广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初1159号
原告：新裕实业集团有限公司，住所地广州市越秀区农林下路81号新裕大厦八楼。
法定代表人：ＸＸ。
委托代理人：梁东升、沈洁，广东君之杰律师事务所律师。
被告：广州玉清池按摩休闲有限公司，住所地广州市越秀区农林下路81号之一3、4、5楼。
法定代表人：刘家智。
委托代理人：高江雄，广东大同律师事务所律师。
原告新裕实业集团有限公司诉被告广州玉清池按摩休闲有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁东升、沈洁，被告的委托代理人高江雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年10月-2017年5月拖欠的租金及管理费1490475元、水费101915元、电费289608.68元、车位费180000元、广告费172000元和有偿服务费16000元。2.被告向原告支付租金滞纳金1490475元和水电滞纳金391523.68元。事实与理由：被告成立于2012年8月28日。2015年年底，原、被告双方签订《租赁合同》，该合同约定原告将越秀区农林下路81号之一新裕大厦第三、四、五层部位的房产出租给被告作桑拿用途使用，双方约定从2015年11月1日至2016年10月31日，按租金管理费178500元/月收取；从2016年11月1日至2017年10月31日，按租金管理费187425元/月收取；从2017年11月1日起至2018年10月31日，按租金管理费196796.25元/月收取。合同约定被告应依时交付租金或其他费用，每逾期一日，须按应缴金额的2%向原告支付滞纳金，原告有权收回房屋并有权处理被告所遗留在该单元内的所有物品，不退回保证金，同时保留追讨被告所欠租金和其他费用及违约金、滞纳金的权利。被告当月使用面积内的水、电、煤气费用应于每月25日前向原告缴纳，若不能按时缴纳，每逾期一日，被告须按当月应缴金额的3%向甲方支付滞纳金。被告一直如约交租，但2016年10月起至今，被告开始拒绝支付租金管理费、水电费、车位费、广告费和有偿服务费。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。
被告辩称：一、1.双方按照合同第五条第1款的约定已经在2016年11月7日解除了租赁合同，租金是计算至2016年11月7日。2.水电费每月要由原告统计发给被告，被告才能按照合同标准支付，但是原告一直没有把统计结果告知被告，故我方无法得知2016年11月7日之后的水电费标准，故一直欠付。3.原告在本案没有举证证明水电费使用量，证据不足，不能按照原告诉讼请求来支付。4.车位费、广告费、有偿服务费，双方并没有约定，因此原告主张上述三个费用是没有法律和事实依据的。二、关于原告主张的租金、滞纳金和水电滞纳金，滞纳金的计算标准过高，应该按照银行同期贷款利率的标准计算原告的实际损失。三、原告只能主张滞纳金或定金中的其中一项，不能同时主张两种惩罚性的违约责任。被告原来已经支付了10万元定金，应当抵扣原告的诉请中部分金额。
经审理查明：座落在本市越秀区农林下路81号之一新裕大厦三、四、五层部位的房屋属广州市新裕房地产开发有限公司所有。2015年7月1日，广州市新裕房地产开发有限公司出具《同意出租证明》，同意将上述部位的房屋由原告以自己的名义出租给被告（谢小观、谢小航），并由原告收取租金管理费、水电费等。
2015年，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区农林下路81号之一新裕大厦第三、四、五层部位的房产出租给乙方作桑拿用途使用，建筑面积2012.19平方米；租赁期限自2015年11月1日至2016年10月31日，月租金、管理费为178500元，2016年11月1日至2017年10月31日，月租金、管理费为187425元，自2017年11月1日至2018年10月31日，月租金、管理费为196796.25元；乙方向甲方2011年5月13日缴纳的定金100000元作为租赁