安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖03民再14号上诉人（原审第三人）：张群，女，1966年6月26日出生，汉族，居民，初中文化，户籍地安徽省固镇县，现住安徽省固镇县。上诉人（原审第三人）：王小杰，男，1979年2月3日出生，汉族，个体工商户，初中文化，住安徽省固镇县。两上诉人共同的委托诉讼代理人：周波，安徽周波律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱全好，男，1988年5月7日出生，汉族，个体工商户，初中文化，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：孟永，安徽省固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蚌埠璟和置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇垓下路北侧（新二中对面），组织机构代码56344180－3。破产管理人：安徽乐业律师事务所。负责人：张向前。委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。被上诉人朱全好与被上诉人蚌埠璟和置业有限公司（以下简称璟和公司）房屋买卖合同纠纷一案，安徽省固镇县人民法院于2014年8月26日作出（2014）固民一初字第00740、00741号民事判决，已经发生法律效力。经固镇县人民法院审判委员会讨论决定，于2016年8月24日分别作出（2016）皖0323民监2号、3号民事裁定，再审上述两起案件。案件再审期间，张群、王小杰以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，获固镇县人民法院准许。2016年10月20日，璟和公司破产管理人以固镇县人民法院正在审理的被告人裴祥（璟和公司法定代表人）非法吸收公众存款案的处理结果直接影响上述两起再审案件的审理为由，申请中止上述两起再审案件的审理，固镇县人民法院依法裁定中止对上述两起再审案件的审理。2016年12月15日，两起案件中止情形消除后恢复审理。2017年3月23日，固镇县人民法院作出（2016）皖0323民再3、4号民事判决。第三人张群、王小杰不服，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日作出（2017）皖03民再10、12号民事裁定将上述两案发回重审。2017年12月26日，固镇县人民法院作出（2017）皖0323民再9、10号民事判决。第三人张群、王小杰不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王小杰及上诉人张群、王小杰共同的委托诉讼代理人周波，被上诉人朱全好的委托诉讼代理人孟永，被上诉人蚌埠璟和置业有限公司的破产管理人安徽乐业律师事务所委托诉讼代理人管启飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张群、王小杰上诉请求：依法撤销固镇县人民法院（2017）皖0323民再9、10号民事判决，驳回被上诉人朱全好的诉讼请求。事实和理由：一审法院再审判决部分事实认定错误，适用法律不当。上诉人对支付给璟和公司的600万元是对该公司的借款这一事实没有争议，虽然签订借款合同时约定约定13套房产作为担保，但该笔借款在后期由于璟和公司无力偿还，经协商双方同意已经转化为购房款，以房抵债并形成真实的商品房买卖合同关系，且用于借款担保的13套房产除涉案的两套房屋因被被上诉人朱全好申请查封而无法备案外，其余商品房均已完成备案登记。被上诉人朱全好辩称：朱全好与璟和公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，朱全好已按合同付清购房款，璟和公司也已交付房屋，应认定双方商品房买卖合同合法有效；上诉人与璟和公司之间不存在房屋买卖关系，璟和公司对此亦不予认可。请求法庭驳回上诉，维持原判。被上诉人璟和公司答辩认为：1、璟和公司与两上诉人之间不存在商品房买卖关系，也不存在以房抵债的法律关系，与两上诉人之间实际上是民间借贷法律关系；2、璟和公司与朱全好之间也不存在商品房买卖关系，而是民间借贷关系。