北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终179号
上诉人（原审被告）：吴增欣，女，1982年2月1日出生。
上诉人（原审被告）：刘轩，男，1983年1月26日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹蒙蒙，男，1986年1月15日出生。
委托诉讼代理人：侯斌，北京市广盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋洪博，北京市广盛律师事务所实习律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，该公司专员。
第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。
上诉人吴增欣、刘轩因与被上诉人邹蒙蒙及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15616号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴增欣、刘轩及其委托诉讼代理人彭建，被上诉人邹蒙蒙及其委托诉讼代理人侯斌、蒋洪博，链家公司之委托诉讼代理人刘丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴增欣、刘轩上诉请求：撤销原判第三项、第四项、第五项，依法改判或者发回重审。事实与理由：1、上诉人按照补充协议的约定已经将北京市昌平区702号房屋（以下简称涉诉房屋）在约定期限内办理了提前还款和解抵押手续，然而被上诉人在此期限前已经向人民法院提起诉讼；2、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议中约定的违约金属于格式条款，且约定过高，原审法院判决的违约金过高应予以减免。被上诉人支付了定金8万元，却要求上诉人赔偿违约金55万元、房屋差价损失40万元、中介费损失72875元，违背法律原则性规定，有违法律公平正义的精神。
邹蒙蒙辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的行为违反了合同约定，构成根本违约；上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及补充协议中约定的违约金，不足以弥补上诉人因二被上诉人违约所产生的实际损失。
链家公司述称，同意一审判决。一审认定事实清楚，适用法律正确。
中融信公司提交书面意见，述称同意一审判决。
邹蒙蒙向一审法院起诉请求：1、判令解除邹蒙蒙与吴增欣、刘轩签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），解除邹蒙蒙与吴增欣、刘轩、第三人链家公司签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》和《补充协议》，解除邹蒙蒙和吴增欣、刘轩、第三人中融信公司签订的《房屋交易保障服务合同》；2、判令吴增欣、刘轩承担房屋总价款20%的违约金55万元，并赔偿因吴增欣、刘轩违约给邹蒙蒙造成的房屋差价损失105万元；3、判令吴增欣、刘轩返还邹蒙蒙定金8万元及利息347.67元；4、判令吴增欣、刘轩赔偿邹蒙蒙中介费用共计72875元及利息316.7元；5、判令第三人链家公司向邹蒙蒙返还中介服务费；6、判令吴增欣、刘轩承担案件诉讼费、评估费。
一审法院认定事实：2016年7月10日，邹蒙蒙（买受人）与刘轩（出卖人）、吴增欣（共有权人）经链家公司居间介绍达成并签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定邹蒙蒙购买吴增欣、刘轩共有的涉诉房屋（房屋所有权证：X京房权证昌字第XX**号，共有权证：X京房权证昌字第XX**号）,产权证所载建筑面积共85.20平方米；房屋性质为商品房，已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2015年10月19日，出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为1500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1250000元。房屋买卖合同还约定了其他条款。同日，邹蒙蒙（买受方、乙方）与刘轩、吴增欣（出卖方、甲方）以及链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家电、装饰装修和配套设施作价总计为2750000元。第二条约定，乙方于2016年7月10日前将第一笔定金80000元自行支付甲方；甲方应于2016年8月31日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款1460000元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方同意在乙方申请的贷款机构批贷后五个工作日内，甲乙双方办理房屋所有权转移登记手续。该协议第四条第2款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋价格的；（5）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2016年7月10日，邹蒙蒙（购买人）与刘轩、吴增欣（出卖人）以及链家公司（居间人）签订了《买卖定金协议书》，约定：乙方确认以人民币2750000元的总价款购买该房屋；乙方于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币80000元整。同日，吴增欣、刘轩出具《收据》一张，确认收到邹蒙蒙支付的定金80000元。
2016年7月10日，刘轩、吴增欣（甲方）、邹蒙蒙（乙方）与中融信公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，为保证交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷；乙方一次性向丙方支付保障服务费12375元；甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。当日，刘轩、吴增欣（甲方、出卖人）、邹蒙蒙（乙方、买受人）与链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定由链家公司作为双方交易中间人提供居间服务；甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；本次交易居间代理费60500元，由乙方承担；甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。2016年7月14日，邹蒙蒙分别支付居间代理费60500元、保障服务费12375元。
