河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1502民初3574号
原告（反诉被告）柳世君，男，1964年12月29日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。
委托代理人王晓飞，河南朝霞律师事务所律师。
被告（反诉原告）信阳华银房地产开发有限公司，住所地信阳市浉河区文化街华银玫瑰园4号楼，统一社会信用代码91411500706750778X。
法定代表人周文，该公司董事长。
委托代理人陈以德，河南以德律师事务所律师。
原告柳世君诉被告信阳华银房地产开发有限公司（以下简称华银房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳世君的委托代理人王晓飞，被告华银房地产的委托代理人陈以德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告柳世君诉称，2006年被告开发银珠广场一期，在不具备预售房的法定条件下，被告极力推荐原告购买其商铺，承诺该商铺可以办理按揭贷款，而且商铺可以交给信阳华银银珠商业经营公司管理，原告可以按照购房合同总价款的一定比例获取分红。原告本着诚信原则，认为原告的利益肯定能够得到保障。2006年2月6日原告向被告缴纳了购房定金6万元，2006年8月20日被告再次通知原告缴纳确认房诚意金3万元。2007年5月15日被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定，被告以出让方式取得东方红大道246、编号为21167的地块和土地使用权。建设工程规划许可证为2006-028，施工许可证号为413000200605110101。第二条约定买受人购买的商品房为预售房，商品房预售许可证号为2007010。第三条约定购买的商铺为307、308、309三间商铺，建筑面积共计29.97平方米。第四条约定购房款共计250669元。第六条约定付款方式为按揭贷款，首付总房款的50%（125669元），剩余房款125000元由银行提供按揭贷款，具体贷款成数由银行决定。合同签订之日，原告又向被告缴纳了35669元，以上三笔款项共计125669元，原告向被告履行了全部的合同义务，然而被告却迟迟没有通知原告办理按揭贷款手续。2017年5月，经被告通知，原告才知道被告不能办理按揭手续的原因是被告开发银珠广场一期的手续不完备，被告在与原告签订商品房买卖合同时，根本不具备预售房的销售资格。原告在银珠广场购买商铺的目的就是为了利用商铺获取经济利益，在与被告签约的同日，即2007年5月15日，原告与信阳华银银珠商业经营有限公司签订了《合作经营合同书》，合同约定，原告以三间商铺折价254745元，自2007年10月起与其合作经营，同时约定原告在签约的五年期间内，按合作金额的8%、8.5%、9%、9.5%、15%收取利润。然而由于被告的严重违约行为，致使原告购买商铺的合同目的无法实现，且给原告造成了巨大的经济损失，因为被告的违约行为，原告本应收取的利润也分文未得，故原告诉至法院，请求判决原、被告双方解除合同，要求被告返还购房款125669元及利息并赔偿损失318431元。
被告华银房地产公司答辩称，一、本案已过诉讼时效。原、被告于2007年5月15日签订《商品房买卖合同》，原告在2017年5月31日提出解除合同的诉讼请求，明显已过诉讼时效。二、华银房地产不应承担房屋不能办理按揭贷款的责任。一是柳世君诉称因华银房地产不具备预售房销售资格、手续不完备导致不能办理房屋按揭贷款的主张与事实不符，起诉理由相互矛盾，二是按揭贷款不能办理是因为银行不同意给商品房商铺办理按揭贷款，仅给商品房住宅办理按揭贷款。三、柳世君未按照《商品房买卖合同》的约定按期交付购房余款，应当承担逾期付款的违约责任。四、华银房地产多次通知柳世君解决商品房商铺事宜，柳世君迟迟不予出面与我公司协商处理，导致华银房地产公司经济损失巨大，承担赔偿责任的应当是柳世君。五、柳世君所提诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。六、柳世君不能履行其法定的举证责任，应当承担不利后果。
反诉原告华银房地产公司诉称，2007年5月15日柳世君购买信阳华银房地产开发有限公司位于银珠广场的预售商品房商铺，双方签订《商品房买卖合同》，第六条付款方式及期限约定“买受人按下列三种方式按期付款：按揭贷款，首付总房款的50%，剩余房款由银行提供按揭贷款，具体贷款成数由银行决定，或自筹。”第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：按逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”合同签订后，柳世君向华银房地产公司交付了首付款，余款125000元因银行不给商铺办理按揭贷款，柳世君一直拖欠未付。我公司多次通知柳世君交纳购房余款，但柳世君既不支付购房余款，也不与我公司协商处理相关事宜。柳世君的违约行为给华银房地产造成了极大的经济损失，故反诉原告华银房地产请求判令柳世君支付购房余款及利息，并承担违约金236625元。
