北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终150号
上诉人（原审被告）：任斌，男，1984年4月28日出生。
委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰卉，女，1980年8月6日出生。
委托诉讼代理人：刘道民，北京市京广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马秋影，北京市京广律师事务所实习律师。
上诉人任斌因与被上诉人兰卉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初18249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
任斌上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，判令任斌无需向兰卉支付违约金；2、本案诉讼费由兰卉负担。事实和理由：一、一审认定事实有误，当事人双方在房屋买卖合同签订时未口头约定留下任何附随物品。1、房屋买卖合同附件四“所售房屋的附随物品清单”是中介提供的格式文本的一部分，并非双方当事人真实的意思表示，其中载明的家电并非交易对象；2、中介公司工作人员于雪莲单方面认为买卖双方就房屋内物品留存事宜达成口头协议，该陈述不是事实，其证人证言中诸多内容与事实情况不符，其证言不应被采信；3、兰卉微信回复任斌可以搬走家具家电时，并不列明任斌应该留下的家具家电，可以证明买卖双方未就房屋内物品留存事宜达成一致意见。二、合同中关于户口迁出时间的约定由中介随便填写，买卖双方就户口迁出时间达成新的一致，因此任斌迁出户口事宜并不违反双方约定。三、一审判决任斌支付违约金没有依据。房屋附随物品具备评估条件，一审法院未经评估。综上，请求二审法院撤销并驳回兰卉在一审中的全部诉讼请求。
兰卉辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。附随物品清单是双方真实意思表示。一审中任斌提出违约金数额过高请求调整，从其主张看出其认可将口头约定的应留下的家用电器搬走是违约行为。户口问题一审任斌认可没有按照合同约定时间迁出。
兰卉向一审法院起诉请求：1、判令任斌支付私自拆走房屋附属设备的违约金352000.00元{计算方式：3520000.00元（房屋成交总价款）x10%}、迟延迁出户口的违约金352000.00元{计算方式：3520000.00元（房屋成交总价款）x10%}，上述两项共计704000元，兰卉单方酌减至352000元；2、诉讼费由任斌承担。
一审法院认定事实：2017年1月16日，任斌（出售方、甲方）与兰卉（买受方、乙方）通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为E1701063900），该合同第一条约定：甲方所售房屋为楼房，坐落于北京市大兴区×××41号楼4层4-401号，建筑面积为73.77平方米，用途为住宅……。第四条第一款约定：该房屋成交总价为3520000元，其中房屋主体价格为1100000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为2420000元……。第六条第二款约定：甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。该房屋的附属设施设备、装饰装修、其他相关物品清单等具体情况见双方另行签署的补充协议或物品清单（附件四）。第九条约定：（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金。并继续履行全部户口迁出义务。第十条第五款约定：除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；……。
附件四《所售房屋的附随物品清单》列有家用电器（电话机、电视机、数字机顶盒、空调、电冰箱、微波炉、燃气灶、抽油烟机、洗衣机、热水器）、家具（床、书桌、衣柜、沙发、茶几、餐桌、电脑桌）、其他设施及装修（坐便、地漏、水龙头、防盗门、客厅地板、卧室地板、厨卫墙面、窗户、阳台），清单下方有双方当事人的签字及捺印，但上述物品均未标明数量、品牌/质地、型号。
