湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂武昌民初字第05179号
原告：武汉市新华书店，武汉市江岸区黄埔科技园特11号。
委托代理人：曾毅，湖北典恒律师事务所律师。
委托代理人：黄思敏，湖北典恒律师事务所律师。
被告：武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处，住所地武汉市武昌区后长街8号。
法定代表人：朱祎，主任。
委托代理人：李国谋，街办工作人员。
委托代理人：王凯，武汉市武昌区黄鹤楼法律服务所法律工作者。
被告：陈啟，男，1958年8月7日出生，汉族，身份证登记住址武汉市武昌区。
委托代理人：伍泽清，男，1958年6月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。
第三人：阮敏，男，1960年5月3日出生，汉族，
第三人：张弘，男，1958年9月16日出生，汉族，身份证登记住址武汉市武昌区。
原告武汉市新华书店与被告武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处（以下简称黄鹤楼街办）、被告陈啟、第三人阮敏、第三人张弘所有权确认纠纷一案，本院于2012年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年3月25日、2013年8月26日两次开庭公开进行了审理，原告武汉市新华书店及其委托代理人曾毅、黄思敏，被告黄鹤楼街办委托代理人李国谋、王凯，被告陈啟委托代理人伍泽清到庭参加诉讼，第三人阮敏、张弘经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。
原告武汉市新华书店诉称：位于武昌区首义路××号房屋（以下简称首义路房屋）共计五层，由武汉昌宇贸易发展公司（以下简称昌宇公司）与武汉市星光实业公司（以下简称星光公司）共同开发，其中一层为星光公司办公用房，四层、五层为公安派出所工作人员居住，原告武汉市新华书店与陈小毛、罗林森、王宝莲、曾珍以及一家银行的职工居住在二楼、三楼。原告武汉市新华书店是1995年7月25日由其职工关敏代表书店与昌宇公司签订的售房协议，购买的是303室，建筑面积61平方米，价款88000元，原告已付款购房款，昌宇公司也将房屋交付原告居住至今，原告后来多次找昌宇公司办理产权证，被告陈啟是该公司法定代表人，一直不予办理。2012年5、6月份，一伙人三次来到首义路××号房屋，称房屋已被其买下，要求原告和陈小毛、罗林森、王宝莲等人搬离。经过查询得知，原告和陈小毛、罗林森、王宝莲等人居住的房屋已分别登记到张弘、付超两人名下，昌宇公司是被告黄鹤楼街办开办，已于2006年8月31日被工商部门注销登记。现诉至法院，要求判令武昌区首义路××号303室房屋的所有权归原告武汉市新华书店所有、诉讼费由被告承担。
原告武汉市新华书店为证明其主张，提供如下证据，经被告黄鹤楼街办、陈啟当庭质证：
1、1995年7月25日售房协议，拟证明原告购买了首义路房屋中的303室房屋。
被告黄鹤楼街办对该证据提出异议，认为该证据不能证明房屋归原告所有，双方约定购买的是使用权。
被告陈啟对该证据无异议。
2、收款收据两份，拟证明原告向昌宇公司缴纳购房款88000元。
被告黄鹤楼街办对该证据提出异议，认为不是税务机关出具的真实收据。
被告陈啟对该证据真实性没有异议，但认为原告只缴纳了80%购房款。
3、2012年7月2日社区居委会出具的证明，拟证明原告武汉市新华书店自1995年起，一直居住在首义路房屋中。
被告黄鹤楼街办、陈啟对该证据没有异议。
4、产权登记信息查询单，拟证明首义路房屋三层中的四套房屋已登记到第三人张弘名下。
被告黄鹤楼街办、陈啟对该证据真实性没有异议。
5、从工商部门提取的《关于昌宇公司主管部门变更备案说明》、《清算报告》、《企业注销申请报告》，拟证明昌宇公司已经注销登记，被告黄鹤楼街办作为主管单位应当承担责任。
被告黄鹤楼街办对该证据真实性没有异议，但认为昌宇公司是自行清算，清算结束后只是向黄鹤楼街办报告。
被告陈啟对该证据真实性没有异议，认为本案与黄鹤楼街办无关。
6、从工商部门提取的《企业章程》，拟证明黄鹤楼街办从昌宇公司提取利润，应承担责任。
被告黄鹤楼街办对真实性提出异议，认为封面上企业名称有更改，不能证明是昌宇公司章程。
被告陈啟对该证据真实性没有异议。
被告黄鹤楼街办辩称：昌宇公司只是挂靠黄鹤楼街办，两者均为独立法人，黄鹤楼街办不应对昌宇公司的行为承担法律责任。昌宇公司不是诉争房屋所有权人，原告与其签订的售房协议侵犯了房屋所有权人利益，协议无效。原告在明知自身权益受到侵害后，两年时间内没有起诉，已过诉讼时效。
