济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初497号
原告：董兴壮，男，1987年9月18日出生，汉族，住山东省平阴县。
委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张倩，山东舜达律师事务所律师。
被告：许安玉，女，1957年8月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：庄利峰，山东齐邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊建洋，山东齐邦律师事务所律师。
第三人：济南泰舜房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：马俊，总经理。
委托诉讼代理人：李光才，男，1990年10月8日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
原告董兴壮与被告许安玉、第三人济南泰舜房地产经纪有限公司（以下简称泰舜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，被告许安玉在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院审查后作出（2017）鲁0104民初497号民事裁定，驳回了其提出的管辖权异议。被告许安玉对该裁定不服，上诉至山东省济南市中级人民法院。该院作出（2017）鲁01民辖终456号民事裁定，驳回被告许安玉的上诉，维持本院原裁定。本院依法适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告董兴壮及其委托诉讼代理人丁振华，被告许安玉及其委托诉讼代理人庄利峰，第三人泰舜公司的委托诉讼代理人李光才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董兴壮向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还定金1万元；2.判决被告向原告赔偿经济损失（具体数额以目前房屋市价与合同约定价格的差额为准）；3.判决被告向原告支付其垫付的中介佣金15460元；4.诉讼费、评估费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年8月24日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》（编号0000954），并向第三人支付了中介佣金15460元。该合同约定被告将位于济南市槐荫区纬十二路18号重汽嘉瑞苑某室（房产证号：济房槐字第xxxx**号，以下简称某号房屋）的房产售予原告，房屋总价款82万元；且约定若不配合房屋过户则视为违约，由被告承担全部违约责任；违约方应承担中介佣金。合同签订后，原告依约向被告支付了定金1万元。由于该房产系被告在重汽嘉瑞苑项目中，借杜广武之名购得，需杜广武夫妇配合办理过户。因此，原被告双方及第三人协助杜广武办理了房屋过户所需的补办结婚证、授权公证等事宜。办理期间，某号房屋价格大幅上涨，现值一百余万元，被告遂以各种理由表示拒绝办理房屋过户手续，不再履行合同。被告违约行为致使原告以同等价款购得同等条件房屋的购房目的无法达到，造成经济损失近20万元。因此，被告应承担因其违约给原告造成的各项经济损失。根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条、第十条及相关法律法规之规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
诉讼中，董兴壮明确第二项诉讼请求的经济损失为20万元。后又变更为：要求被告支付违约金，以房屋交易价82万元为基数，自2017年1月20日起至3月21日止，按照日千分之三计算。
