云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终269号
上诉人（原审原告）尹成禹，男，1965年7月25日出生，汉族，住云南省保山市施甸县。
委托代理人陆海东、吴林奎，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）杨潇湘，女，1983年5月21日出生，汉族，住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。
被上诉人（原审被告）罗增深，男，1978年12月15日出生，彝族，住云南省大理白族自治州南涧彝族自治县。
二被上诉人共同委托代理人牛作诗，云南单旭律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人尹成禹因与被上诉人杨潇湘、罗增深房屋租赁合同纠纷一案，不服施甸县人民法院（2017）云0521民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人尹成禹上诉请求：1、撤销施甸县人民法院（2017）云0521民初607号民事判决；2、改判二被上诉人支付2017年3月1日至2017年9月7日止的房屋租金130277元；3、改判二被上诉人支付违约金75000元；4、判令二被上诉人赔偿对房屋的恢复、清理所需费用；5、一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是：1、一审认定双方协议2016年度的租金为200000元错误。2017年7月26日被上诉人支付的是上一年度拖欠的租金3万元，并不是2017年3月1日至9月7日的房租，该时段租金按250800元/年计算，为130277元。2、违约金具有补偿和惩罚双重性质，一审被上诉人并未要求调整。被上诉人恶意拖欠租金半年之久，且恶意拆除合同中明确约定的装饰装修，上诉人主张的违约金系按年租金的30%计算，为75000元，明显低于已造成的损失，不属于过高的情形，一审法院不应当调整。3、上诉人一审提交了《房屋租赁合同》、光盘三张、照片26张及《保山视典装饰工程有限工程预算书》，证实了被上诉人对租赁物私自拆除造成损害的事实。双方订立合同时已考虑到被上诉人需先投入装修，故前三年租金要比后三年租金低。“来是修，去是丢”是房屋租赁众所周知的原则，被上诉人无故拆除房屋装修装饰，对房屋造成严重损坏，已构成侵权。即便被上诉人所属行业为室内装修，其提出拆除部分属于样品的理由也不能成立，因为被上诉人不但拆除了大门、楼梯，而且对已形成附和的装饰装修物也进行了破坏，不但不能正常使用，还需要上诉人进行修复。且被上诉人对其抗辩理由未举证证明，应承担不利后果。
被上诉人答辩称：1、双方已口头协商2016年租金降为20万元，2017年3月协商只租一楼，租金12万元，每月支付1万，一审未认定2017年3月后的租金12万元错误。被上诉人于2017年7月将房屋交还上诉人，一审认定2017年9月7日交接房屋不符合事实。2、被告已按口头约定的年租金按期交纳房租，被上诉人不存在违约，一审判决20000元违约金错误。被上诉人是为息事宁人而没有提出上诉，请求驳回尹成禹的上诉请求，维持原判。
尹成禹一审诉讼请求是：1、解除原告与被告杨潇湘签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告支付从2017年3月1日至实际返还房屋之日的房屋租金（至起诉之日尚欠租金104500元）；3、判令二被告支付违约金75000元；4、判令二被告承担损坏租赁物的损失；5、判令二被告承担本案诉讼费用。
原审法院经审理确认的本案事实是：二被告系夫妻。2014年1月14日，原告与被告杨潇湘签订《房屋租赁合同》，将位于施甸县城摩苍路与孟底路交叉路口旁的新建铺面房一层（327.48㎡）、二层（333.98㎡）出租给被告杨潇湘；约定租期10年，2014年3月1日至2017年2月28日的前三年每年租金230000元，2017年3月1日至2020年2月29日每年租金250800元，2020年3月1日起租金按该地段房租情况另行商定；每半年开始前15天支付半年租金，即每年2月16日前和8月16日前；未按时支付房租，超期一个月内，每超一天按年租金的1%计罚违约金，超过一个月，出租方无条件收回房屋，房屋清空前房租按约定的租金计付，每天按年租金的2%计罚违约金；租赁期间停租，按“来是修，走是丢”的原则，乙方不得损坏或拆除房屋的装潢和各种设施等内容。合同签订后，原告交付房屋给被告杨潇湘。被告杨潇湘根据经营需要对房屋进行了装修，在一楼的一部分加建了阁楼。2014年3月1日，2015年9月26日，被告杨潇湘分别支付租金115000元。2015年9月26日，被告杨潇湘还支付了2015年上半年租金115000元，以及下半年租金15000元，2016年4月19日，被告杨潇湘支付了欠付的2015年下半年租金100000元。2016年年初，双方达成了年租金减为200000元的协议，2016年6月1日、2日、8日，被告杨潇湘分别支付租金50000元、50000元和20000元，同年12月6日支付租金30000元，2017年2月4日、3月8日和17日，分别支付租金20000元、20000元和10000元。2017年5月12日、7月14日和26日，被告杨潇湘分别支付租金10000元。2017年3月，二被告逐步搬出二楼的货物，拆除租赁房屋后添加的部分物品；2017年7月，二被告逐步搬出一楼的货物，拆除了租赁房屋后装修的门面，租赁房屋后修建的隔墙以及摆放样品的货架未拆除。2017年9月7日，被告杨潇湘将房屋交还原告。
