福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5510号
上诉人（一审原告、反诉被告）：福建吉诺车屋汽车服务有限公司，住所地福州市仓山区高旺路6号研发中心楼一层。统一社会信用代码91350100MA2XN4GW0T。
法定代表人：叶丽玲，执行董事。
上诉人（一审原告、反诉被告）：福建吉诺车屋汽车服务有限公司福州祥坂路分公司，住所地福州市台江区祥坂路71号1#楼一层A。统一社会信用代码91350103MA346F3Y7D。
负责人：方媛媛。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄声春、张君梁，福建格律律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：曾兆猛，男，1964年6月22日出生，汉族，住福州市台江区。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：廖书荣，男，1974年10月14日出生，汉族，住福州市仓山区。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙江潮，福建诚毅律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：福州市医疗电器厂，住所地福州市台江区祥坂路**号。统一社会信用代码91350103154504623J。
法定代表人：ＸＸ桂。
上诉人福建吉诺车屋汽车服务有限公司（以下简称福建吉诺公司）、福建吉诺车屋汽车服务有限公司福州祥坂路分公司（以下简称福建吉诺分公司）因与被上诉人曾兆猛、廖书荣、福州市医疗电器厂房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。上诉人福建吉诺公司、福建吉诺分公司共同委托诉讼代理人张君梁、被上诉人曾兆猛及其与廖书荣的委托诉讼代理人孙江潮、被上诉人福州市医疗电器厂法定代表人ＸＸ桂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
福建吉诺公司、福建吉诺分公司上诉请求：一、依法撤销台江区人民法院（2016）闽0103民初3908号民事判决第二、三、四项，维持第一项、第五项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求；二、二审案件受理费由被上诉人全部承担。
事实与理由：一、租赁合同系因政府征收并责令禁止租赁场所营业而终止的，租赁物已丧失适用功能的情形下，被上诉人并未有明显损失，一审判决上诉人参照租金标准支付房屋占有使用费与合同法相关法律规定违背，显失公平。二、上诉人已多方通知被上诉人接收租赁物，但被上诉人明知租赁物被征收，仍然要求继续履行合同支付租金，因此本案系被上诉人拒不收回租赁物而非上诉人不交还租赁物，一审法院对此未予认定是错误的。三、合同终止时间应在2016年6月25日，一审法院判决支付2016年8月15日止租金42500元是错误的，且违约金4250元明显过高，应予纠正。
四、上诉人请求支付装修费、停产停业损失符合法律规定和征收政策规定。一审以尚未签订房屋征收补偿安置协议为由驳回上诉人该项诉请明显不当。上诉人签订协议只是时间问题，上诉人该项权利不因协议未签订而丧失。法院应当保留上诉人在签订协议后另行起诉的权利。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
