福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终493号
上诉人（原审被告）：金谷食品（福州）有限公司，住所地福建省福州市福清市镜洋镇镜洋村福清福泽电子有限公司2号楼整座。
法定代表人：薛天平，总经理。
委托诉讼代理人：陈汉，福建科衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白奇龙，福建科衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路1号。
负责人：潘敏，行长。
委托诉讼代理人：钟富文，福建融成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林荔莉，福建融成律师事务所律师。
上诉人金谷食品（福州）有限公司（以下简称“金谷公司”）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“工行鼓楼支行”）物权保护纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
金谷公司上诉请求：撤销一审判决中第一项、第二项，改判金谷公司与工行鼓楼支行存在租赁关系，金谷公司按原《租赁合同》约定的租金向工行鼓楼支行支付厂房使用费，且金谷公司已为工行鼓楼支行所垫付的变压器容量费255021.6元应从中予以扣除。事实与理由：1.根据“买卖不破租赁”原则，工行鼓楼支行与金谷公司存在租赁关系。2013年，金谷公司几位股东背债买下了一套面包自动化流水线设备及其业务，并租赁厂房。出租方为福建豪迈粮油实业有限公司（下称豪迈公司，2014年1月1日起租。考虑到再次搬迁的耗资及困难，金谷公司与豪迈公司签订了十年期的合同并做了十年规划。后因豪迈公司资不抵债，于2015年10月被法院以物抵债方式判定给工行鼓楼支行。作为善意承租人，判决生效后，金谷公司即告知工行鼓楼支行提供银行账户，以便将租金汇入其专用账户，可工行鼓楼支行不顾金谷公司业已存在的租赁事实，要求金谷公司限期搬厂，并于2016年2月25日指令其所派驻的保安锁闭大门，威胁停电，严重影响了金谷公司的正常生产经营及企业声誉，给金谷公司造成无法挽回的经济损失。根据《合同法》第二百二十九条规定的买卖不破租赁的法律原则，金谷公司与工行鼓楼支行存在租赁关系。一审法院不顾业已存在的租赁事实，直接判令金谷公司搬离，确实有误。2.根据工行鼓楼支行提交的福清市地方税务局责令限期改正通知书及缴税申报表、纳税凭证显示，工行鼓楼支行截止至2017年1月11日止未缴纳案涉不动产的物权变更的税费，故截止至2017年1月11日止工行鼓楼支行尚未取得案涉不动产的物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行是否具有案涉不动产的物权或者何时取得案涉不动产的物权，应当以登记为准。3.工行鼓楼支行在本案问题处理上存在任意放贷、对金谷公司未作告知、行政不作为等严重过错。工行鼓楼支行的各种违规甚至违法的行为直接或间接造成原房东铤而走险、金谷公司无辜受害的局面，因此，工行鼓楼支行方应承担相应的法律责任。4.金谷公司若不能承租会导致企业利益受损，工人失业，并造成社会不稳定因素，而继续承租不仅不会造成工行鼓楼支行资产出售困难，而且还能增加工行鼓楼支行银行收入。且自原房东撤离至2017年8月，金谷公司已为工行鼓楼支行银行垫付变压器容量费达255021.6元（本费用按合同约定由房东支付），因此，该费用应从厂房租金中予以直接扣除。
工行鼓楼支行辩称，一审判决查清了本案的权属关系，工行鼓楼支行享有合法物权。金谷公司关于工行鼓楼支行是否享有物权的观点是错误的。一审法院查明工行鼓楼支行享有抵押权的时间先于金谷公司享有的租赁权，不适用买卖不破租赁。工行鼓楼支行取得物权后多次要求金谷公司搬离厂房，但至今未搬离，对工行鼓楼支行造成了损失。因此金谷公司应当向工行鼓楼支行赔偿损失。一审法院已经充分考虑到金谷公司搬离厂房所需要的时间，并给与五个月期限。一审判决第二项关于金谷公司应当向工行鼓楼支行支付厂房使用费，计算标准是按照金谷公司向工行鼓楼支行发函上的金额作为依据，没有加重金谷公司的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回金谷公司的上诉请求，维持原判。
工行鼓楼支行向一审法院起诉请求：1.判令金谷公司立即搬离位于福清镜洋工业区福建豪迈粮油实业有限公司工厂，并向工行鼓楼支行支付厂房使用费至其实际搬离止（自2015年11月7日开始计算至实际搬离之日止）；2.判令金谷公司赔偿工行鼓楼支行经济损失费用400万元（以抵债价22180.404万元为基数，按年利率6%计算工行鼓楼支行经济损失、房产税及土地使用税费损失）。
一审法院认定事实：工行鼓楼支行与豪迈公司的借款合同纠纷经福州仲裁委员会[2014]榕仲裁字第331号裁决生效，该裁决确定豪迈公司应当偿还工行鼓楼支行贷款本金2.67亿元及利息，工行鼓楼支行申请执行后，福州中院查封豪迈公司名下的融镜洋国用（2012）第B0970号土地使用权及其在建工程等地面物、附属设备（土地及地面在建工程为工行鼓楼支行抵押权的抵押物），因无人竞价上述执行标的流拍，该院于2015年11月裁定上述执行标的作价22180.404万元抵偿豪迈公司所欠债务；在执行期间，金谷公司于2015年8月3日向福州中院邮寄执行异议申请书。2015年11月12日，金谷公司委托福建科衡律师事务所向工行鼓楼支行发出律师函，说明其与豪迈公司关于租赁面积（厂房1842平方米、宿舍12间、临时食堂103.7平方米）、租赁期限、租金计算等约定，并要求工行鼓楼支行提供接收2015年11月以后租金的账户以便继续履行租赁合同。2016年2月，工行鼓楼支行向金谷公司邮寄搬离通知书，要求金谷公司在七日内搬离讼争厂房。
