广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5753号
上诉人（原审原告、反诉被告)：谢协建，男，汉族，住广东省丰顺县。
委托诉讼代理人：吴水良，广东粤鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区大沥镇六联村北南第一股份合作经济社。
负责人：黎汉柏，社长。
委托诉讼代理人：龙思，广东通法正承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥镇公共资源交易所。
负责人：杨玉勤，主任。
委托诉讼代理人：杨志坚,广东高木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁晓庭,广东高木律师事务所律师。
上诉人谢协建因与被上诉人佛山市南海区大沥镇六联村北南第一股份合作经济社（以下简称北南经济社）、佛山市南海区大沥镇公共资源交易所（以下简称公共资源交易所）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢协建上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.北南经济社、公共资源交易所承担诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。谢协建没有诉请解除租赁合同关系，但一审判决第一项判令解除谢协建与北南经济社建立的租赁合同关系，判非所诉，应予撤销。（二）一审判决偏袒北南经济社。纵观本案发生的事实，谢协建与北南经济社虽然没有签订书面的租赁合同，但已经形成事实上的租赁关系，一审法院予以认定。没有签订书面租赁合同的过错不在于谢协建，而是在于北南经济社恶意阻却签订书面租赁合同。谢协建在蒙受巨大损失及投诉无门的情况下提起本案诉讼。一审法院虽然认定谢协建与北南经济社在签订《竞投租赁成交确认书》之后并未签订其他协议，但谢协建实际租用涉讼租赁物，但对于造成未签订其他协议的根本原因没有查清。一审判决没收了谢协建支付的75万元保证金，还要谢协建缴纳巨额租金给北南经济社，对谢协建所有的损失不予以支持，导致判决错误。另外，涉案场地的租户一直缴纳租金给北南经济社，但北南经济社隐瞒了该事实。
北南经济社辩称，（一）一审判决第一项是根据双方的诉请而判，没有超出诉请范围，并非判非所诉。谢协建一审提出解除双方签订的《竞投租赁成交确认书》，该诉讼请求实际是诉请解除双方的租赁合同关系；北南经济社基于谢协建违约解除合同及拒绝签订租赁合同、拒付租金和不完全按约交纳租赁履约保证金的违约事实，提出反诉并主张解除合同关系。（二）谢协建拒签租赁合同是为了规避交纳第一期租金312000元和300万元履约保证金，没有签订租赁合同的责任在于谢协建。《竞投租赁成交确认书》和《六联北一商业综合楼（第二次）竞投交易方案》明确约定谢协建须于2015年10月16日前与北南经济社签订《租赁合同》，谢协建交纳第一期租金312000元和300万元履约保证金。北南经济社于2015年10月即成交当月应谢协建要求将涉讼租赁物交付给谢协建，谢协建设立招商处对外招商。其后，北南经济社多次要求谢协建签订合同及按约定交纳租金及履约保证金，涉讼租赁物取得产权证后，北南经济社也多次要求谢协建签订合同及按约定交纳租金及履约保证金，北南经济社最近一次是在2016年6月8日通过发送短信、打电话和在谢协建招商处送达等方式向谢协建送达通知，再次要求谢协建在2016年6月15日前签订合同及按约定交纳租金及履约保证金，谢协建置通知于不顾继续出租涉讼租赁物，于2016年6月16日与案外人廖某青、刘某伦签订租赁合同，于2016年6月18日与案外人陈某义签订租赁合同，收取案外人的租金和保证金。北南经济社可以通过签订租赁合同而取得租金和300万元履约保证金，这是对北南经济社有益的事情，北南经济社没有理由拒绝与谢协建签订租赁合同。谢协建称北南经济社阻止签订租赁合同没有事实依据，也不合常理。（三）谢协建没有交纳租金和履约保证金，且单方解除合同，已经构成根本违约，应承担违约责任，赔偿北南经济社的损失。一审判令谢协建支付租金及所交保证金归北南经济社所有，具有事实和法律依据，并且不足以弥补北南经济社的损失。因为涉讼租赁物属于集体资产，按政府规定其出租必须上政府平台交易，但自谢协建提起本案诉讼以来至今仍未将涉讼租赁物返还给北南经济社，以致北南经济社没法将涉讼租赁物再次上政府平台交易，且谢协建也没有向北南经济社交纳2016年11月至今期间长达8个月的租金，造成北南经济社应得利益损失。北南经济社再次要求谢协建返还涉讼租赁物并支付其返还涉讼租赁物之日前的租金予北南经济社，北南经济社将保留追究谢协建法律责任的权利。
公共资源交易所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。公共资源交易所根据交易方案的规定代为收取和保管交易保证金，不存在过错。在谢协建未按交易方案办理交易手续并提供出租人开具的证明的情况下，公共资源交易所不予支付交易保证金符合交易方案。
