广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初14698号
原告（执行案外人）：杨钟平，男，汉族，1987年1月20日出生，住安徽省歙县，
被告（申请执行人）：佛山农村商业银行股份有限公司，住所：佛山市禅城区华远东路5号。统一社会信用代码914406007993402916。
法定代表人：李川。
委托诉讼代理人：陈美玲，广东淼鑫律师事务所律师。
第三人（被执行人）：杨新发，男，汉族，1973年3月22日出生，住佛山市南海区，
第三人：中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行，营业场所：佛山市禅城区文昌路（佛山火车站侧），统一社会信用代码91440604893540070T。
负责人：林火兴。
委托诉讼代理人：刘松，男，汉族，1969年1月10日出生，住广东省佛山市高明区。系该行员工。
原告杨钟平诉被告佛山农村商业银行股份有限公司（下称市农商行）案外人执行异议之诉一案，原告杨钟平于2017年9月23日向本院递交起诉状，本院于2017年10月12日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员李玉珠、江言枝组成合议庭。诉讼中，本院依法追加杨新发、中国农业银行股份有限公司祖庙支行（下称农行祖庙支行）作为本案第三人。本案于2017年12月1日公开开庭审理，原告杨钟平，被告诉讼代理人陈美玲，第三人农行祖庙支行诉讼代理人刘松到庭参加诉讼。第三人杨新发经本院依法传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）粤0604执异202号执行裁定书；2.请求在租赁期内阻止向受让人移交占有佛山市南海区灯湖西路千灯湖花园8栋801房（下称801房）3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求系要求对801房带租约拍卖。
事实和理由：2015年9月28日，原告与杨新发就801房签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月28日起至2033年12月28日止。杨新发已于签订租赁合同当日将801房交付原告，原告已交付租金、押金并占有使用该房产。执行法官2017年9月4日见801房为毛坯房、屋内无任何物品均不能证明原告未实际占用801房。原告与杨新发签订租赁合同及占用801房的时间均在法院对801房查封日期前。801房虽已设立抵押，但抵押权人不是市农商行，申请执行人市农商行对801房无担保物权，也无优先受偿权，其作为申请执行人不符合去租约拍卖的前提条件，故（2017）粤0604执异202号执行裁定书适用法律错误。综上，请求法院支持原告诉讼请求。
被告辩称：原告与杨新发签订的房屋租赁合同明显有违市场交易规则。原告的转账金额与房屋租赁合同约定无法对应，且原告从2016年12月后没有再向杨新发缴纳租金，之前的汇款也没有注明用途，不能证明系用于缴纳租金。另，租赁合同与租金的支付方式明显有违市场交易习惯。同时，租赁合同并未备案登记，不能排除原告与杨新发系恶意串通，制造虚假租赁关系。若原告所述真实，原告与杨新发从签订房屋租赁合同至今已有两年时间，801房也交付给原告使用，但该房产仍是毛坯房，也不能证实原告已经实际占有使用。
第三人农行祖庙支行称：同意被告市农商行的意见，同时，涉案801房已抵押予我行，杨新发出租该房产应经过我行同意，原告在未经我行同意情况下承租801房，相关租赁合同不发生法律效力。
第三人杨新发未出庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
诉讼中，原、被告围绕各自诉辩意见提交了证据。对原告提供的证据1，虽被告及第三人农行祖庙支行均不确认，但有证据原件核对，本院对证据真实性予以采信。原告提供的证据2及第三人农行祖庙支行提供的证据，各方均无异议，本院予以采信。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，且双方均无异议，本院作为定案依据。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人陈述，本院确认以下案件事实：
市农商行诉被告杨新发、王红、佛山市华速达钢业有限公司（以下简称“华速达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）佛城法民三初字第3828号民事判决书业已生效，判令：杨新发在判决制定期限内向原告市农商行偿还贷款本金1424124.03元及利息、罚息，律师费3000元；王红、华速达公司对杨新发前述债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，本院依市农商行财产保全申请，于2015年11月23日登记查封了801房。前述判决生效后，因各债务人未自觉履行债务，本院依市农商行申请立案强制执行，案号：（2016）粤0604执7178号（下称7178号案）。
农行祖庙支行诉杨新发、王红金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0604民初2764号民事判决书业已生效，判决查明：杨新发与农行祖庙支行于2012年8月16日签订《个人购房担保借款合同》，801房已经办理了抵押登记，权利证号为南房按证字第886152863号；杨新发与王红于2010年9月29日登记结婚等事实。判令：杨新发、王红在判决指定期限内向农行祖庙支行偿还贷款本金2702023.37元及利息、罚息、复利，律师费6500元；若杨新发、王红不能清除前述债务，则农行祖庙支行有权对801房的房产折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。前述判决生效后，因各债务人未自觉履行债务，本院依农行祖庙支行申请立案强制执行，案号：（2017）粤0604执3984号案（下称3984号案）。
