九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0403民初1062号
原告九江碧华生物工程实业有限公司，住所地九江市开发区内环路。
法定代表人李是，董事长。
委托代理人刘桂兰，公司员工。
委托代理人李钢，江西擎天律师事务所律师。
被告郭帮华，男，1966年7月1日出生，汉族。
第三人九江南梦网咖，住所地九江市。
法定代表人ＸＸ阳。
原告九江碧华生物工程实业有限公司（以下简称碧华公司）与被告郭帮华、第三人九江南梦网咖（以下简称南梦网咖）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧华公司的委托代理人刘桂兰、李钢，第三人南梦网咖的法定代表人ＸＸ阳到庭参加诉讼，被告郭帮华经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已依法审理终结。
原告碧华公司诉称：2015年8月17日，被告ＸＸ阳与我公司签订《房屋租赁合同》，租赁我公司位于九江市开发区内环路6号海奈尔综合楼一层6-8轴间用于经营网络会所。合同约定租赁期间为5年，免租期为2个月，租金每年上浮8%，首年租金40元/平方米/月。2015年8月20日，被告向我公司支付了132773元（其中80000元履约保证金、6个月租金52773元），此后，被告一直拖欠租金，我公司多次催讨被告均置之不理，同时，我公司发现被告将租赁房屋转租给第三人南梦网咖，并注册了“九江南梦网咖”，严重违反合同关于禁止转租的约定。故我公司起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告支付租赁期间至合同解除之日起的租金（截至2017年3月31日105019.2元），被告支付违约金150000元并支付我公司因本次诉讼支付的律师费3000元，第三人返还租赁房屋。
原告碧华公司为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：
1.原告的营业执照、被告南梦网咖的企业信息各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格；
2.房屋所有权证1份，以证明原告系租赁房屋所有权人；
3.原、被告于2015年8月17日签订的租赁合同1份，以证明租赁合同约定内容；
4.告示、照片2张，以证明被告违约；
5.律师费发票、代理合同各1份，以证明原告支付代理费3000元；
6.银行转账记录1份，以证明被告仅支付第一笔租金。
被告郭帮华书面答辩称：我与第三人南梦网咖的法定代表人ＸＸ阳于2015年8月20日协商合伙，并承租原告的门面用于开班南梦网咖，由于我资金出现意外，无钱投入，经协商我于2015年8月26日退伙。同时，我向原告声明要求变更合同，但原告法定代表人李是的母亲称李是不在九江，需等李是决定，故未办理书面变更。因此，我与本案无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告郭帮华向本院提交了合伙协议及退伙协议复印件各1份，以证明其与第三人的法定代表人ＸＸ阳合伙及退伙的事实。
第三人述称：房屋是我和郭帮华合伙期间郭帮华租的，后郭帮华退伙，但实际上是我在经营。拖欠租金及数额属实，但46810元的增容费及3万元装修保证金未退，都是我交给郭帮华的再由郭帮华交给原告的，原告一直未退，故未交租金。2017年3月双方进行协商将房屋进行转租，但原告要求先解除合同，所以后来未能转租成功，故原告现起诉要求违约金等是其自己造成的，要求违约金的诉讼请求应驳回。
第三人为支持其主张，向法庭提交证据如下：
1.被告与第三人的法定代表人ＸＸ阳于2015年8月10日签订的合伙协议1份，以证明原告的房屋系在被告与ＸＸ阳合伙期间租赁的；
2.2015年8月26日签订的退伙协议1份，以证明被告因资金短缺退伙的情况。
经庭审质证，第三人对原告提供的证据1无异议，但认为因当时被告已退伙，所有工商登记信息上合伙人没有郭帮华；对证据2、3、4无异议；对证据5真实性无异议，但认为系原告自己造成的，双方一直在努力解决问题，原告委托律师起诉所支出律师费应自行承担；对证据6真实性无异议，但认为其中包含了3万元装修质保金及5万元押金。原告对被告及第三人提供的证据真实性、合法性及关联性均有异议，认为从第三人注册工商信息看，合伙协议及退伙协议均是后来补签的，且原告与被告2017年联系时其一直未提及该事，该2份协议亦与原告无关，且租赁合同中已约定了不得转租、合作经营等，被告显然违反了合同约定。
经审理查明：2015年8月17日，被告ＸＸ阳与原告碧华公司签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于九江市开发区内环路6号海奈尔综合楼一层6-8轴间（面积219.89平方米）用于经营网络会所。合同约定租赁期间为5年（2015年8月17日至2020年10月16日）；首年租金为40元/平方米/月，免租期60天，每年租金在上一年度租金水平上上浮8%，每半年支付下半年的租金，逾期交纳视为根本违约，且按履约保证金日5%支付违约金；不得对租赁房屋转租、分租、转借、合作经营等，否则视为根本违约；被告根本违约的，原告有权解除合同，不退履约保证金，且收取整个租期租金总额的20%作为违约金，被告承担因追偿损失产生的律师费、诉讼费等；合同签订当日被告应交纳履约保证金80000元。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告使用，被告于2015年8月20日原告支付132773元（其中80000元履约保证金、6个月租金52773元）。此后，被告未按时交纳租金，原告催讨未果，故诉来我院。
另查明：第三人南梦网咖系普通合伙企业，于2015年11月9日注册成立，合伙人为ＸＸ阳、戴春艳，注册住所为九江市开发区内环路6号海纳尔综合楼1幢部分单元（1-2）01。第三人成立后一直在被告所租赁原告的房屋内经营。
本院认为，原告碧华公司与被告郭帮华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，原告依据合同约定将租赁房屋交由被告使用，被告应按约定履行支付租金等合同义务。被告逾期交纳租金的行为，致合同目的无法实现，亦符合双方关于根本违约的合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按合同约定支付截至2017年3月31日的租金105019.2元的诉讼请求，符合双方关于租金的约定，本院亦予以支持。原告要求被告支付违约金15万元的诉讼请求，因双方约定逾期支付租金的违约金为按履约保证金日5%计算，且约定转租的违约金为总租金额的20%即123839.52元，该约定过高，本院按原告起诉时被告欠付租金额的30%即31505.76元（105019.2元×30%）予以部分支持。原告要求被告支付实现债权支出的律师代理费3000元的诉讼请求，符合双方约定，本院亦予以支持。被告承租房屋后将房屋交由第三人南梦网咖使用，第三人亦认可其占有租赁房屋进行经营，故第三人在租赁合同解除时应腾退房屋将房屋交还原告，对原告要求第三人腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。第三人陈述其法定代表人与被告合伙租赁房屋，未提供证据证实，本院不予采纳。第三人称其交纳了保证金等其他费用并要求退还，但未提供证据，亦未提出反诉，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告九江碧华生物工程实业有限公司与被告郭帮华于2015年8月17日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告郭帮华于本判决生效之日起三日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司支付截至2017年3月31日的租金105019.2元，并按每月9499.25元的标准支付自2017年4月1日其至返还租赁房屋时止的租金；
三、被告郭帮华于本判决生效之日起三日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司支付违约金31505.76元；
四、被告郭帮华于本判决生效之日起三日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司支付律师代理费3000元；
五、第三人九江南梦网咖于本判决生效之日起十日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司返还其占用位于九江市开发区内环路6号海奈尔综合楼一层6-8轴间的租赁房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件诉讼费11040元，由原告九江碧华生物工程实业有限公司负担5070元，由被告郭帮华负担5970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 曹东旭
审判员 邹子路
审判员 姚成龙
二〇一七年九月二十八日
书记员 龚斯斯