保证金；甲方应在租赁期满或经双方协商同意而解除合同之日在乙方结清应付给甲方的各类款项的情况下将保证金本金不计息退还乙方；租赁期内，乙方应依时交纳租金或管理费或其他费用，每逾期一日，乙方须按应缴金额的2%向甲方支付滞纳金，如果逾期30日，视为乙方自动解除合同并放弃所承租单元内所有物品（此处物品含括乙方经营期间所有固定设施、设备、用具、工具及消耗品等所有物品），甲方有权收回房屋并有权处理乙方所遗留在该单元内的所有物品，不退回保证金，同时保留追讨乙方所欠租金和其他费用及违约金、滞纳金的权利，乙方经营期间的一切债权、债务仍由乙方自行负责，与甲方无任何关系；乙方当月使用面积内的水、电、煤气费（如有）用应于每月25日前向甲方缴纳，若不能按时缴纳，每逾期一日，乙方须按当月应缴金额的3%向甲方支付滞纳金；乙方单元内的电费每度按1.398元收取，以后按供电局的价格浮动幅度在1.398元的基础上自动调整，水费每吨按20元收取，以后按自来水公司的价格浮动幅度在20元的基础上自动调整；合同到期后，在同等条件下乙方有优先续租权等。谢小观、谢小航在该合同乙方签约代表处签名。
被告承租前述房屋后依约向原告支付租金至2016年10月，根据原告提交的2016年5月以及9月的《缴费通知单》显示，被告在2016年5月、9月应付的费用包括有租金、广告费21500元、汽车月保（停车费）9个车位共22500元、垃圾费2000元以及相应时段的水、电费用；该通知单中另注明“贵公司收到本通知单，请于本月5日前缴交上述金额等”。其中2016年9月应缴费用合计349884.12元，该费用由谢小航在当月的30日以及谢小观在6月2日、29日通过银行转账支付完毕；2016年9月应缴费用合计361296.39元，该费用由曾秋娥在当月的17、28、31日通过银行转账支付完毕。
此后，原告自2016年10月起按月制作《缴费通知单》，其费用构成与前述的《缴费通知单》相同，并向被告送达。其中在2017年2月-5月发出的《缴费通知单》中用户签名处分别有名为“余”、“冯龙某”、“苏腾进”的签名。被告庭审中质证称其已在2016年11月因经营不善退出场地，前述签收的人员均非其公司的员工，其亦未收到过前述《缴费通知单》。2016年11月30日，原告向被告发出《律师函》，向被告催缴欠付租金等费用。
2017年3月16日、4月18日，被告以沟通人的身份（代表人谢小观、谢小航）通过中国邮政特快专递向原告发出两份《沟通函》，其内容称被告公司已于2016年11月9日停止营业，并从2016年10月开始拖欠原告租金，拖欠租金共计30日，故根据合同的约定，双方之间的租赁合同从2016年11月7日起解除。由于被告停止营业，但暂未找到合适的经营场所，故希望与原告协商重新承租涉案的房屋等。根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市公司出具的邮件投递查询记录，该两份函件均已妥投。
此外，原告为证明其有权收取涉案房屋的水电费用，向本院提交了如下证据：1、广州市安邦物业管理有限公司（以下简称安邦公司）于2016年9月15日出具的《代收水电费声明》，其内容显示被告承租的房屋的水、电费用自2016年10月起由原告代为收取。2.安邦公司与谢小观、谢小航签订的《关于及时缴纳水电费协议》，其中约定涉案场地的水电费应于每月5日前支付予该司等。3.手写的《2016年下半年水电表读数》、《2016年下半年水表》以及《2017年上半年水电表读数》，其记录显示涉案房屋在2016年6月20日至2017年5月19日期间的用电、用水的抄表读数。4.安邦公司向广州市自来水公司、广州供电局有限公司支付2017年2月、3月的水费以及2017年3月、4月电费的缴费通知及凭证。对此，被告质证认为《代收水电费声明》、《关于及时缴纳水电费协议》并无被告盖章确认，对被告不具备约束力，也不清楚代收水电费的情况；对于水电表抄表读数是属于原告单方制作，而供电供水部门出具的缴费单据的地址是农林下路81号，是整栋大厦的用水、电情况，不足以证明被告的水电用量。
庭审中，被告确认谢小观是其公司发起人，曾经是公司的股东，谢小航是该司的股东。
原告于2017年1月10日提起本案诉讼。
