浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5543号
上诉人（原审原告、案外人）：金华百盛市场管理有限公司，住所地金华市双龙南街307号（公元大厦1楼、2楼）。
法定代表人：高中兴，经理。
委托诉讼代理人：朱小燕，浙江泽鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司金华婺城支行，住所地金华市八一北街248号。
负责人：斯晶虹，行长。
委托诉讼代理人：陈小林，男，系该行职员。
委托诉讼代理人：吴丹青，女，系该行职员。
被上诉人（原审被告、被执行人）：钱静，女，1963年10月6日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：赖建中（系钱静丈夫），男，住金华市婺城区。
上诉人金华百盛市场管理有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司金华婺城支行（农行婺城支行）、钱静案外人执行异议之诉一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初6878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，由钱静、农行婺城支行共同承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、案涉房屋租赁合同签订于2014年2月，而案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司金华江北支行（以下简称农行江北支行××的时间是2014年3月，其租赁在先，抵押在后。钱静出具给农行江北支行的《抵押财产未出租声明书》与事实不符。2、其与钱静签订租赁合同后，于2014年通过银行将相应租金转账至钱静账户，后曾因房屋漏水和租金支付的原因发生纠纷，钱静为此曾起诉至金华市婺城区人民法院，生效的法律文书确认起租时间为2014年2月。3、钱静与浙江康源装饰有限公司、金华腾扬贸易有限公司签订的两份租赁合同虚假，合同中“钱静”的签名不是钱静本人所签字，且租金远低于钱静与其所签合同的约定。
农行婺城支行辩称：1、2014年1月24日，钱静向农行江北支行出具《抵押财产未出租声明书》，声明抵押财产在订立抵押合同之前未以任何形式出租，且承诺如需出租的，必须征得农行江北支行书面同意。2014年3月4日，钱静、赖建中夫妇在《最高额抵押合同》附件《房地产抵押清单》中再次确认无出租情况存在。自2014年1月农行江北支行委托评估公司评估至2014年3月4日办理完抵押登记时，案涉房屋均无人经营、居住，未发现已出租，不存在百盛公司所述的严重渗水影响房屋使用的情况。百盛公司提供的银行流水单仅显示高中兴个人与钱静之间的往来款，并无证据证明该往来款用途为租金。案涉房屋事实上在抵押权设立之后由钱静于2016年擅自出租给金华腾扬贸易有限公司、浙江康源装饰有限公司，且与百盛公司无关。百盛公司与钱静之间的《房屋租赁合同》无落款时间，也未按约定用途使用，涉嫌造假。如按该合同，百盛公司在长达2年多时间内未使用房屋却要支付巨额租金，又未利用约定来解除合同，明显与常理不符。综上，百盛公司与钱静之间的租赁关系缺乏充足有效的证据。2、即使存在百盛公司所谓的租赁合同，该租赁关系也因百盛公司的一再违约而解除，即使双方协议继续履行也应当是在抵押权设立之后成立了新的租赁关系，何况钱静毫无继续履行或重新建立新的租赁关系的意思表示。请求驳回百盛公司的上诉请求。
钱静辩称，依据金华市婺城区人民法院（2016××浙07**民初10000号民事调解书，百盛公司与其在2014年2月签订的《房屋租赁合同》因百盛公司一再违约已经解除。其没有同意百盛公司将租赁物转租他人，百盛公司未按合同约定的用途使用租赁物以及转租的行为，其有权解除租赁合同。百盛公司的上诉无事实和法律依据，请求驳回百盛公司的上诉请求。
百盛公司向一审法院起诉请求：1．确认其在2014年3月1日至2029年2月28日期间对钱静所有的坐落于金华市门牌号××大楼一、二层（紫荆苑小区3幢16室、3幢4-7室、6幢8-14室、8幢15-21室××2191.08平方米房屋享有租赁权，并在拍卖时对其的租赁权予以保护；2．确认其对上述房产享有优先购买权；3．本案诉讼费用由钱静、农行婺城支行承担。
