广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第219号
上诉人（原审被告）：谢子奇，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯丽叶，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：吴文兴，广东汇联律师事务所律师。
上诉人谢子奇因与冯丽叶房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2012）佛城法民一初字第1533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年5月18日，冯丽叶、谢子奇签订租赁合同意向书，约定谢子奇租用冯丽叶位于佛山市禅城区某路某号XX-
XX号客房及五楼商务中心，用于经营沐足项目，租期五年；谢子奇先交1万元给冯丽叶作为意向性协议风险保证金，冯丽叶收到风险保证金后建设取水间及沐足用具洗涤消毒间和办理相关证照，若办理不到牌照冯丽叶无条件退还谢子奇风险保证金，若在此期限内，谢子奇拒绝签订《房屋租赁合同书》，视为谢子奇违约，风险保证金不予退还；谢子奇每月交给冯丽叶3000元作为消防、水电、税费、环保排污费、垃圾清运处理费、酒店首层大堂、公共设施等分摊费用，谢子奇只承担经营沐足部所产生的租金、水电费、沐足技师的工资费用；双方还就租金等其他事项达成了意向性协议。2010年1月9日，冯丽叶、谢子奇签订了《房屋租赁合同书》，合同约定由冯丽叶将位于佛山市禅城区某路某号XX-
XX号（共23间）客房及东面商务中心出租给谢子奇经营，仅用于工商部门核准经营的足底按摩及泡脚服务，租期五年，从2009年9月1日起至2014年8月30日止。合同第三条约定了租金标准，从第二年起，每年的租金标准在上一年的月租金标准的基础上每平方米增加0.50元，其中，从2011年9月1日至2012年8月30日的月租金标准为16元／平方米，每月租金为21124.64元，以此类推；双方同意，谢子奇每月5日前缴交当月租金，谢子奇逾期支付租金不得超过5天，否则，从每月10日起，每逾期一日，则谢子奇须每日按欠款总额的5‰支付滞纳金，逾期20天未足额交付租金按违约处理。合同第四条约定了谢子奇向冯丽叶交纳88000元作为履约保证金，如谢子奇违约，冯丽叶有权没收该保证金，如冯丽叶无故解除合同、收回租赁房屋，冯丽叶应双倍返还履约保证金。合同第七条约定了谢子奇承担租金和经营沐足业务期间发生的水、电费、员工社保、劳动纠纷补偿等费用；谢子奇每月5日前交给冯丽叶3000元作为酒店首层大堂等公共设施水电以及沐足项目营业税（定额部分）和环保排污费、垃圾清运处理费等公共分摊费用；谢子奇应承担经营沐足部所产生的租金、水电费、沐足技师的工资和福利等费用。合同还约定，合同期满后或因谢子奇中途违约而导致本合同提前被解除的，属于冯丽叶原有固定的装修（含天花、墙裙、地毯以及水电供给系统等），谢子奇不得擅自拆除，属于谢子奇所有的其他可动财产，谢子奇可以搬走自行处理。冯丽叶不干涉谢子奇的正当经营业务，否则应赔偿由此而造成的损失。在租赁期间，谢子奇改变本合同约定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；有一个月逾期20天或没有足额交纳租金及本合同约定的其他相关费用的，冯丽叶有权提前解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，谢子奇还须向冯丽叶支付违约金；若支付的违约金不足以弥补冯丽叶损失的，谢子奇还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。冯丽叶原有房间内部分不需用的物品酒店留给谢子奇使用（以移交清单为准）。冯丽叶客房间内留给谢子奇使用的原有物品，谢子奇应当妥善保管，合理使用，对超过使用期限的电器设备，谢子奇应当及时退还给冯丽叶，否则，因使用冯丽叶客房间内留给谢子奇的原有该设备、物品引起的一切后果由谢子奇负责。谢子奇应于房屋租赁期满之日起或中途合同被解除之日起48小时内将承租房屋及附属设施、设备交还给冯丽叶。谢子奇交还冯丽叶房屋，应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，冯丽叶有权单独处置。租赁期满、谢子奇中途退出、中途解除合同或因谢子奇违约导致解除合同的，房屋内外的全部装修归冯丽叶所有，冯丽叶无需赔偿谢子奇装修费用，谢子奇亦无权要求冯丽叶赔偿装修费用。谢子奇没有违约行为，冯丽叶不得单方面提前中止合同，冯丽叶单方面强行提前中止合同的，冯丽叶须两倍退还履约保证金，另须赔偿谢子奇装修和购买设施设备以及经营物品的费用（赔偿金额：装修和购买设施设备的费用按租赁年限分摊，未使用的经营物品按原价接收）。签订合同后，谢子奇向冯丽叶支付了履约保证金88000元。
