天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8429号
上诉人（原审原告）：罗兰芳，女，1980年6月9日出生，汉族，现住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：李政泽，天津誉仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:翟秀娟，女，1969年6月28日出生，汉族，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：王英（翟秀娟之夫），住天津市红桥区。
被上诉人（原审被告）:翟志勇，男，1972年1月13日出生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：窦树华，天津津鼎律师事务所律师。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
上诉人罗兰芳因与被上诉人翟秀娟、翟志勇，原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗兰芳上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判解除罗兰芳与翟金林（翟秀娟代理）签订的《天津市房产买卖协议》（编号31835-002969）；二、撤销一审判决第四项，改判翟秀娟、翟志勇根据过错支付罗兰芳违约金156400元，赔偿罗兰芳中介费损失31280元，赔偿罗兰芳房屋增值损失114960元，共计302640元；三、诉讼费由翟秀娟、翟志勇负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。翟金林在双方签订第一个合同后死亡，符合“在被代理人死亡前已经进行”这一条件。翟秀娟根据翟金林生前合同约定，为了翟金林的继承人翟秀娟和翟志勇不违约，继续代理行为，符合“为了被代理人的继承人的利益继续完成代理”这一要件。退一步讲，罗兰芳不知道翟金林去世，房管部门也审查了翟秀娟的代理资格后通过了涉案合同的网签，符合表见代理的规定。罗兰芳未付首付款是因为翟志勇启动司法程序查封了标的房产，银行无法为罗兰芳办理贷款，法庭不应追究罗兰芳的责任。即便判决涉案合同无效，那么约定的支付首付款期限当然也无效。罗兰芳在交易过程中没有过错，深受损失，翟秀娟、翟志勇应当赔偿罗兰芳所诉各项损失。违约金为惩罚性违约金，可以与损害赔偿金一起主张。即使法院认为罗兰芳只可以选择违约金加中介费或者选择中介费加房屋差价，应当向罗兰芳释明由罗兰芳加以选择。
翟秀娟辩称，不同意罗兰芳请求。事实与理由：翟秀娟有父亲的公证委托，只是代理父亲交易，没有任何过错，定金50000元已交给父亲。
翟志勇辩称，不同意罗兰芳上诉请求，请求法院驳回。事实及理由：翟秀娟在父亲翟金林去世后与罗兰芳签订网签协议，代理行为无效，翟志勇拒绝追认，合同自始无效，不存在解除问题。翟秀娟对此应当承担责任。翟金林去世后不能作为被代理人，不适用表见代理的规定。翟志勇继承翟金林在《房产交易合同》中的权利义务，同意继续履行卖方主要义务，即签订网签协议、交房等。罗兰芳要求翟志勇履行原网签协议办理过户手续，翟志勇不同意，要求重新签订网签协议。翟志勇为了维护自己合法权益，没有解除保全措施，合理合法，没有过错，不应承担赔偿责任。一审法院认定翟志勇构成根本违约，是错误的，应予纠正。罗兰芳未按约定交首付款，当时房屋尚未查封，其违约与翟志勇无关。罗兰芳购买房屋为了落户，房产交易未能完成，其不能落户，因其个人原因解除合同应当承担违约责任。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，网签合同是有效的，是房产交易合同的延续，赔偿问题请法院依法裁决。
罗兰芳向一审法院起诉请求：1、请求依法确认罗兰芳与翟金林签订的《天津市房产买卖协议》及在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间下签订的《房产交易合同》有效；2、判令翟秀娟、翟志勇共同协助罗兰芳履行合同、到房屋管理部门办理坐落于北辰区房屋过户于罗兰芳名下，并将该房屋交付罗兰芳；3、罗兰芳保留向翟秀娟、翟志勇主张返还中介费、评估费、定金、违约金及利息、房屋增值部分的诉权。4、诉讼费、保全费由翟秀娟、翟志勇承担。案件审理过程中，罗兰芳变更诉讼请求为：1、请求法院依法解除罗兰芳与翟金林（由其女儿依据公证的委托书代理）签订的《天津市房屋买卖协议》及在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间下签订的《房产交易合同》；2、翟秀娟、翟志勇返还罗兰芳定金50000元。3、翟秀娟、翟志勇赔偿罗兰芳违约金156400元，中介费31280元。4、翟秀娟、翟志勇赔偿罗兰芳房屋增值部分差价143700元。5、翟秀娟、翟志勇赔偿罗兰芳因拒绝交房的房租损失（按照2017年3月1日至2017年12月31日暂时估算：房租费18000元。）6、翟秀娟、翟志勇赔偿罗兰芳本案律师费15000元。以上各项损失合计人民币414380元。7、本案诉讼费凭票、鉴定费8540元由翟秀娟、翟志勇承担。
