淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第1713号
原告毛青松。
委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。
被告淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。
法定代表人葛培义，职务董事长。
委托代理人陈晨，该公司员工。
原告毛青松与被告淮安盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告毛青松及其委托代理人赵燕，被告盛和公司的委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛青松诉称：原、被告于2012年7月31日签订《商品房买卖合同》，约定：被告盛和公司应当在2013年7月31日前将验收合格的房屋交付给原告方，并应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。但被告盛和公司至今未将相关资料提供给产权登记机关备案，致使两原告不能办理产权证书。因被告盛和公司过错导致涉案房屋无法验收和办理产权证书，现请求判令被告盛和公司：1、依据规定对淮安市盛和名都A1幢404室房屋向相关职能部门提交验收并确保验收合格；2、立即将办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告方办理房屋所有权证；3、承担不能办证期间的违约金，以购房款为基数，按同期银行贷款利率从2013年11月1日起计算至涉案房屋具备办证条件之日止；4、承担本案诉讼费。
被告盛和公司辩称：1、我公司出售的房屋质量均是合格的，有工程验收报告为证，目前除了规划局验收报告以外，我公司关于办理产权登记的资料都已齐备。至今未办理产权证的原因是建筑规划范围内尚有一小片房屋存在拆迁困难。2、原告毛青松要求变更违约金条款已经超过一年的除斥期间，且合同法规定只有约定的违约金明显低于实际损失时才可以调整违约金，但原告方需对实际损失进行举证，本案中当事人未能举证，故不应予以调整。3、相关司法解释规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才能参照人民银行贷款利息来计算违约金，而本案中原、被告明确约定了违约金的计算方法，故不应当进行调整。
经审理查明：被告盛和公司系淮安盛和名都小区开发商。2012年7月31日，原告毛青松与被告盛和公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告毛青松购买被告盛和公司开发的盛和名都A1幢404号房屋，建筑面积为84.91㎡，房价594503元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告毛青松依约定向被告盛和公司支付了全部的购房款并按规定缴纳了房屋买卖契税、住宅维修资金、房屋所有权登记费。被告盛和公司按约定将房屋交付给原告毛青松，两原告一直居住使用至今。
另查明，盛和名都A1幢楼于2013年元月30日由江苏永诚工程监理咨询有限公司（监理单位）、江苏鑫盛建设工程有限公司（施工单位）、淮安天缘岩土工程勘察有限公司（勘察单位）、淮安市建筑设计有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。
因盛和名都小区A1幢楼未能通过规划验收手续，致使不能完成验收备案手续，从而无法办理产权登记。
再查，在盛和置业与其他业主的纠纷中，除A1幢楼外的部分业主与被告盛和置业签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金为已交购房款的1%。本案所涉的房屋所在的试教区小学为淮安市清河区承德路小学，该校以招收外来务工人员子女为主，去年小学招收人数为160人，其中有试教区房屋所有权证的仅30%左右，其余均为没有房屋所有权证及外来务工人员。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋所有权登记费发票、现金完税证、购房发票、调查笔录以及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。
庭审中，原告毛青松主张被告盛和公司在房屋交付后两年多的时间内一直未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告子女因没有房屋权属证书而不能享受正常施教区政策，同时提供其小孩在杭州私立中学上学的证明，由此证明合同约定的违约金过低，要求以购房款为基数按照同期银行贷款利率标准支付违约金。被告盛和公司坚持认为应当按照购房款的0.1%支付违约金。原告毛青松主张，被告盛和公司与除A1幢楼外的其他业主均按已交购房款的1%约定逾期办证违约金。对此，被告盛和公司认可与除A1幢楼外的大部分业主按已交购房款的1%约定逾期办证违约金。
因原、被告各持诉、辩称意见，致使本案调解不成。
