广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终717号
上诉人（原审被告）：清远市合创东方房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区。
法定代表人：柯依滂。
委托代理人：王成汉，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）易朝辉，男，汉族，住清远市清城区。
被上诉人（原审原告）姜文娟，女，汉族，住清远市清城区。
上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司（以下简称合创东方公司）因与被上诉人易朝辉、姜文娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人钟土记、被上诉人易朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
合创东方公司上诉请求：l、请求撤销(2016)粤1802民初5334号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、一审法院认定上诉人未在约定的期限内交付房屋给被上诉人构成违约，是认定事实错误。2O14年8月22日，案涉房屋所在的XX东方X号楼(二期5栋)经清远市城乡规划局规划验收合格，且凭此证，已可以办理永久接水、接电、房产确认和营业执照手续。说明此时案涉房屋已符合《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格”的交付条件。因此，上诉人在约定的期限内通知被上诉人办理收楼手续，不构成违约。二、一审法院认定被上诉人未收到上诉人寄出的收楼通知书，是事实认定错误。整付零寄交寄清单己经足以证明上诉人己将收楼通知书寄给被上诉人，上诉人也没有收到退件，说明被上诉人己经收到收楼通知书。现在没有相反证据证明该邮件被退回，应认定被上诉人己经收到收楼通知书。三、退一步讲，即使上诉人真的逾期交楼，违约金也应从20l5年1月2日起计至20l5年2月6日止，而不应计至2015年5月31日。一审法院认为，“根据商品房买卖合同第十一条‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……’的约定，合创东方公司在房屋符合交付条件时并未另行书面通知易朝辉、姜文娟收楼。”也就是说，一审法院认为，上诉人在2015年1月2日第一次书面通知被上诉人收楼后，还应在2015年2月6日进行第二次书面通知，这显然是错误的。该条款只是约定上诉人有通知被上诉人收楼的义务，并不代表不能提前通知，法律也没有规定必须在达到交付使用的条件之后才能通知。且该条款后半段约定:“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……”由此可见，是否达到交付使用条件的时间节点应该由上诉人来判断把握，上诉人完全可以合理的提前几天将收楼通知书寄出，如果被上诉人前来办理交接手续时，发现上诉人出示证明文件不齐全，其完全可以拒绝接受，这种情况下，上诉人才有义务在达到交付条件后另行通知被上诉人。而事实上，被上诉人收到交楼通知后并未前来办理交接手续，故上诉人没有必要另行书面通知被上诉人。因此，被上诉人在20I5年2月6日案涉房屋符合交付条件时，己经清楚知道案涉房屋可以办理收楼手续，是其自身原因导致延迟交付，故违约金应当计至20I5年2月6日。
易朝辉、姜文娟答辩称：一、上诉人提出的第一点及第二点上诉意见，在庭审质证及答辩人在一审中提出的书面辩论意见中已经充分阐明，请二审法院参阅答辩人一审当庭提交的书面辩论意见;该两点意见属于重复意见，请二审法院依法予以驳回。二、关于上诉人提出的第三点上诉意见，关于提前通知收楼的问题，根据合同第十一条的约定，发出交楼通知书的前提是诉争商品房符合约定的交付条件后才可发出，而上诉人在诉争的商品房没有经过质监部门验收合格就发出收楼通知书，明显违反合同约定，属于无效通知，自然不产生通知交房的法律效力;上诉人所谓的提前通知收楼的权利，合同并没有约定，也没有法律依据，况且房屋没有验收就通知交楼更是荒谬，上诉人也不知诉争商品房何时能够通过验收，又何来提前通知一说，接上诉人的逻辑，岂不是在签订商品房买卖合同时就可所谓“提前”通知收房，那购买期房与现房岂不是没有任何区别;没有通过验收就通知收楼明显侵害了购房人的法定权益，将商品房验收不通过等不利因素转嫁给购房人，是不负责任、损人利己的行为，上诉人居然堂而皇之作为上诉的理由，实在可恨、可悲、可叹，开发商的强势主体地位可见一斑，请二审法院依法予以驳回并申请二审法院向住房与城乡建设部门提出司法建议，严肃惩处这种提前通知收房的不法行为。关于违约金计算的问题，答辩人本可以申请将违约金计算到2015年9月答辩人实际收楼时为止，答辩人仅仅要求计算到2015年6月，是对自己诉讼权利的依法处分，实则降低了上诉人逾期交房的法律责任，上诉人居然提出异议，实在令人惊讶。答辩人仅仅要求赔偿违约金至2015年6月的理由是:1、诉争的商品房实际在6月达到交房的条件，本来这需要上诉人举证，答辩人基于实事求是的原则，免除了上诉人的举证责任;2、答辩人购买的商品房外墙漏水，直到2016年9月才勉强修复，答辩人保留向上诉人另案起诉要求赔偿其商品房质量问题的法律责任的权利。
