安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民终1313号上诉人（原审原告）：姚竣豪，男，1992年7月3日出生，汉族，安徽省淮南市人，大学文化，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市泉山湖，统一社会信用代码913404007568121564。法定代表人：汪季明，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：周次淮，男，该公司法律顾问。上诉人姚竣豪因被上诉人安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人姚竣豪及其委托诉讼代理潘龙敏、被上诉人泉山湖公司的委托诉讼代理人周次淮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚竣豪上诉请求：依法改判，判令泉山湖公司赔偿姚竣豪损失为187975元，并承担全部诉讼费用。事实和理由：本案双方当事人之间是商品房买卖合同关系。泉山湖交付的房屋不足半年，室内电梯即发生故障，且无法正常使用，直到2016年8月23日才将电梯更换交付给姚竣豪。一审判决虽认定泉山湖公司在履行商品房买卖合同中存在过错，但对泉山湖公司的过错给姚竣豪造成损失的事实认定错误，且判决不公。2014年2月左右，姚竣豪发现电梯出现故障，并及时要求泉山湖公司进行处理。泉山湖公司也口头承诺给予解决，姚竣豪也相信泉山湖公司能够解决，所以没有停止对房屋的装潢。2014年4月、5月姚竣豪与淮南市同策商贸有限公司签订了购买《净水设备购销合同》、《同策中央空调合同》以及《家庭采暖工程销售安装合同书》，并按约定交付了定金和预付款合计127000元。上述合同生效后，同策公司也开展了履行合同的前期准备，采购和定作了适合房屋的设备和材料，等待房屋符合安装条件进入施工，但由于安装中央空调等设备需要装饰公司的现场配合，且泉山湖公司对出现的电梯质量问题一直不予解决，导致姚竣豪的室内装潢也无法进行，同策公司的合同也无法履行。在此期间，姚竣豪多次提出主张，要求及时处理，但泉山湖公司拒绝处理。2014年年底同策公司向姚竣豪发出解除合同通知，并将姚竣豪交付的定金和预付款作为违约金不予退还。为了减少姚竣豪的损失，2015年3月6日姚竣豪向泉山湖公司发出解除合同通知书，但泉山湖公司回复不同意解除，仍承诺继续给予解决。但直到2016年8月泉山湖公司才在诉讼过程中将不能使用的室内电梯予以调换。姚竣豪与同策公司签订的三份合同不能履行的原因是由于泉山湖公司交付的房屋存在瑕疵，且泉山湖公司长期不作为的原因导致。同策公司在履行三份合同中并没有任何过错，且不予返还定金和预付款的理由已经在本案中进行了说明，一审判决现认定姚竣豪“虽支付了相应的定金，但既不能证明该组合同发生客观损失的具体数额，也不能证明其相关损失与本案房屋买卖合同纠纷的直接因果关系”属事实认定错误。且该事实的认定同时给一审判决要求姚竣豪另行起诉带来了不利后果。请求二审法院重新审理，并认定姚竣豪交付的定金和预付款的损失是泉山湖公司的过错行为导致。泉山湖公司辩称，1、姚竣豪所购房屋电梯出现故障是事实，泉山湖公司于2015年11月将电梯调换交接好，电梯安装好上诉人是知情的。2、电梯故障丝毫不影响上诉人的房屋装修。特别是中央空调，家庭采暖等与电梯故障无关。3、按照姚竣豪与同策公司签订的三个合同约定的具体内容来看，姚竣豪没有违约，同策公司所谓定金及预付款不返还没有法律依据。姚竣豪可以依法向同策公司主张权利，而不是毫无根据的要求泉山湖公司承担损失。一审判决认定事实清楚，判决公正。请求维持原判。姚竣豪向一审法院起诉请求：1、请求依法判令泉山湖公司赔偿姚竣豪各项损失99.7万元；2、本案诉讼费用全部由泉山湖公司承担。一审判决认定事实：泉山湖公司系淮南市淮南联华金水城小区开发商。2013年9月18日，姚竣豪与泉山湖公司签订了《商品房买卖合同》，约定姚竣豪购买泉山湖公司开发的位于淮南联华金水城C7独栋别墅一套，面积为434.53㎡，单价为23473.64元/㎡，总价为10200000元，付款方式为一次性付清。虽然购房时，涉案房屋系现房且已经安装了室内电梯，但双方买卖合同未明确约定电梯。合同签订后，姚竣豪按照合同约定支付了购房款，泉山湖公司于2013年12月向姚竣豪交付了房屋，交房时涉案电梯可以正常使用。2014年2月，姚竣豪在对涉案房屋装修时涉案电梯发生故障，不能正常使用。后双方因涉案电梯的维修等问题发生纠纷，且无法达成一致。2015年3月，姚竣豪以公证方式向泉山湖公司送达了《解除合同告知函》、《律师函》等，要求解除房屋买卖合同；2015年9月6日，泉山湖公司向姚竣豪送达了书面回复，其认可涉案电梯存在质量问题，并愿意为涉案房屋重新订购电梯，但不同意解除房屋买卖合同。