江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民再10号
抗诉机关：江西省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：王奕璇，女，汉族，1985年11月10日出生，住南昌市西湖区。
委托代理人：徐谦，江西豫章律师事务所律师。
代理权限：一般代理。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：南昌君嘉投资有限公司，住所地南昌市西湖区象山南路272号。
法定代表人：陈联绘，该公司董事长。
委托代理人：邹涛，该公司总经理。
委托代理人：江厚平，江西英华律师事务所律师。
代理权限：一般代理。
申诉人王奕璇与被申诉人南昌君嘉投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）洪民三终字第88号民事判决，向检察机关申诉。江西省人民检察院于2017年3月17日作出赣检民（行）监[2016]36000000100号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉。江西省高级人民法院于2017年5月23日作出（2017）赣民抗14号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。江西省人民检察院指派南昌市人民检察院检察员姚乐、郑剑出庭。王奕璇及其委托代理人徐谦，南昌君嘉投资有限公司及其委托代理人邹涛、江厚平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月16日，一审原告王奕璇，起诉至南昌市西湖区人民法院称，原告王奕璇与其父亲ＸＸ、舅舅章志红等人合伙开设荷鳅塘艺璇火锅城，并以原告名义与被告于2012年11月21日签订了《房屋租赁合同书》，约定被告（甲方）将坐落于南昌市青山湖区顺外路392号的南昌君嘉大厦1号楼1、2层部分房屋（一层203.32平方米、二层463.27平方米）出租给原告（乙方），租赁期限为5年，自2013年3月1日开始计算，租金一层每平方米130元，二层每平方米40元。被告“房屋前的停车位除政府有关部门统一管理外，应免费给乙方使用。还需在院内提供每天不少于10个免费停车位给乙方”。双方同时约定：“租赁期间，甲、乙双方都不得借故解除合同”。双方还约定：“因归责于甲方事由造成乙方无法按其用途继续使用出租房屋的。”乙方有权解除合同，甲方应向乙方赔偿，双倍返还租赁保证金，并支付乙方20万元人民币违约金。合同签订后，原告依约支付了保证金。正当原告在装修、做好经营准备时。谁知被告突然提出不能将二楼租赁给被告，要修改合同（原告后来才得知，原告毁约的原因是出于追逐更高利益，又将二楼租给了某银行）。原告无法接受，一直不同意，被告再三要求，承诺只要不租二楼，其他一切好商量。原告出于善良，为被告着想，被迫同意被告提出的置换到三楼方案。但提出，由于三楼太高，严重影响经营，必须安装传菜机和电梯。被告一口答应，故在此基础上于2012年12月25日签订了《租房合同补充协议》，约定置换三楼，被告免费提供一台1-3层专用观光电梯供原告方使用，同时提供一台1-3层的传菜升降机（传菜机的位置双方已经约定好），特别注明了升降机所占用的面积不计入租房面积。在该补充协议中，将装修期增加了一个月，第三层租金由每平方米40元减少到35元，并增加免租期三个月。协议还约定，“乙方施工期间，甲方应给予全力配合”等。补充协议签订后，被告并没有按承诺立即安装电梯和传菜机。原告多次催促，被告直到3月才开始采购电梯。但被告自己又不出钱，要原告垫款。但最近，被告突然通知原告，要将现传菜机的位置移到其他地方。原告不明白为什么被告一直出尔反尔。一点守约的意识也没有。传菜机的位置完全是双方认可的地方，并且这也是原告同意让步的条件。传菜机也是被告自己采购并委托厂家安装的。安装好后原告一直正常使用。而被告现在又要毁约，经原告打听得知，原来是银行认为传菜机的位置对他们使用有影响。被告为了维护与银行的关系，被告不惜再次违约，置原告利益于不顾。被告不是通过法律途径来解决争议，而是粗暴地私自将原告正在使用的传菜机拆除，并且断掉原告的供电，通知原告终止合同，将原告赶走。基于上述，原告认为，被告完全置双方合同于不顾，为了利益可以随便废除合同。不但将原告正在使用的传菜机无端拆除，而且使用断电和驱赶等方式单方废除合同。严重损害原告利益，使得原告无法达到租赁合同目的。原告所开酒店股东大多数是残疾人，被告的行为无异于断了残疾人的生路。因此，原告为了维护合法权益，遂诉诸法院，请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同，双倍返还保证金18万元整；2、被告赔偿原告装修损失195万元（具体数额以评估为准）；3、被告支付原告代为垫付的电梯款、传菜机及外装修款等共计68530元；4、被告赔偿原告经济损失约243942.5元；5、被告承担违约金40万元；6、本案诉讼费由被告承担。