安徽省太和县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1222民初第1911号
原告：陶磊，男，1984年10月26日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：贾谊，太和县城关法律服务所法律工作者。
委托代理人：陶怀清，男，1954年2月1日出生，汉族，住安徽省太和县。
被告：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室。统一社会信用代码91341200664210852X。
法定代表人：马勇，该公司经理。
委托代理人：王广友，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：李秋慧，女，1966年9月4日出生，回族，住安徽省太和县，
原告陶磊诉被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称阜阳泰宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告陶磊的委托代理人贾谊、陶怀清，被告阜阳泰宇公司的委托代理人王广友、李秋慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告开发位于太和县人民南路西侧与沙河路北侧原太和县土产公司所在地项目为“金泰明都”的商住楼，2011年5月5日，原被告签订“房屋拆迁补偿协议”，被告对原告居住在太和县人民南路土产公司院内154号-24号拥有的两层砖混，建筑面积270平方米的楼房，进行整体拆迁，被告在此地面上进行开发，实行返房。房屋拆迁补偿协议约定被告补偿给原告“金泰明都”项目楼房的一层西边60平方米门面房一间、八层面朝东面积为133平方米住房一套、九层面朝东面积为133平方米住房一套、九层面朝南面积为129平方米住房一套、十层面朝南面积为129平方米住房一套，共计补偿给原告门面房一间、住房四套。协议同时约定，被告负责免费为原告办理上述房屋的房产证，并保证自2011年6月20日动工之日起，两年内将上述房屋全部交给原告使用，拖延交付时间一个月，被告支付原告违约金一万元。2013年6月20日，被告未能将上述房屋交付给原告。时至2017年3月20日，被告拖延45多个月仍未交付房屋，应支付违约金450000元。现经确认，被告应补偿原告的房屋为“金泰明都”项目楼房一楼西侧60平方米的商铺一间、第八层建筑面积为137.3平方米的807号房屋、九层建筑面积为137.3平方米的907号房屋、九层建筑面积为129.81平方米的910号房屋、十层建筑面积为129.81平方米的1010号房屋四套。原告多次催促被告交付房屋、办理房产证、支付违约金未果，诉至法院，请求依法判令被告继续履行协议并向原告交付位于太和县人民南路西侧、沙河路北侧项目为“金泰明都”楼房一楼西侧的60平方米商铺一间、八楼的137.3平方米807号、九层的137.3平方米907号、129.81平方米910号、十层129.81平方米1010号房屋四套，并办理房产登记；请求判令被告因延期交付原告房屋应承担的违约金450000元，以后违约金另计；并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告不是本案适格主体，原告不是涉案被拆迁房屋的所有权人，依法不应享有拆迁的任何权利，原被告签订的房屋拆迁补偿协议无效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求，原告主张履行协议要求被告交付房屋，因协议无效，该项请求无法得到支持。原告没有拆迁房屋的产权，被拆迁房屋及土地属于国家所有，我公司拆迁时已缴纳土地出让金及相关税费，并取得国有土地使用权证；国发（2009）40号国务院《关于加快供销合作社改革的若干意见》规定，任何单位和个人不得侵占及非法占有国有财产。本案被拆迁的房屋属于太和县锦泰再生资源有限责任公司、太和县土产公司所有，而原告所述拆迁房屋土地产权均属上述两公司所有，我公司拆迁时，原告称其手续齐全，采取欺骗手段与我公司签订拆迁协议，损害国家利益，该协议属于无效协议。原告既无土地证、也无房产证，也没有缴纳相关房改费用及房改手续，房屋仍属于上述两公司所有，原告未经上述两公司同意及未取得规划许可证，擅自在上述两公司原有的房屋上加盖房屋，属违法建筑。我公司已经缴纳城市规划等所有费用，现该土地及房屋产权属我公司所有，对于原告的多次诉讼，给我公司造成的不良影响，我公司保留采取法律手段，追究其责任的权利。
经审理查明：2010年1月14日，乙方阜阳泰宇公司与甲方太和县原土产公司大楼所有住户签订联建协议，太和县原土产公司大楼所有住户自愿将位于人民路以西，沙河路以北交叉位置，约900平方米的土地使用权过户给阜阳泰宇公司改建开发，土地过户等一切手续由阜阳泰宇公司负责办理并承担由此产生的一切费用。拆迁补偿方式采取产权交换，实行有一返一，返还新房，超出面积按每平方米2000元计算，门面房按每平方米5000元计算，超出面积待设计图纸出来后，按所要房型的实际面积减去返还面积后签订正式的购房合同，超出面积付款方式可现金支付，也可银行按揭(银行按揭由乙方负责办理)，协议还约定了其他条款。其中太和县原土产公司大楼住户陶怀清的被拆迁房屋建筑面积300平方米，陶怀清在该联建协议乙方落款处签字。2011年4月26日，陶怀清与陶磊签订房屋所有权赠与协议书，陶怀清将上述拆迁补偿范围内的房屋赠与陶磊。2011年5月5日，陶磊作为乙方与甲方阜阳泰宇公司根据上述联建协议的相关条款签订了房屋拆迁补偿协议。协议约定，甲方经太和县人民政府批准，对位于人民南路的土产公司四层楼房，进行改建开发。因改建过程中需要对原居住户的房屋进行拆迁。根据甲乙双方达成的一致意见，住房面积、环境实行返房。第二条约定，乙方居住在人民南路土产公司院内154号-24户两层砖混楼房，建筑面积共计270平方米。