南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终72号上诉人（一审原告）：南宁汶中房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区合作路9号文莱园区商业步行街A段A3-102号。法定代表人：洪瑞泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭荣汉，广西桂三力律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁辉昌，广西桂三力律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：温玉珍，女，1962年9月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。上诉人南宁汶中房地产开发有限公司（以下简称汶中公司）因与被上诉人温玉珍房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行书面审理。2017年5月17日，温玉珍以本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结为由申请中止审理，本院于2017年5月17日裁定中止审理,于2017年7月18日恢复审理。本案现已审理终结。上诉人汶中公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持汶中公司的诉讼请求，即温玉珍向汶中公司一次性支付租金800万元、违约金100万元和水电周转金21330元。事实及理由：1.一审判决认定文莱御园A1-101号、A1-210号、A1-102号商铺购买交易成功的事实错误。商品房购买交易成功应当是买房向卖方付完购房款，卖方将房产移交并过户给买房才算购买交易成功。A1-101号、A1-210号商铺仅签订了《文莱·御园认购协议》（以下简称《认购协议》），并没有签订《商品房买卖合同》，没有达成买卖合意，该房产没有购买交易成功。另这两套房产虽然被法院查封没有办理过户，不是汶中公司的原因，是温玉珍不按时付款造成，温玉珍应当承担责任。A1-102号房虽已经登记到温玉珍名下，但其没有履行付完购房款的义务。A1-101和A1-210号商铺没有签订《商品房买卖合同》，购买交易没有成功；2.一审判决认定温玉珍在2015年11月24日之前支付过100万现金没有事实依据；3.一审判决已查明本案租赁合同为附终止期限的合同，终止的期限截止至房产购买交易成功之日。A1-101号商铺和A1-210号商铺房尚未购买成功，双方签订的租赁合同有效，双方应当按照合同约定履行相应义务，温玉珍应当向汶中公司支付约定的租金及逾期付款违约金。被上诉人温玉珍辩称,一、温玉珍与汶中公司对涉案商铺的真实意思表示是房屋买卖，双方已经达成买卖商铺的协议，完成购买房屋交易，是买卖合同关系。原租赁协议失效，双方之间不是租赁关系。1.双方于2015年11月24日签订的《认购协议》对温玉珍认购的商铺具体商铺号（A1-101、A1-210、A1-102）、面积、单价、总价、付款方式、付款时间都做了详细约定，加之双方在2015年11月23日签订的《文莱·御园租赁合同》的约定内容，《认购协议》实际具备了商品房买卖合同的根本性条款，具有法律效力，三间商铺的买卖合同成立，购买交易成功；2.双方就A1-102号商铺（以下简称102号商铺）签订《商品房买卖合同》，温玉珍交付了1100万元购房款，该事实有南宁市青秀区人民法院（2016）0103民初10574号民事判决予以确认，102号商铺已经过户到温玉珍名下，有关102号商铺的购买交易成功；3.A1-101号商铺（以下简称101号商铺）、A1-210号（以下简称210号商铺）在温玉珍付清房款期限前被法院查封后，汶中公司未解封铺面，不能将101号商铺、210号商铺完全交付给买受人，温玉珍行使不安抗辩权，有权不支付余款。二、即使《文莱·御园租赁合同》有效，汶中公司没有完全履行协议约定的义务，构成违约。汶中公司提出的第一项诉讼请求和第二项诉讼请求对于租赁合同是继续履行还是解除合同终止履行相互矛盾。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汶中公司向一审法院起诉请求：1.温玉珍向汶中公司一次性支付租金800万元；2.温玉珍向汶中公司一次性支付违约金100万元；3.温玉珍向汶中公司一次性支付水电周转金21330元；4.本案诉讼费由温玉珍承担。一审判决认定事实：2015年11月23日，汶中公司（出租人）与温玉珍（承租人）签订一份《文莱·御园租赁合同》，约定汶中公司将南宁市青秀区合作路9号文莱御园一号码头101号、210号、102号商铺及场地出租给温玉珍。合同第十五条第9点约定：“温玉珍以购买A1-101号、A1-210号、A1-102号为主导，当交易不成功时以租赁。购买交易成功后，租赁自动失效。”2015年11月24日，汶中公司与温玉珍签订了《文莱·御园认购协议》，约定温玉珍以面积单价21500元/平方米、总价30587405元的价格购买101号、210号、102号商铺，定金900万元于签本认购协议时付清。