广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民申4348号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市建城房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区八旗二马路**号****房。
法定代表人：李韧，总经理。
委托代理人：梁钊明，广东中穗律师事务所律师。
委托代理人：周可爱，广东中穗律师事务所实习人员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭丽初，女，1946年5月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭孝初，男，1951年3月28日出生，香港特别行政区居民，住美国。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭艳初，女，1953年3月24日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭胜初，男，1958年2月5日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。
再审申请人广州市建城房地产开发有限公司（简称建城公司）因与被申请人郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第6148号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
建城公司申请再审称：（一）二审法院认定亚运会、规划政策、规划方案调整以及廖教全等钉子户等不属于不可抗力事件，没有事实依据。上述事件所造成的影响是订立合同的时候不可预见、且不能避免、不可克服的，依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的规定，上述事件均属不可抗力，应免除建城公司因不可抗力而逾期交楼回迁的违约责任。即使不能完全免除违约责任，也应当扣减因这些事件而耽误的时间，即计算违约金的时间应当相应顺延。（二）即便建城公司需要承担违约责任，二审法院也应当查清案涉物业的价格及违约金的计算标准。1、建城公司已提交有资质的鉴定公司出具的鉴定报告，证明案涉物业在2014年9月10日的市场价值为21432680元，此结论与一审法院委托的广州市华盟价格事务所（简称华盟公司）出具的鉴定结论相比差额达310多万元，但二审法院未查清两次评估存在巨大差额的原因，导致无法查清案涉物业在2014年9月10日的真实市场价格，二审法院直接采信华盟公司的评估结论是错误的。2、计算违约金的物业总价值应以首层和二层商铺为限，不包含住宅和车位的价值。首先，从合同条款格式排版顺序上看，案涉《拆迁安置协议》第十条第3点的逾期回迁责任显然针对的是第十条第2点商业部分的违约责任。其次，住宅及车位部分已经有自己独立的违约责任条款。（三）二审法院未查清逾期回迁给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初造成的实际损失。是否调整违约金与违约造成的损失息息相关，本案中，郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初并未举证证明逾期回迁给其造成的实际损失。（四）关于是否调整违约金的问题，二审法院认定事实和适用法律错误。1、建城公司已举证证明郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初逾期回迁每月月租损失为27436.34元，而建城公司每月准时向其支付30000元停业损失费已经足够弥补。二审法院以24660499元为基础按日万分之五的标准计算违约金，与郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的实际损失相差十多倍。且郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初没有提供任何证据证明其具体损失。因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，应当调低案涉合同约定的违约金。2、二审法院认为建城公司应在签订合同时对回迁房的租金标准状况清楚了解，并充分考虑逾期回迁的风险，与郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初审慎约定违约金标准，因城建公司未积极履行审慎注意义务，故应承担相应的法律后果。二审法院的上述认定是对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的错误解读。是否履行审慎注意义务与违约金调整没有关联性。3、二审法院认为建城公司未有证据证明双方约定的违约金远高于给郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初造成的损失，是错误分配举证责任。（五）从违约金计算的法律适用上看，关于郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初逾期回迁的违约责任应当坚持以补偿性为主，根据建城公司的合同履行程度、过错责任及郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初的预期利益，适当减少违约金数额。（六）建城公司也是本案的利益受害方，根据《中华人民共和国合同法》规定的公平原则及诚实信用原则，建城公司不应承担违约责任或者应适当减轻建城公司的违约责任。据此，请求再审。
郭丽初、郭孝初、郭艳初、郭胜初提交意见称：建城公司的再审申请缺乏事实和法律依据，应予驳回。
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据建城公司的再审申请，本案审查的问题是：（一）建城公司是否应承担逾期回迁违约责任；（二）违约金的计算方式。
关于建城公司是否应承担逾期回迁违约责任的问题。建城公司主张亚运会、规划政策及方案调整、钉子户诉讼等均属履行案涉合同时发生的不可抗力事件，应免除或减轻建城公司的逾期回迁违约责任。首先，关于亚运会的问题。经查，在案涉拆迁安置补偿合同签订前，有关行政部门已发出《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》，故因召开亚运会给施工造成的影响，建城公司在签订案涉拆迁安置补偿合同时应当预见。其次，关于规划调整的问题。本案中，建城公司提供的证据仅能证明其曾申请规划调整，但未有证据显示规划调整是地方法规、政策修改的原因所致，故建城公司主张受地方法规、政策调整影响导致规划变更、延误工期，依据不足。最后，关于钉子户诉讼的问题。建城公司是专门从事房地产业务的企业，对房屋拆迁中可能存在的风险应具有预判能力，故建城公司主张的钉子户情形应属建城公司可预见之事，不构成不可抗力。综上所述，二审法院认定建城公司主张的免责事由均不成立，并无不当。建城公司主张因不可抗力而免除或减轻其违约责任，依据不足。
关于违约金计算方式的问题。首先，关于是否采信华盟公司鉴定结论的问题。华盟公司受一审法院委托，就案涉回迁商品房的价值进行评估，程序合法，鉴定结论亦经各方当事人充分质证。建城公司虽提供了其自行委托的评估公司作出的评估结论，但经审查，该结论不足以推翻华盟公司作出的鉴定结论。因此，二审法院采信华盟公司的鉴定结论作为判决依据，并无不当。其次，关于计算违约金的“商品房市场总价值”的范围问题。建城公司主张计算违约金的“商品房市场总价值”仅限于首层、二层商业价值，不包含住宅、车位价值。经查，案涉协议书第十条第3款约定：“逾期回迁责任赔偿按回迁收楼时的商品房市场总价值的每日万分之五赔付”。又根据案涉协议书的其他条款，建城公司应交付的回迁房屋包含首层、二层、住宅及车位。可见，在上述协议书第十条第3款无特别约定的情况下，“商品房市场总价值”显然包含建城公司应交付的所有回迁房屋，建城公司主张“商品房市场总价值”不包含住宅及车位价值，依据不足。最后，关于是否调整违约金标准的问题。案涉协议书是各方当事人自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。由于建城公司未提供充分证据证明违约金的约定过分高于造成的损失，因此，二审法院依照案涉协议书约定的日万分之五的标准计算建城公司的违约金，依据充分。综上所述，二审法院计算建城公司违约金的方式并无不当，建城公司主张二审法院计算违约金有误缺乏事实和法律依据。
综上所述，建城公司的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回广州市建城房地产开发有限公司的再审申请。
审判长 陈志坚
审判员 王振宏
审判员 金锦城
二〇一七年十二月五日
书记员 黄妙玲