上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3143号
上诉人（原审原告）上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康士路17号158室。法定代表人陆成，董事长。委托代理人徐瑶，公司职员。委托代理人谭浩，公司职员。上诉人（原审被告）上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区凯滨路19弄12号101室。法定代表人严志荣，董事长。委托代理人朱霈雯，公司职员。被上诉人（原审被告）上海鹏晖置业有限公司，住所地上海市徐汇区凯旋路1688弄1-2号302室。法定代表人郑群国，执行董事。委托代理人孙彦丽，公司职员。上诉人上海中原物业顾问有限公司、上海鑫泰房地产发展有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一�，均不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭于2016年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）的委托代理人徐瑶、谭浩，上诉人上海鑫泰房地产发展有限公司（以下简称鑫泰公司）的委托代理人朱霈雯，被上诉人上海鹏晖置业有限公司（以下简称鹏晖公司）的委托代理人孙彦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，鑫泰公司、鹏晖公司是上海市凯滨路尚海湾豪庭项目的开发商。2012年4月1日，中原公司（乙方）与鑫泰公司、鹏晖公司（甲方）签订《尚海湾项目推荐客户协议书》，约定，甲方为促进商品房的销售，委托乙方对甲方开发的尚海湾豪庭项目进行客户推荐，可推荐的本模型房源及价格以甲方书面确认为准；该协�书第三条同时约定委托推荐客户服务时间，乙方为甲方推荐本项目客户服务时间为2012年4月1日至2012年5月31日（合作期满后两个月内，有效客户成交，甲方按照合同约定比例结算推荐客户服务费）；乙方承诺委托期限内，带看客户不少于/组；该协议书第四条同时约定有效客户及有效期，1、乙方陪同客户到该项目营销中心时，须提交《客户确认单》，《客户确认单》经甲方指定人员签署或盖章后，该客户视为有效的乙方客户；乙方凭经甲方确认的购买成功客户的有效《客户确认单》按本合同约定结算服务费；…3、有效客户及有效期的界定：乙方需提供客户及其直系亲属或关联企业交由甲方确认，确认完后在委托期限内或期限终止后两个月内购买该项目的，视为乙方推荐客户成功，甲方按照本合同约定的比例向乙方支付服务费；4、在合同的委托过程中，甲方不得将已�认为乙方客户再行确认为其他销售代理公司的客户，否则，乙方客户及其直系亲属或关联企业成交的，也应视为乙方成交客户，甲方应按本合同约定向乙方支付服务费，由于乙方不能提供其直系亲属或关联企业的导致客户确认后与其他第三方推荐客户冲突的，甲方有权根据第一次带看时间顺序判定客户归属；第七条同时约定服务费结算比例和方式，1、乙方推荐客户成功的标志为乙方推荐客户与开发商签署《上海市商品房预售/出售合同》，并按照约定支付房款或房款到账，甲方按照乙方推荐客户实际到账房款金额向乙方支付服务费。具体甲方支付服务费的结算比例如下：I、乙方的销售成功套数在6套（包含6套）以下的，服务费比例为合同总价的2%；II、乙方销售成功套数为6套以上的，服务费比例为3%；III、乙方销售成功套数为30套以上的，服务费比例为4%�IV、甲方暂按照I条比例支付乙方服务费，如达到II或III条结算比例，甲方补齐前期成交已经结算套数的服务费比例差额。2、乙方推荐客户购买成功后，乙方向甲方提交所有符合支付条件的佣金付款申请文件，甲方在收到乙方付款申请文件后的10个工作日内以支票或转账形式一次性向乙方支付；逾期未支付的，按照未支付金额的每日0.3‰向乙方支付滞纳金；如乙方推荐的客户产生退房，乙方应退还甲方已支付的服务费，该协议附件尚海湾推荐客户确认书表中注开发商负责人或销售部签章字样。该协议书签订后，中原公司、鑫泰公司、鹏晖公司又分别续签了委托期限为2012年6月1日至6月30日、2012年9月1日至10月31日、2012年11月1日至2013年2月28日、2013年3月1日至7月31日《尚海湾项目推荐客户协议书》。委托期限为2012年4月1日至2012年5月31日的协议书签订后，中原公司推荐客户�鑫泰公司、鹏晖公司，双方有争议的为客户3套房屋，包括上海市XX路XX号XX号楼3002室房屋产权人为案外人薛某、于某、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为案外人鲍某、上海市XX路XX弄XX号XX室房屋产权人为案外人周某1、陈某3；该时间段另推荐客户近13套房屋，鑫泰公司向中原公司付清了按3%计取的服务费。委托期限为2012年6月1日至6月30日的《推荐客户协议书》主要条款基本同与委托期限为2012年4月1日至2012年5月31日的《推荐客户协议书》，仅协议书中有两条第四条。该协议书签订后，中原公司向鑫泰公司、鹏晖公司推荐客户4套房屋，鑫泰公司、鹏晖公司已付清3套房屋的服务费，未支付上海市XX路XX号XX号楼XX室房屋产权人为案外人梁某（于2013年6月8日取得产权，于2012年7月11日签订上海市商品房预售合同）按2%计取的服务费计220,000元。委托期限为2012年9月1日至10月31日的《推荐客户协议书》其余主要条款基本一致，第七条同时约定关于服务费结算比例和方式为，1、乙方推荐客户成功的标志为乙方推荐客户与开发商签署《上海市商品房预售/出售合同》，并按照约定支付房款或房款到账，甲方按照乙方推荐客户实际到账房款金额向乙方支付服务费。