湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0104民初4096号原告：童建军，男，1969年10月5日生，汉族.委托代理人：徐静怡、王景霞，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉新润百汇公共设施管理有限公司（原武汉人和新天地公共设施管理有限公司），住所地武汉市硚口区中山大道**。法定代表人：柳显荣，系该公司经理。委托代理人：唐金华，系该公司员工。委托代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。原告童建军诉被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司（以下简称武汉新润百汇公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，被告武汉新润百汇公司在答辩期内向本院提出管辖异议，本院经审查后作出（2017）鄂0104民初4096号裁定，驳回被告武汉新润百汇公司的管辖异议申请，被告不服该裁定提起上诉，武汉市中级人民法院经审理后作出（2017）鄂01民辖终1203号裁定，驳回被告上诉，维持本院裁定。后本院依法组成由审判员周正华担任审判长，人民陪审员成春华、朱俊南参加的合议庭，并于2017年11月25日公开开庭进行了审理。原告童建军的诉讼代理人徐静怡、王景霞，被告武汉新润百汇公司的诉讼代理人奚琳、唐金华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童建军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《武汉地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》；2、被告向原告立即返还其已收取原告的D区121号商铺经营使用权转让款614400元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付资金占用费直至商铺经营使用权转让款全部返还之日止（资金占用费自2010年12月12日暂计至2017年5月31日为246104.06元）；3、被告赔偿原告因不能正常经营而造成的租金损失人民币8064元（按照每平方米150元计算的7个月的租金）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月18日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》，合同约定原告受让被告投资建设的位于武汉地一大道D区121号商铺的40年经营使用权，商铺套内建筑面积7.68平方米，转让价格614400元。上述合同签订后，原告向被告支付了商铺经营使用权转让款614400元，依据合同被告应向原告提供符合约定使用条件的商铺。2012年，武汉市城乡建设委员会向被告下达《行政处罚决定书》，指出商铺所属地下工程未经验收既投入交付，属违法行为。依据《中华人民共和国人民防空法》第二十三条第一款规定：“人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。”《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《湖北省人民防空工程管理规定》第二十七条规定：“单建人防工程竣工后，建设单位应当按国家有关规定进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，被告将不具备交付使用条件的商铺交付使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，构成根本违约，原告经营的根本目的已无法实现，原告有权要求与被告解除转让合同，被告应向原告返还已付的转让款，并赔偿原告因此受到的经济损失。被告武汉新润百汇公司辩称，一、原告陈述与事实不符。案涉工程区域为汉正街人防工程，为被告合法取得，所以被告对案涉工程具有合法权利，有权对外签署合同，因此原、被告双方签署的《商铺经营使用权转让合同》合法、有效。按照自行投资建设人防的惯例，被告在竣工后向相关部门申请了验收，但因被告施工的案涉工程在地铁六号线的备选线路范围内，所以政府对于被告的验收请求不予办理，直至2015年政府直接以地铁施工为由暴力强拆案涉工程路段商铺。原告应向直接侵权人主张责任，而非向被告主张。原告商铺被拆除后，实际上已经由国有独资公司武汉市硚房集团有限责任公司向原告进行了赔偿。鉴于原告已经取得了拆除铺位的补偿款，那么即便向被告主张权利，也是由取得债权的武汉市硚房集团有限责任公司向被告主张，原告并不是本案的适格主体。对于原告提出的资金占用费，案涉商铺被告已交付给原告使用，被告已经履行了合同义务，交付转让款是原告应尽义务，商铺拆除的责任方并不在被告，被告并未违约，所以不需要承担违约责任。二、原告诉请于法无据。原告签订合同的目的是为了取得商铺经营使用权；被告的合同目的则是为了收取经营使用权转让款。原告已经接收使用商铺，合同目的已经实现，至于原告所称的验收问题，直至商铺被拆除，原告的商铺一直可以正常使用，并未因验收问题影响商铺的使用。原告取得商铺后，商铺被拆除的直接原因，是因地铁集团的侵权行为造成，与被告无关。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉请。本院经审理查明：2009年12月18日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》，合同约定被告将其开发的武汉市友谊南路/多福路/利济南路／中山大道地下武汉地一大道D区121号商铺转让给原告经营服装和服饰类商品，商铺套内建筑面积7.68平方米，转让价格614400元，使用期限40年，预计自2009年12月31日至2049年12月30日，以地一大道的实际开业时间为准，转让期限按商场实际交付之日起相应顺延。2009年12月31日，双方签订《商铺移交确认书》，被告将上述商铺移交给原告，双方确认使用权转让期自2009年12月31日至2049年12月30日。原告向被告交纳转让款614400元、后，被告于2010年12月12日向原告出具相应金额的发票。