江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1407号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，（组织机构代码：83589288-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人赵阳、邹碧波，均系上海市广发（无锡）律师事务所律师。
被告叶华福，男，1974年5月4日生，汉族。
被告无锡融创城市建设有限公司，（组织机构代码：77249861-1）。
法定代表人田强，该公司董事长。
委托代理人濮啸，该公司职员。
被告江苏锦沐投资担保有限公司，（组织机构代码：67204980-0）。
法定代表人李国栋，该公司董事长。
委托代理人李宁，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡建行）诉被告叶华福、无锡融创城市建设有限公司（以下简称融创公司）、江苏锦沐投资担保有限公司（以下简称锦沐公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡建行的委托代理人赵阳，被告融创公司的委托代理人濮啸，被告锦沐公司的委托代理人李宁到庭参加诉讼。被告叶华福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡建行诉称：2010年7月23日，融创公司与叶华福签订商品房买卖合同，约定：叶华福向融创公司购买房屋；叶华福除支付首付房款外，剩余515000元向银行办理按揭贷款。2010年8月2日，无锡建行与叶华福签订个人住房借款合同，约定：叶华福向无锡建行借款515000元用于购买上述房屋，并用该房屋办理了预告抵押登记。同时，融创公司、锦沐公司均为叶华福的上述借款提供连带保证责任。嗣后，无锡建行依约放款，但叶华福未按约还款，自2012年11月开始逾期，至2012年12月31日已积欠借款本金482642.12元及利息7157.09元。融创公司、锦沐公司亦未履行担保责任。无锡建行催讨未果，遂委托上海市广发（无锡）律师事务所向本院起诉，并支付律师费16793元。要求：1、解除无锡建行与叶华福签订的个人住房借款合同；2、叶华福立即归还无锡建行借款本金482642.12元及相应利息（计算至2012年12月31日为7157.09元，自2013年1月1日至实际清偿本息时止，按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；3、叶华福支付无锡建行为实现债权支付的律师费16793元；4、融创公司、锦沐公司对叶华福的上述第2、3项还款承担连带保证责任；5、无锡建行对抵押财产享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由叶华福、融创公司、锦沐公司承担。
被告叶华福未作答辩，亦未提供相应证据。
被告融创公司辩称：无锡建行享有对位于无锡市理想城市花园X9-1-901的房屋优先受偿权，要求先行处理该抵押物。
被告锦沐公司辩称：担保是事实，要求在承担担保责任后，有权向叶华福进行追偿。
经审理查明：2010年7月23日，融创公司与叶华福签订商品房买卖合同，约定：叶华福向融创公司购买其开发的房屋。
2010年8月2日，无锡建行与叶华福签订个人住房（商业用房）借款合同（合同编号为2010-5707），约定：叶华福向无锡建行借款515000元用于购买房屋；借款期限为124个月；贷款利率为浮动利率，即基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同约定的利率调整日为每年的1月1日；还款方式为等额本息还款法；叶华福不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；叶华福违约的，无锡建行有权宣布贷款立即到期，要求叶华福立即清偿借款本息及相关费用，并解除与叶华福的借贷关系；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；无锡建行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、送达费、公告费、律师费等）均由叶华福承担；叶华福以房屋为上述借款提供抵押担保。
2011年2月17日，无锡建行与融创公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：融创公司为无锡建行与因购置融创公司依法销售的房产而与无锡建行发生借贷关系的全部债务人，所形成的一系列债权提供最高额保证；本最高额保证所担保的债权是指自2005年9月15日至2015年9月15日期间因无锡建行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向无锡建行支付的其他款项（包括但不限于无锡建行垫付的有关手续费、杂费等）、无锡建行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、送达费、公告费、律师费等）；最高额保证项下担保责任的最高限额为5亿元；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期间届满日不受债权确定期间届满日的限制；保证方式为连带责任保证；保证期间按无锡建行对每个债务人方法的单笔贷款分别计算，自无锡建行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交无锡建行核对无误、收执之日止。
