贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0181民初1992号原告：贵阳荣益商业管理有限公司，住所：清镇市金清大道与百职路交汇处。法定代表人：杨世典，该公司负责人。委托诉讼代理人：高玉林、杨光露，中豪律师集团（四川）事务所律师，代理权限为特别代理。被告：清镇市老赤水黑豆花山野菜，住所：清镇市，注册号：520181600216879。经营者：陈国平。被告：陈国平，男，1974年2月28日生，汉族，户籍地为贵州省修文县，现住清镇市。原告贵阳荣益商业管理有限公司（以下简称贵阳荣益公司）诉被告清镇市老赤水黑豆花山野菜、陈国平租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李明刚于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告贵阳荣益公司的委托诉讼代理人高玉林、杨光露，被告陈国平（亦为清镇市老赤水黑豆花山野菜经营者）到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告贵阳荣益公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《租赁合同》及其附件；2、判令被告支付欠缴的租金（含管理费）299093.83元；3、判令被告支付欠缴租金（含管理费）的违约金41608.47元（自被告欠缴租金之日起算，计算至被告实际支付完毕租金之日为准）；4、判令被告支付逾期腾退返还房屋期间的房屋占用费45306.89元，自2016年9月20日按租金的200%计算，最终以被告实际腾退返还房屋之日为准；5、判令被告返还租赁房屋、恢复房屋原状；6、判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实及理由：2014年7月10日，原告与被告签订了《时光贵州租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定由被告承租时光贵州一期项目G-1-7、G-1-16至27号商铺，面积共计510.98平方米，租赁期限为5年（装修免租期为2014年7月1日至2014年9月30日，计租期限为2014年10月1日至2019年9月30日止），每季度为一个缴租期，每一租约年的租金、管理费标准均在《租赁合同》中进行了明确约定，同时被告于2014年4月18日缴纳了保证金71537元，并于2014年6月26日缴纳了第一季度租金及管理费107305.8元，于2015年4月1日缴纳了第二季度租金及管理费22994.1元。自此被告一直未能按时向原告足额缴纳租金及管理费，原告分别于2015年12月14日、2016年5月10日、2016年6月29日向被告发送了催款函和租金管理费催缴函，但被告拒予履行。被告长期拒缴租金及管理费且态度恶劣，2016年9月13日，原告根据《租赁合同》的违约责任之约定，向被告发送了《解约函》，要求单方解除合同、返还房屋、恢复原状、支付欠缴租金及管理费，但被告仍拒绝配合。截止2016年10月9日，被告欠付的租金、管理费、保证金、违约金占用费合计386009.19元。鉴于以上事实，原告认为，租赁合同关系一经成立立即具有法律约束力，合同双方应该严格遵守，被告有义务及时足额缴纳相关费用并承担相应的违约责任。故原告依法诉至人民法院，提出如上诉讼请求。在诉讼过程中，原告贵阳荣益公司为支持其诉讼请求，向本院提交了企业法人营业执照（复印件）、法定代表人身份证、被告清镇市老赤水黑豆花山野菜在国家企业信用信息公示系统的登记信息、建筑工程施工许可证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、土地使用证（复印件）、竣工验收备案表（复印件）、《时光贵州一期物业整体租赁合同》（复印件）、《时光贵州租赁合同书》、《时光贵州（古镇）经营服务协议》、收据（3份，复印件）、关于支付租金的通知（2份，复印件）、催款函及邮寄凭证、解约函及邮寄凭证、欠租明细表。被告陈国平辩称：由于时光贵州的整体环境不好，在被告最初进入时光贵州时，原告方承诺得非常好，但在被告等商家入驻后，原告的招商工作不到位，承诺的为商家进行广告宣传等也没有实现和兑现，并且时光贵州的设备不完善，存在抽油烟机不能用，房屋漏水、经常停电等情况，对被告的生意也造成了影响，给被告造成的损失大概有32万多元，导致被告交不起租金。现在被告同意解除合同，但被告装修的东西的处理问题需要与原告协商处理。同时，整个时光贵州的很多商家都未给租金，为何原告只起诉被告一家，既然要求支付租金，原告就应当将所有未支付租金的商家都起诉，而不是只起诉被告一家。被告陈国平向本院提交了身份证、减免租金申请书、照片九张、损失计算清单等证据。本院经审理认定事实如下：贵阳仁泰投资发展有限公司于2013年至2014年修建了凤凰栖（二期）.时光贵州古镇建设项目，2014年该项目取得建设用地规划许可证和国有土地使用证，2014年6月30日完工。2014年6月1日，原告与贵阳仁泰投资发展有限公司签订《时光贵州一期物业整体租赁合同》，约定贵阳仁泰投资发展有限公司将其合法拥有所有权的位于清镇市××大道与××花××道交汇处的时光贵州一期商铺租赁给原告贵阳荣益公司，期限为8年（2014年6月1日至2022年5月31日）；在《时光贵州一期物业整体租赁合同》中明确约定了“本合同期间，出租人同意，承租人可以自行转让、转租、转借或与他人合资、合作经营等其他形式将租赁场所全部或部分交由他人使用”。