河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终2460号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：许清元。
委托代理人：杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张寿华。
委托代理人：王兴田，盐山县千童法律服务所法律工作者。
上诉人许清元因与被上诉人张寿华房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2015）盐民初字第1522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告张寿华诉称：原、被告于2011年3月17日签订房屋租赁合同，被告租赁原告所有的位于圣佛镇东窑厂村村南的厂房12间用于织袜，合同约定：租赁期限6年，自2011年3月17日至2017年3月17日，租赁费9，000元／年，共计54，000元，分三次付清，即2011年3月17日付18，000元，2013年3月17日付18，000元，2015年3月17日付18，000元。合同签订后，原告将上述厂房交付被告使用，前两期的租赁费被告已付清。2014年10月8日凌晨1点左右，被告厂内起火，将原告的厂房烧毁，经盐山县消防大队扑救，厂房一片狼藉，时至今日被告拒绝给原告修复。为维护原告之合法权益，请求1、判令被告许清元支付租赁费18，000元；2、判令被告许清元赔偿原告张寿华房屋损失95，025元；3、诉讼费用由二被告承担。
原审被告许清元辩称，对于原告出租房屋出于同情，第一，原告出租的房已全部毁损，无法实现租赁合同中被告的使用目的，现在被告已提起反诉，要求解除该租赁合同，故对于剩余两年的租赁费不应再支付，第二，被告使用租赁房屋后及时更换了三相电及电表，并且安装了互感器，已确保不会发生短路引起火灾，被告使用了织袜机只是用机油不使用柴油和机油，并且被告一直按照双方约定的房屋用途进行使用，因此被告对于防火这一方面进到了注意义务，而本案中房屋着火的原因系他人用柴油纵火，此次火灾不能归责于被告，并且盐山县公安局已对该次纵火案进行了刑事立案，正在侦破过程中，根据合同法之规定，被告不应再支付租赁费，原告房屋损毁的损失应由纵火人赔偿，而不应由被告赔偿，综上所述，原告的诉讼请求不应成立，应驳回起诉。
原审被告许清元反诉称：原、被告签订租赁合同后，被告已按合同约定支付了前两期的房租，2014年10月8日01时，该厂房发生火灾，经天津火灾物证鉴定中心鉴定，在现场北侧东数第三间窗户外墙皮、窗户木料中检测出碳二苯和碳三苯成分。鉴定结果作出后，盐山县公安局认为系他人放火所致，并对该纵火案进行了立案侦查。大火将厂房烧毁，无法继续使用，不能实现租用厂房的目的。请求解除原、被告之间的租赁合同，原告张寿华退还被告许清元租金3，750元；本诉和反诉的诉讼费用由原告承担。
原审原告张寿华辩称，原、被告双方于2011年3月17日签订房屋租赁合同，合同对租赁期限为6年以及租赁费的支付均作了约定，租赁费共计54，000元，分三次交清，第一次2011年3月17日缴纳18，000元，第二次2013年3月17日缴纳18，000元，第三次是2015年3月17日全部交清，同时房屋租赁合同违约责任约定了在租赁期内不能中途终止合同，同时约定了被告违约责任，约定乙方在租房期间要按时向甲方缴纳房租费，如中途终止合同，乙方要向甲方交清全部房租费用即6年。如乙方不支付甲方房费，甲方造成一些后果由乙方负责。双方订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。2014年10月7日尽管发生了火灾但是被告的机器设备至今还在租赁房屋内，租赁房屋至今也一直由被告占有，所以原告不同意被告反诉解除租赁合同及诉求，另外被告要求退还租金3750元缺乏依据，请求依法驳回被告的请求。
原审原告张寿华为证实其主张提供如下证据：1.原、被告双方签订的房屋租赁合同书一份，2、租赁房屋被烧毁的照片6张，3、沧州鉴真价格事务所（2015）第173号价格评估保告书一份，价格评估结论：张寿华房屋损失在评估基准日的价格为95025元。
