北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第23468号
原告（反诉被告）：北京起重机器厂，住所地北京市朝阳区广渠门外马圈,组织机构代码：10110XXXX。
法定代表人：童志强，厂长。
委托代理人：张安灏，北京德恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨建，男，1975年10月29日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京起重机器厂（以下简称起重机器厂）诉被告（反诉原告）杨建租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶福勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）起重机器厂的委托诉讼代理人张安灏、被告（反诉原告）杨建及其委托诉讼代理人阚少启到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告（反诉被告）起重机器厂诉称：2007年8月23日，北京工具厂与被告签订租赁协议，约定北京工具厂将其厂区原工会之家房屋（建筑面积400平方米）出租给被告使用，年租金4万元，租赁期限为2007年9月20日至2009年9月19日。合同签订后，北京工具厂如约将租赁房屋交付给被告使用，被告如期交付租金。合同到期后，北京工具厂向被告发出解除合同通知，解除双方租赁合同。被告收到通知后并没有退还租赁房屋，继续使用，且一直未支付租金。2009年11月23日，原告成为租赁房屋的新的产权人，就房屋腾退事宜以及支付拖欠租金适宜多次找到被告协商，一直未果。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令：1.解除双方之间的租赁合同；2.被告支付原告租金（自2009年9月20日起算至实际腾退场地之日止，按照每年4万元的标准计算）；3.被告在判决生效后1个月内腾退租赁物。
被告（反诉原告）杨建辩称：我在进驻场地后，为经营需要经征得工具厂同意在院内建设了房屋。2008年底，北京工具厂不能提供水电，达不到使用条件，杨建要求工具厂解决合同约定的供水、供电问题，工具厂虽答应解决，但至今未解决。我被迫安装了一台变压器并打机井一眼，并如期交付了租金。协议到期后，因我在租赁土地上建设了房屋及工具厂未能提供水电问题，双方谈及补偿问题，工具厂称已合并给北京起重机器厂，需汇报解决，经承租方多次催请，被告知工具厂全部地块尚无具体安排，维持原状，租金停止收取，等待有具体土地利用计划后再解决，放置至今。租赁到期后双方未能及时解决终止协议及善后事宜的原因和责任在出租方，出租方应赔偿我的地上物建设费用。此外，原告不具备主体资格。双方协议是不动产租赁使用关系，不动产使用权人是国家登记制，即登记在谁的名下即为使用权人。现土地使用权人登记在工具厂名下，变更登记尚未完成，原告不是国家相关部门认可的使用权人，不具备原告主体资格。我在承租土地上建设了房屋1557平方米，维修了原房顶防水、安装了一台变压器、打机井一眼、进行了路面硬化、做了下水管线。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解答》的相关规定，原告应按照90%的责任比例给付我相应的建设用费。综上，我提出反诉请求，要求原告给付我地上物损失1139701.5元。
针对被告（反诉原告）杨建的反诉，原告（反诉被告）起重机器厂辩称：我公司不同意原告的反诉请求。被告在原告出租的场地上建设地上物没有征求原告的同意。被告私自搭建地上物，应该由被告承担损失。且地上为违建，不具备转让价值。我公司要求被告腾退土地，应该恢复租赁时的状态，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2007年8月23日，北京工具厂（甲方）与杨建（乙方）签订《协议书》，约定：乙方租用甲方厂区原工会之家房屋，建筑面积约400平方米，地址位于通州区半壁店大街23号北京工具厂院内；乙方租用甲方厂房用于汽车修理，乙方在租用厂房内不得从事违法活动；乙方在租用期间内，不得将甲方厂房转租或转借，如作其他用途必须经甲方同意；租期自2007年9月20日至2009年9月19日；年租金4万元；甲方供应乙方水、电。按水电计量表收取费用；甲方保证正常的水电供应；乙方可根据生产需要进行房屋内的必要改造，但不得破坏房屋主体结构，且乙方改造前必须征得甲方同意，并在甲方监督之下实施；乙方在租用期间内应保证甲方房屋设施的完好，房屋内的水电设施、房屋等维修均由乙方负责，并承担费用；双方并就租赁的其他事宜作出约定。后北京工具厂依约将上述场地和房屋交付给杨建。杨建出资在承租场地内新建、扩建了部分房屋及附属设施，并对原有房屋及附属设施进行了部分装修、改造，但并未取得相应的规划建设审批许可。2009年9月8日,北京工具厂向杨建发出《解除租赁合同通知》，要求杨建于2009年9月19日前将所承租的场地及厂房恢复原状并交付北京工具厂。但合同到期后，杨建并未向北京工具厂交付承租的场地及厂房，仍实际使用至今，且并未向北京工具厂及起重机器厂交纳租金。庭审中，起重机器厂表示合同到期后同意杨建继续使用承租的场地及房屋。2015年10月20日，起重机器厂向本院提起诉讼，要求解除双方的不定期租赁关系。本院于2015年10月27日向杨建送达了起诉状副本。
