北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第12791号
原告：北京京安通经贸有限公司，住所地北京市丰台区羊坊村中华文化园东侧。
法定代表人：李荣金，经理。
委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
被告：中国物流有限公司，住所地北京市西城区三里河东路乙23号楼6层。
法定代表人：梁伟华，董事长。
委托诉讼代理人：张长胜，男，19xx年x月xx日出生，中国物流有限公司北京分公司经理，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：沙云翠，江苏圣典（北京）律师事务所律师。
原告北京京安通经贸有限公司（以下简称：京安通公司）与被告中国物流有限公司（以下简称：中国物流公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告京安通公司的委托诉讼代理人陈旭、被告中国物流公司的委托诉讼代理人张长胜、沙云翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京安通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2007年9月19日签订的租赁合同，被告腾空租赁场所、恢复原状；2、被告按合同约定支付原告违约金955500元；3、被告给付房屋使用费用（按每日13089.04元计算，从解除合同之日起至实际腾退之日止）；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2007年9月19日，原、被告签订租赁合同（2011年8月10日被告名称经工商登记，由中国物流公司更名为中国物流有限公司），合同约定：甲方（原告）将本单位建设中的位于北京市大兴区狼垡村亿发工业园的库房、门面房及办公用房等，在建成后整体租赁给乙方（被告）使用，乙方用于物流运输等经营业务，租赁房屋总面积不少于3万平方米；租赁期限为20年，从乙方入住租赁物之日起开始计算。2008年2月25日，原告将整体租赁物交付给被告使用，双方同意自当日起计算租金。租赁物年基准租金为455万元，年租金每五年递增百分之五。合同约定，乙方保证对租赁物附属设施妥善使用，对各种可能出现的故障和危险及时消除、避免隐患，租赁期间乙方如需改造须经甲方同意方可动工，乙方不得进行违反国家法律法规的活动，否则甲方有权解除合同。被告自租赁入住后，为加大其经济利益，未经原告同意，多次擅自对建筑物进行改造，并改变租赁合同约定的租赁物使用用途，违法租赁经营。自2008年开始原告对被告违约和违法行为就经常进行口头或书面告诫和制止，被告却置若罔闻，不听劝阻，不予改正。2015年6月，大兴区黄村镇人民政府、北京市公安局大兴分局黄村派出所、大兴区公安消防支队均对被告的违法行为书面进行制止，责令其改正，但被告至今未予改正。被告的行为严重违反了租赁合同的约定，原告有充分的事实和理由主张与被告解除租赁合同。
被告中国物流公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、双方所签《租赁合同》现属正常履行期间，未出现约定解除合同事由，原告无权解除合同。1、2007年9月19日，京安通公司与我公司签订《租赁合同》，租赁期限为20年，总面积不少于3万平米，我公司采取整体包租方式用于物流运输等经营业务。租赁物年租金基准价为每年455万元，每5年递增5%。租金交付方式为上交款，季付，我公司需提前一个月付清下季度租金。2008年2月25日，京安通公司将约定租赁物交付我公司使用，我公司如期支付租金，至诉前，双方履行合同逾7年，合作愉快，现合同属正常履行期间。2、《租赁合同》第八条违约责任第一款约定在租赁赁期限内，乙方应按时向甲方交付租金和相关费用，如逾期交付，甲方除每日加收1%滞纳金外，甲方有权解除合同。《租赁合同》第九条合同的终止及解除第一款约定甲方除本合同约定的事由外，不得解除合同。根据《租赁合同》第八、九条第一款之规定，如我公司逾付租金，京安通公司享有约定解除权。然而，合同履行期间，除京安通公司许可外，我公司无任何逾付租金之事由，亦无拖欠租金之情形，双方约定解除合同之事由未成就，京安通公司不享有合同解除权。3、行政部门例行安全检查，安全隐患已整改消除，我公司无违反国家法律法规之活动，京安通公司亦不享有合同解除权。2015年6月8日，大兴区黄村镇人民政府、黄村派出所联合执法对我公司例行年度安全检查，发现厂区公寓内食堂燃汽罐未单独存放等安全隐患，责令我公司改正。有关消防安全，京安通公司交付出租物时，在建设、设计、施工等方面消防即存有瑕疵，至今未取得《消防合格证》。为防止火灾隐患发生，我公司使用场地是重点检查对象之一。本年度检查不符要求之处，我公司已按检查部门的要求和标准，积极整改，消除隐患，已复查达标消案。京安通公司据此要求解除双方所签《租赁合同》，非约定事由，不享有合同解除权。二、我公司合同履约中无违约情形，不同意支付违约金。1、京安通公司诉称未经原告同意，多次擅自对建筑物进行改造与事实不符。原告交付给我公司的库房、门面房及办公用房皆为毛坯房，我公司为正常使用，对其进行了必要的装修。在库房内根据库存物品的性质和需要进行合理规划，部分隔断，对地面进行了铺砖、修复，对厂区公寓经原告同意，增加了安全通道。这些改造，皆在双方《厂库房办公楼交接单》房屋交接面积范围内，未改变建筑物承重结构及整体格局，不存在擅自对建筑物进行改造之违约情形。2、京安通公司诉称改变租赁合同约定的租赁物使用用途，违法租赁经营与事实不符。