一审被告君嘉投资有限公司辩称，被告没有违约行为。原告在没有与被告商定的情况下，擅自选定位置安装传菜机，即影响了二楼银行承租户的正常使用，又对被告构成侵权，因此，被告制止和清除原告侵权行为并无不当。被告为了履行好合同义务。已给原告免费安装了观光电梯和预留了安装传菜机的位置。另外还减免了原告的部分租金。原告不能因为传菜机的位置就强制解除与被告方的租赁合同，并要求被告承担一切损失，如原告坚持要求解除与被告的租赁合同，由造成的一切损失应由原告自己承担。原、被告签订的租赁合同合法有效，应当继续履行。请求驳回原告的诉讼请求。
南昌市西湖区人民法院一审查明，原、被告于2012年11月21日签订《房屋租赁合同书》一份。其中约定：甲方（出租方：被告）将其位于南昌市青山湖区顺外路392号南昌君嘉大厦1号楼1、2层部分房屋出租给乙方（承租方：原告）用于经营火锅店业务。房屋面积为一层203.32㎡、二层为463.27㎡。租期为5年，即自2013年3月1日起至2018年2月28日止。2013年3月1日开始收取租金，租金第一层楼为130元／㎡，二楼按40元／㎡，合计租金为每月44960元。前三年每年租金递增5%，后二年每年租金递增8%。租金自乙方计租之日起前5日内每三个月支付一次，以银行转账的形式向甲方支付租金。合同订立生效后，乙方在三个月内向甲方支付保证金90000元，本合同终止时，甲方于15日内向乙方一次性退还。双方还就违约金等其他事项进行了约定。2012年12月25日，双方又签订了一份《租房合同补充协议》，该补充协议约定：因甲方（被告）遇有特殊原因造成乙方（原告）租赁的君嘉大厦1号楼的第二层房屋（面积为460㎡）无法使用。1、甲方同意将君嘉大厦的三楼部分（面积为460㎡）出租给乙方使用。2、甲方免费提供一台1-3层专用观光电梯供乙方单独使用。3、甲方免费提供一台1-3层传菜升降机供乙方使用。一楼升降机所占用的面积不计入租房面积。4、乙方承租房屋店面前的地面甲方免费铺好。5、乙方承租该楼三层面积每月每平方米按35元计算。6、房屋租金按每月支付一次。7、乙方承租一层（200㎡）至三层（460㎡）部分的房屋免费装修期甲方同意增加一个月（2012年12月1日-2013年3月31日）。8、乙方承租的三层部分，甲方同意增加免租金三个月（2013年4月1日-2013年7月1日），租金从2013年7月1日支付。9、乙方原承租房的二层部分所做的消防工程，根据双方现场核定的二层消防、工程量，所产生的费用由甲方全部承担。10、乙方承租房的一至三层的三相四线电缆由乙方购买，甲方帮接火。11、乙方施工期间甲方应给予全力配合，如甲方原因造成乙方施工延期，所有的误工费由甲方承担。12、如与主体合同相抵触的以《租房合同补充协议》为准。13、如甲乙双方不履行本合同补充协议，所造成的一切经济损失，违约方必须双倍赔偿对方。上述两份合同签订后，除传菜升降机安装外，原、被告双方均履行了合同义务。2013年2月17日，被告向原告出具委托书，该委托书载明：现委托你（王奕璇）先行垫资向河北博菱电梯有限公司采购杂物电梯（作传菜机用），采购价格按我方签订的合同执行（人民币：23800元），所垫资金在房屋租金中扣除。嗣后，原告按约垫资购买了传菜升降机，并选址在其承租房屋一楼中的吧台旁，组织相关工程人员安装传菜升降机（安装费用由原告垫付），至2013年2月下旬传菜升降机安装完毕，之后，原告开始营业。嗣后二楼承租户向被告提出传菜升降机通过其承租的房屋，影响了其对承租房屋的正常使用，要求被告拆除传菜升降机。被告向原告提出将传菜升降机移至观光电梯旁，被告在原告未表示同意的情况下，于2013年5月14日擅自拆除了传菜升降机。另查明：经原告申请并经原审法院委托江西华赣司法鉴定中心对原告承租的房屋装饰部分进行了评估，装修工程造价为1664454.6元（此为重置价值）。江西百伦资产评估有限公司对原告开办火锅店所购资产的评估价为220489元（已打8折后的价格）。原审还查明，原告为被告垫付的观光电梯、传菜升降机货款及垫付安装费用合计68530元。原告另按合同支付给被告保证金90000元。
