浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初3872号
原告（案外人）：郑孝相，男，1966年2月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。
委托诉讼代理人：林珊珊，浙江瓯南律师事务所律师。
被告（申请执行人）：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司松台支行，住所地：浙江省温州市鹿城区水心中洲大厦一层西首。
主要负责人：郭温国，该支行行长。
委托诉讼代理人：叶逸凡，浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司职员。
被告（被执行人）：林杨，男，1967年8月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告（被执行人）：郑元友，男，1959年4月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被告（被执行人）：陈光坡，男，1974年12月18日出生，汉族，住浙江省苍南县。
原告郑孝相为与被告浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司松台支行（以下简称：松台支行）、林杨、郑元友、陈光坡案外人执行异议之诉一案，于2017年3月27日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告郑孝相及委托代理人林珊珊，被告松台支行的委托诉讼代理人叶逸凡到庭参加诉讼。被告林杨、郑元友、陈光坡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑孝相诉称：2008年8月，被告林杨因其所有的坐落于苍南县房屋被拆迁，分得坐落于间地基作为补偿。2009年6月11日，原告郑孝相与被告林杨签订一份契约，约定被告林杨将上述地基作价21万元出让给原告。之后，原告按约定支付了全部价款，与本幢地基其他权利人共同出资修建了房屋。原告经抽签分得苍南县灵溪镇坝头小区2-22幢102室、402室、501室等房屋，并实际占有使用了上述房产。2016年6、7月，因涉案房屋存在土地使用权转让的情形，上述房产申请产权初始登记仍以林杨名义办理。直到原告去办理转移登记手续时，得知法院作出（2016）浙0302执字第6238号执行裁定书，对上述房产作了查封。为此，原告向提起案外人执行异议，鹿城区人民院作出（2017）浙0302执异0012号执行裁定，驳回原�的异议。故请求：1.确认原告郑孝相与被告林杨于2009年6月11日签订的买卖协议有效；2.确认坐落于苍南县产（产权证号：温房权证苍南县字第××号、产权面积：46.72平方米）归原告郑孝相所有，并由被告林杨协助办理该房产过户手续；3.停止对苍南县产的执行，并予以解除该房的查封；4.本案的诉讼费由被告方承担。
原告郑孝相为证明其诉称事实，在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
1.身份证、工商登记信息、身份信息，证明原、被告主体资格。
2.产权调换协议、苍政地【2014】144号文件，证明被告林杨因房屋被依法拆迁，分得坐落于苍南县间地基的事实。
3.契约、建筑工程合同书、收款收据、分房协议书，证明原告出资联建涉案房产的事实。
4.房产证、土地证，证明涉案房屋以被告林杨的名义办理初始登记的�实。
5.温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302执字第6238号执行裁定书、（2017）浙0302执异0021号执行裁定书、送达回执，证明原告提起案外人执行异议被驳回的事实。
被告松台支行辩称：根据不动产登记中心查询信息，目前苍南县灵溪镇坝头小区2-22幢1单元102室房产仍为被告林杨所有。松台支行与林杨、郑元友、陈光坡金融借款合同纠纷一案，经鹿城区人民法院（2015）温鹿商初字第5658号的民事判决，但林杨、郑元友、陈光坡未能履行生效判决确定的义务，所以法院对涉案房产的查封为合法有效。本案系案外人执行异议之诉，诉讼请求应当针对执行裁定相关内容，原告要求申请确认买卖协议效力、确认房屋所有、协助办理房屋产权过户的请求已超出本案的诉讼范围，应当另行起诉。
被告林杨、郑元友、陈光坡未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。
经庭审质证，被告松台支行对原告郑孝相提供的证据1、2、4、5无异议，但认为原告提供的证据2产权调换协议仅证明房产系林杨所有的事实；对证据3契约、建筑工程合同书、收款收据、分房协议的真实性无法确认，且分房协议属于内部协议，并不发生所有权的变动，不能作为认定所有权的依据。
庭审中，原告郑孝相为证明其购房和建房的事实，分别申请证人林某、李某出庭作证。
