北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02170号
原告李嘉键，男，1978年10月18日出生。
委托代理人黄艳，北京在明律师事务所律师。
委托代理人李江，男，1951年7月1日出生。
被告北京云龙房地产开发有限公司，住所地本市东城区安定门外上龙西里乙22号。
法定代表人何烜，总经理。
委托代理人欧友和，男，1957年8月29日出生。
被告北京腾利达房地产开发经营公司，住所地本市东城区大经厂西巷9号。
法定代表人何咏，总经理。
委托代理人张宏亮，男，1980年2月12日出生。
原告李嘉键诉被告北京云龙房地产开发有限公司（以下简称云龙公司）、北京腾利达房地产开发经营公司（以下简称腾利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李嘉键及其委托代理人黄艳、李江，被告云龙公司的委托代理人欧友和，被告腾利达公司的委托代理人张宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李嘉键诉称：2006年12月，原告通过北京安顺房地产经纪有限公司获知本市东城区×××小区翻建后的部分新建房屋在预售。×××项目系东城区人民政府工程，项目拆迁人系北京市东城区房屋土地经营管理一中心全资成立的全民所有制企业，即被告腾利达公司，但该项目并非政府直接投资建成，而是具有融资性质，即引入被告云龙公司的投资，并由被告云龙公司参与项目建设与运营。被告云龙公司与被告腾利达公司签订了合作协议，约定由被告云龙公司投资800万元，并负责筹措建设资金，该项目下的所有权益归云龙公司所有。预售上龙西里危改新建房屋的是被告云龙公司，被告云龙公司法定代表人承诺，云龙公司开发的×××小区，除分配原拆迁居民外，有部分余房可以作为商品房销售。与此同时，被告云龙公司向原告出示了上龙西里项目立项及规划审批文件、被告云龙公司与腾利达公司签订的《协议书》、北京市人民政府（2004）第67号文件及东城区人民政府文件。上述材料足以令原告相信，×××项目是政府工程，项目主体腾利达公司引进云龙公司投资，委托云龙公司实际负责建设资金筹集、项目建设施工、居民回迁，并将×××项目所有权益让渡给云龙公司作为合作对价，故云龙公司有权将居民回迁以外多余的住房作为商品房销售。基于此，又鉴于原告自身结婚购房需要及近距离照顾父母的考虑，原告于2006年12月30日与被告云龙公司签订房屋买卖合同，约定以同于购买附近商品房的价格购买×××施工号住房，购房款总额712240元。签约时，原告首次支付350000元，余款待交房后支付。被告云龙公司交房时间为2009年9月5日。合同签订当日，原告依约支付首期购房款350000元。时至2009年9月5日，×××项目因竣工日期延迟未达到交房条件，直到2012年5月，×××拆迁居民开始陆续回迁，并很快回迁完毕，但被告云龙公司仍未向原告交房。后原告发现×××施工号住房被他人占用，经与被告云龙公司交涉，双方于2013年6月7日签订《补充协议》，将原告购买的×××施工号住房等价改签为×××号楼×××单元×××号房屋。然而被告云龙公司仍未将改签后的房屋及时交付给原告，称房屋钥匙被腾利达公司收走，交房和过户都需要腾利达公司同意并配合才能实现。鉴于此，原告多次与被告腾利达公司交涉，被告腾利达公司均以涉诉房屋用于拆迁安置不得买卖为由予以拒绝。现原告了解到，×××小区房屋用于拆迁安置后仍有一部分富余房源，而原告购买的×××号楼×××单元×××号房屋至今为空置房屋，具备交房条件。另，根据房屋买卖合同的约定，被告云龙公司应当于逾期交房之日起至实际交房之日止按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。现被告云龙公司逾期交房，应当承担相应的违约责任。故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令被告云龙公司继续履行原告与被告云龙公司之间签订的房屋买卖合同，将位于本市东城区×××号楼×××单元×××号房屋交付给原告，被告腾利达公司协助被告云龙公司履行交房义务；判令被告云龙公司、腾利达公司将房屋所有权过户至原告名下；判令被告云龙公司支付原告自2009年9月6日至2015年3月10日的逾期交房违约金208215元，并以每日105元的标准支付至本判决生效之日止，被告腾利达公司承担连带赔偿责任。本案诉讼费由二被告承担。
被告云龙公司辩称：被告云龙公司并非整个项目主体，无法向原告交付房屋或者办理房屋过户手续。对于原告主张的逾期交房违约金，被告云龙公司同意支付。
被告腾利达公司述称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告腾利达公司之间没有任何合同关系，其诉讼请求与被告腾利达公司无关。腾利达公司已取得危改安置房屋即本市东城区×××号楼的房屋产权，危改安置房屋性质为经济适用房，至今不允许上市交易。原告与被告云龙公司之间签订的房屋买卖合同应属无效。综上，被告腾利达公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告腾利达公司于2000年6月经批准对本市东城区×××号、×××号、×××号楼进行危旧房改造项目（以下简称涉诉项目），之后陆续获得建设用地批准并通过了规划审批，于2006年1月取得拆迁许可证。2003年3月20日，被告腾利达公司与被告云龙公司签订《协议书》，约定共同合作建设涉诉项目，被告云龙公司应分三次向被告滕利达公司支付前期费用800万元，于拆迁完毕、开工之前付清，该项目下的所有权益归被告云龙公司所有。2003年9月，双方签订《补充协议》，因“非典”疫情等不可抗力，同意将原协议书的生效截止日期自2003年9月30日顺延至2003年12月30日。2006年7月3日，双方签订《补充协议二》，其中约定回迁安置完成后，所有的剩余房屋出售，在同等条件下，被告腾利达公司有优先购买权。2012年5月14日，双方签订《补充协议三》，其中约定双方按照2003年3月20日签订的《协议书》之有关约定切实履行各自责任，项目完成且双方结算后，对结算后剩余房屋以及配套设施，被告腾利达公司同意被告云龙公司按照国家法律、法规进行处置和使用。2013年4月10日，被告腾利达公司取得×××危改安置小区房屋所有权，登记房屋坐落为本市东城区×××号楼。
