广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0112执异8号
异议人（案外人）：牛联平，男，1977年5月29日出生，汉族，住河南省博爱县。
委托代理人：王清喜，河南剑源律师事务所律师。
申请执行人：交通银行股份有限公司广州黄埔支行，住所地广州市黄埔区港湾路488号。
负责人：李智华，该支行行长。
委托代理人：梁冠斌，广东智洋律师事务所律师。
被执行人：焦作市京田汽车销售服务有限公司，住所地焦作市人民路与东环路交汇处西南角。
法定代表人：邱百泉，该公司董事长。
委托代理人：郭媛，该公司员工。
被执行人：邱婷，女，1991年2月25日出生，汉族，住河南省博爱县。
被执行人：邱百泉，男，1968年3月11日出生，汉族，住河南省博爱县。
被执行人：邱英姿，女，1967年4月24日出生，汉族，住河南省博爱县。
被执行人：夏联国，男，1971年6月4日出生，汉族，住河南省博爱县。
被执行人：郭爱霞，女，1972年3月30日出生，汉族，住河南省博爱县。
本院在执行交通银行股份有限公司广州黄埔支行（下称交通银行黄埔支行）申请执行焦作市京田汽车销售服务有限公司（下称京田公司）、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞借款合同纠纷一案（案号：【2016】粤01**执3994号）过程中，案外人牛联平提出书面异议。本院受理后依法举行了公开听证，异议人牛联平的委托代理人王清喜、申请执行人交通银行黄埔支行的委托代理人梁冠斌、被执行人京田公司的委托代理人郭媛到庭参加听证,被执行人邱百泉、邱婷、邱英姿、夏联国、郭爱霞经本院依法传唤未参加听证。本案现已审查终结。
异议人牛联平的异议请求是：解除对河南省焦作市山阳区长恩路1288号龙源湖国际广场蓝湖郡7号楼2单元1××号房产（房产证号：焦房权证山阳字第××号）（以下简称“涉案房屋”）的查封，撤销本院（2016）粤0112执3994号《公告》，并撤销对该房产的拍卖。事实和理由如下：2014年6月19日，牛联平与邱百泉签订《房屋买卖协议》，协议约定：邱百泉将涉案房屋作价100万元卖给牛联平，牛联平于当日将购房款100万元汇入邱百泉账户。大概20日后，邱百泉将房屋腾空并将涉案房屋所有钥匙（6把）全部交付于牛联平，牛联平搬入该房屋居住，直至今日。邱百泉收到放款后，牛联平多次催促邱百泉为其办理过户，但邱百泉总是找各种理由推脱，后来就联系不上邱百泉了。2017年9月份，牛联平在本院工作人员到涉案房屋处来评估时，才得知该房产已被查封并正在进行评估，但该房产所有权应属于牛联平，且牛联平已在该房屋内居住多年，并已实际支付了对价，只是由于邱百泉的原因没有办理过户，邱百泉与他人的经济纠纷与牛联平无关，且牛联平也不知情。故牛联平于2017年9月10日向本院邮寄了《案外人执行异议申请书》。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、民事诉讼法第二百二十七条规定，应于收到申请书后三日内立案并于十五日做出裁定。本院于2017年12月对涉案房屋进行了拍卖并张贴了公告，限牛联平于2017年12月12日迁出该房产。依据《民事诉讼法》第二百五十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十六条，在本案异议期间，法院不得对涉案房屋进行处分，故牛联平再次申请执行异议，请求保护合法权益。
申请执行人交通银行黄埔支行不同意异议人的请求。其理由是：法院在诉讼阶段已于2016年1月查封了涉案房屋，异议人当时未提出任何异议，其在执行阶段又主张对房产享有权利，有违常理且缺乏事实依据。异议人没有任何证据证明其对涉案房屋享有产权，也没有提供生效的判决文书证明其享有相应的权利。另外，异议人也没有提供证据证明其自2014年以来居住在涉案房屋。因此，申请执行人认为异议人为谋取不当利益，配合被执行人作虚假文件和虚假陈述，请求法院查明事实，驳回异议人的异议请求。
被执行人京田公司同意异议人牛联平的意见，称涉案房屋确实已于2014年6月19日由邱百泉卖给了异议人。
被执行人邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞未提出答辩意见。
异议人牛联平为证明其事实主张，提出如下证据材料：一、署名为邱百泉和牛联平、落款时间为2014年6月19日的《房屋买卖协议》，证明邱百泉和牛联平签订了涉案房屋买卖合同；二、牛联平的工商银行2014年5月16日-2014年6月28日的流水清单，证明牛联平通过银行转给邱百泉100万元购房款；三、2014年6月19日邱百泉出具的收据，证明邱百泉收到购房款；四、2014年7月12日的房屋交接协议，证明邱百泉已交付涉案房屋给牛联平；五、2018年全年物业费发票，证明由牛联平缴纳物业费；六、物业公司出具的居住证明，证明牛联平购房后一直在涉案房屋居住。