本院认为：本案原、被告于2012年7月31日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，亦不损害国家、集体及第三人的利益，不具备合同无效的情形，故属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
在原、被告签订的商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关登记备案。而时至目前，被告盛和公司亦未能办理产权备案手续，致原告方无法办理产权登记证书，故被告盛和公司行为构成违约，应当承担违约责任。关于双方约定的违约金是否可以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金在补偿损失的同时还具有处罚性，否则约定违约金过低，违约人的违约成本也就过低，则不利于合同的全面履行。因此，合同法规定人民法院对违约金进行干预，允许人民法院调整不合理的违约金数额，对维护公平、诚实信用原则具有重要意义。本案中，被告盛和公司在房屋交付的两年多时间内未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告毛青松不能办理房屋权属登记证书，从而不能完全享有房屋所有权，而被告盛和公司按合同约定只需按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，该违约成本明显过低，现原告毛青松要求予以增加，符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金调整的幅度。本院认为，当事人自由约定的违约金是合同自由的具体体现，应当尊重当事人意思自治为基本原则，以违约造成的损失大小同时结合违约行为的情节及严重程度为依据进行必要的调整，同时要兼顾公平及诚实信用的原则。原告主张因逾期办证致使其孩子不能享受学区房入学，导致原告支付择校费入学，损失存在扩大部分，对此仅提供私立学校证明，并不能证明是因无房屋所有权证所致，结合原告的户籍地住址××淮安市，其子女幼儿园及小学均在浙江就读的情况，结合盛和名都所在学区承德路小学招生情况，故对原告该主张本院不予采信。
本案中，被告盛和公司与除A1幢楼外的其他业主大多按已交购房款的1%约定逾期办证违约金，本着公平及诚实信用原则，对本案原、被告所约定的逾期办证违约金应当参照该小区大多数业主约定的标准，即按已付购房款的1%进行调整。同时，由于房屋所有权证是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，不能及时办理产权证，势必影响房屋所有权人对房屋权能的行使，而且本案所争议房屋的产权证历时两年多至今仍无结果，何时能办仍处于不确定状态，被告盛和公司的违约行为程度较为严重，而且随着时间的推移，违约程度亦越严重，仅仅按固定的违约比例则难以体现出违约金的处罚作用，故本院酌情确定被告盛和公司在两年内（2013年11月1日至2015年10月31日）未办理权属备案登记手续的，按已付购房款的1%支付违约金，即5945元；超过两年后按每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间进行调整计算，以进一步体现对违约行为的处罚力度，维护购房者的合法权益。（如：2015年11月1日至2017年10月31日期间的违约金，即按购房款的1.5%计算为8917.5元，如被告盛和公司在2016年10月31日办理了备案手续，则违约金为8917.5×0.5=4458.7元，以此类推。）
本案在审理过程中，被告盛和公司虽已经提供A1幢经相关单位竣工验收的相关证据，但该幢楼至今仍不具备进行产权登记备案的条件，现原告毛青松要求被告盛和公司立即办理房屋权属登记的相关资料报登记机关备案并协助原告办理房屋所有权证，条件未成就，故对该请求本院不予支持。
被告盛和公司认为原告毛青松主张变更违约金条款已经超过一年的除斥期间。本院认为，当事人请求对违约金进行调整，是基于公平和诚实信用原则，调整违约金的依据并非合同变更制度，而是直接依据《合同法》第114条规定本身，故不适用合同变更的除斥期间。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告盛和公司于本判决生效后十日内支付原告毛青松自2013年11月1日起至2015年10月31日止的违约金5945元，并从2015年11月1日起继续以594503元为基数，在1%的基础上，按每两年增加0.5%并按违约时间支付违约金至被告盛和公司将由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；
二、驳回原告毛青松的其他诉讼请求。
如被告盛和公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费426元，由被告盛和公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 黄 波
代理审判员 钟静姝
人民陪审员 曹 丽
二〇一六年六月十二日
书 记 员 纪敏捷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。