云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云09民终554号
上诉人（原审被告）：临沧星美置业有限公司。住所地：临沧市临翔区滨河西路*号。
法定代表人：闫静东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵炼，该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：熊志强，男，生于1984年6月7日，彝族，个体工商户，住临沧市临翔区。
被上诉人（原审原告）：黄绍菊，女，生于1986年11月7日，汉族，个体工商户，住临沧市临翔区。
上诉人临沧星美置业有限公司（以下简称星美置业）因与被上诉人熊志强、黄绍菊商品房销售合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2017）云0902民初1121号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星美置业的委托诉讼代理人赵炼，被上诉人熊志强、黄绍菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星美置业上诉请求：撤销原判，将本案发回重审，驳回被上诉人的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、海棠国际项目属于临沧政府招商引资项目，上诉人与临翔区政府签订合作协议，约定政府负责土地及附着物的征收，净地交付给上诉人。政府迟迟未净地交付，农户多次对上诉人进行围堵及人员围攻，上诉人多次向政府提交净地交付申请，有部分土地至今无任何结果，造成部分房源位置至今无法施工，上诉人延期交房属多种原因造成。净地交付是海棠城项目顺利交房给业主的前置条件，一审认定净地交付与本案非同一法律关系不符合法律规定，延期交房11个月主要是不可抗力导致，非上诉人主观原因造成，因此向二审申请免除其中9个月的延期交房责任，减免违约金39225.82元。2、受房地产环境影响，临沧多个楼盘延期交付，上诉人多方努力，仍面临海棠城200户业主后续的楼盘收尾工作需要大量资金，如按合同约定计算违约金，远远高出业主的实际损失，请求法院对约定过高的违约金适当减少。3、上诉人与被上诉人约定2016年6月30日交房，但上诉人与临翔区政府合作协议中约定，因政府的承诺事项没有实现或完成，上诉人所承诺的项目开发进度和各类指标顺延。上诉人于2017年5月26日在临沧日报公告2017年6月1日交房，一审认定2017年7月1公告交房错误，公告后，被上诉人直到2017年7月5日才到物业公司办理接房手续。综上，一审判决事实不清，并与事实不符，请求二审予以纠正。
熊志强、黄绍菊辩称：1、上诉人与临翔区政府签订的协议被上诉人并不知晓，与被上诉人无关，不存在不可抗力的影响，被上诉人购买的房屋土地不存在未落实的问题，只是在建设过程中停建过，上诉人无免除逾期交房责任的任何理由和依据。2、合同为上诉人提供的格式合同，违约金由上诉人设立，不存在违约金过高的问题，相反约定的违约金低于市场情况。3、被上诉人2017年6月10日接到交房的电话通知，但当时不具备交房条件，因生活需要，被上诉人2017年7月5日接房，故以接房时间认定违约金的截止日期。综上，一审判决程序合法，判决公正，请求二审维持原判。
熊志强、黄绍菊向一审法院起诉请求：1、判令星美置业支付自2016年7月1日至工程竣工验收合格证书发布日期止的逾期交房违约金（暂计算至2017年7月5日为59456.7元）；2、在房屋经竣工验收合格前产生的物业费由星美置业承担；3、案件受理费由星美置业承担。
一审法院认定事实：2015年8月13日，原告熊志强、黄绍菊与被告星美置业签订《商品房购销合同》，原告购买由被告开发的临沧海棠国际小区23幢2号房屋。合同约定房屋价款为2107382元，原告在当日交纳首付款1207382元，剩余900000元向银行按揭贷款支付；被告应于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付原告。合同签订后，原告向被告支付了首付款，2015年9月10日被告与中国农业银行股份有限公司临沧分行签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，2016年1月13日完成按揭贷款手续的办理。2017年5月26日被告在临沧日报上刊登定于该年6月1日起向业主交房，原告于同年7月6日接房，被告未提供诉争房屋已经竣工验收合格的相关证明材料。原告在接房时，房屋旁有塔吊及脚手架未拆除，墙脚有开裂情形，至本案开庭时，塔吊及脚手架已被移除。现海棠城小区的物业服务由案外人云南中天物业服务有限公司临沧分公司负责，2017年7月6日，原告与云南中天物业服务有限公司临沧分公司签订了《前期物业服务协议》。
