四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第772号
上诉人（原审被告）秦秀珍。
委托代理人杜永明。
委托代理人许永进。
被上诉人（原审原告）赵勇。
被上诉人（原审原告）赵建（又名赵保建）。
二被上诉人共同委托代理人赵保同。
二被上诉人共同委托代理人陈新明。
被上诉人（原审原告）赵保同。
被上诉人（原审原告）陈新明。
原审被告四川省阆中顺达建筑工程有限公司。
法定代表人杨明顺。
秦秀珍因与赵勇、赵建、赵保同、陈新明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，在阆中市人民法院2012年3月22日作出（2011）阆民初字第476号民事判决后，赵勇、赵建、赵保同、陈新明不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月31日以（2012）南中法民终字第903号民事裁定，以事实不清，证据不足，裁定撤销原审判决，发回重审。在本案重审中，2013年3月26日，阆中市人民法院作出（2013）阆民重字第3号民事裁定，裁定准予赵勇等四人撤回对四川省阆中顺达建筑工程有限公司的起诉。阆中市人民法院于2014年1月2日作出（2013）阆民重字第3号民事判决，秦秀珍不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人秦秀珍及其委托代理人杜永明、许永进，被上诉人赵保同、陈新明（又系被上诉人赵勇、赵建的委托代理人）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年7月16日，阆中市人民政府召开会议，决定对阆中市东南巷28号危房进行改造和拆迁。2007年，赵勇、赵建、赵保同、陈新明等十八户拆迁户委托秦秀珍为办理拆迁及新建所有手续的代表，并先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2008年4月12日，由秦秀珍作为承建人与赵勇、赵建、赵保同、陈新明签订《拆迁补偿协议》，约定：1.拆迁范围：位于阆中市公园路通南巷（应为东南巷）28号地段四人所有的房屋；2.拆迁补偿办法：由秦秀珍拆迁后建住宅楼以现房补偿给四人；3.补偿面积：每户均按90－100平方米范围补偿（以建筑面积为准）。另补偿赵保同车库l5平方米，赵勇、陈新明、赵建车库各10平方米。住房及车库超面积按市场价补差，车库不办理产权；4.还房期限为从协议签订之日起18个月内。双方并对其他权利义务作了约定。由于发生“5.12”特大地震，2009年10月10日，秦秀珍取得阆中市规划和建设局颁发的（2009）074号《建筑工程施工许可证》。2009年10月28日，秦秀珍以其等十八户居民的名义与顺达公司签订《建设工程施工合同》，将该工程发包给顺达公司；该合同约定的开工日期为2009年9月26日，竣工日期为2010年10月30日。2009年11月2日，顺达公司又与秦秀珍签订《内部工程承揽合同》将该工程承包给秦秀珍具体承建。2010年6月8日，阆中市建设工程质量安全监督站向秦秀珍、顺达公司发出阆建质安（2010）0608号《整改通知书》，要求对“未按规划、设计、审查合格的施工图施工、砖混结构门窗洞口大于2.1米、未按规范设置构造柱、个别构造柱混凝土浇注不密实”等质量问题进行整改。由于秦秀珍在施工过程中，私自改变该工程的规划设计，擅自将原设计的6＋1层房屋变更为7＋1层房屋，2010年6月25日，顺达公司向阆中市规划和建设局发出《紧急报告》，要求依法制止秦秀珍的行为并终止与其的合同。2010年7月1日，顺达公司以秦秀珍违背公司管理规定，在公司明确反对的情况下不按设计施工，且擅自加层，严重违反《建筑法》、《规划法》的规定，通知秦秀珍终止双方签订的《建设工程施工合同》。此后，该建设项目的后续工程由秦秀珍牵头，张华德施工直到竣工。2010年10月，赵勇、赵建等四人进入还房开始装修。赵勇还房为2楼、陈新明还房为3楼、赵保同还房为4楼、赵建还房为5楼。赵勇等四人认为其还房存在层高不足、层高不一致以及面积不足的问题，遂提起诉讼。