曾兆猛、廖书荣辩称：以下事实来证明上诉人的上诉理由是不成立。整个过程中上诉人都没有通知过我方停止营业，没有通知过我们租赁物要拆迁，没有把钥匙交给我们。我方不知道租赁物发生了什么，不知道对方什么时候搬走。至今租赁物还未被拆迁，租赁物周边的店铺仍然在经营，租赁物还在承租经营。对方已经变成空壳公司，增加了被上诉人的成本。所谓的补偿款都是不存在的，租赁物目前还有新的承租人在经营。请求驳回上诉人的上诉请求。
福州市医疗电器厂辩称：我方与上诉人不存在厂房租赁合同，请求法院驳回对我方的上诉，至今我们与拆迁部门、政府没有签订任何拆迁协议，至今诉争厂房及周边店铺都还在经营。
福建吉诺公司、福建吉诺分公司向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即向原告退还租金押金25万元、2016年7月份房租85000元、逾期退还的违约金（按每日千分之一计算，从2016年7月1日起暂计算到2016年10月31日止为40200元，实际请求计算到全部返还押金和房租之日止）；2、三被告按照政府拆迁公告的房屋征收补偿方案向原告支付装修补偿费、停产停业损失补助费（约20万元，实际金额以三个被告与征收部门签订的征收补偿协议为准）；3、由被告承担本案诉讼费。
曾兆猛、廖书荣向一审法院提出反诉请求：1.反诉被告福建吉诺公司、福建吉诺分公司立即支付反诉原告廖书荣、曾兆猛讼争房屋租金340000元及违约金（暂算8-11月租金，并以各期租金为基数，每延期一个工作日支付其0.5%违约金，暂计93500元，合计433500元）；2.本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定的事实：福建吉诺分公司是福建吉诺公司的分公司。2016年4月13日，曾兆猛为甲方，福建吉诺分公司为乙方签订一份《祥坂路厂房租赁合同》，约定：“甲方将其合法所有的位于福州市工业路祥坂71号的独立厂房，共计2700平方米左右的厂房，租赁给乙方使用…本合同的租赁期限共计13个月（不含免租期），从2016年3月1日起至2017年3月31日止，房屋的租金标准按月基数，计月租金为85000元（大写捌万伍仟元整），每月25日前支付下一个月的租金，乙方在合同签订之日起5个工作日内向甲方支付租房押金250000元，本合同期满时，甲方应在5个工作日内向乙方一次性退回全部租赁押金。租赁期间，乙方无需取得甲方书面同意即可将房屋转租乙方的关联机构……第六条合同的变更、解除和终止…2、房屋被国家或政府部门拆迁或征用的，本合同终止，此时租金按实际租赁时间结算。押金、预交的房租应由甲方在合同终止后5日内退还乙方……第八条其他约定甲乙双方就其他事项约定如下：1、租赁期间，如遇政府征用租赁标的或对租赁标的进行拆迁的情况，乙方投入的装修项目、政府补偿的归乙方，租赁期满非生产经营投入的归甲方，乙方投入的的生产经营设施、政府补偿的归乙方，经过双方协调作价转让……由于战争、水灾、火灾、台风、地震、被政府征用或指令性拆除等不可抗力事件致使本合同不能履行或本合同目的不能实现时，遇不可抗力的一方应尽快通知对方，并提供相关证明。甲乙双方均有权书面通知对方解除本合同。甲乙双方对各自的损失承担责任，租金按实际发生的租赁时间计算，双方也可根据具体情况，另行协商本合同的履行方式。上述合同签订后，曾兆猛将讼争房屋交付给福建吉诺分公司。2016年4月15日，福建吉诺公司向曾兆猛转账25万元支付租房押金。2016年5月19日，福建吉诺分公司向曾兆猛转账支付租金85000元。2016年5月26日，福建吉诺公司向曾兆猛转账支付租金85000元，2016年7月5日，福建吉诺分公司向曾兆猛转账支付租金85000元。现福建吉诺公司、福建吉诺分公司以本案讼争屋遇政府拆迁本案租赁合同已终止为由要求曾兆猛、廖书荣、福州市医疗电器厂返还2016年7月租金及押金等诉至一审法院。福建吉诺公司、福建吉诺分公司提出其于2016年8月已搬离讼争屋，曾兆猛、廖书荣则提出原告自2016年8月起未缴纳租金要求被告支付租金及违约金提出反诉请求。