上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初89640号
原告：上海威伦卡园酒店有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：邱恭军，董事长。
委托诉讼代理人：朱振东，上海市恒泰律师事务所律师。
被告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道200号。
法定代表人：陈干锦,董事长。
委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海威伦卡园酒店有限公司诉被告上海张江高科技园区开发股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告上海威伦卡园酒店有限公司的法定代表人邱恭军及其委托诉讼代理人朱振东、被告上海张江高科技园区开发股份有限公司的委托诉讼代理人王嘉熹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海威伦卡园酒店有限公司诉称，2008年11月21日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告(承租人)向被告(出租人)租赁位于上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX幢北楼的底层大堂部分及北楼的四层至十层；该房屋交付时状态为毛坯，原告根据自身经营需要对该房屋进行装修；租赁期限自2008年10月15日起至2020年10月14日止(实际起租日自入驻之日起算)，出租人向承租人提供租赁期限的前4个月作为免租期；租赁按年度递增；在该房屋的房屋设施、设备正常的保修期内，因房屋、设备设施质量问题引起的维修责任由出租人承担；若出租人委托承租人代为进行维修，相应的维修费用由出租人承担，维修费用承租人有权向出租人追索，出租人不得无故拒绝；在正常使用年限内，该房屋之房屋设备若出现房屋结构损坏、设备功能故障的大修理由出租人负责；租赁期内，如非承租人原因造成该房屋或出租人投入的设备设施损坏的，承租人应立即报修，出租人应24小时内上门修复，如逾期不上门或虽然上门但无法及时修复等情况，承租人可自行修复，由此发生的费用由出租人承担；如因该房屋质量问题及其配套设备、设施的质量问题导致承租人经营受损的，或造成人身伤亡或财产损失的，出租人应承担赔偿责任等。上述合同签订后，承租人按约对房屋内部进行了装修装修并于2009年8月28日开张营业。但在原告开业后不久，由于被告的房屋质量问题，造成8楼、9楼和10楼的部分房屋漏水、发霉，进而影响客人正常居住，投诉不断，漏水发霉的房屋长期空置，无法使用。期间，原告曾多次向被告或物业公司进行报修并主张赔偿损失，物业公司也上门进行实地查看，但最终以被告未批准为由不予维修和赔偿。无奈之下，原告只能自己找人进行维修以及对发霉的房间进行重新装修，进而产生相关的维修费用及装修费用损失。2016年1月25日原告租赁的房屋因消防喷淋管路爆裂漏水造成4-10楼多少(处)被淹，给原告造成巨大经济损失。2016年2月被告起诉要求解除双方的租赁合同等，案号为(2016)沪0115民初12473号。2017年10月上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站出具《房屋质量检测报告》(沪房鉴008证字第2017-173号)，对租赁房屋的10层及屋面漏水原因进行专项检测，结论为：1、十层客房存在渗漏水，渗漏水来自于屋面、女儿墙、幕墙金属压顶；2、渗漏水与屋面、女儿墙及幕墙压顶等做法均不符合规范及设计要求有关；3、女儿墙、幕墙空腔、管道周边封堵不严等，均为雨水渗漏至室内提供通道。综上，被告未将符合质量标准的房屋交付原告使用，且又不履行其相应的维修义务，致使原告部分房间不能正常使用，由此造成的巨大经济损失理应由被告承担。为此，原告诉至法院，要求法院判令被告：1、赔偿原告客房营业损失暂计人民币(以下币种相同)8,681,634元(自2009年8月28日起算至实际归还房屋之日止)；2、赔偿原告因消防喷淋管路爆裂渗水的各项损失费293,788元；3、赔偿原告因房顶漏水的装修损失190,257元；4、赔偿原告鉴定费损失64,000元；5、承担本案诉讼费。
被告上海张江高科技园区开发股份有限公司辩称，原告无法举证证明有无产生客房营业损失和具体金额，且已经超过诉讼时效。消防喷淋管路爆裂的原因是装修还是房屋本身质量问题无法确认，渗水的具体损失金额无法确认，原告提供的证据无法证明存在装修损失。原告单方委托鉴定机构进行鉴定，与原告有利害关系，鉴定机构收取原告的费用，鉴定费被告不同意承担。
