湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂03民终1826号
上诉人（原审被告）：陈碧红，女，1978年1月29日生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：叶新民，湖北东之风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方吉书，男，1973年6月25日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。
委托诉讼代理人：霍喜莲，湖北孔优旺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：十堰市民政局。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路**号。
法定代表人：卢熹昌，该局局长。
委托诉讼代理人：程义军，湖北平长律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：十堰市老年公寓。住所地：湖北省十堰市茅箭区。
法定代表人：姜峰阳，该单位主任。
委托诉讼代理人：程义军，湖北平长律师事务所律师。
原审被告：和昌（十堰）房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区浙江路*号。
法定代表人：吴龙圳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶新民，湖北东之风律师事务所律师。
原审被告：曾焕锋，男，1982年3月6日生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
委托诉讼代理人：叶新民，湖北东之风律师事务所律师。
上诉人陈碧红因与被上诉人方吉书、十堰市民政局、十堰市老年公寓，原审被告和昌（十堰）房地产开发有限公司（以下简称和昌公司）、曾焕锋房屋租赁合同纠纷一案，不服十堰市茅箭区人民法院（2016）鄂0302民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理.经合议庭评议，本案现已审理终结。
陈碧红上诉请求二审法院在查明事实的基础上撤销原审错误判决，并对涉案租赁经营损失和财产损失重新鉴定，继而公正裁决。其理由如下：
一、原审法院认定事实不清。
1、涉案租赁合同无效，这是查明本案事实，分清是非责任的关键。首先，涉案租赁房屋是原十堰市民政局办公大楼的一部分，属于国有资产，民政局是法律意义上的所有者和管理者。根据党政机关不得经商办企业的规定，市民政局无权将其所有并管理的国有资产对外租赁经营；其次，被上诉人十堰市老年公寓是市民政局所属事业单位，职能是在主管部门领导下从事社会福利事业，开展相关公益活动，不具备房屋租赁主体资格和租赁管理资质。市民政局将办公场所转交市老年公寓对外出租牟利，违规违纪违法，也损害了社会公共利益；再次，涉案租赁不仅合同无效，相应地，合同双方在民政局办公大楼依法拍卖之际续延租期，显属恶意串通，损害了包括上诉人在内的不特定竞买人的合法权益，其行为不应得到法律的确认和保护；四、形式上原告和市老年公寓是涉案租赁合同关系相对人，但这场租赁合同纠纷的始作俑者是市民政局，涉案租赁合同无效的全部后果，应该由合同关系当事方的三被上诉人承担。
2、上诉人不是租赁合同主体，不应承担租赁财产和租赁经营相关损失。首先，上诉人是依法通过公开拍卖方式，竞拍成为原民政局办公楼买受人。上诉人整体买受拍卖标的，不是在一般房屋买卖关系上购买租赁房屋。对于上诉人而言，原告起诉的租赁合同纠纷是拍卖标的移交纠纷的一部分，上诉人与原告不存在租赁合同纠纷；其次，所谓“买卖不破租赁”的法律原则，必须以确认租赁合同有效为前提，一审法院回避对涉案租赁合同是否有效进行审查，没有做到以法律为准绳；再次，上诉人取得竞买标的，但移交至今没有完成，特别是原民政局大楼所在地块属国有划拨地，并非一审判决宣称的“房屋所有权人发生了变更”。不论在事实上还是法律上，涉案真真假假的租赁合同均对上诉人没有约定力。
二、一审法院适用法律错误。
