湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0211民初37号
原告曹琴，女，1984年9月27日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。
委托代理人曾铁军，湖南金瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
委托代理人叶翌旭，株洲市荷塘区阳光法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。
被告株洲红星商业管理有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人邱杰浪，系公司董事长。
被告株洲新安居置业有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人涂棋伍，系公司董事长。
委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告曹琴与被告株洲红星商业管理有限公司（以下简称红星管理公司）、株洲新安居置业有限公司（以下简称新安居置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理，依法由审判员刘祥宇适用简易程序进行审理。因本案需采用公告送达方式，案件转为普通程序审理，依法组成由审判员刘祥宇担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2016年7月15日公开开庭进行了审理。书记员陈璟担任庭审记录。原告曹琴及其委托代理人曾铁军、被告新安居置业公司的委托代理人肖淑蓉到庭参加了诉讼，被告红星管理公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹琴诉称：原告于2011年8月30日与被告新安居置业公司签订《株洲市商品房预销售合同》，购买了新安居建材大市场3栋218室房屋。同日，原告与两被告签订《委托经营协议书》，约定原告将房屋全权委托给被告红星管理公司进行统一经营、租赁、管理，委托经营期限为5年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止，每月租金收益为5333.91元，租金收益在次月的5日前支付，延迟支付按照银行存款利率计收违约金，延迟60天以上，原告有权终止协议，被告新安居置业公司对应付租金承担保证责任。在履约过程中，被告仅支付了2014年6月之前的租金，之后的租金未予支付，为维护自己的合法权益，原告特诉请法院判令被告红星管理公司、新安居置业公司连带支付拖欠的租金112012.11元（租金计算至2016年1月5日，以后的租金按照5333.91元／月继续计算）。
被告红星管理公司未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据材料。
被告新安居置业公司辩称：第一、被告公司并不是合同履行的当事人，没有实际参与合同的履行，对于合同履行的具体情况不清楚，如原告所诉请的租金为2014年4月份之后未支付的租金，那么根据《委托经营协议书》的约定，本案超过了保证期限，被告公司不需要承担保证责任；第二、如果是一般保证责任，那么在原告穷尽所有办法追讨被告红星管理公司之前，被告公司也不需要承担责任；第三、从2015年9月份开始向承租人收取租金及向业主支付租金的权利义务均由物业业主委员会享有和承担，且物业业主委员会也已经实际履行了该义务。综上，被告公司不应当承担责任，请求法院驳回原告对被告公司的诉请。
本院经审理查明，被告红星管理公司系一家经营管理委托资产、商务信息咨询服务等业务的有限责任公司（自然人独资），成立于2011年6月22日。被告新安居置业公司系一家从事房地产开发与销售等业务的有限责任公司（私营），成立于2006年12月12日。2011年8月30日，原告与被告新安居置业公司签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000089332），购买了被告新安居置业公司开发的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材大市场二期项目的3栋218号房屋，建筑面积为66.26平方米，房屋总价款为800086元，用途为商业服务。随后，原告就自己所购买的新安居建材大市场3栋218号房屋与被告红星管理公司及被告新安居置业公司签订了一份《委托经营协议书》，原告为协议甲方，被告红星管理公司为协议乙方，被告新安居置业公司为协议丙方，该协议约定：1、为集中管理和统一经营金鼎.新安居家居建材广场商铺，提高经济效益，乙方受甲方委托，负责组织商家统一经营、租赁金鼎.新安居家居建材广场，甲方自愿将购买的金鼎.新安居家居建材广场3栋218号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理，由乙方负责组织招商、签订租赁协议和财务收益分配等；2、委托经营期限为五年，自金鼎.