安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终2620号
上诉人（原审被告）：陆蕾，女，1974年6月3日出生，汉族，住安徽省繁昌县。
委托诉讼代理人：徐道李，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄达，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李想，男，1985年4月9日出生，汉族，住安徽省肥西县。
委托诉讼代理人：胡胜伟，安徽纬纶律师事务所律师。
上诉人陆蕾因与被上诉人李想房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初字4749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆蕾上诉请求：1、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初字4749号民事判决书，改判驳回李想的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由李想负担。事实和理由：1、涉案房屋不存在权属纠纷，陆蕾早于2012年2月10日与案外人汤志明协议离婚，双方在离婚协议明确约定涉案房屋归陆蕾女所有，该离婚协议已经在婚姻登记机关备案生效，具有法律效力。2、陆蕾与案外人汤志明属房屋过户手续争议纠纷，不涉及房屋权属纠纷，一审法院以此判决陆蕾违约明显认定事实错误。3、李想遭受损失的主要原因在于案外人汤志明的侵权，李想应向案外人汤志明主张侵权赔偿责任。4、本案为房屋租赁合同纠纷，应以陆蕾是否违约为基本原则判断陆蕾是否承担违约责任。本案陆蕾并未违约，故不应当承担违约责任。本案侵权主体应当为案外人汤志明，应以实际侵权人汤志明为被告主张侵权损害赔偿。
李想未提交书面答辩意见。
李想向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同，陆蕾向李想返还租金及押金合计30000元；2、陆蕾赔偿李想的实际损失8423元；3、本案诉讼费由陆蕾承担。
一审法院认定事实：2017年5月2日，李想与陆蕾签订《个人租房合同范本》，约定陆蕾将芜湖市××区凤凰美食街13幢A座（即凤凰美食街13幢1号）房屋，建筑面积约40平方米租赁给李想，租赁用途为餐饮，租赁期限1年，自2017年5月2日起至2018年5月1日止，年租金5万元，分两次付清，李想应交押金5000元。合同签订后，陆蕾向李想提供租赁房屋房地产权证，该证载明房地产权利人为汤志明，建筑面积4372.48平方米，设计用途为商业，附记记载该房汤志明、陆蕾共同共有。李想使用租赁房屋用于经营三杯鸡排，李想向陆蕾缴纳押金5000元及半年房租25000元。李想为经营装修店面花费8423元（其中门头制作3640元、装修材料2283元、人工工资2500元）。李想经营期间，汤志明及其家人多次到李想处吵闹，扰乱李想正常经营。2017年7月6日，李想向陆蕾发送手机短信，内容为“你提供的房子不是你本人的房子，房主也来闹过几次，给我的经营造成很大影响，现通知你解除合同，请你返还押金和已付的租金，其他的违约赔偿我也就不讲了，请尽快来办理交接。”陆蕾对汤志明扰乱经营答复：汤志明吵闹属于侵权，可以报警处理。
一审法院另查明：陆蕾与汤志明于2012年2月10日在民政局协议离婚，双方离婚时约定美食街紫葡萄大酒店约4000平方米房屋（含涉案房屋）归陆蕾及子女所有。陆蕾与汤志明因离婚后财产纠纷及子女抚养权纠纷在芜湖市镜湖区人民法院诉讼，案件尚在审理中。
一审法院认为，李想、陆蕾签订的《个人租房合同范本》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人合法权利，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。陆蕾与汤志明协议离婚时约定涉案房屋归陆蕾及其子女所有，但尚未办理产权变更登记，汤志明仍为该物权登记共有权人。李想租赁房屋后，房屋登记权利人汤志明多次到租赁房屋吵闹，扰乱李想的经营秩序，对此陆蕾并未有效解决，且陆蕾与汤志明因凤凰美食街房屋租赁问题多次报警，及双方离婚后财产纠纷尚在诉讼，可以确定李想无法正常经营，因陆蕾不能提供正常使用的房屋给李想，致使李想无法实现合同目的，李想可以要求解除合同，故对李想要求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，陆蕾应当返还李想交付的押金5000元，及尚未履行部分的租金。李想已付租金25000元，鉴于李想于2017年7月6日向陆蕾提出解除合同，交接房屋，李想使用租赁房屋期间确认为2017年5月2日至2017年7月6日，该期间租金9027元李想应予以支付，陆蕾应返还李想租金为15973元（25000元-9027元）。因涉案合同解除必然导致李想装修损失，对于李想举证证明装修花费8423元，李想提交收据、采购单等内容与装修及租赁时间可以形成证据链，应予以确认。涉案合同解除的原因是汤志明扰乱经营，陆蕾并未有效解决，最终导致涉案合同解除，陆蕾应赔偿李想装修损失，扣除李想已使用的期间的装修花费1523元（8423元÷365天×66天），陆蕾应赔偿原告的装修损失为6900元（8423元-1523元）。陆蕾辩称涉案房屋归其与子女所有，目前汤志明仍是涉案房屋的物权共有权人，陆蕾依据合同相对性返还并赔偿李想损失后，对承担的损失可与汤志明另行解决。综上，一审法院判决：陆蕾于判决生效之日起十日内返还李想租金15973元、房屋押金5000元，并赔偿装修损失6900元，合计27873元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,我国对不动产所有权的转移适用登记主义，不动产自登记之日所有权发生转移，登记是房屋所有权转移生效的必要要件。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。陆蕾与汤志明协议离婚时约定涉案房屋归陆蕾及其子女所有，但双方未办理产权变更登记，依照法律规定，不动产未经登记不发生效力，故汤志明仍为涉案房屋登记共有权人，陆蕾与案外人汤志明之间的纠纷仍然属于房屋权属争议纠纷。因此，陆蕾上诉主张涉案房屋不存在权属争议的理由不能成立，本院不予采纳。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：因租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。陆蕾出租涉案房屋时并未取得该房屋所有权，也未取得该房屋共有权人汤志明的同意或追认，因此，陆蕾对涉案房屋所实施的处分行为，系无权处分。本案因陆蕾出租的房屋存在权属争议，导致李想无法正常使用租赁房屋，故李想要求解除合同的诉请合法合理，应予支持。陆蕾违约在先，理应对其无权处分行为承担相应的赔偿责任。故一审判决判令陆蕾赔偿李想损失并无不当。
综上所述，陆蕾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费497元，由上诉人陆蕾负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 智
审判员 王习芸
审判员 吴丽群
二〇一七年十二月二十五日
书记员 王 娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审