上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终156号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆明，男，1965年10月28日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人王兴元，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宝桢通信息技术有限公司，住所地中国（上海）自由贸易实验区正定路A5库区集中辅助区457室。
法定代表人：王海骏，总经理。
委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高杰，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
上诉人陆明与被上诉人上海宝桢通信息技术有限公司（以下简称宝桢通公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初73105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭于2018年1月30日公开开庭审理了本案，上诉人陆明及其委托代理人王兴元,被上诉人宝桢通公司之法定代表人王海骏、委托代理人高杰到庭参加了审理，本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持上诉人的原审诉讼请求，或发回重审；本案的诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：原判决遗漏了上诉人“请求判令被上诉人向上诉人返还押金61,666元（以下币种均为人民币）”的诉讼请求，应发回重审；原判决认定上诉人对“合同履行现状也负有一定责任”，并以此为由不予支持上诉人返还租金请求，相反部分支持被上诉人反诉支付租金请求，属于认定事实和适用法律错误：涉案合同解除的原因在于被上诉人原因导致涉案房屋营业执照无法办理，被上诉人属于根本违约，其系全部过错方，合同解除的法律后果应由被上诉人承担，原判决判令上诉人承担缺乏事实和法律依据，原判决酌定上诉人自2016年11月1日至房屋腾空之日止按每月1万元标准向被上诉人支付租金、使用费缺乏事实及法律依据；在鉴定机构对涉案装修已经出具鉴定结论前提下，原判决仍将损失酌定为70万元，缺乏事实和法律依据。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。
陆明诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2013年3月21日签署的房屋租赁合同；2、宝桢通公司返还押金61,666元、已支付租金604,000元及利息损失71,977.53元，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，61,666元自2013年3月22日起至宝桢通公司实际返还之日止，暂计至2016年9月26日，金额为12,642.39元；604,000元自2014年11月18日起至宝桢通公司实际返还之日止，暂计至2016年9月26日，金额为58,740.68元；3、宝桢通公司赔偿陆明装修损失1,760,422元；4、本案诉讼费由宝桢通公司承担。
宝桢通公司提起反诉，要求：1、判令保证金61,666元不予返还；2、陆明支付欠付租金，宝桢通公司主张的是从起租日至2016年10月17日的租金117,950元；从2016年10月18日起算至房屋实际返还之日止的租金和使用费，按每月54,250元/月标准计算；3、判令陆明支付迟延支付租金的违约金，依据合同第9.3条，按1,233元/天计算，自2014年11月18日起计算至陆明实际支付之日止；4、要求陆明返还租赁房屋；5、反诉费由陆明负担。
