北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初1544号
原告：金瑞泊（北京）停车场有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街21号2号楼三层305室（德胜园区）。
法定代表人：马强强，董事长。
委托代理人：高新国，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人：赵素云，北京市鑫诺律师事务所律师。
被告：北京首创股份有限公司新大都饭店，住所地北京市西城区车公庄大街21号。
负责人：郭鹏，总经理。
委托代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托代理人：王槟，北京观韬中茂律师事务所律师。
被告：北京新大都饭店机动车收费停车场，住所地北京市西城区车公庄大街**号。
负责人：姚树森，经理。
委托代理人：刘卫，北京观韬中茂律师事务所律师。
委托代理人：王槟，北京观韬中茂律师事务所律师。
第三人：中国建筑设计院有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街19号。
法定代表人：文兵，董事长。
委托代理人：吴犇，北京市明诚律师事务所律师。
委托代理人：张晓涛，男，1982年5月25日出生，汉族，中国建筑设计院有限公司职员，住址同第三人。
原告金瑞泊（北京）停车场有限公司（以下简称金瑞泊公司）与被告北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称新大都饭店）、被告北京新大都饭店机动车收费停车场（以下简称新大都停车场）、第三人中国建筑设计院有限公司（以下简称建筑设计院）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告金瑞泊公司之委托代理人高新国、赵素云，被告新大都饭店、新大都停车场之委托代理人刘卫、王槟，第三人建设设计院之委托代理人吴犇、张晓涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金瑞泊公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告及第三人承担连带责任，共同赔偿原告车位租金458546元（以每月每个车位850元为标准，共计56个车位，计算9个月19天）；返还租赁保证金1.5万元；逾期利息5919.32元，计算方式为：自2017年1月1日起至2017年3月14日止，6%/12个月*2.5个月*473546元=5919.32元，逾期付款利息计算到实际给付之日止；2、案件受理费由二被告与第三人共同承担。事实和理由：2013年11月29日被告北京首创股份有限公司新大都饭店（以下简称新大都饭店）与原告金瑞泊（北京）停车场有限公司（以下简称金瑞泊公司）签订《租赁合同》，合同第一条约定租赁场地为新大都饭店国际会议中心地下2层车库，营业用面积约3100平方米（60个车位）；第二条租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租期3年；第三条租赁用途，由乙方经营，地下停车场管理和洗车场管理；第六条甲方保证在租赁有效期内提供上述场地，在租赁期间乙方自主合法营业，甲方对此不予干涉；第八条第一款如甲方违约导致本合同终止，甲方除退回履约保证金外，还须赔偿乙方实际损失；第七款在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行，甲方应提前60天通知乙方，乙方应于60天期满内无条件迁出。双方签订租赁合同后，原告按约定交付租金，从不欠被告租金。2016年1月12日被告新大都饭店在未出现重大改造工程或其他重大经营调整的情况下，以“现因我店计划进行重大改造工作为由”，突然提前通知原告终止租赁合同。2016年1月18日被告新大都饭店开始在饭店内多处张贴通知，内容如下：因饭店即将进行经营调整，凡之前办理过停车卡、洗车卡等长期业务的宾客，请于2月29日前联系当前停车场经营管理人员协商解决，需要重新办理优惠卡的宾客，请联系首创股份新大都饭店保安部。