北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05823号
上诉人（原审原告）刘小晶，女，1968年11月5日出生。
委托代理人刘嵩山，男，1963年11月11日出生。
被上诉人（原审被告）关×2，男，1973年7月7日出生。
被上诉人（原审第三人）关×1，女，1967年3月4日出生。
上述二被上诉人之委托代理人黄少权，男，1974年10月12日出生。
上诉人刘小晶因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第04516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2014年3月，刘小晶起诉至原审法院称：我于2013年8月23日在房山区×××公寓通过北京市泛达房地产经纪有限公司与关×2签订了《房屋买卖合同》；同时签署的《补充协议》文件上双方约定：（1）将位于北京市房山区×××公寓×号地下车库-1层105（以下简称车库）送给我；（2）将房屋内两张双人床、橱柜、卫生间内物品送于我。但在银行批贷函下发后关×2却迟迟不愿过户，后经中介公司多次协调，关×2又提出必须写一个保证贷款在过户后20个工作日必须到账的协议才可以过户的要求。由于批贷函下发前，担保公司让我拿出500元加急费并说：“保证贷款在批贷函下发后20个工作日到账”，加上中介公司的调解，我同意再次签署一份协议。同时我提出签订协议可以，但协议上不能体现任何违约责任，否则我不签字。在此基础上三方又签订了一份协议即《补充协议2》。在《补充协议2》文件上双方主要约定：第一，贷款在过户后20个工作日到账，否则由中介公司和我筹钱给关×2；第二，贷款到账后20个工作日内将车库过户给我。但关×2却严重违约：1、贷款2014年1月2日已交付给关×2，但车库却仍未过户给我；关×2提出让我和中介公司拿出10万元才可以过户，理由是贷款到账时间和约定时间晚到账两个工作日；但是晚到的原因是关×2在批贷函下发后迟迟不愿过户致使过户时间比预定时间晚了9天（批贷函是11月20日下发的，过户是11月29日），由此导致银行贷款没有按预定时间到账。这使得银行答应我的贷款利率9折的承诺在年后放贷时计划落空，我由此蒙受了巨大经济损失；2、根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条：“出卖人应当在过户后五个工作日前将该房屋交付给买受人（过户时间为2013年11月29日）和《补充协议1》第二条的7、物业交割：甲乙双方应当在房屋产权转移登记后三个工作日办理交割手续，即在2013年12月5日前办理完毕。但关×2以各种理由不予物业交割和交房，最后实际物业交割和交房时间为2014年1月12日，比规定时间晚37天。根据双方签订的《补充协议》第四条违约责任第一点：甲乙双方任何一方逾期履行本协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金（房屋总价款为1780000元人民币）。违约金合计为：人民币32930元（1780000×0.0005×37天＝32930元）。综上所述，关×2已严重违反合同多项约定，损害了我的切身利益，致使我蒙受了巨大的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、关×2、关×1履行合同协议，将车库过户给我；2、关×2赔偿我逾期交房违约金合计32930元并承担本案诉讼费。
关×2辩称：对刘小晶所述双方买卖房屋的事实没有异议，包括对购房价款、签订的补充协议均没有异议。刘小晶要求我给付逾期交房的违约金没有事实和法律依据，因为我在履行房屋买卖合同过程中不存在违约行为，故不同意刘小晶的诉讼请求。
关×1述称：刘小晶所诉的案由是房屋买卖合同纠纷，房屋买卖的相对方是刘小晶和关×2。虽然刘小晶、关×2在房屋买卖合同中约定将地下车库无偿送给刘小晶，但是该车库的产权人是我，关×2无权将我的个人私有财产送与他人，而且关×2的行为也没有经我的同意。我也从来没有同意过将车库送与刘小晶。因此，刘小晶要求我将车库过户给刘小晶，没有事实和法律依据，故不同意其诉讼请求。
原审法院经审理认为：刘小晶与关×2签订的房屋买卖合同、补充协议和补充协议2均是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，关于关×2是否应承担逾期交房违约责任问题。房屋买卖合同第六条约定的房屋交付时间为过户后五个工作日内。对于房屋权属过户的约定，补充协议对房屋买卖合同中约定的条款予以变更，故双方应按补充协议中的约定履行，即应在贷款机构签发批贷函后五个工作日内办理房屋过户手续。庭审中，双方认可于2013年11月29日（星期五）共同到房屋权属登记部门办理了房屋过户手续。因此，关×2最迟应于2013年12月6日将房屋交付给刘小晶。而关×2在2014年6月10日庭审中认可于2014年1月12日才将房屋交付给刘小晶，故关×2逾期交付房屋已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任。对于逾期交付房屋违约金的确定，房屋买卖合同第七条违约责任第（一）条中，只约定了构成逾期交付房屋超过15日违约后，在买受人退房的情况下，计算违约金的方法。合同中没有约定逾期交付房屋超过15日违约后，在买受人继续履行合同的情况下，计算违约金的方法。审理中，刘小晶主张应依据补充协议第四条违约责任第1条，即“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”的约定计算违约金。但该补充协议第二条中并没有关于逾期交付房屋的约定。其中关于物业交割的约定也不能理解为是关于交付房屋的约定。故刘小晶的该主张缺乏法律和合同依据，法院不予支持。关×2逾期交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任，但房屋买卖合同、补充协议和补充协议2中均并未约定在该情况下，关×2应承担违约金的数额以及计算方法。故刘小晶要求关×2给付逾期交付房屋违约金32930元的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。关于北京市房山区×××公寓×号地下车库-1层105的过户问题。首先，关×1代替关×2与刘小晶签订房屋买卖合同及补充协议的行为是一种代理行为。事后，关×2对此未提出异议并积极配合刘小晶办理了房屋产权过户手续，由此应视为关×2对关×1的代理行为予以追认，故房屋买卖合同及补充协议所产生的权利和义务应由关×2承担，关×2是房屋买卖行为的相对方，关×1不属于合同当事人。其次，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。虽然关×1与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订商品房现房买卖合同购买了地下车库，但至法庭辩论终结前，其仍未进行不动产物权登记，故其仍不享有地下车库的所有权。关×1在交纳购买车库款项后已取得地下车库的实际使用权，但不能说明关×2有权对地下车库进行处分。虽然中介公司也为刘小晶出具证明，证明买卖房屋178万元总价款中包括地下车库价款，但仍不能证明关×2对地下车库享有处分权。因此，刘小晶要求关×2、关×1履行地下车库过户手续的诉讼请求，应待明确关×2对地下车库有无权利进行处分后另行解决，故该诉讼请求本案不予支持。据此，原审法院于2015年3月判决：驳回刘小晶的诉讼请求。
