江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初6485号原告：昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇汉昆路东北侧、文笔路东南侧。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁金娟，该公司员工。委托诉讼代理人：杨洋，该公司员工。被告：胡金刚，男，汉族，1984年11月5日生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：胡百英(系被告胡金刚配偶),女，汉族，1988年2月8日生，住江西省南昌市安义县。第三人：实友化工（扬州）有限公司，住所地江苏省扬州市扬州化学工业园区中央大道8号。法定代表人：郑永耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹曲，该公司员工。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司（以下简称盛世家园公司）与被告胡金刚、第三人实友化工（扬州）有限公司（以下简称实友化工公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月3日公开开庭审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2017年7月18日、2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告盛世家园公司的委托诉讼代理人杨洋、丁金娟（仅第三次参加庭审），被告胡金刚及其委托诉讼代理人胡百英，第三人实友化工公司的委托诉讼代理人尹曲（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世家园公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除编号为2014007601的《昆山市商品房购销合同》，并责令被告立即到昆山市建设局注销该备案合同；2、请求被告承担违约金78890.3元；3、被告偿还代偿款957976.8元；4、诉讼费用由被告承担。后原告申请撤回第三项诉讼请求。事实与理由：被告在2014年3月16日购买了原告开发的昆山XX花园XX幢XX单元XX号房，并与原告签订了编号为2014007691的《昆山市商品房购销合同》。合同约定首付118903元，剩余670000以贷款方式支付。随后被告向实友化工（扬州）有限公司借款670000元，并由原告作为连带保证人，三方签订了个人借款合同及担保合同。之后由于被告断供，实友化工（扬州）有限公司提前终止借款合同，并要求原告承担连带保证责任。原告在2016年8月10日替被告偿还剩余本金、逾期利息、罚息、滞纳金共计957976.8元。现根据上述编号为2014007691《昆山市商品房购销合同》附件四第三条的约定，原告要求解除该合同，并要求被告承担合同总价10%的违约金，请法院依法判决。被告胡金刚辩称:1、本案案由不正确，本案应属于借贷合同纠纷，不应是商品房预售合同纠纷。2、原告无权要求答辩人支付代偿款957976.8元，本案借贷法律关系中的出借方为实友化工（扬州）有限公司，该公司不具有放贷资质，根据最高法发布的《法释【1999】3号》的规定，第三人违反《商业银行法》关于向社会公众发放贷款属于金融业务的法律规定，借款合同应认定为无效，原告与第三人之间的还款协议无效。3、第三人从未就答辩人的逾期行为向答辩人发出催收通知，更未向答辩人发出提前解除合同的通知，故其解除合同的行为对答辩人不产生法律效力。而原告正是基于第三人的所谓提前解除贷款合同进行代偿乃其自身行为，双方实属恶意串通以达到赚取答辩人偿还的代偿款。4、原告要求答辩人支付957976.8元的代偿款无法律依据，原告以剩余本金661053.57元为依据计算替答辩人代偿高额逾期利息、罚息、滞纳金296923.23元无明确合法的计算依据，该数据严重失实。综上所述，原告与第三人恶意串通损害答辩人的合法利益，借款合同与担保合同的无效也因原告与第三人的原因导致，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人实友化工公司述称：对原告诉称的事实和理由没有异议。本院经审理认定事实如下：2014年3月16日原告盛世家园公司（出卖人）与被告胡金刚（买受人）签订了《昆山市商品房购销合同》，合同编号为2014007691，约定出卖人将位于昆山市千灯镇XX花园XX幢XX单元XX号房屋售予买受人，价款为788903元，支付方式为2014年3月9日付款10000元，2014年3月16日付款108903元，2014年5月31日前通过贷款方式付款670000元。该合同附件四《合同补充协议》约定，若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担保证责任，则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项的10%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价10%的违约金。上述合同签订当日，原告盛世家园公司、被告胡金刚及第三人实友化工公司签订《个人借款合同》，约定第三人实友化工公司作为出借人，被告胡金刚作为借款人，原告盛世家园公司作为担保人，第三人向被告胡金刚出借670000元作为购买商品房XX幢XX室的购房款支付给原告盛世家园公司，借款期限为240个月，预计从2014年4月20日起至2034年4月20日止；罚息（违约金）计算方法为按照违约金额、按中国建设银行股份有限公司同期贷款利率一倍计收利息作为违约金；本合同项下借款收取手续费，在约定的手续费率下，每月还款5275.24元；借款人在此条件下且不可撤销的委托出借人将本合同项下的借款资金670000元全额划入担保人账户；本合同约定期限内，借款人同意足额偿还出借人借款，在借款及手续费得到全部清偿前，借款人不可撤销的承诺并同意出借人有权不出具借款人购买商品房发票的原件或产权证、他项权证原件；并且当借款人具有违约情形发生时，出借人可以向担保人提示行使不安抗辩权，由担保人向出借人承担担保责任后，解除担保人与出借人签署的《昆山市商品房购销合同》及本合同，借款人并因此向出借人及担保人承担违约责任，如各方实际损失超过约定之违约金时，借款人承诺赔偿各方全部实际损失。