上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第965号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海屏泉餐饮有限公司。
委托代理人庞雪洁，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐嘉琦。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘忠权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘树鼎。
被上诉人（原审原告、反诉被告）罗乾平。
被上诉人（原审原告、反诉被告）管敬亚。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孙鸿祥。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈庆铭。
以上七被上诉人共同委托代理人齐昌，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人上海屏泉餐饮有限公司（以下简称屏泉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人屏泉公司的委托代理人庞雪洁，被上诉人徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭（以下简称徐嘉琦等七人）的委托代理人齐昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市长宁区玉屏南路房屋及玉屏南路房屋登记在徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭名下共有。
徐嘉琦等七人（甲方）与屏泉公司（乙方）就上址涉讼房屋签订有《租赁协议书》一份，该《租赁协议书》约定，“甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，经充分协商，就乙方租赁甲方所有的玉屏南路房和房一事，达成协议如下：“租赁期限：自二○一○年一月一日至二○一二年十二月三十一日，租赁期满，本合同终止。若甲、乙双方有意继续合作的，须另行协商重新签订租赁协议。”“租金为34万元人民币／年。”“租金每三个月（即8.5万元人民币）支付一次，先付后用。”“本协议签订同时，乙方向甲方支付租房押金2.8万元，该押金用于本协议结束时，乙方未结清及应承担的各项费用，本协议终止后一个月内，扣除本协议约定的乙方应承担的各项费用后，押金不计息退还。”“本协议终止，乙方应于确定的期限最后一天17时前退出租赁房屋，并将房屋交还甲方。到时，乙方应已将租赁房内物品清理完毕，如仍有乙方遗留物品，甲方将作废弃物处理。”“任何一方未履行本协议约定之义务、责任的，对方有权书面予以催告，催告后十天内仍未纠正的，须向对方支付相当于三个月租金（即8.5万元人民币）的违约金，同时对方有权单方面解除本协议；”“本协议终止或按约定被提前解除的，乙方应立即退还租赁房屋，逾期退还租赁房屋的，除按本协议约定的租金双倍计算使用费外，还需向甲方支付相当于三个月租金（即8.5万元人民币）作为违约金。”“本协议终止或解除后，乙方须将房屋恢复原状后交还甲方，甲、乙双方不再就乙方所投入的装修结算任何费用。”
协议签订后，徐嘉琦等七人按约提供涉讼房屋供屏泉公司租赁使用，屏泉公司在租期内亦支付租金至2012年12月31日。
2012年9月27日，徐嘉琦等七人向屏泉公司发送通知书。该通知书内容为，租赁合同将于2012年12月31日终止，请屏泉公司提前做好准备，依约及时退还租赁房屋。
2012年12月27日，徐嘉琦等七人委托律师再次向屏泉公司发出律师通知函，告知租赁合同将依约到期终止。
此后，屏泉公司未按约退出涉讼房屋，租赁使用至今。
2013年2月，徐嘉琦等七人起诉至原审法院，请求判令：1、双方就租赁玉屏南路及房所签《租赁协议书》终止；2、屏泉公司立即迁出玉屏南路及房屋并将房屋腾空后予以返还；3、屏泉公司向其支付违约金85，000元，并支付自2013年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按年租金68万元的标准计算。
屏泉公司则提起反诉，请求判令徐嘉琦等七人构成违约，并立即向其赔偿房屋装修损失人民币30万元。
原审中，经屏泉公司申请，原审法院委托上海东方投资监理有限公司对涉讼房屋装修进行了工程造价的司法鉴定，鉴定单位出具的鉴定意见为：按商业用房装修后的使用期5年的工程装修残值为66，140元、使用期8年的残值为138，284元；按酒楼租赁期是48个月使用期是23个月计算的工程装修残值是140，843元；按工程装修造价保留工程装修残值5%-10%计，该工程装修残值为25，853元。