另查明，2012年8月6日，武汉市城乡建设委员会向被告作出武城建罚决字法（2012）第8号行政处罚决定书，认定武汉新润百汇公司投资建设的汉正街人防工程分别于2009年7月15日、7月17日办理了施工合同备案及施工许可证，该工程施工完成后，在未竣工验收的情况下，将该人防工程改造成商铺对外转让其经营使用权，并于2011年3月投入使用，根据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令武汉新润百汇公司立即停止使用该工程，并处以人民币514.8万元的罚款。该处罚决定已生效，后武汉市修建地铁六号线的需要占用上述部分商铺，武汉市硚口区地铁六号线房屋征收工作指挥部于2014年8月23日向被告发出工作联系函，要求被告尽快将上述商铺搬迁，后原告商铺被拆除并用于地铁六号线的建设。2009年5月15日，被告以武人函字（2009）第一号《关于汉正街人防工程与地铁六号线规划问题的承诺函》向硚口区人民政府承诺：汉正街人防工程建设后，当地铁站厅层需设在人防工程的任何一个部位时，被告将服从地铁建设大局，让出使用空间，并无偿、无条件地组织拆除，保证地铁建设的顺利实施。再查明，被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司原名称为武汉人和新天地公共设施管理有限公司，于2017年4月完成工商变更登记。以上事实有原告提交的被告工商登记信息、商铺经营使用权转让合同、发票、行政处罚决定书、（2013）鄂硚口行初字第00009号判决书，被告提交的地铁六号线工作联系函、商铺移交确认书及本院调查的承诺函等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺经营使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告向被告支付了转让款，被告应当将符合使用条件的商铺交付给原告，而被告交付给原告的商铺未通过竣工验收，违反了《中华人民共和国人民防空法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规的强制性规定，且在行政部门下达处罚决定（停止使用并罚款）后被告即没有采取申请工程验收，也未与原告协商变更、解除合同等补救措施，直致商铺最终被拆除，致使原告合同目的无法实现，其行为构成根本违约，故原告要求解除合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，本院予以支持。关于被告辩称合同无法履行是因为地铁六号线的修建（政府行为）导致，本院认为，原、被告之间签订的《商铺经营使用权转让合同》应属商铺使用权租赁行为，合同签订后，被告有义务将验收合格的商铺交付给原告使用，并有义务保证原告按照合同约定的有效期限使用该商铺。因地铁六号线的建设拆除了诉争商铺，属被告与地铁六号线建设单位之间的法律关系，不属原、被告之间《商铺经营使用权转让合同》调整的范围。同时，2009年5月15日被告武人函字（2009）第一号《关于汉正街人防工程与地铁六号线规划问题的承诺函》证明地铁六号线建设需征用汉正街部分人防工程，是在原、被告签订合同前已经确定的事实，不属于《商铺经营使用权转让合同》第十章约定的“不可抗力”或“不可预料”的因素。原告不能按照合同约定期限使用商铺，被告应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2014年8月23日，被告收到《地铁六号线工作联系函》，要求商铺拆除后，原告已不能经营或者不能正常经营。至此，原、被告双方签订的《商铺经营使用权转让合同》客观上已不能继续履行，被告应将商铺经营使用权转让费返还给原告，但因原告已经实际使用该商铺1696天（2009年12月31日至2014年8月23日），其使用期间的租金应从其已经支付的转让款中予以扣减，依照合同约定的标准，应当扣减71371元（614400元/40年/365天×1696天），被告应退还原告543029元（614400元-71371元）。被告未及时退还原告转让款543029元应当支付原告的资金占用费利息，故原告要求被告返还上述占用资金并支付利息的诉讼请求，本院予以支持，利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算（从2014年8月24日计算至付清之日止）。关于原告诉请的租金损失，因其已经主张解除合同并退还款项及利息，再行主张租金损失属于重复计算，故本院不予支持。关于被告辩称原告商铺拆除后，已经由国有独资企业武汉市硚房集团有限责任公司向原告进行了赔偿的问题。本院认为，原告与武汉市硚房集团有限责任公司之间的行为，应由其双方之间的约定和法律关系来约束，不影响原告按照原、被告之间的合同向被告主张权利。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告童建军与被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司于2009年12月18日就位于武汉市友谊南路／多福路／利济南路／中山大道地下武汉地一大道D区121号商铺签订的《武汉地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》。二、被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告童建军商铺经营使用权转让费人民币543029元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向原告童建军支付利息（从2014年8月24日起计算至付清之日止）。三、驳回原告童建军其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12486元，由原告童建军负担2441元，被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司负担10045元（该费用原告已经垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周正华人民陪审员  成春华人民陪审员  朱俊南二〇一七年十二月二十一日法官助理姚伏书记员张娟湖北省武汉市硚口区人民法院民事判决书（2017）鄂0104民初4096号原告：童建军，男，1969年10月5日生，汉族，住武汉市汉阳区拦江路**********。