黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0604民初501号
原告：王斌，男，1965年2月5日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：马跃，系黑龙江鸿大律师事务所律师。
被告：孙艳，女，1962年7月16日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地：大庆市让胡路区西柳街13号。
法定代表人：屠玉龙，职务：总经理。
委托诉讼代理人：陈静，系黑龙江司洋律师事务所律师。
原告王斌与被告孙艳、大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，依法由审判员李冬晶适用简易程序,于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人马跃、被告孙艳、房开公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，由审判员李冬晶担任审判长并主审本案，与人民陪审员李明、赵福忠共同组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人马跃、被告房开公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。被告孙艳经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告王斌诉称，2001年7月11日，被告孙艳与被告房开公司签订《商服楼精品间预售合同》，被告房开公司将位于让胡路区南二路B15号商服楼（东湖购物中心）A2、3号精品间房屋出售给被告孙艳，面积为8.1平方米，总金额为108000元，被告孙艳交付了全部房款，被告房开公司将房屋交付给被告孙艳。2003年5月26日，被告孙艳与原告王斌签订《协议书》，将其购买的该房屋以109000元卖给原告，并将其与被告房开公司签订的全部购房手续，包括合同及收据等交给原告。原告交付了全部房款。双方办理了房屋交接手续。原告在使用房屋期间，一直与被告交涉，要求办理房屋产权登记手续，二被告均以各种理由推拖，严重影响了原告的合法权益，故原告诉讼至法院要求确认原告与被告孙艳签订的房屋买卖协议书有效；要求被告孙艳与被告房开公司协助原告办理产权登记手续；要求诉讼费由被告承担。
被告孙艳答辩称，对于原告的第一项诉请要求确认协议有效无异议。我与原告签订过协议，我将位于南二路B15号商服楼精品区的2、3号柜台出售给原告，出售价格为109000元。当时该精品区没有隔断，就是一块区域，我从房开公司购买该精品区的价格是108000元，交了隔断费1000元。当时我们双方约定以协议为主，并不涉及到协助过户的事。我不同意协助原告办理过户，因为双方签订协议时并没有就此事进行约定。
被告房开公司答辩称，1、我公司与原告没有直接的合同关系，原告起诉我公司没有事实及法律依据。2、我公司与被告孙艳签订的协议，虽名为预售协议，但实际为柜台的租赁经营使用协议，由孙艳租赁使用该柜台40年，同时在该协议中没有约定房开公司应为孙艳办理相关产权手续，且该柜台无法单独办理产权手续。3、被告孙艳与原告签订的协议书中也没有约定产权过户相关事宜，因此即使法院认定房开公司为本案的适格被告，基于我公司与孙艳、孙艳与原告签订的协议，房开公司均没有配合原告办理过户事宜的义务。综上，请求法院驳回原告对被告房开公司的起诉。
为证实自己的主张，原告王斌向本院提交如下证据：
1、2001年7月11日二被告签订的商服楼精品间预售合同复印件一份（与原件核对无异），欲证明二被告之间签订的房屋买卖协议是以取得房屋产权为目的的，并不是单纯使用某节柜台，合同中包括协议的名称及购房款等内容的说明均能证明双方是以房屋买卖为最终目的。经质证，被告孙艳对该证据的真实性无异议，我与房开公司签订的协议是购买柜台40年的使用权，在40年之内是归我所有，我想如何处置都可以，可以进行买卖，我卖给原告的是40年的使用权，我出售给原告的是精品间。经质证，被告房开公司对该证据的真实性无异议，对所证明的问题有异议，被告孙艳与被告房开公司签订合同标的是柜台40年的使用权，而非该柜台即被告孙艳在40年内可以对该柜台进行经营使用。本院对该证据的真实性予以确认。
2、房开公司给孙艳出具的精品间收据复印件一份（与原件核对无异），欲证明房开公司将精品间出售给被告孙艳的价格是108000元。经质证，被告孙艳对该证据的真实性及所证明的问题均无异议。经质证，被告房开公司对该证据的真实性无异议，对所证明的问题有异议，该单据中仅说明此款系南二路B15水果精品区2、3号柜台，并没有明确说明该款系购房款，实际上该款是被告孙艳交付的该柜台40年使用的租金。本院对该证据的真实性予以确认。
3、2003年5月26日原告与被告孙艳签订的房屋买卖协议书复印件一份（与原件核对无异），欲证明原告与被告孙艳形成了购买南二路B15水果精品区2、3号柜台所有权的真实意思表示。二被告之间的权利义务关系全部转让给原告。经质证，被告孙艳对该证据的真实性无异议，对所证明的问题有异议，我出售给原告的精品屋是40年的使用权，我与原告之间的协议约定是按照与房开公司签订的协议内容约定的。经质证，被告房开公司对该证据的真实性及所证明的问题均不认可，该证据与我公司没有关系，不予质证。本院对该证据的真实性予以确认。
4、2003年5月26日孙艳给原告出具的收据复印件一份（与原件核对无异），欲证明被告孙艳已经收到了精品间的购房款109000元。经质证，被告孙艳对该证据的真实性及所证明的问题均无异议。经质证，被告房开公司对该证据的真实性及所证明的问题均不认可，该证据与我公司没有关系，不予质证。本院对该证据予以采信。
