青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青0104民初897号
原告（反诉被告）：张丽君,女，1979年8月5日出生，住青海省西宁市城东区。
委托诉讼代理人:龚华丽，青海凡圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青海经伦商贸有限公司（统一社会信用代码：91630104MA752A520Q），住所地，青海省西宁市城西区五四大街39-1号9楼901室。
法定代表人:陈一萱，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:苏小蝶，青海辉湟律师事务所律师。
原告（反诉被告）张丽君与被告（反诉原告）青海经伦商贸有限公司（以下简称经伦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张丽君诉讼代理人龚华丽、被告（反诉原告）经伦公司诉讼代理人苏小蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张丽君向本院提出本诉请求：1.被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）租金84084元；2.被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）装修损失156720元；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年4月11日签订《青海经伦魔方大厦租赁合同》，合同约定经伦公司将其位于西宁市城西区五四大街39-1号经伦魔方大厦商城第五层三间商铺（建筑面积合计400.4平方米）出租给张丽君，租金为70元/㎡/月计收，出租场地用于少儿英语培训，租期为2016年4月12日至2017年4月11日止，2016年6月1日起试营业开始计租，2016年6月1日前作为装修期的优惠，经伦公司不收取租金、物业费。合同约定如因承租方装修或者其他原因导致延期开业的，每延迟一日需按日租金的2倍追加赔偿给出租方。合同另约定张丽君挂靠经伦公司的教育办学资质。合同签订后，张丽君依照约定缴纳了各项费用，并组织装修，在2016年6月1日前完成全部开业准备。但是由于经伦公司前期向消防部门申报装修工程消防设计验收时，将商场的5层申报为办公场地，现为培训场地，造成营业场地的消防验收一直未经过审批验收合格，张丽君迟迟无法开业经营，直到国庆节才试营业，同年12月24日才正式开业。经伦公司也并未按约提供教育办学资质，致使合同的目的根本无法实现。在营业期间，经伦公司未能提供符合要求的营业场地，供暖期温度始终不能达到供暖标准，电梯停运、持续装修、商场管理混乱，造成张丽君无法正常经营。2017年1月，经伦公司又擅自发布停业通知，致使张丽君根本无法继续经营，损失巨大。后张丽君多次与经伦公司协商善后事宜，经伦公司均以种种借口躲避。2017年4月24日，经伦公司在事先没有任何通知的情况下将张丽君经营的场地进行封锁，并要求张丽君撤场。至此，张丽君所有的投入均以彻底的损失告终，正是因为经伦公司上述违约行为，才给张丽君造成了巨大的经济损失，经伦公司应当承担相应的违约责任。对于经伦公司提出的反诉请求，因经伦公司未能提供正常和合法经营的场地，张丽君基于不安抗辩权可以拒绝支付剩余租金。在签订租赁合同时，经伦公司将物业费减免作为招商的优惠条件，承诺免交物业费，而且经伦公司没有提供正常的物业服务，无权要求张丽君支付物业费。2016年12月27日，张丽君已经按照经伦公司的要求支付了11500元的暖气费，经伦公司不应再次主张。在整个租赁期，张丽君正常经营期间实际不超过2个月，经伦公司从2017年1月通知商场停业至2017年2月彻底停业，造成张丽君无法继续经营。由于经伦公司擅自停业致使经营不能，其过错责任在于经伦公司，且合同到期后张丽君多次找经伦公司协商合同的续签，经伦公司均不予回应，在双方对纠纷如何解决没有协商一致的情况下，张丽君在合同到期后才没有撤场，因此经伦公司诉求逾期占有使用费没有依据。双方签订的《租赁合同》是经伦公司提供的格式条款，对合同条款应作出不利于格式条款提供者的解释。综上，请求人民法院依法支持原告（反诉被告）的本诉请求，驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
