湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6705号
上诉人（原审原告、反诉被告）：余昆，女，1978年1月29日出生，汉族，住武汉市武昌区,
委托诉讼代理人：闵征铁，湖北正义法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：周威，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梅强，男，1991年10月21日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：梅腊运（梅强之父），1958年2月13日出生，汉族，住所同上，
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖北斯洋律师事务所律师。
上诉人余昆因与被上诉人梅强房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉经济技术开发区人民法院(2017)鄂0191民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
余昆上诉请求：1、判令撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判；2、本案相关诉讼费用由梅强承担。事实与理由：一审判决认为上诉人对所出租房屋漏水问题没有尽到维修义务，所以构成违约，导致合同解除，进而判令减免被上诉人的租金，并由上诉人对被上诉人的装修残值承担返还责任。但一审对事实的认定与判决不仅与一审已经采信了的上诉人证据相冲突，而且其所认定事实与所查明事实之间也相互矛盾。一、上诉人尽到了合理的维修义务，是被上诉人原因造成未能及时维修。通过物业公司通知开发商一同查明漏水原因并安排维修是解决漏水问题的正当途径，上诉人在得知出租房屋漏水后就已经及时通知了商铺的物业管理公司进行维修，物业公司也在2016年7月9日就安排人员现场查看情况。由于被上诉人自己不认可、不开门、不配合（《关于金街S20商铺漏水情况说明》、工程联系单及其所附现场相片等可以证明）使得相关勘查、维修工作无法进行。为此上诉人先后多次组织物业和开发商与被上诉人联系预约对漏水问题进行勘查。甚至为了敦促开发商及时维修，上诉人还以业主身份向市长热线反映问题。上诉人通过正当途径处理漏水问题，已经尽到了自己的合理维修义务，是被上诉人自身的原因导致维修工作迟迟无法完成；二、上诉人不存在违约。当出租房屋漏水问题出现时，上诉人作为出租人要承担维修义务，但被上诉人作为承租人也应负有配合维修的义务。一审判决只看到漏水问题没有及时维修完毕，就想当然的认为是上诉人没有履行维修义务，并认定上诉人违约，却忽略了是被上诉人不履行配合义务造成维修工作无法及时完成的事实。根据过错原则，没能及时维修的后果应当由被上诉人承担。所以本案不属于《合同法》第二百二十一条规定的“出租人未履行维修义务”的情形，上诉人不存在违约；三、双方所签合同并非违约导致解除的。一审判决认定是因上诉人违约导致合同解除，并据此判令上诉人向被上诉人支付装修残值。但如前所述，上诉人根本不存在违约。
梅强答辩称，1、上诉人余昆作为房东，在房屋出租期间出现大面积漏水，无视承租人的呼吁和急切告知，不尽法定修缮义务，是导致合同解除的唯一原因。一审判决不认可收据，漏判了租户被上诉人骗去的房租和物业费以及误工费。房东并没有尽到法定修缮义务，漏水发生后38天才因要收租金给物业打电话；2、上诉人余昆作为房东，不仅未尽维修义务还多次欺骗承租人并且电话威胁梅强，甚至在合同没有终止的情况下擅自请锁匠开梅强的店门并加锁，梅强在找物业，报警，找开发商后，仅仅花了一个月就将漏水问题解决。上诉人一审所述修缮需要过程是在推卸责任，欺骗租户蒙骗法官；3、上诉人在上诉状中第一页倒数第六排说到的两个问题“在得知出租房屋漏水后，就及时通知了商铺的物业管理公司进行维修，物业公司也在2016年7月9日就安排了人员现场查勘情况。”“由于被上诉人，自己不认可，不开门，不配合（关于金街商铺漏水情况说明）工程联系单及现场照片”不属实；4、一审判决所述二楼漏水问题只是这次下雨后才出现；5、对一审判决租户承担房东不尽修缮义务期间房租难以接受。
余昆向一审法院起诉请求：1、判令梅强支付2017年1月12日至2017年2月11日一个月的租金7,500元及每日支付违约金2.25元（2017年1月12日起至拖欠租金支付完毕止）；2、判令15,000元保证金归余昆所有；3、判令梅强支付2016年7月12日至2017年1月11日的物业管理费5,585.16元；4、请求判令梅强支付2017年2月12日至2017年4月17日期间的房屋使用费16,250元及物业管理费1,728.74元；5、本案诉讼费全部由梅强承担。
