广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7385号
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：陶永茂。
委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区乐从镇旭景豪庭第一届业主委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。
上诉人佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司(以下简称振豪物业公司)因与被上诉人佛山市顺德区乐从镇旭景豪庭第一届业主委员会(以下简称旭景豪庭业委会)排除妨害纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
振豪物业公司上诉请求：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9754号民事判决。2.本案一、二审诉讼费用由旭景豪庭业委会全部承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.旭景豪庭业委会不是适格诉讼主体。根据国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》第十九条第二款的规定，旭景豪庭业委会起诉请求振豪物业公司撤离小区，属小区内重大利益事项及公共事务，应采用业主大会业主现场确认授权或以书面形式一户一票签名授权，才能代表小区业主行使诉讼权利。本案中，旭景豪庭业委会并没有依法依规进行授权程序，明显违反规定，不是本案适格诉讼主体。一审法院认定旭景豪庭业委会是本案适格的诉讼主体是错误的。2.2013年8月13日至2013年8月20日旭景豪庭业委会没有依法按照有关程序召开业主大会，是无法律效力的。一审期间，旭景豪庭业委会提供的资料是反映业主对小区管理方面意见征询表，不是一户一票的表决，根据法律规定及政府颁布实施《业主大会议事规则》的规定，小区业主委员会需召开业主大会会议，应当于会议召开l5日前将会议时间、地点、议题和议程在物业区域的显著位置公告，并书面通知全体业主；若采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物管区域内公示30日以上，业主有权利查阅相关资料。本案中，旭景豪庭业委会违反了上述法定程序，既没有召开业主大会，又没有用书面形式向全体业主征求意见，而是用征询意见表的形式寻求个别业主的签名，确认业主对物业公司物管服务的满意程度，不是业主大会选举的法定程序形式。因此，旭景豪庭业委会上述行为属于违规违法，该选举行为无效，应不受法律保护。旭景豪庭业委会应按照物管条例的相关规定及法定程序重新投票决定是否解聘或续聘振豪物业公司，并保证投票形式、程序合法，保证公平、公正、公开，如在此情况下，全体业主仍要求解聘振豪物业公司的，则在全体业主重新选聘新的物业管理公司后，新旧物管公司办理好相关的交接手续，旧物管公司才能撤离小区。一审法院并没有依据法定程序来认定上述事实是错误的，应予以纠正。3.虽然振豪物业公司前期物业管理合同期限已到，只要小区业主不反对，愿意振豪物业公司继续为其提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，形成小区业主与振豪物业公司之间的事实合同关系，振豪物业公司对小区进行物业管理属合法行为，不属强占管理，应受法律保护。振豪物业公司一直以来提供与物业管理费相当的物业服务，并且严格按合同履行自身义务。相反，在旭景豪庭业委会十个成员中，其中七个成员长期拖欠物业管理费，部分成员长期霸占小区车位，且不缴纳车位租金，并带头破坏小区物业管理秩序，很不得民心。因此，一审法院认定事实不清，以此要求振豪物业公司撤离小区物业的判决是错误的。二、一审判决适用法律不当。由于旭景豪庭业委会没有按照《业主大会议事规则》法定程序召开业主大会，进行一户一票的投票形式授权旭景豪庭业委会代为诉讼，旭景豪庭业委会不是本案适格诉讼主体。同时旭景豪庭业委会依据2013年8月13日至2013年8月20日的意见征询表，决定要求振豪物业公司撤离小区物业管理，程序不合法，不受法律保护。因此。一审判决依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条规定是不适当的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，没有公平、公正、依法维护振豪物业公司的合法权益。
旭景豪庭业委会辩称：一、一审判决认定事实正确。一审法院历经一年多的审理，最终作出公平、公正的判决。二、一审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的规定，旭景豪庭业委会是经小区内的业主公开选举出来的民间自治组织，也得到相关政府部门的通过，是本案适格的诉讼主体。旭景豪庭业委会召开业主大会解聘振豪物业公司，振豪物业公司也是没有异议的。2013年10月11日，振豪物业公司也参与了投标，可以看出振豪物业公司对于旭景豪庭业委会组织的招投标是认同的。后来振豪物业公司没有中标，才激化双方之间的矛盾。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，旭景豪庭业委会请求振豪物业公司撤离小区管理于法有据。
