山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8853号
上诉人（原审被告）：刘波，男，1986年8月3日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住山东青年政治学院宿舍。
上诉人（原审被告）：陶丽萍，女，1961年5月24日出生，汉族，住济南市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李长远，男，1983年1月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：霍慧清，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
上诉人刘波、陶丽萍因与被上诉人李长远合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘波上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在对本案事实认定不清、证据不足的情况下，据以作出的判决是错误的。本案实际系一起由母亲陶丽萍以儿子刘波名义代为出售房屋的案件。陶丽萍与上诉人刘波之间系委托代理关系。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”针对本案：第一，被上诉人所指的《房屋买卖协议》是无效合同。因为该协议并没有经过涉案房屋产权人刘波的认可和签字。第二、被上诉人单方所指的所谓代理是不成立的。上诉人从来没有委托其母亲陶丽萍出售涉案房屋，陶丽萍并没有取得出售涉案房屋的代理权。上诉人本人对协议也没有进行追认。在一审判决书中的本院认定事实部分“在签订协议时，被告刘波不在场，也未出具签订合同的授权委托书”。该事实一审法院已予以认定。根据常理，首先被上诉人作为完全民事行为能力人，理应知道在陶丽萍没有代理权的情形下，二人签订的协议应是无效的。其次，上诉人与被上诉人的工作地点相距不足百米，被上诉人完全可以直接找上诉人签订买房协议。即便其已与陶丽萍签订了协议，被上诉人也有充足的时间告知上诉人，取得上诉人的追认。由此可知，上诉人对卖房一事并不知情，这也与上诉人的代理人在庭审时陈述陶丽萍一气之下隐瞒刘波卖房的事实相吻合。第三、在2013年9月6日，刘波与山东青年政治学院签订的《教职工购买住宅相关问题协议书》（编号：0243）第二条明确规定：“乙方购买按教职工住宅标准确定的房屋时，必须以本人及配偶或者直系亲属（仅限父母和子女）名义（需提供户籍或亲属关系证明）签订商品房买卖合同，甲方及开发商对于乙方顶名购房等行为不予认可和支持。”被上诉人与上诉人之间没有任何亲属关系，被上诉人在明知该条规定的情况下仍然坚持与陶丽萍签订协议，理应承担对其不利的法律后果。第二、一审法院在判决中大量的运用了由推理而得出的结论，据以作出的判决并没有充足的证据证明，也没有依据相应的法律法规。一审法院在本院认为中：“被告陶丽萍虽未取得被告刘波的书面授权与原告签订协议，但其作为被告刘波之母……足以证明原告李长远有理由相信被告陶丽萍有权代理被告刘波出售涉案房屋。”一审法院在明确认定上诉人未向陶丽萍出具书面授权的情况下，依靠各种推理而得出了被上诉人与陶丽萍签订的顶名购买涉案房屋协议有效的结论。但该推理显然是不成立的，理由为：上诉人虽授权陶丽萍与山东青年政治学院签订涉案房屋的购房协议，但在没有证据证明的情况下不能直接认定陶丽萍有代理卖房的权利。虽然被上诉人提交了大量的通话录音及微信聊天记录，但在既无法核实其真实性也没有其它直接证据予以证实的情况下，根本无法证明陶丽萍出售涉案房屋系有权代理。相反，根据《合同法》中关于代理权及委托代理合同的规定，被上诉人的诉求没有事实与法律依据，不应得到支持。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。望二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
陶丽萍上诉请求：1、撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6622号民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：本案实际系一起由母亲陶丽萍以儿子刘波名义代为出售房屋的案件。上诉人陶丽萍与刘波之间系委托代理关系。《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”针对本案，被上诉人所指的《房屋买卖协议》是无效合同。因为该协议并没有经过产权人刘波的认可和签字。虽然被上诉人提交了大量的通话录音及微信聊天记录，但在既无法核实其真实性也没有其它直接证据予以证实的情况下，根本无法证明陶丽萍出售涉案房屋系有权代理。相反，根据《合同法》中关于代理权及委托代理合同的规定，被上诉人的诉求没有事实与法律依据，不应得到支持。一审法院在对本案事实认定不清、证据不足的情况下，据以作出的判决是错误的。
