河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终202号
上诉人（原审被告）：胡宗禄，男，1966年10月10日出生，汉族，经商，户籍地光山县，现住信阳市北京路东方京城Ｃ区。
委托诉讼代理人：陈启勇，男，汉族。
委托诉讼代理人：刘延章，河南天风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王开亮，男，1954年1月5日出生，汉族，居民，户籍地光山县，现住光山县。
委托诉讼代理人：冯忠旗，光山县法律援助中心律师。
上诉人胡宗禄因与被上诉人王开亮房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2017）豫1522民初412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡宗禄委托诉讼代理人陈启勇、刘延章，被上诉人王开亮及其委托诉讼代理人冯忠旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡宗禄上诉请求：1、撤销光山县人民法院2017年11月10日作出的（2017）豫1522民初412号民事判决书并依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审一审判决上诉人应于判决生效之日起六个月内向被上诉人交付坐落在光山县××路北侧诚信小区临街门面房（坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，建筑面积200平方米）。上诉人认为该项判决不合理，理由如下：申请人于2002年依法取得诚信小区建筑用地拟进行开发建设，并与被上诉人约定：被上诉人于2010年2月9日前迁出位于光山县城××路北侧××及附房，上诉人于2010年7月30日向被上诉人交付确定换置的临街门面房。但负责拆迁处理的光山县东城建设指挥部办公室因该土地上部分拆迁户不愿拆迁，仍未向上诉人交付该地块临九龙东路与二环路交叉口的土地约8亩（被上诉人要求置换的房屋位置即位于该土地范围内），致使上诉人无法如期开发建设并交付房屋。现经与东城办积极协调正在尽力继续拆迁，若政府拆迁完毕交地给上诉人，上诉人建设完工后再在向被上诉人继续履行，但一审判决的六个月内履行交付义务实属不合理，无法实现。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人违约损失，以《协议书》约定的房屋市场价1000000元按中国人民银行同期同类人民币贷款利息为基础，参照逾期罚息利率标准，从2011年1月1日起计。上诉人认为不应当赔偿这部分损失，理由如下：上诉人在交付时间到期之前已提前与被上诉人协商并采取了补救措施，即将诚信小区3单元4楼的一套房子提供给了被上诉人居住至今，且在被上诉人的换置房屋交付或拆价补偿之前被上诉人可一直居住，因此上诉人认为上诉人已经避免了被申请人的损失，解决其临时住房问题，不应当承担违约责任。综上所述，上诉人因政府未完全交付建设用地，不能向被上诉人交付约定的置换房屋，实属不可抗力，上诉人即非故意也无重大过失，亦是受害一方。一审判决上诉人六个月内交付房屋根本无法实现，缺乏合理性。上诉人认为应在政府交付土地后，再给一个合理的建设期交房，才符合客观实际。故上诉至中院，请求撤销一审判决，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人王开亮辩称：一、原审判决要求被答辩人限期内履行合同义务符合法律规定，答辩人是与被答辩人2010年元月31日签订的房屋置换协议，依照双方协议约定，被答辩人应于同年12月30日前将所置换的房屋交付答辩人使用，但目前时过七年之久，被答辩人始终没有将答辩人所置换的房屋交付给答辩人，被答辩人的作为不仅严重违约，同时因其违约也给答辩人造成了严重的经济损失和生活不便，导致答辩人目前无房可居，原审法院依据双方合同约定判决被答辩人限期内履行合同义务，完全符合法律规定，并无不当之处，否则的话，被答辩人将无限期不履行合同。二、原审依据双方合同判决被答辩人承担违约损失符合法律规定。依照答辩人与被答辩人协议中约定，如一方违约，应承担违约金300万元的赔偿，根据法律规定，违约金合同当事人有约定的，按其约定，没约定的依照法律规定，答辩人与被答辩人在协议中已经明确约定有违约责任，目的是保障合同顺利履行，制裁违约方。但在合同履行过程中，由于被答辩人没有按约定履行合同，故其作为依照双方合同规定构成了违约，原审法院判决让被答辩人承担违约责任有理有据，符合法律规定。基于上述，答辩人认为原审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人王开亮向一审法院起诉请求：1、判令胡宗禄继续履行与王开亮2010年1月3日签订的合同，并于2017年9月30日前交付置换的两间两层门面房；2、胡宗禄赔偿合同履行后王开亮应当获得的房屋租赁费350000元；3、胡宗禄赔偿王开亮违约金3000000元。
一审法院认定：根据光山县城镇建设规划许可，胡宗禄拟对光山××××路北侧的诚信小区临街进行开发建设，2010年1月31日，王开亮与胡宗禄签订《协议书》，协议主要约定，拆除王开亮位于光山县城××路北侧××及附房，该房屋的产权证记载，房屋所有权人王开亮，房产证号02××43，注册号41125；置换胡宗禄开发的九龙东路北侧诚信小区临街门面房，坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，该两间门面房市场价约1000000元，建筑面积约200平方米；对房屋工程质量、建筑结构、水电等进行了约定；王开亮交房时间为2010年2月9日之前，胡宗禄交置换的房屋时间为2010年12月30日；还约定，胡宗禄如不能按本协议所述内容及条款履行，承担王开亮现有置换房三倍补偿；王开亮如不能按本协议所述内容及条款履行，负同等责任。2010年2月1日，光山县公证处出具（2010）光证民字第041号公证书，对该协议进行公证。协议签订后，王开亮向胡宗禄交付了房屋，该房屋已经拆除，胡宗禄提供其开发诚信小区3单元4楼的一套商品房给王开亮居住。