广东省佛山市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8527号
上诉人（原审被告）:王东辉，女，汉族，1966年12月20日出生，住广东省佛山市南海区，
上诉人（原审被告）:龚某，男，汉族，2006年11月26日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人:王东辉，系龚某的母亲。
被上诉人（原审原告）:深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。
法定代表人：严雄波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志豪、梁玉敏，该公司员工。
上诉人王东辉、龚某因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司南海分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案�依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人王东辉、龚某提起上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回万科物业公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由万科物业公司承担；4.追究万科物业公司的经济赔偿责任。事实和理由：一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，理由歪曲，有失公正。1、王东辉、龚某于2014年11月17日收楼（庭审中经双方确认）,收楼后的物业管理费己交。根据《物业管理条例》第四十二条：“物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。”所以万科物业公司起诉王东辉、龚某的事实不合理且不存在，显然，一审判决违背了法律法规。2、开发建设单位（甲方）佛山市南海区万科××××房地产有限公司（以下简称××房地产公司）与物业服务企业（乙方）深圳市万科物业服务有限公司之间签订的《前期物业服务合同》的第十四条明确规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（即开发商）原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务资金由甲方（即开发商）全额缴纳。”王东辉、龚某的物业是因为开发商主要原因及物业的原因导致延迟收楼，此物业未交付给买受人之前的物业费应由开发商全额交纳，既有此约定，万科物业公司应向开发商追讨收楼前的物管费，万科物业公司诉讼的主体错误，一审判决违背了事实，有失公正，应属误判。3、根据有关法律规定：“如果物业公司和开发商是关联企业，房屋存在质量问题时，业主可以通过拒交物业费来达到‘债务抵偿’的效果。”××房地产公司主营房地产开发和物业服务，万科物业是××房地产公司开发业务应运而生，万科物业是××房地产公司开发的一项售后服务保障措施，即深圳市万科物业服务有限公司是××房地产公司的子公司，他们属于相互关联企业，所以此案房屋收楼前的物业管理费，王东辉、龚某可以通过拒交物管费来达到“债务抵偿”。4、王东辉、龚某收到收楼通知书后，在约定时间在万科物业公司人员的陪同下前往收楼，发现××苑5座周围都用彩条带封住，外墙和公共走道天花正在施工，房屋外墙内墙漏水，就向物管提出要求查阅房屋验收合格报告及各项设施验收报告，物管人员拒绝提供。收楼后万科物业公司拒绝就王东辉、龚某交纳的物业管理费开具发票，王东辉、龚某交纳的物业管理费至今没开具过发票。万科物业公司拒开物业管理费发票的行为属于偷税漏税，不合理不合法。5、根据《前期物业服务协议》规定，物业公司应每年一季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并每�度向全体业主公布一次物业服务资金收支情况。万科物业公司却从未按协议履行，从来未曾公布物业收支情况，愚弄业主。6、万科物业公司的人员变换无常，就像走马灯一样频繁换管家，导致工作人员工作不熟练，办事能力差，物业服务质量达不到合同约定的标准。7、电梯内公共走道等属于业主共同所有，万科物业公司未经业主同意，私自投放广告，广告费属于全体业主共同所有，万科物管却擅自占有广告收入，严重损害了全体业主的利益，业主应可以通过拒交物业费来抗议。8、万科物业公司不负责任，拒开发票，私自占有业主广告收入，行为霸气，造成王东辉、龚某延迟收楼，应给予赔偿经济损失。9、王东辉、龚某不满意万科物业公司的合同条款，拒绝签订前期物业服务协议。10、商品房交付使用通知书约定，依照有关法律规定：“买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝……。”但开发商交付的房屋不符合交楼标准，王东辉、龚某有正当理由拒绝缴纳收楼前的物业费。万科物业公司损害王东辉、龚某的利益，还起诉王东辉、龚某，没有公理。
二审期间，上诉人王东辉、龚某补充上诉意见称,涉案万科×××湾×××5座904房不符合交楼标准，王东辉、龚某与万科物业公司未签订物业服务合同及协议。王东辉、龚某既未收楼，又没有与万科物业公司签订任何物业服务合同及协议，并无拖欠万科物业公司管理费。万科物业公司恶意诬告王东辉、龚某，造成其精神、身体上的打击折磨及经济损失，万科物业公司应向王东辉、龚某赔偿10万元。
被上诉人万科物业公司答辩称，1、王东辉、龚某未提交证据证明涉案房屋未达到交付条件或者由于开发商的原因没有交付。2、根据王东辉、龚某在上诉状中的陈述，其不能证明开发商未按照交付条件交付房屋，根据保修条款，对涉案房屋存在的质量瑕疵问题，万科物业公司已经全部完成修复，请求二审法院维持原判。
