山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1656号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦立军。委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尚莉。委托代理人：崔晋栋，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。上诉人秦立军因与被上诉人尚莉、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦立军的委托诉讼代理人王佳红、王玉臣，被上诉人尚莉的委托诉讼代理人崔晋东到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦立军上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项,发回重审或改判。事实和理由：一、原审认定事实错误。原审人民法院未查明被上诉人之间是否存在真实的商品房买卖合同，对被上诉人之间名为买卖实为借贷的关系认定不清。上诉人购买在先；尚莉是在华田苑事件之后，争议房屋被公安机关查封的情况下抢占该房屋，显然不是合法占有；被上诉人之间签订的房屋买卖合同属于恶意串通，应属无效。二、原审法院审理程序存在重大错误，本案案由错误，上诉人不是合同的相对人和适格被告，因本案上诉人已经提起仲裁，原审法院没有依法中止审理本案，属于程序违法应予发回重审。三、原审法院对一房多卖适用法律错误。尚莉辩称，原判正确，应予维持。尚莉向一审法院起诉请求：1、依法确认原告所购房屋所有权归原告所有；2、撤销二被告的网签合同，为原告办理房屋产权登记手续。秦立军向一审法院反诉请求：1、判决确认二被反诉人所签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效。2、反诉被告大同市中大房地产开发有限公司交付反诉原告购买的华田苑府城5-2-402号商品房并为反诉原告办理房屋产权等手续。一审法院认定事实：原告与被告中大公司签订《商品房买卖合同》，合同落款时间为2014年5月15日，约定原告向被告中大公司购买位于华田苑府城二期5号楼2单元402号住宅（建筑面积170.83㎡，单价5500元）一套，总价939565元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。被告中大公司向原告出具了两张共计939565元的二期购房款收据（时间分别为2013年6月15日、2014年7月10日）。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金12812元，暖气费3458元、契税37583元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、装修服务费1196元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）3075元（上述收据标注的时间为2014年10月31日）。被告秦立军与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记（合同落款日期为2014年5月30日）。合同约定：被告秦立军向被告中大公司购买华田苑府城5号楼2单元4层402号房，建筑面积170.83㎡，单价2090.23元，房屋总价357074元，买受人一次性付款。约定出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告秦立军出具了一张共计357074.25元的收据（标注5-2-402，时间为2014年5月30日）。一审法院认为，原告与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城5号楼2单元4层402号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，被告（反诉原告）秦立军要求确认原告（反诉被告）与被告中大公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，该院不予支持；被告秦立军要求被告中大公司交付被告秦立军购买的华田苑府城5-2-402号商品房并为被告秦立军办理房屋产权等手续的诉讼请求，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，该院不予确认。被告秦立军就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告秦立军可向被告中大公司另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、位于本市华田苑府城5号楼2单元4层402号房屋归原告尚莉所有；二、被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告尚莉办理上述房屋产权的登记手续；三、驳回原告尚莉的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告秦立军的反诉请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付原告）。反诉费100元，由被告秦立军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦立军提交第一组证据为商品房预售许可证一份，尚莉与中大签订的《认购协议书》欲证明被上诉人合同中约定的5号楼并不存在，被上诉人之间签订的房屋买卖合同系恶意串通。第二组证据为尚莉的离婚协议书一份、中大公司总经理苗喜梅的询问笔录、中大公司交易明细及公安局出具的证明一份，欲证明被上诉人之间签订的房屋买卖合同名为买卖，实为借贷，该协议为虚假协议，应属无效。第三组证据为大同市仲裁委员会的受理案件通知书一份，欲证明上诉人在一审案件审理前已经提起仲裁，原审法院审理此案程序违法。第四组证据大同市城区法院协助执行通知书、现场查封照片及业主缴纳费用明细，欲证明被上诉人并未实际占有房屋。本院认为，尚莉在原审中依据其与中大公司所签订的《商品房买卖合同》起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于尚莉与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。上诉人认为尚莉所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，原告与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，上诉人所提的上述理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；上诉人所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，尚莉所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，上诉人也没有证据证明尚莉和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定尚莉所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给尚莉及尚莉入住房屋是否合法的问题。尚莉提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为尚莉出具入住通知书行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于尚莉作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故秦立军所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于尚莉能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助办理产权登记的义务，因此尚莉要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为尚莉办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归尚莉所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于秦立军与中大公司所签合同效力及履行的问题，秦立军在一审中提起反诉，要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务。原审法院对秦立军与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同是否应当履行作出认定，其理由是该反诉请求与本诉无关，不符合反诉的构成要件。本院认为，从反诉的构成要件看，反诉只能是本诉被告向本诉的原告提起，而不能向原告以外的其他人，因此，本案中秦立军要求中大公司交付涉诉房屋并办理房屋产权等手续的反诉请求，并非是向本诉原告尚莉所提起，故原审法院对该反诉请求不予审理在程序和法律适用上并无不当。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。此外，上诉人在一二审中提出本案已经仲裁机关受理，故原审法院仍然予以审理属于程序错误的抗辩理由。本院认为，经查，上诉人所提其已经向仲裁机关大同市仲裁委员会申请仲裁，系就其与中大公司所签买卖合同的效力及履行情况进行的申请，与本案一审原告所诉的事由不同，所要解决争议的案件当事人也不同，故其所提的该项理由不能成立。原审法院对本案的审理并无违法不当之处。综上所述，秦立军的部分上诉理由部分成立；一审法院认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1219号民事判决第二项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告尚莉办理上述房屋的产权登记手续”；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1219号民事判决第四项，即“驳回反诉原告秦立军的反诉请求”三、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1219号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑府城二期5号楼2单元4层402号房屋归原告尚莉所有”和“驳回原告尚莉的其余诉讼请求”；四、驳回尚莉的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由尚莉负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费100元，由秦立军负担；二审案件受理费100元，由秦立军负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马祖荡审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