广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初24546号
原告吴国保，男，汉族，1973年2月18日出生，住址江西省南昌市进贤县，
委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。
被告彭岚，女，汉族，1968年12月6日出生，住址广东省深圳市南山区，
委托代理人张晔，系被告彭岚丈夫。
被告深圳市恒安房地产开发有限公司，地址广东省深圳市罗湖区笋岗东路1002号保安广场B座21楼K，组织机构代码618842816。
法定代表人陈泰泉。
委托代理人徐龙生，系公司员工。
第三人深圳市新安上合股份合作公司，地址广东省深圳市宝安区宝城公园路302号（办公场所），统一社会信用代码91440300192476918H。
法定代表人黄国兴。
委托代理人黄婉云，系公司员工。
原告吴国保诉被告彭岚、被告深圳市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）、第三人深圳市新安上合股份合作公司（以下简称上合股份公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国保及其委托代理人封国夫，被告彭岚及其委托代理人张晔，被告恒安公司的委托代理人徐龙生，第三人上合股份公司的委托代理人黄婉云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴国保诉称，2005年8月14日，原告与被告签署了转让协议，约定位于深圳市××区××房的房屋所有权转让予原告所有。被告向原告出示了其与原业主孙丽娟签署的房屋购销合同书、发票及孙丽娟向出售单位出具的转让申请书以证明其所售房屋之合法性，原告随即按照约定向被告支付了所有房款。原告多次向房管局提出办理房地产证的请求，均因未有原业主孙丽娟本人的前往协助而被拒之门外。原告苦力寻觅孙丽娟，无奈之下，于2007年9月24日在宝安日报处登报公告，至今未果。为此，原告依法提起诉讼，请求判令：1、确认位于深圳市××区××房屋归原告所有，房屋价值人民币40万元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告于庭审中主张被告将涉案房产登记至原告名下。
被告彭岚答辩称，确认涉案房产是其卖给原告的，其在出售房产的时候已经将跟房产有关的所有文件全部交给了原告，关于房产的一些问题也口头跟原告说清楚了，对于原告的诉讼请求均无异议。
被告恒安公司答辩称，一、恒安公司并非涉案房产的所有权人。涉案房产系上合股份公司挂靠恒安公司名义开发的，在此前多起房地产买卖合同纠纷案件中，上合股份公司均承认：“涉案房产所占用地块属于上合股份公司，上合股份公司挂靠在深圳市中宝开发有限公司、深圳市恒基房地产开发有限公司开发涉案房产，后深圳市中宝开发公司、深圳市恒基房地产开发有限公司的权利义务由恒安公司承担……业主办证需向上合公司提交资料，上合公司审查业主提交的资料，如符合条件上合公司将把材料提交给恒安公司协助办理房地产证”，因恒安公司并非涉案房产的真正权利人，无权单独为原告办理房产证，需要上合股份公司具体甄别、审核办理资料，经其审核无误后，恒安公司方可办理房产证。二、恒安公司对原被告之间的纠纷不知情。因恒安公司并非原被告房屋转让合同之当事人，对原被告之间的纠纷并不知情，且无义务协助原告办理房屋过户登记。三、原告诉请缺乏法律依据，应依法予以驳回。经核查，原告提供的证据材料及恒安公司了解的情况，涉案房产并未过户登记至被告彭岚名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，彭岚并不享有涉案房产的所有权，而原告现以所有权确认为由诉至法院，显然缺乏法律依据。四、恒安公司并非本案中涉案转让合同的当事人，被告彭岚与原告签署的合同依法不能约束恒安公司。实质上本案的转让合同中仅为债权，原、被告签订的转让合同即便是真实的，也只能证明双方之间具有债权债务关系，原告有权请求其履行合同义务，但不能据此进行所有权确认。综上，请法院依法公证裁决，以维护恒安公司的合法权益。
第三人上合股份公司述称，第三人只是负责协助购买人到产权中心办理办证事宜，对于原告与被告彭岚双方的买卖不给予任何的意见。
经审理查明，涉案的位于深圳市宝安区73区房地产项目系由上合股份公司挂靠深圳市中宝开发有限公司、深圳市恒基房地产开发有限公司开发，后深圳市中宝开发公司、深圳市恒基房地产开发有限公司的权利义务由恒安公司承担。
1991年6月5日，深圳市恒基房地产开发公司作为出售方（甲方），案外人孙丽娟作为购买方（乙方），签署《房屋销售合同书》，约定如下：乙方向甲方订购坐落于73区第8幢（座）六楼606号房，建筑面积共93.36平方米，出售市价为人民币172,716元。甲方应于1993年10月30日前将商品房交付乙方使用。甲方协助办理商品房产权证，办理购房手续。
上述合同签订后，孙丽娟支付了购房款人民币172,716元，恒安公司于1993年12月30日出具了购房发票。
