黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0111民初1702号原告：叶国荣，女，1973年11月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：史天文，黑龙江佳旭律师事务所律师。被告：王源秋，男，1956年10月11日出生，汉族，退休教师，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：裴德成，黑龙江櫆军律师事务所律师。被告：尹金华，女，1952年2月29日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。原告叶国荣与被告王源秋、尹金华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶国荣及其委托诉讼代理人史天文、被告王源秋及其委托诉讼代理人裴德成到庭参加诉讼，被告尹金华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。叶国荣向本院提出诉讼请求：1.解除叶国荣与王源秋的房屋买卖合同；2.判令王源秋、尹金华退还购房款92000元；3.判令王源秋、尹金华赔偿叶国荣逾期利益损失188000元。事实与理由：叶国荣与王源秋于2010年2月10日签订《房契》房屋买卖合同，王源秋、尹金华系夫妻关系。叶国荣作为买方购买王源秋、尹金华位于呼兰区××＃楼××号房屋，约定房屋价格为152000元。在签订协议时叶国荣支付给王源秋购房款52000元，并约定正月末再支付20000元，剩余80000元与王源秋共同向银行偿还贷款。签完合同后，王源秋、尹金华履行了交房义务，但没给叶国荣房产证，叶国荣便搬进房子居住，并且叶国荣支付另20000元。后叶国荣多次要求王源秋一起去银行偿还贷款，解除房屋抵押后办理房屋产权过户手续。但王源秋一直推拖，王源秋在叶国荣不知情的情况下于2011年为了借款20000元把房产证抵押给了案外人修某并办理了抵押登记。叶国荣得知后，为了挽救自身损失，叶国荣在2015年10月31日将王源秋的20000元借款还清，取回了房产证。叶国荣与王源秋、尹金华在2015年11月1日又签订了一份补充的《契约》，双方约定叶国荣替王源秋、尹金华还的债务抵购房款，由王源秋负责银行贷款的利息和滞纳金。签完合同后，王源秋仍然不与叶国荣去银行还款，叶国荣也就没去还款。2016年1月22日，叶国荣丈夫赵洪伟又与王源秋签订一份《协议》，确定叶国荣已支付王源秋92000元。同时双方约定2016年3月1日一起去银行还款，叶国荣承担60000元，王源秋承担40000元及银行利息，但时至今日王源秋仍未履行协议，王源秋没去还款，叶国荣也无法还款。综上，双方签订了合法有效的房屋买卖合同，而且叶国荣已经履行了合同约定义务，支付了约定的购房款，而共同还贷部分因王源秋始终不履行合同约定义务无法实现，最终导致叶国荣不能办理产权变更登记，不能获得该房屋的所有权，使得叶国荣预期利益发生损失，现该房屋市场价值大约280000元，王源秋、尹金华事实上欠叶国荣等价值的房屋一套。房子自购买后一直住到现在，原来是简装，叶国荣装修花了4万多元。预期利益是根据现在房屋中介对该小区房子的估值，叶国荣购买房屋最终实现目的是为了得到产权，如果不能实现，自然房屋价值作为预期利益的损失。房子现在还有抵押贷款，抵押权人是哈尔滨银行。双方房屋买卖行为是双方真实意思表示，应认定合法有效。在经过几次补充协议对原协议的变更后，应以最终协议为准，叶国荣与王源秋签订房屋买卖的契约目的是为获取该房屋的产权，而王源秋未按照最终协议履行其义务，导致叶国荣履行自身义务及获取该房产产权的目的不能实现，故叶国荣享有合同解除权。合同解除后，王源秋、尹金华理应退还已经收取的购房款，且因违约，应承担违约责任。王源秋应当赔偿叶国荣目标房产的价值损失。对于该房产价值是叶国荣在房产附近房屋中介所获得的参考价值，若王源秋、尹金华不认同，可经法定程序依法评估。王源秋辩称，一、叶国荣与王源秋买卖房屋事实存在，叶国荣欠银行贷款60000元，王源秋欠40000元事实存在，起诉后王源秋又偿还10000元。现在，双方因欠银行贷款，所以房屋更名过户没有办，但是责任不完全在王源秋。1.在2010年2月10日签订合同时，责任全在叶国荣。如果当时叶国荣把购房款全部交齐，当时房屋就过户了。2.后来双方对还银行贷款都有困难，双方同意继续用房屋贷款，并同意于2016年3月1日共同还银行贷款。这一段时间，责任在双方。3.王源秋承认叶国荣起诉后，因做买卖赔本，没有还上贷款王源秋应负主要责任。但是，对叶国荣没有造成任何损失。从签订协议后，叶国荣立即住进房屋，叶国荣欠银行贷款没有还，银行利息由王源秋承担，产权证也交到叶国荣保管。叶国荣没有任何损失，白住房屋，欠银行贷款不付利息。叶国荣获取利益。二、王源秋认为房屋买卖合同应当继续履行。王源秋尽快筹齐3万多元还清银行贷款，协助叶国荣办理房屋更名过户手续。叶国荣已经给付房款92000元，房子买的时候有100000元贷款，欠银行贷款本息9万多元。开始房子是2009年贷款的，欠哈尔滨的一个信用社，房子抵押给信用社了，贷款时间3年。签房契时约定，2011年贷款到期时双方去银行还款，因为都没钱还贷款，王源秋又续贷的。王源秋将房产证抵押给修某借款20000元属实，这20000元算叶国荣还银行贷款了。