位于佛山市禅城区某路即涉案租赁地址的佛山市登喜来大酒店于2009年10月登记领取的个人独资企业营业执照显示，投资人为冯丽叶，经营范围有服务、接待旅客住宿、棋牌场所、足底按摩及泡脚服务，已于2012年1月4日登记注销。佛山市登喜来酒店有限公司于2012年2月7日核准成立，为有限责任公司，冯丽叶是该公司的股东（出资比例为30%），住所与原登喜来大酒店相同，营业执照中的经营范围包括：服务：接待旅客住宿、棋牌、会议服务。
2011年8月9日，因佛山市登喜来大酒店存在“未依法办理变更登记从事按摩服务和销售、食品、饮料，擅自变更登记事项（名称）”，佛山市禅城区工商行政管理局发出佛禅工商责改字（2011）1126号《佛山市禅城区工商行政管理局责令改正通知书》，责令佛山市登喜来大酒店于2011年8月18日前改正上述违法行为。谢子奇收到该通知书的复印件。
2012年3月16日，佛山市禅城区工商行政管理局出具佛禅工商强字（2012）105号《实施行政强制措施决定书》：谢子奇涉嫌在某路某号登喜来五楼经营沐足，根据《广东省查处无证经营行为条例》第八条第四款的规定，决定对某路某号登喜来酒店五楼收款台实施查封行政强制措施。实施行政强制措施的期限自2012年3月16日至2012年4月16日。佛山市禅城区工商行政管理局直接将上述决定书（附《场所（设施、财物）清单》）送达给某路某号登喜来五楼的工作人员签收。
因谢子奇拖欠工人工资，在祖庙街道人力资源与社会保障局主持下，谢子奇（乙方）与冯丽叶（甲方）于2012年3月22日签订《协议书》：1、甲方退还履约保证金88000元给乙方，由其支付工人工资，并优先全额支付目前仍滞留在登喜来酒店的工人的工资。以后乙方及其员工不得再向甲方追讨工资，不得再在登喜来公司首层大堂、大门口及其它位置聚众闹事。也不得通过媒体等各种途径作出有损甲方、登喜来酒店及相关人员名誉的事情。乙方应自行筹资并负责支付剩余的全部工资。2、乙方及其沐足中心所欠第三人的债务（包括但不限于装修款等）与甲方无关，不得向甲方、登喜来酒店追讨，或在登喜来酒店首层大堂、大门口及其它位置聚众闹事。3、沐足部乙方全部投资（设备、装修等），及甲方认为拖欠的租金等费用纠纷，双方通过协商或法律途径解决。
就涉案《租赁合同意向书》、《房屋租赁合同书》，本案的谢子奇于2012年5月15日向原审法院另案起诉本案的冯丽叶及刘广新、佛山市登喜来酒店有限公司，案号为（2012）佛城法民一初字第2067号，诉讼请求为：1、解除冯丽叶与谢子奇签订的《租赁合同意向书》和《房屋租赁合同》；2、冯丽叶及刘广新、佛山市登喜来酒店有限公司双倍返还合同保证金88000元（已返还88000元），赔偿谢子奇投资装修和购置设备损失461469元，合计549469元；3、冯丽叶及刘广新、佛山市登喜来酒店有限公司承担本案的全部诉讼费用。该案经审理，原审法院作出（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决，关于合同的性质及解除，该判决认定，双方先后签订的《租赁合同意向书》和《房屋租赁合同书》符合承包的法律特征；在合同实际履行的过程中，冯丽叶在没有预先告知谢子奇并妥善处理涉案合同后续问题的情况下，于2012年1月4日注销了佛山市登喜来大酒店的营业执照，且于2012年2月7日成立的佛山市登喜来酒店有限公司的经营范围亦不包括沐足项目，直接导致谢子奇经营的沐足部于2012年3月16日被工商行政管理部门采取行政强制措施，无法继续经营，涉案合同已无法继续履行；冯丽叶的上述单方面强行提前中止合同的行为已构成根本违约，故谢子奇诉请解除双方合同于法有据，原审法院予以支持；《租赁合同意向书》已被《房屋租赁合同书》取代，已无解除必要；关于合同的解除时间，因涉案合同是由于冯丽叶单方违约致使冯丽叶不能实现合同目的而解除，故谢子奇有权单方行使解除权，原审法院确定谢子奇起诉之日为合同解除之日。