谢协建向一审法院起诉请求：1.解除谢协建与北南经济社签订的租赁成交确认书，北南经济社返还所收取的租赁保证金75万元及利息33750元给谢协建（以75万元为本金从2016年2月10日起至还款之日止按年利率6%计付）；公共资源交易所返还所收取的租赁交易保证金100万元及利息65000元给谢协建（以100万元为本金从2016年9月25日起至还款之日止按年利率6%计付）；2.北南经济社赔偿谢协建经济损失33万元；3.诉讼费由北南经济社、公共资源交易所承担。
北南经济社向一审法院反诉请求：1.解除北南经济社与谢协建的租赁合同关系，谢协建返还涉讼租赁物给北南经济社；2.谢协建交付的100万元交易保证金和75万元合同履约保证金归北南经济社所有；3.公共资源交易所将100万元交易保证金支付给北南经济社；4.谢协建支付2015年10月至2016年11月期间租金3120000元给北南经济社；5.谢协建承担诉讼费。
一审法院认定事实：涉讼租赁物为佛山市南海区大沥镇***路15号商业综合楼，登记所有权人为北南经济社，该商业综合楼于2013年2月1日取得建设工程规划许可证，证书编号为建字第44060520134××，于2013年12月26日取得建设工程施工许可证，证书编号为440622201312260××；于2016年4月21日办理竣工验收备案；于2016年5月25日办理权属登记，证号为粤房地权证佛字第××号。
2015年9月21日，公共资源交易所在大沥政务网发布《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》，明确北南经济社将出租涉讼租赁物，租期为20年零6个月，每月10日前交纳当月租金，免租装修期为6个月，分3年摊分（每个交费周年后2个月为一期），交易保证金为1000000元，交易底价为312000元/月，该租赁物已办理土地使用证，性质为商服用地，综合楼共五层，房产证正在办理中，竞投人须自行承担由此产生的经营风险；如只有一位竞投人符合竞投资格，则该物业按低价成交。
同月25日，谢协建向公共资源交易所转账支付竞投涉讼租赁物的交易保证金1000000元。
2015年10月9日，谢协建与北南经济社、公共资源交易所签订《竞投租赁成交确认书》，明确谢协建于当日在佛山市南海区大沥镇公共资源交易中心举办的竞投租赁会上竞得北一商业综合楼，竞投租赁面积为11954.43平方米，第一年租赁价为312000元/月；竞得人已认真了解并接受《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》所有条款，同意于2015年10月16日之前持《竞投租赁成交确认书》，将第一期租赁费交清并签订《租用合同书》；不按期签订《租用合同书》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应的法律责任。另外，《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》中规定：中标人必须在签署《成交确认书》次日起五个工作日内，凭《成交确认书》与出租人签订《租赁合同书》和《安全防火协议书》，并交纳合同履行保证金300万元，办理好有关手续；中标价即为租赁合同首年的月租金；中标人放弃中标或租赁期间未按时交纳租金的，视为自动放弃租赁权处理，出租人有权没收该中标人的全部保证金，该标的物另行处理；竞投成功的中标人，在完成与出租人签订合同及交纳合同履行保证金的手续后，出租人开具证明给中标人，由镇交易中心退回所交的交易保证金（不计利息）；如出现弃标的，出租人有权没收该中标人的交易保证金；竞得人竞得标的物后反悔的（包括拒绝签订确认书、拒绝签订合同、无缴交履约保证金），交易保证金全额不予退还，出租人有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额。
2015年10月19日，谢协建与案外人谭某伦签订《签订租赁合同前初议》，约定谢协建将涉讼租赁物中约1300平方米出租予谭某伦使用，租金按每平方米80元计算，每月5日前为交租期，每满租三年租金递增10%，谢协建给予谭某伦装修期内半年免收租金（分三年返还，即每年有2个月免租），签订上述临时约定之后谭某伦支付200000元予谢协建，作为租赁期内的押金，剩余800000元的按金在签订正式合同时再一次性支付予谢协建，双方初步约定11月15日可以进行土建，前提必须“原甲方、消防验收通过，由原甲方决定为准”，在合同备注处还注明如因村消防证、房产证无法办理，双方不违约；必须11月份签订正式合同，并付清余款800000元。
