河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初9517号
原告：杨玉林，男，汉族，住河南省驻马店驿城区。
委托代理人：回新生，河南嘉同律师事务所律师。
被告：驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。
法定代表人：李艳红，董事长。
委托代理人：智勇，河南尚成律师事务所律师。
原告杨玉林诉被告驻马店市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人回新生，被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）委托代理人智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨玉林向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金44451.55元，并支付至实际交付之日止；2、判令被告支付逾期办理产权登记违约金34192.52元，并支付至办理产权登记之日止；3、判决被告返还暖气开口费11180元，支付利息391.3元，并支付至实际返还之日止。事实和理由：2014年6月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地·未来城2号楼独单元22层2203号，为成套住宅。单价3826元/平方米，总价356468元；被告应于2014年10月1日前交房；2015年9月27日之前将办理房屋所有权登记材料交房屋登记部门。合同签订当日原告一次性付清购房款356468元。原告多次催告被告按约履行合同，至今被告未依约交付房屋，也未将办理房屋所有权登记材料提交房屋登记部门，其行为构成违约，应承担违约责任。同时原告已缴纳暖气开口费11180元，按照规定，该费用应当由开发商缴纳，故被告应予退还。庭审中原告要求将合同第十五条约定的违约金调整为按照日万分之二计算。
被告新天地公司辩称，原告于2017年3月12日已经领取房屋钥匙，被告已经履行了交房义务。双方合同第十五条约定是商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告交房后还未满360个工作日，没有违约，同时违约金计算方式合同第十五条2.约定为已付房价款的0.02%，原告要求调整合同约定的违约金计算方式，缺乏依据，被告方不同意调整。双方合同附件四第二条第2.约定：买受人除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：2、维修基金3、暖气、天然气初装费。属于双方约定收取，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应当有效，原告不得要求返还；同时，原告暖气、天然气初装费用一直到2017年3月12日缴纳，被告在此之前有权拒绝交房并不应承担逾期交房责任。被告迟延交房符合合同约定的免责条款，合同附件四第三条下列情况之一，出卖人延期交付商品房，无须承担合同涉及的违约责任：第4、约定：为遵守配合政府法规政策变化或政府管理部门有关机构的行为而延误的；由于近年为配合城市管理涉案楼盘多次长期停工，因此才造成迟延交房。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，原告杨玉林和被告新天地公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告开发的位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地·未来城2号楼独单元2203号住宅一套，原告在合同签订当日应一次性付清购房款356468元；被告应于2014年10月1日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付原告（合同第八条）；逾期交付商品房，原告要求继续履行合同的，被告应自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之一向原告支付违约金（合同第九条）；被告应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金（合同第十五条）。同时在合同附件四《合同补充协议》中约定：原告除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则被告有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：2、维修基金3、暖气、天然气初装费（合同附件四第二条）；下列情况之一，被告延期交付商品房，无须承担合同涉及的违约责任：第4、约定：为遵守配合政府法规政策变化或政府管理部门有关机构的行为而延误的（第三条）。
合同签订后，原告依约于2014年6月28日支付被告购房款356468元。2017年3月12日，被告向原告出具暖气开口费收据一份，收取原告11180元。
合同签订至今，被告未取得该商品房验收合格证明。2017年3月12日，被告向原告交付合同约定商品房的钥匙。被告至今未向产权登记机关提供该商品房办理权属证书所需资料进行备案。庭审中，原告明确主张不解除双方签订的《商品房买卖合同》。
2015年8月20日，驻马店市政府公布实施《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理设施细则》，规定新建、扩建和改建的各类建设项目，按建筑面积征收供气、供热、供水等城市配套费，同时规定，本法办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政[2014]84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本案诉争商品房建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201300081（商品房买卖合同中已注明，该《建筑工程规划许可证》系2013年9月26日由驻马店市城乡规划局颁发，包括有本案诉争房产所在楼号）。
诉讼中，原告提交诉讼请求计算方法清单一份，其中：1、逾期交房违约金44451.55元是按照日万分之一自2014年10月2日计算至2018年3月2日期间的违约金数额；2、逾期办理产权登记违约金34192.52元是按照日万分之二自2015年9月27日计算至2018年3月2日期间的违约金数额；3、暖气开口费利息391.30元是按照年利率6%自2017年3月12日计算至2017年10月12日的数额。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据二份、《建筑工程规划许可证》、电子银行回单三份、未来城2＃楼业主领钥匙签字登记表一份等有关证据经庭审质证，本院据以认定。
本院认为，原告杨玉林与被告新天地公司签订有《商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规禁止性规定，双方形成商品房买卖合同关系。按照双方当事人约定，被告应当于2014年10月1日前向原告交付合同约定的商品房，被告于2017年3月12日向原告方交付了诉争房屋钥匙，此时诉争房屋未办理竣工验收手续，原告应当知道该房屋不具备法定交付条件而接收房屋，应当视为房屋已实际交付，被告未按照合同约定时间向原告交付房屋，其迟延交付构成违约，应当向原告支付迟延履行期间的违约金，故原告要求被告按照合同约定自第二日起按照日万分之一支付违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求计算至2018年3月2日，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，被告应当向原告杨玉林支付2014年10月2日至2017年3月11日期间的违约金共计31796.95元（356468元×0.01%×892天）；但因原告未按照约定向被告缴纳合同附件四中约定的天然气初装费和维修基金，原告的行为虽然未构成根本违约，但也是违反了合同约定，且双方诉讼所涉及房产的《建筑工程规划许可证》已于2013年办理，暖气、天然气初装费和维修基金是否应当缴纳，应当按照当时法律法规的规定确定，故原告应当向被告缴纳该三项费用，虽然原告的违约行为不能免除被告应承担的违约责任，但应适当减轻被告承担的违约责任，故本院酌情减除被告应付违约金，并确定被告应当支付原告的违约金为25438元；原告要求被告支付此后的违约金，于法无据，故本院不予支持。原告要求被告支付逾期办理权属登记备案违约金，因被告向原告交付商品房的时间为2017年3月12日，故合同约定的“商品房交付使用后360工作日”未到期，故原告该项诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。因原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第二条中约定原告应当缴纳暖气、天然气初装费和维修基金，故原告缴纳暖气、天然气初装费和维修基金是双方合同约定的义务，现原告以驻马店市政府2015年8月公布实施的驻政[2014]84号文件主张被告返还该部分费用，因该文件中明确规定“凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费”，“本法办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政[2014]84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决”，而涉案商品房的《建筑工程规划许可证》为2013年时取得，故被告依据合同收取原告暖气初装费，不违反相关法律法规的规定，原告要求被告返还相关费用，缺乏法律依据，本院不予支持。被告辩称其迟延交付房屋符合合同附件四第三条的约定，但被告未举证证明其主张，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告杨玉林违约金25438元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2060元，减半收取1030元，原告杨玉林负担810元，被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担220元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 姚 洁
二〇一七年十一月二十八日
书记员 马燕飞