广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13169号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市云盈网络科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路。法定代表人：董鉴添，经理。委托诉讼代理人：李春良，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：余乔慧，广东世港律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓汉华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人:梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄太彬，广东国慧律师事务所实习律师。上诉人佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称云盈公司）与上诉人邓汉华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12906号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。云盈公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至第五项，改判邓汉华向云盈公司支付拖欠的租金12017元及滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准自拖欠之日起计算至实际清偿租金之日止）。2.邓汉华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定云盈公司根本违约是错误的，邓汉华在履行租赁合同中存在根本违约行为。1.一审判决认定云盈公司在2016年12月31日退出商场管理，并据此认定云盈公司根本违约是错误的。云盈公司是在2017年6月21日才与业主佛山市某方房地产有限公司（以下简称某方公司）签订《终止合作协议》退出商场的经营管理，只是双方经协商同意将云盈公司收取租金收益的时间确定截止至2016年12月31日，而非在该时间撤场。一审判决关于云盈公司在2016年12月27日向某方公司提出撤场申请及2017年1月1日某方公司发出《委托经营说明书》的认定是错误的。2.云盈公司退出商场经营并不属于违约行为，邓汉华拒绝缴纳租金的行为构成根本违约。根据云盈公司与某方公司的协议以及某方公司在2017年9月1日的公告，云盈公司退出商场管理经营后，某方公司愿意按原合同约定承接原合同权利和义务，对邓汉华来说其继续履行合同并不存在任何客观上的障碍，并不会产生如邓汉华所说的导致合同无法继续履行的情况。且从事实上讲，云盈公司退出经营管理对邓汉华是有利的，邓汉华仍可按照原合同继续经营下去，其权益并未受到影响。因此，云盈公司退出商场经营不会使邓汉华签订合同的目的不能实现，并不构成根本违约。在云盈公司将商铺交给邓汉华后，邓汉华除了签订合同时缴纳了首月租金外，未向云盈公司支付过任何费用。支付租金是邓汉华的基本义务，邓汉华从一开始就拒绝支付租金已经构成根本违约，并导致涉案合同无法继续履行，因此，邓汉华违约在先，一审判决认定“邓汉华拖欠租金的行为不足以导致合同无法继续履行”是没有任何事实和法律依据的，依法应予纠正。二、一审法院判决云盈公司双倍返还租赁保证金及对滞纳金标准调整是错误的。1.如上所述，邓汉华一开始就存在违约行为，持续时间长达一年并最终导致云盈公司不得不退出商场经营管理。按照涉案合同的约定，邓汉华逾期支付租金及其他费用的，每逾期一天按应付款千分之三的标准支付滞纳金，逾期一个月的，云盈公司有权没收租金保证金并可要求邓汉华按所交租赁保证金的双倍赔偿给云盈公司。一审判决没有充分考虑邓汉华违约的严重性，既判令云盈公司双倍退还租赁保证金，又将滞纳金的标准调整至年利率24%，没有事实依据，显失公平。2.关于滞纳金起算时间。一审法院认为云盈公司在租赁期间没有向邓汉华催告要求支付租金，因此判令滞纳金起算时间为2017年1月1日时错误的。事实上，云盈公司曾多次口头要求邓汉华支付租金，而且租赁合同明确约定，租金是在云盈公司交付场地后邓汉华按月支付的，即使商场正式开业时间与合同约定有变更，但交付租金是邓汉华的基本义务，没有证据证实双方就租金支付时间有变更的情况下，双方仍应当遵循合同关于租金按月支付的约定，邓汉华的租金交付义务不会因为没有书面的催告而免除。