北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初585号
原告：田旺，男，1981年4月12日出生。
委托诉讼代理人：白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
被告：王兰荣，女，1942年11月23日出生。
被告：闫会英，女，1962年3月8日出生。
被告：魏明明（闫会英之子），1990年3月23日出生。
被告：魏艳艳（闫会英之女），1985年11月23日出生。
被告闫会英、魏明明、魏艳艳共同委托诉讼代理人：孟昭义，男，1945年1月1日出生。
被告：魏铎，男，出生年月不详。
被告：许保祥，男，1954年6月30日出生。
原告田旺与被告王兰荣、闫会英、魏明明、魏艳艳、魏铎、许保祥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田旺及其委托诉讼代理人田旺、被告闫会英及被告闫会英、魏明明、魏艳艳的共同委托诉讼代理人孟昭义、被告许保祥到庭参加了诉讼。被告王玉兰、被告魏铎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田旺向本院提出诉讼请求：1.确认田德海与王兰荣、王兰荣与魏秀军、魏秀军与许保祥签订的房屋买卖协议无效；2.被告许保祥将涉诉房屋及院落返还给原告；3.案件诉讼费用由被告负担。事实与理由：1994年原告父亲将自己位于顺义区×镇×村的8间瓦房及院落以5000元的价格出售给北京市居民王兰荣，后王兰荣以6000元的价格出售给河北定州人魏秀军，后魏秀军后将该房屋出售给许保祥，现该房由许保祥使用。原告认为上述买卖行为及合同是无效的，被告闫会英、魏明明、魏艳艳、魏铎是魏秀军的继承人，现魏秀军已经去世，协商不成，故诉至法院，请求判令返还。
被告王兰荣、魏铎既未参加庭审，也未发表答辩意见，但王兰荣在本院对其进行送达时表示，自己虽购买了涉案院落，但早已将该院落原价转让给了魏秀军，因此该院落的处理与自己无关。
被告闫会英、魏明明、魏艳艳共同辩称：不同意原告的请求，其没有法律和事实依据，请法庭驳回。第一、田旺作为诉讼主体错误。所诉案由为农村房屋买卖合同纠纷，三被告根本没有与田旺发生过房屋买卖合同关系，1994年5月及1995年2月诉争房屋确实由田德海与王兰荣，魏秀军与王兰荣签过房屋买卖合同文书，已成事实，现田旺起诉没有法律依据。第二、诉争房屋买卖早已完毕，依据合同法规定至今已22年，超过了法律诉讼时效，田旺现以原告身份否定合同效力，不符合法律规定，不应受法律支持。第三、此次诉讼不是田德海、余立华诉讼本意，2002年11月田德海病故，生前经过9年夫妻俩对于出卖的房屋没有争取过权利，足以认定对出卖的房屋同意认可。2007年9月24日余立华、田旺曾对房屋起诉，后田旺撤诉，事后余立华曾在街上两次见到闫会英，说一些客气话：说都是我儿子田旺鼓动我要上告，这回你们踏实的住吧，我们不告了，闫会英感动的流眼泪，老太太真好。第四、田旺诉讼违反土地管理法“一户一宅”的规定，不应受法律支持。经了解，田德海出卖房屋时，已向×村委会申请新的宅基地一处，并已建起房屋居住使用，获得新的宅基地使用权。可断定原旧址房屋、宅基地放弃。田德海一户不准许在一村有两块宅基地的情况，现田旺起诉第二项返还院落没有法律依据。第五、此案可以认定是有效合同，应以维护。此次诉讼房屋买卖合同是否有效，应寻求国家立法依据，《中华人民共和国合同法》是判断此案是否有效和无效的法律根据，根据《合同法》第44条、第52条的规定，结合王兰荣与田德海、魏秀军与王兰荣房屋买卖过程中，根本不存在52条规定的情形，应当认定合同有效。在田德海与王兰荣、魏秀军与王兰荣所签订房屋买卖合同过程中体现了双方是在自愿、平等、公平的基础上进行房屋交易。签约后田德海将房屋交予买房人，并将宅基地的红本原件交给买房人，房屋买卖合同已履行完毕。第六、经查1999年国务院办公厅曾做出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及2004年国土局曾做出“农村住宅不能向城市居民出售的通知”。掐指算买卖房后的11年才出台通知，是不是红头文件，三被告很难知道。从常理看两个通知，一个是国务院办公厅通知并非国务院颁发的行政法规，另一个也是国家土地管理局通知，仍然不是行政法规，在效力上，登记上都不能作为判断合同无效的依据。根据合同法的规定，只有违反法律法规，才会确认合同无效。