河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终137号
上诉人（原审原告、反诉被告）：商丘奥林匹克花园置业投资有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区归德路东北海路**号。
法定代表人：ＸＸ云，该公司董事长。
委托代理人：葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：申淑兰，女，汉族，1948年10月28日出生，住江苏省南通市崇川区。
委托代理人：潘雪峰，男，汉族，1972年11月3日出生，住江苏省南京市秦淮区，系申淑兰之子。
委托代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。
上诉人商丘奥林匹克花园置业投资有限公司（以下简称奥林匹克公司）与被上诉人申淑兰房地产联合开发合同纠纷一案，奥林匹克公司于2011年9月22日向河南省商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求：一、解除奥林匹克公司与申淑兰签订的房地产联合开发协议，以及奥林匹克公司与申淑兰、南通宏华建筑安装有限公司（以下简称宏华公司）签订的补充协议、建设工程施工合同补充协议；二、解除奥林匹克公司与宏华公司签订的建设工程施工合同；三、请求判令申淑兰、宏华公司赔偿损失30万元并承担诉讼费用。因奥林匹克公司将赔偿损失的诉请由30万元变更为500万元，本案移送河南省商丘市中级人民法院（以下简称原审法院）审理，后奥林匹克公司申请撤回对宏华公司的起诉，变更诉讼请求为：一、解除奥林匹克公司与申淑兰签订的房地产联合开发协议、补充协议；二、判令申淑兰赔偿损失500万元并承担诉讼费用。2010年7月，申淑兰向江苏省南通市崇川区人民法院提起诉讼，请求：一、判令奥林匹克公司履行房地产联合开发协议约定的为申淑兰自行开发建设销售的4号、5号楼提供预销售许可证等手续的义务；二、奥林匹克公司偿付申淑兰利息损失300万元并承担诉讼费用。因奥林匹克公司提出管辖权异议，该案移送至原审法院审理。原审法院将以上两案合并审理，在审理过程中，奥林匹克公司申请撤回对申淑兰的起诉，另原审法院以申淑兰在法定期间内没有缴纳反诉费用为由，于2014年5月16日作出（2012）商民一初字第43号民事裁定，裁定：一、准许奥林匹克公司撤回对申淑兰的起诉；二、本案按申淑兰自动撤回反诉处理。该裁定生效后，原审法院于2015年2月27日作出（2015）商立民监字第1号民事裁定，对本案进行再审。原审法院于2015年12月7日作出（2015）商民再初字第1号民事判决，奥林匹克公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日受理后依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案，奥林匹克公司的委托代理人葛磊，申淑兰的委托代理人潘雪峰、姜飙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院再审查明，奥林匹克公司与申淑兰于2006年底签订房地产联合开发协议，约定：奥林匹克公司将奥林匹克花园4号、5号楼项目转让给申淑兰自行开发建设销售，总建筑面积约为25700平方米，转让单价380元／平方米，项目转让总价款25700平方米×380元／平方米＝976.6万元。协议签订后十五日内，申淑兰预付项目费300万元，奥林匹克公司提供所有开工手续后再付100万元，余款在项目开工六个月后付清。奥林匹克公司向申淑兰提供营业执照、项目批文、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工报告等工程所需材料等。
2009年5月26日，奥林匹克公司、宏华公司与申淑兰三方签订补充协议，该补充协议涉及奥林匹克公司、申淑兰权利义务的内容为：申淑兰在复工期间缴齐项目余款600万元给奥林匹克公司，奥林匹克公司承诺申淑兰缴齐余款600万元、人防费用及建委报建费用之日起三个月内办齐包括4号、5号楼房屋的预销售许可证等各项手续。
