昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初1349号原告周某，女，汉族，1982年12月19日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人杨贽亦、吴继华，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明某某投资有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路。法定代表人赵某，总经理。委托代理人何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明盘龙某某置业有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路。法定代表人陈某某，总经理。委托代理人何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告云南某某置业有限公司。住所地：云南省昆明市北京路。法定代表人袁某某，总经理。委托代理人陈昭，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告周某诉被告昆明某某投资有限公司（以下简称“某某投资公司”）、昆明盘龙某某置业有限公司（以下简称“盘龙某某公司”）、云南某某置业有限公司（以下简称“云南某某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法组成合议庭于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告周某的委托代理人杨贽亦、吴继华，被告某某投资公司、盘龙某某公司共同委托代理人何亚菊，云南某某公司的委托代理人陈昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某向本院提出诉讼请求：一、判令第一被告返还原告合作建房资金人民币170000元及原告自交付合作建房资金之日起至实际还清之日止的资金占用费（暂计至2017年2月28日期间的资金占用费为人民币207013.70元），合计人民币377013.70元；二、判令第二被告、第三被告对第一被告的上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2010年12月24日，原告与第一被告签订《合作建房出资委托协议书》，约定：鉴于第一被告将与第二被告就其开发的羊肠小村城中村改造项目进行合作建房，项目相关行政许可文件批准手续正在办理完善过程中，《商品房预售许可证》预计2012年12月31日（含）取得。原告自愿委托第一被告进行合作建房条件协商、统一代收款等事宜，并约定原告向第一被告一次性缴纳合作建房资金人民币20万元。协议签订后，原告于当日向第一被告缴纳合作建房资金人民币20万元。2013年1月12日、2014年10月28日，原告与第一被告先后签订了《合作建房出资委托协议之补充协议》、《合作建房出资委托协议之补充协议二》，因第一被告未能按照原协议及补充协议的约定履行相应的义务，原告在2015年3月17日向第一被告提出退款申请，选择不再继续委托第一被告进行前述项目的投资。为此，第一被告、第三被告出具《回执》载明，第一、第三被告受理了原告的退款申请，退款事项已登记处理。2015年4月7日，第一被告向原告出具《欠条》，再次确认差欠原告的合作建房资金为人民币20万元，并详细载明该资金在各个时间节点的资金占用费计算比例，同时第二被告表明其自愿加入到该项债务中，承担支付责任。第三被告分别于2016年2月5日、2016年5月27日，累计向原告转账30000元，用于归还第一被告所差欠的部分合作建房资金，第三被告的还款行为再次表明其自愿加入到该债务中承担连带清偿责任。综上，请求依法支持原告的诉请。被告某某投资公司答辩称：合作建房资金某某投资公司收取了20万元，但已经向原告退还了3万元，剩余资金为17万元，某某投资公司同意退还。原告主张的资金占用费性质应该理解为违约金，违约金属于补偿性的，原告的主张超过了未退还的本金，既不合理也没有法律依据，请求调低违约金。被告盘龙某某公司答辩称：本案原告主张以欠条计算资金占用费，但并不是因借款关系产生的利息。被告在2015年4月7日作出承诺，若在2015年7月30日第一被告不能按期向原告赔付资金，则由第二被告履行第一被告的支付责任。该保证为一般保证，因没有约定保证期间，因此保证期间为六个月，自2015年7月30日起算至今已经超过保证期间，第二被告的保证责任已经免除。被告云南某某公司答辩称：与原告签订出资委托协议及补充协议、欠条的主体是第一、第二被告，第三被告不是合同主体，收取合作建房资金的也不是第三被告，因此第三被告不应承担退款责任。第三被告从来没有做出过任何承担连带责任的意思表示，第三被告是受第一被告的委托向原告退款3万元，其责任主体应为被代理人即第一被告，并不是原告所称的自愿加入该项债务中承担连带责任的意思表示，第三被告不应对上述债务承担连带责任，原告的主张没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第二组证据中董监高投资及任职报告、三被告的关联关系图，三被告对真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，因该证据系通过网络查询后的打印件，不能确认其合法性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月24日，原告周某与被告某某投资公司签订《合作建房出资委托协议书》，因某某投资公司将与盘龙某某公司就羊肠小村城中村改造项目进行合作建房，约定：周某向某某投资公司一次性缴纳合作建房资金20万元，某某投资公司如未于2012年12月31日前通知周某签订《商品房预售合同》，则自逾期的当月起至某某投资公司按合同约定履行义务当月止，向周某支付逾期违约金，逾期违约金每月按合作建房资金千分之五计等内容。