安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7416号
上诉人（原审原告）：常苏琪，女，1992年10月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，
委托诉讼代理人：徐亮，安徽锦和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地合肥市政务区绿地蓝海国际大厦B-1301室，统一社会信用代码91340100394318344M。
法定代表人：汪鸟，总经理。
委托诉讼代理人：王跃进，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：毛哲观，男，1960年7月19日出生，汉族，住肥东县，
被上诉人（原审被告）：陈武瑞，男，1989年4月3日出生，汉族，住安徽省蒙城县。
上诉人常苏琪因与被上诉人安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅公司）、毛哲观、陈武瑞确认合同无效纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
常苏琪上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持常苏琪一审的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由中墅公司、毛哲观、陈武瑞承担。事实和理由：1、一审法院认定常苏琪对于陈武瑞与毛哲观签订存量房买卖合同知情错误。案涉房屋产权登记人为常苏琪和陈武瑞，自始至终陈武瑞未向常苏琪告知出卖房屋事宜，其签订《存量房买卖合同》未经常苏琪同意。中墅公司业务代表一审时陈述，陈武瑞在签订合同时是否给常苏琪通电话他们并不知情，通话内容也不知情，因此不能认定常苏琪对签订合同是允诺的。在签订合同时陈武瑞所持有的常苏琪结婚证原件及身份证原件都不能证明常苏琪同意出卖案涉房屋。夫妻关系存续期间，任何一方持有另一方的身份证及结婚证原件属正常现象，也不能推论认为系常苏琪的允诺行为。2、一审法院认定毛哲观属于善意第三人有误。案涉房屋产权登记并非陈武瑞一人，仅仅凭陈武瑞出具的承诺书即认定毛哲观尽到了审慎义务明显不合常理。中墅公司作为中介应对交易进行专业指导，对合同的签订更应尽到审慎义务，合同签订只有陈武瑞一人，不能认定毛哲观系善意第三人。因涉案房屋系毛坯房，交付不能作为维持合同成立的理由。3、涉案房屋系常苏琪的唯一住房，根据法律规定，房屋的处分应当经过夫妻双方的共同认可。并且根据二手房交易行规，产权登记人是两人或多人的，必须经过另一方签字认可。
中墅公司辩称，涉案房屋是挂在网上出售的，中墅公司联系陈武瑞带着毛哲观约看房，后约陈武瑞到店里谈价格。谈到103万能不能成交时，陈武瑞说打电话给常苏琪商量一下。后来确认好价格后，中墅公司让陈武瑞出具承诺书，出示相关证件后签订了合同。因为陈武瑞和常苏琪是夫妻关系，陈武瑞可以代表常苏琪进行房屋买卖，案涉合同是有效的。
毛哲观辩称，1、涉案房屋的交易过程，中介公司全程介入指导，毛哲观尽到了合同审慎义务，毛哲观有理由相信陈武瑞获得常苏琪售房代理权，售房是陈武瑞夫妻共同意思的表示，房屋买卖合同合法有效。签订合同时因只有陈武瑞一人到场，中介公司让陈武瑞当场给常苏琪打电话，陈武瑞确认通话中常苏琪已知晓售房细节事宜，并确认其已获得授权，还当场签订了《售房承诺书》。并且签订合同时陈武瑞提供了其与常苏琪的身份证、户口本、结婚证、产权证原件。在陈武瑞确认其具有代理权并经中介公司审定后，毛哲观才在中介公司指导下签订了购房合同。导致至今还没有办理过户的原因是陈武瑞夫妻未按合同约定将毛哲观支付的50万元购房款用于还房贷。2、常苏琪称因工作原因夫妻分居两地，据此证明售房时其不知情也没有允诺不符合常理。陈武瑞、常苏琪夫妻关系正常，他们出售案涉房屋的目的是换房，陈武瑞并在售房之前已经公开在网上发布售房信息，即使夫妻分居两地，售房的事情不可能不互相协商沟通。并且从2016年11月21日双方签订房屋买卖合同，到2017年6月7日本案起诉日之前的半年多时间里，常苏琪从未与毛哲观联系也未对房屋买卖合同提出过任何异议。综上，毛哲观完全有理由相信陈武瑞获得了常苏琪的售房代理权，售房是陈武瑞夫妻共同意思的表示。常苏琪以不知情或不同意等为由主张合同无效，没有法律依据。3、房屋买卖交易过程中，毛哲观属于善意取得，房屋买卖合同合法有效。
