文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1597号原告（反诉被告）：广州市国营新塘农工商联合公司种植场，住所地广州市天河区东圃新塘，组织机构代码19066827-0。法定代表人：简伟林，场长。委托代理人：杨宝廷、陈少钦，均系广东信德盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市泰骏房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路371-375号南楼2202房，组织机构代码70824703-3。法定代表人：卢宏章，总经理。委托代理人：黄志威、朱政，均系广东合邦律师事务所律师。被告（反诉第三人）：广州恒承置业有限公司，住所地广州市天河区中山大道棠下市场北一巷二号202房。法定代表人：劳亚平。原告（反诉被告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场（以下简称国营新塘种植场）诉被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司（以下简称泰骏公司）、被告（反诉第三人）广州恒承置业有限公司（以下简称恒承公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国营新塘种植场的委托代理人陈少钦、杨宝廷，被告（反诉原告）泰骏公司的法定代表人卢宏章及委托代理人黄志威、成恒杰（后被撤销委托）到庭参加诉讼。被告（反诉第三人）恒承公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）国营新塘种植场本诉诉称：2000年12月12日，国营新塘种植场与泰骏公司、恒承公司签订《合作开发项目协议书》，共同开发国营新塘种植场所有的位于东圃小新塘鸡母田东约31228平方米的土地，协议约定由泰骏公司、恒承公司办理该地块建设开发事宜，并交付商住楼作为回报交付给国营新塘种植场；同时协议约定，协议签订后15日内，泰骏公司、恒承公司应为本合作开发项目开立银行专户，并证实其存款余额达到10000000元。协议签订后，国营新塘种植场即按泰骏公司、恒承公司的要求将场地交付给泰骏公司、恒承公司使用。《合作开发项目协议书》签订之日后的15日内，泰骏公司、恒承公司未能向国营新塘种植场证实其银行专户存款余额达到10000000元。至今十来年间，泰骏公司、恒承公司也未按照协议的约定进行开发报建，也未将商住楼交付国营新塘种植场，却一直侵占该地块，经国营新塘种植场多次催告，仍拒不归还该地块。现国营新塘种植场诉至法院，请求判决：1、确认国营新塘种植场与泰骏公司、恒承公司于2000年12月12日签订的《合作开发项目协议书》无效；2、泰骏公司、恒承公司搬离东圃小新塘鸡母田东地块，并对该地块进行清理、拆除临时建筑物、清理垃圾等搭建堆放物后将该地块归还国营新塘种植场；3、泰骏公司、恒承公司按照3元/平方米/月（共计31228平方米）的标准向国营新塘种植场支付场地占用费，自2000年12月12日起计至实际归还之日止，暂计至2013年12月11日为14614704元；4、泰骏公司、恒承公司承担本案诉讼费。被告（反诉原告）泰骏公司辩称：一、国营新塘种植场与泰骏公司、恒承公司签订的《合作开发项目协议书》合法有效，国营新塘种植场主张协议无效没有依据；二、2004年，国营新塘种植场与南方传媒集团办理地块转让手续，2005年国营新塘种植场场长亲属在诉争地块上出售沙、石，2009年国营新塘种植场将该地块出租作为亚运会停车场。后国营新塘种植场又将该地块出租给驾校作为练习场地，而泰骏公司在该地块上只有一个工具箱和一个变电设备（占地约六、七百平方米）。由于国营新塘种植场没有给付平整土地费，故只有一个人在诉争地块上等待工程款。综上，国营新塘种植场的行为已构成违约，其诉请没有法律及事实依据。被告（反诉第三人）恒承公司未作答辩。