南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终256号
上诉人（一审被告）：南宁市西乡塘区石埠街道办事处西明村民委员会第八村民小组，住所地南宁市西乡塘区石埠街道思圣路2号西明八组。
负责人:曾德华，该小组组长。
委托诉讼代理人：王新安，广西桂胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆祖进，广西桂胜律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：广西修众投资有限公司,住所地南宁市青秀区青山路17号秀山花园和景园A单元401号房。
法定代表人:刘哲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨文广，广西广盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘朝伍，广西广盟律师事务所实习律师。
上诉人南宁市西乡塘区石埠街道办事处西明村民委员会第八村民小组（以下简称西明八组）因与被上诉人广西修众投资有限公司（以下简称修众公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2017年9月29日公开开庭审理了本案，上诉人西明八组的委托诉讼代理人王新安、骆祖进，被上诉人修众公司的委托诉讼代理人杨文广、刘朝伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西明八组上诉请求：1.依法撤销一审判决的第一、第二、第三项；2.判决确认《土地使用权租赁合同》有效；3.判决驳回修众公司一审的诉讼请求；4.一审、二审案件受理费由修众公司承担。
事实与理由：一、一审法院适用法律错误，导致判决认定租赁合同无效是错误的。一审法院适用《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称村民委员会组织法）第二十四条和第二十八条，认为西明八组与修众公司在签订《土地使用权租赁合同》时没有经过西明八组村民民主议定程序，违反了法律法规的强制性规定，从而判决认定《土地使用权租赁合同》无效是错误的。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，其中的“强制性规定”是指效力性强制性规定，这是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条中明确了的。村民委员会组织法第二十四条和第二十八条属于管理性强制性规定，即使西明八组违反了村民委员会组织法的管理性强制性规定，也不会必然导致《土地使用权租赁合同》无效。西明八组与修众公司签订《土地使用权租赁合同》，并已依法履行了部分合同约定的义务，西明八组将修众公司交付的年度租金在村民小组中进行了分配，没有村民提出异议。修众公司也进行了部分的投资，履行了部分的合同义务。因此，西明八组与修众公司签订合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规效力性强制性规定，应当认定合法有效。
二、一审法院并未全部查明案件事实。修众公司关于本案《土地使用权租赁合同》的权利义务是依据《三方协议》概括承受所得。西明八组通过民主议定程序就本案诉争的土地使用权于2013年4月29日先与广西海钠振威投资有限公司（以下简称海钠公司）签订《土地使用权租赁合同》，后因海钠公司的原因，未能正常投资建设。西明八组、修众公司及海钠公司三方多次协商，于2013年11月8日签订《三方协议》，海钠公司将《土地使用权租赁合同》的权利义务概括转移给修众公司，因此，西明八组与修众公司重新签订了《土地使用权租赁合同》。
三、基于西明八组与修众公司签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，一审法院判决西明八组返还租金及合同押金，没有事实与法律依据。修众公司要求西明八组承担违约责任的诉求应当驳回。1.双方签订《土地使用权租赁合同》后，西明八组依据合同约定，已将涉案土地、土地使用权证等移交给修众公司，也多次配合修众公司进行规划设计、报建等工作，西明八组没有违反合同约定的情形。修众公司由于怠于履行合同义务，致使在合同约定的建设周期（2013年5月1日到2015年5月1日）内未能完成项目施工建设。修众公司仅支付了一年度（2015年5月1日至2016年5月1日）的租金和合同保证金合计200万元，2016年5月1日后的租金至今未付，2016年12月8日，西明八组在《南国早报》刊登《通知》向修众公司催收，但修众公司仍未按合同约定支付。由此可见，在履行合同的过程中，西明八组未存在违约行为，系修众公司违反合同的主要义务，修众公司要求西明八组承担违约责任没有事实和法律依据，一审法院应当驳回修众公司的诉求。
