410福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终299号
上诉人（原审被告）：陈家团,男,1962年2月13日出生,汉族,住福鼎市。
委托诉讼代理人：陈建斌，福建鹏远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵萍萍,女,1959年1月18日出生,汉族,住温州市鹿城区。
委托代理人：肖立峰、黄玉章，浙江泽商律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李上元，男，1984年8月6日出生，汉族，住福鼎市。
被上诉人（原审第三人）：许秋菊，女，1968年8月25日出生，汉族，住福鼎市。
上诉人陈家团因与被上诉人赵萍萍、李上元、许秋菊房屋租赁合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2016）闽0982民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈家团及其委托诉讼代理人陈建斌、被上诉人赵萍萍及委托诉讼代理人黄玉章当到庭参加诉讼。被上诉人李元上、许秋菊经依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
陈家团上诉请求：撤销福鼎市人民法院（2016）闽0982民初367号民事判决第一、二项，改判由李元上、许秋菊支付给赵萍萍房屋租金65750元及逾期利息和水电费、物业费33620元。
事实和理由：2013年6月10日，其将涉案房屋转租给李上元、许秋菊时，确实没有征询赵萍萍的意见，但2015年因整个市场普遍不景气，李上元、许秋菊于2015年6月向其提出下调租金的要求，其请赵萍萍来与李上元、许秋菊协商下调租金事宜，赵萍萍与李上元、许秋菊经过协商，确定2015年6月1日至2016年5月31日的年租金由34万下调至30万，并将一次性支付改为按季度支付，即赵萍萍事实上认可了其转租行为。因此，其转租合法有效，一审认定其与李上元、许秋菊的房屋转租合同无效是错误的；从2013年6月1日起，涉案房屋实际上就由李上元、许秋菊承租使用，根据其与李上元、许秋菊签订的转让和合伙协议，房屋租赁期间产生的物业管理费、水电费等应由李上元、许秋菊承担。退一步说，即使其与李上元、许秋菊签订的转让和合伙协议无效，李上元、许秋菊也应依法支付占用期间的房屋租金以及经营期间所产生的物业、水电费，一审判决其承担本案房屋租金及物业管理费和水电费亦是错误的。
赵萍萍答辩称：其与陈家团出于真实意思表示签订的房屋租赁协议合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行合同义务。其不同意陈家团转租，也不知道陈家团的转租行为。其根据双方签订的租赁合同请求陈家团支付租金合理合法。陈家团使用租赁房屋产生的物业费、水电费理应由承租人陈家团承担。一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈家团的上诉理由不能成立，应予驳回。
赵萍萍向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付租金65750元以及逾期利息；2.判令被告立即支付物业费、水电费33620元（暂计算至2015年9月，以物业公司实际核算后为准）；3.判令被告赔偿漏水损失25000元。
一审法院认定的事实：2012年12月23日，原告赵萍萍与被告陈家团签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁福鼎市桐山太姥商住区C幢201-225号房产，期限为2013年6月1号至2018年5月31日。租金第一年为30万元，次年起每年递增2万元，并且应于每年6月1日前付清次年租金。被告未依约支付完毕2015年至2016年租金，至今支付131250元。2016年1月份，原告将此房屋租赁另出租他人。
一审法院认为：原、被告出于真实意思表示，订立房屋租赁合同。但被告转租房屋，未获得原告同意，故其与第三人签订的转让与合伙协议无效。因此本案只涉及原、被告之间的权利义务关系。原、被告之间存在房屋租赁合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告仍有65750元租金未付，事实清楚，证据充分，本院予以确认。关于原告主张的被告租赁期间产生的物业税水电费用33620元，也予以支持。但关于漏水损失，原告主张事实不清，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。规定，判决：1、被告陈家团于本判决生效之日起七日内支付原告赵萍萍租金65750元及其逾期利息（自2016年2月18日起至款项付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；2、被告陈家团于本判决生效之日起七日内支付原告赵萍萍物业费与水电费33620元；3、驳回原告赵萍萍的其他诉讼请求。
经审理查明：上诉人陈家团与被上诉人赵萍萍对一审判决查明认定的事实没有争议，被上诉人李元上、许秋菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，视为对一审认定的事实没有争议。对当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。本案上诉的争议焦点为：1、陈家团将涉案房屋转租给李元上、许秋菊是否合法有效；2、转租后的房屋租金及该期间的物业管理费、水电费应由谁承担。
本院二审期间，上诉人陈家团提交了赵萍萍于2016年3月15日出具的《收条》1份，《收条》内容为：“今收到陈家团的商铺租金28000元（贰万捌仟元正），（是原来租户客小李商铺的空调折价转让给新租陈永松，计人民身上28000元（贰万捌仟元正），由陈永松转入赵萍萍建行卡），特此说明”，以证明赵萍萍同意转租并收取李上元租金的事实。赵萍萍质证认为，该收条的真实性存疑，且根据该收条的落款时间看，是在其起诉之后形成的，如果该收条是真实的，证明力也存疑。本院认为，即便该《收条》真实、合法，根据该《收条》的内容，只能证明赵萍萍是向陈家团收取租金，该租金来源于“小李”在商铺的空调折价转让给陈永松的转让金，不足以证明陈家团主张的待证事实，该《收条》不予采信。
本院认为：上诉人陈家团与被上诉人赵萍萍签订的《房屋租赁协议》，系通过自愿协商一致达成，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当按照该《房屋租赁协议》正确、全面和及时地履行合同义务和享有合同权利。赵萍萍请求陈家团支付拖欠的租金并承担使用租赁房屋所产生的物业管理费及水电费有事实和法律依据。陈家团将承租的房屋部分转租给李上元、部分用于与许秋菊合伙经营，并未征得赵萍萍的同意，且与李上元、许秋菊分别签订的《转让协议》、《转让及合伙协议》均约定房屋转租的租金由李上元、许秋菊分别向陈家团交纳。本案中，赵萍萍只认可承租人陈家团并向陈家团收取房租，赵萍萍与李上元、许秋菊之间并不存在直接的房屋租赁合同关系，因此，陈家团主张应由李上元、许秋菊直接向赵萍萍支付拖欠的租金和承担承租期间的物业费、水电费，没有事实和法律依据。陈家团对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，陈家团的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2284元，由上诉人陈家团负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 易丽容
审判员 陈富强
二〇一七年七月七日
书记员 彭杨清
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。