辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）辽01民终6490号上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区中乾商务花园小区业主委员会，住所地皇姑区长江街60-1号6-5。负责人：付广东，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘立满，男，1972年1月22日出生，汉族，该业主委员会成员。被上诉人（原审被告）：冷仁红，男，1969年6月17日出生，汉族，菊姐房产中介经营者，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张佳妮，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁中乾房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街62号1-6-20。法定代表人：杨胜武，该公司总经理。委托诉讼代理人：金升龙，辽宁人民律师事务所律师。上诉人沈阳市皇姑区中乾商务花园小区业主委员会（以下简称“业委会”）与被上诉人冷仁红、辽宁中乾房地产开发有限公司（以下简称“中乾开发公司”）返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初7146号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。业委会上诉请求：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017)辽0105民初7146号民事裁定。二、指令沈阳市皇姑区人民法院依法审理。事实及理由：上诉人于2016年10月19日成立，是经过业主大会选举产生的，并依据物业管理条例的规定经物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处备案，具有合法地位，有一定组织机构，属于我国民事诉讼法所说的“其他组织”，故属于“享有独立诉讼主体资格的非法人组织”，有权代表业主主张并行使权利。另根据2016年10月19日经中乾花园小区业主大会决议通过的《业主管理公约》第五章，全体业主同意在本小区物业管理活动中赋予物业服务企业或业主委员会以下权利：1、严格执行业主大会制定的本小区物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第六章规约，业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致业主共同利益受损的，其他业主和物业服务企业或业主大会授权业主委员会在协商解决无效情况下，可依据本规约向人民法院提起诉讼。被上诉人中乾开发公司将规划用途为业主公摊、公共部位的大厦大堂值班室出售给冷仁红，完全属于无权处分，二被上诉人之间的合同属无效合同，侵害了全体业主的利益，而原审法院剥夺了上诉人代表广大业主维权的权利。冷仁红辩称：一、程序上，业委会根本不具有诉讼的主体资格，不具有相应的诉权。1、依据物权法第七十六条的规定，业委会起诉，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。到本次开庭之前，业委会的起诉都没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故业委会未取得诉权。事实上，中乾商务花园90%以上的业主都不在园区内，绝大部分的住户都是租赁房屋的使用者，业委会的做法根本不可能得到业主大会的同意。业主委员会只是业主大会的执行机构按照审理民事案件先程序后实体的原则，业委会主体资格不适格，不具有相应的诉权。2、冷仁红按时交纳了租金并与开发商签订了《卖房协议书》，是涉案房屋的合法所有人。业委会不是房屋的所有权人，物业公司不是房屋的所有者，无权起诉答辩人腾出房屋。二、实体上，答辩人已经与房屋开发商签订购房合同购买了涉案房屋，房款总价15万元，已经支付房款10万元，待房产过户到乙方名下之后，答辩人交清余款。答辩人使用房屋合理合法，并没有侵害任何人的利益。涉案的房屋也不属于园区内共有的公共用房。房屋出卖之前，开发商才是房屋真正的所有权人，开发商才有权卖房子。中乾开发辩称：一、一审裁定事实清楚，适用法律正确，依法应当得到支持。二、上诉人业委会不具备诉讼主体资格，无权诉讼。第一，上诉人在一审多次开庭且审结前，法官多次询问此次起诉是否按照物权法相关规定，对有关共有和共同管理权利所涉事项召开业主大会并通过表决，上诉人一直表示没有经过全体业主召开会议决定，尚未取得业主授权的诉讼权利，同时本案所涉业主权益，而非业务委员会的几名管理人员权益，不能任由管理人员随意起诉。第二，上诉人对案涉房屋不具备所有权，无权用此房屋对外主张权利。三、中乾开发公司是经过政府相关部门合法审批，是五证俱全的房地产开发、销售公司，中乾开发公司按照规划实际施工和销售了该房屋，且房屋并不在公共区域规划内，可以对外出售，并无过错，上诉人的诉求与本公司无关。业委会向一审法院起诉请求：1、判令被告腾出占用的物业用房；2、判令被告赔偿原告占用房屋损失1万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年10月19日成立。2016年12月6日，原告解聘了在中乾花园小区服务的沈阳麦恩物业有限公司。在交接中，了解到麦恩物业公司与被告冷仁红签订了一份物业用房出租合同，将园区的物业用房出租给了被告，合同期限自2015年3月8日至2017年3月7日。现被告租用房屋到期，但仍然占用拒绝腾出，致使原告无法使用被告占用的物业用房，侵权了园区所有业主的合法权益，故原告诉至法院。一审法院经审查认为，2015年4月2日，被告冷仁红与沈阳麦恩物业有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定沈阳麦恩物业有限公司将位中乾商务花园B座一层13平方米空房出租给被告冷仁红，租期为2015年3月8日至2017年3月7日。2016年7月29日，被告冷仁红与被告中乾开发公司签订一份《卖房协议书》，约定被告中乾开发公司将位于长江街60号中乾花园B座一楼房产中介的房屋（建筑面积为9平方米）以15万元的价格出售给被告冷仁红。2016年10月19日原告成立；2016年12月6日原告召开业主大会，会议决议解聘沈阳麦恩物业有限公司。现原告以被告冷仁红占用的案涉房屋系属园区公共设施，系为全体业主共有为由，将被告诉至本院。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由上得知，原告将被告诉至法院，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,方具有诉权。在本案一审法庭辩论终结前，原告的起诉并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告未取得诉权。本案根据程序法规定，应认定原告主体资格不适格，应予驳回起诉。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告业委会的起诉。案件受理费2000元，退还原告业委会。本院认为，我国物权法第七十五条第一款规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。业主委员会系依据该规定成立的，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，原审法院应对业委会能否认定为民事诉讼法规定的“其他组织”，其是否具备诉讼主体资格进一步审查。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初7146号民事裁定；二、本案指令沈阳皇姑区人民法院进行审理。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙 悦审 判 员  单 立审 判 员  王 虹二〇一八年六月二十七日法官助理  唐 屾书 记 员  石胜男本案裁判所依据的相关法律《最高人民法院关于适用第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。