广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13009号上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道*号*栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈美芩，女，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小庆、谭金发，均系广东合拓律师事务所律师。上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人陈美芩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月11日，陈美芩（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同载明了买卖的商品房【房屋地址为增城市永宁街荔湖城澜山院一街1号1403房】、面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。合同的附件七补充协议约定“……二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。”等。陈美芩曾于2014年以购买的商品房不符合交付条件为由向原审法院起诉东凌公司，要求东凌公司支付延期交房违约金，案号为（2014）穗增法民三初字第1205号。在该案审理过程中原审法院查明，一、2011年5月20日，增城市新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东凌公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格。二、2012年12月29日，增城市建设局出具荔湖城B区05地块7组团7-1—7-2工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2012年6月27日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。三、2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……我司于2014年1月15日开始向该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件……”。2014年12月15日，原审法院作出一审民事判决书，该判决书认定，一、陈美芩与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务；二、由于陈美芩和东凌公司均确认涉案房屋至2014年11月27日止仍不具备永久用电的居住使用条件，东凌公司关于合同约定临时用电交楼以及涉案房屋未能达到永久用电的原因是第三方造成的抗辩事由缺乏依据，不予采纳，故此，东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任；四、在涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件的情况下，即使东凌公司已书面通知陈美芩收楼，亦不能产生东凌公司已将涉案房屋交付给陈美芩使用的法律效果，东凌公司延期交楼的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故东凌公司依据涉案合同第十六条以及补充协议第九条约定主张陈美芩未在指定期限内提出收楼异议即视为陈美芩收楼的抗辩不成立，不予采纳。五、陈美芩诉请的延期交楼违约金应从2013年12月31日起算至本案立案之日即2014年9月3日止。在此之后的延期交楼违约金，陈美芩可另行主张权利，本案不作处理。综上，原审法院作出如下一审民事判决，一、东凌公司于在判决发生法律效力之日起十日内向陈美芩支付2013年12月31日起至2014年9月3日止的违约金（每日按已付购房款757931元的万分之二的标准计算）；二、驳回陈美芩的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2015年7月13日，陈美芩以东凌公司未能交付具备交楼条件的商品房为由，再次向原审法院提起诉讼。2015年10月13日，原审法院作出（2015）穗增法民三初字第1178号民事判决书，在该案审理过程中原审法院查明，2013年7月24日，原增城市邮政局市场经营部同意东凌公司位于荔湖城澜山院一、二、三的通邮申请。该判决书认定，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。庭审中，东凌公司自认涉案房屋尚不具备永久用电的居住条件，故陈美芩要求东凌公司支付自2014年9月4日起至2015年7月13日（起诉之日）的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。经核算，东凌公司应向陈美芩支付自2014年9月4日起至2015年7月13日期间延期交房违约金47446.48元（以合同约定的购房款757931元为本金，以0.02％为标准，延期313天计算）。在此之后的延期交楼违约金，陈美芩可另行主张，本案不予处理。综上，原审法院作出如下一审民事判决，一、广州市东凌房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈美芩支付从自2014年9月4日起至2015年7月13日止的违约金47446.48元（每日按已付房款757931元的万分之二计算）；二、驳回陈美芩的其他诉讼请求。判后，东凌公司不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2015年12月19日，东凌公司向陈美芩邮寄一份通知，内容为东凌公司再次催促业主办理收楼手续。该通知在2015年12月20日被拒收退回。另查明，原审法院审理中向广州供电局有限公司增城供电局发函，复函载明，2015年11月11日，涉案房屋装表送电，属于居民生活永久用电。陈美芩原审的诉讼请求为：1、东凌公司立即向陈美芩支付延迟交楼违约金（以总房款757931元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2015年7月14日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给陈美芩之日止，暂计到起诉之日为61847.17元）；2、东凌公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：陈美芩与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2013年12月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给陈美芩。