同日，双方还签订了补充协议，约定：先办理102号商铺房产证。认购协议签订同日，温玉珍通过银行向汶中公司支付购房款460万元，于2015年11月27日向汶中公司支付购房款340万元，于2015年12月8日向汶中公司支付购房款200万元，汶中公司出具相应《收据》给温玉珍收讫，证明汶中公司已收到温玉珍A1-101号、A1-210号、A1-102号商铺部分购房款；又因之前温玉珍已支付过100万现金，故2015年11月24日出具的收据收款金额为560万元。2015年12月，汶中公司与温玉珍已经办理了102号商铺的过户手续，现102号商铺已登记在温玉珍名下。汶中公司认为双方的买卖合同并未成功，故温玉珍应按原租赁合同约定履行支付租金等义务，遂诉至法院。另查明，涉案的210号商铺因汶中公司与他人的债务纠纷被南宁市青秀区法院于2015年12月1日查封；101号商铺于2016年1月27日被南宁市中级人民法院查封。一审判决认为，汶中公司与温玉珍签订的《文莱·御园租赁合同》（以下简称租赁合同）系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应按合同约定履行相应的合同义务。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案租赁合同第十五条第9点约定：温玉珍购买A1-101号、A1-210号、A1-102号成功后，租赁自动失效。而在租赁合同签订的次日，双方即签订了涉案房屋的认购协议，温玉珍当日已支付部分约定的房款，并在之后办理了其中102号商铺的房产证的过户手续，双方的房屋购买合同已于2015年11月24日成功，只是因为涉案房屋被查封等原因导致购买合同未履行完毕，因此，原租赁合同约定的附终止期限已届满，原租赁合同已于2015年11月24日失效。故汶中公司要求温玉珍按已失效的租赁合同履行合同义务没有事实和法律依据，故对汶中公司的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回南宁汶中房地产开发有限公司的诉讼请求。对一审查明的事实，汶中公司提出异议，认为温玉珍没有在2015年11月24日之前向汶中公司支付过100万元现金。温玉珍对一审判决查明的事实没有异议。二审期间，温玉珍提交南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初10574号民事判决，证明温玉珍支付给汶中公司购房款1100万元，其中包含100万元是现金付款。102号商铺已经过户到温玉珍名下，购买交易成功。汶中公司提交了书面质证意见如下：1.对该证据的真实性和合法性无异议；2.对关联性有异议，该判决书仅认定102号商铺买卖完成有效，并没有认定101号和210号商铺的买卖成立有效。该判决书认定已付房款1100万元，是支付102号房屋的购房款，并没有认定温玉珍已支付了101号和210号商铺的购房款。经审查，本院的认证意见为：南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初10574号民事判决真实合法，与本案有关联性，予以确认。该判决查明，除102号商铺外，温玉珍还向汶中公司认购了101号、210号商铺，双方于2015年11月24日签订了认购协议。但之后因101号和210号商铺被多个法院查封，双方未签订正式的《商品房买卖合同》。该判决确认汶中公司与温玉珍2015年11月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，温玉珍向汶中公司支付了购房款1100万元，已履行完付款义务。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:上诉人汶中公司要求被上诉人温玉珍一次性支付租金800万元、违约金100万元、水电周转金21330元是否有事实及法律依据？本院认为，2015年11月24日，汶中公司与温玉珍签订的《认购协议》，就本案的101号、102号及210号商铺的建筑面积、单价、总价款、支付方式达成协议，温玉珍向汶中公司支付了购房款1100万元，办理了102号商铺的房产证过户手续，双方实际履行的是买卖合同的权利义务，故双方关于涉案三铺面的购买交易已于2015年11月24日成功。汶中公司提出101号和210号铺面房款未付清，买卖交易没有成功的上诉理由，本院认为，该事实是否属实，属于买卖合同履行方面的问题，不影响双方之间购买交易成功的认定。双方签订的租赁合同第十五条第9点约定：“温玉珍以购买A101号、A1-210号、A1-102号为主导，当交易不成功时以租赁。购买交易成功后，租赁自动失效。”，因此，该租赁合同已失效，汶中公司要求温玉珍按此租赁合同履行义务，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人汶中公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74949元（南宁汶中房地产开发有限公司已预交），由上诉人南宁汶中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 彭 博二〇一七年八月十一日书记员 谢 瑜