云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第371号
原告张培洪，男，1975年5月11日出生,汉族，现住云浮市云城区。
原告伍惠萍，女，1976年8月4日出生，汉族，现住云浮市云城区。
委托代理人张培洪，系原告之一。
被告云浮市荣威房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。
法定代表人潘锦灿，该公司董事长。
委托代理人李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人谭意娣，广东金科律师事务所律师。
原告张培洪、伍惠萍诉被告云浮市荣威房地产开发有限公司（以下简称荣威房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告张培洪、被告荣威房地产的委托代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张培洪、伍惠萍诉称：原告与被告于2009年4月24日签订《商品房买卖合同》（编号：0904068），合同约定：原告向被告购买位于云浮市市区狮山路81号蟠龙山水豪庭第E2幢三层304号房，该商品房合同约定建筑面积169.78平方米(套内建筑面积151.03平方米)，房屋价款总金额373,516元整(认购时按建筑面积计价：建筑面积169.78平方米X单价2,200元/平方米）。2009年4月24日，原告向被告支付了首期房款123,516元，2009年5月21日向银行按揭贷款250,000元支付给被告，房屋价款已全部付清。
1、原告所购的房屋房产证标明建筑面积161.83平方米，套内面积145.48平方米，共用分摊面积16.35平方米，产权证登记面积比《商品房买卖合同》中约定的建筑面积169.78平方米少了7.95平方米，面积误差为-4.68%，严重超出了正常的误差范围。被告在合同中故意设置陷阱，而且还歪曲理解合同条款，在《商品房买卖合同》第四条第一款，把按“套”出售，歪曲成按“套”计价，拒绝返还原告7.95平方米的缩水面积价款。这是明显的合同欺诈手段，行为相当可耻。被告的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条诚实信用原则，根据《商品房销售管理办法》第二十条有关规定，被告要返还房屋缩水面积误差款项21,686元给原告，误差款项构成如下：套内建筑缩水面积价款:5.55平方米×2,473.13元/平方米=13,726元；共用分摊缩水面积价款:2.40平方米×2,200元/平方米=5,280元；共用分摊缩水面积价款的利息:5,280元×6.55%×1.5×62÷12=2,680元。
2、被告在2010年3月13日已正式将商品房交付给原告使用，但拖延到2014年6月17日才把房地产权属证书交给原告，时间长达1,535日。根据《商品房买卖合同》第15条第3款约定：“买受人不能在商品房交付使用后720日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。”因被告违约，对这种不守售用的行为，应要从重惩罚，以维护合同的严肃性，故被告没有资格享受合同约定的720天免责期，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(同期贷款利率上浮50%)计算,逾期交付房地产权属证书违约金为373,516元×6.40%×1.5×1,535日÷360日=152,893元。
3、因被告的过错，造成多计算建筑面积7.95平方米，造成原告多交了契税和维修资金，所以被告应赔偿原告多交了契税、维修资金及利息共1,158元，其中：房价多算了17,490元,契税按房价3%计算,造成多缴契税525元；维修资金按建筑面30元/平方米计算,造成多交维修资金239元；交款日期2009年4月24日，至今已有5年3个月，按五年期贷款利率6.55%上浮50%计算,利息394元。
原告要求被告支付上述三项诉求款共175737元给原告,在协商调解无效的情况下，特具状起诉，要求判令：1、被告返还蟠龙山水豪庭E2幢304房缩水面积价款及利息21686元。2、被告支付逾期办理房产证违约金152893元。3、被告赔偿原告多交的契税、维修资金及利息1158元。4、本案诉讼费用由被告支付。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、原告身份证，证明原告的主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买商品房及相关购房合同条款。3、房地产权证复印件，证明房产权属人及房产面积等。4、购房发票（证明按平方计价）；5、中行借款借据（证明房款已付清及付款日期）；6、办证费与维修基金收据（证明第一次付款时间）；7、置业计划（证明按建筑面积2200元/平方米计价）；8、房屋平面图（证明设计的套内面积与建筑面积）；9、交楼通知（证明收楼时间）；10、人民币贷款利率表（利息按银行同期利率计算依据）。
被告荣威房地产答辩称：
对第1项诉求，被告同意退回缩水面积价款，但不同意原告主张的计算方法，也不同意支付利息。双方签订的商品房买卖合同是合法有效的，面积差异应按照合同的约定计算，应按照房产证记载的套内面积及原被告双方签订的商品房买卖合同第三、四、五条约定的套内面积差异计算，在扣除差异值0.6%后，再合同第五条规定计算面积差异价款。本案房屋于2014年6月17日才办理房产证，此前双方是不知道面积差异，而原告方于8月4日起诉，故不同意支付利息。
