北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3363号
原告北京华夏明枫经贸有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院街道三虎桥豪柏公寓A2-503号，注册号110108000273323。
法定代表人吕英，总经理。
委托代理人徐政，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人周小苑，北京市中闻律师事务所律师。
被告北京巨擘达物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号168室，注册号110105006432020。
法定代表人丁海，经理。
委托代理人王富利，北京汇鹏律师事务所律师。
委托代理人马德举，男。
原告北京华夏明枫经贸有限公司（以下简称华夏公司）与被告北京巨擘达物业管理有限责任公司（以下简称巨擘达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华夏公司委托代理人徐政、周小苑，被告巨擘达公司委托代理人王富利、马德举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华夏公司诉称，2011年x月x日，原告与被告签订《租赁协议书》，2012年x月x日原告与被告签订《房屋租赁安全协议书》作为《租赁协议书》的补充协议。协议书约定：被告租赁原告提供的339号办公楼及仓库，租赁面积3220平米，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日止，合同还约定租金、支付方式、违约责任等。原告依约向被告交付了租赁标的物。2014年6月中旬，被告未经原告同意将仓库所属区域转租给xx培训中心（以下简称“xx中心”）作为开办幼儿园的场地并开始经营。原告知情后，多次与被告和xx中心沟通，并明确告知此区域根据xx乡政府的规定绝对不允许开办幼儿园，但被告未予以理会，任由幼儿园继续违法经营至今。被告行为已经严重违反原告和被告签订的《租赁协议书》1.3条、6.1条、6.2条、6.9条之约定和《房屋租赁安全协议书》第24条之约定，以及xx乡政府以及xx村委会的规定，导致xx乡xx村委会对整个租赁区域进行停水停电，造成严重不良社会影响和后果，给原告以及其他租户正常经营造成了严重的后果。2014年x月x日，原告根据合同约定向被告发出《终止协议通知函》，通知双方的《租赁协议书》于2014年9月17日终止，该通知函已于2014年9月17日送达被告。因此，原告与被告的租赁合同关系自2014年9月17日即为解除。但是，被告至今仍占用原告办公楼及仓库，拒不腾退。另外，根据协议书第3.3条约定，被告应该于2014年9月30日前交付下半年租金50万元，被告至今没有支付，被告逾期支付租金超过30天构成严重违约，原告根据协议书7.1条规定有权解除合同并要求被告承担违约责任，综上，被告的行为严重违约，给原告造成了极大的经济损失。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求1、确认原被告于2011年x月x日签订的《租赁协议书》和2012年x月x日签订的《房屋租赁安全协议书》已于2014年9月17日解除；判令被告将339号办公楼及仓库内的全部自有资产、设备物品搬出，判令被告归还原告该办公楼及仓库；2、判令被告支付自2014年9月17日起至实际归还办公楼及仓库的租金或占用费，按照每年100万元标准计算；3、判令被告支付违约金30000元；4、诉讼费被告承担。
巨擘达公司辩称，首先，被答辩人要求确认双方房屋租赁合同于2014年9月17日解除的事实没有依据。答辩人与被答辩人签订租赁合同时，在租赁合同1.3条约定：“被答辩人允许答辩人对外出租经营。”答辩人已经按照合同约定，支付给被答辩人房屋租赁费。答辩人根据合同约定对外将部分房屋出租给xx培训中心，该中心是依法成立的企业，具有合法的经营资格。答辩人招商进来后，xx村委会不让其经营，最后给答辩人承租的房屋整体停电，导致答辩人其他租户也不能正常经营。被答辩人给答辩人出具通知书等函件后，答辩人也积极与xx培训中心进行协商，现该中心已经搬离答辩人租赁的房屋。答辩人认为，xx培训中心具有合法的营业执照，虽然xx乡政府有相应关于办学的文件，但是该文件并不是法律法规，不能认为是违法经营。因此，被答辩人以此理由解除合同，答辩人认为没有事实依据。其次，被答辩人在履行合同过程中存在违约。根据《租赁合同》第5.4条约定，被答辩人应当协助答辩人及时完整提供办理营业执照、税务、银行开户相关证明文件，并协助答辩人办理经营、装修所需手续。另外6.5条约定，答辩人办理与经营有关的各种证照，被答辩人负责及时完整提供相关合法手续。从租赁合同签订至今已三年多时间，被答辩人始终不能提供答辩人用于办理营业执照所需要的手续，导致答辩人不能正常经营，不能正常开展业务，给答辩人造成重大损失。被答辩人的行为也构成违约，应当承担违约责任并赔偿答辩人损失。再次，答辩人认为双方的房屋租赁合同应当继续履行。答辩人和被答辩人发生纠纷的原因在于xx乡政府不让xx培训中心在此经营，并停水停电。现xx培训中心已经搬离，不再经营，双方没有其他争议，双方继续履行合同不存在困难。因此，双方的房屋租赁合同应当继续履行。