2014年7月10日，原告贵阳荣益公司（作为甲方）与被告陈国平（作为乙方）签订《时光贵州租赁合同书》、《时光贵州（古镇）经营服务协议》、《时光贵州（古镇）商铺经营管理规约》，原告将“时光贵州”项目G-1-7、G-1-16至G-1-27共计13个商铺出租给被告陈国平用于经营餐饮“老赤水黑豆花山野菜”。双方签订的《时光贵州租赁合同书》主要条款及内容约定如下：第三条“计租面积：1、该房屋的建筑面积为510.98平方米。本合同项下该合同的计租面积按此建筑面积计算。”；第四条“租赁期限：本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天作为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满”；第五条“装修免租期：装修免租期为2014年7月1日至2014年9月30日，装修免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水电、燃气、热力能源费等费用。”；第六条“租金标准和租金支付：1、乙方自计租日开始承担该房屋的租金。实际按照：第一个租约年每月每平方米人民币15元，即每月租金为人民币7664.7元；第二个租约年每月每平方米人民币70元，即每月租金为人民币35768.6元；第三个租约年每月每平方米人民币70元，即每月租金为人民币35768.6元；第四个租约年每月每平方米人民币75.6元，即每月租金为人民币38630.1元；第五个租约年每月每平方米人民币81.6元，即每月租金为人民币41696元；3、本合同项下的租金支付方式为：以每季度（3个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。具体租金缴付时间详见附件7《时光贵州商铺租赁租金及综合管理费缴付约定表》；4、本合同项下第一期租金的支付方式为：首付租金应于2014年7月1日至2014年7月15日内支付，甲方在收到该笔款项后方有义务交付该房屋，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。5、乙方不得因“时光贵州”内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等向甲方、物业管理公司主张减免租金。”；第八条“保证金：1、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币71537元作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本协议第二十三条第3项规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。2、甲方或物业（商业）管理公司有权从履约保证金相应扣除乙方欠付的租金或物业（商业）管理费，乙方应在7日内补足保证金，若逾期不予补缴的，甲方或物业管理公司有权向乙方每天按照缺少保证金的2%加收延迟履行违约金。”；第十七条“紧急状态和该房屋维修：2、该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方或物业管理公司应予以维修。但是，甲方或物业管理公司不因为对该房屋及其相关设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。4、倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋的水、电、煤气供应或空调服务停止供应或“时光贵州”任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、物业管理费及其它费用”；第二十三条“违约责任：4、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。5、乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除本合同。6、双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或物业管理公司可以对该房屋暂停部部份或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。”；第二十五条：该房屋的交还和交还期“1、本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。2、在第二十五条第1项所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还甲方。3、双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第二十五条第1项所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业管理费标准向物业管理公司支付物业管理费，承担各项能源费用等。5、无论任何原因，第二十五条第1项所述交还期满后乙方仍未能将符合第二十五条第2款要求的房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时房屋物业管理费标准的100%向物业管理公司支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。”