广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终935号
上诉人（原审原告）：张亚南，男，汉族，1984年9月23日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区。
上诉人（原审原告）：陆燕梅，女，汉族，1988年5月14日出生，身份证地址：海南省儋洲市国营新盈农场第一作业区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘超，广东同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温玉华，男，汉族，1967年3月2日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）：张小浓，女，汉族，1966年4月7日出生，身份证地址广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告）：温丽丹，女，汉族，1996年1月17日出生，身份证地址：广东省深圳市南山区。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：林桂甫，广东联睿律师事务所律师。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：郑晓莹，广东联睿律师事务所律师。
原审第三人：李召凉，男，汉族，1977年1月20日出生，身份证地址：四川省自贡市沿滩区。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地：深圳市罗湖区人民南路3××02号国贸大道B座—3层，注册号：4403××1103831036。
负责人：钟明。
上诉人张亚南、陆燕梅因与被上诉人温玉华、张小浓、温丽丹及原审第三人李召凉、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院(2016)粤03××5民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张亚南、陆燕梅上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；改判温玉华、张小浓、温丽丹继续履行双方之间签订的《房屋买卖合同》，改判温玉华、张小浓、温丽丹依法办理赎楼、注销抵押登记、办理“绿转红”手续等取得涉案房屋完全产权的手续，改判温玉华、张小浓、温丽丹依法办理房产过户等手续；二、改判温玉华、张小浓、温丽丹赔偿张亚南、陆燕梅滞纳金240000元(800000元×5‰×60天)，违约金160000元(800000元×20%)，合计400000元；三、本案一审、二审诉讼费用由温玉华、张小浓、温丽丹承担。
事实和理由：一审法院查明事实不清、适用法律错误。一、张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹之间签订《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，并已经实际交付，一审法院认定该合同无效错误。本案温玉华、张小浓、温丽丹系主动通过中介第三人李召凉找到张亚南、陆燕梅，提出要出售该房屋。从合同的签订过程看，张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹在签订协议前互不相识，通过房地产专业中介公司的中介，并在该中介公司职员帮助、见证下，签订了《房屋买卖合同》，双方签订该合同完全是自愿、真实意思的表达，并不存在无效的情况。
二、法律及行政法规对于涉案房屋的转让和过户并没有禁止性规定。首先，关于张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹签订的《房屋买卖合同》的效力问题。人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，而张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹签订的《房屋买卖合同》之内容并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，一审法院判决该合同无效缺乏依据。其次，虽然涉案房屋性质上属经济适用房，属在规定期限内限制上市交易的房屋，但张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹双方在该合同中业已明确约定办理过户的时间为待涉案房屋达到深圳市规定的上市交易年限后向房管部门申请办理过户手续。虽然我国对申购经济适用房的主体有限定，但是法律及行政法规对于涉诉房屋的转让和过户是没有禁止性规定的，现在在涉案房屋具备过户的情况下，一审法院认定双方之间的《房屋买卖合同》无效，显然违反张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹当时签订本合同的真实意思，阻却了市场正常交易，违反了市场稳定、市场交易自由的原则。