公民身份号码：4201051969********。委托代理人：徐静怡、王景霞，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉新润百汇公共设施管理有限公司（原武汉人和新天地公共设施管理有限公司），住，住所地武汉市硚口区中山大道**/div>法定代表人：柳显荣，系该公司经理。委托代理人：唐金华，系该公司员工。委托代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。原告童建军诉被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司（以下简称武汉新润百汇公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，被告武汉新润百汇公司在答辩期内向本院提出管辖异议，本院经审查后作出（2017）鄂0104民初4096号裁定，驳回被告武汉新润百汇公司的管辖异议申请，被告不服该裁定提起上诉，武汉市中级人民法院经审理后作出（2017）鄂01民辖终1203号裁定，驳回被告上诉，维持本院裁定。后本院依法组成由审判员周正华担任审判长，人民陪审员成春华、朱俊南参加的合议庭，并于2017年11月25日公开开庭进行了审理。原告童建军的诉讼代理人徐静怡、王景霞，被告武汉新润百汇公司的诉讼代理人奚琳、唐金华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童建军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《武汉地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》；2、被告向原告立即返还其已收取原告的D区121号商铺经营使用权转让款614400元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率向原告支付资金占用费直至商铺经营使用权转让款全部返还之日止（资金占用费自2010年12月12日暂计至2017年5月31日为246104.06元）；3、被告赔偿原告因不能正常经营而造成的租金损失人民币8064元（按照每平方米150元计算的7个月的租金）；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月18日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》，合同约定原告受让被告投资建设的位于武汉地一大道D区121号商铺的40年经营使用权，商铺套内建筑面积7.68平方米，转让价格614400元。上述合同签订后，原告向被告支付了商铺经营使用权转让款614400元，依据合同被告应向原告提供符合约定使用条件的商铺。2012年，武汉市城乡建设委员会向被告下达《行政处罚决定书》，指出商铺所属地下工程未经验收既投入交付，属违法行为。依据《中华人民共和国人民防空法》第二十三条第一款规定：“人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。”《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《湖北省人民防空工程管理规定》第二十七条规定：“单建人防工程竣工后，建设单位应当按国家有关规定进行竣工验收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，被告将不具备交付使用条件的商铺交付使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，构成根本违约，原告经营的根本目的已无法实现，原告有权要求与被告解除转让合同，被告应向原告返还已付的转让款，并赔偿原告因此受到的经济损失。被告武汉新润百汇公司辩称，一、原告陈述与事实不符。案涉工程区域为汉正街人防工程，为被告合法取得，所以被告对案涉工程具有合法权利，有权对外签署合同，因此原、被告双方签署的《商铺经营使用权转让合同》合法、有效。按照自行投资建设人防的惯例，被告在竣工后向相关部门申请了验收，但因被告施工的案涉工程在地铁六号线的备选线路范围内，所以政府对于被告的验收请求不予办理，直至2015年政府直接以地铁施工为由暴力强拆案涉工程路段商铺。原告应向直接侵权人主张责任，而非向被告主张。原告商铺被拆除后，实际上已经由国有独资公司武汉市硚房集团有限责任公司向原告进行了赔偿。鉴于原告已经取得了拆除铺位的补偿款，那么即便向被告主张权利，也是由取得债权的武汉市硚房集团有限责任公司向被告主张，原告并不是本案的适格主体。对于原告提出的资金占用费，案涉商铺被告已交付给原告使用，被告已经履行了合同义务，交付转让款是原告应尽义务，商铺拆除的责任方并不在被告，被告并未违约，所以不需要承担违约责任。二、原告诉请于法无据。原告签订合同的目的是为了取得商铺经营使用权；被告的合同目的则是为了收取经营使用权转让款。原告已经接收使用商铺，合同目的已经实现，至于原告所称的验收问题，直至商铺被拆除，原告的商铺一直可以正常使用，并未因验收问题影响商铺的使用。原告取得商铺后，商铺被拆除的直接原因，是因地铁集团的侵权行为造成，与被告无关。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉请。本院经审理查明：2009年12月18日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》，合同约定被告将其开发的武汉市友谊南路/多福路/利济南路／中山大道地下武汉地一大道D区121号商铺转让给原告经营服装和服饰类商品，商铺套内建筑面积7.68平方米，转让价格614400元，使用期限40年，预计自2009年12月31日至2049年12月30日，以地一大道的实际开业时间为准，转让期限按商场实际交付之日起相应顺延。2009年12月31日，双方签订《商铺移交确认书》，被告将上述商铺移交给原告，双方确认使用权转让期自2009年12月31日至2049年12月30日。