湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终2240号
上诉人（原审被告）：韩伟，男，1982年1月13日出生，侗族，住湖北省宣恩县。
被上诉人（原审原告）：宣恩县金源物业管理有限责任公司，住所地：湖北省宣恩县珠山镇民族路25号。
法定代表人：刘俊杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：李桂林，湖北夷水（宣恩）律师事务所律师。
上诉人韩伟因与被上诉人宣恩县金源物业管理有限责任公司（以下简称金源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宣恩县人民法院（2017）鄂2825民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
韩伟上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费由金源物业公司承担；金源物业公司赔偿韩伟房屋损失。事实与理由：一、原审法院认定韩伟与金源物业公司签订的物业服务合同有效与事实不符；二、金源物业公司收取的二次增压费用违反了宣恩县发展和改革局、宣恩县住房制度改革办公室2016年5月28日下发的《关于普通住宅小区物业服务实行政府指导价收费管理的通知》；三、金源物业公司的收费标准违反了《恩施州价[2011]122号关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》；四、房屋漏水，金源物业公司应予以赔偿。
金源物业公司辩称：一、韩伟引用的文件不属于法律、行政法规，以上述文件认定案涉合同无效缺乏法律依据，韩伟以合同无效不缴纳物业服务费的理由不能成立；二、韩伟的房屋漏水是楼上业主装修所致，物业公司知道后及时现场查看，并组织双方进行调解，楼上的业主也已进行整修。对于韩伟房屋的漏水事宜，物业公司只有协调处理的义务和职能，没有必须处理好的义务，韩伟以此拒缴纳物业管理费没有依据。
金源物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判决韩伟支付2016年6月至2017年5月及2017年6月至2018年5月二期物业管理服务费2624元，支付2016年6月至2017年5月的二次供水增压费72元，支付从2016年6月1日至2017年8月1日逾期滞纳金327.26元，合计3023.26元。
一审法院认定事实：2013年10月7日，出卖人宣恩县金源房地产开发有限责任公司与买受人韩伟签订商品房买卖合同，并签订了合同附件作为补充。双方在合同附件中约定：1、前期物业服务内容及质量，按出卖人与金源物业公司签订的前期物业服务合同为准，在合同中双方就委托管理事项、期限、双方的权利义务、服务质量等都做出了详细的规定。2、前期物业服务费收费标准。买受人在办理入住手续后，领钥匙时交一个年度物业管理服务费，其后每年度2月29日前交清当年物业管理服务费；本物业综合服务费住宅房屋按建筑面积0.90元/㎡/月计收；本小区供水为自来水公司正常供水和二次加压混合压力供水，二次加压费用，七层以上住户按实际用水量0.40/m3计收二次供水增压费，按月收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。3、买受人同意，在业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由金源物业公司负责物业管理。无论买受人是否与金源物业公司签订《前期物业服务合同》，买受人所购房屋的物业管理费及供水二次加压费等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担，买受人办理交付手续时，不按规定缴纳物业服务费等相关费用造成交付程序无法进行的，出卖人不承担延期交付的违约责任。4、买受人已阅读并认可出卖人在本商品房销售现场公示的金源国际《前期物业管理委托合同》，本补充协议从双方签字或盖章之日起生效。2014年4月11日，宣恩县金源房地产开发有限责任公司将金源国际商住楼委托金源物业公司实行物业管理，双方并签订金源国际前期物业管理服务协议，约定物业服务费用由金源物业公司自行向业主或物业使用人收取；自合同签订之时起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，本协议终止。该协议中约定的委托管理期限、前期物业费收费标准等内容，与韩伟2013年10月7日签订的商品房买卖合同附件中的第2条、第3条内容一致。嗣后，金源物业公司为金源商住楼业主提供物业服务，于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费等费用。韩伟按其房屋建筑面积（121.48㎡）交纳物业管理服务费和按实际用水量交纳二次供水增压费。2016年，金源国际业主委员会成立，但尚未选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同。2017年6月、7月，金源物业公司向韩伟催收物业管理服务费2624元（2016年6月1日至2017年5月31日为1312元，2017年6月1日至2018年5月31日为1312元）和二次供水增压费72元（截至2016年5月实际用水80m，截至2017年5月实际用水100m），韩伟未有交纳，金源物业公司诉至法院。
