江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民初349号
原告：中化石油江西有限公司，住所地：江西省南昌市经济技术开发区园林所办公大楼210室，统一社会信用代码：91360108568694746G。
法定代表人：徐青杨，该公司经理。
委托诉讼代理人：邓辉飞，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
被告：龚保利，男，1963年11月9日生，汉族，住南昌县。
委托诉讼代理人：熊凉捷，江西华罡律师事务所律师。
原告中化石油江西有限公司与被告龚保利租赁合同纠纷一案,本院于2016年7月11日立案受理后,依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告中化石油江西有限公司的委托诉讼代理人邓辉飞、被告龚保利及其委托代理人熊凉捷均到庭参加完了诉讼。本案现已审理完毕。
原告中化石油江西有限公司向本院起诉请求：1、判令被告龚保利赔偿原告账面净值损失1091091.73元；2、判令被告龚保利赔偿原告可获得利益损失1000万元（实际金额以鉴定为准）；3、判令被告龚保利支付1080万元违约金；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2013年1月1日，中国人民解放军94907部队与南昌市利广实业发展有限公司签订租赁合同，将其所有的位于南昌市庐山中大道的加油站租赁给南昌市利广实业发展有限公司，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日。后南昌市利广实业发展有限公司又将该加油站转租给被告龚保利，租赁期自2013年1月1日起至2018年12月31日。2013年7月19日，原告中化石油江西有限公司与被告龚保利签订租赁合同，约定将该加油站租赁给原告中化石油江西有限公司使用。中国人民解放军94907部队、南昌市利广实业发展有限公司均出具了知情同意书，认可该转租行为。合同约定租赁期限自2014年1月1日起算，租期15年，前1-5年的租金为每年180万元。原告在取得租赁权后，依照约定支付了租金，并投入巨额资金进行装修、改造后正式运营。后中国人民解放军94907部队向南昌市利广实业发展有限公司发出通知，表示因为该加油站属于军事行政区，按照要求，应当在2015年12月31日终止租赁合同并办好交接。后被告龚保利向原告发出通知要求停止租赁，并配合办好交接。原告于2015年12月23日被迫停止了营业活动。原、被告双方签订的租赁合同第八条违约责任8.1.6条款约定，如被告龚保利存在实质性违约行为，原告中化石油江西有限公司有权单方解除合同，被告龚保利应当支付当年租金的六倍金额作为违约金，并赔偿原告中化石油江西有限公司包括但是不限于原告中化石油江西有限公司的租金损失、对加油站的投资账面净值及按照本合同原告可获得的利益。原告中化石油江西有限公司为维护自身权益，向法院提起诉讼，请求法院依法予以支持。
被告龚保利答辩称，被告龚保利没有违反租赁合同的约定，不存在实质性违约行为，不应当承担违约责任。诉争利新加油站属于部队所有财产，被告与部队签订的租赁合同中明确写明部队因军事需要，有权提前解除合同。被告龚保利与原告中化石油江西有限公司签订合同时也告知原告该事实，原告中化石油江西有限公司对此也是知晓并接受的。现在诉争加油站被收回、解除合同，并不是被告龚保利自身的恶意、单方的行为，是因为第三人中国人民解放军94907部队的需要，被告不存在违约。被告同意按照合同约定进行赔偿，但是原告中化石油江西有限公司应当提供证据证明运营成本和对加油站投资的账面净值。同时中化石油江西有限公司应当赔偿原告龚保利四台加油机的损失，并在赔偿款中予以折抵。
审理过程中，原告中化石油江西有限公司为证明自己的主张提供了如下证据证明自己的主张:第一组证据：营业执照、法定代表人证明、组织机构代码证及被告身份证明各一份,证明原、被告双方身份信息；第二组证据：利新加油站租赁合同（原告与被告）、租赁协议（南昌利广实业与被告）；3、租赁协议（中国人民解放军94907部队与南昌利广实业）、成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、南昌利广实业出具的知情同意书、中国人民解放军94907部队出具的知情同意书各一份；第三组证据：南昌利广实业营业执照一份，证明南昌利广实业的法定代表人为龚保利；第四组证据：中国人民解放军94907部队向南昌利广实业出具中止合同通知、被告龚保利向原告中化石油江西有限公司出具中止合同通知各一份，证明因为被告龚保利的原因导致原告中化石油江西有限公司不能正常营业；第五组证据：账面净值损失账本、设备改造和更新投入的采购合同、发票、汇款凭证等。证明原告中化石油江西有限公司对加油站标准化设施、设备改造和更新投入损失。
