四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）乐中民初字第1867号
原告：郭素清（系乐山市中心城区金康纺配经营部业主），女，1932年8月26日出生，汉族，个体工商户，住四川省乐山市市中区。
原告：徐文康，男，1949年5月5日出生，汉族，乐山市中心城区金康纺配经营部实际经营者，住四川省乐山市市中区。
原告：宋有全，男，1952年2月10日出生，汉族，乐山市中心城区金康纺配经营部实际经营者，住四川省乐山市市中区。
原告：陈发明，男，1954年2月2日出生，汉族，乐山市中心城区金康纺配经营部实际经营者，住四川省乐山市市中区。
原告：王俊成，男，1957年10月17日出生，汉族，乐山市中心城区金康纺配经营部实际经营者，住四川省乐山市市中区。
上述五原告委托代理人：李平，四川正心律师事务所律师。
被告：四川恒地置业有限公司，住所地：乐山市市中区。
法定代表人：向旭东，董事长。
委托代理人：陈勇，四川三江汇律师事务所律师。
委托代理人：吴坤燕，四川三江汇律师事务所律师。
被告：杨志宏，男，1955年5月9日出生，汉族，退休工人，住四川省乐山市市中区。
原告郭素清、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成与被告四川恒地置业有限公司（以下简称四川恒地公司）、杨志宏合同纠纷一案，本院2013年12月10日受理后，依法由代理审判员杨春霞适用简易程序，于2014年1月10日、2014年4月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年8月16日公开开庭进行审理。原告郭素清、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成的委托代理人李平，被告四川恒地公司的委托代理人陈勇、被告杨志宏均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外调解四个月。本案现已审理终结。
原告郭素清、徐文康、宋有全、陈发明、王俊成诉称：乐山市中心城区金康纺配经营部（以下简称金康纺配经营部）是原告徐文康以郭素清的名义设立，由原告徐文康负责具体经营。该经营部取得位于乐山市市中区嘉州大道一地块的使用权（用途性质为商业和办公，用地面积为726．35平方米，建筑面积为613平方米），该地块为原告徐文康、宋有权、陈发明、王俊成共同共有和经营。2010年，被告购买了位于金康纺配经营部后边的地块用于房地产开发，由于被告所购买地块在嘉州大道方向没有通道，不能满足开发小区必须有两个消防通道的规定，被告找到原告，希望原告将金康纺织经营部所占用的土地无偿拿出来，帮助被告进行更好的规划和开发。在被告的多次请求下，原告同意将金康纺配经营部所占用的土地无偿交给被告。2010年3月25日，原告与被告签订了《房屋拆迁还房协议书》，协议中关于换房条件的主要约定为：被告承诺在现金康纺配经营部地块原址上，将新建房屋的底层和第二层向原告换房1200平方米（底层、第二层各600平方米）等。关于搬迁的约定为：2010年4月10日前，原告必须无条件将现全部营业用房停止营业，并整体交付予被告。从原告向被告实际交房之日起，至被告向原告交付还房之日止，原告每年的租金损失按租金每平方米每月20元计算，即每年为28800元，年终结算，由被告补偿给原告。关于违约责任的约定为：以上条款原、被告双方共同遵守，不管任何一方违约，由违约方承担赔偿200万元的违约金。其他约定为：被告还给原告商业用房平面图应签字盖章，若规划调整改变方案，双方重新协商并签署补充协议，以补充协议为准等。2010年8月1日，原、被告双方签订了第一份《补充协议》，该《补充协议》第五条对还房时间及租金的计算时间进行了重新约定。2010年8月24日，原、被告双方签订了第二份《补充协议》，主要对土地过户、过户费用的承担、土地转让款是否支付等进行了约定。同时约定被告若在转让宗地的还房位置上修建三层以上的商品房，则被告应补偿原告五套面积不低于80平方米的商品房。在该《补充协议》中，第二被告和陈凤祥为第一被告履行协议的连带责任担保人。原告在签订《房屋拆迁还房协议书》及补充协议后，于2010年7月将金康纺织经营部的房屋全部停业并交与了被告，并配合被告将经营部的土地以转让的名义过户到了被告名下。2012年9月，被告通知原告收房，原告到现场后发现还房不符合交房条件，未接受房屋。直至2013年7月，原告将还房提前予以了接收，但被告对补偿原告五套房屋等问题一直没有予以明确的答复。原告认为被告四川恒地公司未履行约定义务，属严重违约，侵害了原告的合法权益。故原告诉至人民法院请求：1、判令二被告连带向五原告在“大道中心”内交付五套商品房(每套房屋80平方米)。2、判令二被告连带向五原告支付租金人民币29.52万元。3、判令二被告连带向原告支付违约金人民币200万元。诉讼中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。