被告（反诉原告）泰骏公司反诉诉称：2000年12月12日，国营新塘种植场与泰骏公司签订《合作开发项目协议书》，约定双方共同开发位于东圃小新塘鸡母田东，即“航天奇观”北侧的商住小区项目。合同签订后，泰骏公司依约设立了10000000元的银行账户，并获得国营新塘种植场的认可。此后，双方开展项目的开发合作，泰骏公司自签订合同后一直按约履行合同，并投入了大量金钱，先后为该项目投入土地复垦金、设计费、土地平整费等费用，并进行项目开发。此外，泰骏公司先后两次对土地进行平整和回填，亦申请了临时用水用电、安装水电设施。2004年之前，国营新塘种植场也一直积极履行合同，双方之间的合作良好，不存在合同无效的情况。2004年左右，泰骏公司通过其他途径得知，国营新塘种植场将诉争地块转卖给南方传媒集团。国营新塘种植场开始怠于履行合同义务，由于其怠于履行合同义务，导致泰骏公司无法有效地推进项目的进展。2007年左右，国营新塘种植场将土地铺上沥青，并将诉争地块出租给第三方作为停车场和驾校培训场地直至现在。泰骏公司没有占用国营新塘种植场的地块，泰骏公司一直要求国营新塘种植场与南方传媒集团协商，并要求国营新塘种植场继续履行合同。国营新塘种植场至今未履行合同，也没有支付前期的开发费用，国营新塘种植场擅自转让土地的行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。泰骏公司为本项目投入大量金钱，国营新塘种植场应当承担赔偿责任，并且过去十年期间正是广州房地产高速增长期，按照通常的盈利情况，本项目一旦开发成功并销售完毕，泰骏公司至少能获取20000000元的盈利，国营新塘种植场应赔偿泰骏公司该部分损失，请求法院酌情判定该部分损失10000000元。现泰骏公司诉至法院，请求判决：1、国营新塘种植场向泰骏公司支付开发费用6327736元及利息（以拖欠的开发费用6327736元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率6.5%的标准，自2005年2月27日起计至实际偿清之日止，暂计至2014年6月27日为3837455.49元）；2、国营新塘种植场返还泰骏公司定金500000元；3、国营新塘种植场向泰骏公司支付损失10000000元；4、国营新塘种植场承担本案诉讼费。被告（反诉原告）国营新塘种植场反诉辩称：国营新塘种植场和泰骏公司、恒承公司没有合作开发的关系，《合作开发项目协议书》是无效合同，泰骏公司占用诉争地块十几年，没有任何建筑，国营新塘种植场不认可开发费用是基于双方合作开发协议而支出的费用。同时，根据《合作开发项目协议书》第二条第2款的约定，若合作开发协议履行，开发建设所需的全部资金由泰骏公司提供；二、国营新塘种植场确实收取泰骏公司支付的500000元定金；三、国营新塘种植场不认可10000000元损失。泰骏公司占用诉争地块十多年，一直没有支付占用费，也没有进行任何开发，使得该地块变为闲置地，对国营新塘种植场造成巨大损失，因此国营新塘种植场要求泰骏公司支付相应的占用费；四、关于《合作开发项目协议书》的效力问题。国营新塘种植场于庭前向法院申请调查取证，法院也责令泰骏公司提交关于该项目专项账户的信息及资金流水，但泰骏公司拒不提交。泰骏公司拒不提交证据应承担该不利后果，也恰恰证明泰骏公司没有达成开发合作的附条件生效的条款，即协议约定的生效条件未成就，双方之间的协议自始当然无效。被告（反诉第三人）恒承公司未就反诉作出陈述。经审理查明：泰骏公司是于1998年1月23日经广州城乡建设委员会核准登记从事房地产开发业务的自然人独资企业。恒承公司于2000年5月16日成立，于2003年10月9日被依法吊销营业执照。