内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内08民终920号
上诉人（一审原告）常慧萍，女，1961年11月20日出生，汉族，退休职工，现住五原县。身份证号码：。
委托代理人赵小平，内蒙古蒙祺律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）包头市实达房地产开发有限责任公司（简称实达公司），住所地，包头市东河区铁西五街2栋1号。
法定代表人白云飞，系公司总经理。
委托代理人范昱闫，男，1971年2月8日出生，汉族，公司职工，现住包头市青山区幸福路10号街坊1栋69号。
上诉人常慧萍因与被上诉人实达公司商品房销售合同纠纷一案，不服五原县人民法院（2015）五民初字第1860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
常慧萍上诉请求：请求判令被上诉人承担住房违约金18412元及利息34918元；车库违约金4697元及利息8908元；大修基金上涨部分7032元。事实理由：原判将2012年4月6日签订的商品房买卖合同认定为2012年11月27日签订，继而将2012年11月28日交付房屋认定为无效条款，并认为上诉人有过错是错误的，被上诉人违约应当承担利息和违约金。因被上诉人延期交付房屋，又产生的上诉人需要多交纳的大修基金，应当由被上诉人承担。
实达公司辩称：合同约定逾期交房60日内的，按照银行同期贷款利率计算利息；超过60日的按照每日商品房价款的万分之一承担违约金。这两条是选择一条，不能并列同时适用。大修基金款还是全体业主的，非我公司收取，也不是本案商品房销售合同涉及的问题。
常慧萍向一审法院起诉请求：请求判令被告实达公司承担住房违约金18412元及利息34918元；车库违约金4697元及利息8908元；大修基金上涨部分7032元。
一审法院认定事实：2010年12月20日，原、被告签订五原县古郡国际商住城订购协议书。原告认购1号楼28号车库，每平米4000元，面积暂为19.3平米，总价暂为77200元。签订合约之日原告向被告支付定金5万元。该协议第七条约定：本合约在签订正式《商品房买卖合同》后。本合约作废并收回。2010年12月23日，原告向被告交纳车库定金5万元。2011年11月10日，原告常慧萍与被告签订商品房买卖合同（预售）。被告将五原县古郡国际商住城2号楼17号车库（建筑面积20.53平方米，其中套内建筑面积19.80平方米，公共部位分摊建筑面积0.73平方米），以每平米4400元单价出售给原告，价款为90332元。该合同中的车库与定购协议书中车库位置进行了变更。双方约定：2012年11月28日前，被告将商品房交付原告。2011年11月10日，原告交清房款。逾期交房，如超出60日约定期限的，被告应按每日商品房价款的万分之一向原告支付违约金。2011年11月10日，原告向被告交纳了车库款40332元。
2012年4月6日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）。被告将五原县博物馆北侧古郡国际商住城5号楼3单元381号房（建筑面积107.15平米，套内建筑面积91.8平米，公共部分分摊建筑面积15.35平方米）出售给原告，单价每平米3299元，价款为353488元。合同约定：2012年11月28日前被告将商品房交付原告。2012年4月6日，向被告付款143488元，贷款21万元。当日，原告向被告交纳房款93488元。2010年11月18日，原告向被告交纳房屋预付款5万元。
原告提供商品房买卖合同（由内蒙古自治区建设厅、内蒙古自治区工商行政管理局监制）一份，时间是2013年1月22日。被告将五原县古郡国际商住城5号楼-3-381号楼房，建筑面积107.33平方米（其中套内面积91.8平方米，公共部位分摊面积为15.53平方米）以354082元出售给原告。约定：2013年1月22日前，一次性存入首付款144082元，其余21万元申请办理银行按揭贷款。合同第三条约定：商品房竣工验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2012年11月28日前，将符合条件的房屋交付原告使用。第五条约定：被告逾期交房的处理。除遇不可抗力外，被告如未按合同第三条约定的日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告向原告交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权追究被告违约责任：被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。2014年5月7日，被告向原告交付了合同中所指房屋（包括住房和车库）。迟延交房情形发生后，原、被告双方未协商。原告诉至法院请求被告承担迟延交房的违约金18412元，银行利息34918元；车库违约金4697元，银行利息8908元；大修基金上涨部分7032元。
上述事实有原、被告陈述、订购协议书及商品房买卖合同、收据、商品房预售许可证可相互印证，本院予以确认。
另查明，原告提供关于车库的商品房买卖合同一份（由内蒙古自治区建设厅、内蒙古自治区工商行政管理局监制），合同生成的时间为2014年11月13日。合同尾部标明”本合同自甲乙双方签字或盖章之日生效。当事人另有约定的，按照其约定。”但原告未在该合同上签字。
审理中核实，2014年5月27日，原告向被告交付车库维修基金1437元，住房维修基金7513元。
另查明：2010年9月27日，五原县人民政府县长办公会议纪要，被告公司负责对联合五社菜市场的开发改造，即古郡国际商住城开发。确定古郡国际商住城项目总占地22489.5平方米，总投资8900万元，其中17层的楼房盖1栋，11层的楼房盖4栋，建筑面积为7.4万平方米。古郡国际商住城一期建设规划许可证标明：建设规模31177.5平方米，2号楼住宅11层，3号楼住宅11层，4号楼住宅10层。故郡商住二期规划31608.5平方米，1号楼住宅10层、11层；5号楼10层。2014年9月25日，上述建筑已备案。该事实有被告提供的五原县人民政府县长办公会议纪要、建设规划许可证可证实。一审法院认为，原、被告双方签订合同是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同完全履行义务。本案中，车库的交房时间约定为2012年11月28日，实际交房时间为2014年5月7日。被告未在约定的交房时间履行交房义务，应承担违约责任。故被告应按照双方约定向原告支付违约金，即逾期交房，超出60日约定期限的，被告应按每日商品房价款的万分之一向原告支付违约金（90332元的万分之一X518日）为4679元。