北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初16611号
原告（反诉被告）:北京五色米文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区广渠东路唐家村40幢平房20-212号。
法定代表人:吕大宇，总经理。
委托诉讼代理人:李迪娜，北京华衍一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖笑忺，男，1984年1月3日出生，汉族，北京五色米文化传播有限公司总经理，住北京市丰台区南三环中路71号院5楼3门18号。
被告（反诉原告）：北京智汇时尚文化发展有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地5号-351。
法定代表人：陈海东，执行董事。
委托诉讼代理人：孙振民，北京东舜律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京五色米文化传播有限公司（以下简称五色米公司）与被告（反诉原告）北京智汇时尚文化发展有限公司（以下简称智汇时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。五色米公司的委托诉讼代理人�迪娜、智汇时尚公司的委托诉讼代理人孙振民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五色米公司向本院提出诉讼请求：1、判令智汇时尚公司根本违约，双方签订的租赁合同解除；2、判令智汇时尚公司退还我公司已支付的押金及房租共计210948元；3、判令智汇时尚公司支付我公司违约金105474元。事实与理由：我公司是北京市朝阳区注册的一家文化传播公司，2014年公司面临新的业务拓展，考虑建设独立办公场所以塑造企业形象。智汇时尚公司经营的国际艺术区内均为毛坯平房，同时参考园区内其他租户，均内部加盖钢结构改建，智汇时尚公司承诺可以有充分的改建及装修空间，可以按照我公司特性装饰公司门面，并且智汇时尚公司配有钢结构起重机及工人，可以按照租户的设计图纸进行施工。以上均符合我公司对新办公室的需求，因此我公司与智汇时尚公司于2014年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定智汇时尚公司将位于北京市朝阳区高碑店乡北花园金家村中街6号的（北京）国际艺术区X（以下简称X号房屋）出租给我公司，租赁期限为5年，从2014年9月15日至2019年9月14日，其中2014年9月15日至2014年12月14日为免租期。约定年租金为421896元，合同签订之日起三个工作日内支付押金105474元，2014年9月15日交付房屋，且2014年9月15日前我公司应支付三个月房租。
合同签订后，我公司按照合同约定于2014年8月8日通过银行支票转账形式向智汇时尚公司支付相当于三个月租金的押金105474元及三个月租金105474元，智汇时尚公司开具了相应收据。
我公司在签订合同后于当月即开始积极筹备该办公地的设计方案，聘请设计师，投入大量时间参与方案的修改。经过与智汇时尚公司三次沟通修改最终确定设计方案，并提交给智�时尚公司。智汇时尚公司收到设计方案后长达一个多月时间没有答复，亦未有交付租赁房屋。经多次催促后，于2014年11月上旬要求我公司提交外立面设计方案。我公司与设计师协商应智汇时尚公司的要求分别于2014年11月10日、20日、12月3日提交了三版修改过的外立面设计图，其中智汇时尚公司要求修改的理由均为租赁房屋门前的停车场改为草地，因园区规划路改变，门前空间无法使用。虽然智汇时尚公司在我公司承租后私自改变道路环境，但我公司为能够尽量挽回智汇时尚公司耽误的时间，积极配合进行了方案修改。2015年1月智汇时尚公司电话通知我公司可以提交室内钢结构设计图，我公司另行委托设计公司于2015年1月16日完成并提交在外立面设计图基础上制作的《钢结构设计图》。至此，2015年春节前夕我公司已提交了外立面设计图、钢结构设计图，并报备北京市建设委员会备案。但自签约以来经多次沟通，智汇时尚公司却迟迟没有交付房屋，室内杂物堆积，在原本可以通行起重机以及运输建材的大门前搭起1米高绿化带，使得租赁物成为一个封闭空间，根本无法正常开展施工工作。春节过后，我公司向智汇时尚公司交付钢结构设计蓝图，并沟通开设道路事宜，智汇时尚公司却以房租到期需要交付房租为由拒绝，阻止我公司施工。
