重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初7686号
原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区鹅岭正街166号2-1-2#，组织机构代码68393548-8。
法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。
委托代理人肖雪，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。
委托代理人谭万凤，女，重庆国强物业管理有限公司员工，住重庆市梁平县。
被告张宗宪，男，1979年4月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆国强物业管理有限公司与被告张宗宪物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人肖雪，被告张宗宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原、被告于2011年12月6日签订了《前期物业服务协议》，被告自2013年11月开始未缴纳物业服务费，至2016年5月，被告拖欠物业服务费1880.51元，违约金3012.28元，公摊水电费310元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2013年11月至2016年5月的物业服务费1880.51元，违约金3012.28元，公摊水电费310元。
被告张宗宪辩称，我不交物业费的理由如下：1、小区绿化被占用；2、消防栓中的消防设施不齐；3、电梯内的广告乱贴；4、我家的防盗门在接房时就花了，原告中途来换了一道门，结果门小了，我要求原告解决。欠物业服务费和公摊水电费的时间段我记不清楚了，我需要回去查了单子才知道。
经审理查明，2011年8月17日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司（甲方）与被告张宗宪（乙方）签订《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛-
龙腾丰文小区第X栋X层X号，建筑面积121.33平方米。协议还对房屋用途、房款金额等进行了约定。
重庆国盛物业（集团）公司与与重庆国强物业管理有限公司（本案原告）签订有《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区。合同约定前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序的维护、安全防范、消防预防等事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费采用包干制方式，按照超高层住宅服务费1.03元/月·平方米收取。合同还对物业的经营与管理、物业的使用与维修、专项维修资金等进行了约定。2011年10月9日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对该物业服务合同进行了备案。
2011年12月6日，原告与被告张宗宪签订《前期物业服务协议》，合同约定的物业名称为国盛·龙腾丰文安置小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道丰文社区安置区；被告的房屋坐落位置为X栋X层X号，建筑面积121.33平方米。合同第四条约定住宅每户物管费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，公共使用部分用水电按每户10元进行分摊。合同还约定了对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之三交纳违约金。
另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等。
被告张宗宪系重庆市沙坪坝区陈家桥街道国盛·龙腾丰文安置小区X栋X层X号业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知、律师函的方式，向被告催缴了有关物业服务费、违约金、公摊水电费，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，该违约金以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算。
上述事实，有原告提供的《微电子产业园区拆迁还房安置协议书》，《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》，《前期物业服务协议》，物业服务企业资质证书，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知、律师函及欠费明细，以及原、被告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，原告与重庆国盛物业（集团）公司签订了《国盛·龙腾丰文前期物业服务合同》、原告与被告张宗宪签订了《前期物业服务协议》，被告张宗宪系具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·龙腾丰文安置小区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费和公摊水电费。被告反映的防盗门问题，被告承认在接房时就花了，说明属于房屋配套设施的质量问题。房门并非原告生产和销售，质量问题亦非原告的原因造成。房门的质量问题，与本案讼争的物业服务合同法律关系，非同一法律关系。原告为被告免费更换防盗门，属于在己方职责范围之外，发挥主观能动性，积极为业主服务的善良举动，应予以肯定性评价。在更换的房门仍不合适的情况下，除了通过原告向有关方面反映、联系之外，被告作为业主，对于自己的财产和利益，应当尽到更大程度的注意和关照义务，积极行使法律赋予自己的权利。至于被告抗辩所称的小区绿化被占用、消防栓中的消防设施不齐、电梯内的广告乱贴的问题，因物业管理涉及面很广，包括保安、卫生、绿化、修缮、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的。服务是否“到位”、是否存在瑕疵，是主观的。达到人人满意的标准，也是不可能的。现实中存在小区部分业主素质不高的问题，诸如乱停乱放、乱丢垃圾、损坏公物、侵占公共区域等行为，并非原告的直接责任，而是需要通过原告物业公司、有关职能部门和包括被告在内的广大业主长期共同努力，才能将物业服务和小区环境搞得更好。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因此，被告不能以物业管理存在瑕疵为由，拒付物业服务费等费用。被告长期拖欠费用的行为，应属不当，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年11月至2016年5月期间的物业服务费及违约金、公摊水电费的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为121.33平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.50元/月·平方米，故被告每月应支付的物业服务费为：121.33平方米×0.50元/月·平方米=60.67元，被告应支付原告2013年11月至2016年5月期间的物业服务费为：121.33平方米×0.50元/月·平方米×31个月=1880.62元，原告只主张1880.51元，系对己方权利的处分，本院予以支持。
关于物业服务费的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日千分之三的标准计算过高，现原告自愿将该违约金调低为要求按照中国人民银行同期贷款利率、以被告每月欠缴的物业服务费为本金，从次月开始计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。
关于公摊水电费。按照《前期物业服务协议》约定，为公共使用部分用水电费。该费用在物业服务合同中载明为每户每月10元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2013年11月至2016年5月期间的公共使用部分用水电费为：10元/户/月×31个月=310元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张宗宪于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2013年11月至2016年5月期间的物业服务费1880.51元以及物业服务费的违约金，该违约金以被告张宗宪每月欠付的物业服务费60.67元为本金，从2013年12月1日起，计算至被告张宗宪付清欠付的物业服务费为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
二、被告张宗宪于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2013年11月至2016年5月期间的公共使用部分用水电费310元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆国强物业管理有限公司已预交），由被告张宗宪负担。此款限被告张宗宪于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘 畅
二〇一六年七月十四日
书 记 员 谭诗芮