北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第04614号
原告马秀萍（反诉被告），女，1965年2月27日出生，中青旅国际旅游有限公司职员，住北京市西城区。
委托代理人熊宗鹏，北京大成律师事务所律师。
委托代理人史永建，男，1965年1月7日出生，中�统战部办公厅干部，住北京市西城区。
被告陈金磊（反诉原告），男，1992年6月13日出生，北京电视广播大学大学生，住北京市大兴区。
委托代理人徐良久，北京市义博律师事务所律师。
原告马秀萍（反诉被告）与被告陈金磊（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告马秀萍及其委托代理人熊宗鹏、史永建、被告陈金磊的委托代理人徐良久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马秀萍诉称，2014年5月4日，原、被告经平等协商签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《房屋买卖合同》）及《补充协议》（下称5月4日《补充协议》），双方就原告所有的坐落于北京市大兴区xxx的房屋（下称涉案房屋）买卖事宜达成一致。根据双方约定，被告出资540万购买案涉房屋及其内部家电、装修，并承诺于2014年10月10日前将房款人民币530万（不含前期支付定金10万元）以非建委资金监管的方式支付给原告。同时5月4日《补充协议》第四条第3款还明确约定，“逾期履行付款义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同”，此外，该款还约定了被告逾期付款的违约责任。2014年10月25日，在被告逾期履行付款义务超过十五日后，经被告再三请求，原告再次与被告订立《补充协议》（下称10月25日《补充协议》），针对被告的根本违约行为，同意在被告承诺支付部分违约金及房款的前提下，于2014年10月31日前暂不行使法定解除权，并进一步明确了被告逾期仍不能足额付款的违约责任。2014年11月1日，在10月25日《补充协议》约定的付款期限届满后，被告仍未支付任何购房款，其行为已构成�本违约。据此，原告在2014年11月1日原告向被告出具《解除房屋买卖合同的律师函》，解除《房屋买卖合同》，要求被告搬离案涉房屋并承担合同约定的违约责任。但被告不仅拒绝承担相应违约责任，而且恶意拖延时间、拒不撤销网签，导致原告继续出售房屋受阻，进一步增大了原告的经济损失。原告多次协商无果，为切实维护自身合法权益，特诉至法院，一、请求被告支付违约金1080000元；二、请求被告支付逾期付款的违约金18900元；三、请求被告支付房屋占用费及房屋空置损失44000元；四、本案房屋评估费10820元由被告负担；五、本案诉讼费由被告负担。
被告陈金磊辩称，原告陈述的签订合同时间、支付定金、被告入住的情况属实。2014年5月4日被告向原告交付10万元定金，同年8月27日交付房款100000元、10月25日交付房款40500元、10月26日支付房款50000元，2015�10月29日向贷款公司支付的贷款定金20000元。被告入住之后花费装修费用30000元。原告于2014年5月11日将房屋交付被告。合同履行过程中，被告没有在约定的时间交付房款，是因为被告父母将手中资金全部投入到了工程中。2014年10月31日，被告最终未能筹集到全部房款。被告认可双方合同于2014年11月1日解除。关于原告要求被告支付违约金及逾期付款违约金的请求，原告请求的上述两项违约金总计110万元，明显高于原告的实际损失，请求法院酌减。被告认为原告在交易中，并没有实际损失，原告收到被告支付的19.5万元房款（除了定金100000元），还有3万元的装修添付，原告是获利的。北京楼市的价格一直比较稳定，没有大幅度波动。而评估公司对涉案房屋作出的市场价值评估没有建立在客观事实基础上，评估报告里面对小院的描述仅有一处，其措辞是“估价对象室外存在�建院落，本次评估暂未扣除拆除自建院落的相关费用”，被告认为评估机构不但没有将小院作为增值因素考虑，且是作为影响房价的负面条件予以考虑的，只是本次评估暂未考虑扣除拆除自建院落的相关费用，所以对评估公司作出的涉案房屋的市场价值不认可。关于原告要求被告支付房屋使用费及空置费的请求，在合同签订之后，被告基于合同居住在涉案房屋中，被告不需要支付租金。被告没有接到撤销网签的通知，被告没有恶意拖延撤销网签的行为，不同意支付原告请求的被告恶意拖延撤销网签的损失。对房屋评估费，因为对房屋市场价值的举证责任在于原告一方，所以房屋评估费应该由原告负担，对诉讼费由法院决定各自负担的数额。
反诉原告陈金磊诉称，基于上述答辩理由，被告认为双方合同无法履行后，原告拒绝返还购房款，现提出反诉，一、请求原告返还被告购房款190500元；二、请求原告赔偿被告损失50000元（包括装修损失3万元，支付小额贷款手续费2万元）；三、请求原告返还被告购房定金100000元；四、反诉费由原告承担。
