广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终18417号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖某，男，1946年8月2日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，住所地广州市花都区狮岭镇合成村，组织机构代码79551763-5。负责人：毕少雄。委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务所法律服务工作者。原审被告（反诉第三人）：罗某，男，1965年9月11日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：何某，女，1969年9月29日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：袁某，男，1973年10月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。原审被告：林某，女，1973年10月2日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。上诉人廖某因与被上诉人广州市花都区狮岭镇合成村民委员会（下称“合成村委”）及原审被告罗某、何某、袁某、林某租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1012号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。廖某上诉请求：1、请求撤销（2015）穗花法民三初字第1012号《民事判决书》第一项、第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失3721440元；2、一审、二审的全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决第一项廖某、罗某、袁某向被上诉人支付场地占用费是错误的。一、廖某、罗某是与被上诉人签订合同的相对方，袁某是隐名合伙人，虽然上诉人这一方承认了袁某是合伙人，但袁某并非是合同的相对方，对外应当不是承担连带责任，袁某应当就其享有的份额对外承担连带责任，而不应当对整个合同承担连带责任。一审法院认定《关于整顿合成市场协议书》中，该协议书对于市场周边的禁止行为约定的条款主要是约束周边道路摆卖行为。而合成村开设步行街不属于协议所指的摆卖事项，以及不存在因果关系，这一认定明显是错误的。理由如下：根据《关于整顿合成市场协议书》第六条约定：由双方共同确定不准摆卖的时间、路段、行业、品种，不许与市场冲突。甲方（合成村委）要遵守执行：1、双方确定荣华路市场牌坊至合成小学为夜市区，只许晚上5：30时后才能单向摆卖（即靠幼儿园那边摆卖），为了村民和消费者出行购物方便，保持道路畅通无阻，市场正门口水果档前70米路段严禁摆卖。同时夜市区不得摆卖与市场同类同行业商品，互相不冲突，只许经营夜宵（即米面制品小食），违者补偿损失给守方。2、市场外的周边和所有街道（荣华路在内）白天禁止任何单位或个人从事商业和有摆卖现象出现。违者双方有责任去处理。根据2011年4月1日《合成村市场步行街当铺招租方案》第一条：步行街经重新改造装修后设置小熟食档38间、生果档60间、小百货20间、服装档35间。二、一审法院认定《关于整顿合成市场协议书》中约定的条款仅是约定摆卖行为，步行街不属于摆卖行为，明显是错误的。1、《关于整顿市场协议书》第六条第二款明确约定了任何单位或个人在白天禁止从事商业行为或摆卖行为。并非仅约定了摆卖行为。2、被上诉人开设的步行街也属于摆卖行为，它是有计划、有管理、有规模的摆卖，事实上比摆卖更为严重，更为影响上诉人所承包的市场经营。因为步行街是固定的，24小时都可以经营，步行街是被上诉人开办的，并且进行公开投标，这是明显的商业行为，违反了上述协议书的第六条第一款、第二款。上诉人与被上诉人签订《关于整顿市场协议书》的目的是为了市场管理，说直接点就是为了垄断市场周边，也就是说为了保障市场的繁荣，也为了保障市场的商铺能够出租，不需要竞争对手，双方才约定市场周边不可摆卖经营同类、品种与市场冲突的行业。