广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终9773号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏静芳，女，汉族，1970年1月8日出生，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶丽英，女，汉族，1973年8月10日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：王峰，广东仁之仁律师事务所律师。
原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住广东省东莞市南城区元美路华凯广场A座706-708单元。
负责人：曹国超。
委托代理人：方振涛，该公司员工。
上诉人苏静芳因与被上诉人叶丽英及原审第三人满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初7263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人苏静芳的代理人、被上诉人叶丽英及其代理人、原审第三人满堂红公司的代理人到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
苏静芳上诉请求：（一）撤销原审判决第二、四项。（二）改判苏静芳无需向叶丽英退还定金100000元、无需支付违约金198000元、无需支付代理费30000元。（三）由叶丽英承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、签订合同时，叶丽英与满堂红公司已知晓案涉房产是苏静芳与丈夫刘华龙共有，从叶丽英提交的《民事起诉状》上也可证明，但却只要求苏静芳一人签名，满堂红公司与叶丽英均存在过错，为了能规避责任，满堂红公司帮助叶丽英虚构苏静芳有与刘华龙通电话的事实；同时满堂红公司与苏静芳之间存在代理费的利益关系，在无相关证据佐证的情况下，叶丽英的主张不应得到支持。苏静芳丈夫刘华龙在事后知晓苏静芳签订案涉合同后，立即到东莞找叶丽英共同办理公证手续、补签案涉合同其行为并不违法也不构成违约，不能因双方协商不成就认定苏静芳单方中止履行合同。2、苏静芳提交的证据五可证明苏静芳签订合同当天就到中国农业银行申请提前还贷同时到交通银行申请查询、办理提前还贷手续，在准备好材料后交通银行于2016年3月11日受理了苏静芳的申请，足以证明苏静芳有积极履行合同的行为，不存在不想出卖房产的主观意思。刘华龙于2016年3月14日约叶丽英共同去办理公证手续，却遭拒绝，导致苏静芳也未去办理公证委托手续，其过错不在苏静芳。3、叶丽英在签订案涉合同后并未履行合同，其行为已构成违约。叶丽英未在十个工作日内办理公证手续、也未在十个工作日内到银行办理按揭贷款申请，未做出任何履行合同的实际行动，足以证明叶丽英已构成违约，也证明其并无诚意购买案涉房产，签订合同的真实目的就是想讹诈苏静芳。4、一审法院的审理程序违法。叶丽英起诉时要求解除合同赔偿损失，之后变更诉讼请求为要求继续履行合同并未主张赔偿损失，在案件审理过程中，经一审法官询问，叶丽英又再次变更诉讼请求为要求解除合同、赔偿损失。根据《最高惹您法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34、35条的规定，变更诉讼请求应当在举证期间提出，并且应当重新指定举证期限，一审法院不仅接受叶丽英当庭变更诉讼请求也未重新指定举证期限，其程序严重违法。5、叶丽英要求30000元代理费无事实依据。根据案涉合同第八条第3款的约定，苏静芳并非违约方不应承担代理费。假设苏静芳违约，叶丽英也无证据证明其有支付30000元代理费，叶丽英只提交了15000元票据，该转账凭证不能佐证叶丽英有支付此代理费，何况案涉合同并未约定具体的代理费用，所以苏静芳不应承担所谓的代理费。6、叶丽英无权解除合同，其解除行为违反合同约定，构成违约，因此无权要去苏静芳承担违约责任。首先苏静芳并无违约行为，其次即使苏静芳有违约行为，在合同有约定解除行为的情况下，应严格按照约定程序行使解除权，否则将构成违约。叶丽英从未书面通知过苏静芳，也未给予苏静芳宽限期，而是直接起诉要求解除合同，这明显违反关于解除合同的约定，该行为已构成违约，当然不能依据第（1）项约定主张10%的违约金。7、本案是叶丽英违约，依据合同约定与法律规定，苏静芳有权没收叶丽英支付的定金100000元。
