重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第05094号
上诉人（原审被告）重庆凤中钢材市场经营管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区华岩西村212号。
法定代表人吴松清，总经理。
委托代理人郭瑞才，重庆升正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市新合物流有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区华岩乡西山村23号。
法定代表人何山，董事长。
委托代理人罗玉杰，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人姚辉，重庆志同律师事务所律师。
上诉人重庆凤中钢材市场经营管理有限公司（以下简称凤中公司）因与被上诉人重庆市新合物流有限责任公司（以下简称新合公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第03122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，新合公司原名称为重庆市新合储茂有限责任公司，2012年8月17日变更为现名称。2009年1月12日，新合公司、凤中公司双方签订了租赁合同，新合公司作为甲方将位于重庆市九龙坡区华岩西村213号范围内部分房屋及场地出租给作为乙方的凤中公司用于物流货运市场的经营，该场地权利人为重庆市农产品（集团）有限公司，重庆市农产品（集团）有限公司授权新合公司经营前述场地，对外租赁及转租。双方合同约定租赁场地的占地面积5000平方米，其中房屋面积约为1700平方米，租赁期限为8年，从钢材市场办公用房改造完工交付使用之日计算。该合同第四条第一款约定“甲方将房屋、场地交付乙方后，在乙方建设期间按贰万元／月收取乙方租金，建设时间不计算在租赁期内，工程完工交付使用，乙方按年交纳租金，第一年向甲方交纳租金人民币肆拾肆万元整，从第二年起每年按4％递增，先付租金后使用，每年提前10日交清。”第四条第四款约定“承租期间发生的土地使用税、房产税等税费（甲方租赁收入营业税及附加除外）均由乙方承担。”合同第六条第一款约定“乙方必须依约交付租金。如果拖欠租金，每逾期一日，按未付租金的5‰计算违约金”。合同第六条第四款约定“租赁期满或合同解除，乙方必须在1个月内搬出物件，并支付此期间的租金。乙方投资建设的不可搬走的装饰、建筑等不动产均属甲方所有，乙方保证其完好，且甲方不给予乙方任何补偿……”合同第九条约定“场地如因列入政府部门征用土地、调整规划等而纳入拆迁范围，本合同则自然终止，双方互不承担违约责任，乙方必须在1个月内无条件撤出。如租赁使用时间在五年内被拆迁的，甲方则按余下合同租赁期限租金总额的30％补偿乙方。”
合同签订后，新合公司将前述场地和房屋交与凤中公司进行改造，2009年8月31日之前，凤中公司按照改造期间每月2万元向凤中公司支付租金，2009年9月1日起，凤中公司按照合同第四条约定交纳租金，凤中公司交纳租金至2014年8月31日。
2013年11月4日，新合公司向凤中公司出具收据，该收据载明收到新合公司50712元，该收据载明“13年房产税5712元，土地税45000元。”依照渝府发（2013）57号《重庆市人民政府关于调整主城区城镇土地使用税等级税额标准的通知》，自2013年7月1日起，凤中公司所租赁新合公司土地的土地税调整为1元／平方米／月，故2014年凤中公司所租赁土地的土地税为60000元，房产税为5172元。2014年4月29日，新合公司向重庆市九龙坡区地方税务局交纳了2014年1月1日至2014年6月30日期间的土地税785061.24元，2014年10月28日，新合公司向重庆市九龙坡区地方税务局交纳了2014年7月1日至2014年12月31日期间的土地税785061.24元，2014年7月1日至2014年12月31日期间的房产税16768.9元，新合公司所交纳的税均包括了凤中公司租赁新合公司的场地及房屋。
2014年9月15日，重庆市九龙坡区房屋征收中心向重庆市农产品（集团）有限公司致函，载明本案涉诉场地将被政府征收。2014年10月15日，新合公司致函凤中公司，告知凤中公司涉诉场地已被纳入征收范围，请求凤中公司履行合同做好相关拆迁准备工作，2014年10月17日凤中公司工作人员签收该函告。2014年11月20日，新合公司向凤中公司发出通知，载明因政府征收及双方合同约定，双方于2009年3月9日签订的《租赁合同》终止，要求凤中公司及凤中公司公司的客户于2014年12月21日前搬离租赁场地，凤中公司工作人员于当日签收该通知。2015年1月7日，新合公司再次向凤中公司发出通知，要求凤中公司在2015年2月10日前搬离，凤中公司工作人员于当日签收该通知。
2015年3月19日，重庆市规划局九龙坡区分局向凤中公司作出了渝规限拆九龙坡字（2015）第0152号《重庆市规划局九龙坡区分局限期拆除违法建筑决定书》，该决定书载明“重庆凤中钢材市场经营管理有限公司：你单位在九龙坡区华岩西村213号修建的建（构）筑物未经规划许可，根据《重庆市查处违法建筑若干规定》第二条的规定、属于违法建筑。根据执法人员现场测量估算，违法建筑面积约为3884.78平方米……”凤中公司不服该决定书，向重庆市规划局申请复议，2015年5月11日，重庆市规划局出具渝规复通（2015）第0033号《重庆市规划局行政复议受理通知书》，受理了新合公司的行政复议。
