重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0120民初75号
原告：江安禄，男，生于1955年3月19日，汉族，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：张田春，重庆鼎之律师事务所律师。
被告:陈某，女，生于1982年11月16日，汉族，住重庆市璧山区。
被告：张某，男，生于2009年5月22日，汉族，住重庆市璧山区。
法定代理人：陈某，女，生于1982年11月16日，汉族，住重庆市璧山区，系被告张某之母。
被告：江朝禄，男，生于1969年6月2日，汉族，住重庆市璧山区。
三被告共同委托诉讼代理人：贺德威，重庆康通律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：彭祖贵，重庆康通律师事务所律师。
原告江安禄与被告陈某、张某、江朝禄案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月4日受理后，依法由审判员弋柯担任审判长，并与人民陪审员林静、徐佳林共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江安禄及其委托诉讼代理人张田春、被告陈某、被告张某的法定代理人陈某、被告江朝禄及三被告共同委托诉讼代理人贺德威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江安禄向本院提出诉讼请求称：1、请求法院准许继续查封璧山县x街道x路X号X幢XX号房屋（价值50万元）；2、本案全部诉讼费用由各被告承担。事实与理由：原告与江朝禄民间借贷纠纷一案，原告申请查封了江朝禄位于璧山县x街道x路X号X幢XX号（以下简称“执行标的”）等4套房屋。陈某、张某提出执行异议，重庆市璧山区人民法院作出了（2016）渝0120执异104号执行裁定书（以下简称“执行异议裁定”），认为异议成立，裁定中止对执行标的的执行。原告认为执行异议裁定缺乏事实与法律依据。一、江朝禄向陈某转让执行标的的行为无效。根据档案查询结果显示，截止2016年7月25日（即执行标的被查封之日），执行标的仍抵押给重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行。《中华人民共和国担保法》第49条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，陈某、张某提出异议后，江朝禄并未举证证明其已通知重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行转让执行标的，因此，江朝禄向陈某转让执行标的的行为无效。二、即使江朝禄向陈某转让执行标的的行为有效，陈某、张某在2016年7月25日（即执行标的被查封之日）前也未合法占有执行标的。陈某、张某提出异议后，并未举证证明在2016年7月25日前已实际合法占有执行标的，各被告也未举证证明执行标的已出租给他人使用且已就房屋租金收取人变更问题进行了约定，重庆市璧山区人民法院仅以各被告的陈述认定“视为完成交付”，严重侵害了原告的合法权益。此外，即使认定“视为完成交付”也不等同于“已合法占有”。综上所述，江朝禄向陈某转让执行标的的行为无效，即使转让行为有效，陈某、张某在2016年7月25日前也未合法占有执行标的，因此，陈某、张某并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，执行异议裁定“中止对执行标的的执行”缺乏事实与法律依据，故原告根据民事诉讼法等相关法律规定起诉至本院，请求判令前述诉讼请求。
被告陈某、张某辩称：江朝禄与陈某、张某之间的房屋买卖合同纠纷一案已经由重庆市璧山区人民法院作出（2016）渝0120民初4980号民事判决书，该判决书确认房屋买卖合同合法有效，且该判决书对房屋买卖双方履行房屋买没合同的基本事实予以了确认，还确认合同双方签订、履行合同在重庆市璧山区人民法院作出（2016）渝0120执保156号执行裁定书查封涉案房屋之前，原告认为陈某、张某没有实际控制该房屋以及银行未解除该房屋的抵押是不符合事实的，其理由没有法律依据，应予驳回。另外，在陈某买房前当年的6月份，江朝禄与租户达成了协议收取了一年的租金，因此陈某在7月份买房后，也就无法向租户再收取租金了。
