北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初19902号原告：赵春英，女，1978年6月19日出生，北京市朝阳区×××，身份号码×××。委托诉讼代理人：蒙学宇，北京市致知律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈江，男，1976年3月15日出生，汉族，北京诚正德法律咨询有限公司员工。被告：方永平，男，1964年9月6日出生，北京市西城区×××，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：马超贤，女，1969年4月15日出生，北京市昌平区×××，住北京市昌平区，身份号码×××。原告赵春英与被告方永平、被告马超贤租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵春英的委托诉讼代理人蒙学宇、陈江，被告方永平、被告马超贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵春英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告方永平之间于2006年1月1日签订的《租赁合同》有效；2.判令固定资产补偿1254048元、停产停业补助679700元、土地使用权补偿54000元全部归原告所有；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：1998年5月1日，被告马超贤与顺义区赵全营镇板桥村委会签订《板桥村与马超贤租赁合同》。2005年3月1日，被告马超贤与方永平签订《租赁合同》。原告于2006年1月1日与被告方永平签订《租赁合同》，将顺义区赵全营镇板桥村四队北节10亩地中的3亩土地转租给原告。原告承租该土地后，建设北数第一排东数第一至第十间猪舍、北数第一排第十一间锅炉房、北数第一排第十二至十四间职工宿舍、北数第二排九间猪舍、北数第三排八间猪舍、北数第四排八间猪舍、北数第五排八间猪舍、北数第六排八间猪舍、北数第七排八间猪舍、北数第八排八间猪舍、东侧北数第一间水井房、东侧北数第二间至第六间、棚房600平方米。为明晰产权，维护原告合法权益，故诉至法院。被告方永平答辩称：认可与原告签订的租赁合同是合法有效的，包括2006年6月25日签订的补充协议也是合法有效的。针对原告的第二项诉讼请求，原告主张上述补偿费没有法律依据，因为无法确定该土地是国有土地还是集体土地，如果是国有土地，那么该3亩土地中的土地使用权补偿有我的份额。3亩土地中的停产停业综合补助和固定资产补助与我无关。不认可评估结果。被告马超贤答辩称：1.不同意原告赵春英的第一项诉讼请求。我认为我与方永平、方永平与赵春英之间是租赁合同关系，所以方永平转租地上物和土地需要经过我的同意。原告赵春英与方永平签订租赁合同没有征得我的同意。2.根据合同相对性原理，原告赵春英无权向我主张权利，只能向被告方永平主张权利。3.涉诉土地上的固定资产补偿的一半应该归我，土地使用权补偿应当全部归我，停产停业补助的一半应当归我。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1998年5月1日，顺义县板桥村民委员会（甲方，以下简称板桥村委会）与马超贤（乙方）签订《板桥村与马超贤土地租赁合同》约定：1.甲方租给乙方位于本村四队北节土地10亩（长210米、宽31.75米），租赁费每年每亩三百元人民币（含农业税）。2.每年5月30日前必须交齐本年5月1日至下年4月30日全额租赁费3000元整。1998年5月1日至1999年4月30日租赁费从签订合同之日起交清。3.甲方供电（照明及机井用电）不供水，但接通电源所用电料及电表乙方必须备齐，费用自付。电费由电工按期收取，如不按期交电费，停止用电（电价按国家规定交费，享有村民待遇）。4.乙方自己打井，解决猪场用水问题，所有开支自付。5.此合同有效期三十年，自1998年5月1日起至2028年4月30日止。6.