山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终2088号上诉人（原审原告）：刘昌玉。委托诉讼代理人：王东胜、丛芸，山东胜鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘艳瑛。委托诉讼代理人：周秋红、梁宁宁，山东方向明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘毓俭。委托诉讼代理人：刘国昌。上诉人刘昌玉、刘艳瑛、刘毓俭因所有权确认纠纷一案，均不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘昌玉上诉请求：撤销原判，确认案涉房产归刘昌玉所有。事实与理由：1、案涉房产虽然登记在刘毓温名下，但实际上系刘毓俭和刘毓温共有，刘昌玉善意自刘毓俭处购买了案涉房产，多年来刘毓温和刘艳瑛并未提出异议，直至案涉房产开始拆迁才主张权利，明显违背诚实信用原则；2、刘毓俭转让案涉房产时征得了刘毓温的同意，因刘毓温人在外地且身体多病行动不便，无法亲自签订合同，故案涉房屋买卖合同属有效合同，刘昌玉有权对案涉房产主张权利。刘艳瑛上诉请求：撤销原判，驳回刘昌玉的诉讼请求，确认案涉房产归刘艳瑛所有。事实与理由：1、案涉房产登记在刘毓温名下，属刘毓温个人财产，刘毓俭无权处分。刘昌玉购买时应当知晓该事实，在此情况下，其仍与无处分权的刘毓俭签订房屋买卖合同，且多年亦未告知刘毓温房屋买卖事实，足以认定刘昌玉主观存在恶意，其无权对案涉房产主张权利；2、刘昌玉仅是对案涉房产进行了修缮，不存在重建，且修缮行为不能导致产权的变更，一审认定刘昌玉因修缮行为对房屋产生物权权利有误。刘毓俭上诉请求：撤销原判，驳回刘昌玉的诉讼请求，确认案涉房产归刘艳瑛所有。事实与理由：1、刘毓俭在转让案涉房产时未征得房屋所有权人刘毓温同意，双方的买卖合同应予解除；2、刘昌玉仅对案涉房产进行了维修，并未重建，其行为不能产生物权权益。2016年6月21日，刘昌玉向一审法院起诉请求：确认位于威海经济技术开发区泊于镇小邓格村房屋一套(房产证号为10-12-0**，土地证号为O12201**)归刘昌玉所有。一审法院认定事实：威海经济技术开发区泊于镇小邓格村（以下简称小邓格村）村民刘德元、林均芝夫妇育有刘毓温、刘毓俭、刘淑英、刘毓梅四名子女，刘毓温与徐淑贤婚后生育一女刘艳瑛，刘昌玉的祖父与刘德元系亲兄弟。刘德元于1961年去世，林均芝于1991年去世，徐淑贤于1999年去世，刘毓温于2004年去世。案涉房屋位于泊于镇小邓格村，系刘德元夫妇的老房，1991年7月18日办理土地使用权证时登记土地使用者为刘玉汶(刘毓温)，房产证编号为10-12-056。1996年3月30日办理房屋所有权证时登记所有权人为刘玉温(刘毓温)，土地证编号为01220148。前述二证填制完成后保存于小邓格村委会，未予发放。1999年4月5日，刘昌玉与刘毓俭达成买卖案涉房屋的协议，刘昌玉支付刘毓俭房款1000元，并占有使用案涉房屋。当时，该房屋因年久失修而毁损严重，刘昌玉对房屋进行了整修，重建了北正房及南道厅的房顶，原房屋的地基、墙体基本保持原样。后，刘昌玉自小邓格村委会取得了案涉房屋的土地使用权证及房屋所有权证。涉案房屋因列入拆迁范围，2016年4月17日，刘昌玉与小邓格村委会签订拆迁补偿协议，并交回了房屋的土地证、房产证。因刘艳瑛向小邓格村村委会主张对涉案房屋的权利，小邓格村村委会收回了与刘昌玉签订的拆迁协议，并于2016年4月19日与刘艳瑛另行签订了拆迁补偿协议。涉案房屋现尚未拆除。一审法院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害他人合法权益；不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。刘昌玉提起涉案房屋所有权确认之诉，要求确认其系该房屋的所有权人，主要基于两点原因：一是基于善意取得制度，二是基于合法建造。关于善意取得。刘昌玉涉案房屋虽登记在刘毓温名下，但刘毓俭也系房屋的共有人，刘昌玉通过与刘毓俭达成买卖协议，有偿取得涉案房屋，应当认定买卖有效并履行，刘昌玉取得涉案房屋所有权。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。刘昌玉基于买卖关系占有涉案房屋，房屋系不动产，不动产所有权变更登记是房屋买卖后所有权变动的必经程序，无论出卖方刘毓俭系房屋共有人还是无处分权人，在房屋未进行所有权变更登记的情况下，刘昌玉主张基于善意取得制度而获得涉案房屋的所有权，不予支持。