黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民终85号
上诉人（原审被告）：韩亚梅，女，1957年9月1日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。
上诉人（原审被告）：王永生，男，1980年4月24日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。
二上诉人委托诉讼代理人：赵哲，黑龙江湛天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴见法，男，1968年2月9日出生，汉族，住穆棱市曙光社区。
委托诉讼代理人：姜文华，穆棱市八面通镇法律服务所法律工作者。
上诉人韩亚梅、王永生因与被上诉吴见法房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2017）黑1004民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人韩亚梅、王永生上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。根据民事诉讼证据规定第67条之规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。在一审法院调解时，上诉人同意被上诉人返还100000元购房款及利息，赔偿20000元的原房屋的修缮、装修费用以及170000元的1100平方米厂房的投入，被上诉人也表示同意。结果一审法院判决合同无效，按双方过错比例划分，上诉人承担合同无效的50%的责任。一审法院明显利用上诉人在调解过程中妥协让步的结果，作出明显不利于上诉人的判决，按过错比例分担责任，属于加重上诉人过错责任，有违法律的公平公正。二、一审判决在认定合同无效后，按照过错比例由上诉人承担50%责任，适用法律错误。上诉人新建设的700平方米的猪场及300平方米的棚子，不属于双方合同之内，属于上诉人自有财产，该部分在确认合同无效后，应当全部返还给上诉人，不应当按照过错比例划分责任。被上诉人作为房屋的出售方，在房屋的性质、土地的来源上比上诉人更了解，签订协议时，被上诉人没有出示土地的来源及房屋产权证，而是保证没有任何问题，上诉人出于对法律的无知和对被上诉人的信任，完全相信了被上诉人所说，上诉人不应当分担过错责任。一审法院的判决结果使得被上诉人因违法而受益，有违法律规定及司法公正。三、一审判决关于诉讼费的分担明显不合理。一审中，被上诉人诉讼请求为解除合同，返还房屋500000元标的，庭审中变更为确认协议无效，返还房屋并给付使用费22000元，所以8800元的诉讼费应由被上诉人承担，不应当由上诉人承担。既然本案双方均有责任，诉讼费8800元也不能由上诉人一方承担，即使分担诉讼费，也需按过错比例承担。
被上诉人吴见法辩称，一、对上诉人所建房屋作价数额的确定是双方在庭审时自认的价格。二、上诉人购买房屋时知道无房产证。在场院内私建占道违建房和料房后墙倒塌危房无价值，一定给付上诉人一半的房款实属偏得。三、本案是因上诉人拖欠购买房屋款和不返还土地房屋所产生的纠纷，责任在上诉人。综上，请求驳回上诉人的请求。
被上诉人吴见法向一审法院起诉请求：1.要求王永生、韩亚梅返还吴见法400平方米房屋，并从位于牡丹江市爱民区三道关镇（原北安乡）放牛村岭东5000平方米土地（北至农田路、南至大沟边、西至杨树林、东至信本利保温管厂）迁出；2.要求王永生、韩亚梅给付占有使用400平方米房屋使用费22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元计算）；3.本案诉讼费由王永生、韩亚梅承担。
一审法院认定事实：2010年1月1日吴见法与放牛村村委会签订放牛村租用废弃地使用权合同，约定：放牛村村委会将放牛村5000平方米废弃地使用权（土地性质为村集体所有）出租给原告使用，期限从2010年1月1日至2040年1月1日，使用费25000元。2010年2月8日吴见法向放牛村村委会交纳废弃地使用权费25000元。2016年9月14日吴见法委托其哥哥吴见程与韩亚梅、王永生签订卖房协议，主要内容为：吴见法将一处房屋400平方米卖给韩亚梅、王永生做养殖，房子卖600000元，已给吴见法100000元，余下500000元二年之内给完，今年年底韩亚梅、王永生再给250000元，剩下分批再给250000元；院内韩亚梅、王永生打井、安装电与吴见法没关系，2017年7月30日以前结清余款；给不上钱给吴见法违约金100000元。该份协议由案外人吴见程，韩亚梅、王永生签名。庭审中双方均认可该份卖房协议实际缔约方为本案吴见法与韩亚梅、王永生，双方于2015年10月份已达成口头卖房协议，2016年9月14日卖房协议是双方后补签的。双方称出售房屋时不仅包括吴见法所建盖房屋还包括使用面积5000平方米的土地；2015年11月份韩亚梅、王永生开始在涉案土地上建盖猪舍，于2016年6、7月份建完；吴见法于2016年5月1日收到韩亚梅、王永生给付100000元购房款。另查明，韩亚梅、王永生在涉案土地上建盖猪舍700平方米（砖瓦结构、举架2.4米）、住宅及料房400平方米（砖瓦结构、举架2.4米），铁皮棚子200平方米，上述建筑物价值为170000元；韩亚梅、王永生对吴见法原有400平方米房屋进行修缮及装修，装修费用20000元，吴见法原有400平方米房屋一年的占有使用费为11000元，双方对上述事实均予以认可。韩亚梅、王永生建盖的上述建筑物未办理房照及规划审批手续，吴见法建盖400平方米房屋未办理房照，亦未办理建设、规划审批手续。吴见法称签订卖房协议时其向韩亚梅、王永生出示了租地合同，韩亚梅、王永生称其只听吴见法说与大队有份合同，但不清楚涉案土地的性质，也不清楚涉案房屋是否办理房照及建设、规划审批手续，双方对此均未举示证据证实。