李长远答辩称，《房屋买卖合同》是有效合同。尽管该合同中没有刘波的签字，但是刘波均授权其母亲陶丽萍与山东青年政治学院签订《教职工购买住宅相关问题协议书》、涉案房屋的购房协议、填写确认单、申请退车位等。在《房屋买卖合同》签订后，刘波与李长远的通话录音和微信聊天记录，均证实刘波对《房屋买卖合同》的内容和履行情况知晓，并且没有提出任何异议，是对《房屋买卖合同》的认可。后陶丽萍收取李长远36万元购房款，答辩人向山东青年政治学院工会委员会缴纳后期购房款，两上诉人均知晓并没有提出任何异议。上诉人从山东青年政治学院购买房屋时，必须以本人及配偶或者直系亲属名义，而没有约定从山东青年政治学院购买房屋后，再出售房屋的限制条件，所以，刘波在从山东青年政治学院购买房屋后，再出售给李长远是没有条件限制的。所以《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规和任何内部规定的效力强制性规定。
李长远向一审法院起诉请求：1、确认李长远与刘波签订的房屋买卖协议有效；2、确认李长远为银丰山青苑8号楼2604室及储藏室实际购房人；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年9月16日，刘波与山东青年政治学院签订《教职工购买住宅相关问题协议书》（编号：0243），该协议书约定的主要内容为：甲方：山东青年政治学院，乙方（购房人）刘波，所在部门：体育部一、乙方自愿预购山东青年政治学院教职工住宅项目房屋，预购房屋面积约为120平方米，以实际测量面积为准，总房款多退少补。二、乙方购买按教职工住宅标准确定的房屋时，必须以本人及配偶或者直系亲属（仅限父母和子女）名义（需提供户籍或亲属关系证明）签订商品房买卖合同，甲方及开发商对于乙方顶名购房等行为不予认可和支持。三、乙方于本协议签订之日至2013年3月29日止，按预购房屋面积向甲方缴纳第一次购房预付款人民币60000元（缴纳方式及标准依据山东青年政治学院职工缴纳住宅购房款通知）。在房屋具备签订《商品房买卖合同》条件时甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后十五日内与甲方合作的开发商签订《商品房买卖合同》。四、乙方未能按期足额缴纳第一次购房预付款的，视为自动放弃购房权力。自第二次付款起，乙方应依据山东青年政治学院职工缴纳住宅购房款的通知按期足额缴纳。逾期支付当期应付款项的，自规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方（购房人）向甲方按日支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。若乙方逾期付款超过30日，视为放弃购房，合作开发商有权取消该购房人的购房资格。甲方有权将乙方预定的房屋另行出售，并不承担任何违约责任及相关经济损失。山东青年政治学院在协议上加盖公章，刘波授权其母亲陶丽萍代刘波在协议上签字，并在协议上预留电话号码为1327095****。2014年7月12日，经刘波授权由其母亲陶丽萍代刘波签署了《银丰山青苑房号确认单》及《银丰山青苑储藏室确认单》，确认刘波购买的房屋为银丰山青苑8号楼2604室，建筑面积120㎡-A3及8号楼地下一层3号储藏室（面积4.48㎡），出卖人为济南银丰山青房地产开发有限公司，该公司均在确认单的出卖人处盖章。案件审理期间，出卖人济南银丰山青房地产开发有限公司出具了上述房屋的基本信息，内容为：楼座8#楼，楼号8-1-2604,，房屋面积126.31平方米，房屋单价5470元，总房款690916元，地下室号-118，建筑面积10.82，单价3200元，储藏室总价34624元，总合计725540元。
2014年11月14日，陶丽萍以刘波的名义与李长远签订协议一份，协议内容为：甲方李长远甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，现就甲方以乙方名义购买商品房事宜达成如下协议：一、双方确认，甲方委托乙方以乙方名义购买位于济南市历城区围子山路银丰山青苑小区8号楼2604室商品房一套，户型为120-A3（以下简称“该房屋”），该房屋性质为山东青年政治学院教职工团购住房。二、双方确认，该房屋的购买主体实为甲方，全部购房款均由甲方实际交付，该房屋产权归甲方所有，甲方有权利对该房屋进行占用、使用、收益与处分。全部购房手续（包括商品房买卖合同、购房发票、房产证、土地证等）由甲方留存。