江西省分宜县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0521民初1370号
原告：江西钤祥置业有限公司，住所地：江西省分宜县天工南大道西侧广府御景二层。
法定代表人：牛赵扬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李华赐，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：张磊，江西国风律师事务所律师。
被告：南昌赛特思商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区中山路185号A栋601室。
法定代表人：曹裕生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余金梁，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：赖波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
原告江西钤祥置业有限公司（以下称钤祥公司）诉被告南昌赛特思商业管理有限公司（以下称赛特思公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年5月17作出（2015）分民二初字第00111号民事判决，被告南昌赛特思商业管理有限公司不服该判决，上诉于新余市中级人民法院。二审法院经审�认为一审判决认定事实不清、证据不足，裁定撤销原判决，并发回重审。本院于2016年12月14日重新立案并依法另行组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告钤祥公司的委托诉讼代理人李华赐、张磊，被告赛特思公司的委托诉讼代理人余金梁、赖波到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本案经本院批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告钤祥公司向本院提出诉讼请求:一、被告返还原告预付的招商代理费135万元；二、被告赔偿因违反《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》造成原告租金直接损失计100万元；三、被告赔偿因违反《租赁协议书》造成原告租金损失计80万元整；四、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月15日，原、被告签订《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》，合同约定由被告作为原告沃尔�项目的招商代理机构，被告赛特思公司确保成功引进肯德基、国美电器或苏宁电器等知名企业及50%以上首次入驻分宜县的品牌店项目，并确保在开业时商铺开业率超过70%，达到沃尔玛要求的开业率标准。招商代理费自招商任务完成70%并收到租金后开始支付，但原告为了更好地让被告完成招商任务，约定原告每月预付给被告6万元，日后从招商代理费中扣除。现原告共预付给被告赛特思公司招商代理费135万元，而自合同签约至梦时代广场，沃尔玛商场于2014年12月18日开业以来，真正落户签约的商家数量仅为25户，签约入驻率为23.4%，招商开业率为17.14%，严重低于合同规定的开业时商铺开业率超过70%的约定。之后双方签订《租赁协议书》，但被告仍未履行，因原告催告被告要求履行合同无果，为此诉至法院。
被告�特思公司辩称：原、被告之间于2014年12月20日签订的《租赁协议书》中明确双方在2012年5月签订的《商业运作合同书》自动作废，原告钤祥公司就《商业运作合同书》向被告提起租金赔偿没有法律依据；被告按照《租赁协议书》认真履行了协议，但原告没有依据该协议中第六项第一款支付相关管理团队的各项薪酬费用，致使被告无法完成后续的工作，责任在于原告而不在于被告，原告违约在先；根据租赁协议书第三条第二款双方约定前三年原告不得向被告收取任何费用，故原告钤祥公司提起租金损失没有法律依据，请求驳回原告钤祥公司的诉请。
原告为支持其诉请，向本院提供了下列证据：
1.2015年5月15日签订的《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》、2014年12月20日签订的《租赁协议书》。�明：2012年5月15日，原、被告签订商业运作合同书，约定被告赛特思公司作为原告梦时代广场项目的招商代理机构，运营期为三年（2013年3月1日至2016年2月28日），期间应确保成功引进肯德基、国美电器或苏宁电器及50%以上首次入驻分宜县的品牌店，并确保分宜沃尔玛开业时商铺开业率达到70%；双方约定商业策划、商业设计、VI设计费为10万元，被告赛特思公司有权获得招商代理费报酬，原告钤祥公司每月预付6万元，招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付；并约定在合同期限内，双方任何一方无故解约的，均应向对方支付违约金100万元。2014年12月20日，原、被告又签订《租赁协议书》，约定原告钤祥公司将分宜梦时代广场三楼75个商铺给被告赛特思公司作为“神童”经营场地，商铺号：320-338、342-397，产权面积约为53453.6平方米，被告赛特思公司独立承担“神童”的招商和经营。《租赁协议书》第一项第6条约定：合同生效之日起，乙方确保2015年2月10日前“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业；第六项第2条约定：“合同签订后按第二项第6条约定落实到位，双方于2012年5月签订的《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废，甲方（原告）于2015年1月1日起停止向乙方（被告）每月支付6万元招商代理费，乙方（被告）不返还之前所付的预付费，双方互不追究对方的责任”。被告赛特思公司应根据合同约定确保在2015年2月10日前完成装修并开业。