一审法院据此将滞纳金起算时间变更为2017年1月1日没有事实和法律依据。三、一审判决对于免租期的计算是错误的。免租期是云盈公司给予邓汉华的优惠条款，其目的在于促进租赁合同的持续履行，避免实际租赁时间过短，因此，双方约定的免租期并非是连续的，而是每季度一个月，也就是说，在合同履行达到一定时间后，承租人才享有相应的免租月，该免租是附带时间条件的，不能简单将免租期合并计算。本案中，云盈公司主张的租金计算周期为半年（两个季度），相应的免租期亦应为两个月。一审法院将双方约定的三个月免租期一并放在半年的租期内全部扣减没有事实依据，显失公平，应予纠正。邓汉华辩称，云盈公司上诉请求没有事实依据，应予驳回。1.一审法院认定云盈公司违约正确，云盈公司单方离场有其他系列案件印证，由于云盈公司单方离场导致邓汉华无法经营。2.云盈公司无权向邓汉华收取租金。邓汉华承租的是商铺，但云盈公司没有提供合适的环境导致邓汉华无法经营，所以云盈公司无权要求邓汉华支付租金。云盈公司因管理不善，承诺租户不要离场，等商场旺起来后再交租，这一事实可以结合云盈公司在其离场前没有向邓汉华出具催缴租金函得到印证。既然云盈公司无权收取租金，邓汉华无需支付滞纳金，即使需要支付滞纳金，应按云盈公司起诉之日起算，且滞纳金计算过高。3.云盈公司单方离场以及其它的违约行为导致合同目的无法实现，给邓汉华造成极大经济损失，云盈公司应当承担违约责任，违约金不足以弥补邓汉华经济损失，云盈公司应弥补邓汉华的其他经济损失。4.其它意见与上诉意见一致。邓汉华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认云盈公司与邓汉华签订的《明某富广场商业租赁合同》于2017年1月1日解除；2.撤销一审判决第二项，改判确认邓汉华无需向云盈公司支付至2016年12月31日的租金8516.67元及滞纳金；3.撤销一审判决第四、六项，改判云盈公司向邓汉华赔偿物业管理费损失2870.40元，商场公共能耗费损失3109.6元，加盟、管理费损失37200元，装修费17500元”；4.云盈公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，本案应追加某方公司作为本诉和反诉的被告或第三人参加诉讼。涉案广场是某方公司所有或管理的物业，本案本诉和反诉的处理结果与某方公司有直接利害关系，追加某方公司作为被告或第三人有利于查明案件事实。二、云盈公司无权要求邓汉华支付租金及租金滞纳金，一审判决邓汉华支付租金有误。1.云盈公司未按约定提供经营环境，导致合同目的无法实现；2.云盈公司在招商时存在欺诈行为；3.涉案广场未开业。三、云盈公司存在多项违约行为，导致涉案租赁合同无法实现，并造成邓汉华多项损失，双倍返还保证金不足以弥补邓汉华的实际损失，云盈公司还应赔偿邓汉华的全部损失。云盈公司辩称，不同意邓汉华的上诉请求。1.本案无需追加某方公司参加诉讼，云盈公司诉请收取的租金是2016年6月18日至2016年12月31日，在此期间云盈公司是有权收取租金的。2.邓汉华违约在先，且其违约时间较长，云盈公司无需支付其经济损失。3.云盈公司离场后，根据云盈公司与某方公司的约定及某方公司发出的公告看，所有商铺是可以继续经营的，云盈公司的退出实际上没有给邓汉华造成经济损失，邓汉华自行决定退出经营，由此导致的损失由其自行承担，因此，邓汉华要求云盈公司赔偿损失是不合理的。云盈公司向一审法院起诉请求：1.邓汉华向云盈公司支付欠付的租金12017元；2.邓汉华向云盈公司支付欠付电费554.40元；3.邓汉华向云盈公司支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，其中2016年7月租金3500元自2016年7月18日起计，2016年8月租金3500元自2016年8月18日起计，2016年10月租金3500元自2016年10月18日起计，2016年12月租金1517元自2016年12月18日起计，均计算至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共12288.39元）；4.邓汉华支付拖欠电费的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，自2016年7月1日起计至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共380.87元）；5.