而一审法院却仅以步行街不属于摆卖行为一笔带过，明显是错误的，“步行街”是一条商业街，一共有153间档口。步行街中公开招标的档铺服装、小百货的用途是明显与市场经营的相冲突。三、步行街的开办与上诉人损失存在因果关系。1、根据《关于整顿市场协议书》第六条第一款、第二款中约定，违者补偿损失给守者。被上诉人违反了上述协议的第六条第一款、第二款，那么所造成的损失也应当赔偿给上诉人。上诉人在一审法院通过评估机构评估出自2011年4月1日起至2015年11月16日广州市花都区合成综合市场二楼成衣市场租金价格为人民币3721440元。该损失是自被上诉人开办步行街后，影响上诉人广州市花都区合成综合市场二楼成衣市场的出租，由于步行街公开投标153间商铺，二楼成衣市场的商铺为137间，是明显多于二楼成衣市场，且步行街的地理位置比二楼成衣市场更为交通便利，地理位置更佳，且租金也更为便宜，步行街的公开投标的商铺比二楼成衣市场商铺更具有竞争力，并且合成市场它原本就是一个村里的市场，原本市场容量就是这么大，所以双方才会约定关于市场周边的商业行为。步行街的公开投标以及使用是直接导致二楼成衣市场倒闭经营的直接因素，虽然市场经营存在风险，但市场经营的风险中最大的就是竞争，退一步讲，二楼成衣市场的倒闭经营的直接原因必然是步行街的公开投标与经营，但损失的界定可能会有其他因素，但是如果没有步行街的公开投标与经营，最起码不会直接倒闭。这二者之间是存在必然的因果联系。2、上诉人与被上诉人签订《关于整顿市场协议书》的目的是为了垄断市场周边的经济，而被上诉人开办步行街之后，上诉人所承包的二期市场二楼的档口就倒闭经营了，上诉人自2011年4月1日后也是基于被上诉人是村民委员会，上诉人只是一位普通的公民，缺乏法律意识，当时也畏惧村民委员会，故对于损失部分一直都没有提出，并且上诉人还与被上诉人之间有其他的承包合同，上诉人也不想同村委会翻脸，所以上诉人一直都是用其他市场租金来维持整个承包经营期间的租金，直到最后一年，上诉人已经没有办法再进行提前收取租金来弥补损失，所以才拖欠租金，直至最后上诉人被起诉至法院后，才要求损失赔偿。上诉人承诺在期限内付清拖欠租金的原因是上诉人还想享有合同的优先承包权，所以上诉人在承包期间没有提出异议是有原因的，恳请二审法院能公平、公正，维护上诉人的权利。综上所述，请求二审法院查明事实，依据合同以及法律，还被上诉人一个公平、公正的判决。廖某于二审庭审时补充上诉事实与理由如下：上诉人承包了2楼成衣市场，自2010年起就无法转租，若涉案合同无效，那么上诉人事实上没有占有使用2楼成衣市场。2楼成衣市场近4000多平方米，按照合同约定的租金，上诉人不应当支付2楼成衣市场2010-2015年的占用费。上诉人已支付2010年-2014年的占地使用费共计3140000元应当予以扣除。合成村委辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，而上诉人的上诉请求及理由是其个人看法和观点，没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院虽然认定合同无效，但是双方已经签订相关协议，至今上诉人没有证据证实其没有使用商铺，而且据我们了解该商铺一直有部分在使用，鉴于有协议的情况下，对方应该交纳使用费。罗某、何某、袁某、林某经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未发表意见。合成村委向一审法院起诉请求：1.判令廖某、罗某、何某、袁某、林某付清拖欠合成村委的租金991000元（从2014年10月17日起至2015年11月16日止）及延付金（延付金从立案之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清日止）；2．判令合成村委有权没收判令廖某、罗某、何某、袁某、林某的履约保证金40万元；3．本案诉讼费用由廖某、罗某、何某、袁某、林某承担。廖某向一审法院反诉请求：1.判令合成村委赔偿廖某损失共计455万元；2.本案的所有费用由合成村委承担。一审法院认定事实：2003年5月26日，合成村委（甲方、发包方）与廖某、罗某（乙方、承包方）签订《合成村综合市场承租管理合同》（以下简称合同一），有关内容约定如下：甲方将合成村综合市场发包给乙方管理，建筑面积约10000平方米，承包期限为10年，由2003年10月17日至2013年10月17日止。