三、深圳市住房保障局及相关部门并没有明确表明解除温玉华、张小浓、温丽丹与原深圳市国土资源和房产管理局之间的《深圳市经济适用住房买卖合同》，也并没有提出不同意涉诉房产最终取得全部产权，也并将没有对温玉华、张小浓、温丽丹转售涉诉房屋的行为进行处理，一审法院判决认定合同无效显然违背各方的意愿。根据一审判决书第九页最后一段记载，一审法院向深圳市住房保障局调查，该局复函，涉诉房产暂未取得完全产权，符合满五年条件的可办理换领不动产权证书手续。且根据温玉华、张小浓、温丽丹与原深圳市国土资源和房产管理局之间的《深圳市经济适用住房买卖合同》第十七条约定，买方有下列行为之一的，住房保障管理部门自发现之日起3年内不予受理其住房保障申请，卖方有权单方解除合同，买方须在3个月内退出已购住房，并按市场指导价结算自合同签订之日起（或住房交付使用之日起）至退房之日止的租金：（一）弄虚作假、隐瞒家庭户籍、人口、收入、资产及住房等情况取得经济适用住房的；（二）对经济适用住房进行二次装修，或改变其原告使用功能、内部结构，在住房保障管理部门规定期限内拒不改正的；（三）签订本合同后未满5年，并未按照本合同约定取得住房全部产权，将经济适用住房用于出售、出租、赠与、抵押（按揭除外）的；（四）其他严重违规、违约行为。因前款原因解除合同且买方退出已购住房的，卖方可同时追究买方的相关责任，卖方在按市场指导价计收自合同签订之日起（或住房交付使用之日起）至退房之日止的租金及相关责任后，剩余购房款退回买方。也就是说，深圳市住房保障局在知道本案的情况下，并未提出解除温玉华、张小浓、温丽丹与原深圳市国土资源和房产管理局之间的《深圳市经济适用住房买卖合同》，也并没有提出不同意涉诉房产最终取得全部产权，也并没有提出对温玉华、张小浓、温丽丹转售涉诉房屋的行为进行处理。一审法院就此认定张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹之间的《房屋买卖合同》无效，驳回张亚南、陆燕梅的一审诉请显然不当。
四、一审法院判决合同无效缺乏情理。2012年期间，因温玉华、张小浓、温丽丹温玉华涉嫌信用卡诈骗罪被关押，涉案金额人民币30多万元，属于数额巨大，根据《中华人民共和国刑法》第一百九十六条规定，有下列情形之一，进行信用卡诈骗活动，数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑。温玉华为了少判刑及支付律师费等费用，最终协商决定将位于深圳市南山区桃源村×期×栋××B房屋出售。张亚南、陆燕梅开始并不想购买温玉华、张小浓、温丽丹的房屋，但考虑到张小浓、温丽丹当时家庭情况较为困难，且温丽丹还在念书，张亚南、陆燕梅最终同意购买温玉华、张小浓、温丽丹的房屋。至此，温玉华也因通过张亚南、陆燕梅支付的房款先行偿还了大部分信用卡，才得以减轻刑事处罚，判了一年多就释放。并且，在温玉华被关押期间，张小浓因生活困难、病情缠身，小孩在读书不能耽误学业，多次找到张亚南、陆燕梅，张亚南、陆燕梅也一直在救济温玉华、张小浓、温丽丹，给的很多钱款也并没有书面打借条，张小浓、温丽丹在此期间一直是对张亚南、陆燕梅感激的，张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹之间并不存在以合法形式掩盖非法目的损害公共利益的行为，不存在恶意串通损害了国家利益，不存在明显违背了国家强制性法律规定的行为。现仅仅因温玉华出狱，其家庭困难期也已经渡过，就此恶意违约，不再履行《房屋买卖合同》，显失社会公德、显失情理。并且，张亚南、陆燕梅也仅仅为一打工者，穷尽双方父母所有的积蓄及个人收入投入到购买温玉华、张小浓、温丽丹的房屋当中，零星的收入也已经多多少少养家、替温玉华、张小浓、温丽丹还房贷及救济温玉华、张小浓、温丽丹一家，在此房屋也已经住了近五年，仅仅因一审法院一纸合同无效的认定，就此“房财两空”、家庭凄惨、不睦，实在不利于家庭稳定、社会稳定。
