广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初5672号
原告：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号。
法定代表人：梁素芳。
委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖绮旗，广东瑶琨律师事务所实习律师。
被告：田振英，女，汉族，1985年1月23日出生，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：黄燕柳，广东法岸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：明智刚，广东法岸律师事务所实习律师。
原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（下简称天之龙公司）诉被告田振英因居间合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序进行独任审理，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐超毅，被告田振英的委托诉讼代理人黄燕柳、明智刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告在2017年3月10日签订《独家代理委托书》，约定被告委托原告独家代理出售佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路X号海琴水岸X栋XX号房的房产，售价为3050000元，委托期限自2017年3月10日起至2017年4月9日止。《独家代理委托书》第7条还约定在受委托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则应该向受委托方支付约定售价的3%作为违约金。另外，第12条约定：在委托期间内，无论委托方是否通过受托方居间成交该物业，受托方均有权向委托方直接收取佣金，违约金及因诉讼而支付的律师费等一切相关费用。委托书签订后，在原告的积极工作下，案外人刘亚丹、吴志辉均与被告达成房屋买卖的合意，与原告签订了《房屋买卖保证金协议书》，并向原告支付了保证金。但被告却以各种理由搪塞，不愿意与买家签订房屋买卖合同。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付违约金91500元、律师费5000元，合计96500元；二、被告负担本案的诉讼费。
被告田振英答辩称：一、原告提供的格式合同《独家代理委托书》中第7、9、12条约定属格式条款，违反了合同法第三十九、四十条的规定，应属无效，故原告的诉讼请求于法无据，贵院应驳回原告的全部诉讼请求。首先，上述格式条款约定的履约义务和违约责任免除了原告的责任，单方面加重了被告的责任，排除了被告的主要权利，限制了被告的交易自由并有强迫交易之意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。原告作为格式合同的提供方，在订立合同时完全违背“公平原则”，据《独家代理委托书》第7条约定“在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价”；第9条约定“在委托期间委托方不得自行出售该物业及不能委托其他中介公司或第三人进行代理，不能擅自终止本委托或拒绝出售或擅自提供物业价格”，如果按照上述格式条款约定执行，只要是原告介绍的客户接受房屋售价为305万元的，则被告就必须与买家签订买卖合同，否则须承担高额的违约责任。然而在日常售房中，房屋的售价仅为条件之一，而是否按揭或一次性支付、首付为多少、何时交付及办理过户等均为售房的主要条件，故原告无权强迫被告在不同意出售车位且仅售房总价在委托条件范围内的情况下必须与卖家签订买卖合同。而且在房价居高不下，日渐上涨的情况下，根据该条款约定，即使有非原告介绍的客户愿意以更高的价格或更优厚的条件买受涉案房屋的，被告仍不得自行交易，这岂不是剥夺了被告的自由交易的权利，损害了被告的合法权益？其次，原告的权利义务与被告并不对等。原告单方提供的《独家代理委托书》，通篇均以设定被告的履约义务和违约责任及代理费支付为主，对原告的履约义务和违约责任却只字不提，根据“公平、合理原则”，独家代理与收费应予匹配，即在约定独家代理时，代理人应予相应的责任和义务，例如确保是最高价出售或约定在委托期内未能促成合同的应支付独家信息费或赔偿损失。