福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4628号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地江苏省无锡市滨湖区梁清路***号。
法定代表人：侯志平，部队长。
委托诉讼代理人：陈恒峰，福建秉峰律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：福建易达船务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道五一北路106号新侨联广场1号楼16层01室。
法定代表人：林敏，总经理。
委托诉讼代理人：陈玉生，福建豪诚律师事务所执业律师。
上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心与上诉人福建易达船务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7484号民事判决，向本院提起上诉。中国人民解放军73881部队已于2016年12月15日0时停止运行，其权利义务由中国人民解放军无锡联勤保障中心承继，故本案上诉人变更为中国人民解放军无锡联勤保障中心。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中国人民解放军无锡联勤保障中心上诉请求：1.维持原判第一项，撤销原判第二项，改判福建易达船务有限公司向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付拖欠的399349.1元水电费；2.一、二审诉讼费由福建易达船务有限公司负担。事实和理由：原审驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心要求福建易达船务有限公司支付拖欠水电费的诉请，事实不清，有失公平公正，应当予以纠正。一、中国人民解放军无锡联勤保障中心提出的按1.3元/度的标准计付电费，福建易达船务有限公司已用行为和书面方式表示同意，双方形成了合意。福建易达船务有限公司辩称不应按1.3元/度而应按0.89元/度计算电费，系反悔，违反了诚实信用原则。一审无视双方存在合意的事实，以中国人民解放军无锡联勤保障中心的“该项主张无关键证据证明”为由，驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心对水电费的诉请是错误的，应当予以纠正。1、中国人民解放军无锡联勤保障中心2014年1月7日送达福建易达船务有限公司的《2013年电费差额补缴通知书》明确告知福建易达船务有限公司：“我部变压器规格为630KVA，用电收费标准1.19605元/度（可电话查询福州市电业局电费收费标准），如加公摊和电损，电费实际为1.3元”。福建易达船务有限公司对此未提出异议，且从2014年起开始至2015年5月12日之前，均按1.3元/度缴付电费，说明福建易达船务有限公司已用行为表示同意按1.3元/度计算电价，双方形成了合意。2、2015年12月16日至2016年6月2日，福建易达船务有限公司用电128988度，水费823元（见福建易达船务有限公司2016年6月2日签收的《水电费收缴通知书》），电费按1.3元/度计算为167684.4元，加收水费823元，水电费共计168507.4元。在此期间因部队改革，租赁物移交给东部战区陆军部，福建易达船务有限公司与中国人民解放军无锡联勤保障中心、以及东部战区陆军后勤部军事设施建设处就该期间的水电费交付订立了三方《协议书》，福建易达船务有限公司在该《协议书》上签字盖章。该三方《协议书》中福建易达船务有限公司确认的欠交水电费金额，其中电费就是按照1.3元/度计算的。这进一步证明，福建易达船务有限公司不仅用行为而且用书面方式表明同意按1.3元/度计算电费，双方形成了合意。二、一审驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心关于水电费的诉请，导致福建易达船务有限公司可无偿使用部分水电，显失公平公正。拖欠水电费发生在2015年5月12日至2016年6月2日间，在此期间福建易达船务有限公司有用水电是不争事实，其对用电度数和水费未提出过异议，异议的只是电价，认为应按0.89元/度计算。就算按福建易达船务有限公司自认的0.89元/度计算，200488度*0.89元=178434.32元，加水费1489元，共计179923.32元，扣除其已交的100245元，还差79678.32元，一审甚至连这部分差额（包括水费）都不判付，事实上等于让福建易达船务有限公司白用了部分水电，有失公平公正。另外，2015年12月16日至2016年6月2日间拖欠中国人民解放军无锡联勤保障中心的135797元水电费，福建易达船务有限公司已通过三方《协议书》予以确认，并承诺支付时间。该《协议书》合法有效，对福建易达船务有限公司具有法律约束力，福建易达船务有限公司未按约履行支付义务，一审亦不判付，导致福建易达船务有限公司对这一期间的水电可无偿使用，更是错误。