三、双方确认，乙方已于2014年10月份前交付该房屋前期购房款共计叁拾肆万元（含车库定金壹万元），此款项及利息补偿贰万元，共计360000元（叁拾陆万元整），在协议签订之日由甲方一次性支付给乙方，乙方协助甲方办理车库退款手续，所退壹万元定金并入后期购房款，后续购房款由甲方自行交付。四、乙方仅为该房屋名义上的购房人及所有权人，未经甲方同意，乙方不得擅自将该房屋以出租、转让、抵押等任何形式进行处分，并确保其他任何第三方（包括乙方亲属、朋友或与乙方有利害关系的第三人等）不因乙方形式上拥有该房屋产权而主张任何涉及该房屋的行为，包括继承、查封、强制执行等。五、双方同意，该房屋后续一切涨价风险及实际优惠（包括但不限于学院给予购房款补贴），均由甲方承担。六、双方同意，乙方无条件协助甲方办理合同变更、过户等手续，若甲方需将该房屋过户给甲方或甲方指定的第三方、或将该房屋出租、抵押的，乙方应无条件予以配合。因此产生的收益均归甲方所有，税费由甲方自行承担。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，本协议自双方签字后生效。原告李长远在协议甲方一栏上签字捺印，被告陶丽萍在协议乙方一栏上书写了“刘波”及日期。在签订协议时，刘波不在场，也未出具签订合同的授权委托书，陶丽萍向李长远出示了山东青年政治学院教职工购买住宅相关问题协议书、银丰山青苑房号确认单及银丰山青苑储藏室确认单、2013年9月16日交纳购房款27万元的收款收据、2013年9月16日交纳车位费1万元的收款收据、2014年7月29日交纳6万元购房款的收据，后将上述材料原件交于李长远。协议签订当日，李长远通过其在中国建设银行开设的卡号为6227002******527136账户向陶丽萍转账36万元（含前期购房款34万元及补偿款2万元）。陶丽萍代刘波递交了退购车位申请，并将1万元车位款冲抵了购房款。后期款项385540元由李长远的妻子周金菊分别于2014年11月17日通过其在中国建设银行开设的卡号为6227002******736954账户向山东青年政治学院工会委员会账户转账144624元、于2015年1月29日通过周金菊在中国建设银行开设的卡号为6236682******415891账户向山东青年政治学院工会委员会账户转账137278元、于2015年7月15日通过周金菊在中国建设银行开设的卡号为6236682******415891账户向山东青年政治学院工会委员会账户转账103638元。山东青年政治学院工会委员会均出具了购房款收据，在收据交款单位一栏上所写的名字为刘波。
庭审中，李长远欲证明刘波承认涉案房屋买卖事宜由其母亲陶丽萍代理，所有事情由原告和陶丽萍沟通解决。提交以下证据：1、2016年7月14日手机通话录音（拨出电话人为李长远，手机号码为1566675****，接听电话号码为1327095****），李长远陈述接听人为刘波。录音的主要内容有：“李长远：我想改名时问了一下，当初你们更名时没有把房子更成阿姨的名。答：没有，后期我找资产处有个叫罗斌的全弄好了，到时候办房产证时候直接写我妈名就行，这个事儿你也别多给别人说，到时候他那边来处理就行。李长远：啊，我怕到最后再改不了名，再影响你后期工资里面补贴什么的。答：没有没有，他上次已经把这事儿跑好了手续。李长远：行啊行啊，因为我跟叔叔也说这个事了。答：对，这个你们商量好，这个事儿其实很简单，哥你一个电话问我，我跟你说，我对于他们事情我做不了主，你知道吗？我真白搭。李长远：我理解，因为怎么着呢，昨天跟叔叔在电话里算是沟通比较充分了，因为前期，从我角度来说，我觉得这是个机会，更名后双方都省心了。答：哥其实，你这样想，如果你这个房子要更名，你不加钱，那也行，那还能省了你一个过户费，这关键是你还自己加了三百块钱，关键你加了三百块钱，我后期我的补助还没有了，如果说这个钱，比如说我来过户给谁，谁拿补助，那也行，你也能得到。关键是，你过了户，你也没好处，你还把我这边本来我能得到的东西，他也没怎么着。李长远：其实从我的初衷，刚开始想借这个机会，因为后期更名的话，需要好几道程序，比较繁琐。答：哥，我跟你说，这个事如果不牵扯到后期老师补偿，那也就无所谓了，主要不是还有这块钱，这个钱从学校里出，不是你出，也不是我出。”2、2016年9月23日原告找刘波面谈录音，主要内容有：“李长远：咱这房子快交房了，一直以来不是都挺好的吗，当初我给钱也给的挺利索的，现在到了最后，你问问阿姨什么想法，或者你爸爸什么想法。答：你直接联系她不就完了嘛。李长远：你爸的电话呢，方便告诉我吗？答：你还是给我妈，你们之间，我真不知道你们之间这是啥问题。”3、原告与昵称“青干院刘波”的微信聊天记录，内容有：“李长远：下周要交房了，可能需要你一块跟我去收房。青干院刘波：你跟我妈联系，我不参与。