南昌市西湖区人民法院一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》及《租房合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议焦点一、原、被告之间的《房屋租赁合同书》是否解除。原告以被告擅自拆除传菜升降机致使其无法经营为由要求解除合同。被告则辩称由于双方对安装传菜机位置并未作出约定，现将传菜机位置拆移到观光电梯旁并不存在违约。原审法院认为，根据原、被告签订的《租房合同补充协议》其中约定，被告免费提供一台1-3层传菜升降机供原告使用，一楼升降机所占用的面积不计入租房面积。从该合同内容可以看出，传菜机的安装事宜应由被告负责，其中当然包括安装位置的选择。在传菜机安装完毕后，应视为原、被告已就安装位置达成一致意见。嗣后被告鉴于二楼承租户的请求，在未征得原告同意下，擅自将传菜机拆除拟移至他处，其行为构成违约，对此应承担相应的违约责任。审理中，被告提出在原地恢复安装传菜机，要求合同继续履行。但原告明确表示不同意继续履行合同。鉴于原告作出不再履行合同的明确意思表示，从合同履行的效果考虑，原、被告签订的《房屋租赁合同书》予以解除为宜。争议焦点二、关于损失数额的认定。本案首先应对原告的损失范围予以界定。原告诉请损失主要包括装修费用、购置财物等损失。原审法院认为，原告购置的厨房用具、厨房设备、桌椅、办公用品等实物性资产，属于可移动的物品且移动并不损害其价值，故不计入损失范围。原告装修费用部分，因装修时已将动产附和于不动产，成为不动产的组成部分，故该部分费用应计入损失范围。原告装修费用经法院委托的鉴定部门鉴定，装修工程造价为1664454.6元。关于具体赔偿数额的确定。原审法院认为，被告存在违约，但该违约并非导致合同不能履行，原告的合同目的不能实现，特别是在被告同意原地恢复安装传菜机的情况下，原告仍要求解除合同，则客观存在着花费巨大的装修工程无法发挥其应有的功能，对此原告理应自行承担部分装修费用。再者，江西华赣司法鉴定中心评估的装修工程费用1664454.6元为重置价值而非净资产值，即未计算综合成新率。综合上述因素，原告自行承担的装修费用，以鉴定部门鉴定的装修工程造价1664454.6的20%为宜。原告向被告缴纳的保证金及为被告垫付的购置电梯、传菜机货款及相关费用合计68530元，被告应支付给原告。另双方合同中虽约定了违约金，但由于原告的损失已超过双方约定的违约金，故依法适用由被告承担赔偿损失的违约责任，更有利于对原告利益的保护。原告再诉请违约金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十八条之规定，并经审判委员会讨论，判决：一、原告王奕璇与被告南昌君嘉投资有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《租房合同补充协议》合法有效。二、解除原告王奕璇与被告南昌君嘉投资有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《租房合同补充协议》。三、被告南昌君嘉投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告王奕璇装修部分损失1331564元（1664454.6元×80%）。四、被告南昌君嘉投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王奕璇购置观光电梯及传菜升降机货款59200元以及安装电梯相关费用9330元，合计68530元。五、被告南昌君嘉投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王奕璇保证金90000元整。六、驳回原告王奕璇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29540元，鉴定费22200元，合计51740元，原告王奕璇承担30%，即15522元；被告南昌君嘉投资有限公司承担70%，即36218元。
王奕璇不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审关于“被告存在违约，但该违约并非导致合同不能履行，原告的合同目的不能实现，特别是在被告同意原地恢复安装传菜机的情况下，原告仍要求解除合同……对此原告理应自行承担部分装修费用”的认定错误。原审判决被上诉人仅承担装修费用的80%，并无法律依据。2、上诉人为履行和实现合同目的，折扣后220489元所购置的可移动物品是上诉人开办火锅店的专用物品，合同解除后，对上诉人来说毫无价值可言，原审法院未将该项实际损失列入赔偿范围，于情不符。3、上诉人因开办火锅店而申办的证照、大量食品的损失同样系被上诉人的违约过错行为所造成，该直接损失依法应由被上诉人承担。4、因被上诉人的违约行为，导致合同的不能履行，由被上诉人双倍返还租赁保证金是双方合同的规定，且不违反法律的禁止性规定，应当得到法院的支持。5、按照双方合同的约定，被上诉人应承担双倍违约金40万元。请求：1、撤销原审判决第三条，改判被上诉人赔偿上诉人装修部分的全部损失1664454.6元。2、依法改判被上诉人赔偿上诉人开办火锅店所购置资产损失220489元。3、依法判决被上诉人赔偿上诉人因开办火锅店所申办的各项证照、食品等损失共计219982.50元。4、撤销原审判决第五条，改判被上诉人双倍返还上诉人履约保证金180000元。5、判决被上诉人承担违约金40万元。6、一、二审诉讼费由被上诉人承担。南昌君嘉投资有限公司辩称，1、对方的第一项请求没有法律依据，与事实不符。2、要求赔偿开发火锅店所购资产的损失及申办各项证照的损失也没有法律依据。
