湖南省汨罗市人民法院
行 政 判 决 书
（2017）湘0681行初22号
原告余艳，女，1981年12月18日出生，汉族，住汨罗市。
委托代理人肖维，男，北京大成（长沙）律师事务所律师，特别授权。
被告汨罗市规划局，统一社会信用代码12430681445266020Y，所在地汨罗市罗城路。
法定代表人李建平，男，该局局长。
委托代理人郑柯，男，该局法规股股长，特别授权。
委托代理人王宇，男，湖南大义律师事务所律师，特别授权。
第三人汨罗市东方置业有限公司（袁利华、郑德桂），统一社会信用代码914306817506125591，所在地汨罗市城关建设路1号。
法定代表人陈汉雄，男，该公司董事长。
委托代理人游根林，男，1947年1月9日出生，现住。该公司副总经理，一般代理。
委托代理人易建良，男，1968年11月10日出生，现住。东方物业有限公司总经理，一般代理。
原告余艳诉被告汨罗市规划局撤销行政许可纠纷一案，于2017年9月19日向本院提起行政诉讼。本院于2017年9月22日立案后，2017年9月25日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭审理了本案。原告余艳及其委托代理人肖维，被告的委托代理人郑柯、王宇，第三人的委托代理人游根林、易建良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告汨罗市规划局于2011年1月7日向第三人汨罗市东方置业有限公司（袁利华、郑德桂）核发《建设工程规划许可证》，载明项目名称是天慧家园，建设工程地点大众南路，建设工程规模总建筑面积3658.26㎡（地上2942.22㎡，地下车库716.04㎡）。2014年10月23日被告汨罗市规划局变更2011年1月7日作出的规划许可，重新核发《建设工程规划许可证》,载明建设工程总建筑面积3792.27㎡（地下车库面积697.76㎡，商住楼面积3094.51㎡），为变更《建设工程规划许可证》引发纠纷。
原告余艳诉称，原告2012年9月27日与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买第三人第4层403号房，是天慧家园小区的业主。被告于2010年10月26日向第三人颁发地字第083034号《建设用地规划许可证》附审批单和红线图，审批单上载明内容有“用地面积1341平方米，建设规划2963.61平方米，容积率2.21”。2011年1月7日被告向第三人核发《建设工程规划许可证》附审批意见，审批意见载明“建设用地面积1341平方米，总建筑面积2942.22平方米，容积率2.194”，另外审批意见在“建筑外观设计要求”一栏未说明外墙规划“消防疏散楼梯”，在“特殊控制要求”一栏第一项强调“要严格按照批准的建筑红线、风格、色彩、层高和面积建设”。2014年10月23日，被告违反法律规定作出变更规划设计，并向第三人核发修改后的《建设工程规划许可证》，修改后的总建筑面积为3792.27平方米。汨罗市城乡勘测规划设计室提供的天慧家园地形图靠工商银行一侧多出了“消防疏散楼梯”的规划。原告多次要求被告撤销向第三人核发的变更后的《建设工程规划许可证》，但被无理拒绝，其中被告在《关于国务院第十二督察组热线电话0665号受理单的回复》中认为第三人“擅自增建的消防疏散楼梯，未办理变更许可，……在开发商补交土地款，变更容积率后，我局依该小区建设现状为其办了规划条件核实手续”。被告变更规划许可的行为违反法定程序，没有采取听证等形式听取利害关系人的意见，本案违法建设属于无法采取措施消除影响的情形，被告适用法律法规错误。原告认为，2014年10月23日被告变更规划设计向第三人核发《建设工程规划许可证》的具体行政行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的有关规定，侵害了原告的合法权益，请求依法判决撤销被告汨罗市规划局2014年10月23日作出的向第三人汨罗市东方置业有限公司（袁利华、郑德桂）核发《建设工程规划许可证》的具体行政行为，并重新作出行政行为。
原告余艳向本院提交了以下证据：
证据①、商品房买卖合同，拟证明原告的主体资格；证据②、2010年10月26日建设用地规划许可证，拟证明被告规划许可的内容；证据③、2010年10月26日建设用地审批单和红线图，拟证明被告规划许可的容积率、建筑面积、建筑密度等经济技术指标；证据④、2011年1月7日建设工程规划许可证及建设工程规划审批意见，拟证明被告的建筑面积和建设用地面积、建筑外观设计要求、市政公用设施衔接要求、特殊控制要求；证据⑤、2014年10月23日建设工程规划许可证及建设工程规划审批意见，拟证明被告修改后的建设工程规划；证据⑥、天慧家园地形图，拟证明修改后的建设工程规划增加了消防疏散楼梯，损害了原告的合法权益；证据⑦、建设工程竣工验收资料，竣工验收项目不包括消防疏散楼梯；证据⑧、建设工程总平面图、一二层平面图，拟证明建设工程并未包括消防疏散楼梯；证据⑨、消防验收报告以及消防验收平面图，拟证明消防验收内容也未包括消防疏散楼梯；证据⑩、汨罗市规划局《关于国务院第十二督察热线电话0665号受理单的回复》，拟证明被告违反法定程序修改规划许可内容，侵害原告的合法权益。
