成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初3259号原告（反诉被告）：曹玲，女，1984年10月22日出生，汉族，住四川省双流县委托诉讼代理人：欧阳力，男，1976年6月6日出生，汉族，住成都市金牛区被告（反诉原告）：韩发云，男，1949年1月5日出生，汉族，住四川省双流县委托诉讼代理人：张述芬，女，汉族，1951年9月25日出生，住四川省双流县委托诉讼代理人：褚立宁，四川君合律师事务所律师。原告(反诉被告）曹玲与被告（反诉原告）韩发云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，在审理过程中转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。曹玲的委托代理人欧阳力，韩发云及其委托代理人褚立宁、张述芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹玲向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方于2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）自2017年1月4日起解除；2、判令被告立即支付原告违约金60000元；3、判令被告立即退还原告房屋租赁押金人民币3000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月9日，原被告签订了《商铺租赁合同》，合同载明，“被告将坐落于四川省双流县正兴镇广东街×7-×9号的商铺（建筑面积491.56平方米，所有权证号：02×××42）出租给原告。商铺二楼房4间。租赁期自2016年1月9日起至2026年1月9日止。该商铺每年租金为人民币40000元，商铺二层房间和院子内房间2500元/间/年。”《商铺租赁合同》第十一条载明，“租赁期间，非本合同规定的情况被告提前收回该商铺或提高租金或存在其他违反本合同约定事项的情形，被告应向原告支付拾万违约金赔偿原告因此而遭受的损失。”2016年1月9日，被告向原告出具收条两张，分别载明：被告收到原告房屋租赁押金3000元、2016年1月9日—2017年1月9日房租费50000元。2016年4月9日，原被告双方签订了关于商铺二楼剩余房间（一间）的补充合同,并约定租期参照2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》执行。2016年12月19日，被告向原告出具一份《关于房屋续签合同说明》，载明:“2017年1月9日至2018年1月9日被告要求院内租金调整为3000元/间/年。并要求9间住房整租，否则不予以承租原使用中房间(二楼5间)”，被告在房东签字处亲笔签字。2017年1月1日，被告于中午12点半左右切断了承租商铺一楼的电源。当日下午2点40分左右，被告再次切断了商铺电源总开关。同时也将承租商铺二楼强行上锁。致使原告无法正常使用租赁房屋。2017年1月3日，原告委托四川公生明律师事务所向被告发送关于解除房屋租赁合同的《律师函》一份，告知:原被告于2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）于被告收到本律师函当日正式全部解除。另，被告已于2017年1月4日签收了律师函。由于原告承租被告房屋用于自己所在的融解教育培训学校开办教授中小学生补习培训之用，故原告在承租期内便投入了大量资金及精力用于房屋装修装饰。由于被告于2017年1月1日切断电源并将房屋强行上锁，致使原告无法正常使用该房屋，也无法开展正常的教学活动。故原告于2017年1月4日当被告签收关于房屋租赁合同解除的律师函后原告便撤离了原告房屋自行寻找其他房屋租赁。另，经原告多次与被告协商沟通请求被告退还房屋押金及支付违约金等事宜，被告均置之不理。故原告提起诉讼。韩发云辩称，一、曹玲不履行合同约定义务，且单方面通过律师函解除合同，构成违约，不仅主张索赔没有依据，反而应当向韩发云承担违约责任；二、曹玲所称韩发云无故要求承租其他房间、上涨房租，断电锁门等行为致使合同目的无法实现，与本案事实不符；三、韩发云与曹玲在知识阅历、风险意识等多方面相比明显属于弱势一方，整个租赁关系中，都是由曹玲主导、支配的，曹玲随意解除合同后还能因此获得赔偿，显失公平。请求驳回曹玲的诉讼请求。韩发云向本院提出反诉请求：1.请求判决曹玲向韩发云支付单方解除合同违约金10万元；2.