反诉被告马秀萍辩称，双方合同签订后，被告于2014年8月27日支付原告购房款100000元，10月25日被告支付原告违约金40500元，10月26日支付原告购房款50000元，其中15万元购房款应与被告支付的违约金进行抵销，对40500元违约金不同意返还；原告认可被告翻修了小院的栅栏及屋内的地板，原告不认可被告装修花费30000元，即使被告装修花费了30000元，根据审理城镇房屋租赁合同的司法解释第13条规定，在未经原告同意的情况下，对房屋进行装修发生的费用被告需要自行承担；被告主张的贷款手续费20000元无法收回，是因为被告违约导致合同解除，与原告无关，这部分费用需要被告自行承担；被告支付的定金100000元，可以与原告主张被告支付的违约金进行折抵。
经审理查明，原告马秀萍为北京市大兴区xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。
2014年5月4日，原告与被告陈金磊经案外人北京链家房地产经纪有限公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称《房屋买卖合同》）及《补充协议》（下称5月4日《补充协议》），5月4日《补充协议》约定：被告出资540万购买案涉房屋及其内部家电、装修及配套设施；该补充协议第二条约定：被告于2014年5月4日向原告支付定金100000元；被告于2014年10月10日前将房款人民币530万（不含前期支付定金10万元）以非建委资金监管的方式支付给原告；该《补充协议》第四条第3款约定，被告出现下列情形之一的，被告构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。被告出现根本违约情形之一的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向原告支付违约金，被告向原告支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；双方在该补充协议的其他条款中约定：被告承诺从签约日起五个月内即2014年10月10日前将除定金外的剩余的房款以资金监管方式支付给原告且于付款后5个工作日内完成房屋过户手续；原告应在2014年5月12日将房屋交付给被告暂时提前使用。
上述合同签订当日，被告向原告支付定金100000元，原告于2014年5月11日将涉案房屋交付被告使用。2014年8月27日，被告向原告支付房款100000元。双方约定的期限届至后，被告未能按约向原告支付剩余房款。
2014年10月25日，原告（甲方）、被告（乙方）及案外人北京链家房地产经纪公司（丙方）在被告未能履行5月4日《补充协议》约定的付款义务的情况下，再次签订《补充协议》（下称10月25日《补充协议》），该协议约定：一、甲方暂不行使解除权的承诺1、虽然乙方已构成根本违约，但鉴于乙方承诺在2014年10月29日前将购房款人民币伍佰贰拾万元（不含前期支付的全部定金贰拾万元）以资金监管的方式支付给甲方，并承诺在2014年10月31日前配合办理完成房屋所有权转移登记，甲方为促进合同的继续履行，同意在2014年10月31日前暂不行使法定解除权。甲方同意暂不行使解除权并不意味着甲方对乙方的违约行为的豁免，甲方仍有权追究乙方的违约责任。2、若乙方在本条第一款约定的期限内完成付款及协助过户义务，甲方同意继续履行合同。3、若乙方出现下列情形之一的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：⑴、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理或未能在2014年10月31日前完成房屋所有权转移登记手续的；⑵、拒绝购买该房屋的；⑶、未能在本协议规定的期限内付款或履行协助过户义务的。乙方出现上述违约情形的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向原告支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。二、乙方前期违约金的支付：根据2014年5月4日《补充协议》，乙方应于2014年10月10日前将伍佰贰拾万（不含前期支付的全部定金贰拾万元）以资金监管的方式支付给甲方。但截至2014年10月25日，乙方仍未付款，已构成根本违约。乙方承诺根据2014年5月4日《�充协议》约定，向甲方支付自2014年10月10日至2014年10月25日期间的逾期付款违约金肆万零伍佰元整。三、其他资金的交付：为显示乙方筹集资金的努力及继续履行的诚意，乙方同意于签订本合同之日当天向资金托管帐户支付叁拾伍万元，并向甲方支付部分房款拾万元。若乙方于本协议第一条第1款约定的期限内能够凑齐房款，则甲方应于实际付款日将拾万元返还给乙方，以使乙方完成付款。对于直接向甲方支付的拾万元购房款，乙方同意从丙方的资金托管帐户中予以扣除，即乙方同意丙方的托管数额减少为伍佰贰拾万元。……六、本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，如本协议与之前文件约定不一致的，以本协议为准。三方若出现纠纷，应协商解决；协商不成的，由甲方所在地人民法院管辖。
2014年10月25日，被告向原告转账支付40500元，次日，被告向原告转账支付50000元。庭审中，双方当事人对40500元款项的性质存在争议，原告主张通过被告给付该款项的时间及金额均可判断该款项为10月25日《补充协议》中约定的逾期付款违约金，被告则认为该款项为购房款。
2014年11月1日，原告向被告发出解除卖合同通知，被告主张未收到该通知，但认可双方合同于2014年11月1日解除，2014年11月11日，被告将涉案房屋交还原告。
