安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5007号
上诉人（原审被告）：张陆宏，男，1984年5月15日出生，汉族，住安徽省肥西县，
委托诉讼代理人：付来权，安徽坤志律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱羊，男，1991年3月4日出生，汉族，住安徽省庐江县，
委托诉讼代理人：张亮，安徽承义律师事务所律师。
上诉人张陆宏因与被上诉人朱羊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县（2017）皖0123民初1190号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
张陆宏上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回朱羊一审诉讼请求或发回重审，不服金额45000元；2、本案一、二审诉讼费用由朱羊承担。事实和理由：1、一审在认定合同效力方面存在事实和适用法律错误。在朱羊与合肥市三河古镇建筑安装有限责任公司（以下简称三河建筑公司）签订租赁合同前，三河建筑公司已经将案涉房屋抵押给安徽皖信典当有限责任公司（以下简称皖信典当公司）。后因三河建筑公司未能清偿债务，法院已经裁定将案涉房屋抵付给皖信典当公司。根据担保法司法解释，后成立的租赁关系对先成立的抵押权无对抗效力，抵押权实现后，租赁合同对皖信典当公司不具有法律拘束力，朱羊与皖信典当公司之间不存在租赁关系，朱羊与三河建筑公司之间的租赁合同因皖信典当公司取得案涉房屋所有权而提前终止。因此，朱羊于2015年12月份转租案涉房屋给张陆宏时，其并不享有案涉房屋合法的租赁权或使用权，且截止朱羊起诉时，皖信典当公司也没有对此进行追认或认可。因此，朱羊无权将案涉房屋转租给张陆宏，双方签署的《宾馆转让协议》无效，其无权向张陆宏主张租金。2、一审混淆法律关系，认定朱羊支付了租金，张陆宏就应当向其支付租金，是错误的。朱羊请求张陆宏支付房屋租金的基础是双方签订的《宾馆转让协议》，若宾馆转让协议无效，则朱羊无权要求张陆宏向其支付租金，即使《宾馆转让协议》为一审认定的效力待定或可撤销，朱羊都无权向张陆宏主张租金。一审以朱羊向皖信典当公司支付了租金为由，支持朱羊的诉讼请求，是错误的。朱羊该费用损失与张陆宏无关，张陆宏从未要求朱羊代付、垫付租金，皖信典当公司与朱羊不存在租赁关系时，朱羊向皖信典当公司支付租金，皖信典当公司构成不当得利，朱羊应当向皖信典当公司主张返还，而不是向张陆宏主张支付。3、一审程序违法，应当追加张红军、朱涛涛作为共同被告参与诉讼。生效判决已经认定张陆宏与张红军、朱涛涛系合伙关系，其作为代表与朱羊签订《宾馆转让协议》。本案中，张陆宏只是合伙中的一人，应当追加其他合伙人为共同被告。综上，请求二审法院判如所请。
朱羊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回张陆宏的上诉请求。
朱羊向一审法院起诉请求：1、张陆宏交付租金45000元；2、张陆宏支付逾期付款利息6300元（暂按月利率1分自2016年1月15日算至2017年3月15日，以后应算至款清之日）；3、本案诉讼费用由张陆宏承担。
一审法院认定事实，2014年7月1日，朱羊与三河建筑公司签订一份《租房协议》，约定朱羊承租三河建筑公司所有的位三河镇街小辞店院内的三层楼房作为快捷宾馆使用，租期10年，自2014年7月1日至2024年6月30日，年租金45000元，双方另对其他相关权利义务进行了约定。协议达成后，朱羊向三河建筑公司支付了2014年7月至2015年7月期间的年租金45000元，三河建筑公司也将涉案房屋交付朱羊。朱羊予以装修投入后，并办理营业执照，取名二龙客栈，予以经营使用。2015年7月，朱羊向三河建筑公司支付了2015年7月至2016年7月期间的年租金45000元。
