天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第7905号
原告天津阳光壹佰物业服务有限公司（反诉被告），住所地天津市南开区红旗南路阳光壹佰国际新城东园6号楼。
法定代表人黎辉，董事长。
委托代理人汪玉艳，该公司职员。
被告倪音海（反诉原告）。
委托代理人刘秀章，天津君朋律师事务所律师。
原告天津阳光壹佰物业服务有限公司（反诉被告，以下称原告）与被告倪音海（反诉原告，以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的委托代理人汪玉艳，被告倪音海的委托代理人刘秀章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津阳光壹佰物业服务有限公司诉（辩）称，原告于2005年10月25日接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备[2004]第259号。被告在享受到物业服务后，因工程质量瑕疵等原因，自2009年2月10日至2015年8月31日未交纳物业服务费，经催缴欠费及约谈均未果。被告所有权的物业建筑面积为155.82平方米，缴费标准为综合服务1.20元/月/每平米，每月应缴额为186.90元/月，欠费合计为14708.40元。根据被告认可的物业服务合同约定和国务院、市物业管理条例相关规定，被告应补交所欠物业费，被告行为属单方违约，应承担民事责任。为维护原告和小区交费业主的合法权益，诉请判令被告补交所欠物业服务费14708.40元；自欠费之日起，依据合同约定按欠款额的日万分之三支付原告滞纳金至欠费之日止；本案诉讼费用由被告承担。
对被告提出的反诉，原告表示其与建设单位签订的前期物业合同是包干制，无需公开账目；因涉诉小区至今没有成立业主委员会，所以延续前期物业合同。现请求驳回反诉原告的反诉请求。
原告向本院提交如下证据：1、企业名称变更核准通知书；2、资质证明；3、前期物业管理服务合同；4、备案证明；5、确认书；6、原告主张权利的登记材料。上述证据用以证明原告的诉讼主张。
被告倪音海辩（诉）称，按照天津市发改委和房管局津发改文件，原告的物业服务标准没有达到前期物业合同约定的标准，依津发改价房2001号文件中对物业费和综合服务、清洁卫生等五项服务逐一比对，原告的服务标准尚不能达到4级服务标准。原告提供的服务不达标，是被告不缴纳物业费的原因，属于原告违约在先，故不同意原告的诉讼请求。
被告倪音海反诉称，案外人天津万怡物业管理有限责任公司（以下简称万怡公司）与天津市开发区正信房地产有限公司签订天津市前期物业管理服务合同（合同编号为JF-20020018），合同起始时间为2004年12月13日，由万怡公司为俊城浅水湾花园提供物业服务。原告按天津市前期物业管理服务合同的约定向被告主张物业费，被告同样依据合同约定向原告提出反诉，要求原告按照合同约定向业主（本案被告）公开物业费的收支情况，以及公示浅水湾小区全部共有收益支出账目情况。同时，原告不具备为俊城浅水湾花园物业项目提供服务的合同及法律依据，不具有合法的主体资格。
一、被告入住俊城浅水湾的前一段时间小区卫生环境尚可，但近年来，原告除了收取物业费外，被告没看到原告做过有利于业主的事情，原告非但不提供服务，还为达到自己的利益损害业主的利益（如将公共通道安装地锁，妨碍业主通行）。俊城浅水湾花园小区2006年一期业主入住至今，环境日益恶劣，从目前的现状可以证明原告根本就未提供任何服务。1、绿化：2006年入住时，小区环境优美，绿草茵茵，树木繁茂，设施完善。但是从一期业主用缴纳物业费换取办理入住手续之后，由于物业公司不作为，绿地无人管理，更没人进行浇水、剪草、补种，致使小区多处原有绿化地方大面积裸露地皮，草最高长到了半米高。树木更是无人修剪维护，大门口的大树死掉了好几颗，最后还由46号楼的业主出资维护才枯木逢春。2、小区照明：自入住以来，小区里的路灯就没有亮过。2006年一期业主入住开始一直到2013年，每到晚上除门卫外小区全部漆黑一片，物业没有采取任何的补救修缮措施。3、大门口：浅水湾小区正门是在外环辅路上，从一期业主入住开始，由于小区门口下水管道堵塞，每逢下雨门口就会ＸＸ一片，最深的积水有半米深。老人、孩子只能靠搭乘汽车出入，而且汽车必须要快速行驶才不会熄火在水里。而物业却视而不见，坐等积水慢慢退去。后经46号楼1-101业主自掏腰包雇人、设备重新铺设了下水管道后近两年雨季业主们这才得以安全出入。4、楼道维护：对于入驻多年的楼道空间部位物业有责任、义务负责维护修缮，而原告丝毫没有履行职责。比如48号楼1门楼道顶棚漏雨墙皮大面积脱落，楼道墙面脏乱不堪，业主多次找到物业进行修缮无果最后只好楼里居民集资进行了修补。5、门前道路：48号楼门前的道路在入住之初非常美观漂亮整洁，随着年久失修道路破损。业主仍然是多次要求物业修复无果，后经47号楼1门102业主自行出资修缮了道路。6、小区院墙周边植被：绿草、灌木、因物业不作为常年没有进行养护导致大面积死亡，致使小区周边环境一片狼藉破烂不堪，车辆随意开上草坪，由于车辆的长期碾压致使至今已看不到原有绿化的任何痕迹。7、物业人员素质：物业保安素质极其低下经常光天化日之下在小区大门旁随意小便。8、小区车场：物业公司在没与业主任何沟通的情况下私自将车场绿化位置的花坛拆除并安装上地锁改为车位出租以权谋取私利。另，51号楼前配电箱门前也改成了车位并安装上地锁出租，其这种行为给小区安全造成了极大的隐患。
