福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0582民初4456号
原告：中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳崇德路，统一社会信用代码913505828562602485。
负责人：陈良辉，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈晓滨，女，该分行员工。
委托诉讼代理人：林博，男，该分行员工。
被告：苏文直，男，1978年1月4日出生，汉族，住晋江市。
被告：李秋兰，女，1981年4月17日出生，汉族，住晋江市。
被告：晋江市捷隆房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江万达广场商业综合体3幢A902，统一社会信用代码913505825692797202。
法定代表人：吴志强，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈健聪，男，该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司晋江分行与被告苏文直、李秋兰、晋江市捷隆房地产开发有限公司（以下简称捷隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓滨、林博，捷隆公司的委托诉讼代理人陈健聪到庭参加诉讼。苏文直、李秋兰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.苏文直、李秋兰偿还贷款本金551134.37元及利息、罚息、复利6786.25元（暂计至2017年5月7日，之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日），本息暂计为557920.62元；2.苏文直应在十日内协助原告办理位于晋江市捷龙盛世二期8幢**号房产的正式抵押登记手续，并将抵押权人设定为原告，捷隆公司应督促苏文直并配合其办理抵押登记，抵押权设定后，或苏文直逾期仍未办理抵押登记的，原告有权对晋江市捷龙盛世二期8幢2105号房产进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿；3.在晋江市捷龙盛世二期8幢2105号房产的抵押权人设定为原告之前，捷隆公司对上述第1项付款义务承担连带偿还责任。事实和理由：苏文直于2015年5月26日向原告借款58万元用于购买晋江市捷龙盛世二期8幢2105号房产，期限240个月，于2035年5月26日到期，还款方式为按月等额本息还款法。并以该房产作为抵押物进行抵押担保，另由捷隆公司提供连带责任保证。李秋兰为上述借款提供共同还款承诺书自愿承担共同还款责任。合同签订后原告依约发放贷款，但苏文直正常还款至2016年6月26日后即开始逾期，截止2017年5月7日，尚欠本金551134.37元，利息6786.25元。经原告多次催讨，被告至今未能归还贷款本息；根据合同约定，合同提前到期；请求判如所请。
捷隆公司辩称，在开始房产集中办理产权证时就在第一时间电话通知苏文直来进行产权证办理，后又以信函形式再次告知，苏文直均没有答复，捷隆公司已尽到产权办理的告知义务。
被告苏文直、李秋兰未作答辩。
本院经审理查明的事实与原告起诉状所主张的事实一致。捷隆公司对借款提供阶段性保证责任。截止2017年4月28日，捷隆公司共计代偿本息25944.09元。本院另查明，晋江市捷龙盛世二期8幢***号经晋江市住房和城乡建设局审查，该局于2016年1月18日出具证明，同意予以办理房地产开发项目初始登记。
本院认为，原告与苏文直签订的个人购房借款/担保合同合法有效，各方当事人均应依约履行。原告依约提供了贷款，苏文直未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，应承担偿还借款本金、尚欠的利息、罚息的责任。李秋兰出具共同还款责任书，应对苏文直的贷款承担共同还款责任。诉争房产至今仅办理了预告登记，其中晋房预2015字第7174号预告登记证记载的预告登记权利人为原告，预告登记义务人苏文直、预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。预告登记权利人享有的仅是当不动产物权登记条件成就时对诉争不动产办理物权登记的请求权，而有别于正式的物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争房产至今尚未办理正式抵押登记，故抵押权尚未设立。原告依抵押预告登记并不当然享有优先受偿的抵押权。本案当事人签订的借款合同第二十条约定：“抵押物尚为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办理预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续”。捷隆公司提供的房管部门出具的房地产开发项目初始登记证明表明，涉案房产自2016年1月18日起已具备办理物权登记的条件。苏文直至今未办妥房地产权属证书，导致无法进一步办理抵押登记。现原、被告之间的债权债务关系尚未消灭，基于诚实信用原则，苏文直应依合同约定履行其作为抵押预告登记义务人的义务，办理诉争商品房的权属登记及正式抵押登记，将抵押权人设定为原告。但办理登记所需时间，根据实际需要，可确定为30日。苏文直在本院判决所确定的期限内如仍拒不办理房地产权属登记及抵押登记，应认定其恶意阻止抵押合同生效条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，可视为条件已成就。即原告可获得诉争商品房办理抵押登记的法律效果，享有对该房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿的权利。捷隆公司为诉争借款提供阶段性连带责任保证担保，其在诉争房产的抵押登记办妥之前，应对本案借款本息承担连带责任保证。根据补充协议第一条约定，捷隆公司免除保证责任的条件是“约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”。因此，在苏文直未依判决确定的期限履行办理抵押登记义务而视为抵押合同生效的情况下，捷隆公司仍应承担连带保证责任。捷隆公司主张其已尽到通知义务即可免除保证责任的主张，缺乏依据，本院不予支持。捷隆公司因承担保证责任而代偿的款项可依法向苏文直、李秋兰追偿。苏文直、李秋兰经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》四十五条、第六十条、第一百一十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第二十八条、第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告苏文直、李秋兰应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司晋江分行借款本金551134.37元、暂计至2017年5月7日的利息、罚息、复利6786.25元及自2017年5月8日起至实际还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利。
二、被告晋江市捷隆房地产开发有限公司对前述债务承担连带责任保证，其承担保证责任后（含已代偿金额）有权向被告苏文直、李秋兰追偿。
三、被告苏文直应于本判决生效之日起三十日内办妥址于晋江市捷龙盛世二期8幢***号权属登记及抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国工商银行股份有限公司晋江分行；抵押登记手续办妥之日，被告晋江市捷隆房地产开发有限公司的保证责任终止。
四、前述房产的抵押登记办妥后，或被告苏文直逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司晋江分行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9379元，因适用简易程序减半收取计4689.5元，由被告苏文直、李秋兰、晋江市捷隆房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 寿华杰
二〇一七年七月十日
书记员 吕雅君
附：本案所适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人不作为义务之日起计算。