北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11591号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郝某1，女，1950年6月28日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：魏某1，男，住北京市东城区，由北京市朝阳区高碑店地区甘露园南里二社区居民委员会推荐。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾某1，男，1980年11月11日出生，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：龚某1（贾某1之妻），住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：宋军霞，北京市青天律师事务所律师。
上诉人郝某1因与被上诉人贾某1房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第19793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝某1之委托诉讼代理人魏某1，被上诉人贾某1及其委托诉讼代理人龚某1、宋军霞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郝某1上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判认定贾某1违约并返还租金、押金及违约金共计13000元；2.一、二审诉讼费用由贾某1承担。事实与理由：1.郝某1以贾某1违约为由提出解除合同，该解除是有�件的，一审法院仅依据贾某1的反诉请求中有解除合同的要求就做出解除合同的决定是明显错误的，一审法院组织双方办理房屋交接属于无中生有，合同中约定因维修房屋影响乙方使用的应相应较少租金或延长租赁期限，一审法院无视合同条款无法让人信服；2.一审法院实地勘查并查明出租房屋内燃气热水器系国家明令禁止使用的直排式热水器，存在安全隐患，郝某1有权依据合同约定要求解除合同并要求赔偿，一审法院判决有失公平；3.郝某1在庭审中已经出具了因使用热水器造成郝某1一氧化碳中毒的诊断证明和证据，足以证明贾某1造成了郝某1的人身和财产损失，在房屋未达到出租居住安全标准的情况下，贾某1收取房屋租金的行为不符合合同约定。
贾某1辩称，同意一审法院判决，不同意郝某1的上诉请求。双方在一审本诉和反诉�求中均要求解除合同，一审判决解除合同并无问题。
郝某1向一审法院起诉请求：1.判令贾某1违约并解除2015年9月23日签订的北京市房屋租赁合同；2.判令贾某1返还我房屋租金、押金、水费、电费、燃气费、收视费及支付违约金共计13947元。3.诉讼费由贾某1承担。
贾某1向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，并责令郝某1立即将其占用的涉案房屋腾退；2.判令郝某1按照每月2600元的标准支付自2016年1月9日至将涉案房屋腾退之日的租金；3.判令郝某1支付我违约金2600元；4.诉讼费由郝某1承担。
一审法院认定事实：2015年9月23日，贾某1作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的郝某1、作为居间人（丙方）的北京丁丁优房科技信息有限公司签订了一�北京市房屋租赁合同。合同第一条约定：（一）房屋坐落于顺义区3单元201。（二）房屋建筑面积70.93平方米，户型2室1厅1卫。第三条约定：(一)房屋租赁期自2015年10月9日至2016年10月8日，甲方应于2015年10月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋交割清单（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后视为交付完成；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条约定：（一）月租金标准为每月2600元。（二）支付方式为现金，押一付三，各期租金支付日期分别为2015年10月9日、2016年1月9日、2016年4月9日、2016年7月9日。（三）押金为2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁�金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条约定：租赁期内，供暖费、物业管理费、卫生费、室内设施维修费由甲方承担。水费、电费、电视收视费、燃气费等费用由乙方承担。第七条约定：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使�的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条约定，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.甲方不具有出租该房屋的权利；2.持延交付房屋达15日的；3.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的；2.欠缴各项费用达1000元的、擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生�的；6.擅自将房屋转租给第三人的。第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或甲方提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（二）乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或乙方提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方总成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（四）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（五）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金。合同签订当日，郝某1给付贾某12600元。贾某1出具的收据注明该款为租房订金。
2015年10月8日，贾某1与郝某1办理了房屋交接手续，并填写了附件一房屋交割清单及附件二相关费用明细。其中，房屋交割清单电器家具项下包括万家乐牌热水器一台。在房屋交割清单及相关费用明细下方交房确认栏，贾某1及郝某1进行了签字确认：对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期2015年10月8日。同日，郝某1给付贾某13个月租金7800元及水费、电费、燃气费、收�费共计947元。双方并约定上述2600元订金转为房租押金。