2016年1月1日，谢协建与案外人郭某英签订《商铺租赁协议书》，约定谢协建将涉讼租赁物中四楼1700平方米商铺出租予郭某英使用，租期自2016年1月1日至2025年12月30日，第一年租金为672000元/月，租金每满两年在上一期租金的基础上递增8%，签约当日承租方须先交齐400000元作为该商铺的租赁保证金；郭某英知悉谢协建是该物业的承租人，郭某英确认，合同期限内谢协建失去该物业出租权的，终止合同，谢协建应承担违约责任。同月4日，谢协建开具收据确认收到郭某英租赁保证金300000元，并明确余款100000元应在2016年1月30日前付清。
2016年2月3日，谢协建向北南经济社交纳承租涉讼租赁物的保证金750000元。
2016年6月8日，北南经济社向谢协建发出《通知》，主张谢协建依约应于2015年10月16日前与其签订《租赁合同书》并交纳第一期租赁费，但经其多次催促至今未签订《租赁合同书》，故要求谢协建在2016年6月15日前与北南经济社签订《租赁合同书》，逾期视为放弃竞得资格并应承担相应法律责任。同日，北南经济社的负责人还将上述《通知》的内容编辑成短信发至谢协建的手机。
2016年6月16日，谢协建与案外人廖某青、刘某伦签订《租赁协议书》，约定谢协建将涉讼商铺1楼约700平方米商铺出租予廖某青、刘某伦使用，租期自2016年7月1日至2021年6月30日，第一年租金为48000元/月，租金每满两年在上一期租金的基础上递增10%，签约当日承租方须先交齐192000元作为该商铺的租赁保证金；廖某青、刘某伦知悉谢协建是该物业的承租人，并确认如合同期限内谢协建失去该物业出租权的，谢协建有权终止合同且不承担违约责任。同日，谢协建开具收据确认收到廖某青、刘某伦押金144000元和8月1日至8月31日租金48000元。
2016年6月18日，谢协建与案外人陈某义签订《租赁协议书》，约定谢协建将涉讼商铺4楼约1000平方米商铺出租予陈某义使用，租期自2016年7月1日至2026年6月1日，第一年租金为348000元，租金每满两年在上一期租金的基础上递增8%，签约当日承租方须先交齐87000元作为该商铺的租赁保证金；陈某义知悉谢协建是该物业的承租人，并确认如合同期限内谢协建失去该物业出租权的，谢协建有权终止合同且不承担违约责任。同日，谢协建开具收据确认收到陈某义押金87000元和7月1日至7月30日租金29000元。
2016年10月13日，案外人陈某义以当地村委会主张谢协建无权将房屋转租给谢协建，不准陈某义进场装修，并将出入房屋的入口封死，从而导致其无法使用租赁物为由起诉谢协建，法院经审理后依法作出（2016）粤0605民初16420号民事判决，认定双方签订的《租赁协议书》合法有效，但由于该租赁合同终止履行原因属于谢协建出租权争议引起，并根据双方合同的约定，判令谢协建退回押金87000元、租金29000元，合共116000元予陈某义，并以116000元为本金从2016年10月13日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陈某义，驳回陈某义的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
2017年1月24日，案外人廖某青、刘某伦起诉谢协建，请求法院判令解除双方于2016年6月16日签订的《租赁协议书》，谢协建向其双倍返还保证金288000元、2016年8月租金48000元，并以336000元为本金从起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。在该案的审理过程中，廖某青、刘某伦自认其于签约之后进场装修使用至今。
同日，案外人谭某伦起诉谢协建，请求法院判令解除双方于2015年10月19日签订的《签订租赁合同前初议》，谢协建向其返还保证金200000元和支付违约金600000元，并以200000元为本金从起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。在该案的审理过程中，谭某伦自认其于2016年4、5月进场，现仍在租赁物经营。
同日，案外人郭某英起诉谢协建，请求法院判令解除双方于2016年1月1日签订的《租赁协议书》，谢协建向其双倍返还保证金600000元，并以600000元为本金从起诉之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息。在该案的审理过程中，郭某英自认其于签约之后进场装修，从2016年8月经营至今。