经审理查明，2008年11月21日原告(甲方)与案外人上海威伦酒店有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区卡园二路XXX号XXX号楼北楼出租给乙方使用，租赁范围为北楼四层至十层和底层大堂的一部分(以下简称系争房屋)；该房屋交付时状态为毛坯，承租人根据自身经营需要对该房屋进行装修；租赁期限自2008年10月15日起至2020年10月14日止(实际起租日自入驻之日起算)，出租人向承租人提供租赁期的前4个月作为免租期，免租期内出租人免收租金，承租人仍需承担物业管理、水电通讯等费用以及其他因使用该房屋而发生的费用。合同第8条“房屋修缮责任”约定为：在该房屋的房屋设施、设备设施(因承租人装修添附的除外)正常的保修期内，因房屋、设备设施(因承租人装修添附的除外)质量问题引起的维修责任由出租人承担；若出租人委托承租人代为进行维修，相应的维修费用由出租人承担，维修费用承租人有权向出租人追索，出租人不得无故拒绝，承租人通知出租人后30日内出租人未支付费用的，承租人有权直接抵扣下期应付租金；承租人应爱护并合理使用其所承租的房屋及其装修和附属设备设施(因承租人装修添附的除外)，该房屋之房屋、设备在正常保修期以外的日常维护保养费用由承租人承担；在正常使用年限内，该房屋之房屋设备(因承租人装修添附的除外)若出现房屋结构损坏、设备功能故障的大修理由出租人负责；租赁期内，如非承租人原因造成该房屋或出租人投入的设备设施损坏的，承租人应立即向出租人或物业管理公司报修，出租人或其指定的物业管理部门应在收到承租人报修通知后24小时内上门负责修复，如逾期不上门或虽然上门但无法及时修复或因情况紧急不马上修复可能会影响承租人或任何第三人的生命财产安全或社会稳定的，承租人可自行或委托有资质的专门机构予以修复，由此发生的修复费用由出租人承担；届时，承租人应将修复的详情及因此而发生的费用书面告知出租人；如因该房屋质量问题(包括出租人提供之装修)及其配套设备、设施(因承租人装修添附的除外)的质量问题导致承租人经营受损的或造成人身伤亡或财产损失的，出租人应承担赔偿责任；除非经有资质的鉴定机构鉴定，认为该房屋经修缮仍达不到一般租赁条件的，承租人不得单方面解除本合同或向出租人主张减免租金；承租人装修添附的设备设施的修缮及保养由承租人自行负责，对出租人、其他第三方造成人身伤害或财产损失的，承租人应承担全部责任。合同第10条“该房屋的装饰、装修”约定为：承租人在对该房屋进行装修(包括但不限于照明、装饰、内部隔断等)或安装消防、机电、空调等设备时必须事先向物业管理公司递交设计图纸，在获得物业管理公司书面同意后方可施工；出租人提供通过消防单项验收的消防工程，如承租人因自身设计装修需要而更改消防工程的，应取得出租人书面同意并自行办理相关的报批手续获得相关部门书面许可后方可更改，该等工程的所有相关费用及相关审批手续均由承租人负责。合同第13条“该房屋的财产保险”约定为：该房屋的建筑物、构筑物及该房屋范围内除属承租人自有设备、设施外的设备、设施由出租人进行投保，保险费用由出租人承担，受益人为出租人，该房屋范围内属承租人自有的设备、设施由承租人进行投保，保险费用由承租人承担，受益人为承租人。合同第19条“其他约定事项”约定为：承租人设立的项目公司成立后，将取代本合同中的承租人地位，行使本合同中承租人的各项权利和义务，双方将视情况重新签订房屋租赁合同，除主体变更外，合同内容和格式均保持不变。2010年7月被告(甲方)与上海威伦酒店有限公司(乙方)、原告(丙方)签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定甲乙双方就系争房屋签订的租赁合同承租方主体自2010年1月1日起由乙方变更为丙方，租赁合同项下承租方所有权利义务由乙方转移至丙方，义务由丙方直接履行(包括但不限于租赁合同终止后，剩余保证金由甲方直接退还给丙方)。
2013年12月23日上海新张江物业管理有限公司乾园项目管理处向被告出具《乾园9#楼威伦酒店屋面漏水及生活用水的情况说明》称“威伦酒店在乾园租赁了9号楼北楼1楼、4楼-10楼，租赁面积6,799㎡，酒店开业至今已有4年余，目前酒店在日常运营中遇到了二个亟需协调解决的问题，主要为：1.遇到下雨天威伦酒店顶层客房内就会有水渗漏进来，物业也多次前往查看，根据现场漏水情况判断水是从屋顶渗漏至房内的，漏水较严重的房间有8间，中轻度程度的有5间左右；……由于9号楼北楼渗漏水房间较多，物业建议可否派专业施工队伍到现场对漏水情况进行彻底检查并修复；……。”