2.双方签订的《土地使用权租赁合同》合法有效，修众公司应当积极履行合同义务。修众公司未及时履行合同致使不能达到合同目的。过错方不是西明八组，而是修众公司，一审法院判决西明八组承担60%的过错责任是错误的，西明八组不应当承担过错责任。二审法院应当撤销西明八组赔偿修众公司损失244329.36元的判决，并驳回修众公司的赔偿诉求。
3.基于《土地使用权租赁合同》合法有效，西明八组已将土地及相关证书交由修众公司使用及保管，并已积极配合修众公司履行相关合同义务。修众公司依据合同约定所支付的租金和合同押金合计200万元，是其应当履行的合同义务，西明八组有权利收取。一审法院判决西明八组返还押金及租金合计1132868元没有事实与法律依据，修众公司一审要求西明八组返还200万元及支付资金占用费的诉求，应当驳回。
修众公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。一、关于一审法院适用法律问题。村民委员会组织法是根据宪法制定的基本法律，关于村民会议和村民代表会议的规定应当属于效力性强制性规定。在本案中，西明八组与修众公司签署《土地使用权租赁合同》违反了西明八组在2013年1月17日通过三产用地土地使用权租赁方案与会议决定，所以《土地使用权租赁合同》是无效合同。
二、关于一审法院未查明案件事实问题。西明八组二审提交的三份证据不属于二审期间的新证据，因为该三份证据在诉前就存在且为西明八组所有，其中西明八组与海钠公司的《土地使用权租赁合同》、《关于同意生产队重大事项的决议及推荐代表证明书》修众公司并不知晓。
三、关于一审判决所涉及的有关事实问题。1、本案诉争的土地。西明八组在2013年4月29日分别与修众公司和海钠公司签订《土地使用权租赁合同》，两份合同的内容基本相同，西明八组已按照与海钠公司的租赁合同的第二十条履行了义务，而与修众公司的合同第二十条至今未履行，也无法履行。2013年11月8日，西明八组与海钠公司、修众公司签订《三方协议》时，海钠公司没有提供已履行合同义务的材料给修众公司，并向修众公司索要转让费用400万元。2.关于《土地使用权租赁合同》第二十条的约定。2013年4月29日后，经多次沟通，西明八组只向修众公司提供了西明八组宗地图，其他义务至今西明八组未履行，导致西明八组与修众公司的合同处于合同法第五十二条第五项的状态。3.西明八组在同一天就完全相同的土地与两个不同的法人签订两份内容完全相同的《土地使用权租赁合同》，在合同性质上属于以合法形式掩盖非法目的。西明八组与海钠公司之间是虚假租赁的意思表示而签署显性合同，西明八组与修众公司签订的隐性合同就成为了西明八组与海钠公司追求非法目的的工具，因此西明八组与修众公司的租赁合同无效。
修众公司向一审法院起诉请求：1.确认修众公司和西明八组签订的《土地使用权租赁合同》无效；2.西明八组返还土地租赁预付款(即合同前期履行保证金)200万元给修众公司；3.确认西明八组违反《土地使用权租赁合同》第七条的约定，向修众公司支付违约金35.154万元；4.西明八组赔偿修众公司因信赖履行《土地使用权租赁合同》所造成的经济损失40.72156万元；5.西明八组向修众公司支付资金占用费(以200万元为基数,按年利率6%计算,从诉讼之日起计算至执行结束日)；6.西明八组承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于南宁市西侧[南宁集用（2013）第702582号]土地系集体所有的土地，使用权人系西明八组，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地。
2013年4月29日，修众公司（乙方）与西明八组（甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：乙方通过参加公开招投标后，甲方经群众开会、协商，甲方同意按规划用途将本组三产用地使用权的土地租赁给乙方使用，由乙方投资建设商业街、农贸市场、宾馆、写字楼、公寓楼等；合同地块使用权租赁合同期限为27年，从2013年5月1日起至2040年5月1日止；2013年5月1日至2015年5月1日为施工期，甲方不收乙方租金；乙方在签订合同并完成地块的正式交接手续后，向甲方缴纳合同保证金200万元；合同签订生效后，乙方同意从保证金中抽出1171800元作为预缴第一年租金（2015年5月1日至2016年5月1日），余下的828200元作为乙方向甲方交的押金，到合同最后一年作为乙方向甲方支付的最后一年的部分租金；合同签订生效后，地块范围内地表上保留的建筑由乙方无偿使用；合同租赁期内，由乙方投资建设，乙方严格遵守政府有关部门批准的条款、图样进行开发建设，要有地下停车场，甲方派人监督建设，建筑面积在办理好三产土地使用证及其他报建手续工地开