吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终5276号上诉人（原审被告）：安莹莹，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王剑峰，吉林瀛春律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吉林大学，住所地长春市前进大街****号。法定代表人：李元元，校长。委托诉讼代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。原审第三人：吉林吉大致远资产经营有限公司，住所地：长春高新区致远街555号北侧南区锅炉房院内。法定代表人：王洪明，总经理。委托诉讼代理人：王艳明，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人安莹莹因与上诉人吉林大学、原审第三人吉林吉大致远资产经营有限公司（以下简称致远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。安莹莹上诉请求：撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初49号民事判决，改判驳回吉林大学的全部诉讼请求。理由如下：1.安莹莹与致远公司签订的《房屋租赁合同》，而致远公司系独立法人单位，根据合同相对性，安莹莹与吉林大学之间并无租赁关系，吉林大学不具备诉讼主体资格，吉林大学从未向安莹莹披露过双方的委托关系，而且房屋从租赁到日常管理均系致远公司完成，与吉林大学无关。2.安莹莹与致远公司之间的房屋租赁合同未实际履行，安莹莹是通过致远公司招标中标后与致远公司签订的《房屋租赁合同》，但由于该房屋之间租赁给他人，致远公司没有将原租赁户清出，将房屋交付给安莹莹，安莹莹多次找到致远公司，但致远公司始终解决不了，安莹莹无法履行承租合同，本案是致远公司违约造成合同无法履行。3.一审程序违法，一审法院对安莹莹公告送达没有事实和法律依据。吉林大学针对安莹莹上诉请求辩称：1.吉林大学具备诉讼主体资格。安莹莹与致远公司签订的《房屋租赁合同》时明知吉林大学与致远公司是委托代理关系，吉林大学为合同当事人。2、致远公司已经履行了房屋交付义务，安莹莹在签署《房屋租赁合同》后按时向致远公司缴纳了11.6万元租金，且租期届满后在吉林大学及致远公司在其承租房屋督促腾房时，其驻场人员对安莹莹承租的事实没有异议，故安莹莹提出的《房屋租赁合同》未实际履行的观点没有事实依据。3一审法院以公告形式向安莹莹送达相关法律文书符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，安莹莹程序违法的主张无事实及法律依据。致远公司针对安莹莹上诉请求答辩意见与吉林大学一致。吉林大学一审诉请：1.判令安莹莹将承租的坐落于吉林大学二公寓男寝一楼Z108号房屋立即腾出并交还吉林大学；2.判令安莹莹向吉林大学支付自2015年7月1日至2016年11月30日期间的逾期违约金人民币214425元，并自2016年12月1日起至实际腾房之日按照日租金1.3倍标准即人民币413.15元/日标准支付逾期腾房违约金；3.本案案件受理费、律师代理费、交通费等相关诉讼费用由安莹莹承担。一审法院经审理查明：2014年12月11日，吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，约定吉林大学把位于前卫小区66套房屋的使用权委托致远公司经营管理，委托经营管理期限为3年，从2014年6月22日至2017年6月22日。在委托经营管理期间，吉林大学同意每年向致远公司支付固定资产租赁代理费，由学校财务处负责核定并按期拨入致远公司账户。致远公司负责委托经营管理期间对本协议项下的公用房屋包括但不限于出租方式的经营、使用。上述合同附件中《后勤服务集团第二批移交经营性用房明细》记载，吉林大学二公寓男寝一楼Z108号属于移交范围。2014年7月23日，致远公司与安莹莹签订《房屋租赁合同》，约定致远公司将位于吉林大学前卫南区校区坐落于吉林大学二公寓男寝一楼Z108号房屋租赁给安莹莹，房屋建筑面积为29.16㎡，安莹莹必须将该房屋作为超市、使用，租赁期限为1年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为壹拾壹万陆仟元整，合同第八条第7款约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的房租，从合同履约金中扣除。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。”第八条第10款约定“房屋所有权归吉林大学所有，如因学校对该房屋的使用另有安排，则乙方应按学校规定执行，不属于甲方违约的情形”。吉林大学于2015年6月17日和2015年10月14日向安莹莹发出《关于终止租赁合同的通知》《关于终止租赁合同及对经营性用房重新招租通知》。租赁期限到期后，安莹莹一直占用租赁房屋至今。一审法院认为：1.关于吉林大学是否是本案的适格原告的问题。吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，双方就吉林大学校区内部分公用房屋的使用权建立委托经营关系。