广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终636号上诉人（原审原告）：左兴，男，汉族，1978年11月10日出生，住云浮市。上诉人（原审原告）：杨曦，女，汉族，1979年1月24日出生，住云浮市。上述两上诉人的共同委托代理人：叶木全、罗泽华，广东百润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：杨文杰。上诉人左兴、杨曦因与被上诉人云浮市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“云浮碧桂园”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。左兴、杨曦上诉请求：1、变更云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初1502号民事判决书第二项的“购房款及违约金”为“购房本息及违约金”，即被上诉人退还购房本息（其中本金为1521353元，利息从2014年1月26日起至付清款日止以退还的购房款为本金按中国人民银行公布的一至三年贷款利率的标准计算）及逾期交付房屋违约金304270.6元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实正确。1、一审法院已审理查明并予以认定的事实：《商品房买卖合同》的附件三约定阳台为铁方管栏杆，但建成的房屋阳台栏杆为实墙，因此认定涉案的房屋不符合合同约定的交付条件。2、其中《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年3月20日前，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四补充协议第四条的约定进行处理。3、合同附件四第四条约定处理：（1）……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。二、一审法院未能正确理解本案中利息与违约金的区别，导致只支持了上诉人部分的诉讼请求，事实上利息只是上诉人损失的一部分。1、事实上，上诉人提出关于利息的诉讼请求的原意是，现《商品房买卖合同》已经被合法解除，因此，上诉人从支付至被上诉人实际归还的时间理应按照中国人民银行公布的一至三年期贷款利率的标准计算利息，本项实际上是支付资金占用费。2、本案是因被上诉人的违约所导致，如果单以利息的计算而没有直接判决违约金，就相当于法院认为不因被上诉人的违约行为只把上诉人所支付的资金予以返还，这对上诉人来讲是非常不公的。因此，根据《商品房买卖合同》第九条及合同附件四第四条该商品房的装饰按下列约定处理的条款，被上诉人还应当依法按照已经支付的款项偿付20%的违约金。3、本案的判决最低应以上诉人全部支付的购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%至50%进行计算。上诉人已支付的购房款利息作为直接损失也已远远大于违约金的金额。以逾期付款利息（中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%）标准计算，上诉人已支付1521353元的现金利息损失已达到391555.62元，而购房款的20%违约金才304270.6元。4、另外上诉人还找人对房屋装修进行了设计，还聘请了律师向被上诉人发出《律师函》，代为起诉解决这一纠纷，足以证明上诉人实际发生损失。综上所述，现被上诉人无法将符合合同约定的商品房装饰、设备标准的房屋交付给上诉人，被上诉人的房屋交付条件不能成就，按照合同的约定，房屋交付行为未完成，造成房屋逾期交付等相关的责任全部均应由被上诉人承担，同时被上诉人应承担支付违约金及退还购房款本息的责任。因此，请二审法院支持上诉人在一审所提出的诉讼请求。云浮碧桂园既未出庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。左兴、杨曦向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年1月1日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140101XX）及《补充协议》；2、云浮碧桂园向左兴、杨曦退还已支付的购房款1521353元及利息（自2014年1月26日起暂计至2016年8月26日的利息为186682.69元，之后的利息从2016年8月27日起以1521353元为本金按照中国人民银行一至三年期同期同类贷款利率计算至还清本息时止）；3、云浮碧桂园向左兴、杨曦支付逾期交付房屋违约金304270.6元（按已付房款的20%计算）；4、本案的诉讼费用由云浮碧桂园承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，左兴、杨曦（买受人）就购买位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园XX街XX座XX号房屋与云浮碧桂园签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140101XX号）。约定：左兴、杨曦向云浮碧桂园购买位于云浮市区城北金山小区云浮碧桂园XX街XX座XX号房屋，建筑面积为271.39平方米，其中套内建筑面积为234.