邓汉华承担本案的诉讼费。邓汉华向向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《明某富广场商业租赁合同》于2017年1月1日解除；2.云盈公司向邓汉华双倍返还保证金14000元；3.云盈公司向邓汉华赔偿物业管理费损失2870.40元、商场公共能耗费损失3109.60元及加盟、管理费损失37200元；4.云盈公司向邓汉华赔偿装修费损失17500元；5.云盈公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月26日，云盈公司与案外人某方公司签订《明某富广场商业租赁合同》（首层、二层、三层及夹层），约定由案外人某方公司将涉案明某富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给云盈公司经营使用，该物业交付云盈公司进场时间定为2015年12月15日，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日止，总建筑面积为21703平方米，并由案外人某方公司指定物业管理公司对上述物业进行管理。云盈公司应于每月10日前向邓汉华支付租金，租金标准每年递增5%。2015年12月10日，云盈公司（出租方、甲方）与邓汉华（承租方、乙方）签订《明某富广场商业租赁合同》，约定由云盈公司将涉案佛山市禅城区江湾路一路明某富广场二层B30号商铺出租予邓汉华，合同主要内容为：“第一条、商铺的基本情况：……2、乙方承租商铺的建筑面积为29.90平方米……3、本项目统一由甲方所指定的物业管理公司进行管理。……6、乙方每月所缴纳的中央空调费、水电费等统一由甲方指定的物业管理公司进行代收代付。……第二条、租赁期限及租赁用途：1、该物业的租赁期限为36个月，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2、该物业交付乙方进场时间暂定为2015年12月15日，如甲方未能在约定期限将该物业交付给乙方，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，至于免租期、计租期的约定由甲乙双方以合同附件形式约定，并随本合同保存。3、乙方承租该物业应作饮品经营使用。4、乙方对该物业进行装修时，需向甲方所指定的物业管理公司进行装修申请，经物业管理公司书面审批后方可施工，施工完成后由物业管理公司进行验收，以保证对租赁商铺的装修符合要求。第三条、租金支付的方式1、在租赁期内，乙方应履行本合同约定的时间向甲方支付租金及相关的费用。2、乙方所支付的租金及相关收费均按合同约定的建筑面积计算，至于租金的按期递增：5%每年。（详见附件）3、甲方将该物业交付给乙方之日起，乙方须向甲方支付当月租金（基准起始租金）人民币：3500元。4、租赁期内，租金按每月支付，乙方须在每月的10号前将当月应支付的租金划入甲方指定的银行账户或现金支付的方式给甲方，每月应付租金为人民币：￥3500元（基准起始租金）。……6、乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按合同约定建筑面积共同分摊，乙方应按物业管理公司的通知进行缴纳。7、租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用，除水电费及中央空调费统一由物业管理公司代收外，电话费、有线电视费……等由乙方直接交予有关收费单位。第四条、履约保证：1、双方签订合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金（2个月基准租金）人民币：￥7000元，以及首月租金人民币：￥3500元，……2、上述乙方所支付的物业租赁保证金人民币￥7000元不作为租赁该物业的租金或抵扣租金及相关费用，租赁期满后，如乙方不再租赁该物业，经双方确认该物业所属结构及其配套设施无损以及已结清该物业租赁应支付的租金及相关缴费等，并且办理好营业场所的工商变更登记手续后，则甲方无条件在租赁期满后30天内无息退回物业租赁保证金人民币￥7000元给乙方。第五条、双方责任：1、甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用……2）、履行本合同约定将该物业交付给乙方使用，如延期交付的，则将计租期相应顺延。