重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第08383号
原告邱雪娇，女，1984年4月13日出生，汉族，住重庆市南岸九龙坡区。
委托代理人杨建伟（特别授权），重庆中世律师事务所律师。
委托代理人黄明曦（特别授权），重庆中世律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号，组织机构代码62204113-0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人史永峰（特别授权），上海邦信阳中建中汇（重庆）律师事务所律师。
委托代理人王量，上海邦信阳中建中汇（重庆）律师事务所实习律师。
第三人刘敏，女，1970年9月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告邱雪娇与被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司），第三人刘敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱雪娇的委托代理人杨建伟、黄明曦和被告重庆云天物业发展有限公司的委托代理人史永峰、王量以及第三人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。审理中，经原告申请，本院依法于2014年11月24日对涉案房屋进行财产保全。
原告邱雪娇诉称，2006年6月10日，第三人刘敏与被告签订《云天锦绣前程花园小区团购房协议》，约定被告将位于重庆市南岸区南坪镇辅仁路“云天.锦绣前程”小区2号楼32-3号房屋出售给刘敏，经被告同意刘敏将该房屋转让给原告邱雪娇，原告及时向被告支付了全部购房款230282，并向被告支付了五通费5210元、转户费9000元、契税及登记费、印花税2264元、大修基金6793元。而后，双方办理了房屋交接手续，但被告没有按照《团购房协议》第六条第6.3款约定的时间办理房屋权属证书。故原告起诉来院，请求：1、依法确认原告享有重庆市南岸区南坪镇辅仁路“云天.锦绣前程”小区2号楼32-3号房屋所有权；2、判令被告立即为原告办理重庆市南岸区南坪镇辅仁路“云天.锦绣前程”小区2号楼32-3号房屋的权属证书；3、判令被告支付原告以已付房款23082元为基数，从2013年3月1日起至实际办证之日止按逾期贷款利率150%计算的逾期办证违约金；4、本案诉讼费由被告承担。
被告云天公司辩称，原被告之间并无合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人刘敏辩称，原告的诉称属实。第三人与被告之间的合同权利义务已经全部转让给原告，且转让是经被告同意，并收取了9000元的转让费。
原告邱雪娇为证明其诉称事实及理由，向本院举示如下证据：
1、“云天.锦绣前程”花园小区团购房协议（复印件）及房屋购买权转让协议书，拟证明第三人与被告之间存在合同关系，且第三人将合同的权利义务转让了原告；
2、收据7张，拟证明原告已向被告付清了房款、契税、大修基金、五通费，且被告收取了原告7000元转让费；
3、云天.锦绣前程合同确认单、中国建设银行客户回单及备注，拟证明被告收到全部房款、契税、大修基金、五通费；
4、交房通知书（复印件），拟证明被告确认涉案房屋的业主为邱雪娇；
5、被告提供的收款账户信息，拟证明原告按被告指示付款。
被告为证明其辩称，向本院举示了一份接房备忘录，拟证明原告已放弃追究被告逾期办证的违约责任。
第三人未向本院举示证据。
对原告举示的证据，被告质证认为证据1团购房协议为复印件，真实性不予认可，即便该协议真实，其所载购房人为刘敏，非本案原告；对房屋购买权转让协议书认为真实性无法确认，且为邱雪娇与刘敏的合同，对被告无拘束力，另根据刘敏与被告的合同，房屋购买权不得转让；对证据2中有公司签章的5张的票据的真实性均予以认可，但认为为邱雪娇代刘敏履行支付，对转让费及五通费由于无被告签章，不予认可；对证据3、4不予认可；对证据5无异议；另被告对证据2、3上“汤忠渝”的签字的真实性予以认可，但认为其主要负责公司的行政管理的副总，虽有负责销售部分，但其签字只能代表其个人行为，不能代表公司。
