广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂09民终1007号
上诉人（一审被告，反诉原告）：覃忠泉，男，1953年4月7日出生，汉族，住北流市。
委托诉讼代理人：黄彬鸿，广西新鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：陈启进，男，1963年5月14日出生，汉族，住北流市。
委托诉讼代理人：何海波，广西玉北律师事务所律师。
上诉人覃忠泉因与被上诉人陈启进房屋租赁合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2018）桂0981民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
覃忠泉上诉请求：1、请求撤销北流市人民法院（2018）桂0981民初74号民事判决；2、判令被上诉人陈启进付清2017年4月到10月24日的租金共18375元给上诉人覃忠泉；3、判令被上诉人陈启进退还押金2000元给上诉人覃忠泉。事实和理由：一、一审法院认定上诉人已经将铺面租与他人导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系终止，并承担违约责任，属于事实认定错误。1、双方签订的合同属于定期租赁，租赁期未到如不是法定事由或双方协商一致，不得解除。被上诉人于2017年10月24日向上诉人提出不再租用店铺，愿在两三日内搬离，希望退回租金，上诉人同意被上诉人的请求并于当日退还押金。在被上诉人搬离之后，上诉人才将铺面重新出租，双方是协商一致解除合同，上诉人没有违约行为。2、被上诉人在2017年4月23日陆续搬货物到别处销售，但一直占用铺面直到2017年11月13日，但是只交租到2017年3月，上诉人经过追讨并给予一定期限，被上诉人一直没有支付2017年4月-10月的租金，上诉人也可以以此解除合同，一审法院认定上诉人已经将铺面租与他人导致租赁合同终止属于事实认定错误，由此认定上诉人承担违约责任更是无事实、法律可依。3、上诉人没有违约行为，2017年3月-10月属于政府行为不是不可抗力、合同终止，且双方合同期限到2018年3月15日，那么一审判令的10个月经济损失从何起计，一审法院在没有任何依据的前提下认定被上诉人的10个月损失为39440元，有失公平。二、被上诉人没有照合同的约定履行交清房租，存在违约行为，应付清2017年4月到10月24日的租金共18375元。三、根据合同的约定2000元为信誉抵押金，由于被上诉人存在违约行为，该信誉押金不予退还给上诉人。
陈启进辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈启进向一审法院起诉，请求判令：判决覃忠泉赔偿陈启进经济损失人民币5万元。覃忠泉提起反诉，请求判令：判令陈启进付清2017年4月到2017年10月24日的租金7个月×2625元=18375元，判令陈启进退还押金2000元给覃忠泉。
一审法院认定事实，2013年3月1日，陈启进为乙方，覃忠泉为甲方，签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容为：1、甲方将座落在北流市大兴路0014号铺面一间，面积约30平方，出租给乙方作经营音像、电器使用；2、租用期限五年，自2013年3月15日起至2018年3月15日止；3、月租金在前三年2500元，第四、五年在原基础上上浮5%，租金在每月的10号前交清，先交租金后使用；4、乙方交给甲方2000元作为信誉抵押金，合同期满退回乙方，不计利息。如乙方违反合同信誉抵押金则不退回。陈启进承租后正常经营并交租金给覃忠泉至2017年3月。2017年3月至2017年10月因北流市政府需对该铺面进行改造，改造期间陈启进无法经营，于2017年4月23日，将货物搬离北流市大兴路0014号商铺到别处销售。大兴路改造工程竣工后，陈启进搬回营业铺屋时遭覃忠泉拒绝，至此双方发生争执。2017年10月24日覃忠泉将押金2000元退还给陈启进，并于2017年11月26日将该案商铺租赁给他人，收取租金6700元／月。