2006年12月30日，被告云龙公司（甲方）与原告李嘉键（乙方）签订《北京东城区×××小区经济适用房（特价期）预售协议》（以下简称涉诉协议），约定甲方依据东城区计、建两委（2002）东政计字51号和（2002）东建字24号《关于×××三栋简易楼危改项目建议书的批复》，对乙方居住的北京市东城区×××地区进行危旧改造。经甲、乙双方友好协商，乙方自愿购买在×××地区建设的就地/定向安置住房，产权按经济适用房产权管理。乙方购买的安置住房为×××施工号住房，具体门牌以公安部门确定为准，该安置住房的用途为普通居住住宅。安置住房建筑面积为89.03平方米【套内建筑面积（含阳台面积）】。双方同意安置住房房价款合计为712240元。乙方分两次付款，第一次付款时间为2006年12月30日，乙方应支付350000元，第二次付款时间时乙方应支付362240元，付款时间为/年月日前（若乙方提前入住，则在办理入住手续之日交清其余购房价款）。甲方交付安置住房的时间为2006年12月30日。除本合同约定的特殊情形外，甲方如未按合同约定的期限将该安置住房交付乙方，逾期时间自本合同第六条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金。甲方应当在安置住房交付后90个工作日内，将办理产权登记时需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。涉诉协议签订当日，原告向被告云龙公司交纳购房款350000元。庭审中，关于交付房屋的时间，原告主张涉诉协议中约定的2006年12月30日系笔误，并提供《致回迁居民的一封信》及案外人孙京晶的《购房协议书》，拟证明被告云龙公司应向原告交付房屋的时间为2009年9月5日。对此，被告云龙公司不予认可，称交房时间以涉诉协议约定为准，而《致回迁居民的一封信》是针对回迁居民的，与原告无关。
2013年6月7日，原告与被告云龙公司签订《补充协议》约定，乙方原签订的上×××户型由于被本片居民回迁户选中，根据区政府的有关规定，优先本片居民户，即原告购买的×××单元×××户型按每平方米等价改签为×××单元×××户型（×××），面积为89.03㎡（以下简称涉诉房屋）。本补充协议与原协议同样具有合同效力。庭审中，原告与被告云龙公司均认可，原告尚未支付的购房尾款362240元应于交房时交纳，原告表示同意支付给被告云龙公司。
另查,2004年12月13日，北京市国土资源局向被告腾利达公司发放北京市城镇建设用地批准书。涉诉项目属于回迁安置用房，土地属于划拨取得，未交纳土地出让金，亦未办理房屋预售许可证。后被告腾利达公司发现有人出售涉诉项目房屋，于2006年3月24日登报声明，该公司从未委托任何单位或个人进行危改工程的房屋预售。涉诉项目于2012年5月23日正式竣工。
庭审中，原告主张《补充协议》中购买的×××单元×××户型（×××）现在确定的房号为本市东城区×××号楼×××单元×××号。对此，被告腾利达公司不认可原告《补充协议》中购买的涉诉房屋即指向被告腾利达公司名下所有的本市东城区×××号楼×××单元×××号。
再查，原告不是原本市东城区×××号、×××号、×××号楼危旧房改造的回迁安置居民。对此，原告称，原告虽不具备回迁安置居民资格，但购房当时，被告云龙公司并未告知房屋性质，且原告的购房价格与当时正常商品房交易价格相当，根据被告云龙公司与腾利达公司之间达成的协议，被告腾利达公司对于回迁安置剩余的房屋允许被告云龙公司进行买卖，因此，原告购买的并不是回迁安置房屋，而是安置完毕后允许上市交易的多余房屋。对此，被告腾利达公司不予认可，称涉诉项目自始未取得过房屋预售许可证，且涉诉项目尚未回迁结算完毕，对外不允许销售危改剩余房屋。
上述事实，有当事人当庭陈述，《北京东城区×××小区经济适用房（特价期）预售协议》，收据，北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，房屋拆迁许可证，登报声明，X京房权证东字第×××号房屋所有权证，（2014）东民初字第10248号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据本案查明的事实，涉诉协议系原告与被告双方自愿达成合意后签署的，应当认定涉诉协议依法成立。但应指出，原告不是×××危旧房改造的回迁安置居民，其不具备购买回迁安置住房的资格。被告云龙公司虽与被告腾利达公司合作开发建设该危改项目，但因该项目所建房屋为危改回迁安置房屋，并未经国家有关部门批准上市交易，且原、被告签订涉诉协议时，回迁安置住房尚未建成，被告云龙公司并未取得房屋预售许可，故涉诉协议违背相关法律、法规的强制性规定，应认定为无效。现原告要求被告云龙公司、被告腾利达公司履行交房义务，办理房屋所有权过户手续及支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告李嘉键的全部诉讼请求。
案件受理费13005元，由原告李嘉键负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 杨 莹
人民陪审员 王祖铠
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 宿云达