梁国清与覃海秀、柳州保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一�字第35号原告梁国清，无固定职业。被告覃海秀，无固定职业。被告柳州保利置业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市。法定代表人吴光明，董事长。委托代理人曾毅，广西广杰律师事务所律师。委托代理人曾杰，广西广杰律师事务所律师。原告梁国清与被告覃海秀、柳州保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法组成由审判员沈桐生担任审判长，人民陪审员李珠、林文姣参加的合议庭，于2015年3月20日公开开庭审理了本案。书记员苏雨帆担任记录。原告梁国清，被告覃海秀，被告柳州保利置业有限公司的委托代理人曾毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二被告于2014年11月18日签订了一份《“保利·大江郡”认购协议书》。协议书中原告的签名是被告覃海秀所签，没有得到原告的授权，原告不认可认购协�书的内容。因此，原告认为，二被告签订的《“保利·大江郡”认购协议书》是无效的。经原告多次与被告柳州保利置业有限公司协商未果，为此，为了维护原告的合法权益，原告诉至人民法院，请求判决：一、确认被告覃海秀代签的二被告于2014年11月18日签订的《“保利·大江郡”认购协议书》无效；二、被告柳州保利置业有限公司退回原告购房款预售定金30000元；三、本案诉讼费用由被告柳州保利置业有限公司承担。原告对其主张在举证期限内提供如下证据：1、《“保利·大江郡”认购协议书》，证明原告梁国清没有到场签字，原告也没有授权被告覃海秀签字，该协议书不能代表原告的意愿，所以是无效的；2、销售不动产统一发票，证明被告覃海秀向被告柳州保利置业有限公司交纳了30000元，这不是原告的意愿，原告对此不知情；3、《关于逾期办理购房手�的函》，证明柳州保利置业有限公司催原告和覃海秀交购房款，但原告梁国清对购房这件事不知晓，不同意交购房款，故被告柳州保利置业有限公司就不退购房定金。被告覃海秀辩称，同意原告的诉讼请求。被告覃海秀的确是背着原告去买了这套房子，当时因被告覃海秀心急，只用两个小时就决定买房了。被告覃海秀签好认购协议书后就准备借钱买房子，但是借不到钱，有人欠被告覃海秀200000元，但因该债务人未还款，被告覃海秀没凑够钱买房。被告覃海秀在七天之内多次去找柳州保利置业有限公司售楼部销售人员说因借不到钱，买不了房，但售楼部的韦柳娟叫被告覃海秀改协议内容为分期付款。后来被告覃海秀将购房一事告诉原告，原告很生气，还和被告覃海秀吵架，原告不同意被告覃海秀买房。被告覃海秀在举证期限内未提供证据。被告柳州保利置业有�公司辩称，被告覃海秀本人及代其丈夫梁国清共同与柳州保利置业有限公司签订的《“保利·大江郡”认购协议书》合法有效，原告本人自己根本就没有直接向柳州保利置业有限公司交纳任何款项，原告诉请柳州保利置业有限公司退回其交纳的预售定金没有事实依据。总之，原告的全部诉请不仅没有事实依据，而且没有任何法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告柳州保利置业有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、承诺书，证明了被告覃海秀拥有代原告签订认购协议书的权利，即其接受了原告的授权委托，另外，证明了柳州保利置业有限公司在整个签订协议过程中已尽到合理注意义务，不仅在主观上是善意的，而且无任何过失和过错行为。经开庭质证，被告对原告提供的证据1至3真实性均未提出异议，且上述证据均与本案有关联性，故上述证据�可以作为认定本案事实的依据。原告对被告柳州保利置业有限公司提供的证据1提出异议，认为该证据没有原告的签名，原告不认可其真实性，签订认购协议当天覃海秀也没和原告打过电话说此事。本院认为，被告覃海秀认可该承诺书是其本人出具，故该证据可以作为认定本案相关事实的依据。综合当事人的陈述与举证，本院确认如下法律事实：原告梁国清与被告覃海秀系夫妻关系，于1992年1月30日登记结婚。2014年11月18日，被告覃海秀以夫妻双方名义与被告柳州保利置业有限公司签订《“保利·大江郡”认购协议书》，该协议书约定：梁国清、覃海秀向柳州保利置业有限公司认购柳州市保利·大江郡某号房，总价1019598元；梁国清、覃海秀须于签订本认购书时付清购房定金30000元，于2014年11月25日付清首期款276598元，余款713000元由梁国清、覃海秀申请办理银行按揭支付或自行办理公积金贷款支付，并约定如梁国清、覃海秀未能按上述期限履行付款义务即视为违约，柳州保利置业有限公司有权对上述房屋另行处置，所付定金30000元不予退还。被告覃海秀在上述协议书上签字确认，并代梁国清在该协议书上签字确认，被告覃海秀还向被告柳州保利置业有限公司出具承诺书，承诺所代签的认购协议书具有相同法律效力。当日，覃海秀以梁国清名下银行卡刷卡支付的方式，向柳州保利置业有限公司支付购房定金30000元。梁国清、覃海秀之后均未履行上述协议关于支付购房款的义务。2014年12月4日，柳州保利置业有限公司向梁国清、覃海秀发出《关于逾期办理购房手续的函》，以梁国清、覃海秀逾期未办理缴纳购房首期款、签署《商品房买卖合同》等手续已构成违约为由，函告梁国清、覃海秀将不予退回购房定金30000元。本院认为，夫妻�共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，梁国清、覃海秀系夫妻关系，被告覃海秀以夫妻名义与被告柳州保利置业有限公司签订《“保利·大江郡”认购协议书》，被告覃海秀还向被告柳州保利置业有限公司作出书面承诺，承诺其代原告签署协议的代签行为具有相同法律效力，故被告柳州保利置业有限公司有理由相信被告覃海秀的购房意思是梁国清、覃海秀的共同意思表示，原告不得以其不同意或不知道该购房行为而主张上述协议无效，因此，被告覃海秀以夫妻名义与被告柳州保利置业有限公司于2014年11月18日签订的《“保利·大江郡”认购协议书》对协议各方有法律约束力，各方均应履行协议约定的义务。原告主张上述协议无效缺乏依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。根据上述规定，原告梁国清及被告覃海秀未按《“保利·大江郡”认购协议书》的约定履行支付购房首期款等义务，故无权要求被告柳州保利置业有限公司返还购房定金30000元。综上，原告的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解�（一）》第十七条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告梁国清的诉讼请求。案件受理费550元（原告已预交），由原告梁国清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起预交上诉费550元（收款单位：柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772-269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沈桐生人民陪审员  李 珠人民陪审员  林文姣二〇一五年三月二十六日书 记 员  苏雨帆附法律条文如下：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。