被告江朝禄辩称：江朝禄与陈某、张某之间的房屋买卖合同纠纷一案已经由重庆市璧山区人民法院作出（2016）渝0120民初4980号民事判决书，该判决书确认房屋买卖合同合法有效，且该判决书对房屋买卖双方履行房屋买没合同的基本事实予以了确认，还确认合同双方签订、履行合同在重庆市璧山区人民法院作出（2016）渝0120执保156号执行裁定书查封涉案房屋之前，原告认为陈某、张某没有实际控制该房屋以及银行未解除该房屋的抵押是不符合事实的，其理由没有法律依据，应予驳回。
本案经审理查明以下事实：
一、212房地证2013字第XXXXX号房地产权证书载明的权利人系江朝禄，座落于璧山县x街道x路X号X幢XX号，建筑面积96.21㎡。2016年1月19日，江朝禄向重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行金剑分理处（以下简称农商行金剑分理处）贷款98万元，江朝禄将其名下的璧山县x街道x路X号X幢XX号的房屋一套作为该笔贷款提供抵押担保，并在重庆市璧山区国土资源和房屋管理局（以下简称璧山区国土房管局）办理了抵押登记。
2016年7月25日上午9时许，陈某、江朝禄及房屋中介工作人员何传会共同来到农商行金剑分理处，由陈某于9时36分将购房款100万元转入江朝禄在农商行金剑分理处的银行账户中，江朝禄便用该款于9时38分偿还了农商行金剑分理处的贷款本金及利息986039.25元。农商行金剑分理处于当日上午将抵押房产的房地产权证书原件以及办理解除抵押登记所需的全部材料（包括重庆市土地房屋抵押登记申请书、不动产登记证明、解除抵押证明书等）交给了江朝禄，让江朝禄等人自行到房管局办理解除抵押登记手续。
二、2016年7月25日上午，在归还银行贷款，取得房地产权证书原件后，陈某、江朝禄及房屋中介人员何传会等人来到璧山区人民政府行政办事大厅地方税务局办事窗口，办理了涉案房屋的房屋买卖交易税金的完税手续，因该房屋的实际交易价格105万元低于璧山区地方税务局的实时评估价格1241760元，故璧山区地方税务局仍然按照评估价格1241760元征收相关税款共计158950.28元。
被告陈某提交的签订时间为2016年7月25日，买方为张某、卖方为江朝禄的《重庆市房屋买卖合同》中，载明：房屋成交价格为125万元；该房屋未设定抵押权；卖方未将该房屋出租；过户之日支付全部房款125万元等。陈某、江朝禄均认为2016年7月25日的《重庆市房屋买卖合同》是为完税才签订的,其中的合同价款125万元并不是双方真实意思表示，房屋价款实际还是105万元。
三、2016年7月25日下午，陈某、江朝禄及房屋中介人员何传会、陈赟等人来到璧山区国土房管局交易大厅办理案涉房屋的解除抵押及产权过户手续，他们当场将办理解除抵押及产权过户手续所需的材料提交给璧山区国土房管局交易大厅办事窗口工作人员周红，陈某、江朝禄并当着周红之面签了璧山区国土房管局的格式买卖合同，周红在审核材料时告知买卖双方先要进行预审，并将房地产权证书交给中介人员陈赟去办理预审。陈赟在办理预审过程中，有人抢夺房地产权证书，因此引发纠纷，璧山区国土房管局将相关材料全部退还给中介人员，陈某、江朝禄并未成功办理涉案房屋的解除抵押及产权过户手续。
2016年7月25日17时29分，重庆市璧山区人民法院依据其作出且已生效的（2016）渝0120执保156号民事裁定书将对本案争议房屋江安禄所有的璧山县璧泉街道脂山路1号5幢73号房屋等财产予以查封。
四、原告张某、陈某与被告江朝禄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理。经审理，本院于2016年9月27日作出（2016）渝0120民初4980号民事判决书判决如下：“一、原告陈某与被告江朝禄于2016年7月24日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告张某、陈某的其他诉讼请求。”该民事判决书已经发生法律效力，该民事判决书载明：“本院经审理认定事实如下：原告陈某系原告张某的母亲。2016年7月24日，被告江朝禄作为卖方，原告陈某作为买方，重庆合众房屋买卖中介有限公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定以下内容，房屋座落于璧山县x街道x路X号X幢XX号，建筑面积96.21㎡，房地产权号212房地证2013字第XXXXX号。