……5）、租赁期内需转让或抵押该物业时，应书面通知乙方。……2、乙方的责任1）、乙方须服从甲方的管理及遵守本项目之《商户手册》、《装修手册》和有关管理规定。按时交纳租金、物业管理费、空调费、公共水电费及其相关收费等。……第八条、违约责任：……2、本合同期限内甲方擅自中途毁约的，甲方应双倍退还租赁保证金给乙方。3、乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用。如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一天，则乙方须按应付款项的3‰向甲方偿付滞纳金。……5、若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，由此造成甲方一切经济损失，甲方有权没收乙方所交付的租赁保证金，并以乙方所交的租赁保证金按双倍赔偿给甲方，甲方有权终止本合同及随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，……（1）逾期交付租金与相关收费及其它应交纳的费用超过一个月。……”上述合同附《明某富广场二层某号商铺租赁合同计租期约定内容附件》，双方于该附件中约定优惠免租时间为：2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日。同日，云盈公司出具收款收据，确认收取邓汉华支付的涉案商铺按金7000元。2016年4月12日，邓汉华向案外人佛山某物业管理有限公司申请对涉案铺位进行装修。2016年12月27日，云盈公司向案外人某方公司、佛山某物业管理有限公司发出《关于停止明某富广场一至三层商场经营工作的函》，主要内容为：“我佛山市云盈网络科技有限公司自从负责明某富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约商户；交付场地硬件不达标、消防排烟系统及排水设施等缺失，使我司增加多项计划外改造成本；开业经营初期多次漏水，以及空调、电梯设施不正常运作等各种综合因素，造成客户体验不佳、商户经营困难。过程中，我司不仅对商场进行投资改造，还投资各种旺场活动及广告宣传，同时也多次尝试与贵司多次沟通寻求支持及合作经营，但均无明确回应。时至今日，我司已经无法独立支撑明某富广场一至三层商场的经营工作。虽然我司已经在明某富广场投入了数百万的资金和大量的资源，但不得不遗憾地决定：我司在2016年12月31日退出明某富广场一至三层商场的经营工作。敬请贵司在2016年12月31日之前与我司交接明某富广场一至三层商场的经营工作……”。2017年１月１日，案外人某方公司发出《委托经营说明书》，上载：“佛山市某方房地产有限公司为明某富广场1-3层业主方，我司原出租该场地给佛山市云盈网络科技有限公司使用，由于该公司于2017年1月1日起不再使用该场地，并已将场地归还给我司，现我司从2017年1月1日起委托佛山市千某商城经营管理有限公司对上述场地进行出租经营。（包括但不限于场地租赁、宣传推广，租金、物业管理费、公共能耗费、自用水电费等的收取）”。2017年6月21日，案外人某方公司（甲方）与云盈公司（乙方）签订《合同终止协议》，主要内容为：“一、根据乙方提交的停止经营工作函，经甲、乙双方协商一致同意自2016年12月31日起终止双方于2015年9月26日签订的《明某富广场商业租赁合同》。二、截止2016年12月31日止，乙方尚欠甲方电费1178301元，乙方应于本协议签订之日起7天内向甲方支付尚欠电费1178301元。三、自甲、乙双方于2015年9月26日签订的《明某富广场商业租赁合同》生效起，乙方已将明某富广场一至三层的场地分别对外招商招租，乙方确认截止2016年12月31日为止，乙方已与分租的租户（商户）签订租赁合同共103户……四、乙方应将与分租的租户（商户）签订的租赁合同、已收分租的租户（商户）押金收据、已收分租的租户（商户）的租金收据等原件于本协议签订之日起7天内移交给甲方，并且确认将乙方在该租赁合同上所享有全部合同权益转让给甲方。五、鉴于乙方的租赁期限及经营期限为2016年12月31日止，故乙方享有收取租金权利为该期限止，租户（商户）所缴纳的租金2016年12月31日前归乙方所有，若租户（商户）所缴纳的租金超过2016年12月31日，即2017年1月1日起的租金归甲方所有，乙方应将2017年1月1日起所收取租户（商户）的租金124833元退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。