一审法院认定事实：租赁房屋属上海A有限公司所有。2012年6月29日，宝桢通公司与上海A有限公司就浦东新区XX路XX号XX园XX区4#5#6#厂房签订厂房租赁合同，租赁期限自2012年7月1日起至2032年6月30日止；同日，上海A有限公司出具授权书，授权宝桢通公司对于XX路XX号4#5#6#三幢楼的各室进行全部或部分转租。2013年3月21日，双方就租赁房屋签订房屋租赁合同，约定陆明承租租赁房屋用于办公、餐饮，租期自2013年4月18日至2032年4月17日，租金从2013年4月18日起计算，2013年4月18日至2014年4月17日年租金为370,000元，2014年4月18日至2015年4月17日年租金为468,000元，2015年4月18日至2016年4月17日年租金为620,000元，2016年4月18日至2017年4月17日年租金为651,000元，2017年4月18日至2018年4月17日年租金为651,000元，租金从第四年开始每两年递增5%，租金每季度支付一次，先付后用，陆明同意每季度第一天或之前支付给宝桢通公司；合同生效后7天内陆明须一次预付第一年的两个月租金为押金合计61,666元，若合同生效后陆明欲提前退租，则应从押金中扣除因提前退租给宝桢通公司造成的损失，押金剩余部分退还陆明，若押金不足以支付宝桢通公司损失，不足的部分由陆明负责补足。合同第一条第五款约定，宝桢通公司协助陆明办理营业需要的相关资质，直到陆明正常开业为止；第六款约定，办理相关资质的费用由陆明承担，宝桢通公司保证陆明营业执照的办理，如未能办理，宝桢通公司需承担陆明前期所产生的一切费用。合同第九条第一款约定，除本合同文件另有规定外，宝桢通公司有下列情况之一，构成违约：A、所提供的房屋不符合规定条件的，B、未按本合同规定的时间提供本合同规定的租赁房屋……；第二款约定，除本合同文件另有规定的，陆明有下列情况之一的，构成违约：A、损坏所租房屋及各类配套设施或擅自改变其建筑结构造成宝桢通公司经济损失的，B、未按本合同规定按期如数交纳租金超过7天的……第三款约定，构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：日违约金为每月房租和物业管理费合计的2%，即1,233元，违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日所历天数，违约金金额=日违约金X违约天数。合同第十三条第五款约定，陆明有下列情形之一的，宝桢通公司有权通知陆明解除合同，收回房屋，并要求陆明赔偿经济损失：……D、陆明拖欠租金累计达一个月的：第六款约定，宝桢通公司有下列情形之一的，陆明有权通知宝桢通公司解除合同，并要求宝桢通公司赔偿经济损失：A、超过本合同规定的交付时间1个月以上尚未交房的；B、所提供的房屋不符合规定条件的……合同签订后，宝桢通公司将租赁房屋交付给陆明；2013年3月22日，陆明向宝桢通公司支付押金61,666元；之后，陆明分期向宝桢通公司支付租金604,000元。2016年4月29日，上海市浦东新区市场监督管理局向陆明发出责令改正通知书，因陆明在XX路XX号XX号楼1楼无证从事餐饮服务，违反相关法律规定，故要求立即停止经营行为。2016年5月16日，陆明向宝桢通公司寄送律师函，要求宝桢通公司在2016年5月25日前按照合同约定为陆明办理好符合餐饮要求的相关营业执照，否则陆明将解除《房屋租赁合同》，并向宝桢通公司主张房屋装修费、经营损失等。
一审审理中，经陆明申请，法院依法委托上海市B有限公司对租赁房屋装修工程造价进行鉴定，上海市B有限公司于2017年3月27日出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：租赁房屋装修工程造价合计为1,264,848.65元，其中装饰工程造价为734,649元，安装工程造价为530,199.65元。2017年4月24日，上海市B有限公司出具补充鉴定意见书，鉴定结论意见为：上海市浦东新区XX路XX号楼1楼室外平台、彩钢板、液化气钢瓶房、隔油池工程造价合计为38,554元。
