湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘09民终831号上诉人（原审被告）：益阳信实置业有限公司，住所地益阳市。法定代表人：孙咏，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙月明，湖南金顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘球红，男，1974年9月4日出生，汉族，住益阳市。被上诉人（原审原告）：郭文玉，女，1977年4月5日出生，汉族，住益阳市。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：夏骞，湖南万维律师事务所律师。上诉人益阳信实置业有限公司（以下简称信实置业公司）因与被上诉人刘球红、郭文玉房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信实置业公司的委托诉讼代理人孙月明，被上诉人刘球红、郭文玉的共同委托诉讼代理人夏骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信实置业公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判信实置业公司不承担违约责任；二、由刘球红、郭文玉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、刘球红、郭文玉的行为导致契税完税迟延，而契税完税迟延必然导致办证迟延，故应由刘球红、郭文玉自行承担办证迟延责任。1、《契税暂行条例》规定，在转移土地、房屋权属中，承受的单位和个人为契税的纳税人，应自纳税义务发生之日起10日内向所在地契税征收机关办理纳税申报，故刘球红、郭文玉作为房屋买受人是交纳契税的义务人；2、信实置业公司不是缴纳契税的法定或约定义务人，其为刘球红、郭文玉申报契税行为仅为无偿帮助；3、提交住房证明是核定契税税率的依据，所以提交住房证明是缴纳契税的必要条件，提交住房证明迟延必然导致房产证办理迟延，而信实置业公司不具有通知刘球红、郭文玉提交住房证明的义务，故刘球红、郭文玉自身迟延提交住房证明导致契税完税迟延。二、缴纳房款迟延必然导致不动产发票迟延，不动产发票迟延必然导致房产证办理迟延，刘球红、郭文玉缴纳面积差异的房款迟延是迟延办证的第二个原因。三、测绘报告是办理房产证的前提条件，第三人行为导致测绘面积发生变动，测绘报告迟延是迟延办证的第三个原因。四、若要计算违约金，时间的起算点应是刘球红、郭文玉实际使用房屋之日后推450天，而非应当交付之日2013年12月31日后推450天，截止点时间分为两类情况，一类是已经办完房产证的按房产证时间计算，一类是没有办完房产证的，由于不动产产权证包括了房产证和土地使用权证，故其截止时间还应将合同约定的土地使用权证书的办妥时间计算在内，即450天+180天，再加上房产部门停办时间19天。刘球红、郭文玉辩称：信实置业公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。刘球红、郭文玉向一审法院起诉请求：1、判令信实置业公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金9975元（算至2016年7月15日），之后按已付房款的日万分之零点五支付违约金直至实际办妥房屋所有权证之日止；2、诉讼费用由信实置业公司承担。一审法院认定事实：刘球红、郭文玉与信实置业公司于2012年12月29日签订商品房买卖合同，合同约定，刘球红、郭文玉支付信实置业公司419981元，购买信实置业公司开发的领秀资江项目中的第X幢707号房，信实置业公司应当在2013年12月31日之前交付房屋，交房后90日内完成该房屋的初始登记，初始登记之后360日内办妥房屋所有权证。如因信实置业公司的责任，未能在约定期限内办理上述登记，刘球红、郭文玉不解除合同的，信实置业公司应当自合同规定的期限内的第二天起至实际办妥之日止，按日向刘球红、郭文玉支付已付房款万分之零点五的违约金。信实置业公司按时交房，但未在规定期限内办妥房屋所有权证，依约应承担违约责任。另认定：2016年5月26日，益阳市人民政府下发《关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知》，通知如下：因不动产业务系统对接调试等原因，从2016年6月6日至6月24日，停止市政务中心国土窗口土地登记发证工作和房管窗口房屋登记发证工作，从2016年6月25日起，中心城区各类不动产登记业务由市不动产登记中心统一办理。信实置业公司与刘球红、郭文玉双方买卖的标的物商品房坐落于中心城区。信实置业公司至今未为刘球红、郭文玉办妥房屋所有权证。一审法院认为：刘球红、郭文玉与信实置业公司之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方均应全面履行义务，刘球红、郭文玉按约支付了购房款，信实置业公司按约交付了房屋，但未按期办理房屋所有权证，已构成违约，应按约支付刘球红、郭文玉已付房款日万分之零点五的违约金，故对刘球红、郭文玉的的诉讼请求，一审法院予以支持。关于信实置业公司提出的第一个辩称观点，信实置业公司未提供证据证明契税完税迟延是刘球红、郭文玉的行为造成的，故对该辩称观点，一审法院不予采纳。关于信实置业公司提出的第二个辩称观点，一审法院认为，信实置业公司亦未提供证据证明刘球红、郭文玉迟延缴纳面积差异的房款，即便刘球红、郭文玉迟延补交房款，则因面积计算误差而补交房款的结果并非刘球红、郭文玉造成，而是信实置业公司或其他原因造成，故对该辩称观点，一审法院不予采纳。关于信实置业公司提出的第三个辩称观点，一审法院认为，房屋测绘面积发生变动，测绘报告迟延，亦非刘球红、郭文玉造成，刘球红、郭文玉对第三人的行为导致的后果不应承担责任，故对该辩称观点，一审法院亦不予采纳。