浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第2270号
原告（反诉被告）梁炳华。
委托代理人（特别授权代理）陈宝富。
被告（反诉原告）金银燕。
委托代理人（特别授权代理）蔡炎炯。
原告梁炳华为与被告金银燕房屋租赁合同纠纷一案，于2007年8月6日向本院起诉。同年8月29日被告金银燕向本院提出反诉。本院受理后，依法由审判员魏兴君适用简易程序独任审判，于2007年9月10日公开开庭进行了审理。原告梁炳华的委托代理人陈宝富、被告金银燕及其委托代理人蔡炎炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梁炳华诉称：原告于2005年12月3日，原、被告签订了租房合同1份，合同约定租金原告向被告净收10万元，租赁期为5年，自2006年2月1日至2011年1月30日止，付款方式为先付后用，每年的1月底前付5万元，到7月底前付5万元，以后每年按同样日期付款，单方违约赔偿另一方经济损失2万元。合同签定后被告依约支付了一年半的租金，但到今年7月底前被告理应支付第四次租金5万元，虽经原告多次催讨，被告没有按约支付。2007年8月1日，原告又委托代理人去函催讨，要被告在接函后3天内付清租费5万元，并通知被告，若逾期支付租金，则构成根本性违约，自违约之日起解除合同。现向法院起诉，要求判令被告支付原告违约金20000元；被告支付从2007年8月1日起到判决生效日止的房租损失，损失按每天277.7元计算；本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）金银燕辩称并反诉称：原告出租的房屋面积根本达不到合同约定的面积标准，原告首先存在违约行为。被告在2007年7月31日前已经搬出，并通知原告要求解除合同，于8月1日将钥匙交还给原告。被告不存在违约，原告的多项违行为，导致被告无法履行租赁合同，被告有权解除合同，故请求驳回原告的诉讼请求。另，原、被告签订房屋租赁合同后，被告按合同的约定向原告支付保证金1万元和租金。但2006年9月至10月间原告在被告租用的房屋上加盖一层楼层，原告的行为已经严重影响到了被告对租用房屋的使用，并存在严重的安全隐患，被告租用该房屋的合同目的已不可能实现。另一方面，原告现场施工导致被告租用的房屋严重漏水，致被告保存在仓库中的货物受潮变质，需要降价处理。综上，原告的单方违约行为属于根本违约，应当依照租房合同约定承担违约责任，原告收取被告交付的保证金应予以返还。故向法院提起反诉，请求法院依法判令被反诉人返还保证金1万元；被反诉人支付违约金2万元；赔偿反诉人损失21000元；本案中本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）梁炳华辩称：根据合同约定，保证金在财产没有损失的情况下予以返还，如果财产有损失，要赔偿损失。原告不存在违约行为，违约的是反诉原告。反诉原告认为合同已经解除，根据有关规定，解除合同应该出面通知，到目前为止，反诉原告没有向反诉被告腾退房屋，交还钥匙。反诉原告提到的反诉被告的房屋翻建是征得了反诉原告的同意，而且房屋翻修后的质量是合格的，反诉原告也没有提出过房屋翻修后有什么质量问题。原告交付给被告的房屋也不存在缺少面积的问题。故请求驳回反诉原告的请求。
原告为证明诉称事实，向本院提供的证据有：1、租房合同1份，要求证明原、被告签订租房合同，合同约定双方的权力、义务及违约金；2、公函1份，要求证明原告向被告催讨房租，如果被告未支付房租，将依照合同的约定解除合同；经质证，被告对证据1、2的真实性无异议，但认为原告出租给被告的房屋面积达不到合同约定的面积，而且原告将其中的配电房擅自租赁给其他人使用。对公函内容有异议，认为公函的内容是原告单方的意思表示。本院认证认为，被告对证据1、2的真实性无异议，故本院对上述证据予以确认，并能证明原告提出如被告再不支付房屋租金，即要求解除租房合同的事实。