2016年3月1日，被告新大都饭店在未经原告同意的条件下，指使其下属单位北京新大都饭店机动车收费停车场与第三人中国建设设计院有限公司签订《新大都饭店停车位使用协议》内容：甲方在新大都饭店停车场有偿提供停车位，甲方允许乙方96辆车在本车场停放，甲方每年按月收取停车租金，期限自2016年3月1日起至2016年12月31日，并有偿提供新大都饭店国际会议中心地下2层车库地下56个车位。2016年7月19日，原告向被告新大都饭店送达书面情况说明，新大都饭店至今尚未出现“在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行”的情况，原告请求被告将收取的中国建筑设计院56个车位停车租金退回原告，租赁合同履行至2016年12月31日。2016年10月24日被告新大都饭店向原告出具关于地下停车场承租事宜的函，明确表明不同意退还收取的中国建筑设计院的56个车位停车租金，不同意租赁合同履行至2016年12月31日。综上所述，被告新大都饭店至今尚未出现“在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行”的情况，原告请求法院判令被告将收取的中国建筑设计院的56个车位停车租金赔偿原告，为维护原告合法权益，诉至西城法院。
新大都饭店辩称，新大都饭店就原告金瑞泊公司起诉租赁合同纠纷一案，现作出如下答辩：一、新大都饭店接到上级单位通知，计划对饭店会议中心等建筑进行改造工程，要求新大都饭店对承租户进行退租。新大都饭店解除租赁合同符合合同规定，新大都饭店没有违约行为。2015年12月新大都饭店接上级单位北京首创股份有限公司通知，计划对新大都饭店实施重大改造，包括会议中心和二号楼等建筑，要求新大都饭店提前做好与租户合同解除、面积测量和数据上报等相关准备工作。根据新大都饭店与原告签署的《租赁合同》第八条第7款规定，“在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行，甲方应提前60天通知乙方，乙方应于60天期满内无条件迁出，使用金按实际租期计算至迁出日止。”，2016年1月12日新大都饭店向原告发出“关于提前解除租赁合同的通知”，要求原告在60天无条件迁出租赁场地，新大都饭店的上述行为符合《租赁合同》的规定，新大都饭店没有违约行为，不应当承担违约责任。二、新大都停车场与建筑设计院签署《停车位使用协议》不能作为原告的损失证明，新大都停车场收取的停车位使用费与原告无关。新大都饭店解除与原告的租赁合同，收回停车场部分的场地后，考虑到饭店施工改造工程尚未启动，为减少国有资产损失，新大都饭店决定将停车场部分的场地交由新大都停车场使用。如果改造工程启动，新大都饭店可以立即收回该场地。新大都停车场与建筑设计院签署《停车位使用协议》与原告无关，不能作为原告的损失证明。新大都停车场收取的停车位使用费与原告无关，原告要求将该笔停车位使用费赔偿给原告没有法律依据。三、原告在起诉状中要求的经济损失属于预期利润损失。计算预期利润损失，要参考原告经营停车场获取的利润情况，并且不得超过订立合同时预见或者应当预见到的损失。原告没有提供2014年和2015年经营停车场的利润证明，并且原告主张的利润损失远远超过新大都饭店订立合同时可以预见的损失，因此原告主张利润损失没有事实依据和法律依据。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告在起诉状中所提的457547元损失属于剩余租期内的预期利润损失。首先原告应当提供预期利润损失证明，例如原告应当提供在2014年和2015年经营停车场获取的利润证明，以此证明新大都饭店提前终止合同导致的利润损失。其次，新大都饭店与原告签署的租赁合同约定，租赁费是每年5万元，租赁面积包括停车场面积和洗车房面积。在原告未对停车场投入任何装修改造费用的情况下，原告有理由可以预见到的利润损失不应超过一年的租赁费5万元。原告主张的457547元利润损失远远超过了新大都饭店订立合同时可以预见的损失。因此，原告的诉讼请求没有事实依据，并且不符合法律规定。