南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终70号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜小青，女，汉族，1967年12月7日出生，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：孙洪波，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401-10号。法定代表人:陈庚威，该公司副董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：广西南宁海派物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城地下1层商场B101号房。法定代表人：陈武，该公司执行董事。以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：刘永君，男，1987年10月5日出生，汉族，住广西容县，系广西东方航洋实业集团有限公司职员。以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：郑红蕾，女，1989年6月1日出生，汉族，住广西阳朔县，系广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司职员。上诉人杜小青因与上诉人广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）、广西南宁海派物业服务有限公司（以下简称海派公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人杜小青的委托诉讼代理人孙洪波、上诉人航洋公司、海派公司的共同委托诉讼代理人刘永君、郑红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜小青上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第514号民事判决；2.改判支持杜小青的一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由航洋公司、海派公司承担。事实与理由：一审判决存在事实认定、判决理由、适用法律上的错误，应当依法撤销。1.双方签订的《合同商务条件》中出租面积可以看出，杜小青总承租面积为123平方米,其中商铺承租面积为30平方米，A外摆区的承租面积为38平方米，约占总租赁面积的29%，B外摆区的承租面积为55平方米，由此可知，杜小青是将商铺、A外摆区、B外摆区作为一个整体进行租赁使用，方能满足杜小青作为“榴口水”品牌及轻便餐饮（泰式甜品）的经营之用的租赁目的，而A外摆区是商铺租赁合同中不可分割的组成部分，一审法院将商铺、A外摆区、B外摆区的租赁部分进行分割认定是错误的。如A外摆区是封闭消防通道出口而形成的平面，则航洋公司、海派公司的行为已违反了《消防法》第28条关于“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”的规定，依据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”故杜小青与航洋公司、海派公司签订的商铺租赁合同无效，一审法院对此认定错误。2.一审法院关于合同有效部分的合同解除时间认定是错误。一审法院认为，“根据合同第16.3条约定，由于自2015年5月11日接收涉案商铺之日至2015年8月5日搬离之日，杜小青未向航洋公司、海派公司支付租金及物业管理费，故航洋公司、海派公司已享有合同解除权。”是错误的，涉案商铺租赁合同为无效，航洋公司、海派公司不享有解除权。即使合同有效，航洋公司、海派公司也不能够提供其向杜小青送达了《合同解除通知书》并签收的证据，依据《中华人民共和国合同法》第93条之规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第96条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，可以看出，航洋公司、海派公司仅是通过EMS向杜小青寄送了快递,并不能证明其寄送的就是《合同解除通知书》。3.一审法院关于租赁保证金、其他押金的认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杜小青与航洋公司、海派公司签订的《商铺租赁合同》无效，且过错均在航洋公司、海派公司，航洋公司、海派公司应向杜小青返还租赁保证金75000元及其他押金6450元。4.一审法院关于损失赔偿、租金、物业管理费、违约金的认定错误。由于航洋公司、海派公司的原因导致双方签订的《商铺租赁合同》无效，致使杜小青无法实现合同目的，航洋公司、海派公司应向杜小青赔偿商铺装修、购置货物等产生的损失，航洋公司、海派公司收取租金、物业管理费没有事实和法律依据，杜小青也不应支付违约金。