湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终5353号
上诉人（一审被告、反诉原告）：长沙鑫霖置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道260号恒大城综合楼一楼。
法定代表人：赖立新，董事长。
委托诉讼代理人：赵军，男，1970年12月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。系公司员工。
委托诉讼代理人：梁昭，男，1986年11月6日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。系公司员工。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈某1，女，2003年1月2日出生，汉族，现住湖南省长沙市雨花区。
法定代理人：肖某，女，1976年1月10日出生，汉族，现住湖南省长沙市雨花区，系陈某1母亲。
法定代理人：陈某2，男，1973年2月12日出生，汉族，现住湖南省长沙市雨花区，系陈某1父亲。
委托诉讼代理人：桂南方，湖南华夏方圆律师事务所律师。
上诉人长沙鑫霖置业有限公司（以下简称鑫霖公司）因与被上诉人陈某1商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2713号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
长沙鑫霖置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回陈某1的一审全部诉讼请求；或者改判支持鑫霖公司的一审反诉请求；或者依法改判减少鑫霖公司按照一审判决应承担的违约金数额。2、本案一、二审诉讼费用由陈某1承担。事实及理由：一、鑫霖公司在2014年6月30日已将涉案商品房实际交付给陈某1，鑫霖公司只应承担实际交楼时间延误所导致的违约责任。本案逾期交房违约金只能从合同约定交付日期2014年6月30日算至实际交房日期即2014年6月30日，仅逾期交房0天，逾期交房违约金为0元。二、根据我国民法通则与合同法关于民事责任的明确规定，即使法院认定鑫霖公司的交楼文件存在瑕疵，鑫霖公司依法也不应承担合同约定的逾期交楼的违约责任，而是依法承担赔偿责任。因陈某1没有提交任何证据证明其所遭受的损失，鑫霖公司依法也不应承担赔偿责任。三、陈某1的诉讼请求已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。四、陈某1依照合同法应承担不采取补救措施放任损失扩大的责任。鑫霖公司依据合同法规定不应承担无法预见的按照竣工验收备案表计算的巨额违约金。
陈某1辩称：1、陈某1对一审法院查明的鑫霖公司违约交房的事实没有异议。鑫霖公司认为将房屋交付给了陈某1，就是完成了合同的交付，完全违背了合同法的诚实信用原则，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定之但书部分，“当事人对房屋交付另有约定的，应依照双方的约定”。3、鑫霖公司要求采信其提交涉嫌篡改的证据《单位工程质量竣工验收记录》，实属无理，应予驳回。4、鑫霖公司认为在本案中，业主没有采取补救措施放任损失扩大，实属无理取闹。综上所述，鑫霖公司的上诉请求，无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
陈某1向一审法院起诉请求：1、判令鑫霖公司向陈某1支付迟延交房违约金12109元（违约金按房屋总价款的每日万分之一计算，从2014年7月1日计算至2015年6月30日止）；2、本案诉讼费用全部由鑫霖公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月7日，陈某1作为买受人与鑫霖公司作为出卖人签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市××时代××大道××号XX城第54、55栋X号房，房屋建筑面积为150.35平方米，总款项为812683元，单价为5405.27元/m2；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。同日，陈某1还与鑫霖公司签订一份《合同补充协议》作为上述合同的附件四，该补充协议约定：“该商品房经验收合格”是指，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。上述合同签订后，陈某1根据合同约定向鑫霖公司支付了购房款。鑫霖公司于2014年6月20日通知陈某1于2014年6月30日开始办理收（验）楼手续。2014年6月30日，陈某1收房并签署《房屋钥匙签收确认书》。陈某1认为鑫霖公司交付的房屋不符合交付条件，遂诉至法院，鑫霖公司提起反诉，双方请求判如所请。《建设工程竣工验收备案表》（从长沙市建设工程质量监督站调取）载明：涉案楼栋工程由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签章确认竣工验收合格的时间为2014年11月26日，竣工验收的备案时间为2015年2月5日。《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及情况说明载明：涉案工程有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位签章确认竣工验收合格的时间为2014年4月26日；说明内阐述系因建设工程竣工验收备案的需要，上述五单位又于2014年11月26日在验收备案表内签署竣工验收合格意见，故晚于实际工程竣工验收时间。涉案房屋电梯安全检验合格证、涉案房屋建设工程消防检测报告结论为合格。