青干院刘波于9月2日早上9:54微信语音：知道那个学校要交钱了吗？什么维修费用什么玩意的，什么物业费什么的；那个什么什么玩意儿，有线电、车位管理费什么的，马上就要交了。李长远：可能交房时要交的，本月十九号开始交房，到时候我去交就行。青干院刘波（微信语音）：行，好嘞、好嘞。”经两被告质证，两被告的质证意见为：1、2016年7月14日手机通话录音真实性有异议，电话录音在播放时断开了，怀疑有删减。声音听起来像刘波，但不敢确定，接听电话的号码不是刘波的电话，因此对于该录音不认可，同时该证据也不能证明被告刘波与原告有买卖房屋的意向。2、2016年9月23日面谈录音真实性无异议，该证据印证了7月14日录音的不真实，并且刘波不清楚原告与其母亲间发生的事情。3、对微信聊天记录的真实性有异议，需向本人核实。一审法院经审查，认为刘波对手机录音、微信聊天语音虽有异议，并且在庭后递交了鉴定申请，因未交纳鉴定费用而终止了鉴定，应承担举证不能的法律后果。李长远提交的手机录音的接听电话号码与刘波所预留的号码一致，结合录音的内容，能印证系刘波的语音，对该证明效力一审法院予以确认。
截止到法庭辩论终结前，刘波未与开发商济南银丰山青房地产开发有限公司针对涉案房屋签订商品房买卖合同，涉案房屋也未交付。涉案房屋已于2014年11月21日取得了商品房预售许可证，证号为济建预许2014614号。涉案房屋的开发商济南银丰山青房地产开发有限公司于2016年10月9日出具关于《房屋更名手续办理要求》的补充说明一份，内容为：2016年7月初，济南银丰山青房地产开发有限公司发布的《房屋更名手续办理要求》通知中，阐明在银丰山青苑项目以山东青年政治学院职工名义购房（更名人）需办理房屋更名手续者，办理时间为2016年7月6日至15日。近期我公司项目部接到情况说明，反映更名人与被更名人无法达成一致意见，需通过司法程序解决争议，由于程序占用时间较长，导致无法在7月15日前完成房屋更名手续办理工作。针对此种情况，经公司项目部研究决定，有争议房屋可待司法程序完成后，依据裁决结果再予办理相关手续。
一审法院认为，陶丽萍虽未取得刘波的书面授权与李长远签订协议，但其作为被告刘波之母，被告刘波均授权其与山东青年政治学院签订《教职工购买住宅相关问题协议书》涉案房屋的购房协议、填写确认单、申请退车位，基于上述两被告的亲属关系及两被告间授权购房的行为，结合李长远与刘波的通话，以及于2014年11月14日签订协议后被告陶丽萍收取原告36万元款项，李长远向山东青年政治学院工会委员会交纳后期购房款后，两被告均未提出异议，足以证明李长远有理由相信被告陶丽萍有权代理被告刘波出售涉案房屋。陶丽萍以刘波的名义与李长远于2014年11月14日签订的顶名购买涉案房屋的协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，李长远主张确认该协议有效，予以支持。李长远主张确认其为银丰山青苑8号楼2604室及储藏室实际购房人的诉讼请求，因购买涉案房屋的款项均由山东青年政治学院工会委员会收取，并由其出具收据，在刘波未与涉案房屋的开发商济南银丰山青房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的情况下，李长远主张其为实际购房人，于法无据，不予支持。判决：一、确认李长远与刘波于2014年11月14日签订的协议有效。二、驳回李长远的其他诉讼请求。案件受理费175元，由刘波负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于陶丽萍以刘波的名义与李长远签订《协议》的效力如何认定。《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”陶丽萍以刘波的名义与山东青年政治学院签订了《教职工购买住宅相关问题协议书》、《银丰山青苑房号确认单》及《银丰山青苑储藏室确认单》，刘波的签名均系由陶丽萍代为书写，刘波一审庭审中对此均无异议。此后，李长远向陶丽萍支付了购房款36万元，并直接向山东青年政治学院工会委员会交纳购房款，总计支付购房款725540元，而刘波本人未向山东青年政治学院支付购房款，如果刘波对陶丽萍与李长远签订协议之事不知情，则明显不合常理。既然刘波所有购房及交款事宜均其母亲陶丽萍代为办理，则刘波对陶丽萍的授权应当属于特别授权，陶丽萍作为代理人以被代理人刘波的名义因购房事宜对外签订的相关协议，对刘波具有法律效力。一审法院认定涉争协议有效，于法有据，本院予以维持。
综上所述，刘波、陶丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由上诉人刘波、陶丽萍各负担175元。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年一月八日
书记员 孙 娜