福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0802民初323号原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路裕福国际2幢20C，统一社会信用代码9135080076177377XE。法定代表人：陈柏健，董事长。委托诉讼代理人：廖永红，福建欧顿律师事务所执业律师。被告：曾叶英，女，1970年8月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告福建天鸿物业管理有限公司与被告曾叶英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建天鸿物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖永红，被告曾叶英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福建天鸿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令曾叶英立即向福建天鸿物业管理有限公司支付物业费3200元、自用水费565.65元、公摊电费455.97元、公摊水费41.22元、电费维保费203.69元、电梯年检费22元、智能供水零星费22.12元，合计4511元；及支付从起诉之日起至款清之日止，以4511元为本金，按日千分之一计算的违约金。诉讼中，福建天鸿物业管理有限公司减少部分诉讼请求，福建天鸿物业管理有限公司的诉讼请求为：判令曾叶英立即向福建天鸿物业管理有限公司支付物业费3200元、自用水费565.65元、公摊电费455.97元、公摊水费41.22元、电费维保费203.69元、电梯年检费22元、智能供水零星费22.12元，合计4511元；及支付从起诉之日起至款清之日止，以3200元为本金，按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2012年3月24日，福建天鸿物业管理有限公司与福建德兴集团房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》。龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会成立后，福建天鸿物业管理有限公司与该业主委员会于2016年5月28日签订了一份《物业服务合同》。两份合同分别对：委托物业项目的基本情况、乙方提供物业服务的基本内容、甲乙方权利义务、物业服务费用标准和收取办法、代办和特约服务费、物业管理用房、物业承接查验与接管、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，福建天鸿物业管理有限公司按合同的约定履行义务，为全体业主提供符合标准的物业服务。龙岩市新罗区家和天下3号楼405室房屋系曾叶英所有，建筑面积88.95平方米，属高层住宅，物业费收费标准为1.2元/月/平方米。自2014年4月1日至2016年9月30日止，曾叶英无故拖欠物业费3200元、自用水费565.65元、公摊电费455.97元、公摊水费41.22元、电费维保费203.69元、电梯年检费22元、智能供水零星22.12元，合计4511元。福建天鸿物业管理有限公司经多次向曾叶英催讨物业费未果。曾叶英辩称，2013年3月4日，龙岩市新罗区家和天下3号楼1303室装修时砖头掉下来砸坏了曾叶英的空气源热水器。福建天鸿物业管理有限公司应为业主解决纠纷，时至今日上述纠纷尚未解决，曾叶英对福建天鸿物业管理有限公司的服务不满意。对福建天鸿物业管理有限公司诉请的物业费、自用水费、公摊电费、公摊水费、电费维保费、电梯年检费、智能供水零星费用的金额没有异议。曾叶英可以交清尚欠的自用水费、公摊电费、公摊水费、电费维保费、电梯年检费、智能供水零星等费用，但不同意交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年3月24日，福建天鸿物业管理有限公司与福建德兴集团房地产开发有限公司签订《新罗区德兴·家和天下项目前期物业服务合同》一份，合同主要约定：自2012年3月起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止，龙岩市新罗区家和天下小区由福建天鸿物业管理有限公司提供物业服务，高层住宅物业服务费按每月每平方米1.2元计算，业主或者物业使用人应于每季度首月10日前向福建天鸿物业管理有限公司支付上季度物业服务费；业主或物业使用人经书面催缴未能按时足额支付物业服务费，应当按应付金额每月1%的标准向福建天鸿物业管理有限公司支付违约金。2016年5月28日，福建天鸿物业管理有限公司与龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会签订《龙岩市新罗区家和天下物业服务合同》一份，合同约定龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会将新罗区家和天下小区委托福建天鸿物业管理有限公司实行物业管理，期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。合同约定了物业服务费为高层住宅按房屋所有权证记载的建筑面积每月每平方米1.2元，业主应于每季度第一个月10日前支付物业服务费，业主经书面催缴未能按时足额支付物业服务费，应当按照日2‰向福建天鸿物业管理有限公司支付违约金。2012年3月起至今，福建天鸿物业管理有限公司在新罗区家和天下小区提供各项物业服务。曾叶英系龙岩市新罗区家和天下小区3号楼405室房屋的业主，房屋建筑面积88.95平方米，该房屋属高层住宅。从2014年4月1日至2016年9月30日止，曾叶英拖欠福建天鸿物业管理有限公司物业服务费3200元；从2014年3月1日起至2016年3月31日，曾叶英拖欠福建天鸿物业管理有限公司自用水费565.65元、公摊电费455.97元、公摊水费41.22元、电费维保费203.69元、电梯年检费22元、智能供水零星22.12元。福建天鸿物业管理有限公司经多次向曾叶英催讨未果，故诉至法院。本院认为，福建天鸿物业管理有限公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。福建天鸿物业管理有限公司分别与福建德兴房地产开发有限公司、龙岩市新罗区家和天下小区业主委员会签订《新罗区德兴·家和天下项目前期物业服务合同》及《龙岩市新罗区家和天下物业服务合同》，合法有效，该两份合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。福建天鸿物业管理有限公司根据该合同的约定向包括曾叶英在内的业主提供了物业管理服务。曾叶英在接受福建天鸿物业管理有限公司提供的物业服务后，应履行向福建天鸿物业管理有限公司交纳物业服务费等相关费用的义务。曾叶英拖欠福建天鸿物业管理有限公司物业费、自用水费、公摊电费、公摊水费、电费维保费、电梯年检费、智能供水零星费用，已构成违约，应责令其限期支付。现福建天鸿物业管理有限公司要求曾叶英支付从2014年4月1日至2016年9月30日止的物业服务费3200元，支付从2014年3月1日起至2016年3月31日止的自用水费565.65元、公摊电费455.97元、公摊水费41.22元、电费维保费203.69元、电梯年检费22元、智能供水零星22.12元，有事实和法律依据，本院予以支持。福建天鸿物业管理有限公司要求曾叶英支付从起诉之日（即2017年1月6日）起，以3200元为基数，按月利率2%计算的违约金，低于双方的约定，且未违反法律规定，本院予以支持。曾叶英抗辩其气源热水器被其他业主装修时落下的砖头砸坏，福建天鸿物业管理有限公司没有为其解决纠纷，因此不支付物业服务费，本院经审查认为曾叶英的上述抗辩理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：曾叶英应于本判决生效之日起十日内支付福建天鸿物业管理有限公司支付从2014年4月1日至2016年9月30日止的物业服务费3200元及从2014年3月1日起至2016年3月31日止的自用水费565.65元、公摊电费455.97元、公摊水费41.22元、电费维保费203.69元、电梯年检费22元、智能供水零星22.12元，合计4510.65元；并支付福建天鸿物业管理有限公司从2017年1月6日起至物业服务费实际支付时止、以3200元为基数、按月利率2%计算的违约金。案件受理费50元、减半收取计25元，由曾叶英负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 江 晓 萍二〇一七年三月二日书记员 郭萍(代)附注：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。