重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初字第4049号
原告：重庆泰吉物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区蔡家岗镇蔡家正街**号。组织机构代码05036495-3。
法定代表人：蒙昌平，该公司董事长。
委托代理人：叶扬骥，男，1991年7月4日出生，汉族，住重庆市大渡口区，该公司员工。
被告：刘文武，男，1987年9月4日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆泰吉物业管理有限公司（以下简称泰吉物业公司）与被告刘文武物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告泰吉物业公司的委托代理人叶扬骥到庭参加诉讼，被告刘文武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告泰吉物业公司诉称:1、判令被告支付2014年10月1日至2017年3月31日的物业管理费4927.5元；2判令被告支付2015年1月1日至2017年2月28日的公摊水电费144.62元；3、判令被告根据物业服务合同的约定支付滞纳金692.98元。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：我公司与被告于2014年1月19日签订《前期物业服务托管协议》，约定物业管理费标准为每月1.5元/平方米，被告系XX业主，其房屋建筑面积为109.5平方米，自双方建立物业服务关系之日起，原告一直依约对被告提供物业服务，但被告自2014年10月1日至2017年3月31日起，一直未缴纳物业管理费、公摊水、电费，经原告多次催收未果，遂提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。
被告刘文武辩称：拖欠物业费、公摊水电费的时间和金额都属实，不交物管费原因是：1、宣称该小区是封闭小区，但小区左侧围墙有两大缺口，有保安值守，但是外来人员随意进入，没有过问，给小区业主带来重大安全隐患；2、一期二期物业费收费不统一，一期C8栋与我们共用一个小区，一期物管费收取是1.2每月每平方，二期物管费是1.5元每月每平方收取；3、关于物业服务合同，上面是我本人签字，以前欠缴的物管费我愿意按照1.2每月每平方缴纳，物业管理完善之后的我就按照1.5元每月每平方缴纳。
经审理查明，泰吉物业公司系取得国家物业服务企业贰级资质证书的企业。2012年9月18日，重庆泰吉置业有限公司与泰吉物业公司签订《前期物业服务合同》，约定重庆泰吉置业有限公司将其开发建设的XX二期项目的前期物业服务事宜由泰吉物业公司负责实施。2014年1月19日，泰吉物业公司与刘文武签订《前期物业服务协议》，约定由泰吉物业公司对刘文武居住的XX二期小区进行前期物业管理，并约定物业管理服务内容、物业管理服务质量，及物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅：1.5元/月平方米，商业或者其他非住宅物业：3元/月平方米；物业的电梯和水泵运行电费、公共照明、共用用水等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列帐，合理分摊，每次发生之日起一个月内由物业服务公司按实际向业主结算，定期公布分摊情况。协议还对违约责任等进行了约定：甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方30天内改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；若乙方违反协议，不按本协议的约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天按应付有关费用总额的万分之三交纳违约金，若通过法律途径追讨的，乙方还应承担甲方实现债权的费用。
另查明，刘文武是XX业主，该房屋建筑面积为109.5平方米。刘文武从2014年10月1日至2017年3月31日欠缴物业管理费4927.5元，从2015年1月1日至2017年2月28日欠缴公摊水电费144.62元。现泰吉物业公司与刘文武因物业服务费的缴纳发生纠纷，泰吉物业公司遂于2017年4月起诉来院。
还查明，泰吉物业公司发放给小区业主的业主手册中关于物业管理服务内容和标准对服务项目、内容、标准进行了详尽明确的约定，其中安全防范的服务内容和标准作了明确约定：“1、负责公共区域的治安秩序维护，固定岗站岗值班。24小时值守；2、在业主授权情况下，对外来人员进行登记管理。封闭式管理；3、巡逻岗不定时巡查；4、监控中心监控。24小时值守”。XX二期小区在C8栋楼房旁由一段栏杆、以及在D5栋楼房旁有一段围墙因与周边小区就通行等相邻关系问题发生纠纷被推倒后形成二处缺口，并经北碚区相关职能部门多次协调未果，目前泰吉物业公司在该缺口处已经采取了设立临时岗和红外对射等措施。另在XX二期小区内确有一栋C8楼房属一期时建造，其收费标准按一期收费标准1.2元/平方米计取。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、重庆市北碚区发展和改革委员会文件、D3-5-02欠费明细表双方在庭审中的陈述记录等载卷为据。
本院认为，泰吉物业公司系取得物业服务资质的物业公司，泰吉物业公司与刘文武签订《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。泰吉物业公司按合同内容提供了相关服务，尽管存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一致等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。因此，刘文武提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故对泰吉物业公司要求刘文武支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
对刘文武辩称小区有二处缺口，泰吉物业公司违约没有进行封闭式管理的问题，经查小区缺口系与周边小区发生相邻关系被推倒所致，且泰吉物业公司已经设置了临时岗安装红外对射等相应的补救措施，尽到了一定的物业管理义务。对刘文武辩称同一小区内收费标准不一致，经查因C8栋系一期开发商按照规划设计先行建造在此地的，其按一期物业服务收费标准与泰吉物业公司建立物业服务关系与二期物业服务公司所提供的物业服务是否达到标准不相冲突，刘文武以此为由拒缴物业服务费于法无据。对刘文武辩称物业管理用房被占用、小区应否设立以及在何地设立物流柜等问题在该小区未成立业主委员会之前应由广大业主与物业公司进行协商处理。据此，因刘文武提交的证据并不足以证明其抗辩理由，其辩称暂时不缴物业服务费的抗辩理由不能成立。故本院对此不予采信。关于泰吉物业公司要求刘文武按每天万分之三交纳违约金的诉讼请求，本院认为双方在前期物业服务协议中有约定，但其约定过高，本院依法予以调整，可按刘文武未缴纳的总额5072.12元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，计算出违约金为593.75元，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由刘文武于本判决生效之日起十日内支付重庆泰吉物业管理有限公司2014年10月1日至2017年3月31日的物业管理费4927.5元，从2015年1月1日至2017年2月28日的公摊水电费144.62元,共计5072.12元。
二、由刘文武于本判决生效之日起十日内支付重庆泰吉物业管理有限公司逾期缴费的违约金593.75元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取为25元，由刘文武负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 刘隽
二〇一七年五月二十六日
书记员 高敏