2014年5月4日，朱全好向固镇县人民法院起诉请求：1、要求璟和公司履行合同，限期为朱全好所购房屋办理产权登记；2、要求璟和公司承担1幢C单元108号商铺的违约金134842.68元、B幢B单元113号商铺的违约金138910.24元。事实和理由：2013年5月4日，朱全好到璟和公司开发建设的学府文苑小区购买了上述两套房屋，分别签订了商品房买卖合同，朱全好一次性付清了全部购房款，合同约定于2013年5月18日前交付房屋，逾期交房按日向朱全好支付已付房价款万分之五的违约金，并约定由璟和公司向房产部门为所售房屋登记备案。璟和公司没有按约定交付房屋和对朱全好所购房屋进行登记备案。再审庭审中，朱全好陈述原审诉讼请求中主张的违约金计算数额时小数点错点，当时按违约1年的时间计算。原审被告璟和公司的破产管理人辩称，朱全好与璟和公司之间没有商品房买卖法律关系，朱全好、张群与裴祥之间都是借款法律关系，与璟和公司之间是担保法律关系。朱全好没有璟和公司专门开具的购房发票，涉案房屋没有在房管部门办理备案，璟和公司没有义务将涉案房屋过户给朱全好。璟和公司虽给朱全好出具收条，但转帐凭证显示相关款项转给了皮军英，璟和公司并未收到该款项，该收条不具有真实性。裴祥作为璟和公司法定代表人滥用职权在补充协议上盖章，璟和公司不认可，盖章行为也不是合法的担保行为。安徽省固镇县人民法院（2014）固民一初字第00740、00741号民事判决认定案件事实：2013年5月4日，朱全好与璟和公司签订了两份商品房买卖合同，购买了由璟和公司开发建设的坐落于安徽省固镇县城关镇学府文苑小区1幢C单元108号商铺及B幢B单元113号商铺。合同约定：1幢C单元108号商铺价款为738864元、B幢B单元113号商铺价款为761152元，两处商铺计款1500016元；买受人均选择一次性付款，璟和置业应于2013年5月18日前将两处商铺交付朱全好；合同的第九条同时约定：出卖方逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。同日，双方还签订了关于商品房买卖合同的补充协议，补充约定：朱全好于合同签订之日起一次性付给出卖方房款170万元，出卖方于2014年5月3日支付给买受方房款170万元，利息34万元；还约定，买受方朱全好必须在出售方付清全部款三日内退回合同约定的房产。如买受方在规定的时间内没有退房，合同房价应按已付150万元，每平方米8000元计算。两份房屋买卖合同和一份补充协议签订的当日，朱全好向璟和公司支付购房款150万元。至2014年6月25日前，璟和置业未向朱全好交付合同约定的两套房屋，亦未将涉案的房屋到房产部门备案。原审案件在起诉前，朱全好对涉案两套房屋申请财产保全，本院依法裁定对两处房屋予以查封。固镇县学府文苑小区B幢B单元113号商铺现已被朱全好实际占有。安徽省固镇县人民法院（2014）固民一初字第00740、00741号民事判决认为，朱全好与璟和公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。对双方所签订的商品房买卖合同的补充协议，因璟和公司仅提供了该补充协议的复印件，朱全好对此不认可，且该协议与双方签订的商品房买卖合同所约定的内容不符，故该补充协议不能作为双方履行商品房买卖合同的依据，对此不予认可。朱全好按照合同的约定向璟和公司一次性付清了购房款，其请求璟和公司向房屋产权登记机关履行相关房屋产权登记手续，予以支持。璟和公司未按合同约定向买受人交付房屋，也未为朱全好购买的房屋向产权登记部门提供办理房屋产权登记的相关材料，应当承担违约责任。璟和公司辩称实际上是向朱全好借款，以房屋买卖的形式掩盖高息借贷的事实，未提供充分证据证明，不予采信。遂判决：一、被告璟和公司于判决生效后三十日内为原告朱全好将其坐落于安徽省固镇县学府文苑小区1幢C单元108号商铺及该小区B幢B单元113号商铺向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料进行房屋产权登记备案并协助办理房屋产权证；二、被告璟和公司于判决生效后三十日内支付原告朱全好购买的安徽省固镇县学府文苑小区二处商铺的违约金计款28124元（1幢C单元108号商铺违约金13853元及B幢B单元113号商铺的违约金14271元）；三、驳回原告朱全好其他诉讼请求。案件受理费6075元，保全费8540元，合计14615元，由原告朱全好负担5114元，被告璟和公司负担9501元。