江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终428号
上诉人（原审原告）：吴迪，女，1979年11月21日出生，汉族，居民，住盐城市。
委托诉讼代理人：吴锦用（系吴迪的父亲），住盐城市。
被上诉人（原审被告）：盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地盐城市解放南路278号中南城银座四楼。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘忠华，男，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：青岛中南物业管理有限公司盐城分公司，住所地盐城市解放南路278号中南世纪城一期2号楼。
负责人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马兰，女，该公司员工。
上诉人吴迪因与被上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南房产公司）、青岛中南物业管理有限公司盐城分公司（以下简称中南物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2017）苏0903民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立�后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴迪提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由中南房产公司、中南物业公司承担。事实和理由：1.案涉商品房销售合同约定的顶棚批腻子应当理解为案涉房屋建设混凝土顶棚且批腻子并非是如有顶棚才批腻子；2.案涉房屋并非复式结构，因为处于顶层且是尖顶，故层高有一部分超过2.8米；3.中南物业公司和中南房产公司法定代表人是同一人，且向吴迪交房的是中南物业公司，而非中南房产公司，因交房时先签收有关文件后看房，致吴迪发现房屋存在问题后中南房产公司和中南物业公司相互推诿，故要求两公司承担连带责任；4.2014年年底中南物业公司向吴迪催收物业费时，吴迪已经提出案涉房屋存在顶棚未建、漏雨、逾期交房的问题，并�此为由拒交物业费；至2015年吴迪形成书面的告知材料，但中南物业公司拒绝接收，鉴于此，中南物业公司也再未向吴迪索要当年物业费；后2015年年底中南物业公司主张物业费时，吴迪又将自己书写的材料出示给收费人员，中南物业公司拒绝接收也未再主张当年物业费，直至中南物业公司向法院提起诉讼主张物业费，因此本案诉讼时效并未超过。
中南房产公司辩称，1.关于顶棚问题，中南房产公司已经按照合同向吴迪交付了符合合同约定顶棚的房屋；2.案涉房屋规划是单层房屋，其中层高部分超出3米，在实际使用过程中可被间隔为双层使用，在吴迪收房后，因涉及到房屋改造，该部分被拆除，故不存在顶棚未建设的问题；3.关于中南物业公司和中南房产公司之间是否应该承担连带责任，由法院审查；4.关于诉讼时效的问题，中南物业公司与中南房产公司之间存在前期物业服务合同关系，中南物业公司根据约定向业主进行交房，但吴迪向中南物业公司反映情况属于行使不安抗辩权对象错误，其没有向中南房产公司主张权利，故本案诉讼时效已经超过。
中南物业公司辩称，1.中南物业公司与吴迪和中南房产公司之间的纠纷无关，中南物业公司并非本案适格被告；2.中南物业公司向吴迪收取物业费时，吴迪反映存在漏水的情况，中南物业公司已经积极维修；3.关于吴迪提出向中南物业公司反映并主张逾期交房违约金及顶棚建设费用的问题，中南物业公司并未收到任何材料，对此中南物业公司不知情。
吴迪向一审法院起诉请求：1.判令中南房产公司承担吴迪住房顶棚建设费用63600元（21200元×3）、逾期交房违约金24073元，合计87673元；2.判令中南物业公司与中南房产公司互负连带责任，并承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年1月15日，中南房产公司与吴迪签订一份商品房销售合同，约定：吴迪购买中南房产公司开发建设的盐城市中南世纪城3幢2111室（建筑层数地上21层，地下2层），房屋面积为95平方米，价款为492290元；房屋交付时间为2012年11月30日前；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款日万分之三的违约金，以及其他事项。合同附件三为装潢、设备标准，注明：2.内墙，批腻子，3.顶棚，批腻子，4.地面…等，附件四（九）双方确认：……最终交房标准以主合同附件三约定的标准为准。
