甘肃省张掖市甘州区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初164号
原告：张掖市枫苑房地产开发有限责任公司。
法定代表人：王敏，该公司经理。
住所地：张掖市甘州区。
委托诉讼代理人：杨建国，该公司法律顾问。
被告：郑现卫，男，1983年2月9日出生，汉族，河南省南乐县人，住武威市凉州区。身份证号码：XXX。
委托诉讼代理人：李少雅，男，1970年6月25日出生，汉族，河南省南乐县人，住河南省南乐县，身份证号码：XXX。
委托诉讼代理人：晏富强，甘肃振泽律师事务所律师。
原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司与被告郑现卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案,在审理中被告郑现卫提出反诉，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨建国、被告委托诉讼代理人晏富强、李少雅到庭参加了诉讼。在诉讼中原告撤回对被告甘肃名人投资有限公司的起诉，本院已裁定准许。原告提出保全申请，经本院审查，查封了郑现卫名下的甘JX**号帕纳美拉汽车一辆。对被告的反诉，经本院审查，于2018年1月28日裁定驳回起诉，被告不服，提出上诉，经张掖市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原裁定。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告于2011年12月31日签订的房屋租赁经营合同，由原告收回出租的房屋；2.判令被告清偿所欠的房租885000元，暖气费153700元，垫付的电费7821元，物业费28536元；3.判令被告承担合同约定的违约金3547500元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2011年12月31日与被告签订一份房屋租赁经营合同，约定将位于甘州区青年东街239号金源商厦第4层整体出租给被告用于KTV经营；原告给予被告一定的装修期限，租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日至，年租金550000元，签合同时一次性缴纳前半年租金，下半年租金缴纳时间为次年1月1日前，逐年租金的缴纳方式以第一次缴纳的时间为界，若延期超过10日，则视为违约。租金前五年按此标准执行，后五年上浮15%；乙方每年承担一层前厅租赁费40000元；被告按每平米0.3元缴纳物业费。合同第六条规定，乙方发生违约行为应赔偿合同期内的全部租金，并承担合同期全额租金3%的违约金，甲方收回场地，解除或终止合同，乙方将租赁房屋设施恢复原状。合同签订后原告依约将房屋交给被告使用。2015年1月，被告就推诿未按约定向原告交纳租赁费，2015年9月，被告将KTV自行关闭歇业，原告通知被告催要拖欠的租赁费，被告避而不谈。原告通知被告解除合同，被告至今未予理睬。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.要求解除原被告于2011年12月31日签订的房屋租赁经营合同，由原告收回出租的房屋；2.判令被告清偿所欠的房租885000元，暖气费153700元，垫付的电费7821元，物业费28536元；3.被告承担2017年1月1日至12月31日期间的房屋租赁费590000元，2017年度的暖气费76850元，2017年整年物业费9512元。
被告郑现卫辩称：双方签订的租赁经营合同无异议，对原告诉称我方自行歇业给原告造成损失不属实，是在我方经营中原告以各种理由限制被告KTV的经营，致使被告经营的KTV无法正常经营，给被告造成损失。被告郑现卫在本案中是以甘肃名人投资公司的法定代表人的名义签订的合同，与其本人没有关系，甘肃名人投资公司已从原注册地办理了迁出手续，迁出后并未办理新的登记手续。因甘肃名人投资公司迁出后再未进行登记，被告甘肃名人投资有限公司的法人资格已灭失，原告因变更诉讼主体。综上导致合同无法履行是因原告限制供电及电梯的使用致使被告无法正常经营，应驳回原告的诉讼请求。
原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.2011年12月31日，原告与被告郑现卫签订的租赁经营合同及补充协议各一份；2.2012年3月4日、2012年10月24日承诺书及补充协议、移交清单各一份；3.张掖市富达物业公司电费收据复印件10张；4.金源宾馆KTV恢复工程造价单一份。
被告郑现卫围绕诉讼请求除提交了租赁经营合同外，还依法提交了下列证据：1.经张掖市甘州区唱响娱乐会所申请，本院于2015年12月27日对该会所工作人员李强、薛邵乙所做的调查笔录2份；2.张掖市甘州区唱响娱乐会所工作人员与原告法定代表人及王文斌的通话录音资料3份；3.张掖市价格认证中心对唱响娱乐会所经济损失鉴定结论一份。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对2011年12月31日的租赁经营及补充协议、移交清单的真实性、合法性无异议，但认为该合同郑现卫并不是以乙方的名义而是以乙方公司即甘肃名人投资公司法定代表人的名义签订的，该行为是公司行为并不是个人行为，且相关附加协议都是由马财山签的字，因此合同是由甘肃名人投资公司的名义签订的，也是公司行为。被告对原告提交的其他证据均不予认可。
原告对被告提交的通话录音，认为无法证明停电的事实，对被告提交的鉴定结论及本院依职权所做的调查笔录，认为是被告自己经营不善造成的损失，与其无关。