证人林某称：我与郑孝相、林杨、郑孝相系同村人，林杨与郑孝相于2009年在签订地基转让协议时，我时任村长，作为见证人在协议上签了名，郑孝相当时将21万元现金直接交付给林杨，我在场知道此事。
证人李某称：郑孝相从林杨处购得一间地基交付给我联资建造，联建房款是郑孝相直接付给我。涉案房屋直到2016年才建好，102室�郑孝相抽签分得的。
本院认为，原告提供的上述证据来源合法，与原告的诉称有关联，其内容可以作为认定事实的依据，故本院对上述证据及证人林某、李某证言均予以确认。
经本院审理认定：2009年6月11日，被告林杨给原告郑孝相出具一份《契约》，写明：被告林杨将原坐落于苍南县灵溪镇坝头正茂华新路2-22幢地基一间作价21万元转让给原告郑孝相，转让款即日随契交付。该《契约》由林某作为代笔人签了名字。契约签订后，原告郑孝相依约支付了转让款，并与该幢地基其他权利人共同联资建造了房屋。2015年11月，原告郑孝相经抽签分得其中现门牌为苍南县灵溪镇坝头小区2-22幢102室、402室和501室的50%份额。尔后，原告郑孝相于2015年11月23日又将402室转让给岳盛储所有，于2016年1月8日又将501室的50%份额转让给张裔辉等人。2016年6月21日，该102室房屋初始登记在被告林杨名下，建筑面积为46.72平方米，房屋所有权证为温房权证苍南县字第××号。
另认定：本院在审理松台支行与郑元友、林杨、陈光坡金融借款合同纠纷一案中，本院于2016年3月4日作出（2015）温鹿商初字第5658号民事判决书，判决：郑元友于本判决生效之日起十日内偿付松台支行借款本金18万元及利息、逾期利息和复利；林杨对上述债务承担连带偿还责任。该判决生效后，权利人松台支行于2016年7月1日向本院申请执行。案件进入执行程序后，本院于同年7月14日查封了林杨名下灵溪镇坝头小区2-22幢102室房产。案外人郑孝相知晓后，向本院提出执行异议。本院于2017年2月7日作出（2016）浙0302执异12号执行裁定书，驳回案外人郑孝相的执行异议，案外人郑孝相不服该裁定，于2017年3月27日向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼中，原告郑�相表示放弃对402室、501室的50%份额提出执行异议的诉讼请求。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案的焦点问题在于，原告郑孝相对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，本院评析如下：一、原告郑孝相与被告林杨于2009年6月11日订立的房屋买卖契约，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。且立契约时间早于法院查封的时间（查封时间为2016年7月14日）。二、原告郑孝相于2009年向被告林杨支付了涉案屋基款21万元。三、被告林杨收到屋基款后就将涉案地基以及相关手续交付给原告郑孝相与同幢地基其他权利人共同联资建造了涉案房屋，并由原告郑孝相从2016年1月抽签分得102室就占有、管理、使用至今。可见，原告郑孝相占有涉案房产也是早于法院查封的时间。四、由于其他原因，导致原告尚未办理过户手续，但现有证据不足以证明原告郑孝相对尚未办理房屋转移登记手续存在过错。综上，原告郑孝相对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告郑孝相要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，本院予以支持。另，查封和解除查封属于执行行为，原告郑孝相主张解除对涉�房屋的查封以及协助办理过户手续，均不属于执行异议的审理范围。至于原告郑孝相表示放弃对402室、501室的50%份额执行异议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。被告林杨、郑元友、陈光坡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认被告林杨于2009年6月11日出具给原告郑孝相的《契约》�效。
二、不得执行诉争坐落于苍南县产[温房权证苍南县字第××号房屋所有权证，建筑面积：46.72平方米；苍国用（2016）第09584号土地使用权证，使用权面积7.33平方米]。
三、驳回原告郑孝相的其他诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告郑孝相与被告浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司松台支行各负担3650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
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审 判 长 夏晓峰
审 判 员 杜玉明
人民陪审员 郭笑春
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 陈 婵