温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初297号
原告（反诉被告）：应真武。
原告（反诉被告）：金秀云。
二原告共同委托诉讼代理人：金权勇，浙江标杆律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州世贸房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区南塘风貌区1号楼。
法定代表人：陈永坤，董事长。
委托诉讼代理人：周光，浙江光正大律师事务所律师。
原告应真武、金秀云为与被告温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，被告世贸房开提出反诉，本院依法决定合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）应真武、金秀云的共同委托诉讼代理人金权勇，被告（反诉原告）世贸房开的委托诉讼代理人周光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应真武、金秀云向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交付违约金351435元（以已付购房款4893274元为基数，按万分之2.1为计算标准自2014年1月7日开始计算至2014年12月14日止共计342天）；2.被告向原告支付迟延办证违约金48932.74元（按已付购房款4893274元的百分之一为计算标准）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年5月16日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于温州市解放南路改建区8#地块的温州世贸中心大厦801号房，合同记载建筑面积共380.89平方米，单价为13109.13元/平方米。合同第六条约定签订合同时支付总房款的98%，第八条约定该房的交付时间为2010年12月31日，第九条约定被告逾期交付时需按日向买受人支付已交付房款万分之2.1的违约金，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180内办理产权手续，否则应承担已付购房款1%的违约责任。合同签订后，原告作为买受人已按合同约定支付购房款4893274元，而被告于2014年12月15日才交付该房屋，且未按照合同约定时间及时办理产权证，故二原告诉至法院。
被告世贸房开辩称，被告逾期交房的原因在于马鞍池10#楼迟延拆迁、南岸驳坎工程建设逾期、市政排污管网建设逾期等原因造成，系不能归责于被告的政府和建设中的技术问题多重原因导致，符合合同约定的可据实延期交付时间的事由，不应当承担逾期交房的违约责任；根据合同第十五条的规定，商品房交付使用的180内应当办理产权登记手续，前提在于原告应缴纳不足剩余购房款、物业维修基金和物业管理费，且至今拒绝接收房屋，故被告无需承担迟延办证违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）世贸房开向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.反诉被告向反诉原告支付2015年度物业费45978元；3.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2008年5月16日，反诉原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定购买的商品房位于温州世贸中心大厦××室，建筑面积380.890平方米，单价13109.13元/平方米，合同总价款4993137元。合同第十一条约定，“在出卖人发出书面通知规定的期限内，该商品房由出卖人负责保管。则自该通知期限届满之第二日起该商品房的风险责任、物业管理费等有关费用自该日起由买受人承担，如买受人未在该期限内缴纳全部购房款和办理结算手续，出卖人将按照本合同第七条违约责任”;而该合同第七条约定，“逾期超过60日后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。”距今，反诉被告已缴购房款4893274元。经实测，反诉被告所购房屋面积为383.15平方米，增加了2.26平方米，总购房款为5022763元，故反诉被告未付购房款为129489元。2014年12月4日，反诉原告通知反诉被告在2014年12月15日前办理缴清全部购房款和办理结算手续并接收房屋，但反诉被告至今未履行合同约定的义务，且反诉原告代反诉被告垫付了物业费45978元，故提出反诉。
针对被告（反诉原告）世贸房开的反诉，原告（反诉被告）应真武、金秀云辩称，反诉原告不存在解除合同的权利及条件，因反诉原告违约在先，反诉被告要求合同继续履行；反诉原告存在双重违约，反诉被告享有暂时不付购房款的不安抗辩权；尽管反诉被告认可反诉原告的交付时间，但并不认可其交付行为，且反诉被告对涉案房屋并未实际使用涉案房屋，根据公平原则，物业费应由反诉原告承担，综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
