宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终2539号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某甲，男，1956年9月6日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：方某某，宁夏搏强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汇丰祥商业控股有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街中国穆斯林商贸城东配楼二楼。
法定代表人：潘某某，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘某乙，宁夏兴业律师事务所律师。
上诉人刘某甲因与被上诉人汇丰祥商业控股有限公司（以下简称汇丰祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初4542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘某甲上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初4542号民事判决；2.依法判令被上诉人赔偿上诉人各项经济损失747954.96元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明、认定的案件事实错误。1.一审判决没有查清被上诉人是否在相当长的时间内将自备井的浅层地下水未经处理供给商户使用。2.上诉人投入巨资装修，接近尾声，因已经开业的四家餐饮业商户始终没有合格的供水，上诉人行使了不安抗辩权被迫停止装修，不存在经营不善、故意违约的状况。二、上诉人所举证据已经形成证据锁链，完全可以证明被上诉人在国家城市供水水质监测网银川监测站作出《检验报告》时，仍然违法将自备井水打入管道，供给商户，构成实质违约。因此，导致合同解除的根本原因是被上诉人的实质违约行为，其应当对解除合同的后果承担相应的法律责任，即赔偿上诉人的各项经济损失。
汇丰祥公司辩称，一、被上诉人不存在将地表水用于商户饮用的情形；二、上诉人所主张的诉讼请求证据不足，证据与诉讼请求无必要的因果关系和关联性；三、上诉人的严重违约行为已经构成根本违约，应向被上诉人承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
刘某甲一审诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告赔偿原告的经济损失747954.96元（其中包括租赁费210234.96元、加盟费60000元、装修损失464920元、一台空调6300元、一台冰箱6500元）；3.本案诉讼费由被告承担。
汇丰祥公司一审反诉请求：1.原告向被告返还涉案房屋并恢复原状；2.原告向被告支付自2013年12月2日至2014年8月18日期间的房屋占有使用费349044元（自2013年12月2日暂计算至2014年8月18日，按照每日每平方米3元的标准计算）并主张至实际返还之日；3.原告向被告支付违约金242579元（按照每日每平方米3元的标准计算六个月）；4.本案诉讼费及反诉费由原告承担。
一审法院认定事实，2012年3月16日，原、被告签订一份《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》，双方约定：原告承租被告的位于银川市兴庆区”中国穆斯林国际商贸城”西楼一楼19号、20号营业房进行餐饮业经营，房屋建筑面积共计449.22平方米；租赁期限五年，自2012年6月15日至2017年6月14日止，其中自2012年6月15日至2013年6月14日为免租金期；第二年租金为每月每平方米39元，原告向被告交纳履约经营保证金210234.96元，于合同签订之日支付30078.32元，于2012年10月31日之前支付90078.32元，于2013年3月31日之前付清余款；该履约经营保证金于第一年租期届满后转为第二年租金，自第三年起，年租金在上年度租金的基础上上浮5%，并于当年租期届满前三个月一次性付清，以此类推；原告应于2012年6月15日之前装修完毕并于当日开业；原告应在合同终止之日给被告返还租赁房屋，逾期返还的，原告应按照每日每平方米3元的标准向被告支付房屋占用使用费；原告逾期不支付或不足额支付租金累计达到60天或未在约定的时间内完成装修或开业的，被告可以提前终止合同并收回租赁房屋，同时原告应向被告支付相当于该房屋届时六个月租金的违约金（若在免租期内，租金标准按照每日每平方米3元计算）；合同终止或提前终止的，租赁房屋内原告遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归被告所有。上述租赁合同签订后，被告给原告交付了租赁房屋，原告向被告支付了履约经营保证金，分别于2012年3月16日支付30078.32元、2012年10月9日支付32412.41元、2012年11月30日支付27665.91元、2013年3月1日支付3万元、2013年6月26日支付5万元、2013年9月17日支付40078.32元，共计210234.96元。原告对涉案房屋进行了部分装修，欲经营”香慧干汁麻辣烫”。2013年12月1日，被告因原告未在约定的期限内完成装修并开业，向原告发出一份《解除合同通知书》，原告于2013年12月10日签收。因原告认为被告提供的用水存在水质问题，故委托国家城市供水水质监测网银川站对水质进行检测。国家城市供水水质监测网银川站于2014年4月29日作出《检验报告》，检测出采检水样中有九项指标不符合国家标准。原告认为被告提供的水源不符合国家标准，故诉至法院，请求依法判如所请。本案在审理过程中，因被告认为原告提供的《检验报告》是原告单方委托有关部门进行检测，且水源采样地点及方式未经被告确认，故申请法院对涉案房屋内的自来水水质进行司法鉴定。法院经双方当事人选择，委托宁夏回族自治区疾病预防控制中心进行司法鉴定，该鉴定机构于2015年5月27日作出宁疾控卫检字（2015）第0296号《检测报告》，检测结果显示涉案房屋内的用水各项指标均符合国家标准。
