浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民二初字第1305号
原告绍兴市商业银行城中支行。
法定代表人阮亦平。
委托代理人（特别授权代理）高玮人。
被告傅永才。
被告于素梅。
上述两被告委托代理人（特别授权代理）傅志钢。
被告绍兴市中实房地产开发有限公司。
法定代表人陈新昌。
委托代理人（特别授权代理）王光荣。
原告绍兴市商业银行城中支行（以下简称城中支行）为与被告傅永才、于素梅、绍兴市中实房地产开发有限公司（以下简称中实公司）借款合同纠纷一案，于2007年6月25日向本院起诉，本院于同日受理后依法由代理审判员孙锡芳适用简易程序于2007年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高玮人、两被告傅永才、于素梅的委托代理人傅志钢、被告中实公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城中支行诉称，2006年1月27日，被告傅永才因购买东昌公寓23幢1003室住宅需要，向原告申请个人住房贷款，经审核，原告与被告傅永才签订个人住房借款抵押合同一份，合同约定，原告为抵押权人，被告傅永才为借款人、抵押人，被告傅永才愿意以其有权处分的个人房产为向原告取得的贷款作抵押担保，该抵押担保的房产为座落于绍兴市越城区世纪街东昌公寓23幢1003号，最高抵押担保金额为人民币200000元整，被告傅永才愿以抵押物为其在2006年1月27日起至2016年1月26日止的期间和利率为4.59‰的贷款作抵押担保，担保范围为主合同项下借款本金、利息（包括按规定计收的加罚息）以及违约金、损害赔偿金、税费及为实现抵押权所需的一切费用，合同还对其他事项作了约定，并对抵押物到登记机关办理登记手续。同日，原告与被告傅永才签订个人住房贷款借款合同一份，合同约定借款期限自2006年1月27日起至2016年1月26日止，借款金额200000元，月利率4.59‰，还款方式实行等额本息还款，既自借款合同生效的次日起借款人每月对日归还贷款本息2171.32元，共归还120期，同时，合同规定，如借款人连续二个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权终止合同，要求借款人立即提前偿还全部贷款本息，同时，被告于素梅作为被告傅永才的妻子，为该笔贷款的申请出具了财产共有人同意抵押书。2004年2月26日，被告中实公司与原告签订合作协议书一份，被告中实公司承诺在借款人向被告中实公司购买中实.东昌苑的商品房竣工验收交付给借款人和借款人他项权利证书交原告执管前，为借款人在原告的个人购房贷款提供全额连带责任保证担保，保证期间为贷款到期之日起两年。原告在于被告傅永才签订合同当日，依约发放了200000元贷款，被告傅永才亦出具给原告借款借据一份。被告傅永才借款后，屡次未按时还款，自2007年3月起至今已连续3期未归还本息，被告于素梅作为被告傅永才的妻子未能履行共同还款义务，被告中实公司也未承担归还款项的连带保证责任。现原告诉至本院，请求：1、判令原告城中支行与被告傅永才签订的编号为绍商（住）借第0915060127001号个人住房贷款借款合同终止履行。2、判令被告傅永才、于素梅立即共同归还原告借款本金183289.19元及支付截止2007年6月19日的利息3382.32元，合计186671.51元，从2007年6月20日起到借款本金实际付清之日止的利息按中国人民银行有关规定计付。3、原告对抵押物（座落于绍兴市越城区世纪街东昌公寓23幢1003号的房屋）享有优先受偿权。4、判令被告中实公司对上述债务承担连带保证责任。
被告傅永才、于素梅辩称，原告陈述属实，表示今后将完全按照合同约定履行还款义务，希望原告不提前终止该借款合同。
被告中实公司辩称，原告陈述属实，希望原告不终止借款合同，由被告傅永才、于素梅按原借款合同履行，被告中实公司将按合作协议书来承担保证责任。
原告绍兴市商业银行在本院确定的举证期限内提供了下列证据：
1、个人消费贷款申请审批表一份、个人住房贷款借款合同［编号为绍商（住）借第0915060127001号］一份、借款借据一份，以证明被告傅永才于2006年1月27日与原告签订个人住房贷款借款合同，双方对权利义务进行约定，原告按约于同日将200000元借款交付给被告傅永才的事实。三被告质证后无异议。
2、个人住房借款抵押合同一份、房地产抵押合同一份、收款收据一份，以证明被告傅永才将其购买的座落于东昌公寓23幢1003室的商品房（期房）抵押给原告，作为向原告借款200000元的担保的事实。三被告质证后无异议。
3、合作协议书一份，以证明被告中实公司对该借款应提供全额连带责任保证担保的事实。被告傅永才、于素梅质证后无异议，被告中实公司质证后对协议的真实性无异议，按照协议第五条的约定，中实公司在商品房办好正式抵押登记手续前，为两被告个人购房贷款提供全额连带责任保证担保，在该商品房竣工验收交付并将《他项权利证书》交原告执管后，被告中实公司的保证责任应该免除。
4、利息清单一份，以证明到6月19日止，第一被告欠息3382.32元的事实。三被告质证后无异议。
5、结婚证复印件一份，以证明被告傅永才与被告于素梅系夫妻关系及该借款发生在两被告夫妻关系存续期间的事实。三被告质证后无异议。
被告傅永才、于素梅、中实公司未在举证期限内提供证据。
本院认证认为，原告提供的证据1、2、4、5，经三被告质证后均无异议，内容真实、来源合法、与本案有关联性，能够证明原告诉称的事实，本院予以认定，可以作为定案的依据。原告提供的证据3，三被告质证后对真实性无异议，本院予以认定，可以证明原告与被告中实公司于2004年2月4日签订合作协议书的事实。
