贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1116号
上诉人（原审被告）：陈应德，男，1957年10月1日生，汉族，初中文化，农民，现租住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：赵良琼，女，1958年12月23日生，汉族，住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：罗发敏，兴义市桔山法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）：周栋书，男，1960年7月6日生，汉族，小学文化，农民，住贵州省兴义市。
上诉人陈应德因与被上诉人赵良琼、周栋书确认合同无效纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2017）黔2301民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结�
上诉人陈应德上诉请求：撤销原判，驳回赵良琼的起诉或诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.赵良琼不是本案适格原告。涉案房屋是周栋书的财产，其并未主张《售房协议》无效。赵良琼提供的结婚照证实二人于2013年3月11日登记结婚，赵良琼无证据证实周栋书在2000年1月11日出售给陈应德房产时，其为房屋共有权人。2.一审认定《售房协议》无效，无事实和法律依据。首先，赵良琼对售房事宜不仅知情而且同意；其次，2000年《售房协议》签订后，陈应德已依约支付了69680元购房款，周栋书、赵良琼亦将房屋交付陈应德居住使用至今。双方买卖房产时法律并未禁止农村房屋的合法转让。《土地管理法》只是规定农村村民出售房屋后，再申请宅基地的不予批准。此说明法律并未禁止农民出售房屋。再次，陈应德系从兴义市沧江乡坝达章村搬迁至兴义市桔山镇的移民，政府并未在移民地兴义市桔山镇新建村十一组为陈应德户划宅基地建房，而是要求陈应德户自行购房解决安置问题。在此情形下，陈应德向周栋书购房居住解决安置问题，完全符合法律规定，且陈应德向周栋书所购房屋是陈应德唯一住房。最后，双方之间未办理房屋产权过户登记，不影响《售房协议》的效力，陈应德已取得涉案房屋及土地所有权、使用权。涉案房屋及项下土地被征收后所得权益依法亦应由陈应德享有权利。3.《售房协议》签订于2000年，赵良琼提起本案诉讼已过两年诉讼时效，其诉请应予驳回。
被上诉人赵良琼、周栋书答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，陈应德的上诉理由不能成立，请求维持原判。
赵良琼向一审法院起诉请求：1、确认周栋书与陈应德签订的《售房合同》无效；2、本案诉讼费由陈应德承担。
一审法院认定事实：赵良琼与周栋书系夫妻关系。赵良琼、周栋书是贵州省兴义市桔山镇桔园村西门口组的村民，周栋书户在该村组修建了房屋。陈应德原居住在贵州省××沧江××组，因修建天生桥一级水电站需要，1998年8月13日按照贵州省兴义市沧江乡人民政府的要求，陈应德从贵州省××沧江××组搬迁至贵州省兴义市桔山街道办事处，户籍登记在贵州省××山街道办事处××组，陈应德属于分散安置对象，自主购、建住房。2000年1月11日周栋书与陈应德签订了《售房协议》，主要内容为：周栋书将周栋书户的房屋正房左手面两间门面和楼梯间连同地基共78平方米出售给陈应德，建筑面积两层共计156平方米，连同雨棚一同归乙方所有；前后沟沿滴水以板面垂直距离为界，所售房屋前面空坝归陈应德所有，左面以墙为界，右面从左至右数第四棵墙柱中心为界，售价为66000元，正房后面偏房地基15平方米一同出售给陈应德，售价为3680元。两项合计69680元。后陈应德向周栋书支付了购房款，并搬至该房屋居住。2016年4月，该房屋被贵州省兴义市桔山街道办事处征收，陈应德按照贵州省兴义市桔山街道办事处的要求在规定时间内拆除了该房屋，并领取了房屋征收补偿款135686.08元、房屋拆迁奖励金12000元。
一审法院认为，农村宅基地具有无偿性、福利性，集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造建筑物。集体经济组织成员基于宅基地的使用权，取得农村房屋的建造权，进而取得农村房屋的所有权。房主可以对房屋进行处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖必然会涉及宅基地的转让，而宅基地的取得和使用与集体经济组织成员身份相关具有较强的依附性。周栋书将其户修建在贵州省兴义市桔山镇桔园村西门口组的房屋转让给陈应德，而陈应德并非贵州省兴义市桔山镇桔园村西门口组村民，且其向周栋书购买房屋，未得到贵州省兴义市桔山镇桔园村西门口组村民的同意，也没有得到有关部门的批准。周栋书私下擅自向陈应德转让集体土地上所建房屋及集体经济组织土地的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了本集体经济组织其他成员的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款“�民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅颁发土地使用证和房产证。”的规定，陈应德与周栋书之间所签订的《售房协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决：被告陈应德与被告周栋书于2000年1月11日签订的《售房协议》无效。案件受理费1542元，原告赵良琼与被告周栋书共同承担771元，被告陈应德承担771元。
