广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终503号
上诉人（原审被告、反诉原告）：柏玲丽，女，1982年6月27日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：吴琼，男，1968年1月26日出生，汉族，住广东省中山市东区，系上诉人柏玲丽丈夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市嘉信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区华柏路12号嘉路华大厦2楼201室。
法定代表人：潘伟明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘惠中，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪静静，女，该公司员工。
上诉人柏玲丽因与被上诉人中山市嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人柏玲丽上诉请求：1.撤销嘉信物业公司向柏玲丽提出的物业管理费共计2077元；2.嘉信物业公司赔偿柏玲丽丢失冰箱物品价值4500元、安装门禁系统700元。事实和理由：一、嘉信物业公司提供的物业服务卫生和安全不达标。中山市东区某物业服务补充协议第五章违约责任约定，若嘉信物业公司不能按照本补充协议的约定时间完成本小区的安防设备卫生设备的，增设及小区其他设备的完善的，则逾期完成期间内的物业费嘉信物业公司只能按80%收取。二、嘉信物业公司人员电工邓云峰持刀追砍已有身孕的柏玲丽。三、冰箱放在家门口处被盗，嘉信物业公司日常管理不善，造成丢失冰箱物品价值4500元。一审法院认定电冰箱折旧后为1000元不正确，一审判决嘉信物业公司按30%赔偿300元是不公平的。四、嘉信物业公司雇佣没有电工资质的电工维修单元门后，原本可以正常使用的单元门可视系统瘫痪无法继续使用。当时安装门禁系统的总价为700元。五、一审承办法官在开庭时多次打断柏玲丽的陈述，致使书记员无法记录对柏玲丽有利的证词，以致作出错误判决。一审法院判决柏玲丽支付全额的物业费用不当。
被上诉人嘉信物业公司辩称，一、冰箱是老旧的冰箱，发票记载是2006年购买，丢失的时间是2016年，发票与丢失的冰箱是否相符，嘉信物业公司不确认。一审法院判决嘉信物业公司承担30%，赔偿300元，是合理合法符合程序的。二、柏玲丽称嘉信物业公司电工持刀追砍孕妇的说法没有依据，派出所有记录，嘉信物业公司不确认。三、柏玲丽提供的对讲机收据是原发展商开具的，与嘉信物业公司无关，柏玲丽要求赔偿维修楼道对讲机的700元主体不成立。柏玲丽一直没有支付过物业管理费，没有权利主张自己的权益。一审判决准确，依法公平公正。
嘉信物业公司于2016年10月24日向一审法院起诉请求：柏玲丽向嘉信物业公司支付拖欠的物业管理费、梯灯费2077元及违约金5193元（物业管理费及梯灯费自2013年5月1日起计算至2016年5月31日；违约金以每月56.15元为本金，按每日千分之五从2013年5月1日计算至2016年5月31日，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）。
柏玲丽向一审法院反诉请求：嘉信物业公司向柏玲丽赔偿精神抚慰金1万元及丢失物品价值。一审庭审中，柏玲丽变更反诉请求为：嘉信物业公司向柏玲丽赔偿丢失物品价值4500元、电子门禁修理费700元。
一审法院认定事实：柏玲丽系中山市东区某小区13幢402房业主，该房屋建筑面积为64.98平方米，嘉信物业公司系该小区物业管理服务公司。2013年3月13日，嘉信物业公司与案涉小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：由嘉信物业公司对该小区进行物业管理服务，物业服务费多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，梯间照明及日常维护费按50元/年/户收取，物业服务费每月5日前收取，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的0.5%交纳滞纳金，服务期限自2013年3月16日起至2018年3月31日止。合同还约定了其他事项。