北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3019号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潘学敏，女，1983年4月2日出生。
委托诉讼代理人：韩宇（潘学敏之夫）。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王德瑛，女，1975年8月12日出生。
委托诉讼代理人：何海民（王德瑛之夫）。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人潘学敏、王德瑛与原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初8242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘学敏上诉请求：撤销原审判决第二项，驳回王德瑛的全部反诉请求，支持我方全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.原审认定潘学敏支付违约金无事实和法律依据。北京3.17新政增加了潘学敏的贷款负担，潘学敏请求解除合同系因受国家政策影响，双方曾协商更换履约方式，潘学敏无违约行为和违约故意。2.原审认定的40万元违约金超出了王德瑛实际损失和一般认知，且王德瑛未对实际损失进行举证。
王德瑛上诉请求：撤销原审判决第三项、第五项，改判支持我原审全部诉讼请求。事实和理由：1.原审判决违约金金额不当。双方合同规定拒绝购买房屋的，赔偿总价款的20%作为违约金，原审判决的40万元违约金不符合合同约定。涉案房屋相比双方签约时价格下降100万元且有价无市，潘学敏的根本违约造成了王德瑛经济和精神损失。2.原审法院判决返还定金于法无据。根据合同法第一百一十五条和《补充协议》，潘学敏根本违约，其已支付的全部款项应冲抵违约金，多退少补。
潘学敏、王德瑛辩称，不同意对方的诉讼请求和理由。
链家公司提交书面意见述称，同意原审判决。
潘学敏向一审法院起诉请求：1.解除与王德瑛于2017年3月16日签订的房屋交易合同；2.王德瑛返还潘学敏支付的合同定金40万元；3.本案的诉讼费由王德瑛承担。
王德瑛向一审法院反诉请求：1.解除王德瑛与潘学敏于2017年3月16日签订的房屋交易合同；2.潘学敏按照2017年3月16日签订的房屋交易合同中的违约规定，支付王德瑛违约金938000元；3.诉讼费用由潘学敏承担。
原审法院认定事实：2017年3月16日，王德瑛（出卖人）与潘学敏（买受人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），房屋坐落为102，成交总价469万元。合同中关于付款方式双方约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币2430000元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。同日，甲方王德瑛（出卖方）与乙方潘学敏（买受方）、丙方链家公司（居间方）签订《补充协议》，《补充协议》第四条违约责任中双方约定：买受人拒绝购买房屋的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失。
合同签订后，潘学敏向王德瑛支付购房定金40万元。2017年4月20日潘学敏、王德瑛前往银行办理房屋贷款相关手续，但未获得贷款机构批准。本案庭审中，潘学敏称银行审核时告知其需前往单位核实，其当场告知银行收入证明为之前工作单位提供的，银行表示这种情况不能批贷。2017年4月27日，潘学敏向法院提出诉讼请求要求解除合同并由王德瑛返还定金40万元。2017年5月17日，王德瑛向法院提出反诉请求要求解除合同并由潘学敏支付违约金938000元，2017年5月18日法院向潘学敏送达反诉状。
本案庭审中，潘学敏称如法院认定其违约，约定的违约金过分高于实际损失，请法院酌情降低。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，潘学敏、王德瑛签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。潘学敏系由于自身提供的收入证明出现问题未被批准贷款，属于因自身的原因导致的合同不能履行，因此王德瑛有权单方解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现潘学敏已于2017年5月18日收到王德瑛要求解除合同的反诉请求，故双方之间的房屋买卖合同已于2017年5月18日解除。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。潘学敏因自身原因导致合同不能履行，应当承担相应的违约责任。但双方约定的违约金过高，法院酌情予以减少。同时合同解除后王德瑛应将收取的定金退还于潘学敏。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、确认潘学敏与王德瑛、北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年5月18日解除；二、潘学敏于本判决生效之日起二十日内支付王德瑛违约金400000元；三、王德瑛于本判决生效之日起二十日内返还潘学敏购房定金400000元;四、驳回潘学敏的其他诉讼请求；五、驳回王德瑛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：1.2017年3月22日、4月26日潘学敏在沟通中表示欲解除合同，拒绝购买房屋。2.潘学敏在二审中表述其未向其他机构申请贷款。3.根据潘学敏在二审中的陈述，3.17新政对其履行《买卖合同》及《补充协议》的影响主要是首付增加43万元及月供增加约1800元。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。3.17新政或导致潘学敏增加首付款及月供，但首付款的增加可以通过向他人或其他机构借款的方式解决，而月供增加的数额亦相对较少。故根据日常生活经验法则，本院认定首付款及月供的增加尚不足以导致潘学敏丧失继续履行《买卖合同》及《补充协议》的能力。本院对潘学敏的主张不予采信。
《买卖合同》及《补充协议》为潘学敏、王德瑛双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。潘学敏因自身原因未获得北京银行批准时，应继续申请其他贷款机构贷款而未申请，且潘学敏在履约中多次明确提出解除合同，应认定潘学敏的违约行为导致房屋交易目的不能实现，王德瑛具有法定解除权。《买卖合同》及《补充协议》自2017年5月18日原审法院向潘学敏送达反诉状时解除。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本院已认定潘学敏系违约方，潘学敏主张王德瑛返还定金，于法无据，应不予支持。王德瑛主张适用违约金条款时，其收取潘学敏的定金应予返还。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，潘学敏拒绝购买王德瑛的房屋，王德瑛有权依据《补充协议》第四条的约定向潘学敏主张违约责任，具体数额由法院酌定。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。潘学敏请求法院对违约金予以酌减，考虑到如下理由，本院对其要求予以部分支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。潘学敏在签约后在2017年3月22日就向王德瑛表达过根本违约的意思表示，该意思表示作出的时间在本案原审立案之前一个月有余。王德瑛应采取措施减轻损失而未予采取。综合考量王德瑛的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等，原判综合确定的违约金数额并无不当，本院不再予以变更。
综上所述，潘学敏、王德瑛的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14600元，由潘学敏负担7300元（已交纳），由王德瑛负担7300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十六日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