浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初20871号
原告：杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道逸盛路190号上亿广场6楼601室。
法定代表人：邱正闯，董事长。
委托代理人：谭年晟，浙江京衡律师事务所律师。
被告：朱旭辉，男，汉族，1982年5月17日出生，住浙江省临安市。
委托代理人：张丽娟，浙江泽大律师事务所律师。
??原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司（以下简称杭州亿盛公司）为与被告朱旭辉租赁合同纠纷一案，于2017年12月5日向本院起诉，本院立案受理后，于2018年1月3日、2月26日进行了公开开庭审理。原告杭州亿盛公司委托代理人谭年晟、被告朱旭辉及其委托代理人张丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州亿盛公司起诉称：原告杭州亿盛公司与被告朱旭辉于2016年5月4日签订《杭州亿翠城商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》，约定被告朱旭辉承租位于余杭区杭州亿翠城2号楼四层4011号商铺，租期自2016年7月28日起至2021年7月27日止，前3年租金为8040元/月、物业管理费为40元/月/㎡。前述合同、协议签订后，被告朱旭辉自2016年11月19日起就未再向原告杭州亿盛公司支付租金、物业费。为此，原告杭州亿盛公司于2017年7月28日发函告知被告朱旭辉解除租赁合同，并要求支付所欠付租金、物业费，但未获回复。现原告杭州亿盛公司起诉至法院，要求：1、确认与被告朱旭辉的商铺租赁合同已解除，并要求被告朱旭辉立即腾退商铺；2、被告朱旭辉立即支付租金（88440元）、物业费（107685元）、违约金（43146元）、电费（1278元）、恢复毛坯费（36711元）、围挡制作费（2880元）及律师费（12000元）合计292140元，并将租金、物业费、违约金、电费计算至被告实际腾退之日止；3、本案诉讼费由被告朱旭辉承担。
为证明所述事实，原告杭州亿盛公司向本院提交的证据有：
1、2016年5月4日签订的商铺租赁合同1份（复印件），用以证明原告杭州亿盛公司与被告朱旭辉之间存在合法有效的租赁合同关系的事实；
2、2016年5月4日签订的物业管理服务协议1份（复印件），用以证明原告杭州亿盛公司与被告朱旭辉之间存在合法有效的物业服务合同关系的事实；
3、2017年7月28日的催告函1份（原件），用以证明原告杭州亿盛公司发函告知被告朱旭辉解除租赁合同和拖欠费用的事实；
4、委托代理合同1份（原件），5、律师代理收费发票1份（原件），用以证明原告杭州亿盛公司为本案诉讼支付律师代理费的事实。
被告朱旭辉答辩称：原告杭州亿盛公司商场外部自2017年3月开始修路，未能提供符合合同约定的经营场所和环境，且拒绝改善，造成被告朱旭辉营业状况大幅恶化，为此被告朱旭辉在2017年3月底提出并解除租赁合同，因而2017年4月起的租金损失，应由原告杭州亿盛公司自行承担。被告朱旭辉依约已交租金20000元、物业费10000元、押金50000元，装修保证金17342.2元。此外，租赁合同约定，被告朱旭辉享有2个月装修免租期及1个月经营免租期，该期间租金及物业费均应减免，原告杭州亿盛公司提出的恢复围挡费用、电费等都没有有效证据支持，并且违约金计算过高。综上，请法院依法作出判决。
为证明所述事实，被告朱旭辉向本院提交的证据有：
1、押金支付凭证1份（原件），用以证明2016年5月24日被告朱旭辉向原告杭州亿盛公司支付保证金50000元的事实；
2、装修保证金支付凭证1份（原件），用以证明2016年5月24日被告朱旭辉向原告杭州亿盛公司支付装修保证金17342.2元的事实；
3、租金支付凭证1份（原件），用以证明2017年1月19日被告朱旭辉向原告杭州亿盛公司支付租金20000元的事实；
4、物业管理费支付凭证1份（原件），用以证明2016年12月23日被告朱旭辉向原告杭州亿盛公司支付10000元物业管理费的事实。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告杭州亿盛公司提交的证据，被告朱旭辉对第1、2、4、5项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第3项证据中的解除函确认收到，但认为合同已于2017年4月已解除，不存在欠水电费，本院经审核认为，被告朱旭辉确认已收到该函，故依法应予以确认该函的解除效力，但欠电费因系单方制作凭证，且被告朱旭辉不予确认，故不予认定有效。
（二）被告朱旭辉提交的证据，原告杭州亿盛公司对真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。