反诉被告柳世君答辩称，首先，华银房地产反诉请求原告柳世君支付购房余款12.5万元以及利息，说明华银房地产的诉求是请求继续履行合同，但是在原告柳世君与被告华银房地产公司协商的过程中，其工作人员或称该商铺已经另售他人，或称已被政府接管不得出售，也就是说，华银房地产公司的实际行动证明无论上述何种原因均导致其无法将房屋交付给原告，该合同已经无法继续履行，鉴于此，被告的反诉请求是不能成立的。其次，华银房地产公司所称双方于2007年5月15日签订《商品房买卖合同》第六条付款方式，合同中明确约定的是付款方式采纳第三种，即按揭贷款，首付总房款的50%（125699元），剩余房款（125000元）由银行提供按揭贷款，具体贷款成数由银行决定或自筹，不存在被答辩人所主张的“，或自筹”，即没有“逗号”也没有“筹”字。最后，答辩人购买商铺的目的就是为了投资，因为被答辩人的原因，导致答辩人不能实现合同目的，给答辩人造成了巨大的经济损失，请求法院依法驳回被告的反诉请求，支持原告柳世君的本诉请求。
原告柳世君（反诉被告）为证明其主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：一、2006年2月4日、2006年8月20日、2007年5月15日收据三份，证明被告在未取得商品房预售许可证的情形下，向原告收取购房款共计125669元。二、房屋买卖合同，证明2007年5月15日，原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于信阳市××大道××号商住房，房号为307、308、309。第四条约定房款共计250669元，第六条约定支付方式为按揭，首付款125669元，余款125000元由银行提供按揭。但是，时至今日，被告仍未履行合同义务，未通知原告办理按揭手续。三、合作经营合同书，证明2007年5月15日信阳华银银珠商业经营有限公司与原告签订《合作经营合同书》，约定原告的三间商铺折价254745元，自2007年10月起与其合作经营。同时约定，在签约的五年期间内，按合作金额的8%、8.5%、9%、9.5%、15%收取利润。但是，因为被告的违约，致使原告未收取到任何利润，损失重大。四、周璇的合同书，证明同时期同地段的商铺业主，其投资商铺所获取的利益，以证明原告的经济损失。
被告（反诉原告）华银房地产公司质证称，一、收据总款为125669元，对收款无异议，对证明目的有异议，我方有预售房许可证，合同的第二条第一项中载明了预售房许可证号为2007010，在房管部门也可以随时调取，原告的证据证明不了原告的诉称，但是可以证明原告至今没有交齐购房款。二、对合同的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，首先按照合同第六条，原告应当支付的剩余购房款有125000元，由银行提供按揭贷款或自筹，无论是银行提供按揭还是原告自筹均是原告应履行的付款义务，银行提供按揭贷款并不是原告唯一的付款方式，其还有自筹购房款的义务。合同并没有约定我公司承诺保证为原告办理银行按揭贷款，更没有约定办理银行按揭贷款是我公司应履行的义务，因此按照合同的约定，按揭贷款是否成就原告均应承担支付购房款的义务。按照合同的约定，2007年5月15日合同签订，时隔十年原告提出解除合同并赔偿损失的诉讼，超过了诉讼时效。三、1、信阳华银银珠商业经营有限公司与本案被告不是一个单位，没有法律上的关系。2、原告与该公司合作经营的前提是向华银房地产支付全额购房款以取得商铺所有权，而在原告不能获得银行给商铺提供按揭贷款时，又不自筹款项交纳，不能取得商铺所有权，同时也导致原告不能与该公司合作经营，责任应由原告自行承担。四、与本案的诉争没有任何关系，也证明了周璇支付了全部购房款，办理了房屋产权证书，完成了与我公司的交易行为，才得与银珠商业经营有限公司进行合作。
被告（反诉原告）华银房地产公司为证明其主张向法庭提交了以下证据：一、商品房买卖合同，证明：1、合同第二条证实了被告商品房的销售已经取得了预售许可，原告已经审查并签订在了合同的文本当中。2、合同第四条证明了原告所购买商铺的价格是250669元。3、第六条证实了原告支付购房余款的方式为银行按揭贷款或自筹两种方式，原告在没有取得按揭贷款的情况下，应以自筹的方式向我公司交付购房余款。4、合同没有约定办理银行按揭贷款是我公司的承诺和义务。5、本合同是一式四份，每份合同都标明了支付房款的方式有两种，即银行按揭或自筹。二、收据三份，证明原告仅支付了首付款125669元，余款125000元至今拖欠未交。三、合同第七项明确约定了原告柳世君违约应承担的责任。四、原告的商品房买卖合同（住宅），证明原告接到了华银房地产公司的所有通知要求其办理购房的一切手续，而原告仅办理了住宅的手续，不履行商铺的付款义务以及办理手续的义务。
