黑龙江省建三江农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第338号
原告：周传云，女，1964年6月29日出生，汉族，黑龙江省抚远县水务局工程组组长。
委托代理人：刘彦文，男，黑龙江森耀律师事务所律师。
被告：黑龙江省大兴农场。
法定代表人：高明涛，该场场长。
委托代理人：刘相曾，男，1964年12月15日出生，汉族，黑龙江省大兴农场法律顾问。
委托代理人：袁新霖，男，1964年10月10日出生，汉族，黑龙江省大兴农场建设科副科长。
第三人：韩凌，男，1969年1月19日出生，汉族，无职业。
第三人：佳木斯万基房地产开发有限公司。
法定代表人：牟国义，该公司董事长。
委托代理人：刘薇，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。
委托代理人：杨士玲，男，1963年6月10日出生，汉族，黑龙江省佳木斯万基房地产开发有限公司副经理。
原告周传云与被告黑龙江省大兴农场，第三人韩凌、佳木斯万基房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2015年6月19日向本院起诉。因本案与本院受理的（2015）建民初字第268号原告佳木斯万基房地产开发公司与被告黑龙江省大兴农场、第三人韩凌、周传云物权确认纠纷一案涉及同一事实，本院决定合并审理，依法组成合议庭，于2015年8月7日、2015年10月19日上午及下午三次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告周传云及其委托代理人刘彦文，被告黑龙江省大兴农场委托代理人刘相曾、袁新霖，第三人韩凌、佳木斯万基房地产开发有限公司委托代理人杨士玲、刘薇到庭参加诉讼。2015年8月7日，原告佳木斯万基房地产开发公司撤回对被告黑龙江省大兴农场、第三人韩凌、周传云的起诉。本案在审理过程中，原告周传云于2015年10月19日撤回对第三人佳木斯万基房地产开发有限公司的起诉，第二次、第三次开庭原告周传云及其委托代理人刘彦文，被告黑龙江省大兴农场委托代理人刘相曾、袁新霖，第三人韩凌到庭参加诉讼，本案经审判委员会研究决定，现已审理终结。
原告周传云诉称，2010年9月，原告以佳木斯万基房地产开发有限公司的授权与被告洽谈开发建设黑龙江省大兴农场商业街东部、文明街南部、金地家园西侧、老邮局门前水泥路北侧地块。2010年10月3日签订了《大兴农场房地产开发保证协议》，约定开发方向大兴农场交纳2000000元拆迁保证金，原告于2010年10月18日按约定时间给被告交纳了2000000元拆迁保证金。但在2011年4月被告将开发建设主体变成被告大兴农场，之后原告退出并一直索要拆迁保证金，被告大兴农场以各种理由拒绝返还。原告诉至法院，要求被告返还2000000元拆迁保证金，并承担本案诉讼费用。
被告黑龙江省大兴农场辩称，原告所述依据《大兴农场房地产开发保证协议》向大兴农场交纳2000000元保证金的事实属实，但由于原告没有依据《大兴农场房地产开发保证协议》的约定，未完成一期、二期的拆迁任务，所以被告无义务返还2000000元保证金。
第三人韩凌诉称，2011年8月10日万基公司授权第三人开发大兴农场商场部分项目。2011年8月21日原告和第三人签订协议书，约定原告将百货商场及15号住宅楼开发权转让给第三人，第三人替农场还给原告交付的拆迁保证金2000000元，并于2011年8月21日、22日分别通过项目部会计刘龙汇给周传云6000**元、1400000元，合计2000000元。根据该转让协议，第三人可以开发金地家园小区15号楼。后农场将百货商场项目变成“大兴农场商业中心综合楼A、B栋项目”，15号楼变成农场开发由第三人施工。大兴农场场长召集房产科、司法科、原告、第三人开了专题会，确认：1、验证第三人的委托书真实；2、2000000元保证金由第三人替农场还给原告；3、原告未安置的7户拆迁户由原告安置完毕或由第三人替原告安置。待第三人将商业中心综合楼A、B栋项目于2012年末盖完后，拆迁户有房子回迁，农场就将这2000000元按照周传云收条的约定直接返还给第三人，不用经过原告，在场人都同意并看了收条。
当事人各方举证、质证情况：
一、原告为证明其主张，向本院提交了以下三组证据：
