江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终2722号
上诉人（原审原告）：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。
法定代表人：王金芳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。
上诉人（原审被告）：田元柱，男，1961年6月16日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：陈宇峰，江苏明亮律师事务所律师。
上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）因与上诉人田元柱物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金明公司上诉请求：1、请求二审法院维持一审判决中的第一项，撤销第二项，依法改判或发回重审。2、诉讼费用由田元柱承担。事实与理由：一审法院认定事实部分错误。一审中，金明公司要求田元柱给付公共部分（电梯、水、电等）费用，一审法院没有支持，金明公司认为是错误的。田元柱是X小区的业主，收费标准为1.2元每平方米，不含公共部分和有关维持、维护费用，金明公司为田元柱代为交纳相关费用和公共电梯等费用共计6969.38元，应当由田元柱承担。
田元柱针对金明公司的上诉，答辩称：金明公司与X业主委员会签订的合同违反法律强制性规定，是无效合同。同时，业主委员会未经过业主大会同意擅自与金明公司签订合同对业主不产生效力，并且金明公司没有为田元柱进行物业服务，田元柱不应承担任何费用。田元柱从来未使用过电梯，电梯费田元柱不应承担，金明公司上诉内容中所要求的公共水电费与田元柱无关。
田元柱上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由金明公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、金明公司没有取得相应的资质，根据《物业管理条例》第三十二条、《江苏省物业管理条例》第十五条规定，金明公司与X业主委员会所签订的《X小区自治管理委托合同》属于无效合同，一审法院没有对金明公司提供的资质证书真实性进行核实而认定该委托合同有效属于认定事实错误。2、一审中金明公司没有提供相应的招投标文件，根据《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，金明公司应当就其与X业主委员会签订物业服务合同的合法性进行举证。3、一审判决认定经X小区业主委员会研究，同意金明公司对小区进行物业自治管理服务。小区业主委员会仅有签订合同的权利，而没有决定选择物业服务公司的权利，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而X小区业主委员会擅自与没有资质的金明公司签订物业服务合同，根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条规定，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会负有责任的个人承担。二、上诉人从未接受过金明公司的任何服务，一审法院没有对金明公司是否提供物业服务进行审查，因此做出错误判决。
金明公司针对田元柱的上诉，答辩称：对田元柱的上诉请求不认可。
金明公司向一审法院起诉，请求：1.判令田元柱给付2012年9月1日至2016年12月31日物业服务费、电梯费、水费、公用电费，计22452.68元，滞纳金2000元，合计24452.68元；2.诉讼费用由田元柱承担。
一审法院认定事实：2012年9月1日，X业主委员会（甲方）与金明公司（乙方）签订《X小区自治管理委托合同》，主要内容：小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经X小区业主委员会研究，同意金明公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：１、服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用。２、小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。３、监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：１、负责整个小区的管理工作。２、负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。３、负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。４、服务工作接受业主委员会监督。５、乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。四、物业管理服务费用标准：……（3）商业用房每平方1.2元每月。（4）……物业管理费标准可以按照市场物价浮动，更改前必须经过小区业主委会研究同意，方可执行新的服务费标准。……本合同签约期限为三年，即自2012年9月1日至2015年9月1日。合同还对其他事项进行了约定。合同期限届满后，双方又续签了涉案的《X业小区自治管理委托合同》。2012年10月9日，连云港市物价局备案通知，确定X小区的物业服务费收费标准为经营性物业公共服务费实行市场调节价管理。田元柱系X小区业主，位于小区第1幢3层05号门面房，房屋建筑面积为248.13平方米，房屋用途为商业营业用房，经金明公司催交后，田元柱一直没有交纳物业服务费。
