福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初2651号
原告福建省诚信物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人黄恒政，该公司董事长。
委托代理人庄小丽，女，1985年9月10日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人王真真，女，1990年5月8日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
被告熊爱秀，女，1971年7月16日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
原告福建省诚信物业管理有限公司与被告熊爱秀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员黄旭光适用小额诉讼程序，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庄小丽，被告熊爱秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2010年7月1日与泉州市丰泽区阳光丽景小区的建设单位签订一份《前期物业管理服务合同》，该合同约定阳光丽景小区各业主应按规定缴交物业管理服务费、公摊水电等费用，其中小高层住宅的收费标准为1元／㎡／月。2015年7月1日，原告与小区业主签订一份《业主意见征询表》，约定小高层住宅的收费标准为1.2元／㎡／月。被告熊爱秀系阳光丽景小区D2-1302房屋的业主，该房屋的建筑面积为126.67㎡，按照上述合同约定，被告在2015年7月1日之前应按1元／㎡／月的标准向原告缴纳物业费。但被告自2014年3月起开始拒交物业费，截止至2015年6月累计拖欠原告物业费2026.7元；自2015年7月起，原告对被告房屋按1.2元／㎡／月的标准收取物业管理费，截止至2016年2月累计拖欠原告物业费1216元；被告自2013年6月9日起开始拒交公摊水电费，截止至2015年12月累计拖欠原告公摊水电费1367.8元；以上合计4610.5元。原告多次催讨未果，请求判令被告熊爱秀立即向原告支付物业费3242.7元及该款项自2014年3月1日起至实际支付之日止按日万分之五计算的滞纳金；被告熊爱秀向原告支付公摊水电费1367.8元。
被告辩称，一、被告不按时缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，如没有做好卫生保洁，小区设备没有及时保养，外来人员车辆随意进入，公共空间被占用，安全防护设施不到位造成小区安全隐患；二、原告违反前期物业合同，擅自提价，违规收费；三、原告违约在先，应该付双倍违约金给被告，并赔偿被告的经济损失。
经审理查明，2010年7月1日，泉州市滨江房地产开发有限公司与原告签订一份《前期物业管理服务合同》，约定泉州市滨江房地产开发有限公司选聘原告对阳光丽景小区实行物业管理，双方对物业管理服务内容、质量标准及收费办法等作了约定，其中物业管理服务费用每季交纳一次，于该季度7日之前缴交，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳利息。原告于2015年7月之前按上述服务合同约定小高层住宅物业服务费收费标准1元／㎡／月收取小高层住宅物业服务费，自2015年7月起提高收费标准即按1.2元／㎡／月的收费标准收取。被告熊爱秀系阳光丽景小区4号楼D2-1302房屋的业主，该房屋的建筑面积为126.67㎡。该被告自2014年3月起至2016年2月止没有缴交物业管理费，并拖欠自2013年6月9日起至2015年12月止的公摊水电费。
以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务合同》、本院（2014）丰民初字第1898号及泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第2253号民事判决书，双方当事人在庭审中的陈述等证据加以证明。双方当事人对以上事实证据均无异议，本院予以认定。
双方当事人的争议焦点为：被告以原告提供的物业服务质量“不到位”及对原告的提价程序有异议为由拒交物业服务费能否得到支持。
原告认为，从小区的收费率及主管部门考评结果可以证明原告提供的物业服务质量合格。物业服务收费可双方约定，原告与诉争小区业主有对提价进行商议并签订书面协议，提价同意率符合法律规定的双过半原则；提价有向相关部门备案，有关部门回访检查时并无发现有欺骗威胁行为。提价协议真实有效，提价程序合法合理。
被告认为，原告提供的物业服务质量存在问题，如小区卫生保洁没做好，安全设施不到位，公共场地被占用，外来人员车辆随意进入；原告采取欺骗威胁手段骗取业主同意提价，提价没有公示、没有召开业主大会，没有业委会同意及向相关部门备案。原告提供的提价协议不真实，对原告的提价程序有异议。
对双方当事人争议的焦点，本院作分析认定如下：
原告对诉争小区提供物业服务，业主享受了服务，应该缴纳物业费用，拒缴物业费或者要求减少物业费需有正当理由。原告主张其提供的物业服务质量合格，其与业主签订的《提价协议》证明该次提价合乎规定程序。被告自2013年6月间起拖欠物业管理费用，其提供相片欲证明原告“物业服务不到位”，对诉争小区自2015年7月起提高收费标准表示异议。本院认为，认定小区物业服务质量是否“到位”，应着眼于该小区整体的服务情况和小区的持续状态，服务“不到位”是否为短时间的、单个、局部的问题；至于物业收费提价，物业公司不得单方面提价，其须与业主协商确定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在确定后的10天内应向相关行政主管部门备案。本案被告对2015年7月提价存在异议，可以通过业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，或者通过请求相关的居民委员会和物业主管部门指导和监督的方式，合法合理地解决。综上，原告依照约定的收费标准主张权利，合理合法，应予支持。被告的辩解意见，因原告有异议，被告未能提供证据加以证明，故对该相应辩解意见，不予采信。
综上所述，本院认为，具备物业管理资质的原告与阳光丽景小区建设单位签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，应予确认。原告对该诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告熊爱秀作为小区业主已实际享受了该物业管理服务，有义务按物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业服务费用。原告主张被告熊爱秀应支付欠缴的物业管理费用的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。根据被告的确认，其自2014年3月起至2016年2月止的物业管理费及自2013年6月9日起至2015年12月止的公摊水电费尚未缴纳，故被告在上述期间欠缴物业管理费3242.75元（126.67㎡1元／㎡／月16个月＋126.67㎡1.2元／㎡／月8个月）及公摊水电费1367.8元。原告诉求的物业管理费用金额未超过上述依照诉争房屋实际产权登记的建筑面积计算得出的数额，故本院予以支持。被告熊爱秀迟延支付所欠物业管理费的行为属违约，原告有权向其主张相应的违约金，诉争物业服务合同约定按“日万分之五”计收滞纳金，原告请求按日万分之五计付滞纳金，合理合法，本院予以支持。被告拒付物业管理费用的相应辩解意见，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告熊爱秀应于本判决生效之日起十日内向原告福建省诚信物业管理有限公司支付物业管理费3242.7元，并支付滞纳金（自2014年3月1日起至实际支付之日止按照日万分之五以每月实际拖欠的物业管理费为本金按月分段累加计算）；
二、被告熊爱秀应于本判决生效之日起十日内向原告福建省诚信物业管理有限公司支付公摊水电费1367.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告熊爱秀负担。
本判决为终审判决。
审判员 黄旭光
二〇一六年六月十二日
书记员 洪希文
附：主要法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
《国务院﹤物业管理条例﹥》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。