湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3506号原告：黄明明，男，汉族。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇。委托诉讼代理人：李惠鸿。原告黄明明诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告黄明明、被告大汉公司的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄明明向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房团购补充协议书》向原告支付违约赔偿金2万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交5000元定金，后又交95000元诚意金，并于2015年6月28日参加了摇号选房活动并现场签署了《怀化大汉龙城·电信智能小区住宅认购书》，约定了认购房号为大汉龙城·电信智能小区项目1栋1803号房，销售单价为3067元/平米等基本情况。《商品房团购协议书》约定交房时间为2016年3月31日，后由被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议书》，该协议书第三条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，且被告免收购房户2年物业管理费，如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年11月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HH201511240030）及附件四《补充协议》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区1幢18层1803号房屋，扣除两年物业费后，以每平米3038.21元单价，总金额385883元出售给原告。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用。附件四《补充协议》第四条第3项约定前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平米/月，电梯房1.2元/平米/月，商铺2.5元/平米/月。被告通知原告于2017年1月1日收房，原告按时至被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋未经消防验收合格具有极大的安全隐患。2017年8月21日怀化市鹤城区人民法院判决被告所交房屋不具备交房条件，于2017年8月21日起构成逾期交房违约。原告多次要求被告赔偿2万元违约金未果，故提起诉讼，请求判如所请。被告大汉公司辩称：1、双方之间并没有以扣除两年物业费之后的单价作为最终的购房单价，双方约定的购房单价是经过双方沟通协商后确立的，而不是按照原告所陈述的依照商品房团购协议所约定的免去两年物业费后的购房单价；2、原告主张支付2万元的违约赔偿金前提条件是其应当符合团购协议的主体条件即电信公司的员工，如果其不具备电信公司员工的身份，那么不应当享受商品房团购协议书所约定的权利。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对双方均无异议的原、被告身份信息、销售不动产统一发票及收据、（2017）湘1202民初1238号民事判决书（均为复印件），本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》、《怀化大汉龙城电信智能小区住宅认购书》、《大汉龙城智能小区1栋销售房屋单价表》、《商品房团购协议书》、《商品房团购补偿协议》（均为复印件），被告对该五份证据的真实性、合法性无异议，仅对关联性有异议，本院经审查认为该五份证据符合证据的要件，本院均予以采信。对原告提交的工程联系单，由于原告无原件进行核对，被告又不予认可，故对该证据不予采信。关于原告提交的（2017）湘1202民初1965号、1966号、1967号、1968号民事判决书复印件，因与本案无关联性，本院不予采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约15万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层。4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件负责等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告受让中国电信怀化分公司的员工的房产指标后，于2015年11月24日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第1幢18层1803号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层。建筑面积为127.01平方米，单价为每平方米3038.21元，总金额为385883元。首付115883元，剩余房款270000元采用公积金贷款方式支付。被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或要求延期交房的，被告可以据实延期。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告未付清购房款，原告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任。同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月。合同签订后，原告交清了385883元购房款。被告建设的涉案商品房至今未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，原告至今未收房。另查明，原告所购房产原定价为每平方米3067元，合同单价3038.21元比定价优惠了28.79元（≈28.8元）。本院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。经查明，原告虽非电信公司员工，但其受让中国电信怀化分公司的员工的房产指标后并享受了团购协议约定的售房优惠，且签订合同时房价比房屋原定价优惠了28.8元每平方米，被告对于电梯房的物业费标准为每平方米1.2元/月，28.8元÷1.2元=24（个月），原告享受了团购补充协议中的两年物业费的优惠。可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经交清了购房款，但至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件。原告请求被告支付2万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告黄明明支付逾期交房补偿金2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  陈艳君审 判 员  甘密密人民陪审员  黄水霞二〇一七年十二月二十八日代理书记员  肖雅方附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。