二、万怡公司名为变更实为转让给原告，严重损害了业主利益，应属无效。经查，万怡公司于2003年6月1日由案外人天津阳光壹佰房地产开发有限公司与案外人广西万怡物业管理有限公司作为股东提出设立申请，法定代表人为李明强。注册资金为人民币600万元。2007年10月23日，万怡公司股东会决议股东之一天津阳光壹佰房地产开发有限公司将自己持有的万怡公司的全部股权转让给另外一个股东，即广西万怡物业管理有限公司持有万怡公司的全部股权，并于2007年11月2日在工商局办理变更登记，法定代表人为李明强。2007年11月23日，万怡公司更名为天津万怡物业服务公司，并经过工商局核准。2008年4月20日，天津万怡物业服务有限公司法定代表人变更为黎辉，股东广西万怡物业管理有限责任公司将全部股权转让给案外人阳光壹佰置业集团有限公司，由该公司享有天津万怡物业服务有限公司的全部股权，并在工商局办理了工商变更登记。2008年5月4日，天津万怡物业服务有限公司变更为天津阳光壹佰物业服务有限公司，并经工商局办理了变更登记。2010年9月17日，天津阳光壹佰物业服务有限公司的股东阳光壹佰置业集团有限公司将95%的股权转让给北京阳光之星国际管理咨询有限公司，并经工商局办理了变更登记。从目前的查询的信息来看，万怡公司目前尚在存续状态，也就是说，万怡公司与原告是同时存续的，万怡公司将俊城浅水湾花园的物业服务项目转让给了原告。该转让行为是法律禁止的。
综上，原告无意愿、无能力也无依据管理俊城浅水湾花园项目，只考虑每年收取物业费，导致被告所居住的小区卫生脏乱差，秩序非常混乱的局面，被告反诉请求判令原告公开2006年1月1日至2015年11月1日期间的物业管理服务费的收支情况，以及公示俊城浅水湾小区全部共有收益支出账目情况；确认原告无权依据天津市前期物业管理服务合同（合同编号为JF-20020018）为俊城浅水湾花园项目提供物业管理服务；本案反诉费由原告承担。
被告向本院提交如下证据：1、公司设立登记申请书；2、承诺；3、公司变更登记申请书；4、天津万怡物业管理有限责任公司股东会议决议；5、章程修正案；6、股权转让协议；7、新股东决定；8、企业名称变更核准通知书；9、公司变更登记申请书；10、章程修正案；11、天津万怡物业管理有限责任公司股东会议决议；12、公司变更登记申请；13、天津万怡物业服务有限公司股东会议决议；14、章程修正案；15、公司变更登记申请书；16、天津万怡物业服务有限公司股东会议决议；17、章程修正案；18、有限责任公司变更登记申请书；19、天津阳光壹佰物业服务有限公司决议；20、股权转让协议；21、新股东会会议决议；22、有限责任公司变更登记申请书；23、天津阳光壹佰物业服务有限公司决议；24、章程修正案；证据1-24证明从天津万怡物业管理有限责任公司到本案原告并非简单的更名，而是多次股东的变更，明为变更实为转让，违反了物业条例的规定，因此原告无权为浅水湾花园小区提供物业服务；25、市场主体基本信息；证明从市场主体基本信息看，天津万怡物业管理有限责任公司目前尚存续，进一步证明了前期物业天津万怡物业管理有限责任公司是将整个浅水湾项目转让给原告；26、天津市前期物业管理服务合同；证明原告提供的服务远远达不到合同约定的标准，即天津市对物业服务标准的规定，对物业合同所约定的内容，原告基本没有兑现，提供的服务不仅仅是瑕疵的问题，而是不合格；27、浅水湾花园小区状况照片及受案回执；证明近几年来浅水湾花园的现状，在原告提供所谓的服务期间造成小区整体混乱，具体情况如反诉状所述。
本院依法在房地产管理部门调取了被告所有房屋的产权登记信息。
原、被告的质证意见为：
原告对被告提交的证据1-26的真实性无异议，但主张上述证据不能证明被告的证明目的；对证据27，原告主张其中地面积水的位置在小区外，业主未与原告签订车辆保管合同，其他照片无法证明物业常态，部分照片属于小区外。对本院调取的证据无异议。
被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但主张企业名称不是简单的变更，而涉及到股东变更，现万怡物业管理有限责任公司目前从工商档案显示尚存续，证明了万怡物业管理有限责任公司将浅水湾小区物业项目转让给原告，属于非法转让；对证据2，被告表示其真实性由本院认定，同时主张原告的物业资质为二级，但原告提供的物业服务尚达不到天津市规定的物业四级资质的标准；对证据3的真实性无异议，但主张按照前期物业服务合同的约定，物业提供方应当每六个月向业主公布物业费的收支情况及账目，按照原告陈述的包干制不需要公开账目，那么在前期物业合同中，也需要明确；所谓的包干制是由原告主观判断，并没有合同的约定，物业提供方的权利来源于前期物业合同的约定，物业提供方应该严格遵守物业合同的约定，从目前原告的服务情况、业主的满意率来看，远远未达到96%的满意率，通过中国司法裁判文书网公开的涉及俊城浅水湾小区物业的诉讼，远远超过百件，说明原告的服务质量与合同约定相差太大，严重不符合服务标准，从物业合同来看，原告唯一遵守的约定是收取服务费，并没有对小区的管理尽到合同约定的标准，原告有义务在物业合同约定中召开首次业主会议，现在合同约定的条件早就成熟，原告拒绝从事合同约定的义务，利用业主委员会尚未成立的便利，违规对小区的花坛、人行横道及变压器旁边私设地锁，赚取利润，这与合同的约定严重不符；对证据4，被告表示其真实性由本院认定；对证据5无异议，但对原告的证明目的持有异议；对证据6，被告表示对其真实性不发表意见，但对该证据与本案的关联性、该证据的合法性均不认可，主张被告此期间未收到任何电话通知及法律文件，其中业主欠费明细也是原告自行制作的，按照法律规定，物业公司应当按照法律规定向欠费业主送达法律文书，因此该份证据不能支持原告的诉讼请求。对本院调取的证据无异议。
