福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第152号上诉人（原审原告、反诉被告）蔡春道，男，1988年5月20日出生，汉族，农民，住所地仙游县。委托代理人胡金貌，福建思阳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）张道生，男，1952年5月11日出生，汉族，农民，住所地仙游县。委托代理人傅伟仙，福建升恒律师事务所律师。上诉人蔡春道与上诉人张道生房屋租赁合同纠纷一案，双方不服福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第4020号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡春道及其委托代理人胡金貌、上诉人张道生及其委托代理人傅伟仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年6月19日，蔡春道作为承租方（以下称乙方）与张道生作为出租方（以下称甲方）�订《店面及房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定房屋地址，甲方出租的商铺坐落于土塞街2号，建筑面积350平方米。甲方出租的第二层房屋坐落于土塞街2号，建筑面积140平方米。第二条约定租赁期限，双方商定房屋租期为陆年，自2012年6月19日起至2018年6月19日止。第三条约定承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回店面及房屋。其中第三种情形约定，承租方拖欠租金累计达七天的，并赔偿违约金贰仟元，合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市涨幅，由双方协商后作适当调整。第四条约定租金及交纳方式，其中第一款约定，每年店面租金为人民币40000元，大写肆万元整。每年第二层房屋租金为人民币5000元，大写伍仟元整。第二款约定，承租方以现金形式或银行转账方式向出租方支付租金，租金暂�为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于每年6月19日前交至出租方（若承租方拖欠租金超过一个月，出租方有权终止租赁合同）。第七条约定违约金和违约责任1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金肆万元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金肆万元。合同还约定了其他内容。合同签订之后，张道生将店面及套房交付于蔡春道用于经营汽车维修生意。蔡春道接收该店面及套房后，在店面门前搭建起雨遮工棚房、烤漆房。2012年6月19日，蔡春道立据承诺承租方蔡春道所搭盖全部铁棚到租期期限满以后，一切全部归出租方张道生所有。2012年间，蔡春道已交付给张道生第一年租金人民币45000元及押金10000元，张道生出具“收据”一份交蔡春道收执�凭。2013年6月19日，蔡春道支付给张道生第二年租金人民币45000元，张道生出具“暂收条”一份交蔡春道收执为凭。另查明，2014年6月18日，蔡春道因在所租赁的房屋内搬迁东西，张道生上前阻止，为此，双方发生争执，蔡春道于当日向鲤城派出所报案，并于2014年6月23日诉至原审法院请求处理。本案争议的焦点：蔡春道与张道生谁违约？蔡春道的诉讼请求是否合理？张道生的反诉请求是否合理？蔡春道认为，张道生在交付第三年租金的时间未到时，即于2014年6月18日强行将所出租的房屋全部加锁控制，剥夺蔡春道应享的占有、使用租赁的权利，已构成违约，使蔡春道无法实现租赁合同的目的，继续履行合同已无必要，为了防止经济损失继续扩大，蔡春道无需继续交纳租金必要，故张道生的行为已构成违约，蔡春道的诉讼请求是合理的，张道生的反诉请求是不合理的。�道生辩称，蔡春道在第三年租金期限到期后仍不肯交纳租金，反而在2014年6月18日将店面内的部分机械搬出，欲偷偷离开。因涉及违约金及房屋恢复原状等问题，张道生上前询问违约金事宜，双方发生争执。