庭审中，谢协建与北南经济社均确认：谢协建于2015年10月派员进驻涉讼租赁物，谢协建进场至今未交纳过租金。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉讼租赁物在本案庭审辩论终结之前已办理竣工验收备案和权属证书，依照上述规定，双方基于《竞投租赁成交确认书》建立的租赁合同关合法有效，受法律保护，《竞投租赁成交确认书》不存在需要解除的情况，谢协建诉请解除该《竞投租赁成交确认书》理据不足，一审法院不予支持。鉴于谢协建与北南经济社在签订《竞投租赁成交确认书》之后并未签订其他协议，但谢协建实际租用涉讼租赁物，故双方的权利义务及应承担的合同责任应根据《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》《竞投租赁成交确认书》《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》及双方的实际履约情况进行确定。现谢协建与北南经济社均明确主张终止双方的租赁关系，故北南经济社诉请解除双方的租赁合同关系理据充分，一审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依照上述规定，北南经济社诉请谢协建返还涉讼租赁物有事实和法律依据，一审法院予以支持。谢协建主张北南经济社在2016年5月份将谢协建的招商人员赶出涉讼租赁物，但未举证证明，且至第一次庭审（2017年1月10日）还主张有三万多元的家具家私存放在招商处，并在当月16日之前自行成功搬离，故对谢协建的该项抗辩，一审法院不予采纳。谢协建主张北南经济社实际控制涉讼租赁物，但经查，至2017年3月30日止，从谢协建处分租涉讼租赁物的分租户仍在涉讼租赁物内经营，故对谢协建的该项抗辩，一审法院亦不予采纳。
鉴于谢协建与北南经济社终止租赁合同关系，一审法院根据双方的权利义务约定及诉请，依法判令相关保证金、租金及赔偿款处理如下：
一、关于谢协建向公共资源交易所交纳的交易保证金1000000元。
交易保证金是为保障交易双方顺利达成交易的保证金。因《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》《竞投租赁成交确认书》《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》规定签订《租用合同书》之时（2015年10月16日），涉讼租赁物未办理竣工验收及备案相关手续，依法不符合出租的条件，故谢协建未在该时间与北南经济社签订《租用合同书》并不构成违约。关于履约保证金的交纳，因双方未实际签订《租用合同书》，谢协建已于2016年2月3日向北南经济社交纳了保证金750000元，该款虽然与《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》确定的履约保证金金额有差距，但北南经济社并未举证证明其在收到谢协建交纳的上述保证金之后有提出异议，且至今庭审辩论终结之前，也从未主张谢协建应补足该保证金，视为双方协商一致将履约保证金变更为750000元，且谢协建在涉讼租赁物办理竣工验收备案之前便已交纳该保证金，在履行交纳保证金上谢协建并不存在不妥之处。虽然谢协建与北南经济社最终未签订《租用合同书》，但双方根据《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》《竞投租赁成交确认书》《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》建立了租赁关系并实际履行，应视为交易成功，故交易保证金的目的已经达成，且符合《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》规定的退款条件，故谢协建诉请公共资源交易所退回其交纳的交易保证金1000000元理据充分，一审法院予以支持；北南经济社诉请确认谢协建交纳的交易保证金1000000元归其所有、公共资源交易向其支付该1000000元理据不足，一审法院不予支持。
因《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》规定公共资源交易所退回该交易保证金时不计利息，且未规定在本案情形下退款的流程，故公共资源交易所至今未退回该笔保证金并不存在过错，故谢协建诉请公共资源交易所支付该交易保证金100000元的利息不符合双方的约定，一审法院不予支持；公共资源交易所的该项抗辩理据充分，一审法院予以采纳。
二、关于谢协建向北南经济社交纳的保证金750000元。
对谢协建在履约过程中交纳的保证金750000元，应根据双方租赁权利义务约定进行处理。根据《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》，谢协建在租赁期间未按时交纳租金的，北南经济社有权没收该保证金。现谢协建在承租涉讼租赁物之后，未向北南经济社交纳过租金，已经违反了按时交租的约定，北南经济社反诉要求没收该保证金符合双方约定，一审法院予以支持。谢协建诉请北南经济社返还保证金并计付利息不符合双方约定，一审法院不予支持。
三、关于谢协建在本案中应交纳租金金额。