叶国荣提出的解除房屋买卖合同的主张不能成立，约定了解除买卖合同的条款，现在买主并没有按期将银行贷款还上，所以，王源秋有按照约定以壹拾万元的价格收回该楼房的权利。所以，叶国荣请求解除合同的主张不符合合同的约定。买卖合同目的已经全部实现，叶国荣只缴纳了92000元房款，从签订合同之日起，实际占有并入住该房屋。至于该房屋没有办理产权更名过户手续，其主要原因系叶国荣购楼资金不足，签订购楼合同时欠款80000元，其当时对用该楼房做抵押，在银行贷款100000元是明知的，如果其当时交齐80000元，王源秋会很容易拿出20000元，解除房屋抵押，立即办理完产权更名过户。以上事实说明王源秋并不存在“一方迟延履行债务或者有其他违约行为”，本案合同目的已经实现，无法再解除买卖合同。叶国荣退购房款92000元，并赔偿其预期利益188000元的主张，没有法律依据，王源秋不同意。房子现价值就是原价152000元，叶国荣没有重新装修房子，他只是外墙做保温花了1500元。王源秋一个月内将银行贷款还上，然后配合叶国荣办理过户手续。如果一个月内银行贷款还不上，叶国荣可以退房，王源秋退叶国荣92000元，并给付50000元损失费。尹金华未到庭参加诉讼，未答辩、亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，叶国荣提交的房契一份、收条一份、契约一份、协议一份、房产证、证明一份，客观真实与本案有关联，本院予以采信。本院确认事实如下：王源秋、尹金华系夫妻关系，叶国荣、赵洪伟系夫妻关系。叶国荣与王源秋于2010年2月10日签订《房契》房屋买卖合同，约定：叶国荣以房屋价格152000元购买王源秋位于呼兰区××＃楼××号房屋，现交52000元，正月末再支付20000元，剩余80000元买主为卖主还贷款。如果买主到期还不上贷款，卖主按十万元收回此楼。叶国荣、王源秋口头约定欠银行贷款100000元，由叶国荣替卖主还80000元，王源秋还20000元及100000元的利息，双方共同去银行还款。在签订协议时叶国荣支付给王源秋购房款52000元，签完合同后，王源秋、尹金华履行了交房义务，叶国荣便搬进房子居住，并且叶国荣支付另20000元。后叶国荣多次要求王源秋一起去银行偿还贷款，王源秋一直推拖。王源秋在叶国荣不知情的情况下把房产证抵押给案外人修辉借款20000元。叶国荣得知后，为挽救自身损失，叶国荣在2015年10月31日将王源秋的20000元借款还清，取回房产证。叶国荣与王源秋、尹金华在2015年11月1日又签订了一份补充的《契约》，双方约定叶国荣替王源秋、尹金华还的债务20000元抵房贷，叶国荣欠房贷6万元（无利息和滞纳金）、王源秋欠房贷40000元及100000元的利息和滞纳金。签完合同后，王源秋仍未与叶国荣去银行还款，叶国荣也就没去还款。2016年1月22日，叶国荣丈夫赵洪伟又与王源秋签订一份《协议》，确定叶国荣已支付王源秋92000元，双方约定2016年3月1日一起去银行还款，叶国荣承担60000元，王源秋承担40000元及银行利息。叶国荣要求王源秋一起去银行偿还贷款，解除房屋抵押后办理房屋产权过户手续，但至今王源秋仍未履行协议。王源秋承认在卖房后，用诉争房抵押贷款。在庭审中，王源秋表示一个月内还清银行贷款并配合买方办理过户手续，否则可以退房并给付50000元损失费，王源秋未按承诺时间去银行还清贷款。本院认为，叶国荣与王源秋签订的《房契》、《契约》、《协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王源秋在签订合同后，未履行合同义务，不同买方去银行还清贷款，而且在开庭时承诺的还款时间内仍未还清贷款，王源秋存在违约行为，而且在叶国荣不知情的情况下私自用诉争房产二次抵押借款，致使不能解除房屋抵押，办理房屋转移登记，导致叶国荣合同目的不能全部实现，叶国荣享有合同解除权。对叶国荣要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，王源秋、尹金华应向叶国荣退还购房款，叶国荣向卖方返还房屋。因王源秋违约，故应当承担违约责任。叶国荣要求王源秋、尹金华赔偿房屋涨价的预期利益损失，王源秋表示一个月未还清贷款，愿意给付50000元损失费，但该数额不足以弥补买方所受的经济损失，鉴于叶国荣未申请对诉争房屋涨价的预期利益损失进行评估，具体数额本院根据实际情况予以酌定。王源秋、尹金华系夫妻关系，对于夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。王源秋主张因双方没钱向银行还贷，叶国荣同意再次贷款，未提供证据予以证实，其辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除叶国荣与王源秋签订的《房契》、《契约》、《协议》;二、王源秋、尹金华于本判决生效后十日内退还叶国荣购房款92000元；三、叶国荣于本判决生效后十日内退还王源秋位于呼兰区幸福街五委三组教委2#楼3-6-2号房屋；四、王源秋、尹金华于本判决生效后十日内支付叶国荣预期利益损失60000元；五、驳回叶国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由叶国荣负担2160元，由王源秋、尹金华负担3340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  刘忠林审判员  罗迎丽审判员  许树军二〇一七年十二月二十八日书记员  王 进