浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第571号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡小强。
委托代理人：何国通。
委托代理人：王若愚。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦云芳。
委托代理人：张晓。
原审被告：陈春兰。
原审被告：蔡忠良。
原审被告：蔡忠民。
原审被告：蔡忠于。
原审第三人：蔡某。
原审第三人：楼元伟。
委托代理人：张晓。
上诉人蔡小强为与被上诉人韦云芳、原审被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于、原审第三人蔡某、楼元伟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第1513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告韦云芳于2012年9月4日诉至法院，原审法院在审理过程中，先依法追加蔡小强、蔡某、楼元伟为第三人参加诉讼，后原告韦云芳提出蔡小强应以本案被告参加诉讼的申请，故原审法院依法通知蔡小强退出作为本案第三人的诉讼，追加蔡小强为本案被告参加诉讼，后被告蔡小强提起反诉。在原审法院审理本案过程中，原审法院准予原告韦云芳提出的财产保全申请，于2012年9月7日裁定查封了东阳市吴宁街道红椿巷118号4幢2单元603室房屋。
原审原告韦云芳在原审中起诉称：被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于系蔡有禄（已去世）的第一顺序法定继承人。因旧城改造，蔡有禄所有的坐落于东阳市吴宁街道镇圣巷6-3号的房屋被拆迁，其因此取得了相应的补偿安置权。2009年10月31日，蔡有禄将期房安置权转让给了原告和第三人楼元伟，双方于2009年10月31日签订的《安置房草签转让协议》，约定转让价为47万元，签订协议当天付20万元，2009年11月5日付24万元，余款3万元在安置期房产权过户后结清。原告和第三人楼元伟依约支付了转让款44万元，蔡有禄也已将全部拆迁资料交付给原告和第三人楼元伟。原告和第三人楼元伟以蔡有禄的名义参加了安置房的抽签，确定原告依据上述《安置房草签转让协议》受让的房屋为讼争房屋。2009年11月12日，蔡有禄与东阳市旧城房屋拆迁办公室（以下简称拆迁办）又签订了《安置房期房产权调换补充协议》，明确了安置期房的坐落、建筑面积等。依据上述补充协议，原告与第三人楼元伟于2009年11月11日、同年11月12日又分别与蔡有禄签订了《安置房转让协议》、《安置房转让协议的补充协议》各一份，明确了原告与第三人楼元伟各自受让的安置期房及各自应付的转让款、找补款等。现讼争房屋已经可以交付使用并可以办理产权初始登记。原告曾多次要求被告办理讼争房屋产权的初始登记，并协助原告办理产权过户登记手续，同时将讼争房屋交付给原告，但被告明确表示不再履行合同。请求：1、判决确认被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于违约并判令其支付原告违约金20万元。2、判令五位被告立即办理讼争房屋产权的初始登记，并协助原告办理讼争房屋产权过户登记手续，同时判令五位被告将讼争房屋交付给原告。
原审被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于在原审中答辩称：与原告及第三人楼元伟签订的三份转让协议，均由父亲蔡有禄作主，四位被告系听从蔡有禄的意见。现被告蔡忠民的儿子即被告蔡小强不同意将讼争房屋出卖给原告，但愿意将购房款退回原告。在第二次庭审中，该四位被告又辩称蔡有禄未在2009年10月31日、11月11日和11月12日的协议上签名捺印，而是由被告蔡忠民、蔡忠于代为。被告蔡忠良补充答辩称，其与被告陈春兰均未在相关协议上签名，不应承担违约责任。
原审被告蔡小强、原审第三人蔡某在原审中答辩称：将被告蔡小强、第三人蔡某获批的宅基地使用权相应部分的拆迁补偿安置期房转让给原告和第三人楼元伟，未经被告蔡小强、第三人蔡某同意，应确认无效。