福建易达船务有限公司答辩称：根据福州市供电局核发的商业用电的单价标准为0.89元/度，可中国人民解放军无锡联勤保障中心却适用1.3元/度的单价标准来计算福建易达船务有限公司的电费，这样才会计得出“累计拖欠电费263552.1元”之说，希望法庭责令中国人民解放军无锡联勤保障中心根据国家供电部门核准的电费计价标准进行计费。福建易达船务有限公司已经于2011年12月14日、2012年3月30日预付300万元租金给中国人民解放军无锡联勤保障中心，抵扣后不但没有欠中国人民解放军无锡联勤保障中心的租金，尚有结余973030.5元，故中国人民解放军无锡联勤保障中心起诉福建易达船务有限公司拖欠租金、水电费没有事实依据，请依法予以驳回。
福建易达船务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项。2.改判驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心一审全部诉讼请求或发回重审。3.一、二审诉讼费由中国人民解放军无锡联勤保障中心承担。事实和理由：一、福建易达船务有限公司于2011年12月14日和2012年3月30日分二次共向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付300万元款项系诉争租赁场所的房租预付款。1、福建易达船务有限公司与中国人民解放军无锡联勤保障中心之间除了本案租赁关系外，再无其他经济往来，福建易达船务有限公司不会无缘无故汇款300万元给中国人民解放军无锡联勤保障中心；况且中国人民解放军无锡联勤保障中心是部队，属全资国有单位，所有收入也应都有入账，如果真是赞助款，肯定会在汇款凭证上注明“赞助款”。2、福建易达船务有限公司是通过公开的招投标形式取得诉争房屋的租赁权，不可能存在要向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付赞助才获得租赁权之说。3、根据中国人民解放军无锡联勤保障中心制作的《关于营材2号楼承租单位未明确事宜答复》可知，福建易达船务有限公司与中国人民解放军无锡联勤保障中心之间的权利义务完全是依据相关法律、法规办理，双方之间的往来均有书面的正式来函（或函复），不可能存在赞助之说。4、根据中国人民解放军无锡联勤保障中心于2011年10月31日发给福建易达船务有限公司的《通知》可知：本案诉争《军队房地产租赁合同》的签约时间虽然是2012年3月30日，但福建易达船务有限公司的实际中标时间是在2011年11月1日之前；因中国人民解放军无锡联勤保障中心通知福建易达船务有限公司于2011年11月1日前全面进场，而福建易达船务有限公司预付给中国人民解放军无锡联勤保障中心300万元租金的时间是2011年12月14日和2012年3月30日，均在福建易达船务有限公司中标以后。在公开招投标后再提供赞助显然不符合逻辑。5、事实真相是福建易达船务有限公司中标以后的某一天，中国人民解放军无锡联勤保障中心的具体经办人员说部队急需用一笔钱（300万元），要求福建易达船务有限公司以预付租金形式先行垫付。当时中国人民解放军无锡联勤保障中心刚刚取得诉争租赁场所的承租权，一想跟业主搞好关系，二想显示福建易达船务有限公司的实力，三想对方是部队，不可能欺骗福建易达船务有限公司，且以后也要交租金，就按中国人民解放军无锡联勤保障中心要求预付租金300万元，由于是预付，故汇款凭证上注明的是“应付款”，且该300万元也是汇至平时缴纳租金的账户。一审判决仅以该300万元的汇款凭证注明的是“应付款”，而其他支付租金的款项均备注“房租”，认定该300万元的性质与租金明显不同显然是错误的。二、中国人民解放军无锡联勤保障中心一审从未提交任何证据证明该300万元系赞助费，应承担举证不能的后果，且该300万元汇款凭证并没有注明是赞助款。
中国人民解放军无锡联勤保障中心：一、从举证责任分配原则看，300万元是否系预付租金的举证责任在福建易达船务有限公司。中国人民解放军无锡联勤保障中心主张福建易达船务有限公司拖欠租金已完成举证责任，福建易达船务有限公司主张其预付租金，不仅不拖欠租金还存在超付，其应就该300万元属租金进行举证，因福建易达船务有限公司未能句中，一审法院对其辩解不予支持于法有据。二、从双方租金合同中对租金支付的约定看，福建易达船务有限公司没有义务，也没有必要预付300万租金。三、福建易达船务有限公司所述其之所以要预付租金的理由难以自圆其说且不合常理。福建易达船务有限公司在一审中称预交租金是“考虑到怕将来公司可能存在资金周转不灵而导致无法履行租金支付义务构成违约”，但资金是企业生存和发展的保障，其逐利性决定其不可能在没有义务的情况下仅因担心违约而无期限、无利息的预付高额租金。庭审中福建易达船务有限公司又称是为了“显示实力”，但其是通过资格审查后参与竞价投标且中标的，没有“显示实力”的必要，而其主张中国人民解放军无锡联勤保障中心的经办人员要求其预付更是子虚乌有。四、该300万元款项备注均为“应付款”，其与“预付款”是两个不同的概念，当时双方租赁合同尚未签订，福建易达船务有限公司尚无支付租金的义务，且租赁期限开始后，福建易达船务有限公司向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付的款项用途均注明是“房租”，更说明该笔款项并非租金。五、租赁开始后，福建易达船务有限公司并未将该笔款项冲抵租金，而是另行交纳租金，并一直持续三年半，尤其是最后半年里福建易达船务有限公司因资金困难已不能按时交付租金，其为什么不用300万元预交租金来冲抵，也没有提出这方面的主张，这显然不符合“预交”的常理。六、福建易达船务有限公司提供的证据并不能证明其作为中标人就不可能与中国人民解放军无锡联勤保障中心存在除租赁关系外的其他法律关系，故其所举得证据不足以证明300万只能是预付租金的事实。