万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王东辉、龚某向万科物业公司支付2014年9月1日至2016年6月30日期间的物业服务费1068.56元及违约金361.57元、公共分摊电费314.27元及违约金64.73元；2.王东辉、龚某承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2010年8月26日，××房地产公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《万科×××湾前期物业服务合同》，约定：1.甲方委托乙方对位于佛山市南海区××××提供前期物业服务。2.合同期限自×××湾首次集中交付之日起至2013年12月31日止，但是：（1）合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同�动终止；（2）如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按2.18元/月/平方米、商业按3.88元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用）的标准交纳物业服务费。4.物业服务费每两月交纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月和本月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、燃气等专业单位交纳水、电、燃气等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。合同签订后，万科物业公司依约进驻案涉小区并提供物业管理服务至今。
2011年4月11日，佛山市南海区发展规划和统计局作出《关于×××湾项目物业管理服务收费问题的复函》[南发改价（2011）20号]，同意万科物业公司对×××湾项目的高层物业的物业服务收费标准以建筑面积计为2.18元/平方米/月（不含水电分摊）。
2014年6月5日，王东辉、龚某（买受人）与××房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市南海区号×××湾××苑5座0904房，买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，买受人同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由万科物业公司提供物业服务，买受人须接受并遵守出卖人与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与万科物业公司完成签订《前期物业服务协议》。出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付予买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。
2013年12月4日，案涉房产经佛山市南海区房地产测绘中心测绘，确认建筑面积为68.85平方米。
2014年11月17日，王东辉、龚某正式签收了房屋钥匙，办理交接手续，并交纳了收楼后的物业服务费及部分公摊费用。但尚欠万科物业公司2014年9月、10月、11月、2016年6月期间的物业服务费1068.55元（68.85平方�×3.88元/平方米/月=267.138元/月,267.138/月×4个月=1068.55元）及2015年2月、3月、9月、11月、2016年5月6月的公摊费用314.27元。就上述期间公摊费用的问题，万科物业公司曾于2015年2月10日、同年3月7日、同年4月7日、同年9月10日、同年11月10日、次年5月17日、次年6月16日在小区内张贴《××苑1-5座2014年8月-2014年9月公共电费分摊明细表》及《××苑5座2014年10月-2014年11月公共电费分摊明细表》、《××苑5座2014年12月-2015年1月公共电费分摊明细表》、《××苑5座2015年2月-2015年3月公共电费分摊明细表》、《××苑5座2015年4月-2015年5月公共电费分摊明细表》、《××苑5座2015年6月2日-2015年8月6日公共电费分摊明细表》、《××苑5座2015年8月-2015年9月公共电费分摊明细表》、《××苑5座2015年10月-2015年11月公共电费分摊明细表》。2016年2月1日万科物业公司在小区又张贴《万科×××湾公共水电分摊管理办法的公示》。
2017年3月15日，万科物业公司提起本案诉讼，主张相关权利。王东辉、龚某辩称，案涉房屋的买卖合同约定交楼时间为2014年8月30日，但直至2014年11月王东辉、龚某方才入住；王东辉、龚某不向开发商主张交楼权利是因为房屋质量不合格，王东辉、龚某曾于2014年8月亲自到场验收，发现5座四周都用彩条带封住，发现地面到处掉的玻璃渣，走道天花还未装，房屋局部有漏水痕迹，公共地带洒落很多垃圾；2014年11月17日王东辉、龚某才正式签收了房屋钥匙。
王东辉、龚某在庭审中表示，公共部分的玻璃幕墙至2014年12月初才修补完，案涉房产收楼时返修办没有进行任何处理，系2014年11月20日左右开始自行维修的，经维修后已没有漏水。
庭审中，王东辉、龚某没有就案涉房产的物业管理费及公摊电费的收费标准提出异议，并表示�有按时交纳收楼后的物业服务费及部分公摊费用。
另查，案涉房产登记在王东辉、龚某名下。
一审法院认为，万科物业公司与××房地产公司签订的《万科×××湾前期物业服务合同》以及××房地产公司与王东辉、龚某签订《商品房买卖合同》中就物业服务合同约定部分，符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。王东辉、龚某与××房地产公司之间的《商品房买卖合同》约定王东辉、龚某同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由万科物业公司提供物业服务，王东辉、龚某须接受并遵守××房地产公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》，故即便王东辉、龚某未在上述物业服务合同上签名，万科物业公司与××房地产公司之间就案涉小区签订的《前期物业服务合同�仍对王东辉、龚某发生法律效力，王东辉、龚某受该合同约束。现万科物业公司已依约为涉讼小区提供物业管理服务，王东辉、龚某作为涉讼房屋的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务。经查，王东辉、龚某欠缴案涉物业于2014年9月、10月、11月、2016年6月共四个月的物业服务费1068.55元及2015年2月、3月、9月、11月、2016年5月、6月期间的公共水电费分摊314.27元，王东辉、龚某应予支付。王东辉、龚某辩称案涉房屋存在质量问题，其于通知收楼日并未实际收楼，故不予缴纳其实际收楼前物业费的抗辩理据不足，一审法院不予支持。案涉房屋是否存在质量问题，王东辉、龚某实际于何时收楼，是王东辉、龚某与××房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，此与王东辉、龚某及万科物业公司之间的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，王东辉、龚某若认为××房地产公司在�行上述房屋买卖合同过程中有违约行为，导致其向万科物业公司缴纳案涉物业服务费而受到损失，可就其损失向××房地产公司主张权利。另王东辉、龚某表示案涉的费用已过两年诉讼时效，一审法院认为，万科物业公司至庭审日止，持续不间断为案涉小区提供物业服务，本案纠纷不适用诉讼时效的上述规定，王东辉、龚某的此意见，一审法院不予接纳。
