江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终90号上诉人（原审被告）:荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，该公司员工。委托诉讼代理人:董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨世新,男,汉族。委托诉讼代理人：孙彤，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，江苏永伦律师事务所律师。上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）因与被上诉人杨世新商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初5287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人荣盛徐州公司的委托诉讼代理人徐超群、董振龙，被上诉人杨世新的委托诉讼代理人孙彤、王艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣盛徐州公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的起诉超过诉讼时效。被上诉人在长达九年时间里未提起诉讼，没有证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或者延长的情形。物业公司于2017年的温馨提示，不代表开发商认为应该进行赔偿，起不到诉讼时效中断或重新计算的效果。二、双方签订商品房买卖合同时徐州市房产开发企业办理初始登记所依据的《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发[2006]33号文），按照33号文规定，上诉人在2008年9月28日前符合办理初始登记的要求。三、2008年2月1日起实施的徐州市政府114号令，属于合同第八条约定的政策性变化事由。114号令与33号文相比，验收形式到内容均发生重大变化，导致上诉人办理相关手续的周期至少延长了600个自然日，应当免除上诉人的责任。《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》充分证明徐州市政府114号令的实施，造成申请交付验收的实际周期过长，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，部分内容与实际脱节等，该号令违反了法不溯及既往的原则。四、在政策发生变化导致办理产权证书的客观事实发生后，上诉人按照合同第八条的约定及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、一审判决对于41号文与114号令之间的关系以及逾期期限截止日期认定错误。2004年的41号文并未实施，徐州市一直执行的是33号文。一审法院将114号令与41号文比较，错误认为114号令的实施不属于合同约定的政策性变化免责事由。本案上诉人即使存在着逾期提交办证资料的行为,违约期限也应该截止到2010年12月7日，不应将逾期截止日期认定为房产证、土地证办理完毕之日。申请人何时申请办理产权证书、发证机关何时颁发证书均是开发商无法控制的,如果将开发商协助办证义务扩大到购房人办理完权属证书之日,显失公平。六、政府迟延交付土地的行为,属于合同第八条约定的情形,上诉人可以据实延期。七、一审法院在判决上诉人承担违约责任时,直接参照合同第九条逾期交房的违约金标准,没有区分违反主合同义务、附随义务的责任和程度差异。双方签订合同时上诉人预见到延迟办证造成的损失较小,所以双方在合同中没有约定逾期办证的违约金。买房人并无证据证明其所受损失具体数额,一审判决也与合同法第113条的规定相悖。九、上诉人在一审作出判决前的同类系列案件中申请法院调取其他项目提交的办证资料,以及市建设局在2008年2月1日前是否颁发过《交付使用通知书》等证据,用以查明114号令的实施对上诉人提交办证资料造成的巨大影响。但法院未予调取，程序违法。十、上诉人已经充分举证由于政策性变化导致逾期提交办证资料的具体天数，不应承担不利法律后果。被上诉人杨世新辩称：1、上诉人明显存在逾期办证违约行为，其主张逾期系政策调整所致，属于不可抗力的理由不成立。2、一审法院关于违约金计算期限是合理的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。杨世新向一审法院起诉请求：1、判令荣盛徐州公司支付逾期办证违约金62338.2元（以购房款483242元为基数，按日万分之一自2008年9月30日计算至2012年4月13日）；2、恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用；3、诉讼费用由荣盛徐州公司承担。一审法院审理查明，荣盛徐州公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月17日，杨世新与荣盛徐州公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为№0122647），约定杨世新以总金额491139元（单价3690元）的价格购买荣盛徐州公司开发的荣景盛苑B1-2-1301号房，该房屋建筑面积133.1平方米、套内建筑面积110.74平方米，并约定房屋价款按产权登记面积计算，多退少补；合同第六条约定，买受人自签订本合同之日起当日向出卖人付清全部房款491139元整；第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1(该比率应不小于第项中的比率）的违约金；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。在合同约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，杨世新接荣盛徐州公司上房通知后办理了上房手续。2010年11月29日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、发证日期为2010年12月17日；2011年7月，荣盛徐州公司向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2012年4月25日，荣盛徐州公司向杨世新出具了购房款金额为483242元的销售不动产统一发票，载明荣景盛苑B1-2-1301号房建筑面积为130.96平方米。2012年4月13日，徐州市住房保障和房地产管理局对荣景盛苑B1#-2-1301号房屋进行登记并颁发了房屋所有权人为杨世新、证号为徐房权证泉山字第××号的房屋所有权证，2012年11月17日，徐州市国土资源局为涉案房屋颁发了加盖徐州市人民政府土地登记专用章的国有土地使用权证，其上载明权证号为徐土国用（2012）第38933号、土地使用权人为毕淑娟、杨世新。2010年至2011年期间，荣景盛苑B1、B4、B6号楼部分业主向一审法院递交诉状要求荣盛徐州公司支付逾期办证违约金等，杨世新在庭审中主张其曾于2011年左右与其他业主一起到法院起诉，但在其他业主登记时其没有进行登记。