河南省洛阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫03执异158号
异议人（案外人）：张其林，男，汉族，1957年9月1日出生，住河南省嵩县。
申请执行人：查建峰，男，满族，1969年2月21日出生，住河南省栾川县。
申请执行人：查清峰,男，满族，1962年10月3日出生，住河南省栾川县。
查建峰、查清峰的委托代理人：王丰春，河南鸾州律师事务所律师。特别授权。
申请执行人：洛阳成翔建筑工程有限公司。住所地：洛阳市涧西区建设路**号。
法定代表人：刘淑霞，该公司执行董事。
委托代理人：吴元银，该公司法律顾问。特别授权。
委托代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。特别授权。
被执行人：嵩县振华房地产开发有限公司。住所地：嵩县县城金城路。
法定代表人：冯新运，该公司董事长。
委托代理人：刘云明，男，汉族，1965年11月1日出生，住河南省嵩县。特别授权。
在本院执行申请执行人查建峰、查清峰、洛阳成翔建筑工程有限公司与被执行人嵩县振华房地产开发有限公司民间借贷纠纷中，案外人张其林于2017年5月23日对本院查封被执行人嵩县振华房地产开发有限公司房产并即将进行拍卖的执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人张其林称，其购买了被执行人嵩县振华房地产开发有限公司开发的金山水岸6#、7#楼部分房产，并按照约定和规定支付了购房款和相关费用，被执行人向申请人出具了相关收据。申请人作为购买房屋的消费者，在已经支付房款和相关费用的情况下，该商品房买卖合同合法有效，应当继续履行。洛阳市中级人民法院对上述房产采取执行措施，侵害了申请人作为消费者的合法利益，请求解除对申请人所购房产的查封措施，并立即停止对该房屋的执行。
申请执行人洛阳成翔建筑工程有限公司称，洛阳成翔建筑工程有限公司作为施工方，对6#、7#楼享有优先权且两幢楼在2014年4月29日已为查建峰、查清峰申请查封，在查封之后的一切买卖合同均不成立。查建峰、查清峰在查封时没有到房管部门登记备案，因此，洛阳成翔建筑工程有限公司对6#、7#楼享有优先权。张其林提交的证据只能证明其与嵩县振华房地产开发有限公司存在债权债务关系，而且65份商品房买卖合同均签订在两份调解书之前，该笔买卖不能成立。
申请执行人查建峰、查清峰辩称，异议人的异议申请不成立，在查封的时候，涉诉房屋在房管部门均登记在振华公司名下，因为不动产的权属问题应当以房管部门登记为准，所以异议人不能证明有所有权，请驳回异议人的异议申请。
被执行人嵩县振华房地产开发有限公司答辩称，张其林提交的65份商品房买卖合同是真实的，但还款并不是2013年5月份还的，是陆陆续续还的，张其林提交的11张票据也是真实的。
本院查明：河南省嵩县人民法院于2014年6月10日作出的（2014）嵩民一初字第48号民事调解书确认：一、被告嵩县振华房地产开发有限公司于2014年6月20日前一次性偿还原告张其林借款480万元，逾期不还被告嵩县振华房地产开发有限公司自愿按照每月利率二分的利息自逾期之日计算至实际还款之日；二、被告嵩县振华房地产开发有限公司愿意用嵩县伊东新区金山水岸的一号楼、二号楼、三号楼、五号楼、七号楼用公积金贷款购房和商业银行贷款购房的购房户贷款，对归还原告张其林的480万元借款提供担保，该款到被告嵩县振华房地产开发有限公司基本账户后优先归还原告张其林；被告嵩县振华房地产开发有限公司愿意用嵩县伊东新区金山水岸尚未销售的六号楼盘作抵押，如不能及时还款，原告张其林可以申请法院依法拍卖受偿，相关费用由嵩县振华房地产开发有限公司承担。河南省嵩县人民法院于2014年7月1日作出的（2014）嵩民一初字第60号民事调解书确认：一、被告嵩县振华房地产开发有限公司于2014年7月7日前一次性偿还原告张其林借款470万元，逾期不还被告嵩县振华房地产开发有限公司自愿按照每月利率二分的利息支付自2014年6月24日至实际还款之日的利息；二、被告嵩县振华房地产开发有限公司若在2014年7月7日之前未支付原告张其林借款470万元，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付履行期间的债务利息；三、被告嵩县振华房地产开发有限公司愿意用嵩县伊东新区金山水岸的一号楼、二号楼、三号楼、五号楼、七号楼用公积金贷款购房和商业银行贷款购房的购房户贷款，对归还原告张其林的470万元借款提供担保，该款到被告嵩县振华房地产开发有限公司基本账户后优先归还原告张其林；被告嵩县振华房地产开发有限公司愿意用嵩县伊东新区金山水岸尚未销售的六号楼盘作抵押，如不能及时还款，原告张其林可以申请法院依法拍卖受偿，相关费用由嵩县振华房地产开发有限公司承担。
嵩县振华房地产开发有限公司自2011年8月23日至2013年5月期间，收到张其林款项共计1000万元。该1000万元与法院调解书重叠450万元。
另查明，2013年5月16日，张其林与嵩县振华房地产开发有限公司签订65份商品房买卖合同，约定嵩县振华房地产开发有限公司开发的金山水岸6#楼、7#楼部分房产售予张其林。
2014年4月29日，本院作出（2014）洛执字第68号执行通知书，查封嵩县振华房地产开发有限公司名下的金山水岸7#楼，查封期限2年。2016年2月26日，本院作出（2016）豫03执28—2号协助执行通知书、（2016）豫03执29—2号协助执行通知书，查封嵩县振华房地产开发有限公司名下的金山水岸6#、7#、8#、9#房产。2016年5月6日，本院作出（2016）豫03执82号协助执行通知书，查封嵩县振华房地产开发有限公司名下的金山水岸6#、7#房产，查封期限三年。
嵩县振华房地产开发有限公司因欠查清峰、查建峰借款没有如期偿还，于2014年4月11日被起诉至洛阳市中级人民法院。2015年12月19日，河南省高级人民法院作出（2015）豫法民一终字第148、149号民事判决书，判决嵩县振华房地产开发有限公司在判决生效后10日内偿还借款及利息。嵩县振华房地产开发有限公司在规定期限内没有履行，此后，查清峰、查建峰申请强制执行。2016年11月4日，洛阳市中级人民法院将包括抵押给张其林的房屋在内的登记在嵩县振华房地产开发有限公司名下的房屋查封。
2017年5月8日，洛阳市中级人民法院下发（2016）豫03执82号之一公告，公告对包括抵押给张其林的房屋在内的房屋及土地进行评估并将进行拍卖。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张其林提交的现有证据证明其与嵩县振华房地产开发有限公司存在债权债务关系，其与嵩县振华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同实际上是以物抵债的性质，其所约定购买的房屋并非完全用于居住，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定，张其林提出的异议申请本院不予支持。本院于2017年5月8日下发的（2016）豫03执82号之一公告，对张其林提出异议的房产进行拍卖并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回张其林的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张艳红
审判员 杨 洪
审判员 李 宁
二〇一七年八月二十四日
书记员 李蔓露