根据上述证据，本院认定事实如下：2011年12月31日，原告为甲方与被告为乙方签订租赁经营合同一份，约定将原告位于甘州区青年东街239号金源商厦第4层2650平米租赁给被告用于KTV经营；自合同签订之日，甲方给乙方提供4个月的装修期，租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日，年租金550000元，乙方在签合同时应一次性交纳前半年租金，下半年租金交纳时间为次年1月1日前，逐年租金的交纳方式以第一次交纳的时间为界，若延期超过10日，则视为违约。租金前5年按此标准执行，后五年上浮15%；乙方每年承担一层前厅租赁费40000元；乙方在二次装修时，应采用先进的高科技装饰材料，确保防噪隔音达到户外、楼层上下听不到音响声音，并符合行业法规要求；乙方负责支付出租楼层的电费、水费、暖气费、电话费、卫生费、物业管理费；采暖费乙方按照当地物价局当年取暖收费标准向甲方交纳；乙方按租赁面积每平米每月0.3元交纳物业费；合同期未满，乙方中途单方撤出租赁场地的，不按约定交付租金30日以上，所欠各项费用5000元以上的，赔偿合同期内的全部租金，并承担合同期全额租金3%的违约金，甲方收回场地，解除或终止合同。合同中还约定了双方的其他权利义务，在该份合同上加盖原告公司合同专用章，被告郑现卫签字。同日，原被告达成补充协议，就房屋租赁税的负担进行了约定。合同签订后原告依约将房屋交给被告使用。2012年10月24日，原被告达成补充协议，就卫生间装修、电梯、空调使用达成协议。后该租赁场所由张掖市甘州区唱响娱乐会所运营。被告向原告交纳2015年6月31日以前的房租。2015年8月，张掖市甘州区唱响娱乐会所以原告停电为由再未经营。
2016年1月6日，张掖市甘州区唱响娱乐会所作为原告，向本院提出诉讼，认为张掖市枫苑房地产开放有限责任公司及张掖市金源商厦有限责任公司自2014年7月以来对其采取停电、停运电梯，2015年8月13日持续停电至起诉之时，要求赔偿经济损失150万元。在审理中，根据该会所的申请，本院对该会所工作人员李强、薛邵乙进行了调查，二人均陈述，从2014年7月开始，物业有停电现象，2015年5、6月开始频繁停电，致使会所无法正常经营。在该案中，张掖市甘州区唱响娱乐会所并申请对其损失进行鉴定，经本院委托张掖市价格认证中心，该中心依据张掖市甘州区唱响娱乐会所提交的财务报表、会计凭证进行了鉴定，结论为：唱响娱乐会所量贩KTV2015年8月以后，每月经济损失57626元。后该会所于2017年6月15日以准备新证据为由撤诉。
本院认为，原告与被告签订的租赁经营合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强行性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一方履行义务不符合约定的，应向对方承担违约责任。
对被告所称的，郑现卫并不是以乙方的名义而是是以乙方公司即甘肃名人投资公司法定代表人的名义签订合同的，该行为是公司行为并不是个人行为的辩解理由，在双方签字的租赁经营合同上，起始页乙方处写的确是甘肃名人投资公司，但在合同最后双方当事人签字处，只有郑现卫个人签字，无甘肃名人投资公司签章。在被告提交的反诉状上，反诉原告只列了郑现卫个人，并无甘肃名人投资公司，该反诉状中明确陈述”反诉原告与反诉被告签订了租赁经营合同，约定由反诉原告承租反诉被告所有的甘州区青年东街239号金源商厦4层及相关配套设施用于KTV经营”，即被告在自己的反诉状中明确认可合同是由郑现卫个人签订的，在开庭时被告又提出上述辩解理由，被告在反诉状中的陈述显然不是笔误，因此，对被告上述辩解理由本院不予支持。原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司与被告郑现卫个人应是该份租赁经营合同的签订方。
因原被告在本诉和反诉中均要求解除双方签订的租赁经营合同，因此，可以视为双方一致同意解除合同，合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因此，对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。
对原告要求被告偿付租金、暖气费、垫付的电费、物业费的诉讼请求，根据原被告所签合同的约定”乙方在签合同时应一次性交纳前半年租金，下半年租金交纳时间为次年1月1日前，逐年租金的交纳方式以第一次交纳的时间为界”，原被告合同签订于2011年12月31日，按照上述约定，实际上每年度的租赁费均应在每年度的1月1日之前交纳，被告亦认可自己将房租交纳到2015年6月30日，其后的未交纳，因此，被告未按合同约定的时间交纳房租，已违约。因原被告在合同中约定出租楼层的暖气费、电费、物业费均由被告承担，且约定了计算标准，因此，被告应按照合同约定承担相关费用。但对原告陈述的自己代缴电费的主张，因其只提供了电费票据复印件，在本院指定的期间内，原告未向本院提交该票据的原件以便核对，因此，对原告要求被告承担电费的诉讼请求本院不予支持。按照原被告所签订的合同，被告应承担的租金为147.5万元（2015年7月1日至2015年12月31日，租金29.5万元元，2016年、2017年2年租金加门厅使用费用118万元），暖气费23.055万元（2015年、2016年、2017年度，2650平米×29元/每平米×3年），物业费38048元（2014年、2015、2016年、2017年度），合计1743598元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司与被告郑现卫于2011年12月31日签订的租赁经营合同；
二、被告郑现卫于判决生效之日起二个月内将位于甘州区青年东街239号金源商厦第4层移交于原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司；
三、被告郑现卫欠原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司租金、暖气费、物业费1743598元限于判决生效之日起二个月内付清；
三、驳回原告张掖市枫苑房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费43780元，公告费260元，合计44040元，由原告负担27267元，被告负担16773元。被告负担的案件受理费、公告费由被告直接给付原告，本院收取原告的受理费、公告费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长任鹏飞
审判员晁岚
人民陪审员李多福
二O一八年五月十五日
书记员李旭