广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第2507号
原告罗梓少，女，汉族，1994年12月19日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，
委托代理人曾笑梅，女，汉族，1983年1月27日出生，身份证住址：广东省东莞市南城区，
被告刘发祥，男，汉族，1970年7月4日出生，身份证住址：福建省南平市延平区，
第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司，住所地：广东省东莞市附城城区四环路东泰花园路段，注册号：441900000507733。
法定代表人罗爱武。
原告罗梓少诉被告刘发祥、第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法由审判员周敬棠适用简易程序于2015年12月11日公开开庭进行了审理.原告委托代理人曾笑梅到庭参加诉讼。被告刘发祥、第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗梓少诉称，第三人与原告在2015年4月1日签订《租赁合同》，合同双方约定：第三人同意原告用于投资使用。原告与被告于2015年4月27日签订《租赁合同》，合同约定：被告承租原告的铺位用于开办餐饮/早餐使用，承租期限为2015年4月28日至2018年4月27日，在承租期间每月租金为3800元；租金应在每月25日前将下月租金一次性支付，逾期支付的按每日千分之二加收滞纳金。但是，在2015年9月份时，被告已拖欠原告租金，原告多次催促，被告至今仍拒绝支付拖欠租金。依据双方签订的租赁合同第九条第1点的约定，被告严重违反合同的约定。致使从2015年9月28日至2015年11月27日共拖欠租金7600元，依据租赁合同第二条，双方合同约定逾期交租则每天加收月租金的2‰作为滞纳金，计算的滞纳金为334元（滞纳金暂计至2015年10月31日）。依据租赁合同第十条约定，被告违约的罚金为11400元和补交1个月出租初期租金为3800元（2015年4月28日至2015年5月27日）。综上，现被告已经拖欠原告租金及滞纳金、违约金合计23134元。被告应支付原告上述款项。又，依据租赁合同第四条，被告在承租经营期间，拖欠原告水电费385元，该费用应由被告承担。原告为了维护其自身的合法权益，特诉至人民法院，请求：一、判令解除2015年4月27日签订的租赁合同（合同编号：201508）；二、判令被告支付原告租金11400元，并按拖欠租金数额每日2‰计付滞纳金至付清之日为止；三、判令被告支付原告提前解约的违约金11400元；四、判令原告无需向被告退还履约保证金7600元；五、判令被告负责在经营期间产生的经济费用合计385元（1、2015年8月份电费334元；2、2015年8月份水费51元）；六、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中诉请的租金11400元是指2015年9月28日至2015年11月27日的租金7600元以及被告需补回的一个月免租期租金3800元。
被告刘发祥、第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状及证据。
经审理查明，原告在本案中举证如下证据：
一、原告与被告签订的《租赁合同书》、被告的个人身份证复印件、被告刘发祥租用铺位接收单。《租赁合同书》是原告与被告于2015年4月27日签订，合同约定涉及如下内容：1、被告向原告承租位于东莞市东城区××商业街××号（两层）物业（建筑面积为175平方米）作餐饮/早餐用途；2、租赁期限为三年，自2015年4月28日起至2018年4月27日止，免租期为1个月，如在合同期内，因被告原因中途终止合同的，则被告必须补交1个月租金给原告，作为原告在出租初期给付被告免租期的损失补偿；3、每月租金（不含税）为3800元，被告须在每月25日前将下月租金付清，如逾期交租则每天加收月租金的2‰作为滞纳金；4、在签订合同之日被告应先缴纳履约保证金7600元；5、租赁期间，有关市政各项收费、管理收费、税费及因乙方经营所产生的一切费用（包含但不限于水电费、电话费、卫生费等）由被告自行负责交付；6、被告不交付或者不足额交付租金达一个月的，原告有权解除合同；等等。被告刘发祥租用铺位接收单显示：原告于2015年4月27日将案涉物业交付给被告使用，被告在接收单上签字捺印确认。
二、第三人与原告签订的《租赁合同书》、国有土地使用权证。原告主张：国有土地使用权证证明案涉物业所在土地的使用权属于第三人享有，第三人在该处土地上兴建了包括案涉物业在内的建筑物。第三人与原告签订的《租赁合同书》证明第三人将案涉物业出租给原告，双方约定原告对案涉物业享有转租权。
