安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民一初字第02448号
原告：韩德君，女，汉族，1971年7月17日生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：何世常，安徽神州行律师事务所律师。
委托代理人：吕路路，安徽神州行律师事务所律师。
被告：安徽创赢投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。
法定代表人：胡家宇，该公司董事长。
第三人：刘晓叶，女，1985年12月28日生，汉族，住湖南省武冈市。
委托代理人：王汉波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：黄笑，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。
原告韩德君诉被告安徽创赢投资有限公司、第三人刘晓叶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周文生独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩德君委托代理人何世满、第三人刘晓叶及其委托代理人王汉波、黄笑到庭参加诉讼，被告安徽创赢投资有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩德君诉称：2011年，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订1份《房屋租赁合同书》，约定原告将位于合肥市滨湖新区广西路门面商铺130#（面积141.62平米）、131#（面积141.61平米）出租给乙方做商业使用，合同对租期、租金标准及支付方式、违约金等均作出了约定。根据上述合同约定，被告逾期支付租金的，按每日千分之一的标准支付违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告总是逾期支付房租至今已拖欠租金及违约金为247321.64元（违约金暂计算至2014年11月18日）。现原告诉讼来院，请求判令：解除原被告之间的房屋租赁合同，被告立即将房屋恢复原状交付原告；被告立即向原告支付商铺租金90476元（2014年11月25日应当支付45238元、2015年2月25日应当支付45238元）及相应的逾期付款违约金（违约金根据应付未付的租金总额，按每日千分之一计算至全部付清止）；被告立即向原告支付解除合同赔偿金（违约金）167200元；以上二、三项合计257676元；被告承担本案全部诉讼费用。
被告安徽创赢投资有限公司未作答辩。
第三人刘晓叶辩称：本案不应解除合同关系。原告将坐落于合肥市滨湖新区广西路门面商铺房130#、131#委托给被告进行出租并且约定了允许被告合法转租。目前被告已经将诉讼的涉案门面房交付给第三人，且第三人已经按照合同约定及时支付了房租，第三人善意履行了合同义务，故被告受原告委托的与第三人签订的合同是合法有效的，应当得到妥善履行。但鉴于原告因被告经营不善而导致房租问题，第三人也愿意就第三人与被告签订合同约定的部分交付给原告，但交付的条件是必须免除第三人与被告的违约责任。请法庭在查明案件事实的基础上，依法裁判。
原告韩德君为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、原告身份证、被告私营企业查询单，证明原被告诉讼主体资格；二、房产证两份，证明原告系涉案房屋的产权证；三、房屋租赁合同书、（2015）包民一初字第00009号民事判决书，证明原告根据合同约定可以解除该租赁合同，并要求被告支付赔偿金167200元；被告应当在2015年2月25日支付90476元。
被告安徽创赢投资有限公司未予质证。
第三人刘晓叶质证意见：一、证据一、二均无异议；二、证据三房屋租赁合同、（2015）包民一初字第00009号民事判决书真实性、合法性及关联性均无异议；对证明目的有异议，房屋租赁合同第一条明确约定了该房的使用性质及其授权范围，允许被告进行转租且原告对被告转租行为的后果应当自行承担。被告在经营期限内转让给第三人，第三人善良履行了义务，第三人是无过错的第三人，第三人的合同应当受到法律保护；第三人愿意配合原告履行合同义务，请求不要损害第三人的利益，关于房屋后期的租金愿意支付原告。在被告放弃权利的情况下，第三人也愿意与原告签订合同。
第三人刘晓叶向本院提交以下证据：一、身份证1份，证明第三人诉讼主体资格；二、房屋租赁合同1份，证明被告依原告的授权与第三人签订房屋租赁合同；该合同已经实际履行，已经实际经营并实际交付了租金；三、收据3份、欠条1张，证明刘晓叶与被告法定代表人胡家宇签订的租赁合同中胡家宇的行为是被告的职务行为。被告已收到第三人的押金、房租及相关款项的；在被告支付不能的情况下，第三人也帮助被告垫付的相关费用。为了解决问题，第三人还多支付了10万余元。
原告韩德君质证意见：一、证据一无异议；二、证据二房屋租赁合同与原告提供的房屋租赁合同虽然不一致，但对真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议，出租方是胡家宇，而不是被告，该份合同并不是本案原告签订的，不能证明第三人是合法的承租人；三、证据三收据中有三份是现金，一份是转账，但未提供转账凭证，不能证明第三人交付了房租。被告一直在拖欠原告的房租，第三人只有把租金交付给原告才能算是善意第三人。
被告安徽创赢投资有限公司未予质证，也未向本院举证。
