西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初9549号
原告（反诉被告）：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市南二环西段228号。
法定代表人：姜坤，系该公司总经理。
委托代理人：王博，系该公司法务。
被告（反诉原告）：李明，男，汉族，1984年10月24日出生，住西安市高新区，
委托代理人：崔羽，北京市中银（西安）律师事务所律师。
委托代理人：杨玉琼，北京市中银（西安）律师事务所实习律师。
第三人：苗安峰，男，汉族，1977年1月20日出生，现住址不详。（未到庭）
原告（反诉被告）西安海汇万家实业有限责任公司（简称海汇万家公司）与被告李明（反诉原告）及第三人苗安峰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告海汇万家公司委托代理人王博，被告李明及委托代理人崔羽、杨玉琼到庭参加了诉讼，第三人苗安峰经本院公告传唤，仍未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）海汇万家公司诉称，2016年7月7日，被告与案外人在原告的居间磋商洽谈下，签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》。合同签订后，原告及案外人积极准备资料按约履行合同，但被告以各种借口拒绝配合，并于后期明确表示自己不愿意购买该房屋，也不愿意支付原告违约金，直至原告起诉日，按照合同的约定，被告已构成违约。应按“该合同”第八条承担违约责任，但被告至今没有承担任何违约责任。原告认为，合同签订是三方真实意思表示，符合合同成立的有效条件，故该合同合法有效，对各方产生拘束力，原告在合同履行中无任何过错，被告的行为严重损害了原告的合法利益，故原告诉至法院，请求：1、判令解除原、被告及第三人苗安峰签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；2、判令被告向原告支付违约金60000元整；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）李明辩称，一、原告诉请被告支付违约金，无任何法律及事实依据，应予以驳回。被告并未违约，而是第一时间止损，亦有效地防止损失进一步扩大，且根本未对西安海汇公司造成任何损失。二、依据《合同法》第四百二十五条之规定，原告西安海汇公司应承担损害赔偿责任，应向被告赔偿由此造成的一切损失。原告未履行法定和合同约定的告知义务，明显存在过错。原告及其工作人员使用虚假承诺等欺诈手段，致使被告在涉案居间合同履行中产生重大损失，依法应承担过错责任并赔偿被告的全部损失。
被告（反诉原告）李明反诉称，2016年7月7日，反诉人与被反诉人签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，该居间合同签订之前，反诉人已向被反诉人支付了诚意金4000元整，该居间合同签订后，反诉人又向案外人苗安峰支付定金50000元。但客观事实是，被反诉人并未恰当、全面、合法履行其居间义务，且在促成该居间合同签订的过程中，根本未履行如实告知及相关法定义务，且明显采取违法的虚假承诺和欺诈手段，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和专业信息，严重误导反诉人，从而致使反诉人签订该居间合同且支付上述诚意金和定金。被反诉人作为房产经纪机构，在明知反诉人已经有两套房且均为按揭贷款购买的情况下，被反诉人及其员工何家馨未向反诉人告知现行的按揭贷款政策，反而向反诉人承诺可以协调相关银行，为反诉人办理首付低至30%的银行按揭贷款。同时，被反诉人及其员工何家馨向反诉人明确承诺，其在税务局有特殊渠道，通过疏通关系可以将中介费及全部税费空置在135000元的范围内，该数额明显低于实际金额，此后，被反诉人指派的何家馨在其根本无经纪资质的情况下，竟然让反诉人办理涉案买卖房屋按揭的假离婚。上述被反诉人行为违反《合同法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规的相关规定，亦客观上导致反诉人自始至终根本无法办理该套房屋的合法的按揭贷款手续，严重违反居间人的相关义务，故反诉请求：判令被反诉人赔偿反诉人已经支付的诚意金及利息损失共4709元（暂计至反诉之日，以实际支付日计算利息）；判令被反诉人赔偿反诉人定金及利息共58867元（暂计至反诉之日，以实际支付日计算利息）；本案诉讼费用由被反诉人全部承担。
原告（反诉被告）海汇万家公司辩称，一、原告公司经纪人何家馨于2014年3月5日取得西安市经纪人协会核发的经纪执业资格证，至今仍在有效期内。且我公司执业人员严格依法依规办事，不会超越居间职责对贷款、税费事项作出承诺，更不可能要求任何人办理所谓的假离婚事宜，被告的陈述是为了逃避其违约责任。二、居间合同包含两组法律关系，其一是房屋买卖合同关系，其二是居间服务合同关系。收受被告定金50000元的为第三人，而原告仅为居间合同当事人，并非买卖合同当事人，也并未以任何方式收取过李明之定金，故被告反诉请求不成立。三、该合同不存在任何事实上的履行不能，签订合同时原告经纪人已将该合同细节及产权、房屋现状等交易相关信息均如实、详尽告知被告，且被告之妻为银行工作人员，该房交易事项一直由被告之妻在跟进，根本不存在被告反诉称的贷款政策不清楚及首付比例不了解之情况。合同签订后，原告及第三人均严格守约，积极履行自身义务，反而被告签约当日未能按合同约定向原告支付100000元定金，反以合同为代理人签约为由，要求见到第三人才支付剩余定金，后三方协商一致于2016年7月16日第三人返回西安与其见面，原告经纪人告知其带上50000元定金及合同，李明同意。但见面当场李明却提出各种不合理要求强迫第三人答应，均遭到第三人拒绝，后又继续以各种理由拒绝给付剩余定金。综上，原告已全面、忠诚的履行了居间合同的如实告知义务、审理审查义务及协助义务，且始终愿意配合被告与第三人继续履行合同或协商解约，从不存在任何的过错和故意隐瞒，从未就交易有关事实进行过欺诈。故不认可被告反诉陈述的事实。