广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终5840号
上诉人（原审原告）：邓耀金，男，汉族，1986年2月27日出生，住广东省罗定市，
委托代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市威皇物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇大卢村太宝路***号**层*号。
法定代表人：曾旋锐。
委托代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。
委托代理人：梁惠仪，广东彰显律师事务所律师。
上诉人邓耀金因与被上诉人东莞市威皇物业管理有限公司（以下简称“威皇公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初12550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决：驳回邓耀金的所有诉讼请求。一审案件受理费50元，由邓耀金承担。
邓耀金不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决，改判为威皇公司继续履行租赁合同，即将皇商务大厦一到四楼建设成家居建材一站式采购中心、恢复后面停车场、建设和恢复消防通道、修建室外货梯；2.本案的全部诉讼费用由威皇公司承担。事实与理由：一、原审法院将威皇公司印制的《招商手册》及《租赁合同》所附的规划图完全排除在租赁合同以外，导致错误适用法律。在本案中，威皇公司为了招商，印制了精美的《招商手册》，该《招商手册》明确载明了要把案涉物业建成威皇家居建材馆(家居建材一站式采购中心)，并对案涉物业的一至四层进行了详细的规划图(详见招商手册)。另外，双方签订的《租赁合同》的封面也明确载明了威皇家居建材馆(家居建材一站式采购中心)，在租赁合同的最后一页明确载明了相关楼层的规划图（该图明示了大型停车场的位置，停车位有200多个），《招商手册》和《租赁合同》规划图均明确载明了货梯、消防通道及建材馆的中堂的位置，从规划图和《招商手册》可知，威皇公司确定是把案涉物业建成一个一站式采购中心的建材馆。邓耀金正是看中了这一点，才与威皇公司签订《租赁合同》的。从以上内容可以看出，威皇公司《招商手册》所作的说明和允诺已经相当具体确定，对租赁合同的订立及租金标准有重大影响，并且招商手册载明的规划图已经成为合同的组成部分，因此，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，如上允诺和说明（即规划图）已经成为了合同的组成部分，不再是原审法院所认定的要约邀请。虽然《招商手册》也载明了“本册内容仅供参考，双方权利义务以签订合同为准”，但该内容是以超小字体印在封底的最底端，不仔细看，根本看不出来，本系列案也经多次开庭，杨娟芳案已先于本案判决，双方代理律师及原审法官等在之前的庭审和判决书中，均没有有关该内容的表述。《招商手册》如仅仅是要约邀请，该内容应该用粗体字在醒目位置标注，以提醒合同相对人，否则，从格式条款来理解，该内容对邓耀金不生效力。即使《招商手册》内容属于要约邀请，但双方签订的《租赁合同》最后一页已经载明了更详细的规划图（该规划图与招商手册的规划图是一致的），该规划图应该属于租赁合同的有机组成部分，而不是原审法院所认定的“案涉租赁合同对此未作出具体约定”（见原审判决书第7页第13-14行）。因此，威皇公司应当按照规划图来履行租赁合同。威皇公司在《租赁合同》的履行中，几乎完全颠覆了规划图，大型停车场已无法建设、三楼四楼招商成了网吧和沐足城并且到处都是沐足城和网吧的广告、建材馆中堂成了沐足城专用，家居建材一站式采购中心的形象荡然无存。正是在这种情况下，除了之前已经签订租赁合同的以外，没有任何租户再愿意和威皇公司签订租赁合同，进驻所谓的建材馆。本案的租赁合同是特定用途的租赁合同，与一般的房租租赁合同不同。如《招商手册》和《租赁合同》所附规划图不属于合同内容，对邓耀金将会产生重大不公平，邓耀金也绝对不会租赁威皇公司的物业，邓耀金租赁威皇公司物业的目的是做建材生意，威皇公司改变规划，不开建材馆，导致邓耀金签订《租赁合同》经营建材生意的目的基本落空。因威皇公司改变规划，导致后续无法招商，除了前期招商进驻的五、六户外，没有商户再入住；二、原审法院错误认定消防验收的问题。虽然在原审期间威皇公司提交了消防验收的备案受理凭证，但该凭证仅仅是消防备案受理凭证，而不是消防验收凭证。
