安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1861号
上诉人（原审被告）：成冰，男，1973年9月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：武慧娟，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡云峰，安徽大森律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区瑶海都市科技工业园1号楼工业厂房D座1层，统一社会信用代码913401007489062168（1-1）。
法定代表人：徐闻，董事长。
委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。
上诉人成冰因与被上诉人合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司（以下简称工业资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初4317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
成冰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回工业资产公司一审起诉。事实与理由：一、一审诉讼主体不适格。1、合肥恒通机械有限责任公司系涉案房屋出租方，工业资产公司仅为代理人，其作为一审原告不适格。从工业资产公司提交的《国有土地使用权证》、《情况说明》及一审庭审笔录可以证明涉案房屋系合肥恒通机械有限责任公司未取得产权证的房屋，工业资产公司系合肥恒通机械有限责任公司授权的代理人。依据《合同法》第402条规定，工业资产公司虽以自己名义签署房屋租赁合同，但成冰在签署该合同时已知晓该种委托授权关系，涉案租赁合同直接约束合肥恒通机械有限责任公司。从成冰提交的收据可以看出，2014年至2015年期间，除了工业资产公司外，瑶海区国有资产经营有限责任公司也就涉案房屋收取了水电费和租金。因此，一审原告主体不适格，应驳回工业资产公司的起诉。2、合肥万丰机电技术有限公司系涉案房屋的承租方，成冰系履行职务行为并非本案不定期租赁合同的相对方，成冰不是本案适格被告。从成冰提交的证据可以反映，合肥万丰机电技术有限公司在本案租赁合同签订之前已经承租涉案房屋，成冰签订涉案房屋系职务行为，且工业资产公司及合肥恒通机械有限责任公司对此明确知晓。本案中，房屋租赁合同中虽然仅有成冰签字，但从本案证据形成的证据链，可以充分证明成冰的职务行为。因此，一审被告主体不适格，应驳回工业资产公司的起诉。二、2017年4月27日，合肥万丰机电技术有限公司与合肥恒通机械有限责任公司关于涉案房屋的租赁合同争议已经达成协议，工业资产公司要求支付2016年1月1日至2017年4月30日的租金及损失没有任何事实和法律依据。2015年合肥恒通机械有限责任公司进行恒通文化产业园改造项目建设，组织涉案房屋在内的厂区进行拆迁，并停水、停电、堵路，涉案房屋于2015年12月已经空置，后两公司就180号、180-1号房屋租赁事宜多次协商，于2017年4月27日达成协议。涉案房屋系合肥恒通机械有限责任公司所有，其处分行为也应对任一受托人产生约束力。综上，请求二审法院判如所请。
工业资产公司辩称：一、一审中，成冰经法院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交答辩及证据，已放弃了其抗辩的权利。成冰怠于行使诉讼权利，应承担相应的后果。二、一审原被告主体均适格。双方于2012年10月19日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，根据合同相对性，合同应约束成冰及工业资产公司。土地使用权证虽系合肥恒通机械有限责任公司，但根据政府文件，涉案房屋已全部划转至合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司交由工业资产公司统一运营和管理。成冰系房屋租赁合同的签字方，且依据工业资产公司一审提交的收据，可以反映租金也是由成冰缴纳。故成冰与工业资产公司系租赁合同的签订双方，是涉案房屋利害关系人，主体适格。三、合肥万丰机电技术有限公司与合肥恒通机械有限责任公司达成的协议不能约束成冰与工业资产公司。根据政府文件涉案房屋依据划转至合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，合肥恒通机械有限责任公司对涉案房屋不享有权利，无权与他人达成任何协议。就该协议内容看，是针对临时工棚的补偿，未表示免去租金。综上，请求二审法院维持原判。