被告许清元为证实其主张提供盐山县公安局刑警队证明一份，内容：“证明：2014年11月13日，盐山县公安消防大队将圣佛镇东窑厂袜子厂发生火灾案件移交我刑警大队，经盐山县公安消防大队调查发现该案件系有人纵火所致，2014年11月13日我对接警后组织人员赶到现场展开现场勘察及调查访问工作。经调查：10月7日凌晨1点18分，许清元经营的位于盐山县××××村的袜子厂发生火灾，过火面积约500平米，大概造成财产损失约140万元。我队经报告领导审批后于2014年11月20日对该案立案侦查（案件编号A1309251200002014110070）”。
根据原告张寿华的申请本院依法调取了盐山县消防大队关于该火灾的相关案卷材料。
原审被告许清元质证意见：被告不应支付租赁费也不是房屋损坏赔偿主体，损失不应由被告赔偿，对于合同书内容认可，合同书违约责任虽约定被告使用期间不能终止，对于此约定是基于房屋完好无损可以继续使用而被告不继续使用的情况终止合同，现本案中出现房屋毁损不能完全使用的情况属于法定的不支付租金的事由，法定的事由要高于双方约定的事由，所以不应支付租金。在火灾发生后，被告的财产也造成的很大的损失，其中机器设备等动产在火灾发生后被告意欲拉走，但是原告阻止，无奈这些设备只能原地不动，对于损毁的设备在损毁房屋里存放期间，被告不应再支付租金，照片被告未到场，与本案无关联性。对于评估报告最后的数额不予认可，数额过高，理由如下，假如原告提供的照片是真实的，从照片中房屋损毁的部位是房顶和窗户而房顶是由彩钢板搭建而成，这个房子的主体部位墙没有造成过大损毁，直接进行修复即可，而评估的结果是在发生火灾前认定的而不是对修复房屋所进行的评估，所以对于该评估结果不予认可。本案火灾对于被告来说属于意外，是被告甚至原告都未能预料到的，因为该次火灾系他人纵火所为，不能归责于被告保管不善，所以根据合同法规定被告不应再支付租金以及赔偿损失。
对盐山县消防大队关于该火灾的相关案卷材料，被告认为火灾事故调查登记表报警时间以及案情简要时间是认为消防笔误，火灾现场勘验笔录证据没有异议，该证据中勘验情况一项描述东数第三间房屋外窗部位有明显的流淌痕迹，并且闻到刺鼻的柴油味，由此可知该火灾是由柴油引起，还记录卧室里有监控、手机、电脑已烧毁，说明被告为了安全着想在厂区内安装了监控，由此证明被告尽到了安全保卫义务，该材料反映出第三间窗是起火部位，技术鉴定报告所采用的检材是窗户木料及外墙皮，描绘了现场情况。询问笔录齐某笔录中载明平时在车间工作中电器线路没有发生过问题，织袜机平时使用的是机油，并且其证明着火前房顶上有人活动，由此可以说明火灾是由他人纵火而成。齐还称在下班时房间电路断电了，说明被告对防止电源短路造成火灾起到了预防注意义务，许清元的询问笔录中载明齐使用房屋期间在2013年更换了屋里的三相电、电表、互感器，在生产过程中没有出现电线过热等情形，齐也证明在火灾发生前房顶有人活动，齐在厂区内养一只狗，用来看家护院，由此说明被告尽到了安全防卫的义务。对王西梅询问笔录认可，该询问笔录证明右数第三间屋由上向下像油烟一样的东西，由此验证了火灾勘验笔录中载明有明显的流淌火。对技术鉴定报告认可。以上证据可以综合证明火灾是由他人用柴油燃烧引起。许清元在使用房屋过程中尽到保管义务，房屋的毁损不应由被告承担，应由实际纵火人承担。该案件正在刑事侦破中，由此证明原告房屋损毁不是由被告的事由引起，根据合同法规定被告可以不支付租金，也不赔偿损失。
原审原告张寿华质证意见：对公安局立案予以认可，但是对这份证明相关内容发表一下意见，盐山县公安消防队移送案件通知书中移送时间和接收时间均没有记载，所以刑警队出具的证明写有2014年11月13日将该案件移送，于实际材料不相符，第二，刑警队调查2014年10月7日凌晨1：08分，被告经营袜子厂发生火灾与事实严重不符，通过这两点，出具证据的机关不能客观真实的反映案件的相关事实。
