重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0119民初244号
原告:重庆市腾冠物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道龙园路20号中亿阳光豪庭B幢，统一社会信用代码91500119552009097B。
法定代表人:兰翠英，重庆市腾冠物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。
被告：谭文，男，1967年9月29日出生，汉族，住重庆市南川区。
原告重庆市腾冠物业管理有限公司（以下简称腾冠物业公司）与被告谭文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告腾冠物业公司委托诉讼代理人黎先进，被告谭文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告腾冠物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付自2014年1月至2017年4月拖欠的物业服务费（包括物业费、路灯费、电梯费、办公费、维修金、二次供水费）共计4329.28元及滞纳金4346.37元。2.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年6月12日，原告与重庆市南川区东城街道办事处长亭社区XX业主委员会继续签订了《XX物业管理服务合同》。被告谭文是重庆市南川区东城街道办事处长亭社区XX小区X-
X-
X房屋的业主，房屋建筑面积为112.27平方米。从2014年1月至2017年4月，被告谭文未支付物业服务费（包括物业费、路灯费、电梯费、办公费、维修金、二次供水费）共计4329.28元及滞纳金4346.37元。
被告谭文辩称，原告在提供物业服务过程中没有监督和管理好对物业共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，存在过错，具体为：一、2011年以来，因本小区长期供水不足，使没有二次供水的7-8楼用水困难，业主多次向物业管理提出要求，申请进行二次供水的管道改造，但原告未理会。2013年7月，原告答应对七、八楼的二次供水管道进行改造，因费用问题业主没有同意，故原告没有进行改造。后业主聂道忠联系七、八楼的业主对二次供水进行了改造，此次改造导致五、六楼此后不能正常用水，甚至几天都无水可用。经过业主多次强烈要求，原告才于2016年7月对这一问题进行了处理。二、业主可以随意将住宅用途变为商业用途，小区墙面可以随意张贴广告，这些行为致使小区混乱。三、原告对公共设施、设备未尽到维护保养义务。原告擅自改造楼道灯具，对楼道照明及消防安全灯没有及时进行更换或维修。四、对涉及小区安全和妨碍同行的行为不进行管理。五、未做好物业管理区域的安全防范工作。六、被告拒交物业管理费始于2014年1月，原告提出诉讼请求却在2017年12月20日，已经超过了诉讼时效。七、原告所主张的滞纳金不符合法律规定。八、在法律程序上，原告无法举证证明其服务达到了法定最低标准，仅仅用物业管理合同主张物业管理费用，其诉讼请求缺乏法律依据。被告愿意在法院的调解下合理结算拖欠的物业费。
经审理查明，2012年4月10日，原告（乙方）与重庆市南川区东城街道长亭社区XX业主委员会（甲方）签订了《XX物业管理服务合同》，该合同约定，原告为该小区提供物业管理服务，合同服务期限为2012年4月至2014年12月31日止；第七条管理服务相关费用约定：1、物业费用。2012年收费价按0.35元/平方米，若遇特殊情况双方协商。2013年1月1日起物业费按0.4/平方米收取。2014年收费情况在2013年10月根据物业公司的运行情况及市场物价情况由双方协商后执行。2、专项能源费：收支相抵往下积累，结余部分属于业主共有。电梯费，二楼至三楼不开通电梯，也不计收费用，四楼及以上每人每月按7元加楼层乘0.3元计收。二次供水费，限九楼及以上实际使用人，按实际用水量0.60元/吨计收。路灯电费，按0.05元/月﹒平方米计收。3、大修资金，按每月0.10元/平方米计收，收支相抵后若有结余往下积累，专项使用，开专户管理。4、业委会办公经费，每月按0.01元/平方米计收，专项使用。5、其他物业，双方约定。6、双方约定……本条前述2、3、4项费用由业委会委托物业公司统一代收，业委会统一开支，双方共同向业主公示。8、业主应每季度第一个月中旬开始交纳物业服务费，在第三个月20日后对未交纳业主进行催收。2015年6月12日，双方再次签订了《XX物业管理服务合同》，约定合同服务期限为五年，即2015年1月1日至2019年12月31日止（2015年1月1日至2015年6月30日期间因业委会改选属于协商延期服务）。