景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0203民初72号
原告:景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地景德镇市珠山区蝴蝶坞1号。
法定代表人：张海秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：祝亚辉、黄平水，江西立宇律师事务所律师。
被告：景德镇宇新房地产开发有限公司，住所地景德镇市珠山区广场北路588号。
法定代表人：苏国忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。
原告景德镇市豪庭物业服务有限公司（以下简称豪庭公司）与被告景德镇宇新房地产开发有限公司（以下简称宇新公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告豪庭公司委托诉讼代理人祝亚辉、黄平水，被告宇新公司委托诉讼代理人姚军（诉讼中2017年5月17日解除委托手续，后变更为江逸群）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告豪庭公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费280132元（商用和住宅使用期间物业管理服务费97156元，空置期间物业管理费182976元）及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）；2、判令被告支付生活用水费955元及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）；3、判令被告支付本案诉讼费及其他费用。事实和理由：原告自2013年11月1日开始受被告委托进驻其开发建设的港逸豪庭小区进行物业管理服务工作，2015年9月20日港逸豪庭小区业主委员会与原告正式签订港逸豪庭物业管理服务委托合同。三年以来，被告未按物业管理有关规定按时缴纳物业管理费和物业管理公共性服务空置房费，累计拖欠：行政办公楼（售楼部，根据规划图上下两层1816m2）从2013年11月至2015年3月使用期间物业费每月5430元共17个月计92616元，和2015年4月至2016年12月空置（空置期间按规定50%缴纳）计57204元，内街两侧店铺（根据规划图1458.52m2）从2013年11月至2016年12月（空置38个月，按规定50%缴纳）计81677元；18户未销售（住宅1栋1103、1104、1105、1106，2栋1105,4栋204、304、1102、1104,6栋1701,1702、1703、1704,7栋1705,8栋1703,9栋1702,10栋301、1706，面积共1989.14m2，空置共38个月，按规定50%缴纳）计44095元；被告法定代表人居住5栋1304（面积157.72m2，每月189元，共24个月）计4540元，以及居住期间所产生水费计955元。原告自2013年11月1日开始接受被告委托以来，对港逸豪庭小区的物业管理工作尽心尽责，完全尽到了相应的管理服务义务，但是被告却未向原告缴纳相应的物业管理费，上述费用经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，现原告特依据法律规定，诉至法院，请求依法判令如上诉请。
被告宇新公司辩称，1、2013年11月1日起至原告与业主委员会签订物业合同期间，原、被告双方之间是委托管理关系，原告是受托方、被告是委托方，依据法律规定，受托方应当以委托方的名义行使委托事务，其中收取的费用及产生的效益应当交由被告，原告只能收取一定的行使委托事务的相关费用。因此，原告无权向被告收取物业管理费，同时应当将在委托期间的收费及盈利情况向被告报告并进行清算；2、原告起诉物业面积和性质尚未确定，港逸豪庭目前没有办理房产手续，是否能够办理也不得而知。如果今后商用楼、沿街店铺只能按普通住宅办理产权证，就不应当以原告诉请的商业性质计算物业费；3、在原告获得被告委托的委托管理函中，委托范围并没有包括办公楼，因此办公楼并不在原告收费的范围；4、本案的被告是单位，是独立的法人，与公司法定代表人是两个不同的个体。法定代表人是否欠费与公司无关，是其个人行为。水费不在物业管理收费的范围，原告无权收取水费。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告豪庭公司为证明其主张提交如下证据：1、原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明各一份，证明原告诉请主体资格及具有物业服务资质；2、被告宇新公司工商登记信息、土地证、建设工程规划许可证复印件各一份，证明被告诉讼主体资格及位于景德镇广场北路588号港逸豪庭小区为宇新公司开发；3、委托管理函、港逸豪庭物业管理服务委托合同复印件各一份，证明被告宇新公司从2013年11月开始委托原告对港逸豪庭小区进行物业服务并对该物业进行收取物业费，港逸豪庭业主委员会于2015年9月20日正式委托原告对港逸豪庭小区进行物业管理及收费；4、景发改价管字[2013]652号文件、物业管理服务收费年度审验结论复印件各一份，证明从2013年9月9日开始港逸豪庭商业用房公共性服务收费标准每月3元/m2，从2014年9月8日至2015年9月7日原告物业收费标准按照景发改价管字第[2013]652号文件执行；5