中国人民解放军无锡联勤保障中心向一审法院提出的诉讼请求：1.判令被告支付截止2016年1月31日拖欠原告的租金1763417.48元，截止2015年12月16日拖欠原告水电费263552.1元，二项合计2026969.58元；并以拖欠租金、水电费总额为基数，从2015年12月1日起至付款之日止，按日千分之三支付违约金。2.本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告增加变更诉请截止2016年6月2日拖欠原告水电费399349.1元。
一审法院查明：2012年3月30日，中国人民解放军73881部队空余房地产租赁管理办公室与被告福建易达船务有限公司签订《军队房地产租赁合同》。该合同约定被告承租福州市鼓楼区梅峰路118号建筑面积为2629平方米的房屋出租给，租赁期限自2012年4月1日至2017年3月31日，租金总额为14755255元，首年租金为2807141元；租金年递增率为2.5%，租金按季结算，被告于每季的前十日内交付原告；合同签订后十日内被告按年租金百分之二十五向原告支付房地产租赁保证金701785元；逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金。
2016年4月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》称被告承租梅峰路118号的房地产，未按约交付租金和水电费，其中租金至2016年1月31日止已累计拖欠1763406.73元，水电费至2015年12月16日止已累计拖欠332819.6元，二项合计拖欠2096226.33元，并请被告于2016年4月30日前交清拖欠的所有租金和水电费。
2016年5月16日，被告委托律师向原告发出《回函》称，原、被告签订租赁合同时，被告公司股东考虑将来公司可能存在资金周转不灵而导致无法交付租金构成违约，就除了按照合同约定于2011年9月26日一次性汇款300万元（该300万元中的141万元已转为履约保证金701785元和前三个月租金701785元+6430元，剩余的159万元已退还给被告）给原告外，还于2011年12月14日，2012年3月30日分二次合计预付300万元给原告。根据市供电局核发的商业用电单价标准为0.89元/度，原告却适用1.3元/度的单价标准计算被告的电费。被告希望原告对租金和电价核实后进行计费。
2016年10月20日，原告中国人民解放军73881部队（乙方）与被告福建易达船务有限公司（丙方）以及东部战区陆军后勤部军事设施建设处（甲方）签订《协议书》，约定：2015年12月16日至2016年6月2日，丙方欠交甲方和乙方水电费共计168507元，其中欠甲方32710元，欠乙方135797元，丙方于本协议生效后7个工作日内汇入甲方、乙方账户。
另查，2012年4月1日至2013年3月31日的租金为2807141元，2013年4月1日至2014年3月31日的租金为2807141元×102.5%=2877319.53元，2014年4月1日至2015年3月31日的租金为2877319.53元×102.5%=2949252.52元，2015年4月1日至2016年1月31日的租金为2949252.52元×102.5%×10个月÷12个月=2519153.18元。上述期间的租金共计11152866.23元。
被告向原告转账支付及备注摘要用途情况如下：
2011年9月27日，300万元，保证金（其中2011年11月4日，原告退还159万元给被告；另有6430元于2012年7月19日转为房租，剩余均转为701785元房租和701785元保证金）；
2011年12月14日，100万元，应付款；
2012年3月30日，200万元，应付款；
2012年7月11日，695355元，房租；
2012年10月12日，701785元，付房租；
2013年1月9日，701785元，房租；
2013年4月10日，719330元，房租；
2013年7月10日，719330元，房租；
2013年10月14日，719330元，房租；
2014年1月15日，719330元，房租；
2014年4月14日，737313.25元，房租；
2014年7月17日，737313.25元，房租；
2015年7月2日，10万元；
2015年7月2日，40万元；
2015年7月13日，237313.25元；
2015年8月24日，50万元、255746元；
2015年11月23日，737313元。
被告向原告缴纳水电费总额为890778.9元，情况如下：
2013年4月25日，29420.8元，水电费；
2013年5月9日，25801.2元，八一七水电费；
2013年8月19日，53883.1元，水电费；
2013年9月12日，38037.9元，水电费；
2013年10月21日，36157.4元，水电费；
2013年10月24日，26784.6元，水电费；
2014年1月3日，26511.2元，水电费；
2014年1月16日，20000元，水电费；
2014年1月20日，40595.9元，八一七电费；
2014年1月26日，26132.8元，水电费；