一审法院认定事实：翟秀娟与其父翟金林在天津市北方公证处办理了委托书公证，约定翟秀娟代为出售北辰区号房屋，2016年9月5日翟秀娟取得公证书。2016年9月14日，罗兰芳与翟秀娟在天津链家宝业房地产经纪有限公司居间下签订的《房产交易合同》，约定罗兰芳以1564000元的价格购买翟金林名下北辰区号房屋，合同签订后，罗兰芳于当日向翟秀娟交付定金50000元，向天津链家宝业房地产经纪有限公司交付居间费等31280元。2016年10月19日，翟秀娟以翟金林名义与罗兰芳签订《天津市房产买卖协议》以出售上述房屋。
另查，翟金林于2016年10月12日去世，翟金林去世后，翟志勇于2016年11月29日起诉至一审法院，要求继承翟金林名下遗产北辰区号房屋，即本案诉讼房屋，后一审法院于2017年2月24日作出（2016）津0113民初7845号生效判决，判令被继承人翟金林遗留的上述房屋由翟志勇与翟秀娟各继承50%份额。
继承案件审理期间翟志勇提出诉讼保全申请，2016年12月23日，一审法院依法对被继承人翟金林遗产北辰区号房屋进行查封，诉争房屋被法院查封后，该房屋买卖合同无法继续履行，罗兰芳在继承案件审理期间曾向翟秀娟、翟志勇询问是否继续履行合同，翟秀娟表示同意继续履行，翟志勇表示在继承案件审理完毕以后出售房屋给罗兰芳。罗兰芳于2017年2月23日在天津市南开区人民法院起诉要求翟秀娟、翟志勇继续履行诉争房屋的买卖合同，后该案移送至一审法院审理，至2017年4月27日罗兰芳就本案提交变更诉讼请求之前，双方均未就房屋买卖合同的进行实际履行，至本案庭审结束之日，翟志勇承认未向法院申请解除继承案件中的诉讼保全措施，该房屋仍处于查封状态。
本案审理过程中，罗兰芳申请对翟秀娟、翟志勇继承纠纷判决生效之日，即2017年3月13日当日北辰区号房屋价格进行鉴定，经天津市正盛房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》评估为该日上述房产的评估价值为1707700元。
一审法院认为，罗兰芳与翟金林（翟秀娟代签）、天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》系三方自愿签订，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。后因合同履行过程中，翟金林去世，从被继承人死亡时开始，诉争房屋所有权发生继承，由二位继承人即翟志勇、翟秀娟共同共有该房屋，二继承人在继承发生以后表示同意继续履行以翟金林名义签订的房屋买卖合同，并告知罗兰芳。本案庭审中翟志勇、翟秀娟亦均表示同意继续履行上述合同，故该合同中出卖人翟金林的权利义务应由翟秀娟、翟志勇承继，翟秀娟、翟志勇应当及时履行合同义务。但翟志勇直至罗兰芳申请变更诉讼请求之日，仍未就继承案件中采取的保全措施向法院申请解除，其自身的实际行为与其表述的愿意继续履行合同的意思表示相违背，致使合同目的无法实现，系根本违约行为，故一审法院对罗兰芳主张解除《房产交易合同》的诉讼请求予以支持。翟秀娟认可收取罗兰芳定金50000元，该定金虽翟秀娟主张交付给翟金林，但未提交证据，故翟秀娟负有返还罗兰芳定金的义务。
关于翟秀娟以翟金林名义与罗兰芳签订《天津市房产买卖协议》的效力，该协议系在翟金林去世后，翟秀娟以翟金林名义与罗兰芳签订的，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第82条之规定：被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。本案中，翟志勇作为继承人之一主张《天津市房产买卖协议》无效，对该合同未予追认，故翟秀娟代为签订的《天津市房产买卖协议》行为不符合上述规定的情形，其在代理权消灭之后以翟金林名义签订该买卖协议的代理行为无效，经翟志勇拒绝追认后，该合同无效。翟秀娟亦未举证证明在该买卖协议签订之前告知罗兰芳，翟金林已经去世的事实，故翟秀娟在该买卖协议签订过程存在过错。
关于罗兰芳要求翟秀娟、翟志勇赔偿损失的诉讼请求，罗兰芳为履行合同支付了相应的费用、时间及机会成本，存在实际损失。且翟秀娟、翟志勇在《天津市房产买卖协议》的签订以及《房产交易合同》履行过程中分别存在过错，翟秀娟、翟志勇应当就罗兰芳的损失进行赔偿。关于赔偿数额的确定，根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方签订的《房产交易合同》成交价格与天津正盛房地产土地评估有限公司出具编号为正盛估（2017）丁字第1116号《房地产估价报告》评估价格相比，房屋差价为143700元。诉争房屋已经较双方签订合同时价格出现上涨，房屋差价部分属于合同履行后罗兰芳可以获得的利益，翟秀娟、翟志勇应予适当赔偿。