济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初6944号
原告：牛振平，女，1985年12月13日出生，汉族，济南朗诺制药有限公司采购部经理，户籍所在地山东省平邑县，现住山东省德州市。
委托诉讼代理人：初明光（系牛振平之夫），男，1984年10月1日出生，汉族，济南兆龙科技发展有限公司销售副总，户籍所在地山东省单县，现住山东省德州市。
委托诉讼代理人：王江涛，山东齐鲁律师事务所律师。
被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吕晓强，董事长。
委托诉讼代理人：许辉，山东众成清泰律师事务所律师。
原告牛振平与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，牛振平向本院提出财产保全申请，本院于2016年11月30日作出裁定，预查封景和置业公司开发的位于济南市历城区凤凰山西侧地块建设项目X号楼X单元X层X号房屋。景和置业公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2016年12月15裁定予以驳回。景和置业公司不服提出上诉，山东省济南市中级人民法院于2017年3月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2017年9月6日公开开庭对本案进行了审理。牛振平的委托诉讼代理人初明光、王江涛，景和置业公司的委托诉讼代理人许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
牛振平向本院提出诉讼请求：1、判令景和置业公司立即履行与牛振平签订的商品房认购协议，向牛振平交付位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目X号楼X单元X层X号房屋，协助办理网签和按揭贷款手续；2、本案保函费3717元、律师费1万元由景和置业公司承担；3、本案诉讼费、保全费由景和置业公司负担。事实和理由：原、被告于2016年5月8日签订了商品房认购协议，牛振平认购景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目7号楼1单元8层01号房屋。同日，牛振平按协议的约定向景和置业公司支付定金1万元、会员费5000元（开盘优惠政策：5000元会员费抵3万元房款）。牛振平已按协议约定于2016年8月21日向景和置业公司支付首付款9万元。2016年9月17日，景和置业公司取得商品房预售许可证，牛振平准备好首付款余款，但景和置业公司一直未告知牛振平支付首付款余款。2016年10月18日，景和置业公司仅告知牛振平于10月19日至10月26日到售楼处购买地下车位和地下室，现场签订车位使用权转让协议和交纳5万元车位和地下室定金，否则不予签订商品房购销合同和接收牛振平的首付款余款。2016年10月27日，景和置业公司直接向牛振平发出解除通知书，告知牛振平因未按约定期限补齐首付款、提供按揭材料，双方签订的商品房认购协议自行终止。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》第十六条规定，该商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，符合购房合同的必要条款，该协议应当认定为商品房买卖合同。景和置业公司不按商品房认购协议履行义务，未告知牛振平支付首付余款，拒绝接收牛振平支付首付余款，必须捆绑搭售地下室和车位，不予签订商品房买卖合同，单方出具解除通知书的行为，严重侵害了牛振平的利益。为此，诉至法院。
景和置业公司辩称，一、商品房认购协议不具备商品房买卖合同的主要条款。该商品房认购协议缺少如下内容：双方当事人的基本情况、项目建设依据、商品房销售的依据、付款方式及期限、交付时间、出卖人逾期交付房屋的违约责任、规划产权设计变更的约定、交接、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷、出卖人关于装饰及设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任、双方就小区楼宇命名权、屋面外墙使用权、买受人合理使用房屋公共部分和设施的使用权、面积差异的处理、公共配套建筑的产权归属、供水供电供热燃气通讯道路绿化等设施的交付及有关权益。因此，双方签订的认购协议不应认定为商品房买卖合同。二、该认购协议性质上属于预约合同，预约合同是当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，该协议第六条明确在将来订立一个新合同的意思表示，因此该认购协议性质上属于预约。三、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，同时基于预约合同的特殊性质，本预约合同不适用于强制履行。综上，请求法院依法驳回牛振平的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及双方陈述，本院认定如下事实。2016年5月8日，原、被告签订商品房认购协议一份。协议第一条约定牛振平认购景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目X号楼X单元X层X号房屋，该房屋暂测建筑面积127.5平方米。第二条约定牛振平认购的该房屋原单价为9718元/平方米，原总房款为1239045元。