山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁15民终1712号上诉人（原审被告）：曾春辉，女，1956年4月17日出生，汉族，退休工人，住吉林省白城市洮北区。委托诉讼代理人：曾宪东，男，1964年11月6日出生，汉族，个体工商户，住吉林省白城市洮北区，系曾春辉之弟。委托诉讼代理人：李金辉，吉林金辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋继义，男，1954年10月9日出生，汉族，泉林集团职工，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王新，山东天地长安律师事务所律师。上诉人曾春辉因与被上诉人宋继义所有权确认纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2016）鲁1526民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾春辉上诉请求：撤销山东省高唐县人民法院（2016）鲁1526民初1355号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1、一审判决认定的“宋继义作为涉案楼房的实际购买人，以曾春辉的名义与聊城华银时代置业有限公司签订房屋买卖合同，房屋已经交付宋继义使用”与事实不符。宋继义不是涉案楼房的实际购买人，也不是以上诉人的名义与聊城华银时代置业有限公司购买，上诉人系涉案房屋的实际购买人，有买卖合同为证。同时，涉案房屋系交付上诉人占用、使用，不是交付宋继义使用。2、一审判决认定“宋继义按照房屋买卖合同取得涉案房产，涉案房产所有权自房屋交付时转移至宋继义”没有依据。第一，按照涉案房屋买卖合同取得涉案房产的系上诉人；第二，房屋作为不动产其所有权不是按照交付时转移所有权，应该以登记发生物权确认效力；第三，涉案房屋作为商品房买卖已经在不动产交易中心登记备案，而登记备案的涉案房屋为上诉人，而不是宋继义。可见，一审判决涉案房屋归宋继义所有缺乏法律依据。二、一审法院调取与宋继义有利害关系的证人证言作为证据加以采信不当。证人宋某系宋继义女儿，法院不能替当事人调取证据，同时，宋某也没有出庭作证。一审法院将宋某的证言作为认定案件事实和性质的证据加以采信，不但违法，也损坏了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉主张。宋继义答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，答辩人系涉案房屋的实际所有人，持有该房屋的购买合同，该房屋所有的楼款、单据以及物业费的交纳和房内家具均是答辩人置办的，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。宋继义向一审法院起诉请求：依法确认高唐县华银南方商贸城28栋2单元201室及8栋1层3号楼归宋继义所有，并由曾春辉承担诉讼费用。一审法院认定事实：宋继义的妻子曾玉凤系曾春辉的大姐，曾玉凤于2012年9月27日病逝，生前曾由曾春辉及曾春辉的弟弟曾宪东照顾。2012年10月1日，曾春辉与聊城华银时代置业有限公司签订合同编号为S0518的《商品房买卖合同》一份，约定曾春辉购买聊城华银时代置业有限公司开发的高唐县华银南方商贸城8栋1层3号（S8-3）商业用房一套，价款为81037元，该商品房预售合同已于2012年12月24日在高唐县房地产交易中心登记备案，该房产现尚未办理房产所有权证。2012年10月1日，曾春辉与聊城华银时代置业有限公司签订合同编号为S0539的《商品房买卖合同》一份，约定曾春辉购买聊城华银时代置业有限公司开发的高唐县华银南方商贸城28栋2单元201室住宅楼（S28-2-201）一套，价款为333166元，该商品房预售合同已于2013年3月9日在高唐县房地产交易中心登记备案，该房产现尚未办理房产所有权证。宋继义的女儿宋某以曾春辉的名义对上述两套房产签署了《入住通知书》、《商品楼交付使用验收表》、《物业管理合同》、《业主公约》、《房屋装饰装修管理协议书》等文件并领取了房屋钥匙，后宋继义购买了涉案楼房内的全部家具。2012年10月1日，宋继义以曾春辉的名义与山东高唐惠达商业运营管理有限公司签订《华银·南方商贸城商铺委托管理协议》，委托山东高唐惠达商业运营管理有限公司对高唐县华银南方商贸城8栋1层3号商业用房对外出租，租期二年，但至今未能租出，亦未获得租金。28栋2单元201室购置后曾春辉曾于2013年3月22日-31日在此居住。2015年3月11日宋继义与租赁代理机构聚隆房产签订《聊城市房屋出租委托代理合同》，将28栋2单元201室委托聚隆房产出租，租期2015年3月15日至2016年9月15日，月租金600元，并收取了2016年7月15日之前的租赁费。