广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤01执异427号
异议人（被申请人）：汤桂昌，男，1950年7月27日出生，香港特别行政区居民，
申请人：陈建惠，男，1979年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
被申请人：周晓玲，女，1957年11月21日出生，香港特别行政区居民，
本院在执行申请人陈建惠与被申请人汤桂昌、周晓玲财产保全一案【执行案号：（2017）粤01执保70号】过程中，汤桂昌提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
汤桂昌异议称：请求驳回陈建惠的财产保全要求；或只查封1504-1508室共571.881平方米的物业，解封1509-1514室的物业。事实与理由如下：其分别在2010年4月23日和2014年12月8日两次与北京德恒律师事务所深圳分所(以下简称德恒所)签定了代理取回其位于广州东风西路187号时代国际大厦第15层全层、负二层、负一层110平方米面积的车位等物业权益的委托代理合同，德恒所是盖公章及于秀峰主任签名。为便于处理该案错综复杂涉及地方利益，期间要求德恒所与广州别的代理合作按各占一半的律师费就近处理取回权益的诉讼，得到德恒所于秀峰的同意，结果由别的代理在合同规定期限内完成取回权益的裁定。本月7日收到了深圳国际仲裁院的仲裁通知，由德恒所律师陈建惠以私人名义向其追讨有标的争议的律师代理费8843414.4元，通过广州中院查封了约25000000元的物业。其认为其与德恒所签定的“委托代理合同”均由德恒所盖章及于秀峰主任签字，理应由德恒所出面收取应得的律师费，不应由陈建惠以私人名义去收取，德恒所与陈建惠私下签署的“债权转让通知书”是非法无效的，明显违反“律师法”，陈建惠不具备追讨律师费的诉讼主体资格(己投诉交由广东省司法厅和广东律师协会处理)，其提出财产保全的申请自然是无效的。即使法院认为陈建惠的仲裁申请有效，其有争议标的是8843314.4元，按其在申请书中的时代国际大厦的估价每平方米为20000元，法院查封的等值面积应为442.16平方米，不应该按申请人的要求查封1228.18平方米总值约25000000元，对其来说绝不公允。故向法院提起执行(查封)异议。
异议人汤桂昌为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、（2017）粤01执保70号《结案通知书》；2、粤司律投书〔2017〕95号《案件转办情况告知书》；3、深律纪字〔2017〕149号《深圳市律师协会投诉案件立案调查通知书》；4、仲裁申请书；5、委托代理合同；6、广州市不动产登记查册表、粤（2017）广州市不动产权第00040783-00040790、00040792、00××97号房地产权证。
申请人陈建惠答辩称，l、必须理清债务人所负的债务总额的范围，债务人应履行的债务总额应包括裁判文书所确定的给付义务，结合本案而言，包括“风险代理费880多万元(这一部分虽然是按追回的广丰大厦第15层整层物业的价值的20％计算，一旦判定就是一个确定的数额，然而，这个计算的基准日与将来执行拍卖的基准日又不一样，为此，二者随着物业价值的市场波动将存在差异，也就是，将来执行回来的20％对应的绝对金额不一定能覆盖现在的20％对应的绝对金额)”、按每日千分之一计算的逾期违约金(一年算下来就超过主债权金额的36％)、仲裁费用20多万元；此外，还包括执行费用、将来执行拍卖所需的评估费、拍卖费及其他依法由债务人承担的费用。2、应考虑将来执行拍卖过程中保留价以及流拍后降价拍卖的情况。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，不动产第一次拍卖保留价不低于评估价的80％、流拍后第二次拍卖的评估价可在前次保留价基础上再降低20％，若第三次拍卖还可在前次保留价基础上再降低20％。本次查封的标的物业原来属于烂尾楼，曾经被第三人龙正公司整栋拍得并改建后投入经营使用，至今，龙正公司因恶意拍卖被撤销资格，广丰大厦除了第15层被执行登记到汤桂昌和周晓玲名下(其中周晓玲取得一间，其余部分被越秀法院判作为整体给汤桂昌)，其余楼层在法律上处于无主状态，还有大量的旷日持久的诉讼未解决，而且，根据汤桂昌的说法，目前第15层的实际使用仍受到龙正公司处处为难。为此，本次查封的标的物业将来的执行拍卖很可能有价无市、更不用说卖得好价钱。