经赵勇等四人和秦秀珍协商，原审法院委托四川华威资产评估事务所于2011年5月6日作出“川华资评报字（2011）第8-1号报告书”对赵勇的还房鉴定为：房屋建筑面积81.67平方米、楼梯间二户共用建筑面积14.41平方米；楼层层高2.66米，其中主卧室a点层高2.73米，b点层高2.80米；第8-2号报告书对陈新明的还房鉴定为：房屋建筑面积81.67平方米、楼梯间二户共用建筑面积14.41平方米；楼层层高2.77米；第8-3号报告书对赵保同的还房鉴定为：房屋建筑面积81.67平方米、楼梯间二户共用建筑面积14.41平方米；楼层层高2.75米；第8-4号报告书对赵建的还房鉴定为：房屋建筑面积81.67平方米、楼梯间二户共用建筑面积14.41平方米；楼层层高2.66米。该4份报告书的“特别事项说明”均载明：本次鉴定该房屋建筑面积、楼层层高以现场查勘、丈量的有关数据进行鉴定计算；实际面积以办房产证面积为准。四原告各支付鉴定费1，250元．本次鉴定时，赵勇等四人已装修完毕入住，卧室铺木地板，其余房间铺地砖，测量层高时，是从屋顶到地砖的高度，再加5厘米，鉴定时未通知秦秀珍到场。2011年8月2日，秦秀珍委托南充市建设工程质量鉴定中心对东南巷28号综合楼工程房屋结构安全性能作出南质鉴中心（2011）质鉴字第066号《质量鉴定报告》，鉴定结论为：东南巷28号综合楼项目（7＋lF）在正常使用、正常维护条件下和设计预定的使用期限内，该建筑的结构性能满足安全使用。赵勇等四人以超过约定还房期限18个月，要求赔偿每户租房费15，000元；楼层层高不足，高矮不一致，房屋实际面积与约定不符，赔偿每户35，000元。因秦秀珍对四川华威资产评估事务所作出的鉴定意见不服，本案在重审过程中，经赵勇四人申请，由四人与秦秀珍协商，原审法院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对赵勇、赵保同、赵建、陈新明的房屋面积、层高以及楼三层的顶板板底平整度进行鉴定，该鉴定机构仅对房屋层高以及楼顶板的板底平整度进行鉴定，认为房屋面积应以房产证的面积为准，故不做房屋面积的鉴定。鉴定意见为：二层房屋客厅层高的五个点平均值为2685mm；三层房屋客厅层高的五个点平均值为2730mm，四层房屋客厅层高的五个点平均值为2700mm，五层房屋客厅层高的五个点平均值为2715mm．上述层高测量值均含楼板厚度实测值，该房屋的设计层高为2750mm，上述层高测量值与层高设计值的偏差在－20mm—65mm之间，上述房屋的层高均不满足《砌体结构工程施工质量验收规范》中，层高小于10m时允许偏差为15mm的要求，现场采用2m靠尺及塞尺三层13—14×C—F顶板的板底平整度，所测板的板底平整度的最大偏值为11mm，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》中，现浇结构表面平整度的最大允许偏差为8mm的要求。双方对该鉴定意见无异议。本次鉴定产生鉴定费用20，000元，由赵勇等四人垫支。审理过程中，赵勇等四人申请撤回了对顺达公司的起诉。
同时查明，2012年9月6日，秦秀珍委托阆中市恒正房地产测绘所对其修建的阆中市东南巷28号住宅楼包含赵勇等四人的房屋在内的面积进行测绘，该报告显示四人还房的建筑面积均为96.47平方米，其中套内面积均为83.52平方米，分摊面积均为12.95平方米。赵勇等四人对该份报告无异议，但认为，该测绘报告显示，分摊面积太多，实际面积不足。
原审认为，秦秀珍与赵勇等四人签订的《拆迁补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反效力性规范，该协议应属合法有效。秦秀珍作为《拆迁补偿协议》的合同相对人，超过约定还房期限12个月还房，应承担相应的民事责任。鉴于“5.12”地震的发生，对建设工程的审批及实施存在着一定的影响，酌定延期6个月系该不可抗力所致。参照同时期房屋租赁市场价格，酌定租金损失为4，000元。赵勇等四人认为还房楼层层高不足，层高不一致。对西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心所做出的鉴定意见，双方无异议，予以采信。