江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏执异7号
案外人：张敏维，女，汉族，住所地江苏省无锡市宜兴市。
申请执行人：东亚银行（中国）有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区。
负责人：徐鸣飞，该分行行长。
被执行人：宜兴市金源置业有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：无锡金缘集团有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：裴杏明，该公司董事长。
被执行人：裴杏明，男，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：王美仙，女，汉族，住所地江苏省无锡市崇安区。
被执行人：无锡市卓群机电设备安装有限公司，住所地江苏省无锡市。
法定代表人：王斌强，该公司执行董事。
被执行人：江苏宏厦门窗有限公司，住所地江苏省宜兴市。
法定代表人：裴效生，该公司执行董事。
本院在执行东亚银行（中国）有限公司苏州分行（以下简称东亚银行苏州分行）与宜兴市金源置业有限公司（以下简称金源公司）、无锡金缘集团有限公司（以下简称金缘集团）、裴杏明、王美仙、无锡市卓群机电设备安装有限公司（以下简称卓群公司）、江苏宏厦门窗有限公司（以下简称宏厦公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人张敏维于2018年3月14日对案涉查封房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
2017年5月12日，本院就东亚银行苏州分行与金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司金融借款合同纠纷一案作出(2016)苏民初46号民事判决：一、金源公司于本判决生效之日起十日内向东亚银行苏州分行偿还剩余借款本金44400万元、利息11056687.75元（计算至2016年5月31日）及罚息、复利（罚息自2016年6月1日起至实际支付之日止，以44400万元本金为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日；复利自2016年6月1日起至实际支付之日止，以利息11056687.75元为基数，按照同期人民银行三至五年人民币贷款基准利率加收50%，如遇人民银行贷款基准利率调整的，以每年6月14日作为贷款基准利率的调整周期起始日）；二、东亚银行苏州分行对金源公司的涉案抵押物即位于宜城街道解放东路888-1号、宜城街道解放东路888号1-5层、宜城街道解放东路888号38-56层的房屋，以及宜兴市宜城街道解放东路888号、888-1号土地使用权享有优先受偿权；三、东亚银行苏州分行对涉案质押的股权即金缘集团、宏厦公司、卓群公司持有的金源公司的股权享有优先受偿权；四、金缘集团、裴杏明、王美仙对本判决第一项债务，承担连带保证责任；五、裴杏明、王美仙、金缘集团、宏厦公司、卓群公司承担担保责任，有权向金源公司追偿；六、驳回东亚银行苏州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2352248元、保全费人民币5000元，合计2357248元，由金源公司、金缘集团、宏厦公司、卓群公司、裴杏明、王美仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。
2016年9月30日，本院在该案审理过程中作出(2016)苏民初46号民事裁定：冻结金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司银行存款人民币47000万元，或查封、扣押其同等价值的财产。
上述判决生效后，经东亚银行苏州分行申请，本院于2017年8月18日立案强制执行，案号为（2017）苏执23号；9月28日，本院向被执行人金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙、卓群公司、宏厦公司发出（2017）苏执23号执行通知书，责令被执行人于2017年10月15日前履行完毕（2016）苏民初46号民事判决确定的义务，逾期则强制执行。
2017年10月25日，本院作出（2017）苏执23号之一执行裁定：冻结、扣划金源公司、金缘集团、裴杏明、王美仙银行存款52000万元或查封、扣押其等值的财产。在查封的金源公司名下财产中，包含本案所涉房屋。
案外人张敏维提出异议称，其本人于2013年5月与金源公司订立房屋买卖合同，购买金源公司开发建设的宜城街道湖滨御景小区1幢1-3702室房屋，并按约支付了购房款。同时，办理了初始登记权证。该房屋已属其所有。因金源公司与他人存在经济纠纷导致其所购被查封，侵犯其合法权益。据此，请求依法解除对坐落在解放东路街道湖滨御景小区1幢1-3702房屋的查封。
案外人张敏维为证明其诉求，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同、个人购房担保借款合同、贷款审批通知书、个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单、销售不动产统一发票、江苏增值税普通发票、税收缴款书、供电公司通用机打发票以及无锡市怡庭物业管理有限公司宜兴分公司向张敏维或张新开具的多份涉及1幢2-4301室房屋的物业管理收费收据等，用以证明其购买及占有案涉被查封房屋。
经查，2013年6月21日，张敏维与金源公司订立商品房买卖合同，购买金源公司开发建设的位于宜兴市宜城街道××路北侧湖滨××花园××号房屋；合同约定面积为255.43平方米，房屋价款总额为2937445元整；签订合同时首付房款887445元，并同时办妥商业贷款2050000元整。随后，张敏维通过张新的银行卡汇入金源公司账户1147445元（其中购房款887445元，车库款260000元）。2013年7月10日，金源公司对其中887445元开具发票。
2013年7月24日，张敏维与中国农业银行股份有限公司宜兴支行（以下简称农行宜兴支行）订立个人购房担保借款合同，约定：借款金额2050000元整，借款期限为240个月（2013年7月24日至2033年7月23日），以案涉房屋作为抵押。当日，农行宜兴支行将2050000元转入金源公司在农业银行开立的账户内（账号为64×××25）。2017年9月15日，金源公司向其开具了面额为人民币2749814.29元的增值税普通发票。2017年11月，税务机关开具了案涉房屋税收缴款书。
2017年12月26日，金源公司向本院出具情况说明：因该公司财务原因一直未能提供初始登记证，导致业主至今未能办理房产证。
另查明，张新系张敏维父亲；案涉购房合同中湖滨御景花园1幢37层3702号房屋于2017年10月25日被宜兴市不动产登记局初始登记为宜城街道湖滨御景花园1幢2号4301室。
本案争议的焦点问题为，案外人张敏维是否对本院查封的案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，案外人张敏维提出的解除案涉房屋查封的请求获得支持的前提，应同时具备上述四个条件。
首先，关于案涉房屋查封前是否订立合法有效的书面买卖合同问题。2013年6月21日，张敏维与金源公司就案涉房屋订立了书面买卖合同。该时间早于本院对案涉房屋查封的时间。从现有证据看，案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定，且未发现具有该法第五十二条规定的合同无效的法定情形。因此，可以认定张敏维与金源公司在案涉房屋查封之前订立合法有效的书面买卖合同。
其次，关于案涉房屋购房款支付及是否交付使用问题。本案中，张敏维通过银行贷款以及由其父亲张新代为支付案涉全部购房款，且金源公司开具了发票，税务机关开具了税费缴纳证明，可以佐证其已经付清案涉房屋的全部购房款。同时，张敏维还向本院提供了案涉房屋入住后产生的电费以及物业管理费用，可以认定其已实际占有了案涉房屋。
第三，关于张敏维对案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错问题。从现有证据看，案涉房屋的初始登记直到2017年10月25日才完成。尽管张敏维早在2013年就与金源公司订立了购房合同，但案涉房屋至今未能办理过户的主要原因在于金源公司。对此，金源公司也认可原因在于该公司财务原因所致。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对被执行人宜兴市金源置业有限公司位于宜城街道湖滨御景花园1幢2号4301室的执行。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李玉明
审判员 唐志容
审判员 赵建华
二〇一八年五月二十八日
书记员 杜 涛