本合同期满后，在同等条件下优先乙方续约承包。承包款计算：第一年和第二年每年80万元，第三年90万元，第四年100万元，第五年110万元，第六年120万，第七年130万，第八年140万元，第九年150万元，第十年160万元，十年总承包款1160万元。乙方须先交40万元押金才能承包，合约期满，双方无疑后，甲方如数归还乙方（不计利息）。承包款实行交后用原则，每年分两期交，每期先交当年承包款的50%。乙方发租经营的档口租金必须到村委会交纳，由村委会代收，扣足当期租金后退回乙方。甲方按建筑合同的要求竣工验收后交乙方承包。并完善新办市场的有关证照手续和消防设施。在承包期间，甲方必须协调乙方的有关工作，支持乙方正常运作，并有权监督市场的各项运作。因甲方原因（含建筑质量问题）而造成乙方停业或事故责任等，一切损失由甲方负责。乙方要依法经营，依法缴纳各项费、税，因乙方管理不善造成停业或中途违约，押金不予退回。一切经济责任和法律责任均由乙方负责。合同备注：竣工交付使用30天试业期不计租金，以竣工验收日期为准。合同签订后，廖某、罗某开始经营涉案场地。2005年7月7日，合成村委（甲方、发包方）与廖某、罗某（乙方、承包方）签订《合成村第二期综合市场承包管理合同》（以下简称合同二），有关内容约定如下：甲方将合成村综合市场发包给乙方管理，建筑面积约3600平方米，承包期限为10年，由2005年10月17日至2015年10月17日止。本合同期满后，在同等条件下优先乙方续约承包。承包款计算：第一年和第二年每年25万元，第三年27.5万元，第四年30.25万元，第五年33.275万元，第六年36.60万，第七年40.26万，第八年44.29万元，第九年48.72万元，第十年53.59万元，十年总承包款3644850万元。乙方须先交10万元押金才能承包。第一期市场承包顺延两年，每年加承包款50000元，共100000元。其余约定内容同合同一。合同签订后，廖某、罗某开始经营涉案场地。2007年5月8日，合成村委（甲方）与合成市场（乙方）签订《合成市场小区管理合同》，约定新增搭建的果档300㎡为每月地租20元/㎡，菜档铁棚524㎡为每月地租10元/㎡，二期市场南边增建108㎡每月地租10元/㎡，一期市场南边铁棚144㎡每月地租10元/㎡，合计13760元/月，从4月1日起开始计租金，该租金与市场租金一起交纳。乙方代表为罗某签字。2009年9月2日，合成村委（甲方）与廖某、罗某（乙方）签订《关于整顿合成市场协议书》，约定如下：一、市场外周边临时摊档以及物业管理从2009年9月1日起由甲方收费管理，取消原双方签订的合成市场小区物业管理此项合同。二、2009年9月1日之前的卫生费由乙方收付，9月1日起由甲方收支，乙方已预收的卫生费（即9月1日后的卫生费）应交给甲方，但在9月1日前未收到的由甲方补收，双方进行结算，多除少补。三、8月1日起取消劳务市场，场地、协管费、合同以及合同应交每月五千元的租金。四、第一期连接第二期市场承包范围按原合同15米内为市场管理。（已签合同的临时棚在内）每月40车垃圾，由乙方收运到垃圾房，由甲方负责安排运到垃圾填埋场，每月40车的运费由乙方负责。六、由双方共同确定不准摆卖的时间、路段、行业、品种，不许与市场冲突。甲方要遵守执行：1.双方确定荣华路市场牌坊至合成小学为夜市区，只许晚上5点半以后才能单向摆卖（即靠幼儿园那边摆卖），为了村民和消费者出行购物方便，保持道路畅通无阻，市场正门口水果档前70米路段严禁摆卖，同时夜市区摆卖不得与市场同类同行业商品，互相不冲突，只许经营夜宵品（即米面制品小食）。违者赔偿损失给守方。2.市场外的周边和所有街道（荣华路在内）白天禁止任何单位或个人从事商业和有摆卖现象出现。违者双方有责任去处理。3.为搞活市场经济，在不影响各方面前提下，凡传统节日和国家法定节日市场将会向村委申请临时摊档的需要，但当天的卫生费由市场支付。4.合成村村民自产小量蔬菜一律进场免费摆卖至每天上午11时止。2011年4月1日，合成村委发布《合成村市场步行街档铺招租方案》，称将对步行街进行改造，改造竣工后村委将档铺进行公开招标。具体如下：步行街经重新改造装修后设置小熟食档38间，生果档60间，小百货20间，服装档35间，合计153间。每间档口约10平方米。现在营业的果档、市场南边的铁棚、幼儿园门口的临时档棚必须在2011年5月31日前全部无条件拆除。有意者交纳每间档口28000元的投标保证金，每间档口月租金底价1200元。