云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终162号
上诉人（原审原告）昌宁县佳阳担保有限责任公司。
统一社会信用代码：91530524MA6KR55T6W。
住所地：昌宁县田园镇牛角巷2号（县委党校*楼*楼）。
委托代理人赵淑玲，昌宁县司法局新纪法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李超，男，1971年6月2日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，昌宁县人民检察院干部，住昌宁县。
被上诉人（原审被告）许本昌，男，1959年12月20日生，汉族，云南省昌宁县人，中专文化，云南省昌宁县农村商业银行股份有限公司职工，住昌宁县。
被上诉人（原审被告）张继武，男，1970年11月18日生，汉族，云南省昌宁县人，大专文化，云南昌宁农村商业银行股份有限公司职工，住昌宁县。
被上诉人（原审被告）赵映美，女，1972年3月14日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，个体工商户，住昌宁县。
被上诉人（原审被告）罗俊超，男，1980年9月18日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，保山市发展改革委员会干部，住昌宁县。
被上诉人（原审被告）鲁根发，男，1990年10月28日生，汉族，云南省昌宁县人，高中文化，个体工商户，住昌宁县。
六被上诉人共同委托代理人罗金海，云南昌源律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）穆从军，男，1972年8月6日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，昌宁泰昌农副产品�发有限公司经理，住昌宁县。
被上诉人（原审被告）董怀秀，女，1976年5月11日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，务农，住昌宁县。系被上诉人穆从军之妻。
上诉人昌宁县佳阳担保有限责任公司（以下简称佳阳公司，原系昌宁县中小企业信用担保中心）与被上诉人李超、许本昌、张继武、赵映美、罗俊超、鲁根发及被上诉人穆从军、董怀秀申请执行人执行异议之诉一案，不服昌宁县人民法院（2017）云0524民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人佳阳公司上诉请求：1、撤销原审判决，重新审理此案并支持上诉人的一审诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院（2017）云0524民初340-2号民事裁定书与本案一审判决适用的法律不一致，各�当事人对昌国用（2014）第184号土地登记在被告穆从军的名下无异议，被上诉人穆从军与其他被上诉人签订的土地使用权转让合同是债权债权关系，但没有到相关的部门办理登记，没有完成土地使用权的最终转移，六被上诉人没有取得争议土地的使用权，该土地的产权还是被上诉人穆从军的，上诉人申请执行的是被上诉人穆从军的财产，而不是六被上诉人的财产。2、六被上诉人与被上诉人穆从军签订的是不动产转让协议，未经登记，不发生法律效力，故《土地使用权转让协议》无效。3、六被上诉人没有证据证实已经按合同约定足额支付给被上诉人穆从军土地使用权转让款，属恶意串通损害国家利益，合同应认定为无效。4、六被上诉人并未实际占有该土地，也没有在该土地上实施过任何建设行为，该土地至今都为一块荒地。5、上诉人与被上诉人穆从军签订的《反担保抵（质）押合同》虽未办理抵押登记但并不影响合同的效力。6、与被上诉人赵映美转让土地的是李江红，并不是穆从军，故赵映美不是本案的当事人。7、根据被上诉人穆从军与昌宁国土资源局2014年7月17日签订的《国有建设用地使用权出让合同》和有关法律规定，被上诉人穆从军无权转让昌国用（2014）第184号土地使用权。8、一审法院在审理六被上诉人起诉穆从军确认合同有效纠纷案件中，应该通知原告作为第三人参加诉讼，但没有通知原告参加诉讼，程序违法，损害了上诉人的合法诉权。
