内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终5577号
上诉人（原审被告）宋春香，女，1982年1月12日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人，张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）纪凤有，男，1964年2月8日出生，汉族，个体，现住内蒙古赤峰市。
上诉人宋春香因与被上诉人纪凤有不当得利纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2017）内0426民初5376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宋春香上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：一审认定大厅的销售价格每平米5200元错误，宋春香所控制和销售的大厅均不超过合同约定的每平米5000元，有的还低于该价格。原判热力入网费由宋春香负担缺乏事实和法律依据，宋春香只是建设方，而纪凤有才是该楼房的实际开发人，该费用不在建设成本之内，也不在双方合同约定的一次性包死价之内，故该费用应由纪凤有负担。2014年度至2015年度取暖费应是楼房竣工后没有售出之前，应由纪凤有支付的费用，不属于宋春香负担的费用。一审认定的楼房施工总面积错误，应当以确定的面积为准。
纪凤有答辩服判。
纪凤有向一审法院起诉请求：1、要求宋春香立即给付纪凤有住宅楼及大厅款1227614元及利息（利息自2014年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款全部付清之日止）；2、要求宋春香承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月29日，纪凤有提供土地，宋春香借用赤峰市新乡房地产开发有限公司的资质承建了翁牛特旗白音他拉苏木和谐家园1、2号商住楼的施工工程。经协商，双方签订了《合同》。合同书的主要内容是：甲方：纪凤有，乙方：宋春香。一、乙方承包项目的所有建设事项（从土地招、拍、挂开始的相关手续直到售出商品房的房权证和土地使用权证），一次性包死价为2100元／㎡（不受市场的浮动的限制）。不包括硬化面积、绿化面积。建筑总面积（以图纸为准）；二、乙方负责商品房的销售，甲方提供参考价格，参考价格为大厅5000元／㎡，住宅楼二、五楼2580元／㎡，三、四楼2880元／㎡，甲方协助乙方销售商品房；七、乙方必须在2014年6月末之前开工，2014年11月末，项目交付使用。合同签订后，宋春香依约完成了涉案商住楼的开发建设项目。宋春香完成1、2号商住楼建筑总面积为11261.55㎡（�中大厅面积为3099.70㎡，住宅楼面积为8161.85㎡），宋春香应得工程款23649255元（11261.55㎡×2100元／㎡）。宋春香在销售楼房的过程中，经双方协商，确定二、五楼销售价格为2480元／㎡，三、四楼销售价格为2680元／㎡，大厅销售价格为5200元／㎡。宋春香现占有1号楼14号厅（100.02㎡）；2号楼2号厅（111.99㎡）、3号厅（122.17㎡）、5号厅（120.14㎡）、6号厅（120.14㎡）、7号厅（111.99㎡）、8号厅（61.09㎡）、9号厅（67.19㎡）、11号厅（116.06㎡）、12号厅（134.39㎡）、13号厅（111.99㎡）、14号厅（181.22㎡），总计1358.39㎡。宋春香现占有2号楼40套住宅楼，其中二、五楼20套，二楼为1048.04㎡，合款2599139.20元（1048.04㎡×2480元／㎡），五楼为1069.52㎡，合款2652409.60元（1069.52㎡×2480元／㎡）；三、四楼20套，三楼为1069.52㎡，合款2866313.60元（1069.52㎡×2680元／㎡），四楼为1069.52㎡，合款2866313.60元（1069.52㎡×2680元／㎡）。宋春香占用1号楼二、五楼的住宅面积为984.11㎡，合款2440592.80元（984.11㎡×2480元／㎡），宋春香占用1号楼三、四楼的住宅面积为1964.38㎡，合款5264538.40元（1964.38㎡×2680元／㎡）。综上，宋春香现占用的住宅楼总计合款18689307.20元。另查明，宋春香于2015年5月将纪凤有现占有的住宅楼交付给纪凤有；宋春香于2016年12月将纪凤有现占有的大厅交付给纪凤有。宋春香交纳热力入网费550000元，交纳2014年至2015年度取暖费20万元。再查明，纪凤有收取应归宋春香所有的特日、新白音、刘建军交纳的购楼款75997.20元、75997.20元、95715.20元及392344元，合计640053.60元。2015年2月5日，纪凤有收取应归宋春香所有的徐广忠交纳的购楼款144356.80元，特日格勒交纳的手续费10913.84元，特布新白音交纳的手续费10913.84元，合计166184.48元。纪凤有收取应归宋春香所有的樊�民、希日布扎木苏交纳的购楼首付款68000元及56960元，合计124960元。上述款项总计931198.08元。2015年2月6日，纪凤有之妻昝红向宋春香借款20000元。还查明，纪凤有收取刘建军购买的原归宋春香占有的2号楼14号大厅差价款144976元（此差价款是指每平米大厅售出的价格多出5200元的部分）。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
双方争议的事实是：1、热力入网费及2014年至2015年度取暖费应如何承担；2、刘建军购买的原归宋春香占有的2号楼14号大厅差价款144976元，应归谁所有。
