广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民四初字第427号
原告：谢荣辉，男，1951年6月12日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。
原告：禤梅英，女，1951年4月4日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。
原告：卢少光，香港特别行政区居民，男，1959年8月16日出生，国内住所地为肇庆市。
三原告委托代理人：陈秋琴，广东七星律师事务所律师。
被告：谢仲非，男，1964年4月16日出生，汉族，居民身份证住址广东省云浮市郁南县。
被告：蔡超华，男，1962年3月7日出生，汉族，居民身份证住址广东省云浮市郁南县。
被告：蔡伟能，男，1974年3月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省云浮市郁南县。
三被告委托代理人：林霖，广东君鼎律师事务所律师。
原告谢荣辉、禤梅英、卢少光诉被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日、2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈秋琴，被告的委托代理人林霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1996年8月13日，三原告与三被告签订《土地使用权转让合同》，约定三原告将座落于肇庆市X镇X区（原X村X区X村）的住宅用地以4000365.6元的价格转让给三被告，其中原告卢少光欠被告谢仲非315000元借款作为首期地价款和定金，余款在办理土地使用权转让手续后10天内支付完毕。根据2013年10月11日国土部门颁发的《集体土地使用权证》[肇府集用（2013）第X号]所载，座落于肇庆市××州区X镇××X村的土地使用权人为原告谢荣辉，土地用途为农村宅基地，土地用权类型为拨用宅基地，该土地面积为693.75㎡。签订合同后，三被告至今未能办理上述土地使用权转让过户手续。2013年初，三被告在案涉土地上建设房屋并出租给他人使用。原告认为，根据《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，宅基地使用权不得单独转让给非本集体以外的人，而三被告属郁南县户籍人员，不属于肇庆市××××X村的农村居民；再者，被告在案涉土地上建设厂房出租给他人使用的行为己违反了土地用途，因此，原、被告双方的土地转让行为违反了有关强制性规定，应属无效行为。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，三被告应立即拆除案涉土地上已经建成的建筑物及设施等，将土地恢复原状并返还该土地给原告。根据肇庆市中级人民法院（2014)肇中法民二终字第187号《民事判决书》的判决内容，原告对于1996合同可另案或另循法律途径解决。为了维护我方的合法权益，原告请求法院判令：一、三原告与三被告于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效；二、三被告立即拆除该土地上已建成的建筑物和设施等，将土地恢复原状并返还该土地给原告；三、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能辩称：一、原告的起诉是属于重复诉讼，依法应当驳回。原告于2013年4月3日就以本案所涉的落款日期1996年8月13日的《土地使用权转让合同》向贵院提起诉讼[(2013)肇端法民四初字第216号案]，该案经二审审理终结，均驳回原告的全部诉讼请求。原告谢荣辉向贵院提起对肇庆市城乡规划局的撤销行政行为的行政诉讼案[(2013)肇端法行初字第19号案]，要求法院依法撤销被告收执着的由肇庆市城乡规划局核发的谢荣辉名下的《肇城规端建字第[2012]X号〈建设工程规划许可证〉》，该行政案也经二审审理终结，均判决驳回谢荣辉的诉讼请求。原告以同样的原告和被告提起诉讼，显属重复起诉。二、根据(2013)肇端法民四初字第216号案、(2013)肇端法行初字第19号案的证据来看，本案所涉的《土地使用权转让合同》属有效合同，理由如下：1、案涉土地原为集体性质用地，是谢荣辉于1992年5月向肇庆市××州区X镇X区经济联社所购得的900㎡土地，后谢荣辉将该块900㎡分成5份分别转让给连被告在内的5个买家，并协助另外的4个买家办理了土地使用权的变更手续。2、1996年8月13日，被告与原告签订《土地使用权转让合同》，合同约定交易的用地是谢荣辉名下的位于肇庆市××州区X镇X区内，土地面积为690.27㎡,转让价格为400365.60元，转让方应办理土地转让手续，受让方负责支付所需政策性费用。