辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终2029号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托代理人：李弘熙，该公司职员。
委托代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：倪婷，女，1983年10月19日出生，汉族，无职业，住沈阳市苏家屯区。
委托代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。
委托代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（简称抚顺兴隆公司）因与被上诉人倪婷商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺兴隆公司的委托代理人李弘熙、邢福，被上诉人倪婷的委托代理人潘婷婷、高明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
抚顺兴隆公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同，不返还给被上诉人购房款和团购费6000元及不赔偿利息等。事实和理由：1、双方签订《商品房买卖合同》时，约定上诉人返租被上诉人购买的商铺三年，年租金是总房款的8%，从合同中约定的交房之日起返租被上诉人商铺并计算租金，三年的租金是总房款的24%，双方约定上诉人先行支付21%的租金，余下3%租金按年返还1%，三年内支付完毕；上诉人支付租金的方式是从被上诉人购买商铺的总房款中直接扣除租金，以折抵房屋总价款的方式结算租金；双方已形成事实上的房屋租赁合同关系，上诉人已承租被上诉人购买的商铺，三年租金已支付95%以上，租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日，双方的租赁合同关系已经形成，应视为已交付房屋，不存在上诉人逾期交房的情况，被上诉人无权请求解除商品房买卖合同。2、双方在合同中已经约定违约金，被上诉人主张利息无事实和法律依据。3、团购费6000元并非上诉人取得，与本案无关联，不应由上诉人返还。
倪婷辩称：一审判决正确，应维持原判。1、双方签订商品房买卖合同约定两处房的交付时间为2015年12月31日，上诉人直到现在也没有将符合合同约定的房屋交付给被上诉人。根据最高法院的司法解释，因上诉人原因不能交房的应予以解除合同。2、一审法院认定的违约金有事实和法律依据。3、被上诉人的团购费用6000元是两套房屋，每套3000元，上诉人通过音乐广播搞的活动即3000元抵5000元的房款，上诉人也告知被上诉人先交3000元后即可以抵5000元，该钱款也是在上诉人处交给了其工作人员，该钱款是上诉人收取。FM100.6广播明确说明该笔钱款是上诉人办的活动，只有该时间段参加活动可以抵顶上诉人房屋的房款，上诉人是合同的相对人、受益人，应承担返还责任。
倪婷向一审法院起诉请求：我于2014年7月25日与被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，在被告处购买商铺两套。我们按照合同约定交纳了两套房产共计334124元的购房款、支付了6000元团购费，并为办理房屋产权交纳了契税、印花税共13532.03元，双方在合同中约定房屋交付时间为2015年12月31日，但时至今日，被告迟迟没有交付房屋。我们多次找到被告与其协商房屋交付等事宜，但被告一直以种种理由推诿。综上，我们认为被告违反了《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律、法规之规定，已构成违约，给我们带来巨大的经济损失。现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除我与被告签订的《抚顺市商品房买卖合同》；2、被告返还我购房款334124元及按银行同期贷款利率计算利息（其中169311元购房款的利息自2015年6月30日至实际给付之日止；164813元购房款的利息自2015年6月30日至实际给付之日止）；3、被告返还团购费6000元及按银行同期贷款利率计算利息（自2014年7月20日至实际给付之日止）；4、被告返还原告支付的两笔契税、印花税分别为6674.93元、6857.1元共13532.03元及按银行同期贷款利率计算利息（均自2016年6月30日至实际给付之日止）；上述合计349656.03元。5、被告承担本案诉讼费、保全费。
原审法院认定事实：2014年7月25日，原告倪婷与被告抚顺兴隆公司签订两份商品房买卖合同。双方在第一份合同中约定：原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2013325-509，位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-14号楼3152号商铺，建筑面积11.96平方米，每平方米单价13780.35元，房屋总价款为164813元。付款方式及期限为原告于2014年7月25日前一次性付清全部房款。被告在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告，逾期90日后原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。双方在第二份合同中约定：原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺一处，该商铺销（预）售许可证号为XK2013325-506，位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-14号楼3151号商铺，建筑面积12.28平方米，每平方米单价13787.54元，房屋总价款为169311元。付款方式及期限为原告于2014年7月25日前一次性付清全部房款。被告在2015年12月31日前将经综合验收合格的房屋交付原告，逾期90日后原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。原告共计向被告交纳购房款334124元，缴纳契税、印花税共计13532.03元，缴纳团购费6000元，团购费收据盖有沈阳嘉际瀚尊广告有限公司财务章。现争议房屋处于停工状态。