5、大庆市中级人民法院（2016）黑06民终1262号民事判决书复印件一份（与原件核对无异），欲证明本案诉争的房屋具有合法的建设手续，具备办理房屋过户的合法条件。判决书中第二页写明，庭审中原告房开公司提交了大庆房产局、土地局出具的具有合法建设手续的证明，同时一审、二审法院也均认可涉案房屋是房开公司建设，有合法的建设手续。经质证，被告孙艳及房开公司对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，该判决中所说的涉案房屋并非特指本案的涉案房屋，本案的涉案标的是柜台，该柜台无法单独办理相关产权手续。本院对该证据的真实性予以确认。
被告孙艳、房开公司未向本院提交证据。
本院依职权从大庆市让胡路区人民法院（2015）让乘商初字第307号原告房开公司与被告大庆万福隆经贸有限公司租赁合同纠纷一案中调取的有关本案房屋相关精品间注册登记证一组及被告房开公司更名的档案登记一份。经质证，原告对该证据的真实性无异议，这份证据是大庆市房产管理委员会出具的，这份证据显示的内容证明案争的房屋及土地具备合法的土地规划和建设施工手续，而且说明第二条明确写明凡在商品房登记上注册的房屋，购房者持此证、购房发票及购房者身份证即可申请办理房屋所有权证。证明案争房屋所有手续合法，案争房屋具备办理房屋登记的所有条件。被告房开公司在另案中提交了B15商服楼41个精品间的注册证，应当包括本案诉争精品间，在申请注册的时候房开公司向房产部门申请了注册证，证明房开公司所有的精品间是得到房产部门认可的，而且当时的房开公司已经规划和建成了这些精品间，从这些精品间的面积来看大多数为8.1平方米。注册证上没有标明具体位置，所以我方无法指出具体哪间是本案诉争精品间。经质证，被告房开公司辩称商品注册证房开公司并未提供给原告，是因当时与原告签订的合同仅为转让的是使用权而非所有权，原告不具有办理房产证的资格。被告孙艳未到庭，未予质证。
本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2001年7月11日，被告孙艳与被告房开公司签订商服楼柜台预售协议一份，双方约定被告房开公司将位于南二路B15号商服楼精品区2、3号柜台预售给被告孙艳，待房屋竣工验收合格后交付给被告孙艳，被告孙艳享有柜台40年的使用权。每节柜台5.4万元，总金额为108000元。协议中第九条约定，柜台隔断成精品间的，另行收取工本费，被告孙艳须在房开公司交付柜台前将该款付清。被告孙艳于2001年7月11日支付被告房开公司南二路B15水果精品区2、3号柜台款108000元，并将1000元的隔断费交给被告房开公司。
又查明，2003年5月26日，被告孙艳将该精品间转让给原告王斌，双方签订协议书一份，约定由原告王斌收购被告孙艳东湖购物中心A2、3号房产，双方协议收购价格为被告孙艳原购房全价，合计109000元。被告孙艳将其与被告房开公司签订的协议、收据原件均交给原告。
另查明，2003年6月19日，被告房开公司将南二路B15号市场内部大厅二层共计6000平方米的房屋，出租给大庆市万福隆经贸有限公司，用于经营超市使用，租赁期限自2003年9月1日至2013年8月31日。原告王斌系大庆市万福隆经贸有限公司的法定代表人，现该房屋仍由大庆市万福隆经贸有限公司使用。本案涉诉的精品间也在一层大厅内，但精品间的隔断已拆除，在超市内已无具体的隔断空间。
再查明，本案涉诉精品间所在南二路B15号商服综合楼（共二层）系被告房开公司自行开发建设，具有合法的建设手续。2003年3月3日，大庆市房产管理委员会办公室向被告房开公司颁发该综合楼的商品房注册登记证，其中还颁发了综合楼内各精品间的商品房注册登记证。在此商品房注册登记证中说明购房者持此证、购房发票及购房者身份证即可申请办理房屋所有权证。同时查明，被告房开公司原名称为大庆油田房屋建设开发有限责任公司，2009年12月10日经工商部门准予变更登记。
本院认为，被告孙艳与被告房开公司签订的商服楼精品间预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。2003年5月26日，被告孙艳又将该精品间原价转让给原告王斌，并与其签订协议书，因该协议书亦系双方真实意思表示，且已实际履行完毕，故该协议亦应合法有效。原告王斌作为新的合同受让人有权要求原合同相对方被告房开公司履行原合同的相应义务。现原告要求确认其与被告孙艳签订的房屋买卖协议书有效，并要求二被告协助原告办理该精品间的所有权登记手续。二被告对此不予认可。本院认为，根据相关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定条款的真实意思，故本案中应当首先按照合同的文义进行解释，原合同中约定被告孙艳享有该精品间40年的使用权，原告王斌作为新合同受让人对该精品间享有的权利亦应为40年的使用权，无权要求对该精品间享有所有权。另外，通过庭审调查核实，原告与被告孙艳签订的协议书并未标注“房屋买卖”的字样，原告要求确认其与被告孙艳签订的房屋买卖协议书有效，实为要求确认2003年5月26日双方签订的协议书有效，故本院仅对该协议书的有效性予以确认。
同时，因原合同未像通常合同一般，对办理精品间的产权登记事宜及时间进行具体约定，事后也无补充条款对此进行约定，故原告王斌并不享有要求被告房开公司履行为其办理精品间产权登记的协助义务。另外，原告王斌在2003年从被告孙艳处受让该精品间的目的系为整体租赁被告房开公司二层商服楼用于经营超市使用，并非实际取得该精品间的所有权，原告王斌也系在与被告房开公司发生租赁合同纠纷后，才要求被告房开公司协助其办理该精品间的房屋产权登记手续，故对原告的该项诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王斌与被告孙艳于2003年5月26日签订的协议书有效；
二、驳回原告王斌的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由原告王斌承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
（此页无正文）
审 判 长 李冬晶
人民陪审员 李 明
人民陪审员 赵福忠
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 于芳华
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。