原审第三人楼元伟在原审中答辩称：将安置期房转让给原告和第三人楼元伟，蔡有禄和被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于均共同参与。转让的安置期房由原告和第三人楼元伟抽签选定。被告方已将拆迁资料交付原告和第三人楼元伟。转让款系支付给被告蔡忠民、蔡忠于，且转让价款符合当时的市场价。
原审反诉原告蔡小强在原审中反诉称：2009年，东阳市红椿巷区域旧城改造时，本人获批安置垂直式占地20.6平方米或安置平面式占地22.05平方米，并可以按1比3的比例转为安置平面式房屋，后确认的安置期房即为讼争房屋，但直至日前才得知讼争房屋已被蔡有禄与被告蔡忠于非法转让给了原告与第三人楼元伟，上述人员签订了安置房转让协议及补充协议。该转让行为未经反诉原告蔡小强授权委托或签字确认、同意，显属恶意串通，严重损害了反诉原告蔡小强的合法权益。请求：判决确认蔡有禄、本诉被告蔡忠于与反诉被告韦云芳、第三人楼元伟签订的安置房转让协议及安置房转让协议的补充协议无效。
原审反诉被告韦云芳在原审中答辩称：被拆迁人系蔡有禄，补偿安置的房屋应均归蔡有禄所有，且反诉原告蔡小强对政府将三套平面式期房安置给蔡有禄一直未提出异议。反诉原告蔡小强的父亲即本诉被告蔡忠民同意转让讼争房屋，且收取了转让款。从2009年9月至2012年9月，反诉原告蔡小强从未参加抽签选房，也未对讼争房屋的转让提出异议。综上，原告有理由相信反诉原告蔡小强知道并认可讼争房屋的转让。请求驳回反诉原告蔡小强的诉请。
原审本诉被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于及第三人蔡某对原审反诉原告蔡小强的反诉诉讼请求无异议。原审第三人楼元伟与原审反诉被告韦云芳的答辩意见一致。
原审法院审理查明：蔡有禄（已于2010年7月7日死亡）系被告陈春兰的丈夫，系被告蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于的父亲。被告蔡忠民系被告蔡小强的父亲，被告蔡忠于系第三人蔡某的父亲。因东阳市红椿巷区域旧城改造，蔡有禄与被告陈春兰（乙方）于2009年9月28日与拆迁办（甲方）签订了《房屋拆迁产权调换协议》一份，约定乙方同意将坐落于东阳市吴宁街道镇圣巷6-3号的房屋1幢交给甲方拆除。根据东阳市人民政府制定的《东阳市红椿巷区域农民私人建房审批和补偿安置规定》，在上述房屋被拆除的情况下，因蔡有禄户［包括其妻子和被告蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于户（包括第三人蔡小强、蔡某）］的原有住房占地面积少于规定可获批建房用地面积，第三人蔡小强、蔡某于2009年10月14日分别获批安置垂直式占地20.6平方米或安置平面式占地22.05平方米、安置垂直式占地25.8平方米或安置平面式占地27.25平方米。但上述新扩批宅基地面积，不作宅基地安置，仅作为红椿巷区域房屋拆迁补偿安置的依据。2009年10月23日，蔡有禄和被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于（甲方）与原告及其丈夫王炳泰（乙方）签订了《安置房资格转让协议》，约定由甲方将建筑面积不少于120平方米的安置期房（系讼争房屋外的另一套房屋）一套转让给乙方。2009年10月31日，被告蔡忠民、蔡忠于以其本人与蔡有禄共同的名义（甲方）与原告和第三人楼元伟签订了《安置房草签转让协议》，主要内容为：甲方蔡有禄名下的审批土地安置权，其中蔡小强有22.05平方米，蔡某有27.25平方米，共计49.3平方米，折算为平面安置面积147.9平方米，以人民币47万元整的价格转让给乙方所有（乙方中的楼元伟和韦云芳按其本人实际占有面积来分摊所有费用）。付款方式：签订协议当天付20万元整，2009年11月5日付24万元整，余款3万元整在安置房过户后结清。该协议的左下方的手写内容为：安置优惠部分归乙方所有。如出现乙方违约，已付20万元甲方不退，甲方违约，除退回乙方20万元后再支付乙方20万元，过户费用由乙方承担。