成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第469号
原告成都威斯顿经营管理有限责任公司。住所地：成都市人民南路四段**号*楼。
法定代表人吴华，总经理。
委托代理人邓庆，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
被告邹锦蓉。
委托代理人龚栋梁，四川科信律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都威斯顿经营管理有限责任公司（以下简称“威斯顿公司”）诉被告邹锦蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员曾洁独任审判，并于2014年2月17日、6月13日两次公开开庭进行了审理。原告威斯顿公司的委托代理人周江荣，被告邹锦蓉及其委托代理人龚栋梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告威斯顿公司诉称，被告于2007年2月5日购买成都怡和天成房地产开发有限公司（以下简称“怡和公司”）开发的位于成都高新区紫荆西路6号的神仙树大院第一期6栋17层1单元48号商品房，并于2011年3月15日接收开发商交付的该房屋。在房屋交付前，原告�与怡和公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告提供物业服务，《前期物业服务合同》约定被告应自接收房屋之日（或《商品房买卖合同》约定的交房日，以先到者为准）起向原告全额缴纳物业管理费，物业服务费的标准为每月每平方米1.9元，被告应在每月十日前履行物业服务费交纳义务。被告从2011年8月起开始拖欠应缴纳的物业服务费，截止2013年10月累计拖欠共计7571.92元。按照《前期物业服务合同》的约定，被告还应按物业服务费每日千分之五的标准向原告支付违约金。另，截止2013年9月，原告已替被告代缴水费共计259.35元，被告亦未支付该费用。为此，原告起诉至人民法院请求依法判决：1、被告向原告支付物业服务费共计7571.92元，并支付以欠付的物业服务费为基数按每日0.5%从逾期之日起计算至实际付清之日止的违约金，暂计至2013年10月25日为23001.9147元；2、被告支付原告水费259.35元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告邹锦蓉辩称：1、本案《前期物业服务合同》签订主体是原告和怡和公司，被告不是合同的相对人，对该合同并不知情，故该合同与被告无关；2、被告收房时即发现房屋主卧墙、次卧窗户上方横梁和墙面等漏水，此后多次联系原告进行修复，后虽经原告整改，漏水问题仍然持续，被告被迫于2012年6月搬离了案涉房屋，故原告未尽到维修义务，系被告拖欠物业服务费的原因；3、对欠付的物业服务费的本金及计算方式无异议，《四川省城市住宅物业管理暂行办法》川府发（1999）第119号文件第五章第三十条规定：“已购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费”，该文件系四川省政府制定的行政规章，按照购房合同附件第四十三条约定，上述行政规章的规定与第三十五条“无论房屋是否空置均应全额缴纳物业服务费”内容相抵触，故第三十五条自动失去效力，被告至今未办理正式入住手续，可减半缴纳物业服务费，但原告在被告收房时全额收取了物业服务费，多收了4617.27元，该笔款项应当用于冲抵被告欠付的物业服务费，剩余欠费被告同意缴纳；4、商品房买卖合同中并未对按每日千分之五计算违约金进行约定，原告诉请该笔款项于法无据，且即使按照该标准计算，物业服务费应一季度缴纳一次，违约金的数额为一万余元，并非原告诉请的23001.9147元；5、由于被告已搬离了案涉房屋，故此后不应有水费产生。
经审理查明，2007年2月5日，被告邹锦蓉作为买受人与开发商怡和公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买怡和公司开发的位于成都高新区紫荆西路6号“神仙树大院”商住项目一期6幢1单元17层48号（建筑面积为152.22平方米）房屋，合同第十条约定：“交付条件：出卖人应当在2008年5月31日前，将已取得规划验收合格证的、有面积实测报告的商品房交付买受人使用。”第二十二条“前期物业服务”约定：“出卖人依法选聘的物业管理企业成都威斯顿经营管理有限责任公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月每平方米1.9元，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费等。”《商品房买卖合同》附件第八条约定：“买受人接受房屋时，应对合同项下商品房进行验收，同时，买受人应与出卖人委托的物业管理公司交接房屋钥匙，签署房屋验收交接单。”附件七“物业服务”一章约定：“该附件内容与出卖人与物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。一、物业服务内容：共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。”其中，《业主临时公约》第三十五条约定：“全体业主应如期自动缴交全额物业服务费用，无论其单元是否空置、出租或自用。”第四十条：“本临时公约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。”第四十三条：“本公约适合于中华人民共和国和成都地方法律、法规、行政规章及有关文件政策，若公约中任一条款与上述法律、法规、文件相抵触�则自动失效，但不影响其他条款的效力。”
另查明，2006年10月30日，原告与怡和公司签订了一份《神仙树大院前期物业服务合同》，约定原告为怡和公司所有的“神仙树大院（一期）”小区的物业提供管理和服务，合同还对服务内容、收费标准进行了约定（同《商品房买卖合同》中的相关内容），此外，还约定业主应于收房之日或业主与怡和公司约定的交房日起全额交纳物业服务费，业主或物业使用人应于每月十日前履行缴纳义务。怡和公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费每日千分之五的标准向有关支付违约金。本合同期限自2006年10月16日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。
