上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初5221号原告：张统洲，男，1988年5月20日出生，汉族，户籍地江苏省。原告：彭龙菊，女，1988年10月4日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。被告：于朝长，男，1958年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告张统洲、彭龙菊诉被告于朝长房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张统洲、彭龙菊及共同委托诉讼代理人郁少波，被告于朝长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张统洲、彭龙菊向本院提出变更后的诉讼请求：1、确认原、被告双方就上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》有效；2、判令被告将上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下；3、判令被告自2018年1月6日起按每日人民币(以下币种相同)422.50元计算向原告偿付逾期过户违约金至判决生效日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2013年5月31日，原、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定原告向被告购买上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋面积75.86平方米，总价为84.50万元。合同约定，原告于2013年5月29日前支付被告2万元作为购房定金、6月12日前支付42.50万元，被告产证办出后7日内支付15万元，2015年4月30日前支付10万元，剩余15万元在过户时付清。由于该房屋系动迁安置房，无法直接办理过户，故双方约定在可以办理过户手续之日起5个工作日内由被告配合原告办理过户手续。合同签订后，原告分别于2013年5月29日支付被告定金2万元、2013年6月8日支付被告42.50万元，2014年9月20日支付被告10万元、2015年5月9日支付被告10万元、7月11日支付被告5万元。2013年6月8日，被告将房屋交付原告，原告进行装修并入住。2016年5月底，被告将房屋产权证交付原告。2016年8月1日，被告称儿媳妇早产急需用钱，要求原告提前支付部分房款，原告通过银行转账给被告儿子2万元。2017年12月中旬，该房屋可以办理过户手续，原告通过中介联系被告要求办理过户，但被告称房价上涨，协助过户是有代价的，要求原告至少补偿其50万元，否则拒绝过户。原告认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，被告的行为显属违约，被告理应承担相应的违约责任，故向法院提起诉讼，要求判如诉请。被告于朝长辩称，第一，确认双方签订的房屋买卖协议有效；第二，愿意继续履行协议、配合原告办理涉案房屋的过户手续，要求适当补偿；第三，被告并无违约行为，双方约定的交易限制期届满、可以交易的最早日期是2017年12月15日之后的5个工作日，交易期届满后原告没有联系被告办理交易过户，就起诉被告。被告收到诉状后，向中介提出质疑；第四，如果法院认定被告违约的，违约金金额过高，要求依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。两原告系夫妻关系。上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告于2011年5月10日动迁安置后所得，上海金沁房地产开发有限公司于2014年12月15日经核准登记为涉案房屋的权利人。2016年5月24日，涉案房屋经核准登记在被告名下，该房屋建筑面积为77.53平方米。2013年5月31日，原告张统洲、彭龙菊(乙方，买受人)与被告于朝长(甲方，出卖人)就涉案房屋签订《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)，第二条约定：房地产转让总价款为84.50万元；第三条约定：房款支付期限及方式：3.1)2013年5月29日乙方支付购房定金2万元；3.2)2013年6月12日前支付购房款42.50万元；3.3)待甲方产权证办出后7日内支付购房款15万元；3.4)2015年4月30日前支付购房款10万元；3.5)待该房产符合规定可以过户交易后5个工作日内甲乙双方至上海仁玉房地产经纪事务所办理相关手续，过户当日乙方支付甲方购房款15万元。第四条约定：2013年5月30日前甲方把该房屋交付乙方使用。第七条约定：在办理乙方为产权人的上海市房地产权证时，产生的所有税、费由乙方承担。第十条约定：甲乙双方应于根据国家及上海市的有关规定允许该房屋上市交易日期起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。第十五条约定：甲方违反本协议第十条约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权过户之日止。此外，双方还对户口、婚姻、继承、网签合同、甲乙双方权利义务、违约责任等事项做了约定。被告分别出具收款收据，确认于2013年5月29日收到两原告定金2万元、于2013年6月8日收到原告房款42.50万元、于2014年9月20日收到原告房款10万元、于2015年5月9日收到原告房款10万元、于2015年7月11日收到原告房款5万元。