具体如下：I、乙方的销售成功套数在2套（不包含2套）以下的，服务费为合同成交面积的500元/M2计算；II、乙方的销售成功套数在2套（包含2套）以上的，服务费为合同成交面积的800元/M2计算；III、乙方的销售成功套数在3套（不包含3套）以上的，服务费为合同成交面积的1000元/M2计算；IV、乙方的销售成功套数在4套（不包含4套）以上的，服务费为合同成交面积的1200元/M2计算；V、甲方暂按照I条比例支付乙方服务费，如达到II或III条或IV结算比例，甲方补齐前期成交已经结算套数的服务费比例差额；2、乙方推荐客户购买成功后，乙方向甲方提交所有符合政府条件的佣金的付款申请文件，甲方收到乙方付款申请文件审查确认后的10个工作日内以支票或转账形式一次性向乙方支付；逾期未支付的，按照未支付金额的每日0.1‰向乙方支付滞纳金；如乙方推荐的客户产生退房，乙方应退还甲方已支付的服务费。该协议书签订后，中原公司向鑫泰公司、鹏晖公司推荐客户丁某1套房屋（预告产权人为案外人王某1、王某4），鑫泰公司、鹏晖公司按1.5%比例向支付服务费计183,004.78元，中原公司要求按3%计取的服务费计366,009.48元，认为鑫泰公司、鹏晖公司尚欠服务费。委托期限为2012年11月1日至2013年2月28日、2013年3月1日至7月31日的、2013年8月1日至12月31日的《推荐客户协议书》其余主要条款基本一致，第三条分别约定委托推荐客户服务时间，乙方承诺委托期�内，带看客户分别不少于120组、100组（后两份协议书均为100组）；第七条均同时约定关于服务费结算比例和方式，乙方推荐客户成功的标志为乙方推荐客户与开发商签署《上海市商品房预售/出售合同》，并按照约定支付房款或房款到账，甲方按照乙方推荐客户实际到账房款金额向乙方支付服务费，具体如下：I、乙方的销售成功套数在10套以下的，服务费比例为合同总价的1.5%；II、乙方销售成功套数为10套（包含10套）-19套的，服务费比例为2%；III、乙方销售成功套数为20套（包含20套）以上的，服务费比例为3%；IV、甲方暂按照I条比例支付乙方服务费，如达到II或III条结算比例，甲方补齐前期成交已经结算套数的服务费比例差额；2、乙方推荐客户购买成功后，乙方向甲方提交所有符合支付条件的佣金付款申请文件，甲方在收到乙方付款申请文件后的10个工�日内以支票或转账形式一次性向乙方支付；逾期未支付的，按照未支付金额的每日0.3‰向乙方支付滞纳金；如乙方推荐的客户产生退房，乙方应退还甲方已支付的服务费。上述协议书均附尚海湾推荐客户确认书及结算佣金确认单的样本。委托期限为2012年11月1日至2013年2月28日的协议书签订后，中原公司向鑫泰公司一方推荐客户，有争议的房屋为9套，无争议的房屋为14套，为此中原公司主张该时间段推荐客户超过20套，以3%计取服务费，鑫泰公司一方则认为，中原公司推荐客户14套，按2%计取服务费，并向中原公司支付了13套按2%计取的服务费(包括案外人高某于2013年4月1日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的预告登记权利人、案外人唐某1、李某2于2014年10月10日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权、案外人陈某1于2015年1月23日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权、案外人陈某2于2014年7月10日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权、案外人周某2于2014年6月17日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权、案外人颜某1、颜某2于2014年5月26日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权、案外人王某2于2013年2月16日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的预告登记权利人、潘存军于2013年6月24日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的预告登记权利人、案外人钟某、黄某于2013年8月27日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的预告登记权利人、案外人韦某于2014年8月20日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权、案外人金某2、金融于2013年3月7日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的预告登记权利人、案外人凌某于2012年12月18日与鑫泰公司签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房预售合同（总价为5,680,000元，中原公司按3%计取佣金为170,400元，鑫泰公司只同意按2%计取佣金113,600元并已支付，中原公司认为尚欠56,800元>、案外人童某、甘某于2013年1月18日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的预告登记权利人、案外人马某于2014年10月14日取得上海市XX路XX弄XX号XX房屋的产权)。委托期限为2013年3月1日至2013年7月31日的协议书签订后，中原公司认为其向鑫泰公司一方推荐1套客户为案外人贺某为上海市XX路XX弄XX号XX室产权人（于2015年8月17日取得产权），对此，鑫泰公司一方认为，该客户不是中原公司推荐，而是上海XX事务所推荐，不同意支付。委托期限为2013年8月1日至2013年12月31日的协议书签订后，中原公司向鑫泰公司一方推荐客户1套房屋，鑫泰公司一方未付清上海市XX路XX号XX号楼302室房屋预告权利人为案外人汪某（于2014年4月21日成为预告登记权利人，于2013年10月2日签订上海市商品房预售合同）按1.5%计取的服务费计110,176.53元。