云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0423民初767号
原告（反诉被告）：张世平，男，1980年10月10日生，汉族，城镇居民，住通海县。
原告委托诉讼代理人：廖庆生、郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市通海县纳古镇三组。统一社会信用代码：91530423784627599C。
法定代表人：纳学远，总经理。
被告：通海县富润建材厂，经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
二被告委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告（反诉被告）张世平与被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，诉讼过程中，被告海纳公司提起反诉，本院依法合并审理，2017年6月19日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人廖庆生，被告的委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告办理房屋产权证；2、二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2016年7月25日的逾期交房违约金7441.5元，即102.84平方米×0.27元/天×268天=7441.5元；3、二被告连带赔偿多收取的契税6736.99元；以上合计14178.49元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令二被告立即为原告办理房屋产权证；2、二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2016年7月25日的逾期交房违约金16931.73元（30元×30天+336801元×0.02%×238天=16931.73元）；3、二被告连带赔偿多收取的契税6736.99元；4、二被告连带赔偿原告2017年1月21日至2017年5月8日的逾期办证违约金5924.01元（6%÷365天×336801元×107天=5924.01元），以上合计29592.73元。事实与理由：原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发建盖的天湖银座A幢1单元104号房屋出售给原告，于2015年10月31日前验收合格并交付原告使用。若被告未按约定时间交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每天30元支付违约金给原告，逾期30天后，则每天按原告已支付房款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了房款，但被告在约定的交房期限届满后未将房屋交付原告，直到2016年7月25日才交房。被告的行为已构成违约。
被告海纳公司、富润建材厂辩称，1、被告与各购房户约定的交房时间为2015年10月31日，本案涉诉房屋经建设单位组织验收合格系2015年11月15日，被告已经向各业主发出了接房通知书，完全履行了合同约定的交房义务。开发商未在约定的时间内交房，存在违约，但违约的时间应自2015年10月31日起算至2015年11月15日止，违约期限应按15天计算。2、违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算违约金。3、依照双方的约定，契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由原告在接到被告通知的交接房期间内向被告足额支付，上述相关款项的收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补。故只能待房屋办证明确契税后，多退少补。4、被告不是办证机关，不具有办理房屋产权证的权利，不可能立即为其办理房屋产权证，也不存在逾期办证，故不应支付逾期办证违约金。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告海纳公司提出反诉请求：1、判令原告支付被告逾期接房违约金6510元（自2015年11月16日计算到原告实际接房之日2016年7月25日，按每天30元计算）。2、二被告按产权登记面积中的套内面积向原告支付款项597元。事实和理由：海纳公司出售的房屋在2015年11月15日经建设单位组织验收合格后，已电话、公告或书面形式通知原告办理交接手续。原告未按期办理交接手续，视为被告已按期履行交房义务，原告自此应按每日30元支付逾期违约金。现被告为办理产权登记证而对涉案房屋进行实测，实测面积比商品房购销合同约定的面积多0.152平方米，按照双方签订的《商品房购销合同》的约定，原告应按合同约定单价3928.62元/平方米支付差额房价款597元。
针对被告海纳公司提出的反诉请求，原告辩称，1、原告不存在逾期接房的违约事实，不应该承担任何违约责任。2、至今被告尚未为原告办理房屋产权证，房屋面积没有得到最终的确认，故被告无权主张支付房屋面积差价。此外与本案相同的上一批案件已经经过玉溪市中级人民法院判决，并已生效，被告在上一批案子中没有针对该问题起诉或者反诉，被告现在提起反诉实质上是否定前诉的判决结果，属于重复起诉，依法应当驳回被告的反诉。
本院经审理确认如下事实，被告系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年11月20日，被告作为甲方与作为乙方的原告共同签订合同编号为通THYZ（2013）第377号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于通海××××街道办事处××路××号天湖银座A幢第1单元1层04号房，套内建筑面积85.73平方米，单价为每平方3928.62元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额336801元，分摊面积17.11平方米。乙方于2013年11月20日前向甲方支付总房价款的30%即（含定金）106801元，剩余230000元乙方应按银行规定，在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的将该商品房交付给乙方。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，甲方按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知乙方办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，乙方应交付逾期接房违约金。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。
2014年1月23日，原告支付购房款106801元，2014年3月16日，原告支付了购房余款230000元。
2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，被告书面通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，原告未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。
2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年7月25日，原告向被告海纳公司交纳了101050元契税。2016年7月25日，原告与被告海纳公司办理了接房手续，接收了天湖银座小区A幢第1单元1层04号房子。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定被告应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及被告验收合格的房屋交付原告。被告提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而原告提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无需签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件。因双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，被告未按约交房，其行为已构成违约，故被告应承担逾期交房的违约责任。而关于被告海纳公司要求原告支付逾期接房违约金的反诉请求，双方签订的《商品房购销合同》第十条约定：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担……甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点与甲方办理房屋交接手续……”，因被告未举证证实2016年5月12日涉案房屋达到约定交付条件后按约定履行通知义务的事实，且原告于已2016年7月25日办理了房屋交接手续，故被告要求原告承担逾期接房违约金的主张理由不充分，本院不予支持。
在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故二被告违约的天数为2015年11月1日至2016年7月25日，共计267天。关于逾期违约金的认定，经审查，双方在《商品房购销合同》中约定被告逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现原告主张按合同约定支付违约金，被告提出违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故二原告主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，本院确定被告应向原告支付的违约金为（85.73平方米＋17.11平方米）×0.27元/天×267天=7413.74元。
关于原告要求被告返还多收契税的主张，对此双方已在补充协议中明确约定契税以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故原告要求返还多收取契税的主张应待被告依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。
关于原告要求被告及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需原告配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对原告提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理。相应的逾期办证违约金本院亦不予支持。
《商品房购销合同》第五条约定：面积误差处理，合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积的套内建筑面积结算购房款。合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方按本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算。现诉争房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对双方提出诉争房屋面积多少或退补的问题本院暂不予处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）张世平逾期交房违约金7413.74元。
二、驳回原告（反诉被告）张世平的其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费340元，减半交纳即170元，由原告张世平负担130元，被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担40元。反诉案件受理费50元，减半交纳即25元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判员 范丽娟
二〇一七年七月二十日
书记员 文学赋