江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初739号原告（反诉被告）：淮安市淮安区文化馆，住所地淮安市淮安区南门大街*号文化馆综合楼。法定代表人：吉凤山，该馆馆长。委托诉讼代理人：张俊松，该馆办公室主任。委托诉讼代理人：张建银，江苏山阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：王有明，男，1973年8月30日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。第三人：杨秀琴，女，1975年1月28日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：赵国际，江苏腾泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。第三人：王程元，女，1973年8月30日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：王有明（系王程元的丈夫），男，1973年8月30日生，汉族，住淮安市淮安区。原告淮安市淮安区文化馆（以下简称文化馆）与被告王有明、第三人杨秀琴、王程元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于同年8月23日作出（2016）苏0803民初1348号民事判决书，被告王有明提起上诉。淮安市中级人民法院于同年12月21日作出（2016）苏08民终3067号民事裁定书以事实不清为由将本案发回重审。本院于2017年2月8日重新立案受案，重新组成合议庭进行审理。原告文化馆的委托诉讼代理人张建银、被告王有明、第三人杨秀琴的委托诉讼代理人胡聪智、第三人王程元的委托诉讼代理人王有明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文化馆向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2、判决被告承担自2016年1月1日房屋租赁期满后占用房屋的租金15000元（计算到2016年3月1日，以后租金按9万元/年顺延计算到房屋实际交付之日）；3、判决被告及第三人排除妨碍行为，迁让出原告的文化馆一楼租赁房屋；4、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告文化馆变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告不定期租赁关系；2、判决被告承担自2015年12月30日房屋租赁期满后的房屋租金，暂定37500元（计算至2016年6月1日，以后按月租金7500元承担至房屋交付之日）；3、判决被告及第三人排除妨碍行为，返还位于淮安区南门大街××号文化馆综合楼一楼面积为500平方米的租赁房屋；4、案件受理费用由被告负担。事实和理由：2010年12月30日，原告将自有的综合楼办公楼一层租赁给被告从事餐饮经营，并形成租赁协议一份，约定房屋租金9万元/年，租赁期限5年，到2015年12月30日期满。期间，被告将租赁的房屋擅自转赁给第三人。租赁期满后，原告要求被告交付租赁房屋，但被告一直没有搬出租赁场所。被告王有明辩称，1、本案涉案房屋产权不明确，导致原告与被告签订租赁合同主体不合法，租赁合同无效；2、原告没有证据证明被告尚欠原告租金37500元；3、被告和第三人之间没有擅自转租房屋的行为。第三人杨秀琴述称，1、第三人不知道被告王有明对该房屋是无权转租，并且依约支付了至2019年的全部租金，王有明在自己租期到2015年10月30日止，却与第三人签订了至2019年的租赁合同，属于欺诈行为，应当退还租金且依约承担违约责任；2、第三人在接到文化馆通知后也正在积极搬迁，配合文化馆返还房屋。反诉原告王有明向本院提出反诉请求：1、确认2010年12月30日反诉原告与反诉被告签订的《协议书》无效；2、判决反诉被告赔偿反诉原告损失50万元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年1月，反诉原告与原楚州区建设局签订租赁合同一份，由区建设局将位于南门大街9号文化馆综合楼一楼出租给反诉原告经营得意楼大酒店。2010年10月，反诉原告对大酒店进行了部分装修。