福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1509号
上诉人（原审原告）：张俊生，男，1981年2月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：陈子安，男，1985年11月13日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人：丁沙沙，福建乾领律师事务所律师。
上诉人张俊生因与被上诉人陈子安房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张俊生上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求；2.判令陈子安承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。一审法院以“证人出庭作证称原被告双方约定最迟在5月31日前付清首付款并在当天过户，而原告对证人证言的真实性予以确认”认定“原被告双方均确认双方约定至迟于2017年5月31日前办理交易登记手续”，并得出到2017年4月14日陈子安还没有违约的结论，依据不足。上诉人未曾确认过双方存在合同之外的其他约定。从最基本常理看，如果上诉人会确认2017年5月31日前过户都可以，那么为何要提起诉讼？原审法院明显是断章取义，歪曲当事人意见。二、原审判决逻辑错误。首先，如前所述，关于过户时间，双方未曾有“至迟于2017年5月31日前办理交易登记手续”的约定，而是在合同第十三条约定双方应在产权解除抵押注销后三日内办理交易登记手续。其次，退一万步讲，即使合同第四条第二款理解为5月31日前付清首付款及过户，这也只是一个最后期限，不代表不受第十三条约束。三、本案中，上诉人在解押手续办妥当天2017年4月6日即通知陈子安办理过户交易手续，陈子安也确认收到通知。之后经上诉人催促陈子安仍无端拖延，至2017年4月14日时距离抵押注销已经九天。根据双方合同第十三条“若于产权解除抵押注销后三日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任”，上诉人完全有权要求解除合同及追究对方违约责任。
陈子安答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、本案纠纷是因为房屋价格上涨，张俊生不想继续卖房造成的，违约方是张俊生。二、房屋抵押注销之后，必须办理过户。过户不是简单的通知，需要备齐资料。张俊生解押后没有告诉中介，没有把产权证原件及备齐资料交给中介，也没有把解押后的房产证原件交给陈子安看及核实。三、张俊生主观对合同认识错误，在中介告知张俊生办理过户手续后拒不配合，根据合同第四条、五条、十三条，违约方是张俊生，不是陈子安。
张俊生向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认张俊生与陈子安签订的《房产买卖协议书》于2017年4月14日解除；2.判令陈子安向张俊生返还集美区印斗南里50号202房产；3.判令陈子安向张俊生支付违约金530000元；4.判令本案的诉讼费用由陈子安承担。
一审法院认定事实如下：2017年1月20日，张俊生与陈子安在元乾房产的居间下签订《房产买卖协议书》（编号为“0001632”），约定由陈子安以总价2650000元的价格向张俊生购买其坐落于厦门市集美区印斗南里50号202室的房产，陈子安应于2017年3月31日前向张俊生支付购房款600000元（含定金），作为房产解押专款使用；陈子安应于2017年5月31日前向张俊生支付购房款350000元。且协议明确，案涉房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，原被告双方均清楚案涉房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同，张俊生应提前办理还贷和解除抵押登记手续，若解押款为陈子安提供，张俊生应将产权证原件交由元乾房产保管，以便办理交易过户手续之用。张俊生应于2017年3月1日前将房产交付给陈子安使用，同时陈子安自2017年3月1日起至2017年5月31日止按每月租金2500元向张俊生支付案涉房屋的租用费用。双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失以及由此引起的诉讼费用和律师费用等。双方保证备齐资料于产权解除抵押注销后三日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款的0.05%作为违约金。若于产权解除抵押注销后三日内因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任。张俊生保证已征得配偶同意出售上述房产，张俊生同意将案涉房产过户给陈子安指定的任意第三人。
2017年1月20日，陈子安向张俊生支付购房定金200000元。2017年3月22日，陈子安向张俊生支付购房款400000元。2017年4月5日，案涉房产上设立的抵押权注销登记。
一审庭审时，证人肖某（元乾房产销售人员）出庭作证，称其曾联系张俊生，询问是否需要配合办理解押手续，但张俊生没有给准确答复，且双方约定最迟在5月31日前付清首付款并在当天过户；证人刘某（元乾房产销售人员）出庭作证，称双方约定双方最迟在5月31日过户，案涉房产的解押款由陈子安提供，但其没有收到张俊生提供的产权证原件及任何过户资料。张俊生、陈子安对上述证人的身份及证言的真实性予以确认。
