广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异155号
案外人：孙五保，男，汉族，1973年5月5日出生，住河南省新郑市，。
委托代理人：王敏，广东智宸律师事务所律师。
委托代理人：凌华丽，广东智宸律师事务所律师。
申请执行人：平安银行股份有限公司佛山分行,住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区，组织机构代码89354998-0。
负责人：杨建军，该行行长。
委托代理人：张洁琼，广东康格律师事务所律师。
委托代理人：郑茵瑜，广东康格律师事务所实习律师。
被执行人：佛山市顺德区昊来贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会兴乐路163号首层商铺B3，组织机构代码56259467-2。
法定代表人：蔡丽君。
被执行人：佛山市天天禾本云商有限公司，住所地广东省佛山市禅城区深华路9号首层P22号，组织机构代码55919666-5。
法定代表人：蔡丽君。
被执行人：佛山市蓝弧工程建设有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路217号佛山市工商大厦第五层502室，组织机构代码66982201-4。
法定代表人：陈志锋。
被执行人：陈伟雄，男，汉族，1989年12月31日出生，住广东省佛山市顺德区，。
被执行人：陈志峰，男，汉族，1986年8月13日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被执行人：陈敬岳，男，汉族，1965年5月22日出生，住广东省佛山市顺德区，。
被执行人：蔡丽君，女，汉族，1968年2月24日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被执行人：佛山市和美置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇二路139号二座二层2P5号，组织机构代码07665112-5。
法定代表人：蔡丽君。
被执行人：肖伟，男，汉族，1971年10月24日出生，住湖北省武汉市硚口区，。
被执行人：薛利铭，男，汉族，1981年8月11日出生，住广东省佛山市南海区，。
被执行人：周剑超，男，汉族，1986年8月20日出生，住广东省佛山市南海区，。
本院在执行平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山平安银行）与佛山市顺德区昊来贸易有限公司（以下简称昊来公司）、佛山市天天禾本云商有限公司（以下简称禾本公司）、佛山市蓝弧工程建设有限公司（以下简称蓝弧公司）、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、佛山市和美置业有限公司（以下简称和美公司）、肖伟、薛利铭、周敬超借款合同纠纷仲裁一案中，案外人孙五保对本院执行被执行人薛利铭位于佛山市禅城区绿景三路10号三座203房（房产证：01××63号，以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年8月24日公开举行听证，案外人孙五保的委托代理人王敏、申请执行人佛山平安银行的委托代理人张洁琼、郑茵瑜及被执行人薛利铭到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人孙五保称，请求：确认孙五保与薛利铭签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性和有效性，法院带租约拍卖涉案房产。
事实和理由：一、案件背景。2015年11月1日，孙五保与薛利铭签订《房屋租赁合同》，约定孙五保承租涉案房产，面积154.27平方米，月租金3800元，由于薛利铭资金周转困难，孙五保按3500元/月先支付了15个月的租金给薛利铭，共计52500元。
二、根据我国关于“买卖不破租赁”的相关立法规定和司法解释，受让人应承担《房屋租赁合同》中出租方的权利义务。我国关于“买卖不破租赁”的相关法律法规如下：（一）《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”（三）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”（四）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”（五）《商品房屋租赁管理办法》第十二条：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”
依据以上法律法规，结合本案背景事实，孙五保依法对涉案房产享有《房屋租赁合同》中租赁期限内的承租权。
