福建省漳州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽06民终2237号上诉人（原审被告）：刘文标，男，1966年9月11日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区，现住福建省南靖县。被上诉人（原审原告）：福州佳隆物业管理有限公司，住所地福州市晋安区茶园街道华林路366号隆盛小区1#楼A区802单元。统一社会信用代码91350111717303834N。法定代表人：林品金，经理。委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所律师。上诉人刘文标因与被上诉人福州佳隆物业管理有限公司（以下简称佳隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘文标、被上诉人佳隆公司的委托诉讼代理人任建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘文标上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人不合理的诉讼请求。经庭审释明，刘文标明确其上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回被上诉人要求其支付2016年8月19日之前物业费的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定双方的交房时间为2013年8月1日错误，双方实际交房时间应为2016年8月19日。二、即使本案上诉人需要交纳物业费，也只是交纳2013年8月份和2016年8月19日至2016年10月31日共3个月的费用，而不是被上诉人一审所主张的39个月或31个月。佳隆公司辩称，一、关于上诉人接收诉争房屋的时间点问题。根据生效的南靖法院（2015）靖民初字第1959号民事判决书及漳州中院（2016）闽06民终1036号民事判决书确定的内容，上诉人接收诉争房屋的时间点应为2013年8月1日。二、一审法院判决上诉人刘文标应交纳“物业服务费及违约金、公共电公摊费、公共水公摊费、电梯运行费、垃圾清运费并承担被上诉人聘请的律师费”的事实认定与法律适用并无不当。被上诉人先后与开发商及小区业委会签订的二份物业服务合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，适用于住在南靖县XXXX广场小区的全体业主。上诉人作为小区业主，接受了被上诉人的物业管理服务，双方之间形成物业管理服务合同关系。现被上诉人已履行了物业管理服务义务，上诉人作为物业服务的实际受益人，理应及时向被上诉人支付拖欠的自2013年8月1日起至2016年10月31日止的物业服务费和违约金、公共电公摊费、公共水公摊费、垃圾清运费及被上诉人因上诉人违约而聘请律师支出的律师费。请求驳回上诉，维持原判。佳隆公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘文标支付从2013年8月1日起至2016年10月31日止的物业服务费4439.76元及违约金500元（违约金以刘文标每月所欠物业服务费113.84元为基数，按每日3‰的标准，自欠费次月的1日起逐月计算暂至刘文标实际履行交纳物业费之日止）;2.请求判令刘文标支付从2013年8月1日至2016年10月31日止的电梯运行维护费1109.94元；3.请求判令刘文标支付从2013年8月1日起至2016年2月29日止的公共电公摊费、公共水公摊费计1116元；4.请求判令刘文标支付从2016年3月1日起至2016年10月31日止的公共水电公摊费、垃圾清运费计304元；5.请求判令刘文标支付物业公司聘请律师的费用1500元；6.案件受理费由刘文标负担。一审法院认定事实：2010年11月1日，南靖县联华房地产开发有限公司（以下简称：南靖县联华公司）为甲方与佳隆公司为乙方，双方签订了一份《前期物业服务合同》，甲方南靖县联华公司选聘乙方佳隆公司对南靖县XXXX广场提供前期物业管理服务事宜，合同约定：“第六条……1、包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅的服务费用5层0.8元∕月.平方米，6－7层1.0元∕月.平方米，8－9层1.2元∕月.平方米，10层以上1.3元∕月.平方米；公共电公摊费32元∕月.户，电梯运行维护费按房屋建筑面积每平方米0.2元，公共水公摊费4元∕月.户……。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。……第七条业主应于小区交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按半年（年∕季∕月）交纳，业主或物业使用人应在每年1月至6月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。