四川省绵阳市涪城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0703执异52号案外人：林琴，女，生于1981年1月3日，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：刘昕，四川众城律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜成柱，四川众城律师事务所律师。申请人：唐艳，女，生于1973年7月16日，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：廖伟，四川川北律师事务所律师。被申请人：王凤，女，生于1975年3月25日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：毛振华，绵阳市城郊法律服务所法律工作者。在本院审理唐艳与王凤民间借贷纠纷一案中，案外人林琴对本院查封被申请人王凤位于绵阳市涪城区园艺东街北段58号奥林春天1幢1单元7楼4号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年9月6日举行了听证。案外人林琴及委托诉讼代理人刘昕、申请人唐艳及委托诉讼代理人廖伟、被申请人王凤及委托诉讼代理人毛振华参加了听证。现已审查终结。案外人林琴称，2015年11月起，林琴陆续给王凤借款13万元，后由于王凤无力偿还，加之唐艳也向王凤催要借款，林琴与王凤协商，将位于园艺东街北段58号奥林春天1幢1单元7楼4号房屋转让给林琴，并将所收取的转让款用于归还唐艳借款。但由于案涉房屋的备案合同原件等资料一直由唐艳保管，故经林琴多次与王凤、唐艳沟通，最终林琴与王凤在唐艳参与见证下，于2017年1月18日在案涉房屋售房部签署了《二手房买卖合同》。协议约定房屋转让款共计57万元，在签订协议当日林琴即通过代王凤支付房屋剩余安揭贷款172125.98元以及转账、现金支付的方式共计向王凤支付了21万元，抵销王凤向林琴借款13万元，申请人在签订协议当日支付购房款的金额已达34万元。剩余购房款本应待王凤将案涉房屋产权变更登记至林琴名下后方予以支付，但王凤称其经济困难且需在农历春节前向唐艳归还借款，故希望林琴能提前支付，申请人便陆续通过转账、现金支付的方式支付了剩余购房款23万元。另，签订协议当日，林琴便与王凤办理了房屋交接手续，但由于王凤暂无其他住所，经其与林琴协商，林琴同意将房屋暂出租给王凤居住使用，直至房屋产权变更登记完成之日止，并要求王凤在产权变更登记后一个月内将房屋及钥匙交回，王凤亦表示将尽快为申请人办理房屋产权变更登记并尽快寻找住处。但就在林琴与王凤拟通过房屋买卖合同备案变更登记的方式办理案涉房屋的变更手续时，突然发现案涉房屋已经被唐艳诉讼保全查封了。林琴认为，唐艳明知林琴已经购买案涉房屋并支付了全部购房款的前提下，仅在房屋未办理变更手续的情况下仍恶意保全查封案涉房屋，严重损害了林琴的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林琴已经全额支付了购房款并且已合法占有了案涉房屋，对房屋未能办理过户登记手续林琴并无过错，人民法院不得查封案涉房屋。特向贵院提出异议，请贵院依法审查并中止对绵阳市××城区园艺东街北段××号奥林春天1幢1单元7楼4号房屋的执行。唐艳称，林琴陈述不是事实，林琴买房我知道，签合同我知道，但支付房款我不清楚，当时说好王凤卖房就还我20万元，我才将购房合同原件交给林琴，但他们直接将款支付了银行，我才起诉申请保全房子。我怀疑他们之间付款是虚假的，剩余房款根本未付，房子也未交付，当时说好的林琴借给王凤的13万元不从购房款中扣除，但他们没有按约定履行，他们涉嫌恶意串通，损害唐艳的利益。请依法驳回林琴的异议请求。王凤称，林琴陈述的都是事实，当时我差唐艳借款49万左右，我就将房子作价52万卖给唐艳，唐艳当时也同意，后来唐艳凑不够钱，就找林琴来买，我们三方都认识，签合同时唐艳也在场，房子欠银行按揭款唐艳也知道，林琴付我的房款我部份付给唐艳，但在给唐艳还款的过程中，唐艳起诉了，房子被查封无法转合同了，我就把房款还其他人的帐了。本院查明，被申请人王凤因借申请人唐艳49万余元无力偿还，遂打算将位于绵阳市××城区园艺东街北段××号奥林春天1幢1单元7楼4号房屋变卖还债，经被申请人王凤、案外人林琴、申请人唐艳三方协商，被申请人王凤将案涉房屋转让给案外人林琴，房款用于偿还申请人唐艳部份借款。2017年1月18日在案涉房屋售楼部，被申请人王凤与案外人林琴签订《二手房买卖合同》，申请人唐艳将被申请人王凤与开发商签订的购房合同原件交出由案外人林琴持有便于过户。同日，案外人林琴通过其夫景长远帐户将被申请人王凤应还银行购房按揭款172125.98元偿还，案外人林琴通过手机银行向被申请人王凤转款12875元，双方并办理了房产及房内物品的移交清单，移交清单约定，房屋暂由王凤居住使用，按每月1500元支付租金，待房屋过户给林琴后一个月内搬出并将剩余房屋钥匙交回给林琴。2017年1月20日，案外人林琴通过手机银行向被申请人王凤转款495000元，通过微信支付500元；2017年1月25日，被申请人王凤向案外人林琴出具收条，收条载明：“今收到林琴购房款伍拾柒万元整（570000元）其中转款两笔共叁拾壹万元（310000元）现金贰拾陆万元（260000元）”。2017年1月26日，案外人林琴通过手机银行向被申请人王凤转款40000元；2017年1月27日，案外人林琴通过手机银行向被申请人王凤转款10000元。被申请人王凤陆续向申请人唐艳偿还借款90000元。2017年2月6日，申请人唐艳以被申请人王凤为被告向本院提起诉讼，并申请诉讼财产保全将讼争房屋査封。被申请人王凤即停止向申请人唐艳还款。讼争房屋现由案外人林琴占有使用。本院认为，本案的争议焦点在于案外人林琴在被查封财产上的物权期待权是否足已产生排除执行的效力。首先，案外人林琴在被查封财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合以下要件：①和被申请人即登记名义人签订以变动查封标的物所有权为目的的合同；②已经履行合同的全部价款支付义务；③对查封标的物的物权期待权已经以－定的方式对外公示；④物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，案外人林琴在本院查封措施采取前已与被申请人王凤签订了《二手房买卖合同》，申请人唐艳将购房合同原件交出即表明对此是明知的。案外人林琴履行了支付购房款的义务，同时办理了房产移交手续，案外人林琴因此已实际占有使用该房产，此行为符合物权法规定的“占有”事实状态，未办理房产过户登记手续皆因申请人唐艳明知讼争房屋已转让给案外人林琴，而申请法院诉讼财产保全查封所至，故未办理房产过户登记手续，非因案外人林琴的自身原因造成，案外人林琴对此并无过错。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若于规定》第六十六条的规定，案外人林琴与被申请人王凤所签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，其确定的内容在双方间产生拘束力，虽未完成过户手续，但并不影响其效力。本院同时认为，案外人林琴异议所称已购买争议房产的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，该证据链条证明的购买房产事实与陈述的事实基本吻合。综上，案外人林琴所提证据及事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，足以产生排除对争议房产执行的效力，其享有足以排除强制执行的权益。申请人唐艳对案外人林琴与被申请人王凤之间房屋买卖付款行为的合理怀疑，因无证据支持，其理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对绵阳市涪城区园艺东街北段58号奥林春天1幢1单元7楼4号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼。审判长 唐 俊审判员 雍李霞审判员 周红彬二〇一七年九月十一日书记员 贾莎莎