五、张亚南、陆燕梅本身就符合购买经济适用房的条件，一审法院不考虑实际情况判决合同无效缺乏依据。至本案提起诉讼前，张亚南、陆燕梅在国内、深圳市内并无其他房产，张亚南、陆燕梅来深圳市连续工作11年，社保也已经连续缴纳9年，2014年2月14日户口也已经迁入深圳市，张亚南、陆燕梅本身也符合购买经济适用房的条件，一审法院对此不予考虑显然不当。
温玉华、张小浓、温丽丹辩称，1、涉案的房屋是经济适用房，在该房限制上市交易期内双方签署了房屋买卖合同，双方签署的房屋买卖合同违背了深圳市经济适用住房的约定，另外经济适用房是为了保证社会有困难群体对房屋的需求，双方签署的这份合同损害了社会共同利益，应当是无效合同；2、退一步说，假使合同是有效的，张亚南、陆燕梅主张的滞纳金并没有合同依据，在双方签署的合同当中，针对违约金条款的约定都是以双方解除合同为前提条件的，张亚南、陆燕梅既要求履行合同，也要求支付违约金，本身这项请求是矛盾的。综上。请求二审法院驳回张亚南、陆燕梅的上诉请求。
原审第三人李召凉、原审第三人农业银行均未发表述辩意见。
张亚南、陆燕梅向一审法院起诉请求：1、温玉华、张小浓、温丽丹继续履行双方之间签订的《房屋买卖合同》，判令温玉华、张小浓、温丽丹依法办理赎楼、注销抵押登记、办理“绿转红”手续等取得涉案房产完全产权的手续，依法办理房产过户等手续；2、温玉华、张小浓、温丽丹赔偿张亚南、陆燕梅滞纳金人民币24万元(80万元×5‰×60天，违约金16万元(80万元×20%)，合计40万元；3、温玉华、张小浓、温丽丹承担本案全部的诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年8月11日，温玉华、张小浓、温丽丹作为共同申请人（买方）与深圳市国土资源和房产管理局（卖方）签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，约定卖方向买方出售桃源村×期×栋××B房，买方依本合同付清购房款后，即取得该住房的占有、使用权，在买方取得住房全部产权之前，住房不得出租、出售、赠予、抵押（除按揭外）；签订购房合同满五年的，买方可依据深圳市经济适用住房的相关管理规定申请取得住房全部产权，及其它内容。其后，张小浓以涉案房产为抵押，向农业银行借款33万元。
2012年2月19日，张亚南、陆燕梅（乙方）与温玉华、张小浓、温丽丹（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案的桃源村×期×栋××B房出售给乙方，转让价为80万元，约定对于办理过户手续所需的各种费用，包括该房屋转让过户交易发生的各项税费由乙方承担；过户以前，甲方赎楼以及办理相关手续等所有费用由甲方承担；土地改变使用性质所需缴纳的土地出让金由双方各承担一半费用；在本合同签订生效之日起3日内，乙方向甲方支付购房款定金25万元，减去乙方已经先行支付的2万元，还需支付23万元；在2013年1月1日前，乙方向甲方支付购房款5万元；因甲方是按揭贷款购房，于2013年9月3日前，乙方需向银行支付房屋赎楼金30万元，该费用计算在总房款之内，甲方必须积极协助乙方办理，若甲方接到乙方书面通知10日内不予办理，乙方有权解除合同，甲方需要退还乙方购房款，并承担购房款总额20%的违约金；乙方在取得上述房屋产权手续并在双方实际办理完毕全部房屋交接手续后90日内，向甲方支付房款20万元；若乙方不予支付，按日支付总房款千分之五的滞纲金；如逾期60日内乙方仍然不予支付，甲方有权解除合同，并要求乙方承担购房款总额20%的违约金，期间产生的各项费用均由乙方承担；如果乙方在约定期限内未按时缴纳以上房款，在收到甲方书面通知30日内，如果乙方仍然不能按时支付，甲方有权解除合同，并要求乙方按日支付千分之五的利息；甲方应于合同签订之日起将房屋交付于乙方，并保证对涉案房产具有所有权；对于涉案房产（含所属土地）过户手续办理完毕之日前的气、水、电、电话、有线电视、网络使用费、卫生费等实际发生的费用及物业费用等由乙方承担；协议签订后，乙方即享有房屋所有产权，包括对房屋的买卖、抵押、转让、租赁等其他收益权；甲方将房屋交付乙方并协助乙方办理过户手续；因甲方是按揭贷款买房，甲方必须于房屋购买五年期满，2013年9月3日起60日内协助乙方办理过户手续；甲方在赎楼后，必须将本房屋产权证明交于乙方，并于领取到国家许可转让的房屋产权证30日内协助乙方办理过户手续，如违反该约定，甲方按日支付总房款的千分之五的滞纳金；如果逾期60日内甲方仍然不予办理，乙方有权解除合同，并要求甲方承