福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5433号
上诉人（原审被告）：福州蓝虎鲸游乐有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路西湖公园内。
法定代表人：任旭东，该公司总经理。
被上诉人(原审原告)：福州市西湖公园管理处，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路**号。
法定代表人：王晶，主任。
委托诉讼代理人：杨长清，福建大佳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金惠敏，福建大佳律师事务所律师。
上诉人福州蓝虎鲸游乐有限公司因与被上诉人福州市西湖公园管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人福州蓝虎鲸游乐有限公司的法定代表人任旭东，被上诉人福州市西湖公园管理处的委托诉讼代理人金惠敏、杨长清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福州蓝虎鲸游乐有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回福州市湖公园管理处的诉讼请求。事实和理由：（一）福州市湖公园管理处违约在先，福州蓝虎鲸游乐有限公司拒绝支付租金是在行使先履行抗辩权，不应成为支持福州市湖公园管理处主张解除合同关系的理由。福州蓝虎鲸游乐有限公司经营水族馆已达十几年之久，对水族馆不仅在经济上投资巨大进行基建、装修等工程建设，而且在精神上也投入了大量感情维系。在租赁场地期间，福州蓝虎鲸游乐有限公司按约支付租金和场地使用费，尽到作为承租人的义务，但福州市湖公园管理处屡屡违约，多次封园、半封园、拆迁改造，不仅未适当地履行通知义务，突然性的封岛造成水族馆所需天然海水无法进入，海洋观赏鱼大量死亡等事实，而且未采取任何措施与福州蓝虎鲸游乐有限公司积极应对因游客无法入园等所造成的损失。在原约定的租赁合同期限届满后，双方在2010年2月28日签订《补充合同》，租赁合同关系自然顺延。在此期间，福州市湖公园管理处单方面断电，造成福州蓝虎鲸游乐有限公司被迫停业，租赁物即水族馆已处于无法使用的状态。福州蓝虎鲸游乐有限公司单方解约，在不作任何赔偿的情形下，要求福州蓝虎鲸游乐有限公司搬出租赁物和交出扩建的建筑物，显然没有任何法律依据，据此，福州蓝虎鲸游乐有限公司行使先履行抗辩权，拒绝交纳租金的行为并无违法之处，并有权要求福州市湖公园管理处承担违约责任，赔偿福州蓝虎鲸游乐有限公司的损失。（二）涉案水族馆建筑系福州蓝虎鲸游乐有限公司搭建，福州市湖公园管理处不拥有该物权，一审法院判决福州蓝虎鲸游乐有限公司立即腾空水族馆并移交福州市湖公园管理处，于法无据。福州蓝虎鲸游乐有限公司通过一审法院执行局取得福州蓝虎鲸游乐有限公司现使用建筑的基础部分，在福州蓝虎鲸游乐有限公司交付现金和强制执行费用后，一审法院工作人员亲手撕下封条将房子移交给福州蓝虎鲸游乐有限公司，福州蓝虎鲸游乐有限公司通过建设行为终于把讼争房屋建成现今建筑面积将近3000平方米的状态。涉案水族馆系福州蓝虎鲸游乐有限公司所搭建，《西湖公园水族馆租赁协议书》及《补充合同》的标的物所指向的只是福州市湖公园管理处所述的“场地”而已，而面积近3000平方米的房屋不应包括在这“场地”之内，故福州市湖公园管理处对水族馆建筑并不享有物权，在福州市湖公园管理处未予以妥善安置补偿福州蓝虎鲸游乐有限公司的情况下，腾空平面场地属于事实不能。对于福州市湖公园管理处是否应当在解除合同的同时，对福州市湖公园管理处作出赔偿或者补偿，现正由福建省高级人民法院审理中，在该案未作出判决的情形下，一审法院要求福州蓝虎鲸游乐有限公司单方履行合同义务退出租赁物和交出拆建房屋，而不考虑福州蓝虎鲸游乐有限公司的合法补偿权，明显缺乏法律依据。