张群、王小杰在一审法院再审时诉称：1、依法确认朱全好与璟和公司之间的房屋买卖协议无效，退出非法侵占的房屋（两间商铺价值1570500元）；2、依法确认张群、王小杰与璟和公司之间的房屋买卖合同有效，判令璟和公司为张群、王小杰办理涉案房屋的所有权登记备案并办理房屋所有权证；3、要求朱全好、璟和公司赔偿张群、王小杰损失3万元，后又申请放弃第三项请求。事实和理由：涉案房屋是张群与王小杰共同从璟和公司购买，以张群名义签订的商品房买卖合同，其中张群出资500万元，王小杰出资100万元，同期申请备案的有十间房屋，已有八间登记备案，另二间即涉案房屋因朱全好申请诉前保全导致登记备案暂停。朱全好对第三人张群、王小杰的诉讼请求辩称，涉案房屋系朱全好购买，两第三人的诉讼请求无法律依据，要求依法驳回。璟和公司破产管理人对第三人张群、王小杰的诉讼请求辩称，两第三人和璟和公司之间并没有商品房买卖合同关系，其诉求无法律依据，要求依法驳回。固镇县人民法院原再审认定案件事实如下：璟和公司成立于2010年11月1日，系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为裴祥，公司经营范围为房地产开发、销售。2011年10月26日，璟和公司取得了对涉案两套房屋所在的1﹟楼商品房预售许可证。皮军英系裴祥妻子，在璟和公司任职员。2013年5月4日，朱全好与璟和公司签订了两份商品房买卖合同，分别购买了由璟和公司开发建设的坐落于安徽省固镇县城关镇学府文苑小区1幢C单元108号商业用房及B幢B单元113号商业用房。双方合同约定的主要内容概括为：出售的商品房用途为商业，按建筑面积计算，单价为每平方米5600元，1幢C单元108号房屋建筑面积131.92平方米，房屋总价款为738864元、B幢B单元113号房屋建筑面积为135.92平方米，房屋总价款为761152元，两处房屋合计总价款1500016元；买受人朱全好均选择一次性付款，出卖人璟和公司应当于2013年5月18日前将两处房屋交付朱全好；合同第九条约定，出卖方逾期超过30日后交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；合同第十九条约定，发生争议协商不成依法向人民法院起诉；合同第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。出卖人璟和公司在两份合同上分别加盖了公章，其法定代表人裴祥与买受人朱全好分别在合同上签名。璟和公司于2013年5月4日向朱全好出具一张“今收到朱全好售房款壹佰伍拾万元整（1500000元）”的收条，该收条落款处有收款人裴祥签名并加盖了该公司公章。朱全好并提供了三张银行回单、凭条证明其向璟和公司支付购房款的方式：2013年5月4日通过朱凤从银行转账给皮军英70万元，同年5月17日又通过朱凤从银行转账65万元给皮军英，2013年5月4日，通过陈学峰从银行转账15万元给皮军英。璟和公司提供的一份关于涉案房屋买卖合同的补充协议复印件内容记载：朱全好在商品房预售合同签订之日起一次性付清房款170万元，并同意2014年5月3日出售方一次性支付买受方房款170万元，利息34万元；买受方朱全好必须在出售方付清全部款3日内退回合同约定的房产。如买受方在规定的时间内没有退房，合同房价应按已付150万元，每平方米8000元计算，并补齐差价，承担相关入户费用；如出售方没有按规定的时间归还本息204万元，合同约定的房产即归买受方朱全好所有，出售方无条件协助办理过房手续，承担过户费用；如出售方二期房已取得售楼许可证，出售方可要求受让方调整二期房等价折合面积的房产，双方重新订立合同。该补充协议的复印件落款处出售方隐约可辨认出有璟和公司加盖的公章及签名裴祥，买受方处签名朱全好，见证方处签名孟磊，落款日期为2013年5月4日。璟和公司未按合同约定的时间（2013年5月18日前）向朱全好交付涉案两套房屋。2014年4月10日，朱全好向本院申请对涉案两套房屋予以诉前财产保全，本院依法裁定对两套房屋予以查封。同年4月17日，张群作为案外人以被本院保全的两套房屋系其于2013年7月30日购买并当日付清房款为由提出异议，本院依法裁定解除对涉案两套房屋的查封。同年6月5日，朱全好向本院提交了其购买涉案两套房屋的收据，以其签订涉案两套房屋买卖合同在先为由，对上述解除查封裁定提出异议，本院经审查于2014年6月6日依法裁定对涉案两处房屋予以查封。截止到2014年6月25日原审案件庭审中，璟和公司与朱全好均自认对涉案两套房屋没有实际交付，也未到房屋管理部门对涉案房屋进行登记备案，但朱全好自认已于2014年6月初对B幢B单元113号房屋占有使用。