福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6238号
上诉人（一审被告、反诉原告）：林方，女，1980年6月3日出生，汉族，住福建省闽清县。
委托诉讼代理人：杨夏冬，福建元一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王泽南，福建元一律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：周丕琼，女，1975年2月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：韩飞，福建亚嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁萍，福建亚嘉律师事务所律师。
一审第三人：马尾区东城麦田房产中介所，经营场所福建省福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区**号***号连接体*层35。
经营者：张力军，总经理。
委托诉讼代理人：汪丁闽，男，系该中介所员工。
一审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。
法定代表人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。
上诉人林方因与被上诉人周丕琼、一审第三人马尾区东城麦田房产中介所（以下简称“麦田中介所”）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林方上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周丕琼的诉讼请求并支持林方的反诉请求。事实和理由：1.《房屋买卖合同》第八条明确约定了交易流程顺序为：林方领取房屋所有权证后五个工作日内交给金诚丰公司；周丕琼先支付评估费，金诚丰公司在收到房屋所有权证后五个工作日内代理周丕琼委托评估；周丕琼将首付款转入按揭贷款银行指定账户；买卖双方应在金诚丰公司收到评估报告后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续……房屋评估是银行放贷的前置程序，银行需要通过房屋的评估价格才能确定放贷的比例（例如房屋评估价格的百分之五十）、批准按揭贷款的申请。周丕琼抗辩评估不会影响按揭贷款申请，可以随时履行，这既不符合合同约定，也不符合实际的交易习惯。林方领取讼争房屋所有权证后已依约交给金诚丰公司，周丕琼应当先支付评估费对房屋进行评估，才能进行按揭贷款申请。按照《房屋买卖合同》第六条约定，解除讼争房屋的抵押权（赎楼解押）是周丕琼的义务。按麦田中介所在庭审中陈述，申请按揭贷款其中有一部分用于“赎楼解押”，另外一部分属于后期周丕琼购买房屋的商业按揭。可见，房屋评估也是解除讼争房屋的抵押权（赎楼解押）的前置程序，应当在“赎楼解押”之前就要完成。如果周丕琼的按揭贷款申请没有批准，林方的房子就进行“赎楼解押”，林方就需要一次性支付所有的解押款，有极大的风险。因此，林方只有先确定周丕琼按揭贷款申请获得批准具有履行合同的能力，才有必要“赎楼解押”，房屋实际的交易习惯也是如此。“赎楼解押”是周丕琼的义务，应当审查的是周丕琼的征信报告，跟林方没有关系，且银行有权查询征信记录，林方是否提供征信报告完全不影响合同的履行。林方并没有收到周丕琼通过金诚丰公司两次发函催促履行的邮件。综上，房屋评估是按揭贷款和“赎楼解押”的前置程序，周丕琼应当先履行评估义务而未履行，林方作为后履行一方有权拒绝周丕琼的履行要求。2.讼争房屋是林方婚后购买，属于夫妻共同财产。《房屋买卖合同》补充协议第六条约定林方提供其本人与配偶的征信报告，说明周丕琼、麦田中介所以及金诚丰公司明知林方存在配偶且讼争房屋是夫妻共同财产。即使认定林方的授权确认函是对肖英代理行为的追认，但因为缺少房屋实际共同权利人即林方配偶的同意，林方的行为构成无权处分。未经林方配偶同意，房屋无法完成过户交易，合同不存在继续履行的可能性。林方以明显低于市场价的价格将房屋出售给周丕琼，而周丕琼迟延履行评估义务，经林方多次催促仍不履行，违反诚信原则，林方不同意继续履行合同。讼争合同于2016年8月24日签订，周丕琼如有意愿履行合同，应当在合理的时间诉讼，但其直至2017年7月4日才起诉。此时房价已经大幅上涨，原先的交易基础已经丧失，合同继续履行违反公平原则。讼争合同已经没有继续履行的可能性，应当予以解除。3.周丕琼没有履行评估义务，单方违约行为导致合同解除，按照《房屋买卖合同》第十三条违约责任第一款第二项、《交易服务合同》第三条第二款的约定，林方有权要求周丕琼支付违约金300000元及产生的律师代理费20000元，并没收购房保证金150000元。
