山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1849号上诉人（原审被告暨反诉原告）：张智军。委托诉讼代理人：计杰，山西北岳律师事务所律师。被上诉人（原告原告暨反诉被告）：冯艳。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告暨反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。上诉人张智军因与被上诉人冯艳、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进�了审理。上诉人张智军的委托诉讼代理人计杰、被上诉人冯艳的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。张智军上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由:原审法院审理程序错误：：1、中大公司一房二卖，已经涉嫌诈骗，大同市矿区公安分局已经立案侦查，依照先刑后民的原则，应当中止民事案件的审理；2.冯艳没有相关的取款或转账凭证，但原审法院认定其已经全部交付购房款，认定事实错误；3、原审法院认定房屋已经实际交付且冯艳实际占有房屋不属实；4、张智军已经交付全部购房款和办理网签手续，应当有优先权。冯艳辩称，原判正确，应予维持。中大公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。冯艳向�审法院提起诉讼请求：确认大同市城区府南街7号“华田苑府城二期”3号楼2单元3201号房屋所有权为冯艳所有；判令大同市中大房地产开发有限公司协助冯艳办理产权登记，撤销大同市中大房地产开发有限公司与张智军对该房屋的网签登记。张智军向一审法院提起反诉请求：确认冯艳与中大公司签订的房屋买卖合同（预售合同）无效。一审法院认定事实：冯艳与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，无编号（该合同签订时间为2014年10月18日）。协议约定冯艳自愿认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元3201号房屋（建筑面积254.71㎡，单价2500元）一套，总价636775元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。冯艳于2014年10月18日以现金的方式支付房款，中大公司于当日给冯艳出具了636775元的房款收据，同日冯艳缴纳装修保证金2000元�装修服务费2292元、物业费（含电梯费）4585元、公共维修基金19103元、暖气费4872元、燃气表380元、有限电视初装费500元。另查明，张智军与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：张智军向中大公司购买华田苑府城3号楼2单元32层3201号房，建筑面积254.78㎡，单价3800元，买受人一次性付款968164元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给张智军出具了两张共计968164元的收据。赵广红于2014年7月17日通过中国农业银行给沈颂华汇款560516元。一审法院认为，冯艳与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。冯艳已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现冯艳已合法占有该房屋，故冯艳要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼2单元3201�房屋归其所有以及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。冯艳要求撤销张智军与中大公司之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对冯艳的该项诉讼请求，不予支持。张智军就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，张智军可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定，判决：一、位于本市华田苑府城二期3号楼2单元3201号房屋归冯艳所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助冯艳办理房屋产权登记手续；三、驳回冯艳的其余诉讼请求；四、驳回告张智军的反诉请求。案件受理费300元，由冯艳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付冯艳）；反诉费100元，由张智军负担。本院二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。本院认为，关于本案案由的问题。冯艳在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销张智军的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷�关于冯艳与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。张智军所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。从本案一二审查明的事实看，冯艳所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，张智军也没有证据证明冯艳和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定冯艳所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给冯艳的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。冯艳提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为冯艳出具了入住通知书和装修通知书。本案中大公司为冯艳出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于冯艳作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故张智军所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。关于冯艳能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称�致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助冯艳办理产权登记的义务，因此冯艳要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为冯艳办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归冯艳所有的判项属适用法律错误，应予撤销。关于张智军与中大公司所签合同的效力问题。原审法院对张智军与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认张智军与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，张智军就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。此外，关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理的问题。在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷�件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故张智军关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。张智军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1845号民事判决第二项、第四项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助原告冯艳办理房屋产权登记手续”、“驳回反诉原告张智军的反诉请求”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1845号民事判�第一项、第三项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼2单元3201号房屋归原告冯艳所有”和“驳回原告冯艳的其余诉讼请求”；三、驳回冯艳的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由冯艳负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费100元，由张智军负担。二审案件受理费300元，由张智军负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马剑峰审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军