广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初3363号
原告：高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西120号八楼802房，统一社会信用代码91440101MA59BML40E。
法定代表人：吴健梅，系该司总经理。
委托代理人：姜平、蔡思凡，均系广东广之洲律师事务所律师。
被告:广东绿洲饮食管理有限公司，住所地广东省东莞市南城区袁屋边宏成国际五金机电批发城商务中心二楼C2-1，统一社会信用代码91441900MA4UQJX136。
法定代表人：陈愉洲。
委托代理人：廖章义、李梦莎，分别系广东易春秋律师事务所律师、实习律师。
原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司诉被告广东绿洲饮食管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司的委托代理人姜平，被告广东绿洲饮食管理有限公司的委托代理人廖章义、李梦莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司诉称：2016年3月30日，被告因承租位于广州市天河区黄埔大道西120号1楼111D铺位用于经营，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，约定乙方承租物业计租面积为310.5平方米，每月管理费13566.5元；乙方应在每月5日前以现金或转帐缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费、煤气、电话费等费用；乙方向甲方支付管理费保证金40699.5元；在签订本协议之日，乙方向甲方支付水电费保证金5000元；乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费；如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，每逾期一天乙方应向甲方支付拖欠金额的千分之五0.5%的违约金，直至实际付清之日；如乙方逾期缴付达30日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并除收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但被告自2016年8月1日起未向原告缴付管理费，自2016年10月起未缴水电费，按合同约定被告已构成严重违约。原告多次向被告发函催缴费用，但被告至今拒绝缴付。现诉至法院，请求判令：1、判令被告支付自2016年10月1日起计至2017年2月28日止的物业管理服务费67832.5元（每月物业管理费为13566.5元）及迟延违约金（以当月欠付的物业管理服务费为本金，按每日千分之五的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止，以本金为限）；2、判令原告没收被告物业管理保证金及水电费保证金共计45699.5元；3、判令被告支付原告垫付的电费32508.97元，污水处理费530.6元，水费1311.34元；4、判令被告支付全部诉讼费用。
被告广东绿洲饮食管理有限公司辩称：一、原告在没有获得涉案物业产权人授权的情况下，与我方签订物业管理服务合同，没有法律依据，不具有合法性，涉案物业产权人不明，原告亦并未提供相关的涉案物业业主大会同意其产权人与原告签订物业管理服务合同的证据；二、即便是原被告的物业管理服务合同有效，原告亦未向被告提供合同约定的管理与服务，既无权向被告收取管理费，亦无权没收被告缴纳的管理费保证金，高志大厦的洗手间长期清洁不善、臭气熏天，严重影响大厦的客流量，在被告试业期间，大厦仍存在装修、吵杂等影响被告正常营业的情况，被告空调长期漏水，在被告与原告多次协商后，仍未整改，可见原告并未向被告提供符合合同约定的管理服务，被告有权拒绝向原告缴纳管理费，原告在先违约的情况下，无权收取管理费，原告非行政机构，无权没收被告的管理费保证金，此外，原告要求按每日千分之五的标准计收违约金，远高于法律规定的标准；三、原告既无权收取被告的水电保证金，亦无权没收，原告收取被告水电周转金不合法，且原告不是行政单位，无权没收，原告应向被告退回缴纳的水电周转金；四、原告的第三项诉讼请求主张水电费的证据不足，具体的水电读数没有被告的签名予以支持，被告不予确认；五、合同中并未对污水处理费有单独约定，该项费用应包含在水费中，原告单独主张属于重复计算。
经审理查明：2016年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定，甲方受出租人委托管理黄埔大道西120号1楼111D商铺（以下简称涉案商铺），甲方根据此委托与乙方经协商一致，就该租赁物业的物业管理事宜达成协议；甲方将向乙方提供如下各项管理及服务，1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，2、室外甲方投资之设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括空调设备、消防设施设备、主要供电设施、上下水管道、室外照明系统（灯管等日常损耗材料除外）等。；物业管理期限自2016年4月10日起到2021年4月9日止；每月管理费13566.5元；乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金40699.5元，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终时止且乙方无任何违约的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方，此外乙方于上述时间须预付首期管理费13566.5元；在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电费保证金5000元，水电费保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方；乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，从迟缴之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日，如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；交付标准，按现状交付；等条款。原告另提交被告与广州市富轩置业有限公司就涉案商铺签订的《房屋租赁补充协议》，表示其已获得出租方广州市富轩置业有限公司的授权对涉案商铺进行管理，被告对该《房屋租赁补充协议》的真实性予以确认。