梅强向一审法院提出反诉请求：1、判令余昆退还2016年6月1日因下大雨，梅强所租赁余昆的商铺房屋漏水导致梅强无法正常经营，余昆多收取的2016年6月至2016年12月的租金52,500元；2、判令余昆赔偿梅强因2016年6月1日因下大雨所租赁房屋漏水后，余昆拒不履行房东维修义务，导致无法正常开展教学活动的损失16万元；3、判令余昆赔偿梅强租赁商铺因漏水后没有维修导致不能正常使用，无法开展正常经营的装修损失105,800元（138,000元除以60个月乘以46个月）；4、判令余昆承担2016年6月1日起的物业管理费每月797.88元，因2016年6月的物业管理费已经交了，请求退还梅强交的2016年6月的物业管理费；5、余昆退还15,000保证金给梅强；6、本案诉讼费由余昆承担。
一审法院认定事实：余昆系武汉经开万达广场二期第S2幢1-2层S20号房业主。2015年4月2日，余昆与梅强签订《商铺租赁合同》，约定：梅强租赁上述房屋用于培训，租赁期限从2015年4月12日至2020年4月11日止；该商铺第1至2年月租金为7,500元，第3年月租金在原租金基础上根据双方协商后确定；每次支付三个月房租，自起租日起预付，后期每三个月的第一个月5号之前一次交付；梅强需向余昆交付15,000元作为履约保证金；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、租赁期间因梅强导致租赁房屋的质量或内部设施损坏的有关费用，由梅强承担；如由于这些费用未交清而致使余昆被有关部门（公司）追讨滞纳金或罚金，则余昆有权从梅强所交纳的保证金中抵扣，并有权要求梅强补足该保证金的不足部分；梅强如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三交纳滞纳金；如拖欠租金达壹个月，则余昆有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金等内容。上述合同签订后，余昆如约将上述商铺交付梅强使用，梅强对该商铺进行了装修，共支出装修费用138,000元。2016年6月，武汉市普降暴雨，上述房屋发生漏水情况。梅强将漏水情况向余昆反映后，2016年7月9日余昆将房屋漏水情况向案外人天源物业经开万达服务中心。梅强交纳物业服务费至2016年6月30日、交纳房租至2017年1月11日，因房屋漏水问题未能得到解决故未再交纳物业服务费及房租。余昆已自行交纳2016年7月1日至2017年1月31日期间上述商铺的物业服务费5,585.16元。
一审法院另查明：本案一审审理过程中，余昆、梅强自愿于2017年4月17日解除双方签订的《商铺租赁合同》，梅强已于2017年4月17日从上述房屋中腾退。案外人天源物业经开万达服务中心于2017年7月1日出具《关于金街S20商铺漏水情况说明》，载明：2016年11月7日，余昆、梅强及该公司工作人员达到S20商铺现场，并请专修防水的师傅确认漏水点和漏水原因，分别是二楼卫生间污水管漏水两处，一楼卫生间防水渗漏一处，墙面和房屋大梁结合处漏水一处，前两处漏水由租户梅强自行处理，后一处漏水由万达维保单位中建二局维修。但截止梅强从上述房屋中腾退时，墙面与大梁结合处的漏水点仍未得到修缮。
一审法院认为，余昆与梅强签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。关于房屋租金及违约金，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中。余昆出租给梅强的房屋存在漏水的事实，从2016年7月9日余昆知晓漏水事实至2017年4月17日梅强从该房屋中腾退之时，余昆作为出租人一直未予修缮，影响了梅强对房屋的使用，根据上述法律规定，结合本案的事实，一审法院酌定从2016年7月9日余昆知晓漏水事实至2017年4月17日梅强从该房屋中腾退之时，梅强应缴交给余昆的租金为每月应缴7,500元的三分之二，即5,000元（7,500元×2／3）。故2016年7月9日至2017年4月17日期间梅强应支付余昆房屋46,333.33元（5,000元/月×9个月＋5,000元/月÷30天×8天），因梅强已按照每月7500元的标准支付2016年7月9日至2017年1月11日的房租共计45,750元（7,500元/月×6个月＋7500元/月÷30天×3天），故梅强还应支付余昆房屋租金583.33元。余昆要求梅强支付房屋租金及房屋使用费的诉讼请求，超过一审法院核算部分一审法院不予支持。余昆要求梅强支付违约金的诉讼请求，因余昆作为出租人未及时履行房屋维修义务，且梅强在2016年6月上述房屋发生漏水情况后仍继续缴纳租金至2017年1月11日，不存在恶意违约的意思表示，该请求一审法院不予支持。漏水事实对梅强的经营造成一定负面影响，但不足以导致其无法继续使用上述房屋，对其经营造成的负面影响一审法院已酌情扣减了租金，故梅强要求余昆返还2016年6月至2016年12月期间租金的反诉请求，一审法院亦不予支持。