……第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金，并承担物业公司聘请律师的费用……”。2011年12月1日，佳隆公司进驻南靖县XXXX广场实行物业管理。2016年3月1日，南靖县XXXX广场小区业主委员会为甲方，佳隆公司为乙方，双方签订了《福建省物业服务合同》，合同约定：甲方将南靖县XXXX广场委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为2年，自2016年3月1日起至2018年3月2日止；物业管理服务费：其中高层住宅：1层-3层商场每平方米1.5元、4层（架空层）按5层0.8元收费、5-7层0.8元∕月.平方米，8－9层1元∕月.平方米，10层以上1.15元∕月.平方米、复式住宅（顶层）1.15元/月.平方米（顶层实际面积可按同层物业费规定收费）；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费按照建筑面积，由业主分摊支付；向业主收取公共水、电公摊费32元∕月.户，垃圾清运费6元∕月.户。业主应于每月10日前向物业公司支付物业服务费。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者业主大会应当督促其限期支付，并从逾期之日起按应缴纳物业服务费总额每日3‰比例缴纳滞纳金，并承担物业公司聘请律师的费用。2010年11月17日，刘文标与南靖县联华公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为：35062708002000074、35062708002000075、35062708002000076），刘文标向南靖县联华公司购买位于南靖县山城镇人民广场1号XXXXA区XXX号、XXX号、XXX号房屋，其中A区XXX号房屋建筑面积为142.30平方米,商品房单价为每平方米3127.90元。合同附件四约定：“同意出卖人选聘的物业服务公司对买受人提供前期物业管理服务，并自觉按约定的价格和方式缴纳物业管理费用。买受人签订《商品房买卖合同》，即为对接受前期物业服务的承诺。若物业使用人违反前期服务的承诺，买受人承担连带责任”。一审另查明，2013年8月1日，刘文标接收址于南靖县XXXX广场A区XXX号房屋。自2013年8月1日起，刘文标未向佳隆公司缴纳物业服务费等费用。再查明，2016年10月14日，佳隆公司与福建秉峰律师事务所签订委托代理合同，支付律师费1456.31元。2010年11月17日，刘文标一次性支付购房款445100元给南靖县联华公司。南靖县联华公司未能在购房合同约定的交房日即2012年12月31日交房。2013年8月初，刘文标向南靖县联华公司拿到其所购房屋钥匙入室进行装修，将XXX室、XXX室、XXX室三套房屋连成一片，并改建阳台。后因双方对XXX室、XXX室、XXX室是否符合交房条件而发生分歧，南靖县联华公司制止刘文标继续装修，刘文标于2013年8月底停止装修。2013年10月，南靖县联华公司通过佳隆公司通知刘文标交房，但刘文标未与南靖县联华公司签订书面交房手续。2013年12月24日，刘文标向南靖县人民法院起诉南靖县联华公司，请求判令南靖县联华公司交付XXXX广场A区XXX号房，并支付逾期交房违约金及请求南靖县联华公司对XXX号房分隔卫生间、厨房等。案经南靖县人民法院审理，于2015年11月28日作出（2015）靖民初字第1959号民事判决。一审判决后，南靖县联华公司不服一审判决，案件上诉至漳州市中级人民法院。2016年5月20日，漳州市中级人民法院作出（2016）闽06民终1036号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案经二级法院审理，确定XXXX广场A区XXX号房的交房时间为2013年8月1日。一审法院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，属于物业服务合同中的一类。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，南靖县联华公司作为建设单位与佳隆公司签订了《前期物业服务合同》，将南靖县XXXX广场的全部前期物业服务交给了佳隆公司，该《前期物业合同》合法有效。后南靖县XXXX广场小区业主委员会又与佳隆公司签订了《福建省物业服务合同》，将南靖县XXXX广场的全部物业服务交给了佳隆公司，该《福建省物业服务合同》亦合法有效，上述两份合同对刘文标均具有约束力，《前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》中明确规定了物业服务费、公共电公摊费、公共水公摊费、电梯运行维护费的收取时间、收取标准及违约责任等。