北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0111民初第1234号原告北京兴盛泰达贸易有限公司，住所地北京市房山区良乡镇良官大街58号-A666。法定代表人张庆辉，总经理。委托代理人杨晓勇，北京市京伦律师事务所律师。委托代理人岳彩冬，北京市京伦律师事务所实习律师。被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司，住所地北京市房山区乐毅路1号1幢。法定代表人王影，董事长。委托代理人金喜，北京市五泰律师事务所律师。原告北京兴盛泰达贸易有限公司（以下简称兴盛泰达公司）与被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司（以下简称聚鑫佳瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰担任审判长，会同人民陪审员张德志、宋辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴盛泰达公司的委托代理人杨晓勇、岳彩冬，被告聚鑫佳瑞公司的委托代理人金喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴盛泰达公司诉称，原、被告双方于2014年5月6日签订《场院转让合同》，约定：原告将位于北京市房山区某镇某村东的某工业基地的48.8亩和3.255亩的场院转让给被告，并约定一次性支付转让款2800万元。一方违约应向守约方支付相当于合同所载转让费总额30%的违约金，还应赔偿对方受到的其他实际损失。合同签订后，原告将涉案场院交付给了被告，但被告并未按合同约定支付款项。后原、被告双方签订《场院转让合同补充条款》将付款方式作出变更。依据变更后的补充条款，被告应于2015年1月10日以前向原告支付定金800万元，2015年3月31日支付1000万元，2015年6月10日支付1000万元。但被告至今只向原告支付了200万元定金，再未支付任何款项。后经原告多次催要，但被告一直怠于履行付款义务。据此，原告认为，因被告不履行付款义务已严重违反合同约定，致使原告不能实现合同目的，构成根本违约。原告为保障自身合法权益，现依法诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》；2、请求判令被告支付自合同签订之日起至合同解除之日止期间的场院使用费用（暂计算至起诉日止为350万）；3、请求判令被告支付违约金840万元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告聚鑫佳瑞公司辩称，两份合同不具备解除条件，两份合同签订后虽然合同中约定了解除的条款，但在实际合同履行过程中原告明知被告已经将上述土地的承租权分别转租给案外人，而且在转租行为发生后原告并没有向被告和次承租人提出异议，实际上是认可被告与次承租人之间的转租行为，原告可以就租金或长期转让费向次承租人主张，而不应要求解除合同，如果法院判决双方解除两份合同，将实质性损害次承租人的合法权益，且造成事实上无法履行的后果。被告认为原告可以就场地转让合同中约定的转让费标准向被告主张权利，要求被告支付场地使用费用计算标准不明确不准确，不具备事实和法律依据，被告不认可原告的第三项诉讼请求。2800万元÷52.05亩=53.8万元/亩，53.8万元/亩×48.8亩，除以这个地块租赁时间18年零4个月，得出每天租金，再乘以2014年5月6日至起诉时间2年6个月左右的实际占用期限，得出这两年多这个地块实际租金标准，53.8万元/亩×3.25亩，除以实际租赁时间是25年零6天，再乘以2014年5月6日至起诉时间2年6个月左右的实际占用期限。合同中约定的期限和法院判决期限有区别。这2800万元作价是依据这两份合同的，但这两份合同约定的期限和法院判决期限不同。计算方式庭后补充具体意见。