本院认为：原告与被告就涉诉房屋签订的《租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同签订后，被告自2016年10月起逾期支付租金，显已构成违约，根据上述合同约定，原告有权终止合同收回该物业。本案争议焦点主要在于：《租赁合同》是否已解除；被告欠付费用的计付标准。
（一）《租赁合同》是否已解除
根据前述《租赁合同》的约定如果被告逾期支付租金超过30日的，则视为被告自动解除合同并放弃所承租单元内所有物品，原告有权收回房屋并不退回保证金等。对此，被告认为其自2016年10月6日起拖欠原告租金，故双方的合同关系应自2016年11月7日起解除。即被告认为该约定属于合同所附解除条件，现该解除条件已因被告的逾期付款行为成就，合同已解除。原告则认为被告希冀提前解除合同既未征得原告同意、亦未依约支付违约金，故双方的合同尚未解除。对此，分析如下：
1.涉案合同约定所附条件的性质。合同法第四十五条第一款关于合同效力附条件以及第九十三条关于合同约定的解除条件的规范意旨并非统一。合同效力附条件是当事人对合同效力的发生或者消灭施加限制，使其取决于将来的不确定性事实，合同所附解除条件成就时，自条件成就时合同失效。一般认为，合同所附解除条件是对合同所加的附款，通常与合同自身的内容以及合同的履行行为本身无关。而合同约定的解除条件则是当事人在合同中约定了解除合同的条件，合同的解除条件成就时，解除权人可以依照法律规定的程序和方式解除合同。对于涉案《租赁合同》前述约定的性质，应结合同的内容、约定的目的以及该约定与合同整体的关系来分析。从约定的内容看，该约定在被告迟延支付租金达30日或以上的情况下，赋予原告有权解除合同并收回涉案房屋、追讨欠付费用的权利，其实质是在被告违约的情况下，原告所享有的合同权利及所产生的法律后果。从约定的目的看，该约定显然是在防范一方的违约行为，而非简单的通过附款限制租赁合同的效力。这亦可从该约定规范于合同第五条关于被告在租赁期内享有的权利和责任中，显然系督促及约束一方严守契约而立。因此，涉案租赁合同关于合同解除的约定显属合同法第九十三条规定的合同约定的解除条件，而非合同的效力附条件。
2.《租赁合同》是否已解除。原、被告双方对于被告自2016年10月起欠付租金的事实并无争议，涉案合同约定的合同解除条件业已成就。根据合同法第九十六条关于当事人依照约定的条件解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除的规定，解除合同的应是由解除权于解除权行使的条件具备时向相对人发出解除合同的意思表示。从本案现有证据，仅能反映原告曾向被告催缴欠付租金，原告并未作出过解除合同的意思表示并送达被告。虽然被告在原告提起本案诉讼后，曾两次向原告发出书面函件，但被告作为违约方，其并不享有相应的解除权。因此，原、被告双方就涉案房屋所签订的《租赁合同》并未解除。
（二）被告欠付费用的计付标准
1.车位费、广告费及有偿服务费。根据双方合同的约定，原告每月应付租金的标准已有明确约定，双方亦无争议。而对于原告诉请的车位费、广告费以及有偿服务费在合同中未作明确约定。根据涉案合同的实际履行情况来看，合同订立后至被告停付租金前，原告每月制作《缴费通知单》，列明每月被告应付费用的明细及总额，被告再通过银行转账的方式支付租金。虽然被告对于原告提交的《缴费通知单》中用户签名一栏中的签收人是其员工予以否认，但比对《缴费通知单》的制作时间，以及被告付款的时间及金额来看，被告每月支付的金额与《缴费通知单》记载并无二致。而根据《缴费通知单》中记载的被告应付费用的构成来看，被告每月除依约支付租金外，还需支付汽车月保（停车费、9个车位）合计22500元，广告费21500元以及垃圾费2000元。因此，原告诉请要求被告支付的该三项费用，虽未在合同中明确约定，但双方通过实际履行行为已变更合同的约定，原告的该部分诉请，理据充分，本院予以支持。