前述以杨新发为被执行人的案件执行过程中，本院在7178号案中拟拍卖801房，并于2017年9月4日对801房进行搜查，搜查笔录显示801房为毛坯状态，无任何物品。后杨钟平作为案外人向本院提供《房屋租赁合同》、《收据》以及数份转账凭证，主张其对801房享有租赁权，以期排除执行。案经审查，本院作出（2012）粤0604执异202号执行裁定书，驳回杨钟平的异议请求。该执行异议裁定于2017年9月9日送达予杨钟平。因不服该裁定，杨钟平在法定期限内提起本次诉讼。
另查明一：2015年9月28日，杨新发与杨钟平签订《房屋租赁合同》，主要约定：杨钟平向杨新发承租801房，租期从2015年9月28日至2033年12月28日止，共计18年；租金需在签订合同三个月内付清20万元，从2016年12月28日至2020年12月28日每年在12月28日前付0.5万元，从2021年12月28日至2026年12月28日每年在12月28日前付1.5万元，从2027年12月28日至2032年12月28日每年在2月28日付2.5万元；租房押金6万元，杨钟平到期不租，费用结清，杨新发将押金退还；乙方承担租期内一切费用；杨钟平支付押金和首次一次性租金以银行转账方式支付，收款账户为王红在工商银行佛山高新支行名下账户（账号尾号0566），房租费和押金以收据为准。2015年12月12日，杨钟平从其名下账户（账号尾号5176）转账49936元至王红前述账户；2015年12月28日，杨钟平从其名下账户（账号尾号5176）转账130200元至王红前述账户；2015年12月28日，杨钟平从其名下账户（账号尾号5176）转账75120元至王红前述账户。2015年12月28日，杨新发出具《收据》，确认收到杨钟平20万元租房租金和6万元租房租金，并注明其中4744元是现金，其他已银行汇款方式到账。2016年12月24日，杨钟平从其名下账户（账号尾号5176）转账5000元至杨新发名下账户（账号尾号4236）。
另查明二：涉案801房建筑面积284.42平方米，于2013年6月19日登记在杨新发名下，房产权证号：02××77。801房为（2015）佛城法民三初字第3828-1号案首轮查封。801房于2012年8月22日办理抵押登记，南房按证字第886152863号《南海区房地产按揭登记证明书》显示抵押权人为农行祖庙支行。
另查明三：本院在7178号案执行过程中，杨新发于2016年11月4日向本院陈述：801房已经出租，租客叫阿平，当时欠了租客大概有几十万元，因为没有钱偿还，所以把房子租给他抵扣一部分欠款，具体以合同约定为准。
诉讼中，杨钟平陈述：杨新发曾向其借款，因未清偿款项，经双方协商，由杨钟平再向杨新发支付部分款项，用以承租801房；杨钟平取得801房后，因杨新发告知该房设有抵押且涉诉，故未对801房进行装修，只是用作仓库摆放货物使用；杨钟平取得801房后未支付该房产生的水电费及物业管理费。
本院认为：杨钟平作为以杨新发为被执行人的执行案件案外人，主张承租了执行标的801房请求带租约拍卖，不服相关执行裁定依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（下称《民诉法解释》）第三百一十一条的规定，杨钟平作为案外人应就其主张负有举证责任。
虽然杨钟平与杨新发的租赁关系在租金价格、租金支付周期等方面有违租赁市场交易惯例，且无证据证实杨钟平在承租801房后实际占用该房产，但杨钟平提交了《房屋租赁合同》、汇款转账凭证以及收据等证据原件，结合杨新发在7178号案中陈述以及原告当庭陈述，本院认为杨新发基于欠付杨钟平款项而将涉案801房出租予杨钟平盖然性较高，确认杨钟平与杨新发签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同不违反法律法规禁止性规定，属有效合同。对第三人农行祖庙支行关于租赁合同未经其同意故未生效的意见，于法无据，本院不予支持。
在评判杨钟平的承租权能否排除对801房的执行措施时，须一并考量801房是否设有抵押权，以及抵押权人是否已申请执行。虽然杨钟平已签约承租801房，但本院正在执行的以杨新发为被执行人的执行案件并非仅为7178号案，还包括以农行祖庙支行为申请执行人的3984号案等案件。在7178号案中对涉案801房进行评估拍卖，系基于801房为（2015）佛城法民三初字第3828号案首轮查封。据查明事实，801房于2012年8月22日，即杨钟平承租之前已办理抵押登记，抵押权人为农行祖庙支行，而农行祖庙支行的优先受偿权已为（2016）粤0604民初2764号民事判决书所确定，本院也已立案强制执行（即3984号案）农行祖庙支行前述债权。依据物权法第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，因债权人农行祖庙支行不同意杨钟平的诉求，故杨钟平的承租权仍不足以排除本院执行措施，对杨钟平案中带租约拍卖等相关诉请，本院依法不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、三百一十二条第二项的规定，判决如下：
驳回原告杨钟平的诉讼请求。
本案案件受理费4300元，由原告杨钟平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 陈 超
人民陪审员 李玉珠
人民陪审员 江言枝
二〇一七年十二月一日
书 记 员 林 立
附本案证据清单：
原告提交如下证据：
1、收据、房屋租赁合同、转账汇款回单4份。
2、（2017）粤0604执异202号执行裁定书。
第三人提交如下证据：
佛山市南海区房地产按揭登记证明书。
本院依职权出示如下证据：
（2015）佛城法民三初字第3828号民事判决书及生效证明；（2016）粤0604民初2764号民事判决书及生效证明；（2016）粤0604执7178号执行案件受理通知书、执行询问笔录（2016.11.4）；（2017）粤0604执3948号执行案件受理通知书；南海国土城建和水务局查询结果信息一览表；粤评房（佛）字第201709006413号《房地产估价报告》（合4页）；搜查笔录（2017.9.4）及照片一组。
附引用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。