海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民初82号
原告：周世燕，男，1967年1月1日出生，汉族，住琼海市。
委托诉讼代理人：冯大伟，海南天皓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨迪之，海南天皓律师事务所律师。
被告：海南炬荣燊房地产有限公司，住所地琼海市官塘温泉旅游区御泉庄1号楼12层。
法定代表人：潘进太，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱浩贤，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈湘，该公司员工。
原告周世燕诉被告海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月18日公开开庭审理。原告周世燕及其委托诉讼代理人冯大伟、杨迪之，被告炬荣燊公司的法定代表人潘进太及其委托诉讼代理人邱浩贤、陈湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周世燕向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年6月27日签订的《抵债协议书》；2.判决被告偿还原告购房款33230621元；3.判决被告向原告支付违约金996918元及利息（以33230621元为基数，按每月2%，从2015年8月31日计算至全部债务清偿之日止，暂计算至2016年5月31日为5981511元）；4.判决被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2015年2月27日，因被告拖欠原告借款本息4390万元未还，双方协商后签订《抵债协议书》。抵债协议第三条第1项约定：被告用其开发的御泉庄小区共计49套房产作价4735万元冲抵上述借款本息4390万元及原告准备垫付的税金345万元。该条第2项约定：本合同签订后，双方分别签订上述抵债房屋的《商品房买卖合同》，合同条款按房管部门合同范本执行。被告保证在2015年7月5日前提交抵债总额20%的房产给原告到房管局备案，在2015年7月30日前提交抵债总额40%的房产给原告到房管局备案，在2015年8月30日前提交抵债总额40%的房产给原告到房管局备案。第四条约定：如被告违约，则以违约部分的金额，按3%计算违约金赔偿给原告，同时每月25‰计算利息按月支付给原告。上述协议签订后，被告仅将9套房屋给原告进行了备案（房号为：1号楼320、322、702、703、707、708、1116，3号楼401、402），备案房屋价值10664989元，其余房产仍抵押在海口农村商业银行，根本无法按约定给原告进行备案，协议根本无法履行，无法实现合同目的。据此计算，剩余未能履行的金额为33230621元。
综上所述，原告认为，被告的行为已构成违约，且其违约行为已致使双方所签《抵债协议书》无法履行，根本无法实现目的，应予解除合同，所以，原告依法向法院提起诉讼，请求依法明断。
原告周世燕向本院提交以下证据予以证明：1.《抵债协议书》；2.抵债房源明细及装修标准；3.《预售许可证》；4.御泉庄客户收据签收登记簿；5.被告出具的购房收据59张；6.房屋买卖合同备案表七份；7.琼海市房管局出具的抵押物清单；8.《抵债协议书》附件借条2张；9.中国农业银行取款业务回单；10.符宝尹、洪贤京、周以满、周以堂、王绍峰的说明；11.海南景鹏贸易有限公司的说明；12.海南省增值税普通发票；13.转账凭证17张及借条1张；14.法院调取的银行交易明细清单。
被告炬荣燊公司辩称，1.被答辩人不是适格主体。被答辩人提及的《抵债协议书》是答辩人与案外人周某于2015年6月17日签订的。答辩人与案外人周某于2015年9月30日签订《琼海官塘御泉庄分销代理销售合同》，由答辩人代理案外人周某销售其根据《抵债协议书》获得的抵债房产等事宜达成协议。可见，《抵债协议书》及其所涉及权利义务的主体是答辩人与案外人周某，被答辩人不是适格主体。2.《抵债协议书》大部分内容已经得到较好履行，合同目的已经得到大部分实现，无解除必要，应继续履行。抵债协议所涉及的49套房屋已经交付，被答辩人已将房屋销售，有答辩人提交的证据予以证明。可见答辩人已经将涉案房屋交付被答辩人处置和处分收益，合同目的已经得到较好实现，无必要解除，被答辩人第一条诉讼请求不应支持。3.被答辩人的其他诉讼请求也不成立。第二条诉请关于偿还购房款的说法，因《抵债协议书》无必要解除，且该购房款因没有关键的借条证明，主体和金额存疑，诉请不成立。第三条诉请关于违约金及利息的主张，因答辩人已经履行大部分义务，不构成违约，不应支持。第四条诉讼费用等也应由被答辩人承担。
