杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初17324号原告:杭州卓亚企业管理有限公司,统一社会信用代码91330100MA27X0FF5F，住所地浙江省杭州大江东产业集聚区义蓬街道英冠天地城1幢5001号。法定代表人：张宏，系公司总经理。委托代理人：丁鹏，男，1990年3月18日出生，汉族，住安徽省蒙城县，系公司员工。被告：甘小芳，女，1981年9月20日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。原告杭州卓亚企业管理有限公司诉被告甘小芳租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2017年11月9日、同年12月4日公开开庭进行了审理。原告杭州卓亚企业管理有限公司的委托代理人丁鹏，被告甘小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州卓亚企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2017年7月28日起至被告返还房屋之日止的租金（房屋面积47平方米，按5.2元/平方米/天计算，暂计算至2017年9月15日为12220元）；2.被告支付原告迟延支付租金的违约金10949元（剩余租期20%的租金）；3.被告支付原告装修期优惠的租金3666元。事实与理由：原、被告于2017年3月13日签订租赁合同1份，约定租赁期限自2017年4月28日起至2018年4月27日止，租金为一季度3个月22302元，租金支付时间为每一季度前15日，履约保证金为14868元；若被告逾期支付租金、水电费等其他费用超过30天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金；等等。合同签订后，原告依约向被告提供了符合要求的房屋，但被告未按约履行付款义务。截至2017年7月28日，被告共拖欠原告租金12220元。原告多次催讨未果。被告甘小芳辩称：1.对双方签订合同的事实无异议，但本人在签订合同时未仔细阅读合同内容。2.原告未出示租金清单，本人不清楚原告主张的租金组成。3.本人于2017年8月26日提出撤场申请，原告回复要求本人赔偿二个月的租金和物业管理费14868元，免租期租金3666元，2017年7月28日至2017年8月31日的租金8554元，扣除本人已交的合同保证金14868元，尚需本人补交27088元，在本人补交27088元后，原告同意本人撤场，但本人不同意支付前述款项。4.本人没有享受免租期优惠，故无需支付相应的免租期租金，且原告扣除了本人14868元的保证金。本人是2017年9月7日正式搬离的，本人愿意在扣除保证金14868元的基础上，再按约定租金标准支付2017年7月28日至2017年9月7日的租金。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2017年8月21的租金缴纳通知单（复印件）、2017年9月5日的告知函（复印件）、2017年9月15日的函告（复印件）各1份，EMS快递面单3份，欲证明原告向被告催要租金及就被告申请撤场事宜进行回复的事实。经质证，被告对2017年8月21日的租金缴纳通知单表示不清楚，对其余证据无异议。经审查，本院认为，被告虽然对2017年8月21日的租金缴纳通知单复印件表示不清楚，但该复印件与被告认可的EMS面单相对应，且与2017年9月5日的告知函可以相互印证，内容亦符合双方合同约定，故本院对该份证据予以认定。其余证据，被告无异议，本院予以采纳。2.微信聊天记录截图打印件1组，欲证明原告向被告催讨租金，并表示会通过法律途径解决被告要求撤场事宜的事实。经质证，被告无异议，本院予以采纳。同时根据该份证据显示，案涉房屋第一期租金自商场开业日即2017年4月28日起算。3.租赁合同（复印件）1份，欲证明原、被告之间的租赁合同关系及相关权利义务。经质证，被告无异议，本院予以采纳。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2017年8月27日的回复函1份，欲证明原告对被告的撤场申请予以回复，但其要求的赔偿金额过高的事实。经质证，原告对真实性无异议，本院予以采纳。2.宣传资料1份，欲证明原告虚假宣传的事实。经质证，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。同时，根据庭审调查，该份资料上载明的战略合作品牌及品牌资源中的大部分品牌均未入驻案涉房屋所在商场。