云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）云01执异573号异议人（被执行人）：李贵泉，男，汉族，1973年10月29日出生，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县盘江镇松林村委会南门村肖家沟**号，身份证号码：5322011973********。申请执行人：谢道龙，男，1965年6月11日生，回族，身份登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市沙甸乡沙甸七队，身份证号码：5325011965********。委托诉讼代理人：徐燕、杨雨，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：陈明辉，男，1977年7月2日生，汉族，身份证登记住址：昆明市五华区茭菱路创意英国小区温莎玫瑰园*幢*单元****室。身份证号码：5322011977********。被执行人：李琼芳，女，1963年5月16日生，汉族，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县西平镇龙华北路***号。身份证号码：5322011963********。被执行人：何金望，男，1966年3月20日生，回族，身份证登记住址：云南省曲靖市会泽县新街回族乡新街村委会*组。身份证号码：5322331966********。在本院执行申请执行人谢道龙与被执行人李贵泉、陈明辉、李琼芳、何金望民间借贷纠纷一案[执行依据：云南省高级人民法院（2016）云民终480号民事判决；执行案号：本院（2017）云01执722号]中，被执行人李贵泉对本院执行查封昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号、802号、803号、805号、806号、807号商品房不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人李贵泉称，请求：解除对座落于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号、802号、803号、805号、806号、807号商品房的查封。事实和理由：一、人民法院生效法律文书确定的申请人还款金额为人民币3600000元（以下款项均为人民币）。贵院在诉讼过程中已经查封了本案另一被告陈明辉所有的位于滇池国家旅游度假区海秀苑7幢25号1－3层房屋一套，建筑面积222.27平方米，该房屋价值4800000.00元，贵院在诉讼过程中已经查封了申请人所有的位于昆明市碧水蓝天小区3幢2单元202号房屋，建筑面积173.11平方米，该房屋价值250万元，同时贵院在执行阶段又查封了申请人购买的座落于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号、802号、803号、805号、806号、807号商品房，并对上述房屋作出评估，上述6套房屋总价值为11376314元。本案查封财产价值超过本案的执行标的额。二、贵院在未通知申请人到场选择鉴定机构的情况下，径直委托云南昆明名杰信司法鉴定所对上述房屋进行评估违反了云南省高级人民法院、云南省司法厅、云南省商务厅发布的《关于在诉讼活动中委托鉴定、拍卖工作的若干规定》第十一条：“人民法院司法技术部门受理案件后，应通知当事人到场，并告知当事人相关程序及可能不利的后果，选择司法鉴定机构、拍卖机构。”第十二条规定：“司法鉴定机构、拍卖机构的选择实行协商选择与随机选择相结合的方式。当事人协商一致的，以当事人选择的鉴定机构为准。当事人协商不能达成一致意见的，由人民法院司法技术人员在《名册》中随机选择。”的相关规定。申请执行人谢道龙称：一、谢道龙与李贵泉、李琼芳、陈明辉、何金望民间借贷纠纷一案，经云南省高级人民法院于2016年11月21日作出（2016）云民终480号民事判决书。四债务人拒不遵判决书履行。为此，申请执行人已向贵院申请给与强制执行，案号为（2017）云01执字第722号。被申请执行人李贵泉等四债务人应偿还的债务金额明细为：1.借款本金人民360万元；2.自2014年7月10日至2015年1月19日的利息共计人民币1017600元；3.自2015年1月20日至款项还清之日止按同期人民银行贷款利率的四倍计算的利息（计算至2018年1月20日的利息为人民币2162900元）；4.保全费人民币5000元、公告费人民币300元、案件受理费人民币共计51364.11元，共计人民币56664.11元；上述费用共计人民币6837164.11元；5.迟延履行期间的债务利息自2017年3月10日计算至2018年1月20日为人民币378095.18元；6.评估费人民币44400元，执行费约人民币6万元。上述费用共计约人民币7319659.29元。