被告分别于2016年4月8日、4月10日签署《高志大厦铺位交付签收表》、《收铺声明及承诺书》，接收涉案商铺。
原告提交《有关管理费、电费事宜》、《催缴费用函》、租金管理费签收表、《律师函》、《二次催费函》、妥投证明，表示原告通知被告缴付费用，但被告从2016年6月起拒收通知书并逾期支付相关费用，经原告多次发函催告仍不履行合同义务，被告对上述证据的真实性均不予确认，表示从未收到上述函件。在案件审理过程中，原告表示其已向被告发出解除合同通知，并于2017年4月1日停止对涉案商铺供水供电，收回涉案商铺。
庭审中，原告表示被告至今欠付2016年10月至12月的电费32508.97元、污水处理费530.6元、水费1311.34元，原告已对该部分费用予以垫付，对此，原告提交《客户授权书》、《租户用电记录表》、发票、《有关管理费、电费事宜》、及妥投证明予以证明，被告确认并未支付涉案商铺2016年10月至2016年12月的水电费，对《客户授权书》、《租户用电记录表》、发票的真实性亦予以确认，并对《租户用电记录表》上显示的电表起止数予以确认，但认为水电费发票上显示的是黄埔大道西120号整栋楼宇的水电费缴费情况，污水处理费发票显示的用水地址为天河区珠江新城D3-2地块，无法确定涉案商铺的缴费情况，对《有关管理费、电费事宜》及妥投证明的真实性不予确认，表示没有收到上述函件。
被告表示其向原告支付六个月物业管理费81399元及涉案商铺的物业管理保证金40699.5元、水电费周转金5000元并提交发票、收款收据予以证明，原告对此予以确认，并明确其第一项诉讼请求为判令被告支付自2016年10月10日起计至2017年2月28日止的物业管理服务费64214.77元（其中2016年10月10日至2016年10月31日的物业管理费为9948.77元，其余每月物业管理费为13566.5元）及迟延违约金（以当月欠付的物业管理服务费为本金，按每日千分之五的标准，分别自当月6日起计至实际付清之日止，以本金为限）。被告并提交《关于停止提供服务的通知》，表示原告以停水停电、停止提供中央空调等手段胁迫被告缴纳物业管理费，原告对该份证据的真实性予以确认，但表示其并未对被告停水停电，且该份证据也可以证明原告向被告发出的《有关管理费、电费事宜》、《律师函》及《二次催费函》，被告均已收到。
本院认为：原、被告签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。原告作为物业管理服务的提供方对涉案商铺提供了物业管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费用。
《物业管理服务合同》约定涉案商铺每月的物业管理费为13566.5元，被告应在每月5日前缴付，被告未按约向原告支付物业管理费，违反了合同约定，原、被告双方确认被告已支付六个月的物业管理费，即被告已支付2016年4月10日至2016年10月9日的物业管理费。对于2016年10月10日至2017年2月28日期间的物业管理费，被告未提交证据证明其已支付，原告诉请要求被告支付该段期间的物业管理费并无不妥，本院予以支持。被告辩称原告并未按约提供符合合同约定的管理和服务，无权收取管理费，对此并未提交证据予以证明，本院对被告的抗辩不予采纳。经计算，该段期间的物业管理费总额为64214.77元（13566.5×22/30+13566.5×4）。被告迟延支付物业管理费，原告诉请要求被告支付违约金，本院予以支持，被告抗辩合同约定的违约金计算标准过高，本院予以采纳。从公平角度，本院酌情将违约金调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的计算标准，违约金应以各月欠付的物业管理费为本金，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
原告表示被告欠付涉案商铺2016年10月至2016年12月的电费32508.97元、污水处理费530.6元、水费1311.34元，被告虽对水电费的金额不予确认，但确认并未支付该段期间的水电费，对其欠付的水电费金额亦未提交反证予以证明，本院对原告的陈述予以采信。原告提交发票证明其已对上述费用进行垫付，其诉请要求被告支付上述费用，本院予以支持。
《物业管理服务合同》约定“如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方己构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金”，被告至今未足额支付拖欠的费用，原告诉请要求没收被告已支付的物业管理费保证金40699.5元及水电费保证金5000元，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东绿洲饮食管理有限公司向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付广州市天河区黄埔大道西120号1楼111D商铺2016年10月10日起计至2017年2月28日止的物业管理服务费64214.77元（其中2016年10月10日至2016年10月31日的物业管理费为9948.77元，其余每月物业管理费为13566.5元）元及违约金（违约金以各月欠付的物业管理费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的计算标准，分别自当月的6日起计至实际付清之日止，各期违约金以本金为限）。
二、被告广东绿洲饮食管理有限公司就上述商铺支付的物业管理费保证金40699.5元及水电费保证金5000元归原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司所有。
三、于本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东绿洲饮食管理有限公司向原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司支付电费32508.97元、污水处理费530.6元、水费1311.34元。
四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4390元，由原告高成（广州）物业管理有限公司高志大厦分公司负担90元，被告广东绿洲饮食管理有限公司负担4300元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 廖小英
人民陪审员 张 代
二〇一七年七月十一日
书 记 员 陈玉娟
伍金凤
本判决已于2017年月日送达