河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民初字第176号
原告赵月英。
委托代理人马根明。
委托代理人申维丰，北京申辉律师事务所律师。
被告富力（香河）房地产开发有限公司。住所地：河北省香河县蒋辛屯镇大香线东侧。
法定代表人杨培军，执行董事。
委托代理人陈汉召，该公司员工。
委托代理人张晓明，该公司员工。
原告赵月英与被告富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵月英的委托代理人马根明、申维丰，被告富力房地产公司的委托代理人陈汉召、张晓明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵月英诉称，原告的丈夫马根明经被告工作人员介绍到被告开发的香河县富力新城小区售楼处看房。当时，被告工作人员多次表示原告可以贷款买房，且可以同时贷款买两套房。故原告于2013年10月29日为富力新城一期V02区7-1单元2102、2002号两套住房交了定金和首付款，分别为195317元和197801元。在原告交付首付款前，被告工作人员称可以办理按揭贷款，交完首付款后再补缴一年社保。但原告不能补缴社保，被告工作人员称不能补缴社保就不能办理按揭贷款。原告得知后找到被告，要求退回已付款，但被拒绝。故原告诉至法院，请求依法确认原、被告之间买卖富力新城一期V02区7-1单元2102、2002号两套住房的行为无效；被告向原告返还两套住房的定金和首付款共计393118元；诉讼费用由被告承担。庭审中，原告诉讼请求变更为：解除原、被告签订富力新城一期V02区7-1单元2102、2002号两套住房的商品房预售合同；被告返还原告购房款393118元；诉讼费用由被告承担。
被告富力房地产公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原告的丈夫马根明到被告开发的富力新城看房，是经过慎重选择购房的，原告根据（2011）1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，称不具备购房资格，原告所述不实。被告查阅过该文件，所述限制购房的条款不适用香河。且原、被告签订的两份商品房买卖合同已在建委备案，建委已经以编号的形式同意了双方交易行为，故不存在原告所述限购情况，原告的主张没有事实基础和法律依据。关于贷款问题，双方签署合同和办理贷款在同一地点，被告工作人员不负责解答贷款问题，能否办理贷款，以银行答复为准。关于补缴社保问题，商品房买卖是公司行为，补缴社保不能由公司办理，故被告不同意原告的诉讼请求。同时，原告赵月英和马根明是在相关网络平台申请的购房，申请了十几套房屋，最终只买了两套，故原告所述付款能力问题也不存在。
庭审中，原告赵月英为证实自己的主张，提交如下证据：
证据一、购房发票2张。证明原告向被告分别交纳了富力新城一期V02区7-1单元2102、2002号两套住房首付款195317元和197801元。
证据二、被告出具的两套房屋付款金额、期限、方式清单2张。证明2013年10月29日，原告向被告支付了两套房子的预售购房款，共计393118元，约定两套房子的尾款付款方式是按揭手续付款。被告所陈述合同号码与被告向原告出具的两份清单中合同编号不一致。
证据三、原告与被告工作人员录音光盘1张及书面文字材料1份。证明被告工作人员没有尽到告知义务，也没有向当事人进行相应风险提示。被告工作人员在签合同之前应当向原告告知必须补交一年社保才能办理贷款，被告未尽到告知义务导致原告履行不能。客观上银行也是因为原告的年龄大，不能办理社保及按揭贷款，导致原告的履行不能。
证据四、北京市商品房预售合同1份、中国民生银行股份有限公司个人购房借款合同1份、原告房产证1份、浙江省商品房买卖合同1份、浦发银行个人购房借款合同1份及马根明房产证1份。证明原告及其家庭已有2套商品房，且均有贷款。原告已经不具备再申请按揭贷款的资格。
证据五、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发（2010）10号）1份。证明该文件规定不能提供1年以上纳税或社保证明的非本地居民不能办理按揭贷款。
证据六、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发（2010）275号）1份。证明该文件规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
证据七、中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知（银监办发（2011）55号）1份。证明该文件规定银行应严格执行二套房限贷。
证据八、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知1份。证明中国人民银行对购买2套房屋的贷款限制。
证据九、中国建设银行住房按揭贷款规定1份。证明原告不符合建设银行按揭贷款条件。
证据十、原告与被告工作人员的短信来往记录1份。证明原告买房时被告已知道原告不具备房贷条件。证明王继晨、张全是被告公司员工。
经质证，被告对证据一、二的真实性均无异议，本院予以确认。被告认为证据三的真实性无法确认，不认可原告的证明目的。原告向被告支付了首付款，原告所述告知义务等，不能在此证据中体现被告有告知义务。被告是房地产开发企业，对业主销售房屋，对房屋的状况、使用功能应向业主解释。关于付款方式问题，由业主自己决定，不管是一次性付款，还是分期付款、银行按揭贷款，被告都接受。关于贷款条件和程序由业主自行向银行咨询，不是被告应告知的义务。经审查，证据三为视听资料，原告称对方为被告处工作人员，但不能确定具体姓名，不能核实真实性，且无其他证据相佐证，本院不予确认。被告对证据四的真实性无异议，但认为原告具体是否具有申请贷款的资格，还需要参照银行的审核结果，本院对该证据予以确认。被告对证据五、六、七、八、九的真实性均无异议，但认为这些规定都是在原告购买房屋之前早已出台的规定，不应成为原告在签订合同后不履行合同的理由，本院对以上证据予以确认。被告对证据十的真实性无异议，但认为不能达到原告的举证目的，本院对该证据予以确认。
被告富力房地产公司为证实自己的主张，提交如下证据：
证据一、商品房预售许可证复印件1张。证明被告开发并销售的房屋是符合规定的，房屋买卖合同有效。
证据二、未购房确认书、收据、居间合同、结算确认书、银行刷卡小票复印件各2份。证明原告在签订本案两套房屋购房合同之外，还认购了其他房屋，但没有购买，证明原告有履行合同的能力。
经质证，原告对证据一的真实性无异议，本院予以确认。原告对证据二的真实性不认可，认为不是原件，在购房确认书中，购房者为马根明，不是本案原告。经审查，证据二均系复印件，不符合证据形式，且与本案无关联性，本院不予确认。
经当事人陈述、举证、质证及本院认证，查明如下事实：2013年10月份，原告购买被告开发的香河县富力新城一期V02区7-1单元2102、2002号两套住房，双方签订购房认购书，总价款分别为635317元和637801元。原告已分别交纳首付款195317元和197801元，共计393118元。双方约定该两套房的余款440000元，分别办理银行按揭（按揭金额最终以银行审批为准）。
另查，原告赵月英及其夫马根明名下已有两套房屋。
本院认为，根据当事人陈述，结合原告提交的发票及购房认购书，可以证实原告赵月英与被告富力房地产公司之间订立的认购书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，应受法律保护。本案中，双方未签订正式的商品房买卖合同，而购房认购书只是对原告购买的房屋、面积、价款、付款金额及付款方式进行确认，对其他权利义务没有完整的合同条款，且并未对办理银行按揭贷款的过程和结果进行约定。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人有权解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金返还买受人。故原告主张无法办理银行按揭贷款手续，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告涉案两套房屋的首付款共计393118元，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告赵月英与被告富力（香河）房地产开发有限公司签订的两份商品房买卖合同（合同号：QY131029001425和QY131029001442）。
二、被告富力（香河）房地产开发有限公司返还原告赵月英两套房屋首付款共计393118元。于本判决生效后五日内履行。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判长 吴贺永
审判员 杨 燕
审判员 郭建红
二〇一五年五月十二日
书记员 高 原