河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初5737号
原告（反诉被告）:陶珮，女，1989年2月4日出生，汉族，住河南省确山县。
委托诉讼代理人：朱桂丽，女，1964年6月16日出生，汉族，住河南省确山县。系原告陶珮的母亲。
委托诉讼代理人：孙建设，河南豫龙律师事务所律师。
被告(反诉原告)：中国电信股份有限公司驻马店分公司，住所地：驻马店市丰泽路26号。
负责人：熊永福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王玮，河南民青律师事务所律师。
原告陶珮与被告中国电信股份有限公司驻马店分公司（以下简称电信驻马店分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱桂丽、孙建设，被告电信驻马店分公司的委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶珮诉称，2014年，原、被告经协商一致签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告位于驻马店市××路××门面房一间用于经营，其建筑面积为32.76平方米，租赁期限为2014年6月15日起至2019年6月15日止，租金为前三年16万元，后两年为每年17万元。现合同已履行三年，均表示没有争议，但被告于2017年4月14日向原告发出提前解除房屋租赁合同告知函，单方提出解除合同，并撤出经营设备和人员，构成单方明示违约。现被告已明示违约，应依据合同约定和诚实信用原则履行违约条款，请求判令：1、被告赔偿违约金100000元；2、被告继续履行合同。
被告电信驻马店分公司对本诉辩称：1、其公司因经营策略调整，需要提前解除房屋租赁合同，并向原告送达提前解除租赁合同的告知函，符合法律规定，被告公司已腾空房屋并短信通知原告接收房屋，以自己的实际行动表明不再履行租赁合同，原告拒绝接收房屋，由此造成的租金损失扩大部分应由原告承担。2、原告主张的违约金过高应当依法予以调整。被告电信驻马店分公司并提出反诉，请求判令：1、确认原、被告之间房屋租赁合同已经解除；2、反诉被告陶珮返还未到期租金26667元。
反诉被告陶珮对反诉原告电信驻马店分公司反诉辩称：1、反诉原告电信驻马店分公司请求确认合同已经解除没有法律依据。合同解除应经双方合意或者达到约定的合同解除条件和时间，本案中只有电信驻马店分公司一方通知，且双方协商未果，显然没有达成解除合同的合意，也没有达成合同解除的条件和时间，其单方不能解除合同。法律规定必须是根本违约造成合同目的的不能实现才能解除合同，在本案中，电信驻马店分公司作为违约方一方当事人，其并不具有合同的法定解除权；2、反诉原告要求返还未到期租金没有法律依据和事实依据。
经审理查明，2014年5月13日，陶珮(甲方、出租方)与电信驻马店分公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同一份，约定：陶珮将自己所有的位于驻马店市驿城区乐山路教育局楼下（房产证号04××57号）32.76平方米门面房出租给电信驻马店分公司经营使用，租赁期为5年，自2014年6月15日起至2019年6月15日止；租金：共计820000元，其中：前三年为每年16万元，后两年为每年17万元；任何一方违约，约定向守约方支付违约金10万元，违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金，违约方均应继续履行合同。2014年7月4日，双方又签订房屋租赁补充合同一份。合同签订后，陶珮依约将房屋出租给电信驻马店分公司经营使用，电信驻马店公司依约向陶珮交付前三年的房租（2017年6月15日之前的所有房租）。2017年4月14日，电信驻马店分公司向陶珮送达一份《提前解除房屋租赁合同告知函》，主要内容为：“2014年5月，您作为甲方（出租人）、我公司作为乙方（承租人），双方签订了房屋租赁合同（不含房租开票税金，乙方合同编号HAZN01400643A0000）；以及后来签署补充合同（含房租开票税金，乙方合同编号HAZM00600630A0000）。合同约定，甲方将坐落在驻马店市区乐山路教育局楼下面积为32.76平方米、房屋所有权证编号041257的房屋出租给乙方使用，租赁期限2014年6月15日-2019年6月15日。目前，我公司已按原合同约定，支付完成了2017年6月15日前的所有房租。基于我公司经营策略调整，我公司现决定即日起解除房屋租赁合同，不再支付下一年度租金。我公司将严格按照合同规定，结清双方在租赁期间已发生的水电费、物业费等。