以上事实，除中原公司、鑫泰公司、鹏晖公司当庭陈述外，另有《尚海湾项目推荐客户协议书》、《恒盛﹒尚海湾豪庭项目房屋认购书》、《客户确认书》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、房地产交易中心调取的相关材料等书证佐证，原审法院予以认定。中原公司为证明鑫泰公司、鹏晖公司应支付服务费，另提供了下列证据材料：1、委托期限为2012年4月1日至5月31日的客户推荐协议书。⑴尚海湾推荐客户确认书（该客户姓名为案外人周某3，未有看房地址，确认书表格外上方书写中文周某1及英文J/C及案外人周某1、陈某3与鹏晖公司于2012年4月27日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房出售合同（总价为7,037,600元，中原公司主张的佣金为211,128元）、房地产登记簿（于2012年8月8日取得产权）。鑫泰公司一方提出，该确认客户姓名与实际签约人不符，根据双方协议书约定中原公司需提供�户及其直系亲属或关联企业交由鑫泰公司一方确认的约定，中原公司未提供证明推荐客户与实际签约人间直系亲属关系的证据，不予认可。⑵尚海湾推荐客户确认书、案外人鲍某与鑫泰公司于2012年5月15日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房预售合同（总价为13,050,000元），中原公司主张按3%计取的服务费为391,500元，中原公司自认已收331,774.60元，中原公司认为尚欠59,725.40元）、鲍某身份证复印件、房地产登记簿（于2013年9月3日取得产权）。对此，鑫泰公司一方对中原公司主张佣金数额无异议，但认为，鑫泰公司一方不应支付于某、薛某，而中原公司认为于某、薛某1套房屋已收的佣金59,725.40元，正好是鲍某房屋尚欠的服务费，故鑫泰公司一方已付清该客户佣金。⑶尚海湾推荐客户确认书、案外人于某、薛某与鑫泰公司于2012年5月10日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房预售合同（总价14,088,000元，中原公司主张的佣金为422,640元，中原公司自认已收59,725.40元，中原公司认为尚欠362,914.60元）、于某、薛某身份证复印件、房地产登记簿（于2014年12月17日取得产权）；中原公司主张薛某、于某一套房屋服务费按3%计取为211,128元。对此，鑫泰公司一方表示合同无异议，但认为，该客户2012年5月10日签订后又退房，于2014年12月9日重新签订合同购买该房，鑫泰公司一方提供了2012年5月10日网签的上海市商品房预售合同（合同总价为14,088,000元）、2014年12月9日网签的上海市商品房出售合同（合同总价为13,999,262.36元），拟证明，上海市XX路XX号XX号楼3002室房屋产权人为薛某、于某签订预售合同后退房，后又签订出售合同；对此，中原公司认为，鑫泰公司一方利用其公司便利，随意拉取相关预售/出售合同，鑫泰公司一方提供的网签合同落款没有签名，故不予认可，如该材料真实的，根据鑫泰公司一方提供的预售合同与中原公司列表所述预售合同订立时间一致，中原公司有权计取佣金。2、委托期限为2012年9月1日至10月31日的客户推荐协议书。2012年10月20日案外人丁某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目认购书、案外人王某1、王某4与鑫泰公司于2013年1月15日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房预售合同（暂测建筑面积为211.62平方米，总价为12,200,316元，中原公司按3%计取佣金为366,009.48元，中原公司自认实收183,004.70元，中原公司认为尚欠183,004.78元）、房地产登记簿（于2013年3月29日成为预告登记权利人）。鑫泰公司一方表示，中原公司提供的客户确认书、房屋认购书、上海市商品房预售合同均未出示原件，真实性不予认定，并认为，该服务费委托期在2013年3月1日至7月31日，应按1.5%计取服务费183,004.78元，鑫�公司一方已支付183,004.78元；为此，鑫泰公司一方出示了王某1、王某4与鑫泰公司于2013年3月4日网签的预售合同；中原公司则认为，鑫泰公司一方出示的预售合同签订时间晚于中原公司出示的预售合同，以中原公司出示的为准。3、委托期限为2012年11月1日至2013年2月28日的客户推荐协议书。其中，双方对委托期限有争议为5套，中原公司认为在该委托期限，而鑫泰公司一方认为在2013年3月1日至2013年7月31日：⑴2012年12月21日案外人李某1订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目认购书、李某1的身份证复印件、李某1、刘某与鑫泰公司于2013年1月16日签订的上海市商品房预售合同（总价为5,622,048元）、房地产登记簿（于2013年6月24日成为预告登记权利人）及XX房XX中心调取的于2013年3月6日签订的预售合同，中原公司按3%计取佣金为168,661.44元，中原公司自认已收84,330.72元，中原公司认为尚欠84,330.72元。鑫泰公司一方认为，中原公司从房地产交易中心调取的该房屋的预售合同签订日与鑫泰公司一方提供的网签合同签订日一致，对该合同、房地产登记簿信息予以认可，其余材料均未能提供相关材料原件，故对于真实性不予认可；为此，鑫泰公司一方出示了2013年3月6日网签的预售合同文本，中原公司则认为，鑫泰公司一方提供的预售合同签订日与中原公司提供的一致，签约时间在2012年11月1日至2013年2月28日，故对合法性、关联性无异议。