庭审中，第三人链家公司述称，邹蒙蒙交付定金后，其经纪人吴某多次约吴增欣、刘轩办理解押手续，吴增欣、刘轩均不配合，向吴增欣、刘轩发催告函，吴增欣、刘轩拒收。邹蒙蒙称，2016年8月中旬多次催促吴增欣、刘轩办理手续，但是吴增欣、刘轩不配合，提出要涨价。邹蒙蒙提交了其与吴增欣以及第三人链家公司工作人员吴某2016年8月29日的谈话录音，用以证明吴增欣以其另购房受到影响为由，拒绝履行，并在谈话中明确说过“这个合同有问题，无法执行”“那如果我解约的话，我房子不卖了的话，你能接受的（条件）”等。第三人链家公司认可该录音的真实性。吴增欣、刘轩亦认可录音的真实性，但称该录音仅说明双方存在一次交谈，不能证明吴增欣、刘轩违约。
2016年9月7日，邹蒙蒙向吴增欣、刘轩邮寄了《催告函》,要求吴增欣、刘轩继续履行办理房屋抵押注销以及房屋权属转移登记等义务。吴增欣和刘轩的同事代为签收了《催告函》。2016年9月19日，链家公司再次向吴增欣、刘轩寄送了上述《催告函》，但吴增欣、刘轩拒收并退回。2016年9月28日，吴增欣、刘轩办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续但并未告知邹蒙蒙，亦未告知链家公司。2016年9月29日，吴增欣、刘轩将涉诉房屋抵押给案外人吴某1，并办理了抵押登记，担保金额为3500000元。
另查明，2016年9月22日，邹蒙蒙以房屋买卖合同纠纷为由将吴增欣、刘轩诉至法院，要求吴增欣、刘轩继续履行合同，办理房屋过户手续，并承担违约金。2016年11月法院第一次开庭审理，吴增欣、刘轩当庭表示，即使邹蒙蒙能给付全款，也不同意继续履行，因为房屋现在还有其他抵押。2016年12月19日，邹蒙蒙将诉讼请求变更为：要求判令解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》，由吴增欣、刘轩承担违约金，赔偿房屋差价损失，返还邹蒙蒙定金及利息，吴增欣、刘轩赔偿邹蒙蒙中介费用，第三人链家公司向邹蒙蒙返还中介服务费并由吴增欣、刘轩承担案件诉讼费、评估费。
本案审理中，邹蒙蒙申请对涉诉房屋2016年12月16日的市场价进行评估。2017年6月30日，北京首佳房地产评估有限公司出具《北京市昌平区702房地产估价报告》（以下简称《估价报告》）。估价结果为：确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2016年12月16日的估价结果为房地产总价354.51万元，楼面单价41609元/平房米。邹蒙蒙支付评估费9100元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邹蒙蒙与刘轩、吴增欣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《买卖定金协议书》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。邹蒙蒙按照合同约定履行了交纳定金的义务，刘轩、吴增欣应当按照约定履行解除抵押登记以及房屋转移过户等义务。
本案中，双方的争议焦点为吴增欣、刘轩是否构成违约。首先，从合同履行中邹蒙蒙、吴增欣、刘轩以及第三人的沟通情况来考察。邹蒙蒙在庭审中提交了其与吴增欣以及第三人链家公司工作人员吴某在2016年8月29日的谈话录音，吴增欣、刘轩认可该录音的真实性，第三人链家公司亦认可真实性，故法院对该录音的真实性予以确认。在本次谈话中，吴增欣明确表示不再继续履行合同；其次，从居间人链家公司的陈述来考察。庭审中，链家公司称在邹蒙蒙交纳定金后，其工作人员多次约吴增欣、刘轩办理房屋解押登记，吴增欣、刘轩均不配合，后发送催告函，吴增欣、刘轩拒收；再次，从吴增欣、刘轩的实际行为考察。吴增欣、刘轩虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续，但未告知邹蒙蒙和链家公司，并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人吴某1，并办理了抵押登记。综上，吴增欣、刘轩本应按照合同约定积极履行解除抵押、办理过户等合同义务，但吴增欣、刘轩先在谈话中拒绝履行，后又将房屋再次抵押给案外人，致使涉诉房屋无法办理过户，导致邹蒙蒙无法实现合同目的，其行为构成根本违约。
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，邹蒙蒙、吴增欣、刘轩双方《补充协议》约定，卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。邹蒙蒙于2016年9月22日起诉至法院，要求吴增欣、刘轩继续履行合同并承担违约责任，庭审中邹蒙蒙得知吴增欣、刘轩已将房屋抵押给案外人后，才将诉讼请求变更为解除合同、赔偿损失等。故关于吴增欣、刘轩辩称的邹蒙蒙于合同履行期限尚未届满，其起诉具有恶意通过诉讼拖延履行合同之故意的观点，缺乏依据，法院不予采信。
当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，吴增欣、刘轩亦同意解除合同，故关于邹蒙蒙主张的解除其与吴增欣、刘轩签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因吴增欣、刘轩根本违约致使邹蒙蒙订立房屋买卖合同的目的不能实现，守约方有权要求违约方返还已付房款及利息并赔偿房屋差价等损失。
关于邹蒙蒙主张的要求吴增欣、刘轩返还定金8万元及利息的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。本案中，邹蒙蒙、吴增欣、刘轩以及第三人链家公司在《补充协议》中明确约定，甲方（出卖方）出现根本违约情形的，甲方应以相当于该房屋总价款的20%向乙方（买受方）支付违约金；丙方（居间方）收取的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；邹蒙蒙、吴增欣、刘轩及第三人中融信公司在《房屋交易保障服务合同》中明确约定，甲、乙双方中任何一方如未按照本合同约定履行义务，导致本合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。现吴增欣、刘轩构成根本违约，邹蒙蒙有权要求吴增欣、刘轩赔偿违约金以及居间费、保障服务费等损失。故关于邹蒙蒙主张的要求吴增欣、刘轩支付邹蒙蒙违约金55万元的诉请，于法有据，法院予以支持；关于邹蒙蒙主张的要求吴增欣、刘轩赔偿中介费（居间费、保障服务费）共计72875元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于邹蒙蒙主张的要求吴增欣、刘轩赔偿中介费利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