谢协建与北南经济社均确认谢协建于2015年10月开始进驻涉讼租赁物，谢协建实际上也从2015年10月开始对涉讼租赁物进行招租，故从谢协建实际进驻涉讼租赁物开始，应依约向北南经济社计付租金。在本案中，北南经济社诉请谢协建支付2015年10月至2016年11月期间的租金，根据《竞投租赁成交确认书》的约定，第一年的租赁价为312000元，北南经济社据此主张谢协建承租涉讼租赁物，在该期间租金标准为3120000元/年理据充分，一审法院予以采纳。再根据《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》关于连续三年每年享受两个月的免租期的约定，北南经济社诉请谢协建支付2015年10月至2016年11月期间共14个月的租金3120000元符合双方约定，一审法院予以支持。
四、关于谢协建主张的经济损失330000元。
谢协建诉请北南经济社支付的经济损失330000元构成包括：推广费用78000元、招商办公室的装修108340元、向北南经济社的财务支付5万元现金、购买烟酒80000元予北南经济社两位负责人。关于推广费用78000元，谢协建不能提供相应的合同、发票以及支付凭证证明，北南经济社不同意支付，一审法院不予支持。其次，关于招商办公室的装修108340元，谢协建不能提供相应的合同、发票以及支付凭证证明，也明确不对装修价值进行鉴定，北南经济社不同意支付，故对谢协建的该项诉请，一审法院不予支持。至于谢协建主张其向北南经济社的财务支付5万元现金、购买烟酒80000元予北南经济社两位负责人而产生的相关损失已经超出合同履行的范畴，一审法院不在本案中进行处理，如谢协建认为北南经济社的相关人员确有违法违规收取财物的，依法应向有关部门提出检举控告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除谢协建与北南经济社基于《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》、《竞投租赁成交确认书》、《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》建立的租赁合同关系。二、谢协建应于判决发生法律效力之日起十日内返还《竞投租赁成交确认书》项下位于佛山市南海区大沥镇***路15号商业综合楼予北南经济社。三、公共资源交易所应于判决发生法律效力之日起十日内返还交易保证金1000000元予谢协建。四、谢协建交纳的保证金750000元归北南经济社所有。五、谢协建应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2016年11月期间的租金3120000元予北南经济社。六、驳回谢协建的起诉诉讼请求。七、驳回北南经济社的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。适用简易程序，本诉案件受理费减半收取计12115元（谢协建已预交），由谢协建负担5215元，由北南经济社负担6900元；反诉案件受理费减半收取计22880元（北南经济社已预交），由谢协建负担15880元，由北南经济社负担7000元。综上，谢协建应于判决发生法律效力之日起十日内迳付案件受理费8980元予被告北南经济社，法院不另收退。
本院二审期间，谢协建向本院提交以下证据：1.谢协建与北南经济社代表人电话通话录音光盘、《租赁合同签订等事宜说明》及情况反映、举报、信息截图、相片、报警回执，拟证明北南经济社阻却签订书面租赁合同，谢协建一直在维护合法权益；2.租赁协议、收据、租金（保证金、押金）收支情况汇总，拟证明租赁物的收益情况及由于北南经济社的破坏而造成谢协建损失的事实；3.佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初1644、1645、1646号民事判决，拟证明谢协建直接受到损失的事实，上述3个案件谢协建均提起了上诉；4.答辩书及缴费单据，拟证明北南经济社与租户勾结破坏租赁关系等事实。北南经济社向本院提交以下证据：1.民事起诉状三份，拟证明谢协建已经在佛山市南海区人民法院提起诉讼，其选择向案外人主张租金，其在本案中提出冲抵租金不符合法律规定，属于重复主张权利；2.申请书二份，拟证明案外人因为谢协建没有与北南经济社签订租赁合同，谢协建也没有履行出租人协助义务，无法保证案外人的承租权，案外人主动请求向北南经济社缴纳租金。公共资源交易所未向本院提交新的证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对上述证据，本院认定如下：谢协建提交的举报、信息截图、报警回执、租赁协议等证据已经在一审诉讼中提交，一审法院已经作出认定，其在二审诉讼中再次提交，不属于二审期间的新证据，本院不再重复认定；谢协建提交的其他证据以及北南经济社提交的证据，因谢协建招租的租户明确表示在本案中不作为当事人参加诉讼，故谢协建、北南经济社与各租户之间的关系不属于本案处理范围，本院对此不予审查。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，谢协建在一审法院于2017年1月10日制作的开庭笔录中确认“2015年10月份经北南经济社同意，谢协建派驻两个工作人员在涉讼租赁物内设立招商处进行招租”。