⑵2013年1月3日案外人杨某2订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书、尚海湾推荐客户确认书、军官证复印件、与鑫泰公司于2013年3月22日签订的上海市商品房预售合同（总价为4,100,000元，中原公司按3%计取佣金为123,000元，中原公司自认已收61,500元，中原公司认为尚欠61,500元）。鑫泰公司一方认为，中原公�从房地产交易中心调取的该房屋的预售合同签订日与鑫泰公司一方提供的网签合同签订日一致，对该合同、房地产登记簿信息予以认可，其余材料均未能提供相关材料原件，故对于真实性不予认可；为此，鑫泰公司一方出示了2013年3月22日网签的预售合同文本，拟证明该客户在委托期限为2013年3月1日至2013年7月31日期间，中原公司可计取1.5%的佣金计61,500元，鑫泰公司一方已付清；中原公司则认为，鑫泰公司一方提供的预售合同签订日与中原公司提供的一致，签约时间在2012年11月1日至2013年2月28日，故对合法性、关联性无异议。⑶2013年2月6日案外人金某3订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书、尚海湾推荐客户确认书、与鑫泰公司于2013年3月10日签订上海市商品房预售合同（总价为5,810,000元，中原公司按3%计取佣金为174,300元，中原公司自认已收87,150元，�原公司认为尚欠87,150元）。鑫泰公司一方认为，中原公司未能提供相关材料原件，故对于真实性不予认可；为此，鑫泰公司一方出示了2013年3月10日网签的预售合同，拟证明该客户在委托期限为2013年3月1日至2013年7月31日期间，中原公司可计取1.5%的佣金计87,150元，鑫泰公司一方已付清；中原公司则认为，鑫泰公司一方提供的预售合同签订日与中原公司提供的一致，签约时间在2012年11月1日至2013年2月28日，故对合法性、关联性无异议。⑷2013年1月6日案外人唐某2订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书、唐某2身份证复印件、与鑫泰公司于2013年4月24日签订的上海市商品房预售合同（总价为6,369,440元，中原公司按3%计取佣金为191,083.20元，中原公司自认已收95,541.60元，中原公司认为尚欠95,541.60元）、房地产登记簿（于2013年9月10日成为该房屋预告登记权利人）、中原公司从房地产交易中心调取的预售合同（于2013年4月24日网签预售合同）。鑫泰公司一方认为，中原公司从房地产交易中心调取的该房屋的预售合同签订日与鑫泰公司一方提供的网签合同文本签订日一致，对该合同、房地产登记簿信息予以认可，其余材料均未能提供相关材料原件，故真实性不予认可；为此，鑫泰公司一方出示了2013年4月24日网签的预售合同文本，拟证明该客户在委托期限为2013年3月1日至2013年7月31日期间，中原公司可计取1.5%的佣金计95,541.60元，鑫泰公司一方已付清；中原公司则认为，鑫泰公司一方提供的预售合同签订日与中原公司提供的一致，签约时间在2012年11月1日至2013年2月28日，故对合法性、关联性无异议。⑸案外人姚某1、郑某、姚某2、姚某3订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书、尚海湾推荐客户确认书、与鑫泰公司于2013年1�17日签订的上海市商品房预售合同（总价为6,000,000元，中原公司按3%计取佣金为180,000元，中原公司自认已收90,000元，中原公司认为尚欠90,000元）、房地产交易中心调取网签的预售合同（2013年3月8日签订）、房地产登记簿（于2013年4月3日成为该房屋预告登记权利人）。鑫泰公司一方认为，中原公司从房地产交易中心调取的该房屋的预售合同签订日与鑫泰公司一方提供的网签合同签订日一致，对该合同、房地产登记簿信息予以认可，其余材料均未能提供相关材料原件，故对于真实性不予认可；为此，鑫泰公司一方出示了2013年3月8日网签的预售合同文本，拟证明该房屋在委托期限为2013年3月1日至2013年7月31日期间，应按1.5%计取佣金计90,000元，鑫泰公司一方已付清该佣金；中原公司则认为，鑫泰公司一方提供的预售合同签订日与中原公司提供的一致，签约时间在2012�11月1日至2013年2月28日，故对合法性、关联性无异议。其中，中原公司认为在该委托期限，鑫泰公司一方认为在2013年8月1日至2013年12月31日为2套：⑴案外人杨某1（Y）订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书（中原公司认为合同于2012年12月28日签订，总价为6,200,000元，中原公司按3%计取佣金为186,000元）、Y外国人永久居留证复印件、房地产登记簿（杨某1于2014年7月14日成为上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人）、从房地产交易中心调取的于2014年5月5日签订的房屋交接书（总价为6,203,427.38元）。鑫泰公司一方认为，房屋认购书等未能出示相关材料原件，真实性不予认可；对此，鑫泰公司一方出示了于2013年10月17日网签的预售合同；中原公司则认为，鑫泰公司一方的工作人员已确认佣金明细，由于鑫泰公司一方可利用公司便利随意拉取相关预售/出售合同，该网签合同无签名，故不予认可。⑵案外人王某3、张某与鑫泰公司于2012年12月22日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房预售合同（总价为8,688,966元,原告按3%计取佣金为260,668.98元）、王某3身份证复印件。