王东辉、龚某逾期支付物业管理费、公摊电费造成万科物业公司损失，并体现为利息的损失，万科物业公司主张至2016年6月30日止的逾期违约金，一审法院予以支持。根据万科物业公司与王东辉、龚某签订的《万科×××湾前期物业服务协议》的约定，物业服务资金每两个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向万科物业公司交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交�，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；业主如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因万科物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向万科物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，万科物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。根据以上协议，王东辉、龚某又应以逾期日的次月1日起至2016年6月30日按日万分之五计付上一月份逾期交纳物业服务费的违约金,经核算，王东辉、龚某拖欠物管服务费产生的违约金为235.48元（详见附表一）。至于公摊电费的违约金，因王东辉、龚某欠缴的是2015年2月1日至2016年6月30日的公摊电费，而根据协议，违约金的起算应从2015年3月1日开始计算，万科物业公司认为案涉的违约金请求计至2016年6月30日，王东辉、龚某拖欠�摊电费产生的违约金为27.65元（详见附表二），故根据万科物业公司的主张，计至该日，2016年6月份公摊费用的违约金并未产生。万科物业公司超出一审法院核算的违约金请求，一审法院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王东辉、龚某应于判决发生法律效力之日起十日内向万科物业公司支付2014年9月、10月、11月、2016年6月的物业服务费1068.55元及违约金235.48元。二、王东辉、龚某应于判决发生法律效力之日起十日内向万科物业公司支付2015年2月、3月、9月、11月、2016年5月、6月的公共分摊电费314.27元及违约金27.65元。三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求�如果王东辉、龚某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取25元（万科物业公司已预交），由王东辉、龚某负担，王东辉、龚某负担部分并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予万科物业公司，一审法院不另收退。
二审期间，上诉人王东辉、龚某向本院提交××房地产公司与万科物业公司签订的《万科×××湾前期物业服务合同》，被上诉人万科物业公司向本院提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。经审查，王东辉、龚某提交的万科×××湾前期物业服务合同》万科物业公司在一审阶段已经提交，并经质证、认证，不属于新证据；王东辉、龚某虽然对万科物业提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性不予确认，但未提交相反的证据，故本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，涉案房屋所在的万科×××湾小区××苑5座于2014年3月17日已完成竣工验收备案。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：王东辉、龚某是否应向万科物业公司交纳物业管理费、公摊水电费及相应的违约金。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，××房地产公司与万科物业公司签订的《万科×××湾前期物业服务合同》对××房地产公司、万科物业公司及涉案小区全体业主均具有约束力，且王东辉、龚某与××房地产公司之间的《商品房买卖合同》约定王东辉、龚某同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由万科物业公司提供物业服务，王东辉、龚某须接受并遵守××房地产公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》，故万科物业公司及王东辉、龚某均应按照上述《万科×××湾前期物业服务合同》的约定善意全面地履行各自承担的义务。万科物业公司在签订《万科×××湾前期物业服务合同》后，已实际为万科×××湾小区提供了物业管理服务，王东辉、龚某对此并无异议，涉案房屋于××房地产公司通知交付时亦已完成竣工验收备案，根据合同约定和等价有偿原则，王东辉、龚某应向万科物业公司交纳物业管理费、公摊水电费。王东辉、龚某上诉主张其实际于2014年11月17日收楼，此前因房屋存�质量问题，物业管理费不应由其承担，理据不足，本院不予支持。其次，王东辉、龚某关于万科物业公司与××房地产公司是关联企业，其可以通过拒交物管费来达到“债务抵偿”；涉案房屋交楼当天不符合交楼条件；万科物业公司就其交纳的物业管理费拒绝开具发票，不按约定每季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预算决算，物管人员变换无常、工作不熟悉、办事能力差、物业服务质量达不到合同标准，擅自占有广告收入、严重损害全体业主利息等其不应向万科物业公司交纳物业管理费、公摊水电费及相应违约金的上诉理由均没有无事实和法律依据，本院不予支持。
此外，王东辉、龚某关于万科物业公司应向其赔偿经济损失10万元的上诉请求，属于王东辉、龚某在二审期间提出的请求，万科物业公司不同意进行调解，王东辉、龚某�另行起诉。
综上，王东辉、龚某的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王东辉、龚某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 张晓航