广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东三法民一初字第3108号
原告张伟，男，1970年6月20日出生，满族，身份证住址：辽宁省铁岭市银州区。
委托代理人张培强，广东常正律师事务所律师。
被告林洪年，男，1969年6月10日出生，汉族，身份证住址：辽宁省桓仁满族自治县。
委托代理人龙双志、姚映笑，均系广东闻彰律师事务所律师。
被告林玉淼，男，1962年6月2日出生，汉族，身份证住址：广东省平远县。
委托代理人李庆军、周双良，均系广东赋诚律师事务所律师。
原告张伟诉被告林洪年、林玉淼房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶志文适用简易程序独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，于2013年9月13日公开开庭进行了审理。原告张伟的委托代理人张培强，被告林洪年及其委托代理人龙双志，被告林玉淼的委托代理人李庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟诉称，原告通过法院拍卖方式购买取得东莞市常平镇丽景花园绿湖居某座某室房屋的产权，由于原告张伟购买房屋较多且经常居住地在辽宁省铁岭市，故原告张伟委托被告林洪年对这些房屋进行管理，并向被告林洪年出具委托其管理的委托书。但被告林洪年仅凭该委托书就将案涉房屋卖给了被告林玉淼，而被告林玉淼在明知被告林洪年没有出卖房屋的权限下仍与被告林洪年签订了《房屋临时买卖合同》，并搬进了案涉房屋至今。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告林洪年与被告林玉淼签订的《房屋临时买卖合同》无效；2、两被告将丽景花园绿湖居某座某室返还给原告；3、被告林玉淼向原告支付房屋使用费（自2011年1月起至被告林玉淼将案涉房屋返还给原告日止，按每月1300元计）；4、被告林洪年对前述房屋使用费承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告承担。
原告张伟提供的证据有：房地产权证、《房屋临时买卖合同》及《授权书》、银行查询明细。
被告林洪年辩称，原告张伟与被告林玉淼签订的《房屋买卖合同》是有效的，被告林洪年是受原告张伟的委托出售房屋，原告的诉讼请求确认合同无效无法律依据；被告林洪年没有实际占有和使用案涉房屋，不负有返还房屋的义务；被告林洪年没有使用过房屋，无需向原告张伟支付房屋使用费。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告林洪年提供的证据有：《授权书》、转账单及交易明细。
被告林玉淼辩称，双方签订的《临时房屋买卖合同》是有效的，是在被告林洪年取得授权之后才与之签订合同，房款也已支付，即使在被告林洪年没有取得正当授权或超过代理权限合同仍有效，被告林玉淼是善意第三人，双方都是通过正规的中介公司签订合同，中介公司有向被告林玉淼出示相关证件及授权书及法院裁定书，丽景物业有向被告林玉淼发出入伙通知书，物业公司也默认被告林玉淼是案涉房屋的业主。原告张伟对案涉房屋不闻不问，存在疏忽管理，被告林玉淼是善意第三人。
被告林玉淼没有提供证据。
经审理查明，2010年11月原告张伟通过辽宁省铁岭市中级人民法院拍卖取得东莞市常平镇丽景花园内33套商品房，辽宁省铁岭市中级人民法院依法作出（2001）铁中执字第81-1、82-1号执行裁定书、协助执行通知书确认东莞市常平镇丽景花园内33套商品房属原告张伟所有。
2010年11月5日，原告张伟向被告林洪年出具《授权书》一份，注明原告张伟委托被告林洪年全权代理房产收楼及管理事宜，房产明细为东莞市常平镇丽景花园内33套商品房。原告张伟主张委托被告林洪年的具体事宜为案涉房屋管理、打扫卫生、代缴管理费，但除办证费用700000元外并未向被告林洪年支付其他费用；被告林洪年辩称该委托是包含委托出售案涉房屋，原告张伟亦口头同意被告林洪年出售案涉房屋，且事后去中介处进行确认，双方约定的报酬是卖出全部房屋后给一套商品房给被告林洪年作为报酬。
2010年11月28日，被告林洪年作为转让方代理人与被告林玉淼签订《房屋临时买卖合同》，约定被告林玉淼购买位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居某座某室（属于《授权书》中约定的东莞市常平镇丽景花园内33套商品房之一），房屋总价款为190000元；因该房属于拍卖后执行的房子，没有办理房产证，所以被告林洪年与被告林玉淼约定分期付款，在签订本合同之日被告林玉淼先支付二成楼款38000元给被告林洪年；剩余楼款152000元待法院判决书下来当日即付清，被告林玉淼不得以任何理由推迟；双方在签署本《房屋临时买卖合同》当天将该房产连同房屋内的所有设施交付给被告林玉淼使用。2010年11月29日，被告林玉淼向被告林洪年支付二成楼款38000元，被告林洪年出具收据予以确认。2010年11月28日案涉楼盘开发商向被告林玉淼发出同意办理收楼通知，通知被告林玉淼在2010年11月28日至29日办理收楼手续。被告林玉淼确认在签订《房屋临时买卖合同》时查看了《授权书》的原件，但从未与原告张伟直接接触，被告林洪年确认收取被告林玉淼支付的房款。
