广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初5646号
原告盛先进，男，汉族，1979年9月3日出生，住址广东省深圳市福田区，
委托代理人施小珺，广东丰鹏律师事务所律师。
委托代理人黄辉，广东丰鹏律师事务所律师。
被告阳云华，女，汉族，1983年9月25日出生，身份证地址湖南省隆回县，
委托代理人刘国兵，广东昂扬律师事务所律师。
委托代理人陈扬波，广东昂扬律师事务所实习律师。
第三人高霞，女，汉族，1980年10月4日出生，身份证地址广东省深圳市宝安区，
第三人深圳市万福房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道政丰北路西侧。
法定代表人刘庆良。
委托代理人刘文初，系第三人公司员工。
上列原告盛先进诉被告阳云华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加高霞、深圳市万福房地产投资顾问有限公司（以下简称“万福公司”）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛先进及其委托代理人施小珺、黄辉，被告阳云华的委托代理人刘国兵、陈扬波，第三人高霞，第三人万福地产的委托代理人刘文初均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，第三人高霞与被告于2016年1月3日签订了《房地产买卖合同》(N00141877)(以下简称《合同》)及补充协议，约定被告将位于深圳市宝安区华盛新沙荟名庭(二期)1栋4号楼B座25层A单位以人民币肆佰肆拾捌万元(4480000元)转让，并于当日签订《确认书》，约定双方在签署正式房地产买卖合同及产权移转登记时将买方姓名变更为原告。《合同》及补充协议约定：买方在签署本合同10日内支付定金叁拾万元(300000元)，在2016年3月10日前再支付定金贰拾万元(200000元、)，定金交经纪方监管，买方定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；约定卖方收取定金后将该物业相关的一切资料原件(包括但不限于房地产买卖(预售)合同、银行抵押贷款合同、购买物业的收据或发票等)托管于经纪方处，于开发商交楼之日(2016年3月)起10日内将该物业的所有钥匙交给经纪方保管，且卖方须在开发商通知办证之日起10日内到开发商处办理该物业的一手房产证；约定买方交付定金后，卖方不得再将该物业售予他人或不按本合同及补充协议办理相关手续，否则按照违约处理，并赔偿买方交付给卖方定金的3倍(赔偿额不低于人民币壹佰伍拾万元整)；约定如本合同产生争议、三方协商无法解决时，可向深圳仲裁委员会提出仲裁，裁决结果对三方均有约束力。原告交付50万元定金后，被告未依约将该物业相关的一切资料原件托管于经纪方处；在开发商交楼后未依约将钥匙交付经纪方保管；经开发商通知也未按通知办理一手房产证。由于被告没有及时履行办理房产证的义务，第三人高霞电话被告要求其履约办证，被告于是提增加房价的要求，原告明确拒绝了这一不合理要求。由于原告没有同意其非法要求，被告开始不接听电话，原告委托律师向被告发函催告办理一手房产证，但是被告不予理会，之后原告再次委托律师发放函件，被告直接拒绝接收。原告只有通过经纪方向被告发函催告履行买卖合同义务，但是被告向经纪方回函明确表示已经解除《合同》及补充协议并没收定金。由于被告明确表示不履行买卖合同的义务，原告根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，请求解除该房屋买卖合同，并依据《房地产买卖合同》及补充协议的约定，追究被告的违约责任。原告依据第三人与被告签订的《房地产买卖合同》及补充协议的约定，向深圳市仲裁委员会申请仲裁，但是深圳市仲裁委员会以《房地产买卖合同》及补充协议中原告没有约定管辖为由，驳回了原告的仲裁申请，原告因此向人民法院提起本诉讼。由于被告的违约行为给原告造成一定损失，为维护原告合法权益，原告请求法院判决：1．判决解除2016年1月3日签订的《房地产买卖合同》及补充协议。2.判决被告退还原告定金500000元并支付违约金1500000元；第三人深圳市万福房地产投资顾问有限公司对被告代为托管的200000元具有代为返还义务；3．判决本案诉讼费等费用由被告承担。
被告阳云华答辩称，被告认为原告所有的诉讼请求均不成立，理由原告未在合同约定的时间内即2016年3月10日足额付款（指定金），原告在2016年9月21日通过快递方式通知第三人高霞，高霞也没有付款，在9月27日被告通过快递方式解除协议，整个过程被告没有任何过错，所以应当驳回原告的诉讼请求。
第三人高霞答辩称，对原告的起诉没有意见。