经原审现场勘查，涉讼房屋除谷得福酒楼在经营外还有其他商户在经营，另有李国成陈述涉讼房屋有转租的情形。但屏泉公司在庭审中确认涉讼房屋无转租情形，全部都是自己经营。
原审认为，系争房屋签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应恪守履行。合同约定的租期到期日为2012年12月31日，徐嘉琦等七人亦事先发函告知屏泉公司合同到期后不再续租，因此租赁合同到期后已终止。屏泉公司所抗辩的涉讼租赁合同为长期续租，没有事实依据，更无法律依据。合同终止后，屏泉公司未依照合同约定搬离涉讼房屋，理应承担合同约定的违约责任和占用涉讼房屋期间的使用费。徐嘉琦等七人的相关诉讼请求，法院予以支持。因屏泉公司庭审中已经明确涉讼房屋不存在转租情形，均系自己经营，其应对整个租赁面积承担腾空并返还的责任。屏泉公司关于赔偿损失的主张，没有合同约定。合同已经对到期终止后装修费用是否结算做出明确约定，现屏泉公司在法庭进行释明后坚持进行司法鉴定，其主张不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○一四年二月二十一日作出判决：一、确认徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭与上海屏泉餐饮有限公司就上海市长宁区玉屏南路及房屋所签订的《租赁协议书》终止；二、上海屏泉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区玉屏南路及房屋并将上址房屋腾空后返还徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭；三、上海屏泉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭逾期退还上址房屋的违约金人民币85，000元；四、上海屏泉餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭上址房屋的房屋使用费，自2013年1月1日起至实际搬离并将上址房屋腾空后返还之日止，按每年人民币680，000元标准支付；五、徐嘉琦、刘忠权、刘树鼎、罗乾平、管敬亚、孙鸿祥、陈庆铭应于判决生效之日起十日内返还上海屏泉餐饮有限公司上址房屋的租赁押金人民币28，000元；六、驳回上海屏泉餐饮有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币9，000元，由上海屏泉餐饮有限公司负担。本诉案件受理费人民币1，925元，由上海屏泉餐饮有限公司负担。反诉案件受理费人民币2，900元，由上海屏泉餐饮有限公司负担。
原审判决后，屏泉公司不服，上诉于本院。其诉称：在租赁合同履行过程中，被上诉人多次与上诉人达成一致，约定合同到期后继续将房屋租赁给上诉人使用，双方口头订立了续租合同。就此节事实，上诉人原审中已申请出庭并当庭质证，但原审判决中未予体现。基于双方订有长期租赁合同，并经被上诉人同意，上诉人花费数十万元进行了装修。现被上诉人无故解除合同，原审判决却予支持，于法有悖且不合情理，搬离时间亦过于仓促。据此，请求二审法院撤销原判，改判驳回七被上诉人的原审全部诉讼请求。
七被上诉人辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，原审中，上诉人屏泉公司曾申请杨德梅、陈剑雯出庭，欲证明其与被上诉人已就续租达成口头约定。七被上诉人对上述证言不予认可，原审亦未予采信。
本院认为，本案双方当事人系争的租赁合同已于2012年12月31日租期届满，虽然上诉人屏泉公司主张被上诉人已与其口头达成续租合同，但被上诉人对此予以否认。即便证言中提及七被上诉人中有人曾作出口头承诺，但因为欠缺合同的必要条款，只是一种可能订立合同的意向表示，欠缺合同最基本的构成要素。根据本案查明的事实，被上诉人已在2012年9月27日和2012年12月27日两次以书面形式告知上诉人租赁合同将按期终止，双方最终也未签订新的租赁合同。由此，现上诉人屏泉公司以双方存在长期租赁合同而不同意返还系争房屋，缺乏事实和法律依据。因其继续占用房屋，故应当支付相应的房屋使用费并按合同约定承担逾期退还房屋的违约责任。对于上诉人主张的装修损失，因系争租赁合同系正常履行至租期届满，双方合同中亦约定合同终止后不再就投入的装修结算任何费用，故上诉人的该项请求缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人屏泉公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实、适用法律均无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币4，825元，由上诉人上海屏泉餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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