一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人具有约束力，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同约定义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在签订合同后支付了首付款，余款通过按揭贷款方式付清，原告已履行了付款义务，不存在违约行为。根据双方合同约定，被告应于2016年6月30日交房，但被告在2017年7月1日才公告接房，其行为属延迟交房，已构成违约，应向原告承担违约责任。原告依据合同向被告主张逾期交房违约金，不违反法律规定和双方合同约定，予以支持。根据法律规定和合同约定，被告交付的房屋应当是经验收合格，并需由被告提供工程经竣工验收合格的证明文件，但被告未提供商品房已经验收合格等相关材料，原告依照合同约定可拒绝接受交房。原告提出外围设施未达到合同约定的交付条件，但并不影响房屋的内部使用，原告提出房屋未通电，但并未提交相关证据材料予以证明。原告在被告公告后2017年7月6日接房，视为房屋已交付使用，尽管被告交付的房屋存在瑕疵，但不影响使用，故被告支付违约金的时间应计算至2017年7月5日，逾期交房违约天数为370天，应支付违约金59456.7元。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告辩称由于临翔区政府未能如约如期净地交付，导致被告未能正常施工，从而造成对买受人的延期交房系不可抗力的答辩意见，不予采纳。根据合同相对性原则，被告的该答辩意见与本案非同一法律关系，在本案中不作认定与处理。被告提出原告在办理按揭贷款时存在违约，但被告并未对该主张提交证明原告存在拖延办理的情况，对被告的该答辩意见，不予采纳。
原告提出在诉争房屋竣工验收合格前产生的物业费应由被告承担的主张，因现在接管海棠城小区的物业管理人为案外人云南中天物业服务有限公司临沧分公司，原告接收房屋后，权利、义务的当事人双方已转移为原告与云南中天物业服务有限公司临沧分公司，与本案非同一法律关系，可另案处理。
综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告临沧星美置业有限公司于判决生效后十五日内一次性支付原告熊志强、黄绍菊逾期交房违约金59456.7元；二、驳回原告熊志强、黄绍菊的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，一审认定的法律事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本案二审争议的焦点为：一、星美置业逾期交房是否属不可抗力所致；二、违约金应否调减；三、一审认定的违约时间是否正确。
针对焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的情况。本案星美置业与临翔区人民政府签订的《临沧海棠国际商业中心开发合作协议》签订于2013年8月26日，而星美置业于2015年8月13日与熊志强、黄绍菊签订《商品房购销合同》，两者属于不同性质的合同，《临沧海棠国际商业中心开发合作协议》的履行与否虽然影响星美置业的项目建设，但并非《商品房购销合同》签订时不能预见的情形，星美置业逾期交房的原因不属于不可抗力，不能免除其承担违约责任。
针对焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，星美置业与熊志强、黄绍菊在《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。星美置业主张违约金过高，但未提交任何证据证明违约金的约定过分高于造成的损失，故对星美置业调减违约金的请求，本院不予支持。
针对焦点三，本院认为，星美置业与熊志强、黄绍菊签订的《商品房购销合同》明确约定了交付的房屋需经验收合格，并提供工程竣工验收合格的证明文件，星美置业虽然以公告形式向业主交房，但公告交房日并不具备交房条件，故交房日不应以公告日计算，在不具备交房条件的前提下，熊志强、黄绍菊实际接收了房屋，一审以熊志强、黄绍菊接房屋之日计算违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，星美置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1284元，由上诉人临沧星美置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李鸿武
审判员 张建红
审判员 苏国权
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李 佳