自取得租赁物使用权之日，我公司即结合企业物流运输等经营特色，合理利用场地，充分发挥库房效益，积极推广，吸引同类企业分租库房，建立自管库和代管库，保障约定租金准时支付。先后分别与宁波方太营销有限公司、北京西凤鼎兴销售有限公司、泸州诚通物流有限公司等二十余家企业建立物流运输仓储租赁关系，在原租赁物范围内按合同约定用途，最大限度使用库房，扩大库容量，没有改变租赁物用途。3、同时，我公司亦享有转租经营权。根据《租赁合同》第七条租赁物的转租约定甲方同意乙方在经营范围内可将租赁物的部分面积转租，转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限。我公司在合同期限内，对门面楼、库房、办公区按原约定功能用途合理正常使用，将部分多余面积进行转租符合双方约定，无违法租赁经营事实。三、京安通公司要求解除合同的真正原因，系地价飞涨，租金翻倍利益驱使，而非我公司存在违法经营事实。1、八年前，我公司与原告签订整体包租合同时，该租赁场地属荒郊野外，不毛之地，地处偏僻，交通不便，为企业长久发展解决库房等需要，我公司出巨资按年基准租金455万元将原告所有租赁物承租，尽管库房使用之初接连亏损，商业风险极大，但我公司并未主张终止合同，皆如期足额支付租金，原告据此获得丰厚收入。现南城经济发展日新月异，租赁场所地价飞涨，租金亦水涨船高，京安通公司已数次提及涨价事宜，只因合同已约定涨价幅度，我公司不同意变更租金，未能遂愿。京安通公司要求解除合同的真正原因，系地价及租金原因，而非我公司存在违法经营事实。2、本年八月，天津港火灾事故，教训虽深刻但必然不影响全国所有租赁仓储合同的履行，也非京安通公司与我公司解除合同的法定或约定理由。京安通公司因担心步其后尘而选择解除合同，无逻辑必然联系，亦无法律依据。3、此外，我公司经过七年苦心经营，客源稳定，长期从事存储、货运等物流服务，现所有库房皆满库，数万吨仓储物品存于库房，合同期限内我公司无移库可能；且，数十家第三方承租方与我公司所签租赁合同在合法租赁期限内，亦应予以保护，避免导致连锁反应，引起群体诉讼，造成巨额损失。综上所述，原告京安通公司应当遵循诚实信用原则，根据《合同法》第六十条之规定，按双方所签《租赁合同》之约定，全面履行自己的义务，在我公司无解约或终止合同事由前提下，京安通公司无权解除合同；我公司无违约情形，其亦无权向我公司主张违约金。
经审理查明：2007年9月19日，原告京安通公司（甲方）与被告中国物流公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将建设中的位于北京市大兴区狼垡村亿发工业园的库房、门面房及办公用房在建成后整体租赁给乙方使用，乙方用于物流运输等经营业务，租赁房屋总面积不少于3万平方米；租赁期限为20年，从乙方入住租赁物之日起开始计算；租赁物年租金基准价为每年455万元，每5年递增5%。2008年2月25日，京安通公司将租赁物交付给中国物流公司使用。此后，中国物流公司将部分租赁物转租给案外人使用。
本案审理中，针对租赁房屋及场地的性质及所有权情况，原告京安通公司在法庭辩论终结前未提交租赁物涉及的土地使用权证、房屋产权证或土地使用、房屋建造审批手续等相关证据。对于租赁合同的效力，经本院释明后，原告京安通公司称：我方在本案中无法提交租赁房屋相关建造审批手续的证据，请求法院依照相关法律规定处理，如果存在合同无效的情况，要求法院依法认定合同无效，我方不再主张解除合同，但仍在本案中坚持诉讼请求的其他项主张，要求被告腾退租赁物、支付违约金及占有使用费。
本案审理中，被告中国物流公司向本院提出反诉请求：1、继续履行双方于2007年9月19日签订的《租赁合同》；2、京安通公司支付违约金955500元；3、由京安通公司承担本案诉讼费用。在本院对涉案合同效力问题释明后，中国物流公司申请撤回反诉，并称：如果法院认定合同无效，同意依法处理，但不同意腾退房屋、支付违约金及占有使用费；对于我方反诉请求，因系基于合同有效的前提提出的主张，在法院认定合同无效的情况下，自愿撤回反诉。
上述事实，有原告京安通公司提交的租赁合同及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁房屋建造未经相关行政机关审批，故京安通公司与中国物流公司签订的租赁合同违反了国家强制性法律规定，该合同属于无效合同。关于京安通公司要求被告腾退房屋、支付违约金及占有使用费的诉讼请求，因存在案外人实际占有使用部分租赁物的情况，本案的处理涉及案外人，而原、被告在本案中均未申请追加部分租赁物的占有使用相关方为本案第三人，导致相关事实无法查清，故关于租赁物腾退问题本案无法予以处理，双方可另行解决，违约金及占有使用费问题亦应在解决租赁物腾退时一并予以解决。本案审理中，被告中国物流公司经本院释明合同效力问题后撤回反诉，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、原告北京京安通经贸有限公司与被告中国物流有限公司于二○○七年九月十九日签订的租赁合同无效；
二、驳回原告北京京安通经贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费四万三千二百元，由原告北京京安通经贸有限公司负担二万一千六百元（已交纳），被告中国物流有限公司负担二万一千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 时亚东
人民陪审员 张书发
人民陪审员 张景华
二〇一六年十月十九日
书 记 员 杨京爽