2015年1月30日，张群、王小杰对朱全好、璟和公司提起第三人撤销之诉，本院以张群、王小杰未提供证据证明其对涉案房屋享有所有权，于2015年5月25日作出（2015）固民一初字第00344号民事裁定，驳回张群、王小杰起诉。张群、王小杰不服提出上诉，二审法院认为张群与璟和公司对涉案房屋也签订了商品房买卖合同，该案应从实体上审查其请求是否成立，故将案件发回重审。案件重审期间张群、王小杰申请撤回起诉，本院于2016年8月26日作出（2016）皖0323民撤2号民事裁定准许张群、王小杰撤诉。现涉案两套房屋均由朱全好占有使用。对涉案的两套房屋，张群与璟和公司也分别签订了两份商品房买卖合同。作为格式合同，该两份合同主要内容与朱全好签订的上述两份购房合同内容基本一致，但张群提供的1幢C单元108号房屋买卖合同中对该套房屋建筑面积没有填写，1幢B单元113号房屋建筑面积为132.84平方米，两份合同均约定按建筑面积计算，单价为每平方米6000元，交付房屋期限为2013年8月18日前。该合同第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效，但该两份买卖合同落款处均没有填写落款日期，合同上有璟和公司加盖的公章、裴祥印章及张群签名。2013年7月30日，璟和公司给张群出具了涉案两套房屋购房发票，发票上记载1幢C段108号房屋建筑面积128.91平方米，房价款为773460元、1﹟B段113号房屋建筑面积132.84平方米，房价款为797040元。另查明：2013年8月1日，王小杰与璟和公司及裴祥签订了一份《借款合同》，该合同主要约定：2013年王小杰共向璟和公司及裴祥提供借款五次，其中2013年8月1日借款290万元；2013年8月9日借款600万元；双方约定上述借款月利率为3﹪；借款期限为8个月；担保方式约定，如璟和公司不能归还借款，璟和公司无条件协助王小杰获得学府文苑小区包括涉案的两套房屋在内的13套房屋产权证（房号分别为A105、A109、D105、B104、B110、B113、C115、B111、C114、C108、B101、C107、C116）；如璟和公司归还借款，王小杰无条件配合璟和公司解除上述13套房产的购买协议，归还璟和公司购房发票等。2014年4月18日，蚌埠市中级人民法院立案受理了张群诉璟和公司、皮军英、裴祥和第三人王小杰民间借贷纠纷案，该院经审理查明，2013年10月9日，张群与璟和公司及皮军英、裴祥签订《借款合同》，璟和公司因业务需要向张群借款400万元，并以其坐落于学府文苑11#楼1－4层房产设定抵押。该院认为璟和公司与张群之间借贷合同关系合法有效，协议中关于房产抵付债务的约定条款违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定应属无效，扣除璟和公司已偿还本息96万元，于2014年11月13日作出（2014）蚌民一初字第00069号民事判决，判决璟和公司偿还张群借款本金3418907元及利息；裴祥、皮军英对此承担连带偿还责任；驳回张群其他诉讼请求。一审宣判后，张群不服提出上诉，安徽省高级人民法院于2015年5月13日作出（2015）皖民二终字第00216号民事判决：驳回上诉，维持原判。在已生效的（2014）蚌民一初字第00069号民事判决中，另查明的事实有，2013年8月1日，璟和公司与王小杰签订了一份《借款合同》，璟和公司向王小杰借款600万元，双方约定借款月利率为3%。再查明，2016年1月12日，固镇县人民检察院以固检刑诉〔2016〕29号起诉书指控被告人裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、挪用资金罪向本院提起公诉。裴祥因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2014年12月26日被固镇县公安局刑事拘留，同年12月31日被固镇县公安局取保候审，2015年4月28日被固镇县公安局刑事拘留，同年5月12日经固镇县人民检察院批准逮捕，当日由固镇县公安局执行逮捕。2016年11月30日，本院作出（2016）皖0323刑初36号刑事判决，以被告人裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪、挪用资金罪数罪并罚分别判处其有期徒刑十年、五年六个月，并处罚金分别为人民币二十万元、十万元。