湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终493号
上诉人（原审被告）襄阳市闽兴房地产开发有限公司（以下简称闽兴房地产公司）。住所地：襄阳市高新区长虹北路园林苗圃场。
法定代表人陈灿辉，闽兴房地产公司董事长。
委托代理人张凯，男。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中行襄阳分行）。住所地：襄阳市樊城区长虹北路*号。
负责人李从和，中行襄阳分行行长。
委托代理人何群涛，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原审被告张根生，男。
上诉人闽兴房地产公司因与被上诉人中行襄阳分行、原审被告张根生金融借款合同纠纷一案，不服樊城区人民法院（2015）鄂樊城柿民初字第00286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人闽兴房地产公司的委托代理人张凯、被上诉人中行襄阳分行的委托代理人何群涛、原审被告张根生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行襄阳分行一审起诉称，被告张根生与闽兴房地产公司签订《商品房购销合同》，购买阳光水岸7栋2单元202号房屋。2009年7月，张根生向原告中行襄阳分行申请住房消费贷款。2009年8月28日，张根生与中行襄阳分行签订《住房贷款借款合同》，约定张根生向中行襄阳分行借款人民币20万元，借款期限204个月，并约定了其他相关权利和义务。同时在借款合同中约定闽兴房地产公司为张根生借款提供阶段性连带责任保证。截止2014年11月27日，张根生一直未按期还本付息长达689天。故诉至法院，请求判令张根生立即偿还剩余借款本金及利息、罚息等共计人民币175043.99元（暂计算至2014年11月27日的本金165688.43元，利息8588.05元，罚息767.51元）及按约定支付2014年11月27日之后至结清期间的利息、罚息；确认中行襄阳分行对抵押房屋享有优先受偿权；闽兴房地产公司对张根生借款承担连带保证责任；本案诉讼费及原告因清收而支出的费用及其他费用由被告承担，包括开发商的垫款22435.02元及后期产生的垫款费用。
张根生辩称，借款属实�对中行襄阳分行所诉没有异议；房屋是张根生与其母亲共同购买的，其母亲现已去世，所购房屋归张根生一个人所有。
闽兴房地产公司辩称，对中行襄阳分行起诉无异议，但借款与闽兴房地产公司无关，借款人是张根生，应当由张根生还款；若张根生无能力偿还，银行或者法院可以拍卖抵押的房屋清偿借款。
一审查明，2009年8月28日，张根生（借款人）向中行襄阳分行（贷款人）申请贷款，双方签订《个人一手住房贷款合同》，约定张根生借款人民币贰拾万元，借款期限为204个月，自实际放款日起算。借款用途为购买位于襄阳市阳光水岸7栋2单元202号房屋。借款利率为浮动利率，即从实际放款日（若为分期放款，则自第一个实际放款日）按实际放款日中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮30％计算。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮30％作为下一个浮动周期的适用利率。每月22日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。贷款人在同意借款人提款申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人购买住房的开发商或售房单位的专用账号（账户名称：襄樊市闽兴房地产开发有限公司；账号：1931XXXXXX3001）。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人在本合同签署后30日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该期房屋竣工交付使用后取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记。所购房屋为现房的，借款人在取得《房屋所�权证》后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。下列附件及经双方确认的其他附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。附件一，个人住房贷款合同通用条款。闽兴房地产公司作为保证人在该合同上盖章。合同附件通用条款约定：…第三条，借款人违约事件处理…1、借款人出现下列事件之一即构成违约或视为本合同项下违约…（2）未按期归还贷款本息。2、出现前款约定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施…（2）、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。第四条，开发商保证，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担保证责任。2，…若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及担保责任。…4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以次抗辩贷款人。5、主合同双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已经发生的债务承担担保责任。同日，闽兴房地产公司向中行襄阳分行出具承诺函，载明：“张根生于2009年8月11日在本公司购买商品房壹套，房屋地址、房号为襄樊市红光路阳光水岸（红光小区）7-2-202，为了确保�款人张根生与贵行签订的《个人一手住房贷款合同》项下借款人的义务得到切实履行及贵行的抵押权得以顺利实现，我公司向贵行作出如下承诺和保证：我公司在借款人与贵行签订的《个人一手住房贷款合同》项下贷款发放之日起六个月内，将借款人所购房屋预抵押登记证正本交付给贵行”。