四、新大都饭店解除《租赁合同》后，原告拒不腾退洗车房，一直使用至今，并且免费使用新大都饭店游泳池的中水做洗车使用，据此新大都饭店提出反诉，要求原告支付从2016年3月13日至今的洗车房使用费和2014年1月1日至今原告使用新大都饭店中水费用。具体请求内容见新大都饭店提交的反诉状。综上所述，新大都饭店认为，新大都饭店接上级单位通知，要求新大都饭店对承租户进行退租。新大都饭店解除租赁合同符合合同规定，新大都饭店没有违约行为。新大都停车场与建筑设计院签署《停车位使用协议》不能作为原告的损失证明，新大都停车场收取的停车位使用费与原告无关。原告在起诉状中要求的经济损失属于预期利润损失。计算预期利润损失，要参考原告经营停车场获取的利润情况，并且不得超过订立合同时预见或者应当预见到的损失。原告没有提供2014年和2015年经营停车场的利润证明，并且原告主张的利润损失远远超过新大都饭店订立合同时可以预见的损失，因此原告主张利润损失没有事实依据和法律依据。新大都饭店请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护新大都饭店的合法权益。
被告新大都停车场辩称，新大都停车场就原告金瑞泊（北京）停车场有限公司起诉租赁合同纠纷一案，现作出如下答辩：一、新大都停车场与原告金瑞泊（北京）停车场有限公司没有签署租赁合同，双方之间不存在法律关系。原告起诉新大都停车场属于诉讼主体错误。本案原告是以租赁合同纠纷起诉新大都停车场的，但是新大都停车场与原告从未签署过租赁合同，双方之间不存在租赁合同法律关系。原告起诉新大都停车场属于诉讼主体错误。二、新大都停车场与第三人建筑设计院签署《停车位使用协议》不能作为原告的损失证明，新大都停车场收取的停车位使用费与原告无关。新大都停车场收到新大都饭店交付的会议中心地下二层停车位后，与建筑设计院签署《停车位使用协议》与原告无关，不能作为原告的损失证明。新大都停车场收取的停车位使用费与原告无关，原告要求将该笔停车位使用费赔偿给原告没有法律依据。新大都停车场没有赔偿原告损失的义务。综上所述，新大都停车场请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护新大都停车场的合法权益。
第三人建筑设计院述称，本案第三人建筑设计院现就原告金瑞泊公司诉被告新大都饭店、被告新大都停车场租赁合同纠纷一案，特作如下答辩。本案事实是：1、为解决本单位停车问题，建筑设计院与福地（北京）停车管理有限公司（以下简称福地公司）签订的《停车位使用协议》，即福地公司有偿提供建筑设计院56辆车在新大都饭店停车场（地下停车位）停放，期限：自2016年3月1日起至2016年3月12日止。2、其后，建筑设计院与新大都停车场签订的《新大都饭店停车位使用协议》，即新大都停车场有偿提供建筑设计院96辆车在新大都饭店停车场停放（其中：地上停车位40个、地下停车位56个），期限：自2016年3月1日起至2016年12月31日止（其中：地下停车位，期限：自2016年3月13日起至2016年12月31日止）。3、按照上述协议，建筑设计院分别向福地公司、新大都停车场支付了协议所约定的停车费。上列事实均有证在案，建筑设计院认为：建筑设计院与福地公司签订的《停车位使用协议》，及与新大都停车场签订的《新大都饭店停车位使用协议》，均系协议双方当事人的真实意思表示，上述协议亦已实际履行；且建筑设计院并未与原告金瑞泊公司签订有关使用本案诉争停车位的协议；故原告金瑞泊公司现因其与新大都饭店、新大都停车场之争议所提起租赁合同纠纷，并诉请建筑设计院承担连带责任，是没有事实根据和法律依据。恳请贵院依法驳回原告金瑞泊公司诉请建筑设计院承担连带责任的诉讼请求。