宣判后裴祥、皮军英不服提出上诉，该案现在二审审理期间。上述刑事案件系王小杰报案案发，王小杰作为该案受害人，其向璟和公司提供的借款600万元已纳入裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪的犯罪数额。经债权人汕头市潮阳建筑工程总公司申请，本院于2016年6月24日作出（2016）皖0323民破1号民事裁定书，裁定受理对蚌埠璟和置业有限公司的破产清算申请，并于2016年7月13日作出（2016）皖0323民破1号决定书，决定由安徽乐业律师事务所担任蚌埠璟和置业有限公司破产管理人。固镇县人民法院原再审判决认为，两起再审案件的主要争议焦点为：朱全好、张群和王小杰分别与璟和公司之间存在法律关系的性质和效力。一、朱全好与璟和公司之间存在的法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”结合本案，朱全好主张与璟和公司存在房屋买卖合同关系，朱全好提供了双方对涉案两套房屋签订的买卖合同，并提供了璟和公司出具的收到朱全好支付的售房款150万元的收条，还提供了三张银行回单、凭证证明其支付购房款的交款方式。虽然三张银行回单、凭证上汇款的日期与璟和公司出具给朱全好的收条日期有出入，但璟和公司在本案原审庭审中是认可该公司收到了朱全好交付购房款的事实，当时璟和公司的法定代表人裴祥并未被采取刑事强制措施。现涉案两套房屋由朱全好占有、使用，裴祥在其刑事案件一审庭审中和本案再审期间均陈述朱全好与璟和公司之间是房屋买卖合同关系，涉案房屋已交付给朱全好。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”综上，本院可以认定朱全好与璟和公司之间就涉案两套房屋签订的两份买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。璟和公司虽抗辩双方名为房屋买卖实为借贷，但仅提供了一份无法与原件核对的关于涉案商品房买卖合同的补充协议复印件，而朱全好对此不予认可，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，璟和公司应对双方合同关系变动的事实承担举证责任，况且，该《若干规定》第六十九条第（四）项还规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。尽管朱全好在该案原审庭审中承认自己在补充协议上签名，但同时还陈述因不同意该协议内容当场撕掉协议，再审庭审中还陈述无法判断璟和公司提交的补充协议复印件的内容与原撕掉的协议内容是否一致。璟和公司破产管理人在再审庭审中曾当庭申请对补充协议复印件上“朱全好”的签名进行笔迹鉴定，后又书面放弃鉴定申请，在璟和公司未能提供其他证据予以相互印证的情况下，本院对该补充协议复印件的证明效力不予认定。综上，朱全好按合同约定付清了购房款，其请求璟和公司履行合同，为朱全好所购房屋办理产权登记手续，承担逾期交房违约金合理部分的请求，本院予以支持。对璟和公司破产管理人抗辩朱全好与裴祥是借款法律关系，与璟和公司之间是担保法律关系的理由无相应证据证明，其抗辩理由不能成立，本院对此不予采纳。二、张群、王小杰与璟和公司之间存在的法律关系。已生效的（2014）蚌民一初字第00069号民事判决认定,张群与璟和公司之间存在一笔400万元的民间借贷合同关系，王小杰与璟和公司之间在2013年存在五笔借贷合同关系。对涉案两套房屋，张群与璟和公司之间虽签订了两份商品房买卖合同，张群并提供了璟和公司出具的涉案两套房屋的购房发票，但合同约定自双方签订之日起生效，两份买卖合同均没有落款日期，无法确定该合同生效日期；合同签订后涉案房屋也未按约定到房屋产权部门登记备案；张群提供的1幢C单元108号购房合同对涉及订立买卖合同有重大影响的该套房屋建筑面积没有填写；张群也未提供证据证明其向璟和公司支付购房款的方式，虽陈述因相信自己儿子的同学王小杰，未对购买的房屋进行实地察看，将500万元存入卡中交给王小杰，加上王小杰出资100万元，共600万元，两人共同到璟和公司购买房屋，且因张群出资多，王小杰同意对两人共同购买的涉案房屋以张群个人名义签订房屋买卖合同，有悖常理。