一审法院另查明，金明公司与秦云物业服务合同纠纷一案，于2015年9月23日起诉至一审法院，要求秦云（与田元柱同为商业营业用房）给付物业管理费、共用电费，一审法院经审理认为，金明公司并未提供良好的物业服务，一审法院结合小区实际情况，对物业费酌情扣减30%，对于金明公司要求秦云给付每月5元电费的诉求，不予支持。秦云不服判决，提出上诉，连云港市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，涉案房屋所在的X小区是一个整体概念，既包括了住宅楼所在的区域，也包括临街商住楼区域，住宅楼和商住楼的业主也均是X小区的业主，已经通过备案的业主委员会代表的是住宅楼和商住楼业主的共同利益。依照《物业管理条例》第十二条第四款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。X业主委员会与金明公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。田元柱应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。对于金明公司主张田元柱支付拖欠的自2012年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费用，根据物业委托合同的约定，物业服务费为15483.30元（248.13平方米×1.2元∕平方×52月）。因金明公司并未提供良好的物业服务，故一审法院结合小区实际情况，对物业费酌情扣减30%，即田元柱应当给付金明公司物业费10838.31元（15483.30元×70%）。对于金明公司要求田元柱给付电梯费、水费、公用电费及滞纳金的诉讼请求，因委托合同没有约定，而且金明公司没有足够的证据证实田元柱应当负担上述费用，故一审法院不予支持。对于田元柱提出的物业企业向非普通住宅收费必须经业主大会同意后才可以收取费用，而本案中田元柱没有与物业服务企业签订合同约定收费标准，因田元柱作为涉案房屋的业主，应当受到X业主委员会与金明公司公司签订的《X小区物业自治管理委托合同》约束，享有该合同中约定的权利，承担该合同约定的义务，故一审法院不予采纳。一审法院遂依照《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、田元柱于判决生效之日起十日内给付金明公司物业服务费10838.31元；二、驳回金明公司其它的诉讼请求。案件受理费410元（金明公司已预交），由金明公司负担210元，田元柱负担200元，田元柱负担部分于判决生效之日起十日内给付金明公司。
本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。
二审审理期间，金明公司提交如下证据：1、业主委员会与金明公司的通知与公告，告知小区业主收费标准及交费时间，证明签订合同以后业主委员会与金明公司在小区张贴通知与公告，已经告知小区业主收费的标准。2、X小区1号楼商业用水与住宅用水统计表一份。田元柱对上述证据的质证意见：对证据1，真实性无法确认，该通知的费用标准是金明公司自己确定的，没有与田元柱所在的商用楼住户进行沟通，因此田元柱对该通知上的费用标准不予认可。对证据2，真实性不予认可。
本案二审期间的主要争议焦点为：1、涉案《X小区自治管理委托合同》是否有效？对田元柱是否具有约束力？2、金明公司是否提供了物业服务？3、金明公司主张的电梯费、公共水电费等费用，田元柱是否应当承担？
关于第一个争议焦点，本院认为，X业主委员会与金明公司签订的《X小区自治管理委托合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，田元柱作为X小区业主，应受该《X小区自治管理委托合同》的约束。对于田元柱主张金明公司未取得相应的资质，本院认为，国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度系管理性条款，且涉案合同系自治管理委托合同，故对田元柱的该主张，本院不予采纳。对于田元柱主张物业服务企业的选聘应依据《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，本院认为，前述规定适用于建设单位选聘物业服务企业的情况，不适用于本案，故本院对此不予采纳。对于田元柱主张根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十二条规定，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会负有责任的个人承担，本院认为，田元柱未能提供证据证明业主大会对涉案合同不予认可的事实，故本院对该上诉意见亦不予采纳。另，在一审法院（2016）苏0706民初6335号案件中，田元柱起诉X业主委员会、金明公司要求确认涉案合同收费标准条款无效，该案判决驳回了田元柱的诉讼请求，该判决已生效。
关于第二个争议焦点，本院认为，金明公司一审期间提供的证据可以证明其提供了物业服务，且在金明公司与秦云（与田元柱同为商业营业用房业主）的物业服务合同纠纷一案中，已判决秦云按物业服务费标准的70%给付金明公司物业服务费。故对田元柱主张金明公司未提供物业服务的意见，本院不予采信。
关于第三个争议焦点，本院认为，涉案合同中未约定商业用房电梯费，且金明公司认可电梯已上锁，田元柱主张1至3楼无法使用电梯，金明公司亦未提供证据证明田元柱使用了电梯，故本院对金明公司主张田元柱给付电梯费的请求不予支持。对于金明公司主张其代缴的水费，因金明公司用水统计表系其单方制作，田元柱对此不予认可，金明公司提供的证据不能证明其代田元柱缴纳水费的事实及水费的数额问题，故本院对此亦不予支持。对于金明公司主张的楼道灯电费每月5元，田元柱抗辩主张楼道灯一直处于不亮状态，也没有维修，金明公司亦未提供相应证据予以证实其主张，故本院对此亦不予支持。
综上，上诉人金明公司、田元柱的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元（连云港金明物业服务有限公司已预交50元,田元柱已预交410元），由连云港金明物业服务有限公司负担50元，由田元柱负担360元，本院退回田元柱50元。
本判决为终审判决。
审判长 乙 斌
审判员 何 平
审判员 万子榕
二〇一八年二月二十二日
书记员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。