湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终263号
上诉人（原审被告）：仙桃天下地产开发有限公司，住所地湖北省仙桃市干河办事处仙缘南汉江路西。
法定代表人：赵同艳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭振军，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李媛静，女，1990年3月15日出生，汉族，湖北省赤壁市人，苏宁消费金融有限公司员工，住湖北省武汉市汉阳区，
诉讼代表人：胡蝶，女，1990年8月7日出生，汉族，达内科技有限公司员工，住湖北省武汉市洪山区，
诉讼代表人：柳念（系胡蝶丈夫），1986年6月21日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
诉讼代表人：戴文燕，女，1970年6月10日出生，汉族，武汉无为投资管理有限公司会计，住湖北省武汉市武昌区，
上诉人仙桃天下地产开发有限公司（以下简称仙桃天下公司）因与被上诉人李媛静商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月1日公开开庭进行了审理，上诉人仙桃天下公司的委托诉讼代理人彭振军，被上诉人李媛静的诉讼代表人柳念、戴文燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仙桃天下公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李媛静的一审全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由李媛静承担。事实和理由：一、在上诉人与被上诉人签订购房合同时，已告知被上诉人其分户天然气安装以武汉市天燃气公司依据相关规范、规定为准。由此，在签订合同时，被上诉人是明知该房屋不能接通天然气的。二、武汉市天然气公司的分户天然气安装规范及规定具有普遍约束力，被上诉人对其购买的户型是否能接通天然气应当是明知的。一审判决将被上诉人明知的事实作为上诉人承担赔偿责任的依据与法律规定不符。三、上诉人的房屋交付符合约定，且《商品房买卖合同》附件4的约定亦证实了被上诉人知悉该房屋不能入户接通天然气的事实，且上诉人没有过错，对此不应当承担任何责任。四、天然气至今未能接通的原因并不是上诉人的责任，认定上诉人违约与事实不符。
李媛静辩称:一审判决查明的事实可以证明上诉人存在根本违约，请求驳回上诉，维持原判。
李媛静向一审法院起诉请求：1、判决仙桃天下公司按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金5612.56元（暂自2016年6月1日至2016年8月10日止，并判决仙桃天下公司按照上述标准支付至实际达到交房条件止的违约金）。2、判决仙桃天下公司赔偿李媛静因不能装设燃气造成的房屋价值贬损，要求参照合并审理的另一李媛静为刘海利的案件中鉴定意见书的评估金额23684元计。3、判决仙桃天下公司按照合同约定选聘物业服务公司。4、判决仙桃天下公司承担本案全部诉讼费、评估费等费用。
一审法院认定事实：2013年8月，仙桃天下公司在武汉市洪山区石牌岭东一路开发建设“天下·龙岭广场”项目，该项目含三栋住宅楼、一栋物业用房和配电用房及地下5层建筑。2015年7月4日，李媛静与仙桃天下公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，李媛静购买由仙桃天下公司开发的“天下·龙岭广场”第3幢/单元9层5号房，该房屋建筑面积34.61平方米，该房内无独立设置的厨房。房屋总价395251元。李媛静采取贷款方式付款。双方在合同第九条交房期限及条件中约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、2、……7、燃气：2016年5月31日前接通。9、分户天然气设计审批安装以武汉市天然气公司依据相关规范、规定为准。”合同第十一条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同第十九条第4项约定：“买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与仙桃市居宜物业服务有限公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）。”合同签订后，李媛静依约向仙桃天下公司支付了购房款。2015年7月13日，仙桃天下公司与港联物业（武汉）有限公司签订了前期物业服务合同，将天下·龙岭广场的商住物业建筑面积共计81966.37平方米交付给港联物业（武汉）有限公司进行物业管理。2016年5月27日，天下·龙岭广场项目取得了竣工验收备案证明书。但至今李媛静所购房屋因不符合武汉市天然气公司的审批规范要求而无法接通燃气。2016年10月11日，李媛静收房，并与港联物业（武汉）有限公司签订了物业服务合同，并交纳了物业费。
因李媛静要求参照刘海利一案的鉴定评估意见，一审法院合并审理另一刘海利诉仙桃天下公司商品房销售合同纠纷一案中刘海利申请对仙桃天下公司交付的商品房不能安装燃气设施造成房屋价值的贬损进行鉴定。一审法院依法委托武汉光谷联合产权交易所通过摇号选择评估机构。湖北省科技进步促进会技术鉴定部经摇号为鉴定机构。该鉴定机构专家组在前往房屋现场勘验后，于2017年6月12日作出鄂科进（2017）技鉴字第10号鉴定意见书一份，该鉴定意见书载明，“经过现场勘查，该房屋无可独立设置厨房。根据《城镇燃气技术规范》（GB50494-2009）8.2.2.2“居民住宅用燃具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内”。该房屋不具备安装燃气供厨房使用的条件。按照武汉市居民每月用电和用燃气进行对比，每月用电与用气的差价为59.4元，燃气管网使用按照年限30年计，初装费按照2300元计，则未安装燃气设施导致的房屋价值贬损为59.4元/月×12月×30年+2300元=23684元。”