2012年12月27日及28日，被告林洪年通过银行转账方式向原告张伟转账180000元，2012年12月29日，原告张伟向被告林洪年转账180000元。原告张伟主张在2012年6月知道被告林洪年是私自出售案涉房屋后收回委托书原件，故在2012年12月27日及28日被告林洪年向原告张伟转账后，原告张伟在第二天即将款项转回给被告林洪年；被告林洪年主张是由于原告张伟觉得房价太低而不想出售案涉房屋，所以才将款项转回。
2013年1月15日，原告张伟取得案涉房屋的房地产权证。
以上事实，有房地产权证、《房屋临时买卖合同》及《授权书》、银行查询明细及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告林洪年是否有权出售案涉房屋；二、被告林玉淼是否构成善意取得。
关于争议焦点一。原、被告对《授权书》的真实性均无异议，但对授权的内容存在争议。原告主张授权的具体事宜为案涉房屋管理、打扫卫生、代缴管理费，被告林洪年主张授权事宜包括出售案涉房屋。经查，《授权书》上注明的授权内容仅为“全权代理房产收楼及管理事宜”，在该《授权书》上并未注明原告张伟委托被告林洪年出售案涉房屋，且从字面意思理解“全权代理房产收楼及管理事宜”亦不包含出售案涉房屋。被告林洪年辩解原告张伟口头同意出售案涉房屋且事后去中介处确认，但没有提供任何证据证明，被告林玉淼亦表示从未与原告张伟直接接触，故无法认定原告张伟是授权给被告林洪年出售案涉房屋且在事后进行确认。
从被告林洪年与原告张伟之间的转款行为看。被告林洪年在2010年11月将案涉房屋卖给被告林玉淼并收取楼款，但在2012年12月才将案涉房款转给原告张伟。原告张伟与被告林洪年仅为朋友关系，并不存在其他债权债务纠纷，该转款行为在出售案涉房屋两年多后才进行，被告林洪年对此并无合理解释，且与常理不符，故对被告林洪年有权出售房屋的辩解，本院不予采信。
关于争议焦点二。被告林玉淼主张是，基于善意取得案涉房屋。经查，被告林玉淼与被告林洪年签订《房屋临时买卖合同》时明知案涉房屋状况且查看了《授权书》的原件，故被告林玉淼是明知原告张伟是案涉房屋的权属人，被告林洪年仅是受托人，且委托的内容仅为“全权代理房产收楼及管理事宜”的情况下仍与被告林洪年签订《房屋临时买卖合同》，缺乏起码的注意及审查义务，不足以认定被告林玉淼在签订《房屋临时买卖合同》时是基于善意。且案涉房屋现仍登记在原告张伟的名下，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，被告林玉淼购买案涉房屋不构成善意取得。
由于被告林洪年无权处分案涉房屋，且被告林玉淼不构成善意取得，故作为案涉房屋权利人的原告张伟在没有进行追认的情况下，《房屋临时买卖合同》对原告张伟不发生效力。在本案中，原告张伟以起诉的方式明确表示不追认被告林洪年出售房屋的行为，故原告张伟诉求确认被告林洪年与被告林玉淼签订的《房屋临时买卖合同》无效，合理合法，本院予以支持。因《房屋临时买卖合同》无效，原、被告双方基于《房屋临时买卖合同》取得的财产，应当互相返还，被告林玉淼应将案涉房屋返还给原告张伟，由于原告张伟并未实际收取被告林玉淼支付的购房款，故向被告林玉淼返还购房款的责任在被告林洪年，原告张伟无需向被告林玉淼返还购房款。
虽然案涉《房屋临时买卖合同》无效，但被告林玉淼自签订《房屋临时买卖合同》后即实际占有使用了案涉房屋。原告张伟主张按照每月1300元标准计算房屋使用费，但没有提供证据证明占有使用费计算依据，故本院酌定占有使用费为600元／月。故被告林玉淼应按每月600元的标准向原告张伟支付从2011年1月至实际返还房屋之日止的占有使用费。被告林洪年作为无权处分人，其与被告林玉淼之间签订的《房屋临时买卖合同》实际造成了原告张伟的损失，故被告林洪年对该损失应当承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告林洪年与被告林玉淼于2010年11月28日签订的位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居某座某室房屋的《房屋临时买卖合同》无效；
二、限被告林玉淼于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张伟返还位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居某座某室房屋；
三、限被告林玉淼于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张伟支付占有使用费（按每月600元标准从2011年1月起计算至被告林玉淼实际搬迁之日止）；
四、被告林洪年对上述占有使用费承担连带清偿责任；
五、驳回原告张伟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费678元，由原告张伟承担339元，被告林洪年、林玉淼承担339元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 熊艳萍
人民陪审员 陈文英
人民陪审员 陈妙玲
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 刘 猛
附判决引用法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
2、《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
3、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
4、《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。