浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第270号
上诉人（原审被告、反诉原告）浙江天鸿房地产开发有限公司。
法定代表人梁鸿眉。
委托代理人（特别授权代理）郑万青。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梁小海。
上诉人天鸿公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2009）绍新民初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人郑万青到庭参加诉讼，被上诉人经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：原、被告于2005年8月8日签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：（1）原告以262265元和18704元的价格分别购买被告天鸿雅苑A幢一单元161号房屋及54号地下车棚；（2）被告应在2006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付房屋；（3）被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；（4）出卖人未按合同规定交房逾期不超过90日的，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；（5）因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；（6）因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任；（7）因法律、政策以及政府行为等原因，出卖人可据实予以延期交房；（8）买受人应于2005年8月8日付房款130969元，付代收费5000元（如一户一表、电话、宽带、有限电视等费用，多退少补），于2005年8月15日付房款150000元（买受人可以通过银行按揭支付，交房前根据政府部门产权登记面积计算总房款，多退少补）；合同签订后，原、被告于2005年8月8日签订欠款协议书一份，双方约定原告于2005年12月31日前支付地下车棚房款18704元，原告分别于2005年8月3日付款112265元、9月5日付款150000元、2005年12月31日付款18704元，合计280969元、代收费5700元，被告于2006年10月13日向原告交付了房屋并结算，2009年4月20日原告办理了房屋产权登记证，被告退还了多余部分办证费。另查明，2006年7月3日，原、被告对房屋价值及代收费进行了结算，原告实际付房款272155元、支付代收费5700元，并对结算清单进行了签名确认，2009年3月1日被告退还给原告装修保证金500元。
原审判决认为，原、被告争议的主要焦点：首先是原告诉请被告支付交房违约金是否超过诉讼时效；其次是原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效及被告能否按合同约定免责；第三、被告逾期交房违约与逾期办理权属登记违约是否同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期履行届满之日起计算；第四、被告应否退还原告代收费；第五、被告反诉请求是否超过诉讼时效。首先关于原告诉请被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。该院认为，原、被告于2005年8月8日签订的《房屋买卖合同》约定，被告应于2006年3月31日前以签署房屋交接单或接受房屋钥匙的方式交付房屋，但被告实际于2006年10月13日向原告交付房屋，依合同约定，被告逾期交房违约事实已成立，原告应于2006年10月13日起知道或应当知道被告逾期交房违约事实而自己的权益遭受侵害，因此，依法应于2006年10月13日起二年内提起诉讼以保护自己的合法权益，但原告于2009年7月24日诉请被告支付逾期交房违约金，亦无诉讼时效中止、中断的证据证明，因此，已超过法律规定的二年诉讼时效，故原告对此诉请，该院不予支持。其次关于原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效问题。原、被告于2005年8月8日签订了《房屋买卖合同》约定，被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。该院认为，这一问题有二点，一是支付逾期办理权属登记违约金诉讼时效问题。首先应当肯定本案纠纷属于有财产内容的纠纷案件，应当受到诉讼时效的限制。诉讼时效应从知道或应当知道自已的权益遭受侵害之日起二年，从请求权的成立或产生日作为起算标准。本案中，合同约定“被告在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因被告（出卖人）的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告（出卖人）按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。”而被告未能举证证明已在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，又未约定违约金给付期限，且被告2006年10月13日向原告交付了房屋后，原告于2009年4月取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登记之事实，因此，追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权证之日起计算。原告于2009年7月24日诉请被告支付逾期办理权属登记违约金2721.55元，并未超过法律规定的二年诉讼时效，该院应予支持，但超过部分请求与事实不符，该院不予支持；被告主张原告诉请被告支付逾期办理权属登记违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效的辩解，与法律规定不符，该院不予采纳。二是免责问题。原、被告于2005年8月8日签订的《房屋买卖合同》约定，因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因造成逾期办理产权登记，出卖人不承担责任。