江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初555号原告：洪海中，男，1965年12月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：金惠林，男，1969年8月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：何永清，男，1945年1月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：王雅琴，女，1970年11月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：吴月琴，女，1945年11月20日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告：周彩萍，女，1968年7月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：冯岩（同时代理上列六原告），江苏恒则律师事务所律师。被告：上海俊威酒业有限公司太仓分公司，住所地江苏省太仓港港口开发区新港路98号，统一社会信用代码9132058576280964XU。主要负责人：王俊勇，该分公司总经理。被告：上海俊威酒业有限公司，住所地上海市宝山区新沪路1073号1幢，统一社会信用代码91310113631435027R。法定代表人：王俊勇，该公司总经理。被告：王俊勇，男，1970年7月11日出生，汉族，住安徽省霍邱县。原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍与被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司（以下简称上海俊威太仓分公司）、上海俊威酒业有限公司（以下简称上海俊威公司）、王俊勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序于2018年3月5日进行了证据交换，原告洪海中、金惠林及六原告的委托诉讼代理人冯岩到庭参加诉讼，被告上海俊威太仓分公司、上海俊威公司、王俊勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；本院于2018年4月3日公开开庭审理了本案，原告洪海中、金惠林及六原告的委托诉讼代理人冯岩、被告王俊勇（同时代表上海俊威太仓分公司、上海俊威公司）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍向本院提出诉讼请求：1.解除六原告与被告上海俊威太仓分公司之间的房屋租赁合同；2.被告上海俊威太仓分公司腾退位于太仓市浮桥镇××号的土地及全部地上建筑并返还给六原告；3.被告上海俊威太仓分公司向六原告支付2017年8月1日至2018年1月31日期间租金及占有使用费合计260000元，并按照年租金700000元的标准支付自2018年2月1日起至实际完成腾退之日止的租金及占用使用费；4.被告上海俊威太仓分公司向六原告支付逾期付款违约金（以260000元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际履行之日止，其中85000元自2017年8月1日起算、175000万元自2017年11月1日起算）；5.被告王俊勇对被告上海俊威太仓分公司的260000元租金及占有使用费承担连带责任，被告上海俊威公司就被告上海俊威太仓分公司在上述所有不能清偿的金钱债务范围内承担连带清偿责任。事实和理由：1.2015年7月31日，案外人太仓市黎明医用敷料有限公司（出租方，甲方）与被告上海俊威太仓分公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：由太仓市黎明医用敷料有限公司将位于太仓市浮桥镇金埝村新港公路旁的房屋（包含约5000平方米厂房、约500平方米食堂、权属归太仓市浮桥镇经济发展服务中心的约1200平方米的办公楼）、土地及场地租赁给被告上海俊威太仓分公司，租期为三年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止；租金每三个月支付一次，先付后用，第一年年租金为650000元，第二年、第三年年租金均为700000元，如逾期支付租金，则按照拖欠金额的每日1%计算违约金，逾期超过30日，出租方有权终止合同。2.2016年5月30日，案外人太仓市黎明医用敷料有限公司（卖方，甲方）与洪海中、金惠林（买方，乙方；代表六原告）签订《房地产买卖契约》一份，约定：由太仓市黎明医用敷料有限公司将其名下位于太仓市浮桥镇金埝村新港公路旁的房屋（不含太仓市浮桥镇经济发展服务中心的办公楼）及土地转让给原告；2016年8月1日交付房屋后，由六原告概括继受太仓市黎明医用敷料有限公司在上述《房地产买卖契约》的权利义务继续履行太仓市黎明医用敷料有限公司与被告上海俊威太仓分公司签订的《房屋租赁合同》，原告自2016年8月1日开始享受租金收益，被告上海俊威太仓分公司直接向原告支付租金；场内办公楼为租赁使用，2016年12月31日后由原告与太仓市浮桥镇经济发展服务中心续签合同。3.原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍于2016年8月30日取得上述房屋及土地的不动产权证书【苏（2016）太仓市不动产权第0004565号】，由六原告按份共有，坐落于太仓市浮桥镇××号，土地用途为工业用地，房屋用途为非居住，独用土地面积12023.00平方米，房屋建筑面积4944.24平方米。4.2017年3月13日，六原告（承租方，乙方）委托洪海中出面与太仓市浮桥镇经济发展服务中心（出租方，甲方）签订《租赁协议》一份，约定由太仓市浮桥镇经济发展服务中心将上述租赁物中的办公楼出租给原告，租期为2017年1月1日至2018年12月31日。