四川省资中县人民法院行 政 判 决 书（2016）川1025行初11号原告孙泽高，男，1964年5月6日出生，汉族，资中县人，城镇居民，住资中县。被告资中县房地产管理局，住所地资中县重龙镇北街87号。法定代表人程和平，局长。委托代理人刘茜，该局房屋办证中心主任。委托代理人郑之怡，四川资达律师事务所律师。第三人刘连惠（原告之妻），女，1964年12月6日出生，汉族，资中县人，户籍地资中县。委托代理人唐文群，女，资中县船城法律服务所法律工作者。原告孙泽高诉被告资中县房地产管理局（以下简称“资中县房管局”）房屋登记管理纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，于2016年5月10日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人刘连惠与被诉行政行为具有利害关系，本院于2016年5月16日依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭审理了本案。原告孙泽高、被告资中县房地产管局的委托代理人刘茜、郑之怡、第三人刘连惠及其委托代事人唐文群均到庭参加诉讼。原告在诉讼中，请求确认位于资中县水南镇土地庙街67号鸿福花园3号楼5-2-1号的房屋产权属原告个人所有，该诉求系在行政诉讼中请求对相关民事争议一并处理，因在本案立案前，第三人刘连惠已起诉与原告离婚，在离婚诉讼中，对涉案房屋的权属已产生争议，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条第二款第（三）项、第三款之规定，本院于2016年9月13日作出对该请求不予准许的决定。本案现已审理终结。被告资中县房管局于2011年12月13日作出资中县房权证城镇第2011071**号房屋产权登记，将位于资中县水南镇土地庙街67号鸿福花园3号楼5-2-1号住房登记为原告孙泽高和第三人刘连惠共同共有，并于2012年1月17日颁发了房屋产权证。原告孙泽高诉称：原告于2009年2月15日与资中县城南房地产开发公司（以下简称“城南开发公司”）签订《商品房认购协议》,认购座落于资中县水南镇土地庙街67号鸿福花园3号楼5-2-1号房屋一套，建筑面积94.82㎡，总价款为145928.00元。按照认购协议的约定，原告在签订《商品房认购协议》时即2009年2月15日向城南开发公司交纳了50000元认购金。2010年5月27日原告与城南开发公司签订了正式的《商品房买卖合同》，约定由原告一次性付清房款145958元，交房时间为2010年6月30日前，并向资中县房地产管理局办理房屋权属转移登记。故此，原告按照合同约定，分别于2009年11月18交纳购房款4万元，2010年1月8日交纳购房款3万元，于2010年5月27日交纳购房款24928元，加上之前交纳的认购款5万元，共计145928元。上述款项均由原告个人在2010年5月27日缴纳完成，原告与第三人刘连惠登记结婚是在2011年3月30日，该房屋应是原告个人婚前财产，现第三人刘连惠于2016年3月15日起诉与原告离婚，要求分割该房屋，于理不合。第三人刘连惠在原告不知情的情况下，持结婚证到被告处作虚假陈述隐瞒真实情况，并冒充原告的身份在房管局的询问笔录和房屋登记申请表上签上原告的名字，骗取房屋产权登记第三人为共有产权人。原告在2015年3月30日才知道此事。被告为办理房屋登记的机关，理应严格审查，但被告对原告的真实身份未进行审核，也未对原告进行询问，且在原告未到登记机关及未征求原告意见的情况下，被告仅凭第三人的虚假陈述和冒名签字，便将第三人登记为房屋共有人，侵犯了原告的合法权益，故此，被告在程序上严重违法，未尽到审查义务，存在过错，依据相关法律规定，现原告要求：1、撤销资中县房产权镇字第2011071**号房屋产权登记；2、赔偿原告的经济损失1万元；3.本案诉讼费由被告负担。被告资中县房管局辩称：一是被告作出的房屋登记具体行政行为程序合法。依据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”及第三十二条、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：申请登记书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料”之规定，原告委托资中县城南房地产开发公司办理所购买房屋的转移登记，该公司提交上述规定相关材料，材料齐备。