广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20569号
上诉人（原审被告）：刘志华，男，住宁夏银川市兴庆区。
被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。
法定代表人：程光煜，董事长。
委托诉讼代理人：何月群、柏利军，员工。
上诉人刘志华因与被上诉人广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初9505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘志华上诉请求：一、撤销一审判决关于物业费及违约金的判定；二、对利合物业公司服务质量进行调查评定，评定结论作为支付标准；三、利合物业公司不应向刘志华收取2012年5月1日前的物业费；四、撤销对物业费起止时间的判定，并判令利合物业公司提供具有刘志华本人签名的有效《协议书》；五、2014年11月2日之前的物业费已过诉讼时效；六、利合物业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对利合物业公司服务资质审查错误。利合物业公司在广州市国土资源和房屋管理局2011年的备案资质是三级。在广东省住建厅的资质备案资料中显示资质等级为二级，最新批准时间为2013年9月5日，但利合物业公司没有提供证据证明物业服务级别资质。根据《物业服务企业资质管理办法》第八条规定：三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。根据广州市国土资源和房屋管理局在阳光家缘网站中公布数据，仅媒体南村1-37座建筑面积已达285615平米，地下室68005平方米，远超三级资质物业承接的住宅标准。利合物业公司违反了建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》强制性规定，并在物业服务合同中故意隐瞒其资质问题。一审法院认定利合物业公司有物业服务资质，但忽略了其只有三级资质的事实，不够资质承接涉案小区物业服务，做出了错误的认定。二、一审判决忽略了合同违规的事实。利合物业公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于“投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”的情况。因此，涉案小区建设单位与利合物业公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定，该合同应认定无效。三、一审判决关于物业服务的计费时间认定错误。涉案地产开发商广州利合房地产开发有限公司2012年4月5日才提出正式通邮申报，同年5月1日才获得相关单位正式通邮，2012年5月1日前没有符合《购房合同》中第十二条交楼条件中的“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，涉案房屋不符合交楼之必要条件。综上所述，2012年5月1日前的物业费应由地产开发商承担。四、一审判决对《协议书》认定错误。利合物业公司提供的《协议书》并非刘志华本人签名。《协议书》内容不能体现刘志华真实意愿。利合物业公司伪造刘志华签名涉嫌伪造证据。一审对《协议书》的认定错误，应当依法撤销对物业费起止时间的判定，并责令利合物业公司提供具有刘志华本人签名的有效《协议书》，据此重新计算物业费起止时间。五、一审判决没有对物业服务质量进行调查核实。1.小区内的建筑物、公共设施、设备器材等出现损坏、老化等，利合物业公司未能按合同规定及时进行维护修缮。如公共区域的天花、楼层的装饰条、门窗把手、路面破损等等情况非常严重，而且长期不予修理。2.亚运城的电梯困人事件较多，包括广州日报及信息日报都报道过，亚运城困人排广州第一，可见利合物业公司的巡视检查存在问题。3、在未征求小区业主的情况下，为压缩物业运营成本，利合物业公司擅自关闭小区内矮路灯200多盏，嵌入式地灯63盏，景观灯24盏，以上灯盏从2012年后已被利合物业公司擅自停用，因维护欠缺，部分灯盏已经损坏、进水、甚至内部长草。4.物业服务合同中规定收楼时安装智能门禁，而物业于2016年8月29日才完成门禁卡安装。一审对利合物业公司的服务质量没有进行调查和核实，利合物业公司达不到约定的服务质量违约在先，故刘志华主张撤销一审判决关于违约金的判项。五、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，此次诉讼时间为2016年10月23日，一审中利合物业公司并没提供其所述刘志华签收的律师函证据，只有寄出存根，故2014年9月20日之前已过诉讼时效。
