上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初1659号
原告（反诉被告）：张泉。
委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海阅柔资产管理有限公司。
法定代表人：姜伟，执行董事。
委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。
原告张泉诉被告上海阅柔资产管理有限公司（以下简称阅柔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理，后被告阅柔公司提起反诉，本院依法适用简易程序，于2017年3月24日、6月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐华斌、被告的委托诉讼代理人汤英峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张泉向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告返还预付的租金和物业费66,435元（人民币，下同）；3、判令被告向原告返还物业租赁保证金66,435元；4、判令被告向原告返还装修押金20,000元、装修管理费5,000元；5、判令被告向原告返还服务质量保证金20,000元；6、判令被告赔偿原告装修损失119,000元；7、判令被告赔偿原告其他损失39,000元；8、判令被告向原告支付违约金132,870元（按6个月租金加上6个月物业费计算）。
事实和理由：2016年7月30日，原、被告签署商铺租赁合同，约定被告将其位于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号的南桥星雨时代广场第二层第2F-C-09/10商铺（套内建筑面积109平方米）出租给原告用于经营餐饮，每月租金17,240元。原告按照合同约定于2016年7月30日向被告支付服务质量保证金20,000元、装修押金20,000元、装修管理费5,000元、租金与物业费三个月计66,435元、物业与租赁保证金66,435元，并就交付的租赁商铺进行装修装饰等开业所必须的准备。在准备开业的过程中，原告得知被告所出租的商场未通过消防验收、环评验收，并不具备开业的资格后积极与被告联系，要求尽快办理并向原告提供相关消防餐饮许可证等证件所需材料，但被告迟迟未办理。在此情况下，被告分别于2016年9月28日、10月31日函告全体租赁户：商场将于2016年10月20日开始对外试营业、2016年10月31日开始正式对外营业，且开始计算各商铺的租金并在预付款中扣除。由于商场消防许可未通过，其他商铺在开业经营后曾收到过消防部门的处罚通知，故原告积极与被告沟通且拒绝在未通过消防许可的情况下开业经营，因此事久拖不决，原告于2016年12月11日向被告寄送解除合同通知函，单方解除了商铺租赁协议，并于2016年12月13日当天撤出租赁场地，明确要求被告进行接收，但被告却不予理睬。原告认为，双方签订的商铺租赁协议合法有效，在签订合同时，被告未及时告知租赁商场没有通过消防验收、环评验收，之后未积极履行义务，被告的行为已经严重违约并侵犯了原告合法权益，致使原告的租赁目的无法实现，根据合同第15.1条约定，要求被告退还已付款项、赔偿损失、承担违约金。
被告（反诉原告）阅柔公司辩称，同意解除双方间的租赁合同，系原告违法解除；返还的租金和物业费应当扣除实际使用期间（2016年10月31日至2016年12月13日）的租金和物业费；不同意原告的第三项诉请，但是在符合合同4.2.4条约定的前提下交接清楚后同意返还相应的租赁保证金；对第四项诉请，同意返还装修押金，但不同意返还装修管理费，因为已经实际装修和管理；第五项诉请的服务保证金不同意返还，现在条件没有成就，但是在符合合同4.2.4条约定的前提下交接清楚后同意返还；对第六项诉请不同意，是原告违约提前解除合同，被告不应承担违约责任，合同13.7条中约定提前解除合同导致的装修损失责任承担方式；对诉请第七、第八项不同意，是原告自行违约，提前解除合同，关于其他损失原告也没有证据证明其遭受了损失，而合同第3.3条、第7.3条、第7.4条约定有原告应自行负责的责任承担方式。
被告（反诉原告）阅柔公司提出反诉诉请：判令被反诉人支付反诉人提前解除合同违约金132,870元。
事实和理由：双方签订的商铺租赁合同第14.5条约定：“任何一方违约提前解除本合同的，应按本合同解除当月月租金及物业费用标准总额的六（6）倍向对方支付违约金。”反诉被告违约提前解除合同，该商铺的租金为每月17,240元、物业服务费每月4,905元，故反诉被告应当支付提前解除合同违约金132,870元。
原告（反诉被告）张泉辩称，不同意反诉诉请，是反诉原告违约致使合同解除，反诉被告不承担责任。如果法庭认定反诉被告有违约情况，合同约定的违约金过高，请求法院调整。
原告（反诉被告）张泉提供证据如下：1、《星雨城时代广场商铺租赁合同》一份；2、收据五份；3、上海市房地产权证及转租证明各一份；4、工程合同、配货单一组；5、星雨城时代广场开业通知函两份；6、告知函及EMS回执和短信通知一组；7、解除合同通知函及快递证明三页；8、装修合同一份；9、增值税普通发票一份；10、预算表一份；11、劳动合同、考勤表、工资表一组；12、视频、照片一组；13、通知一份；14、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证一份。