上述协议及补充协议签订后，申淑兰实际支付奥林匹克公司项目转让费420万元，下欠600万元项目转让费未予支付。
奥林匹克公司在本案再审中又提起反诉，请求：一、判令解除奥林匹克公司与申淑兰签订的房地产联合开发协议、补充协议；二、判令申淑兰赔偿损失500万元并承担诉讼费用。
另查明，申淑兰向江苏省南通市崇川区人民法院提起诉讼之时，缴纳了300万元诉讼请求应缴纳的诉讼费30880元，江苏省南通市崇川区人民法院将案件移送原审法院时，于2013年1月9日将申淑兰预交的诉讼费转入到了原审法院诉讼费财政局账户，有申淑兰提交的转账单据为证，经原审法院财务处核实，该款已到账。
原审法院再审认为，一、关于原审按照申淑兰自动撤回反诉处理是否正确的问题。从本案查明的事实看，申淑兰已经在法定期间内足额缴纳了反诉费用，原审以申淑兰没有缴纳反诉费用为由，按申淑兰自动撤回反诉处理不当，申淑兰的此项申请再审理由成立，对此予以支持。
二、关于奥林匹克公司的诉讼请求是否应当予以审理的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零五条第一款的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。结合本案，奥林匹克公司在原审过程中已经书面申请撤回对申淑兰的起诉，其撤诉行为是对自己民事权利和诉讼权利的处分，对其已经撤诉的诉讼请求，原审法院再审不予审理，其有权另案起诉。
三、关于双方当事人签订的房地产联合开发协议、补充协议的效力问题。从房地产联合开发协议、补充协议的形式看，该两协议有双方当事人的签名或者盖章，是当事人的真实意思表示；从协议约定的内容看，奥林匹克公司享有的权利是收取项目转让费，义务是负责向申淑兰提供营业执照、项目批文，办理房屋预销售许可证等手续及将自己的房地产开发经营资质借给申淑兰使用。申淑兰的权利是以奥林匹克公司的名义对外销售以及获得4号、5号楼的销售收入，义务是支付4号、5号楼项目转让款。从双方当事人享有的权利及负担的义务看，本案名义上是奥林匹克公司与申淑兰之间订立的房地产联合开发合同，但实质上是申淑兰借用奥林匹克公司房地产开发企业资质进行建设、销售的合同。合同的内容没有侵害社会公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合法、有效的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。因此，奥林匹克公司有义务依据房地产联合开发协议、补充协议的约定向有关机关提出申请，为申淑兰办理商品房预（销）售许可证。因此，申淑兰诉请奥林匹克公司履行为4号、5号楼提供商品房预（销）售许可证的义务于法有据，对此予以支持。
四、关于申淑兰诉请奥林匹克公司赔偿经济损失300万元的问题。因申淑兰没有提供有效证据证明其诉请，对此不予支持。
综上，奥林匹克公司已经书面申请撤回对申淑兰的起诉，对其已经撤诉的诉讼请求，本院再审不予审理，其有权另案起诉；对于申淑兰在原审中提出的反诉请求，原审不予审理不当，再审予以审理；双方当事人之间签订的房地产联合开发协议、补充协议的形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，上述协议属有效协议。因此，申淑兰依据上述协议所提出的部分诉讼请求于法有据，再审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销原审法院（2012）商民一初字第43号民事裁定；二、奥林匹克公司于判决生效后十日内履行为申淑兰开发建设的4号、5号楼提供商品房预（销）售许可证的义务；三、驳回申淑兰的其他诉讼请求。
如果奥林匹克公司未按判决指定的期间履行判决义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。原审反诉费用30880元，由奥林匹克公司、申淑兰各负担15440元。