第二十九条：其它“15、双方基于本合同形成租赁合同关系，不产生任何代理、联营或合伙等其他关系，甲方对乙方实际经营状况不承担任何责任”.该协议中还对“品牌、经营项目”、“乙方对该房屋的装饰装修”、“开街日”、“管理费”、“争议的解决”等相关内容进行了约定。在相关协议签订前，被告陈国平于2014年4月30日向原告缴纳了履约保证金71537元；2014年6月26日向原告缴纳了第一季度租金107305.8元；2015年4月1日，缴纳第二季度租金22994.1元。至2016年9月30日止，将被告陈国平缴纳的履约保证金71537元予以抵扣租金后，被告陈国平已欠原告租金319362.7元、违约金42768.98元。因被告陈国平未按照合同的约定给付租金，原告于2015年12月14日、2016年5月10日向被告下发了关于支付租金的通知，2016年6月29日又向被告陈国平下发了催款函，2016年9月13日向陈国平下发了解约函。另，被告陈国平于2014年9月25日向清镇市工商局申请成立了清镇市老赤水黑豆花山野菜餐馆，经营者为陈国平，类型为个体。上述事实，有双方当事人的陈述、企业法人营业执照（复印件）、法定代表人身份证、被告清镇市老赤水黑豆花山野菜在国家企业信用信息公示系统的登记信息、建筑工程施工许可证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、土地使用证（复印件）、竣工验收备案表（复印件）、《时光贵州一期物业整体租赁合同》（复印件）、《时光贵州租赁合同书》、《时光贵州（古镇）经营服务协议》、收据（3份，复印件）、关于支付租金的通知（2份，复印件）、催款函及邮寄凭证、解约函及邮寄凭证、欠租明细表等证据在卷佐证，且上列证据并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告在取得时光贵州一期物业整体租赁权的前提下与被告陈国平签订《时光贵州租赁合同书》、《时光贵州（古镇）经营服务协议》，约定将G-1-7、G-1-16至G-1-27共计13个商铺出租给被告陈国平用于经营餐饮“清镇市老赤水黑豆花山野菜”，双方形成了合法租赁合同关系；被告陈国平未按约定给付原告商铺租金及管理费，其行为已构成违约，根据合同第二十五条第5款的约定，原告享有单方解除合同的权利，故对原告要求解除双方签订《时光贵州租赁合同书》及其附件（《时光贵州（古镇）经营服务协议》、《时光贵州（古镇）商铺经营管理规约》）的诉请，本院依法予以支持。虽本案诉争的合同系陈国平与原告签订，但被告陈国平将所租商铺用于经营清镇市老赤水黑豆花山野菜餐馆，故在解除租赁合同后，陈国平及清镇市老赤水黑豆花山野菜均有将所租商铺返还原告的义务，故本院对原告要求被告陈国平及清镇市老赤水黑豆花山野菜返还租赁的房屋（商铺）的诉请，依法予以支持。原告贵阳荣益公司在将被告陈国平所缴纳的履行保证金71537元予以抵扣后，现被告陈国平还欠原告贵阳荣益公司租金（含管理费）共计319362.7元及违约金42769元（计算至2016年9月30日），被告陈国平理应给付，因原告诉请租金为299093.83元，违约金为41608.47元，未超过本院核算的租金及违约金，本院从其自愿；但自2016年10月1日起每月还应按租金35768.6元及违约金3219.17元给付至将所租商铺返还原告之日止。对于原告要求被告给付占用费45306.89元，因双方合同系诉讼后才予以解除，在本院对双方签订的合同予以解除前，不存在占用费的问题，故对此诉请，本院不予支持。即使在本院解除合同后被告返还商铺之前，亦应按照合同约定的租金标准给付租金。对于被告陈国平提出因房屋漏水和停电等原因，造成其损失32万余元的辩论意见，因双方在签订的合同中第十七条中有明确约定“该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方或物业管理公司应予以维修。但是，甲方或物业管理公司不因为对该房屋及其相关设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。”，且被告陈国平也未提供相关证据证实其损失情况，故对该辩论意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳荣益商业管理有限公司与被告陈国平2014年7月10日签订的《时光贵州租赁合同书》及其附件（《时光贵州（古镇）经营服务协议》、《时光贵州（古镇）商铺经营管理规约》）；二、被告陈国平、清镇市老赤水黑豆花山野菜在本判决生效之日起二十日内将所租的《时光贵州》（一期）G-1-7、G-1-16、G-1-17、G-1-18、G-1-19、G-1-20、G-1-21、G-1-22、G-1-23、G-1-24、G-1-25、G-1-26、G-1-27共计13个商铺返还原告贵阳荣益商业管理有限公司；三、被告陈国平在本判决生效之日起二十日内给付所欠原告贵阳荣益商业管理有限公司租金及违约金（2016年9月30日前租金41608.47元、违约金299093.83元，自2016年10月1日起每月按租金35768.6元及违约金3219.17元给付至将所租商铺返还原告之日止）；四、驳回贵阳荣益商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3545元，由被告陈国平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李明刚二〇一六年十二月二十六日书记员  曾 莉