一审法院认定事实：2014年3月5日，易朝辉、姜文娟与合创东方公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定合创东方公司将位于清远市清城区XX大道3、5、7号XX东方X号楼X梯X层X号房屋出售给易朝辉、姜文娟，建筑面积为138.71平方米，总房价款为541966元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议约定处理。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”附件四合同补充协议第3条约定：“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市清城区××大道××号XX东方售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。……”合同签订后，易朝辉、姜文娟付清了全部房屋价款。2014年8月22日，涉案房屋所在的XX东方X号楼（二期5栋）经清远市城乡规划局规划验收合格。2015年2月6日，该10号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，至此，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。合创东方公司称其于2015年1月2日向易朝辉、姜文娟发出了一份交楼通知书，该通知书以挂号信的形式寄送。按照合创东方公司提交的整付零寄交寄清单显示，邮件号码为：XBXXXXX的信件的收件人为易朝辉、姜文娟，但没有显示该信件寄送的地址、送达情况、书函内容等。易朝辉、姜文娟表示其并未收到合创东方公司发出的交楼通知书，其已于2016年9月收楼。另查明，涉案房屋所在的十号楼工程于2015年4月20日完成工程竣工验收备案手续。
一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。易朝辉、姜文娟与合创东方公司所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。
易朝辉、姜文娟已依约向合创东方公司付清购房款，按约定合创东方公司应于2014年12月31日前将具备经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给易朝辉、姜文娟。御景东方十号楼系2015年2月6日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，即涉案房屋在2015年2月6日才符合约定的交付条件。而合创东方公司在2015年1月2日寄出收楼通知书时涉案房屋尚不符合合同约定的交楼条件，因此，合创东方公司存在逾期交楼的违约行为。虽然合创东方公司于2015年1月2日寄出收楼通知书通知易朝辉、姜文娟收楼，但由于涉案房屋在通知寄出时并未达合同约定的交楼条件，且合创东方公司亦无证据证实易朝辉、姜文娟已收取该通知，因此合创东方公司提出寄出收楼通知书时涉案房屋已符合房屋交付条件及易朝辉、姜文娟未按合同补充协议约定的收楼日到合创东方公司处办理收楼手续，系易朝辉、姜文娟不作为原因造成延期交楼的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。
根据商品房买卖合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，合创东方公司在房屋符合交付条件时并未另行书面通知易朝辉、姜文娟收楼，但易朝辉、姜文娟诉请违约金的计算截止日为2015年5月31日，故涉案的违约金计算应从约定交楼之次日2015年1月1日起按已付房款的万分之二每日计付至易朝辉、姜文娟诉请的2015年5月31日止。故合创东方公司应支付逾期交房违约金16258.98元给易朝辉、姜文娟。对于易朝辉、姜文娟主张的违约金利息，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市合创东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向易朝辉、姜文娟支付逾期交楼违约金16258.98元；二、驳回易朝辉、姜文娟的其他诉讼请求。案件受理费105元，由清远市合创东方房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人是否存在逾期交楼的违约行为。二、逾期交楼的违约金如何计算。
关于争议焦点一：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2014年12月31日前，将经质监部门验收合格及规划验收合格，并符合合同约定的商品房交付被上诉人使用。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定。另外，广东省建设厅在粤建办房函(XX)X号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确，商品房经验收合格是指该商品房已办理工程竣工验收备案手续。因此,虽然涉案房屋于2014年8月22日通过了建设工程规划验收合格，但涉案房屋于2015年4月20日才取得工程竣工验收备案手续，此时，涉案房屋才符合交付使用条件。原审认定涉案房屋在2015年2月6日符合交楼条件，属于认定事实不当，本院予以纠正。上诉人未能依合同约定于2014年12月31日前将涉案房屋交付被上诉人使用，应承担逾期交楼的违约责任。原审法院认定上诉人存在逾期交楼的违约行为正确，本院予以维持。对于上诉人提出2015年1月2日寄出收楼通知书时涉案房屋已符合房屋交付的条件及被上诉人未按补充协议约定的收楼日到上诉人处办理收楼手续，系被上诉人不作为原因造成延期交楼的上诉理由，由于寄出收楼通知时涉案房屋尚不符合交楼条件，上诉人的上诉理由理据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点二：经查，涉案房屋已于2015年4月22日完成竣工验收备案手续达到约定的交付条件后。根据买卖合同第十一条“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，上诉人在房屋符合交付条件时并未另行书面通知被上诉人收楼，因此，涉案违约金的计算应从约定收楼之次日起按已付房款的万分之二每日计付至有证据证明上诉人实际告知被上诉人房屋已达交付条件之日止。原审法院认定逾期交楼违约金应从2015年1月1日起按已付购房款的日万分之二计至房屋实际交付之日2015年5月31日止，并无不妥，本院予以维持。对于上诉人提出违约金应计至2015年2月6日的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 何 燕
审判员 王 瑶
二〇一七年三月二十四日
书记员 朱 健
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。