重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初10801号
原告:彭世贵，男，汉族，1950年4月25日生，住重庆市万州区。
原告：彭刚，男，汉族，1975年7月19日生，住重庆市江北区。
委托代理人：彭世贵，男，汉族，1950年4月25日生，住重庆市万州区。代理权限为特别授权。
原告：骆大纲，男，汉族，1978年10月30日生，住重庆市万州区。
委托代理人：骆世忠,男，汉族，1945年6月3日生，住重庆市万州区，代理权限为特别授权。
被告:重庆农村商业银行股份有限公司万州分行，住所地重庆市万州区太白路91号，统一社会信用代码915001016761326526。
负责人：陈开平，行长。
委托代理人：周宇林（男，汉族，1987年3月4日生，住重庆市万州区），系公司员工，代理权限为特别授权。
委托代理人：罗少宝（男，汉族，1992年7月1日生，住重庆市万州区），系公司员工，代理权限为一般授权。
第三人：重庆市飞亚物业有限公司，住所地重庆市江北区杨河一村72号,统一社会信用代码5001052101260。
法定代表人：沈云。
原告彭世贵、彭刚、骆大纲诉被告重庆农村商业银行股份有限公司万州分行（以下简称农商行万州分行）、第三人重庆市飞亚物业有限公司(系被告农商行万州分行申请追加,以下简称飞亚公司)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告彭世贵,原告彭刚的委托代理人彭世贵,原告骆大纲的委托代理人骆世忠,被告农商行万州分行的委托代理人周宇林、罗少宝到庭参加诉讼，第三人飞亚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭加诉讼。本院依法缺席审。本案现已审理终结。
原告彭世贵、彭刚、骆大纲向本院提出诉讼请求：要求解除对异议人的土地使用权的查封。事实及理由：2000年3月16日，原告彭世贵、彭刚、骆大纲与重庆市飞亚物业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，彭世贵、彭刚、骆大纲支付了购房款，重庆市飞亚物业有限公司未按约定时间交房，原告彭世贵、彭刚、骆大纲于2002年3月16日诉至法院，2002年5月30日审结此案。2002年7月8日进入申请执行程序，飞亚公司因法定代表人被判刑，原告彭世贵、彭刚、骆大纲至今无法办理房产证。多次向政府有关部门反贼情况，牌楼街道办事处于2016年12月致函房管局办理购房户的房产证，但万州区法院在执行农商行万州分行与飞亚公司借款合同纠纷一案中，查封了被执行人飞亚公司位于牌楼街道办事处清堰四组国有土地使用权430.2㎡，致使房产证无法办理。原告认为，法院查封的土地在2000年就被飞亚公司随着房屋购销合同的订立就一并为买受人所有了；有房子就必须有土地使用权，该土地使用权在2002年就被法院确权了，属于原告所有，而农商行万州分行在2004年才起诉，2016年才申请法院查封早就属于买受人的土地使用权，法院查封于法无据，故请求法院立即对属于原告的土地使用权解除查封。
被告农商行万州分行辩称，1.飞亚公司于1999年11月30日向农商行万州分行贷款150万元，用该公司位于万州区牌楼街道办事处清堰四组的土地3001㎡及李宗全位于万州区电报路的门面抵押给农商行万州分行办理了抵押手续，我行按约发放了贷款。该笔贷款到期不能归还，我行于2003年诉至万州区人民法院。2003年8月7日，万州区人民法院作出（2003）万法民初字第3361号民事判决书，判决飞亚公司偿还农商行万州分行贷款本息，农商行万州分行对飞亚公司提供的前述土地使用权享有优先受偿权。2004年我行申请强制执行，执行过程中，万州区人民法院将飞亚公司未修建筑物1500㎡土地使用权以1249600元抵债给我行，剩余债权867210元向我行发放债权执行凭证；2.经过政府信访办牵头协调，2013年重庆市万州区维护稳定工作领导小组办公室对“春秋1号楼房地产权证办理问题”进行了专题审查、研究。