云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1994号上诉人（原审被告）:云南经典房地产开发集团有限公司。住所：云南省昆明市梁源庄经典商务大厦A幢1层A-03号法定代表人：马超统一社会信用代码：91530000731215910J委托诉讼代理人:景建瓴，女，水族，1991年3月31日生，现住址：云南省昆明市五华区，系云南经典房地产开发集团有限公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雯媛，女，哈尼族，1993年11月3日出生，住云南省景洪市，系上诉人员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:王世琼，女，纳西族，1972年6月15日生，身份证住址：云南省迪庆藏族自治州香格里拉县。委托诉讼代理人：张建华，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡恒，云南圣唐律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南优房房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市东风西路182号核工业商务楼514号法定代表人：李勇，职务：总经理统一社会信用代码：91530100080431870L委托诉讼代理人：晋方芳，女，1984年3月26日出生，汉族，住云南省昭通市威信县，系该公司员工。上诉人云南经典房地产开发集团有限公司（以下简称：经典公司）与被上诉人王世琼、云南优房房地产经纪有限公司（以下简称：优房公司）定金合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人经典公司上诉请求为：一、撤销原判，改判驳回被上诉人王世琼对上诉人的诉讼请求，定金应由优房公司偿还给王世琼；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。王世琼与经典公司签订《经典双城认筹协议书》时并未约定“诚意金”应向第三人支付，上诉人也未授权第三人代收“诚意金：，故王世琼向优房公司支付的5万元，不应认定为其向上诉人履行义务的行为，因此《商铺认购协议书》约定的定金条款并未生效；二、一审法院适用法律错误。因王世琼并未向上诉人支付过任何费用，故一审适用相关定金法则的法律条款系适用法律错误。被上诉人王世琼及优房公司答辩意见均为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原告王世琼诉称：2014年6月8日，原告经被告优房公司介绍购买商铺，与被告经典公司签订《经典双城认筹协议书》，约定向优房公司交纳50000元诚意金后签订《商铺认购协议书》，所交纳的50000元约定作为定金。但至今被告并未通知原告签订正式的购房合同，且涉案房屋已经被被告另卖，被告还拒绝办理退款手续，故原告为维护自己的合法权益特诉至法院请求判令：1.解除原被告之间签订的《经典双城认筹协议书》和《商铺认购协议书》；2.被告返还原告双倍定金100000元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告经典公司辩称：在本案中，违约方是原告，依据合同的约定，被告经典公司的业务部门以电话的方式通知过原告办理、签订正式购房合同等购房手续，但原告在规定7天内未配合被告处理该房屋问题。且被告经典公司和优房公司之间存在合作关系，合作合同中也有关于佣金收取的条款，但本案中的50000元我方并没有收取过。由于该套房屋已过了主张权利的合理期限，原告一直未在合理的期限内到公司进行过询问，目前我方已将该商铺另作处理，不能继续履行合同。被告优房公司辩称：1、原告所主张的诉讼请求及标的与被告没有任何法律关系，故被告优房公司不是本案适格的主体；2、被告仅作为居间代理商代经典公司收取购房诚意金，被告优房公司与经典公司存在合作关系，作为居间人，实质交付房屋的情况是经典公司和原告之间的事情。3、被告优房公司对外从事的业务，经典公司是知道的，在本案中优房公司没有开具相应的认购发票给原告，是因为原告并未与被告签订正式合同所致。该案中50000元诚意金是基于与经典公司的合作关系而自动转为佣金的，与本案无关，不应承担相应的连带责任。一审确认：2014年6月8日，原告经优房公司介绍购买商铺，与经典公司签订《经典双城认筹协议书》，约定由原告交纳50000元诚意金，该协议书上盖有经典公司合同专用章。签订协议书当日，原告向被告优房公司支付了50000元的诚意金。2014年6月30日，原告与被告经典公司签订《商铺认购协议书》，约定原告按照银行按揭贷款的方式向被告经典公司购买其所开发建设的经典双城项目中C3-2032号商铺，原告支付的50000元诚意金作为定金支付给被告经典公司。并在协议的第五条约定：“原告于签订本协议之日接到被告经典公司电话通知7日内，依据本协议所约定的铺号、价款向被告经典公司正式购买本协议所确定的商铺，购买时双方另行签署正式的《商品房购销合同》，付清本协议约定之款项，原告所购买商铺的交房标准、交房期限、产权证办理期限以及购买商铺款项支付方式和金额等以双方签署的《商品房购销合同》所载条款为准。”以及协议第六条：“在本协议第五条约定的时间内，被告经典公司擅自将本商铺另行出售他人，则被告经典公司应返还双倍定金，本协议终止。若原告以任何理由放弃购买本协议所确定商铺的，视为违约，原告依据本协议所认购的商铺，被告经典公司可另行销售。