另外，前期未起诉的部分业主在另案中陈述在上述业主起诉后曾向开发商主张权利，荣盛徐州公司通知等待法院判决结果；2017年7月下旬曾有业主接到物业公司通知称分批领取赔偿款。2017年8月28日，荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心张贴《温馨提示》，其上载明：因B区1#、4#、6#牵扯到的房证拖延办理问题，经物业公司多次与地产沟通协商争取，现针对B区1#、4#、6#业主做出以下补偿：房屋面积小于100平方米的补偿款为1万元整；房屋面积大于100平方米小于180平方米的补偿款为1.5万元整；房屋面积大于或等于180平方米的补偿2万元整。业主本人携带房产证、购房合同、身份证、银行卡（需备注开户行地址）到客服中心签订协议办理，其中欠费业主需从此费用中扣除所欠物业费后剩余部分打款。另查，徐州市人民政府于2004年4月7日发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。2017年8月22日，杨世新以诉称理由起诉来院要求荣盛徐州公司支付2008年9月30日至2012年4月13日期间按购房款483242元的每日万分之一计算的逾期办证违约金62338.2元并恢复智能化楼宇可视对讲的正常使用，荣盛徐州公司应诉后以辩称理由不同意杨世新的诉讼请求。荣盛徐州公司为支持其辩称理由在庭审过程中另提交了《2008年2月前办理房证流程及政策依据》与《2008年2月后办理房证流程及政策依据》、《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》(徐房发〈2006〉33号)、徐州市房管局《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（2006年3月8日）、国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉16号）、《徐州市城市房地产开发住宅项目建设方案》及市建设局批准文件（徐建方审〈2009〉第7号）、《〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法〉立法后评估报告》、《市政府关于实施〈徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用暂行办法〉有关问题的批复》、《政府部门及公用事业单位分项独立验收审批时限统计》、《建筑类规范文件修订统计》（2007年～2010年）、《国有土地使用权出让合同》、徐州市国土资源局《关于土地移交通知书》、徐州市人民政府《关于对〈关于申请解决纺织厂地块地违约金问题的请示〉的回复意见》、谷歌地图历史数据库（2005年5月2日镜像、2007年3月7日镜像、2012年10月14日镜像、2015年8月29日镜像各一份）、《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》（2010年10月28日）、公安部、国家安防委《安全防范工程技术规范》、徐州市建设局《关于组织房地产开发住宅项目交付使用验收并出具相关合格证明的通知》、徐州市公安局《住宅小区安全防范建设验收意见书》、荣景盛苑小区业主领取《商品房初始登记证》的通知书及邮寄名单等文件及资料。杨世新经质证认为，荣盛徐州公司提交的荣景盛苑小区业主领取《商品房初始登记证》的通知书及邮寄名单系其单独制作且无法证明杨世新已收到上述通知，故对其真实性不予认可；对于杨世新提交的其他证据的真实性杨世新不持异议，但认为该部分证据不能成为荣盛徐州公司免责的理由。一审法院认为，杨世新和荣盛徐州公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于本案杨世新起诉是否超过法定诉讼时效的问题。荣盛徐州公司主张，合同约定的办证期限为2008年9月30日前，杨世新提起诉讼已超过2年的诉讼时效，杨世新丧失胜诉权，其诉请应依法驳回。法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，荣盛徐州公司开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，杨世新虽然无充分的证据证明其关于曾拟提起诉讼但荣盛徐州公司知法院不予受理的主张，但就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合荣盛徐州公司对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为杨世新作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果；而杨世新庭审中提供的荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》可以印证杨世新曾向荣盛徐州公司主张权利且物业公司代荣盛徐州公司表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿的意思表示，该认诺行为亦构成诉讼时效中断的事由。故确认杨世新起诉并不超过法定诉讼时效。二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因荣盛徐州公司违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月6日，房屋交付于2008年6月30日前，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日、徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此荣盛徐州公司主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为荣盛徐州公司无限期延长房屋权属登记的免责事由；且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，荣盛徐州公司应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但荣盛徐州公司并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故对荣盛徐州公司的抗辩意见不予采纳，即认定荣盛徐州公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，荣盛徐州公司于2008年6月30日前将涉案房屋交付给杨世新，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，荣盛徐州公司应自2008年9月29日起向杨世新承担违约责任；杨世新购买的房屋虽然于2012年4月13日才进行登记办理房屋所有权证，但根据徐州市房产管理局于2010年12月17日完成荣景盛苑B1、B4、B6号楼房产初始登记、徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关土地登记手续的客观事实以及同一小区其他业主办理房屋权属证书（包括房屋所有权证和土地使用权证）的时间，确认杨世新最迟应于2011年8月31日即应当知道可以办理房屋权属证书，其逾期未办理应属于其未采取适当的措施所致，故对该日期之后所产生的逾期办证违约金不再支持。