广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初1770号
原告：陈春霞，身份证住址广东省五华县。
委托代理人：何金海，广东颐和律师事务所律师。
被告：刘卫东，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：黄定平，广东金海圣律师事务所律师。
原告陈春霞诉被告刘卫东租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈春霞的委托代理人何金海，被告刘卫东的委托代理人黄定平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春霞诉称：2012年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》。第一条约定被告将广州市白云区麦地中街12号一楼商铺出租给原告。第四条约定租期三年自2012年3月1日至2015年2月28日。第五条约定租金每月11000元，每月1日交纳当月租金；自商铺移交原告之日起的10天为免租期；原告向被告支付相当于两个月租金的22000元作为合同定金，被告向原告移交租赁物后定金转为合同履约保证金。第十五条约定任何一方违约的，违约方应向守约方偿付相当于两个月租赁费用的违约金。合同签订生效后，原告按约定向被告支付了定金，逐月如数交纳租金和水电费。商铺在原告承租之前，由黄某承租，黄某向被告交付了22000元按金和首月租金11000元及进场费60000元。经被告同意，黄某退出商铺由原告接续承租，原告将相关费用支付给黄某，黄某将被告出具的收据转让给原告，视为原告向被告付清定金、首月租金和进场费。2015年2月28日租赁期满，双方未续签书面租赁合同，但被告同意原告继续使用商铺，原告仍按原合同逐月向被告交纳租金和水电费。租赁期内商铺所在物业的日常管理事务，被告都是交由胡某先打理。2015年8月1日原告搬出商铺，2015年8月5日原告向被告指定的物业管理人胡某先交付商铺钥匙。被告收回商铺，但一直拒绝向原告返还22000元履约保证金，违反了合同约定和法律规定。为维护自身合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告退还履约保证金22000元；二、被告向原告赔付违约金22000元；三、被告承担全部诉讼费用。
被告刘卫东辩称：我方确认收到原告所交的22000元的按金。我方不同意原告的诉讼请求，因原告违约在先，原告没有缴纳涉案商铺的租金和水电费，我方未将保证金退还给原告是因为双方的手续还没有办齐，原告在8月1日的时候原告说缴纳7月的水电费和8月的租金，但是原告一直没有缴纳，我方同意在扣除原告应缴的2015年7月水电费1649元、8月份水电费233元和2015年8月份租金6233元后退回保证金12885元。
经审理查明：2012年3月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：被告将广州市白云区麦地中街12号壹楼（以下简称涉案房屋）出租给原告，租赁期为三年，自2012年3月1日至2015年2月29日；租赁费用每月1.1万元，租赁费用按月度支付，租金于每月1日前支付；因原告需要对租赁物进行必要的装修和布置，故被告同意提供原告10天免租期，即本合同的租赁费用自租赁合格移交原告后第10天起算；原告向被告支付相当于2个月租赁费用22000元作为合同定金。原告按约合格移交租赁物后，定金自动转为合同履行保证金；原告如不能按约支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的百分之二支付滞纳金，逾期超过30天，被告可提前终止合同履行，并可要求原告赔偿相当于2个月租赁费用的经济损失；任何一方违反本合同条款约定的，违约方应向守约方偿付相当于2个月租赁费用的违金，本合同条款另有约定的按约定办理。等等。
上述合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用。被告确认收取了原告22000元的保证金。
本案审理过程中，原告主张其于2015年8月5日将涉案房屋交还给被告，为证明起主张，原告提交了以下证据：1.案外人胡某先于2015年8月5日向其出具的《收条》，内容为“2015年8月1日，麦地中街12号铺天天秀已全部清场，于8月5日，本人代刘卫东收回该铺位钥匙”。2.录音三段，拟证明原告丈夫卓某在2015年8月5日退租后与胡某先通话，胡某先确认其为被告打理涉案房屋，2015年8月5日其从原告处收回商铺钥匙并出具《收条》。3.《证明》一份，内容为原告的员工证明涉案房屋由被告交给胡某先打理，平常水电费抄表还有维修由胡某先在做。被告对上述证据的三性均不予确认，主张其并不认识胡某先，也未委托胡某先管理涉案房屋，并主张原告于2015年8月17日才将涉案房屋内的空调等物品搬离及清空铺，其于该日收回了涉案房屋。被告还主张原告拖欠2015年7月份水电费1649元和8月份水电费233元，还拖欠2015年8月1日至2015年8月17日的租金6233元。原告确认2015年7月份的水电费1649元，但认为其2015年8月1日已清场，因此不需要支付2015年8月份的水电费，另主张由于双方约定了10天的免租期，故其在2015年7月1日交的租金实际上是2015年7月10日至2015年8月10日的租金，其已于2015年8月5日交回商铺钥匙，因此不存在拖欠租金的问题。被告对此予以否认，认为免租期的租金在原告装修时已免除，原告2015年7月1日缴纳的租金是2015年7月整月的租金，并未支付2015年8月1日至2015年8月10日的租金。在本院指定的举证期内，原告未能提供其承租期内所有缴纳租金的凭证予以核对。
