福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0902民初6666号
原告（反诉被告）：宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区。
法定代表人：杨文杰，经理。
委托诉讼代理人：黄太华，福建宁仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：缪秋景，女，住福建省福安市。
被告（反诉原告）：李洪彬，男，住福建省福安市。
共同委托诉讼代理人：王昌华，福建正联律师事务所律师。
原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司与被告缪秋景、李洪彬商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄太华，被告缪秋景、李洪彬的委托诉讼代理人王昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付解除合同违约金156763.80。事实与理由：2014年11月29日，原告与俩被告签订了《商品房买卖合同》，约定：俩被告向原告购买位于宁德市蕉城区八都镇碧桂园某商铺一间，房价款为1045092元，被告应向原告支付首付款525092元，并于2015年11月30日向借款银行申请办理按揭申请手续；剩余房价款520000元应于2016年2月28日前支付完毕；合同还约定：若因被告的原因导致届时贷款审批机构不予审批或者最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差额，被告承诺于合同约定的支付按揭款项的期限内，将该差额直接支付给原告；若未按期补足差额的，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房总价款15%的违约金。合同签订后，被告向原告支付了520000元首付款，剩余房价款向银行申请贷款，因银行商业贷款政策调整，无法向被告发放足额借款，要求商铺首付比例调整为70%。原告多次联系被告协商此事并于2016年9月25日书面发函被告要求补足购房首付款，但被告不予理会。现被告逾期付款已超过90日，其违约行为根据合同约定已达到解除条件。
被告缪秋景、李洪彬答辩称：一、由于原告不诚信，被告同意解除买卖合同。原告应当返还被告已付525092元购房款及利息（最高院商品房买卖合同司法解释第23条）。二、关于被告在本案讼争的义务问题。双方约定“……买受人在2016年2月30日前，付52万元的银行按揭款项给出卖人”作为被告义务。尽管该格式条款由原告设定作为被告义务，但被告仍然未违反该约定，上述义务内容具体含义为：1、有待支付的520000元款项明确限定为银行按揭贷款，排除了用被告自有款项支付；2、有存在被告已经取得520000元借款而不支付原告的情形，但被告至今未实际取得上述贷款；3、双方并未约定过被告负有一项重要义务，即当被告无法取得银行按揭贷款时，应当无条件支付剩余的520000元购房款的约定。三、关于被告的承担违约金问题。如前述，被告的义务已具体明确，如果原告主张违约金成立，应当同时满足上述三个条件。双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第1项第2目的违约责任条款，针对的是违反第六条第1目、第2目的约定，并不是对应原告主张的第3目由原告自行设定条款的约定。第3目并没有另行约定违约责任内容，原告认为被告负担的义务与违约责任没有逻辑上的对应关系。至于原告在诉状中一厢情愿的陈述：未取得贷款，被告承诺支付差额，无相应约定条款内容，双方并未约定过。为此，被告应当履行的义务，与原告认为的违约行为无法一一对应，何况被告已全部履行约定的义务，原告的诉求显然不成立。四、本合同的债权债务是否得以清偿，取决于银行是否同意贷款，是一份附条件合同。从本案履行过程看，双方约定的条件并未成就。缔约上原告存在过失。五、银行未发放贷款也违背了被告的意愿，合同履行过程中被告并无过错。根据被告提供的证据证实，从订立买卖合同至今，被告均想取得讼争房产的产权。消费者购房的按揭贷款，依照惯例，开发商负有组织消费者前往银行批量办理按揭贷款的义务。应原告的要求，被告二次前往指定银行网点签订借贷合同。故合同履行过程中只要是被告应履行的义务，被告已经尽力配合原告积极地去作，即已经全面适当地履行了合同。订约时双方约定首付购房款比例明确为50%，后来只因为银行要求提高至70%，520000元按揭贷款才无果，实属不可归责于被告的情由。六、关于本案适用规则、解释合同文本问题。被告是消费者，应适用消费者有关规则（消费者权益保护法26条）。本案还应适用有关格式条款规则。因双方订立合同文本的全部条款内容均为原告单方拟定，且如数订入合同，并无订入被告的意思内容,解释时应作不利于条款提供者的解释（《合同法》第41条）。对影响交易的重要条件（如按揭贷款客观行情等）原告负有提醒义务；买卖合同中有关加重相对方（被告）责任的条款为被告有权请求法院撤销条款；解释合同条款时应遵循严格解释作不利于原告解释等规则。综上，被告未违反约定义务，原告主张被告承担违约责任，没有事实依据。敬请法庭依法驳回。同时被告保留追究原告逾期交房的违约责任。被告的答辩请求：同意解除合同，由原告返还被告购房款525092元的本金及利息。
