安徽省霍山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）霍民二初字第00544号
原告（反诉被告）：霍山意德商业运营管理有限公司。
法定代表人：陈大均，总经理。
住所地：安徽省霍山县。
委托代理人：何志扬，霍山县南岳法律事务所律师。
被告（反诉原告）：李正白。
委托代理人：黎少松，安徽自智律师事务所律师。
原告霍山意德商业运营管理有限公司与被告李正白及反诉原告李正白与反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）霍山意德商业运营管理有限公司（以下简称原告霍山意德商业运营管理有限公司或反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司）的委托代理人何志扬、被告（反诉原告）李正白（以下简称被告李正白或反诉原告李正白）的委托代理人黎少松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告霍山意德商业运营管理有限公司诉称：2011年为启动霍山玉石一条街商铺，原、被告就嘉利星城C区2幢10#、11#、35#、36#合计198.46㎡商铺租赁开办玉石经营事项达成协议。租赁期自2011年2月28日开始，因玉石市场刚起步，为照顾被告经营，第一阶段原告免收租金，但需提前一年预交下一阶段租金，被告经营过程中，双方于2011年10月18日签订了租赁合同，进一步约定欠交租金三个月原告有权解除合同，欠交租金按1%给付滞纳金。到第二阶段租期开始时被告没有预交第三阶段租金，虽然原告无数次催收无果，后被告以商铺漏水财物受损拒付。请求判令：1、依法解除原、被告间JLD2009113号租赁合同，搬出租赁商铺；2、判令被告立即给付第三阶段租金54774.96元，并承担自2012年2月28日起至给付之日止，以欠交租金按日1%的滞纳金【至诉讼时54774.96元×（365＋180）天×1%／天=298523.5元】。
2014年8月20日，霍山意德商业运营管理有限公司申请变更诉讼请求，将以上诉讼请求第2项变更为：判令被告立即给付第四阶段租金，自2014年2月28日起至解除合同让出租赁物之日止的租金，到2014年9月28日止为36119.72元（198.46㎡×26元／月×7月），并承担自2013年2月28日起至给付之日止，以欠交租金按日1%的滞纳金【到2014年9月28日止为：36119.72元×（365＋210）天×1%／天=207688.39元】。
原告霍山意德商业运营管理有限公司向本院提交以下证据：
租赁合同一份，用于证明租金标准、租期、给付租金方式、解除合同依据、维修责任的承担。
被告李正白辩称：一、原告的第一诉讼请求合同解除权应当由合同主体自行行使，不能通过法院判决解除。二、原告诉称的事实不客观，对被告实际交付的租金诉称不实，对合同约定的内容理解错误。三、原告变更的诉讼请求不能与本案合并审理，应当另案起诉处理，对该诉讼请求应当驳回。原告提起诉讼的日期是2013年9月2日，其主张的权利应该是对应日已实际客观存在和发生的民事权利，而原告在诉讼过程中主张的是等待的客观权利，并将其作为诉求显示是不应被支持的。四、被告迟延给付租金的行为是行使先履行抗辩权，是符合法律规定的。五、双方之间所签订的租赁合同关于租金支付的期间约定不明。根据原告向法院提交的租赁合同可知，该合同第五条，在租金给付方法后有手写的“每个阶段租金提前一年支付”字样，但在正式条文中又有“每阶段的起始日前60日交付本阶段全部租金”这两者之间是相互矛盾的约定，而原告在法庭上也未作合理解释，故属租金给付方式约定不明。因而，原告对第四阶段租金在2015年2月27日之前所提出给付租金之请求均是要求被告履行未到期之债，法院应不予支持。
被告李正白提供的本诉证据如下：
证据1、收条一张（收款人张学仓），证明李正白于2011年8月5日支付27630元房租，2011年10月18日支付20000元房租，即按合同约定支付2012年2月28日至2013年2月27日房租合计：47630元。
证据2、2012年张学仓收条一张，用以证明李正白支付2013年2月28日至2014年2月27日房租54775元的基本事实。
证据3、2012年5月10日转账单一张，用以证明李正白通过转账付款的基本事实。