2014年9月26日上海新张江物业管理有限公司乾园项目管理处出具《物业委托管理备忘录》，主题为：乾园9号楼北楼威伦酒店1011室、1105室、1107室、1109室因屋顶渗水造成室内墙涂料起壳；租户威伦酒店反映内容描述为：其租赁的9号楼北楼10楼1011、1105、1107、1109室等房间如遇下雨，雨水从天花板处等渗漏下来，渗漏水情况严重，漏水引起内墙涂料起壳脱落，现在正是旅游旺季，房间几乎满租，渗漏水现象已严重影响到业户的正常营业；物业管理处意见为：物业经现场查看情况属实，渗漏造成内墙涂料起壳脱落的房间已无法让客人入住，直接影响了酒店经营状况，物业建议在修补好屋面漏水后应立即对渗漏房间的内墙装饰进行修复，急！施工修理报价：22,154元；相关部门和股份公司意见为拟作急修处理，及时进行价格核定。2014年9月26日上海新张江物业管理有限公司乾园项目管理处出具《物业委托管理备忘录》，主题为：乾园9号楼北楼威伦酒店1011室、1105室、1107室、1109室屋顶渗水；租户威伦酒店反映内容描述为：其租赁的9号楼北楼10楼1011、1105、1107、1109室等房间如遇下雨，雨水从天花板处等渗漏下来，渗漏水情况严重，现在正是旅游旺季，房间几乎满租，渗漏水现象已严重影响到业户的正常营业；物业管理处意见为：物业经现场查看情况属实，由于该建筑物投入使用至今已有8年余，有的材料出现了老化和裂缝等现象，经专业施工队伍对其客房、屋面等漏水现场等查看后，认为小修小补已无济于事，如要彻底消除下雨渗漏现象，应采取屋面铺设防水卷材的办法，物业认为可采用此办法堵漏即可见效快，又比原来局部修理节省费用，建议尽快施工，急！施工修理报价：42,211元；相关部门和股份公司意见为做急修处理，及时进行价格核定。2016年1月15日上海新张江物业管理有限公司乾园项目管理处出具《物业委托管理备忘录》，主题为：威伦酒店屋面渗水维修；内容描述为：1月8日贵司谈经理、张工、监理刘工、华升景经理和物业方与酒店关翔经理就渗水维修时间及维修前屋面空调外机移位等问题进行现场沟通协商后，酒店方提出如下要求：1、同意在4月份营业淡季施工；2、在同意前提下需贵司提供施工方案，并有贵司单位落款、签名及盖章交威伦酒店确认同意；物业管理处建议：提交，建议同意酒店方提出的要求；被告资产经营事业部意见为“拟同意维修，但不因维修时点先后，作为欠租理由”。2016年1月25日系争房屋处发生消防喷淋冻裂喷水。
因原告欠付被告租金及保证金差额，2016年2月2日被告起诉要求解除原、被告的房屋租赁合同关系并要求原告返还房屋、支付租金等[(2016)沪0115民初12473号]，该案审理中原告提出其欠付租金是由于房屋出现渗漏的质量问题，并提交赔偿申请单、酒店客人留言簿等作为证据，被告没有履行维修义务，被告对于上列证据没有确认，并提出原告是装修不当导致。法院认为根据约定，对于房屋结构损坏之外的房屋质量问题，出租人仅在保修期内负责维修责任，保修期外的养护费用由承租人承担，至2015年原告欠付租金时已经超过房屋渗漏的保修期，原告关于房屋存在质量问题拒付租金的意见不予采纳。同年9月20日该案作出一审判决解除了原、被告的房屋租赁合同关系并由原告返还房屋及支付欠付的租金、逾期支付租金违约金和使用费等，因原告不服提起上诉[(2016)沪01民终12338号]，2016年12月27日上海市第一中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
审理中，原告明确诉请为：因为被告的房屋质量问题导致漏水，导致原告内部装修发霉、地板变形、墙面涂料脱落无法正常使用，部分不能实现合同目的，从2009年8月28日酒店开张之日起0928、1005、1007、1008、1009、1011、1015、1019、1021、1024、1026、1028、1030室共计13间房间发生漏水，因损害一直在连续发生，故原告诉请没有超过诉讼时效，该13间客房一直漏水无法出租，参照2010年至2017年客房发票上每间客房的标间对外零售价标准，客房营业损失按照每间每天249元的标准从2009年8月28日起算至2016年12月31日止。喷淋是被告提供的房屋附属设备，在原告租赁系争房屋之前就已经存在，不是原告安装的，喷淋爆裂后被告、物业公司都没有来修，造成酒店不能正常经营，故原告自行购置进行安装发生了修复费293,788元应由被告支付。原告在承租经营期间分别在2009年开业时和2016年4月对酒店进行两次装修，2016年4月的装修为与案外人黄某某签订的装修合同所实施的装修，开业装修的发票现已无法提供，原告参照与案外人黄某某签订的装修合同每平米300元的单价，以租赁合同后附的平面图上所载的13间房间面积共计278.09平方米计，乘以两倍计算，此外，经营期间承租房屋内发生的小修补，原告仅主张有发票的修补共计23,403元，没有发票的修补金额原告不再主张。原告另提供了其委托上海市房屋建筑设计院有限公司房屋质量检测站于2017年10月23日出具的沪房鉴(008)证字第2017-173号房屋质量检测报告，报告名称为：上海张江高科技园区卡园二路108栋9号楼北楼10层及屋面渗漏水原因专项检测报告，结论为：上海张江高科技园区卡园二路108栋9号楼北楼屋面及十层客房渗漏水原因检测结论如下：1)十层客房存在渗漏水，渗漏水来自于屋面、女儿墙、幕墙金属压顶；2)渗漏水与屋面、女儿墙及幕墙压顶等做法不符合规范及设计要求有关；3)女儿墙、幕墙空腔、管道周边封堵不严等，均为雨水渗漏至室内提供通道，原告认为因该鉴定花费的鉴定费64,000元应由被告支付。庭审中原告申请要求对房屋质量进行司法鉴定。