担购房款总额的20%的违约金，并退还房款，该房款按照国家银行贷款利率三倍计算；期间产生的各项费用均由甲方承担；自2012年3月1日起，由乙方承担本房屋的银行贷款的还款，因国家政策或者不可抗力，导致房屋无法转让，甲方必须退还乙方缴纳的房款，并根据实际期限按照国家贷款利率计算利息；如甲方自知道和应当知道不能转让事由30日内，仍然不予退还该费用，甲方必须按日计算千分之五的违约金；乙方收到该房款后，必须在30日内退还该房屋，如不退还，将按照实际租金3200元／月收取租金费用；因国家政策或者不可抗力，导致房屋无法转让，致使该合同无效，甲方不得主张在此期间的租金费用以及装修等其他合法改变房屋结构造成的损失；双方必须按照合同实际履行，任何一方违约，守约方可要求对方赔偿该房屋市场总价（即争议发生时该房屋同地段商品房市场价格）两倍的价款，及其它内容。2012年2月18日、20日，张小浓出具收据，收到张亚南、陆燕梅支付的定金及房款共计25万元。2012年5月23日至2013年10月26日，张小浓出具7份收据共收到张亚南、陆燕梅支付的房款8万元，其中2013年4月14日的收据注明乙方承诺2013年1月1日前支付甲方的5万元已付清。一审庭审中，张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹均认可涉案房产从2012年起由张亚南、陆燕梅使用至今。
一审庭审中，张亚南、陆燕梅陈述其从2012年年底一直和温玉华、张小浓、温丽丹有联系，通过电话或第三人通知温玉华、张小浓、温丽丹赎楼，2013年温玉华、张小浓、温丽丹说不能过户，赎楼必须温玉华、张小浓、温丽丹配合，温玉华、张小浓、温丽丹否认张亚南、陆燕梅曾通知其赎楼，温玉华、张小浓、温丽丹也表示未通知张亚南、陆燕梅赎楼。李召凉表示曾通知张小浓办后续手续，但没有具体说是赎楼，无法联系上温玉华。张亚南、陆燕梅和李召凉陈述，涉案房产应于2013年可以办理红本，但因深圳政策涉案房产不能过户，到2015年才能办理。温玉华、张小浓、温丽丹表示，2015年期间，温玉华、张小浓、温丽丹曾用电话通知张亚南、陆燕梅要求解除合同，温玉华在2012年至2014年间因刑事案件人身自由受到限制。张亚南、陆燕梅否认收到温玉华、张小浓、温丽丹要求解除合同的通知。
张亚南、陆燕梅提交了证明、过户通知书及EMS快递单、快递查询单、谈话记录及光盘、短信记录等拟证明温玉华、张小浓、温丽丹拒不履约，根本违约，证明是李召凉出具的，证明张亚南、陆燕梅于2013年初与李召凉要求温玉华、张小浓、温丽丹继续履行合同，但温玉华、张小浓、温丽丹明确表明拒不配合，不再卖房；过户通知书及快递查询单证明张亚南、陆燕梅于2016年4月10日快递至温玉华、张小浓、温丽丹，要求温玉华、张小浓、温丽丹于收到通知书5日内配合过户；谈话记录及光盘证明2016年5月22日张亚南、陆燕梅、温玉华、张小浓、温丽丹及中介李召凉共同协商继续履行买卖合同，但温玉华、张小浓、温丽丹不愿意继续履行，并要求走法律程序；短信记录证明2013年初至今张亚南、陆燕梅不停与温玉华、张小浓、温丽丹沟通要求过户及继续履行合同，但温玉华、张小浓、温丽丹拒不配合，不愿意过户给张亚南、陆燕梅。温玉华、张小浓、温丽丹对上述证据不予认可，并认为谈话记录及光盘、短信记录都发生在2015年10月份至2016年年初，张亚南、陆燕梅依约应在2013年9月前办理赎楼，而张亚南、陆燕梅在2015年年底才与温玉华、张小浓、温丽丹联系，其行为已经表明了不履行合同义务。
张亚南、陆燕梅提交了银行交易明细拟证明张亚南、陆燕梅向温玉华、张小浓、温丽丹支付购房款项及自2012年2月28日始均由张亚南、陆燕梅按月还房贷。张亚南、陆燕梅提交了物业收款收据拟证明温玉华、张小浓、温丽丹交房之前所欠物业费用3952.06元由张亚南、陆燕梅替温玉华、张小浓、温丽丹补缴的事实。温玉华、张小浓、温丽丹对上述证据的真实性认可，关联性不予认可。
关于继续履行，一审庭审中，张亚南、陆燕梅陈述，要求温玉华、张小浓、温丽丹配合办理绿本、红本等过户手续，并愿意以剩余房款用于赎楼，以抵房款。张亚南、陆燕梅明确滞纳金和违约金系根据合同第七条及第六条第2项主张。
一审法院依法向深圳市住房保障局调查，该局复函，2008年8月，张小浓、温玉华、温丽丹与原深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳经济适用住房买卖合同》，购买了涉案房产，该房性质为经济适用住房，暂未取得完全产权。《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》已于2015年6月30日发布实施。符合条件的经济适用住房权利人可按该办法申请取得经济适用房完全产权。申请人取得经济适用住房完全产权批复后，凭该批复前往深圳市不动产登记中心按相关规定办理换领不动产权证书手续。