二审除对一审认定的案件事实予以确认外，另查明：周栋书与赵良琼于1981年结婚，婚后于2013年补办结婚证。1998年8月20日，以周栋书名义取得当时的兴义市城市桔山新区工作委员会建房批复【桔新徒批（1998）17号�，载明其户可修建两层建筑面积为129.6平方米住宅。此后周栋书户依该批复修建房屋居住。另在2000年7月4日，以周栋书之父周忠华名义取得兴义市城市桔山新区工作委员会建房批复【桔新土批（2000）13号】，载明其户可修建两层建筑面积207.5平方米住宅。陈应德系1998年因天生桥水库移民搬迁至兴义市××山街道办事处××组，自搬迁后其在原址××沧江××无房屋及宅基地、承包地。2000年1月11日，周栋书与陈应德签订《售房协议》，约定：周栋书将其户房屋正房左手面两间门面和楼梯间连同地基共78平方米出售给陈应德，连同雨棚一同归乙方所有。前后沟沿滴水以板面垂直距离为界，所售房屋前面空坝归陈应德所有，左面以墙为界，右面从左至右数第四棵墙柱中心为界，售价为66000元，正房后面偏房地基15平方米一同出售给陈应德，售价为3680元。两项合计69680元。《售房�议》签订后，陈应德向周栋书支付了购房款，并搬至该房屋居住。2016年4月，该房屋被贵州省兴义市桔山街道办事处征收，陈应德按照贵州省兴义市桔山街道办事处的要求在规定时间内拆除了该房屋，并领取了房屋征收补偿款135686.08元、房屋拆迁奖励金12000元。
本院认为，赵良琼诉请确认周栋书与陈应德签订的《售房协议》无效，理由有两点：一是涉案房屋系其与周栋书的夫妻共同财产，周栋书擅自将房屋出售给陈应德未取得赵良琼的同意；二是陈应德非房屋所在地集体经济组织成员，且其在户籍地××山街道办事处××组有房屋居住，陈应德购买涉案房屋未办理产权变更登记、未取得审批手续，其与周栋书签订的《售房协议》违反法律禁止性规定，为无效合同。一审经审理后判决确认《售房协议》无效。宣判后，陈应德提起上诉，对赵良琼主张《售房协议》无效理由提出驳斥。案件审理的重点在于《售房协议》当事人之外的第三人赵良琼主张《售房协议》无效的理由能否成立的问题。
根据认定的事实，涉案房屋是周栋书与赵良琼夫妻共同财产，周栋书与陈应德签订的《售房协议》无赵良琼签字，赵良琼以周栋书擅自处分为由主张《售房协议》无效，此涉及周栋书是否无权处分及《售房协议》效力认定的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖�因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同效力，买卖合同不因无权处分而无效。其次，2000年1月11日，周栋书与陈应德签订《售房协议》，约定周栋书将涉案房屋正房左手面两间门面和楼梯间连同地基共78平方米出售给陈应德，陈应德向周栋书支付购房款后搬至涉案房屋居住至2016年4月房屋被征收。此期间，赵良琼作为房屋共有权人，应对共有房产负有高度关注义务，其在买受人陈应德已管理使用房屋十六年余时间后，才主张对房屋买卖一事毫不知情，与常理不符。本案应予认定赵良琼对周栋书将房屋出售给陈应德一事不但知情，而且同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，本案《售房协议》签订后，已经得到共有权人赵良琼的追认。一审对赵良琼以周栋书无权处分为由主张《售房协议》无效的理由不予支持，并无不当。
虽《售房协议》不因周栋书无权处分而无效，但对合同效力的审查还应结合《中华人民共和国合同法》五十二条进行认定。从本案看，周栋书出卖的房屋是其户在农村宅基地上建造的私有房屋，而农村房屋所使用的宅基地属于农村集体经济组织集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一、四款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民�用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅颁发土地使用证和房产证。”的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许向本集体经济组织以外的人转让。本案中，陈应德的户籍所在地为兴义市××山街道办事处××组，其不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，周栋书将房屋转卖给陈应德，其实质是向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房，依据我国“地随房走”的物权变动原则，周栋书转让涉案房屋及地基给陈应德的行为，违反了房屋项下宅基地使用权的集体经济组织成员权的属性。周栋书与陈应德签订的《售房协议》无效。一审对此认定并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人陈应德的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本�不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1542元，由上诉人陈应德负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 付 君
审判员 简 坤
二〇一七年十月九日
书记员 罗 倩