北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1271号
上诉人（原审被告）：朱广田，男，1964年9月6日出生。
委托诉讼代理人：纪淑军（朱广田之妻），1967年7月31日出生。
委托诉讼代理人：风志，北京市仁杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京通运达物业管理有限公司，住所地北京市通州区车站路9号。
法定代表人：李岩，总经理。
委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘义亭，男，1963年1月27日出生。
上诉人朱广田因与被上诉人北京通运达物业管理有限公司（以下简称通运达公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初42900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱广田及其委托诉讼代理人纪淑军、风志，被上诉人通运达公司之法定代表人李岩及其委托诉讼代理人季宗旗、刘义亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱广田上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回通运达公司的全部诉讼请求。2.二审诉讼费由通运达公司承担。事实和理由：
一、一审法院认定通运达公司系涉案房屋的实际接管和管理单位明显是认定不清。通运达公司是物业管理公司，其主要经营范围为物业管理，其自身也不认为自己是涉案房屋的实际接管单位，朱广田与通运达公司属于物业服务合同关系，一审法院认定通运达公司为涉案房屋实际接管单位属于认定事实不清，通运达公司的诉讼主体不适格。二、一审法院程序违法，未释明的情况下将起诉所依据的租赁合同案由变更为排除妨害案由，剥夺了朱广田的诉讼权利。三、2016年北京金通资产经营管理公司（以下简称金通公司）单方制定的《北京市通州区梨园镇某某100号简易住宅楼周转安置方案》是朱广田不同意腾退涉案房屋的症结所在。朱广田系原北京冷冻机厂职工，涉案房屋是单位福利分房。金通公司既不是涉案房屋的产权人，也不是破产非经营性资产的接收人，其单方制定的《安置方案》没有法律依据。金通公司至今未向朱广田出示其作为涉案房屋改造项目实施主体的相关证明文件，其无权制定有关涉案房屋的《安置方案》。《安置方案》无论是从制定过程还是从方案内容，均不符合相关政府文件规定，在此情况下，朱广田坚决不能从涉案房屋中腾退。
通运达公司辩称：同意一审判决。1.主体问题。冷冻机厂破产清算后根据清算组和有关政府的划转文件，通运达公司对涉案房屋享有管理权且已经实际履行，对危险房屋要求腾退也正是履行了管理人的职责，主体是准确无误的。2.关于本案案由，在一审中曾经询问双方对案由的意见，我方意见是由法院根据案情决定，当时其他各方没有提出异议，一审认定为排除妨害案由是正确的且符合法律规定。3.通运达公司所有的证据均可以证明金通公司是涉案房屋的产权人，授权给通运达公司进行管理，同时通州区建委批复金通公司的周转安置方案，是符合法律程序的。朱广田所有的上诉理由均不能成立。
通运达公司向一审法院起诉请求：朱广田立即将北京市通州区梨园镇某某635号房屋腾退并交还给通运达公司，并要求朱广田负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：朱广田原系北京冷冻机厂的职工，朱广田经北京冷冻机厂安排居住在北京市通州区半某某635号房屋（以下简称635号房屋）。北京冷冻机厂于2000年11月申请破产，于2000年12月经北京市高级人民法院裁定宣告破产，2001年12月，北京冷冻机厂破产程序终结。2002年5月，《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》载明北京冷冻机厂破产清算组将北京冷冻机厂的非经营性资产移交给通州区政府指定的机构，其中移交的非经营性资产中包括通州区某某100号的两栋单身宿舍楼，分别用于单身宿舍、职工周转房及办公用房，其中职工周转房94间，共用厨房21间，《处置方案》的附件中列明了非住宅用房的移交清单、非经营性资产职工花名册（包括朱广田，房屋使用情况为周转租赁）。
2002年6月12日，北京冷冻机厂破产清算组（资产移交方，甲方）与北京通盛达投资管理公司（资产接收方，乙方）签订《北京冷冻机厂非经营性资产移交接管协议》，甲方将非经营性资产清单所列出的未出售房屋的所有权和管理责任、非经营性资产清单所列建筑物相应的土地使用权移交给乙方，交接工作期限为30天，自2002年6月12日起至2002年7月11日。自协议签订之日，乙方全面接管破产企业自管的公有住房享有的权利和义务，资产交接期限过后，开始履行对接管资产的管理职责。
