江苏省泰州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏12执复87号
复议申请人（被执行人）：孙曦，男，1966年12月6日生，汉族，现住靖江市。
复议申请人（被执行人）：刘琴，女，1969年1月9日生，汉族，现住靖江市。
申请执行人：朱建军，男，1974年7月26日生，汉族，住靖江市。
被执行人：江苏尚香食品有限公司,住所地靖江市经济开发区城北园区新三路2号。
法定代表人：孙华靖，该公司董事长。
申请执行人朱建军与被执行人孙曦、刘琴、江苏尚香食品有限公司民间借贷纠纷执行一案，靖江市人民法院作出（2017）苏1282执异34号执行裁定。复议申请人孙曦、刘琴对该裁定不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭，对该案进行了审查，现已审查终结。
异议人孙曦、刘琴异议称：本次评估采用的评估方法不当、评估程序违法，评估价格严重偏低，请求重新进行评估。理由：1、法院未通知异议人到场选择评估机构及现场勘验，程序不合法。2、2014年8月异议人对涉案房屋委托评估的价格为560.36万元，近年来随着房地产市场行情变化及城市规划影响因素，房价上涨将近一倍，本次评估价格与实际价值明显不符。3、涉案房屋位于马路边，属门面房，且异议人将房屋出租给朋友开办浴室，其房屋价格与普通商品房价格存在较大差异，评估机构未考虑这些因素。4、评估机构认为本地无类似交易案例因而未运用比较法评估，但北京、上海等城市有很多交易案例可以采用。综上，请求支持异议请求。
申请执行人朱建军辩称：评估机构是法院通过摇号选定，评估程序符合法律规定，但评估价格偏高，不同意异议人的异议。
被执行人江苏尚香食品有限公司辩称：评估的房产在靖江南高速路口不远处，附近有房地产开发商开发地块，且靖江市高级中学也被规划在靠近通江路和沿江路口处建校，加上靖江市政府早年南迁以及江阴、靖江跨江联动经济发展，我方认为案涉地块的商业价值远远超出评估价值，并有很大的升值空间。经我方查询靖江的各个二手房交易网站，长江玫瑰园二手房价格均在1万元/平方米以上，而本案评估的价格是5007元/平方米，明显与市场价格不符，故请求法院重新评估。
靖江法院查明，朱建军与孙曦、刘琴、江苏尚香食品有限公司为民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，该院根据朱建军的财产保全申请，于2016年4月查封了孙曦、刘琴所有的位于靖江市××XXX商品房18房屋。2016年7月22日，该院作出（2016）苏1282民初973号民事判决书：一、被告孙曦、刘琴于判决生效后十日内归还原告朱建军借款80万元、并支付利息36.81万元（按月利率2%计算至2016年2月29日，已扣除被告已支付的利息22.39万元），合计116.81万元；被告江苏尚香食品有限公司对朱建军就本案所涉抵押物（位于靖江市××XXX商品房18的房屋）主张优先受偿权后的上述债权余额承担连带清偿责任。二、孙曦、刘琴于判决生效后十日内归还朱建军借款20万元、并支付利息8.4万元（按月利率2%计算至2016年2月21日），合计28.4万元；江苏尚香食品有限公司对上述28.4万元债务承担连带清偿之责。因孙曦、刘琴、江苏尚香食品有限公司未履行生效判决确定的义务，朱建军于2017年1月12日向靖江法院申请执行，执行案号（2017）苏1282执215号。
执行过程中，法院于2017年3月1日裁定拍卖孙曦、刘琴所有的位于靖江市××XXX商品房18的房屋（含国有土地使用权），并移交本院司法鉴定科进行评估。2017年3月24日，靖江法院司法鉴定科作出《选择评估机构通知书》，通知：各方于3月31日上午10时10分到本院摇号工作室参加评估机构的随机选择，如在规定的时间内无故缺席，将依职权随机选择评估机构。同日将该通知向双方当事人送达（向孙曦、刘琴采用法院专递的方式送达，送达地址为靖江市ＸＸ街XXX弄X号）。2017年3月31日，孙曦、刘琴未到场，该院通过公开摇号方式选定慧源评估公司为评估机构。2017年5月2日，该院司法鉴定科作出《现场勘验通知》，告知：本院已委托慧源评估公司进行评估，各方于2017年5月9日下午2时40分至评估标的物所在地进行现场勘验。同时以上述送达方式向孙曦、刘琴送达。2017年5月9日，该院司法鉴定科与评估机构、执行人员至现场进行勘查。2017年5月23日，慧源评估公司作出苏慧评报（2017）第015号房地产估价报告，载明：评估标的物(含装修)的评估值为2055474元，评估单价为5007元/平方米。孙曦、刘琴收到评估报告后，提出书面异议。