蔡春道诬告张道生不让其经营，张道生没有任何违约行为。故蔡春道的诉讼请求是没有事实和法律依据，张道生的反诉请求是合理的。原审法院审查认为，蔡春道认为张道生违约，但其提供的录音光盘资料一份无法证实2014年6月18日张道生将蔡春道所租赁的店面锁起，不让蔡春道经营生意，只能证明当日蔡春道与张道生双方因房屋租赁问题发生争执，蔡春道向仙游县鲤城派出所报案。故蔡春道主张张道生违约证据不足，其请求张道生支付给蔡春道违约金人民币4万元及赔偿因违约给蔡春道造成的经济损失人民币2万元，均不予支持。因张道生在反诉状中明确表示同意�除蔡春道与张道生于2012年6月19日订立的《店面及房屋租赁合同》，故蔡春道请求解除蔡春道与张道生于2012年6月19日订立的《店面及房屋租赁合同》，予以支持。因双方在签订合同时对押金人民币1万元，未作明确约定，故张道生应当在合同解除后返还蔡春道押金人民币1万元。根据蔡春道与张道生双方签订的《店面及房屋租赁合同》第四条第二款的约定，蔡春道须于每年6月19日前支付当年的租金给张道生。而本案蔡春道仅支付头两年的租金，第三年租金至今仍未支付，违反了合同约定，故本案蔡春道的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，本案张道生可以请求蔡春道承担违约责任。虽然蔡春道与张道生在签订合同时约定任何一方违约，应当支付给守约方违约金4万元，但本案蔡春道已经按照合同的约定，履行了两年，故张道生请求蔡�道支付违约金四万元偏高，应认定违约金人民币24000元，较为合理。因张道生已请求蔡春道支付违约金，故再请求蔡春道支付拖欠租金违约金2000元是不合理的，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。因蔡春道自2014年6月19日起未再支付租金，故其应当支付张道生自2014年6月19日至解除合同之日止，按每月的租金人民币3750元（45000元／每年÷12月）计算，计人民币18750元（3750×5个月）。张道生请求蔡春道赔偿房屋修复费2万元，因其提供的证据无法证实房屋损失的大小，故不予支持。张道生请求蔡春道支付拖欠的电费425元，因原审庭审中张道生自认蔡春道拖欠的电费425元中含有其使用的电费，但未提供证据证实其使用的电费，故双方另行结算，不予处理。原审法院认为，蔡春道与张道生双方于2012年6月19日签订的《店面及房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，依法受法律保护。本案蔡春道未能提供充分的证据证明张道生违约，故其第三项、第四项诉讼请求，不予支持。鉴于，本案张道生同意解除双方所签订的合同，故其第一项诉讼请求予以支持。因蔡春道与张道生双方签订合同时对押金人民币一万元，未作明确约定，故双方解除合同时，张道生应予返还，故蔡春道的第二项诉讼请求予以支持。本案蔡春道合同签订后仅支付了头两年租金，第三年租金至今仍未支付，其行为已构成违约，张道生有权请求蔡春道承担违约责任及支付拖欠的租金，违约金及拖欠的租金的认定上述已作分析。张道生请求蔡春道支付房屋修复费二万元，其没有提供证据证明损失大小，不予以支持。张道生反诉请求蔡春道支付拖欠的电费人民币四百二十五元，因张道生未举证内含其使用的电费多少，故张道生可另行与蔡春道结算处理，不予处理。蔡春道合理的诉讼请求，予以支持，不合理的请求，不予支持。张道生合理的反诉请求，予以支持，不合理的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蔡春道与张道生于2012年6月19日签订的《店面及房屋租赁合同》予以解除。二、张道生应在本判决生效后十日内返还给蔡春道押金人民币1万元。三、蔡春道应在本判决生效后十日内将所租赁的坐落在北宝峰土塞街2号店面及第二层套房腾空后交付给张道生，并将其在店铺门前搭建的雨遮工棚交付给张道生。四、蔡春道应在本判决生效后十日内支付给张道生拖欠的租金人民币18750元及违�金人民币24000元。五、驳回蔡春道其他的诉讼请求。五、驳回张道生其他的反诉请求。本案受理费人民币1550元，由蔡春道承担人民币1300元，张道生承担人民币250元；反诉费人民币1455元，由张道生负承担人民币586元，蔡春道承担人民币869元。