一审另查明，豪迈公司为向工行鼓楼支行借款与工行鼓楼支行签订抵押合同，并于2012年3月6日和2013年11月13日分别办理土地抵押登记和在建工程抵押登记。2014年1月至10月间，豪迈公司与金谷公司、速力食品（福清）有限公司（以下简称“速力公司”）签订数份关于上述抵押物的租赁合同，约定将其中的厂房、宿舍、食堂等出租给金谷公司、速力公司，租期至2023年12月31日，其中金谷公司与豪迈公司签订合同的时间为2014年10月20日，约定车间月租金16578元，第二年起月租金递增5%；宿舍月租金4800元，第二年起月租金递增5%；临时食堂固定月租金933元；协议签订后金谷公司使用上述租赁物至今。2015年11月至2017年8月间，金谷公司以豪迈公司的名义支付讼争厂房的部分电费。
一审法院认为，本案的争议焦点在于是否可以适用“买卖不破租赁”的原则。根据案涉证据及一审法院查明的事实，讼争厂房被抵押在前，金谷公司租赁在后，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，一审法院确定金谷公司与豪迈公司的租赁合同对工行鼓楼支行不具有约束力；福州中院的执行裁定已确定工行鼓楼支行为讼争厂房的所有权人，现工行鼓楼支行不同意将讼争厂房出租给金谷公司，金谷公司应当依法及时搬离讼争厂房，考虑到寻找新厂房并进行整体搬迁的不便与困难，一审法院给予金谷公司五个月的宽限期。金谷公司若因租赁问题产生损失，其与豪迈公司之间的债权债务关系可另案处理。金谷公司占用讼争厂房期间的工行鼓楼支行损失，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，依租赁合同约定的标准确定，金谷公司应按此标准向工行鼓楼支行支付2015年11月以后的租金至实际搬迁之日。工行鼓楼支行作为所有权人应当缴纳相关的税费以及金谷公司在租期内支付电费、容量费，均与对方无关，且无合同约定，双方与此相关的主张缺乏法律依据，一审法院均予以驳回。工行鼓楼支行关于财产闲置损失的主张，缺乏证据证明，且无法律依据，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金谷公司在本判决发生法律效力之日起五个月内搬离福建豪迈粮油实业有限公司位于福清市镜洋镇镜洋村[土地使用证：融镜洋国用（2012）第B0970号]的厂房（包括车间、宿舍、临时食堂）；二、金谷公司在本判决发生法律效力之日五个月内向工行鼓楼支行支付厂房使用费，使用费自2015年11月7日开始计算至搬离完毕之日（车间与宿舍的每月租金为22446.9元，自2016年1月1日起每年递增5%，临时食堂每月固定租金为933元）。三、驳回工行鼓楼支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41732元，由工行鼓楼支行负担38230元（已交纳），金谷公司负担3502元（限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据，根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于工行鼓楼支行是否取得讼争厂房的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本院作出的（2015）榕执行字第70-2号执行裁定书已裁定将讼争厂房交付工行鼓楼支行抵偿豪迈公司所欠债务，且该执行裁定已生效，根据上述法律规定，工行鼓楼支行已取得了讼争厂房的物权。金谷公司关于工行鼓楼支行截止至2017年1月11日未缴纳讼争厂房物权变更的税费、尚未取得讼争厂房的物权及工行鼓楼支行是否享有讼争厂房的物权应当以登记为准的主张，于法无据，本院不予采纳。
关于本案是否应适用“买卖不破租赁”原则。根据本院已查明且双方当事人均无异议的事实，讼争厂房抵押登记在前，金谷公司租赁在后，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，认定金谷公司签订的案涉租赁合同对工行鼓楼支行不具有约束力，符合法律规定，本院予以确认。金谷公司认为本案应适用“买卖不破租赁”的原则，于法无据，亦不予采纳。
关于金谷公司主张其为讼争厂房支付的255021.6元变压器容量费应从厂房租金中扣除的问题。根据合同的相对性原则，工行鼓楼支行不是案涉租赁合同的当事人，金谷公司主张案涉租赁合同约定的由房东支付的上述费用应从其支付给工行鼓楼支行的厂房使用费中扣除，缺乏合同依据，亦缺乏法律依据，不予采纳。
综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3502元，由金谷食品（福州）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 符海燕
审 判 员 陈雁兰
二〇一八年二月二十六日
法官助理 张力群
书 记 员 郭梦铃