请求判决曹玲向韩发云支付赔偿款3000元（损毁的墙体墙面、楼梯拆除费、更换门锁钥匙、电卡等）；3、本案全部诉讼费、保全费等由曹玲承担。事实及理由：2016年1月，曹玲欲承租原告商铺及房屋从事教学使用。1月9日，双方签订了曹玲拟定的《商铺租赁合同》，约定曹玲承租韩发云涉案商铺及院内房屋，租期十年自2016年1月9日至2026年1月9日止，商铺年租金40000元，每间房屋年租金2500元，被告每年12月9日前支付次年租金，租赁期间产生的水电物业等费用由被告承担、按期缴纳。合同约定院内剩余六间房屋现有承租人租赁期间届满后不再续租，都移交给乙方来租赁。合同约定违约金10万元。合同约定双方可以签订与本合同同等效力的补充协议。2016年4月9日，曹玲与韩发云签订了曹玲拟定的《剩余房间补充合同》，协商约定房屋年租金为3000元。2016年12月9日，曹玲并未按期缴纳次年商铺及房屋租金，且拖欠了部分电费，之后韩发云催促缴纳续租租金和电费，曹玲均不予处理；且曹玲拒绝按约承租剩余5间房屋。2017年1月4日，曹玲向韩发云邮寄律师函通知韩发云解除合同，至此，曹玲逾期缴纳商铺及房屋租金、并未按照约定承租房屋、单方面通知韩发云解除未到期合同等，已经对韩发云构成违约。双方签订十年期限的合同，且在合同履行过程中，韩发云为了将全部房屋交付曹玲使用，甚至得罪了不少原租人，且部分房屋空置了数月。另曹玲在拆除其防护栏过程中毁损了部分墙体墙面、安装的铁楼梯影响了韩发云正常使用，应当拆除恢复原状，且曹玲并未返还房屋钥匙，韩发云为此更换了门锁钥匙。故曹玲应当对其违约行为承担相应的责任。曹玲辩称：一、合同第四条第2款约定曹玲应于每年12月9日前向韩发云支付租金，租金每年只交一次，2016年1月9号曹玲已向韩发云交纳了2016年的租金，韩发云也开具了收款证明，在2016年时曹玲准备交纳续租租金，韩发云改变原合同约定在移交剩余院内楼下4间房屋时，提出每间3500元/年（涨价40%），楼上已承租5间房屋统一3000元/年，并且必须全部承担，否则不予承租的原告还使用的中的楼上5件房屋；二、剩余房屋4月份腾出的一间房屋韩发云就直接移交曹玲并承租了，韩发云所说的后面4间房屋陆续腾空后却是等到2016年12月以涨价40%的条件让被告承租，合同第九条第7款约定的剩余房屋于合同到期后，房东才移交给乙方，所以韩发云所说的空置费、长期租户的机会成本和感情是原告自己单方面造成的，并且可以认为被告违反合同约定大幅提高房租是早有预谋的；三、2016年12月的电费不足200元，韩发云通知曹玲，曹玲告知当时来不了现场，如果韩发云急的话可先从押金中扣除，2017年1月1日，曹玲现场交给韩发云12月电费，原告拒绝收取；四、2016年4月，韩发云腾出二楼左起第一件房交给曹玲承租，曹玲同意提高500元。双方签订的《房屋租赁合同》的补充合同，合同中约定3000元/年只针对此一间房屋并且有效期至2017年4月9日止；五、2017年1月1日，韩发云在工作时间段对曹玲租期内正常使用的房屋上锁，断电，说法是拖欠12月电费，当天现场交给他现金并请他恢复，韩发云拒绝且继续他的行为；六、韩发云有意回避了合同中对曹玲租赁房屋不得转让这条约束，此约束对曹玲装修宣传所投入的大量资金短期内无法收回构成巨大的风险。签订《商铺租赁合同》前，双方共同协商确定后，由曹玲拟定打印并交与韩发云保留三天后方正式签字的，韩发云的两个女儿都在正兴居住，并且有个女儿也是老师，可以认定韩发云对合同内容充分理解了，原告所说因无文化被骗显然与事实不符；七、由于韩发云违反合同提高房租，强行整租，曹玲不接受，而后又在租赁期内断电。曹玲为了教学需要搬走自己的财物，韩发云强行扣押，并要求对其进行6000元的补偿，无奈之下2017年1月4日向韩发云发出律师函终止合同，在韩发云确认收到律师函的情况下，开始搬走自己的财物，期间韩发云请来了当地社区人员和警察监督。由于拆除过程中对墙体造成了一定损坏，过后请来了当地的小李灯饰的李师傅陪同韩发云夫妻对要求恢复的地方进行了评估（费用1500-2000元），现场请求韩发云直接用押金3000元，用于支付维修款给李师傅后，由他安排人员来维修恢复，但韩发云拒绝用押金支付。经审理查明：2016年1月19日韩发云与曹玲签订《商铺租赁合同》，约定韩发云将商铺出租给曹玲：该商铺座落于正兴镇广东街×7-×9，建筑面积491.56平方米。商铺二楼楼房屋六间（暂租四间），一层院子房屋四间（目前暂住人使用中），租赁期自2016年1月9日起至2026年1月9日止；该商铺每年租金为40000元。商铺二层房间和院子内房间2500元/间/年。