被告黄鹤楼街办为证明其主张，提供如下证据，经原告武汉市新华书店、被告陈啟当庭质证：
1、从工商部门提取的《关于昌宇公司主管部门变更备案说明》、《清算报告》、《企业法人注销核准登记通知书》，拟证明昌宇公司是独立法人，只是挂靠黄鹤楼街办；注销前，昌宇公司是自行组织清算，即使清算错误，也应由昌宇公司自行承担责任；昌宇公司于2006年9月1日注销登记。
原告武汉市新华书店、被告陈啟对该证据真实性没有异议。
2、武汉市存量房屋买卖合同两份，拟证明昌宇公司直到2006年3月3日才从星光公司购买诉争房屋，1995年昌宇公司对诉争房屋不享有所有权，原告与其签订的售房协议无效。
原告武汉市新华书店对该证据真实性没有异议，但认为昌宇公司后来取得房屋所有权证，具有售房条件。
被告陈啟对该证据没有异议。
3、企业登记表，拟证明昌宇公司成立于1996年5月，这之前签订的合同与黄鹤楼街办无关。
原告武汉市新华书店认为是复印件，不予质证。
被告陈啟对该证据拒绝发表质证意见。
被告陈啟辩称：位于首义路××号房屋是昌宇公司和星光塑料厂共同建造的，其中二层、三层归昌宇公司所有，昌宇公司出售给了武汉市新华书店等十人。由于办理房屋产权证时星光塑料厂不配合，昌宇公司与星光塑料厂打官司需要钱，与武汉市新华书店等十人协商借款，武汉市新华书店等十人均不同意，昌宇公司只有借高利贷。与星光塑料厂的官司胜诉后，房屋产权办到了昌宇公司名下，为了偿还高利贷，决定向银行贷款，当时刚刚时兴按揭贷款，昌宇公司就把房屋产权变更到阮敏、付超名下，以阮敏、付超名义贷款，阮敏、付超当时都是昌宇公司职员。阮敏的贷款到期不能偿还，又把房屋过户到张弘名下，以张弘名义继续贷款。综合以上事实，被告陈啟认为，原告主张的权利已超过诉讼时效；房屋产权应当以房屋管理部门登记为准，房屋并非登记在原告名下，不能确认房屋归原告所有；1997年被告陈啟通过诉讼取得房屋产权，曾通知原告办理产权变更登记，原告没有配合，因此，应驳回原告诉讼请求。
被告陈啟为证明其主张，提供如下证据，经原告武汉市新华书店、被告黄鹤楼街办当庭质证：
1、经过公证的售房协议、补充协议，拟证明诉争房屋来源于星光塑料厂。
原告武汉市新华书店、被告黄鹤楼街办对该证据真实性没有异议。
2、武昌区人民法院（1996）年度武区经初字第84号民事判决书、1997年度执字第553号送达回证、协助执行通知书，拟证明昌宇公司与星光塑料厂诉讼，取得房屋产权。
原告武汉市新华书店、被告黄鹤楼街办对该证据真实性没有异议。
3、1997年9月2日关于办理产权通知书，拟证明昌宇公司通知原告办理产权，原告不予配合。
原告武汉市新华书店称没有收到该通知书。
被告黄鹤楼街办对该证据没有异议。
4、2005年9月18日首义路公安派出所出具的证明，拟证明门牌号××更改为101-3号。
原告武汉市新华书店认为不是原件，不予质证。
被告黄鹤楼街办对该证据没有异议。
2013年3月27日本院到武昌区房屋管理局调取的房屋登记信息。原告武汉市新华书店认为房屋管理局应撤销该房产证，被告黄鹤楼街办、陈啟对该证据没有异议。2013年7月5日本院对被告陈啟作的询问笔录，原告武汉市新华书店、被告黄鹤楼街办对该证据真实性没有异议。
第三人阮敏、张弘没有陈述意见，没有提供证据。
经审理，本院查明如下事实：
昌宇公司成立于1994年，为独立企业法人，主管单位是被告黄鹤楼街办。同年，昌宇公司与星光公司签订《合作建房协议》，双方约定：星光公司将公司大门口改建为职工宿舍，将二楼、三楼一次性出售给昌宇公司，总建筑面积641.53平方米，一至三楼楼梯空间、二至三楼走道、厨房空间、厕所空间、凉台空间共计513.26平方米，其中8套2室1厅带厨房、卫生间，1套1室1厅带厨房、卫生间。
1995年房屋建成，二楼、三楼各有五套房屋，每套房屋的进户门面向走道，带独立厨房、卫生间，均为独立单元。昌宇公司分别将上述房屋出售给武汉市新华书店、曾珍、陈小毛、罗林森、王宝莲等人，其中原告武汉市新华书店于1995年7月25日与昌宇公司签订《售房协议》，约定：昌宇公司将坐落于武昌区首义路××号住宅楼3楼303号2室1厅一套房屋转卖给原告武汉市新华书店，昌宇公司负责办理一切合法手续，武汉市新华书店购买即终身享有永久性使用权，同时享受房屋的继承权、处置权、分割权、受益权，可随时进入市场自由买卖，昌宇公司于1995年9月10日将房屋交付武汉市新华书店使用，购房价款88000元，在签订协议之日支付70%，交付使用之日再付20%，剩下10%待昌宇公司办好一切手续后付清。武汉市新华书店、曾珍、陈小毛、罗林森、王宝莲等人按照约定分别缴纳了部分购房款，其中武汉市新华书店缴纳全部购房款88000元。昌宇公司将上述房屋分别交付武汉市新华书店、曾珍、陈小毛、罗林森、王宝莲等人居住、使用至今，原告武汉市新华书店使用的是三楼3号房屋。
