黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民初37号
原告（案外人）：潘友生，男，1972年3月8日出生，汉族，住牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：张国萍，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
被告（申请执行人）：ＸＸ满，男，1949年4月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
第三人（被执行人）：牡丹江世豪房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。
法定代表人：冯庆恩，董事长。
委托诉讼代理人：尹宪志，男，该公司工作人员。
原告潘友生与被告ＸＸ满、第三人牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘友生的委托诉讼代理人张国萍、被告ＸＸ满的委托诉讼代理人张凤锦、第三人世豪公司的委托诉讼代理人尹宪志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘友生向本院提出诉讼请求：1.请求确认天豪花园小区案涉房屋（产籍号0225XX）归原告潘友生所有；2.请求停止对该房屋的执行并解除查封；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年7月12日，原告潘友生与世豪公司签订《房源认定协议书》，协议约定潘友生认购世豪公司开发的世豪花园小区案涉房屋。同日，潘友生将40万元购房款全部交付给世豪公司，世豪公司开具财务收据，协议及收据能证明是双方当事人真实意思表示。不违反法律、法规强制性规定，该协议合法有效。世豪公司于2011年7月12日与潘友生办理入住的相关事项，并交付房屋钥匙。潘友生自2011年入住起已占有、使用涉案房屋至今，并自入住后连续交付多年的物业费、电梯费等，足以证明潘友生系该不动产物权的真实权利人。2014年9月19日，ＸＸ满与世豪公司之间因合同纠纷向牡丹江仲裁委员会提出仲裁申请。在仲裁期间，ＸＸ满将潘友生合法占有、居住的房屋申请查封，见牡丹江市中级人民法院（2012）牡保字第9号民事裁定及（2012）牡保字第9-12号民事裁定。2014年12月19日，牡丹江仲裁委员会作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书，将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。2015年1月4日，ＸＸ满依据该裁决书申请执行。在执行期间，潘友生对涉案房屋提出书面异议，牡丹江市中级人民法院于2018年1月13日作出（2018）黑10执异5号执行裁定，驳回潘友生的异议请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定。潘友生与世豪公司于2011年7月12日签订的《房源认定协议书》符合上述规定，合法、有效，且房源认定协议书签订在世豪公司与ＸＸ满仲裁之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，潘友生提出执行异议符合该规定，能够排除他人执行。二被告间的债权债务纠纷发生在潘友生购买房屋后，该纠纷的发生不应当导致潘友生丧失对涉案房屋的所有权。因此，执行裁定直接确认因二被告间的仲裁裁决已生效，驳回潘友生的异议错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利不符，其为该不动产物权的真实权利人。请求确认其享有物权的，应予支持。牡丹江市中级人民法院执行裁定及保全裁定所依据的证据，能证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，潘友生为该不动产物权的真实权利人。潘友生与世豪公司之间购买房屋事实清楚，证据充分，应确认有效。世豪公司天豪花园二期，产权图号为390-490-3／3-1中0225XX号房屋应归潘友生所有。潘友生主张的所有权足以阻止执行标的物的转让、交付，能够通过诉讼排除对执行标的物的强制执行。故人民法院应当依法撤销对涉案房屋的执行，支持潘友生的诉讼请求。
被告ＸＸ满辩称，潘友生的诉讼请求不应得到支持。1.牡丹江仲裁委员会作出的牡仲裁字（2012）第30号裁决，已将涉案房屋裁决给ＸＸ满。2.潘友生所述事实是虚假的，世豪公司在申请撤销仲裁裁决时，向牡丹江市中级人民法院提供的房源认定书中的认定人是于华民而不是潘友生。潘友生无论在主体资格上，还是案件事实上均没有资格阻却执行。
