山东省汶上县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0830民初2687号
原告刘运连，女，1964年6月6日出生，汉族，居民，住汶上县。
委托代理人宋恩珍，山东圣泽律师事务所律师。
被告汶上县华森置业有限公司。住所地：汶上县尚书路北段。
统一社会信用代码：91370830313048224M。
法定代表人陈伟，总经理。
委托代理人（特别授权）贾意合，汶上县华森置业有限公司销售经理。
第三人刘跃华，男，1969年10月6日出生，汉族，居民，住汶上县。
委托代理人林洪向，汶上南旺法律服务所法律工作者。
原告刘运连与被告汶上县华森置业有限公司、第三人刘跃华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘运连委托代理人宋恩珍，被告汶上县华森置业有限公司法定代表人陈伟及委托代理人贾意合，第三人刘跃华及委托代理人林洪向均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘运连诉称，2016年7月5日，原告经实际施工人介绍，与被告签订了“翰林豪庭购房协议”，约定：被告将翰林豪庭小区9号楼3单元302室出售给原告，主房建筑面积100.36平方米，单价2648元/平方米，储藏室号为3-112，面积16.76平方米，单价2200元/平方米，总价款302625.28元。原告交付了全部价款，被告出具了收据。现被告开发的9号楼预售手续早已办完，同一栋楼的其他购买人均已办理了正规的《商品房销售合同》并经房地产主管部门网上备案，但被告却拒绝为原告办理，原告因此起诉，请求人民法院判令被告立即与原告签订正式《商品房买卖合同》，并在房地产主管部门办理网上合同备案手续。
被告汶上县华森置业有限公司辩称，案外人陈应敏、李树申、李大青作为实际施工人，承建了被告开发的“翰林豪庭”小区的三栋楼。被告将包括本案争议房屋在内的部分房屋交付该三位实际施工人以折抵工程款，无任何人以现金交付购房款，该三位实际施工人可以出售折抵工程款的房屋，被告根据三位实际施工人的要求，与其三人指定的买受人签订意向书。因三位实际施工人又将工程分包给他人，上、下级分包人之间因工程款的结算发生争议，影响了该房屋正式销售合同的签订，所以被告没有与原�签订正式合同，被告不认识原告，但被告认为应当以被告开具的购房意向书和房款收据为准来确定该房屋的买受人。
第三人刘跃华述称，2015年11月1日，第三人与被告签订了《翰林豪庭购房意向书》，约定被告将翰林豪庭小区9号楼3单元302室出售给第三人，2016年6月17日，第三人以抵顶工程款的方式支付了全部购房款302625.28元，现被告又将该房屋出售给原告，侵害了第三人的合法权益，请求人民法院判令被告与第三人签订正式的《商品房买卖合同》并在房地产主管部门办理网上合同备案手续。
原告对第三人的陈述辩称，案外人陈应敏、李树申、李大青承包翰林豪庭9号楼的建设施工后，又将工程转包给案外人王继田、李平，王继田、李平又将其中的木工活分包给案外人冯德红，冯德红又将木工活转包给第三人。本案涉案房屋抵顶冯德红的木工工程款，冯德红已经全部付清第三人的木工工程款，因此冯德红将房屋出售给原告，不存在第三人以其工程款购买房屋的事实。
被告对第三人的陈述辩称，被告与第三人没有任何关系。
审理查明，汶上县“翰林豪庭小区”由被告开发建设，包括本案涉及的9号楼在内的三栋楼由案外人陈应敏、李树申、李大青承包建设施工后，又将工程转包给案外人王继田、李平，王继田、李平又将其中9号楼的木工活分包给案外人冯德红，冯德红又将该木工活转包给第三人施工。该工程地上部分现已竣工验收，地下部分尚未验收。在第三人施工期间，2015年11月1日，被告依照约定应支付工程款10万元，被告没有实际付款，而是经各级工程承包人同意，与第三人签订了《翰林豪庭购房意向书》，约定将9号楼3单元302室出售给第三人，注明已交房款10万元整。2016年6月17日，被�向第三人之子刘栋栋出具收据，注明收款事由为房款9#-3-302室，收款方式为置换，金额为302625.28元。2016年7月5日，案外人冯德红将第三人与被告签订的《翰林豪庭购房意向书》及第三人持有的收款收据交还被告，由冯德红将本案涉案房屋另行出售给原告，被告因此与原告签订了《翰林豪庭购房意向书》并向原告出具了金额为302625.28元的购房款收据。陈应敏作为证人出庭作证，其证言内容为：“是冯德红拿着刘跃华的协议到被告的售楼处去办的手续，我在场电话征得刘跃华同意后，我同意由冯德红代刘跃华办理购房协议，但冯德红在办理过程中，把购房人改了别人的名字，冯德红这么做是欺骗手段，房子是抵顶刘跃华工程款的，应当归刘跃华。”冯德红作为证人出庭作证，其证言内容为：“翰林豪庭9#-3-302室是抵顶的冯德红的工程款，开始抵顶10万元，就是冯德红办的手续，只是借用了刘跃华的名义，购房意向书一直在冯德红处，除上述10万元外，还差20多万元，刘跃华不再拿钱，而冯德红已经把该给刘跃华的工程款超额支付了，因此经刘跃华同意，由冯德红将该房屋另行出售给原告，并由冯德红在被告处办理的手续，将刘跃华的意向书和收据交还被告，由原告与被告重新签订了购房意向书。”