2016年8月2日，姚竣豪诉至法院，要求：1、请求依法判令泉山湖公司赔偿姚竣豪各项损失370900元（涉案房屋两年租金损失243900元+127000元的定制设备定金损失）；2、本案诉讼费用全部由泉山湖公司承担。2016年8月23日，经一审法院调解，泉山湖公司将重新安装的电梯钥匙及电梯检测报告等设备资料交付姚竣豪，双方签订了电梯竣工移交单。另查明，2016年4、5月份，姚竣豪与淮南市同策商贸有限公司签订了《净水设备购销合同》、《同策中央空调合同》、《家庭采暖工程销售安装合同书》，后姚竣豪向淮南市同策商贸有限公司支付定金127000元，但上述设备均未实际安装。再查明，案件审理过程中，经姚竣豪申请，一审法院依法委托安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司对涉案房屋租金进行鉴定，该评估公司于2016年12月19日作出了房地产评估报告，内容为：涉案房屋于估价是时点的租金价值为每月20.05元/平方米，涉案房屋28个月的租金共计24.39万元，鉴定费用2000元由姚竣豪预交。一审法院认为，因姚竣豪、泉山湖公司对双方商品房买卖合同的效力及涉案电梯发生故障等事实均没有异议，故本案争议焦点为：1、涉案房屋电梯是否属于双方房屋买卖合同范围，被告泉山湖公司应否对涉案电梯故障承担赔偿责任；2、涉案房屋电梯故障与原告所主张的损失之间是否存在因果关系，本案损失总数额如何确定；3、涉案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度如何界定，被告应付赔偿款数额如何确定。针对上述焦点，一审法院认为，一、关于涉案房屋电梯是否属于双方房屋买卖合同范围，泉山湖公司应否对涉案电梯故障承担赔偿责任的问题。本案中，姚竣豪主张涉案电梯属于双方房屋买卖合同范围，但泉山湖公司则认为双方房屋买卖合同未对电梯进行明确约定，该电梯应当视为其对姚竣豪的赠与。经查，双方商品房买卖合同虽未对涉案电梯进行明确约定，但姚竣豪购买涉案房屋时，该房屋系现房并已经安装了室内电梯；同时，涉案房屋系独栋别墅，其单价为23473.64元/㎡，总价为10200000元，其价格均远远超出本地区住宅价格。以上事实足以认定，姚竣豪购买房屋时，涉案电梯已经系房屋紧密联系的一部分，故涉案电梯应当属于双方房屋买卖合同范围。对泉山湖公司认为涉案电梯不属于双方房屋买卖合同范围、电梯应系其对姚竣豪的赠与的辩解意见，因双方购买房屋时涉案电梯已经安装完毕，且泉山湖公司也没有提交证据证明其与姚竣豪之间存在相关赠与行为，故依法不予采信。关于被告泉山湖公司应否对涉案电梯故障承担赔偿责任的问题。本案中，双方签订的商品房销售合同合法有效，双方均应恪守，泉山湖公司理应对其出售房屋内涉案电梯承担质量瑕疵担保义务，其理应对涉案电梯故障、影响正常使用，承担电梯维修、更换义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。经查，姚竣豪所购房屋内电梯交付使用不足半年即发生故障，且无法正常使用，后泉山湖公司虽认可涉案电梯存在严重质量问题，并重新安装了电梯，但姚竣豪因电梯故障产生的损失客观存在。故对姚竣豪要求泉山湖公司承担违约责任的相关主张，于法有据，予以支持。对泉山湖公司认为其已重新安装电梯，其对电梯故障不应承担违约责任的辩解，于法无据，不予采信。二、关于姚竣豪要求被告赔偿370900元是否有事实和法律依据，本案损失总数额如何确定的问题。本案中，姚竣豪主张其房屋装修定金损失127000元、房屋租金损失243900元，共计370900元，而泉山湖公司则认为定金损失没有客观发生，租金损失与电梯故障没有直接因果关系，泉山湖公司不愿意承担赔偿责任。关于姚竣豪主张的房屋装修定金损失127000元。因姚竣豪诉称电梯故障自2013年12月31日交房时即存在，但其在庭审中认可涉案电梯交房时能正常使用、电梯故障发生在2014年2月份左右，而姚竣豪与淮南市同策商贸有限公司签订相关装修合同均发生在2014年4、5月份；同时，姚竣豪虽支付了相应定金，但其既不能证明该组合同发生客观损失的具体数额，也不能证明其相关损失与本案房屋买卖合同纠纷的直接因果关系。故对姚竣豪主张的房屋装修定金损失127000元，因其证据不充分，暂不确定，姚竣豪可在相关损失明确后，通过自行协商或者另行起诉方式解决。关于姚竣豪主张的房屋租金损失243900元，因安徽广利宏远房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告明确载明，涉案房屋于估价是时点的租金价值为每月20.05元/平方米，涉案房屋28个月的租金共计243900元,且本案电梯发生故障日期为2013年2月份、双方最后交付电梯钥匙及电梯检测报告的日期为2016年8月份，故姚竣豪主张的租金损失243900元，符合法律规定，依法予以确定。