合同期满后，乙方有优先续租权，可另订租赁合同，如停止合同，回复地貌，地面上一切建筑物由乙方自行处理。7.乙方在租赁期间，自己经营及场内管理，甲方不得干预，乙方必须遵纪守法，如出现治安问题，甲方可协助解决，但有违纪行为需交上级法律部门解决。8.乙方在租赁期间，只缴纳本合同第一、二条所定租赁费，不负责甲方所收的其他一切杂费。9.甲方需在合同期内保障乙方所用道路通畅，并不收取任何有关道路使用及维修方面的杂费。10.乙方经营所产生的污水可往西边一条河沟排放。11.合同有效期内，甲乙任何一方有违约行为，须赔偿对方一切损失。2005年3月1日，马超贤（甲方）与方永平（乙方）签订《租赁合同》，约定就甲方租赁的位于北京市顺义区板桥村四队北节10亩土地（允许养殖地）其中包括地上物（四间正房、一间厨房、一间锅炉房、一间杂物间、一间料库、一眼井及潜水泵一套、暖气一套、供电设施及三排猪舍）转租给乙方进行合法经营达成如下协议：1.乙方承租日期为2005年3月1日至2028年3月1日，承租期限为23年。2.乙方在签订租赁合同当日以年付方式支付甲方一年租金15000元，每年的3月1日前10日内支付下一年租金。如不按期缴纳租金，甲方有权收回本厂，乙方所建房屋设施归甲方所有。3.甲方应提供合法的该土地原租赁合同，并符合当地政府及村委会允许转租的有关规定，并保证乙方在用电、用水等方面享受与当地同样的待遇。并保证交付乙方使用时原有房屋、猪舍等配套设施完好能正常使用。4.乙方负责缴纳水费、电费并负责房屋猪舍及配套设施的维护和维修费用。5.合同期内如遇国家或集体征地及占地，乙方拥有对自己建设的房屋等附属设施的所有权。合同期满乙方建设的房屋等附属设施自行处理。6.乙方只有该土地的使用权，只限于养殖用地，乙方不得变卖甲方原有的任何资产，不得破坏主体结构。7.乙方如需拆除甲方原有房屋及猪舍等设施应经甲方同意，甲方拥有原房屋及猪舍等设施的所有权。8.甲乙双方如对该租赁金合同进行变更或解除应经双方协商一致后方可进行，任何一方不得违约，否则赔偿对方全部损失。如发生纠纷可通过法院进行解决。2006年1月1日，方永平（甲方）与刘艳春、赵春英（此二人原为夫妻，乙方）签订《租赁合同》，约定就甲方租赁的位于北京顺义区板桥村四队北节10亩土地（允许养殖地），转租给乙方，按一亩1500元/年，乙方用地长62.5米，宽32米按三亩地算，乙方每年交给甲方4500元整。双方达成以下协议：1.乙方承租日期为2006年1月1日至2027年12月31日，承租期限为22年。2.乙方在签订租赁合同后，每年1月1日前10日内支付下一年租金。如不按期缴纳租金，甲方有权收回土地，乙方所建房屋设施归甲方所有。3.甲方应提供合法的该土地原租赁合同，并符合当地政府及村委会允许转租的有关规定，甲方保证乙方在用电方面享受与当地居民同样的待遇，乙方自己打井解决用水（水为地下水，不交付水费，如果电费用超出当地居民的部分所交付的费用由租金中扣除）。4.乙方排污水可直接排放到猪场西侧河流，如发生任何因环保类纠纷，甲方直接出面解决，乙方不承担责任。5.合同期内如遇国家或集体征地、占地，乙方拥有对自己建设的房屋等附属设施的所有权。（注：所有权包括国家、工业、集体及个人开发占地时，乙方拥有的所有地上物的赔付资金及经营损失金）如合同期满，乙方建设的房屋等附属设施自行处理。6.甲乙双方如对该合同进行变更或解除应经双方协商一致后方可进行，任何一方不得违约，否则赔偿对方全部损失。如发生纠纷可通过法院进行解决。合同签订后，方永平依约将该幅土地交付给刘艳春、赵春英。2006年6月5日，方永平出具《补充协议》并载明：“刘艳春、赵春英二人租用方永平用地3亩整。此3亩地为白地（即空地），现在刘艳春、赵春英已在此3亩地上投资建设有猪舍及人住用房屋、料房等，所有地上物建设投资均为刘艳春、赵春英二人所有，与他人无关，特出此证明。此三亩地的地上物所有人为刘艳春、赵春英二人。”2011年3月16日，赵春英、刘艳春经北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第8213号民事调解书确认解除婚姻关系，同时确认此二人共同承租的位于北京市顺义区板桥村四队北节3亩土地，于该调解书生效之日起由赵春英单独承租，承租期间的财产权益由赵春英享有。