依据该公司提交的“企业法人营业执照”、“授权委托书”、受托人朱杰的身份证、“房屋登记申请表”、“房屋登记询问笔录”、原告及第三人的“结婚证”“身份证”、“商品房买卖合同”、“各幢房屋面积测算统计表”等相关材料，被告经审核于2011年12月13日作出共同共有的房屋产权登记，由朱杰于2012年1月7日领取该证交于原告及第三人，是完全符合上述《房屋登记办法》之规定，程序合法，没有任何过错，原告要求赔偿1万元损失于理不合。且登记为共同共有，原告是明知的。2015年3月26日，第三人向资中县农村信用合作联社借款20万元，就是用此房屋作为的抵押担保，抵押担保合同是第三人及原告与资中县农村信用合作联社共同签订的，交到被告处办理了房屋抵押权登记，可见原告对共同共有是明知的。二是依据最高院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释第十七条第二款“已经申请仲裁或者提请民事诉讼的，属行政诉讼法第61条规定的相关民事争议，请求一并审理的，人民法院应当作出不准许一并审理民事争议的决定，并告知当事人可以通过其他渠道主张权利”之规定，第三人于2016年3月15日起诉离婚并已立案，并要求对房屋予以确权，现原告要求在本案中对房屋予以确权，一并审理，违反上述司法解释之规定，请求于法不允。三是依据我国行政诉讼法的相关规定，行政诉讼最长期间为二年。2012年1月7日原告代理人已领取了房产证，到2016年5月提起行政诉讼，已长达四年之久，已超过法律规定的诉讼时效期间，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人刘连惠述称：第三人与原告于2008年5月经人介绍认识并确立恋爱关系，2009年2月15日双方一起购房，第一次交购房款是原告出资2万，第三人出资3万元，该房屋于2010年9月30日交付使用，后来双方口头约定原告的工资用于交房款，第三人工资用于承担家庭2个孩子和夫妻2人一共4人的生活和日常开支一切费用，双方于2011年3月30日在资中县民政局办理登记结婚，由夫妻双方共同出资购买和装修（装修原告出资17464元，第三人出资73564元）此房屋，该房屋产权于2011年12月13日登记在原告与第三人名下，当时被告是通知的原告，原告叫我去办理的，否则女方不可能知道什么时候去办理房产证。因此，依法不予撤销资中县房产权镇字2011071**号房屋产权登记。另外此房屋登记已经4年多，房权证一直是原告自己保管，自己存放，原告称自己不知道办理的是共同共有，与客观事实严重不符，且原告现在才提出异议，已超过诉讼时效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告资中县房管局向本院提交了以下证据：1.组织机构代码、事业单位法人证书、法定代表人身份证明书复印件，证明被告的诉讼主体资格合法；2.企业法人营业执照、授权委托书、身份证复印件，证明原告所购房屋转移登记是由原告委托资中县城南房地产开发公司办理、该公司经办人为朱杰；3.资中县房屋登记申请书、房屋登记询问笔录、结婚证、身份证、商品房买卖合同、各栋房屋面积测算统计表复印件，证明原告委托资中县城南房地产开发公司办理房屋转移登记的相关事宜，房屋登记内容为共同共有，被告的行政行为合法；4.资中县房屋所有权转移登记审批表，证明原告所购房屋登记为共同共有,2012年1月7日产权证由代理人朱杰领取并交给原告及第三人,原告的诉讼时效已超过法律规定；5.资中县房屋他项权利登记审批表、房地产抵押设立登记申请书、询问笔录、授权委托书、抵押物评估协议、抵押房屋影像、最高额抵押合同、四川省农村信用社个人身份核查系统打印单、个人借款合同复印件，证明原告及第三人于2015年3月26日曾向资中县农村信用合作联社借款并签订相关协议；原告及第三人的借款是用所购房屋作抵押担保，原告及第三人的房屋抵押担保已由被告作房屋抵押权登记；原告对所购房屋共同共有是明知的。6.中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第四条、第十五条第二款、第三十二条、第三十三条，证明被告的颁证过程程序合法。原告向本院提交如下证据：1．