然而涉案合同却完全免除了原告作为独家代理人的责任，即便在代理期内原告并无促成交易对其也无任何损失且无须承担任何责任，但被告却丧失了其他交易机会；反观，被告若因条件不合适而未能与买家达成交易的，则有可能承担高额的违约金，可见，合同双方的违约和履约责任是完全不对等的。再次，原告并未按照《中华人民共和国合同法》的规定对上述格式条款采取合理的方式提请被告注意且并按被告要求予以说明。被告之所以同意与原告签订独家代理协议，是由于原告的经纪人何梓豪一直强调其公司有规定完成业绩任务，要求经纪人需与客户（卖家）签订独家协议，在经纪人何梓豪的不断恳求并承诺即使签订后不卖房也无所谓的情况下，被告才同意签订独家代理的，而且何梓豪作为原告的经办人，从未提醒被告签订独家代理委托书后的法律后果或违约责任，也未对格式条款加以说明，并一直强调所签的合同仅是形式上应付公司，签订后仍由被告自主决定买卖。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，《独家代理委托书》第7、9、12条属原告单方提供的格式条款，已严重违背了公平、合理原则，而且免除了原告的责任、极大地加重被告主要责任和排除了被告自由交易权利，人民法院应当认定该格式条款无效。二、原告违约在先，擅自将车位与房屋一并出售，超越权限同时与两买家签订《房屋买卖保证金协议书》，被告对此并不认可，而且被告从未与买家协商过或达成买卖意向，买卖双方根本无签订房屋买卖合同的客观条件，故此，被告有权拒绝原告对其强迫签订买卖合同的行为。1、原告违约在先，超越其代理权限擅自将房屋与车位一并出售。根据双方签订的《独家代理委托书》，被告仅委托原告以305万元出售海琴水岸X栋XX号房屋，然而原告却在未取得被告同意的情况下，违反双方的约定，擅自将上述房屋及车位作价325万一并出售，并同时与两买家签订《房屋买卖保证金协议书》收取了购房保证金。对原告擅自将车位一并出售的违约及超权行为，被告并不同意和认可，而且原告收取买家的保证金时也未曾知会或取得被告的同意，被告完全有权拒绝与原告介绍的所谓买家签订买卖合同。另，原告作为一个专业的房屋中介机构，应熟知房屋居间合同及一房二卖的相关法律、法规规定，但原告在未告知答辨人情况下，私自在同一时间与两买家签订合同并收取保证金，若被告非得按《独家代理委托书》履约的话则必须与两买家签订房屋买卖合同，原告的行为势必导致被告陷入一房二卖之境况。被告与原告提供的所谓买家素未谋面更从未曾协商过任何购房细节或合同条款，双方无签订买卖合同的客观条件，原告根本未促成交易。房屋的买卖除了房屋的总价款外，主要条款还包括付款时间、付款金额、首付款、交付及过户时间等，《独家代理委托书》第7条仅指定在房屋成交价305万元的条件下，原告可以收取客户定金，但并没有约定在此条件下被告就必须出售房屋，另上述条款约定在受托方介绍的客户“承诺按委托方委托条件”购买后，委托方则必须签订买卖合同，但综合整份合同双方并没有单独对委托条件进行约定，故此，房屋的售价仅为委托条件之一。原告与两买家签订的《房屋买卖保证金协议书》仅约定总价为325万元，并未明确约定房屋价格为多少、车位售价为多少，被告根本无法理清涉案房屋的实际价格是否与《独家代理委托书》约定的价格一致；另有关首付款为多少、何时付款、何时交付等主要条款也并未列明，而原告也从未介绍所谓的买家与被告认识，买卖双方根本未就房屋买卖事宜协商过，而且被告也不同意将车位一并出售。故此，原告根本未促成交易，更无权要求被告与买家签订房屋买卖合同。三、被告和原告是居间合同关系，原告未促成房屋买卖合同成立，也不存在原告介绍的买卖双方恶意串通逃避支付居间报酬的情况，故此，被告无须向原告支付报酬或违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”；《房地产经纪管理办法》第十九条规定“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”，上述规定“不得要求支付报酬”、“不得收取佣金”，是法律强制性规定，不能由双方进行违反该条规定之外的任何约定。本案中，根据双方签订的《独家代理委托书》第8条的约定，必须是“该物业成功出售”后原告才可以取得成交价的1%作为房地产咨询及代理费，然而原告却通过格式条款约定被告拒绝出售房屋的须承担高额违约金，即利用违约金将“报酬”上升至成交价的3%，使得原告无论是否促成合同成立，都可以获取收益，这种变相约定“报酬”的行为明显与上述法律相违背。故此，原告在未促成合同成立且违约在先的情况下，已无权主张报酬，更无权主张比报酬更丰厚的违约金！综上所述，原告制作的《独家代理委托书》格式合同，其中第7、9、12条均为格式条款，严重违背公平原则，排除了被告作为房屋所有人的交易权利，加重了违约责任，应属无效；另原告越权代理，并未促成被告与买家的交易，不得主张报酬；被告与买家也无签订房屋买卖合同的客观条件，被告拒绝原告强迫交易的行为并非违约，原告作为居间人并未促成合同成立，故此，被告恳请贵院依法应驳回原告的全部诉讼请求。
