上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初21333号原告：沈捷，男，1978年2月23日出生，汉族，住上海市杨浦区，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：刘盛，男，1975年11月6日出生，汉族，住上海市杨浦区，户籍地江苏省。被告：左武琴，女，1980年5月10日出生，汉族，住上海市杨浦区，户籍地江苏省。原告沈捷诉被告刘盛、左武琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈捷及委托诉讼代理人陈洪亮、被告刘盛、被告左武琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈捷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的关于上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的上海市房地产买卖合同，被告返还原告已经支付的购房款250万元；2.判令被告按照合同约定支付违约金98.6万元。事实与理由：2017年3月5日，原、被告在德佑房地产经纪有限公司居间下，约定原告以566.8万元的价格购入系争房屋。同年3月30日，双方又签订编号为XXXXXXX的上海市房地产买卖合同。签约后，原告向被告共支付了购房款250万元。被告收到房款后，按照约定先行归还大业信托有限公司的借款并办理抵押登记注销手续，在办理过程中，原告发现被告因民间借贷被他人扣押产权证原件，经与被告交涉，被告承诺于2017年8月30日前还款赎回产权证原件，但被告并未履行承诺。原告又在2017年9月9日发现系争房屋被上海市普陀区人民法院司法查封。被告上述行为已构成根本性违约，故原告诉至法院，作如上诉请。被告刘盛、左武琴辩称，被告出售系争房屋时，就告诉原告卖房是为了还债，因此原告对被告欠款的事情是知情的。房产证原件在案外人刘某某，被告与刘哲已协商好，如果原告能将房款交至法院保管，保证刘哲最终能拿回借款，刘哲同意先将房产证原件交给被告。至于上海市普陀区人民法院的司法查封，是因为案外人高某向该院起诉被告，起诉后被告与高某联系过，高某同意只要被告归还30万元就申请法院解除司法查封，但现被告没有钱归还高某，尚未解封。因此，被告希望能够与原告继续履行买卖合同，这样所有问题都能解决。反之，一旦买卖合同被解除，被告既无力归还原告购房款，事情也会越来越复杂。至于原告主张的违约金，被告并非恶意违约，不同意支付，即使法院认为被告应支付违约金，被告也认为违约金的金额过高，要求进行调整。经审理查明，2017年3月5日，刘盛、左武琴(出售方、甲方)与沈捷(买受方、乙方)在德佑房地产经纪有限公司居间下，签订房地产买卖居间协议，约定沈捷以566.8万元的价格购入系争房屋。同日，双方又签订补充协议，对房款支付方式进行约定。2017年3月30日，刘盛、左武琴(出售方、甲方)与沈捷(买受方、乙方)签订上海市房地产买卖合同，其中：第一条，乙方购买甲方所有的系争房屋，建筑面积96.6平方米。第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计493万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。补充条款(一)第6条，甲方承诺其名下及其直系亲属/及其法定代表人无任何纠纷，若存在上述情况则乙方或居间方有权依据《合同法》相关规定行使不安履行抗辩权，乙方可迟延支付或通过居间方转付甲方应付房价款，因此对于交易产生的任何不利影响均由甲方承担。甲乙双方同意待甲方处理完成其纠纷且不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证后10日内乙方再行支付或通过居间方转付剩余房款。第8条，甲方违约责任：……(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；③该房地产被查封或限制转让，导致乙方无法取得该房地产所有权的；④甲方无正当理由单方要求解除本合同的。附件三付款协议，一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款383万元整。1.乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付甲方定金20万元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2.(1)甲方应在买卖合同后120日内与抵押债权人大业信托有限责任公司预约办理还款及抵押登记注销手续；乙方应在签订买卖合同并申请公证手续(若需)后120日内且抵押债权人大业信托有限责任公司到场备齐抵押登记注销手续材料当日向甲方支付房款200万元整(直接转入甲方还款账户)，甲方应在收到该款项同时归还尚欠抵押债权人的全部债务(若有不足，甲方自行补足)、并在当日内办理抵押登记注销手续(房地产交易中心应出具办理该房地产抵押登记注销的《收件收据》)。