陕西省靖边县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0824民初6022号
原告马某，女，汉族，住西安市未央区。
委托代理人高某，男，系张家畔镇法律服务所律师。
被告周某，女，汉族，住陕西省靖边县。
委托代理人梁某，女，系陕西辅衡律师事务所律师。
第三人王某，男，汉族，住靖边县。
原告马某与被告周某、第三人王某执行异议之诉一案，本院于2016年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人高某，被告周某及其委托代理人梁某到庭参加了诉讼。第三人王某经公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。
原告马某诉称，2014年5月20日，原告与第三人王某在公平公正的基础上经协商一致将第三人王某位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园的房屋一套转让给原告，并签订了《房屋转让合同》（合同登记号为Y11083337，预售许可证：2011051，房号：9-11106），转让价672166元。合同签订之日原告向第三人王某付房款现金372166元。第三人将该房屋交付原告。之后银行按揭款由原告向招商银行西安友谊路支行进行打款，物业管理费等所有费用由原告交纳。原告多次要求第三人协助办理过户登记手续，第三人一直推脱，至今未能办理过户手续。被告周某诉王艳梅、王兵、第三人王某民间借贷纠纷一案时，被告周某申请对原告的上述房屋进行保全。原告提出执行异议后，靖边县人民法院于2016年9月26日作出（2016）陕0824执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上事实，上述房屋是原告与第三人购买取得，并且已经交付给原告，原告取得的房屋是合法有效行为。故原告诉请：1、请求人民法院依法撤销靖边县人民法院（2016）陕0824执异12裁定书，停止对位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园的房屋（合同登记号为Y11083337，预售许可证：2011051，房号：9-11106）的执行。2、请求人民法院依法判决原告与第三人于2014年5月20日签订的《房屋转让合同》有效，并归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据，户口本复印件一份，证明原告马某和周斌系母子关系的事实。
第二组证据，《商品房买卖合同》、《房屋转让合同》、《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、向王某扣款账号（尾号7871）打款单据35支，证明：1、罗马嘉园9号楼11106房2011年10月29日先由王某购买，又于2014年5月20日转让给马某的事实；2、房屋转让后已经付款272166元，余款由马某按原告合同按揭还款；3、11106房由王某在西安招商银行借款担保、抵押的事实；4、从转让房屋后一直由原告马某、周斌母子向招商银行按揭还款的事实。
第三组证据，罗马嘉园物业管理公司的证明一份，邻居11105业主王红燕证明一份，物业收费和电、暖、广电费16支。证明1、马某为9-11106号服务业主；2、马某在2014年10月份前入住11106房，3、从2014年6月起，9-11106房的物业费及其他费用一直由马某、周斌母子支付，马某即为9-11106房的实际使用者、所有者。
被告周某辩称，首先，原告在法院查封该房屋之前并没有实际占有该房屋，也没有入住，其次，如果王某已经将该房屋出卖给原告，不动产应当办理过户登记手续，但原告与王某并未办理过户登记，根据最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定第28条的规定，原告无法排除执行，其诉请没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉请。
被告周某向法庭提供以下证据：
第一组证据，靖边县人民法院的民事裁定书一份，证明周某与于2015年6月14日乡法院提出了保全申请，靖边县法院于2015年6月3日作出（2015）靖民初字第02123号民事裁定书，查封该套房屋，保全时马某未提出任何异议；
第二组证据靖边县人民法院执行裁定书一份，证明周某申请执行时原告提出执行异议，靖边县人民法院经过审查驳回了原告提起的异议。
第三人王某未答辩，未向法庭提供证据。
经庭审质证
被告对原告所举第一组证据真实性和证明目的无异议；对第二组《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的真实性无异议，对证明目的有异议。对《房屋转让合同》的真实性及证明目的均有异议，不予认可。王某扣款账号（尾号7871）打款单据35支真实性无异议，对证明目的有异议。根据《商品房买卖合同》、《房屋转让合同》、《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》说明房子由王某购买且在王某名下，王某扣款账号（尾号7871）打款单据35支证明房子是由王某打款，与原告无任何关系。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，邻居11105业主王红燕证明一份的真实性和证明目的均有异议，该证据不符合证据的形式要件，证人并没有出庭作证，票据是由王某交付，只有2支物业费票据由周斌交付，一支是2015年7月30日，另一支是2016年9月19日，两支票据都在周某保全该房屋之后。
原告对被告所举第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，对该裁定原告不知晓；对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为该裁定侵害了原告的合法权益，因此原告提出异议。
本院对原告所举的证据作如下认定：对原告所举第一、二、三组证据因其来源合法，内容真实，且与本案具有关联性，故本院对其真实性予以确认。对被告所举第一、二组证据因其来源合法，内容真实，故本院对其真实性予以确认。
本院根据原告的陈述、举证和法庭认证，查明以下事实：2014年5月20日，原告马某与第三人王某在协商一致的基础上第三人王某将自己所有的位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园的房屋一套转让给原告并签订了《房屋转让合同》（合同登记号为Y11083337，预售许可证：2011051，房号：9-11106），房价672166元（首付272166元，打款10万元）余款（银行按揭款由原告负责）。合同签订之日原告向第三人王某付房款372166元（现金）。第三人王某将该房屋交付原告。之后银行按揭款由原告或原告的儿子周斌向招商银行西安友谊路支行进行打款，该房屋的物业管理、水电等所有费用由原告交纳。2015年6月3日，被告周某诉王艳梅、王兵、第三人王某民间借贷纠纷一案时，被告周某申请对原告的上述房屋进行保全。原告提出执行异议后，靖边县人民法院于2016年9月26日作出（2016）陕0824执异12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告涉诉本院。
另查明，原告马某和周斌系母子关系。
本院认为，本案的焦点是马某是否符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个要件，即其是否已全部付清涉案房屋的价款、其是否在法院查封之前实际占有了该房屋、其对未办理过户登记手续是否存在过错。原告马某与第三人王某签订的《房屋转让合同》是当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律强制性规定，且原告付清首付款，并偿还了银行按揭，在法院查封之前已实际占有该房屋，在办理过户登记手续的过程中，有银行按揭，且法院又查封了该房屋，原告并无过错。故双方所签订的《房屋转让合同》应为有效。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，本院对原告的请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款之规定，判决如下：
一、原告马某与第三人王某所签的《房屋转让合同》有效。
二、于本判决生效后停止对第三人王某名下位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园的房屋（合同登记号为Y11083337，预售许可证：2011051，房号：9-11106）一套的执行。
案件受理费100元。由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
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审判长 崔光全
审判员 黄 勃
审判员 周永东
二〇一八年四月七日
书记员 高树娟