原告又于2016年8月1日向被告儿子转账支付房款2万元。原告向被告支付涉案房屋房款合计71.50万元。庭审中，原告申请经办原、被告涉案房屋买卖的上海仁玉房地产经纪事务所的中介人员袁昳出庭作证。袁昳向本院陈述：原告张统洲于2017年12月2日致电中介，询问涉案房屋何时可以办理产权过户手续，中介告知交易限制期届满日为2017年12月15日，但因交易中心的价格体系等原因需延迟10日才能办理过户手续。2017年12月20日，原告张统洲致电中介，要求通知被告协助办理过户手续，并称想与被告协商公积金贷款事宜并已准备了5万元心意。当日下午中介致电被告，告知涉案房屋12月25日可以过户了，希望被告配合原告办理贷款手续，缓解原告的现金压力，帮助原告把公积金余额用掉，原告额外准备了5万元的心意，被告当即表示“怎么可能，行情是50万……”，中介向被告陈述了一些案例，并表示适当补偿可以谈，希望尽快过户，被告声称自己打听过不可能，当日协商未成。因原告妻子生育孩子，为免影响其家庭，故中介一直没有把被告要求补偿50万元的意见转达给原告。直至2017年12月29日，中介致电原告张统洲，告知被告要求50万元的补偿款的意见，原告表示经济困难、最大限度补偿10万元。2018年1月2日，中介致电被告转达原告提出补偿10万元的方案，协商未成。2018年1月8日，原告张统洲四次拨打被告电话均未接通，当日下午被告回电中介，双方再次就补偿款进行协商，被告表示若原告不接受50万元的方案，没有出来见面的必要。针对证人证言，两原告认为客观属实，被告确认与证人之间的通话情况属实，但谈话内容不属实，被告没有坚持50万元的补偿款、中介没有告知被告原告曾经提出过10万元补偿款的方案，因被告曾明确告知中介陌生电话被告不会接听的，故原告本人的电话没有接到，并非故意不接。被告从未拒绝见面，而是多次要求中介与原告见面协商，12月25日至30日期间原告本人不在上海，被告并无违约。庭审中，原、被告一致确认：1、涉案房屋已于2013年6月8日实际交付两原告，并由两原告居住使用至今。2、被告办理了涉案房屋的房地产权证后，将原件交给两原告。另查明，两原告均非本市户籍，截止2017年12月，原告在莱芙玛软件开发(上海)有限公司累计缴纳城镇职工基本养老保险已达89个月。两原告承诺非限购对象，若因购房资格受限而导致过户不成由其自行承担后果。庭审中，两原告坚持诉请，愿将涉案房屋的剩余房款13万元由法院代管；被告确认买卖协议有效、同意继续履行并配合两原告办理涉案房屋的产权过户手续，要求适当补偿，并认为被告没有违约行为、要求调整违约金的金额。双方意见分歧，致调解未成。以上事实，由两原告提供的《房地产买卖协议》、收款收据、中国工商银行个人业务凭证、高邮农村商业银行结算业务申请书、上海市房屋拆迁补偿安置协议、上海市不动产登记信息、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、购房款收据、借据、情况说明、上海市不动产登记簿、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、结婚证等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告已按合同约定支付大部分房款，被告也已将房屋实际交付原告使用，现涉案房屋交易限制期已满，已经具备过户交易条件，原告要求确认协议有效、被告继续履行协议将涉案房屋产权变更登记至两原告名下，符合协议约定，于法有据，本院予以支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原、被告协议约定的过户交易日前后，中介多次催促被告履行过户手续、并将原告提出的补偿方案告知被告，被告虽未明确拒绝协助两原告办理涉案房屋的过户手续，但在其提出的补偿方案经原告拒绝后，被告仍未按照协议约定履行协助过户义务，庭审中亦表示要求经济补偿，被告之举有违诚实信用，已然构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告根据协议约定，按照总房价84.50万元的日万分之五计算自2018年1月6日至判决生效之日止每日422.50元的违约金，而被告主张违约金约定过高请求减少，因原告未能举证证明其存在的实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情降低至每日150元，自2018年1月6日起算至判决生效之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告张统洲、彭龙菊及被告于朝长于2013年5月31日就上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》有效；二、被告于朝长应于本判决生效之日起十日内协助原告张统洲、彭龙菊办理上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋产权变更登记至两原告名下；产权过户至两原告名下当日，两原告给付被告尾款13万元；三、被告于朝长应于本判决生效之日起十日内支付原告张统洲、彭龙菊以每日150元计算自2018年1月6日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,250元，减半收取计6,125元，财产保全费4,745元，合计10,870元，由被告于朝长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一八年三月十五日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。