另查，本案讼争的房屋是福州市医疗电器厂建设，福州市医疗电器厂于2012年4月1日起至2017年3月31日止将本案讼争厂房租赁给廖书荣经营使用，福州市医疗电器厂确认在廖书荣租赁期间，廖书荣有权或授权其指定人选择经营项目、合作伙伴，关于2016年4月2日，廖书荣出具《委托书》给曾兆猛一节，廖书荣提出因其本人在外地，其与被告曾兆猛是合作关系，认可曾兆猛对外签订的合同，主要管理、款项来往均由曾兆猛收取，其愿意与被告曾兆猛对外共同承担租赁合同责任，福州市医疗电器厂亦确认曾兆猛有权将讼争房屋出租给福建吉诺分公司以及福建吉诺公司。福建吉诺分公司以及福建吉诺公司于2017年4月18日将讼争房屋钥匙交付于曾兆猛。至今讼争房屋尚未拆除也未签订任何拆迁安置补偿协议。
一审法院认为，曾兆猛与福建吉诺分公司签订的《祥坂路厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，廖书荣确认其与曾兆猛是合作关系，同意与曾兆猛共同对外承担合同责任，福建吉诺分公司是福建吉诺公司的分公司，且上述租赁合同履行中亦有一部分租金由福建吉诺公司支付，因此上述租赁合同对廖书荣、曾兆猛与福建吉诺分公司、福建吉诺公司均有约束力，各方应按照合同约定全面履行。福州市医疗电器厂不是本案合同的当事人，福州市医疗电器厂出具的《证明》载明其将讼争房屋租赁给廖书荣，亦已在诉讼中认可曾兆猛与福建吉诺分公司签订的合同，根据合同相对性原则，福建吉诺公司、福建吉诺分公司对福州市医疗电器厂提出诉请于法无据，一审法院予以驳回。
本案争议的焦点在于本案租赁合同何时终止，根据租赁合同，本案租赁期限至2017年3月31日终止，福建吉诺分公司、福建吉诺公司提出讼争厂房遇政府拆迁即2016年6月26日本案合同终止，对此曾兆猛提出其未接到相关拆迁部门的通知亦未签订拆迁安置协议，福建吉诺分公司、福建吉诺公司为证明本案讼争屋遇拆迁向一审法院提交了相关证据。一审法院认为福建吉诺公司、福建吉诺分公司提供的证据可以形成证据链证实讼争房屋确已列入征收范围，现基于福州市台江区市场监督管理局向福建吉诺分公司发出责令其停止经营活动的通知，福建吉诺分公司秉守该通知于2016年8月15日搬离了讼争屋，本案讼争租赁合同约定的终止条件已成就，因此视为2016年8月15日本案讼争租赁合同终止。对于福建吉诺公司、福建吉诺分公司提出合同于2016年6月26日终止，一审法院不予采信。
由于讼争房屋列入拆迁范围，福建吉诺公司、福建吉诺分公司于2016年8月15日搬离讼争厂房，本案讼争租赁合同于2016年8月15日终止，因此福建吉诺公司、福建吉诺分公司诉请曾兆猛、廖书荣返还2016年7月份房租85000元及逾期退还的违约金依据不足一审法院不予支持。福建吉诺公司、福建吉诺分公司诉请曾兆猛、廖书荣退还租房押金25万元，由于本案讼争租赁合同已于2016年8月15日终止，廖书荣同意与曾兆猛共同承担对外租赁的责任，因此廖书荣、曾兆猛应当共同予以返还。
此外，福建吉诺公司、福建吉诺分公司诉请曾兆猛、廖书荣、福州市医疗电器厂按照政府拆迁公告的房屋征收补偿方案向其支付装修补偿费、停产停业损失补助费，因讼争房屋征收补偿安置协议尚未签署，该项诉请于法无据，一审法院不予支持。
关于廖书荣、曾兆猛诉请福建吉诺公司、福建吉诺分公司立即支付讼争房屋租金340000元及违约金合计433500元一节，诉讼中，福建吉诺公司、福建吉诺分公司也确认租金仅交至2016年7月份止，本案讼争租赁合同于2016年8月15日终止，因此福建吉诺公司、福建吉诺分公司应向曾兆猛、廖书荣支付至2016年8月15日的租金为42500元以及违约金，合同约定每月25日前支付下一个月的租金，乙方延期支付租金的，每延期一个工作日应支付当期应付租金0.5%的违约金，2016年8月租金违约金为4250元（从2016年7月26日至2016年8月15日计20日，每日按42500元的0.5%计算）。