签订《转让合同》后，原告谢荣辉将该土地交由被告使用，双方到国土部门办理该土地使用权证的变更手续，但由于该土地使用权证的原载用地面积是900㎡，现双方交易的土地是690.27㎡。随后双方根据国土部门的要求，先办理用地面积为690.27㎡的土地使用权证。2011年9月14日，国土部门发出谢荣辉名下的用地面积为693.75㎡的新的土地使用权证，谢荣辉将该证交被告收执。随后,谢荣辉协助被告向肇庆市城乡规划局端州分局办理私房报建手续，肇庆市城乡规划局端州分局于2012年4月19日向谢荣辉发出[肇城规端（私）建设字第（X)X号]《端州区私房建设要求及注意事项》和[肇城规端（私）建字第（X)X号]《建设工程规划许可证》，批准谢荣辉在本案涉案土地上建设私房。被告按照规划部门所批准的完成建设工程。3、虽然合同所交易的土地属集体土地，但交易双方均是城市居民，交易土地是城市居民即原告谢荣辉名下的宅基地，因此本案不能以一般性的处理原则处理。该交易土地自签订买卖合同后就交由被告使用多年，谢荣辉也协助被告办理私房报建手续及新的土地使用权证等，根据意思自治的原则，可确认该合同有效。4、从90年代开始，肇庆市端州区周边的村镇为了发展当地经济建设，将大量的农村建设用地以宅基地的形式出售给城市居民。本案所涉的土地的源于谢荣辉向肇庆市××州区X镇X村经济联社所购买，也就是农村经济集体将集体建设用地出售给城市居民。5、就本案而言，确定双方交易土地的行为无效，虽符合一般情况下的集体农业用地交易类案件的一般性处理原则，但于本案却不利于维护双方既定的权利、义务关系。6、如果说本案的集体土地交易在合法性上存在瑕疵，那么在合同违法的责任方面，出卖人就应当负有主要责任，而买受人则负次要责任。一旦买卖合同被认定无效，双方就应返还因合同而取得的财产。三、在本案中，不是被告至今未能办理所涉土地的土地使用权变更手续，而是因为原告在看到所涉土地位于近年开发所涉土地增值甚大，意图通过诉讼方式取回交易土地，停止履行双方于1996年8月13日的《土地使用权转让合同》,未能办理土地使用权变更手续是原告违约所造成的。综上所述，本案所涉的土地买卖合同应为有效合同，请法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明：1996年8月13日，原告卢少光、谢荣辉、禤梅英（甲方）和被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能（乙方）签订《土地使用权转让合同》，主要内容为：一、甲方同意将座落在肇庆市X镇X区(原X村X区X村)以谢荣辉名义办理土地使用权证(证号：X)面积为24.83m×27.5m=690.27㎡的住宅用地转让给乙方；二、甲方保证上述土地使用权属清楚，若发生与土地使用权属纠纷、债权债务矛盾，一切由甲方的卢少光负责并承担所有法律责任、赔偿一切经济损失；三、甲乙双方确认上述土地转让价为人民币400365.60元；双方签约时甲方卢少光所欠乙方谢仲非的人民币315000元借款作为首期地价款和定金。余下地价款在甲方协助乙方办理完成土地使用权转让合法手续后10天内支付完毕；四、签约后甲方应积极主动办理土地转让手续；乙方负责支付所需政策性费用并同时享有该土地的处置权；若在办理完成过户手续前，该土地被国家政策性征用，其保偿利益在扣除乙方所欠地价款85365元归甲方卢少光所有外，其余归乙方所有；违约的一方应赔偿对方地价款1倍以上的损失。
2009年12月，原告谢荣辉就案涉土地向肇庆市城乡规划局端州分局申报建房，该局审批后认为原告谢荣辉的国土证用地面积与地块实际面积不符、国土证西侧用地项目与地块现状不符，要求其先到国土部门重核土地证后再按程度申报。此后，原告谢荣辉到国土部门申办核发新的土地证[肇集用(2011)第X号《集体土地使用证》]，并于2012年1月再次向肇庆市城乡规划局端州分局申办建设用地许可证。肇庆市城乡规划局端州分局于2012年4月19日核发肇城规端(私)建字[2012]X号《建设工程规划许可证》给原告谢荣辉，被告谢仲非以原告谢荣辉的名义签领了上述许可证。随后，被告在涉案的宅基地范围内建房。