被告对原告主张的客房营业损失的计算方式有异议，原告自行提供的证据中房间价格为每天85元，与原告主张的价格249元是矛盾的，故无法确定房屋是以何价格出租，且根据约定的时间段及人数可以看出即便有损失也明显少于原告陈述的金额，酒店的房屋是有空置率的，被告无法确定具体的房间数量、房间价格、漏水情况、漏水具体损失，并非每天每间房都有客人入住，对原告提出赔偿经营损失的诉请不予同意。2016年1月确实发生喷淋爆裂的事实，但该爆裂的喷淋是原告自行安装，原告装修时对原有的喷淋系统进行了改动，原告所装的喷淋系统接入被告的供水系统中，使用的还是被告的水泵，事故发生后，物业进行了维修，不同意赔偿因消防喷淋管路爆裂渗水的各项损失费293,788元。原告没有证据证明13间房屋按照300元平方米修复两次，300元/间的标准也不确认，原告就装修没有向被告提出申请，原告认为的2016年第二次装修时，被告已经提出要求解除合同，原告自行扩大的损失不应由被告承担。被告不应承担该因房顶漏水的装修损失。原告若要装修应向物业公司或者被告报备，但原告所指的合同签订日期2016年4月28日的装修没有进过报备手续，原告该项装修没有向物业公司或被告申请，且原告于2016年2月19日已经收到被告的解除合同的起诉状。系争房屋为合法建筑，经过相关部门竣工验收，原告从2008年开始承租经营酒店，直至2013年才出现漏水，此前并未出现漏水，故系争房屋并非被告租给原告时就有质量问题；房屋现状已经改变，鉴定单位于2017年9月做出评估显然无法反映当时的情况，故对评估报告不予认可。
认定上述事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》附4-10层客房平面布置图、《乾园9#楼威伦酒店屋面漏水及生活用水的情况说明》、《物业委托管理备忘录》、《赔偿申请》、《酒店客房装修合同》、收条、华夏银行电子回单、《房屋质量检测报告》、发票、(2016)沪0115民初12473号民事判决书等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张有义务进行举证。原告主张系争房屋存在质量问题，影响其经营并造成损失，为此提交的形成于2013年、2014年、2016年相关物业公司的情况说明及备忘录，但是根据备忘录显示在原告进行报修后，物业部门和被告都作出了进行维修的决定意见，被告已经履行了维修义务，且(2016)沪0115民初12473号案件已经确认房屋结构损坏之外的房屋质量问题，出租人仅在保修期内负责维修责任，保修期外的养护费用由承租人承担，至2015年原告欠付租金时已经超过房屋渗漏的保修期，故原告认为因房屋渗漏而造成13间客房长期空置应由被告承担赔偿客房营业损失的观点本院不予采纳，相关诉请本院不予支持，原告自行委托鉴定发生的鉴定费用应由原告自行负担，原告据此要求进行司法鉴定意见本院亦不予采纳。对于原告主张其维修喷淋产生的损失问题，根据合同约定发生此类问题时，原告应先行要求被告或物业部门进行维修，在被告或物业维修部门拒绝维修或无法维修时，原告才有权进行自行维修并要求被告支付相应费用，现原告无证据证明被告或物业部门拒绝维修，故原告要求被告赔偿自行购置消防喷淋进行安装的各项损失费293,788元的诉请本院不予支持。对于原告要求被告赔偿因房顶漏水而发生的装修损失的诉请，现有证据反映原告于2013年就房屋渗漏进行报修，其后物业部门进行了维修，原告要求被告赔偿2009年装修损失的意见本院不予采纳，2016年2月19日原告已经收到被告要求解除合同的诉讼材料，其在未征得被告同意的情况再行装修属扩大的损失，该损失应由原告自行承担，故原告要求被告支付装修(包括小修补)损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
驳回原告上海威伦卡园酒店有限公司的诉讼请求。
案件受理费74,351元，减半收取计37,175.50元，由原告上海威伦卡园酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一八年二月十三日
书记员 陈莹瑶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。