一审法院认为，宋春香不进行管道施工，楼房就无法供暖，即楼房就不具备居住、使用条件。可见管道施工应包括在建筑工程施工范围之内，故宋春香进行管道施工是其应履行的合同义务，为此，宋春香交纳的管道施工费即热力入网费550000元，应包括在合同中约定的”一次性包死价为2100元／㎡”之内。故宋春香交纳的管道施工费与纪凤有无关，应由宋春香自行承担。因宋春香于2015年5月将纪凤有现占有的住宅楼交付给纪凤有，于2016年12月将纪凤有现占有的大厅交付给纪凤有，可见在此之前，涉案商住楼全部由宋春香控制，故和谐家园2014年至2015年度取暖费应由宋春香承担。因2号楼14号大厅原归宋春香占有，所以售楼差价款应归宋春香所有。纪凤有虽主张双方口头约定售楼款高于5200元／㎡的部分（差价款）归纪凤有所有，宋春香不认可，纪凤有未提供任何证据予以证明。对纪凤有的主张该院不予支持。宋春香称其出售的楼房尚有382万元未收回，待尾欠楼房款收回后将欠纪凤有的钱立即给付，纪凤有不同意宋春香的观点。该院认为，宋春香有多少售楼款未收回与纪凤有诉请无关。宋春香称其为购楼者减免355139元，纪凤有对此毫不知情，故对于减免的费用应由宋春香自行负担。双方均认可大厅每平米售价5200元，宋春香虽主张经双方协商不好地段的大厅每平米售价5000元，纪凤有不认可，宋春香未提供任何证据予以证明。宋春香在未征得纪凤有许可的情况下，擅自降低大厅出售价格（宋春香自述每平米大厅售价5000元），对此造成的损失应由宋春香自行承担。综上，纪凤有要求宋春香给付其多占有的楼房款1227614元的诉讼请求，对其合理部分该院应予支持。涉案商住楼建筑面积的测绘表于2016年9月1日作出，纪凤有要求宋春香支付利息应自2016年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。故纪凤有要求宋春香支付利息的诉讼请求，对其合理部分该院应予支持。纪凤有主张宋春香在施工过程中，使用其河沙1352.4立方米，宋春香不认可，纪凤有未提供充足证据予以证明，对纪凤有的主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、宋春香于判决生效后十日内返还纪凤有楼房款1007506.12元【宋春香占有大厅合款7063628元（1358.39㎡×5200元／㎡）＋宋春香占有住宅楼合款18689307.2元－纪凤有收取的应归宋春香所�的购楼款931198.08元－纪凤有之妻昝红向宋春香借款20000元－纪凤有收取的应归宋春香所有的2号楼14号大厅差价款144976元－宋春香应得工程款23649255元】，并支付利息（利息自2016年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至楼房款本息返清之日止）；二、驳回纪凤有的其他诉讼请求。
二审中，宋春香向本院提交以下证据：1、建设工程竣工验收备案表，案涉楼房设计图纸;2、商品房买卖合同，约定的商厅销售价格为4000元／㎡，销售不动产统一发票。证明案涉楼房面积为11530.47㎡，而非原审认定的11261.55㎡，管网工程建设费用的负担双方没有�定，也没有在图纸中体现，故该费用不应有宋春香负担；宋春香与纪凤有之间约定的房屋价款与实际销售价格不一致，实际销售价格低于合同约定价格，应按实际销售价格确定房屋价款。纪凤有质证意见：原审认定的楼房面积准确，原审三次开庭，宋春香对案涉楼房面积均无异议。该小区在设计规划时是一个消防通道，但实际建成后则留出两个消防通道，多出的一个消防通道是从原规划的建筑面积中减掉的，因此实际的建筑面积与原规划面积相差200余㎡；关于宋春香提供的商品房买卖合同中约定的销售价格低于双方合同中约定的价格，其目的是为了逃税，而非实际销售价格。
纪凤有向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同八份，其中四份合同约定的商厅销售价格为4000元／㎡，两份合同约定的商厅销售价格为2800元／㎡，两份合同约定的商厅销售价格为1600元／㎡；2、案涉小区照片一组共5张。证明宋春香为了少交税而作的虚假合同；案涉小区照片证明，图纸中规划的是一个消防通道，实际是减掉了西侧的建筑面积，留出了两个消防通道，相差的建筑面积是200余㎡。宋春香质证意见：对纪凤有提供的合同的真实性有异议，不存在少交税的问题；对纪凤有提供的照片的真实性有异议，不能证明是争议小区，也不能证明消防通道变更情况。
本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据宋春香、纪凤有双方的合同约定，案涉工程系由纪凤有提供土地，宋春香借用他人开发资质出资建设，并由宋春香从土地招、拍、挂开始的相关手续直到售出商品房的房权证和土地使用权证，一次性以包死价为2100元／㎡开发建设。本案所争议的管网工程建设费，属于建房成本，由房产开发单位（实际为宋春香）向热力公司缴纳，该费用当然应由宋春香负担。关于案涉楼房建筑面积，因实际建筑面积与规划面积不一致，实际建筑面积少于规划面积，其原因是实际建设中多留出了一个消防通道，故相应的减少了建筑面积，原审三次庭审中，双方就实际建筑面积也均没有提出异议，是认可的。故宋春香二审提出的建筑面积存在误差并主张以规划面积进行结算，本院不予采信亦不予支持。关于商厅的销售价格，从双方所举证据分析，宋春香所主张的部分商厅应以其实际销售价格4000元／㎡确定，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2014年度至2015年度取暖费用的负担，因该期间争议楼房系由宋春香控制，故该取暖费用应由实际控制人宋春香负担，而不应由纪凤有负担。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人宋春香的上诉理由依据不足，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15849元，由宋春香负担。二审邮寄费40元，由�案当事人均担。
本判决为终审判决。
审判长徐书文
审判员崔明明
审判员苏力德
二0一八年五月二十三日
书记员刘亚楠