福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第119号
原告德化县博兴物业管理有限公司，住所地德化县浔中镇凤凰山庄。
法定代表人郑丁辉，该公司董事长。
委托代理人李金兴，该公司项目经理。
委托代理人李雅玲，该公司项目财务主管。
被告陈志仁，男，汉族，1973年7月5日出生，德化县人。
原告德化县博兴物业管理有限公司（下简称：博兴物业公司）与被告陈志仁物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理。依法由审判员曾金赞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博兴物业公司的委托代理人李雅玲、被告陈志仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告博兴物业公司诉称，被告是德化县浔中镇龙东物业管理小区业主之一，居住在该小区。龙东小区于2009年4月1日起，建设单位德化县万佳房地产开发有限公司依照相关法律、法规，委托原告对该小区实行前期物业管理服务。根据《德化县龙东小区物业服务合同》约定，业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20（30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金；连续三个月不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。被告从2009年4月1日起至2013年12月31日，累计57个月，产权面积114.63㎡×0.2元×57个月共计欠费1305.3元。物业服务企业为小区业主提供的是劳务，业主向物业服务企业交纳的劳务工资。经原告多次催缴无果，现要求被告缴纳物业管理服务费1305.3元并支付违约金。
被告陈志仁辩称，一、答辩人与原告不存在物业服务合同关系。1、答辩人并无与原告订过书面或口头物业合同，也从未接受过原告的物业服务，原告的诉求没有事实和法律依据；2、龙东小区是开放性小区，没有大门，没有围墙，每幢楼房是独立存在，无法进行物业管理。每一单元楼梯是业主自己清扫，自己管理，自己支付公共路灯电费。楼下的公共地面是环卫工人清扫，不存在物业管理。3、答辩人自筹资金装备电控门及相关防护设施，没有人为我们打扫过或清洗过楼梯，答辩人与原告并不存在事实的劳务关系。4、根据德化县人民政府（德政（2008）332号）规定，常住人员在未实行物业管理的小区居住的每户每月征收生活垃圾处理费9元，已实行物业管理的每户每月征收生活垃圾处理费5元，而答辩人所交的生活垃圾处理费是9元，可见该小区没有向原告提供任何物业管理服务。5、原告提供的准于从事物业管理活动时间是2011年5月，在这之前原告未具备物业管理企业资质，不得从事物业服务。二、建设单位与原告签订前期物业服务管理合同，没有向房地产行政主管部门备案，该合同无效，对被告不具有约束力。答辩人于2005年5月购买龙东小区4号楼606室套房及2006年9月交房时，建设单位从未告知小区有实行前期物业管理。原告与开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》及2009年10月15日签订的补充协议书，被告不知情，且不是合同当事人。根据法律法规规定，建设单位与原告签订的前期物业服务管理合同，需向房地产行政主管部门备案，否则合同无效，对被告不具有约束力。三、原告的诉求已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。四、原告应当对提供物业服务负有举证责任。原告所住小区的花圃与绿化带杂草丛生，垃圾随处可见，不见有人浇水，修剪与管理；有人在花圃种菜，也没有阻止纠正；小区内的过道，小车、摩托车乱停乱放；楼道、楼梯转角到处堆放杂物。由此可证明原告提供的物业管理并不存在，原告应当对服务对象、时间、服务内容、质量、服务标准等等负有相应的举证责任，没有相应的证据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告博兴物业公司系具有三级资质的物业服务企业。被告陈志仁系德化县浔中镇龙东小区4号楼606室套房产权人并在此套房居住，该套房产权面积114.63㎡。2009年3月10日，开发商德化县万佳房地产开发有限公司向龙东小区全体业主及其使用人关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示，该公示选聘原告博兴物业公司为龙东小区前期物业管理服务。2009年4月1日，原告博兴物业公司与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订的一份《德化县龙东小区物业服务合同》。2009年10月15日，原告博兴物业公司与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订的一份关于《德化县龙东小区物业服务合同》部分条款修改和补充协议书。该合同及补充协议约定：由原告博兴物业公司对德化县龙东小区提供专业化、一体化的物业管理服务事宜；业主以产权面积每平方米每月应交纳0.2元物业管理服务费，以当月20（30日前履行交纳义务。超过次月15日尚未交纳的按其应交纳数额每日加收3‰违约金；连续三个月不交纳物业服务费用的业主，经物业服务企业通知三次以上拒不交纳的业主，形成故意拖欠或拒付物业服务费；连续六个月以上拒不交纳物业服务费用的业主，视为恶意拒付物业服务费用的业主，物业服务企业可以依法保护自己的合法权益，行使诉讼主张权利。2010年9月27日，德化县规划建设局对原告博兴物业公司提交项目负责人进行审核备案。2014年3月30日，德化县龙东小区业主委员会与德化县鑫隆物业管理有限公司签订德化县《龙东小区》物业服务合同，原告博兴物业公司即自2014年4月1日起退出龙东小区的物业管理服务活动。被告陈志仁以原告博兴物业公司提供的物业服务存在问题为由未缴纳从2009年4月起至2013年12月期间的物业服务费1305.3元。经原告多次催缴无果，为此，原告向本院提起诉讼要求被告支付物业管理服务费1305.3元。
