清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民二初字第189号
原告：陈计堂（曾用名陈继棠），男，1953年6月1日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：温卓源，广东金桥百信律师事务所律师。
被告：清远市德荣房地产有限公司，住所地清远市新城东三号区30栋北。
法定代表人：何伯强，该公司总经理。
委托代理人：梁祥，该公司员工。
被告：港澳（清远）投资发展有限公司，住所地清远市清城区东城海逸路大丰豪苑瑞丰苑B梯302号。
法定代表人：卢道平，该公司董事长。
委托代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。
原告陈计堂诉被告清远市德荣房地产有限公司（以下简称德荣公司）、港澳（清远）投资发展有限公司（以下简称港澳公司）项目转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈计堂的委托代理人温卓源，被告德荣公司的委托代理人梁祥，被告港澳公司的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈计堂诉称：1994年4月23日，原告陈计堂与被告港澳公司签订《合作建设商住房合同》，约定共同开发位于清新县太和镇新城16#区A-1-1、A-1-2的商住楼（现清新区太和镇清和大道169号），由被告港澳公司提供土地面积828平方米给原告陈计堂兴建，该楼建八层，建筑面积约6500平方米，原告陈计堂按建筑用地面积1：2的比例补偿给被告港澳公司，共补偿建筑面积约1656平方米，其中首层占50%，面积414平方米，二层占50%，面积414平方米，三层至八层住宅的其中一层，建筑面积约800平方米。合同签订后，原告陈计堂于1994年11月10日领取了（清新）建字第94090号建筑许可证及（94）建施字第（097）号开工证和授监证及规划许可证。1995年间，大楼建至完成了5层后因暂时资金不足而停建，之后被告港澳公司认为原告陈计堂存在合同违约而在清新县人民法院起诉。2003年8月11日，经清新县人民法院调解，双方达成如下调解协议并制作（2003）清新法民初字第202号《民事调解书》：一、对没有办理楼房交楼手续，但双方早已默认给港澳公司的首层东边394.81平方米，二层东边463.91平方米，双方予以确认；二、合作建设的楼房按规划要求为八层框架建筑，因陈计堂资金不足，实际只建了五层，已无法履行《合作建设商住房合同》约定的“补偿住宅层的其中一层给甲方（港澳公司）”的条款，双方协商同意陈计堂用三楼非住宅补偿应给港澳公司住宅层建筑面积678.49平方米，具体位置为该层的东墙起往西伸延；三、因陈计堂无按合同履行装修义务，经计算，陈计堂同意港澳公司因此而造成的损失为110000元，此款用三楼非住宅层与上述第二项相连的楼房面积245平方米折抵，上述楼房的交付手续，双方定于2003年8月30日前完成；四、港澳公司自愿放弃追究陈计堂的违约责任。原告陈计堂按上述调解履行了义务。之后，剩余的已建好的房屋及天面续建权归陈计堂所有。2007年11月7日，原告陈计堂与被告德荣公司签订《协议书》，主要内容为：一、由德荣公司收购买入陈计堂的A、二层西侧441㎡办公楼，金额264000元；B、四、五层住宅共六套，每套64000元，金额共384000元；二、本协议签订15天内，德荣公司支付首期购房款100000元，陈计堂收到款项7天内会同德荣公司办理楼房的转让报建手续，待转让手续办好后（即陈计堂收到150000元报建综合转让费后），7天内由被告德荣公司支付余下购房款。2007年11月8日，原告陈计堂与两被告签订一份《合同书》，主要内容为：1、港澳公司、陈计堂双方同意放弃上述地段的开发权，由德荣公司负责购买双方的上述物业和重新开发该烂尾楼；2、港澳公司、陈计堂同意终止1994年4月23日签订的《合作建设商住楼合同》，并同意由德荣公司出资对土地和地上物业进行回迁或收购和转让土地使用权，履行该楼的重建或改建工作；3、港澳公司、陈计堂同意德荣公司回迁或收购原合同约定或经法院裁定归港澳公司的已售或未售的五层以下物业，德荣公司收购港澳公司的物业总价为1121600元；4、德荣公司收购陈计堂为A，二层办公楼：二层西侧建筑面积441平方米，B、四、五层住宅共六套，初步