云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终141号
上诉人（原审被告）：董飞，男，1978年1月3日生，汉族，云南省腾冲市人，住腾冲市，现在云南省第二强制隔离戒毒所禄丰分所戒毒。
委托诉讼代理人：董国成，男，1947年10月18日生，系董飞之父。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：周明山，男，1982年8月1日生，汉族，云南省腾冲市人，教师，住腾冲市。
委托诉讼代理人：彭立邦，云南坤业律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人董飞因与被上诉人周明山建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院(2017)云0581民初1923号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董飞未到庭；上诉人的委托诉讼代理人董国成，被上诉人周明山及其委托诉讼代理人彭立邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董飞上诉请求：撤销原判，依法改判，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.诉争土地系家庭共有财产，故未在其他共有人同意或追认的情况下转让诉争土地的使用权是无效的；2.上诉人系吸毒人员且转让价格远低于市场价格，故转让协议显失公平；3.尚未建房的土地使用权转让违反《中华人民共和国城市房地产管理法》，应属无效；4.协议转让的面积为162平方米但该土地实际面积为173.41平方米，故按照原协议履行显失公平。
周明山辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
周明山向一审法院起诉请求：依法判令被告董飞协助将位于腾冲市腾越镇上绮罗社区融群小区不动产登记号为云（2017）腾冲市不动产权第0001936号的房地产过户给原告。
一审法院认定事实：2015年11月30日，原、被告签订《土地转让协议书》一份，约定：一、被告将其所有的位于腾冲市腾越镇上绮罗社区融群小区的国有土地（地号为TCTY2014-057、土地面积为162平方米）使用权转让给原告；二、转让价格为600000元，合同签订前，原告已向被告支付价款200000元，余款400000元待被告无条件协助原告办理完变更登记及其他相关手续后一次性付清；三、被告在过户前必须办理好该宗土地的土地证，办证所需费用由被告承担；四、原告以被告的名义建房，建好房后进行房产过户，被告必须无条件协助原告办理过户登记及其他相关手续，产生的费用由原告承担。合同签订后，原告按照合同约定在该宗土地上建盖房屋。房屋建盖过程中，被告董飞及其父亲董国成、母亲李美俊还向原告收取部分土地转让款及办理不动产登记的税费。2017年6月14日，被告董飞将上述不动产登记在自己名下[登记证号：云（2017）腾冲市不动产权第0001936号]，其中，宗地面积为173.41平方米。后被告拒绝将该宗不动产变更登记在原告名下。
一审法院认为，该案系建设用地使用权转让合同纠纷，属于人民法院民事案件受案范围。原告周明山与被告董飞签订的《土地转让协议书》系双方自愿订立，符合法律规定，是有效合同，双方应按合同约定履行义务。原告按合同约定支付价款，并在该宗土地上建盖房屋，被告在对该宗房产及其建筑物进行不动产登记后也应按合同约定将该不动产变更登记在原告名下。故对原告要求被告协助将不动产登记证号为云（2017）腾冲市不动产权第0001936号的不动产变更登记在原告名下的诉讼请求予以支持。被告认为该宗土地系其家庭共有财产及土地转让价格显失公平的辩解，因其未向法庭提交相应证据，且被告及其父母都分别向原告收取过相关费用，证明被告及其他家庭成员对土地使用权的转让是知情的，故不予采纳。原、被告签订《土地转让协议书》时，被告虽未办理该宗土地的土地使用权证，但其已取得原腾冲县国土资源局的批复，且其在原告起诉前已经取得云（2017）腾冲市不动产权第0001936号《不动产登记证》，对被告认为该转让行为无效的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告董飞于本判决生效之日起三十日内协助原告周明山将登记在被告董飞名下的云（2017）腾冲市不动产权第0001936号的不动产变更登记在原告周明山名下。
本院二审期间，上诉人董飞提交税收缴款书两份，欲证明其补缴了11.41平方米土地的相关费用。经质证，被上诉人周明山对该两份证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可；认为补交的费用系其交给上诉人家后，上诉人予以代缴。上诉人董飞提交收条一份，欲证明上诉人家曾因平整诉争土地支付给李国顺、杨占平20000元。经质证，被上诉人周明山不予认可。本院认为，税收缴款书虽能够证明补缴了11.41平方米土地的相关费用，但是该费用实际由谁支付应与被上诉人已支付给上诉人的费用及尚欠转让费在另案中一并解决；故税收缴款书与本案没有关联性，本院不予采信。收条上虽有李国顺、杨占平的签名捺印，但李国顺、杨占平没有出庭作证，故无法对收条的真实性予以确认，本院不予采信。被上诉人周明山没有提交新证据。
二审查明，双方当事人系亲属关系。被上诉人约于2016年7月至2017年6月在诉争土地上建盖房屋。二审查明其他的事实与一审一致。
本院认为，虽然上诉人系吸毒人员，但其并非限制民事行为能力人或无民事行为能力人，能够真实表达自己的意思；上诉人主张转让价格远低于市场价格但未提供充分证据予以证明，故对上诉人关于转让协议显失公平的主张不予支持。虽然上诉人单独与被上诉人签订转让协议，但结合被上诉人于诉争土地上建房持续近一年时间、上诉人父母收取被上诉人多笔相关款项、上诉人家于房屋建好后办理不动产权证等事实，足以认定上诉人的家庭成员知晓转让事实并以实际行为表示了追认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定是行政管理性而非强制性规定，而且现今诉争土地上已经建好房屋、办理了不动产权证，故双方当事人签订协议转让诉争土地使用权的行为有效，上诉人应当按照协议约定履行变更登记义务。
由于原腾冲县国土资源局在批复中将诉争土地的面积标注为162平方米，双方当事人据此在转让协议中约定转让（宗地）面积为162平方米、转让价格为600000元。后经测量，证载面积为173.41平方米。被上诉人已经在诉争土地上建设房屋且转让协议中未约定的11.41平方米土地与已转让的162平方米土地系同一宗土地，登记在同一不动产权证内；故该11.41平方米土地的使用权一并转让给被上诉人更为适当。由于双方无法对该11.41平方米土地使用权的价格达成一致意见，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条的规定，参照转让协议约定的162平方米土地使用权的转让价格来认定该11.41平方米土地使用权的价格，即该11.41平方米土地使用权的转让价格为42259元。由于转让协议约定被上诉人待上诉人协助办理过户登记后一次性将尾款付清且其在支付首付款的基础上已支付部分尾款，故该42259元转让款与剩余尾款在上诉人协助办理过户登记后一并支付较为适当；根据本案实际情况，被上诉人应于上诉人协助办理过户登记后三十日内将该42259元转让款与尾款一并支付。
综上所述，上诉人董飞的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省腾冲市人民法院(2017)云0581民初1923号民事判决；
二、上诉人董飞于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人周明山将云（2017）腾冲市不动产权第0001936号的不动产变更登记在被上诉人周明山名下；
三、被上诉人周明山于变更登记完成后三十日内将42259元转让款与《土地转让协议书》第二项约定的转让款一并支付给上诉人董飞。
一审案件受理费5000元，由董飞负担4500元，周明山负担500元。
二审案件受理费10000元，由上诉人董飞负担9000元，被上诉人周明山负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈继鹏
审判员 张乾勋
审判员 施 红
二〇一八年四月八日
书记员 王继仁