综上所述，被答辩人不是适格的诉讼主体，请求法院驳回其起诉。即使被答辩人是适格的诉讼主体，因答辩人已经履行抵债协议相关义务，被答辩人也已经通过多种方式对抵债协议所涉及相关房屋进行处置，并从中获得收益，基本实现对涉案房屋的占有、使用、收益和处分等权能。因此，《抵债协议书》不应解除，应驳回被答辩人的全部诉讼请求，请求法院支持答辩人的主张，作出公正的判决。
被告炬荣燊公司向本院提交以下证据予以证明：1.《抵债协议书》；2.《琼海官塘御泉庄分销代理销售合同》；3.房卡交接单；4.《销售合同》；5.销售款支付凭证；6.《租赁合同》；7.租赁支付凭证；8.周世燕房源客人入住详情及临时住宿登记表；9.已经销售房源明细。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告周世燕提交的证据：《抵债协议书》、抵债房源明细及装修标准、《预售许可证》、御泉庄客户收据签收登记簿、被告出具的购房收据59张、房屋买卖合同备案表七份、琼海市房管局出具的抵押物清单、炬荣燊公司于2014年2月1日出具的借条、中国农业银行取款业务回单、海南省增值税普通发票、法院调取的银行交易明细清单和被告炬荣燊公司提交的证据：《抵债协议书》、《琼海官塘御泉庄分销代理销售合同》、房卡交接单、《销售合同》、销售款支付凭证、《租赁合同》、租赁支付凭证、周世燕房源客人入住详情及临时住宿登记表的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
1.原告周世燕提交的证据：潘进太于2014年10月26日出具的借条、符宝尹、洪贤京、周以满、周以堂、王绍峰的说明、海南景鹏贸易有限公司的说明、转账凭证17张及被告炬荣燊公司于2014年2月1日出具的手写借条，被告炬荣燊公司对其证据的三性存疑。本院认为，原告周世燕提交的上述证据有原件核对，且有其他证据相互印证，其真实性、关联性、合法性本院予以认可。对于潘进太于2014年10月26日出具的借条借款300万元没有原件核对，但有银行转账300万元印证，其真实性、关联性、合法性本院予以认可。
2.被告炬荣燊公司提交的证据：已经销售房源明细，原告周世燕对其证据的真实性不予认可。本院认为，被告炬荣燊公司提交的证据：已经销售房源明细属于被告炬荣燊公司单方制作，且没有房产局销售备案，其真实性、关联性、合法性本院不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月29日，周世燕在农行转存给潘进太200万元；洪贤京在农行转存给潘进太359万元；周以满在农行转存给潘进太231万元；周以堂在农行转存给潘进太210万元，合计1000万元。2010年12月25日，周世燕在农行转存给潘进太512万元；周以满在农行转存给潘进太167万元；周以堂在农行转存给潘进太21万元，合计700万元。2010年12月30日，周世燕在农行转存给潘进太300万元。2012年4月10日，王绍丰在农行转存给潘进太500万元。2012年11月29日，符宝尹在农行转存给潘进太79万元；海南景鹏贸易有限公司分别两次转存给潘进太300万元、300万元；周世燕现金支付给潘进太21万元，合计700万元。2013年4月26日，周世燕转存给潘进太48.6万元；2013年6月8日，周世燕转存给潘进太5.5万元；洪贤京分别两次转存给潘进太40万元、30万元；符宝尹转存给潘进太70万元；2013年7月19日，符宝尹转存给潘进太70万元；周世燕现金支付给潘进太8.9万元，合计300万元。上述借款共计3500万元，符宝尹、洪贤京、周以满、周以堂、王绍丰及海南景鹏贸易有限公司明确作出说明：本人或本公司转给潘进太的款项均是代周世燕支付。2014年2月1日，潘进太代表炬荣燊公司向周世燕出具借条载明：”海南炬荣燊房地产有限公司（潘进太）向周世燕借人民币叁仟伍佰万元整（3500万元，该款项来源于之前所有借款总和），借款利息每月按欠款金额2.5%计算，按月付息。”2014年10月26日，炬荣燊公司的法定代表人潘进太向周世燕出具借条载明：”兹有我潘进太向周世燕借人民币叁佰万元整（300万元），借款日期是2014年10月26日，还款日期2015年4月26日前清还。”2014年10月27日，周世燕转存给潘进太300万元。