周丕琼辩称：1.房屋赎楼解押程序繁杂，按照先后顺序基本上包括：卖方提供征信报告给担保公司进行初审、卖方办理公证委托书给担保公司、卖方与担保公司签订反担保协议、买方贷款银行放款解押、抵押权涤除。林方提供其本人及其配偶的征信报告是房屋赎楼解押的第一个步骤，是房屋赎楼解押的首要条件。而在房屋赎楼解押的过程中，金诚丰公司随时可以委托评估机构对房屋进行评估且无需周丕琼介入。林方始终不向担保公司提供征信报告是房屋赎楼解押程序无法启动的原因，进而导致《房屋买卖合同》至今尚未全面履行。2.林方向金诚丰公司提交房屋产权证后，就一直以人不在国内为由拒绝履行合同义务。金诚丰公司作为交易服务人曾多次通过口头的形式催促其提供征信报告，在口头形式催促无效的情形下，还以书面的形式发函予以催促，但仍被拒绝。究其背后的原因，其实就是讼争房屋价格在《房屋买卖合同》签订后大幅上涨，林方违背诚信原则，不想再继续履行《房屋买卖合同》。根据《房屋买卖合同》第四条第（一）款的约定，林方应在领取该房屋其名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款。林方申请还款时间应在房屋评估之前，负有先履行的义务。在林方未向抵押权人申请还款的情形下，房屋评估手续也完全可以暂停。林方不但拒不提供征信报告，而且至今未向抵押权人申请还款。3.讼争房屋登记在林方名下，为单独所有，根据《物权法》相关规定及公示公信原则，房屋所有权应归林方个人所有，房屋买卖不存在无权处分的法律问题，双方一审时对此都予认同。办理过户手续也无需林方配偶同意或者配合。一审期间，林方从未提及其配偶不同意出售房屋，却以此作为拒不履行《房屋买卖合同》的上诉理由，显然不成立。否则，整个二手房交易市场将陷入混乱。4.退一步来讲，即使周丕琼有违约行为，根据《房屋买卖合同》的约定，林方也应当先行发出催告，在催告履行无果的情形下才能行使合同解除权。本案周丕琼不存在违约行为，更没有证据证明林方进行了催告。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
麦田中介所陈述称：麦田中介所是本案居间方，居间义务在买卖合同成立时已经结束。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。
金诚丰公司陈述称：讼争合同是双方真实意思表示，双方都应该诚实履行，且继续履行没有现实障碍。林方的上诉请求没有事实与法律依据，一审判决有理有据，请求予以维持。
周丕琼向一审法院起诉请求：1.林方继续履行《房屋买卖合同》,包括协助周丕琼办理福州市马尾区复式单元房屋权属变更登记，将该房屋登记至周丕琼名下并向周丕琼交付该房屋；2.林方立即向福建金诚丰担保有限公司提供林方本人及其配偶的征信报告；3.林方向周丕琼支付违约金378720元（违约金以2880000元为基数，按每日万分之五从2016年9月30日计至林方违约行为终止之日，现暂计至2017年6月20日）。
林方向一审法院反诉请求：1.解除林方与周丕琼以及麦田中介所、金诚丰公司于2016年8月24日签订的位于福州市马尾区复式单元房屋的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》；2.周丕琼支付林方违约金300000元；3.周丕琼已经支付给金诚丰公司的购房保证金150000元归林方所有；4.金诚丰公司向林方返还福州市马尾区复式单元房屋相关的《房屋预告登记说明》、《销售不动产统一发票》、《商品房买卖合同》以及《房屋所有权证书》的原件；5.周丕琼支付林方因本案诉讼委托律师产生的律师代理费20000元。
一审法院认定事实：2016年8月24日，林方的代理人肖英代表林方与周丕琼签订《房屋买卖合同》，双方一致同意由周丕琼购买林方所有的位于福州市马尾区复式单元。同日，双方还与麦田中介所（丙方）签订《居间服务合同》，与金诚丰公司（丙方）签订《交易服务合同》。《房屋买卖合同》第二条约定房屋价款为2880000元。第四条第一款约定，（一）抵押情况：B.……B、存在抵押，甲方应在领取该房屋其名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款。第五条第一款约定，甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由甲方承担。第六条第一款约定，若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所需的资金来源为：C.……C、乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押）。第十二条第二款约定，乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币150000元。第十三条第一款第一项约定，1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。第十四条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。双方在合同上签字捺印，并预留各自送达地址。同日，双方还签订了《房屋买卖合同》补充协议，第五条约定，甲方应于本合同签订后二日内，向交易服务人提供委托肖英签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托肖英出售该房屋的公证委托书，否则视为甲方违约，乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。