反诉原告新大都饭店向本院提出反诉请求：1、判令金瑞泊公司立即将位于新大都饭店国际会议中心地下2层的洗车场及办公用房和宿舍交还给我公司；2、判令金瑞泊公司向我公司支付洗车场使用费，从2016年3月13日起，每月按1万元计算，至金瑞泊公司交还洗车场之日止。暂计算到2017年3月12日，洗车场的使用费为12万元；3、判令金瑞泊公司向我公司支付经营洗车场使用中水费用，暂计到2017年2月28日，共计52637元；4、判令金瑞泊公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年11月29日反诉原告与反诉被告签署《租赁合同》。合同规定，反诉原告将新大都饭店国际会议中心地下2层车库，包含60个停车位和洗车房，出租给反诉被告；租期三年，从2014年1月1日至2016年12月31日；年租金5万元（不含水、电等各项其他费用）。合同第八条第7款规定，“在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行，甲方应提前60天通知乙方，乙方应于60天期满内无条件迁出，使用金按实际租期计算至迁出日止。”2015年12月反诉原告接上级单位北京首创股份有限公司通知，计划对新大都饭店实施重大改造，包括会议中心和二号楼等建筑，要求新大都饭店提前做好与租户合同解除、面积测量和数据上报等相关准备工作。据此2016年1月12日反诉原告向反诉被告发出“关于提前解除租赁合同的通知”，要求反诉被告在60天无条件迁出租赁场地。但是，2016年3月13日反诉被告仅将60个停车位交还反诉原告，拒绝交还洗车房。反诉被告至今仍然使用洗车房。洗车房面积为414平米，经调查北京市同等面积的洗车房年租金最少都在12万元以上。现在反诉原告要求按照每月1万元的标准收取反诉被告的洗车房使用费。暂计至2017年3月12日，反诉被告应向反诉原告支付洗车房使用费12万元。经调查，自2014年1月1日起，反诉被告经营洗车房一直使用反诉原告游泳池的中水，没有向反诉原告支付中水费用。按照游泳池用水量统计，洗车房用水量为：2014年2610吨，2015年1972吨，2016年1846吨，2017年(截止到2月份）297吨。根据北京市有关中水的收费标准，2014年5月份以前6.21/吨，2014年5月份以后7.15/吨，2015年1月份以后8.15/吨,2016年6月份以后9.5/吨。反诉被告截止到2017年2月28日应向反诉原告支付中水费用共计52637元。反诉被告拒绝交还洗车房，属于严重违约行为。并且反诉被告长期使用反诉原告的中水不向反诉原告支付中水费用，给反诉原告造成一定经济损失。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告提出上述反诉请求，请求法院支持反诉原告的诉请。
反诉被告金瑞泊公司辩称，金瑞泊公司就新大都饭店反诉一案，提出以下答辩意见：不同意新大都饭店的反诉请求，其反诉请求与事实不符，实际情况如下：第一、新大都饭店反诉请求金瑞泊公司向新大都饭店支付洗车场使用费12万元，没有合同依据和法律依据。2013年11月29日新大都饭店与金瑞泊公司签订《租赁合同书》，合同第三条租赁用途中明确约定：由乙方经营地下停车场管理和洗车场管理。第四条租金及支付中明确约定：年租金5万元。双方在《租赁合同书》中，从来就没有单独约定支付洗车场使用费。依据《合同法》第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。双方在《租赁合同书》明确约定是：乙方经营地下停车场管理和洗车场管理，支付年租金5万元。对支付洗车场使用费从来没有，另有约定。新大都饭店在反诉状中对支付洗车场使用费表述是：洗车房面积为414平米，经调查北京市同等面积的洗车房年租金最少都在12万元以上，现在反诉原告要求按每月1万元的标准收取反诉被告的洗车房使用费。新大都饭店的上述反诉请求没有合同依据和法律依据。依据合同法，租赁期间承租人占有使用租赁物获得的收益归承租人所有。这样规定是由租赁合同的性质决定的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人对租赁物的使用是以支付租金为代价的，所以就其租赁物的占有、使用而获得的收益，应当享有所有权。第二、新大都饭店反诉请求主张金瑞泊公司向新大都饭店支付洗车场中水使用费用52637元，没有事实依据。金瑞泊公司的所谓洗车场，是对停放在地下停车场的56辆车辆提供对内服务的，是内部的洗车服务，金瑞泊公司从来就没有用过中水清洗车辆。