青海省西宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）青01执异31号
案外人：倪福海，男，汉族，1962年3月出生，住安徽省池州市。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司西宁城西支行，组织机构代码92663442-9。住所地青海省西宁市城西区胜利路**号。
负责人：霍豫，支行行长。
委托诉讼代理人：沈坚，中国建设银行股份有限公司青海省分行职员。
委托诉讼代理人：马明福，中国建设银行股份有限公司西宁城西支行职员。
被执行人：青海仁创商贸有限公司，组织机构代码07457245-8，住所地青海省西宁市创业路26号南川工业园区管委会办公楼4层。
法定代表人：周立佳，公司董事长。
被执行人：池州嘉恒投资置业发展有限公司，组织机构代码55180284-3，住所地安徽省池州市贵池区财富广场910-919室。
法定代表人：吴自力，公司董事长。
被执行人：周立佳，男，汉族，1966年10月出生，青海仁创商贸有限公司董事长，住浙江省平阳县。
被执行人：魏为森，男，汉族，1970年12月出生，住青海省西宁市。
被执行人：陈仁要，男，汉族，1979年10月出生，住浙江省苍南县。
被执行人：吴自力，男，汉族，1978年11月出生，池州嘉恒投资置业发展有限公司董事长，住福建省晋江市。
本院在执行中国建设银行股份有限公司西宁城西支行（以下简称建行西宁城西支行）申请执行青海仁创商贸有限公司（青海仁创公司）、池州嘉恒投资置业发展有限公司（池州嘉恒公司）、周立佳、魏为森、陈仁要、吴自力借款合同纠纷一案中，案外人倪福海于2017年4月17日对本院强制执行池州市贵池区长江南路烟柳园交汇处长江路商业街名品街商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，现已审查终结。
案外人倪福海称，本院在执行（2015）宁执字第00336号案件过程中，对安徽省池州市贵池区长江南路烟柳园交汇处长江路商业街名品街商铺进行评估、拍卖，该房屋系案外人的拆迁建还房，请求中止对该房屋的执行。案外人陈述，2009年12月22日，因池州市南湖沟综合整治，案外人与池州百大投资置业发展有限公司签订《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定池州百大投资置业发展有限公司用产权置换的方式对案外人进行安置，后根据《分户图》明确案外人的安置房为池州市贵池区长江南路烟柳园交汇处长江路商业街名品街商铺。2011年3月15日，池州百大投资置业发展有限公司与池州嘉恒公司签订《池州市“南湖沟商业街”开发项目整体转让合同》，池州百大投资置业发展有限公司将池州市“南湖沟商业街”开发项目转让给池州嘉恒公司。办理项目交接手续时，池州百大投资置业发展有限公司与池州嘉恒公司就案外人等被拆迁户的房屋安置情况特别出具了《长江路商业街铺面情况说明》且在房管部门进行备案。2013年池州嘉恒公司在明知上述房屋属于拆迁安置房的情况下，仍通过向房产登记部门提供单位自建自用房的虚假材料获取上述房屋的所有权登记，并将该房屋抵押给建行西宁城西支行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，案外人基于拆迁补偿安置协议享有取得涉案商铺的优先权，且该权利优于建行西宁城西支行的抵押权。故请求西宁市中级人民法院依法中止对该房屋的强制执行，以维护案外人的合法权益，并提交了《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》、《长江路商业街铺面情况说明》、《关于长江路商业街（南湖沟商业街）商业用房安置问题协调会会议纪要》证明材料（复印件）予以佐证。
申请执行人建行西宁城西支行称，对案外人提出的排除执行请求理由事先并不知情，涉案抵押物被依法评估后进入拍卖程序时案外人方提出了异议。同时认为池州市贵池区长江路商业街名品街商铺产权属于被执行人池州嘉恒公司，该房屋已依法办理抵押登记手续，抵押权有效成立，申请执行人享有抵押物优先受偿权。案外人的异议不能成立，应予以裁定驳回。
