成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初7671号
原告（执行案外人）：杨建，男，1978年9月30日，汉族，住成都市双流区。
委托诉讼代理人：张龙，成都市双流区永安法律服务所法律服务工作者。
被告（申请执行人）：许平，男，1975年6月19日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：李海，四川元绪律师事务所律师。
被告（被执行人）：贺成，男，1975年4月8日出生，汉族，住成都市双流区。
被告（被执行人）：徐恩惠，女，1977年7月11日出生，汉族，住成都市双流区。
原告杨建与被告许平、贺成、徐恩惠案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建及其委托诉讼代理人张龙，被告许平及其委托诉讼代理人李海，被告徐恩惠到庭参加诉讼。被告贺成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨建向本院提出诉讼请求：一、判令停止对杨建购买的位于成都市双流区九江街道石牛村大井社区（四川元瑞国际家具博览中心）×幢×楼×号商铺（面积139.60平方米的50%，合同备案号:247127）的强制执行，并解除对该房产的查封、扣押、冻结；二、确认杨建与贺成、徐恩惠于2015年2月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于成都市双流区九江街道石牛村大井社区（四川元瑞国际家具博览中心）×幢×楼×号商铺，面积139.60平方米的50%归杨建所有。事实与理由：贺成与徐恩惠原系夫妻关系。杨建与贺成、徐恩惠于2015年2月3日签订《房屋买卖合同》，约定贺成、徐恩惠将位于成都市双流区九江街道石牛村大井社区（四川元瑞国际家具博览中心）×幢×楼×号商铺面积139.60平方米的50%产权出卖给杨建。双方约定成交价格为375，000元，从2015年2月15日起由杨建支付剩余的按揭款，过户时间为2015年3月。由于该房屋系按揭房，不能办理过户手续，杨建于2016年12月31日一次性将该房屋剩余按揭款付清。杨建购买该房屋后，租金也是一直由杨建收取。2017年2月23日，许平诉贺成、徐恩惠民间借贷一案，将案涉房屋予以查封。杨建提出执行异议，成都市双流区人民法院于2017年7月31日作出（2017）川0116执异97号执行裁定书，驳回了杨建的执行异议。
许平辩称，杨建的诉讼请求缺乏事实根据。杨建与贺成、徐恩惠签订的《房屋买卖合同》并非自愿签订，内容不合法，系虚假的房屋买卖关系。同时，杨建并未按照合同约定支付房屋价款，该房屋并未办理房屋产权过户手续，并不发生物权转移的法律后果且杨建并未实际占有该房屋。
贺成未提交答辩意见。
徐恩惠辩称，杨建与贺成之前存在民间借贷关系，借款金额20多万元，利息为月息8%。因无法归还借款及利息，所以约定将该房屋抵偿给杨建，合同签订后的银行按揭贷款都是杨建在归还。该房屋出租产生的租金也是杨建在收取。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：房屋买卖合同、贷款本息偿还清单、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、执行裁定书、民事裁定书、公证书等本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许平与贺成、徐恩惠民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，许平向本院申请财产保全，本院于2017年2月23日作出（2016）川0116民初8783号民事裁定书，将贺成、徐恩惠共同共有的位于成都市双流区九江街道石牛村大井社区（四川元瑞国际家具博览中心）×幢×楼×号商铺（备案号:247127）予以查封并于2017年3月2日向成都市双流区不动产登记中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书。本院于2017年5月15日作出（2016）川0116民初8783号民事调解书，后贺成、徐恩惠未履行调解书确定的给付义务。许平向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2017）川0116执5802号。
另查明，2011年2月20日，贺成、徐恩惠和案外人兰志友、李家琼与四川元瑞投资实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定四川元瑞投资实业有限公司将位于位于成都市双流区九江街道石牛村大井社区（四川元瑞国际家具博览中心）×幢×楼×号商铺出卖给贺成、徐恩惠与案外人兰志友、李家琼四人，四人分别拥有该房屋25%的份额，合同价款912，426元。2015年2月3日，杨建与贺成、徐恩惠签订《房屋买卖合同》，约定“贺成、徐恩惠将位于成都市双流区九江街道石牛村大井社区（四川元瑞国际家具博览中心）×幢×楼×号商铺（面积139.60平方米的50%）出卖给杨建，合同价款375，000元”。贺成、徐恩惠在该合同上签字、捺印，杨建未在该合同上签字、捺印。
同时查明，在执行过程中，因对本院作出的执行裁定书及协助执行通知书不服，杨建向本院提出执行异议，本院于2017年7月31日作出（2017）川0116执异97号执行裁定书，驳回了杨建的异议请求。
本案的争议焦点：一、案涉房屋是否发生以房抵债的法律后果；二、本院是否应当解除对涉案房屋的查封并停止对涉案房屋的执行。
针对本案争议焦点一，本院认为，所谓“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杨建应当就与贺成、徐恩惠之间存在民间借贷关系，双方已约定就欠款抵作购房款的事实提交证据予以证明，但杨建并未提交相应的证据予以证明。虽然徐恩惠在庭审过程中对于贺成、徐恩惠与杨建之前存在民间借贷关系予以认可，但作为借款金额20余万元的借款，杨建应当提供借款金额已实际支付的证据，但杨建并未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。同时，根据徐恩惠的陈述，双方约定的借款利息为年利率96%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持；借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，双方约定的利息已明显高于法律规定，超出部分应属无效。再次，涉案房屋最初购买价格为912，426元，该购房款的50%即为456，213元。在房价不断上涨的情况下，贺成、徐恩惠与杨建签订的《房屋买卖合同》仅约定该房屋价格为375，000元，明显低于市场价格，存在恶意损害其他债权人利益的可能。
综上，杨建既未提交支付了相应购房款的证据，也未提交证明其与贺成、徐恩惠存在债权债务关系的证据，应当承担举证不能的法律后果。同时，即使双方存在真实的借款关系，也存在涉及部分金额无效的情况。杨建据此主张已支付了房屋对价款，房屋已属于自己的主张，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。
针对本案争议焦点二，本院认为，本案属于案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，杨建的执行异议申请能否成立，关键在于杨建就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据庭审查明的事实，涉案房屋并未发生以房抵债的法律后果。杨建对该房屋的所有权并不属于绝对权，不足以排除强制执行。因此，杨建要求解除对诉争房屋的查封以及停止对诉争房屋执行的请求本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告杨建的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 孙 毅
人民陪审员 张光政
人民陪审员 彭秀清
二〇一八年一月三日
法官 助理 张雪婷
书 记 员 敬文丹