东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0591民初3091号
原告(反诉被告)：东营环渤海物业服务有限公司，住所地：东营市垦利区垦利街道办事处前榆村南60米。统一社会信用代码：91370500588752341Q。
法定代表人：袁玉华，总经理。
委托诉讼代理人：张莲花，山东达洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘鹏，山东达洋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏焕章，男，1945年12月23日生，汉族。
委托诉讼代理人：苏锐（系苏焕章之子），男，1976年11月27日生，汉族。
原告（反诉被告）东营环渤海物业服务有限公司与被告（反诉原告）苏焕章物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东营环渤海物业服务有限公司的委托诉讼代理人潘鹏，被告（反诉原告）苏焕章的委托诉讼代理人苏锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东营环渤海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令苏焕章支付自2013年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费2250.7元以及自2017年10月1日起至被告实际缴纳物业费之日止的物业服务费（按照原告与文汇业主委员会签订的《物业服务合同》约定的物业费标准执行）；2.判令苏焕章支付滞纳金225.07元以及自2017年10月1日起至被告实际缴纳物业费之日止的滞纳金（按照原告与文汇业主委员会签订的《物业服务合同》约定的滞纳金标准执行）；3.本案案件受理费等诉讼费用由苏焕章承担。事实和理由：原告为东营区文汇小区各业主提供物业服务，在物业合同中对收费标准等作了约定。被告作为小区业主，拖欠自2013年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费。
苏焕章辩称，自2013年9月以来，因地下室长期严重积水，东营环渤海物业服务有限公司没有及时疏通、清扫积水及下水管道，疏于对共用设施设备维护和管理，造成严重积水渗漏，致使房屋内物品遭到严重损害；东营市东营区沂河路文汇小区没有按照规定成立业主委员会；小区大门无人看守，造成车辆轮胎及车内物品被盗；小区内卫生清扫不及时，造成垃圾成堆；对小区公共设施设备未尽到监督和管理职责，各种线路杂乱无章，甚至垂落地面一米左右，无人问津，严重影响小区业主的生命财产安全。因此，东营环渤海物业服务有限公司没有履行职责，不同意交纳物业费。
苏焕章向本院提起反诉请求：1.判令东营环渤海物业服务有限公司赔偿苏焕章维修及其他费用共计5200元；2.反诉费由东营环渤海物业服务有限公司承担。事实与理由：2013年9月份以来，因地下室长期积水，东营环渤海物业服务有限公司没有及时进行清扫，导致地下室的门和墙体以及屋内的一些物品严重损坏，给苏焕章造成直接和间接经济损失5200元。
东营环渤海物业服务有限公司对苏焕章的反诉辩称，1.关于地下室漏水问题，因为文汇小区是老旧小区，整个小区都存在这个情况。据了解，是属于房屋质量及整个小区的地下排水管道引起的，非改造大修不能解决；2.依照物业服务合同的约定，其公司的义务仅限于疏通管道，其公司已经履行了该项义务；3.苏焕章所述地下室为其私人空间，没有证据证明其通知过物业公司，物业公司没有义务亦不可能知晓地下室状况，从其自述来看，苏焕章自2008年便不在该小区居住，可以推知没有通知过物业公司；4.从结果来看，苏焕章自述其遭受了损失，首先，没有证据证明，其次，苏焕章明知地下室漏水，仍将物品存放在那里造成损失，可以推知其本人都不了解地下室的情况，物业公司也不可能了解。最后，退一步讲，如果苏焕章通知了物业公司，物业公司没有及时疏通，苏焕章也应自行清理出地下室的物品，而从苏焕章自述和照片来看，其并未这么做，应该自负其责，至少应对损失扩大承担责任；5.物业公司疏通的义务仅限于公共部分，对苏焕章所述的问题，属于物业服务合同中的特约性服务约定。苏焕章应向物业公司反映其私有空间的问题，在其预缴费用后，物业公司才能帮助疏通或维修。综上所述，物业公司并未违反合同义务，损失不应由物业公司承担。
东营环渤海物业服务有限公司为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
证据一、物业服务合同两份，拟证明：自2013年7月1日起，东营环渤海物业服务有限公司为苏焕章房屋所在文汇小区提供物业服务至今；物业费的收费标准为0.45元/月/平方米。
