黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑03民终32号
上诉人（原审被告）：虎林市购物中心业主委员会，住所地黑龙江省虎林市虎林镇购物中心。
负责人：赵玉艳，职务主任。
委托诉讼代理人：刘桂英，女，1957年2月10日出生，汉族，虎林市购物中心业主委员会副主任，住黑龙江省虎林市市委家属楼。
委托诉讼代理人：张玉梅，女，1954年5月29日出生，汉族，虎林市购物中心业主委员会物业经理，住黑龙江省虎林市医院家属楼。
被上诉人（原审原告）：程杰，女，1972年12月10日出生，汉族，虎林市独一处快捷宾馆业主，住黑龙江省虎林市独一处快捷宾馆。
委托诉讼代理人：王秋军，黑龙江雄峰律师事务所律师。
上诉人虎林市购物中心业主委员会（以下简称购物中心）因与程杰确认合同效力纠纷一案，不服虎林市人民法院(2017)黑0381民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人购物中心的负责人赵玉艳及委托诉讼代理人刘桂英、张玉梅，被上诉人程杰的委托诉讼代理人王秋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
购物中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方于2014年10月5日、2014年11月10日签订的协议（以下简称10.5协议、11.10协议）无效,2014年9月24日签订的协议（以下简称9.24协议）中机打正文部分无效；2.终止履行10.5协议、11.10日协议及9.24协议中机打正文部分。事实与理由：1.原审法院适用《合同法》第五十条错误，依据《物权法》第七十六条第（6）、（7）项规定，涉及有关共有和共同管理权利的重大事项及改建，重建建筑物及其附属设施应由占建筑物总面积三分之二以上业主且总人数三分之二以上的业主或半数的业主同意，原审法院未优先适用该规定，而适用《合同法》第五十条认定协议有效错误。2.原审法院适用法律错误导致判决结果错误。上述协议未经业主大会表决通过，事后也未经业主追认，上诉人对业主共有利益无权处理，且该协议严重损害业主共有利益，存在安全隐患，继续履行协议会危害公共安全，应支持上诉人的上诉请求。
程杰辩称，三份协议合法有效，9.24协议和11.10协议已履行完毕，10.5协议符合相邻关系规范，购物中心的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
程杰向一审法院起诉请求：1.判决9.24协议、10.5协议及11.10协议有效，判决确认购物中心于2016年10月9日给程杰送达的解除合同通知无效；2.由购物中心承担案件受理费。
一审法院认定事实：程杰购买虎林市购物中心三楼房屋并办理了房屋所有权证书，程杰与虎林市购物中心业主委员会2014年9月24日签订协议一份，内容为：“一、经甲乙双方协商同意，乙方将购物中心商场三楼主体墙面与商场封闭后，（改成旅馆使用）大墙产权归乙方所有，任何人不得动用和悬挂物品，甲方同意乙方作为旅馆使用。并无条件为乙方提供安全出口及改造期间使用范围、工具、现场改造支持乙方正常旅馆营业，隔开后商场所有维修及其它费用与乙方无关。二、主体墙外乙方的平方转给协议外，乙方有权在经营不善时，打开墙体，可以随时将现有经营模式改变成商场继续进行经营方式，甲方及任何人不准擅自改动、变更、改变乙方主体墙使用权。三、此协议自签订之日起具有法律效益一方违约负法律责任”。2014年10月5日签订协议一份，内容为：“甲方将购物中心东门警卫室为独一处快捷宾馆进行开放式使用，不经乙方同意，甲方不得封锁，否则将包赔乙方全部营业损失，甲方永远同意乙方住宿客人车辆停放，不收取任何费用。此协议一式两份签字后即刻生效，并具有法律效力。”2014年11月10日签订协议一份，内容为：“2014年11月10日乙方在购物中心综合楼三层自己产权内经甲方同意进行装修改造快捷宾馆，装修中因楼层需单问进行封闭，消防喷淋漏水的情况下，经甲乙双方协商，消防喷淋阀门单独控制，防止漏水，甲方雇佣专业施工，乙方负责费用，验收安装后商场内一切消防喷淋恢复正常使用后，此协议终止。之后商场内的消防喷淋损坏及一切设施维修改造费用与乙方无关。此协议一式两份，签字盖章后具有法律效力，如有违约包赔对方损。”以上三份协议均盖有虎林市购物中心业主委员会的公章且其主任赵玉艳在协议书上签字。