根据该鉴定意见，四人的还房存在层高不足以及楼层顶板板底平整度不符合规范的问题。针对该两项问题，本院根据案涉房屋层高偏差值占设计层高的比例以及偏离允许偏差值的幅度，综合同时期房屋的市场价格，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于面积约定不符问题的处理原则，并结合该两项问题对四人居住的影响程度，酌定该两项损失共计为16，000元。对阆中市恒正房地产测绘所对赵勇等四人房屋面积的测绘结果，四人认为房屋的套内实际面积未达到合同约定的建筑面积。但从双方所签订的《拆迁补偿协议》来看，合同约定补偿的面积是建筑面积在90-100平方米之间，并非指房屋套内面积。同时，现四人的房屋尚未办理房屋所有权证书，其准确面积还处于待定状态。对四人要求赔偿面积不足损失的主张，不予支持。秦秀珍辩称，是阆中市保宁街道办事处授权其与四原告等十八住户签订的协议，其不是适格被告。但未能提供证据加以证明，对其该辩称，不予采信。秦秀珍还辩称，房屋的承建方是顺达公司，应由该公司承担责任。但与四人签订《房屋拆迁安置补偿协议》的合同相对人是秦秀珍，而非顺达公司，故与还房有关的违约责任理应由秦秀珍承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：（一）秦秀珍分别赔偿赵勇、赵建、赵保同、陈新明逾期还房造成的房屋租金损失4，000元；（二）秦秀珍分别赔偿赵勇、赵建、赵保同、陈新明还房层高不足以及高矮不一致的损失16，000元；（三）驳回赵勇、赵建、赵保同、陈新明的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人秦秀珍不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决的第一、二项并驳回被上诉人赵勇等四人的全部诉讼请求，事实和理由：（一）阆中市东南巷危房改造工程是阆中市人民政府主导，并指定由保宁街道办事处组织实施，上诉人秦秀珍是十八户被拆迁户之一，并被推举为委托办理相关手续和与建筑商签订《建设工程施工合同》的代表人，且阆中市保宁街道办事处在《拆迁补偿协议》上签章，上诉人秦秀珍亦不具备拆迁和开发资质，《拆迁补偿协议》当属无效，故上诉人秦秀珍不是本案适格主体；（二）因被上诉人赵建的被拆迁房屋已卖与罗宗海，罗宗海已入住还房，故被上诉人赵建不具备诉讼主体资格；（三）上诉人秦秀珍从2008年4月12日与四被上诉人签订《拆迁补偿协议》后，即发生“5.12”大地震，直至2009年10月10日才取得阆中市规划和建设局颁发的《建设工程施工许可证》，2009年10月28日签订的《建设工程施工合同》约定的竣工日期为2010年10月30日，因而导致交房时间延迟的原因是自然灾害和政府主管部门办证迟延，上诉人秦秀珍本人无责任，故原审判决酌定的延期六个月系不可抗力所致是错误，至少应认定为12个月；同时，政府的过渡费发放至2010年11月，故不应再判房屋租金损失；（四）按法律规定，2.2米以上的屋高都可以算住房，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心的鉴定报告仅测量了5个点，该偏差是施工允许的，且协议没有约定层高，房屋也经过竣工验收，加之平整度的问题也是由于四被上诉人提前入住而无法整改；（五）还房层高相差只有几厘米，并不影响居住使用，加之本案不属于商品房买卖合同关系，故原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于面积不符的处理原则来处理层高不足和楼板平整度的问题属适用法律不当。