一审法院认为，陈启进、覃忠泉2013年3月1日所签订的《房屋租赁合同》是陈启进、覃忠泉真实意思表示，内容并不违反法律的规定，合法有效，当事人应受约束。合同第二条约定，租赁期限从2013年3月15日起至2018年3月15日，因此该租赁合同为定期租赁，租赁期限未到除非陈启进、覃忠泉协商一致或法定事由，任何一方不得解除，而租赁期限内的2017年3月至10月，陈启进、覃忠泉的租赁标的物在政府旧城改造范围，被列入旧城改造。陈启进搬离并停止营业，旧城改造属不可抗力，合同终止履行，改造完成后租赁合同应继续履行，覃忠泉要求陈启进支付合同终止履行期间即陈启进停止营业期间租金应为无理，且以此为由将铺租与他人经营，显属违约，应承担违约责任。覃忠泉造成陈启进的损失以履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。该案陈启进不能继续租赁的损失为覃忠泉出租后获取的租金收益与陈启进在合同履行时应付租金的差额即【6700-（2625+2625×5%）】元／月×10个月=39440元。覃忠泉提出反诉请求支付改造期间的租金18375元和退还押金2000元，因该期间租赁合同因不可抗力已经终止履行，陈启进不应支付租金给覃忠泉。此外，覃忠泉已经将铺面租与他人导致陈启进、覃忠泉之间的租赁合同关系终止，租赁商铺的押金理应退回给陈启进。因此，覃忠泉的反诉请求无事实和法律依据，该院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条的规定，判决：一、被告覃忠泉赔偿原告陈启进经济损失39440元；二、驳回反诉原告覃忠泉的诉讼请求。
本院二审期间，当事人在二审中没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，大兴路改造工程竣工后，陈启进搬回营业时遭覃忠泉拒绝，覃忠泉要求陈启进在改造期间内每月交500元租金，一共补交3500元才能继续营业，陈启进不同意从而发生争执。
本院认为，上诉人覃忠泉与被上诉人陈启进之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。该房屋租赁合同履行期间因北流市人民政府实施大兴路改造工程，导致承租人陈启进在该改造工程期间不能正常使用租赁物即不能正常营业，均不能归责于双方当事人，应认定该改造工程属不可抗力。由于双方在合同中并没有约定如遇不可抗力仍然需要交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，陈启进因遇不可抗力不能使用租赁物正常营业，故依据公平原则，覃忠泉不应收取大兴路改造工程期间的租金。上诉人覃忠泉强行要求陈启进交纳该改造工程期间的租金的行为明显违反该原则，导致双方争议不能继续履行合同，本案租赁合同从覃忠泉将押金2000元退还给陈启进时已事实解除。综上，本案解除合同的责任在于上诉人覃忠泉，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被上诉人有权请求赔偿损失。但是被上诉人对其损失数额没有提供充分证据予以证明，被上诉人自2017年10月24日合同解除至2018年3月15日合同约定租赁期限，仍有近五个月的合同期限未到，综合本案双方合同履行、解除情况、被上诉人租金交纳情况，本院酌情判令上诉人赔偿10000元损失给被上诉人。一审法院根据上诉人出租后获取的租金收益与被上诉人应付租金的差额作为认定被上诉人损失，本院认为该差额并不是被上诉人的实际损失，不能作为赔偿的依据，依法予以变更。被上诉人主张双方之间在政府改造期间有免铺租和施工期间不计入合同期内的口头协议，但上诉人对此予以否认，被上诉人也没有其他证据证明，对该主张依法不予支持。
上诉人主张被上诉人退还押金2000元，因本案租赁合同已事实解除，上诉人自愿退还被上诉人的押金，上诉人请求被上诉人再退还，没有事实与法律依据，依法不予支持。上诉人请求被上诉人支付大兴路改造工程期间2017年4月-10月的租金共18375元，因政府旧城改造属于不可抗力，双方均未履行合同权利义务，并且依据公平原则工程改造期间不应收取租金，故对上诉人该主张依法不予支持。
综上所述，上诉请求部分有理，依法予以支持，对于无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持北流市人民法院（2018）桂0981民初74号民事判决第二项；
二、变更北流市人民法院（2018）桂0981民初74号民事判决第一项为：上诉人覃忠泉赔偿被上诉人陈启进经济损失10000元；
一审案件本诉受理费525元，由上诉人覃忠泉负担105元，被上诉人陈启进负担420元，反诉受理费680元，由上诉人覃忠泉负担。二审案件受理费1205元（上诉人覃忠泉已预交），由上诉人覃忠泉负担785元，由被上诉人负担420元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 张业忠
审判员 李小莉
审判员 梁 冰
二〇一八年六月一日
书记员 陈 楚