北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1754号
上诉人（原审被告，反诉原告）：北京宏家福一家居市场有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼工业区。
法定代表人：林群添，总经理。
委托诉讼代理人：闫晓玲，北京广进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：肖国华，男，1969年3月5日出生。
上诉人北京宏家福一家居市场有限公司（以下简称宏家福一公司）因与被上诉人肖国华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宏家福一公司上诉请求：撤销原审法院的判决第一项、第二项、第四项，支持我方全部反诉请求。事实和理由:1.宏家福一公司与肖国华之间的《房屋租赁合同》有效，原审法院对此认定错误；2.2015年9月9日的《收条》应理解为包含双方互不赔偿的意思，原审法院对此认定错误；3.解除合同后，肖国华还一直持续经营，不存在装修损失。
肖国华辩称，同意原审法院的判决，不同意宏家福一公司的上诉请求和理由。
肖国华向原审法院起诉请求：1.解除肖国华、宏家福一公司分别于2013年3月29日和2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2.因合同约定的违约金低于造成的实际损失，肖国华请求按照实际损失适当增加违约金数额共计为307730元，具体包括：剩余租期尚未摊销的房屋装修改造和打井费用208730元、不能继续履行合同造成肖国华经营损失66000元、肖国华另行寻找替代房屋周转期间所受损失33000元；3.宏家福一公司承担本案诉讼费用。
宏家福一公司向原审法院反诉请求：1.确认宏家福一公司与肖国华在2013年3月29日和2013年5月10日签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月31日解除；2.肖国华向宏家福一公司支付提前解除合同的违约金人民币66000元；3.本诉及反诉费用由肖国华承担。
原审法院认定事实：2012年5月7日，宏家福一公司与案外人史景春、贾桂民签订《租赁合同》，约定宏家福一公司承租史景春、贾桂民路东的门面房12间、路北的门面房70间、另含门面房及后面与门面连体房屋22间；租赁限为36年，自2012年6月1日起至2048年5月31日止。租赁用途约定：出租方同意宏家福一公司租赁门面房、后面和门面连体房间及其门面房前场地用于转出租给第三方经营，商业和住宿两用。宏家福一公司基于租赁合同取得了相应房屋的使用权。
2013年3月29日，宏家福一公司（甲方）与肖国华（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将自案外人史景春、贾桂民处承租的部分房屋转租给乙方使用，双方约定甲方将北平房13间、门面房1间半及门前场地（以下简称涉案场地和房屋）对外出租给乙方，由乙方用于经营洗浴使用，建筑面积300㎡，现有房屋租赁给乙方，租赁后乙方负责装饰、安装供暖等设施。其中第二条约定：1.租赁期限9年，从2013年5月1日起至2022年5月1日止，其中免租期为2013年4月1日至2013年5月1日止。（甲方于2013年4月1日前将房屋交给乙方装修，截至到2013年5月1日为房屋装修期，装修期免缴纳房租）。2013年4月1日乙方按如下约定交纳租金。2.甲乙双方约定：（1）2013年5月1日至2016年5月1日年租金人民币陆万元整，2013年4月1日支付租金叁万元，2013年11月1日支付租金叁万元，2014年5月1日支付租金叁万元，2014年11月1日支付租金叁万元，2015年5月1日支付租金叁万元，2015年11月1日支付租金叁万元。（2）……第四条履约：水电等费收取方式：按本地区水电费标准收取，乙方若使用自己打井的井水免交水费。第六条乙方的权利义务：其中约定乙方若对租赁物进行修缮不得拆主体结构，甲方应于配合。双方合同到期终止时，乙方原有装修建筑物不得拆动，无偿归甲方使用，但可拆除、移动设备归乙方所有。乙方拆除设备后，应将拆除部位恢复使用状态。第九条违约责任：如任何一方违反本合同约定，守约方有权解除合同，违约方应当支付总租金100%的违约金及其他经济损失。因肖国华经营需要锅炉房一间，2013年5月10日，宏家福一公司（甲方）又与肖国华（乙方）签订第二份《房屋租赁合同》，约定出租人（甲方）将房屋壹间，长3.5米、深5米及门面房后场地（2.3米*3.5米）出租给乙方，东西3.5米、南北2.3米；西侧无通道，东侧留出入口；租赁期限9年，从2013年5月1日起至2022年4月30日止；甲乙双方约定：（1）2013年5月1日至2016年4月30日每年租金人民币陆仟元整，即2013年5月1日支付租金陆仟元，2014年5月1日支付租金陆仟元整，2015年5月1日支付租金陆仟元。（2）……其他合同条款内容基本与2013年3月29日租赁合同内容一致。