经审理查明，原告名称原为天津万怡物业管理有限责任公司，2007年11月9日经工商管理部门核准更名为天津万怡物业服务有限公司。2008年4月28日经核准再次更名为天津阳光壹佰物业服务有限公司，现具有二级物业管理服务资质。
2005年10月25日，天津万怡物业管理有限责任公司与天津阳光壹佰新城的开发商天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，由原告对浅水湾花园进行前期物业管理服务。该合同约定，物业管理服务期限自2005年10月25日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止；情景洋房（涉诉类房屋）的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.20元由业主于每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。同时该合同还约定了原告在共用设施、场地的维修与养护、环境卫生、车辆行驶与停放秩序管理及公共秩序管理等方面的服务标准。该合同在天津市房地产管理局进行了备案。被告系浅水湾花园49号楼2门102号房屋业主，其房屋建筑面积为155.76平方米，每月应交纳物业管理服务费186.91元，自2009年2月10日至2015年8月31日被告未向原告交纳物业管理服务费，合计14709.82元。
另查，本院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理查明，原告未履行合同全部义务、服务存有瑕疵。
上述事实，有原、被告陈述及相关证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，万怡物业管理公司与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已按规定进行了前期物业管理备案，应认定合法有效。该合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对万怡物业管理公司和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。现万怡物业管理公司已更名为原告，其在前期物业管理服务合同中的权利、义务应由原告承担。由于原告已履行了提供物业服务的义务，被告亦应向原告履行交纳物业管理服务费的义务。考虑原告未履行合同全部义务、向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交物业管理服务费的数额，可予酌减5%，同时原告主张滞纳金的请求不予支持。
另，依据《天津市物业管理条例》的相关规定：物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式；包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式；酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式；实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情况。从万怡物业管理公司与天津阳光壹佰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》及此后的履行情形可认定，涉诉小区物业费采取的是包干制的形式，故被告反诉请求原告公开2006年1月1日至2015年11月1日期间的物业管理服务费的收支情况，以及公示俊城浅水湾小区全部共有收益支出账目情况，本院不予支持。被告主张万怡公司名为更名，实为转让，因被告此主张无法律依据，故对被告反诉请求确认原告无权依据天津市前期物业管理服务合同（合同编号为JF-20020018）为俊城浅水湾花园项目提供物业管理服务，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告倪音海给付原告天津阳光壹佰物业服务有限公司2009年2月10日至2015年8月31日期间的物业管理服务费13974.33元；（14709.82元95%）
二、驳回原告天津阳光壹佰物业服务有限公司的其他本诉请求；
三、驳回被告倪音海的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费167元，原告天津阳光壹佰物业服务有限公司担负8.50元，被告倪音海担负158.50元，被告倪音海担负的部分于本判决书生效后十五日内给付本院。反诉受理费40元，由被告倪音海担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝春杰
人民陪审员 张玉凤
人民陪审员 李志芬
二〇一五年十二月××日
书 记 员 吴 桐
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。