鑫泰公司一方表示，房屋预售合同等未能出示相关材料原件，真实性不予认可；对此，鑫泰公司一方出示了于2013年11月9日网签的预售合同（案外人签署日期为2013年11月11日）；中原公司则表示真实性不予认可。其中，双方对合作有争议的为2套：⑴2013年1月10日案外人钱某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书（该单上方注同策1%）钱某身份证复印件，与鑫泰公司于2013年1月14日签订的上海市商品房预售合同（总价为5,367,552元，中原公司按1%计取佣金为53,675.52元）、由鑫泰公司一方工作人员签名收到中原确认单原件的中原成交明细表第13项钱某旁注同策（表内销售员姓名旁又括号注同策）、房地产登记簿（于2015年7月16日取得产权）。鑫泰公司一方认为，该客户由案外人上海XX股份有限公司推荐，鑫泰公司一方已将佣金1.5%支付给Z公司，中原公司无权收取；为此，鑫泰公司一方提供付款审签单/申请部门及付款凭证；中原公司则表示不予认可。⑵2012年12月26日案外人孙某、任某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书、孙某、任某与鑫泰公司于2013年2月1日签订的上海市商品房预售合同（总价为5,450,000元，中原公司按3%计取佣金为163,500元）及鑫泰公司一方的工作人员收到该户确认单原件的中原成交明细表、房地产登记簿（于2013年3月8日成为该房屋预告登记权利人）。鑫泰公司一方认为，该客户系中原公司与Y公司合作，中原公司只能计取0.75%佣金计40,875元，对于签约时间予以认可。4、委�期限为2013年3月1日至7月31日的客户推荐协议书。2012年10月20日案外人何某、贺某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书、贺某与鑫泰公司于2013年3月29日签订的上海市商品房预售合同（总价为5,506,368元，原告按1.5%计取佣金为82,595.52元）、贺某身份证复印件、鑫泰公司一方的工作人员签名的尚海湾申请佣金明细（该单注XX、XX弄XX号XX室，2013年4月24日签约，成交总价为5,506,368元，应收佣金41,297.76元）。鑫泰公司一方提出，该客户由上海XX事务所居间，鑫泰公司一方已向该公司支付1.5%的佣金计82,595.52元；对此，提供付款审签单/申请部门（营销企划部）及电子转账凭证；中原公司则提出，系鑫泰公司一方内部成立，不清楚，而付款凭证认为与本案无关，并认为，只要确认是中原公司的客户，鑫泰公司一方应该付款。中原公司诉称，2012年4月1日，鑫泰公司、�晖公司委托中原公司代理销售徐汇区XX路的“尚海湾”项目并签署《尚海湾项目推荐客户协议书》，后多次续签。按代理合同的约定，在合同期内推荐客户，鑫泰公司、鹏晖公司确认的，在合同期内签订合同或者合同期届满2个月内签订合同，鑫泰公司、鹏晖公司都应该支付佣金。鑫泰公司、鹏晖公司应按照中原公司推荐客户实际到账房款金额向中原公司支付服务费，但至今，鑫泰公司、鹏晖公司仍有服务费3,434,155.92元未支付给中原公司。中原公司认为，中原公司、鑫泰公司、鹏晖公司签订的协议书是真实意思表示，服务费结算方式和套数认定方式也明确，鑫泰公司、鹏晖公司未按时支付佣金，应该承担滞纳金。同时由于鑫泰公司、鹏晖公司共同委托中原公司，中原公司要求鑫泰公司、鹏晖公司承担连带责任。故中原公司起诉至法院要求：判令鑫泰公司、鹏晖公司�即向中原公司支付佣金3,434,155.92元(佣金计算方式为，2012年4月1日至2012年6月30日按套数百分比计算，2012年9月1日至10月30日按面积计算，2012年11月至2013年12月31日按套数百分比计算)及滞纳金（自2015年1月1日起至实际支付之日止，按每日万分之三计算，暂计31,937.65元）。鑫泰公司辩称，中原公司起诉的数额不认可。中原公司、鑫泰公司、鹏晖公司之间“尚海湾”项目推荐客户协议书约定，以中原公司推荐的客户与鑫泰公司、鹏晖公司签订的网签合同为准，客户交了款项，中原公司才有权提取佣金，有部分佣金未支付是因为客户在签订合同后要求退房，在状态未确定的情况下无法支付佣金。鑫泰公司已经支付了大部分佣金，还有872,031.46元未支付。中原公司对合同条款有误解。双方间协议书有部分合同约定的滞纳金为日万分之一，中原公司按照万分之三主张滞纳金是不合�。鹏晖公司辩称，不同意中原公司的诉请。中原公司主张的服务费仅有上海市XX路XX弄XX号XX室房屋由鹏晖公司出售，该套房屋确实已经成交，该房屋没有任何属于中原公司居间的信息，所以鹏晖公司不同意支付佣金给中原公司。其余房屋都由鑫泰公司出售，应该由鑫泰公司支付给中原公司，与鹏晖公司无关联。鑫泰公司、鹏晖公司是独立法人的，也是独立与中原公司结算。原审认为，中原公司与鑫泰公司、鹏晖公司签订的《尚海湾项目推荐客户协议书》系双方真实意思表示，对签约方均具有法律约束力。根据双方间委托期限为2012年4月1日至2012年5月31日的《尚海湾项目推荐客户协议书》约定，虽然中原公司提供了客户为案外人周某3的尚海湾推荐客户确认书，该确认书注带看房屋的时间为2012年4月23日，未注看房的具体地址，中原公司又提供案外人周某1、陈某3与鹏晖�司于2012年4月27日签订的出售合同，但中原公司也未进一步提供该表外面书写的周某1与客户周某3间系直系亲属的充分证据，故原审法院采纳鑫泰公司一方的意见，中原公司要求鑫泰公司一方支付上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的佣金211,128元，缺乏依据，原审法院不予支持。