山东省烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0611民初809号
原告：张志龙，男，住芝罘区。
委托诉讼代理人：刘洪波，山东誉岳诚恩律师事务所律师。
被告：烟台万盛实业有限公司，住所地福山区永达街580号。
法定代表人：高国旺，经理。
委托诉讼代理人：孙玉鸽，该公司职工。
被告：中国农业银行股份有限公司烟台福山支行，住所地福山区崇文街178号。
负责人：周嘉勇，行长。
委托诉讼代理人：刘曙光、肖家强，山东海峰律师事务所律师。
原告张志龙诉被告烟台万盛实业有限公司（以下简称万盛公司）、中国农业银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称农业银行福山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘洪波、被告万盛公司委托诉讼代理人孙玉鸽、被告农业银行福山支行委托诉讼代理人肖家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志龙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告万盛公司于2007年12月7日签订的商品房买卖合同已解除；2、解除原告与被告农业银行福山支行于2007年12月17日签订的《个人购房担保借款合同》、预抵押；3、请求法院判令被告万盛公司返还被告农业银行福山支行剩余的贷款本金335589.64元及利息；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2007年12月7日，原告与被告万盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告万盛公司开发的福山区永达街东首玉森明珠1#楼住宅1-1-1302号房，面积为114.9平方米，总价款545775元，首付款163775元，银行按揭贷款为382000元，被告万盛公司应于2008年5月1日前交付标的房屋。2007年12月7日，原告向被告万盛公司支付了首付款163775元，并作为借款人与被告农业银行福山支行于2007年12月17日签订《个人购房担保借款合同》，约定向被告农业银行福山支行贷款382000元用于购买涉案房屋，并以涉案房屋提供抵押担保。合同签订后，原告依约交付房款，被告农业银行福山支行发放贷款，后因被告万盛公司逾期交房，经原告多次催促，被告万盛公司仍未能交付，故原告与被告万盛公司于2009年6月8日签订退房协议，约定解除双方签订的商品房买卖合同，原告与涉案房产不再存在权属关系，由被告万盛公司偿还原告与被告农业银行福山支行借款合同的剩余本金与利息。鉴于上述情况，因被告万盛公司的行为明显构成根本违约，原告有权解除该买卖合同，在解除商品房买卖合同后，导致商品房担保贷款合同的目的也无法实现，故原告依法提起诉讼，望判如所请。
被告万盛公司辩称，2009年6月8日，原告与我方签订了退房协议，与我方解除了商品房合同关系，此后的银行按揭一直由我方偿还，我方同意继续偿还剩余贷款本金及利息，目前，该房屋已经销售给他人。
被告农业银行福山支行辩称，原告诉请无事实与法律依据，请法院驳回其诉讼请求，理由如下：（一）原告与万盛公司达成退房协议没有通知我方，我方不清楚退房协议的真假，不认可退房协议的效力，退房协议不影响原告与我方之间的借款担保合同的效力。原告私自退房，将《个人购房担保借款合同》约定的由其承担偿还借款义务转让给万盛公司，属于私自转让债务的行为。我方与原告等四方分属于不同的法律关系，从合同相对性角度，应各自履行，不能因他们之间的纠纷就影响我方的合法权益。根据《合同法》第三十四条之规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应经债权人同意。实际上，我方对原告与万盛公司之间签订的退房协议并不知情，也绝不会同意其转让债务，退房协议对我方不产生法律效力。（二）原告与万盛公司签订的《商品房预销售合同》并没约定逾期交房的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖纠纷司法解释》）第十五条第一款规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原告并没有行使催告权，《商品房预销售合同》也没约定买受人的催告权和合同解除权，所以，《商品房预销售合同》中原告的解除权应当在合同约定的交房日期2008年5月1日发生，2009年5月1日之前行使，之后行使的解除权消灭。该案中，《退房协议》的签署时间是2009年6月8日，已超过一年的有效行使期限，所以，《退房协议》无效，原告不享有解除《商品房预销售合同》权利。（三）原告是2018年4月20日立案要求解除与我方签订的《个人购房担保借款合同》，此时距退房时间已超过八年，早已过了除斥期间，不符合最高院关于商品房买卖纠纷司法解释第二十四条的立法目的，不利于保护贷款人的合法权益。