原、被告之间虽然在合同中约定了违约条款，但是合同签订与合同履行是两个不同的法律行为，实际履行过程中原告实际上已经用其行为表明其接受被告将土地转租的行为和事实，因此，原告可以要求被告继续履行合同，但是没有权利要求被告支付违约金。经审理查明：2014年5月6日，原告兴盛泰达公司（甲方）与被告聚鑫佳瑞公司（乙方）签订《场院转让合同》，约定原告兴盛泰达公司将从案外人北京市房山区某镇某服务中心（以下简称服务中心）租赁的两块位于北京市房山区某镇某村东的某工业基地内的其中一块约48.8亩（32500平方米）、一块约3.255亩（2170平方米）场地使用权及承租场地上的全部地上物的所有权转让给被告聚鑫佳瑞公司，转让价格为2800万；转让费的给付方式为：双方签订本合同后10日内乙方将全部转让款2800万元一次性支付给甲方，否则甲方有权解除合同，且有权向乙方主张违约金；租赁期限为自签订合同之日起，至兴盛泰达公司与良乡工业服务中心签订的《协议书》及《场地租赁合同》中约定的共30年租赁期限中尚未履行完毕的期限止（截止到兴盛泰达公司与聚鑫佳瑞合同签订时，《协议书》已经履行了11年零8个月，尚余未履行合同租赁期限为18年零4个月，《场地租赁合同》已经履行5年。）；一方违约应向守约方支付相当于合同所载转让费总额30%的违约金，还应赔偿对方受到的其他实际损失；合同同时约定了双方当事人的其他权利义务。2014年12月9日，兴盛泰达公司与聚鑫佳瑞公司就双方于2014年5月6日签订的《场院转让合同》再次签订《场院转让合同补充条款》，补充条款约定：经双方协商同意，在原双方签订的转让合同的基础上，签订本补充条款，以本补充条款为准；将原场院转让合同约定的一次性付款变更为按以下方式付款：1、聚鑫佳瑞公司于2015年1月10日以前向兴盛泰达公司交付定金800万元，2、聚鑫佳瑞公司于2015年3月31日以支票形式向兴盛泰达公司支付转让款1000万元，该笔款项经双方协商一致，兴盛泰达公司可以向聚鑫佳瑞公司提出提前开具支票，聚鑫佳瑞公司应予办理，3、聚鑫佳瑞公司于2015年6月10日以支票形式向兴盛泰达公司支付转让款1000万元，该笔款项经双方协商一致，兴盛泰达公司可以向聚鑫佳瑞公司提出提前开具支票，乙方应予办理，以上付款打入兴盛泰达公司指定账户；本合同及补充协议生效后，原租赁合同作废；聚鑫佳瑞公司如不能按上述补充条款约定的时间将全部付给兴盛泰达公司时，双方同意双方签订的场院转让合同无效，本补充协议同时废止，此时，原租赁合同生效，双方履行原租赁合同；本补充协议自双方签字盖章之后，兴盛泰达公司收到定金生效；协议同时约定了双方当事人的其他权利义务。同日，兴盛泰达公司将涉案标的物全部交付给聚鑫佳瑞公司。2015年5月15日，聚鑫佳瑞公司向兴盛泰达公司支付了定金200万元，其余款项至今尚未给付。另查，被告聚鑫佳瑞公司实际进入涉案场院后，将涉案场院分为东西两个院。2015年1月30日，被告聚鑫佳瑞公司与案外人北京良乡投资管理有限公司（以下简称北京良投公司）签订《资产转让合同》，约定被告聚鑫佳瑞公司将位于北京市房山区某镇某村东的某工业基地内的北京聚鑫佳瑞商贸公司东院，总占地面积25.6亩，约16896平方米，东至某道、南至某公司、西至某公司、北至某道，以及房屋包括两座三层楼房，总建筑面积为5600平方米，其中东西楼为砖混结构，建筑面积为2000多平方米，南北楼为钢结构建筑面积为3600多平方米，南平房5间，门卫室1间，库房1间，设备设施包括变压器一台、电子监控设备一套、空调18台，地上物包括停车场、草坪、假山、围墙等转让给北京良投公司，其中场地使用权转让期限为17年零9个月（即2015年1月30日至2032年10月7日），房屋及其它地上物、设备设施为一次性永久转让所有权，转让价款为3200万元。合同签订后，被告聚鑫佳瑞公司将合同标的物交付给了北京良投公司，北京良投公司向被告聚鑫佳瑞公司支付转让费2580万元。2015年10月27日，被告聚鑫佳瑞公司（甲方）与案外人陈德新（乙方）签订《债务抵偿及资产转让和场地转租协议》，协议约定，甲方于2014年期间为经营需要陆续向乙方拆借经营周转资金700万元，因无力偿还，经双方协商，乙方同意甲方以北京市房山区某镇某村东的某工业基地内场院使用权（含地上建筑物、设施等）抵偿债务，超出债务价值部分的场地使用权，甲方以有偿方式转让给乙方。