2014年4月30日，69273.4元，水电费；
2014年4月22日，34931.6元，水电费；
2014年7月17日，60572元，水电费；
2014年7月29日，39990元，八一七水电费；
2014年12月17日，93793.1元；
2014年10月30日，57150.9元；
2014年12月19日，26602.1元；
2014年12月26日，8300.9元；
2015年6月8日，64484.5元；
2015年7月27日，12110.5元，八一七水电费；
2015年7月29日，30977.5元，八一七水电费；
2015年10月29日，37618.5元，八一七水电费；
2016年1月15日，31649元。
一审法院认为：原、被告签订了租赁合同，双方均应依约履行。本案争议焦点在于被告支付给原告的款项中2011年12月14日的100万元和2012年3月30日的200万元的性质问题。被告认为上述300万元系租金预付款，原告则认为系赞助款。原审法院分析如下：其一，上述300万元的转账记录中备注为“应付款”，而其他支付租金的款项均备注为“房租”。因此，该300万元的性质与租金明显不同。其二，本案租赁合同约定租金为按季度支付，合同签订后的2012年至2015年，被告均按约每季度支付租金。被告主张在合同开始时预付一年多的租金，不符合合同约定。其三，被告主张其担心公司可能存在资金周转不灵而无法支付租金的情况，故在合同开始履行时预付300万元。对于该300万元的款项的支付，与常理相悖，本案为租赁合同纠纷，被告负有证明该300万元为支付租金的举证责任。综上，被告主张300万元为租金，但其备注为“应付款”，其支付与合同约定不符，亦与常理相悖，被告亦无其他证据予以佐证，故被告的辩解原审法院不予采信，被告可另行对该300万元提出主张。
根据上述分析以及原审法院查明的事实，被告已向原告缴纳的租金数额为：701785元+6430元+695355元+701785元+701785元+719330元+719330元+719330元+719330元+737313.25元+737313.25元+100000元+400000元+237313.25元+500000元+255746元+737313元=9389458.75元。故至2016年1月31日，被告未交租金数额为：11152866.23元-9389458.75元=1763407.48元。
关于违约金，被告未按约缴纳租金，已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张的日千分之三的标准过高，原审法院酌定按照月息2分的标准计付。合同约定租金按季支付，被告有两季未付租金，故原告主张自2015年12月1日起算违约金符合合同约定，原审法院予以支持。
关于水电费，被告对电价标准提出异议。原审法院认为，原告仅提供水电费收缴通知书、水电表读数统计表，而未提供相关已缴交水电费的票据。原、被告的租赁合同未约定水电费的缴交标准，原告主张按1.3元/度的标准支付电费，其中包含公摊与电损，并无相关证据证明公摊与电损的相关计算标准。因此，该项主张无关键证据证明，原审法院不予支持。
综上，判决：一、被告福建易达船务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军73881部队至2016年1月31日止的租金1763417.48元及违约金（以1763417.48元为基数，自2015年12月1日起，以月息2分为标准，计算至款项付清之日止）；二、驳回原告中国人民解放军73881部队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取12707.5元（预收原告25415元），由被告福建易达船务有限公司负担12000元，由原告中国人民解放军73881部队负担707.5元。
本案二审期间，中国人民解放军无锡联勤保障中心围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，福建易达船务有限公司对中国人民解放军无锡联勤保障中心提供的水电费缴纳凭证的形式真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，对于福建易达船务有限公司于2011年12月14日及2012年3月30日转账支付的共计300万元的款项是否属于租金的问题。福建易达船务有限公司主张该笔款项系其预交的租金，但双方《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2012年4月1日至2017年3月31日，租金按季结算，且福建易达船务有限公司已于2011年9月27日向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付保证金300万元，该300万元中的6430元于2012年7月19日转为房租，剩余款项转为701785元房租（即一个季度的租金）和保证金，而福建易达船务有限公司于2012年7月11日支付695355元房租，并于2012年10月12日支付一个季度的房租，即福建易达船务有限公司在支付双方争议的300万元款项之后又根据合同约定按季度支付租金，结合涉案《军队房地产租赁合同》的约定，首年租金为2807141元而非300万元，故福建易达船务有限公司主张其系预付租金没有事实依据，原审法院不予认定该300万元为租金并无不当，予以维持，福建易达船务有限公司可另行主张。
