广西壮族自治区龙州县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1423民初943号
原告：黄玉忠，男，1973年9月15日出生，壮族，住所地广西壮族自治区凭祥市。
委托诉讼代理人：黄玉军，男，1976年12月15日出生，壮族，住所地广西壮族自治区凭祥市。系原告的弟弟。
被告：凭祥祥兴国际商业街开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市南大路7号祥兴国际商业街1幢铺面123-128号。
法定代表人：覃爱民，公司总经理。
委托诉讼代理人：蒙苏，广西广崇众律师事务所律师，特别授权。
原告黄玉忠与被告凭祥祥兴国际商业街开发有限公司(以下简称祥兴公司)商品房预售合同纠纷一案，原告于2017年8月14日向凭祥市人民法院起诉，凭祥市人民法院审查认为，原告黄玉忠系凭祥市人民法院干警黄玉军胞兄等理由，黄玉军与本案有利害关系，凭祥市人民法院审理此案可能影响本案的公正审理，故提请崇左市中级人民法院指定管辖。崇左市中级人民法院于2017年9月11日以（2017）桂14民辖9号民事裁定书裁定指定本院审理。本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄玉军，被告祥兴公司委托诉讼代理人蒙苏到庭参加诉讼。原告黄玉忠及被告法定代理人覃爱民经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金12963.65元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告黄玉忠于2014年8月28日与被告祥兴公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定被告将位于广西凭祥市南大路7号凭祥祥兴国际商业街万郡华府第1号楼2单元1406号房出售给原告黄玉忠，并约定被告于2015年5月1日前交房。合同生效后，原告履行了交纳购房款的义务。由于被告没有按照合同约定时间交房，被告构成了违约。为维护原告合法利益，特向法院起诉。
被告祥兴公司辩称：1、原告诉称签订合同、支付购房款及被告存在逾期交房的违约等均属实；2、被告逾期交房的天数为88天。其中,因不可抗力因素造成停工的天数：⑴停水停工5天；⑵停电停工12天；⑶降雨停工10天；⑷台风引发洪涝停工检修6天；⑸中考停工3天；⑹高考停工3天；⑺防恐反恐停工1天；⑻东盟商品交易会停工5天；⑼雷击变压器维修1天；⑽平而河污染全市停工2天，合计48天。以上因不可抗力因素造成的停工天数应予扣除，被告实际违约天数为40天；3、应根据合同第十条第1款第（1）项约定“逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，合同继续履行”办理，原告黄玉忠的已付房款首付为88318元，按每日万分之一的标准，计算40天为352.20元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据1《合同》、证据2银行借款借据及银行借款借据回执、证据3延期交房通知书及被告提供的证据5补充协议。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告祥兴公司提供的证据1凭祥市供电公司工作记录表及凭祥供电公司10kv政府905故障记录表（2014-2015）、证据2气象资料证明、证据3停水记录证明、证据4凭祥市住房和城乡建设局出具证明1份及通知4份、证据6第21届、22届商品交易会活动安排表2份、证据7新闻、证据8工程施工协议书及施工委托书各一份，上述证据，被告用于证明存在因不可抗力造成工期延期的事实。原告对上述证据均不予认可。依据已确认的原、被告签订的《合同》第九条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”的规定，被告没有提供充分有效证据证明其已依约履行了上述告知义务。因此，被告提供的证据1、2、3、4、6、7、8均不能证明其主张的以上事实可以依照合同约定按遭遇不可抗力予以延期，并可在违约天数中扣除，本院依法对上述证据不予确认。
结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年8月28日，原、被告双方签订了《合同》，《合同》约定原告向被告购买由被告开发建设的位于广西凭祥市南大路7号凭祥祥兴国际商业街万郡华府第1号楼2单元1406号商品房，总价款为291318元。《合同》第九条第一款还约定“出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、质监部门验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”；第十条第一款第1项约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按‘逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金’处理”。2015年7月28日，原告收到被告交付房屋的通知。
另查明，被告祥兴公司已经收到原告黄玉忠交房款首付88318元及银行转帐的原告按揭贷款203000元，共计291318元。被告在交付房屋之前，未向原告告知存在不可抗力需延长工期的通知。
综合原、被告双方的陈述与答辩，本案的争议焦点是：1.被告祥兴公司逾期交房的天数；2.违约金计算方式以及计算的基数应当如何确定？
关于被告祥兴公司存在逾期交房的具体天数问题。原、被告签订的《合同》属于双方真实意思表示，符合法律规定，依法确认合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。依照上述《合同》第十条第一款第1项约定，被告应当在2015年5月1日将房屋交付原告，但被告直至2015年7月28日才将房屋交给原告，逾期交房天数为89天，已构成违约。被告抗辩称，因不可抗力造成停工48天，应予以扣除。依照上述《合同》第九条第二款约定，被告在不可抗力情况发生之日起60日内应向原告履行告知义务才能据实延期。而被告未能提供充分有效证据证实其已经履行了该项告知义务。因此，即便存在不可抗力原因导致停工，也因被告未履行告知义务而不符合双方约定的延期情况。对被告的抗辩意见依法不予采纳。被告应按实际逾期交房天数89天向原告承担违约赔偿责任。
关于违约金计算的比率以及计算的基数应当如何确定的问题。原告黄玉忠提出《合同》对出卖人的违约责任约定过低，显失公平，要求增加被告违约金的计算标准为每日万分之五。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人认为违约金过低请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未能提供有效证据证明其实际损失。依法对原告该项主张不予支持；被告祥兴公司主张合同中约定的已交付房款应理解为首付款，不包含银行贷款的款项。庭审中，被告承认已经收到《合同》中约定的原告向银行按揭方式所贷的全部房款。被告的主张与其承认的事实不符，故，违约金计算的基数应依法确认为原告交纳的首付款及原告的按揭贷款。被告逾期交房应承担的违约责任应按具有法律效力的《合同》第十条第一款第1项约定处理，即以被告已收到的原告交纳的总房款291318元为基数，按每日万分之一的标准，计算违约天数89天，违约金为2592.73元。对原告诉讼请求中符合该核定范围的款项，依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告凭祥祥兴国际商业街开发有限公司向原告黄玉忠支付逾期交房违约金2592.73元。
二、驳回原告黄玉忠的其他诉讼请求。
案件受理费124元，减半收取62元，由被告凭祥祥兴国际商业街开发有限公司负担12元，原告黄玉忠负担50元。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审判员 农凤球
二〇一七年十二月十三日
书记员 黎华强
附：相关法律条文及相关司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的额违约金过分高于造成的损失的额，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对证据提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。