新大都饭店在反诉状中对支付中水使用费的表述是：经调查，自2014年1月1日起，反诉被告经营洗车房一直使用反诉原告游泳池的中水，没有向新大都饭店支付中水费用。按照游泳池的补水量统计，洗车房用水量，2014年2610吨，2015年1972吨，2016年1846吨，2017年297吨，新大都饭店的计算方式明显违背常理，违背生活常识。按照生活常识，新大都饭店计算金瑞泊公司洗车场用水量应该是用水表计算，退一万步，新大都饭店也不能按照游泳池的补水量统计出金瑞泊公司洗车场，这种计算方式违背常理。双方在合同中没有对使用废水洗车进行约定，金瑞泊公司仅对停放在地下停车场的56辆车辆提供服务，是内部的洗车服务，金瑞泊公司从来就没有用过中水清洗车辆，金瑞泊不同意支付水费。第三、2016年1月12日新大都饭店向金瑞泊发《关于提前解除租赁合同的通知》，理由是因“我店计划进行重大改造工作”，特此提前通知贵司终止租赁合同。新大都饭店在未出现重大改造工程或其他重大经营调整的情况下，以“现因我店计划进行重大改造工作为由”，突然提前通知原告终止租赁合同。2016年1月18日被告新大都饭店开始在饭店内多处张贴公告,称：因饭店即将进行经营调整，凡之前办理过停车卡、洗车卡等长期业务的宾客，请于2月29日前联系当前停车场经营管理人员协商解决。需要重新办理优惠卡的宾客，请联系首创股份新大都饭店保安部。在与金瑞泊没有解除合同的情况下，强行要求办理过停车卡、洗车卡等长期业务的宾客于2月29日前联系当前停车场经营管理人员协商解决，其行为是不理性和不合法的，有违合同的诚实信用原则。2016年3月1日新大都饭店在未经金瑞泊同意的条件下，指使其下属单位新大都停车场与第三人建筑设计院签订《新大都饭店停车位使用协议》内容如下：甲方在新大都饭店停车场有偿提供停车位。甲方允许乙方96辆车在本车场停放。甲方每年按月收取停车租金，期限自2016年3月1日起至2016年12月31日，并有偿提供新大都饭店国际会议中心地下2层车库地下56个车位。地面40辆每月800元/辆共计32000元/月，地下56辆每月850元/辆共计47600元，（地下56个车位，3月份自13日至31日收取停车费用，合计29174元）。第四、金瑞泊不欠新大都饭店租金。2016年元月26日原告向被告缴纳1月份场租费4167元（出具收据）。2016年3月8日原告向被告缴纳2月份场租费4167元（出具收据）。2016年4月28日原告（汇款人陈明锋）向收款人新大都饭店汇款16668元。用途：金瑞泊付2016年3月至6月车库租金。2016年7月19日，金瑞泊向新大都饭店资产管理部送达情况说明：1、2013年11月29日与被告签订《租赁合同》租赁新大都国际会议中心地下二层车库作为经营使用，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。2、鉴于新大都饭店至今尚未出现“在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行”的情况，原告请求将收中国建筑设计院取56个车位停车租金退回原告。3、租赁合同履行至2016年12月31日。2016年8月10日原告（汇款人陈明锋）向收款人新大都饭店汇款25000元。用途：金瑞泊公司付新大都饭店车库租金2016年7月1日至2016年12月31日。2016年10月24日新大都饭店向被告出具关于地下停车场承租事宜的函，主要内容：“继续履行租赁合同并退回车场收入”的诉求，不予同意。第五、建筑设计院向新大都饭店支付租金的情况。2016年2月18日至2016年11月25日建筑设计院向新大都饭店支付租金（记账凭证）。建筑设计院向新大都饭店支付租金，自2016年3月13日起至2016年12月31日止，共计支付（96个车位）人民币777574元，其中支付地下停车场56个车位租金458546元。计算方式：（1）、地下停车场：地下56辆×每月850元/辆=47600元。47600元×9个月=428400元。（2）47600元（每月地下56辆）÷30天=1586.66元。（3）1586.66元(地下56辆/每天）×19天=30146元。（3）9个月+19天=428400元+30146元=458546元。综上所述，新大都饭店以“饭店即将进行经营调整”的名义，张贴公告，强行要求办理过停车卡、洗车卡等长期业务的宾客于2月29日前联系当前停车场经营管理人员协商解决，导致金瑞泊无法正常经营，是典型的根本违约。