(2)甲方应在签订买卖合同后于2017年9月15日前办理抵押(抵押权人：中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，抵押金额200万元整)银行还款预约手续；乙方应在甲方出具上述第(1)款约定的抵押登记注销的《收件收据》后于2017年9月15日前内且甲方贷款银行批准甲方还款可扣款当日，乙方向甲方支付房款163万元整(直接转入甲方还款账户)，甲方应将该款项专项用于偿还银行的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险。甲方须于当日完成扣款、并在银行许可的最短限期内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续。二、第二期房价款：乙方通过贷款方式支付第二期房价款100万元。2017年3月30日，刘盛、左武琴(出售方、甲方)与沈捷(买受方、乙方)签订协议书，约定：1、在甲、乙双方已签定的上海市房地产买卖合同中，约定的房价款为493万元整，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款73.8万元整，该笔款项分为2部分支付：(1)甲方应在签订买卖合同后于2017年9月15日前办理抵押(抵押权人：中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，抵押金额200万元整)银行还款预约手续；乙方应在2017年9月15日前内且甲方贷款银行批准甲方还款可扣款当日，乙方向甲方支付部分装修补偿款37万元整(直接转入甲方还款账户)，甲方应将该款项专项用于偿还银行的借款余额(若有不足，甲方自行补足)；(2)在甲方出具上述扣款凭证/结清证明/抵押登记注销的收件收据后3日内，乙方向甲方支付剩余装修补偿款36.8万元整。2017年3月5日，原告向被告支付意向金5万元；2017年3月5日、3月7日、3月8日、6月17日原告每次向被告支付房款5万元；2017年7月7日原告向被告支付房款225万元；以上合计250万元。2017年7月7日，被告按照约定先行归还大业信托有限公司的借款并办理抵押登记注销手续。2017年7月14日，刘盛书写承诺书，承诺2017年8月30号前将借款70万还清，将产证赎回。2017年8月21日，原告发函给被告，要求被告按照2017年7月14日的承诺，在2017年8月30日前将借款70万还清，赎回产权证原件，并于2017年9月1日至杨浦区不动产登记事务中心配合办理房屋状况信息查询(限购资格)及房产税认定(审税)手续。2017年9月9日，原告向杨浦区不动产登记事务中心查询，发现系争房屋于2017年9月6日被上海市普陀区人民法院司法查封。2017年9月11日，原告向本院提起诉讼。2017年10月16日，本院依法向被告送达起诉状副本。审理中，被告认为原告第二项诉请所依据的合同补充条款(一)第8条约定的违约金过高，请求进行调整。原告认为被告违约对其造成很大损失，如房价每年仍以10%的比例上涨的损失，原告将原有房屋已经出售、现租房居住的损失，原告已付购房款的成本，执行中可能产生的费用等。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间合同、补充协议、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、转账凭证、承诺书、函、邮寄送达凭证、不动产登记簿、以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，应全面履行。在履行过程中，被告因欠款被债权人扣押产权证原件，被告承诺在2017年8月30日前归还借款、赎回产权证原件，但因无力还款而未能兑现承诺。其后，被告又因其他欠款被诉至法院，系争房屋被司法查封。因办理银行贷款、审税等需要产权证原件，而被司法查封的房屋禁止办理产权过户手续。故上述情况的存在，致本案买卖无法继续履行。且原、被告签订的上海市房地产买卖合同补充条款(一)第八条明确约定，系争房屋被查封，导致原告无法取得该房地产所有权的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同。故对原告诉请要求解除买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，已经取得的财产应当予以返还。故原告要求被告返还购房款250万元的诉请，本院予以支持。至于原告依据买卖合同约定要求被告支付购房款20%的违约金的请求，被告认为该约定过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告沈捷与被告刘盛、左武琴就上海市杨浦区兰州路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2017年10月16日解除；二、被告刘盛、左武琴应于本判决生效之日起十日内返还原告沈捷购房款250万元；三、被告刘盛、左武琴应于本判决生效之日起十日内支付原告沈捷违约金30万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费17,504元(因适用简易程序已减半收取)、保全费5000元，均由被告刘盛、左武琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。(本页无正文)审判员 周 励二〇一七年十一月十七日书记员 姜厚敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。