2015年1月7日，原告诉至本院，一、请求被告支付违约金1080000元；二、请求被告支付逾期付款的违约金18900元；三、请求被告支付房屋占用费及房屋空置损失44000元；四、本案房屋评估费10820元由被告负担；五、本案诉讼费由被告负担。
本案审理中，被告于2015年2月15日配合原告办理了涉案房屋的网签撤销手续。
原告在庭审中主张由于双方合同解除后，被告迟迟未配合其办理撤销网签的手续，其无法继续出售涉案房屋，导致涉案房屋贬值，被告对此不予认可，原告为此申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经双方当事人同意，通过北京市高院摇号的方式确认由北京华源国际房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，该评估机构对涉案房屋在价值时点2015年4月29日的市场价值作出的评估结论为：房地产总价441.66万元。原告对该评估结论无异议，被告认为该评估结论未包含涉案房屋自带的院落的价值，故申请评估机构对此问题作出说明，评估机构对被告提出的异议作出回复：根据北京市西城区人民法院司法鉴定委托函委托范围为北京市大兴区旧宫镇吉丽路6号院14号楼2-102号；另根据估价委托人提供的《房屋所有权证》中的《房地平面图》，申请人所述的小院并未包含在《房屋所有权证》内；由于估价对象实物存在小院�在房地产市场交易过程中属于增值部分，故我司在估价过程中已经予以考虑。被告对评估机构出具的回复不予认可。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交接协议书》、《关于解除房屋买卖合同的律师函》、录音资料、《房地产估价报告》等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务、行使合同权利。
本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及5月4日《补充协议》签订后，被告未能履行上述协议约定的付款义务，双方为此签订10月25日《补充协议》，约定被告应于2014年10月29日之前支付购房款520万元，该宽限期届满后，被告未能支付上述购房款。被告在庭审中认可是因为其资金周转的原因导致未能按照约定履行上述义务，被告迟延履行支付购房款的行为构成根本违约，原、被告均认可涉案的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》已于2014年11月1日解除，本院对此不持异议，双方合同解除后，被告应按照合同约定向原告承担违约责任。
关于原告要求被告向其支付2014年10月26日至2014年11月1日逾期付款违约金18900元的请求，双方在5月4日《补充协议》中约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，被告在合同约定的期限内，未履行付款义务，原告据此要求被告支付逾期付款违约金的请求有合同及法律依据，但双方合同在2014年11月1日已经解除，被告支付逾期付款违约金的期限应截至到2014年10月31日，原告请求的期间有误，本院予以调整，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持。
关于原告要求被告支付2014年5月11日至2014年11月11日房屋使用费33000元的请求及2014年11月11日至2015年1月11日涉案房屋空置损失11000元的请求，被告主张其基于房屋买卖合同的约定合法占用涉案房屋，同时其在2014年11月11日已将案涉房屋交还给原告，故其亦不同意支付上述费用。对此问题，本院认为，原、被告双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定“出卖人在签约后于2014年5月12日前将该房屋交付给买受人”，在5月4日《补充协议》中亦约定“甲方应在2014年5月12日将房屋交付给乙方暂时提前使用”，但双方并未约定被告提前使用涉案房屋应向原告支付对价。此外，《北京市存量房屋买卖合同》第六�中，出卖人可以选择三种交付房屋的方式“1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，将该房屋交付给买受人；2、出卖人收到买受人全部购房款后将该房屋交付给买受人；3、双方约定其他交付房屋的时间”，原、被告可以协商选择前两种交房方式，但最终选择了提前将房屋交付被告使用，这也可以表明原告放弃了该期间房屋使用、收益的权利，所以原告主张被告向其支付2014年5月11日至2014年11月11日期间的房屋使用费33000元依据不足，本院不予支持。对原告主张的2014年11月11日至2015年1月11日期间的房屋空置损失，由于被告已经将房屋交换给原告，该期间涉案房屋实际由原告控制，涉案房屋的网签合同没有在该期间内撤销，不影响该房屋的实际使用，故原告主张的房屋空置损失11000元无事实依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付1080000元违约金的请求，原、被告于2014年10月25日签订的《补充协议》第一条第3款约定“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：。。。。。。