.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青01民终998号上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司（统一社会信用代码×××（1-1）），住所地，西宁经济技术开发区昆仑东路23号。法定代表人：刘燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张侠（公民身份号码×××），女，1973年2月22日出生，汉族，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：李海生（公民身份号码×××），男,1967年12月25日出生，汉族，个体工商户，住西宁市，系张侠之兄。上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）因与被上诉人张侠商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。泰阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张侠全部诉讼请求并由张侠承担诉讼费。事实理由：1、《商品房预售合同》未达解除条件。双方约定2011年8月30日前交房，但是，西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了泰阳公司的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，泰阳公司逾期交房因政府规划变更而致，符合双方在合同第八条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责条件，虽然泰阳公司没有在国家规划变更的30日内通知购房人，但延迟通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与泰阳公司逾期交房的因果关系。2、生效判决文书已经对规划变更属于不可抗力进行了确认。一审法院依据《商品房预售合同》第九条支持张侠行使解除权属适用合同条款错误。本案不属于适用合同第九条约定的情形，因此《商品房预售合同》未达解除条件。3、张侠的起诉超过了法律规定的一年除斥期间，一审法院对泰阳公司所提出的除斥期间是否适用没有作出处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，即使张侠根据《商品房预售合同》第九条的约定行使解除权，也应当在约定交房之日一年内行使。合同第八条约定的交房时间是2011年8月30日，张侠应当在2012年9月30日前行使解除权，现在要求解除明显超过了一年的除斥期间。4、一审法院调整违约金没有依据。双方在合同中已约定违约金，一审法院调高违约金没有任何依据，利息计算错误张侠辩称：原判正确，请求驳回上诉，维持原判。张侠一审中的诉讼请求：1、依法解除张侠、泰阳公司签订的《商品房预售合同》；2、判令泰阳公司返还张侠支付的购房款437837元及利息155336元；3、判令泰阳公司向张侠赔偿违约金8757元。一审法院认定事实：2011年6月11日，张侠、泰阳公司签订了《商品房预售合同》一份，张侠购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸城三楼1-2501号商铺一间，面积49.53平方米，单价8839.83元每平米，总价437837元。合同签订当天，张侠即将全部购房款一次性付清，泰阳公司出具收据一张。双方签订的《商品房预售合同》约定，泰阳公司应于2011年8月30日前将验收合格的商品房交付张侠。《合同》第九条约定，泰阳公司逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，泰阳公司逾期交房时承担张侠已付房款2%的违约金。同时又约定，因国家政策、规划的调整、变更和政府行为等非出卖人所能控制的因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定，但时至今日，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给张侠。一审法院认为，张侠、泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，张侠履行了支付房款的义务，虽然在履约过程中存在不可抗力的事由，导致交房时间后延，但在2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响本案合同履行的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，合同约定的交房之日至今已长达6年之久，致使双方合同的目的不能实现，据此，达到了双方合同约定及法定的解除条件，故张侠解除合同、返还购房款及支付违约金的诉求成立，应予支持。但双方约定的违约金不足以弥补张侠的损失，则泰阳公司应当自2014年8月4日起按照银行同期贷款利率支付张侠违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、张侠与青海泰阳房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还张侠购房款437837元；三、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张侠违约金62352.37元；四、驳回张侠的其他诉讼请求。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。本案争议焦点：1、双方签订的商品房预售合同应否解除？2、张侠主张的违约金及利息是否成立，应如何计算？本院认为，关于双方签订的商品房预售合同应否解除的问题。张侠与泰阳公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。张侠依约履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。泰阳公司的违约行为能否导致合同被解除，根据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定：”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、(2)，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”泰阳公司未能交付房屋逾期超过30日，张侠此时享有解除合同权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，张侠应当在解除权发生之日起一年内主张解除合同。但张侠在本案中主张解除权不是以2012年9月30日之前泰阳公司不能履行交房义务行使解除权，而是在此之后因多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，张侠作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，故对张侠主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳公司上诉主张张侠已丧失合同解除权的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，理应维持。西宁市城乡规划局于2011年7月19日撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，但依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定的竣工验收的程序和条件，《商品房预售合同》中约定的”商品房经验收合格”，应指由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位就工程质量是否合格所进行的验收。因此，竣工验收不受《建设用地规划许可证》被撤销的影响。泰阳公司上诉认为《建设用地规划许可证》被撤销导致涉案建设工程不能竣工验收，影响了诉争房屋的交付，属于不可抗力，符合合同约定的延期交房免责事由的上诉理由无事实依据，不予支持。泰阳公司作为工程竣工验收责任主体，未积极组织对已建成工程的竣工验收导致涉案房屋迟延交付是张侠要求解除合同的主要原因，泰阳公司应按合同约定承担迟延交房的违约责任，违约金应从合同约定交付期限届满的第二日起计算，但张侠对原审判决从2014年8月4日起计算违约金的判决未提出上诉，应视其认可原审判决此项内容，对此判决应予以维持。张侠主张解除合同，同时诉求泰阳公司支付违约金8757元、己付房款的利息155336元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，张侠主张解除合同后有权要求赔偿损失。张侠主张的违约金8757元和己付房款利息155336元实质是惩罚违约方，弥补解除合同的经济损失。双方虽在合同中约定了违约金的计算标准，但泰阳公司长达六年未予交付房屋，此期间正值房屋价格上涨期，双方约定按”逾期交房时承担已付房款2%的违约金”的违约金标准不足以弥补未能交付房屋导致合同被解除造成的损失，但张侠未能提交合同解除后其受到损失的相关证据，一审法院考虑泰阳公司根本性违约、张侠受到损失的事实，参照银行同期贷款利率计算经济损失合理，应予维持。泰阳公司上诉所持应按合同约定的违约金标准计算违约金的上诉理由不足，亦应驳回。综上，一审判决认定事清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9820元由上诉人青海泰阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长张薇审判员王有林审判员左志萍二○一七年十二月二十六日书记员潘弘