广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0113民初5802号
原告（反诉被告）：广州市番禺区某村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区大石街。
法定代表人：陈国礼，职务理事长。
委托诉讼代理人：孔少乐，系广东道怡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎燕琼，系广东道怡律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈某，男，1987年1月24日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：郑鹏生，系广东百健律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市番禺区某村股份合作经济社（以下简称“某村股份合作经济社”）与被告（反诉原告）陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市番禺区某村股份合作经济社的委托诉讼代理人孔少乐，被告（反诉原告）陈某的委托诉讼代理人郑鹏生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）广州市番禺区某村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2016年4月1日签订的《厂房物业租赁合同》（在庭审中原告撤回了第一项诉讼请求。）；2、请求判令原告无需退还保证金人民币10万元；3、请求判令被告支付原告租金、卫生费等合计人民币477360元（租金从2016年7月计至2017年6月为463320元，以上共计为577360元）；4、本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：原被告双方于2016年4月1日签订《厂房物业租赁合同》，约定被告承租原告位于大涌路的物业，租赁期限从2016年7月1日至2026年6月30日，租金标准为每平方33元，每三年递增，交租时间为每月15日前。2016年6月22日原告向被告发出书面的《通知》，要求被告于收到通知的3天内到原告处办理接收租赁物手续，但是被告对原告的函告行为置之不理并继续怠于办理接收手续。2016年7月原告再向被告发出书面的《通知》，并郑重告知被告办理移交手续并依约支付租金。2017年6月28日，鉴于被告一直漠视原告的催告行为，原告正式发函解除与被告的《厂房物业租赁合同》并要求被告支付2016年7月至2017年6月共12个月的租金以及卫生费等。根据合同第五页第十一点一条的约定，在我方合理的催告下，对方不履行交接业务，导致我方损失租金收入超过3个月，欠租是12个月（从2015年7月-2017年6月）。卫生费按照每月1元/平方米的标准，建筑面积是1170平方米，每个月一共1170元卫生费。租金是12个月即2016年7月-2017年6月为止，按照38610元/月/平方米计算。原告认为，双方签订的《厂房物业租赁合同》合法有效。被告无故不办理移交手续以及不按时交租的行为实属违约。原告已经两次发函要求被告办理移交手续，已经尽了告知义务，被告置原告的通知催告于不顾属于重大过错，直接造成原告租金损失。故原告有权依据合同的相关条款要求解除合同、没收押金以及要求被告支付拖欠的租金以及卫生费用。
被告（反诉原告）陈某辩称，我方不同意原告的诉讼请求，1、本案的合同应为无效合同，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二条规定，原告未能提供涉案租赁物的建设工程规划许可证，因此该合同为无效合同，基于合同无效，原告要求我方给付的租金，是没有法律依据；2、涉案厂房并未实际交付给我方使用，被告也从未接受过涉案厂房，因此原告要求支付租金，没有事实依据；3、由于本案合同属于无效合同，根据合同法第58条规定，原告应返还被告已经支付的保证金10万元，该保证金与被告进行投标时所缴纳的保证金不是同一保证金。综上请求驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）陈某向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告返还保证金10万元及利息（从2016年6月14日起，按中国人民银行贷款利率计算至清偿之日止）；2、请求判令反诉被告承担本案本诉和反诉的诉讼费用。