同年12月，反诉被告向反诉原告提出，反诉原告和区建设局签订租赁合同到期后，应当与反诉被告签订合同，并承诺对租赁的房屋具有产权，反诉原告没有要求其出示合法产权证。2011年1月，反诉原告拟与他人合作经营宾馆，并对租赁房屋一楼进行装饰装修。同年5月份，反诉原告申请宾馆营业执照和消防许可证，因反诉被告无法提供房屋产权证，导致反诉原告无法申请消防许可证，更无法经营已装修好的宾馆。为此，反诉原告与反诉被告多次进行交涉，要求反诉被告提供房屋产权证给反诉原告申请办理消防许可证，减小反诉原告的损失。但反诉被告均不予理睬。2014年初，反诉被告以与反诉原告签订的协议，违反国有资产管理规定为由，提出要收回租赁的房屋。因双方赔偿之事未能达成协议，双方也未能就解除租赁协议达成一致意见。反诉被告多次以停水停电方式干扰反诉原告的正常经营。综上，反诉被告违反诚实信用原则，在双方签订协议时，未如实告知其是否具有合法的产权。双方约定的租赁的标的物不明，反诉被告未有证据证明是租赁房屋的产权人，也未履行国有资产的必要手续。反诉原告与反诉被告于2010年12月30日签订的协议因合同主体不合法，且协议违反国有资产相关规定，是无效合同。而反诉被告未提供房屋产权证，导致反诉原告拟经营的宾馆装饰装修巨大损失，要求反诉被告予以赔偿。反诉被告文化馆辩称，1、本案涉诉租赁合同是有效合同，王有明提出该合同无效缺乏法律依据；依照合同法相关规定，认定合同无效必须违反法律、行政法规，而原被告双方签订的租赁合同并不违反法律禁止性规定；反诉被告对出租的房屋享有权利，并非反诉原告所述的无产权证明，即使至今没有取得产权证明，也不影响合同的效力；当事人以租赁房屋未取得产权证为由要求确认租赁合同无效的，法院不予支持；2、反诉原告提出赔偿损失缺乏事实依据。原被告之间的租赁合同在2015年12月30日已经到期，协议明确约定到期后财产具体情况，反诉原告提出的赔偿损失50万元没有事实依据。第三人杨秀琴述称，反诉原告的反诉请求与第三人无关。第三人王程元述称，意见同被告王有明的答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告文化馆经淮安市淮安区事业单位登记管理局核准注册登记成立为事业单位法人。1999年7月20日，淮安市（现淮安市淮安区）建设局编号99030《建设用地规划许可证》（复印件），记载：用地单位市文化馆，用地项目名称文化广场，用地位置文化馆院内，用地面积14.4亩。四址：东至系马桩巷，南至淮海盐化厂用房外2米，西至农行及新华书店东墙，北至文化馆北围墙。1999年10月18日，原告文化馆综合楼的《建设工程规划许可证》申请表经审批通过。淮安市城乡建设规划办公室对原告发放了规批字（99）第321号淮安市建设工程规划许可通知书。1999年12月17日，淮安市建筑工程管理局颁发的淮建施证第9960034号《淮安市建筑施工许可证》（存根）记载：施工单位：建淮建筑公司，项目经理：陶正亚，建设单位：淮安市文化馆综合楼，建筑面积：3100平方米，工程造价：231万元，结构层次：框架、五层，工期：189天，开竣工日期：1999.12.6—2000.7.9。2010年12月30日，甲方：楚州区（现淮安市淮安区）文化馆，乙方：王有明（得意楼大酒店法人）签订《协议书》（复印件）一份，约定因文化小区开发遗留债务问题，文化大楼一、二楼一直由建设局对外出租，收取的租金用于偿还文化大楼尾工程以及小区绿化、道路等债务。现文化大楼一楼租赁人王有明先生与建设局的协议已经到期，因乙方要对酒店重新装修并加大投入，多次请求要与文化馆重新签订协议，经文化馆领导班子研究决定，就甲方一楼租赁一事与乙方进行了协商，并达成以下协议：一、甲方将一楼租赁给乙方用于开办餐饮项目，租期五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。协议期满后，如双方愿意，再续签协议，条件到时再行商议。二、租金9万元/年，租金在每年1月31日前一次付清。三、乙方不得随意改变房屋结构，如因经营需要装修，须征得甲方同意，如乙方擅自改变房屋结构，造成损失的，由乙方承担全部责任，并负责全额赔偿。四、协议期满后，乙方投入的活动产归其自己所有，不动产归甲方所有。五、甲方负责接通水电，乙方根据自身经营实际需要，在不破坏大楼主体结构的情况下自行负责水、电改选并承担费用，乙方必须按时交纳水电费用。六、乙方在不违反国家法律、法规的前提下，有权决定经营方向和范围。