西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终478号
上诉人（原审被告）：悦岩阁，经营场所拉萨市。
经营者：陈月玫，女，汉族，1985年8月31日出生，辽宁省阜新市人，身份证号码×××。
委托诉讼代理人：杨婧，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏军区参谋部，住所地拉萨市。
法定代表人：张久彪，该参谋部参谋长。
委托诉讼代理人：白玛，西藏雪域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。
原审被告：潘春秀，女，汉族，四川省达县人，现住拉萨市。
委托诉讼代理人：杨婧，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
上诉人悦岩阁因与被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部、原审被告潘春秀房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人悦岩阁、原审被告潘春秀的委托诉讼代理人杨靖，被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部的委托诉讼代理人卓拥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1.撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初221号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、错误认定证据。被上诉人主张返还租赁房屋，但其所提交的《证明》无法证实被上诉人具备主张给付请求权资格的事实，故被上诉人并非本案适格的诉讼主体。另依据本案的事实能够确认，双方当事人之间形成了不定期租赁合同法律关系，在该合同未解除的情况下，被上诉人既不能要求上诉人返还租赁房屋，也不能以上诉人占有租赁房屋为由，向上诉人主张占有使用费。本案在一审庭审时，双方当事人均认可上诉人向被上诉人交纳10000元保证金的事实。如果一审法院认定上诉人返还租赁房屋以及支付租赁房屋占有使用费的事实成立，就应当从该款项中扣除上诉交纳的保证金。另，被上诉人曾承诺租赁房屋不会在短期内收回，故原审被告潘春秀向上诉人支付了转让费并实际经营悦岩阁。一审法院忽视上述事实，判决上诉人与原审被告返还租赁房屋，有违公平原则。综上，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应当予以维持。
原审被告答辩称，其与上诉人陈述的上诉事实和理由，意见一致。
中国人民解放军西藏军区参谋部向一审法院起诉请求：1.被告立即返还租赁物；2.被告向原告支付截止2017年1月31日的房屋占有使用费35490元；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月1日，中国人民解放军西藏军区司令部直属工作处作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的悦岩阁签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：”甲方自愿将位于拉萨市城关区朵森格路（成藏字第3420号）建筑面积为21平方米房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为32760元，租金按年结算，付款方式为转账。租赁期限内的水、电、暖、气、设备、物业、卫生等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金10000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。”该合同项下还就租赁期内甲乙双方的义务、合同解除及违约责任等事项进行了具体约定，其中合同第十二条明确约定：”本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”该合同还增加了附加条款，主要对案涉房屋转租、租赁用途及租金调整标准等事项进行了约定。该合同落款处甲方加盖有中国人民解放军西藏军区司令部直属工作处的印章，乙方附有悦岩阁的印章及经营者陈月玫的签字，合同最后”军队房地产管理部门意见”一栏为空白，未加盖任何公章。对于合同中的甲方即中国人民解放军西藏军区司令部直属工作处属于中国人民解放军西藏军区司令部的内设部门，其盖章行为即代表中国人民解放军西藏军区司令部，对此，原、被告双方均无异议。上述合同签订后，悦岩阁将该租赁房屋用于经营土特产。在该租赁合同所约定的租赁期限届满后，军区参谋部直属工作处于2016年12月1日向租用其房屋的各承租户发出通知载明：”自2015年12月31日合同到期以来，我部多次向各承租户宣讲政策法规，并以书面及口头形式通知，要求收回出租房屋。考虑到各承租户的困难，我部一再推迟起诉时间，并对主动腾退的承租户退还押金，免收租金，但仍有不少承租户拒不退还房屋。此事牵涉了部队大量精力，严重阻碍了部队改革强军建设，为此，我部定于2016年12月8日启用法律程序。若12月7日前主动腾退房屋的，我部不追究你们合同到期后占用军产房屋的责任，并退还押金。12月7日后，我部将依法维护部队合法权益，并追究给部队带来的损失。”对于该通知的内容被告称已收悉，并在2015年12月底知晓原告要收回房屋并不再与其续签合同。现该合同中所约定租赁期间的房屋租金被告已按约向原告支付完毕，合同到期后，原告未向被告收取任何房屋租金，被告亦未向原告交纳房屋占有使用费。原、被告双方的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。
另查明，自2015年6月份开始案涉房屋的实际使用人为潘春秀，故该院依法追加其为本案的被告。
再查明，中国人民解放军西藏军区出具《证明》载明：”中国人民解放军西藏军区参谋部系根据《中国人民解放军西藏军区机关暂行编制表》命令和陆军《关于西藏军区机关整编有关问题》通知成立。具有独立的法人资格及独立的经费和银行账户，能够独立对外承担民事责任。另2016年3月，中国人民解放军西藏军区司令部名称变更为中国人民解放军西藏军区参谋部，其权利和义务由变更后的参谋部继承。”