此后，我公司多次与智汇时尚公司经理宁珂沟通，希望智汇时尚公司承认因其私自改变园区道路规划影响我公司的设计方案时间，并希望智汇时尚公司能够尽快交付房屋并规划出出租房屋的出入道路。经过一个月的等待，智汇时尚公司拒绝延长免租期并拒绝改善房屋的道路通行情况。
智汇时尚公司不交付租赁房屋，擅自封锁租赁物唯一道路的行为已经严重违反了双方之间的合同约�，给我公司造成巨大经济损失。另，智汇时尚公司随后将租赁物出租给第三方形成根本违约。
智汇时尚公司辩称：不同意五色米公司的诉讼请求。答辩如下：
第一、因五色米公司未按约支付房屋租金，构成违约，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，我方有权依据《房屋租赁合同》相关条款的规定收回租赁房屋，没收押金及五色米公司已交租金。
我公司与五色米公司于2014年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定免租期3个月，自2014年9月15日至2014年12月14日。2014年9月15日前，五色米公司须向我公司支付2014年12月15日至2015年3月14日3个月租金105474元。
房屋租赁合同签订之后，我公司与五色米公司开始沟通租赁房屋的设计方案和五色米公司的相关要求，我公司已根据五色米公司的要求将租赁房屋的外立面喷成灰色，并于2014年9月28日向五色米公司预留在《房屋租赁合同》中的公司指定邮箱发送改造确认书，五色米公司签字确认。
《房屋租赁合同》签订三个月之后，我公司于2014年11月20日收到五色米公司提交的名称为《五色米文化传播办公室外立面方案20141114》的外立面设计方案。从五色米公司提交的外立面设计方案首页内容可以确定，五色米公司于2014年11月14日完成设计方案。而且从设计方案的效果图可以看出，五色米公司擅自将租赁房屋主体结构外立面向外延展，已占用公共用地，五色米公司擅自加盖二层外立面结构。依据《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律的规定，前述设计内容应当属于违法建筑。因此，我公司不能接受五色米公司的设计方案，并要求五色米公司进行修改。自此，五色米公司一直拖延重新提交符合法律规定的设计方案。
2015年3月4日，五色米公司应当支付下一期租金。在五色米公司逾期未支付的情况下，我公司向五色米公司出具催缴房屋租金的《通知》，书面要求五色米公司及时支付2015年3月15日至2015年6月14日期间房屋租金105474元，并提醒五色米公司仔细阅读合同相关违约责任和合同解除中止的条款，避免由于承担违约责任给其带来损失。但五色米公司仍未支付房屋租金。在此情况下，我公司依据《房屋租赁合同》第10.3.5条之规定与五色米公司解除合同。
综上，我公司在《房屋租赁合同》签订后，积极与五色米公司沟通租赁房屋设计方案，并尽量满足五色米公司提出的要求，我公司不存在违约情形。相反，五色米公司提交的设计方案违反法律规定，又因自身原因在免租期及第一个三个月租金期满时都未能提交符合法律规定的设计方案，应当由五色米公司自行承担由此造成的不利后果。
�二、我公司不存在违约行为，无须向五色米公司支付违约金和赔偿经济损失。
我公司与五色米公司签订《房屋租赁合同》之后按照五色米公司的要求将租赁房屋的外立面喷为灰色，对租赁房屋进行水、电、暖、通讯、砌隔断、窗户安装等工程，费用均是我公司负担的，我公司已经积极履行了合同义务。
五色米公司租赁的房屋在租赁时仅为主体框架结构，没有门、窗及其他附属设施设备，五色米公司可以自由进出租赁房屋，而且我公司与五色米公司已经就租赁房屋的设计进行沟通从未阻止五色米公司进出房屋和施工，五色米公司未开始施工的原因系因其设计方案违反法律规定无法通过审核。