事实与理由：2016年3月中旬，反诉被告发出公告就涉案厂房进行公开招租，反诉原告进行的投标后中标，并于2016年4月1日签订了《厂房业务租赁合同》，合同签订当天反诉原告向反诉被告交纳了10万元的保证金。合同签订后，反诉被告称原租户还未退场，就一直未能将涉案的厂房交付给反诉原告使用。考虑到反诉被告在招投标时，没有对涉案厂房的结构等的实际情况进行说明，也没有向反诉原告出示建设工划许可证等相关证件，反诉原告对涉案厂房的规划及结构没有任何了解，担心存在安全隐患。因此，于2016年5月25日反诉原告委托广州天鉴房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，涉案厂房被鉴定为危险性等级为b级，属于危房随时危及人身安全和健康且不适于正常使用。2016年6月13日，反诉被告向反诉原告发出“申请书”，要求解除合同并退还10万元的保证金。2016年6月22日，反诉原告回复同意解除合同，但不同意退还保证金。综上所述，反诉原告认为，反诉被告对涉案厂房进行招投标及签订合同时均存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及未能向反诉原告出示相关的建设规划许可证件。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款及第五十八条的规定及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的第二条的规定，反诉被告应退还原告交纳的10万元保证金及赔偿原告的利息损失。现反诉原告根据《民事诉讼法》等有关法律法规的规定，特向贵院提起反诉，请求人民法院支持反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）广州市番禺区某村股份合作经济社对被告（反诉原告）陈某的反诉辩称，我方认为该保证金不应返还，理由：被告要求解除合同没有任何的法律依据，存在重大过错及违约行为，根据合同十一条第一款规定，10万元是少于当月月租金的3倍标准，故不应该退还；被告认为本合同无效是基于没有施工许可，但是双方签订租赁合同时，被告已经明确知道该物业所有情况，包括没有施工许可证和建设工程规划许可证，在明知该情况下，仍与被告签订租赁合同本身存在重大过失，该行为导致我方产生租金的损失，因为在被告签订合同前，该租赁物一直存在其他租赁关系，原告是正常收租金的，所以我方认为保证金无须返还；利息我方也不同意支付，理由是被告存在重大过错，即使需要退还，也不应该计算利息。
原告广州市番禺区某村股份合作经济社为证明其主张就本案本诉及反诉在举证期内向本院提交以下证据：1、《招标人承诺书》，证明被告对厂房进行了现场考察以及保证中标后严格履行物业租赁合同。2、《厂房物业租赁合同》，证明被告中标后双方正式签订厂房业务租赁合同，并约定了明确的租金标准等信息。3、短信通知（2016年5月21日和2016年6月22日），证明原告两次发函要求被告办理物业接收手续以及交租的事实。4、书面通知（2016年8月19日和2016年10月14日和2017年6月28日），证明原告发函解除与被告的厂房物业租赁合同并要求被告交租的事实。
被告（反诉原告）陈某向本院提交了以下证据：1、收据，证明原告收取被告保证金10万元的事实；2、房屋完损性鉴定报告，证明原告违法将存有安全隐患的厂房向外招租的事实；3、申请书，证明由于原告出租的厂房存在安全隐患，且未能向被告提供相关的规划许可或产权证明，被告于2016年6月13日向原告提出解除合同并退还保证金，被告曾回复同意解除，但拒绝还10万元的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
涉案物业为位于番禺区大石街某村大涌路厂房。原告广州市番禺区某村股份合作经济社在庭审时确认该厂房在建设时没有办理建设工程施工许可证和建设工程规划许可证。
2016年3月份原告通过发布招标文件出租涉案房屋。2016年3月9日被告陈某向原告缴纳厂房的竞标保证金10万元。某村股份合作经济社向陈某出具了一张收据。
2016年3月10日陈某签署了一份《招标人承诺书》，内容为：我方（被告）经考察现场，愿以招标文件所要求的条件参与投标。一旦我方中标，我方将毫无异议地接受贵方提供的租赁合同（租赁协议），并严格依照贵方的招标公告和招标文件中的相关规定与贵方签订租赁合同（租赁协议），并承诺不因标的物的权属、证照、质量等问题提出法律诉讼。如我方交纳了竞投保证金后竞投成功或按规定摇珠（抽签）中标后不签订相关合同的，我方承诺自愿放弃已交纳的竞投保证金及其相关的法律诉讼。