被上诉人李超、许本昌、张继武、赵映美、罗俊超、鲁根发辩称：1、本案登记在穆从军名下昌国用（2014）第184号土地，已经于2016年9月28日六被上诉人为求归还富滇银行260万元的抵押贷款并付清全部转让款后转让给了六被上诉人，上述事实有《土地使用权转让协议》、公证书、生效判决书及转账凭证等证据证实。2、六被上诉人已经善意取得该土地使用权，无任何过错，且已经全部付清转让款，因此（2017）云0524民初340-1号民事裁定查封土地是错误的。3、昌宁昌泰农副产品开发有限责任公司向原昌宁信用合作联社贷款360万元，有其名下941.3亩茶园及茶所提供反担保并办理抵押登记，因此不应当通过登记在穆从军名下的已转给六被上诉人的财产来清偿公司债务。综上，上诉人提出的8点上诉理由无事实和证据证实，请求二审法院依法查清事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人穆从军、董怀秀未出庭应诉答辩。
佳阳公司一审起诉请求：1、判令对昌国用（2014）第184号土地使用权进行执行。2、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明的本案事实是：2014年7月17日，被告穆从军与昌宁国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让到坐落于昌宁县城昌漭公路东侧、环城北路延长线北侧，宗地编号为L-12-29，宗地总面积为5400平方米的一宗国有建设用地使用权。后被告穆从军将该宗土地中2700平方米的国有建设用地使用权转让给了他人，剩余的2700平方米国有建设用地使用权由被告穆从军办理了《国有土地使用证》，载明土地使用权证号为昌国用（2014）第184号，土地使用权人为穆从军，坐落为环城北路延长线北侧，地号为101-0L-12-029，使用面积为2700平方米。2016年3月24日，原告佳阳公司与被告穆从军签订《反担保抵（质）押合同》，双方约定因昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司（该公司法定代表人为穆从军）向昌宁农村信用合作联社申请贷款360万元，由原告佳阳公司提供担保，被告穆从军用坐落于昌宁县城环城北路延长线北侧2700平方米的一宗土地�国有建设用地使用权为昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司提供反担保，但双方未办理抵押登记。
2016年9月29日，被告张继武、李超、罗俊超、鲁根发、许本昌分别与被告穆从军签订了《土地使用权转让协议》，约定被告穆从军将其名下位于昌宁县城环城北路延长线北侧的土地一宗[土地使用权证号为昌国用（2014）第184号，地号为101-0L-12-029]中的484.7平方米、296平方米、314.5平方米、296平方米、296平方米土地使用权分别转让给了被告张继武、李超、罗俊超、鲁根发、许本昌，由该五名当事人向被告穆从军、董怀秀支付了土地转让款，并于当日分别到昌宁公证处作了公证。2016年10月12日，被告穆从军与案外人李江红签订《土地使用权转让协议》，将位于昌宁县城环城北路延长线北侧的土地一宗[土地使用权证号为昌国用（2014）第184号，地号为101-0L-12-029]中的240平方米土地使用权转让给李江红，由李江红支付了转让款，并由双方于当日到昌宁公证处作了公证；2017年1月5日，被告赵映美与案外人李江红签订《土地使用权转让协议》，约定由案外人李江红将其与被告穆从军转让来的480平方米土地使用权又转让给被告赵映美，被告赵映美成为该480平方米土地使用权的实际受让人。
2017年4月1日，因昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司未按时向昌宁农村信用合作联社偿还360万元贷款本息，经昌宁农村信用合作联社催收，原告佳阳公司代昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司偿还了该贷款本息。