朱全好提供的王小杰与璟和公司的借款合同及本院依朱全好申请，在裴祥刑事案件中调取的蚌埠市中级人民法院及安徽省高级人民法院作出的上述生效民事判决均证明，王小杰支付给璟和公司的600万元是借款而非购房款，王小杰在该案再审庭审中自认只有一次向璟和公司提供借款600万元，王小杰作为裴祥刑事案件的报案人也是受害人，其向璟和公司提供的600万元借款已纳入裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪刑事案件中的犯罪数额。结合双方陈述及对证据的分析判断，本院可以认定张群与璟和公司之间签订的商品房买卖合同并非是双方真实意思表示，购房发票是以合法形式掩盖其他目的，该房屋买卖合同并未依法成立，对双方不具约束力。王小杰与璟和公司之间系借贷合同关系。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”因此，双方关于借款人到期不能偿还借款的违约责任的约定，即双方在借款合同中关于“如因乙方（璟和公司）不能归还借款，乙方须无条件协助甲方（王小杰）获得学府文苑13套房产房产证，房号分别为A105、A109、D105、B104、B110、B113、C115、B111、C114、C108、B101、C107、C116”的约定，违反上述法律规定，本院依法确认王小杰与璟和公司之间在借款合同中关于以房产抵付债务的约定条款无效。故对张群、王小杰要求依法确认朱全好与璟和公司之间的房屋买卖协议无效，退出非法侵占的房屋；并依法确认张群与璟和公司之间的房屋买卖合同有效，要求璟和公司为涉案房屋的所有权登记备案、办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。综上，原审判决认定朱全好与璟和公司之间存在房屋买卖法律关系认定事实基本清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。对第三人张群、王小杰的诉讼请求，无事实和法律依据，本院应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院》第二条、第五条、第六十九条第（四）项的规定，作出判决，一、维持本院（2014）固民一初字第00740、00741号民事判决，即（一）、被告璟和公司于判决生效后三十日内为原告朱全好将其坐落于安徽省固镇县学府文苑小区1幢C单元108号商铺及该小区B幢B单元113号商铺向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料进行房屋产权登记备案并协助办理房屋产权证；（二）、被告璟和公司于判决生效后三十日内支付原告朱全好购买的安徽省固镇县学府文苑小区二处商铺的违约金计款28124元（1幢C单元108号商铺违约金13853元及B幢B单元113号商铺的违约金14271元）；（三）、驳回原告朱全好其他诉讼请求。二、驳回第三人张群、王小杰的诉讼请求。固镇县人民法院（2017）皖0323民再9、10号民事判决再审查明事实除与该院原再审查明事实一致外，另查2013年5月4日，朱全好与璟和公司签订商品房买卖合同已实际履行，尔后双方于同一日又签订了商品房买卖合同的补充协议，但双方并未实际履行。固镇县人民法院（2017）皖0323民再9、10号民事判决再审认为，补充合同是对主合同的补充和完善，但不能破坏主合同的基本要件或主要条款的约定，补充合同依附于主合同而成立，没有主合同就不会产生补充合同，主合同是纲，补充合同是目，纲举目张，只有主合同成立有效，补充合同才能成立有效。补充合同的性质是主合同的从属合同。故双方签订的关于商品房买卖合同（编号学府文苑1#-109合同1幢C单元108号，B幢B单元113号）的补充协议是对商品房买卖合同的补充和完善。朱全好主张与璟和公司存在房屋买卖合同关系，其不仅提供了双方对涉案两套房屋的商品房买卖合同，还提供了璟和公司出具的收到朱全好支付房款150万元的收条及三张银行回单，璟和公司在本案原审中认可收到了朱全好支付购房款的事实，且涉案房屋已交付朱全好使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”综上，本院可以认定朱全好与璟和公司之间就涉案两套房屋签订的两份买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审中璟和公司当庭提供的补充协议（复印件）是对原商品房买卖合同的补充和完善，是从属合同，不能改变商品房买卖合同的性质。