旭景豪庭业委会向一审法院起诉请求：1.振豪物业公司立即撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作；2.振豪物业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司作为涉案小区旭景豪庭的开发商，与振豪物业公司签订了一份《顺德区前期物业管理委托合同》，合同约定佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司选聘振豪物业公司对旭景豪庭提供前期物业管理服务，合同期限至2015年12月31日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。2013年3月15日，涉案小区旭景豪庭成立第一届业主委员会，也即旭景豪庭业委会，组织机构代码为062187237。2013年8月13日至2013年8月20日，旭景豪庭业委会召开了第一届业主大会，就是否续聘振豪物业公司进行表决，经表决不同意续聘的票数为694张，不同意续聘的建筑面积为58320.3平方米，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不续聘振豪物业公司。2013年8月21日，旭景豪庭业委会决定对涉案小区旭景豪庭的物业管理公司进行招投标。2013年10月11日，旭景豪庭业委会委托广州群生招标代理有限公司佛山分公司进行招标，并与广州群生招标代理有限公司佛山分公司一起发布了招标公告。广东同信物业管理有限公司与振豪物业公司参加了投标。2013年11月1日，广州群生招标代理有限公司佛山分公司向广东同信物业管理有限公司发出中标通知书，确认广东同信物业管理有限公司中标。2013年11月5日，广东同信物业管理有限公司向广州群生招标代理有限公司佛山分公司交纳了中标服务费40000元。2013年11月15日，旭景豪庭业委会发布公告，公布中标公司为广东同信物业管理有限公司。2013年11月23日，旭景豪庭业委会与广东同信物业管理有限公司签订了物业管理合同，约定期限为2013年11月20日起至2017年11月19日止。后旭景豪庭业委会要求振豪物业公司撤出小区，由广东同信物业管理有限公司入驻小区管理，未果，旭景豪庭业委会为此于2016年6月17日向一审法院提起本案诉讼。
另查明，广东同信物业管理有限公司于2015年9月9日向一审法院提起诉讼，认为本案旭景豪庭业委会、振豪物业公司侵权并要求本案旭景豪庭业委会、振豪物业公司赔偿招标代理服务费40000元及其利息损失，经一审、二审判决驳回广东同信物业管理有限公司的诉讼请求。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.旭景豪庭业委会是否本案适格的诉讼主体；2.振豪物业公司应否撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作。
首先，对于旭景豪庭业委会是否本案适格的诉讼主体问题，一审法院认为，一方面，其他组织可以作为民事诉讼的当事人，旭景豪庭业委会是依法成立的其他组织；另一方面，2013年8月13日至2013年8月20日，旭景豪庭业委会召开了第一届业主大会，就是否续聘振豪物业公司进行表决，经表决不同意续聘的票数为694张，不同意续聘的建筑面积为58320.3平方米，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不续聘振豪物业公司，旭景豪庭业委会为涉案小区的业主委员会，应执行业主大会的决定事项，旭景豪庭业委会提起本案诉讼是在执行业主大会的决定事项。综合上述两方面分析，旭景豪庭业委会是本案适格的诉讼主体。
其次，振豪物业公司应否撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作。上述已认定旭景豪庭业委会召开了第一届业主大会，就是否续聘振豪物业公司进行表决，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不续聘振豪物业公司，业主大会已经按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出不续聘振豪物业公司即解聘振豪物业公司的决定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，旭景豪庭业委会请求振豪物业公司撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作于法有据，一审法院予以支持。旭景豪庭业委会选聘广东同信物业管理有限公司未得到业主大会的授权或事后追认但不影响业主大会已经按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出不续聘振豪物业公司即解聘振豪物业公司的决定。且佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司作为涉案小区旭景豪庭的开发商，与振豪物业公司签订的《顺德区前期物业管理委托合同》约定佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司选聘振豪物业公司对旭景豪庭提供前期物业管理服务的期限至2015年12月31日止，振豪物业公司继续为旭景豪庭提供物业管理服务也缺乏依据。振豪物业公司抗辩认为旭景豪庭业委会通过让小区业主采取书面征求意见的形式表决重大事项，但没有达到有效的票数，对此振豪物业公司未举证予以反驳，一审法院对其抗辩意见也不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条规定，一审法院判决：振豪物业公司于判决发生法律效力之日起九十日内撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作。案件受理费100元（旭景豪庭业委会已预交），由振豪物业公司负担。
振豪物业公司在二审期间向本院提交如下证据：
证据1.《旭景业主会委员欠管理费明细表》一份，拟证明从2013年开始七位业委会委员欠交管理费，是违规的行为，不能代表全体业委会行使业委会的权利。
证据2.已换业主及业主表示没签过表格统计表一份，拟证明振豪物业公司经过对全体业主进行调查，之前在表决当中出现签名的业主有123位已经换了业主，故旭景豪庭业委会于一审提交的证据不能代表全体业主的意见。另查，有22位确认没有签过是否更换物业公司的表决，故旭景豪庭业委会于一审提交的征询表中是有不同意的业主的。