被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、租赁合同1份，要求证明原告交付给被告的房屋达不到合同约定的面积，原稿存在违约行为的事实；2、收条1份、网页复印件1份，要求证明原告收取被告租房合同保证金1万元的事实。同时，2007年7月31日，原告在绍兴E网上发布房屋出租广告，能证明被告在2007年7月31日前已从房屋内腾退的事实；3、损失清单1份，要求证明原告在加盖房屋过程中，因为漏水导致被告的产品受损变质的事实。经质证，原告对证据1的真实性无异议；对证据2中的收条无异议，但认为网页复印件不符合证据形式要件；对证据3有异议，认为这些损失跟原告无关，被告也从来没有跟原告提出过这样的损失。本院认证认为，证据1原告无异议，故本院予以确认。证据2中的收条原告也没有异议故本院亦予以确认。但证据2中的网页复印件不符合证据的形式要件，与且与本案缺乏关联性，不能证明被告在2007年7月31日已腾退房屋的事实，故该证据本院不予认定。证据3系被告单方面做出的情况说明，原告不予认可，故本院对该证据不予确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方在庭审中的陈述，可以认定以下事实：2005年12月3日，原、被告签订租房合同1份，双方约定原告将厂房、仓库、宿舍、食堂、配电房、传达室等合计1814平方米出租给被告使用；租金为每年10万元，租赁期限为5年，自2006年2月1日到2011年1月30日止；实行先付租金后使用，租金在每年的1月底前付5万元，7月底前付5万元。单方违约赔偿另一方经济损失2万元。合同签订后被告已向原告缴纳1万元保证金。2006年9月至10月间原告在被告所租用的部分房屋上加盖一层楼层。2007年7月底，被告未按约定支付租金5万元，原告多次向被告催讨，并于同年8月1日由原告的委托代理人致函被告，要求被告于接函后3天内付清租金5万元，并言明若再不支付租金即要求解除租房合同，但被告至今未付。现被告已腾退租赁房屋。
本院认为，原、被告协商一致所签订的租房合同，双方意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，故应认定有效。合同签订后，合同双方均应依合同的约定，履行各自的合同义务。如违约应承担相应的民事责任。现被告未经原告同意，未按约支付房屋租金，并不再租用原告的房屋，被告应承担违约责任。故现原告要求被告支付违金2万元的诉讼请求，证据确凿，理由正当，本院应予支持。因原告去函被告时曾表示如被告再不支付房屋租金，要求解除房屋租赁合同。加之被告在庭审中亦表示，要求解除合同，故原、被告间签订的租房合同现予以解除。因原告已提出解除合同，故原告要求被告支付房屋租金损失的请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，被告交给原告的保证金依法应予返还。原告认为被告损坏出租房屋，要求扣除相应保证金的主张，因未提供相关证据予以证明，故该主张本院不予采信，被告反诉要求原告返还保证金的请求，理由正当，本院应予以支持。但被告反诉称，原告对部分出租房屋进行加层，严重影响对房屋的使用，使房屋存在严重的安全隐患，并在施工过程中致房屋严重漏水，使被告货物受潮变质，故要求原告支付违约金2万元，赔偿损失21000元的请求，因证据不足，理由不当，故本院不予支持。因被告未能举证证明，其损失与原告履行合同不当存在因果关系，故被告要求对损失进行评估的主张，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）梁炳华与被告（反诉原告）金银燕签订的租房合同；
二、被告（反诉原告）金银燕应支付给原告（反诉被告）梁炳华违约金2万元；
三、原告（反诉被告）梁炳华应返还被告（反诉原告）金银燕保证金1万元；
上述二、三项折抵后，被告（反诉原告）金银燕应支付给原告（反诉被告）梁炳华1万元，款于判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）梁炳华的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）金银燕的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费300元，反诉案件受理费1050元，合计1350元，减半收取675元，由原告负担200元、被告负担475元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 魏兴君
二〇〇七年十月二十九日
书记员 朱 菡