北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6508号
上诉人（原审原告）：北京汇龙兴业汽车贸易有限公司，住所地北京市朝阳区建外大街建华南路19号成远饭店505室。
法定代表人：路宝芝，执行董事。
委托诉讼代理人：潘修平，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：粘晓洋，北京市隆安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：中泰华丰实业（集团）有限公司，住所地北京市顺义区。
法定代表人：王盛伙，董事长。
委托诉讼代理人：胡新凤，中泰华丰实业（集团）有限公司职工。
委托诉讼代理人：付明浩，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京成远房地产开发有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B2105室。
法定代表人：程子良，董事长。
委托诉讼代理人：关艳蓓，北京成远房地产开发有限公司职工。
上诉人北京汇龙兴业汽车贸易有限公司（以下简称汇龙兴业公司）因与被上诉人中泰华丰实业（集团）有限公司（以下简称中泰华丰公司）、北京成远房地产开发有限公司（以下简称成远公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京汇龙兴业汽车贸易有限公司的委托诉讼代理人潘修平，被上诉人中泰华丰实业（集团）有限公司的委托诉讼代理人胡新凤、付明浩，被上诉人北京成远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人关艳蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇龙兴业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持汇龙兴业公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.关于合同签订方式及签订时间。北京市商品房买卖合同实行网上签约，没有纸质版合同，签约同时完成备案。本案中710号房屋网上签约时间为2013年4月23日，一审汇龙兴业提交的合同第一页上的时间是打印合同的日期。2.关于预告登记的效力。网签查询单可以证明汇龙兴业公司与成远公司于2013年4月23日办理了往前登记，即完成了预告登记。按照物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3.关于付款方式。汇龙兴业公司与成远公司协商以成远公司在借款合同项下应付利息作为汇龙兴业公司支付的购房款，合法有效。4.关于发票。2015年2月9日，成远公司给汇龙兴业公司开具的发票真实有效。5.汇龙兴业公司在710号房屋被法院查封前已签订合法有效的网签合同，并于2013年4月23日入住合法占有不动产，支付了全部价款，且未办理过户登记是因为出售人拒不配合，故汇龙兴业公司对710号房屋的执行异议成立。
中泰华丰公司辩称，同意一审判决，不同意汇龙兴业公司的上诉请求和理由。1.汇龙公司与执行案件的被执行人成远公司、李江存在关联关系，属于利益共同体，汇龙兴业公司与成远公司所签订的《商品房现房买卖合同》不具有真实的交易背景。（2014）朝民初字第10742号、（2014）朝民初字第10743号民事判决书项下的债务人被执行人李江是汇龙兴业公司股东的股东。北京奥斯酒业有限公司持有汇龙兴业公司100%的股权，李江持有北京奥斯酒业有限公司98%的股权，李江是汇隆公司的实际控制人。同时，李江还间接持有成远公司的股权，根据工商登记资料显示，北京成远新强商贸有限公司持有成远公司5%的股权，李江又持有北京成远新强商贸有限公司20%的股权。上述事实及一审中已经查明的汇龙兴业公司的法定代表人路宝芝曾以成远公司员工的身份作为成远公司的诉讼代理人的情况，可以说明成远公司与执行案件的被执行人成远公司、李江均存在着关联关系属于利益共同体。再结合本案所涉的商品房买卖合同并无真实的资金交易的事实可以判断，汇龙兴业公司所主张的商品房买卖不具有真实的交易背景，是虚假的，其目的是为了对抗法院生效判决的执行，试图逃避债务。2.假设商品房买卖合同有真实的背景，汇龙兴业公司也只是北京万海通达科技发展有限公司锁指定的房屋持有人，该交易的目的是抵销借款合同项下债权人外海公司的部分债权，汇龙兴业公司作为以房抵债交易中债权人指定的房屋受让人，在取得房屋法定登记之前，不享有优于一般债权的利益，不当然享有涉案房屋的物权期待权或物权。因此，汇龙兴业公司所主张的商品房买卖行为不具足以排除强制执行的民事权益。3.汇龙兴业公司一审所提交的股东会决议可以证明汇龙兴业公司受让涉案房屋是代万海公司持有，汇龙兴业公司并非涉案房屋的实际权利人，其作为执行异议案件的异议人起诉，主体不适格。综上，汇龙公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