经审理，本院查明如下案件事实：2017年3月10日，原告作为受托方与被告作为委托方签订了《独家代理委托书》，约定被告将名下所有的位于佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路XX号海琴水岸X栋XX号房的房产独家委托给原告代理出售，其中第2条约定出售价格为3050000元，第5条约定独家代理的委托期限自2017年3月10日起至2017年4月9日止。其中《独家代理委托书》第7条约定：“委托方指定受托方为该物业出售的独家代理公司。一旦达成上述条件，委托方全权委托受托方按上述售价收取客户适当款项作为定金，并转账至受托方指定账户（开户银行：顺德农商银行，户名梁健龙，账号：01×××93）作托管。待委托方与客户签订合同，并确认委托方委托出售的物业产权清晰的情况下，受托方自动把全部托管金或从托管金中扣除相应的佣金后转账至委托方指定账户（首期款和协助还贷）。在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业售价，否则应向受托方支付本委托第2条规定售价3%作为违约金。”第12条约定：“在委托期间，无论委托方是否通过受托方居间成交该物业，受托方均有权向委托方直接收取佣金，违约金及因诉讼而支付的律师费等一切相关费用。”合同签订后，原告于2017年3月26日与案外人刘亚丹、吴志辉分别签订了《房屋买卖保证金协议书》，约定案外人刘亚丹、吴志辉向原告支付保证金，作为以325万元的价格购买佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路XX号海琴水岸XX栋XX号房屋及车位的担保。其中，刘亚丹支付了保证金2万元，吴志辉支付了保证金1万元，该两笔款项均支付至原告名下。原告分别与案外人刘亚丹、吴志辉签订《房屋买卖保证金协议书》后，通知被告签订正式的房屋买卖合同，被告予以拒绝，遂引发本案诉讼。
另查明，被告于2017年3月30日向原告发送《催促函》，主要内容为：田振英女士，您与我司于2017年3月10日签订《独家代理委托书》，约定您委托我司独家代理出售佛山市顺德区北滘镇居委会天宁路XCX号海琴水岸X栋XX号物业。该物业独家售价为305万元，委托期限自2017年3月10日起至2017年4月9日止。该委托书第7条约定：“在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业售价，否则应向受托方支付本委托第2条规定售价3%作为违约金(即91500元)。”我司接受您的委托后在委托期间为您找到接受上述售价的客户，并且该客户已在我司交下购房保证金。现发函催促您于收悉本函后五日内与我联系并办理该物业的出售手续。同时告知您不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高售价是，否则我司将追究您的相应违约责任。
本院认为，原告与被告之间是居间合同关系。原告依据《独家代理委托书》第7条、第12条的约定向被告主张权利，被告则抗辩该条款无效。根据第7条的约定，当原告收取客户定金并转账至梁健龙名下账号及客户承诺按《独家代理委托书》约定的条件购买物业两个条件均成就后，被告拒绝签订买卖合同，则构成违约，被告按照房价的3%承担违约责任。而原告提供的证据明确显示其收取案外人的定金（保证金）尚未按《独家代理委托书》的约定转账至梁健龙名下，且原告介绍的客户是客户承诺以325万元的价格购买房屋及车位，而非《独家代理委托书》约定的以305万的价格购买房屋，即原告尚未于独家代理期间介绍符合双方约定条件的客户予被告，故综上分析，即使《独家代理委托书》第7条合法有效，因该条款涉及由被告承担违约责任的前提条件并未成就，原告的诉请亦缺乏理据，不应得到支持。至于《独家代理委托书》第12条，该约定显然是指当被告于原告独家代理期间擅自将涉案房屋出售于他人，或委托其他中介公司出售涉案房屋的“跳单”行为发生时，应当由被告承担的违约责任，但结合全案案情，并未显示被告存在“跳单”的违约情形，即该条款即使亦有效，原告的诉讼请求亦缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2091.25元，由佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海龙
二〇一七年六月九日
书记员 李莹芬