程杰与购物中心业主委员会因消防通道产生纠纷，购物中心业主委员会于2016年10月9日向程杰下发解除2014年9月24日、2014年10月5日、2014年11月10日协议的通知一份。内容为：“购物中心业主委员会现在正式通知虎林市独一处经营人程杰，2014年9月24日、2014年10月5日、2014年11月10日，赵玉艳与你签订的协议终止，原因是虎林市政府责令凡是占用消防通道存在消防隐患的行为立即终止。并且该协议没有经过购物中心业主委员会决议通过，系赵玉艳个人行为，不具备法律效力。限程杰于2016年10月20日之前立即将占用购物中心各处影响安全隐患的地方，（购物中心三楼东北处、变压器下明火厨房、配电室外楼梯等）清理出来交还给购物中心，否则购物中心将申请市政府强制执行。”程杰认为该通知无效遂向本院提起诉讼请求判决双方于2014年9月24日、2014年10月5日、2014年11月10日签订的书面《协议》有效，确认虎林市购物中心业主委员会于2016年10月9日给程杰送达的解除合同通知无效；由购物中心业主委员会承担案件受理费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十条规定“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立合同，除相对人知道或者应当知道其超越权权限的以外，该代表行为有效。”本案中，购物中心业主委员会与程杰于2014年9月24日、2014年10月5日、2014年11月10日所签订的三份协议在签订时赵玉艳任职购物中心业主委员会主任一职，赵玉艳作为购物中心业主委员会的负责人具有代理权限，对外订立合同有效，且三份协议均盖有购物中心业主委员会公章。购物中心业主委员会虽主张该三份协议的签署系赵玉艳个人行为，未经购物中心业主委员会会议通过，不发生法律效力。但购物中心业主委员会会议系购物中心业主委员会内部会议，并不能对抗合同相对人程杰，赵玉艳作为负责人对外与程杰签订合同的行为有效。程杰与购物中心业主委员会于2014年9月24日签订的协议，程杰与购物中心业主委员会各持一份，程杰持有的协议书中于机打正文下方手写一条为“主体墙外在购物中心商场内有50公分使用面积归乙方使用”的条款，庭审中程杰称当时协议书打字打完以后，程杰就提出砌墙已经留出50公分，这个50公分是在其使用的面积之内，完事后程杰就手写加上“主体墙外……归乙方使用”等内容填上之后，对方就签的字，盖得章，程杰持有这份协议之后就没有在对方的协议书上加上这句话。购物中心业主委员会予以否认只认可该协议机打正文部分存在事实，且程杰未提交其他证据对其主张予以佐证，故本院对该协议机打正文主体部分效力予以支持。综上，程杰与购物中心业主委员会签订的2014年10月5日、2014年11月10日协议合法有效，购物中心业主委员会应当继续履行；2014年9月24日协议中机打正文部分合法有效，购物中心业主委员会应当继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条规定，判决：一、程杰与虎林市购物中心业主委员会于2014年10月5日、2014年11月10日签订的书面协议有效，2014年9月24日签订的书面协议中机打正文部分内容有效；二、虎林市购物中心业主委员会继续履行2014年10月5日、2014年11月10日签订的书面协议，2014年9月24日签订的机打正文部分内容书面协议。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人单位的负责人赵玉艳与被上诉人签订的三份协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物权法》第七十六条是管理性规范，不是强制性效力性规范，上诉人主张原审法院未优先适用该规定，而适用《合同法》第五十条认定协议有效错误的主张不能成立。双方签订的协议是否经业主大会表决通过或追认不是合同生效的法律程序，商场是否存在安全隐患应由有关消防部门确定并责令整改，并不必然导致合同无效，上诉人不能提交证据证明案涉协议损害社会公共利益。
综上所述，上诉人虎林市购物中心业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由虎林市购物中心业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘兆宇
审判员 季学平
审判员 刘伟国
二〇一八年三月二十一日
书记员 李 玉
书记员 刘香蓉