我方认为二十四条的立法目的虽然是为了保护买受人利益，但也提醒买受人权利要及时行使，应在解除买房合同的同时提出解除担保借款合同。如果买受人只是解除商品房买卖合同，而迟迟不要求解除担保借款合同，则会影响贷款人收回贷款的能力。因为此时贷款人系统中借款人、还款人和房屋预抵押登记人仍是原买受人，对贷款人来说一切没有变化，贷款人不会预知有风险，导致失去了提前采取相应措施化解该风险的机会，这反而增加了贷款人按时回收贷款的不确定性。因涉案房屋无法办理房屋产权登记，上诉人无法取得他项权证，合法权益无法通过对涉案房屋行使抵押权予以解决。（四）原告与万盛公司签订的《个人购房担保借款合同》约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人、保证人和抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和责任。因此，原告与万盛公司之间是否解除买房合同均不影响他们对我方的贷款承担连带偿还义务。原告的诉请将本应由其承担的风险转嫁给我方，加大了银行系统的风险。《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，我方已履行了放款义务，根据合同相对性原则，如果法院支持原告要求解除借款担保合同的诉讼请求，应判令原告全额返还我方发放的贷款并支付利息、赔偿我方的损失，否则对我方是不公平的，会严重损害银行的利益。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十五条第二款并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：
2007年12月7日，原告与被告万盛公司签订合同编号为2006044-306预（销）字2006第044号商品房预（销）售合同，约定原告购买被告万盛公司开发的位于福山区永达街南、河滨路西玉森明珠1号住宅楼1单元1302号房屋一套，房屋面积为114.9平方米，总价款545775元。合同约定付款方式是首付163775元，银行按揭贷款382000元。被告应于2008年5月1日前交付房屋。签订合同当日，原告交付首付款163775元。
2007年12月17日，原告与被告农业银行福山支行签订《个人购房担保借款合同》，并于2007年12月20日办理了贷款购房抵押预登记，约定原告以涉案房产作抵押物为该贷款提供担保，贷款金额为382000元。2007年12月17日，被告农业银行福山支行将贷款发放给被告万盛公司。
2009年6月8日，原告与被告万盛公司签订退房协议，协议约定于协议签订当日解除双方签订的《商品房预（销）售合同》，被告万盛公司退还原告已付的首付款163775及已经交付的购房贷款本息，剩余购房贷款本息由被告万盛公司按期偿还，因解除商品房买卖合同引起的银行贷款等经济纠纷由被告万盛公司承担，与原告无关。被告万盛公司自2009年6月8日起以原告的名义偿还贷款至2015年12月，自2016年1月开始未再还款，尚欠被告农业银行福山支行本金270112.25元。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。同时当事人协商一致，可以解除合同。法律规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与被告万盛公司依法自愿签订《商品房预（销）售合同》，后又经过协商一致，签订退房协议，解除该合同，符合法律规定，本院予以确认。原告诉请解除与被告农业银行福山支行签订的《个人购房担保借款合同》及预抵押登记，于法有据，本院予以支持。法律规定商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案房屋尚欠被告农业银行福山支行本金270112.25元及自2016年1月起的利息、罚息，应由被告万盛公司返还被告农业银行福山支行。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告张志龙与被告烟台万盛实业有限公司于2007年12月7日签订的合同编号为2006044-306预（销）字2006第044号商品房预（销）售合同已解除。
二、解除原告张志龙与被告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行于2007年12月17日签订的个人购房担保借款合同及2007年12月20日预抵押登记。
三、被告烟台万盛实业有限公司于判决生效后十日内返还被告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行购房贷款本金270112.25元及自2016年1月至款项付清之日的利息、罚息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6333.84元，减半计取3167元，由被告烟台万盛实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 薛 梅
二〇一八年五月十七日
书记员 杜卓蔚