.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）琼01民终3074号上诉人（原审被告）:马可，男，1982年1月30日出生，汉族，住海南省海口市。上诉人（原审被告）：鲁建瑜，女，1982年8月19日出生，汉族，住海南省海口市。二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡晶晶，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南荣丰控股有限公司。住所地：海口市国贸大道*号海南时代广场**楼。法定代表人：司亮，总经理。委托诉讼代理人：李欢，男，1982年11月28日出生，汉族，系海南荣丰控股有限公司职工。上诉人马可、鲁建瑜与被上诉人海南荣丰控股有限公司（以下简称荣丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马可、鲁建瑜上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初2603号民事判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费由荣丰公司承担。事实和理由：一、2014年9月20日，马可、鲁建瑜欲购买海口市椰海大道57号香榭花园4幢905房，房屋总价款752634元。因马可、鲁建瑜考虑以提取公积金支付部分首付款，遂与荣丰公司协商，在合同签订当日向荣丰公司先支付182634元，剩余70000元由马可、鲁建瑜向住房公积金管理局提取后支付。荣丰公司为达到与马可、鲁建瑜达成房屋交易的目的，接受马可、鲁建瑜的付款方式后，双方才签订了《商品房买卖合同》。马可、鲁建瑜在合同签订当日支付了182634元，荣丰公司并于当日向马可、鲁建瑜开具了相应数额的《销售不动产统一发票》。2015年1月13日，马可、鲁建瑜支付剩余首付款70000元，荣丰公司于当日向马可、鲁建瑜开具了相应数额的《销售不动产统一发票》。马可、鲁建瑜认为，虽马可、鲁建瑜与荣丰公司因《商品房买卖合同》的固定文本格式，未能就分两次支付首付款事宜进行明确约定，但荣丰公司向马可、鲁建瑜开具182634元及70000元《销售不动产统一发票》的行为，应视为荣丰公司对合同约定的支付首付款内容的变更。马可、鲁建瑜是在经过荣丰公司同意的情况下分两次支付首付款的，马可、鲁建瑜不存在违约的事实。二、马可、鲁建瑜在一审答辩中已明确表明，即使马可、鲁建瑜分两次支付房屋首付款的行为构成违约，但荣丰公司知道其权利被侵害的时间应从马可、鲁建瑜未按合同约定完全支付首付款之日起计算，主张马可、鲁建瑜违约的时间也应从2014年9月20日起计算两年内，但荣丰公司向一审法院起诉的时间为2017年4月20日，明显已经超过了诉讼时效。一审法院在对马可、鲁建瑜提出的诉讼时效问题未审查的情况下作出马可、鲁建瑜违约的认定，明显是错误的。综上，一审判决认定事实不清，请求贵院查明事实后撤销一审判决，并依法改判。荣丰公司答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。现在针对马可、鲁建瑜的上诉状作出具体的答辩：一、马可、鲁建瑜其中一个理由是虽然马可、鲁建瑜是付款逾期了，但是因为荣丰公司收取了逾期的付款，并且开具了发票，所以就认为是马可、鲁建瑜和荣丰公司对合同付款约定的变更。荣丰公司认为马可、鲁建瑜对合同理解有错误，合同在第6条付款条件有明确约定，买受人在逾期付款90天内按照每日万分之三支付逾期利息，超过90天的荣丰公司可以选择解除合同，也可以要求买受人继续按照每日万分之三支付逾期利息。所以说买受人逾期付款在合同中已经有明确的约定。出卖人接受买受人的逾期付款，只能表明荣丰公司没有行使解除合同的权利，而不能表明双方对合同进行了变更。这里再举例说明：在这个案子之前，马可、鲁建瑜也起诉荣丰公司逾期交房的一个案子，在马可、鲁建瑜起诉之前已经收受了涉案的房屋，如果按照马可、鲁建瑜的逻辑，那是否是因为马可、鲁建瑜接收了这个房屋，就表明双方也改变了收房的时间。二、关于诉讼时效的问题。马可、鲁建瑜在一审中没有提出诉讼时效，另外，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期届满之日起计算。然后，房屋买卖合同也是双方分期付款的形式。马可、鲁建瑜最后一期付款是到了2016年之后，所以根据该条规定没有过诉讼时效。此外，该司法解释第4条也规定当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出的人民法院不予支持。荣丰公司向一审法院起诉请求：1、判令马可、鲁建瑜向荣丰公司支付逾期付款违约金17415元；2、本案的诉讼费用由马可、鲁建瑜承担。一审法院认定事实：2014年9月20日，荣丰公司（甲方）与马可、鲁建瑜（乙方）签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：马可、鲁建瑜购买荣丰公司开发的位于海口市××道房；房屋总价款752634元元，马可、鲁建瑜以按揭方式付款，马可、鲁建瑜应付的首付款252634元，余款500000元向银行申请按揭贷款；马可、鲁建瑜如未能按约付款，按下列方式处理：1.逾期在90天内，每逾期一天，荣丰公司有权要求马可、鲁建瑜每日按应付而未付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天以上，荣丰公司有权解除合同。马可、鲁建瑜愿意继续履行合同的，经荣丰公司同意，合同继续履行，马可、鲁建瑜应按逾期天数每日向荣丰公司支付应付而未付房款的万分之三作为违约金，上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的20%。