本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，新大都饭店（甲方）与金瑞泊公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：一、租赁场地，甲方新大都饭店国际会议中心地下2层车库，营业用面积约3100平方米（60个车位）（以房屋产权证为准）；二、租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租期为三年，租赁期满以后，乙方保留在同等条件下优先续租的权利；三、租赁用途，由乙方经营地下停车场管理和洗车场管理等内容；四、租金及支付，1、年租金5万元（不含水、电等各项其他费用）；2、租金按季支付，乙方于1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前交纳给甲方，……；3、乙方在签约之日起七日内向甲方交纳两个月租金约0.83万元人民币作为租赁保证金，如本合同正常履行至租期届满，上述0.83万元人民币保证金将全额退还乙方，如因乙方违约导致本合同终止，保证金不退；六、双方责任，（二）乙方责任，3、租赁期间未经甲方同意不得以任何理由将租赁场地转租或交由其他方使用；……；八、违约及合同终止，1、如甲方违约导致本合同终止，甲方除退回履约保证金外，还须赔偿乙方实际损失；2、如乙方违反其乙方责任1、2、3项经甲方发现，甲方有权终止合作，乙方还需赔偿由此造成的损失；3、除本协议乙方责任1、2、3项规定之外，乙方如有其它违约行为，甲方应以书面文件通知乙方，如在文件发出之后在规定的时间未予改过，甲方有权终止合作并索赔；……；7、在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行，甲方应提前60天通知乙方，乙方应于60天期满内无条件迁出，使用金按照实际租期计算至迁出日止；8、如因甲方需提前终止本合同，乙方应给予支持协助、租金按实际租用时间计算，同时本合同其他条款仍继续履行；9、如任何一方欲提前终止协议，应提前一个月通知对方；……。
2016年1月12日，新大都饭店向金瑞泊公司发送《关于提前解除租赁合同的通知》，内容为：贵我双方于2013年11月29日签订了《租赁合同书》（下称租赁合同），贵司租赁我店国际会议中心地下2层车库，租赁面积为3100平方米（60个车位），租赁期限为叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租赁合同第八条违约及合同终止条款第7项约定“7、在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行，甲方应提前60天通知乙方，乙方应于60天期满内无条件迁出，使用金按照实际租期计算至迁出日止。”现因我店计划进行重大改造工作，特此提前通知贵司终止贵我双方上述租赁合同，但为避免给贵司造成不必要的损失，为贵司撤离租赁场所预留充足的时间，同时确保我店工程施工改造工作的顺利进行，我店特此承诺，贵司最迟于2016年3月13日前完成搬离并向我司返还租赁场所即可，届时由贵我双方按照实际租赁期限结算房屋租金；租赁合同提前终止请贵司依据租赁合同的约定返还租赁房屋并配合我店办理相关交接工作，感谢贵司对我店工作的理解与支持。庭审中，新大都饭店称，因政府进行棚户区改造，停车场所在的会议中心需要整体拆除，因此将租户提前清退。金瑞泊公司对此不予认可。
2016年7月19日，金瑞泊公司向新大都饭店资产管理部发送《情况说明》，内容为：……；签订合同后，我公司按约定履行义务，按月支付租金，从不欠租；第二、鉴于新大都饭店至今尚未出现“在合同有效期内，如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行”的情况（无条件迁出）出现，我公司请求新大都饭店将未经我公司同意与建筑设计院签订新大都饭店停车位使用协议后收取的56个车位停车租金退回给我公司（自2016年3月13日起合同解除之日止）；第三，在合同履行有效期内，贵饭店如未出现合同约定“甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行”的情况出现下，我公司请求租赁合同履行至2016年12月31日。
