广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初3120号
原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，住所地茂名市光华南路183号B座1905室。
负责人，郑力源，该公司经理。
被告：梁海生，男，1971年4月30日出生，汉族，住茂名市，
原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称广州蓝悦茂名公司）与被告梁海生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州蓝悦茂名公司的负责人郑力源、被告梁海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州蓝悦茂名公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁海生立即支付拖欠的物业管理费1621元、杂物房管理费45元（2014年7月、2014年9月至2015年5月）；2.判令被告支付拖欠的公摊电费417.7元（其中路灯分摊3.5元、电损耗分摊96.2元、梯灯用电分摊15.2元、电梯分摊151.9元、生活泵电量分摊150.2元，杂物房用电0.7元），自用�费486.6元，水损耗分摊112.7元，污水附加费35.8元，电梯维保、年检费123.8元，生活泵维保费27元，生活垃圾费30元。上述二项合计：2899.7元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原告与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告对油城建筑公司开发的位于茂名市光华北路336号雍景东园小区进行前期物业管理。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1.住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米.月；（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米.月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费上业主按2元/平方米.月缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米.月缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米.月，二层商铺0.2元/平方米.月缴纳。该条第（二）款约定：1.小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2.小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1、摩托车车位分摊系数0.5；3、电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4、住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/月，摩托车车位10元/月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，原告依约对茂名市光华北路336号大院雍景东园小区提供前期物业管理服务。被告是茂名市光华北路336号雍景东园小区D栋8梯1402�的业主，建筑面积162.14平方米。按合同约定应向原告交纳2014年7月,2014年9月至2015年5月各项费用共2899.7元，但被告经多次催讨一直拒缴纳。合同签订后，原告依合同履行了合同义务，但被告未按合同履行缴费义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告梁海生辩称，一、物业服务合同是原告为达到其目的与开发商串通欺诈、垄断包办的合同，没有按法律、法规程序制定出台。二、物业服务费是原告与开发商的包办价、垄断价。三、资金收入与支持从没向业主公布各项收入和支出明细账目。四、原告放任私人住宅改为商用公共场所。五、原告放任商铺墙体乱钻孔，装抽风机、抽油烟机，空调安装。六、华达公司是小区的前期物业管理公司，不是蓝悦公司。2012年3月1日，华达物业管理到期，后来蓝悦公司接手管理没有与业主进行签订合同，不存在�费合同的问题。蓝悦公司进行管理业主均不知道，后来公司退场也是偷偷进行。后来有两个月停水、停电的情况，造成住户的生活困难。之前华达公司缴纳的费用是直接在我工资卡中扣除，我没有收到任何缴费单，也不知道欠费情况。蓝悦公司进行管理期间存在许多管理不当的问题，没有尽到物业管理的责任，造成住户的困扰。蓝悦公司没有在与业主委员会签订合同后就进场，不知情的住户已经交费，侵害了住户的利益。请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告方的利益。
本院经审理查明，茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）双方于2014年6月10日签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：“第一条、物业基本情况。物业名称：茂名市雍景东园。座落位置：茂名市光华北路东侧。物业管理区域：雍景东园小区。第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1.住宅物业服务费由乙方向业主（或交费易夫人，以下相同）按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.70元/平方米·月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米·月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米·月向乙方缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.50元/平方米·月向乙方缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.50元/平方米·月，二�商铺0.20元/平方米·月。5.业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6.因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1.住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及公共庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系�、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2.公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3.共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4.住宅小区公共、共用水电费，公共、共用�备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5.乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方指定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条、物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应汽车车位20元/个·月、摩托车车位10元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与�业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）分别在合同盖印公章及双方的法定代表人在合同上签名确认。
上述合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司进场对雍景东园小区提供物业管理。被告梁海生为茂名市光华北路336号大院雍景东园D栋8梯1402房的业主。但被告梁海生没有按时交纳物业管理费，截止2015年5月，被告梁海生共拖欠2014年7月、2014年9月至2015年5月的物业管理费1621元、杂物房管理费45元，拖欠2014年7月、2014年9月至2015年5月的公摊电费417.7元，自用水费486.6元、水损耗分摊112.7元。原告广州蓝悦茂名公司多次追讨无果，诉至本院，双方致成纠纷。
原告广州蓝悦茂名公司在诉讼请求中请求被告梁海生支付2015年5月的的公摊电费45.1元，自用水费44.8元，水损耗分摊19.1元。
原告广州蓝悦茂名公司庭审中只出示了2014年7月至2015年4月的中国南方电网及茂名市水务投资集团有限公司出具的发票。
另查明，茂名油城建筑工程有限公司为茂名市光华北路336号大院雍景东园的建设单位。
以上事实，有原告广州蓝悦茂名公司提供的证据、本院依职权调取的证据及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，被告梁海生辩称原告广州蓝悦茂名公司不具备相应的物业管理资质，虽然《物业管理条例》规定了从事物业服务的企业需要具备物业管理资质，但该规定不属于法律法规强制性规定，原告广州蓝悦茂名公司具备资质与否不影响其与茂名油城建筑工程有限公司签订物业服务合同的效力，因此，原告广州蓝悦茂名公司与茂名油城建筑工程有�公司签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对于被告梁海生的辩称意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告广州蓝悦茂名公司与被告梁海生所在雍景东园小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，并已进入到雍景东园小区进行物业管理，原告广州蓝悦茂名公司事实上已向被告梁海生提供了物业服务，被告梁海生应当支付相应的物业管理费1621元、杂物房管理费45元，符合法律规定，本院予以支持。因用户自用水费已包含生活垃圾费，原告广州蓝悦茂名公司再向被告梁海生收取污水附加费35.8元，生活垃圾费30元属重复收费，本院不予支持。现原告广州蓝悦茂名公司请求被告梁海生支付其代收代付2014年7月、2014年9月至2015年4月的公摊电费372.6元，自用水费441.8元、水损耗分摊93.6元，已提供中国南方电网及茂名市水务投资集团有限公司出具的发票予以证明，本院予以支持。原告广州蓝悦茂名公司在诉讼请求中请求被告梁海生支付2015年5月的公摊电费45.1元，自用水费44.8元，水损耗分摊19.1元，未提供该月份的发票予以证实，本院不予支持。原告广州蓝悦茂名公司请求被告梁海生支付电梯维保、年检费123.8元，生活泵维保费27元，因未能提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。因此，被告梁海生除应支付物业管理费1621元、杂物房管理费45元，还应支付由原告广州蓝悦茂名公司代收代�的公摊电费372.6元，自用水费441.8元、水损耗分摊93.6元，上述费用共计2574元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告梁海生于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费和分摊费共计2574元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。
二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司已预交），由被告梁海生负担。被告梁海生应负担之金额在履行本判决付款义务时一并迳付原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 陈文锋
人民陪审员 廖玉章
人民陪审员 黄文星
二〇一七年六月十五日
书 记 员 李丹红
书 记 员 陈丽君