北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初67656号
原告（反诉被告）：张晓刚，男，1973年3月16日出生，中国水利电力工程公司职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李武英（张晓刚之母），女，1948年10月8日出生，退休人员，住北京市。
委托诉讼代理人：怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘泽雅，女，1989年12月5日出生，住天津市南开区。
第三人：刘文敬，男，1964年10月1日出生，住天津市南开区。
被告及第三人之共同委托诉讼代理人：贾军武，陕西佑群律师事务所律师。
原告（反诉被告）张晓刚与被告（反诉原告）刘泽雅、第三人刘文敬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张晓刚之委托诉讼代理人李武英、怀向阳，刘泽雅及刘文敬之共同委托诉讼代理人贾军武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张晓刚向本院提出诉讼请求：刘泽雅支付租金24500元并支付滞纳金（以月租金7000元为基数，按照日5%的标准，自2016年8月15日起算至2016年11月2日）和违约金16800元；赔偿损失21034元；赔偿恢复原状期间租金收益损失21000元。事实和理由：我与刘泽雅于2016年5月签订《房屋租赁合同》，将北京市朝阳区xxx房屋出租给刘泽雅，期限2016年6月15日至2016年12月31日，月租金7000元，并约定一方违约须向另一方支付年租金20%作为违约赔偿金，刘文敬代刘泽雅签订合同。2016年8月，我到涉案房屋要求刘泽雅支付拖欠的租金，发现房屋内家具损坏、地面垃圾散落、室内异味浓烈，严重损坏室内附属设施及室内空气环境，刘泽雅也拒绝支付剩余租金。随后，我找到物业管理人员进行清理，但未能消除室内异味。
刘泽雅辩称、第三人述称，从2014年2月开始，刘泽雅一直承租涉案房屋，至2016年9月。2016年8月初，因工作地点变动，刘泽雅提前2个月通知张晓刚要提前退房。2016年9月29日，张晓刚收房时要求刘泽雅支付14000元的违约金，刘泽雅说没有违约，不会支付违约金，如张晓刚继续纠缠，那房屋就不退租了，到2016年年底合同到期终止。后，双方协商一致，押金7000元不退还，水电、煤气、卫生、有线、房屋保洁和纱窗、床垫、衣架等费用及物品损耗共计3700元，由刘文敬现场支付了3700元。当天，双方做了房屋交接，我们将钥匙、门禁卡、购电卡、燃气卡等移交张晓刚，张晓刚当天收房。双方合同已于2016年9月29日协商解除，刘泽雅无需支付9月15日至12月31日租金。房屋的设施和物品损耗，是在刘泽雅正常使用情况下的损害，不存在任何功能性损坏，我无需承担赔偿责任。刘文敬是刘泽雅的代理人，非本案当事人。
刘泽雅向本院提出反诉请求：确认我与张晓刚签订的《房屋租赁合同（续约）》于2016年9月29日解除；张晓刚支付违约金16800元。事实理由：同答辩意见。
张晓刚针对反诉辩称，不同意反诉请求。双方没有达成任何解除合同的协议，合同没有解除。2016年9月29日只是说了租金的事，同时房屋太脏了，与对方交涉下，打扫一下房屋。当时刘文敬说着急出差，没有时间打扫房屋，让我找人打扫，留下了400元的保洁费，打扫完，我就关门走了。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：刘泽雅自2014年2月起租住涉案房屋。2016年5月19日，刘文敬代刘泽雅与李武英代张晓刚签订《房屋租赁合同（续约）》，约定续租期限为2016年6月15日至2016年12月31日，租金每月7000元，押金7000元；有下列情形之一的，张晓刚可终止合同并收回房屋，造成损失，由刘泽雅承担全部责任并负责赔偿全部损失：……5、房屋内脏乱差的。6、邻居或物业等对刘泽雅租用该房屋期间有投诉的。7、拖欠租金超过10天的；居住期间，刘泽雅须保持房屋整洁，退租时须将房屋内外及陈设进行全面清洁后交还张晓刚，因刘泽雅管理使用不善造成房屋及其相连设施、设备的损坏，由刘泽雅承担全部责任和维修费用，并由刘泽雅负责赔偿所有损失；任何一方违反本合同的规定，须向对方缴纳年度租金的20%作为违约金；刘泽雅逾期未交付租金的，每逾期一日，张晓刚有权按月租金的5%向刘泽雅加收滞纳金。
在合同履行过程中，因刘泽雅未支付房租，张晓刚方短信通知刘泽雅方支付，2016年9月29日双方到涉案房屋处，张晓刚称因发现房屋卫生差、有恶臭味，要求刘泽雅方清理，刘泽雅方以出差为由，让其清理，并留下了400元保洁费，其找到物业人员进行了清理。为此，张晓刚提交了证明予以佐证。刘泽雅不认可证据的真实性。刘泽雅则主张在2016年8月就通知张晓刚提前退房，后双方协商一致，张晓刚不退还押金，水电、煤气、卫生、有线、房屋保洁和纱窗、床垫、衣架等费用及物品损耗共计3700元，由刘文敬现场支付，双方做了房屋交接，双方合同已于2016年9月29日协商解除。张晓刚不予认可，主张合同并未解除，当时刘泽雅并未搬离房屋。刘泽雅主张3700元包括保洁费400元。
张晓刚提交了照片以证明房屋设施设备和家居物品损坏情况。刘泽雅认可证据的真实性，但主张沙发的磨损、水龙头漏水等情况，是正常使用租赁物的损耗。案件审理过程中，案件承办人人员及评估人员于2017年4月26日至涉案房屋处，刚进入房屋时有一股腐败的气味，打开冰箱，腐败的气味较重，并对张晓刚所指出的房屋设施设备和家居物品损坏情况进行现场勘验拍照。评估机构给出的维修或更换市场价格为12640元，包括冰箱1700元、木地板140元、厨房地砖250元、沙发坐垫更换1900元、皮餐椅1800元、面盆龙头200元、隐形纱窗300元、弹簧床垫3800元、床笠150元、实木复合门2100元、吊灯300元。张晓刚支出评估费2000元。