高唐县华银南方商贸城28栋2单元201室相关费用交付情况：2012年9月25日宋继义交纳订金20000元，2012年10月1日宋继义的女儿宋某交房款153166元，2013年2月26日宋继义交房款80000元、房差费932元、物业维修基金及天然气开口费4225元，2013年2月27日宋继义的女儿宋某交房款80000元。高唐县华银南方商贸城8栋1层3号商铺相关费用交付情况：2012年9月25日宋继义交纳订金20000元，2012年10月1日宋继义的女儿宋某交房款61037元，2012年10月18日宋继义交房差费412元、物业维修基金316元。另外，宋继义于2013年2月27日交纳28栋2单元201室物业费530.6元及2013年6月、7月、8月、10月的水电费用。上述所有款项均以曾春辉的名义交纳。宋某称其交纳的费用均是代其父亲宋继义交纳。另，宋继义称因其当时有银行不良记录（因时间太长现个人征信不再显示）不能贷款，所以才由曾春辉顶名购房，并提交中国人民保险公司《个人贷款抵押房屋保险保险单》两份及评估、保险费收据一份予以证明，但上述证据只能证明宋继义曾为贷款而投保的事实，无法证实宋继义个人征信情况。一审法院认为：本案的争议焦点在于涉案房产是由宋继义以曾春辉的名义购置还是由宋继义赠与曾春辉。针对本焦点，一审法院评析如下：首先，本案所涉房产包括商业用房及住宅用房，价值达四十余万元，曾春辉在未提供证据证明其赠与主张成立的情况下，仅以对大姐曾玉凤家人支持帮助较多为由主张赠与事实成立，理由不足且不符合常理。其次，买卖合同由宋继义持有，在楼款交足后，由宋继义方接受入住通知并对房屋使用进行验收，且后期宋继义又交纳了物业维修基金、天然气开口费、物业费、水电费并购置家具放在涉案楼房内。若曾春辉主张的事实成立，那么宋继义的以上行为明显违反常理。再次，涉案房屋买卖合同虽系曾春辉与聊城华银时代置业有限公司签订，但合同持有人却是宋继义，持有合同并交纳楼房价款系楼房购买人的特征之一；接受入住通知并对楼房的交付使用进行验收，是购楼者接受楼房交付并对楼房的各项情况进行评价的行为表现；签署《物业管理合同》、《业主公约》、《房屋装饰装修管理协议书》均系业主行使权利并承诺履行相关义务的行为；将添置的家具放在楼房内，是购楼者行使所有权的行为表现；缴纳物业管理费及水电费，是业主履行物业服务合同及对楼房进行使用的行为表现。宋继义是以上证据的持有者，并兼具以上行为表现，也就是说，宋继义具有实际购楼者及楼房业主的行为特征。综合以上分析，法院认为宋继义主张的待证事实具有高度可能性，因此应当认定宋继义主张的待证事实存在，即涉案楼房系宋继义以曾春辉的名义购买。综上所述，宋继义作为涉案楼房的实际购买人，以曾春辉的名义与聊城华银时代置业有限公司签订商品房买卖合同，该商品房预售合同已在高唐县房地产交易中心登记备案，房屋已经交付宋继义使用。宋继义按照房屋买卖合同取得涉案房产，涉案房产所有权自房产交付时转移至宋继义。宋继义请求确认高唐县华银南方商贸城28栋2单元201室及8栋1层3号楼房归其所有，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决：高唐县华银南方商贸城28栋2单元201室和8栋1层3号房归宋继义所有。案件受理费100元，由曾春辉负担。二审查明的相关案件事实与原审法院查明的相一致。本院认为，本案的争议焦点为，涉案房屋的所有权应属于实际购买人还是合同签订人。从宋继义在一审提交的缴纳房款、办理入住手续，缴纳物业费等一系列证据，可以认定宋继义是涉案房产的实际购买人。签订商品房买卖合同的是曾春辉与房地产开发企业，合同的签订人是曾春辉。商品房买卖合同虽已在登记部门备案，但涉案房产并未办理不动产登记，合同备案只是产生合同公示的效力，并不发生物权变动的效力，即曾春辉并不能依据签订的合同而必然对涉案房产享有所有权。结合宋继义缴纳房款等费用并持有商品房买卖合同等原件，以及宋继义与曾春辉之间的亲属关系的实际情况，在宋继义主张的以曾春辉名义购房，与曾春辉抗辩的涉案房产是受赠所得之间，前者为事实更具有高度盖然性。因此，探讨双方的真意，涉案房产应是宋继义借用曾春辉的名义所购，其实际的权利人应为宋继义。在因借名购房导致的实际购买人与合同签订人之间存在不一致的情况下，法律更应尊重客观事实而使真正的权利人的权利得到保障。原审法院判决涉案房产归宋继义所有，符合法律规定，也符合公序良俗。为查明案件事实，法院依职权对相关人员进行调查，并结合其他证据对案件事实综合作出认定，并不违反法律规定。曾春辉以宋某与宋继义系父女关系，法院采信宋某的证言程序违法提起上诉，本院不予支持。综上，曾春辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾春辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 周凤魁审 判 员 刘晓光审 判 员 徐红杰二〇一七年八月十八日法官助理 杜 娟书 记 员 肖军辉