首先，原告的诉求是解除与市老年公寓的租赁合同，而后才是赔偿问题。一审判决既回避合同是否有效的问题，也没有释明判决上诉人赔偿其损失的法律依据。其次，上诉人在拍卖标的移交过程中，收取原告交付的部分租金，不是对租赁关系的继承和认可，而是收取受让物的合法收益。上诉人对竞买而来的原民政局办公大楼进行清场装修，是买受人的正当权益。再次，根据法律竞合原则，原告作为租赁合同关系当事人起诉主张自身合法权益，或者选择合同违约之诉，或者合同侵权之诉，二者只居其一。原审原告和原审法院显然混淆了合同违约和合同侵权之间的界限，但不论基于哪一种情形，判令上诉人承担全部租赁损失都是错误的。
三、原审法院司法鉴定程序违法
1、原审鉴定人是资产评估机构，没有对房屋租赁合同关系中，餐饮经营损益进行司法鉴定的资质，原审委托鉴定程序不合法；2、原审鉴定依据不具有客观性；3、一审法院拒绝我方重新鉴定的合法诉求是没有根据的。
方吉书向一审法院提出诉讼请求：1、解除与十堰市老年公寓签订的《房屋租赁合同》；2、判令五被告赔偿经济损失195万元；3、案件诉讼费、鉴定费由被告方承担。
一审法院认定：2007年7月1日，十堰市老年公寓与方吉书签订《酒店租赁协议》，将位于十堰市宜昌路2号老年公寓二楼租给方吉书作为酒店经营场地（经营字号为“粗菜馆”）。租赁期限自2007年7月1日至2012年7月1日止。该房屋属十堰市民政局所有，由其二级单位十堰市老年公寓使用。2010年1月28日，方吉书与十堰市老年公寓针对前述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年2月1日至2014年2月1日止。双方对租金等条款内容做了部分变更。2011年5月12日，十堰市民政局将位于十堰市××路××号综合办公楼及老年公寓房产公开拍卖。陈碧红委托曾焕锋竞得了该房产。拍卖公司在针对该拍卖标的的《拍卖须知》中载明：“拍卖成交后，原房屋租赁合同未到期的继续有效，在买受人付清60%价款后，同原承租人重新签租房合同，从2012年元月开始收取租金”。在拍卖之前，十堰市民政局将十堰市老年公寓房屋租赁合同复印件7份交给了拍卖公司，其中包括方吉书签订的前述两份租赁合同。
2011年12月28日，十堰市老年公寓通知方吉书的粗菜馆，相应房产已经卖给和昌公司，由其自2012年1月1日起向和昌公司交纳租金。方吉书遂向和昌公司、曾焕锋一方要求支付租金经营至期满，但该方均不同意。2012年3月13日，和昌公司发函通知粗菜馆于2012年7月1日腾房。在协商过程中，曾焕锋代表陈碧红收取了方吉书2012年1月1日至2013年3月30日期间的房租。
2013年2月19日，十堰市老年公寓向和昌公司发函，认可其与方吉书签订的租赁合同于2014年2月1日期满，要求其停止发布强制退房通知，如有争议与十堰市老年公寓联系。
2013年4月16日，十堰市民政局与陈碧红签订《房屋移交协议》，陈碧红委托曾焕锋收取了十堰市老年公寓房屋钥匙。
2013年4月24日、25日，陈碧红、曾焕锋张贴公告，要求方吉书于2013年4月30日前撤场，返还租赁房屋。陈碧红于2013年4月29日、2013年5月1日对方吉书所租赁房屋停电，于2013年5月21日对方吉书所租赁房屋强行砸墙进行装修，方吉书均报警。方吉书自2013年5月1日开始停业。
诉讼过程中，经方吉书申请，一审法院委托湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司（以下简称嘉信达评估公司）对方吉书经营的粗菜馆的相关损失鉴定为：设施设备损失157104元，装修损失95116.50元，经营损失749727元（2013年5月1日至2014年2月1日）、直接物资（已购原材料）损失17997元。方吉书为此支出鉴定费15000元。2013年9月27日经各方协调后，由陈碧红提交100万元现金作质押担保，方吉书将所租赁的房屋交付给陈碧红处置。
一审法院认为：方吉书与十堰市老年公寓签订合同承租案涉房屋，租赁标的房屋经拍卖出售后，根据买卖不破租赁的法律规则，买受人作为新的房屋权利人，应保障方吉书对所租赁房屋在原合同期限内继续租赁经营。现买受人在原合同租赁期满前强行要求方吉书腾出房屋致方吉书停业，对由此造成方吉书的损失应予赔偿。根据各方当事人的诉讼主张和抗辩理由，一审法院认为本案的争议焦点可归纳为：1、案涉房屋的买受人是谁？2、方吉书原租赁合同何时期满？3、本案责任主体应如何确定？4、方吉书的损失应如何确定？