2.对于原告诉请的水费及电费，前述合同中明确了水、电费的计付标准，被告应在每月25日前支付。现原告不仅举证证明其每月的抄表读数以及垫付了水电费，还提交了每月向被告发出的《缴费通知单》，虽然被告对于原告提交的证据中的抄表读数以及《缴费通知单》中的签收人不予确认，但被告并未能提供充分的证据足以否定原告的举证，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。被告应向原告支付相应的水、电费。
3.违约金计付标准问题。根据前述合同的约定，虽然双方合同中未就租金及其他应付费用的支付时间作出明确的约定，但原告在送达予被告的《缴费通知单》中明确其中列明的费用应于当月5日前付清，逾期支付的，被告须每日按应付金额的2%计付逾期付款违约金。从被告提交的《沟通函》中亦可见被告自认其自2016年10月6日起开始欠付租金，故被告欠付租金等费用的逾期未付违约金应自每月6日起计付。此外，被告还应在每月25日前支付水、电费用，逾期支付的，被告须每日按欠付金额的3%计付逾期付款违约金。至于被告辩称前述两项违约金标准过高的问题，因前述的违约金标准是合同双方基于自愿在订立合同时确定的，该违约金的设定系为约束合同双方诚信履约，并可对违约方的违约行为作出一定的惩罚。现被告仅以约定的违约金标准过高为由要求调整按同期银行贷款利率计付，并未提供相应的证据证明原告主张的违约金标准明显过高。对此，被告应负相应的举证不能法律后果。考虑到被告长时间欠付租金等费用未付的原因之一系对合同约定内容的误读所致，非有恶意违约的主观意图，故本院将两项违约金的计付标准均酌情调整为按同期应付费用的每日万分之五的标准计付。至于被告辩称原告不能同时主张两种惩罚性违约责任的意见，如前所述，原、被告双方的《租赁合同》尚未解除，原告并未于本案中主张没收租赁保证金100000元，故对被告该项辩解意见，缺乏依据，本院不予支持。至于原告称被告的股东出资不实，但原告未能提供证据证明，且此属另一法律关系，原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告广州玉清池按摩休闲有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告新裕实业集团有限公司支付自2016年10月1日至2017年5月31日的租金及管理费1490475元、车位费180000元、广告费172000元及垃圾费16000元以及自2016年10月6日起至实际付清前述款项之日止的逾期付款违约金（按每日万分之五的计付标准，其中自2016年10月6日起以224500元为基数计付，自2016年11月6日、12月6日、2017年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日起均以233425元为基数计付），每月逾期付款违约金总额以不超过当月应付费用总额。
二、被告广州玉清池按摩休闲有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告新裕实业集团有限公司支付自2016年10月1日至2017年5月31日的水费101915元、电费289608.68元以及自2016年10月26日起至实际付清前述款项之日止的逾期付款违约金（按每日万分之五的计付标准，其中自2016年10月6日起以138654.73元为基数计付，自2016年11月6日起以117199.55元为基数计付，自2016年12月6日起以107091.79元为基数计付，自2017年1月6日起以7327.17元为基数计付，自2017年2月6日起以4945.28元为基数计付，自2017年3月6日起以6510.48元为基数计付，自2017年4月6日起以4604.30元为基数计付，自2017年5月6日起以5190.38元为基数计付），每月逾期付款违约金总额以不超过当月应付费用总额。
三、驳回原告新裕实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39496元，由被告广州玉清池按摩休闲有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 黄旭俐
人民陪审员 吕 婷
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 梁洁欣