江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）苏01行终1121号
上诉人（原审被告）南京市国土资源局，住所地江苏省南京市鼓楼区中山路171号。
法定代表人许明，南京市国土资源局局长。
委托代理人史意，南京市国土资源局工作人员。
委托代理人陆宏飞，国浩律师(南京)事务所律师。
被上诉人（原审原告）李杏斌，男，1971年8月25日出生，汉族，户籍地江苏省仪征市，现住江苏省仪征市。
上诉人南京市国土资源局（以下简称市国土局）因不动产登记一案，不服南京铁路运输法院（2017）苏8602行初886号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人市国土局的委托代理人史意、陆宏飞，被上诉人李杏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2016年12月29日，原告与沈智共同向被告提交不动产登记申请，申请将涉案房产从沈智名下转移登记至原告名下，并提交了房产分层分户平面图、原房产证及土地使用权证、南京市存量房交易合同、增值税普通发票、税收缴款书、身份证明等申请材料。2017年1月17日，被告向原告颁发苏（2017）宁鼓不动产权第0001924号不动产权证（以下简称涉案不动产权证），权证记载：涉案房产的权利人为李杏斌，使用期限为2034年8月31日止，面积为5.27平方米/44.48平方米，分摊土地面积5.27平方米。沈智原持有的涉案房产的土地使用权证记载，地类（用途）为住宅，土地使用权的终止日期为2044年9月1日。沈智原持有的涉案房产的房屋所有权证记载，涉案房产建筑面积44.48平方米，其中分摊面积28.03平方米。2016年12月29日，沈智向被告出具申请书，表示“土地证原用途为住宅，根据规划核准图，土地用途为商业，现依据商业用途进行登记，土地年限为40年，本人已知晓，日后不再进行土地用途变更。”涉案房产所在土地的《国有土地使用权出让合同》第三条记载，“土地使用权出让的年限为伍拾年，自一九九四年九月一日起算。”
原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、中共南京市委、南京市人民政府宁委发[2015]4号《关于印发＜南京市人民政府职能转变和机构改革的实施意见＞的通知》的规定，被告市国土局具有对其辖区范围内的不动产登记进行管理的法定职权。
关于涉案不动产权证上记载的分摊面积，原审法院认为，涉案不动产权证记载“分摊土地面积：5.27平方米”,原告与沈智签订的存量房交易合同上记载涉案房产的建筑面积为44.48平方米，原告作为买受方亦是按照44.48平方米支付的购房款和契税，因此分摊土地面积的登记对原告的权利义务不产生影响。被告对该项登记作出解释并无不当。
关于涉案不动产权证上记载的使用期限，原审法院认为，1.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地用途为商业用地的，土地使用权出让最高年限为四十年。涉案房产的国有土地使用权出让合同第三条约定，“土地使用权出让的年限为伍拾年，自一九九四年九月一日起算”，由于该地块系商业用地，故土地使用权出让年限约定伍拾年违反了上述规定，根据商业用地最高年限四十年的规定，涉案房产土地的使用年限应当自1994年9月1日至2034年8月31日，故沈智原持有的土地使用权证上关于土地使用截止日期存在错误。2.《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。本案中，被告认为沈智原持有的涉案房产的土地使用权证记载的土地使用权的终止日期存在错误，并在办理涉案房产的转移过程中发现了该项登记错误，此时涉案房产尚未转移登记至原告名下，被告应当依照上述法律规定办理更正登记并及时记载于不动产登记簿，但被告未对沈智原持有的土地使用权证进行更正登记。与此同时，被告办理转移登记时，将登记在原告名下的涉案房产的使用期限直接变更为2034年8月31日止并向原告颁发不动产权证，被告依职权对涉案房产的使用期限进行了更正登记，但该登记事项的更正被告既未通知原告，登记之前也未进行公告。被告辩称原告认可涉案房产的用途为商业，也认可40年的使用年限，原告在庭审中对此不持异议，但因原土地使用权证上无土地使用年限起算日期的相关记载而仅记载土地使用的截止期限为2044年9月1日，且存量房交易合同上亦明确记载土地使用年限自2004年9月2日至2044年9月1日止，故原告提出其无法知晓土地使用期限的起算时间即无法知晓证载土地使用的截止期限是否正确，符合客观实际。被告对原告名下的涉案房产的使用截止期限依职权更正登记，未通知原告也未进行公告，违反法律规定。被告称其对涉案房产的转移登记和变更登记程序“合二为一”，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，行政行为违反法定程序的，人民法院判决撤销或者部分撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决撤销被告市国土局对（2017）宁鼓不动产权第0001924号不动产权证上使用期限的更正登记，驳回原告的其他诉讼请求，案件受理费50元，由被告市国土局负担。
上诉人市国土局上诉称，原审判决适用法律错误，应当予以改判。原审判决认可苏（2017）宁鼓不动产权第0001924号不动产权证上关于土地使用期限的登记结果，只是认定登记程序违法，但又判决撤销该不动产权证上使用期限的更正登记。若上诉人执行该判决，将导致土地使用期限恢复至原错误状态，与原审判决的认定相互矛盾。因上诉人不具备撤销更正登记的条件，也无撤销现有登记的内容，故二审法院应当根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条的规定，判决确认上诉人程序违法。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人李杏斌辩称，上诉人发现卖方沈智的产权登记有误时，应当根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定予以更正，上诉人在转移登记时予以调整缺乏法律依据。原审判决认为涉案不动产土地的使用年限应当自1994年至2034年，卖方沈智持有的土地使用权证上关于土地使用截止日期错误，原审判决并不存在相互矛盾。上诉人明知登记错误既不更正又不通知被上诉人，也不中止转移登记，上诉人的做法错误。根据不动产登记公示物权具有公信力，沈智持有的土地证、房产证相对于善意购买人的被上诉人足以信赖卖方沈智所持有的证件合法有效。被上诉人过户时签订的南京市存量房交易合同也是2004年到2044年，并得到了上诉人认可，且经过上诉人备案。被上诉人认定的土地使用权终止年限是2044年才放心与卖方交易，因此在买卖双方转移登记过程中截至年限是2044年。原审法院判决撤销苏（2017）宁鼓不动产权第0001924号不动产权证正确。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。”第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”本案中，涉案土地根据规划核准用途为商业，故该土地使用权出让最高年限为四十年，苏（2017）宁鼓不动产权第0001924号不动产权证登记使用期限为“2034年08月31日止”正确。因分摊土地面积的登记对被上诉人李杏斌的权利义务不产生影响，故市国土局对该项登记作出解释并无不当。
关于上诉人提出原审判决适用法律错误，应当依法改判的问题。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，行政机关违反法定程序作出行政行为的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决行政机关重新作出行政行为。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”本案中，上诉人市国土局在办理涉案不动产登记中，发现沈智原持有的涉案房产土地使用权终止日期有误时，应当遵循法定的程序和步骤依法予以更正，以保障相对人的合法权益。但是，上诉人市国土局却把更正登记和转移登记“合二为一”作出了涉案不动产登记，并未履行通知当事人办理更正登记和公告程序，且上诉人的登记行为对被上诉人的房产交易产生一定影响，原审法院以上诉人程序违法为由撤销涉案更正登记与原审法院确认上诉人登记结果正确并不矛盾，上诉人的违法行政行为并不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定的不撤销应当确认违法的情形。因此，上诉人提出原审判决适用法律错误，应当予以改判的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。上诉人的上诉主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人南京市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 兵
审判员 汤 权
审判员 赖传成
二〇一八年二月二十二日
书记员 刘田田