河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终2420号
上诉人（原审被告）：王淑利，女，1976年生，汉族，住河南省宝丰县。
委托诉讼代理人：耿祥喜（系王淑利丈夫），男，1976年生，汉族，住河南省叶县。
被上诉人（原审原告）：深圳市安达物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区前海路前海村9栋707室。
法定代表人：郭爱玲。
委托诉讼代理人：黄媛，女，1986年生，汉族，该公司工作人员，住河南省宝丰县。
委托诉讼代理人：姬学伟，男，1970年生，汉族，该公司工作人员，住河南省宝丰县。
上诉人王淑利因与被上诉人深圳市安达物业管理有限公司（以下简称安达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2017）豫0421民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人王淑利的委托诉讼代理人耿祥喜，被上诉人安达物业公司的委托诉讼代理人黄媛、姬学伟到庭参加诉�。本案现已审理终结。
王淑利上诉请求：1.撤销一审判决，并对本案依法改判；2.本案诉讼费由安达物业公司承担。主要事实与理由：1.在2008年5月3日王淑利与安达物业公司签订了物业协议，自2010年开始王淑利家因房顶漏水多次找物业协调，安达物业公司在2014年4月份简单处理但效果不佳，之后物业公司没有任何答复，其行为违反了物业管理条例。2.王淑利的新电动车在小区车棚内丢失，物业公司对此存在过错，且王淑利交有700元车棚集资款，但1号楼和14号楼负一楼车棚至今仍未启用。3.王淑利交纳了7136元暖气费，但时隔九年仍未启用，安达物业公司对此未进行协调，应负有责任。4.小区绿地被个别业主私自改为车位占为己有，安达物业公司未能彻底解决该问题。5.小区承诺的活动中心、医药室、幼儿园根本没有建设，安达物业公司未履行物业服务公约。
安达物业公司辩称：1.对于王淑利提出的房屋漏水问题，开发商已在2014年8月21日对此进行过维修，至于王淑利所述效果不佳，王淑利对此并未向物业反映。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条、第十三条、第十四条、第十五条，房屋漏水问题不属于物业公司职权范围，且本案所涉小区业主均未交维修基金，保修期外的维修应由各业主自费承担。2.物业公司没有收取700元车棚建设费用，也没有收取车辆看管费，负一楼车棚并不是没有启用，而是部分业主不去使用。3.业主将暖气集资费用交给了开发商并未交给物业公司，由于使用住户少、分摊费用高造成一直未供暖，该问题与物业公司无关。4.关于小区绿地私改车位问题。物业公司只是服务企业，没有强制执法权。物业公司已多次制止劝说，并多次以书面报告、照片等形式上报给房管局，物业公司也给业主下发过整改通知书，物业公司已尽到协调管理义务。5.物业公司只是对现有的物业进行管理服务，合同并未约定其物业服务范围包括建设活动中心、医药室、幼儿园。
安达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王淑利支付安达物业公司所欠物业费3745元，市政垃圾处置费300元，违约金90元，共计4135元。2.本案诉讼费由王淑利承担。
一审法院认定事实：王淑利系宝丰县××××小区的业主，2008年5月3日，王淑利和安达物业公司双方签订了物业管理服务协议，协议约定安达物业公司为王淑利及××××小区业主进行物业管理服务，并就有关服务的内容及相关权利义务进行了约定。但自2011年2月1日开始，王淑利拒不交纳物业费直到现在。一审另查明，自2011年2月1日至2016年2月1日止，王淑利共拖欠安达物业公司物业费3745元(每平方0.35元，178.4平方米，每月费用62.44元），生活垃圾处理费300元，违约金90元（滞纳金按3%收取）。
一审法院认为，安达物业公司与王淑利签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。王淑利作为××××小区的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，应受该合同的约束。安达物业公司主张的物业费、生活垃圾处理费、违约金应以一审法院认定的为准。综上，安达物业公司的事实请求部分成立，部分予以支持。王淑利辩称安达物业公司主体不适格，没有履行物业服务合同约定，该答辩意见缺乏相关证据且其答辩问题不在物业服务合同范围之内，故此其答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审判决：“王淑利于本判决生效后十日内支付深圳市安达物业管理有限公司物业费3745元，生活垃圾处理费300元，违约金90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王淑利负担。”
本院二审期间，安达物业公司提供以下证据：证据1.本案小区开发商维修房屋记录复印件一张，拟证明在房屋维保期之内，开发商已给业主维修过房屋；证据2.地下室停放自行车照片三张，拟证明地下车棚可以停放车辆；证据3.违规整改通知书复印件六张，拟证明物业公司履行了管理义务；证据4.保安制止安装地锁照片及房管局领导视察小区违建情况照片七张，拟证明物业公司对上述行为进行了制止，尽到了管理义务，并上报给房管局物业科主管部门；证据5.开发商与物业签订的前期物业管理合同复印件一份，拟证明双方所约定的权利与义务内容；证据6.《业主公约》手册第27页第16条复印件一份，拟证明物业公司对业主财产不存在看管与保管的义务。王淑利对上述六份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明安达物业公司已尽到管理义务。王淑利在本院二审期间未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决所认定的事实相一致。
本院认为，王淑利与安达物业公司均对其之间存在物业管理服务关系的事实无异议，本院对此予以确认。关于一审判令王淑利承担支付物业费的责任是否正确的问题。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中王淑利上诉提出其交纳700元车棚款及7136元暖气初装费，但地下车棚未启用、暖气未开通的主张，对此王淑利所提供的证据不足以证明地下车棚其未使用、暖气未开通系因安达物业公司未履行物业服务管理义务导致，且该车棚款及暖气初装费均系王淑利直接交纳给房地产开发企业的款项，上述配套设施是否符合房地产开发企业承诺的交付使用条件，与本案不属同一法律关系，故对王淑利以此为由提出的不应交纳物业费的主张，本院不予支持。关于王淑利提出的小区绿地被破坏以及部分业主私占车位问题。随着小区车辆增加，部分业主将绿地作为停车位使用，而部分绿地是否应改为停车位应由安达物业公司与业主共同协商解决，且对部分业主私占车位行为的管理涉及执法权利问题，而安达物业公司对小区只享有管理维护的权利，安达物业公司对上述行为已进行了制止并上报有关主管部门，履行了相应管理义务。王淑利以部分业主存在上述行为，安达物业公司制止未果为由，提出不应交纳物业费的主张不能成立，如其认为其他业主的上述行为侵犯其合法权益时，可另循法律途径解决。关于王淑利提出的其房屋室内漏水问题以及小区未建活动中心、医药室、幼儿园的问题，王淑利未提供证据证明上述问题的解决属于物业服务合同范围，故其以安达物业公司未解决上述问题为由，提出不应交纳物业费的主张不能成立。王淑利提出其电动车丢失，安达物业公司存在违约行为的主�，但在一审诉讼中其没有提出反诉请求，对其所认为的安达物业公司存在违约行为的问题，其可另行解决。综上，王淑利主张其享有先履行抗辩权，有权不予交纳物业管理费的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
综上，王淑利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王淑利作为小区业主，不能以其认为物业服务不达标而拒绝缴纳物业费，且物业管理服务水平的提高及改善亦需有资金予以支持。在出现争议时，双方应换位思考，安达物业公司作为物业服务公司应对为业主提供更好、更满意的物业服务积极努力，王淑利亦应当按时缴纳相关的物业费用，相互理解，共同促进小区环境的改善。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由王淑利负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 翟建生
审判员 程显博
二〇一七年九月四日
书记员 韩 璐