航洋公司、海派公司共同辩称，1.杜小青与航洋公司、海派公司签订的租赁合同不存在违反法律、行政法规的效力性、强制性规定情形，合同真实合法有效。2.A外摆区的面积仅为38平方米，小于B外摆区的55平方米，一审判决已经确认了外摆区只是用于摆放桌椅待客，即使取消A外摆区，杜小青仍可使用商铺和B外摆区进行经营，不会导致其不能经营或合同目的无法实现。3.杜小青在一审时自认，且一审判决也已查明，杜小青未向航洋公司、海派公司支付过租金和物业管理费。根据租赁合同第16.3条、第16.3.5条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第93、94条的规定，航洋公司、海派公司已经享有租赁合同的解除权。4.航洋公司一审提交的证据快递邮单已经证明航洋公司在2015年7月30日按合同约定的地址向杜小青寄出了解除合同通知书，且在快递邮单的内件品名及备注项目均已注明函件的名称和内容，杜小青本人于2015年8月5日签收该函件，双方的租赁关系已于2015年8月5日解除。5.租赁合同第16.3条、第16.3.5条约定，因杜小青欠付费用导致合同解除的，航洋公司有权没收租赁保证金。同时，租赁合同第4.6.4条、第7.3条约定了水电押金、装修押金的退款条件，目前尚未达到退款条件，航洋公司也有权根据租赁合同第16.1条规定从中抵扣杜小青应付的费用。6.双方签订的租赁合同合法有效，导致合同解除的原因在于杜小青，杜小青主张的损失不应得到支持。7.因为双方租赁合同合法有效，自杜小青接收商铺之日起至其交还商铺之日止，均应严格按照合同约定缴纳租金、物业管理费等各项费用。8.即使法院认定A外摆区部分的合同无效，也不会导致整个租赁合同无效。杜小青仍应当履行合同约定的各项义务，而且杜小青已经实际占有使用了商铺和外摆区，应当按照合同约定的租金标准向航洋公司支付房屋占用费。9.根据租赁合同第16.1条的约定，杜小青应当向航洋公司、海派公司支付逾期违约金，直至付清全部欠费。航洋公司、海派公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第514号民事判决第一、三、四、五、六、七、九、十项，改判支持航洋公司、海派公司全部诉讼请求；2.杜小青承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：1.杜小青与航洋公司、海派公司签订的租赁合同真实、合法、有效。《中华人民共和国消防法》第28条规定，“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”该法条并未明确规定违反该条规定将导致合同无效，属于管理性强制性规定。一审判决中并未对“效力性强制性规定”与“管理性强制性规定”加以区分，就直接认定租赁合同关于消防通道区域（即A外摆区，下同）部分无效，属认定事实及适用法律错误。2.由于双方签订的租赁合同合法有效，而一审判决也已查明并认定杜小青未向航洋公司、海派公司支付过租赁费用，航洋公司、海派公司已享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，导致租赁合同解除的原因在于杜小青，其主张的损失不应得到支持。3.一审法院对于杜小青欠付的租金、物业管理费金额的认定存在错误，未支持A外摆区的租金，无事实及法律依据。根据最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”的规定，杜小青应当支付A外摆区租金，即使A外摆区租赁合同无效，杜小青已实际占用使用了该区域，仍应按租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费。一审法院认定航洋公司、海派公司已于2015年7月9日收回A外摆区，并认定对杜小青使用商铺及B外摆区造成影响，从而判决2015年7月9日后商铺及B外摆区的租金、物业管理费酌情减半，其事实认定存在错误且无法律依据。4.一审法院判决航洋公司、海派公司退还各类押金及支付利息无事实及法律依据。租赁合同第4.6.4条约定，“甲方二须在本合同终止（无论基于何种原因）及乙方把该商铺交还给甲方、双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕、且收到乙方交还的水电费押金收据原件后30个工作日内，向乙方退还该水电费押金余额（不计利息）。”第7.3条约定，“……如果乙方按照甲方及政府审批的装修方案完成装修，且没有违反本合同及有关装修的规定，甲方二应于乙方装修完毕、在收到乙方退款申请及乙方交回收据原件且消防部门验收合格后一个月内向其返还装修押金余额（无息）。”第16.1条约定，“……甲方有权从乙方装修押金、水电费押金或租赁保证金中抵扣乙方应付款项及违约金……”。在杜小青满足上述退款条件后，航洋公司、海派公司才需向杜小青退还水电押金、装修押金等且无需支付利息。