被告（反诉原告）阅柔公司提供证据如下：1、排水许可证；2、建设工程消防验收意见书一份；3、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（龙桦食品店）一份、关于上海峰岚娱乐有限公司新建项目环境影响报告表的审批意见一份。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月30日，甲方（即阅柔公司）与乙方（即张泉）签订《星雨城时代广场商铺租赁合同》，约定甲方将上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号南桥星雨城时代广场第二层第2F-C-09/10号商铺出租给乙方用于经营餐饮；商铺套内建筑面积109平方米。
该合同第2.1条约定，本合同租赁期限为60个月，自2016年7月30日至2021年7月29日。第2.2条约定，星雨城有统一开业要求，以甲方另行通知开业日为准，自甲方统一开业日开始计算房租。
该合同第3.3条约定，乙方在开业前，应完成经营所需全部审批、登记、备案等，并承担相关责任及费用，否则，因此产生的责任全部由乙方承担等。
该合同第4.1条约定，租金每月17,240元，自计租日开始承担租金，租金采用先付后用方式按期预付，按三个月为一期支付。
该合同第4.2.1条约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金51,720元、物业水电费保证金14,715元、服务质量保证金20,000元。该合同第6.4条约定，甲方收取乙方装修押金20,000元，装修验收合格，乙方开业后十五个工作日返还。该合同第6.5条约定，乙方承诺最迟自该商铺交付日起30日内开始进场装修，并在装修期内完成该商铺的装修使该商铺满足开业要求。
该合同第4.2.4条约定，本合同解除或终止时，甲方应于以下条件经甲方确认全部满足之日起满三个月后将剩余租赁保证金无息返还乙方：第4.2.4.1条约定，乙方已经付清一切应付款项（租金、物业服务费等）；第4.2.4.2条约定，乙方已经按约交还商铺；第4.2.4.5条约定，乙方发放的以该商铺为经营场所或其他与该商铺有关的会员卡、预付款类卡及类似卡片、资格证件的退还以及退费问题已经完成，被投诉等售后服务问题已经解决；第4.2.4.6条约定，乙方与甲方及消费者之间的纠纷（如有）已经妥善解决等。
该合同第4.3条约定，物业服务费每月每平方米45元（每日每平方米1.5元），采用先付后用方式，支付物业服务费周期与租金周期相同，按三个月为一期支付。
该合同第7.3条约定，乙方应保证装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求。乙方负责自行办理消防申请、消防验收、设计报审等政府部门的审批手续且承担费用，并将政府部门的批复文件复印件加盖乙方公章交甲方备案，同时应提供原件供甲方核对。
该合同第7.4条约定，涉及装修方案等须经建设、规划、消防等政府部门审批的，乙方应按照规定将相关资料提交相关政府部门批准。经政府部门审批、登记后的装修设计方案非再次经审批机关批复不得修改。
该合同第7.7.7条约定，甲方给乙方只限提供一次消防、一次环评。
该合同第13.1条约定，无论任何原因，导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知的时间为准。第13.2.1.1条约定，乙方应将乙方加装的固定设备、装置及装饰装潢拆除清出商铺，并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方。
该合同第13.7条约定，无论任何原因导致本合同于该商铺交付一半租赁年限后终止、解除或无效，或因乙方原因导致本合同于任何时间终止、解除、无效，甲方无须就乙方装修、装饰及其他不可移动物品作出任何赔偿或补偿，无论乙方因装修、装饰及其他不可移动物品所耗时间及费用。
该合同第14.5条约定，任何一方违约提前解除本合同的，应按本合同解除当月月租金及物业服务费标准总额的六（6）倍向对方支付违约金。
2016年7月30日，双方签订房屋交接验收确认书。当日，张泉支付阅柔公司装修押金20,000元、服务质量保证金20,000元、装修管理费5,000元、物业租赁保证金66,435元、租金（3个月）51,720元、物业费（3个月）14,715元。
2016年8月9日，张泉与案外人上海靓庄贸易有限公司签订装修合同和预算表，约定自2016年8月10日至9月25日期间，对涉案商铺进行装修，工程款119,000元。之后该公司对涉案商铺进行了装修，张泉于2016年10月24日支付装修费119,000元，该公司开具了增值税普通发票。
2016年10月14日，张泉与案外人上海帅安建筑安装工程有限公司签订工程合同，约定对张泉租赁商铺进行消防改造。
2016年10月23日，阅柔公司向各承租经营户发出开业通知函，告知星雨城商场已经于10月20日对外开始试营业，通过三天试营业，商场所有设备已经调试运行正常，故商场决定在2016年10月31日对外开始正式营业。2016年12月8日，阅柔公司再次向各承租经营户发出开业通知函，告知如未开业，请在收到通知后7天必须开业。
2016年11月10日，阅柔公司取得星雨城商场的排水许可证。2016年11月10日，星雨城商场取得建设工程消防验收意见书，验收合格。
2016年12月6日，张泉向阅柔公司发出告知函，告知：阅柔公司在未通过消防和环评验收的情况下，且未告知张泉的情况下与张泉签订合同，并发函通知于2016年10月20日对外试营业，10月31日对外开始正式营业，但阅柔公司至今未能提供张泉办理相关消防、餐饮许可证等证件所需材料，导致张泉无法正常营业，特通知阅柔公司在三日内提供各类相关文件，以便张泉办理各类证件，否则将解除租赁合同。阅柔公司分别于2016年12月8日、2016年12月10日两次收到该告知函。