本院审理查明的事实与原告诉称、被告反诉内容基本一致，另查明，温州世贸中心大厦于2001年立项，2003年4月8日，原浙江省发展计划委员会出具《关于温州世界贸易中心大厦初步设计的批复》（浙计设计[2003]74号），原则同意设计的总平面布置，但应进一步完善设计。2003年3月28日，温州市规划局核发《建设用地规划许可证》，后于同年9月19日核发《建设工程规划许可证》，后被告（反诉原告）世贸房开分别于2003年9月30日、2004年4月6日、4月30日取得世贸中心大厦桩基工程、±0.00以下（不包括打桩工程）及连廊工程、±0.00以上《施工许可证》并开始施工建设。2004年4月20日，被告（反诉原告）世贸房开公司取得该地块《商品房预售证》。2003年3月17日，温州市国土资源局与被告（反诉原告）世贸房开签订《温州市国有土地使用权出让合同》（温土资合[2003]39号）一份，约定由世贸房开取得解放南路改建区8#地块的土地使用权，出让面积为19005平方米。2006年7月14日，温州市国土资源局核发了该地块《国有土地使用权证》。2010年10月，建设单位组织土建工程竣工预验收。2011年7月，世贸房开与浙江亚厦景观园林工程有限公司（以下简称亚厦园林公司）签订《施工承包合同》一份，约定由亚厦园林公司对温州世贸洲际酒店项目·室外景观工程进行施工，工期为285个日历天。2013年1月9日，世贸中心大厦通过人防工程专项验收。2013年12月12日，温州市规划局补发了《建设工程规划许可证》，载明建设规模164140.27平方米，另地下室面积37446.2平方米。同日，温州市规划局核发《建设工程规划核实确认书》，确认建设规模为170438.18平方米，另地下室面积为33961.15平方米。2014年8月27日，世贸中心大厦通过环保验收。同年10月14日，世贸中心大厦竣工验收合格，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于11月14日在《竣工验收备案表》上签署合格意见，并于11月25日提交温州市住房和城乡建设委员会备案登记，该委于11月26日同意备案。
关于马鞍池路10#楼拆迁工作。马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内。该地块拆迁立项于2004年立项并批复，因安置房源落实问题，一直未进行动迁。原温州市旧城改建指挥部（以下简称市旧城改建指挥部）于2006年6月14日出具《关于马鞍池路10#楼拆迁时间的承诺》，载明“计划于2007年底前拆除马鞍池路10#楼”。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（[2007]75号）第三条载明，因城市规划建设需要，马鞍池东路10#楼已纳入城市拆迁范围，由市国土资源局负责公告收回该地块，该用地范围内的房屋纳入大南街区拆迁，由市旧城改建指挥部负责实施，拆迁安置费用纳入大南街区统筹。同年9月30日，市旧城改建指挥部取得马鞍池东路10#楼《房屋拆迁许可证》，并于2007年12月28日开始动迁，后因与部分拆迁户就拆迁安置政策无法达成一致意见，一直未完成拆迁工作，直至2011年5月，马鞍池路10#楼拆迁完毕。同年10月17日，温州市工务局旧城改建办公室（原旧城改建指挥部并入该机构）才将10#楼地块移交给被告世贸房开。
关于驳坎南线工程。2007年7月13日，温州市人民政府专题会议纪要（[2007]75号）第一条第2点载明，“蝉河世贸中心段驳坎和景观平台建设由市旧城改建指挥部负责实施，7月中旬进场，工程南、北两段分期实施；为确保蝉河整治工程和世贸中心施工的顺利进行，由温州世贸中心有限公司负责于7月15日前将公司的食堂、售楼处和办公楼（位于河道北段）先行搬迁，北段河岸驳坎工程完成后转入南段驳坎施工。市旧城改建指挥部实施河岸驳坎工程时要加强工作衔接，注意穿插进行，保证在11月底前完成整个工程。”2011年9月，台州市环宇市政工程有限公司（以下简称台州环宇公司）承包坐落于温州市鹿城区解放南路中心商贸区卖麻桥北侧驳坎南线（0K+545.11至0K+612.31）工程（重），合同工期150天。该工程于2011年10月4日开工，后于2012年1月3日完工，后因监理单位对台背回填材料提出异议，同年5月18日，五方主体对驳坎台背回填进行分析后建议加固，台州环宇公司于同年9月对驳坎台背注浆加固进行施工，同年10月建设单位联合五方主体对该工程组织验收，并于10月17日在工程质量竣工验收记录表上盖章确认。2013年11月11日，温州市名城建设开发有限公司就该工程召开竣工验收会议，同意通过验收，评定为合格。后名城集团于同年12月1日在竣工验收记录上盖章确认。
关于马鞍池东路排水管网改建工程。2011年6月，被告（反诉原告）世贸房开提交《城市排水入网接管核准表》一份，同年6月21日经区行政执法局核准，该工程室外已实施雨污分流，雨水就近排入河道，污水接入马鞍池东路污水管，接入点为W1。2012年10月，温州市排水有限公司负责马鞍池东路污水管改建工程，第一阶段施工日期为10月15日起至12月20日止，第二阶段施工日期为2013年3月3日起至6月25日止。后该工程于次年8月投入使用，尚未通过竣工验收。2015年9月18日，温州市鹿城区市政公用管理处出具一份《关于温州世贸中心排水入网接管核准的说明》，载明“…2014年8月，马鞍池东路南侧污水管道改建工程完工，经协调，世贸中心的排污接入该管网，不再重新办理核准手续”。
还查明，温州市环境保护局于2015年9月25日出具一份《关于温州世贸中心大厦环保验收中污水排放情况说明》，载明“2012年11月21日，世贸房开提出了环保竣工验收申请…经核查，因马鞍池东路污水管实际运行水位过高，世贸中心污水不能正常排放，世贸房开已将其排污管道与W1接口封闭，并通过水泵等临时排水措施排放污水。这种排水方式不符合审批要求的重力排水方式，故未予同意环保竣工验收要求，后直至世贸房开表示其污水管网已接入马鞍池南路改建的市政污水管网…才于2014年8月27日原则同意该项目基建工程通过环境保护验收”。