第七条管理服务相关费用：1、物业服务费，2015年度的收费标准按每月0.55元/平方米，2016年、2017年度的收费标准每月按0.63元/平方米收取，2018、2019年度的物业费收费标准，由甲乙双方在2017年11月30日前协商确定，若甲乙双方对物业费收费标准不能达成一致意见，则本合同自然终止。2、专项能源费……电梯费，二楼至三楼不开通电梯，也不计收费用。四楼及以上每月按（7+（N-3）×0.30）元计收，电梯收费情况由物业公司对业主使用人进行核实统计按实收取。二次供水，限七楼及以上实际使用人，按实际用水量0.60元/吨计收，包括维修费。路灯费，按0.05元/月平方米计收。维修基金、业委会办公经费及交纳物业管理费时间的约定同2012年签订的合同。其他约定，物业公司接受业委会委托收费后，物业公司收费管理员不能单方面收取物业费而将其他专项费用部分而不顾，若产生未收齐部分由物业公司填补。双方还在合同中约定了其它的权利义务。
被告系该小区X-X-X号房屋的业主，其房屋建筑面积为112.27平方米。庭审中，被告对原告主张的未交纳物业服务费的时间、物业收费标准均认可。
另查明，由于历史原因，XX所有业主购房均未交纳房屋大修基金，造成该小区房屋损坏无共用资金可使用。
上述事实，有原、被告的陈述、《XX物业管理服务合同》、二次供水抄表单等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对小区进行了物业管理服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费的义务。谭文作为南川区XX小区的业主，从原告入驻至今享受了原告提供的物业管理服务，却未按约定缴纳物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担支付下欠物业服务费的责任。原告主张被告自2014年1月至2017年4月未交纳物业服务费，被告表示认可，本院依法予以确认。关于原告主张的大修基金、路灯费的问题，本院认为由于南川XX小区是早期开发的小区，业主均未交纳大修基金，而小区有两部电梯，电梯的维护及维修、公共部分的维护、维修等均需要维修资金，同时现XX绝大多数业主对物业服务合同约定的专项能源费、大修基金等予以认可，并按此标准交纳了费用。故对原告要求被告支付专项能源费中路灯费、大修资金的诉讼请求本院依法予以支持。关于原告主张的业委会办公经费应否支持的问题，由于合同约定该费用为业主委员会的办公经费，原告并非该费用权利主体，因此原告无权在本案中主张该项费用，故对原告的该项请求，本院依法不予支持。关于原告主张的二次供水问题，被告的房屋位于六楼，不属于合同约定交纳二次供水费的楼层，故对原告的该项请求，本院依法不予支持。关于电梯费的问题，由于原告并未举示证据证明被告房屋常住人数，本院拟按原告起诉人数计算，即本案计算一人。关于2014年物业服务费的收费标准问题，2012年签订的《XX管理服务合同》约定“2014年的收费情况在2013年10月根据物业公司的运行情况及市场物价情况由双方协商后定价执行”，因原告未提交其与业主委员会对2014年物业服务费协商确定的证据，因此本院对2014年的物业服务费参照2013年0.4元/平方米的标准收取，因此2014年的物业服务费为538.9元（112.27×0.4元×12个月）。按照合同约定，2015年的物业服务费为740.98元（112.27平方米×0.55元×12个月）。2016年、2017年1-4月的物业服务费共计1131.68元（112.27平方米×0.63元×16个月）。2014年1月至2017年4月，电梯费为316元（7+3×0.3元）×40个月，路灯费224.54元（112.27平方米×0.05元×40个月），维修基金449.08元（112.27平方米×0.1元×40个月），以上费用共计3401.18元。
本案中，被告提出了诸多不交纳物业管理费的理由，本院认为被告提出的上述抗辩事实不足以构成不交纳物业管理费的理由，本院依法不予支持。关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼实现的问题，本院认为物业服务合同系连续性的合同，原告自2012年至今仍在为XX小区提供物业服务，原告提供物业服务的行为中途并未中断，因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩依法不予支持。同时，因原告在服务中存在管理不规范、服务不到位等服务瑕疵，因此本院对原告要求被告支付的违约金依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告谭文于本判决生效后十日内支付原告重庆市腾冠物业管理有限公司2014年1月至2017年4月期间的物业管理费3401.18元。
二、驳回原告重庆市腾冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告谭文负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 秦先俊
二〇一八年三月二十二日
法官助理 何 丹
书 记 员 吴昱曦