广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江恩法圣民初字第156号
原告冯玲玲，女。
诉讼代理人：余安安，男。
被告恩平市富盈房地产开发有限公司。
法定代表人刘学斌。
诉讼代理人范松。
第三人中国银行股份有限公司江门恩平支行。
负责人邝卫山。
诉讼代理人莫乙明。
原告冯玲玲诉被告恩平市富盈房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司江门恩平支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年12月17日公开开庭进行审理，原告冯玲玲的诉讼代理人余安安、被告恩平市富盈房地产开发有限公司的诉代理人范松，第三人中国银行股份有限公司江门恩平支行的诉讼代理人莫乙明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年5月10日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于恩平市新平北路213号富盈阳光新城18号房，价款200万元，以银行按揭方式付款，交房日期为2013年5月31日前，并在合同第九条约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付款的0.5%支付违约金”。合同签订次日，原告支付了100万元首付款，后又与第三人签订抵押贷款合同，通过抵押贷款方式于2012年7月2日支付了100万元房款，此外原告还支付了房屋保险费3200元。但被告未按合同约定履行交房义务。原告认为，依法成立的合同受法律保护。原告依约履行了全部的付款义务，被告却未能按时交房，其行为已构成违约且造成了原告较大经济损失，合同约定解除的条件成就。为维护原告的合法权益，请求法院判决：一、解除原、被告于2012年5月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还原告购房款200万元；三、被告向原告支付占用100万元首付款的利息20万元（按照银行同期同类贷款利率自2012年5月11日暂计至2015年9月11日，此后计算至实际给付之日）；四、被告赔偿原告经济损失172585.65元【包括已付贷款利息143544.65元（自2012年8月2日暂计至2015年8月2日，以后另计），并按银行贷款利率给付利息25838元；保险费3200元】；五、被告向原告支付违约金1万元；六、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述提供的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格。2.商品房买卖合同，证明原被告的合同关系。3.个人一手住房贷款合同，证明原告、第三人的抵押贷款关系；4.最高额抵押合同，证明原告、第三人的抵押贷款关系；5.收款收据，证明原告付清购房首付款；6.银行借款借据回单，证明第三人悉数发放贷款；7.房贷还款记录，证明原告每月偿还房贷情况及利息损失；8.发票，证明原告付清房款；9.个人抵押贷款房屋保险单；证明原告支付了保险费；10.贷款已还款明细清单。
被告辩称：原告无权要求解除商品房买卖合同，其享有的合同解除权因超过法定期间而消灭。原被告双方签订的商品房买卖合同约定交房日期为2013年5月31日，被告逾期交房行为发生后180天，原告享有合同解除权，即从2013年10月30日起，原告享有合同解除权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告行使合同解除权的最后期限是2014年10月30日。在本案中，原告未在法定期间行使合同解除权，其权利消灭。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内提供以下证据：1.《竣工验收备案表》复印件两份，证明涉案商品房于2015年4月10日经五方验收合格，达到合同约定的交付条件。2.广东省恩平市商品房预售证复印件
第三人对原告的起诉未作答辩。
本院于2016年4月8日到恩平市住房和城乡建设局调取《竣工验收备案表》两份及到恩平市公安局调取《恩平市富盈阳光新城双拼、联排2、3层商品住宅楼平面图》一份。
经审理查明：2012年5月10日，原告与被告订立《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告建设的富盈阳光新城18号房屋，建筑面积397.18平方米，单价5036元/平方米，价款为人民币200万元；并以先支付首付款，余款通过银行按揭的方式付款；被告应于2013年5月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用；如果被告未按本合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起60天退还全部已付款，并按原告已付款的0.5%支付违约金。2012年5月11日，原告向被告支付了首期购房款100万，余款100万元通过向第三人抵押贷款支付（银行于2012年7月2日发放贷款100万元至被告银行账户）。被告未能在合同约定的期限即2013年10月31日前交付房屋给原告。原告于2015年9月8日向本院提起诉讼，以被告未按合同约定时间交房为由请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，并请求被告返还购房款200万元并赔偿损失、支付违约金等。
另查：2012年6月13日，原告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，以恩平市新平北路213号富盈阳光新城18号房屋作为抵押，贷款100万元支付购房款，该合同合约第六条第一款第一项约定：借款人按月等额本金还款法偿还贷款……，第十四条约定，合同项下贷款利率按浮动利率方式执行，浮动利率周期为12个月……；第一个浮动周期内，贷款月利率为4.816667‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮15%作为下个浮动周期的适用利率；第十六条第2款约定，按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款数共计120期，……；采取等额本金还款法，则每期还本金额为人民币（大写）捌仟叁佰叁拾叁元叁角叁分，首期还本付息金额为：人民币（大写）壹万叁仟壹佰伍拾元整，以后每月递减。本合同签订日利率与本合同实际执行利率不同的，以实际执行利率计算的还款金额为准。至2015年12月14日止，原告共向第三人偿还了41期还款，其中，已还应收利息合计157763.57元，已还拖欠本金合计为341666.53元。
再查明，经原告质证，其确认《竣工验收备案表》中B05号住宅为本案涉案房屋，B05号住宅于2014年9月18日在恩平市住房和城乡建设局进行竣工验收备案登记。
以上事实，有原、被告提供的证据、庭审中各方当事人的陈述，足以认定。
本院认为：被告经恩平市住房和城乡建设局批准取得了《广东省恩平市商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款给被告，双方签订了《商品房买卖合同》，后因原告认为被告未按时交付房屋而发生纠纷，故本案为商品房预售合同纠纷。
原、被告在自愿、公平的基础上签订《商品房买卖合同》，原告已经按照合同约定支付了全部购房款，被告没有按照合同约定在2013年5月31日前交付房屋给原告，构成违约。按照合同的约定，“逾期交房时间超过180天的，买受人有权解除合同”。被告在逾期交房后的180日内仍没有交付房屋给原告，因此，原告对涉案合同有解除权。但是，解除权必须在法定的期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，被告未按合同约定在2013年5月31日前交付涉案房屋给原告，原告解除合同的条件于逾期180日后即从2013年11月29日起成就，也即从该日起原告可以行使该合同约定的解除权。而在本案的合同中，原、被告只约定可以行使解除权的时间，并未约定行使解除权的期限，根据上述司法解释，本案解除权的期限应在合同约定解除权成就之日起一年内行使，且不因任何事由而中止、中断、或者延长。因此，原告行使解除权的期限应从2013年11月29日起至2014年11月28日止。虽然原告称在被告延迟交楼后曾与其提出退房事宜，但被告对此予以否认。原告未能提供证据证明其在上述期限内向被告发出解除合同的通知，原告于2015年9月8日向本院提起解除合同的诉讼明显超过了合理期限，其解除权已经消灭。综上，原告已丧失合同约定的解除权，其以被告逾期交房为由要求解除合同的理由不成立。因此，原告基于解除合同要求被告返还购房款200万元并赔偿损失、支付违约金等诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
驳回原告冯玲玲的全部诉讼请求。
本案受理费12930元，由原告冯玲玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 卢健云
二〇一六年四月二十一日
书记员 谢从德
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