再查明，被告（反诉原告）世贸房开曾于2015年5月28日向温州市房屋登记中心提交《关于办理温州世贸中心房屋权属初始登记的申请报告》，后因其他原因无法办理，直至2016年2月2日取得温州世贸中心的大产权证，并于同年2月18日取得涉案房屋的产权初始登记。被告（反诉原告）世贸房开辩称上述办证时间迟延的原因在于市政府对其应补缴的地价款未及时明确等导致。
审理期间，被告（反诉原告）世贸房开同意考虑到本案实际情况，自愿按已付购房款2%予以补偿。
以上事实有原、被告提供的全部证据以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）应真武、金秀云与被告（反诉原告）世贸房开于2008年5月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。虽合同约定交房期限为2010年12月30日前，亦同时约定了世贸房开公司可据实延期交付的几种情形，现世贸房开以马鞍池10#楼拆迁、驳坎南线工程以及市政排污管网建设逾期为由予以抗辩，经庭审查明，马鞍池10#楼于2011年5月完成拆迁工作，10月移交地块，世贸房开于2011年6月申请排水入网接管核准，并于6月21日经核准接入马鞍池东路污水管，后于同年7月委托亚厦园林公司对室外景观工程进行施工，工期285天；同时，原旧城改建指挥部负责蝉河世贸段南线驳坎工程施工，该工程工期为2011年10月至2012年1月，后于同年10月17日组织验收，至于南线驳坎工程是否通过竣工验收并不影响涉案工程的施工；关于马鞍池东路排污管网改建工程，虽该工程系对整个片区污水管网进行改建，与涉案工程无关，但因污水管网接入问题直接影响其环境保护竣工验收无法通过，有温州市环境保护局于2015年9月25日出具的《情况说明》为证。综上，由于马鞍池路10#楼位于涉案工程征地红线范围内，且南线驳坎工程标段亦与涉案工程标段重合，而马鞍池东路排污管网改建工程直接影响涉案工程环保竣工验收，故世贸房开的上述抗辩理由，本院依法予以采信。关于交房时间，经双方庭审确认为2014年12月15日，本院依法予以确认，现世贸房开自愿按已付购房款2%补偿原告的损失，系其权利自行处分行为，本院依法予以准许，故世贸房开应支付的逾期交房违约金为97865.48元（4893274元×2%）。关于逾期办证违约金，虽被告（反诉原告）世贸房开曾于2015年5月28日向温州市房屋登记中心提交初始登记申请，但直至2016年2月才取得涉案房屋产权的初始登记，且即使如被告（反诉原告）世贸房开所述系因市政府的原因导致补缴的地价款无法明确等导致，亦系其自身违规建设造成，该项抗辩不能成立。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180内办理产权手续，否则应承担已付购房款1%的违约责任。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）世贸房开承担逾期办证违约金，有事实与法律依据，本院依法予以支持，即被告（反诉原告）世贸房开应支付的逾期办证违约金为48932.74元（4893274元×1%）。至于被告（反诉原告）世贸房开提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求，考虑到原告（反诉被告）已实际支付98%购房款，解除合同不利于交易稳定性，且双方关于本案是否存在逾期交房行为存有争议，故本院对该项反诉请求不予支持。鉴于双方一致认可交房时间是2014年12月15日，故涉案房屋自2015年1月1日起的物业管理费应由原告（反诉被告）予以承担，现被告（反诉原告）已实际垫付支出物业管理费45978元，原告（反诉被告）应予以返回。另，关于涉案房屋面积变化导致增加的购房款及其他费用，可由双方当事人另行协商处理。
综上所述，被告（反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）应真武、金秀云逾期交房违约金97865.48、逾期办证违约金48932.74，以上合计146798.22元；
原告（反诉被告）应真武、金秀云于本判决生效之日起七日内返还温州世贸中心大厦801号房自2015年度物业管理费45978元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）应真武、金秀云逾期交房、逾期办证违约金共计146798.22元；
二、原告（反诉被告）应真武、金秀云于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司为其垫付的温州世贸中心大厦801号房2015年度产生的物业管理费45978元；
三、驳回原告（反诉被告）应真武、金秀云的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费7306元，减半收取3653元，由原告（反诉被告）应真武、金秀云负担2035元，由被告（反诉原告）温州世贸房地产开发有限公司负担1618元；反诉案件受理费475元，由原告（反诉被告）应真武、金秀云负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年八月十九日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自
己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限
内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。