2.2014年9月招商签约统计表、关于要求确保履行招商合同的函告、梦时代广场内照片7张。证明：被告赛特思公司违反合同约定，未在2015年2月10日前对“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业，原告钤祥公司发函催告后被告仍不能履行合同义务。
3.原告与沃尔玛肯德基、屈臣氏签订的租赁合同、场地租赁合同等。证明：原告钤祥公司与沃尔玛公司、南昌肯德基有限公司、南昌屈臣氏个人用品有限公司分别签订合同，约定原告钤祥公司的商场正式对外营业面积不应低于商场面积的70%或80%，否则应顺延免租期限。
4.2015年1月份招商签约表、邮件、2012年房屋租赁协议、确认函各一份。证明：被告赛特思公司没有完成开业率的合同义务，截止沃尔玛商场2014年12月18日开业时被告招商签约率只有23.4%，招商开业14家，开业率17.14%，加上已开业的影院、农行等4家，共计开业18家，�际开业率为29.81%。
5.原告支付被告预付款转帐明细，证明原告履行了合同义务，自2012年5月21日至2014年11月17日通过银行转帐共支付被告预付款超过135万元。
6.2015年1月7日至2015年1月20日录音材料三份（已附光盘）。证明原告诉讼代理人与被告法定代表人曹裕生通话，要求被告尽快履行《租赁协议书》义务和完成三楼儿童乐园的装修和商户入驻，被告强调遇到了困难，继而放弃该项目。
上述证据经庭审举证、质证，被告赛特思公司对证据1、2的真实性、合法性无异议，本院认为，该证据客观、真实，合法，与案件有关联，本院予以采信。被告赛特思公司对证据3的关联性提出异议，本院认为，该证据系原告与其他商家签定的租赁合同，根据合同相对性原则，与本案无直接关联，本院不予采信。对原告提出的证据4，被告对其真实性无异议，但应将沃尔玛营业面积计算在内，认为开业率已达到70%，本院认为，沃尔玛公司并非被告招商而来，招商开业率不应包括沃尔玛营业面积，对该证据真实性本院予以认定，对于原告证据5、6，被告对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。
被告赛特思公司为支持其辩解，提交其内部财务报销凭证一份。证明：被告赛特思公司为原告招商共支出费用1119215.53元。原告钤祥公司对该证据真实性、合法性、关联性均持有异议，认为是被告公司内部流水帐，与原告无关，不影响原告预付款的认定，本院认为原告异议成立，对该证据不予采信。
根据对以上证据分析认定及原、被告双方的当庭陈述，可以确定以下事实�
2012年5月15日，原、被告签订《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》，约定被告赛特思公司接受委托作为原告梦时代广场项目的招商代理机构进行招商，运营期为三年（2013年3月1日至2016年2月28日），期间应确保引进肯德基、国美电器或苏宁电器及50%以上首次入驻分宜县的品牌店，并确保分宜梦时代沃尔玛开业时商铺开业率达到70%；双方约定运作的商业策划、商业设计、VI设计费为10万元，被告赛特思公司运作有权获得招商代理费报酬，原告钤祥公司每月预付6万元，招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付；并约定在合同期限内，双方任何一方无故解约的，均应向对方支付违约金100万元。之后原告为加大招商力度，经过双方协商，2014年12月20日，原、被告又签订《租赁协议书》，约定原告钤祥公司将分宜�时代广场三楼75个商铺（商铺号：320-338、342-397，产权面积约为53453.6平方米）给被告赛特思公司作为“神童”经营场地，被告赛特思公司独立承担“神童”的招商和经营，该合同第六项第2条约定：合同签订后按第二项第6条约定落实到位，双方于2012年5月签订的《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废，甲方（原告）于2015年1月1日起停止向乙方（被告）每月支付6万元招商代理费，乙方（被告）不返还之前所付的预付费，双方互不追究对方的责任。该合同第一项第6条约定：合同生效之日起，乙方确保2015年2月10日前“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业；第四项第6条约定：乙方必须遵纪守法合法经营，加强管理提高服务质量，维护梦时代广场的良好形象，未经甲方同意，�方不能擅自改变“神童”的经营模式和经营范围。期间，原告钤祥公司向被告赛特思公司支付预付费用超过135万元（原告仅主张135万元），其中商业策划、商业设计、VI设计费10万元。因被告赛特思公司仅完成部分“神童”项目，未在2015年2月10日前将“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业，为此原、被告发生纠纷，引发本案诉争。