陈武瑞未陈述意见。
常苏琪向一审法院起诉请求：1、确认毛哲观与陈武瑞在2016年11月21日签订的关于肥东县××镇镇××马路南侧××正东方明珠××室的存量房买卖合同无效；2、毛哲观立刻腾空并交付常苏琪所有的位于肥东县××镇镇××马路南侧××正东方明珠××室的房屋；3、中墅公司、毛哲观、陈武瑞连带支付常苏琪房屋租金损失10500元，并按照每月1500元自起诉之日计算至实际交房之日止；4、本案诉讼费用由中墅公司、毛哲观、陈武瑞承担。
一审法院认定事实：合肥市东方明珠14幢706室系陈武瑞和常苏琪共同共有，陈武瑞在网上发布售房信息，后中墅公司站塘分公司负责联系买卖双方看房、商谈价格等具体事宜。
陈武瑞携带常苏琪的身份证、结婚证（持证人常苏琪）、房产证、土地证等，在中墅公司站塘分公司签署《售房承诺书》（编号0031912），载明陈武瑞承诺合肥市东方明珠嘉苑14幢706室该房屋系常苏琪共有产权的房屋，现因常苏琪不能到现场与买方毛哲观签订存量房合同，所以由本人代签，本人确认产权人常苏琪已委托本人办理此事，并对本人签订合同的内容已知晓并同意，如果有任何异议，本人愿意承担一切相关法律责任。2016年11月21日，陈武瑞、常苏琪作为（甲方）与毛哲观（乙方）在中墅公司站塘分公司签订了《存量房买卖合同》，合同约定，陈武瑞、常苏琪将肥东县合马路东方明珠14幢706室（肥东字第10064259号）出卖给毛哲观，存量房转让价款1030000元，甲方于2016年11月30日腾空该房，甲方承诺此房产没有产权纠纷，乙方承诺一次性付款。备注，乙方于2017年元月30日前将首付款450000元支付给甲方用于银行还款，剩余房款于过户当日付清（逾期另行协商），甲方于签订合同当日将房屋交付给乙方装修。陈武瑞在该合同上签名并按手印，常苏琪未签名，该合同载明了陈武瑞、常苏琪的公民身份号码。
合同签订后，毛哲观支付陈武瑞定金50000元、购房款450000元，陈武瑞将房屋交付毛哲观使用至今。后常苏琪以其对该房屋买卖不知情为由遂诉至法院请求判如所请。
一审法院认为，结合双方提交的证据，纵观该存量房买卖合同签订前的商谈、签订、履行情况分析，陈武瑞并无隐瞒出售房屋的事实，常苏琪对此存量房买卖是知情的，理由为：1、该房在网上公开出售，陈武瑞、常苏琪的夫妻关系正常，陈武瑞出售房屋时未隐瞒常苏琪；2、陈武瑞在中墅公司站塘分公司与毛哲观商谈签署合同时，携带了常苏琪的公民身份证、房地产权证、常苏琪作为持证人的结婚证等材料原件，并向毛哲观作出了售房承诺，房屋总价款为合理价格，毛哲观有理由相信陈武瑞有权代表常苏琪签订存量房买卖合同；3、房屋已经交付毛哲观使用至今。常苏琪主张存量房买卖合同无效，理由不能成立，为了维护交易的稳定性，对于常苏琪的诉请，不予支持。
综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回常苏琪的诉讼请求。本案一审案件受理费144元，由常苏琪承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，从本案现已查明的事实来看，案涉房屋产权登记在常苏琪与陈武瑞名下，常苏琪认为案涉房屋系夫妻共同财产，陈武瑞无权与毛哲观签订《存量房买卖合同》，该合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故根据以上法律规定，常苏琪主张案涉合同无效，于法无据，本院不予支持。在案涉房屋交易过程中，陈武瑞在中介公司的居间下与毛哲观签订案涉房屋的《存量房买卖合同》，并出示了身份证、结婚证及房地产权证等材料，陈武瑞也向毛哲观出具了《售房承诺书》，案涉房屋也交付毛哲观使用至今，综合本案现有证据，一审法院认为常苏琪对存量房买卖知情并无不妥，本院予以维持。
综上所述，常苏琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费144元，由上诉人常苏琪负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十二月十九日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。