奥林匹克公司上诉称：一、再审程序违法。在原审诉讼中，宏华公司为原审第三人，再审遗漏其参加诉讼，另再审判决未对奥林匹克公司所举证据进行列举、认定及评判。二、在合同履行过程中，奥林匹克公司已按约履行了办理商品房预售许可证的义务，再审判决认定奥林匹克公司未履行办证义务错误；三、根据《城市商品房预售管理办法》，办理预售许可证需满足多项条件，而由于申淑兰、宏华公司的原因，目前客观上不具备办理预售许可证的条件；四、根据房地产联合开发协议及补充协议的约定，申淑兰在开工6个月后付清转让款，或者于补充协议签订后45天内代奥林匹克公司偿还贷款600万元。而至今申淑兰未履行该付款义务，在其未履行前，奥林匹克公司有权拒绝为其办理预售许可证；五、补充协议约定奥林匹克公司为申淑兰办理预售许可证的条件是申淑兰支付600万元项目费、人防费用以及建委报建费用，办证期间为3个月。目前以上条件均未成就，再审判决奥林匹克公司自判决生效之日起十日内为申淑兰办理预销售许可证，与双方签订的补充协议约定的办证条件和期间均不符。请求：二审撤销再审判决，发回重审或者改判驳回申淑兰的诉讼请求。
申淑兰答辩称：一、再审程序合法。审理再审案件应当围绕申淑兰的再审请求进行审理，申淑兰的再审请求仅涉及申淑兰和奥林匹克公司两个诉讼当事人，宏华公司不是再审案件的诉讼当事人，再审未通知参加诉讼，程序合法。二、2008年4号、5号楼主体已经封顶，申淑兰已完成了主要的建设义务，目前客观上具备办理预售许可证的条件。三、虽然补充协议约定，协议签订后45天内申淑兰代奥林匹克公司偿还贷款600万元，奥林匹克公司为申淑兰办理预售许可证。但是由于奥林匹克公司在2006年签订房地产联合开发协议前已经将涉案土地使用权抵押，导致在申淑兰开发过程中，土地被查封，项目开发中断。在奥林匹克公司严重违约、涉案地块3000万元抵押未被解除的情况下，申淑兰担心即使支付了该600万元，仍无法解除抵押、不能继续开发建设，因此，申淑兰未按补充协议约定支付600万元。四、自2006年起申淑兰投资巨额资金进行开发建设，由于长期未能办理预售许可，无法收回投资，损失巨大。双方应当从解决问题的角度出发，如果奥林匹克公司同意为申淑兰办理预售许可，申淑兰愿意向奥林匹克公司支付下余转让款。再审判决奥林匹克公司十日内为申淑兰办理预售许可证，并非要求其十日内取得预售许可，而是要求其十日内开始履行办证义务，具体过程按相关行政管理机关的要求办理。请求：驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人上诉、答辩意见，并征询当事人意见，
本院归纳本案二审争议焦点如下：一、再审程序是否违法；二、再审判决奥林匹克公司十日内履行为申淑兰提供预售许可证的义务是否正确。
本院经审理，对再审查明的事实予以确认。另查明：一、房地产联合开发协议关于奥林匹克公司的义务约定，奥林匹克公司承诺不对该合同下的地块及其上的工程项目进行转让、抵押或其他形式的任何处分。补充协议的主要内容：1、宏华公司在该协议签订复工后45天内进行主体封顶并办理中间验收。申淑兰必须在此期间先缴齐项目余款600万元给奥林匹克公司，奥林匹克公司负责报建、缴纳城市建设配套及规费。奥林匹克公司所办手续要真实齐全，除人防费、房屋预销售许可证费用及保证金外，所有政府部门费用由奥林匹克公司交齐，奥林匹克公司承诺申淑兰缴齐600万元、人防费用及建委报建费用之日起三个月内办齐各项手续，在此期间，以施工不停工为前提；2、申淑兰携带600万元汇票至商丘市城市信用社代奥林匹克公司偿还贷款600万元（此款作为项目费余款），同时取得办理预售许可证的资格，奥林匹克公司保证4号、5号楼的工程建设正常运转，奥林匹克公司的债权债务与申淑兰无关。