被告龚保利质证后认为：对第一组、第三组证据的真实性、合法性和关联性均予以认可；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，该组证据并不能证明被告龚保利违反合同约定；对第四组证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明被告龚保利违约；对第五组中的账面净值损失账本的的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对其他证据的真实性、合法性和关联性均有异议。
针对原告中化石油江西有限公司的举证并结合被告龚保利的质证，本院认为：被告龚保利对于第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据的真实性、合法性均无异议，本院予以该四组证据的真实性、合法性予以认可。证据一、证据三系证明当事人的身份关系，双方对此也无异议，本院对其证明目的也予以确认；证据二：；证据四系被告龚保利收到该加油站所有人中国人民解放军94907部队中止合同通知之后按照约定要求原告中化石油公司终止合同的通知，该证据反映的事实双方无异议，本院予以确认，但是是否系被告龚保利违约，应当结合其他证据予以认定；证据五：其中第1份证据账面净值损失，在被告虽然不认可具体金额，但是并未提供充分证据，而原告提供相关帐本，并有合同、发票等印证，符合常理，本院对此予以采信。
被告龚保利为证据自己的主张，提供了如下七组证据证明自己的主张：第一组证据:租赁协议（94907部队与南昌利广实业），证明中国人民解放军94907部队将本案加油站出租给南昌利广实业发展有限公司，租期6年，自2013年1月1日起到2018年12月31日止，该协议约定，如因军事需要或军队政策、法规调整，部队可提前解除协议，收回加油站。第二组证据；关于加油站部分物品暂存的申请，证明南昌利广实业发展有限公司承租该加油站后，将加油站转租给了被告龚保利，并同意转租给原告中化石油江西有限公司；第三组证据：利新加油站租赁合同，证明目的：原告中化石油江西分公司对租赁合同有可能提前解除事先知晓，原告中化石油江西分公司对此也表示接受。双方对合同提前解除后，原告可得的补偿范围，双方事先已作约定。现在合同提前解除，双方早已预见到，不属于被告龚保利违约行为；第四组证据：通知一份，证明加油站产权所有人中国人民解放军94907部队于2015年9月20日发出通知，限定本案租赁合同于2015年12月31日前终止履行；第五组证据：关于利新加油站相关事宜的函一份，证明原告中化石油江西分公司于2015年12月26日已经停止加油站营业，从该停业之日起，原告中化石油江西分公司再未交付过租金，故被告龚保利无需返还租金；第六组证据：加油站交接固定资产清单一份，证明原告中化石油江西分公司接收了被告龚保利交付的四台加油机；第七组证据：加油机价格证明一份，证明四台加油机价值共计人民币62400元；第八组证据：原告中化石油江西有限公司发给被告龚保利的函件一份，证明原告中化石油江西有限公司知道中国人民解放军94907部队发放了解除租赁合同的通知，该通知属于不可抗力。
原告中化石油江西有限公司质证后认为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为这属于被告龚保利与案外人的协议，不能据此证明被告龚保利不应承担违约责任；对第二组证据的真实性、合法性和关联性均无异议；对第三组证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，根据该合同8.1.5条明确规定如果不能继续租赁下去，应当由被告赔偿全部损失，被告已经对该权利作了完全的处分，该合同12.5条并不是单纯免责条款的知晓；对第四组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，认为中国人民解放军94907部队发出的通知不具备法律意义，部队与被告龚保利之间的约定不能免除原告中化石油江西分公司与被告龚保利之间的合同的履行义务和违约责任；对第五组证据的真实性、合法性和关联性均无异议；对第六组证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，该证据中显示的加油机所有权无法确认；对第七组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，加油站中加油机与销售方的报价不一致；对第八组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该函并不能原告中化石油江西有限公司认可了中国人民解放据94907部队通知的法律意义。
