宜昌市夷陵区人民法院
行 政 裁 定 书
（2011）夷行初字第02号
原告宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会（以下简称阳光水岸业委会），住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处松湖路13号。
负责人戴德喜，系该委员会主任。
委托代理人张旗，湖北楚天剑律师事务所律师。特别授权。
委托代理人吴涛，男，1944年1月15日出生汉族，退休工人，住宜昌市夷陵区。
被告宜昌市夷陵区房地产管理局（以下简称夷陵区房管局），住所地宜昌市夷陵区小溪塔街道办事处松湖路10号。
法定代表人黄荣玖，系该局局长。
委托代理人刘道炎，湖北三立律师事务所律师。
委托代理人王海波，男，1971年4月29日出生汉族，系房管局干部，住宜昌市夷陵区。
第三人湖北楚江房地产开发有限公司（以下简称楚江房产公司），住所地武汉市江汉区民主路13号。
法定代表人方大桥，系该公司董事长。
委托代理人乐海雷，男，1977年6月11日出生汉族，系楚江房产公司职员，住。
委托代理人陈志龙，湖北晨丰律师事务所律师。
原告阳光水岸业委会与被告夷陵区房管局房屋登记行政管理一案，原告于2010年11月12日向本院提起行政诉讼，本院于同年11月19日立案受理后，向被告和第三人湖北楚江房地产开发有限公司送达了起诉状副本、应诉通知书以及参加诉讼通知书。同年12月29日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张旗、吴涛，被告的委托代理人刘道炎、王海波，第三人的委托代理人乐海雷到庭参加诉讼。本院开庭后，原、被告及第三人书面申请案外协调和解，要求延期二个月裁判，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告阳光水岸业委会诉称：楚江房产公司开发的“阳光水岸”项目，根据2005年宜昌市规划局夷陵分局审批的该项目总平面图及施工图，原规划中的2、4号楼1单元负一楼，均设计为底层架空，规划用作健身房、老年活动室等。2、4号楼二、三单元地表下均设计为半地下架空停车。2009年，夷陵区房管局对上述全体业主共有的部分登记为“仓储”，并对上述变更使用用途的架空层为楚江房产公司办理了小溪塔字第××号产权证。根据建住房[2002]123号《国家七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中“房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证”，开发商如果要更改规划应该在小区内公示，并组织业主听证，可是从小区开盘到现在开发商既没有在小区内公示，也没有组织业主听证。楚江房产公司私自更改规划，其行为违法并构成了侵权，而被告对违法变更用途的架空层颁发产权证，使得“违法行为的结果”合法化。而“停车位”与“仓储”在法律概念上就有本质上的区别，被告的作为使得第三人享有了物权，严重侵害了小区全体业主的利益。原告认为，被告的具体行政行为没有查清事实，其颁发小溪塔字第××号产权证违法，应当予以撤销。特提出行政诉讼,请求依法撤销被告颁发的小溪塔字第××号产权证，并由被告承担诉讼费用。
被告夷陵区房管局辩称：一、小溪塔字第××号产权证不是初始产权，而是依据前一个产权证，一步一步来的，依据的是备案证进行核发的产权证，在前一个产权证没有确定为非法的情况下，我局登记实体内容符合法律规定，原告要求撤销登记的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。二、我局登记程序符合法律规定，原告的诉讼请求应予以驳回。三、原告所诉的规划方面的问题应对此作出详细的说明。综上所述，我方请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人楚江房产公司述称：一、第三人对于诉争的房产拥有合法的产权。无论是建设工程规划许可证，还是施工许可证，均认可第2、4号楼负一楼用途为停车位，且其所有权人为第三人。二、房产证上房屋用途标明为“仓储”的原因是当时办证的时候，房产部门计算机登记系统中没有“停车位”的子项，房产部门只能按类似规划用途对此予以登记，显然，第三人没有对规划方案擅自变更的行为。三、夷陵区房管局在法定范围内作出合法、合理的行政行为应受法律保护。综上所述，被告的发证行为事实清楚，证据充分，程序合法，请求法院驳回第三人的诉讼请求。