、物业明细表、行政楼面积规划说明、内街两侧店铺规划图复印件各一份，证明被告共需支付原告物业费、空置房费等共计280132元，其中行政办公楼（售楼部，面积1816m2）空置物业费计57204元，内街两侧店面（面积1458.52m2）空置物业费计81677元，1至10栋18户（面积1989.14m2）空置物业费计44095元，5栋1304室（面积157.72m2）物业费4540元及水费955元；6、清单一份，证明港逸豪庭1栋的1103、1104、1105、1106,2栋的1105,4栋的204、304、1102、1104,6栋的1701、1702、1703、1704,7栋的1705,8栋1703,9栋的1702,10栋的301、1706，共计18户，面积为1989.14m2；7、《景德镇港逸豪庭总平面布置图》复印件、景德镇市瓷都房地产测绘中心出具的《关于景德镇市宇新房地产开发有限公司部分房屋测绘建筑面积的说明》一份，证明被告所拖欠物业费的物业房屋具体位置及面积大小。
被告宇新公司未举证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年9月9日，景德镇市发展和改革委员会印发《关于港逸豪庭、地王大厦小区前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字[2013]652号）言明，景德镇市威泰物业服务有限公司服务的港逸豪庭小区高层住宅公共性物业前期物业管理服务收费标准为1.20元/月·m2（含电梯费）；商业用房公共性物业服务收费标准为3元/月·m2。
2013年10月20日，原告豪庭公司（被委托人）与被告宇新公司（委托人）签订《委托管理函》一份，言明，被告宇新公司委托原告豪庭公司对港逸豪庭物业进行管理，并委托原告豪庭公司从2013年11月开始收取港逸豪庭物业服务管理费，收取服务管理费的范围包括港逸豪庭住宅、沿街商铺、洪客隆百货景德镇广北店等港逸豪庭所有物业范围内的服务管理费；委托期限：双方协商解除之日。
2014年9月8日，《（景德镇市）物业管理服务收费年度审验结论》言明，经对豪庭公司管理服务的港逸豪庭小区自2013年9月9日至2014年9月8日一年来物业服务质量及物业管理服务成本的调查、审验，认为服务质量符合有关要求，服务成本没有较大变化，同意继续执行景德镇市景发改价管字[2013]652号文批复的收费标准；本次年度审验有效期自2014年9月8日至2015年9月7日。
2015年9月20日，港逸豪庭小区业主委员会（委托方，甲方）与豪庭公司（受委托方，乙方）签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》一份，言明，2013年11月由宇新公司开发建设的港逸豪庭小区前期委托景德镇市豪庭物业服务公司进行物业管理和服务。经过两年的管理实践，乙方的工作得到了广大业主认可和信赖。为了保障港逸豪庭小区能延续保持好的物业服务企业，保持优美、整洁、安全、舒适文明的生活和工作环境。根据《物业管理条例》有关法律、法规的规定，甲方将本物业继续委托乙方进行物业管理和服务；委托管理期限：自二〇一五年十一月一日至二〇二〇年十月三十日24时止；乙方根据企业运行成本，市场行情，核定按每月每平方1.2元收取物业管理公共性服务费（含电梯、公共照明用电）；商业用房公共性物业管理服务费每月每平方3元。
另查明，原告豪庭公司要求被告宇新公司支付其所主张物业从2013年11月至2016年12月的物业管理费。被告宇新公司承认原告豪庭公司所诉请主张涉及的房屋系由被告宇新公司开发。其中，原告豪庭公司所主张的行政办公楼建筑面积为1816m2（详见《景德镇港逸豪庭总平面布置图》），内街两侧店铺即5#楼房屋（用途：商用）建筑面积共911.39m2、6#楼房屋（用途：商用）建筑面积共884.25m2（详见《关于景德镇市宇新房地产开发有限公司部分房屋测绘建筑面积的说明》），19户住宅建筑总建筑面积为2159.4m2（详见《关于景德镇市宇新房地产开发有限公司部分房屋测绘建筑面积的说明》），分别如下：
1、港逸豪庭1栋1103建筑面积为87.6m2；
2、港逸豪庭1栋1104建筑面积为127.40m2；
3、港逸豪庭1栋1105建筑面积为127.40m2；
4、港逸豪庭1栋1106建筑面积为129.76m2；
5、港逸豪庭2栋1105建筑面积为87.57m2；
6、港逸豪庭4栋204建筑面积为121.35m2；
7、港逸豪庭4栋304建筑面积为121.35m2；
8、港逸豪庭4栋1102建筑面积为124.49m2；
9、港逸豪庭4栋1104建筑面积为124.49m2；
10、港逸豪庭6栋1701建筑面积为114.59m2；
11、港逸豪庭6栋1702建筑面积为90.23m2；
12、港逸豪庭6栋1703建筑面积为90.23m2；
13、港逸豪庭6栋1704建筑面积为136.66m2；
14、港逸豪庭7栋1705建筑面积为112.66m2；
15、港逸豪庭8栋1703建筑面积为113.21m2；
16、港逸豪庭9栋1702建筑面积为89.85m2；
17、港逸豪庭10栋301建筑面积为114.18m2；
18、港逸豪庭10栋1706建筑面积为88.66m2；
19、港逸豪庭5栋1304建筑面积为157.72m2。
本院认为，物业管理服务，是由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会(或物业业主)、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。业主即房屋所有者或使用人有按时交纳物业管理费的义务。