申请执行人交通银行黄埔支行对上述证据材料质证意见如下：一、对《房屋买卖协议》的真实性、合法性和关联性不予认可。该证据材料是后来补签的虚假合同，因为涉案房屋建筑面积197平方米，且所处地段较好，不可能以100万的交易价格出卖。且《房屋买卖协议》签订后，双方并未办理过户手续，没有明显证据证明双方已经履行了该合同。异议人在申请书中声称，房屋买卖后异议人多次要求办理过户手续，但邱百泉也未办理，而异议人也一直未提起诉讼，不合常理。本案执行依据是交通银行黄埔支行与京田公司、广汽公司2014年9月16日签订的综合授信合同，签订该合同是让京田公司支付广汽公司的汽车款，交通银行已对京田公司及邱百泉的资产进行调查和核实，认为其具备还款能力才予以贷款，故邱百泉于2014年6月份不存在大额债务，也没有必要卖房抵债；二、对房屋交接协议的真实性、合法性和关联性不予认可，理由与对《房屋买卖协议》的质证意见一致；三、对物业公司出具的居住证明的真实性、合法性和关联性不予认可。该证明无法证明异议人自2014年一直居住到2018年；四、对物业费发票的关联性不予认可。发票上明确写明房屋产权和业主名称都是邱百泉，异议人只是代为缴纳，且异议人仅能提供2018年物业费发票，不能提交2018年之前的物业费发票，无法证明其一直在该房屋居住；五、对银行流水的关联性不予认可。该流水无法显示交易双方的名称，无法显示是牛联平与邱百泉个人账户，且该流水无法证明交易用途，无法证明是房屋交易的款项。从流水的其他转账可知，邱百泉在该时间段有多宗大笔转款，交易频繁，不能单以一单流水判定这是支付相应房款；六、对邱百泉收据的真实性、合法性和关联性不予认可。法院应当追究虚假陈述、提供虚假材料人员的法律责任。
被执行人京田公司没有提出质证意见。其委托代理人称其个人相信上述证据材料。
申请执行人交通银行黄埔支行、被执行人京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞均未提供证据材料。
本院查明，交通银行黄埔支行与京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞借款合同纠纷一案，依据本院（2015）穗黄法民二初字第1181号民事判决，京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞应向交通银行黄埔支行履行如下义务：一、京田公司应偿还借款本金16017138.84元及逾期还款利息（截至2016年7月21日，利息为2008149.45元；自2016年7月22日，以欠款额为基数，按每日0.5‰计付）；二、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞对京田公司上述债务承担连带清偿责任。因京田公司、邱婷、邱百泉、邱英姿、夏联国、郭爱霞未履行生效判决确定的义务，交通银行黄埔支行向本院申请执行，本院于2016年12月6日立案执行。
2015年11月18日，本院在本案审理阶段根据原告交通银行黄埔支行的申请，查封了被告邱百泉名下的涉案房屋，查封期限至2018年11月19日止。2017年7月13日，本院在本案执行过程中作出（2016）粤0112执3994号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人邱百泉名下上述涉案房屋。因被执行人邱百泉下落不明，本院在涉案房屋所在处张贴公告，以公告方式送达上述执行裁定书。2017年9月10日，案外人牛联平向本院执行法官寄送《案外人执行异议申请书》，但未到立案部门办理立案登记手续。公告送达期满后，本院在涉案房屋所在处张贴公告，限令被执行人邱百泉及占有人于2017年12月12日前迁出涉案房屋。案外人牛联平遂于2018年1月15日向本院提出书面异议，本院于当日立案。
异议人牛联平提出异议后，提交了署名为邱百泉和牛联平、落款时间为2014年6月19日的《房屋买卖协议》，落款时间为2014年7月12日的《房屋交接协议》，以及河南东大物业服务有限公司焦作分公司龙源湖中际广场客户服务中心出具的《居住证明》。除上述证据材料之外，其未提供能够证明房屋买卖协议签订于本院查封之前，并在本院查封之前已经占有该房屋的其他确切证据。本院综合有关证据材料，确认以下事实：
