湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初781号原告向小燕，女，汉族。委托诉讼代理人：田维民，湖南世勤律师事务所律师，执业证号：14312201320697960。被告：丁秀蓉，女，汉族。被告：唐海洋，女，汉族。被告：曾晓青，女，汉族。被告：杨春英，女，汉族。四被告共同委托诉讼代理人：关云峰（特别授权），湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312199410341216。原告向小燕诉被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告向小燕及其委托诉讼代理人田维民、被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青及丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英的共同委托诉讼代理人关云峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向小燕向本院提出诉讼请求：1、判令四被告退还原告所缴纳的押金20000元；2、判令四被告赔偿原告的损失人民币15000元；3、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2012年8月27日，被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青以及杨春英与怀化市琼天房地产开发有限公司签订租赁合同，由四被告租赁怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层共计建筑面积2198平方米，租赁期限15年，即自2012年11月1日始至2027年10月31日止；2013年8月21日，四被告与怀化市琼天房地产开发有限公司签订补充协议，将琼天大厦负一层后半场建筑面积1717平方米租赁给四被告使用。2013年10月12日，四被告以其所虚设的“2013主题商场”的名义（并私刻了“2013主题商场专用章”），与原告签订了租赁合同，将位于琼天大厦负一楼的A区47、49号铺面租赁给原告使用，租赁期限为3年，即从2013年10月31日至2016年10月30日止。原告为此向四被告缴纳了第一年的租金以及20000元的押金。但是，由于四被告承诺打通钱周率商场经营未兑现，空调未正常开通，管理混乱，致使原告与其他承租户无法进行正常经营，整个琼天大厦负一楼于2014年10月份起实际上已处于停业倒闭状态。同时，四被告从2015年1月1日起就未能按约定缴纳租金以及相关费用，怀化市琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日向怀化市鹤城区人民法院对四被告提起诉讼。2015年12月10日，鹤城区人民法院作出（2015）怀鹤民一初字第478号判决，判决四被告与怀化市琼天房地产开发有限公司所签订的《租赁合同》与《补充协议》于2015年7月6日解除。该文书现已生效。由于四被告的违约与过错，致使原告在琼天大厦负一层所租赁的商铺从一开始就无法正常营业，原、被告双方所签订的商铺租赁合同早已失去了继续履行的基础。原告曾多次找四被告协商退还押金以及损失赔偿等相关事宜，但无法达成一致意见，原告特诉至法院。被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英辩称：一、原告未履行合同约定，四被告有权不退押金。四被告与原告签订《2013主题商场租赁合同》、《门面物业管理合同》，合法有效，双方应按照合同全面履行。原告缴纳了第一年的租金，未在约定期内预交第二年的租金，构成违约，根据合同约定，如原告违约，则四被告有权解除合同，押金作违约金处理，不予退还；二、原告诉称的损失没有事实依据，也没有法律依据，应当驳回该项请求。原告承租商铺后，自己独立经营，其经营收入与被告无关，且原告对其所受损失未提供任何证据证明。经审理查明，被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英与怀化市琼天房地产开发有限公司于2012年8月27日签订了《租赁合同》，约定四被告承租怀化市琼天房地产开发有限公司所有的琼天大厦负一层，租期为15年，自2012年11月1日始至2027年10月31日止。2013年10月12日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《2013主题商场租赁合同》，主要约定如下:四被告提供“2013主题商场”（原琼天地下商城）A区47、49号，建筑面积为49.3平方米的铺面给原告经营“银饰玉器”项目，租期为三年，自2013年10月31日起至2016年10月30号止，租期与租金以商场正式开业时间为准，原告交纳单个铺面押金1万元，合同期满后，经验收合格后，押金不计利息退还。如原告违约，则押金作违约金处理，不予退还。租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取。第一年租金为每月95元每平方米，第二年起，每年租金价格在前一年的基础上递增5%，运营推广费每月5元/平方米。