北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初8466号
原告：刘忠，男，1968年7月4日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：宋长江，北京砾洲律师事务所律师。
被告：罗强，男，1972年5月18日出生，住河南省淮滨县。
委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。
原告刘忠与被告罗强房屋租赁合同纠纷，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠的委托诉讼代理人宋长江，被告罗强及其委托诉讼代理人王文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘忠向�院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告双方之间的租赁合同关系；2、要求被告腾退位于北京市东城区赵府街×号房屋；3、要求被告按照年租金663666元的标准支付自2016年9月9日至被告实际腾房之日止的租金；4、要求被告支付违约金132733元。事实与理由：2011年9月9日，原、被告订立《房屋租赁协议》，约定原告将其向北京奥士凯安龙公司租赁的位于北京市东城区赵府街×号商业用房（以下简称涉案房屋）转租给被告，租赁期限自2011年9月9日至2016年9月8日，租金标准为第一年年租金52万元，以后每年按当年租金基数总额递增5%，被告每年9月9日前及3月8日前向给原告支付半年租金。双方如违约，违约方应向守约方支付当年全额租金的20%作为违约金。合同订立后，原告如约将房屋交给被告使用，但被告从未按约定支付租金。为此原告于2016年向北京市东城区人民法院�起诉讼，要求被告支付租金并腾退房屋。后双方经法院调解达成协议，由被告向原告支付2011年9月9日至2016年9月8日期间拖欠的租金68万元。但被告仍拒绝履行调解书确定的付款义务，并继续占用房屋。因被告拒绝履行调解书确定的义务，故双方未订立新的租赁合同。且被告自2016年9月9日始未再支付租金。原告认为，双方原订立的租赁合同已到期终止，被告继续占用涉案房屋，双方成立不定期租赁合同，应按照原合同承担相应责任，被告拒绝支付租金，原告可行使单方解除权，现原告起诉至法院，诉如所请。
被告罗强辩称：被告认可双方之间调解情况属实，被告未按照调解书确定的履行期限履行支付义务，但截至本次开庭前，被告已将68万元全部支付完毕。被告认为，双方的租赁合同已于2016年9月8日到期，故不存在解除合同问题；合同到期后，双方未对新的租金标准达成一致意见，原告主张租金无事实依据，且即使按照原合同标准主张租金，也应该按照第五年的租金标准632063元计算；被告在与原告积极协商订立新的租赁合同，故不同意腾退房屋；原告要求按照原合同标准向被告主张违约金，缺乏依据。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋属北京奥士凯资产经营管理公司所有，交由北京奥士凯安龙商贸公司经营使用。北京奥士凯安龙商贸公司将涉案房屋出租给原告，并同意原告对外转租。2011年9月9日，原、被告订立《房屋租赁协议》，约定原告将涉案房屋提供给被告有偿使用，租赁期限自2011年9月9日至2016年9月8日。第一年租金52万元，以后每年按当年租金基数总额递增5%，被告一次性给付原告押金86666元，被告每年9月9日前向原告预付半年租金，于每年3月8日前向原告预付半年租金。被告应按时足额缴纳房屋租金，并负责交纳水费、电费、煤气费、取暖费及一切社会管理费用，不得拖欠。协议届满，被告应将完好无损的房屋及原告所提供的设备系统交还原告。被告未按约定期限交纳租金及其他费用，超过十五天仍不履行交付义务的，原告在不承担任何责任的情况下，有权单方解除本协议，收回房屋及其设备，并保留追究被告违约责任的权利。在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约方应向守约方支付当年全额租金的百分之二十作为违约金。因协议提前或因期限届满而终止后，被告购置的可移动的财产归被告所有，被告在房屋使用期间进行房屋装修及增加的设备不可移动部分无偿归原告所有，并保证其使用状况完好。2013年1月22日，原告向被告送达《催款通知书》。2015年12月15日，原、被告订立《还款承诺书》，内容为截至2015年12月15日被告累积欠原告房屋租金638295元，并协商了还款计划。
2016年4月27日，原告起诉被告要求被告腾退涉案房屋，支付2011年9月9日至2016年9月8日期间拖欠的租金884326元，支付违约金126412元。后双方达成调解，由被告向原告支付2011年9月9日至2016年9月8日期间拖欠的租金68万元（履行期限：调解生效之日支付10万元，2016年11月30日之前支付24万元，2016年12月31日之前支付34万元）；原告放弃其他诉讼请求。调解生效后，原告申请强制执行，被告称其已将68万元全部支付完毕，但原告表示被告仅支付65万元。现被告认可除按期支付调解协议确定的第一笔履行义务外，其余均未按期支付。
诉讼中，就双方为何未另行订立租赁合同及被告为何未按时履行调解协议的问题，原告称因被告未按时履行调解协议确定的给付义务，故未与被告另行订立租赁合同；被告称因原告曾承诺被告支付10万元后双方另行订立租赁合同，年租金52万元，不再递增，但因原告未与被告订立租赁合同，故被告未按时履行调解协议。经询，被告认为双方之间约定的违约金标准过高，要求法院依职权降低违约金标准。原告同意将被告已支付押金86666元抵扣房屋租金。
本院认为：双方之间订立的《房屋租赁协议》已于2016年9月8日到期终止。合同到期后，双方达成调解协议，原告仅要求被告支付拖欠的租金，放弃要求被告腾退房屋等诉讼请求。合同到期后，被告继续占用房屋，截至2017年4月26日原告未提出异议。根据法律规定，租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告现成立不定期租赁合同关系，被告应按照原合同约定履行支付租金的义务，被告自2016年9月9日始未支付租金，已构成违约，原告要求解除双方之间的租赁合同关系，由被告腾退涉案房屋并支付房屋租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但应指出，合同解除后至被告实际腾退房屋期间，被告应向原告支付房屋使用费，该使用费标准与租金标准相一致为宜。考虑到双方订立的《房屋租赁协议》期限五年，第一年年租金52万元，以后每年按当年租金基数总额递增5%，但该合同已到期终止，双方就不定期租赁合同关系期间的租金标准并未达成一致意见，故原告要求被告按照上述递增标准以第六年租金标准支付租金，依据不足，应以第五年租金标准确定租金及使用费数额为宜。现原告同意将被告已支付押金予以抵扣，本院照准。因现被告拖欠租金的行为构成违约，应按照原租赁合同承担违约责任，被告提出双方约定的违约金标准过高，本院根据合同履行情况，被告拖欠租金数额等因素予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除原告刘忠与被告罗强之间的房屋租赁合同关系；
二、被告罗强于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区赵府街×号房屋腾退交还原告刘忠；
三、被告罗强于本判决生效后十五日内向原告刘忠支付自二〇一六年九月九日始至合同解除之日止的房屋租金及自合同解除之次日始至被告罗强实际腾房之日止的房屋使用费（按照年租金六十三万二千零六十三元的标准支付，应先抵扣被告罗强已支付的房�押金八万六千六百六十六元）；
四、被告罗强于本判决生效后十五日内向原告刘忠支付违约金八万元；
五、驳回原告刘忠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4932元，由原告刘忠负担232元（已交纳），被告罗强负担4700元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 龙琨
二〇一七年十月十六日
书记员 康婧