一审法院认为，依据本案提交的证据和庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、合同效力如何认定；三、房屋转让费是否应予以退还。针对第一个争议焦点，依照”谁主张谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，除免证事实外，都有责任提供证据加以证明。没有证据或虽有证据但该证据与证明对象没有关联或证据本身的真实性存在问题时，都不能证明其主张为真。本案中，原告为此提交了相应的《证明》予以证实名称的变更及权利义务的继承等，被告对此不予认可，并称原告自行出具的《证明》不具有相应的证明力，无法证实其是房屋实际出租人或处分人，且租赁合同上加盖的印章也并非原告。对于该辩解意见，被告并未提出相反的证据推翻或否定上述证明，且在租赁合同履行期限届满后直至原告向其发出通知期间，被告对此并未提出任何异议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，原告提交的上述《证明》具有证明力，该院对被告的辩解意见未予采信，认可原告主体适格。针对第二个争议焦点，案涉租赁合同中约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。在此情况下，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同仍为有效。本案中，租赁合同虽未经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，亦未加盖合同审核专用章，但原告已按合同约定履行了将案涉房屋交给被告使用的合同义务，且被告也已实际承租并使用了租赁物亦履行了交纳租金的义务，同时原告向被告交付房屋、收取租金时，原、被告双方均未对此提出任何异议，故该合同内容未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，对双方具有法律约束力。对于被告提出的租赁合同因未经审批属于无效合同的抗辩意见，该院认为，因双方所签订的《军队房地产租赁合同》系使用军队统一制式的合同范本，双方在签订时并未就该合同须经何部门审批予以明确，且双方已经以实际履行行为明确表明对合同需加盖相应审批权限部门合同审核专用章作为生效条件予以否定。此外，被告亦不能证明该合同未经审批对其承租使用该房屋造成任何不利影响，故被告的该项抗辩意见，该院未予采纳。对于被告提出案涉租赁合同并未取得相应《军队房地产租赁许可证》的抗辩意见，该院认为，《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，但申领办理《军队房地产租赁许可证》依据的是军队制定的部门规章性质的文件规定，不属于法律和行政法规的范畴，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，不能以部门规章作为确认合同无效的法律依据。此外，案涉租赁合同的签订是原、被告双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且该租赁合同现已履行完毕，从维护交易安全及保护交易秩序的角度出发，不能仅以该租赁合同无《军队房地产租赁许可证》就认定合同无效，从而否定双方的实际履行情况，故对被告的该项抗辩意见，该院未予采纳。针对第三个争议焦点，对于被告提出若返还租赁房屋，则原告需将其交付的转让费予以退还的辩解意见，对此，该院认为房屋转让费是当事人双方自愿依据房屋本身经营能力的认知和市场供求关系而确定的包含多种不同性质的费用，且被告称该转让费的接收方并非原告，故被告不能以自愿交付给他人的转让费作为合同到期后拒绝返还租赁房屋的抗辩理由，亦不能对抗其依法应当返还房屋的义务，对被告的该辩解意见，该院未予采信。对于被告提出若原告收回租赁房屋，将会给其造成极大损失的辩解意见，该院认为被告对此辩解意见并未提交任何证据予以证实，且对此也未提出明确的反诉，故该院对其辩解意见未予采信，被告就此可另案主张。据此，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2015年12月31日止。租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，亦未达成继续租赁的合意，且原告亦未向被告收取任何租金，并在租赁期限届满后多次向被告送达了不再续租并要求收回房屋的通知，故在原、被告双方的租赁合同期限届满后，被告继续占有使用诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直占有使用至今，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，该院予以支持。另，该租赁合同中的房屋由被告潘春秀实际占有使用，而被告悦岩阁为租赁合同签订时的合同相对方即承租人，故双方在租赁合同期限届满后，均有义务返还租赁房屋给原告。对于原告主张被告支付2016年1月1日至2017年1月31日期间房屋占用使用费共计35490元的诉讼请求，因双方在租赁合同期限届满后至本案诉讼当月被告一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，故原告要求被告按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用使用费的诉讼请求，应予以支持，并按照合同中约定的年租金32760元的标准计算，确定自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费为35490元（计算方法：租金32760元/年÷12个月×实际主张期间13个月）。对该项诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，该院依法予以支持。原告要求被告支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费35490元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款之规定，判决：一、被告悦岩阁、潘春秀于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部返还位于拉萨市朵森格路面积为21平方米的租赁房屋；二、被告悦岩阁、潘春秀于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费共计35490元。案件受理费687.25元，由悦岩阁、潘春秀负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人诉讼主体的认定问题；2.双方当事人之间法律关系的认定问题；3.被上诉人主张房屋占有使用费的认定问题；4.上诉人交纳的保证金能否与租金及占有使用费相互抵销的问题。本院评析如下：