2015年12月14日，以管晓华、朱羊为合同甲方，张陆宏为合同乙方，双方签订《宾馆转让协议》一份，约定甲方将二龙客栈整体转让给乙方经营，双方约定：全部设备、设施、厨房用品、装饰等转让费计47万元，朱羊与三河建筑公司所达成的《租房协议》由张陆宏继续履行，即每年交纳租金45000元及水电费等各项费用。双方在协议中另对其他相关权利义务进行了约定。协议达成后，12月15日，朱羊将涉案宾馆转交张陆宏实际经营使用至今，张陆宏也向朱羊支付了47万元转让费。此后，张陆宏因得知涉案房产已被人民法院强制执行抵付归皖信典当公司所有，遂拒绝继续向朱羊履行交付租金义务。在此情形下，2016年8月18日，朱羊通过朱涛涛向皖信典当公司缴付了2016年7月至2017年7月期间一年租金4.5万元。
另查明，2011年4月期间，在三河建筑公司向朱羊出租涉案房产前，因向皖信典当公司借款，已就涉案出租房产办理了抵押担保，后因三河建筑公司未能履行还款义务，2015年10月，合肥市中级人民法院依法作出裁定，将原属三河建筑公司的涉案出租房产抵付归抵押权人皖信典当公司所有，用以偿付该公司所欠皖信典当公司的债务。
又查明，2014年7月1日，三河建筑公司与朱羊签订《租房协议》时，未向朱羊告知或披露涉案房产已设定抵押的事实。2015年12月14日，朱羊与张陆宏签订《宾馆转让协议》时，也未向张陆宏告知或披露前述涉案房产相关抵押和因欠债被人民法院依法强制执行给抵押权人的相关事实。
另，审理过程中，经一审法院书面询问《宾馆转让协议》出租房共同签订人管晓华，其明确表明，其本人虽在涉案《宾馆转让协议》甲方（出租方）签名，但其并非实质权利人，现也不就涉案《宾馆转让协议》主张权益。庭审过程中，朱羊对管晓华前述主张也予认可。
一审法院认为，焦点一，涉案《宾馆转让协议》合同性质和效力认定。朱羊、张陆宏所签订的涉案《宾馆转让协议》虽系双方真实意思表示，但该合同性质应属可撤销合同，其效力处于待定情形。
关于涉案《宾馆转让协议》应属可撤销合同的认定理由：已查明，本案朱羊、张陆宏双方在签订合同当时，朱羊并未向承租人张陆宏告知涉案房产曾经因债务设定过抵押，后来又因履行债务被人民法院依法抵付归皖信典当公司所有的事实。张陆宏之所以愿意转接朱羊所属的二龙客栈快捷宾馆，且约定租期为10年，其前提是基于朱羊与三河建筑公司所达成的《租房协议》能获得有效履行。此约定内容在朱羊与张陆宏所签订的《宾馆转让协议》第二条中予以明确载明。本案中，三河建筑公司在向朱羊出租涉案房产前，已对该房产设定了抵押担保，该抵押行为的法律后果必将关乎该《租房协议》的履行。如三河建筑公司后期能够如约履行还款义务，致使抵押权消失，则《租房协议》能够获得履行；如若本案情形，三河建筑公司未能履行还款义务，涉案房产已经由人民法院依法抵付归抵押权人皖信典当公司所有，此时，《租房协议》已不再能必然获得履行，其效力应视皖信典当公司对该《租房协议》是否予以追认。在此种情况下，张陆宏与朱羊所签订《宾馆转让协议》应属于存在重大误解，即张陆宏理所当然认为朱羊已获得了涉案房产的10年承租权。依据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，属可撤销或可变更合同。《合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始无效，故涉案合同效力应取决于皖信典当公司的追认与否以及涉案相关当事人是否行使撤销权的最终结果。