2017年4月6日，原告佳阳公司向一审法院提起对昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司、被告穆从军、董怀秀、杞忠明追偿权纠纷诉讼，并向一审法院提出财产保全申请，要求对被申请人穆从军名下位于昌宁××环城北路延长线北侧�土地[土地使用权证号为昌国用（2014）第184号]予以查封。一审法院于2017年4月7日作出（2017）云0524民初340-1号民事裁定书，裁定“查封被申请人穆从军名下位于昌宁××环城北路延长线北侧的土地[土地证号为昌国用（2014）第1**号]。查封期限为一年。”后被告穆从军于2017年4月17日向一审法院提出复议申请，并于2017年4月21日作出（2017）云0524民初340-2号民事裁定书，裁定“驳回申请复议人穆从军的复议请求。”2017年4月24日，本案被告张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发向一审法院提起诉讼，请求依法确认该五名当事人与穆从军于2016年9月29日签订的《土地使用权转让协议》合法有效。同日，本案被告赵映美向一审法院提起诉讼，请求依法确认其与李江红于2017年1月5日签订的《土地使用权转让协议》合法有效。经审理一审法院于2017年5月19日分别作出（2017）云0524民初416号、418号、414号、415号、413号民事判决书，分别判决本案被告张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发与穆从军于2016年9月29日签订的《土地使用权转让协议》有效。又于2017年5月12日作出（2017）云0524民初412号民事判决书，判决“本案被告赵映美与李江红于2017年1月5日签订的《土地使用权转让协议》有效。”
2017年6月7日，一审法院审理的原告佳阳公司与被告昌宁泰昌农副产品开发有限责任公司、被告穆从军、董怀秀、杞忠明追偿权纠纷一案进入执行程序后，案外人张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发、赵映美向一审法院提出书面执行异议。2017年6月20日，一审法院经审查作出（2017）云0524执异3号执行裁定书，裁定“中止对位于昌宁环城北路延长线北侧国有出让土地一宗[土地使用权证号为：昌国用（2014）第184号、地号为101-0L-12-029、使用面积为2700㎡]的土地使用权的执行。”该裁定书于2017年6月21日送达原告佳阳公司后，原告认为该裁定适用法律错误。具体理由如下：1、原告认为昌国用（2014）第184号土地是登记在被告穆从军的名下，产权属于穆从军，原告申请对该宗土地进行查封并无不当。虽然被告穆从军与被告张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发签订了《土地使用权转让协议》，但没有到相关的部门办理登记，没有完成土地使用权的最终转移，五名被告没有取得争议土地的使用权，该土地的产权还是被告穆从军的，不属于五名被告，故原告申请执行的是被告穆从军的财产，而不是五名被告的财产。而且，被告穆从军与五名被告签订《土地使用权转让协议》的时间是2016年9月26日，是在《物权法》颁布实施以后，对于土地使用权的权属问题，应当适用物权法对土地使用权的认定的相关规定，而不是适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对土地使用权转移未过户的规定。2、案外人被告张继武、李超、许本昌、罗俊超、鲁根发没有证据证实已经按合同约定支付了被告穆从军足额的土地使用权转让款。3、原告认为被告穆从军与被告张继武、李超、许本昌、赵映美、罗俊超、鲁根发存在恶意串通损害原告利益的目的，几被告之间的土地使用权转让合同应认定为无效合同。4、被告张继武、李超、许本昌、赵映美、罗俊超、鲁根发并未实际占有该土地，也没有在该土地上实施过任何建设行为。5、原告与被告穆从军于2016年3月24日签订了《反担保抵（质）押合同》，约定被告穆从军将该宗土地余值部分抵押给原告，该合同虽未办理抵押登记但并不影响合同的效力，是具有法律效力的。6、与案外人赵映美转让土地的是李江红，并不是穆从军，故赵�美不应为执行裁定书中的当事人。7、根据被告穆从军与昌宁国土资源局2014年7月17日签订的《国有建设用地使用权出让合同》和有关法律规定，被告穆从军无权转让昌国用（2014）第184号土地使用权。8、一审法院在审理六名案外人被告起诉被告穆从军确认合同有效纠纷案件中，应该根据民事诉讼法第五十六条的规定通知原告作为第三人参加诉讼，但没有通知原告参加诉讼，原告认为该六案的程序违法，损害了原告的合法诉权。综上所述，原告佳阳公司认为昌宁县人民法院作出的（2017）云0524执异3号执行裁定书适用法律错误，认定事实错误，严重损害了原告的合法权益，于2017年7月4日向一审提起诉讼。