3、未能在本协议规定日期内履行付款义务或协助过户义务。乙方出现上述违约情形的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”。被告未能在双方约定的2014年10月29日将剩余房款520万元支付给原告，原告据此要求被告向其支付108万元有合同依据，但被告认为原告主张的违约金数额请求过高，远高于原告实际损失的数额，请求本院对违约金予以酌减。原告针对其损失情况申请对涉案房屋的当前市场价值进行评估，北京华源国际房地产土地资产评估有限公司作出华源【2015】（估）字第YH-1346号房地产估价报告，显示“估价对象在价值时点2015年4月29日的房地产总价为441.66万元”，原告认为合同约定的交易价格540万元与房屋评估价值441.66万元的差价是因为被告违约导致原告遭受到的损失，该损失被告应予赔偿。被告对房地产估价报告的客观性提出质疑，认为该评估报告将自带小院作为房屋价值的消极因素看待，评估报告并未考虑自带小院的价值，对此评估公司给法院答复称其在评估过程中已经考虑了自带小院的价值，对此问题，本院认为，房地产估价报告对涉案房屋市场价值的评估结果具有客观性，本院予以采纳，对于被告应支付原告具体的违约金数额，应综合考虑原、被告双方的过错程度、合同的履行程度、原告的合同可得利益损失、原告获取可得利益须支付的必要交易成本、原告因此丧失的订约机会损失、被告应支付给原告的迟延履行违约金数额等因素予以确定：本案中房屋买卖合同解除的原因是被告不能按约支付购房款导致根本违约，相较于全部房款540万元，被告仅支付了一小部分房款，被告存在明显的过错且被告的合同履行程度较低，原告对合同解除并无过错，且原告及时行使解除权避免损失的扩大；涉案房屋的差价损失是原告的可得利益损失，由于存量房屋价格处于波动之中，原告的该项损失并非完全固定，并不能排除涉案房屋价值上升的可能性，其次原告同时主张被告迟延履行违约金和合同解除违约金，系针对被告同一违约行为提出，所以在确定解除合同违约金中应予考虑扣除。此外，原告主张的违约金还应考虑扣除原告获得可得利益所应支出的必要交易成本，即办理房屋过户手续所应承担的各项税费。综合以上各种情形，本院认为原告所主张的108万元违约金数额过高，应酌定为50万元为宜，对原告此项诉讼请求的合�部分，本院予以支持，由于双方在合同中约定被告已支付的款项在折抵违约金后多退少补，故该违约金数额在折抵被告已支付的购房款及定金后为25万元。
关于评估费，由于被告的违约行为导致涉案合同解除，原告为证明其经济损失对涉案房屋的市场价值进行评估，该评估费用属于原告的损失，被告应当予以赔偿，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。
被告在本案中提起反诉，要求原告返还其已经支付的房款、定金并赔偿其装修损失及贷款手续费损失。对于上述问题，本院分别予以阐述：
关于购房款（190500元）及定金（100000元）的返还问题，原告认可收到被告支付的定金100000元、房款150000元，并主张上述款项可以与被告应支付的违约金进行抵销；对于被告2014年10月25日支付的40500元的性质，双方当事人存在争议，原告主张该40500元为被�支付的逾期付款违约金，被告认为是房款。根据10月25《补充协议》的约定，“乙方承诺根据2014年5月4日《补充协议》约定，向甲方支付自2014年10月10日至2014年10月25日期间的逾期付款违约金肆万零伍佰元整（计算方式为：5400000*0.05%*15=40500）”，该40500元的性质应认定为逾期付款违约金，原告对此有权受领无须返还。对于原告已收的定金100000元及购房款150000元，在双方合同中约定可以与违约金进行抵销，由于本案确认的违约金数额高于该款项，故原告可不负返还义务，对被告反诉要求退还购房款、定金的请求，本院不予支持。
关于被告主张的房屋装修损失30000元的问题，因被告在对涉案房屋进行装修时，并未取得房屋产权，被告也未举证证明其装修已经征得产权人同意，故被告应自行承担该项费用，对被告反诉要求原告赔偿其装修损失的请求，本院不予支持。
关于被告主张的小额贷款手续费2万元损失的问题，该项费用为被告为购买涉案房屋办理贷款支出的费用，但涉案合同的解除系因被告违约所致，故被告主张的该项损失与原告并无法律上的因果关系，对被告此项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈金磊于本判决生效之日起十五日内支付原告马秀萍逾期付款违约金一万六千二百元。
二、被告陈金磊于本判决生效之日起十五日内支付原告马秀萍违约金二十五万元（已折抵已付款项二十五万元）。
三、被告陈金磊于本判决生效之日起十五日内支付原告马秀萍评估费一万零八百二十元。
四、驳回原告马秀萍其他诉讼请求。
五、驳回被告陈金磊的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千九百五十二元，反诉费三千二百零四元、由原告马秀萍负担三千四百一十七（已交纳），由被告陈金磊负担七千七百三十九元（已交纳三千二百零四元），自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年八月十三日
书记员 王志伟