焦点二、朱羊诉求张陆宏给付2015年12月至2016年12月期间的租金45000元及逾期利息应否获得支持。已查明，2016年7月期间，皖信典当公司向涉案房产使用人催缴涉案房产租金，朱羊通过案外人朱涛涛于2016年8月18日向皖信典当公司交付了涉案房产2015年7月至2016年7月期间的租金45000元。而张陆宏自2015年12月与朱羊达成《宾馆转让协议》后并实际占有使用该涉案房产，至今已逾一年，但张陆宏并未因为使用该房而支付相应费用（租金或占有使用费）。此间，朱羊已向皖信典当公司支付该段期间的相应费用45000元，皖信典当公司也予接受。无论涉案《宾馆转让协议》是否生效，张陆宏均不应无偿占有使用涉案房产而致朱羊造成该费用损失。据此，对朱羊诉求张陆宏给付上述45000元的请求予以支持。至于张陆宏所称，其与朱羊达成的《宾馆转让协议》约定租期为10年，现朱羊已无法保证能继续履行该协议，故不应再向朱羊交付涉案房产的租金费用。本案中张陆宏因涉案合同所形成的相应权益应属于另一法律关系，其承担义务并不影响其主张权益。张陆宏未在本案提起反诉，庭审过程中，该院已就此向张陆宏予以释明，张陆宏可通过协商或另行诉讼解决，据此，对张陆宏的前述主张不予支持。
鉴于张陆宏拒绝向朱羊支付租金存在一定理由，朱羊也有相应不足，结合本案实际，对朱羊所主张的逾期利息不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张陆宏应给付朱三河镇街小辞店院内的三层楼房（二龙客栈）一年的房屋使用费（2015年12月至2016年12月）45000元，此款于判决生效后十五日内付清；二、驳回朱羊的其他诉讼请求。案件受理费1083元，减半收取541.5元，由朱羊承担270.5元，张陆宏承担271元。
二审期间，张陆宏向本院提交快递凭证、签收回执、律师函、函、转账凭证、说明，欲证明经张陆宏催告，涉案房屋产权人对朱羊转租房屋的行为（租赁期限）不予追认，故《宾馆转让协议》应属无效。张陆宏系合伙代表，一审法院应追加张红军、朱涛涛作为共同被告参与诉讼，朱涛涛系合伙人之一，其支付租金系代表张陆宏及宾馆支付，涉案房屋租金已经付清，朱羊无权主张索要租金。朱羊认为，对快递凭证、签收回执、律师函、函的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，皖信典当公司已经确认房屋现在的实际使用人是张陆宏，可以继续使用或承租房屋，因此宾馆转让协议是合法有效的。关于协议是否具有法律效力，应当另案提起诉讼，一审法院已经明确告知，本案的诉请是支付租金，与该项证明目的无关。转账凭证、说明中的款项系朱涛涛代为支付，实际权利人应是朱羊，在张陆宏未按照宾馆转让协议履行房租支付义务，朱羊作为转让人，向宾馆所有人典当公司支付了房屋租金，依法有权向张陆宏主张支付其代付的租金。对一审审理查明且双方无争议的案件事实，本院予以确认。
本院认为，根据皖信典当公司2016年8月18日出具的《说明》，皖信典当公司收到的房屋租金45000元虽系案外人朱涛涛支付，但该款系代朱羊支付，皖信典当公司实际认可的是朱羊支付的租金45000元。张陆宏二审提交的皖信典当公司的《函》中，皖信典当公司亦表明“同意承租人或实际使用人按现有用途继续承租或使用房屋，但具体期限必须与我公司协商一致”，该《函》实际表明皖信典当公司对案涉房屋承租及实际使用的现状予以认可。根据上述情形，张陆宏为《宾馆转让协议》的相对方，占有使用案涉房屋已经超过一年，一审判决张陆宏支付朱羊一年的房屋使用费并无不当，本院予以维持。
综上，张陆宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由张陆宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十月十九日
书记员 林 森
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。