《房屋租赁合同》对租赁房屋周围通道状况没有明确约定，我公司对租赁房屋周围已经规划出合理通行的道路，五色米公司以此作为不能开展施工�理由不能成立。
综上，我公司不存在违约行为，无须支付违约金。
智汇时尚公司反诉诉称：因五色米公司违约导致《房屋租赁合同》的解除，应当自行承担产生的相应损失。且五色米公司的违约行为造成我公司近4个月的房屋租金损失。故提出反诉：1、判令解除我公司与五色米公司于2014年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令五色米公司支付房屋租金滞纳金980.9元；3、判令五色米公司支付我公司的经济损失105474元。
五色米公司针对反诉辩称：不同意智汇时尚公司的反诉请求。我公司不存在违约行为，无须向智汇时尚公司支付房屋租金滞纳金及经济损失。第一，租赁合同签订后，我公司按照合同约定履行了付款义务。智汇时尚公司违反合同约定不履行合同义务，始终没有交付租赁房屋，且在协商期间将租赁房屋出租给第三方，形成根本违约。我公司不存在违约行为，无需向智汇时尚公司支付房屋租金滞纳金及经济损失。第二，外立面喷涂费用为园区规划费用，并非答辩人要求；因智汇时尚公司并未向我方交付房屋，若产生水、电、暖、通讯等工程费用，亦非我公司的要求，与我公司无关；我公司租赁房屋时就存在隔断，因此砌隔断的费用与我公司无关；由于智汇时尚公司未交付房屋，我公司不知晓是否更换过窗户，如果确实更换并产生费用，亦非我公司要求，与我公司无关；即使智汇时尚公司认为我公司违约，在扣除押金的情况下，也无权再要求我公司承担租金损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月6日，智汇时尚公司（出租方、甲方）与五色米公司（承租方、乙方）签订《�屋租赁合同》，约定：五色米公司租用智汇时尚公司出租的位于北京市朝阳区高碑店乡北花园金家村中街6号吉里（北京）国际艺术区X号房屋，建筑面积312.4平方米；房屋租赁期限5年，自2014年9月15日起至2019年9月14日止；免租期3个月，自2014年9月15日起至2014年12月14日止；免租期内乙方不需交纳房屋租金，但实际发生的电费、水费、供暖费、物业管理费由乙方据实缴纳；租金标准为3.7元/日/平方米（按照租赁房屋建筑面积计算），每次支付3个月的租金，前2年不递增，第3年开始逐年递增5%；租赁期限按年为单位，每3个月为1个支付周期，每1个支付周期10日前缴纳下一期租金；甲方于2014年9月15日向乙方交付租赁房屋，2014年9月15日前，乙方须向甲方支付3个月租金（2014年12月15日至2015年3月14日期间）105474元；本合同签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付押金105474元�本合同履行中，未经甲方书面同意，乙方不得主张以上述押金直接抵偿欠付租金、物业管理费用或其他费用；乙方欲在该租赁房屋内加建建筑的，须取得甲方或其委托的物业公司的书面同意，并且遵守相关法律法规的有关规定，费用由乙方承担；乙方装修前，需向甲方或其委托的物业公司申办相关装修管理手续，装修方案应经甲方或其委托的物业公司审查同意，并支付相应的装修管理费及押金等；乙方在收到甲方的进场通知后，可以对该房屋进行装饰装修，装饰装修该房屋的费用，由乙方承担；甲方未按照约定时间交付具备二装条件（上水、电、暖接口预留）的房屋，逾期超过25日的，乙方有权解除本合同，甲方需向乙方支付违约金105474元，且退还押金及预收租金；甲方违反本合同约定提前解除合同的，应向乙方支付违约金105474元，违约金不足弥补其全部损失的，乙方还应承担赔偿责任，并退还乙方所付押金及预收租金；甲方违反本合同的约定，提前解除合同的，无权要求返还押金，并应向智汇时尚公司支付违约金105474元；乙方拖欠租金，经甲方书面通知后15日仍未缴纳的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，没收押金及五色米公司已付租金，并要求乙方承担赔偿责任。