案涉物业每月物业服务费为51.98元（64.98平方米×0.8元/平方米/月），每月梯灯费为4.17元（50元/12个月），合计56.15元（51.98元+4.17元）。合同签订后，嘉信物业公司开始为该小区提供物业管理服务，柏玲丽自2013年5月起没有交纳物业服务费及梯灯费，嘉信物业公司经追讨未果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审法院另查：柏玲丽提交的冰箱发票显示，柏玲丽于2006年8月5日购买LG冰箱一台，价格4500元。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。嘉信物业公司与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。柏玲丽作为该小区的业主，该合同对柏玲丽亦具有法律约束力。嘉信物业公司按照合同约定为该小区提供了物业管理服务，柏玲丽作为小区业主，理应向嘉信物业公司交纳物业管理费。嘉信物业公司主张的是2013年5月至2016年5月期间的物业服务费、梯灯费，虽然柏玲丽辩称嘉信物业公司的物业管理服务不到位，但没有提供相关证据证明嘉信物业公司在此期间的物业服务管理存在瑕疵，故对柏玲丽的辩称一审法院不予采纳，柏玲丽应当向嘉信物业公司支付2013年5月至2016年5月的物业服务费、梯灯费合计2077.55元（56.15元×37个月），嘉信物业公司自愿主张为2077元，是其自行处分自己民事权利的行为，符合法律规定，一审法院予以准许。关于违约金，嘉信物业公司主张的过高，一审法院酌定调整为按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算。对于柏玲丽反诉称冰箱被盗问题，嘉信物业公司没有予以否认，虽然辩称柏玲丽以50元价格交给物业公司处理，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。嘉信物业公司作为物业管理公司，在没有明确征得业主同意的情况下，允许大件物品如冰箱自由搬出小区，存在一定管理疏忽，同时，柏玲丽将贵重物品放置门口丢失，也存在一定过错，综合案情考虑，一审法院酌定嘉信物业公司应当承担柏玲丽冰箱丢失价值30%的责任。综合考虑柏玲丽冰箱购买价值、使用时间等因素，一审法院酌定该冰箱折旧价值为1000元，嘉信物业公司应当赔偿柏玲丽冰箱损失300元。对于柏玲丽反诉称门禁系统损失，没有证据予以支持，一审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、柏玲丽于一审判决发生法律效力之日起七日内向嘉信物业公司支付2013年5月至2016年5月期间的物业管理费、梯灯费合计2077元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费、梯灯费56.15元为本金，从产生费用的当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至清偿之日止）；二、驳回嘉信物业公司的其他诉讼请求；三、嘉信物业公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向柏玲丽赔偿300元；四、驳回柏玲丽的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取为25元（嘉信物业公司已预交），由柏玲丽负担；一审反诉案件受理费25元（柏玲丽已预交），由嘉信物业公司负担。
二审期间，上诉人柏玲丽向本院提交如下证据：照片一份（含9张图片），其中图片1、2拟证明电工邓云峰持镰刀追砍孕妇柏玲丽，图片3-9拟证明小区卫生赃乱差，环境不美观，物业不达标。
被上诉人嘉信物业公司对上诉人柏玲丽提交的证据质证认为：对柏玲丽提交的照片真实性不确认，垃圾在搬运过程中也会散落在地上，柏玲丽拍摄的图片是垃圾房，小区不存在脏乱差，此不能作为柏玲丽不缴纳物业管理费的依据。合同约定了考核方式，嘉信物业公司入驻涉案小区后，没有收到业主反应不合格的考核。治安防范也是根据合同约定，24小时值班，外来人员进入需登记。
一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，一审期间，柏玲丽提交了两份中山市公安局东区分局紫马岭派出所出具的报警回执，一份是2015年9月29日，一份是2016年6月17日。柏玲丽并提交了中山市某房地产有限公司于2006年5月24日出具的对讲机700元的收据。柏玲丽陈述门禁系统是其所在的13栋各业主集资所购买安装，每户支付700元，是公共的门禁系统，非其自家门禁系统。