罗兰芳主张翟秀娟、翟志勇赔偿的违约金、中介费、房屋差价款等的数额相加，高于罗兰芳在该合同履行后可以获得的利益，应予酌减。翟志勇主张罗兰芳在合同履行过程中存在未按合同期限支付首付款的情形，一审法院对此予以采信，故结合本案合同履行情况及罗兰芳、翟秀娟、翟志勇各自的违约行为的过错程度，一审法院酌定包括罗兰芳中介费损失在内翟秀娟、翟志勇向罗兰芳赔偿房屋差价的60%,即86220元。故一审法院对罗兰芳此项诉讼请求超过部分不予支持，关于罗兰芳要求赔偿租金及律师费损失于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、罗兰芳、翟金林（翟秀娟代理）、天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》自判决生效之日起解除；二、罗兰芳与翟金林（翟秀娟代理）签订的《天津市房产买卖协议》（编号为31835-002969）无效；三、翟秀娟于判决生效后五日内返还罗兰芳定金50000元；四、翟秀娟、翟志勇于判决生效后五日内赔偿罗兰芳86220元；五、驳回罗兰芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3757元，鉴定费8540元由翟秀娟、翟志勇负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人翟秀娟受翟金林委托卖房，其与上诉人罗兰芳、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》系当事人自愿签订，系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
翟金林死亡后，被上诉人翟秀娟的代理行为，不符合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第82条规定的情形，其代理行为无效，双方签订的《天津市房产买卖协议》自始无效。
被上诉人翟志勇、翟秀娟已经生效判决确认为翟金林的继承人，二人共同继承诉争房屋。《房产交易合同》中出卖人翟金林的权利义务应由被上诉人翟秀娟、翟志勇承继，二人应当及时履行合同义务。二人在继承发生以后均向上诉人罗兰芳表示过同意继续履行以翟金林名义签订的房屋买卖合同。但被上诉人翟志勇至今未向法院申请解除诉争房屋的保全措施，其实际行为致使合同目的无法实现，系根本违约行为。上诉人罗兰芳有权主张解除《房产交易合同》，一审法院对此予以支持并无不当。
被上诉人翟秀娟收取罗兰芳定金50000元，虽被上诉人翟秀娟主张将该款交付给翟金林，但未提交证据，且该笔款项未作为遗产由被上诉人翟志勇和翟秀娟继承，上诉人罗兰芳主张返还定金50000元，被上诉人翟秀娟对此负有返还义务。
关于上诉人罗兰芳要求被上诉人翟秀娟、翟志勇赔偿损失的诉讼请求，被上诉人翟秀娟、翟志勇未能继续履行合同，应当赔偿上诉人罗兰芳的损失。涉案《房产交易合同》中既约定了定金条款，又约定了违约金条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，上诉人罗兰芳有权选择适用违约金或定金条款。上诉人罗兰芳起诉请求中已经明确请求返还定金，赔偿违约金，故其已选择适用违约金条款。上诉人罗兰芳请求赔偿违约金的同时又请求赔偿实际损失，没有法律依据。上诉人罗兰芳上诉主张房屋增值损失及中介费损失共计146240元，该损失略低于合同中约定的违约金156400元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定无需调整违约金。故本院支持上诉人罗兰芳主张的违约金156400元，该损失应由被上诉人翟秀娟、翟志勇予以赔偿。
综上所述，罗兰芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初2018号民事判决第一、二、三项；
二、撤销天津市北辰区人民法院（2017）津0113民初2018号民事判决第四、五项；
三、翟秀娟、翟志勇于本判决生效后五日内赔偿罗兰芳156400元。
四、驳回罗兰芳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3757元，由上诉人罗兰芳承担1503元，由被上诉人翟秀娟、翟志勇承担2254元。鉴定费8540元由被上诉人翟秀娟、翟志勇负担。二审案件受理费5840元，由上诉人罗兰芳负担2336元，被上诉人翟秀娟、翟志勇负担3504元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王 晶
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：
......
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
......
2、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……