2002年6月12日，北京通盛达投资管理公司下发《关于市属破产企业非经营性资产交由北京通运达物业管理有限公司接管的决定》（通盛达（2002）6号），载明：根据市政办发[2002]20号文件，经北京通盛达投资管理公司经理办公会研究决定：将市属破产企业的非经营性资产（其中即包括北京冷冻机厂的非经营性资产）的管理权交由北京通运达物业管理有限公司接管。
2004年10月，北京市通州区人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于进行企业重组改建国有资产运营公司的决定》（通国资发[2004]28号），决定将原北京通盛达投资管理公司管理的17家企业（其中包括北京通运达物业管理有限公司）划归北京金通资产经营管理公司管理。
金通公司委托通运达公司对某某100号进行物业管理，朱广田向通运达公司支付房费及水费等费用。
2012年6月，为促进本市现存的882栋简易住宅楼改造工作，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发改委、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合下发了关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知（京建法[2012]18号）。
2014年，金通公司委托中电投工程研究检测评定中心对涉案两栋简易楼进行了检测评定，鉴定结论为房屋部分结构构件承载力不能满足正常使用要求，局部结构出现险情，安全性评级为C级，处理建议为：本工程所测京洲园4号楼、5号楼使用时间均已超过40年，房屋安全性等级为C级（局部危险房屋），大量承重墙的抗震承载力不满足现行规范设计要求，部分结构构件存在不同程度的损伤及缺陷，加固改造费用较高且难度较大，建议拆除重建。
2016年1月，为保障某某100号简易住宅楼改造项目的顺利进行，金通公司根据京建法[2012]18号《关于印发《关于加快简易住宅楼改造的实施意见（试行）》的通知》文件规定，并按照区政府2015年民生工程的工作安排，制定了《北京市通州区梨园镇某某100号简易住宅楼周转安置方案》。
2016年5月，北京市通州区住建委针对金通公司的安置方案出具回复（通住建委函[2016]131号），原则同意金通公司的方案意见，具体安排如下：一、同意你单位（金通公司）作为北京市通州区梨园镇某某100号简易住宅楼改造项目实施主体，具体负责住户宣传、施工手续办理、施工管理以及组织验收、结算评审工作；二、认真落实《关于加强房屋建筑抗震节能综合改造工程招投标管理工作的意见》，严格合格承包人名册制度，保证施工监理招标工作公开、透明；三、做好辖区内业主的思想动员和政策讲解工作，告知业主权利和义务，按时完成搬迁工作；四、认真执行简易住宅楼周转安置方案，统一补偿标准，明确安置程序，确保回迁选房公平、公正、公开；五、根据工作进展，适时调整工作方法，主动排查矛盾纠纷，维护社会稳定，保证周转安置工作顺利实施。六、以《北京冷冻机厂非经营性资产移交处置方案》记载职工名册为依据，发放周转安置费。
2016年7月，金通公司在涉案某某100号张贴《通知》，内容为根据《北京市通州区住建委关于北京市通州区梨园镇某某100号简易住宅楼周转安置方案的回复》（通住建委函[2016]131号）文件规定，金通公司作为北京市通州区梨园镇某某100号简易住宅楼改造项目实施主体，通知如下：一、于2016年8月1日起实施通州区梨园镇某某100号简易住宅楼改造工作。二、搬迁范围（略）。三、与改造项目相关的文件、政策和周转安置方案将于2016年8月1日按户发放。上述搬迁范围内的房屋及其附属物需要拆除重建，全部需要搬迁的承租人请主动配合，做好房屋的腾退工作。
2017年8月，金通公司委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司对涉案京洲园4号楼、5号楼房屋结构综合安全性进行了鉴定，鉴定结论为京洲园4号楼、5号楼房屋结构综合安全性等级评定为D级，房屋结构安全性不符合《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的安全性要求，影响整体安全；建筑抗震能力严重不符合现行国家标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023-2009和《房屋结构综合安全性鉴定标准》DB11/637-2015的要求；在后续使用年限内严重影响结构整体安全性能及整体抗震性能。处理建议为：根据综合安全性鉴定结果，必须采取整体加固或拆除重建等措施。
通运达公司表示根据上述房屋结构安全性鉴定结论及通州区住建委批复的安置方案，朱广田现居住房屋所在的京洲园5号楼系D级危房，应当立即整体加固或拆除，通运达公司作为接受金通公司委托的物业管理单位，有权要求朱广田从其居住的涉案房屋腾退并将房屋交付给通运达公司，以便进行京洲园5号简易住宅楼的整体拆除工作。