刘文标主张佳隆公司提起本案诉讼已超两年的诉讼时效，经查，经二级法院审理确定，刘文标自2013年8月1日起接收南靖县XXXX广场A区XXX号房屋，因佳隆公司诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定，佳隆公司于2017年1月9日才提起诉讼，故2015年1月前（即2013年8月1日至2014年12月）一年零四个月的物业管理费已超过诉讼时效，不予保护。刘文标自2015年1月1日起至2016年10月31日，共拖欠物业服务费2504.48元（0.8元∕月.平方米×22个月×142.3平方米）。至于电梯运行维护费，因佳隆公司未举证2016年3月1日至2016年10月31日的收费标准，故确定电梯维修费（2015年1月1日至2016年2月29日）为398.44元（0.2元×14个月×142.3平方米）。2015年1月1日至2016年2月29日公共电公摊费、公共水公摊费为504元[（32元∕月.户﹢4元/月）×14个月]。2016年3月1日至2016年10月31日公共水电公摊费、垃圾清运费为304元[（32元∕月.户﹢6元/月）×8个月]。以上四项合计3710.92元。又根据《前期物业服务合同》第三十一条、《福建省物业服务合同》第七条约定，违反上述合同的约定，应按每日3‰的标准支付违约金，并承担物业公司聘请律师的费用。对于违约金，因约定过高，应予调整，调整为按每日0.6575‰计算[违约金以刘文标2390.64元（2015年1月1日起至2016年10月31日止）为基数，按每日0.6575‰的标准，自欠费次月的1日起逐月计算直至刘文标履行交纳物业服务费之日止]；而律师费用1500元，刘文标应予承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十二条、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘文标应于判决生效后十日内支付给佳隆公司2015年1月1日起至2016年10月31日的物业服务费2504.48元及违约金（违约金以刘文标每月应交物业服务费113.84元为基数，按每日0.6575‰的标准，自欠费次月的1日起逐月计算直至刘文标履行交纳物业服务费之日止）。二、刘文标应于判决生效后十日内支付给佳隆公司2015年1月1日至2016年2月29日公共电公摊费、公共水公摊费504元；三、刘文标应于判决生效后十日内支付给佳隆公司2015年1月1日至2016年2月29日电梯运行费398.44元；四、刘文标应于判决生效后十日内支付给佳隆公司2016年3月1日至2016年10月31日公共水电公摊费、垃圾清运费304元；五、刘文标应于判决生效后十日内支付给佳隆公司律师费1500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由佳隆公司负担10.5元，刘文标负担14.5元。二审期间，刘文标向本院提交如下证据：XXXX广场缴费清单，以证明讼争房屋实际交房时间为2016年8月19日。佳隆公司质证后，对证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为只能证明刘文标于2016年8月19日有就违约部分与开发商进行违约结算，同时缴纳了公共维修资金，不能证明双方在2016年8月19日才交房。因为法院一、二审生效判决已认定了交房时间为2013年8月1日。本院认为，因佳隆公司对刘文标提交的证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。二审中，对一审法院认定的事实，刘文标除认为交房时间应认定为2016年8月19日外，对一审认定的其他事实无异议。佳隆公司对一审法院认定的事实没有异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，本案讼争的A区XXX号房屋，实测建筑面积为140.32平方米。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。据此规定，物业服务企业请求业主支付物业费，除了业主存在未缴交相关费用的客观事实外，还需要物业服务企业有对业主进行书面催交，书面催交系物业服务企业向法院提起诉讼的法定前置程序。本案被上诉人佳隆公司并没有证据证明其提起本案诉讼前有向上诉人刘文标书面催交物业费，故其起诉不符合法定的受理条件，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初277号民事判决；二、驳回被上诉人福州佳隆物业管理有限公司的起诉。一审案件受理费50元，退还福州佳隆物业管理有限公司；刘文标预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  孟庆彩审 判 员  杨小红代理审判员  谢建才二〇一七年十月二十三日书 记 员  薛怡婷