安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终500号
上诉人（原审被告）：安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路2167号滨湖康园商业楼。
法定代表人：张学明，总经理。
委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙昕荣，安徽卓泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王新生，女，1953年3月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被上诉人（原审原告）：褚万江，男，1952年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。
以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李永兵，安徽华人律师事务所律师。
上诉人安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司（以下简称“文一公司”）因与被上诉人王新生、褚万江房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
文一公司上诉请求：撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初5075号民事判决，改判驳回王新生、褚万江一审的全部诉讼请求。
事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、根据文一公司与王新生、褚万江2016年9月28日签订的《文一·豪门金地商品房定购书》载明的内容，该定购书签订前，文一公司已经向王新生、褚万江明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件等法律法规规定应明示的文件资料，王新生、褚万江声明并理解上述明示的合同文件资料且无异议，房屋平面布局、结构、建筑质量等状况以双方签订的商品房买卖合同约定为准，王新生、褚万江不得以上述条款内容为由拒绝签订合同。上述协议达成后，王新生、褚万江于2016年10月2日向文一公司出具《文一·豪门金地签约信息单》，确认案涉房屋总价款2543248元及应付首付款1543248元。之后，王新生、褚万江陆续向文一公司支付了购房款共计1543248元（含定金50000元）、抵押登记费50元，文一公司亦依约对案涉房屋进行了认购网上备案。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因文一公司在定购书签约前已将双方将要签订的商品房买卖合同向王新生、褚万江明示，对买卖双方的权利义务已作出明确约定，王新生、褚万江亦表示知悉且无异议，且此后陆续支付了购房款。故文一公司与王新生、褚万江之间事实上已经形成合法有效的商品房买卖合同关系，双方当事人均应切实履约。一审判决片面地以签约信息单中没有明确约定案涉房屋的交付时间为由，错误地认为双方当事人并未实际签订《商品房买卖合同》，不能视为双方交易合同的实际成立，显然与客观事实不符，且有悖于《中华人民共和国合同法》诚信履约的立法本意。
2、双方达成协议后，文一公司积极维护王新生、褚万江权益，依约将案涉房屋进行认购网上备案，但王新生、褚万江却提出降价，在其无理要求被文一公司拒绝后，便怠于履约，甚至要求文一公司退还已付购房款，其违反诚实信用原则的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故王新生、褚万江应继续履约，按时足额支付剩余购房款。一审判决在未查明案件事实的情况下，判令解除合同、文一公司归还王新生、褚万江的已付购房款，不仅有损文一公司的合法权益，也不利于房屋交易市场的稳定发展。
王新生、褚万江辨称，文一公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。1、一审判决认为双方交易合同并未成立，符合客观事实及法律规定。案涉房屋的定购书以及签约信息单均属于预约合同，因缺少交付时间等合同重要内容，不具备交易合同的完整意思表示以及正式商品房买卖合同的性质，不能视为交易合同成立。王新生、褚万江有权在双方无法达成正式商品房买卖合同的情况下，要求解除认购关系及退还购房款。2、文一公司并未向王新生、褚万江明示将要签订的《商品房买卖合同》，王新生、褚万江也从未见过将要签订的正式合同。相反，王新生、褚万江多次前往文一公司，要求磋商、签订《商品房买卖合同》事宜，并提供了证人证言、录音，但均未能协商一致。文一公司在双方当事人尚未签订《商品房买卖合同》的情况下，即办理了案涉房屋的认购网上备案手续，违反了相关房产行政管理程序，不能证明双方当事人已就合同签订达成一致，更不能推定王新生、褚万江接受了文一公司的备案行为。3、双方当事人无法签订《商品房买卖合同》的真实原因系文一公司拒绝就购房承诺事项在合同中予以明确。文一公司出售房产时，向王新生、褚万江承诺案涉房屋为学区房，赠送面积均如销售楼书所示，装修标准为2800元/平方米，且承诺交房时间为2018年底，并承诺在签订正式商品房买卖合同时会写入条款。但在双方准备签订正式合同时，文一公司拒绝履行承诺内容，王新生、褚万江提出异议后双方未能协商一致，显然无法签订正式合同。
王新生、褚万江向一审法院起诉请求：判令文一公司返还购房款1543248元（含定金5万元）、办证费50元，并承担资金占用费（以购房款1543248元为基数，按银行同期存款利率计至款清之日）。一审庭审中，王新生、褚万江增加诉讼请求：判令解除《文一·豪门金地商品房定购书》。
一审法院认定事实如下：王新生、褚万江系夫妻关系。2016年9月28日，王新生、褚万江认购文一公司开发建设的文一豪门金地小区18幢504室。同年10月2日，王新生、褚万江在文一公司签署一份《文一·豪门金地签约信息单》，载明“文一豪门金地18号楼1单元504室，买受人王新生、褚万江，单价21128元/平方米，面积120.61平方米，总价2548248元，定金5万元，认购日期2016年9月28日，开盘优惠5000元，合同总价2543248元，付款方式按揭贷款，签约首付1543248元，贷款金额100万元，贷款年限60个月，首付25%”等。王新生、褚万江在该信息单中备注“本人承诺本次首付款为1543248元，后期不再追加首付款”。同日，王新生、褚万江向文一公司支付了购房定金5万元、首付款1493248元以及抵押登记费50元；文一公司亦将上述王新生、褚万江的认购信息在合肥市商品房网上进行了认购备案。后因双方在拟签《商品房买卖合同》时产生争议，王新生、褚万江遂诉至一审法院。