被上诉人赵勇等四人辩称，被上诉人秦秀珍既受政府委托，也受被拆迁户的委托，其在搞建筑施工，多修的房子也是上诉人秦秀珍在出售；协议约定是8月入住，政府支付的过渡费不够，租房子费用是一年8，000至10，000元，应支付租房损失；层高2.2米是不够的，鉴定报告也表明平整度有问题，故请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明，2007年7月24日，阆中市政府决定对阆中市保宁镇东南巷28号的危房进行改造和拆迁，其中东南巷28号道路红线内的房屋由市上统一拆迁，余下部分危房自拆自建；同时决定由保宁街道办事处负责有关调查摸底、拆迁动员、拆迁安置及群众思想疏导解释，具体负责拆迁安置工作的组织实施。在2007年的拆迁安置调查摸底中，东南巷18户被拆迁户签字委托上诉人秦秀珍为办理拆迁及新建房屋所有手续的代表。2008年4月12日，上诉人秦秀珍作为甲方与作为乙方的被上诉人赵保同、陈兴明、赵保建、赵勇签订《拆迁补偿协议》，协议约定“因阆中市公园路通（应为东，下同）南巷道28号危房自拆自建，由秦秀珍作为承建人与乙方就房屋拆迁补偿问题达成如下协议：一、拆迁房屋范围：位于阆中市公园路通南巷28号地段乙方所有的房屋；二、拆迁补偿办法：由甲方拆迁后建住宅楼以现房补偿给乙方；…….”。阆中市保宁街道办事处在该协议上签注“组织协调”字样并签章。2007年11月6日，阆中市顺达东南巷28号危房改建工程项目部向阆中市保宁镇人民政府递交的书面申请载明“阆中市顺达东南巷28号危房改建工程项目部特申请镇政府予以支持及指导，以便尽快办理规划国土许可证及相关拆迁手续……”，上诉人秦秀珍以18户被拆迁户的委托人名义签字。2008年3月10日，阆中市国土资源局以阆国土资函（2008）号通知批复同意办理东南巷28号旧城危房改造用地手续；2008年3月27日，阆中市规划和建设局为上诉人秦秀珍等18户颁发的建设用地规划许可证载明建设规模为2909.2平方米；2009年10月10日，阆中市规划和建设局为上诉人秦秀珍等18户的危房改造工程颁发建设工程施工许可证。2009年10月28日，上诉人秦秀珍以“秦秀珍等十八户居民”为发包人与承包人四川省阆中顺达建筑工程有限公司签订了《建设工程施工合同》，合同载明工程名称为“秦秀珍等十八户居民私人住宅；建面2909.2平方米；6＋1层；开工日期2009年9月26日、竣工日期2010年10月30日”；上诉人秦秀珍在该合同签字。同日，双方还签订了《房屋建筑工程质量保修书》。2009年11月2日，上诉人秦秀珍作为乙方与作为甲方的四川省阆中顺达建筑工程有限公司签订《内部工程承揽合同》，约定由上诉人秦秀珍作为项目负责人，承揽位于东南巷28号的上诉人秦秀珍等18户居民的私人住宅。同时约定“此工程实行项目负责人负责制，乙方自愿全权承担该合同内约定所发生……债权债务及项目相关的本项目发生的所有经济、民事及连带责任的赔偿，与甲方无关”。2010年6月8日，阆中市建设工程质量安全监督站向上诉人秦秀珍等发出了质量整改通知。2010年6月12日，阆中市规划和建设执法大队制发了暂时停止施工通知书；2010年7月1日，四川省阆中顺达建筑工程有限公司以上诉人秦秀珍不按设计施工、擅自加层，本公司收到相关行政处罚为由，书面通知上诉人秦秀珍终止双方2009年10月28日签订的《建设工程施工合同》。在该建筑工程修建过程中，五方责任主体单位监控到第五层后全部退场，后续工作完全由上诉人秦秀珍牵头，张华德施工到竣工。该建筑工程总建筑面积3490.8平方米。阆中市人民政府批复的从2009年1月1日正式实施的《阆中市城市规划管理技术规定（2008版）》第四十三条规定“多、高层住宅的层高宜为2.8米，不应高于3.6米”。
在本案二审审理中，上诉人秦秀珍向本院提交了被上诉人赵健与罗宗海就被上诉人赵健被拆迁房屋于2008年2月24日签订的售房合同（复印件）、罗宗海书写的证明，拟证明被上诉人赵健的被拆迁房屋在《拆迁补偿协议》签订前已出售给了罗宗海；保宁街道办事处对东南巷28户被拆迁人发放至2010年11月的拆迁安置费发放表和部分被拆迁人的证明，拟证明保宁街道办事处系拆迁还房主体和延长发放过渡安置费情况，并以此证明四被上诉人不应得到迟延交房期间的租金补偿。上诉人秦秀珍申请的证人何林出庭作证称上诉人秦秀珍是拆迁改建的牵头人和被上诉人赵建的房屋已卖与罗宗海的事实；上诉人秦秀珍申请的证人杨志炳出庭作证称拆迁改建房屋经过了竣工验收、图纸设计的层高是2.75米、层高和平整度的误差在正常值范围内。同时查明，被上诉人赵健卖与罗宗海的被拆迁房未办理产权过户登记。