针对被告龚保利的举证并结合原告中化石油江西有限公司的质证，本院认为，原告中化石油江西有限公司对于第一组、第二组、第三组、第五组、第六组证据的真实性、合法性无异议，本院该五组组证据的真实性予以确认。原告中化石油江西有限公司对于第二组、第五组的合法性、关联性无异议，原告也明确承认知晓该加油站系转租，租金在加油站停止营业后并未支付，且原告在诉请中放弃了返还租金的诉请，故本院对该二份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。原告中化石油江西有限公司虽然对证据三的证明目的、关联性不予认可，但是该证据系双方共同签订的合同，合同条款中明确记载了租赁期限从2013年1月1日到2018年12月31日，同时约定了部队可以提前收回，对于合同双方是否应该承担责任，承担什么责任均有明确记载，该约定系双方自愿签订，合法有效，对于合同双方均有约束力，故本院对该证据的合法性予以认可。但是证明目的，被告龚保利是否属于违约应当结合其他证据综合予以认定。第四组证据反映的事实双方在庭审过程中予以了确认，故本院对该证据亦予以采信；第六组证据系加油机价值，属于另一事实，原告中化石油江西有限公司未对此提出诉请，与本案双方诉争的租赁合同解除无关，本院对该证据不予认可；第七组证据系被告龚保利单方提供，原告中化石油江西有限公司不予以认可，且加油机价格与本案租赁合同并无关系，本院对该组证据不予采信；第八组证据，原、被告双方对该证据的真实性无异议，且该通知中明确告知了中国人民解放军94907部队通知解除合同的事实，双方均无异议，故本院对该事实予以确认。
本院经审理查明：2013年1月1日中国人民解放军94907部队与南昌利广实业有限公司签订租赁协议，约定中国人民解放军94907部队将其所有的位于南昌市经济技术开发区庐山中大道西面（财大农贸市场对面）的加油站及部分房屋、场地等租赁给南昌利广实业有限公司，由南昌利广实业有限公司承担装修资金进行建设，租赁期限从2013年1月1日起至2018年12月31日。协议中约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等，确实需要收回或征用该地块，中国人民解放军94907部队提供相关文件资料后，确认中国人民解放军因军事需要而非甲方经营性质或者甲方与第三方合作经营后，南昌市利广实业有限公司必须无条件服从，同时按照租用实际时间向中国人民解放军94907部队支付租金。协议签订后，中国人民解放军94907部队将该加油站交付给南昌利广实业有限公司使用。南昌市利广实业有限公司取得该租赁权后，又与被告龚保利签订租赁合同，龚保利取得了该加油站的使用权、经营权，租赁期间从2013年1月1日至2018年12月31日。
2013年7月19日被告龚保利与原告中化石油江西有限公司签订利新加油站租赁合同，协议约定被告龚保利将其从中国人民解放军94907部队转租的位于南昌市庐山中大道西侧的加油站（土地性质为国有划拨，土地证号：洪土国用登经2012第D0**号，产权人为中国人民解放军94907部队）租赁给原告中化石油江西有限公司经营，租赁期间从2013年1月1日至2018年12月31日，起租日从加油站资产实际交付之日起算。租金第1年至5年，年租金为180万，第6至10年，年租金为215万元，第11-15年年租金为260万元。其中第1、2年租金一次性支付。第3年租金在第3个租赁年度开始后十五个工作日内全额支付。第4、5年的租金在第5个租赁年度开始后，龚保利完成与中国人民解放军94907部队续签有效租赁协议（租赁期限不少于5年），并经双方确认加油站租赁给中化石油江西有限公司经营后，全额支付第4、5年租金。如龚保利未能续签有效租赁协议，龚保利应当免除第5年的租金，第4年的租金在第5个租赁年度结束前15个工作日内支付。