而杜小青在履约过程中存在欠付租赁费用的重大违约行为，至今仍欠付租金、物业管理费，其责任义务未清理完毕，未达到租赁合同约定的退还装修押金、水电费押金的条件，且航洋公司、海派公司有权根据合同约定用杜小青支付的押金抵扣其欠付的各项费用及违约金。一审法院认定航洋公司、海派公司应于租赁合同解除时返还押金并支付利息，无事实及法律依据。杜小青辩称，1.A外摆区和B外摆区是杜小青租赁时是作为整体考虑的，没有A外摆区不能实现经营目的。2.从2015年5月11日杜小青接收涉案商铺至航洋公司要求整改期间，杜小青从未使用过涉案商铺。从杜小青一审提供的照片可以看出A外摆区突然多出两个平台和地下通道，杜小青无法进行经营，无法正常使用。3.航洋公司将消防通道封闭后将商铺租赁给承租人，损害了公众利益，租赁合同应该是无效的。杜小青向一审法院起诉请求：1.确认杜小青与航洋公司、海派公司签订的《商铺租赁合同》无效；2.航洋公司、海派公司退还杜小青租赁保证金75000元，水电费押金1360元，装修押金5000元，POS机押金4000元，水电卡押金90元，共计85450元，以及上述款项的利息1450元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年4月25日起暂计至2015年8月20日，以后计至航洋公司、海派公司实际退还之日止）；3.航洋公司、海派公司赔偿杜小青经济损失848419元；4.本案诉讼费用由航洋公司、海派公司负担。航洋公司向一审法院反诉请求：1.航洋公司、海派公司与杜小青于2015年4月25日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》于2015年8月5日解除；2.杜小青向航洋公司支付合同解除前欠付的租金71963.87元；3.杜小青向航洋公司支付逾期付款违约金49347.5元（每逾期一天，按应付款额的千分之三计算，自付款期限届满的次日暂计至2016年1月31日，以后计至杜小青付清全部租金之日）；4.全部诉讼费用由杜小青承担。海派公司向一审法院反诉请求：1.杜小青向海派公司支付合同解除前（即2015年8月5日前）欠付的物业管理费5790.97元；2.杜小青向海派物业支付逾期付款违约金4099.61元（每逾期一天，按应付款额的千分之三计算，自付款期限届满的次日暂计至2016年1月31日，以后计至杜小青付清全部物业管理费之日）；3.全部诉讼费用由杜小青承担。一审法院认定事实：2015年4月25日，杜小青(承租方，乙方)与航洋公司（出租方，甲方一）、海派公司（物业管理方，甲方二）签订一份租赁合同及其附件，约定由乙方承租广西南宁市商铺（以下简称涉案商铺）经营“榴口水”品牌；承租总面积为123平方米（其中，商铺面积30平方米，A外摆区面积为38平方米，B外摆区面积为55平方米），租赁期限内甲方有权对乙方外摆区进行调整；租赁期限自商铺交付之日起算为二年，含免租装修期15天，免租装修期内免予支付租金，但乙方仍需支付物业管理费等；第一租赁年度租金（含A、B外摆区）为30560元/月（其中商铺租金为21600元/月，即720元/平方米/月，A外摆区租金为4560元/月，即120元/每平方米/月，B外摆区为4400元/月，即80元/平方米/月；首月租金应于计租日前支付，以后每个日历月1日前应支付本月租金；物业管理费为2040元/月（即30元/平方米/月，按商铺和A外摆区的总承租面积计算）；首月物业管理费应于起租日前支付，以后每个日历月1日前应支付当月物业管理费。租赁保证金为75000元；水电押金为1360元（即20元/平方米，按商铺和A外摆区的总承租面积计算）；装修押金为5000元/次；POS机押金4000元；合同第16.1条约定：乙方逾期支付逾期交付租金、物业管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）。甲方有权从乙方装修押金、水电押金或租赁保证金中抵扣乙方应付的款项及违约金……合同第16.3条约定，在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同自行回收商铺，没收租赁保证金……：（5）乙方逾期支付租金、物业管理费等费用达到15天以上的（无论甲方是否催收）。租赁合同还就双方的其他权利义务做出了约定。合同签订后，杜小青向航洋公司支付履约保证金75000元、POS机押金4000元，杜小青向海派公司支付水电押金1360元、装修押金5000元、水电卡押金90元。2015年5月11日，杜小青接收涉案商铺并开始装修。装修期间，航洋公司于2015年7月9日向杜小青发出《关于提请贵方配合消防安全调整的致函》，通知杜小青：因消防管理的需要，取消合同中约定的A外摆区的租赁……请收到该函件3日内与航洋公司协商并根据协商情况签订相应补充协议。随后航洋公司对A外摆区做出调整，即对原A外摆区的平面进行抬升，露出消防通道出口。A外摆区调整后，杜小青拒不接收调整后的场地，双方协商未果。2015年7月30日，航洋公司、海派公司联合向杜小青发出《解除合同通知书》，通知杜小青：1.自通知到达之日，租赁合同解除；2.在本通知到达3日内交清全部欠费（暂计至2015年7月31日）3.