河南省伊川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0329民初3657号
原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行。住所地:洛阳市伊川县城关镇杜康大道***号。统一社会信用代码91410329871714586G（1-1）。
负责人李汝波。该支行行长。
委托代理人李兰，河南诺然律师事务所律师。特别授权。
被告李幸川，男，1975年6月20日生，汉族，住河南省伊川县。
被告牛幸娟，女，1974年2月20日生，汉族，住河南省伊川县。
被告河南中中置业集团有限公司。住所地：洛阳市洛龙区忠义街***号*幢*层。统一社会信用代码914103006753722084（1-1）。
法定代表人王利朋。该公司总经理。
委托代理人赵怡、鲍丹阳，河南先为律师事务所律师。特别授权。
原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行诉被告李幸川、牛幸娟、河南中中置业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行委托代理人李兰，被告河南中中置业集团有限公司委托代理人赵怡、鲍丹阳到庭参加了诉讼，被告李幸川、牛幸娟经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李幸川、牛幸娟偿还借款本金205921.91元及该笔借款产生的利息、逾期利息、复利直至本息实际清偿完毕之日，并支付合同约定的违约金；2、依法判令被告河南中中置业集团有限公司对上述诉求承担连带保证责任；3、依法对被告李幸川、牛幸娟位于伊川县××××路中段南侧中中国际公馆1幢1单元2202号房产予以处置，所得价款原告优先受偿；4、本案律师费、诉讼费、保全费及实现债权的一切费用由三被告承担。事实与理由：2011年8月15日，被告李幸川、牛幸娟夫妇及被告河南中中置业集团有限公司（以下简称“中中公司”）与原告签订了《个人购房担保借款合同》及《房地产抵押合同》，合同约定：原告向李幸川、牛幸娟发放24万元借款用于购房，借款利率为同期人民银行基准利率上浮5%即7.4025%，逾期利率为借款利率上浮50%即11.10375%，借款期限为240个月，该借款担保方式为抵押+保证，李幸川、牛幸娟以其位于伊川县××××路中段南侧中中国际公馆1幢1单元2202号房产提供抵押担保，中中置业提供连带保证担保。合同签订后，原被告到伊川县房地产管理所登记备案。原告按约发放了借款。借款发放后，被告起初按月归还了原告部分借款本息，后被告逾期还款，经原告多次催收，被告均不能按期归还借款本息。综上，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。
被告河南中中置业集团有限公司辩称，本案中中置业公司提供的保证责任有两种，一是为李幸川、牛幸娟房产抵押提供的保证，二是为李幸川、牛幸娟借款提供的保证。1、关于房产抵押的保证，该保证不生效，中中置业公司不承担保证责任。中中置业公司与农行伊川分行和李幸川、牛幸娟签订的《洛阳市房地产抵押合同》第22条约定：“本合同由当事人签署，经洛阳市房地产市场管理处登记监证，并加盖“洛阳市房地产市场管理处按揭专用章”后生效”。但是，该合同并没有加盖“洛阳市房地产市场管理处按揭专用章”。《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。依此规定，该抵押合同是属于附生效条件的合同，由于该条件并未成就，因此中中置业公司的担保不发生法律效力；2、关于借款的保证，该保证期间已经届满，保证责任已经免除，中中置业公司不应再承担保证责任。三方在《个人购房担保借款合同》第33条对借款担保的约定为“阶段性保证＋抵押”，其中阶段性保证即中中置业公司承担的保证方式，该合同第37条约定，中中置业公司承担保证责任的期间为借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年。本案贷款人李幸川、牛幸娟的房屋抵押登记手续于2011年8月16日办理完毕，因此，中中置业公司的担保期间为2011年8月16日至2013年8月15日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第31条规定：“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”。依此规定，中中置业公司的保证期限于2013年8月15日届满，此后中中置业公司的担保责任已经免除。农行伊川分行无权再要求中中置业公司承担担保责任。综上，请人民法院依法驳回原告对中中置业公司的诉讼请求。
被告李幸川、牛幸娟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行为支持其诉求，向法庭提交如下证据：
证据一、被告李幸川、牛幸娟身份证复印件各一份、户口本复印件一份、婚姻档案记录证明一份、企业信息公示报告一份，用于证明被告李幸川、牛幸娟系配偶，被告河南中中置业集团有限公司曾用名为河南中中置业有限公司的事实。
证据二、《个人借贷业务申请表》一份、面谈笔录一份，用于证明2011年8月6日，被告李幸川、牛幸娟夫妇向原告申请住房贷款。
证据三、《个人购房担保借款合同》一份，用于证明2011年8月15日，三被告与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告出借给被告李幸川借款24万元用于购买房产，借款期限240个月（具体以借款凭证为准），还款方式为按月等额本息，借款执行利率为同期人民银行贷款基准利率上浮5%，借款发放账户为被告河南中中置业有限公司银行账户；借款人未按约归还借款的，原告从逾期之日起在借款执行利率上浮50%计收罚息，借款人未付应付利息的，原告依据中国人民银行的规定计收复利；借款担保采用保证加抵押方式，由被告河南中中置业集团有限公司提供保证担保，被告李幸川、牛幸娟以其位于伊川县××××路中段南侧中中国际公馆1幢1单元2202号房产提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和担保权的所有费用；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应承担为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；对借款人、抵押人违约行为，按借款本金数额的5%收取违约金。