约定每套按64000元计（按实际户数计），即原合同书的第二大条；5、本合同生效的七天内，港澳公司会同德荣公司到清新县国土局办理该楼的土地转让过户手续，转让土地面积828平方米（原土地证号：2005第0143**号），办理土地过户到德荣公司指定人名下；6、本合同生效的七天内，港澳公司支付给陈计堂首期购房款100000元，陈计堂收到款项的7天内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让规划、报建等手续，转让手续办好后七天内付清余款等；7、港澳公司将土地使用权过户给德荣公司后，德荣公司拆建和重建后所产生的一切纠纷和法律责任与港澳公司无关。其后，因相关职能部门不同意将涉案的土地使用权过户到德荣公司名下，认为这实质是倒卖土地使用权牟利行为，清新县建设局也不同意将原陈计堂的规划、报建、施工等手续转让给德荣公司，至此，德荣公司实质上是根本无法获得房屋6至8楼的续建权，也无法将土地使用权从港澳公司名下转让过户到德荣公司，且德荣公司至今没有支付过4楼5楼房屋款给原告陈计堂，也没有把涉案的150000元报建费支付给原告陈计堂。两被告见不能将原告的报建手续及6至8楼的续建手续依法过户到被告德荣公司名下，便恶意串通，恶意占有了原告陈计堂早已缴纳的197637元规划综合报建费用后，又用不当方法无理地以被告港澳公司名义补办报建手续，续建了6至8层。两被告只缴纳了6至8层房屋的续建检测费及少量其他费用，又以被告港澳公司名义，领取《清新县商品房预售许可证》并对外销售房屋。两被告此行为是直接把原告陈计堂早已缴纳了得150000元以上的报建费用占为己有。因两被告没有依约把报建费用150000元支付给原告陈计堂，属侵权行为。为此，原告陈计堂提起诉讼，请求判令：1、解除原告陈计堂与被告德荣公司、港澳公司于2007年11月7日签订的《协议书》及2007年11月8日签订的《合同书》；2、被告德荣公司、港澳公司连带赔偿原告陈计堂报建费等共计150000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈计堂提供的证据如下：1、身份证，拟证明原告陈计堂的诉讼主体资格；2、工商资料，拟证明被告德荣公司和港澳公司的诉讼主体资格；3、合作建设商住房合同，拟证明原告陈计堂与被告港澳公司于1994年4月23日签订合作建设商住房合同；4、（清新）建字第94090号《建筑许可证》及《开工证》、《授监证》、《规划许可证》、规划报建缴费通知书及已缴纳了的197627元综合规划报建费单据，拟证明原告陈计堂是经过人民政府职能部门批准而合法施工的，并且已交纳了规划综合报建费150000元以上；5、（2003）清新民初字第202号民事调解书，拟证明原告陈计堂已依约足额地将已建好的房屋份额，补偿足了被告港澳公司，剩余的房屋及天面开发权续建权归原告陈计堂；6、《合同书》，拟证明2007年11月8日，由被告港澳公司、德荣公司及原告陈计堂签订对土地和地上物收购、回迁；7、《承诺书》、补充答辩状，拟证明清新区人民政府的国土、建设部门不批准将涉案土地、地上物建筑物过户到被告德荣公司名下，说明不准倒卖土地以及挂靠是违法的；8、（2010）城法民初字第509号民事调解书，拟证明确认涉案的建筑大楼由原告陈计堂、刘新权、刘建国、陆桂英、李观玉五人合伙出资建筑建造的；9、商品房预售许可证、房屋交易所预售情况（表），拟证明原告陈计堂的涉案六套房屋已被被告港澳公司高价牟利倒卖给他人了；10、（2013）清城法民初字第1302号民事判决书，拟证明涉案房屋被倒卖后，原告陈计堂无房屋交付给刘新权、刘建国，而被法院判决赔钱给刘新权、刘建国；11、2007年11月7日《协议书》，拟证明在2007年11月7日，签订《协议书》由被告德荣公司拟购买入土地使用权及二层房屋及四层、五层的6套房屋，以及把该楼的土地转让及报建手续过户到德荣公司名下；12、（2012）清中法民一终字第364号民事判决书，拟证明直到2013年1月24日签收二审判决书，确定本案涉案的房屋为陈计堂财产，才确定该《合同书》为有效合同，被告德荣公司没有履行2007年11月8日的《合同书》，没有支付本案4楼5楼房屋标的款，人民政府职能部门亦反对倒卖土地使用权，不批准将土地使用权、建筑报建手续，过户到德荣公司名下，以及德荣公司自己也认为2007年11月8日《合同书》，已成为不必要，改为挂靠港澳公司开发，并霸占陈计堂4楼