没收租赁保证金75000元……杜小青于2015年8月5日签收了该解除合同通知书，并于当日搬离涉案商铺。一审庭审中，杜小青自认从承租涉案商铺之日起至搬离商铺之日止，未向航洋公司、海派公司支付过租金及物业管理费，同时认为违约金计算标准过高，请求一审法院予以调整。杜小青为经营涉案商铺支出以下费用：装修水电费1000元，垃圾清运费680元，商标代理费5400元、代办服务费1500元、购买空调21000元，空调拆机费400元，购买喷雾设备36550元，喷雾设备送货费100元，购买家具、雨伞等支出定金5000元，购买厨房设备45000元（预付款），购买餐具4903.5元（定金），榴口水品牌设计费20000元，装修费支出58000元。航洋公司是本案面积为30平方米的商铺的所有权人，B外摆区是商铺门前的空地的室外外摆区，A外摆区为室内外摆区，该区域是封闭消防通道出口而形成的平面。一审法院认为，杜小青与航洋公司、海派公司签订的关于商铺、B外摆区的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，关于商铺及B外摆区的租赁合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。A外摆区是封闭消防通道出口而形成的平面，出租人封闭消防通道并出租的行为已违反了消防法第二十八条关于“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定，又根据合同法第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”杜小青与航洋公司、海派公司签订的关于A外摆区的租赁合同无效。一、关于租赁合同有效部分的合同解除时间在杜小青占有涉案商铺的情况下，航洋公司、海派公司有权就合同有效部分（即商铺及B外摆区部分）的租赁面积收取租金及物业管理费。根据租赁合同第16.3条约定：“在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同自行回收商铺，没收租赁保证金……：（5）乙方逾期支付租金、物业管理费等费用达到15天以上的（无论甲方是否催收）。”由于自2015年5月11日接收涉案商铺之日起至2015年8月5日搬离之日，杜小青未向航洋公司、海派公司支付租金及物业管理费，故航洋公司、海派公司已享有合同解除权。2015年7月30日，航洋公司、海派公司以EMS的方式向杜小青发出《解除合同通知书》，通知杜小青解除双方租赁合同，杜小青于2015年8月5日签收了该邮件。根据合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，杜小青与航洋公司、海派公司于2015年4月25日签订关于商铺及B外摆区的租赁合同于2015年8月5日解除。二、关于租赁保证金的问题根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故航洋公司应向杜小青返还A外摆区部分的租赁保证金23170元（计算方法：75000元÷123平方米×38平方米=23170元）。因杜小青拖欠航洋公司、海派公司关于商铺及B外摆区的租金、物业管理费的违约行为，导致双方租赁合同（商铺及B外摆区部分）解除，根据租赁合同第16.3条约定的约定，航洋公司、海派公司有权不予退还商铺及B外摆区部分的租赁保证金51830元（计算方法：75000元-23170元=51830元）。三、关于其他押金的返还问题合同签订后，杜小青向航洋公司支付POS机押金4000元，向海派公司支付水电押金1360元、装修押金5000元、水电卡押金90元。由于双方关于A外摆区的租赁合同无效，且关于商铺及B外摆区的租赁合同于2015年8月5日解除，故航洋公司应向杜小青返还POS机押金4000元，海派公司应向杜小青返还水电押金1360元、装修押金5000元、水电卡押金90元，共计6450元。四、关于损失赔偿的问题1.杜小青虽支付了商标代理费5400元、代办服务费1500元，但杜小青已获得了商标使用权，也享受了代办服务，杜小青可以另行使用该商标使用权，商标代理费及代办服务费不属于杜小青的损失。2.空调为可移动设备，杜小青已将涉案商铺内的空调拆走，故空调不属于其损失。3.空调拆机费、喷雾设备送货费是杜小青必须支出的费用，即使租赁合同正常履行至合同期限届满，杜小青仍需自行负担空调拆卸及喷雾设备送货的费用，故空调拆机费、喷雾设备送货费不属于合同无效所造成的损失。4.首先喷雾设备、厨房设备为可移动设备，拆卸上述设备不影响杜小青继续使用；其次，杜小青无法证明喷雾设备及厨房设备均为涉案商铺量身定制，拆卸后不能重复利用；再次，从A外摆区的名称上可知该区域的用途为外摆，即放置桌椅板凳的待客区，而喷雾设备及厨房设备属工作设施，应放置于操作间，杜小青认可面积为30平方米的商铺是作为操作间使用，故杜小青将部分厨房设施放置于A外摆区显然已超出了双方对该区域的用途的约定，在签订合同时出租人无法预见A外摆区中厨房设备的损失，故A外摆区中的厨房设备损失应由杜小青自行承担。