浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终902号
上诉人（原审被告）：夏姚斌，男，1997年9月10日出生，汉族，住浙江省永康市。
上诉人（原审被告）：姚李君，女，1970年10月17日出生，汉族，住浙江省永康市。
二上诉人共同委托代理人：胡杰，浙江诺思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王超，男，1993年10月21日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
委托诉讼代理人：金晓阳，浙江乔玥律师事务所律师。
原审第三人：金华市蜗居房产经纪有限公司，住所地：浙江省金华市明伦街23号。
法定代表人：刘玉云，经理。
上诉人夏姚斌、姚李君因与被上诉人王超、原审第三人金华市蜗居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏姚斌、姚李君上诉请求：撤销一审判决，依法驳回王超的一审诉讼请求；一审、二审的诉讼费用由王超承担。事实和理由：一、本案买卖合同未生效，也不构成表见代理。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字等各种因素，作出综合分析判断。结合本案，王超说是购置结婚用房，理应对所购房产仔细审查，确认买卖合同的相对方。明知委托书在中介处书写的情况下仍然签约，事后也未跟所有权人确认，有明显的过失。二、本案中所涉房产估价时的价值时间节点认定错误，违背法律规定。签订协议的时间为2017年1月2日，根据《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。姚李君已经多次跟中介及王超表达停止交易的意思表示。2017年3月15日姚李君打电话告知王超情况并通知停止交易时，王超应采取适当措施防止损失的扩大。但在合同签订至评估基准日的163天时间里，王超既不主张合同的权利，也不履行合同的义务，其对损失的扩大部分应自行承担责任。三、一审判决没有认定王超的违约行为错误。根据合同约定，第一期房款应在2月28日支付，王超没有支付，是严重违约的行为。即使合同有效，上诉人也已经在3月23日跟王超解除了合同。四、合同第十二条对违约责任及解除合同的条件约定明确，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，区分可得利益损失类型，妥善认定可得利益损失第9、10条规定，本案中应该排除可得利益损失的适用。
王超答辩称，第一，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖协议真实有效。姚李君一直安排看房，且都一直在陪同，金华市蜗居房产经纪有限公司也在一审中陈述多次与姚李君沟通。姚李君也提供了夏姚斌写给她的委托书。王超在签订协议时看到了委托书，其不可能辨别委托书的真伪，有理由相信姚李君有权来出卖该房屋。根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件的相关规定，本案不应支持上诉请求。第二，关于房屋鉴定的节点问题。姚李君在2017年3月23日告知金华市蜗居房产经纪有限公司说夏姚斌不同意卖房。但夏姚斌不同意卖房并非协议不能履行的根本原因。夏姚斌单方违约并未解除合同，协议仍有继续履行的可能。协议不能履行的原因是夏姚斌将该房屋出售给第三人。夏姚斌不肯卖房的原因是房价上涨过快。王超于2017年4月5日诉至一审法院，5月3日进行财产保全，案外人提出保全异议，一审法院认为异议成立，该裁定于6月9日送达。王超才明确该合同不能继续履行，故于6月14日明确表示对该裁定不予上诉。所以一审法院对房屋评估的节点为6月14日认定合法合理。第三，对于赔偿损失问题。上诉人因房价上涨恶意违约导致合同无法履行，应当承担相应的赔偿责任。该损失是经评估机构评估差价为63万元，该63万元就是房屋升值的利益损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金华市蜗居房产经纪有限公司述称，同意王超的意见。
