山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鲁执异字第5号
异议人（案外人）：青岛海纳尔市场发展有限公司。住所地：山东省青岛市城阳区。
法定代表人：栾玉玲，总经理。
委托代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
委托代理人：陈娴，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司。住所地：山东省济南市槐荫区。
法定代表人：陈正斌，总经理。
委托代理人：彭延敏，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人：明奇，山东德义君达律师事务所律师。
被执行人：青岛广源发集团有限公司。住所地：山东省青岛市城阳区。
法定代表人：贾宗远，总经理。
委托代理人：蒲聪，山东清泰律师事务所律师。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（下称信达公司）与被执行人青岛广源发集团进出口有限公司、青岛广源发集团有限公司（下称广源发公司）、青岛变压器集团有限公司、青岛正进集团进出口有限公司、青岛青波变压器股份有限公司借款担保合同纠纷一案过程中，作出了（2013）鲁执恢字第19-1号执行裁定书，裁定继续查封广源发公司名下的位于青岛市夏家庄社区的国有土地使用权（土地证号为：青房地权市字200811277号、青房地权市字2008112**号）。案外人青岛海纳尔市场发展有限公司（下称海纳尔公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。在听证中，异议人的委托代理人胡建永、陈娴，申请执行人的委托代理人彭延敏、明奇，被执行人的委托代理人蒲聪到庭参加听证，现已审查终结。
海纳尔公司称：山东省高级人民法院（下称山东高院）在执行信达公司与广源发公司等借款担保合同纠纷一案中，误将海纳尔公司的位于青岛市夏家庄社区的土地使用权（土地证号为：青房地权市字200811277号、青房地权市字2008112**号）当作被执行人广源发公司的财产予以查封。2007年3月28日，海纳尔公司与广源发公司签订《房地产转让合同》，合同约定：广源发公司将其位于青岛市夏家庄社区原青岛脱粒机厂南北院占用的国有划拨土地使用权（即现被查封的土地青房地权市字200811277号、青房地权市字200811279号项下的土地使用权）及院内房屋建筑物，折价1500万元转让给海纳尔公司（不含厂内的机器设备、存货），广源发公司负责将国有工业划拨手续办理为国有工业出让手续。合同签订后，广源发公司开始办理变更土地性质的手续。变更手续办理完毕后，海纳尔公司开始办理各项交纳税费的手续，2011年税费手续办理完毕。异议人认为，虽然涉案土地的产权没有过户到海纳尔公司名下，但变更登记需要一个过程，并且海纳尔公司一直在按程序办理相关手续，海纳尔公司亦已实际负担了转让款及各项税费，涉案土地的使用权应属于海纳尔公司，请求山东高院中止对上述土地使用权的执行，并解除查封。
申请执行人信达公司答辩称：一、海纳尔公司与广源发公司于2007年3月28日签订的《房地产转让合同》并不真实，即使该合同是真实的，也因违反法律规定而无效。首先，信达公司于2010年11月8日申请法院查封广源发公司名下的涉案土地使用权，海纳尔公司在该土地被查封了近4年后才提出异议，这不符合常理，因此该《房地产转让合同》并不真实，可能是双方后补的。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，海纳尔公司与广源发公司签订的《房地产转让合同》转让给海纳尔公司的土地系划拨土地，而广源发公司转让该划拨土地并未经有批准权的人民政府批准，根据以上司法解释，海纳尔公司与广源发公司签订的《房地产转让合同》是无效的，海纳尔公司主张对该划拨土地的所有权不成立。
二、海纳尔公司提交的证据不能证明已经支付了《房地产转让合同》所约定的全部转让价款。海纳尔公司提交的两份统一收据、一份收款收据和《转让应税房地产项目完、免税证明单》也不能证明海纳尔公司已经履行了《房地产转让合同》所约定的全部付款义务。首先，收据并非银行转帐凭证，不能证明海纳尔公司确实向广源发公司支付了相应款项。其次，海纳尔公司提交的2007年4月4日和2008年5月20日的两份统一收据，其时间间隔为一年以上，但编号（0106334和0106335）是相连的，因此并不真实，反而间接证明了海纳尔公司并未支付转让价款。
三、海纳尔公司没有办理涉案土地的登记手续，依据《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）的规定，尚不享有对涉案土地的所有权。综上所述，海纳尔公司并未支付转让价款，也不是涉案土地的所有人，其提出的异议不成立，应予以驳回。