转让标的为北京市房山区某镇某村东的某工业基地内场院，面积约30亩左右，以经双方测绘确认的场院地块四至范围示意图、平面图为准,及场院地上建筑物及全部设备、设施。甲乙双方确认，甲方场院的使用权及该场地上全部资产价值的总价款为人民币5500万元，其中700万元以债务抵偿方式在首期冲抵结清，余4800万元由乙方分期支付给甲方。甲方以场院使用权及地上建筑物、设备设施等资产中的部分等额价款，抵偿所欠乙方的借款700万元，乙方同意抵偿，在本协议签订生效并实际交付场院及资产的同时，甲乙双方该笔借款的债权债务结清。本协议部分场地使用权转让期限为17年（自2015年10月25日至2032年10月7日），延续兴盛泰达公司与服务中心2003年6月28日签订《协议书》剩余的租赁期，但其中3.255亩延续兴盛泰达公司与服务中心2009年5月23日签订《场地租赁合同》剩余的租赁期，转让期限为23年零7个月（自2015年10月25日至2039年5月12日），场院地上建筑物及附属设施、设备（具体以资产设备设施清单为准）由甲方一次性向乙方转让，乙方享有永久所有权（含占有、使用、收益、处分权利）。本协议签订之前，陈德新已实际占有协议所涉场院，除去抵扣的钱款700万元以外，陈德新尚有4800万元未支付给被告聚鑫佳瑞公司。再查，2003年6月28日，案外人服务中心作为甲方与乙方北京兴盛泰达新型建材有限公司（后更名为北京兴盛泰达贸易有限公司即本案原告）签订《协议书》一份，约定甲方根据本协议以租赁的形式出让土地的使用权，出租地块位于北京市房山区某镇某村东的某工业区管理服务中心内，面积为48.8亩，租赁期限为30年，即从2002年10月8日起至2032年10月7日止，租金每亩每年为5000元人民币，每年租赁费用24.4万元，租金总额为732万元。2009年5月13日，双方再次签订《场地租赁合同》，约定案外人北京市房山区良乡镇工业区管理服务中心将位于北京市房山区某镇某村东的某工业基地内面积为3.255亩的场地出租给北京兴盛泰达新型建材有限公司，租赁期限为30年，自2009年5月13日起至2039年5月12日止。再查，2014年4月21日，原告兴盛泰达公司（甲方）与案外人北京聚鑫福起投资有限公司（乙方，后更名为北京聚鑫福起贸易有限公司）签订两份场院租赁合同，约定原告兴盛泰达公司将从北京市房山区良乡镇工业区管理服务中心租赁的位于北京市房山区某镇某村东的某工业基地内约48.8亩（32500平方米）、3.255亩（2170平方米）场地出租给北京聚鑫福起投资有限公司，其中48.8亩场地的租赁期限为自双方合同签订之日起至原告兴盛泰达公司与服务中心约定的原租赁期限（2002年10月8日至2032年10月7日）中尚未履行完毕的期限，即18年零5个月，租金为每年1687500元，定金为937500元，该笔定金在最后一个租赁年度时转为最后一个租赁年度的租金；3.255亩场地的租赁期限为自双方合同签订之日起至原告兴盛泰达公司与服务中心约定的原租赁期限（2009年5月13日至2039年5月12日）中尚未履行完毕的期限止，即25年零1个月，租金为每年112500元，定金为62500元，该笔定金在最后一个租赁年度时转为最后一个租赁年度的租金。两份合同同时约定，甲方保证乙方按时进驻承租场地后，乙方向甲方一次性交付第一个租赁年度的全部租金，租金自乙方进驻承租场地后的第一天开始起算，以后，上一个租赁年度期满前的最后一个月，乙方将下一个租赁年度的租金一次性交付甲方，若乙方不能按期支付租金，则甲方有权终止合同。合同亦对双方其他权利义务关系进行了约定。两份合同除标的、租赁期限、租金数额、定金数额不一致外，其余条款均一致。2014年4月21日，北京聚鑫福起投资有限公司向原告兴盛泰达公司交纳两个场地定金100万元，2014年6月17日，交纳第一年度租金180万元。