第三人世豪公司述称，潘友生持有世豪公司出具的购房手续和其他票据，世豪公司认可，可以证明其购房的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告潘友生证据一，2011年7月12日潘友生与世豪公司签订的《房源认定协议书》用世豪公司出具的400000元财务收据，证明：世豪公司于2011年7月12日与潘友生签订《房源认定协议书》并出具财务收据，双方协议中确定的天豪花园小区二期案涉房屋面积为87.16平方米房屋应归潘友生所有。ＸＸ满对证据的形式要件和证明问题均有异议。2010年5月30日，涉案房屋已出售给案外人于华民，与ＸＸ满之间没有解除认定协议。潘友生不应以其提供的证据证明取得物权，应向法庭提交付款的相关凭证。该认定协议书上没有经办人，而于华民协议中有经办人苏依含。世豪公司未发表质证意见。本院认为，该组证据加盖了世豪公司的合同专用章、法定代表人名单及财务专用章，可以证明潘友生与世豪公司于2011年7月12日签订房源认定协议书，协议认购天豪花园小区二期案涉房屋面积为87.16平方米的房屋，世豪公司于当天出具40万元购房收据的事实，故对该事实予以采信。
2.潘友生证据二，黑龙江省绥芬河农村商业银行股份有限公司账号为*62122877043000000XX客户简易明细账查询单，证明：潘友生为购买涉案房屋向案外人张忠喜借款人民币40万元。ＸＸ满对形式要件无异议，对证明问题有异议。该单据不能证明潘友生与张忠喜存在债权债务关系，不能证明其用此款购买涉案房屋。世豪公司未发表质证意见。本院认为，因ＸＸ满对形式要件无异议，故对形式要件予以确认。该证据仅能证明案外人张忠喜支取现金的情况，不能证明其将该款借给潘友生用于购买涉案房屋的事实，故对该证据不予采信。
3.潘友生三，牡丹江市不动产登记中心于2017年11月20日出具的潘友生及其配偶个人名下住宅登记记录自助查询报告、结婚证、牡丹江市农村信用合作社联合社证明，证明：潘友生与陈玉慧为夫妻关系，一直工作并居住在牡丹江市，潘友生除案涉房屋外并无其他居住房屋。ＸＸ满对结婚证和查询单的形式要件无异议，但查询单的查询范围是牡丹江地区，不能证明潘友生在外市、县是否有相关房产，信用社证明与本案无关。世豪公司未发表质证意见。本院认为，对结婚证和查询单的形式要件予以确认，该组证据能证明除涉案房屋外，潘友生夫妻没有其他住房，故对该证据予以采信。
4.潘友生证据四，天豪花园小区物业管理站于2013年7月13日--
2017年12月12日为潘友生开具交纳电梯费和物业费票据、牡丹江天豪供热有限公司供热费票据、牡丹江供电公司发票、牡丹江龙江环保供水有限公司水费票据，证明：潘友生已实际入住涉案房屋，并于2013年7月13日交纳各项费用，世豪公司对2013年之前两年的费用给予免收。ＸＸ满质证认为，涉案房屋于2012年9月13日被牡丹江市中级人民法院查封，世豪公司向潘友生交付房屋的行为是擅自处分人民法院查封的财产。在上述票据中没有注明潘友生名字的予以否认。世豪公司未发表质证意见。本院认为，该组证据可以证明潘友生2013年、2015年、2016年、2017年交纳了物业费、电梯费、供热费的事实，其中电费、水费票据虽未标注潘友生姓名，但结合潘友生持有该电费、水费票据的原件，结合涉案房屋的物业费、电梯费、供热费票据中均体现为交款人为潘友生，可以证明潘友生交纳了涉案房屋的物业费、电梯费、供热费、电费、水费等的事实，故对该证据予以采信。
5.潘友生证据五，牡丹江市中级人民法院（2018）黑10执异5号执行裁定，证明：潘友生与世豪公司签订的《房源认定协议书》符合商品房买卖合同的要件，购买房屋同日支付了合同约定的全部价款，所购商品房系用于居住且潘友生名下无其他用于居住的住房。ＸＸ满对形式要件无异议，对证明问题有异议。执行中的认定不是审判程序的认定，该执行裁定书中的相关内容不能作为定案依据。世豪公司未发表质证意见。本院认为，对形式要件予以确认。该证据可以证明（2018）黑10执异5号执行裁定对潘友生在法院查封前签订书面买卖合同，支付全部价款，所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住房屋的事实。
6.潘友生证据六，黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终89号民事判决、最高人民法院（2017）最高法民申4179号民事裁定，证明：1.仲裁委牡仲裁字（2012）第30号裁决，该裁决主文不能产生物权变动效力。2.二被告为合作开发共同体，面向社会销售房屋的法定出售人只能为建设单位世豪公司，均有向购房人交付所购买房屋的义务，即二被告作为共同投资、共享利润、共担风险的合作主体，无论生效裁决确定将涉案房屋给付一方，抑或执行给一方，均不影响合作体承担交付涉案房屋的责任。因此，潘友生对涉案房屋具有物权请求权，能够阻却二被告因分配合作利润而对涉案房屋的强制执行。ＸＸ满对形式要件无异议，对证明问题有异议。黑龙江省高级人民法院认定的主文内容是错误的，最高人民法院驳回被告的申请再审是证据出现问题，且最高人民法院认为仲裁裁决没产生物权变更效力，但被告已经向牡丹江市中级人民法院申请执行达四年之久，故此该两份判决不能作为本案审理的参考。世豪公司未发表质证意见。本院认为，对形式要件予以确认。上述法律文书是人民法院依法作出的生效判决、裁定，故对该证据予以采信。
