重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01872号
上诉人（原审被告）郎天英，住重庆市江北区。
委托代理人吴卫东。
被上诉人（原审原告）重庆市水木物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路99号木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1。
法定代表人陈雪峰，总经理。
委托代理人曾洪兰，重庆名言律师事务所律师。
上诉人郎天英与被上诉人重庆市水木物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年11月10日作出（2014）渝北法民初字第11766号民事判决。上诉人郎天英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郎天英的委托代理人吴卫东、被上诉人重庆市水木物业管理有限公司的委托代理人曾洪兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告重庆市水木物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。被告郎天英系位于重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX小区XX1-1-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为153.19平方米，系花园洋房。2010年3月28日，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订了一份以重庆市木鱼石物业发展有限公司为甲方、原告为乙方的《XX小区前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为XX小区小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2010年3月30日起至2013年3月29日止。该合同第十九条规定，本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取：（1）住宅：1.2元／月·平方米（含电梯费）；（2）办公：1.5元／月·平方米；（3）商业：1.5元／月·平方米；（4）车位：60元／月·个；逾期不交纳物业服务费的，由业主按应交纳物业服务费和水电公摊费总额每日千分之三的标准向乙方交纳违约金。合同第二十条规定，共用的专项设施设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。该合同还对物业服务事项、其他委托义务、违约责任等进行了约定。2013年3月28日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出渝发改价（2013（14号文件，载明：“重庆市水木物业管理有限公司：你公司《关于XX小区物业服务费收费标准备案申请》收悉。你公司管理的XX小区小区于2011年3月8日至13日召开了业主大会。按照‘双过半’的原则，业主大会表决通过了《关于调整XX小区物业服务费收费标准的建议》，即：花园洋房每平方米1.4元／月、电梯房每平方米1.4元／月（含电梯费）、别墅每平方米1.6元／月、商业门市及其它物业每平方米2.5元／月、车位物管费每个50元／月。此收费标准符合《重庆市物业管理条例》及城市物业管理服务收费的相关规定，经审核，同意备案。过去收费文件与本文件不符的，一律按本文件执行。如以后有新的物业管理收费政策出台，则按新政策规定标准执行。”该物业收费标准从2011年3月1日开始执行。上述《XX小区前期物业服务合同》签订后，原告对XX小区小区提供了物业管理服务至今，本院在原告起诉XX小区小区其他业主的案件中查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵。被告在2011年3月至2014年7月期间未向原告交纳物业服务费。原告曾向被告书面催收，无果。2014年8月13日，原告向本院起诉要求被告支付2011年3月至2014年7月期间的物业服务费及违约金。审理中，原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《XX小区前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XX小区小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX小区小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司的约定向原告支付物业服务费及公摊费。尽管《XX小区前期物业服务合同》约定的期限为三年，但2013年3月29日后，原告继续为XX小区小区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。物业收费标准问题，根据原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《XX小区前期物业服务合同》，在2012年12月31日之前，住宅的收费标准应为1.2元／月·平方米。2013年1月1日起，根据渝发改价（2013（14号文件及湖滨西路社区居民委员会出具的证明，花园洋房的收费标准应为每平方米1.4元／月·平方米。因此，在2011年3月至2012年12月期间，被告应交纳的物业服务费为1.2元／月·平方米×153.19平方米×22个月=4044.22元。在2013年1月至2014年7月期间，被告应交纳的物业服务费为1.4元／月·平方米×153.19平方米×19个月=4074.85元。在2011年3月至2014年7月期间，被告应交纳的物业服务费共计4044.22＋4074.85=8119.07元。原告诉请主张物业服务费7445.9元，系原告对自身权利的处分，本院予以准许。原告自愿撤回要求被告支付水电公摊费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其房屋存在质量问题，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告郎天英在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2011年3月至2014年7月期间的物业服务费7445.9元；二、驳回原告重庆市水木物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费150元（已减半收取），由原告重庆市水木物业管理有限公司负担125元，被告郎天英负担25元。
上诉人郎天英不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误，我们从接房开始，在五年质保期内就发现墙体渗水、墙角发霉，当时就跟开发商反映协商，他们一拖再拖就拖满五年了，后来我们就找到物管公司，他们只是3.15之前来检查，但都没有得到解决；物业费涨价不合理；被上诉人不按物业合同进行收费等。请求撤销原判，依法改判等。
被上诉人重庆市水木物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。至于房屋质量问题，我们也在跟他们协商，据公司工作人员介绍，也在排查上诉人楼上业主房屋的问题；关于物业费上调的问题，我们是经过合法程序上调的，也是进行了备案的。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人郎天英是否应当向被上诉人重庆市水木物业管理有限公司支付其所欠的物业服务费的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信，故郎天英应当支付其所欠的相应费用。至于郎天英提到的房屋质量问题，系另一法律关系，本案不作处理。同时郎天英在审理中也未能举示充分证据证明重庆市水木物业管理有限公司收取物业服务费程序不符合规定，应承担举证不能的责任。综上，上诉人郎天英的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人郎天英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 张晋鹏
二〇一五年四月十五日
书 记 员 梁多华