浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）湖安梅民初字第13号
原告：陈某某。
委托代理人：康某某。
被告：杨某某。
被告：吴某。
两被告的委托代理人：徐某某。
原告陈某某诉被告杨某某、吴某房屋租赁合同纠纷一案
，本院于2010年3月23日立案受理后，依法适用简易程序由代
理审判员 鲍高峻独任审判，于2010年5月28日公开开庭进行了
审理。原告陈某某及其委托代理人康某某，被告杨某某、吴某
及其委托代理人徐某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，两被告因做餐饮生意，于2008年11月13日
向原告租赁房屋，双方就此签订了《房屋租赁协议》一份。协
议约定租赁期限为五年，租金从2008年11月1日至2009年1月31
日为每月3400元；从2009年2月1日至2011年1月31日为每月360
0元；第三年起在原租金的基础上增加10%，并采取先付后用，
一年一付的租金支付方式。合同成立后，两被告即开始了“品
醇”店经营。2009年10月，两被告不告即离开租房经营地，事
后原告多次向两被告催讨房租未果。截止到2010年2月底两被
告应付租金为57000元，扣除两被告支付的预付款20000元，至
今尚欠房租37000元。2010年2月25日，原告委托安吉县灵峰法律服务所向两被告进行催讨，并向两被告发放了诉前告知书，
要求被告在接到告知书后三日内付清房租和处理终止事宜，但
两被告杳无音讯。根据《房屋租赁协议》第七条的约定，原告
有权终止协议，故原告向法院起诉，请求判令：1、终止原、
被告签订的房屋租赁协议；2、两被告支付租金37000元（计算
到2010年2月28日，此后至房屋交还之日止的租金按每月3600
元计算）；3、两被告承担本案诉讼费。
两被告答辩称，被告拖欠原告租金是原告违约造成的，
并非被告违约。被告将其所承租的房子转租给他人时遭到原告
的阻挠，并将被告经营的餐饮店玻璃门用链条锁锁住，致被告
无法正常营业，而根据原、被告之间的房屋租赁协议，被告有
权进行转租；被告在经营期间，因原告欠他人建房款，债权人
到被告店内向被告讨要租金并将餐饮店的卷闸门拉下，也致被
告无法正常经营；被告曾经交房租给原告，是原告本人拒收；
被告未收到原告所称的诉前告知书；原、被告之间的房屋租赁
协议应当继续履行，因被告在转租前后都受到原告的阻挠，相
关损失应当由原告自行承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1.《房屋租赁协议》一份（复印件），用以证明双方存
在房屋租赁关系，并对租赁期限、租金计算以及违约责任等方
面进行了约定的事实。
两被告质证无异议。
2.诉前告知书及特快专递邮件详情单各一份，证明原告
在起诉前委托安吉县灵峰法律服务所向两被告发送了诉前告知书，向两被告催讨租金的事实。
两被告质证后否认收到该份诉前告知书。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1.2009年10月19日的房屋转让协议一份及收条两份（均
系复印件），用以证明在两被告承租期间内将承租房屋转租给
周某某，并已收到周某某支付的转让费73000元的事实。
原告质证认为，该组证据是两被告和周某某之间的关系
，原告不知情也与原告无关，与本案无关联性。
2.品醇店装修开支费用清单一份（被告陈述该份清单是
在收到法院传票后自己出具的），用以证明两被告向原告租房
后为经营品醇店投入装修费用等共266800元的事实。
原告质证后认为该份证据不符合有效证据的形式要件，
不能证明原告的主张。
3.2010年4月20日被告代理人对钱某、陆某的调查笔录
两份并申请证人钱某、陆某出庭作证，用以证明以下事实：
①2009年4月下旬，原告违反约定，阻挠两被告转租；②2009
年4月底，因原告欠他人建房款，债权人到被告经营的店内向
被告讨要房租致被告经营受损；③2009年7月份，原告将被告
店面锁住，两被告交房租原告拒收。
原告质证认为，证人钱某、陆某与两被告有利害关系
，且两位证人的证言有陈述不一致的地方，其证言主观性较强
，可信度较低。
本院认为，原告提供的证据1，两被告无异议，本院予以
认定。原告提供的证据2，其中特快专递邮件详情单的收件人栏
上并无两被告的签字，在两被告否认收到该诉前告知书的情况
下，原告未进一步举证证明该份诉前告知书已经投妥和被告已
经收到的事实，故对该组证据的证明力本院不予认定。
被告提供的证据1，系两被告与周某某之间的转让关系，
与本案原、被告之间的租赁关系无关联性，本院不予认定。
被告提供的证据2，系原告单方面制作的清单，未经原告
确认，不符合有效证据的形式要件，且该清单所要证明的内容
与本案所争议的事实并无关联，本院不予认定。
被告提供的证据3，证人钱某、陆某曾是两被告的员工
，且证人钱某与被告吴某存在亲戚关系，故应当认定证人钱某
、陆某与被告有利害关系，其证言内容不能单独作为认定案
件事实的依据，在原告否认证人所陈述的事实的情况下，两被
告未提供其他有效证据予以佐证，故本院对该组证据不予认定
。
结合当事人提供的有效证据，本院认定以下事实：
2008年11月13日，原、被告双方签订了《房屋租赁协议
》一份，协议约定：原告将其位于梅溪镇晓墅旧城原粮管所店
面房2幢3层半出租给两被告作餐饮使用，租赁期限为五年，租
金从2008年11月1日至2009年1月31日为每月3400元；从2009年
2月1日至2011年1月31日为每月3600元；第3年起在原租金的基
础上不超10%，并采取先付后用，一年一付的租金支付方式。
协议还约定每年租金不得拖欠，如逾期一个月，原告有权终止
该租赁协议。合同签订后，两被告支某某告房租20000元，原告即依约将房屋交付给两被告使用。截止到2010年2月28日，
被告已拖欠原告租金37000元，原告遂向本院起诉，请求本院
判令原告的诉请。
本院认为，原告与两被告之间的房屋租赁合同关系明确
，内容不违反法律强制性规定，是双方当事人的真实意思表示
，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按
合同约定全面履行自己的义务。原告将房屋出租给两被告使用
，两被告应依约履行付租义务。两被告在支某某告租金20000
元后未再支付租金，截止到2010年2月28日，两被告拖欠原告
房屋租金已达37000元，其行为显属违约，根据双方签订的《
房屋租赁协议》第七条第3项的约定，原告有权行使合同解除
权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事
人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解
除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定“承租人无正当
理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合
理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
”故原告要求解除与两被告之间的房屋租赁合同关系的请求，
具有事实和法律依据，本院予以支持。被告称原告存在违约行
为、拒收租金等无有效证据予以证实，且双方签订的租赁合同
中对原告违约应承担何种违约责任并无约定，故对被告的抗辩
意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一
十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十三条第二
款之规定，判决如下：
一、解除原告陈某某与被告杨某某、吴某于2008年11月13日签订的《房屋租赁协议》；
二、被告杨某某、吴某于本判决生效之日起十日内支某
某告陈某某租金37000元（计算到2010年2月28日，此后至房屋
交还之日止的租金按每月3600元计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费365元（已减半），由被告杨某某、吴某负担
。被告负担的费用因原告已预缴，限被告于本判决生效之日起
十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省湖州市中级人民法院。
代理审判员鲍高峻
二〇一〇年六月十日
书记员赵宁吉