签订上述两份房屋租赁合同后，合同双方各自按照合同约定履行各自义务。肖国华承租房屋后，对房屋进行了装饰装修，加装供暖设施。2013年5月2日，肖国华在承租场地上打井支出15000元。2015年6月7日，肖国华交付宏家福一公司2015年5月1日至2015年10月31日期间的租金33000元，并在出具的收据上注明“应收租金33000元，诚已收5000元，实收28000元”。
另查，2015年6月1日，案外人贾桂民向包括肖国华在内的宏家福一公司出租商户发出通知，载明：“尊敬的各位商户，北京宏家福上家居市场有限公司租用贾桂民的门市房已于2015年5月30日到期。如果2015年6月15日前，北京宏家福上家居市场有限公司还未向贾桂民缴纳2015年-2016年度的门市房租金，请各位商户自行搬出，并腾退房屋。”2015年9月9日，肖国华与宏家福一公司的法定代表人林群添、贾桂民在北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民委员会书记于振林主持下进行协商租赁合同事宜。因宏家福一公司与贾桂民的租赁合同将终止履行，林群添与肖国华协调一致，双方之间的租赁合同也不再继续履行，宏家福一公司退还肖国华交付的2015年6月1日至2015年10月30日期间的租金27500元，林群添当场退还租金并书写收条，肖国华收款后在收条上签名。诉讼中，宏家福一公司出具该收条，但收条上有“双方互不赔偿”字样，肖国华不予认可，并陈述收条是林群添手写，当时并没有“双方互不赔偿”字样，并提交了北京市昌平区小汤山镇讲礼村村民委员会的证明，证明当时调解时林群添当场以现金方式退还肖国华剩余租期房租，并同意赔偿肖国华房屋装修损失65000元；肖国华收款时出具的《收条》上没有“双方互不赔偿”字样。2015年9月19日，宏家福一公司与贾桂民签订《合同解除协议》，双方协商一致解除了2012年5月7日签订的《租赁合同》。2016年3月28日，贾桂民向肖国华发送《通知》，载明：“因北京宏家福上家居市场有限公司拖欠我方租金，我方已于2015年9月19日与北京宏家福上家居市场有限公司签订《合同解除协议》，解除房屋租赁合同。限你方于收到此通知之日起三个月内立即腾退房屋，否则一切后果自负。特此通知。”
2016年3月9日，北京宏家福上家居市场有限公司经工商行政管理部门核准，名称变更为北京宏家福一家居市场有限公司。诉讼中，肖国华提起司法鉴定申请，要求对其承租房屋装修造价进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京求实工程管理有限公司作为鉴定机构，2016年9月8日，鉴定机构作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论意见为：装修改造工程总造价为231520.15元，打井工程造价（单列）15000元。宏家福一公司对该鉴定结论部分内容提出异议，法院依程序向鉴定机构转交宏家福一公司的书面异议，并要求鉴定机构作出书面答复。后北京求实工程管理有限公司针对宏家福一公司的异议，作出《工程造价鉴定复议意见书》，对宏家福一公司的异议作出解答，并调整部分价款，作出最终复议鉴定结论意见：涉案装修改造工程造价为222193.24元，打井工程工程造价15000元。肖国华垫付鉴定费用28500元。经法院释明，若宏家福一公司与肖国华签订的两份《房屋租赁合同》被认定无效，双方是否变更诉讼请求，肖国华对此表示，若合同无效，变更诉讼请求为要求宏家福一公司赔偿其经济损失307730元；宏家福一公司表示即使合同无效，其公司也不存在过错，也不应承担赔偿责任。涉案租赁合同中涉及的房屋已被政府相关部门拆除。
原审法院认为，肖国华、宏家福一公司于2013年3月29日和2013年5月10日签订两份《房屋租赁合同》，虽系双方真实意思表示，但宏家福一公司并未举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，亦不能确定出租房屋系经批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订的房屋租赁合同应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实，对于合同无效，肖国华、宏家福一公司双方均具有过错。肖国华交付宏家福一公司租金，并占有使用宏家福一公司房屋，故肖国华已交付的租金（使用费），宏家福一公司无需再返还。关于肖国华在承租涉案房屋期间，对房屋进行了装修改造，在租赁合同无效后，宏家福一公司是否应予以赔偿，对此法院认为，宏家福一公司依据2015年9月9日收条上记载的“双方互不赔偿”字样，主张双方对此已协商一致，但一方面肖国华对此不予认可，并陈述当时并无上述字样，且收条本身就是宏家福一公司的法定代表人林群添书写；另一方面肖国华提交了讲礼村村委会证明，证明当时林群添同意赔偿肖国华65000元，当时并无“双方互不赔偿”字样，法院综合上述证据和查明事实，认为肖国华提交证据证明力较强，故法院对宏家福一公司辩称不予采信。肖国华、宏家福一公司在租赁合同中明确约定肖国华承租后用于洗浴经营，并约定肖国华负责装修和安装供暖设施，宏家福一公司对肖国华打井及装修也是知晓和同意的，故宏家福一公司对于肖国华此项损失具有过错，应该承担相应的责任；而肖国华装修改造和打井并未办理合法审批手续，故对此造成的损失自己亦具有过错，应该承担相应的责任，法院根据查明的案件事实情况和双方的过错程度，酌情确定肖国华、宏家福一公司对此各承担50%的责任。
