福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4163号
上诉人（原审原告）：张诗芳，男，1935年4月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：江典慧，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会，住所地福建省福州市仓山区螺洲镇洲尾村。
法定代表人：林康，主任。
委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：江静怡，福建瑞权律师事务所实习律师。
上诉人张诗芳因与被上诉人福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会所有权确认纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
张诗芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持张诗芳的诉讼请求。事实和理由：一、张诗芳已经取得集体经济组织成员资格，转让行为应认定有效。尽管张诗芳在签订买卖合同时不具有集体经济组织成员身份，但在辩论终结前取得了该身份，福州市仓山区民委员会在一审时亦确认了该事实，且转让行为经过了村集体经济组织两委和全体村民代表大会讨论决定并通过，程序完全符合村民组织法的规定，应认定为有效的转让行为。二、本案合同未违反《土地管理法》第六十三条的效力性强制规定。《土地管理法》第六十三条旨在禁止将集体所有的土地使用权用于非农业建设，而不在于禁止出让、转让或者出租土地使用权的行为本身，本案村委会将房屋转让给张诗芳，宅基地原用于满足农户居住所用，不属于非农业建设，转让后没有改变土地现状，亦未重新用于非农业建设。三、本案房屋买卖合同并不违反国家政策，不具备损害社会公共利益的情形。国家政策禁止农村居民将宅基地（使用权）以及建于宅基地之上的农村房屋转让给城镇居民，但并不禁止转让给非城镇居民的其他农民集体经济组织成员。
福州市仓山区民委员会辩称，请求驳回张诗芳的上诉请求，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案诉争房屋系农村集体所有，该房屋所在的土地性质为村集体所有，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，诉争房屋涉及到的宅基地使用权是与特定的集体经济组织成员身份相联系的，故诉争房屋的买卖合同若要发生效力，必须同时满足以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意、依法登记等。张诗芳在签订《转让协议书》时未取得集体经济组织成员资格，且没有在拍卖前进行评估，也没有经过村民代表大会表决、村民会议讨论同意，故张诗芳不具备受让本案诉争房产的成员资格，受让行为也没有履行法定程序。《转让协议书》违反《合同法》第五十二条第五款、《村民委员会组织法》、福建省地方性法规《福建省村集体财务管理条例》和《关于加强农村集体资金资产资源监督管理的意见》的规定，应认定为无效合同。二、张诗芳诉请委会大楼归其所有，超出《转让协议书》处分的标的房产，其诉请不应予以支持。《转让协议书》中交易房产的面积与委会提交的产权证登记信息完全不一致，协议书的房产面积为700㎡，而委会的产权登记面积为1241.5㎡。实际上，张诗芳占用的房产仅是委会集体共有的楼房的一部分。
张诗芳向一审法院起诉请求：1.确认福州市仓山区民委员会大楼归张诗芳所有；2.本案诉讼费用由福州市仓山区民委员会承担。
一审法院认定事实：坐落于仓山区的混合构双层楼房一座（一层建筑面积650.97平方米，二层建筑面积590.53平方米）的房屋所有权人登记为福州市仓山区民委员会，产别为集体所有。2005年7月，福州市仓山区民委员会为补贴安装自来水费用，召开村民代表大会讨论决定将村委会办公楼公开拍卖，标底为180000元。2005年7月5日，福州市仓山区民委员会对外发布公告，内容为“经村两委和全体村民代表研究，决定将委会办公楼以投标形式向全体村民公开投标，投标起价为180000元，投标时间定于2005年7月11日晚8点整，参与投标者当日携带50000元现金作为投标保证金，中标者应于中标第二日上午10点之前将中标款全部付清，逾期作废”。2005年7月11日，村民林乃其受张诗芳的委托参与投标，以180000元中标。2005年7月18日，福州市仓山区经济合作社开具交款人为“张诗芳”、项目为“委会使用权转让款”、金额为180000元的票据一张。2005年10月17日，福州市仓山区民委员会与张诗芳签订一份《转让协议书》，内容为“今有村部一幢，坐落螺洲镇原武警医院门口斜对面。该房系双层混凝土结构，占地面积333平方米，建筑面积700平方米，楼下9间，楼上8间，其中不包括楼梯间和卫生间。村委会将村部以180000元转让给张诗芳永久为业，自签订之日起产权即属张诗芳所有，张诗芳可自由支配”。协议签订后，福州市仓山区民委员会将协议中的房屋交付张诗芳使用。2006年9月，张诗芳向福州市仓山区民委员会申请将房屋加盖一层。2011年7月3日，福州市仓山区民委员会出具证明一张，证明张诗芳于2005年协议卖断原村委会大楼，张诗芳家庭成员长期居住该地址。2011年11月20日，福州市仓山区民委员会出具证明一张，内容为“2005年经村两委和村民代表研究决定将原村部一幢办公楼工业区2号卖给张诗芳，现产权属张诗芳所有”。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权，而本案系基于物权法提起的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故福州市仓山区民委员会关于张诗芳起诉超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。关于张诗芳诉请的确认福州市仓山区民委员会大楼归其所有，一审法院认为，首先，《转让协议书》所涉房屋系农村集体所有，该房屋所在的土地性质为村集体所有，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等条件，现张诗芳提交的证据不能证实张诗芳、福州市仓山区民委员会之间的房屋买卖均符合上述条件，张诗芳、福州市仓山区民委员会签订的《转让协议书》效力尚未确定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现张诗芳径行诉请确认福州市仓山区民委员会大楼归其所有，依据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张诗芳的诉讼请求。案件受理费3900元，由张诗芳负担。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审审理中，张诗芳向本院提交一份螺江林氏宗祠董事会出具的证明，证明张诗芳原籍本为螺洲镇村民，后因战乱迁出，在2012年的时候又再次将户籍迁入螺洲镇。福州市仓山区民委员会经质证认为，不属于二审新证据，且证明的出具人并非合法登记的单位，亦不属于证人证言，证明内容也与本案确权事实没有关联。本院经审查认为，二审审理中，张诗芳、福州市仓山区民委员会均确认张诗芳的户籍已经于2012年迁入螺洲镇，故本院对该证明中张诗芳现已落户的事实予以确认。
本院认为，我国相关法律法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对于村集体所有的房屋是否可以转让给本集体经济组织成员以外的人并未有明确规定。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”。本案涉案房屋系村集体所有，福州市仓山区民委员会召开村民代表大会研究决定公开拍卖涉案房屋，并对外进行公示。2011年11月20日，福州市仓山区民委员会出具证明一张，内容为“2005年经村两委和村民代表研究决定将原村部一幢办公楼工业区2号卖给张诗芳，现产权属张诗芳所有”，因此，张诗芳取得涉案房产符合经民主议定程序，并支付了相应对价，应为有效，且张诗芳在本案起诉前已经取得福州市仓山区集体经济组织成员身份，现张诗芳要求确认其购买的村委会大楼（占地面积333平方米，建筑面积700平方米，楼下9间，楼上8间，此房东至林文峰厂房、西至通道、南至村部店面、北至变压器房止）归其所有，本院依法予以支持。
综上所述，张诗芳的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初5393号民事判决；
二、确认坐落于福州市仓山区的福州市仓山区民委员会办公楼（占地面积333平方米，建筑面积700平方米，楼下9间，楼上8间，此房东至林文峰厂房、西至通道、南至村部店面、北至变压器房止）归张诗芳所有。
本案一审案件受理费3900元、二审案件受理费3900元，均由福州市仓山区民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年十一月七日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林雨婷