贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初7400号原告:余长春，男，汉族，1973年1月5日出生，住江西省德兴市。原告:童秋莲，女，汉族，1977年7月20日出生，住江西省德兴市。上述二原告共同委托诉讼代理人:余文斌(特别授权代理)，广东知荣律师事务律师。被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520502577122184H。法定代表人：雷洪，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。原告余长春、童秋莲与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告余长春、童秋莲之委托诉讼代理人余文斌，被告万丰置业之委托诉讼代理人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余长春、童秋莲向本院提出诉讼请求：1.判令被告万丰置业公司立即为原告办理“万丰国际商贸城”第44幢2层209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号、216号商铺的不动产权属证书并交付给原告；2.判令被告万丰置业公司支付逾期办证违约金，暂计：360908.00元；3.本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年4月19日签订八份《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第44幢2层209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号、216号商铺出售给原告，总价款1432177.00元。被告承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告，若被告逾期180日以上仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告缴纳八个商铺的购房总款1432177.00元。截止2014年5月30日前，被告未向原告交付办理商品房转移登记有关文件，被告行为已构成违约。经原告多次与被告协商，被告均以各种理由搪塞，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。被告万丰置业辩称，一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，其原因有两点：1、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，一是因答辩人不能把控的客观因素导致，二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式已一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已然投入3000万左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一点：对于出租，涉案商铺现本就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二点：对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三点：对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭，也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的、答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四点：对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不得以办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，答辩人还须缴纳土地使用税，每年费用近150万元，故产权证不及时办理，对答辩人而言有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。五、现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下分析与认定：一、原告提供的《商品房买卖合同》，被告的质证意见是：对该组证据的三性无异议，但是办证不能是因不可抗力因素导致，被告不该承担违约责任。经审查，综合全案，被告在合同该约定的2014年5月30日前办证不能系因被告消防验收不合格，故对被告的该质证意见，本院不予采信。被告提交的七星关区人民政府情况说明、毕节市公安消防支队关于毕节万丰国际商贸城一期1-47栋建设工程消防验收手续办理情况说明的复函、毕公消验〔2017〕第0145号建设工程消防验收意见书。原告质证意见为：三性无异议，但是达不到被告的证明目的，而且我方并没有进行过装修。经审查，对该组证据的三性，本院予以采信，但是综合全案，达不到被告的证明目的。三、被告提交何元贤、彭云等人商品房预售合同纠纷判决书。原告质证意见：该组证据与本案无关联性，达不到其证明目的。经审查，该组证据与被告是否应承担违约责任无关，本院不予采信。为查明案件事实，本院依职权调取毕节万丰国际商贸城建设工程竣工验收消防备案与本案相关的以下证据：1、毕节市公安消防支队毕公消审凭字〔2014〕第0069号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》载明：贵州毕节万丰置业有限公司于2014年5月9日向我支队申请毕节万丰国际商贸城（25-47栋建设工程）消防设计审核，我支队经审查认为申请符合规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内出具审核意见。2、毕节市公安消防支队于2014年6月3日作出毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》载明：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工；该工程验收前应提供具有资质的消防技术服务机构检测合格的证明文件、消防产品应当选用符合国家标准的产品，所选定消防工程施工单位应具有国家相应资质。经此次审核批准后的消防设计如需变更应当重新报送我支队审核、该工程竣工后，应当向我支队申报消防验收，验收合格方可投入使用。3、毕节市公安消防支队2016年8月23日作出毕公消验凭字（2016）第0151号《建设工程消防验收申请受理凭证》载明：贵州毕节万丰置业有限公司2016年8月23日申请的毕节万丰国际商贸城25-47#楼建设工程消防验收，经审查符合规定，予以受理。我支队将自受理之日起二十个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见。4、毕节市公安消防支队2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》载明：经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。主要存在以下问题：（1）25号楼与3号楼高层建筑防火间距仅有6.4米，不符合《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）第4.2.1条之规定；（2）所有未吊顶部分喷头选型错误，不符合《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001，2005年版）第6.1.3.1条之规定；（3）31b、32b号楼上人平屋顶未设置实验消火栓，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）第8.4.3.10条之规定；（4）31b、32b号楼及风机房未按规范要求安装应急照明和疏散指示标志，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006版）第11.3条之规定；（5）部分大于600MM梁的区域内未设置火灾探测器，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013）第6.2.3.3条之规定……你单位应进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。原被告双方对上述证据均无异议，但被告认为不是其自身原因导致办证不能。经审查，本院依职权调取的证据程序来源合法，内容客观真实，与本案相关联，能证明涉案房屋消防验收不合格系该工程消防建设存在未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等规定的原因所致，本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，原告余长春、童秋莲与被告万丰置业签订八份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第44幢2层209号、210号、211号、212号、213号、214号、215号、216号八个商铺，八个商铺总价款为1432177.00元，被告承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳购房款1432177.00元。被告未按合同约定于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。另查明，被告万丰置业于2016年8月申请毕节市公安消防支队对涉案房屋进行消防验收，毕节市公安消防支队于2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所属工程消防验收不合格。2017年8月28日，毕节市公安消防支队作出毕公消验（2017）第0138号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所属工程消防验收合格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但本院依职权调取的毕节市公安消防支队作出的毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》、毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据，证实了涉案房屋消防验收不合格系该工程消防建设未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等规定，故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此应承担举证不力的不利后果。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款1432177.00元为基数，按日万分之二的标准，从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的抗辩理由，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告余长春、童秋莲办理位于毕节市七星关区××脚村毕节万丰国际商贸城第44幢2层209号、第44幢2层210号、第44幢2层211号、第44幢2层212号、第44幢2层213号、第44幢2层214号、第44幢2层215号、第44幢2层216号商铺的权属证书并交付原告余长春、童秋莲；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告余长春、童秋莲逾期办证违约金，违约金以1432177.00元为基数，按日万分之二的标准从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止；三、驳回原告余长春、童秋莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3357.00元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一七年十二月二十九日书记员  邓 頔