一审法院认为，原、被告之间签订的《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》真实、合法、有效。根据合同约定，第二年租金每月每平方米39元，即年租金为210234.96元（39元×449.22平方米×12），原告支付的经营保证金已转化为第二个租赁年度起的相应租金。原告应按约定于2012年6月15日之前装修完毕并开业，未在约定的时间内完成装修或开业的，被告可以提前终止合同并收回租赁房屋，故原告于2013年12月10日收到被告发出的《解除合同通知书》时双方签订的《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》解除。对原告提出租赁房屋内用水存在水质的问题，虽然原告提供了国家城市供水水质监测网银川站作出的《检验报告》，但检验水样的来源及取样方式等应当经过双方当事人的确认，故被告对该《检验报告》提出异议后，法院委托宁夏回族自治区疾病预防控制中心对涉案房屋内的用水水质进行司法鉴定，检测各项指标均符合国家标准。原告并不能证明被告出租的房屋水源系来自银川中铁水务集团有限公司所供应自来水之外的其他水源，因此，原告提出涉案房屋内的用水存在水质问题法院不予采信。对原告要求被告赔偿经济损失747954.96元的诉讼请求，因导致合同解除的责任在原告，其应对解除合同的后果承担相应的法律责任，故法院不予支持。对涉案租赁房屋内的装修和电器，按照双方的约定，合同终止后，租赁房屋内原告遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归被告所有，因此，对于未形成附合的装饰装修物及冰箱、空调，可由原告自行拆除或取回。对被告反诉主张的房屋占用使用费，因双方的租赁合同已于2013年12月10日解除，原告应当自解除合同之日向被告返还租赁房屋并恢复原状，因被告至今未返还房屋，故应承担自2013年12月11日至房屋实际返还之日的房屋占用使用费，按双方约定的每日每平方米3元计算。原、被告约定第一年租期免租金，从第二年租期开始计收租金，自2013年6月15日至原、被告解除合同之日即2013年12月10日期间178天的租金为102525.54元（210234.96元÷365天×178天），该期间租金用原告交纳的履约经营保证金210234.96元抵扣，剩余履约经营保证金107709.42元抵充原告自2013年12月11日至实际返还租赁房屋期间的房屋占用使用费。对被告反诉主张的房屋占用使用费，因双方的租赁合同已于2013年12月10日解除，原告应当自解除合同之日向被告返还租赁房屋并恢复原状，因被告至今未返还房屋，故应承担自2013年12月11日至房屋实际返还之日的房屋占用使用费，按双方约定的每日每平方米3元计算。原、被告约定第一年租期免租金，从第二年租期开始计收租金，自2013年6月15日至原、被告解除合同之日即2013年12月10日期间178天的租金为102525.54元（210234.96元÷365天×178天），该期间租金用原告交纳的履约经营保证金210234.96元抵扣，剩余履约经营保证金107709.42元抵充原告自2013年12月11日至实际返还租赁房屋期间的房屋占用使用费。对被告反诉主张的违约金，每日每平方米3元的违约金计算标准适用于免租期内，而双方解除合同之日在第二年度租期之内，因此，按原、被告的约定，违约金计算标准为第二年度租期的六个月租金即105117.48元（210234.96元÷2）。
综上所述，原、被告之间的租赁合同已于2013年12月10日解除，因解除合同系原告违约造成，故其要求被告赔偿损失的诉讼请求不予支持，并应由原告向被告支付相应的房屋占用使用费及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、原告刘某甲与被告汇丰祥商业控股有限公司签订的《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》于2013年12月10日解除；二、反诉被告刘某甲于判决生效之日起五日内向反诉原告汇丰祥商业控股有限公司返还位于银川市兴庆区”中国穆斯林国际商贸城”西楼一楼19、20号房屋并恢复原状；三、反诉被告刘某甲于判决生效之日起五日内向反诉原告汇丰祥商业控股有限公司支付自2013年12月11日至房屋实际返还之日的房屋占用使用费（按照每日每平方米3元计算，执行时扣除已支付的107709.42元）；四、反诉被告刘某甲于判决生效之日起五日内向反诉原告汇丰祥商业控股有限公司支付违约金105117.48元；五、驳回原告刘某甲的其他诉讼请求。案件受理费11380元，由原告刘某甲负担；反诉费4958元，由原告刘某甲负担4150，被告汇丰祥商业控股有限公司负担808元。
双方当事人在二审中均没有向法庭提交新证据。