反诉原告缪秋景、李洪彬向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还已收受的购房款本金525092元；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金78763元；4、依法判令反诉被告支付以已收受的购房款本金525092元为基数，从2014年12月起至2016年3月20日止，按年利率6%计算的利息损失49983.38元，以及从2016年3月21日起至实际判决清偿之日止的利息损失。事实和理由：2014年11月29日，反诉原告与反诉被告之间签订了《商品房买卖合同》，在合同签订之后，反诉原告已向反诉被告支付首付房款525092元。双方约定：反诉被告应当于2016年5月30日前交房，逾期超过90日，反诉原告有权解除买卖合同。现反诉被告逾期交房已超过90日，依据合同第九条约定，反诉被告的违约行为已达到解除合同的条件，并且应当支付反诉原告已付款15%的违约金，即525092元×15%=78763元。反诉被告一再承诺将会为反诉原告办理相关贷款事宜，保证该房屋能在签订合同之后的90日内办理完毕房贷的相关手续。2016年7月份，应反诉被告的安排，反诉原告再次前往银行办理贷款的相关手续，但反诉被告仍未履行义务，协助办理贷款手续，贷款无果。2016年9月，反诉被告转达贷款银行的《情况说明》，称银行的房屋按揭贷款首付提升至70%，反诉原告最终无法办理银行贷款，从而导致商品房买卖合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，反诉原告可以请求解除合同，并且请求反诉被告返还已收受的购房款本金及利息。综上，反诉被告的违约行为已达到解除合同的条件，反诉被告应返还已收受的购房款本金以及利息。
反诉被告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司答辩称：1、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，这也是本诉原告的主张；2、关于反诉原告返还购房款本金的主张，应先扣除反诉原告支付本诉原告的违约金之后再予以返还；3、根据《商品房买卖合同》约定，反诉原告存在违约行为而不是反诉被告存在违约行为，反诉原告的主张没有事实和法律依据，不应支付违约金；4、关于反诉原告要求利息的主张缺乏前提条件，无事实与法律依据。综上所述，反诉原告的主张没有事实和法律依据，应该支持本诉原告的诉讼请求，驳回反诉原告的诉讼请求。
原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1、《商品房买卖合同》，用以证明被告向原告购买位于宁德市蕉城区八都镇碧桂园某商铺一间，双方约定的房价款、支付方式以及违约条款等内容；2、《情况说明》一份，用以证明因银行商业贷款政策调整，无法向被告发放足额贷款，要求商铺首付比例调整为70%；3、《函》，用以证明原告多次向联系被告协商此事并于2016年9月25日书面发函被告要求补足购房首付款。
被告缪秋景、李洪彬质证认为：对证据1的形式要件无异议，待证目的有异议，合同虽能证明原、被告双方存在买卖关系，但无法证明被告有违约的事实。对证据2的形式要件无异议，待证目的有异议，该份说明证实了包括被告在内的8户购房者的银行按揭贷款流程由原告统一组织办理，被告予以配合；原、被告订立合同时，首付款比例低于70%，出具《情况说明》时才提高商铺首付款比例；不论调整首付比例是贷款银行自身原因还是国家金融政策调整，与本案中被告有无违约的事实无关联性。对证据3有异议，该《函》应视为原告单方陈述，对被告没有约束力，仅能说明原告于2016年9月25日后有发函给被告的单方意愿，但无法证明原告多次与被告联系。综上，原告所提供的证据仅能说明双方存在买卖关系，但无法证实被告没有履行合同义务，更无法证实被告存在违约行为。
被告缪秋景、李洪彬为证明自己的主张，向法庭出示下列证据：1、销售不动产统一发票、税收完税证明、房产/土地使用权权属转移涉税证明，用以证明被告履行了买受人义务，缴纳了首期楼款，并与出卖方办理了相关税收移转手续，被告已经完成了约定的义务，应当取得房屋产权；2、中国工商银行宁德蕉城支行借款合同、开通业务凭证（附卡）、个人商用房贷款申请表、贷款客户谈话笔录、聊天记录截图，用以证明被告履行买受人义务，与中国工商银行宁德蕉城支行签订了贷款协议，贷款协议是签署于2016年7月4日，原告交房的时间是2016年5月30日，原告组织按揭在后明显是原告违反了义务；3、中国工商银行宁德万达支行借款合同、开通业务凭证（附卡），用以证明被告履行买受人义务，与中国工商银行宁德万达支行签订了贷款协议；4、录音光盘，用以证明被告与原告方工作人员就贷款合同办理、协商事宜，以及领取贷款合同的事实。
原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司质证认为：对证据1无异议，但不能待证被告履行了合同的全部义务；对证据2有异议，即使是真实的也不能待证被告的主张，只能说明被告2016年7月4日向银行申请借款；对证据3有异议，只能说明向万达支行申请借款，无法证明被告履行了义务；对证据4有异议。
反诉部分，反诉原、被告出示的证据及对方质证意见均与本诉部分一致，本院不再赘述。
本院认为，被告对原告提供的证据3《函》有异议，因原告未能提供已邮寄给被告的证明材料，故不予采信；原告对被告提供的证据2、3、4有异议，其中证据2、3虽无银行方面签字，但结合开通业务凭证及银行卡，可证实被告向银行贷款的事实，对于证据4，因无法核实，不予采信。