八、如遇政府造行为对文化馆进行改制，乙方必须无条件服从，甲方除退给多交的租赁费外，不承担任何损失。九、双方必须严格履行协议，如甲方违约，须承担乙方所有损失；如乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方所投入不动产归甲方所有，本协议同时终止。协议由甲方加盖公章，乙方由王有明签名。2016年1月25日，原告发出通知（复印件）一份，内容为：得意楼大酒店王有明：你与文化馆的租赁协议已经于2015年12月31日到期，请你于2016年1月31日前交清相关费用，并将你所有设备搬出文化馆，否则后果自负。特此通知。同日，原告又发出通知（复印件）一份，内容为：莹莹儿童乐园负责人：王有明与文化馆的租赁协议已经于2015年12月31日到期，并欠缴文化馆相关费用。现将相关情况通知于你：一、从2016年起，本馆将不再收取一楼的水电费，由此引起供电、供水部门采取措施与文化馆无关。二、请你于2016年1月31日前将你所有设备搬出文化馆，否则后果自负。另查明，2014年3月22日，出租方（甲方）王程元与承租方（乙方）杨秀琴签订《租房合同》（复印件）一份，约定：一、房（屋）概况面积220平方米，水电齐全；二、房（屋）按五年期限，从2014年至2019年，这五年中，每年房租按65000元。在后五年中，乙方如有意续租，在同等租金情况乙方优先，但甲方不可应扩大规模是以乙方合作为由，拒绝续租，甲方必须赔偿乙方投入资金一半。国家建设需要，房屋改造、拆迁，甲乙双方合同还没有到期，合同不得继续履行，甲方按乙方投入资金200000元赔偿等内容进行约定。被告王有明与第三人王程元系夫妻关系。被告王有明对其妻王程元与第三人杨秀琴签订的《租房合同》表示同意。2014年6月27日，王有明和王程元共同出具收条（复印件）一份，内容为：收到房租（2015年3月至2019年3月底人民币壹拾玖万元伍仟元整。￥195000元）。此据。王有明、王程元分别签名。还查明，2003年2月21日，出租方淮安市淮安区（楚州区）建设局与承租方王有明签订《房屋租赁合同》（复印件）一份，约定；出租方将房屋座落于淮安区（××）××南门大街文化××楼，共十间，面积伍佰平方米混凝土结构房屋，自2002年11月30日至2009年11月30日期间租赁给王有明，月租金5000元，每年11月30日前缴清第二年的租金。违约方承担对方违约金2000元或1万元等内容进行约定。合同经原淮安市淮安区（楚州区）工商行政管理局鉴证机关鉴证。最后查明，第三人王程元转租给第三人杨秀琴的房屋中未拆除装修的房屋四间经淮安市财建工程咨询有限公司评估，该四间房屋当时装修价格为52529.43元。本案在审理过程中，原告提供1、2010年12月30日，甲方楚州区文化馆与乙方王有明签订的《协议书》（复印件）；2、2014年3月22日，出租方王程元与承租方杨秀琴签订的《租房合同》（复印件）；3、2003年2月21日，出租方淮安市淮安区（楚州区）建设局与承租方王有明签订《房屋租赁合同》（复印件）；4、2016年1月25日，原告发出通知（复印件）二份的证据。在第一次庭审中，被告对原告提供的上述第1、2、3、4号证据的真实性不表异议。在第二次庭审中，被告要求原告提供2010年12月30日双方签订的《协议书》原件。原告因原件遗失，无法提供原件。原告认为，被告与第三人的转租行为，原告不知情。即使知道，也不应当超过租赁协议中约定的租赁期限。被告未就其损失提供证据证明。在本案审理过程中，本院调取了（2017）苏08民终302号民事卷宗中的《建设工程规划许可证》申请表、淮安市建设工程规划许可通知书及调查笔录各一份。原告文化馆及第三人杨秀琴对上述证据不表异议。被告王有明委托诉讼代理人认为二审中的法官对调取的证据不能说明复印于原件还是复印件，且通知书应在原告处而不是存于审批部门为由对上述证据不予认可。一、关于原告本诉之请求的问题。（一）、合同的效力。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告经主管部门批准并建设的淮安市淮安区（原淮安市）文化馆综合楼，在建筑时即取得该建设房屋的物权。是否取得完整的审批手续并不能否定原告原始取得的物权权利。原告有权对该物权行使使用、收益等权利。原告将文化馆其所有的房屋租赁给被告王有明经营餐饮使用，双方并签订了租赁合同，是双方真实意思表示，合同中约定的内容，且不违反国家法律法规的强制性规定。