（三）一审程序违法，本案理应撤销一审判决。1、一审审理中，因福州蓝虎鲸游乐有限公司与福州市湖公园管理处之间就本案讼争租赁房屋权属确认纠纷正由另一案【案号（2015）榕民初字第1131号】诉讼审理中，本案的处理结果需以该案的处理结果为依据中止审理，现该案未审结，一审法院就以中止时限为由恢复审理本案并作出判决，严重违反了民事诉讼关于恢复审理的法定事由的规定。2、一审法院在恢复审理之后于2017年5月15日再次开庭，但未就开庭事项通知福州蓝虎鲸游乐有限公司的律师，导致福州蓝虎鲸游乐有限公司及其律师缺席该次庭审，严重违反了诉讼程序。一审法院违法恢复审理，并未就开庭事项通知其代理律师，严重违反了民事诉讼程序。（四）2010年度、2011年度租金计算有误。2010年11月30日福州市湖公园管理处出具租金票据，福州市湖公园管理处财务已经明确标注已交了租金50000元。按照足月递减的方式，福州蓝虎鲸游乐有限公司已经在不能经营的情况下交纳至2011年7月，仅差4165元。
福州市湖公园管理处辩称，西湖公园改造有通知过福州蓝虎鲸游乐有限公司。西湖公园主要经过三次改造，2007年大梦山改造工程移交完成之前，大梦山不在西湖范围内对西湖没有影响，之后对西湖宾馆处进行改造，对游客进出也没有影响，此后对水族馆改造，但其后也没有动过。双方签订按月续签的不定期合同，福州蓝虎鲸游乐有限公司还保留一些设施进行占有使用，之前福州蓝虎鲸游乐有限公司有缴纳部分租金及水电费，之后因长期没有按照合同约定缴纳租金，水族馆租赁协议书约定公园方有权终止协议，故福州市湖公园管理处有权终止协议，有事实依据的。2010年2月28日补充协议没有约定具体的租赁期限，只是按月延续，如有需要可以随时通知福州蓝虎鲸游乐有限公司无条件搬离。不定期合同，可以随时解除只要给予对方的合理通知时间，福州市湖公园管理处多次书面发函，但福州蓝虎鲸游乐有限公司至今四年还未搬离，故要求终止合同。福州蓝虎鲸游乐有限公司要求补偿，没有事实和法律依据的。福州蓝虎鲸游乐有限公司已经单独向福州中院提起了诉讼，福州市中级人民法院（2015）榕民初113号民事判决认定福州蓝虎鲸游乐有限公司主张不成立，不拥有物权及装修装饰的费用补偿等均予以驳回，此后福州蓝虎鲸游乐有限公司向福建省高级人民法院提起上诉，福建省高级人民法院也驳回了福州蓝虎鲸游乐有限公司的上诉。因此，福州蓝虎鲸游乐有限公司的上诉人理由是不能成立的。
福州市湖公园管理处向一审法院起诉请求：1.判令福州市湖公园管理处、福州蓝虎鲸游乐有限公司于2002年9月15日签订的《西湖公园水族馆租赁协议书》及2010年2月28日签订的《补充合同（协议）》予以终止；2.判令福州蓝虎鲸游乐有限公司立即将租赁场地腾空并移交给福州市湖公园管理处；3.判令福州蓝虎鲸游乐有限公司向福州市湖公园管理处支付租金及场地占用费（按月租金10833元计，从2010年起计至福州蓝虎鲸游乐有限公司腾空房屋止）；4.本案诉讼费用由福州蓝虎鲸游乐有限公司负担。
一审法院认定事实：2002年9月15日，福州市湖公园管理处、福州蓝虎鲸游乐有限公司签订《西湖公园水族馆租赁协议书》一份，该协议中约定：福州市湖公园管理处将西湖公园水族馆出租给福州蓝虎鲸游乐有限公司经营水族观赏、海洋动物表演，福州蓝虎鲸游乐有限公司不得超范围经营。租赁时间自2002年10月1日至2010年2月15日止；每年租金100000元，缴纳租金方式：每年1月15日前上缴上半年租金5万元，6月15日前上缴下半年租金50000元，福州蓝虎鲸游乐有限公司若有逾期缴纳租金或超范围经营福州市湖公园管理处有权终止本协议；双方还约定了其他权利义务事项。