江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终713号
上诉人（原审原告、反诉被告）泰州国美电器有限公司，住所地泰州市东进路鹏欣丽都1号楼4楼。
法定代表人黄秀虹，总经理。
委托代理人耿伟，系该公司工作人员。
委托代理人孙凯，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）丁山。
委托代理人孟咸良，江苏君谊律师事务所律师。
委托代理人葛智亮，江苏君谊律师事务所实习律师。
泰州国美电器有限公司（以下简称国美公司）与丁山房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院作出（2015）泰海民初字第0739号民事判决。国美公司、丁山对该判决均不服，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
国美公司诉称：2008年4月2日，国美公司与丁山签订房屋租赁合同，由国美公司承租丁山位于泰州市青年南路135号房屋。该房屋租赁合同第七十一条修改后约定：国美公司以该租赁房屋开设门店，该门店连续三个月经营亏损的，国美公司有权解除合同，但需提前二个月书面通知丁山。国美公司在经营连续亏损达到合同约定的解约条件前提下，根据合同约定于2012年7月11日向丁山发出闭门函，提前两个月通知丁山解约，丁山于2012年7月12日收悉该函件。根据法律规定及合同约定，双方租赁合同应当于2012年9月12日终止。国美公司上述解约事由及程序符合合同约定及法律规定。为维护国美公司的合法权益，特提起诉讼，请求判令确认国美公司与丁山2008年4月2日签订的房屋租赁合同于2012年9月12日依法解除，丁山承担本案诉讼费。
丁山答辩并反诉称：国美公司铁塔店是一个不具有公司法人资格的企业分支机构，且是一个未办理独立纳税登记的二级分支机构，在财务上不是独立的核算单位。国美公司、丁山在合同中约定的所谓门店经营连续三个月亏损是无法进行考量的，该条款具有欺诈性质，应该认定为无效。事实上，国美公司已于2011年3月与泰州海陵万达广场投资有限公司签订租赁合同，承租了万达广场购物中心二层的部分区域开设国美电器泰州万达广场店，合同约定的租赁时间为十年，国美公司进场时间为2011年9月9日，开业时间为2011年12月9日。由此看出铁塔店于2012年7月宣布闭店，与该店2012年4、5、6三个月的经营情况没有任何关系。因此，国美公司提出解除合同的理由是不真实的。且在2011年7月22日，国美公司与电动车经营业主丁章军签订了房屋租赁合同，将其承租的丁山房屋中的部分房屋转租给丁章军，截止国美公司起诉时，该合同仍处于合同约定的租赁期限内并且仍在实际履行之中，故国美公司也不具备将房屋交付给丁山的条件。综上，国美公司的诉讼请求及理由不能成立，请求依法判决。另丁山与国美公司于2008年4月2日签订房屋租赁合同，合同约定，国美公司承租丁山所有的坐落于本市海陵区青年南路135号丁山大酒店1-3层房屋，合同约定的租赁期限为10年，从2008年8月20日起至2018年8月19日止；合同约定的起始年租金为1800000元，每二年递增一次，每次在上年度租金基础上递增4%。合同约定的租金给付时间和方式为先付后用，第一年按年支付，从第二年起按季支付。2012年7月12日，国美公司在没有说明任何理由的情况下，向丁山提出解除合同，并且从2012年7月12日后，国美公司即拒绝按合同约定给付租金，至2015年1月已欠付租金5141924元。由于国美公司提前解除合同，给丁山造成巨大经济损失，其中：一、为实现合同目的，丁山投入大量资金成本，具体为：1、因为房屋出租，原丁山大酒店歇业，员工分流的安置补偿费1100800元。2、丁山原有酒店为星级装修，装修总价款为6195400元，在与国美电器签订租赁合同后，上述装修全部由国美电器按照电器产品经营要求拆除、改造并重新装修。3、为满足国美电器承租全部1-3层房屋的需求，丁山与原租赁丁山大酒店一楼部分房屋的绿源电动车业主解除了租赁合同，解除租赁合同给丁山造成损失1180000元，其中丁山将绿源电动车业主预付的定金400000元、租金800000元全部退还，而绿源电动车业主实际使用房屋6个月（2007.10.20-2008.4.19），按年租金800000元计，租金损失为400000元；赔偿给绿源电动车业主合同违约金500000元；赔偿给绿源电动车业主装修费280000元。4、按租赁合同，丁山给予国美电器4个月的免费装修期（2008.4.20-2008.8.19），按照年租金1800000元计，丁山的租金投入为600000元。5、为满足国美电器的经营要求，丁山按照合同约定对出租房屋的消防报警、喷淋、防火栓系统进行了重新改造，工程总价款为810000元。二、由于国美公司提前解约，造成丁山房屋空置，以房屋空置4个月，房屋年租金1800000元计，空置房屋给丁山造成的损失为600000元。综上，因国美公司提前解除合同给丁山造成损失合计10486200元，考虑到国美公司已部分履行合同，上述损失按20%计算即2097200万元主张。丁山认为，国美公司在没有合同依据的情况下提前解除合同，不履行合同义务，应当赔偿丁山因此受到的损失，故提出反诉，请求判令国美公司给付丁山房屋租金损失5141942元（暂计算至2015年1月19日），逾期付款利息368500万元，后变更请求要求房屋租金损失算至实际交付房屋时；国美公司支付提前解除合同给丁山造成的损失2097200元。
