湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终173号
上诉人（原审原告、反诉被告）：恩施金地经贸有限公司，住所地恩施市航空大道169号，统一社会信用代码91422800757045139M。
法定代表人：曾荣华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：皮虹，恩施金地经贸有限公司董事。
委托诉讼代理人：张祎，湖北百嘉律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：恩施市恩东口腔医院，住所地恩施市航空大道169号，统一社会信用代码91422801068447052C。
法定代表人：余恩东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡晓黎，恩施市恩东口腔医院院长助理。
被上诉人（原审被告）：余恩东，男，1980年2月20日出生，湖北省巴东县人，住恩施市。
被上诉人（原审被告）：余娇娥，女，1984年9月7日出生，湖北省巴东县人，住恩施市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：安义，湖北正典律师事务所律师。
上诉人恩施金地经贸有限公司（以下简称金地公司）因与上诉人恩施市恩东口腔医院（以下简称恩东医院）、被上诉人余恩东、余娇娥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。金地公司的法定代表人曾荣华及其委托诉讼代理人张祎、皮虹，恩东医院的委托诉讼代理人胡晓黎，余恩东、余娇娥的共同委托诉讼代理人安义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金地公司上诉请求：1.撤销湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304号民事判决第一项，依法改判恩东医院将租赁房屋恢复原状后，交付给金地公司；2.判决余恩东、余娇娥承担无限连带责任；3.判决恩东医院、余恩东、余娇娥承担本案诉讼费用。事实与理由：1.恢复原状是双方签订合同的应有之义，恩东医院的行为客观上构成了合同侵权；2.余恩东、余娇娥应当承担无限连带责任。
恩东医院上诉请求：1.撤销湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304号民事判决，发回重审或者依法改判；2.本案诉讼费用由金地公司承担。事实和理由：1.金地公司交付的房屋主体结构及耐火等级达不到消防规范要求，消防验收无法通过，致使恩东医院无法正常开展营业，合同目的落空，责任在金地公司；2.恩东医院作为守约方，有合同法定解除权，一审判令恩东医院承担解除合同违约金没有法律依据；3.案涉房屋金地公司已经收回，不存在恩东医院再向金地公司退还房屋，一审判决要求恩东医院支付自2017年4月起的租金没有依据。
余恩东、余娇娥辩称，一审认定余恩东、余娇娥不承担无限连带责任正确。
金地公司向一审法院起诉请求：1.判决恩东医院支付2017年1-3月房屋租金75万元；2.判决恩东医院恢复原状并赔偿直接租金损失,自2017年4月起,按每月25万元计算至恩东医院恢复租赁房屋并交付金地公司时止;3.判决恩东医院承担违约责任,支付迟延履行违约金35146.8元和解除合同违约金105440.4元;4.判决余恩东、余娇娥承担无限连带责任;5.判决恩东医院承担本案的诉讼费用。
恩东医院向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令解除双方的《房屋租赁合同》；3.判令金地公司立即返还恩东医院交付的房租及保证金共计350万元人民币，并按照银行同期贷款利率支付违约金；4.判令金地公司赔偿恩东医院装饰装修损失共计600万元人民币；5.本诉与反诉有关的一切诉讼费用均由金地公司承担。
