北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12284号
上诉人（原审被告）：林银春，男，1960年6月15日出生，住福建省莆田市。
委托诉讼代理人：张超，河北信正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处，住所地北京市丰台区东大街60号。
法定代表人：余进，处长。
委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宰丝雨，北京市百瑞律师事务所实习律师。
上诉人林银春因与被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处（以下简称军区管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初27571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林银春上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项、第三项，依法改判驳回军区管理处要求林银春支付租金的诉讼请求。事实和理由：军区管理处依据中国共产党中央军事委员会《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求解除与林银春就涉案房屋所签房屋租赁合同，但该文件仅是军队内部的通知，故军区管理处系单方要求解除合同。根据林银春与北京建胜京发商贸中心（以下简称建胜京发中心）之间的《军队房地产租赁合同》第九条第二款之约定，非军事需要提前终止合同的应当补偿建胜京发中心两个月的租金作为补偿，因此军区管理处在向林银春主张租金时应相应的折抵两个月的租金，不应全额支付。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查清事实后依法改判。
军区管理处辩称，同意一审判决，不同意林银春的上诉请求，要求维持一审判决。
军区管理处向一审法院起诉请求：1.请求法院确认军区管理处与林银春签订的《军队房地产租赁合同》于2017年5月1日解除；2.请求判令林银春向军区管理处支付拖欠租金128338.38元；3.案件受理费由林银春承担。
一审法院认定事实：建胜京发中心为个体工商户，林银春为其经营者。2017年8月22日，建胜京发中心注销。
2013年8月2日，中国人民解放军北京军区营房干部培训基地（甲方）与建胜京发中心（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于北京市丰台区东大街60号（京京字第4612号坐落）房屋建筑面积210平方米出租给乙方使用。租赁用途为办公用房。租赁期限自2013年10月20日至2018年10月19日。第一年租金20万元，此后每年租金在上年基础上增加3%，支付时间为每年租赁年限的前10日交付甲方。乙方按月向甲方交纳物业管理费，每月每平方米1.5元，物业管理费包括垃圾清运费及电梯养护等。甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；因不可抗力原因（含政府行为，国家及军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。
2015年7月31日，中国人民解放军北京军区房地产管理局向军区管理处发出《通知》，载明：北京军区营房干部培训基地是我局下属单位，已于2015年7月撤销，北京军区营房干部培训基地与中国法学会法制文学研究会于2012年12月6日签订的军队房地产租赁合同，以及北京军区营房干部培训基地与北京建胜京发商贸中心于2013年8月2日签订的军队房地产租赁合同，上述两份合同项下的权利和义务全部转移给你处。
2017年5月1日，军区管理处向建胜京发中心送达了《通知》，载明：北京军区营房干部培训基地撤销后，其人员、房地产归属我处管理。遵照习主席“下决心停止军队一切有偿服务”的指示，依据中国共产党中央军事委员会军发【2016】58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，现通知解除该合同。请你单位在接通知后于2017年5月20日之前搬迁完毕，搬迁中禁止损坏合同约定的房屋等固定设施设备功能。否则我们将视你单位为私自占用和破坏军队房地产行为，触犯《中华人民共和国军事设施保护法》的，我们将依法追究责任。
2017年5月19日，建胜京发中心将承租房屋的钥匙交还给军区管理处。林银春主张北京建胜京发商贸中心于2016年10月份开始不在承租房屋内办公，并将大部分物品搬离该房屋，每间房屋仅留一两把椅子。军区管理处对此不予认可。林银春主张合同虽约定了租金的涨幅，但签订合同时双方口头约定前三年为装修时间，租金不涨，每年为20万，其一直是按照每年20万元的金额交纳前三年租金。军区管理处不认可存在该约定。军区管理处提交记账联，证明建胜京发中心向其交纳2015年10月20日至2016年10月19日的租金20万元，林银春认可建胜京发中心交纳上述期间的租金20万，并交纳了10680元的取暖费，其称将钱交至财务，未注意发票开具单位，由于发票现已找不到，其无法提交租金发票。
庭审中，双方均认可本案所涉《军队房地产租赁合同》于2017年5月1日解除。
一审法院认为：中国人民解放军北京军区营房干部培训基地（甲方）与建胜京发中心（乙方）签订的《军队房地产租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年7月，中国人民解放军北京军区营房干部培训基地撤销，其上级单位中国人民解放军北京军区房地产管理局向军区管理处发出通知，通知中国人民解放军北京军区营房干部培训基地与建胜京发中心于2013年8月2日签订的《军队房地产租赁合同》项下的权利义务全部转移给军区管理处。军区管理处主张其已将上述情况告知建胜京发中心，并提交记账联为证，由于记账联显示2015年10月20日至2016年10月19日的租金收取单位为军区管理处，林银春不认可该记账联的真实性，但未提交其交纳租金的发票，法院对记账联的真实性予以确认，中国人民解放军北京军区营房干部培训基地撤销后，建胜京发中心继续使用涉诉房屋并向军区管理处交纳租金，应认定其已以自己的行为表示同意合同甲方主体的变更。现双方均认可《军队房地产租赁合同》于2017年5月1日解除，法院对此予以确认。
根据《军队房地产租赁合同》约定，第一年租金为20万元，此后每年租金在上年基础上增加3%，林银春主张双方口头约定前三年租金不涨，但未就此举证，且军区管理处对此不予认可，故其抗辩意见，证据不足，法院不予采信。关于2015年10月20日至2016年10月19日的租金，建胜京发中心已经交纳20万元，尚欠12180元。2016年10月20日至2017年5月1日的租金共116158.16元，建胜京发中心应予支付，林银春主张建胜京发中心于2016年10月即不在涉诉房屋办公且搬走了大部分物品，但未就此举证且其自认向军区管理处交钥匙的时间是2017年5月19日，故其抗辩意见，证据不足，法院不予采信。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。建胜京发中心现已注销，林银春作为建胜京发中心的经营者，应承担建胜京发中心的债务，故其应向军区管理处支付拖欠的租金共计128338.16元。据此，一审法院判决：一、确认中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处与北京建胜京发商贸中心之间的《军队房地产租赁合同》于二〇一七年五月一日解除；二、林银春于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处租金128338.16元；三、驳回中国人民解放军北京军区房地产管理局北京房地产管理处其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：中国人民解放军北京军区营房干部培训基地与建胜京发中心签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在中国人民解放军北京军区营房干部培训基地已被撤销，建胜京发中心被注销的情况下，军区管理处作为上述合同项下权利义务的承继方，林银春作为建胜京发中心的实际经营者，双方均应按照上述合同约定履行各自的义务。现双方均认可上述合同已于2017年5月1日解除，本院对此不持异议。依查明的事实，林银春尚欠军区管理处租金128338.16元，其理应及时向军区管理处支付。林银春虽主张双方口头约定三年租金不涨且其于2016年10月即不在涉诉房屋办公，但其并未提交证据予以证明，故本院难以采信。林银春上诉主张军区管理处非因军事需要而单方提前解除合同理应给予其两个月租金作为补偿的意见，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，林银春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2867元，由林银春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 肖荣远
审 判 员 赵胤晨
二〇一七年十二月十八日
法官助理 廖 慧
书 记 员 黄 骏