被告（反诉原告）经伦公司向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付商铺租金196196元、暖气费15879.86元、物业费16816.8元、逾期腾退商铺的占有使用费52319元，以上合计281211.66元；2.本案诉讼费由原告（反诉被告）负担。事实与理由：原告（反诉被告）张丽君主张的事实与实际不符，张丽君承租该商铺以来，未按照合同约定支付租金、暖气费、物业费。合同到期后，在双方未续签合同的情况下，经伦公司多次要求腾退场地，张丽君强行占用商铺至2017年6月7日才腾退场地，并拒绝支付租赁期届满后的占有使用费。商场第五层在2016年6月1日起试营业，而不是2016年10月才试营业。在营业期间，我公司每天派专业人员对室温进行测评，五楼的室温是符合标准的，不存在暖气没有达到供暖标准的事实。我公司对张丽君无法正常经营不存在过错，双方签订的《租赁合同》第7.1条约定“因乙方（张丽君）进行二次装修而引起的消防审批义务及责任由乙方自行承担，但甲方应当积极协助配合乙方审批”，第7.6条约定“在装修期间及合同执行期间，乙方、乙方受雇人员对其在甲方场内的消防设施和安全负完全的责任”，因此二次消防验收的责任和义务应由张丽君自己承担和履行，出租场地未通过消防验收手续的过错不在于经伦公司。另外，双方虽然约定了张丽君挂靠经伦公司的教育办学资质，但是经伦公司为商贸公司，经营范围没有涉及教育办学，且是因张丽君未取得消防验收手续，才影响经伦公司办理相关教育资质。《租赁合同》第3.6条约定“乙方如因证照不全未能如期开业，或因违反国家相关法律、法规、条款规定被勒令停止经营要求整改的，责任由乙方承担，不影响乙方对甲方房租租金的缴纳”，未能取得教育办学资质是由于张丽君的过错，与经伦公司无关。对于张丽君诉求的装修损失，《租赁合同》也明确约定合同到期后经伦公司不承担装修费用，其诉求没有依据。综上，原告（反诉被告）的诉求没有法律依据，请求人民法院依法驳回，并支持被告（反诉原告）的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年4月11日，原告（反诉被告）张丽君与被告（反诉原告）经伦公司签订了《青海经伦魔方大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定甲方（经伦公司）将其位于西宁市城西区五四大街39-1号经伦魔方大厦商城第五层三间面积合计400.4平方米商铺出租给乙方（张丽君）使用，租金为70元/㎡/月，月租金28028元，乙方在租金到期前30日交付下一周期费用，否则视为乙方违约。合同约定出租场地用于少儿英语培训，经营范围为幼儿、少儿英语培训。合同第二条约定租期为一年（2016年4月12日至2017年4月11日止），2016年4月12日至2016年5月30日为出租场地的装修期，在装修期间，乙方无需向甲方支付租金、物业管理费，但乙方所产的水费、电费等乙方自用的费用由乙方自行承担。计租期为2016年6月1日起（即甲方试营业起），乙方正式营业的日期为2016年6月1日，乙方开业必须严格按合同约定时间执行，乙方因装修或其他原因导致营业日期延迟，每延迟一日须按日租金的2倍追加赔偿给甲方。合同第四条约定租金交付方式为半年付。合同签订后乙方应向甲方一次性支付全部的租金、物业管理费和其他相关费用，押一付三，乙方需在租金到期前向甲方支付下一周期费用，在合同约定的时间将租金、物业管理费支付至甲方指定账户。合同第五条约定租赁期间出租场地内的水电费、水费、暖气费、气费、垃圾清运费均由乙方承担，单价以租赁物所在地同期供水、供电、供气、供暖部门公布的商业单价为准。合同第三条约定乙方如因证照不全未能如期开业，或因违反国家相关部门法律法规、条款规定被勒令停止经营要求整改的，责任由乙方承担，不影响乙方对甲方房屋租金的缴纳。合同第七条约定甲方同意乙方对出租场地进行二次装修，因乙方二次装修而引起的消防审批义务及责任由乙方自行承担，但甲方应当积极协助配合乙方审批。合同第十一条约定本合同终止时，甲方不承担乙方的任何装修费用以及其他名目的损失费用。合同第十八条约定乙方挂靠甲方的教育办学资质，关于教育系统的考核，由甲方出面解决，乙方给予配合。合同第十二条约定租赁届满，本合同终止，租期届满或者根据约定解除本合同后，乙方未在约定的期限内撤离出租场地的，其占用不能视为合同延期或续签。合同签订后，张丽君向经伦公司支付了三个月的租金合计84084元。合同到期后，双方未续签合同，双方的租赁合同已经解除。
另查明，经伦魔方大厦儿童城一至五层的物业、供暖由西宁银辰物业管理有限公司提供服务，因商场供暖系统老化，商场一、二、三层在2016年供暖期开始后供暖温度不达标。2017年1月3日，经伦公司为实施商场的暖气整体改造停业10天。后因商场经营状况恶化，部分商户撤场，商场五层一直未通过消防验收，商场至2017年2月停业。2017年6月7日，原告（反诉被告）将租赁场地内的设施设备运走。