（一）、关于原告给付2000000元拆迁保证金，被告擅自变更开发主体的问题，原告提供了2010年10月3日万基公司与大兴农场签订的房地产开发拆迁保证协议复印件一份，2010年10月18日中国农业银行现金缴款单、黑龙江省单位往来资金结算票据复印件各一份，2011年12月8日佳木斯万基开发公司出具的授权委托书、企业法人代表证明各一份。被告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，对原告交纳2000000元保证金的事实认可，但周传云作为万基公司在大兴施工项目负责人没有依约完成一期、二期拆迁工作，违反了拆迁保证协议的约定，应承担违约责任。第三人对大兴农场房地产开发拆迁保证协议、佳木斯万基开发公司出具的授权委托书的真实性有异议，认为公章是伪造的，但协议上原告周传云的签名是第三人代签；对中国农业银行现金缴款单、黑龙江省单位往来资金结算票据的真实性无异议，但认为2000000元不一定是由原告交的，应该是万基公司的钱；对企业法人代表证明无异议。
（二）、关于被告擅自变更开发主体致使原告退出，是导致原告没有完成拆迁的主要原因问题，原告提供了建设项目选址意见书、用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各1份。被告对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为2010年原告作为万基公司在大兴开发项目的项目经理，到大兴农场开发金地小区项目，由于拆迁户回迁要求过高，经农场和原告协商以整体搬迁危房改造项目以减轻拆迁工作压力，同时也完成了农场整体搬迁危房改造项目的任务，原告有自行施工、销售、经济独立支配权。第三人对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为原告为获得巨额利益，要求终止2010年的开发协议，把以万基公司名义开发变更为以大兴农场名义开发，所有手续都以大兴农场名义办理，大兴农场同意变更，没有违约。
（三）、关于第三人在签订协议时已从施工项目中退出问题，原告提供了2011年3月3日原告与第三人签订的协议书复印件1份。被告认为该证据系复印件，无法发表质证意见。第三人对证据真实性无异议,对证明问题有异议,认为当时原告资金短缺让第三人融资,王玉磊和第三人找到前进公安分局副局长张万荣，把第三人的一张建行卡交给张万荣,后王玉磊说张万荣通过别人打到该卡两笔共1000000元,当时就被人划走了,王玉磊将第三人接到前进公安分局,第三人打电话给原告,原告让第三人把责任全揽下来。第二天原告和施工经理刘广军到前进公安分局，让第三人退出共同开发的项目，周传云替第三人还被骗走的1000000元，大兴农场的项目全部归周传云开发建设。
二、被告为反驳原告的主张，向本院提供如下三组证据：
（一）、关于被告主体身份适格问题，被告提供了组织机构代码证。原告、第三人对证据的真实性及证明问题均无异议。
（二）、关于原、被告约定在原告拆迁完一期旧房后返还1000000元保证金，拆迁完第二期旧房后再返还另外1000000元保证金的问题，被告提供了大兴农场房地产开发拆迁保证协议复印件1份。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为协议中第一条约定该项目开发建设的主体应为原告挂靠的佳木斯万基房地产开发有限公司，被告在履约时改变开发主体，该证据能证明被告违约在先，并且一期拆迁已经完成。第三人对证据的真实性及证明问题均有异议，认为该协议是原告伪造公章签的违法无效。该协议的主体不是原告，是大兴农场和万基公司，这个事实在原告的诉状中，自认开发方是万基公司不是原告。在协议中没有明确标明一期工程与二期工程，且该协议在2011年2月10日已经终止履行，原告自认2011年4月该协议终止履行。协议中所指的第二期，按照第三人和原告的约定，是大兴农场让第三人开发的A、B栋项目和整体搬迁改造15号楼项目，此开发项目第三人已经竣工，违约责任在原告。而2010年10月3日的协议与第三人无关。
（三）、关于原告违反约定至今没有将一、二期旧房全部拆除存在违约行为的问题，被告提供了拆迁房的位置图1份，至今未拆除的房屋明细表一份（并附6张现场照片），原告没有拆迁已由大兴农场拆迁完毕的现场图4张。原告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为因原开发保证协议中未约定一期、二期的范围，原告实际已履行完拆迁工作，并建起新楼房，拆迁居民全部安置完毕。第三人对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为这份图与当时第三人与周传云提交大兴农场的一期二期图不一致。原告是挂靠大兴农场以大兴农场名义开发整体搬迁政策性楼房，原告也在诉状中承认2011年4月以后主体变为大兴农场，所以拆迁主体应该是大兴农场。2000000元保证金用途是根据开发协议第六条第（三）款约定用于安置被拆迁居民用款，所有的拆迁户都已经安置，协议已经于2013年11月到期，所以2000000元保证金应返还给第三人。