关于冯德红向刘跃华支付该9号楼木工工程款的情况，冯德红提交了该楼的图纸，载明总面积为8540.23平方米，依据冯德红与王继田的协议，75元/平方米，冯德红主张包给刘跃华70元/平方米，刘跃华主张是72元/平方米，按72元/平方米计算，应付刘跃华木工总价款614896.56元。冯德红提交了刘跃华出具的收据11份，刘跃华对自己签字的9份收据认可其真实性，总金额652960元，另有王运新工资67000元数额存疑和刘学红工资35000元刘跃华不认可，但刘跃华主张其认可的9份收据中包括其购房意向书中的房款10万元，房子被冯德红另售他人，但冯德红没有付给刘跃华10万元；另有钢筋工王云申34000元工程款也计入该房的房款，刘跃华因此向王云申出具了欠条，而冯德红将房屋另售他人没有将该34000元付给刘跃华，还有刘跃华在委托冯德红办购房手续时，交给冯德红30000元也没有归还。第三人刘跃华与冯德红还曾在其他工地上承包工程，二人之间还有其他尚未结算清楚的债权债务关系。因案外人冯德红与第三人刘跃华及案外人陈应敏等人之间就该房屋究竟应当出售给谁的问题存在争议，所以被告没有与原告签订正式商品房销售合同，原告因此提起本案诉讼；第三人认为该房屋应当出售给自己而不应出售给原告，因此申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
上述事实，由被告与第三人签订的《翰林豪庭购房意向书》及房款收据复印件、被告与原告签订的《翰林豪庭购房意向书》及房款收据原件、翰林豪庭9#楼图纸、施工协议书、证人出庭作证的证言和庭审笔录为证。
本院认为，本案所争议的房屋系被告用于折抵建设施工工程款的替代物，按照合同的相对性原则，被告将该房屋交付案外人陈应敏等三人，即支付了陈应敏等三人相当于房价的工程款；陈应敏又将该房屋交付案外人李继田等二人，即陈应敏等人支付了李继田等人相当于房价的工程款；李继田等人将该房屋交付案外人冯德红，即支付了冯德红相当于房价的工程款。至此，应当认为以房抵款进行顺利，各方均无争议。但案外人冯德红得到该房屋后可以将房屋交付第三人折抵其工程款，也可以将房屋留归自己或另售他人，而以现金或其他方式支付第三人的工程款。本案中，冯德红对涉案房屋的处置显然采取了另售他人的方式，将该房屋出售给原告，并经被告实际与原告签订了《翰林豪庭购房意向书》，该意向书包含了房屋买卖合同的主要条款，约定明晰，双方均无异议，原告虽未将购房款直接交付被告，但被告的收款形式为折抵工程款，且按照工程承包的层级逐级折抵了案外人冯德红之上工程承包人的工程款，被告向原告出具了房款收据，冯德红与原告之间如何结算付款，其二人没有争议。因此，被告与原告签订的《翰林豪庭购房意向书》具有房屋买卖合同的性质，依法成立有效，对合同双方均具有约束力，应当依约履行，且原告交付购房款的义务已经履行完毕，被告按照商品房销售的程序，应当与原告签订正式《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理网上合同备案手续。本院对原告的诉讼请求依法予以支持。
第三人虽曾经与被告签订过《翰林豪庭�房意向书》，且被告向第三人之子出具过房款收据，但此后该意向书及收据被被告收回，该房屋另售给原告，应当认为第三人与被告签订的《翰林豪庭购房意向书》已经解除。且该房屋按照工程承包关系的层级折抵工程款到达冯德红一级后，冯德红有权选择向第三人支付工程款的方式，可以以房抵款，也可以采用其他方式支付，冯德红没有选择以房抵款的方式支付第三人的工程款，而将该房屋另售他人属有权处分，被告应当依据有权处分人的要求办理相关的手续，因此冯德红实际办理解除被告与第三人的意向书并另行签订被告与原告的意向书并无不当，原告与被告在此过程中也无不当。第三人与被告之间的购房意向书已经解除，不应再履行，对第三人的诉请本院依法不予支持。第三人与案外人冯德红之间债权债务的清算不在本案审理的范围内，本院在本案中不予处理，权利人有权另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告汶上县华森置业有限公司于判决生效后10日内，依照其与原告刘运连签订的《翰林豪庭购房意向书》约定的内容，与原告刘运连签订正式《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理网上合同备案手续。
二、驳回第三人刘跃华的诉讼请求。
本诉案件受理费2920元，诉讼保全费2053元均由原告刘运连负担；第三人案件受理费2920元，由第三人刘跃华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 郭亦斌
审 判 员 顾 旋
人民陪审员 陈 惠
二〇一八年一月二十�日
书 记 员 陈 源