陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11161号
上诉人（原审被告）西安亚冠（集团）房地产有限公司，住所地西安市北二环中段北侧。
法定代表人黄经济，该公司董事长。
委托代理人王会强，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人屈钊，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）安翔，男，1972年8月27日出生，汉族，北京物美集团公司高级经理，住西安市碑林区。
委托代理人安危，男，1942年8月28日出生，汉族，住西安市碑林区，系安翔之父。
委托代理人李茹，陕西权诚律师事务所律师。
上诉人西安亚冠（集团）房地产有限公司（以下简称亚冠公司）因与被上诉人安翔商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初3945号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了该案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，亚冠公司与安翔于2003年8月5日签订《商品房买卖合同》一份，约定由安翔购买亚冠公司开发的位于未央湖旅游开发区留园森林别墅第5幢3单元2、3层1号房屋一套。安翔于合同签订后向亚冠公司支付购房首付款10.6万元，于2007年11月2日将2007年12月23日到期的11万元定期存款和2008年3月23日到期的9万元存款抵押于亚冠公司处，到期后由安翔配合该公司支取。2014年7月31日亚冠公司发出公告通知业主办理房屋所有权证手续，并于2014年10月8日向安翔发出《关于催促办证及催收欠付购房款的通知》，安翔在庭审中称其已收到上述公告和通知。后双方因办理房屋所有权证的事宜发生纠纷，诉至法院，形成诉讼。庭审中，双方各执己见，致调解未果。
安翔诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求，1、判令亚冠公司立即为其办理房屋所有权证，并承担逾期办理房屋所有权证的违约金6920元；2、诉讼费由亚冠公司承担。庭审过程中安翔将诉讼请求变更为：1、判令亚冠公司立即为其办理房屋所有权证，并承担逾期办理房屋所有权证的违约金7128元；2、诉讼费由亚冠公司承担。事实和理由：2003年8月5日其与亚冠公司签订《商品房买卖合同》，约定由其购买亚冠公司位于未央湖旅游开发区留园森林别墅第5幢3单元2、3层1号房屋，合同约定出卖人应在合同签订后720日内将产权证交给买受人，否则向其承担已付房款2％的违约金，但亚冠公司至今未为其办理房屋所有权证，故诉至法院。
亚冠公司辩称，由于安翔不能按约及时支付剩余购房款，违约在先，才导致无法办理房产证，其公司没有违约，不应承担迟延办证的违约金。合同补充协议第三条约定出卖人应当在720日内将产权证交给买受人，720日的起算日期约定不明确，应当从安翔支付完毕全部购房款起算。另外合同只约定了办理产权证，不能推定为房产证。合同约定的违约金是已付房款的2%，即4320元（[(106000+110000)×2%=4320元]）。房产证未能如期办理的原因是安翔不递交个人身份资料和签署申请书。
原审法院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，本案中亚冠公司对于安翔提交的《商品房买卖合同》附件四中手写内容真实性不予认可，但未能提供自己所持有的合同，因此对于安翔提交的《商品房买卖合同》附件四的真实性予以认可。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条约定，“售房合同签订后，出卖人应当在720日内，将产权证交给买受人。”按照该约定，亚冠公司应当于2005年7月25日前将房产证交给买受人，但至今未能交付，故安翔主张该公司立即办理房产证应予支持。该合同附件四第三条还约定，“如因出卖人的责任，买受人在720日之内拿不到房产证，双方同意按下列A或B项处理：（A）……（B）买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金，以后按已付款支付违约金2%，直到将产权证交给买受人为止。”亚冠公司于2014年7月31日向安翔发出办理房产证通知，超过合同约定的720日，应当承担违约责任。在亚冠公司向安翔发出办理房产证通知之时，安翔已经向其公司交纳购房款30.6万元（10.6万元+11万元+9万元=30.6万元），因此按照合同约定，违约金为6120.6元（30.6万元×2%=6120.6元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审遂判决：一、被告西安亚冠（集团）房地产有限公司于本判决生效后三十日内为原告安翔位于西安市未央湖旅游开发区留园森林别墅第5幢3单元2、3层1号房屋办理房屋所有权证书；二、被告西安亚冠（集团）房地产有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告安翔违约金6120.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告安翔已预交，由被告西安亚冠（集团）房地产有限公司承担，并于付上款时直付原告安翔。
宣判后，亚冠公司不服，向本院提起上诉称，一审判决认定其公司逾期给安翔办理房产证，并判决其公司承担违约责任，与事实不符，属于错判。一、安翔与其公司2007年11月2日签订的《补充协议》第四条约定：“如买受人中途付款发生变故，不能按约定日期支付房款，出卖人按欠款数额同期银行贷款利率的2倍进行追赔，否则出卖人不予办理房产证。”本案购房款共346000元整，签订《商品房买卖合同》后，买受人安翔只支付了第一笔106000元。对于剩余房款240000元以及办理房产证的问题，双方于2007年11月2日签订《补充协议》进行了重新约定，即：安翔于2007年12月23日支付110000元；2008年3月23日支付110000元；剩余20000元在四证齐全时付清。关于房产证的办理约定为“先付款，后办证。未付款，不办证。”《补充协议》签订后，安翔只在2007年12月23日支付了110000元。在2008年3月23日应支付第二笔110000元房款时，安翔不仅对有存单抵押担保的90000元没有支付，对未设置担保的20000元也没有支付。