会议议定：万州区牌楼街道为责任主体，督促业委会组织业主筹款归还农商行万州分行40万元贷款解除抵押登记后，按照万维稳办法【2011】号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见办理房屋产权证。但部分业主拒绝集资。经请示总行同意，我行在收到先行集资办证的12万元款项后按照办证方案精神解除土地抵押登记，待剩余业主集资办证时再收回剩余的28万元。同时由先行办理产权证的购房户对差额部分承担连带清偿责任；3.2016年底，我行在例行检查时发现，春秋一号楼业委会和牌楼街道办事处在未向我行缴纳剩余28万元资金的情况下同意为剩余未办理两证业主办两证。发现该情况后，我行立即向牌楼街道办事处和区房管局出具了《关于暂停办理春秋一号楼产权证书的函》，同时我行立即申请法院查封飞亚公司名下430.2㎡的土地使用权。我行认为查封飞亚公司名下财产，且我行债权尚未实现完毕。我行申请查封的行为合法，要求驳回原告的诉求。
第三人飞亚公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.第三人飞亚公司于1999年11月30日向被告农商行万州分行贷款150万元，并用该公司位于重庆市万州区牌楼街道办事处清堰四组的土地3001㎡及李宗全位于万州区电报路的门面抵押给被告农商行万州分行办理了抵押手续。1999年11月25日办理了抵押登记。借款到期后第三人飞亚公司未能归还，被告农商行万州分行于2003年诉至本院。2003年8月7日，本院作出（2003）万法民初字第3361号民事判决书，判决飞亚公司偿还农商行万州分行贷款本息，农商行万州分行对飞亚公司提供的前述土地使用享有优先受偿权。2004年，农商行万州分行申请强制执行，执行过程中，本院将飞亚公司未修建筑物1500㎡土地使用权以1249600元抵债给农商行万州分行，剩余债权867210元向农商行万州分行发放债权执行凭证。
2.本案原告所说的房屋所在的土地430.2㎡无独立土地使用权证，包含在前述3001㎡内。2000年3月16日，原告彭世贵、彭刚、骆大纲与第三人飞亚公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，原告彭世贵、彭刚、骆大纲依约付清购房款。2002年5月30日本院作出民事判决，判决：1.原告彭世贵、彭刚、骆大纲与第三人飞亚公司于2000年3月16日签订的商品房预售合同有效，双方继续履行合同；2...。2002年6月27日，三原告向本院申请强制执行，2002年12月6日，本院就其未受偿的债权发出债权凭证，并裁定终结本次执行程序。
3.2013年重庆市万州区维护稳定工作领导小组办公室对“春秋1号楼房地产权证办理问题”进行了专题审查、研究。会议议定：万州区牌楼街道为责任主体，督促业务会组织业主筹款归还被告农商行万州分行40万元贷款解除抵押登记后，按照万维稳办发【2013】10号文件规定的程序完善消防、质监、规划、市政、园林意见办理房屋产权证。但部分业主拒绝集资。经被告请示总行同意，被告在收到先行集资办证的12万元款项后按照办证方案精神解除土地抵押登记，待剩余业主集资办证时再收回剩余的28万元。
4.2016年底，被告农商行万州分行在例行检查时发现，春秋一号楼业委会和万州区牌楼街道办事处在未向被告农商行万州分行缴纳剩余28万元资金的情况下同意为剩余未办理两证业主办两证。被告立即向万州区牌楼街道办事处和区房管局出具了《关于暂停办理春秋一号楼产权证书的函》，同时被告申请法院查封飞亚公司名下430.2㎡的土地使用权。2017年1月3日，本院作出执行裁定【（2004）万法民执字第439号恢1号】，查封了第三人飞亚公司名下的位于重庆市万州区牌楼街道办事处清堰四组国有土地使用权430.2㎡。三原告对本院的查封行为提出异议，本院于2017年8月20日作出（2017）渝0101执异61号执行裁定书:驳回案外人彭世贵、彭刚、骆大纲的异议请求。彭世贵、彭刚、骆大纲对此裁定不服，便于2017年9月25日向本院提出案外人执行异议之诉（即本案）。
