四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第3318号
上诉人（原审原告）成都银行股份有限公司，住所地：四川省成都市。
法定代表人李捷。
委托代理人何军，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人罗娟，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马保国，男，汉族，1951年3月13日出生，住四川省成都市青羊区。
委托代理人姜士民，四川天与律师事务所律师。
原审第三人杨平，男，藏族，1973年5月4日出生，住四川省黑水县。
原审第三人西南联合产权交易所有限责任公司，住所地：四川省成都市高新区。
法定代表人景平，董事长。
委托代理人吴劲涛，女，汉族，1965年3月28日出生，住四川省成都市武侯区，公司员工。
委托代理人秦文洪，男，汉族，1980年7月8日出生，住四川省成都市青羊区，公司员工。
原审第三人成都农村商业银行股份有限公司双流支行，住所地：四川省双流县。
负责人付显杰，行长。
委托代理人辜易君，男，汉族，1975年6月7日出生，住四川省双流县，公司员工。
委托代理人刘涛，男，汉族，1970年2月20日出生，住四川省双流县，公司员工。
上诉人成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）因与被上诉人马保国、原审第三人杨平、西南联合产权交易所有限责任公司（以下简称西南联合交易所）、成都农村商业银行股份有限公司双流支行（以下简称农商行双流支行）返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第4101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，1992年5月23日，《成都年鉴》编辑部（甲方）与信用社（乙方）签订《关于集资修建红庙子街、鼓楼北二街房屋的协议》，其中约定：甲方向乙方安置的红庙子街靠＊＊＊处底楼业务房建筑面积165.92平方米，二层业务房建筑面积为173.40平方米，共计339.32平方米；房屋按交付使用实际建筑面积结算，按?2?300?元／平方米计算，由乙方分期支付给甲方；甲方1994年底交房。但合同中未明确上述营业用房的界址，上述营业用房的界址应为设计图中10至11轴线，商铺号为＊1号。
1993年1月3日，《成都年鉴》编辑部（甲方）与佳艺公司（乙方）签订《关于集资修建红庙子街、鼓楼北二街房屋的协议》，其中约定：甲方向乙方提供牵头集资修建的红庙子街临街底层、二层建筑面积为892.80平方米的业务用房（设计号＊＊＊，市人防建筑设计所平面图，6至10轴线），产权及使用权均属乙方所有；乙方支付集资总金额4?642?560元；甲方1994年底交房。上述营业用房的商铺号应为＊3、＊5、＊7、＊9号。
1993年1月20日，佳艺公司与信用社签订《集资建房转让合同》，主要约定：佳艺公司将其红庙子街＊＊＊大楼底层100平方米转让给信用社，产权及使用权均属信用社所有；信用社分期向佳艺公司支付转让款560?000元；转让交付时间为1994年底前。但合同中未明确上述营业用房的界址，上述营业用房的界址应为设计图中8、9轴线之间至10轴线，商铺号应为17号的底层部分、19号底层。
1994年4月8日，佳艺公司与信用社再次签订《集资建房转让合同》，主要约定：佳艺公司将其红庙子街＊＊＊大楼二楼100平方米转让给信用社，产权及使用权均属信用社所有；信用社分期向佳艺公司支付转让款?560?000?元；转让交付时间为1994年底前。但合同中未明确上述营业用房的界址，上述营业用房的界址应为设计图中8、9轴线之间至10轴线，商铺号应为＊7号的二楼部分、19号二楼。
其后，《成都年鉴》编辑部与佳艺公司重新签订了《关于集资修建红庙子街、鼓楼北二街房屋的协议》，将佳艺公司在红庙子街临街底层、二层集资建房的建筑面积变更为692.80平方米，但合同中未对房屋界址进行变更，仍为6至10轴线。变更后的房屋界址实际上应为设计图中6轴线至8、9轴线之间，商铺号应为＊3、＊5、＊7号的部分。
同时，《成都年鉴》编辑部（甲方）与信用社（乙方）补签《关于集资修建红庙子街鼓楼北二街房屋的协议》，其中约定：甲方向乙方提供牵头集资修建的红庙子街临街底层、二层建筑面积为?200平方米的业务用房（设计号＊＊＊，市人防建筑设计所平面图），产权及使用权均属乙方所有；乙方支付集资总金额440?000元；甲方于1994年底交房。但合同中未明确上述营业用房的界址，该合同落款日期为1992年4月13日。
1995年12月25日，信用社与佳艺公司签订《租房合同》，主要约定：信用社将红庙子街成都市年鉴编辑部集资建造的营业用房200平方米租给佳艺公司使用，其中，楼上100平方米，楼下100平方米。租用期暂定三年；佳艺公司按每平方米100元向信用社支付房屋租金。上述租房合同中约定的200平方米营业用房，即为佳艺公司此前转让给信用社的营业用房。
