南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初59号
原告：江西丰安物业管理有限责任公司，地址：江西省南昌市高新开发区火炬大街188号（丰源智能大厦四楼），组织机构代码证号73393611-3。
法定代表人：涂根友，系该公司董事长。
委托代理人：吁华林，系该公司经理。
被告：徐小玲，女，1962年3月28日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市红谷滩新区。
原告江西丰安物业管理有限责任公司诉被告徐小玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西丰安物业管理有限责任公司委托代理人吁华林、被告徐小玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告江西丰安物业管理有限责任公司诉称：被告系XX花园X栋XXX室、XX商铺业主。根据原告与红谷春天花园业主委员会签订的物业服务合同，202室房屋面积136.97平方米，每月物业管理费按0.8元/㎡计算为109.58元，32#商铺面积20.71平方米，每月应缴物业管理费按2.5元/㎡计算为51.78元。原告履行了物业管理服务，但被告拖欠住房物业管理费自2007年1月1日起至2015年11月30日止计11725.06元（109.58元/月×107个月）、商铺物业管理费自2006年1月1日起至2015年11月30日止计6161.82元（51.78元/月×119月），合计拖欠物业费17886.88元。被告已构成违约行为，按应承担逾期付款违约金3577.38元（欠款17886.88元×违约金率20%），故原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠物业管理费共计17886.88元及逾期付款违约金3577.38元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告徐小玲辩称：我不交物业费是因为房屋漏水,电动车被盗,汽车刮伤,楼道经常不搞卫生,屋前屋后都是菜园,影响道路,行走不方便。2007年因为32#店面漏水，导致存放在店里书籍被损坏。202室里现在还在漏水。原告的诉讼已经过了诉讼时效。原告也没有向我们催讨过物业费，原告起诉我们后才知道。而且我的店面已经租给别人，约定物业费由租户承担。房屋则我自己居住。
经审理查明：原告江西丰安物业管理有限责任公司（甲方）与徐小玲（乙方）于2004年5月4日就被告购买的红谷滩新区XX花园X栋X单元XXX室房屋（面积136.97平方米）签订了前期物业签订协议，由原告对房屋所在小区进行物业服务管理，物业费每月按建筑面积0.8元/平方米计算为109.58元，每个季度第一个月10日前交纳；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。2005年5月30日原告（甲方）、与被告（乙方）就被告购买的红谷滩新区XX花园X区XX号非住宅商铺（面积20.71平方米）签订了前期物业协议，由原告对房屋所在小区进行物业服务管理，物业费每月按建筑面积2.5元/平方米计算为51.78元，每月10日前交纳物业费用；如乙方不按期交付，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同履行期间，原告为诉争房屋所在小区提供约定的服务，被告交付物业费。自2006年1月1日开始被告以32号商铺漏水拒交物业费，2007年1月1日开始被告拒交202室房屋物业费。2009年原告协调后解决商铺漏水问题，但被告以漏水产生损失为由仍然拒交物业费。2011年该小区成立业主委员会后，原告与红谷春天花园业主委员会于2011年4月8日签订了第一份物业服务合同，约定1、南昌市红谷春天花园业主大会（以下简称甲方）同意将南昌市红谷春天花园小区委托原告江西丰安物业管理有限责任公司（以下简称乙方）实行物业管理。2、物业服务期限为一年，自2011年5月1日起至2012年4月30日止。3、物业公共性服务费收费为：多层0.8元/月/平方米/；小高层1.2元/月/平方米；高层1.5元/月/平方米；非住宅（含商铺）：2.5元/月/平方米。4、业主逾期交纳物业服务费的，自三个月满后第一天起，按每逾期一日欠费金额的千分之一计算承担违约金。2012年4月30日原告江西丰安物业管理有限责任公司与南昌市红谷春天花园业主委员会再次续签合同并将合同期延续至2014年5月31日。
上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的2004年5月4日、2005年5月30日原告与被告签订的前期物业服务协议、2011年4月8日、2013年9月26日原告与业主委员会签订的物业服务合同、红谷滩XX花园X栋X单元XXX室、X区XX商铺房产登记档案资料2张等证据予以证实。
本院认为：原告与被告签订前期物业服务合同并与业主委员会签订物业服务合同，符合法律规定，合同合法有效。原告为被告所在小区提供物业服务，被告接受服务，应当按约交付物业费。被告自2006年1月1日起以漏水为由拒绝交付物业费，事实清楚。审理中原告仅提供2008年10月21日、2010年9月22日、2012年5月2日、2013年12月18日张贴物业费催收通知照片，催收通知中没有明确拖欠物业费业主名字及拖欠物业费情况，不能证明其向原告主张了权利，被告认为原告未在法律规定的两年内向其主张权利，已过诉讼时效，本院予以采信。故原告主张物业费，从起诉之日即2016年1月5日计算之前两年拖欠物业费，予以支持，其中被告拖欠其所有的X栋X单元XXX室物业费2629.9元，X区XX商铺物业费1242.7元，被告应当给付原告物业费共计3872.6元。另原告主张逾期交付物业费滞纳金，不违反法律规定，但约定过高，故违约金调整为从起诉之日起，按所欠款的同期银行贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条（第五项）、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告徐小玲于本判决生效后三日内向原告江西丰安物业管理有限责任公司支付拖欠的物业费3872.6元。
二、被告徐小玲承担拖欠物业费的违约金（自2016年1月5日至付清款之日，按所欠款的同期银行贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告江西丰安物业管理有限责任公司预交的案件受理费340元，由被告承担170元，原告承担170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 熊 娟
人民陪审员 王小文
人民陪审员 张晓茜
二〇一六年七月十一日
书 记 员 陶媛媛
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。