2012年11月29日，中南世纪城2B地块3号楼办理竣工备案登记手续，部分业主在2012年11月30日接收房屋。2013年5月12日，吴迪到中南物业公司办理案涉房屋交房手续，吴迪在收楼验收保修表签字。中南物业公司与吴迪亦于当日签订前期物业服务合同一份。此后，吴迪因房屋漏水问题多次向中南物业公司反映，物业公司也帮助维修过。2017年1月，中南物业公司诉至一审法院，要求吴迪支付2013年12月1日至2016年12月欠付物业费5000余元。吴迪对中南物业公司诉称上述期间未交纳物业服务费的事实予以认可，但主张不支付物业费的原因是因顶棚楼板、房屋漏雨问题一直未解决，楼下2011室住户搭建阳光房，影响其居住安全等，并认为中南物业公司未能尽到物业管理服务的职责。一审法院经审理，判决吴迪支付物业费1700余元，现该判决已生效。后吴迪提起本案诉讼。
一审审理期间，�吴迪与中南物业公司进行协调，对房屋漏水问题亦未申请鉴定，后又申请本案中对该项请求不予处理。
中南房产公司未能提交已于2011年11月30日前书面通知吴迪交房的证据，双方认可吴迪实际收房时间为2013年5月12日。吴迪亦未提供证据证明其在法定期限内向中南房产公司或中南物业公司主张过逾期交房违约金及顶棚建设费用。
一审法院认为，合同是当事人约定权利义务的协议。依法成立的合同，自成立时生效，合同约定的事项对双方均具有法律约束力。本案吴迪与中南房产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应按约全面履行。当事人违反合同约定，依法应承担违约责任。
关于案涉房屋交付时�否符合合同约定问题，即顶棚问题。吴迪与中南房产公司签订的商品房买卖合同附件三、四关于房屋交付标准的约定，也是合同的组成部分。上述合同及附件是格式合同，通常理解是如有顶棚，应当是有批腻子的工序。而案涉房屋为顶层，吴迪仅从附件三中有“顶棚批腻子”内容，继而主张案涉房屋也应当有顶棚，同时要求中南房产公司支付其与他人约定的建造顶棚三倍的费用，没有任何事实和法律依据。即便应当有顶棚，也只是批腻子，现吴迪与他人签订的协议书中约定的是现浇板、钢筋结构等，明显不是约定交付的标准。故吴迪的该请求没有依据。
关于吴迪主张的逾期交房违约金。中南房产公司虽抗辩其在约定的交房时间即2012年11月30日前通知吴迪交房，但没有提供相关证据予以证明。而事实上，吴迪收房时间为2013年5月12日，当日吴迪与中南物业公司签订了物业服务合同。故对中南房产公司的该辩称不予采信。但吴迪自2013年5月收房时已知道中南房产公司逾期交房，入住该房屋多年却一直没有主张该权利，直至本案起诉时，显然已超过法律规定的诉讼时效期间。因此，吴迪要求中南房产公司承担逾期交房违约金，一审法院亦不予支持。
综上，吴迪主张要求中南房产公司支付顶棚建设费用63600元及逾期交房违约金，均不符合法律规定，亦已超过诉讼时效期间，故均不予支持。另对中南物业公司与中南房产公司的关系，虽两公司的法定代表人是同一人，在交付房屋及其他事项存在委托关系，但两个单位都是独立法人，均有独立承担民事责任的能力。吴迪要求中南物业公司在本案中承担连带责任，也没有法律依据。对双方当事人�其他诉辩称，一审法院均不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回吴迪的诉讼请求。案件受理费2242元，由吴迪负担。
二审中，双方当事人均未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审中，吴迪自认案涉房屋在交房时屋顶有石膏板，轻钢龙骨无法看见，当时其中有一块石膏板有裂缝。
本院认为，吴迪与中南房产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。关于吴迪提出中南房产公司交�的房屋顶棚与合同约定不符的上诉理由。经查，案涉合同约定“顶棚批腻子”，而吴迪在二审中亦认可交房时屋顶有石膏板，该情形不违反合同的约定。吴迪主张应当按照现浇板、钢筋结构的屋顶交付，其在本案中未能提交证据予以证实，故对其该上诉理由不予支持。关于吴迪主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。经查，案涉房屋在2013年5月12日交付，此后，吴迪可依法主张逾期交房违约责任的诉讼时效为自交房之日起两年，而吴迪于2017年6月9日方提起本案诉讼，吴迪在本案中亦未提交证据证明起诉前存在诉讼时效中断的事由，故吴迪关于逾期交房违约责任的诉讼请求已经超过诉讼时效。关于中南房产公司与中南物业公司应否承担连带责任的问题，因中南房产公司在本案中无须向吴迪承担责任，故吴迪要求两公司承担连带责任没�事实和法律依据。综上，吴迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2242元，由上诉人吴迪负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年四月十八日
书记员 周亚梅