江苏省苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0507民初2028号
原告：中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地苏州市相城区元和街道嘉元路618号。
负责人：钱向军，行长。
委托诉讼代理人：季婕，江苏熠达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。
被告：何钦，男，1973年10月25日生，汉族，住浙江省天台县。
被告：庞钗苹，女，1973年12月28日生，汉族，住浙江省天台县。
原告中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）诉被告何钦、庞钗苹金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理�，由审判员余琼琼适用简易程序进行审理。后因被告下落不明，需要公告送达，故本案转为普通程序，依法组成由审判员余琼琼担任审判长并主审、人民陪审员戴峥峥、曹凤珠参加评议的合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告中行相城支行的委托诉讼代理人季婕到庭参加诉讼。被告何钦、庞钗苹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告中行相城支行诉称，被告何钦、庞钗苹为购买苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室房屋，与原告签订《个人商业用房贷款合同》，约定被告何钦、庞钗苹向原告贷款170000元，期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法，合同同时约定被告何钦、庞钗苹以上述房屋抵押给原告作为偿还主合同借款条件款项下之借款的担保。后原告依约向被告何�、庞钗苹发放了贷款，双方并以上述房屋依法办理了抵押登记，抵押权人为原告。截止至2017年2月22日，被告何钦、庞钗苹已连续3期未能履行还款义务，原告曾委托律师发函给原被告，宣布贷款全部以前到期，并要求其提前清偿全部贷款本息。但被告至今尚未履行。故原告起诉至法院，请求依法判令：1、被告何钦、庞钗苹立即清偿所欠原告贷款本金100893.14元、利息1203.03元、罚息37.86元，合计102134.03元（暂算至2017年2月22日，其后按合同约定的罚息利率计收至还清贷款本息之日止）；2、被告何钦、庞钗苹承担律师费6164元;3、本案诉讼费用由两被告承担;4、以被告何钦、庞钗苹抵押的位于苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室房产在拍卖、变卖的价款中原告享有优先受偿权，以清偿上述所欠债务。
在庭审中，原告陈述，因起诉后被告归还了部�款项，故将第一项诉讼请求明确为：被告何钦、庞钗苹立即偿还原告贷款本金90302.06元、利息728.47元、罚息21.86元（截至止2017年9月14日），自2017年9月15日起的逾期利息以本金90302.06元为基数按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%后再上浮40%计算至被告实际清偿之日止。
被告何钦、庞钗苹均未到庭应诉答辩。
经审理查明，2011年12月28日，被告何钦、庞钗苹因购买位于苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室房屋的需要，向原告中行相城支行申请贷款170000元。后原告中行相城支行与被告何钦、庞钗苹签订《个人商业用房贷款合同》一份，借款人为何钦、庞钗苹，贷款人为中行相城支行。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放贷款人民币170000元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人用于购买坐落于苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室的商业用房购房款，房屋总价为342895元；还款采取按月等额本息还款，自贷款发放次月起，按月归还贷款120期，还款日为每月1日；贷款利率采取浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平加收40%；若借款人未按期偿还贷款本息的，贷款可以宣布本合同项下的贷款提前到期，贷款人有权宣布贷款提前到期并要求借款人偿还全部贷款本息；担保的方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保的范围包括本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。该合同由贷款人中行相城支行、借款人何钦、庞钗苹分别签字盖章予以确认。该合同另附有《抵押物清单》一份，载明：抵押人为何钦、庞钗苹；住址为澄阳路××号；抵押物地址为苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室房屋，建筑面积为31.67平方米，抵押值为170000元。该清单由抵押权人中行相城支行、抵押人何钦、庞钗苹分别签字盖章予以确认。后被告何钦、庞钗苹将其所购苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室的房屋办理了他项权证，原告中行相城支行为房屋他项权人，他项权种类为抵押权，债权数额为170000元，设定日期为2013年12月11日。