关于信实置业公司提出的第四个辩称观点，一审法院认为，益阳市人民法院关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通知中明确通告，停止办证时间为2016年6月6日至6月24日，从2016年6月25日起，市不动产登记中心对中心城区不动产登记开始统一办理，政策变化是迟延办证的原因之一，故对信实置业公司提出的辩称观点，一审法院予以采纳。关于信实置业公司提出的第五个辩称观点，一审法院认为，6月6日至6月24日停止办证时间只有19日，6月25日起恢复办证，信实置业公司应在恢复办证之日为刘球红、郭文玉申请办证，信实置业公司未提供证据证明其已于2016年6月25日向市不动产登记中心申请办证，故违约金的计算期间只能扣除19日，其时间的截止点应是办妥房屋所有权证之日，并非2016年6月6日，故对信实置业公司提出的未办证的违约金计算时间截止点是2016年6月6日的辩称观点，一审法院不予采纳，但对其提出的已办完房产证的违约金计算时间截止点是房产证上的时间之辩称观点，予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条的规定，判决：由信实置业公司支付刘球红、郭文玉违约金9134.6元（按已付购房款的日万分之零点五，从2015年3月28日起计算至2016年6月5日止），之后的违约金从2016年6月25日起计算并支付至房屋所有权证办妥之日止。履行期限：判决生效后10日内付清。案件受理费25元，由信实置业公司负担。二审中，信实置业公司提交了涉案房屋的不动产产权证，拟证明涉案房屋已于2017年6月20日办理好不动产产权证，逾期违约金应计算至该日期为止。刘球红、郭文玉对该份证据不持异议，本院予以采信。本院二审经审理查明，信实置业公司与刘球红、郭文玉在商品房买卖合同中约定“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，买受人在接到出卖人通知后30日内应提供办理产权登记需由买受人提供的资料……办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证”。2015年11月30日，刘球红、郭文玉购买的房屋所在楼幢办理了初始登记，2017年6月20日，涉案房屋办理了不动产产权证。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审争议焦点为：一审判决信实置业公司向刘球红、郭文玉支付违约金是否正确。商品房买卖合同是指房地产开发企业将房屋进行销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘球红、郭文玉已按约支付了购房款，履行了买受人的主要合同义务，而信实置业公司应按约转移房屋所有权至买受人名下。诚然，基于我国房地产法律法规的相关规定，买受人作为不动产转移登记的权利人，其应当履行缴纳契税、提供住房证明等附随义务，但是从本案实际来看，信实置业公司与刘球红、郭文玉已在商品房买卖合同中约定“买受人须积极配合出卖人办理产权登记事宜，买受人在接到出卖人通知后30日内应提供办理产权需由买受人提供的资料”，故从上述约定得知，双方在办理产权登记事宜上，已形成委托关系，即信实置业公司代为办理产权登记，刘球红、郭文玉根据信实置业公司的通知内容配合提供相关资料。且，作为专门从事房地产开发经营的信实置业公司，在房屋买受人已按约履行支付购房款这一主要合同义务的情况下，代买受人履行相关房屋产权转移登记手续，符合一般生活经验。故本案信实置业公司作为出卖人应积极履行办理转移登记义务，并按规定及时通知买受人刘球红、郭文玉按时提供所需资料文件。但信实置业公司在未提供证据证实其履行了通知义务的情况下，将买受人刘球红、郭文玉未及时提交相关材料作为信实置业公司逾期办证的免责条件，有违诚信，本院不予支持。同时，信实置业公司提出因第三人的原因导致房屋测绘报告面积存在差异，影响房款交纳以及房屋面积的确认，致使办证迟延的上诉理由，因房屋面积的确认实属开发商按约交付房屋本身的问题，由开发商与相关行政职能部门进行衔接确认，现开发商未能举证证明房屋面积测绘不同是由于哪方原因所致，而以此抗辩其不应承担违约责任，于法无据，本院不予支持。至于信实置业公司提出的违约时间起算点应以实际交付使用房屋之日计算的上诉理由，因双方合同约定“商品房交付使用后90日内，完成……初始登记”，未具体明确起算日为应当交付使用后，还是实际交付使用后，如按照实际交付使用后之日计算，则在实际交付使用之日已经逾期的情况下，过度保护了违约方的利益，违反了诚实信用原则，故信实置业公司的该项上诉理由，不能成立。至于信实置业公司提出的违约金计算逾期截止日为产权证实际办理之日，且违约时间应扣除原合同约定的土地使用权证的办理时间180天的上诉理由。本院认为，因涉案房屋的不动产产权证已于2017年6月20日办理，故应以此时间为违约金计算的截止日。同时，又因现有政策确认不动产权利归属以不动产登记簿为准，该登记簿实际上已包含原合同约定的房屋所有权和土地使用权权属证明，故信实置业公司逾期办证的违约时间也应扣除原合同约定的土地使用权证的办理时间180天，即在一审支持的违约金9134.6元的基础上，剩下的违约金应以419981元为基数，按照日万分之零点五的利息，自2016年6月25日计算至2017年6月20日，期间另扣除180天，应为3779.8元（419981元×0.5‱×180天）信实置业公司共计应向刘球红、郭文玉支付违约金12914.4元（9134.6元+3779.8元）。信实置业公司提出的该项上诉理由，因其提供新的证据，本院在一审判决基础上，予以支持。综上，信实置业公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初1100号民事判决；二、益阳信实置业有限公司在判决生效后十日内支付刘球红、郭文玉违约金12914.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人益阳信实置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 喻 宁审判员 刘觅琼审判员 雷 宏二〇一七年八月四日书记员 胡银燕