一审法院认定事实：2015年9月26日，金地公司与恩东医院签订《房屋租赁合同》，合同约定：金地公司为出租方（甲方），恩东医院为承租方（乙方）；甲方将其所有的位于恩施市航空大道169号房产两栋整体租赁给乙方从事经营活动，租赁期限为10年，从2016年1月1日起至2025年12月31日止，前五年为固定租金即每年租金300万元，后五年为逐年递增租金即每年比上一年递增10%，年租金分两次支付，上一年度的12月25日前支付下一年度1-6月租金，当年度的6月25日前支付当年7-12月租金；乙方于2015年9月30日前向甲方一次性缴纳履约保证金50万元；租赁期满，乙方不继续租赁此房屋，乙方对房屋内的装修和添附的其他设施由乙方自行搬出（不动产及不易拆除附属物或拆除后影响使用价值的除外），其房屋内的装修和添附的不动产必须保持原状，归甲方所有，甲方不对乙方进行任何补偿；租赁期内，乙方因自身原因造成合同不能履行，对已装修和添附的其他附属设施归甲方所有，甲方不对乙方进行补偿。合同解除的条件：双方协商一致；乙方逾期一个月不交纳租金的；乙方利用租赁房屋进行违法活动，损害公共利益的。合同终止的条件：租赁期满自然终止；因不可抗力或国家政策调整原因，导致本合同无法履行，甲乙双方协商后，可以终止本合同。违约责任：甲方房屋产权存在权属瑕疵，影响乙方正常经营的，应积极采取补救措施，若仍不能满足乙方正常经营时，甲方应退还乙方已支付的剩余租期租金，合同解除并承担50万元违约金及赔偿乙方相关损失；乙方不按时支付租金，应承担十年总租金千分之一的迟延履行违约责任，直到足额支付租金时止；因乙方原因导致合同不能履行，除应承担支付剩余期限租金外，还应承担十年总租金千分之三的违约责任。
合同签订后，金地公司与恩东医院办理了租赁房屋交接手续，恩东医院按期向金地公司支付了2016年度租金300万元及履约合同保证金50万元。经金地公司同意，恩东医院对租赁房屋进行了拆除和装修。2016年7月29日，恩东医院就租赁物的改造工程发出邀标函，将租赁物1-4层用途明确为口腔医院，5-10层用途明确为酒店。
2016年8月18日，恩施州公安消防支队根据恩东医院的申请，作出恩州公消设查字[2016]第0027号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，认定恩施市恩东国际大酒店改造工程部分消防设计不符合国家工程建设消防技术标准，消防设计备案不合格。2016年10月18日，恩施州公安消防支队根据恩东医院的申请，作出恩州公消审字[2016]第0232号《建设工程消防设计审核意见书》，认定恩施市恩东口腔医院改造工程消防设计合格。
2017年1月5日，金地公司向恩东医院发函催收2017年1-6月租金150万元。次日，恩东医院回函金地公司称，因房屋主体结构和消防耐火等级达不到消防规范要求，致消防验收手续未全部完成，无法整体装修和入住，合同效力存疑，要求与金地公司协商解决。1月8日，金地公司去函恩东医院，称恩东医院质疑《房屋租赁合同》合同效力的理由不成立，考虑到恩东医院实际情况，同意将一次性支付半年租金的方式变更为每月15日前支付当月租金。1月11日，恩东医院回函金地公司，提出退租或分租方案。2月4日，金地公司再次向恩东医院发函催收租金。2月5日，恩东医院回函金地公司称因消防问题计划租用1-4楼，正在洽谈促成他方租赁事宜，如金地公司不解决房屋本身问题将退租。3月3日，恩东医院函告金地公司解除合同。后双方未就房屋租赁事宜达成一致意见。
2013年6月3日，余恩东、余娇娥成立普通合伙企业恩施恩东口腔医院，2016年4月20日登记更名为恩施市恩东口腔医院。
2017年11月3日，恩东医院向一审法院申请对涉案房屋的装修损失进行鉴定。
一审法院认为，金地公司与恩东医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。恩东医院反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效没有事实和法律依据。金地公司认为恩东医院已无继续履行合同的可能，恩东医院亦要求解除与金地公司签订的《房屋租赁合同》，因双方均有解除该合同的意思表示，双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。
恩东医院未按照合同约定向金地公司支付2017年度的房屋租金，其行为违约，恩东医院理应承担违约责任，金地公司要求恩东医院支付2017年1-3月房屋租金75万元及自2017年4月起至房屋交付之日按25万元/月标准计算的房屋租金、支付违约金的理由正当，应予支持。恩东医院是基于装修对租赁的房屋进行的拆除，其行为不属于侵权行为，且双方未约定合同不能履行时应对租赁房屋恢复原状，故金地公司要求恩东医院恢复原状的请求不能成立。《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”，金地公司未举证证实恩东医院不能清偿上述款项，故金地公司要求余恩东、余姣娥承担连带清偿责任的理由不能成立。如出现因恩东医院不能清偿上述款项时，金地公司可另行主张权利。