2013年4月16日，原告谢荣辉、禤梅英、卢少光以合同纠纷为由向本案提起诉讼，其诉讼请求为：1、谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于2006年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效；2、三被告对位于肇庆市××州区X镇××X村，土地使用权证号为肇集用(2011)第X号，登记使用权人为谢荣辉的土地，立即停止施工建设，拆除由三被告建成的建筑物及设施等；3、三被告立即停止占有上述土地，撤出该土地，不得对土地进行其他处置，不得对原告行使土地使用权形成妨害；4、诉讼费用由三被告承担。本院以（2013）肇端法民四初字第216号受理该案。诉讼期间，本院作出（2013）肇端法民四初字第216-1号民事裁定书，裁定对肇庆市××州区X镇××X村中的登记于谢荣辉名下宅基地[使用证号：肇集用（2011）第X号，使用权面积693.75平方米]的现状进行证据保全。2013年5月22日，该案承办人员到肇庆市××州区X镇××X村进行证据保全，其中情况为：期间有人施工，地基已经灌水泥，共10个地基灌入水泥桩，测量长为25.4米，宽28.7米，其中施工范围为长25.4米，宽14.25米，施工位置为东南方，施工范围里共有水泥桩24个。2014年4月25日，本院作出（2013）肇端法民四初字第216号判决，驳回原告卢少光、谢荣辉、禤梅英的全部诉讼请求。后卢少光、谢荣辉、禤梅英不复提起上诉。肇庆市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）肇中法民二终字第187号民事判决：驳回上诉，维持原判。
另查明，原告谢荣辉、禤梅英、卢少光与被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》之标的宅基地座落在肇庆市××××X村。根据1993年5月20日颁发的《土地使用权证》所载，该土地性质为集体所有，土地使用人为原告谢荣辉，用地面积为900㎡。2011年9月14日，原告谢荣辉为该地块重新申领了肇集用(2011)第X号《集体土地使用证》，其中登记信息为土地使用人为原告谢荣辉，使用权类型为拨用宅基地，使用权面积693.75㎡。2013年10月11日，涉案宅基地重新核发《集体土地使用证》【肇府集用（2013）第X】其中登记信息为：土地使用人为原告谢荣辉，使用权类型为拨用宅基地，使用权面积693.75㎡。被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能均确认其户籍登记地为云××市××县，其均不属于肇庆市××××X村的村集体组织成员。
2016年3月29日，本院承办人员到肇庆市××州区X镇××X村中的案涉宅基地进行现场勘查，涉案宅基地已经建成为两层建筑。原、被告确认《土地使用权转让合同》的首期地价款和定金以原告卢少光欠被告谢仲非借款315000元作为抵扣，余下的款项并未支付。原、被告对涉案宅基地为座落在肇庆市××××X村的宅基地【肇府集用（2013）第X《集体土地使用证》】的事实没有异议，双方均确认涉案宅基地已经建成建筑物由被告出资建成。诉讼中，原、被告均明确不申请对涉案宅基地已经建成建筑物的价值进行鉴定。
诉讼中，本院向肇庆市国土资源局发函了解涉案宅基地的转让情况。2016年8月2日，肇庆市国土资源局作出肇国土资函【2016】X号“关于涉案宅基地合法性及处置问题的意见”，主要内容为：涉案宅基地【肇府集用（2013）第X号】初始登记时间为1993年7月15日，初始登记面积为900平方米，权利人为谢荣辉（土地使用证编号：X）。之后，权利人谢荣辉于2011年因面积问题向我局申请变更登记，我局根据权利人提交的资料及现场勘察，按实际面积693.75平方米对该宗地进行了变更登记【肇府集用（2011）第X号】；2013年权利人谢荣辉因土地使用证遗失，向我局申请土地使用证遗失补办手续【肇府集用（2011）第X号】。上世纪80年代初，市政府为壮大端州区人口、扩大城区面积，特许黄岗、睦岗两镇设置开发区。两镇政府为积极响应市委、市政府号召，征用集体土地用于扩大墟镇建设，以开发公司以及各村委会名义向城镇居民出售集体土地的情况比较普遍，市政府国土部门对于该段历史情况均予以认可。涉案宅基地的处置问题。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(省政府第X号令）第四条“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城巿规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。根据上述政策规定，如该宅基地已投入建设，且地上建筑物已依法确权登记，如依法判决以涉案宅基地上的建筑物抵债，则债权人可以凭人民法院生效的法律文书及相关资料到我局办理土地使用权转让手续。
本院认为：本案系合同纠纷。对于本案是否属于重复起诉的问题。尽管原告谢荣辉、禤梅英、卢少光以合同纠纷为由于2013年4月16日向本案提起诉讼，本院以（2013）肇端法民四初字第216号受理该案。但是，原告谢荣辉、禤梅英、卢少光起诉请求确认谢荣辉、禤梅英、卢少光与谢仲非、蔡超华、蔡伟能于2006年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效。该《土地使用权转让合同》（2006年8月13日签订）与本案的《土地使用权转让合同》（1996年8月13日签订）为两份独立的合同，且根据肇庆市中级人民法院作出的（2014)肇中法民二终字第187号《民事判决书》，其中明确原告谢荣辉、禤梅英、卢少光对于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》可另案或另循法律途径解决。因此，原告的起诉不属于重复起诉，被告的抗辩理据不足，本院不予采纳。