二、对第2项诉求，根据合同第八条、第十五条的约定，被告应在房屋交付的720天内取得房产证，被告于2011年11月28日向云浮市国土部门申请办理涉案房屋的土地使用证，2012年3月21日，国土部门以小区是整体开发报建，需要以小区开发建设完毕分摊土地后才能办理房产证为由，退件给被告方，故无法办理房产证。按照2014年4月1日前云浮市国土部门的关于办证业务须知的规定，必须先办国土证才能办理房产证。2014年4月1日，国土部门出台新政策，无需先办土地证就可以办理房产证，因此才办理涉案房屋的房产证，该证中也有写明土地尚未分摊。涉案房屋于2011年11月28日已办理确权，另，为原告申办国土证前，被告根据先办房产证再办土地证的旧规定已经为之前部分业主办理了房产证。根据合同关于办理房产证的约定，因国家政策变动导致被告无法于约定期限内办理房产证，被告属于免责。故请求法院依法驳回该诉讼请求。
三、对于第3项诉求，请求法院依法驳回。理由是原告就涉案房屋与被告达成了委托办理房产证的委托代理关系，包括代交契税、维修基金、办理房产证等，原告委托被告代办过程中，是形成了委托代理关系，而被告的服务是免费的。按照签订合同前的《认购书》中列明，原告应在签订买卖合同前向被告交纳办理房产证的各项税费，原告也按照认购书的约定向被告缴交了税费，双方已形成委托代理关系。在双方签订的商品房买卖合同的第十五条，关于办理产权登记的约定，被告必须将房产权证给原告，如原告方未委托被告方办理，是不存在该项约定的。既然办理房产证的过程中，被告方是代收代付税费等，被告方只是代原告方交纳契税，如原告方认为多交契税，原告方应向税务局申请退税，或委托被告方申请退税。原告方请求被告退回多交契税的理由也不成立，因为按照房产证附记所记载，涉案房屋是按照房屋总价计收契税，并不是按照房屋面积计征契税。至于维修基金，被告方是代收代付，维修基金是按照房屋部门的要求设立的基金，账户是属于业主的名下，如使用该部分款项需要按照有关规定才能提取。对原告方主张的利息不同意支付，是代收代付关系，也没事实及法律依据。
四、对原告方第4项诉求，应由原告方自行承担。
被告荣威房地产为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、资证书、预售许可证，证明被告具备销售房地产的资格，涉案的房屋经政府部门许可预售。2、办理房地产管理业务须知，国有土地使用证，证明在2011年11月28日前，房屋办理房产证必须要办国土证，被告在该日期前就涉案小区能为业主办理国土证；3、土地使用权转让申请登记资料、土地登记委托书、廉政服务承诺书、补充完善资料告知书；证明2011年11月28日，原告再次为涉案楼盘业主办理房产证，遭到退件，退件原因是待在小区建成后再申请分摊转让。4、关于印发《关于市中心城区国有土地上房屋土地分摊问题的处理意见》的通知，证明2014年4月21日，该通知出台后，房屋转移登记不需要提供土地分摊证明材料，直接进行转移登记。小区至今未建成，被告因上述政策可以为业主办证。5、税收缴款书、票据，证明被告代原告办证所缴纳费用共11295.4元。
经审理查明，2009年4月24日，原告（买受人）张培洪、伍惠萍与被告荣威房地产（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0901067），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区狮山路81号、编号为04-03-XXXX的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名蟠龙山水豪庭。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第E2幢三层304号房。……该商品房合同约定建筑面积共169.78平方米，其中，套内建筑面积151.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.75平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按（套内）建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2473.13元，总金额人民币叁拾柒万叁仟伍佰壹拾陆元整。第五条：面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=[（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积]×100%。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。商业贷款。买受人须在2009年4月24日前交纳首期房款，计人民币123516元，并于2009年4月27日前提交所需资料，办理余款25万元贷款。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。原、被告分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。