原告请求迟延交付车库的违约金，其诉讼请求合理部分，本院予以支持。原告提供2014年11月13日关于车库的商品房买卖合同(网签)，因原告方未签字，故原告依据该合同请求车库的已付款的银行利息的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，原、被告双方签订关于住房的商品房买卖合同，约定的交房时间为2012年11月28日，而双方签订合同的时间为2012年11月27日，该条款的约定不能表明是双方真实意思表示，故关于交房时间内容的约定无效。因此，原、被告双方均应承担相应的过错责任。按照合同约定，从2012年11月28日次日即2012年11月29日起至2014年5月7日止，被告迟延交付的时间为518天，应赔偿原告已付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率年利率6%计算，本金应按123310元计算，因签订合同时证实已付款为123310元，按518天计算）10645元。原告亦应承担相应的过错责任，其请求住房违约金本院不予支持。
关于原告请求逾期交房导致大修基金上涨部分的损失承担。《住宅专项维修资金管理办法》所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。其资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。故原告交存的专项维修资金，属于原告所有，其请求被告承担逾期交房导致专项维修资金上涨，其损失应由被告承担，无法律依据，故应予驳回原告的该项诉讼请求。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市实达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告常慧萍车库违约金4679元。二、被告包头市实达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿原告常慧萍住房已付款利息10645元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1650元，由原告常慧萍负担1467元，被告包头市实达房地产开发有限责任公司负担183元。
二审期间双方未提交新的证据。经审理查明，2010年12月20日，常慧萍与实达公司签订五原县古郡国际商住城订购协议书，约定常慧萍认购1号楼28号车库，总价暂为77200元。2010年12月23日，常慧萍向实达公司交纳车库定金5万元。2011年11月10日，常慧萍与实达公司签订商品房买卖合同（预售），约定常慧萍购买实达公司位于五原县古郡国际商住城2号楼的17号车库，价款为90332元。又约定2012年11月28日前交付车库，逾期交房在60日内，按照银行同期贷款利率计算利息；超过上诉约定期限的按照每日商品房价款的万分之一承担违约金。2011年11月10日，常慧萍向实达公司交纳了车库款40332元。
2012年4月6日，双方签订了商品房买卖合同（预售），实达公司将古郡国际商住城5号楼3单元381号住宅出售给常慧萍，价款为353488元。合同约定：2012年11月28日前交付商品房，如未能在约定日期交付商品房，逾期在60日内，按照银行同期贷款利率计算利息；超过上诉约定期限的按照每日商品房价款的万分之一承担违约金。2010年11月18日，常慧萍向实达公司交纳房屋预付款5万元，2012年4月6日付款93488元，2013年1月22日付款594元。
2014年5月27日，常慧萍缴纳车库维修基金1437元，住房维修基金7513元，实达公司向常慧萍交付了合同中所指房屋（包括住房和车库）。
本院认为：上诉人常慧萍与被上诉人实达房地产公司于2011年11月10日签订的《商品房买卖合同》（17号车库）及2012年4月6日签订的《商品房买卖合同》（381号住宅）系双方真实意思表示，内容形式合法，为有效合同，应受法律保护。按两份合同约定，被上诉人实达房地产公司交付商品房时间为2012年11月28日前，而实际交付房屋时间为2014年5月16日，其逾期交付房屋的行为已构成违约。按照合同对逾期交付商品房的处理有明确约定”甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权追究甲方违约责任。甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”，该约定中对逾期交付商品房行为应承担的责任区分为两种情形，即逾期60日内承担已付款利息，超过60日的支付违约金。现被上诉人实达房地产公司的违约期限已超过60日，应依合同约定每日承担商品房价款的万分之一的违约责任。一审法院认定双方签订住房买卖合同，约定交房时间为2012年11月28日，合同签订时间为2012年11月27日是错误的，实达公司逾期交付房屋的违约责任，按照已付房款123310元，合计518天计算利息无事实依据，应予调整。按照合同约定每日承担商品房价款的万分之一违约金，计518天，违约金为18310元（353488元×518天×1／10000）。上诉人常慧萍提出的同时还应承担利息的上诉请求无事实依据，不予支持。
维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，并非开发企业收取，维修资金的变动是国家政策调整。故常慧萍交存的专项维修资金，仍属于业主所有，请求实达公司承担因逾期交房导致维修资金上涨的损失，无法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人常慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持五原县人民法院（2015）五民初字第1860号民事判决第一项（实达公司于判决生效后十日内赔偿常慧萍车库违约金4679元）；
二、撤销五原县人民法院（2015）五民初字第1860号民事判决第二、三项（实达公司于判决生效后十日内赔偿常慧萍住房已付款利息10645元；驳回常慧萍其他诉讼请求）；
三、实达公司于判决生效后十日内赔偿常慧萍住宅违约金18310元；
四、驳回常慧萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1650元，由常慧萍负担1083元，实达房地公司负担567元。二审案件受理费1650元，由常慧萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 海 波
审判员 李智平
审判员 仲佳才
二〇一七年十一月七日
书记员 董缙威