北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初27937号原告（反诉被告）：ＸＸ娜，女，1985年5月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托代理人：张国龙，北京仁威律师事务所律师。委托代理人：高洒洒，北京仁威律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张金术，男，1982年10月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托代理人：李佩璇，北京市维泰律师事务所律师。委托代理人：朱慧慧，女，1985年11月14日出生，汉族，北京市朝阳区垡头街道办事处职员，住北京市西城区。ＸＸ娜与张金术房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，ＸＸ娜之委托代理人张国龙、高洒洒，张金术及其委托代理人李佩璇、朱慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ娜向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期办理抵押登记的违约金，计算方式自2016年9月20日至实际办理之日止，每日按照总房款187万元的万分之五计算；2、要求被告支付原告解除合同、拒绝购买房屋的违约金37400元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月3日，原、被告通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告位于北京市西城区xxx号房屋，房屋总成交价为187万元，并约定了具体的付款方式及付款时间。原、被告双方已于2016年9月20日办理完过户手续，但被告未按照合同约定按时向原告支付相应的房款。被告逾期支付房款的行为已经构成违约，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求支付原告的诉讼请求。张金术辩称，双方签订合同的基本情况认可原告所述，2016年9月20日领取的产权证，但是领取后我与中介去派出所落实落户事宜，派出所表示因涉案房屋有户口无法办理落户，房屋内有上任业主及孩子的户口，且孩子为适龄上学儿童。中介表示之后会与原告联系，因此没有办理房屋抵押登记是对方的原因，因为对方欺骗卖房，签订合同时原告承诺过房屋内没有户口，在补充协议的最后一条对此有明确约定。同时在和上任业主沟通时，其表示在出售房屋时已经表明要空挂户口，之所以不迁出就是为了让孩子上学。基于上述我方没有办理房屋抵押登记手续。这个过程中，原告给我发送了一份与上任业主的协议，协议中上任业主表示五年内将户口迁出，之所以定五年是为了再回到西城区上学。当时我方提出留一个户口抵押金（总房款的20%），但是原告没有同意。后来我们到相关部门查询该适龄儿童的学籍情况，但是都没有查到，原告也没有前往查询，只是提供了一张照片及个人书写的说明。且原、被告合同中没有约定何时办理房屋抵押登记手续，我方认为合同的中“按时”是指在办理落户后即可办理。针对第一、二项诉请我方不同意，我是受害方，之所以没有办理抵押登记手续，是有原因的，我方现在决定收房，没有不购买房屋。诉讼中，抵押登记手续在2016年11月10日办理完毕。张金术向本院提出反诉请求：1、判令原告给付未能在房屋所有权转移之日起1日内办理原有户口迁出手续的违约金，共计9.35万元（根据房屋总房款187万元的5%计算）；2、判令原告给付逾期办理原有户口迁出手续的违约金（自2016年10月4日计算至2016年11月10日，按照已付房款67万元的日万分之五计算为12730元；2016年11月10日至2016年11月25日后按照已付房款的187的日万分之五支付违约金14025元；2016年11月25日后按照已付房款187万元的日万分之五的利率计算至户口迁出日的违约金；上述确定的数额为120255元，未确定的数额自2016年11月25日起至户口迁出日，每日935元）；7、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月3日，ＸＸ娜与张金术签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定ＸＸ娜将其位于北京市西城区xxx号房屋出售给张金术，房屋成交价格为170万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价17万元，ＸＸ娜应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。根据合同第九条第（三）项约定，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。前述协议签订后，张金术向ＸＸ娜支付了67万元购房款，且双方于2016年9月18日办理了房屋过户登记手续，涉案房屋登记至张金术名下。张金术在房屋过户后，到派出所落户时，才发现陈xxx（×××）、陈xx（09年7月出生，为学龄适龄儿童）户籍地址登记于涉案房屋。张金术、ＸＸ娜签订的买卖合同依法成立，合法有效，且已实际履行。ＸＸ娜应当按照约定履行自己的义务。买卖合同对涉案房屋的户口迁移有明确的约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”现案外人的户口登记在涉案房屋处，属于双方约定的“与本房屋相关的户口”所包含的情况。ＸＸ娜未能按照其在买卖合同中承诺的将“与本房屋相关的户口”迁出，构成违约。应当依合同约定承担违约责任。涉案房屋为学区房，张金术购买涉案房屋的主要目的是为了孩子入学，而ＸＸ娜的违约行为已经导致张金术的孩子即便将户口迁移至涉案房屋也不确定能否符合入学政策。并且，涉案房屋目前的户口登记状态，已经使得该房产丧失了学区房的功能性，房屋估值已经大幅下降。ＸＸ娜的违约行为已经给张金术造成了巨额经济损失。