一审法院认为，韩伟在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同附件中以及金源物业公司在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的金源国际前期物业管理服务协议中，均自愿约定由金源物业公司为韩伟等业主提供物业管理服务，协议内容系当事人真实意思表示，合法有效，且已实际部分履行，金源物业公司与韩伟之间的物业服务合同关系成立，双方应按合同内容全面履行义务。金源物业公司提供物业管理服务后，韩伟应当根据合同的约定交纳相关费用。合同中已明确约定每年度2月29日前交清当年物业管理服务费，在合同履行过程中，金源物业公司于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费等费用，韩伟等业主已按此时间履行，应当视为双方对履行期限的变更，符合合同意思自治原则，未违反法律规定，本院应予认可。因韩伟经金源物业公司书面催交仍未交纳物业管理服务费、二次供水增压费，韩伟应当按照合同约定支付逾期滞纳金。故金源物业公司要求韩伟支付物业管理服务费2624元、二次供水增压费72元、逾期滞纳金327.26元（1344元×0.0005×426天+1352元×0.0005×61天）的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第七十七条、《物业管理条例》第二十五条、四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：韩伟支付金源物业公司物业管理服务费2624元（从2016年6月1日算至2018年5月31日）、二次供水增压费72元（截至2017年5月）、逾期滞纳金327.26元（从2016年6月1日算至2017年8月1日），合计3023.26元。案件受理费50元，减半收取25元，由韩伟负担。
二审中，韩伟提交了如下证据：证据一、房屋受损照片5张，拟证明韩伟所有房屋漏水受损；证据二、宣恩县发展和改革局、宣恩县住房制度改革办公室2016年5月28日下发的《关于普通住宅小区物业服务实行政府指导价收费管理的通知》，拟证明金源物业公司没有按照该通知的标准收取费用。金源物业公司对证据一真实性不确定，认为与本案没有关联；对证据二真实性无异议，但认为不能达到韩伟所述的证明目的。本院认为以上证据均不能达到韩伟的证明目的，不予采信。
对一审判决认定的事实和韩伟未缴纳物业费的起止时间、二次增压费的金额，双方均表示无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为韩伟与金源物业公司签订的物业合同是否有效。对此，本院分析评判如下：
第一，韩伟2013年10月7日与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同及附件，不违反法律法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同内容全面履行义务。韩伟在接收房屋后，应当按照双方约定缴纳相关费用，一审法院认定韩伟与金源房地产开发有限责任公司之间房屋买卖及物业服务合同关系成立，韩伟应当缴纳物业费、二次增压费等费用符合事实，于法有据。第二，根据我国《合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中韩伟所举宣恩县发展和改革局、宣恩县住房制度改革办公室下发的《关于普通住宅小区物业服务实行政府指导价收费管理的通知》及《恩施州价[2011]122号关于普通住宅小区物业服务实行等级收费管理的通知》，均属于地方政府部门出台的规范性指导文件，不属于法律、行政法规。韩伟认为物业服务协议中的收费标准违反了上述文件应认定合同无效不符合法律规定，应不予支持。第三，韩伟房屋漏水受损的情况属实，但造成漏水的原因系楼上住户装修所致，属另一法律关系，且金源物业公司已尽到协调处理义务，韩伟以此为由不缴纳物业费等相关费用于法无据，应不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人韩伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 南庆敏
审 判 员 李 丽
审 判 员 杨 芳
二〇一七年十二月十八日
法官助理 史常富
书 记 员 黄晓琴