虽然中原公司提供了案外人薛某、于某与鑫泰公司于2012年5月10日签订的商品房预售合同，但中原公司未进一步提供该客户于2012年5月31日或期限终止后的2个月内支付房款或房款到账及鑫泰公司利用其公司便利，随意拉取相关预售/出售合同的充分证据，现鑫泰公司提供了其与该客户于2014年12月9日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室商品房出售合同，结合该套房屋的房地产登记信息，故原审法院采纳鑫泰公司的意见，中原公司要求鑫泰公司一方支付该套房屋的佣金计422,640元，不符合合同约定，原审法院不予支持�鉴于中原公司无权计取上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的佣金，而中原公司、鑫泰公司之间就佣金结算并非每套结算，中原公司自认已收到该套房屋的佣金59,725.40元与中原公司认为鑫泰公司尚欠案外人鲍某佣金数额一致，故原审法院认定，鑫泰公司已付清客户鲍某房屋的佣金，中原公司再要求鑫泰公司一方支付该套房屋的佣金，缺乏依据，原审法院不予支持。根据双方间委托期限为2012年6月1日至2012年6月30日的《尚海湾项目推荐客户协议书》约定，中原公司要求鑫泰公司一方支付客户梁某购买上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的佣金计220,000元，鑫泰公司表示同意，并无不当，原审法院予以支持。根据双方间委托期限为2012年9月1日至2012年10月31日的《尚海湾项目推荐客户协议书》约定，佣金按套数按建筑面积每平方米计取，中原公司自认该委托期限推荐客户为1套即丁某/实际购买人为王某1、王某4，中原公司要求按每平方米500元计取佣金，鉴于鑫泰公司已按1.5%比例向中原公司支付佣金183,004.74元，故中原公司要求鑫泰公司一方支付按3%计取佣金的剩余款项183,004.74元，缺乏依据，原审法院不予支持。根据双方间委托期限为2012年11月1日至2013年2月28日的《尚海湾项目推荐客户协议书》约定，鑫泰公司一方认为案外人李某1、杨某2、金某3、唐某2、姚某1购买房屋的期限在2013年3月1日至2013年7月31日期间，而鑫泰公司一方自认上述客户均于2013年4月前与鑫泰公司签订预售/出售合同，均未超过委托期限终止后两个月，故法院采纳中原公司的意见，认定上述客户在委托期限为2012年11月1日至2013年2月28日期间推荐成功。由于中原公司提供2013年1月10日案外人钱某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书复印件上方注同策合作1%，而中原公司提供的由鑫泰公司一方工作人员签名收到中原确认单原件的中原成交明细表复印件中第13项钱某旁注同策（表内销售员姓名旁又括号注同策），鑫泰公司提出异议，提供了内部付款审签单及付款凭证，且双方间协议书未约定中原公司与其他中介公司合作的佣金分配比例，故中原公司要求鑫泰公司一方支付该套房屋佣金之诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。由于中原公司提供了2012年12月26日案外人孙某、任某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书及鑫泰公司一方的工作人员收到该户确认单原件的中原成交明细表等材料，现鑫泰公司一方提出异议，未提供足以反驳的相反证据，故中原公司要求鑫泰公司一方支付佣金，理由正当，原审法院予以支持。鉴于该时间段中原公司推荐成功已20套，故中原公司要求该时间段按3%计取佣金，理由正当，原审法院予以�持。虽然中原公司提供了案外人杨某1的房地产登记信息、房屋交接书、案外人王某3、张某与鑫泰公司签订的预售合同，该预售合同文本无签约日，中原公司未进一步提供鑫泰公司与杨某1间预售合同，现鑫泰公司出示的预售合同显示，案外人杨某1与鑫泰公司于2013年10月17日签订预售合同、案外人王某3、张某与鑫泰公司于2013年11月9日签订预售合同，结合房地产登记信息等，原审法院采纳鑫泰公司一方的意见，故中原公司要求鑫泰公司一方按委托期限为2012年11月1日至2013年2月28日期间计取佣金，原审法院不予采纳，鉴于中原公司自认委托期限为2013年8月1日至12月31日期间推荐成功客户为1套，加上述2套，合计3套，根据双方间委托期限为2013年8月1日至2013年12月31日的《尚海湾项目推荐客户协议书》约定，中原公司有权按1.5%计取佣金，现鑫泰公司同意按1.5%向中原公�支付案外人杨某1、案外人王某3、张某、案外人汪某推荐佣金各计93,000元、130,334.49元、110,176.53元，并无不当，原审法院予以支持。根据双方间委托期限为2013年3月1日至7月31日的客户推荐协议书,虽然中原公司提供了2012年10月20日案外人何某、贺某订购上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的项目房屋认购书复印件及2014年9月11日鑫泰公司一方的工作人员签名的尚海湾申请佣金明细（该单注XX、XX弄XX号XX室，2013年4月24日签约，成交总价为5,506,368元，应收佣金41,297.76元）等材料，但鑫泰公司提出异议，也提供了付款审签单/申请部门（营销企划部）及电子转账凭证，故中原公司要求鑫泰公司一方支付该套房屋的佣金82,595.52元之诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，中原公司要求鑫泰公司一方支付佣金的数额由原审法院依法判处。虽然中原公司主张的佣金除一套外均由鑫泰公司与购房人签订，但讼争协议书由鑫泰公司、鹏晖公司共同作为甲方与作为乙方的中原公司签订，协议书均约定甲方、乙方的相关权利义务，故鹏晖公司的答辩意见，原审法院不予采纳，中原公司要求鑫泰公司、鹏晖公司共同向中原公司支付佣金，理由正当，原审法院予以支持。本案争议客户均于2014年12月31日与鑫泰公司、鹏晖公司分别签订商品房预售/出售合同，由于双方间协议书仅有一份合同约定按日万分之一计取滞纳金，但中原公司主张的该时间段佣金请求未获支持，故中原公司要求鑫泰公司、鹏晖公司支付自2015年1月1日起的按日万分之三计算的逾期付款滞纳金，理由正当，原审法院予以支持，但中原公司计算滞纳金截止日期有误，由原审法院依法判处。