综上，朱全好按合同约定付清了购房款，其请求璟和公司履行合同，为朱全好所购房屋办理产权登记手续，承担逾期交房违约金合理部分的请求，本院予以支持。对璟和公司破产管理人抗辩朱全好与裴祥是借款法律关系，与璟和公司之间是担保法律关系的理由无相应证据证明，其抗辩理由不能成立，本院对此不予采纳。本院再审同时认为，本院（2016）皖0323民再3、4号民事判决认定张群、王小杰与璟和公司之间不存在商品房买卖合同法律关系，事实清楚，适用法律正确，综上，原审判决认定朱全好与璟和公司之间存在房屋买卖法律关系认定事实清楚，适用法律正确，对第三人张群、王小杰的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院》第二条、第五条、第六十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第四百零七条第一款的规定，判决：一、维持本院（2014）固民一初字第00740、00741号民事判决，即（一）、被告璟和公司于判决生效后三十日内为原告朱全好将其坐落于安徽省固镇县学府文苑小区1幢C单元108号商铺及该小区B幢B单元113号商铺向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料进行房屋产权登记备案并协助办理房屋产权证；（二）、被告璟和公司于判决生效后三十日内支付原告朱全好购买的安徽省固镇县学府文苑小区二处商铺的违约金计款28124元（1幢C单元108号商铺违约金13853元及B幢B单元113号商铺的违约金14271元）；（三）、驳回原告朱全好其他诉讼请求。二、驳回第三人张群、王小杰的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。案经本院开庭审理，两上诉人认为朱全好与璟和公司签订的两份购房合同名为买房，实为借贷提供担保，同时认为张群将钱交给王小杰两人共同购买房屋这个事实未认定有异议，对再审判决认定的其他事实无异议；璟和公司对再审判决认定朱全好与其签订两份购房合同这一事实有异议，认为实为借贷提供的担保；朱全好对再审判决认定的事实无异议。对各方当事人均无异议的再审判决认定的事实，本院依法予以确认。另查明，被上诉人朱全好在一审法院再审庭审时提供的2013年8月1日璟和公司法定代表人裴祥（已方）与王小杰（甲方）签订的借款合同主要约定：甲方共向乙方提供借款五次，分别为：2013年6月9日，241万元；2013年6月22日，100万元；2013年6月27日，150万元；2013年8月1日，290万元；2013年8月9日，60万元。合计借款金额841万元；如璟和公司不能归还借款，璟和公司无条件协助王小杰获得学府文苑小区包括涉案的两套房屋在内的13套房屋产权证。如璟和公司归还借款，王小杰无条件配合璟和公司解除上述13套房产的购买协议，归还璟和公司购房发票等。固镇县人民法院审理裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪案件，于2016年11月30日作出的（2016）皖0323刑初36号刑事判决书中，王小杰作为被害人陈述证明，王小杰通过璟和公司的王超认识了裴祥，王超将欠王小杰的债务转给了裴祥，就是借款合同上的241万元。2013年5月份，裴祥称资金周转不好，用十间门面房作抵押向王小杰借款。其借给裴祥600万元，月利率3%，双方签订了借款合同和购房合同（抵押性质）。该600万元借款已纳入生效的（2016）皖0323刑初36号刑事判决裴祥、皮军英犯非法吸收公众存款罪的犯罪数额中。两上诉人在一审法院再审庭审时提供的2013年8月1日璟和公司出具的收据载明：我公司已收到王小杰、张群购房款共计841万元整，后期如果我公司未能及时还款，我和我公司将无条件负责办理相关房屋的房产备案，办理房产证等事宜。该收据注明的13套房屋房号包含了涉案的两套房屋。收据上有皮军英署名。两上诉人在一审法院再审庭审时提供的2013年7月30日璟和公司开具的涉案两套房屋的售房发票上均备注：此发票不得到银行或其他担保公司抵押贷款。此外，在固镇县人民法院审理的（2015）固民一初字第00344号张群、王小杰对朱全好、璟和公司提起第三人撤销之诉的案件庭审过程中，张群、王小杰自认其与璟和公司之间购房款的支付是以借款抵付，先借的款，后依据借款协议达成买卖合意。