第三人对原告举示证据的真实性均予以认可。
原告对被告举示的接房备忘录真实性无异议，但不认可被告的证明目的，认为双方未签订正式的商品房买卖合同，不存在放弃合同项下权利，即使放弃也是对签订备忘录之前的权利的放弃，并非对签订后的权利的放弃。
第三人对被告举示的证据无意见。
另原、被告及第三人对本院依职权查询有关涉案房屋权属状况的查询单均予以认可。
对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定，据此认定如下事实：
2006年6月10日，云天公司（甲方、卖方）与第三人刘敏（乙方、买方）签订《“云天.锦绣前程”花园小区团购房协议》，约定甲方提供的团购房每户套内面积约为70㎡-100㎡，按套内面积2200元／㎡计价，并根据楼层适当调整价差，户型均为平层设计。甲方向乙方提供的团购房位于南岸区南坪镇四公里村仰天窝28号辅仁大道旁“云天.锦绣前程花园小区”（暂定名）2号楼33层C号，套内面积106.49平方米，套内单价2210元／平方米。总成交金额为235343元。付款方式为协议签订当日，乙方缴纳总房款的30%，计71343元；甲方取得《商品房预售（预租）许可证》，且甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》，并向南岸区房地产交易所办理合同登记备案后，剩余70%的房款计164000元向银行申请按揭贷款。
乙方须持有其所在单位中国农业银行重庆市南岸支行出具的工作证明原件及本人身份证明原件，方具备参与本次团购房的资格。该房屋为期房，建设工期自该项目取得政府立项批文后二十四个月内，交房期限最迟不得超过2008年10月30日。甲方应负责代为办理乙方团购商品房的合同备案登记，并在该房屋交付使用之日起180日内办理《房地产权证》。乙方向甲方承诺在办理《房地产权证》前不转让所购房屋。
2006年6月10日，原告邱雪娇与第三人刘敏签订《房屋购买权转让协议书》，载明：刘敏通过农行南岸支行《团购房协议》获得“云天锦绣前程”小区2栋32-3号房屋购买权，该产权房屋面积约为102.46平方米，刘敏将该房屋购买权转让给邱雪娇；邱雪娇向刘敏支付刘敏已经向云天公司缴纳的购房首付款71343元，剩余购房款直接向云天公司缴纳；刘敏负责并配合邱雪娇在云天公司完成房屋购买权转让手续，将云天锦绣前程小区2栋32-3号购买人由刘敏变更为邱雪娇。
2006年6月10日，第三人刘敏向被告支付涉案房屋团购房款71343元。
2009年7月5日，原告邱雪娇向被告支付涉案房屋转让费9000元。被告负责行政管理及销售的副总汤忠渝在该收据上签名。
2009年7月23日，原告邱雪娇委托母亲姚文华经建设银行向被告转账支付涉案房屋房款155094元、契税2264元、大修基金6793元、五通费5210元。前述转让费及五通费的收据上由被告负责行政管理及销售的副总汤忠渝在该收据上签名。除转让费外的四张收据经办人签名处均有“徐敏”字样。
同日，被告财务“徐敏”签署的云天.锦绣前程合同确认单上注明：客户姓名：邱雪娇；房屋编号：2-32-3；套内面积：102.46；单价2210；总房款：226437；尾款：155094；已付定金71343；契税2264；大修基金：6793；贷款金额5210；最终实收金额169361元。同日，被告负责行政管理及销售的副总汤忠渝出具说明称：今收到姚文华中国建设银行缴款回单原件一份，财务手续已完善，于8月15日后凭正式通知到售房部签订正式房屋买卖合同。
2012年1月7日，被告向重庆好管家物业管理有限公司发出交房通知书，证明：兹有2栋32层3号邱雪娇业主已在我司办理完善相关手续，请予交房。
2013年1月7日，原告邱雪娇支付涉案房屋房款3845元。
当日，被告将涉案房屋交付给原告邱雪娇，并被告作为甲方，原告作为乙方签署了谅解备忘录，注明：鉴于乙方充分理解甲方项目建设过程中的难处，乙方自愿放弃向甲方追索违反合同约定的权利，乙方不再追究签订的《商品房买卖合同》项下包括但不限于甲方因交房逾期而产生的全部违约责任，双方债权债务在甲方交房且乙方支付完其他应付款项之后全部了结。