本院认证如下：一、原告证据：1、证据一、二具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，能证明原、被告主体身份情况；原告系本案所涉房屋的产权人，本院予以认定；2、证据三房屋租赁合同书具有真实性，能证明原、被告之间成立房屋租赁合同关系；双方就租期、租金、违约责任等均作出约定，本院予以认定；（2015）包民一初字第00009号民事判决书具有真实性、合法性，能证明被告前期未予支付的租金及违约金情况，本院予以认定。二、第三人刘晓叶证据：1、证据一具有真实性，能证明第三人的身份情况，本院予以认定；2、证据二、三具有真实性，能证明第三人与被告法定代表人胡家宇签订了房屋租赁合同，但第三人并未代被告支付欠付的租金及违约金，且第三人和胡家宇之间履行合同的行为与本案无关，故不能达到被告的证明目的。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2011年9月24日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同书》，双方合同约定，原告将自己所有的位于安徽省合肥市滨湖新区滨湖世纪城春融苑36-商131／131上（141.62平方米）、36-商130／130上（141.61平方米）门面商铺，出租给被告作商业使用；房屋租期为6年，第一年租金按每月人民币40元／平方米计算，以后租金逐年在上年的基础上递增10%；原告同意在合同期内一次性给予被告免除6个月的装修期租金（合同签订后次日开始计算）；租金支付方式为：合同签订生效时10个工作日内，被告以转账或现金方式预付3个月租金，下次支付在免租期结束前1个月按时支付3个月，以后每3个月支付1次；被告逾期支付房租应按每日千分之一向原告支付违约金，逾期达30日经原告催缴仍未支付的，视为被告违约并承担违约责任，原告有权收回房屋；双方还就纠纷解决方式、生效时间等作出约定。合同签订后，原告当即向被告交付了房屋，被告于2011年11月5日支付了租金33988元、于2012年2月25日支付了租金33987元、于2012年9月12日向支付了租金33988元、于2013年1月8日支付了租金37386元、于2013年6月5日支付了租金74772元、于2014年5月21日支付了租金41125元、于2014年6月17日支付了租金41125元、于2014年10月9日支付了租金20000元。后因被告未及时支付房租，原告于2014年12月9日向本院起诉，要求被告支付2014年拖欠的租金及违约金，2015年1月15日，本院判决支持原告诉请。现因被告继续拖欠原告租金，致原告再次诉讼来院，请求判如所请。
另查明，2014年11月11日，被告法定代表人胡家宇与刘晓叶签订了房屋租赁合同书1份，将包括涉案商铺在内的四间商铺出租给刘晓叶使用。
再查明，被告在本案中应支付原告房屋租金及违约金如下：根据双方合同约定原告出租房屋面积为283.23平方米，第一年租金为每月40元／平方米，租金逐年在上年基础上递增10%，被告应在2014年11月25日前支付原告2015年4月25日至2015年7月24日的3个月房租，因从合同约定看该段时间的房租应为45237.5元（283.23平方米×40元／平方米／月×1.1×1.1×1.1×3个月）及逾期违约金（自2014年11月25日起以45237.5元为基数，按每日1‰计算至被告实际付款之日止）；被告应在2015年2月25日前支付原告2015年7月25日至2015年10月24日的3个月房租，因从合同约定看该段时间的房租应为45237.5元（283.23平方米×40元／平方米／月×1.1×1.1×1.1×3个月）及逾期违约金（自2015年2月25日起以45237.5元为基数，按每日1‰计算至被告实际付款之日止）。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间成立房屋租赁合同关系，双方应按照约定履行各自的义务。原告已按照合同约定将房屋交付被告使用，被告应及时支付原告房屋租金，截止2015年10月19日，被告仍未支付自2015年4月25日至2015年10月24日期间的房屋租金，故原告诉请被告支付该段时间的房屋租金，本院予以支持，具体数额本院按照合同约定核算为90475元。被告未按照合同约定支付原告房屋租金，应按照合同第五条约定按每日千分之一向原告支付违约金。原告多次并一直拖欠支付原告租金，经原告多次催要并经法院判决后仍拖欠原告租金，按照合同第五条约定，原告有权收回房屋，故原告要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，本院予以支持，结合原告诉请第二项租金期限及便于计算租金及违约金，解除时间本院酌定为2015年10月24日。合同解除后，被告应将房屋返还原告，但原告并未举证证明该房屋交付时的具体情况，故其要求被告立即恢复房屋原状本院不予支持。原告要求被告支付解除合同违约金167200元，但根据合同第十二条约定，被告违约应按当时未支付年限租金总额的40%支付违约金，经本院核算，被告自合同生效之日起至本案起诉之日共计差欠原告房屋租金总额为234975元［（2015）包民一初字第00009号民事判决书确定的未支付房屋租金144500元＋90475元］，故被告应支付解除合同违约金93990元（234975元×40%）。第三人辩称不应解除本案原、被告之间的合同关系，但第三人并未代被告向原告支付欠付的租金及违约金，故其辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自2015年10月24日起解除原告韩德君与被告安徽创赢投资有限公司于2011年9月24日签订的《房屋租赁合同书》，被告安徽创赢投资有限公司于合同解除时立即返还原告韩德君所有的位于安徽省合肥市滨湖新区滨湖世纪城春融苑36-商131／131上、36-商130／130上房屋；
二、被告安徽创赢投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告韩德君自2015年4月25日至2015年7月24日房屋租金45237.5元及逾期违约金（自2014年11月25日起以45237.5元为基数，按照每日1‰计算至本判决确定的实际付款日止）；
三、被告安徽创赢投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告韩德君自2015年7月25日至2015年10月24日的房屋租金45237.5元及逾期违约金（自2015年2月25日起以45237.5元为基数，按照每日1‰计算至本判决确定的实际付款日止）；
四、被告安徽创赢投资有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告韩德君解除合同违约金93990元；
五、驳回原告韩德君其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5266元，减半收取2633元，由被告安徽创赢投资有限公司负担1885元，原告韩德君负担748元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 周文生
二〇一五年十月十九日
书 记 员 李菲菲
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。