第三人万福地产辩称，关于被告刚刚所说的20万元定金被告没有收到，原告早就按照合同约定将定金支付到我公司，由我公司转交给被告，我们通知被告，被告迟迟不来，短信不回，电话也不接。
经审理查明，2016年1月3日，第三人高霞（买方）与被告阳云华（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区创业一路N15区西城上筑X栋X座XXXX转让给买方，转让成交价为人民币4480000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币5万元，买方在签署本合同之日起10日内再向卖方支付定金人民币250000元，本条所约定的定金交由有关银行或经纪方监管，买方定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于办理出该物业房产证之日付清首期房款第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方需无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日内签署《二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费，不得延误，领取房地产证当日买方须于经纪方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，买方应于签署申请按揭文件前交纳，并应依时领取房地产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为买方违约；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，则买方应于获知无法取得银行出具贷款承诺函之日起十五日内补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该项事实之日起十日内补足全部应交款；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于起办理出该物业房产证一周内出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并于担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及担保公司及其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予经纪方托管；涉案交易涉及的税费均由买方承担；买卖双方约定交楼日期为卖方收到全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）一周内且双方无异议；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已经支付的定金。备注栏中，双方约定该物业总定金为人民币伍拾万元，经双方协商同意，在签署本合同10天内支付30万元，在2016年3月10日前再支付定金人民币20万元。
同日，第三人高霞与被告阳云华签订了《房地产买卖合同》之补充协议，约定因该物业的一手房地产证暂时未办理出来，现买卖双方自愿交易该物业，且卖方在收取买方的定金后，卖方必须将该物业相关的一切资料原件托管于经纪方处，并于签署合同之日起15日内到公证处办理全权公证委托给指定的第三方；因该物业的一手房地产证现未办理出来，经三方协商同意卖方办理一手房地产证之税费以及办理一手房产证所产生的一切费用均由卖方自行承担；买卖双方约定交楼日期为该物业开发商的交楼入伙时间约为2016年3月份，买卖双方同意在开发商交付物业给卖方后，卖方应于开发商交楼之日起10日内将该物业的所有锁匙交付给经纪方保管；买方在交付定金给卖方后，卖方不得私自再将该物业出售予他人或不按《房地产买卖合同》及本补充协议办理相关手续，否则按照违约处理，并赔偿买方所交付给卖方定金的3倍（赔偿额不低于人民币150万元整）；如买方在签署《房地产买卖合同》及本补充协议不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，且卖方有权将该物业转让予任何人；买卖双方约定该物业的过户日期为买方须在开发商通知卖方该物业的一手房地产证办理之日起10天内，卖方须无条件协助买方到开发商处办理出该物业的一手房地产证，同时买卖双方约定卖方该物业购买期满2年且15天内去办理该物业的产权转让过户等相关一切手续；买方在银行正常贷款7成的前提下如因买方支付的50万定金后首期款在银行资金监管不达银行的要求时，买卖双方约定由买方自行补足需要监管的金额，且卖方收到首期款时需退还买方多余的金额，卖方同意将此物业的房款收款银行卡和身份证交给经纪方保管；在签署《房地产买卖合同》及本补充协议时，买卖双方均知晓此房一手房产证为办理出来，均同意在此状态下签署合同及本补充协议，并遵守合同及补充协议约定的所有条款，在房产证办理过程中，卖方须无偿协助买方办理，不得借故推拖，否则视卖方违约。