2000年12月12日，国营新塘种植场（甲方）与泰骏公司（乙方A）和恒承公司（乙方B）就广州市规划局穗城规东片地字（1994）9号和第104号《建设用地规划许可证》核准甲方征用的土地共47亩约31228平方米共同进行综合开发之有关合作事宜签订《合作开发项目协议书》（以下简称《协议书》），约定：甲乙双方合作开发项目为商住小区（暂定名为泰骏花园），位于东圃小新塘鸡母田东（原始地名）即“航天奇观”北侧（以下简称案涉场地）；（第二条第1款）甲方提供已办征地手续的红线土地47亩，按现大观路东侧水沟边线退缩18米后的地块进行合作开发，红线范围内被大观路占用的面积，将在红线地块的东侧及北侧补足至47亩，该补面积的划红线手续，由乙方办理并负担一切有关费用，甲方负责提供所需的证明文件配合乙方进行办理；（第二条第2款）乙方按征地载明的用途和核准的建设要点、内容及要求，负责设计、施工，并提供建设开发所需之全部资金（包括开发前期使用土地各项税费和负责后期办理房产证及所应交纳的税费等）；（第二条第3款）乙方负责按市规划局批准的设计要点及小区规划方案实施开发的同时，并需负责到供电、供水部门办理外水电的增容报装手续和到公安、消防、交通、人防等部门办理有关专项报装手续，并缴交相关之一切费用；（第二条第4款）乙方保证依据经双方审定的设计图纸标准，首先于紧靠大观路本地块北侧建造一座八层商住楼共19000平方米（加减3%均属合理面积）作为对甲方提供合作条件的回报，该座八层商住楼的占地范围由北端起向南延长70米×深40米，（实际占地范围以达到八层共19000平方米建筑面积为准，占地不足向东顺延），如因原方案未能得到政府有关部门批准要重新报批，本项目的容积率在2以下，所减少的建筑面积，按原方案甲乙双方所得面积比例相应减少;（第二条第5款）商住小区范围之内，除甲方拥有19000平方米房地产权外（与甲方建筑物7米范围内通道为共同使用），其余建筑物和土地产权归乙方所有并支配，并实行封闭式管理，与甲方商住楼之间以7米通道分隔，分隔道中线为界各自管理靠近的一侧，该分隔道双方均不得作任何附着物布置，乙方愿意承担投资风险，并保证依法经营，其经营后果，包括经济责任和法律责任均由乙方承担，与甲方无涉；（第二条第8款）甲方须协助乙方办理有关征用土地建设开发，产权登记办证等事宜并配合乙方对建筑、工商、税务、银行等有关政府部门做好协调工作，在上述协助、协调、配合等过程中所发生政府有关部门收费，均由乙方负担；（第四条第1款）本合作开发项目的甲乙双方，必须严格履行由本协议赋予各方的权利和义务，在未经合作对方的同意，双方均不得擅自将开发地块向第三者转让合作开发权或对外抵偿或抵押；（第五条第1款）本协议签字同时，乙方向甲方交纳定金500000元，在办理建设用地批准书时应交《非农业建设占用土地垦复金》给有关单位，甲方必须在协议生效后四个月内提交本项目有关的用地文件和移交征地红线内的场地及协同办理有关报建手续以便开展工作，该定金于商住楼交付使用日起三天内，无息退回给乙方；（第五条第2款）本协议经双方法人代表签字日起15日内，乙方为本合作开发项目开立的银行专户，证实其存款余额达到10000000元时，本协议正式生效，双方即据本协议条款进行合作开发并履行各自的权利和义务，如果本协议签字日起15日内，本开发项目的银行专户存款余额不足10000000元或虽到位，却向非本项目支付或转移资金时，则本协议自动失效；等内容。本案中，国营新塘种植场主张因泰骏公司未能提供存款余额达到10000000元的银行专款账户，故协议约定的生效条件未成就，双方之间签订的《协议书》自始无效，并要求泰骏公司、恒承公司搬离案涉场地，拆除临时建筑及支付场地占用费等。对此，泰骏公司提交了案外人广州市国营新塘农工商联合公司（以下简称国营新塘公司）于2000年12月20日向其出具的《移交通知书》（复印件，加盖国营新塘种植场公章）拟证明《协议书》已生效的事实。《移交通知书》载明：按2000年12月12日签订的《协议书》泰骏公司需履行为本合作开发项目投入的专款10000000元，已据开户银行资信证实，现国营新塘公司依约将提供开发的47亩土地移交给泰骏公司，并此通知泰骏公司可尽快进场实施开发工作。国营新塘种植场对泰骏公司所提交的上述《移交通知书》中所加盖的公章提出异议，向本院申请对该公章真实性进行鉴定。