被执行人池州嘉恒公司称，2011年池州嘉恒公司从池州百大投资置业发展有限公司受让开发项目时，池州百大投资置业发展有限公司并未明确池州市贵池区长江路商业街名品街房屋属拆迁安置房，2012年池州嘉恒公司去池州市房产局办理房屋产权证，被池州市房产局控制了13套房，才知道开发项目中有些房屋属拆迁安置房，因池州嘉恒公司与池州百大投资置业发展有限公司的建设规划略有不同，故池州嘉恒公司对拆迁安置房具体号段并不清楚，2014年办理抵押手续时仍尚不清楚，认为已被房产局控制的13套房属拆迁安置房，本案异议房屋并非拆迁安置房，该房屋抵押有效，建行西宁城西支行应享有优先受偿权。
经审查查明，位于池州市贵池区长江南路与烟柳路交汇处长江路商业街名品街商铺，于2013年11月29日在池州市房地产交易所进行了产权登记，房地产权利人登记为池州嘉恒投资置业发展有限公司，房屋所有权形式为“单独所有”。2014年9月15日，池州嘉恒公司与建行西宁城西支行签订编号X号《最高额抵押合同》，为青海仁创商贸有限公司与建行西宁城西支行所签订的主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，将池州嘉恒公司名下包括该涉案房产等共计85套房产设定抵押给建行西宁城西支行，并依法办理了抵押登记手续，建行西宁城西支行取得《房地产他证池字第X号他项权证》。
另查明，2009年12月22日，案外人与池州百大投资置业发展有限公司签订《池州市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定池州百大投资置业发展有限公司将南湖商业街一铺面置换给案外人，后确定该铺面坐落位置为商业街名品街。2011年3月15日，池州百大投资置业发展有限公司与池州嘉恒公司签订《池州市“南湖沟商业街”开发项目整体转让合同》，约定池州嘉恒公司按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件等受让该项目后进行开发建设。合同自双方签字、盖章之日起生效。
又查明，池州嘉恒公司在办理涉案房产产权证时，向池州市房地产交易所出具《承诺函》，承诺包括涉案房产在内共计171间店铺未对外销售，要求办理上述店铺的单位自建房房产证，由此引起的法律纠纷由公司承担全部责任。
本院认为，本案争议焦点为建行西宁城西支行是否善意取得池州市贵池区长江南路与烟柳路交汇处长江路商业街名品街商铺抵押权，以及案外人对该商铺是否享有实体权利。本案中被强制执行商铺的产权经2013年11月29日初始登记，产权人自始登记为池州嘉恒公司，根据不动产物权公示公信原则，该商铺的所有权人为池州嘉恒公司，池州嘉恒公司以其名下财产对外设定抵押属于实现其物权利益的正当行为，申请执行人建行西宁城西支行基于物权登记的公信效力与被执行人池州嘉恒公司签订抵押合同，并办理了不动产抵押登记，善意取得该商铺的抵押权，依法享有对该抵押物的优先受偿权。案外人倪福海未提交该商铺权属证书记载主体与不动产登记簿中不一致的证据材料，应认定该商铺权属证书登记主体与不动产登记簿一致，案外人倪福海并非该商铺产权人，对该商铺不享有实体权利。在条件成就的情况下，建行西宁城西支行申请人民法院强制执行该抵押物以实现其债权并无不当，本院依法对该抵押物采取强制措施亦完全符合法律规定。对于案外人提出的本案中被强制执行的商铺属于其与被执行人池州嘉恒公司根据拆迁补偿安置协议约定的安置房屋，并享有物权优先权的诉求，根据现行法律规定，在执行异议审查程序中，人民法院对案外人对涉案房产存在权利与否的审查，仅限于进行形式物权而非实质物权的审查，案外人应通过另诉解决实质物权归属问题。
综上，根据案外人倪福海所提交的异议材料，并不能证明案外人是池州市贵池区长江南路与烟柳路交汇处长江路商业街名品街商铺的当前产权所有人，其对该商铺不享有排除强制执行的实体权利，本院对该商铺依法强制执行并无不当，案外人倪福海提出对该商铺中止执行的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：
驳回倪福海的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 党霞
审判员 樊静
审判员 许 正 芳
二〇一七年五月十七日
书记员 杨 杰
附：本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
异议不成立的，裁定驳回异议；
异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销变更
内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。