2016年4月1日原告广州市番禺区某村股份合作经济社作为出租方（合同中称甲方），与承租方被告陈某（合同中称乙方）签订了一份《厂房物业租赁合同》，合同第一条约定，乙方通过竞投方式承租涉案物业。物业的建筑面积为1170平方米，现状为一层旧厂房。乙方对甲方出租的物业存在的安全隐患，及损坏情况已作充分的了解及评估，同意承租。该条特别提示，本招标的厂房按现状交付乙方使用，乙方签订本合同前已到实地察看现场，并清楚了解本次投标标的物的所有状况，对租赁物现状没有任何疑问。合同签订后，不得以租赁物没有任何相关产权文件，无法办理包括但不限于建设施工许可、通电、通水、工商税务登记、出租登记为由要求解除合同或认定合同无效，否则认定中标人即承租人重大违约，赔偿招标人即出租人所有损失。合同第二条约定的期限为10年，从2016年7月1日至2026年6月30日。甲方逾期交付租赁物的，租赁期限相应顺延。甲方已经通过现场交底及书面方式告知乙方承租物现状，乙方已经完全了解承租物现状，并同意自愿以现况承租。在本出租合同生效之日起30日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。乙方应于本合同签订之日，向甲方支付租赁保证金10万元。合同约定厂房租金标准是33元/平方米，每月租金为38610元，租金每三年按照上一期租金基数水平上调5%。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%，逾期支付超过3个月甲方有权直接解除本合同，收回租赁物自行处理，不再退还保证金并追偿乙方给甲方造成的损失。乙方应在每月15日前交当月租金。乙方按照村的规定向甲方交纳卫生费1170元/月。
2016年5月21日原告广州市番禺区某村股份合作经济社通过手机短信方式通知陈某办理接收涉案物业的手续。
2016年5月23日陈某委托广州天鉴房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋安全进行鉴定，该鉴定公司于5月25日出具了《房屋完损性鉴定报告》，认为房屋地基基础局部稍有不均匀沉降迹象，导致房屋垂直度向南稍有偏差，另外，部分梁柱接头位置有较大开裂裂缝，个别柱有严重下沉迹象。依照《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99(2004年版)，评定广州市番禺区大石村大涌路厂房房屋为“危险点房”。
2016年6月13日陈某向原告提交了一份《申请书》，认为原告出租的厂房存在安全隐患，申请解除合同并退还保证金10万元。
2016年6月22日广州市番禺区某村股份合作经济社向陈某发送了一条手机短信，认为“你于2016年6月13日提交的申请书我村研究决定可以退标。但投放的10万元保证金不作退还，或按合同履行”，通知陈某收到通知于3日内到村委办理交付手续。
2017年7月13日，广州市番禺区某村股份合作经济社向本院提起诉讼。在庭审时原、被告确认陈某在2016年3月9日缴纳的竞标保证金10万元转为涉案《厂房物业租赁合同》的租赁保证金。涉案厂房没有办理交付和接收手续。被告确认合同签订后没有向某村股份合作经济社缴纳过租金和卫生费。原告在庭审中提交了2016年8月19日、2016年10月14日和2017年6月28日的三份《通知》，其中在2016年8月19日、2016年10月14日的《通知》中，原告通知被告办理涉讼物业的移交手续以及支付租金。在2017年6月28日的《通知》中，原告认为由于被告未办理接收物业和交租，解除与被告签订的厂房物业租赁合同。被告质证时认为未收到上述三份《通知》。
以上事实有原、被告提供的上述证据以及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷，广州市番禺区某村股份合作经济社与陈某签订的《厂房物业租赁合同》，由于原告确认涉案租赁物在建设过程中没有办理报建手续和建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，涉案《厂房物业租赁合同》应为无效合同。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告确认陈某在2016年3月9日缴纳的竞标保证金10万元转为涉案《厂房物业租赁合同》的租赁保证金。由于涉案租赁合同无效，合同也不能履行，陈某在反诉中提出要求广州市番禺区某村股份合作经济社返还保证金100000元，该请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告某村股份合作经济社诉请判令无需退还保证金人民币10万元，本院予以驳回。涉案《厂房物业租赁合同》在第一条有特别提示，“本招标的厂房按现状交付乙方使用，乙方签订本合同前已到实地察看现场，并清楚了解本次投标标的物的所有状况，对租赁物现状没有任何疑问”。由于陈某在租赁房屋时未注意审查涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，陈某在合同内容中有明确提示下仍签订合同，陈某对此应存在过错。对于陈某诉请要求某村股份合作经济社支付保证金10万元的利息，本院不予支持。
