上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13998号
上诉人（原审被告）：程迅波，男，1967年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：仇建忠，上海恒杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：路明，男，1958年4月6日生，香港居民，住香港。
被上诉人（原审原告）：胡蓉，女，1961年12月19日生，香港居民，住香港。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦（上海）律师事务所。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：夏英，北京市中伦（上海）律师事务所。
被上诉人（原审被告）：上海融仁房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦开发区灵芝村942号3幢209室。
法定代表人：张倩，总经理。
委托诉讼代理人：杨斌，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人程迅波因与被上诉人路明、胡蓉及被上诉人上海融仁房地产经纪有限公司（以下简称融仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初58994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程迅波上诉请求：撤销一审全部判决，依法改判驳回路明、胡蓉一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由:第一，程迅波与路明、胡蓉没有合同关系，并非本案一审适格被告，且路明、胡蓉已于2017年8月10日，即一审法院判决之前，将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下称为系争房屋）的所有权转移给了案外人，故路明、胡蓉既不能基于合同也不能基于所有权要求程迅波返还系争房屋。第二，路明、胡蓉与融仁公司的《上海市房屋租赁合同》第10-1条并非附条件解除合同的约定，路明、胡蓉无权依据上述条款解除合同，路明、胡蓉出售系争房屋的应当遵守“买卖不破租赁”的原则。第三，并无证据表明购买系争房屋的案外人要求路明、胡蓉“空房交付”，且程迅波与融仁公司之间的《上海市房屋租赁合同》并未解除，次承租人程迅波具有优先购买权，路明、胡蓉并未通知程迅波房屋出售，属于侵权行为。第四，路明、胡蓉曾向程迅波承诺房屋出售后程迅波仍能继续租赁，现又要求程迅波返还房屋有违诚信。
路明、胡蓉辩称：根据其与融仁公司签订的《上海市房屋租赁合同》，在案外购房人要求路明、胡蓉“空房交付”的情况下，其有权按照约定的条件解除合同。双方合同解除的，程迅波及融仁公司有义务向路明、胡蓉返还房屋。
融仁公司辩称：同意程迅波的上诉请求，但不同意程迅波所依据的事实及理由。路明、胡蓉如欲解除与融仁公司的《上海市房屋租赁合同》应以融仁公司与程迅波之间的《上海市房屋租赁合同》解除为前提。
路明、胡蓉向一审法院起诉请求：1、确认路明、胡蓉与融仁公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月19日解除；2、程迅波立即搬离系争房屋，融仁公司承担连带责任；3、程迅波按照每月人民币5万元的标准支付自2017年7月20日起至程迅波实际搬离之日止的房屋占用费，融仁公司承担连带责任。
一审法院认定事实：路明、胡蓉为系争房屋产权人。2015年6月，路明、胡蓉与融仁公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号，建筑面积500.87平方米。路明、胡蓉于2015年7月1日前交付房屋，租期自2015年7月1日至2020年6月30日，每月租金35,000元，每月1日前支付。合同5-1条约定：交付该房屋时，融仁公司应向路明、胡蓉支付房屋租赁保证金，房屋保证金为2个月租金即7万元。合同7-1条约定：租赁期内路明、胡蓉同意融仁公司转租。合同7-2条约定：路明、胡蓉如需出售房屋，应提前2个月通知融仁公司，本租赁协议继续履行。合同10-1条约定：在租赁期内，路明、胡蓉如出售该房屋，如买方接受本合同条款，本合同继续履行，路明、胡蓉无赔偿责任。如买方不接受本合同导致本合同终止，路明、胡蓉除退还融仁公司的保证金，路明、胡蓉还应按下列公式予以赔偿：1）若出售发生在2015年7月1日至2016年6月30日之间，赔偿金额为14万元；2）若出售发生在2016年7月1日至2017年6月30日之间，赔偿金额为112,000元；3）若出售发生在2017年7月1日至2018年6月30日之间，赔偿金额为84,000元；4）若出售发生在2018年7月1日至2019年6月30日之间，赔偿金额为56,000元；5）若出售发生在2019年7月1日至2020年6月30日之间，赔偿金额为28,000元。融仁公司同意并确认以上为路明、胡蓉唯一的赔偿责任。合同签订后，双方正常履行该租赁合同，融仁公司支付了租赁保证金7万元。