张晓刚主张分别于2016年9月、11月、2017年三次请冰箱专业服务人员对冰箱清理，均未能清除异味，支出430元，并提交了服务报告；维修更换衣架支出100元，并提交了收条；更换卫生间水龙头支出600元，并提交了销售单。刘泽雅称不确定证据的真实性。
张晓刚主张鉴于房屋的情况，其直到2017年5月7日才将房屋另行出租出去，并提交了合同予以佐证。刘泽雅称不确定证据的真实性，张晓刚未及时出租，其不应承担赔偿责任。
2016年5月21日，刘泽雅方支付张晓刚至2016年9月14日的租金等。张晓刚主张应在8月15日支付下期租金，但刘泽雅一直未支付，只在8月下旬支付过半个月租金3500元，刘泽雅在使用期间导致室内物品损坏、屋内肉食腐败，导致屋内恶臭，遭到投诉，存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金。张晓刚称在2016年11月15日再次去清理冰箱时，发现刘泽雅已搬离。刘泽雅主张双方在9月29日协商解除合同，刘泽雅未按照约定退还押金，应当承担违约责任。
另，张晓刚尚未退还刘泽雅押金7000元。庭审中，刘泽雅表示如需要再支付租金等，同意7000元折抵，如认定双方已协商解除合同，同意7000元算作协商一致解除合同的条件，无需再退还。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张晓刚与刘泽雅签订的《房屋租赁合同（续约）》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。关于双方2016年5月19日签订的《房屋租赁合同（续约）》解除的问题，刘泽雅主张已经于2016年9月29日协商一致解除，双方进行了房屋交接，张晓刚不予认可，主张刘泽雅并未搬离房屋，刘泽雅未就此举证证明，且此时双方合同并未到期，本院对于刘泽雅的主张难以采信。根据张晓刚的陈述，其在2016年11月15日知悉刘泽雅已搬离房屋，可以认定双方合同于2016年11月15日刘泽雅单方解除。故，对于刘泽雅主张要求确认合同已于2016年9月29日解除的请求，本院不予支持。故，刘泽雅应当支付张晓刚2016年9月15日至2016年11月15日的租金14233元。双方在合同中并未对租金的支付期限进行约定，张晓刚主张支付滞纳金，没有合同约定的依据，本院不予支持。虽房屋因食物腐败影响室内空气，证据显示业主反映涉案房屋内气味问题，并非因违反等严重行为的投诉，也非刘泽雅主观恶意所为，房屋内物品存在损坏，并非恶意破坏所为，故张晓刚以刘泽雅拖欠租金、物品损坏、屋内食物腐败影响室内空气而遭到投诉为由，主张刘泽雅支付违约金，本院不予支持。根据张晓刚提交的照片、现场查勘的情况，案涉房屋设施设备和家居物品确实有损坏的情况，但出租人出租房屋收取租金，应当对承租人使用房屋后的情况有所容忍，承租人也应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。本院参照评估意见和张晓刚支出的维修更换费用、物品的损失情况、考虑到刘泽雅的承租期限，酌情确定刘泽雅应当支付的赔偿金。根据张晓刚提交的证据及本院现场查勘的情况，房屋的室内空气情况确实对张晓刚另行出租房屋带来了一定的影响。根据刘泽雅提前单方解除合同的情况、合同的剩余租期、租赁房屋再行出租的情况、承租人的过错程度等，张晓刚主张3个月的租金损失，即21000元，本院予以支持。刘泽雅以张晓刚未退还押金为由主张违约金，但合同解除后，双方尚存在纠纷未予妥善解决，张晓刚未退还租金，不构成违约，刘泽雅主张违约金，本院不予支持。
双方均认可支付了保洁费400元，本院不持异议。张晓刚认可刘泽雅支付了租金3500元，本院不持异议。因张晓刚不认可双方协商一致解除合同，故刘泽雅支付的押金7000元，在本案中一并折抵租金。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、刘泽雅于本判决生效后七日内支付张晓刚2016年9月15日至2016年11月15日的租金一万四千二百三十三元（扣除已支付的租金三千五百元和押金七千元，还需支付三千七百三十三元）；
二、刘泽雅于本判决生效后七日内赔偿张晓刚房屋设施设备和家居物品损失七千元；
三、刘泽雅于本判决生效后七日内赔偿张晓刚租金损失二万一千元；
四、驳回张晓刚的其他诉讼请求；
五、驳回刘泽雅的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1883元，由张晓刚负担1027元（已交纳416元，余款于本判决生效后七日内交纳），由刘泽雅负担856元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费469元，由刘泽雅负担（已交纳）。
评估费2000元，由张晓刚负担1000元（已预交），由刘泽雅负担1000元（张晓刚已预交，刘泽雅于本判决生效后七日内给付张晓刚）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ林
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 陈秀珍
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 周欣月