5楼房屋后，高价转让给他人，并霸占全部房屋款据为己有；13、清新20**-242号的《建筑工程施工许可证》，拟证明后续开发商是被告港澳公司，根本不能过户到被告德荣公司进行开发；14、清新安监字（2009）第170号《报监证》、清新（2009）质监字第170号《授监证》，拟证明挂靠行为属于违反我国《建筑法》及最高法院注释（2004）14号关于审理建设工程施工合同纠纷案件使用法律问题的解释有关条款中的强制性规定，挂靠建设施工行为，属于违法无效的；15、（2009）清新法民初字第948号民事判决书，拟证明该判决书认定2007年11月8日签订的《合同书》为无效合同，直到2013年1月24日（指签收日期）被清远市中级人民法院以清中法民一终字第364号民事判决书判决司法干预后，才变更2007年11月8日的《合同法》为有效合同；16、检测单三张，拟证明被告港澳公司只是交了续建检测费，而没有再交规划报建费；17、验线费，拟证明被告港澳公司交了续建验线费，而没有再交规划报建费。
被告德荣公司辩称：答辩人与原告陈计堂于2007年11月7日签订的《协议书》已被2007年11月8日由原告陈计堂与答辩人、被告港澳公司签订的《合同书》取代，不存在解除的基础。二、《合同书》不存在可解除的情形。原告陈计堂与答辩人、被告港澳公司签订的《合同书》，其合同目的是：原告陈计堂和被告港澳公司放弃原清新县太和镇清和大道169号建设项目的开发权，由答辩人负责购买该物业和重新开发。合同签订后，答辩人已完成对涉案房屋建设项目的收购和建设，合同目的已经实现。因此，原告陈计堂认为合同目的无法实现的主张没有依据。三、答辩人及被告港澳公司没有向原告陈计堂支付所谓报建费用的义务。清新县人民法院（2003）清新法民初字第202号民事调解书中，根本没有涉及原告陈计堂在第二项诉讼请求中列举的各项费用。《合同书》也没有约定答辩人及被告港澳公司须向原告陈计堂支付所谓报建费等费用。相反，《合同书》第六条约定很明确：“港澳公司和陈计堂合作建设该楼时，由陈计堂负责缴纳的规划报建等费用已交150000元，尚欠报建费1450000元，如德荣公司经质监部门认定并报建设部门同意对楼房部分改建，改费用由德荣公司承担并负责支付，如要对该楼全拆重建，一切报建手续、报建费用及所需缴纳税费均由德荣公司负责。”这一约定含义相当清晰，即签订《合同书》前，原告陈计堂有支付报建费等费用的义务，已支付的报建费用由原告承担。若涉案房屋不需要全拆重建，则答辩人应承担余下的报建费用；若涉案房屋需全拆重建，答辩人承担重新核定的报建费用。在签订《合同书》后，由于答辩人取得了涉案房地产全部民事权利，所以相应地承担民事义务，包括承担尚未支付的以及可能发生的报建费用等。但原告陈计堂因履行义务已经支付的报建费，则不能要求答辩人或被告港澳公司承担。四、原告陈计堂称答辩人与被告港澳公司恶意串通损害其权益无据。原告陈计堂对涉案房屋没有任何民事权益。已生效的（2012）清中法民一终字第364号民事判决，已认定涉案房屋所有权益归答辩人。五、原告陈计堂滥用诉权，恶意诉讼，其无赖行为应当受到制裁。原告陈计堂明知其要求答辩人和被告港澳公司赔偿其所为报建费等费用没有合同依据，是滥用诉权，恶意诉讼的无赖行为，对这种行为，应当依法给予制裁。
被告德荣公司提供的证据如下：涉案建筑的报建费用466173.95元，拟证明涉案建筑的报建费用是由被告德荣公司缴纳的。
被告港澳公司辩称：答辩人没有与原告陈计堂签订过落款日期为2007年11月7日的《协议书》，原告陈计堂诉请解除此协议是荒谬的。其他答辩意见与被告德荣公司的答辩意见一致。
被告港澳公司没有提供证据。
本院经审理查明，1994年4月23日，原告陈计堂与被告港澳公司签订《合作建设商住房合同》。合同约定，双方合作的形式是共同投入、合作建房，利益共享、包干补偿，由港澳公司提供位于清新县太和镇新城16#区的A-
l-l、A-l-2（现清新区太和镇清和大道169号）建设用地828平方米，由原告陈计堂出资金与港澳公司合作兴建八层商住楼。该楼共建八层，建筑面积约6500平方米，陈计堂按建筑用地面积1：2的比例补偿给港澳公司，共补偿建筑面积约1656平方米，其中首层占50%，面积414平方米，二层占50%，面积414平方米，三至八层住宅的其中一层，建筑面积约800平方米。合同双方还约定了责任、要求等条款。合同签订后，原告陈计堂于1994年11月10日以“陈继堂”的名义领取了（清新）建字第94090号建筑许可证及（94）建施字第（097）号开工证和授监证。1995年，大楼建至五层后因资金不足停工。