甲乙双方协商后的实际成交价格为壹佰零伍万元，小写105万元，该房屋产权变更时发生的相关费用由买方承担，税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准。付款约定，一次性付款，1、甲、乙双方约定在2016年7月24日乙方交购房定金人民币伍万元（小写50000元）给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售给第三方。2、甲、乙双方约定，乙方在2016年7月25日付房款壹佰万元（小写100万元）给甲方。3、甲乙双方约定在2016年7月25日办理产权过户手续。约定其他事宜：1、甲乙双方积极配合中介方办理给物业的银行还贷、取证、解押、完税、过户等相关手续，否则视为违约。2、乙方知晓甲方产权属银行抵押状态中，乙方自愿同意将该房屋成交房款壹佰万先支付给甲方用于还农村商业银行贷款，与丙方无关。3、该成交总房价款包括物业内现有的水电户头和大修基金，4、甲乙双方收取的租金（2016年6月2号至2017年6月2号）不予退还。本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份两页，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。被告江朝禄在合同尾部甲方签章处签名并捺印，原告陈某在乙方签章处签名并捺印，重庆合众房屋中介有限公司在丙方签章处盖章，签约日期为2016年7月24日。
212房地证2013字第XXXXX号房地产权证书载明的权利人系被告江朝禄，座落于璧山县x街道x路X号X幢XX号，建筑面积96.21㎡。原、被告房屋买卖合同签订后，原告于7月24日向被告付房款5万元，原告并支付中介费1.4万元，于7月25日向被告付房款100万元；原告向税务机关缴纳原、被告双方应缴税金共计158950.28元。原、被告双方对付款、纳税情况予以确认。
2016年7月25日，重庆市璧山区人民法院作出（2016）渝0120执保156号民事裁定书，裁定对本案争议房屋江安禄所有的璧山县璧泉街道脂山路1号5幢73号房屋等财产予以查封，查封期间，可以使用，但不得进行买卖、转让、过户、设置抵押等，否则，承担法律责任。该房屋至今处于查封状态，原告购买的该房屋未能办理过户登记。”
该民事判决书查明的前述事实，本院予以确认。
五、本院在执行申请人江安禄与江朝禄民间借贷纠纷一案中，案外人张某、陈某就本院查封江朝禄名下房产提出书面异议，本院依法予以审查后于2016年12月15日作出（2016）渝0120执异104号执行裁定书裁定如下：“中止本院于2016年7月25日作出的（2016）渝0120执保156号执行裁定书，'将江朝禄所有的位于璧山县x街道x路X号X幢XX号（产权证号：212房地证2013字第XXXXX号）予以查封三年'的执行。”该执行裁定书已经发生法律效力，该执行裁定书载明：“本院查明，应江安禄申请，本院于2016年7月25日作出（2016）渝0120执保156号执行裁定书，将江朝禄所有的位于璧山县x街道x路X号X幢XX号（产权证号：212房地证2013字第XXXXX号）等4套房屋予以查封。重庆市璧山区人民法院于2016年9月27日作出的（2016）渝0120民初4980号民事判决书认定陈某、与江朝禄签订的房屋买卖合同合法有效，且已支付相应购房款并缴纳了税金，且该判决书已生效。该房屋贷款已全部还清，抵押已解除，目前该房屋状况是出租给他人使用。以上事实有民事判决书、银行付款回单、贷款收回凭证等证据予以佐证”。
该执行裁定书查明的事实，除案涉房屋抵押已解除外，其余事实本院予以确认。案涉房屋的抵押至今未解除。
原告江安禄对本院作出（2016）渝0120执异104号执行裁定书的不服，故提起案外人执行异议之诉，请求判令前述诉讼请求。
六、陈某提交了甲方为陈某、乙方为张美援的《租赁转让合同》，合同甲方落款处有陈某的签名并捺印，乙方落款处有张美援的签名并捺印，合同载明的签订日期为2016年6月2日。该合同约定：甲方出租门市，位于璧山区x街道x路X号X幢XX号，建筑面积96.21平方米，合同签订起，租给乙方经营使用；乙方租用甲方的门市，租期为5年，双方协商定于2016年6月2日至2021年6月2日止。到期在同等条件下，乙方有优先租用；甲、乙双方协定该门市第一年租金为人民币66000元等。