5.2016年11月8日，案外人太仓市黎明医用敷料有限公司向被告上海俊威太仓分公司发出《告知书》告知租赁物转让事宜，并明确自2016年8月1日起由原告直接向被告上海俊威太仓分公司收取租金、2016年8月1日之前如有未尽的事宜由太仓市黎明医用敷料有限公司与上海俊威太仓分公司协商处理与洪海中等买受人无关、变压器延用事宜上海俊威太仓分公司和太仓市黎明医用敷料有限公司友好协商处理与洪海中等买受人无关。洪海中、金惠林与王俊勇均在《告知书》和原《房屋租赁合同》上签字确认。6.2017年12月5日，因被告上海俊威太仓分公司拖欠租金260000元【2017年8月1日至2017年10月31日期间的部分租金85000元（175000元-已付90000元）、2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金175000元】，原告向被告上海俊威太仓分公司发出书面通知，要求其7日内付清租金。被告上海俊威太仓分公司收到通知后，王俊勇于2017年12月14日向原告出具书面承诺，承诺于2017年12月22日支付租金85000元、于2018年1月30日前支付租金175000元。被告王俊勇亦作为“承诺保证人”在承诺书中签字。但被告未按约履行付款义务。7.2017年7月31日前的租金已付清；被告上海俊威太仓分公司自2017年8月1日起至今仅支付租金90000元，其余租金一分未付。按照双方合同约定，逾期支付租金的可按照拖欠金额的1%计算每日违约金；因约定过高，原告调低选择按照年利率24%主张违约金。8.涉案租赁物除不动产权证书【苏（2016）太仓市不动产权第0004565号】记载部分外，包括太仓市浮桥镇经济发展服务中心的办公楼在内的其他地上建筑部分均未办理行政审批或者许可手续。租赁合同中关于该部分租赁物的内容无效，但被告仍应参照约定租金标准支付相应部分的占有使用费，故被告应支付的租金与占有使用费的总金额不受合同效力影响。9.被告上海俊威太仓分公司系被告上海俊威公司的分支机构，被告王俊勇以个人名义自愿承担被告上海俊威太仓分公司的相关债务。被告上海俊威太仓分公司、上海俊威公司、王俊勇均承认原告主张的上述9项事实，但提出：1.涉案租赁物系独立院落，院内仅被告一家，被告设有门卫，原告未经被告同意于2017年8、9月份放置100～200平方米钢架导致被告有400～500平方米场地无法使用，原告违约在先，故被告拒付房租并非违约；场地约1300～1400平方米，被告在车间内生产，平时至少使用600平方米左右场地堆放产品；2.被告于2012年将租赁物10号楼左侧池塘填平硬化，现六原告的产权证宗地图上已无池塘记载，该部分要求原告赔偿或者补偿；3.被告在涉案场地内安装有500KVA变压器，要求在腾退时原告对该变压器进行收购；4.针对原告的各项诉讼请求，三被告认可原告的第3、5项诉讼请求及第4项诉讼请求中的违约金计算方式，但要求继续履行合同且不同意支付违约金。原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍针对三被告的辩称意见述称：1.原告确于2017年9月征得王俊勇同意后在涉案租赁物10号楼南侧放置了约150平方米的钢材，但不影响被告生产，门卫系被告设置，若被告不同意放置，原告不可能将钢材放进去；2.原告购房时不存在池塘，亦没有义务补偿；即使存在纠纷，也应是被告与太仓市黎明医用敷料有限公司之间的纠纷，与原告无关；3.《告知书》中已明确变压器由被告与太仓市黎明医用敷料有限公司协商处理，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实及相应证据，本院依法予以认定。本院认为，案外人太仓市黎明医用敷料有限公司与被告上海俊威太仓分公司签订《房屋租赁合同》后，案外人太仓市黎明医用敷料有限公司将其在《房屋租赁合同》中的全部权利义务概括转让给原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍，并已书面告知被告上海俊威太仓分公司，被告上海俊威太仓分公司对此亦不持异议，故原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍概括继受案外人太仓市黎明医用敷料有限公司在《房屋租赁合同》中的全部权利义务，被告上海俊威太仓分公司自2016年8月1日起理应直接向六原告支付租金。因苏（2016）太仓市不动产权第0004565号权证登记房屋建筑面积4944.24㎡及场地部分的房屋租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务，被告上海俊威太仓分公司理应按约向原告支付租金；苏（2016）太仓市不动产权第0004565号权证登记房屋建筑面积4944.24㎡之外的房屋建筑（包括但不限于办公楼）缺乏建房审批或许可手续，故按照法律规定该部分租赁物的（转）租赁合同关系无效，被告上海俊威太仓分公司理应及时对该部分租赁物进行腾退并与其他租赁标的物一起归还给原告，且无效并不影响被告上海俊威太仓分公司仍应参照租金标准向六原告支付占用使用费，亦不影响其他有效部分的租赁合同关系。被告上海俊威太仓分公司抗辩认为原告未经同意占用部分露天场地导致其无法使用该部分租赁物并以此拒付房租，原告反驳称征得了王俊勇的同意；本院认为，涉案租赁物系封闭的院落，被告在涉案租赁物唯一进出大门处设有门卫看管，通常来讲若被告上海俊威太仓分公司不同意原告实难进厂在场地上堆放钢材；原告于2017年九月份在被告承租原告的场地上堆放钢材，且涉及露天面积仅150㎡左右，与涉案租赁物土地使用权面积一万多平方米相比来说所占比例极小，正常情况下不会对被告上海俊威太仓分公司的生产经营造成影响；被告王俊勇在2017年12月14日出具承诺书时未对原告堆放钢材的行为提出异议、且对上海俊威太仓分公司拖欠的租金不持异议，从侧面印证了原告在场地上堆放钢材征得了被告上海俊威太仓分公司的同意，故被告以此抗辩不足以成为阻却支付租金的理由。