三、《租赁合同终止通知书》、应补交租金及滞纳金明细单、邮件处理明细清单。《租赁合同终止通知书》和邮件处理明细清单，证明由于被告自2015年9月28日开始没有交纳租金，因此原告在2015年11月2日向被告发出该通知书告知被告解除合同，并要求被告支付相当于三个月租金的违约金11400元、1个月免租期租金3800元、2015年8月份水电费385元、2015年9月28日至2015年11月27日两个月租金7600元、2015年9月25日至2015年10月31日期间租金的逾期违约金327元，上述款项共计23512元；该通知单原告通过邮寄方式送达至被告户籍地址，已由他人签收。应补交租金及滞纳金明细单是上述通知书的附件，内容显示被告应补交租金及滞纳金的计算方式和金额。
四、关于被告拖欠租金及相关费用的计算明细单，证明被告拖欠原告租金和违约相关费用计算明细及金额。
另查，原告主张案涉物业所在的土地有办理建设用地规划许可证，但案涉物业所在建筑物没有办理房地产权证和建设工程规划许可证，也没有办理其他规划报建手续。经本院释明上述情况有可能对租赁合同效力产生影响后，原告明确表示不要求变更本案诉讼请求。
再查，原告主张案涉物业目前已经关门，被告没有再使用，但被告也没有将物业钥匙交还给原告。
以上事实，有本院审查认定的证据：原告与被告签订的《租赁合同书》、被告的个人身份证复印件、被告刘发祥租用铺位接收单、第三人与原告签订的《租赁合同书》、国有土地使用权证、《租赁合同终止通知书》、应补交租金及滞纳金明细单、邮件处理明细清单、关于被告拖欠租金及相关费用的计算明细单，以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告刘发祥和第三人东莞市晨爱建材贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告和第三人自行承担。因此，本院对原告提供的证据真实性予以确认。
本案中，并没有证据证明案涉物业所在的建筑物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，原告与被告签订的《租赁合同书》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此原被告之间的《租赁合同书》应认定自始无效，据此，原告要求解除其与被告之间的租赁合同关系没有合法依据，本院不予支持。
上述认定原被告之间的《租赁合同书》为无效合同，因此原告要求被告支付租金没有法律依据，然而由于被告实际使用了案涉物业，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告可参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告。原告主张被告自2015年9月28日起开始拖欠租金，其后虽然被告将物业关门，但并未将物业钥匙归还原告，故被告仍持续占用案涉物业。对于原告上述主张，被告并未提出抗辩或提供反证予以反驳，因此本院依法对原告主张予以采纳，据此原告要求被告支付2015年9月28日至2015年11月27日的占有使用费共计7600元合法有理，本院予以支持。另，原被告签订租赁合同书后，原告给予被告一个月的免租期，现由于合同无效，因此免租期内的占用使用费可参照租赁合同的约定，即被告不需要支付免租期内的占用使用费。而案涉租赁合同中约定如在合同期内，因被告原因中途终止合同的，则被告必须补交1个月租金给原告的条款，实际是因被告原因导致合同终止的违约责任条款，由于案涉租赁合同是无效合同，因此其所约定的违约条款亦属无效，故原告以该条款要求被告补回一个月免租期的租金（占用使用费）3800元没有合法依据，本院不予支持。
关于原告诉请被告支付逾期付款滞纳金、提前解约违约金以及要求没收被告履约保证金的请求。本院认为，由于本案认定原被告之间的租赁合同是无效合同，因此该合同所约定的违约条款亦归于无效，原告无权没收被告的履约保证金，也无权要求被告依据合同约定承担违约责任，故本院对原告上述诉讼请求依法予以驳回。
关于原告诉请被告支付水电费385元。本院认为，被告在使用案涉物业期间而产生的水费和电费理应由被告承担。原告主张被告拖欠2015年8月份水电费385元，其费用金额符合常理，且被告收到原告发出的通知书及本案起诉状及证据后，亦未对此提出抗辩或提供反证予以反驳，因此本院依法采纳原告主张，认定被告应向原告支付水电费385元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告罗梓少与被告刘发祥于2015年4月27日签订的《租赁合同书》无效。
限被告刘发祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗梓少支付房屋占有使用费7600元。
限被告刘发祥于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗梓少支付水电费385元。
驳回原告罗梓少的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费288.99元，由原告承担218.40元，由被告承担70.59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周敬棠
二〇一六年二月三日
书记员 何 燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。