安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民一初字第00299号原告：陈平，女，1973年10月18日出生，律师，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：王俊，安徽天瑞律师事务所律师。被告：ＸＸＸ，男，1978年7月23日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市庐阳区。被告：司刚，男，1980年9月4日出生，汉族，无业，住安徽省合肥市瑶海区。两被告共同的委托代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。原告陈平与被告ＸＸＸ、司刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理，依法由代理审判员巩平适用简易程序于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人王俊，被告ＸＸＸ、司刚共同的委托代理人林晓静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈平诉称：2013年4月，陈平经出租人同意将其承租的位于合肥市的房屋（原告投资建成××西餐厅），转租、转让给ＸＸＸ、司刚。双方签订了转让、租赁协议，协议对转让款、房租支付时间、付款方式及违约责任等都进行了明确约定。但ＸＸＸ、司刚在支付了2013年2月29日至8月28日两个季度的房租后，就不再按约支付房租。虽经多次催要，ＸＸＸ、司刚仍未能支付房租。为维护自身合法权益，陈平诉至法院，请求判令：1、解除陈平与ＸＸＸ、司刚之间合同中的租赁条款，并在结清水费、电费、物业费等费用后立即交还房屋；2、ＸＸＸ、司刚支付陈平房屋租金69000元（自2013年8月29日结算至2013年11月29日，此后计算至实际交付之日），并承担违约金21000元；3、本案诉讼费用由ＸＸＸ、司刚负担。案件审理过程中，陈平将诉讼请求变更为：1、解除陈平与ＸＸＸ、司刚之间的租赁合同；2、ＸＸＸ、司刚支付陈平房屋租金69000元（暂计算至2013年11月29日，以后按合同约定顺延计算至实际交付之日），并将房屋交还陈平；3、本案诉讼费用由ＸＸＸ、司刚负担。ＸＸＸ、司刚辩称：1、陈平与ＸＸＸ、司刚没有合同关系和利害关系，陈平没有诉权，主体不适格。2013年3月26日，杜军、王俊、杜兵三人将其共同投资的××西餐厅经营权转让给司刚、ＸＸＸ，双方签订经营权转让协议书，并就转让费用及经营期间使用的房屋租金等进行了约定。××西餐厅经营转让协议是杜军、王俊、杜兵三人与ＸＸＸ、司刚签订，而不是陈平与ＸＸＸ、司刚签订。ＸＸＸ、司刚未与陈平签订任何转租、转让协议，双方从未见过面，也不相识。陈平与ＸＸＸ、司刚没有直接利害关系，其不具备主体资格，陈平没有诉权。2、陈平提交了2013年2月2日的授权委托书，以此证明其诉权，不符合法律规定，不具有法律效力。2013年2月至3月，王俊、杜军、杜兵三人与ＸＸＸ、司刚协商转让××西餐厅经营权事宜及签订××西餐厅经营权转让协议过程中，王俊未口头告知其受陈平委托与ＸＸＸ、司刚签订协议，也未出示书面授权委托书和身份证明，更未以委托人陈平的名义实施签订协议的行为，而是以自己名义签订协议，实施法律行为。且协议中亦无授权委托签订协议的条款。陈平提供的所谓授权委托书，ＸＸＸ、司刚从不知晓。因此，该授权委托书不具有法律效力。3、就实体上而言，2013年3月两笔租金支付给杜兵本人，协议当事人应该是王俊、杜军、杜兵。2013年8月1日，合肥市中级人民法院向ＸＸＸ、司刚送达通知，告知涉案房屋已经进入拍卖程序，ＸＸＸ、司刚实际上已经停止经营该房屋。房屋租金已经支付到2013年8月。4、陈平的诉请不明确，合同中没有明确约定违约金。综上所述，法院应依法驳回陈平的起诉，本案诉讼费用由陈平承担。经审理查明：2013年3月26日，王俊、杜军、杜兵（甲方）与ＸＸＸ、司刚（乙方）签订协议书。双方约定，王俊、杜军、杜兵将三人投资的位于合肥市××西餐厅转让给ＸＸＸ、司刚，转让价为120万元。协议书第四项载明，西餐厅经营使用的房屋系甲方承租使用，甲方与出租方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2017年7月31日止，故乙方同意并承诺，乙方受让甲方餐厅后，经营期限至2017年7月31日止。双方还约定，房屋租金为每月23000元，按季度支付（以每年的2月28日至5月28日为一租金支付季度，以此类推），上一季度末期先预付下一季度的房屋租金69000元。房租支付方式为乙方将租金支付至甲方指定的陈平名下的中国银行合肥北城支行账户。协议签订后，ＸＸＸ、司刚仅支付了两个季度的租金。虽经催要，ＸＸＸ、司刚仍未能支付租金，陈平遂于2013年12月16日诉至法院，请求判如所请。另查明：涉案房屋位于合肥市。2009年7月，陈平与原房屋权利人中国合肥润安国际发展公司签订房屋租赁合同及补充协议，双方约定房屋租赁期为8年，即自2009年8月1日至2017年7月31日。双方还约定陈平在租赁期限内可以转让或转租房屋。2010年9月，房屋权利人变更为许成超、陈晓钧。涉案房屋自2012年8月14日先后被多家法院在房产部门查封。2013年8月，合肥市中级人民法院通知ＸＸＸ、司刚不得向涉案房屋产权人陈晓钧、许成超支付租金，应交租金直接汇入合肥市中级人民法院执行款专户。以上事实，有陈平提交的身份证复印件、协议书复印件、房屋租赁合同复印件、补充协议、授权委托书，ＸＸＸ、司刚提交的房屋所有权登记、转让审核表、合肥市中级人民法院通知、拍卖公告、民事诉状复印件、收条复印件，以及双方当事人庭审陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点在于陈平的诉讼主体是否适格。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，根据授权委托书及陈平、王俊、杜军、杜兵的陈述，可以认定陈平已委托王俊与ＸＸＸ、司刚处理××西餐厅的转让及房屋转租事宜。王俊以自己的名义与ＸＸＸ、司刚签订转让、转租协议后，ＸＸＸ、司刚未按约定履行租赁合同义务，根据上述法律规定，陈平可以行使对ＸＸＸ、司刚的合同权利。此外，ＸＸＸ、司刚亦未能举证证明如果知道陈平的出租人身份就不会订立合同，故不能适用上述法律依据但书部分的规定。综上，陈平的诉讼主体适格，ＸＸＸ、司刚的辩称不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陈平主张解除租赁合同并要求ＸＸＸ、司刚返还房屋，符合法律规定。陈平主张截至2013年11月29日的租金69000元，本院亦予以支持。此外，ＸＸＸ、司刚实际返还房屋前的房屋占用费，应参照双方约定的每月租金23000元标准确定。ＸＸＸ、司刚辩称涉案房屋被法院查封，房屋无法正常使用。相关法院仅在房产部门查封涉案房产，并不影响房屋的使用，ＸＸＸ、司刚的辩称不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、解除原告陈平与被告ＸＸＸ、司刚签订的房屋租赁合同；二、被告ＸＸＸ、司刚于本判决生效之日起十日内将位于合肥市庐阳区××西餐厅房屋交付原告陈平；三、被告ＸＸＸ、司刚于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈平房屋租金69000元（之后的房屋占用费按每月23000元标准，自2013年11月30日计算至实际交付房屋之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3225元、保全费1020元，合计4245元，由被告ＸＸＸ、司刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  巩平二〇一四年三月十一日书 记 员  汪蓓附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。