贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0525民初2817号原告：何沛江，男，1973年12月11日出生，住所地：纳雍县。原告：王晋，女，1976年3月12日出生，住所地：纳雍县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：张青龙，贵州贵正律师事务所律师。被告：纳雍县易昌房地产开发有限公司，住所地：纳雍县文昌办事处五眼桥（原纳雍县雍熙镇五眼桥）。法定代表人：刘明芳，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：朱超禄，该公司职工。委托诉讼代理人（一般授权）：徐江柳，上海市建纬（北京）律师事务所律师。原告何沛江、王晋与被告纳雍县易昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年12月8日、2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告何沛江、王晋委托诉讼代理人张青龙与被告纳雍县易昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐江柳于2017年12月8日到庭参加了诉讼，原告何沛江、王晋委托诉讼代理人张青龙与被告纳雍县易昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱超禄于2017年12月18日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何沛江、王晋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为我办理纳雍县××房的房屋所有权证（或不动产权证书），或向我交付办理商品房转移登记所需的全部文书；2、判令被告支付逾期交付上述商品房的转移登记所需文书（或逾期办理上述权属证书）的违约金（按已付房屋价款的日万分之一自2012年10月30日计算至房屋权属证书交付之日或转移登记文书交付之日止，到2017年10月31日共1827天，暂计63899.69元）。事实及理由：2012年9月3日原告与被告签订合同编号为××号的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），双方约定：纳雍县××号房屋售给原告，住房建筑面积125.59平方米，总价款349752元,首付105752元，银行按揭支付244000元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2012年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。自约定日期起90日以后出卖人仍不能交付转移登记有关文书，买受人自约定交付日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同的约定向被告支付了首付款并办理全部按揭款项，付清全部房款。但是被告向原告交房后，一直未按照合同的约定为原告办理房屋、土地的权属证书,也未向原告交付办理房屋转移登记所需的文书，导致原告无法办理不动产权证书。时至今日，双方约定的被告交付转移登记有关文书的时间已有五年多了，但是被告仍然未向原告交付房屋权属证书，也未向原告交付任何办理房屋转移登记所需的相关文书。原告认为，被告违反合同约定，迟迟不向原告交付办理房屋产权变更登记所需的文书，也不直接向原告办理房屋、土地权属证书，导致原告买房多年至今仍然没有拿到房屋的相关权属证书，严重影响到原告所购房屋的实际价值，其行为已构成违约。被告除了应按合同的约定立即为原告办理房屋权属证书或向原告交付房屋转移登记所需的全部文书并配合为原告办理房屋的权属证书外，按照合同第二十二条的约定，还应按原告已交付房屋价款的日万分之一向原告支付违约金。被告纳雍县易昌房地产开发有限公司辩称：办理房屋权属证书是原告的义务，纳雍县房产事业局不再按以前的规定办理房屋初始登记，只给初始登记号，在这种情况下，被告在张贴公告中已经明确初始登记号，原告只需初始登记号和自己的购房合同、房款发票即可向纳雍县房屋产权事业局办理房产登记证书，即被告告知了房屋初始登记号后，已经完成了办理房屋产权转移的工作，原告的该项诉讼请求应予驳回。关于违约金，我公司于2014年3月11日已张贴公告告知业主办理房屋权属证书，通知发出之后，权利义务即终结，被告公司承担责任的时效已经届满，本案违约金已经超过诉讼时效时间。办证迟延是因为行政主管部门效率低下、政策调整等不可抗力因素，并且，纳雍县房产事业局不再按以前的规定办理房屋初始登记，只给初始登记号，原告也不积极配合提交资料，责任不在于被告公司，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月3日，二原作为买受人，被告作为出卖人双方自愿签订了合同编号为××的《商品房买卖合同》，合同载明：被告将纳雍县××号125.59平方米的房屋销售给二原告，总价款349752元。被告应当于2013年12月31日将房屋交付二原告。被告应当于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，被告承诺于2012年10月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，出卖人不能在2012年10月30日交付办理商品房转移登记的有关文书给二原告的，约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约金，逾期90日后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告将合同项下的房子交付二原告，二原告付清全部房款。被告于2014年3月10日取得房屋初始登记，并于2014年3月11日通过张贴公告的方式通知了二原告及该栋楼的其他业主交付办理商品房转移登记的有关文书，办理权属登记证书，二原告未予领取，并于2014年11月10日委托被告办理相关权属证书，被告至今未办理相应的房屋权属证书。2017年11月8日，二原告诉来本院要求支持其诉讼请求。另查明，自2016年9月30日起因政策原因，纳雍县原房屋权属证书即房产证和土地使用证停办，实行两证合一，改办理不动产登记证书。上述事实，有原、被告的陈述及相关书证在案为凭，这些证据已经本院质证并审查，可以采信。本案的焦点在于：一、被告是否违约，是否应当继续履行并承担违约责任；二、合同不能及时履行的原因和责任是什么；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，故办理商品房权属登记应是买受人办理、出卖人协助的共同义务。因原、被告已经达成委托办证协议，原告委托被告办理产权证书，故相应的产权证书应当由被告办理，原告予以配合，被告不需向原告交付办理产权证的单证，因房地产登记政策发生改变，应当办理新型房屋权属证书即不动产登记证书的，被告应当予以办理，故对原告主张由被告办理产权证书的诉讼请求本院予以支持。因原、被告在委托书中未约定办理产权证书的具体时限和违约金等违约责任，且被告已履行了相应的通知义务，产权证未及时办理与原告未履行协助义务有一定的关系，故对原告诉讼请求中委托办理产权证后的违约金的诉讼请求不予支持。对原、被告达成委托办证以前，被告应当用适当的方式通知原告领取办理产权证书的相关文书，已经履行了该义务的，不承担违约责任，被告违约的，应当依法承担违约责任。关于被告辩称原告诉讼请求已超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”、第二百零六条规定，“本法自2017年10月1日起施行”。故2017年10月1日前诉讼时效未完成的，适用三年的诉讼时效，2017年10月1日前诉讼时效已经完成的，适用两年的诉讼时效。本案因原、被告已经达成委托办理产权证书的协议，故被告向原告交付商品房权属登记的有关文书，变更为只需向原告交付相应的产权证书，因原、被告在委托书中未约定办理产权证书的违约责任，不存在违约金，也不存在违约金的诉讼时效问题，被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。在未达成委托办证协议前，被告应当依约定适当履行交付办理产权证书的有关文书的义务，未适当履行的，应当承担违约责任，但因2014年3月11日被告已经履行了通知义务，故自2014年3月11日，被告已经适当履行了义务，不存在违约，相应不存在违约金，对2014年3月11日前的违约金，原告无证据证明存在诉讼时效中断、中止或延长的事实，故该违约金已经超过诉讼时效，应不予保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告纳雍县易昌房地产开发有限公司在本判决生效后90日内为原告何沛江、王晋办理纳雍县××号商品房房屋权属证书（不动产登记证书）；二、驳回原告何沛江、王晋的其他诉讼请求。案件受理费1398元，减半收取计699元，由原告何沛江、王晋负担599元，被告纳雍县易昌房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  聂俊二〇一七年十二月十八日本件与原本核对无异书记员  徐彬