安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）马民一终字第00516号
上诉人（原审被告）：朱兵，男，1968年11月28日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：朱飞，男，汉族。
两上诉人共同委托代理人：熊善亮，男，1974年4月18日出生，汉族。
两上诉人共同委托代理人：吴一泓，安徽吴楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘宗来，男，1967年8月11日出生，汉族。
委托代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者。
上诉人朱兵、朱飞因与被上诉人刘宗来房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2013）含民三初字第00052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人朱兵及朱兵、朱飞的委托代理人熊善亮、吴一泓、被上诉人刘宗来及其委托代理人齐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘宗来在原审诉称：2012年3月7日，刘宗来将自己名下的位于含山县环峰镇昭关南路台湾商城1号楼103、104两间门面房出租给朱兵、朱飞经营，期限为一年，租金58000元，一次性付清。同年11月份，其通知两被告租赁期限到期后，自己经营，要求两被告腾出房屋，但租赁期满后，两被告借口找不到新的门面房，拒不让房。现门面房租金大幅度上涨，两被告既不让房也不付租金，违反了合同的约定并损害了其合法权益。在协商无果的情况下，依法起诉，请求判令：1、两被告立即搬离位于含山县环峰镇昭关南路台湾商城103、104门面房，将该房交付给原告，并返还属于原告所有的，被告使用的五个货架、两节柜台，办公桌椅各一张等相关物件；2、两被告自2013年3月7日起至让出房屋时止，每月赔偿原告租金6300元；3、自2013年3月7日起至让出房屋时止，每日赔偿原告夫妇误工费等经济损失300元；4、两被告承担本案的诉讼费。
原审查明：2010年3月7日，刘宗来与朱兵、朱飞签订一份房屋租赁合同，约定：刘宗来将位于环峰镇台湾商城1#楼103、104两间门面房出租给朱兵、朱飞经营，租期为一年，年租金38000元一次性付清等内容。双方按约履行了合同。2011年3月7日双方又续签了一年合同。2012年3月7日，双方再次签订为期一年的房屋租赁协议，约定“上述两间门面房的年租金58000元，一次性付清。第二年租金按市场价，乙方（朱兵、朱飞）有优先承租权，无权转让甲方（刘宗来）两间门面。甲方有放五金：五个货架、两节柜台、办公桌椅各一张，无偿给乙方使用，但不得损坏。……六、如下年乙方续租甲方房屋，在合同到期前一个月内主动找甲方续约……如乙方违反以上协议，乙方无条件主动让出房屋给甲方……。”双方当事人均在租赁协议上签字。2012年底，刘宗来向朱兵、朱飞催要出租房屋，并称2013年其自己经营，但双方就2012年至2013年度租赁合同到期后，是否续租未能达成一致意见。就在订立合同的当天，刘宗来出具了一份说明书“说明2013年房租每年按二期付款，分年头和11月中期付款。此据刘宗来2012.3月7日”。刘宗来还于2013年3月7日出具一张收到朱兵、朱飞58000元房租款的收据。此后朱兵、朱飞未给付房租。
原审认为：本案的焦点问题是，刘宗来出具的一份说明书，能否认定2013年3月7日租赁期满后再次续租一年的事实。仅从字面上看“2013年房租每年按二期付款，分年头和11月中期付款”，刘宗来对此的解释是，如果续租，则分两次付款。如果不续租就不存在两次付款，而朱兵、朱飞则解释为刘宗来已承诺2013年房屋再次续租，并分两次付房租。但双方均没能提供其他证据予以佐证。综观本案的租赁合同，双方已就该门面房分三个年度分别签订了为期一年的租赁合同，刘宗来出具的上述说明，只能反映其在2013年度有续租的意向，在双方签订租赁合同并生效后，交纳房租才是履行合同，签订合同是前提和基础，没有签订合同交纳房租便失去了合同的依据。因此刘宗来的解释趋于合理。2013年3月7日原租赁合同到期后，刘宗来催要房屋未果，朱兵、朱飞继续占用和使用租赁物，违背了刘宗来的真实意思，该租赁合同无效，朱兵、朱飞应返还租赁物。因此，刘宗来主张收回房屋的请求，符合法律规定，应予支持。但考虑到朱兵、朱飞租赁该房屋经营装饰、建材业务，存货比较多、资金周转量比较大，有很多应收货款尚未收回，还需要找新的门面房从事经营活动，应给予合理的腾出房屋时间，此期限应定为三个月比较适宜。朱兵、朱飞在腾出房屋的同时，一并归还向刘宗来借用的物品。对于刘宗来提出的自2013年3月7日起，每月房租损失按6300元支付，因双方未就房租达成一致意见，且其又未能提供相关证据佐证。因此，房租损失应按4833元／月（58000元／12）的原租价支付。朱兵、朱飞提出的2012年度房租过高要求退回房租20000元，因双方已在租赁协议中约定年房租按58000元支付，且该房租在同地段的门面房房租，不属于过高，因此朱兵的答辩意见不予采纳。刘宗来还诉请：朱兵、朱飞自2013年3月7日起，按每日300元支付其夫妻误工等损失费，因刘宗来出租房屋已经获取了租赁费，不应再要求其它费用。且出租房屋与刘宗来误工损失没有必然联系。因此刘宗来的这一诉请于法无据不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，于2013年8月16日作出如下判决：一、被告朱兵、朱飞自本判决书生效之日起三个月内腾出含山县环峰镇台湾商城1#楼103、104两间门面房，将这两间门面房交付给原告刘宗来，同时返还给原告刘宗来五个货架、两节柜台、一张办公桌和一把椅子；二、被告朱兵、朱飞自2013年3月8日起，至上述两间门面房交付之日止，按照每月4833元支付原告刘宗来的房租损失；三、驳回原告刘宗来要求被告朱兵、朱飞支付其夫妇误工等损失费每日300元的诉讼请求。案件受理费1000元，适用简易程序减半收取500元，由原告刘宗来负担100元，被告朱兵、朱飞负担400元。