被告四川恒地公司辩称：徐文康、宋有全、陈发明、王俊成四原告不是本案合同当事人，无权主张合同权利。徐文康、宋有全、陈发明、王俊成四原告主张自己是经营部的实际经营者以及土地共有人，无证据证明，其主张不成立。字号为“乐山市中心城区金康纺配经营部”个体工商户的初始登记为2000年5月6日，而经营者郭素清用1998年“乐山市中心城区金康纺配经营部”的《国有土地使用权证》签订本案《拆迁换房协议》，两个“乐山市中心城区金康纺配经营部”不是同一经济组织，业主郭素清所举证据不能证明自己是本案合同土地使用权人，涉嫌欺诈，所签的合同依法应确认为无效合同。在姑且不论合同效力的前提下，原告郭素清要求被告支付5套商品房和支付200万元违约金的诉讼请求依据，其条件没有成就。原告郭素清该诉讼请求的依据是2010年8月20日双方所签《补充协议》第5条约定：“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上(不含三层)的商品房，则甲方补偿乙方五套商品房(每套面积不低于80平方米)。”结合双方的合同目的、市场交易习惯及主合同所反映的内容，被告认为“整体修建”是指在该争议土地的全部面积上修建三层以上的建筑物。事实是：开发商仅占用了600平方米的面积进行修建，并没有将争议土地的全部面积进行三层以上建筑物的修建，所以被告没有违反约定，不应该补偿原告5套房屋。在合同有效的情况下认可被告四川恒地公司未付原告的租金为29.52万元。
被告杨志宏辩称：被告四川恒地公司与金康纺配经营部签订《房屋拆迁换房协议》及相关的补充协议是真实的，被告杨志宏以前系被告四川恒地公司的法定代表人，后来将股权进行了转让。被告杨志宏在2010年8月24日的《补充协议》上担保人位置签字实际上是见证人的意思。被告杨志宏认为其不应该在本案中承担责任，相关责任应该由被告四川恒地公司承担。
经审理查明：金康纺配经营部于2000年5月6日进行开业登记，性质为个体工商户，经营者为原告郭素清。2010年3月15日，原告郭素清与原告徐文康签订转让协议，协议约定原告郭素清将乐山市中心城区金康纺配经营部的有形资产和无形资产全部无偿转让给原告徐文康，由于个体工商户的营业执照不能转让和过户，原告徐文康可延用原告郭素清的名字办理各种手续、享有相应权利并承担相应义务，原告郭素清为此专门出具授权委托书。2010年4月9日，原告郭素清出具授权委托书，全权委托原告徐文康处置金康纺配经营部所有事务，四川省乐山市嘉州公证处对该授权委托书进行了公证。被告四川恒地公司系依法成立的有限责任公司，2011年1月21日前法定代表人为被告杨志宏，之后变更为向旭东。
2010年3月25日，被告四川恒地公司（甲方）与金康纺配经营部[（郭素清签字）乙方]签订《房屋拆迁换房协议》，该协议第二条第3款约定“甲方在确保乙方拥有1200平方米还房的基础上，有权根据甲方的需要和政府有关部门批准的用地、建筑规划，充分利用（含在该地块西面靠近嘉华公司处，修建进出通道等）现金康纺配经营部所占用地块使用权，并取得相应的国有土地使用权和房屋产权”；第4款约定“按等面积置换的原则，甲方还给乙方的商业用房1200平方米（底层，第二层各600平方米）；第三条约定“2010年4月10日前，乙方必须无条件将现全部营业用房停止营业，并整体交付予甲方。从乙方向甲方实际交房之日起，至甲方向乙方交付还房之日止，乙方的租金损失按每年28800元计算，年终结算，由甲方补偿乙方”；第四条约定“违约责任：以上条款甲乙双方共同遵守，不管任何一方违约，由违约方承担赔偿200万元的违约金”。2010年8月1日，被告四川恒地公司（甲方）与金康纺配经营部[（乙方）（徐文康签字）]签订《补充协议》，第5条约定：“甲方开发的地块号为5-16-110的地块、或现金康纺配经营部地块，其中先取得的任何一个项目预售许可证的日期，为计算甲方交房给一方的起始计算日期，即从该日起甲方应在三年内交房给乙方”。2010年8月24日被告四川恒地公司（甲方）与金康纺配经营部(王俊成、宋有全、贾瑜骁、徐文康、陈发明签字)签订《补充协议》，第五条约定：“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房，则甲方补偿乙方五套商品房（每套面积不低于80平方米）。”被告杨志宏在该份补充协议落款处的“担保人”处签名。