许安玉辩称，1.我方同意返还1万元定金。在本案诉讼之前，双方调解过程中，答辩人就多次要求向原告返还定金，但原告拒绝接受。2.应当依法驳回原告要求被告承担经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据。对于本案所诉房产的状况，在签订合同时，原告是充分了解的。房产登记在杜广武的名下，如果要办理过户手续，就必须由登记的产权人杜广武配合。合同签订后，答辩人积极帮助杜广武补办结婚证，并根据中介公司及原告的要求协助办理授权公证。但在办理公证的过程中，因杜广武个人身体原因，公证机关不予公证。后答辩人又积极做工作，要求杜广武的亲属向济南市市中区人民法院提起诉讼，申请确认杜广武为限制民事行为能力人，案号为（2016）鲁0103民特335号。但在2017年1月7日杜广武死亡，直接导致本案所涉房屋无法办理过户手续。在整个过程中，答辩人没有过错，也没有任何的违约行为，而杜广武的死亡系不可预料、不可抗拒的事由，答辩人无法掌控。上述事情发生后，答辩人与原告及中介公司多次进行协商，鉴于房产无法办理过户，答辩人多次要求返还收取的定金，刚开始原告是同意收回的，但后来不知因何原因拒绝接受。3.在购房的整个过程中，原告仅仅支付1万元定金，其余的相关费用根本就没有支付，在这种情况下，要求答辩人赔偿巨额的经济损失，明显违反法律公平公正的原则。因登记产权人杜广武死亡这一客观事由的出现，导致无法继续办理过户，且这一点原告在起诉时就已经知道，所以也没有要求继续履行合同。在这种情况下，原告完全可以购买其他房产以避免损失的产生和扩大，从这一点来说，原告即便是存在损失，也是其自身的原因造成的。4.本案所涉房屋买卖合同系第三人泰舜公司提供的格式合同，并由其工作人员进行填写，其中第十条第六款明确约定许安玉仅是委托代理人，因此原告将许安玉列为被告系主体不适格，应当依法予以驳回对被告许安玉所有的诉讼请求。5.原告在诉状中所称的已经办理了授权公证的事宜与客观事实不符，该授权公证因杜广武的身体原因，公证机关并没有予以办理。
许安玉在本案诉讼中明确不同意董兴壮变更该项诉讼请求，其认为董兴壮变更诉讼请求应在举证期限届满前提出。
泰舜公司述称，在双方买卖过程中，被告是带着与房产权属人杜广武签署的买卖协议去的，我方已经将买卖协议给了原告。被告还提供了杜广武的产权证原件，我们每个门店都有监控，当时被告已经告知了房屋的情况，我方组织了双方签署房屋买卖协议，后来被告的孩子还拿着房屋钥匙让三方去看过房屋。被告告诉我们其有权处理房屋，并拿出了杜广武的身份证复印件、房产证、房屋钥匙以及其与杜广武的买卖协议，但是因为房屋登记在杜广武名下，所以我方还是让被告作为委托代理人来签署的合同。签署合同时，被告承诺办理过户手续时，杜广武及其配偶可以协助办理过户。签署完合同后，我们到杜广武的住处核实过情况，与许安玉的陈述一致。我们没有见到杜广武，见到了杜广武的孩子，落实的情况与被告说的一致，就是房屋卖给了被告，而且被告与杜广武及杜广武的女儿达成口头协议，协议内容是被告给杜广武七万元，其协助办理过户手续。我们第二次去杜广武家里时，见到了杜广武本人，能够沟通，但是因为他的身体状况确实不太好，所以公证处不予办理公证手续，房屋买卖合同无法继续履行，所以我们回来后就找原被告双方协商多次，但未协商成功。
本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括董兴壮提交的许安玉身份证复印件、企业信用信息公示报告打印件、董兴壮与许安玉、泰舜公司签订的房屋买卖合同、房产证复印件、定金收条及许安玉提交的房屋权属状况信息，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.某号房屋的所有权于2011年8月22日登记在杜广武名下，并登记共有权人为张玉芳，该房屋的所有权证书后“附记”处还载明为“集资建房，取得产权。集资建房总价款248975.0元”。
许安玉自述，杜广武所在的单位集资建房，因为杜广武的女儿没有钱买，就让许安玉之夫汪培君支付全款以杜广武的名义购买了某号房屋，后登记在杜广武和张玉芳名下，但一直未办理过户。
2.2016年8月24日，许安玉作为卖方（甲方）、董兴壮作为买方（乙方）与作为见证方（丙方）的泰舜公司签订房屋买卖合同一份，合同约定甲方自愿出售某号房屋给乙方，房屋所有权证书号：济房权证槐字第xxxx**，房屋所有权人为杜广武，共有权人为张玉芳，建筑面积为78.41平方米；附属设施包含固定装修、双气、地下室、车位；房屋有抵押，无租赁、无抵押；房屋总价款为82万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金1万元；付款方式为按揭贷款，乙方于过户当日，将首付款164000元（包括定金1万元）支付给甲方，剩余房款656000元向银行按揭贷款；甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接；合同第九条：若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；如甲乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同相对方支付总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失；委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；甲乙双方一致协商同意若有一方违约则双倍赔偿定金并支付中介佣金；合同第十条：甲乙双方必须配合丙方进行网签、过户、交税等手续；此房产权人为杜广武，应及时配合办理银行贷款、房产过户等手续，若不积极配合，则视为违约；此房产权人为杜广武，委托代理人为许安玉，附协议书，如若违约则由许安玉承担全部违约责任。合同还对其他事项进行了约定。当日，董兴壮向许安玉支付定金1万元，其余款项未付。
