湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2984号
原告谌辉萍，女，1970年12月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人吴树平（特别授权），怀化市鹤城区长城法律服务所法律服务工作者。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人：邹明，该公司执行董事
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告谌辉萍与被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谌辉萍及委托代理人吴树平，被告大汉公司的委托代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谌辉萍向本院提出诉讼请求：1.被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付逾期交房违约金
87814.97元、逾期办理产权登记证书违约金56785.37元（逾期办证违约金已经计算至2016年10月10日，请求计算至被告公司为原告办理好产权登记的当天为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确逾期交房违约金计算至2016年6月14日。事实与理由：2012年5月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府16栋704室，总价款为408822元，合同约定交房时间为2013年6月30日，逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款日万分之三支付违约金”。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款。但被告公司未能如约，直至2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理房产登记证书，交房条件也刚刚取得，给原告工作、学习和生活都造成了较大损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，被告公司应当依照合同约定和法律规定承担逾期办证的违约金；1、迟延交房1074天。从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月13日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，违约时间达2年11个月14天，计1074天。2、逾期办证463天。从约定的交房日2013年6月30日后730天即2015年7月1日起，至今（2016年10月9日）违约时间达1年3个月8天，计463天。被告公司应当承担逾期交房违约责任（双方约定的标准为已付房款日万分之二违约金）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已如期付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月13日被告才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。二、被告应当承担逾期办证的违约责任（日万分之三）。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，在此，被告未特别加粗注明将其格式合同《补充协议》第九条与其他买受人差别特别巨大，即“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”。就此，被告对于逾期办理不动产登记证应当承担违约责任支付违约金。三、根据合同约定，合理确定计算违约金的起止时间，严格执行约定的违约金标准和计算方式。1、逾期交房违约金87814.97元。已构成违约1074天时间。1074天X价款408822元X2/10000＝87814.97元。2、逾期办证违约金56785.37元，已构成违约463天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年10月9日共463天。本阶段性逾期办证违约金=463天X408822元X3/10000＝56785.37元。
综上所述，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令被告在合同约定的违约金支付方式和支付标准，向原告支付逾期交房违约金87814.97元、逾期办证违约金56785.37元；并请求将逾期办证违约金计算至本案房屋权属证书办理完结之日为止。
被告大汉公司辩称：一、被告已经履行了交房义务，不应当承担逾期交房责任。2013年12月31日，被告开发建设的大汉*龙城兴龙府住宅小区16号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。原告购买的房屋，正是16栋的房屋。2015年1月26日，被告所售的房屋消防验收合格。至此，被告所售的房屋完全符合法定交房条件。之后不应当承担逾期交房责任。二、原告计算办证逾期时间没有事实依据。双方在《补充协议》第九条中约定的办证时间届满之日为交房之后730日。双方于2016年10月9日办理了房屋交接手续，因此，办证时间尚未届满。原告计算办证逾期时间没有事实依据。三、即使认定被告交房违约，原告的部分逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效。即使认定被告交房逾期，但原告请求被告向其支付的违约金，部分已经超过诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第九条约定违约金按日计算并产生。原告于2016年10月10日向贵院起诉，那么2014年10月10日之前的产生违约金已经超过两年的诉讼时效。因此请求法院驳回其请求的2014年10月10日之前产生的违约金。四、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高请求法院酌情予以减少。被告逾期交房并非主观故意。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）取消了名称为“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”行政审批项目。因此不需要且政府部门也不会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行综合验收；《国家环境保护总局关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发[1999]154号）中对江西省环保局复函称“房地产建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收。因此，对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收，但在预验收时必须同时明确房地产的开发商与物业管理部门的环境保护责任”。在被告办理《工程竣工验收备案表》之前，涉诉房地产项目绝大多数业主尚未收房和入住，因此不能对环境保护设施的适用性和是否符合环境保护要求进行检测和验收，进而导致办证拖延。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难所导致。按照原告提出的标准计算违约金过高，请求法院在审理过程中考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，请求法院对原告提起的不合理诉讼请求，依法应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证权，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”，原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好《不动产权证书》，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好《不动产权证书》的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好《不动产权证书》。
根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：原、被告于2012年5月31日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉*龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0009号。合同约定：原告购买被告开发的第16幢7层704号商品房，房屋总价款408822元，付款方式为一次性付款；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。如因出卖人的责任，原告不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意以补充协议为准。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付了全部购房款，被告于2015年8月25日开具销售不动产统一发票。原告于2015年8月25日交纳契税8176.44元，
于2016年10月9日交纳两证代办费200元及“产权证、土地证手续费2000元”，原告至今未交纳房屋维修基金。
另查明，涉案房屋于2013年12月31日通过竣工验收，于2016年6月14日取得《竣工验收备案表》。原告于2016年10月9日收房。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方约定的交房时间为2013年6月30日前，被告的房屋于2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案书》，原告收房时间为2016年10月9日，被告迟延交付房屋已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，本院参照目前房地产交易市场现状，结合本案具体情况，酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金；《商品房买卖合同》约定被告逾期交房违约金按日向原告支付，即该项违约金之债系以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2016年10月11日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求中的2014年10月11日之前的违约金因超过了二年的诉讼时效，被告主张诉讼时效经过之永久抗辩权，本院予以支持，而原告诉讼请求计算逾期交房违约金至2016年6月14日止，因此，被告应支付原告逾期交房违约金25019.9元(408822元×0.0001×612天)(2014年10月11日至2016年6月14日相差612天)。关于被告是否承担逾期办证的违约责任，双方约定原告应在16栋封顶前交纳办证费用，而原告迟至2016年10月9日才交纳，原告违约在先，按照合同约定被告享有办证时间顺延权。且根据补充协议的约定，被告应在原告实际收房日后730日内为原告办理好房屋权属证书，故原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告谌辉萍逾期交房违约金25019.9元，限本判决生效之日起十日内付清;
二、驳回原告谌辉萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3192元，由原告谌辉萍承担2554元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担638元,。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 长 王 黎
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 黄永亮
二〇一六年十二月二十六日
代理书记员 曾建波