第六条约定，鉴于甲方无法自行出资解除房屋现存的银行抵押权，经权衡利弊甲乙双方决定采用较低成本的贷款方式筹款解押，具体操作步骤详见《房屋买卖合同》第六条第四款约定。甲方应在领取该房屋其名下所有权证后五个工作日内向交易服务人提供其本人及其配偶的征信报告，用于担保公司办理赎楼解押业务初审……。《交易服务合同》第一条约定，房屋交易服务范围：（一）协助甲方办理该房屋其名下《房屋所有权证》；（二）协助甲方办理解除该房屋抵押权手续；（三）代理乙方委托相关评估机构对该房屋进行评估，《房屋买卖合同》另有约定的除外；（四）协助乙方办理商业按揭贷款手续；（五）协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续及房屋交接手续；（六）协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续；（七）协助甲乙双方办理该房屋土地证过户手续。合同签订当日，周丕琼支付了150000元购房保证金，该款由金诚丰公司进行监管。2016年8月29日，林方在《授权确认函》上签字，对之前肖英代理其所签订合同行为进行追认。2016年9月18日，按照合同约定，林方所出售房屋的产权证办理完毕，产权证号为榕房权证ＦＺ字第××号。9月24日，林方将产权证提交给金诚丰公司。10月6日和13日，金诚丰公司两次按照合同约定的地址发函给林方，催告林方要提供其本人及配偶的征信报告。
一审法院认为：周丕琼与林方双方所签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。生效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。本案的争议焦点在于合同履行过程中对讼争房屋是先评估还是先解押？周丕琼在本诉中认为林方没有按照合同约定提供其本人及配偶的征信报告用于赎楼解押，而林方在反诉中认为周丕琼没有按照合同约定先行评估并申请按揭贷款，否则一旦周丕琼未能获得按揭贷款，林方先行解押则造成解押资金的浪费和损失。一审法院认为，由于合同第八条第二款约定“在甲方向交易服务人提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估”，而合同补充协议第六条则约定“甲方应在领取该房屋其名下所有权证后五个工作日内向交易服务人提供其本人及其配偶的征信，用于担保公司办理赎楼解押业务初审”。林方在2016年9月24日领取了所有权证后提交给第三方金诚丰公司。可见，在领取林方名下房屋所有权证后五个工作日内，合同对甲乙双方在相同时间内各自应履行的行为作出了不同的约定，导致双方对谁应当先履行对应合同义务发生争议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第五项的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，从合同约定角度看，双方的辩解均有合同依据，一审法院尊重双方合同约定。但是，从合同履行角度看，鼓励合同有效并推动合同履行是经济社会发展的主流模式，就本案而言，在双方约定发生冲突情况下依法适当分析林方解押和周丕琼进行房产评估两个法律行为的先后是解决争议关键之所在。对此可从三个方面考量：第一，从行为难易程度看，合同约定的解押方式是赎楼解押，赎楼解押需要林方提供征信报告、签订公证的委托书、周丕琼的按揭银行提前放款、担保公司向银行提供担保等手续，工作流程和手续较为复杂，而房产评估显然较为简便易行；第二，从行为的可履行性看，按照《交易服务合同》的约定房屋评估是由金诚丰公司代理周丕琼进行，具有较大的可履行性；而林方提供其本人及配偶的征信报告是完成担保公司开展赎楼解押工作的前期风险审查，一旦征信存在问题则后续工作无法或者难以开展下去，行为的可履行性显然较小。第三，从交易习惯而言，林方主张要求周丕琼先行评估后进行按揭贷款申请，在获得按揭银行的审批后才能解押，否则提前解押在周丕琼履约不能情况下是一种浪费和损失，该主张并非毫无道理。但是，同样的逻辑，如果周丕琼评估后申请银行按揭贷款并获批，但林方作为出售方未能解押导致无法过户，对周丕琼而言也是一种交易损失和浪费。从这个角度看，双方的顾忌都是可能发生的。但是，相较而言，周丕琼申请按揭贷款既涉及银行对交易房屋权利状态的法律风险的审查，更涉及对交易房屋后期抵押登记的交易风险评估，林方作为出售方应当保证其房屋权利的完整性，房屋存在抵押权必须进行解押，解押后的房屋有助于周丕琼作为购房方在申请按揭贷款时更容易获得银行审核通过，也有助于银行对后续抵押登记的低风险判断。综上，两相权衡，林方先行对房屋进行解押更具紧迫性和必要性，林方有必要根据金诚丰公司作为交易服务方的通知先行提供本人及其配偶征信报告配合担保公司完成赎楼解押的前期风险审查。但是，周丕琼及第三人金诚丰公司也有必要随即进行房屋评估，共同推动合同继续履行。因此，对周丕琼要求林方继续履行《房屋买卖合同》的请求一审法院予以支持。