原告向被告交纳转让款614400元、后，被告于2010年12月12日向原告出具相应金额的发票。另查明，2012年8月6日，武汉市城乡建设委员会向被告作出武城建罚决字法（2012）第8号行政处罚决定书，认定武汉新润百汇公司投资建设的汉正街人防工程分别于2009年7月15日、7月17日办理了施工合同备案及施工许可证，该工程施工完成后，在未竣工验收的情况下，将该人防工程改造成商铺对外转让其经营使用权，并于2011年3月投入使用，根据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，责令武汉新润百汇公司立即停止使用该工程，并处以人民币514.8万元的罚款。该处罚决定已生效，后武汉市修建地铁六号线的需要占用上述部分商铺，武汉市硚口区地铁六号线房屋征收工作指挥部于2014年8月23日向被告发出工作联系函，要求被告尽快将上述商铺搬迁，后原告商铺被拆除并用于地铁六号线的建设。2009年5月15日，被告以武人函字（2009）第一号《关于汉正街人防工程与地铁六号线规划问题的承诺函》向硚口区人民政府承诺：汉正街人防工程建设后，当地铁站厅层需设在人防工程的任何一个部位时，被告将服从地铁建设大局，让出使用空间，并无偿、无条件地组织拆除，保证地铁建设的顺利实施。再查明，被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司原名称为武汉人和新天地公共设施管理有限公司，于2017年4月完成工商变更登记。以上事实有原告提交的被告工商登记信息、商铺经营使用权转让合同、发票、行政处罚决定书、（2013）鄂硚口行初字第00009号判决书，被告提交的地铁六号线工作联系函、商铺移交确认书及本院调查的承诺函等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺经营使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告向被告支付了转让款，被告应当将符合使用条件的商铺交付给原告，而被告交付给原告的商铺未通过竣工验收，违反了《中华人民共和国人民防空法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规的强制性规定，且在行政部门下达处罚决定（停止使用并罚款）后被告即没有采取申请工程验收，也未与原告协商变更、解除合同等补救措施，直致商铺最终被拆除，致使原告合同目的无法实现，其行为构成根本违约，故原告要求解除合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，本院予以支持。关于被告辩称合同无法履行是因为地铁六号线的修建（政府行为）导致，本院认为，原、被告之间签订的《商铺经营使用权转让合同》应属商铺使用权租赁行为，合同签订后，被告有义务将验收合格的商铺交付给原告使用，并有义务保证原告按照合同约定的有效期限使用该商铺。因地铁六号线的建设拆除了诉争商铺，属被告与地铁六号线建设单位之间的法律关系，不属原、被告之间《商铺经营使用权转让合同》调整的范围。同时，2009年5月15日被告武人函字（2009）第一号《关于汉正街人防工程与地铁六号线规划问题的承诺函》证明地铁六号线建设需征用汉正街部分人防工程，是在原、被告签订合同前已经确定的事实，不属于《商铺经营使用权转让合同》第十章约定的“不可抗力”或“不可预料”的因素。原告不能按照合同约定期限使用商铺，被告应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2014年8月23日，被告收到《地铁六号线工作联系函》，要求商铺拆除后，原告已不能经营或者不能正常经营。至此，原、被告双方签订的《商铺经营使用权转让合同》客观上已不能继续履行，被告应将商铺经营使用权转让费返还给原告，但因原告已经实际使用该商铺1696天（2009年12月31日至2014年8月23日），其使用期间的租金应从其已经支付的转让款中予以扣减，依照合同约定的标准，应当扣减71371元（614400元/40年/365天×1696天），被告应退还原告543029元（614400元-71371元）。被告未及时退还原告转让款543029元应当支付原告的资金占用费利息，故原告要求被告返还上述占用资金并支付利息的诉讼请求，本院予以支持，利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算（从2014年8月24日计算至付清之日止）。关于原告诉请的租金损失，因其已经主张解除合同并退还款项及利息，再行主张租金损失属于重复计算，故本院不予支持。关于被告辩称原告商铺拆除后，已经由国有独资企业武汉市硚房集团有限责任公司向原告进行了赔偿的问题。本院认为，原告与武汉市硚房集团有限责任公司之间的行为，应由其双方之间的约定和法律关系来约束，不影响原告按照原、被告之间的合同向被告主张权利。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告童建军与被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司于2009年12月18日就位于武汉市友谊南路／多福路／利济南路／中山大道地下武汉地一大道D区121号商铺签订的《武汉地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》。二、被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告童建军商铺经营使用权转让费人民币543029元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向原告童建军支付利息（从2014年8月24日起计算至付清之日止）。三、驳回原告童建军其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12486元，由原告童建军负担2441元，被告武汉新润百汇公共设施管理有限公司负担10045元（该费用原告已经垫付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长周正华人民陪审员成春华人民陪审员朱俊南二0一七年十二月二十一日法官助理姚伏书记员张娟