一审庭审中，王新生、褚万江就其诉称的文一公司销售案涉房屋时承诺该房系学区房、精装修标准为2800元/平方米以及2018年交房的事实，未提供证据证明。双方当事人对王新生、褚万江提供的豪门金地楼书中载明的三室两厅两卫122平方米房屋平面图中注明的平面赠送面积位置均予以认可。
一审法院认为，王新生、褚万江认购文一公司开发建设的文一豪门金地小区18幢504室，并向文一公司支付购房定金5万元、首付款1493248元的事实，双方当事人均无异议，予以确认。案涉房屋的认购信息虽由文一公司在合肥市商品房网上进行了认购备案，但双方当事人并未实际签订《商品房买卖合同》，王新生、褚万江虽签署了《文一·豪门金地签约信息单》，但该签约信息单中载明的内容并未明确对案涉房屋的交付时间进行约定。故该信息单不具备交易合同的完整意思表示，不能视为双方交易合同的实际成立。王新生、褚万江诉称文一公司销售案涉房屋时承诺该房系学区房、精装修标准为2800元/平方米以及2018年交房并要求作为合同条款予以注明遭文一公司拒绝的事实，因未提供证据证明，文一公司亦对此予以否认，故不予认定。王新生、褚万江申请证人陈某、李某到庭作证，但因陈某系王新生、褚万江的女婿，两者间存在利害关系，而李某不能证明王新生、褚万江认购案涉房产的销售情况，仅陈述其系于2017年5月21日陪同王新生、褚万江去售楼部现场交涉情况，故对上述两位证人证言均不予认定。由于双方当事人并未就交易房产签订《商品房买卖合同》，故王新生、褚万江诉请解除双方之间形成的认购关系以及返还购房首付款1493248元，符合事实和法律规定，予以支持。王新生、褚万江诉请文一公司返还购房定金5万元，因王新生、褚万江未能提供证据证明系文一公司先行违约的事实，故依据定金罚则，其该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。王新生、褚万江诉请购房款的资金占有费损失以及返还办证费50元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除王新生、褚万江与文一公司就文一豪门金地小区18幢504室达成的认购关系；二、文一公司返还王新生、褚万江购房款1493248元，于判决生效之日起十日内一次付清；三、驳回王新生、褚万江的其他诉讼请求。案件受理费18804元，由王新生、褚万江负担304元，文一公司负担18500元。
二审中，文一公司提交了《文一·豪门金地商品房定购书》，以证明双方虽未签订正式商品房买卖合同，但该定购书已经对房屋交付的基本条件以及相关权利义务进行了明确约定。王新生、褚万江质证认为，该定购书并未明确案涉房屋的交付时间等重要内容，不具备交易合同的完整意思表示，不能视为双方交易合同实际成立。本院经审查认为，该定购书系王新生、褚万江与文一公司签订，证据的内容与本案争议事实具有关联性，应予确认。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2016年9月28日，王新生、禇万江与文一公司签订了《文一·豪门金地商品房定购书》，该定购书中对王新生、褚万江欲定购的房屋房号、建筑面积、单价、房屋总价、应付定金等作出约定，同时载明“签订本定购书之日起，保留期内前往营销中心缴纳足额首付款（或一次性付款），并签订《商品房买卖合同》；定购房决定放弃或逾期不签署《商品房买卖合同》，出卖人有权将该商品房出售给第三方且不另行通知，同时定金不予返还”。
本院认为，根据双方当事人诉辩主张，本案争议焦点是文一公司与王新生、褚万江签订的《文一·豪门金地商品房定购书》属于预约合同，还是应当认定为商品房买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。
本案中，文一公司与王新生、褚万江签订的《文一·豪门金地商品房定购书》中，除对王新生、褚万江欲定购房屋的房号、建筑面积、单价、房屋总价、应付定金等作出约定外，相对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，大部分内容均未在该定购书中予以体现，尤其对房屋的交付时间、办理产权登记相关事宜、面积差异的处理方式等诸多影响当事人权利义务的重要条款均未约定。此外，从该定购书载明的其他内容来看，王新生、褚万江仍需在文一公司规定的时间内与文一公司签订正式合同，否则将要承担不签合同的不利后果。由此可以看出，双方当事人有意并确定在将来订立正式合同，以最终明确双方之间所形成的商品房买卖合同法律关系的具体内容。故该定购书应属于预约合同的性质。文一公司虽收受了王新生、褚万江支付的部分购房款，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形应当同时并存，且文一公司单方进行认购网上备案的行为对王新生、褚万江亦不产生法律约束力。故文一公司上诉认为双方事实上已经形成商品房买卖合同关系，无事实和法律依据，本院不予采信。
对于预约合同，当事人所承担的民事责任应属缔约过失责任范围。一审判决在认定王新生、褚万江未提交证据证明文一公司先行违约的基础上，支持了王新生、褚万江要求解除双方订购关系及返还购房款1493248元的诉请，但适用定金罚则，对王新生、褚万江要求返还定金5万元不予支持，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，即“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。故在本案双方当事人预约合同关系已经解除的情况下，文一公司仍主张王新生、褚万江应继续履行合同，支付剩余购房款，该上诉理由明显不能成立，本院不予支持。
综上所述，文一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18804元，由安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年四月二十五日
书记员 罗 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。