被告龚保利与原告中化石油江西有限公司在租赁合同第八条约定了双方违约责任。其中第8.1.5条约定：因龚保利原因导致加油站不能正常经营的，龚保利应当免除中化石油江西有限公司的相应期间的租金。如因第三方的原因导致中化石油江西有限公司加油站不能正常营业的，龚保利应当协助解决；如不能正常营业连续超过30天或者在任意连续的12个月内累计超过60日，则中化石油江西有限公司有权单方解除本合同。中化石油江西有限公司单方解除合同的，龚保利应当在收到解除合同的通知之日起15日内按实际租期计算租金，剩余部分退还中化石油江西有限公司。如果该第三方是政府或者加油站的相关权利人（南昌利广实业发展有限公司或中国人民解放军94907部队），则中化石油江西有限公司有权选择解除合同。如中化石油江西有限公司选择解除合同时，龚保利除退还租金外，还应当赔偿因此给中化石油江西有限公司造成的全部损失（该损失包括中化石油江西有限公司无法正常经营期间的租金和运营成本、对加油站投资的账面净值）。第8.1.6条约定龚保利的下列行为属于实质性违约：（1）龚保利无正当理由逾期流行合同义务超过30日；（2）因龚保利原因导致中化石油江西有限公司不能正常营业超过30日或者在任意连续的12个月内累计超过60日；（3）因土地使用权纠纷、原加油站违反政府规划、原加油站建设违法违规等原因，致使加油站占用土地减少的面积达到加油站原占用土地面积的10%或者土地面积减少导致中化石油江西有限公司不能正常经营或者加油站被责令停业、拆除等。（4）龚保利及其关联人（包括但不限于南昌利广实业发展有限公司、龚保利及其配偶、子女或其他亲属控制或者参股的企业等）与中国人民解放军94907部队续签加油站租赁合同后，但其拒绝继续履行与中化石油江西有限公司之间的租赁合同，导致中化石油江西有限公司不能租赁经营加油站满15年。如果龚保利有实质性违约行为，中化石油江西有限公司有权单方解除合同。中化石油江西有限公司选择继续履行合同的，龚保利应按照合同约定承担违约责任。中化石油江西有限公司选择单方解除合同的，龚保利应当向中化石油江西有限公司支付发生违约行为当年租金的六倍金额作为违约金、对加油站投资的账面净值以及按照本合同履行后中化石油江西有限公司获得的利益等。
租赁合同第12.5条同时规定，中化石油江西有限公司作为乙方完全知晓龚保利与产权人租赁合同的内容性质，并接受关于该合同的相关条款及其他内容（以附件4为准），也清楚加油站的性质状况。”该租赁合同第12.8条另规定，本合同附件包括1、甲方身份证复印件；2、加油站平面位置图；3、资产交接清单；4、甲方于南昌利广实业发展有限公司签署的加油站租赁合同、南昌利广实业发展有限公司与中国人民解放军94907部队签署的加油站租赁合同；5、双方约定的其他文件。附件4中南昌利广实业发展有限公司与中国人民解放军94907部队签署的加油站租赁合同第六条第二项中明确约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等，确实需要收回或者征用该地块，甲方提供相关文件资料后，确认为甲方军事需要而非甲方经营性质或者甲方与第三方合作经营后，乙方必须无条件服从，同时按租用实际时间向甲方支付租金。”
本院另查明，南昌市利广实业发展有限公司、中国人民解放军94907部队分别于2013年7月27日、2013年8月5出具知情同意书表示同意被告龚保利将位于南昌市庐山中大道西侧（财大农贸市场对面）的加油站以转租的形式租赁给原告中化石油江西有限公司，并由被告龚保利全权处理由此产生的全部收益。2015年9月20日中国人民解放军94907部队向南昌利广实业发展有限公司发出通知并告知，位于南昌市庐山中大道的加油站位于军事行政区内，按照中国人民解放军总部的要求，该加油站的租赁合同应当在2015年12月31日前终止，故要求被告在2015年12月31日前撤出，否则将强制封存，一切损失和后果由被告南昌市利广实业发展有限公司承担。收到该通知后，原告中化石油江西有限公司于2015年12月25日撤出了该加油站，并停止支付了相关租金。目前该加油站已经由所有人中国人民解放军94907部队收回。
中化石油江西有限公司认为龚保利构成实质性违约，据此要求被告龚保利赔偿违约金、投资账面净值以及可得利益损失，而龚保利仅同意按照合同8.1.5条规定赔偿对加油站投资的账面净值，由于双方不能达成一致意见，原告中化石油江西有限公司遂诉讼至本院。审理过程中双方对于解除2013年7月19日《利新加油站租赁合同》以及租金支付事宜无异议，并一致确认中化石油江西有限公司已经从诉争加油撤出并将加油站移交给中国人民解放军94907部队，双方对于租金无异议。
本案争议焦点为：1、被告龚保利是否构成实质性违约？是否应当支付违约金的问题；2、被告龚保利是否应当赔偿原告中化石油江西有限公司可得利益损失以及具体金额的问题；3、被告龚保利是否应当赔偿原告中化石油江西有限公司投资帐面净值损失以及具体金额的问题。