2016年4月28日，金瑞泊公司以陈明锋的名义将2016年3月至6月的租金汇至新大都饭店的账户。2016年8月10日，金瑞泊公司再次以陈明锋的名义将2016年7月1日至2016年12月31日车位租金汇至新大都饭店的账户。诉讼中，金瑞泊公司表示因新大都饭店拒绝收取租金，故以陈明锋的名义汇款。新大都饭店称前述款项收到，但不认可系金瑞泊公司支付的租金。
2016年10月24日，新大都饭店向金瑞泊公司发函，不同意金瑞泊公司提出的继续履行合同的请求。
另查，金瑞泊公司承租涉案停车场期间，其与建筑设计院签订《停车位租赁协议》，约定将涉案停车场的55个车位提供给建筑设计院使用，租赁期限2014年4月1日至2015年3月31日，每月每个停车位950元。此后，金瑞泊公司将停车场交予福地公司管理。福地公司与建筑设计院先后签订三份《停车位使用协议》，约定允许建筑设计院的56辆车在涉案停车场停放，每个车位每月停车使用费950元，合同期限分别2015年4月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年2月29日、2016年3月1日至2016年3月12日。诉讼中，金瑞泊公司与新大都饭店的合同虽约定车位为60个，但其中4个车位仍留给新大都饭店的领导使用。庭审中，新大都饭店表示，金瑞泊公司未经其同意，将停车场转租，违反合同约定，因此，有权解约。金瑞泊公司表示其与福地公司的工作人员是重合的，之所以交予福地公司管理，系为了方便开具发票，此事也向新大都饭店进行了说明，新大都饭店的地上停车场也由福地公司管理。
庭审中，新大都饭店与新大都停车场陈述，新大都停车场原系新大都饭店出资设立的子公司，2000年新大都饭店资产重组，现新大都停车场归属北京首创股份有限公司，与新大都饭店没有股权关系，新大都饭店将涉案的停车场交予新大都停车场管理。
2016年，新大都停车场（甲方）与建筑设计院（乙方）签订《新大都饭店停车位使用协议》，约定甲方将涉案停车场及地面停车场共计96个车位出租给乙方，租赁期限2016年3月1日至2016年12月31日，地下车位每月每辆车850元，地下56个车位，3月份自13日至31日收取停车费用，合计29174元；……。建筑设计院表示，2016年1月得知涉案停车场系新大都饭店所有，且其要求我方不再与福地公司续签合同，与新大都停车场签订协议。新大都饭店认可其通知建筑设计院与金瑞泊公司的合同于2016年3月12日解除，需与新大都停车场签订停车协议。
庭审中，新大都停车场表示，涉案停车场的56个停车位均已收回，但金瑞泊公司因为洗车临时占用了4个停车位及洗车场。金瑞泊公司表示其未占用车位，仅仅使用了办公用房及员工宿舍，还有洗车点。2017年7月21日，经现场勘验，金瑞泊公司占有涉案停车场部分房屋及场地（详见勘验平面图），平面图中编号1的房屋系新大都饭店签订后交予金瑞泊公司使用的，编号2的房屋，是金瑞泊公司承租停车场后借用原有墙体自行搭建的，编号3的位置放置金瑞泊公司的办公物品，但金瑞泊未占用车位。
新大都饭店还称，金瑞泊公司的洗车用水系新大都饭店游泳池的中水，需要金瑞泊公司支付费用。金瑞泊公司表示洗车用水均是游泳池溢出的废水，新大都饭店口头承诺免费试用。2017年7月21日，经现场勘验，金瑞泊公司与新大都公司均认可洗车用水来源于新大都饭店楼上游泳池的溢水。庭审中，新大都饭店陈述，双方对于是否收费没有约定，但其未承诺免费。
本院认为，金瑞泊公司与新大都饭店签订《停车位使用协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
