.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）青01民终22号上诉人（原审原告）：青海鑫安房地产开发有限责任公司，住所地青海生物科技园经纬二路金安大厦B座，统一社会信用代码91633100595034962G（1-1）。法定代表人：刘福胜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：芦袆辰、巩志强，青海齐光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈菁，公民身份号码6301031972********，女，汉族，1972年6月24日出生，西宁市测绘所职员，住西宁市城中区人民街**号。委托诉讼代理人：李吉福，青海泰宏律师事务所律师。上诉人青海鑫安房地产开发有限责任公司（以下简称鑫安公司）因与被上诉人沈菁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初2432号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月1日立案后，依法组成合议庭于2017年1月25日公开开庭进行了审理，上诉人鑫安公司的委托诉讼代理人巩志强，被上诉人沈菁的委托诉讼代理人李吉福到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。鑫安公司上诉请求为：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉讼请求即判令撤销其公司与沈菁签订的《商品房预售合同》。事实和理由：一、对于沈菁所称上诉人向其借款的事实及刘晓亚与沈菁之间的600万元转账性质一审未查清。《商品房预售合同》中没有偿还借款或者折抵借款以及借款金额的事项，同日，由上诉人向房管局出具的办理产权登记手续的函中亦未写明借款金额，不符合真实交易情况。且《商品房预售合同》中房款数额与沈菁所称借款600万元不符，一审诉讼中，上诉人提交的刘晓亚、李超、马文文的证言一审法院以证人未出庭而不采信不当，应当由沈菁举证证明其确实借款给上诉人以及证明《商品房预售合同》中约定的房屋是上诉人用于偿还其的借款。事实上，沈菁未交过任何房款，上诉人与沈菁之间无买卖合同关系。二审诉讼中，鑫安公司主张合同中每平方米的房屋单价明显低于市场价，合同内容显失公平。二、一审适用法律不当。2016年7月21日沈菁向西宁市中级人民法院起诉，要求确认《商品房预售合同》有效，确认合同内房屋归沈菁，在此之前，不知道沈菁已办理了网签登记，直到沈菁起诉后才知道被骗，上诉人于2017年5月4日向一审法院起诉，未超过1年的除斥期间，一审法院认定上诉人于2015年1月12日应当知道无依据。被上诉人沈菁未作书面答辩。庭审中，沈菁一方以一审认定事实清楚，适用法律正确，除斥期间应当从合同签订之日起算，鑫安公司的上诉不能成立为由进行了口头答辩，请求驳回上诉，维持原判。鑫安公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销其公司与沈菁签订的《商品房预售合同》；2.本案诉讼费用由沈菁承担。一审法院认定事实，2014年5月8日，鑫安公司与沈菁签订了《商品房预售合同》，约定鑫安公司向沈菁出售位于西宁市城北区经三路7号第1号楼1061室房屋代码477044，预测建筑面积为254.12平方米；1062室房屋代码477048，预测建筑面积为158.06平方米；1063室房屋代码477052，预测建筑面积为158.06平方米；1064室房屋代码477057，预测建筑面积为518.65平方米；1065室房屋代码477061，预测建筑面积为357.12平方米5套办公用房，单价每平方米7500元，总价10845075元。鑫安公司应当在2015年5月20日前交付房屋。合同中加盖鑫安公司印章，并由时任公司法定代表人李超签名。2014年5月8日，沈菁向西宁市住房保障和房产管理局出具函：”因我公司（鑫安公司）欠沈菁女士个人借款，经双方多次协商同意。我公司研究决定将位于城北区经三路7号金安大厦1号楼6层办公用房分别为：1061室面积254.12平方米、1062室面积158.06平方米、1063室面积158.06平方米、1064室面积518.65平方米、1065室面积357.12平方米，为我公司名下产权冲抵沈清女士的借款。请贵局给沈菁女士办理产权登记手续为盼”。2016年8月5日，西宁市不动产登记服务中心档案查询显示沈菁位于城北区经三路7号1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室（办公用地）已网上签约并办理预售登记。2013年11月22日鑫安公司股东刘晓亚给沈菁转账600万元。2013年11月25日沈菁通过其银行卡向鑫安公司银行账户转账600万元。双方对以上两笔款项性质未予注明。之后，因鑫安公司未向沈菁交付上述房屋及办理相关手续，双方产生争议，沈菁遂将鑫安公司及青海鑫安物业管理有限公司诉至西宁市中级人民法院，请求：1.确认鑫安公司与沈菁于2014年5月8日签订的《商品房预售合同》合法有效；2.确认西宁市城北区经三路7号第1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的房屋产权归沈菁所有；3.