证据四、《房地产抵押合同》一份，用于证明2011年8月15日，原告与被告李幸川、河南中中置业集团有限公司签订《房地产抵押合同》，合同约定原告为抵押权人，被告李幸川为抵押人，抵押房产为位于伊川县××××路中段南侧中中国际公馆1幢1单元2202号房产，被告河南中中置业集团有限公司作为担保人为被告李幸川借款本息及其他费用承担连带担保责任。合同签订后，原被告到伊川县房地产管理所办理抵押登记。
证据五：借款凭证一份，用于证明原告2011年8月18日按约发放借款，该笔借款的借款日期为2011年8月18日，借款到期日为2031年8月17日，借款年利率为7.4025%，逾期年利率11.10375%。
证据六、还款明细清单一份，用于证明：被告还款至2016年8月26日，后未再偿还借款本息。共计还本息110113.23元（本金34078.09元，利息76035.14元），其中扣划被告河南中中置业集团有限公司19698.99元（本金8531.84元、利息11167.15元）。
证据七、伊川县人民法院（2017）豫0329财保111号民事裁定书一份，用于证明：原告已支付保全费1601元，应由被告承担。
被告河南中中置业集团有限公司质证称：对证据一真实性无异议；对证据二与中中置业公司无关不发表质证意见；对证据三真实性无异议，但对证明方向有异议，根据合同31、35条的约定，中中置业公司的保证责任已经免除；对证据四真实性无异议，证明方向有异议，根据合同22条约定，该合同因生效条件不成就而不对中中置业公司发生法律效力；对证据五、六与中中置业公司无关不发表质证意见；对证据七与中中置业公司无关不发表质证意见，且中中置业公司不应当承担保证责任。
被告河南中中置业集团有限公司向法庭提交以下证据：
证据一、《洛阳市房地产抵押合同》一份，用于证明根据合同第22条的约定，该合同为附生效条件的合同，即加盖“洛阳市房地产市场管理处按揭专用章”后生效，由于合同没有加盖该专用章，故该合同对中中置业公司不发生法律效力。
证据二、伊川县房管所证明一份，用于证明根据原告提交的证据《个人购房担保借款合同》第33条、第37条的约定，中中置业公司的保证方式为阶段性保证，保证期间为借款发放之日起，至办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续后2年。李幸川、牛幸娟房产于2011年8月16日办理抵押登记，中中置业公司的保证期限于2013年8月15日届满，保证责任已经免除。
原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行质证称：对证据真实性无异议，但对证明方向有异议，首先对证据一证明方向与证据二证明方向互相矛盾，证据二可以证实证据一抵押合同已经生效，依据该抵押合同约定中中置业公司应承担该笔借款的保证责任；如果证据一证明方向成立即该抵押合同不生效，那依据《个人购房担保借款合同》其未过阶段性保证期，无论哪个解释，中中置业公司均应承担保证责任。
被告李幸川、牛幸娟未到庭质证，亦未向法庭提交证据。
经审理查明：2011年8月15日，被告李幸川作为借款人，被告河南中中置业集团有限公司（以下简称中中公司）作为保证人，被告李幸川、牛幸娟作为抵押人，原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行作为贷款人，各方签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：借款人李幸川为购买房产向原告借款人民币24万元整，借款期限自2011年8月15日起至2031年8月14日止，共计240个月。借款利率为同期中国人民银行基准利率上浮5%；逾期利率在借款执行利率基础上上浮50%。合同第1.7条约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2011年8月18日，被告李幸川在个人借款凭证上签名确认，该借款凭证显示，借款日期为2011年8月18日，到期日期为2031年8月17日，借款金额为人民币24万元整，还款方式为等额本息还款，还款日为18日，借款年利率为7.4025%，逾期年利率为11.10375%。合同第12.2条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第12.3条约定：本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款：（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；合同第34条约定：对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的5%收取违约金。合同第31条约定：本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押。由被告中中公司按照合同有关约定提供保证担保。由抵押人按照合同有关约定提供抵押担保。合同第35条约定：阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（3）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（3）办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年。2011年8月15日，被告李幸川为抵押人，原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行为抵押权人，被告中中公司为担保人，三方签订《房地产抵押合同》一份。