2016年12月11日，张泉向阅柔公司发函，告知：阅柔公司至今未通过消防验收，请尽快办理相关消防餐饮许可证等证件所需材料，目前阅柔公司的行为构成根本性违约，造成张泉租赁目的无法实现，故正式通知：自阅柔公司收到本通知之日起立即解除双方的租赁合同；请阅柔公司于2016年12月13日当日与张泉办理退回租赁商铺的交接手续，如当日不来办理交接手续，张泉仍于当日撤出租赁商铺并视为就现状向阅柔公司进行交付；阅柔公司应承担违约责任和赔偿责任等。阅柔公司分别于2016年12月12日、2016年12月16日两次收到该函。
2016年10月31日，张泉开始营业。2016年12月13日，张泉拆除装修后搬离涉案租赁商铺。
2017年1月4日，阅柔公司取得星雨城商场消防安全合格证，即公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
另查明，涉案租赁房屋登记所有人为上海青峰木器有限公司，该公司同意由被告阅柔公司承租后转租给第三人。
本院认为，原、被告双方签订《星雨城时代广场商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当全面履行。原告张泉主张因被告未提供消防、环评合格证等证件，导致原告张泉无法办理相关证照，原告张泉的合同目的不能实现，故向被告阅柔公司提出解除合同，符合法定解除的法律规定。本院审查认为，合同约定，原告张泉开业经营所需的审批、登记、备案等应由张泉自己承担办理，消防审批手续由原告张泉将相关资料提交相关政府部门批准，而被告阅柔公司只限提供一次消防、一次环评，事实上2016年11月10日星雨城商场消防已经验收合格，也取得排水许可证，现原告张泉并没有举证证明其按合同约定自行向相关部门提交资料办理相关证照，履行合同义务，原告主张被告阅柔公司违约，依据不足，原告于2016年12月11日发函，通知解除合同，虽然被告收到该函，但不发生解除合同的法律效力。原告实际已经于2016年12月13日搬离系争租赁商铺，故合同实际解除于当日，解除合同的责任在于原告一方。
关于本诉诉请，张泉要求解除合同，阅柔公司也同意解除，本院确认于2016年12月13日解除。张泉预付了3个月租金51,720元、3个月物业费14,715元，扣除实际使用期间即2016年10月31日至2016年12月13日期间的租金25,300元（17,240元÷30天×44天）及物业费7,194元（1.5元×109平方米×44天），阅柔公司应当返还33,941元。双方租赁合同已经解除，涉案商铺已经实际交还阅柔公司，张泉按照合同约定在交还商铺前拆除装修，所以物业租赁保证金66,435元应当全部返还。装修押金20,000元应当全部返还，但张泉实际进行了装修，阅柔公司实际进行了装修管理，故装修管理费5,000元不能再返还。服务质量保证金20,000元，因实际不存在张泉经营期间产生服务纠纷或至今还存在有未解决的服务质量纠纷，故阅柔公司返还服务质量保证金的条件已经成就，该保证金应当返还。张泉主张的装修损失119,000元，因为合同解除的责任在于张泉，装修已经拆除，故根据合同第13.7条约定，以及房屋租赁合同司法解释的规定，阅柔公司可不予赔偿，相应诉请不予支持。张泉主张的其他损失39,000元，依据不足，本院不予认定，要求赔偿的相应诉请不予支持。因认定张泉违约，故对张泉要求阅柔公司支付违约金的诉请不予支持。
关于反诉，阅柔公司要求张泉支付提前解除合同违约金132,870元，根据合同第14.5条约定，张泉应当承担月租金及物业费的六倍即132,870元的违约金，但张泉认为约定违约金标准过高，应该调整。本院认为，阅柔公司没有举证证明实际存在多少损失，合同约定的违约金过高，可以适当调整，本院酌定为三个月的租金及物业费66,435元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张泉与被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于2016年7月30日签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》已于2016年12月13日解除；
二、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张泉租金和物业费人民币33,941元；
三、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张泉物业租赁保证金人民币66,435元；
四、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张泉装修押金人民币20,000元；
五、被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张泉服务质量保证金人民币20,000元；
六、对原告（反诉被告）张泉的其余诉讼请求不予支持；
七、原告（反诉被告）张泉于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司解约违约金人民币66,435元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7,890元，减半收取计3,945元，由原告（反诉被告）张泉负担2,391元，由被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司负担1,554元；反诉案件受理费1,479元，由原告（反诉被告）张泉与被告（反诉原告）上海阅柔资产管理有限公司各负担739.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一七年八月十七日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。