成远公司辩称，同意汇龙兴业公司的上诉请求，但没有提起上诉。
汇龙兴业公司向一审法院起诉请求：1．确认位于北京市朝阳区××710号房屋（以下简称710号房屋）归汇龙兴业公司所有；2．判令成远公司立即协助和配合汇龙兴业公司办理710号房屋的产权过户手续；3．判决立即停止对汇龙兴业公司购买的710号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2013年4月23日，汇龙兴业公司与成远公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF414835号，以下简称现房买卖合同），约定成远公司将其所有的710号房屋（面积56.15平方米）以1965250元的价格出售给汇龙兴业公司。付款方式为一次性付款，即汇龙兴业公司以债权转让方式取得710号房屋所有权（因此前成远公司向北京康晖易成科技发展有限公司借款，后双方约定以710号房屋抵偿借款，将房屋过户至我公司名下并配合办理过户手续。后北京康晖易成科技发展有限公司名称变更为北京万海通达科技发展有限公司），其相关税费由出卖人即成远公司代缴。现房买卖合同签订后，双方于2013年4月23日办理了网签登记，成远公司在2015年2月9日向汇龙兴业公司开具了购房发票。在现房买卖合同签订的当日，成远公司及其物业管理公司就向我公司发出了业主入住通知书，汇龙兴业公司依据通知书进驻、占有并使用710号房屋至今，并交纳了物业管理费等各项费用。但因成远公司原因，一直未能办理房屋过户登记手续。2014年12月31日，北京市朝阳区人民法院以（2014）朝执字第9099、11053、11054号公告告知法院已将710号房屋查封。2014年5月7日，北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第10742号及（2014）朝民初字第10743号民事判决，其中10742号判决确认成远公司给付中辉国华实业（集团）有限公司（以下简称中辉国华公司，中辉国华公司名称在2014年10月11日变更登记为中泰华丰公司）借款2200万元及相应利息，李江承担连带担保责任。后中辉国华公司申请强制执行，北京市朝阳区人民法院在2014年7月14日以（2014）朝执字第11053号立案执行并查封了710号房屋。汇龙兴业公司立即向法院提出执行异议，2016年6月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝执异字第00403号执行裁定，裁定驳回了汇龙兴业公司的异议。汇龙兴业公司认为，现房买卖合同合法有效，汇龙兴业公司实际支付了购房款并占有、使用710号房屋至今，710号房屋虽未办理产权过户手续，但并非汇龙兴业公司原因，且双方已经办理了网签手续，网签手续等同于预告登记的效力，故汇龙兴业公司对710号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故诉至法院。
一审法院认定事实：2010年1月13日，北京康晖易成科技发展有限公司（以下简称康晖公司）与成远公司签订《借款合同》，约定成远公司向康晖公司借款1200万元，借款期限自2010年1月14日至2011年7月13日共计18个月，借款利息为年利率10％，按日计息。2010年6月9日，康晖公司名称变更为北京万海通达科技发展有限公司（以下简称万海公司）。2013年1月10日，万海公司（甲方）与成远公司（乙方）签订《借款合同补充协议》，协议主要条款为：“一、鉴于1、甲乙双方就借款12000000元（大写：壹仟贰佰万元整）的借款合同已经逾期。2、乙方希直接以自有的位于朝阳区××710房产抵价归还甲方利息。二、双方达成一致如下：1、甲乙双方约定，乙方直接以上述房产作为借款利息过户至甲方指定户名即北京汇龙兴业汽车贸易有限公司，并配合办理相关过户手续；2、过户手续费用由乙方承担；3、乙方以该房产抵价借款利息，如该房产价值超过利息部分，乙方不与主张，如该房产价值不足利息部分，甲方表示放弃。三、本补充协议与借款合同具有同样效力，双方各执一份，签字后生效。”
上述协议签订后，汇龙兴业公司与成远公司签订了现房买卖合同，约定房屋总价款1965250元，同时约定成远公司应在2013年12月31日前向汇龙兴业公司交付房屋。就付款方式及期限问题，双方在现房买卖合同的附件五中约定，汇龙兴业公司于2013年4月20日缴纳定金20000元，于2013年4月23日付清全部购房款。上述现房买卖合同封面显示合同的打印日期为2015年2月9日，合同第12页出卖人签章处手写的签订时间为2013年4月23日，除此之外现房买卖合同及其附件中均未填写合同签订时间。中泰华丰公司对上述现房买卖合同的真实性不予认可。对现房买卖合同中封面打印日期和手写签订时间的不一致问题，汇龙兴业公司、成远公司在本案审理中均未能作出合理解释。