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼。本案在诉讼前，经原告申请并提供担保，本院依法预查封被告名下位于抚顺市顺城区新城路（东段）5-11号楼2单元2802号、2503号房屋手续两处。保全费2420元由原告交纳。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告按合同约定交纳购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，本院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告增加违约金的主张符合法律规定，被告应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向原告支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于原告主张6000元团购费一节，收据上体现的款项收取单位虽非被告，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，被告应将此团购费返还原告。但原告主张的团购费部分的利息，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还印花税、契税一节，因合同解除后其所交纳契税应由税务部门予以返还，故本院对原告此项诉求不予支持，但被告应协助、配合原告办理相关手续及提供必要材料。关于被告辩称双方成立反租关系，其不存在违约行为一节，首先，被告的主张并无相关证据予以证明，其次，即便被告主张的事实存在，该行为应视为被告为出售房屋而采取的促销手段，在被告没有按合同约定时间、条件交付房屋的情况下，其主张的租赁关系没有成立的客观基础，故对其辩称理由，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告倪婷与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告倪婷购房款334124元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付原告倪婷以334124元购房款为基数、自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告倪婷团购费6000元。五、驳回原告倪婷其他诉讼请求。案件受理费3272元，保全费2420元，合计5692元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，倪婷与抚顺兴隆公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，倪婷已按合同约定支付购房款，抚顺兴隆公司未按合同约定交房日期，即2015年12月31日前交付争议房屋，应承担相应违约责任。抚顺兴隆公司至今未交付争议房屋，且未能提供证据证明逾期交房存在正当理由，倪婷依据双方约定要求解除合同于法有据，一审判决解除双方之间签订的商品房买卖合同正确，本院予以维持；至于上诉人主张“双方之间已成立了商铺返租关系，且租赁合同已实际履行，上诉人交房之日即为租赁关系生效之日”，因上诉人截止被上诉人在一审提起诉讼时仍未交付房屋，故不能认定双方租赁关系生效，上诉人此节上诉主张不足以对抗被上诉人要求解除合同的正当理由。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据此规定，案涉商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。
关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于被上诉人的实际损失，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。
关于团购费6000元，因团购费6000元系抵顶购房款10000元，即倪婷实际向上诉人交纳购房款324124元，向沈阳嘉际瀚尊广告有限公司交纳团购费6000元，合计为330124元，故抚顺兴隆公司返还倪婷330124元即可，原审判令抚顺兴隆公司返还倪婷购房款334124元错误，应减去优惠额度4000元；又因330124元中已包括团购费6000元，故原审判令抚顺兴隆公司返还倪婷团购费6000元，属于重复计算，应予撤销。关于上诉人称其并未实际收到团购费6000元，不应由其返还一节，因案涉团购费既然已经抵顶为购房款，故倪婷向抚顺兴隆公司主张返还此笔费用并无不当，本院对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，抚顺兴隆公司的上诉请求部分成立，本院对原审判决给予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2551号民事判决第一项，第五项；
二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2551号民事判决第四项；
三、变更抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2551号民事判决第二项为：上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还被上诉人倪婷购房款330124元；
四、变更抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2551号民事判决第三项为：上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付被上诉人倪婷以330124元购房款为基数、自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
一审案件受理费3272元，保全费2420元，合计5692元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担；二审案件受理费6538元，由上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担6488元，由被上诉人倪婷负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年二月十日
书记员 曹 扬