上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初11147号原告：上海卓维700文化创意产业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王东恩，总经理。委托诉讼代理人：姜伟芳，上海市东吴律师事务所律师。被告：上海稽善贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陶涛，总经理。委托诉讼代理人：马涛，上海市锦港律师事务所律师。原告上海卓维700文化创意产业发展有限公司(以下简称“卓维700公司”)与被告上海稽善贸易有限公司(以下简称“嵇善公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，被告嵇善公司提出管辖权异议，本院于2017年5�31日裁定驳回其异议，嵇善公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年8月21日裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓维700公司的委托诉讼代理人姜伟芳、被告嵇善公司的委托诉讼代理人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓维700公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年9月16日就上海市黄浦区黄陂南路XXX号一层D102室(建筑面积655.56平方米，以下简称“涉案房屋”)签订的房屋租赁合同于2016年10月30日解除；2.被告立即返还涉案房屋，并按租金标准(每月86,141元)支付逾期返还房屋的使用费，自2016年11月16日起支付至该房实际返还原告之日止；3.被告支付两个月租金及物业费的违约金197,988元，即将被告支付给原告的保证金予以没收。后，原告变更诉讼请求1，要求确认房屋租赁合同于2017年12月29日�除，并将诉讼请求2中的使用费起算日期变更为2017年11月16日。事实和理由：原、被告于2015年9月16日签订了被告承租涉案房屋的租赁合同，约定租赁期限自2015年9月16日起至2020年7月15日，租赁房屋作为商铺使用，不得转租、分租、合租、转借给他人等事项。2016年9月下旬，原告发现被告在装修过程中将房屋转租给第三方江群虎，违反了租赁合同的约定，故原告于2016年10月15日发出提前解除房屋租赁合同的函告，通知被告租赁合同于2016年10月30日解除，被告于2016年10月26日回函表示不同意。后原告财务人员在不知情的情况下向被告开具了租金发票，故原告以解除意见再次送达被告之日作为租赁合同解除之日，请求判如所请。稽善公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并无转租行为，从未将涉案房屋转租给江群虎。江群虎是被告关联公司的法定代表人，也是被�的副总经理。原告通知解除的行为不合理不合法。被告及其关联公司上海锦宫火圣陶瓷文化传播有限公司(以下简称“锦宫火圣公司”)从2015年在涉案房屋经营至2017年，原告从未提出过异议，被告支付的租金，原告也予以收取并出具正规发票。故被告认为原告对被告的经营行为是许可的，被告不存在违反合同的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《上海市房屋租赁商品房预租合同》，原告提供的该合同，系复印件上加盖被告的公章，被告提出对该公章的真实性进行鉴定，对该鉴定申请，本院综合在案证据，认为并无必要，故未予准许；2.被告提供的《合同书》两份，因无法核实其真实性，也无法确认与本案的关联性，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所在的上海市黄浦区黄陂南路XXX号所有权人系原告。2015年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2015年9月16日至2020年7月15日；乙方承诺租赁房屋为商铺使用，未征得甲方书面同意等，不得擅自改变使用用途，不得擅自局部或全部转租给他人(第二条第2款)；每日每平方米建筑面积租金为4.32元，月租金为86,141元(按365天/12个月计)，年租金为1,033,692元，租金不含物业管理费(第三条第1款)；第三年起租金按3%递增，即租金单价每天每平方米建筑面积4.4646元，月租金89,024元(第三条第2款)；租金先付后用，每二个月支付(第三条第3款)；在合同签订当日，乙方应支付首期租金172,282元，以后应于下�支付周期开始前10天支付下期租金(若遇国定节假日顺延)；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金的0.5%支付滞纳金，逾期超过十天，甲方有权终止本合同(第三条第4款)；乙方应在本合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金，保证金197,988元，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭甲方开具的收款凭证无息归还乙方(第三条第5款)；租赁期满或提前终止合同，租赁房屋归还时，应恢复交房时状态或另有约定，甲方对乙方的装修和添加设施等不作任何经济补偿，甲方有权要求乙方恢复房屋原状或支付恢复原状的施工费用，若要求恢复原状或拆除添置设施时，乙方不得损坏房屋结构，经甲方验收并书面认可后，方可办理退租手续(第四条第6款)；有下列情形之一的属于乙方违约，