关于焦点一案涉房屋买受人的确定。一审法院认为，本案涉诉房屋经拍卖程序出售，应根据相关拍卖资料来确认买受人。根据相关拍卖资料显示，是陈碧红委托曾焕锋参与竞拍并竞得案涉房屋，故应确定本案涉诉房屋买受人应为陈碧红。十堰市老年公寓曾告知方吉书案涉房屋出售给了和昌公司，属当事人的主观判断，不应作为判断案涉房屋买受人的客观依据。
关于焦点二方吉书原租赁合同届满期限的确认。方吉书与十堰市老年公寓分别于2007年7月1日、2010年1月28日签订了两次租赁合同，其中2010年1月28日所签订的《房屋租赁合同》是对双方于2007年7月1日签订的《酒店租赁协议》的变更，故方吉书原租赁合同期限应根据双方2010年1月28日变更后的《房屋租赁合同》确定，即应认定为2014年2月1日期满。现陈碧红、曾焕锋、和昌公司一方对方吉书2010年1月28日所签《房屋租赁合同》真实性提出了质疑，但十堰市老公寓、方吉书对前述合同的真实性均予认可。十堰市民政局、老年公寓在拍卖前已将相应合同复印件提交给了拍卖公司，拍卖公司在其关于拍卖标的物的《拍卖须知》中已提及了案涉房屋已出租，并讲明了买受方开始享受租金收益的期限，拍卖公司亦附录了相关租赁合同复印件供竞买人查阅。在拍卖过程中，方吉书一直在对标的房屋进行租赁经营，竞买人也可直接查询。十堰老年公寓在标的房屋被拍卖后，亦发函告知买受方前述租赁合同真实。故对前述租赁合同的真实性一审法院予以采信。陈碧红一方对前述租赁合同的真实性提出质疑依据不足，对其相关抗辩理由一审法院不予采纳。
关于焦点三本案责任主体的确定。一审法院认为，陈碧红经拍卖购买了案涉房屋，但其在方吉书原租赁期限届满前，强行要求方吉书腾出所租赁房屋至其停业，侵犯了方吉书的合法经营权益。陈碧红的行为违反了买卖不破租赁的法律规定，对因此造成方吉书的损失应承担民事赔偿责任。陈碧红认可曾焕锋、和昌公司通知方吉书腾出房屋等行为系受陈碧红委托，相应的民事责任应由陈碧红承担。方吉书要求和昌公司、曾焕锋承担民事赔偿责任不符合法律规定，不予支持。
十堰市民政局将方吉书承租的房屋拍卖出售给陈碧红后，案涉房屋的所有权人发生了变更。根据买卖不破租赁的法律规定，新权利人陈碧红应保障承租人方吉书在原租赁合同期限内依法进行租赁经营活动，这是陈碧红依法应尽的法定义务。在案涉房屋被拍卖后，十堰市老年公寓也已通知方吉书按约定自2012年1月1日开始向陈碧红一方缴纳租金，陈碧红也收取了方吉书2012年1月1日至2013年3月30日期间的租金。三方已以各自的实际行为表明本案租赁合同主体已由十堰市老年公寓变更为陈碧红。十堰市民政局、十堰市老年公寓在拍卖成交前后也已尽到了通知、说明、协助等附随义务，对方吉书的停业损失没有过错。故陈碧红要求十堰市民政局、十堰市老年公寓承担责任不予支持。
关于焦点四方吉书停业损失的认定。方吉书在房屋租赁期限内即2014年2月1日前对其所租赁房屋享有合法租赁经营权。陈碧红一方在方吉书租赁期限届满前通知其腾房，对其所租赁房屋停电，致方吉书于2013年5月1日开始停业。对方吉书因此而遭受的损失，应结合鉴定意见予以认定。首先，在2013年5月1日停业之前，陈碧红通知方吉书腾房的时间较短，不确定性因素较多，其损失无法鉴定，一审法院亦不予认定。对2013年5月1日停业至2014年2月1日租赁期满的9个月的相关损失，结合鉴定意见应认定为：1、设施设备损失157104元、装修损失95116.50元。方吉书租赁涉诉房屋后，添置设施设备，对该房屋进行了装修。相应的经营成本应在其租赁经营期限内进行分摊。方吉书因陈碧红一方的原因致其尚有9个月未能经营，鉴定机构根据方吉书所添置设施设备及装修的总价值，根据其租赁经营期限进行折算分摊后，评定的方吉书在前述9个月停业期间的设施设备、装修损失合情合理，应予认定。在评估鉴定后，经各方协调，陈碧红参照评估意见提供100万元质押后，方吉书将案涉房屋交付给陈碧红处置。陈碧红现无证据证实其将全部或部分设施设备拆除后交付给了方吉书，对方吉书的前述损失应予赔偿；2、预期经营利润损失749727元。方吉书租赁涉诉房屋系进行商业经营，其在经营中确实盈利。根据法律规定，方吉书可以经营至原租赁合同期满，陈碧红亦负有保障方吉书经营至原租赁合同期满的法定义务。该期限属固定期限已客观确定。现因陈碧红强行要求方吉书提前腾房，致方吉书尚有9个月不能进行经营活动，方吉书要求赔偿该期限内的预期经营利润损失符合法律规定；3、直接物资损失17997元。