福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终4294号
上诉人（原审被告）：刘丽福，男，1957年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
上诉人（原审被告）：刘水露，女，1964年1月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
上诉人（原审被告）：颜艺辉，男，1985年8月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：林志铭、林涛，福建凌一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨国清，男，1983年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审原告）：董碧贞，女，1981年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾福平，福建重宇合众律师事务所律师。
上诉人刘丽福、刘水露、颜艺辉因与被上诉人杨国清、董碧贞确认合同无效纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2017）闽0205民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘丽福、刘水露、颜艺辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、讼争的《房产买卖协议》属效力待定合同，至今未能生效，杨国清、董碧贞等人无权提起本案诉讼。讼争房产系拆迁安置房，在签订讼争《房产买卖协议》时，刘丽福、刘水露尚未取得讼争房产的权属证书，并未取得讼争房产的处分权。刘丽福、刘水露于2013年4月18日领取讼争房产的权属证书后，该证书显示讼争房产土地使用权类型为划拨，在未缴清土地出让金之前，刘丽福、刘水露仍未取得讼争房产的处分权。在此期间讼争《房产买卖协议》属效力待定合同。刘丽福、刘水露于颜艺辉签订《房产买卖居间协议书》后，颜艺辉代为缴清了土地出让金，使讼争房产的土地使用权类型由划拨转变为出让，故该份《房产买卖居间协议书》有效。二、一审认定刘丽福、刘水露与颜艺辉之间签订的《房产买卖居间协议书》无效，不符合《物权法》和房产买卖的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国物权法》第九条规定，在一房多卖的情况下，每个买卖合同均为有效合同，实际履行并办理产权登记的买受人取得房产物权，未能实际履行并获产权登记的买受人可追究出卖人违约责任。如前述与颜艺辉签订合同有效并已履行完毕，颜艺辉已取得讼争房产所有权。杨国清、董碧贞可主张违约责任而非合同无效。三、一审判决认定颜艺辉并非善意买受人，缺乏事实和法律依据。首先，买受人看房并非法定义务；其次颜艺辉按照协议约定依法支付全部购房款，符合房产交易的习惯做法，不能据此推断颜艺辉非善意。四、一审判决第二项内容含混不清，内容有误，不符合法律规定。因讼争房产已登记在颜艺辉名下，即使认定刘丽福、刘水露与颜艺辉所签订的房屋买卖合同无效，根据法律规定，也应当由颜艺辉将讼争房产过户至刘丽福、刘水露名下，颜艺辉与杨国清、董碧贞并不存在直接的合同关系，判决要求颜艺辉履行讼争房产过户登记义务，缺乏法律依据。综上，请求二审法院查明事实，维护的合法权益，依法改判。
杨国清、董碧贞答辩称，一、杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，双方根据合同约定，交付了房屋，支付了大部分的房款，已实际履行达5年之久，该合同系合法有效。刘丽福、刘水露在得知杨国清、董碧贞提起本案诉讼后，与颜艺辉恶意串通，于2017年3月1日将房产过户至颜艺辉名下，严重侵犯了杨国清、董碧贞的合法权益。二、颜艺辉与刘丽福、刘水露之间存在恶意转移财产的行为。颜艺辉在没有实地看房，未了解房屋状况，且没有支付任何款项的情形下，进行加急办理过户手续，明显与一般买受人的行为不符。且刘丽福、刘水露至今仍另有一套房屋，与讼争房屋面积、户型一致，位于下一层，且空置，如颜艺辉真实存在购房意愿，应当购买该套房屋而并非本案讼争房屋。因此可见，颜艺辉的购房行为并不构成善意，存在恶意串通的故意。三、最高人民法院对于“一房二卖”的问题规定对于恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已合法占有该房屋的买受人。
杨国清、董碧贞向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘丽福、刘水露与颜艺辉之间签订的关于海沧区兴港二里174号406室房屋（以下简称案涉房屋）的《房产买卖居间协议书》及房屋买卖行为无效；2、判令继续履行杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露签订的《房产买卖协议书》（NO：0006323），刘丽福、刘水露、颜艺辉应于判决生效之日起三日内将案涉房屋更名至杨国清、董碧贞名下；杨国清、董碧贞于办理产权过户当日向刘丽福、刘水露支付剩余购房款88000元；3、判令刘丽福、刘水露赔偿杨国清、董碧贞违约金（违约金按每日340元，从2013年5月1日起计算至房产过户至杨国清、董碧贞名下时止）。
