陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终1983号
上诉人（原审被告）：西安京龙实业发展有限公司。
委托诉讼代理人：王志刚，该公司员工。
委托诉讼代理人：苟燕茹，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：谭轩。
上诉人西安京龙实业发展有限公司（以下简称京龙公司）因与被上诉人谭轩商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初14226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京龙公司之委托诉讼代理人王志刚，被上诉人谭轩之委托诉讼代理人翟军爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
京龙公司上诉请求：1.维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、二项，改判第一项为京龙公司于二审判决生效之日起300个工作日内将涉案房屋办理权属登记需要由京龙公司提供的资料报产权登记机关备案。改判第二项为京龙公司于交付产权证之日向谭轩支付逾期办证违约金2620.4元。2.一、二审诉讼费用由谭轩承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，涉案房屋逾期办证系涉案楼盘一些业主无法联系，房屋的消防验收无法进行。其次，办理权属登记备案的政府部门审批缓慢。而以上原因均系不可抗力因素，因该因素才导致了其公司逾期办证，故对于逾期办证的违约责任其公司并无过错，其公司不应当承担责任。一审判决京龙公司在三十日内为涉案房屋办理权属登记需要由京龙公司提供的资料报产权登记机关备案客观无法实现。
谭轩答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。京龙公司的上诉理由不成立，涉案房屋于2012年已经交付使用，截止目前京龙公司仍未办理涉案房屋权属登记。涉案合同约定的是涉案房屋交付使用后365个工作日之内办理权属登记，京龙公司逾期办证已构成违约，应当支付逾期办证违约金。其不同意京龙公司的上诉请求。
谭轩向一审法院起诉请求：1.京龙公司支付逾期交房的违约金5478.96元；2.京龙公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金2620.4元；3.京龙公司支付实测面积减少部分差价款1752.1元；4.京龙公司立即将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，并同时提供西安市房屋专项维修资金交存收据和中华人民共和国契税完税证。
一审法院认定的事实：2010年11月1日，谭轩、京龙公司双方签订《商品房买卖合同》，约定由谭轩购买京龙公司开发的位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第3幢1单元6层10610号房屋一套，房屋建筑面积48.19平方米，总房款为263792元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第八条约定：出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.买受人在约定时间内取得房屋权属证是在买受人足额缴纳该房屋大修金、税费、登记费的条件下完成的。合同签订后，谭轩向京龙公司缴纳了全部购房款。2016年10月19日，京龙公司向谭轩出具正式购房发票，发票金额为262039.90元。2012年11月23日，谭轩前往京龙公司处办理了收房手续，当日向京龙公司缴纳大修基金6988元、契税3957元、工本费80元，共计11025元。京龙公司至今尚未将谭轩所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
一审法院认为，谭轩、京龙公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”京龙公司应按合同约定于2012年7月31日将案涉房屋交付谭轩使用，但其于2012年11月23日交房，谭轩亦于2012年11月23日实际收房，京龙公司其行为已构成违约，谭轩、京龙公司间的违约之债亦形成于2012年7月31日。根据合同约定，谭轩应当知道京龙公司已于2012年7月31日违约，亦应知道其权利于此时受到侵害，故谭轩应自2012年7月31日起两年内主张其权利，然谭轩于2017年7月向法院提起诉讼，其主张该权利显然已超过两年诉讼时效，且谭轩未提供诉讼时效中断的相关证据。违约之债属债权范畴，而债权受诉讼时效的制约，谭轩没有在法律规定的时间内主张其债权，其债权不再受法律的保护，故对谭轩主张京龙公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。根据合同第十五条的约定，京龙公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而京龙公司在谭轩依约向其支付了全部购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为谭轩办理房产资料报备手续以使谭轩取得房屋产权证书，并承担逾期办证的违约责任。按照合同约定，京龙公司应当承担谭轩已付房款262039.90元的1%的违约金，计算为2620.4元。关于谭轩要求京龙公司退还涉案房屋实测面积减少差价部分以及要求京龙公司出具西安市房屋专项维修资金交存收据、契税完税证的主张，根据合同约定预售面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因现涉案房屋产权登记仍未完成，无法确认产权登记最终面积，以上主张都无法确定，谭轩应于产权登记面积确定后再另行主张，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告谭轩购买的位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第3幢1单元6层10610号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谭轩支付逾期办证违约金2620.4元。三、驳回原告谭轩的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由京龙公司承担。因谭轩已预交，故京龙公司于本判决生效之日起十日内向谭轩支付。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。
本院认为，京龙公司与谭轩签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该合同对双方均具有法律约束力，双方应遵照履行。本案中，谭轩已按合同约定履行了其义务，涉案房屋已于2012年11月23日交付使用，京龙公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而京龙公司在谭轩依约向其支付了全部购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。故一审法院依据涉案合同第十五条之约定，判决京龙公司向谭轩支付逾期办证违约金2620.4元，并无不当。至于京龙公司上诉称逾期办证的违约责任并非其公司原因所致，请求在二审判决生效之日起300个工作日内将涉案房屋办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，并于交付产权证之日向谭轩支付逾期办证违约金2620.4元一节，无合同及法律依据，本院不予支持。
综上，京龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由西安京龙实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李雪晴
审判员 何 强
审判员 姬 钊
二〇一八年二月二十三日
书记员 周 燕