本院认为，本案属委托合同纠纷。原告钤祥公司与被告赛特思公司签订的《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》和《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。原告将梦时代广场项目招商工作委托给被告赛特思公司运作，双方之间建立委托关系。该合同明确约定：一、�托项目为分宜梦时代广场“沃尔玛项目”商业地产项目的商业策划、招商代理及运营管理；二、委托期限自2012年5月15日至2016年2月28日止；三、委托任务为本项目的商业定位、商业设计、商业策划及招商代理，确保成功引进肯德基、国美电器或苏宁电器及50%以上首次入驻分宜县的品牌店，确保分宜梦时代沃尔玛开业时商铺开业率超过70%，达到沃尔玛的开业率标准；四、招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付。甲方（原告）自合同生效后每月预付人民币6万元给乙方（被告），日后从乙方（被告）招商代理费扣除。合同签订后，原告按月支付预付费用，被告亦策划两次分别在南昌、分宜召开的分宜梦时代广场招商新闻发布会和招商大会，直至2014年12月18日分宜沃尔玛正式开业，被告完成招商签约25家，实际开业14家，招�开业率为17.14%，加上已开业的天幕影院、农行、经典保罗、老凤祥四家共计18家，实际开业率为29.81%，与沃尔玛开业要求的商铺开业率达70%的标准相差甚远。为加大招商力度，原被告双方于2014年12月21日另行签订了《租赁协议书》，原告将分宜梦时代广场三楼75个商铺租赁给被告经营“神童”项目，该协议第一项第6条约定“合同生效之日起，乙方确保2015年2月10日前将“神童”经营场地全面装修并完成儿童乐园开业”，第六项第6条约定“本合同签订后乙方按本协议第二项第6条约定落实到位，双方于2012年5月签订《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废。甲方于2015年1月1日起停止向乙方每月支付6万元招商代理费，乙方不返还之前甲方所支付的预付费，双方�不追究对方的责任。”但该《协议书》中并无第二项第6条，被告赛特思公司主张系第四项第6条即“乙方必须遵纪守法合法经营，加强管理提高服务质量，维护梦时代广场的良好形象”，本院认为该协议第四项第6条仅是一般合法经营的约定，缺乏可操作性，而该协议第一项第6条约定，有具体的履行内容，可操作性强，更符合原、被告签订租赁合同的目的，故该《协议书》中出现“第二项”第6条实际应为“第一项”第6条的笔误可能性大。被告赛特思公司在《租赁协议书》签订后不久即于2014年12月底离开分宜梦时代广场项目。被告未按约定在2015年2月10日前对“神童”经营场所全面装修并完成儿童乐园开业，被告的行为构成对租赁合同根本违约，因此按�租赁协议书》的约定《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废的条件不成立，原《商业运作合同书》仍然有效。即使没有“笔误”，原、被告双方对《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》自动作废的约定因为不明确，应视为没有约定，所以原《商业运作合同书》依然有效。被告赛特思公司在履行《商业运作合同书》过程中，于2014年12月18日沃尔玛开业时，其招商完成情况以商铺开业率计算，仅完成29.81%，与合同约定的沃尔玛开业时商铺开业率达70%的标准相差甚远，仅完成达标任务42.59%（29.81÷70×100%＝42.59%）。按照合同中招商代理费的收取条款即“招商代理费待招商任务完成70%并收到租金后开始支付”的约定，被告赛特思公司因商铺开业率未达到70%，即原告招商代理费的支付条件未达到，而预付款本身并非等同招商代理费，招商代理费相对固定，预付款则存在变数，故原告主张返还预付款的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，被告赛特思公司已收取原告钤祥公司预付款超过135万元（原告仅主张135万元是其对自身权利的处分），其中包括商业策划、商业设计、VI设计费10万元，该10万元费用为原告必要支出，且考虑被告在招商过程中的必要开支仍需原告承担，因此原告预付款不可能全额返还，被告返还原告预付款应按被告未完成的招商率比例进行计算较为合理，即应返还预付款=(1-42.59%)×125万＝71.76万元。
原告钤祥公司主张被告赛特思公司赔偿因违反《梦时代广场沃尔玛项目商业运作合同书》造成其租金损失计100万元及因违反《租赁协议书》造成原告租金损失80万元的诉请，因原合同对此无明确约定，原告钤祥公司不能提供充分证据予以证实，故对该部分诉请本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告南昌赛特思商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告江西钤祥置业有限公司返还预付款71.76万元。
二、驳回原告江西钤祥置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理�32000元，原告江西钤祥置业有限公司承担16950元，被告南昌赛特思商业管理有限公司承担15050元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。
审 判 长 刘新云
人民陪审员 朱爱珍
人民陪审员 张雪琴
二０一七年七月十四日
书 记 员 黎淑凤