因操作间（面积为30平方米的商铺）部分的租赁合同为有效合同，故操作间中的设施、设备支出不属于合同无效所造成的损失。5.杜小青为家具、雨伞等支出定金5000元、购买餐具支出定金4903.5元，因家具、雨伞、餐具等物品可以重复利用，故杜小青购买家具、雨伞、餐具的支出不属于杜小青的损失。综上，杜小青请求航洋公司、海派公司赔偿上述费用，没有事实或法律依据，一审法院不予支持。由于航洋公司、海派公司将封闭的消防通道出口出租给杜小青使用，而该消防通道出口具有一定的隐蔽性，承租人难以发现，故合同无效所造成的损失应全部由出租人承担。由于A外摆区为室内外摆区，杜小青针对A外摆区进行的设计、装修费支出以及装修期间支出的装修水电费、垃圾清运费均属于租赁合同无效而导致的损失。航洋公司、海派公司辩称，杜小青装修未经过航洋公司、海派公司审批同意，杜小青的装修损失应由其自行承担。一审法院认为，杜小青从开始装修至搬离涉案商铺之日，均处于装修期间，在此期间航洋公司、海派公司是知悉杜小青的装修行为的，但均未对装修行为提出异议，反而在调整A外摆区的问题上与杜小青协商租赁事宜，且海派公司也收取了杜小青的装修押金，故航洋公司、海派公司对杜小青的装修行为是知晓且认可的。综上，航洋公司、海派公司应向杜小青赔偿品牌设计费6179元（计算方法：20000元÷123平方米×38平方米=6179元）、装修费18438元（计算方法：（1000元+680元+58000元）÷123平方米×38平方米=18438元），上述两项赔偿共计24617元。五、关于租金、物业管理费的问题航洋公司、海派公司将消防通道出口封闭、出租的行为，导致A外摆区部分的租赁合同无效，过错在于航洋公司、海派公司。鉴于杜小青从接收A外摆区到搬离之日，未能实际使用该区域，航洋公司要求收取A外摆区部分的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，海派公司要求收取A外摆区部分的物业管理费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。根据租赁合同的约定，承租人享有15天装修免租期，杜小青于2015年5月11日接收涉案商铺，故杜小青应于2015年5月26日起支付租金。鉴于2015年7月9日以后航洋公司、海派公司将A外摆区收回调整，调整完毕后双方就A外摆区的租赁未能达成一致，导致杜小青所承租的涉案商铺没有室内外摆区，对杜小青继续使用商铺及B外摆区造成一定影响，故一审法院对2015年7月9日之后商铺及B外摆区的租金予以酌情减半调整。又根据租赁合同约定，商铺租金为21600元/月，B外摆区为4400元/月，故杜小青应向航洋公司支付商铺及B外摆区2015年5月26日至2015年8月5日期间的租金共计49903元（计算方式：1.2015年5月26日至2015年5月31日租金为（21600元+4400元）÷31天×6天=5032元；2.2015年6月租金为21600元+4400元=26000元；3.2015年7月租金为26000元÷31天×9天+26000元÷2÷31天×22天=16774元；4.2015年8月1日至2015年8月5日租金为26000÷2÷31天×5天=2097元；合计5032元+26000元+16774元+2097元=49903元）。根据租赁合同约定，杜小青应于接收涉案商铺之日（即2015年5月11日）起支付物业管理费，物业管理费为30元/平方米/月，按商铺和A外摆区的总承租面积计算。故商铺的物业管理费为900元/月（计算方式：30平方米×30元/平方米/月=900元/月）。2015年7月9日A外摆区被收回调整后，同理（不再赘述）一审法院对2015年7月9日之后的商铺物业管理费酌情减半调整。杜小青应向海派公司支付商铺2015年5月26日至2015年8月5日期间物业管理费共计2162元（计算方式：1.2015年5月11日至2015年5月31日物业管理费为900元÷31天×21天=610元；2.2015年6月物业管理费为900元；3.2015年7月物业管理费为900元÷31天×9天+900元÷2÷31天×22天=580元；4.2015年8月1日至2015年8月5日租金为900元÷2÷31天×5天=72元；共计610元+900元+580元+72元=2162元）。六、关于抵扣的问题一审庭审中，航洋公司、海派公司主张根据租赁合同第16.1条，杜小青逾期支付各项款项，航洋公司、海派公司有权从各种押金中扣除相应款项，航洋公司、海派公司的抵扣主张，有事实和合同依据，一审法院予以支持。从应付款之日发生抵扣，抵扣情况如下：1.航洋公司应向杜小青返还租赁保证金的23170元、POS机押金4000元与杜小青应支付航洋公司的2015年5月26日至2015年5月31日租金5032元及2015年6月租金的部分租金相抵扣，抵扣后，杜小青还欠航洋公司租金22733元（其中，尚欠付航洋公司2015年6月租金3862元、2015年7月租金16774元、2015年8月1日至8月5日租金2097元）；2.海派公司应向杜小青返还的水电押金、装修押金、水电卡押金6450元与杜小青应支付海派公司的2015年5月26日至2015年8月5日期间物业管理费2162元相抵扣，抵扣后，海派公司还应向杜小青返还4288元。