东临土产公司一楼面朝东的三间门面房，甲方在建设中，因整体规划，需要将面朝东的门面房整体西移。甲方保证在乙方原住址上一楼留出60平方米面朝西，门面房（东西长60平方米，南北长10米）给予乙方使用。甲方同意补偿给乙方新建楼的四套住房分别为：面朝南的10层129平方米，面朝南的9层129平方米，面朝东的9层133平方米，面朝东的8层133平方米。经甲乙双方协商一致，一楼60平方米面朝西的门面房和新建楼的四套住房的房产证，由甲方负责全部费用给予办理。（竣工半年内将一楼60平方米面朝西的门面房和新建楼的四套住房的房产证交付于乙方使用）。甲乙双方同时约定了违约责任：甲乙双方协议签订后，乙方必须在2011年5月13日前将自己的住房全部搬迁完毕。违约按法律有关条例处罚。甲方自动工之日起（2011年6月20日），两年内必须将院内的60平方米一楼面朝西的门面房和新建楼的四套住房交付予乙方使用。拖延交付时间一个月，甲方支付乙方违约金壹万元，以此类推。
另查明：陶怀清与陶磊系父子关系。太和县房地产管理局蓝图房地产测绘队出具的“金泰明都”项目楼盘的预测及实测测绘报告、规划设计图显示，807号房屋预测套建筑面积为134.79平方米，实测套建筑面积为137.35平方米。907号房屋预测套建筑面积为134.79平方米，实测套建筑面积为137.35平方米；910号房屋预测套建筑面积为127.74平方米，实测套建筑面积为129.81平方米；1010号房屋预测套建筑面积为127.74平方米，实测套建筑面积为129.81平方米。
上述事实有陶磊的身份证、房屋登记证明、房屋所有权赠与协议书、户口薄、联建协议、房屋拆迁补偿协议、房屋照片、预测及实测测绘报告、规划设计图，阜阳泰宇公司的营业执照以及庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为：陶怀清与阜阳泰宇公司签订的联建协议及陶磊与阜阳泰宇公司签订的房屋拆迁补偿协议，系协议双方当事人自愿签订，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照房屋拆迁补偿协议的约定全面履行自己的义务。阜阳泰宇公司与陶磊签订房屋拆迁补偿协议后，将陶磊的房屋整体拆迁并进行商品房建设。工程竣工后，阜阳泰宇公司未按照合同的约定交付符合交付条件的房屋，其未按期交付房屋的行为违反了法律规定，应依法承担民事法律责任。太和县房地产管理局蓝图房地产测绘队的“金泰明都”项目楼盘的预测及实测测绘报告、规划设计图显示：807号房屋预测套建筑面积为134.79平方米，实测套建筑面积为137.35平方米；907号房屋预测套建筑面积为134.79平方米，实测套建筑面积为137.35平方米；910号房屋预测套建筑面积为127.74平方米，实测套建筑面积为129.81平方米；1010号房屋预测套建筑面积为127.74平方米，实测套建筑面积为129.81平方米。上述房屋与阜阳泰宇公司同意补偿给陶磊四套房屋的位置、面积基本相符。故陶磊要求阜阳泰宇公司继续履行协议并向其交付“金泰明都”楼房一楼西侧的60平方米商铺一间及八楼807号、九楼907号、九楼910号、十楼1010号房屋四套，并办理房产登记的诉讼请求，本院予以支持。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案的联建协议约定，住房为2000元/平方米，门面房为5000元/平方米，原被告双方争议的住房面积为534.32平方米（129.81平方米+129.81平方米+137.35平方米+137.35平方米），门面房面积为60平方米，上述房屋价值为534.32平方米×2000元/平方米+60平方米×5000元/平方米=1348640元。故阜阳泰宇公司应在1348640元价款的30%范围内承担违约金，即404592元。联建协议系阜阳泰宇公司与陶怀清签订，陶怀清将拆迁补偿的房屋赠与其子陶磊后，阜阳泰宇公司与陶磊签订了拆迁补偿协议，阜阳泰宇公司在签订上述协议时，并未对被拆迁人的主体资格提出异议，也未有其他单位和个人对被拆迁房屋主张权利，阜阳泰宇公司与陶磊签订的房屋拆迁补偿协议为有效协议，陶磊依法应享有拆迁补偿的权利。阜阳泰宇公司提出原告陶磊不是本案适格主体，不是涉案被拆迁房屋的所有权人，依法不应享有拆迁的任何权利，被拆迁的房屋属于太和县锦泰再生资源有限责任公司、太和县土产公司所有，陶磊既无土地证、也无房产证，也没有缴纳相关房改费用及提供房改手续，采取欺骗手段与其公司签订拆迁协议，损害国家利益，其双方签订的房屋拆迁补偿协议处分了国家财产，应为无效合同，应依法驳回陶磊诉求的辨称，未能提供出充分的证据予以证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司继续履行与原告陶磊于2011年5月5日签订的房屋拆迁补偿协议，将该协议约定的位于太和县人民南路西侧、沙河路北侧项目为“金泰明都”楼房一楼西侧的60平方米商铺、807号、907号、910号、1010号房屋交付给原告陶磊，并办理房屋产权登记；
二、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司支付原告陶磊违约金404592元。
三、驳回原告陶磊的其他诉讼请求。
上述一、二项于本判决生效之日起30天内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 左轩翥
审 判 员 吴丽娟
人民陪审员 李红侠
二〇一七年六月二十日
书 记 员 高曼莉
附判决所引用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；业可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿数额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。