苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0509民初734号
原告：中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇县府街。
负责人：顾伯林，该行行长。
委托诉讼代理人：李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧玲，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告：徐建良，男，1969年5月21日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
被告：田维群，女，1986年9月15日生，汉族，住云南省昭通市彝良县。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）与被告徐建良、田维群金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行吴江分行的委托诉讼代理王慧玲到庭参加诉讼。被告徐建良、田维群经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行吴江分行向本院提出诉讼请求：1.被告徐建良立即归还原告借款本金370722.18元及利息7457.68元（暂计至2017年11月15日，此后利息于诉本送达之前按照合同约定的利率计算，自副本送达之日起按照合同约定的罚息利率计算至实际付款之日止）、律师费21808元；2.原告有权以被告徐建良、田维群抵押的位于苏州市××区松陵××室房屋（房屋所有权证号：xx）折价或者以拍卖、变卖的价款在44万元限额内优先受偿；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月22日，原被告签订《个人住房借款合同》，约定被告徐建良向原告借款44万元用于购买位于苏州市××区松陵××室房屋，借款期限自2011年12月22日至2031年12月22日，被告徐建良、田维群以所购上述房屋提供抵押担保。贷款发放后，被告未按约定还款。原告提起诉讼，请求依法裁判。
被告徐建良、田维群未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提供的证据真实、合法，且与本案有关，本院对原告提供证据的证据效力予以确认。
本院经审理认定事实如下：2011年12月22日，徐建良作为借款人，建行吴江分行作为贷款人，徐建良、田维群作为抵押人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：322997652－013－2011003543），约定：借款人为购买位于苏州市××区松陵××室房产，向建行吴江分行借款44万元，借款期限为240个月，即自2011年12月22日起至2031年12月22日止，借款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮11%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。还款方式为等额本息还款方法。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人违反本合同约定义务，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由借款人承担。抵押人以所购上述房产为借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。2011年12月28日，双方办理抵押登记手续，他项权证号为吴房他证字第××号，登记债权数额为44万元。
2011年12月22日，建行吴江分行向徐建良发放44万贷款。贷款发放后，徐建良归还了截至2017年6月22日的借款本息，后未能按约定足额还款，建行吴江分行遂主张提前收回贷款本息。截至2017年11月15日，徐建良尚结欠建行吴江分行借款本金370722.18元、利息（含罚息、复利）7457.68元。
另查明：2018年1月3日，建行吴江分行与江苏百年英豪律师事务所签订《委托代理协议》，前者委托后者代理本案的诉讼事宜，并约定律师费为21808元。
本院认为，原告与被告徐建良、田维群签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并有效。原告依约发放贷款后，被告徐建良未能按约定履行还款义务，理应承担相应违约责任。原告主张提前收回贷款，要求被告徐建良归还尚欠借款本金并偿付欠息的诉请，于法有据，本院予以支持。关于律师费的主张，因在借款合同中有明确约定，计算标准不违反法律规定，且律师作为原告的代理人已参与本案诉讼，律师费属于合同当事人有预期的必将发生的损失，该部分损失理应由借款人赔偿，本院对此予以支持。原告依据有效的抵押条款约定，主张对抵押物行使优先受偿权，于法有据，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告徐建良应归还原告中国建设银行股份有限公司吴江分行借款本金370722.18元，并偿付利息（含罚息、复利）7457.68元（截至2017年11月15日）及自2017年11月16日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定计算），以上各项合计于本判决生效后十日内履行。
二、被告徐建良于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失21808元。
三、如被告徐建良未按约定履行上述第一、二项义务及其应承担的诉讼费用，原告有权以被告徐建良、田维群所有的位于苏州市吴江区松陵镇xx的房产（他项权证号：吴房他证字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款在44万元范围内优先受偿。不足部分，由被告徐建良继续履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3650元、保全费2620元，合计6270元，由被告徐建良负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 游 佳
二〇一八年二月二十六日
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书记员 陆文君
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。