由于炬荣燊公司没有及时偿还周世燕的借款本息，双方当事人就上述借款本息进行结算，周世燕（甲方）与炬荣燊公司（潘进太）（乙方）于2015年6月27日签订《抵债协议书》，协议约定：1.乙方共欠甲方借款本息4390万元；2.甲乙双方同意用乙方开发的御泉庄小区相应面积的房屋冲抵上述借款本息；3.甲乙双方同意，乙方全部借款计息至2015年6月15日止，此后不再计算；4.甲乙双方确认，根据上述计息原则，乙方共欠甲方借款本息为4390万元，该金额恒定不变；5.抵债房屋备案（或过户）过程中产生的税金，由双方按法律规定承担。依据抵债房屋价格计算，乙方应预缴税金约345万元；6.因乙方暂时无力预缴税金，双方同意乙方税金由甲方垫付。为此，乙方同意另行用价值345万元的房屋冲抵甲方支付税金345万元；7.甲乙双方同意，乙方用其开发的御泉庄小区共计49套房屋（详见清单）按乙方公司定价的88%作价4735万元冲抵上述借款本息4390万元及税金345万元；8.本合同签订后，甲乙双方分别签订上述抵债房屋的《商品房买卖合同》，合同条款按房管部门合同范本执行。乙方保证在2015年7月5日前提交抵债总额20%的房屋给甲方到房管局进行房屋备案；在2015年7月30日前提交抵债总额40%的房屋（在1号楼的10层、11层、12层）给甲方到房管局进行房屋备案；在2015年8月30日前提交抵债总额40%的房屋给甲方到房管局进行房屋备案；9.本合同签订后，甲乙双方必须共同遵守。如甲方违约，则以违约部分的金额，按3%计算违约金，赔偿给乙方，并按本合同约定的时间停止计算利息；如乙方违约，则以违约部分的金额，按3%计算违约金，赔偿给甲方，同时每月25‰计算利息按月支付给甲方；10.乙方用上述房屋抵债后，甲乙双方的债权债务即全部结清。协议还约定其他内容。抵债协议签订后，2015年8月10日，炬荣燊公司分别向周世燕出具49套抵债房屋购房收据，房屋总价款共计4735.8683万元。双方当事人同意，将其中抵债房款4390万元冲抵借款本息，余款345万元冲抵周世燕垫付的商品房交易税款。2015年9月20日，周某代表父亲周世燕与炬荣燊公司签订《琼海官塘御泉庄分销代理销售合同》，委托炬荣燊公司代为销售抵债房产。2015年7月至8月份，炬荣燊公司在房管局将9套抵债房屋备案在周以煌、周以堂名下，房屋价款1197.9210万元，其他抵债房屋因炬荣燊公司向农信社贷款抵押尚未解除，炬荣燊公司不能依协议约定的期限内（即2015年8月30日前）办理完抵债房屋备案手续。上述借款本息4390万元和已经办理备案的抵债房屋价款1197.9210万元相互冲抵后，炬荣燊公司尚欠周世燕借款本息3192.079万元（4390万元-1197.9210万元=3192.079万元）。
本院认为，本案当事人争议的焦点是：1.原告周世燕与被告炬荣燊公司之间是否存在借贷关系，原告周世燕起诉主体是否适格；2.原告周世燕与被告炬荣燊公司之间借款本金及其利息多少；3.原告周世燕请求解除《抵债协议》是否符合解除条件。
一、关于原告周世燕与被告炬荣燊公司之间是否存在借贷关系，原告周世燕起诉主体是否适格的问题。民事诉讼的当事人是指民事权利义务关系发生纠纷，或者民事主体的权利受到损害，以自己的名义进行诉讼，并受法院裁判拘束的利害关系人。自然人具有成为民事主体、享受权利和承担义务的资格，但这一资格的实现，必须借助于自然人实际参加各种具体的民事法律关系。本案被告炬荣燊公司在开发房地产时，缺乏运作资金向原告周世燕协商借款。原告周世燕通过亲戚、朋友筹集部分资金以自己的名义借款给被告炬荣燊公司，亲戚、朋友均出具说明，支付给被告炬荣燊公司的资金均是代原告周世燕支付。被告炬荣燊公司于2014年2月1日向原告周世燕出具的借条载明：”海南炬荣燊房地产有限公司（潘进太）向周世燕借人民币叁仟伍佰万元整（3500万元，该款项来源于之前所有借款总和），借款利息每月按欠款金额2.5%计算，按月付息。”和被告炬荣燊公司的法定代表人潘进太于2014年10月26日向周世燕出具借条载明：”兹有我潘进太向周世燕借人民币叁佰万元整（300万元），借款日期是2014年10月26日，还款日期2015年4月26日前清还。”同时在结算借款利息时，也是原告周世燕与被告炬荣燊公司双方结算。可见，出借人是原告周世燕，借款人是被告炬荣燊公司，原告周世燕与被告炬荣燊公司之间形成借贷法律关系，原告周世燕具有本案的主体资格，被告炬荣燊公司主张原告周世燕不具有本案原告主体资格，与事实不符，本院不予采纳。