反诉原告李正白反诉称：2011年10月18日反诉原告同反诉被告签订了一份自2011年2月28日至2015年12月27日，期间为4年零10个月的租赁合同。合同签订后，反诉被告招商部经理张学仓三次从反诉原告处收取租金102405元，反诉原告按合同履行了支付租金的义务。本案中要求李正白支付租金和所谓滞纳金的要求不能成立。2012年5月由于房屋出现较严重的漏水现象，反诉原告多次通知嘉利物业及工程部相关人员，反诉被告工程部工作人员查明确属反诉被告出租房产的楼房大梁夹缝漏水，该公司工作人员口头承诺进行维修，但未实际进行维修，因5月后是雨季，反诉原告多次敦促反诉被告进行维修，反诉被告均以种种理由推诿。2012年9月2日中午，天降大雨，因漏水处未得到维修，大量漏水致租赁房屋屋顶垮塌，使租赁房屋内的玉石大厅、办公室及仓库全部进水，水深约15㎝，垮塌造成大量汉唐陶瓷、玉器、名家书画、玉石包装盒、根书作品、承租房屋的所有电路、以及电脑、办公设备等损毁，整个现场一片狼藉。反诉原告只得马上停业进行整理，事情发生后，反诉原告立即将受损情况反映，并将相关情况向反诉被告作出书面说明，但未获得积极响应。无法，反诉原告立即向霍山县公证处申请证据保全，同日，霍山公证处对现场进行了证据保全公证，并于同年9月20日出具了公证书。反诉原告为减少损失，立即要求反诉被告对受损房屋进行修缮，以便尽快营业尽快恢复，反诉被告未予理睬。反诉原告无法，只得在同年九月二十日将维修承包给六安市中旭装饰工程有限公司。双方签订了工程维修承包合同，同年12月初维修结束，反诉原告按合同约定支付了全部14.5万元的维修款。至此，反诉原告停业已两月有余。
综合上述，反诉原告认为反诉被告未将检验合格的出租房屋进行出租，租赁后因未履行维修义务而造成承租人员的物质损失（包括物品损失和停业损失），理当承担赔偿责任。反诉原告多次要求反诉被告进行赔偿，反诉被告均以种种理由推脱。请求判令：要求反诉被告赔偿反诉原告因对租赁房屋未尽维修义务而造成的经济损失人民币765000元（其中租赁房屋维修费用145000元，停业两个月损失460000元，损坏的古陶、书画、玉器等160000元）。
2014年7月30日反诉原告将诉讼请求变更为：一、要求反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋维修、装饰、损坏物品等损失合计人民币128817.76元；二、要求反诉被告返还两个半月房屋租赁费用9923元。三、要求反诉被告赔偿停业经营损失460000元。
反诉原告李正白向本院提交如下证据：
证据一、2012年9月2日反诉原告向反诉被告出具的情况说明一份，用以证明：1、事发当天告知了大雨造成屋顶垮塌等基本情况；2、大概受损范围；3、事发前后反诉被告未履行维修义务。
证据二、2012年9月2日霍山县公证处出具的公证书，用以证明：1、租赁房屋大雨后受损的基本事实；2、受损物品的基本范围；3、受损房屋必须进行维修、装饰。
证据三、2012年9月20日工程维修承包协议及收据三份，用以证明：1、事发后反诉被告未对出租房屋在合理的期间进行维护修理；2、反诉原告以14.5万元的合同价款将维修、装饰工程发包给六安市中旭装饰工程有限公司；3、反诉原告已实际支付工程款14.5万元。
证据四、霍山永达工程咨询有限公司报告书，用以证明维修装饰审核定额为128817.76元。
证据五、霍山李正白玉馆销售经营情况说明及收取货款银行交易记录，用以证明：1、自2013年11月1日至2014年7月12日反诉原告销售额为1829万元，月平均228.6万元，自估利润70万元每月；2、大笔交易有相应说明并有相应见证人；3、要求反诉被告支付两个半月停业损失46万元是完全合理的。
皖文物鉴函（2014）33号《关于对霍山县意德商业运营管理有限公司与李正白房屋租赁合同纠纷案中物品的鉴定意见》，证明李正白所提供的三件文物的鉴定情况。
反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司辩称：一、反诉原告提出的诉讼请求均无法律依据，特别是要求赔偿装潢款等、要求给付停业损失等均无法律依据。二、反诉原告以房屋漏水为由拒绝给付房租，是违约行为，修理所租房屋是反诉原告方的义务。合同约定的装潢义务不属于出租房方的义务范围之内，该房屋是验收合格的。三、租金约定是提前一年给付，双方的权利义务清楚，法院应当驳回反诉原告的反诉请求。
反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司未再向法院提交相关证据。
本诉被告李正白对本诉原告霍山意德商业运营管理有限公司提交证据的质证意见为：
对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该份证据证明了霍山意德商业运营管理有限公司的第一诉讼请求不能成立。本诉原告对该份合同的内容理解错误，本诉原告以此证明房屋内部维修义务归本诉被告方是错误的，租赁物的维修的义务人应当是出租人。
本诉原告对本诉被告提交证据的质证意见为：
对证据1、证据2、证据3无异议，同时证明了本诉被告是提前一年预交了租金。
反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司对反诉原告李正白提交证据的质证意见为：
