绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第3687号
原告：魏彩英。
委托代理人：ＸＸ。
委托代理人：魏忠良。
被告：娄三记。
委托代理人：胡丽珍。
原告魏彩英诉被告娄三记房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判，公开开庭进行了审理。期间，原告申请对其租赁物因火灾造成损失进行评估，本院予以准许。评估结束后，本院再次公开开庭进行了审理。原告魏彩英的委托代理人ＸＸ、魏忠良，被告娄三记的委托代理人胡丽珍，证人丁木兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏彩英诉称：原、被告于2012年6月6日签订一份《工业厂房租赁合同》，约定原告将涉案租赁物即位于湖塘街道永联村九岭下自然村建筑面积650平方米的厂房以及辅助生活用房6间出租给被告用于生产活动。由于被告在使用租赁物期间违规操作，导致涉案租赁物于2012年10月2日发生火灾，给原告造成重大经济损失。审理期间经评估，原告由此遭受租赁物重置损失达164533元，另原告为清理垃圾支出15250元。
原告认为，被告作为承租人，应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担损害赔偿责任。被告在使用涉案租赁物过程中发生火灾，应当被告承担赔偿责任。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，诉讼请求明确为：要求被告赔偿原告受损租赁物损失164533元及垃圾清理费15250元，合计179783元。
被告娄三记辩称：对于涉案《工业厂房租赁合同》的签订以及火灾导致涉案租赁物受损的基本事实无异议，原告在建成涉案租赁物之后未经相关审核即作为工业厂房投入使用，构成不法行为，也留下火灾隐患。另，火灾系不可抗力，也不是全部由被告的原因所致。火灾发生以后，除被告的相关机器设备变卖价款可抵冲原告的相关损失外，原告还应返还被告部分租金以及押金，经相互抵扣，被告无需再承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定以下事实：
2010年9月，原告与原绍兴县湖塘街道永联村民委员会签订一份《土地租用合同》，约定该村委将位于湖塘街道永联村九岭下自然村原九岭下窑厂窑基地600平方米的土地出租给原告，租赁期20年。2010年下半年，原告无合法规划审批手续在上述土地上建造了650平方米的简易厂房以及辅助生活用房6间，建成后未经消防部门验收即投入使用。
2012年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《工业厂房租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁涉案租赁物即上述650平方米的简易厂房以及辅助生活用房6间，租期三年，自2012年6月6日至2015年6月5日；厂房租金每年50000元，生活用房每间每年1000元，合计56000元，第一年租金不变，第二年起酌情递增3%-5%；押金20000元，其中厂房及附属设施押金5000元，等租赁期满后结清，安全风险押金15000元，等厂房财产保险办下来后归还；采用先付后租的形式，合同一旦签订，乙方应一次性付清年租金和押金，合计76000元；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使厂房及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担等。同日，被告向原告交付第一年度的租金及押金合计66000元。被告另就第一年度尚余的租金10000元出具欠条一份交原告为凭。
2012年10月2日13时59分许，原绍兴县公安局消防大队接警，涉案租赁物发生火灾。经勘验现场，过火区域为厂房内部，有大量烧损的纺织品残骸，厂房内部西端有两台受热变色较重的设备，对应墙面有电器安装痕迹。该消防大队出具的调查认定书中载明，起火部位在简易厂房内部西端，起火点为靠近内墙面距离地面一定高度的范围内，起火原因无法排除电气故障起火引燃可燃物后蔓延所致。
嗣后，原告对涉案租赁物进行清理，将被告承租厂房内的毁损机器设备等予以折价变卖，获款18000元。此后，原告对涉案租赁物进行了重建。审理期间，经原告申请，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司对原告因火灾造成的租赁物损失进行评估，该鉴定机构确认涉案租赁物按重置价格定损为164533元（其中含清场费用10750元）。原告为此支出评估费5000元。
以上事实，由原告提供的工业厂房租赁合同、土地租用合同、火灾事故简易调查认定书、情况说明、照片、欠条、买卖协议、绍兴市百兴价格事务有限公司出具的报告书、鉴定费发票及双方当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。原、被告在审理期间另外提供的相关证据，因与本案缺乏直接关联，本院对其证明力均不予认定。