工之日起36个月要达到规划部门批准的建筑面积，如乙方不能在规定时间内建成且无正当理由则乙方无条件退出，甲方有权终止本合同，并没收押金828200元，地上所有已建成建筑物全部归甲方；甲方负责提供第三产业地块的定点红线图（宗地图）、批复、土地使用证等其他建设所需证件，改建设项目涉及的有关规划建设、环保、消防等职能部门的批文许可证等，有关规费、手续费等由乙方出资办理，甲方有义务配合协助并提供资料给乙方办理报建手续；由于甲方未尽协助义务，导致报建等有关手续延期不能办理，可视甲方违约，甲方按第一年租金即1171800元的百分之三十违约金计算给乙方，并赔偿乙方全部经济损失；第一年至第五年的租金为每年1171800元；合同后附：南宁集用（2013）第702582号《集体土地使用证》和西明八组宗地图、《关于同意生产队重大事项的决议及推举代表证明书》及《关于移交西明村八组三产用地的通知》作为合同附件；本合同经双方法定代表人或推举代表人签字或盖章，并经甲方所属村民委员会同意盖章后生效等内容。南宁市西乡塘区石埠街道办事处西明村民委员会在上述合同加盖公章，并经西明八组5名村民签字，但合同未经南宁市西乡塘区石埠街道办事处批准。
2013年12月20日，修众公司向西明八组转款1171800元，西明八组向修众公司开具了《收款收据》，内容为：修众公司交来三产用地第一年租金1171800元。2014年10月27日，修众公司向西明八组支付押金828200元。
2014年4月，修众公司作为发包方与华优建筑设计院作为设计人签订《建设工程设计合同》，对修众公司向西明八组承租的土块进行设计，修众公司支付了设计费100000元。2014年4月28日，修众公司支付了勘察设计费550元。2014年5月27日，修众公司支付了数字地形图1545元。2014年11月3日，西明八组作为委托人与南宁市建筑设计院作为受托人签订了《总平面方案技术审查合同》，修众公司支付了技术审查费19980元。2015年5月14日，修众公司向南宁市勘察测绘地理信息院支付了数字地形图数据资料费24703元。2015年6月4日，西明八组作为委托人与南宁市城乡规划设计研究院签订了《建设工程设计技术服务合同》，修众公司支付了技术审查服务费17960元。2015年6月29日，修众公司向南宁市城规地理信息技术中心支付了提供成果成图资料费1000元。2015年6月29日，修众公司向南宁市国土资源信息中心支付了测绘费800元。2015年8月12日，修众公司向广西通麦科技有限公司支付了咨询服务费45000元、向中国中建设计集团有限公司广西分公司支付了设计费198753.60元。2015年12月2日，西明八组作为委托人与南宁市城乡规划设计研究院作为受托方签订了《建设工程设计技术服务合同》。2015年12月25日，修众公司与广西壮族自治区人防设计研究院签订了《建设工程设计合同（二）》。2016年3月16日，修众公司向广西壮族自治区人防设计研究院支付了设计费26500元、向南宁市城乡规划设计研究院支付了单体技术审查费40720元。2016年4月16日，修众公司向南宁市城规地理信息技术中心支付了提供成果成图资料计算机绘图费350元。此后，修众公司停止了在涉案土地上建设规划和报建的手续。
2016年12月8日，西明八组在《南国早报》刊登《通知》，内容为：因修众公司从2016年5月1日到期要交租金，西明八组多次通知修众公司交租金，修众公司一直未回复，故通知修众公司从登报之日起30日内前来协商租赁合同事宜。但双方一直未就终止租赁事宜或者交还土地事宜办理相应手续。
一审法院认为，关于修众公司、西明八组签订的《土地使用权租赁合同》是否合法有效的问题。村民委员会组织法第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民委员会组织法第二十八条第一款规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案涉案土地是集体所有的土地，西明八组将集体所有的土地出租给修众公司，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表参加，并经到会人员过半数同意，但西明八组未能提供其将土地出租给修众公司系经召开村民会议并经同意的会议纪要，虽然《土地使用权租赁合同》记载修众公司通过参加公开招投标后，经西明八组组织开会、协商同意将涉案土地出租给修众公司，并记载《关于同意生产队重大事项的决议及推举代表证明书》作为合同附件，但西明八组也未提供招、投标的文件及证明书，无法证实出租是经招、投标并经召开村民会议讨论同意。因此，修众公司、西明八组签订的《土地使用权租赁合同》未经民主议定程序，违反了法律法规的强制性规定，合同应当认定为无效。