（二）、关于原告主张要求被告及第三人杨秀琴返还租赁物，被告王有明按年租金9万元/年（月租金7500元）支付占用费自2016年1月1日起至腾空房屋并实际交付之日止的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本法第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告与被告签订的房屋租赁合同届满后，原告即催告被告返还租赁房屋，双方不构成不定期租赁关系，原告要求解除双方不定期租赁关系，无法律依据，本院不予采纳。被告王有明应按合同约定或法律规定，将租赁的房屋按合同约定返还给原告。被告在原告催告后仍未返还租赁的房屋，其行为违反合同约定和法律规定，应承担民事责任和违约责任。现原告主张要求被告、第三人腾空房屋并返还合同中约定的租赁物、参照原合同约定租金9万元/年的标准支付使用房屋逾期占用费，符合法律规定，本院依法应予以支持。（三）、关于转租问题本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案被告王有明的妻子王程元代表被告王有明将租赁的房屋转租给第三人杨秀琴并与其签订《租房合同》。被告王有明对双方在《租房合同》中约定的内容不表异议，认可其效力。应认定王程元的行为对被告王有明构成表见代理，由此所引起的民事权利和义务，应由被告王有明负担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案被告将租赁的房屋转租给第三人并签订合同。期间，原告对被告转租租赁的房屋未提出异议，应视为原告同意。但被告与第三人签订的转租赁合同期限不应超过原告与被告约定的租赁期限，超过的部分无效。故对被告辩解被告和第三人转租是经原告同意的意见，本院予以采纳。对被告辩解的“本案涉案房屋产权不明确，导致原告与被告签订租赁合同主体不合法，租赁合同无效；被告不欠原告租金的意见，与事实不符，本院不予以采纳。二、关于反诉原告之请求的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”租赁的房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案被告租赁原告的房屋，在租赁期间对租赁的房屋进行了装饰装修。但根据合同中约定：双方签订的租赁协议已期满，被告应按合同约定返还原告的租赁房屋。对被告在租赁期间的装饰装修，根据协议约定期满后，被告投入的活动（财）产归其所有，不动财产归原告所有。被告以原告未提供有效的房屋产权证明，导致被告无法申请宾馆营业执照和消防安全许可证其行为，导致被告损失，不符合合同约定或法律规定。在庭审中，原告要求对承租的已装修的12间房屋（其中已拆除8间）的装修费用等申请司法鉴定，因原告不能举证证明已拆除的部分房屋装修与留存的部分房屋装修一致，不能仅凭留存的4间房屋确定已装修的全部房屋的费用。故，反诉被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院暂不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王有明、第三人杨秀琴于本判决生效后三十日内共同将其占有的位于淮安市淮安区南门大街9号文化馆综合楼一楼面积为500平方米的房屋腾空并返还给原告淮安市淮安区文化馆；二、被告王有明于本判决生效后三十日内支付原告淮安市淮安区文化馆租赁房屋逾期占用费（按合同约定的租金9万元/年，自2016年1月1日起至实际返还租赁的房屋时止）；三、驳回原告淮安市淮安区文化馆的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告王有明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22812元（原告已预交），由被告王有明负担。反诉费8800元，减半收取（被告已预交），鉴定费元，合计元由被告王有明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  管爱军代理审判员  李 艳人民陪审员  马红香二〇一七年十二月十三日书 记 员  杜 鹃附页—裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。