在庭审中，陈某陈述：前述《租赁转让合同》实际签订的日期是在签订购房合同前几天，大概是在2016年7月20日左右，当时主要考虑江朝禄与原租户的合同是从6月2日开始的，我担心如果不倒签日期回去，会存在一个月的租金不好收取的情况，当时我付全款买这个房子，还要为卖家偿还贷款、解除抵押，没有安全保障，还是中介帮我想出通过这样的方式能够规避一定的风险。
在庭审中，江朝禄陈述：对《租赁转让合同》的真实性没有异议，确实是这样的，买方要帮我还贷款，房产证又没拿到手，确实没有保障，所以我才同意他们先签订转租合同。
七、本院向张美援所作询问笔录载明，张美援陈述：我与陈某于2016年7月20日左右签订《租赁转让合同》，租赁位于璧山区x街道x路X号X幢XX号，建筑面积96.21平方米。我是在前一个租户钟永顺手里接手的这个店，钟永顺曾在这里卖油漆。我在签订转租合同后，因钟永顺还有油漆没有搬走，所以我是2016年8月初才搬进来开始装修，去年的租金直到2017年6月2日，我是交给钟永顺的，由钟永顺去跟他们结算的。
八、在庭审中，江朝禄陈述：涉案房屋从2016年6月2日至2017年6月2日的租金确实是我收取的，是原租户钟永顺交给我的，因为我与陈某在洽商房屋买卖合同的过程中明确告知了她，从2016年6月2日至2017年6月2日的租金我已经收了，如果租金我要支付给陈某，房款必然增加，当然就不止105万了，所以大家最后商量决定租金我就不支付给陈某了。房款为105万，实际上房款中就已经包含了租金，进行了抵扣。
陈某认为江朝禄所作前述陈述确实是事实。
本院对房屋中介人员何传会所作询问笔录中，何传会陈述：江朝禄与陈某最后确定的价格是105万元，这个价格较市场价格略低，主要考虑两方面原因，一方面因为买方是全款购房，另一方面是江朝禄在2016年6月收取了租户一年的租金，双方商定江朝禄不将租金支付给陈某，直接在房款总价里予以抵扣了部分。
以上事实，有原告江安禄及其委托诉讼代理人张田春、被告陈某、被告江朝禄、三被告共同委托诉讼代理人贺德威的当庭陈述、原告在重庆市璧山区国土资源和房屋管理局查询的涉案房屋的档案查询结果、户室详细情况、重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120民初4980号民事判决书、重庆市璧山区人民法院（2016）渝0120执异104号执行裁定书、《房屋买卖合同》、税收完税证明3张、重庆市增值税普通发票（购买方记账凭证）1张、重庆市增值税普通发票（销售方记账凭证）1张、重庆农村商业银行客户付款回单3张、银行卡客户交易查询/打印单1张、重庆市房地产权证（212房地证2013字第XXXXX号）、重庆市土地房屋抵押登记申请书、不动产登记证明、不动产登记申请书、存量房交易结算资金自行划转申明、询问记录-
买卖变卖相关类、张某的出生医学证明复印件、陈某与张某户口页复印件、陈某的身份证复印件、陈某与张睿离婚协议书及离婚证复印件、江朝禄的身份证复印件、《重庆市房屋买卖合同》、重庆市增值税普通发票（第三联）、税收完税证明（征收机关留存）、解除抵押证明书、本院对重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行金剑分理处信贷客服经理王德明所作的询问笔录、贷款收回凭证复印件（加盖重庆农村商业银行股份有限公司璧山支行金剑分理处业务公章鲜章）、本院对重庆市璧山区国土房管局工作人员周红所作询问笔录及周红的驾驶证复印件、本院对房屋中介工作人员何传会、陈赟所作询问笔录及何传会与陈赟的身份证复印件、《房屋转租合同》、本院依法调取的（2016）渝0120民初4980号案相关材料19页、重庆市璧山区地方税务局璧城第一税务所出具的房屋交易价格确认说明、本院对张美援所作询问笔录及张美援的身份证复印件等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
依据前述规定，结合本案案情，本案的争议焦点在于：一、江朝禄向陈某转让执行标的即案涉不动产的行为是否有效；二、如果转让行为有效，陈某、张某在2016年7月25日（即执行标的被查封之日）前是否已经合法占有执行标的即案涉不动产。