另查明，慧源评估公司具有企业法人营业执照，经营范围为房地产评估等；具有《房地产估价机构备案证书》，等级为壹级。本案评估人员钱德才、杨冬奎具有注册房地产估价师资格。
听证审查中，慧源评估公司对异议人提出的异议答复称：一、异议人于2014年为确定抵押贷款额度自行委托的评估报告，不能作为本案资产变现的依据。二、异议人和被执行人所举房屋交易案例与本案被评估房屋没有可比性。三、我公司是通过摇号选定接受委托评估，评估人员对现场进行了勘验和调查，根据估价对象房屋性质、用途、使用现状等情况确定评估方法。估价对象登记用途为住宅，实际用途为商业，有租金收益，相类似的房地产市场交易案例难以找到，故在综合分析后采用收益法进行估价。四、异议人所述城市规划等因素对房屋价值的影响，可以在拍卖过程中通过竞价体现。综上，本次评估程序合法、评估方法和结果客观公正。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，本院在对评估机构选定及评估现场勘验前，均向异议人发出通知，进行了告知。慧源评估公司系本院通过摇号随机选定，具有企业法人营业执照和房地产估价机构备案证书，评估人员具有合格的评估资质，在对估价财产状况进行详细调查之后，采用收益法，求取了估价对象的市场价值，评估程序符合法律规定。异议人并无充足证据证明评估程序违法、评估结果明显偏离市场价值，且拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中经由市场检验和决定，故异议人所提异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人孙曦、刘琴所提执行异议。
复议申请人不服上述执行裁定，向本院申请复议称：1、复议申请人没有收到《选择评估机构通知书》、《现场勘验通知书》，评估程序不当；2、评估价值过低，2014年8月复议申请人曾委托靖江本地的评估机构对案涉房屋进行评估，评估价值为560.36万元。请求撤销原裁定。
本院经审查认为：2017年3月24日，靖江法院司法鉴定科作出《选择评估机构通知书》，通知：各方于3月31日上午10时10分到靖江法院摇号工作室参加评估机构的随机选择，如在规定的时间内无故缺席，将依职权随机选择评估机构。同日将该通知向双方当事人送达。2017年3月31日，孙曦、刘琴未到场，靖江法院通过公开摇号方式选定江苏慧源房地产土地价格评估有限公司为评估机构。2017年5月2日，靖江法院司法鉴定科作出《现场勘验通知》，告知：已委托慧源评估公司进行评估，各方于2017年5月9日下午2时40分至评估标的物所在地进行现场勘验。2017年5月9日，靖江法院司法鉴定科工作人员与评估机构工作人员、执行人员至现场进行勘查。复议申请人关于没有收到《选择评估机构通知书》、《现场勘验通知书》的申请复议理由，没有事实依据，本院不予采纳。
江苏慧源房地产土地价格评估有限公司具有企业法人营业执照和房地产估价机构备案证书，评估人员具有合格的评估资质，在对估价财产状况进行详细调查之后，采用收益法，求取估价对象的市场价值，评估程序符合法律规定。且拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中经由市场检验和决定。复议申请人关于评估结果明显偏离市场价值的申请复议理由，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人孙曦、刘琴的复议申请，维持靖江市人民法院（2017）苏1282执异34号执行裁定。
审判长 孙金录
审判员 陈海涛
审判员 潘贻杰
二〇一八年一月二十五日
书记员 缪雯青