本院查明，一、海纳尔公司与广源发公司于2007年3月28日签订了《房地产转让合同》，合同约定：第一条，广源发公司将位于城阳区流亭街道夏家庄村原青岛脱粒机厂南北院内房屋建筑物、国有划拨土地使用权转让给海纳尔公司；第二条，广源发公司保证上述转让的房地产在变更到海纳尔公司名下前不存在抵押、司法查封或其他限制产权转让的情形，海纳尔公司对上述房地产已做了充分了解，愿意受让该房地产；第三条，双方议定的转让价格为人民币1500万元整；第五条，广源发公司保证在海纳尔公司交付首付款后30日内前将厂内设备和存货等动产搬走，将上述房地产移交给海纳尔公司，并将上述房地产的一切手续：批文、证照等移交给海纳尔公司；第六条，上述土地由广源发公司负责将国有工业划拨手续办理为国有工业土地出让手续，出让费、税如果不高于200万元，由海纳尔公司负担，高于200万元部分由广源发公司负担。海纳尔公司办理上述房地产过户登记手续，广源发公司有义务配合，但上述房地产过户手续所需缴纳的所有税费均由海纳尔公司负担。合同还约定了其他的权利、义务。二、2007年4月4日，海纳尔公司向广源发公司支付转让款1000万元。4月9日，广源发公司将转让的房屋建筑物和土地使用权移交给海纳尔公司，双方签订了《移交书》。2008年5月20日，广源发公司向海纳尔公司借款630万元，用于交纳涉案土地的出让金，并将其中的500万元抵顶海纳尔公司应向其支付的涉案土地转让款。6月12日，广源发公司办完了将国有工业划拨土地变更为国有工业出让土地的手续并取得涉案土地的房地产权证（证号：青房地权市字第200811277号、青房地权市字第200811279号）。2010年1月6日，广源发公司向海纳尔公司出具由青岛市地方税务局城阳分局代开的金额为1500万元的税务机关代开统一发票。三、2011年5月9日，海纳尔公司对其受让的涉案土地办完了纳税手续。同日，青岛市地方税务局城阳分局给城阳国土资源分局出具了2份《转让应税房地产项目完、免税证明单》（编号：城地税2009-16号、城地税2009-17号），该证明单载明：青岛广源发集团有限公司将应税房地产城阳区夏庄街道夏家庄社区青岛广源发集团有限公司土地项目转让至青岛海纳尔市场发展有限公司，已按规定向我局进行了纳税申报（含契税），并办理了完税手续，请予以办理土地使用权变更手续。四、1994年11月6日，广源发公司与崂山区夏庄镇云头崮村协商，将原青岛市崂山区云头崮金属制品厂的全部财产物资作价移交其经营。同年11月16日，山东省工商行政管理局给广源发公司办发了《企业申请营业变更登记注册书》（文号：鲁工商企字（1993）第号，编号：86393106-2），将青岛市崂山区云头崮金属制品厂变更为青岛广源发集团有限公司金属制品厂。
本院另查明，2010年11月16日，本院作出（2010）鲁商初字第10号民事裁定书，裁定查封广源发公司名下的位于青岛市夏家庄社区的土地使用权（土地证号为：青房地权市字200811277号、青房地权市字2008112**号），并于11月17日将该民事裁定书送达青岛市房地产登记中心。2011年12月12日，本院作出了（2010）鲁商初字第10号民事调解书，调解书的主要内容是：信达公司对青岛广源发集团进出口有限公司享有债权借款本金5040万元及利息；广源发公司、青岛变压器集团有限公司、青岛正进集团进出口有限公司对上述债务承担连带清偿责任。2012年9月21日，信达公司向本院申请执行。执行过程中，本院分别于2012年10月26日、2013年11月4日作出了（2012）鲁执字第12-1号执行裁定书和（2013）鲁执恢字第19-1号执行裁定书：裁定继续查封上述涉案土地使用权。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”查封、扣押、冻结等控制性措施是人民法院实施后续执行行为的基础，如对被执行人的财产不得查封、扣押、冻结，也就不能实施其他的执行行为。本案中，一、被执行人广源发公司与异议人海纳尔公司签订了《房地产转让合同》，将其享有的国有土地使用权转让给海纳尔公司。二、海纳尔公司按照《房地产转让合同》的约定，向广源发公司支付了1000万元转让款，并将其对广源发公司享有的630万元债权中的500万元抵顶其应向广源发公司支付的款项，广源发公司向海纳尔公司出具了由青岛市地方税务局城阳分局代开的1500万元的统一发票。三、广源发公司按照《房地产转让合同》的约定向海纳尔公司移交了该土地使用权，并签订了《移交书》。四、海纳尔公司按照《房地产转让合同》的约定，在税务部门办完税费手续后，因本院已作出执行裁定书查封涉案的土地使用权，致使其不能办理使用权变更登记手续，海纳尔公司对未办理变更手续没有过错。因此，被执行人广源发公司转让涉案土地使用权符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院不应查封该土地使用权。
综上，海纳尔公司提出的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十三条的规定，裁定如下：
中止对青岛广源发集团有限公司名下的位于青岛市夏家庄社区的国有土地使用权（土地证号为：青房地权市字200811277号、青房地权市字2008112**号）的执行。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼；逾期未提起诉讼的，本院将依法解除已经采取的执行措施。
审判长 王启江
审判员 孙风才
审判员 刘书鸿
二〇一四年十二月十七日
书记员 刘 栋