广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执异181号
案外人：彭湖湾，女，汉族，1996年8月12日出生，身份证住址河南省南阳市卧龙区，。
委托诉讼代理人：金春波，河南两相律师事务所律师。
申请执行人：东银实业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区竹子林紫竹七道中国经贸大厦24层E单元，组织机构代码618895686。
法定代表人：曾杨，总经理。
委托诉讼代理人：高建国，广东福强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范亦奇，男，汉族，1990年8月15日出生，身份证住址南京市，，系该公司员工。
被执行人：南阳豪盛房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号），组织机构代码615304000。
法定代表人：陈继平。
被执行人：南阳豪盛实业集团有限公司，住所地河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号），组织机构代码791903272。
法定代表人：陈继平。
被执行人：陈继平，男，汉族，1955年2月28日出生，身份证住址安徽省肥西县，。
关于申请执行人东银实业（深圳）有限公司（以下简称“东银公司”）与被执行人南阳豪盛房地产开发有限公司（以下简称“南阳豪盛公司”）、南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平借款合同纠纷一案，本院（2014）深中法商初字第130号民事调解书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2015）深中法执字第663号。在执行过程中，本院依法委托拍卖公司于2016年10月13日拍卖被执行人南阳豪盛公司名下位于河南省南阳市宛城区光武东路北侧“罗马帝景”147套在建工程（预售证号为2010010、2011027，以下简称“南阳罗马帝景项目”）。案外人彭湖湾对本院上述执行措施不服，提起执行异议。本院受理后，依法另行组成合议庭审查，于2015年12月15日进行了公开听证，案外人委托诉讼代理人金春波，东银公司委托诉讼代理人高建国、范亦奇到庭参加听证，本案各被执行人经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人彭湖湾提出异议，请求本院依法中止对其所购买的南阳罗马帝景2号楼2单元202号房产（以下简称“涉案房产”）的强制执行程序，并解除对该房产的查封。其所依据的事实与理由如下：(一)已经生效的深圳市中级人民法院(2014)深中法商初字130号民事调解书中确认，南阳豪盛公司可以处置抵押财产用于归还东银公司债务，东银公司在同意后即丧失对南阳罗马帝景项目的抵押权；(二)深圳市中级人民法院以法律文书的形式对抵押财产即南阳罗马帝景作出处置，是对物权变更的一种确认。异议人出资购买房产，由此取得房产所有权；(三)南阳豪盛公司出卖南阳罗马帝景项目后取得的销售款没有支付给东银公司，双方已经由抵押担保关系变更为债权债务关系。东银公司所享有的只是债权，而不是抵押权；(四)东银公司现申请深圳市中级人民法院执行的是债权，该权利不能对抗异议人，且异议人交付了全部或者大部分房款，其享有的权利优先于抵押权，东银公司的债权不能对抗作为买受人的异议人；(五)即使东银公司享有抵押权，并且查封房产正确，但是异议人作为商品房的买受人，购买商品房用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，仍然能够排除本案对所涉房屋的执行。因此，案外人彭湖湾提出上述异议请求。
申请执行人东银公司辩称，对于案外人提出的异议房产，其房号（包括栋号、楼层、房屋面积）是在深圳市中级人民法院（2014）深中法商初字第130号民事调解书确认的、被执行人南阳豪盛公司已经预售的房产，申请执行人予以认可，但案外人尚未支付余款的应向申请执行人优先支付。
本院审理查明，2014年8月20日，经当事人申请，本院通过诉前保全程序以（2014）深中法立保字第31号案号依法查封了被执行人南阳豪盛公司名下的南阳罗马帝景项目，查封期限为两年。
2014年12月11日，本院作出（2014）深中法商初字第130号民事调解书中，其中第五项中写明：原告一(即中国银行股份有限公司深圳高新区支行)、原告二（即本案申请执行人东银公司）同意在本协议生效当日由东银公司向人民法院申请解除对南阳罗马帝景在建工程59套房产（详见附表一）的诉讼查封（预售证号：2010010、2011027）；……2、协议生效之后，在东银公司收到第三方或被告一（即本案被执行人南阳豪盛公司）、被告二（即本案被执行人南阳豪盛实业集团有限公司）、被告三（及本案被执行人陈继平）支付的罗马帝景项目销售款累计达到人民币5000万元时，由东银公司再根据被告一、被告二、被告三的实际销售情况确定再予以申请法院解封罗马帝景房产的套数（预售证号：2010010、2011027）（上述抵押财产的具体解押事宜双方根据实际销售进度、办证情况等，另行协商处理）；
第六项写明：在被告一、被告二、被告三未全部偿还完欠款前，本案涉及的其他被告一、被告二、被告三名下财产的解封、解押由东银公司与被告一、被告二、被告三根据具体还款情况另行协商解决。
第八项写明：东银公司作为实际出借人及实际抵押权人对本案争议的欠款享有法律上规定的全部债权人的权利、义务，对所涉及的抵押物依法享有优先受偿权，担保人南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平对借款人南阳豪盛公司的债务对东银公司继续承担连带清偿责任；原告中国银行股份有限公司深圳高新区支行作为委托贷款的受托人在本协议生效后不再承担本协议及《人民币委托贷款合同》项下实质权利、义务。
上述调解书作出后，由于被执行人没有依约履行调解书确定的内容，申请执行人东银公司向本院申请强制执行，本院依法受理并启动强制执行程序，在执行过程中，2016年9月27日，本院作出（2015）深中法执字第663号拍卖通知书，告知本案当事人：本院将于2016年10月13日拍卖被执行人南阳豪盛公司名下的南阳罗马帝景项目。
另查明，2013年11月29日，案外人与南阳豪盛公司签订《商品房认购协议书》（201310003），约定案外人向南阳豪盛公司购买涉案房产，房屋总价款为人民币815,592元。付款方式为一次性付款，计人民币815,592元。协议签订后南阳豪盛公司出具四份收款收据，确认共收到案外人支付的购房款共计815,592元。案外人自2014年11月24日起陆续向南阳豪盛物业管理有限公司支付物业管理相关费用。
再查，本院查封被执行人南阳豪盛公司名下的南阳罗马帝景项目系在建工程，建成后共有房屋147套，案外人所主张的房产系属该项目，且为本院（2014）深中法商初字第130号民事调解书的附表一中所列59套房产范围内。
本院认为，案外人以其对被执行人名下房产享有实体权利为由向本院提起执行异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，应适用案外人异议程序审查。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人南阳豪盛公司签订的购买商品房合同发生在人民法院查封房产之前，且案外人已支付全部房屋价款，其支付物业管理费用的行为亦说明其已占有涉案房产，根据上述法律规定，本院对其所提之异议请求予以支持。
综上，案外人彭湖湾所提执行异议，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于河南省南阳市宛城区两相路与滨河路交叉口罗马帝景2号楼2单元202号房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 时春蕾
审判员 王晋海
审判员 王 芳
二〇一六年十二月二十三日
书记员 叶志桃