贵院现已完成前述6套房屋的评估工作，还未启动拍卖程序，本案经执行异议、拍卖、变卖程序，借款利息、罚息还将持续增加，半年的利息、罚息约人民币55万元，一年的利息、罚息约人民币110万元。二、李贵泉所有的位于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号、802号、803号、805号、806号、807号房屋，贵院已委托评估机构云南昆明名杰信司法鉴定所进行了评估，前述6套房屋的评估总价为人民币11376314元。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”。在整个房地产市场低迷的状态下，如未能顺利拍卖成交，在第二次或第三次拍卖过程中成交价格将出现贬损，按照法律规定，第三次拍卖的最低保留价可低至7280840.96元。经查，前述6套房屋系按揭贷款购房，至2017年9月5日，前述6套房屋的按揭贷款本金余额为人民币4316016.89元，即便前述6套房屋第一次拍卖能顺利成交，其房屋价值不足以清偿被申请执行人的债权和按揭贷款，且前述6套房屋存在按揭，至今未取得不动产权证。房屋上有租赁关系，第一次拍卖难以成交，在第二次或第三次拍卖过程中成交价格将出现贬损，故，前述6套房屋的价值已不能覆盖申请执行人的全部债权。三、陈明辉所有的位于滇池国家旅游度假区海秀苑7幢25号1-3层房屋（房产证号：昆房权证[昆明市]字第2014245**号）已设立了抵押登记，权利人为昆明市盘龙区农村信用合作联社白龙信用社，抵押权按相关法律法规规定优先于本案债权。四、李贵泉所有的位于昆明市碧水蓝天小区3幢2单元202号房屋已设立了抵押登记，抵押权按相关法律法规规定优先于本案债权。五、根据《拍卖规定》第6条规定：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”被申请执行人已就评估事宜向贵院司法技术处提出了异议，司法技术处已对被申请执行人提出的异议进行了答复，明确告知被申请执行人李贵泉司法技术处选定的评估机构系法院确定的《名册》中的评估机构，评估机构、评估人员具备相应的评估资质，选定评估机构的程序符合相关法律法规的规定。民事执行工作与司法技术辅助工作已经相互独立和分离，评估行为本身不属于执行行为，被申请执行人提出的此项异议，司法技术部门已经进行了审查。六、本案经过了一审、二审程序，被申请执行人为达到拖延诉讼的目的，法院通知其领取相关的法律文书，均不配合领取，一审、二审的开庭时间、判决、上诉等事宜都通过公告的方式予以送达，判决生效后，被申请执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请执行后，被申请执行人也未主动履行生效法律文书确定的义务。被申请执行人为了达到拖延执行、逃避执行的目的，采取恶意异议拖延执行，损害申请执行人的合法权益，这种恶意逃避债务的行为法院不应支持。本院查明，本院于2015年3月24日作出（2015）昆立保字第125号民事裁定，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人李贵泉、陈明辉、李琼芳、何金望价值人民币500万元的财产。”于2015年4月3日作出（2015）昆执保字第274号协助执行通知书，请昆明市产权处协助执行以下事项：“一、查封被申请人陈明辉名下：位于滇池国家旅游度假区海秀苑7幢25号1－3层，证号：201424563号房产；二、以上财产停止办理变更、过户、抵押等；三、查封期限：2015年4月3日－2018年4月2日止。”于同日作出（2015）昆执保字第274号协助执行通知书，请昆明市产权处协助执行以下事项：“一、查封被申请人李贵泉名下：位于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号房产（合同备案号KM2013092370118）、802号房产（合同备案号KM2013092370117）、803号房产（合同备案号KM2013092370116）、805号房产（合同备案号KM2013092370115）、806号房产（合同备案号KM2013092370114）、807号房产（合同备案号KM2013092370118）；二、查封期限：2015年4月3日－2018年4月2日止。”于2016年3月作出（2015）昆执保字第274号协助执行通知书，请官渡区住房和城乡建设局协助执行以下事项：“一、查封被申请人李贵泉名下：位于昆明市碧水蓝天小区3幢2单元202号证号200815227号房产；二、以上房产停止办理变更、过户、抵押等；三、查封期限：2016年3月8日－2019年3月7日止。”