关于对被上诉人诉讼主体资格认定的问题。本案中，上诉人主张由于被上诉人未能证明其对租赁房屋具有请求权，故应当认定被上诉人诉讼主体不适格。对此，本院认为，被上诉人要求返还租赁物，是基于双方签订的《军队房地产租赁合同》的约定，其作为出租方在租赁期间届满后，向承租方行使返还租赁物请求权，该请求权并不以出租人是否享有租赁物的所有权为条件。因此，被上诉人在本案中的诉讼主体适格。上诉人的上述主张无法律依据，本院不予支持。
针对双方当事人之间法律关系的认定问题。本院认为，当事人应对其主张的事实，或反驳对方主张所提出的事实，负有举证证明责任，举证不能或证明力不足的，应承担相应法律后果。本案中，上诉人主张《军队房地产租赁合同》期间届满后，其继续使用租赁房屋，被上诉人并未提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同法律关系。被上诉人对此不予认可，并表示租赁期间届满后曾多次要求上诉人搬离租赁房屋，租赁合同已于2015年12月31日解除，且为证明该事实，被上诉人还向一审法院提交了通知及现场送达照片。本院认为，从通知本身的形式上看，仅能证明被上诉人于2016年12月1日通知发布当日，对上诉人继续使用租赁房屋提出了异议的事实。虽然该份证据中写有被上诉人在租赁期届满后，曾多次要求上诉人腾退租赁房屋的内容，但通知本身并不能证明被上诉人实施了上述行为，因此在无其他证据予以佐证的情况下，被上诉人的此项抗辩理由不能成立。基于上诉人自《军队房地产租赁合同》约定的租赁期间届满，直至通知发布当日，仍在使用租赁房屋的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”的规定，本院认定自2015年12月31日租赁期届满起，双方当事人之间形成不定期租赁合同。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：”当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定以及第六十一条：”合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，被上诉人发布通知的行为，应认定其解除不定期租赁合同的意思表示，因此本院认定，双方当事人之间形成的不定期租赁合同法律关系于2016年12月7日解除。对于上述事实，一审法院认定有误，本院予以纠正。
针对被上诉人主张房屋占有使用费的认定问题。根据上述已经认定的事实，上诉人作为租赁房屋的承租人，应当足额支付自2016年1月1日至2016年12月7日双方形成不定期租赁合同期间的租金。另，双方间的不定期租赁合同解除后，上诉人仍继续使用租赁房屋，直至本案一审诉讼当天即2017年1月31日，被上诉人以此要求上诉人以租赁合同中年租金32760元的标准支付案涉房屋的占有使用费，也应得到支持。据此，上诉人未支付租金及双方合同解除后仍使用案涉房屋的时间共计13个月，按照合同约定的标准计算，该笔款项的金额为35490元（3260元÷12个月×13个月）。
针对保证金能否与租金及占有使用费相互抵销的问题。本案中，上诉人主张其所交纳的10000元保证金，应与尚未支付的款项相抵销。对此，被上诉人提出因上诉人违约，保证金不予退还的抗辩理由。本院认为，双方签订的《军队房地产租赁合同》约定了上诉人未履行合同约定义务，被上诉人不退还保证金的事项，且合同第八条明确约定了六项上诉人需要履行的合同义务。但在本案中，被上诉人并未举证证明上诉人存在未履行该六项合同约定义务的情形，因此，被上诉人提出保证金不予退还的主张，并无事实依据。现双方当事人之间形成的不定期租赁合同已经解除，被上诉人理应退还该笔保证金，但基于上诉人对被上诉人仍负有支付租金及占有使用费35490元的债务，且上诉人提出将两笔款项进行抵扣，本院认为，上诉人该主张为合同解除的法律后果应有之意，且符合公平原则，应当予以支持。据此，本院认定上诉人还需要向被上诉人支付25490元（35490元-10000元）。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定部分事实错误，本院予以改判。现依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初221号民事判决第一项：”被告悦岩阁、潘春秀于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部返还位于拉萨市朵森格路面积为21平方米的租赁房屋”；
二、撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初221号民事判决第二项：”被告悦岩阁、潘春秀于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费共计35490元”；
三、上诉人悦岩阁与原审被告潘春秀于本判决生效之日起十五内向被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部支付租金及占有使用费25490元；
四、驳回上诉人悦岩阁的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费687.25元（中国人民解放军西藏军区参谋部已预交），二审案件受理费687.25元（悦岩阁已预交），共计1374.5元。由上诉人悦岩阁和原审被告潘春秀负担989.64元，由被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部负担384.86元。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳建川
审判员 根堆然吉
审判员 索朗卓嘎
二〇一七年九月二十七日
书记员 张 晓 芸