辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终1925号
上诉人（原审被告）：狮城物业（沈阳）管理有限公司，住所地沈阳市铁西区保工南街88号。
法定代表人:周国刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人:王玉玲，女，1963年4月4日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：刘丰，男，1988年9月16日出生，汉族，个体业者，住江西省乐平市。
委托诉讼代理人:万小东，沈阳市方城法律服务所法律工作者。
上诉人狮�物业（沈阳）管理有限公司（以下简称“狮城物业公司”）因与被上诉人刘丰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初7171号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
狮城物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人已经提供证据证明与涉案房屋所有权人代表沈阳市铁西区狮城花园业主委员会在2016年9月27日签订《协议书》，约定上诉人对于园区多种经营收入有权收取。涉案《房屋租赁合同》在此背景下签订，上诉人对涉案房屋的出租并非无权处分，上诉人有权收取租赁费用。一审法院认定上诉人无权处分属于认定事实错误。二、沈阳市铁西区狮城花园业主委员会已经出具证明证实其允许上诉人出租涉案房屋，并且同意由上诉人收取支配租赁费用，一审法院以上诉人擅自出租房屋未经业主追认为由认为合同无法继续履行是错误的。
刘丰辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人的诉请理由不能成立，请求依法驳回。
刘丰向一审法院起诉请求：请求法院判令狮城物业公司返还租金60,000元、押金5000元并承担违约损失；诉讼费用由狮城物业公司承担。
一审法院认定事实：刘丰、狮城物业公司于2017年2月签订《租房租赁合同》，约定狮城物业公司将坐落于铁西区奖工街（狮城花园会所一楼）建筑面积200平方米的房屋出租给刘丰使用。租期为一年，自2017年3月1日至2018年2月28日止，年租金60,000元，押金5000元，上述费用刘丰已支付给狮城物业公司，狮城物业公司向刘丰出具收款收据。刘丰于2017年4月5日搬�涉案房屋。
一审法院另查，2017年7月18日，沈阳市铁西区狮城花园业主委员会主任李洪生出具《证明》：“狮城花园小区业主会所属业主所有，物业公司无权对外出租，应广大业主要求，租户刘丰于201、7年4月5日搬出。”双方因返还租金及押金问题未能达成一致意见，遂促成本案诉讼。
一审法院认为，本案争议焦点：1、狮城物业公司是否有权对本案争议房屋对外出租；2、对于争议房屋在合同履行期内提前终止租赁合同，狮城物业公司是否应承担相应违约责任；3、狮城物业公司是否应当退还租金及押金。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案刘丰、狮城物业公司签订《租房租赁合同》约定的房屋为狮城花园业主会所一楼，应属狮城花园全体业主共有，狮城物�未经房屋所有权人同意，将涉案房屋租赁给刘丰的行为属于无权处分，故狮城物业公司无权对本案争议房屋对外出租。依据《买卖合同司法解释》第三条第一款之规定：当事人一方以买卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，无权处分订立的买卖合同应属有效合同，举重以明轻，无权处分订立的租赁合同亦应属有效合同。因此，刘丰、狮城物业公司双方订立房屋租赁合同，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，该房屋租赁合同为有效合同。刘丰、狮城物业公司双方签订的房屋租赁合同，自签订之日即2017年2月17日起成立并生效，刘丰、狮城物业公司双方应当遵守合同中约定的义务。但狮城物业公司将不属于自己所有的房屋出租给刘丰使用，且未取得业主的授权追认，致使刘丰不能在双�合同约定的租赁期限内正常使用涉案房屋，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，狮城物业公司作为有过错的一方应当向刘丰返还剩余租金、押金并赔偿刘丰因此所受到的损失。关于房屋租金及违约金部分，刘丰在2017年3月1日至2017年4月5日期间实际使用房屋36日，应当向作为租赁合同相对方的狮城物业公司支付实际使用房屋的费用，该费用按天数计算应为5917.81元，因此狮城物业公司应向刘丰返还的租金为54,082.19元，押金为5000元。关于刘丰因狮城物业公司违约造成的损失部分，因刘丰未能就违约损失发生的实际费用向法庭提供证据予以佐证，故对赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依�《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、被告狮城物业（沈阳）管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘丰租金54,082.19元、押金5000元；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由被告狮城物业（沈阳）管理有限公司承担(原告已预交，由被告直付原告)。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。狮城物业公司提交：1.房屋租赁合同3份（2014年3月1日-2015年2月28日、2015年3月1日-2016年2月28日、2016年3月1日-2017年2月28日）。证明：被上诉人一直租用我方的房屋，房屋租赁合法有效，被上诉人说合同无效没有事实依据。2.狮城花园业委会与狮城物业（沈阳）管理有限公司签订的协议书。证明：狮城业委会与我方签订的，证明业委会委托我方对小区进行物业管理，园区内多种费用包含房屋出租费用，业委会委托我方收取。刘丰质证意见：1.证据没有异议。三份合同已经履行完毕。2.真实性没有异议，委托的内容不包括本案房屋出租，业委会强行收回我方承租的房屋与协议书内容无关，即使业委会曾经委托物业公司管理，按照有关规定，委托人和受委托人随时可以解除关系。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承�人可以要求减少租金或者不支付租金。”本案中，刘丰与狮城物业公司签订《租房租赁合同》后，合同履行期内，因沈阳市铁西区狮城花园业主委员会主张涉案房产为业主所有，狮城物业公司无权对外出租，导致刘丰于2017年4月5日搬离涉案房产，租赁合同无法继续履行。故一审法院判决狮城物业公司返还刘丰剩余租期的租金并判决狮城物业公司返还刘丰已交纳的租赁押金并无不当。关于狮城物业公司以其公司与沈阳市铁西区狮城花园业主委员会签订的协议书中享有多种经营收入收取权为由，提出其对涉案房屋有权处分的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，狮城物业公司与沈阳市铁西区狮城花�业主委员会签订的协议内容，系狮城物业公司与案外第三人之间的法律关系，狮城物业公司不能以其公司与第三人的纠纷作为其拒绝向承租人刘丰履行租赁合同义务的抗辩，故本院对其该项主张，不予支持。
综上所述，狮城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由狮城物业（沈阳）管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年二月二十二日
法官助理 史舒畅
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。