综上，为保护孙五保的合法权益，恳请法院确认《房屋租赁合同》的真实性、合法性和有效性，并请求法院带租约拍卖。
案外人孙五保向本院提交如下证据：
1.2015年11月1日签订的《房屋租赁合同》及2017年5月15日的税收完税证明各1份，拟证明孙五保与薛利铭的租赁合同是真实有效的；
2.2015年11月1日至2017年7月30日期间的《收据》7份，拟证明孙五保按照租赁合同的约定缴纳了相关费用；
3.2017年7月24日兴业银行股份有限公司佛山荷园支行出具的银行流水1份，拟证明内容与证据2一致。
经质证，申请执行人佛山平安银行发表如下质证意见：证据1中《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性有异议。《房屋租赁合同》孙五保与薛利铭的签订日期为2015年11月1日，由于无第三方监督认证，亦无相关转账凭证予以佐证，合同签订日期可由双方随意设定。即使合同真实有效，本案租赁关系设立在抵押权之后，不适用买卖不破租赁原则。证据1中的税收完税证明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。税收完税证明只能证明合同双方于2017年5月15日补缴了印花税，由于该税种是由纳税人自行申报的，该证明仅是完税证明，并不能明确证明租赁关系设立在前，因此对关联性不予认可。证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。《收据》在外面商店可随意购买填写，不排除孙五保伪造证据，并且其中最大一笔金额为52700元，采用现金交易明显不符合常理，明显是双方恶意串通，企图通过虚构租赁关系阻碍执行程序进行。证据3的合法性无异议，对其真实性、关联性有异议。银行流水仅有2017年5月28日及同年6月30日的转账记录，有串通造假的可能。其次，孙五保亦不能通过该证据证明租赁关系设立在前，与孙五保所要求的带租拍卖一事毫无关系，因此对其真实性、关联性不予确认。
经质证，被执行人薛利铭发表如下质证意见：证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审查，本院对案外人孙五保提交的证据的认定在本院认为部分予以阐述，这里不再赘述。
申请执行人佛山平安银行辩称，一、孙五保与薛利铭签订租赁合同的时间和履行租赁合同的方式明显与常理不符，存在虚构租赁关系，企图阻碍执行程序进行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“买卖不破租赁”的法律制度是建立在真实有效的租赁关系的基础之上，孙五保与薛利铭显然是虚构租赁关系以对抗法院的强制执行。首先，根据孙五保提交的证据材料，孙五保称其自2015年11月1日已承租涉案房屋，并一次性预先支付了52500元租金，但却没有相关转账凭证予以佐证，该行为明显有悖于生活常理。其次，孙五保未能证明其对涉案房产的占有使用情况及租金缴纳情况（如缴纳水电燃气费等）。孙五保既已租用涉案房产差不多两年，但却未能提交相关的缴纳水电物管费用的证据，无法证明双方已实际履行租赁合同，其已实际占有使用涉案房产。最后，孙五保提交的租赁税收完税证明系2017年5月15日补缴的，且仅有同年6月30日向薛利铭缴纳租金的转账凭证，上述行为均发生在涉案房产被查封之后，明显与常理不符。
另外，经核实，薛利铭以涉案房产向中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行（以下简称祖庙农行）按揭贷款89万元，贷款期限30年，经计算每月月供就是3800元左右，意味着薛利铭在2014年8月花费近百万用作首付购买了涉案房产，然后投入资金进行了豪华装修，除去装修的半年时间，这么新的房子基本上又马不停蹄出租给孙五保使用，薛利铭承担了巨额买房首付款，又将房产豪装出租且租期至2022年，每月租金仅够维持按揭月供，这完全不是正常的投资行为。
二、孙五保与薛利铭的租赁关系设立在后，不能对抗祖庙农行设立在先的抵押权。退一步来说，即使孙五保与薛利铭的租赁关系是真实合法有效，也不能对抗祖庙农行设立在先的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据佛山平安银行在佛山市禅城区不动产档案馆查询显示，薛利铭于2014年8月22日已将涉案房产抵押给祖庙农行，并已办理抵押登记，受法律保护；而孙五保与薛利铭于2015年11月1日才成立租赁合同关系，该租赁关系明显是在设立抵押权后才成立，因涉案房产是先抵押后出租，孙五保提交的租赁合同依法不能对抗设立在先的抵押权。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此，租赁权继续存在涉案房产上必然会对在先的抵押权的实现造成影响，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖，虽然佛山平安银行并非抵押权人，但是佛山平安银行申请法院强制执行，法院要求抵押权人申报债权，这也是抵押权人实现抵押权的方式，一旦涉案房产强制拍卖成功，法院分配执行款时必然优先偿还未偿还的按揭贷款部分再继续分配。