对证据一真实性有异议，同时情况说明不知道是谁写的，两名收到人也不知道是谁，不能达到其证明目的。对证据二真实性无异议，对其关联性有异议，不能达到其证明目的。对证据三真实性有异议，对所载明的内容有异议，关联性也有异议。对证据四、证据五真实性、合法性、关联性均有异议。
反诉被告对皖文物鉴函（2014）33号《关于对霍山县意德商业运营管理有限公司与李正白房屋租赁合同纠纷案中物品的鉴定意见》无异议。
根据举证、质证及当事人陈述，本院认证如下：
本诉原告霍山意德商业运营管理有限公司所举证据：租赁合同。承租人李正白没有相关的违约事实使合同目的不能实现，因此霍山意德商业运营管理有限公司要求解除合同，搬出租赁商铺，本院不予支持。租赁合同中双方约定的租赁期间，共分五个阶段。第一至第四阶段，每一阶段为一年，第五阶段为十个月。其中第一阶段的租金双方约定免收。李正白于2011年8月5日、2011年10月18日分两次给付第二阶段租金计47630元。第三阶段的租金李正白已于2012年5月10日支付给霍山意德商业运营管理有限公司（第三阶段：2013年2月28日至2014年2月27日）。2013年9月2日，霍山意德商业运营管理有限公司起诉要求李正白给付第三阶段租金及滞纳金（诉讼请求第二项）。在法院审理期间，又于2014年8月20日将此项诉讼请求变更为：“责令被告给付第四阶段租金，自2014年2月28日起至解除合同让出租赁物之日止的租金，到2014年9月28日止为36119.72元（198.46㎡×26元／月×7月），并承担自2013年2月28日起至给付之日止，以欠交租金按日1%的滞纳金【到2014年9月28日止为：36119.72元×（365＋210）天×1%／天=207688.39元】”【第四阶段：2014年2月28日至2015年2月27日】。对变更后的此项请求，霍山意德商业运营管理有限公司可另行起诉。故霍山意德商业运营管理有限公司所举的证据（租赁合同），在本案中，不能达到其证明目的。
本诉被告所举证据1、证据2、证据3，本诉原告无异议，本院予以认定。
反诉原告证据一，结合当事人陈述及其他相关证据，能反映：2012年9月2日中午下雨，承租房屋因楼顶漏水，室内进了水；李正白于当日将房屋漏水情况告知了反诉被告。对此证据部分予以认定。证据二，能达到受损租赁房屋需进行维修、装饰的证明目的。证据三，证据四结合在一起，对证据三部分认定，对证据四予以认定。证据五霍山李正白玉馆销售经营情况说明及收取货款银行交易记录，不能达到要求反诉被告支付两个半月停业损失460000元的证明目的。
皖文物鉴函（2014）33号《关于对霍山县意德商业运营管理有限公司与李正白租赁合同纠纷案件中物品的鉴定意见》，霍山意德商业运营管理有限公司无异议，本院予以认定。
经审理查明的事实：2011年10月18日，霍山意德商业运营管理有限公司与李正白签订了房屋租赁合同。合同约定，霍山意德商业运营管理有限公司将坐落于霍山县嘉利星城C区2幢10#、11#、35#、36#商铺出租给李正白经营玉石生意。租期为四年零十个月，即自2011年2月28日至2015年12月27日止。头四个阶段每一阶段为一年，第五阶段：2015年2月28日至2015年12月27日。第一阶段（2011年2月28日至2012年2月27日）的租金李正白免交。
租赁合同第五条约定：“本物业租金给付方法：每阶段租金提前一年支付”，同时又约定：“本物业租金分阶段预付，每阶段的起始日前60日交付本阶段全部租金，甲方立据收取。同时乙方交纳物业管理费、水、电费和其他相关费用。租金和费用未按期交纳，按欠收金额的日百分之一给付滞纳金。”第六条第（四）项为：“合同期内本物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿”（以上甲方为霍山意德商业运营管理有限公司，乙方为李正白）。
李正白于2011年8月5日、2011年10月18日分两次给付第二阶段（2012年2月28日至2013年2月27日）租金计47630元。第三阶段的租金李正白已于2012年5月10日支付给霍山意德商业运营管理有限公司（第三阶段：2013年2月28日至2014年2月27日）。
2012年9月2日中午下雨，因出租房屋楼顶、天花板渗水、漏水，雨水下漏致屋内部分物品被淋湿、浸湿，大厅店堂、办公室地面均有积水，储藏室墙角有水渍印（距离地面约7㎝）。当日下午，应李正白保全证据的申请，霍山县公证处对保全证据进行了公证，并出具了（2012）皖霍公证字第133号公证书。
事发当日，李正白将租赁房屋漏水情况告知了霍山意德商业运营管理有限公司。李正白于2012年9月20日与六安市中旭装饰工程有限公司签订了工程维修承包协议，承租房屋维修装饰工程由六安市中旭装饰工程有限公司负责施工。工程于2012年9月26日开工，2012年11月25日竣工。工程内容：石膏板吊顶、木地板地面、灯具、办公桌椅等工程。