审理中，陆明称，2013年12月20日，陆明以云仙楼名义对外经营，同时2013年12月陆明以上海C有限公司名义申请环境评估，但相关部门以园区内不能开办餐饮为由拒收陆明材料，之后宝桢通公司方王海骏又申请以上海D有限公司名义申请环境评估，但没有办下来，原因是原房屋规划四层但实际建了五层；之后一直在打听是否能办理环境评估，未重新申请过环境评估，因环境评估无法办理，故宝桢通公司同意暂停支付租金，由其与产权人协调；宝桢通公司表示陆明陈述该经过属实，但宝桢通公司从未承诺陆明可以暂停支付租金，宝桢通公司经常向陆明催要租金，陆明一直以经营不善为由不付。宝桢通公司称，因租赁房屋内漏水，故其于2016年10月撬门进入租赁房屋进行维修，并将门锁换掉，租赁房屋共有三扇进出门，除宝桢通公司换锁的门外，另两扇门确从内锁住，但如要进入则用力推门即可进入，事后因联系不到陆明，故换锁后钥匙未交付陆明，陆明报警当日宝桢通公司工作人员确打电话征求法定代表人意见是否交还钥匙，但工作人员得到法定代表人可以交钥匙回复后陆明已经离开，陆明设备等宝桢通公司未搬动，仍在系争房屋内；陆明则表示宝桢通公司换调的门锁钥匙是唯一进出租赁房屋的门的钥匙，其余两扇门均系从内部锁住，无法从外部打开。宝桢通公司明确租赁房屋即位于宝桢通公司与上海A有限公司租赁合同明确的浦东新区XX路XX号XX园XX区4#楼部位。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方之间就租赁房屋签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方合同约定，宝桢通公司应协助陆明办理营业需要的相关资质，直到陆明正常开业为止，同时宝桢通公司保证陆明营业执照的办理，如未能办理，宝桢通公司需承担陆明前期所产生的一切费用，而系争房屋非因陆明原因致环评无法办理，故无法办理餐饮经营企业营业执照，但陆明在明知无法办理营业执照的情况下仍使用租赁房屋并经营直至相关部门发出责令整改通知书，对此双方均有过错。
本诉部分，陆明要求解除双方租赁合同，陆明租赁房屋目的为经营餐饮，现非陆明原因导致无法办理相应餐饮经营证照，陆明合同目的无法实现，且目前房屋亦由宝桢通公司换锁后实际掌控，故陆明要求解除租赁合同，法院予以准许。陆明要求返还租赁保证金，宝桢通公司未能及时协助陆明办理相应证照，之后宝桢通公司在未征得陆明同意的情况下更换门锁导致陆明无法正常进出系争房屋，对此宝桢通公司显然存有过错，但陆明在使用租赁房屋前提下未足额支付租金，也未及时要求解除租赁合同，故对于合同履行现状陆明也负有一定责任，现双方合同已由法院判决解除，从公平角度出发，宝桢通公司应将收取的租赁保证金返还陆明。陆明要求返还租金并支付相应利息，合同履行中宝桢通公司虽未能及时协助陆明办理相应证照，但陆明实际使用了租赁房屋，故陆明要求返还已支付的部分租金及支付相应的已付租金及押金利息，缺乏依据，法院不予支持。陆明主张的装修损失，对此鉴定部门就陆明装修出具鉴定意见书及补充鉴定意见书，鉴定人员亦书面及当庭对双方异议作出合理解释，故对于该鉴定结论法院予以采信。考虑到陆明在得知无法及时办理营业执照后仍继续使用租赁房屋而并未及时通过合法途径保护自己的权益，并在之后未按约支付租金等，对该部分损失，法院酌情支持70万元。
反诉部分，宝桢通公司要求没收保证金，对于保证金返还法院已在本诉部分予以陈述，故对宝桢通公司该请求，法院不予支持。宝桢通公司要求支付租金，虽然陆明未能办理出相关餐饮营业执照，但陆明仍实际占用了租赁房屋，并从事酒楼经营，故对于其实际使用租赁房屋期间租金陆明应当支付，但考虑无法办理营业执照对陆明正常经营可能产生一定影响，且2016年4月29日之后陆明实际停业情况，故对于应付租金法院酌情予以调整，陆明应向宝桢通公司支付自起租日起至2016年10月31日期间租金共计130万元，扣除陆明已经支付604,000元，陆明仍应向宝桢通公司支付剩余租金696,000元；对于2016年11月1日之后的租金及使用费，根据宝桢通公司陈述，陆明在宝桢通公司2016年10月更换房屋门锁后实际已不能正常进场租赁房屋，但鉴于陆明物品仍存放于租赁房屋内，故相应租金及使用费标准法院酌情调整为10,000元/月。宝桢通公司要求支付逾期支付租金违约金，因租赁合同明确宝桢通公司应协助陆明办理相关资质证明并保证陆明办理营业执照，现非因陆明原因无法办理营业执照，宝桢通公司显有过错，故宝桢通公司再行要求陆明支付逾期支付租金违约金，法院不予支持。宝桢通公司要求陆明返还租赁房屋，因租赁房屋实际已由宝桢通公司控制，房屋返还已无必要，但陆明物品仍留存于租赁房屋内，陆明应及时腾空租赁房屋，宝桢通公司给予必要的配合。