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：浙江中冠房地产开发有限公司系杭州市萧山区义蓬街道英冠天地城1幢4009号房屋的所有权人。原告承租杭州市萧山区义蓬街道英冠天地商业中心一号楼1F-3F用于开设“乐慧park”商业综合体项目。在招商宣传阶段，原告通过宣讲、墙体喷绘等形式对外展示了其品牌优势及资源。期间，被告根据原告的上述宣传并出于女装经营所需于2017年3月13日与原告签订租赁合同1份，约定被告向原告承租位于杭州大江东产业集聚区杭州萧山英冠天地城商业中心1幢1层-19号房屋用于开设“点占”女装店；房屋套内建筑面积为47平方米；合同租赁期限自2017年3月16日至2018年3月15日，为期12个月，如遇特殊情况需延迟交付日的，以原告书面通知为准，原告享有自约定交付日起90日的宽限期；如房屋按期交付的，自房屋交付之日起，被告可享有15日的装修期，被告需在装修期届满之日开业，每逾期一日，被告应按每日租金的五倍向原告支付违约金；因装修期内被告需进行装修，故原告给予租赁期3666元的租金优惠；但如果被告存在违约行为导致原告提前解除合同或被告单方要求提前解除合同或被告擅自搬离的，被告均不享受上述租金优惠，被告除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应立即补足优惠的租金；装修期内，被告仍须按合同的规定交纳实际发生的物业管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费及使用该房屋所产生的一切其他费用；若交付日、租赁期（包括装修期）根据合同约定发生变更，且双方在双方认可的有效文件上盖章确认或各自授权代表在其书面授权范围内在有效文件上签字确认的，则该等文件可以作为合同变更的依据而无需另行签订补充协议，上述情形之外发生的合同条款变更，必须由双方另行签署补充协议；自开业日起首年的租金为5.2元/平方米/日，月租金为7434元；上述租金包括物业管理费，但宣传推广费及水、电、燃气等公用事业费用需另行收取；在租赁期限内，被告应按每3个月为一期支付租金；租金支付按照先付后用原则，具体为：在合同签订后5个工作日内支付第一期租金，以后每期租金支付应在该期开始前一个月的15号前向原告交纳该期租金，剩余租期不满一期的，应一次性将剩余租金支付至合同终止；被告同意自行承担使用该房屋所产生的水、电、燃气、额外空调费及其他全部费用，被告应于收到账单后7日内支付该等费用；被告须于每历月5日前向原告提供上一历月的销售报表（含每日明细）、报税单、发票及每日POS机收银单，以及该上一历月的提成租金计算单；被告同意原告有权就上述每月的销售报表、报税单、发票、每日POS机收银单等资料作不定时审查，同时被告须于每个日历年度终了后60日内向原告提供由原告认可的会计师事务所出具有关被告在该物业的全年营业总额（含每月营业额明细）的审计报告；若合同期满或提前终止的，则被告应立即返还房屋并于合同期满或终止之日起七日内向原告付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、违约金等）；合同保证金为2个月租金和物业管理费总和之金额，以保证其履行合同的所有条款，该款应在合同签署后5日内支付，如被告在合同有效期内擅自要求解除合同的，原告有权没收保证金；若被告出现逾期不支付租金、物业管理费、违约金等任一费用累计超过30日等情形，原告有权不经被告同意立即解除合同，被告无权要求原告退还已付的保证金或其他费用，还应赔偿原告剩余租期租金20%的违约金，且原告对被告在该房屋内的装修或装潢、搬迁和资产等各种投入以及其他各种损失不予赔偿，所有损失由被告自行承担；在任何情况下，原告承担的各种违约、损害赔偿责任总和，最高不超过在违约情形或损害发生前3个月被告已缴纳的租金；等等。合同签订后，被告于2017年3月21日以该房屋为经营场所办理了工商登记，并支付了自2017年4月28日至2017年7月27日的租金22302元及履约保证金14868元。自2017年7月28日起的租金，被告至今未付。期间，原告曾书面向被告催讨租金。被告因经营状况不佳于2017年8月26日向原告申请撤铺，原告于2017年8月27日回复称被告属于在合同期限届满前擅自解除合同，需支付原告下列款项：二个月的租金和物业管理费14868元，补交装修免租期租金3666元，2017年7月28日至正式撤铺日的租金和物业费（暂计算至2017年8月31日为8554元），扣除被告已交的合同保证金14868元，尚需补交27088元；如被告补交上述款项，原告同意被告的撤铺申请，并要求被告将案涉房屋恢复原状后返还；如被告提早或延迟撤铺，租金按照提早或延迟的天数进行退补。