1996年4月1日，《成都年鉴》编辑部向成都市房屋产权监理处申请办理前述集资建房的产权登记，其中，信用社的产权面积为539平方米，佳艺公司的产权面积为728.14平方米。经登记，信用社的产权面积为539.32平方米，佳艺公司的产权面积为728.14平方米。
2000年至2010年，成都市商业银行提督街支行、成都市商业银行金河支行多次与案外人周玉珍签订《租房合同》，约定：将位于成都市红庙子街19、21号上下共计200平方米营业房租给周玉珍使用，房屋租金5?000-5?500元不等，租期均为一年。最后一次合同截止日期为2010年12月31日。上述合同中所称“红庙子街＊9、＊1号上下共计200平方米营业房”，实际上应为红庙子街19号商铺及17号商铺的部分。
1999年2月4日，四川省双流县人民法院作出（1999）双经初字第14号民事调解书，确定：佳艺公司于1999年3月5日前付还双流县信用合作联合社营业部借款400万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从1998年3月23日至实际付款之日止）。2000年1月24日，四川省双流县人民法院作出（1999）双流执字第214号民事裁定书，裁定：将佳艺公司位于成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号面积为728.14平方米的商业用房所有权，按评估价440万元抵偿给双流县信用合作联合社营业部所有。
2008年6月20日，四川省双流县人民法院向成都市房管局发出（1999）双流执字第214-1号协助执行通知书，要求将佳艺公司位于成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号（面积为728.14平方米、产权证号：成房监证＊＊＊）商业用房过户至双流县农村信用合作联合社名下。同年12月23日，成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号（权＊＊＊，建筑面积728.14平方米）登记为双流县农村信用合作联合社所有。
2010年12月13日，农商行双流支行与西南联合交易所签订《抵债资产转让委托合同》，主要约定：农商行双流支行委托西南联合交易所将其持有的“成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号房产”挂牌公开转让，对产权转让全过程提供相应服务，对交易结果出具《产权交易鉴定书》；委托的挂牌价格为1?000万元。
2010年12月16日，西南联合交易所在成都商报发布成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号房产转让公告。
2011年1月8日及1月26日，马保国与杨平签订《共同出资购买红庙子街＊3、＊5、＊7号商铺协议》，主要约定：双方共同出资购买由马保国以个人名义竞买下的农商行双流支行出售的青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号商铺；杨平出资560万元，于2011年2月14日前交由马保国去购买该处房产，并从中分得该处房产二层的全部使用权和所有权；其余购买所需房款及办证费用由马保国承担，马保国分得该处房产一层的全部使用权和所有权；产权证全部先办至马保国名下，再将二层转移至杨平名下，分割费用由马保国承担，转移至杨平名下所需费用由杨平承担。同年1月9日，杨平向马保国支付购房保证金50万元。同年2月14日，杨平向马保国支付购房款500万元。
2011年1月26日，农商行双流支行与马保国签订《抵债资产转让合同（房地产类）》，其中约定：此次标的转让时按照转让标的现状进行整体转让，转让标的总转让价款为1?444万元。同年2月16日，马保国向西南联合交易所支付青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号房产转让款1?444万元。同年6月17日，青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号（权＊＊＊，建筑面积728.14平方米）登记于马保国名下。
另查明，佳艺公司将其享有的集资建房892.80平方米中200平方米营业用房转让给信用社后，因安全承重的原因，在设计图中8、9轴线之间从未进行实体墙隔离，故6至10轴线即＊3、＊5、＊7号商铺一直作为一个整体在经营，先为信用社租给佳艺公司作为整体使用，后为租给案外人周玉珍作为整体使用。农商行双流支行在委托西南联合交易所进行挂牌转让时，虽然公告的是对＊3、＊5、＊7号商铺进行转让，但转让时现状却是＊3、＊5、＊7、＊9号商铺整体，马保国、杨平在竞买时所考察的以及竞买后所接受的均为上述整体商铺。杨平在取得二层商铺后，投入大量资金进行装修，设立了具有民族特色的商店。