合同约定：抵押人李幸川与担保人中中公司签订《商品房买卖合同》，购买房产位于伊川县××××路中段南侧中中国际公馆1座1单元2202号，建筑面积131.64平方米，房价款368072元。抵押人李幸川因资金不足，将上述房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款的保证。抵押权人同意抵押人以上述房地产及相关权益，作为按揭贷款的抵押物。担保人为抵押权人承担担保责任。担保范围为本合同第五条贷款合同中涉及的抵押人的债务及相关税费。三方并就房屋抵押的其他相关事项进行了约定。2011年8月16日，各方就上述房屋抵押在伊川县房地产管理所办理了设定按揭抵押登记。伊川县房地产管理所并在各方签订的《房地产抵押合同》上加盖伊川县房地产管理所抵押专用章确认。2011年8月18日，原告依约向被告李幸川发放借款24万元。被告李幸川在借款后共还款81期，偿还原告借款本金25546.25元，借款利息64867.99元，扣划被告中中公司保证金还款11期，偿还原告借款本金8531.84元，借款利息11167.15元。上述共偿还原告借款本金34078.09元，借款利息76035.14元。利息及本金已还至2016年8月26日。尚欠原告借款本金205921.91元未予偿还。之后被告未再偿还原告借款本息，原告遂诉至本院。
另查明：被告李幸川与被告牛幸娟于1994年6月18日登记结婚。本案借款发生在二被告夫妻婚姻关系存续期间。
本院认为：债务应当清偿。被告李幸川向原告借款未予偿还事实清楚，证据充分，有原告向法庭提交的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》以及个人借款凭证等证据在卷资证，应予认定。关于剩余借款本金数额，根据原告提交的证据，被告共偿还原告借款本金34078.09元，原借款本金数额24万元，扣减已偿还的借款本金34078.09元，剩余借款本金为205921.91元。关于逾期利息，双方明确约定的年利率11.10375%不违反法律规定，本院依法应予支持。被告将借款利息及本金已还至2016年8月26日。则按照各方合同约定，被告李幸川应偿还原告剩余借款本金205921.91元，并自停止还本付息之次日（2016年8月27日）起按照双方明确约定的年利率11.10375%向原告支付逾期利息。并对应付未付利息，按照逾期利率计付复利。同时，按照《个人购房担保借款合同》第34条约定，被告还须支付原告违约金12000元（24万元×5%）。被告牛幸娟虽不是本案借款人，但该笔借款发生在被告牛幸娟和被告李幸川夫妻婚姻关系存续期间，按照相关法律规定，该笔债务应作为被告李幸川和被告牛幸娟的夫妻共同债务处理，由被告李幸川和被告牛幸娟承担共同偿还责任。关于被告中中公司是否应对本案借款承担连带清偿责任，对此本院认为，被告中中公司作为李幸川向原告借款24万元的保证人，在各方签订的《个人购房担保借款合同》上签章，该合同对各方当事人均具有法律约束力。根据该合同第31条及第35条约定，被告中中公司提供的保证为阶段性保证，保证期间为自贷款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年。根据庭审查明的事实，各方是于2011年8月16日办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，则按照合同约定保证期间往后算2年至2013年8月15日至。保证人的保证期间至2013年8月15日止已届满。按照合同约定，保证人的保证期间已届满，保证人不应再承担保证责任。被告中中公司和原告及李幸川签订的《房地产抵押合同》中虽也有关于被告中中公司为抵押人（李幸川）承担担保责任的条款，但由于该合同是《房地产抵押合同》，解决的是各方均同意以李幸川购买中中公司的中中国际公馆1座1单元2202号房屋作为李幸川向原告借款24万元的抵押物问题，并非解决被告中中公司为李幸川向原告借款24万元的借款提供保证的问题。由于借款保证合同作为借款合同的从合同，保证人应当承担的保证责任以借款人应当承担的借款责任明确为前提，但在该《房地产抵押合同》中，对借款人李幸川应当承担的借款责任诸如借款利率、借款期限、偿还方式、违约责任等无任何约定，从而造成仅依据该合同，根本无法确定保证人应当承担的保证责任内容。结合本案中各方签订的《房地产抵押合同》系借用洛阳市房地产市场管理处制作的格式合同之情况，本院综合本案情况，就借款保证方面各方的权利义务，各方共同签订的《个人购房担保借款合同》应是各方当事人的真实意思表示，且内容详细、具体、明确，对各方当事人均具有法律约束力，应作为确定被告中中公司承担保证责任的最终依据。基上分析，被告中中公司因为保证期间已届满，不须再对李幸川向原告的借款承担保证责任。原告对被告中中公司的诉讼请求，本院依法不予支持。本案各方当事人均同意以李幸川购买的位于伊川县××××路中段南侧中中国际公馆1座1单元2202号房屋为李幸川向原告的借款提供抵押，并已在伊川县房地产管理所办理设定按揭抵押登记。则原告对该抵押房屋享有抵押权，在处置该抵押房屋时对处置所得价款在债权范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李幸川、牛幸娟于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行借款本金205921.91元。并自2016年8月27日起按照年利率11.10375%向原告支付逾期利息，支付至本判决确定的履行期限届满之日止。对应付未付利息，按照逾期利率计付复利。并自本判决生效后十日内支付原告违约金12000元。
二、原告中国农业银行股份有限公司伊川县支行对被告李幸川提供抵押的位于伊川县鹤鸣路中段南侧中中国际公馆1座1单元2202号房屋享有抵押权。在处置该抵押房屋时对处置所得价款在债权范围内享有优先受偿权。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2194元，由被告李幸川、牛幸娟负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 刘东亮
二〇一七年十二月二十六日
书记员 王莹嘉