重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第04685号原告重庆森荣物业管理有限公司，住重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。法定代表人袁庄，总经理。委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。委托代理人王治平，重庆中力律师事务所律师。被告刘后财，男，1968年5月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称：森荣物业公司）诉被告刘后财物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法由代理审判员李静独任审判，公开开庭进行了审理。原告森荣物业公司的委托代理人王治平，被告刘后财均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告森荣物业公司诉称：原告于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并取得茶花小镇小区的物业管理资格。被告2008年3月14日入住茶花小镇后，作为小区业主，共拖欠原告物业服务费2063元、居民生活水费694.32元、电费1995.12元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令被告立即支付上述费用，并从起诉之日起按每日万分之三的标准支付违约金。被告刘后财辩称：原告的诉讼请求应当予以驳回。其主要理由如下：1、业主家下水道被堵，找原告前来疏通，原告置之不理；2、小区路灯、楼梯间灯是坏的，物业环境脏乱差，物业公司没有尽到管理职责；3、业主一直缴纳水费和电费，不欠原告水费、电费。综上，请判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告森荣物业公司原名重庆南岸天龙物业管理有限公司，系具有二级物业管理资质的物业服务企业。该公司成立于1999年1月15日。2009年12月14日，经工商行政管理部门批准，原告完成公司名称变更登记，变更为现名称。2007年4月18日，原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆天龙房地产开发有限公司开发建设的“茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇”小区提供前期物业管理服务。该合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。合同签订当日，重庆市南岸区房屋管理局完成了该合同的登记备案。2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价[2008]107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：茶花小镇小区的多层住宅物业服务费0.33元/月/平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元/月/平方米。2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。在2010年1月1日之前，居民自来水终端价格为2.8元/立方米。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价[2012]181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元/度。在2012年7月1日之前，电费单价为0.52元/度。原告与重庆天龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行期限届满后，因茶花小镇小区未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。为此，原告继续为该小区提供物业服务直至2013年9月。之后，原告撤出小区，未再继续提供物业服务。被告刘后财系重庆市南岸区某房屋所有权人，自2008年3月14日入住该小区，该房屋建筑面积81.87平米，该房屋物业服务费按0.45元/平米收取。庭审中，原告诉称截止2013年9月原告撤离茶花小镇小区时，被告共拖欠原告：1、2009年2月至2013年9月共计56个月的物业服务费2063元（81.87平米×0.45元/平米×56个月）；2、2009年10月至2012年7月的居民水费697.62元（2009年10月至2009年12月：33立方米×2.94元/立方米；2010年1月至2012年7月：165立方米×3.64元/立方米），水费按照694.32元请求；3、2009年12月至2012年11月的居民电费1995.12元（2009年12月至2012年7月：0.52元/度×3465度；2012年8月至2012年11月：0.54元/度×358度）。2012年4月6日，原告向茶花小镇小区内未交费业主发出催收告示，要求业主及时交纳拖欠的各项费用。但被告始终未交纳上述费用，导致纠纷发生。另查明，茶花小镇小区的居民用水、用电均未施行“一户一表”计量。在原告提供物业服务期间，该小区的居民用水、用电均采用由物业服务企业代为抄表和代收、代缴模式。且原告服务期间的居民水费、电费，原告均已全部缴纳。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、《临时管理规约》、物业服务企业资质证书、重庆市南岸区物价局南岸价[2008]107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》、重庆市自来水有限公司《告用户书》、《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》、固体废弃物处置的《协议》及交费发票、水费交费发票、电费交费发票、水电费抄表记录单、止度确认表等证据以及当事人陈述在卷为凭，经本院查证属实，可以采信。本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由原告享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而从该合同签订之日起至2013年9月止，原告一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。关于物业服务费，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。对于被告辩称其已缴纳原告诉求的相关费用，因其未提交证据证实，故本院不予采纳。被告提出的原告未尽到合同义务，其物业服务存在质量问题的答辩理由，因未提交有效证据证明，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由。故被告应当交纳物业服务费和各项代缴费用。关于物业服务费的收费标准，原告请求按0.45元/月/平方米的标准收取物业服务费，该收费标准有物价局核准文件证明，依法应予支持。故本院对原告请求被告应支付的自2009年2月至2013年9月共计56个月的物业服务费2063元予以支持。关于居民生活水费、电费。原告系小区物业服务企业，虽然二被告没有委托原告为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，原告代二被告缴纳水费、电费，是基于小区整体利益，且被告入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故被告应向原告缴纳已垫付的水费、电费。关于居民生活水费，按照自来水公司的收费标准，在2010年1月1日之前，居民自来水终端价格为2.8元/立方米，从2010年1月1日起每立方米按3.50元收取，原告诉称的二次供水需加压故每立方米多收0.14元，由于未提供证据证实，本院不予采信。故本院将被告应支付的自2009年10月至2012年7月的居民水费依法确认为669.9元（2009年10月至2009年12月：33立方米×2.8元/立方米；2010年1月至2012年7月：165立方米×3.5元/立方米）。关于电费。2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元。故本院对原告请求被告应支付的2009年12月至2012年11月的居民电费1995.12元予以支持。关于违约金。因被告未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由，故被告拒绝交纳费用的行为构成违约，应当支付违约金。原告要求被告按每日万分之三的标准计算违约金过高，本院酌情认定按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。违约金的给付方式，应当以被告自原告起诉之日即2014年5月9日起，以拖欠的物业服务费、居民生活水费和电费为本金，计算至欠费付清为止据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘后财于本判决生效之日起十日内向重庆森荣物业管理有限公司支付物业服务费2063元、居民生活水费669.9元、电费1995.12元，上述费用合计4728.02元；违约金自2014年5月9日起，以被告拖欠的4728.02元为基数按中国人民银行公布的商业银行人民币同期贷款基准利率计算至付清之日止；二、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由刘后财负担（此款由重庆森荣物业管理有限公司垫付，刘后财于本判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 李 静二〇一四年十一月二十五日书 记 员 王绪权