一审法院认为，关于双方签订卖房协议的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案涉案土地属于放牛村村集体土地，吴见法所建盖400平方米房屋没有任何建设、规划审批手续，因吴见法与韩亚梅、王永生签订卖房协议违反上述强制性规定，该卖房协议无效。对韩亚梅、王永生反诉要求确认双方签订卖房协议无效的反诉请求，本院予以支持。因吴见法在明知涉案土地系农村集体土地、且涉案房屋没有建设、规划审批手续的情况下，与韩亚梅、王永生签订买卖协议，吴见法存在过错。韩亚梅、王永生明知涉案房屋位于放牛村仍购买涉案房屋，且未对涉案房屋及土地性质进行审查，韩亚梅、王永生亦存在过错，综合本案案情，吴见法与韩亚梅、王永生各承担50%的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方签订的卖房协议无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对吴见法要求韩亚梅、王永生返还吴见法400平方米房屋，并要求韩亚梅、王永生从放牛村岭东5000平方米土地（北至农田路、南至大沟边、西至杨树林、东至信本利保温管厂）迁出的诉讼请求，本院予以支持。韩亚梅、王永生反诉要求吴见法返还100000元购房款及利息9717元的反诉请求，符合法律规定，吴见法应返还韩亚梅、王永生100000元购房款及利息7715元（利息按银行同期贷款利率计算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止），本院予以支持，超出部分本院不予支持。因卖房协议无效，韩亚梅、王永生占有使用涉案房屋达两年之久，吴见法要求韩亚梅、王永生给付占有使用原告400平方米房屋使用费22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元计算），符合法律规定，本院予以支持。另，因韩亚梅、王永生已在涉案土地上建盖猪舍、料房等建筑物，韩亚梅、王永生返还涉案土地后，吴见法应对韩亚梅、王永生进行补偿，上述建筑物价值为170000元，双方对此予以认可，结合双方的过错责任，吴见法应给付韩亚梅、王永生上述建筑物损失费85000元（170000元×50%），本院予以保护，韩亚梅、王永生反诉请求超出部分，本院不予支持。因韩亚梅、王永生对吴见法原有房屋进行修缮装修，装修费20000元，双方对此予以认可。韩亚梅、王永生返还房屋后，吴见法亦应予以补偿，结合双方的过错责任，吴见法应给付韩亚梅、王永生装修费10000元（20000元×50%），本院予以保护，韩亚梅、王永生反诉请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、2016年9月14日吴见法与韩亚梅、王永生签订的卖房协议无效；二、韩亚梅、王永生于本判决生效后十日内从位于牡丹江市爱民区三道关镇放牛村岭东5000平方米土地（北至农田路、南至大沟边、西至杨树林、东至信本利保温管厂）迁出，并将吴见法原有400平方米房屋返还吴见法；三、韩亚梅、王永生于本判决生效后十日给付吴见法占有使用费22000元；四、吴见法于本判决生效后十日内返还韩亚梅、王永生购房款100000元及利息7715元，并给付韩亚梅、王永生猪舍、料房等损失费85000元、装修费10000元，以上合计202715元；五、驳回韩亚梅、王永生的其他反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院出示证据。
本院二审确认一审法院查明的事实。另查明，吴见法表示不留用韩亚梅、王永生在案涉土地上新建的猪舍、料房、住宅及铁皮棚子。
本院认为，关于新建猪舍、料房等建筑及原房屋装修费用数额的问题。一审中韩亚梅、王永生和吴见法均认可新建猪舍、料房等建筑物的价值为170000元，原房屋装修费用为20000元，且韩亚梅和王永生在一审中明确反诉请求为要求吴见法赔偿新建猪舍、料房等建筑损失170000元。现韩亚梅和王永生称上述数额系调解中认可的数额，其该主张不成立，本院不予支持。
关于双方对买卖合同无效的过错问题。案涉土地位于放牛村，韩亚梅和王永生不是放牛村集体经济组织的成员，双方在明知上述事实的情况下，吴见法将案涉土地及地上建筑物出售给韩亚梅及王永生，双方均存在过错，原审酌定买卖双方各承担50％的过错责任较为适当。
关于原房屋装修费用的承担问题。韩亚梅和王永生对原房屋装修而形成的添附是不可分割的，在合同无效，吴见法对于韩亚梅和王永生因此而产生的损失应当根据双方的过错程度承担相应责任。一审中双方确认韩亚梅和王永生对原房屋进行装修的费用为20000元，一审法院依据双方的过错程度判决由吴见法承担10000元并无不当。
关于韩亚梅和王永生因新建猪舍、料房、住宅及铁皮棚子产生的损失承担问题。双方认可新建猪舍、料房等建筑物的价值为170000元，二审中，吴见法最终的明确意见是表示不留用新建的猪舍、料房等建筑物。韩亚梅和王永生因此而产生的损失系双方履行无效合同所产生的损失，因本案双方当事人对于买卖合同的无效均存在过错，则对于双方在履行无效合同中产生的损失应依据双方的过错程度予以承担。故在吴见法不同意留用新建猪舍、料房等建筑物的情况下，对于该部分损失应由双方各承担50％的责任，即吴见法应当向韩亚梅和王永生给付85000元。如双方当事人在对该部分建筑进行拆除等其他方式处理时产生其他的损失，可另行主张权利。
综上，韩亚梅和王永生的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人韩亚梅、王永生负担。
本判决为终审判决。
审判长 李冬梅
审判员 杜 敏
审判员 周晓光
二〇一八年四月十日
书记员 左 飞