1997年5月8日，信用社与成都市其他43家城市信用合作社合并组建成都城市合作银行（即成都城市合作银行股份有限公司的简称）。1998?年，成都城市合作银行更名为成都市商业银行股份有限公司。2008年，成都市商业银行股份有限公司更名为成都银行股份有限公司，成都银行股份有限公司各分支机构名称相应进行了变更。
位于成都市青羊区红庙子街＊9、＊1号房产，共计539.32平方米。1997年3月31日，登记原因为购买商品房，所有权人为信用社。2011年3月7日，登记原因为接收，所有权人为成都银行股份有限公司。2011年3月31日，登记原因为更正，所有权人为成都银行。
位于成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号房产，1楼353.84平方米，2楼374.30平方米，共计728.14平方米。1997年1月9日，登记原因为购买商品房，所有权人为佳艺公司。1997年3月18日，登记原因为补正，所有权人为佳艺公司。2008年12月23日，登记原因为公产买卖，所有权人为双流县农村信用合作社联合社。2011年6月17日，登记原因为公产买卖，所有权人为马保国。
成都银行诉至原审法院，请求判令马保国停止对成都银行所有的200平方米商业用房的侵占。
原审法院认定上述事实，主要采纳了集资建房协议、转让合同、房屋所有权证、租赁合同、租金收据、房产登记档案、办理产权登记申请、民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书、报纸、转让公告、抵债资产转让委托合同、产权交易鉴定书、收据、共同购买商铺协议、产权受让申请书、抵债资产转让合同、证人证言、照片及当事人陈述等证据。
原判认为，该案诉争房屋即位于成都市青羊区红庙子街＊7号商铺部分及?＊9?号商铺，系成都银行从佳艺公司处转让而来。农商行双流支行在委托第三人西南联合交易所转让其名下＊3、＊5、＊7号商铺时，误将成都银行名下的＊7号商铺部分及＊9号商铺整体转让处分，是造成该案纷争的直接原因。马保国及杨平系通过公开竞买依法获得转让的商铺，且其竞买考察时商铺的现状，与竞买后农商行双流支行向其交付的商铺现状一致，马保国、杨平为善意第三人，在该案中并无过错。结合商铺整体现状的历史形成原因、各方的过错以及商铺现有的经营状况，如对该商铺进行强行分割即成都银行主张的返还，不仅不利于解决各方的纠纷，反而会造成巨大的经济损失，故对成都银行返还原物的诉讼请求，原审法院不予支持。成都银行因物权受到侵害所造成的损失可另行诉讼主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回成都银行的诉讼请求。案件受理费100元，由成都银行负担。
宣判后，原审原告成都银行不服判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持成都银行的全部诉讼请求。主要上诉理由为：1、马保国不符合善意取得的条件，原审法院适用善意取得明显错误。2、原审法院以分割不利于解决纠纷，且会造成重大损失为由，判决成都银行败诉没有法律依据。
被上诉人马保国答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。马保国通过公开拍卖的的方式取得诉争房屋的所有权，也支付了对价，属于善意取得。原审法院认定成都银行返还原物的请求不利于本案纠纷的解决也是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人杨平答辩称，自己通过拍卖程序取得房屋，合理合法，原审判决是公正的。
原审第三人西南联合交易所答辩称，其处置农商行双流支行委托处置的房屋，已经尽到了形式审查义务，马保国也支付了相应的价款，对于成都银行的上诉不发表意见。
原审第三人农商行双流支行答辩称，其处置的是＊3、＊5、＊7号商铺，没有拍卖过成都银行的商铺，对于成都银行的上诉不发表意见。
本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，马保国办理了成都市青羊区红庙子街＊3、＊5、＊7号房屋的所有权登记，成都银行办理了成都市青羊区红庙子街＊9、＊1号房屋的所有权登记，双方当事人所有的房屋处于相邻状态。本案中，成都银行没有证据证明所涉双方相邻房屋的界址有明确划分。成都银行要求马保国停止侵占并退还属于成都银行所有的200平方米的商业用房，但其提交的证据不能够证明马保国占用其房屋的具体位置、面积，本案应由成都银行承担举证不能的不利后果。同时，马保国以公开竞买的方式购买房屋，其竞买时考察的房屋状况与竞买后农商行双流支行向其交付的房屋整体状况一致，马保国在购买房屋时也尽到了相应的审查义务，马保国占有、使用农商行双流支行交付的房屋也不存在过错。成都银行要求马保国停止侵害的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式按一审判决执行；二审案件受理费100元，由成都银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建凯
代理审判员 梁 楷
代理审判员 苟 峰
二〇一五年九月十六日
书 记 员 孙 睿