同时，锦沐公司与无锡建行签订最高额保证合同，约定：鉴于无锡建行为锦沐公司出具个人住房贷款担保通知书中确定的且与无锡建行发生借贷关系的全部债务人连续办理的个人类贷款业务，而将要及／或已经与债务人在2008年8月8日至2013年8月8日期间签订的借款合同或其他法律性文件项下的一系列债务提供最高额保证；最高额保证的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向无锡建行支付的其他款项、无锡建行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、送达费、公告费、律师费等）；最高额保证项下保证责任的最高限额为5亿元；保证期间按无锡建行为债务人办理的单笔授信业务分别计算，即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满日后两年止；无论无锡建行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，无锡建行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否由第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，锦沐公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，无锡建行均可直接要求锦沐公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，锦沐公司将不提出任何异议。
合同签订后，无锡建行依约放款；锦沐公司向无锡建行发出个人住房贷款担保通知书，同意按照其与无锡建行签订的保证合同的约定，为叶华福的上述借款提供连带责任保证；叶华福为抵押房产办理了房屋预告登记，但至今未办理抵押登记手续。在还款期内，叶华福未按约还款，自2012年11月开始还款逾期，至2012年12月31日，尚欠借款本金482642.12元及利息7157.09元；锦沐公司、融创公司亦未履行担保责任。无锡建行催讨未果，遂向本院起诉。
另查明：2013年1月22日，无锡建行与上海市广发（无锡）律师事务所签订代理协议，约定：无锡建行因叶华福、融创公司、锦沐公司借款合同纠纷一案，委托上海市广发（无锡）律师事务所指派律师参与本案诉讼，并支付律师费16793元。
上述事实，有商品房买卖合同、个人住房借款合同、房屋预告登记证明、个人贷款支付凭证、委托划款承诺书、个人住房借款最高额保证合同、个人住房贷款担保通知书、最高额保证合同、对账单、代理协议、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡建行与叶华福签订的借款合同，无锡建行与锦沐公司、融创公司分别签订的最高额保证合同，均为各方的真实意思表示，合法有效；叶华福自2012年11月开始还款逾期，其行为已构成违约，无锡建行要求解除与叶华福签订的借款合同，并要求其归还借款本息，承担律师费及诉讼费用的主张，符合合同约定，予以支持；合同中虽约定将购买的房屋为叶华福借款提供抵押担保，但至今未办理抵押登记手续，无锡建行要求对该房屋享有优先受偿权的主张，不予支持；融创公司、锦沐公司均为叶华福的借款提供担保，无锡建行要求融创公司、锦沐公司对叶华福的上述债务承担连带责任的主张，符合法律规定，予以支持。因约定抵押的房产未办理抵押登记，无锡建行未享有抵押权，融创公司提出的要求先行处理抵押物的抗辩，不予采纳；锦沐公司提出在承担责任后，有权向叶华福进行追偿的抗辩，符合法律规定，予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司无锡分行与叶华福于2010年8月2日签订个人住房（商业用房）借款合同（合同编号为2010-5707）。
二、叶华福于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金482642.12元及相应利息（计算至2012年12月31日为7157.09元，自2013年1月1日至实际清偿本息时止，按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；息随本清。
三、叶华福于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师代理费16793元。
四、无锡融创城市建设有限公司对叶华福的上述第二、三项还款承担连带责任。
五、江苏锦沐投资担保有限公司对叶华福的上述第二、三项还款承担连带责任。江苏锦沐投资担保有限公司在承担保证责任后，有权向叶华福进行追偿。
六、驳回中国建设银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8870元，财产保全费3520元，合计12390元（已由无锡建行预交），由叶华福、融创公司、锦沐公司共同负担（无锡建行同意其预交案件受理费由叶华福、融创公司、锦沐公司向其直接支付，本院不再退还，由叶华福、融创公司、锦沐公司在本判决生效之日起3日内向无锡建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：1103020129200024805）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 谈嵩阳
人民陪审员 徐 健
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 吴志平
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。