关于要求判令被告支付拖欠的物业管理费280132元（其中商用和住宅使用期间物业管理服务费97156元、空置期间物业管理费182976元）的诉请。结合被告宇新公司的辩称，可知原告豪庭公司对是否有权收取港逸豪庭小区物业管理费是关键争议焦点之一？首先，《委托管理函》中约定原告豪庭公司受被告宇新公司委托对港逸豪庭物业进行管理，从2013年11月开始收取港逸豪庭物业服务管理费，并约定到双方协商解除之日为止。其次，2015年9月20日，港逸豪庭小区业主委员会与原告豪庭公司签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》，言明委托管理期限：自2015年11月1日至2020年10月30日24时止。故本院认定原告豪庭公司可以收取港逸豪庭物业管理费。
争议焦点之二，被告宇新公司是否要承担港逸豪庭物业管理费？庭审中，被告宇新公司辩称港逸豪庭目前没有办理房产手续。作为原告豪庭公司所主张涉及房屋的开发商被告宇新公司有义务及时为业主办理房产手续，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证责任分配原则，在被告宇新公司未能举证证明原告豪庭公司所主张涉及房屋的房屋不是其所有或未经其使用的情况下，原告豪庭公司已经尽责举证义务。依照《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故本院认定被告宇新公司作为港逸豪庭物业的建设单位，应向原告豪庭公司支付合理的物业管理费用。
争议焦点之三，原告豪庭公司所诉请的物业管理费被告宇新公司要具体承担多少？首先，关于物业管理费的收费标准。本案中，原告豪庭公司所提交的景德镇市发展和改革委员会印发《关于港逸豪庭、地王大厦小区前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字[2013]652号）中，虽然言明的是“景德镇市威泰物业服务有限公司”对港逸豪庭小区的服务收费标准，但结合《（景德镇市）物业管理服务收费年度审验结论》，可以证明原告豪庭公司于2013年11月至2015年9月7日可按照景发改价管字[2013]652号文批复的收费标准收取港逸豪庭物业管理费。同时，依据原告豪庭公司与港逸豪庭小区业主委员会签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》约定之原告豪庭公司继续对港逸豪庭物业进行物业管理和服务以及关于物业管理费用收取标准。结合原告豪庭公司的诉求，故认定其可以自2013年11月至2015年9月7日（共22个月）按照景发改价管字[2013]652号文批复的收费标准和自2015年11月1日至2016年12月（共14个月）按照《港逸豪庭物业管理服务委托合同》约定的收费标准向被告宇新公司收取港逸豪庭物业管理费。
经计算，本院认为被告宇新公司应向原告支付的物业管理费分别为：
1、行政办公楼物业管理费78451.2元{总建筑面积1816m2×（22个月+14个月）×1.2元/m2(因原告未能充分举证证明行政办公楼的使用属性，故按非商业用房公共性物业服务收费标准计算）=78451.2元}；
2、内街两侧店铺物业管理费193929.12元{总建筑面积（911.39m2+884.25m2）×（22个月+14个月）×3元/m2=193929.12元}；
3、19户港逸豪庭住宅物业管理费93286.08元{总建筑面积2159.4m2×（22个月+14个月）×1.20元/m2=93286.08元}；
共计365666.4元（78451.2元+193929.12元+93286.08元=365666.4元），故本院按照原告豪庭公司所主张物业管理费280132元的诉请予以支持。
关于要求判令被告支付违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）的诉请。因我国《合同法》规定的违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中，原告豪庭公司未能充分举证证明其与被告宇新公司约定有违约金，且未存在法定违约金的情形，故本院不予支持上述诉请。
关于要求判令被告支付生活用水费955元及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）的诉请。因原告豪庭公司主张该生活用水费系由实际使用人苏国忠所使用产生，故与本案被告宇新公司无关，可另案处理，故本院不予以支持上述诉请。
综上所述，原告豪庭公司的诉讼理由成立，对其诉求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告景德镇宇新房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告景德镇市豪庭物业服务有限公司支付物业管理费人民币280132元;
二、驳回原告景德镇市豪庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5516元，由被告景德镇宇新房地产开发有限公司承担5501元、原告景德镇市豪庭物业服务有限公司承担15元；财产保全费2020元，由被告景德镇宇新房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 欧阳君
人民陪审员 占燕婷
人民陪审员 ＸＸ芳
二〇一七年九月十二日
书 记 员 盛美君