一审宣判后，上诉人蔡春道、上诉人张道生均不服，均向本院提起上诉。上诉人蔡春道上诉称：1、张道生于2014年6月18日强行将蔡春道赶出所承租的房屋，阻止其继续经营，张道生行为已经构成违约，应承担违约责任。2、原审法院认定蔡春道未支付第三年租金违反合同约定是错误的。双方因房屋租赁合同发生重大争议，并非蔡春道不支付租金，而是因张道生的行为导致合同无法履行，原审法院没有查明本案客观事实，认定蔡春道未支付租金构成违约显然违背事实。3、蔡春道出具的承诺书中承诺“店铺门前搭建的雨遮工棚归张道生所有”的条件是双方约定的租赁期限届满，而本案系因张道生单方违约，组织蔡春道继续经营，导致双方合同解除，蔡春道所承诺的条件未成就，原审法院判决将店铺门前搭建的雨遮工棚交付给张道生违反双方约定，是错误的。4、2014年6月18日双方发生纠纷之后，张道生就不让蔡春道继续经营，给其造成极大的经济损失，但原审法院却不顾张道生自身的违约行为，判决蔡春道支付租金，显然也是错误的。综上，张道生违约在先，原审认定事实错误导致判决错误，请求：1、撤销仙游县人民法院（2014）仙民初字第4020号民事判决第三、四、五项，改判支持蔡道生原审第三、四项诉讼请求，即判决张道生支付给蔡春道违约金人民币4万元，判决张道生赔偿因违约给蔡春道造成的经济损失人民币2万元。2、本案一审、二审案件受理费用由张道生负担。针对上诉人蔡春道的上诉�上诉人张道生答辩称，蔡春道主张的张道生于2014年6月18日强行将蔡春道赶出，阻止蔡春道继续经营，根本不是事实，张道生根本不可能也没有理由不让蔡春道继续租赁房屋；蔡春道负有在约定的期间交纳租金的义务，蔡春道在交纳租金节点到来后一段时间里没有交纳租金，原审认定蔡春道未支付第三年的租金违反合同约定是正确的；雨遮工棚归属虽然约定是在租赁期限届满，但由于蔡春道违约，提前解除合同后条件即已成就，原审对此处理正确；蔡春道违约在先，虽然提起诉讼，但却继续占用房屋至今，故仍应继续支付租金。综上，应驳回蔡春道的上诉请求。上诉人张道生上诉称：1、原审以“蔡春道已按合同履行了两年”为由，将双方在合同中约定的违约金调整为24000元，适用法律错误。双方对违约金的约定是双方真实意思表示，且蔡春道在原审审理过程中也不�求对违约金数额进行调整，但原审法院将违约金调低为24000元违反了“不告不理”的基本原则；蔡春道至今仍然占用租赁房屋，所租赁房屋的大门上安装烤漆房，房屋内仍然安装着升降机，不肯腾空房屋，即蔡春道至今仍使用租赁房屋，故租金应当计算至蔡春道腾空房屋并将房屋修复完整、恢复原状交由上诉人之日止。2、租赁合同中出租方收取承租人押金是行业惯例。在惯例中押金的作用就是督促承租人谨慎使用房屋，待租期届满时，验收租赁房屋合格后退还给承租人。在原审庭审过程中，张道生已经提供部分照片证据证实由于蔡春道的使用，房屋在租赁期限届满后需要修复的事实。原审在张道生需要对房屋进行修复而尚未修复的情况下，判决将押金退还给蔡春道违反了行业惯例，这必然导致张道生自行负担修复房屋的费用，显然对张道生不公平。3、安装烤漆房�拆除房屋大门、铁板卷烟筒窗是拆墙挖洞安装上去的，故蔡春道在腾空时应对租赁房屋修复完整、恢复原状。综上，请求：撤销仙游县人民法院（2014）仙民初字第4020号民事判决书中第二项、第四项、第六项；改判驳回蔡春道要求张道生退还押金1万元的诉讼请求，蔡春道应支付给张道生违约金4万元及蔡春道按月租金3750元支付至蔡春道腾空搬离房屋并将房屋修复完整、恢复原状交由张道生之日止。针对上诉人张道生的上诉，上诉人蔡春道答辩称：1、张道生强行将蔡春道赶出租赁房屋并将房屋上锁，蔡春道多次提出将机械设备搬离租赁房屋，但遭到拒绝，故导致蔡春道存放在租赁房屋内的物品无法搬离，该原因是张道生造成的；2、张道生与蔡春道签订的合同约定的租赁期限为6年，前2年双方均按约履行合同，要交纳第三年租金时蔡春道考虑到该地段要拆迁，故提出按月支付租金，但张道生不同意，并强行将蔡春道赶出租赁房屋，本案是因张道生的违约行为导致合同无法履行，且张道生还将租赁房屋上锁，故本案的违约行为是张道生造成，其行为构成违约，故应驳回张道生的上诉请求。