浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1328号
上诉人（原审原告）叶永林。
委托代理人（特别授权）楼晓斌。
委托代理人（特别授权）王奎成。
被上诉人（原审被告）义乌万基普森房地产开发有限公司。
法定代表人李武华。
委托代理人（特别授权）何国通。
上诉人叶永林为与被上诉人义乌万基普森房地产开发有限公司（以下简称万基普森公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2010）金义佛堂民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
叶永林诉称，其与万基普森公司于2007年6月8日签订了商品房买卖合同，约定其向万基普森公司购买该公司开发的位于义乌市佛堂镇双林颐园第38幢3单元02号房，计面积137.48平方米，总价款522424元。合同约定的交房日期为2008年10月30日之前，然而万基普森公司至今未办理好相关手续，不能将房屋交付给其使用。为此，其要求判令万基普森公司支付违约金66754元（从2008年10月31日至2009年12月31日止，之后的违约金按合同总款的日万分之三计算至实际交房之日止）。
万基普森公司辩称，1、本案讼争的房屋已于2008年12月31日通过五方单位验收。验收结果为合格。2008年12月31日之前的逾期交房的原因是由于义乌市政府规划防洪渠而延误的，根据合同第八条的规定，其是可以免责的。2、2009年1月4日，其向叶永林发出了交房通知书，叶永林已于2009年1月6日签收了交房通知书，但叶永林在收到交房通知书后拒绝前来接收房屋。叶永林的起诉没有事实和法律依据，请求驳回叶永林的诉讼请求。
原审判决认定，2007年6月8日，叶永林与万基普森公司签订了商品房买卖合同及附件，合同约定，叶永林向万基普森公司购买该公司开发的位于义乌市佛堂镇双林路叉口西侧的双林颐园（又名凤凰名城）第38幢（原9号楼）3单元02房，该房建筑面积为137.48平方米，总价款为522424元。合同第八条规定，万基普森公司应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的该商品房交付叶永林使用。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，万基普森公司如未按合同规定的期限将该商品房交付叶永林使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，万基普森公司应当书面通知叶永林办理交付手续……。合同还规定出卖人的有关通知以出卖人邮寄时的邮戳日期为准。合同签订后，叶永林按约付清了全部购房款。
2008年1月3日，万基普森公司开发的本案房产取得新建房屋白蚁预防合格证。同年11月10日，金华市公安局消防支队出具了关于义乌凤凰名城12号-36号楼及地下车库1，2区建筑工程消防验收合格的意见书。同年12月30日，义乌市环境保护局出具建设工程环保验收意见表，认为万基普森公司开发的该工程基本符合环保要求。同年12月31日，万基普森公司作为建设单位，会同浙江经纬勘察工程有限公司、浙江宸泰建筑设计研究院有限公司、中达建设集团股份有限公司、浙江致远建设工程咨询监理有限公司等五单位，对叶永林购买的第38幢（原9号楼）房进行了竣工验收，评定等级为合格。自2009年1月3日起，万基普森公司陆续向各业主发出交房通知书，万基普森公司向叶永林发出交房通知书的时间为2009年1月4日，叶永林于2009年1月6日通过义乌市邮局收到该通知书。
双林颐园部分业主在收到万基普森公司发出的交房通知书后，认为万基普森公司在未经验收合格的情况下即通知业主收房，这严重损害业主权益，遂向有关部门包括义乌市长信箱反映情况。义乌市建设局作为信访承办单位，于2009年2月11日出具了反馈双林颐园业主的意见书，其主要内容是要求万基普森公司加快工程进度及抓紧办理各项验收手续，暂停交付，并严格履行购房合同，建议双方当事人就延期交房的违约赔偿问题协商解决；万基普森公司在意见书中也表示将加快办理各项验收手续，并按合同约定支付违约金。但意见书中并没有明确记载本案讼争房屋的竣工验收存在造假等内容。2009年2月23日，义乌市规划管理处对该房地产项目出具了义乌市建设项目竣工规划验收证明单，验收意见为符合规划。2009年12月31日，万基普森公司就本案讼争的房屋向有关部门进行了竣工验收备案登记。另认定，万基普森公司于2005年12月16日成立，经营范围为房地产开发，法定代表人为陈志浩。2008年12月23日，万基普森公司的法定代表人变更为龚品忠。同年12月31日，万基普森公司的法定代表人又变更为李武华。
原审法院认为，叶永林与万基普森公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该合同第八条约定的商品房交付条件为“经验收合格”。关于验收合格的标准，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，万基普森公司开发的双林颐园（又名凤凰名城）第38幢（原9号楼）已于2008年12月31日经建设、设计、施工、监理、勘察等五单位进行了竣工验收，并被评定为合格，达到了合同约定的“经验收合格”的交付条件。叶永林提出的竣工验收备案表存在造假及讼争的商品房未经验收合格的意见，因依据不足，不予采信。依照合同的约定，万基普森公司应在2008年10月30日前将验收合格的该商品房交付叶永林使用，但万基普森公司直至2008年12月31日才通过竣工验收，并于2009年1月4日才向叶永林发出交房通知书，至此已逾期65天，万基普森公司应承担逾期交房的违约责任。按照合同第九条的约定，逾期交房超过60日的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，如选择合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现叶永林选择要求万基普森公司继续履行合同并支付违约金的请求，予以准许。叶永林向万基普森公司支付的房价款为522424元，故万基普森公司应支付叶永林的违约金为522424元×65天×万分之三／日=10187.27元。万基普森公司辩称逾期交房的原因是由于义乌市政府规划防洪渠而延误及可以免责的主张，因无证据佐证，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决：一、义乌万基普森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付叶永林违约金10187.27元；二、驳回叶永林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费734元，由叶永林负担679元，义乌万基普森房地产开发有限公司负担55元。