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.41平方米；该商品房属预售，按整套出售，商品房单价为每平方米5605.78元，总金额1521353元；付款方式为买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30％给出卖人，即456406元，买受人须在2014年2月1日前，付该商品房总房价款的70％给出卖人，即1064947元。第八条约定：出卖人应当在2016年3月20日前，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。……。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四补充协议第四条的约定进行处理。合同还对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任等事宜进行了约定。《广东省商品房买卖合同》附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三为装饰、设备标准；附件四为合同补充协议。附件三明确了阳台、露台为：地面铺仿古砖，阳台铁方管栏杆。附件四第四条约定，该商品房的装饰按下列第1条约定处理：（1）该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。第五条约定，交楼手续：《商品房买卖合同》第十条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。合同签订后，左兴、杨曦按照合同的约定向云浮碧桂园支付了全部购房款1521353元，分别为于2014年1月2日支付了636406元，于2014年1月26日支付了1064947元。左兴、杨曦称其一直没有收到云浮碧桂园书面的收楼通知，云浮碧桂园也没有致电左兴、杨曦，后来左兴、杨曦通过朋友知道可以收楼，就在2016年4月到云浮碧桂园询问，云浮碧桂园答复可以看楼、收楼，因房屋阳台的问题，左兴、杨曦向云浮碧桂园提出异议，至今未能协商一致，故仍未收楼。云浮碧桂园称没有发书面的收楼通知给左兴、杨曦，但曾电话告知左兴、杨曦收楼，且左兴、杨曦在诉状中亦确认云浮碧桂园在2016年3月通知左兴、杨曦收楼。左兴、杨曦购买的房屋是第27层，该幢楼房共有30层，在《广东省商品房买卖合同》的附件一的房屋平面图载明，涉案房屋有两个阳台，其中大的阳台长9.25米，宽6.5米，计得面积为60.125平方米。现该阳台的围栏建设成实墙，并没有按照合同约定的铁方管栏杆进行建设，而该幢楼房除了第27层以外，其余楼层的阳台均是按铁方管栏杆进行建设。云浮碧桂园称是基于安全生产的目的才将27层的阳台建设成实墙，云浮碧桂园是按设计图纸建设的，因当时整幢楼其他房屋的阳台都是铁方管围栏，是格式合同，云浮碧桂园在签订合同时没有觉察到左兴、杨曦购买的27层是实墙建设的问题，所以没有修改合同，也没有告知左兴、杨曦是实墙围栏。庭审中，云浮碧桂园明确表示基于安全理由，涉案的房屋不可以拆除阳台的围墙，阳台围栏不能修建与其他楼层一样的铁方管栏杆。左兴、杨曦认为该阳台有60平方米，且是铁方管栏杆的阳台，是该房屋的亮点，而现在建成实墙围栏，对左兴、杨曦的使用造成很大的影响。庭审中，左兴、杨曦称云浮碧桂园的行为导致左兴、杨曦的损失，主要有左兴、杨曦已将所有购房款支付给云浮碧桂园，但云浮碧桂园一直没有将符合交楼标准的房屋交付给左兴、杨曦，造成利息损失，另外，左兴、杨曦已找人对房屋装修进行设计。但左兴、杨曦没有提供已支付设计费的依据。2016年5月31日，左兴、杨曦委托律师向云浮碧桂园发出《律师函》，要求云浮碧桂园自收到《律师函》之日起7天内与左兴、杨曦协商解决房屋阳台的建设问题，否则，左兴、杨曦有权依照合同的约定，解除《商品房买卖合同》，同时要求云浮碧桂园返还收到的所有购房款并承担赔偿责任。一审法院认为：左兴、杨曦与云浮碧桂园签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》的附件三约定阳台为铁方管栏杆，但云浮碧桂园现在建成的房屋的阳台栏杆为实墙，对于该事实双方当事人均无异议，为此，一审法院予以认定涉案的房屋不符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》的附件四第四条约定，该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置与交付，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三的约定不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼。可见，云浮碧桂园交付的房屋不符合装饰标准的，左兴、杨曦是有权拒绝收楼。按照法律规定，云浮碧桂园应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。现在，云浮碧桂园已明确表示不能将阳台的实墙围栏拆除，不同意按铁方管栏杆的标准交付房屋给左兴、杨曦，即云浮碧桂园明确表示不能按合同的约定交付房屋给左兴、杨曦，其行为违反合同约定，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《商品房销售管理办法》第二十四条第二、三款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案房屋的阳台达到60平方米，较一般家庭购买的商品房的阳台大几倍，正常情况下，使用功能也较一般阳台多，现在，阳台的实体墙影响了客厅的通风、采光，也影响了远看及下望的视野，出现了影响阳台使用功能情形。