吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终6490号上诉人（原审被告）：商长和，住长春市高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司，住所地长春市朝阳区崇智胡同46号。负责人：任喜杰，总经理。委托诉讼代理人：林玉兰，吉林誉兰律师事务所律师。上诉人商长和因与被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司（以下简称长房物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。商长和上诉请求：1.判决驳回长房物业诉讼请求；2.判决长房物业赔偿商长和经济损失；3.案件受理费由长房物业承担。事实及理由：商长和2011年8月购得长春市融创上城小区四期90栋105室住房，商长和按规定缴纳了物业费。因长房物业违反国家物业管理规定，擅自将小区物业服务转给其他物业公司。长房物业违反国家物业管理规定未履行合同义务，不具备民事诉讼主体资格。因此长房物业无权向商长和收取物业费用。接受转包的物业公司未尽服务义务。小区道路破损严重无法正常使用，商长和自己投资8000元进行维修。通往商长和家的下水管线外高内低无法正常使用，至今不给维修。园区下水主管线不维修导致堵塞，造成下水倒灌至商长和家中，造成财产损失。商长和家中电话线，有线电视，网络至今不给开通。安防设施不给开通导致商长和家中两次被盗，造成财产损失。以上所述根据吉林省物业管理条例，长春市物业管理条例规定属公共部位，公共设施全部应由物业公司负责维护，维修，更新管理。物业管理规定物业不履行主要服务义务，业主有权不交物业费。庭审过程中商长和向法庭提出物业未履行小区下水主管线的维护义务，致使下水主干线堵塞造成污水倒灌到商长和家，造成财产损失，商长和提出反诉要求物业公司给予赔偿，法官回答三日内向法院缴纳反诉费。次日商长和与法官联系缴纳反诉费法官表示将双方交到一起调解再说，三日后再联系法官询问如何缴纳反诉费，法官说赔偿是两个法律关系，需另诉，因此反诉赔偿没有得到审理。综上所述一审法官在一审过程中归纳的是否具备主体资格，是否尽到服务义务两个争议焦点，在判决中没有提及审理，所做判决没有事实依据，适用法律不当，故提出上诉，请求依法审理维护商长和的合法权益。长房物业辩称，长房物业与长春融创上城业主委员会签署的《物业服务合同》合法有效，应当依法予以保护，且长房物业已经实际履行了物业服务管理的义务，商长和应当依法按照物业服务合同约定的物业费收费标准缴纳物业费。长房物业向一审法院起诉请求：1.商长和给付长房物业物业费26847.12元，违约金5861.78元，以上合计32708.90元;2.诉讼费用由商长和承担。事实及理由：2015年10月1日，长春融创上城业主委员会代表融创上城全体业主与长房物业签订物业服务合同一份，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，业主应及时缴纳物业费用，逾期未缴纳的，每逾期一日按物业费用0.3%标准向长房物业支付违约金，长房物业已按照合同约定提供了物业服务，现商长和未缴纳2015年7月至2017年12月的物业费用26847.12元，同时产生违约金5861.78元。一审法院认定事实：2015年7月3日，长房物业与长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会签订《过渡期物业服务合同》，约定长房物业为商长和所在的融创上城小区提供过渡期间物业服务，物业服务时间为2015年7月1日至2015年9月30日。物业服务费由业主按建筑面积缴纳，商长和所在的融创上城四期90栋105室，房屋面积323.07平方米，收费标准为2.5元/月/平方米，应缴物业费为2423.03元（323.07×2.5×3）。2015年10月1日长房物业与融创上城业主委员会签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，该合同还约定“按年、季、月交纳，业主或物业使用人应于每年季月15日前向乙方交纳当期的物业服务费。在下年季月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金”。该《物业服务合同》签字栏处盖有融创上城业主委员会公章，并由融创上城业主委员会主任王金祥等七名业主委员会成员签字。商长和所居融创上城四期90栋105室，物业费收费标准为2.8元/月/平方米，2015年10月1日至2017年5月30日，商长和应缴物业费为18091.92元（323.07×2.8×20）。2017年5月14日，长房物业向商长和送达《物业服务费催缴函》要求商长和缴纳2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费，承担日3‰的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。长房物业与长春融创上城业主委员会签订的《过渡期物业服务合同》、《物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案商长和在接受了长房物业的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费，现商长和拖欠不付，已侵害了长房物业的合法权益，应承担相应的民事责任，故长房物业要求商长和支付拖欠的物业管理费于法有据，予以支持。（一）关于物业服务费用问题。关于长房物业主张2015年7月至2017年12月止物业服务费的问题。一审法院认为，长房物业、商长和之间的物业合同中对于物业费的收取的时间和方式并未作出约定，因此商长和承担物业费应当以合同实际履行的期限中所发生的物业费为准，长房物业主张提前收取的尚未发生的物业费没有事实及法律依据，不予支持，但对长房物业请求合理的部分，予以支持。（二）关于长房物业主张的违约金的诉讼请求。