该款可优先从福建吉诺公司、福建吉诺分公司交纳的押金25万元予以扣除。另，由于本案讼争厂房列入拆迁范围，福建吉诺公司、福建吉诺分公司按常理需提供相关证明向合同相对方负有告知义务并及时交付讼争厂房、结算，但福建吉诺公司、福建吉诺分公司未提供相应证据证实其尽到此项义务且诉讼中曾兆猛、廖书荣、福州市医疗电器厂对讼争厂房列入拆迁范围均不予认可，曾兆猛也未收到福建吉诺公司、福建吉诺分公司于2016年8月17日发出的《解除合同通知函》，福建吉诺公司、福建吉诺分公司搬离讼争厂房后未与曾兆猛交接，曾兆猛、廖书荣提供租赁厂房周边的光碟以及结合福建吉诺公司、福建吉诺分公司提供的照片可以体现租赁厂房尚未拆除，因此合同终止后，福建吉诺公司、福建吉诺分公司未向廖书荣、曾兆猛交付讼争厂房等同于继续占有使用讼争厂房势必造成廖书荣、曾兆猛损失，该损失参照租金标准，因此福建吉诺公司、福建吉诺分公司应当向曾兆猛、廖书荣支付自2016年8月16日起至2016年11月30日止合计3.5个月的房屋占有使用费297500元。廖书荣、曾兆猛诉请该期间需缴纳费用的违约金于法无据，一审法院不予支持。依法判决：一、被告曾兆猛、廖书荣应当向原告福建吉诺公司、福建吉诺分公司返还租赁押金25万元；二、驳回原告福建吉诺公司、福建吉诺分公司的其他诉讼请求；、三、反诉被告福建吉诺公司、福建吉诺分公司应当向反诉原告曾兆猛、廖书荣支付截至2016年8月15日止尚欠租金42500元及违约金4250元，支付自2016年8月16日起至2016年11月30日止的房屋占有使用费297500元；四、上述第一、三项判决确定的金额相互抵扣后，由反诉被告福建吉诺公司、福建吉诺分公司于本判决生效之日起十日内一次性向反诉原告曾兆猛、廖书荣支付房屋占有使用费94250元；五、驳回反诉原告曾兆猛、廖书荣的其他诉讼请求。本诉案件受理费9190元，由原告福建吉诺公司、福建吉诺分公司负担4928元，被告曾兆猛、廖书荣负担4262元；反诉案件受理费3901元，由反诉原告曾兆猛、廖书荣负担891元，反诉被告福建吉诺公司、福建吉诺分公司负担3010元。
各方二审期间未提交证据，本院确认一审查明的事实。
本院认为，基于福州市台江区市场监督管理局向福建吉诺分公司发出责令其停止经营活动的通知，福建吉诺分公司于2016年8月15日搬离了讼争屋。根据合同约定，终止条件已成就，一审法院认定2016年8月15日本案讼争租赁合同终止正确。因此，一审法院依据合同约定判决两上诉人支付曾兆猛、廖书荣截至2016年8月15日止尚欠租金42500元及违约金4250元认定事实清楚，适用法律正确。合同终止后，产生了附随义务，两上诉人应通知被上诉人合同终止以及交付诉争租赁物，现依据查明的事实，上诉人未提交证据证明已履行了通知义务以及完成了诉争房的交付。诉争房钥匙一直到2017年4月18日才完成交接。而根据被上诉人曾兆猛、廖书荣提交的证据，诉争房至今未拆除也未签订拆迁安置协议。而两上诉人一直占有诉争房确实造成被上诉人租金损失，上诉人关于诉争房已丧失使用功能的理由不能成立。一审判决参照租金标准判决上诉人支付损失并无明显不当。综上所述，福建吉诺公司、福建吉诺分公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13091元由福建吉诺车屋汽车服务有限公司、福建吉诺车屋汽车服务有限公司福州祥坂路分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 连 萍
审判员 邱 平
审判员 林 蕤
二〇一七年十二月十五日
书记员 郭婧婧
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。