根据本院采信的证据及当事人陈述、答辩，本院确认如下事实：2014年11月29日，宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司与缪秋景、李洪彬签订了《商品房买卖合同》，约定的内容主要有：缪秋景、李洪彬向宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司购买位于宁德市蕉城区八都镇碧桂园某商铺一间，房屋总价款为1045092元，缪秋景、李洪彬应支付首付款525092元，并于2015年11月30日向借款银行申请办理按揭申请手续，购房余款520000元应于2016年2月28日前支付完毕；并约定了双方的违约责任。合同签订后，缪秋景、李洪彬于2014年12月30日向宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司支付了525092元首付款，并分别于2016年2月、7月向中国工商银行宁德万达支行、蕉城支行办理贷款事宜。2016年9月23日，中国工商银行宁德蕉城支行出具《情况说明》，内容为因缪秋景、李洪彬缴存的商用房首付款比例低于70%，未能给予贷款。现缪秋景、李洪彬尚未支付购房余款520000元。
本案本诉、反诉的争议焦点均在于：缪秋景、李洪彬未能按《商品房买卖合同》约定以银行贷款方式支付购房余款520000元的事实是否构成原、被告某一方违约。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2016年2月29日前以银行按揭贷款方式支付购房余款520000元，被告按约定已与银行进行协商并初步办理了贷款手续，至此双方均履行了各自义务。后被告未能获得银行贷款，系因银行调整贷款政策造成，并非由于被告自身原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，现导致双方签订的合同无法继续履行是由于因银行调整贷款政策这一不可归责于当事人双方之事由，已不能实现双方签订的《商品房买卖合同》目的，因此原、被告双方均请求解除合同，本院予以支持。
对于原告关于被告逾期支付购房余款构成违约，应支付违约金的诉请，经查，依据《商品房买卖合同》，双方并无约定除银行贷款方式支付购房余款以外的其他付款方式，因此被告不构成违约，原告诉请不予支持。对于被告关于原告逾期交付房屋构成违约，应支付违约金的诉请，经查，《商品房买卖合同》虽约定被告应于2016年5月30日前将符合约定的房屋交付被告，但《商品房买卖合同》属于双务合同，依据我国《合同法》第六十七条规定，在被告未按足额支付购房款的情况下，原告可拒绝交付房屋，因此原告亦不构成违约，被告诉请不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有约束力，原、被告应当按照协议的约定履行义务，但出现法律规定的其他情形致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告未能与银行订立按揭贷款合同系因不可归责于当事人双方的事由，现导致合同无法继续履行，被告提出反诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求反诉被告返还已支付的购房款525092元并支付利息，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原、被告应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务。对于原、被告各主张对方违约并要求违约金之诉请，与事实不符，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司与被告缪秋景、李洪彬于2014年11月29日签订的《商品房买卖合同》；
二、反诉被告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告缪秋景、李洪彬已支付的购房款525092元及利息（以525092元为基数自2014年12月30日起至该款返还之日止，月利率按0.5%计算）；
三、驳回原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告缪秋景、李洪彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉部分14206元，由原告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司负担2131元，被告缪秋景、李洪彬负担12075元；反诉部分10339元，由反诉原告缪秋景、李洪彬负担1551元，反诉被告宁德市碧桂园天茂房地产开发有限公司负担8788元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 张 炜
审 判 员 陈 庄
人民陪审员 陈仲斌
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 薛梦玲
申请执行期限提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附注相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。