汇龙兴业公司另提交北京市住房和城乡建设委员会网站现房签约查询结果截屏打印件，打印件显示网上签约合同编号为414835，主要买方为汇龙兴业公司，签约日期为2013年4月23日。中泰华丰公司对打印件不予认可。
另查一，一审法院于2014年5月7日就中辉国华公司起诉本案成远公司、案外人李江借款合同纠纷一案做出（2014）朝民初字第10742号民事判决，判令成远公司给付中辉国华公司借款2200万元及利息，案外人李江承担连带担保责任。前述判决生效后，中辉国华公司申请强制执行，一审法院于2014年7月14日以（2014）朝执字第11053号立案执行，并查封了710号房屋。2014年10月11日，中辉国华公司名称变更登记为中泰华丰公司。
另查二，在（2016）京0105民初26867号、（2016）京0105民初26854号曹颖与北京美华投资有限公司、第三人即本案成远公司案外人执行异议之诉两案中，汇龙兴业公司的法定代表人路宝芝均以成远公司职员的身份作为成远公司的委托诉讼代理人参加诉讼。就路宝芝与成远公司的关系，法院责令成远公司在指定期限内做出书面说明并提交相关证据，但成远公司未在法院指定期限内提交说明。
一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。但具体到本案，汇龙兴业公司虽提交现房买卖合同等证据主张其属于710号房屋的买受人，但其提交的现房买卖合同存在瑕疵且不能做出合理解释；从案件的整体法律关系看，汇龙兴业公司与成远公司签订现房买卖合同系根据万海公司与成远公司之间的《借款合同补充协议》，而《借款合同补充协议》的本质是万海公司与成远公司之间的以房抵债协议，汇龙兴业公司只是万海公司所指定的房屋持有人。由此可见，不论是现房买卖合同的签订还是710号房屋的过户登记，均属于实现以房抵债的履行方式，其目的在消灭《借款合同》中的部分金钱债权。法院因此认为，汇龙兴业公司作为基于以房抵债关系而受让房屋的受让人，在完成房屋的法定登记手续之前，不享有优先于一般债权的利益，不享有针对710号房屋的物权期待权或物权，不享有足以排除强制执行的民事权益，故法院对汇龙兴业公司的各项诉讼请求均不予支持。
据此，一审法院判决：驳回汇龙兴业公司的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇龙兴业公司提交（2018）京求是内经证字第297号公证书一份，内容为汇龙兴业公司购买710号房屋时的网页办理情况，欲证明2013年4月23日汇龙兴业公司与成远公司完成了对710号房屋的网签。中泰华丰公司认为该证据不属于新的证据；成远公司对该证据无异议。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院认为，根据双方当事人诉辩意见及已经查明的事实，本案的争议焦点是汇龙兴业公司是否享有710号房屋的所有权；汇龙兴业公司是否享有排除710号房屋强制执行的权利。
一、关于汇龙兴业公司是否享有710号房屋的所有权。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”汇龙兴业公司主张其已于2013年4月23日与成远公司签订网签合同，即完成了对710号房屋的预告登记。根据已查明的事实，自案涉网签合同签订后，汇龙兴业公司至今仍未对710号房屋进行不动产登记，故对其要求确认710号房屋归其所有及要求成远公司立即协助和配合其办理710号房屋的产权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于汇龙兴业公司是否享有排除710号房屋强制执行的权利。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，汇龙兴业公司主张其作为买受人对登记在（2014）朝执字第11053号案件的被执行人名下的710号房屋享有权利并提出异议并要求排除执行需同时符合上述法律规定的四项条件。
就汇龙兴业公司主张以其与成远的《借款合同》项下应付利息作为汇龙兴业公司支付的购房款，故汇龙兴业公司已经支付全部合同价款一节，本院经审查认为，案涉房屋买卖合同的目的实际为汇龙兴业公司与成远公司通过以房抵债的方式实现汇龙兴业公司就《借款合同》享有的部分金钱债权。基于上述法律关系，无法认定汇龙兴业公司为善意购房人及完成了支付房屋价款的义务。在完成房屋的法定登记手续之前，汇龙兴业公司基于以房抵债关系受让710号房屋并不优先于其他一般债权。此外，汇龙兴业公司未能提供证据证明未办理过户登记非其自身原因导致，因此，汇龙兴业公司就已被法院查封的710号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，汇龙兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22487元，由汇龙兴业公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 蒋 巍
审 判 员 曹 炜
二〇一八年五月二十四日
法官助理 陈 茜
法官助理 田 晔
书 记 员 刘怡然