本院于2015年11月19日作出（2015）昆民三初字第306号民事判决，判决：“一、由被告李贵泉于本判决生效之日起十日内向原告归还借款本金人民币3600000万元及支付相应的利息（利息计算方式为：以本金960万元按照同期人民银行贷款利率的四倍计算利息自2014年7月10日起至2015年1月19日共计人民币1210453.33元，以本金360万元的利息自2015年1月20日起按照同期人民银行贷款利率的四倍计算至款项还清之日止）；二、由被告李贵泉于本判决生效之日起十日内向原告支付诉讼保全费人民币5000元、公告费人民币300元；三、由被告陈明辉、李琼芳对上述款项承担连带清偿责任。被告陈明辉、李琼芳承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告李贵泉追偿；四、由被告何金望对本金200万元即相应利息（按同期银行贷款利率四倍自2015年1月19日起计算至款项实际清偿之日）的债务以及诉讼保全费人民币5000元、公告费人民币300元承担连带清偿责任，被告何金望承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告李贵泉追偿；五、驳回原告谢道龙的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币51364.11元，由被告李贵泉、陈明辉、李琼芳承担。”一审后，陈明辉（原审被告）上诉至云南省高级人民法院，云南省高级人民法院于2016年11月21日作出（2016）云民终480号民事判决，判决：“一、维持云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民三初字第306号民事判决第二、三、四、五项，即：‘二、由被告李贵泉于本判决生效之日起十日内向原告支付诉讼保全费人民币5000元、公告费人民币300元；三、由被告陈明辉、李琼芳对上述款项承担连带清偿责任。被告陈明辉、李琼芳承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告李贵泉追偿；四、由被告何金望对本金200万元即相应利息（按同期银行贷款利率四倍自2015年1月19日起计算至款项实际清偿之日）的债务以及诉讼保全费人民币5000元、公告费人民币300元承担连带清偿责任，被告何金望承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告李贵泉追偿；五、驳回原告谢道龙的其他诉讼请求’；二、变更云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民三初字第306号民事判决第一项为：由被告李贵泉于本判决生效之日起十日内向原告归还借款本金人民币3600000元及支付相应的利息（以本金960万元的利息按照同期人民银行贷款利率的四倍计算自2014年7月10日起至2015年1月19日共计人民币1017600元，以本金360万元的利息按照同期人民银行贷款利率的四倍计算自2015年1月20日起至款项还清之日止）。二审案件受理费51364.11元，由上诉人陈明辉负担。”由于被执行人未履行生效民事判决书，本院于2017年5月15日作出（2017）云01执722号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人李贵泉，陈明辉，李琼芳，何金望在银行的存款4734443.11元及利息，或对被执行人李贵泉，陈明辉，李琼芳，何金望价值4734443.11元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”另查明，昆明市房屋交易产权管理处和昆明市国土资源档案管理中心于2018年3月14日出具的《房屋信息查询摘抄表》（编号KM2214476）载明：“房屋座落：滇池国家旅游度假区海秀苑7幢25号1－3层；房产证号：2014245**；证书编号：2080323；所有权人：陈明辉；建筑面积：222.27；抵押业务宗号：KTM201408088023；抵押权人：昆明市盘龙区农村信用合用联社白龙信用社；抵押时间：2014年8月11日；房屋他项权证证号/不动产登记证明证号：201433031。”等内容。昆明市房屋交易产权管理处和昆明市国土资源档案管理中心于2018年3月14日出具的《房屋信息查询摘抄表》（编号KMGD2215218）载明：“房屋座落：昆明市碧水蓝天小区3幢2单元202号；房产证号：2008152**；证书编号：01202326；所有权人：李贵泉；建筑面积：173.11；抵押业务宗号：TGD20100803051；抵押权人：招商银行股份有限公司昆明分行；抵押时间：2010年8月4日；房屋他项权证证号/不动产登记证明证号：201012571。”等内容。李贵泉所有的位于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号、802号、803号、805号、806号、807号房屋均为银行按揭贷款购买。