太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2013）小民初字第838号原告冀彪，太原市小店区平阳街道大马社区居民。委托代理人范结娟，山西济德律师事务所律师。被告山西智诚房地产开发有限公司，住所地太原和平北路11号。法定代表人郭尚文，总经理。委托代理人李敬堂，男。委托代理人刘建勇，男。原告冀彪与被告山西智诚房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王学会、人民陪审员田瑞仙、孟利明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冀彪及其委托代理人范结娟，被告山西智诚房地产开发有限公司的委托代理人李敬堂、刘建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冀彪诉称，2010年12月9日，原告将原大马村屠宰场的部分土地（系原告从大马村租赁而得，约两亩，租期16年）出租给被告用于施工建设智诚平阳府第项目。当时被告承诺：“承租期间为2010年12月10日至2011年6月10日，租用面积为150平方米。租金为5万元。至2011年7月10止，被告恢复租用该场地时拆除的地上建筑物。”实际使用中，被告占用的面积除书面承诺确认的150平方米外，在该租赁场地南边，还另外使用了原告屠宰场土地的120平方米。同时，由于被告的野蛮施工，造成了原告屠宰场南墙因严重裂缝无法使用，经济损失严重。在被告应归还租赁物期限届满之前，2011年7月1日，原告将包括上述租赁场地在内的屠宰场院出租给第三人修建高档修理厂，并应第三人的要求约定了违约责任。遗憾的是被告拒绝按约定时间归还租赁物。无奈之下，原告将被告诉至法院，要求支付逾期3个月租金及相应违约责任并恢复地上建筑物（该案于2013年3月15日执行完毕）。鉴于被告自2010年12月10日起占用原告的租赁物除其承诺的150平方米外，还超出120平方米，且6个月租期满后至今已逾21个月（其中150平方米部分有3个月租金已经法院有效判决作出），同时被告在使用期间造成了原告墙壁损坏，归还租赁物时不进行地面平整。被告的行为给原告带来了严重的损失。为保障原告的合法权益，特提起诉讼，请求1、判令被告支付逾期场地使用费330000元，违约金及经济损失165000元。2、判令被告支付原告修复墙壁及平整地面费用48875.16元。3、诉讼费用由被告承担。被告山西智诚房地产开发有限公司辩称，1、此前本案已经小店法院处理过，形成（2011）小民初字第1557号民事判决书，还有二审并民终字第1049号，承诺书就相当一个合同，约定了面积单价及恢复原状的内容，按原合同的约定，还是按一、二审的判决，都是150平方米，对于120平方米，法院没有认定过，我方也不认可。2、原告诉状当中所说的围墙裂缝，是之前就有的，不是我们施工造成的，也没有有关部门的鉴定或结论，不认可。3、2012年7月3日，我们已将场地交给了原告，归还的时候我们还发了归还场地的一个文书。4、两份判决确定我们不用恢复六间房屋，需要支付赔偿款，并没有说要平场地，回填的时候就填平了，根据有关法律规定，按一事不再理的规定，经过一二审判决，确定的内容不能再进行审理，我们只能按一、二审判决的三个月的租金，到2012年7月3日止按判决所确定的标准付租金，其他的不应当承担。经审理查明，原告冀彪系太原市小店区平阳街办大马社区居民。2010年12月9日，原告冀彪将其从本社区租赁的原大马村屠宰场2亩土地的一部分出租给智诚公司设立的平阳府第项目部使用，被告智诚公司给原告冀彪出具《承租场地保证书》一份，内容为：承租人智诚公司因智诚·平阳府第项目施工需要，租用位于平阳府第项目占地西北角部分土地，土地面积150平方米，该土地系原告冀彪租用大马村土地。承租时间从2010年12月10日至2011年6月10日租金为5万元，一次性支付，承租人至2011年7月10日止，恢复租用该场地时拆除的地上建筑物，原告不干预并支持承租人在场地上承建何类建筑物，出具保证书后被告支付原告租金5万元，原告冀彪将150平方米场地交由被告使用。2011年6月10日租赁期满后，被告智诚公司未能如期归还原告场地。2011年7月1日，原告冀彪和案外人朱红兵签订《房屋（土地）租赁合同》一份，合同约定，原告冀彪将其承租的大马村屠宰场车间及约两亩空地出租给第三人修建汽修厂，租赁期限为五年，合同总价款为582000元，原告冀彪应在合同签订后十日内向第三人移交上述场地，否则应承担违约责任，按合同总价款的25%向乙方支付违约金。