二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，本案当事人之间签订的《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行。上诉人应按约定于2012年6月15日之前装修完毕并开业。因上诉人未如期装修开业，被上诉人于2013年12月1日向上诉人发出了《解除合同通知书》，故在上诉人于2013年12月10日收到该《解除合同通知书》时，双方签订的《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》解除。上诉人未如约履行，应当按合同承担相应的违约责任，并应当自解除合同之日向被上诉人返还租赁房屋并恢复原状。根据合同约定，被上诉人应当向上诉人提供符合租赁用途的房屋。依据上诉人一审提交的国家城市供水水质监测网银川监测站于2014年4月29日做出的《检验报告》，可以证实上诉人租赁的房屋内水质存在问题。被上诉人虽对于该检验报告提出异议，认为系上诉人单方委托，且水源采样地点及方式未经被上诉人确认，但该份《检验报告》明确反映鉴定系由有资质的鉴定机构在”香慧干汁麻辣烫”采样进行。2015年5月27日宁疾控卫检字（2015）第0296号《检测报告》显示涉案房屋内的各项用水指标均符合国家标准，该鉴定亦是在法院主持下进行，但该鉴定时间是在2015年5份，采样的用水与2014年采样的用水是否已经发生变化不能确定，且根据银川市水政监察支队给予上诉人关于国际商贸城自备井调查情况的答复，可确定国际商贸城有自备井，被上诉人于2015年3月1日才自行将自备井内的泵管和泵体拆除，故不能排除涉案房屋内水质在2015年3月1日前不存在问题。因此被上诉人违反合同约定，将不符合租赁用途的房屋交予上诉人，应承担违约责任，上诉人的该上诉请求成立，本院予以支持。上诉人称其不能按合同约定装修开业的违约行为系被上诉人未能提供符合国家标准的水质引起，但从上诉人出具的证据反映其一直到2014年才开始主张权利，且上诉人在2013年9月仍然向被上诉人缴纳履约经营保证金，表明上诉人有继续租赁涉案房屋的意思，因此，本案双方当事人在合同的履行过程中均存在违约行为。
上诉人一审主张被上诉人向其赔偿经济损失747954.96元（包括租赁费、加盟费、装修损失及购买空调、冰箱的费用），上诉人提交的加盟合同及收据，可以证实上诉人确实支出加盟费6万元，对此损失本院予以支持。关于租赁费及装修费用，根据双方合同约定，第一年租期免租金，从第二年租期开始计收租金，上诉人在2013年12月10日前并未提出解除合同，故应当向被上诉人支付自2013年6月15日至双方解除合同之日即2013年12月10日期间租金为102525.54元（210234.96元÷365天×178天）。上诉人提交的证据不足以证明其支出的装修费，但根据上诉人提交的照片及实际情况，上诉人确实对涉案房屋进行了装修，故本院酌情将102525.54元租金抵顶装修费用。
关于被上诉人的一审反诉请求。因上诉人在双方解除合同之日即2013年12月10日至今未返还房屋，上诉人应当自解除合同之日向被上诉人返还租赁房屋并恢复原状，对涉案租赁房屋内的装修和电器，按照双方的约定，合同终止后，租赁房屋内上诉人遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归被上诉人所有，因此，对于未形成附合的装饰装修物及冰箱、空调，可由上诉人自行拆除或取回。且上诉人应承担自2013年12月11日至房屋实际返还之日的房屋占用期间的使用费，因双方均存在违约，该费用比照双方合同约定的房屋租赁费用较为合理，即每月每平方米39元，年租金为210234.96元（39元×449.22平方米×12），上诉人已支付的经营保证金210234.96元可抵扣房屋占用期间相应的使用费。对于被上诉人主张的违约金本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初4542号民事判决第一、二、五项，即”一、原告刘某甲与被告汇丰祥商业控股有限公司签订的《中国穆斯林国际商贸城租赁合同》于2013年12月10日解除；二、反诉被告刘某甲于本判决生效之日起五日内向反诉原告汇丰祥商业控股有限公司返还位于银川市兴庆区”中国穆斯林国际商贸城”西楼一楼19、20号房屋并恢复原状；五、驳回原告刘某甲的其他诉讼请求。”
二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初4542号民事判决第三、四项，即”三、反诉被告刘某甲于本判决生效之日起五日内向反诉原告汇丰祥商业控股有限公司支付自2013年12月11日至房屋实际返还之日的房屋占用使用费（按照每日每平方米3元计算，执行时扣除已支付的107709.42元）；四、反诉被告刘某甲于本判决生效之日起五日内向反诉原告汇丰祥商业控股有限公司支付违约金105117.48元；”
三、被上诉人汇丰祥商业控股有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人刘某甲损失60000元；
四、上诉人刘某甲于本判决生效之日起五日内向被上诉人汇丰祥商业控股有限公司支付自2013年12月11日至房屋实际返还之日的房屋占用使用费[按每月每平方米39元，即年租金为210234.96元（39元×449.22平方米×12）,执行时可先抵扣上诉人已交纳的履约经营保证金210234.96元]；
五、驳回被上诉人汇丰祥商业控股有限公司的其他反诉请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11380元，由上诉人刘某甲负担8876元，被上诉人汇丰祥商业控股有限公司负担2504元，反诉费4958元，由上诉人刘某甲负担2925元，被上诉人汇丰祥商业控股有限公司负担2033元；二审案件受理费11380元，由上诉人刘某甲负担8876元，被上诉人汇丰祥商业控股有限公司负担2504元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一七年四月十四日
书 记 员 王丽娟