关于涉案土地是否已交付的问题。从修众公司、西明八组双方签订合同后的行为来看，修众公司在签订合同7个月后向西明八组支付了一年的租金、一年多后向西明八组支付押金，并且，从2014年4月起至2016年4月期间，修众公司一直在按合同约定进行建设规划和报建，西明八组亦向修众公司提供了土地证复印件。由此可见，西明八组已在签订合同时就将涉案土地交付给修众公司。即使修众公司未直接在涉案土地上施工或者建设，也是由于规划和报建手续未完成，并不等同于西明八组未将涉案土地交付。修众公司主张西明八组未向其交付涉案土地的主张，一审法院不予采信。
关于修众公司要求确认西明八组违反《土地使用权租赁合同》第七条的约定，向修众公司支付违约金35.154万元的问题。因《土地使用权租赁合同》无效，无效合同自始无法律效力，违约条款也归于无效，故修众公司要求确认西明八组违反合同约定，要求西明八组支付违约金无合同依据，一审法院不予支持。
关于修众公司要求西明八组返还200万元土地租赁预付款的问题。从修众公司向西明八组转款及西明八组出具的《收款收据》内容看，修众公司向西明八组支付的200万元当中有1171800元实质是2015年5月1日至2016年5月1日的租金，余下的828200元是押金。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。修众公司、西明八组签订的租赁合同无效，故西明八组应当退还修众公司押金828200元。关于修众公司支付的租金1171800元是否应当退回的问题。西明八组已向修众公司交付了土地，且修众公司、西明八组双方并未办理交还土地的手续，虽然双方签订的合同无效，但修众公司对合同无效也存在一定过错，因此修众公司仍应向西明八组支付占有使用费。西明八组向修众公司交付土地至今，修众公司未在涉案土地上建设并实际使用，也未从涉案土地上获取利益，根据双方的过错责任大小，一审法院酌情认定占有使用费按合同约定的标准的40%支付。因双方一直未就终止租赁事宜或者交还土地事宜办理相应手续，因此占有使用费应计算至修众公司起诉之日（即2017年3月6日），占有使用费为867132元（1171800元×40%+1171800元/年÷12个月×10个月×40%+1171800元/年÷12个月÷30日×6天×40%）。修众公司已支付了租金1171800元，西明八组应退还修众公司租金304668元。
关于修众公司要求西明八组赔偿因信赖履行《土地使用权租赁合同》所造成的经济损失的问题。西明八组将土地出租给修众公司，未经民主议定程序致使合同无效，应负主要过错责任。修众公司作为涉案土地的承租人，在明知涉案场地是集体所有土地的情况下，订立合同时未对场地出租是否经过法定程序进行审慎审查，即开始进行建设规划，其对合同无效及因进行建设规划产生的损失后果承担次要过错责任。一审法院认定修众公司对无效合同承担40%的责任，西明八组承担60%的责任。修众公司因建设规划设计产生的费用477861.6元是其实际损失，修众公司仅主张其支付了407215.6元，故西明八组应当赔偿修众公司244329.36元（407215.6元×60%）。修众公司主张向案外人租赁房屋办公的租金损失，与西明八组无关，一审法院不予支持。
关于修众公司要求西明八组支付资金占用费的问题，因双方签订的合同无效，且对于合同无效均有过错，故修众公司要求西明八组支付资金占用费的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项、第二十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认修众公司与西明八组于2013年4月29日签订的《土地使用权租赁合同》无效；二、西明八组向修众公司返还押金828200元、租金304668元，合计1132868元；三、西明八组赔偿修众公司损失244329.36元；四、驳回修众公司的其他诉讼请求。案件受理费28870元、保全费5000元，合计33870元（修众公司已预交），由修众公司负担16961.77元，西明八组负担16908.23元。
本院二审期间修众公司未提交新证据。西明八组提交以下证据：1.西明八组与海钠公司签订的《土地使用权租赁合同》；2.《关于同意生产队重大事项的决议及推举代表证明书》；3.《三方协议》。共同证明西明八组经民主程序，召开了全组群众大会，同意将涉案土地租赁给海钠公司，后西明八组同意海钠公司将合同的权利义务概括转移给修众公司。修众公司质证意见如下：西明八组提交的不是新证据，因为一审时西明八组已经持有这些证据。1.对证据1的真实性没有异议，但证据1只能证西明八组将土地号为450107009202JB00005租赁给海钠振威公司。2.对证据2的真实性没有异议，但只能证实将土地租赁给海钠公司是经过合法程序，不能证实与修众公司的租赁合同是经过合法程序同意批准的。3.对证据3真实性没有异议，证据3的内容约定的土地地号4501070092JB00005，《三方协议》的地号与租赁给修众公司的地号一致，但是与租赁给海钠公司的地号不一致，修众公司无法确定是否是同一地块，即使是同一地块，西明八组在同一天将同一块土地签订给不同的两个主体存在不可告人的目的。