对盐山县消防大队关于该火灾的相关案卷材料，第一、盐山县公安消防大队之所以将该案件移送盐山县公安局刑警大队仅是火灾情况怀疑系他人纵火，另外对盐山县公安消防大队登记表载明火灾报警时间为2014年10月14日，火灾报案简要中也显示2014年10月14日，均与火灾实际发生的时间不相符，也就是说盐山县公安消防大队火灾登记表严重失实，关于盐山县公安消防大队对许清元、王西梅调查记录，首先程序不合法，对许清元的询问笔录是2014年10月14日11：00至2014年10月14日12：00，地点盐山县公安消防大队，询问人记录人均为吕兆毅，对王西梅的询问笔录是在2014年10月14日11：05至11：43分，询问人是吕兆毅、窦炜斌，记录人是吕兆毅，地点是盐山县公安消防大队，对两个不同的询问人不可能在同一时段内同时询问两个人，程序上违法；第二，2014年10月8日凌晨到2014年10月14日才对当事人进行询问，事隔六、七天的时间，不符合消防案件调查程序；第三，被告许清元与其妻子在询问笔录当中有很多矛盾之处，均推脱自身责任但至少能反映出被告所经营的企业属于易燃行业，不仅没有消防措施设备更没有对企业做到安全保卫等工作，导致发生火灾后未能及时得到扑救，造成财产损失严重；第四，关于技术鉴定报告因为调取证据中没有相关提取鉴定材料的手续，提取时原告不在场，对鉴定报告的材料来源尚不确定。
原审法院查明：原审原告张寿华与被告许清元于2011年3月17日签订房屋租赁合同，被告租赁原告的厂房用于织袜，合同主要内容“合同书甲方圣佛镇东窑厂张寿华：乙方圣佛镇西窑厂许清元一、经甲、乙双方协商同意，甲方把村南厂房12间占地面积1，600平方米租给乙方使用，使用期限6年，即2011年3月17号到2017年3月17号止，乙方每年给付甲方房租费9，000元，共计54，000元，乙方每二年交18，000元，即2011年3月17号交18，000元，到2013年3月17号交18，000元，到2015年3月17号全部交清。违约责任一、甲方在租给乙方使用期间不能中途终止合同，如违约甲方应负一切责任。二、甲方负责给乙方供电，电费有乙方自己负责，三、乙方在租房期间要按时向甲方交清全部房租费，如中途中止合同，乙方要向甲方交清全部房租费用即6年，如乙方不付给甲方房费，甲方造成一切后果由乙方负责。四、乙方在租房期间房屋如有倒塌和修理有乙方自己负责…”合同签订后，原告将上述厂房交付被告使用，前两期的租赁费被告许清元已付清，2015年3月17日应交的租赁费18，000元未交。2014年10月8日凌晨1点左右，被告厂内起火，经盐山县消防大队扑救后，经公安部消防局天津火灾物证鉴定中心鉴定，鉴定结果：送检的标注为“现场北侧房屋东数第三件窗户外墙皮、窗户木料”样品检出碳二苯和碳三苯成分。盐山县公安局刑警队于2014年11月20日对该案立案侦查。
在审理过程中，依据原告张寿华的申请，本院对受损房屋委托沧州鉴真价格事务所进行了鉴定，价格评估结论：张寿华房屋损失在评估基准日的价格为95，025元。
原审法院认为：原告张寿华与被告许清元签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，合法有效，被告许清元应按合同约定使用租赁厂房并妥善保管。被告许清元在租赁使用过程中未尽到安全防卫，消防安全的管理义务发生火灾，致使厂房被烧坏受损，存在一定的过失，应承担相应的赔偿责任，本院酌定被告许清元承担租赁房屋损失的80%；2015年7月23日被告许清元提起反诉，要求解除原、被告之间的租赁合同，原告张寿华退还被告许清元租金3，750元，本院认为，2014年10月8日租赁厂房发生火灾，大火将厂房烧坏受损，无法继续使用，被告要求解除租赁合同的请求符合法律规定，应予支持，但发生火灾后被告的机器设备至今还在租赁房屋内，租赁房屋也一直由被告占有，所以，被告要求原告张寿华退还租金3，750元的反诉请求，本院不予支持。但被告应连续支付原告自2015年3月17日至2015年7月23日期间的租赁费6300元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，遂判决：
一、解除原告（反诉被告）张寿华与被告（反诉原告）许清元于2011年3月17日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）许清元于判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）张寿华房屋损失95，025元的80%即76020元；支付原告（反诉被告）张寿华2015年3月17日至2015年7月23日的租金6300元，共计82320元；