3、由于汤桂昌在1995年按图纸购买广丰大厦第15层之时，广丰大厦第15层总共分为16个单元，后来经龙正公司改建后实际分隔为19个单元，为此现有单元的面积与历史图纸的单元面积无法一一对应，为了便于执行物业登记，按照越秀法院作出的生效判决，广丰大厦第15层中，除了现在的1503房这一间归周晓玲所有以外，其余面积作为整体判给了汤桂昌。为此，广丰大厦第15层本来只应办成两本房产证，就是汤桂昌持有大约2030平方米一本证，周晓玲持有大约168平方米一本证(1503房)。然而，经过汤桂昌私自运作，请求房管局重新分割为多本房产证。因此，本次查封的标的物产权本来是不应分割的，汤桂昌私自运作进行分割，其合法性有待检讨。4、汤桂昌如果认为超标的查封妨碍其对标的房产的使用或者受益，其完全可以提供与申请人诉求金额相当的现金或者其他易于执行的财产置换。
本院查明，陈建惠因与汤桂昌、周晓玲委托代理合同、债权转让协议纠纷一案，向本院提出仲裁程序中的财产保全申请，要求对汤桂昌、周晓玲人民币8843314.4元的财产进行保全。本院于2017年5月27日作出（2017）粤01财保6号《民事裁定书》，其中查明：担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司就陈建惠的申请向本院出具不可撤销保函，为陈建惠的财产保全提供人民币8843314.4元的担保。中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司向本院承诺如保全错误给汤桂昌、周晓玲造成损失，其保证向汤桂昌、周晓玲在赔偿限额内承担赔偿责任。并裁定：冻结汤桂昌、周晓玲的银行存款人民币8843314.4元或查封、扣押其他等值的财产。上述裁定生效后，根据陈建惠的申请，本院于2017年6月1日以（2017）粤01执保70号立案执行。在执行过程中，本院根据上述裁定查封了被申请人汤桂昌名下的广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦1504-1514号房产，同时冻结了被申请人汤桂昌在中国农业银行广州北秀支行的62×××11账户。汤桂昌遂提出本案异议。
另查明，（1）广州市越秀区东风西路187号1504-1514房面积如下：1504房，面积173.01㎡；1505房，面积123.45㎡；1506房，面积73.71㎡；1507房，面积100.86㎡；1508房，面积100.86㎡；1509房，164.41㎡；1510房，面积53.32㎡；1511房，面积84.78㎡；1512房，面积183.35㎡；1513房，面积100.9㎡；1514房，面积69.52㎡。
（2）在听证中，各方当事人确认时代国际大厦在查封时的估价是每平方米20000元。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。”本案中，本院根据申请人陈建惠的申请及提供的担保，裁定冻结汤桂昌、周晓玲的银行存款人民币8843314.4元或查封、扣押其他等值的财产。根据双方当事人在听证中确认的时代国际大厦每平方米20000元的估价，汤桂昌名下广州市越秀区东风西路187号1504-1514房的价值为24563400元（1228.17㎡×20000元/㎡），该查封物价值明显超出了本院作出的上述裁定所确定的财产保全金额人民币8843314.4元。现汤桂昌请求本院查封1504-1508房，解封1509-1514房，经审查，1504-1508房面积为571.89㎡，价值为11437800元（571.89㎡×20000元/㎡），汤桂昌的请求符合上述规定，本院予以支持。至于汤桂昌关于陈建惠不具备追讨律师费的诉讼主体资格，应驳回申请人陈建惠的财产保全要求的理由，因陈建惠是否具备诉讼主体资格属仲裁审查范围，本院不予采信。至于陈建惠提出的债务人应履行的债务总额应包括裁判文书所确定的给付义务及应考虑将来执行拍卖过程中保留价以及流拍后降价拍卖的情况，不同意解封的理由，因本案并未进入执行程序，目前尚处于仲裁审查阶段，被申请人承担责任范围并未最终确定，而本案保全金额是按照担保金额人民币8843314.4元予以确定，陈建惠要求超标的查封没有法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
解除对被申请人汤桂昌名下的广州市越秀区东风西路187号时代国际大厦1509-1514号房产的查封。
定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。审判长
审判长 赵建文
审判员 叶洁靖
审判员 黄晓清
二〇一七年十一月六日
书记员 李涵一