二、关于原告周世燕与被告炬荣燊公司之间借款本金及其利息多少的问题。被告炬荣燊公司及其法定代表人潘进太先后向原告周世燕借款多次，2014年2月1日，被告炬荣燊公司向原告周世燕出具的借条载明：”海南炬荣燊房地产有限公司（潘进太）向周世燕借人民币叁仟伍佰万元整（3500万元，该款项来源于之前所有借款总和），借款利息每月按欠款金额2.5%计算，按月付息。”2014年10月26日，被告炬荣燊公司的法定代表人潘进太向原告周世燕出具借条载明：”兹有我潘进太向周世燕借人民币叁佰万元整（300万元），借款日期是2014年10月26日，还款日期2015年4月26日前清还。”上述借款本金合计人民币3800万元，有银行取款、存款、转账凭证和银行交易明细清单相互印证，足以认定被告炬荣燊公司向原告周世燕借款本金人民币3800万元。由于被告炬荣燊公司没有及时偿还原告周世燕的借款本息，双方当事人就上述借款本息进行结算，原告周世燕与被告炬荣燊公司于2015年6月27日签订《抵债协议书》，协议约定，确认被告炬荣燊公司向原告周世燕借款本息4390万元，全部借款计息至2015年6月15日止。被告炬荣燊公司用其开发的御泉庄小区共计49套房屋作价4735万元冲抵上述借款本息4390万元及税金345万元。可见，被告炬荣燊公司向原告周世燕借款本息合计4390万元。
三、关于原告周世燕请求解除《抵债协议》是否符合解除条件的问题。2015年6月27日，原告周世燕（甲方）与被告炬荣燊公司（潘进太）（乙方）签订《抵债协议书》，协议约定：甲乙双方同意，乙方用其开发的御泉庄小区共计49套房屋（详见清单）按乙方公司定价的88%作价4735万元冲抵上述借款本息4390万元及税金345万元；乙方保证在2015年7月5日前提交抵债总额20%的房屋给甲方到房管局进行房屋备案；在2015年7月30日前提交抵债总额40%的房屋（在1号楼的10层、11层、12层）给甲方到房管局进行房屋备案；在2015年8月30日前提交抵债总额40%的房屋给甲方到房管局进行房屋备案。合同签订后，至今被告炬荣燊公司在房产局仅办理了9套房屋备案手续，其行为构成根本违约，应承担违约责任。由于其他抵债房产均抵押给农信社贷款，无法办理抵债房屋备案手续，抵债协议履行期限已经届满，抵债协议无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告炬荣燊公司迟延履行主要债务，致使不能实现合同目的，原告周世燕请求解除抵债协议，有事实根据和法律依据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告周世燕与被告炬荣燊公司签订《抵债协议》后，被告炬荣燊公司已经办理了9套抵债房屋备案给原告周世燕，价值1197.9210万元。上述借款本息4390万元和已经办理备案的抵债房屋价款1197.9210万元相互冲抵后，被告炬荣燊公司尚欠周世燕借款本息3192.079万元（4390万元-1197.9210万元=3192.079万元），应由被告炬荣燊公司退还给原告周世燕。根据《抵债协议》约定：如甲方（周世燕）违约，则以违约部分的金额，按3%计算违约金，赔偿给乙方（炬荣燊公司），并按本合同约定的时间停止计算利息；如乙方违约，则以违约部分的金额，按3%计算违约金，赔偿给甲方，同时每月25‰计算利息按月支付给甲方。原告周世燕请求被告炬荣燊公司支付违约金有事实和合同依据，按照约定以违约部分金额的3%计算，违约金为95.76237万元（3192.079万元×0.03=95.76237万元），应由被告炬荣燊公司支付给原告周世燕。原告周世燕计算尚欠借款本息和违约金有误，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：”借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”原告周世燕请求从2015年9月1日起至全部债务清偿之日止，按月息2%计付利息，有合同根据和法律依据，本院予以支持。
综上所述，原告周世燕请求解除《抵债协议书》，返还购房款及利息，并支付违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告周世燕与被告海南炬荣燊房地产有限公司于2015年6月27日签订的《抵债协议书》；
二、限被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还给原告周世燕购房款人民币3192.079万元及其利息（利息计算：利息从2015年9月1日起至全部债务实际付清之日止，按月息2%计算利息）；
三、限被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付违约金人民币95.76237万元给原告周世燕；
四、驳回原告周世燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币242845.25元，财产保全费人民币5000元，均由被告海南炬荣燊房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长 黄声泽
审判员 梁振文
审判员 白玉琳
二〇一六年十月八日
书记员 洪学雪
附适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。