曹玲应于每年12月9日前向韩发云支付租金；租赁期间使用该商铺所发生的水、电等费用由曹玲承担；二楼六间及后面院落四间房间合同期间不增加房租，底商铺面保证自合同签订日期三年不涨房租，第四年起随市场行情酌情调整上浮比例不超10%，即不超过4000元/年。二楼暂住人现正使用两间房屋和后面院子四间房屋于合同到期后，韩发云承诺不再续租，并移交给曹玲；韩发云无权解除合同，曹玲若因经营不善或转向未达合同期满前可提前解约；租赁期间，非合同规定的情况韩发云提前收回该商铺或提高租金或存在其他违反合同事项的情形，韩发云应向曹玲支付拾万违约金赔偿曹玲因此而遭受的损失。曹玲若合同期内转让商铺，赔偿韩发云违约金拾万。同日，曹玲向韩发云交付房屋租赁押金3000元，同时支付了2016年1月9日至2017年1月9日房租费50000元。2016年4月9日，曹玲与韩发云签订了《房屋租赁合同》（该合同为2016年1月9日签订房屋租赁合同的剩余房间补充合同，其中约定韩发云将位于天府新区正兴镇广东街207号二楼左起第一间房屋出租给曹玲，租期参照2016年1月9日签订合同，此次缴费为一年租金3000元整，自2016年4月9日起至2017年4月9日止，后曹玲向韩发云支付一年租金。2016年12月19日，韩发云向曹玲出具一份由韩发云签字的《关于房屋续签合同说明》，载明:2017.1.9—2018.1.9房东韩发云要求院内租金调整为3000/间/年。要求九间住房整租，否则不予以承租原使用中房间（二楼5间）。2017年1月1日中午左右，韩发云将所租房屋一楼商铺的电闸拉下致商铺停电，并将商铺通往二楼房间的门锁上。2017年1月3日，曹玲委托四川公生明律师事务所以邮寄的方式向韩发云发送关于解除房屋租赁合同的《律师函》一份，告知韩发云双方2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）于韩发云收到律师函当日正式全部解除，韩发云于2017年1月4日签收。次日，曹玲搬离所承租的房屋，在拆除的过程中对该房屋内的墙体造成了一定的损害。以上事实，有当事人身份信息、商铺租赁合同、房屋租赁合同（补充合同）、关于房屋续签合同说明、律师函、收条、邮寄单及快递单号查询单、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，韩发云与曹玲于2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。曹玲要求确认双方签订的两份合同于2017年1月4日韩发云收到律师函时已经解除，审理中韩发云对于解除合同不持异议，故本院予以确认。韩发云在合同解除后应当退还曹玲房屋租赁押金3000元。关于违约责任，本院认为，在租赁期限内，韩发云对租赁房屋拉闸停电、锁门的行为，严重影响曹玲对所租房屋正常使用，属违约，应当承担违约责任。曹玲因韩发云要求涨房租而未支付2017年1月9日后的房屋租金，后因韩发云停电和锁门致使房屋不能正常使用而单方解除合同，曹玲的行为不构成违约。曹玲仅按照实际损失60000元主张违约金，系其对自己权利的处分，本院予以确认。故本院对于曹玲要求韩发云支付违约金60000元的诉讼请求予以支持，对于韩发云要求曹玲支付违约金100000元的反诉请求不予支持。关于韩发云要求曹玲赔偿损失3000元的反诉请求，本院认为，庭审中曹玲对腾退房屋时造成该房屋内的墙体一定损害的事实不持异议，故对于韩发云的该项反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹玲与被告（反诉原告）韩发云在2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月4日解除；二、被告（反诉原告）韩发云于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹玲退还房屋租赁押金3000元，支付违约金60000元；三、原告（反诉被告）曹玲于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）韩发云房屋损失3000元；四、驳回被告（反诉原告）韩发云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1375元，反诉案件受理费2360元，共计3735元，由原告（反诉被告）曹玲负担235元，由被告（反诉原告）韩发云负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  张光政人民陪审员  沈成燕二〇一七年十月九日法官 助理  龚玉洁书 记 员  张 玲