现被告上海俊威太仓分公司于2017年12月14日确认结欠原告2016年8月1日至2017年1月31日租金260000元至今未付，且对2017年2月1日至今的租金亦分文未付，明显被告上海俊威太仓分公司严重违反了涉案《房屋租赁合同》的约定，原告有权依据《房屋租赁合同》第三条第5款约定起诉要求解除苏（2016）太仓市不动产权第0004565号权证登记房屋建筑面积4944.24㎡及场地部分的房屋租赁合同关系，故本院确认原告自案外人太仓市黎明医用敷料有限公司概括继受而来的《房屋租赁合同》（租赁物无效部分除外）于被告上海俊威太仓分公司收到诉状的2018年1月30日解除；合同解除后，被告上海俊威太仓分公司理应及时腾退并将太仓市浮桥镇××号的苏（2016）太仓市不动产权第0004565号权证登记房屋建筑面积4944.24㎡及场地部分交还给原告。至于苏（2016）太仓市不动产权第0004565号权证登记房屋建筑面积4944.24㎡及场地部分之外的房屋租赁合同关系因违反法律强制性规定而无效，无效后的法律后果上文本院已充分阐述，此处不再赘述。综上，无论《房屋租赁合同》的效力如何，被告上海俊威太仓分公司均应及时腾退并将太仓市浮桥镇××号的土地及全部地上建筑归还给六原告。依照法律规定，合同部分无效或者部分解除的，不影响占有使用人参照合同约定的租金标准支付占有使用期间的占有使用费；本案中原告依据合同约定向被告上海俊威太仓分公司主张租金或者占有使用费，原告诉请被告上海俊威太仓分公司支付拖欠原告2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金或占有使用费260000元、按照700000元/年支付2018年2月1日起至实际腾退之日止期间的占有使用费，三被告对此均不持异议，本院依法予以确认；被告王俊勇明确同意对2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金和占有使用费合计260000元承担连带责任，不违反法律规定，本院予以确认。承前文所述，被告上海俊威太仓分公司已构成严重违约，原告主张违约金于法有据；现原告就低选择以年利率24%为标准计算逾期付款违约金（按照年利率24%为标准，以85000元为基数、自2017年8月1日起计算至被告实际履行之日止，以175000元为基数、自2017年11月1日起计算至被告实际履行之日止）不违反法律规定，三被告对此亦不持异议，故本院确认被告上海俊威太仓分公司应向六原告支付的违约金为：按照年利率24%为标准，以85000元为基数、自2017年8月1日起计算至被告实际履行之日止，以175000元为基数、自2017年11月1日起计算至被告实际履行之日止。被告上海俊威太仓分公司系被告上海俊威公司设立的分支机构，依据法律规定，被告上海俊威公司理应就其分支机构被告上海俊威太仓分公司不能清偿的金钱债务部分承担连带清偿责任。至于被告辩称的池塘硬化及变压器收购问题，六原告对此均予以否认；本院认为，六原告持有的产权证上宗地图中并无池塘记载，暂且不论池塘硬化是否真实存在，《告知书》已明确变压器及2016年8月1日之前的其他未尽事宜与原告洪海中等买受人无关、由被告上海俊威太仓分公司与太仓市黎明医用敷料有限公司协商处理，故被告要求本案六原告予以处理缺乏法律依据，本院对被告的意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍自太仓市黎明医用敷料有限公司概括继受权利义务而来的太仓市黎明医用敷料有限公司与上海俊威酒业有限公司太仓分公司于2015年7月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月30日解除；二、被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司于本判决生效之日起10日内腾退并将太仓市浮桥镇新港中路8号的土地及全部地上建筑返还给原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍；三、被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司于本判决生效之日起10日内支付原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍自2017年8月1日至2018年1月31日期间的拖欠租金及占有使用费合计260000元，并按照700000元/年标准支付自2018年2月1日起至被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司实际腾退完毕之日止期间的占有使用费；四、被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司于本判决生效之日起10日内支付原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍违约金N元〔N=R+Q，R为按照年利率24%标准，以85000元为基数、自2017年8月1日起计算至被告实际履行之日止；Q为按照年利率24%标准，以175000元为基数、自2017年11月1日起计算至被告实际履行之日止〕；五、被告王俊勇对被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司应支付原告洪海中、金惠林、何永清、王雅琴、吴月琴、周彩萍的260000元租金及占有使用费范围内承担连带责任；六、被告上海俊威酒业有限公司对被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司上述各项债务不能清偿范围内承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5934元、减半收取计2967元，由被告上海俊威酒业有限公司太仓分公司、上海俊威酒业有限公司共同负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 王云超二〇一八年四月十三日法官助理 王 伦书 记 员 陈寒艳