根据金地公司与恩东医院的陈述和提交的证据显示，恩东医院租赁金地公司房屋的用途为开设医院和酒店，恩东医院应当在承租房屋前进行必要咨询，对承租房屋必须具备开设医院和酒店所需办理消防、环保等特殊要求进行评估分析，因恩东医院自己未对所承租房屋是否符合开办医院和酒店所具备的特殊条件尽到审慎审查义务，过错在于恩东医院自己。且根据恩施州公安消防支队作出恩州公消设查字[2016]第0027号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》内容显示，是因为恩东医院提供的恩施市恩东国际大酒店改造工程消防设计备案不合格，需要修改，不合格的原因未涉及到房屋主体问题。恩东医院未举证证实是因为房屋主体结构不符合消防设计要求而导致消防验收不能通过。故恩东医院称是因为房屋主体结构达不到消防规范要求致消防验收手续不能完成的理由不能成立。金地公司对租赁房屋持有合法手续，房屋产权不存在权属瑕疵，不影响恩东医院正常经营，金地公司没有过错。根据合同约定“租赁合同期内，因乙方自身原因造成合同不能履行，对已装修和添附的其他附属设施归甲方所有，甲方不对乙方进行补偿”。故恩东医院反诉要求金地公司返还租金及保证金并赔偿其装饰装修损失的主张不能成立。
关于恩东医院申请对装饰装修损失进行鉴定事宜，因其请求未获支持，故鉴定申请亦未获准许。
综上，判决：一、恩施金地经贸有限公司与恩施市恩东口腔医院于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除，恩施市恩东口腔医院于本判决生效之日退还恩施金地经贸有限公司所租赁的房屋。二、恩施市恩东口腔医院于本判决生效后五日内支付恩施金地经贸有限公司2017年1-3月租金75万元及自2017年4月起至房屋退还之日止按25万元/月计算的租金（恩施市恩东口腔医院向恩施金地经贸有限公司交纳的保证金50万元可抵付相应租金）。三、恩施市恩东口腔医院于本判决生效后五日内支付恩施金地经贸有限公司迟延履行违约金35146.80元及解除合同违约金105440.40元，合计140587.20元。四、驳回恩施金地经贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回恩施市恩东口腔医院的其他反诉请求。案件受理费12706元，反诉费78300元，合计91006元，由恩施市恩东口腔医院负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金地公司向本院申请证人丁某出庭作证，拟证明案涉房屋在出租给恩东医院之前的状况。本院认为，丁某的证言只能证明福达宾馆在承租案涉房屋时的装修设计情况，不能证明恩东医院承租时案涉房屋的确切状况，因此对该证言本院不予采信。
本院二审经审理查明，金地公司于2004年取得案涉房屋国有土地使用证和房屋所有权证。2007年2月8日，恩施福达商贸有限公司在承租案涉房屋时，该公司的福达经营大楼（包括福达宾馆、大富豪娱乐城、梦想保健城）改造装修工程（恩施市航空路169号）消防验收合格。在恩东医院承租前，恩施广城房地产有限公司承租案涉房屋三个月。2017年3月3日恩东医院致函金地公司要求解除合同后，向金地公司返还案涉房屋，但金地公司以要求恢复原状为由拒绝接收。2018年2月7日在本院二审庭审过程中，金地公司、恩东医院、余恩东、余娇娥均一致认可案涉房屋租赁合同已于2017年4月1日解除。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的其他事实一致。
本院认为，金地公司与恩东医院于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，金地公司向恩东医院交付案涉房屋，恩东医院予以接收，视为恩东医院对金地公司交付行为的认可，可以认定金地公司依约履行了租赁物交付义务。案涉合同约定恩东医院的经营活动必须自觉遵守消防部门管理，可见案涉房屋装饰装修改造工程消防验收申报应为恩东医院的约定职责。恩东医院声称案涉房屋主体结构达不到消防规范导致消防验收不能通过，该主张既与消防部门的认定不符，又缺乏证据支持。结合案涉房屋4-9层装饰装修改造工程消防验收不合格的原因及上一任承租人消防验收情况，可以认定恩东医院关于消防验收未能通过的责任在金地公司的抗辩理由不能成立，恩东医院认为金地公司交付的房屋主体结构不符合消防规范致使合同目的落空、其因此享有合同法定解除权的主张亦不能成立。