对当事人二审争议的事实，综合各方当事人提供的证据，本院分析评判如下：一、关于两上诉人主张其与被上诉人璟和公司之间商品房买卖合同关系是否成立问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”判断两上诉人与璟和公司之间是否存在商品房买卖合同关系，就需要审查双方之间的交易是否符合商品房买卖的特征。本案在诉讼过程中，两上诉人除在本次提起上诉时才诉称两上诉人与璟和公司之间原存在借贷关系，并以包括涉案的两套房屋在内共计13套房屋作为担保，因璟和公司不能偿还借款，双方经协商将借款转化为购房款。此前，两上诉人在诉讼中称是实际支付了600万的购房款。虽然两上诉人在本次上诉时改变了说法，但并未提供证据证明在借款到期后双方经协商重新签订的商品房买卖合同。两上诉人在本案诉讼过程中提供的两份购房合同均无签订日期，且其中一份合同中的房屋面积亦未填写，上述存在的问题均有违商品房买卖的交易习惯。璟和公司的破产管理人亦在本案诉讼过程中认为两上诉人与璟和公司之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。对于上诉人张群在一审法院再审庭审时陈述，其本人出资500万元，王小杰出资100万元，共计600万元，由王小杰出面经办二人共同购买涉案房屋，张群出资多，王小杰同意以张群的名义共同购买涉案的两套房屋。对此，本院认为，二人合计动用600万元的巨资以张群一个人的名义购买房屋，却无任何书面协议，难以让一般人能够接受，显然有悖常理。本院已发生法律效力的（2014）蚌民一初字第00069号民事判决确认璟和公司向王小杰借款600万元，结合王小杰与璟和公司之间的借款合同，璟和公司出具的收据、为张群开具的发票等书证，以及张群、王小杰对朱全好、璟和公司提起第三人撤销之诉的案件中的自认情况，王小杰在固镇县人民法院审理的（2016）皖0323刑初36号刑事案件中作为被害人陈述，能够形成一个完整的证据链，可以证明璟和公司与王小杰之间签订的借款合同中扣除王小杰承接王超转让的241万元债权外，其余借款600万元即为两上诉人所称的购房款，璟和公司以包括涉案的两套房屋在内的13套房产为全部借款提供的担保。璟和公司为张群开具两张售房发票的行为尚不足以证明双方之间存有商品房买卖关系的真实性，这一点可以从发票开具时间是2013年7月30日，在璟和公司与王小杰之间签订借款合同之前，且发票上特别备注了“此发票不得到银行或其他担保公司抵押贷款。”，而且借款合同约定如璟和公司归还借款，王小杰归还璟和公司购房发票。可见，上述做法是有悖商品房的交易习惯；其次，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案，上诉人与璟和公司以签订商品房买卖合同的方式为之前的借款合同提供担保，在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则。故，两上诉人认为以借款抵付购房款，双方已达成买卖合意的观点，缺乏事实和法律依据。两上诉人与璟和公司之间上述合同签订和履行中的做法，印证了双方之间并非真正的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同系为前期的借款提供担保。综上，两上诉人与璟和公司之间因不存在商品房买卖合同关系，其在一审法院再审时的诉讼请求，不应得到支持。两上诉人的该项上诉理由不能成立，应不予采信。二、关于两上诉人诉称被上诉人朱全好、璟和公司之间亦是否系民间借贷关系。原审中璟和公司当庭举证的补充协议（复印件），朱全好质证陈述其当时没同意，签完后就把协议撕掉了，固镇县人民法院询问核实该补充协议书署名见证方孟磊时，孟磊亦陈述朱全好是否签字不能确定，且朱全好当场将补充协议的原件撕毁。本院认为，因补充协议（复印件）无法与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据，而从朱全好提供的与璟和公司之间签订的商品房买卖合同书及款项的支付来看，朱全好所举证据的证明力要大于两上诉人所举证据。综上，本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持固镇县人民法院（2017）皖0323民再9、10号民事判决。二审案件受理费3078元，由上诉人张群、王小杰共同负担。本判决为终审判决。审判长 崔 静审判员 白 峰审判员 陈 颉二○一八年七月五四书记员 赵玉青附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。