原告盛先进提交了一份由阳云华、高霞签订的确认书，确认涉案房产在过户时登记买方姓名写为盛先进，由盛先进继续履行《房屋转让合约》项下买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。该份确认书没有原告盛先进签名确认。
合同签订后，第三人高霞共支付定金人民币50万元。2016年1月3日，被告阳云华出具收款收据称，收到第三人高霞交来定金人民币50000元。2016年1月13日，阳云华出具收款收据称收到高霞交来的定金人民币250000元，并注明以实际到账为准。2016年3月15日，被告阳云华出具收款收据称收到高霞加来定金人民币20万元。其中人民币20万元仍保留在第三人万福地产处。
2016年1月3日，被告阳云华与第三人万福地产签订《定金托管确认书》约定将定金5万元托管于第三人万福地产处。2016年1月13日，被告阳云华与第三人万福地产签订《定金托管确认书》约定将定金13万元托管于第三人万福地产处。被告阳云华对该两份确认书的真实性不予确认，并向本院申请对该两份确认书中阳云华的签名真实性进行鉴定。
2016年10月19日，原告盛先进和第三人高霞共同委托律师向被告阳云华发送律师函，要求被告阳云华在收到律师函后三日内按照开发商的通知及时办理该物业的一手房地产证并积极配合履行合同。
2016年11月29日，原告盛先进和第三人高霞再次委托律师向被告阳云华发送律师函，要求被告在收到律师函后三日内，立即联系第三人高霞和万福公司工作人员，说明为什么没有按照合同约定办理该房屋的房地产权证的理由。前述两份律师函，被告阳云华均为收取。
2016年12月14日，原告盛先进、第三人高霞委托律师向第三人万福地产发送律师函，要求第三人万福地产及时联系被告阳云华。
2016年12月27日，被告阳云华向第三人万福地产发送回函，称阳云华从未委托第三人万福地产出售涉案房产，故第三人万福地产无权代阳云华收取定金，且合同约定定金总额为人民币50万元，在合同签订10日内支付叁拾万元，2016年3月10日前支付20万元，阳云华在合同签订10日内收取了定金30万元，但未在2016年3月10日前收取定金20万元，按照合同约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行义务超七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。签订合同至今卖方一直未履行完定金义务，阳云华可以与卖方解除合同并选择没收定金。阳云华曾于2016年9月21日发给高霞联络函，催告高霞三日内履行支付完剩余定金贰拾万元，该联络函高霞于2016年9月22日签收，但高霞未支付。2016年9月27日，阳云华发联络函给高霞，明确告知因高霞的违约按《房地产买卖合同》第十四条解除合同。故阳云华2016年1月3日与高霞签订的《房地产买卖合同》早已解除，并按约定没收已付定金，不存在履行其他义务。
2017年1月9日，第三人万福地产向原告盛先进、第三人高霞的代理人复函称阳云华明确表示已于2016年9月27日发函给高霞，明确表示解除合同并没收定金。依据其复函，阳云华已经不同意继续履行合同。
另查，原告提交了两份有被告阳云华署名的联系函，落款日期分别为2016年9月14日和2016年9月27日。上述两份联系函的内容分别为阳云华要求高霞继续履行合同，一次性把手续办完，和阳云华会在国庆节以后联系高霞等。被告阳云华对上述两份联系函的真实性不予认可，并指认该两份联系函上的签名和指纹均不是阳云华本人所为。阳云华为证实其主张，向本院申请对两份的联系函上的签名、指印，以及两份定金托管确认书上阳云华的签名申请鉴定。经本院依法委托广东南天司法鉴定所鉴定，广东南天司法鉴定所作出鉴定意见称两份联系函、两份定金托管确认书上的签名均非阳云华本人所签，落款时间为2016年9月27日的联系函上的指印亦非阳云华本人所捺。
被告阳云华主张，其2016年9月14日发出的联络函内容为要求高霞在收到联络函后三日内足额支付剩余定金20万元至阳云华指定账户，若未实际履行，将立即解除合同。2016年9月27日发送联络函的内容为“2016年9月21日我给您发的联络函您于2016年9月22日已收悉，联络函明确告知您在收到本函后三日内足额支付定金至我的账户（开户行：工商银行深圳沙井支行，开户名：阳云华，账号：62×××88）。但至今您仍未履行。现在我正式通知您，因您的违约，我将立即解除与您在2016年1月3日签订了《房地产买卖合同》。”阳云华为证实其主张，提交了其发送的两份联络函的复印件和快递现场照片。
以上事实，有房地产买卖合同、补充协议、确认书、收款收据、银行转账记录、定金托管确认书、律师函、回函、回复、联系函两份、联络函两份、鉴定意见书、照片等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。