叶丽英辩称：1、合同签订前，苏静芳与其丈夫刘华龙通电话，满堂红公司工作人员栗松军在场，而且栗松军还接过苏静芳电话向对方解释房屋交易细节。栗松军作为一审证人出庭作证，充分证明苏静芳在签订合同时与其丈夫刘华龙电话沟通一事。2、苏静芳作为出卖人签订案涉合同，符合法律规定，叶丽英、满堂红公司没有过错。叶丽英完全善意，苏静芳在签订案涉合同前，已告知出卖的物业登记于其一人名下，满堂红公司、叶丽英均查看苏静芳的原购房合同，购房合同买房人处确实仅有苏静芳一人的名字。签订案涉合同当天，叶丽英、苏静芳及满堂红公司去房管部门打印案涉房屋的登记档案，档案显示房屋登记于苏静芳一人名下，没有显示共有。苏静芳以案涉合同没有其丈夫签名而属无效合同或效力待定合同是毫无根据的，理由无法成立。3、苏静芳应在签订案涉合同后十日内办理委托公证，但苏静芳在约定期限内没有办理，经满堂红公司书面催告后仍拒绝办理，明显故意违约，不愿继续履行合同。4、苏静芳的丈夫刘华龙主观上无意与叶丽英协商补签案涉合同，客观上也没有必要与叶丽英协商补签案涉合同。苏静芳丈夫想约叶丽英见面借机涨价，而不是所谓的补签完善合同效力，案涉合同条款约定清楚明确，付款方式和时间、交易具体步骤详细，客观上无需与叶丽英补签完善合同。根据案涉合同约定，苏静芳应在签约十日内办理公证委托手续，但到期后苏静芳没有履行该义务，其是借机拖延时间。
一审法院认定事实：2016年3月4日，苏静芳作为卖方、叶丽英作为买方、满堂红公司作为经纪方，三方签订编号为0011461的《房地产买卖合同》，约定：1.该物业位于东莞市南城区宏伟路9号天利中央花园1栋商住楼1单元2706房、2701房，建筑面积为85.92平方米、64.99平方米；2.买方合法持有商品房买卖合同，编号为201109225628C3673280、20110922D09AFC673300，卖方必须保证如实告知买方及经纪方该产权的真实情况，且有陪同买方及经纪方到房管部门进行产权查询的义务，并保证对该物业享有合法的所有权及绝对的处分权，不存在任何产权争议或其他人对该物业主张权利的情况。如卖方存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；3.双方同意该物业的总楼价为1980000元，该物业维修基金已缴纳，因提前还款而产生的费用由买方承担，为本次交易而按目前规定、标准及交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税费由买方承担，本合同在履行过程中如因国家政策或政府部门原因发生税费种类及执行标准变化的，则买方承担；4.双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款的当天；5.因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价10%的违约金；守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方每日按楼价余款的千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方书面通知中约定的期限为履行期限；6.在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。合同附件约定：1.本次交易金额1980000元，定金100000元，买方须在2016年3月4日支付卖方；2.首期楼款（含定金）630000元，由买方于经纪方或银行通知还贷之日起五个工作日内直接付至卖方贷款账户内；3.楼价余款1350000元按揭付款，楼价余款为贷款银行实际批准的金额，并采用普通贷款的，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行开设的账户内（放款时间以银行规定为准），到帐则视为卖方已收取。若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款；4.买卖双方应于签订本合同后十个工作日内，书面委托经纪方或相关按揭办理该物业转名之一切手续，并提交交易所需全部资料及应交纳之公证、交易费用等；委托人委托按揭公司办理交易手续的，委托人与按揭公司之争议依其约定进行；若卖方在办妥公证委托后又收回相关资料原件的，视为卖方单方撤销委托，由此而引起的一切责任由卖方自行承担；5.申请提前还款手续，卖方或卖方之委托人应在签订本合同后四个工作日内，向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行通知还贷之日起三个工作日内还清贷款；6.买方按揭贷款手续，买方按揭付款的，应于本合同签订后十个工作日内到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》，并提交贷款所需全部资料及支付所需费用；7.递件手续，在产权资料齐全并具备过户情况下，买卖双方应在十个工作日内备齐资料到房管部门办理递件手续。同日，叶丽英向苏静芳支付定金100000元。
2016年3月4日，叶丽英与满堂红公司签订《买卖代理费支付承诺书（买方）》，叶丽英确认委托满堂红公司代理购买位于东莞市南城区天利中央花园1栋1单元2706房、2701房，满堂红公司成功居间促成叶丽英、苏静芳签订合同，叶丽英同意支付咨询及买卖代理费30000元，2016年3月4日先给15000元，过户当庭给完余下15000元。同日，叶丽英向满堂红公司支付中介费15000元。
