上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1022号
上诉人(原审被告)：上海经基绿化工程有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴福珍，总经理。
委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海东江实业有限责任公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：孟冬华，总经理。
委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。
原审第三人：上海义平绿化工程有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：毛大宝，总经理。
上诉人上海经基绿化工程有限公司(以下简称“经基公司”)因与被上诉人上海东江实业有限责任公司(以下简称“东江公司”)及原审第三人上海义平绿化工程有限公司(以下简称“义平公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经基公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回东江公司的诉讼请求。事实和理由：1、经基公司与公司原股东徐某某在东江公司的见证下签订了《关于上海经基绿化工程有限公司租赁苗木土地纠纷暂行协议书》(以下简称“《纠纷暂行协议书》”)，约定经基公司只能将苗木土地保持原状，不得对外移出一棵树。为此，经基公司在无法对外进行苗木销售、没有收入来源的情况下，还要投入资金对苗木进行养护，经基公司资金已陷入困境，无力支付租金。考虑到此，经基公司与徐某某在《纠纷暂行协议书》中约定，对于将来法院判决结果：如果甲方胜诉，此苗木地甲方经营，并根据法院判决乙方承担相应因阻止甲方生产经营所造成的损失；反之如乙方胜诉，甲方将所种植的树木移走，恢复原样，并根据法院判决甲方承担相应因阻止乙方生产经营所造成的损失(包括此期间租金)。此处“法院判决结果”是指一审法院另案审理的案号为(2017)沪0118民初1598号的股权转让纠纷案(以下简称“1598号案件”)。《纠纷暂行协议书》明确约定待1598号案件判决后，由败诉方支付租金，现维持租赁土地原状。东江公司对于经基公司与徐某某之间的争议内容及解决方法是知晓且表示同意的，现1598号案件尚未审结，付款条件明显未成就。一审法院仅以字面意思即推测出“并未约定经基公司有权停止支付东江公司租金”，系违背经基公司与徐某某、东江公司的真实意思表示。2、一审遗漏当事人。经基公司现股东无法得知承租人情况，以为对外转租对象仅为义平公司。后经核实，经基公司发现涉案土地上除义平公司外，仍有其他人租赁部分土地，该承租人名叫陈某某。2016年2月1日陈某某与经基公司原股东签订《租赁合同》，租赁了系争土地中的40亩土地。一审法院应将此一并进行处理，否则将侵害案外人陈某某的合法权益。3、根据2016年11月7日付款计划内容，经基公司可以在东江公司监管下出售树木，并非一审法院认定的“经基公司不出售树木”。经基公司在出售树木时受到原股东阻碍，东江公司作为出租方、调解方要求经基公司另案诉讼(即1598号案件)，《纠纷暂行协议书》中三方约定保持原状，这三方包括东江公司。二审审理中，经基公司陈述称，就其与陈某某之间的租赁合同，经基公司没有相关租金进帐记录，也没有向陈某某开具过租金发票，但据陈某某称，陈某某是将租金以现金方式支付给徐某某，徐某某向陈某某出具收据。
被上诉人东江公司辩称：东江公司只是《纠纷暂行协议书》的见证方，该协议书第四条的约定是对判决结果的约定，并未约定经基公司在另案诉讼期间可以不支付租金。东江公司向经基公司原股东徐某某核实过，徐某某表示没有与案外人陈某某签过租赁合同。东江公司监管涉案土地期间，未发现陈某某有实际使用涉案土地。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人义平公司述称：义平公司不清楚经基公司与东江公司之间的纠纷，义平公司服从法院判决。
东江公司向一审法院起诉请求：1、解除东江公司与经基公司于2002年11月7日签订的租赁合同；2、经基公司和义平公司共同腾退东至生产河、西至中心路、南至遣送七分站、北至盛源苗圃占地面积372亩土地，并将土地归还东江公司；3、经基公司支付租金(其中截至2015年11月30日拖欠的租金为190,600元，2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金为390,600元，2016年12月1日至实际腾退之日止的租金按照每年410,130元标准计算)。
一审法院认定事实：2002年11月7日，东江公司与经基公司签订《租赁合同》，约定东江公司将东至生产河、西至中心路、南至遣送七分站、北至盛源苗圃，占地面积372亩土地租赁给经基公司作为花卉苗木基地，土地租赁期限20年，自2002年12月1日至2022年11月30日止。经基公司支付东江公司每亩土地租赁费，第一年850元，第二年900元，第三年950元，第四年1,000元，第五年起以1,000元为基数，每五年递增5%。经基公司在每年12月1日前向东江公司一次性付清一个年度租金，在合同签订之日，经基公司预付定金2万元，并在首次约定的缴付租金中抵扣。经基公司须按合同约定向东江公司缴付租金，若付款逾期三个月，东江公司视作经基公司违约，有权收回租赁物，造成的损失由经基公司自负。经基公司租赁东江公司土地只限于花卉苗木等种植，不能改变土地的用途，经营其他业务。经基公司租赁东江公司的土地，只能自己经营管理，不得以任何形式转租、转让、转包等。
合同签订后，东江公司将土地交付经基公司使用，经基公司在土地上种植苗木。截至2015年11月30日期间的租金经基公司目前尚欠190,600元未支付，2015年12月1日起的租金至今未付。
2016年11月7日，经基公司出具付款计划，表示因经基公司租赁东江公司的土地界限无法划分，造成经基公司无法正常经营，故拖欠东江公司部分租金，经基公司计划在正常入驻后开始支付剩余租金，并计划在2017年3月底之前付清，在没有付清所欠租金前，经基公司愿意接受东江公司监管不擅自出售土地上的树木。
同日，经基公司出具施工方案，表示对租赁土地进行施工规划，规划施工为附件图纸红线标准的沿河道清理并进行土地界限划分(以河沟加铁丝网)，目的为理清租赁土地界限。