7.ＸＸ满证据一，牡丹江市仲裁委裁决的牡仲裁字【2012】第30号裁决书，证明：ＸＸ满与世豪公司因开发1628片产生争议，经牡丹江仲裁委员会仲裁裁决，将包括涉案房屋在内的32户房屋裁决给ＸＸ满。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，证明该裁决书发生法律效力时，对该涉案房屋的物权进行设立，权利人为ＸＸ满。涉案房屋于2012年9月13日被牡丹江市中级人民法院查封，世豪公司在明知该财产被法院查封后，擅自将查封财产交付给潘友生，所以产生的后果应该由世豪公司承担。潘友生对形式要件无异议。该裁决书能够确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发关系，并确认合作双方签订的协议书合法有效。但该裁决并未将涉案房屋的所有权确认归ＸＸ满所有，该裁决为给付之诉，不能产生物权变动的效力。案涉房地产项目系ＸＸ满与世豪公司合作开发，其与世豪公司的合作开发法律关系，属于双方的内部法律关系，案涉房地产项目对外表现的建设单位为世豪公司，即世豪公司为原始取得的房屋所有权人，涉案房屋对外合法的销售主体为世豪公司。ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发主体，均负有向购房人ＸＸ满交付房屋的义务。世豪公司未发表质证意见。本院认为，对形式要件予以确认，该证明可以证明经牡丹江仲裁委员会仲裁，将包括涉案房屋在内的32户房屋作为利润分成裁决给ＸＸ满的事实，对该事实予以采信。
8.ＸＸ满证据二，2010年5月30日，世豪公司与认定人于华民签订的房源认定书，证明：在申请仲裁程序中未提供潘友生的认购书，说明在2010年5月30日后潘友生对涉案房屋不具有任何权利。同时该认定书中房屋价款为512507元，而潘友生提供的认购书中价格是40万元，潘友生未出示给付凭证。说明其认购书所谓的调换是虚假的。潘友生对形式要件无异议，对证明问题有异议。于华民的认购书没有交付购房款，其未对涉案房屋主张过任何权利，涉案房屋一直由潘友生居住，因此潘友生对涉案房屋享有所有权，能够排除他人执行。世豪公司未发表质证意见。本院认为，对形式要件予以确认。该房源认定协议书无购房收据等证据佐证，不能证明案外人于华民购买涉案房屋并交纳房款的事实，故对该证据不予采信。
9.ＸＸ满证据三，2016年5月9日牡丹江市公安局先锋分局对郭晓霖所作的询问笔录（其是世豪公司主管财务的副总经理），证明：因世豪公司原法定代表人冯庆恩怕诉讼失败后把房产交给ＸＸ满，故将房源认定书的时间全部调整到法院采取财产保全措施之前，证明潘友生提供的房源认定书是不真实的。潘友生对形式要件无异议，对证明问题有异议。该证据不属于新证据，是早就存在的而不是在第一次庭审证据交换后出现的，因此不能作为证据使用。该证据只能证明当时修改了二、三份房源认购书，不能确认潘友生的房源认购书就是被修改的认购书之一，因此潘友生出具的认购书应认定有效。该证据只是被询问人的单方阐述，不能证明其真实性，因此法院不应当采纳。该笔录是公安机关在治安处罚案件中对世豪公司工作人员所做的笔录，是因双方之间为争夺房屋发生厮打，而不是房屋合同签订时间，房屋查封原因。
世豪公司对形式要件和证明问题没有异议。这份笔录与郭晓霖核实过，而且其也承认确实是怕官司输了，怕法院执行房产，将时间更改为查封之前。本院认为，对形式要件予以确认。该笔录中世豪公司工作人员郭晓霖陈述修改房源认购协议书签订时间的问题，但未明确是否修改了涉案房屋的认购时间，故该证据与本案不具有关联性，对该证据不予采信。
根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2011年7月12日，原告潘友生（乙方）与被告世豪公司（甲方）签订房源认定协议书，约定潘友生认购世豪公司开发建设的天豪花园小区二期案涉房屋面积为87.16平方米的房屋，价格为肆拾万元整，付款方式采取一次性方式付款。预约的履行方式为甲方在取得预售手续后应及时通知乙方。乙方应在接到通知7日内与甲方签订商品房买卖合同。乙方在接到上述通知后7日内与甲方签订商品房买卖合同后，本协议终止（收回）。乙方交付的预付款可抵购房款，购房价格按预付款的相关约定为准。（面积以房屋产权部门最后验收为准）。潘友生在该协议中乙方处签字，世豪公司在协议甲方及法人处加盖该公司的合同专用章及法定代表人冯庆恩的名章。同日，世豪公司出具了交款单位为022501潘友生，金额肆拾万元整，收款事由为天豪二期购房款的收据一张。潘友生交纳了涉案房屋自2013年7月13日至2018年12月12日期间的物业费、电梯费，2013年-2014年、2015年-2016年、2017年-2018年期间的供热费以及提供了部分电费、水费票据等。庭审中，ＸＸ满认可涉案房屋未办理预告登记。
ＸＸ满根据其与世豪公司签订的仲裁协议，于2012年7月30日向牡丹江仲裁委员会提交仲裁申请，牡丹江仲裁委员会2012年7月30日受理后，ＸＸ满于2012年9月13日在仲裁程序中提出财产保全申请，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9呈民事裁定，查封世豪公司位于1628片天豪花园二期包括涉案房屋在内的共计46户住宅，总面积为5339.07平方米的房屋。2014年9月2日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9-12号民事裁定，继续查封世豪公司位于1628片天豪花园二期包括涉案房屋在内的共计32户房屋。2014年12月19日，牡丹江仲裁委员会作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书，裁决将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。2015年1月4日，ＸＸ满依据该仲裁裁决向牡丹江市中级人民法院申请执行。在执行过程中，潘友生对涉案房屋提出书面异议。牡丹江市中级人民法院于2018年1月22日作出（2018）黑10执异5号执行裁定，驳回潘友生的异议请求。