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,于二〇一七年九月十五日作出判决，判决如下：一、解除陆明与上海宝桢通信息技术有限公司于2013年3月21日签订的《房屋租赁合同》；二、上海宝桢通信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付陆明装修损失70万元；三、驳回陆明的其余诉讼请求；四、陆明于判决生效之日起十日内支付上海宝桢通信息技术有限公司2013年4月18日至2016年10月30日期间欠付租金696,000元，并按照每月1万元标准支付自2016年11月1日起至房屋腾空之日止的租金、使用费；五、陆明于判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区XX路XX号XX号楼1楼房屋；六、驳回上海宝桢通信息技术有限公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26,784元，由陆明负担19,238元，上海宝桢通信息技术有限公司负担7,546元；鉴定费27,000元，由陆明负担7,000元，上海宝桢通信息技术有限公司负担20,000元；反诉案件受理费减半收取计11,521元，由上海宝桢通信息技术有限公司负担7,571元，陆明负担3,950元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人陆明与被上诉人宝桢通公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。
对于上诉人提出的因为被上诉人的原因导致涉案房屋无法办理营业执照，被上诉人属根本违约的主张，查合同第一条第5款约定，“甲方（被上诉人）协助乙方（上诉人）办理营业需要的相关资质，直到乙方正常开业为止”，双方并未明确或可推定得知由被上诉人承担办理营业执照的义务，在没有约定的情况下，被上诉人虽然对未能办理营业执照存在过错，但现有证据条件下无法认定被上诉人此为根本违约，因此上诉人主张被上诉人根本违约并无事实和法律依据，本院难予采信。鉴于上诉人以租赁房屋的合同目的无法实现，主张解除租赁合同。被上诉人在一审中虽然没有明确表示同意上诉人解除租赁合同，但根据其原审提起反诉，要求上诉人返还租赁房屋的诉讼请求内容，应认定被上诉人亦同意解除合同，当事人协商一致，系争租赁合同依法可予解除。
上诉人主张按照合同第一条第6款“办理相关资质的费用由乙方承担，甲方保证乙方营业执照的办理，如未能办理，甲方需承担乙方前期所产生的一切费用”的约定，被上诉人返还上诉人已付押金、租金和利息，并赔偿装修损失，本院认为，综合审查合同第一条第5款、第6款之约定及合同履行情况，乙方前期之费用显然不应包括上述费用。被上诉人按合同约定履行了交付房屋的对价义务，上诉人占有使用房屋亦应履行相应的支付租金的主要义务，上诉人要求返还已付租金及利息的主张，显然不符合双方订立租赁合同之目的。对于装修损失部分，上诉人在对未能办理营业执照之风险有所预见且实际未办理的情况下，仍然进行装修经营，属自甘风险之行为，应承担相应的责任，上诉人的上诉请求本院不能支持。合同解除后，一审根据双方合同履行情况，综合考虑营业执照未能办理之原因，无法办理营业执照对上诉人经营之影响，以及上诉人在系争房屋内仍然留存大量物品等情形，斟酌调整上诉人应付租金及使用费之金额，并判定由被上诉人向上诉人支付装修损失70万元，在现有事实条件下具备相对合理性，可予维持。
对于上诉人主张返还租赁押金的诉讼请求，原审在判理部分虽有阐述，但在主文部分未做判决，应予补正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初73105号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、上海宝桢通信息技术有限公司于本判决生效之日起二十日内返还陆明租赁押金61,666元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币22,578.4元，由上诉人陆明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年三月二十三日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。