安莹莹作为承租人，是通过参与吉林大学的对外招标活动中标而租赁房屋，其对吉林大学与致远公司之间的关系是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，致远公司作为受托人以自己的名义与安莹莹签订《房屋租赁合同》（下称合同），但安莹莹对致远公司与吉林大学之间的关系是明知的，该合同直接约束吉林大学和安莹莹，吉林大学作为合同当事人有权就该合同主张权利，故吉林大学是本案的适格原告。2.关于吉林大学要求安莹莹腾房并返还房屋的诉讼请求，因合同已经解除，安莹莹作为承租人应当腾房并返还租赁房屋。但租赁期限到期后，安莹莹一直占用租赁房屋至今。因吉林大学与安莹莹之间的租赁合同已经于2015年6月30日解除，安莹莹继续占有租赁房屋于法无据，应当腾房并返还给吉林大学，故本院对吉林大学该项诉讼请求予以支持。3.关于吉林大学要求被告向原告支付自2015年7月1日至2016年11月30日期间的逾期违约金人民币214425元，并自2016年12月1日起至被告实际腾房之日按照日租金1.3倍标准即人民币413.15元/日标准支付逾期腾房违约金，租赁合同解除后，安莹莹一直占有租赁房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，吉林大学要求安莹莹支付逾期交付违约金符合法律规定，本院予以支持。但双方约定每日支付二倍租金的约定过高，本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以“过分高于造成的损失”。根据合同约定，年租金为11.6万元/年，日租金应为11.6万元÷365日=317.81元/日，因约定的违约金数额过高，本院依据上述法条调整为日租金的1.3倍，因此日违约金数额应为317.81元×1.3=413.15元，故2015年7月1日至2016年11月30日的逾期腾房违约金数额应为413.15元/日×519日=214425元。关于吉林大学主张的2016年12月1日起至实际腾房之日止的逾期腾房违约金按照413.15元/日计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。4.关于吉林大学要求安莹莹赔偿律师费、交通费的诉讼请求。吉林大学举证其为主张权利支出律师费20064元、交通费24元，并提供律师费发票及出庭当日的出租车发票作为证据，对上述费用发生的真实性本院予以确认，根据合同第十条争议解决的方式约定“……胜诉方有权要求败诉方承担为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费、交通费……”，吉林大学要求安莹莹赔偿律师费、交通费等损失符合合同约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告安莹莹于本判决生效后立即将实际占有的吉林大学吉林大学前卫南区校区二公寓男寝一楼Z108号房屋返还给原告吉林大学；二、被告安莹莹于本判决生效后立即向原告吉林大学支付2015年7月1日至实际腾房之日止的逾期腾房违约金（其中2015年7月1日至2016年11月30日的逾期腾房违约金为214425元，2016年12月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费按照413.15元/日计算）；三、被告安莹莹于本判决生效后立即赔偿原告吉林大学律师费、交通费合计20088元；案件受理费4464元、公告费560元，由被告安莹莹负担。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。本院认为：1.吉林大学与致远公司签订《吉林大学部分公用房屋委托经营管理协议书》，双方就吉林大学校区内部分公用房屋的使用权建立委托经营关系。安莹莹作为承租人，是通过参与吉林大学的对外招标活动中标而租赁房屋，由吉林大学招标与采购管理中心向安莹莹下发了《中标通知书》，据此可以认定安莹莹对吉林大学与致远公司之间的关系是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，致远公司作为受托人以自己名义与安莹莹签订的《房屋租赁合同》，对吉林大学和安莹莹具有法律约束力，吉林大学作为合同当事人有权就该合同主张权利，吉林大学作为本案诉讼主体适格；2.关于租赁合同是否实际履行问题。虽然吉林大学未能提供由安莹莹本人支付租金的凭证，但其提供的案外人王雪支付凭证与《房屋租赁合同》的约定付款时间及金额吻合，并且其提供的视频资料能够证实安莹莹正在实际使用房屋，故安莹莹上诉主张吉林大学未交付房屋理由不能成立，一审法院认定其应从案涉租赁房屋迁出，并承担逾期腾房违约金正确。3.关于一审法院送达程序问题，因安莹莹与致远公司签订的《房屋租赁合同》中确认安莹莹的送达地址为其经营超市地址，一审法院在不能直接送达的情况下予以公告送达并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4818元，由上诉人安莹莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一七年十一月二十日书 记 员  李玉鑫