山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4856号上诉人（原审被告）：鲁商置业青岛有限公司，×。法定代表人：董红林，×。委托诉讼代理人：黄舵，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉微一，女，×。上诉人鲁商置业青岛有限公司(以下简称鲁商青岛公司)因与被上诉人吉微一财产损害赔偿纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲁商青岛公司的委托诉讼代理人黄舵，被上诉人吉微一，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人鲁商青岛公司上诉请求：1、撤销一审民事判决书第一、二、三项判决内容，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人于2012年11月19日实际接收房屋，故涉案房屋已过质保期，上诉人不承担损害赔偿责任，一审判决认定2013年3月7日为房屋实际交付时间属认定事实错误。二、因被上诉人一直拒绝上诉人进屋查看、维修房屋，2015年3月23日之前时间系双方就涉案房屋维修事宜进行交涉，该期间被上诉人一直居住在涉案房屋未产生任何损失。而涉案房屋于2015年3月23日维修至4月10日维修完毕共19天。因此即使上诉人应承担赔偿责任，也仅赔偿被上诉人维修期间19天的实际损失，而其余期间因未影响被上诉人使用房屋，故该期间段损失及被上诉人未积极履行减损义务由此产生的扩大损失由被上诉人自行承担。三、一审法院仅凭《证明》、《刷卡记录》就认定被上诉人配偶曹春华误工费137634元没有事实与法律依据。四、一审判决仅凭被上诉人提交的《鲁商首府租金截图》就认定“涉案房屋所在同类地段、同类房屋的租金平均为12500元/月，每天417元”并以此作为计算住宿损失的依据，无事实和法律依据。五、房屋于2015年3月23日维修至4月10日维修完毕共19天。因此即使上诉人应承担赔偿责任，也仅赔偿被上诉人维修期间19天的水电费、供热费损失。吉微一答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。吉微一向一审法院起诉请求：1、鲁商青岛公司赔偿吉微一房屋漏水维修期间产生的住宿损失10万元（按照平均每天1000元标准，计算100天）、误工费137634元；2、鲁商青岛公司继续修复吉微一房屋主卧室壁橱发霉长毛，主、次卫生间门前地板发霉，主卧室、客厅及其他地方地板因被水浸泡开缝等问题，并承担两次维修期间产生的水、电费共计2000元；3、鲁商青岛公司赔偿吉微一暖气费损失2771元；4、本案诉讼费用由鲁商青岛公司承担。一审法院认定的事实：2010年10月7日，吉微一、鲁商青岛公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：吉微一向鲁商青岛公司购买青岛市×号×户房屋，建筑面积146.07平方米，总房价款4008891元；鲁商青岛公司交付该房屋有其他工程质量问题的，吉微一在保修期内有权要求鲁商青岛公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿；鲁商青岛公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三载明的标准，达不到标准的，鲁商青岛公司负责维修达到约定质量标准，不再支付差价款或者其他赔偿费用；房屋的装修、设备，鲁商青岛公司仅在保修期内提供保修服务，保修期按国家最低标准执行；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；给排水管道、装修工程保修期为2年；保修期自房屋交付之日起计算。