该合同除由被告胡金刚、第三人实友化工公司签字外，还有原告盛世家园公司作为担保人签字。同日原告盛世家园公司（保证人）与被告胡金刚（抵押人）、第三人实友化工公司（担保权人）签订《担保合同》，约定借款合同项下抵押昆山市千灯XX家园（XX花园）XX幢XX室财产的价值为788903元。审理中原告陈述双方未就涉案房屋办理抵押登记，原告亦未向被告交付房屋。嗣后被告胡金刚支付原告盛世家园公司购房首付款118903元，原告向被告开具118903元的销售不动产统一发票一张。第三人主张其于2014年4月将被告胡金刚的借款670000元支付至原告账户，原告对此不持异议。被告胡金刚于2014年5月30日、2014年6月20日、2014年7月29日、2014年10月21日通过中国民生银行向第三人实友化工公司归还4020元、1255.24元、2533.12元、1277.97元、12014.63元、3880.1元、11945.62元，合计36926.68元。自2014年10月21日起被告胡金刚未再继续向第三人实友化工公司偿还借款。原告盛世家园公司提供由上海银行盖章出具的共计35户业主与第三人实友化工公司的借款本息、罚息、滞纳金明细和进账单，合计29615774.45元，其中包括本案被告胡金刚，载明借款剩余本金661053.57元、逾期利息、罚息、滞纳金296923.23元，合计957976.8元。2016年8月10日，原告盛世家园公司向第三人实友化工公司转账支付29615774.45元。原告据此主张其作为保证人已代被告胡金刚向第三人实友化工公司清偿借款本息、罚息和滞纳金合计957976.8元。第三人实友化工公司认可收到原告的代偿款957976.8元。2016年8月29日，原告以“建滔化工集团华东法律部”的名义向被告胡金刚发出《追款函》，要求被告收到函件之日起10日内返还原告代偿款957976.8元及10%违约金95797.68元。审理中原告陈述其与第三人实友化工公司为集团内关联公司，上海银行与第三人为委托关系，由上海银行管理第三人的出借款。原告向本院出具情况说明，载明原告同意退还被告首付款118903元，代第三人实友化工公司退还被告胡金刚已归还的借款本息36926.68元。被告胡金刚于2017年4月6日收到本院送达的应诉材料。上述事实，由《昆山市商品房购销合同》、《个人借款合同》、《中国民生银行个人账户对账单》、明细、进账单及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，应为有效合同，各方均应恪守履行。在原、被告签订《昆山市商品房购销合同》后，原告、被告及第三人签订《个人借款合同》，由第三人向被告出借670000元用于支付购房款，并由原告为被告的该笔债务提供担保。庭审中第三人主张其将670000元出借款直接支付至原告账户，原告予以确认。被告支付了借款本息36926.68元后未再偿还借款本息，原告主张其向第三人代偿957976.8元，第三人亦予以确认。基于原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》附件四的相关约定，在原告承担保证责任后被告未能及时履行付款义务的，原告有权单方解除合同，并由被告承担10%的违约金。现原告承担了代偿义务，被告无经济能力继续履行，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，该合同应自被告签收本院应诉材料之日即2017年4月6日解除，被告应协助原告办理《昆山市商品房购销合同》的注销备案手续。合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行状况可采取恢复原状、返还财产或赔偿损失。被告胡金刚为履行该合同，已支付原告首付款118903元，并向第三人实友化工公司偿还36926.68元，现原告同意退还被告上述款项，即原告应退还被告已付款合计155829.68元。对剩余的购房款属被告向第三人实友化工公司借款方式支付的购房款，且原告与第三人实友化工公司为集团内部关联公司，本案中原告亦放弃向被告主张代偿款的诉请，故该部分款项由原告与第三人实友化工公司另行结算处理。关于原告主张的违约金，因被告未能按约履行还款义务导致本起纠纷的发生，被告应该承担适当的违约责任。原告主张违约金标准为合同标的的10%，该标准过高，本院根据被告的主观过错程度以及本案的具体情况酌情调整为20000元，被告胡金刚应支付原告违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告胡金刚于2014年3月16日签订的编号为2014007691的《昆山市商品房购销合同》于2017年4月6日解除。二、被告胡金刚于本判决生效之日起十日内协助原告昆山千灯盛世家园置业有限公司办理编号为2014007691的《昆山市商品房购销合同》的注销备案登记手续。三、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司返还被告胡金刚155829.68元，被告胡金刚支付原告违约金20000元，两项相抵后原告昆山千灯盛世家园置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告胡金刚135829.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14132元，由原告昆山千灯盛世家园置业有限公司负担7066元，被告胡金刚负担7066元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  张 伟人民陪审员  李培建人民陪审员  孙邦贤二〇一七年十二月十九日书 记 员  徐丹丹