再查明，被告（反诉原告）经伦公司不具备《租赁合同》约定的幼儿、少儿英语培训的教育办学资质。2016年9月27日，被告经伦公司申报的魔方大厦1至5层装修工程消防设计（受理凭证号文号：宁公消审凭字[2016]第0163号，工程位于城西区五四大街39号，1层为局部大厅，2、3层为儿童活动场所、4、5层为办公）经西宁市公安消防支队审核合格，西宁市公安消防支队要求被告（反诉原告）经伦公司在工程竣工后，依法申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格，工程不得投入使用。经审核合格的建设工程消防设计，建设、设计、施工单位不得擅自修改，确需修改的，应当重新申报消防设计审核。现经伦魔方大厦儿童城5层未经消防验收。
对上述双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：
一、经伦魔方儿童城第五层试营业和正式营业的时间。合同约定试营业和正式营业的时间为2016年6月1日。但在经伦公司给其他商户的回复函、经伦公司在微信公众平台的宣传信息及经伦公司推广方案中，经伦公司自认经伦魔方大厦儿童城于2016年10月7日开始试营业，12月24日正式营业。经伦公司提出2016年10月7日、12月24日为商场一至三层的试营业和正式营业时间，商场四、五层于2016年6月起就开始试营业，9月正式营业，并提交2016年6月1日举办五层培训馆优惠报名宣传活动的服务合同及照片。本院认为，经伦公司经营的经伦魔方大厦儿童城一至五层整体均是以儿童为主题的专业商场，由经伦公司统一管理，各商户之间经营具有关联性，经伦公司在2016年10月7日试营业和2016年12月24日正式营业的宣传推广活动也是以儿童商场整体作为对象，且在2016年6月，一至三层招商尚未结束，装修未完成，设施、设备不完备，直接影响四、五层经营情况，四、五层尚不具备开业经营的环境和条件，因此本院认定经伦魔方大厦儿童城第五层试营业时间为2016年10月7日、正式营业时间为12月24日。
二、原告（反诉被告）主张出租场地供暖期室温不达标的事实是否成立。对此，原告（反诉被告）虽提交室内温度登记表（二层）、经伦公司给其他商户的回复函为证，但上述证据只能证实在2016年供暖期商场二层的室温记录情况以及经伦公司自认商场一、二、三层供暖期室温不达标的事实，而本案出租场地位于五层，因室温与楼层、暖气管道位置、房屋结构、装修设计等诸多因素有关，因此上述证据无法直接证明或推定本案的出租场地在供暖期室温不达标，原告（反诉被告）该事实主张因证据不足，本院不予采信。
三、原告（反诉被告）是否向被告（反诉原告）缴纳了11500元的暖气费？对此原告（反诉被告）提交ＸＸ中国银行信用卡账单为证据，但是该账单中2016年12月26日支出的11500元交易对象为“锦州市凌河区便民加油站”，无法证实该笔交易款项为原告（反诉被告）向经伦公司缴纳的暖气费。
四、证人刘维超、丁光孝的证言的效力认定。证人刘维超出庭陈述其作为经伦公司的代理人与张丽君签订了《租赁合同》，签订前口头承诺减免一年的物业费，但因疏忽未写进合同中；是刘维超将张丽君的银行卡交给经伦公司的员工到财务去刷卡支付了11500元暖气费。审理查明证人刘维超原为经伦公司经伦魔方儿童商场运营主管，2017年4月因与经伦公司产生劳资纠纷离职，因刘维超与经伦公司存在利害关系，其证言效力小于《租赁合同》、等书证，也无其他证据佐证，故对证人刘维超的证言，本院不予采纳。证人丁光孝出庭陈述营业场地供暖不达标，延期开业，电梯运行不正常，商场五楼不开灯，商场内反复施工，工人经常出入，灰尘、油漆味道刺鼻，不符合经营的状态。因证人丁光孝与经伦公司产生联营合同纠纷后，与原告（反诉被告）张丽君等人一并提起诉讼，其与经伦公司也存在直接的利害关系，故对其证人证言，本院亦不予采纳。
本院认为，原告（反诉被告）张丽君与被告（反诉原告）经伦公司签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容中涉及租赁物、租期、租金、用途、计租期以及双方权利义务等内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行。
首先，《租赁合同》约定商场于2016年6月1日起开业，张丽君已按约完成开业前准备，但2016年6月1日商场招商、商户装修尚未全部完成，营业场地未经消防安全检查合格，商场整体未达到营业的条件，2016年10月7日，经伦魔方大厦儿童城才开始试营业，经伦公司未按约定时间试营业、开业违反了《租赁合同》的约定。依据合同约定，计租期应从试营业即2016年10月7日起计算。