之后，泰骏公司未能提供上述《移交通知书》的原件作为鉴定检材，而是提供了国营新塘公司于2000年12月20日出具给泰骏公司和恒承公司的另一份《移交通知书》（原件，加盖国营新塘种植场公章）作为鉴定检材，质证检材和鉴定过程中，国营新塘种植场并未对此提出异议。本院遂委托广东天正司法鉴定中心对第二份《移交通知书》中所加盖的国营新塘种植场公章的真实性进行鉴定。国营新塘种植场为此预交了鉴定费46400元。2016年1月28日，广东天正司法鉴定中心出具《鉴定意见书》，鉴定意见为：《移交通知书》（指第二份《移交通知书》）落款处“广州市国营新塘农工商联合公司种植场”印文与国营新塘种植场提交的样本上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。经质证，国营新塘种植场认为：一、鉴定检材并非其向法院申请鉴定的检材，故《鉴定意见书》无效。国营新塘种植场申请鉴定的为第一份《移交通知书》，但是《鉴定意见书》的检材是第二份《移交通知书》，故《鉴定意见书》无效；二、鉴于泰骏公司提供了同样内容但不同抬头的《移交通知书》版本，泰骏公司有提供虚假证据之嫌，国营新塘种植场坚持认为泰骏公司应提供银行专款资金账户信息及流水，在其无正当理由拒不提供的前提下应承担举证不能的法律后果；三、《协议书》客观上无法履行已是既定事实，泰骏公司一直未进行任何开发建设，恒承公司亦被吊销营业执照，客观上无履行《协议书》的可能。泰骏公司则表示对《鉴定意见书》的鉴定结果无异议。对于鉴定检材变更为第二份《移交通知书》的问题，泰骏公司表示因其当时拟引入恒承公司作为投资合作伙伴，故国营新塘种植场收回了第一份《移交通知书》原件，并更换了第二份《移交通知书》给泰骏公司，故泰骏公司只能提交第二份《移交通知书》作为鉴定检材。本案中，国营新塘种植场未能提交其他证据对第二份《移交通知书》和《鉴定意见书》的鉴定结果予以反驳。本案中，国营新塘种植场要求泰骏公司和恒承公司搬离案涉场地并拆除临时建筑、清理垃圾等，同时支付场地占用费。对此，泰骏公司表示其在案涉场地只有简易的工具房及变电设备，未建设其他建筑，并主张国营新塘种植场已将案涉场地转让给案外人南方传媒集团，目前作为驾校训练场及停车场使用，为此提交了现场照片和《规划图》（未加盖任何公章）予以证明。国营新塘种植场表示案涉场地至今未进行任何开发建设，并确认案涉场地现由驾校在使用，但主张案涉场地已被政府征收用作政府储备用地，故没有转让给南方传媒集团，对《规划图》亦不予确认。至于场地占用费的支付标准，国营新塘种植场未举证证明其主张。另，泰骏公司主张其为开发案涉场地支付了开发费用6327736元，并已向国营新塘种植场支付了定金500000元，其认为若国营新塘种植场坚持要求其撤场，则必须向其返还定金并偿还开发费用及相应利息，同时赔偿损失10000000元，为此提交了下列证据证明：1、《定金收据》，拟证明其于2000年12月20日向国营新塘种植场支付了定金500000元；2、《大观路小新塘、鸡母田东地块开发费用》（显示有“钟广宁”的签名，日期为2月27日，下称《地块开发费用》）。《地块开发费用》显示，订金500000元、土地垦复金374736元、征地费60000元、钻探费220000元、设计费610000元、二次平整土地费550000元、架设电缆电线费180000元、建造围墙费用80000元、建造水渠费用130000元、补偿给之前两个施工单位的人工费和撤场费（其中武汉公司1000000元，电白公司850000元）、其他费用700000元、施工用电变压器326000元、施工用电工程费160000元、临时设施费587000元，上述费用共计6327736元；3、《市国土房管局收缴非农业建设占用土地垦复金通知单》《土地垦复金收据》（2张，编号分别为1504124、1504125，缴款人均为国营新塘种植场），拟证明其于2001年1月17日支付了土地垦复金285252元、89484元；4、《征地管理费收据》（2张，编号分别为1008558、2737189），拟证