上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2475号
上诉人（原审原告）皮平平。
上诉人（原审原告）王志芳。
上诉人（原审原告）王智谦。
上列三上诉人共同委托代理人李亚婷，康达律师事务所上海分所律师。
上列三上诉人共同委托代理人游炯，康达律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海澳园煦荫酒店管理有限公司。
法定代表人刘奕。
委托代理人陈衍平，上海银盛律师事务所律师。
委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。
上诉人皮平平、王志芳、王智谦因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第2257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市静安区陕西北路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人为皮平平、王志芳、王智谦，建筑面积40.13平方米。2010年6月23日，皮平平、王志芳、王智谦与上海澳园煦荫酒店管理有限公司（以下简称澳园公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：皮平平、王志芳、王智谦将系争房屋及相关公用部位和设施出租给澳园公司使用，租期18年，分（8＋10）年两个周期，自房屋实际交付之日起计算，前8年为租金补偿期，租金补偿为70%，皮平平、王志芳、王智谦每年的年租金税前为房屋开发商销售价格的8%；在第一个周期结束之前，皮平平、王志芳、王智谦有权提前6个月书面通知澳园公司不再续约，皮平平、王志芳、王智谦无违约责任；经双方共同确认系争房屋税前月租金金额（含物业管理费）为人民币（以下币种均为人民币）6，628.40元，澳园公司应在每月15日之前向皮平平、王志芳、王智谦支付当月租金，如遇节假日，则租金支付日相应顺延；皮平平、王志芳、王智谦委托澳园公司统一向上海市静安区税务局代扣代缴相关租赁税费，并且系争房屋的物业管理费由皮平平、王志芳、王智谦自行承担，皮平平、王志芳、王智谦同意由澳园公司在每期应付租金内代扣代缴；租金补偿金为此前于2007年3月份起停业期间、上海美丽园大酒店过渡经营期间，按照系争房屋开发商销售房价的8%计算月租金总额、扣除皮平平、王志芳、王智谦已收款金额并乘以补偿比例70%而得；租金补偿金支付方式为澳园公司按照皮平平、王志芳、王智谦选择的18年租赁期限分8期偿清，第一次付款时间为皮平平、王志芳、王智谦签署合同起计180天，减去皮平平、王志芳、王智谦签署租金补偿与授权协议签订日到召开业主大会公示日（2010年2月26日）止的天数，如果皮平平、王志芳、王智谦在召开业主大会公示日后确认补偿事宜，则澳园公司第一期支付补偿款时间为皮平平、王志芳、王智谦签署合同日起计180天，第二期开始以第一期付款时间计每年支付，此后每期补偿款金额的支付时间以此方式类推；系争房屋内的水、电、煤气以及其他计量表、房间内基本电器设备应由皮平平、王志芳、王智谦按照酒店设施标准负责配备，由澳园公司统一采购，但需提前30天通知皮平平、王志芳、王智谦，其中电器设备折旧期或更新期为五年。此后，皮平平、王志芳、王智谦将系争房屋交付给澳园公司，澳园公司按约向皮平平、王志芳、王智谦支付租金，但未支付租金补偿金。自2011年1月起，澳园公司开始少付或不付每月应付的租金，直至2012年4月，澳园公司不再支付任何租金。
原审另查明，皮平平、王志芳、王智谦皮平平曾与澳园公司签订《租金补偿与授权协议》一份，对系争房屋的租金标准以及租金补偿金计算、支付方式进行了约定，与租赁合同基本一致。
原审还查明，2013年7月26日，皮平平、王志芳、王智谦与澳园公司签订《房间交接表》一份，确认系争房屋由皮平平、王志芳、王智谦收回，租金结算至2013年7月25日。
2013年8月，皮平平、王志芳、王智谦以澳园公司拖欠租金及租金补偿金为由，起诉至原审法院，要求澳园公司支付截至2013年7月25日的租金129，882.90元，支付租金补偿金92，163.60元，并按照银行同期贷款利率支付欠租129，882.90元以及到期3期补偿金34，561.35元的利息损失（自2013年7月19日计算至判决生效之日止）。
原审审理中，澳园公司答辩称，欠租情况属实，但应扣除系争房屋内安装的电视机系统费用9，285元，剩余120，597.90元同意支付。租金补偿金仅同意支付已经到期的3期共计34，561.35元，因合同解除，剩余5期补偿金不同意支付。不同意支付利息。因澳园公司目前经营困难，无法及时付款。
原审审理中，双方确认《房屋租赁合同》自2013年7月26日起解除，系争房屋租金扣除澳园公司代扣代缴的税费以及物业管理费后，澳园公司每月实际应付5，975.94元，计算至2013年7月25日，澳园公司共计拖欠皮平平、王志芳、王智谦租金120，597.90元（已扣除电视机设备款9，285元）。双方并确认租金补偿金的总金额为92，163.60元。