从事实可证田德海与王兰荣、王兰荣与魏秀军房屋买卖双方交易时并没有此规定，买卖在先，两个通知在后，理应确认是双方有效交易行为。应得到法院支持。第七、依据我国相关法律规定所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之为对其房屋享有所有权，《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋底下的宅基地也可以由城市居民继承。这足以说明现行法律并不否认农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让，故此诉争房屋买卖是合情合理合法的。第八、《土地管理法》第63条的规定，其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农村的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会使农业用地减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，现借以此条件作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也是违反我国立法本意的，请求法院予以认定。第九、根据《农村承包经营法》第32条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其它方式流转”，由此法律规定可知，既然为农用承包土地都可以流转，而农村宅基地使用权更应该允许流转，可见田旺的诉求无法无据。第十、田旺为追逐更大利益，时隔二十二年后主张合同无效，有失诚信,违背法律规定。假设如确定房屋买卖无效，将面临三个被告腾退房屋，势必给三个被告造成重大经济损失，使毫无过错的被告无家可归，得到痛苦后果及精神伤害。田旺是完全的过错方，应承担违约责任和不利后果，应赔偿三被告经济损失。综上，请求法院公平公正审理，作出公正判决，体现“以事实为根据，以法律为准绳”的法律原则。
被告许保祥辩称，其答辩意见与闫会英、魏明明、魏艳艳的答辩意见一致。
本院经审理查明：
田德海为顺义区×镇×村村民，与余立华系夫妻关系，二人生育有一子田旺。闫会英与魏秀军系夫妻关系，二人生育有魏明明、魏艳艳二子女。魏铎系魏秀军之父。
1994年，田德海将自己位于顺义区×镇×村的8间瓦房及院落（集体土地建设用地使用证号为：顺俸-×村集建（证）字第135号）以5000元的价格出售给王兰荣。1995年2月，王兰荣以其夫俞从云（已去世）的名义与魏秀军、魏铎签订了一份《证明书》，载明：原有主人田德海北房五间、东房三间，在1994年3月20号所有权转让给俞云从，在1995年2月23号俞云从又把所有权转给魏铎、魏秀军，房八间共六千元整。今后如补税，由买主魏铎、魏秀军负担，空口无凭，立字为据。2007年9月28日，魏秀军与许保祥又签订了《房屋买卖协议书》，约定魏秀军将该房屋及宅院以19万元的价格转卖给许保祥。许保祥购买该宅院后，仍将其交由闫会英等人居住至今。
田旺称自己作为田德海、余立华的唯一继承人，有权要求确认田德海与王兰荣、王兰荣与魏秀军、魏秀军与许保祥之间的买卖协议无效，并将涉诉的宅院予以返还。闫会英、魏明明、魏艳艳则认为涉案房屋已经由田旺父母卖给了王兰荣，而自己丈夫魏秀军虽以魏秀军、魏铎的名义与王兰荣签订了买卖协议，但实际购买人为魏秀军，因此在魏秀军去世后，自己等人有权继承上述房产，而田旺作为田德海、余立华的继承人，并无权主张上述合同无效并要求返还，并且自己在老家的房屋已经坍塌，如果腾退房屋的话，自己将无处居住。为此，闫会英、魏明明、魏艳艳提交了河北省保定市定州市×镇×村出出具的证明、原有房屋坍塌的照片等证据予以证实。田旺对上述证据的真实性予以认可，但认为这恰好证明闫会英等人的户籍不在本村，其在原籍有宅基地和房屋，并且其房屋是否坍塌与本案的处理没有关联关系。
庭审中，因王兰荣未出庭应诉，田旺也未能提供证据证明田德海与王兰荣之间存在书面的买卖协议，因此田旺变更其部分诉讼请求，将要求确认田德海与王兰荣签订的买卖协议无效变更为确认田德海与王兰荣达成的关于位于顺义区×镇×村的8间瓦房及院落的买卖行为无效。
