安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1222民初3528号
原告（反诉被告）：太和县物资局，住所地太和县城关镇镜湖中路137号。组织机构代码：00317416-1。
法定代理人：郭某，该局局长。
委托代理人：张怀信，安徽皖太律师事务所律师。
被告（反诉原告）：太和县振洲宾馆，字号振洲。登记经营者田围围，男，1985年7月9日出生，汉族，住安徽省太和县城关镇文明路***号。身份证号码3412221985********。实际经营者田永峰，男，1961年9月28日出生，汉族，住安徽省倪邱镇马厂村委会田龙庄*号。身份证号码3412221961********。
原告太和县物资局诉被告太和县振洲宾馆租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，向原告送达了受理案件通知书、权利义务须知等法律文书，并依法组成合议庭后，分别向原、被告送达了告知审判庭组成人员通知书、举证通知书和开庭传票等法律文书。被告太和县振洲宾馆的登记经营者田围围于2016年9月7日向本院提起反诉。本院于2016年9月12日公开开庭对该案进行了审理，原告太和县物资局的委托代理人张怀信、被告太和县振洲宾馆的登记经营者田围围到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年5月26日，原告与被告签订租赁合同，原告将本单位所有的位于太和县镜湖中路137号物资大厦一楼门面两间（从西往东数第5、6间）、物资大厦的第二、三、四层、东小楼上、下两层共四间房屋，租赁给被告开办宾馆、浴池（包括现有的浴池、宾馆整套设备），租期3年，自2008年5月12日至2011年5月12日止，年租金20万元，并约定提前付清下年度租金等。原租赁合同期满后，原被告于2011年8月16日续签了租房合同，租赁房屋的范围与原合同一致，并约定租期一年，自2011年5月12日至2012年5月12日止，到期如续租，需另行签订租赁合同，年租金20万元，逾期不交清房租，原告有权终止合同，被告按每日600元支付违约金；在合同期内，被告装修房屋及增添物品须经原告同意，合同终止时原告不给被告任何补偿等。新的租赁合同到期后，原被告没有再续签合同，但被告一直占用原告的房屋经营至今，其中在2013年10月，原告将物资大厦四楼东头楼梯东侧6间房屋收回作为办公室使用，被告仍按原年租金20万支付，虽经原告多次催要，但被告一再拖欠租金，按被告陆续交付的租金，被告只能使用至2016年5月12日止，应向原告退还房屋。原告要求被告限期搬出并退还原告房屋，支付逾期使用费未果，诉讼来院，请求判令被告限期搬出原告房屋（太和县镜湖中路137号物资大厦一楼门面自西向东第5-6间、物资大厦第二层、第三层及第四层东头楼梯东侧6间之外的房屋、门面房右侧东小楼上下两层4间房屋），并将房屋返还原告；判令被告按原租赁合同年租金20万元的标准，向原告支付逾期占用房屋的使用费（自2016年5月13日起计算至被告搬出并交还原告房屋之日止）；判令被告向原告支付逾期支付房租违约金10万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告在庭审中辩称：原告占用我租赁其单位六间房屋（物资大厦四楼东侧六间），对我造成损失，我不应返还其房屋；我一直在承租原告房屋，不存在逾期占用房屋的情况，也不需要支付逾期占用房屋的使用费；我是正常租赁，不存在违约。
反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告订立房屋租赁合同以来，反诉被告一直占用合同约定的部分房屋，该房屋位于双方约定的房屋第四层，共六间。说明反诉被告并未按照房屋租赁合同的约定履行义务，按反诉原告的经营状况，此部分损失共计876000元，反诉被告没有提前通知反诉原告解除合同，反诉原告刚对房屋进行装修，为此，反诉原告请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告违约给其造成的经济损失876000元；赔偿反诉原告装修损失254820元；由反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告辩称：反诉被告不存在违约行为，反诉原告违约在先，并一再违约，由此造成的一切损失，均应由反诉原告自己承担；反诉原告诉请赔偿其装修损失，缺乏事实与法律依据，应不予支持；综上，应依法驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2008年5月26日，太和县物资局与太和县振洲宾馆实际经营者田永峰签订房屋租赁合同，太和县物资局将其单位所有的位于太和县镜湖中路137号物资大厦楼房一楼门面2间（自西向东第5-6间）、物资大厦楼房的第二、三、四层、东小楼上下两层4间房屋，作为开办宾馆、浴池的场地，租赁给太和县振洲宾馆使用，租期3年，自2008年5月12日至2011年5月12日止，年租金200000元，并约定提前付清下年度租金等。该租赁合同到期后，太和县物资局与太和县振洲宾馆的登记经营者田围围重新签订了新的房屋租赁合同，新的租赁合同约定的房屋租赁范围与原合同一致，房屋租赁期限暂定为一年，自2011年5月12日至2012年5月12日止，到期若太和县振洲宾馆继续使用房屋，可优先与太和县物资局另签租赁合同；合同约定年租金200000元，租金应于合同生效3日内交清，逾期不交清租金，太和县物资局有权终止合同，按每日600元收取太和县振洲宾馆滞纳金；新的租赁合同约定了在合同期间，太和县振洲宾馆装修房屋或增添物品、转租转让，必须征得太和县物资局同意；合同还约定了其他条款。该合同到期后，太和县振洲宾馆与太和县物资局没有续签合同，太和县振洲宾馆一直使用房屋至今，期间，经太和县物资局催要，太和县振洲宾馆陆续支付了部分房屋租金。