2010年2月28日，福州市湖公园管理处、福州蓝虎鲸游乐有限公司又签订《补充合同（协议）》一份，约定：双方于2002年10月1日签订的水族馆合同条款不变，双方以每月签定延长经营期限形式实行每月签约，协议于2010年3月1日开始实行；福州蓝虎鲸游乐有限公司应在签定补充合同同时应在每月30日前一次性缴纳下一个月场地租金每月10833元；福州市湖公园管理处若动用该项目场地应提前十天通知福州蓝虎鲸游乐有限公司，福州蓝虎鲸游乐有限公司应无条件在福州市湖公园管理处规定的时间内拆除，福州市湖公园管理处不负任何经济责任等。2013年2月5日，福州市湖公园管理处认为福州蓝虎鲸游乐有限公司超范围经营发函要求福州蓝虎鲸游乐有限公司停止营业。2013年9月17日，福州市湖公园管理处向福州蓝虎鲸游乐有限公司发出书面通知，认为“因政府筹建展厅需动用水族馆经营场地，根据合同约定通知福州蓝虎鲸游乐有限公司于2013年9月30日前完成搬迁工作，并一次性缴清3月至9月场地占用费”。并于2013年10月21日委托律师向福州蓝虎鲸游乐有限公司发函。另，福州蓝虎鲸游乐有限公司尚欠福州市湖公园管理处2005年度租金75000元、2010年度租金49165元、2011年度租金89996元、2012年度租金129996元、2013年度租金104996元、2014年度占用费119996元、2015年度占用费129996元、2016年度占用费129996元、2017年1月-4月占用费43332元，上述共计872473元。
一审法院认为，福州市湖公园管理处、福州蓝虎鲸游乐有限公司间所签订的案涉水族馆的租赁协议及补充合同，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。依约缴纳租金系作为承租方的被告履行合同的基本义务，且双方在合同中对未依约缴纳租金的后果亦作了约定，故本案中福州蓝虎鲸游乐有限公司未依约向福州市湖公园管理处支付租金，福州市湖公园管理处就此提出终止合同并收回租赁场所的诉讼请求于法有据，予以支持；同时，由于福州蓝虎鲸游乐有限公司在接到福州市湖公园管理处通知后仍占用着租赁场所，应当承担向福州市湖公园管理处支付所欠租金及占用期间占用费共计797473元（从2010年起累计至2017年4月份），此后仍应按约定的每月10833元计至退出租赁场所为止。福州蓝虎鲸游乐有限公司辩称因福州市湖公园管理处违约其享有先履行抗辩权并无证据支持，且即使福州市湖公园管理处违约造成其损失，其可依法主张赔偿，其以此为由拒付租金无事实和法律依据；同时，福州蓝虎鲸游乐有限公司无证据表明其取得案涉租赁场所的所有权，故对福州蓝虎鲸游乐有限公司的辩称意见不予采纳。判决：一、终止福州市湖公园管理处与福州蓝虎鲸游乐有限公司于2002年9月15日签订的《西湖公园水族馆租赁协议书》及2010年2月28日签订的《补充合同（协议）》；二、福州蓝虎鲸游乐有限公司于本判决生效之日起一个月内将案涉租赁场所（位于西湖公园内水族馆）腾空并交由福州市湖公园管理处管业；三、福州蓝虎鲸游乐有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市湖公园管理处支付拖欠的租金及场地占用费（截止至2017年4月累计797473元，此后按每月10833元计至租赁场所交还为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9049元，由福州蓝虎鲸游乐有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：福州蓝虎鲸游乐有限公司对一审认定的2010年度、2011年度尚欠租金数额持有异议。本院认为，福州市湖公园管理处确认福州蓝虎鲸游乐有限公司在《西湖公园水族馆租赁协议书》的合同期内2002年10月1日至2010年2月15日止应缴纳的租金为每年100000元，在《补充合同（协议）》生效后2010年3月1日起应缴纳的租金为每月10833元。