经审理查明，上诉人蔡春道对原审查明的事实中“2014年6月18日，原告蔡春道因在所租赁的房屋内搬迁东西”有异议，认为当时所搬的东西并非汽车维修的机械，而是搬生活用品；蔡春道对原审查明的其他事实没有异议。上诉人张道生对原审查明的事实中“被告张道生上前阻止”有异议，认为张道生当时只是上前询问违约金事宜，并非阻止；张道生对原审查明的其他事实没有异议。对原审法院查明事实中双方均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，上诉人蔡春道与上诉人张道生签订的《店面及房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。蔡春道认为2014年6月18日因张道生阻止其继续经营，张道生构成违约，但提供的证据无法证实其主张的事实。双方履行合同过程中因租金支付方式发生争执，张道生不同意蔡春道提出的按月支付租金的方式，蔡春道仍应按原合同继续履行。蔡春道于2014年6月23日就向原审法院起诉，要求解除合同，根据双方签订的《店面及房屋租赁合同》第七条第2点“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金肆万元”的约定，蔡春道单方要求解除合同，构成违约，张道生有权要求蔡春道支付解除合同的违约金。因双方对该约定的4万元解除合同违约金均没有要求予以调整，原审法院予以调整没有依据。张道生于2014年7月17日提出反诉请求时，同意解除合同，并要求蔡春道承担违约责任，腾空房屋、恢复原状等，其后蔡春道也多次表示愿意将机械设备搬离租赁房屋，但张道生并不同意其搬离，故导致双方合同解除后，蔡春道的机械设备及烤漆房至今没有搬离，仍占用租赁房屋，主要责任在于张道生，张道生要求蔡春道仍应按月租金3750元支付至蔡春道腾空搬离租赁房屋之日止的主张显然不能成立。蔡春道仍应支付至2014年7月张道生同意解除合同时一个月的租金，对于其后产生的占用费，并考虑到蔡春道使用讼争租赁房屋确实造成部分门窗的损坏及拆除烤漆房后需要部分修复的情况，本院酌情认定占用费及修复费用为二个月的租金。从张道生提供的照片及本院对现场的查看情况看，一楼房屋现状仍是简单的水泥墙面，地板仍是水泥地面，烤漆房占用的一边门面的木门拆卸下来存放在店面边上的柴火间中，故蔡春道搬离物品后，张道生亦可自行恢复原状。因双方在签订合同时�押金人民币1万元未作明确约定，张道生主张的该1万元为房屋修复的保证金没有依据，故张道生应当在合同解除后返还蔡春道押金人民币1万元。蔡春道承诺租期期限届满后，雨遮工棚归张道生所有，现因蔡春道无故解除合同，可视为约定的条件成就，该雨遮工棚应交付给张道生。因本案违约责任在于蔡春道，故蔡春道主张的张道生赔偿因违约造成的经济损失2万元没有依据，应不予支持。综上，对双方上诉有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。原审法院判决不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省仙游县人民法�（2014）仙民初字第4020号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第4020号民事判决第四项、第六项；三、上诉人蔡春道应在本判决生效后十日内支付给上诉人张道生违约金人民币40000元及租赁房屋租金、占用费、修复费人民币11250元；四、驳回上诉人蔡春道的其他上诉请求；五、驳回上诉人张道生的其他上诉请求。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费人民币1550元，按一审判决负担；反诉案件受理费人民币728元，由上诉人蔡春道负担人民币482元，由上诉人张道生负担人民币246元。本案二审案件受理费人民币1450元，由上诉人蔡春道负担人民币1375元，由上诉人张道生负担人民币75元。本判决为终审判决。审判长陈建华代理审判员李忠代理审判员彭赵龙二〇一五年五月二十一日书记员倪益群一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定�方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。