广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13950号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：郑晓芬，女，汉族，1992年5月1日出生，住址广东省汕头市濠江区，系公司员工。委托诉讼代理人：吴锐萍，女，汉族，1993年4月26日出生，住址广东省揭东县，系公司员工。被告：李晓波，女，汉族，1978年12月23日出生，住址河南省安阳市文峰区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（下称碧桂园物业）诉被告李晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑晓芬到庭参加诉讼，被告李晓波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，2015年5月至2015年7月、2017年8月的物业服务费共计1054.80元；2、请求法院判令被告以每月物业服务费263.70元（2.50元/月/平方米×105.48平方米）为本金，自欠费月的后两个月的1日起按日5‰计算支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2017年9月16日的违约金数额为3164.40元；3、请求法院判令被告向原告支付公摊电费，2014年10月至2017年6月的公摊电费共计人民币208.02元，以上费用共计人民币4427.22元；4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买碧桂园城市花园，碧桂园佛山市禅城区岭南大道北131号2座1102房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费263.70元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2013年7月开始拖欠原告费用，至2017年9月16日拖欠的款项已经达6536.82元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、核准变更登记通知书4份，证明广东碧桂园服务有限公司禅城分公司变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司。2、资质证书、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表，证明原告系取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费。3、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书，证明被告系禅城区岭南大道北131号2座1102房的房屋产权人，且与原告签订了前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业服务费，否则将承担违约责任。4、欠费明细、李晓波物业服务费催缴函，证明被告自2013年7月开始长期拖欠物业服务费，经原告多次催要仍拒不交纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，被告未向本院提供证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。本院对原告提供的证据的真实性予以认可，作为本案认定事实的依据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。主要内容如下:……第三章、物业服务费用：第四条、甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。……本物业二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本合同第二、第三条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电耗损费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。……第七条、物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第七章、违约责任：第十八条、甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。2010年12月20日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2012年12月6日，被告（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号二座1102房。合同约定：该商品房的用途为公寓式酒店，建筑面积共109.92平方米，套内建筑面积84.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.66平方米。“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。出卖人应当在2013年6月6日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年12月6日，被告（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定涉案二座1102房交付后由乙方提供物业管理服务。2013年4月15日，经佛山市禅城区房地产交易中心测绘，涉案二座1102房建筑面积为105.48平方米。另查明，2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司。2015年4月3日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁；停车场（库）服务；房地产中介；持有效审批证件从事高危险性体育项目（游泳池经营管理）。2015年11月24日，广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，即本案原告。原告具有物业管理的一级资质。据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》上载明：涉案二座1102房的权利人为被告李晓波，于2013年1月购买。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、被告李晓波与广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条的约定，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为购房人理应依约履行支付物业管理费的义务。原告主张被告拖欠涉案二座1102房2015年5月至2015年7月、2017年8月的物业服务费，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院采信原告的主张，确认上述欠费期间。依据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，被告每月需向原告支付涉案二座1102房的物业管理费为263.70元（2.50元/月/平方米×105.48平方米），则被告应向原告支付2015年5月至2015年7月、2017年8月期间的物业服务费共计1054.80元（263.70元/月×4个月）。关于原告主张被告支付违约金的诉请。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第十八条的约定，原告有权向被告主张违约金。因被告未到庭对违约金的计付标准提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院不对合同约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张违约金自欠费月的后两个月的1日开始起计，本院予以确认。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》的约定，公摊电费应由被告负担，且原告就公摊电费的产生及计算举证予以证实，本院对其主张的2014年10月至2017年6月的公摊电费208.02元予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告李晓波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号二座1102房2015年5月至2015年7月、2017年8月的物业服务费共计1054.80元及违约金（违约金以每月263.70元为本金，自欠费月后两个月的1日起按每日5‰分段累计至清偿所欠物业服务费之日止，即2015年5月物业服务费的违约金自2015年7月1日起计算，如此类推）；被告李晓波于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2014年10月至2017年6月的公摊电费208.02元。如被告李晓波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费50元，由被告李晓波负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 菡人民陪审员  陈桂好人民陪审员  李雪辉二〇一八年一月十八日书 记 员  张春兰