2006年3月15日武昌区房产管理局给昌宇公司颁发房屋所有权证时，将二楼作为一个物，颁发了一个产权证，权证记载：坐落于武昌区首义路101-3号2层1号房屋建筑面积291.48平方米、设计用途为住宅、房屋所有权人为昌宇公司。将三楼作为一个物，颁发了一个产权证，权证记载：坐落于武昌区首义路101-3号3层1号房屋建筑面积291.48平方米、设计用途为住宅、房屋所有权人为昌宇公司。
2006年5月昌宇公司与付超签订房屋买卖合同，并于2006年5月26日将二楼房屋产权变更登记到付超名下，付超以该房屋作为抵押物向银行贷款，并于2006年6月14日办理了抵押登记。2006年6月20日昌宇公司与第三人阮敏签订两份《存量房买卖合同》，将三楼的1、2号房屋和3、4、5号房屋分别出售给阮敏，同年7月24日阮敏取得两份房屋所有权证，一份权证记载：位于武昌区首义路101-3号3层1-2号、建筑面积145.16平方米。另一份权证记载：位于武昌区首义路101-3号3层3-5号、建筑面积146.32平方米。
2006年9月经昌宇公司申请，黄鹤楼街办同意，工商部门注销了昌宇公司的工商登记。
2008年3月第三人张弘以位于武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋作为抵押物向兴业银行武汉分行贷款，2008年3月25日办理了抵押登记。2008年5月21日武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋产权变更登记到张弘名下。
因张弘没有按照约定偿还银行贷款，2012年4月6日兴业银行武汉分行于2012年4月6日起诉张弘，张弘在该案诉讼中辩称自己没有与兴业银行武汉分行签订借款合同，位于武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋也非自己所有。此后，人民法院通知陈啟作为被告参入该案诉讼，陈啟在该案诉讼中辩称武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋虽然登记在张弘名下，实际为陈啟所有，向银行借款、办理抵押实际为陈啟所为。该案经过人民法院一审、二审，最终三方达成调解协议，张弘与兴业银行武汉分行签订的借款合同中，张弘的权利义务由陈啟履行，所欠贷款本息、罚息、违约金由陈啟偿还、支付，兴业银行武汉分行对登记在张弘名下的武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋享有优先受偿权。二审人民法院依据调解协议出具了民事调解书，该民事调解书已发生法律效力。
本院认为，我国物权法对不动产物权变动采取登记要件主义，对于以法律行为发生的物权变动采取的是合同加登记模式，没有办理登记，只在当事人之间产生合同债权关系，并不发生物权变动的效果。原告武汉市新华书店与昌宇公司签订售房协议，在昌宇公司取得房屋所有权证后，即可向房屋登记机关申请办理产权变更登记，在此过程中，昌宇公司进行协助是其合同附随义务，原告武汉市新华书店享有要求昌宇公司履行附随义务的权利，此权利在性质上是合同债权，并不能依此确认原告对房屋享有所有权。2006年昌宇公司将武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋变更登记到阮敏名下，2008年又变更登记到张弘名下，此后，以该房屋作为抵押物，以张弘名义向兴业银行武汉分行贷款，并且办理了抵押登记，兴业银行武汉分行对该房屋享有抵押权，由于抵押权是物权，相对于债权具有优先效力，即使昌宇公司与阮敏、阮敏与张弘之间的房屋买卖合同无效，变更登记错误，在兴业银行武汉分行的抵押权实现或者注销前，原告武汉市新华书店也不能行使其债权。且房屋登记部门已将武昌区首义路101-3号3层3-5号房屋作为一个物登记了一个物权，原告武汉市新华书店主张的303室是该物的一部分，根据一物一权原则，也不可能为303室单独另行设立一个物权。综上，对原告武汉市新华书店要求判令武昌区首义路××号303室房屋的所有权归其所有的诉讼请求本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条第一款、的规定，判决如下：
驳回原告武汉市新华书店的诉讼请求。
本案案件受理费2000元、公告费300元，合计2300元，由原告武汉市新华书店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人应向湖北省武汉市中级人民法院预交案件受理费，上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 胡向阳
人民陪审员 孙 圌
人民陪审员 张俊良
二〇一三年八月二十八日
书 记 员 何利仙