经审理，本院认定，2006年1月27日，被告傅永才因购买东昌公寓23幢1003室住宅需要，向原告申请个人住房贷款，原告经审核与被告傅永才签订了编号为绍商（住）抵第0915060127001号的个人住房借款抵押合同一份，合同约定，被告傅永才以其有权处分的座落于绍兴市越城区世纪街东昌公寓23幢1003号房间的期房物业作为抵押物，为编号为绍商（住）借第0915060127001号借款合同的履行提供担保，担保范围为借款合同项下借款本金、利息（包括按规定计收的加罚息）以及违约金、损害赔偿金、税费及为实现抵押权所需的一切费用，合同第五条约定，抵押人连续二个付款期或累计六个付款期未依约归还借款本息，抵押权人有权依法行使抵押权，合同还对其他事项进行了约定，并于2006年3月14日依法到登记机关办理了抵押物登记手续。
2006年1月27日，原告与被告傅永才签订个人住房贷款借款合同一份，合同约定借款期限自2006年1月27日起至2016年1月26日止，借款金额200000元，月利率4.59‰，还款方式实行等额本息还款，即自借款合同生效的次日起借款人每月对日归还贷款本息2171.32元，共归还120期，同时，合同规定，如借款人连续二个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权终止合同，要求借款人立即提前偿还全部贷款本息，被告于素梅作为被告傅永才的妻子，为该笔贷款的申请出具了财产共有人同意抵押书，原告依约于当日向被告傅永才发放了200000元借款。
2004年2月26日，被告中实公司与原告城中支行签订合作协议书一份，其中合同第五条约定，被告中实公司愿意在借款人向被告中实公司购买中实.东昌苑的商品房竣工验收交付给借款人和借款人商品房《他项权利证书》交原告执管前，即办妥正式的抵押登记手续前，为借款人在城中支行的个人购房贷款提供全额连带责任保证担保，保证期间为贷款到期之日起两年。在借款人向中实公司购买的商品房竣工交付给借款人和《他项权利证书》交城中支行执管后，中实公司的保证责任免除。第七条约定，在保证期间内，当借款人不能按照借款合同约定履行债务时，中实公司保证负责收购前述借款人的房产并且清偿借款人在城中支行所欠的贷款本息和有关一切费用。
自2007年3月起至2007年6月25日，被告傅永才已连续3期未能归还本息，被告于素梅作为被告傅永才的妻子未能履行共同还款义务，被告中实公司也未承担归还款项的连带保证责任。
同时查明，东昌公寓23幢1003室住宅至今未能办妥房产权证、契税证及土地使用权证。
本院认为，原告城中支行与被告傅永才签订的借款合同双方意思表示真实一致，内容也不违反法律法规强制性规定，应属有效。合同签订后，原告向被告傅永才履行了合同约定的发放贷款的义务。因被告傅永才自2007年3月起至今已连续3期未归还本息，根据借款合同的约定原告有权终止借款合同，提前收回贷款本息，因该借款发生在被告于素梅与被告傅永才夫妻关系存续期间，依法应认定为夫妻共同债务，故原告诉请终止履行借款合同及要求被告傅永才、于素梅共同归还所欠借款本息的理由正当，应予支持。原告城中支行与被告傅永才签订的抵押担保合同双方意思表示真实一致，并且已就抵押物办理了抵押登记手续，应认定已经生效。因抵押合同中约定如抵押人连续二个付款期或累计六个付款期未依约归还借款本息，抵押权人有权依法行使抵押权，作为抵押权人的原告可以根据有效的抵押合同对抵押物享有优先受偿权。原告城中支行与被告中实公司签订的合作协议书双方意思表示真实一致，内容也不违反法律法规强制性规定，也应认定有效。因被告傅永才作为借款人至今未向出借人城中支行交付商品房的《他项权利证书》，被告中实公司依约应承担全额连带保证责任，但依照担保法的相关规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，故被告中实公司仅对两被告上述提供物的担保以外的债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第四十一条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市商业银行城中支行与被告傅永才间签订的绍商（住）借第0915060127001号个人住房（公积金）贷款借款合同终止履行；
二、被告傅永才、于素梅应归还原告绍兴市商业银行城中支行借款本金183289.19元，支付截止2007年6月19日的利息3382.32元，合计186671.51元，此款限于本判决生效后十日内付清。自2007年6月20日起至借款本金实际付清之日止的利息按中国人民银行有关规定计付；
三、若被告傅永才、于素梅未按上述第二项履行，则原告绍兴市商业银行城中支行对抵押物（座落于东昌公寓23幢1003室的房屋）享有优先受偿权；
四、被告绍兴市中实房地产开发有限公司在上述第二项债务范围内对被告傅永才、于素梅抵押物（座落于东昌公寓23幢1003室的房屋）的担保以外的债务承担连带责任；
五、驳回原告绍兴市商业银行城中支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4033元，减半收取2017元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4033元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 孙锡芳
二〇〇七年七月十七日
书 记 员 顾瑶瑶