肖国华、宏家福一公司应按照各自责任比例分担装饰改造的现值损失。参考鉴定机构作出的涉案房屋装修改造工程造价、打井造价合计237193.24元，同时参考租赁合同中约定的租赁期间为9年，结合肖国华实际占有使用并交付房屋使用费的具体时间（2013年5月1日至2015年5月31日，25个月），法院参考鉴定造价数额摊销后现值酌情为：237193.24元÷9年（108月）×（108-25）月=182287.4元，而根据肖国华、宏家福一公司各自过错和应担责比例，宏家福一公司应赔偿肖国华装修改造和打井损失为91143.7元，故肖国华要求宏家福一公司赔偿其经济损失307730元，于法有据，合理部分，法院予以支持。关于肖国华要求宏家福一公司赔偿其不能继续履行合同的经营损失66000元及另行寻找替代房屋周转期间所受损失33000元，因肖国华对于合同无效亦具有过错，且肖国华就上述主张并未提供证据证明损失的实际发生，故肖国华要求宏家福一公司赔偿该两项主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于宏家福一公司要求确认与肖国华之间的两份房屋租赁合同已于2015年5月31日解除，因双方合同依法应属无效合同（理由在此不再赘述），故法院对宏家福一公司的此项请求不予支持。关于宏家福一公司要求肖国华支付提前解除合同的违约金66000元，此项请求缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。因租赁合同中涉及的房屋已被政府相关部门拆除，故本案中不涉及房屋和场地腾退问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决：一、肖国华与北京宏家福一家居市场有限公司分别于二〇一三年三月二十九日、二〇一三年五月十日签订的《房屋租赁合同》无效。二、北京宏家福一家居市场有限公司于本判决生效后七日内赔偿肖国华房屋装修改造和打井损失共计人民币九万一千一百四十三元七角。三、驳回肖国华的其他诉讼请求。四、驳回北京宏家福一家居市场有限公司的反诉请求。如果宏家福一公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，宏家福一公司未能证明涉案场地上房屋建设时取得了建设工程规划许可证的，亦未能证明涉案场地上房屋系经批准建设的临时建筑。2013年3月29日和2013年5月10日，肖国华与宏家福一公司就涉案场地和房屋签订两份《房屋租赁合同》应为无效合同。宏家福一公司相应的诉讼主张于法无据，应不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以确认。
合同无效意味着该合同不得履行，不得履行之合同当然不能解除。宏家福一公司要求解除上述两份《房屋租赁合同》之主张于法无据，应不予支持。宏家福一公司相应的诉讼主张于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
合同无效应为全部无效。《房屋租赁合同》整体无效时，肖国华与宏家福一公司约定的违约金条款自不具有法律拘束力。宏家福一公司依据《房屋租赁合同》之违约金条款主张肖国华承担违约责任，于法无据，应不予支持。宏家福一公司相应的诉讼主张于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
宏家福一公司主张撤销原审法院判决第二项，本院对此不予支持。1.2015年9月9日的《收条》中，肖国华未表达互不赔偿的意思。（1）收条虽载明“双方互不赔偿”，但肖国华对此不予认可，而收条系宏家福一公司的法定代表人林群添书写；（2）讲礼村村委会证明当时林群添同意赔偿肖国华65000元，并无“双方互不赔偿”字样。2.根据相关司法解释的规定，原审法院判决第二项的认定未侵害宏家福一公司的利益。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。上述法律规定确立了租赁合同无效情形下，承租人和出租人按过错分担装修和扩建费用的原则。本案中，宏家福一公司将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给肖国华，且同意肖国华进行装修和打井，宏家福一公司对此存在过错。原审法院认定宏家福一公司存在百分之五十的过错，未侵害宏家福一公司的利益，本院对此不再变更。原审法院据此计算的装修改造损失和打井费用补偿未侵害宏家福一公司的利益，本院对此不再变更。宏家福一公司相应的诉讼主张于法无据，应不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2079元，由北京宏家福一家居市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月十二日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