上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初29152号
原告(反诉被告)：上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会，住所地上海市徐汇区。
负责人：朱凤兰，主任。
委托诉讼代理人：陈颖健，男，住上海市徐汇区。
被告(反诉原告)：上海天呈物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：周鹿，总经理。
委托诉讼代理人：蒋春伟，男。
委托诉讼代理人：刘开明，男。
原告(反诉被告)上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会(以下简称鑫隆花园业委会)与被告(反诉原告)上海天呈物业管理有限公司(以下简称天呈物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，被告天呈物业公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理，并与本诉合并审理，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。鑫隆花园业委会的委托诉讼代理人陈颖健，天呈物业公司的委托代理人蒋春伟、刘开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫隆花园业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告非法占有的2015年7月至2017年3月期间的公共收益308,061.73元；2、请求判令被告返还小区停车收益9,000元；3、请求判令被告支付原告垫付的垃圾清运费10,140元；4、请求判令被告返还安装丰巢获得的公共收益5,500元。事实和理由：被告天呈物业公司原系原告鑫隆花园业委会所在小区的物业管理单位，根据双方签订的《物业管理合同》及《车辆委托管理协议》之约定，小区停车费所涉公共收益应由双方按三七比例分成，自2015年7月至2017年3月被告应支付原告相应公共收益308,061.73元。被告在管理期间，未经小区业主委员会同意，私自安排未获得车位的相关业主长期在小区停车，私自收取停车费9,000元，该部分收益应属小区公共收益，归全体业主所有。被告在管理期间收取小区业主装修垃圾清运费后，拒绝履行垃圾清运义务。直至被告于2017年3月31日撤离小区后，其管理期间的建筑垃圾尚未情理，严重影响小区卫生和安全。在此前提下，原告委托小区业主联系垃圾清运公司于2017年4月清理了建筑垃圾，产生费用12,000元，然被告在移交物业时仅移交了垃圾清运费1,860元，差额10,140元应由被告承担。被告与深圳丰巢科技有限公司在小区内安装智能柜一台，获得费用5,500元，亦应属公共收益，归全体业主共有。故原告诉至法院。
天呈物业公司辩称，对第1项诉请金额予以确认，因为相关收益323,400元和业务会应按比例分成，业委会应得226,380元，加上结余81,686.73元，合计应该返还308,061.73元；对第2项诉请，被告认为并不存在，因为被告没有私自安排小区停车位来收取停车费，原告小区就四幢大楼，停车位是固定的，每月业主固定付款，业主白天车刚好开走，那么偶尔有临时停车的，但不存在私自安排停车位问题。对于9,000元金额没有异议，因为小区车位远远不够，在小区有闲置车位时就由被告安排车辆停放，根据物业合同，临时停车位的停车费是由被告收取的；对第3项诉请，被告已经与原告结清，此外2017年以后的发票被告目前找不到了，但被告交给垃圾清运公司的是5,000元，因此让垃圾清运公司开了个证明，证明3月份的垃圾已经清运了，如果原告主张垃圾清运费，那么需要原告提供相关证据证明这笔费用发生。被告在撤离时，垃圾清运已经完成了，双方交接过的，而且在3月31日被告还向业务会退还了剩余的垃圾清运费，如果当时小区还有剩余垃圾的话，原告肯定不会收取被告钱款以及签字确认的；对第4项诉请，金额无异议，但不是全部返还，双方依照合同约定是需要分成的，只同意退还分成后的费用。被告天呈物业公司提出反诉，要求判令：1、请求判令原告支付被告合法公共收益分成59,400元；2、依法判令原告支付小区售后公房补贴物业费(2015年1月-8月)共计12,193.10元；3、依法判令原告支付被告其他费用10,958元。事实和理由：根据双方签订的《物业管理合同》及相关口头形式的约定，小区的公共收益应按比例25%归被告所有，然小区房屋对外出租的公共收益中，原告未按约支付被告相应收益。此外，原告还应支付被告售后公房补贴物业费及其他费用等。
鑫隆花园业委会针对反诉辩称，关于第1项诉请，各项金额原告确认的，总收入是237,600元，但被告主张分得50%原告不同意，因为双方没有另行约定就是视为没有约定，因此原告不同意该诉请；2、关于第2项诉请12,193.10元，原告同意支付给被告；3、关于第3项诉请10,958元予以认可。
经审理,本院查明如下事实：