方案还规定了其他事项。因廖某、罗某拖欠2014年10月17日后的租金，合成村委于2015年2月13日向廖某、罗某发出《催缴租金通知》，写明：“你尚欠我村合成综合一期市场2014年10月17日至2015年4月16日半年租金850000元；尚欠我村合成综合市场二期市场2014年11月17日至2015年5月16日半年租金267950元；尚欠我村市场周边铁棚2014年下半年租金46560元；尚欠我村2014年下半年垃圾清运费31200元。合计尚欠我村租金共：1195710元。”廖某、罗某签收通知并备注：定于2015年2月17日前铁定交50万元，余下租金在春节后3月份交清。2015年5月26日，合成村委再次向廖某、罗某发出《催缴租金通知》，写明：你们租赁我村合成综合一期市场2014年10月17日至2015年11月16日13个月租金共1841000元；租赁我村合成综合市场二期市场2014年11月17日至2015年11月16日12个月租金535900元；租赁我村市场周边铁棚2014年7月至2015年11月16日17.5个月租金共135800元；2014年7月至2015年11月16日17.5个月垃圾清运费91000元。至合同期满共2603700元。现已交款900000元，尚欠我村租金共1703700元。请在2015年6月15日前到合成村委交清欠款。廖某、罗某签收此通知。扣除已缴的90万元后，廖某、罗某现尚欠合成村委一期市场租金941000元、二期市场租金535900元、市场周边铁棚租金共135800元、垃圾清运费91000元。合成村委追讨上述四项租金及费用未果，遂分别就上述四项费用提起本案及另外三案诉讼。诉讼中，廖某、袁某对上述欠付租金及垃圾清运费予以确认。2015年11月16日，合成村委将涉案场地收回。另查明，2003年5月24日，廖某、罗某及袁某签订《合同及承包合成综合市场协议》，约定廖某出资20万元（占股权百分之五十），罗某出资10万元（占股权百分之二十五），袁某出资10万元（占股权百分之二十五），共同承包合成综合市场，三人合计出资40万元用于签订合成综合市场承租合同时交付合成村委会的合同承租按金，市场承包合同期满时合成村委会将原交合同按金四十万退回后，廖某占20万元，罗某10万元，袁某占10万元。承包市场的合同由廖某、罗某两人负责签订，承包合成综合市场的合同风险和责任按各人应占股权承担和享有。诉讼中，廖某申请对涉案的合成市场二楼成衣市场约4000平方米，137间商铺的租金标准进行评估。一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，2016年4月8日，该公司出具穗华价估[2016]074号评估结论书，评估结论为：广州市花都区合成综合市场二楼成衣市场从2011年4月1日起至2015年11月16日止的租金价格为3721440元。一审第一次庭审时，合成村委确认涉案合成综合市场没有取得建设工程规划许可证，只有土地使用权证。第二次庭审时，合成村委陈述涉案建筑物有取得报建手续。但在一审法院规定的期限内，合成村委未能向一审法院提交有关涉案建筑已获得规划报建许可的相关证明材料。诉讼中，经一审法院释明，合成村委表示假如涉案合同无效，其将诉讼请求中的租金变更为场地占用费，金额不变，其他诉讼请求不作变更。廖某表示假如涉案合同无效，其不变更反诉请求。另查明，罗某、何某系夫妻关系，袁某、林某系夫妻关系。一审法院认为，合成村委与廖某、罗某签订的《合成村综合市场承租管理合同》《合成村第二期综合市场承包管理合同》虽是双方的合意，但涉案合成市场建筑未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，上述合同违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，但廖某、罗某已实际使用了涉案场地，应按参照合同约定的租金标准向合成村委支付场地占用费。合同无效，合成村委要求收取延付金没有依据，同时，保证金应予返还，因此合成村委要求判令廖某、罗某支付延付金及没收保证金的请求，一审法院不予支持。为减轻诉累，一审法院直接将应予退还的保证金用于抵扣场地占用费，抵扣后，廖某、罗某还应向合成村委支付场地占用费541000元（941000元－400000元）。袁某与廖某、罗某系合伙关系，对于合伙租赁经营合成市场的事实没有异议，故对合成村委要求袁某对上述债务共同承担责任的请求，一审法院予以支持。