一审法院认定事实：2012年7月20日，杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露在中介方厦门荣居房地产行销策划有限公司的居间下签订《房产买卖协议》（NO：0006323），合同约定：杨国清、董碧贞向刘丽福、刘水露购买案涉房屋。合同总价为688000元，协议签订之日，杨国清、董碧贞应支付购房定金150000元，于2012年7月25日前办理公证时杨国清、董碧贞向刘丽福、刘水露支付600000元（含定金150000元），办理产权当日支付88000元，刘丽福、刘水露应于公证当日将案涉房屋交付给杨国清、董碧贞使用，双方保证签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，则违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金。协议签订后，杨国清、董碧贞于协议签订之日支付刘丽福、刘水露购房定金150000元，于2012年7月24日支付600000元（含定金150000元）。2012年7月24日，刘丽福、刘水露办理委托公证，并出具《委托书》给董碧英，将案涉房屋委托董碧英代为处理案涉房屋出售的相关事宜。同日，办理完公证后，刘丽福、刘水露将涉案房屋交付给杨国清、董碧贞使用。杨国清、董碧贞接收涉案房产后进行装修后入住至今。
另查明，刘丽福、刘水露通过其委托代理人黄青翠于2013年4月18日领取案涉房屋的权属证书。2017年1月10日，刘丽福（甲方）与颜艺辉（乙方）在厦门淘安居房产代理有限公司的居间下签订《房产买卖居间协议书》，刘丽福同意将案涉房屋以1890000元的价格出售颜艺辉。协议书约定颜艺辉应于2017年3月6日支付910000元，于2017年3月18日前支付320000元，于2017年3月22日前支付660000元。协议第六条约定，甲方应于收到全款将房产交付乙方使用……。第十三条约定，甲乙双方保证备齐资料于2017年3月31日前并前往土房局办理交易登记手续并签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》……。2017年1月10日，刘丽福出具一份《购房定金收条》交由颜艺辉，载明收到颜艺辉购买案涉房屋定金100000元。杨国清、董碧贞于2017年2月24日向本院提起诉讼，案号为：（2017）闽0205民初700号，要求刘丽福、刘水露配合杨国清、董碧贞办理涉案房屋产权过户手续。2017年3月1日，刘丽福、刘水露于将案涉房产过户至颜艺辉的名下。颜艺辉分别于2017年3月5日、3月17日、3月22日转账790000元、320000元、660000元至刘丽福的儿子刘伟鹏账上。杨国清、董碧贞于2017年4月5日申请撤诉。
本案在一审审理过程中，依杨国清、董碧贞申请，作出（2017）闽0205民初935号《民事裁定书》，裁定：一、查封、冻结颜艺辉名下位于厦门市海沧区的房产；二、查封、冻结刘丽福名下位于厦门市海沧区的房产（价值100000元为限）；三、查封、冻结杨国清、董碧贞名下位于厦门市海沧区的房产（厦国土房证第01223029-1、01223029-2）。杨国清、董碧贞支付财产保全申请费5000元。
一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。刘丽福、刘水露将案涉房屋先后出卖于杨国清、董碧贞及颜艺辉。前买受人杨国清、董碧贞已支付绝大部分房款并接受案涉房屋后入住5年左右，后买受人颜艺辉已支付完房款并已完成产权过户手续。本案的争议焦点在于杨国清、董碧贞占有案涉房屋是否属于合法占有以及颜艺辉取得案涉房屋是否具有善意。
杨国清、董碧贞占有案涉房屋是否属于合法占有问题。杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露于2012年7月20日签订《房产买卖协议》（NO：0006323）系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当严格遵照履行。杨国清、董碧贞依照协议约定支付相应的价款600000元后，刘丽福、刘水露也依约将案涉房屋交付给杨国清、董碧贞。杨国清、董碧贞自接受案涉房屋后即装修入住至今。杨国清、董碧贞自2012年7月24日起即占有案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，杨国清、董碧贞对案涉房屋的占有，是基于房屋买卖合同履行过程中接受刘丽福、刘水露交付的案涉房屋，有相应的合同依据，属于有权占有、合法占有。
关于刘丽福、刘水露与颜艺辉签订的《房屋买卖居间协议书》的效力问题。案涉房屋已由刘丽福、刘水露出卖并交付至杨国清、董碧贞，对刘丽福而言，其与颜艺辉签订《房屋买卖居间协议书》，本身就存在转移财产、损害杨国清、董碧贞一方利益的故意。其次，对颜艺辉而言，在其签订合同前是否有履行一般购房人的注意义务，即对案涉房屋及其权属状况等进行合理的审查义务。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般而言，购房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。颜艺辉在本案中，作为后买受人未到案涉房屋中实地查看，未了解案涉房屋的权属状态即决定以1890000元的价格购买案涉房屋，其行为明显与一般买受人的行为不符，且无法做出相应的合理解释，属于未尽一般购房人合理审查义务。第三，一般的房屋买卖，出卖人在买受人支付完全款或者先支付一定比例后其余办理贷款的情况下方办理产权过户手续。而本案中，刘丽福在颜艺辉未支付购房款的情形下，就将案涉房屋转移过户至颜艺辉名下。而颜艺辉在案涉房屋转移过户后，才将相应的房款支付至刘丽福的儿子刘伟鹏名下，明显不符合常理。综上，颜艺辉的购房行为并不构成善意，其与刘丽福在案涉房屋的买卖过程中存在恶意串通之故意。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益而签订的合同应归于无效。颜艺辉与刘丽福签订的《房屋买卖居间协议书》、变更房屋权属登记的行为，属于恶意损害杨国清、董碧贞的利益，二人所签的合同归于无效。杨国清、董碧贞请求判令颜艺辉与刘丽福签订的《房屋买卖居间协议书》无效，予以支持。