被告收到上述回复函后，因不认可赔偿金额故未支付相应款项，并于2017年9月7日自行搬离，原告当日即知晓被告搬离情况，并于2017年9月15日向被告发出函告，表示于2017年9月15日解除合同，并要求被告补交装修免租期租金3666元，支付租金及物业费12220元（2017年7月28日至2017年9月15日），支付违约金10949元（剩余租期20%）。因被告未支付前述款项，原告于2017年10月18日向本院提起本案诉讼。另查明，案涉房屋所在商场于2017年4月28日正式开业。开业至今，原告在招商宣传时展示的战略合作品牌及品牌资源中的大部分品牌均未入驻该商场。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系成立且合法有效。被告作为承租人，未按约支付租金，应承担相应的民事责任。本案的争议焦点为：1.被告应当支付的租金数额。被告于2017年8月26日向原告提出撤场申请，并于2017年9月7日搬离案涉房屋，属于以其行为表明不再履行案涉租赁合同并要求解除合同，而原告于2017年9月15日函告被告合同于当日解除，可以认定当日双方已就解除案涉租赁合同达成一致，案涉租赁合同于当日解除。鉴于原、被告之间的租赁合同于2017年9月15日解除，而被告在此之前也已经不再占有使用案涉房屋，故本院认定被告尚应支付原告自2017年7月28日至2017年9月15日的租金12220元（5.2元/平方米/日×47平方米×50日=12220元）。被告关于租金计算至2017年9月7日的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。2.被告是否应补交装修期租金优惠3666元。案涉租赁合同第3.3条虽约定自房屋交付之日起被告可享有15日的装修期，并享受租金优惠3666元，如被告单方要求提前解除合同或擅自搬离，需补足优惠的租金，但该合同第4.1条同时约定案涉房屋自开业日起首年的租金为5.2元/平方米/日，可见，案涉房屋系自开业日起算租金，根据庭审调查，原告实际亦是从商场开业日即2017年4月28日起算租金。现被告已足额支付自2017年4月28日至2017年7月27日的房屋租金，可见其并未享受装修期租金优惠，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告关于其未享受装修期租金优惠的抗辩，本院予以采纳。3.违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”落实到本案，被告未按约支付租金并在合同期限届满前擅自搬离房屋，要求解除合同，显属违约，但原告在履行合同过程中也存在一定的过失。被告承租案涉房屋系用于商业经营，与原告在招商宣传时展示的品牌资源情况存在一定的关系。“店多隆市”有利于商场内承租户的经营，而原告在招商宣传时展示的品牌资源大部分未能入驻商场也与被告在承租后出现经营状况不佳有一定关联。另外，案涉租赁合同约定在被告未按约支付租金，非因合同约定的原因提前终止合同等情形下，原告有权没收被告交纳的保证金并要求被告支付违约金，上述保证金的没收及违约金的支付均是关于违约责任的约定，两者同时适用应遵守我国法律法规关于违约责任的规定。综上，综合考虑被告违约给原告造成的损失、合同履行程度、当事人过错程度等因素，本院酌情认定被告应赔偿原告违约损失22302元，扣除被告已支付的保证金14868元，尚应支付7434元。对被告关于违约金过高的抗辩，本院予以采纳；对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告甘小芳于本判决生效之日起十日内支付原告杭州卓亚企业管理有限公司租金12220元。二、被告甘小芳于本判决生效之日起十日内支付原告杭州卓亚企业管理有限公司违约金7434元。如被告甘小芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杭州卓亚企业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费470元，减半收取235元，由原告杭州卓亚企业管理有限公司90元，被告甘小芳负担145元。原告杭州卓亚企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告甘小芳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 唐伟利二〇一七年十二月二十一日代书记员 程 燕