结合本案查明的事实，涉案房屋直至2015年11月11日才具备了法定和合同约定的交付条件。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。东凌公司抗辩永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气并非合同约定的交付条件，也非法定的交付条件，缺乏依据，原审法院不予采纳。按照合同补充协议“二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。”的约定，应视为陈美芩在2015年12月20日收到东凌公司的收楼通知，故陈美芩要求东凌公司支付自2015年7月14日起至2015年12月20日的延期交房违约金，合理合法，原审法院予以支持。经核算，东凌公司应向陈美芩支付上述期间延期交房违约金24253.79元（以合同约定的购房款757931元为本金，以万分之二计算，延期160天计算）。陈美芩主张在此之后的延期交房违约金，并无依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市东凌房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈美芩支付自2015年7月14日起至2015年12月20日期间延期交房违约金24253.79元；二、驳回陈美芩的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费673元，由陈美芩负担409元和广州市东凌房地产开发有限公司负担264元。东凌公司不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院忽视了双方对商品房的交付条件进行了变更。涉案商品房买卖合同补充协议第九条中约定“卖方将取得建设工程竣工验收证明文件的该商品房交付给买方，买方不得拒绝接收及受领，否则视为卖方己交付该商品房”，针对项目存在的临电问题，补充协议第十一条约定：“由于政府相关部门的原因，该商品房项目(包括周边其他开发商楼盘)暂时为临电，对此卖方已联合周边项目开发商积极同政府相关部门进行沟通、协调，但不排除交付时该商品房项目依然为临电的可能性。对此买方已完全知悉此种风险且买方同意对此问题不视为卖方不具备交楼条件”。二、原审法院不认可东凌公司对交付条件的变更无充分的法律依据，亦未进行充分说理。纵然，该项目的同类案件已有众多生效判决，但相关判决从未对临电交付是否有效进行明确，虽然引用了电力法及其他行政管理规定，但该等规定的违反是否导致双方间的民事约定无效，未明确。现有趋势是越来越多的行政管理性规定在司法解释及其司法实践中不作为条款无效的依据，比如违反《房地产管理法》第三十九条(投资额的25％)、违反《物权法》第一百九十一条第二款(转让抵押房地产未经抵押权人同意为由)等等，如因此类规定违反导致了合同一方受到损失或合同难以继续履行的，守约方可以解除合同或要求赔偿损失，故即使是临电(特别是合同已有明确约定的情况)不能成为买受人拒绝收楼的理由，并进行等同于房屋不能居住的巨额索赔。抛开法律规定，从日常生活经验讲，临电亦是满足生活基本需求的，虽然过往电力局出具文件认为临电不能用于日常生活供电，但基于大市政配套原因，对于己交付的住户，电力局从未断电，亦无使用临电对日常生活有重大影响的情况(比如经常断电)，故买受人以临电之虞拒绝收楼进行等同房屋不能交付的索赔不妥。三、东凌公司因非己过错而承担巨额索赔不公平。之前同类判决中，法院不否认临电状况是因为满足项目供电需要的余庄变电站未能按时投产造成的，但法院又认为作为房地产开发企业应预见到该种开发风险而不给予免责。然而，正是因为预见到这种交付风险，东凌公司才在合同进行了特别约定，并且收楼住户按照居民价格缴纳电费即可，业主并无实质损失。除上述做法外，东凌公司拿地除非不开发或者开发不销售，否则无法避免该风险。遗憾的是，法院未能站在公平公正利益衡量的高度上酌情进行免责或减责，业主不收楼还能拿到不菲的赔偿，进而跟风诉讼。综上所述，东凌公司上诉请求本院判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回陈美芩所有诉讼请求或发回重审。3、陈美芩承担本案一审和二审所有诉讼费。被上诉人陈美芩答辩称：我们同意原审判决。本院经审查，原审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提供新证据。本院认为，本案二审争议问题是涉案房屋是否符合交付条件。对此，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及所附补充协议中关于“供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件”的约定，房屋交付时的标准为东凌公司提供供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电、永久供气。从查明的事实可知，涉案房屋2015年11月11日才具备永久供电的交付条件，已超过双方约定的交房时间2013年12月30日。虽然双方签订的《补充协议》第十一条约定，交楼时可能暂时没有永久用电，有临时用电。但该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，明显与《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》以及《供电营业规则》的相关规定相悖，亦不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求。东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏依据。原审法院认定东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务构成违约并无不当。综上所述，东凌公司认为其不应承担延期交楼的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费528元，由广州市东凌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚连娣审 判 员  陈弋弦代理审判员  马 莉二〇一七年九月二十五日书 记 员  刘丽娜吴佳佳