本院认为，一、关于被告龚保利是否应当支付1080万元违约金的问题。原告中化石油江西有限公司与被告龚保利双方于2013年7月19日签订的《利新加油站租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在双方合同履行过程中，诉争加油站因所有人中国人民解放军94907部队的政策调整原因收回，双方之间签订的租赁合同无法继续履行而解除。根据原告中化石油江西有限公司与被告龚保利签订租赁合同第12.5条以及附件4之约定，原告中化石油江西有限公司作为承租人在租赁诉争加油站时已经知晓该加油站系被告龚保利从所有人中国人民解放军94907部队租赁取得的，且对中国人民解放军94907部队可能因为军队政策法规重大调整收回该加油站是知晓的，并在合同中明确表示接受该条款的约定，表明原告中化石油江西有限公司愿意承担该加油站随时被收回及合同中止的商业风险。双方签订租赁合同第八条8.1.6款同时约定，原告中化石油江西有限公司只有在被告龚保利存在实质性的违约的情况下可以主张六倍违约金，现本案诉争的加油站因为军队政策调整，需要收回，被告龚保利违约系因第三方中国人民解放军94907部队的原因，并非被告龚保利个人故意违反合同约定、恶意违约造成的，不属于双方合同约定实质性违约情形，故被告龚保利不构成实质性违约。另根据双方租赁合同第八条第8.1.5条之规定，因第三方包括加油站产权人中国人民解放军94907部队原因导致不能正常营业的，中化石油江西有限公司有权解除合同并要求赔偿造成的全部损失，该损失包括“无法正常经营期间的租金和运营成本、对加油站投资的账面净值”，该条款中并未规定原告中化石油江西有限公司在此情形下有权请求六倍违约金。原告中化石油江西有限公司关于六倍违约金1080万元的诉请明显不符合双方合同约定，于法无据，本院对原告中化石油江西有限公司的该项请求不予支持。
二、关于可得利益损失的问题。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不能的不利后果。原告中化石油江西有限公司诉请要求被告龚保利赔偿可既得利益损失1000万元，依法应当提供充分证据证明其可得利益为1000万元，但是其在审理过程中并未提供充分的证明可得利益的具体数额，经本院释明要求鉴定后，其书面表示无法提供完整的财务凭证供鉴定并申请撤回鉴定申请，导致无法查明可得利益损失。且根据双方签订的租赁合同之约定，只有在被告龚保利存在实质性违约的情况下，原告中化石油江西有限公司才有权主张可得利益损失，现被告龚保利不构成实质性违约，原告中化石油江西有限公司主张可得利益损失，没有充分的事实和法律依据，故本院对原告中化石油江西有限公司该项诉讼请求，亦不予支持。
三、被告龚保利是否应当赔偿原告中化石油江西有限公司投资帐面净值损失以及具体金额的问题。原告中化石油江西有限公司与被告龚保利签订的合同第八条第8.1.5款中明确规定了因为第三人含中国人民解放军94907部队的原因导致原告中化石油江西有限公司无法正常经营的，原告中化石油江西有限公司有权解除合同并要求被告龚保利支付对加油站的投资的账面净值，故原告中化石油江西有限公司的该项诉请符合双方签订合同之约定，应当予以支持。原告中化石油江西有限公在审理过程中提供了加油站装修合同、购买相关物品的转帐凭证、发票共计1381032.51元，被告龚保利虽然不予认可，但上述支出均属于加油站经营过程中正常、合理的支出，符合常理，原告的主张已经充分考虑到计提折旧等因素，故本院对原告中化石油江西有限公司主张投资账面净值1091091.73元予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告龚保利于本判决生效之日起十五内支付原告中化石油江西有限公司投资账面净值1091091.73元
二、驳回原告中化石油江西有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费151256元，由原告中化石油江西有限公司负担131256元，由被告龚保利负担20000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农行南昌市环湖支行，帐号：14×××42-3，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 吴红龙
审判员 彭保玉
审判员 周朝阳
二〇一七年十月二十五日
书记员 罗 春