工业资产公司向一审法院起诉请求：1、解除工业资产公司与成冰之间的房屋租赁合同；2、成冰向工业资产公司支付租金35744元（2016年1月1日至2017年4月30日），并支付损失（以35744元为基数，按银行同期贷款利率的标准，自2017年5月12日起至款清之日止）；3、成冰承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年10月19日，工业资产公司作为出租方（甲方）与成冰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将座落于合肥市长江东路180号恒通机械公司HTC-018的房屋租赁给乙方从事仓储，建筑面积223.4平方米，履约保证金为3580元；租赁期限贰年，自2012年11月1日起至2014年10月30日止，首年租金为人民币21480元；自第二年起，房屋租金在上年基础上逐年递增5%，即第二年租金为人民币22560元；租金每3个月支付一次，先支付后使用，之后在当期租金届满前15日付清下期租金；乙方拖欠租金达10天的，甲方有权终止合同，立即收回房屋，并不赔偿乙方任何损失；乙方应按本合同约定交付租金，逾期支付的除立即付款外还应按照合同总的万分之五向甲方支付日违约金至实际付清之日止。
合同签订后，双方履行了其义务。房屋租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但成冰继续租赁涉案房屋，工业资产公司自2015年1月1日起按年租金26808元继续向成冰收取租金。2017年4月30日，成冰将案涉房屋交给工业资产公司，但尚欠自2016年1月1日至2017年4月30日租金。
2017年5月12日，工业资产公司遂诉至一审法院，提出诉称之请求，成冰经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。一审庭审中，工业资产公司诉称房屋租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，但成冰继续使用涉案房屋至2017年4月30日，故工业资产公司认为双方形成不定期租赁合同，年租金自2015年1月1日起应按26808元标准计算。
一审法院认为：工业资产公司与成冰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。合同签订后，工业资产公司按约履行了义务。虽然双方在书面房屋租赁合同到期后，未续签书面租赁合同，但成冰继续占有使用租赁房屋，且工业资产公司无异议，故双方形成不定期租赁关系，工业资产公司依法可随时解除租赁合同。故对工业资产公司要求支付2016年1月1日至2017年4月30日租金35744元的请求，予以支持，但扣除成冰缴纳的履约保证金3580元后为32164元。因成冰尚欠租金，给工业资产公司造成了占用资金的损失，故应按照银行同期贷款利率标准给付工业资产公司相应损失。
成冰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对抗辩权的放弃，依法承担对其不利的后果。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司与成冰的《房屋租赁合同》；二、成冰于判决生效之日起十日内支付合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司2016年1月1日至2017年4月30日的租金人民币32164元，并支付损失（按银行同期贷款利率标准，以32164元为基数，自2017年5月12日起计至款清之日止）；三、驳回合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由合肥市瑶海区工业资产经营管理有限公司负担70元、成冰负担620元。
二审中，成冰公司向本院提交四组证据。证据一，企业基本注册信息查询单、情况说明、国有土地使用权证，用以证明合肥恒通机械有限责任公司系涉案房屋的所有权人，工业资产公司仅为签订租赁合同的代理人，一审原告主体不适格。证据二，企业基本注册信息查询单、情况说明，用以证明一审被告主体不适格，成冰系履行职务行为，不是涉案不定期租赁合同的相对方。证据三，申请报告、协议书、安徽省政府非税收入一般缴款书、收据，用以证明合肥恒通机械有限责任公司与合肥万丰机电技术有限公司系涉案不定期租赁合同关系的相对方，成冰及工业资产公司对此均知情，且合肥恒通机械有限责任公司与合肥万丰机电技术有限公司已经达成书面协议。证据四，开庭笔录，用以证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且已经空置，不存在租赁事实。