由于修众公司对证据的真实性均无异议，本院对3份证据的真实性予以确认。对于修众公司提出的西明八组与海钠公司所签订的租赁合同中所记载的土地地号与《三方协议》不一致的问题，本院认为，应属于西明八组与海钠公司签订租赁合同时的笔误，事实上修众公司并不否认其与西明八组所签租赁合同中的土地与西明八组租赁给海钠公司的为同一地块。综上分析，本院对西明八组二审期间提交的三份证据予以采信。
西明八组对一审判决认定的事实提出如下异议：1.一审判决描述合同未经南宁市西乡塘区石埠街道办事处批准没有法律依据。2.一审判决遗漏查明西明八组、海钠公司、修众公司签订了《三方协议》。修众公司对一审判决认定的事实无异议。对西明八组有异议的事实，本院认定如下：1.一审判决认定西明八组与修众公司签订的租赁合同未经南宁市西乡塘区石埠街道办事处批准是客观事实，该认定并无不当。2.一审庭审时修众公司当庭提交了《三方协议》，一审判决未予采信。二审期间西明八组将《三方协议》作为证据提交，可证实一审判决确实遗漏查明西明八组、海钠公司、修众公司签订了《三方协议》。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2013年1月17日，西明八组在本队会场召开全组群众大会，应到会191人，实际到会191人，经村民会议讨论，有188人同意推举并委托曾群彪等5人与海钠公司签订租赁合同。2013年4月29日，西明八组与海钠公司签订《土地使用权租赁合同》，约定将涉案土地租赁给海钠公司，合同内容与之后西明八组、修众公司所签订的租赁合同一致。2013年11月8日，西明八组与海钠公司、修众公司签订《三方协议》，约定海钠公司退出，由修众公司承接履行租赁合同的权利义务。西明八组不补偿海钠公司，由海钠公司、修众公司自己协商解决补偿问题并由海钠公司将土地的有关证照、合同协议、资料及所付款项凭证交给修众公司。海钠公司、修众公司解决补偿问题后，西明八组与修众公司重新签订租赁合同，原合同中海钠公司的权利义务概括转移给修众公司。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、西明八组与修众公司签订的《土地使用权租赁合同》是否有效？二、西明八组是否应当向修众公司返还租金、押金并赔偿经济损失？
关于争议焦点一，本院认为，一、根据二审查明的事实，西明八组将本案涉案土地出租给海钠公司前，专门召开了全体村民会议，经会议表决，超过半数的村民同意将土地租赁给海钠公司用于开发经营。后西明八组与海钠公司、修众公司签订了《三方协议》，将海钠公司的权利义务转移给了修众公司，修众公司自愿承接履行土地租赁合同。在《三方协议》中还明确约定由海钠公司与修众公司自行协商补偿事宜，西明八组不需向海钠公司支付补偿费用。依照《三方协议》的约定，西明八组与修众公司签订了《土地使用权租赁合同》，合同内容与西明八组、海钠公司之间的租赁合同完全一致，即修众公司应承担的合同义务与海钠公司是相同的。二、关于修众公司主张西明八组与海钠公司之间的合同意思表示不真实，该合同是为了向修众公司索取非法利益的问题。由于修众公司并未提交相关证据证实其签订《三方协议》是迫于无奈，对修众公司的主张本院不予采信。三、在《土地使用权租赁合同》履行的三年多时间里，西明八组的村民亦未对双方的租赁合同提出过异议。综合以上事实，本院认为，西明八组与修众公司所签订的《土地使用权租赁合同》并未违反村民委员会组织法第二十四条、第二十八条的规定，且未损害村集体及村民的合法权益，合同合法有效。
关于争议焦点二，由于本案所涉合同合法有效，西明八组在履行合同过程中，已将涉案土地的相关证照交付给修众公司，并积极配合修众公司办理规划设计等手续，西明八组并无违约行为。修众公司关于西明八组应返还土地租赁的租金、押金并且赔偿修众公司经济损失的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人西明八组的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定,判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初187号民事判决；
二、驳回被上诉人广西修众投资有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费28870元、保全费5000元（修众公司已预交），二审案件受理费17195元（西明八组已预交），合计51065元，由广西修众投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张岚
审判员 黄雪
审判员 彭博
二〇一七年十月二十三日
书记员 谢瑜