ＸＸ娜辩称，我方不构成违约，根据买卖合同第九条第三款约定，只有原告自身原因才承担违约责任，现原告已经履行了合同义务，陈姓户口在房屋内不是原告的责任，合同是原、被告双方签订的，对陈姓不具有约束力，合同中约定与本案房屋相关的户口应理解为原告及家人的户口，合同相对性的特征决定了原、被告无权对合同以外的第三人设定义务，房屋内有其他人的户口存在不能认为是原告违约。且原告多次询问户籍情况，民警表示只要陈姓户口出具迁户承诺及说明，被告即刻办理落户，原告也将这一情况告知了被告。原告通过努力已经可以让被告正常落户，也可以让被告孩子上学。即便原告存在违约也不是恶意的，且被告主张的违约金过高。原告之前并不知道涉案房屋还有案外人的户口，原告前往派出所查询时，派出所表示能报名字等信息才能查询户口是否在涉案房屋处，因此，涉案房屋中其他人的户口信息派出所不给查，原告对此已尽到了充分的注意义务。原告也积极协调各方，对于被告落户没有任何障碍。被告以房屋总价计算违约金是不合理的，因为原告没有收到全部房款，且被告没有实际损失，因此主张的违约金过高。不同意原告反诉请求，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，ＸＸ娜（出卖人）与张金术（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定ＸＸ娜将其位于北京市西城区xxx号房屋出售给张金术，房屋成交价格为170万元，房屋家具、家电、装饰装修等作价17万元，定金10万元由张金术直接交付ＸＸ娜，张金术需向银行贷款119万元；合同第九条第（三）约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，ＸＸ娜（甲方）、张金术（乙方）及北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》，约定：第一条成交价格，甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计187万元；第二条关于房屋交易具体事宜的约定，……，6、权属转移登记，甲乙双方同意在银行批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证，并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第五条约定承担违约责任；……。第三条关于交易房屋学区名额的约定，甲方确认交易房屋在本合同签署之时为北京小学天宁寺分校的学区房，且学区房名额未被使用；……；第五条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；……；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；……；其他约定，甲乙双方协议一致，本房于2017年5月5日交于乙方使用，如果逾期三个月内未交房，甲方按照每月3000元租金标准支付给乙方，如果超出三个月按照逾期一天万分之五支付乙方违约金，甲方承诺本房未落户，学区学位未占用。合同签订后，张金术按照约定向ＸＸ娜支付了定金及首付款，双方办理了涉案房屋的所有权转移登记手续。2016年9月20日，张金术领取了涉案房屋的产权证。ＸＸ娜表示张金术领取房屋产权证当天应当办理房屋抵押权登记手续，但张金术拒绝将产权证交予中介公司，导致无法办理，因此，应当承担逾期办理的违约责任。张金术对此不予认可，其称领取产权证当日因办理落户时，发现涉案房屋尚有上任业主及女儿户口未迁出，随即与ＸＸ娜交涉此事，因学区学位事宜系其购买房屋的目的，在学区学位事宜确定之前，故未办理涉案房屋抵押贷款手续。ＸＸ娜表示在房屋交易后才得知涉案房屋尚有上任业主的户口，但已经积极联系上任业主办理迁出户口事宜。本案诉讼中，张金术曾反诉ＸＸ娜，以购买学区房目的不能实现为由，要求解除与ＸＸ娜的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求ＸＸ娜赔偿违约金等。2016年11月10日，张金术已将涉案房屋产权证交予中介公司用于办理了涉案房屋的抵押登记手续。此后，张金术变更诉讼请求，要求ＸＸ娜支付逾期迁出户口的违约金。本院认为，李梦娜、张金术签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于ＸＸ娜主张张金术逾期办理抵押登记一节。首先双方合同并未明确约定张金术办理房屋抵押权登记的具体时间，且张金术领取产权证后，因发现涉案房屋实际落户情况与ＸＸ娜承诺不符的情形，双方随即为此产生争议，并非故意拖延拒绝办理，故本院认为ＸＸ娜此项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。本案诉讼过程中，张金术虽主张过解除合同，但随后又变更了诉讼请求，且其已经将涉案房屋产权证交予中介公司用于办理抵押登记，继续履行了合同的义务，又因ＸＸ娜未以此为由主张解除合同，现ＸＸ娜要求张金术支付违约金的请求，与合同约定不符，本院不予支持。ＸＸ娜将涉案房屋出售后，未按照约定将涉案房屋内原有户口迁出，违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。庭审中，ＸＸ娜主张违约金标准过高，本院综合ＸＸ娜的过错、张金术的损失等因素，酌定予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，ＸＸ娜支付张金术逾期迁户违约金60000元。二、驳回ＸＸ娜的诉讼请求。三、驳回张金术的其他反诉请求。如果ＸＸ娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8025元，由ＸＸ娜负担（已交纳）；反诉案件受理费1353元，由张金术负担678元（已交纳），由ＸＸ娜负担675元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 韩 涛二〇一七年一月五日书记员 张晓奕