新合公司诉至一审法院，请求：确定双方于2009年1月12日签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月20日终止；判令凤中公司立即搬离位于重庆市九龙坡区华岩西村213号的房屋和场地，并将该房屋和场地腾空返还给新合公司；判令凤中公司立即支付新合公司2014年9月至2014年12月期间的租金178442.4元，并从2014年9月1日起到实际付清之日止，每日按欠租金额的千分之五向新合公司支付违约金；判令凤中公司立即支付新合公司垫付的土地房产税费65712元，并从新合公司垫付之日2014年10月28日起到凤中公司实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向新合公司支付资金占用损失；判令凤中公司从2014年11月20日起到实际搬离之日止，按该房屋和场地的市场租金标准（16元／平方米／月）向新合公司支付占用期间的经济损失（计算至实际搬离之日）。
一审另查明，凤中公司至今未搬离该场地。庭审中，新合公司举示了两份租赁合同拟证明其将场地租赁给他人的租金标准为16元／平方米／月，并要求凤中公司以此为标准支付占用费，凤中公司对此不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、准予变更通知书、重庆市房地产权证、授权经营书、函告、通知、《重庆市九龙坡区房屋征收中心关于配合征收工作的函》、重庆市九龙坡区房屋管理局九龙坡房管（2014）189号文件、银行业务回单、收据、《重庆市规划局九龙坡区分局限期拆除违法建筑决定书》、《重庆市规划局行政复议受理通知书》、发票及原凤中公司陈述等在卷为凭，经当庭质证，足以采信。
一审法院认为，格式条款是由当事人一方为了重复使用而预先拟定的，相对人在订约中并不参与协商过程，只能对一方制定的格式条款概括的予以接受或不接受，相对人居于附从地位。凤中公司主张合同中有格式条款，就应当就此予以举证，但凤中公司对此无证据证明，故对凤中公司辩称合同为格式合同不予采信。
凤中公司辩称因其租赁的建筑物被认定为非法建筑，现针对行政机关的认定业已进行复议，故该合同效力待定，可能为无效合同，一审法院认为，新合公司租赁给凤中公司的房屋具有合法的产权证，双方合同中明确载明租赁房屋的面积为约1700平米，但《重庆市规划局九龙坡区分局限期拆除违法建筑决定书》载明违法建筑约为3884.78平方米，租赁标的物与被认定的违法建筑面积相差巨大，且凤中公司也并未举证证明本案租赁合同的标的物包含在被认定为违法建筑的3884.78平方米内，故对凤中公司的此项辩称不予采信。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。凤中公司辩称重庆西客站重点工程应有国务院的相关批文和批复，一审法院认为，新合公司虽未举示国务院的相关批文和批复，但各级政府及其职能部门之间有法律规定的组织系统和管理机制，最终作出征收决定的部门必然是经过合法的批准，新合公司未举示国务院的相关批文和批复与征收的合法性无关，对凤中公司的此项辩称不予采信。原凤中公司签订合同明确约定遇政府征地，双方合同自动终止，现涉案场地被政府征收，合同终止条件已经成就，依双方约定《房屋租赁合同》应当终止，新合公司已于2014年11月20日通知凤中公司合同终止，现请求确认双方所签合同于2014年11月20日终止，一审法院对此予以确认，认定双方于2009年3月9日所签《租赁合同》于2014年11月20日终止。
依双方合同约定，凤中公司应在合同终止后三十日内无条件撤场，新合公司向凤中公司送达的通知也明确载明双方合同终止，要求凤中公司在2014年12月21日前搬离租赁场地，该意思表示也已送达至凤中公司，但凤中公司仍未搬离，新合公司请求凤中公司立即搬离，一审法院予以支持，并酌情给凤中公司十天期限，要求其在规定期限内搬离。
双方的租赁合同在2014年11月20日终止，凤中公司向新合公司交纳租金至2014年8月31日，故2014年9月1日至2014年11月20日期间的租金仍应当支付给新合公司。依照双方合同约定，第一年租金为44万元，从租期的第一年开始租金每年上涨4％，2014年9月1日至2014年11月20日期间的租金标准为535327.28元／年，故2014年9月1日至2014年11月20日期间的租金为118798.66元（81天×535327.28元／年÷365天／年）。因双方约定租金每年提前10日支付，凤中公司未按期支付新合公司租金已违约，新合公司请求从2014年11月21日起支付违约金应予支持，但日5‰的违约金标准过高，新合公司也没举示证据证明其实际损失，但凤中公司逾期支付租金，必然会给新合公司带来资金占用损失，一审法院将其违约金酌情降低至中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款利率的1.3倍，凤中公司应当从2014年11月21日起以118798.66元为本金按照中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款利率的1.3倍向新合公司支付违约金。
依照双方合同约定，租赁物的土地税及房产税应当由凤中公司支付，凤中公司2014年也使用了该场地及房屋，2014年凤中公司所租赁场地的土地税为60000元、房产税为5172元，此项费用新合公司已向重庆市九龙坡区地方税务局缴纳，凤中公司未举示证据证明其已向新合公司支付该费用，现新合公司请求凤中公司支付垫付的土地税、房产税65712元，一审法院予以支持。新合公司请求凤中公司从2014年10月28日起支付前述费用的资金占用损失，一审法院认为，双方合同中未约定交纳土地税、房产税的时间，凤中公司也未举示证据证明其在向税务机关缴费后向新合公司主张过该费用而新合公司拒绝支付，故凤中公司从其向税务机关缴费之日起计算资金占用损失无事实依据，一审法院认为应当以新合公司主张权利之日即起诉之日起计算，凤中公司应当从2015年2月10日起以65712元为本金按照中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款利率向新合公司支付资金占用损失。