本院认为，第三人高霞与被告签订的《房地产买卖合同》、补充协议和关于涉案房产登记在原告盛先进名下，由盛先进继受买方权利义务的确认书均为双方真实的意思表示，且没有违反国家强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应严格按照合同履行义务。
关于合同主体，因第三人高霞与被告阳云华签订确认书，确认涉案房产交易的买方变更为原告盛先进，所有买方的权利义务由盛先进继受。故原告盛先进作为涉案合同的买方，主体适格。
关于定金的交付。合同签订后，第三人高霞支付了定金人民币50万元。其中，人民币30万元于合同签订后10日内支付给被告阳云华，阳云华予以确认。剩余定金人民币20万元，高霞于2016年3月15日，向第三人万福地产转账支付，第三人万福地产确认收到定金20万元。被告阳云华抗辩称，其未委托第三人万福地产代为收取定金，故高霞向第三人万福地产转账人民币20万元的行为不能视为交付定金。经鉴定，原告提交的两份定金托管确认书中阳云华的签名均非阳云华本人所签，故原告提出阳云华委托第三人万福地产托管定金的主张与事实不符，本院对其主张不予确认。结合高霞与阳云华签订的房地产买卖合同，合同第1条约定，卖方在签署本合同时向卖方支付定金人民币5万元，在签署本合同之日起10日内再向卖方支付定金25万元，本条所约定的定金交由有关银行或经纪方监管，买方定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。合同第二十二条约定，双方约定该物业总定金为人民币伍拾万元，经双方协商同意，在签署本合同10天内支付30万元，在2016年3月10日前再支付定金人民币20万元。尽管二十二条对定金的金额和支付时间进行了修改，但没有对定金的支付方式进行变更。故高霞向第三人万福地产支付人民币20万元的行为，应当认定为高霞支付定金的行为。尽管高霞支付20万元的日期为2016年3月15日，超过了合同二十二条关于支付期限的约定，但高霞延迟履行的期限并没有超过七日，依照合同约定，高霞不构成根本违约。原告依据高霞没有在约定期限内将剩余定金20万元交付与被告阳云华本人构成根本违约的抗辩不能成立。
关于联系函，因原告提交的两份联系函中，签名及指印经鉴定均非阳云华所为，对原告提交的上述证据的真实性，本院不予确认。被告阳云华提交了初步的证据证实其于2016年9月27日向高霞提出解除合同，在没有相反的证据推翻被告的主张的情况下，本院对被告阳云华提出的其于2016年9月27日通过邮寄联络函方式向高霞提出解除合同的主张，予以采信。阳云华以发送联络函的方式明确表示不再履行合同，构成根本违约。
因被告阳云华构成根本违约，原告有权解除合同。结合本案起诉状副本送达的时间，本院确认涉案合同于2017年6月5日解除。
因合同解除，收取的定金应当返还。经核查，被告阳云华共收取原告定金人民币30万元，该笔定金被告应当退回。剩余定金人民币20万元至今托管于第三人万福地产处，第三人万福地产应当退还。故对于原告请求返还定金人民币50万元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。因被告根本违约，原告有权依据补充协议的约定，要求被告违约金。但涉案合同履行过程中，原告本身存在逾期支付定金的违约行为，且涉案合同仅履行到定金支付阶段，给原告造成的损失有限。双方在补充协议中约定的违约金（定金的三倍）过高，综合考虑原被告双方的违约行为，本着公平原则，本院酌情将违约金标准调整为转让成交价的10%即人民币448000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告阳云华、第三人高霞于2016年1月3日签订的《房地产买卖合同》及补充协议于2017年6月5日解除；
二、被告阳云华于本判决生效之日起十五日内向原告盛先进退还定金人民币300000元；
三、第三人深圳市万福房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告盛先进退还定金人民币200000元；
四、被告阳云华于本判决生效之日起十五日内向原告盛先进支付违约金人民币448000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币24400元，保全费人民币5000元，由原告盛先进负担人民币15288元，由被告阳云华负担人民币14112元。鉴定费人民币13020元，由原告盛先进负担。上述费用原、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 陈 雪 滢
书 记 员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。