确认城北区经三路7号第1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的不动产发票；4.确认城北区经三路7号第1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的不动产权证；5.判令鑫安公司履行双方于2014年5月8日签订的《商品房预售合同》中的交房义务，办理交房手续；......。诉讼中，鑫安公司以沈菁未向公司出借过任何款项，公司也未向沈菁举借过任何款项，双方并无债权债务法律关系，且沈菁也未向公司支付过任何购房款项为由进行答辩，并提起反诉。2017年1月19日该院作出（2016）青01民初323号民事判决书，判决：一、沈菁与鑫安公司签订的商品房预售合同合法有效；二、西宁市城北区经三路7号第1号楼1061室、1062室、1063室、1064室、1065室的房屋产权归沈菁所有；鑫安公司于判决生效后十日内交付上述房屋，并开具该不动产发票，协助沈菁办理不动产权证...；四、驳回沈菁的其他诉讼请求；五、驳回鑫安公司和青海鑫安物业管理有限公司的反诉请求。宣判后，鑫安公司和青海鑫安物业管理有限公司不服判决，上诉于青海省高级人民法院，该院于2017年3月9日立案，2017年5月17日作出（2017）青民终52号民事裁定书，裁定：本案中止审理。同时，鑫安公司以双方之间不存在真实的商品房买卖行为、沈菁也未交付过房款、沈菁利用欺诈的方式与鑫安公司签订《商品房预售合同》，合同显失公平为由，在2017年5月10日将沈菁诉至一审法院。一审法院认为：2014年5月8日，鑫安公司原法定代表人李超与沈菁签订《商品房预售合同》，并加盖公司印章，该合同所售房屋房号、面积、价款、交付方式等约定明确，且鑫安公司向西宁市住房保障和房产管理局出具函件，对其出售的上述房屋房款是以冲抵沈菁借款的方式支付，并进行网上签约，办理了预售登记，该《商品房预售合同》依法成立并生效。鑫安公司认为，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，沈菁也未交付房款，鑫安公司受沈菁欺诈签订的合同，且显失公平，2013年11月22日鑫安公司股东刘晓亚向沈菁转款600万元，并非鑫安公司借款，而是刘晓亚向鑫安公司支付的股权订金的意见，鑫安公司提交的证人刘晓亚、马文文、李超的书面证言，因证人未出庭作证，真实性无法确认，且该行为不符合交易习惯，该证人证言不予采信。2013年11月25沈菁向鑫安公司银行账户转入600万元，该转款的行为证实鑫安公司与沈菁之间存在借款关系，结合双方签订的《商品房预售合同》、鑫安公司向房产登记机关出具的函件和沈菁在网上签约，办理了预售登记等一系列行为之间能相互印证，故鑫安公司提交的证据不足以证实其诉讼主张，对其上述意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：”下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在签订合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，是对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”和五十五条第一项：”下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定，鑫安公司在西宁市中级人民法院（2016）青01民初323号案件中所述：”2015年1月12日之前，鑫安公司现任法定代表人和股东通过股权转让从原股东李超、李旭刚获得该公司的股权，且是在这一天才正式接收介入该公司，法定代表人也是在同一天变更完成。通过股权转让时，获得公司的净资产是鑫安地产在生物园区建设完成的金安大厦主楼全部房产、裙楼中除去售给建设银行的全部房产。”则鑫安公司应当在2015年1月12日之前知道撤销事由，行使撤销权，况且沈菁对鑫安公司提起诉讼时，仍未主张该项诉讼权利，故本案中鑫安公司主张撤销双方签订的《商品房预售合同》，超过法律规定的期限，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回鑫安公司要求撤销与沈菁签订的《商品房预售合同》的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由鑫安公司负担。二审审理期间，双方未提交新证据。本院依职权向西宁市房地产交易管理所调查涉案合同的网签和备案时间时，西宁市房地产交易管理所向本院出具了涉案商品房买卖合同登记备案证明。二审经审理查明：原审认定事实属实，予以确认。另查明，本案诉争房屋合同网签的时间为2014年4月14日，合同备案的时间为2014年9月17日。上述事实有西宁市房地产交易管理所出具的商品房买卖合同登记备案证明予以证实。经质证，鑫安公司与沈菁对证明的真实性、合法性均无异议，足以认定。根据各方的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、鑫安公司主张撤销《商品房预售合同》的理由能否成立？2、鑫安公司行使撤销权是否过了除斥期间？本院认为：一、关于鑫安公司主张撤销《商品房预售合同》的理由能否成立的问题。