2016年3月23日，满堂红公司向苏静芳发出《敦促函》，内容大致为：满堂红公司促成叶丽英、苏静芳签订《房地产买卖合同》，合同签订后，满堂红公司多次通知苏静芳配合买方办理相关交易手续，但苏静芳至今未予以配合。根据合同第七条约定，为保障买卖双方的合法权益，现敦促苏静芳于本函发出之日起三个工作日内联系买方办理相关交易手续，以保证买卖双方交易顺利进行，否则叶丽英将依据合同约定要求苏静芳承担相应法律责任。
2016年3月30日，苏静芳的丈夫刘华龙向叶丽英及满堂红公司分别发出《回复函》，内容大致为：案涉物业属于刘华龙与苏静芳的夫妻共同财产，满堂红公司于2016年3月4日促成叶丽英、苏静芳签订合同，应当了解该物业的产权人及共有人的姓名及关系，在此情况下没有刘华龙同意和签字，苏静芳单方签名，《房地产买卖合同》属于无效合同；2016年3月14日刘华龙三次到满堂红公司处预约叶丽英见面协商该物业事宜，叶丽英不予见面。
另查，位于东莞市南城区宏伟路9号天利中央花园1栋商住楼1单元2701、2706房均于2011年10月28日在东莞市房地产管理局登记备案，权属人为苏静芳，无共有人信息。
再查，一审法院于2016年5月24日向苏静芳送达叶丽英的起诉状、证据副本等应诉材料。
庭审中，当事人对以下事实存在争议：
一、合同效力。苏静芳主张案涉《房地产买卖合同》没有苏静芳丈夫刘华龙的签名确认，刘华龙对合同的签订毫不知情，故案涉合同是无效合同。叶丽英及满堂红公司均主张在签订合同前，刘华龙通过电话与苏静芳及满堂红公司沟通后，苏静芳才与叶丽英签订案涉《商品房买卖合同》，案涉合同合法有效。
二、合同没有继续履行的原因。叶丽英主张由于房价上涨，苏静芳及其丈夫刘华龙认为案涉购房款远远低于市场价，以约叶丽英见面继续商谈合同条款及与刘华龙在合同上补签名为由要求叶丽英增加购房价无果后终止房屋过户的有关手续。苏静芳主张叶丽英拒绝苏静芳约见共同办理公证委托手续，无心购买房屋及办理银行贷款。满堂红公司主张案涉《房地产买卖合同》签订后，叶丽英不需要办理公证委托手续，故满堂红公司没有通知叶丽英配合办理，满堂红公司通知苏静芳配合办理公证委托手续，但是苏静芳没有办理，原因在于苏静芳认为案涉合同效力待定，需要叶丽英协商完善合同。
三、合同能否继续履行。叶丽英主张是苏静芳违约，叶丽英有权要求继续履行合同，叶丽英有一次性支付首期款或全额付款的能力。苏静芳主张叶丽英在起诉时已要求解除合同，合同解除权属于形成权，案涉《房地产买卖合同》已经解除，叶丽英不能再要求继续履行。在一审法院释明后，叶丽英表示如合同确实无法继续履行，叶丽英则按照起诉状的诉讼请求向苏静芳主张损失赔偿。
叶丽英申请证人粟松军、黄某出庭作证，其中粟松军为满堂红公司员工，黄某曾系满堂红公司员工，二人的证词与满堂红公司在庭审过程中的主张基本一致。苏静芳对于证人证言不予确认。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点有二：一是案涉合同的效力，二是履行合同过程中何方违约，三是案涉合同能否继续履行。
关于焦点一。案涉房屋的登记所有人是苏静芳，房产登记信息未显示案涉房屋共有人情况，房产登记具有公示公信效力，叶丽英有理由相信苏静芳有权处分案涉房屋。且叶丽英及满堂红公司均表示苏静芳在签订案涉《房地产买卖合同》时已经电话联系其丈夫刘华龙，一审法院对此予以采信。苏静芳主张叶丽英、满堂红公司恶意唆使其签订合同但未能举证证明，一审法院对此不予采纳。苏静芳未能举证证明叶丽英在签订合同时知道苏静芳无处分权，亦未能举证证明叶丽英存在重大过失，且案涉房屋的转让价款较为合理，没有明显低于合同签订时的市场价。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条的规定，叶丽英属于善意第三人。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，苏静芳以其没有刘华龙的代理权签署《房地产买卖合同》为由主张合同无效，一审法院不予支持。虽然《房地产买卖合同》没有刘华龙的签名确认，但苏静芳及满堂红公司在签订合同前已经电话联系刘华龙，可见刘华龙对苏静芳将案涉房屋出售给叶丽英的相关事宜知晓并认可，该行为可视为刘华龙对苏静芳签订《房地产买卖合同》行为的追认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，案涉合同合法有效。因此，案涉《房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方应按合同约定全面履行。