一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。张俊生与陈子安订立的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按照约定全面履行义务。另外，张俊生与陈子安均确认双方约定至迟于2017年5月31日前办理交易登记手续。张俊生主张，双方明确约定若于产权解除抵押注销后三日内因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担违约责任，现因陈子安故意拖延，双方未能于抵押权注销之日起三日内配合其办理交易登记手续，故其有权要求解除合同。张俊生与陈子安约定至迟于2017年5月31日前办理交易登记手续，后张俊生于2017年4月18日即以陈子安违约为由要求确认于2017年4月14日解除合同并支付违约金530000元，于法无据，不予支持。关于张俊生要求陈子安返还集美区印斗南里50号202房产，陈子安亦另案提起诉讼请求判令解除案涉房屋买卖合同，故可认定双方对于解除《房产买卖协议书》一事并无异议，原审法院亦已对于陈子安提出的该解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求已另案处理，故张俊生要求陈子安返还集美区印斗南里50号202房产，可予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈子安应于判决生效之日起十日内向张俊生返还集美区印斗南里50号202的房产；二、驳回张俊生的其他诉讼请求。案件受理费32240元，减半收取计16120元，由张俊生负担14000元，由陈子安负担2120元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审法院认定的事实，除张俊生提出原审判决对证人证言及当事人陈述引述及理解不准确、得不出双方约定2017年5月31日前过户都可以的结论外，其余事实没有异议，本院对双方没有异议的事实予以确认。
二审另查明：1.2017年3月28日，张俊生向陈子安发送短信称“陈子安先生，你说的担保公司的人都没联系我。我看还是我自己去搞定房产解押的事吧”，陈子安短信回复“好”；该日晚上，张俊生又向陈子安发送短信称“今天下午去办理房产还贷解押手续了。厦门房产新政出台后没法办理避税了”，陈子安短信回复“全厦门都哭了”。2.2017年4月6日，张俊生向陈子安发送短信称“房屋抵押登记注销手续已经办妥，可以去办理交易过户手续了。”，陈子安当日短信回复“收到”。3.2017年4月13日，张俊生向陈子安发送短信“陈子安先生，房屋产权解除抵押注销已办理完快一个星期了，为何迟迟不来办理交易登记手续，你这样一直拖延我很不好办啊。是你的下家有什么问题吗？卖房遇到你们炒房客真的很无奈啊。我这边天天着急上火。”4.2017年4月14日12时56分，张俊生向陈子安发送短信“陈子安先生，我这边房东一直催我。你不按合同约定履行义务，我没办法一直等下去”；该日20时48分，张俊生向陈子安发送短信“陈子安先生，鉴于你没有及时来办理交易登记手续，已经违反合同约定，根据合同条款的约定，我决定解除合同并追究你的违约责任。”
本院认为，一、上诉人张俊生与被上诉人陈子安于2017年1月20日签订的《房产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。关于过户问题，《房产买卖协议书》第十三条约定“甲乙双方保证备齐资料于产权注销三日内前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款的0.05%作为违约金。若于产权解除抵押注销后三日内因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求对方承担本协议约定的违约责任。”从该条款结合协议其他内容看，一方有权要求解除合同的条件为因另一方原因导致在产权解除抵押注销后三日内无法办理交易登记手续，并不需要同时具备履行期已经超过2017年5月31日的条件。一审法院认定张俊生在2017年4月14日尚无权以陈子安未办理交易登记手续为由要求解除合同，依据不足，应予纠正。二、关于在产权解除抵押注销后三日内未办理交易登记手续的原因，张俊生主张其在解押后通知陈子安过户，陈子安无故拖延导致逾期；陈子安则称未办理过户的原因是张俊生虽通知其过户，但并未依照合同约定将产权证原件及备齐资料交给中介保管，也未交其核实。本院分析认为，合同约定张俊生应在解押后将产权证原件交由中介保管的目的是“以便办理交易过户手续之用”，避免房屋又被处分，保证双方后续可以顺利办理交易过户手续。该步骤并非双方办理过户登记手续的必经程序。从本案实际履行情况看，张俊生在进行房屋解押前及办理解押手续后均主动告知陈子安；在房屋解押后亦第一时间通知陈子安解押办妥可以办理过户，陈子安回复“收到”。在张俊生发送解除合同的短信前，陈子安未曾对张俊生有否实际进行解押提出质疑或要求进行核实，现又以此作为可不办理过户手续的抗辩理由明显违背诚实信用原则。故而，双方未在产权解除抵押注销后三日内办理交易登记手续的责任在陈子安，张俊生有权依据合同约定解除合同。张俊生上诉要求判令确认其与陈子安签订的《房产买卖协议书》于2017年4月14日解除的请求有理，予以采纳。三、关于张俊生要求陈子安按照合同第十一条约定支付违约金530000元，陈子安认为其没有违约，即便法院认定构成违约，由于张俊生也有违约行为，那么应当把陈子安应承担的违约金调低。本院认为，根据合同约定，悔约方应向守约方承担总房款的20%即530000元作为违约金，但鉴于张俊生在履约过程中亦有未遵守合同约定的行为，综合考虑张俊生的损失情况、双方当事人的过错程度，结合公平原则和诚实信用原则，本院酌定陈子安应向张俊生支付违约金150000元。张俊生的该节上诉本院给予部分支持。
综上所述，张俊生的上诉请求本院予以部分采纳，其余部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1684号民事判决第一项，即：陈子安应于本判决生效之日起十日内向张俊生返还集美区印斗南里50号202的房产。
二、撤销福建省厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初1684号民事判决第二项，即：驳回张俊生的其他诉讼请求。
三、确认张俊生与陈子安于2017年1月20日签订的《房产买卖协议书》于2017年4月14日解除。
四、陈子安应于本判决生效十日内向张俊生支付违约金150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回张俊生的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费32240元、减半收取16120元，由张俊生负担1926元，陈子安负担14194元；二审案件受理费32240元，由张俊生负担3852元，陈子安负担28388元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年五月二十五日
代书记员 叶雯君
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。