原审法院经审理后认为，皮平平、王志芳、王智谦与澳园公司签订的《房屋租赁合同》以及《租金补偿与授权协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，皮平平、王志芳、王智谦已将房屋交付澳园公司使用，履行了作为出租方的主要义务，澳园公司作为承租方也应按照合同约定的标准按时向皮平平、王志芳、王智谦支付租金以及租金补偿金。然澳园公司在未经皮平平、王志芳、王智谦同意的情况下长期少付、不付租金以及租金补偿金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现双方协议解除《房屋租赁合同》以及《租金补偿与授权协议》，与法无悖，予以准许。双方对计算至2013年7月25日止，澳园公司拖欠皮平平、王志芳、王智谦的租金金额核对无误，予以确认，澳园公司应当立即将上述欠付费用支付给皮平平、王志芳、王智谦。皮平平、王志芳、王智谦与澳园公司签订了租期18年的租赁合同，其中第一周期的8年为租金补偿期，由此可见，澳园公司承诺分8期向皮平平、王志芳、王智谦支付租金补偿金是基于双方建立了至少8年的租赁合同关系。在租赁合同提前解除的情况下，皮平平、王志芳、王智谦要求澳园公司支付全部8期租金补偿金的诉请，缺乏合同依据和法律依据，法院难以支持。然而，第4期租金补偿金虽然尚未到期，但《房屋租赁合同》系因澳园公司违约而提前解除，责任在澳园公司，根据合同法公平合理的原则，澳园公司仍应当向皮平平、王志芳、王智谦支付租赁合同解除之前的部分第4期租金补偿金，具体金额由本院根据合同解除日距离付款日的期限酌定为第4期补偿金的三分之二，即7，680.30元。加上已到期的3期租金补偿金，澳园公司应立即向皮平平、王志芳、王智谦支付租金补偿金共计42，241.65元。我国合同法规定，当事人承担违约责任的种类有很多种，皮平平、王志芳、王智谦主张的逾期付款利息不属于违约金范畴，而是赔偿损失，故不需要双方事先在合同中作出约定。由于澳园公司违约逾期支付租金以及到期的租金补偿金导致皮平平、王志芳、王智谦银行贷款利息损失，澳园公司应当予以赔偿。
原审法院据此作出判决：一、皮平平、王志芳、王智谦与澳园公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》以及《租金补偿与授权协议》自2013年7月26日起解除；二、澳园公司应于判决生效之日起十日内支付皮平平、王志芳、王智谦欠租120，597.90元（计算至2013年7月25日）；三、澳园公司应于判决生效之日起十日内支付皮平平、王志芳、王智谦租金补偿金42，241.65元；四、澳园公司应于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告皮平平、王志芳、王智谦欠租120，597.90元以及3期租金补偿金34，561.35元的逾期付款利息损失，自2013年7月19日起计算至判决生效之日止。
原审判决后，上诉人皮平平、王志芳、王智谦不服，向本院提起上诉称：原审审理中，上诉人仅同意解除《房屋租赁合同》，并未同意解除《租金补偿与授权协议》。两份协议彼此独立，被上诉人向上诉人支付租金补偿金的义务不以双方租赁关系的存续为前提。现被上诉人经营状况恶劣，拖欠租金及租赁补偿金，上诉人有权要求被上诉人立即支付全部租金补偿金。请求撤销原审判决第一、三项，改判双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》自2013年7月26日起解除，《租金补偿及授权协议》未解除，被上诉人支付上诉人租金补偿金92，163.60元。
被上诉人澳园公司答辩称：《租金补偿及授权协议》订立于《房屋租赁合同》之前，属意向合同，租赁合同解除，租金补偿协议即解除。双方将补偿金约定在租赁合同中一并履行，说明双方对该笔补偿金的支付本意是依托于房屋出租的经营收益，补偿金的履行与租赁关系无法分开，因此租赁合同解除，剩余的租金补偿金无需支付。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人先后签订了《租金补偿与授权协议》及《房屋租赁合同》，两份合同中均包含房屋租赁以及租金补偿的内容，《租金补偿与授权协议》系对房屋租赁以及租金补偿事宜的预先约定，《房屋租赁合同》则对上述事宜进行了细化补充，两份合同实为预约与本约的关系，因此若《房屋租赁合同》解除，《租金补偿与授权协议》应当一并解除。现上诉人选择行使法律规定的合同解除权，解除了与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，《租金补偿与授权协议》亦同时解除，原审此项判决并无不当，予以维持。被上诉人作为酒店管理公司，酒店经营收益系其主要收入来源，也是其支付上诉人租金及补偿金的基础，双方在租赁合同中将房屋租金与租金补偿一并予以约定，且租金补偿金的支付期限与租赁期限对应，也证明双方合同的真实意思是依托酒店经营收益来支付上诉人租金及补偿金。租赁合同解除后，被上诉人丧失了涉案房屋经营权，无法取得涉案房屋的经营收益，若仍需继续支付租金补偿金，有失公平。因此上诉人关于被上诉人应支付全部租金补偿金的主张本院不予采纳。原审考虑到本案系被上诉人原因导致合同解除等因素，酌情确定被上诉人应支付上诉人前3期以及第4期的部分租金补偿金，并无不妥。综上所述，原审在查明事实的基础上所作判决并无不当，依法予以维持。上诉人的上诉人请求缺乏依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，048元，由上诉人皮平平、王志芳、王智谦共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 王晓梅
代理审判员 范 一
二〇一四年二月十日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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