广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0405民初48号
原告：梧州市亿浩物业管理发展有限公司，住所广西梧州市西堤三路2号丽港华府门楼首至三层，统一社会信用代码91450400682108464E。
法定代表人：苏伟珊，该公司负责人。
委托诉讼代理人：陈亮，广西文威律师事务所律师。
被告：李素连，女，1965年8月25日出生，汉族，住广西藤县。
委托诉讼代理人：黄海文（系李素连丈夫），男，住广西藤县。
原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司（以下简称亿浩物业公司）与被告李素连物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月12日公开开庭进行了审理。原告亿浩物业公司的委托诉讼代理人陈亮、被告李素连及其委托诉讼代理人黄海文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年8月至2017年10月期间的物业管理服务费2563.65元、水费42.10元、公摊水电费174.03元、垃圾费12元及滞纳金1252.89元，共计4044.67元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是梧州市西堤三路2号丽港华府小区5号楼2单元1707号房的业主。2016年4月23日，被告在接收上述房屋的同时，与原告签订了《丽港华府前期物业服务协议》，约定被告自交付物业之日起按住宅每月每平方米1.5元的标准向原告缴纳物业管理服务费；公共水电费，由辖区全体业主按各单元建筑面积分摊；被告每月5日前缴纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用；如被告未按照协议约定的金额和期限交付费用，每逾期一日应支付所欠交金额的2‰违约金；本协议自双方签订之日起生效，发生纠纷可向梧州市长洲区人民法院提请诉讼。被告接收房屋后，对于2016年8月至2017年10月期间应付的物业管理费、水费、公摊水电费和垃圾费等各项费用，经原告多次催收，至今未向原告支付。
被告李素连辩称，其欠交物业管理费的主要原因，一是原告没有向其履行《广西物业管理条例》第三十七条的义务，其多次要求原告联系建设单位维修或者更换破损的入户门以及二、三处天花板墙壁批灰开裂问题，原告均没有履行该义务。二是原告没有按照其收楼时所留新工作单位及指定通讯地址送达《物业服务费欠费通知书》，使其无法收到催费通知，因此原告计收滞纳金不合情理。三是原告不履行《丽港华府前期物业服务协议》第二条义务，管理不作为、不到位以及乱作为，其房屋所在的丽港华府5栋一楼出现私搭乱建现象，违建使得粗大的钢槽插入楼栋墙体破坏楼栋结构，造成楼栋安全隐患。且物业公司擅自将B2层车库通向5号楼2单元电梯间的门禁更换成防火铁门，无人看守，造成人员随意进出，业主的人身财产及居住安全得不到保障。被告欠交物业服务费的主要原因及过错责任均在原告，应免交或减交部分物业服务费，不应支付滞纳金。
本院经审理认定事实如下：广西番山投资有限公司系梧州市西堤三路丽港华府住宅小区的开发商。原告亿浩物业公司系开发商选聘的小区前期物业服务企业。被告李素连系梧州市西堤三路丽港华府5号楼2单元1707房的业主，该商品房的建筑面积为113.94平方米。2016年4月23日，原告亿浩物业公司（甲方）与被告李素连（乙方）签订一份《丽港华府前期物业服务协议》，该合同主要约定内容如下：甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理费等费用和其他代收代缴的相关费用，定期公布物业服务费用、维修资金收支账目；乙方遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》，依照本协议向甲方交纳物业管理费用、分摊水电费、车位使用费或车位管理费等费用和其他代收代缴的相关费用；物业服务内容包括房屋共用部分的维护和管理，房屋共用设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安管，交通秩序与车辆停放；物业管理服务费用实行物业管理服务费用包干制，物业管理服务费用，不包括房屋共用部位、共用设施设备保险费用及大中修、更新改造费用，不包括水、电等公共能源分摊费用，不包括乙方的自有财产与人身安全保险费用；乙方交纳费用的起始时间按《商品房买卖合同》或（租赁合同）“物业交付使用日期”自交付物业之日起缴纳物业管理服务费及有关费用；物业管理服务收费标按建筑面积计算（甲方可根据政府指导价和试产调节价而调整物业服务收费标准），住宅每月每平米1.50元；本物业公用水电费根据每月实际发生总额由全体业主按各单位建筑面积另行分摊；供水加压设备用电费用及维修费用及维修费用由实际使用用户按用水量比例另行分摊；本物业内商铺和住宅各自配置专用电梯，住宅专用电梯用电由住宅业主按楼层系数分摊，2-5层分摊系数为0.8，6-10层分摊系数为0.9，11-19层分摊系数为1，20-24层分摊系数为1.1,25层及以上分摊系数为1.2；公共电费，公共水费，由辖区全体业主按各单元建筑面积分摊，公共的水电费的缴纳、催收、责任承担和逾期责任等按本协议有关约定执行；乙方应依时缴费，如乙方未按照本协议约定的金额和期限交付费用，乙方应向甲方支付逾期违约金，每逾期一日应支付所欠金额的2‰违约金给甲方；每次交纳费用时间为每月5日前交纳当月物业管理服务费和上月水电费及公摊费用。