关于物业服务费，因双方签订的《商铺租赁合同》中约定“该商铺交付使用后所发生的水电费、物业管理费、租赁期间因梅强导致租赁房屋的质量或内部设施损坏的有关费用，由梅强承担”，而梅强交纳物业服务费至2016年6月30日，故2016年7月1日至2017年4月17日梅强从该房屋中腾退之日止的物业服务费，应由梅强承担。考虑到梅强已从上述商铺中腾退，为减少当事人诉累，一审法院认为梅强租赁期间未结清的物业服务费，应由梅强直接支付余昆。故余昆要求梅强支付2016年7月12日至2017年1月11日期间物业管理费5,585.16元、2017年2月12日至2017年4月17日期间物业管理费1,728.74元的请求，符合双方签订的《商铺租赁合同》的约定，一审法院予以支持。梅强要求余昆退还2016年6月物业服务费的反诉请求，无事实及法律依据，一审法院予以支持。关于租赁保证金，虽然《商铺租赁合同》中约定“如拖欠租金达壹个月，则余昆有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金等内容”，但是梅强系因房屋存在漏水情况，要求余昆履行修理义务未果才拒绝交纳房屋租金，不属于恶意拖欠租金，余昆据此要求保证金15,000元归余昆所有的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。梅强要求余昆退还保证金15,000的反诉请求，一审法院予以支持。梅强反诉主张的因房屋漏水无法开展教学活动的损失160,000元，因梅强未提供相应证据，一审法院不予支持。梅强反诉主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，余昆与梅强签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为5年，但因余昆出租的房屋存在漏水问题，且余昆作为出租人未及时履行修理义务，造成梅强实际承租约2年后双方解除《商铺租赁合同》，故一审法院认为余昆应赔偿梅强剩余租赁期内装饰装修残值损失82,800元（138,000元÷5年×3年），梅强反诉请求超过的部分，一审法院不予支持。综上，余昆应退还梅强保证金15,000元，扣除梅强应支付余昆的房屋租金583.33元、2016年7月12日至2017年1月11日期间物业管理费5,585.16元、2017年2月12日至2017年4月17日期间物业管理费1,728.74元，余昆还应退还梅强保证金7,102.77元。此外，余昆还应赔偿梅强剩余租赁期内装饰装修残值损失82,800元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、余昆自本判决书生效之日起十日内向梅强退还保证金7,102.77元；二、余昆自本判决书生效之日起十日内赔偿梅强剩余租赁期内装饰装修残值损失82,800元；三、驳回余昆的其他诉讼请求；四、驳回梅强的其他反诉诉讼请求；五、本案案件受理费减半收取476元，反诉案件受理费减半收取3,209元，合计3,685元，应由梅强承担1,024元，余昆承担2,661元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：1、余昆对房屋漏水问题未及时修理是否构成违约？2、余昆是否应当退还梅强预交的保证金并赔偿剩余租赁期内的装修残值？
1、关于余昆对房屋漏水问题未及时修理是否构成违约的问题。余昆作为出租人，保证所出租房屋能够满足承租人的正常使用是出租人的首要义务，梅强在租赁过程中发现租赁房屋出现漏水问题，及时通知余昆进行维修，但余昆仅将漏水情况告知案外人天源物业经开万达服务中心，并未自行修缮，且案外人也未予修缮，从漏水事实发生之日起至梅强腾退房屋时止，该漏水情况仍然存在。故一审据此认定余昆构成违约正确。
2、关于余昆是否应当退还梅强预交的保证金并赔偿剩余租赁期内的装修残值的问题。因出租人余昆未及时修缮所出租的房屋，影响承租人梅强的正常经营，一审认定梅强拖欠租金不存在恶意，酌定梅强承担漏水期租金的三分之二，并从押金中予以扣减，并无不当。本案合同的解除原因在于余昆的违约行为，梅强的装修残值理应由余昆予以赔偿。
综上所述，上诉人余昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费952元，由上诉人余昆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张文霞
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一七年十二月十八日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希