一审法院认定事实：2014年3月4日，农行江北支行与浙江顺发物资贸易有限公司（以下简称顺发公司××签订借款合同，向顺发公司发放短期流动资金贷款1980万元。钱静用其所有的坐落于金华市房屋为顺发公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。赖建中、钱静还向农行江北支行出具共同还款承诺书，自愿与顺发公司承担共同还款责任。借款发放后，顺发公司、钱静、赖建中未按约履行还本付息义务，农行江北支行提起诉讼。后经该院主持调解，双方当事人于2015年6月2日达成如下协议：一、顺发公司、钱静、赖建中于2015年6月30日前共同偿还农行江北支行借款本金1980万元，支付利息144762.16元（利息已算至2015年4月20日止，此后按合同约定另行计付至款清之日止××；二、农行江北支行对钱静名下的坐落于金华市房屋享有优先受偿权。该院依该协议出具了（2015××金婺商初字第1468号民事调解书。调解书生效后，顺发公司、钱静和赖建中未履行。2015年9月15日，农行江北支行被并入农行婺城支行，农行婺城支行申请强制执行。执行期间，该院于2016年9月12日裁定拍卖抵押房产，责令钱静及上述房屋内相关人员自裁定书送达之日起三十日内从上述房屋中迁出。为此，案外人百盛公司书面提出执行异议。该院审查后于2017年5月8日作出（2017××浙07**执异42号执行裁定，驳回百盛公司的异议，百盛公司遂提起本案诉讼。
一审法院另查明，根据工商部门保存的浙江康源装饰有限公司和金华腾扬贸易有限公司的工商登记资料显示，钱静于2016年6月15日与金华腾扬贸易有限公司签订房屋租赁合同，将紫荆苑小区8幢8-21室房屋出租给了金华腾扬贸易有限公司，于2016年7月14日与浙江康源装饰有限公司签订房屋租赁合同，将紫荆苑小区6幢8-14室房屋出租给了浙江康源装饰有限公司。
一审法院认为，农行江北支行对涉案房屋享有的抵押权系依法设立，受法律保护。财产在设立抵押权前已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。百盛公司提交的证据不足以证明其在案涉房屋设定抵押之前已经承租案涉房屋，对百盛公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回百盛公司的诉讼请求。案件受理费10800元，由百盛公司负担。
二审中，百盛公司提交租赁合同二份、网上银行电子回单打印件二份，用以证明案涉房屋现已由百盛公司转租给金华腾扬贸易有限公司及浙江康源装饰有限公司的事实。农行婺城支行质证认为：案涉房屋所有权人不是高中兴，转租无钱静书面同意及事后追认，高中兴无权出租，事实上该两处房屋已由钱静租赁给金华腾扬贸易有限公司及浙江康源装饰有限公司，租赁合同应当以有权机关备案为准。对网上电子回单真实性不清楚，关联性有异议。钱静质证认为：对于租赁合同的真实性无异议，对电子回单的真实性不清楚，转租没有经过其同意，恰好说明百盛公司违反之前租赁合同中不得转租的约定，不能达到百盛公司的证明目的。
本院认为：百盛公司提交的两份合同无金华腾扬贸易有限公司及浙江康源装饰有限公司的单位名称，落款亦无公司印章，且与两公司就案涉房屋租赁备案在金华市市场监督管理局经济技术开发区分局的租赁合同相矛盾，相关网上银行电子回单打印件，仅能体现高中兴与洪红芳个人之间有资金往来，并不能反映出相关款项系金华腾扬贸易有限公司、浙江康源装饰有限公司支付给百盛公司的案涉房屋的租金，本院对百盛公司提交的证据均不予认定。
本院二审经审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是百盛公司是否享有足以对抗农行婺城支行抵押权的租赁权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。据此，百盛公司应对其主张提供有效证据证明在案涉房屋抵押权设立之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该案涉房屋。钱静虽在其与百盛公司、高中兴房屋租赁合同纠纷一案诉讼中称案涉房屋租赁合同签订于2014年2月，但该陈述仅系个人诉称的事实，并未经生效法律文书确认。2014年1月24日，钱静向农行江北支行出具《抵押财产未出租声明书》，声明抵押财产在订立抵押合同之前未以任何形式出租；2014年3月4日，钱静、赖建中夫妇与农行江北支行签订《最高额抵押合同》并办理抵押登记时，再次确认无出租情况存在。百盛公司提交的案涉《房屋租赁合同》无落款时间，亦未经登记备案，所提交的高中兴与钱静个人之间资金往来银行流水并不能证明相关款项系百盛公司向钱静支付的案涉房屋租金。百盛公司并未能提供证据证明其在案涉房屋抵押权设立前已实际占有使用该房屋，且根据备案在金华市市场监督管理局经济技术开发区分局的租赁合同及百盛公司自认，部分案涉房屋系由其他承租人租赁使用，综上，百盛公司所提交的证据不足以证明其他案涉房屋抵押权设立前已与钱静签订租赁协议并实际占有使用该案涉房屋，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10800元，由上诉人金华百盛市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛建青
审 判 员 梁 立
审 判 员 马美华
二〇一八年一月二十三日
代书记员 苏丽燕