上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初8941号
原告：上海杰鑫服饰有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：张杰，总经理。
委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。
被告：陈四明，男，1957年3月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：上海新波织造有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈伯官，总经理。
上述两被告共同委托诉讼代理人：董秋雁，上海市五环律师事务所律师。
原告上海杰鑫服饰有限公司诉被告陈四明、上海新波织造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告上海杰鑫服饰有限公司的法定代表人张杰及其委托诉讼代理人周龙泉、周宇，被告陈四明及被告陈四明、上海新波织造有限公司的共同委托诉讼代理人董秋雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海杰鑫服饰有限公司诉称：2009年1月9日，被告陈四明以案外人上海杰园土石方工程有限公司的名义与原告签订房屋租赁合同一份，约定原告向上海杰园土石方工程有限公司承租位于上海市浦东新区万祥镇万牧路XXX号(原万祥镇织布厂)的部分厂房，用于服装生产加工，租期3年，自2009年2月1日至2012年1月31日。2014年1月，被告陈四明以被告上海新波织造有限公司(以下简称新波公司)名义与原告签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租上述房屋，租期自2014年2月1日至2017年1月31日，承租面积580平方米。原告在承租期间对车间、卫生间、厨房间等进行了装修，并在车间内添置了照明和蒸汽管道等设备。
2015年10月许，两被告就原告承租区域在内的厂房及土地减量化拆迁补偿事宜与上海市浦东新区万祥镇人民政府进行磋商，原告表示在自己合法权益得到保障的前提下愿意配合拆迁，但被告称原告仅可享受人民币(币种下同)9万多元的设备搬迁费，无权享受其他补偿。原告对此提出异议，但被告置之不理，还派人剪断电表电线，导致原告无法生产经营。现被告与万祥镇政府已签订土地减量化的补偿协议，被告陈四明得到了2,300多万元的补偿款，其中属于原告的至少有50万元。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故原告起诉来院，要求1、判令两被告共同向原告支付动迁中的设备搬迁费、停产停业费、装饰费、设备设施补偿费等合计471,869元；2、判令被告陈四明返还原告押金5,000元。
被告陈四明、上海新波织造有限公司辩称，2009年签订的租赁合同到期后，双方于2013年1月2日续签合同，合同期限至2016年1月底止，故双方之间的合同总期限为6年。出租房屋面积原为530平方米，后增加至580平方米。另外，因原告租房后需装修，故被告已降低租金已抵扣装修款，故原告的装修实际由被告出资。合同到期后，被告多次要求原告迁出，但原告置之不理。现经评估，原告的设备搬迁补偿款为90,110元，减去被告的投入，原告的补偿款应为56,000多元，故仅同意支付该款，不同意原告其余诉讼请求。
经审理查明，2009年1月9日，甲方案外人上海杰园土石方工程有限公司与原告(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定原告向上海杰园土石方工程有限公司承租位于上海市南汇区万祥镇万牧路XXX号部分厂房(办公楼下层)，用于服装生产加工，出租房屋建筑面积530平方米，租期3年，自2009年2月1日起至2012年1月31日。合同落款处甲方由被告陈四明签名，乙方由张杰签名。
2009年2月28日，被告陈四明向张杰出具收条一份，言明收到张杰租房押金5,000元。
2013年1月2日，甲方陈四明与乙方上海杰鑫服饰有限公司签订厂房租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于万祥镇万牧路XXX号，租赁建筑面积570平方米。合同第二条厂房起付日期和租赁日期约定：1、租期自2013年2月1日起至2016年1月31日止。租赁期三年。(续)2、租赁期满后，甲方如继续出租该厂房时，乙方有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。合同第三条租金支付方式约定：1、甲乙双方约定，该厂房租赁年租金为6万元。2、甲乙双方签订合同后，乙方应按每六个月一次性向甲方支付厂房租赁金，总之，先付后用。合同第七条租赁期间其他有关约定：5、双方约定签订后现付房租押金5,000元。