同日，周某向某某投资公司缴纳了合作建房款20万元。2013年1月12日，原告周某与被告某某投资公司签订《合作建房出资委托协议之补充协议》。2014年10月28日，原告周某与被告某某投资公司签订《合作建房出资委托协议之补充协议二》，因前述协议及补充协议不能按期履行，就某某投资公司愿意承担的资金占用费计算方式进行了约定。2015年3月17日，原告周某向被告某某投资公司、云南某某公司提交了退款申请，被告某某投资公司、云南某某公司出具《回执》，载明“您于2015年3月17日到我公司提交退款申请，兹所提情况我公司已登记处理，如有进展我公司将主动与您联系，请与本公司保持联系”。2015年4月7日，被告某某投资公司向原告周某出具《欠条》，明确自原告交付合作建房资金之日起至2014年5月31日止的资金占用费，按年利率15%计算，自2014年6月1日至2015年3月20日后的资金占用费按年利率20%计算，自2015年3月21日起至2015年7月29日止的资金占用费按年利率20%计算。被告盘龙某某公司对该欠条进行担保，若2015年7月30日被告某某投资公司不能按期赔付原告资金，则由被告盘龙某某公司履行某某投资公司的支付责任。2016年2月5日、5月27日，云南某某公司分两次向原告退款共计人民币3万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告周某与被告某某投资公司签订的《合作建房出资委托协议书》及《合作建房出资委托协议之补充协议二》，系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告已经按约定履行了缴纳合作建房资金的义务，被告某某投资公司却未能确定房源，如期通知原告签订《商品房预售合同》，致使合同目的不能实现，已构成违约。后原告周某与被告某某投资公司就退款事宜进行协商，并以《欠条》对退款本金、资金占用费及退款时限予以明确，庭审中原、被告双方确认被告某某投资公司已通过被告云南某某公司向原告退款30000元，故对原告要求被告某某投资公司退还建房资金本金人民币170000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告某某投资公司支付资金占用费的诉讼请求，本院认为该诉请的性质实为违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的“过分高于实际损失”。本案中，结合双方对违约金的约定、被告某某投资公司在合同履行过程中的违约情形、原告的实际损失以及本市房地产开发现状等综合因素，本院认为双方约定的违约金过高，应予以调整，酌情判令由被告某某投资公司向原告周某支付以170000元为本金，自2010年12月24日至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告第二项诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国担保法》第十七条规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”同时第二十五条规定“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。”本案中，被告盘龙某某公司在欠条中明确，若2015年7月30日某某投资公司不能按期赔付原告资金，由盘龙某某公司履行某某投资公司的支付责任，符合上述法律规定，被告盘龙某某公司承担的为一般保证责任，因双方未约定保证期间，本案的保证期间应为自2015年7月30日起的六个月。原告于2017年3月6日才向本院提起诉讼，已超过保证期间，应免除保证人的保证责任，故对原告要求被告盘龙某某公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告云南某某公司虽在原告申请退款的《回执》上盖章，并向原告支付了30000元的退款，但该行为并未表明其对本案的退款作为保证人承担责任，故本院对于原告要求被告云南某某公司承担连带责任的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某退还合作建房资金人民币170000元；二、被告昆明某某投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周某支付以人民币170000元为本金，自2010年12月24日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告周某的其他诉讼请求。案件受理费人民币6955元，由原告承担人民币3819元，被告昆明某某投资有限公司承担人民币3136元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  申开勇人民陪审员  伍春霞人民陪审员  李克昌二〇一七年八月二十八日书 记 员  王红梅