关于泉山湖公司辩解的电梯交付时间问题，因电梯系特种设备，泉山湖公司当庭认可其在2016年8月份前没有将电梯钥匙、电梯设备资料交付给姚竣豪，且泉山湖公司也没有提交相关证据证明其在2016年8月份前书面通知姚竣豪接收电梯及相关资料，故泉山湖公司的相关辩解，于法无据，不予采纳，以双方2016年8月23日签订电梯竣工移交单并交付电梯检测报告作为本案电梯交付时间。三、关于涉案电梯故障与姚竣豪主张的损失之间的参与度如何界定，泉山湖公司应付赔偿款数额如何确定的问题。关于涉案电梯故障与姚竣豪主张的损失之间的参与度问题。姚竣豪认为电梯故障导致涉案房屋装修停滞，主张泉山湖公司承担全部损失，而泉山湖公司认为电梯故障与姚竣豪主张的损失没有直接因果关系并拒绝赔偿。经查，涉案房屋系独栋别墅，框架结构，建筑面积434.53㎡，总层数4层，电梯所在楼层为-1至3层，涉案电梯在涉案房屋内所占面积比例较小；同时，涉案房屋-1至4层搭建有楼梯，宽度适中；另外，泉山湖公司于2015年、2016年对涉案电梯进行了维修、更换，并双方于2016年8月份交付了电梯钥匙和检验报告等资料。综上，综合考量涉案房屋的性质、布局及涉案电梯在涉案房屋内位置，结合本市装修行业的施工习惯，充分考察电梯故障因素对本案房屋租金损失的影响程度，酌情将涉案电梯故障与原告主张的损失之间的参与度确定为25%。因确定的姚竣豪损失数额为243900元，且本案电梯故障与姚竣豪主张的损失之间的参与度经酌定为25%，故泉山湖公司应付赔偿款数额为60975元（243900元×25%）。综上所述，双方之间的商品房买卖合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现姚竣豪所购房屋内电梯发生严重故障，影响正常使用，后泉山湖公司虽然为姚竣豪更换了电梯，但自本案电梯发生故障至双方交付电梯之间长达两年多时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。故泉山湖公司理应在采取补救措施后，对姚竣豪的其他损失承担赔偿责任。对姚竣豪要求泉山湖公司赔偿其370900元的诉讼请求，因部分主张不合理，仅支持60975元。对泉山湖公司主张其公司不承担赔偿责任并要求驳回姚竣豪全部诉讼请求的辩解，与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告安徽泉山湖置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告姚竣豪损失60975元；二、驳回原告姚竣豪的其它诉讼请求。案件受理费6864元，鉴定费2000元，共计元8864元，由原告姚竣豪负担7698元，由被告安徽泉山湖置业有限公司负担1166元。二审中，双方没有提交新证据。对于双方争议的事实，二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，予以确认。本案双方当事人二审的争议焦点：涉案电梯与姚竣豪主张的定金预付款的损失之间是否存在因果关系，泉山湖公司是否应当承担赔偿责任。针对上述焦点问题，本院认为，本案双方当事人对一审判决认定的姚竣豪房屋租金损失的数额均无异议。对于姚竣豪支付给同策公司的定金和预付款127000元，泉山湖公司是否应当赔偿责任，一审判决在要求姚竣豪在损失明确后通过自行协商或另行起诉方式解决的同时，又对姚竣豪就主张的该项损失所提交的证据不能证明与本案房屋买卖合同纠纷之间的直接因果关系，且主张不合理作出评判，该理由确有瑕疵。关于姚竣豪主张的定金预付款127000元，姚竣豪可在其损失确定后，另行主张。故对于该项损失与泉山湖公司安装的电梯故障之间是否存在因果关系及该项主张是否合理，本案不应审查及评判。一审对此的裁判理由不当，本字依法纠正一审判决关于该项主张的裁判理由，对于一审判决结果予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法予以采信。一审判决裁判理由确有瑕疵，本院依法予以纠正。一审判决结果正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元，由姚竣豪负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇一七年十二月二十一日书记员  陈志琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。