六、依据乙方与租户（商户）签订的租赁合同约定，乙方已收取租户（商户）的物业租赁保证金（以下简称：保证金），且约定保证金不得作为租赁物业租金或抵扣租金及相关费用，并约定租赁期满后乙方须退回保证金给租户（商户），为此，乙方应将已收取租户（商户）的保证金退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。七、当乙方将分租租户（商户）的保证金退给甲方后，则甲方负责履行乙方与租户（商户）原签订的租赁合同所约定的租赁期满后退回保证金给租户（商户）的责任。八、若乙方以租户（商户）违约为由没收租户（商户）的保证金，则甲方无需承担租户（商户）的租赁期满后退回保证金的责任，且乙方应向甲方出具确保租户（商户）不得向甲方追讨保证金的承诺函，否则，由此产生造成甲方一切的经济损失全部由乙方承担。……”2017年8月31日，案外人佛山某物业管理有限公司出具《证明》，确认邓汉华已交清2017年1月1日至2017年8月31日物业管理费2870.40元、2017年1月至8月商场公共能耗费3109.60元及涉案商铺过往所有铺内水电费用，并证明邓汉华已于2017年8月31日撤离涉案广场。2017年9月1日，案外人某方公司向涉案明某富广场各租户发出《公告》，上载：“因佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称：云盈网络公司）从2016年12月31日起单方面退出明某富广场一至三层商场的招商及经营管理，云盈网络公司已将其与各租户所签订租赁合同中云盈网络公司所享有的全部合同权益从2017年1月1日起转让给某方公司。各租户原与云盈网络公司签订合同约定每月须支付的租金（包括物业管理费、公共能耗费、自用水电费等）从2017年1月1日起均由我司委托的佛山市千某商城经营管理有限公司负责收取，至于与各租户重新签订租赁合同另行通知。……”另查明，2015年12月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区环境保护局、佛山市气象局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市邮政管理局、佛山市禅城区国土城建和水务局对包含商铺在内的明某富广场项目进行联合验收并出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，各部门验收意见均为验收合格。后佛山市禅城区联合验收办于2015年12月8日加盖公章确认同意上述各部门意见。诉讼中，双方一致确认：邓汉华已向云盈公司缴纳首月租金及租赁保证金。云盈公司陈述：涉案铺位系从2016年6月18日开始计租，并以当月18日至下月17日作为一个租金月。云盈公司并未向邓汉华承诺入驻率达到80%以上才为开业且开业前无需计租。因双方租赁合同约定的免租期早于云盈公司起计租金时间点，故云盈公司将合同约定作顺延处理，按照习惯为每个季度的第二个月或第三个月免租，涉案商铺实际免租期为2016年9月18日至2016年10月17日、2016年11月18日至2016年12月17日。另，云盈公司与案外人某方公司签订《合同终止协议》后，未书面正式通知邓汉华。邓汉华陈述：邓汉华对云盈公司主张的滞纳金不予确认，对云盈公司主张起算租金滞纳金的时间亦不予确认。另，邓汉华主张的装修损失17500元是装修总造价，邓汉华提供的证据可反映部分费用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《明某富广场商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。邓汉华以明某富广场未竣工验收主张该合同存在效力瑕疵，无事实及法律依据，一审法院不予采纳其上述抗辩意见。关于邓汉华反诉主张确认双方签订的《明某富广场商业租赁合同》于2017年1月1日解除的诉请。