被告汨罗市规划局辩称，一、原告的起诉已经超过起诉期限。如原告诉状所述，被告向第三人核发《建设工程规划许可证》的时间为2014年10月23日，距原告的起诉有两年多的时间。根据《行政诉讼法》第四十六条之规定，原告就本案提起行政诉讼时已经远远超过了起诉期限。二、被告作出该行政行为符合法律规定。从2010年10月26日被告向第三人颁发的地字第083034号《建设用地规划许可证》，到2011年1月7日向第三人核发《建设工程规划许可证》及附件，至2014年10月23日向第三核发《建设工程规划许可证》。被告系根据第三人的申请，经审核后依法依规核发了上述证件，故行政行为无论从程序上还是实体上都是合法的。三、原告的诉讼主体不适格。根据“物权法定”原则，不动产物权的取得，需经相关部门登记，而至今原告方未进行房产登记。据查，原告方所在的“天慧家园”小区房屋第三人至今未在国土部门和房产部门取得相关产权登记手续和证件，既未办理商品房预售许可对该小区房屋进行预售，也不符合现房销售的法定条件。故原告并不是法定的房屋产权人，不具备本案诉讼主体资格。并且，原告提交的与第三人汨罗市东方置业有限公司签订的《商品房买卖合同》没有在房产部门进行登记备案，并不能以此作为唯一的、排他的房屋所有权人或利害关系人的证明。四、原告所诉应当属于民事法律关系调整范围。原告提交的《商品房买卖合同》第十四条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的变更导致下列影响到买受人所购的商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。根据此条约定，若因规划变更发生纠纷，原告可以找合同相对方依照合同约定主张民事权利。综上，被告认为原告的起诉已过诉讼时效，且原告不具备本案的诉讼主体资格，被告系依法依规进行审核发证的行政行为，原告的相关诉求应当是民事法律关系调整范围，其民事权利应当依合同向对方即房屋出卖人主张。请法庭查清事实，依法驳回原告对被告汨罗市规划局的诉讼请求。
被告汨罗市规划局向本院提交了以下证据：
第一组：1、第三人验收报告；2、第三人承诺书；3、第三人税务登记证；4、第三人机构代码证；5、第三人开户许可证；6、第三人法人证明书、身份证；7、第三人营业执照，拟证明第三人东方置业有限公司办理规划许可时向汨罗市规划局提供的材料。
第二组：8、土地使用权证；9、建设用地规划许可证及附件；10、发改局批复；11、建设工程规划许可证副本及附件；12、施工许可证；13、消防备案复查文件；14、容积率告知函；15面积测绘报告；16、建设工程规划许可证附件，拟证明汨罗市规划局在办理规划许可时颁发和审核的相关材料。
第三组：17、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十一条、五十五条法律条文，拟证明汨罗市规划局做出的规划许可符合法律法规。18、《商品房销售办法》第七条法律条文；19、建设部令168号第三十三条条文，拟证明房屋不符合销售的条件。
第四组：20、查询函及回复，拟证明汨罗市规划局向汨罗市国土局和汨罗市房产局查询天慧家园的相关情况，证明原告不具体诉讼主体资格。
第三人汨罗市东方置业有限公司述称，房子没卖之前的时候楼梯就已经做好了，而且规划、国土的手续都已经齐全的。因为是商户同住，为了方便商户出进方便所以加了楼梯。
第三人汨罗市东方置业有限公司没有提交证据。
经庭审质证，原告对被告出示的第一组证据验收报告、承诺书的真实性、合法性、关联性有异议，报告的时间自相矛盾，被告没有进行审核；对其他证据无异议，但达不到证明目的；对第二组证据有异议，被告没有采取听证会听取利害关系人的意见；对第三组证据17证明第三人建设的楼梯是违法的，证据18和19关联性有异议，达不到被告的证明目的。第三人对被告的证据没有异议。
被告对原告出示的证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，只有买卖合同没有颁发房产证明，也没有在房产部门登记备案，不能证明原告是房屋的所有权人和利害关系人；对证据2、3、4、5无异议，说明面积之所以改了，是因为有一个地下车库；对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，疏散楼梯经过消防部门验收，是维护合法权益而不是损害他人权益；对证据7、8真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议；对证据9真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，验收合格就应该是包括楼梯在内；对证据10真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告作出规划变更是在消防部门作出合格验收之后。第三人对证据无异议。