南昌君嘉投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定被上诉人装修损失依据不足，被上诉人装修项目已实际使用，应依法按净资产价值折旧60%计算。2、本案系因传菜机安装问题引发，并不符合合同解除的条件。被上诉人是在自己经营不善后转嫁风险，且拖延时间并拒付租金，造成上诉人房屋空置，租金损失达100多万元。请求：1、要求撤销原审判决第三、四项，改判上诉人承担王奕璇装修部分的损失60%和观光电梯、传菜升降机款80%（即在原判决数额减少346597，24元）。2、上诉费由被上诉人承担。王奕璇辩称，1、装修部分由80%降至60%理由不足，装修损失评估是原审法院按程序选定的评估机构作出的结果，应予以认可。2、拆除传菜机是根本违约，由此造成的损失应由过错方来承担。请求驳回南昌君嘉投资有限公司的上诉请求。
本院二审查明，一审法院查明的主要事实予以确认。
本院二审认为，上诉人王奕璇与上诉人南昌君嘉投资有限公司之间于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同书》及2012年12月25日签订的《租房合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人王奕璇称原审查明“原告按约垫资购买了传菜升降机，并选址在其承租房屋一楼中的吧台旁，组织相关人员安装升降机”与事实不符，由于该事实缺乏充足的证据证实，故本院对此不予确认。根据双方签订的《租房合同补充协议》其中约定，南昌君嘉投资有限公司免费提供一台1-3层传菜升降机供王奕璇使用，一楼升降机所占用的面积不计入租房面积。从该合同内容可以看出，传菜机的安装事宜应由南昌君嘉投资有限公司负责，其中当然包括安装位置的选择。在传菜机安装完毕后，应视为双方已就安装位置达成一致意见。嗣后南昌君嘉投资有限公司鉴于二楼承租户的请求，在未征得王奕璇同意下，擅自将传菜机拆除拟移至他处，其行为构成违约，对此应承担相应的违约责任。审理中，南昌君嘉投资有限公司提出在原地恢复安装传菜机，要求合同继续履行。但王奕璇明确表示不同意继续履行合同。鉴于王奕璇作出不再履行合同的明确意思表示，原审法院从合同履行的效果考虑，将双方签订的《房屋租赁合同书》予以解除并无不当。原审法院对损失数额认定及责任分担的理由充分，同时，本院认为原审法院判令双方应承担的违约责任系考虑到上诉人王奕璇对合同的解除存在一定的责任这一实际情况，因为传菜机的位置变动并不是根本性违约。上诉人王奕璇提出的上诉请求理由不充分，本院不予支持，其应在本判决生效后十日内，将可移动的厨房用具、厨房设备、桌椅、办公用品等物品搬离该租赁物，并将该租赁房屋交还给上诉人南昌君嘉投资有限公司。上诉人南昌君嘉投资有限公司上诉请求重新评估及承担60%的损失，理由亦不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持南昌市西湖区人民法院（2014）西民重字第25号民事判决主文第一、三、四、五、六项。二、变更南昌市西湖区人民法院（2014）西民重字第25号民事判决主文第二项为：解除上诉人王奕璇与上诉人南昌君嘉投资有限公司签订的《房屋租赁合同书》、《租房合同补充协议》。上诉人王奕璇应在本判决生效后十日内，将可移动的厨房用具、厨房设备、桌椅、办公用品等物品搬离该租赁物，并将承租房屋交还给上诉人南昌君嘉投资有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费、鉴定费按原审判决执行。本案二审受理费22669元，由王奕璇承担16170元、南昌君嘉投资有限公司承担6499元。
王奕璇不服二审判决，向江西省高级人民法院申请再审，该院于2016年1月20日作出（2015）赣民申字第549号民事裁定认为：1、在合同履行过程中，君嘉公司鉴于二楼承租户的请求，在未征得王奕璇的同意下，擅自将传菜机拆除拟移至他处，君嘉公司的行为构成了违约，但变更传菜机的位置不会导致王奕璇合同目的不能实现，君嘉公司的违约行为并非导致合同不能履行，不是根本性违约。在双方产生争议诉讼的过程中君嘉公司提出同意在原地恢复安装传菜机，王奕璇却坚持要求解除合同，这样客观上王奕璇花费巨资装修的工程无法发挥功能，王奕璇对该损失的产生有一定过错，王奕璇应承担部分损失，故一、二审判决王奕璇承担装修损失的20%，认定事实并无不当。2.王奕璇购置的厨房用具、厨房设备、桌椅、办公用品等实物性资产，属于可移动的物品且移动不损害其价值，故一、二审不计入损失范围，适用法律没有错误。3.王奕璇诉请的办理证照费用和食品损失，均属于王奕璇经营所需，且食品属于可以移动物品，故不应计入赔偿范围。王奕璇诉请的双倍保证金以及双倍违约金，因为一、二审判决了君嘉公司承担赔偿损失的违约责任，且君嘉公司的违约行为不是根本性违约，故一、二审判决对王奕璇双倍保证金及双倍违约金的诉请不予支持并无不当，本案不存在遗漏诉讼请求的问题。综上，王奕璇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项及第（十一）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回王奕璇的再审申请。
