安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终2295号
上诉人（原审原告）：杨桂荣，女，1983年2月6日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：单国荣，安徽金的律师事务所律�。
委托诉讼代理人：胡向林，安徽金的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:安徽省文一投资控股集团庐阳置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场A1区1栋、2栋2-508。
法定代表人：韦继松，总经理。
委托诉讼代理人：唐勇，安徽卓泰律师事务所律师。
上诉人杨桂荣因与被上诉人安徽省文一投资控股集团庐阳置业有限公司（以下简称文一集团庐阳置业公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初6926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨桂荣上诉请求：撤销原判，改判文一集团庐阳置业公司返还2万元，由文一集团庐阳置业公司承担上诉费。事实及理由：合政办【2016】43号文件实施细则规定房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房，《商品房销售管理办法》规定开发商负有向购房者说明销售、购买条件的明示义务，一审未认定文一集团庐阳置业公司违规销售，系适用法律、法规错误。文一集团庐阳置业公司系格式合同提供者、限购政策执行者，其未尽说明告知义务导致合同无法履行，应承担相应后果。一审认定事实违背常理，杨桂荣缴纳款项、定购房屋系因不知晓己方不符合购房条件，且文一集团庐阳置业公司承诺促成交易。文一集团庐阳置业公司明知杨桂荣不符合购房条件，却从未向杨桂荣说明限购政策，亦未要求杨桂荣填写《住房信息查询审核表》等相关材料。双方签订的定购协议因违反法律法规强制性规定，自始无效，文一集团庐阳置业公司依法应返还款项。
文一集团庐阳置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
杨桂荣向一审法院起诉请求：文一集团庐阳置业公司双倍返还定金4万元、团购费3000元，并承担诉讼费。
一审法院认定事实：2017年9月10日，杨桂荣向文一集团庐阳置业公司出具《承诺函》和《下定承诺函》，《承诺函》载明：本人决定购买文一泊心湾项目3#楼2103室商品房，该项目销售人员已详细介绍了本市现行的限购、限贷政策，本人对此充分了解并知悉；本人承诺遵守国家与地方关于限购、限贷的所有规定，按照合肥市房地产管理局、市国土资源局、市规划局、市物价局、市工商局、市金融办、市政府新闻办《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》（合政办〔2016〕43号）和《合肥市住房限购查询实施细则》的相关要求，如实准确填写《住房信息查询审核表》，并提供真实有效的购房资格查询材料、相关按揭材料；如因提供虚假或不实申报购房资格查询材料、相关按揭材料，产生的所有责任均由本人自行承担。《下定承诺函》载明：本人承诺以家庭为单位在合肥市无住房，按照现有合肥市新购房政策首付比例为30%，本人承诺上述内容真实有效，如所说不符导致所购文一泊心湾小区3#2103室商品房无法进行限购查询及合同备案，所有责任由本人自行承担，并承诺在三日内，配合文一集团庐阳置业公司去合肥市房地产管理局去办理相关限购查询、合同变更及撤销手续。
同日，杨桂荣（定购方）与文一集团庐阳置业公司签订《文一·泊心湾商品房定购单》一份，单据载明：杨桂荣定购文一·泊心湾项目3#楼2103室商品房，建筑面积90.6㎡，单价17090.5元/㎡，原总价1548400元，定金20000元，优惠交3000元抵10000元；�购方自愿交纳定金后，该商品房保留至2017年9月16日；保留期内定购方交纳足额首付款，并按政府相关规定配合签署《商品房买卖合同》；定购方决定放弃购买或不配合签署《商品房买卖合同》，出卖人有权将该商品房出售给第三方，同时定金不予退还。同日，杨桂荣向文一集团庐阳置业公司交付定金20000元、团购费3000元。此后，杨桂荣未在约定期限内交纳首付款并签署商品房买卖合同。
2017年9月16日，文一集团庐阳置业公司销售员向杨桂荣发送手机短信，通知内容为：杨桂荣女士，根据协议附带约定第2条、第3条，你应于2017年9月16日前往售楼部办理相关手续，经销售员多次电话催促，你仍未正常办理，现你已严重逾期，根据协议附带约定第4条，定购人逾期，出卖人有权将房屋卖给第三方同时定金不予返还，你所认购文一泊心湾3#2103室今日起做挞定处理，�屋卖给第三方定金没收不予返还。2017年9月21日，文一集团庐阳置业公司再次向杨桂荣发送手机短信，通知杨桂荣公司已邮寄2017年9月10日认购文一泊心湾3#2103室挞定函以及快递单号。
2016年10月2日，合肥市房地产管理局、国土资源局、规划局、物价局、工商局、金融办、政府新闻办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
一审法院认为，杨桂荣、文一集团庐阳置业公司签订的《文一·泊心湾商品房定购单》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应依约履行。前述定购单以及杨桂荣向文一集团庐阳置业公司出具的承诺函、下定承诺函，证明文一集团庐阳置业公司在杨桂荣认购房屋前向杨桂荣明示了合肥市限购政策，杨桂荣作为完全民事行为能力人应知晓承诺的法律后果。定购协议成立于合肥市住房限购政策出台后，杨桂荣主张其属于限购范围、不具有购房资格，该情形非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，房屋买卖交易涉及交易双方切身巨大利益，买卖双方在限购政策背景下应对交易主体资格负担审慎注意义务，杨桂荣明知限购政策规定，应在购房交易中加大注意义务，避免购房资格瑕疵导致的交易失败，其疏于必要注意义务，仍出具承诺并签订定购协议，对无法继续履行存在过错，应承担相应后果。杨桂荣提供的证据不能证明文一集团庐阳置业公司作出定购房屋保留的承诺，不足以证明其在支付定金后按约履行了后续义务及其不具备购房资格，故杨桂荣诉请文一集团庐阳置业公司返还定金20000元，不予支持。杨桂荣诉请的3000元优惠价属于房款性质，文一集团庐阳置业公司应予退还。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十�条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽省文一投资控股集团庐阳置业有限公司于判决生效之日起十日内返还杨桂荣3000元；二、驳回杨桂荣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计438元，杨桂荣负担400元，安徽省文一投资控股集团庐阳置业有限公司负担38元。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，杨桂荣与文一集团庐阳置业公司就文一·泊心湾项目3#楼2103室商品房定购事宜订立的商品房定购单系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，具有法律拘束力。杨桂荣缴纳2万元定金后，未在定购单约定期限内缴纳足额首付款并签署《�品房买卖合同》，违约事实清楚，鉴于定购协议订立的时间为政府房屋限购政策出台一年后，杨桂荣对房屋交易协议的订立、可履行性负有合理审查义务，杨桂荣出具的《承诺函》及《下定承诺函》亦证明杨桂荣认可知晓相关政策，确认其具有购房资格，故杨桂荣上诉以文一集团庐阳置业公司未明示房屋限购政策，其不具有购房资格为由主张违约责任免除、定金返还，一审未予支持，无不当，本院予以认同。
综上，杨桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费876元，由杨桂荣承担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年五月二十八日
书记员 俞文静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。