北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初17727号
原告（反诉被告）：卢研，男，1978年8月22日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：牛庆华，北京市金台律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨随锋，北京市金台律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：朱玉香，女，1939年10月13日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：李宏奇，北京市兆亿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴立昆（朱玉香之夫），1935年4月20日出生，住北京市西城区。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人刘丛，北京链家房地产经纪有限公司职员，住单位。
原告卢研诉被告朱玉香、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）及朱玉香反诉卢研房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢研及其委托诉讼代理人牛庆华、杨随锋，被告朱玉香的委托诉讼代理人吴立昆、李宏奇到庭参加诉讼，链家地产公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
卢研向本院提出诉讼请求：判令解除卢研与朱玉香签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令朱玉香退还卢研定金20万元。事实和理由：2017年3月9日，卢研与朱玉香签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：朱玉香将位于北京市西城区（原宣武区）门楼巷xxx号房屋出售给卢研，房屋总价款590万元。合同签订后，卢研支付朱玉香定金20万元。在合同履行中，遇“317”新政，银行贷款政策收紧，卢研无法向银行贷出款项继续履行合同，与朱玉香多次协商解约无果。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请法院判如所请。
朱玉香辩称并反诉称，2017年3月9日，我与卢研就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，在合同履行中，卢研并没有受到3.17新政的影响。新政出台后，卢研没有及时通知我方解除合同，反而在2017年5月5日签订网签，其没有提出任何异议。5月13日双方还进行了面签。2017年6月以后，二手房房价下跌，卢研向中介公司提出要求解除合同，理由是其被解职。我方同意解除合同，不同意返还卢研定金。并提出反诉，请求法院判令因卢研违约给朱玉香造成损失，要求卢研支付违约金118万元；判令卢研支付朱玉香损失350110元（中介费120110元，定金10万元，损失费13万元）。事实和理由：2017年3月9日，卢研与朱玉香就涉案房屋达成买卖协议，朱玉香将涉案房屋出售给卢研，价款为590万元。后补充协议约定，卢研于2017年6月28日之前交付首付款230万元，剩余房款卢研贷款支付给朱玉香。2017年5月5日，双方共同办理了网签，后办理了面签。2017年6月房价下跌，遂以受3.17新政为由要求解除合同，朱玉香只能依合同约定要求卢研承担违约责任并赔偿经济损失。
反诉被告卢研辩称，我方不同意朱玉香的反诉请求。首先，其要求赔偿损失350110元没有法律依据，朱玉香与他人签订的房屋买卖合同与本案无关。朱玉香提出的违约金亦无法律依据，双方签订合同的时间为2017年3月9日，网签时间为5月5日，卢研购买涉案房屋的首付款来源是信用贷款及向朋友借款等方式，3.17新政后银行贷款政策收紧，取缔了信用贷款等个人贷款，卢研又于2017年6月30日失业，失去收入来源，无能力筹集首付款，卢研名下没有其他财产，丧失了继续履行合同的能力。卢研无法继续履行合同的原因是因为3.17新政引起的，卢研无法获得贷款后将解除合同事宜告知中介公司，由于朱玉香不同意解除合同，卢研提起诉讼。
第三人链家地产公司提交书面意见述称，我司同意解除合同及补充协议，卢研的其他诉请不涉及我司，我司不发表意见。对朱玉香反诉请求不涉及我公司，我司不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，朱玉香作为出卖人，卢研作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：出售人所售房屋坐落为北京市西城区门楼巷xxx，建筑面积57.05平方米；房屋成交价为510万元，房屋家具家电、装饰装修及配套设施作价80万元；买受人向出卖人支付定金20万元，买受人拟贷款330万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明……。
当日，卢研、朱玉香及链家地产公司签订《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价为590万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2017年3月9日将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付甲方，乙方于6月28日之前将第一笔首付款180万元以建委监管的方式支付甲方，乙方于2017年6月28日前将第二笔首付款50万元以理房通的方式支付甲方；甲乙双方应于2017年6月5日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；乙方出现下列情形之一的，构成根本违约……拒绝购买该房屋的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，朱玉香、卢研及北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》。
上述合同签订后，卢研于2017年3月9日支付朱玉香定金20万元。
2017年5月5日，朱玉香于卢研签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：涉案房屋成交价510万元；自有交易结算180万元，买受人贷款330万元。
卢研系被北京东方慧博人力资源顾问股份有限公司派遣到中国邮政集团公司北京市邮区中心局，因派遣单位及工作岗位改派，卢研不同意新的改派安排，北京东方慧博人力资源顾问股份有限公司于2017年6月30日于卢研解除劳动合同关系。
审理中，朱玉香称其出售涉案房屋后，以其女儿吴xx的名义购买范军的房屋，并与范军于2017年4月8日在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由于卢研违约，该合同无法继续履行，其与范x及北京我爱我家房地产经纪有限公司签订退单协议，其赔偿范军23万元并承担居间代理费120110元。故要求卢研赔偿。卢研认为该合同的履行与本案无关，不同意赔偿并提出朱玉香要求支付违约金的数额过高，请求法院予以调整。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号），内容为：“各有关单位：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。”上述文件的内容以下简称3.17新政。
上述事实有双方当事人的陈述，北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋交易保障服务合同、居间服务合同、存量房屋买卖合同，收条，劳动合同解除通知书，退单协议等证据在案佐证。
本院认为，卢研与朱玉香签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1516927）及与链家地产公司三方签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，朱玉香已支付卢研定金30万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，卢研自述支付首付款为信用贷款及向朋友借款等方式，在签订合同时其本身就应意识到筹集首付款存在风险，即由于未能如期支付首付款导致资金链断裂而可能承担的违约责任；“3.17”政策出台后，贷款政策收紧，加之其失业，导致合同无法继续履行，卢研作为买受人，应知晓该新政对贷款额度有影响的情况下，未能及时与被告协商解除合同事宜，仍与朱玉香进行网签，且卢研与单位解除劳动合同的原因系其不同意新的改派安排，因卢研的拒绝购买房屋的违约行为导致合同解除，现朱玉香同意解除合同，本院不持异议。卢研要求朱玉香返还定金，缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。朱玉香反诉要求卢研支付违约金并赔偿损失的主张，具有合同依据，但卢研提出双方合同中约定的违约金过高，对违约金的具体数额，本院综合考虑双方合同的履行程度、卢研的过错程度、朱玉香的损失等相关因素，根据公平和诚实信用原则予以调整，酌定卢研向朱玉香支付违约金40万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、卢研与朱玉香于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及卢研、朱玉香、北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》、卢研与朱玉香于2017年5月5日签订的合同编号为C15116927的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）予以解除。
二、自本判决生效之日起15日内，卢研支付朱玉香违约金40万元。
三、驳回卢研的其他诉讼请求。
四、驳回朱玉香的其他反诉诉讼请求。
如果卢研未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26550元，由卢研负担，已交纳。反诉案件受理费9825元，由朱玉香负担3853元，已交纳；由卢研负担，5972元，于本判决生效之日起7日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一七年十二月八日
书记员 王运佳
书记员 蒋琳丽