广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初4428号
原告：欧阳钢，男，1969年3月4日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李达强，广东金科律师事务所律师。
被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道以南。
法定代表人：薛双有。
委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。
原告欧阳钢与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧阳钢及其委托诉讼代理人李建辉，被告委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付因位于花都区××路××（××）205房逾期交楼而应付违约金111886元（按总房款3187656元的每日0.1‰，从2016年6月1日起计至被告取得涉案房屋永久用电之日止，现暂计至起诉之日止）。2.判令被告因所交付给原告的位于花都区××路××（××）205房屋至今未取得永久用电而依法应向原告赔偿租金损失349002元【193.89㎡×150元/月×12个月，租金损失暂定每月29083.5元（暂按每月每平方米150元计，按涉案房屋建筑面积为193.89平方米计）。从原告应收楼之日2016年6月1日起计至被告为涉案房屋取得永久用电之日止，现暂计至起诉之日】。3.判令被告赔偿原告因涉案房屋的物业管理费损失16286.76元（193.89㎡×7元/㎡×12个月，按每月每平方米7元，按193.89㎡，自2016年6月1日起，应计至被告为涉案房屋取得永久用电之日止，暂计至起诉之日）。4.本案案件受理费由被告承担。以上1.2.3项诉求合计477174.76元。事实和理由：原告于2014年10月9日与被告签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定由原告向被告购买由其开发的位于花都区××路××（××）205房（以下简称“房屋”），房屋建筑面积为193.89㎡，房屋用途是商业，总房款为3187656元。双方在合同中明确约定，被告应于2016年6月1日前将房屋交付给原告使用，交付条件为满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。若被告逾期交房应按已付房价款的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止。合同签订后，原告依约付清首期房款，并以按揭的方式向被告付清余下全部房款。2016年9月18日，被告隐瞒了该房屋未取得永久用电的情形将该房屋交付给原告。原告收楼后，才发现涉案房屋未取得永久用电。原告就该房屋的永久用电问题向被告多次交涉未果。原告就涉案房屋未能办理永久用电经常停电一事，已向花都区人民政府办公室依法提起信访诉求，该问题现已由供电局处理中。原告认为，涉案房屋至今没有取得永久用电，只用临电，经常停电、电压不足、用电负荷不达标，导致原告难以出租，后以低于市场价出租该房屋，出租后租户又以此为由提出断租，无法实现购房合同的根本目的（出租或自用）。被告因该房屋未有永久用电，已经给原告造成租金、物管费等损失，被告依法、依约应予赔偿。被告至今未能依约、依法为涉案房产办妥永久供电，其行为已构成违约，应当承担逾期交楼及赔偿原告因此而造成的损失等违约责任。
被告雅居乐公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法全部驳回。1.针对诉讼请求一，被告方认为：原告方已经收楼，视为原告方认可双方约定的交楼标准。补充协议七第六条已经明确约定，涉案房屋具备一表两书即视为符合交付标准，该约定明确、具体，没有歧义，而且该约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。涉案房屋在交付前已经具备约定的上述标准，被告方按照原告在商品房买卖合同上预留的通讯地址寄送了收楼通知书，原告收到收楼通知后也前往被告处办理了收楼手续。被告并无违约，不应当承担违约责任。2.商品房交付没有法定的交付标准，并没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条关于交楼标准如何确认中指出，必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》(2)诉争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。广州市中院的上述指导意见也没有说必须具备永久用电才能交付。《商品房买卖合同》版本是房管局制定的模版，其中第十二条、第十五条关于交楼条件的约定并不是法定的交楼标准，而是一种引导，在没有法定交付标准的情况下应当从约定。3.原告方购买的是商铺，从使用性质上看不具有居住功能，与之前的诉讼中一审法院认为临时用电影响正常居住有着本质的区别。4.本案是一起合同纠纷，审查的焦点是被告有无违约，立足点在于合同。在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守合同约定，按照合同约定履行义务。被告没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大被告承担违约责任的范围。5、关于永久用电的解决，被告并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，被告在此方面并无过错。永久用电的解决需要区政府、区供电局及规划局、公路局等多方面的协调，这是一个市政问题，不完全由开发商决定的。法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，没有法律依据。
经审理查明：雅居乐公司系广州市花都区永发路14号雅居乐汇通广场项目的开发商，在向原告出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。
2014年10月9日，欧阳钢与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），欧阳钢为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××广场××房，房屋用途为商业，建筑面积193.89平方米，总金额为3187656元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。
合同签订后，欧阳钢按约定支付完毕全部购房款。2014年12月25日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年9月30日，欧阳钢办理了涉案房屋的收楼手续。据欧阳钢在庭审中陈述，现涉案房屋由欧阳钢以租金每月每平方米单价70元的标准出租给他人。
2016年5月9日，欧阳猛代欧阳钢与雅居乐物业管理有限公司花都分公司签订《雅居乐汇通广场前期物业服务协议》，约定物业服务费为每月每平方米7元。欧阳钢自2016年6月起开始向雅居乐物业管理有限公司花都分公司支付物业费。
庭审中，原被告双方确认涉案楼盘目前仍为临时用电，尚未办妥永久用电手续。
诉讼中，原告申请对于涉案房屋2016年6月1日至2017年5月22日期间的租金进行评估，本院依法委托广东安衡价格事务所有限公司进行评估。2017年10月20日，该公司出具穗安（涉）〔2017〕73号《价格评估结论书》，鉴定结论为：涉案房屋月租金单价为103元/㎡·月，评估时间段的租金总价为233857元（103元/㎡·月×193.89㎡×11.71个月）
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
欧阳钢作为买受人依约支付了全部购房款，雅居乐公司作为出卖人应按合同约定向欧阳钢交付房屋，且雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人正常用电的基本条件。就本案查明的事实，涉案房屋在约定的交付日时尚未取得永久用电手续，因此，涉案房屋在约定交付日时尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。欧阳钢已经于2016年9月30日收楼，视为放弃其自身权利，因此，雅居乐公司应支付的迟延交楼违约金截止至2016年9月30日止。经核算，雅居乐公司应支付的延交楼违约金为38570.64元（3187656元×0.1‰/天×121天），欧阳钢主张逾期交楼违约金38570.64元，合法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。
对于欧阳钢主张的租金损失，本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告应恪守合同约定，切实履行合同义务。被告交付的房屋未取得永久用电，原告有权拒绝收楼，并向被告主张逾期交房的违约责任。而原告却于2016年9月30日收楼，视为原告接受涉案房屋当时的状况。且房屋能否出租及租金的多少受到地段、租赁期限、市场成熟度等诸多因素的影响。涉案房屋不具备永久用电对于能否出租或租金多少有无影响或影响程度存在不确定性。因此，对于欧阳钢要求雅居乐公司赔偿租金损失的请求，依据不足，本院不予支持。欧阳钢已经收楼并使用涉案房屋，其向雅居乐公司主张物业费损失依据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧阳钢支付逾期交房违约金38570.64元；
二、驳回原告欧阳钢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8458元，由原告欧阳钢负担7774元，被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担684元；鉴定费3450元，由原告欧阳钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 万咏华
人民陪审员 黄玉芬
人民陪审员 骆国贤
二〇一八年一月三十日
书 记 员 王 雷
王呈