2010年7月7日金康纺配经营部与被告四川恒地公司签订《国有土地使用权转让合同》，其将以出让方式取得的位于乐山市中区嘉州大道729.9平方米的土地使用权（土地用途为商业办公）转让给被告四川恒地公司。2010年8月26日，金康纺配经营部与被告四川恒地公司签订《国有建设用地使用权协议转让成交确认书》。
2011年元月22日，被告恒地公司召开股东变更后的交接座谈会，原股东被告杨志宏等、新股东向峥等、金康纺配经营部代表王俊成和宋有全及其他相关人员参会，对恒地公司于2010年3月25日与金康纺配经营部签订的《房屋拆迁还房协议》、于2010年8月1日与郭素清的委托代理人徐文康签订的《房屋拆迁还房协议》补充协议、于2010年8月24日与金康纺配经营部签订的补充协议进行了确认，并形成《会议纪要》。
上述协议签订后，金康纺配经营部按约将位于乐山市市中区嘉州大道729.9平方米地块交付给被告四川恒地公司。2013年3月21日被告四川恒地公司支付从2010年7月21日起至2012年9月30日止的房屋租金504400元给金康纺配经营部。之后，被告四川恒地公司在该地块修建了地下1层，地上32层的建筑物一幢，该幢建筑物所在小区名称为“大道中心”，其中门市两层（每层各600平方米），住宅30层。2013年7月，金康纺配经营部接收换房门市1200平方米。
另查明：1995年2月“乐山市中心城区金康纺配经营部”向乐山市市中区计经委提交修建综合楼的立项申请报告。1996年元月10日，乐山市市中区计划经济委员会以乐中计经（1996）06号文件，同意“乐山市中心城区金康纺配经营部”修建综合楼。1996年12月30日，乐山市中心城区金康纺配经营部取得建设用地规划许可证。1998年1月9日，乐山市人民政府乐府函[1997]土76号批复，同意“乐山市中心城区金康纺配经营部”划拨使用市中区嘉州大道国有土地1.16亩，作为修建综合楼用地。1998年3月12日《地籍调查表》显示：该地块四至为东至市先信商贸发展有限公司，市岷江丝绸厂；西至四川嘉华（集团）股份有限公司、市岷江丝绸厂；南至市岷江丝绸厂、排水沟；北至嘉州大道。面积为726.35平方米，土地使用者名称为“乐山市中心城区金康纺配经营部”，性质为集体。1998年4月30日，乐山市国土局对该宗土地颁发的乐城国用（1998）字第006250号《国有土地使用证》，用地面积726.35平方米，土地使用者是“乐山市中心城区金康纺配经营部”，用途是商业、办公。2010年7月5日，本案原告郭素清作为经营者登记的金康纺配经营部缴纳出让金89.7777万元，以划拨转出让方式取得乐山市中心城区嘉州大道国有土地729.9平方米的使用权。
2014年6月19日，本院向乐山市市中区档案馆发出协助调取证据函，要求调取“乐山市中心城区金康纺配经营部”作为乡镇企业的相关材料。该档案馆无相关档案可提供。2014年7月2日，乐山市市中区经济和信息化局出具情况说明：在该局保管的原区乡镇企业局文书档案（1997年至2005年），未找到“乐山市中心城区金康纺配经营部”的相关资料。
审理中，原告郭素清对涉案所签订协议均予以认可。被告四川恒地公司对位于乐山市中区嘉州大道729.9平方米地块使用权系从原告郭素清登记的金康纺配经营部处转让取得无异议。五原告与被告四川恒地公司一致确认：2010年3月25日签订的《房屋拆迁换房协议》，2010年8月1日签订的《补充协议》，2010年8月24日签订的《补充协议》的乙方均为“乐山市中心城区金康纺配经营部”。另外，双方一致确认被告恒地公司从2012年10月至2013年6月未支付原告租金的金额为29.52万元。
上述事实有当事人陈述、个体工商户登记情况、国有土地使用证、房屋拆迁换房协议及补充协议、会议纪要、土地申请书、乐山市市中区经济和信息化局出具情况说明、工商登记表、委托书、乐山市国有土地使用权转让审核表、国有土地使用权转让合同、国有建设用地使用权协议转让成交确认书、乐山市市中区计划经济委员乐中计经（1996）06号文件、乐山市人民政府关于办理乐山市中心城区金康纺配经营部划拨国有土地转为出让土地手续的批复、拆迁还房要解决的几个问题的书面材料2页等证据材料予以证明。
本院认为：关于原告的主体问题，金康纺配经营部登记业主系原告郭素清，郭素清与徐文康、宋有全、陈发明、王俊成均认可徐文康、宋有全、陈发明、王俊成系金良纺配经营部的实际经营者，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条第二款“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。”的规定，五原告均是是本案适格原告。