另查明，2-32-C房屋即本案诉争的2-32-3号房屋，被告认可该房屋房款已付清。
2014年3月17日本院依据（2014）南法民保字第00054号民事裁定书对涉案房屋进行查封，申请人重庆恒基典当有限责任公司。
上述事实有当事人提供的证据材料、法庭陈述及本院依职权调查的证据在卷为凭。
本院认为，本案中，原告以第三人刘敏将其与被告签订的团购房协议的权利义务经被告同意并收取了转让费已转让给原告，且原告也在实际履行合同，付款，接房，因此要求主张合同权利。第三人刘敏也认可原告的主张，转让也是经被告同意并收取了9000元的转让费。被告不认可原、被告之间存在合同关系，并以原告举示的刘敏与被告的团购房协议为复印件，对其真实性不予认可，但被告在本案庭审过程中对合同签订当日即2006年6月10日，刘敏向被告支付按照团购房协议支付涉案房屋团购房款71343元的事实予以认可，且在庭审中也多次陈述邱雪娇的履行行为都是在代刘敏在履行。故本院对被告与第三人之间的存在关于涉案房屋的买卖房屋的合同关系予以确认。
原、被告双方的主要争点实为：刘敏与被告之间的《团购房协议》的合同权利义务概括转让予原告是否经被告同意。“经对方同意”系合同权利义务概括转让的条件。而“同意”实际上是一种法律行为，应适用“要约－承诺”的规则，即一方提出合同概括转让的要约，对方予以承诺时，即构成“同意”。
原告与第三人达成转让协议后，向被告缴纳了转让费、五通费、购房款等，并实际接收了涉案房屋。虽被告对原告举示的转让费收据、五通费收据、合同确认单及汤忠渝的备注不予认可，但认可汤忠渝的签字的真实性，并认可其为负责公司行政管理的副总，也有负责销售部分，且合同确认单上也有被告财务徐敏的签字，在被告签章认可的多份收据上均有经办人徐敏的签字，从笔迹判断，该份确认单上的“徐敏”的写法与其他加盖有云天公司印章中经办人签名的“徐敏”的写法类似，结合本案被告向原告出具了多张被告签章的缴款人为原告的收据及将涉案房屋交付给原告的事实来看，按通常理解，邱雪娇若非合同当事人，被告不应当向邱雪娇出具收据，更不可能将房屋交付原告邱雪娇。被告虽辩称邱雪娇系代刘敏履行，但如系代缴，则收据应当出具给刘敏而非邱雪娇。显然被告有同意购房协议转让的意思表示并在合同当事人主体变化后按购房协议向原告履行了部分合同义务。依法成立的合同具有法律约束力，合同权利义务概括转让后，不影响合同对权利义务继受者所依法具有的拘束力。故原被告之间具有房屋买卖合同关系，双方均应按照团购房协议约定内容履行各自义务。
原告现起诉来院要求确认享有涉案房屋的所有权，属物权请求权，原被告之间虽存在房屋买卖合同关系，并已将房屋交付原告，原告享有的仍只是依据合同约定要求被告履行合同义务的债权请求权，不能依据债权直接要求确认物权，因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
对于原告要求被告办理涉案房屋权属证书诉讼请求，依据团购房协议第六条的约定，被告负有为原告办理房屋过户手续的合同义务，但因房屋现已被另案司法查封，而司法查封的目的是暂时性地冻结涉诉房屋权利的流转，因此，本院对原告要求被告办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，暂不予以支持，原告可待阻碍权属过户登记的客观原因消除后再行主张权利。
对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据原被告于接房当日签署的谅解备忘录的内容来看，表明原告为了接房而放弃对合同项下被告其他违约责任进行追究的权利，当然亦包含逾期办证违约责任，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告邱雪娇的诉讼请求。
案件受理费减半收取324元，财产保全费2020元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担（该款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 羊芳程
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 马 静