本院对上述证据认证如下：原告所举证据①至⑩具备证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告所举证据第一组证据中第三人的验收报告中“于2009年11月18日已完成项目建设”与实际情况不符，该天慧家园项目是于2011年1月18日开始施工建设的，对此证据本院不予确认；其他证据本院予以确认。第二组和第四组证据的真实性本院予以确认。本院将结合案情对上述确认相关证据予以采信。
经审理查明，2009年11月19日第三人汨罗市东方置业有限公司、袁利华、郑德桂向汨罗市人民政府申请取得了座落于汨罗市××××路，地号19-086面积是1341.00㎡的商业、住宅使用土地一宗，2010年10月26日第三人取得被告核发的《建设用地规划许可证》。2011年1月7日第三人向被告申请办理了《建设工程规划许可证》，该许可证载明：建设项目名称天慧家园，地下车库的面积716.04㎡，地上总面积2942.22㎡，建筑层数6层（一、二层为商业，三至六层为住宅）。2011年1月18日建设单位汩罗市东方置业有限公司开始建设，施工单位汨罗市建安公司。2011年9月28日天慧家园一楼的邻街商业门面“锦程电器”开业。2012年11月8日二楼“圣淘沙商务会所”开业，该商务会所的上楼通道是开发商在此栋楼的西南侧主体工程外墙超规划增建的外挂楼梯，该外挂楼梯建在小区住户唯一的出入口处。2012年9月27日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买天慧家园的现房第4层403号房（已居住）。2014年7月16日，第三人向被告申请项目验收，2014年10月23日，汨罗市规划局对2011年1月7日作出的《建设工程规划许可证》进行了变更，重新核发了《建设工程规划许可证》，载明建设工程规模总建筑面积3792.27㎡（地下车库面积697.76㎡，商住楼面积3094.51㎡），将超规划增建的外挂楼梯计算到了工程规模总建筑面积中。2017年5月份原告向被告申请调阅此项工程的规划资料。
另查明，天慧家园小区房屋至今未在国土部门和房产部门办理产权登记手续。
本院认为，《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求准予进行施工建设的法律凭证。没有《建设工程规划许可证》，或者没有按照《建设工程规划许可证》进行开发建设的项目是违法建设。《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款规定：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第四十二条第一款规定：修建性详细规划、建设工程规划设计方案总平面图的修改，应当采取听证会、论证会、座谈会、公示等形式听取利害关系人的意见。被告汨罗市规划局在2014年修改天慧家园建设工程规划许可时没有采取听证会、论证会、座谈会、公示等形式听取利害关系人（实际占有和使用人）的意见，故被告汨罗市规划局变更行政许可的程序违法。被告辩称原告诉讼主体不适格的意见，经审理查明原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是合法的，且第三人已交付房屋，原告已实际占有和使用，故原告是本案的利害关系人，有权提起诉讼，是适格原告，被告主张原告没有主体资格的意见不予采纳。经审查无证据证明原告起诉超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的起诉期限，被告辩称原告已超过起诉期限的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销被告汨罗市规划局于2014年10月23日向第三人汨罗市东方置业有限公司核发的《建设工程规划许可证》；
二、责令被告汨罗市规划局在本判决生效之日起四十五日内重新作出行政许可。
本案案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 何琪琳
审 判 员 马 雁
人民陪审员 周 凌
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 吴 晶