合同签订后，原告冀彪将场地交给第三人使用，但智诚公司租赁的150平方米场地未能交付第三人。之后，原告冀彪多次催促智诚公司将租赁的场地交回，未果。2011年9月22日，原告冀彪向本院提起诉讼。本院判决被告智诚公司将租用的150平方米场地腾出交还原告冀彪，支付原告冀彪三个月租金（至2011年9月）25000元，赔偿原告冀彪违约金27500元等。在被告实际使用租赁场地的过程中，被告除占用了书面承诺确认的150平方米外，在该租赁场地南边，还另外实际占用了原告屠宰场的土地120平方米。在施工中，还造成了原告屠宰场南墙严重裂缝。2012年7月3日，被告通过特快专递向原告邮寄交还场地告知函，但签收人并非原告本人及其家人，现原告对此也不予以认可。2013年3月15日，原告在申请执行后，通过本院执行了原判决是的款项，但对于场地交还一事未予以明确。现原告起诉要求被告支付从2011年10月起至2013年3月的租金及违约金。审理中双方就围墙裂缝一事已经达成一致，被告已经补偿原告维修费33000元，其它问题因意见分歧较大，调解未成。确认以上事实的证据有原告冀彪向本院提交的《承租场地保证书》、《房屋（土地）租赁合同》1份、证人冀某、乔某的证明、本院（2011）小民初字第1557号民事判决书、太原市中级人民法院（2012）并民终字第1049号民事判决书，被告智诚公司向本院提交的《承租场地保证书》、交还承租场地告知函、特快专递回执、本院（2011）小民初字第1557号民事判决书、太原市中级人民法院（2012）并民终字第1049号民事判决书，上述证据经当庭举证、质证，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。本院认为，原、被告签订的承租场地保证书系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应当依约履行。本案争议的焦点是：1、被告是否应当支付原告150平方米场地延期租金、租金应当支付到何时。2、被告是否应赔偿原告违约金、应当以何种标准赔偿。3、原告提到的120平方米场地被告是否实际占用，应否支付租金及违约金、以何种标准支付。对于双方争议的第一个焦点问题，原、被告已经以合同的形式明确被告的租用期间，但被告未能按约定的期间交还原告承租的土地，本院（2011）小民初字第1557号民事判决书确定的租金给付期间是2011年9月11日前，从2011年9月11日开始被告仍然应当按照原定的标准给付原告租金，原定的租金经折算后每月是8333.33元，具体交还日期由于在原一、二审及执行中均未明确，应当以案件最后执结的2013年3月为截止日期，此期间共计18个月计算，共计150000元。关于双方争议的第二个焦点，由于被告未在合同到期后将承租的土地交还给原告，其行为已经构成违约，而原告已经在双方合同约定的时间届满后将土地又承租给他人，由于被告的违约导致原告与他人的合同不能全部履行，因此被告应当对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。具体的标准参照本院（2011）小民初字第1557号民事判决书确定的三个月27500元折算后，十八个月为165000元。关于双方争议的第三个焦点，120平方米场地被告是否实际占用，应否支付租金及违约金、以何种标准支付的问题，由于该120平方米土地与承租的150平方米相邻，原、被告之间虽然未签订书面合同，但原告现提供证据证明被告在施工期间实际占用了该土地，因此被告也应当适当对原告予以补偿。具体补偿金额本院酌情确定为100000元。原、被告双方就围墙裂缝一事已经达成一致，被告已经补偿原告维修费33000元，应当按照双方的意见处理。综上，原告的诉讼请求本院适当予以支持，被告的抗辨意见本院不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西智诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告冀彪租金250000元。二、被告山西智诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告冀彪逾期的违约金165000元。三、驳回原告冀彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9239元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  王学会人民陪审员  田瑞仙人民陪审员  孟利明二〇一三年八月十四日书 记 员  郝炯凯第7页共7页