合同约定“每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金”，该项约定明显过高，应予调整，调整依据，考虑民间融资成本按照《最高人民法院关于审理民间借贷司法解释之规定》第二十六条之规定计算，违约金按照商长和应给付长房物业物业费数额为本金，按照年利率24%的标准计算的主张予以支持。（三）关于商长和抗辩以所购房屋质量不合格、室外通向一楼的楼梯倾斜裂缝坍塌、整个房屋断电等理由拒缴物业费。因房屋质量不合格系开发公司造成，与其缴纳物业费属于不同法律关系，商长和对其主张应另行告诉，故商长和该项主张一审法院不予支持。（四）关于商长和辩称服务通讯设施未开通、园区下水管线高于商长和室内房屋造成下水倒灌致使财物受损、要求赔偿一项。因商长和已另案提起民事诉讼要求长房物业赔偿，故商长和该项主张本案不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第二十九条之规定，判决：一、商长和于判决生效后立即向长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司支付拖欠的物业管理费20514.95元（自2015年7月起至2015年9月止按2.5元/月/平方米计算；自2015年10月起至2017年5月30日止按2.8元/月/平方米计算）；二、商长和于判决生效之日起立即给付长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司违约金（以物业费20514.95元为基数，自2017年6月1日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；三、驳回长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司及商长和其他诉讼请求。案件受理费25元，由商长和负担。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于商长和与长房物业是否存在物业服务合同关系问题。双方签订的物业服务合同合法有效。1.长房物业作为长房集团的分公司，在总公司的授权范围内从事物业服务活动合法有效。长房集团具有从事物业服务的资质，并持有国家颁发的物业资质证书，长房物业作为其分公司在总公司的允许下当然享有该资质。2.融创上城业主委员会通过召开第三次业主大会的形式，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选定长房物业作为该小区的物业服务机构，并由公证机构进行了公证，符合《中华人民共和国物权法》第六十四条关于主委员会选聘物业机构的程序规定，不能仅以商长和未参加投票来否定投票的最终结果。3.2015年7月3日，长房物业与长春高新技术产业开发区融创上城业主委员会签订《过渡期物业服务合同》，约定长房物业为商长和所在的融创上城小区提供过渡期间物业服务，物业服务时间为2015年7月1日至2015年9月30日。2015年10月1日长房物业与融创上城业主委员会签订《物业服务合同》，约定长房物业为长春融创上城小区提供物业服务，物业服务期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止。商长和虽依据吉林中证律师事务所出具的律师函内容主张实际为长春融创上城小区提供物业服务的是万科物业，但是商长和未能提供证据证明长春融创上城小区在长房物业服务期间变更了为其提供物业服务的公司，亦不能基此否定长房物业与融创上城业主委员签订的《物业服务合同》，因此对于商长和的该项主张不予支持。综上，长房物业与长春融创上城业主委员会签订的《过渡期物业服务合同》、《物业服务合同》合法有效，对商长和具有约束力，商长和应当按照约定履行自己的义务。二、关于长房物业是否履行合同义务，商长和应否缴纳物业费用的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”商长和以所购房屋质量不合格、室外通向一楼的楼梯倾斜裂缝坍塌、整个房屋断电等理由拒缴物业费，系房屋质量问题，其主张长房物业承担责任于法无据。商长和所称服务通讯设施未开通，园区下水管线高于室内房屋造成下水倒灌致使财务受损，要求赔偿一项已经另案起诉，故本院不予审理。根据商长和提供的照片和光盘，虽然能够反映出涉诉小区存在一些问题，但是，并不能因此而否定长房物业提供的所有的物业服务。故商长和应按照融创上城业主委员会与长房物业签订的物业服务合同履行支付物业费的义务。且物业服务企业与业主之间的关系更像是邻里关系，应是建立在互谅互利的基础上，共同维护小区环境，推动物业管理水平的提高，而不是相互挑剔，激化矛盾。如上所述，虽然商长和未能及时交纳物业费，但长房物业提供物业服务的过程中亦有不完全之处，故对商长和主张不予支付违约金的请求本院予以支持。综上所述，商长和的上诉请求部分成立；一审判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第六十四条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第五十九条，《最高人民法院》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初1794号民事判决第一项，即“上诉人商长和于本判决生效后立即向被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司支付拖欠的物业管理费20514.95元（自2015年7月起至2015年9月止按2.5元/月/平方米计算；自2015年10月起至2017年5月30日止按2.8元/月/平方米计算）；”；二、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初1794号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司的其他诉讼请求；一审案件受理费25元；二审案件受理费312元，由上诉人商长和承担260元；由被上诉人长春房地（集团）有限责任公司物业发展公司负担77元。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  于小依代理审判员  胡月皓二〇一七年十二月二十七日书 记 员  邹 悦