北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1030号
上诉人（原审原告）：张毅，男，1986年11月13日出生。
委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：于向军，男，1960年3月1日出生。
委托诉讼代理人：于某（于向军之子），住北京市朝阳区。
原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：繆寿建，董事长。
委托诉讼代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。
上诉人张毅因与上诉人于向军、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张毅及其委托诉讼代理人叶斌、上诉人于向军及其委托诉讼代理人于某、第三人麦田经纪公司的委托诉讼代理人李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张毅上诉请求：同意原判第一项、第二项，撤销原判第三项、第四项，改判于向军支付违约金37万元、赔偿张毅损失8万元。事实和理由：1.因于向军的原因导致合同迟延履行，于向军应承担违约责任，返还定金20万元，支付违约金37万元，于向军的违约行为给张毅造成巨大损失，20万元定金的同期贷款利息损失，到2017年12月份已经7250元。还有聘请律师代理费74000元，保全费5000元，差旅费1000元。
于向军上诉请求：1.撤销原判第三项；2.保全费用和案件受理费由张毅负担。事实和理由：1.是由于政策原因导致合同不能继续履行，于向军不存在违约行为。2.于向军提前偿还了银行贷款，解除了银行抵押，在积极履行合同。3.张毅属于恶意诉讼。4.合同未能继续履行，于向军损失巨大。5.张毅可以成立公司继续履行合同。6.于某在公共汽车上的电话内容，因没有听清具体内容，只是随口回答，不构成违约。
于向军针对张毅的上诉辩称，于某只是代理人，没有解除合同的权利。于向军没有加价，没有违约。要求张毅继续履行合同，否则要赔偿于向军的损失。
张毅针对于向军的上诉辩称，于向军违约事实清楚，张毅要求于向军返还定金本金，承担违约金37万元，并赔偿张毅的损失。
麦田经纪公司述称，对于双方的上诉不发表具体意见，认可一审法院认定的事实。
张毅向一审法院起诉请求：1.解除张毅与于向军及麦田经纪公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》；2.于向军立即归还定金20万元；3、于向军支付违约金37万元；4、于向军赔偿张毅损失8万元；5、诉讼费由于向军承担。
一审法院认定事实：位于北京市昌平区207室房屋登记在于向军名下，房屋性质为商品房，规划用途为办公。该房屋于2013年8月7日设立抵押。2017年2月21日，于某作为于向军（出卖人）的委托代理人与张毅（买受人）在麦田经纪公司的居间下签订《买卖合同》。合同约定，出卖人将位于北京市昌平区207室房屋出售给买受人；房屋成交总价为185万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行。附件二约定，本附件为《买卖合同》的一部分，与《买卖合同》具有同等法律效力，与《买卖合同》不一致的，以本附件为准。买受人于2017年2月21日以自行交接方式支付定金5万元，于2017年2月22日以自行交接方式支付定金15万元，房屋上设定的抵押权人为建设银行，数额为20万元，出卖人应于2017年2月28日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由出卖人自行清偿；买受人于2017年4月14日前以资金监管的方式支付出卖人购房款163万元，剩余2万元作为物业交割保证金。双方应于2017年4月7日办理缴税手续，于取得《契税完税证明》后7个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。附件二第八条关于“违约责任”约定“具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（还房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失；……（3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋……”第九条约定“交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，《买卖合同》无法继续履行的，则各方互不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。《买卖合同》依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于延迟履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。”2017年2月21日，双方签订《补充协议》，约定涉案房屋截止到过户当日的物业欠缴费用由买受人结清，出卖人应于过户当日结清所有的水、电、燃气费用，将房屋交付买受人。
合同签订后，张毅依约向于向军支付定金20万元。2017年3月8日，于向军偿还完毕建设银行的贷款，贷款抵押于2017年3月31日注销。2017年3月15日左右，于某向经纪人表示要涨价。2017年3月18日，张毅与于某电话沟通时，张毅询问于某是否“185万元不能卖，必须要200万。”于某表示“是”。2017年3月20日，经纪人询问于某，合同是否确定无法进行，是否向银行申请解押，于某未回复。2017年3月21日，经纪人向于某发微信表示“该做网签了，客户已经准备好材料了，您做网签吗。”于某亦未回复。2017年3月24日，于某和经纪人联系，询问税费是否由买受人承担，经纪人表示是由买受人承担，于某表示同意按照合同履行。2017年3月26日，经纪人要求于某确认网签信息，于某确认信息无误。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台了京建发［2017］第112号文件《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告第五条规定，“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”
张毅连续缴纳社会保险14个月，连续缴纳个人所得税9个月。因上述新政出台，2017年3月26日经纪人办理网签手续时，张毅已不再具备购买商办类项目的购房资质，故未能办理网签手续。之后经纪人通知于某该情况，双方就解除合同进行过协商，但未能达成一致。
