上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0106民初1592号
原告：上海上戏华山创意发展有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：吴爱丽，董事长。
委托诉讼代理人：杨中伟，上海市联合律师事务所律师。
被告：上海易元堂实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周诗元，总经理。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
原告上海上戏华山创意发展有限公司诉被告上海易元堂实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨中伟、被告委托诉讼代理人胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海上戏华山创意发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付的钱款254,154元，包括2017年1月1日至2017年4月30日租金211,700元、物业管理费35,284元以及欠付的电费7,080元和维修费90元；2、判令被告支付逾期支付租金及物业管理费的违约金，以246,984元为基数，按每日千分之三的标准计算至实际收房之日；3、判令被告支付房屋占有费，按照每月123,492元为标准，计算至实际收房之日;4、要求被告搬离并返还上海市静安区华山路XXX号四楼A座房屋(以下简称涉案房屋)。事实与理由：原、被告于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》及《华山路XXX号物业服务管理协议》(以下简称涉案合同)，约定由被告承租涉案房屋，租期自2015年5月1日至2017年4月30日止，月租金为52,925元，月物业管理费为8,821元，每三个月为一个付款周期，先付后用，水电费等据实结算。合同期满后，如被告需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月向原告提出书面申请，经原告同意后重新签订租赁合同。合同期满未重新签订租赁合同的，被告应于期满之日起七个工作日内归还房屋，期间，被告仍应当支付租金与物业管理费。逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同约定的租金、物业管理费的两倍向原告支付逾期占用费。被告自2017年1月起就拒付房屋，2017年4月30日双方租赁合同期满终止，原告多次要求被告支付欠付钱款并返还房屋，但遭被告拒绝，故诉至法院，请求判如所请。
被告上海易元堂实业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于房屋租赁关系，被告认为原告并非涉案房屋的实际出租人，被告并非实际承租人，涉案房屋的出租人是上海戏剧学院，承租人是上海易元堂美术馆，2014年4月，上海戏剧学院与上海易元堂美术馆就涉案房屋签订《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》，租赁期限自2014年5月1日至2019年5月31日。自2014年5月1日至今，始终是上海易元堂美术馆在使用涉案房屋，用于教学及社会公众服务。2015年，为便于管理及开具发票，原、被告才签订涉案合同。2、关于欠付钱款，被告对原告主张的欠付租金、物业管理费金额及维修费予以确认，但对电费金额存疑。因易元堂美术馆是上海戏剧学院的教学实习基地，双方曾协商可通过增加课时减免租金，故尚未支付2017年1月至4月租金。2017年4月后的租金也未支付，是因为原告主张租金增至每天4元，因未达成一致未就涉案房屋继续签订合同。3、关于违约金，物业管理费并未约定逾期违约金，原告主张物管费违约金没有依据，且违约金标准过高，要求法院予以调整。4、关于房屋占有使用费及房屋返还问题，被告从未使用涉案房屋，是上海易元堂美术馆在实际使用，因此不存在房屋占有使用费及返还问题。上海易元堂美术馆与原告之间没有任何租赁合同关系，也不存在返还房屋的问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋产权人系案外人上海戏剧学院，2015年5月1日，上海戏剧学院出具《委托管理授权书》，委托原告管理和经营涉案房屋，委托管理期限自2015年5月1日至2030年4月30日。
2015年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，建筑面积580平方米，租赁期限为二年，自2015年5月1日起至2017年4月30日止。租赁期满，被告在同等条件下有优先承租权。被告应于租赁期届满前三个月向原告提出书面申请，经原告同意后重新签订租赁合同。被告逾期提出申请，视为放弃优先承租权。原、被告双方同意于2015年5月1日在涉案房屋现场，办理房屋和附属设施等现状移交手续。涉案房屋租金为每日每平方米3元，每月租金为52,925元，物业管理费为每日每平方米0.5元，月物业管理费为8,821元，每三个月为一期，按期支付，先付后用；除第一期租金应于合同签订之日起七个工作日内支付外，原告应在每期的10日之前开具下一期的租金付款通知给被告，被告应在每期的25日之前将下一期的租金支付给原告，原告在每期的最后一日之前出具有效发票给被告。