广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终4030号
上诉人（原审被告、反诉原告）:广西全盛投资有限公司，住所地：南宁市江南区五一路19号南宁全盛商业广场.江南水街15栋15-5-13、15-5-15、15-5-16号。
法定代表人：周家胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈勇军，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，广西广合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:李淑华，女，汉族，1970年10月24日出生，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈波，广西双贺律师事务所实习律师。
上诉人广西全盛投资有限公司（以下简称全盛公司）因与被上诉人李淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人全盛公司的委托诉讼代理人陈勇军、陈伟，被上诉人李淑华及其委托诉讼代理人陈世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人全盛公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的合同系上诉人与被上诉人经过协商一致签订的，是双方的真实意思表示。合同签订后，上诉人已将店铺移交给被上诉人经营管理，并一直履行该合同，不存在任何违约行为。被上诉人起诉要求解除合同，并请求上诉人赔偿其损失理由不充分。二、即使上诉人与被上诉人签订的合同无效，被上诉人向上诉人支付店铺占用费，应从2015年4月1日起计算至被上诉人实际将店铺交还上诉人之日止。一审法院只计算到2015年9月15日，不符合客观事实。虽然被上诉人于2015年9月15日向法院起诉，但其在起诉后仍继续占有使用店铺开展经营活动，并未将店铺交还给上诉人或者退出腾空该店铺。从北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司提供的《价格评估报告书》可以证实，在评估时，该店铺并未清空，还有油烟机、桌子、椅子等经营用具，可见被上诉人在评估公司进行评估时还在占用该店铺进行经营，而评估公司的评估作业日期是从2015年12月29日至2016年4月7日，因此，被上诉人占用店铺的截止时间至少至2015年12月29日，而非只到其起诉之日。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人装修费11023元缺乏事实和法律根据。1、北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司提供的涉案店铺的价格评估报告书的价格并非只包括装修费，还包括了其它设备价值，这些设备是完全可以拆除拿走的，如玻璃门、招牌、废料格栅吊顶、埃特板双面隔墙等。这些设备不是附合的装饰装修物，其价值不应计入被上诉人的装修费损失。2、一审既然认定合同无效，而对合同无效，双方均有过错，故对被上诉人的装修损失，应由双方各承担一半，而不应由上诉人全部承担。
被上诉人李淑华辩称：合同效力由法院认定。一审关于铺面占用费截止日期的认定正确。关于全盛公司主张评估报告书中部分物品不应列入装修损失的问题，装修的设备是专用产品，如果拆除将失去原有的价值，一审判决装修的设备属于装修损失正确。关于合同无效的过错责任问题，在本案中主要的过错在于上诉人，被上诉人存在一些小过错，一审判决不支持被上诉人的利息请求，已经体现了过错分担。一审判决事实清楚，程序合法，请求二审予以维持。
李淑华向一审法院起诉请求：1、解除李淑华和全盛公司签订的租赁合同书及商业经营管理服务协议书；2、全盛公司向李淑华返还租金、保证金59496元，铺面装修、设备损失21177元，共计80673元；3、本案诉讼费用由全盛公司承担。2016年6月1日，李淑华将诉请变更为：1、解除李淑华与全盛公司签订的租赁合同书及商业经营管理服务协议书；2、全盛公司向李淑华返还履约保证金28992元、预收店铺使用费20653.2元、预收经营管理费8851.4元、水电押金1000元、垃圾处理费845.1元、装修垃圾清运费140.9元、装修管理费150元、店铺装修费16387元，以上共计77019.6元。并支付上述资金占用期间的利息损失60174.6元（自2013年3月24日起至全盛公司还清之日至，以77019.6元为基数，按年利率24%计付，暂计至申请日前一日）；3、本案诉讼费用由全盛公司承担。
全盛公司向一审法院提起反诉请求：1、李淑华支付商铺占用费55072元（计算方法：按每月3442元标准，自2015年月1日起暂计至2016年4月30日，追算至李淑华结清相关物业费用、腾空商铺并返还全盛公司之日止）；2、本案诉讼费用由李淑华负担。