一审法院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，京洲园4号楼、5号楼两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经专业机构鉴定，2017年8月鉴定机构出具的鉴定结论为，两栋简易住宅楼的房屋结构安全性经鉴定为D级，处置建议为必须进行整体加固或拆除。再结合建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）的规定，D级危房是整栋楼的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房，需立即停止使用、整体拆除的房屋。
本案中两栋简易住宅楼的产权人原系北京冷冻机厂，2000年北京冷冻机厂破产后，包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给北京通盛达投资管理公司接管，后北京通盛达投资管理公司将接管的市属非经营性资产（包括两栋简易住宅楼）交由通运达公司接管。2004年10月，通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理，朱广田亦向简易楼的管理单位通运达公司交纳房费及水费等费用，因此通运达公司作为涉案两栋简易住宅楼的实际接管和管理单位，在两栋简易住宅楼经鉴定为D级危房，需要整体拆除重建的情况下，有权以自己的名义提起诉讼，要求朱广田将居住的涉案635号房屋腾退和交付，朱广田所称通运达公司并非本案适格原告的辩解意见，依据不足，一审法院不予采信。朱广田作为涉案635号房屋的居住人，在房屋所在楼栋被确定为D级危房，继续居住将存在重大人身、财产安全隐患的情况下，应立即将其居住房屋腾退并交付给管理单位予以拆除重建。综上，对通运达公司要求朱广田将其居住的涉案635号房屋腾退并交付的诉讼请求，一审法院予以支持。
据此，一审法院于2017年11月作出判决：朱广田立即将北京市通州区梨园镇某某635号房屋腾退并交付给通运达公司，于判决生效之日起十五日内执行清。
本院审理中，朱广田向本院提交北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书两份并申请证人邱某出庭作证，用以证明涉案房屋属于征收范围；征收实施主体由地区人民政府与产权单位协商确定，但本案涉及的实施主体的确定没有按照上述规定确定，关于实施主体的认定，通州区住建委是错误的，通运达公司无权实施；本案所涉文件规定应报市老旧小区综合整治办进行逐一核准，其他单位不能代为核准，但本案涉及的安置方案没有履行该手续。通运达公司对于上述答复意见书的真实性认定，但认为与本案没有关联性，本案所涉项目是危改，并非征收，性质不同，政策依据不一样；对于证人证言不予认可，认为证人与本案结果有利害关系，并在一、二审参加了其他关联案件的旁听，在本院审理的另案中也作为证人出庭，认为证人证明的内容和本案不对应，都是征收的相关规定，本案不是征收而是危改。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据鉴定机构出具的鉴定结论及建设部《城市危险房屋管理规定》及《北京市房屋建筑使用安全管理办法》（北京市人民政府令第229号）的规定，本案所涉两栋简易住宅楼作为D级危房，需立即停止使用、整体拆除。为保证居住人员的生命财产安全，朱广田应及时腾退房屋。本案中两栋简易住宅楼的产权人原系北京冷冻机厂，2000年北京冷冻机厂破产后，包括两栋简易住宅楼在内的非经营性资产移交给北京通盛达投资管理公司接管，后北京通盛达投资管理公司将接管的市属非经营性资产（包括两栋简易住宅楼）交由通运达公司接管。2004年10月，通州区国资委决定将通运达公司划归金通公司管理。其后金通公司仍旧决定委托通运达公司对两栋简易住宅楼进行管理，朱广田亦向通运达公司交纳房费及水费等费用。因此通运达公司应为涉案两栋简易住宅楼的实际管理单位。在朱广田拒不腾退房屋的情况下，通运达公司有权行使管理职责要求其腾退。朱广田关于通运达公司并非本案适格主体的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。此外，通运达公司以租赁合同为案由提起诉讼，在一审庭审过程中，朱广田明确表示双方并非市场租赁合同关系，一审法院依职权变更案由，并无不当。朱广田主张一审法院擅自变更案由违反法定程序，无事实与法律依据，本院不予支持；一审亦无其他严重违反法定程序之情形。
综上，朱广田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由朱广田负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一八年二月二十八日
法官 助理 温 迪
书 记 员 左 爽