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条之规定�于2016年1月4日作出判决：上海鑫泰房地产发展有限公司、上海鹏晖置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海中原物业顾问有限公司支付佣金人民币2,481,112.10元并支付滞纳金（以人民币2,481,112.10元为本金、以日万分之三为利率、自2015年1月1日起至判决生效之日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币37,281.60元，由上海中原物业顾问有限公司负担10,346.30元，上海鑫泰房地产发展有限公司、上海鹏晖置业有限公司负担26,935.30元。判决后，中原公司、鑫泰公司均不服，上诉于本院。中原公司上诉称，1、就周某3一户，推荐客户确认单上已经注明了周某1与陈某3的姓名，可见周某3与周某1是同一客户，理应认定为中原公司�有效客户；2、薛某、于某一户，按照约定，客户只要在代理期限内或期限终止后2个月购买，则鑫泰公司就需要向中原公司支付佣金，并不需要客户同时支付房款，中原公司已经提供了该户于2012年5月10日签订的预售合同，故鑫泰公司应当按约支付佣金，同样，杨某1及王某3、张某户也存在相同的情况；3、钱某及何某、贺某一户，中原公司提交的《上海中原物业顾问有限公司成交尚海湾豪庭明细》已经可以证明该客户已经得到鑫泰公司的确认，鑫泰公司提交的转账凭证等为其公司的内部证据，不能以此就认为其无需再支付给中原公司佣金。综上，请求二审撤销原审判决，改判支持中原公司的原审诉请。鑫泰公司上诉称，双方约定支付佣金必须达成两个前提：第一，客户需为鑫泰公司确认的有效客户，在委托期限内或期限终止后两个月内购买的，视为成功推荐；第二，有效客户与鑫泰公司签署购房合同并按约支付房款的，鑫泰公司才在协议服务期限内计算佣金比例。即要同时满足“有效客户”和“成功购买”这两项条件，缺一不可，而不能简单以客户确认单中的带看时间作为结佣的标准。而原审仅以“有效客户”单一标准认定凡在2012年11月至2013年4月期间内与鑫泰公司订立预售合同的客户均纳入2012年11月1日至2013年2月28日的委托期限，从而错误适用了3%标准计算佣金，系认定事实错误。根据约定，鑫泰公司仅在收到中原公司提交符合支付条件的付款申请后方予以付款，但中原公司未能提交上述申请文件，故鑫泰公司未支付佣金并未违约，不应承担违约金，原审判令鑫泰公司与鹏晖公司承担共同责任也缺乏依据。综上，请求二审撤销原判，改判鑫泰公司向中原公司支付佣金872,031.46元，且无需支付滞纳金。被上诉人鹏晖公司辩称，不同意中原公司的上诉请求，请求二审法院驳回中原公司的上诉请求，改判支持鑫泰公司的上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，双方当事人均认为中原公司收取佣金的条件有二，一为客户为中原公司所推荐居间；二为该客户与开发商成功订立预售合同并按约支付房款，两者同时具备则鑫泰公司及鹏晖公司应向中原公司支付佣金。然而，双方对于具体客户应归入哪一委托期限进行结佣的标准则各执一词，中原公司主张应以客户确认单上的时间为准，并且在一委托期限届满后2个月内成交的客户均应计入该期限；鑫泰公司及鹏晖公司则主张应以最终的网签合同时间为准，2个月的期限只是针对有效客户的认定，而不是结佣的依据，故委托期限届满2个月内成交的客户应计入后一委托期限。本院认为，中原公司与鑫泰公司�鹏晖公司就尚海湾项目签订的六份《尚海湾项目推荐客户协议书》均系各方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。中原公司依据讼争协议书主张鑫泰公司与鹏晖公司共同承担佣金支付义务，符合双方之间的约定，本院予以支持。双方在二审中对于佣金支付的前提已有共识，本案的争议焦点在于具体各套房屋佣金的结算标准，即争议客户应以何标准计入相应的委托期限。对此，本院认为，就佣金的支付约定必须满足“有效客户”和“成功购买”两个要件，其中对于“有效客户”的界定系委托期限内或期限终止后两个月内经中原公司推荐购买的客户，但当事人对于结佣的时间节点并未在协议中予以明确约定。在当事人约定不明的情况下，本院认为结佣的时间标准应与认定“有效客户”的标准保持一致更为合理。并且，当事人在六份推荐�户协议书中均有“合租期满后两个月内，有效客户成交，甲方按照合同约定比例结算推荐客户服务费”的约定。故本院采纳中原公司的主张，即在某一委托期限内或该期限终止后2个月内购买房屋的有效客户均应计入该委托期限，并以此计算其佣金数额。具体而言，中原公司与鑫泰公司一方对于六份协议书所涉及的委托期限内中原公司推荐的有效客户数量及结佣的标准均有异议，本院分述如下：一、2012年4月1日至2012年5月31日的委托期限。1、周某1是否为中原公司推荐的有效客户。对此，中原公司在一审中提供了客户姓名为周某3的客户确认书一份，该确认书上方书写有周某1及陈某3的姓名，鑫泰公司虽对于该证据不予认可，但其未能提供反证以否认该确认书的真实性。而周某1及陈某3仅在该客户确认书出具后的四日便与鹏晖公司签订了出售合同，加之鑫泰公司、鹏晖公司也未能举证证明周某3另有购买房屋，故本院认为中原公司关于周某3与周某1存在亲属关系，两者系同一客户的主张，具有高度盖然性，本院予以采信。故中原公司要求鑫泰公司、鹏晖公司支付该户房屋佣金211,128元，本院予以支持，原审以中原公司应承担举证不利责任为由未支持该套房屋佣金的主张，系未能正确分配举证责任，本院予以纠正。2、薛某、于某一户是否已经满足结佣的条件以及鲍某户是否尚有佣金欠额。就此，双方提供了签署日期不一致的出售合同以证明其各自主张。