双方合同在2014年11月20日终止，但凤中公司仍占用新合公司场地至今，凤中公司侵犯了新合公司的财产权，应当承担赔偿新合公司损失的责任，新合公司请求占用费应当予以支持。关于占用费的标准，新合公司请求按照16元／月／平方米，为此举示了其与他人的租赁合同，但一审法院认为新合公司举示的与他人的合同与本案无关，且其与他人的租赁合同面积较小并为短期租赁合同，与本案的租赁合同不具有参照的可比性，对新合公司要求以16元／月／平方米的标准支付占用费的请求，一审法院不予支持。一审法院认为，占用费参照租金标准较为合理，2014年11月20日后的租金标准为535327.28元／年即1466.65元／天，故凤中公司应从2014年11月21日起以1466.65元／天为标准支付新合公司占用费至凤中公司实际搬离时止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告重庆市新合物流有限责任公司与被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司在2009年1月12日所签订的《房屋租赁合同》于2014年11月20日终止；二、被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司在本判决生效后10日内从重庆市九龙坡区华岩西村213号的房屋和场地搬离；三、被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆市新合物流有限责任公司租金118798.66元，并以118798.66元为本金从2014年11月21日起按照中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款利率的1.3倍向原告重庆市新合物流有限责任公司支付违约金直至本金付清；四、被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆市新合物流有限责任公司垫付的土地税、房产税65712元，并以65712元为本金从2015年2月10日起按照中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款利率向原告重庆市新合物流有限责任公司支付资金占用损失直至本金付清；五、被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司支付原告重庆市新合物流有限责任公司场地占用费，以1466.65元／天为标准，从2014年11月21日支付至被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司实际搬离时为止；六、驳回原告重庆市新合物流有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3231元，由原告重庆市新合物流有限责任公司负担1231元，由被告重庆凤中钢材市场经营管理有限公司负担2000元。”
凤中公司不服提出上诉，请求：撤销原判，改判驳回新合公司全部诉讼请求。事实及理由：1.一审判决所述“最终作出征收决定的部门必然是经过合法的批准”系主观臆断，并无任何事实和相关法律依据。现案涉场地是否处于国家重点工程征收范围之内仍处于事实不明状态。2.一审判决认定新合公司租赁给凤中公司的房屋有合法的产权证，该认定无事实依据和相关法律规定。3.一审判决主张房产税及资金占用损失没有事实和法律依据。4.一审判决主张的违约金计算标准过高，只能按照中国人民银行同期贷款利率计算，而非1.3倍。
新合公司答辩称：一审判决正确，请求维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
针对双方当事人在二审中的争议焦点，本院现具体评析如下：
关于双方合同应否终止的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定，场地如因列入政府部门征用土地、调整规划等而纳入拆迁范围的，合同自然终止。现新合公司已举示证据证实案涉场地因重庆西站综合交通枢纽工程建设被纳入征收范围，这一事实在凤中公司向重庆市九龙坡区房屋管理局所作的书面情况汇报中也得到了凤中公司的认可，故双方合同所约定的终止条件已经成就。一审法院据此认定双方的合同终止并无不当。凤中公司关于案涉场地是否处于国家重点工程征收范围之内仍处于事实不明状态的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于新合公司租赁给凤中公司的房屋有无合法产权的问题。一审中，新合公司针对案涉场地、房屋举示了房屋产权证等证据。凤中公司举示的《重庆市规划局九龙坡区分局限期拆除违法建筑决定书》载明违法建筑约为3884.78平方米，但新合公司和凤中公司约定租赁的标的物仅1700平方米，二者之间面积相差巨大；且凤中公司并未举证证明本案租赁合同的标的物1700平方米包含在被认定为违法建筑的3884.78平方米内。故对凤中公司关于案涉租赁房屋无合法产权的上诉理由，本院不予支持。
关于房产税及资金占用损失的问题。双方在合同中明确约定承租期间发生的土地使用税、房产税等税费均由凤中公司负担，新合公司要求凤中公司承担2014年的土地税、房产税，并从起诉之日起承担资金占用损失符合双方合同约定及法律规定，本院予以维持。
关于违约金标准的问题。一审法院根据双方合同约定违约金过高的情形，将违约金计算标准调整至中国人民银行发布的商业银行同期同档次贷款利率的1.3倍，属于人民法院行使自由裁量权的合理范畴，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。凤中公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6462元，由重庆凤中钢材市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 张远馨