该承租房屋维修装饰工程竣工结算，经霍山永达工程咨询有限公司进行审核，2014年7月8日霍山县永达工程咨询有限公司出具了审核报告。审核结果为：该工程造价审核定额为128817.76元。
案件审理过程中，李正白向本院提出评估申请，本院委托安徽省文物鉴定站对需评估的毁损物品是否为文物进行鉴定。安徽省文物鉴定站于2014年6月24日出具了鉴定意见。鉴定意见为：三件文物（2014-176广口印纹陶罐、2014-177弦纹三兽足灰陶仓、2014-178灰陶壶）系出土文物，均未发现毁损。
本院认为，根据本案相关事实及依照合同法的相关规定，本案承租人李正白没有相关的违约事实使合同目的不能实现，故霍山意德商业运营管理有限公司要求解除租赁合同、搬出租赁商铺的诉讼请求，本院依法不予支持。
从已实际履行给付租金时间上看，实际履行给付租金的期间与租赁合同第五条中“本物业租金分阶段预付，每阶段的起始日前60日交付本阶段全部租金”的约定不相冲突，故此约定给付租金的方式符合双方订立租赁合同时的真实意思，该租金给付方式应为有效约定；而“每阶段租金提前一年支付”与已实际履行给付租金的期间不符，且明显不符合当地房屋租金给付方式的习惯，因此该租金给付方式之约定应视为无效。
霍山意德商业运营管理有限公司已于2012年5月10日收到李正白给付的第三阶段租金。2013年9月2日，霍山意德商业运营管理有限公司起诉，在要求解除租赁合同、搬出租赁商铺（诉讼请求第一项）的同时，还要求李正白给付第三阶段租金及滞纳金（诉讼请求第二项）。在法院审理期间，又于2014年8月20日将第二项诉讼请求变更为责令李正白给付第四阶段租金等，对变更后的此项诉讼请求，可另行起诉。
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。如果租赁物有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任。因租赁物瑕疵造成承租人损失的，出租人应依法予以赔偿。
房屋楼顶、天花板渗水、漏水，属于房屋框架结构质量的问题，即属于租赁物质量存有瑕疵。依照法律规定应由霍山意德商业运营管理有限公司承担租赁房屋质量瑕疵担保义务，而承租人李正白对此无维修责任。《租赁合同》第六条第（四）项约定“合同期内本物业及其内部的设施出现损坏或发生故障，由乙方负责维修或赔偿”（乙方为李正白），李正白应对租赁物不当使用造成的损坏承担相应赔偿责任，因此该项约定不能免除霍山意德商业运营管理有限公司对租赁房屋质量的瑕疵担保义务。霍山意德商业运营管理有限公司以此项约定为由进行抗辩，要求李正白自行承担维修义务，其理由不能成立，本院不予采纳。
2013年9月2日中午下雨，租赁房屋上面的楼顶、房屋天花板由渗水形成雨水下漏致租赁屋内进水，部分物品被淋湿、浸湿。霍山意德运营管理有限公司没有证据证明李正白在订立租赁合同时就知道租赁房屋质量存在瑕疵，也无证据证明房屋渗水、漏水这一结果是由李正白故意或过失造成，因此李正白要求霍山意德商业运营管理有限公司赔偿其租赁房屋维修、装饰、损坏物品等损失合计人民币128817.76元的请求，符合法律规定，本院予以支持。
因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因第三阶段租金已付，故李正白要求霍山意德商业运营管理有限公司返还两个半月租金费用9923元，应予支持。李正白未提供有关机构出具的停业经营损失评估报告；李正白仅提供霍山李正白玉馆销售经营情况说明及收取货款银行交易记录，而未提供纳税发票及其他反映财务状况的证据。故李正白要求霍山意德商业运营管理有限公司赔偿停业经营损失460000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告霍山意德商业运营管理有限公司的诉讼请求。
二、反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司赔偿反诉原告李正白承租房屋维修、装饰、损坏物品等损失128817.76元，于本判决生效之日起十日内给付。
三、反诉被告霍山意德商业运营管理有限公司返还反诉原告李正白已付第三阶段租金中的9923元，于本判决生效之日起十日内给付。
四、驳回反诉原告李正白的其他诉讼请求。
本诉案件受理费6600元，反诉案件受理费11450元，合计18050元，霍山意德商业运营管理有限公司承担8528元，李正白负担9522元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 余家胜
审 判 员 张德智
人民陪审员 刘 静
二〇一四年十一月七日
书 记 员 田成俊