署名为邱百泉和牛联平、落款时间为2014年6月19日的《房屋买卖协议》系打印版简易文本，未采用房地产管理部门或房地产中介机构的房屋买卖合同示范文本，未标明合同编号、合同签订地点。因合同署名的当事人邱百泉和牛联平均未参加听证，异议人牛联平、被执行人京田公司的委托代理人在回答本院听证主持人的询问时均称，不清楚邱百泉与牛联平是什么关系、是否互相熟悉，不清楚合同签订地点。异议人牛联平的委托代理人确认，涉案房屋买卖没有经过中介机构介绍，也没有办理购房网签手续。异议人牛联平、被执行人京田公司的委托代理人均表示，不清楚涉案房屋买卖时是否有按揭贷款，也不清楚按揭贷款的偿还情况。经查，涉案房屋的《房屋所有权证存根》（房产证号：20××12号）显示，涉案房屋的所有权人是邱百泉，登记时间是2014年1月2日。2014年4月1日，邱百泉与中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行（下称农业银行建设路支行）签订《房地产抵押合同》，以涉案房屋抵押担保其个人购房借款34万元，担保期限至2031年7月3日。焦作市不动产登记中心2017年12月6日向本院出具的《不动产信息查询表》“限制登记”一栏显示，涉案房屋为“抵押，查封”状态。
落款时间为2014年7月12日的《房屋交接协议》，以及河南东大物业服务有限公司焦作分公司龙源湖中际广场客户服务中心出具的《居住证明》，均无其他证据材料予以佐证。《居住证明》注明“仅限办理暂住证使用”，未说明牛联平在在涉案房屋居住的起始时间，不能证明异议人自购房后一直在涉案房屋居住的事实主张。
异议人牛联平提供的中国工商银行2014年5月16日-2014年6月28日的流水清单，该流水清单共一页，其中一笔交易记录显示：“62220817090000758552014－06－19贷1000000.01000975.1网转62220817090002179110268”，但交易记录未显示交易双方户名，也未显示转款用途。异议人牛联平的委托代理人确认，该流水清单系被执行人邱百泉银行账户的流水清单，6222081709000217911是牛联平的账户；对交易款项的用途，其认为是牛联平的购房款，房屋买卖协议中有约定，时间金额能相互对应。对于牛联平为何可以打印邱百泉的银行账户流水清单，以及牛联平与邱百泉有无其他交易往来，其表示不清楚。
本院在审查中为查明案件事实，在听证通知书中明确告知异议人牛联平、被执行人邱百泉必须亲自到庭参加听证，但牛联平、邱百泉均未参加听证。其委托代理人均表示，其有关本案事实的陈述来源于牛联平、邱百泉的陈述。
本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行标的异议。异议人牛联平以其已向被执行人邱百泉购买涉案房屋为由，请求解除对涉案房屋的查封和拍卖，依法可以提出执行标的异议。本案审查的焦点，是异议人牛联平是否涉案房屋的权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利是否足以阻止、排除本院对涉案房屋的查封、拍卖的进行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对已登记的不动产，认定案外人是否该不动产的权利人，应当按照不动产登记簿来判断。本案涉案房屋所有权人是邱百泉，抵押权人是农业银行建设路支行，异议人牛联平并非涉案房屋的权利人。申请执行人交通银行黄埔支行依法有权申请本院查封、拍卖涉案房屋，并以涉案房屋拍卖所得款项，在生效判决确定的债权额范围内受偿。异议人牛联平主张其在本院查封涉案房屋之前已经与被执行人邱百泉签订了房屋买卖协议，支付了全部购房款，进行了涉案房屋交接并居住，但其提供的证据材料均属于单一证据材料，不能提供其他确切的证据予以佐证。综合本案证据材料，异议人牛联平不能证明其与邱百泉签订了合法有效的房屋买卖合同、已支付了购房价款及邱百泉已交付了涉案房屋的事实主张。异议人牛联平主张其已购买涉案房屋，只是由于被执行人邱百泉的过错而未能办理产权过户手续，但其未提供相应的证据予以证明，本院对其单方陈述不予采信。异议人牛联平自称多次电话联系邱百泉办理过户手续，但从未通过仲裁或诉讼途径主张其权利，在本院2015年11月18日查封涉案房屋之后，直至2017年9月10日才向本院提出异议，其行为不符合日常生活常理。据此，异议人牛联平的异议请求缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人牛联平的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李桂模
审判员 杨 桦
审判员 潘 田
二〇一八年二月九日
书记员 胡琳琳
附本裁定主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。