3.董兴壮及许安玉在本案诉讼中均表明合同不再继续履行。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.董兴壮向本院提交许安玉与杜广武签订的二手房买卖合同一份（未显示签订日期），拟证明许安玉拥有某号房屋的实际所有权，具有进行房屋交易的权利。合同显示：杜广武、张玉芳作为卖方（甲方），许安玉作为买方（乙方），乙方购买甲方拥有的某号房屋，乙方于合同签订之日向甲方支付购房全款248975元，杜荣玉作为甲方的代理人与乙方签订该合同。许安玉对二手房买卖合同的真实性无异议，但称该合同是为了办理过户手续后补的材料，合同中所有杜广武的签字都是其女儿杜荣玉代签的。泰舜公司对证据的真实性无异议，但称许安玉并未告知杜广武的签字是其女儿代签。本院认为，二手房买卖合同的双方为许安玉与案外人杜荣玉所签，且杜荣玉未到庭，对签字的时间及真实性本院无法核实，故对该合同的真实性本院在本案中不予采信。但是，由于董兴壮、许安玉及泰舜公司对登记的房屋所有权人并非是许安玉的事实无异议，故本院对该事实予以采信。
2.董兴壮向本院提交了佣金确认单的复印件一份，拟证明其向泰舜公司支付佣金15460元。该确认单载明：成交金额82万元，佣金金额8200元、银行贷款6560元、评估费700元。许安玉对证据的真实性不予认可，因是复印件，且佣金包含三部分，其中银行贷款和评估费的部分尚未发生，不应该支付，该佣金根据合同约定，应由买方支付。泰舜公司对证据无异议，称其确实收取了全额佣金15460元，但银行贷款和评估两项费用已经退还给董兴壮，实际收取佣金8200元。本院认为，佣金确认单虽为复印件，但泰舜公司对其真实性无异议，且认可已收到董兴壮支付的佣金，故本院对佣金确认单的真实性予以采信。但银行贷款和评估两项费用泰舜公司已经退还给董兴壮，董兴壮实际支付的佣金为8200元，故本院对董兴壮实际支付8200元佣金的事实予以采信，对超出8200元的部分不予采信。
3.许安玉自述其与董兴壮签订房屋买卖合同后，一直积极给杜广武、张玉芳补办结婚证，并与中介机构办理授权公证的公证手续，但是因为杜广武个人身体原因不能进行公证，而后其又积极说服杜广武的亲属向法院提起限制民事行为能力的诉讼，通过确定监护人的方式来办理过户手续，但最终没有办成，后杜广武于2017年1月7日去世，导致房屋买卖合同根本无法继续履行。
董兴壮对许安玉所述事实有异议，其对补办结婚证手续是知晓的，但对办理公证、限制行为能力诉讼和杜广武死亡的事实不清楚。其还称签订房屋买卖合同时许安玉承诺自己是房屋的实际所有权人，能够进行房产交易，并出示了二手房买卖合同和房产证，并明确承诺在房屋履行过程中因其原因导致的后果由其本人承担；合同签订后，前期许安玉非常积极配合办理房屋交易的相关程序，但因房价上涨，许安玉以种种理由不再配合办理交易手续。
许安玉称其一直想出卖某号房屋，现在因为杜广武死亡导致合同不能继续履行，其也是受害者。董兴壮为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时对房屋状况有全面充分的了解，房屋登记在谁的名下就必须由谁办理过户手续，这是常识。其还称，目前杜广武不能够协助办理过户登记的责任，董兴壮不能强加到许安玉身上，其并未违约。
泰舜公司对补办结婚证、办理公证以及限制行为能力诉讼的事实知晓，对杜广武死亡的事实不清楚，其认为杜广武的死亡不是房屋无法过户的真正原因。
本院认为：某号房屋登记为杜广武与张玉芳夫妻共同共有，虽然许安玉并非是登记的房屋所有权人，但其与董兴壮签订房屋买卖合同时，已将某号房屋的权属状况告知了董兴壮，房屋买卖合同是买方董兴壮与卖方许安玉的真实意思表示，合同内容也不违反法律及行政法规的强制性效力性规定，因此该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。但是，该合同第十条第五款约定：此房产权人为杜广武，应及时配合办理银行贷款、房产过户等手续，若不积极配合，则视为违约。因杜广武并非合同当事人，签订合同的当事人不能为第三人设定义务，故该条款是否能够真正得以履行要考虑到第三人杜广武的意思和行为，而不能仅以董兴壮与许安玉双方的约定为准。另外，董兴壮在诉讼过程中明确第二项诉讼请求的经济损失为20万元，后又变更为要求许安玉以房屋交易价82万元为基数，自2017年1月20日起至3月21日止，按照日千分之三计算支付违约金。本院认为，董兴壮的该项主张仅为变更经济损失的计算方式，并非变更诉讼请求的性质，因此并无不宜，本院予以采纳。许安玉称董兴壮变更此项诉讼请求应在举证期限届满前提出的意见，本院不予采信。
