湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初4220号
原告（案外人）：林红娟，女，1982年10月2日出生，汉族，湘潭市人，户籍地浙江省衢州市柯城区，现住浙江省杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：陈钊，湖南谛议律师事务所律师。
被告（申请执行人）：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路183号大都会广场1-4楼2002-2006房。
负责人：邓醒如，该分行行长。
被告（被执行人）：湘潭市三城置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区解放路2号。
法定代表人：黄冬泉，该公司董事长。
被告（被执行人）：黄冬泉，男，1954年12月26日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。
被告（被执行人）：湘潭市华洋百货经营管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区解放南路32号1层1118号。
法定代表人：黄冬泉，该公司总经理。
原告林红娟与被告东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行）、湘潭市三城置业有限公司（以下简称三城置业公司）、黄冬泉、湘潭市华洋百货经营管理有限公司（以下简称华洋百货公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林红娟及其委托诉讼代理人陈钊到庭参加诉讼。被告东亚银行、三城置业公司、黄冬泉、华洋百货公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林红娟向本院提出诉讼请求：撤销（2016）湘0302执异32号执行裁定书，解除对湘潭市雨湖区解放南路32号金九汇名品服饰广场第四层4123号门面（以下简称4123号）的查封，中止拍卖和执行该房屋，依法确认原告对上述门面的产权。事实和理由：原告与被告三城置业公司于2009年6月17日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告三城置业公司购买4123号门面（面积27.62平方米），总金额170737元，交房时间为2009年8月30日前。原告于同日与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场返租合同》，约定自2009年10月1日起原告将4123号门面租给被告三城置业公司使用。被告三城置业公司于2009年9月29日实际交房，原告林红娟也结清了全部购房款，原告共收取租金25611元。被告三城置业公司与被告东亚银行于2010年1月6日办理的抵押登记行为，违反了法律的相关规定，损害了原告的合法权益，该抵押行为无效。原告向本院提出执行异议后，本院于2016年11月30日做出（2016）湘0302执异32号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告认为人民法院不应该为维护被告东亚银行的利益而损害原告的利益，原告也是善意取得该合法财产。
被告东亚银行辩称，1.原告自签订购房合同后未实际全额支付合同约定的购房款，且自始至终未合法占有涉案房屋，故不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告的诉讼请求；2.被告东亚银行在设立抵押权时，涉案房屋并未设立任何形式的对外公示（网签等），被告东亚银行至此已尽到了相应的注意义务，不存在任何过错，其抵押权依法应得到支持。
被告三城置业公司、黄冬泉、华洋百货公司均未作书面答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：原告林红娟提交的本院（2016）湘0302执异32号执行裁定书、《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》及补充协议、《湘潭金九汇名品服饰广场返租合同》、付�凭证、交房通知书均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；拟证明收取返租租金的银行明细因无付款人信息且无其他证据佐证，本院不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东省广州市天河区人民法院于2012年7月1日作出（2011）穗天法民二初字第3411号民事判决，该判决主文第四项确认“东亚银行对抵押物位于湘潭市雨湖区平政路街道解放南路32号（以下简称32号）的国有土地使用权面积11647.24平方米、房屋6457.92平方米享有优先受偿权。”该判决还认定如下事实：被告东亚银行与被告三城置业公司于2010年1月6日签订《人民币抵押贷款合同》，双方于2010年1月8日就前述贷款约定的抵押物即前述32号房屋（房屋面积6457.92平方米）办理了抵押登记，并于1月19日就32号国有土地使用权（土地面积11647.24平方米）办理了抵押登记。该判决生效后，被告东亚银行申请人民法院强制执行，该案现由本院办理。本院于2010年12月22日采取诉讼保全措施，查封了包含4123号门面在内的32号房屋，并于2013年5月28日作出（2012）雨法执字第256-1号执行裁定，裁定拍卖32号房屋等其他房屋。原告林红娟对此提出执行异议。本院于2016年11月28日作出（2016）湘0302执异32号执行裁定，裁定驳回原告林红娟的异议。故原告林红娟诉至本院。
另查明，原告林红娟于2009年6月17日与被告三城置业公司签订《金九汇名品服饰广场商铺买卖合同》，约定被告三城置业公司将32号第4层4123号房屋（建筑面积27.62平方米）出卖给原告林红娟，总价款170737元（约定合同签订当日付136737元，2009年10月1日付清余款34000元）。原告于同日与湘潭市金九汇商业经营管理有限公司签订《湘潭金九汇名品服饰广场返租合同》，约定将4123号门面返租，租赁期限为2009年10月1日起至2014年9月31日（合同原文为9月31日），每年租金为购房款的10%。原告林红娟依约于合同签订当日向被告三城置业公司支付136737元购房款，并于2009年9月29日支付32000元，原告林红娟以被告三城置业公司迟延交房一个月应支付合同约定的违约金2051元为由将剩余2000元购房款抵扣违约金。落款日期为2009年9月29日的《交房通知书》（无落款单位名称及公章，财务签字为“罗跃萍”、销售部签字为“刘青平”、业主签字为“林红娟”）记载，“湘潭市金九汇商业经营管理有限公司：第4楼4123号，户主林红娟，现业主所有费用已结清，财务签字才有效，请湘潭市金九汇商业经�管理有限公司办理有关手续。”
再查明，目前32号房屋4层的房屋产权人登记为被告三城置业公司，面积为2892.45平方米，房屋状态为“已登记、已查封、已最高额抵押”。
本院认为，原告林红娟与被告三城置业公司在被告东亚银行对32号房屋取得担保物权之前签订房屋买卖合同并支付了购房款、交房了房屋，即使其收取了相应返租租金，但因未办理相关不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十五条的规定，不发生物权转移效力，原告林红娟与被告三城置业公司之间系房屋买卖合同的债权债务关系；被告东亚银行办理了相关抵押登记手续，对本案执行标的享有担保物权，且生效判决已确认其优先受偿权。综上所述，原告林红娟对执行标�不享有足以排除强制执行的民事权益，故应当驳回原告林红娟的诉讼请求，原告林红娟可另行向被告三城置业公司主张债权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：
驳回原告林红娟的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告林红娟负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 周清溪
审 判 员 苏 刚
人民陪审员 陈金军
二〇一七年七月十日
代理书记员 陈 含
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除�律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标�享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。