合同签订后，五色米公司依约向智汇时尚公司支付押金105474元及2014年12月15日至2015年3月14日，共3个月房屋租金105474元。此后，双方就租赁物的内、外装修设计施工问题进行了沟通，但截止至双方约定的免租期结束，最终的施工建设方案仍未落实，五色米公司亦未开始进场施工。此后，双方因园区道路的修建及后续租金的交付问题产生分歧。
庭审中，五色米公司称，其于2014年9月在智汇时尚公司的带领下进入现场进行测量，开始对租赁物的�、外部改造装修进行设计，并应智汇时尚公司的要求对设计进行了多次修改和完善，于2014年11月、12月期间先后三次向智汇时尚公司提交外立面设计图，但智汇时尚公司一直未予以答复。2015年1月智汇时尚公司答复可以提交室内钢结构设计图，其于2015年1月16日提交了钢结构设计图，并于2015年春节后向智汇时尚公司提交了钢结构设计蓝图。但智汇时尚公司于2015年1月将进入X号房屋的道路封锁，直至同年3、4月期间五色米公司仍一直与智汇时尚公司沟通恢复道路通畅事宜，但智汇时尚公司一直以需要经过上级领导的答复为由拖延。直到2015年7月五色米公司发现智汇时尚公司将房屋另行出租给他人。据此五色米公司主张智汇时尚公司存在未依约交付X号房屋、封锁道路导致五色米公司无法进入起重机进行内部钢结构装修及租赁期内将房屋另行出租等违约行为。智汇时尚公司则主张五色米公司确已提交外立面设计图及钢结构设计图，但未提交过空间设计图。但因五色米公司设计的外立面占用了公共区域，且擅自加盖二层，因二层属违章建筑，所以智汇时尚公司没有通过五色米公司的方案，让五色米公司进行修改，但之后五色米公司并未提交正式的设计图。对于钢结构设计图，智汇时尚公司并不干涉，只需要进行备案。因为五色米公司的外立面设计方案始终没有通过，且交涉时间过长，五色米公司的免租期已过，需要交纳下一期租金时，虽经智汇时尚公司发送催缴通知，但五色米公司未在限定的时间内支付，五色米公司违约在先，其有权解除合同，并将房屋租与他人。另外，其为X号房屋进行上水、电、外立面喷涂等工程，共支付费用21万余，并损失了2015年4月5日至同年7月31日期间4个月的租金，要求五色米公司一并予以赔偿。
�于房屋交付问题，五色米公司表示合同约定如果交付，智汇时尚公司要向五色米公司发送进场通知书，但智汇时尚公司并未发送该通知书，故智汇时尚公司没有实际交付X号房屋。智汇时尚公司则表示双方虽然没有签署书面的交付手续，但合同签订之时智汇时尚公司已经将X号房屋交付五色米公司，五色米公司可以随时进出X号房屋，否则五色米公司无法对房屋进行测量及设计。经询，双方均认可X号房屋当时是毛坯状态，没有门窗、没有水电暖等设备，人员可以随意进出，五色米公司始终没有排他性的占有X号房屋。
关于园区道路问题，五色米公司表示其自智汇时尚公司处共承租E3-C1号和X号两个厂房，其准备将两个厂房之隔断墙打通一起装修，只有E3-C1号房屋的门能进出起重机进行钢结构安装，但智汇时尚公司于2015年1月在该门口外搭起坡式草坪，导致起重机无法进入场地进行装修。智汇时尚公司表示其为园区的物业管理方，有权对园区道路进行规划，其虽铺设了草坪，但已经给五色米公司留足通行和装修的空间，留有钢结构安装车辆通行的道路。另，双方就E3-C1号房屋之租赁纠纷亦在本院另案审理中。
本案在审理过程中，本院对X号房屋进行现场勘验，现场情况为：E3-C1号房屋和X号房屋从外观看为一个整体，中间有一个隔断墙，E3-C1号房屋西侧有门的轮廓，已被封堵，门外确有一个土坡。该房已出租给他人，房屋内有施工人员正在施工，钢结构已经搭建好。
以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、电子邮件打印件、公证书、证人证言等在案为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，五色米公司与智汇时尚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的相关规定，合法有效，应当遵守。
五色米公司主张智汇时尚公司的违约行为有二，一是未依约交付X号房屋，并于2015年1月份将进入X号房屋的道路封锁，导致五色米公司无法进入起重机进行装修；二是智汇时尚公司于2015年7月份将房屋另行出租给他人构成根本违约。对于五色米公司所指智汇时尚公司的违约行为，本院分别进行论述。