依据云盈公司与案外人某方公司签订的《合同终止协议》，云盈公司就涉案明某富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限至2016年12月31日止，并由云盈公司将其与包含邓汉华在内的各次承租方签订的《明某富广场商业租赁合同》项下全部合同权益转让予案外人某方公司，故云盈公司与案外人某方公司的上述转让行为实为合同权利义务的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，云盈公司于诉讼中自认未就上述权利义务转让事宜书面通知邓汉华，亦无其他证据证明其转让合同权利义务行为已经得邓汉华同意，且据案外人某方公司发出的《公告》，包含邓汉华在内的各租户如继续承租需与案外人某方公司或其指定的经营管理公司重新签订合同，故云盈公司的上述行为不仅违反双方签订的《明某富广场商业租赁合同》第五条第1项关于“甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用”的约定，且已破坏双方租赁合同的稳定性，导致该合同无法继续履行，构成根本违约，邓汉华有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除双方签订的《明某富广场商业租赁合同》。至于合同解除的时间点，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依据上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方。因邓汉华以反诉形式主张确认合同解除，即为解除合同的意思表示，则应以本案反诉状送达云盈公司之日视为邓汉华解除上述合同的通知到达云盈公司，故一审法院确认上述合同已于2017年10月12日解除。关于邓汉华反诉主张云盈公司双倍返还租赁保证金的诉请。如上分析所述，云盈公司未经邓汉华同意即将双方租赁合同项下权利义务转让予案外人某方公司，其行为已构成根本违约，并导致双方租赁合同无法继续履行，邓汉华有权依据双方租赁合同第八条第2项的约定主张云盈公司双倍返还租赁保证金合计14000元。云盈公司虽抗辩认为因邓汉华拖欠支付租金，租赁保证金已依约由其没收，但从双方租赁合同就租赁保证金的约定来看，该租赁保证金实为履约保证金性质，即为保证合同履行作用。本案邓汉华拖欠租金的行为尚不足以导致合同无法继续履行，而云盈公司亦以滞纳金形式就邓汉华的上述违约情节主张违约责任，且结合同系列其他案件审理情况，云盈公司对涉案广场经营管理确较为混乱，故一审法院综合案件事实及公平原则，对云盈公司主张已没收租赁保证金的抗辩意见不予采纳。关于云盈公司主张邓汉华支付拖欠租金、电费及滞纳金的诉请。依据双方签订的《明某富广场商业租赁合同》，邓汉华负有依约按期支付租金的合同义务。邓汉华虽抗辩认为涉案商铺未达交付使用标准，云盈公司虚假宣传、管理不善，涉案广场入驻率未达正式开业条件等，但均无事实依据，云盈公司与案外人陈善梅所签合同对邓汉华亦无法定效力，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。至于邓汉华所抗辩之云盈公司无权代表案外人某方公司收取租金的意见，据一审法院查明的事实，云盈公司通过与案外人某方公司签订租赁合同承租包含涉案商铺在内的明某富广场首层、二层、三层及夹层物业，后再将涉案铺位转租予邓汉华，故云盈公司与案外人某方公司及邓汉华分别构成房屋租赁合同关系，云盈公司依约当然有权向邓汉华收取租金，一审法院对邓汉华关于追加案外人某方公司作为第三人参与诉讼的诉请不予准许。但因云盈公司就上述物业租赁期限及经营期限已至2016年12月31日终止，其亦与案外人某方公司书面约定上述物业自2017年1月1日起的租金收益归案外人某方公司所有，故云盈公司仅有权向邓汉华收取至2016年12月31日的租金。另，双方虽经合同约定免租期为2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日，但云盈公司自愿延后至2016年6月18日起计租金，并顺延合同约定免租期，系云盈公司对其自身权利义务的自由处分，一审法院依法予以确认。诉讼中，云盈公司主张按照每季度第二个月或第三个月免租的交易习惯，涉案商铺实际免租期为2016年9月18日至2016年10月17日、2016年11月18日至2016年12月17日，但未经邓汉华确认，亦无合同依据，故在双方就顺延后的具体免租周期未能达成一致意见的情形下，仅可依据合同约定确认2016年租金期间内的免租月数为三个月。据此，经扣减三个月免租期租金及邓汉华已付首月租金后，邓汉华应向云盈公司交纳租金合计8516.67元（3500元/月×1个月÷30天×13天+3500元/月×6个月-3500元/月×4个月）。云盈公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另邓汉华已提交案外人佛山某物业管理有限公司出具的《证明》证实邓汉华已清缴涉案铺位的过往铺内水电费用，亦符合双方租赁合同关于由物业管理公司代收水电费用的约定，故云盈公司主张邓汉华支付电费的诉请无事实依据，一审法院不予支持。