答辩人是2014年10月3日前支付下半年租金，但2014年9月16日被答辩人给答辩人出具腾退通知。被答辩人无法保证房屋正常使用，无法正常经营，所以我们在正常行使我们的抗辩权，现在培训中心已经不再经营，答辩人同意继续履行合同，答辩人同意给付所欠的所有租金，但是保留向被答辩人追索停水停电期间造成的损失的权利。综上，答辩人请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2011年x月x日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议书》，2012年x月x日原告与被告签订《房屋租赁安全协议书》作为《租赁协议书》的补充协议。协议书约定：被告租赁原告提供的339号办公楼及仓库，租赁面积3220平米，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日止，合同还约定最初年租金100万元，每3年递增5％，每期租金应该在半年第一个月的前三个工作日支付。若乙方逾期支付租金的，甲方按到期应支付租金的日千分之三向乙方收取滞纳金，若逾期15天后仍未交纳相应租金，甲方有权将乙方区域内的资产作为抵押，若逾期30日未付，甲方即视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方承担相应违约责任。合同还约定乙方租赁期内的经营活动按照国家相关的法律、法规的规定合法经营，如因经营不当造成严重不良社会影响及后果的甲方有权终止合同。乙方若将场地转租给与乙方性质和经营类型不同者，甲方有权追究乙方违约责任。乙方应当确保乙方所设租赁物用于合同约定的合法经营用途。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁标的物。2014年6月中旬，被告未经原告同意将仓库所属区域转租给xx培训中心（以下简称“xx中心”）作为开办幼儿园的场地并开始经营。原告知情后，多次与被告和xx中心沟通，并明确告知此区域根据xx乡政府的规定绝对不允许开办幼儿园，但被告未予以理会。经查，由于开办幼儿园不符合xx乡相关规定，xx乡政府、xx村委会对整个租赁区域进行了停水停电。2014年x月x日，原告向被告发出《终止协议通知函》，通知双方的《租赁协议书》于2014年9月17日终止。2015年1月28日，原告经过和xx中心协商，由原告支付55万元给xx中心，xx中心搬离所租赁的场地。
另查，由于停水停电，诉争房屋已经无法实际经营，但被告至今仍占据所租原告的办公楼及仓库，2014年10月1日之后的租金被告也一直没有支付。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、补充协议（房屋租赁安全协议书）、被告与xx培训中心签订的《房屋租赁合同》、xx培训中心的个体工商营业执照、xx培训中心从被告转租的仓库用于开办幼儿园的照片及接送幼儿录像文件、xx政发（x）x号xx乡人民政府关于印发《xx乡外来务工人员随迁子女自办校、家庭托幼园所专项整治工作方案》的通知及该专项整治工作方案、双方往来函件等证据材料在案佐证。
本院认为，原被告签订的租赁协议及补充协议（房屋租赁安全协议书）系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规规定，属于有效合同。合同签订后双方均应当按照合同约定履行义务。本案中，由于被告违反合同约定，将房屋出租他人用于开办幼儿园，违反了当地乡政府的相关规定，导致租赁场所被政府有关单位停水停电，加上被告也没有按约给付后续租金至今，故合同实际上已经无法再继续履行，应当予以解除。鉴于所租场所被有关部门停水停电，被告事实上也无法实际用于经营，综合上述因素，本院酌定被告应当自2015年1月1日起按照年（按365天计算）租金100万元的标准给付原告房屋占用费直至将房屋腾空实际交付给原告为止。关于原告其他主张本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除北京华夏明枫经贸有限公司与北京巨擘达物业管理有限责任公司于二0一一年x月x日签订的《租赁协议书》及二0一二年x月x日签订的《房屋租赁安全协议书》；
二、北京巨擘达物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内将位于三三九号办公楼及仓库腾空并将上述房屋交付给北京华夏明枫经贸有限公司。
三、北京巨擘达物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内按照年租金一百万元的标准给付北京华夏明枫经贸有限公司自二0一五年一月一日至将上述房屋实际交还给北京华夏明枫经贸有限公司之日止的房屋占用费。
三、驳回北京华夏明枫经贸有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百八十元，由北京巨擘达物业管理有限责任公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费三千二百八十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李红星
人民陪审员 张淑萍
人民陪审员 孟秀文
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘 超