江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第1942号
原告徐州嘉福物业管理有限公司，住所地在本市鼓楼区观宇路2号。
法定代表人田龙，该公司总经理。
委托代理人阎建国，该公司总经理助理。
委托代理人赵文斌，该公司东方美地项目经理。
被告王立家，男。
原告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福公司）诉被告王立家物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托代理人阎建国、赵文斌到庭参加诉讼，被告王立家经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告嘉福公司诉称，被告为本市山水康桥小区6#-2-701室业主，根据我公司与山水康桥小区业主委员会签订的物业服务合同约定，被告于2013年7月1日接受物业服务，至2014年6月30日合同期满，被告拖欠物业服务费、公共能耗费及违约金合计1404.30元。经我公司多次催要，被告拒绝交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告王立家支付物业服务费1070.88元、公共能耗费40元、违约金293.42元，合计1404.30元。
被告王立家未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。
经审理查明，2013年6月25日，徐州市云龙区山水康桥小区业主委员会（甲方）和原告嘉福公司（乙方）签订山水康桥小区物业服务合同，合同约定：乙方为山水康桥小区提供物业服务，合同期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止；物业服务费按业主的建筑面积交纳，多层住宅0.50元／月／平方米，小高层、高层住宅1.00元／月／平方米，一楼0.80元／月／平方米，空置房屋按照政府规定收取70%的物业费；地下车库已售车位收取30元／月的服务费，未售车位的租赁费待与开发公司商定、服务费30元／月，公共水电费40元／年／户；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费，根据《江苏省物业管理条例》每天交纳千分之一的滞纳金；雨季、冬季及天气异常时期及时安排组织对房屋、设施设备等进行检查巡视，对质量差、易出问题部位重点检查及时发现问题隐患并予以消除；每季度清扫一次屋面、沟、檐沟、排水窨井落叶等杂物，疏通雨水口、落水管等，并做好记录备案；业主委托的空置房屋管理，按约定办理，每天巡检一次，发现门窗、锁具损坏、异味等及时通知业主，采取必要的措施或报警；木门窗、百叶门窗、封檐板、木栅栏5年油漆粉饰一次，更新的木器件随时油漆粉饰；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、屋面、钢屋架及支撑、铁栅栏、金属煤气管、供排水管等，每3年按照技术规范进行除锈、防腐油漆粉饰一次；公共、共用、楼梯间走廊等室内墙面（含顶部）每5年粉刷一次；建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、大理石、仿石的每年至少清洗一次，为水刷石、干粉石、喷涂材料的至少5年粉饰一次，为其它材料的视使用情况，有污迹的应及时进行清洗、粉饰；饮用水水箱每日检查一次，每周保养一次水箱入孔、进水管、溢水管、阀门等，每季度进行一次水质化验，水箱每半年清理、消毒一次；每日检查化粪池及进出口、楼面落水管、地下管井，进出口保持通畅、无漂浮、积物等杂物，池盖无污渍；每日清理排水沟的各类杂物，保持干净无污染、无青苔、无杂草等确保畅通无阻；加强小区内道路维修及保养，保持小区内道路通畅、路面平坦整齐、排水通畅，建立巡查制度并实施，杜绝人为损害道路，禁止在道路上焚烧垃圾、落叶或其它杂物，发现损坏及时修补；小区道路、行人道、景观小道每日不少于2次保洁，并有人巡视随时清理垃圾杂物，保持道路清洁、无垃圾、杂物、泥沙、石子、无砖块、积水、宠物粪便，雨雪天气及时清扫道路上积雪并清运干净，每半月清洁1次灯具、灯箱、灯杆、灯座，保持明亮清洁、无蜘蛛网；各楼道每日打扫、拖洗不低于一次，大理石、水磨石地面每周刷洗一次，每月抛光一次，每3个月打蜡一次；楼道内垃圾每日收集2次，楼梯扶手、防火门、消防栓、信箱、奶箱、灯具、指示牌等每日擦洗1次，楼道内无擅自占用、无乱堆乱放，保持地面清洁无垃圾、纸屑、烟头，玻璃清洁、明亮无污迹；每日清洁2次绿化带、草地，无烟头、杂物等垃圾，秋冬季及落叶多时要实时增加保洁次数，花坛、座椅、廊道、整洁无灰尘、积水；草坪成活率不低于95%，无杂草、阔叶落叶、烟头、纸屑、果皮等垃圾，无病虫害、无堆物堆料、搭棚侵占现象，草坪绿期不少于250天／年，留茬高度控制在60mm以下，根据草坪种类、生长季节、周期、天气、土质等情况，及时实施喷水、喷洒药物、修剪和灭虫；园林树木树冠完整、整洁、美观，树枝修剪均匀、通风透光良好，保持树种及数量不减少，无机械或人为损伤、无虫害、无缺株死株、无钉栓捆绑、晾晒被褥衣物等现象，保持花坛长势良好、修剪整洁、造型优美，保持清晰的图案和适宜的高度，花坛内无果皮、烟头、纸屑等杂物，及时修剪清理残枝残花、实施喷水，定期喷洒药物，保持无病虫害；保持草坪设施完好，及时检查发现并修复缺失损坏，坚决制止违章行为；小区南门、西门24小时各双岗值守，值班室夜间不得关灯，睡岗、串岗、脱岗，及时升、落挡车杆、行人阻挡器；建立较为完善的车辆管理制度，保持安全交通标志完好，对损坏的交通设备设施进行修复或更换；物业费应依据条例规定采取预收方式，可以按6个月、一年交纳。双方还就物业专项特约服务、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告嘉福公司即开始为本市云龙区山水康桥小区进行物业服务管理。被告王立家为本市云龙区山水康桥小区6#-2-701室房屋所有权人，房屋建筑面积89.24平方米，其尚欠原告2013年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费89.24平方米×1.00元／月／平方米×12个月=1070.88元、公共能耗费40元。经原告多次催要，被告未给付。
另查明，原告嘉福公司在为本市云龙区山水康桥小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如楼道灯长期损坏、单元门不能关闭、车辆停放混乱出入不便、小区内卫生状况较差、公园护栏断裂未及时修复。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告嘉福公司和徐州市云龙区山水康桥小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对山水康桥小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主缴纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。被告王立家为山水康桥小区业主，原告为该小区提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。因原告在为山水康桥小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的物业服务质量不一致，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为1070.88元×90%≈964元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，故原告无权向被告主张违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告王立家应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州嘉福物业管理有限公司物业服务费964元、公共能耗费40元，合计1004元。
二、驳回原告徐州嘉福物业管理有限公司要求被告王立家支付违约金的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州嘉福物业管理有限公司负担5元、被告王立家负担20元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年六月十七日
书记员 崔朝宇