江西省人民检察院审查认定的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，君嘉公司与王奕璇于2012年11月21日签订《房屋租赁合同书》，约定：君嘉公司将君嘉大厦1号楼一、二层部分房屋出租给王奕璇用于经营火锅店业务。后因君嘉公司欲将君嘉大厦1号楼二层部分转租给光大银行，因此与王奕璇协商，将王奕璇原承租的二楼变更为三楼，并于2012年12月25日签订《租房合同补充协议》。君嘉公司与光大银行将君嘉大厦1号楼一层（612平方米）、二层（364平方米）租给光大银行，租金为1655664元。还查明，2012年10月13日，王奕璇与安徽大易公司签订加盟合约，加盟荷鳅塘火锅店，合约有效期为五年，加盟费为12万元。加盟合约第39条规定：“若乙方（王奕璇）有下列情形之一，本合约视为将自行终止……7.破产、歇业、被相关国家机关责令停业、注销等”。再查明，2014年10月31日（本案第一次上诉期间），君嘉公司原法定代表人陈联绘在南昌市中级人民法院接受询问时称，经和光大银行沟通好，基本同意传菜机恢复原状，此前80余万租金全免，合同继续履行，但不赔偿王奕璇的任何损失。同年11月4日，王奕璇在南昌市中级人民法院接受询问，法官向其转达陈联绘的意见，王奕璇称不同意继续履行合同。
江西省人民检察院认为，二审判决认定事实的主要证据不足，适用法律确有不当，理由如下。
一、二审判决未判令承担违约金、保证金等确有不当。二审判决判令赔偿的损失仅是王奕璇投入的装修损失。我国民法上的违约损失包括实际直接损失和间接可得利益损失。从合同法及其司法解释规定违约金可以高于实际损失，但不能过分高于实际损失，违约金与实际损失可以相互替补等规定看，我国法律并未禁止实际损失赔偿与违约金赔偿并存的做法，也就是说，责任主体在承担了实际投入的损失赔偿后，对于双方约定的违约金损失，可以适当作出调整性赔偿。本案中，双方签订的《房屋租赁合同合同书》第6.3条约定“……乙方（王奕璇）因上述理由单方解除合同的，……并有权要求甲方（君嘉公司）赔偿乙方所发生的装修工程费用（装修工程费用经依法评估确定后按五年（60个月）均摊，甲方将承担剩余合同期间内应分摊的装修工程费用），以及退还多收的预交款项及双倍返还租赁保证金，支付违约金人民币贰拾万……”，以及《租赁合同补充协议》第13条约定“如甲乙双方不履行本合同补充协议，所造成的一切经济损失，违约方必须双倍赔偿给对方”，而君嘉公司对本案的违约行为是明显的，在擅自拆除了传菜机之后，在长达一年多的时间里未能将传菜机安装到合理的位置或者采取其他补救措施以妥善解决，对本案纠纷的产生及合同的解除负有不可推卸的责任，王奕璇在本案中并不存在明显过错。因此，二审判决应当依据上述约定及相关法律规定对王奕璇提出的违约金，应依法适用承担赔偿实际损失的违约责任为由，驳回王奕璇的违约金、保证金诉求，予以作出适当调整性判决，但是二审判决维持一审判决，以王奕璇的实际损失已超过双方约定的违约金，应依法适用承担赔偿损失的违约责任为由，驳回王奕璇的违约金、保证金诉求，实际上将赔偿实际损失与违约金相互对立，不能并存，既不符合双方的约定，也无法律依据，适用法律确有不当。
二、二审判决对本案涉及的厨房用具、桌椅等实物性资产及其他办证等费用不认定为实际损失范围，与本案事实不符，适用法律错误。首先，对于厨房用具、桌椅等实物性资产，经江西百伦资产评估有限公司对原告开办火锅店所购资产的评估价约为220489元，该评估价在这些物品原值上贬值了20%，即损失了20%。由于君嘉公司的违约行为，只是王奕璇一年多未正常经营，该20%的损失君嘉公司应承担赔偿责任。其次，对于加盟费、办证等费用，根据王奕璇与安徽大易公司签订的加盟合约第39条“若乙方（王奕璇）有下列情形之一，本合约视为将自行终止……7、破产、歇业、被相关国家机构责令停业、注销等”，王奕璇提交了12万元的加盟费，由于君嘉公司的违约行为，致使王奕璇未能正常经营，处于歇业状态，导致了双方合约的终止，该12万元加盟费属于损失范围之内。此外，王奕璇经营的火锅店办理的相关证照、宣传资料、打印费等费用，是用于在租赁地点经营加盟火锅店所需，该资料费用具有特定性，如需重新开店，需要重新办理营业执照、宣传、打印等，也属于损失范围之内。因此，上述资产及办证费用应属于损失范围，二审应当判决君嘉公司给予适当的赔偿，而不应驳回王奕璇该项诉请，判决适用法律错误并显失公平。