宣判后，朱兵、朱飞不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用程序不当，请求二审法院发回重审。理由如下：1、原审法院认为刘宗来出具的“说明”只是续租房屋的一种意向是错误的。该说明已对2013年房租给付时间作出约定，应视为双方已经达成续租协议。2、原审法院判令上诉人在3个月内搬出房屋，时间过短，损害上诉人权益。3、本案事实争议很大，诉争标的很高，不应使用简易程序审理。4、原审法院对上诉人要求退还多收租赁费用的诉请未予处理，属于遗漏诉请。双方合同约定租赁费按市场价确定，同类商铺在当年的年租赁费只有每间21000元，刘宗来提供的商铺比正常商铺小还贵了20000元，应当退还。
刘宗来当庭辩称：1、“说明”只是一种续租意向，并未达成协议，双方每年都以新的租赁协议来确认租赁关系。2、一审判决给予朱兵、朱飞三个月的腾房时间已经充分考虑到其经营状况，符合客观实际。3、本案事实清楚，权利义务关系明确，完全可以适用简易程序审理。4、一审判决没有遗漏诉请，租赁费数额在租赁协议中是明确约定的。而且租金年年在涨，一审判决参照2012年协议确定2013年房屋租金，损害的是被上诉人刘宗来的利益而非朱兵、朱飞利益。5、朱兵、朱飞上诉只要求二审法院将本案发回重审而非改判，本意是拖延时间而非解决问题。综上，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求。
二审中，朱兵、朱飞为支持其诉请，向本院提交刘宗来出具的收条一份，证明其收取了2013年的房屋租赁费用，亦证明双方在2013年构成租赁关系。
刘宗来质证认为：对于收条的真实性没有异议，被上诉人确实在2013年10月22日收到了上诉人的40000元，但是收条上注明了等法院判决之后再算。而且上诉人到目前仍在使用房屋，而被上诉人现在没有任何工作，为了维持生计，才接受了本年度房屋被对方占有期间的费用，但并不表明双方就2013年房屋租赁已经达成协议。
刘宗来在二审未提交新证据；双方当事人对相对方一审提交证据的质证意见亦同一审。
二审查明事实与一审一致。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、朱兵、朱飞与刘宗来在2013年是否已经达成了租赁协议；2、朱兵、朱飞诉请返还多收的租赁费有无事实和法律依据；3、原审法院在审理时是否存在违反法定程序的情形。
本院认为：第一、关于双方当事人2013年是否已达成租赁协议问题。刘宗来自2010年3月起将其所有的台湾商城1号楼103、104室两间门面房出租给朱兵、朱飞，双方于2010年3月7日、2011年3月7日、2012年3月7日分别签订房屋租赁协议，约定租期、租金等内容。由此可见，双方每次均是以书面协议的方式确认租赁关系。刘宗来虽在2012年3月7日书写说明“2013年房租每年按二期付款”，但其在2013年3月7日租赁协议到期后，并未与朱兵、朱飞继续签订租赁协议，双方间也并未就2013年度租赁期限、租金价格等租赁合同的具体内容进行过协商，故原审认定双方在2013年度没有达成租赁关系，具有事实和法律依据，认定正确。朱兵、朱飞诉称原审法院给予三个月腾房时间过短，但双方每次租赁协议约定的租期也只有一年，原审给予其三个月时间腾挪房屋，期限较为合理。第二、关于租赁费用是否多收的问题。2012年3月7日，刘宗来与朱兵、朱飞签订的房屋租赁协议书中第一条明确约定“租期订为一年，两间年租金伍万捌仟元整。一次性付清。”朱兵、朱飞虽辩称双方约定租金按市场价，而2012年台湾商城门面租金远低于每间29000元，并要求返还多收的租金，但其未能提交充分证据以证明协议中约定的租金高于市场价，故对其诉请不予支持。第三、原审是否存在违反法定程序的问题。本案法律关系明确，事实清楚，争议标的不大，原审法院适用简易程序审理，符合法律规定。至于朱兵、朱飞上诉称原审遗漏其要求退还多收租赁费的请求，原审判决书在第4页本院认为中明确阐述：“因原、被告已在租赁协议中约定年房租按58000元支付，且该房租在同地段的门面房房租，不属于过高，因此被告朱兵答辩意见不予采纳。”对其抗辩意见已经答复，并未遗漏，故上诉人该上诉意见无事实依据，本院不予采信。综上，朱兵、朱飞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审受理费负担按一审判决执行；二审受理费1000元由朱兵、朱飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
审 判 员 范秀媛
代理审判员 张茂进
二〇一三年十二月十日
书 记 员 丁 莉