2012年1月20日，原告中行相城支行向被告何钦、庞钗苹发放贷款170000元，并出具借款借据一份，载明借款人何钦、庞钗苹，贷款月利率为6.4625‰，期限为2012年1月20日至2022年1月20日。该借据由被告何钦、庞钗苹签字予以确认。上述贷款本息被告何钦、庞钗苹自2016年12月起未按期足额归还。2017年2月17日，原告中行相城支行委托律师向被告何钦、庞钗苹邮寄《律师函》一份，指出因被告何钦、庞钗苹已连续多期未能按期偿还贷款本息，均要求被告何钦、庞钗苹在接函五日内前清偿逾期借款本息，否则将宣布贷款本息全部提前到期。截止至2017年2月22日，被告何钦、庞钗苹尚有贷款本金100893.14元、利息1203.03元、罚息37.86元，合计102134.03元未予归还，后原告中�相城支行遂诉讼来院。
另查明，原告中行相城支行委托江苏熠达律师事务所代理本案诉讼，并约定律师代理费6164元。
还查明，起诉后被告何钦、庞钗苹累计向原告归还10224.42元，原告认为该款项包括贷款本金10598.01元、利息3726.64元、罚息111.12元、复利29.81元。
以上事实，由原告中行相城支行提供的个人贷款申请表一份、个人商业用房贷款合同一份、借款借据一份、房屋他项权证一份、欠款明细一份、逾期未还款查询单一份、贷款已还款明细单一份、律师函一份、邮寄凭证一份、委托代理合同一份以及原告当庭陈述予以证实。
本院认为，原告中行相城支行与被告何钦、庞钗苹之间签订的贷款合同，均系原、被告双方当事人的真实意思表示，依法成立，双方当事人均应按约履行。其一，原告中行相城支行已按约向被告何钦、庞�苹发放贷款170000元，被告何钦、庞钗苹连续多期未能按约归还贷款本息已构成违约，原告有权按合同约定宣布贷款提前到期并要求被告归还全部贷款本息，原告要求被告何钦、庞钗苹归还贷款本金90302.06元、利息728.47元、罚息21.86元（截止至2017年9月14日）及以本金90302.06元为基数自2017年9月15日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%后再上浮40%即上浮54%计算至被告实际清偿之日止的逾期还款利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。其二，对于原告认为起诉后被告何钦、庞钗苹累计归还的10224.42元包括贷款本金10598.01元、利息3726.64元、罚息111.12元、复利29.81元的陈述，本院认为，合同中并未有关于原告有权计收复利的约定，故对于原告抵扣复利的金额29.81元应作为被告何钦、庞钗苹归还的贷款利息从利息728.47元和罚息21.86元中予�扣除。其三，关于原告要求被告何钦、庞钗苹承担原告为实现债权而支付6164元律师代理费的诉讼请求，有理有据，本院亦予以支持。其四，原告中行相城支行根据合同约定，若被告何钦、庞钗苹不履行上述还款义务时，要求对被告何钦、庞钗苹共同所有的位于苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室房屋的抵押物进行拍卖、协议折价或变卖，并从所得价款在170000元中优先受偿的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告何钦、庞钗苹经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定�判决如下：
一、被告何钦、庞钗苹应共同偿还原告中国银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金90302.06元、利息720.52元（截止至2017年9月14日），合计款项人民币91022.58元。同时，被告何钦、庞钗苹还应偿付以本金90302.06元为基数，自2017年9月15日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮54%计算至被告实际清偿之日止的逾期还款利息。上述款项于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告何钦、庞钗苹应共同赔偿原告中国银行股份有限公司苏州相城支行为实现债权而支出的律师代理费人民币6164元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告何钦、庞钗苹不履行上述付款义务时，原告中国银行股份有限公司苏州相城支行对上述债权有以被告何钦、庞钗苹所设定的位于苏州市相城区元和街道采莲路505号百汇商业广场5幢1507室房屋的抵�物享有折价或者拍卖、变卖的所得价款在170000元范围内优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2466元，公告费600元，合计诉讼费人民币3066元，由被告何钦、庞钗苹共同负担（该款已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，帐号：10×××76。
审 判 长 余琼琼
人民陪审员 戴峥峥
人民陪审员 曹凤珠
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 周 慧
附录法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4.《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5.《中华人民共和国担保法》第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保�财产为抵押物。
6.《中华人民共和国担保法》第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。