2016年3月6日，融仁公司与程迅波签订了《上海市房屋租赁合同》，将系争房屋转租给程迅波。合同约定首月租金及保证金到账后，融仁公司于2016年4月1日前向程迅波交付该房屋；房屋租赁期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，其中2016年4月1日起至2018年3月31日为固定期，自2018年4月1日至2021年3月31日为活期。自2016年4月1日起至2018年3月31日月租金总计为5万元；自2018年4月1日起至2019年3月31日月租金总计为52,500元；自2019年4月1日起至2020年3月31日月租金总计为55,125元；自2020年4月1日起至2021年3月31日月租金总计为57,881.25元。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，融仁公司向程迅波交付房屋，双方正常履行合同，房屋由程迅波实际居住至今。
2017年5月15日，案外人申某与路明、胡蓉在XX公司居间下签订了《房地产买卖居间协议》，该协议约定空房交付，并由路明、胡蓉负责解除租约。2017年5月18日，路明、胡蓉向融仁公司发送了《租赁合同终止函》，通知融仁公司租赁合同于2017年7月19日解除，并要求融仁公司于2017年7月20日返还系争房屋。2017年5月20日，融仁公司向路明、胡蓉发送《异议函》，表示不认可居间协议真实性，不同意路明、胡蓉单方解除租赁合同，并提出如果路明、胡蓉愿意承担相应赔偿，自愿配合路明、胡蓉解除融仁公司与程迅波的租赁合同，但是时间必须以程迅波的意愿及对抗行为而定。同日，融仁公司向程迅波发送《解除房屋租赁合同的函》，通知转租合同于2017年7月20日解除，要求程迅波于2017年7月20日前腾退房屋并愿意支付10万元赔偿金，如程迅波延迟交还，应当承担1.50倍租金标准的房屋占用费。同日，路明、胡蓉针对融仁公司的《异议函》再次回复要求收回房屋。2016年6月16日，路明、胡蓉与案外人陆某签订了《上海市房屋买卖合同》，约定将路明、胡蓉将系争房屋出售给案外人陆某，房屋过户时间为2017年8月10日，交付时间为2017年12月31日。2017年6月20日，路明、胡蓉再次向融仁公司发送《通知函》再次要求于2017年7月20日前收回房屋。2017年6月22日，程迅波向融仁公司发送《通知函》并抄送路明、胡蓉，表示不同意解除转租合同，也不同意腾退房屋。
路明、胡蓉在一审庭审中表示，如果路明、胡蓉与融仁公司的租赁合同解除，同意退还融仁公司的租赁保证金7万元并同意支付融仁公司赔偿金84,000元。关于房屋租金给付情况，路明、胡蓉确认目前承租人融仁公司租金（使用费）已经给付至2017年9月30日。融仁公司、程迅波一致确认目前次承租人程迅波租金（使用费）已经给付至2017年9月30日。
一审法院认为，路明、胡蓉与融仁公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案主要争议焦点为路明、胡蓉是否有权依据其与融仁公司租赁合同第10-1条单方解除租赁合同。一审法院认为，路明、胡蓉可以依据该条解除租赁合同，并且已经实际行使了解除权，双方租赁合同已经于2017年7月19日解除，理由如下：第一，租赁合同第3-1条将合同第八条和10-1条约定为“不能解除合同”的例外情形，从文义上看第10-1条确实为合同终止及终止后果的相关约定，而且融仁公司也承认该条约定的缘由是路明、胡蓉出租房屋时确实同时有出售房屋的打算，可见不论从合同文义还是缔约背景，皆可认定合同第10-1条系关于合同解除的约定而不仅仅是违约责任的约定，即路明、胡蓉可以出售房屋并在买方不接受租赁合同的情况下提前终止与融仁公司的租赁合同；第二，融仁公司辩称路明、胡蓉知晓房屋转租相关情况故事实上放弃了按照合同第10-1条解除的权利，此意见缺乏事实证据，也没有合同及法律依据，一审法院不予采纳；第三，从路明、胡蓉提交的房屋购买人出具的情况说明以及买卖合同的相关约定看，向路明、胡蓉购买系争房屋的购房人确实不愿意接受本案租赁合同，故路明、胡蓉得依据合同10-1条要求解除与融仁公司的租赁合同；第四，路明、胡蓉已经将解除租赁合同的意思表示书面通知了承租人融仁公司，并且给予了融仁公司合理的准备时间。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还，融仁公司应当将承租房屋归还给路明、胡蓉，其对房屋的占有不再具有合法性。因程迅波对系争房屋的占有使用的权利来源于融仁公司，在融仁公司已经丧失占有使用系争房屋权利的情况下，程迅波对系争房屋的占有也不具有合法性，故应及时腾退房屋。