2015年10月16日，郝某1给贾某1发送微信，内容为：贾某1，你好，我是建南租房的，我现在还没搬家，我今天想和你商量商量，所有街坊都跟我说×区没有租金这么高的，人家两居是1800元，三居2200元，因为我没有在顺义租过房，也不知道顺义的价位，人家这么一说我心里很不平衡，又没有护栏又没有防盗门很不安全，我是长时间租住，你考虑一下，是不是下个季度开始租金降下200元。
2015年11月15日，郝某1给贾某1发送微信，内容为：小贾你好，我是×区租你家房的阿姨，我打你电话可能你忙没有听到，我前两天给你打电话因为我北京房子这几天办拆迁手续，我跟你说我有一个亲戚小两口要住，小两口嫌房子大，我估计还是钱的问题不想租，现�在×1区我妹妹的街坊想租，她的闺女在建新北区买的房子，老人和女儿住一起房子小住不开，老两口租房每天晚上来住，我看老太太岁数也不大老实巴交的，挺干净的，我想请你麻烦一下，这两天来一趟重新签一下合同，你看你和你爱人啥时候有时间，谢谢你了，给你们添麻烦了！
2015年11月18日上午，郝某1给贾某1发送短信，内容为：我这几天给你打了多次电话，你总是回避不接电话，今天我实话给你说了吧，我家拆迁是事实，但这不是主要的，主要的是我搬进来后发现了新的问题，冰箱不制冷，热水器没有烟道很危险，大门透风，没有洗衣机很不方便，因为这个租金在这个小区已经是很高的了，可是以上的问题不配套，我也不能再花钱给你们置换，为了减轻你们的负担我就找了一个她可以自己带家庭用具，租金还是2600元，这样也不妨碍你们的利益，我和他结账，我觉得两全其美，这个人她是长期租住，也免得你们将来再找租户麻烦，如果你们还不同意我可以一年住下来，但是以上问题你们必须给我解决，否则会影响下个季度的租金问题，看到此消息希望你们考虑，给我一个答复，沉默不能解决问题。
2015年11月18日下午郝某1女婿魏某1与贾某1之妻龚某1电话联系，就转租问题与龚某1进行协商，双方未达成一致意见。
2015年12月3日郝某1持其诉称事实及理由向本院提起诉讼。贾某1于2015年12月30日庭审时答辩称同意解除合同。因双方均同意解除合同，法院组织双方办理房屋交接，但郝某1予以拒绝，直至2016年8月8日才将涉案房屋返还贾某1。经双方结算，贾某1退还郝某1水费、电费、燃气费及2个月收视费共计683元。郝某1对贾某1收取的水费、电费、燃气费没有异议，但称收视费其应该给付贾某13个月的，另7个月因涉案房屋没有达到居住条件，不同意给付，故其变更第二项诉讼请求中要求返还水费、电费、燃气费、收视费的诉讼请求为要求返还收视费126元。因郝某1已将涉案房屋返还贾某1，贾某1放弃了要求郝某1腾退房屋的反诉请求。
另查明，贾某1提供给郝某1的万家乐牌热水器为直排式热水器。
一审法院认为，郝某1与贾某1于2015年9月23日签订的合同是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
2015年10月8日，双方就涉案房屋及电器家具等附属设施进行了交接，郝某1并签字确认“乙方经验收，认为符合房屋交验条件”，该确认说明郝某1在房屋交付时对涉案热水器的状况是明知的，故郝某1主张贾某1是通过隐瞒欺骗行为向其交付了涉案热水器，法院不予采信。房屋出租价格与房屋状况及附属设施种类、质量密切相关，郝某1如认为涉案热水器不符合其使用要求，可与贾某1进行协商，或更换、或拆除等，并重新协商房屋租赁价格，但现郝某1在明知涉案热水器的状况且双方进行了交接的情况下，以贾某1交付的热水器安装严重不符合国家标准，存在重大安全和消防隐患，严重威胁着郝某1的人身安全和健康，侵害了郝某1的合法权益为由主张贾某1违约，法院不予采信。故郝某1要求贾某1支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
郝某1诉请要求解除合同，贾某1于2015年12月30日庭审时答辩称同意解除合同，故可以认定双方于2015年12月30日达成了解除合同�合意。据此，法院确认2015年12月30日为双方合同解除之日。
郝某1仅于2015年10月8日交付了2015年10月9日至2016年1月8日的租金，但自2015年10月8日房屋交付后，涉案房屋至2016年8月8日由郝某1占有使用，故郝某1要求返还租金、押金及收视费的请求，法院不予支持。
合同解除后，郝某1应将涉案房屋腾退给贾某1；合同解除前，郝某1应按合同约定标准向贾某1支付租金，合同解除后至郝某1实际腾退涉案房屋之日止，郝某1应按合同约定标准向贾某1支付房屋使用费。故贾某1要求郝某1按合同约定的每月2600元的标准支付自2016年1月9日至腾退涉案房屋之日租金（应为房屋使用费）的诉讼请求并无不当，法院予以支持。因双方已办理完毕房屋交接手续，郝某1给付贾某1房屋使用费的数额应扣除郝某1向贾某1支付的押�2600元。
直排式热水器燃烧时所产生的废气直接排放在室内，所消耗的氧气也取自于室内，存在一定的安全隐患，因此国家相关主管部门已分别从1999年和2000年开始禁止生产和销售直排式热水器。贾某1向郝某1提供的热水器为直排式热水器，郝某1有权据此要求解除合同，故贾某1要求郝某1支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十三条之规定，判决：一、确认郝某1与贾某1于二〇一五年九月二十三日签订的北京市房屋租赁合同于二〇一五年十二月三十日解除；二、郝某1按每月二千六百元的标准给付贾某1二〇一六年一月九日至二〇一六年八月八日腾退涉案房屋之日止的房屋使用费一万五千六百元（已扣除押金二千六百元），于判决生效之日起七日内执行；三、驳回郝某1的其他诉讼请求；四、驳回贾某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。
本院认为：双方均表示同意合同解除，本院不持异议。合同解除后，郝某1于2016年8月8日将房屋交付给贾某1，故应当支付自合同解除至腾退房屋期间的房屋使用费。一审法院据此判决双方合同于2015年12月30日解除并对郝某1应当支付的房屋使用费进行核算，并无不当，本院予以维持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郝某1主张依据合同第九条第三款、第十条第一款、第十条第四款等约定享有解除权，但郝某1并未就房屋严重不符合合同约定或影响郝某1安全、健康提供充分证据予以证明，故对郝某1依据合同约定享有单方解除权的意见，本院不予采纳。对其要求贾某1返还已交纳的租金、押金以及支付违约金等上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，郝某1的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费148元，由郝某1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 史智军
代理审判员 胡 婧
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 李星月