一审法院认为：陈某1与鑫霖公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于房屋交付标准。涉案合同对房屋交付的标准明确约定为验收合格；同时，《合同补充协议》约定：“该商品房经验收合格”是指，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。上述约定，符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，合法有效。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等房地产开发项目竣工综合验收的制度，但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中的附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等房地产开发项目的竣工综合验收，不再成为商品房交付的法定条件。
关于消防验收、备案。消防验收、备案，是房地产开发商基于法律、行政法规的强制性规定的一项法定义务。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼栋共计15层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案房屋不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类，只需进行消防备案即可。
关于竣工验收合格的时间。陈某1提供的《建设工程竣工验收备案表》载明竣工验收合格的时间为2014年11月26日；鑫霖公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》则载明竣工验收合格的时间为2014年4月26日，并附情况说明。双方证据载明的竣工验收时间相差7个月之久。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《规定》）第七十三条第一款的规定，应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。同时《规定》第七十七条规定，人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。根据上述规定，陈某1提供的《建设工程竣工验收备案表》系从长沙市建设工程质量监督站调取的有关建设工程的档案材料，其证明力大于鑫霖公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故确认陈某1提供的《建设工程竣工验收备案表》，并据此确认涉案房屋的竣工验收合格的时间为2014年11月26日。
关于违约责任。双方所签补充协议约定的房屋电梯安全检验、建设工程消防检测报告，均已在涉案房屋竣工验收前完成；同时，涉案房屋于2014年8月18日依法向公安机关消防机构进行了消防备案。合同约定的交房时间为2014年6月30日前，陈某1虽于2014年6月30日收房并签署《房屋钥匙签收确认书》，但此时涉案房屋并未达到合同约定和法律规定的交付条件，直到涉案房屋于2014年11月26日竣工验收合格才能视为有效交付，鑫霖公司对此已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故陈某1、鑫霖公司在合同内就逾期交房约定违约金及计算方式符合法律规定，因鑫霖公司未根据合同约定时间及标准向陈某1交付房屋，陈某1要求鑫霖公司根据合同约定支付违约金有法律及事实依据，予以支持；鑫霖公司反诉主张其不应承担违约责任，于法无据，不予支持，鑫霖公司另反诉称应按实际交房时间计算逾期交房违约金，没有事实及法律依据，亦不予支持。鑫霖公司应向陈某1支付2014年7月1日至2014年11月26日期间的逾期交房违约金（逾期时间149天），根据双方合同约定，鑫霖公司应向陈某1支付的逾期交房违约金计算为12108.98元（812683元×万分之一×149天），对陈某1超出部分上述请求,不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款、第七十七条第（二）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）陈某1逾期交房违约金12108.98元；二、驳回被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费103元，反诉受理费40元，合计143元，由被告（反诉原告）长沙鑫霖置业有限公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人鑫霖公司与被上诉人陈某1签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，陈某1依约支付了购房款，鑫霖公司虽在2014年6月30日向陈某1交付了房屋，但该房屋直至2014年11月26日才竣工验收合格，故鑫霖公司存在违约行为，应按合同的约定支付违约金。一审判决鑫霖公司支付陈某12014年7月1日至2014年11月26日期间的逾期交房违约金12108.98元，并无不妥。鑫霖公司提出本案陈某1的起诉已超过诉讼时效丧失胜诉权的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。鑫霖公司提出即使认定其交楼文件存在瑕疵，也不应承担合同约定的逾期交楼的违约责任，而是依法承担赔偿责任的上诉意见，与合同约定不符，本院不予支持。
综上，上诉人鑫霖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费143元，由长沙鑫霖置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 瑶
审判员 胡益民
审判员 于 峰
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张晓航
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。