但对周丕琼要求林方协助将讼争房屋产权登记至其名下及交付房屋的请求，由于该项请求属于合同继续履行情况下的合同义务和必然结果，一审法院已经判决林方继续履行合同，对该项请求不再重复判定。对林方要求解除《房屋买卖合同》、《交易服务合同》的请求，由于双方在《房屋买卖合同》第十三条第一款已经对合同解除作出约定，按照该约定，即使周丕琼有违约行为，林方应当先行发出催告，在催告履约无果情况下才能行使解除权，但林方并无证据证明有进行催告，解除权行使不符合合同约定的条件，不产生解除合同的法律效力。而《居间服务合同》按照双方约定，在双方签订《房屋买卖合同》后已经终止，林方要求解除《居间服务合同》缺乏事实依据。因此，对林方要求解除合同的请求一审法院不予支持。由于双方合同履行发生争议主要在于合同约定发生冲突，这属于双方的过错。按照《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，对双方各自要求对方承担违约金责任的请求不予支持，由双方各自负担。在合同继续履行的情况下，林方要求第三人金诚丰公司支付购房保证金15万元、收回房屋所有权证及支付律师费的请求缺乏事实基础，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百二十条、第一百二十五条的规定，判决：一、林方应在本判决生效之日起继续履行其与周丕琼在2016年8月24日签订的《房屋买卖合同》，并在第三人福建金诚丰担保有限公司通知后按照合同约定日期提交本人及配偶的征信报告给福建金诚丰担保有限公司；二、驳回周丕琼其他诉讼请求；三、驳回林方的诉讼请求。本诉案件受理费29840元，减半收取14920元，财产保全费5000元由周丕琼自行负担。反诉案件受理费14920元，由林方自行负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点首先在于周丕琼是否存在违约行为。按照《房屋买卖合同》第四条、第六条、第八条及补充协议第6点约定，林方应在领取房屋所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款；林方解除抵押权所需的资金来源为周丕琼向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押）；林方应在领取房屋所有权证后五个工作日内向交易服务人提供本人及其配偶的征信报告，用于担保公司办理赎楼解押业务初审；在林方向交易服务人提交房屋所有权证后五个工作日内，由交易服务人代理周丕琼委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估前周丕琼应支付评估费。从时间期限看，林方向抵押权人申请还款在前（三个工作日内），林方提交征信报告、交易服务人代周丕琼委托评估在后（五个工作日内）；但对于林方提交征信报告和交易服务人代周丕琼委托评估的先后履行顺序，合同并未作出约定。虽然林方解除抵押权的方式为赎楼解押，需以周丕琼申请按揭贷款为资金来源，但办理赎楼解押需要担保公司提供担保，而担保公司办理赎楼解押业务初审又必须林方提供本人及其配偶的征信报告。因此，房屋评估和林方提供征信报告均是办理赎楼解押过程中必不可少的流程，在合同没有明确约定的情况下，无法认定房屋评估和林方提供征信报告的先后履行顺序。林方主张房屋评估是前置程序、林方享有先履行抗辩权，没有事实和法律依据，不予采纳。按照合同约定，委托评估机构对房屋进行评估，应由交易服务方金诚丰公司代理周丕琼进行，而非周丕琼直接委托。在林方未依约向抵押权人申请还款、金诚丰公司因林方未提供征信报告而未通知周丕琼支付评估费启动委托评估程序的情况下，周丕琼并不存在违反合同约定的情形。林方以周丕琼没有履行评估义务为由主张周丕琼存在违约行为，缺乏依据，不予支持。
当事人争议还在于本案是否存在无法继续履行、应予解除的情形。虽然讼争房屋为林方婚后购买，但按照房屋所有权证记载，该房屋仅林方一人单独所有，不论林方出卖房屋是否经过其配偶同意，仅凭林方一人足以完成房屋过户交易。林方以其出售房屋未经配偶同意为由，主张合同无法继续履行，没有事实依据。合同约定林方提供本人及其配偶的征信报告，只是办理赎楼解押必需的材料，仅以此约定无法推定周丕琼、麦田中介所及金诚丰公司明知讼争房屋为林方夫妻共同财产。至于合同签订后房价的上涨，是正常交易风险，不存在因房价上涨导致交易基础丧失、合同继续履行有违公平的情形。因此，林方请求解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，依据不足；一审法院判决各方继续履行合同，符合法律规定。周丕琼不存在违约行为，林方要求周丕琼支付违约金、律师代理费并没收购房保证金，于法无据，不予支持。
综上所述，林方的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29840元，由林方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余秋萍
审 判 员 李文颖
审 判 员 张 敏
二〇一七年十二月十九日
法官助理 金光玉
书 记 员 程 婷