故确认荣盛徐州公司应向杨世新支付逾期办证违约金的期间自2008年9月29日至2011年8月31日，杨世新主张2011年8月31日以后的逾期办证违约金应视为其怠于办理而扩大的损失，不予支持。杨世新和荣盛徐州公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，而未就具体的违约金标准及数额作出明确约定，应视为双方对于逾期办证违约金没有约定。但该商品房买卖合同第七条对买受人未如期付款约定了“（1）逾期在30日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”的内容，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定和权利义务相对等原则，在杨世新未就因荣盛徐州公司原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证的情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于杨世新逾期付款违约责任标准来认定荣盛徐州公司应承担的逾期办证的违约金标准，即确认荣盛徐州公司应向杨世新支付的逾期办证违约金以房款总额483242元为基数按每日万分之一的标准计算，为51561.92元。三、关于荣盛徐州公司主张的免责事由是否成立的问题。虽然荣盛徐州公司主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等等原因所导致，但迟延交付土地问题属于荣盛徐州公司和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理；至于荣盛徐州公司主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另荣盛徐州公司该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即荣盛徐州公司承担相应的举证责任，否则如荣盛徐州公司可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责进而不用承担相应的违约责任，显然对杨世新是不公平的，而本案从荣盛徐州公司交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久荣盛徐州公司未举证证明，且直至目前荣盛徐州公司仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对荣盛徐州公司因逾期办证而免责的主张不予支持。四、关于杨世新主张恢复智能化楼宇可视对讲系统的问题。本案双方签订的商品房买卖合同附件中虽然存在安装智能化楼宇可视对讲系统的约定，但杨世新并为举证证明在智能化楼宇可视对讲系统即存在质量问题，且不能证明现已更换的门禁系统系荣盛徐州公司所为，而荣盛徐州公司则称智能化楼宇可视对讲系统为业主破坏且由物业公司进行更换，故现不能认为荣盛徐州公司未履行合同义务，对杨世新要求荣盛徐州公司恢复智能化楼宇可视对讲系统的诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨世新支付逾期办证违约金51561.92元；二、驳回原告杨世新的其他诉讼请求。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、一审法院确认的逾期办证时间是否正确；2、一审法院确认的违约金标准是否正确；3、上诉人主张的免责事由是否成立。二审期间上诉人荣盛徐州公司向法庭提交的证据均已在一审期间提交，不属于二审新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，首先，关于本案诉讼时效的问题。上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效。诉讼时效中断的事由包括提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务。根据上诉人提交的《泉山区人民政府办公室文件批办单》及处理意见，结合荣盛徐州公司在一审庭审中自认其在政府的参与下与业主进行了协商的事实，以及物业公司向业主发出的《温馨提示》，能够认定上诉人的行为属于认诺，诉讼时效中断，故本案被上诉人的主张并未超过诉讼时效。第二，关于逾期办证期间如何确定的问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人主张即使认定其违约，期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日）。双方签订的商品房销售合同第十五条约定的是上诉人将办理权属登记所需的材料报送备案，而2010年12月7日仅仅是上诉人向徐州市房产管理局送交房产初始登记材料的时间，不能认定上诉人在2010年12月7日完成了将办理权属（房屋初始登记证、土地分割证等）所需资料报送的义务。上诉人的该项主张不能成立。本案中上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，根据上诉人报送房产初始登记、土地登记资料的时间以及同一小区其他业主办理房屋权属证书的时间，一审法院考虑到被上诉人自身原因，确认涉案逾期办证违约金截止日期为2011年8月31日，并无不当。其次，关于逾期办证违约金的标准如何确定的问题，本院认为，本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”作为商品房买卖合同签订的双方，本案被上诉人作为购房人其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时，也应承担按照合同约定履行按期及时交付房屋和将办理权属登记所需资料予以备案的义务。根据权利义务相对等原则，虽然本案中被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准，该商品房买卖合同第七条第一款约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，一审法院根据权利义务相对等的原则，以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金正确，本院予以维持。最后，关于上诉人主张的免责事由是否成立的问题，本院认为，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等等原因所导致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明。且直至本案二审期间，上诉人仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人荣盛徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1360元，由上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 祝 杰审判员 崔金城二〇一八年三月二十六日书记员 许 丽