德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旌民初字第4080号
原告四川葆力物业发展有限公司。
法定代表人胥执洪。
委托代理人苟建军。
委托代理人王雪梅。
被告邱超。
委托代理人王邦华，四川环峰律师事务所律师。
委托代理人黄磊，四川环峰律师事务所律师。
原告四川葆力物业发展有限公司（以下简称葆力物业公司）与被告邱超物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由代理审判员杨永胜适用简易程序独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告葆力物业公司的委托代理人苟建军、王雪梅，被告邱超及其委托代理人王邦华、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葆利物业公司诉称：原告依据《［枕水小镇·二期］前期物业服务合同》为枕水小镇业主提供物业服务，被告邱超的物业使用面积为129.71㎡，按照合同约定每月物业管理服务费0.78元／㎡。原告于2007年3月16日与开发商德阳新力葆房地产有限公司签订《［枕水小镇·二期］前期物业服务合同》，约定在业委会成立前由其管理及合同生效等内容。被告作为枕水小镇3-3-2-2号房屋的业主，享受原告提供的物业服务，应支付相应的物业管理费用。物业服务协议履行过程中，原告一直积极履行物业服务义务，但被告自2012年1月起欠缴至今（截止2015年9月）的物业管理费4554元，2012年1月至2015年9月垃圾清运费360元，共计4914元，为此原告多次向被告发出《缴费通知书》，告知其限期缴费，未有效果。截止目前，被告仍未向原告支付上述费用，按照《［枕水小镇·二期］前期物业服务合同》第六条及第二十六条的约定，应按每日千分之三标准承担违约金9426.8元。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及《2009年最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干意见问题的解释》的相关规定及物业服务协议的约定，为保护原告的合法权益，督促被告尽快履行缴费义务，特诉至法院，请求判令：1.被告支付未缴物业管理费4554元，垃圾清运费360元，以及违约金9426.8元，共计14340.8元；2.被告承担本案案件受理费及其他全部诉讼费用。
被告邱超辩称：答辩人不缴纳物业费是基于对原告未履行物业公司职责的抗辩，原告所购房屋在收房时，天然气只接到门口，无法实现购房合同目的，此系原告未尽物业查验之责所致，且原告部分诉请已过诉讼时效，不应支持；另原告主张的违约金过高，应依法予以酌减。
经审理查明：被告邱超系德阳市河东区太湖路南侧枕水小镇·二期小区3幢3-2-2号高层住宅（建筑面积130.33㎡）业主，该小区前期物业服务由房地产开发单位委托原告葆力物业公司管理。根据订立的前期物业服务协议，原告负责小区内共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等，居民业主从交房之日起以“包干制”方式按其拥有建筑面积0.78／㎡／月的标准，于房屋交付时向原告预交三月的物业服务费用，并于每月15日前向原告交付完当期的物业服务费用，在下月的首日或以后交纳的视为逾期交付，每逾期一日，应按欠费总额的3‰交纳滞纳金。
另查明，从2012年1月至2015年9月期间，被告未向原告缴纳物业管理费，亦未向原告缴纳垃圾清运费。
以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及备案表、前期物业服务合同等证据予以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。另根据《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中，应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，枕水小镇·二期小区的房产开发单位与原告订立的前期物业管理服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告和小区业主具有约束力。被告作为小区业主，应当按照合同约定履行按时交纳物业费的义务。关于被告辩称原告在进行物业服务的过程中，存在未按照合同约定履行相应物业服务及管理义务，致使小区门禁、公共区域照明等长期处于废置状态的问题导致拒绝交纳物业管理费。本院认为，被告作为小区业主，维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。另对于被告关于收房时天然气管道仅接到房门口导致不能达到合同的抗辩，本院认为，此系被告与房地产开发商间的问题，不能以此作为不缴纳物业管理费的理由。因此，被告关于原告未按约定提供物业服务遂拒交物业费的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
关于被告抗辩原告诉请中部分费用已超过两年诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告提供物业服务费催缴通知单及物业费缴费通知，但未证明上述材料已向被告送达即向被告主张权利，按照《前期物业服务合同》之约定，原告应于每月15日前向原告交付完当期的物业服务费用，在下月的首日或以后交纳的视为逾期交付，根据原告所提交的短信记录及被告的质证意见，本院确认原告主张权利的时间为2015年5月，则原告所主张的2012年1月至2013年4月期间的物业管理费及垃圾清运费已超过两年诉讼时效，本院不予支持。因此，对原告物业服务费和垃圾清运费的诉请，本院支持29个月（2013年5月至2015年9月），即3180元［（130.33㎡×0.78元／月·平方米＋8元）×29个月］。
关于原告主张的违约金问题。虽合同约定名为“滞纳金”，但原、被告双方系平等民事主体，故根据合同约定及原告陈述，实为违约金性质，应适用违约金的相关法律法规予以认定。被告未按约定支付物业服务费构成违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，被告应于每月15日前向原告交付完当期的物业服务费用，在下月的首日或以后交纳的视为逾期交付，每逾期一日，应按欠费总额的3‰交纳滞纳金。庭审中被告抗辩合同约定及原告主张违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，违约金具有“赔偿”和“惩罚”的双重性质。依据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告未提供证据证明被告迟延支付物业服务费造成的实际损失，故本院以迟延履行期间的资金利息（参照中国人民银行同期贷款利率）确定其损失较为适宜，即约170元。而合同约定的违约金及原告主张的违约金明显过分高于该损失，故被告请求法院减少违约金的主张成立，本院予以支持。因此，对原告诉请的违约金，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照其损失，酌情支持170元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告邱超于本判决生效之日起十日内向原告四川葆力物业发展有限公司支付物业服务费及垃圾清运费共计3180元；
二、被告邱超于本判决生效之日起十日内向原告四川葆力物业发展有限公司支付违约金170元；
三、驳回原告四川葆力物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费80元，由原告四川葆力物业发展有限公司负担60元，由被告邱超负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 杨永胜
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘雪薇