上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第13639号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人ＸＸ。
被告肖艳华。
委托代理人周颖，上海恒量律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司（以下至判决主文前简称中原物业）与被告肖艳华居间合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告中原物业的委托代理人ＸＸ，被告肖艳华的委托代理人周颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中原物业诉称，被告在原告的居间介绍下与案外人（出售方）就买卖上海市浦东新区丁香路XXX号XXX号XXX室房地产（以下简称涉案房屋）签署《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）、《房屋买卖合同》等文书，后被告不同意继续购买涉案房屋，其以支付的定金被案外人没某的形式承担了对案外人的违约责任，但被告应当支付原告的佣金人民币39，100元（以下币种同）经过原告多次催讨却拒绝支付。上述居间协议和《房屋买卖合同》系同时签订，居间协议上有两位房屋产权人的签名，被告完全知晓，起先《房屋买卖合同》上漏签了立川正博的名字，但发现后立即由其法定监护人张奕予以补签。被告以此为由辩称原告的居间工作存在瑕疵、未尽到审慎的审查义务，原告认为，事后签字也具有法律效力，原告的居间义务已完成，该房屋买卖不成功的原因在于被告的违约，原告不存在失职行为。根据上海市高院关于审理二手房买卖的司法解答，若买卖双方约定以签署网签的买卖合同为合同成立要件的从其约定，若未有此约定，则以买卖合同约定的主要条款认定买卖合同是否成立并生效。最高院关于审理房屋买卖合同司法解释第3条也规定当事人以出卖方在缔约时对标的物没有处分权、所有权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，为维护原告的合法权益，现起诉请求判令被告：1、向原告支付佣金39，100元；2、按日万分之五即19.55元／日的标准，向原告支付以39，100元为本金，自2014年10月31日起至判决生效之日止的逾期违约金；3、承担本案的一切诉讼费用。
被告肖艳华辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、被告与上家的买卖合同尚未成立，正式的《房屋买卖合同》缺乏房产共有人的签字或授权；2、原告作为居间方未尽到尽职审查义务，在签署《房屋买卖合同》和居间协议时未向被告提供两位产权人张奕与立川正博存在法定监护关系以及取得立川正博其他监护人同意的书面文件，致使交易存在很大的风险；3、即使认定买卖合同成立，原告作为居间方也未完成所有的居间工作。
经审理查明，2014年9月30日，被告与涉案房屋出售方（张奕与立川正博）在原告处签署居间协议和《房屋买卖合同》各一份，居间协议约定被告购买涉案房屋，总价款为3，910，000元，被告为表示对涉案房屋之购买诚意，向原告支付意向金20，000元，作为与出售方洽谈之用，若出售方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，被告应在出售方签署居间协议8日内补足定金至50，000元；《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，买卖双方应于居间成功同时分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%支付原告佣金。《房屋买卖合同》除对涉案房屋总价款3，910，000元再次确定之外，还约定房款的支付期限以及买卖双方应于本合同签署后20天内前往原告处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，双方应于2014年11月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续等。
嗣后被告与原告签署《佣金确认书》一份，明确被告作为房屋交易中的买受方应向原告支付的佣金数额为39，100元，支付时间为2014年10月30日前，《房屋买卖合同》成立时。然而，被告在向房地产交易中心办理产权过户登记之前以其持有的一份《房屋买卖合同》上没有出售方立川正博的签名，认为该交易对被告产生巨大风险，故向张奕发送通知一份，要求行使撤销权，并解除双方签订的《房屋买卖合同》，张奕作出解释后，被告仍不同意履行合同，涉案房屋最终交易未成功。
审理中，虽经本院主持调解，但原、被告坚持己见，致本案调解不成。
以上事实，由原、被告庭审陈述以及原告提供的居间协议、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产权证》，被告提供的《房屋买卖合同》、通知等在案佐证。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应该按照约定支付报酬。本案中，被告肖艳华通过原告居间介绍购买涉案房屋，并签订居间协议对双方的权利义务进行了约定，故原、被告间就买卖涉案房屋成立居间服务关系。而被告与涉案房屋出售方签订的《房屋买卖合同》，就涉案房屋之买卖约定了房屋价款、支付方式、交易过户日期等，具备了买卖合同之基本要素，故原告已促成被告与出售方就涉案房屋成立买卖合同关系，原告已完成居间协议所约定的主要居间义务，被告应按约支付报酬。被告以其持有的一份《房屋买卖合同》上没有出售方立川正博的签名，故而认为房屋买卖关系不成立的抗辩，本院不予支持，理由如下：1、与《房屋买卖合同》同时签订的居间协议上有出售方张奕和立川正博两人的签名，因此被告当时即知产权共有人的情况；2、在发现《房屋买卖合同》上遗漏立川正博的签名后，出售方予以了补签；3、被告在向出售方张奕发送要求行使撤销权的通知后，张奕已告知其与立川正博的关系，说明涉案房屋可以继续交易。而《佣金确认书》系原、被告双方对居间报酬的确认，与居间协议约定的内容并不相悖，被告未能提供证据证明其有受胁迫之事实存在，故本院对《佣金确认书》之效力予以确认。至于居间报酬的数额，本院认为，原告已完成了房屋买卖的大部分居间事务，只待买卖双方签订正式的房地产买卖合同和完成后续的一些交接事务，故本院根据原告完成的工作酌情确定原告的居间报酬为25，000元。由于被告未按《佣金确认书》约定的时间支付佣金，故原告主张届期后的逾期违约金可予以支持，日万分之五的标准未超过国家规定的最高标准，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告肖艳华于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金25，000元；
二、被告肖艳华于本判决生效之日起十日内按日万分之五的标准，支付原告上海中原物业顾问有限公司以25，000元为本金，自2014年10月31日起至本判决生效之日止的逾期违约金。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费865元，减半收取计432.50元，由被告肖艳华负担240.50元，原告上海中原物业顾问有限公司负担192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 益颢颖
二〇一五年五月八日
书记员 邬学成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。