牛振平承诺自签订本认购协议起最迟于3日内补足房屋订购款10万元（含1万元定金），并于项目具备商品房买卖合同网签手续通知之日起7日内交齐该房屋首付款至247735元，并携带相关证明文件、按揭贷款资料、应付首付房款及本认购协议至景和置业公司售楼处签订《商品房买卖合同》，即可享受开盘销售优惠政策。若牛振平未能按照上述约定履约，则该房源开盘优惠取消，销售价格按照原单价执行；若牛振平按照上述约定履约，且乙方付款方式为一次性付款/商业贷款，双方约定该房源最终成交单价为9394元/平方米，成交总房款为1197735元。第三条约定牛振平于签订该协议时支付定金1万元，作为订立商品房买卖合同的担保，待签订商品房买卖合同时，该定金自动转为房款。第四条约定如牛振平在第二条约定的期限内不能提供完整的按揭贷款资料或者交齐首付款等原因导致最终无法在约定期限内签订《商品房买卖合同》的，视为牛振平违约，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。第五条约定牛振平承诺自己已了解到政府相关部门规定的限购限贷相关要求，承诺自己具备政府相关部门规定的购房资格、贷款条件，否则因牛振平不符合政府相关规定而造成双方无法签订《商品房买卖合同》，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。牛振平保证所填资料的真实性，不得变更购房人姓名，签订《商品房买卖合同》时，如牛振平资料与本认购协议所填资料不符，视为牛振平违约，景和置业公司有权单方面解除本协议且有权不经催告将商品房另行出售。第六条约定原、被告均同意在本协议约定的时间内履行签订《商品房买卖合同》的手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同，否则依照定金罚则进行处理。
牛振平于签订上述协议当日向景和置业公司支付定金1万元，向山东中广致信置地发展顾问有限公司支付会员费5000元。2016年8月21日，牛振平向景和置业公司支付房款9万元。2016年9月17日，涉案房屋取得商品房预售许可证。后因济南市商品房价格上涨幅度较大，景和置业公司单方终止合同，并于2016年10月27日向牛振平发出解除通知书一份，以虚构的牛振平未按约定期限补齐首付款、提供按揭资料，已构成违约为由，通知牛振平解除双方签订的《商品房认购协议》，已付定金不予退还，该房源另行出售，并通知牛振平办理退款手续。景和置业公司在庭审中表示，将不会按认购协议约定，与牛振平签订商品房买卖合同，但同意按认购协议的约定承担违约责任，另外可以考虑给牛振平一定数额的补偿。
另查明，济南市社会保险事业局出具的社会保险个人权益记录单载明，牛振平之夫初明光自2014年5月至2017年4月期间有连续缴纳社会保险的记录。济南市房屋档案馆出具的济南市房屋登记信息查询结果证明载明，经于2017年5月19日查询，牛振平、初明光、初宇轩无房屋登记信息。
再查明，牛振平为本次诉讼支付律师代理费1万元、保全保险费3717元。
上述事实，有牛振平提交的商品房认购协议复印件一份、收据三份、签购单三份，景和置业公司签约审批单复印件一份，商品房预售许可证复印件一份，解除通知书一份，通话录音四份及书面整理材料五份、社会保险个人权益记录单一份，济南市房屋登记信息查询结果一份，律师代理费发票一份、保险费发票一份，景和置业公司提交的商品房认购协议原件一份及当事人当庭陈述，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的商品房认购协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。关于该认购协议的性质，不应认定为商品房买卖合同，理由如下。第一，认购协议对价款的约定存在不确定性，缺少交付使用条件及日期、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的相关内容；第二，原、被告明确约定协议仅为认购协议，签订该协议的目的系为在将来签订商品房买卖合同，并约定了一方违约拒绝签订买卖合同的定金罚则，说明原、被告在签订该协议时，对该协议仅属认购协议的性质是明知和同意的，是不存在争议的；第三，在协议签订后，景和置业公司实际收取牛振平的款项，占全部购房款的比例较低，不足以认定出卖人已经按照约定收受购房款的事实。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的商品房认购协议不应认定为商品房买卖合同。关于该认购协议是否解除的问题，景和置业公司因房价上涨，单方违约，并虚构合同解除理由，违反了诚实信用原则，其并不享有合同约定和法律规定的解除权，其向牛振平发出的解除通知无效。景和置业公司在庭审中，明确表示将不再继续履行认购协议，不同意与牛振平签订商品房买卖合同。在此情况下，经本院释明，牛振平表示将不变更诉讼请求。本院认为，牛振平要求景和置业公司交付房屋的请求，其前提是双方之间存在合法有效的商品房买卖合同，并支付了房款。在不存在该前提的情况下，牛振平的该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。牛振平关于办理网签和贷款手续的请求，于法无据，本院不予支持。牛振平关于律师代理费和保险费的主张，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：
驳回原告牛振平的诉讼请求。
案件受理费15703元，财产保全费5000元，由原告牛振平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 张希英
人民陪审员 李 新
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 王 新