2013年3月7日，山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司鲁商中心·首府物业服务中心出具《鲁商中心·首府物业费赠送确认单》，载明：吉微一办理完毕鲁商中心·首府2号楼2单元2102户房屋的物业交接手续。2015年1月24日，鲁商中心·首府客户服务中心出具《鲁商中心·首府项目×维修确认单》，载明：2015年1月10日，鲁商中心·首府×户业主报修主卧卫生间门口地板发黑，拆除地板后发现地面存在水气。现场对自来水和地暖分别进行打压检测，未出现掉压现象；经两周观察，地面潮湿程度明显减轻，目前可以进行装修恢复。同日，鲁商中心·首府客户服务中心出具《鲁商中心·首府次×卫门口返潮恢复施工方案》，载明：2015年1月8日，鲁商中心×户业主报物业主卫门口地板发霉，列明维修及施工方案。吉微一提交2015年1月24日、1月29日维修现场照片一宗，证明因涉案房屋存在质量问题，鲁商青岛公司先后四次对涉案房屋进行维修，主卫生间维修过三次，均遗留各种问题，重复维修，严重影响吉微一的正常工作生活。鲁商青岛公司质证称，对证据的真实性不予认可，不能证明涉案房屋存在质量问题。2015年2月9日，山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司鲁商中心·首府服务中心作出《×维修情况说明》，载明：经双方协商同意对于×户内卫生间漏水问题年前先行临时恢复主卧地板，具体漏点于2015年3月8日开始维修。2015年3月14日，青岛电视台《生活快线》栏目报道涉案房屋漏水问题。2015年3月5日、3月15日，物业公司分别向吉微一出具《鲁商中心·首府×施工方案》，3月15日的施工方案载明：“鲁商中心×户业主报物业主卫门口地板发霉。经第三方维修单位中隆公司派人现场拆开地板，地面潮湿很重，又将地面刨开排查管道是否渗漏。经压力试验发现有渗漏现象。经以上排查后确定为主卫浴缸混水阀门漏水。导致地板、壁纸发霉。经现场研究决定应采用施工方案如下：1、将现场施工区域及卫生间内墙、地面及家具做好防护，将主卫洗手盆及橱具、玻璃镜面、浴缸混水伐拆除，墙面瓷砖凿除。更新浴缸混水阀门，并将墙面重新做防水处理，恢复墙面瓷砖及玻璃镜面、安装洗手盆及橱具。2、将刨开地面采用粉刷石膏干粉填充，并重新做自流平。几日晾干后，重新恢复发霉地板。将发霉壁纸铲除晾干后重新刮腻子，腻子干后打磨、刷基膜，晾干后重新贴壁纸。3、将室内所有装饰存在的有关问题进行全面检修，（项目如：客厅灯、次卫门及主次卫瓷砖缝隙、次卫门口地板更换、开裂地板、主卧壁橱发霉及壁橱开裂、改造主卫洗手盆橱具），并达到业主使用功能的要求。施工期间水电费由物业承担。4、施工完毕后，撤除施工区域防护，家具恢复原位，并做整体保洁，清理运输施工垃圾。业主验收合格后撤离施工现场。5、以上维修工作按照正常施工方案进行，约10天至15天全部完工”。吉微一提交吉微一、鲁商青岛公司与鲁商物业公司之间的谈话录音一份，证明涉案房屋的维修经过。鲁商青岛公司质证称，对证据的真实性不予认可，在无鲁商青岛公司授权的情况下，录音中的人员无权对涉案房屋的质量问题、维修事宜对吉微一进行答复及承诺，无法证明涉案房屋存在质量问题。吉微一提交2015年3月21日、4月3日拍摄照片一宗，证明鲁商青岛公司再次拆除主卧室地板，凿开卫生间门口地面，拆除卫生间橱具和浴缸后，最终查明漏水原因并非鲁商青岛公司此前确定的主卫生间浴缸混水阀门漏水，而是主卫生间浴缸底部地面下自来水管有多处钉孔。吉微一提交《鲁商中心·首府第三方维修验收单》、照片、青岛共用事业抄收对账单、充值单、短信截图一宗，证明涉案房屋维修至2015年4月20日，维修期间共计100天，鲁商青岛公司未支付两次维修期间产生的水电费2000元。