王超向一审法院起诉请求：1、判令夏姚斌、姚李君继续履行2017年1月2日签订的《房地产买卖协议》，交付绿城海棠花园G19-1-2801号的房屋并办理产权过户手续（房屋价值208万元）；2、诉讼费用由夏姚斌、姚李君负担。在诉讼过程中，王超变更第一项诉讼请求为：判令夏姚斌、姚李君双倍返还定金10万元，并赔偿王超损失63万元。
一审法院认定事实：位于金华市的房子原为夏姚斌所有。王超为购买该房，在第三人蜗居房产经纪公司的陪同下看房，并通过蜗居房产经纪公司与夏姚斌母亲姚李君沟通买卖事实。2017年1月2日，姚李君持一份委托书，以夏姚斌名义与王超签订《房地产买卖协议》。委托书载明：本人夏姚斌全权委托姚李君前来办理出售绿城海棠花园G19-1-2801房屋买卖协议，委托人：夏姚斌，2017.1.2。房地产买卖协议约定：夏姚斌为卖方（甲方），王超为买方（乙方）；夏姚斌自愿将坐落于绿城海棠花园G19-1-2801室房产，建筑面积约160.77㎡，车位一个转让给王超；转让总房价为人民币208万元；签订此协议后，由乙方付给甲方人民币5万元作为购房定金；如双方均按约履行，该款用来抵充第一期房款；乙方于2017年2月28日前支付第一期房款60万元（含定金5万元），于2017年乙方贷款到位之日前支付第二期房款148万元；甲乙双方确认于2017年2月28日之前向房地产交易所申请办理过户手续，甲方有义务积极协助乙方办理过户手续，否则按违约处理；甲方同意乙方办理按揭贷款，放款到位后即日支付余款，贷款不足部分由乙方自行解决，放款到位后故意拖延付款每逾期一日，由乙方向对方给付上述房地产总价款千分之三的滞纳金；该房于乙方贷款到位之日由甲方交付给乙方使用；违约责任：如乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方定金数额的违约金，由违约方承担双方应支付的中介费；乙方不能按期付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产时，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房地产总价款千分之三的滞纳金。合同签订后，王超即给付5万元定金，经姚李君确认，定金交由第三人蜗居房产经纪公司保管。在合同履行过程中，因案涉房屋抵押在银行，尚未办理房产证，王超未在2017年2月28日前交纳第一期房款。2017年3月23日，姚李君告知蜗居房产经纪公司，夏姚斌不同意卖房子。2017年4月5日，王超向一审法院起诉，要求夏姚斌、姚李君继续履行《房地产买卖协议》，交付案涉房屋并办理过户手续。另查明，在诉讼过程中，王超于2017年5月3日向一审法院提出财产保全申请。一审法院依王超的申请，查封了夏姚斌位于金华市婺城区的房地产。对此，案外人李建英提出异议。一审法院在审查保全异议过程中，查明李建英与夏姚斌于2017年3月22日签订了关于上述房地产的《房地产买卖协议》，李建英在2017年4月27日前已全部付清购房款并缴纳了过户所需的各种税费、手续费，并办理了物业变更手续。故一审法院作出（2017）浙0702执53号民事裁定书，对李建英提出的执行异议予以支持。2017年6月9日，一审法院向当事人送达了上述民事裁定书。2017年6月14日，王超向一审法院申请变更诉讼请求，请求判令夏姚斌、姚李君双倍返还定金10万元，并赔偿王超损失70万元（以评估为准）。一审法院委托江苏天元房产地土地与资产评估造价有限公司对金华市八一南街1766号海棠花园G19幢1-2801室房地产在2017年6月14日的市场价值进行评估，经评估，住宅的市场价值为258万元，车位的市场价值为13万元，合计271万元。