鑫安公司一、二审诉讼中主张撤销《商品房预售合同》的理由为2014年年初沈菁以朋友关系向其公司原法定代表人李超要求签订《商品房预售合同》，以方便沈菁向银行贷款，鑫安公司为帮助沈菁贷款，于2014年5月8日与沈菁签订《商品房预售合同》，双方之间不存在实际的房屋买卖关系，沈菁没有支付过房款，二审诉讼中，鑫安公司又主张合同中每平方米的房屋单价明显低于市场价，据此认为《商品房预售合同》系沈菁以欺诈的手段、使其公司在违背真实意思的情况下签订，且内容显失公平。沈菁一方对此予以否认，辩称，方便沈菁向银行贷款的事实根本不存在，鑫安公司向其方借款1060多万元，加上利息，后因鑫安公司还不上款，双方签订了《商品房预售合同》，以房抵债，对于借款1060多万元一部分是现金支付，600万元是转账支付，相关借条在双方签订了《商品房预售合同》后退给了对方，其方无法提供，鑫安公司请求撤销《商品房预售合同》的理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：”人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担证明责任；”之规定，鑫安公司应当就其方主张的以欺诈方式签订合同及合同内容显失公平承担举证责任。鑫安公司虽在一审诉讼中提交了《商品房预售合同》、刘晓亚向沈菁转账的凭证、沈菁6210804400002737号账户流水单，但上述证据不足以证明存在沈菁利用欺诈的方式与鑫安公司签订《商品房预售合同》及合同内容显失公平的事实；二审诉讼中，鑫安公司就其所持合同房屋单价明显低于市场价的主张亦不能提交证据予以证明。鑫安公司对沈菁于向其公司转款600万元的事实予以认可，但辩称沈菁给其公司转款的600万元不是借款，而是刘晓亚向鑫安公司支付的股权订金，对此，鑫安公司虽提交了刘晓亚、马文文、李超的书写证明，因李超系其公司原法定代表人，马文文、刘晓亚是其公司股东，与鑫安公司存在利害关系，且刘晓亚、马文文、李超一审中未出庭接受质询，其证言的真实性难以认定。相反，沈菁一审诉讼中提交的转账票据，鑫安公司对真实性不持异议，证明力予以确认，该证据能够证明沈菁于2013年11月25日通过其银行卡向鑫安公司银行账户转账600万元，双方在签订《商品房预售合同》之前即有经济往来；沈菁一审诉讼中提交的鑫安公司向西宁市住房保障和房产管理局出具的公函，鑫安公司对真实性虽不予认可，但不能提交反驳证据，故对该证据证明力应予确认，该证据明确写明涉案合同中的房款是以鑫安公司欠沈菁的借款抵付的，且沈菁一方所持相关借款条子在双方签订了《商品房预售合同》后退给了鑫安公司的说法亦符合常理，综上，鑫安公司主张撤销《商品房预售合同》的理由因证据不足，不能成立。二、关于鑫安公司行使撤销权是否过了除斥期间的问题。鑫安公司上诉主张2016年7月21日沈菁向法院起诉要求确认《商品房预售合同》有效及确认合同内房屋归其所有，在此之前，其公司不知道沈菁已办理了网签登记，直到沈菁起诉后才知道被骗，上诉人于2017年5月4日向原审法院起诉，未超过1年的除斥期间。沈菁一方对此不予认可，认为应当从签订之日起算除斥期间，除斥期间已过。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：”有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第8条规定：”合同法第五十五条规定的：'1年'...为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。”退而言之，即使鑫安公司有撤销权，对合同撤销权的行使当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则将不受国家法律的保护。本案中鑫安公司主张撤销的《商品房预售合同》于2014年4月14日进行了网签，于2014年9月17日进行了合同备案，根据建设部下发的《城市商品房预售管理办法》第十条：”商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书”之规定，本案中的《商品房预售合同》的备案应当由作为开发企业的鑫安公司办理或委托代理人办理，鑫安公司与沈菁于2014年5月8日签订《商品房预售合同》时就应当知道《商品房预售合同》现实存在，于2014年9月17日进行合同备案时应当知道《商品房预售合同》将产生实际交易的后果，鑫安公司作为从事商品房买卖的专业公司比一般人知晓签订虚假合同的严重后果，即此时鑫安公司应当知道撤销事由，而其公司于2017年5月4日才提起撤销权之诉，因除斥期间根据相关规定是不变期间，鑫安公司行使撤销权确已超过了一年的除斥期间。鑫安公司上诉所持一年的除斥期间没有超过的上诉理由亦不能成立，不予支持。综上所述，鑫安公司所持《商品房预售合同》是以欺诈方式签订，双方之间无实际买卖关系，沈菁未付房款及合同内容显失公平的撤销理由，因证据不足，不予采信；鑫安公司上诉所持其公司行使撤销权并未超过除斥期间的上诉理由，因与事实不符，亦不予采信，鑫安公司根据其上诉理由所主张的撤销《商品房预售合同》的诉讼请求因依据不足，予以驳回。原审认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理并无不当，自应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由青海鑫安房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长李静萍审判员张薇审判员王有林二○一八年三月十二日书记员王成苗