证据3.表决表，拟证明经过对旭景豪庭业委会于一审提交的表决表中的99位业主进行重新调查征询，并表决，旭景豪庭业委会于一审提交的表决表不真实，如果除了该部分，就没有过半数通过不再聘请振豪物业公司。
针对振豪物业公司提交的证据，旭景豪庭业委会经质证认为：1.对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。该明细表是振豪物业公司单方制作的，没有经过几位委员的签名确认，且该证据与本案无关，本案诉讼主体是业委会与物业公司，业委会委员欠费与本案没有法律关系。另，该证据一审已经存在，不是二审才取得的证据，不应当被认定为新证据。2.对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。作为小区的业主买卖房屋搬来搬走是很正常的，旭景豪庭业委会选举是在2013年，而振豪物业公司提交的是2017年初的情况，其提交的证据不能证明2013年不是原来的业主，只能证明2017年不是原来的业主，该证据是无意义的表格。3.对证据3，该证据是旭景豪庭业委会于一审提交的，当时振豪物业公司没有异议，现该证据上的签名不知道是否业主本人签名，且2013年确认的事实，2017年振豪物业公司才又去问业主，业主有可能真的忘记了，也有可能当时满意，也有可能现在不满意，现在的意思表示不能代表当时的意思表示。另，该证据一审时已经质证过，不能作为新的证据。
本院认证意见如下：振豪物业公司提交的证据1、证据2均系其单方制作，本院不予采信；振豪物业公司提交的证据3，是否采信，本院在后文一并予以阐述。
旭景豪庭业委会在二审期间未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：旭景豪庭召开业主大会的时间为2013年8月8日，一审判决认定是2013年8月13日至2013年8月20日召开业主大会，该认定有误，本院予以纠正。
经审查，本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，本案系排除妨害纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕振豪物业公司的上诉请求进行审理，根据振豪物业公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是：1.旭景豪庭业委会是否本案适格的诉讼主体；2.振豪物业公司应否撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作。
关于旭景豪庭业委会是否本案适格的诉讼主体问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，其他组织可以作为民事诉讼的当事人，旭景豪庭业委会作为涉案小区的业主委员会，是依法成立的其他组织，依法具有诉讼主体资格。其次，旭景豪庭业委会于一审中提交的证据，证明旭景豪庭业委会于2013年8月8日召开业主大会，就是否续聘振豪物业公司进行表决，经表决不同意续聘的票数为694张，不同意续聘的建筑面积为58320.3平方米，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不续聘振豪物业公司。振豪物业公司于二审中主张其已对上述投不同意续聘表决票的其中99位业主进行调查，证明旭景豪庭业委会于一审中提交的表决表不真实，如果除去该部分，就没有过半数业主同意不续聘振豪物业公司。振豪物业公司为此于二审中提交了表决表。本院对该99张表决表进行审查，发现虽有部分业主在原表决表中明确注明“以上不是本人签名”，但亦有部分业主并未注明不是本人签名，而是注明“不记得了”“不清楚”“不知情”等内容，经核算，即使除去其中明确表示不是本人签名的业主，仍有过半数的业主不同意续聘振豪物业公司。据此，振豪物业公司主张没有过半数业主同意不续聘振豪物业公司，缺乏事实依据，本院不予采信。因旭景豪庭业委会为涉案小区的业主委员会，应执行业主大会的决定事项，旭景豪庭业委会提起本案诉讼是在执行业主大会的决定事项，故旭景豪庭业委会是本案适格的诉讼主体。
关于振豪物业公司应否撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，如上所述，旭景豪庭业委会召开了业主大会，就是否续聘振豪物业公司进行表决，已经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不续聘振豪物业公司，业主大会已经按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出不续聘振豪物业公司即解聘振豪物业公司的决定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”的规定，旭景豪庭业委会请求振豪物业公司撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作于法有据。且佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司作为涉案小区旭景豪庭的开发商，与振豪物业公司签订的《顺德区前期物业管理委托合同》约定佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司选聘振豪物业公司对旭景豪庭提供前期物业管理服务的期限至2015年12月31日止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，振豪物业公司继续为旭景豪庭提供物业管理服务也缺乏依据。据此，一审判决支持旭景豪庭业委会的诉讼请求，即振豪物业公司撤离顺德区乐从镇旭景豪庭小区物业管理工作，并无不妥，本院予以维持。振豪物业公司上诉请求驳回旭景豪庭业委会的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，振豪物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 钟勉力