安翔的该行为构成违约，并且违约在先，根据《合同法》的顺序履行抗辩权原则，其公司有权不给安翔办理房产证，其公司不构成违约。二、关于其公司丢失90000元存折一节，这只涉及抵押担保，不影响安翔按期支付90000元房款的义务。其公司可以放弃要求担保人履行担保责任，只向安翔要求支付房款，其公司实际也是这样做的，这一事实已经生效判决认定，足以证明安翔在法院判决时尚未付清房款。另外，《补充协议》约定的2008年3月23日应付的未设担保的20000元房款，安翔直至2017年2月28日才支付其公司，因此只要其公司在此之后的720日内为安翔办理房产证就不构成违约。三、其公司不存在不给安翔办理房产证的事实。根据房产证的相关办理流程，只要其公司办理了房屋大证，就具备了过户条件，只需购房人与其一并办理，房产证很快就能办到购房人名下。一审中其公司向法院提交了同一小区其他购房人2014年已经办理好的房产证，足以证明该项目办理房产证不存在障碍。事实上，其公司在本案之前曾多次催促安翔，而安翔拒不向其提供身份证复印件，也不交纳房屋专项维修基金，不配合办理过户手续，因此责任完全在安翔一方。四、安翔在起诉本案时，还未付清房款，故无权要求其公司办理房产证。直至2017年2月28日安翔才将房款付清，但其在2017年2月21日就诉请其公司办理房产证。因此，法院应当只对2017年2月21日这一时间节点以前的事实进行审理，并对其公司在该时间节点之前是否具有办证义务进行判决。显然，安翔在该时间节点的诉讼请求不能成立，应驳回其诉请。五、安翔称其不知道90000元存单丢失，与事实不符。在（2015）未民初字第03948号民事案件一审答辩时安翔明确表示，其在2009年就知道存单丢失一事，故法院应当据此认定事实。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，侵犯其公司的合法权益。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回安翔的全部诉讼请求；2、判令本案一、二审案件受理费由安翔承担。
安翔辩称，亚冠公司逾期办理房产证，应当按照合同约定向其交付房产证，并承担逾期办理房产证的违约责任。《商品房买卖合同》附件四第三条约定，“售房合同签订后，出卖人应当在720日内，将房产证交给买受人”，“买受人720日内拿不到房产证，出卖人应当按照已付房款2％向买受人支付违约金”。合同签订日期为2003年8月5日，根据合同约定，亚冠公司在2005年8月以前就应当向其交付房产证，但亚冠公司至今仍未给其办理房产证，属于违约，应当承担已付房款2％的违约金。一审中双方均未提供2007年11月2日的《补充协议》作为证据，双方也从未对房产证的办理时间进行重新约定。亚冠公司未及时取得全部房款，是因为亚冠公司将其存单丢失造成的，并且协议约定，如果存单丢失，视为其付清房款。故亚冠公司的上诉请求不能成立。
经审理查明，2015年6月，亚冠公司将安翔诉至西安市未央区人民法院，请求安翔支付剩余购房款本金及利息、逾期付款违约金以及超面积房价款，该院作出（2015）未民初字第03948号民事判决书，判决安翔支付亚冠公司剩余房款13万元及超面积购房款10378元。一审判决后，安翔不服，向本院提起上诉，本院作出（2016）陕01民终2131号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。生效判决查明以下事实：2003年8月5日，安翔与亚冠公司签订《商品房买卖合同》，协议签订后，因按揭手续无法办理，亚冠公司要求安翔改为分期付款或其他方式，并于2007年11月2日，由安翔母亲牛建华代安翔与亚冠公司签订《补充协议》，约定：“买受人安翔于2007年11月2日将牛建华中行2007年12月23日到期定期存款壹拾壹万元整抵押于亚冠公司财务，到期日牛建华配合我公司到银行办理支取手续”；“买受人安翔于2007年11月2日将牛建华中行2008年3月23日到期定期存款玖万元整抵押于亚冠公司财务，到期日牛建华配合我公司到银行办理支取手续”；“2008年3月23日买受人付房款贰万元整，剩余房款贰万元四证齐全后付清”；“如买受人中途付款发生变故，不能按约定日期支付房款，出卖人开发商按欠款数额同期银行贷款利率的2倍进行追赔，否则出卖人不予办理房产证”。同时生效判决认定：根据《补充协议》的约定，安翔应及时向亚冠公司履行支付购房款的义务。然而，因亚冠公司的过错导致牛建华的存款单丢失，且亚冠公司未及时告知安翔，故对于亚冠公司请求的逾期支付购房款的利息和违约金不予支持。其余事实与一审判决查明的一致。
本院认为，安翔与亚冠公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。现安翔在本案中起诉要求亚冠公司为其办理房屋所有权证书及支付逾期办证违约金。根据2003年8月5日签订的《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，出卖人应当在售房合同签订后720日内，将产权证交给买受人。如因出卖人的责任，买受人在720日之内拿不到房产证，买受人不退房的，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金，以后按已付款支付违约金2%，直到将产权证交给买受人为止。但亚冠公司2014年7月31日才向安翔发出办理房产证的通知，已超过合同约定的720日的办证期限，构成违约，应当承担违约责任。现一审判决亚冠公司为安翔办理涉案房屋权属证书并赔偿安翔逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。对于亚冠公司上诉认为，因安翔逾期付款，违约在先，故其公司不应承担逾期办证违约责任的理由，虽然2007年11月2日签订的《补充协议》对给付房款等内容进行了变更约定，但亚冠公司直至2015年才起诉要求安翔支付剩余房款，并且根据该案生效判决的认定，系因亚冠公司的过错导致安翔母亲牛建华的存款单丢失，且亚冠公司未及时告知安翔，遂对亚冠公司请求的逾期付款利息和违约金均未支持，故亚冠公司在本案中以安翔逾期付款为由请求免除其违约责任，本院不予认可。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（西安亚冠（集团）房地产有限公司已预交），由西安亚冠（集团）房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 陈 肖