关于房屋拆迁换房协议及两份补充协议的效力问题。位于乐山市中区嘉州大道729.9平方米地块使用权人为“乐山市中心城区金康纺配经营部”，取得使用权时间为1998年4月30日。从1998年3月12日《地籍调查表》上显示土地使用人“乐山市中心城区金康纺配经营部”的性质为集体，本案原告金康纺配经营部登记时间为2000年5月6日，性质为个体工商户，被告四川恒地公司据此认为作为本案原告的金康纺配经营部非该地块使用权人“乐山市中心城区金康纺配经营部”，故双方签订的房屋拆迁换房协议及两份补充协议无效。本院认为，首先，无权处分合同依物权变动的原因行为与结果区分原则，属有效合同；其次，即使本案原告的处分行为属无权处分，对本案合同所涉财产的主张权属于真实的所有权人，被告无权主张。因此，本院认定原告与被告四川恒地公司之间签订的房屋拆迁换房协议及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，合同双方应按约履行自己的义务。
原告郭素清依据2010年8月24日的补充协议上担保人处杨志宏的签字要求被告杨志宏承担连带责任。被告杨志宏系这份补充协议的保证人，协议各方对保证方式没有约定，故被告杨志宏按照连带责任保证承担保证责任。该份协议上也未明确被告四川恒地公司履行的期限。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”乐山市中心城区金康纺配经营部在2012年12月20日向被告四川恒地公司发出的“拆迁还房要解决的几个问题”的书面材料中，其向被告四川恒地公司主张了要求补偿五套住房及租金的请求。该份书面材料视为原告向被告四川恒地公司主张权利。原告未提供证据证明在此之后六个月内要求保证人杨志宏承担保证责任，故保证人的责任免除。所以原告郭素清要求被告杨志宏承担连带责任的请求本院不予支持。
根据2010年8月24日的补充协议的第五条“甲方若在转让宗地的还房位置上整体修建三层以上（不含三层）的商品房，则甲方补偿乙方五套商品房（每套面积不低于80平方米）”的约定，被告四川恒地公司认为“整体修建”是指在该争议土地的全部面积上修建三层以上的建筑物，事实是被告四川恒地公司仅占用了600平方米的面积进行修建，并且在三层以上的建筑还缩进去部分面积进行修建，故并没有将争议土地的全部面积进行三层以上建筑物的修建，所以被告没有违反约定，不应该补偿原告5套房屋。本院认为“整体修建”系将在占用该宗土地修建的建筑物视为一个整体，如果该建筑物超过三层，那么就符合协议约定的“整体修建”，本案中在该宗土地上修建了地下1层，地上32层的建筑物，符合协议约定的“整体修建三层以上（不含三层）的商品房”，被告四川恒地公司在该宗土地上修建房屋所在的小区名为“大道中心”，故原告郭素清要求被告四川恒地公司在小区补偿五套商品房（每套面积80平方米）的诉讼请求本院予以确认。
关于租金，原告郭素清主张被告四川恒地公司从2012年10月至2013年6月所欠的租金为29.52万元，被告四川恒地公司认可在协议有效的情况下确认其从2012年10月至2013年6月所欠原告的租金为29.52万元，现本院认定双方签订的房屋拆迁换房协议及两份补充协议有效，故被告四川恒地公司应按协议约定支付原告郭素清租金29.52万元。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条第二款，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告四川恒地置业有限公司在本判决生效后十日内在乐山市市中区嘉州大道“大道中心”小区补偿原告郭素清5套商品房（每套面积80平方米）；
二、被告四川恒地置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告郭素清租金295200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费44048元，由原告郭素清负担21327元，由被告四川恒地置业有限公司负担22721元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 刘 惠
代理审判员 杨春霞
人民陪审员 汪 霞
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 张琳琳