综上所述，本院在审理中查明的案件事实，与原告杭州亿盛公司诉称主张的事实相一致。另查明，《杭州亿翠城商铺租赁合同》中，双方约定：商铺套内建筑面积244.74㎡，租金、物业费按套内建筑面积计算，租金支付周期为3个月一次，第1个计租年度前5个月租期结束之前的最后10个工作日内预付后3个月租金，后以每3个月为1个付款周期以此类推；租期内享有1个月装修免租期，和2个月经营免租期，装修免租期自亿翠城开业自动结束，经营免租期自亿翠城开业日起算；租期内产生的水电费由被告朱旭辉负担；逾期交付租金超过30日，原告杭州亿盛公司有权解除租赁合同，被告朱旭辉还应支付相当于租赁当年的3个月租金（8040元×3）加物业费（40元×244.74㎡×3）之和的违约金，若违约金不足以抵付损失的，应赔偿损失与违约金的差额部分，损失范围包括追索债权所发生的律师代理费等；本合同期满或因任何原因终止时，应在5日内将商铺交还还，若逾期支付违约金，且被视为自动放弃商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权。在合同履行中，因被告朱旭辉逾期交付租金超过30日，原告杭州亿盛公司于2017年7月28日向被告朱旭辉发函告知解除合同，但被告朱旭辉收到后虽然停止经营，但并未向原告杭州亿盛公司交还商铺。在诉讼中，原告杭州亿盛公司与被告朱旭辉确认租金应从2016年11月19日起即自亿翠城开业日起算，扣除2个月免租期，实际应从2017年1月19日起算；被告朱旭辉已交付租金20000元，并认为是支付2017年2月19日至2017年5月3日期间的租金金额，即装修免租期1个月在2016年11月19日之后扣减；双方同意租金违约金计算标准调整为按年利率24%计算。本案经开庭审理，调解无效。
本院认为：原告杭州亿盛公司与被告朱旭辉签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认有效。在该合同履行中，被告朱旭辉未能按约支付租金超过30日，原告杭州亿盛公司依约通知解除租赁合同，被告朱旭辉接通知后未提出异议，依法应予以确认租赁合同于2017年7月28日解除；而被告朱旭辉应付租金，按8040元/月，自2017年1月19日起算至租赁合同2017年7月28日解除后第5日即2017年8月2日止为52160元，并予以扣除已交付租金20000元，该20000元金额，经推算，已付至2017年4月3日，在2017年8月3日之后，因租赁合同已解除，依约原告杭州亿盛公司有权单方直接收回商铺和处分铺内装修设施、设备等，但原告杭州亿盛公司怠于行使该权利而致损失扩大，同时在此情形下，被告朱旭辉依约是承担违约责任，但原告杭州亿盛公司并未主张该违约责任，因而就被告朱旭辉合同解除后的占用期间的损失，不予认定和支持；至于恢复毛坯费、围挡制作费，因租赁合同中并未约定计算方式以确定金额，同时原告杭州亿盛公司并未提交相应的有效证据予以证实已实际产生，故不予认定；律师代理费，因属追索债权的实际支出损失，而其租金逾期交付的违约金主张，以双方认可的按年利率24%标准，从每期应付租金金额次日起分段暂计算至2018年2月19日，合计为5403元，同时，虽然原告杭州亿盛公司在主张实际损失又主张违约金，但经审核，其实际主张的违约金金额加实际损失，并未超出双方租赁合同中约定的3个月租金加3个月物业费之和的限额，因此，前述的律师代理费、违约金，依法均予以支持；此外，被告朱旭辉交付的2项保证金，原告杭州亿盛公司以租赁合同中有约定而未要求在本案中一并处理，因而不予列入本案审理。关于原告杭州亿盛公司主张的物业费，因该项费用属于履行《物业管理服务协议》，而《物业管理服务协议》与本案租赁合同系不同性质合同，物业费不属本案租赁合同审理范围，应另行处理。关于被告朱旭辉辩称2017年3月底提出并解除了租赁合同，其并无有效证据予以证实，不予认定；而装修免租期1个月，被告朱旭辉认为应在2016年11月19日之后扣减，这与合同载明装修免租期自亿翠城开业自动结束的约定不符，即应于2016年11月19日之前扣减，租金起付时间应为2017年1月19日，而非2017年2月19日。综上，原告杭州亿盛公司的合理、合法部分诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司与被告朱旭辉于2016年5月4日签订的《杭州亿翠城商铺租赁合同》于2017年7月28日解除；
二、被告朱旭辉于本判决生效之日起十五日内将余杭区杭州亿翠城2号楼四层4011号商铺腾空并向原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司交还（具体以租赁合同的约定为准）；
三、被告朱旭辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司租金人民币32160元（已扣除交付租金20000元），于本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告朱旭辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司因本次诉讼支出的律师代理费人民币12000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
五、被告朱旭辉支付原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司违约金人民币5403元（以24120元、8040元按年利率24%分别自2017的5月20日、8月20日起暂计算至2018年2月19日合计为5403元，此后至实际腾房之日止以32160元仍按年利率24%另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清；
六、驳回原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1758元，由原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司负担1216元、被告朱旭辉负担542元。
原告杭州上亿亿盛商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告朱旭辉应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审判员 王富春
二〇一八年三月八日
书记员 沈海华