被告如逾期支付租金超过7天，被告应按逾期未支付的金额每天支付给原告千分之三作为违约金。租赁期间的水、电、煤等公共事业费由被告自行全额负担。原告每月的最后一日按实抄见，并在每期的10日之前开具上一期的公共事业费付款通知给被告，被告应在每月25日之前向原告支付公共事业费用。除原告同意被告续租外，被告必须在合同租期届满或提前终止之日起7个工作日内归还该房屋，期间，被告仍应当支付相应的房屋租金与物业管理费等各项费用。未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同约定的房屋租金、物业管理费标准的两倍向原告支付逾期占用费。合同第8.10条约定被告将租金、物业管理费等以银行汇款/支票/现金方式支付给原告指定的工商银行延平路支行的账户。同日，原被告签订了《华山路XXX号物业服务管理协议》涉案合同尾部均加盖了原、被告的公章，并有代表人签字。
2016年12月5日，原告向被告开具付款通知单，要求被告于2016年12月25日前支付维修费60元。
2016年12月7日，原告向被告开具付款通知单，要求被告支付2016年1月至2016年12月租金635,100元及物业管理费105,852元、2015年11月至2016年11月电费17,016元，维修费60元。
2016年12月26日，原告向案外人上海禾泰物业管理有限公司(以下简称禾泰物业)开具发票，其中电费金额为17,016元。
2017年1月23日，案外人禾泰物业支付原告757,968元。
2017年5月3日，原告向被告开具付款通知单，要求被告于2017年5月25日前支付2017年1月至2017年4月租金211,700元、物业管理费35,284元、2016年12月至2017年4月电费7,080元。
2017年10月5日，原告向被告开具付款通知单，要求被告于2017年10月25日前支付维修费30元。
2017年12月13日，原告向被告送达《律师函》，要求被告自律师函送达之日起五个工作日内向原告支付拖欠的钱款、违约金及房屋占用费共计1,419,978元，并于2017年12月31日前据实结算电费后将涉案房屋恢复原状并返还给原告。
另查，上海戏剧学院(甲方，出租方)与上海易元堂美术馆(乙方，承租方)就涉案房屋签订《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年5月1日至2019年5月31日止。租金、管理费标准与涉案合同相同，并特别约定甲乙双方结合各自的资源和专业优势，共同建立一个教学实习基地。实习基地将主要面向甲方的学生，乙方将派出师资对甲方的实习学生提供专业培训。具体操作细则另行签订合作意向书。
再查，上海市民政局于2016年7月25日向上海易元堂美术馆颁发《民办非企业单位登记证书》，有效期限自2014年12月15日至2017年12月15日，住所地在上海市静安区华山路XXX号华景大厦4楼，法定代表人是周诗元，与被告的法定代表人为同一个人。
审理中，被告提供了2014年4月上海戏剧学院与上海易元堂美术馆签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》复印件，其上加盖上海戏剧学院公章，以证明涉案房屋的出租人、承租人实为上海戏剧学院与上海易元堂美术馆。原告对被告提供的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》真实性不持异议，但认为涉案房屋的租赁关系在实际履行中已变更为原、被告双方，故原上海戏剧学院与上海易元堂美术馆签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》原件已由上海戏剧学院收回。上海戏剧学院在复印件上盖章行为系确认原合同的真实性，而非确认原合同在继续履行。
关于电费问题，原告主张电费是根据原告的抄表数按实计算，并提供了涉案房屋所在地上戏华山创意产业园2015年6月至2017年的电表抄表记录，其中被告处四个电表2016年4月底抄表数相加为49,170度(10790+19490+7260+11630)，并同时提供了2018年2月被告四个电表的照片，证明当前被告处四个电表数字相加为72,972度(21559+21962+10216+19235)。
审理中，原告确认其并未支付2017年1月至2017年4月的租金、物业管理费、电费和维修费，因案外人禾泰物业系上海易元堂美术馆及被告公司同一法定代表人周诗元母亲的公司，故周诗元委托禾泰物业代为支付房租等相关费用，发票也是开具给禾泰物业。原告收到被告2017年12月的《律师函》后，并未书面提出过异议。