其次，《租赁合同》第十八条约定张丽君挂靠经伦公司的教育办学资质，关于教育系统的考核，由经伦公司出面解决，张丽君给予配合。依据《中华人民共和国民办教育促进法》第九条第三款规定“民办学校应当具备法人条件。”第十一条规定“举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人民政府教育行政部门按照国家规定的权限审批；举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。”因此，举办幼儿、少儿英语培训机构应先行取得办学许可证，未经审批不得以教育机构名义进行经营活动。本案中，经伦公司虽具备法人资格，但不具备教育办学资质，且依据《西宁市民办教育机构设置管理办法》相关规定，办学许可禁止出让或者挂靠，因此双方关于张丽君挂靠经伦公司教育办学资质的约定违反法律法规，应属无效。张丽君作为教育机构的举办人，明知自身无法取得办学许可证而开设教育培训机构，对此存在过错。经伦公司明知教育、办学超出其经营范围，但在合同中作出承诺，亦存在过错。
再次，《租赁合同》约定因张丽君二次装修而引起的消防审批义务及责任由张丽君自行承担，经伦公司应当积极协助配合张丽君审批。但由于经伦公司先前向消防部门申报的消防设计中将商城第五层规划为办公室，与实际使用目的不符，对经营场地最终无法获得消防审批负有过错，而张丽君作为教育机构举办主体，未对营业场地的消防验收情况尽到审慎审查的注意义务，在未通过消防验收的情况下违法经营，自身也存在过错。
据此，《租赁合同》根据双方的约定已到期终止，在合同履行期间，因双方均存在过错，应当各自承担相应的责任和损失。现原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）退还租金84084元并赔偿装修损失156720元的诉讼请求，依据《租赁合同》第三条约定如因证照不全未能如期开业不影响租金的缴纳，第十一条约定本合同终止时，经伦公司不承担任何装修费用以及其他名目的损失费用，且审理查明经伦魔方大厦儿童城自2016年10月7日试营业起至2017年1月3日停业整改暖气期间，被告（反诉原告）已交付租赁物，租赁场地由原告（反诉被告）占有、使用。原告（反诉被告）作为教育培训办学主体，在经营和投入资金装修之前，应当知道需具备资质和条件，预见违法经营的投资风险，原告（反诉被告）因自身的过错造成未能实现预期经营收益的目的，不应将投资风险转嫁由被告（反诉原告）经伦公司承担。故对原告（反诉被告）的本诉诉讼请求，本院均不予支持。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金196196元、逾期腾退商铺的占有使用费52319元的反诉请求，依据本院认定，计租期应从试营业即2016年10月7日起计算，原告（反诉被告）已支付三个月的租金，2017年1月7日经伦公司宣布停业10天，该期间原告（反诉被告）无法使用租赁物，后商场经营状况严重恶化，2017年2月商场彻底停业，被告（反诉原告）无法继续向原告（反诉被告）提供可以正常经营使用的租赁物，原告（反诉被告）有权拒绝继续履行支付租金的义务，故对被告（反诉原告）该两项诉求，本院不予支持。
关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付物业费16816.8元、暖气费15879.86元的反诉请求，审理查明物业、供暖由第三方提供，但是合同约定相应的费用由经伦公司收取，基于合同相对性原则以及权利义务对等的原则，提供正常物业、供暖服务为本案中租赁合同附随义务。现被告（反诉原告）未提交证据证明其提供了符合约定的物业服务，且原告（反诉被告）虽无证据直接证明五楼供暖温度不达标，但是该商场是以儿童为消费对象的商场，对冬季供暖温度要求较高。被告（反诉原告）作为商场的经营者，在采暖期开始前未对商场暖气管道进行前期检查和整改，试营业开始后一至三层采暖期温度不达标直接影响了商场的客流量和正常运营，造成商场营业状况恶化。2017年1月经伦公司虽宣布停业对暖气进行整改，但仍未能挽回商场停业的结果。对此，被告（反诉原告）经伦公司存在经营混乱、管理不善的原因，在短暂的营业期间，被告（反诉原告）未能给商户提供良好的经营环境和正常的物业、供暖服务，给商户的经营造成不利的影响。因此，对被告（反诉原告）的该两项反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）张丽君的全部本诉请求；
二、驳回被告（反诉原告）青海经伦商贸有限公司的全部反诉请求。
本诉受理费4912元，减半收取计2456元，由原告（反诉被告）张丽君负担。
反诉受理费减半收取计2854元，由被告（反诉原告）青海经伦商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
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审判员 李成玲
二〇一七年七月二十七日
书记员 严 丽
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。