广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终1194号上诉人（原审原告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。组织机构代码：79972523-9。法定代表人：李忠飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔维星，广西金狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿辉辉，该公司职工。被上诉人（原审被告）：杨金锁，男，1969年12月14日出生，汉族，住青海省格尔木市民主巷**号***室，现住山西省阳曲县。上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）因与被上诉人杨金锁商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2017）桂0602民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。上诉人腾飞龙公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，支持其一审诉讼请求；二、杨金锁承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、首先，一审判决依据2015年7月6日腾飞龙公司和杨金锁签署的《承诺书》认为未能办理按揭贷款的责任并不在杨金锁，而是由于广西防城港市公积金管理中心和中国建设银行防城港支行不履行合作协议不能及时放贷。一审判决据此不支持腾飞龙公司要求杨金锁支付逾期付款的违约金的诉讼请求，属认定事实错误。其次，双方是在2013年11月23日签署的《商品房买卖合同》，签署合同当日杨金锁缴纳了首付款，此后提交了办理�贷的相关资料由杨金锁到腾飞龙公司指定的银行办理贷款。但杨金锁的按揭贷款未获批准，至腾飞龙公司提起上诉之日杨金锁也未到其他金融机构办理按揭贷款手续，也未就新的付款方式与腾飞龙公司达成一致。即杨金锁逾期付款至今，应该按照合同约定，承担逾期付款的违约责任。第三，腾飞龙公司与防城港市住房公积金管理中心、中国建设银行防城港支行签署的系列协议及防城港市政府相关文件中有明确约定：非防城港人在防城港市住房公积金管理中心缴存住房公积金的，可以申请办理公积金贷款。贷款人提交贷款资料由公积金中心审核后交由代办银行发放公积金贷款。腾飞龙公司在合同中也明确了指定的是公积金贷款。杨金锁未在防城港市公积金中心缴存公积金，自然无法获得公积金中心的贷款审批，其责任完全在其自身。换言之，即便不能获得公积金贷�，杨金锁也可向其他金融机构申办商业贷款。但是自双方签署《商品房买卖合同》的当日即2013年11月23日，退一步讲迟至2015年7月16日腾飞龙公司与杨金锁签署所谓《承诺书》时，杨金锁对未获银行按揭这一事实是清楚的，对未交清购房尾款也是明了的。但杨金锁放任这一违约事实持续发展，反而胁迫腾飞龙公司作出所谓《承诺书》。第四，腾飞龙公司出具《承诺书》并不能免除杨金锁逾期付款的违约责任。杨金锁胁迫腾飞龙公司承认未放款责任在公积金中心及银行，要求腾飞龙公司承诺交房日期，并加大腾飞龙公司的违约责任。对杨金锁逾期付款的违约责任却只字不提。这份《承诺书》并不足资认定未放款的责任在腾飞龙公司。二、腾飞龙公司逾期交房是有事实和合同及法律依据的。《商品房买卖合同》第八条约定了腾飞龙公司可以据实延期交房的条件，这包括中雨（含）以上天气原因及杨金锁逾期付款的情形。据防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》（2016年第10号）显示：自2013年11月23日双方签署合同后至约定的交房日2014年11月30日，共有中雨（含）以上天气66天，腾飞龙公司可以据此据实延期66天至2015年2月5日交房。另外，《承诺书》中约定的交房日期的大前提是杨金锁全款到账，所以腾飞龙公司才承诺2015年12月31日交房。但直至腾飞龙公司提起上诉之日，杨金锁也未按照合同约定履行付款义务，依据合同的约定，腾飞龙公司仍可据此延迟交房。综上，请二审法院依法判决，以维护腾飞龙公司的合法权益。被上诉人杨金锁辩称，贷款未能发放的原因在于腾飞龙公司。一审判决认定正确，请求二审法院予以维持。腾飞龙公司向一审法院起诉请求：1、判令杨金锁继续履行双方签订的《商品房买卖合同》并支付剩余房款620000元；2、杨金锁支付逾期支付购房款违约金46500元（自2017年3月1日起暂计至2017年8月1日，合计150天，即620000元×0.05%×150天）。一审法院查明的事实：2013年11月23日，腾飞龙公司与杨金锁签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定杨金锁向腾飞龙公司购买位于防城港市港口区，单价为每平方米6480.57元，面积为138.8平方米，总价款为899503元；出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》，经验收合格商品房交付买受人使用；买受人应在签署本《商品房买卖合同》并交纳首期款之日起七日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及交纳相关费用，买受人逾期不到银行办理上述手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金；第七条，买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。涉案合同附件五关于付款方式及期限约定了买受人同意选择银行按揭付款的方式，具体为：（1）买受人在2013年11月23日签署本《商品房买卖合同》当日交纳首期款，占总房款的30%计270503元，已付定金抵作首付款；（2）余款占全部房价款的70%计629000元，此款由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款。如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客服部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款30%的违约金。本条适用范围为采用各类分期付款的买受人。逾期应付款指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。银行按揭方式或住房公积金贷款方式的违约责任详见附件五。