另查明，案外人于华民（乙方）与世豪公司（甲方）于2010年5月30日签订房源认定书，约定购房人于华民认购世豪公司开发建设的天豪花园小区二期案涉房屋面积为87.16平方米的房屋，每平方米认购价格5880元，总价格为伍拾壹万贰仟伍佰零壹元，付款方式采取一次性方式付款。世豪公司在协议中甲方及法人处加盖该公司的合同专用章及法定代表人冯庆恩的名章，乙方签字处为空白。
再查明，2016年5月9日，牡丹江市公安局先锋分局对世豪公司工作人员郭晓霖所作的询问笔录中陈述，世豪公司原法定代表人冯庆恩怕官司输后要把房产交付给ＸＸ满，将住户找到办公室，让郭晓霖将住户手中的房源认定协议书的时间住前更改过二、三份，时间更改为2011年，更改后的时间是法院保全之前，具体更改协议书的房主姓名记不起来了，只记得经手改过二、三份。
本院认为，关于被执行人世豪公司在本案中的诉讼地位问题。起诉时，原告潘友生将被执行人世豪公司列为被告。在庭审中，被执行人世豪公司支持案外人（本案原告）潘友生的执行异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”因世豪公司不反对潘友生的执行异议，故本院将被执行人世豪公司列为第三人。
本案的争议焦点为：原告潘友生对案涉的牡丹江市东安区天豪花园小区二期案涉房屋享有的权利能否阻却强制执行。本案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，或通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。本案的关键问题在于潘友生购买案涉房屋的事实能否阻却强制执行。首先，潘友生与世豪公司签订的《房源认定协议书》是双方当事人的真实意思表示。该协议书虽约定了双方需要办理正规的商品房买卖合同，但由于世豪公司的原因导致没有办理，且潘友生已履行交纳购房款等合同义务，该协议中体现了案涉房屋的具体坐落位置、面积及房屋总价款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该《房源认定协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。该《房源认定协议书》没有违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，对双方具有约束力。潘友生交付涉案房屋的购房款，世豪公司为其出具了收取购房款的收据。世豪公司负有向潘友生交付案涉房屋、办理房屋权属登记等义务。其次，牡丹江仲裁委员会作出的牡仲裁字（2012）第30号裁决书已确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发民事法律关系，并确认合作双方签订的协议书合法有效。该裁决书主文第三项载明：“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。不足部分10348005元以1628片现有房源确定给ＸＸ满，1628片无房源时，以世豪公司其他财产给付ＸＸ满。”该裁决书并未明确将案涉房屋的所有权确认归ＸＸ满所有，该裁决为给付之诉，该裁决主文不能产生物权变动的效力。案涉房地产项目虽系ＸＸ满与世豪公司合作开发，但ＸＸ满与世豪公司的合作开发法律关系，系其双方内部法律关系，案涉房地产项目对外表现的建设单位为世豪公司，即世豪公司为原始取得的房屋所有权人，涉案房屋对外合法的销售主体为世豪公司。ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作开发主体，均负有向购房人潘友生交付房屋的义务。另ＸＸ满虽否认潘友生持有的《房源认定协议书》及收据的真实性，抗辩其并非案涉房屋的购买人，但ＸＸ满未提供充分有效的证据加以证实，故ＸＸ满以该理由抗辩阻却执行的主张不能成立。因此，潘友生对于案涉房屋所享有的物权请求权，能够阻却ＸＸ满与世豪公司因分配合作利润而对案涉房屋的强制执行。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
一、停止对牡丹江市东安区天豪花园小区二期案涉房屋的执行；
二、驳回原告潘友生的其他诉讼请求。
案件受理费7300元，由被告ＸＸ满负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2018）黑10执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 杜 敏
审判员 周晓光
审判员 李冬梅
二〇一八年五月十六日
书记员 卫小雨