原审根据该套房屋的过户时间与鑫泰公司提供的出售合同日期更具前后一致性，采纳了鑫泰公司一方的证据，并无不妥，本院予以支持。本院认为，对于结佣的条件前已述及，目标客户不仅系由中原公司所推荐且必须签订合同并按约支付房款，即购买成功，中原公司方可请求支付佣金，�即使本院采信中原公司所提供的该份出售合同，中原公司也未能证明该户于该期限内实际履约支付房款的事实，故中原公司要求鑫泰公司一方支付该户422,640元的佣金，本院不予支持。而中原公司自认收到的该套房屋佣金与其主张鲍某一户的佣金欠付金额一致，故原审认定鑫泰公司一方已经付清鲍某一户的佣金，具有事实依据，本院予以支持。二、2012年6月1日至6月30日及2012年9月1日至10月31日的委托期限。原审判令鑫泰公司及鹏晖公司在上述期限应向中原公司支付梁某客户的房屋佣金220,000元，对此双方当事人在二审中并无异议，本院予以维持。三、2012年11月1日至2013年2月28日的委托期限。1、李某1、杨某2、金某3、唐某2、姚某1所购买的五套房屋佣金是否应计入本委托期限内。根据鑫泰公司一方的自认，上述客户签订出售合同的时间均在2013年4月前，均未超过本委托期�终止后两个月，故原审将上述客户均计入本期限计算佣金，并无不妥，本院予以认同。2、杨某1及王某3、张某以及丁某客户购买的三套房屋佣金是否应计入本委托期限。鑫泰公司一方出具的预售合同时间表明杨某1及王某3、张某客户实际成交的时间远超过本委托期限的两个月之后，而中原公司提供的证据则不足以排除鑫泰公司一方证据的效力，故原审将上述两套佣金计算入2013年8月1至12月31日的委托期限内，合法合理，本院予以认同。至于丁某一户，鑫泰公司一方自认其于2013年3月4日与丁某签订出售合同，故该户佣金理应计算至本委托期限之内，同样未超过本委托期限终止后两个月，原审将该户计入后一委托期限不妥，本院予以纠正。3、孙某、任某及钱某两户是否为中原公司推荐的有效客户。针对孙某客户，鑫泰公司一方主张该户系中原公司与案外人Y公司合作推荐�根据中原公司与Y公司之间的分配协议，中原公司只能以0.75%计算佣金为40,875元，中原公司则提供了该户与鑫泰公司于本委托期限内签订的预售合同以及鑫泰公司工作人员收到该户确认单原件的中原成交明细表等证据。对此，本院认为，中原公司所提供的证据已足以证明孙某系其所居间成功的客户，即使鑫泰公司所主张的中原公司与Y公司之间的分配协议真实存在，根据合同相对性原则，其也不影响鑫泰公司一方按照推荐客户协议书向中原公司支付足额佣金的义务，至于中原公司与Y公司如何分配该佣金，与鑫泰公司、鹏晖公司无关，鑫泰公司一方也并未举证证明其已向Y公司支付了相应的佣金。故原审认定孙某系中原公司推荐的有效客户，于法不悖，本院予以认同。相反，就钱某一户而言，中原公司提供的房屋认购书及中原成交明细表中均注明有Z公司Z公司的字样�鑫泰公司一方也举证证明了其已经向Z公司支付了相应佣金，同样基于合同相对性原则，中原公司未能充分举证证明钱某为其有效客户，至于其与Z公司如何结算分配佣金，与鑫泰公司无涉，在鑫泰公司已向Z公司支付了佣金的情况下，中原公司仍向鑫泰公司主张该户佣金的诉请，本院不予支持，原审对此判决正确，本院予以维持。综上，就本委托期限内，双方无争议的房屋套数为14套，加之前述所及，中原公司已经居间成功的套数为21套，按照约定有权向鑫泰公司一方以3%的标准收取上述房屋的佣金。四、2013年3月1日至2013年7月31日的委托期限。本委托期限内，双方的争议在于何某、贺某是否为中原公司推荐的有效客户。同理于上一委托期限的钱某一户，中原公司未能充分举证证明该户为其所居间成功，且鑫泰公司一方已向案外人W公司足额支付了佣金，故原审同样未支持中原公司对该套房屋的佣金主张，并无不妥，本院予以认同。而丁某一户的佣金结算本院已归入上一委托期限，故在本委托期限内，中原公司没有有效客户。五、2013年8月1日至2013年12月31日的委托期限。本委托期限内，同前文所述，理应计取的为杨某1及王某3、张某客户所购买两套房屋的佣金，该佣金某2泰公司一方已经足额支付给中原公司。故在此期限内，中原公司也无再可主张的佣金。综上所述，上诉人中原公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；上诉人鑫泰公司的上诉请求，本院不予支持。原审判令鑫泰公司、鹏晖公司共同承担佣金支付义务，并自2015年1月1日起按日万分之三计算逾期付款滞纳金，于法不悖，本院予以维持；但原审在部分有效客户的认定及佣金结算方面有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条�一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第803号民事判决；二、上海鑫泰房地产发展有限公司、上海鹏晖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海中原物业顾问有限公司支付佣金人民币2,651,910.39元并支付滞纳金（以人民币2,651,910.39元为本金、以日万分之三为利率、自2015年1月1日起至本判决生效之日止）。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币37,281.60元，由上海中原物业顾问有限公司负担8,574.77元，上海鑫泰房地产发展有限公司、上海鹏晖置业有限公司负担28,706.83元。二审案件受理费人民币36,417元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担11,892.60元，由上诉人上海鑫泰房地产发展有限公司负担24,524.40元。本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十月十日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……