婚姻登记记录证明、资中县房屋登记申请书各一份，证明原告买房时未婚，且想要办理单独所有；2．商品房认购协议、商品房买卖合同、付款收据，证明此房屋购买时都是原告一个人签字，一个人付款，即原告个人购买。第三人向本院提交了如下证据：1．刘东荣证人证言（出庭作证），证明原告与第三人在购房时的认购金5万元中的3万元是第三人向刘东荣借的。2．装修记录流水账，证明装修房屋第三人用了7万多元。原、被告及第三人对证据的质证意见：原告对被告提供的第1、2、5、6组证据无异议，对第3组证据中的“资中县房屋登记申请书”和“房屋登记询问笔录”有异议，此两份证据非原告本人填写，也非原告本人签字；第4组证据的审批表是虚假的。被告对原告提供的第1组证据中的申请书真实性有异议，且达不到原告的证明目的，不具备证据的形式要件，不能作为证据使用；对“婚姻登记记录证明”的真实性无异议，但与本案无关。对第2组证据的真实性无异议，但不能证明被告将房屋登记为共同共有是错误的。第三人对被告所举证据无异议；认为原告提供的第1组证据中的申请书不具备证据的三性，而“婚姻登记记录证明”虽然是真实的，但不能达到证明目的，对原告提供的第2组证据的真实性无异议，关联性有异议，交款中第三人出了3万元。被告对第三人提供的证据认为与本案无关，不予质证。原告认为第三人提供的证据和证人证言都是假的。本院对上述证据认证如下：原告认为被告所举第3组证据中的“房屋登记申请表”和“房屋登记询问笔录”上“孙泽高”的签名非原告本人所签，而第三人刘连惠当庭承认办理产权证时系由其一人将相关材料交由城南开发公司办理，此两份证据上的“孙泽高”签名系第三人代签，因该两份证据上原告的签名不是其本人所签，故不能证明将涉案房屋登记为原告与第三人共有系原告亲笔签名确认，对该两份证据应不予采信；被告所举其余证据，原告及第三人均无异议，本院予以确认。对原告所列婚姻登记记录证明、商品房认购协议、商品房买卖合同、付款收据的真实性，各方均无异议，应予确认；由于原告所举第1组证据中的“资中县房屋登记申请书”，仅在“申请人情况”一栏填写了原告的基本情况，其余栏目均未填写，且该申请书与该组另一证据即原告的“婚姻登记记录”在办理房屋产权登记时并未提交，故该组证据与被诉行政行为没有关联，本院不予采信。第三人所举两组证据的证明目的系证明涉案房屋系与原告共同出资购买和装修，该两组证据与被诉行政行为没有关联性，故在本案中不作认定。经审理查明：2009年2月15日，原告孙泽高与城南开发公司签订了《商品房认购协议》，约定由原告孙泽高认购座落于资中县城南开发区608苌弘路土地庙街鸿福花园三号楼五单元二层一号的房屋。同日，原告孙泽高向城南开发公司交纳认购款5万元。2010年5月27日，原告与城南开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为94.35㎡，房屋总价款为144958元，并约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。原告分别于2009年11月18日向城南开发公司交纳房款4万元，于2010年1月28日交纳房款3万元，于2010年5月27日交纳房款24958元，原告总共交纳购房款144958元。2010年10月城南开发公司向原告交付房屋。2011年3月30日，原告孙泽高与第三人刘连惠登记结婚。2011年11月，第三人刘连惠将其与原告的结婚证、双方的身份证等材料交给城南房开发公司工作员朱某，由其代办房产证。2011年11月16日，城南开发公司工作员朱某作了以原告孙泽高和第三人刘连惠为被询问人的“房屋登记询问笔录”，该笔录显示，在问及“申请登记的房屋是否共有？共有人姓名?共有人与申请人的关系？各共有人按份共有的比例？”一项时，回答为“取得申请办理孙泽高、刘连惠夫妻共同共有”，笔录上被询问人签名栏内显示为原告与第三人的签名，但原告孙泽高的签名系由第三人刘连惠代签。2011年11月17日，以原告的名义填写了“资中县房屋登记申请书”，在该申请书上共有人情况一栏内，填写的共有人为第三人刘连惠，与申请人关系为夫妻，共有比例为共同共有，但申请人签名系由第三人代原告签名。