鲁商青岛公司质证称，对证据的真实性无法确认，无法看出吉微一是为涉案房屋而支出的水电费。吉微一提交涉案房屋所在的鲁商首府租金截图四张，证明涉案房屋所在同类地段、同类房屋的租金平均为12500元/月。鲁商青岛公司质证称，对证据的真实性不予认可，不能作为本案的依据。鲁商青岛公司称，涉案房屋系三室两卫，涉案房屋系主卫生间排水管道存在问题，吉微一仍可使用次卫生间，不必然导致吉微一因房屋无法居住而产生住宿损失。吉微一称，涉案房屋主卫生间维修期间，鲁商青岛公司采取凿开卫生间门口地面并重新找平、拆除橱柜、铲除发霉壁纸等措施，必然导致房屋空气污染，无法居住。吉微一配偶系曹春华。2016年2月29日，青岛卧龙机电集成科技有限公司出具《证明》一份，载明：曹春华2015年事假30天，因事假扣减的绩效年薪为137634元。吉微一提交刷卡记录表，证明曹春华因涉案房屋维修事宜2015年1月份请假10天、2月份请假4天、3月份请假7.5天、4月份请假8.5天。鲁商青岛公司质证称，对证据不予认可，曹春华的真实用工情况应以社保相关证明为准。2014年11月3日，吉微一交纳涉案房屋2014年度供热费2771元。鲁商青岛公司提交《房屋交付及物品领用确认单》复印件一份、《前期物业服务协议》复印件一份，证明涉案房屋于2012年11月19日实际交付。吉微一质证称，对证据的真实性不认可，证据均系复印件，且落款日期并非吉微一书写，系鲁商青岛公司私自添加。鲁商青岛公司提交反馈表一份，证明鲁商青岛公司于2015年1月23日才收到吉微一的保修通知。吉微一质证称，证据为复印件，不予认可。鲁商青岛公司提交2015年1月31日、2月4日的短信，证明鲁商青岛公司收到吉微一保修通知后，积极联系维修事宜，但吉微一不予配合，未履行减损义务。吉微一质证称，对证据的真实性无异议，吉微一一直积极配合维修，其要求鲁商青岛公司提供维修方案合情合理。鲁商青岛公司提交2015年3月23日《维修工作处理单》、第三方维修验收单各一份，证明鲁商青岛公司于2015年3月23日才进场施工并于4月10日维修完毕。吉微一质证称，对证据的真实性不予认可，验收单上签字并非吉微一本人所签。鲁商青岛公司提交2014年12月16日山东鲁商物业服务有限公司青岛分公司（甲方）与吉微一（乙方）达成的《协议书》一份，载明：“…甲方同意补偿乙方因主卫生间维修造成的耽误居住以及误工费的赔偿，费用合计为45000元；本协议签订后甲方一次性向乙方支付因户内维修问题所产生的赔偿费用，乙方室内发生维修的任何损失与赔偿乙方不得再以其他理由和借口向鲁商青岛公司索要赔偿，鲁商青岛公司不再承担至2014年11月30日前因维修问题产生的维修责任及赔偿”。同日，吉微一出具收条一份，载明：“今收到现金45000元（肆万伍仟元整）”。吉微一称，2014年9月份，在主次卫生间漏水后，维修前吉微一、鲁商青岛公司书面达成协议，吉微一收到4.5万元，但主卫的问题并未解决，次卫不再漏水；出具该协议书是为解决2014年9月份漏水情况产生的吉微一误工费、住宿费补偿，误工费和住宿费当时协商为3000元/天，最后综合协商双方确认补偿费为4.5万元。2016年11月9日，原审法院到涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋主卫生间门口地板、两侧踢脚线、主卫生间外橱柜处有发霉情况；次卫生间门口地板、北卧室壁纸有发霉情况。吉微一对其第二项诉讼请求提出修复意见及修复方案，具体为：1、关于主卧室壁橱，拆除现有壁橱，安装新壁橱。（1）选用海尔、奥旭等信誉良好、品质保证的品牌壁橱。（2）更换的壁橱应符合房屋的原设计要求，材质应环保，无污染、无异味，符合相关国家、行业质量标准，并配有产品合格证书、环保认证书等证明文件。（3）维修前即维修期间，应做好房屋内家具及物品的防护工作，避免二次污染；维修结束后应做好卫生保洁与垃圾清运工作。