2011年3月18日，此二人签订协议，约定：位于北京市顺义区板桥村租地3亩的养猪场，由双方共同与第三方签署协议，经营权自2006年1月1日至2027年12月31日。事实上，该养猪场一直由女方的父母经营、管理。考虑到女方已多年全部在家，重新返回社会并找到合适的工作将有相当大的难度。因此，男方同意，其将猪场归女方所有作为对女方的补偿。男方提供必要的协助并签署相应的法律文件，确保女方得以与第三方签署相应的变更经营主体协议，由女方单独以自己的名义继续经营该养猪场，（包括拆迁都归女方所有）并获得相应的收益。庭审中，双方一致确认如下事实：1.本案中赵春英针对涉诉10亩土地中最南端的3亩土地主张权利。方永平将该最南端3亩土地转租给赵春英时，该3亩土地为空地，无地上物，马超贤亦认可该最南端的3亩土地上没有马超贤自建的地上物。2.赵春英向方永平给付租金截至2017年12月31日。3.马超贤在涉诉10亩土地上所建的地上物位于该幅土地的最北端。庭审中，针对方永平与赵春英、刘艳春之间签订的《租赁合同》,马超贤主张方永平将涉诉3亩土地转租给赵春英一方并未征得其同意，故基于该转租行为签订的《租赁合同》应为无效。方永平、赵春英对此不予认可，其二人主张马超贤在涉诉土地清退时就多次来过涉诉土地，其对于赵春英转租涉诉3亩土地并在土地上建设地上物是知情的。即便以此次养殖业清退的时间节点起算，马超贤在知道或应当知情之日起超过6个月并未对转租涉诉土地一事提出过异议，马超贤现主张租赁合同无效，缺乏依据。2016年12月9日，北京市顺义区赵全营镇人民政府（以下简称赵全营镇政府）制定《关于养殖业退出工作的实施方案》，载明：为贯彻落实《畜禽规模养殖污染防治条例》《国务院关于印发水污染防治行动计划的通知》《北京市水污染防治工作方案》《顺义区水污染防治工作方案》的文件精神，根据区政府2016年第三十七次政府常务会议要求和《关于划定畜禽养殖禁养区划定范围》《北京市顺义区动物卫生监督管理局关于顺义区养殖业退出工作的实施方案》等文件要求，赵全营镇被列为禁养区，要求畜禽养殖业全面退出。同时规定对于积极配合政府退出计划，在退出期实施退出的畜禽养殖场、户将给予畜禽迁移补偿、固定资产补偿、土地使用权补偿、停产停业综合补助。具体补偿原则及标准为，（一）畜禽迁移补偿。存栏畜禽由养殖场、户自行销售处理后，政府部门给予一次性迁移补偿费。（二）固定资产补偿。按照在财政局备案有资质的评估机构的评估结果进行具体商定。评估工作由镇政府聘请的有资质的评估机构进行。（三）土地使用权补偿。以剩余年限，参照平原造林用地土地流转补助标准（1500元/年/亩）进行商定。（四）停产停业综合补助。按照《北京市顺义区非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准》等有关法律法规进行商定。根据本项工作的实际情况，停产停业综合补助参照上述文件按照560元/平米执行。诉讼中，本院向评估机构北京金诚立信资产评估有限公司（以下简称金诚立信公司）调取涉诉土地的地上物评估报告。金诚立信公司回函称，由于委托方赵全营镇政府未能提供明确的产权人，根据评估准则，该公司无法出具地上物评估报告。该公司给赵全营镇政府提供的仅是咨询意见，是为了配合赵全营镇政府，仅供赵全营镇政府内部使用，并非正式的评估报告。诉讼中，本院向赵全营镇政府调取涉诉土地的补偿协议书，仅调取到2017年7月28日签署的《赵全营镇养殖业清查清退一次性补偿协议书（暂时）》（以下简称《补偿协议书（暂时）》）。该《补偿协议书（暂时）》显示：合同主体为四方，甲方处有赵全营镇政府签章确认，乙方处有北京市顺义区赵全营镇北郎中村经济合作社（以下简称板桥村合作社）签章确认，丙方处有马超贤签字确认，丁方处无人签字确认。本院注意到，该《补偿协议书（暂时）》载明：“……三、本协议签订后，由乙方将相关材料上报给甲方，甲方上报区相关部门，待款项批复并拨付到位后将此款暂时保存在乙方。