另外，涉案房屋的整幢楼中，只有左兴、杨曦购买的第27层的阳台围栏是实墙，其他楼层的围栏均为铁方管，云浮碧桂园在销售时并未向左兴、杨曦提及该层楼房的特殊性，合同亦约定为铁方管栏杆，但是，云浮碧桂园并未通知左兴、杨曦变更，为此，左兴、杨曦要求退房、解除合同，合理合法，一审法院予以支持，云浮碧桂园依法应将购房款1521353元退还给左兴、杨曦。对于违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》及其附件四第五条约定，房屋的交付期限为2016年3月20日，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。左兴、杨曦已在诉状中确认云浮碧桂园在2016年3月通知其收楼，本案中，至今未能收楼的原因是由于房屋的阳台围栏未能达到合同约定的标准。故并不是云浮碧桂园逾期交楼而导致合同解除，为此，不能适用《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期交房的违约责任来确定违约金的计算标准，左兴、杨曦据此主张云浮碧桂园向左兴、杨曦按已付房款的20%支付逾期交付房屋违约金304270.6元的理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《商品房买卖合同》及其附件均没有约定交楼不符合约定导致合同解除的违约金或其计算方法，另外，左兴、杨曦并未提供证据证明云浮碧桂园违约行为给左兴、杨曦造成的实际损失是多少，因此，本案无法确定实际损失金额。最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。”左兴、杨曦主张利息损失从2014年1月26日按中国人民银行公布的一至三年期贷款利率计算，并未超过上述通知规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、最高人民法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除左兴、杨曦与云浮市碧桂园房地产开发有限公司于2014年1月1日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014010102）及《补充协议》。二、云浮市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1521353元及违约金（违约金从2014年1月26日至付清款日止以退还的购房款为本金按中国人民银行公布的一至三年期贷款利率的标准计算）给左兴、杨曦。三、驳回左兴、杨曦的其他诉讼请求。如果云浮碧桂园未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费22899元，（左兴、杨曦已预交22899元），由左兴、杨曦负担3462元，云浮市碧桂园房地产开发有限公司负担19437元。双方当事人在二审期间均无新证据提交。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人因本案造成的利息损失如何计算。首先，《商品房买卖合同》的附件三约定阳台为铁方管栏杆，但被上诉人现在建成的房屋的阳台栏杆为实墙。上诉人则认为该阳台有60平方米，且是铁方管栏杆的阳台，是该房屋的亮点，而现在建成实墙围栏，对上诉人的使用造成很大的影响。被上诉人也已明确表示不能将阳台的实墙围栏拆除，不同意按铁方管栏杆的标准交付房屋给上诉人，本案合同的目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，上诉人与被上诉人于2014年1月1日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140101XX）及《补充协议》，依法予以解除，被上诉人应将购房款1521353元退还给上诉人。其次，上诉人至今未能收楼的原因是由于房屋的阳台围栏未能达到合同约定的标准，而并非被上诉人逾期交楼而导致合同解除，故不能适用《商品房买卖合同》第九条约定的违约责任来确定违约金的计算标准，上诉人主张被上诉人应按已付购房款的20%支付逾期交房违约金304270.6元的意见，理据不足，本院不予采纳。本案中，《商品房买卖合同》及其附件均没有约定交楼不符合约定导致合同解除的违约金或其计算方法，上诉人亦未提供证据证明被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际损失数额。因此，本案无法确定实际损失金额。一审法院根据当事人的诉讼请求，判决被上诉人支付从2014年1月26日起按中国人民银行公布的一至三年期贷款利率计算的利息损失给上诉人，符合法律规定，本院予以维持。至于上诉人在二审中又主张按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算利息损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，该请求已超过一审诉讼请求范围，属于新的诉讼请求事项，上诉人可以另行起诉。综上所述，左兴、杨曦的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5864元，由上诉人左兴、杨曦负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年十月二十五日书 记 员  冯梓叶