一审法院认定事实：2013年3月24日，李淑华和全盛公司签订《合同书》，约定：1、全盛公司同意将位于南宁市商铺，共46.95平方米出租给李淑华经营餐饮。2、合同经营期60个月，自2013年4月1日至2018年3月31日止，其中免租期为4个月，从2013年4月1日至2013年6月30日（进场装修期在免租期内），以及从2016年3月1日至2016年3月31日止。从合同开始之日起，满12个月为一个经营使用年度。3、李淑华在合同期间应向全盛公司支付店铺使用费，该费用标准为，合同期内前三年店铺使用费73.32元／㎡／月，签订合同当天应一次性付清第一个经营年度六个月的店铺使用费20653.2元，此后，每隔6个月后付清半年的使用费。上述费用逾期不付，每逾期一天，李淑华应向全盛公司支付未付款金额千分之二作为违约金。4、李淑华应于合同签订当天，一次性支付全盛公司28992元作为履约保证金，合同期内保证金不计利息。在上述合同签订后，李淑华向全盛公司交纳了履约保证金28992元、预收店铺使用费20653.2元。全盛公司于2014年10月10日在南国早报发布了开业公告，通知租户江南水街民俗街区于2015年1月1日正式开业。
另查明，全盛公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，经一审法院释明本案《合同书》无效后，双方的起诉和答辩意见未有变化。此外，与本案同时起诉的部分租户在起诉后到公司处要求退铺，公司要求结清费用后方能办理退铺手续。
2015年11月10日，李淑华申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2013年7月28日的成新率为100%，于2015年9月6日的成新率为65%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2013年7月28日）的价格合计16958元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年9月6日）的价格合计11023元。
一审法院认为：因租户还曾起诉物业公司，一审法院向当事人释明后，当事人选择租户和全盛公司之间的房屋租赁合同关系进行诉讼，故一审法院对租户和物业公司之间的纠纷在本案中不予处理，因预收经营管理费、水电押金、垃圾处理费、装修垃圾清运费、装修管理费等费用收取者系物业公司，则对该部分费用不予处理，双方纠纷可自行协商解决，协商不成，可另案诉讼解决。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现全盛公司提出的反诉，一审法院予以受理。
对于李淑华和全盛公司签订《租赁合同》效力：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现被告出租的房屋无建设工程规划许可证，故双方间的《合同书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故李淑华提出的解除李淑华和全盛公司签订《租赁合同》已无必要，经法院释明后，租户仍要求解除该合同，则驳回租户的该诉讼请求。
关于李淑华请求全盛公司返还履约保证金的问题：由于李淑华和全盛公司签订的《租赁合同》无效，全盛公司因该合同取得的财产（履约保证金28992元），应当予以返还，故李淑华请求全盛公司返还履约保证金28992元合法有据，一审法院对此予以支持。关于李淑华请求返还预付店铺使用费的诉请与全盛公司请求李淑华支付店铺使用费的诉请有直接关联，在全盛公司请求的店铺使用费中一并论述。
关于李淑华请求的铺面装修损失问题：由于涉案商铺未取得建设工程规划许可证导致与承租人订立的租赁合同无效，由此造成租户装修和设备的损失，全盛公司应予以赔偿，关于损失的价格确定问题：2015年11月10日，李淑华申请对涉案商铺装修损失进行鉴定，一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，鉴定机构根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，确定商铺装修于2013年7月28日的成新率为100%，于2015年9月6日的成新率为65%，并最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2013年7月28日）的价格合计16958元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年9月6日）的价格合计11023元。现当事人对应适用2013年7月28日还是2015年9月6日的价格来确定损失产生争议，一审法院认为，从一审法院审理同一市场的租户起诉全盛公司案件中可发现，签订合同后，部分租户已经开始装修商铺并及时投入使用，且全盛公司也通知租户涉案商铺所在的街区于2015年1月1日正式开业，租户并无证据证明其在2015年8月20日前已提出解除合同，则应视此前租户正常使用了商铺，不宜以全新的价格（即2013年7月28日的价格）来确定租户的损失，故一审法院以2015年9月6日的价格11023元来认定租户的装修设备损失。