证据二、文汇小区业主委员会的证明一份，拟证明：东营环渤海物业服务有限公司自2013年7月1日起至今，一直按照《物业服务合同》的约定为文汇小区提供物业服务。
证据三、文汇小区物业费催缴通知打印单一份，拟证明：东营环渤海物业服务有限公司在起诉前对物业费进行了书面催收。
证据四、不动产登记信息查询证明打印单一份，拟证明：苏焕章是东营市东营区沂河路文汇小区x幢x单元x室的业主。
苏焕章质证认为，对证据一，文汇小区没有按照规定成立业主委员会，业主对成立业主委员会应该有知情权，苏焕章从2008年起搬到安和南区居住，固定电话是xxxx，一直没有接到过通知成立业主委员会。苏焕章认为成立文汇小区业主委员会，不符合物业管理办法，所以，业主委员会与物业公司签署的合同不合法；对证据二，质证意见同证据一的质证意见；对证据三，即使物业公司提供了服务，也没有达到合同服务标准和职责，苏焕章不予履行。对证据四无异议。
证据五：照片26张，拟证明：每逢雨季，物业公司都会持续性地对小区下水管道、公共空间积水进行疏通，时间从7月持续到10月底。
苏焕章质证认为，照片不能证明苏焕章所属楼道及时疏通和清扫，从11月16日到现在楼道里都是积水，物业公司未尽到职责。
苏焕章为证明其主张，提供了照片23张，拟证明：物业公司未尽到合同义务，地下室部分，长期严重积水，无人疏通和清扫；门卫部分，有三个门长期无人看守；设备部分，各种线路杂乱无章，垃圾成堆。
东营环渤海物业服务有限公司质证认为，照片拍摄时间不详，不能确定是在物业公司服务期间拍摄的；照片是一种静态的反映，只能反映某一时间节点的问题，不能证明是一个持续性的过程；针对被告所述的问题，物业公司做过相应的措施，并未违反物业服务的约定。
本院审查认为，对东营环渤海物业服务有限公司提供的证据一、证据二和证据三的真实性，予以确认；苏焕章对东营环渤海物业服务有限公司提供的证据四无异议，予以采信；对东营环渤海物业服务有限公司提供的证据五和苏焕章提供的证据，真实性均予以确认。
经过双方举证、质证及当事人陈述，本院确认以下事实：
2013年9月11日，东营市东营区东城街道文汇小区业主委员会（甲方）与东营环渤海物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，由乙方为文汇小区提供物业服务，合同期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止，物业服务费用采用包干制形式，收费标准为0.65元/平方米/月，过渡期为半年（自2013年7月1日至2013年12月31日），其中过渡期内业主按0.45元/平方米/月标准缴纳，差额部分由街道拨付给物业服务企业；乙方在物业服务过程中，必须采取周密、安全措施，以避免对工作人员及其他人员财产的损害，因乙方操作不当及解决不及时造成业主财产损失（不包括被盗及丢失个人物品）或人员伤亡，由乙方承担（当）责任。
合同附件二物业服务标准（六）协助公共秩序约定：每个小区最多开放2个主出入口，门口保安为单岗，白天1人，晚上1人；2人在小区内巡逻。合同附件三物业共用部位的日常养护维修管理约定事项有：（一）对房屋共用部位主要包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等进行巡查，并做好记录；（二）对表层剥落的共用内外墙面（墙面砖、涂料）进行小面积修补，每处1平方米以下；（三）对损坏的公共走廊和楼道单元门、防火门、窗户的五金件（不含单元门锁、闭门器）以及玻璃进行及时更换，单块面积小于1平方米；（四）对楼梯扶手、栏杆进行补刷油漆；（五）对自然损坏的楼梯间灯泡、灯座、开关等进行更换；（六）对屋面泄水沟、落水管进行清扫、疏通。合同附件三物业公共设施设备的日常养护维修管理约定事项有：对共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋进行巡查，并做好记录等。2015年9月1日，续签《物业服务合同》，约定：业主需在次季度15日前缴纳上季度物业费，逾期未交者按照千分之五每天缴纳违约金。
另查明，庭审中，双方当事人均认可苏焕章自2008年起不在文汇小区居住，房屋面积为111.14平方米；苏焕章提供照片23张，其中11张拍摄于2017年11月16日至2017年11月25日，显示苏焕章个人地下室及相应室外通道有积水，7张拍摄于2017年11月16日，显示小区门口看管情况，4张拍摄于2017年11月16日，显示小区供电、有线电视、网络设施等管线和设备设施情况，1张拍摄于2017年11月16日，显示小区内建筑垃圾等堆放情况。