本协议终止，原告无权要求返还定金。”的规定，原告至今未正式与被告经典公司签订《商品房购销合同》，且涉案商铺已被被告另行出售，不能继续履行。被告经典公司与优房公司共同认可二者之间存在合作关系。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告提交的《商铺认购协议书》、《经典双城认筹协议书》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。本案中，原告于签订协议书当日依约向被告优房公司支付了定金50000元，履行了其合同义务。根据《商铺认购协议书》的第五条及第六条之约定，经典公司未提交证据证明其确实履行了通知义务，被告经典公司在未告知原告的情况下将涉案商铺出售给他人，违反合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，对于被告是否违约的问题，虽然被告经典公司辩解其让公司的营销部人员，以电话的方式通知过原告本人签订合同，并认为提交的辅助证据可以证明涉案商铺当时是可以正常交付的。被告并未收过原告交的定金50000元，但被告并未提交相应证据予以证实，且商铺具备了交付的条件，并不必然说明被告履行了通知原告的义务，被告经典公司虽未亲自收取原告的定金，但和原告签订了合作协议，且被告优房公司明确表示，其与被告经典公司存在合作关系，其只是代被告经典公司收取原告的购房定金。一审法院认为依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担举证不利的后果。本案中被告经典公司因未提供证据证明其履行了通知原告的义务，故应承担举证不利的后果，存在违约行为。本案原、被告之间已无继续履行合同的条件，故一审法院对原告王世琼要求解除《经典双城认筹协议书》、《商铺认购协议书》的诉讼请求予以支持。对原告王世琼主张由被告向其双倍返还定金100000元的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从以上法律规定可以看出，法律上具有担保作用的为“定金”，交纳的款项为“定金”，该款项适用定金罚则，在收受“定金”的一方不履行债务时，适用双倍返还原则。因被告已收取了原告支付的定金50000元，但未按照合同约定通知原告签订《商品房购销合同》等购房手续，且违反合同约定在未告知原告的情况下将涉案房屋出售给他人，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，一审法院对原告王世琼要求被告向其双倍返还定金共计100000元的诉讼请求予以支持。关于被告优房公司与经典公司的责任承担问题，被告优房公司以经典公司的名义代为销售经典公司名下的房源。被告优房公司只是起到居间服务的作用，不是合同的相对方，故对原告要求被告优房公司承担连带责任的诉请一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十九条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王世琼与被告云南经典房地产开发集团有限公司签订的《经典双城认筹协议书》及《商铺认购协议书》。二、由被告云南经典房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王世琼定金100000元。二审中，上诉人对一审认定事实持如下意见：1、涉案商铺并未被上诉人另行出售，而是另行处理办理了抵押；2、确认经典公司与王世琼所签的《商品房购销合同》客观上无法履行；3、对其他事实无异议。两被上诉人对一审认定事实无异议。二审经审理查明的案件事实与以一审认定事实一致，本院予以确认。至于涉案商铺是被另行出售还是被用于抵押，均不会改变双方《商品房购销合同》无法再继续履行这一客观事实，故本院仅确认合同不能实际履行的后果，不再对不能履行的原因系出售或是抵押进行确认。归纳双方上诉人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、王世琼向优房公司支付5万元款项的法律性质为何？2、经典公司是否应双倍返还王世琼5万元元定金？本院认为：第一，关于经典公司与优房公司之间存在的法律关系，经典公司在二审中提交两公司签署的《经典双城A∕C∕D地块（商业部分）代理销售及营销咨询服务合同》证明优房公司代理经典公司销售包含本案所涉商铺的房产项目，并当庭认可王世琼付款时两公司代理合作关系尚存，王世琼确有购买经典公司出售商铺的意思表示，优房公司是代理经典公司收取5万元“诚意金”，之后经典公司与王世琼签订《商铺认购协议书》将5万元“诚意金”转为“定金”。故基于两公司存在的代理销售合作关系及经典公司当庭的确认，本院认定优房公司所收取的王世琼向支付的5万元款项确为经典公司授权优房公司代为收取购房定金。第二，经典公司作为售房主体，虽主张其已电话通知意向购房人王世琼在规定期限内签署购房合同，但并未举证据证明，故其未通知王世琼签约并将房源另作他用的行为已违反双方约定，导致王世琼的购房目的客观上已不能实现，故经典公司应按约定双倍返还王世琼5万元定金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元由上诉人云南经典房地产开发集团有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  何海燕审判员  古维贤审判员  姚 丹二〇一七年六月五日书记员  龚有朝