因地震原因，案涉房屋的交付日期延至2008年8月10日。2011年3月15日，被告办理了收房手续，案涉房屋的实测面�为151.88平方米，当日原告以每月288.57元的标准向被告收取了2008年8月至2011年3月的物业服务费9234.54元。案涉房屋位于该建筑顶层，收房时被告即发现室内、屋顶等位置有漏水痕迹，后被告通知原告进行了整改，整改后被告完成了房屋装修，此后，房屋漏水的问题仍未解决。2013年1月25日，怡和公司向被告支付了16174元作为因案涉房屋屋面漏水导致室内装饰部分受损需恢复的赔偿费用。庭审中，被告主张房屋漏水系房屋质量问题，责任人在于开发商，此外，2013年11月4日，邹锦蓉以怡和公司、威斯顿公司为被告向本院提起诉讼，就漏水问题要求其履行房屋质量保修义务并赔偿相关损失。该案尚未有生效法律文书。
还查明，1999年2月26日，四川省人民政府颁布并实施《四川省城市住宅物业管理暂行办法》，该文件第三十条约定：“……在已委托实施物业管理的住宅区内，�购买商品房取得产权后尚未入住的业主，减半缴纳物业管理公共服务费……”。2012年7月1日，《四川省物业管理条例》通过并实施，该条例第五十二条规定：“建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。”被告从2011年8月开始拖欠物业服务费，截至2013年10月共计欠费7571.92元。目前“神仙树大院”的小区用水均由原告通过怡和公司户头先行向自来水公司缴纳，后由原告根据各业主的水表读数收取，被告尚欠原告代垫的2012年8月15日至2013年9月15日期间水费236.55元。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《住宅小区入住手续办理流程表》、《业主资料、物品领取清单》、《前期物业服务合同》、《房产测绘成果报告》、水费《发票》、水费读数抄录记录、怡和公司出具的《说明》，被告提供的《照片》、现�收条、《商品房买卖合同》及附件、《发票》等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联，能够相互印证，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，被告与怡和公司签订的《商品房买卖合同》及附件、原告与怡和公司签订的《神仙树大院前期物业服务合同》均系双方当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与怡和公司签订的《神仙树大院前期物业服务合同》对“神仙树大院”小区的全体业主具有法律效力。《神仙树大院前期物业服务合同》明确约定了业主应自开发商交房之日起全额缴纳物业服务费，《商品房买卖合同》附件七也载明物业服务与前期物业服务合同一致，故被告亦应受此约束，此种约束来源于业主、物管公司及开发商的一致的意思表示，属于合同法上的契约行为，未违背法律法规的强制性规定，即产生法律上的效力，而《四川省城市住宅物业管理暂行办法》系地方政府的行政规章，其中关于未入住的业主减半缴纳物业管理公共服务费的规定并非强制性或禁止性条款，并不与合同约定的内容相抵触，也无法产生影响民法上合同效力的效果。此外，物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没有入住、不使用，�理成本就会减少。故本院对于被告主张原告应减半收取其入住前的物业服务费的意见不予采纳。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用······”。本案原告作为物业管理公司对“神仙树大院”小区进行物业管理服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求被告支付物业管理服务费，故本院对于原告要求被告支付物业管理服务费的请求予以支持。关于被告庭审中提出的房屋屋顶长期漏水的问题，被告主张漏水系因房屋本身质量问题所造成，责任人为开发商，且已就此另案提起诉讼，故房屋漏水不能归责于本案原告物业公司，且物业公司对公共部位的维修义务是基于正常交付后产生的损害，同时，因原告进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，�告以原告在部分服务项目上存在的瑕疵来否认原告的全部服务成果理由并不充分，被告以此为由拒绝交纳物业管理费用的理由亦不能成立，本院不予采信。
关于原告诉请的水费，庭审中原告认可被告已缴纳22.8元，对此本院予以确认。由于原告提供的证据能够证明其代被告垫付了相关费用及用水量的大小和水费金额，在被告未提出充分证据对此予以反驳的情况下，本院对原告诉请被告支付其余欠付水费予以支持。
对于原告要求被告支付逾期支付物业服务费违约金的请求，因被告与怡和公司签订的《商品房买卖合同》及附件中并未就付款时间以及逾期交纳物业管理费的违约金的金额或违约金的具体计算方法进行明确约定，原告也未举证其将上述约定明确告知被告及向被告催缴过物业服务费，综合考虑被告的主观过错，对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支�。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告邹锦蓉应在本判决生效后十日内向原告成都威斯顿经营管理有限责任公司支付物业管理服务费7571.92元、水费236.55元，共计7808.47元。
二、驳回原告成都威斯顿经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取191元，由被告邹锦蓉负担�此款已由原告成都威斯顿经营管理有限责任公司预交，被告邹锦蓉在本判决生效后10日内支付给原告成都威斯顿经营管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一四年六月十三日
书 记 员 王苗