庭审中，原告博兴物业公司自愿放弃对被告主张违约金的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示、《德化县龙东小区物业服务合同》、关于《德化县龙东小区物业服务合同》部分条款修改和补充协议书、龙东小区4号楼业主花名册、企业法人营业执照、组织机构代码证、《资质证书》、《物业管理项目经理执业备案证明》、德化县《龙东小区》物业服务合同、德化县龙东小区4号楼业主拖欠物业服务费公示、物业服务费催缴告知函存根各一份及原告委托代理人、被告陈志仁在庭审中的陈述为据。
本案争议焦点：被告是否应支付物业管理服务费？
原告认为，开发商与原告公司签订前期物业管理服务合同时有在小区张贴一张关于《龙东小区选聘前期物业管理服务实施方案》公示，告知小区业主，开发商有向业主征询意见，在业主没有意见的情况下才与原告公司签订物业服务合同。原告公司进驻龙东小区后，有多次发《物业服务费催缴告知函》，业主应知道原告公司的存在。根据物业服务合同的约定，被告应支付物业服务费。
被告认为，被告与原告不存在物业服务合同关系，原告要求支付物业服务费没有事实和法律依据。原告与开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》及补充协议书，被告不知情，且没有依法向房地产行政主管部门备案，合同无效，对被告不具有约束力。原告的要求被告支付物业费已超过诉讼时效。并提供德化县自来水公司客户水费查询清单、相片32张加以证实。
本院认为，原告对被告提供德化县自来水公司客户水费查询清单、相片32张的真实性没有异议，但对关联性均有异议，认为卫生费属于政府收费，不是物业收费；对于照片内容已老早整改到位，并无存在照片的情况和事实。被告提供的德化县自来水公司客户水费查询清单、相片32张证据的真实性，原告没有异议，本院予以采信，但被告欲以此证明其免于承担物业服务费的证明力明显不足。原告博兴物业公司作为具有物业管理资质的物业管理企业法人，基于其与龙东小区的开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》而对龙东小区提供物业管理服务，并且自2009年4月1日至今一直为龙东小区提供相应物业管理服务，被告陈志仁居住该小区后亦享受了相应的管理服务。根据权利义务对等原则，被告享受原告博兴物业公司提供的物业管理服务应当支付对价即物业管理费。对于诉讼时效问题，因本案物业服务合同纠纷，属于继续性合同，非一次给付完毕，而是继续地实现合同，一个物业服务合同期内产生的所有物业管理费可视为一个整体，而每月缴纳物业管理服务费均可视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案诉讼时效期间应从最后一期物业管理费履行期限届满之日起计算。因此，本案原告的起诉没有超过诉讼时效。
综上所述，本院认为，原告博兴物业公司虽没有与被告陈志仁签订《物业管理服务合同》，但在2009年4月1日与开发商德化县万佳房地产开发有限公司签订《德化县龙东小区物业服务合同》及《补充协议书》，依据该服务合同对龙东小区实行物业管理服务，可行使物业管理权至业主大会选任并指令新的物业管理公司实际接管小区物业管理工作时止。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告陈志仁居住该小区4号楼后，亦享受了相应的管理服务，根据权利义务对等原则，被告享受原告提供的物业管理服务应当支付物业管理费。同时，根据原告博兴物业公司与开发商签订的《德化县龙东小区物业服务合同》约定，现原告博兴物业公司主张每月每平方米0.2元的物业管理费收费标准未超过物价部门制定的收费标准。因此，原告博兴物业公司要求被告陈志仁支付自2009年4月1日至2013年12月31日的物业管理费1305.3元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。判决如下：
被告陈志仁应在本判决生效后十五日内支付给原告德化县博兴物业管理有限公司自2009年4月至2013年12月的物业管理服务费1305.3元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈志仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 曾金赞
二O一五年元月十六日
书记员 潘静韵
附：
一、本案主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
4、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。