综上，南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第88号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第二百零八条第一款、第二百零九条之规定，提出抗诉。
本院再审过程中，申诉人王奕璇称，一、申请人王奕璇在租赁合同解除的过程中没有任何过错，因被申请人南昌君嘉投资有限公司（以下简称君嘉公司）的根本违约行为，导致租赁合同的目的无法实现，君嘉公司理应承担全部的违约责任。（一）传菜机的强行拆除以及强行断电行为，就是根本违约行为，君嘉公司理应承担不利后果。1、传菜机是双方补充协议达成的关键点，没有传菜机，没有电力，王奕璇的火锅店无法经营。依据双方《房屋租赁合同书》的约定，王奕璇承租的是一楼及二楼，后因君嘉公司追求高额房租（君嘉公司与光大银行签订的租赁合同年租金为165万余元，且逐年递增5%），要求王奕璇的火锅店从二楼搬至三楼，并承诺免费提供传菜升降机一台以及光观电梯一台给王奕璇使用，故王奕璇勉强同意签订《租赁合同补充协议》。王奕璇的火锅店厨房在三楼，传菜机是贯穿整个火锅店的重要通道，所以，君嘉公司在火锅店营业期间强行拆除传菜机、强行停电的行为，不仅仅是态度恶劣的驱赶行为，更是明显的根本违约行为。2、传菜机的安装和定位是由君嘉公司自己确定的，强行拆除，没有任何法律依据。在之前的庭审以及判决书中，都可以确认一个事实，即传菜机的定位是君嘉公司确定的，因为依据双方《租赁合同补充协议》的约定，传菜机的安装义务在君嘉公司。所以，君嘉公司称强行拆除是维护其合法权益的行为，是完全荒谬的。王奕璇没有未经其同意擅自安装传菜机的行为，何来维权一说。而且提供传菜机是君嘉公司履行合同义务的行为，强行拆迁又何来维权一说？3、王奕璇不按照君嘉公司的无理要求，将传菜机移动至消防通道处，没有任何过错。君嘉公司以传菜机影响二楼光大银行为由，为追逐高额租金，强行拆除传菜机，并要求王奕璇将传菜机移动至消防通道的行为，既违背了双方的合同约定，同时也违背了相关的行政法律规定，王奕璇完全有合理、合法的理由拒绝其行为，在整个合同履行过程中，王奕璇没有任何的过错。4、原审生效判决以君嘉公司同意恢复传菜机原状，王奕璇不愿意履行合同为由，认定王奕璇也存在过错是完全错误的。首先，君嘉公司同意恢复传菜机原状的说法，是在案件已经审理了一年多以后，才提出同意恢复的；其次，是否能恢复，均是君嘉公司的片面之词，作为第三方光大银行并未有任何的表态，能否恢复，不得而知；最后，也是最为关键的一点，即不论君嘉公司事后做出了怎么的表态，都不能改变其根本性违约的事实。君嘉公司的根本性违约行为，在其强行拆除传菜机，强行停电，强行驱赶王奕璇的时候，就已经完成。所以，即便君嘉公司在时隔一年多后，同意恢复传菜机，也与王奕璇无关。选择解除或继续履行合同，均是王奕璇的权利，不能因为王奕璇选择不继续履行合同，而认定王奕璇有过错，从而认定应该承担部分责任。原审生效判决的认定是完全本末倒置的错误认定，依法应该予以纠正。（二）君嘉公司其他的违约行为，同样可以作为王奕璇选择解除合同的理由，且不应当承担任何责任。1、君嘉公司不按照双方的约定提供观光电梯，导致王奕璇开设的火锅店经营存在严重困难，王奕璇有权要求解除合同。和传菜机的由来一样，观光电梯也是王奕璇同意从二楼搬至三楼的重要条件之一。所以，观光电梯迟迟不交付，严重影响火锅店的经营。虽然君嘉公司在本案再审期间，都一直强调自己交付了观光电梯给申请人王奕璇使用。而实际上，在本案的前期审理过程中，主审法官均到现场进行了实地勘察，观光电梯未交付的情况是客观存在的，被申请人君嘉公司的陈述是黑白颠倒。而且申请人也提交了足够的证据证实，当时因君嘉公司不及时支付工程款，导致观光电梯一直未完工，所以，君嘉公司不可能交付给王奕璇使用。2、被申请人超越租赁期限、改变租赁用途，将房屋出租给申请人，也是明显的欺诈行为，构成违约。被申请人与南京军区南昌房管处取得的《军队房地产租赁许可证》的有效期限到2015年3月31日截止，租赁用途为办公。而被申请人与申请人签订租赁合同期限截点为2018年。被申请人君嘉公司明知自己的租赁期限到2015年3月，还与申请人签订长达五年的合同，是明显的欺诈行为。虽然被申请人辩称是三年一签，但这也是不确定的事实，是否能顺利续签，都是未知的。所以，被申请人将未知的风险转嫁给申请人，是严重的违约行为。3、被申请人出租给申请人的房屋未经消防验收，不应当作为商业用途出租使用，申请人有权解除合同。被申请人出租给申请人的房屋，是由被申请人代建的军产，其实质用途还是民用，所以，应该依据《消防法》的相关规定进行验收。而被申请人的出租房屋，因未经消防验收，被消防部门贴封条。