路明、胡蓉关于合同解除、融仁公司、程迅波腾退归还房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，依法予以支持。根据路明、胡蓉与融仁公司的租赁合同约定，路明、胡蓉因出售房屋而提前终止租赁合同的，应当退还保证金并赔偿融仁公司相应赔偿金，路明、胡蓉对此亦予以认可，一审法院一并予以处理。融仁公司在合同解除后未及时归还房屋，理应承担逾期返还房屋期间的房屋使用费，路明、胡蓉也可选择要求负有腾房义务的房屋实际使用人承担房屋使用费，但就本案而言，考虑到融仁公司已经实际缴付房租（使用费）至2017年9月底，直至本案判决时止尚不存在费用拖欠，故对路明、胡蓉要求融仁公司、程迅波承担截至判决之日止房屋使用费的诉讼请求不予支持；一审判决之后至系争房屋实际返还期间的欠付房屋使用费问题，暂不予处理，路明、胡蓉可待费用实际产生之后另行主张。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，于二〇一七年九月十四日作出判决：一、确认路明、胡蓉与上海融仁房地产经纪有限公司于2015年6月23日签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月19日解除；二、程迅波应于判决生效之日起十五日搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋，上海融仁房地产经纪有限公司应在程迅波搬离后立即将该房屋返还给路明、胡蓉；三、路明、胡蓉应于本判决生效之日起十五日内退还上海融仁房地产经纪有限公司租赁保证金7万元，并给付上海融仁房地产经纪有限公司赔偿金84,000元；四、驳回路明、胡蓉的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,130元，减半收取计565元，由路明、胡蓉共同负担525元，上海融仁房地产经纪有限公司负担40元。
二审中，程迅波提交了系争房屋的上海市不动产登记信息，以证明在2017年8月10日，即本案一审判决前，系争房屋已登记过户至案外人陆某名下，对此路明、胡蓉及融仁公司均表示认可。本院对上述证据予以确认。据此，系争房屋目前的产权人应为陆某。一审法院认定其他事实正确，本院依法予以确认。
本院另查明，路明、胡蓉与案外人陆某签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3189129）附件三第五点约定，路明、胡蓉应于2017年12月31日之前将系争房屋交付给陆某。
本院认为，路明、胡蓉与融仁公司签订的《上海市房屋租赁合同》第3-1条明确将10-1条作为双方不能解除合同的例外情形，即10-1条为双方约定的合同解除条款。根据10-1条的文意，在购买系争房屋的案外人不接受房屋存在租赁合同的情况下，路明、胡蓉有权以支付相应赔偿、退还租赁保证金为对价解除上述《上海市房屋租赁合同》。路明、胡蓉于一审中提交的以案外人申某为买受人的《房地产买卖居间协议》中补充约定了买方要求卖方“空房交付”，而网签版《上海市房地产买卖合同》的买受人陆某与申某系夫妻关系，结合陆某出具的不愿意接受租赁合同的书面《说明》，可以认定买受人确实不愿意接受系争房屋存在租赁合同。路明、胡蓉据此在同意承担赔偿责任并退还租赁保证金的前提下行使合同解除权，依据充分。路明、胡蓉于2017年5月18日的租赁合同终止函中明确表示《上海市房屋租赁合同》于2017年7月19日解除，融仁公司于2017年5月20日就租赁合同终止函向路明、胡蓉发送了异议函，说明融仁公司最迟于2017年5月20日即收到了路明、胡蓉发出的租赁合同终止函，一审据此确认路明、胡蓉与融仁公司的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月19日解除，并进而判决路明、胡蓉退还融仁公司租赁保证金，并支付融仁公司赔偿金84,000元，并无不当。
在房地产买卖合同项下约定的交付期限之前，即使路明、胡蓉对系争房屋的所有权已转移给买受人，亦不影响路明、胡蓉继续占有系争房屋的权利。在路明、胡蓉与融仁公司之间的《上海市房屋租赁合同》已被解除且路明、胡蓉要求融仁公司于2017年7月20日之前将系争房屋归还的情况下，无论是作为承租人的融仁公司，还是作为次承租人的程迅波在2017年7月20日之后均已丧失继续占有系争房屋的权利基础。路明、胡蓉作为有权占有人，有权要求作为无权占有人的程迅波搬离系争房屋。程迅波作为次承租人是否享有优先购买权，路明、胡蓉出售系争房屋是否侵害程迅波的优先购买权，与本案租赁合同解除所产生的后果无关。
综上，程迅波的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,130元，由上诉人程迅波负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一七年十二月二十二日
书记员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……