关于房屋附属设备事宜，兰卉称其主张违约金的依据为：任斌方私自拆走了三个空调、一个洗衣机、一个油烟机、一个燃气灶、一个电冰箱；任斌认可其搬走了上述物品，但称上述物品不是双方交易的对象，其不构成违约。关于上述物品的价值，兰卉在第一次庭审中主张为2万元，在第二次庭审中主张为3万元；任斌主张为2000元。另，兰卉主张只要求任斌承担违约责任，不要求返还物品。为证明上述物品属于应当依约留下的物品，兰卉方提交了微信聊天记录，该聊天记录载明：“任斌：我把家具家电搬走就好了。到时候把物业手续办好就好了。其他你可以自行办理过户。兰卉：可以。按当时说的就行。任斌：我唯一需要的就是和你把物业手续交接好。其他水电煤气等你拿房本去直接办理。不需要我陪。你让我爱我家的人告诉你去哪里办。兰卉：可以。说好的家里留的东西留下的电器别这拆那拆的弄的乱七八糟。墙壁地面保持完整干净，我不想再和你有什么纠纷了。顺利交接就得了。任斌：我可不想和您有任何纠纷。您现在说让我15号搬走。我想尽办法兑现。我能带走的电气都带走我自己还要用。”任斌对该份微信聊天记录的真实性没有异议，但不认可其证明目的。兰卉方证人（北京我爱我家房地产经纪有限公司中建国际港店职员）出庭作证称：“一、双方曾在签订房屋买卖合同之时口头约定燃气灶、抽油烟机、热水器、全部空调属于任斌方应当留下的附随物品，还有其他应当留下的附随物品，但我记不清了。当时我在现场。二是按照合同，任斌方应当在房屋过户后2个工作日腾房，但实际上任斌方2017年7月15号才腾的房，当天是物业交割，我也在现场。三是任斌方没有按照合同约定时间迁出户口，迟延了很多天，具体多少天不清楚。因为腾房和户口迁出的事情，我给双方做过多次调解，但没有达成一致，任斌一直不同意我们中介公司给做的调解方案，后来就不接我的电话了。”任斌方不认可兰卉方证人所述，并提交了任斌与北京我爱我家房地产经纪有限公司中建国际港店王店长的通话录音用以证明双方当时并未明确留下哪些附随物品；兰卉方不认可该份录音的真实性，王店长亦未出庭作证。
关于户口迁出事宜，涉案房屋现登记于兰卉名下，不动产权证上的登记时间为2017年4月7日。双方均认可：涉案房屋的所有权转移时间为2017年4月7日、任斌方户口从涉案房屋迁出的时间为2017年5月10日。任斌称：对于其未在合同约定时间内迁出户口，兰卉是知情且同意的;且其迟延迁出户口的原因是己方的房本于2017年5月8号才拿到；并提交微信聊天记录予以证明，该聊天记录载明：“2017年4月28日：任斌：兰姐，我媳妇跟她们同事打了招呼，你可以提前去拿房本，5月2号上午去拿。另外，我们的房子今天才过完户，我的房本最快5月8号才出。到时候我先把房本借出来咱们把户口迁出来，别耽误孩子学校报名。5月2号上午去了南京银行北辰支行找冯×拿就好。兰卉：好的，谢谢。2017年5月8日：兰卉：你们今天迁户口了吗？2017年5月9日：兰卉：你明天转户。需要什么手续跟我说一下。我好提前准备。任斌：你是和我一起去还是？兰卉：你先去。转完我再转。任斌：哦。我办完告诉你。兰卉：好。2017年5月10日：任斌：户口迁了。兰卉：好的。麻烦你抽空给我发下平面图吧！还有就是我的购房发票帮我留好了谢谢。任斌：好。……”。兰卉对该份聊天记录的真实性没有异议，但称其回应“好的，谢谢”仅能证明其知晓了兰卉迟延迁出户口的事实，但不代表其放弃主张违约责任。法院依法询问因迟延迁出户口导致的具体损失，兰卉方称没有具体损失。
另，任斌称：即使其存在违约，违约金也过高，请求法院依法调整。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点可归纳为：1.双方当事人在达成房屋买卖合同之时，是否有明确约定应当留下的房屋附随物品。2.任斌方未在房屋买卖合同约定时间内迁出户口的行为是否构成违约。3.若任斌方构成违约，其所应当承担的违约金数额。
对于争议焦点一：双方当事人在达成房屋买卖合同之时，是否有明确约定应当留下的房屋附随物品,双方各执一词，但根据中介公司工作人员的证人证言以及附件四《所售房屋的附随物品清单》下方有双方当事人签字，可以确认：双方当事人在房屋买卖合同签订之时曾口头约定涉案房屋中原有的三个空调、一个燃气灶、一个抽油烟机属于应当留下的附随物品，此约定应视为双方当事人对附件四《所售房屋的附随物品清单》中所列物品清单的明确标明，应属于房屋买卖合同的一部分。现任斌搬走了上述物品，其行为已构成违约，故其应当向兰卉承担相应的违约责任。违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等形式。现兰卉主张违约责任承担的形式为依照房屋买卖合同第十条第五款的约定给付违约金，在任斌不认可己方构成违约的情形下，法院对兰卉所主张的违约责任承担形式予以支持，但将结合实际情况认定任斌所应当给付的违约金数额。