第一，对于第一个争议焦点，人民法院查封案涉不动产在2016年7月25日。本院于2016年9月27日作出的（2016）渝0120民初4980号民事判决书判决陈某与江朝禄于2016年7月24日签订的房屋买卖合同合法有效，该判决已经发生法律效力。江安禄虽然对该民事判决书不予认可，但是其提交的证据也不足以推翻该判决。本院认定陈某与江朝禄在人民法院查封该不动产之前签订的《房屋买卖合同》合法有效，江朝禄向陈某、张某转让执行标的即案涉不动产的行为有效。
第二，对于第二个争议焦点，本院认为，陈某、张某在2016年7月25日（即执行标的被查封之日）前已经合法占有执行标的即案涉不动产，理由如下：一、案涉不动产系商业性质，在江朝禄将案涉不动产转让给陈海、张某之前，一直处于出租状态，因此不能以陈某、张某入住该不动产作为判断其是否实际合法占有该不动产的唯一依据。二、房屋买卖合同双方在《房屋买卖合同》中已就房屋租金收取人变更问题进行了约定。三、根据本院对该不动产承租人张美援所作的询问笔录，可以认定在2016年7月25日前，张美援已经知晓该不动产的转让及租金收取人变更事宜。四、该不动产承租人张美援与陈某在2016年7月20日左右签订《租赁转让合同》，约定张美援从2016年6月2日至2021年6月2日止租用该不动产等。江安禄虽然主张该合同系虚假合同，但并未举示证据予以证明，本院不予采信。五、江安禄主张，该不动产从2016年6月2日至2017年6月2日的租金由江朝禄收取，说明陈某在2016年7月25日前并未实际占有该不动产。本院认为，江安禄的该主张不能成立。《房屋买卖合同》约定江朝禄已经收取的租金（2016年6月2号至2017年6月2号）不予退还，从表面上看，陈某未收取房屋买卖合同签订后的租金（2016年7月25日至2017年6月2日），但实际上是陈某将收取租金（2016年7月25日至2017年6月2日）的权利进行了处置和让渡，并不能简单的认为陈某不享有对案涉不动产使用和收益的权利，陈某与承租人张美援签订的《房屋转租合同》以及张美援的陈述，也能够证明此点。并且江朝禄与陈某均陈述，因双方于2016年7月25日签订房屋买卖合同前，江朝禄已经收取了从2016年6月2日至2017年6月2日的租金，因此，双方约定江朝禄不退还房屋买卖合同签订后本应由陈某收取的租金，而直接在双方的成交价款中将该部分款予以抵扣。本院认为，江朝禄与陈某的前述陈述，房屋中介也予以证实，且与《房屋买卖合同》、《房屋转租合》能够相互印证，符合常理和交易习惯，本院予以采信。综上，陈某、张某虽然形式上并未“占有”案涉不动产，但是陈某、张某已经通过与江朝禄约定变更房屋租金收取人，将房屋转让及变更租金收取人告知承租人张美援，并与承租人张美援签订《租赁转让合同》，行使了对案涉不动产使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的所有权占有为基础的。陈某、张某支付了全部价款购买了案涉房屋，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能够体现其对案涉房屋的合法占用和支配的债的先履行行为。
第三，陈某、张某在案涉不动产被查封前已经支付了全部价款及税款，在买卖双方及房屋中介至不动产产权登记机关办理产权过户过程中，非因陈某、张某的自身原因未成功办理产权过户登记手续。
第四、江安禄主张江朝禄与陈某恶意串通，但并未举示充分证据予以证明，本院不予采信。在案涉不动产的转让、过户过程中，陈某、张某无过错。
综上所述，陈某、张某在案涉不动产被查封前，已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，并已支付全部价款，且非因陈某、张某自身原因未办理过户登记。在案涉不动产的转让、过户过程中，陈某、张某无过错，其权利能够排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告江安禄的全部诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告江安禄承担（原告江安禄已交纳4400元；余款4400元，限原告江安禄在本判决生效后七日内向本院交纳，否则，本院将予以强制执行）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。
审 判 长 弋 柯
人民陪审员 林 静
人民陪审员 徐佳林
二〇一七年九月六日
书 记 员 肖 洒