金地公司与恩东医院为案涉房屋租赁事宜发生争议后，就合同的解除事宜进行协商。现各方当事人在本院二审中均认可案涉房屋租赁合同已于2017年4月1日解除，故本院认定金地公司、恩东医院已协商于2017年4月1日解除合同。合同解除后，对已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。案涉合同约定恩东医院不得擅自拆除和改扩建房屋，若有损害租赁物及附属财产，应无条件修复或恢复原状。本案中，恩东医院对案涉房屋进行拆改事先征得了金地公司的同意，并非擅自进行。且从案涉房屋现状照片来看，恩东医院的拆改行为并未变动案涉房屋建筑主体和承重结构，可以认定恩东医院是按照约定在使用案涉房屋。再者，案涉合同并未约定合同终止后需要恢复原状，金地公司也未能提交有效证据证实案涉房屋原状的确切状况，因此，对金地公司要求恢复原状的请求，本院不予支持。合同解除后，恩东医院应当向金地公司支付欠付的2017年1-3月租金75万元，并返还案涉房屋。恩东医院逾期不交纳租金，金地公司数次致函恩东医院要求履约。恩东医院不仅不依约交纳租金，反而通知金地公司解除合同，其行为构成违约，依案涉合同约定应当承担迟延履行违约金35146.80元及违约金105440.40元。恩东医院违约后，金地公司应当采取适当措施防止损失扩大，但金地公司以恩东医院没有恢复原状为由一直拒绝接收案涉房屋，致使损失进一步扩大，金地公司对此也有一定的责任。综合考虑违约责任、过错程度及本案的实际情况，本院认为由恩东医院按每月12.5万元的标准向金地公司给付租金损失较为适宜。
《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”。本案中，合伙企业恩东医院若无法清偿到期债务，其合伙人余恩东、余娇娥理应承担无限连带责任。因此，对金地公司要求余恩东、余娇娥承担无限连带责任的请求，本院予以支持。
恩东医院因其违约行为所造成的损失由其自行承担，对其要求金地公司返还租金并赔偿装饰装修损失的请求，本院不予支持。案涉合同约定，恩东医院在履行合同中存在未结清相关费用时，金地公司有权优先使用保证金予以冲抵。恩东医院欠付金地公司租金75万元，依约应用保证金予以冲抵。故对恩东医院要求金地公司返还保证金的请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人金地公司、恩东医院的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304号民事判决第三项；
二、撤销湖北省恩施市人民法院（2017）鄂2801民初2304号民事判决第一、二、四、五项；
三、确认恩施金地经贸有限公司与恩施市恩东口腔医院于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月1日解除，恩施市恩东口腔医院于本判决生效之日起三十日内向恩施金地经贸有限公司返还租赁房屋；
四、恩施市恩东口腔医院于本判决生效之日起五日内向恩施金地经贸有限公司支付2017年1-3月租金75万元及自2017年4月起至房屋返还之日止按12.5万元/月计算的租金损失（恩施市恩东口腔医院向恩施金地经贸有限公司交纳的保证金50万元可抵付相应租金）；
五、恩施市恩东口腔医院不能清偿本判决确定的金钱给付义务的，由余恩东、余娇娥承担无限连带责任；
六、驳回恩施金地经贸有限公司的其他诉讼请求及恩施市恩东口腔医院的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
一审案件受理费12706元，反诉费78300元，合计91006元，由恩施市恩东口腔医院负担88464.8元，恩施金地经贸有限公司负担2541.2元。二审案件受理费30206元，由恩施市恩东口腔医院负担27644.8元，恩施金地经贸有限公司负担2561.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 云
审 判 员 聂礼刚
审 判 员 李志华
二〇一八年三月七日
法官助理 谢俊英
书 记 员 吴 松