淮安市洪泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0813民初2185号
原告：中国建设银行股份有限公司洪泽支行，住所地江苏省淮安市洪泽区高良涧东城一品1幢18室。
负责人：席方敏，该行行长。
委托诉讼代理人：朱伟光，江苏冠誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏云云，江苏冠誉律师事务所实习律师。
被告：刘春林，男，1970年11月27日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。
被告：江苏八方置业有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区东九道南侧、宁连高速东侧。
法定代表人：杨三刚，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行（以下简称建行洪泽支行）与被告刘春林、江苏八方置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，先适用简易程序进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告建行洪泽支行委托诉讼代理人朱伟光到庭参加诉讼，被告刘春林、江苏八方置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行洪泽支行向本院提出诉讼请求：1、被告刘春林偿还原告借款本金209521.51元、利息3260.79元、利息罚息33.62元、本金罚息40.72元，合计212856.64元（利、罚息暂计算至2017年9月10日）以及此后利息、罚息按照借款合同约定计算至实际还款时止；2、被告刘春林支付原告因实现本债权而发生的律师代理费15571元；3、被告江苏八方置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、原告对位于淮安市××区××印象××室折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；5、由被告刘春林、江苏八方置业有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告刘春林因购房需要，向原告建行洪泽支行借款225000元，并于2015年12月1日与原告建行洪泽支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。双方在合同中约定：借款期限为180个月，自2015年11月30日至2030年11月30日，借款罚息为双方执行的贷款利率水平上浮50%，还款方法为等额本息还款法，即被告刘春林按期以相等的金额偿还贷款本息，被告刘春林以其所有的位于淮安市××区××印象××室的房屋作抵押担保，如被告刘春林不按约定按时足额偿还借款本息，原告建行洪泽支行有权宣布借款立即到期，解除与被告刘春林之间的借贷关系，要求被告刘春林立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对前述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在担保范围内享有优先受偿权，合同还对利率调整、管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。上述借款合同签订后，原告建行洪泽支行与被告刘春林于2015年12月1日就抵押财产办理了抵押登记，并于次日按约定向被告刘春林发放了225000元借款，但被告刘春林自2017年6月起未按约定还款，已构成违约，故原告建行洪泽支行诉至法院。
被告刘春林、江苏八方置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及任何证据材料。
当事人提交的个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、洪泽县商品房预告登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细、委托代理合同、江苏增值税普通发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，被告刘春林作为借款人和抵押人、原告建行洪泽支行作为贷款人，原、被告双方签订个人住房（商业用房）借款合同，双方在合同中约定：借款金额为人民币225000元，借款用途为购买位于淮安市××区××印象××室商品房，借款期限180个月。借款利率实行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，于每年的1月1日调整。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人将款项一次性划入江苏八方置业有限公司的账户。借款人（即被告刘春林）不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。借款人违约，贷款人（即原告建行洪泽支行）可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系，按合同约定计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。双方发生争议，向贷款人住所地人民法院起诉。借款人将位于淮安市××区××印象××室商品房用作抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2013年1月18日，原告建行洪泽支行与被告江苏八方置业有限公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，双方在合同中约定：被告江苏八方置业有限公司作为保证人，以一亿元最高额保证所担保的债权为2013年1月15日至2016年1月15日期间，因购置坐落于东湖印象项目所属住房或商业用房而与原告建行洪泽支行发生借贷关系的全部债务人，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告建行洪泽支行支付的其他款项（包括但不限于原告建行洪泽支行垫付的有关手续费、杂费等）、原告建行洪泽支行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证方式为连带责任保证。保证期间为自原告建行洪泽支行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥且抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。无论原告建行洪泽支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告建行洪泽支行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告江苏八方置业有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行洪泽支行均可直接要求被告江苏八方置业有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告江苏八方置业有限公司不提出异议。2015年12月1日，就涉案房屋办理商品房预告登记，预告登记证明号为洪房预洪泽县字第H201521994号。2015年12月2日，原告建行洪泽支行按合同约定将225000元借款划入江苏八方置业有限公司。贷款发放后，被告刘春林自2017年6月开始拒不履行还款义务，截止2017年9月10日，被告刘春林拖欠原告建行洪泽支行本金209521.51元、利息3260.79元、利息罚息33.62元、本金罚息40.72元，合计212856.64元。经原告索要无果，故引起诉讼。
另，江苏冠誉律师事务所已收到原告支付的律师费15571元。
又，本案在审理过程中，原告申请对被告刘春林位于淮安市××区××印象××室的房产（价值300000元的部分）进行诉讼保全，本院予以准许。
本院认为，原告建行洪泽支行与被告刘春林签订的个人住房（商业用房）借款合同、原告建行洪泽支行与被告江苏八方置业有限公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均是双方的真实意思表示，符合法律规定，本院确认有效。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约履行了发放借款的义务，但被告刘春林未按约归还借款本息。依约，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，故原告建行洪泽支行要求提前收回借款本息的主张，有事实根据，本院予以支持。被告刘春林在借款时以其位于淮安市××区××印象××室的房产提供抵押担保，并已办理抵押权预告登记，但抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，故原告建行洪泽支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告建行洪泽支行要求对该房产在折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，不符合法律规定，本院依法不予支持。根据原告建行洪泽支行与被告刘春林在借款合同中的约定，贷款人为实现债权所支出的律师费由借款人负担，原告建行洪泽支行在本次诉讼中实际支付律师代理费15571元，故原告建行洪泽支行主张律师代理费由被告刘春林负担，符合法律规定，本院予以支持。被告江苏八方置业有限公司提供阶段性保证担保，保证期间自原告建行洪泽支行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效、抵押人已办妥且抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，自借款发放之日至今未办妥抵押登记手续；另，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，最高额保证合同约定不论其他担保是否由债务人自己所提供，被告江苏八方置业有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告建行洪泽支行均可直接要求被告江苏八方置业有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告江苏八方置业有限公司不提出异议，故原告建行洪泽支行要求被告江苏八方置业有限公司承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告刘春林于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行贷款本金209521.51元、利息3260.79元、利息罚息33.62元、本金罚息40.72元，合计212856.64元（截止2017年9月10日）（自2017年9月11日起按合同约定执行利率计算至实际给付之日）；
二、被告刘春林于本判决发生法律效力后十日内向原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行支付律师代理费15571元；
三、被告江苏八方置业有限公司对被告刘春林的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司洪泽支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4726元，保全费2020元，合计6746元，由被告刘春林、江苏八方置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 邓金龙
人民陪审员 高登戈
人民陪审员 沈月亮
二〇一八年二月二十六日
法官 助理 张秀菊
书 记 员 唐 元
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定的或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。