2016年7月26日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明张亚南、陆燕梅家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购1套。
一审法院依法行使释明权，询问张亚南、陆燕梅是否变更诉讼请求，张亚南、陆燕梅表示不变更。
一审法院认为，涉案房产系温玉华、张小浓、温丽丹于2008年8月购买的经济适用房，至2012年2月19日，张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹签订《房屋买卖合同》时，尚未取得全部产权，也未过五年的限售期。原审法院认为，国家住房保障政策的目的在于保证住房困难群体对房屋使用的需求，温玉华、张小浓、温丽丹在限制上市交易期内擅自转让经济适用房，破坏了国家对经济适用房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得经济适用房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，依据《中华人民共合同法》第五十二条第（四）项的规定，张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹签订《房屋买卖合同》为无效合同。原审法院依法行使释明权，询问张亚南、陆燕梅是否变更诉讼请求，张亚南、陆燕梅明确表示不变更，故原审法院仅依据张亚南、陆燕梅的诉讼请求作出判决。对于张亚南、陆燕梅要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。对于张亚南、陆燕梅要求温玉华、张小浓、温丽丹支付滞纳金、违约金的诉讼请求，因该请求系张亚南、陆燕梅基于合同有效并继续履行的情况下的主张，原审法院不予支持。对于合同无效后的法律责任，张亚南、陆燕梅可另循法律途径解决。
一审法院判决：驳回张亚南、陆燕梅的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另，本院依法向深圳市住房和建设局调查，该局复函称，依照《深圳市保障性住房条例》第四十二条规定，购买保障性住房的家庭在取得住房完全产权前需要转让所购保障性住房的，所购保障性住房由市主管部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平因素后确定的价格予以收回。温玉华、张小浓、温丽丹家庭签订的桃源村三期2栋32B经济适用住房买卖合同第十五条约定：在买方取得住房全部产权之前，因买方自身原因需退出已购经济适用住房时，由住房保障管理部门或原产权单位按照原价格年折旧2%进行回购。因此，若温玉华、张小浓、温丽丹家庭在未取得桃源村三期2栋32B经济适用住房完全产权前，需转让该住房的，应按照买卖合同的上述约定条款执行。
本院认为，本案二审争议焦点在于当事人之间签订的《房产买卖合同》是否有效。除一审判决所述理由外，温玉华、张小浓、温丽丹家庭在签订《深圳市经济适用住房买卖合同》中明确约定，购房者取得全部产权前，如因自身原因不再使用经济适用住房时，应通过住房保障管理部门回购的方式退出已购房产。《深圳市保障性住房条例》第四十二条对购房者在经济适用房限制上市交易期内不再使用房产的情况下由主管部门进行回收的政策也予以明确规定。本案中，温玉华、张小浓、温丽丹在尚未取得涉案房产完全产权时与张亚南、陆燕梅签订《房产买卖合同》，将社会保障性住房予以出售并交付张亚南、陆燕梅使用至今，买卖双方在明知政策限制的情况下，仍为牟取自身利益而签订《房产买卖合同》，存在恶意串通规避国家政策，并损害社会公共利益和国家利益的情形。一审判决张亚南、陆燕梅与温玉华、张小浓、温丽丹之间《房产买卖合同》无效正确，本院予以维持。对于张亚南、陆燕梅主张合同有效并基于该主张提起的其他上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人张亚南、陆燕梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 刘尹琳(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。