方吉书因餐饮经营所购买的原材料，因陈碧红一方的行为致其未能继续经营，由此导致部分物品霉变、腐败、部分物品价值贬损，该部分损失属方吉书的直接损失，应予认定；4、鉴定费15000元。前述损失合计1034944.50元。方吉书起诉要求赔偿损失195万元，根据其提供的损失明细，还包括客户订餐的定金损失、支付原酒店经营人的转让费损失、停业期间支付员工工资、生活费、住房租金、员工经济补偿金等损失。其中员工工资、生活费、住房租金等费用，属其经营成本，鉴定机构在进行预期经营利润损失评定时，已扣除了其经营成本，方吉书再要求赔偿属重复计算，不应支持；陈碧红提前收回租赁房屋致方吉书租赁期满前停业，并未影响方吉书的经营主体资格，并不必然导致方吉书与员工解除劳动关系，故方吉书要求赔偿员工解除劳动合同经济补偿金亦不应支持；方吉书要求赔偿酒店转让费及客户订餐定金损失，证据不足，不予支持。
综上，陈碧红在方吉书的合法租赁期限内，强行要求方吉书停业，违反了买卖不破租赁的法律规定，侵害了方吉书合法的租赁经营权，对由此造成方吉书的损失1034944.50元应予赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、陈碧红赔偿方吉书损失1034944.50元；二、驳回方吉书对和昌（十堰）房地产开发有限公司、曾焕锋、十堰市民政局、十堰市老年公寓的诉讼请求；三、驳回方吉书的其他诉讼请求。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22450元，由陈碧红负担14000元，方吉书负担8450元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋在2010年属十堰市民政局所有，由其二级单位十堰市老年公寓使用。2010年1月28日，方吉书与十堰市老年公寓就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年2月1日至2014年2月1日止，该合同合法有效，双方均应按该合同履行相关权利义务。
2011年5月12日，陈碧红与十堰市资产拍卖有限责任公司（以下简称拍卖公司）签订拍卖成交确认书，竞拍十堰市民政局位于十堰市××路××号综合办公楼和老年公寓房产。2013年4月16日，十堰市民政局与陈碧红签订房屋移交协议并移交拍卖房产，涉案房产包含在拍卖房产中。拍卖公司在拍卖涉案房产的《拍卖须知》中载明：“拍卖成交后，原房屋租赁合同未到期的继续有效，在买受人付清60%价款后，同原承租人重新签租房合同，从2012年元月开始收取租金”。在拍卖之前，十堰市民政局将十堰市老年公寓房屋租赁合同复印件7份交给了拍卖公司，其中包括方吉书签订的前述两份租赁合同。另拍卖合同第十二条特别说明约定“竞买人在报价竞买前应向本公司索取、查阅相关资料，到现场亲自察看、充分了解标的物之品质、缺陷、现状等，买受人一旦参与竞买，即表明已完全了解情况，并对其竞买行为自行承担责任”。故，陈碧红参与竞买并签订拍卖成交确认书，应视为对涉案房产在拍卖前租赁给方吉书的情况应有充分了解，其应履行合同出租人十堰市老年公寓的权利和义务。但陈碧红在涉案租赁合同到期前强行砸墙进行装修，让方吉书搬离违反了合同约定的义务，该合同违约责任载明违约方应赔偿对方全部经济损失，故一审法院根据鉴定意见予以认定陈碧红应赔偿的损失数额并无不当。
上诉人称“十堰市民政局无权将其所有并管理的国有资产对外租赁经营，十堰市老年公寓不具备房屋租赁主体资格和租赁管理资质，故涉案租赁合同无效”，但涉案合同不具备合同法规定的合同无效的情形，故该上诉理由不能成立；上诉人称“合同双方在民政局办公大楼依法拍卖之际续延租期，显属恶意串通”，但涉案合同在涉案房产拍卖成交一年前已经签订，且无证据显示十堰市民政局在拍卖前隐瞒房产租赁状况，故该上诉理由也不能成立；其关于“租赁合同应该由合同关系当事方承担，上诉人不是租赁合同主体，不应承担租赁财产和租赁经营相关损失”的上诉理由已做评述，不再赘述。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14115元，由上诉人陈碧红承担。
本判决为终审判决。
审判长 王宇鹏
审判员 王广泉
审判员 袁 昆
二〇一七年十一月二日
书记员 李大旭
附：本判决所适用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……