江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10965号
上诉人（原审被告）：顾利惠。
委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严国亚，江苏圣典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：龚黎。
委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州怡正贸易有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇东桥长康路。
法定代表人：顾建刚，总经理。
委托诉讼代理人：王红林，江苏正文人律师事务所律师。
上诉人顾利惠、龚黎与被上诉人苏州怡正贸易有限公司（以下简称怡正公司）物权保护纠纷一案，顾利惠、龚黎不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人顾利惠、龚黎上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2013年上诉人与苏州永康纸业有限公司(以下简称永康公司)签订房屋租赁合同一份，由上诉人承租永康公司位于苏州市相城区××春光路××号面积为800平方米的房地产，另外食堂、住宿400平方米，租期为2013年6月1日至2028年5月31日，年租金100000元。合同签订后上诉人按时支付租金，还在办公楼外自建800平方米彩钢棚，2015年3月和6月，永康公司法定代表人邱国贤，因经营困难向上诉人借款，后双方认可借款抵作房租，上诉人已提交了借款及还款协议，充分证明上诉人有能力并已支付借款。一审法院认定事实不清，邱国贤作为公司法人代表公司借款符合常理，至于款项是否入账，是永康公司内部的事，不能以此逃避责任。上诉人与永康公司签订的租赁合同早于被上诉人拍卖所得，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人已经支付了所有的租金，被上诉人要求上诉人支付使用费并要求被上诉人返还房产没有事实和法律依据。
被上诉人怡正公司辩称，上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，一审判决适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审原告怡正公司向一审起诉请求：1、判决顾利惠、龚黎归还其占有使用的苏州市相城区春光路××号院中1600平方米（800平方米有产证+800平方米没有产证）全部房产；2、顾利惠、龚黎支付自2016年3月12日起至归还房产之日止，按100000元/年计算的占有使用费；3、由顾利惠、龚黎承担本案诉讼费用。
一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，怡正公司通过拍卖程序拍得永康公司名下位于苏州市相城区××春光路××号的房地产。顾利惠、龚黎主张其与永康公司签订了为期十五年的《房屋租赁合同》，并认为以借款1300000元抵付租金，故租赁期限内怡正公司无权要求其返还其合法租赁的房地产，也无需再向怡正公司支付占有使用费。对此一审法院认为，顾利惠、龚黎虽与永康公司签订了为期十五年的《房屋租赁合同》，但并未提供其已经向永康公司交纳了十五年租金的证据，其主张的500000元借款的借条系邱国贤个人出具，800000元的还款协议由永康公司盖章，但顾利惠、龚黎并未提供款项交付的证据，永康公司的管理人亦明确账目中未收到过被告顾利惠、龚黎的款项，故顾利惠、龚黎主张其以借款1300000元抵付租金的意见一审法院不予采纳。顾利惠、龚黎占有的苏州市相城区××春光路××号的房地产应当返还怡正公司。另根据（2015）园执字第00970号之二执行裁定书，怡正公司主张自2016年3月12日起，参照《房屋租赁合同》的租金标准100000元/年要求顾利惠、龚黎支付至实际返还房地产之日起的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决一、顾利惠、龚黎于判决生效之日起三十日内向怡正公司返还其占有的苏州市相城区××春光路××号的房地产。二、顾利惠、龚黎于判决生效之日起三十日内给付怡正公司自2016年3月12日起至上述占用的房地产实际返还之日止，以100000元/年计算的占有使用费。
二审中上诉人顾利惠、龚黎申请证人徐某出庭，陈述2015年顾利惠借现金给邱国贤付货款的过程。本院认为，上诉人在一审中无正当理由未申请证人出庭，现逾期提出申请，且被上诉人不同意质证，故对该证人证言本院不予接纳。上诉人向本院提交邱国贤出具的证明及图片、上诉人缴纳水电费的证明（均为复印件）各1份，本院经审查认为，该证据不属于因客观原因无法在一审举证期限内提供的证据，上诉人无正当理由逾期举证，本院不予接纳。