七、关于逾期付款违约金的问题根据租赁合同第16.1条约定：乙方逾期支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）。在一审庭审中，杜小青主张逾期付款违约金千分之三的比例过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。当事人约定的违约金比例超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院认为，按照每日千分之三的计算逾期付款违约金，已超过杜小青因逾期付款而给航洋公司、海派公司造成的资金占用的实际损失，故将逾期付款违约金的比例调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。根据租赁合同的约定，首月租金应于计租日前支付，以后每个日历月1日前应支付本月租金。杜小青应于2015年6月1日支付2015年6月租金3862元，于2015年7月1日支付2015年7月租金16774元，于2015年8月1日支付2015年8月1日至2015年8月5日租金2097元。由于杜小青未按时向航洋公司支付上述租金，故杜小青应向航洋公司支付逾期付款违约金（计算方式：1.以3862元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年6月2日起计至付清上述欠款之日止；2.以16774元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年7月2日起计至付清上述欠款之日止；3.以2097元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年8月2日起计至付清上述欠款之日止）。因物业管理费已经抵扣完毕，且抵扣应在应付款之日发生，故海派公司请求杜小青支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。八、关于利息的问题杜小青请求航洋公司、海派公司从2015年4月25日起按照中国人民银行同期贷款利率向杜小青计付应退租赁保证金及各项押金的利息。一审法院认为，杜小青所支付的各项押金与海派公司应收取的物业管理费相抵扣后剩余4288元，该部分押金应在双方有效租赁合同解除后返还，故海派公司应于2015年8月5日向杜小青返还4288元。因海派公司至今未返还上述费用，故从2015年8月6日起，海派公司应向杜小青支付占用上述资金的利息（计算方式：以4288元为基数，按中国人民行同期贷款利率计算，从2015年8月6日起计至海派公司返还之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国消防法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杜小青与航洋公司、海派公司签订的关于A外摆区的租赁合同无效；二、杜小青与航洋公司、海派公司签订的关于商铺及B外摆区的租赁合同于2015年8月5日解除；三、航洋公司、海派公司向杜小青赔偿损失24617元；四、海派公司向杜小青返还4288元；五、海派公司向杜小青支付利息（计算方式：以4288元为基数，按中国人民行同期贷款利率计算，从2015年8月6日起计至海派公司返还之日止）六、杜小青向航洋公司支付租金22733元；七、杜小青向航洋公司支付逾期付款违约金（计算方式：1.以3862元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年6月2日起计至付清上述欠款之日止；2.以16774元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年7月2日起计至付清上述欠款之日止；3.以2097元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年8月2日起计至付清上述欠款之日止）；八、驳回杜小青的其他诉讼请求；九、驳回航洋公司的其他反诉请求；十、驳回海派公司的其他反诉请求。案件本诉受理费13153元，由杜小青负担12630元，航洋公司、海派公司负担523元；反诉案件受理费1363元，由航洋公司负担1179元，杜小青负担184元；反诉案件受理费25元，由海派公司负担。本院二审期间，杜小青当庭提交两组照片证据，第一组照片证明现航洋公司又将涉案商铺的A外摆区有消防通道的部分另行出租案外人经营包子铺。第二组照片证明航洋公司向杜小青交付的租赁场地是看不到消防通道的，航洋公司向杜小青隐瞒了租赁物存在消防通道的事实，杜小青无法经营使用涉案商铺。航洋公司、海派公司认为这些照片与本案没有关联性。杜小青当庭提交的第一组照片与本案无关；第二组照片无法证明航洋公司存在隐瞒，反而可以看出杜小青当时是知道A外摆区存在消防通道的；照片中没有拍摄时间，无法得知是何时拍摄的。航洋公司、海派公司在本院二审期间无新证据提交。