关于《房产买卖协议》的继续履行问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。同时，依照法律规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，因此取得的财产应返还第三人。颜艺辉与刘丽福签订的《房产买卖居间协议书》被认定无效后，案涉房屋本应恢复到原来状态，但鉴于杨国清、董碧贞请求继续履行《房产买卖协议》，要求案涉房屋过户至杨国清、董碧贞名下，故刘丽福、刘水露及颜艺辉应配合杨国清、董碧贞将案涉房屋过户至杨国清、董碧贞名下。杨国清、董碧贞请求刘丽福、刘水露、颜艺辉应于判决生效之日起三日内将案涉房屋更名至杨国清、董碧贞名下，予以支持。依照《房产买卖协议》约定，案涉房屋过户至杨国清、董碧贞名下当日，杨国清、董碧贞应当支付刘丽福、刘水露88000元，杨国清、董碧贞请求于办理产权过户当日向刘丽福、刘水露支付剩余购房款88000元，予以支持。
关于违约金问题。刘丽福、刘水露将案涉房屋卖与颜艺辉的行为构成违约，但杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露之间对上述违约并未约定相应的违约金支付方式，因此，杨国清、董碧贞请求刘丽福、刘水露支付违约金496900元，没有相应的合同依据，不予支持。关于保全费问题。刘丽福违约将案涉房屋过户给颜艺辉，存在隐匿、转移财产的行为，杨国清、董碧贞为保护其合法财产权益而申请财产保全，相应的保全费用5000元应由刘丽福、刘水露负担。故杨国清、董碧贞请求刘丽福、刘水露支付财产保全申请费5000元，予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘丽福、刘水露与颜艺辉之间于2017年1月10日签订的《房产买卖居间协议书》（NO:0000421）无效；二、杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露于2012年7月20日签订的《房产买卖协议》（NO：0006323）继续履行，颜艺辉、刘丽福、刘水露应于本判决生效之日起十日内将厦门市海沧区房屋转移登记至杨国清、董碧贞名下；三、杨国清、董碧贞应于办理产权过户当日向刘丽福、刘水露支付剩余购房款88000元；四、刘丽福、刘水露应于本判决生效之日起十日内支付杨国清、董碧贞保全费5000元；五、驳回杨国清、董碧贞的其余诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8754元减半收取4377元，由杨国清、董碧贞负担4277元，刘丽福、刘水露负担100元。
二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实除杨国清、董碧贞认为刘丽福与颜艺辉签订《房产买卖居间协议书》的时间并非2017年1月10日，而是在杨国清、董碧贞提起诉讼之后，对其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，围绕刘丽福、刘水露上诉请求，本院分析认定如下：首先，杨国清、董碧贞与刘丽福、刘水露签订《房产买卖协议》在先，协议不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。杨国清、董碧贞自接受案涉房屋后即装修入住至今已5年之久。杨国清、董碧贞对案涉房屋的占有，有相应的合同依据，属于合法占有。其次，刘丽福、刘水露与颜艺辉签订的《房屋买卖居间协议书》，存在恶意转移财产、损害杨国清、董碧贞一方利益的故意；颜艺辉作为后买受人，在其签订合同前未到案涉房屋中实地查看，属于未尽一般购房人合理审查义务。并且，刘丽福在颜艺辉未支付购房款的情形下，就将案涉房屋转移过户至颜艺辉名下。颜艺辉在案涉房屋转移过户后，才将相应的房款支付至刘丽福的儿子刘伟鹏名下，明显不符合常理。综上事实可认定，颜艺辉的购房行为并不构成善意，其与刘丽福在案涉房屋的买卖过程中存在恶意串通。颜艺辉与刘丽福签订的《房屋买卖居间协议书》、变更房屋权属登记的行为，属于恶意损害杨国清、董碧贞的利益，二人所签的合同应认定无效。最后，杨国清、董碧贞请求继续履行《房产买卖协议》，要求案涉房屋过户至杨国清、董碧贞名下，故刘丽福、刘水露及颜艺辉应配合杨国清、董碧贞将案涉房屋过户至杨国清、董碧贞名下。刘丽福、刘水露上诉主张颜艺辉与杨国清、董碧贞无直接的合同关系，不应承担过户义务缺乏法律依据。综上，刘丽福、刘水露及颜艺辉的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8754元，由刘丽福、刘水露负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年十一月十五日
代书记员 黄亚君
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。