以上事实有双方当事人陈述，本院的（2017）渝0101执异61号执行裁定书等证据在卷佐证。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是原告彭世贵、彭刚、骆大纲就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告彭世贵、彭刚、骆大纲要求对涉案房屋下的土地不予执行的诉讼请求是否成立。对此，本院具体评析如下：
一.本案中，涉案房屋下的土地作为抵押财产已于1999年11月25日办理了抵押登记，抵押期间也未出现抵押权消灭的法定情形，被告农商行万州分行对涉案房屋下的土地享有合法抵押权，而第三人飞亚公司向原告彭世贵、彭刚、骆大纲转让涉案房屋的民事行为发生在抵押期间。对于抵押期间抵押物转让问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七第一款条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；……”依据上述法律规定，原告彭世贵、彭刚、骆大纲与第三人飞亚公司之间就涉案房屋的转让行为不能对抗被告农商行万州分行的抵押权，第三人飞亚公司未经被告农商行万州分行同意将抵押财产转让给原告彭世贵、彭刚、骆大纲，与上述法律规定相悖，且未将涉案房屋下的土地已经抵押存在权利瑕疵的事实告知买受人，同时，原告彭世贵、彭刚、骆大纲作为买受人也未尽到相应的注意义务，由此导致原告彭世贵、彭刚、骆大纲就本案执行标的向第三人飞亚公司行使的物权请求权因缺乏实体要件而不能成立。
二.《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述法律规定明确了登记是不动产物权发生变动的生效要件，具有法定公示效力。本案中，原告彭世贵、彭刚、骆大纲虽然提供了其与第三人飞亚公司签订的《商品房买卖合同》及缴纳购房款收据，但该合同未经房地产管理部门备案，至今也未办理房产过户手续，现涉案房屋下的土地仍登记在第三人飞亚公司名下，并未发生物权变更的效力。尽管被告农商行万州分行按协调意见已解除抵押的土地，但解除的前提条件是还款，由于被告农商行万州分行未收到按协调意见确定的款项，被告农商行万州分行申请本院查封了第三人飞亚公司所抵押的土地【本院于2017年1月3日作出（2004）万法民执字第439号恢1号执行裁定，查封第三人飞亚公司名下的位于重庆市万州区牌楼街道办事处清堰四组国有土地使用权430.2平方米】，这种行为应视为被告农商行万州分行行使诉争土地抵押权的延续。所以，原告彭世贵、彭刚、骆大纲依据《商品房买卖合同》认为其对涉案房屋下的土地享有物权的理由，与法律规定不符，缺乏法定的必要条件。
综上所述，被告农商行万州分行对涉案房屋下的土地仍享有合法的抵押权，原告彭世贵、彭刚、骆大纲虽就涉案房屋与第三人飞亚公司签订了《商品房买卖合同》，但由此产生的是合同之债法律关系，原告彭世贵、彭刚、骆大纲依据《商品房买卖合同》可以向第三人飞亚公司行使的债权请求权不足以排除对涉案房屋下的土地的强制执行。因此，原告彭世贵、彭刚、骆大纲的诉讼请求不符合法律相关规定，本院应予以驳回。对第三人飞亚公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼的行为，应视为其放弃了反驳对方诉讼请求的权利，其法律后果应自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：
驳回原告彭世贵、彭刚、骆大纲要求解除对其土地使用权的查封的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告彭世贵、彭刚、骆大纲共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 冉孟云
人民陪审员 曹家芳
人民陪审员 涂小英
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 杨 丽