天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7637号
上诉人（原审原告）：曹学芳，女，1953年9月10日出生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：刘新英，天津翠亨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜茂民，男，1971年12月26日出生，汉族，住天津市武清区。
上诉人曹学芳因与被上诉人杜茂民房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2017）津0114民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹学芳上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2017年3月12日，上诉人与被上诉人在中介公司的居间下，被上诉人杜茂民以产权人杜建业的代理人身份与上诉人签订了售房协议书。后来上诉人得知签订协议时，产权人杜建业已经去世，被上诉人在没有代理权的情况下与上诉人签订售房协议书，属于无权代理，而且杜茂民的代理权不能得到追认，所以合同应属于无效合同。涉诉房屋位于武清区松鹤园小区，松鹤园小区是老年公寓，根据天津市武清区房管局《继承所收要件、收费标准及时限》之规定，松鹤园小区继承人年龄必须达到：男满55周岁，女满50周岁，并需要提供松鹤园服务中心开具的入住证明方可办理继承过户手续，代理人杜茂民根本无法和上诉人继续履行合同。
杜茂民辩称，同意一审判决，请求依法驳回上诉请求，维持一审判决。具体理由为：一、一审判决结果是因上诉人违约在先，所以法律后果自负；二、2017年3月14日，上诉人已经到我方家中明确表示不购买此房，有3月21日、4月2日晚谈话录音为证，上诉方在一审庭审中表示对录音证据无异议；三、杜茂民作为继承人，代为处理房屋买卖事项是由家庭内部情况决定；四、卖房前杜茂民方家人兄弟姐妹已经沟通过，大姐年过60周岁，二姐年过50周岁，大哥年过55周岁，房屋交易时谁有时间、身体状况好，可以指定、协商过户到谁名下进行交易，根本不影响上诉方购买房屋；五、一审法院就房屋买卖办理继承公证等情况进行过调查询问，并就杜建业其他子女是否同意卖房询问过杜茂民一审诉讼代理人；六、对方承认杜茂民代理行为后才在售房协议书上签字的。
曹学芳向一审法院起诉请求：一、依法确认双方于2017年3月12日签订的售房协议书无效；二、依法判令杜茂民双倍返还曹学芳购房定金100000元；三、依法判令杜茂民支付曹学芳已经承担的中介信息服务费13700元、评估费13200元；以上三项共计126900元；四、本案诉讼费由杜茂民承担。
一审法院认定事实：2017年3月12日曹学芳与杜茂民经他人居间签订售房协议书，约定卖方杜建业（系杜茂民之父）将其名下坐落于武清区杨村镇松鹤园小区16号楼2门502室房屋地下室/小房面积8.51平方米的房产一套出售给曹学芳，房屋面积以房本面积为准；房屋成交价格为1375000元，协议约定乙方（曹学芳）于2017年3月12日交定金50000元，剩余房款1325000元在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清，甲乙双方约定于2017年3月31日至2017年7月31日到武清区房管局及银行办理贷款手续；协议还对过户时间、屋内设施、贷款其他未尽事宜进行了约定，协议第十条约定：“本协议甲乙双方签字后，若乙方反悔，甲方不退定金。若甲方反悔，应加倍返还乙方定金。无论任何乙方中途反悔，中介费不退……”合同签订当日曹学芳向杜茂民支付定金50000元，向中介方交纳中介服务费13000元、代收评估费6500元。曹学芳、杜茂民双方在订立合同时，杜茂民在合同落款卖方一栏签署“杜建业代杜茂民”字样，涉案房屋产权人杜建业已于2016年5月31日去世。就杜建业已故的事实，曹学芳称签订协议时并不知情，杜茂民称在中介带领曹学芳看房过程中已经明确告知曹学芳涉案房屋系本人出资、以其父亲杜建业名义购买，虽然其父亲杜建业已经过世，但可以通过继承公证的方式办理过户手续。
另查明，2017年3月21日杜茂民妻子与曹学芳女儿通过电话沟通买房问题，曹学芳女儿向杜茂民妻子确认放弃购买涉案房屋，双方就曹学芳违约后定金退还问题进行了协商，但未达成一致意见；2017年4月2日晚曹学芳及中介方到杜茂民家中再次商议买房问题，当晚曹学芳向杜茂民提出，由于曹学芳父亲出车祸住院，经考虑要求继续购买涉案房屋。杜茂民指出曹学芳曾提出不买房子了原协议应当作废，曹学芳重新提出购买，应按照市场价格重新订立协议，曹学芳询问杜茂民该房屋当时市场价格，杜茂民答复为1700000元，曹学芳要求按照原价格继续履行，双方多次就价格进行协商但最终未能达成一致。