另查明：2013年10月14日，太和县物资局局长办公会议研究决定，将原承租给太和县振洲宾馆的四楼房屋的楼梯东头6间房屋收回自用，剩余房屋的租金仍按原合同约定的年租金20000元标准执行。2014年10月16日，太和县物资局向太和县振洲宾馆送达催缴通知，要求太和县振洲宾馆于2014年10月21日下午6点前缴清所欠租金，太和县振洲宾馆的登记经营者田围围在该催缴通知上签字确认。2016年4月27日，太和县物资局向太和县振洲宾馆送达催交拖欠租金通知书，要求太和县振洲宾馆于2016年4月30日下午5点缴清下欠2015年至2016年5月期间的租金9000元。太和县振洲宾馆的实际经营者田永峰在该通知书上签字确认。
上述事实有太和县物资局的组织机构代码、法定代表人身份证明、房产证、会议记录、催缴租金通知书、企业基本信息，田围围的身份证复印件及庭审笔录在卷为证。
本院认为：太和县物资局与太和县振洲宾馆签订的房屋租赁合同于2012年5月12日到期后，二者未再签订书面的房屋租赁合同，太和县振洲宾馆一直在使用原承租的房屋，太和县物资局多次催要房屋租金的行为，表明其认可太和县振洲宾馆继续承租房屋的事实，二者之间形成了口头的租赁关系。法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。太和县振洲宾馆在口头租赁房屋的情况下，存在迟延支付租金的行为，构成违约，应承担相应的民事法律责任。因此，太和县物资局要求太和县振洲宾馆限期搬离其房屋，将承租房屋返还给太和县物资局的诉讼请求，本院予以支持。法律规定，房屋租赁合同期满或解除，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。太和县振洲宾馆在口头租赁并使用太和县物资局房屋期间，太和县物资局将原承租给太和县振洲宾馆的四楼房屋的楼梯东头6间房屋收回自用，剩余房屋的租金仍按原合同约定的年租金20000元标准执行。太和县振洲宾馆在按上述租金标准缴纳房屋租金时，并未提出异议，视为其认可太和县物资局的减少房屋租赁面积，保持租金不变的决定。故而，太和县物资局要求太和县振洲宾馆按原租赁合同年租金200000元的标准，支付逾期占用房屋的使用费的诉讼请求，本院予以支持。结合2016年4月27日太和县物资局的催交拖欠租金通知书及太和县物资局自认太和县振洲宾馆至多将租金交至2016年5月12日的事实，认定太和县振洲宾馆已缴纳房屋租金至2016年5月30日较为合理。因此，占用房屋的使用费应自2016年6月1日起计算至太和县振洲宾馆搬离并将该房屋交还给太和县物资局之日止。2012年5月12日房屋租赁合同到期后，太和县物资局和太和县振洲宾馆口头租赁房屋，没有就迟延支付房屋租金等违约事项约定违约金，太和县物资局要求太和县振洲宾馆支付逾期房租的违约金的诉讼请求，本院不予支持。太和县振洲宾馆辨称太和县物资局占用其六间房屋，为其造成损失，不应返还房屋，不存在逾期占用房屋的情况，不需要支付逾期占用房屋的使用费，没有违约，未能提供证据证明，本院不予采信。太和县振洲宾馆反诉太和县物资局违约，要求太和县物资局赔偿给其造成损失876000元、赔偿其装修损失254820元，未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告太和县振洲宾馆的登记经营者被告田围围、实际经营者被告田永峰于本判决生效之日起三十日内搬出原告太和县物资局位于太和县镜湖中路137号物资大厦一楼的门面自西向东第5-6间、物资大厦第二层、第三层及第四层东头楼梯东侧6间之外的房屋、门面房右侧东小楼上下两层4间房屋，并将上述房屋返还原告太和县物资局；
二、被告太和县振洲宾馆的登记经营者被告田围围、实际经营者被告田永峰按原租赁合同年租金200000元的标准，向原告太和县物资局支付逾期占用房屋的使用费（自2016年6月1日起计算至其搬出并交还原告太和县物资局房屋之日止）；
三、驳回原告太和县物资局的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）太和县振洲宾馆的登记经营者田围围的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告太和县物资局负担；反诉案件受理费7489元，由被告（反诉原告）太和县振洲宾馆登记经营者田围围、实际经营者田永峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判长 徐功法
审判员 左轩翥
审判员 吴丽娟
二〇一七年六月二十一日
书记员 高曼莉
附本判决所引用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他合同义务的，应当承担民事责任。
第一百一十二条第一款当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》
第十条第一款当事人订立合同，由书面形式、口头形式和其他形式。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。