综上所述，佛山平安银行请求法院查明事实，依法不予支持孙五保的异议请求。
申请执行人佛山平安银行向本院提交如下证据：
1.2017年6月12日的《债权申报申请》1份；
2.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》1份。
以上证据拟证明薛利铭向祖庙农行贷款89万元，并且在2014年8月22日把涉案房产进行抵押登记，该抵押登记是在薛利铭向孙五保出租涉案房产之前依法进行的。
经质证，案外人孙五保发表如下质证意见：全部证据的真实性没有异议，但证据与本案没有关联。
经质证，被执行人薛利铭发表如下质证意见：全部证据的真实性没有异议，但证据与本案无关。
经审查，因案外人孙五保与被执行人薛利铭对申请执行人佛山平安银行提交的证据的真实性均没有异议，本院予以确认。
被执行人薛利铭辩称，涉案房产租赁是真实的，因为生意失败所以将涉案房产租出去。
被执行人薛利铭未向本院提交证据。
被执行人昊来公司、禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、和美公司、肖伟、周敬超均未作答辩，亦未向本院提交证据。
本院经审查查明，佛山平安银行与昊来公司、禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、和美公司、肖伟、薛利铭、周敬超借款合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2017年3月1日作出（2016）佛金仲字第388号仲裁裁决书，裁决如下：一、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还“平银佛大沥综字20131206第001号”《综合授信额度合同》项下垫款罚息821031.84元；二、昊来公司于裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还“平银佛大沥综字20150629第001号”《综合授信额度合同》项下借款利息2312142.81元；三、“平银佛大沥综字20160621第001号”《综合授信额度合同》项下授信及“平银佛大沥贷字20160621第001号”《贷款合同》项下借款于2016年10月7日提前到期；四、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还借款本金4688.439127万元及相应利息；五、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还其为实现债权而产生的律师费410880元；六、昊来公司于本裁决书作出之日起十日内向佛山平安银行偿还其为实现债权而产生的财产保全费5000元，禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君、和美公司、肖伟、薛利铭、周敬超对此承担连带清偿责任；七、肖伟、薛利铭在上述第一项裁决确定的债务以及律师费6419元的范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；八、周剑超在上述第二项裁决确定的债务以及律师费18076元的范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；九、陈志锋、和美公司在上述第四项裁决确定的债务以及律师费386385元的范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；十、禾本公司、蓝弧公司、陈伟雄、陈志锋、陈敬岳、蔡丽君在上述第一项、第二项、第四项、第五项裁决确定的债务范围内向佛山平安银行承担连带清偿责任；十一、佛山平安银行就上述第一项、第二项、第四项、第五项、第六项裁决确定的债权及合计为134528元的仲裁受理费、公告费的范围内对和美公司提供抵押的“粤房地他项权证佛字第0100038212号”《广东省房地产他项权证》项下位于禅城区兆祥路6号首层P1号的房地产享有优先受偿权；十二、驳回佛山平安银行提出的其他仲裁请求。该仲裁裁决书还确定了仲裁费、公告费等费用的分担。上述仲裁裁决生效后，因债务人未履行仲裁裁决所确定的义务，权利人佛山平安银行向本院申请执行，本院审查后立案执行，案号为（2017）粤06执507号，申请执行标的为5306万元。