杜小青对一审法院认定的事实提出以下异议：1.对一审判决认定A外摆区调整后，杜小青拒不接收调整后的场地有异议，杜小青并不是拒不接收，是因为航洋公司、海派公司交付场地不合格，商铺内放了两个梯子，杜小青无法经营，因此才未接收。2.对一审判决认定杜小青于2015年8月5日签收了解除合同通知书有异议，航洋公司、海派公司只是向杜小青邮寄快递，即便有杜小青签收，也无法证明邮递的就是解除合同通知书。3.对一审判决认定杜小青于2015年8月5日签收了解除合同通知书，并于当日搬离涉案商铺有异议，杜小青没有真正接收商铺，不存在搬离的问题。航洋公司、海派公司对一审法院认定的事实提出以下异议：1.对一审判决认定航洋公司将A外摆区出租给杜小青时，A外摆区覆盖了消防通道的出口，后航洋公司、海派公司将场地收回调整，将A外摆区的平面提升，露出消防通道出口有异议，认为航洋公司交付商铺时并没有覆盖消防通道的出口，并明确告知杜小青装修时不能覆盖消防通道，A外摆区的平面抬升应当是杜小青装修所做，航洋公司不清楚。2.对一审判决认定商标代理费5400元、代办服务费1500元、购买空调21000元，空调拆机费400元，购买喷雾设备36550元，喷雾设备送货费100元，购买家具、雨伞等支出定金5000元，购买厨房设备45000元（预付款），购买餐具4903.5元（定金），榴口水品牌设计费20000元，装修费支出58000元有异议，不认可杜小青已经支出了这些费用。3.对一审判决认定A外摆区为室内外摆区，该区域是封闭消防通道出口而形成的平面有异议，航洋公司在交付商铺时没有封闭消防通道。经质证，杜小青提供的两组照片无法确认拍摄时间，且航洋公司、海派公司对两组照片均未认可，对该两组照片证据，本院不予采纳。针对杜小青对一审法院认定事实提出的异议，本院认为，1.杜小青以航洋公司交付的场地不符合合同约定为由，未接收调整后的A外摆区，杜小青拒不接收调整后的A外摆区是事实。2.航洋公司向一审法院提供了向杜小青邮寄解除合同通知书的邮单，杜小青已签收，在没有相反证据反驳的情况下，可以认定杜小青已收到该解除合同通知书。3.本案中，杜小青已接收商铺并开始装修，杜小青认为自己并未真正接受商铺不能成立。针对航洋公司、海派公司对一审法院认定事实提出的异议，本院认为，从杜小青一审提供的照片证据可以看出，A外摆区覆盖了消防通道的出口，航洋公司也确对A外摆区作出调整。一审认定的杜小青支出商标代理费、购买空调等相关费用，有杜小青一审提供的装修合同、各类单据证明。对航洋公司、海派公司提出的异议，本院不予支持。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.本案租赁合同是否合法有效？2.如果合同有效，是否可以解除？3.航洋公司、海派公司是否应当赔偿杜小青经济损失848489元？4.杜小青是否应当向航洋公司、海派公司支付租金、物业管理费及逾期付款违约金？5.航洋公司、海派公司是否应当退还杜小青租赁保证金、水电押金、装修押金等各项费用共计85450元及支付利息？关于第一个争议焦点，杜小青与航洋公司、海派公司签订的关于商铺、B外摆区的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，关于商铺及B外摆区的租赁合同应属有效。A外摆区属封闭消防通道出口而形成，违反消防法第二十八条关于“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的强制性规定，杜小青与航洋公司、海派公司签订的关于A外摆区的租赁合同应属无效。关于第二个争议焦点，在杜小青占有涉案商铺的情况下，应交纳合同有效部分的租赁面积的租金及物业管理费。由于自2015年5月11日接收涉案商铺之日起至2015年8月5日搬离之日，杜小青未向航洋公司、海派公司支付租金及物业管理费，根据租赁合同第16.3条约定，航洋公司、海派公司享有合同解除权。一审认定杜小青收到航洋公司的《解除合同通知书》之日即2015年8月5日为租赁合同有效部分即关于商铺及B外摆区的租赁合同解除，合法有据，本院依法予以维持。关于第三个争议焦点，1.杜小青支付的商标代理费、代办服务费获得商标使用权，该权利是可以另行使用的，不属于杜小青的损失。2.空调为可移动设备，不属于其损失。3.空调拆机费、喷雾设备送货费是杜小青必须支出的费用，即使租赁合同正常履行至合同期限届满，仍需自行负担的费用，不属于合同无效所造成的损失。4.喷雾设备、厨房设备为操作间的可移动设备，拆除后可继续使用；杜小青也无法证明喷雾设备及厨房设备均为涉案商铺量身定制，拆卸后不能重复利用，且因操作间部分的租赁合同为有效合同，不属于合同无效所造成的损失。5.杜小青为家具、雨伞等支出定金5000元、购买餐具支出定金4903.5元，因家具、雨伞、餐具等物品可以重复利用，该项支出不属于杜小青的损失。一审法院对上述费用未予支持，并无不当，本院依法予以维持。由于航洋公司、海派公司将封闭的消防通道出口出租给杜小青使用，存在过错，合同无效所造成的损失应全部由出租人承担。