经审理查明，2007年6月，第三人楚江房产公司凭夷陵区发展和改革局的夷发改发[2005]95号《关于楚江房产公司阳光水岸商品房开发一期工程基本建设投资计划的批复》和夷发改发[2005]96号《关于楚江房产公司阳光水岸商品房开发二期工程基本建设投资计划的批复》、编号为20051002号《建设用地规划许可证》、编号为20052084号《建设工程规划许可证》、编号为20050055号《建筑工程施工许可证》、宜市夷陵国用[2005]第3020070652号《土地使用证》、备案号为422721-07-18#《竣工验收备案证》及其它资料，向被告夷陵区房管局申请并为其办理《房屋所有权证》。该项目共6栋房屋，总规划面积为55776.56平方米，其中含地下车位的有三栋房屋(2、4、5号楼)，办证面积为24512.06平方米(地下车位办证面积为2985.27平方米)。同年6月28日，宜昌市房产管理局向第三人颁发了夷陵区小溪塔字第00××29号房权证。该房权证上载明：该房屋状况为三栋房屋(2、4、5号楼)，所在层数负一楼，建筑面积2985.27平方米，设计用途为“仓储”。2009年3月27日，经第三人申请，宜昌市房产管理局根据《城市房屋权属管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的有关规定，由第三人出售部分房产后，将剩余面积变更登记，并由被告向第三人颁发了夷陵区房权证小溪塔字第××号产权证。2010年7月14日，原告向夷陵区人民政府提出行政复议申请，同年10月21日，宜昌市夷陵区人民政府以发证机关是宜昌市房产管理局，原告应向发证机关的本级人民政府或者该部门的上一级主管部门提起行政复议申请为由，作出夷政不字[2010]第02号《行政复议不予受理决定书》。原告遂于2010年11月12日诉至本院，要求撤销被告颁发的小溪塔字第××号产权证。本院在开庭审理时和开庭审理后，几次向原告释明，是否变更诉讼请求，即是否要求被告将夷陵区房权证小溪塔字第××号产权证中的“仓储”变更为“车位”，但原告均表示不同意变更诉讼请求。
上述事实，有原告提供的业主大会备案证、小溪塔字第00××49号房权证、建设工程规划许可证、阳光水岸规划方案图表、宣传广告、阳光水岸分布图、行政复议不予受理决定书，有被告和第三人提供的建设用地规划许可证和建设用地规划许可证审批单、夷陵区发展和改革局夷发改发[2005]95号和夷发改发[2005]96号批复、宜市夷陵国用（2005）第3020070652号土地使用证、建设工程规划许可证（编号20051002）、建设工程规划许可证审批单、建筑工程施工许可证（编号20050055）、第三人房屋所有权申请审批表、申请书、分户图、房产图(2、4、5号楼)、夷陵区房权证（小溪塔字第××号）、湖北省建筑士程验收备案证422721-07-35号；湖北省建筑工程验收备案证422721-07-18号；建设工程竣工验收平面图、夷陵区建设工程施工规划验收合格证等复印件以及庭审和询问笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案双方争议的焦点主要是原告阳光水岸业委会是否具备本案原告主体资格，即本案如何理解适用相关法律和有关司法解释的规定问题。本院认为，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）第十九条第一款“业主大会业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的活动”的规定，业主委员会可作为原告参加诉讼主要有四种情形：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”的规定，由于原告起诉要求撤销第00××49号房产证，而该房产证却基于前一房产证即总产权证（小溪塔字第××号）变更登记而来。在没有撤销总产权证前提下原告的诉讼请求无法得到支持。同时，由于本案中原告违反其起诉形式和实质要件，没有依法召开业主大会也没有经全体业主三分之二以上投票通过，所以其起诉的诉讼主体失格，同时，原告亦未请求法院“确认具体行政行为违法”，因只有确认具体行政行为违法才能产生注销房屋登记的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项、第（五）项、第（十一）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条之规定，裁定如下：
驳回原告宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会要求撤销被告宜昌市夷陵区房地产管理局为第三人湖北楚江房地产开发有限公司颁发的小溪塔字第××号产权证的起诉。
原告宜昌市夷陵区阳光水岸业主委员会预交的诉讼费人民币50元，本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 肖 杰
代理审判员 李 怡
人民陪审员 李先伸
二〇一一年二月十八日
书 记 员 姚卫琼