诉讼中，田旺申请对涉案宅院的价值进行评估。本院经北京市高级人民法院摇号确定，依法委托了北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉案宅院内的房屋、装修及附属物重置成新价及土地区位价格进行了评估。后该公司出具评估报告，认定涉案宅院的房屋重置成新价为132332元、装修及附属物重置成新价为33372元；宅基地区位价为301320元。田旺为此支付了鉴定费5000元。田旺对该报告的结论予以认可，闫会英、魏明明、魏艳艳及许保祥等人则认为鉴定的金额偏低，因双方对涉案土地的区位补偿价分歧过大，故本案未能调解成功。经本院释明后，闫会英、魏明明、魏艳艳及许保祥等人坚持主张涉案合同合法有效，明确表示不在本案中对赔偿等问题提起反诉，称如果需要解决返款及赔偿等事宜，自己会另案解决。田旺则认为现涉案院落及房屋已由许保祥购买，许保祥又将其交给闫会英居住，因此主张应当由许保祥、闫会英承担连带返还涉案院落及房屋的责任。
另查，购买涉案宅院时，王兰荣为本市东城区居民，城镇户口；闫会英、魏明明、魏艳艳及魏铎均为外埠村民，农业户口；许保祥为本市顺义区×镇×村村民，上述人员与田德海均非同一集体经济组织成员。
再查，田旺之父田德海已于2002年11月6日去世，之母余立华已于2012年5月20日去世，田旺为田德海、余立华的唯一继承人；闫会英之夫魏秀军已于2008年去世，其继承人为之妻闫会英、之子魏明明、之女魏艳艳、之父魏铎。
上述事实，有当事人双方的陈述、证明书、《房屋买卖协议书》、土地使用证、房地产评估报告、户口簿、村委会证明、送达笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。
本案中，田德海与王兰荣之间的买卖行为，王兰荣与魏秀军、魏铎启签订的《证明书》，魏秀军与许保祥签订的《房屋买卖协议书》均涉及到农村宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。王兰荣、魏秀军、魏铎、许保祥均非北京市顺义区×镇×村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故田德海与王兰荣达成的买卖协议，王兰荣与魏秀军、魏铎签订的《证明书》，魏秀军与许保祥签订的《房屋买卖协议书》均应无效。
闫会英、魏明明、魏艳艳及许保祥等人认为田旺并非上述合同的当事人，无权来主张上述合同无效，但是田旺系田德海的唯一法定继承人，上述财产的处置显然与其有直接的利害关系，因此其应当有权主张上述合同无效，故闫会英、魏明明、魏艳艳及许保祥主张田旺无权起诉及其诉讼请求已超诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予支持。因此田旺要求确认田德海与王兰荣达成的买卖协议，王兰荣与魏秀军、魏铎启签订的《证明书》，魏秀军与许保祥签订的《房屋买卖协议书》无效的请求，本院予以支持，依法确认田德海与王兰荣之间的买卖行为，王兰荣与魏秀军、魏铎于1995年2月签订的《证明书》，魏秀军与许保祥于2007年9月28日签订的《房屋买卖协议书》均无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在田德海与王兰荣达成的买卖协议，王兰荣与魏秀军、魏铎签订的《证明书》，魏秀军与许保祥签订的《房屋买卖协议书》被确认无效后，许保祥作为最终购买人，闫会英作为现房屋的实
际居住使用人，应承担向田旺返还宅院及房屋的义务。经本院释明后，闫会英、魏明明、魏艳艳及许保祥等人均明确表示不在本案中对损失赔偿等问题提出反诉，要求自行另案解决，本院对此不持异议，故在本案中对相关赔偿问题不予处理，仅对宅院及房屋返还等问题予以处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、田德海与被告王兰荣所达成的关于位于顺义区×镇×村的八间瓦房及院落的买卖行为无效；
二、被告王兰荣与魏秀军、被告魏铎于一九九五年二月签订的《证明书》无效；
三、魏秀军、被告魏铎与被告许保祥于二〇〇七年九月二十八日签订的《房屋买卖协议书》无效；
四、被告许保祥、闫会英于本判决生效之日起三个月内将位于北京市顺义区×镇×村原田德海的宅院（集体土地建设用地使用证号为顺俸-×村集建（证）字第135号）腾空后返还给原告田旺.
案件受理费七十元、鉴定费五千元，由原告田旺负担五千零三十五元（已交纳），由被告闫会英、魏明明、魏艳艳、魏铎、许保祥共同负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 罗旭华
人民陪审员 赵光玉
人民陪审员 杨凤利
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 赵新月