江西省宜黄县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1026民初197号原告：江西鼎鸿物业管理服务有限公司,地址江西省环城西路西湖市场对面。法定代表人：付宇华，系公司负责人。委托诉讼代理人：黄良才，宜黄县城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：甘学亮，系公司业务经理。被告：吴敏，男，1983年6月6日出生，汉族，住宜黄县。原告江西鼎鸿物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告吴敏（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄良才、甘学亮，被告在简易程序开庭时到庭参加诉讼。转为普通程序时原告的委托诉讼代理人黄良才、甘学亮到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤后拒不到庭，且未提出正当理由。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、要求判令解除合同；2、判令被告给付的履约保证金9,000元不予退还；3、从2016年9月26日起至2017年3月26日给付租金27,131元；4、给付违约金9,000元；5、给付逾期交租的定应付5‰的违约金共计24,418元；6、增加诉讼请求为：2017年3月27日起至2017年8月27日共五个月的房租费用22,609元，违约金16,956元。7、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月21日签订《租赁合同》，被告租赁原告的商铺，经商营业，合同约定被告每半年缴纳一次租金，年租金18,088元，物业管理费年交21，705元，场地租赁费年交18,088元。原、被告还签订了《补充协议》约定交纳各项租金，物业管理费的具体金额，交纳时间被告只交了约定的第一年第二期租金后，违约未交纳约定的租金，关门走人，合同不履行。原告已发函催促履行合同，被告不予理睬。现要求准予原告的诉讼请求。另因案件依法延期，为此，追加上列诉讼请求。被告辩称，我开始租房子的时候，还没有装修之前店面会漏水，原告说会给我补漏。然后原告叫了一个人简单的给我查看了下，等我开始装修后营业不到一个月，上面的店面也开始营业漏水到我店里，导致我楼顶损坏，造成了损失。租赁合同是事实。而且在装修的时候上面楼顶将楼下的车子砸掉了。对于我不交租金是因为漏水的原因导致我无法营业，我只开了一个月的店，发生漏水这事情，然后我就没有开店了。因为漏水我就不交租金。根据双方当事人在庭审中举证、质证意见，可以认定以下案件事实：原、被告于2015年10月21日签订《租赁合同书》，双方约定：第一条：合同期限1、自本合同生效之日起，甲方同意将本合同项下之的商铺与乙方合作使用。合作期限5年，自2015年10月26日起至2020年10月25日止。2、甲方同意2015年10月26日起至2016年3月25日为乙方装修期，此装修期免收乙方经营管理费。第三条：合作费用租金及其他（注：其中物业管理占40%、场地租赁占30%、租金占30%）。1、乙方向甲方交纳租金：10元／㎡／月，全年总计人民币18，088元。（具体支付方式见附件）；2、乙方向甲方交纳的经营管理费：12元／㎡／月，全年总计人民币21，705元。（具体支付方式见附件）。3、乙方向甲方交纳的场地租赁费：10元／㎡／月，全年总计人民币18，088元。（具体支付方式见附件）。第四条：付款方式1、乙方拖欠本合同约定的应付款项，每逾期1天，应按逾期付款额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过三天的，甲方有权单方终止本合同，乙方已交纳的履约保证金不予退还。2、乙方付款之日以甲方收到乙方支付的款项之日为准。第五条：履约保证金乙方同意：自本合同签署当日，乙方向甲方交纳9，000元人民币作为履约保证金。1、履约保证金用以保证乙方履行本合同项下义务，乙方不得将履约保证金用以冲抵任何应付费用。2、若乙方违反本合同约定，造成甲方损失或甲方为乙方垫付了任何费用，甲方应从履约保证金中直接扣除。甲方在履约保证金中扣除了前述费用后应通知乙方补足。乙方必须在甲方发出通告后五天内补足差额。3、甲方应在本合同期限届满，一个月内，乙方已经履行了本合同项下的所有义务且无任何财务纠纷之情况下，将履约保证金全额无息的退回给乙方。《补充协议》中对缴租明细具体如下：4、第一年第一期为免租，从2015年10月26日至2016年3月25日。第一年第二期租金：30元／㎡／月，从2016年1月26日至2016年7月26日，租金共计27，131元……5、乙方每期缴纳租金需提前两个月按时缴纳。合同签订后，被告交纳了保证金9，000元，交纳了2016年1月26日起至2016年7月26日的半年租金27，131元。后因承租房漏水后未给付租金。被告营业期间，原告听被告说出租房出现了漏水现象，就叫人进行了维修。现经鉴定：1、9－10号店铺房屋基础及主体结构未发现异常，未见新的漏水痕迹；2、店铺入口门厅吊项处发现水渍印迹，经现场勘查现上部走廊位置已经用SBS防水处理，未发现新的漏水现象；3、华新足道的下水管原渗水，现已经改道，9－10号店铺吊顶上的楼面未见渗水情况。根据双方当事人的举证、质证意见，本案当事人的争议焦点如下：一、原、被告于2015年10月21日签订《租赁合同书》是否可予以解除的问题。《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的当事人可以解除合同。本案中，双方在《租赁合同书》第四条中约定：付款方式1、乙方拖欠本合同约定的应付款项，每逾期1天，应按逾期付款额的千分之五向甲方支付违约金，逾期超过三天的，甲方有权单方终止本合同。现被告逾期给付租金已超过给付期近一年时间，已达到解除合同的情形，为此，对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。二、因原告的出租房屋漏水，被告具有抗辩力的大小问题。《合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原告在得知出租房屋出现漏水现象后，立即对漏水部位进行了维修，其已履行了维修义务，但原告认为其维修过程中只花费1个小时左右的时间不符合常理，本院以扣除一个月的维修时间弥补被告因维修造成的营业损失较为妥当。本应从2016年9月26日起至2017年8月26日的租金27，131元，减一个月的租金4，521.8元，从2016年9月26日起至2017年8月26日的租金为27，131元—4，521.8元＝22，609.2元，其违约金为22，609.2元×5‰×300天（330天中减30天）＝25，435.35元；被告不能因出租房屋出现漏水的现象而不能具有对抗拒不交纳所有租赁费用的抗辩力，其拒不交纳租赁费用已构成了违约。三、履约保证金9，000元是否退还的行为的问题。因原告未提供其损失及垫付费用，为此，此履约保证金可不予退还，但可用于抵扣被告的租金或违约金。四、鉴定费用2，000元，因原来原告的店面存在漏水现象，为此鉴定费由原告负担2，000元，此2，000元鉴定费可用于抵扣被告的租金或违约金。综上所述，因被告违约，原告得要求解除合同的权利，为此，对于原、被告于2015年10月21日签订《租赁合同书》予以解除。因被告违约未交纳租赁费，应按约支付租赁费用逾期违约金。据此，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江西鼎鸿物业管理服务有限公司与被告吴敏订立的《租赁合同书》于本判决生效之日起解除；二、被告吴敏于本判决生效之日起三日内支付从2016年9月26日起至2017年8月26日的租金49，740元；三、被告吴敏于本判决生效之日起三日内支付从2016年9月26日起至2017年8月26日的违约金25，435.35元（22，609.2元×5‰×300天＝25，435.35元）；四、驳回原告江西鼎鸿物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2，482.28元，鉴定费2，000元，由原告江西鼎鸿物业管理服务有限公司负担2，802.9元，被告吴敏负担1，679.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  邹文胜人民陪审员  伊保金人民陪审员  ＸＸ珍二〇一七年十月十一日书 记 员  吴惠琴