安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第01006号原告：合肥宋都房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：俞建午，该公司总经理。委托代理人：余麟芳，该公司项目管理人。委托代理人：邢静，该公司员工。被告：交通银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市。负责人：徐斌，该单位总经理。委托代理人：孙效兰，该单位员工。委托代理人：曹冰露，安徽安融律师事务所律师。原告合肥宋都房地产开发有限公司（以下简称宋都房地产公司）与被告交通银行股份有限公司安徽省分行（以下简称交通银行省分行）合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法由审判员胡玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋都房地产公司的委托代理人余麟芳、邢静，被告�通银行省分行的委托代理人孙效兰、曹冰露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋都房地产公司诉称：我公司与被告签订了《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》，约定由被告向购买我公司开发的宋都·西湖花苑商品房的适格购房人发放贷款，并由我公司为购房人提供阶段性担保责任。2009年8月8日，业主王邦叶购买了我公司开发的宋都·西湖花苑商品房。该商品房总价款为637382元，王邦叶支付首付款128382元，剩余购房款按照买卖合同约定通过被告办理抵押贷款方式支付。2014年1月16日，我公司取得了以被告为房地产他项权利人的他项权证并完成取得正本，至此我公司的阶段性担保责任已经解除。2014年1-3月份，王邦叶均正常还款；2014年4月21日起，王邦叶逾期未还款。2014年6月30日，被告从我公司�户上将王邦叶所剩的贷款一笔直接扣划362209.07元。被告迳行扣划款项的行为侵犯了我公司的合法权益，特提起民事诉讼，请求法院：一、判令被告退还在我公司帐户扣划的款项，共计362209.07元；二、判令被告支付以上款项占用期间的利息20266.1元（按照同期银行贷款利率，自2014年7月1日暂计算至2015年6月30日），并支付至实际退还款项日的利息；三、判令本案诉讼费用由被告承担。被告交通银行省分行辩称：根据双方签订的《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》及《个人房产抵押贷款合同》约定，只有在我单位取得了购房人抵押登记文件的正本之时，原告的担保责任才能解除，但截止原告起诉之日，我单位一直未能取得购房人抵押登记证明文件正本，故原告的阶段性担保责任没有解除。同时，因购房人逾期未偿还贷款，根据协议及抵押贷款合同约定，我单位扣划原告的保证金以归还购房人的贷款，并无不当之处，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：宋都房地产公司系“宋都·西湖花苑”小区商品房的开发商。2009年，宋都房地产公司（合同乙方）与交通银行省分行（合同甲方）签订了《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》一份，该协议约定：甲乙双方同意在个人住房抵押贷款业务领域开展合作；本协议指定楼盘名称：宋都·西湖花苑；乙方可以推荐购买指定楼盘的购房人向甲方申请个人住房抵押贷款；购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保、甲方取得抵押登记证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除；在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人�按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收，如果贷款逾期达3个月的，甲方有权直接扣划乙方根据本协议存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额；本协议合作期限为两年，合作期限届满后，甲方继续为指定楼盘房屋的购买人提供贷款的，甲乙双方之间的权利义务继续适用本协议。该协议经双方当事人签章生效。2009年8月8日，王邦叶作为买受人与出卖人宋都房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由王邦叶购买“宋都·西湖花苑”商品房；该商品房总价款为637382元；付款方式为王邦叶在2009年8月8日前支付首付款128382元，剩余房款509000元办理抵押贷款。2009年8月，王邦叶（借款人）、宋都房地产公司（保证人）与交通银行省分行（贷款人）签订了《个�住房抵押贷款合同》。合同签订后，交通银行省分行依约向王邦叶发放了贷款509000元。2014年1月16日，合肥市房地产产权监理处填发了编号为房地产他证合产字第8279号房地产他项权利证书，该证书记载：房地产他项权利人为交通银行股份有限公司安徽省分行；房地产权利人为王邦叶；房地产权证号为房权证合产字第号；房地座落为政务区习友路777号宋都西湖花苑；他项权利种类为一般抵押；债权数额为509000元。宋都房地产公司在取得该他项权证正本之后未及时向交通银行省分行交付。2014年6月30日，交通银行省分行因购房人王邦叶逾期未偿还贷款，从宋都房地产公司账户上扣划了362209.07元用于归还王邦叶尚欠的贷款本息。宋都房地产公司认为自身利益受到侵害，遂于2015年4月诉至本院。另查明，王邦叶至2014年3月均正常偿还交通银行省分行贷款，自2014年4月起至6月连续三个月未按约足额还款。上述事实，由宋都房地产公司提供的《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》、《商品房买卖合同》、房地产他项权利证书、贷款详情信息查询表、业务受理通知书、付款通知书、《律师催告函》等证据以及双方当事人当庭陈述予以证实。本院认为：本案的争议焦点为：1、交通银行省分行在扣划宋都房地产公司保证金时，宋都房地产公司的保证责任是否已解除。2、购房人王邦叶逾期偿还银行贷款是否达到银行扣划保证金的约定条件。宋都房地产公司与交通银行省分行签订的《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》系双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双�当事人均应按约履行。该协议第1.3.1条规定：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为交通银行省分行贷款设定抵押担保、交通银行省分行取得抵押登记证明文件正本之日起，宋都房地产公司的保证责任解除。上述条款对宋都房地产公司保证责任的解除条件进行了明确约定，即必须同时具备以购房人所购房屋为交通银行省分行贷款设定抵押以及交通银行省分行取得抵押登记证明文件正本两个条件。本案中，虽然宋都房地产公司为购房人王邦叶办理了所购房屋抵押登记手续，但宋都房地产公司因工作疏忽，并未将涉案房屋的房地产他项权利证书正本交给交通银行省分行。宋都房地产公司虽然述称其在2014年3、4月份多次向交通银行省分行移交涉案房屋的房地产他项权利证书正本，交通银行省分行拒收；但其没有提交证据证明其在此期间有移交正本及交通�行省分行拒收正本的行为客观存在，且交通银行省分行对此不予认可，故本院对于宋都房地产公司的上述述称事实不予采信。依据《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》的约定，交通银行省分行在扣划宋都房地产公司保证金时，并未取得涉案房屋的抵押登记证明文件正本，宋都房地产公司保证责任解除的条件尚未成就，故宋都房地产公司仍应对购房人王邦叶的还款义务承担保证责任。根据宋都房地产公司提供的购房人王邦叶的贷款详情信息查询表显示，购房人王邦叶自2014年4月至6月，连续三个月在每月还款日之前未按约足额还款。交通银行省分行据此扣划宋都房地产公司的保证金用于偿还购房人王邦叶应承担的贷款本息，符合《交通银行个人住房抵押担保业务合作协议》第3.9条的约定，其扣划行为并无不当。综上所述，宋都房地产公司要求交通银行省分行退还扣划的保证金并赔偿利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告合肥宋都房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取3519元，由原告合肥宋都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  胡玲二〇一五年七月二十八日书�员袁林附：本案适用的相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。