（4）维修前应出具书面维修方案，并经吉微一确认。该方案应包含维修施工的期限、验收标准及期限、工期延误的赔偿责任等问题。2、关于主、次卫生间门口地板、踢脚线，拆除发霉变黑的地板、踢脚线，安装新的地板、踢脚线。（1）委托具有专业资质的维修公司及专业技术工人进行维修。（2）新安装地板、踢脚线的品牌、品质及颜色均应与房屋内原有的保持一致；安装应到位，地板间缝隙保持均匀一致。（3）维修前即维修期间，应做好房屋内家具及物品的防护工作，避免二次污染；维修结束后应做好卫生保洁与垃圾清运工作。（4）维修前应出具书面维修方案，并经吉微一确认。该方案应包含维修施工的期限、验收标准及期限、工期延误的赔偿责任等问题。3、关于次卧室墙壁壁纸，拆除发霉的墙壁壁纸，更换新的壁纸。（1）委托具有专业资质的维修公司及专业技术工人进行维修。（2）新更换壁纸的品牌、品质及颜色均应与房屋内原有壁纸保持一致。（3）维修前即维修期间，应做好房屋内家具及物品的防护工作，避免二次污染；维修结束后应做好卫生保洁与垃圾清运工作。（4）维修前应出具书面维修方案，并经吉微一确认。该方案应包含维修施工的期限、验收标准及期限、工期延误的赔偿责任等问题。吉微一称，1、涉案房屋共计维修四次，第一次是在2012年底交房验收时，第二次是入住涉案房屋后发现主卫污水管未拧紧进行维修，第三次是2014年9月12日至10月20日期间鲁商青岛公司对涉案房屋的主次卫生间进行维修，第四次是吉微一发现主卫生间仍然存在漏水现象，鲁商青岛公司于2015年1月10日至4月20日期间继续维修主卫生间，共计100天。2、吉微一诉请中住宿损失指的是因第四次维修期间吉微一不能正常居住而产生的房屋空置损失，吉微一主张该损失为每天1000元，系参照双方之前就第三次漏水损失达成的赔偿协议所适用的标准。一审法院认为：本案争议的焦点问题为：鲁商青岛公司是否应赔偿吉微一因房屋漏水产生的损失以及损失数额的确定。吉微一、鲁商青岛公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。吉微一依约交付购房款，鲁商青岛公司应将质量合格并且符合居住条件的房屋交付给吉微一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。本案中，依据吉微一提交的确认单，涉案房屋于2013年3月7日交付给吉微一，2015年1月10日吉微一报修主卧室卫生间的渗漏问题，因此，该质量问题的产生时间并未超出合同约定的卫生间及给排水管道的保修期。依据吉微一提交的维修确认单、照片、新闻报道等证据，形成证据链条，证明涉案房屋在交付使用之后主次卫生间持续产生漏水问题，鲁商青岛公司多次维修仍未彻底修复，给吉微一的正常居住造成不便并带来相关损失。依据维修验收单及照片，涉案房屋的维修期间为2015年1月10日至4月20日，对主卧室及主卫生间进行全面维修，维修内容多达十三项，且未完全维修好，在此情况下，吉微一无法在涉案房屋内正常居住使用，对于维修期间产生的住宿损失，鲁商青岛公司应予赔偿。涉案房屋所在同类地段、同类房屋的租金平均为12500元/月，每天417元，原审以此作为计算吉微一住宿损失的依据，即鲁商青岛公司应赔偿吉微一2015年1月10日至4月20日期间的住宿损失，按照每天417元计算，共计41700元。依据吉微一提交的证明、刷卡记录表，吉微一的配偶在维修期间因请假而产生误工费137634元。该误工费系吉微一的直接损失，且该损失与涉案房屋的漏水情况具有直接因果关系，鲁商青岛公司应予赔偿。吉微一交纳2014年度供热费2771元，供暖期间为2014年11月16日至2015年4月5日，因吉微一维修期间无法在涉案房屋内居住，该段期间的供暖费1690元应由鲁商青岛公司予以赔偿。