利合物业公司辩称：同意一审判决，刘志华的上诉理由不成立。首先，我方是根据招投标规定和流程承接亚运城媒体北区和媒体南区两个物业管理区域，而且我方资质也是符合的。关于资格问题，我方已经提供足够证据证明。刘志华与我方签订了前期物业服务协议，而且在签订该协议之前，刘志华购买涉案房屋时与开发商签订买卖合同，买卖合同第5条也约定由我方为涉案房屋所在园区提供物业服务，物业服务费标准也在该条款中有明确约定，刘志华也实际收楼入住，物业公司也为该园区提供了相应的物业服务。按照双方协议约定，我方履行了房屋公共部位、安全、清洁、文化等维护，达到每月每平方米2.8元的标准。我方根据合同和规定履行义务，刘志华应承担缴费义务。
利合物业公司于2016年10月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、刘志华向利合物业公司支付拖欠的物业服务费7288.70元及违约金（物业服务费按每月235.12元计算；欠费时段：2013年3月1-31日，2013年4月1日至2014年12月31日，2016年1-9月；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；二、刘志华向利合物业公司支付拖欠的电费389.55元及经济损失（欠费时段：2011年9月19日至2012年6月30日，2012年10月1-31日；经济损失从逾期之日起每日按应付费用的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；三、本案诉讼费用由刘志华承担。
一审法院认定事实：利合物业公司具有物业服务企业资质。刘志华是位于广州市番禺区兴亚三路x号32座xxxx房的权属人（以下简称涉案房屋）。
2011年5月21日，刘志华与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定刘志华向广州利合房地产开发有限公司购买涉案房屋，房屋建筑面积83.9743平方米，广州利合房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付给刘志华使用。双方在该合同约定选聘利合物业公司提供前期物业管理服务。
2011年9月19日，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给刘志华。同日，利合物业公司、刘志华签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，刘志华应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。同日，刘志华与广州利合房地产开发有限公司签订《协议书》，约定广州利合房地产开发有限公司向刘志华一次性支付14个月物业服务费，作为涉案房屋所需要修复费用及修复对房屋使用造成的影响支付给刘志华的补偿。
诉讼中，利合物业公司主张因开发商赠送自2011年6月起的3个月管理费，故刘志华应缴的管理费自2011年10月1日起计算；另刘志华曾一次性预付了3个月物业服务费。利合物业公司提供了《关于计收物业服务费的通知》、《缴款通知单》及其邮寄回执，反映其曾于2012年1月1日、2014年10月31日、2015年6月2日催促刘志华缴纳所欠物业服务费及电费。刘志华确认催缴通知的邮寄地址是其联系地址，但称未收到上述催缴通知；确认没有缴纳2013年3月至2014年12月及2016年1-9月的物业服务费；至于电费，其已办理托收，不清楚为何有部分月份未缴纳。
一审法院认为，利合物业公司、刘志华签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，双方物业管理服务合同关系成立。利合物业公司已为案涉小区提供了管理服务，刘志华应按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费。根据涉案房屋建筑面积（83.9743平方米）及约定的收费标准（2.8元/平方米），利合物业公司主张涉案房屋的服务费按235.12元/月计算合法合理，一审法院予以采纳。
刘志华在2011年9月19日正式接收涉案房屋，利合物业公司主张物业服务费自同年10月1日起计算合理。抵扣刘志华与开发商所签《协议书》确认由开发商承担的14个月物业服务费及刘志华预交的3个月物业服务费后，案涉房屋的物业服务费应自2013年3月1日起计收。刘志华确认未缴纳2013年3月至2014年12月及2016年1-9月的物业服务费，利合物业公司在诉讼时效期间内亦对所欠费用进行了催收，故其要求刘志华支付2013年3月1日至2014年12月31日、2016年1-9月的物业服务费7288.70元（其中2013年3月欠费为235.10元，其余各月均以235.12元为标准计算30个月）合法有据，一审法院予以支持。
关于电费，该费用是刘志华使用涉案房屋的实际支出，应由刘志华自行负担，刘志华称不清楚为何欠缴，亦未就其已经缴纳举证证明，故对利合物业公司要求刘志华支付所欠电费389.55元，一审法院亦予支持。