针对丁山的反诉，国美公司辩称，国美公司按照合同第71条约定解除合同，既有合同依据也有法律依据。关于丁山提到的损失，国美公司认为没有事实与法律依据。请求驳回丁山的反诉请求。
原审查明：2008年4月2日，国美公司（乙方）与丁山（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定由乙方承租甲方位于泰州市青年南路135号原丁山大酒店1-3层全部房屋（其中三楼1100平方米未领取房屋所有权证书，为临时用房），租赁期限为10年，租赁房屋于2008年4月20日前交付；租赁期间，乙方未经甲方同意不得整体转租，但乙方享有经营自主权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租，乙方有权将租赁房屋转租给任何第三方。租赁合同第七十一条还约定：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，并补偿甲方一个月的租金。后甲、乙双方约定将租赁合同第七十一条修改为：乙方以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，乙方有权解除合同，但需提前二个月书面通知甲方，并补偿甲方四个月的租金。合同签订后，国美公司按合同约定使用承租房屋开设国美公司铁塔店，并给付租金。2011年7月22日，国美公司与案外人丁章军签订房屋租赁合同，约定国美公司将泰州市青年南路135号一层部分房屋出租给丁章军，租赁期限自2011年8月至2016年8月。丁章军依合同约定使用该房屋从事电动车、自行车的经营活动。2012年7月12日，丁山收到了国美公司邮寄的公函一份，内容为：“丁山：我司与你签订的《房屋租赁合同》约定将泰州青年南路135号房屋租赁给我司使用。现经公司领导研究决定，按照《房屋租赁合同》约定，向贵司提出解除《房屋租赁合同》，特此告知贵司。”另国美公司租金缴纳至2012年9月12日。后因国美公司、丁山就租赁合同是否解除产生分歧，致国美公司涉讼。
另查明，国美公司铁塔店于2008年6月5日开业并领取工商营业执照，经济性质为有限公司（法人独资）内资，未领取独立的税务登记证。（2013）泰海民初字第0731号案件审理中，原审法院依法委托泰州天平会计师事务所对国美公司铁塔店2012年4月、5月、6月三个月的经营情况进行审计，审计结果显示该三个月利润总额均为负。
再查明，（2015）泰海民初字第740号国美公司与丁章军房屋租赁合同纠纷案件审理确定丁章军于2013年9月30日向国美公司交还房屋。
原审法院认为：国美公司与丁山签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，国美公司与丁山签订的房屋租赁合同第七十一条约定国美公司以该租赁房屋开设门店，此门店连续三个月经营亏损的，国美公司有权解除合同，但需提前二个月书面通知丁山。国美公司于2012年7月10日向丁山出发公函，通知丁山解除房屋租赁合同，丁山于2012年7月12日收到该公函，且审计结果显示该三个月利润总额均为负。故应确认国美公司、丁山签订的房屋租赁合同于2012年9月12日解除。关于丁山主张国美公司给付房屋租金损失，因房屋租赁合同已于2012年9月12日解除，国美公司应腾空租赁房屋后及时将房屋交还丁山，如逾期交还房屋，应承担占用期间的房屋使用费；同时，丁山也应积极收回房屋以避免损失扩大，由于案外人丁章军租赁的房屋至2013年9月30日才交还国美公司，综合本案实际情况，根据公平原则，以租金1800000每年为标准计算，国美公司应向丁山支付从2012年9月13日至2013年9月30日的房屋使用费合计人民币1888767元。另根据合同约定，国美公司应补偿丁山四个月的租金即人民币600000元（以租金1800000元每年为计算标准）。至于丁山其他反诉请求，依法无据，故不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条之规定，作出如下判决：一、确认原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司与被告（反诉原告）丁山签订的房屋租赁合同于2012年9月12日解除；二、原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）丁山自2012年9月13日起至2013年9月30日止的房屋使用费及补偿合计人民币2488767元；三、驳回被告（反诉原告）丁山的其它反诉请求。如果原告（反诉被告）泰州国美电器有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币80元，反诉案件受理费人民币62474元，合计人民币62554元，有原告反诉被告）泰州国美电器有限公司负担43732元，被告（反诉原告）丁山负担人民币18822元。
原审民事判决书送达后，国美公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、国美公司在发出解除合同通知后，多次积极要求办理移交手续，并将租赁场地内电器撤出以避免扩大损失，但丁山不但不予配合，反而采取锁门等非法手段阻止国美公司撤场，故原审以丁章军实际交房时间作为计算房屋占有费的时间节点，不能令人信服；2、丁章军租赁的房屋面积仅占总面积的4%，故国美公司实际未能交付的房屋仅为140平方米，其他面积系丁山拒绝接受，故房屋计算占用费应当按年租金1800000元的4%进行计算。综上，原审认定事实有误，适用法律不当，请求二审依法改判。