合同签订当日，杨金锁向腾飞龙公司（原文为“原告向被告”，系笔误）支付首付款270503元、抵押登记费160元、管道燃气初装费2200元、房产咨询报告费300元，并提供了办理房贷的相关材料由杨金锁到其指定银行办理贷款，但杨金锁一直未能办理该笔贷款，且未能在合同约定的交房期限届满时交房。2015年7月16日，腾飞龙公司向腾飞广场各位业主出具《承诺书》，内容为：“由于广西防城港市公积金管中心和中国建设银行防城港分行不履行合同协议不能及时放贷，造成本项目资金短缺，从而不能按时交付房屋给各位业主，为此我公司作出以下承诺：……二、本公司承诺该项目于2015年9月30日前重新开工，于2015年12月31日前完成交房手续，并将房产交给各位业主……”。2016年7月1日，腾飞龙公司在防城港日报发出《催款公告》，要求业主在公告发布之日起10日支付剩余房款，如需改变付款方式，请在本公告发布之日起10日内到腾飞龙公司公司售楼部，与腾飞龙公司协商变更付款方式。一审法院认为，腾飞龙公司与杨金锁签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同规定的义务。腾飞龙公司主张其出具的《承诺书》是受胁迫签订的，但其未提供相应的证据予以证明，该院不予认可，根据《承诺书》内容可以看出未能办理按揭贷款的责任并不在于杨金锁，而是“由于广西防城港市公积金管中心和中国建设银行防城港分行不履行合同协议不能及时放贷”。杨金锁未按照合同约定的时间付款的责任不在于杨金锁，因此，对于腾飞龙公司以《商品房买卖合同》第七条“买受人如未按照本合同约定的时间付款，逾期超过60天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，要求杨金锁支付逾期付款违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于腾飞龙公司要求杨金锁继续履行合同并交付剩余房款620000元的诉讼请求。双方合同约定的交房日期为2014年11月30日，腾飞龙公司未能如约交房，而后在《承诺书》中重新约定的交房日期为2015年12月31日，腾飞龙公司仍未能如约交房，庭审中腾飞龙公司预计的交房日期要到2018年，已经构成逾期交房，且其违约交房时间已超过合同约定的90天，合同解除条件已成就，腾飞龙公司以杨金锁逾期付款为由要求免除其逾期交房的责任，该院不予支持。现杨金锁亦要求解除合同，因此，对于腾飞龙公司要求杨金锁继续履行合同并支付剩余房款620000元的诉讼请求该院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10285.2元（广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司已预交），由广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人腾飞龙公司向本院提交证据：1、EMS快递单及回执，拟证明腾飞龙公司以特快专递形式发催款律师函至杨金锁在合同中的预留地址。2、气象资料咨询，拟证明腾飞龙公司存在可以据实延期交房的天气因素，应当予以扣除66天。3、防城港市政府2010-15号文件。4、公积金贷合作协议。5、建行按揭合作协议。证据3-5拟证明防城港市公积金贷款政策及适用对象，杨金锁不符合公积金贷款条件。被上诉人杨金锁质证认为，证据1不是其本人签收的，其没�收到；证据2从其签订合同到合同约定的交房日期这段时间的中雨及以上下雨天数予以认可。证据3、4，其不是公积金贷款，而是商业贷款，故不予质证。证据5，是腾飞龙公司与银行签订的协议，说明了是否放款与腾飞龙公司有很大的关系，而且是否放款取决于腾飞龙公司，反而证明了是腾飞龙公司的原因导致无法放贷。本院认为，证据1不能证明杨金锁收到了催款律师函，不予采信；证据2予以采信；证据3、4因杨金锁不是通过公积金的形式进行贷款，与本案无关联性，不予采信；证据5与本案具有一定的关联性，予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》（2016年第10号）显示：自2013年11月23日至2014年11月30日，共有中雨（含）�上天气共计66天。本院认为，本案的争议焦点为腾飞龙公司请求杨金锁继续履行双方签订的《商品房买卖合同》并支付剩余房款620000元及相应逾期支付购房款违约金是否应予以支持。本案中，杨金锁和腾飞龙公司签订的《商品房买卖合同》不违反国家法律相关规定，合同真实有效。合同签订后杨金锁已按照合同约定履行了支付首付款及提交办理贷款资料的义务。但至今杨金锁仍未从银行办理到贷款，导致未支付后期的房款。而从腾飞龙公司向杨金锁出具的《承诺书》内容可以看出未能办理按揭贷款的责任并不在于杨金锁，而是在腾飞龙公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、�当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案系因出卖人即腾飞龙公司的原因致使未能订立商品房担保贷款合同，致使买卖合同不能继续履行，因此，杨金锁可以请求解除合同。腾飞龙公司主张因中雨以上天气因素其可据此延期交房以及要求杨金锁与之协商变更付款方式。本院认为，《商品房买卖合同》第八条确实约定了因中雨（含）以上天气原因，腾飞龙公司可以据实延期交房。根据防城港市气象局气象信息服务中心出具的《气象资料咨询》计算，自2013年11月23日双方签署合同后至约定的交房日2014年11月30日，共有中雨（含）以上天气66天。但腾飞龙公司也只能据此延期交房至2015年2月5日，而商品房至今仍未能交付使用，腾飞龙公司依然存在逾期交房的情形。而对于变更付款�式的问题，《商品房买卖合同》约定“如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式”，如前所述，未能订立商品房担保贷款合同的原因在于腾飞龙公司；而对于出卖人的原因造成按揭申请不能通过银行审批的，合同并未约定买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，故杨金锁无变更付款方式的义务。综上，因合同解除的条件已成就，且杨金锁亦要求解除合同，故腾飞龙公司要求杨金锁继续履行合同并支付剩余房款620000元的诉讼请求本院不予支持。综上，腾飞龙公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10285.2元（上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒙志相审判员  黄大亮审判员  李启宁二〇一七年十二月二十九日书记员  梁 晴