为证明涉案房屋的产权状况，被告提交了以下证据：1.穗同字第0022410号《农村（墟镇）宅基地使用证》，显示：广州市白云区京溪村麦地自然村61号宅基地使用人为刘某甲，宅基地面积为109.08平方米，建筑种类共六层，建筑面积721.38平方米。2.广州市白云区京溪街道麦地社区居委会出具的证明，内容为：穗同字第0022410号农村（墟镇）宅基地使用证宅基地座落地址：京溪村麦地自然村61号，现该地址已改为：广州市白云区京溪麦地中街12号。3.《白云区房屋产权分割（分家析产）具结书》，内容为刘水记、陈金带（刘水记的妻子）、刘卫东（刘水记的儿子）、刘金彩（刘水记的女儿）四人是京溪村麦地自然村61号（现麦地中街12号）房屋（宅基地使用证号：穗同字第××号）住户的家庭成员，宅基地使用证只登记刘某甲的名字，由于分户的原因，为方便管业，经我们共同协商，一致同意将上述房屋全部产权归刘卫东一人所有，并用其名义登记产权，申领房地产证等等。广州市白云区公证处出具（2004）穗白内民证字第1505号《公证书》证明刘水记、陈金带、刘卫东、刘金彩在上述《白云区房屋产权分割（分家析产）具结书》上签名均属实。
以上事实，有租赁合同、收据、收条、通话录音、证明、农村（墟镇）宅基地使用证、地址证明、公证书及当事人陈述等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守履行。《租赁合同》约定的租赁期为2012年3月1日至2015年2月29日，由于2015年2月并无29日，故本院推断双方约定的租赁期应当于2015年2月28日届满。合同期限届满，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方构成不定期租赁合同关系。构成不定期租赁合同的，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中原、被告双方对于租赁合同已经解除并无异议，但对于原告交回涉案房屋的时间存在争议，原告主张其已于2015年8月5日向被告交回涉案房屋，被告对此予以否认。由于租赁物交还的事实属于作为承租人的原告应当承担举证责任的事实，原告虽提交了案外人胡某先向其出具的《收条》，由于原告未举证证明被告委托胡某先收取涉案房屋的钥匙，故即使胡某先收取了涉案房屋钥匙，该行为的效果亦不能直接归属于被告。原告另提交录音三段及其员工的书面证言，但相关录音交谈双方人员的身份本院无法确认，胡某先谈话的录音即使真实，胡某先在录音中的陈述应为证人证言，胡某先并未到庭作证，故本院对其证言的合法性不予确认，故原告提交的录音不足以证实其主张。原告提交的其员工的书面证言，由于原告的员工与原告存在利害关系，相关证言的效力较低，且书面证言亦不符合证人应当出庭作证的举证规则。综上，原告主张其于2015年8月5日向被告交还涉案房屋，但其提交的证据不足以证实其主张，其应当就此承担举证不能的责任，故对于涉案房屋交回的时间，本院采信被告自认的交回时间即2015年8月17日。
租赁合同解除后，原、被告双方应当对合同解除后双方的权利义务进行清理结算。原告要求被告退还租赁保证金22000元，被告则要求扣除原告拖欠的租金和水电费之后再退回剩余保证金，本院认为被告的上述抗辩意见合理合法，本院予以采纳。对于原告拖欠的水电费，原告认可2015年7月份的水电费1649元，但不认可2015年8月的水电费233元，由于本院确认原告交回涉案房屋的时间为2015年8月17日，故本院对被告主张的2015年8月份水电费233元予以采信。对于2015年8月的租金，由于房屋交还时间为2015年8月17日，故租金应当计算至2015年8月17日；原告主张由于双方约定了10天的免租期，故其在2015年7月1日交的租金实际上2015年7月10日至2015年8月10日的租金，被告对此予以否认，认为免租期的租金在原告装修时已免除，原告2015年7月1日缴纳的租金是2015年7月整月的租金。由于租金缴纳的事实属于原告应当承担举证责任的事实，在本院指定的举证期内，原告未能提供租赁期内所有的租金缴交凭证，故现有证据无法证实其2015年7月1日支付的租金是支付2015年7月10日至2015年8月10日的租金，其应当就此承担举证不能的责任，故本院确认原告尚拖欠2015年8月1日至2015年8月17日的租金6032.26元（11000元÷31天×17天）。综上，租赁保证金22000元扣除原告拖欠的租金6032.26元和水电费1882元后合计14085.74元。原告主张的超出部分，本院不予支持。
原告另要求被告赔付违约金22000元，因原告未结清租赁期内的水电费和租金，被告拒绝退回租赁保证金并无不当，被告并不存在违约行为，故原告要求被告向其赔付违约金22000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起三日内，被告刘卫东退还原告陈春霞保证金14085.74元；
二、驳回原告陈春霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费900元，由原告陈春霞负担748元，被告刘卫东负担152元（上述受理费900元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 何金莲
人民陪审员 王桂萍
二〇一六年五月二十日
书 记 员 郑萍军