涉案《厂房物业租赁合同》约定厂房的每月租金38610元，承租方还需按照村的规定每月交纳卫生费1170元。原告某村股份合作经济社起诉要求陈某支付2016年7月至2017年6月租金、卫生费共计477360元，陈某确认其在合同签订后没有缴纳过租金和卫生费。陈某是否应承担上述期间的租金和卫生费是本案的一个焦点问题。上文已阐述了涉案合同应为无效合同，在房屋租赁合同因生效要件欠缺而被人民法院宣告无效后，引起相应的法律后果就是《合同法》第五十八条所规定的返还财产和赔偿损失的民事责任。关于合同无效返还财产的民事责任，该请求权的基础是，合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还的义务。返还财产适用的是恢复原状原则，旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状况，这也是上文处理10万元租赁保证金的原则。返还财产的法律后果还体现于承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。关于合同无效后的赔偿损失问题，合同无效所造成的损失是基于缔约过失责任提出赔偿请求，一方当事人在由磋商进入缔结合同过程中基于对他方的信赖进行的准备工作、支付相应费用，在合同被确认无效后，作为该方当事人所受损失。结合本案的案件事实，原、被告是在2016年4月1日签订《厂房物业租赁合同》，约定的租赁期限是从2016年7月1日起。2016年5月21日原告广州市番禺区某村股份合作经济社通过手机短信方式通知陈某办理接收涉案物业的手续。2016年5月23日陈某委托鉴定公司对涉案房屋安全进行鉴定，并于2016年6月13日向某村股份合作经济社提交了一份《申请书》，认为原告出租的厂房存在安全隐患，申请解除合同并退还保证金10万元。2016年6月22日某村股份合作经济社发送手机短信给陈某，认为“你于2016年6月13日提交的申请书我村研究决定可以退标。但投放的10万元保证金不作退还，或按合同履行”，通知陈某收到通知于3日内办理交付手续。至此，原、被告之间对于不再履行房屋租赁合同已达成一致意见，双方的争议只在于应不应该退还10万元保证金和陈某应根据某村股份合作经济社的通知“到村委办理交付手续”。原、被告在庭审中也确认涉案厂房没有办理交付和接收手续，也就是说，涉案房屋自始至终在某村股份合作经济社管理控制之中，陈某并没有占有使用过涉案房屋，事实上也没有获得财产性利益，因此，也不需要以支付租金和卫生费的方式向某村股份合作经济社返还财产。至于是否存在缔约过失的赔偿责任，缔约过失造成的损失是缔约过程中一方当事人基于信赖为履行合同做准备工作所支付的费用。某村股份合作经济社并未提供证据证明已发生了这部分费用，而其起诉的租金和卫生费显然不属于该费用范畴。因此，对于原告某村股份合作经济社起诉要求陈某支付2016年7月至2017年6月租金、卫生费的诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告某村股份合作经济社的其他诉讼请求以及陈某的其他反诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、反诉被告广州市番禺区某村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金100000元给反诉原告陈某；
二、驳回原告广州市番禺区某村股份合作经济社的诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈某的其余反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9574元，反诉受理费1150元，由广州市番禺区某村股份合作经济社负担10724元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾 强
人民陪审员 许蕴聪
人民陪审员 李倩仪
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 陈淑如