三、第三人为证实其主张，向本院提供了如下七组证据：
（一）、关于第三人取得了一系列的开发手续，大兴农场用证明形式代替开发协议，第三人开发的项目已经全部竣工，2000000元应该返还给第三人的问题，第三人提供了授权委托书复印件1份，开发项目两证1书，竣工照片6张，土地成交确认书1份，土地挂牌委托书1份，大兴农场证明1份。原告对2011年8月10日佳木斯万基房地产开发有限公司给第三人韩凌的委托书是复印件原告不予质证。对开发项目两证一书，竣工照片6张，土地成交确认书1份，土地挂牌委托书1份的真实性无异议，对2000000元应还给第三人有异议，认为上述证据只能证明开发部分，因为拆迁部分和建房部分是独立的，只能证明第三人参加了建房部分，不能证明参与了拆迁部分；对证明2010年10月3日的协议与第三人无关无异议；对大兴农场的证明真实性及证明问题均有异议，因为该项目在2011年4月开发建设主体已变更为大兴农场本身，佳木斯万基房地产开发有限公司的存在已不具有任何意义。被告对证据复印件的真实性无法发表质证意见，对原件的真实性无异议，这组证据与本案争议的拆迁保证协议中的2000000元保证金的归属无关联性。
（二）、关于收条上原告明确注明2010年10月交给农场的
2000000元保证金农场返还时直接返还给第三人；第三人建设用地范围是A、B栋和15号楼项目，这和第三人取得的土地出让用地范围是一致的，和农场的证明也是一致的，从而说明2000000元保证金第三人交纳后用于第三人的项目开发，现在项目已经竣工，用地范围方案已经明确的问题，第三人提供了2011年8月21日原告和第三人的协议书1份，2011年8月21日、22日银行汇款回执2份，2011年8月22日原告周传云出具的收到2000000元收据1份，建设方案1份。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该协议书中第一条已经约定第三人韩凌在支付2000000元保证金后必须保证在2011年11月30日前另给付原告1000000元，如到期第三人韩凌不能给付，原告将收回该地块的开发建设权，在第四条再次附加此条件，如果韩凌在2012年7月30日前尚未在该地块动工，原告将3000000元无息返还，收回该地块的开发权。在第五条约定原告向农场交纳的2000000元保证金收据由原告保留，在韩凌交付另外1000000元之后，及韩凌给付甲方1000000元以上的建成房产及商服楼，该协议中保证金返还权的转让是附有生效条件，在韩凌没有完成先决条件的情况下，拆迁保证金的返还权是不能转让，因此该组证据与本案无关。被告对该组证据的建设方案的真实性有异议，因为该份证据不是原、被告双方所共同认可的，对其他证据的真实性没有异议，对证明的问题均有异议。因为2000000元拆迁保证金是附条件返还，作为被告大兴农场是附条件的返还义务人，原告与第三人韩凌签订的任何转让协议必须依法通知被告大兴农场，被告至今没有收到附条件2000000元保证金的权利人周传云的通知，所以根据合同法的相关规定，债权人转让债权需通知债务人，未经通知，对债务人不发生法律效力，对此大兴农场没有返还给韩凌2000000元保证金的义务，在一、二期拆迁房没有全部拆迁完毕前，也没有返还给周传云20000**元保证金的义务。
（三）、关于2000000元保证金归第三人所有，万基公司同意大兴农场直接将2000000元返还给第三人的问题。第三人提供了2014年6月7日万基公司项目部说明1份，2014年6月8日万基公司证明1份，2015年1月15日万基公司说明1份。原告对该组证据真实性及证明问题均有异议，认为原、被告双方均已认可开发拆迁保证协议的主体是原、被告双方，并且被告一直承认2000000元保证金是由原告本人交付，此案争议标的2000000元与万基公司无关。被告对证据真实性及证明问题均有异议，认为涉案2000000元保证金是周传云向大兴农场交纳的，不是万基公司交纳的，万基公司及项目部均无权认定或证明该2000000元归属问题。
（四）、关于自2011年8月8日起第三人开发的项目A、B栋和15号楼，与原告无关，在整个开发过程中所有资金都由第三人个人投入，从而说明交给原告的2000000元是第三人个人资金的问题，第三人提供了2011年8月8日万基公司和第三人的开发工程项目协议书1份。原告对证据真实性及证明问题均有异议，认为这属于挂靠开发，此协议违法，并且该协议中的主体万基公司不是交付2000000元保证金的主体，该份证据与本案无关。被告对证据真实性及证明问题均有异议，认为该份证据与2000000元保证金的归属问题没有关联性。