2011年11月23日，城南开发公司委托工作人员朱某到被告资中县房管局办理原告购买的资中县城南开发区608苌弘路土地庙街鸿福花园三号楼五单元二层一号（产权登记地址为资中县水南镇土地庙街67号鸿福花园3号楼5-2-1号）的房屋转移登记手续，被告根据资中县城南房地产开发公司提供的“企业法人营业执照”、“授权委托书”、受托人朱杰的身份证、“房屋登记申请表”、“房屋登记询问笔录”、原告及第三人的“结婚证”“身份证”、“商品房买卖合同”、“各幢房屋面积测算统计表”等相关材料，经审核于2011年12月13日作出产权证号为资中县房权证城镇第2011071**号的共同共有房屋产权登记，并由朱某于2012年1月7日代为领取该产权证。另查明，第三人刘连惠于2015年3月26日与资中县农村信用合作联社签订《个人借款合同》借款20万元，约定以资中县水南镇土地庙街67号鸿福花园3号楼5-2-1号房屋为抵押，同时由原告、第三人与资中县信用合作联社签订《最高额抵押合同》。2016年3月15日第三人刘连惠起诉离婚，要求对该房屋作为夫妻共同财产进行分割。本院认为：根据《房屋登记办法》第四条的规定，被告资中县房管局作为县级建设主管部门设置的负责房屋登记工作的机构，具有作出房屋行政登记的法定职责。本案第一个争议焦点：原告的起诉是否超过起诉期限。被告和第三人认为在2012年1月7日原告的代理人（即城南开发公司工作员朱某）领取产权证时，原告即已知道产权登记的内容，故原告的起诉已超过起诉期限。但现有证据表明，产权登记系由第三人将相关材料交由城南开发公司前往被告处办理，相关材料上所有原告的签名均系第三人代签，产权证系由城南开发公司工作人员代领。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任”。在本案中，被告和第三人未提供证据证明产权证领取后系原告持有以及其是在何时知道产权证上的内容。而被告提供的证据显示，在2015年3月26日，原告与第三人将房屋抵押贷款时，原告就知道房屋产权登记为与第三人共同共有，故其起诉的期限应当从2015年3月26日起计算。由于产权登记这一行政行为属未告知诉权的行政行为，依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，其起诉期限为二年，故原告的起诉未超过起诉期限。本案第二个争议焦点：被告资中县房管局对涉案房屋的登记行为是否应予撤销。首先，涉案房屋系由原告向城南开发公司购买所得，在办理转移登记时，登记材料显示，当事人要求登记为原告和第三人的共有房屋。《房屋登记办法》第十三条第一款规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”，故涉案房屋在办理转移登记时，需登记为共有房屋，应当由原告和第三人共同申请登记。而原、被告提交的《资中县房屋登记申请书》显示，在形式上，该申请书在申请人签字栏内仅有原告的签名，该申请书不能证明系由原告和第三人共同申请登记，故涉案房屋的申请登记不符合法律规定登记为共有房屋的申请形式。其次，依据《房屋登记办法》第十八条第一款“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”的规定，在本案中，被告应当询问原告和第三人将涉案房屋申请登记为共有房屋是否是双方真实意思表示以及申请登记房屋是否为双方共同所有等事项。在案证据显示，在办理涉案房屋的转移登记程序中，仅是城南开发公司工作员作了以原告孙泽高和第三人刘连惠为被询问人的“房屋登记询问笔录”，但该笔录上原告签名并非原告本人所签，故该证据不能证明将房屋登记为共有系原告和第三人的真实意思表示。而被告未提供证据证明其已按照上述法律规定履行了询问申请人的程序，应属登记程序不当。由于当事人在办理房屋转移登记时申请不符合法律规定，被告在进行审查时未履行法定程序，故对涉案房屋的登记行为应予撤销。本案第三个争议焦点：被告的登记行为是否给原告造成了损失。由于原告未提供证据证明因被告的登记行为对其造成了损失，故对要求被告赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、撤销被告资中县房地产管理局于2011年11月23日作出的“资中县房权证城镇第2011071**号”的房屋产权登记；二、驳回原告孙泽高的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告资中县房地产管理局承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判长 何 磊审判员 张 畅审判员 车翠萍二〇一六年十一月七日书记员 张代敏