至于逾期交付租金的滞纳金，因邓汉华拖欠租金属实，其并无有效证据证明云盈公司曾口头承诺免收租金，故邓汉华的行为已构成违约，云盈公司有权依据双方租赁合同约定主张逾期支付租金的滞纳金；但合同约定的滞纳金标准明显过高，邓汉华亦持异议，且因双方未能就实际免租周期达成一致意见，云盈公司亦无有效证据证明曾于计租期间向邓汉华催收租金，故一审法院综合案件事实及双方的违约情节，酌定邓汉华从2017年1月1日起以拖欠租金8516.67元为本金，按年利率24%向云盈公司计付滞纳金至邓汉华实际清偿之日止。云盈公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另，因双方租赁合同并未约定应缴电费的具体时间，云盈公司亦无证据证明已向邓汉华催收该项费用及通知具体欠费金额，故云盈公司主张邓汉华逾期支付电费并据此计算滞纳金于法无据，一审法院不予支持。关于邓汉华反诉主张云盈公司赔偿物业管理费损失、商场公共能耗费损失、加盟管理费损失及装修损失的诉请。首先，邓汉华所主张赔偿的物业管理费、商场公共能耗费均系邓汉华经营使用涉案商铺的正常支出，非云盈公司违约所致；其次，邓汉华所据以主张云盈公司赔偿加盟管理费损失的合同书、协议、收据等相关证据无法体现与涉案商铺的关联性及已由邓汉华实际支出，且该加盟管理费损失亦非云盈公司违约情形下的合同可预见损失，故一审法院对邓汉华反诉主张的物业管理费损失、商场公共能耗费损失、加盟管理费损失不予支持。至于装修损失，邓汉华所提交的相关装修费用证据虽无法直接关联涉案铺位，但结合邓汉华已申请装修并实际营业的事实，可证实邓汉华所主张的装修费用确已发生。因云盈公司单方退出涉案商场的经营管理导致双方租赁合同解除，并最终造成邓汉华产生装修损失，故邓汉华有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的约定主张云盈公司予以赔偿；但因邓汉华无有效证据证明装修造价具体金额，一审法院经综合考量相关证据及邓汉华使用铺位时间，酌定云盈公司向邓汉华赔偿装修损失10000元。邓汉华反诉诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认云盈公司与邓汉华于2015年12月10日签订的《明某富广场商业租赁合同》于2017年10月12日解除；二、邓汉华于判决发生法律效力之日起十日内，向云盈公司支付至2016年12月31日的租金8516.67元及滞纳金（滞纳金以8516.67元为本金，从2017年1月1日起按年利率24%计至邓汉华实际清偿之日止）；三、云盈公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邓汉华双倍返还租赁保证金合计14000元；四、云盈公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邓汉华赔偿装修损失10000元；五、驳回云盈公司的其他诉讼请求；六、驳回邓汉华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费减半收取216元，由云盈公司负担128元，由邓汉华负担88元；反诉受理费834元，由云盈公司负担268元，由邓汉华负担566元。二审中，云盈公司提交了一份资产负债表，拟证明云盈公司对于涉案商场投入近800万元，目前存在近600万元的亏损。根据邓汉华的申请，二审中证人梁某、劳某出庭作证，拟证明邓汉华经营涉案商铺导致的损失。本院依法组织当事人对证据进行质证。经审查，云盈公司提交的资产负债表系其单方制作，本院不予采信；证人梁某、劳某与邓汉华具有利害关系，对其证言不予采信。本院经审理查明，云盈公司与案外人某方公司签订《明某富广场商业租赁合同》约定云盈公司应于每月10日前向某方公司支付租金，租金标准每年递增5%。一审法院认定为云盈公司应于每月10日前向邓汉华支付租金，租金标准每年递增5%，本院予以纠正。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合云盈公司和邓汉华双方提出的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：1.一审判决是否遗漏当事人；2.云盈公司与邓汉华于2015年12月10日签订的《明某富广场商业租赁合同》于何时解除；3.