一审宣判后，叶永林不服，向本院提起上诉称，1、原判认定2008年12月31日对讼争的38幢房屋进行竣工验收合格并达到交付的必要条件错误。万基普森公司提供的《工程质量竣工验收记录》系伪造的。（2009）金义商初字第1048号判决书以及（2010）浙金民终字第754号判决书所依据的证据系伪造，不能作为认定本案相关事实的依据。2、根据涉案合同第八条约定，商品房经验收合格是交房的必要条件，原判以工程质量验收记录为交房条件系认定事实错误，适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原判。
万基普森公司答辩称，1、本案工程竣工验收备案的5个单位的公章都是真实的；2、本案讼争的小区，消防和环保验收通过的时间已经经过（2009）金义商初字1048号案件和（2010）浙金民终字754号案件确认；3、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中叶永林向本院提供以下证据：证据1、2008年中达建设集团股份有限公司营业执照，证明：中达公司和备案记录上的公章是不同的，盖在五方验收表的章是非法的。证据2、浙江致远监理有限公司年检报告书和工程验收报告书，证明：致远的公章和竣工验收表上的公章不一致。证据3、（单位）工程质量竣工验收记录，拉来对比的，前面两个证据里的公章和这个公章不一致。证据4、金华市公安局消防大队验收表一份，证明：叶永林的房屋和（2009）金义商初字1048号、（2010）浙金民终字754号两个案子的房屋验收的时候不是分在同个区块，不能以那个判决书的消防验收合格，来推论叶永林的房屋消防验收合格。证据5、义乌市公安局刑事案件受案回执单，证明：万基普森公司伪造了消防支队的印章。证据6、义乌市公安局治安大队的证明，证明：在12月30日这天，五方验收报告和备案表的公章是不同的，万基普森公司在同一天出现两个不同的公章，和《公安管理部印章管理办法》是相互矛盾的。证据7、义乌市人民法院佛堂法庭做的调查笔录，证明：笔录不符合实际情况，中达建设集团的公章是假的。证据8、凤凰名城的图表，证明：9号楼未竣工经验收合格，规划已经全部变更。本案房屋验收是在12月31日。万基普森公司质证认为，对于证据1真实性有异议，公章是与原件核对无异议，但是真实性还是有异议，而且这个不能证明五方验收主体的备案表里面是造价的，单位不同时期可能有不同的公章，所以这个不能证明中达公司的盖章是造假的。叶永林提供的证据7，佛堂法庭的调查笔录里盛繁荣已经承认盖在五方验收备案表上的章是真实的，盛繁荣是中达公司的员工。对于证据2，真实性没有异议，但是不能证明致远监理公司的盖章是造假的，一个公司在不同的时期存在的公章可能都是不一样的。对于证据3真实性没有异议，但是不能证明中达公司和致远公司的公章是造假的。对于证据4的真实性有异议，也不能证明消防的公章是假的，义乌市公安局对消防公章是否造假虽然已经立案，但是没有定性公章是假的，不能说明其或者员工造假。对证据5的质证意见和证据4一样。对证据6的真实性没有异议，但是不能证明万基普森公司的公章是造假的，因为证明上确定的两枚公章都是经过公安局备案过的，当时验收的时候没有盖章，后来事后经过追认盖的章，追认这个事实也不违反法律规定的。对证据7的真实性没有异议，但是不能证明盛繁荣的陈述是不属实的，恰恰能够证明盛繁荣已经认可中达公司盖在备案表上的公章是真实的，同时也可以证明中达公司在涉案房产中，在2008年12月31日是参与验收的，而且验收的结果也是合格的。对于证据8真实性没有异议，但是这份规划图不能证明叶永林所要证明的目的，这份是备案的规划图纸，虽然出图日期是2008年12月1日，不代表凤凰名城小区初始出图规划时间是2008年12月1日，规划如果有调整，图纸的落款时间就会有调整，以最后的规划为准，但是这个不影响没有调整过的部分施工。
根据证据认证规则，本院对证据1、2、3的真实性予以确认，证据5是公安机关的受案回执，未认定伪造公章的事实，故对证据4、5的证明目的不予确认。证明6的真实性予以确认，证明万普基森公司存在更换公章的事实，结合证据7原审法院对涉案施工单位工作人员所作的调查笔录，无法达到验收备案表中施工单位的公章系伪造的证明目的。证明8的真实性应予确认，该份图纸是备案的图纸，不是初始图纸，不能以图纸的落款时间推测工程没有验收的依据，故对该证据的证明力不予确认。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，叶永林与万基普森公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。二审争议的内容有：一、工程质量竣工验收记录的问题。综合比较双方当事人提供的证据及原审法院的调查情况，可以明确施工单位中达建设集团股份有限公司在验收记录上加盖的公章存在造假的依据不足，涉案商品房工程质量已经竣工验收合格。二、商品房消防验收的问题。原审法院已经向金华市公安局消防支队调取了相关的验收意见书，该意见书明确了涉案商品房已在2008年12月19日验收合格的事实。三、商品房验收合格的标准问题。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”综上，涉案商品房已于2008年12月31日经建设、设计、施工、监理和勘察等五单位竣工验收，被评定为合格，达到了合同约定的“经验收合格”的交付条件。叶永林的上诉理由依据不足，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1468元，由上诉人叶永林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 楼淑馨
审 判 员 丁 胜
二〇一〇年十一月二十二日
代书记员 何晓慧