需要说明的是，如果刘毓俭系房屋共有人，其有权对自身所拥有的产权份额进行出让，刘昌玉可依买卖合同取得刘毓俭所拥有的产权份额。关于合法建造。刘昌玉在接管涉案房屋后，对房屋进行了一定整修，但根据房屋现状分析，刘昌玉是在原房屋基础上开展的整修，其在整修过程中增添的物资整合在房屋整体中，已无法分割。而且刘昌玉管理涉案房屋已达17年，对维持房屋持续存在有一定付出。故涉案房屋虽不能认定系刘昌玉新建造的房屋，但刘昌玉投入的人力、物力已转化为房屋的一部分，其对房屋拥有部分权利，可推定刘昌玉为房屋的共有人。涉案房屋登记所有权人为刘毓温，刘毓温已去世，刘艳瑛系刘毓温唯一在世的继承人，通过继承取得了刘毓温对涉案房屋的所有权。故刘昌玉与刘艳瑛均系涉案房屋的共有人。而案外他人是否也对涉案房屋拥有一定权利，不宜审查。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第三十条之规定，判决：刘昌玉系位于威海经济技术开发区泊于镇小邓格村房屋一套（房产证号10-12-0**，土地证号012201**）的共有人之一。案件受理费100元，由刘昌玉负担。本院二审期间，当事人提供新证据，本院依法组织双方当事人质证。刘昌玉申请证人夏某、刘某出庭作证。夏某证实其系刘昌麟之妻，听刘昌麟说刘毓俭转让案涉房产时曾告知刘昌麟说，刘毓俭征求刘毓温意见，刘毓温表示不要案涉房产了；刘某证实，其从事瓦匠工作，刘昌玉购买案涉房产前后均让刘某去帮忙修缮案涉房产。刘某曾于1994年至1998年担任村长，当时房产证由会计保管，在2000年前可能没有发过房产证。经质证，刘昌玉对证人证言没有异议；刘艳瑛主张夏某证言系传闻证据，不应采信，刘某只证实刘昌玉对案涉房产进行了修缮而非重建，另其陈述的产权证保管情况不属实；刘毓俭认为刘昌玉找其买房，没有征得刘毓温同意，便自作主张的将案涉房产转让了。刘艳瑛另主张在房屋买卖时刘毓温在济南居住，一直没有回老家。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉房产虽然登记在刘毓温名下，但双方当事人均认可该房屋原系刘德元夫妇所有，刘昌玉与刘毓俭签订房屋买卖合同时，刘德元夫妇已去世多年，案涉房产由刘毓俭管理使用，案涉合同也由中间人刘昌麟予以见证，且合同签订后村委会也将案涉房产的产权证交付给刘昌玉保管，刘昌玉向刘毓俭足额支付了房屋对价，上述事实均反映出刘昌玉在购买案涉房屋时，有理由相信刘毓俭具有处分权，其主观上系善意。签订买卖合同后，刘毓俭即将案涉房产交付刘昌玉使用，刘昌玉也进行了较大程度的整修，且自1999年买卖行为发生以来已过十余年，刘毓温并未提出异议，也可以体现出其对案涉房屋状况的认可。刘艳瑛以案涉房产登记在刘毓温名下为由主张刘昌玉购买房屋系基于恶意，对此未能提供证据予以证实，且其主张刘德元夫妇已将案涉房产处分给刘毓温，亦未能举证予以证实，故刘昌玉在购买房屋时并不具备审查案涉房产是否由刘德元夫妇处分给刘毓温一事之条件。此外，刘毓俭只是主张其未经刘毓温同意擅自处分了房产，但并未认可其与刘昌玉存在故意串通侵占他人财产的主观恶意，结合案涉房屋产权证件确实曾存放于村委会，刘昌玉购买房屋时可能无法查看之事实，本院认定仅凭房屋登记情况，难以认定刘昌玉购买案涉房产的行为存在恶意，故其与刘毓俭签订的房屋买卖合同属有效合同。刘昌玉在一审时提出的诉讼请求为确认案涉房产归其所有，但刘昌玉系基于房屋买卖合同对案涉房产主张权利，该权利属于债权而非物权，现案涉房产并未办理产权变更登记手续，且双方对能否继续履行房屋买卖合同存在较大争议，在此情况下，刘昌玉直接对案涉房产的物权主张权利，缺乏事实及法律依据，其该诉请不应予以支持。一审认定刘昌玉对案涉房产享有物权有误，本院予以纠正。至于双方的买卖合同能否履行及如何履行，系另一法律关系，不属于本案审查范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初1204号民事判决；二、驳回上诉人刘昌玉要求确认位于威海经济技术开发区泊于镇小邓格村房屋一套(房产证号为10-12-0**，土地证号为O12201**)归其所有的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费600元，均由刘昌玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  万景周审 判 员  蒋 涛代理审判员  郭林涛二〇一六年十月二十七日书 记 员  江嘉鑫