2003年6月3日，被告港澳公司以原告陈计堂未按合同约定履行义务，仅交付首层50%，但缺水、缺电、缺消防、缺卷闸门，二层50%面积及住宅层800平方米的面积未交付等为由向清新县人民法院起诉陈计堂，要求陈计堂补偿二层的50%，面积414平方米，补偿三层至八层住宅层的其中一层，建筑面积约800平方米并承担违约责任；要求赔偿因不适当履行造成经济损失50355.80元。2003年8月11日，经清新县人民法院主持调解，双方达成（2013）清新法民初字第202号民事调解书，协议内容：一、对没有办理楼房交接手续，但双方已默认的补偿港澳公司的首层东边394.81平方米，二层东边463.91平方米，双方予以确认；二、合作建设的楼房按规划要求为八层框架建筑，因陈计堂资金不足，实际只建了五层，已无法履行《合作建设商住房合同》约定的“补偿住宅层的其中一层给甲方”的条款，双方协商同意陈计堂用三楼非住宅层补偿应给港澳公司住宅层建筑面积678.49平方米，具体位置为该层的东墙起往西伸延；三、因陈计堂无按合同履行装修等义务，经双方计算，陈计堂同意港澳公司因此造成的损失11万元，此款用三楼非住宅层与上述第二项相连的楼房面积245平方米折抵。上述楼房的交付手续，双方在2003年8月30日前完成。四、港澳公司自愿放弃追究陈计堂的违约责任。
2007年11月7日，陈计堂与德荣公司签订了一份《协议书》，约定德荣公司收购陈计堂物业总价648600元，具体计价明细如下：1、二层办公楼二层西侧建筑面积441平方米，每平方米600元，金额264600元；2、四、五层住宅共六套，每套按64000元计，金额384000元（按实际户数计）。陈计堂以上出售给德荣公司的物业如出现产权纠纷，一切经济责任由陈计堂负责；3、本协议签订十五天内，德荣公司支付给陈计堂首期购房款100000元，陈计堂收到款项的七天内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，转让手续办好后七天内支付余下款项548600元。2007年11月8日，港澳公司、陈计堂、德荣公司签订了一份《合同书》约定，港澳公司与陈计堂于1994年合作建设位于清新县十六号A-l-2号（即清新县太和镇清和大道169号）的商住楼在建设过程中资金不足，规划八层的楼房只建了五层，至今已搁置13年，没法履行原来的合同，为妥善解决该烂尾楼的问题，港澳公司与陈计堂同意放弃该烂尾楼的开发权，由德荣公司购买该物业重新开发。该《合同书》还具体约定：港澳公司与陈计堂同意终止1994年4月23日签订的《合作建设商住楼合同》，由德荣公司出资对土地和地上物业进行收购或回迁，履行该楼的重建或改建，承担港澳公司对该土地及楼房物业的职责权利和义务。港澳公司、陈计堂同意德荣公司收购或回迁补偿原合同约定或法院裁定归属港澳公司的已售或未售的五层以下物业，其中德荣公司收购属港澳公司的物业总价为1121600元，德荣公司收购属陈计堂的物业总价为648600元。合同生效后的7日内，德荣公司支付港澳公司500000元，港澳公司收款后7日内，会同德荣公司到清新县国土局办理该楼的土地转让，费用由德荣公司支付。德荣公司领取国有土地使用证后，7日内支付余款621600元。合同生效后的7日内，德荣公司支付陈计堂500000元，陈计堂收款后7日内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，转让手续办好后7日内支付余款548600元。《合同书》第六条还约定：“港澳公司和陈计堂合作建设该楼时，由陈计堂负责缴纳的规划报建等费用已交150000元，尚欠145000元，如德荣公司经质监部门认定，并报建设部门同意对楼房部分改造，该费用由德荣公司承担并负责支付，如要对该楼全拆重建，一切报建手续、报建费用及所需纳税费均由德荣公司负责。”第七条约定“港澳公司过户给德荣公司后，德荣公司拆建和重建后所产生的一切纠纷和法律责任与港澳公司无关等条款。”