关于焦点二。叶丽英、苏静芳签订的案涉《房地产买卖合同》对于房屋交易价款、付款方式及时间、具体交易步骤等都有明确约定，并没有约定不明的条款需要双方进一步协商确定方可继续履行合同，故苏静芳以约叶丽英见面协商合同条款及由刘华龙补签合同为由中止合同履行明显不当，满堂红公司作为专业从事房地产中介服务的企业亦致函限期苏静芳配合办理公证委托事宜促使合同继续履行，苏静芳未予配合办理公证委托手续构成违约，应当承担相应的违约责任。叶丽英作为守约方依照法律规定和双方合同约定有权要求解除或继续履行合同。叶丽英首先在起诉时明确提出解除合同的请求，一审法院在向苏静芳送达起诉状后，叶丽英又变更诉讼请求要求继续履行，由于合同解除权的性质属于形成权，权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，叶丽英解除合同的通知到达苏静芳时，双方签订的《房地产买卖合同》解除，一审法院予以确认，叶丽英在合同解除后再要求苏静芳继续履行合同于法无据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，叶丽英作为守约方有权要求苏静芳赔偿损失。针对叶丽英起诉状列明的诉讼请求，结合本案案情，一审法院认定如下：1.苏静芳应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条及案涉《房地产买卖合同》第七条第（1）款的约定，向叶丽英退还定金100000元及赔偿总楼价10%的违约金1980000元×10%=198000元；2.苏静芳应当按照案涉《房地产买卖合同》第八条的约定及叶丽英与满堂红公司签订的《买卖代理费支付承诺书（买方）》的约定向叶丽英支付代理费30000元；3.违约金本身就带有弥补损失和惩罚性质，故叶丽英在获得违约金赔偿的同时主张在已支付的定金及代理费的基础上再计算利息，于法无据，一审法院不予支持；4.叶丽英主张在其起诉时案涉房屋已涨价至2400000元，但是其在本案中提供的证据不足以证实当时该房屋的市场价值，一审法院不予采信，故对于叶丽英房屋价格上涨的差价损失，一审法院依法不予支持。若叶丽英确实有超过违约金之外的其他损失，可另案解决。苏静芳作为违约方，其要求确认无需退还叶丽英定金100000元的诉讼请求，一审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年9月1日作出（2016）粤1971民初7263号民事判决：一、确认叶丽英和苏静芳于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》及附件关于房屋买卖的条款解除。二、苏静芳于判决发生法律效力之日起五日内退还叶丽英定金100000元并向叶丽英支付违约金198000元、代理费30000元。三、驳回叶丽英的其他诉讼请求。四、驳回苏静芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11294.36元（叶丽英已预交）、反诉受理费1150元（苏静芳已预交）、保全费5000元（叶丽英已预交），由叶丽英负担6351.36元、苏静芳负担11093元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕苏静芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：案涉合同中何方为违约方。首先，案涉《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法属于有效合同。苏静芳主张叶丽英和满堂红公司恶意唆使其签订合同但未提供证据证明，本院不予采信。其次，案涉《房地产买卖合同》对房屋交易价款、付款方式及时间、具体交易步骤等均有明确约定，满堂红公司亦表示在履行过程中需苏静芳配偶配合办理解除抵押和过户手续，不存在有约定不明的条款需要进一步协商方可履行合同的问题，苏静芳以其配偶刘华龙要求与叶丽英见面协商合同条款及刘华龙补签合同为由中止合同履行没有依据。满堂红公司致函给苏静芳要求其配合履行合同时，刘华龙明确回函表示案涉合同无刘华龙签名，案涉合同无效，之后亦未按照满堂红公司要求配合办理相关手续，该行为已经构成根本违约，导致案涉合同无法履行，原审法院认定苏静芳理应承担违约责任并无不当。第三，叶丽英提供了银行流水等资料，拟证明其准备好资料和首付款准备办理按揭贷款，但因苏静芳要求解除合同而未办理。案涉房产至今并未办理房地产权证，叶丽英本人亦有履行合同的意愿，办理按揭贷款亦需苏静芳协助配合，满堂红公司发给苏静芳的《敦促函》亦表明满堂红公司在发函前已多次通知苏静芳配合叶丽英办理相关手续，故叶丽英并不构成违约。第四，原审法院认定苏静芳承担的违约责任是基于双方合同的约定，苏静芳主张其无需支付代理费没有依据，本院不予支持。
至于原审法院程序问题，叶丽英第一次的诉请是解除合同等，后变更为要求继续履行，苏静芳不同意并主张案涉合同已经因叶丽英诉请解除而解除了，不能再继续履行，原审法院告知叶丽英后按照其第一次诉请审理本案，不存在变更诉请需要给举证期限的问题，原审法院处理程序合法，本院予以维持。
综上所述，苏静芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6220元，由苏静芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨×浩
审判员 陈加雄
审判员 廖志明
二〇一七年三月十四日
书记员 白 琼