同日，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订《门面物业管理合同》，约定物业管理期限为2013年10月31日至2016年10月30日，门面物业管理费以建筑面积计算，每月3元/平方米，每年1774元。门面物业管理费按年度交纳，在签订本合同时一次性交纳。门面垃圾转运费、公摊水电费、空调费及其他相关费用按实际使用数量和分摊标准按季度收取。合同签订后，原告缴纳了押金2万元，并缴纳了第一年的租金56202元及物业管理费1774元。2013年11月30日，商场开张营业，商场开业后，因商场不开空调和存在停水、停电等情况，部分商户退出了经营。2014年10月后，商场经营困难，2014年12月和2015年2月，怀化市公安局鹤城分局广场派出所2次接到报警称商场老板因欠钱跑了，请求公安机关帮忙寻找。2014年11月，原告未向四被告预交第二年的租金和物业管理费。2015年5月左右，商场关门歇业。原告认为系被告原因导致商场无法经营，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，“2013主题商场”系四被告合伙经营，该名称未进行工商登记。再查明，四被告于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与四被告的租赁合同。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，本院确认，有如下证据予以证实：1、身份证复印件、常住人口信息表，证实原、被告的身份信息；2、租赁合同，证实四被告租赁怀化琼天房地产开发有限公司的琼天大厦负一层；3、2013主题商场签订的租赁合同、“2013年主题商场”无注册登记证明复印件，证实原告承租2013年主题商场的门面2个，租赁期限为3年、租金管理费按建筑面积计算，按年度提前一个月收取的事实；4、门面物业管理合同，证实原告应缴纳物业管理费1774元，按年度缴纳物业费的事实；5、押金收据三份，证实原告向四被告缴纳押金20000元、租金56202元、物业管理费1774元；6、（2015）怀鹤民一初字第478号民事判决书、（2016）湘12民终761号民事裁定书，证实四被告于2015年1月1日开始违约，其与怀化琼天房地产开发有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2015年7月6日被解除；7、证人龚应芝、刘修竹的庭审证言，证实其和原告一同承租了被告2013年主题商场的门面，由于商场存在停水、停电等情况，2014年6、7月，其已经与四被告签订了撤柜协议，退出了经营的事实；8、证人刘圣徐的证言，证实商场2015年5月开始关门歇业，开业之后至歇业期间存在不开空调的情况；9、报警案件登记表2份，证实2014年12月和2015年2月，怀化市公安局鹤城分局广场派出所2次接到报警称商场老板因欠钱跑了，请求公安机关帮忙寻找的事实；10、庭审笔录1份，证实本案其他事实。本院认为，四被告以“2013主题商场”的名义与原告签订的《2013主题商场租赁合同》《门面物业管理合同》，实际系四被告共同与原告签订，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方应按照合同全面履行。四被告作为出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告作为承租人应履行交付租金的义务，租赁期满后，四被告应向原告如数退还原告所支付的押金。本案租赁期限虽为三年，但原告缴纳了第一年租金后，四被告的2013主题商场因经营管理不善出现停水、停电等情况，部分商户退出经营，2014年10月后，商场经营困难，并于2014年12月后多次出现因寻找四被告而发生的警情，因此，原告于2014年11月未向四被告预交第二年的租金和物业管理费具有合法抗辩事由。四被告辩称原告未在约定期内预交第二年的租金，构成违约，四被告有权不退押金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。四被告于2015年1月1日未向怀化琼天房地产开发有限公司缴纳琼天负一层租金，怀化琼天房地产开发有限公司于2015年6月2日诉至法院，并于2015年7月6日通过登报形式解除了与四被告的租赁合同。原、被告的租赁合同已经不具备继续履行的条件，四被告应按照合同约定将押金退还原告，故对原告请求四被告退还2万元押金的诉讼请求，本院予以支持。因原告未能举证证明其损失情况，其请求四被告赔偿损失1.5万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第四项、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英于本判决生效之日起10日内共同退还原告向小燕押金2万元；二、驳回原告向小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由原告向小燕负担375元，被告丁秀蓉、唐海洋、曾晓青、杨春英共同负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  袁 婷人民陪审员  刘华成人民陪审员  沈 红二〇一七年十一月二十四日代理书记员  李翊铭附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。