2014年1月，甲方新波公司与原告(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租位于上海市南汇区万祥镇万牧路XXX号内部分厂房(办公楼一层)，出租房屋建筑面积为580平方米，租期自2014年2月1日至2017年1月31日。合同第七条约定：该房屋年租金6万元。合同第八条约定：该房屋租金支付方式：首付3万元，押金5,000元，乙方每六个月付款一次，先付后用，如租金逾期不付，甲方可终止租赁合同，并没收押金。合同第十二条约定：在本合同执行过程中，如遇国家建设需要和村镇规划征用，双方均应无条件服从，按时搬走。
原告在承租期间对车间、卫生间、厨房间等进行了装修。
2016年4月8日，陈四明向张杰发送短信，要求在四月底之前搬走，协期已过。2016年5月19日，张杰向陈四明发送短信，认为自己没有不想付租金，仅因去年陈四明及市政部门人员即告知应在十一月之前搬迁，其做好准备工作后却迟迟未得到搬迁通知，导致流水线等的损失，且还有押金在陈四明处。陈四明回复，房屋租期到期后会退押金。2016年5月20日，陈四明向张杰发送《租房协议到期通知书》，要求被告于2016年6月30日前搬出原租用房屋。张杰则回复认为好几年未签合同，但租金一直支付，如政府没有说法则不搬，且前次要求搬迁也未提及退还租金及押金。陈四明回复认为被告自2016年2月起未交租金，可协商。2016年10月14日，陈四明向张杰发送短信：张总，你真是一个不可交的房客了，为考虑你已有六年租户已终结，为让你在政府减量化搬迁得到的补偿，但你极不配合这次减量化的工作进程。违反租房合同中的二项条款的约定，故于九月二十七日前往你租赁车间告知你老婆终止你租房合同，于十月五日强行拉掉电源。请做搬迁和生产安排！但至今还没有搬迁出原租厂房，故特告知你张总，减量拆除工作临近，希配合，凡你单位一切生产设施于十月二十五日之前全部搬出租赁车间，如逾期一切后果和损失均有你全部承担负责。张杰回复：不是我不可交，是你不讲情义，这么多年来我一向配合你很好，这次你做的太过了，拉断了两次电。你叫我去动迁办我也去了，但我提出的几点都没有一点回复，我也不知道你已经打包签约，你不早说，我以为跟你谈不管用，故没接你电话。但你这次的行为太过分了，造成我们又一次巨大损失，已经谈不到一起了，所有的一切是你造成的，后果有你承担，反正租房合同没到期，本来我想该我得到的就拿点到月底搬了，现在没这样方便了。再想要与我商谈，先把水电接通后再说，否则不要打我电话了。2016年10月24日，陈四明以新波公司名义要求张杰于11月10日前迁出。次日张杰回复不同意搬迁。2016年12月10日，陈四明向张杰发送短信，减量化拆迁队已进场，发现原告已将有用能用的设备物件已全部搬走，剩余的废弃物件如还要则也应搬走。2017年1月20日，张杰向陈四明发送短信，问设备在哪，现在有地方了，24日来搬。陈四明回复：设备放在租的民房里寄放着。
2016年10月20日，上海港城房地产土地估价有限公司经万祥镇减量化办公室委托对上海新波织造有限公司房屋建安重置价、装修及附属设施补偿价和设备、物资搬迁费用进行了评估，评估范围为：房屋、装饰装修、附属设施、机器设备、物资，不包含相应的土地使用权价值，不包含企业停产停业损失补偿，同时不考虑抵押、租赁、抵债等他项权利对估价对象价格的影响。评估金额为23,143,382元。其中，资产占有单位为新波公司(上海杰鑫服饰有限公司)的机器设备搬迁补偿估价明细表为：1、车间，蒸汽发生器1台，评估原值6,000元，搬迁补偿费600元，2、车间，砂轮机1台，评估原值500元，搬迁补偿费50元；3、车间，电脑缝纫机55台，评估原值16,500元，搬迁补偿费16,500元，4、车间，拷边机10台，评估原值3,000元，搬迁补偿费3,000元，5、车间，锁眼机2台，评估原值600元，搬迁补偿费600元，6、车间，平车25台，评估原值7,500元，搬迁补偿费7,500元，7、奔缝机5台，评估原值1,500元，搬迁补偿费1,500元，8，车间、三角针机3台，评估原值900元，搬迁补偿费900元，9，车间、保温管80台，评估原值3,360元，搬迁补偿费3,360元，10、车间，bv35电线400米，评估原值17,600元，搬迁补偿费17,600元，11、车间，bv10电线400米，评估原值5,600元，搬迁补偿费5,600元，12、bv电线850米，评估原值6,800元，搬迁补偿费6,800元，13、bv4电线1000米，评估原值7,000元，搬迁补偿费7,000元，14、车间、配电箱8块，评估原值1,600元，搬迁补偿费1,600元。装修、附属设施查看及估价明细表中，证4号房，9、大理石30平方米，评估总价9,000元，10、地砖900平方米，评估总价90,000元，11、木地板310平方米，评估总价93,000元，12、复合地板200平方米，评估总价16,000元，13、塑钢包廊100平方米，评估总价25,000元，14、夹板吊顶730平方米，评估总价87,600元，15固定书橱1只，评估总价9,000元，16、固定橱2只，评估总价10,000元，板墙900平方米，评估总价90,000元，17、瓷砖80平方米，评估总价6,400元，18、pvc20平方米，评估总价1,200元，19、小卫生2套，评估总价3,400元。附属设施查看及估价明细表14、95平方电线140米，评估总价16,520元，15、50平方电线118米，评估总价7,434元，16、25平方电线1315米，评估总价40,765元，24门斗1套，评估总价10,000元，29、外墙涂料3000平方米，评估总价90,000元。