关于房屋交付一节：根据双方签订的《房屋租赁合同》，智汇时尚公司应于2014年9月15日交付X号房屋，但双方并未按照约定时间就交付房屋事宜进行书面交接确认。依据查明的事实，双方签订合�时X号房屋为毛坯状态，并无水电等可进行交接的事项；智汇时尚公司于合同签订后带五色米公司进入房屋进行测量；X号房屋没有门窗，包括五色米公司在内的任何人均可自由进出X号房屋，智汇时尚公司未阻止五色米公司进出；自双方签订合同至2015年1月期间，五色米公司委托设计公司出具设计方案，事实上已经开始了装饰装修的设计工作，且双方就X号房屋的装修设计事宜亦进行多次协商；期间五色米公司并未向智汇时尚公司主张过“交付房屋”，亦未就其所述的“智汇时尚公司未交付房屋”的行为向智汇时尚公司提出异议或主张其违约。故五色米公司以未就交付房屋进行交接确认为由主张智汇时尚公司未实际交付房屋而构成违约的主张不能成立。
关于园区道路被封锁无法装修一节：根据本院现场勘验的情况，虽然X号房屋西门外的草坪对进入西门有所�响，但五色米公司提交的证据不足以证明该草坪会导致起重机无法进入X号房屋施工，且本院勘验时X号房屋内也已搭建好钢结构。故本院认为，五色米公司以此为智汇时尚公司构成违约的主张证据不足，不能成立。
关于五色米公司将X号房屋另行出租一节：依据双方签订的合同，五色米公司应于2015年3月4日前支付下一期三个月的租金，但五色米公司未按约支付，且经智汇时尚公司催要后仍未支付，智汇时尚公司在五色米公司逾期支付租金达4个月后始将X号房屋另行出租，避免了双方的损失进一步扩大，其行为并无不当，五色米公司以此为智汇时尚公司构成违约的主张亦不能成立。
现双方合同已无法继续履行，应予解除。因五色米公司未按合同约定于2015年3月4日前支付下一期的租金，已构成违约。虽然智汇时尚公司的行为不构成违约，但纵观双方签订及履行合同的整体过程，其作为出租方及租赁物所在园区的管理方，就装修设计的审核、园区道路的规划修建等关系到合同履行等具体问题没有明确约定，且双方产生分歧后没有积极协调处理，故其存在一定的履约瑕疵。考虑上述情节，五色米公司要求返还已支付的租金、支付违约金的请求，本院不予支持。根据合同约定，如五色米公司违约，智汇时尚公司有权以押金直接弥补损失，但鉴于智汇时尚公司行为存在一定瑕疵及五色米公司未实际使用X号房屋等情节，本院酌情确定退还五色米公司部分押金，以弥补其部分租金损失。
关于智汇时尚公司主张的水、电及喷涂外立面等经济损失，因X号房屋由智汇时尚公司另行出租使用并收益，智汇时尚公司未充分举证证明上述费用发生实际损失，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、�一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京五色米文化传播有限公司与被告（反诉原告）北京智汇时尚文化发展有限公司于二〇一四年八月六日签订的《房屋租赁合同（合同编号22）》于本判决生效之日解除；
二、被告（反诉原告）北京智汇时尚文化发展有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京五色米文化传播有限公司押金五万二千七百三十七元；
三、驳回原告（反诉被告）北京五色米文化传播有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京智汇时尚文化发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6046元，�原告（反诉被告）北京五色米文化传播有限公司负担（已交纳3023元，剩余3023元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2430元，由被告（反诉原告）北京智汇时尚文化发展有限公司负担（已交纳1215元，剩余1215元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁书亮
代理审判员 周 墨
代理审判员 梁 远
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 张 帆