被申请人在明知未经消防验收的情况下，仍然将房屋出租给申请人使用，是完全违法的，申请人有权解除租赁合同。二、申请人在合同解除过程中没有任何过错，所以，不应当承担任何违约责任。（一）原审判决认定申请人对装修费用承担20%的责任，即承担332890.92元，是完全错误的。1、认定申请人承担20%的违约责任，是完全没有法律依据的。首先，申请人王奕璇在本案租赁合同履行过程中，没有任何过错。不能因为在案件审理后一年多，王奕璇不同意继续履行合同，就认定有过错，就应该承担违约责任。具体理由上文已经详细阐述，此处不赘述。2、被申请人称装修审计未经质证，应当由申请人承担部分责任的辩称也是错误的。申请人在本案一审起诉后，即向西湖区人民法院申请对装修及可移动物品进行鉴定，之后，西湖法院的主审法官多次联系被申请人，要求其派人前来质证，均被被申请人以各种理由拒绝。鉴定意见书出具后，被申请人也未提出任何的书面异议。现被申请人却以鉴定材料未经质证为由，要求申请人承担责任，完全没有任何依据的。被申请人在鉴定期间自动放弃自身的权利，不予质证，不提出异议，所有的后果应该由被申请人自身承担。被申请人没有任何理由要求申请人来承担部分责任。而且申请人所有提供给法院鉴定的材料，均是真实有效的，而且因为申请人未预料到被申请人会违约，很多购买材料的证据都未保留，提供给法院的证据材料远远少于实际投入，鉴定过程中受影响的是申请人，被申请人实际是受益人。三、申请人开办火锅店所购置的可移动资产损失，共计297284.5元，理应由被申请人承担。1、原审生效判决认为开办火锅店的所有移动物品，移动不会损坏其价值，所以，应该由王奕璇自行处置的判决是错误的。首先，所有移动物品，其移动必定损失其价值。因为这些移动物品的价值，只有在火锅店才能实现，一旦不用于火锅店，价值必然贬损。因为这些移动物品，全部是用于荷鳅塘艺璇火锅店的，且桌椅板凳，锅碗瓢盆上均标有“荷鳅塘”字样，除非申请人再另行开办一家荷鳅塘艺璇火锅店，否则，移动物品二次使用的可能性不大，只能当废品处理。而申请人为涉案火锅店已经负债累累，根本不可能再有能力另行开店，再另行利用这些移动物品。其次，是因为被申请人的根本违约行为，导致火锅店无法继续履行的，被申请人理应对这些移动物品的投入承担所有赔偿责任。2、被申请人要赔偿的应该是移动物品的原值价格，而不是净值价格，即应该承担297284.5元，而非220489元。因为申请人购买移动物品投入的是29万余元，之后因被申请人原因导致火锅店未继续经营，这其中7万余元的折旧损失，也应该由被申请人承担，申请人不应该承担任何损失。四、申请人的其他经济损失共计219982.5元，应该由被申请人承担。（一）申请人的加盟费损失12万元，是申请人除装修、装饰外的其他直接损失，理应由被申请人承担。由于被申请人的强行拆除，强行断电，强行驱赶行为，导致申请人歇业，从而导致申请人与安徽大易城投资管理有限公司签订的《特许加盟合同书》无法继续履行，从而导致申请人单方违约，致使12万元加盟费无法退回。这笔费用是因为被申请人单方根本违约导致的，且是直接经济损失，理应由被申请人承担。被申请人称加盟损失与其无关的辩解不能成立。首先，加盟合同在租赁合同签订前签订，不能减轻或免除被申请人承担违约责任。因为《特许加盟合同书》是真实、合法、有效的。但签订时间，不影响被申请人继续履行租赁合同。而且《特许加盟合同书》第十条、第二十七条也明确约定，特许加盟店的地址是以“实际地址”为准，选址工作肯定是在签订合同书，获得授权后进行的。被申请人以加盟合同书在租赁合同之前签订，不承担加盟费损失的说法，完全没有任何理由。其次，《特许加盟合同书》第12条明确约定“一店授一牌，一牌用一店”。也就是说，一旦确定了具体的店铺地址，作为王奕璇受许可方，不可能再继续将加盟牌用于其他地址。也就是说，该加盟费不可能有第二次利用的可能。被申请人称申请人可以继续租用其他位置开店，继续使用加盟费用的说法，完全是不顾事实，不尊重任何契约精神的狡辩。（二）办理营业执照、广告费、等其他损失也应该由被申请人承担。1、为经营荷鳅塘火锅店，申请人办理了营业执照和许可证，花费18000元，因被申请人根本违约导致申请人无法继续经营，所办证照无重复利用价值，该办证费用的投入无法挽回，应该由被申请人承担相应投入。2、广告费、宣传费等，也是为经营该店投入，无法重复利用，所以，相应的投入理应作为直接损失，由被申请人承担。3、因被申请人的原因，导致申请人从二楼搬迁至三楼的费用，理应由被申请人承担。这些费用的投入是现实存在的，且经过被申请人方认可，原审生效判决不予支持该损失，于法无据。4、因被申请人的强行拆除和断电，导致申请人菜品损失，理应由被申请人承担。因被申请人强行拆除传菜机，强行断电，导致申请人火锅店无法继续经营，所购买的菜品因无法保存，基本腐烂。这一损失是显而易见的，原审生效判决不予认可，对申请人非常不公平。五、申请人要求被申请人支付违约金以及定金的请求，是双方合同约定，且并不违反法律的强制性规定，理应得到支持。