明其分别于2000年7月26日、2001年11月22日支付了征地管理费60000元、65000元；5、《规划勘测设计工程费竣工结算表》《测量费发票》（编号为东规测01-0006461），拟证明其于2001年9月5日向案外人广州市城市规划勘测设计研究院支付了测量费9583元；6、《工程款收据》（3张），拟证明其分别于2000年12月26日、2000年12月28日、2004年10月27日向案外人武汉市建工集团有限公司、广东省电白第二建筑工程有限公司及清远市清新建筑工程有限公司支付了案涉场地工程款850000元、1000000元、1000000元；7、《变压器发票》（编号为0100114176），拟证明其于2002年9月24日向案外人广州南洋电器厂支付了变压器款162000元；8、《吴川建筑工程有限公司要求泰骏公司支付工程款的通知》，拟证明泰骏公司尚欠案外人吴川建筑工程有限公司工程款1900000元。经质证，国营新塘种植场对证据1无异议，确认收到泰骏公司支付的定金500000元，并同意泰骏公司搬离案涉场地时予以返还。对证据2-8，国营新塘公司均不予确认；其认为证据2虽有“钟广宁”的签名，但只是确认收到该份文件，并非对开发费用的确认；证据3显示缴款人为国营新塘种植场非泰骏公司；证据4中编号为1008558的《征地管理费收据》缴款时间在双方签订《协议书》之前，且缴款人为国营新塘种植场，编号为2737189的《征地管理费收据》显示的征地管理费不确定是否为案涉场地；证据5中《规划勘测设计工程费竣工结算表》没有原件，显示的测量费与案涉场地无关；证据6、证据8显示产生费用为工程款，但案涉场地未进行任何开发建设；证据7中《变压器发票》无法确定是为了开发案涉场地所产生的费用。对此，泰骏公司表示有些费用缴款人为国营新塘种植场，是因为开发项目还没有加上泰骏公司名字，故只能由以国营新塘种植场名义缴纳，但实际上费用是由其支付，对此未能举证予以证明。至于损失10000000元的主张，泰骏公司未提交证据证明。本案中，泰骏公司还提交了《关于申请成立房地产开发项目公司的报告》《关于评估国有土地使用权出让金的通知》《关于办理建设用地批准书的报告》《申请重新放界桩的报告》等证据证明其与国营新塘种植场签订《协议书》后依约履行合同的事实。国营新塘种植场对此均不予确认。本院认为：国营新塘种植场与泰骏公司、恒承公司签订的《协议书》属于附条件生效的合同。根据《协议书》第五条第2款的约定，合同生效的条件为泰骏公司和恒承公司在《协议书》签订之日起15日内为案涉场地的合作开发项目开立银行专户证实其存款余额达到10000000元，且到位的10000000元不能向非项目支付或转移资金，否则合同不生效。关于《协议书》的效力问题。本案中，泰骏公司虽提交了第二份《移交通知书》拟证明《协议书》约定的合同生效条件已成就，并提交《定金收据》《大观路小新塘、鸡母田东地块开发费用》《市国土房管局收缴非农业建设占用土地垦复金通知单》《土地垦复金收据》《征地管理费收据》《规划勘测设计工程费竣工结算表》《测量费发票》《工程款收据》《变压器发票》《吴川建筑工程有限公司要求泰骏公司支付工程款的通知》《关于申请成立房地产开发项目公司的报告》《关于评估国有土地使用权出让金的通知》《关于办理建设用地批准书的报告》《申请重新放界桩的报告》等证据拟证明双方一直在履行《协议书》的事实，但是由于泰骏公司始终无法提供银行账户信息等相关证据证明其或恒承公司在《协议书》签订后15日内为案涉场地的合作开发项目开立银行专户证实其存款余额达到10000000元，单凭第二份《移交通知书》无法充分有效证明《协议书》约定的合同生效条件已成就，故根据现有证据，国营新塘种植场要求确认《协议书》无效，本院予以支持。另根据国营新塘种植场和泰骏公司提供的证据及其各自陈述可知，泰骏公司确实使用了案涉场地的部分区域，但国营新塘种植场亦对案涉场地进行了实际使用，现有证据无法证实国营新塘公司、泰骏公司、恒承公司分别使用的场地范围，故综合案情，本院酌情认定泰骏公司和恒承公司应自本判决发生法律效力之日起60日内搬离案涉场地。