原、被告签订上述合同后，原告按照合同约定为梧州市西堤三路丽港华府小区提供前期物业管理服务至今。被告每月需向原告交纳的物业服务费为170.91元。自2016年8月起，被告开始欠交物业服务费，至2017年10月为止，由共欠交物业服务费2563.65元（170.91元/月×15个月）。被告还欠交2017年7月至10月的水费、公摊水电费、垃圾费共计228.13元。由于被告欠付物业服务等费用，原告多次追索未果，遂向本院起诉成讼。在审理过程中，经调解被告向原告交纳了其所欠2017年7月至10月的水费、公摊水电费、垃圾费共计228.13元，尚欠2016年8月至2017年10月物业服务费2563.65元未交。
另查明，被告在验收房屋时向原告提出房屋存在入户大门有破损，部分天花、墙壁有瑕疵等问题，要求原告联系建设单位修复。原告应被告要求协助其联系开发商解决上述问题，后天花、墙壁问题已解决，但被告对入户大门维修结果不满意，遂开始欠交物业服务费。被告还认为原告没有尽到应履行的物业管理义务，使业主人身财产及居住安全得不到保障，也以此为由没有交物业服务费。
以上事实，有业主资料登记表复印件、收楼确认书复印件、《丽港华府前期物业服务协议》复印件、华府5-2-1707李素连欠费情况表复印件、物业服务欠费通知书复印件、EMS快递单复印件及庭审笔录佐证，并经当事人质证，本院予以确认。
本院认为，原告亿浩物业公司系梧州市西堤三路丽港华府住宅小区的前期物业服务企业。原告与被告李素连签订了《丽港华府前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告对被告物业所在的丽港华府小区进行了管理，提供了物业服务，其应当支付相应的物业服务费。原告要求被告支付拖欠的物业服务费2563.65元，合理合法，本院予以支持。被告李素连在案件审理过程中交清了其所欠的水费、公摊水电费、垃圾费共计228.13元，对于原告针对该部分费用的诉请，因被告已履行完毕，本院不再支持。被告提出抗辩认为原告没有履行协助其联系开发商落实维修责任也没有尽小区管理义务，应减免交纳物业服务费。事实上原告已经为被告联系了开发商解决问题，已履行其义务。原告在物业管理中存在的瑕疵也不能成为被告拒交物业服务费的合法理由。被告提出的上述抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳。
《丽港华府前期物业服务协议》约定被告缴交费用的时间为每月5日前，如被告未按照本协议约定的金额和期限交付费用，乙方应向甲方支付逾期违约金，每逾期一日应支付所欠金额的2‰违约金给原告。被告从2016年8月开始拖欠物业服务等费用，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。被告逾期交纳物业服务费用，原告所受的损失一般是所欠费用的银行利息损失。对照此标准，该约定违约金的计付标准过高，已明显高于原告所受损失，本院依法予以调整。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本院将违约金计算调整为按被告欠缴费用的金额，依照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计算。2016年8月的违约损失应从2016年8月6日开始，以当月欠缴费用总额为基数，计算至2017年10月31日止，其他欠费月份的违约金以此类推每月分别计算，共计99.34元。
综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下：
一、被告李素连于本判决生效之日起十日内向原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司支付物业服务费2563.65元；
二、被告李素连于本判决生效之日起十日内向原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司支付违约金99.34元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李素连负担16元，由原告梧州市亿浩物业管理发展有限公司负担9元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 吕晓雯
二〇一八年三月二十二日
书记员 姚福新
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。