本院认为，本诉部分，物业服务企业系为全体业主提供服务并根据物业服务合同的约定进行相应的服务，物业服务企业按照合同约定提供了服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主抗辩需要基于正当理由，同时以避免对业主自治机制和物业服务秩序造成破坏为原则。
本案中，自2013年7月1日起，东营环渤海物业服务有限公司为苏焕章房屋所在文汇小区提供物业服务至今。自2017年10月1日起至被告实际缴纳物业费之日止的物业服务费和滞纳金，因《物业服务合同》约定：业主需在次季度15日前缴纳上季度物业费，故未达到付款条件，本院不予支持。对自2013年7月1日起至2017年9月30日止的物业费及滞纳金诉讼主张，结合苏焕章的抗辩事由，作出如下分析认定：1.关于物业服务合同的效力问题。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2013年9月11日和2015年9月1日两份《物业服务合同》系由东营市东营区东城街道文汇小区业主委员会与东营环渤海物业服务有限公司签订，苏焕章作为小区业主，涉案物业服务合同依法对其具有约束力。关于苏焕章提出的业主委员会成立问题，本案系平等民事主体之间的物业服务合同纠纷，至于文汇小区业主委员会成立事宜，不属于本案审查范围；2.苏焕章所提照片显示的积水问题，苏焕章个人地下室属其专有部分，不在物业服务范围内，相应室外通道是文汇小区99幢相关业主的公共通行部分，属于共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《东营市物业管理办法》第七十一条规定：物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、单元门、监控、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。因此，苏焕章所属地下室室外通道部分出现积水问题，从法律法规层面上讲，应由相关业主共同维护和管理，如果委托给了物业服务企业，则由物业服务企业承担。但涉案合同中并未约定有物业公司对文汇小区地下室通道内积水处理的委托管理事项，此不在物业服务范围内。3.苏焕章所提照片显示的门口看守问题，其提出有三个门长期无人看守从而物业公司未尽职责的抗辩，按照“每个小区最多开放2个主出入口”的协助公共秩序约定，不能据此判定物业公司违约。4.苏焕章所提照片显示的管线和设备设施问题，《东营市物业管理办法》第十四条第一款规定：住宅区内专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设；第七十四条规定：老旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，建设资金由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造资金，由业主承担。市及县区人民政府、开发区管委会对投资责任另有规定的，从其规定。因此，管线铺装及设备维护等事项亦不在物业服务范围内。5.苏焕章所提照片显示的建筑垃圾等堆放问题，该照片拍摄于2017年11月16日，而2017年10月1日起的物业费不在本案审理范围内，故本院不作审查。东营环渤海物业服务有限公司在为文汇小区提供物业服务期间，对地下室积水、管线混乱等问题，应积极协调相关业主或有关部门处理，但未提供证据证实充分履行了此项义务，物业服务确有瑕疵。同时，结合苏焕章自2008年起不在小区居住的事实，对自2013年7月1日起至2017年9月30日止期间的物业服务费，酌定以扣减20%及滞纳金225.07元不予支持为宜，计算为2040.5元（111.14平方米×0.45元/月/平方米×51个月×80%），超出部分不予支持。
反诉部分，承前所述，地下室及室外通道积水问题不在物业服务合同约定范围内，对苏焕章的反诉请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告苏焕章于本判决生效之日起五日内支付原告东营环渤海物业服务有限公司自2013年7月1日起至2017年9月30日止的物业服务费2040.5元；
二、驳回原告东营环渤海物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告苏焕章的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏焕章负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告苏焕章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 薛国岳
二〇一七年十二月八日
书记员 王 鑫