二审经审理查明，坐落于苏州市相城区××春光路××号房地产原为永康公司所有，于2014年10月31日被苏州工业园区人民法院（以下简称园区法院）保全查封，2015年5月14日，园区法院裁定拍卖上述房地产。后该房地产由怡正公司通过园区法院司法网拍拍得，2016年3月10日，怡正公司支付了所有的拍卖款项，园区法院作出（2015）园执字第00970号之二执行裁定书，裁定被执行人永康公司名下位于苏州市相城区××春光路××号的房地产[房屋所有权证号：苏房权证相城字第××、30××31、30××32、30××33、30××42，土地证号：（2012）0700××5]（含上述土地上无证房产、装修及附属价值）的所有权归买受人怡正公司所有。上述房地产所有权自裁定书送达买受人怡正公司时转移。怡正公司于2016年3月11日领取了上述执行裁定书。
二审另查明，永康公司成立于1994年，2011年12月12日法定代表人变更为邱国贤。2016年3月14日，苏州市相城区人民法院受理苏州市相城区永大农村小额贷款有限公司对永康公司破产清算申请，同日，指定江苏百年东吴律师事务所担任永康公司管理人。
二审再查明，怡正公司向一审法院提交永康公司与顾利惠、龚黎签订的《房屋租赁合同》一份，该合同落款时间为2013年6月1日，约定顾利惠、龚黎租赁永康公司位于苏州市相城区××春光路××号面积为800平方米的房地产，另外食堂、住宿400平方米、办公楼外自建400平方米。租赁期限为2013年6月1日至2028年5月31日，年租金为100000元，付款方式为每半年支付一次，每次提前一个月支付房租。顾利惠、龚黎向一审法院提供2015年3月19日的借条复印件，其中载明借款人为邱国贤，金额为500000元，关于该笔款项交付，提供照片五份，邱国贤出具借条时顾利惠、龚黎以现金交付了借款。另顾利惠、龚黎向一审法院提供2015年6月1日的还款协议一份，该协议承诺人处加盖永康公司公章，并署邱国贤名字，该协议载明：“苏州永康纸业有限公司因资金周转向顾利惠、龚黎夫妻借款人民币捌拾万元整（￥800000），现苏州永康纸业有限公司已停业，无能力偿还，愿意用苏州永康纸业有限公司内办公楼、食堂、宿舍租给被告顾利惠、龚黎，用房租金抵扣偿还，特此承诺。”对于该800000元的款项交付，顾利惠、龚黎未提供证据。一审诉讼中，一审法院向永康公司的管理人询问永康公司是否收到过顾利惠、龚黎的款项，永康公司的管理人回复，经查询，永康公司账目上没有收到过顾利惠、龚黎的款项。永康公司进入破产程序后，顾利惠、龚黎也未申报过债权。
二审又查明，根据一审庭审笔录记载，一审法院询问上诉人：“为何借款发生在2015年，租金抵付债务发生于2013年6月1日？”上诉人回答：“因为我们2015年搬进去的，借款只有130万元，现在抵的是150万的房租，就往前写了2年。”一审法院询问上诉人：“为何一定要凑满150万元的租金，写15年的租期？”上诉人回答：“一共是150万元的借款，邱国贤还有一个20万元的借款已经还掉了，所以就往前写了2年。”
本院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求行为人承担赔偿损失等民事责任。本案中，怡正公司通过拍卖程序拍得永康公司名下位于苏州市相城区××春光路××号的房地产，系该房地产的合法所有权人。
本案的争议焦点主要是上诉人对本案所涉房地产是否合法占有使用。上诉人顾利惠、龚黎认为其与永康公司签订了为期十五年的《房屋租赁合同》，并以借款抵付了租金，故租赁期限内被上诉人无权要求其返还合法租赁的房地产，也无需再向被上诉人支付占有使用费。本院认为，上诉人虽与永康公司签订了期限为十五年的《房屋租赁合同》，但并未提供其已经向永康公司交纳十五年租金的证据，永康公司的管理人亦明确账目中未收到过上诉人的款项。且上诉人据以证明借款抵付租金的还款协议落款时间为2015年6月1日，自2013年6月1日至2015年6月1日期间，上诉人未支付过任何租金，上诉人在一审庭审中也承认其2015年与邱国贤约定租金抵付借款时将租赁期限往前写了两年，本院认为，上诉人与永康公司的《房屋租赁合同》实际签订于2015年，而案涉房地产在2014年10月31日已被园区法院保全查封，永康公司及邱国贤2015年对案涉房地产的处分并不能对抗法院的执行行为。因此，本案不适用买卖不破租赁原则，上诉人主张对案涉房地产合法租赁且以借款抵付租金的上诉理由缺乏事实依据。上诉人未与被上诉人签订租赁合同，也未支付租金，对案涉房地产占有使用，于法无据。被上诉人要求上诉人返还案涉房地产并支付使用费的诉讼请求，一审判决予以支持，并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人顾利惠、龚黎负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 蕾
审判员 陈芝颖
审判员 孙 莹
二〇一八年三月六日
书记员 殷晨琦