2002年9月，光山县东城建设指挥部办公室依法公开向社会挂牌出让诚信小区建设用地，胡宗禄以光山县城建开发公司名义竞得，因出让的土地上有部分拆迁户没有拆迁，胡宗禄没能开工建设，致应置换给王开亮的房屋没能交付，遂引起本案的诉讼。双方当事人对下列事实和证据有异议。1、胡宗禄举证的光山县东城建设指挥部办公室2017年3月12日出具的情况说明，内容为：“诚信小区建设用地是光山县东城建设指挥部办公室于2002年9月依法公开向社会挂牌出让的土地，由胡宗禄以光山县城建开发公司名义竞得。按合同约定，该出让土地上的房屋拆迁及附着物的处理应由东城办负责。因为拆迁的原因，该地块临九龙东路与二环路交叉口约8亩土地未能如期交付使用，致使该地块至今没能得到开发建设”。胡宗禄认为，因为东城办对出让的土地未完成拆迁，导致其不能开工建设，不能向原告交付置换房屋的责任属于政府，胡宗禄不应承担违约责任。王开亮认为，胡宗禄与光山县东城建设指挥部办公室是国有土地使用权出让法律关系，王开亮与胡宗禄房屋置换法律关系，二者的法律关系不同，王开亮要求按照与胡宗禄房屋置换协议，由胡宗禄承担违约责任。2、王开亮举证光山县东城“财富广场”2号楼、5号楼商铺销售价格表，价格每平方米13600元、14000元不等；“东方名都”优惠后的价格每平方米11349元、11583元不等，王开亮主张如果被告不能交付房屋，比照此房价交付房款。胡宗禄认为，“财富广场”、“东方名都”商铺销售价格与本案无关，同一地段房屋不同位置根据小区服务水平有关，不能证明其房屋的价值，原告置换房屋的价值在协议中已经约定处理；王开亮主张的违约金过高。
为了确定置换房屋现在的市场价值，王开亮向本院提出申请，要求进行市场价值鉴定。本院于2017年5月18日委托安徽中衡司法鉴定中心司法鉴定，2017年10月12日该鉴定中心向本院复函，“无法受理此案，将该案件予以退回”。
一审法院认为：2010年1月31日王开亮与胡宗禄签订的《协议书》合法有效，双方均应按协议的约定全面履行自己的义务。胡宗禄没有履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任。胡宗禄抗辩不能向王开亮交房的原因是政府拆迁不能交地，应属不可抗力致使不能按期交付置换房屋，胡宗禄不应承担违约责任；本院认定胡宗禄抗辩理由不能成立，胡宗禄承担本案的违约责任后，如认为政府部门有过错责任，可依法行使权利。综上所述，原告王开亮诉请判令被告胡宗禄继续履行与王开亮2010年1月3日签订的合同，并于2017年9月30日前交付置换的两间两层门面房，本院判令被告胡宗禄在本判决生效之日起六个月内向原告王开亮交付其开发的坐落在光山××××路北侧诚信小区临街门面房（坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，建筑面积200平方米）。原告王开亮诉请判令被告胡宗禄赔偿合同履行后王开亮应当获得的房屋租赁费350000元及赔偿违约金3000000元，被告胡宗禄陈述合同约定的违约金过高，本院判令比照买卖合同的司法解释，由被告胡宗禄赔偿原告王开亮违约损失，以《协议书》约定的房屋市场价1000000元按中国人民银行同期同类人民币贷款利率基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，从2011年1月1日起计算至交付房屋之日止，其过高的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、被告胡宗禄于本判决生效之日起六个月内向原告王开亮交付其开发的坐落在光山××××路北侧诚信小区临街门面房（坐北朝南，从西向东第四单元东两间两层，建筑面积200平方米）。二、被告胡宗禄赔偿原告王开亮违约损失（以《协议书》约定的房屋市场价1000000元按中国人民银行同期同类人民币贷款利率基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，从2011年1月1日起计算至交付房屋之日止）于本判决生效之日起十日内付齐。三、驳回原告王开亮其他过高诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33600元，原告王开亮负担25550元，被告胡宗禄负担8050元。
二审认定的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为，2010年1月31日王开亮与胡宗禄签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定全面履行自已的义务。本案合同约定交付房屋义务一方是胡宗禄，胡宗禄没有按照合同约定履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任。上诉人胡宗禄虽然为被上诉人王开亮提供一套房屋临时居住，但并未约定免除因上诉人胡宗禄违约给被上诉人王开亮造成的损失，故上诉人胡宗禄不应承担违约损失的理由不足，不予支持。因本案诉争房屋所在土地未拆迁完毕，房屋目前尚未开工建设，根据双方当事人提供证据及拆迁进展情况，一审判决六个月交付房屋显然不能实现，会导致因诉争标的物不存在而执行不能，当事人合法权益无法实现。鉴于双方当事人均愿意继续履行合同，双方当事人可继续履行合同，被上诉人王开亮可在本判决生效后根据本案涉及工程进展程度主张交付房屋或折价赔偿及其他违约损失。综上所述，一审认定事实清楚，但判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省光山县人民法院（2017）豫1522民初412号民事判决主文第二、三项；
二、变更上述判决主文第一项为：上诉人胡宗禄与被上诉人王开亮继续履行双方2010年1月31日签订的《协议书》。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费不变；二审案件受理费33600元由上诉人胡宗禄承担30000元，被上诉人王开亮承担3600元。
本判决为终审判决。
审判长 朱永超
审判员 付 巍
审判员 任明乐
二〇一八年三月十六日
书记员 李亚楠