对于涉案合同效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”宅基地属农民集体所有，集体所有的土地由集体经济组织或其代表集体行使所有权，宅基地使用权人对宅基地只享有占有、使用的权利，不得随意处分。城镇居民购买农村宅基地的行为，违反国家的强制性规定，属无效行为。本案中，原、被告于1996年8月13日签订的《土地使用权转让协议》，实质为原告向被告转让案涉宅基地。由于买卖的标的为宅基地，被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能均为城镇居民，并非案涉宅基地的村集体组织成员，其与原告签订的《土地使用权转让协议》，违反了法律、行政法规强制性规定，属无效合同。因此，原告请求确认原告谢荣辉、禤梅英、卢少光与被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》无效，合理合法，本院予以支持。
对于原告谢荣辉、禤梅英、卢少光请求被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能拆除建筑、恢复原状并返还土地的问题。根据《合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，如上所述，原告卢少光、谢荣辉、禤梅英和被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》为无效合同。签订合同期间，原告谢荣辉、禤梅英、卢少光已经清楚知道处分的标的物属于拨用宅基地，也知悉被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能非涉案宅基地所属村的成员，合同约定的买卖行为已经违反法律禁止性规定，但是原告仍然与被告签订《土地使用权转让合同》，向被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能转让涉案的宅基地，原告谢荣辉、禤梅英、卢少光对此存在过错。签订合同后，被告通过债务抵减的方式履行支付对价的义务，原告谢荣辉重新申办涉案宅基地的《集体土地使用证》。在办理《建设工程规划许可证》后，被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能在案涉宅基地进行施工建设。但是，在施工期间，原告谢荣辉、禤梅英、卢少光已经就上述宅基地转让效力问题向本院提起诉讼，被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能明知双方对转让宅基地行为的效力存在争议的期间，其仍然继续进行施工，被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能亦存在过错。由于被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能已经在涉案宅基地上重新建成房屋，而且双方均明确宅基地上的房屋系由被告单方出资建成，被告已经对涉案的宅基地进行较大的改造。在双方均不对涉案的标的房屋价值进行鉴定的情况，原告单方请求拆除房屋返还土地，不符合双方的过错情形，也不符合土地的现状。故对原告该项请求，理据不足，本院不予支持。原告可在明确涉案宅基地的房屋价值及相关损失的情况下，另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告卢少光、谢荣辉、禤梅英和被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能于1996年8月13日签订的《土地使用权转让合同》为无效合同。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费7305元（原告已预交），由原告卢少光、谢荣辉、禤梅英负担3652.5元，被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能负担3652.5元。
如不服本判决，原告谢荣辉、禤梅英、被告谢仲非、蔡超华、蔡伟能可在判决书送达之日起十五日内，原告卢少光可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
审 判 员 林 达
人民陪审员 简嘉颢
二〇一七年四月十日
书 记 员 林嘉慧