2014年5月24日，原告兴盛泰达公司（甲方）与北京聚鑫福起投资有限公司（乙方）再次签订《转让协议》，协议约定，原告兴盛泰达公司（甲方）将上述两份租赁合同所涉场院中的办公楼、厂房外的其他全部地上物财产以50万元的价格转让给北京聚鑫福起投资有限公司，该50万元，北京聚鑫福起投资有限公司已经支付完毕。后，北京聚鑫福起投资有限公司更名为北京聚鑫福起贸易有限公司。再查，原告兴盛泰达公司曾以聚鑫佳瑞公司为被告，以案外人北京聚鑫福起贸易有限公司（以下简称聚鑫福起公司）、北京良乡投资管理有限公司（以下简称北京良投公司）、陈德新为第三人诉至本院，要求：1、确认原、被告双方于2014年5月6日签订的《场院转让合同》及于2014年12月9日签订的《场院转让合同补充条款》无效；2、被告立即腾退位于北京市房山区某镇某村东原北京市房山区良乡镇工业管理服务中心院内的两处场院（面积分别为48.8亩、3.255亩，共计52.055亩），并将该场院返还给原告；3、被告将上述场院恢复原状。本院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，本案中北京兴盛泰达新型建材有限公司（后更名为北京兴盛泰达贸易有限公司即本案原告）与案外人北京市房山区良乡镇工业区管理服务中心签订的《协议书》和《场地租赁合同》中约定的租赁期限均为30年，超过了法律规定的20年的限制，故对于超出20年的部分应属无效，即《协议书》中的有效租赁期限为2002年10月8日至2022年10月7日，《场地租赁合同》中的有效租赁期限为2009年5月13日至2029年5月12日。基于此，原告兴盛泰达公司与被告聚鑫佳瑞公司签订的《场院转让合同》中超出原告兴盛泰达公司与案外人北京市房山区良乡镇工业区管理服务中心签订的《协议书》和《场地租赁合同》的有效租赁期限的部分应属无效，即48.8亩场院的有效租赁期限至2022年10月7日，3.255亩场院的有效租赁期限至2029年5月12日。对于未超出有效租赁期限的《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》是否无效。对此本院认为：一、《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》不存在法律规定的无效要件，认定合同无效其主要的法律评定依据为《合同法》五十二条，根据该条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告兴盛泰达公司称《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》违反了《合同法》第五十二条第五款之规定，即被告聚鑫佳瑞公司违反公司法规定与第三人聚鑫福起公司是人格混同的关联公司，存在滥用公司法人独立地位之嫌，对此本院认为，被告聚鑫佳瑞公司与第三人聚鑫福起公司是否为关联公司，以及被告聚鑫佳瑞公司在与原告兴盛泰达公司订立合同中是否存在滥用公司法人独立地位之嫌并不影响合同本身的效力，通过庭审调查及双方当事人举证亦未发现《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》存在法律规定的无效情形，故原告兴盛泰达公司诉请确认合同无效无法律依据。二、合同有效亦或无效需要通过法律规定的构成要件来评价，而并非通过双方当事人约定，当事人可以约定合同的生效条件，但无权约定合同是否有效、无效，故原告兴盛泰达公司称其诉请确认《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》无效的合同依据是《场院转让合同补充条款》中约定的被告聚鑫佳瑞公司不能按照约定时间付款、双方同意签订的场院转让合同无效，该约定不具有法律效力，不能成为合同无效的依据。综上，原告兴盛泰达公司要求确认其与被告聚鑫佳瑞公司签订的《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》无效的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持，故由此对于原告兴盛泰达公司要求腾退涉案场院并恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。