签订上述《合同书》后，因涉案楼房没有完成整体建筑及竣工手续，原清新县国土建设部门不批准实行土地使用权转让，只同意对该楼办理改造开发手续，对涉案“烂尾楼”开发改造必须继续挂靠在被告港澳公司名下，被告德荣公司遂于2009年9月10日向被告港澳公司作出《承诺书》。该《承诺书》载明，清和大道169号烂尾楼（即涉案楼房）改造开发项目的建筑和报建费用及一切税费均由德荣公司负责；该楼建设及销售等产生的税费和一切债权债务由德荣公司承担；德荣公司对该楼的工程质量和安全责任负完全法律责任；为加快对该楼的开发改造，请港澳公司支持配合办理对楼房的报建、预售、工程竣工验收、国土房地产契证等手续，在相关表格上加盖港澳公司的公章，一切经济责任由德荣公司承担。此后，清和大道169号商住大楼继续以被告港澳公司的名义开始动工扩建并进行销售。现该大楼已完成了八层的建设规模。建成的房屋，现已全部出售。
另查明，原告陈计堂和被告港澳公司共同与被告德荣公司于2007年11月8日签订的《合同书》，将清新县太和镇清和大道169号的商住楼建设工程项目转让给德荣公司进行重新开发，该《合同书》的效力已为生效的（2010）清中法民一终字第417号民事判决及（2012）清中法民一终字第364号民事判决所确认，是有效合同，
本院认为，原告陈计堂与被告港澳公司、被告德荣公司于2007年11月8日签订的《合同书》已被生效的（2010）清中法民一终字第417号民事判决及（2012）清中法民一终字第364号民事判决确认为有效合同。本案主要争议焦点：1、涉案《协议书》及《合同书》是否具备解除条件；2、原告所主张两被告连带赔偿报建费等相关费用共计150000元理据是否充分。
对于争议焦点1，根据《合同书》所载，本案当事人是为妥善解决涉案楼房的“烂尾”问题、重新开发该项目而协商达成《合同书》所载明的协议。被告德荣公司在与被告港澳公司、原告陈计堂签订《合同书》后，依《合同书》的约定收购未出售的物业（包括涉案房屋）并取得了清新县太和镇清和大道169号建设项目的整体开发权。被告德荣公司确实已投入资金对该大楼五层以上进行开发，现该大楼已完成了八层的建设规模，并已实际销售完毕。虽然被告德荣公司是挂在在被告港澳公司名下，以港澳公司名义对项目进行开发。但作为合同一方当事人德荣公司订立合同的目的已经实现。因此，即使《合同书》所约定的将土地使用权过户给被告德荣公司等条款未得到实际履行，但该《合同书》的整体履行已不具备可逆转性，不具备法定和约定的解除条件，故原告陈计堂要求解除《合同书》的诉讼请求，本院不予支持。《协议书》是签订《合同书》的前期约定，《合同书》的约定已涵盖该《协议书》的内容，同理，对原告要求解除《协议书》的诉讼请求，本院亦不予支持。
对于争议焦点2，《合同书》第六条约定“港澳公司和陈计堂合作建设该楼时，由陈计堂负责缴纳的规划报建等费用已交150000元，尚欠145000元，如德荣公司经质监部门认定，并报建设部门同意对楼房部分改造，该费用由德荣公司承担并负责支付，如要对该楼全拆重建，一切报建手续、报建费用及所需纳税费均由德荣公司负责。”原告主张该条款中提到的“如德荣公司经质监部门认定，并报建设部门同意对楼房部分改造，该费用由德荣公司承担并负责支付”所指“费用”包括原告陈计堂已缴纳的150000元及未缴纳的145000元。对此主张，本院不予支持。理由如下：首先，如条款中提及的“该费用”包含原告陈计堂已缴纳的150000元，那么双方在合同中应当会约定该150000元的返还方式及时间，但《合同书》中无此约定；其次，如果涉案项目所有报建费用均由被告德荣公司负担，则上述合同条款根本没有必要分开续建及全拆重建两种情况来约定报建费用的责任承担；最后，《合同书》约定被告德荣公司收购原告陈计堂物业总价648600元，而报建费用属于建筑成本之一，物业总价应包含建筑成本在内。故本院认为，被告德荣公司、港澳公司无需向原告陈计堂赔偿或支付涉案项目的报建费用。
综上，原告陈计堂请求解除合同及要求被告赔偿损失的主张，无事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第丝十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈计堂的诉讼请求。
本案受理费3300元，由原告陈计堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 李 航
审判员 黄 绮 君
审判员 周 文 俊
二〇一四年九月十一日
书记员 许尚君（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力只是不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。