北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1313号
上诉人（原审原告）：刘勇，男，1971年2月13日出生。
委托诉讼代理人：陈建文，北京市天平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡楠，女，1965年12月31日出生。
被上诉人（原审被告）：葛晓鳞，男，1965年7月26日出生。
被上诉人（原审被告）：葛皓天，男，1995年3月28日出生。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法务。
上诉人刘勇因与被上诉人葛皓天、被上诉人胡楠、被上诉人葛晓鳞，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初23735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘勇上诉请求：同意一审法院判决第一项，撤销一审法院判决第二项中的房屋差价损失100万元，依法改判胡楠赔偿刘勇房屋差价损失261万元。事实和理由：1.一审法院在胡楠承担违约责任的认定上是错误的。因胡楠违约，其应承担全部责任，刘勇没有任何过错行为，刘勇不应承担责任，应依法全部支持刘勇全额差价损失的主张。一审判决赔偿的数额，以差价损失去比较，显然是刘勇承担解约的主要责任，胡楠作为违约方违约成本极低，一审判决保护违约方、变相鼓励违约行为。其他法院有类似案件，但判决思路却与本案一审判决思路不一样。2.关于承担责任主体的问题，一审法院认定承担主体不全面，依据最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条，一审认定的承担主体遗漏了葛晓鳞。
葛皓天、胡楠、葛晓鳞辩称，同意一审判决，不同意刘勇的上诉请求。
链家公司述称，不同意刘勇的上诉请求。
刘勇向一审法院起诉请求：1.解除刘勇与胡楠签订的房屋买卖合同；2.解除刘勇、胡楠与链家公司签订的买卖定金协议书及补充协议；3.胡楠、葛晓鳞返还定金70万元，当时签订合同是和胡楠签订的，因为二人是夫妻，所以要求二人共同返还；4.胡楠、葛晓鳞赔偿房屋差价损失261.23万元；5.胡楠、葛晓鳞赔偿办理房屋赠与产生的费用81904.13元；6.胡楠、葛晓鳞赔偿保障服务费1.5万元；7.胡楠、葛晓鳞赔偿二手房评估费600元；8.胡楠、葛晓鳞赔偿律师费15万元；9.葛皓天、胡楠、葛晓鳞承担本案诉讼费用、鉴定费。
一审法院认定事实：2015年12月11日，刘勇（乙方、购买人）与胡楠（甲方、出售人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方并与链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定刘勇购买701号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总成交价为500万元，买受人支付定金70万元。其中《补充协议》第五条约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”该协议并约定，经甲乙双方友好协商，甲方配合将该房屋变成满五年唯一住宅，期间发生的赠予费用由乙方承担。同日，葛晓鳞出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，声明涉案房屋系葛晓鳞与胡楠共有，葛晓鳞同意出售涉案房屋。后刘勇已向胡楠支付定金70万元，并向北京理房通支付科技有限公司支付245万元房款（诉讼中已退还），并支付保障服务费及评估费共计15600元。刘勇称合同约定过户税费由自己承担，为了减少税费，故与胡楠在《补充协议》中约定将涉案房屋变成满五年唯一住房，后胡楠以赠与的方式将涉案房屋过户至葛皓天名下，刘勇负担了此次赠与过户所产生的费用81904.13元。之后胡楠和葛皓天均不同意出售涉案房屋，理由是当初合同约定的价格过低。
诉讼中，刘勇申请对涉案房屋的现值进行评估，法院依法委托北京大地盛业房地产土地评估公司进行评估，该公司于2017年7月14日出具《房地产估价报告》，以2017年6月19日为价值时点，确定涉案房屋现价值761.23万元。刘勇支付评估费17225元。
一审法院认为，胡楠与刘勇依法建立房屋买卖合同法律关系，双方均应按照约定履行各自的义务。双方约定过户的税费由刘勇承担，为了减少税费，双方在《补充协议》中约定，胡楠配合将该房屋变成满五年唯一住宅，之后双方将房屋过户至葛皓天名下，但胡楠、葛皓天又以双方约定的房价过低为由拒绝出售房屋，胡楠的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。但刘勇为了规避税费，采用将房屋过户至他人名下的方式履行合同，显然不符合国家相关法律和政策规定，也增加了合同继续履行的风险，故其对于现今合同不能继续履行的后果，本身亦存在一定的过错，其自身亦应承担相应的责任。现刘勇要求赔偿房屋差价损失261.23万元，按照法律规定，房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。故法院依据查明的事实，酌定胡楠向刘勇赔偿100万元。就刘勇主张的要求退还定金70万元、赔偿房屋赠与费81904.13元、保障服务费1.5万元、二手房评估费600元的诉讼请求，胡楠同意支付，法院依法予以判决。就刘勇要求赔偿律师费的诉讼请求，没有事实与法律依据，法院依法不予支持。刘勇要求葛晓鳞共同承担责任，但本案系合同纠纷，合同双方系刘勇与胡楠，根据合同相对性原则，应由胡楠承担责任，刘勇若认为系夫妻共同债务要求葛晓鳞共同负担，可另诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除胡楠与刘勇签订的《北京市存量房屋买卖合同》，解除胡楠与刘勇、北京链家房地产经纪有限公司签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》；二、胡楠于本判决生效之日起7日内日，返还刘勇定金70万元，并赔偿刘勇房屋差价损失100万元、房屋赠与费81904.13元、保障服务费15000元、二手房评估费600元；三、驳回刘勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，刘勇与胡楠于2015年12月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以及双方与链家公司签订《买卖定金协议书》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行己方义务。合同履行过程中，经刘勇同意，在胡楠将诉争房屋以赠与的方式将过户至葛皓天名下，后胡楠和葛皓天以合同约定的价格过低为由，均不同意出售涉案房屋，导致合同履行产生障碍。胡楠不同意出售涉案房屋的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。
对于违约责任一节。合同约定的违约金为房屋总价款的20%。刘勇在一审过程中申请鉴定，经鉴定房屋2017年6月19日的价值761.23万元。刘勇并未要求支付违约金，而是主张胡楠、葛晓鳞赔偿房屋差价损失261.23万元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘勇主张的房屋差价损失261.23万元虽系合同履行后其可以获得的利益，但由于房屋价格上涨速度较快，双方在订立合同时明显无法预见到因违反合同可能造成的损失会达到如此之巨。且该鉴定时点在诉讼过程中，故对于刘勇主张的损失，不能单纯以鉴定时点的房屋现值和合同约定的价格之差为准,还应结合合同履行期限等相关因素予以考虑，一审法院根据本案查明的事实对于赔偿数额进行酌定并无不当，本院予以维持。刘勇上诉坚持认为应当赔偿房屋差价损失261.23万元的上诉请求，过高部分，本院不予支持。
对于刘勇所述葛晓鳞应当承担责任一节。由于葛晓鳞并非合同当事人，根据合同相对性原则，一审法院判令胡楠承担相应责任并无不当，本院对于刘勇的该项上诉理由不予采信。
综上所述，刘勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19310元，由刘勇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一八年三月二十二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