原告提交了一份落款时间为1994年11月3日的《申请书》，内容为：兹有本人于一九九一年在恒安公司购73区8栋三房一厅房一套，房号为606室，现因本人工作调回原籍，转让给彭岚。原告主张该份材料系被告彭岚出售房产时交付给其的，并称系由孙丽娟出具的，但原告同时承认，彭岚交付该文件给其时，文件中的“彭岚”二字处为空白，后由原告填写；被告彭岚确认该材料系由孙丽娟出具的，但当时并未填写“彭岚”的名字。
2005年8月14日，被告彭岚作为甲方（卖方），与作为乙方（买方）的原告签署《转让协议》，约定甲方同意将其向孙丽娟购买所得的房屋一套深圳市××区××房转让给乙方，甲方在本协议生效后，应向乙方交付上述商品房的买卖合同，购房发票、转让协议等权利证书（暂未能办理房地产证），如该房产所产生的任何纠纷及法律责任和经济损失由甲方承担和赔偿。甲方转让房产产权后，在条件成熟时，有义务无条件协助乙方办理房地产证及过户手续，其他需要甲方处理的事情，费用由乙方支付。该房产的转让价为71,000元整。签此协议乙方支付第一部分房款人民币50,000元给甲方，剩余第二部分房款人民币21,000元于2006年2月14日前支付给甲方。甲方应在交房前将上述物业原有的水、电、管理费等相关费用结清。交房日期为2005年8月17日。买卖双方均同意上述条款，如有一方违反上述条款，将视其违约，违约方将承担造成违约的一切责任及所有赔偿。
上述合同签订后，吴国保于2005年8月15日向彭岚支付了购房款人民币50,000元、于2006年1月22日向彭岚支付了购房款人民币21,000元，彭岚向原告出具了相应的收款收据。彭岚将孙丽娟购买涉案房产以及该房产的《房屋销售合同书》、购房发票原件交付给原告。
原告于2007年9月24日于《宝安日报》登载《启事》，称因孙丽娟在转让深圳市宝安区73区8栋606房时所提供的证件不够齐全，现业主办理房产证需要与原业主（孙丽娟或其继承人）取得联系，通知其见报后与原告联系。
原告提交了一份其缴纳2016年8月11日至10月9日电费的发票，以主张其享有涉案房产的所有权。发票载明的用电地址为涉案房产地址，客户名称为吴国保。
为查明案件事实，本院向深圳市不动产登记中心函询涉案房产的相关情况，该中心复函称，位于深圳市宝安区A111-0027宗地的73区8号楼至12号楼已由恒安公司申请办理了房地产初始登记，并已办理购房业主的转移登记。截至2016年11月8日，73区8号楼606号房未办理产权登记。该项目初始登记《分户汇总表》记载73区8号楼606号房权利人为孙丽娟，未记载该权利人的身份信息。上述房地产的转移登记应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及相关法律法规的条件和程序。
被告彭岚主张，由于做生意时孙丽娟欠彭岚款项，故孙丽娟用房产抵债，双方没有签署书面协议，也未办理任何手续，孙丽娟只是把购房手续交给了彭岚，但未在开发商处变更信息。
庭审中，各方当事人均称未能提交孙丽娟的身份信息。原告及恒安公司、上合股份公司均确认“73区8号楼606号房”与“73区第8××号房”系同一房产。
另查，深圳市不动产登记中心于2016年11月3日出具《购房资格证明》，确认吴国保家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套；原告于庭审中表示愿意承担因过户产生的费用。
上述事实，有房屋购销合同、申请书、购房发票、转让协议、收条、收据、银行进账单、公告、购房资格证明、电费发票、《深圳市不动产登记中心关于宝安区73区8号楼606号房相关情况的复函》等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告吴国保诉请涉案房产归其所有，其依据的是其与被告彭岚签订的《转让协议》。根据物权变动的原则，不动产所有权自变更登记后方发生物权变动的法律效力，涉案房产须转移登记至原告名下，原告方能成为涉案房产的所有权人。涉案房产现尚未办理产权登记，原告诉请确认涉案房产归其所有，于法无据，本院不予支持。
但根据上述《转让协议》的约定，原告已向彭岚付清了购房款，其有权诉请彭岚将涉案房产登记至原告名下，但其该项诉讼请求得到支持的前提是彭岚有权出售涉案房产。根据查明的事实可知，涉案房产系由孙丽娟向恒安公司购买，彭岚主张其系从孙丽娟处受让了该房产，再将其出售予原告。但房产相关资料中未记载孙丽娟的身份信息，各方当事人及产权登记机关亦均未能提供，本院无法通知孙丽娟参加本案诉讼并查明其与被告彭岚之间的交易关系。因此，本院无法根据现有证据认定彭岚系合法取得涉案房产且有权出售给吴国保，对原告要求彭岚将涉案房产过户登记至原告名下的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告吴国保的全部诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币940元，由原告负担人民币900元，二被告负担人民币40元。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年二月十日
书记员 席俊奇
书记员 王 欢
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。