四、自本协议签订之日起3个月内丙、丁方经过协商达成一致，签订《赵全营镇养殖业清查清退一次性补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》，即正式协议）及《分款协议》，由乙方按照以上两份协议的约定向履行约定的丙方、丁方支付相应的款项。若丙、丁方不能在3个月内达成一致并签订上述两份协议，乙方将不再向任何一方支付任何款项，甲方将保存在乙方的款项退回至相关部门。”就此次养殖业清查清退补偿工作，本院向赵全营镇政府核实相关情况并形成询问笔录。对于合同主体的列明，赵全营镇政府解释为：1.《补偿协议书（暂时）》中的丙方为与村里签订土地承包合同的第一手承包人，丁方是养殖业清退时的实际经营人；如果涉诉土地及地上物流转了好几手，除了第一手承包人列为丙方，其他主体均列为丁方。2.《补偿协议书》(即正式协议)为三方合同主体，甲方为赵全营镇政府，乙方为村经济合作社，丙方仍是第一手承包人，丁方在《分款协议》中体现。另查明，涉诉土地的规划用途为建设用地。经本院释明，赵春英确认其与方永平之间为租赁合同关系，故申请将本案案由调整为租赁合同纠纷。截至本案庭审辩论终结，《补偿协议书》（即正式协议）、《分款协议》仍未签署，除畜禽迁移补偿款已经发放，诉争的固定资产补偿款、土地使用权补偿款、停产停业综合补助款项尚未发放。上述事实，有原告赵春英提交的土地租赁合同、租赁合同、补充协议、民事调解书、协议书、收据，被告马超贤提交的照片、火车票，本院询问笔录、调取的补偿协议书（暂时）、评估咨询报告书、顺义区国土资源和房屋管理局出台的北京市顺义区非住宅房屋拆迁停产停业综合补助费补助标准、赵全营镇人民政府出台的关于养殖业退出工作的实施方案、顺义区农村工作委员会出台的关于印发顺义区畜禽养殖禁养区划定范围的通知、动监局出台的关于顺义区养殖业退出工作的实施方案、顺义区养殖业退出工作领导小组办公室出台的关于加快开展养殖退出相关工作的通知以及金诚立信公司回函及当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为：根据双方提交的证据材料及庭审陈述能够认定，马超贤与板桥村委会于1998年5月1日签订的《板桥村与马超贤土地租赁合同》、马超贤与方永平于2005年3月1日签订的《租赁合同》、方永平于刘艳春、赵春英于2006年1月1日签订的《租赁合同》系各合同主体的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院对上述合同的效力予以确认。赵春英与刘艳春已于2011年解除婚姻关系，且二人约定涉诉土地由赵春英一人单独经营并享有财产权利，赵春英单独提起本诉符合法律规定。鉴于涉诉土地的规划用途为建设用地，各合同主体就涉诉土地所达成的合同关系应为租赁合同关系。马超贤主张方永平将涉诉土地转租给赵春英一方因未征得其同意故二人签订的《租赁合同》无效，对此本院认为，自此次养殖业清查清退工作开始至今，马超贤未有证据表明其就方永平转租行为提出过异议，马超贤现主张方永平与赵春英签订的《租赁合同》无效的答辩意见，本院不予采信。赵春英要求确认涉诉三亩土地上的固定资产补偿、土地使用权补偿、停产停业补助归其所有。对此，本院认为，赵春英的诉求系直接依据《补偿协议书（暂时）》中载明的补偿款项而提起，但该《补偿协议书（暂时）》并非正式的《补偿协议书》，且该份《补偿协议书（暂时）》仅有三方主体签名确认，丁方尚未在该份协议中签字确认。因此，在正式的《补偿协议书》及《分款协议》尚未签署的情况下，各方主体尚未因此次养殖业清查清退形成合同关系。同时，鉴于涉诉土地上的资产评估报告并未形成，那么涉诉土地上待分配的补偿款数额尚未确定。在此前提下，赵春英提起本诉要求确认其应当分得的补偿款金额尚不具备审理条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告赵春英、被告方永平于二〇〇六年一月一日签订的《租赁合同》有效；二、驳回原告赵春英的其他诉讼请求。案件受理费一万一千三百四十五元，由原告赵春英负担一万一千三百一十元，被告方永平、马超贤共同负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王思思二〇一七年十二月十八日书记员  余冬梅