依据吉微一提交的对账单、充值单、短信截图，2015年1月10日至4月20日期间，涉案房屋水电费用共计947.71元，该费用系鲁商青岛公司在维修期间产生的，鲁商青岛公司应自行承担。依据现场勘验，涉案房屋主卫生间门口地板、两侧踢脚线、主卫生间外橱柜处有发霉情况；次卫生间门口地板、北卧室壁纸仍存在发霉情况，因鲁商青岛公司维修多次仍未彻底修复，吉微一提出相关修复方案及意见，原审予以参考，综上，鲁商青岛公司应按照如下修复方案对涉案房屋进行修复：1、拆除主卧室卫生间门口现有壁橱，安装新壁橱；2、拆除主、次卫生间门口发霉变黑的地板、踢脚线，安装新地板、踢脚线；3、拆除次卧室发霉壁纸，更换新壁纸；4、更换的上述壁橱、地板、踢脚线、壁纸应符合国家及行业质量标准，配备产品合格证。在鲁商青岛公司维修的过程中，吉微一应予以配合，鲁商青岛公司应做好涉案房屋内其他物品的防护及清洁工作。鲁商青岛公司提交的2014年12月16日吉微一与物业公司达成的《协议书》，系双方就2014年11月30日前涉案房屋漏水维修事宜达成的一揽子协议，并未包括吉微一在本案中的诉讼主张。鲁商青岛公司称双方已经一次性了结完毕的答辩意见，原审法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、鲁商置业青岛有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿吉微一住宿损失41700元、误工费137634元；二、鲁商置业青岛有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿吉微一水电费947.71元；三、鲁商置业青岛有限公司于判决书生效之日起十日内赔偿吉微一供热费1690元；四、鲁商置业青岛有限公司于判决书生效之日起三十日内按照如下方案对青岛市市南区燕儿岛路7号鲁商首府2号楼2单元2102户房屋进行修复：1、拆除主卧室卫生间门口现有壁橱，安装新壁橱；2、拆除主、次卫生间门口发霉变黑的地板、踢脚线，安装新地板、踢脚线；3、拆除次卧室发霉壁纸，更换新壁纸；4、上述壁橱、地板、踢脚线、壁纸应符合国家及行业质量标准，配备产品合格证书；五、驳回吉微一的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4895元，由吉微一负担1156元，由鲁商置业青岛有限公司负担3739元。因鲁商置业青岛有限公司负担部分，吉微一已经预交，鲁商置业青岛有限公司于判决生效之日起十日内给付吉微一。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，吉微一已依约履行支付购房款的义务，鲁商青岛公司应依法向吉微一交付符合质量及正常居住要求的房屋。从本案查明事实看，涉案房屋交付使用后，存在主次卫生间漏水、地板、壁橱发霉等多处质量问题，且经多次维修，至今未完全修复，给吉微一的正常居住生活带来极大影响和不便，鲁商青岛公司应据此向吉微一承担违约责任。原审基于本案案情，综合考虑上述情况并结合涉案房屋的地理位置、上诉人主张的相关损失等因素，判决鲁商青岛公司继续进行修复，并判令其赔偿吉微一相应住宿损失、误工费、水电费、供热费，基本妥当，本院予以维持。上诉人关于涉案房屋已过质保期及不应承担损害赔偿责任的主张，证据不足，且不符合公平、诚实信用原则，本院不予采信。上诉人主张被上诉人未积极履行维修义务，未提交有效证据证明，本院不予采信。综上，上诉人鲁商青岛公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3939元，由上诉人鲁商置业青岛有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 侯 娜审判员 王昌民审判员 杨保国二〇一七年十二月二十七日书记员 吴苗苗书记员 王 晶