合同附件七对付款方式及期限补充约定：在签订本合同的同时，马可、鲁建瑜支付首期房款252634元，凡选择公积金贷款付款方式的马可、鲁建瑜，应履行以下义务：1）按荣丰公司通知的时间领取经房产行政主管部门备案登记的《商品房买卖合同》及相关资料；2）领取第1）项相关资料后5日内到公积金管理局办理公积金按揭申请（马可、鲁建瑜需一次性向公积金管理局提供办理按揭所需的全部真实资料）；3）公积金按揭申请批准后按荣丰公司通知的时间与银行签订抵抵押款协议及交清办理按揭贷款的相关费用，马可、鲁建瑜如未按时交齐规定的资料、费用及未办理万相关手续，每逾期一日则按应担保贷款金额的万分之三计算违约金偿付荣丰公司，如延期达45日以上，荣丰公司有权解除合同，同时收取荣丰公司该商品房总房价款10%的违约金（从马可、鲁建瑜已付款中扣除）。马可、鲁建瑜于签订合同当日向荣丰公司支付了首付款182634元，又于2015年1月13日支付了剩余首付款70000元，荣丰公司收款后向马可、鲁建瑜出具了《销售不动产统一发票》。2015年，马可、鲁建瑜鲁建瑜与海口市农村信用合作联社签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》，约定马可、鲁建瑜鲁建瑜向该信用社贷款500000元用于支付房款，该信用社已向荣丰公司账户足额发放贷款。另查，涉案房屋所在楼房于2015年1月份封顶。一审法院认为：荣丰公司与马可、鲁建瑜签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。本案的争议焦点系马可、鲁建瑜是否存在逾期付款的情形。双方在补充协议中约定在签订合同的同时支付首付款，马可、鲁建瑜在签订合同时向荣丰公司支付了部分首付款182634元，剩余70000元首付款至2015年1月13日支付，逾期115天，已构成违约，应向马可、鲁建瑜支付该笔首付款逾期交付的违约金。按照合同约定，应以70000元为本金，以日万分之三计算违约金共计70000元×115天×0.03%=2415元。合同中约定的付款方式为按揭方式付款，首付款252634元，余款500000元向银行申请按揭贷款。荣丰公司认为马可、鲁建瑜应在合同备案后5日内签订抵押贷款合同，并以此为由主张马可、鲁建瑜承担逾期支付按揭贷款的违约责任。但根据荣丰公司、马可、鲁建瑜在合同补充协议中关于公积金贷款付款方式的约定，可以看出是马可、鲁建瑜按照荣丰公司通知时间领取相关资料后5日内办理公积金按揭申请，即该5日的起算时间不是合同备案时间，而是领取相关资料的时间，且该5日是公积金按揭申请时间，而非是签订抵押贷款合同的时间，根据双方签订的合同约定，签订抵押贷款的时间为荣丰公司通知的时间，现荣丰公司无证据证实马可、鲁建瑜领取相关资料和通知马可、鲁建瑜签订贷款协议的时间，而双方又未约定银行发放贷款的时间，马可、鲁建瑜也已在合理期限内委托银行向荣丰公司支付购房余款，因此，500000元房款不存在逾期支付的情形。荣丰公司主张该笔款项的逾期付款违约金的理由无事实和法律依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：1.限马可、鲁建瑜于本判决生效之日起十日内向荣丰公司支付逾期支付首付款的违约金2415元；2.驳回荣丰公司的诉讼请求。本案受理费117.69元，由荣丰公司负担92.69元，由马可、鲁建瑜负担25元。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，马可、鲁建瑜是否逾期支付首付款70000元及荣丰公司的起诉是否超过诉讼时效。双方对一审判决驳回荣丰公司要求马可、鲁建瑜支付500000元逾期付款违约金没有意见，本院予以维持。关于马可、鲁建瑜是否逾期支付首付款70000元问题。马可、鲁建瑜与荣丰公司签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。签约当日，马可、鲁建瑜向荣丰公司支付了部分首付款182634元，剩余70000元首付款至2015年1月13日支付。根据双方合同约定，在签订合同的同时支付首付款252634元。马可、鲁建瑜逾期支付70000元首付款115天，已构成违约，应承担相应的违约责任。荣丰公司诉请马可、鲁建瑜按合同约定支付70000元首付款逾期付款违约金符合合同约定，本院予以支持。马可、鲁建瑜关于其是在荣丰公司同意的情况下分两次支付首付款，不构成违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于荣丰公司的起诉是否超过诉讼时效问题。本案中，双方合同约定，首付款于签约当日即2014年9月20日支付，剩余购房款向银行申请按揭贷款支付，荣丰公司在起诉状中自认马可、鲁建瑜的公积金贷款于2015年1月26日完成。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因合同对剩余购房款向银行申请按揭贷款的时间没有具体约定，故本案的诉讼时效应从马可、鲁建瑜完成公积金贷款手续的时间即2015年1月26日起算。荣丰公司于2017年4月20日提起诉讼，已超过二年的诉讼时效。马可、鲁建瑜关于荣丰公司的起诉已超过诉讼时效的主张成立，本院予以支持。荣丰公司辩称，马可、鲁建瑜在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间提出的人民法院不予支持，且马可、鲁建瑜最后一期付款是在2016年之后，也没有超过诉讼时效。经查，马可、鲁建瑜在一审答辩状中提出了诉讼时效的抗辩，荣丰公司也未提供证据证明马可、鲁建瑜在2016年之后还付款的事实存在，故荣丰公司的该辩解理由无事实根据，本院不予支持。综上所述，马可、鲁建瑜的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初2603号民事判决；二、驳回海南荣丰控股有限公司的诉讼请求。。一审案件受理费117.69元、二审案件受理费235.38元，由海南荣丰控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李玉民审判员袁蓉审判员宋泽二○一七年十一月十六日书记员韩莉附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；