关于谢子奇诉请双倍返还履约保证金、赔偿装修及购置设备费用，该判决认定，冯丽叶单方强行提前中止合同的行为已构成违约，应双倍返还合同保证金，由于冯丽叶已向谢子奇退还了保证金88000元，因此冯丽叶只需要再向谢子奇退还88000元；装修及购置设备费用经评估，冯丽叶应向谢子奇赔偿装修费用为85975.68元和购置设备费用64750.63；由于在诉讼过程中谢子奇及冯丽叶均表示双方没有按合同约定签订移交清单，原审法院确认鉴定报告所鉴定的设备、物品均为谢子奇购置，冯丽叶应向谢子奇赔偿购置设备费用为64750.63元。该案判决：一、确认谢子奇与冯丽叶于2010年1月9日签订的《房屋租赁合同书》已于2012年5月15日解除；二、冯丽叶、刘广新于判决发生法律效力之日起十日内，向谢子奇返还履约保证金88000元；三、冯丽叶、刘广新于判决发生法律效力之日起十日内，向谢子奇赔偿装修费用85975.68元、购置设备费用64750.63元，合共150726.31元；四、驳回谢子奇的其他诉讼请求。冯丽叶不服该案一审判决，提起上诉，佛山市中级人民法院于2014年11月3日作出（2014）佛中法民一终字第2239号民事判决，认为合同书的名称并不能代表合同的性质，双方是否具有发包和承包的资质，也不影响对合同法律关系的认定，原审法院认定双方合同符合承包的法律特征并无不当，故对冯丽叶提出的双方是租赁合同关系的主张不予支持，并判决驳回上诉，维持原判。该判决于2014年11月7日生效。在该案一审诉讼中及本案诉讼中，原审法院多次组织双方就涉案房屋的交接进行调解，但由于双方就涉案房屋内沐足的设备及装修如何处理无法达成协议而无法进行移交。
诉讼中，谢子奇对冯丽叶诉请的2012年3月份公共分摊费用3000元、2011年12月至2012年1月电费差价185元、租用8009房作员工宿舍欠2012年2月份水电费及2012年3月份租金1540元、租用8006房作员工饭堂欠2012年2月份水电费及2012年3月份租金809元没有异议。
原审法院认为，生效法律文书认定双方签订的涉案合同符合承包的法律特征，则双方因合同履行所发生的法律关系为承包法律关系，本案案由应为合同纠纷。
关于合同解除及移交问题。生效（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决已对涉案合同的解除问题作出处理，本案不作重复审查。该生效判决认定涉案房屋内相关设备由谢子奇购置，并判决由冯丽叶赔偿相关费用，且在该案中双方均表示没有按合同约定签订移交清单，故冯丽叶要求按合同约定的移交清单移交，事实依据不足，原审法院不予支持。由于生效法律文书认定因冯丽叶擅自注销营业执照的违约行为导致谢子奇经营的沐足部于2012年3月16日被工商行政管理部门采取行政强制措施，无法继续经营，而冯丽叶不能举证之后谢子奇尚继续占有使用涉案场所，且双方又是承包关系，故冯丽叶要求移交涉案场所，事实依据不足，原审法院不予支持。
关于冯丽叶主张的租金及其他费用问题。如前所述，双方属承包关系，合同约定的租金实为承包费用。冯丽叶擅自注销营业执照的违约行为导致谢子奇经营的沐足部于2012年3月16日被工商行政管理部门采取行政强制措施，无法继续经营，则相关承包费用应计至前一日即2012年3月15日止。按双方约定的每月租金21124.64元计费方式，谢子奇应向冯丽叶支付2012年1月至3月15日的承包费用52811.60元。对于分摊费3000元、其他相关房屋使用费用1540元和809元、电费加价部分185元，因谢子奇无异议，原审法院予以支持。对于2012年1月至2月的水电费5409元，因谢子奇无证据证明该期间未经营沐足，亦无证据证明已交纳该费用，故冯丽叶诉请谢子奇支付该费用，原审法院予以支持。对于冯丽叶主张的滞纳金及利息，因上述费用是冯丽叶于2012年1月4日擅自注销相关营业执照之后发生，是冯丽叶的违约行为引发双方纠纷，非谢子奇过错引起，谢子奇无需承担滞纳金及利息损失等违约责任，故原审法院对冯丽叶该主张不予支持。