一审法院认为，1、李媛静与仙桃天下公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，对双方都具有法律约束力，依法受到法律保护。当事人均应遵守合同约定，违反合同约定的一方当事人应承担相应的违约责任。仙桃天下公司辩称合同中约定了分户天然气设计审批安装以武汉市天然气公司依据相关规范、规定为准，故仙桃天下公司不应承担责任，但合同中同时明确约定了仙桃天下公司应在2016年5月31日前将包括接通燃气等其他条件的商品房交付给李媛静，该条款第二项亦约定如有不可抗力或其他原因出卖人应在发生之日起书面告知买受人，审理中仙桃天下公司也没有提交相关的证据材料证明履行了书面告知的义务，涉案房屋至今无法接通天然气，仙桃天下公司的行为已构成违约，依照合同法等法律规定违约行为和事实既已成立，不论违约方是否存在过错均应承担违约责任。仙桃天下公司辩称由样板房设置电磁炉和社会媒体报道小户型不能安装天然气可推断出李媛静应知晓涉案房屋不能安装天然气的观点亦无事实和法律依据，不予采纳。另仙桃天下公司辩称由于武汉市天然气公司审批不通过是由于政府行为导致的“不可抗力”，是对“不可抗力”的错误理解和适用。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。且应当在发生后及时通知对方，以减轻给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中仙桃天下公司作为房地产的开发企业，更应对涉案的小户型一类房屋是否符合安装接通天然气的规范要求清楚明确，对涉及到房地产业的相关法规、政策、信息的知晓均远胜于李媛静个人，完全应预见和避免本案小户型房屋不能接通安装燃气的情形。
2、关于违约责任计算的问题，刘海利一案中，鄂科进（2017）技鉴字第10号鉴定意见书根据武汉市居民月平均用电与用气之间的差价来计算得出房屋价值贬损，一审法院认为该意见与评估事项“房屋价值贬损”之间没有直接关联性，鉴定单位按照无燃气的情形下用电替代日常生活所需，从而计算出的用电与用气之间的差额不能推导出即为涉案房屋价值的贬损。故对该鉴定意见书不能作为定案依据，不予采纳。且因个案差异即使采纳该鉴定意见书也与本案无关联性，不具有参照性。李媛静诉请要求获赔“房屋价值贬损”实际是李媛静内心对房屋预期获利无法完全实现的补偿，但对于房屋因燃气问题价值减少多少李媛静也未提交充分证据证明，一审法院认为无燃气的房屋对李媛静生活确有一定影响，也会造成一定的财产损失，综合考量酌定仙桃天下公司应赔偿李媛静的损失金额为10000元。
3、关于是否应按合同原定的物业公司的问题，在合同中双方当事人约定了前期物业公司是仙桃市居宜物业服务有限公司，而最终仙桃天下公司与港联物业（武汉）有限公司签订了前期物业服务合同，仙桃天下公司确属违反合同约定，但采取了补救措施，现李媛静要求继续按照合同约定的选聘物业公司属于事实上的不能履行，且李媛静已接受了港联物业（武汉）有限公司提供的物业服务，缴纳了物业服务费，故对李媛静此项诉讼请求不予支持。
综上，仙桃天下公司违反合同约定，交付的房屋不符合约定的交付条件，应承担相应的违约责任。依照合同法关于违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，合同中双方当事人约定了违约金，李媛静据此要求仙桃天下公司按每日万分之二的标准支付逾期交房违约金5612.56元（暂自2016年6月1日至2016年8月10日（起诉时）止，并判决仙桃天下公司按照上述标准支付至实际达到交房条件止的违约金，但本案无法接通燃气的情形属于从始至终都不能达到的交房标准，故不能适用按日计算逾期交房违约金至条件达到时的责任承担方式，仙桃天下公司应承担不能安装、接通天然气给李媛静造成损失的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决：一、仙桃天下地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿李媛静10000元；二、驳回李媛静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取220元，李媛静负担100元，仙桃天下地产开发有限公司负担120元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，仙桃天下公司与李媛静签订的商品房买卖合同，为双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效协议，双方均应按合同约定全面实际履行。当事人一方违反合同约定给合同相对一方当事人造成损害应承担相应的违约责任或承担损失赔偿责任。双方合同履行中，李媛静已履行向仙桃天下公司支付购房款的义务，仙桃天下公司也已向李媛静履行交付房屋义务，由于仙桃天下公司向李媛静所交付房屋与合同约定的“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、2、……7、燃气：2016年5月31日前接通。9、分户天然气设计审批安装以武汉市天然气公司依据相关规范、规定为准。”不符，也未达到“居民住宅用燃具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内”的使用条件，致李媛静所购买房屋因分户天然气设计审批安装不符合武汉市天然气公司相关规定，武汉市天然气公司未能为李媛静所购买房屋安装天燃气，李媛静无法使用天燃气，仙桃天下公司对自己的行为应承担相应责任，仙桃天下公司认为所交付房屋符合合同约定，天然气至今未能接通的原因并不是仙桃天下公司的责任的上诉理由缺乏事实依据不能成立。一审酌定判决仙桃天下公司向李媛静一次性赔偿10000元后，李媛静未上诉，视为服判，本院予以维持。对仙桃天下公司上诉其认为与李媛静签订购房合同时，已告知李媛静其分户天然气安装以武汉市天燃气公司依据相关规范、规定为准，李媛静是明知该房屋不能接通天然气的理由，仙桃天下公司称已告知李媛静其分户天然气安装以武汉市天燃气公司依据相关规范、规定为准，未提供签订购房合同时，已尽告知李媛静购买房屋不能接通天然气义务的证据，只能证明李媛静已知分户天然气安装要以武汉市天燃气公司依据相关规范、规定为准，不能证明李媛静已知自己购买的房屋是否已符合武汉市天燃气公司依据的相关规范、规定，不能达到证明李媛静已明知该房屋不能接通天然气的证明目的，仙桃天下公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，仙桃天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由仙桃天下地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一八年三月二十一日
书记员 陈喜兰