丁山答辩称：1、国美电器没有交付承租房屋的责任全在国美公司，国美公司承租丁山全部房屋，其交还房屋时应交付全部房屋而非交付部分房屋；2、丁山一直愿意依法定程序交接房屋，在双方诉讼后，丁山一直也未收到过国美公司的交房通知。故，请求驳回国美公司的上诉。
丁山上诉称：1、原审认定房屋使用费计算至2013年9月30日错误，房屋使用费应算至实际腾空交还房屋时，理由为：（1）讼争房屋至今被国美公司占用；（2）原审认定丁章军于2013年9月30日向国美公司交还房屋，对于这一事实，丁山不知情也不认可，该节事实不应当影响本案判决；（3）国美公司至今未交付房屋的责任在于国美公司，其应当将房屋整体交付丁山，国美公司自知无法向丁山交付房屋故才与丁章军诉讼，且国美公司与丁山诉讼以来其也未向丁山提示要求交付房屋；（4）丁山没有过错，其不知道丁章军何时交付房屋，故无法主动收回房屋；2、原审对丁山主张的其他损失不予支持不当。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。
国美公司答辩称：房屋早已在丁山的控制之下，是丁山一直阻止国美公司将商品搬出，丁山所提的损失亦没有事实和法律依据，故请求驳回丁山的上诉。
二审期间丁山提供照片一组及接处警工作登记表一份，证明国美公司一直占用并控制承租房屋，国美公司对两份证据的真实性无异议，并表示承租房屋里确实存放着国美公司的商品，但是因为丁山阻止其撤场才导致商品一直无法搬出，大量商品在里面，国美公司当然要将门锁上。
二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。
另查明，（1）2012年8月14日国美公司书面通知丁山要求办理房屋交接手续，2012年9月份，国美公司从承租房屋搬退商品时双方发生争执，丁山陈述后经公安协调处理，国美公司的主要商品已经搬走，但样机、货架等还在，其没有阻止国美公司搬退商品，国美公司陈述当日由于丁山的阻挠其没有搬出任何商品。
（2）2016年5月23日，国美公司将其商品从承租房屋内全部搬出，房屋交付丁山。
本院认为：案涉租赁合同于2012年9月12日解除，原审判决已充分阐述，本案当事人也无异议，本院予以认可。现双方主要争议焦点为案涉租赁房屋的使用费算至何时及责任承担。房屋租赁合同解除后，承租方继续使用租赁房屋的应当支付房屋使用费，本案房屋租赁合同解除时间为2012年9月12日，而房屋腾空交付时间为2016年5月23日。因国美公司在2013年9月30日才收回转租给丁章军的部分房屋，事实上在此之前其并不具备向丁山交付房屋的条件，故国美公司应当向丁山支付自2012年9月13日起至2013年9月30止的房屋使用费，国美公司所提的其只应当支付转租给丁章军部分房屋的使用费无事实和法律依据，应不予采信。自2013年10月1日起至2016年5月23日止国美公司仍然实际占用承租的房屋，对此国美公司辩称系丁山阻止其撤场，但国美公司未能举证证明其在收回转租给丁章军部分房屋后曾通知丁山交接房屋或丁山阻止其撤场事实，故该辩解应不予采信。国美公司对房屋未能及时腾空交付存在过错，应当承担相应责任。丁山作为出租人未能积极收回房屋以避免损失扩大，亦存在过错，应当分担损失。根据本案实际情况，依据公平原则，本院酌定自2013年10月1日起至2016年5月23日止房屋使用费国美公司承担50%，丁山承担50%。因双方均未对以合同约定的年租金1800000元的标准计算房屋使用费提出异议，故以该标准计算，国美公司应当支付丁山2012年9月12日至2013年9月30日之间的房屋使用费1888767元，2013年10月1日至2016年5月23日之间的房屋使用费4763425元的50%即2381712.5元，合计4270479.5元。关于丁山所主张的除房屋空置费600000元和房屋使用费以外的其他损失因无事实和法律依据应不予支持。
综上，国美公司的上诉及丁山关于其他损失的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回，但原审对案涉房屋实际腾空交付时间没有作出认定及没有对2013年9月30日之后至实际交付房屋之日期间的房屋使用费作出处理，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项之规定,判决如下：
一、维持（2015）泰海民初字第0739号民事判决主文第一项、第三项及诉讼费负担部分。
二、变更（2015）泰海民初字第0739号民事判决主文第二项为：上诉人泰州国美电器有限公司于本判决送达之日起十日内支付上诉人丁山自2012年9月13日起至2016年5月23日止的房屋使用费4270479.5元及补偿600000元。
二审案件受理费62554元由上诉人丁山负担31318元，上诉人泰州国美电器有限公司负担31236元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周卫平
审 判 员 顾连凤
代理审判员 潘贻杰
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 陆超凡