对于争议焦点二：任斌方未在房屋买卖合同约定时间内迁出户口的行为是否构成违约。本案中，涉案房屋的所有权转移时间为2017年4月7日，结合涉案房屋买卖合同中“甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍机关办理完成原有全部户口迁出手续”的约定，任斌迁出涉案房屋中原有全部户口的截止时间应为2017年4月17日。现任斌方户口从涉案房屋迁出的时间为2017年5月10日，超出房屋买卖合同约定时间23日。庭审中，任斌主张：其未在合同约定时间内迁出户口，兰卉是知情且同意的，然其提交的微信聊天记录并无明确字眼显示双方在2017年4月17日前就户口迁出时间事宜重新达成一致，结合兰卉方证人证言、任斌关于其迟延迁出户口原因的自述，兰卉方的“好的。谢谢。”“好。”“好的。”等微信回应皆发生在2017年4月17日后等事实，任斌方提交的现有证据尚无法证明其未在2017年4月17日前迁出户口的行为不构成违约。现兰卉以任斌迟延迁出户口构成违约为由要求任斌承担赔偿责任，法院依法予以支持，但具体赔偿数额，法院将结合实际情况予以认定。
对于争议焦点三，任斌所应当承担的违约金数额。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因兰卉主张任斌存在两项违约行为，法院将对每项违约行为所对应的违约金数额分别作出认定。关于房屋附随物品一节，兰卉主张依据涉案房屋买卖合同第十条第五款的规定计算违约金数额；任斌主张违约金数额过高，请求调整。结合兰卉方在第一次庭审中主张三个空调、一个油烟机、一个燃气灶、一个洗衣机、一个电冰箱的价值共为20000元，在第二次庭审中主张为30000元；任斌主张上述物品的价值共为2000元；有证据支持属于应当留下的房屋附随物品为三个空调、一个油烟机、一个燃气灶等事实，法院对于任斌主张违约金过高的抗辩意见予以采信。综合案件事实，以及上述物品价值过低不具备评估条件，法院依法此项酌定违约金数额为10000元。关于迟延迁出户口一节，兰卉主张依据涉案房屋买卖合同第九条第四款的规定计算违约金数额；任斌主张违约金数额过高，请求调整。法院依法询问兰卉因迟延迁出户口导致的具体损失，兰卉方称没有具体损失。综合案件事实，法院依法此项酌定违约金数额为2300元。据此，一审法院判决：任斌于判决生效后十日内给付兰卉违约金共计12300元；二、驳回兰卉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，经本院释明，任斌明确其上诉请求第一项为：请求依法撤销一审判决的第一项，改判驳回兰卉的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是当事人双方平等自愿协商一致的民事法律行为。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
本案中，当事人争议焦点之一，系双方是否在房屋买卖合同签订时就案涉房屋附随物品达成一致意思表示。根据本案在案证据显示，双方已于房屋买卖合同附件四中对《所售房屋的附随物品清单》进行签字确认，现任斌主张该清单所列物品与案涉房屋实际情况有所出入，且所列物品均未标明数量、品牌/质地、型号及物品状况，并以此为由不予认可。经本院审查，该证据虽确存在一定约定不明的情节，但结合中介公司工作人员证人证言、双方微信记录及当事人庭审陈述，可以认定双方签订房屋买卖合同时曾就附随物品达成进一步口头约定。任斌虽对上述证据不予认可，但并未提交相反证据予以反驳，故应承担举证不能的不利后果。一审法院结合上述证据，对兰卉主张的部分事实予以采信，处理并无不当。据此，任斌私自搬走上述物品的行为构成违约，应当承担未履行合同义务的违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于违约责任的具体形式，鉴于兰卉明确要求任斌依据房屋买卖合同第十条第五款的约定给付违约金，综合考虑任斌主张违约金过高的抗辩意见及兰卉所受损失等因素，一审法院对相应违约金进行酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院予以确认。
关于另一争议焦点，即兰卉主张的任斌未在房屋买卖合同约定的时间内迁出户口构成违约一节，任斌虽提出双方在合同约定时间前曾就户口迁出时间事宜重新达成一致，但缺乏相应证据支持，对此应当承担举证不能的不利后果，故兰卉要求任斌依据合同第九条第四款的约定承担迟延迁出户口的违约责任，具有事实和法律依据，一审法院对此予以支持，处理正确，本院予以确认。关于迟延履行违约金的具体数额，综合考虑任斌主张违约金过高的抗辩意见、合同履行情况、当事人的过错程度以及所受损失等因素，一审法院对违约金予以酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院对此亦予以确认。
综上所述，任斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费107.5元，由任斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
审 判 员 李 珊
审 判 员 姚 颖
二〇一八年一月二十九日
法官助理 韩舒同
书 记 员 林晓天