湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0503民初54号原告：林长裕，男，1968年5月15日出生，汉族，住福建省仙游县，原告：林长碗，男，1976年1月23日出生，汉族，住福建省仙游县，委托诉讼代理人：杨成钢，湖北鑫典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱民，湖北鑫典律师事务所律师。被告：李国斌，男，1973年1月11日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：苏学军，湖北建和律师事务所律师。原告林长裕、林长碗与被告李国斌合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林长裕、林长碗及其共同的委托诉讼代理人杨成钢、张爱民，李国斌的委托诉讼代理人苏学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林长裕、林长碗提出诉讼请求：1、确认原被告于2013年10月26日签订的《房屋置换协议》有效。2、若李国斌不继续履行协议，则李国斌向林长碗赔偿因违约造成的损失，违约损失标准以该两套房屋的拆迁补偿款为限（两套房屋合计约为310万元）；3、本案诉讼费用由李国斌承担。事实和理由：2013年4月16日，林长裕与李国斌签订了一份《购房合同》，合同约定，林长裕、林长碗将宜昌市××路××号包括负一楼在内的所有房产出售给李国斌，售价为1380万元整。2013年10月26日，林长裕与李国斌达成《房屋置换协议》，约定李国斌以其所有的位于宜昌市伍家岗区伍临路34号的一楼商业门面及负一楼房屋进行置换，置换房屋总价为737880.71元。2014年1月18日，李国斌向林长裕、林长碗作出承诺“产权过户事宜于2015年年底办理完毕。”。协议签订后，李国斌仅将一楼商业门面交付给林长裕、林长碗，负一楼房屋至今未交付，且未协助林长裕、林长碗办理房屋产权过户登记手续。现涉案房屋正面临政府拆迁，因政府拆迁部门在发放拆迁补偿款过程中仅认可经房产部门登记的房屋所有权人，为此，为了维护自己的合法权益，特诉至法院。李国斌辩称，林长裕、林长碗诉李国斌合同纠纷一案，其原告主体资格不适格，其诉讼请求与事实不符，更于法无据，请法院依法驳回林长裕、林长碗的诉讼请求。理由如下：1、林长裕（全权代理其亲属房屋所有权人）与李国斌于2013年4月16日签订了宜昌市××路××号房屋的《购房合同》，双方约定购房总价款为1380万元。李国斌按照《购房合同》约定于2013年4月18日支付600万元。因李国斌一时资金短缺暂时无力支付购房尾款，于2013年10月31日与林长裕委托的居间人林金香签订了意向性《房屋置换协议》，约定将林长裕宜昌市××路××号房屋《购房合同》中出售的737880.71元价款的面积置换李国斌宜昌市伍临路34号房屋的一楼商业门面和负一楼房屋。之后，李国斌与林长裕双方经过充分具体协商同意并达成共识，由李国斌迅速筹集资金一次性支付购房尾款780万元，并另超额支付20万元，合计800万元，后双方签订的《购房合同》就此履行完毕，李国斌与林长裕委托的居间人林金香签订的意向性《房屋置换协议》废除而不实际履行，双方不再签订正式《房屋置换协议》，以双方2013年4月16日签订的宜昌市××路××号房屋的《购房合同》为准。2、林长裕收到李国斌1400万元超额购房款后，且仍然拒不腾退其出售的宜昌市××路××号房屋的一楼二个门面房，并提出要李国斌书面承诺将宜昌市伍临路34号房屋的二个门面置换给林长裕后再腾退出售的伍临路36号房屋的一楼二个门面房。由于李国斌超额支付林长裕购房款计1400万元后必须立即对该房屋进行改造和装修而产生经济效益，迫于无奈，李国斌只有缓解矛盾达到林长裕腾退出售的房屋一楼二个门面房为目的，便于2014年1月18日书写了“承诺书”。之后，实际上林长裕也没有将置换的房屋标的物交与李国斌进行置换，双方也没有就李国斌单方“承诺书”中的李国斌名下的位于伍临路34号2个门面置换林长裕什么性质的房屋？多少面积？怎么置换而达成书面协议。因此，双方没有共同签订具有等价交换的置换房屋协议书，林长裕、林长碗以李国斌2014年1月18日对林长裕书写的单方“承诺书”通过诉讼索要一个门面房和负一楼房屋的诉讼请求既没有合同根据，也违背了李国斌“承诺书”中位于伍临路34号2个门面置换的承诺。3、林长裕、林长碗当庭举证于2009年曾经汇款110万元给李国斌，应当作为债权抵充置换房屋，显然不符合事实，该款系双方过去的历史性经济往来，也没有借款合同，双方是否存在债权债务关系属另一个法律关系，与本案无关。