浙江省桐庐县人民法院发文稿
签发人拟稿人
核稿人
浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭桐民初字第950号
原告：滕满昌。
委托代理人：王圣炀。
被告：桐庐家禾房地产开发有限公司。
法定代表人：徐明尔。
委托代理人：张立新。
原告滕满昌与被告桐庐家禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理。依法由审判员曾春红适用简易程序于2013年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王圣炀和被告委托代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕满昌起诉称：原告于2010年2月24日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于桐庐县新天地花园的一套面积为101.44平方米的商品房，该房屋为新天地花园8幢2单元604号房，交房日期为2010年10月15日之前，并约定由被告于2011年4月15日前将土地、房屋权属证书交付给原告。协议生效后，原告如约向被告支付了总房款706000元。但是，被告却迟迟没有按照合同约定交付土地、房屋权属证书，直至2012年8月15日才将土地、房屋权属证书办出来。被告违反合同迟延交付权属证书，导致原告在房价景气期间一直无法转让该处房产，目前房价降价给原告造成较大的经济损失，并且一直承受较高的房屋贷款利息。之后双方一直协商关于迟延交付权属证书的违约金，因为金额不能统一而迟迟不能解决。双方在合同第十六条第四款第2项（2）列明确约定：“买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行活期存款利率的违约金。”可以确定：违约金＝迟延天数×总房款×银行活期存款利率（0.35％）＝483天×611024×0.35％＝1032936元。在双方协商过程中原告也意识到约定违约金过高了些，原告大义顾及社会公平，在考虑违约行为给原告造成的实际损失的基础上，故在此请求法院判令被告承担100000元违约金。由于被告迟迟未能承担相应的违约责任，现诉诸法院，请求法院依法判令被告支付违约金100000元。诉讼中变更请求为5000元。
被告桐庐家禾房地产开发有限公司口头答辩称：合同所涉房屋已经交付给原告使用。原告在诉状中称合同约定被告于2011年的4月15日前将土地、房屋权属证书交付给原告，这一说法与合同约定不符，根据合同第16条第2款、第3款约定，被告只要在规定时间内办理出土地、房屋权属的初始登记即可，由原告自行办理上述二证的转移登记手续，但是原告将被告办理初始登记理解为转移登记，又理解为转移登记证书办好后转移给原告，这个理解与双方的约定是不符的。被告于2011年4月21日取得该商品房的土地、房屋权属的初始登记证书并在同一时间电话通知原告委托的代理机构人员到被告处领取证书，由他们到相关部门办理转移证书，但原告及其委托代理机构的人员迟延到被告领取上述证书的行为与被告无关联性，被告没有违约。同时，在此需指出的是，原告未按合同约定的时间向被告交付第二期购房款，按合同第八条的规定：逾期付款不超过30日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超30日的，出卖人愿意继续履行的，自本合同规定的应付款期限之日第三天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。原告逾期付款已超过30天，应按每日应付款的万分之四向被告支付逾期付款违约金。如被告需支付原告逾期交付权属证书的违约金的话，被告有先履行抗辩权。
原告为支持自己的诉讼主张，提供了下列证据材料：1、商品房买卖合同，证明商品房买卖合同关系的存在；2、发票，证明原告已经履行了付款义务；3、房屋所有权证、土地使用证，证明被告迟延交付时间；4、视听资料及文字记录，系杭州电视台18**黄金眼的采访，证明被告承认违约并愿意承担违约责任的事实。
经庭审质证，被告质证意见为：对证据1，三性没有异议，根据合同第16条规定，被告只负责办理初始登记，原告自行办理转移登记，合同还约定了付款方式及逾期付款责任；对证据2，没有异议；对证据3，真实性没有异议，但这两份证不是合同约定的初始证，而是转移证，是原告委托中介机构办理的；对证据4，真实性没有异议，对光盘内容有异议，光盘中毛女士一直没有拿到房产证，该房产证不是房产公司提供的，是买方委托的中介机构办理的，业主及电视主持人不了解情况的前提下把错误推到房产公司是没有依据的，为什么业主没有及时办理产权登记，是中介机构的原因，合同中按合同办理没有错误，该怎么处理也没有错误，原告认为是房产公司所造成的没有依据。
被告为反驳原告的诉讼主张，提供了下列证据材料：1、证明，证明新天地花园办证的手续是按揭贷款的银行推荐原告委托中介公司办理，签收的鲁赛春、吴红莲是中介机构的员工；2、签收单，证明原告领取房产证的事实；3、付款凭证，证明原告逾期付款的事实；4、房屋所有权证；5、委托书，证明原告委托中介机构代办三证。
经庭审质证，原告质证意见为：对证据1，是作为第三方的证明，同时也证明中介公司和被告是有业务上的关系，否则第三方公司不会给被告出具证明，是中介公司为被告完成办理房产权属义务的事实，该证据不能证明原告在支付货款是否存在违约的事实，同时今天审理的事实是原告起诉被告违约，被告认为原告违约的诉请也过了诉讼时效；对证据2的真实性没有异议，这也是说明中介机构替被告办理房产证的时间，交付给原告留下的凭证，也记载了交付证书的时间，印证了被告延缓交付房产证的事实；对证据3，关联性有异议，与本案无关；对证据4，真实性、关联性有异议；对证据5，真实性无法判断，当时原告是按房产公司的安排签字，是否有委托书，当事人记不清了。
经审核，本院认定证据如下：一、对原告提供的证据：被告对证据1、2、3、4真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以认定；二、对被告提供的证据：原告虽对部分证据有异议，但未提供有效证据予以反驳，故对上述证据的真实性均予以认定。
根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2010年2月24日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的新天地花园8幢2单元604室，建筑面积共101.44平方米，2010年10月15日前交房。合同第十六条还约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2011年4月15日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行活期存款利率的违约金。”合同约定付款方式：签订合同时支付首付款353000元，2010年3月10日前，付清余款270000元（银行按揭），并约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告支付了首付款后于2010年6月25日按揭贷款270000元。原告实付房款611024元。
另查明，2012年7月2日，杭州1818黄金眼栏目组依新天地花园业主的投诉，到桐庐就迟延办证一事采访并进行了报道，据该报道，新天地花园第三、四期存在迟延办证的情形，即在报道时业主仍未办理三证。当时被告项目销售负责人表示是因为土地复核、验收的原因导致迟延办证，并表示按合同约定该怎么办就怎么办。2012年7月30日，原告委托代办三证的桐庐县大众房屋置换有限公司员工吴红莲向被告领取了原告的售房不动产发票、测绘分户平面图、房产总证。2012年8月14日、15日，原告分别取得房屋所有权证和土地使用证。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行。根据合同第十六条约定，被告负有于2011年4月15日前向原告交付土地、房屋权属证书的义务，但根据其提供证据表明，被告于2012年7月30日才向原告委托的桐庐县大众房屋置换有限公司交付上述证件，共迟延471天，故依约应承担违约责任，原告认为违约时间应计算至其实际取得相关权属证书之日止，与约定不符，本院不予采信。关于违约金的计算，合同明确约定“自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行活期存款利率的违约金。”即471天×（0.35%÷365）元／天×611024元=2759.65元。原告请求超出部分本院不予支持。关于被告先履行抗辩权的抗辩，原告在被告交付证书前早已履行了付款义务，故被告的该抗辩理由不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告桐庐家禾房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告滕满昌违约金2759.65元；
二、驳回原告滕满昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告滕满昌负担12元，被告桐庐家禾房地产开发有限公司负担13元，均于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 曾春红
二〇一三年十二月十一日
书记员 毛宇斐