呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终3441号
上诉人（原审原告）：鲁芳，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张东兴，男，1945年11月25日出生，满族，退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。
被上诉人（原审被告）：内蒙古星烨商业运营管理有限公司。
法定代表人：王辉宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云云，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
原审第三人：内蒙古天玺房地产开发有限责任公司。
法定代表人：吕宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白喜文，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马云云，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。
上诉人鲁芳因与被上诉人内蒙古星烨商业运营管理有限公司（以下简称星烨公司）、原审第三人内蒙古天玺房地产开发有限责任公司（以下简称天玺公司）委托合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2016)内0104民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁芳的委托诉讼代理人张东兴、被上诉人星烨公司与原审第三人天玺公司的共同委托诉讼代理人马云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁芳上诉请求：1.撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2016)内0104民初1528号民事判决;2.根据《闻都世界城委托经营合同书》第三条第一款第一项的规定，判令星烨公司给付鲁芳三年租金25290元；3.判令星烨公司给付自2014年9月23日起至2017年6月30日止违约金25568.19元。事实与理由：2014年9月13日，鲁芳与天玺公司签订了《认购书》。同日与星烨公司签订《委托经营合同》，根据合同的约定鲁芳应当获得星烨公司三年租金，并由星烨公司将该租金支付天玺公司冲抵剩余的购房款，现星烨公司未依约履行合同。
星烨公司辩称，《商铺协议》、《认购书》、《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》、《签约审核单》，上面均已明确表明业主所购买房屋的订购单价及剩余房款数额，上面的购房单价均是冲抵购房款之后的单价，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
天玺公司述称，同意星烨公司意见。
鲁芳向一审法院起诉请求：判令星烨公司履行其与鲁芳签订的《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》，向第三人天玺公司交付三年租金25290元用以抵扣鲁芳应向第三人天玺公司交纳的剩余购房款。
一审法院认定事实：1.2014年9月13日，原告鲁芳与第三人天玺房地产公司签订《”闻都﹒世界城”认购书》，约定鲁芳自愿认购天玺房地产公司开发建设的玉泉区闻都世界城（闻都城市××楼号，建筑面积6.17平方米的商铺，并约定商铺付款方式为银行按揭付款方式，即在签订本《认购书》时首付房款30011元（含定金），剩余房款2.9万元办理银行按揭，该商铺交房时间为2014年9月30日，同时约定鲁芳同意在收到天玺房地产公司通知后七日内，携带《认购书》、房款的收据原件、身份证原件（或公司证明文件）与天玺房地产公司签署《商品房买卖合同》，本人购书终止，银行按揭客户在签署《商品房买卖合同》七日内须按银行要求提交完整的按揭相关资料。2.原告鲁芳于2014年9月10日向第三人天玺房地产公司交纳定金2000元，于2014年9月13日向第三人天玺房地产公司交纳房款28011元。3.2014年9月13日，原告鲁芳与被告星烨管理公司签订《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》，约定鲁芳将其购置的玉泉区闻都世界城（闻都城市××楼号，建筑面积6.17平方米的商铺委托被告星烨管理公司经营，委托经营期限10年，自2014年9月13日起算，并约定委托经营期限内，星烨管理公司确保鲁芳年租金收入如下：（1）双方在签订本协议同时，星烨管理公司一次性给付鲁芳第一年至第三年的租金25290元，该笔款项已冲抵鲁芳的购房款；（2）委托经营的第四年至第六年，星烨管理公司按鲁芳购房签约金额的11%每年向鲁芳支付租金；（3）委托经营的第七年至第九年，星烨管理公司按鲁芳购房签约金额的12%每年向鲁芳支付租金；（4）委托经营的第十年，星烨管理公司按鲁芳购房签约金额的15%向鲁芳支付租金。4.证人内蒙古筑巢房地产经纪有限责任公司（以下简称筑巢公司）销售副经理王悦馨到庭作证称，鲁芳所购置的商铺购置流程为：（1）客户选房；（2）客户签订单；（3）七日内签合同（包括买卖合同、委托经营合同）；（4）交房款时先签签约审核单；（5）客户看合同；（6）客户阅毕合同捺印签字交款。证人王悦馨称，《订购协议书》中标明的单价系未进行优惠前的原出售价格，如客户对认购书、委托合同有疑问，由卖场经理、置业顾问负责解释，《订购协议书》中未标明用租金折抵购房款，且因签约审核单需要在签订合同前签订，无客户的签名，属内部保存，故客户并没有签约审核单。5.庭审中，原告鲁芳称，《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》中所有签名捺印均系自己所签、所捺，对《商铺订购协议书》真实性存有异议，同时在签订《”闻都﹒世界城”认购书》和《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》时，也未认真阅读过合同，但合同中的签字确系本人所签。6.被告星烨管理公司和第三任天玺房地产公司的投资者均为内蒙古九州商贸有限责任公司、内蒙古闻都商贸有限责任公司、内蒙古鑫美投资管理有限责任公司和内蒙古闻都投资有限责任公司。7.第三人天玺房地产公司与原告鲁芳签订的《闻都﹒世界城商铺定购协议书》中写明，定购单价15213元。买受人需交纳2000元现金，享受平方米优惠1550元（不抵房款）。
一审法院认为，《”闻都﹒世界城”认购书》、《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》、《商铺订购协议书》均系原告鲁芳与被告星烨管理公司在真实意思表示情况下，本着自愿、公平的原则所签，且上述合同、协议均由原告鲁芳的签名确认，故已经成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据合同、协议的约定，被告星烨管理公司应一次性给付原告鲁芳第一年至第三年的租金25290元，已冲抵鲁芳的购房款，同时根据双方提交的合同及相关票据计算后，房屋单价、面积、冲抵房款可以与房屋总价相互吻合[（28011元首付房款+2000元定金+2.9万元剩余房屋款+25290元已冲抵购房款的租金）÷6.17平方米=15213元定购单价-1550元现金]，故对原告鲁芳的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告鲁芳的诉讼请求。案件受理费216元，由原告鲁芳负担（已交纳）。
二审中，各方当事人均未出示新证据。经审理，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，《闻都?世界城委托经营合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案实质是鲁芳与天玺公司对房价约定不明，鲁芳认为其购买的房屋价款总计约为9万元左右，天玺公司认为房屋总价约为14万元左右，所以在星烨公司用三年的租金冲抵房价后，鲁芳认为已履行完毕购买义务，天玺公司则仍要求其继续交付购房款。本案二审庭审中，星烨公司明确表示已将租金交付天玺公司冲抵房屋价款，天玺公司亦明确表示收到了该笔款项，星烨公司已依照合同约定履行了自己的义务。对于房屋价款的争议，购房业主应与天玺公司另案处理，就本案要求星烨公司履行《”闻都﹒世界城”委托经营合同书》，向天玺公司交付三年租金用以抵扣剩余购房款的请求，星烨公司并不存在违约行为，故该请求不能成立。
综上所述，鲁芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费432元，由上诉人鲁芳负担。
本判决为终审判决。
审判长李永刚
审判员郭丰愷
审判员洪齐艳
二〇一七年九月二十七日
书记员王卉