本案为租赁合同纠纷，何某、林某均非涉案合同的相对人，对合成村委要求何某、林某共同承担责任的请求，本案不予处理；对该部分请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。廖某提起反诉的事实和理由为双方合同约定因甲方原因造成乙方停业或事故责任等一切损失由甲方负责；同时双方约定了市场周边不准摆卖的时间、路段、行业、品种等，而合成村委却开办步行街，公开招商，导致涉案市场铺位无法出租，从而要求合成村委承担其的损失。就本案查明的事实，双方对于市场周边的禁止行为的约定是在《关于整顿合成市场协议书》中，该协议书的条款主要是约束周边道路摆卖行为。而合成村委开设步行街行为不属于协议所指的摆卖事项，廖某认为合成村委开设步行街对合成市场的经营造成影响缺乏充分依据。而廖某所提供的证据均无法充分证明其所谓的损失与合成村委的行为存在因果关系。市场经营本身就存在风险，市场租赁行情的好坏既取决于经济大环境，也与经营者的经营行为有关。且在合成村委催缴租金时，廖某、罗某并未就合成村委的行为提出过异议，相反，其仍承诺在限期内付清拖欠租金。因此，廖某要求合成村委赔偿损失依据不足，对其反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、廖某、罗某、袁某于一审判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区狮岭镇合成村民委员会支付场地占用费541000元；二、驳回广州市花都区狮岭镇合成村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回廖某的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16869元、反诉受理费21600元，由广州市花都区狮岭镇合成村民委员会负担6805元，由廖某、罗某、袁某负担31664元；评估费20000元，由廖某负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案袁某对一审判决并未提出上诉，廖某上诉认为袁某是隐名合伙人，袁某并非合同相对方，对外不应承担连带责任，而是按份额对外承担连带责任的意见并不属于上诉审理范围，对此本院不予审查。本案二审争议的焦点在于：合成村委开设步行街，是否违反双方签订《关于整顿合成市场协议书》中“禁止周边市场摆卖”的约定；上诉人廖某应否支付占地使用费。对此，本院认为，首先，上诉人廖某一方与合成村委于2003年、2005年、2007年针对“合成市场”不同场地分别签订了三份租赁合同，在合同中，合成村委为规范合成市场的管理秩序，落实治安消防责任和环境卫生整治责任，委托廖某一方对合成市场周边实施管理，合同约定廖某一方按小区管理和双方确认的条款做好各项工作，服从村委安排和执法，不得无序安排摊档乱摆乱卖。2009年合成村委与廖某一方签订《关于整顿合成市场协议书》，约定市场外周边临时摊档及物业管理从2009年9月1日起由合成村委收回管理权，并在该协议书中同时约定了“荣华路市场牌坊至合成小学路段夜市区及市场外的周边和所有街道摆卖管理”等相关内容。从双方签订《关于整顿合成市场协议书》的过程和目的来看，该协议的签订主要是因合成村委收回对市场外周边临时摊档及物业的管理，双方就周边摆卖行为的管理进行了约定。该协议并不能当然得出合成村委不得自建市场的结论，且限制合成村委新建市场的权利是属于重大事项，在双方未作出明确约定的情况下，并不能以此认为合成村委作出不开设其他市场的承诺。其次，在合成村委于2011年建成步行街后，廖某一方一直正常履行合同，并未就步行街的经营提出异议，在2015年欠租的情况下，其还承诺在限期内结清拖欠租金，现廖某一方以合成村委违反上述协议为由而拒绝支付租金及请求赔偿二楼成衣市场租金的损失依据不充分，综上，对廖某的上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人廖某的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31664元，由上诉人廖某负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一七年十二月二十七日书记员 王日平冯镇辉