海南省琼中黎族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9030民初196号
原告王开雄，男，1976年2月4日出生，黎族，现住海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）。
委托代理人赖忠建、赖朝荣，海南顺翔律师事务所律师。
被告冯晓燕，女，1967年10月8日出生，汉族，现住琼中县。（系陈昌祥的妻子）
被告陈志华，女，1985年1月18日出生，汉族，住琼中县。（系陈昌祥的长女）
被告陈丹丹，女，1993年10月21日出生，汉族，住琼中县。（系陈昌祥的次女）
被告陈志卓，男，1987年7月8日出生，汉族，住琼中县。（系陈昌祥的儿子）
第三人李先敏，女，1968年10月10日出生，汉族，现住海南省国营长征农场。
第三人王大荣，男，成年人，汉族，现住海南省国营长征农场。（李先敏系王大荣妻子）
原告王开雄与被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓，第三人李先敏、王大荣房屋买卖合同纠纷一案，原告王开雄于2016年4月14日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告王开雄的委托代理人赖朝荣，被告冯晓燕、陈志华，第三人李先敏到庭参加诉讼。被告陈丹丹、陈志卓，第三人王大荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王开雄诉称，2006年1月1日，原告王开雄与四被告的亲属陈昌祥（于2010年4月5日死亡）签订《卖房协议书》，双方约定：1、甲方陈昌祥卖给乙方原告王开雄、第三人李先敏老市场门口对面平顶房四�，每间单价2万元，合计8万元。2、该房坐南向北，东边两间归原告王开雄所有，西边两间归第三人李先敏所有。3、甲方陈昌祥从2006年1月1日起四间房屋所有权归王开雄、李先敏。4、该房房产证已经交给王开雄、李先敏，丢失与陈昌祥无关。5、以后该房办理任何手续跟甲方陈昌祥无关。《卖房协议书》上陈昌祥、李先敏、王开雄分别签名，协议签订同时，原告及李先敏付清各自房款，陈昌祥也交付原告王开雄、第三人李先敏各两间房屋，至今，原告王开雄占有使用该“东边两间”房屋已逾十年。原告王开雄所购买的两间房，房权证号为：琼中房权证吊罗山第私有xx3号。由于陈昌祥生前没有与原告办理上述房屋的变更登记手续，故需要依法确认《卖房协议书》的法律效力及上述陈昌祥名下琼中房权证吊罗山字第私有xx3号登记的建筑总面积131.09平方米的一半即65.55平方米权属归原告王开雄所有，并按卖房协议约定的“东边两间属于王开雄所有”办理房屋权属证书变更登记至原告王开雄名下。原告认为，陈昌祥死亡后，四被告作为陈昌祥生前亲属及遗产继承人，负有协助原告确认涉案房屋权属及办理权属证书变更登记的法律义务。由此，依据合同法和继承法等法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判决如下：1、确认四被告亲属陈昌祥与原告王开雄、第三人李先敏签订的《卖房协议书》合法有效；2、判令四被告协助原告王开雄向房管部门办理琼中房权证吊罗山字第私有xx3号《房屋所有权证》产权证涉及的东面2间房屋65.55平方米（即证下131.09平方米土地属于原告的部分）变更登记手续，即房屋所有权人由陈昌祥变更登记为王开雄。
为了证实原告所述，原告向本院提交了如下证据：
1、书证《卖房协议书》，拟证明原告王开雄、第三人李先敏与当事人陈昌祥于2006年1月1日签订协议，内容为当事人陈昌祥将位于老市场门口对面的四间平顶房卖给原告王开雄和第三人李先敏，每间2万元，共8万元；该房坐南朝北，东边两间归原告王开雄，西边两间归李先敏，房屋交付时间为2006年1月1日；房产证由陈昌祥交原告和第三人保管；拟证明原告王开雄于2006年1月1日花费4万元人民币向陈昌祥购买位于协议书中的琼中房权吊罗山字第私有xx3号房产中东边两间65.55平方米的房产并使用至今。
2、书证琼中房权证吊罗山字第私有xx3号《房屋所有权证》，拟证明原告购买的房产登记在陈昌祥名下，但房产已经通过买卖关系归原告王开雄、第三人李先敏所有，其中原告王开雄取得该权证上东边两间65.55平方米的房产，原告王开雄也于购买之日起已经入住使用该房产。
3、书证琼中县人民法院（2013）琼中民初字第218号《民事调解书》,拟证明2013年陈昌祥死亡后其家属分割遗产时，四被告对陈昌祥建造位于琼中县吊罗山乡市场前面的23套铺面进行分割，因本案涉案房产陈昌祥已经出卖给原告，所以当时分割遗产时陈昌祥家属并没有将本案涉案房产列入遗产分割范围。
以上原告提交的证据客观真实，来源合法，本院予以采信。
被告冯晓燕、陈志华对原告的诉讼请求没有意见，均承认原告王开雄与陈昌祥存在买卖房屋的事实，并且涉案房屋原告王开雄一直居住使用，同意协助原告王开雄办理房屋变更登记手续。
被告陈�丹、陈志卓未到庭未提交书面答辩意见。