新大都饭店与金瑞泊公司的合同中约定如遇甲方重大改造工程或其他重大经营调整，导致合同无法继续履行，新大都饭店应提前60天通知金瑞泊公司，金瑞泊公司应于60天期满内无条件迁出。诉讼中，新大都饭店虽表示其因重大改造工程适用上述合同条款，解除与金瑞泊公司的合同，但金瑞泊公司不予认可，新大都饭店亦未提供相关证据予以证明，且新大都饭店随即将停车场交予新大都停车场管理，并继续出租给建筑设计院使用，因此，新大都饭店主张解除合同的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。关于金瑞泊公司转租一节。本院认为，新大都饭店在向金瑞泊公司主张解除合同时，并未提交转租事宜，且涉案停车场位于新大都饭店楼下，自2015年便由福地公司管理，新大都饭店将地面停车场交予福地公司管理，故新大都饭店称其对此事宜不知情，不符常理，本院对此亦不予采信。
新大都饭店违约解除合同，并将涉案停车场交予新大都停车场管理，导致金瑞泊公司无法经营管理，按照合同约定，新大都饭店应当退还金瑞泊公司的保证金及赔偿损失。现金瑞泊公司要求新大都饭店退还保证金1.5万元的请求，理由正当，本院予以支持。关于赔偿损失的数额，本院综合新大都停车场与建筑设计院的租赁价格及租赁期限、金瑞泊公司与新大都饭店的租赁价格及租赁期限予以酌定。
金瑞泊公司主张保证金及赔偿损失的利息，于法无据，本院不予支持。新大都停车场与金瑞泊公司并非合同关系，建筑设计院虽与金瑞泊公司存在合同关系，但依据合同建筑设计院并无向金瑞泊公司提供涉案停车场的义务，因此，金瑞泊公司要求新大都停车场、建筑设计院承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。
新大都饭店的解除依据虽不能成立，但涉案停车场自2016年3月13日开始被新大都饭店交予新大都停车场管理，并对外出租给建筑设计院，致使双方合同不能继续履行，合同目的无法实现，故本院认定双方合同于2016年3月13日已实际解除。又因双方合同期限已期限届满，因此，金瑞泊公司应当将其办公物品腾退，并将办公用房交予新大都饭店。现新大都饭店要求金瑞泊公司交还办公用房请求，于法有据，本院予以支持。新大都饭店主张返还停车场的请求，经现场勘验，金瑞泊公司并未占用涉案停车场的车位，且新大都饭店未提供证据予以证明，故新大都饭店要求金瑞泊公司交还洗车场并支付洗车场使用费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
新大都饭店主张的中水费用。首先，依据现场勘验，洗车的用水来源均系游泳池的溢水，并未直接使用中水；其次，双方对洗车用水是否收费未进行约定；再者，新大都饭店并未单独安装洗车用水的计量装置，而是依据其自行统计的游泳池补水量计算，金瑞泊公司并未确认。因此，新大都饭店要求金瑞泊公司支付洗车所用中水费的请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，北京首创股份有限公司新大都饭店退还金瑞泊（北京）停车场有限公司保证金1.5万元。
二、自本判决生效之日起七日内，北京首创股份有限公司新大都饭店赔偿金瑞泊（北京）停车场有限公司损失260600元。
三、自本判决生效之日起七日内，金瑞泊（北京）停车场有限公司将其位于北京市西城区新大都车公庄大街21号院新大都饭店国际会议中心地下2层物品腾空，将搭建的房屋拆除，并将所占用的办公用房交还北京首创股份有限公司新大都饭店。
四、驳回金瑞泊（北京）停车场有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回北京首创股份有限公司新大都饭店的其他反诉请求。
如果北京首创股份有限公司新大都饭店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4246元，由金瑞泊（北京）停车场有限公司负担1805元（已交纳），由北京首创股份有限公司新大都饭店负担2441元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1876元，由北京首创股份有限公司新大都饭店负担1841元（已交纳），由由金瑞泊（北京）停车场有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一七年十月二十四日
书记员 张晓奕
书记员 黄翌翾