本院认为：根据谢协建的上诉主张和北南经济社、公共资源交易所的答辩意见，归纳本案二审争议焦点有两个，第一是一审判决解除谢协建与北南经济社的租赁合同关系是否超越了谢协建的诉讼请求；第二是谢协建应否向北南经济社支付2015年10月至2016年11月期间的租金3120000元，其交纳的保证金750000元应否归北南经济社所有。
关于第一个争议焦点。谢协建上诉主张一审判决解除谢协建与北南经济社的租赁合同关系超越了谢协建的诉讼请求，判非所诉。经审查，本案中，谢协建起诉请求解除谢协建与北南经济社签订的租赁成交确认书；北南经济社反诉请求解除北南经济社与谢协建的租赁合同关系，谢协建返还涉讼租赁物给北南经济社；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定，谢协建的本诉诉讼请求与北南经济社的反诉诉讼请求基于相同法律关系，一审法院对本诉和反诉的诉讼请求进行合并审理并无不当。本案中，涉讼租赁物在一审庭审辩论终结之前已办理竣工验收备案和权属证书，谢协建与北南经济社签订的《竞投租赁成交确认书》合法有效，谢协建诉请解除《竞投租赁成交确认书》缺乏事实和法律依据，一审法院驳回谢协建的该项诉讼请求并无不当。因谢协建与北南经济社在签订《竞投租赁成交确认书》之后并未签订其他协议，但是谢协建确认“2015年10月份经北南经济社同意，谢协建派驻两个工作人员在涉讼租赁物内设立招商处进行招租”，结合谢协建与案外人谭某伦于2015年10月19日签订《签订租赁合同前初议》、谭某伦现在租赁物经营，谢协建与案外人郭某英于2016年1月1日签订《租赁协议书》、郭某英现在租赁物经营，谢协建与案外人廖某青、刘某伦于2016年6月16日签订《租赁协议书》、廖某青、刘某伦现在租赁物经营的事实，足以认定谢协建实际租用了涉讼租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，双方之间形成了事实上的租赁合同关系，故谢协建与北南经济社的权利义务及应承担的合同责任应根据《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》《竞投租赁成交确认书》《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》及双方的实际履约情况进行确定。因谢协建租用涉讼租赁物后一直未支付租金予北南经济社，北南经济社诉请解除双方的租赁合同关系，理据充分，一审法院予以支持并无不当。综上，谢协建以一审判决解除谢协建与北南经济社的租赁合同关系超越了谢协建的诉讼请求为由提起上诉，理由不成立，本院不予支持。一审判决对此在程序、实体上处理均无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。谢协建在民事上诉状中确认其与北南经济社虽未签订书面租赁合同，但已经形成事实上的租赁关系，其上诉主张双方没有签订书面租赁合同的原因在于北南经济社恶意阻却。北南经济社一审诉讼中提交的证据显示北南经济社多次向谢协建发出通知，要求谢协建依约签订《租赁合同书》并交纳租赁费，经其多次催促双方至今未签订《租赁合同书》，故谢协建的该项上诉主张与事实不符，本院不予支持。谢协建上诉主张其不需缴纳2015年10月至2016年11月期间的租金3120000元予北南经济社。经审查，谢协建于2015年10月开始进驻涉讼租赁物对外招租，谢协建应从2015年10月开始向北南经济社支付租金。北南经济社诉请谢协建支付2015年10月至2016年11月期间的租金，《竞投租赁成交确认书》约定第一年的租赁价为312000元，《大沥镇六联北一商业综合楼（第二次）租赁竞投公告》约定连续三年每年享受两个月的免租期，一审判决认定谢协建应支付2015年10月至2016年11月期间共14个月的租金3120000元予北南经济社符合双方约定，处理并无不当。谢协建的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。谢协建上诉主张北南经济社无权没收其交纳的保证金750000元。因《六联北一商业综合楼（第二次）交易方案》明确约定“谢协建在租赁期间未按时交纳租金的，北南经济社有权没收该保证金”，谢协建在承租涉讼租赁物之后一直未向北南经济社支付过租金，违反上述约定，北南经济社反诉要求没收保证金750000元符合双方约定，一审法院予以支持并无不当。谢协建该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，谢协建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24230元，由上诉人谢协建负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十一月八日
书记员 梁启星