2014年12月30日，以鑫隆花园业委会为甲方，天呈物业公司为乙方签订物业服务合同一份，约定：物业名称：鑫隆花园及上中路XXX号、XXX号；物业类型：混合型……停车场收费分别采取以下方式：停车场(库)属于全体业主共有全体业主共用的，车位使用人应按下列标准向乙方交纳停车场(库)的车位场地租用费：1、车库车位租用费：1号、8号、9号车库400元/个/月；2号、13号、12号、11号、10号车库600元/个/月；2、露天车位租用费：150元/个/月；3、临时停车费按政府有关规定收取。以上1、2项停车费的收益，乙方按30%(含税金)的标准计提管理费。第3项收入乙方按照50%计提管理费。其余收入(去除税金)作为甲方的公共收益，由乙方根据甲方要求划转入甲方的维修资金专管账户(每半年结算一次)。……本物业管理区域内，移动公司租用的机房所产生的电费8万元左右归乙方所有。租用本物业区域内的其他用户经营所产生的电费由乙方收取。本物业管理区域内的全体业主所有的相关设施及公共部位委托乙方经营管理，经营管理收入另行按约定分配。……
2016年11月24日，鑫隆花园业委会、天呈物业公司均盖章确认的情况说明记载：鑫隆花园物业，因在日常工作的各项开支逐渐增加，(工资调整及增值税的调整)，故报业委会同意，鑫隆花园的车辆临停收入归物业公司所有。
2017年3月31日，系争小区上下家物业公司进行交接时，由两家物业公司员工及原告负责人朱凤兰签字确认的鑫隆花园办公室物品移交物品清单第8项记载：付垃圾清运费1,700元，垃圾费结清。
审理中，针对原告主张本诉第2项诉请停车费的性质，原告陈述“合同上没有就什么是临时停车进行概念定性，但根据一般理解，临时停车应该指的就是不定车辆白天短时的停车，而被告现在收取的相关车辆都是固定的二三十辆车，主要是晚上停车的”，被告陈述“合同上是没有对临时停车进行约定的，我方认为这个只是临时停车并非固定停车，因为没有给他停车位，而且是随叫随走，而且是有保障固定车位车主利益的”。
本院认为，根据物业管理法规及规章的相关规定，被告天呈物业公司利用物业管理区域内的公共设施、共用部位停放车辆，在扣除一定的管理费用后，应当归小区全体业主共同所有。根据原、被告在庭审中确认的意见，双方对于被告应返还原告相关公共收益308,061.73元均不持异议，故本院依法予以确认。针对原告主张的本诉第2项诉请，本院认为，双方签订的物业服务合同并未就固定停车及临时停车之具体内涵作准确界定，因此，考虑到该部分停车收入系在并未影响小区固定车位业主停车利益的前提下所取得，宜认定为临时停车更为合理。因而，该部分收益，根据双方的特别约定，应归天呈物业公司所有。故鑫隆花园业委会的本诉第2项诉请，本院不予支持。关于鑫隆花园业委会的本诉第3项诉请，结合移交物品清单所记载之内容，“付垃圾清运费1,700元，垃圾费结清”，由此可见，上下家物业公司已就此进行了结算交接，故原告之诉请，本院不予支持。
关于鑫隆花园业委会的本诉第4项诉请及天呈物业公司的反诉第1项诉请，原告确认相关房屋出租的收益，被告则确认相关丰巢公司的收益，但均对款项分配方式产生争议，对此，本院分析如下：首先，双方所签订的物业服务合同约定“本物业管理区域内的全体业主所有的相关设施及公共部位委托乙方经营管理，经营管理收入另行按约定分配”，由此可表明，双方在缔结合同时，明确以“另行约定”的方式对相关公共收益进行分配。然，双方均未提供有效证据证明另行就此达成了一致；其次，本案系物业服务合同纠纷，根据该类合同的性质来看，小区选聘物业时，相关公共收益的分配理应为双方所考量的重要因素。然而，本案中，双方均“有意”将该重要事项予以搁置，从而造成了双方约定空白的争议局面。由此可见，双方在缔结合同时均有所不当；再次，在双方均未对公共收益分配方式进行明确约定的前提下，本院综合考虑系争小区的具体物业管理情况、物业服务合同对停车费分配的相关约定及物业公司在小区物业管理中的运营等因素，酌情确定由被告分得25%的收益，原告分得75%的收益。
被告提出的反诉第2项、第3项诉请，原告均无异议，故本院依法予以确认。
综上，经折算，被告应支付原告款项312,186.73元，原告应支付被告款项82,551.10元。
依照《中华人民共和国物权法》第七十四第三款之规定，判决如下：
一、被告上海天呈物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会312,186.73元；
二、驳回原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会的其他诉讼请求；
三、原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会于本判决生效之日起十日内支付被告上海天呈物业管理有限公司82,551.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3,147.47元，由原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担196.69元，被告上海天呈物业管理有限公司负担2,950.78元；反诉案件受理费减半收取计931.89元，由原告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 夏万宏
二〇一八年一月二日
书记员 周 辉
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
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