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中曹学芳要求确认双方于2017年3月12日签订的售房协议书无效，其理由是签订合同当时并不知道产权人杜建业已经去世，杜茂民无代理权，该售房协议书系曹学芳与杜茂民就武清区杨村镇松鹤园小区16号楼2门502室及地下室的交易所达成的合同，具备合同的基本要素内容，因此双方之间的买卖合同关系是成立的，产权人杜建业虽已去世，涉案房屋作为其遗产并未得到处理，杜茂民作为继承人对该房屋享有继承权，但尚未确定具体份额，如果遗产处理后其自然享有一定份额的所有权，在与曹学芳签订协议时其基于上述原因处分权受到了一定的限制，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条相关内容的规定，曹学芳以此为由主张合同无效，一审法院不予支持。曹学芳主张被告双倍返还购房定金100000元，通过一审庭审质证，在杜茂民所提交的电话录音中可以明确曹学芳方曾向杜茂民提出放弃购买该房屋，杜茂民妻子指出曹学芳违约在先，曹学芳方并未否认，足见曹学芳已经明确表示不履行该合同义务；就杜茂民方提出按照市场价格重新订立买卖协议，双方未达成一致意见，因此也不属于对原合同内容的变更，曹学芳在履行涉案房屋买卖过程中的行为已经构成违约，根据售房协议书关于定金的约定，其无权要求杜茂民退还定金。曹学芳要求杜茂民支付其已经承担的中介服务费及评估费等费用，双方在协议书中并无明确约定，曹学芳该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：“驳回原告全部诉讼请求。案件受理费2838元，减半收取计1419元，由原告承担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹学芳提交：一、《继承所收要件、收费标准及时限》1份；二、下载并打印自“党群心连心”网站的武清区委办公室针对武清松鹤园小区产权问题的答复1份。两份证据均证明松鹤园小区继承年龄男性需要满55周岁，被上诉人没有办法继承杜建业房产，所以不能过户。杜茂民质证称：其家中的兄弟姐妹有人能达到继承过户的资格，能够保障房屋顺利买卖。杜茂民提交：书面材料1份，内容为：“武清区松鹤园小区16号楼2门502室，是杜茂民为改善父母居住环境和孩子上学条件自己出资购买，家庭所有成员对此房没有任何争议。想要出卖房屋前杜茂民已经就和家庭所有成员沟通过，需要家人配合时都答应配合出卖。家庭成员签字：杜茂芬、杜茂俊、杜茂收、杜茂杰、杜茂永。2017年3月10日”。曹学芳质证称：对上述证据的真实性不予认可，不能确认这些签字人员是否放弃继承。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案争议焦点主要在于双方签订的合同是否有效等，上述曹学芳二审提供的证据的内容主要涉及松鹤园小区房屋继承及过户等与合同履行相关的问题，与本案缺乏关联性。杜茂民二审提供的证据亦与本案缺乏关联性。综上，本院对双方当事人二审提供的证据均不予采纳。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于曹学芳所提的被上诉人与上诉人签订售房协议书的行为属于无权代理、售房协议书属于无效合同的上诉主张，该售房协议书系双方当事人就买卖涉诉房屋所签订的合同，系双方真实意思表示，房屋买卖合同关系成立，签订合同时涉诉房屋产权人杜建业已去世，杜茂民作为杜建业之子，系杜建业的法定继承人，由于该房屋的继承问题尚未作出明确处理，杜茂民尚未取得该房屋的所有权、处分权。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，仅因上述原因，本案售房协议书不能认定为无效，故对曹学芳该上诉主张，本院不予支持。
关于曹学芳所提涉诉房屋须满足一定条件方可办理过户、杜茂民无法和曹学芳继续履行合同的上诉主张，经查，2017年3月21日杜茂民方与曹学芳方通过电话沟通时，曹学芳方已明确表示放弃购买涉诉房屋，曹学芳方在履行涉案房屋买卖过程中的行为已经构成违约；曹学芳在本案审理期间并未提交充分证据证明对涉诉房屋的买卖无法继续履行，亦未提供充分证据证明杜茂民存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等情形，依据售房协议书关于定金的约定，曹学芳无权要求杜茂民退还定金，故对曹学芳该上诉主张，本院不予支持。
关于曹学芳所提要求杜茂民支付其已承担的中介信息服务费、评估费等上诉主张，售房协议书中并无明确约定，曹学芳该主张缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人曹学芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2838元，由上诉人曹学芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 郭 雄
二〇一七年十一月十六日
法官 助理 李 芳
书 记 员 王 超
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……