一审法院另查明，2014年8月22日，案外人徐某某、桑某某与上海尚望实业有限公司签订《股权转让协议》，约定徐某某、桑某某将所持有的经基公司股权转让给与上海尚望实业有限公司。徐某某对于股权转让协议有异议起诉至一审法院，法院以(2017)沪0118民初1598号案件予以受理，该案目前在审理过程中。
2016年12月31日，经基公司(甲方、李俊俊一方)与案外人徐某某(乙方)签订《纠纷暂行协议书》，约定因乙方对经基公司(公司已转让给上海尚望实业有限公司)转让《补充协议》存有异议，已经进入法律诉讼程度，双方一致同意：1、搁置原租赁东江公司的372亩苗木土地保持原状；2、甲方仅对现有苗木进行管理、养护，绝不移出一棵树到所租赁的苗木地外；3、对上海尚望实业有限公司已经购置的树木种植在北大门左手原搭建违章建筑被拆除的空地上，绝不超出此种植范围种植；4、对于将来法院判决结果：如果甲方胜诉，此苗木地交由甲方经营，并根据法院判决乙方承担相应因阻止甲方生产经营所造成的损失；反之如乙方胜诉，甲方将所种植的树木移走，恢复原样，并根据法院判决甲方承担相应因阻止乙方生产经营所造成的损失(包括此期间租金)。李俊俊作为甲方代表签名，徐某某作为乙方签名，东江公司工作人员作为见证方在该协议书上签名。
一审法院再查明，2015年5月，经基公司与义平公司签订《场地共同开发协议书》，约定义平公司承接经基公司提供的合作开发土地位于青浦区庆丰路XXX号，面积30亩，用途为生产花卉、苗木、温室大棚。合作期限自2015年5月15日至2025年5月15日，具体期限跟随经基公司总合同一致。每年固定报酬金额6万元，第二年递增5%，先付后用，履约保证金5万元等。协议签订后，经基公司将30亩土地交付义平公司使用至今。
经基公司于2017年6月15日收到本案的诉讼材料。
一审审理中，东江公司表示要求经基公司和义平公司腾退即要求将系争土地上的树木移走。经基公司表示就合同解除的后果在本案中暂不主张，保留另案起诉的权利。
一审法院认为，东江公司、经基公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。经基公司至今未付清2015年11月30日之前的租金，也未支付2015年12月1日起的租金，违反合同约定。经基公司于2016年11月7日出具了施工方案和付款计划，解决了土地界限问题，理应按照付款计划付款，经基公司未按约付款，依据租赁合同约定，东江公司有权解除合同。经基公司与案外人徐某某之间签订的《纠纷暂行协议书》系经基公司内部股权转让纠纷的处理协议，东江公司仅作为见证方签字，该协议仅约定了依据股权纠纷案件处理结果来确定由谁承担相应的责任，并未约定经基公司有权停止支付东江公司租金，经基公司内部的纠纷与东江公司无关，经基公司理应按照合同约定和付款计划付款。经基公司认为无法出售树木导致无法付款，然经基公司出具的付款计划中经基公司同意在付清所欠租金前不擅自出售土地上的树木，故对经基公司的抗辩意见不予采纳。经基公司于2017年6月15日收到本案的诉讼材料，故一审法院确定东江公司、经基公司签订的租赁合同于该日解除。合同解除后，经基公司理应腾退系争土地。经基公司占有使用期间理应按照合同约定支付租金。因经基公司将部分土地交由义平公司使用，义平公司作为实际使用人，理应一并腾退。经基公司表示对于合同解除的后果保留另案处理的权利，系其自身权利的处分。
一审法院判决：一、上海东江实业有限责任公司与上海经基绿化工程有限公司2002年11月7日签订的《租赁合同》于2017年6月15日解除；二、上海经基绿化工程有限公司与上海义平绿化工程有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区东至生产河、西至中心路、南至遣送七分站、北至盛源苗圃的372亩的土地，将土地归还上海东江实业有限责任公司；三、上海经基绿化工程有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海东江实业有限责任公司租金(其中截至2015年11月30日的租金为190,600元，2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金为390,600元，2016年12月1日至实际腾退之日止的租金按照每年410,130元标准计算)。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，经基公司与东江公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。经基公司上诉认为根据《纠纷暂行协议书》的约定，在1598号案件审结前，付款条件不成就，而东江公司对该约定是知晓并认同的。但东江公司在《纠纷暂行协议书》中系作为见证方签字，并非协议书中协议的一方，见证行为仅仅是对协议签订的证明，并不能证明东江公司接受了该协议书的内容或承诺受该协议书约束，且该协议书也未约定经基公司有权停止支付东江公司租金，故对经基公司该项上诉意见，本院不予支持。经基公司至今未付清2015年11月30日之前的租金，亦未支付2015年12月1日起的租金，已违反双方合同约定。一审法院依照合同约定，判决支持东江公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求，并以经基公司收到本案诉讼材料之日作为合同解除日，并无不当。合同解除后，经基公司理应腾退土地并支付欠付租金及土地使用费，义平公司作为土地实际使用人也应一并腾退。关于经基公司上诉提出遗漏当事人一节，经基公司在一审中自认涉案土地除自己使用之外仅有一家公司在使用，现其二审中提出除义平公司外其还将部分涉案土地租赁给案外人陈某某，但经基公司二审中提供的证据尚不足以推翻其一审中的自认，故对经基公司该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，经基公司的上诉请求，本院不予支持。一审法院根据查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,565元，由上诉人上海经基绿化工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 俊
审判员 徐 江
审判员 俞 璐
二〇一八年二月二十七日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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