三、驳回原告（反诉被告）张寿华的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）许清元要求原告（反诉被告）张寿华退还租金3，750元反诉请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，560元，反诉费25元，合计2，585元，由被告（反诉原告）许清元负担2185元；原告（反诉被告）张寿华负担400元。
原审判决后，上诉人许清元不服向本院提起上诉，其主要上诉理由：一、被上诉人房屋毁损由纵火造成，上诉人作为承租人，尽到了消防安全注意义务。一审法院调取的消防大队关于该火灾相关案卷材料中，火灾现场勘验笔录显示，在火灾现场看到东数第三间房屋外窗有明显的流淌火痕迹，并且闻到刺鼻的柴油味。在刘尊弟的询问笔录中显示，平时在车间中电器线路没有发生过问题，织祙机平时使用的是机油，还称下班时房间电路已拉闸断电。许清元的询问笔录显示，2013年共更换了三相电、电表，并加装了互感器。可见上诉人已经尽到了足够的安全消防注意义务。本案起火的原因是纵火造成，涉嫌犯罪，不是电线短路引起，盐山县刑警队已立案侦查，上诉人作为一个普通公民，没有能力防止犯罪发生，也没办法预料将有犯罪发生，并且纵火发生在凌晨，正值深度睡眠时间，在上诉人发现着火后立马拨打119，消防人员赶到后也没有立即扑灭大火，而是着了两天后才熄灭。综上，上诉人已经尽到了合理的注意防火义务，也尽到了妥善保管租赁物的义务，一审法院以上诉人未能预防犯罪认定上诉人没有尽到妥善保管出租房屋的义务，明显错误，应予纠正。二、《合同法》二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，出租房屋的毁损是犯罪行为造成的，是上诉人无法预料的，房屋毁损不应归责于上诉人，根据前述规定，作为承租人不应再继续支付租金，一审法院判决上诉人继续支付租金，明显没有法律依据。并且对于已支付的租金，房屋毁损时距已交租金的使用期限尚有5个月，这5个月上诉人未能使用该房屋，则应判决退还。三、一审法院判决相互矛盾，一审判决解除双方之间的协议，并且判决上诉人支付机器设备占用毁损房屋的租金，减少了租金，一审判决也适用了前述合同法相关规定，由此可知一审法院判决减少租金的原因是不可归责于承租人的原因致原告房屋毁损，而一审判决又认定上诉人没有妥善保管出租房应予赔偿，两条法律规定内容相反，所以一审判决事实不清，适用法律错误，本案应适用合同法二百三十二条的规定。四、一审法院程序违法，因本案着火涉嫌刑事犯罪，盐山县公安局刑警队已经立案侦查，房屋损失应由罪犯承担，因现在刑事案件未终结，没能查清罪犯是谁，应按民诉法的规定中止诉讼。一审庭时，上诉人多次要求中止审理，但一审法院置之不理，却在没有查明纵火原因行为的情况下判决，证据不足，程序违法。综上，一审判决事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法。应依法撤销，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张寿华答辩称：1、上诉人租赁被上诉人的房屋发生火灾，并非由于他人纵火造成，即使他人纵火，上诉人存在重大过错，对租赁的房屋未尽到妥善保管安全防卫的义务，上诉人理应依法承担赔偿责任，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，不存在程序违法的情形；2、上诉人所租赁被上诉人的房屋至今上诉人的机器设备还在占用该租赁房屋，因此，一审法院不支持上诉人请求返还租赁费的主张正确，请求维持原判。
本院审理期间，被上诉人张寿华提交如下证据：1、被烧毁房屋照片一组；2、证人齐某、张某甲、张某乙、张某丙证人证言。用以证实房屋烧毁现状，上诉人的设备仍在房屋中存放，上诉人对房屋没有尽到安全管理的义务。
上诉人许清元对以上证据的质证意见：
