长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉0193民初901号
原告：长春澳海物业管理有限公司，住所地：长春市经济开发区杨浦大街3188号。
法定代表人：章建国，经理。
委托代理人：邵帅，公司员工。
被告：张帅，男，汉族，1989年10月11日生，住长春市高新区。
委托代理人:王阁，女，汉族，1991年2月8日生，系当事人妻子。
原告长春澳海物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告张帅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月21日立案后，依法适用简易小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告长春澳海物业管理有限公司委托代理人邵帅、被告张帅委托代理人王阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月12日澳海澜苑5#406室业主张帅与原告签订物业服务合同一份，约定原告为澳海澜苑小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用1‰�准向原告支付违约金，原告已按照合同约定提供了物业服务，现被告未缴纳自2016年9月30日至2018年9月29日的物业费用3134元，同时产生违约金1144元。原告为维护其合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望贵院依法裁判。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告物业费人民币3134元，违约金1144元，以上合计4278元；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被答辩人未履行澳海澜苑《前期物业管理服务合同》约定的义务，无权利要求答辩人交纳物业费。被答辩人是开发商委托的前期物业服务公司，负贵小区的物业管理。由于被答辩人没有履行义务，使物业管理十分混乱，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是、小区内私设广告牌、公共绿地未用草皮完全遮盖、侵占、小区环境卫生恶劣、公共卫生未及时清理、排水不畅、建筑垃�未及时清理堆积如山，消防通道经常被堵、严重危及业主的生命财产安全、保安人员未做到全天不定时巡逻等等。小区业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。因此，大部分业主由于物业公司的严重不履行义务，已经构成违约，大部分业主为了维护自己的合法权益行使了先履行抗辩权拒交物业费，完全符合法律规定。答辩人有足够的证据证明被答辩人没有履行前期物业服务协议中约定的物业管理服务义务。在实际履行中应是被答辩人先履行服务管理义务，答辩人后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。本案中，被答辩人事实上未提供符合行业标准的服务，因此答辩人在被答辩人未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第67条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辨权。�辨人认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许被答辩人提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辨权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于公共利益的保护的。因此答辩人不希望法院偏颇哪一方，但请法院认真审查答辩人的抗辩事由、查清答辩人不交纳费的真实原因。二、被答辩人没有履行物业服务合同约定的义务，无权要求答辩人支付物业费。1、管理混乱，垃圾清理不及时，楼道卫生无人打扫。2、侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据物权法第70条规定，业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有�，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入如小区里的广告费(横幅LED广告牌等等)归全体业主所有。3、原告只安排了几个保安(平均年龄超过48周岁以上)穿着保安服坐在小区门口，对陌生人员未进行登记，未有正式的保安队伍，安全问题严重失控。4、小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差。三、业主是否应承担的违约责任滞纳金问题。如果上述物业合同有效，由于合同由物业公司提供的格式合同，当中约定的滞纳金条款，由于原告方没有履行说明义务，根据合同法第40条格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。同时，根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。该条对何谓“过分高于造成的损失”进行了明确规定，显然本案合同中约定的日千分之一的滞纳金比例过高，法院应当按业主的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任，违约金是惩罚违约�行为，因此业主不应承担违约金损失的义务。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，原告长春澳海物业管理有限公司于2015年8月27日成立，经营范围为物业管理与物业综合服务，原告物业公司经长春市工商行政核准颁发营业执照。2014年11月12日，被告张帅购买了长春澳瀚房地产开发有限公司开发的澳海澜苑小区（一期）5幢3单元406号房屋，建筑面积为87.04平方米。
2014年11月12日，原告物业公司与被告张帅签订了澳海澜苑小区《前期物业服务协议》，协议第八条第一款约定：物业服务费自《商品房买卖合同》约定交付之日起开始计算。首次物业服务费收取在办理交房手续之日，甲方须向乙方预交纳一年的物业服务费用，以后每年收取一次，交纳时间为每年第一个月的十五日内；协议第八条第三款第二项约定：物业服务费按每户建筑面积计收，多层建筑每平方米每月1.5元。被告自2016年9月30日至2018年9月29日共计24个月未缴纳物业管理费。原告物业公司对被告居住的澳海澜苑小区在物业服务管理上有瑕疵。庭审中，原告物业公司放弃了每逾期一日按物业费用1‰标准向原告支付违约金的主张。
本院认为，原告物业公司与被告张帅签订《前期物业服务协议》是各方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规，是合法有效合同，该合同对双方当事人均有法律约束力。本案被告张帅在接受原告物业公司的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。故原告物业公司要求被告张帅支付拖欠的物业管理费该项主张于�有据，本院应予支持。对于原告物业公司主张被告每逾期一日按物业费用1‰标准向原告支付违约金一项，因庭审中原告物业公司对该项主张予以放弃，故该项主张不宜予以支持。对于被告提供证据证实原告服务的涉诉小区在物业管理上虽存在瑕疵，但并不能因此而否定原告提供的所有物业服务，故对于被告以存在诸多管理瑕疵问题而拒缴物业费的主张，本院不予支持。
故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告张帅于本判决生效后立即向原告长春澳海物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费3133.44元（自2016年9月30日至2018年9月29日共计24个月，每平方米每月1.5元，87.04×1.5×24=3133.44元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张帅承担。
本判决为终审判决。
审判员 王国华
二〇一八年六月五日
书记员 姜 赫