原审法院认为，原告与被告杨潇湘自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方应当依照合同约定履行义务。原告履行了交付房屋的义务，租赁期间被告杨潇湘应当按照约定履行支付租金的义务。双方约定2014年度至2016年度每年租金230000元，合同履行过程中，就双方是否达成降低2016年度租金为200000元的问题，结合原告认可双方进行过协商，被告自2016年6月起至2017年3月先后七次共支付租金200000元，原告未提出异议的情况，原审认可双方达成2016年度的租金为200000元的协议。双方约定2017年3月起的三年内每年房租为250800元，被告没有证据证实双方达成2017年度退回二楼给原告，一楼租金为120000元的协议，2017年度的租金以双方协商变更后的2016年度的租金确定较为适当，至房屋交还原告止，被告杨潇湘应当支付6个月的租金给原告，扣除已支付的30000元，未支付部分为70000元。双方约定每年2月16日前和8月16日前支付租金，被告杨潇湘在第一个租赁年度就不按照约定的时间支付下半年的房租，2016年度的房租更延迟至2017年3月17日才支付完毕，即使双方达成了降低房租的协议，被告杨潇湘也没有证据证实双方同时达成了延迟支付租金的协议，被告杨潇湘屡次延迟支付租金，违反了支付房租的时间和次数的约定，应当承担违约责任。被告杨潇湘延迟支付房租，原告损失的是预期利息收入，双方约定的承担违约金的责任过高，原告主张的违约责任也过高，原审酌情确定被告杨潇湘支付违约金20000元。关于损坏房屋的赔偿问题，双方对哪些属于装修约定不明，被告杨潇湘租赁的房屋是毛坯房，租赁后修建了阁楼等，对房屋进行了部分投入，原告未能提交证据证实被告杨潇湘对房屋造成了损坏及损失的数额，对原告主张由被告杨潇湘赔偿对房屋造成的损失的诉讼请求不予支持。二被告系夫妻，因被告杨潇湘与原告租赁房屋从事经营活动产生的债务，被告罗增深应当与杨潇湘共同承担。关于原告请求判令解除原告与被告杨潇湘之间的《房屋租赁合同》的问题，本案中的被告杨潇湘作为房屋租赁人迟延支付原告房租，经原告多次催要后仍不支付的行为符合合同法第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”的规定，属于合同的法定解除情形。原告起诉解除与被告的《房屋租赁合同》，法院送达民事起诉状后，二被告已经知悉原告解除合同的意图并于2017年9月7日自愿将房屋交还给原告，根据合同法第九十六条第一款的规定，《房屋租赁合同》已经于被告杨潇湘收到本案起诉状副本之日解除，无须法院进行裁判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、由被告杨潇湘、罗增深于本判决生效10日内支付2017年3月至8月的房租100000元给原告尹成禹，扣除已支付的30000元，为70000元；二、由被告杨潇湘、罗增深于本判决生效10日内支付违约金20000元给原告尹成禹；三、驳回原告尹成禹的其他诉讼请求。
二审中，上诉人对一审认定双方达成2016年度租金20万元的事实有异议，被上诉人对一审认定交还房屋的时间为2017年9月7日有异议外，双方对一审认定的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
归纳双方诉辩主张，本案争议焦点是：1、双方是否达成2016年度的年租金为20万元的口头协议？2、被上诉人是否构成违约，上诉人主张的违约金75000元是否须要调整？3、上诉人主张拆除装饰装修物造成的损失246519元是否由被上诉人支付？
双方均未向本院提交新的证据。
本院认为，尹成禹与杨潇湘自愿签订的《房屋租赁合同》有效，合同约定对双方均有约束力，当事人应按合同履行义务。杨潇湘支付房租的时间、次数和金额并不能推断出双方已达成年租金变更为20万元的口头约定，本院认定杨潇湘于2017年7月才支付完毕2016年度的租金23万元。双方于2017年9月7日签订《租赁房屋交接手续》，被上诉人主张房屋已于2017年7月交付上诉人的理由不能成立。2017年3月1日至2017年9月7日按年租金250800元计算半年的租金，为125400元。双方约定违约金过高，上诉人已按年租金的30%主张75000元，且被上诉人未主张调整，一审调整为20000元不当，对上诉人主张被上诉人支付违约金75000元的请求本院予以支持。被上诉人搬出房屋时拆除装饰装修物，对租赁房屋造成了一定程度的损坏，违反了合同约定的“来修去丢”原则，但上诉人提交的《保山视典装饰工程有限公司工程预算书》并未发生，原告主张其损失为246519元的证据不足，本院对其提出的赔偿请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持施甸县人民法院（2017）云0521民初607号民事判决第三项，即“驳回原告尹成禹的其他诉讼请求”。
二、撤销施甸县人民法院（2017）云0521民初607号民事判决第一项、第二项。
三、由杨潇湘、罗增深于本判决生效之日起10日内支付尹成禹租金125400元。
四、由杨潇湘、罗增深于本判决生效之日起10日内支付尹成禹违约金75000元。
一审案件受理费4306元减半征收2153元，由杨潇湘、罗增深负担；二审案件受理费4306元，由杨潇湘、罗增深负担。
本判决为终审判决。
如果负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审法院申请强制执行。
审判长 张 明
审判员 张 燕
审判员 茶晓皎
二〇一八年三月十四日
书记员 王山果