邓汉华是否应向云盈公司支付租金，租金和滞纳金如何计算；4.云盈公司是否应向邓汉华双倍返还租赁保证金；5.云盈公司是否应向邓汉华赔偿物业管理费损失、商场公共能耗费损失、加盟管理费损失，以及应赔偿装修费损失的金额。关于第一个争议焦点。本案系房屋租赁合同纠纷，某方公司并非云盈公司与邓汉华之间租赁合同关系的当事人，故本案无需追加某方公司作为当事人参加诉讼。邓汉华上诉主张一审判决遗漏当事人，本院不予支持。关于第二个争议焦点。云盈公司与邓汉华于2015年12月10日签订的《明某富广场商业租赁合同》于何时解除，一审法院已对此作出分析，并确认合同于本案反诉状送达云盈公司之日即2017年10月12日解除，一审法院的分析认定合理，本院予以认同，故不再赘述。邓汉华上诉主张应确认其与云盈公司签订的《明某富广场商业租赁合同》于2017年1月1日解除，于法无据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。邓汉华以云盈公司未按约定提供经营环境、在招商时存在欺诈行为、涉案广场未开业为由上诉主张不予支付租金及滞纳金，因其未提供相应的事实依据，本院对其主张不予支持。至于租金如何计算的问题，云盈公司上诉主张一审法院确认2016年免租月数为三个月是错误的，实际是每季度享有一个月免租期，云盈公司主张的租金计算周期为半年即两个季度，相应的免租期应为两个月。对此，云盈公司未提供有效证据予以证明，故对其该主张，本院不予支持。而关于租金滞纳金如何计算，一审法院认为合同约定的滞纳金标准明显过高，邓汉华亦持异议，且双方未能就实际免租周期达成一致意见，云盈公司亦无有效证据证明曾于计租期间向邓汉华催收租金，综合案件事实及双方的违约情节，酌定邓汉华从2017年1月1日起以拖欠租金8516.67元为本金，按年利率24%向云盈公司计付滞纳金至邓汉华实际清偿之日止，该处理并无不当，本院予以维持。云盈公司对一审判决租金滞纳金的起算时间和计算标准提出上诉，本院对其上诉请求不予支持。关于第四个争议焦点。云盈公司上诉主张其不应向邓汉华双倍返还租赁保证金。本院认为，邓汉华未按合同约定支付租金及云盈公司退出明某富广场的经营管理均构成违约，在双方均违约的情况下，一审法院判决云盈公司向邓汉华双倍返还租赁保证金不妥，本院综合案件事实及双方的违约情节，确定云盈公司向邓汉华返还租赁保证金7000元。关于第五个争议焦点。邓汉华上诉主张云盈公司向其赔偿物业管理费损失2870.40元，商场公共能耗费损失3109.6元，加盟管理费损失37200元，装修费17500元。本院认为，邓汉华所主张赔偿的物业管理费、商场公共能耗费均系邓汉华经营使用涉案商铺的正常支出，非云盈公司违约所致，故其要求云盈公司赔偿物业管理费损失、商场公共能耗费损失，本院不予支持。加盟管理费损失非云盈公司违约情形下的合同可预见损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，邓汉华要求云盈公司赔偿加盟管理费，本院亦不予支持。至于装修费损失，邓汉华于一审时提交的相关装修费用证据无法直接关联涉案铺位，且云盈公司退出明某富广场经营管理的违约行为并不必然导致邓汉华无法在涉案商铺继续经营，一审酌定云盈公司向邓汉华赔偿装修损失10000元，本院予以维持。综上所述，邓汉华的上诉请求不能成立，云盈公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12906号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12906号民事判决第六项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初12906号民事判决第三项为：佛山市云盈网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓汉华返还租赁保证金7000元；四、驳回邓汉华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费216元，由佛山市云盈网络科技有限公司负担128元，邓汉华负担88元；反诉受理费834元，由佛山市云盈网络科技有限公司负担190元，邓汉华负担644元。二审案件受理费1630元，由佛山市云盈网络科技有限公司负担100元，邓汉华负担1530元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年三月二日书记员  周英洋