判决后，刘小晶不服，上诉至本院称：一、一审认定“关×2逾期交付房屋已构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任”，又以“房屋买卖合同、补充协议和补充协议2中均未约定在该情况下关×2应承担的数额及计算方法”为由，驳回我的上诉请求是错误的；二、地下车库款已经包含在总房款中，关×1知道关×2处分地下车库，没有表示反对，且代关×2签订合同，应视为对关×2代理行为的追认，地下车库关×1已付清全部款项，其有权处分；综上，请求撤销原审判决，依法改判支持我的原审全部诉讼请求。关×2、关×1同意原审判决。
经审理查明：关×1与关×2系姐弟关系。2013年8月23日，关×1代理关×2（出卖人）与刘小晶（买受人）在北京泛达房地产经纪有限公司（以下简称泛达经纪公司）提供的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：关×2将位于北京市房山区××××苑×号楼×单元701号的房屋（以下简称涉案房屋）卖与刘小晶，该房屋建筑面积为108.93平方米，成交价格为178万元；出卖人应当在过户后五个工作日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理。按照逾期时间，分别处理［⑴和⑵不作累加］，⑴逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过15日（该日期应当与第⑴项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。房屋买卖合同还约定了双方其他权利义务。但对逾期交房超过15日，买受人选择继续履行合同的情形，违约金的数额或计算方法并没有约定。
同日，关×1代理关×2（甲方、出卖方）、刘小晶（乙方、买受方）、泛达经纪公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。该协议第二条第6项约定：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第二条第7项约定：甲乙双方应当在房屋权属转移登记后三个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存人民币零元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第四条第1项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条第3项中约定：经甲乙双方约定，丙方见证，甲方将位于房山区×××公寓9号地下车库-1层105送于乙方，该车库不收其它费用。
2013年11月28日，关×2（甲方、出卖方）、刘小晶（乙方、买受方）、泛达经纪公司（丙方、居间方）签订《补充协议2》，其中第4条为“车库产权证下发后20个工作日内过户给乙方。（贷款到账后）”。
在房屋买卖合同、补充协议和补充协议2履行过程中，刘小晶已支付购房款178万元。2014年5月9日，泛达经纪公司为刘小晶出具证明，证明买卖房屋178万元总价款中包括地下车库价款。
2013年11月29日，刘小晶、关×2到房屋权属登记部门办理了房屋所有权转移登记手续。2013年12月2日，北京市房山区住房和城乡建设委员会颁发了房屋所有权证，房屋所有权证号为：X京房权证房字第0999**号。房屋所有权人登记在刘小晶名下，属单独所有。关×2在2014年6月10日庭审中认可其于2014年1月12日交付房屋。
另查：2009年11月，关×1与北京阳光绿城房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，约定关×1购买北京市房山区×××公寓9号地下车库-1层105房屋，价款为7万元，属独立产权。关×1认可已付清地下车库购房款。北京市房山区×××公寓9号地下车库-1层105房屋现仍登记在北京阳光绿城房地产开发有限公司名下，关×1尚未取得上述房屋的所有权证书。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议2》、房屋权属转移登记前和登记后的房屋所有权证复印件、商品房现房买卖合同复印件（地下车库）、北京市房山区房屋产权登记办公室出具的查询结果单、泛达经纪公司出具的证明及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：关于逾期交房违约金问题，双方对原审法院认定关×2存在逾期交付房屋已超过15日的违约行为均未提出异议，本院予以确认。但双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》和《补充协议2》中并未约定该种逾期情形下双方若继续履行合同时违约金的数额及计算方法，且交付房屋并不等同于物业交割，逾期办理物业交割并不等同于逾期交付房屋。故刘小晶要求关×2给付逾期交付房屋违约金32930元的诉讼请求，缺乏合同依据，原审法院不予支持，并无不妥。关于关×2是否应承担逾期办理物业交割的违约责任的问题，刘小晶可另行解决。关于车库的过户问题，车库系关×1购买，关×1代理关×2与刘小晶签订涉案房屋的买卖合同及补充协议，约定刘小晶购买关×2所有的涉案房屋，关×2将车库送于刘小晶且该车库不收其它费用。故可以认定关×2处分关×1所购车库的行为已经关×1本人同意，关×1应与关×2共同遵守有关车库的合同约定。但鉴于车库现登记在北京阳光绿城房地产开发有限公司名下，关×1尚未取得车库的所有权证书，现刘小晶要求过户车库，涉及案外人北京阳光绿城房地产开发有限公司且不具备实现条件，本院在本案中难以支持。刘小晶可待关×1实际取得车库的所有权证后另行解决。综上所述，刘小晶的上诉请求不成立，本院不予支持。原判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各624元，均由刘小晶负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张邵青