本院认为：本案纠纷系由原告出租给被告的涉案租赁物起火，进而造成原告所出租的租赁物遭受损失而引发的损害赔偿之诉。根据原告的诉由，其主张的请求权基础为租赁合同法律关系，本院对此予以尊重。经审查，涉案租赁物的建造未经国家相关部门规划审批，应定性为违法建筑。原、被告围绕涉案租赁物而签订的《工业厂房租赁合同》应为无效合同。无效合同是指当事人之间所订立的欠缺生效要件而在法律上自始不能发生法律约束力的合同。这种不发生法律约束力，是指合同当事人之间约定的内容没有法律约束力。换言之，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系。当然，合同无效仍会引起其他的相应法律后果，即我国合同法第五十八条规定的合同无效后的返还财产和赔偿损失的民事责任。据此，本案焦点在于：一、被告是否需要对原告的受损租赁物承担赔偿损失的民事责任？二、如何认定原告的具体损失范围及数额？本院对此归纳分析如下。
关于焦点一，本院认为，根据我国合同法第五十八条的规定，在合同无效的情况下，如果因一方当事人的过错造成对方当事人遭受损害，则过错方应当承担损害赔偿的责任，这种责任在性质上属于缔约过失上的责任，亦系一种债权性质的请求权。缔约过失责任的赔偿范围应当包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，且有证据证明已实际发生。结合本案事实，原告因涉案租赁物遭受火灾引起损失的事实客观存在，本院对此应予认定。经消防部门对火灾原因认定，火灾的起火点位于涉案租赁物中厂房内部西端靠近内墙面距离地面一定高度的范围内，起火原因无法排除电气故障起火引燃可燃物后蔓延所致。被告作为涉案租赁物的承租人，理应是该租赁物的管理人和防火责任人，其有义务保证租赁物的安全，也最有能力控制危险的发生。现被告疏于履行自己的管理义务，导致电气故障起火引发火灾，进而造成原告的租赁物遭受损害，其存在明显过错。被告辩称火灾系不可抗力所致，理由不足，本院不予采信。据此，被告作为过错方，符合缔约过失赔偿责任构成要件，理应依法对原告的损害承担赔偿责任。事实表明，由原告建成并出租的涉案租赁物无合法规划审批手续，也未经消防部门验收合格即投入经营使用，违反相关法律强制性规定，虽该违法租赁物本身不会也不可能必然引发本案损害结果，但原告建造并出租涉案租赁物的行为却在事实上为本案火灾事故的发生埋入了一定的隐患，该行为与被告的管理瑕疵间接结合，造成损害后果的发生，故原告对于损害的发生也具有过错，可以依法减轻被告的赔偿责任，具体减轻比例，结合本案实际情况以及双方利益平衡，本院酌情确定为30%。
关于焦点二，关于原告的具体损失范围及数额。原告主张其损失范围包括受损房屋重置费用164533元及垃圾清理费15250元。本院认为，原告主张的受损房屋重置费用已经本院委托鉴定机构评估，确定损失为164533元，该鉴定程序合法，与本案具有关联，本院依法予以认定并将其列入损失范围。原告另主张垃圾清理费，因上述重置费用中已包括清场费用，原告再向被告主张该项依据，构成重复计算，本院不予支持。事实表明，原告在对涉案租赁物进行清理期间变卖被告在承租厂房内的毁损机器设备，变卖价款计18000元，该款项理应由原告返还给被告，原告同意该18000元连同另外的由其向被告收取的10000元租赁押金在本案中作抵销处理，本院均予以照准。至于被告在本案中提出的返还租金等主张，因其系独立的诉求，不属于本案审理范围，本院不作理涉。被告可与原告协商解决或另循合法途径解决。
综上，原告起诉要求被告赔偿经济损失，理由正当，本院对其合理部分予以支持。对于原告的诉讼请求中其他不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告娄三记应赔偿原告魏彩英受损租赁物重置损失164533元的70%计115173.10元，经与机器设备变卖款18000元和租赁押金10000元相互抵扣，被告娄三记实际尚应赔偿87173.10元，款限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回魏彩英其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3896元，减半收取1948元，由原告魏彩英负担958元，被告娄三记负担990元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。
鉴定费5000元，由原告魏彩英负担2000元，被告娄三记负担3000元，其中被告娄三记应负担的3000元已由原告魏彩英垫付，被告娄三记应于本判决生效后十日内支付给原告魏彩英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3896元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 冯春盛
二〇一四年三月二十日
书记员 钱 芸