本案审理过程中，杨建申请对承租土地上的地上物的价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号随机确定北京市国宏信价格评估有限公司作为本次评估的评估机构。2017年8月20日，该评估机构作出价格评估报告，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为1235204元。后杨建申请补充评估，经现场确认，该评估机构于2017年10月17日出具《补充明细表》，确认补充评估的评估价格为31131元。杨建支付评估费26000元、鉴定人出庭费用1000元。起重机器厂支付鉴定人出庭费用1000元。
另查，涉案土地的用途为工业，登记的土地使用人为北京工具厂。2010年11月19日，北京工具厂因合并入北京起重机器厂而注销。涉案土地上的房屋登记的所有权人为北京冷冻机厂。北京工具厂于2001年6月17日通过拍卖方式购买了北京冷冻机厂破产财产（含土地、房屋、机器设备、存货和无形资产等）。
以上事实，有《协议书》、价格评估报告、补充说明函、补充明细表、评估费发票、拍卖成交确认书、发票、证明、国有土地使用权证、房屋所有权证、董事会决议、合并重组方案、说明、注销核准通知书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。北京工具厂与杨建签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法律的强制性规定，应属合法有效。需要指出的是，北京工具厂合并入起重机器厂，其相应的债权债务亦应由起重机器厂承继，起重机器厂系本案适格原告。该租赁合同到期后，杨建仍继续使用租赁物，作为出租方的北京工具厂并未提出异议，《协议书》继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，出租方可随时提出解除合同。本案中，起重机器厂通过诉讼的方式提出解除合同，解除合同的通知达到杨建后，合同即已解除。因此，起重机器厂要求解除双方的不定期租赁合同，合法有据，本院予以支持，合同解除的具体时间以本院向杨建送达起诉状副本的日期为准。不定期租赁期间，杨建仍应按照《协议书》的约定支付起重机器厂相应的租金。杨建辩称北京工具厂未能依约提供水、电，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方之间的租赁合同已经解除的情况下，杨建应将承租的土地和地上物交还给起重机器厂。同时，在实际腾退承租场地及房屋前，杨建仍继续占有使用承租场地和地上物，杨建应支付起重机器厂相应的使用费，具体标准参照《协议书》约定的租金标准。
关于反诉请求。杨建在承租期间在承租场地内投入资金建设了部分地上物及附属设施，起重机器厂应当对此知情但并未提出异议，应视为其认可杨建的建设行为，起重机器厂应当负担该部分建设费用。但杨建的建设行为并未取得规划审批许可，其自身亦应承担部分建设费用，具体比例由本院结合双方的过错程度及具体案情酌情确定杨建承担40%，起重机器厂承担60%。杨建虽不认可评估结果，但并未提供充足的反证予以证明，本院对于评估结果予以确认，并结合评估结果确定起重机器厂应给付杨建的地上物及附属设施补偿款。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条之规定，判决如下：
一、北京工具厂与被告（反诉原告）杨建于二〇〇七年八月二十三日签订的《协议书》于二〇一五年十月二十七日解除；
二、被告（反诉原告）杨建将承租的位于通州区半壁店大街23号北京工具厂院内房屋腾退清并交付给原告（反诉被告）北京起重机器厂，于本判决生效后三十日内执行清；
三、被告（反诉原告）杨建给付原告（反诉被告）北京起重机器厂租金及使用费（自二〇〇九年九月二十日至实际腾退之日止，按照每年四万元的标准计算），于本判决生效后三十日内执行清；
四、原告（反诉被告）北京起重机器厂给付被告（反诉原告）杨建补偿款共计七十五万九千八百零一元，于本判决生效后三十日内执行清；
五、驳回被告（反诉原告）杨建的其他反诉请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费二万六千元，由原告（反诉被告）起重机器厂负担，于本判决生效后七日内交纳；鉴定人出庭费用二千元，由原告（反诉被告）起重机器厂负担一千元（已交纳），由被告（反诉原告）杨建负担一千元（已交纳）。
本诉案件受理费三千零五十元，由被告（反诉原告）杨建负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费七千五百二十九元，由被告（反诉原告）杨建负担一千八百三十元（已交纳），由原告（反诉被告）起重机器厂负担五千六百九十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶福勇
二〇一七年十月二十三日
书记员 王 妍