海南省屯昌县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）琼9022行初25号
原告张爱芳，女，1963年4月27日出生，汉族。
委托代理人刘刚，河南华豫律师事务所律师。
被告屯昌县住房保障与房产管理局，住所地屯昌县屯城镇昌志路。
法定代表人麦大成，该局局长。
委托代理人程晓东，海南信达律师事务所律师。
委托代理人黄德轩，屯昌县住房保障与房产管理局工作人员。
第三人桑红利，男，1964年4月27日出生，汉族，住河南省商丘市梁园区平台镇叶庙村王庄320号。
第三人海南龙诚达投资有限公司，住所地海南省海口市金龙路18号温州大厦1601房。
法定代表人蔡士荣，该公司董事长。
原告张爱芳诉被告屯昌县住房保障与房产管理局（以下简称“屯昌县房管局”）行政撤销一案，于2016年10月31日向本院提起行政诉讼。本院于2016年10月31日立案后，于2016年11月3日向被告屯昌县房管局送达了起诉状副本及应诉通知书，因桑红利及海南龙诚达投资有限公司（以下简称“龙诚达公司”）与本案被诉行政行为有利害关系,依法追加为第三人参加诉讼。本院于2017年2月22日向第三人桑红利送达了起诉状副本及应诉通知书，第三人龙诚达公司因下落不明已公告送达。本院依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭审理了本案，原告张爱芳的委托代理人刘刚，被告屯昌县房管局的委托代理人程晓东、黄德轩到庭参加了诉讼，第三人桑红利、龙诚达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张爱芳诉称，龙诚达公司在海南屯昌开发建设龙城天地房地产项目，与龙诚达公司相关联的商丘市漓江房地产开发有限公司为给龙诚达公司筹集开发资金，于2013年分多次向桑红利借款。龙诚达公司为取信于桑红利，将其开发的龙城天地二期3号地块12套房屋预售给桑红利，作为借款担保，屯昌县住房保障与房产管理局就上述房屋为桑红利办理了预售备案登记。正是基于对政府公信力的认可和预售备案登记的信赖，桑红利将借款本金300万元打给漓江公司。2016年1月1日，桑红利将该笔金额为300万元、利息100多万元的债权转让给原告张爱芳，随后，原告张爱芳向河南省商丘市睢阳区人民法院提起民事诉讼。经法院调解，达成调解协议，人民法院制作了（2016）豫1403民初756号民事调解书。在强制执行阶段，睢阳区人民法院发现屯昌县住房保障与房产管理局将预售备案在桑红利名下的住房12套撤销了预售备案登记，导致法院就上述房产无法变现。而且被执行人也没有其他财产可供执行，致使原告张爱芳蒙受经济损失达500万元。综上所述，原告认为，被告作为房屋预售备案登记机关，在进行预售备案登记后又擅自撤销预售备案登记，其具体行政行为当属违法。现依法诉至法院，请求作出公正的处理。
原告提供以下证据：1.张爱芳与桑红利、齐芸签订的债权转让协议，证明张爱芳与被告屯昌县房管局为桑红利作出的房屋预售登记以及后来撤销预售登记备案的行政行为有利害关系，张爱芳具备本案原告的主体资格；2.被告房管局于2013年7月31日为桑红利办理的预售备案登记表，证明被告房管局已经将涉案房屋备案登记在桑红利名下；3.河南省商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初756号民事调解书，证明张爱芳与龙诚达公司之间的债权经过法院确认，张爱芳已经取得涉案房屋的优先受偿权。
被告屯昌县房管局辩称，一、原告不是涉案预售商品房的承购人，与本案没有利害关系，其提起本案诉讼不符合法定起诉条件，依法应驳回原告的起诉；二、被告没有做出将预售备案在桑红利名下的12套预售房撤销预售备案登记的具体行政行为，原告起诉要求人民法院撤销被告并未作出的具体行政行为，明显没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告不是涉案预售商品房的承购人，与本案没有利害关系。同时，被告也没有做出撤销预售备案登记的具体行政行为，故原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的起诉或者诉讼请求。
被告在举证期限内未提交证据材料。
第三人桑红利述称，一、请求人民法院依法确认被告所作龙城天地房号为6-203、6-204、6-205、6-303、6-304、6-305、6-401、6-403、6-404、6-405、6-501、6-502的购买者为桑红利的预售登记是合法有效的，依法撤销关于上述12套房屋购买者不是桑红利的预售登记。因为答辩人作为购买者在被告处所作预售登记，符合法律规定，合法有效，被告作为法定房产登记部门，对同一房源再次预售登记明显错误，应予撤销；二、同意原告的的观点，认可原告的诉讼请求；三、被告错误的具体行政行为直接损害原告的利益，原告与被告错误的具体行政行为有利害关系，依据《行政诉讼法》第25条规定有权提起行政诉讼。
第三人桑红利未提供证据材料。
第三人龙诚达公司未做陈述，也没有提供证据材料。