工业资产公司质证认为：证据一，真实性无异议，对证明目的有异议，国有土地使用权证上登记的权利人确实是合肥恒通机械有限责任公司，但后来政府出文，2011年划转至国资，不存在主体不适格；证据二，对企业基本注册信息查询单无异议，对情况说明的真实性、合法性及关联性均不认可，该情况说明形成于2018年，系合肥万丰机电技术有限公司事后单方出具，不能证明成冰系履行职务行为；证据三，申请报告系复印件，真实性不予认可，收据及缴款书的真实性予以认可，章都是国资公司加盖的，该组证据形成时间均在一审之前，不属于新证据，成冰无正当理由未参加一审庭审，不应被采纳。协议书系合肥恒通机械有限责任公司与合肥万丰机电技术有限公司签订，但因涉案房屋已划转至国资，合肥恒通机械有限责任公司无权处分，且就协议内容也无法证明免除成冰的租金；证据四，真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋虽未取得规划许可证，只有土地使用权证，但双方已经实际履行租赁合同，2017年4月30日成冰返还涉案房屋后空置。本院认为，一审被告成冰经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，放弃了自身的诉讼权利，故上述证据不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据，且均无法达到其证明目的，本院对其证明效力不予确认。
工业资产公司向本院提交瑶政（2011）41号《关于区属国有经营性资产划转有关问题的通知》复印件一份，用以证明涉案房屋已划转给国资，成冰提供的水电费收据盖章单位也是国资公司，也可佐证。成冰质证认为，真实性有异议，系复印件，对证明目的有异议，该文件上也没有涉及对合肥恒通机械有限责任公司的处理。因工业资产公司未提交上述文件的原件，且形成于一审起诉之前，故本院对该证据的证明效力亦不予确认。
另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为：2012年10月19日，成冰与工业资产公司签订涉案《房屋租赁合同》，之后工业资产公司将涉案HTC-018号房屋交付给成冰使用。租赁合同到期后，成冰继续使用涉案房屋并交纳租金，工业资产公司并未提出异议，双方形成不定期租赁关系。
关于一审诉讼主体是否适格问题。二审庭审中，成冰对于涉案《房屋租赁合同》及租金收据的真实性予以认可。除非法律有特殊规定，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，只有合同关系的当事人之间才能相互提出请求，非合同关系的当事人，不能依据合同向合同当事人提出请求或者提起诉讼，同理，合同一方当事人也不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求或诉讼。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，涉案租赁合同对于合同签订双方即成冰与工业资产公司产生法律约束力。工业资产公司作为涉案《房屋租赁合同》的签订方，基于租赁合同向成冰提出给付下欠租金的请求，并无不当。
成冰二审提交的2017年4月27日协议书、非税收入一般缴款书、合肥万丰机电技术有限公司缴纳水电费的收据等证据，形成时间均在一审起诉之前，不属于二审中的新的证据。成冰二审中承认其已收到一审开庭传票，但其一审未到庭参与诉讼，应视为对其自身诉讼权利的放弃，理应承担不利后果。且，缴纳水电费的收据及非税收入一般缴款书并不能反映系使用涉案房屋所产生，即便相关，也仅涉及涉案房屋的实际使用问题，并不影响本案中成冰作为适格被告的诉讼主体地位。成冰二审主张签订涉案《房屋租赁合同》系履行职务行为，却未证实其得到合肥万丰机电技术有限公司的相应授权，且成冰以自己名义签订涉案租赁合同的行为，并不具有履行职务行为的外在表象，故成冰的该节上诉理由不能成立。
综上，成冰上诉主张一审诉讼主体均不适格，缺乏依据，本院不予采信。
关于成冰是否差欠工业资产公司租金。成冰二审称2015年底即腾空涉案房屋，此后不再实际使用，却未提供双方办理退房交接的证据予以证实。二审中成冰对2017年4月30日将涉案房屋的钥匙交还工业资产公司的事实不持异议，故一审法院以此时间节点认定成冰差欠租金35744元，扣除履约保证金3580元后，判令成冰应支付32164元，并无不当，本院予以维持。成冰二审提交一份2017年4月27日协议书，用以证明涉案租赁合同争议已经达成一致协议，工业资产公司要求成冰支付下欠租金缺乏事实依据。然而从内容上看，该协议书并未对涉案HTC-018号房屋的租金问题予以约定，显然不能达到其证明目的，本院不予采信。
综上所述，成冰的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费690元，由成冰负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 余海兰
审判员 方玮韡
二〇一八年四月八日
书记员 吴丁蔷
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。