原告（反诉被告）柳世君质证称，一、对合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，虽然合同中写明了预售证号，但并不代表被告办理了预售许可证，作为预售许可证的持有人被告应提交预售许可证。关于第六条付款方式的约定，作为买受人柳世君无法辨明“自筹”二字，我方对此不认可，如果法院认定确为“自筹”二字，该合同条款也是存在歧义的，不像被告主张若不能贷款原告应当自筹，即便是自筹，也应是贷款成数不足50%，剩余的成数由买受人承担，对于本案来讲，明显是原告无法办理按揭。被告对其主张的无法办理按揭原因在银行无法证明，且不能免除被告方的过错，作为提供格式合同的一方，被告应明确合同内容，以供买受人作出选择，但被告并没有做出明确的约定，侵犯了原告的权利。二、对收据真实性无异议，对证明目的有异议，余款未支付违约责任在被告，被告违约在先。三、对合同第七条的约定，该约定很明确，被告的反诉请求均是建立在合同继续履行的基础上，如果合同不能继续履行，反诉不能成立，而经过与被告的协商，该房屋已经由政府接管，不能出售，不存在合同继续履行的情形。四、与本案没有关联性，不能证明被告的主张。
经审理查明，2007年5月15日原告柳世君与被告华银房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告华银房地产公司将其开发的位于信阳市浉河区东方红大道246号商住房，房号为307、308、309出售给原告柳世君，合同第六条约定了付款方式为：“按揭贷款，首付总房款的50%（125669元），剩余房款125000元由银行提供按揭贷款，具体成数由银行决定或自筹。”2006年2月4日柳世君向华银房地产公司交纳首付款60000元，2006年8月20日交纳诚意金30000元，2007年5月15日交纳35669元，共计交纳125669元。2007年5月15日，原告柳世君又与信阳华银银珠商业经营有限公司签订《合作经营合同书》，双方约定柳世君以商铺折合人民币254745元，与信阳华银银珠商业经营有限公司合作经营，并约定利润分配方式为，信阳华银银珠商业经营有限公司按下列比例向柳世君支付现金：第一年按合作金额的8%支付，第二年按合作金额的8.5%支付，第三年按合作金额为9%支付，第四年按合作金额的9.5%支付，第五年按合作金额的15%支付。原、被告双方的合同签订后，由于银行未能办理按揭贷款，原告柳世君的购房余款一直未予交付，被告华银房地产亦未向原告交付合同约定的商铺，该商铺一直由被告方经营。
以上事实有原告柳世君与被告华银房地产公司签订的《商品房买卖合同》，收款收据，柳世君与信阳华银银珠商业经营有限公司签订的《合作经营合同书》以及当事人陈述为证。
本院认为，关于本诉，原告柳世君与被告华银房地产公司签订的《商品房买卖合同》基于双方当事人真实意思表示，合法有效，本院对此予以采信。原告柳世君称由于被告华银房地产未取得商品房预售许可导致银行不予办理按揭贷款，从而不能支付购房余款，但双方签订的合同除被告提供按揭贷款外还约定了另一种付款方式为自筹，因此按揭贷款不是合同履行的唯一条件。原告对由合同不能完全履行造成的损失应承担相应的责任。关于反诉，作为合同中格式条款的提供方，反诉原告华银房地产公司应采取合理方式就该条款向反诉被告柳世君进行提醒义务，明确告知买受人付款方式及后果，而由于华银房地产公司未尽到释明义务，导致双方对付款的方式存在争议，同时双方签订合同中明确约定付款方式之一是按揭贷款，由于被告方责任导致按揭贷款不成，故反诉原告华银房地产公司亦应承担合同不能完全履行的相应责任。本院在主持双方调解中，被告方也同意退还购房款，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，双方诉争房屋一直由被告方经营收益，故原告要求按合同分配利润的诉求本院予以支持，但原告诉讼要求过高，由于原、被告双方在本案中均有一定责任，故原告要求被告全额赔偿违约损失及被告反诉要求原告赔偿违约损失的理由均不能成立，本院均不予支持。本院综合双方责任酌定对合同无法履行所造成的损失被告华银房地产承担50%的责任。根据原告柳世君与信阳华银银珠商业经营有限公司签订的《合作经营书》第三条对利润分配方式的约定，原告的可得利益应根据付款金额由被告承担50%。由于原、被告签订的房屋买卖合同已无法继续履行，故原告柳世君交纳的购房款125669元被告应当退还。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告柳世君与被告信阳华银房地产开发有限公司于2007年5月15日签订的《商品房买卖合同》。
二、被告信阳华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日之内向原告柳世君退还其交纳的购房首付款125669元。
三、被告信阳华银房地产开发有限公司于本判决生效后十日之内按照原告柳世君与信阳华银银珠商业经营有限公司签订的《合作经营书》第三条之约定向原告支付50%的利润，直至被告退还原告的购房款之日止。
四、驳回原告柳世君的其他诉讼请求。
五、驳回被告信阳华银房地产开发有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费7962元，由被告信阳华银房地产开发有限公司承担3981元，由原告柳世君承担3981元，反诉费6724元由被告信阳华银房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。
审 判 长 曾宪菊
人民陪审员 余红玲
人民陪审员 李俊道
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 王卫华