二、2002年奥林匹克公司已取得了涉案项目所占用土地的使用权，由于奥林匹克公司向商丘市城市信用社借款，在2005年9月5日－2006年4月28日期间，该土地使用权先后四次办理了抵押登记。后商丘市城市信用社更名为商丘市商业银行股份有限公司（以下简称商丘市商业银行），2008年商丘市商业银行起诉奥林匹克公司、ＸＸ云、商丘市圣保罗医疗投资有限公司，要求偿还借款。原审法院于2009年3月28日作出（2008）商民二初字第39号民事判决，判决奥林匹克公司承担债务3000余万元。该判决生效后，在执行过程中，原审法院于2009年11月23日、2010年8月16日先后作出两份执行裁定，查封了涉案项目所占用土地的使用权。2011年7月4日，各方当事人达成执行和解协议，次日奥林匹克公司按执行和解协议向商丘市商业银行支付3134.3252万元，经商丘市商业银行申请，2011年7月25日原审法院解除了对该土地使用权的查封。奥林匹克公司于2011年4月29日换取了新的国有土地使用权证。
三、涉案项目于2004年7月5日取得建设用地规划许可证、2006年9月10日取得建筑工程施工许可证、2007年10月22日取得建设工程规划许可证。
四、2009年5月26日奥林匹克公司、申淑兰、宏华公司签订补充协议后，奥林匹克公司向相关建设管理部门递交了办理预售行可的申请，后双方发生纠纷，申淑兰、宏华公司先后向建设管理部门递交了反映材料，要求中止办理涉案项目的预售许可。
本院认为：一、关于再审程序是否违法的问题。1、由于申淑兰对原审法院（2012）商民一初字第43号民事裁定对其反诉请求的处理不服而申请再审，经原审法院裁定，本案进入再审程序，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”的规定，本案再审应当围绕申淑兰再审请求进行审理。申淑兰在原审诉讼提起的反诉中，反诉原告系申淑兰、反诉被告为奥林匹克公司，宏华公司不是该反诉纠纷一案的当事人，因此，该案进入再审程序后，原审法院未通知其参加诉讼并无不当。奥林匹克公司关于再审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于再审判决奥林匹克公司为申淑兰办理预售许可证的处理是否正确的问题。1、涉案房地产联合开发协议以及补充协议系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议。2、根据房地产联合开发协议的约定，申淑兰有向奥林匹克公司支付转让款976.6万元的义务，协议签订15日内支付300万元，奥林匹克公司提供开工手续后支付100万元，余款在项目开工6个月后付清，奥林匹克公司有向申淑兰提供项目批文、土地使用权证、建设用地规划许可证、开工报告等工程所需材料的义务。所建房屋由奥林匹克公司名义统一销售，销售收入归申淑兰所有。双方并无奥林匹克公司办理预售许可证须以申淑兰付清转让款为条件的约定。3、补充协议约定申淑兰向奥林匹克公司支付600万元，奥林匹克公司在申淑兰支付该600万元，以及缴纳人防费、建委报建费之日起三个月内为申淑兰办齐包括4号、5号楼房屋的预销售许可证等各项手续。由于房地产联合开发协议约定奥林匹克公司不能将涉案地块进行抵押，但是奥林匹克公司违反该约定将涉案土地使用权抵押给商丘市商业银行，且其因未履行3000余万元债务造成该土地使用权被查封，因此，申淑兰主张行使不安抗辩权未向奥林匹克公司支付600万元转让款，理由成立。4、鉴于申淑兰于2006年已开始开发建设，4号、5号楼已于2008年4月主体封顶，申淑兰亦支付了420万元转让款，为防止损失扩大，根据本案的实际情况，再审判决奥林匹克公司为申淑兰办理4号、5号预售许可证并无不当。对于申淑兰未支付的转让款，奥林匹克公司可以另行主张。另再审判决奥林匹克公司于判决生效后十日内履行为申淑兰开发建设的4号、5号楼提供商品房预售许可证的义务，并非要求奥林匹克公司十日内将预售许可证办理完毕，而是十日内开始按照相关行政管理部门的要求办理4号、5号楼的预售许可证。
综上，奥林匹克公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审查明基本事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费15440元，由商丘奥林匹克花园置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈红云
审判员 林春霞
审判员 李红芬
二〇一六年六月二十七日
书记员 马亚亚