关于场地占用费的问题。由于国营新塘种植场无法证实泰骏公司实际使用案涉场地的具体区域范围，且其在《协议书》签订之后长达十多年的时间里未曾要求泰骏公司和恒承公司支付场地占用费，本案中亦未能举证证明其关于场地占用费计算标准的主张，故对国营新塘种植场要求泰骏公司和恒承公司支付案涉场地占有费的诉讼请求，本院不予支持。关于定金的问题。由于本院已认定《协议书》无效，故泰骏公司要求国营新塘种植场返还定金500000元，符合法律规定，本院予以支持。关于开发费用的问题。泰骏公司虽然提交了《大观路小新塘、鸡母田东地块开发费用》《市国土房管局收缴非农业建设占用土地垦复金通知单》《土地垦复金收据》《征地管理费收据》《规划勘测设计工程费竣工结算表》《测量费发票》《工程款收据》《变压器发票》《吴川建筑工程有限公司要求泰骏公司支付工程款的通知》等证据拟证明其为案涉场地的开发所支出的费用情况，但由于泰骏公司未能提交合同等其他相关证据对上述票据凭证予以佐证，且现有证据显示案涉场地基本属于空地状态，故无法确认上述费用是否真实发生并用于案涉场地的开发建设，因此对泰骏公司要求国营新塘种植场支付开发费用6327736元及利息的诉讼请求，本院均不予支持。泰骏公司可待收集相关证据后另行主张权利。关于赔偿损失的问题。泰骏公司主张要求国营新塘种植场赔偿损失10000000元，但未举证证明，本院对此不予支持。关于鉴定费的问题。由于泰骏公司在提交检材时将第一份《移交通知书》替换为第二份《移交通知书》，且本院最终并未依据第二份《移交通知书》支持泰骏公司关于《协议书》生效条件成就的主张，故该费用应由泰骏公司承担。恒承公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场与被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司和被告（反诉第三人）广州恒承置业有限公司于2000年12月12日签订的《合作开发项目协议书》无效；二、自本判决发生法律效力之日起60日内，被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司和被告（反诉第三人）广州恒承置业有限公司搬离东圃小新塘鸡母田东（原始地名）即“航天奇观”北侧的场地；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告（反诉被告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场向被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司返还定金500000元；四、驳回原告（反诉被告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费109690元，由原告（反诉被告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场负担109490元，被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司和被告（反诉第三人）广州恒承置业有限公司负担200元；本案反诉受理费72563元，由原告（反诉被告）广州市国营新塘农工商联合公司种植场负担4400元，被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司负担68163元；鉴定费46400元，由被告（反诉原告）广州市泰骏房地产开发有限公司负担；公告费1000元，由被告（反诉第三人）广州恒承置业有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈宇帆人民陪审员  傅红亚人民陪审员  梁泳怡二〇一七年五月十日书 记 员  蒲肖明罗小玲判决书已于2017年   月   日送达