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2016年7月7日，原告与被告李明及第三人苗安峰签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》。合同约定：被告李明购买第三人苗安峰位于西安市高新区科技四路丹轩坊1号楼2单元31层23104室房屋。房屋建筑面积132.75㎡，成交价格为200万元（该房屋存在贷款抵押，贷款余额115万元，由第三人自行处理解押），签订合同当日被告应当支付第三人定金10万元。被告申请抵押贷款，在本合同签订之日起20日内被告需将购房首付款90万元支付第三人（存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户）。交易所产生之税、费、金由被告承担。本合同签订之日，原告居间行为完成，居间服务费40000元，于过户之前付清。1、被告与第三人双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。2、被告与第三人双方未按照合同约定履行或因双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（2）被告若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，被告应按照房屋成交价的10%向第三人支付违约金，第三人应退还所收被告全部已付款（包含定金），同时被告应向原告支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金；①提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买该房屋的；3、在合同履行过程中，如被告与第三人双方自行办理过户手续，双方应按房屋成交价的3%连带向原告支付居间服务佣金；4、如被告与第三人双方自行协商解除合同的，双方应按房屋成交价的3%连带向原告支付居间服务佣金。5、因原告原因导致房屋所有权无法转移，构成违约，原告应退还所收居间服务佣金（因提供居间服务实际产生的合理费用除外），并向各方支付本合同约定的该房屋成交价1.5%的违约金。合同签订后，被告支付第三人定金50000元。后因被告在购房时已拥有两套房产，导致不能贷款，产生资金不足，经原告催问，被告在后期表示不能贷款，无力支付房款，不愿继续履行合同，购买该房产。原告随后诉至法院。审理中，被告认为原告在签订合同前已告知被告自己家中房产情况，但原告故意隐瞒订立合同的事实，违规操作，恶意促成双方交易。根据合同约定，原告应当在被告购买房屋前告知被告相关准备事项和注意事项。原告海汇公司明知被告夫妻有两套房屋，按照西安市房管局2015年123号文的相关规定，应当明确告知买受人相关的贷款政策以及相关的服务内容和收费标准，但原告在合同签订之前及之后均未尽到合同约定及法律要求中介居间义务。故应认为原告违约。原告对此辩称，被告有两套房屋，其中一套房屋在签订合同之前和当时都在出售，当时有人愿意花76万元购买该房屋，因为被告首先要卖掉该房屋，被告妻子名下可以贷款30万元，远远超过涉案房屋的总价，并非被告陈述的无法贷款，被告也没有证据证明何家馨让其二人假离婚，原告提供的微信聊天记录也能证明双方协商的过程，被告所称与事实明显不符，逃脱其违约责任的故意。原告对此不予认可。原告认为居间方仅提供房源信息，无贷款政策的告知义务。另外，被告称合同签订后向（原告工作人员何家馨指定的安俊磊账户）支付原告诚意金4000元，原告对此经核实，承认被告购买其他房屋未果后转为本次房屋诚意金。
上述事实，有居间合同、被告李明、第三人苗安峰身份证复印件、原业主购房合同复印件、产权人承诺书、短信记录、微信记录、电话录音、被告购房合同、陈璇购房合同、被告与陈璇的结婚证、陈璇身份证、定金收条、诚意金银行转款回单、诚意金手机银行、转款明细、陈璇证人证言、资质查询结果、原告法人姜坤房地产经纪人资质查询结果、何家馨出具的费用说明等及庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告李明及第三人苗安峰签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，并未违反我国法律、法规的强制性规定，为有效合同。三方均应依约履行。在合同履行中，被告未能依约在合同签订当日支付清第三人定金100000元（仅支付50000元），亦未能支付原告居间服务费40000元，先期违约，后又因被告在签订合同前，存在已有房屋两套之现实情况，导致被告不能贷款，资金不足，明确表示无力支付房款，不愿继续履行合同。究竟原、被告何方违约，导致合同不能继续履行，原告与被告各持己见。对此，本院认为，被告作为购房人，应事先对购房政策、个人资金作出了解与安排，不能仅凭他人之言盲目签订购房合同。原告作为居间服务方，有义务提供房源信息，并可以对被告购房提供相应的协助、咨询，但并无提供购房与贷款政策的告知义务。故被告辩称。本院依法不予支持。故被告反诉，要求判令原告赔偿被告已经支付的诚意金及利息损失共4709元，定金及利息共58867元之请求，依法不予支持。现原告要求判令解除原、被告及第三人苗安峰签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，因合同继续履行已无现实可行性，故依法予以支持。原告要求被告向原告支付违约金60000元，虽然原告之请求，系根据合同约定而来，但该约定过高于原告实际损失，本院结合本案实际，由被告赔偿原告居间服务费实际损失20000元为妥。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条之规定，判决如下：
一、解除原、被告及第三人苗安峰签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》。
二、被告李明于本判决书生效后十日内赔偿原告西安海汇万家实业有限责任公司损失20000元。
三、驳回被告李明反诉请求。
本案案件受理费1300元（原告预交），由原告承担300元，被告承担1000元。反诉费695元（被告李明预交），由被告承担。被告于本判决生效后直接给付原告1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 谭月华
人民陪审员 张停战
二〇一八年三月七日
书 记 员 高彩娥
打印：扈艳红校对：彭媛2018年月日送达