经庭审质证，本院对原告提供的证据作如下认证：证据1、2、3的真实性经被告质证无异议，本院予以确认。对证据1的合法性、关联性本院经审查认为，该转让协议经商丘市睢阳区法院调解并进入到执行程序，且有其它房屋经法院执行程序由被告方变更预售登记至原告名下，能够证明原告已经取得了房屋预售备案登记的主体资格，故对其合法性、关联性予以确认；证据2的证明内容经审查认为，该证据能够证明被告方为第三人桑红利办理了预售房屋备案登记行为，与本案有一定的关联性，故对其证明内容予以确认；证据3的合法性、关联性经本院审查认为，该份证据能够证明原告与第三人龙诚达公司之间的债权已经过法院的确认，第三人龙诚达公司以房抵债的行为符合法律规定，故对该份证据的合法性、关联性本院予以确认。
经审理查明，第三人桑红利于2013年7月31日在被告处对其购买的屯昌县屯城镇环东二路龙城天地二期3号地名下房产6-203、6-204、6-205、6-303、6-304、6-305、6-401、6-403、6-404、6-405、6-501、6-502共计12套房屋进行了预售备案登记；被告对涉案的房屋所做出的预售备案登记并未以登记簿的形式进行登记，也没有进行电脑录入，而是对第三人龙诚达公司提供的房屋买卖合同、身份证以及预售登记表审核后，在预售登记表上进行盖章确认，没有在统一的预售登记薄进行备案；2015年7月20日河南省商丘市睢阳区法院作出（2016）豫1403民初756号民事调解书，并于2016年8月12日执行涉案房屋的预售登记变更；在变更预售登记时，对于第三人桑红利名下预售备案登记的12套房屋无法进行变更，故原告向法院提出诉讼，要求确认被告撤销有争议房屋的预售备案登记的具体行政行为违法；被告于2011年至2013年期间对有争议的12套房屋进行了重复预售备案登记，该重复登记的事实原、被告双方均予以承认；被告未对第三人桑红利名下预售备案登记有争议的12套房屋作出撤销预售备案登记的行为。
根据庭审及查明事实的情况，本院认为，本案的争议焦点为：1.原告张爱芳与本案是否有利害关系，主体是否适格；2.被告是否做出了撤销预售备案在桑红利名下的预售房屋登记的行政行为。
一、对于原告张爱芳是否具有主体资格的问题。根据《城市房地产管理法》第44条第2款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”我国法律规定商品房预售合同需要登记，旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。原告张爱芳与第三人桑红利达成债权转让协议，通过该协议第三人桑红利将与第三人龙诚达公司的全部债权转让给张爱芳，债权在全部让与时，受让人张爱芳取代原债权人成为新的债权人，且该转让协议符合债权转让的必要条件，即转让人桑红利与受让人张爱芳达成债权转让协议，并通知了债务人龙诚达公司，且原告张爱芳与第三人龙诚达公司的债权债务关系经商丘市睢阳区法院进行审理，并下发了民事调解书，确认了债权债务关系。因此债权人张爱芳为主张自己的权利要求执行变更预售备案登记在第三人桑红利名下的房屋是受法律保护的，其要求是合法的。故可以认定原告张爱芳与涉案房屋有利害关系，具有诉讼的主体资格。
二、被告是否作出撤销第三人桑红利名下预售备案登记房屋的行政行为。原告张爱芳提出的诉讼请求是确认被告撤销桑红利名下预售备案登记房屋的具体行政行为违法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项的规定，提出的诉讼请求应当有事实根据作出起诉的条件，结合本案查明的事实，因被告在处理房屋预售备案登记的过程中未进行统一登记，从而导致在房屋备案预售登记时存在重复登记情形，但是不存在原告诉称的被告撤销第三人桑红利名下的预售备案登记的房屋的行政行为。被告也承认对于有争议的房屋存在重复预售备案登记的行为，原告张爱芳对于撤销预售备案登记的诉求没有事实根据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、第五十八条，最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告张爱芳的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告张爱芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 黎家雄
人民陪审员 符苑莉
人民陪审员 杨应锋
二〇一七年六月十二日
法官助理 王 进
书 记 员 陈茜茜
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附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
第五十八条经人民法院传票传唤，原告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按照撤诉处理；被告无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于执行
《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释
第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
(一)起诉被告不作为理由不能成立的；
(二)被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
(三)被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；
(四)其他应当判决驳回诉讼请求的情形。