双方争议的焦点为：
1.许安玉是否为适格被告。本院认为，诉讼过程中，许安玉自称其实际购买了某号房屋，只是尚未办理变更登记，其拥有房屋所有权，而不是受杜广武的委托出卖房屋，故许安玉实际上是自己作为卖方签署房屋买卖合同，合同中的卖方署名也是许安玉，而非杜广武。合同中出现的“委托代理人”字样，仅为泰舜公司工作人员对许安玉身份的认定。董兴壮将许安玉作为卖房者的身份起诉，许安玉也认为其本身实际享有房屋的所有权，其当时并未经过杜广武的授权，故许安玉是房屋买卖合同的卖房人，其对自己的卖房行为享有权利、承担义务，对自己负责，而不是作为杜广武的委托代理人对杜广武负责，故许安玉具备诉讼主体资格，是适格的被告。但其在本案诉讼中又辩称董兴壮将其列为被告系主体不适格，其该项答辩意见与事实不符，也与其本意相违，因此本院对许安玉该部分的答辩意见不予采信。
2.合同签订后，卖方许安玉是否存在违约行为，以致房屋买卖合同无法继续履行，进而其是否应向董兴壮返还1万元定金、承担赔偿经济损失并支付佣金的违约责任。
本院经审理查明，董兴壮已向许安玉支付定金1万元，现合同无法继续履行，许安玉应当向董兴壮返还1万元定金。许安玉在答辩意见中也明确表示同意返还，故对董兴壮的该项请求，本院予以支持。
另外，房屋买卖合同第九条违约责任第六款约定：甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金；第十条其他约定事项第六款约定：此房产权人为杜广武，委托代理人为许安玉，附协议书，如若违约则由许安玉承担全部违约责任。许安玉在房屋买卖合同上签字，即代表其对合同内容予以认可，应当履行合同约定的义务，其在明知某号房屋登记的所有权人为杜广武，房屋过户需要杜广武配合的情况下，仍同意由其本人承担全部违约责任，那么，因杜广武身体原因无法办理过户手续，即应视为许安玉违约，许安玉应承担无法办理过户手续的法律后果，其应当按照合同第九条第六款的约定承担中介佣金。经本院审理查明，董兴壮实际支付佣金8200元，其要求许安玉支付中介佣金15460元的请求，对超出8200元的部分，本院不予支持。
关于经济损失，本院认为，董兴壮作为具备完全民事行为能力的成年人，其在签订房屋买卖合同时已经知晓某号房屋登记的所有权人为杜广武和张玉芳，并非是许安玉，其应当预见到即使许安玉已经支付了全部购房款或者许安玉确为某号房屋的真正所有权人，但在其购买该某号房屋后，房屋所有权的变更登记也应由杜广武和张玉芳配合办理，或者是由杜广武和张玉芳配合先将所有权转移登记至许安玉名下，再由许安玉协助将所有权转移登记至其名下。但无论是哪一种方式，最终能否顺利进行变更登记仍存在较大风险的后果，故对某号房屋无法进行变更登记、合同无法继续履行的后果，董兴壮本身也负有责任，其要求许安玉以房屋总价款82万元为基数，自2017年1月20日起至3月21日止，按照日千分之三计算违约金的请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中恢复原状即为返还购房定金。关于赔偿损失，本院认为，因董兴壮未就合同无法继续履行产生的实际损失提供证据，故本院酌定许安玉向董兴壮赔偿经济损失，应以已付定金1万元为基数，自2016年8月24日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、许安玉于本判决生效之日起十日内向董兴壮返还定金1万元；
二、许安玉于本判决生效之日起十日内向董兴壮赔偿经济损失（以1万元为基数，自2016年8月24日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、许安玉于本判决生效之日起十日内向董兴壮支付中介佣金8200元；
四、驳回董兴壮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3811元，减半收取计1905.5元，由董兴壮负担1700.5元，许安玉负担205元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 王 辉
二〇一七年九月五日
书记员 裴立红