遂判决如下：一、原告北京兴盛泰达贸易有限公司与被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司于二〇一四年五月六日签订的场院转让合同中关于四十八点八亩场院的约定超出二〇二二年十月七日的部分无效，关于三点二五五亩场院的约定超出二〇二九年五月十二日的部分无效。二、驳回原告北京兴盛泰达贸易有限公司的其他诉讼请求。该判决各方均未上诉，现已生效。再查，被告聚鑫佳瑞公司与案外人聚鑫福起公司的法定代表人为同一人，即法定代表人均为王影；聚鑫佳瑞公司与聚鑫福起公司的住所地为同一地点，即住所地均为北京市房山区乐毅路1号1幢;2014年4月21日，原告兴盛泰达公司（甲方）与案外人聚鑫福起公司（乙方）签订两份场院租赁合同;2014年5月6日,兴盛泰达公司（甲方）与聚鑫佳瑞公司（乙方）签订的《场院转让合同》,以及2014年12月9日签订《场院转让合同补充条款》乙方签字人均为王影。庭审中，被告表示如果法院判决支付租金其可以支付租金，且具备支付租金的能力，并认可原告的计算租金的方式，即按租金单价为28692元/亩·年计算。上述事实，有双方当事人的陈述，《场地转让合同》、《场地转让合同补充条款》、（2016）京0111民初4488号民事判决书等证据在案佐证。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原、被告签订的《场地转让合同》及《场地转让合同补充条款》已被本院（2016）京0111民初4488号民事判决书判决确认：关于四十八点八亩场院的约定超出二〇二二年十月七日的部分无效，关于三点二五五亩场院的约定超出二〇二九年五月十二日的部分无效；换言之，对于未超出20年租赁期限部分的《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》合法有效，双方均应依约履行。根据已查明的事实，首先，因被告自合同签订之日起就未按合同约定支付租金已构成根本违约，现原告要求解除双方签订的《场地转让合同》及《场地转让合同补充条款》，并要求被告承担违约责任的诉讼请求，于法有据、理由正当，本院予以支持；第二，自合同签订之日起原告即将涉案土地交付被告，故原告要求被告支付占有场地期间的租赁费的诉讼请求，于法有据、理由正当，本院予以支持；第三，因合同约定，一方违约应向守约方支付相当于本合同所载转让费总额30%的违约金，故被告应支付原告违约金840万元；第四，关于租赁费的数额，本院根据原、被告均认可的计算方式，即租金单价为28692元/亩·年，按一年365日计算，则为78.61元/亩·日，自2014年5月6日起至判决生效之日止按每日4092.44元计算出的数额扣除已支付200万元后的剩余数额给付兴盛泰达公司；综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告北京兴盛泰达贸易有限公司与被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司于二零一四年五月六日签订的《场院转让合同》及《场院转让合同补充条款》。二、被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司自二零一四年五月六日起至判决生效之日止按每日四千零九十二元四角四分计算出租金数额并扣除二百万元后的剩余数额给付原告北京兴盛泰达贸易有限公司。三、被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京兴盛泰达贸易有限公司违约金八百四十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九万三千二百元，由被告北京聚鑫佳瑞商贸有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  张德志人民陪审员  宋 辉二〇一七年十一月二十九日书 记 员  李玉冰