福州蓝虎鲸游乐有限公司于2010年1月30日缴纳25831元租金（发票号：01775813元）；2010年9月28日缴纳2笔计50000元租金（金额为20000元发票号：6065746，在缴款单位一栏中注明“海洋世界097-12月”；金额为30000元发票号：6065747，在缴款单位一栏中注明“海洋世界097-12月”），系补缴拖欠的2009年7月至12月租金；2010年11月30日缴纳50000元租金（发票号：01775779，在缴款单位一栏中注明“海洋世界2-6月10833/月×4＝43332元7月交6668元，差4165元”），系2010年3月至6月份，结余6668元用于补缴2010年7月份部分租金。根据前期历次缴纳租金的交易习惯，以此推算2010年1月份至7月份期间租金仍欠4165元，2010年度租金尚欠49165元。2011年5月12日缴纳40000元（发票号：04547512，在缴款单位一栏中注明“海洋世界1-3.7/月10833元/月”），以此推算2011年度租金尚欠89996元。福州蓝虎鲸游乐有限公司对一审法院未对福州市湖公园管理处单方面改变经营环境等事实作出认定，因缺乏证据予以佐证，对此不予采信。本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，福州市湖公园管理处与福州蓝虎鲸游乐有限公司签订的2002年9月15日《西湖公园水族馆租赁协议书》及2010年2月18日《补充合同（协议）》，双方意思表示真实，并未违反国家法律法规强制性的规定，应属合法有效的，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。双方自2010年3月1日实行补充协议之日起并没有约定具体租赁期限，应视为不定期租赁合同。《补充合同（协议）》约定自2010年3月1日起在每月30日前一次性缴纳下一个月场地租金每月10833元，从双方提供的有效证据来看，自2010年7月份起至福州市湖公园管理处提起诉讼之日止，福州蓝虎鲸游乐有限公司均未能依约按月缴纳租金，已经构成违约，一审法院判决终止福州市湖公园管理处与福州蓝虎鲸游乐有限公司签订的2002年9月15日《西湖公园水族馆租赁协议书》及2010年2月18日《补充合同（协议）》，并判令福州蓝虎鲸游乐有限公司将《西湖公园水族馆租赁协议书》约定的租赁物即西湖公园内水族馆腾空并交付给福州市湖公园管理处管业，并无不当。关于福州蓝虎鲸游乐有限公司提出2010年2月28日签约续租后，福州市湖公园管理处单方面断电，造成福州蓝虎鲸游乐有限公司被迫停业，水族馆已处于无法使用的状态，福州市湖公园管理处违约在先，福州蓝虎鲸游乐有限公司有权行使先履行抗辩权，为此在福州市湖公园管理处未予修复和赔偿损失之前，拒绝交纳租金的行为并无违法之处的主张，因福州蓝虎鲸游乐有限公司既未能提供有效证据予以佐证，亦无证据可以证明福州蓝虎鲸游乐有限公司履行了及时通知义务，况且福州蓝虎鲸游乐有限公司已经就福州市湖公园管理处存在封园、拆迁改造、擅自停水停电等违约行为，以及对租赁物进行扩建要求补偿附合装饰装修等损失的问题另案提起了诉讼，经发生法律效力的福建省高级人民法院（2016）闽民终504号民事判决书认定，驳回福州蓝虎鲸游乐有限公司该项诉讼请求。因此，福州蓝虎鲸游乐有限公司以先履行抗辩权为由拒付租金的该项上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费9049元，由上诉人福州蓝虎鲸游乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 平
审判员 连 萍
审判员 林 蕤
二〇一七年十一月二十八日
书记员 郭婧婧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。