本院认为，本案的争议焦点是原告所述的《房屋租赁合同》是否实际履行？被告认为，《房屋租赁合同》虽然确属其签订，但认为该合同仅是管理和开发票所用签订的形式合同，实际履行的是上海戏剧学院与上海易元堂美术馆就涉案房屋签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》，上海易元堂美术馆一直占有使用涉案房屋，故被告不应向原告支付相关费用。本院认为，首先，根据在案证据查明，上海戏剧学院与上海易元堂美术馆签订的《上海戏剧学院华景大厦房屋租赁合同》签订于2014年，而涉案合同签订于2015年5月1日，案外人上海易元堂美术馆与被告的法定代表人均为周诗元，涉案房屋在合同履行过程中以本案双方当事人另签协议的方式变更了承租人，即涉案房屋承租人自2015年5月1日起变更为本案被告。其次，涉案合同签订后，原告向被告多次开具付款通知书，被告法定代表人周诗元亦委托禾泰物业代为支付租金等费用至合同约定的原告指定账户，实际履行了涉案合同约定的支付租金义务，在此过程中，被告并未对出租人、承租人的主体资格提出异议。最后，在收到原告委托律师出具的《律师函》后，被告对租赁主体亦未提出异议，现被告称出租人、承租人实为案外人上海戏剧学院与上海易元堂美术馆，被告未实际使用涉案房屋，该表述与其履行合同的行为相矛盾，于理不合，对其主张本院不予采纳。故涉案合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，应为合法有效，各方当事人均应恪守。
关于原告主张的2017年1月1日至2017年4月30日租金211,700元、物业管理费35,284元、以及维修费90元租金，因被告对上述金额没有异议，且确认未支付，现合同业已到期终止，被告应当支付原告上述欠付钱款，故对原告的该项主张，本院予以支持。因被告主张其并非实际承租人，在本案中并未提出返还押金或押金抵扣欠付金额的主张，故本案对押金不予处理。就押金事宜，双方可另行主张。
关于原告主张的电费7,080元，因在合同履行过程中，原、被告双方是根据付款通知书支付钱款，原告在2017年5月3日的付款通知单中明确2016年12月至2017年4月电费金额为7,080元，且庭审中亦提供了完整的抄表记录为证，故对原告要求被告支付欠付电费7,080元的主张，本院予以支持。涉案房屋至今仍在实际使用并产生电费，如实际产生的电费超过原告本案主张的金额，原告可另行主张。
关于逾期支付钱款的违约金，因庭审中，被告承认至今未支付欠付租金及物业管理费，涉案合同约定被告如逾期支付租金超过7天，被告应按逾期未支付的金额每天支付给原告千分之三作为违约金。因原、被告间的《房屋租赁合同》约定租金支付方式为原告开具付款通知。被告在原告2017年5月3日付款通知单要求的最后付款期限2017年5月25日前未支付欠付的租金，应承担逾期付款的违约责任，被告表示双方约定违约金过高，申请调整，本院予以采纳。故被告方存在逾期支付租金的违约行为，应以欠付租金211,700元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年5月26日起支付违约金。至于原告要求对欠付管理费同样适用上述违约金罚则，因无合同依据，本院不予支持。
关于返还房屋及房屋占有费，因涉案合同已于2017年4月30日期限届满终止，根据合同约定，被告必须在合同租期届满之日起7个工作日内归还该房屋，期间，被告仍应当支付相应的房屋租金与物业管理费等各项费用。未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同约定的房屋租金、物业管理费标准的两倍向原告支付逾期占用费。故本院认为原告应按照合同约定返还房屋，即被告应于2017年5月9日前返还涉案房屋，现涉案房屋仍未返还给原告，被告应按照合同约定支付房屋占有费，即2017年5月1日至5月9日的房屋占有费为18,270元(3.5元/平方米/日×580平方米×9天)，自2017年5月10日起，按照合同约定的双倍罚则，按每月123,492元的标准支付房屋占有费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海易元堂实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上戏华山创意发展有限公司欠付的2017年1月1日至2017年4月30日租金211,700元、物业管理费35,284元、电费7,080元及维修费90元；
二、被告上海易元堂实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上戏华山创意发展有限公司逾期支付租金的违约金，以211,700元为基数，按照每日万分之五的标准，自2017年5月26日起计算至实际支付之日止；
三、被告上海易元堂实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海上戏华山创意发展有限公司房屋占有使用费(其中2017年5月1日至2017年5月9日房屋占有费18,270元；自2017年5月10日起，按每月123,492元的标准，支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止)；
四、被告上海易元堂实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告返还上海市静安区华山路XXX号四楼A座房屋；
五、原告上海上戏华山创意发展有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费18,958元，减半收取9,479元，由原告上海上戏华山创意发展有限公司负担479元，被告上海易元堂实业发展有限公司负担9,000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚 峥
二〇一八年二月十二日
书记员 乔续宁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。