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任：将承租的房屋分租、合租、转借他人或私自调换使用(相关企业、上下级或分公司等均不属租赁单位，不属于进驻范围)(第五条第5款第2项)；租赁期间，如乙方因擅自改变房屋用途，或利用该房屋进行非法活动，或擅自将承租的房屋转租、转让、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权单方终止合同，乙方支付的房屋租赁保证金不得收回，并承担由此造成甲方的一切经济损失(第七条第2款)；本合同经双方协商提前解除、或满足终止解除合同的条件而提前解除合同，经甲方书面通知乙方限期搬出后，承租人一月内未搬走该房屋内的自有设施及物品的，视为承租人已放弃该房屋内的自有设施和物品，甲方有权采取抛弃、变卖、自用等方式进行处置，乙方无权再要求返还或赔偿(第七条第4款)。2016年10月15日，原告向被告发出《关于黄陂南路XXX号D楼102(103)室提前解除函》，其上载明：“(被告)于2016年8月24日进行装修，在装修过程中我司发现承租方将D楼102(103)室约380平米转借给第三方江群虎(上海奇异岛餐饮有限公司‘城隍庙精品小吃’)，承租方与江群虎签订的《上海市商品房预租/房屋租赁合同》，我司认为承租方已将承租房屋转租或分租、合租、转借他人使用，该行为属于租赁合同禁止的违约行为，承租方已经违反了租赁合同第二条等相关条款的约定，我司根据租赁合同第五条等相关条款的约定，有权行使合同约定的合同解除权。鉴于上述事实和理由，我司已于2016年9月29日向承租方发出提前解除租赁合同的书面通知，双方的租赁合同将于2016年10月30日解除，现今日我司再次告知承租方双方的租赁合同将于2016年10月30日解除，请承租方在2016年10月30日17：00之前向我司返还该房屋(搬走该房�内的自有设施及物品)，我司将于2016年10月30日17：00之后停止该房屋供水供电。2016年10月26日，被告向原告发出《关于的回函》，其上载明，被告对原告于2016年9月29日和2016年10月15日向被告发出的通知回复如下：被告不存在合同第五条第5款中的违约行为，原告无提前解除合同的权利；被告为实现租赁用途已投入巨资；原告违约解除合同、停止供电供水造成的损失由原告承担。2017年9月14日，原告向给被告开具租金发票一张，金额为100,000元，开具租金、物业管理费发票一张，金额为97,988元，均备注“黄陂南路XXX号D102-105(2017.9.16-2017.11.15)”。另，2016年8月1日，锦宫火圣公司与上海奇异岛餐饮有限公司(以下简称“奇异岛”公司)签订《加盟合同�一份，主要内容为：奇异岛公司承认锦宫火圣公司加盟其旗下的连锁品牌：城隍庙经典小吃店，地点为上海市黄浦区黄陂南路XXX号，授权面积为380平方米，有效期自2016年8月1日至2017年7月31日等事项。同月15日，双方签订《情况说明书》一份，其上载明：“双方一致同意于2016年8月15号签订两份《租赁合同》，用于该店的负责人办理消防、垃圾餐储、食品卫生、物业进场等相关手续的办理……因锦宫火圣公司与嵇善公司是同一个股东，所以嵇善公司同意如果消防、垃圾餐储、食品卫生、物业进场等相关部门需要嵇善公司在《租赁合同》上盖章的，嵇善公司应积极配合，但《租赁合同》中约定的与《加盟合同》不一致的地方，以《加盟合同》为准，同时双方声明《租赁合同》作废。”再，锦宫火圣公司工商注册地为上海市黄浦区黄陂南路XXX号D102室，其股东之�与被告股东之一为同一人。诉讼中，被告自认，涉案房屋由其关联公司锦宫火圣公司经营使用。本案庭审后，原告提出，原告于2016年10月10日发函给被告解除合同，因被告不同意解除合同且仍支付租金至2017年11月15日，原告财务人员因不知情出具了租金发票，故原告诉请确认房屋租赁合同于2016年10月30日解除表述不妥，要求法院判令双方租赁合同解除。经释明，原告将解除日期确定为上述意见送达被告之日即2017年12月29日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行，不得擅自变更或者解除合同。首先，就原告是否享有合同解除权一节，根据双方《房屋租赁合同》约定，承租人将承租的房屋私自调换使用(相关企业等均不属租赁单位)，属于承租人违约，出租人有权解除合同，并追究承租人的违约责任。�告自认涉案房屋由其关联公司使用，故其行为已构成违约，原告具备解除合同的条件。其次，就原告行使合同解除权是否正确一节。一般而言，合同解除权系当事人固有的权利，解除权人凭其单方意思表示，到达对方时发生合同解除的效力。原告曾于2016年10月10日以发函的方式通知被告解除合同，但在本案诉讼中，原告变更了其要求本院确认该解除行为效力之诉讼请求，实质上变更了其于2016年10月30日解除合同的意思表示。根据原告变更其诉讼请求之意见，宜认定原告接受了被告继续履行之行为。现原告基于同一事实理由，再次要求解除合同，难谓符合诚实信用原则和合同严守原则，也超出了主张合同解除权的合理期限。故对原告的诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海卓维700文化创意产业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3,745.70元，减半收取计1,872.85元，由上海卓维700文化创意产业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  焦明静二〇一八年二月八日书记员  徐公允附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……