该案在仲裁期间，根据佛山平安银行的财产保全申请，本院于2017年3月7日查封了涉案房产。2017年5月10日，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产进行评估，涉案房产的评估价值为317万元。7月21日，本院在涉案房产张贴公告，公告决定评估、拍卖或变卖涉案房产，并要求涉案房产现占有人在公告张贴之日起一个月内迁出涉案房产（如有租赁，则带租拍卖）。7月24日，孙五保向本院提交执行异议书，称对涉案房产享有租赁权。8月10日，本院作出（2017）粤06执507号之一送达评估报告及拟网络拍卖告知书，告知各当事人涉案房产的评估结果；并通知若对评估结果有异议或申请设定拍卖保留价，必须在收到评估报告之日起十日内以书面形式向本院提出，逾期不提出的，视为无异议，本院将依法对涉案房产进行公开拍卖。孙五保提出对涉案房产所享有的租赁权，本院已作出（2017）粤06执507号之二通知书，通知本院对其异议请求不予支持，本院将不带租拍卖涉案房产。
本案中，孙五保向本院提交的证据显示，其与薛利铭于2015年11月1日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定孙五保向薛利铭租赁涉案房产；租赁期限自2015年11月1日起至2021年7月1日止；保证金为2个月的租金，即7600元；租金为每月3800元，孙五保以现金或转账方式在每月15日前支付给薛利铭；由于薛利铭资金周转困难，孙五保按3500元/月先支付15个月的租金给薛利铭，共计52500元；租赁期间，涉案房产所产生的水、电、煤气、电话通讯等费用由孙五保承担。2017年5月15日，该合同在广东省禅城区地方税务局加盖了缴纳印花税的印章。同时，该局于当日出具了税收完税证明，记载2015年11月1日至2015年11月30日财产租赁合同印花税258.40元，印花税滞纳金66.80元，入库日期2017年5月15日，合计325.20元。2015年11月1日至2017年7月30日期间，薛利铭先后向孙五保开出多张《收据》，其中2015年11月1日的两张《收据》金额分别为7600元和52700元，记载的内容分别为租房保证金7600元及15个月的房屋租金共计52500元。其余《收据》为孙五保支付各月份的租金，金额为3800元或7600元。另兴业银行股份有限公司佛山荷园支行于2017年7月24日出具了薛利铭的帐户银行流水，记载2017年5月28日和6月30日孙五保先后向薛利铭各转账3800元。孙五保并未向本院提交其支付涉案房产的水、电、煤气、物业管理费等费用的相关证据。
另查明，涉案房产已于2014年8月22向佛山市住房和城乡建设管理局办理抵押登记，抵押权人为祖庙农行，抵押登记证明书为佛押证字第20140805487号。祖庙农行于2017年6月14日向本院提交《债权申报申请》，称截止2017年5月19日，薛利铭欠祖庙农行贷款本金857346.84元，利息0元。因涉案房产为祖庙农行贷款抵押物，祖庙农行已办妥抵押登记手续，依法享有优先受偿权，因此，祖庙农行申请法院拍卖或变卖涉案房产后，祖庙农行对拍卖款或变卖款优先受偿，用于偿还薛利铭尚欠祖庙农行贷款本息及根据合同约定的相关费用。
以上事实，有当事人提交的证据及本院执行卷宗材料立案审批表、仲裁裁决书、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、评估委托书、房地产估价报告、送达评估报告及拟网络拍卖告知书、债权申报申请、抵押登记证明书、提交材料证据清单等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点是应否对涉案房产“带租拍卖”。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，承租人请求“带租拍卖”能否得到支持，应根据其主张的事实是否符合该司法解释规定的情形予以判断。本案中，虽然孙五保提交的《房屋租赁合同》显示的签订时间为2015年11月1日，先于本院对涉案房产采取查封措施的时间2017年3月7日，但孙五保在本院查封涉案房产之前支付租房保证金和租金均以现金方式，而其它通过转账方式支付租金以及向税务机关缴纳租赁合同印花税的证据均是在本院查封涉案房产之后形成的，不具有证据的证明力。此外，孙五保并未举证证明其曾向相关部门支付涉案房产的水、电、煤气、物业管理费等费用。综合以上事实和证据分析，本院认定孙五保举证的证据并未形成完整的证据链以证明其实际占有和使用涉案房产。因此，孙五保请求“带租拍卖”所主张的事实并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形，其异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人孙五保的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年十月二十三日
书记员 骆志辉