关于冯丽叶诉请其代垫的员工工资8.8万元和没收保证金8.8万元问题。根据双方于2012年3月22日签订的协议书，所谓代垫工资费用来源于谢子奇根据合同约定支付给冯丽叶的保证金，冯丽叶同意退还用于支付工人工资，并非由冯丽叶实际出资支付。并且，生效判决也认定冯丽叶已退还该保证金的事实，并认定冯丽叶因违约应双倍返还保证金，故冯丽叶上述主张，事实依据不足，原审法院不予支持。
关于冯丽叶诉请其有权没收装修物、对受损部分恢复原状及按双方移交清单返还物品的问题。生效的（2012）佛城法民一初字第2067号民事判决认定冯丽叶应赔偿谢子奇装修及购置设备费用，且在该案中双方均表示没有按合同约定签订移交清单，故冯丽叶上述主张与生效判决认定的事实相悖，原审法院不予支持。此外，冯丽叶提交鉴定申请，认为如果法院认为恢复原状没有必要或者不支持冯丽叶的请求，则提请法院委托鉴定机构对破坏的租赁物及装修进行评估。因冯丽叶申请鉴定的理由建立在法院的处理结果上，且在（2012）佛城法民一初字第2067号中已对装修进行评估并已作出处理，是否鉴定并不影响本案的审理结果，故原审法院对该鉴定申请不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、谢子奇于判决发生法律效力之日起十日内向冯丽叶支付2012年1月至2012年3月15日期间的费用52811.60元；二、谢子奇于判决发生法律效力之日起十日内向冯丽叶支付2012年3月公共分摊费用3000元，2012年1月至2012年2月水电费5409元，2011年12月至2012年1月的电费差价185元，其他相关房屋使用费用2349元，共计10943元；三、驳回冯丽叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件案件受理费5248元，保全费1770元，合计7018元，由冯丽叶负担3854元，由谢子奇负担3164元。
上诉人谢子奇不服原审判决，向本院提起上诉称：冯丽叶于2012年1月4日注销了佛山市登喜来大酒店的营业执照，且于2012年2月7日成立佛山市登喜来酒店有限公司，且该公司不包括沐足项目。冯丽叶的行为导致谢子奇在注销营业执照之后无法继续经营，冯丽叶无权收取2012年1月之后的费用，也没有5409元之多的水电费。请求撤销一审判决第一项、第二项，驳回冯丽叶的全部诉讼请求，由冯丽叶负担诉讼费。
上诉人谢子奇在二审期间未提供新的证据。
被上诉人冯丽叶答辩称：双方签订的合同未期满，仍有效，谢子奇在该期间仍在经营。谢子奇经营的金豪沐足与佛山市登喜来大酒店没有承包关系，酒店的经营范围与谢子奇无关，合同约定的办证仅是委托办证关系。谢子奇一审期间对费用数额没有异议，应予清偿，其房租应交付至2014年8月30日。
被上诉人冯丽叶在二审期间提供了《消费指南》、照片，证明谢子奇以“金豪沐足”名义对外经营，与佛山市登喜来大酒店不存在承包关系。
上诉人谢子奇认为该证据与本案无关。
本院对被上诉人冯丽叶提供的证据经审查认定：佛山市登喜来大酒店与谢子奇间的法律关系已由生效判决书所认定，故本院对该证据的证明效力不予确认。
经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院确认原审查明的事实。
本院认为：根据已生效的法律文书认定，本案为承包合同纠纷，在二审中，双方争议的焦点在于谢子奇于2012年1月后是否继续承包经营沐足项目。根据《佛山市禅城区工商行政管理局实施行政强制措施决定书》及《佛山市禅城区工商行政管理局场所（设施、财物）清单》证明，谢子奇在冯丽叶注销佛山市登喜来大酒店的营业执照后，至2012年3月15日仍在经营沐足，由此导致被实施行政强制措施。因此，谢子奇上诉称其于2012年1月后未再经营沐足项目的理由不成立，本院不予采纳。谢子奇对其经营期间所欠的费用应予清偿。谢子奇在一审期间对所欠费用数额没有异议，在二审期间虽对水电费有异议，但未提供相反的证据证明其主张。因此，本院对其该上诉主张不予支持。被上诉人冯丽叶对其主张没有提出上诉，本院不予审查。
综上所述，上诉人谢子奇的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律处理正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1393.85元，由上诉人谢子奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年五月十一日
书 记 员 陆灏珺