上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初58569号原告：上海金地物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：贺晓旻，女。委托诉讼代理人：汪丽华，女。被告：岳增柱，男，1967年2月2日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告上海金地物业服务有限公司与被告岳增柱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日、9月22日公开开庭进行了审理。原告上海金地物业服务有限公司的委托诉讼代理人贺晓旻、汪丽华、被告岳增柱到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，于2017年11月7日再次公开开庭进行审理。原告上海金地物业服务有限公司的委托诉讼代理人贺晓旻、汪丽华、被告岳增柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2014年9月至2017年3月的物业服务费人民币20,332.9元;2、判令被告支付滞纳金4,879.9元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自2012年4月12日起为上海市浦东新区航鹤路999弄华年艺庭小区(下称华年艺庭小区)提供物业服务。被告系该小区113号101室业主，被告房屋建筑面积187.41平方米。自2014年9月起至2017年3月，被告欠交物业服务费20,332.9元。为此原告曾多次要求被告支付物业服务费，但被告仍未支付。原告认为，被告的行为违反了法律的规定，损害了原告的利益，请求判如所请。被告岳增柱辩称，被告购买华年艺庭小区的房屋，并介绍朋友购买该小区房屋，根据当时开发商的政策，老客户介绍新客户购买房屋，老客户可获赠2年物业服务费，开发商销售人员也承诺赠送被告2年的物业服务费，但是被告多次与开发商和物业公司交涉，迟迟没有到位。2014年6月25日，被告去验收房屋，原告要求被告预交3个月的物业服务费并在收房单上签字后才让被告进入小区验收房屋。被告验收房屋时发现了房屋有多处严重的质量问题，当天就将钥匙还给了物业公司，之后房屋一直处于维修状态。直到2016年2月2日被告才与物业公司办理了水电交接手续并取回了钥匙。2016年9月被告主动到原告处交纳2016年9月之后的物业服务费，但是原告不收，理由是要求被告从2014年9月开始交纳。被告提出有开发商赠送的2年的物业服务费，原告工作人员说系统里没有看到，所以就耽搁下来。原告所称的2017年发的物业费催收单被告没有收到，原告的部分诉讼请求已经过了诉讼时效。由于开发商承诺赠送被告2年的物业服务费没有到位，原、被告对物业服务费的起算日期有争议，原告不收取被告主动交纳的2016年9月起的物业服务费，故被告不同意原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告同意支付2016年9月起的物业服务费，要求驳回原告的其余诉讼请求。经审理查明，原告(乙方)与建设单位上海航金房地产发展有限公司(甲方，下称航金公司)签订有《前期物业服务合同》，由原告自2012年4月12日起为上海市浦东新区航鹤路999弄华年艺庭小区提供物业管理服务至今。《前期物业服务合同》约定多层住宅的物业服务费收费标准为每月每平方米3.50元。被告系华年艺庭小区113号101室房屋(下称系争房屋)业主，系争房屋建筑面积为187.41平方米。2017年8月1日，原告以被告拖欠2014年9月至2017年3月的物业服务费为由诉来本院。另查明，被告因系争房屋质量问题于2016年1月21日向本院提起诉讼，要求航金公司赔偿租金损失、物业费损失等。2016年4月20日本院作出(2016)沪0115民初8208号民事判决，判决航金公司赔偿本案被告2014年6月25日之后19个月的租金损失146,500元及同期的物业费损失12,462.10元，驳回本案被告的其余诉讼请求。航金公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院(下称一中院)提起上诉。2016年8月19日一中院作出(2016)沪01民终7280号民事判决，维持了一审对租金损失的判决，撤销了本案被告要求航金公司赔偿物业费损失的诉讼请求。审理中，被告主张其入住后发现原告存在多处服务不到位的情况：1.被告请原告工作人员接线头、打钉子等，原告均向被告收取了不菲的服务费，存在乱收费的情况；2.原告拒绝为欠交物业服务费的业主代收快递；3.地下车库的照明灯被间隔地拆除，导致车库灯光昏暗，也破坏了小区的原貌；4.原告对小区绿化管理不善，业主私自搭建、侵占绿化、破坏绿化，原告没有尽到管理责任。针对被告的上述意见，原告认为：1.接线头、打钉等服务超出了物业服务合同约定的服务范围，而且原告提供的服务都是明码标价的，不存在乱收费的情况；2.代收快递是物业服务合同约定范围外的服务，原告根据业主是否交纳物业服务费区别对待是合理的；3.原告向被告主张的是物业服务费，物业服务费中不包含车位管理费，物业服务费和车位管理费是物业服务合同项下两种不同区域服务管理所产生的收费项目，被告以车位管理服务中的瑕疵作为抗辩理由，文不对题；4.原告庭审后已对被告反映区域的枯枝进行了清理，经原告核实，113号门前树木被砍断系小区其他业主所为，原告已经向其开出整改通知，被告庭审中所反映的区域有业主安装的围栏，但此围栏安装的区域并未占用公共区域。上述事实，由原、被告的陈述、(2016)沪0115民初8208号民事判决书、(2016)沪01民终7280号民事判决书、上海市不动产登记簿、前期物业服务合同及延期协议、物业费收费通知单及邮寄凭证、电话录音及文字整理材料、钥匙预留单、家具订货单、房屋维修照片、小区环境照片等证据证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位上海航金房地产发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。本案中，被告辩称因其介绍朋友购房而开发商曾承诺赠送其2年的物业服务费，原告对此不予认可，本院认为，因被告主张赠送物业服务费的主体非本案原告，被告如有证据证实，可向相关主体主张权利。被告另辩称自系争房屋交房起至2016年2月1日期间房屋一直处于维修状态，故此期间的物业服务费不应由被告交纳。本院认为，根据《前期物业服务合同》约定，房屋交接后的物业服务费应由业主承担，而物业服务费属于物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施的维护等的费用，与房屋质量、业主是否实际入住之间缺乏关联性，故若被告认为因系争房屋的质量问题导致不能实际入住而产生损失的，可另行向相关主体主张权利。被告又辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，只愿意支付2016年9月起的物业服务费，但被告同时陈述其2016年9月至原告处要求交纳2016年9月起的物业服务费时原告拒收，理由是要求被告补交2014年9月起的物业服务费，据此可认定，原告曾于2016年9月向被告催讨过物业服务费，原告的行为符合时效中断的情形，故本院对被告的辩称意见不予采信。对于被告辩称的原告在提供物业服务过程中存在瑕疵的意见，本院认为，被告提及的接线头、打钉、代收快递等服务非属《前期物业服务合同》约定的原告应当提供的服务内容，而原告提供有偿服务不违反法律的禁止性规定，如被告对原告收费的合理性有疑问，可向相关物价部门反映。物业管理服务是一个连续性地、动态的过程，本案被告提供的证据尚不足以证明讼争期间原告提供的服务存在明显瑕疵，故对被告的辩解意见本院不予采信。对原告要求被告支付滞纳金的请求，考虑被告拖欠物业服务费系不满原告的服务以及双方对物业服务费的交纳期间有分歧，并非被告恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。需要指出的是，作为物业服务企业的原告，应当在日常的物业服务中，认真听取业主的意见，不断改进和提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条规定，判决如下：一、被告岳增柱于本判决生效之日起十日内支付原告上海金地物业服务有限公司2014年9月至2017年3月的物业服务费20,332.9元；二、驳回原告上海金地物业服务有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由原告上海金地物业服务有限公司负担80元，由被告岳增柱负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 王 金审判员 马建红审判员 龚燕敏二〇一七年十一月二十八日书记员 瞿春凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院%26lt;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。