（五）、关于原告一直在销售以大兴农场的名义开发建设的房屋，这与原告诉状所陈述的大兴农场变更主体自相矛盾，说明原告并没有退出大兴农场的房地产开发；原告自2010年至2015年伪造4枚公章，请求法庭将案件移送公安机关来侦查原告私刻公章的事实，第三人了提供商品房买卖合同复印件2份、证明复印件1份，原告对该组证据均有异议，认为证据均为复印件，无法对证据的真实性予以质证。被告认为该组证据均为复印件无法核实其真伪，无法质证。
（六）、关于法院依第三人的申请调查李宗亭的调查笔录1份。原告对该证据有异议，认为原告从来没去找过李宗婷过户。被告对部分的证言有异议，认为2010年10月18日大兴农场财务核算中心给周传云出具了1份黑龙江省单位往来资金结算票据，交款人是周传云，金额是2000000元，交款事项是拆迁保证金，这一书面证据与李宗婷的证言是相矛盾的，另外债权转让的被通知人应该是农场的法定代表人，不应该是某财务人员，所以李宗婷要求第三人与原告向场长请示是正确的。第三人对该组证据无异议。
（七）、关于法院依第三人申请调查张立新的调查笔录1份。原告对第三人与原告签订协议的部分有异议，对其他部分没有异议。被告有异议，在司法科看到1份协议，没有说明协议的时间及是否是原件。被告没有收到原告转账协议的原件，也没有收到过原告向被告送达的债权转让协议书。第三人对该证据有异议。第三人开发15号楼和A、B栋楼不是周传云转让给第三人开发的，是被告要求第三人替原告收拾烂摊子，第三人盖的A、B栋因为有拆迁户回迁，又给第三人15号楼挂靠被告开发，为了开发A、B栋，第三人找万基公司提供委托书，第三人把2000000元给了原告作为开发的保证金是经被告同意的。
综上，对原告提供的第一组证据，被告对证据的真实性无异议，原告对大兴农场房地产开发拆迁保证协议、佳木斯万基房地产开发公司出具的授权委托书的真实性提出异议，但实际履行过程中未提出异议，并实际履行了该协议，对中国农业银行现金缴费单、黑龙江事业单位往来资金结算单、企业法人代表证明无异议，本院对该组证据予以采信；对原告提供的第二组证据，被告、第三人对证据的真实性均无异议，予以采信；对原告提供的第三组证据，被告认为原告提供的是复印件无法证实其真伪，第三人对证据的真实性无异议，但认为该证据不是第三人的真实意思表示，本院认为此协议并未实际履行，证据形式非原件，不予采信；对被告提供的第一组证据，原告、第三人均无异议，予以采信；对被告提供的第二组证据，在原告的第一组证据里已经阐述采信理由，予以采信；对被告提供的第三组证据，原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，第三人对证据的真实性及证明问题均有异议，认为2011年4月开发主体以变更为大兴农场，所以拆迁责任主体是大兴农场，本院认为被告提供的证据是现场图纸及照片，而被告和第三人未提出相反证据予以佐证，予以采信；对第三人提供的第一组证据，原、被告对开发项目两证一书、竣工照片6张、土地成交确认书、土地挂牌委托书的真实性无异议，予以采信；对2011年8月10日的委托书复印件，本院认为此委托书的委托单位佳木斯万基房地产开发有限公司未提出异议，予以采信；对第三人提供的第二组证据，原告对证据的真实性无异议，但认为该协议中保证金的返还权的转让是附有生效条件的，在第三人没有完成先决条件的情况下拆迁保证金的返还权是不能转让的，该组证据与本案无关。被告对该组证据的建设方案真实性有异议，对其他证据的真实性无异议。本院认为2011年8月21日原告同第三人签订的协议约定的内容明显超出双方当事人的权限范围，协议无效。2011年8月21日、22日银行汇款回执两份，原告向被告出具的收据，原、被告均无异议，予以采信；对第三人提供的第三组证据，原、被告对证据的真实性及证明问题均有异议，本院认为万基公司对超出自己业务范围所出具的证明无效，该组证据与本案无关，不予采信；对第三人提供的第四组证据，原、被告对该组证据均有异议。原告认为，第三人属于挂靠开发，该协议违反法律规定，原、被告均认为此协议与本案无关。本院认为，该项目开发协议书证明的问题只是第三人开发的项目是A、B栋、15号楼和项目投入的资金，均是第三人个人的行为，而原、被告并未否认此问题，且此问题与本案无关，故本院对该组证据不予采信；对第三人提供的第五组证据，原、被告对证据均有异议，认为该组证据与本案无关。本院认为，该组证据只是证明原告在销售自己所开发建设的房屋，与本案不具有关联性，不予采信。对第三人申请法院作出的调查笔录，即第三人提供的证据六、七，经当庭宣读，原、被告、第三人对证人证言均有异议，证人不能出庭接受质证，故对该组调查笔录不予采信。