上述合同签订后，中行襄阳分行于2009年9月2日向张根生发放贷款20万元，借据载明：借款期限自2009年9月2日起至2026年9月2日止，期数204期，月利率3.465‰，并将此款付至张根生指定的闽兴房地产公司1931XXXXXX3001账户。但被告张根生未按期还款，从2012年5月15日开始逾期，截止到2015年12月17日，张根生共拖欠中行襄阳分行贷款本金154512.37元，利息6500.89元，罚息350.55元。原告经多次催款无果，遂引起诉讼。
另查明，张根生所购房屋至今没有办理抵押登记手续。
一审法院认为，原告中行襄阳分行与被告张根生、闽兴房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原告发放贷款后，被告张根生负有按期还本付息的义务。被告张根生逾期还款，按照合同约定，原告有权宣布贷款本息全部到期，要求被告一次性偿还剩余借款。故对原告请求被告偿还全部借款本息的请求，依法予以支持。被告逾期还款，原告请求被告按约定利率及罚息利率标准计收利息和罚息，因双方约定标准未超过法律、行政法规的强制性规定，故对原告的该项请求，亦予以支持。被告闽兴房地产公司在合同上作为保证人签字，为被告张根生借款提供阶段性连带责任保证。依据合同附件约定，阶段性连带责任保证期间为借款人办妥所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起。截止到起诉时，原告中行襄阳分行仍未收到被告张根生所购房屋的抵押登记手续，故被告闽兴房地产公司对被告张根生拖欠的借款本息承担连带偿还责任。因此，对原告要求被告闽兴房地产公司对被告张根生借款承担连带保证责任的请求，予以支持。由于被告张根生所购房屋并没有依法办理抵押登记，抵押权并没有设立，故对原告请求对该房屋享有优先受偿权的请求，不予支持。原告要求被告张根生支付闽兴房地产公司为张根生垫付款22345.02元的请求是另一层法律关系，在本案中不作处理，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、《�华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，判决：一、被告张根生于本判决生效之日起十日内向原告中行襄阳分行偿还借款本金154512.37元，支付截止2015年12月17日所拖欠的利息6500.89元，罚息350.55元；并自2015年12月18日起，以154512.37元为本金，按原、被告双方合同约定的利率和罚息利率为标准，向原告支付利息及逾期罚息直至借款清偿完毕；二、被告闽兴房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；被告闽兴房地产公司承担责任后，有权向被告张根生追偿；三、驳回原告中行襄阳分行的其他诉讼请求。案件受理费4370元，原告中行襄阳分行负担370元，被告张根生、闽兴房地产公司承担4000元。
闽兴房地产公司不服一审判决，向本院上诉称，原审未依法追加张根生母亲的其他继承人为本案共同被告参加诉讼，程序违法。因为张根生与其母亲王钦兰共同购买上诉人开发的房屋，张根生向被上诉人借款就是为了购买该处房屋，一审诉讼中，王钦兰已经去逝，一审法院明知此事，而不追加王钦兰的其他继承人（张根长、张根学、张巧云）参加诉讼，程序违法。请求撤销原判，发回重审。
被上诉人中行襄阳分行当庭答辩称，本案借款人是张根生，至于购房人是一个人还是两个人，与本案没有关系。上诉人的上诉没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告张根生陈述称，对原判没有意见。
二审开庭审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案纠纷系金融借款合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。在金融借款合同中，借款人只有一审被告张根生，贷款人即被上诉人中行襄阳分行只有向借款人请求偿还借款的权利。虽然借款人将借款用于与他人共同购买房屋，但共同购买房屋人与贷款人之间没有借贷关系，故在本案中，在共同购买人即张根生的母亲去逝后，其继承人不应参加诉讼。上诉人闽兴房地产公司以原审没有追加张根生母亲的继承人参加诉讼为由，上诉称原审违反法定程序，理由不能成立。故对上诉人要求撤销原判，发回重审的诉讼请求，依法不予支持。上诉人为张根生借款提供阶段性连带责任担保，并对被上诉人承诺，自贷款发放之日起六个月内，将借款人所购房屋预抵押登记证正本交付给被上诉人；同时，依据合同约定，“保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务�保证人仍应承担相应的违约责任或／及担保责任。”由于上诉人既未将借款人所购房屋预抵押登记证正本交付给被上诉人，借款人也未办理贷款所购房屋抵押登记手续，故上诉人仍应承担连带保证责任。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3528元，由上诉人闽兴房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 欣
审判员 褚玉梅
审判员 李 锐
二〇一六年五月三日
书记员 张 悦