关于全盛公司要求李淑华支付房屋占用费的问题：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院应予支持。关于占用费的起算时间问题，5合同书中虽约定经营期从2013年4月1日计算，但全盛公司于2014年10月10日在南国早报公告水街街区于2015年1月1日正式开业，根据合同书，租户在前三个月有免租的权利，全盛公司亦同意占用费从2015年4月1日起计算，对此予以准许。关于占用费的截止日期问题，李淑华于2015年9月15日向一审法院起诉要求解除合同，起诉后，部分租户亦到公司处要求退铺并进行了录音，从租户提供的录音看，公司要求结清费用后方能办理退铺手续，庭审中，公司亦表示需要租户缴清欠费后方能退铺，此与录音材料相互印证，故一审法院认定租户起诉之后不能退铺的责任归属于公司，占用费的截止日期计算至李淑华起诉之日（2015年9月15日）。关于占用费的收费标准，合同中约定月使用费为73.32元／㎡，故2015年4月1日至2015年9月15日（共计168日）占用费为：73.32×46.95×（168÷30）=19277元。由于租户已预交了店铺使用费20653.2元，抵扣后，全盛公司尚应退还李淑华店铺使用费20653.2-19277=1376元。
关于李淑华主张的履约保证金、预付店铺使用费、店铺装修费的资金占用利息问题：虽租户在签订合同时向公司交付了履约保证金、预付店铺使用费等费用，但其亦实际使用了商铺，结合租户签订合同前未审慎审查涉案商铺的相应证照，其自身存在过错，一审法院对李淑华主张的各项费用利息不予支持。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决：一、确认2013年3月24日李淑华和全盛公司签订《合同书》无效；二、全盛公司向李淑华返还履约保证金28992元；三、全盛公司向李淑华赔偿店铺装修费11023元；四、全盛公司尚须向李淑华退还店铺使用费1376元；上述二至四项共计41391元；五、驳回李淑华、全盛公司的其他诉讼请求。案件受理费908元，由李淑华负担442元，全盛公司负担466元。反诉费588元，由全盛公司负担。评估费1000元，由全盛公司负担。
当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因全盛公司出租给李淑华的涉案铺面未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《合同书》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。全盛公司对一审判决其向李淑华返还履约保证金没有异议，本院予以维持。
关于涉案铺面的使用费。全盛公司与李淑华签订的合同虽然无效，但全盛公司在合同签订后，已将涉案铺面交给李淑华使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，李淑华应向全盛公司支付涉案铺面的占有使用费。双方对涉案铺面的占有使用费从2015年4月1日起算没有异议，本院予以确认。关于涉案铺面的占有使用费的截止日期，李淑华于2015年9月15日向一审法院起诉要求解除合同，起诉后，与李淑华同时起诉的部分租户亦到全盛公司处要求退铺，而全盛公司要求结清费用后方能办理退铺手续，故一审法院认定租户起诉之后不能退铺的责任在全盛公司，涉案铺面的占用费计算至李淑华起诉之日即2015年9月15日止，并无不当，本院予以维持。
关于装修损失。一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行鉴定，该公司根据商铺使用期限，装修材料及现场勘查状况，最终出具价格评估结论：1、价格评估标的在价格评估基准日（2013年7月28日）的价格合计16958元；2、价格评估标的在价格评估基准日（2015年9月6日）的价格合计11023元。全盛公司在一审庭审中明确表示对装修损失应采用第二项鉴定结论，一审据此认定李淑华的装修损失为11023元正确。全盛公司上诉主张装修损失中应扣除可拆除的设备价值，但全盛公司主张的该部分装修均属于已形成附合的装饰装修物，故对其该主张，本院不予支持。关于合同无效的过错责任问题，涉案铺面系全盛公司投资建设，而其在建设时没有办理建设工程规划许可证，在与李淑华签订合同时，亦未告知涉案铺面尚未取得建设工程规划许可证，且全盛公司出租房屋时虽未取得建设工程规划许可证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审法庭辩论终结前全盛公司通过补办手续取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，全盛公司与李淑华签订的合同仍可认定为有效，而全盛公司在2013年3月24日即与李淑华签订了《合同书》，而至一审庭审辩论结束前，全盛公司仍未能补办涉案铺面的建设工程规划许可证，故全盛公司对导致双方合同无效存在主要过错，李淑华只存在未审慎审查涉案商铺的相应证照的轻微过错，一审根据双方过错程度对李淑华主张的各项费用利息损失不予支持正确，全盛公司以李淑华对合同无效亦存在同等过错为由，主张李淑华应对其装修损失自行承担一半责任，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，全盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1496元，由上诉人广西全盛投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 浩
审判员 黄 蔚
审判员 陆 宁
二〇一七年十一月十四日
书记员 李姝雯