威皇公司在法定期限内向本院提交书面答辩意见。威皇公司辩称：原审认定事实清楚，证据充分，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、《招商手册》只是商业愿景，不是租赁合同的组成部分，双方的权利义务应当以租赁合同为准。威皇公司制作的《招商手册》仅仅是做宣传之用，没有涉及租赁合同的包括租期、租金、违约条款的主要合同条款，并且，该《宣传手册》是针对不特定的人发出的，仅仅是希望他人向威皇公司发出要约的意思表示。因此，威皇公司向不特定的商户寄送《招商手册》的行为应当理解为要约邀请，并不构成合同法第十四条的要约行为，并且《招商手册》上已经明确“本册内容仅供参考，双方权利义务以签订合同为准”，故邓耀金与威皇公司之间的租赁合同关系应当以双方订立的《租赁合同》条款为准，故邓耀金的必须按照规划图的规划要求建设的诉请不符合事实，于法无据，请求法院予以驳回；2、威皇公司的租赁物已经取得消防验收备案，不存在消防安全问题，否则消防部门也不会允许威皇公司经营，威皇公司提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》足以证明案涉建材城的竣工验收消防已经报公安机关消防机构备案，并不存在消防问题。
经二审审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另，邓耀金于二审提交一份规划图为证，该规划图为案涉租赁合同附件，规划有货梯、电梯和大型停车场，现有停车场已不是原有规划停车场，且威皇公司未履行口头承诺的免费停车义务。威皇公司主张货梯部分因规划图在报建后不允许在规划部位做货梯，故改在其他部位作了货梯和扶梯，而停车场系因房东原因导致面积缩小。邓耀金表示希望继续履行合同。
本院认为：本案为租赁合同纠纷案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对邓耀金上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕邓耀金的上诉，二审争议焦点为：邓耀金主张威皇公司将案涉租赁物一至四层的用途限定为家居建材一站式采购中心有无依据；邓耀金诉请恢复停车场、消防通道、修建室外货梯有无依据。
关于案涉租赁物的用途。首先，本案为租赁合同纠纷，案涉《招商手册》为宣传广告，在未有法律明确规定此为要约或明确约定作为正式合同附件的情况下，应视为单纯商业广告，对双方不发生法律上的约束力。其次，案涉《租赁合同》并未限定案涉租赁物的整体用途，未对租赁物整体的用途作出排他性约定。故邓耀金诉请将案涉租赁物整体用途限定为家具建材，没有事实和法律依据。
关于停车场。邓耀金二审提交的规划图中可显示规划有停车场，但未明确限定停车场的面积及需提供的停车位，邓耀金亦未提供证据证明现有停车场不满足需求，故邓耀金的该项诉请没有依据，本院亦不予支持。
关于室外货梯。威皇公司已明确，作为合同附件的规划图系未经报建通过的规划意见，现因报建不通过，故不能依照该规划图的涉及来设置室外货梯，但有在其他部位设置货梯。鉴于此，依照原有规划图来设置室外货梯属事实履行不能，邓耀金诉请依照原有规划图来设置室外货梯已缺乏履行基础，对该项诉请本院不予支持。鉴于作为合同附件的规划图中确实有作出此项约定，威皇公司未能履行该项义务的行为已构成违约，对因此给邓耀金造成的损失，邓耀金可另循途径救济。
关于消防通道。威皇公司已提交《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该证据可证明案涉租赁物内消防设施完善，现未有证据证明相应的消防通道设置不合理，对邓耀金的相应诉请，本院不予支持。
综上所述，邓耀金的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由邓耀金承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓艳
审 判 员 雷德强
代理审判员 杨丽华
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 陈永钏
张明明