1、原审生效判决认为申请人的实际损失远远超过违约金，所以不支持违约金。但实际上，申请人的实际获得的赔偿远远低于实际损失，申请人的实际损失为200余万元。依据公平合理原则，本着补充为主，惩罚为辅的精神，也可以判决由被申请人承担违约金。即便被申请人承担了40万的违约金，也无法赔偿申请人的实际损失。2、原审生效判决既不支持违约金，也不支持定金，是明显错误的。违约金的支付原则是补偿为主，惩罚为辅，但是定金是惩罚为主。而本案中，被申请人根本违约的行为明显，生效判决采用定金罚则，要求被申请人返还双倍定金，是符合双方租赁合同约定的，更是符合法律规定的。生效判决对定金不予支持，是明显错误的。六、申请人的合伙人均系残疾人，权益应该受到保护。表面上申请人是本案的当事人之一，而实际上，艺璇火锅店的合伙人除王奕璇之外，还有残疾人舅舅章志红和残疾人爸爸ＸＸ。残疾人创业本身就不易，所以，其权益应该受到更多的保护。综上，申请人与被申请人租赁合同纠纷一案，历时四年多，经历四次庭审，才有了此次的再审。此案的所有事实也再次呈现在法庭之上，被申请人的根本违约行为，导致合同目的无法实现，申请人要求被申请人承担相应的损失，理应是合理的诉求。希望再审合议庭能查明本案基本事实，维护申请人及其他残疾合伙人的合理诉求为感。
被申诉人君嘉公司辩称，1、违约金是赔偿性质的，约定的违约金高于实际损失才能适用双倍赔偿，实际损失已经高于约定的违约金，那么应当按照合同约定的违约金进行赔偿。2、桌椅等不可移动的资产王奕璇已拿走，且桌椅等物品都打上了“logo”，但是她不在我处经营也可以在其他地方经营使用这些物品，并不会使其真正价值遭到损失。3、关于加盟费问题，上诉人签订加盟合同时，还没有和君嘉公司签订租赁合同，签订加盟合同的时候并不确定就放在君嘉公司的楼盘进行经营，可以看出其另找一个地方也可以重新行使加盟权限；4、歇业问题，传菜机我方提出重新安装传菜机，在诉讼过程中，君嘉公司也多次同意其按照原址回复，即使没有传菜机，火锅店也是可以正常经营的，不存在歇业的情况，且君嘉公司到现在都没有收到租赁费，也是有损失的，请再审法院经过审理后，对抗诉申请予以驳回。
本院再审查明，一、二审查明的事实再审予以确认。
本院再审认为，检察机关抗诉认为，一、二审判决未判令承担违约金、保证金等确有不当，二审判决应当依据双方约定及相关法律规定对王奕璇提出的违约金、保证金诉求予以作出适当调整性判决。本院认为，保证金作为双方履行合同的保证，因双方所签订的合同和协议已实际履行，原审判决已判令返还王奕璇保证金；关于违约金问题，因君嘉公司的违约行为不是根本违约，原一、二审已判决君嘉公司承担的损失额大于王奕璇主张的双倍返还保证金和双倍违约金数额，故王奕璇在君嘉公司已承担了损失之外再行主张保证金及违约金不予支持。二、二审判决对本案涉及的厨房用具、桌椅等实物性资产及其他办证费、加盟费等费用不认定为实际损失范围，与本案事实不符，二审应当判决君嘉公司给予适当的赔偿，而不应驳回王奕璇该项诉请。同时王奕璇提出不应承担装修费用20%的责任和食品损失，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》第6.3节第二款约定“乙方（王奕璇）因上述理由单方解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋……”。君嘉公司拆除了传菜机，给王奕璇餐饮经营造成了诸多不便，但尚不至于无法经营，当王奕璇决定不再租房时却没有采取有效办法及时将房屋退还给君嘉公司，君嘉公司也因自己的违约行为而承担了房屋租金的流失，在平衡双方的利益上，原审判决王奕璇自己承担装修损失20%并无不当。王奕璇所主张的除装修外损失其在一审诉请共计219982.5元，除了免租租金损失25223元不予支持，因为被告一直未收取租金，其他均予以确认，共计194759.5元，但是王奕璇迟迟不搬出租赁房屋也有不当之处，因此对194759.5元按照百分之八十计算赔偿数额为155807.6元。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第一款的规定，判决如下：
一、维持本院（2015）洪民三终字第88号民事判决；
二、南昌君嘉投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿王奕璇经济损失155807.6元。
本案一审受理费29540元，鉴定费22200元，合计51740元，原告王奕璇承担30%，即15522元；被告南昌君嘉投资有限公司承担70%，即36218元。本案二审受理费22669元，由王奕璇承担12754元、南昌君嘉投资有限公司承担9915元，南昌君嘉公司返还王奕璇已支付的诉讼费3416元。
本判决为终审判决。
审判长 廖江川
审判员 熊义元
审判员 姚永忠
二〇一七年十二月十五日
书记员 舒 钰