由于A外摆区为室内外摆区，杜小青针对A外摆区进行的设计、装修费支出以及装修期间支出的装修水电费、垃圾清运费均属于租赁合同无效而导致的损失。航洋公司、海派公司应向杜小青赔偿品牌设计费6179元（计算方法：20000元÷123平方米×38平方米=6179元）、装修费18438元（计算方法：（1000元+680元+58000元）÷123平方米×38平方米=18438元），两项共计24617元。关于第四个争议焦点，航洋公司、海派公司将消防通道出口封闭、出租，导致A外摆区部分的租赁合同无效，航洋公司、海派公司存在过错。杜小青从接收A外摆区到搬离之日，未能实际使用该区域，航洋公司、海派公司主张收取A外摆区部分的租金、物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。根据租赁合同的约定，承租人享有15天装修免租期，杜小青于2015年5月11日接收涉案商铺，故杜小青应于2015年5月26日起支付租金。由于2015年7月9日之后，航洋公司、海派公司将A外摆区收回调整，调整完毕后双方就A外摆区的租赁未能达成一致，导致杜小青所承租的涉案商铺没有室内外摆区，对杜小青继续使用商铺及B外摆区造成一定影响，故一审法院对2015年7月9日之后商铺及B外摆区的租金予以酌情减半调整，并无不当，本院予以维持。杜小青应向航洋公司支付商铺及B外摆区2015年5月26日至2015年8月5日期间的租金共计49903元[计算方式：2015年5月26日至2015年5月31日租金为（21600元+4400元）÷31天×6天=5032元；2015年6月租金为21600元+4400元=26000元；2015年7月租金为26000元÷31天×9天+26000元÷2÷31天×22天=16774元；2015年8月1日至2015年8月5日租金为26000÷2÷31天×5天=2097元；合计49903元]。根据租赁合同约定，杜小青应于接收涉案商铺之日（即2015年5月11日）起支付物业管理费，物业管理费为30元/平方米/月，按商铺和A外摆区的总承租面积计算。故商铺的物业管理费为900元/月（计算方式：30平方米×30元/平方米/月=900元/月）。2015年7月9日A外摆区被收回调整后，一审法院对2015年7月9日之后的商铺物业管理费酌情减半调整，并无不当，本院依法予以维持。杜小青应向海派公司支付商铺2015年5月26日至2015年8月5日期间物业管理费为2162元（计算方式：2015年5月11日至2015年5月31日物业管理费为900元÷31天×21天=610元；2015年6月物业管理费为900元；2015年7月物业管理费为900元÷31天×9天+900元÷2÷31天×22天=580元；2015年8月1日至2015年8月5日租金为900元÷2÷31天×5天=72元；合计2162元）。根据租赁合同第16.1条约定：乙方逾期支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）。杜小青一审庭审中主张逾期付款违约金比例过高，请求法院予以调整。杜小青逾期交付租金实际给航洋公司造成资金被占用的损失，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期付款违约金的比例调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金并无不当，本院依法予以维持。关于第五个争议焦点，航洋公司、海派公司在一审庭审中主张杜小青逾期支付各项款项，航洋公司、海派公司有权从各种押金中扣除相应款项，航洋公司的该项主张有租赁合同约定，应予以支持。抵扣之后：1.航洋公司应向杜小青返还租赁保证金的23170元、POS机押金4000元与杜小青应支付航洋公司的2015年5月26日至2015年5月31日租金5032元及2015年6月租金的部分租金相抵扣，杜小青还欠航洋公司租金22733元；2.海派公司应向杜小青返还的水电押金、装修押金、水电卡押金6450元与杜小青应支付海派公司的2015年5月26日至2015年8月5日期间物业管理费2162元相抵扣，海派公司还应向杜小青返还4288元。杜小青所支付的各项押金与海派公司应收取的物业管理费相抵扣后剩余4288元，该部分押金应在双方有效租赁合同解除后返还，故海派公司应于2015年8月5日向杜小青返还4288元。因海派公司至今未返还上述费用，海派公司应从2015年8月6日起向杜小青支付占用上述资金的利息（计算方式：以4288元为基数，按中国人民行同期贷款利率计算，从2015年8月6日起计至海派公司返还之日止）。综上所述，上诉人杜小青、航洋公司、海派公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15737元（杜小青已预交14399元,航洋公司已预交1338元），由上诉人杜小青负担14399元，由上诉人广西东方航洋实业集团有限公司、广西南宁海派物业服务有限公司负担1338元。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 彭 博二〇一七年七月九日书记员 符贵芳