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记”。本案中，在一审法院于2017年4月7日查封该宗土地之前，六名案外人被告已经分别于2016年9月26日、2017年1月5日与被告穆从军及案外人李江红签订《土地使用权转让协议》，并到昌宁公证处作了公证，且该协议于2017年5月12日至2017年5月19日经一审法院审理后确认合法有效。原告提出一审法院在审理该六案确认合同有效纠纷案件中未通知其参与诉讼，是程序违法的主张，无法律依据，不予支持。被告赵映美虽然没有直接与被告穆从军签订《土地使用权转让协议》，但其与案外人李江红转让来的土地使用权为昌国用（2014）第184号国有土地使用权中的一部分，系李江红从被告穆从军手中转让来后又转让给被告赵映美，且被告赵映美与李江红所签订的《土地使用权转让协议》亦经人民法院依法确定其效力，所以其作为本案的执行异议主体是适格的。同时，六名案外人被告和被告穆从军、董怀秀双方均认可在一审法院采取查封措施之前六名案外人被告已经支付了被告穆从军、董怀秀全部转让款。因此，六名案外人被告已经合法取得并实际占有了昌国用（2014）第184号国有土地，并准备在该宗土地上建房，后因为其他不属于作为买受人的六名案外人被告的自身原因导致未办理过户登记。六名案外人被告的执行异议理由成立，其权利足以排除查封执行。《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”。本案中，被告穆从军已经依法取得昌国用（2014）第184号国有土地使用权，有权将该土地依法进行转让，因此原告关于被告穆从军无权转让该土地的主张，不予支持。另，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。因原告与被告穆从军于2016年3月24日签订的《反担保抵（质）押合同》未办理抵押登记，故原告关于该合同具有法律效力，未办理抵押登记�不影响合同的效力的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告昌宁中小企业信用担保中心（现更名为昌宁佳阳担保有限责任公司）的诉讼请求。
二审审理查明的事实与一审判决认定的一致，本院予以确认。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院认为，本案《土地使用权转让协议》未办理物权登记，但不影响合同的效力，且《土地使用权转让协议》经一审法院生效裁判文书确定有效，应当作为本案认定事实的依据。根据合同相对性原则，《土地使用权转让协议》的双方当事人是六被上诉人与穆从军，上诉人佳阳公司不是合同当事人，一审法院在确认合同效力时未通知上诉人佳阳公司参加诉讼并无不当。昌国用（2014）第184号土地使用权在一审法院查封前，六被上诉人已经与穆从军签订了合法有效的《土地使用权转让协议》，并经公证处公证；六被上诉人已经合法占有该不动产；且已支付全部价款；并已向相关部门申请办理变更登记手续，但因案外原因未能办理；综合以上情况，六被上诉人的权利已经足以排除执行，一审法院终止执行正确。上诉人佳阳公司主张本案诉争标的登记在穆从军名下，查封的是穆从军的财产，而非六被上诉人的财产。涉案的土地使用权虽没有变更登记至六被上诉人名下，但未能办理变更登记的原因不能归责于六被上诉人，六被上诉人已经善意取得该土地使用权，故上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。上诉人认为六被上诉人未足额支付转让款及未实际占有该土地未向本院提交相反证据证实，其应承担举证不能的法律后果。穆从军与昌宁国土资源局之间的关系与本案无关，且六被上诉人转让土地后未能动工建设的原因不在六被上诉人，被上诉人赵映美系承继案外人李江红的权利义务，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采信。本案中上诉人与穆从军之间的抵押合同成立，但因双方未办理抵押登记手续，故其抵押权并未设立，上诉人佳阳公司对昌国用（2014）第184号土地使用权不享有优先受偿权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15060元，由上诉人佳阳公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 燕
审判员 田 旭
审判员 茶晓皎
二〇一八年四月十七日
书记员 李 会