本院查明：2010年10月3日原告挂靠万基公司到被告处开发，同被告签订了拆迁保证协议书。2010年10月18日原告向被告缴纳了2000000元拆迁保证金。2011年4月被告以大兴农场为主体办理了大兴农场整体搬迁金地小区16#、23#楼搬迁项目用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、建设项目选址意见书，实际是以原告（挂靠万基公司）为主体开发建设了16#、23#楼。2011年3月3日第三人同原告签订了第三人从大兴农场建设开发项目中退出的协议书，但实际第三人仍进行大兴农场房产项目的开发；2011年8月21日原告与第三人协商由第三人给付原告拆迁保证金2000000元，2011年8月21日第三人通过中国农业银行汇给原告600000元，2011年8月22日第三人又通过农村信用社汇给原告1400000元，合计2000000元。原告为第三人出具收条1份，该收条明确载明“收到韩凌拆迁保证金2000000元”，并在左下角注明“2010年缴纳给大兴农场，农场返还时归韩凌”。第三人实际开发建设了大兴农场A、B栋和15号楼项目。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据认定的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议归纳为:（一）、关于原、被告签订的房地产开发保证协议是否有效的问题，（二）、关于被告变更开发主体的问题；（三）、关于原告同第三人2011年3月3日签订的协议书是否有效的问题；（四）、关于原告同第三人2011年8月21日签订的协议书是否有效的问题；（五）、关于2000000元拆迁保障金应否返还的问题；（六）、关于第三人的主张是否得到支持的问题。
本院认为，（一）、关于原、被告签订的房地产开发保证协议是否有效的问题，本院认为，原、被告对协议均无异议。万基公司虽认为该协议签订的公章是伪造的，但自认其与被告签订的房地产开发协议并交纳2000000元保证金这一事实，万基公司事后并未对此事提出异议，而是实际履行了该协议；第三人自认原告的签字是第三人代签的，原告、第三人均无异议，视为对协议的认可，并实际履行，故该协议应认定有效；（二）、关于原告变更开发主体的问题，本院认为，虽然被告擅自将开发主体变更为大兴农场，但实际开发建设及经营者仍是原告，即原告开发16号楼、23号楼、28号楼，第三人开发商业A、B栋和15号楼，因此这些房屋的实际经营者是原告和第三人，商品房的买卖合同也均是原告及第三人签订的。（三）、关于原告同第三人2011年3月3日签订的协议书是否有效的问题，本院认为，原告已经偿还被告被诈骗的1000000元，要求第三人签订该协议，实属不当，该协议未实际履行，因此，该协议无效。（四）、关于原告同第三人2011年8月21日签订的协议书是否有效的问题，本院认为，原告与第三人韩凌所签订的协议，双方未付诸实施，且原告和第三人对所协商的地块均无转让权，该地块转让权属被告方享有，故此协议无效。（五）、关于2000000元拆迁保障金应否返还的问题，本院认为，原告向被告交纳2000000保证金，已由第三人替被告返还给原告，原告给第三人出具了收条，明确载明“收到韩凌拆迁保证金200万元”，并在左下角注明“2010年缴纳给大兴农场，农场返还时归韩凌”，原告已无权再向被告主张该项权利，其诉讼主张无法律依据，本院不予支持。（六）、关于第三人的主张是否得到支持的问题。本院认为，2010年10月3日，被告同佳木斯万基房地产开发有限公司签订了大兴农场房地产开发拆迁保证协议，于2010年10月18日由委托代理人周传云向被告缴纳了2000000元拆迁保证金，2011年8月21日经原告同第三人协商，由第三人给付原告2000000元拆迁保证金，原告向第三人出具了收条1份，拆迁协议约定该笔保证金的返还与第三人完成拆迁任务相关联，而第三人未提供相关证据，其要求被告返还2000000元拆迁保证金的诉讼请求应另行起诉。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、驳回原告周传云的诉讼请求；
二、第三人韩凌要求被告给付2000000元拆迁保证金的诉讼请求另行起诉。
案件受理费22800元，由原告周传云负担；第三人案件受理费11400元由第三人韩凌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 李辉彦
审 判 员 丁兆国
人民陪审员 赵家敏
二〇一六年十二月八日
书 记 员 王宏坤