被告所举证据虽经政府机关及相关单位协调后可办理产权登记，但该证据明确载明被告建造天鸿雅苑项目主体建筑和阁楼存在超出规划面积之事实，故难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政府机关及相关单位，被告对此抗辩理由不成立，该院不予采纳。第三、关于被告逾期交房违约与逾期办理权属登记违约是否同一之债的分期履行，诉讼时效是否从最后一期履行届满之日起计算问题。该院认为，交房违约金与办理产权属登记违约金，虽是同一合同被告应履行的义务，但依合同约定被告应履行的时间不同，即2006年10月13日，原、被告对买卖房屋交接，被告对这一义务已履行完毕，追索该项违约金的诉讼时效开始计算；追索逾期办理权属登记违约金，虽合同约定办证期限，但被告在约定期限内未能向有关部门提交办理产权登记的资料，导致原告逾期办理权属登记，违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权证之日起计算，两者的起算日及计算违约金的方式显然不同，因此原告主张逾期交房与逾期办理产权属登记是同一之债的分期履行，诉讼时效是从最后一期履行届满之日起计算的主张，与本案事实及法律规定不符，该院不予支持。第四，关于被告应否退还原告代收费问题。原、被告于2005年8月8日签订的《房屋买卖合同》约定：原告于2005年8月8日付代收费5000元（如一户一表、有线电视、电话、宽带等费用，多退少补）。该院认为，原、被告于2006年7月3日对代收费进行了结算，原告亦在结算清单中进行了签名确认，应当认定系原、被告对代收费结算中真实意思表示，为合法有效，且在庭审中原告陈述被告已履行代收费部分应履行的义务，并退还了装修保证金500元，因此，原、被告对代收费已结清，原告对此诉请不成立，该院不予支持。第五，关于被告反诉请求是否成立问题。该院认为，原、被告于2005年8月8日签订的《房屋买卖合同》约定，原告于交房前结清房款，同时双方签订欠款协议，约定车棚款在2005年12月31日前付清，原告按约定履行付款义务。被告于2009年8月19日提起反诉请求追索逾期付款违约金，与事实与法律规定不符，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告浙江天鸿房地产开发有限公司支付原告梁小海逾期办理房地产权属登记违约金2721.55元，限于本判决生效后十日内付清（款汇新昌县预算外资金财政专户，开户银行：新昌农村合作银行，帐号：110604010201000029679）；二、驳回原告梁小海要求被告浙江天鸿房地产开发有限公司支付逾期交房违约金27108元的诉讼请求；三、驳回原告梁小海要求被告浙江天鸿房地产开发有限公司退还代收费3000元的诉讼请求及其他诉讼请求；四、驳回被告浙江天鸿房地产开发有限公司要求原告梁小海支付逾期付款违约金2837元的反诉请求。如果被告浙江天鸿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费550元，反诉案件受理费50元，合计诉讼费600元，由原告梁小海负担500元，被告浙江天鸿房地产开发有限公司负担100元，限于本判决生效后七日内向该院缴纳。
上诉人天鸿公司上诉称：首先，事实上，上诉人于2006年10月13日向被上诉人交付了房屋，自此起算360日内，为上诉人履行义务期限，故被上诉人请求违约金的诉讼时效期间应从该履行期间届满起算，显然被上诉人起诉时已过两年的诉讼时效。且根据《城市房地产开发管理条例》第33条之规定，上诉人所负有的是协助义务而非办证义务，被上诉人本应在房屋交付之日起90日届满的次日起，在法律上便应当知道自己的权利被侵害，其请求违约金的诉讼时效也应自此计算。故原审法院所认定被上诉人“取得房屋所有权证，才知道逾期办理权属登记之事实”、“追索逾期办理权属登记违约金的诉讼时效应从原告取得房屋所有权证之日起计算”，既与事实相悖，亦明显违背我国法律关于诉讼时效的规定，并且不符合民法关于诉讼时效的基本原理。其次，根据上诉人在原审提供的证明书和2009年7月23日《新昌县人民政府专题会议纪要》（2009）58号（见一审被告提供的证据8），被上诉人已经在合同约定的期限内提交了需由出卖人提供的资料，但由于新昌县土地管理部门的原因，导致该资料未能备案。根据前列合同第十五条第3项：“因政府机关、买受人自己的原因等非出卖人原因的，出卖人不承担责任。”综上，原审判决认定事实错误，并错误理解和适用法律，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人梁小海未作答辩。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期办理权属登记违约金是否超过诉讼时效；二、上诉人在原审时提供了证明书、新昌县人民政府专题会议纪要等证据，以此证明其可依约免责，该主张是否成立。
关于第一个争议焦点，因双方在商品房买卖合同中未约定支付违约金的履行期限，被上诉人可以随时向上诉人主张权利，在被上诉人向上诉人主张权利、上诉人表明不履行义务之日起，被上诉人即应当认识到其权利受到侵害，因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，本案诉讼时效期间应从被上诉人向上诉人主张权利时起算。故根据本案实际，现被上诉人之起诉，并未超过二年的诉讼时效期间。
关于第二个争议焦点，虽然双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项明确约定：“因政府机关、买受人自己原因等非出卖人原因的，出卖人不承担违约责任”，但是从上诉人在一审时提供的证明书以及新昌县人民政府专题会议纪要等证据来看，上诉人无法证实非出卖人原因之抗辩事由的存在，故其不能据此免责。原审判决认定：“被告所举证据虽经政府机关及相关单位协调，天鸿雅苑房产购买人可以办理相应的产权登记，但该证据明确载明被告天鸿雅苑项目主体建筑和阁楼存在超面积之事实，因此，被告所举证据难以证明逾期办理产权登记的根本原因在政府机关相关单位，本院不予采信”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费548元，由上诉人浙江天鸿房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年三月十日
书 记 员 卢雅娟