对证据1：照片是涉案房屋的毁损现场，但是不能证明被上诉人的主张。对于被上诉人陈述的是彩钢板燃烧发出的柴油味及检测鉴定物上的化学成分是彩钢板上的物质不予认可，被上诉人应当提交有资质的鉴定机构及意见予以证明其主张，否则承担举证不能的责任。从照片中可以看出北房都是瓦房，没有彩钢板，所以被上诉人的陈述不成立。
上诉人对证人齐某的证言上诉人质证意见：证人证言是事实，证人对问题的回答是没有看到着火点在哪，她下班的时候已经及时断了三相电，履行了消防注意的义务，并且证人证言不能证明被上诉人的主张；对证人张某丁的证言上诉人的质证意见为：我认可有袜子，我不认可堆放很多袜子；对证人张某丙证言质证意见：对于证人说的西偏房着完了，北房没有着火，我不认可；对证人张某甲证言的质证意见：证人说的不是事实，这几位证人都是被上诉人同一个村的，他们之间存在利害关系。
被上诉人对上述证人证言质证意见：对几个证人证言没有意见，可以证实上诉人更换电表及电表下面存放易燃物品，证明上诉人设备存在安全隐患，未尽到安全注意义务。
本院经审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人许清元应否承担被上诉人张寿华房屋毁损造成的损失；2、被上诉人应否退还上诉人租金3750元；3、原审程序是否存在违法情形；
第一、上诉人许清元应否承担被上诉人张寿华房屋毁损造成的损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。本案中，被上诉人张寿华的房屋在上诉人许清元租赁期间因火灾毁损，并经具有相关资质的鉴定机构对其价值进行了鉴定。而上诉人许清元则认为，其已经对租赁房屋尽到了妥善保管义务，房屋烧毁系因犯罪行为所致，向原审法院提交了公安部消防局天津火灾物证鉴定中心2014890号技术鉴定报告、盐山县公安消防大队事故调查登记表、移送案件通知书、询问笔录、盐山县公安局刑警队证明一份。但是，上诉人提交的上述证据只能证实，在火灾发生后其向消防、公安部门报案，上述部门对火灾进行了调查及立案侦查，并未确认具体的犯罪行为存在以及相关犯罪嫌疑人的身份。所以，仅凭上诉人提交的上述证据不能证实引起火灾的具体犯罪行为存在的事实。鉴于火灾发生在上诉人租赁该房屋期间及形成火灾的原因具有不确定性，原审法院酌定由上诉人承担房屋损失的80%，符合人民法院公平处理纠纷的民事审判原则，本院予以维持。如公安部门侦破并经人民法院审理依法确定本案涉及的火灾确系犯罪行为所致，上诉人许清元在承担民事责任后有向违法侵权人进行追偿的权利；
第二、被上诉人应否退还上诉人租金3750元。关于房屋租金双方在《合同书》中约定：“乙方每年给付甲方房租费9，000元，共计54，000元，乙方每二年交18，000元，即2011年3月17号交18，000元，到2013年3月17号交18，000元，到2015年3月17号全部交清”。上诉人许清元已向被上诉人张寿华交纳的前二期房租，共计36000元，即：房租交至2015年3月16日。上诉人认为自火灾发生之日（2014年10月8日）至其已交纳房租的时间还差5个月，该部分房租应由被上诉人退回。但，火灾发生后上诉人的设备一直在现场存放，至上诉人提起反诉的时间（2015年7月22日）要求解除双方的房屋租赁合同及退还租金时，已经超出上诉人已支付房租的时间2015年3月16日，故原审法院没有支持上诉人此项反诉请求具有事实依据，本院应予维持；
第三、原审程序是否存在违法情形。上诉人称涉案房屋系由他人纵火犯罪行为而烧毁，法院应按《民事诉讼法》第一百五条第一款第（五）项：“本案必须以另一案的审理结果为依据”内容，中止本案的审理。但是，上诉人提交的证据材料并不能确定导致被上诉人房屋发生火灾的具体犯罪行为。原审法院认为本案并非必须以另案结果为依据的情形，根据本案的事实依法进行裁判，不存在程序违法情形。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担按照一审判决执行；二审案件受理费1858元由上诉人许清元承担。
本判决为终审判决。
审判长 高宝光
审判员 孙雅静
审判员 槐倩颖
二〇一六年七月八日
书记员 周海玲