第三人李先敏述称，承认原告王开雄的诉请，对其诉讼请求没有意见。
第三人王大荣未到庭未提交书面答辩意见。
在举证期限内，被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓，第三人李先敏、王大荣未向本院提交证据。
经审理查明，原告王开雄、第三人李先敏与陈昌祥于2006年1月1日签订《房屋买卖协议》，双方协议约定：陈昌祥将个人位于琼中县吊罗山乡农贸市场四套铺面（房屋所有权证号为琼中房权证吊罗山字第私有xx3号）出售给原告王开雄、第三人李先敏，房屋状况：结构为混合结构，房屋一层，建筑面积131.09平方米，设计用途为铺面，产权比例为100%，使用期限至2070年10月10日。出售价格为8万元，每间2万。原告王开雄在出资4万购得东边两间铺面后实际占有该商铺并使用至今。当事人陈昌祥于2010年4月5日死亡，现有继承人为妻子冯晓燕、长女陈志华、次女陈丹丹，长子陈志卓，四被告曾于2013年11月1日经本院调解分割陈昌祥的遗产，也各自分得部分遗产。现原告王开雄诉至本院，请求判令如下：1、确认四被告亲属陈昌祥与原告王开雄、第三人李先敏签订的《卖房协议书》合法有效；2、判令四被告协助原告向房管部门办理琼中房权证吊罗山字第私有xx3号《房屋所有权证》产权证涉及的东面2间房屋65.55平方米（即证下131.09平方米土地属于原告的部分）变更登记手续，即房屋所有权人由陈昌祥变更登记为王开雄。
另查，经本院依法到琼中县住房保障与房产管理局调查，查明陈昌祥产权证号琼权证吊罗山字第私有xx3号房产证真实有效，暂无房产抵押、查封、冻结等登记记录。该房产证登记面积131.09平方米，一半即为65.545平方米。
以上事实，有书证《卖房协议书》、琼中房权证吊罗山字第私有xx3号《房屋所有权证》、琼中县人民法院（2013）琼中民初字第218号民事调解书及当事人的陈述为证，并经当庭举证、质证，足以认定。
本院认为，原告王开雄、第三人李先敏与陈昌祥双方于2006年1月1日签订的《卖房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，陈昌祥应当协助原告王开雄办理房屋所有权变更登记，相关费用由原告承担。陈昌祥应协助原告王开雄办理琼中房权证吊罗山字第私有xx3号房屋所有权变更登记，但原告王开雄与陈昌祥在房屋买卖之后并没有及时办理相应的产权就更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此本案涉案的房产因未变更登记，涉案房产现仍属陈昌祥名下的财产。
2010年4月，陈昌祥因故死亡，根据《中华人民共和国继承法》第二条及《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”的规定，陈昌祥死亡后其家属冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓�法继承其遗产。同时根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，原告王开雄已经支付房产的相应价款，并实际占有使用该房产至今，被告冯晓燕、陈志华对房屋买卖的事实没有异议，也承认陈昌祥生前确实已经收到原告王开雄的相应房款，且四被告已经依法继承了陈昌祥的其他遗产，故四被告承继陈昌祥相应的其他义务，应当协助原告王开雄办理相应的房产变更登记手续。本案因原告未在举证期内提交涉案房屋的土地权属证明，且原告王开雄明确表示涉案房产没有办理土地使用权证，故本院不再随案处理其土地使用权的转让问题。被告陈丹丹、陈志卓、第三人王大荣经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告王开雄、第三人李先敏与被告冯晓燕、陈�华、陈丹丹、陈志卓亲属陈昌祥签订的《卖房协议书》合法有效。
二、被告冯晓燕、陈志华、陈丹丹、陈志卓应在本判决生效之日起十日内，协助原告王开雄办理琼中房权证吊罗山字第私有xx3号房屋所有权（东面两间65.545平方米）变更登记至原告王开雄名下，所需费用由原告王开雄承担。
三、驳回原告王开雄的其他诉讼请求。
案件受理�800元（原告已预缴），由原告王开雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判长 文华裕
审判员 翁 栩
审判员 黄灵钰
二〇一六年六月六日
书记员 张利阳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规�定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任�
《中华人民共和国物权法》
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承�继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。