江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终2154号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁镇，男，1977年9月8日生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海万科物业服务有限公司镇江分公司，住所地镇江市檀山路10号。负责人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏明明，上海万科物业服务有限公司职员。上诉人袁镇因与被上诉人上海万科物业服务有限公司镇江分公司（以下简称万科物业镇江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年6月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。袁镇上诉请求：撤销一审民事判决，并依法改判。事实与理由：一、关于2012年7月1日至2014年12月31日应当缴纳的物业费数额一审法院计算错误。上诉人一审中提交的银行对账单，证明2012年10月3日缴纳物业费1549.2元，这是缴纳的2012年10月、11月、12月及2013年1月的物业费。提交的2013年2月3日物业费发票原件一张，物业费为1154.1元，该笔物业费缴纳的为2013年2月、3月、4月的物业费，应当予以认可。2、上诉人的房屋一直空置，在缴纳的物业费中应当将30%的费用扣除，但一审判决没有扣除，根据目前的证据，至少应当扣减的金额为2012年10月3日缴纳1549*30%、2013年2月3日1154*30%、2011年1月23日多缴的2077-1612、2011年7月2日多缴的1731-1612。还有一些扣减的数额将在当庭提供。二、万科物业镇江分公司存在严重的违约行为。1、物业服务合同规定，因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的物业公司免责，也就是说这些行为未提前告知业主造成业主损失的要承担赔偿责任。2011年12月9日，万科物业镇江分公司在没有事先告知上诉人的情况下，上诉人家电表盒被不明身份人员打开，将原来的220伏电路断掉，挂到了380伏上面，致使上诉人正常使用时家中电器、电路等损坏，万科物业镇江分公司这种应当告知而不告知的行为严重违反了合同的约定，致上诉人家重大损失，应当承担赔偿责任。2、万科物业镇江分公司对上诉人反映其服务质量问题未尽到职责，上诉人家出现重大损失事项向物业反映后，数年来，石沉大海。最终上诉人无奈，只得以拖欠少量物业费的方式变被动为主动。3、万科物业镇江分公司服务不到位，对上诉人家十年不入住的情况故意扭曲。三、一审判决认可了万科物业镇江分公司在服务时存在“瑕疵”，但在判决中没有在物业费中体现。上诉人拖欠了少量的物业费，是万科物业镇江分公司违约在先，上诉人在万般无奈下行使了同时履行抗辩权。万科物业镇江分公司服务不到之处，应当体现在物业费的数额上，应当对缴纳的物业费进行减免才能体现公平公正。被上诉人万科物业镇江分公司答辩称：一审判决正确，请求维持原判。万科物业镇江分公司向一审法院提出诉讼请求：判令袁镇缴纳2012年7月1日-2014年12月31日期间的物业费11541元，违约金2337.05元，合计13878.05元。袁镇向一审法院反诉请求为：判令万科物业镇江分公司赔偿损失14200元。一审法院认定事实：万科物业镇江分公司为镇江市润州区魅力之城小区提供物业服务，袁镇为该小区5幢106室业主，该房屋面积为183.24平方米。2008年9月20日，案外人上海万科物业有限公司与镇江润南置业有限公司签订《魅力之城一期前期物业服务合同》，合同约定，由上海万科物业服务有限公司对万科魅力之城一期提供物业服务，服务费标准为多层住宅为每月2.1元/平方米（其中包括公共水电及水泵运行费0.3元），物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于每季第一个月30日前预先缴纳下季度的物业服务费，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，业主或物业使用人应当承担违约责任。另，上海物业服务有限公司将上述合同项下权利和义务转让给万科物业镇江分公司。另查，2012年10月3日，袁镇在万科物业镇江分公司处消费1549.2元；2013年2月3日，袁镇缴纳物业费1154.1元。万科物业镇江分公司陈述，袁镇消费的1549.2元不是缴纳的物业费，但亦未能说明该笔消费系何种费用；对于缴纳的物业费1154.1元，万科物业镇江分公司认可该笔费用系2012年4月1日-2012年6月30日期间的物业费。一审法院认为：袁镇与镇江润中置业有限公司签订的前期物业服务合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。上述合同对物业费的计算方法、给付期限、违约责任等作出约定，根据上述物业服务合同，万科物业镇江分公司要求袁镇支付2012年7月1日-2014年12月31日期间物业费的诉请，本院予以支持。考虑到上述期间涉案房屋处于空置状态及已支付的1549.2元，对于物业费，本院支持6529.5元（11541*70%-1549.2），对于违约金，考虑到万科物业镇江分公司提供的服务存在瑕疵，故对于该诉讼请求，本院不予支持。袁镇反诉要求万科物业镇江分公司赔偿损失的诉请，本院认为，反诉系基于同一原、被告且反诉的诉请可以抵消本诉的（部分）诉请，而袁镇提供的证据并不能证明该侵权行为仅仅由万科物业镇江分公司实施，故反诉不能成立，对于反诉原告的损失，其可另行起诉。据此，依照《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、袁镇于本判决生效后十日内给付万科物业镇江分公司2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费6529.5元。二、驳回原告万科物业镇江分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告袁镇的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取146元，反诉费78元，合计224元，由万科物业镇江分公司承担73元，袁镇承担151元。本院查明的事实与一审一致。本院认为：1、上诉人袁镇与万科物业镇江分公司存在物业服务合同关系，双方应当根据合同的约定履行各自的义务。袁镇拖欠物业费违反了合同的约定，万科物业镇江分公司要求袁镇支付物业费有事实及法律依据，合理合法的部分应当予以支持。万科物业镇江分公司主张2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业费11541元，一审中，袁镇提供的2012年10月3日向万科物业镇江分公司支付1549.2元的证据证明支付物业费的事实，一审判决虽然予以认定，但是没有根据上诉人房屋没有入住的事实扣除30%物业费，应当予以纠正。对于袁镇2013年2月3日缴纳的物业费1154.1元，万科物业镇江分公司认为该笔费用系2012年4月1日至2012年6月30日期间的物业费，但是提供的证据不能证明2012年4月1日至2012年6月30日期间袁镇拖欠物业费，因此，该款应当在万科物业镇江分公司主张的费用中扣除。袁镇应当支付万科物业镇江分公司2012年4月1日至2012年6月30日期间的物业费6186.39元【（11541-1549.2-1154.1）*70%】。2、袁镇反诉要求万科物业镇江分公司赔偿损失的诉讼请求，因袁镇提供的证据并不能证明该侵权行为仅仅由万科物业镇江分公司实施，反诉不能成立。一审告知上诉人对于损失可另行起诉符合法律规定。上诉人认为万科物业镇江分公司服务时存在“瑕疵”，应当对应当缴纳的物业费进行减免的上诉理由无事实及法律依据，上诉请求不予支持。综上，袁镇的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审认定事实错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2958号民事判决第三项；二、撤销镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2958号民事判决第二项和一审诉讼费负担部分；三、变更镇江市润州区人民法院（2016）苏1111民初2958号民事判决第一项为：袁镇于本判决生效后十日内给付万科物业镇江分公司2012年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费6186.39元。四、驳回万科物业镇江分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费146元，反诉费78元，合计224元，由万科物业镇江分公司负担81元，袁镇负担143元。二审案件受理费50元，由万科物业镇江分公司负担25元，袁镇负担25元。本判决为终审判决。审判长  冷德华审判员  黄 甦审判员  孙 毅二〇一七年十二月二十二日书记员  王 萍