一审法院认为，案件的争议焦点：一、案涉《房地产买卖协议》的效力。姚李君与王超签订房地产买卖协议时，虽持有署名夏姚斌的委托书，但该委托书并非夏姚斌出具，且事后未获得夏姚斌的追认，故姚李君在代理出售夏姚斌房产时系无权代理。但因姚李君在向王超出售房产时提供了委托书，王超在购买房产时并不能辨别委托书的真伪，且夏姚斌系姚李君的儿子，签订协议前的看房等事宜均由姚李君安排，故王超有理由相信姚李君有代理权，王超与姚李君签订的房地产买卖协议有效。二、王超主张解除合同并要求夏姚斌及姚李君双倍返还定金并赔偿损失是否合理。案涉房地产买卖协议既已认定有效，则夏姚斌应按协议约定履行出卖人的义务。但夏姚斌将案涉房另行出售给案外人李建英并完成过户，致使王超合同目的不能实现，可以解除合同。合同解除后，已履行部分可分可以恢复原状，并由违约方赔偿损失。王超已支付定金5万元，该定金应予返还。但定金不足以弥补王超因夏姚斌违约造成的房屋涨价的预期可得利益损失，该损失应由夏姚斌赔偿。签订协议时案涉房产的售价为208万元，2017年6月14日的评估价格为271万元，造成王超因房屋升值的可得利益损失为63万元，故王超要求夏姚斌赔偿损失63万元的请求予以支持。但因定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失，故王超主张双倍返还定金不予支持。根据合同相对性原则，案涉房地产买卖协议的合同相对人是夏姚斌，应由夏姚斌承担违约责任及损失赔偿责任。若姚李君的无权代理行为致使夏姚斌遭受损失，可由夏姚斌与姚李君另行处理。综上所述，王超变更后的诉讼请求合法有据部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王超与夏姚斌订立的《房地产买卖协议》。二、由夏姚斌返还王超定金人民币5万元。三、由夏姚斌赔偿王超损失人民币63万元。四、驳回王超的其他诉讼请求。上述款项均于判决生效之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元（已减半收取）、财产保全费5000元，司法鉴定费7045元，合计17595元，由王超负担250元，夏姚斌负担17345元。
本院二审期间，当事人均未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据诉辩主张，本院将本案争议焦点归纳并评析如下：一、关于《房地产买卖协议》的效力。姚李君将卖房信息挂到网上，并与中介联系卖房事宜。基于姚李君系房屋产权人夏姚斌母亲的事实以及姚李君提供的委托书，王超有理由相信姚李君有代理权。本案并无证据证明该授权委托书非夏姚斌本人出具，夏姚斌也未提出对授权委托书的真实性进行鉴定。且在夏姚斌与案外人李建英签订的房屋买卖合同履行过程中，夏姚斌亦委托姚李君收取了50万元购房款。综合以上情节，姚李君以夏姚斌的名义签订《房地产买卖协议》合法有效，双方均应依约履行。上诉人主张《房地产买卖协议》无效的上诉理由不成立。二、涉案房屋评估价值时点的确定。2017年3月23日姚李君告知金华市蜗居房产经纪有限公司夏姚斌不同意卖房，上诉人单方通知解除合同的行为因无合同或法律依据，并不具有解除合同的效力，王超仍有权要求继续履行合同。因上诉人隐瞒涉案房屋已另售他人的不诚信行为，导致（2017）浙0702执53号执行裁定生效之日才确定本案《房地产买卖协议》无法继续履行。王超于2017年6月14日表示放弃提起案外人异议之诉的权利，申请变更本案诉讼请求，一审以该日期作为涉案房屋评估价值时点并无不当。上诉人申请以2017年3月15日作为评估价值时点对涉案房屋重新鉴定，无事实和法律依据，本院不予准许。三、王超有无违约。《房地产买卖协议》约定王超应在2017年2月28日前支付第一期房款，也约定2017年2月28日前夏姚斌应协助王超办理房屋过户手续，即双方应同时履行。但直至2017年2月28日夏姚斌并未取得涉案房屋不动产权证，无法办理过户手续，故王超未支付第一期购房款不构成违约。一审未认定王超违约并无不当。四、关于损失赔偿金额。一审根据涉案房屋的评估价值确定王超因夏姚斌违约造成的损失合理合法，上诉人主张本案排除可得的利益损失的适用无法律依据，本院不予支持。综上所述，夏姚斌、姚李君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11100元，由上诉人姚李君、夏姚斌负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄玉强
审 判 员 高丽霞
审 判 员 范继军
二〇一八年四月二十六日
代书记员 金巧芳