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广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字3861号
上诉人（原审被告）广州市南大房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区中山七路金雁里10号首层、二层。
法定代表人：吴林，董事长。
委托代理人：卢志伟，身份证住址：广州市海珠区，系该司员工。
被上诉人（原审原告）黎容霞，住广州市天河区。
上诉人广州市南大房地产开发有限公司（下简称南大公司）因与被上诉人黎容霞商品房销售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第664号民事判决，向本院起上诉。本院法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月4日，黎容霞（乙方）与南大公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：乙方购买的商品房为骏御华庭自编A幢13层1307房（测绘地址：白云区三元里大道1222号1307房），该商品房约定的建筑面积共58.92平方米，……总金额1551984元；第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条、房屋交付：甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务；第十四条、延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；第十五条、房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》（九）。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……；第十六条、交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房……。
合同签订后，黎容霞依约付清购房款1551984元。2014年4月26日，南大公司书面通知黎容霞收楼。黎容霞收到收楼通知书后复函南大公司称至2014年4月30日涉案房屋仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故未具备交楼的法定条件，要求符合条件再通知收楼。涉案房屋已于2014年4月30日前办妥《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十五条约定的交房手续和资料。原审庭审中，双方确认涉案房屋于2014年4月30日前已符合合同约定的交楼条件，但未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
黎容霞于2014年6月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、南大公司支付逾期交楼违约金（以房款总额1551984元为本金，按每日万分之五，自2014年5月1日起计算至南大公司符合法定交楼条件并通知黎容霞收楼之日止）；2、南大公司承担本案诉讼费。
南大公司在原审中答辩称：不同意黎容霞的诉讼请求。
原审法院认为：黎容霞与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）合法有效。现双方争议焦点在于涉案房屋是否具备交房的法定条件。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故南大公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则黎容霞有权拒绝接受交付。因此，南大公司在至今未取得工程竣工验收备案表的情况下理应承担延迟交楼的违约责任，黎容霞现要求南大公司按合同约定支付延期交付违约金合理合法，予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2014年7月29日作出判决：广州市南大房地产开发有限公司向黎容霞支付自2014年5月1日起至广州市南大房地产开发有限公司取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知黎容霞收楼之日止的延期交房违约金（以1551984元为本金，每日按总房价款0.05%标准计算。至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起五日内支付，之后产生的违约金按月于月底前支付。违约金总额以1551984元为限）。本案受理费337元，由广州市南大房地产开发有限公司负担并于判决生效之日起五日内直接向黎容霞支付。
判后，南大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院已查明涉案房屋在约定的交楼日期前办妥了《商品房买卖合同》第十二条、第十五条约定的交房手续及资料，黎容霞对此亦予以确认，竣工验收备案表并非双方约定的交楼条件，因此，原审法院以南大公司未办妥“竣工验收备案表”为由认定南大公司逾期交楼并无合同依据。南大公司与黎容霞于2013年9月4日签订了骏御华庭A1307的《商品房买卖合同》，该合同及相关条款是由广州市国土资源和房屋管理局制定、广州市工商行政管理局监制。《商品房买卖合同》并未约定南大公司取得竣工验收备案表为房屋交付条件。根据原审法院查明的事实，涉案房屋在约定的交楼日期前（即2014年4月30日前）已办妥了《商品房买卖合同》第十二条约定的交房手续及第十五条约定的房屋交付时的资料，对此黎容霞亦当庭予以确认。因此，南大公司根本不存在逾期交楼行为。原审法院将合同中未约定的“竣工验收备案表”作为南大公司的交房条件，从而判决南大公司承担逾期交房违约责任没有任何合同依据；二、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非法定的强制性交楼条件，原审法院以交楼条件除南大公司与黎容霞签订的《商品房买卖合同》的要求外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后才达到法定的交楼条件，从而判决南大公司支付逾期交楼违约金，完全是适用法律错误。其一，《商品房买卖合同》约定的交楼条件已达到法律规定的交楼条件。《中华人民共和国建筑法》第6l条第2款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第16条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”即上述法律、法规明确规定：只要竣工验收合格即可交付使用。如前所述，涉案房屋在合同约定的交房时间（即2014年4月30日前）已通过规划、质监、公安消防、人防及环保部门等验收手续，并通水、通电、通气、通邮，完全符合法律规定的交楼条件。其二，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非法定的强制性交楼条件，原审法院认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为法定的交楼条件，完全是适用法律错误。首先，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该条款并没有要求一定要取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后才达到法定的交楼条件。南大公司已由项目所在地的广州市白云区建设工程质量安全监督站进行验收，并通过规划、消防、人防等有关部门或者单位验收，已符合上述规定。其次，住建部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。第六条：备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。第八条：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。上述条款仅是明确工程竣工验收合格后需要到县级以上地方人民政府建设主管部门备案，并没有规定《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为法定的交楼条件，而且竣工验收备案制度是一种程序性的备案检查制度，是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与南大公司与黎容霞之间的民事行为毫不相干。最后，《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅是住建部颁布的部门规章，并非法律、法规的强制性规定，原审法院按此规定将取得竣工验收备案表强加为南大公司必须取得的法定收楼条件，完全是适用法律错误。综上，南大公司上诉请求撤销（2014）穗云法民四初字第664号民事判决，改判驳回黎容霞的诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费用全部由黎容霞承担。
被上诉人黎容霞答辩称：不同意南大公司的上诉请求和事实理由，同意原审判决。取得竣工验收备案表是法定的交付条件，南大公司没有取得法定的交楼条件，黎容霞不同意收楼。
二审庭询中，南大公司确认，其在2014年4月29日取得涉案楼宇的竣工验收报告，因为“资料整理”，直至2014年9月11日才取得《广州市建设工程档案验收合格证》，并待完成施工单位的资料录入等事项后即可取得竣工验收备案表。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。具体到本案，依据南大公司的自述，涉案房屋所属工程项目在2014年4月29日前即已完成各项竣工验收，但直至2014年11月4日二审庭询当日仍未完成竣工验收备案手续。因此，原审认定以取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，并判令南大公司应向黎容霞承担自合同约定期限届满次日起至取得前述《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并通知收楼之日止的延期交楼违约金并无不妥，可予维持。
综上，南大公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费674元，由上诉人广州市南大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年十二月十八日
书记员 王 健