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，从阆中市政府《关于协调解决东南巷28号和书院街中段7号危房改造相关问题的会议纪要》载明内容和实际的拆迁安置补偿情况看，阆中市保宁镇东南巷28号危房的拆迁方式是自拆自建，上诉人秦秀珍系18户拆迁户共同推选的拆迁改建的牵头人，保宁街道办事处仅对拆迁安置补偿工作进行组织协调。如此认定，亦与上诉人秦秀珍与被上诉人赵保同、陈兴明、赵保建、赵勇签订的拆迁补偿协议中载明“因阆中市公园路通南巷28号危房自拆自建，由秦秀珍出面作为承建人与乙方就房屋拆迁补偿问题达成如下协议”的内容和保宁街道办事处在拆迁补偿协议上签章时备注的“组织协调”的内容相吻合，故上诉人秦秀珍提出的其不是拆迁还房适格主体的上诉理由与事实不符。本院亦认为，上诉人秦秀珍与被上诉人赵保同、陈兴明、赵建、赵勇签订的《拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，不违反效力性强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，故上诉人秦秀珍提出的拆迁安置补偿的主体是保宁街道办事处和因其不具备房屋拆迁资质的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。关于被上诉人赵建是否因其转让被拆迁房而不应享有拆迁安置补偿利益的问题，本院亦认为，即便是被上诉人赵建在其房屋被拆迁前已将房屋转让给罗宗海事实成立，但由于双方至今没有办理房屋所有权的转移登记，其基于物权仍应享有拆迁安置补偿利益，故上诉人秦秀珍提出的被上诉人赵建不应享有拆迁安置补偿利益的上诉理由亦不能成立。由于上诉人秦秀珍是《拆迁补偿协议》的合同主体，且其在协议签订后，挂靠四川省阆中顺达建筑工程有限公司修建安置房，并将安置还房后的剩余房屋对外出售，故上诉人秦秀珍应当按照《拆迁补偿协议》的约定，从协议签订之日起18个月内向被上诉人赵勇等四人交付质量验收合格的房屋。上诉人秦秀珍未能按照《拆迁补偿协议》的约定履行义务，即应承担相应的违约责任。上诉人秦秀珍提出的因“5.12”汶川大地震发生后，阆中市相关行政职能部门对建设工程行政审批迟延，导致其直到2009年10月10日才取得《建筑工程施工许可证》，还房工程才得以开工建设，应按不可抗力顺延12个月交房期限的上诉理由，因有保宁街道办事处证明佐证，加之保宁街道办事处补发了超期限的拆迁补助安置费，具有一定的事实依据，故原审酌定的交房期限顺延六个月是适当的，但认定系不可抗力所致的理由与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不符，应予纠正。虽然，保宁街道办事处对赵勇等四被上诉人发放了超期过渡安置费，但由于过渡安置费的标准较低，不能实际弥补四被上诉人的租房损失，故原审参照当时的房屋租赁市场行情酌定的租房损失4，000元是适当的，应予维持。由于西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具的赵建等四被上诉人的房屋鉴定报告结论为层高和顶板的板底平整度不满足规范要求。虽然上诉人秦秀珍以其申请的出庭作证的证人杨志炳证言等证据拟证明层高符合规范要求和平整度差异系由赵勇四被上诉人提前入住装修导致无法整改以及不影响居住安全等理由进行抗辩，但不能从根本上否定鉴定报告的结论；虽然层高和顶板的板底平整度不会对居住安全构成威胁，但会在一定程度上影响居住者的舒适度感受，也不符合《砌体结构工程施工质量验收规范》和《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定，故对上诉人秦秀珍前述此项上诉理由，亦不予采信。原审参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于面积约定不符问题的处理原则，酌定的两项损失16，000元系适当的。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，300元，由上诉人秦秀珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 田 娟
代理审判员 石 炜
二〇一四年五月十九日
书 记 员 朱 丹