综上所述，由于现在宜昌市伍临路34号房屋面临拆迁而增值，林长裕、林长碗及其亲属便以《购房合同》履行中的相关情势为由反悔，多次以各种方式诉讼到人民法院，且均以败诉而告终。对于林长裕、林长碗及其亲属的一系列无端缠讼的行为，请人民法院依法驳回林长裕、林长碗的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，林长裕代林宝概、林长征、林长碗等与李国斌签订《购房合同》，约定，李国斌以1380万元的价格购买林长裕及其他产权人所有的位于宜昌市××路××号的房屋（包括负一楼，一楼左侧门面，一、三、四、五、六、七楼），建筑面积合计3412.22㎡。上述房屋除林宝概的两套房屋外现均已过户至李国斌名下。林长裕、林长碗之父林金香与李国斌签订《房屋置换协议》，约定，李国斌将其名下位于宜昌市伍临路34号的一楼商业门面及负一楼房屋同林长裕进行置换，置换房屋价格为737880.71元，该737880.71元应扣减《购房合同》中李国斌应支付的购房款，置换房屋由林长裕对房产面积与实物进行核对完毕确认后过户到林长碗名下等。林金香于2013年10月30日在该协议上签字，李国斌于2013年10月31日在该协议上签字。2014年1月18日，李国斌出具《承诺书》，载明，李国斌与林长裕签订关于宜昌市××路××号房屋的房屋买卖协议，该协议条款已执行完毕，后由于林长裕提出将李国斌名下位于伍临路34号2个门面进行置换，李国斌于2014年春节后将地下室钥匙交给林长裕，二楼待2014年5月28日前租户到期交给林长裕，产权过户事宜于2015年年底办理完毕等。2014年9月19日，湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二终字第00342号民事判决书认定，李国斌分别于2013年4月18日、2014年1月3日向林长裕支付履行《购房合同》的购房款共计1400万元。2016年10月20日，伍家岗区人民政府发布房屋征收决定公告，涉案宜昌市伍临路34号的一楼商业门面及负一楼房屋属于征收范围。本院认为，1、《房屋置换协议》合法、有效，但签订合同的日期非2013年10月26日而是2013年10月31日。《房屋置换协议》的签订人为林长裕、林长碗之父林金香，但林长裕、林长碗认可该协议的效力，且李国斌也有理由相信林金香有代理权，《房屋置换协议》应为合法、有效。2、林长裕、林长碗诉请李国斌向其支付违约损失即宜昌市伍临路34号的一楼商业门面及负一楼房屋的拆迁补偿款310万元没有事实和法律依据。理由如下：（1）、林长裕与李国斌签订的《购房合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为合法、有效。上述购房合同签订当月，林长裕收到了李国斌支付的部分购房款，《房屋置换协议》签订后半年左右，林长裕再次收到部分购房款，林长裕至《房屋置换协议》签订后半年左右仍超额收取李国斌的购房款，而非收取扣减737880.71元后的购房款，林长裕与李国斌均以自己的行为表示不再履行《房屋置换协议》。（2）、李国斌出具的承诺书中承诺的为“于春节后将地下室钥匙交给林长裕，二楼待2014年5月28日前租户到期交给林长裕，产权过户事宜于2015年年底办理完毕。”，承诺书中的地下室及二楼，并非《房屋置换协议》中对应的宜昌市伍临路34号的一楼商业门面及负一楼房屋，承诺书中承诺的内容非本案争议的标的，与本案不具有关联性。林长裕、林长碗以承诺书为由主张履行《房屋置换协议》没有依据。（3）、林长裕、林长碗诉请李国斌向其支付违约损失即宜昌市伍临路34号的一楼商业门面及负一楼房屋的拆迁补偿款310万元，但其并未提供该房屋已被拆迁，且拆迁款为310万元的证据。3、林长裕、林长碗主张1400万元并非全部购房款，包含了其他借款，这与湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二终字第00342号民事判决书认定的事实不符，且无其他证据佐证，对该主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李国斌与案外人林金香于2013年10月31日签订的《房屋置换协议》有效；二、驳回原告林长裕、林长碗的其他诉讼请求。本案受理费15800元（已减半收取），保全费5000元，合计20800元，由林长裕、林长碗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员  李 萍二〇一八年四月二日法官助理  陈艳梅书 记 员  高巧荣