广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1882民初294号原告：欧艳莲，女，1991年12月1日出生，汉族，连州市人，住连州市。被告：连州市盛世房地产有限公司。住所：连州市良江路*号*幢首层**号商铺。法定代表人：邓继明。被告管理人：清远市精诚会计师事务所有限公司。住所:清远市新城五号区。委托代理人：伍文辉，男，1973年6月9日出生，汉族，住清远市清城区。系该公司职工。委托代理人：陈志伟，男，1967年3月13日出生，汉族，住清远市清城区。系该公司职工。原告欧艳莲诉被告连州市盛世房地产有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员房志伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告管理人的委托代理人伍文辉、陈志伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧艳莲诉称：2014年4月23日，原告在盛世都会公寓售楼部与被告签订合同编号为2014042301105××的《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买良江路××盛世都××公寓××室房屋一套，价格为180315元。按约定被告必须在2014年5月1日前将合格的房屋交付给原告。如逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同，合同继续履行，但被告还需自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。暂计至2017年3月27日，违约金为57588元。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依法向人民法院提起诉讼，并恳请法院：1、判令确认××××公寓××室房屋产权属原告，并判令被告迅速将上述房屋交付给原告；2、判令被告支付违约金57588元，并从2017年3月27日起至实际交付之日止,继续按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原告在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、《商品房买卖合同》（合同编号为2014042301105××）复印件；3、个人住房公积金按揭借款合同和借款收据（贷款金额120000元整）；4、两份收据（金额分别是60315元和6200元）。被告管理人对原告提供的证据均无异议。被告管理人辩称：对原告的购房事实和付款事实无异议，请法院依法判决。被告管理人提交了一份《情况说明》。原告对此份《情况说明》的真实性、合法性和关联性均没有异议。经审理查明，2014年4月23日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份合同编号为2014042301105××的《广东省商品房买卖合同》（下简称“买卖合同”），约定原告向被告购买被告开发的位于良江路××盛世都××公寓××室，房屋建筑面积为49.95㎡，其中套内建筑面积为33.93㎡，公共部位与分摊建筑面积16.02㎡，按套内面积计算，单价为人民币5314.32元/㎡，总房价款壹拾捌万零叁佰壹拾伍元（180315元）。第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》，该房屋为预售商品房。买卖合同约定的付款方式为银行按揭，买受人于2014年4月23日前付清首期人民币60315元，余额人民币120000元于2014年5月23日前向按揭银行办妥按揭手续，出卖人的商品房项目预收款专用账户的开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××19。第八条约定出卖人应当于2014年5月1日前将符合“该商品房经有关部门竣工验收合格备案后”条件的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。关于被告逾期交房的违约责任，买卖合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。买卖合同签订后，原告支付了首期房款60315元并向连州市农村信用合作联社申请了剩余款项120000元的按揭贷款且已经办妥相关贷款手续。被告没有按照买卖合同约定在2014年5月1日前将涉讼房屋交付给原告。另查明，本院于2017年3月8日裁定受理申请人广东宏业建设工程有限公司申请被告盛世公司破产的申请，于同年3月27日发出（2017）粤1882民他1号《公告》，宣告被告盛世公司进入破产程序，指定清远市精诚会计师事务所有限公司为被告盛世公司的管理人，以及指定清远市精诚会计师事务所有限公司伍文辉、黎慧丹为被告盛世公司管理人的联系人。同年3月22日，清远市精诚会计师事务所有限公司依法接收盛世公司的财产，并对该公司进行审计清算。再查明，盛世公司位于连州市良江路19号的盛世都会公寓没有经过有关部门竣工验收合格备案，且该公寓已经抵押给连州市农村信用合作联社。上述事实有原、被告的当庭陈述以及原、被告提供的证据予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，故该买卖合同合法有效，予以确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。被告未于2014年5月1日前将竣工验收合格备案的房屋交付给原告使用构成违约，被告管理人亦未提出违约金过高的抗辩，故原告诉请被告按已付房款180315元为本金，自2014年5月2日起按日万分之三支付违约金至交付房屋之日止的主张，理据充分，本院予以支持。以原告已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2014年5月2日）起计至起诉之日（2017年3月27日）按日万分之三计算的违约金为57394.26元。其后违约金，从2017年3月28日起按合同第九条第2种处理方式计算，计付至被告依合同约定履行交付商品房义务之日止。关于原告诉请被告交付涉讼房屋的问题。由于涉讼房屋至庭审辩论终结时仍尚未竣工验收备案，不符合双方在合同中约定“该商品房经有关部门竣工验收合格备案后”的交付条件，故原告诉请被告立即交付房屋，理据不足，本院不予支持。待涉讼房屋经有关部门竣工验收合格后，原告可另循法律途径解决。房屋产权确认是行政机关的职能，不属于本院的处理范围，原告应向相关部门申请予以确认，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市盛世房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告欧艳莲支付2014年5月2日至2017年3月27日止的逾期交房违约金57394.26元；从2017年3月28日起按合同第九条第2种处理方式计算，计至被告依合同约定履行交付商品房义务之日止。二、驳回原告欧艳莲的其他诉讼请求。本案受理费1238元，因适用简易程序审理减半收取619元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  房志伟二〇一七年六月二十日书记员  汤家丽附本案相关的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。