根据中国人民解放军无锡联勤保障中心提供的水电费缴费凭证，其已代垫租赁房屋的水电费用，福建易达船务有限公司对此有异议，但并未提供证据证明其已自行缴纳租赁物的水电费，故本院对中国人民解放军无锡联勤保障中心代垫讼争房屋的水电费的事实予以确认。福建易达船务有限公司应向中国人民解放军无锡联勤保障中心返还代垫的水电费用，原审法院不予支持错误，本院予以纠正。
根据东部战区陆军后勤部军事设施建设处、中国人民解放军无锡联勤保障中心、福建易达船务有限公司于2016年10月20日签订的《协议书》，福建易达船务有限公司确认其于2015年12月16日至2016年6月2日拖欠中国人民解放军无锡联勤保障中心水电费135797元，该协议书系各方的真实意思表示，福建易达船务有限公司应按该协议向中国人民解放军无锡联勤保障中心支付2015年12月16日至2016年6月2日欠交的水电费135797元。
根据中国人民解放军无锡联勤保障中心与福建易达船务有限公司的陈述，2015年5月12日以前水电费已结清，福建易达船务有限公司亦确认其于2015年5月12日至2015年12月16日期间的水费为1489元，本院对此予以确认。
双方当事人对于2015年5月12日至2015年12月16日期间的用电度数为200488度不持异议，但对于该期间的电费标准存在分歧，中国人民解放军无锡联勤保障中心主张按照1.3元/度的标准计算电费，福建易达船务有限公司则主张应以电费平均值计算电费。本院认为，中国人民解放军无锡联勤保障中心主张的电费计算标准依据不足，根据其提供的《分部机关搬迁后租赁电表读数统计表》显示“分部营房处变压器为630KVA，属于商业用电，用电户号为：0029709512，电费采用峰谷收费模式，峰值收费时间区间为：8:30-11:30,2:30-5:30,7:00-09:00，电费标准为1.15975元/度；谷值收费时间区间为：23:00-7:00，电费标准为0.41445/度；剩余时间段为平值收费区间，电费标准为0.7871元/度”，讼争房屋的平均电费为0.74元/度，福建易达船务有限公司主张市供电局核发的商业用电单价标准为0.89元/度，本院予以照准，福建易达船务有限公司2015年5月12日至2015年12月16日期间的电费为178434.32元（200488度×0.89元/度）。福建易达船务有限公司于2015年5月12日至2016年6月2日共计拖欠中国人民解放军无锡联勤保障中心水电费315720.32元（178434.32元+1489元+135797元），扣除双方确认福建易达船务有限公司于2015年5月12日至2015年12月16日期间已交纳的水电费100245元，福建易达船务有限公司尚欠水电费215475.32元。
对于违约金，根据双方合同第十一条第（二）项约定，“乙方（福建易达船务有限公司）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（中国人民解放军无锡联勤保障中心）按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金”。福建易达船务有限公司拖欠2015年5月12日至2015年12月16日期间水电费79678.32元（178434.32元+1489元-100245元），应承担违约责任，中国人民解放军无锡联勤保障中心主张的日千分之三的标准过高，本院酌定按照月息2分的标准自2015年12月17日起计算违约金至款项付清之日止。东部战区陆军后勤部军事设施建设处、中国人民解放军无锡联勤保障中心、福建易达船务有限公司于2016年10月20日签订的《协议书》中未就违约责任进行约定，中国人民解放军无锡联勤保障中心主张2015年12月16日至2016年6月2日期间欠缴水电费的违约金依据不足，不予支持。
综上所述，福建易达船务有限公司的上诉请求不成立，予以驳回；中国人民解放军无锡联勤保障中心的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7484号民事判决第一项；
二、撤销福州市鼓楼区人民法院（2016）闽0102民初7484号民事判决第二项；
三、福建易达船务有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军无锡联勤保障中心2015年5月12日至2016年6月2日拖欠的水电费215475.32元；
四、福建易达船务有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军无锡联勤保障中心2015年5月12日至2015年12月16日拖欠水电费的违约金（以79678.32元为基数，以月息2分为标准，自2015年12月17日起计算至款项付清之日止）；
五、驳回福建易达船务有限公司的上诉请求；
六、驳回中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他上诉请求及一审其他诉讼请求。
本案二审案件受理费25415元，由福建易达船务有限公司负担22610元，由中国人民解放军无锡联勤保障中心负担2805元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年十月二十八日
法官助理 刘 奕
书 记 员 林 舒