案件审理过程中，张毅申请对涉案房屋进行财产保全。法院于2017年7月31日作出民事裁定书，裁定查封于向军名下的北京市昌平区207室房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《买卖合同》及附件二系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行。于某作为于向军的委托代理人代为办理房屋买卖的相关事项，故于某的意思表示视为于向军的意思表示。在合同履行过程中，于某明确表示要涨价，且在经纪人询问于某是否继续履行合同以及是否办理网签时，于某均未回复，导致合同延迟履行。于某于2017年3月24日表示同意按照合同继续履行。经纪人于2017年3月26日办理网签手续时，因京建发［2017］第112号文件的出台导致张毅不再具有购买涉案房屋的资格，从而致使合同无法继续履行。因出卖人的原因导致合同出现延迟的状况，并最终导致合同不能履行，对此于向军应承担违约责任。故，张毅要求解除买卖合同及附件的诉求，理由正当，法院予以支持。关于张毅要求解除居间合同的诉求，因居间服务合同与本案属于不同法律关系，法院不予处理，张毅与麦田经纪公司可另行解决。合同解除后，于向军收取的定金20万元应返还张毅。于向军构成违约，应支付违约金。关于违约金的具体数额，考虑到于向军之后同意按照合同继续履行并实际履行了配合义务，以及商办类房屋的目前市场状况，并结合于向军请求降低违约金数额的主张，酌情判定违约金数额为1万元。张毅要求于向军支付损失，但未出示相应证据予以证明，故该诉求依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告张毅与被告于向军于2017年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告于向军于本判决生效后七日内返还原告张毅定金200000元；三、被告于向军于本判决生效后七日内支付原告张毅违约金10000元；四、驳回原告张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，于向军与张毅签订的《买卖合同》共有两个附件，附件一是《该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单》，附件二是《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》，附件一和附件二统称《补充协议》。于向军的代理人于某于2017年3月15日前后向经纪人表示要涨价，张毅于2017年3月18日电话询问于某是否“185万元不能卖，必须200万元”，于某作出肯定回答后，张毅要求按照原合同继续履行，于某于2017年3月24日表示同意按照合同履行之前，张毅没有行使解除权。
本院认为，于向军与张毅签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。于向军与张毅在《买卖合同》附件二中约定出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋的，买受人有权单方解除合同。在履行过程中，于向军的代理人于某明确要求提高房屋成交总价，于向军构成违约，张毅取得约定解除权。已经取得约定或法定解除权的一方可以暂缓行使解除权，就继续履行问题与另一方协商，协商继续履行不丧失解除权。暂缓行使解除权期间，如果违约方在履行期限届满之前明确表示同意按合同履行，暂缓行使解除权一方的解除权消失。张毅虽然取得了约定解除权，但其要求继续按照原合同履行，在暂缓行使解除权期间，于向军在履行期限届满之前明确表示同意按照原合同履行，故张毅的解除权消失。因北京市于2017年3月26日出台了新的房屋调控政策，导致张毅失去购房资格，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的不能实现，张毅起诉要求解除《买卖合同》及《补充协议》，应予以支持。一审法院判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》正确，本院予以确认。合同解除后，出卖人应当将收受的购房定金返还买受人，一审法院判决于向军返还张毅定金20万元正确，本院予以确认。
《买卖合同》附件二约定，出卖人根本违约，买受人有权单方解除合同，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。该约定表明，出卖人支付房屋成交总价20%的违约金以买受人行使解除权为前提。于向军要求提高房屋成交总价的行为构成违约，但张毅在于向军同意按照合同履行之前并未行使解除权，双方合同最终解除是因为新的房屋调控政策，故张毅无权要求于向军按照该约定支付违约金。一审法院酌情判决于向军支付张毅违约金1万元错误，本院予以撤销。
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。因于向军擅自提高房屋成交价格，不积极配合办理网签，导致在此期间实施新的限购政策，致使合同无法继续履行，于向军应当赔偿张毅的损失。张毅主张的定金利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。但张毅主张的律师费损失，没有法律依据，本院不予支持。张毅主张的差旅费损失，证据不足，本院不予支持。
综上所述，张毅的上诉请求部分成立，于向军要求撤销原判第三项的上诉请求成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第五项、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7592号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7592号民事判决第三项、第四项；
三、于向军于本判决生效后七日内赔偿张毅自2017年2月22日起至实际给付之日止的利息损失，以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
四、驳回张毅的其他诉讼请求。
二审案件受理费8100元，由于向军负担179元（已交纳50元，余款129元于本判决生效后七日内交纳）；由张毅负担7921元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 柳适思
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二十六日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 舒 妍