合同签订后，原告张培洪、伍惠萍按合同约定于2009年4月24日支付了首期房款123516元，于2009年5月11日开具了正式发票，2010年1月18日向银行按揭贷款支付了25万元，房款已全部支付完毕。原告张培洪、伍惠萍确认于2010年3月13日收楼。2011年11月28日，被告荣威房地产向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交相关资料，为涉案商品房办理权属证书。云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告荣威房地产出具一份《补充完善资料告知书》，以“经科室会审，你公司报建时是一个整体开发区，请在小区建成后再申请分摊转让。”为由，不予办理。2014年6月17日，原告张培洪、伍惠萍取得了涉案商品房的房产证，证号为粤房地权证云字第00000296**号，登记建筑面积161.83平方米，套内建筑面积为145.48平方米。后因被告荣威房地产逾期办证、面积差异、多收维修基金费用等，与两原告发生纠纷，经协商无果，两原告遂向本院起诉，请求解决。
另查明，原告张培洪、伍惠萍于2009年4月24日支付了涉案商品房的办证费用12474元、维修资金5093元、契税11205元给被告荣威房地产。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：1、涉案商品房存在的面积差异如何处理。2、被告荣威房地产逾期办证的违约金应当如何计算。3、被告荣威房地产是否应当退回两原告主张多收的契税、维修资金及利息。
关于面积差异的问题。根据《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”同时，双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于《商品房买卖合同》是合法有效的合同，因此，合同内容对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照约定履行。涉案商品房的面积差异百分比：[（145.48平方米-151.03平方米）÷151.03平方米]×100%=-3.67%。按照合同第五条约定，由于两原告选择继续履行涉案合同，故被告荣威房地产应退回多收房款[2473.13元/平方米×（151.03平方米-145.48平方米）]=13726元给两原告。对于涉案商品房分摊面积差异部分，由于双方对此未作出约定，且涉案商品房是按套内建筑面积计价，因此，两原告请求退回多摊面积房款及利息，没有法理依据，本院不予支持。两原告请求面积差异部分房款参照《商品房销售管理办法》第20条规定，理由不成立，本院不予采纳。被告荣威房地产要求扣除差异值0.6%之后再按合同的第五条计算面积差异款，理据不足，也不符合合同的约定，不予采纳。
关于逾期办证的违约金问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后720天内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，两原告确认于2010年3月13日收楼，故被告荣威房地产应于720天内即2012年3月2日前办理取得涉案房地产权属证书，但两原告至2014年6月17日才取得房产证，已逾期837天，被告荣威房地产该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给两原告，违约金计得：[373516元×837天×（6.4%÷365天）]=54818元。两原告请求从2010年3月13日起至2014年6月17日止按年利率6.4%计算违约金，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。而被告荣威房地产抗辩迟延办证的原因系办证部门的政策造成，不应支付违约金，被告荣威房地产作为一间专业的房地产开发公司，在其开发涉案商品房时对办理房屋权属登记的流程、政策是相当清楚的，该项抗辩意见，理据不足，不能采纳。
关于两原告主张多收的契税、维修资金及利息的问题。契税是办理商品房权属证书时，由税务机关计算及收取的费用，被告荣威房地产仅行使代收代缴的义务，两原告请求被告荣威房地产退回多收的契税及利息，理由不成立，本院不予支持。维修资金是房管部门要求设立、用于房屋物业共用部位维修管理的专项资金，实行统一缴存、专款专用，被告荣威房地产行使的是代收代缴的义务，故两原告请求退回多交维修资金及利息，理据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退回商品房面积差异款13726元给原告张培洪、伍惠萍。
二、被告云浮市荣威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办理房产证违约金54818元给原告张培洪、伍惠萍。
三、驳回原告张培洪、伍惠萍的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3814元，适用简易程序审理，减半收取1907元（原告已预交1907元），由原告负担1150元，被告云浮市荣威房地产开发有限公司负担757元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 康石英
二〇一四年十月二十五日
书记员 邓伟静