柏玲丽二审提交了中山市公安局东区分局紫马岭派出所于2015年9月29日主持柏玲丽与邓云锋签订的治安调解协议，协议内容为：2015年9月29日10时30分许，甲乙双方在中山市东区某小区，因物业维修问题发生矛盾，从而导致有肢体接触，但未造成伤害，现场甲方向乙方提出赔礼道歉及精神赔偿费用500元人民币，乙方不接受对方要求，现场调解不成功，后传唤双方到派出所作进一步调解，经第二次调解，双方意见还未达成一致，故调解不成功。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。嘉信物业公司与柏玲丽所居住的小区的小区业主委员会签订了合法有效的物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，在嘉信物业公司进驻该小区提供物业服务时，柏玲丽负有按物业服务合同约定向嘉信物业公司交付物业服务费用的义务。柏玲丽辩称嘉信物业公司提供的物业服务存在卫生和安全不达标的违约行为，故依合同约定，嘉信物业公司只能按合同约定收费标准收取80%。本院对柏玲丽的抗辩主张认为，首先，对于柏玲丽提交的7张反映卫生管理的图片，一方面，柏玲丽提交的照片不能反映是何时何地拍摄，另一方面，柏玲丽于2006年即开始在涉案房屋居住，而嘉信物业公司是于2013年3月才与小区业主委员会签订物业服务合同进驻该小区，故即使柏玲丽提交的照片是拍摄于该小区，柏玲丽提供的照片并不能确切证明相关卫生环境等状况属嘉信物业公司为某小区提供物业服务期间，即不能排除是嘉信物业公司进驻该小区前，由前期物业管理公司为该小区提供物业服务的管理状况的可能性。本院对柏玲丽提交照片拟证明嘉信物业公司提供的物业服务存在严重的卫生问题不予采信。其次，对于柏玲丽主张嘉信物业公司工作人员持刀追砍其事宜，柏玲丽提交了报警回执、公安部门的治安调解协议和2张镰刀图片拟证明其主张。从治安调解协议来看，柏玲丽确与邓云锋发生过冲突，但并没有反映邓云锋持镰刀追砍柏玲丽事宜，报警回执不能证明此事宜，也不能证明公安部门已对邓云锋持刀伤人事件启动了刑事立案追责，本院对柏玲丽主张因嘉信物业公司的电工邓云锋持刀追砍其而拒交物业服务费不予采信和不予支持。再次，柏玲丽主张门禁系统损坏是因嘉信物业公司的工作人员所致，柏玲丽一审对此未提供任何证据证明，其二审提交了相关人员签名的书面证明，但相关人员依法未出庭作证，本院无法审核认定真实性，柏玲丽依法应承担举证不能的不利法律后果。对于冰箱丢失问题，柏玲丽所主张丢失的冰箱已使用了近10年时间，且是放置于其家门口之外，本案的证据无法反映柏玲丽的冰箱是因嘉信物业公司的物业服务管理不善而致柏玲丽的冰箱被他人盗窃运出小区，一审法院认定嘉信物业管理公司存在对大件物品的管理疏忽而酌定判令嘉信物业管理公司赔偿柏玲丽冰箱损失不当，但因嘉信物业公司对此并未提起上诉，本院对此予以维持。
另外，柏玲丽作为某小区的业主，在嘉信物业公司进驻该小区提供物业服务后，仅向嘉信物业公司支付了一个半月的物业服务费后，自2013年5月1日起即开始较长时间未交付物业服务费。在嘉信物业公司的物业服务收费标准并非较高的情形下，柏玲丽却要求嘉信物业公司提供全方位的至善管理，有违利益平衡对等原则。并且，物业服务费的交纳不仅关系到业主的个别利益，而且关系到小区整体业主的利益，柏玲丽以其个人与嘉信物业公司的工作人员存在冲突而拒交物业服务费的行为，也是对其他按期全额交纳物业服务费业主利益的损害，柏玲丽本应对其自身利益受损时循法律途径依法解决，而不能以拒交物业服务费作为对抗。在嘉信物业公司提供的物业服务的总体质量基本达到了合同约定的目标，其提供的服务与其较低的收费标准能相适应的情形下，柏玲丽作为该小区小区的业主有义务按期交纳物业服务费，本院对柏玲丽主张嘉信物业公司只能收取80%的物业服务费不予支持。
综上所述，上诉人柏玲丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人柏玲丽已预交），由上诉人柏玲丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛庆利
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 卢俊廷
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 魏丹丹