中国建设银行股份有限公司云南省分行于2018年3月15日出具的三份《中国建设银行个人贷款对帐单》载明上述房产贷款余额为3966078.8元（1587696.58+1296724.31+1081657.91＝3966078.8）。经本院依法委托，云南昆明名杰司法鉴定所出具《云南昆明名杰司法鉴定所司法鉴定意见书（对受买人李贵泉所有的位于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层共6套房地产进行市场价值评估司法鉴定）》载明：“四、鉴定意见：经评估鉴定涉案的受买人李贵泉所有的位于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层共6套房地产，于鉴定基准日2017年10月11日的市场评定为人民币总价11376314元。”等内容。上述6套房屋均只进行了商品房买卖合同登记备案，均未取得房屋产权证书。另查明，本院已于2017年10月31日就李贵泉（异议人）对昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层801号、802号、803号、805号、806号、807号房屋评估程序违法的问题，作出《关于执行异议申请书回复》进行了答复，该答复载明：“上述异议不符合事实。2017年9月19日上午9:30（周二）司法技术处内勤，通知当事人在9月22日上午带相关证件和委托书到昆明中院第十法庭参加评估机构选取工作。但被申请方所留电话是空号和对方回答有误的提示。2017年9月22日下午14:20分，承办人将机构选取情况告知被申请方，但再次拨打所留电话仍然回复有误和空号。司法技术处在随机选取评估机构的过程中严格按照评估鉴定要求进行，有录音录像可以反映（本案申请方已参加选举机构整合流程）。”等内容。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”本案中，本院（2017）云01执722号执行裁定书载明“冻结、划拨被执行人李贵泉，陈明辉，李琼芳，何金望在银行的存款4734443.11元及利息，或对被执行人李贵泉，陈明辉，李琼芳，何金望价值4734443.11元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”目前本案所涉执行案件中被查封标的位于昆明市官渡区民航路融城金阶广场D幢8层共6套房地产评估价值情况为总价11376314元。但根据本案情况，此6套涉案房地产截止2018年3月15日尚欠中国建设银行按揭贷款余额为3966078.8元。扣减此笔债务后，此6套涉案房地产尚有余额约740万元（11376314元－3966078.8元＝7410235.2元）。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》相关规定，首次拍卖以不低于评估价的70%作为保留价，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。则此6套涉案房地产变现价值可能低至414万元左右【第一次拍卖最低保留价740万元x（100%－30%）＝518万元；第二次拍卖最低保留价414元【518万元x（100%－20%）＝414万元】。另外，李贵泉也没有提交证据证明本案中另外被查封的两套房产【陈明辉所有的位于滇池国家旅游度假区海秀苑7幢25号1－3层房屋（房产证号：2014245**号）在本院2015年4月3日查封前已设立抵押登记，抵押权人为昆明市盘龙区农村信用合用联社白龙信用社。李贵泉所有的位于昆明市碧水蓝天小区3幢2单元202号房屋（房产证号：2008152**号）在本院2016年3月8日查封前已设立了抵押登记。】在偿还所担保债权数额之后是否还有剩余财产价值。因此，目前李贵泉不能提交证据证明本院保全措施已经明显超标的额查封、扣押、冻结及存在程序错误问题。故李贵泉所提该异议请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于李贵泉所提涉案房产评估程序违法问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，就李贵泉所提评估程序违法问题，本院已经作出书面答复，经本院通知李贵泉系因联系不上而未参加评估机构选取工作。另外，李贵泉也未提交证据证实存在其所主张评估程序严重违法的情形。故李贵泉所提此项异议请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，李贵泉所提异议请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）的规定，裁定如下：驳回异议人李贵泉的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审 判 长  代晓明人民陪审员  杨丽华人民陪审员  乐 敏二〇一八年三月十六日法官 助理  白游宇书 记 员  张晓红