关于违约金，刘志华未按约定缴纳物业服务费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但所约定的违约金标准（按每日千分之五计算），过分高于银行同期贷款利率，利合物业公司亦未举证证明其实际损失，故违约金按银行同期贷款利率计算为宜。具体计算方式为：每月物业服务费的违约金以当月所欠物业服务费为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以该月欠费额为限。至于所欠电费的违约金，鉴于利合物业公司、刘志华无明确的书面约定，利合物业公司该项主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月5日作出判决：一、被告刘志华应于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2013年3月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至同年9月30日的物业服务费7288.70元及违约金（2013年3月物业服务费的违约金以235.10元为本金，其余各月物业服务费的违约金均以235.12元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以本金为限）；二、被告刘志华应于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付电费389.55元；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司其余诉讼请求。本案受理费50元，由被告刘志华负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，刘志华提交《前期物业招投标公告》，来源于广州招投标网查询，拟证明当时招标项目总建筑面积只有19.88万平方米，共有高层电梯洋房2348户，但实际建筑面积285615平方米，2568户，证明利合物业公司没有投标资质，且招标物业也不是亚运城物业。
利合物业公司发表意见称：对《前期物业招投标公告》的真实性予以确认，关联性不予确认，一审中我方提交的广州市国土资源和房屋管理局出具中标备案回执上有相应说明，我方是经过合法程序进行招投标，资质也已达到。
刘志华向本院申请调取涉案小区的物业服务招标书、应标书、政府主管部门关于涉案小区采用协议方式选聘的批准文书、利合物业公司2011年9月19日时的物业服务资质等级证书、涉案小区的通邮时间证明。
二审另查明，刘志华于2011年9月11日签署《广州亚运城临时管理规约》，规定按照《广州市亚运城项目前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。
本院认为，关于刘志华上诉主张利合物业公司提交的《广州亚运城前期物业服务协议》系伪造其签名的问题，其在一审庭审中并未提出，且其对于签署《广州亚运城临时管理规约》并无异议。因此，刘志华以《广州亚运城前期物业服务协议》并非其真实表示为由拒缴物业服务费，不能成立。
利合物业公司具有物业服务企业资质，其与刘志华签订《广州亚运城前期物业服务协议》，双方之间形成物业服务合同关系。利合物业公司已对涉案小区提供了物业管理服务，故刘志华应依约向利合物业公司缴纳物业服务费。
关于刘志华抗辩2012年5月1日前涉案房屋没有符合《购房合同》中第十二条约定交楼条件的问题，属于其与开发商之间的另一法律关系，不应作为拒缴物业服务费的抗辩理由。
关于诉讼时效。一审中利合物业公司已提供《关于计收物业服务费的通知》、《缴款通知单》及其邮寄回执以证明于2012年1月1日、2014年10月31日、2015年6月2日催告刘志华缴纳所欠物业服务费及电费，刘志华亦确认催缴通知邮寄地址是其联系地址，利合物业公司已完成其举证责任，刘志华关于利合物业公司的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩不能成立。
关于利合物业公司的服务质量问题。利合物业公司作为涉案小区的物业管理者，应不断完善自身的管理水平，积极与业主进行沟通，提高服务质量，改善小区的居住环境，但刘志华以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏法律和合同依据，不能成立。
关于违约金。刘志华未依约缴纳物业服务费，已构成违约。一审判决已根据本案具体情况，将合同约定的违约金标准予以调低，并无不妥。
刘志华在二审期间提出的调查取证申请，无涉本案处理，不属于法院应当调查取证的范围，本院不予准许。
综上所述，刘志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘志华负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一七年十二月二十七日
书记员 彭文悦
黄妙丽