请您在接到本告知函后，于2017年4月18日前书面回复提前解除房屋租赁合同意见，如同意提前解除房屋租赁合同，2017年6月15日前未使用房屋期间的房租，我公司可不再要求退回，作为提前解除合同之补偿。逾期不回复的，将视为同意我公司意见，提前解除合同”。陶珮收到该《提前解除房屋租赁合同告知函》后向电信驻马店公司表示不同意解除合同要求继续履行合同。2016年5月16日，电信驻马店公司工作人员王琦向陶珮发出短信，主要内容：“我公司已于2017年4月15日向你送达提前解除房屋租赁合同告知函，正式解除和你在2014年5月13日签订的房屋租赁合同以及2016年7月4日签订的房屋租赁合同的补充合同，你本人已签字确认收到该通知函，现我公司郑重通知你办理房屋交接手续以及交付房屋钥匙，望你收到本短信通知后，尽快于2017年5月20日前与我联系，办理房屋交接以及房屋钥匙交付手续，逾期视为我公司已向你办理了房屋交接以及钥匙交付手续。相应法律后果由你自行承担”。陶珮收到该短信后，当日回复短信：“拒绝电信驻马店公司单方面要求解除合同的请求，并要求电信驻马店公司继续履行房屋租赁合同，如电信驻马店公司无故不履行合同，我方有权依照合同中的违约责任协定条款向电信驻马店公司提起诉讼，相应法律后果自负”。后电信驻马店分公司腾空该房屋，通知陶珮接收房屋和钥匙无果。电信驻马店公司于2017年5月23日在《驻马店日报》刊登公告，内容为“陶珮：我公司已于2017年4月15日向您送达解除房屋租赁合同通知函，正式通知解除和您在2014年5月13日签订的房屋租赁合同及2014年7月4日房屋租赁合同补充合同，您本人（代理人）签收该通知函后，我公司又多次通知您办理房屋交接及钥匙交付手续，您一直拒绝，现郑重通知您在本公告后三日内与我公司王琦联系办理房屋交接及钥匙交付手续。因您逾期不办理所造成损失扩大的，依法由您自行承担责任”。
以上事实，由原、被告提交的相关书证及原、被告双方诉辩称意见在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告陶珮与被告电信驻马店公司签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容与法律强制性规定无悖，应为有效合同。合同成立后，原、被告履行各自相应合同义务。2017年4月14日，电信驻马店公司向陶珮送达了《提前解除房屋租赁合同告知函》，告知陶珮其公司因经营调整，决定提前解除与陶珮之间的房屋租赁合同，并已实际将房屋腾空，通知陶珮办理房屋交接及钥匙交付手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。被告电信驻马店公司在合同履行期限届满之前，明确表示并以自己的实际行为表明解除房屋租赁合同，不履行合同义务。且被告电信驻马店公司已将解除合同通知送达原告陶珮，鉴于本案租赁合同履行过程中被告电信驻马店公司自己的实际行为不履行合同义务。原告主张被告继续履行合同已成为不可能，故原告要求继续履行租赁合同的诉请，本院不予支持。被告电信驻马店分公司反诉请求确认原、被告之间房屋租赁合同已经解除，本院予以支持。但被告电信驻马店分公司提前解除合同，属违约行为，将会给原告造成一定经济损失，应当承担相应的违约责任。因被告电信公司提前解除合同，违约在先给原告造成经济损失，故被告电信驻马店公司反诉要求原告返还未到期租金26667元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
原、被告签订的房屋租赁合同虽确约定“任何一方违约，约定向守约方支付违约金10万元”，但该约定违约金数额明显过高，约定依法应予核减。根据双方未履行合同部分需月交付租金数额及合同解除后原告需重新联系出租房屋期限综合考虑，本院确定被告电信驻马店公司向原告陶珮支付违约金35000元。原告其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告陶珮与被告中国电信股份有限公司驻马店分公司之间于2014年5月13日签订的房屋租赁合同及2014年7月4日房屋租赁合同补充合同解除。
二、限被告中国电信股份有限公司驻马店分公司于本判决生效后十日内向原告陶珮支付违约金35000元。
三、驳回原告陶珮的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告（被告）中国电信股份有限公司驻马店分公司的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费7900元，反诉费234元，合计8134元，原告陶珮负担1234元，被告电信驻马店公司负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 李虎
审 判 员 刘灵
人民陪审员 黄静
二〇一七年八月十二日
书 记 员 冯喆