2016年11月30日，甲方浦东新区万祥镇产业结构调整和土地减量化办公室与乙方上海新波织造有限公司签订《建设用地减量化清拆补偿协议》一份，约定：一、乙方的非居住用房座落在万祥镇万宏村育才路XXX号，房屋用途工业，房屋结构框架、混合，房屋建筑面积13080.71平方米(其中有证建筑面积10811平方米，无证建筑面积2269.71平方米)；二、被清拆房屋经上海港城房地产评估事务所有限公司评估机构评估，乙方房屋补偿总价为18,242,766元。三、乙方房屋装饰补偿款1,358,600元，附属物补偿款1,580,100元，辅助材料搬迁补偿款26,250元；四、乙方设备搬迁和安装补偿款1,587,744.08元，乙方无法恢复使用的设备补偿款809,555元；五、乙方停产停业损失补偿款2,162,200元；六、乙方签约奖励费162,165元，搬迁腾地奖励费218,490元；七、乙方用电用水投资补偿款553,000元。八、营业执照补偿款5,000元，其他92,500元；九、按照本协议二三四五六七八条，甲方应补偿乙方合计二千六百七十九万八千三百七十元零八分；十、乙方应在签订本协议后10日内，即2016年12月10日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的视作乙方未搬迁；十二、甲方应在本协议签订并交出钥匙后15日内向乙方支付全额补偿款二千六百七十九万八千三百七十元零八分。
审理中，原、被告一致确认原告已缴纳截止2016年7月底的房屋租金。系争房屋已于2016年12月被拆除。两被告确认，其已领取建设用地减量化清拆补偿协议中所载明的除90,110元外的补偿款。
以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、评估报告、建设用地减量化清拆补偿协议、收条、转账凭证、照片、短信、承诺书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告新波公司于2014年1月签订的租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖。系争合同履行过程中，系争房屋因减量化清拆已被拆除，被告新波公司亦已领取了补偿款，理应向原告支付相关补偿款。
根据评估报告载明，属原告的各种搬迁费用为72,610元，两被告认为其中车间BV35电线属其所有，但未能提供证据证明，且评估报告已载明该项隶属原告名下，故被告之述本院不予采信，本院确认原告的搬迁费用为72,610元；对于装修、附属设施的补偿款，原告承租房屋位于4号房，4号房共计1253平方米，其中原告承租580平方米，其余由被告新波公司使用，该房屋内装修装饰共计440,600元，现双方均确认双方各自进行了装修装饰，但对于装修装饰物的面积、范围各执一词，而均未能提供证据证明自己的主张，且房屋已被拆除，故原告按面积比例计算各自的份额，尚属合理，本院予以采纳，故本院确认原告的装修装饰费用为440,600元÷1253平方米×580平方米=203,948元；被告陈四明认为其在首次出租中已出资了装修款，遭原告否认，被告也未能提供证据证明，本院不予采信；对于停工停产损失的补偿，双方虽确认补偿单价为每平方米200元，但原告认为其系实际使用人而应得该款，被告则认为该款系按房屋面积补偿给房屋产权人，该款应归被告新波公司，但均未能提供证据证明，本院根据双方使用房屋的实际情况及补偿内容等酌情确定原告应得58,000元。双方合同已终止，被告陈四明理应返还原告的押金，故原告要求返还押金的诉讼请求本院予以支持；原告要求两被告支付签约奖励费，根据建设用地减量化清拆补偿协议载明，签约主体为被告新波公司，故原告该要求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈四明、上海新波织造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海杰鑫服饰有限公司搬迁费用为72,610元、装修装饰费用为203,948元及停工停产损失58,000元；
二、被告陈四明应于本判决生效之日起十日内返还原告上海杰鑫服饰有限公司押金5,000元；
三、驳回原告上海杰鑫服饰有限公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,453元，减半收取4,226.50元，由原告上海杰鑫服饰有限公司负担1,030元，被告陈四明、上海新波织造有限公司负担3,196.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一七年五月二十三日
书记员 袁颖丽
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
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