新安居家居建材广场正式营业之日（暂定2012年3月1日）起至2017年2月28日止，2012年3月1日起至2015年2月28日止为固定租金收益期，2015年3月1日起至2017年2月28日止为租金分成期（按本市场本栋本层本年度签订租赁合同租金总和与丙方销售的本商场本栋本层原始房屋买卖合同总价之和的实际比例，再与甲方所购商铺合同总价相乘的90％为甲方实际租金分成期的租金收益，另外10％作为乙方商场运营成本），甲方的租金收益期起止期限与委托经营年限起止期限一致；3、委托经营期限内乙方享有占用、自己使用、许可他人使用或其他方式使用经营该商铺获取收益的权利，约定的经营期限届满后，甲方如需继续委托乙方经营的，应经双方协商并另行签订委托协议；4、由乙方在次月5日前（遇节假日顺延）向甲方支付约定的收益回报，如遇特殊情况延迟开业，则相应顺延；5、固定租金收益期的收益按甲方购铺合同总价计算，每年给予64006.88元（含税）作为甲方租金收益，即5333.91元／月，收益分成期的收益须在委托经营期第三年四季度确认，以书面形式通知甲方；6、在受委托经营的期限届满后十天内，乙方按甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》规定的内容将铺位交还给甲方，本协议有效期届满后，如甲方继续将铺位委托经营，在同等条件下，乙方享有优先权；7、除因甲方违约或遇不可抗力因素外，乙方不得拖延支付租金收益，否则每逾期一日，乙方应就欠付额度向甲方支付延期付款的违约金，违约金标准按银行同期存款利率计收，乙方拖欠达60天以上，甲方有权提出终止协议，并要求乙方赔偿由此造成的直接损失，在受委托经营的期限内，因市场客观原因乙方无力支付甲方租金或连续三个月以上延迟支付租金时，丙方承担乙方按本协议约定应付租金收益的保证责任。协议签订后，原告将房屋交付给被告红星管理公司，被告红星管理公司也按约定向原告支付租金收益，支付金额为5014元／月（税后），但自2014年6月份开始（2014年7月份的租金未在约定的2014年8月5日前支付）被告红星管理公司未能按约定向原告支付租金收益，截止到2015年2月28日，被告红星管理公司连续拖欠8个月的租金收益。对于2015年3月1日之后被告应支付租金的具体金额，原告没有相应的证据予以证实，被告新安居置业公司虽主张分成期的租金已经确定并实际由物业业主委员会向原告进行了支付，但原告对此不予认可，而被告新安居置业公司对其主张没有充分的证据予以证实。原告在向被告催要租金未果的情况下向本院提起诉讼，请求判如所请。
上述事实，有原告及被告新安居置业公司的陈述、《株洲市商品房（预）销售合同》及房屋所有权证、《委托经营协议书》、企业注册登记资料、对私储蓄账户明细账、原告的身份信息等证据予以证实，足以认定。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告之间属于何种法律关系？是否属于房屋租赁合同关系？2、在履约过程当中被告红星管理公司是否有拖欠租金的行为？原告所主张的拖欠的租金金额以及租金的支付标准有无依据？3、被告新安居置业公司在本案当中是否应承担连带保证责任？是否已经超过了保证期间？4、原告与被告红星管理公司基于《委托经营协议书》所形成的权利义务是否已经转移给第三人？该转移是否合法有效？对原告有无约束力？具体分析如下：
原告与被告红星管理公司、新安居置业公司系自愿签订《委托经营协议书》，协议内容不违反法律法规的强制性规定，双方基于此协议形成的合同关系依法成立有效，受法律保护。根据该协议的内容，符合房屋租赁合同的法律特征，故本院认定原、被告之间属房屋租赁合同关系。在履约过程中被告红星管理公司未能按约定向原告履行支付租金的义务，且连续欠付期限达到三个月以上，已构成违约。原告主张被告红星管理公司欠付的2015年3月1日之前的租金金额合同有明确的约定，应予认定，但2015年3月1日之后的租金金额处于不确定状态，本院不宜在本案中认定，由此，2014年7月1日起至2015年2月28日止，被告红星管理公司应向原告支付的租金为40112元（5014元／月×8个月）。被告新安居置业公司作为协议的保证人，对被告红星管理公司应向原告支付的租金承担保证责任，但在协议中没有明确约定保证的方式，依照我国《担保法》第十九条的规定，被告新安居置业公司在本案中应当按照连带责任保证承担保证责任。被告新安居置业公司与原告在委托经营协议书中未约定保证期间，故原告有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，而《委托经营协议书》中约定的主债务履行期在2017年2月28日截止，故被告新安居置业公司认为超过保证期间的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告新安居置业公司认为《委托经营协议书》所约定的权利义务已由第三人承继的抗辩理由没有充分的证据予以证实，且与本案的处理无关，故在本案中不予一并审查。被告红星管理公司经合法传唤未到庭参加诉讼，被告新安居置业公司当庭表示不同意调解，本院无法组织双方进行调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一第一款、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告株洲红星商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告曹琴给付截止到2015年2月28日止的租金收益40112元；
二、被告株洲新安居置业有限公司对被告株洲红星商业管理有限公司应向原告曹琴给付的租金收益承担连带清偿责任；
三、驳回原告曹琴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2540元，公告费560元，合计3100元，由原告曹琴承担1737元；由被告株洲红星商业管理有限公司、株洲新安居置业有限公司承担1363元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘祥宇
人民陪审员 曹佩均
人民陪审员 彭福寿
二〇一六年七月十五日
书 记 员 陈 璟
附本案适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第二十六条第一款连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。