福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异32号
案外人：福州康硕贸易有限公司，住所地福建省福州市马尾区君竹路148号三层301单元，现住福建省福州市台江区工业路与二环路交叉口中央第五街1号楼708室。
法定代表人：陈俊杰，总经理。
申�执行人：石发聚，男，汉族，1968年10月11日出生，住福州市鼓楼区。
被执行人：王影，女，汉族，1968年2月10日出生，住福州市鼓楼区。
被执行人：梁壮志，男，汉族，1968年12月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：福州玖玖红旗汽车销售服务有限公司，住所地福建省福州保税区综合大楼15层A区-0373。
法定代表人：王影。
本院执行申请执行人石发聚与被执行人王影、被执行人梁壮志、被执行人福州玖玖红旗汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案执行过程中，本院查封了被执行人王影名下坐落于福州市鼓楼区华林路河边路车库，并拟对上述房产进行拍卖，案外人福州康硕贸易有限�司对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人福州康硕贸易有限公司请求：一、请求撤销（2016）闽0102执3037号《公告》；二、请求解除对于案外人所承租的位于鼓楼区华林路河边路车库（产权证号：Ｒ0××88）房产的查封。
事实及理由：鼓楼法院受理的申请执行人石发聚与被执行人王影、被执行人梁壮志、被执行人福州玖玖红旗汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷执行一案，并作出（2016）闽0102执3037号《公告》，查封了王影名下的位于福州市鼓楼区××＃楼××＃车库（产权证号：Ｒ0××88）房产，并拟进行强制执行。但是，产权人王影与案外人于2014年4月2日签订《房地产租赁合同》，将上述房产租赁给案外人，租赁期限为2014年4月2日至2032年4月2日，同时�定案外人经出租人同意可以转租，所收取租金抵付王影尚欠案外人的货款及借款。目前，案外人已将房产合法转租给第三方方志亮。案外人认为：案外人对于被查封房产享有合法的租赁权，鼓楼法院未经与案外人进行任何协商，及查封了上述房产并拟强制执行，已严重损害了案外人的租赁权。为此提出异议，恳请鼓楼法院依法解除对上述房产的查封。
案外人福州康硕贸易有限公司向本院提交如下证据：
证据A1、《公告》说明鼓楼法院作出（2016）闽0102执3042号《公告》，查封了案外人承租房产。
证据A2、《房地产租赁合同》，说明了案外人与王影2014年4月2日签订《房地产租赁合同》。
证据A3、《房地产租赁契约》，说明了案外人已将房产转租给方志亮。
证据A4、《押金条》，说明了案外人已收取方志亮车库押金，并将车库出租给方志亮。
本院查明：申请执行人石发聚与被执行人王影、被执行人梁壮志、被执行人福州玖玖红旗汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷执行一案，本院于2016年10月14日立案执行，执行依据为（2015）鼓民初字第7328号民事判决：一、被告王影、梁壮志于本判决生效之日起十日内偿还原告石发聚借款人民币70万元及利息（以上述款项为本金，按月利率2%计付，自2015年6月23日起计至还清借款时止＜应扣除自2015年6月23日起至2015年7月22日止已付该月利息的50%即7000元＞）；二、被告福州玖玖红旗汽车销售服务有限公司对上述还款承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。
2015年12月7日本院依据（2015）鼓民保字第1287号《民事裁定书》，本院作出（2015）鼓民保字第1287号《协助执行通知书稿》，查封被告王影名下福州市鼓楼区××＃楼××＃车库（Ｒ0××88）及被告梁壮志名下福州市湖东路东段南侧外经贸广场地下3层49车位（200622470062）、50车位（200622470063）。
2016年12月15日，本院作出（2016）闽0102执3037号《公告》，内容如下：本院依据（2015）鼓民保字第1287号民事裁定书查封了被执行人王影名下坐落于福州市鼓楼区××＃楼××＃车库，上述房产已由部门协助本院登记查封、非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任。同时本院于2016年12月15日作出限期履行通知书，限被执行人王影于2016年12月25日前履行本院（2015）鼓民初字第7328号民事判决书所确定的义务，若逾期未履行，将对上述查封房产予以拍卖处理。
异议人提交的《房地产租赁合同》载明：王影自愿将坐落在鼓楼区华林路河边路4号长富宫花园2座2807单元房屋及地面车库4-10出租给异议人使用，租赁期限自2014年4月2日至2032年4月2日，若异议人收回王影所欠借款及零件货款时或通过其他方式处理上述欠款的，则租赁关系随时终止。租赁合同未约定租金价格及租金支付方式，合同签订时间为2014年4月2日。异议人与方志亮签订的《房地产租赁契约》载明明：异议人公司法定代表人陈俊杰将上述福州市鼓楼区华林路华林御景2#31A（即鼓楼区华林路河边路单元房屋）转租给方志亮，租期为2016年5月1日至2018年4月31日止，月租金4800元，租金支付方式为转账。案外人陈俊杰提交的《押金条》载明：陈俊杰疏导方志亮华林御景4-10车库两个月押金，共计人民币1200元，车库字2016年5月1日起至2018年4月30日止，租期两年。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，本院在财产保全过程中查封的福州市鼓楼区××＃楼××＃车库，自动转为执行中查封的房产。
虽然，异议人提交的《房地产租赁合同》载明的合同签订时间在房产查封之前，但是该份租赁合同没有约定租金多少、租金如何支付、押金等事项，这不符合租赁的日常商业交易习惯。并且，异议人仅提交《房地产租赁合同》单一证据，未能提交租金支付凭证及实际占有使用租赁房屋的其他证据予以佐证租赁事实。另一方面，本院特别注意到《房地产租赁合同》约定：“若异议人收回王影所欠借款及零件货款时或通过其他方式处理上述欠款的，则租赁关系随时终止”的陈述，可以认定异议人与被执行人王影签订的是名为租赁合同，实则是为王影拖欠货款的担保性质的合同，实际上是以房屋的租赁权抵债。异议人提供的其单方出具的《押金条》，无法证明方志亮有承租福州市鼓楼区××＃楼××＃车库的意思表示，且异议人将该车库转租的行为，属于擅自处分法院查封财产的行为，其权利不予保护。综上，异议人不能证明其真实租赁了本案查封的房产，其主张的租赁关系成立，本院不予采信。案外人提出异议，�予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人福州康硕贸易有限公司提出的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 伍 缄
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 江 威
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。