关于邹蒙蒙主张的房屋差价损失，因该损失系由买卖合同解除导致的可得利益损失，故吴增欣、刘轩应予赔偿。对于房屋差价数额，法院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及评估结论等，酌情确定为40万元。关于吴增欣、刘轩辩称的违约金与差价损失不能同时主张的观点，缺乏依据，法院不予采信。
关于邹蒙蒙主张的要求解除与第三人签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》以及要求第三人链家公司返还中介服务费的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，邹蒙蒙、吴增欣、刘轩与第三人链家公司、中融信公司之间的居间服务和保障服务与本案并非同一法律关系，本案中不宜处理，各方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除邹蒙蒙与吴增欣、刘轩于2016年7月10日签定的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》和《补充协议》；二、吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内返还邹蒙蒙定金80000元及利息347元；三、吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿邹蒙蒙违约金550000元；四、吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿邹蒙蒙房屋差价损失400000元；五、吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿邹蒙蒙中介费72875元；六、驳回邹蒙蒙的其他诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《买卖定金协议书》、收据、《房屋交易保障服务合同》《居间服务合同》《补充协议》《估价报告》、房产证、不动产登记证明、谈话录音以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本院认为，吴增欣、刘轩与邹蒙蒙签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《买卖定金协议书》《补充协议》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行合同义务。
本案的焦点问题有三：一、吴增欣、刘轩是否构成根本违约；二、双方约定的违约金中是否包含了对邹蒙蒙实际损失的赔偿；三、吴增欣、刘轩支付违约金的同时是否还应赔偿邹蒙蒙的损失。
一、吴增欣、刘轩是否构成根本违约。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，邹蒙蒙与吴增欣、刘轩双方签订的《补充协议》约定，卖方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。吴增欣、刘轩虽于2016年9月28日办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续，但未告知邹蒙蒙和链家公司，并于解除银行抵押的次日2016年9月29日将涉诉房屋抵押给案外人吴某1，并办理了抵押登记。吴增欣、刘轩以实际行为表明不履行合同义务，构成根本违约，邹蒙蒙有权要求解除合同并要求吴增欣、刘轩承担违约责任。
二、双方约定的违约金中是否包含了对邹蒙蒙实际损失的赔偿。违约金以弥补损失为主要功能，兼具一定的惩罚性功能。因此一审法院判决支持邹蒙蒙违约金的诉讼请求，应当以实际损失为基础，故吴增欣、刘轩需向邹蒙蒙支付的55万元违约金中已经包含了一部分实际损失的赔偿。
三、吴增欣、刘轩支付违约金的同时是否还应赔偿邹蒙蒙的损失。违约金能否与赔偿损失一并适用，我国《合同法》虽然没有明确规定，但根据《合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式，只要合同一方实施了违约行为，守约方就有权要求对方赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，而非仅限于违约金的数额。根据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金系对损害赔偿总额的预定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此根据我国《合同法》的上述规定，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾。本案，在支持了55万元违约金后，仍不能弥补邹蒙蒙的实际损失，故本院综合考虑守约方的房屋差价损失及中介费损失情况、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，减去吴增欣、刘轩应支付的55万元违约金后，酌定吴增欣、刘轩赔偿邹蒙蒙其他损失20万元。
综上所述，吴增欣、刘轩的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15616号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初15616号民事判决第四项、第五项、第六项；
三、吴增欣、刘轩于本判决生效后十日内赔偿邹蒙蒙其他损失200000元；
四、驳回邹蒙蒙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费14006元，由吴增欣、刘轩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年三月二十九日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