嗣后，均以蔡有禄的名义进行选房，先由蔡有禄与被告陈春兰选了一处现房（即东阳市吴宁街道和平路2幢1单元101室房屋），后由原告与第三人楼元伟以蔡有禄的名义抽签选中了三套平面式安置期房。2009年11月12日，蔡有禄与拆迁办签订了《安置房期房产权调换补充协议》一份，确定了安置期房的基本情况，即东阳市红椿巷A-22地块7幢1单元（东）1402室房屋（系原告依据上述《安置房资格转让协议》抽签确定），东阳市红椿巷A-22地块7幢2单元（西）1402室（西）房屋（系第三人楼元伟依据上述《安置房草签转让协议》抽签确定），东阳市红椿巷A-05地块4幢2单元（西）603室房屋（系原告依据上述《安置房草签转让协议》抽签确定，即讼争房屋）。2009年11月11日、11月12日，被告蔡忠于以其本人与蔡有禄共同的名义（甲方）与原告、第三人楼元伟（乙方）签订了《安置房转让协议》、《安置房转让协议的补充协议》各一份，对相关价款作了约定。被告蔡忠于确认，除双方约定应于产权过户时支付的1万元外，原告已付清讼争房屋的其他转让款。根据上述协议和补充协议的约定，应支付拆迁办的讼争房屋的差价款及产权过户费用应由原告承担。另原告表示自愿承担讼争房屋产权的初始登记的相关费用。另查明，2012年9月5日，东阳市公证处出具（2012）浙东证民字第2618号公证书，对五位被告与第三人蔡某于2012年8月24日签订的财产分割协议作了公证。该协议约定讼争房屋属被告蔡小强所有。2012年8月，讼争房屋建成并可以交付使用。被告蔡小强以其系讼争房屋的所有权人为名向拆迁办交纳了讼争房屋差价款及相关费用合计139950元。
原审法院审理认为：该案审理的关键问题为，2009年10月31日被告蔡忠民、蔡忠于以其本人与蔡有禄共同的名义与原告和第三人楼元伟所签的《安置房草签转让协议》的效力问题。对此，原审法院分析如下：1、该案中，蔡有禄与被告蔡小强、第三人蔡某在旧城改造中取得的权利，实质是一种具有物权特征的债权，即安置权。而安置权权益的转让并未违反我国《合同法》的相关规定，具有可让与性。尽管各方当事人于2009年10月31日签订《安置房草签转让协议》时，对于补偿安置期房的位置、面积尚未明确，但2009年11月由原告与第三人楼元伟以蔡有禄的名义进行抽签选房，蔡有禄与拆迁办签订了《安置房期房产权调换补充协议》后，安置房的具体位置、面积已明确，双方也据此补签了《安置房转让协议》与《补充协议》。2、五位被告和第三人蔡某主张相关协议无效的理由是协议的签订未经被告蔡小强和第三人蔡某的授权委托或签字同意。对此，原审法院分析认为：虽然被告蔡小强、第三人蔡某未在相关的三份协议上签名，但其父亲即被告蔡忠民和蔡忠于均在《安置房草签转让协议》上签名，并已由被告蔡忠民和蔡忠于收取了大部分转让款。被告蔡小强在2009年10月刚年满18周岁，且一直在东阳工作，与父母亲居住在一起，但其自2009年9月拆迁补偿安置开始，至安置房建成交付之前均未向原告及第三人楼元伟提出异议，故应确认其对上述转让行为是知情并且同意的。第三人蔡某在2009年10月未满十八周岁，尚在校读书，系限制民事行为能力人，其监护人以合理的价格转让安置房的行为并未侵害其合法权益。综合上述分析意见，应确认《安置房草签转让协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。2009年11月11日和2009年11月12日签订的《安置房转让协议》和《补充协议》是在2009年10月31日的《安置房草签转让协议》的基础上及原告和第三人楼元伟已选房确定了安置房的具体位置后补签的，签订该两份协议的目的是为了明确安置房的归属和转让款、拆迁补偿款的分摊，系为了具体落实《安置房草签转让协议》，故在《安置房草签转让协议》被确认合法有效的前提下，虽然被告蔡小强及其父亲蔡忠民未在安置房转让协议和补充协议上签名，但仍应确认该两份协议合法有效。五位被告与第三人蔡某于2012年8月24日达成的财产分割协议是对拆迁补偿安置的三套平面式安置期房权属的内部约定，内容不违反法律规定，应予以确认。根据该协议的约定，讼争房屋系被告蔡小强享有的安置房，故被告蔡小强在办理讼争房屋产权的初始登记后，负有协助原告办理讼争房屋产权过户手续的义务，原告则应将尚欠的转让款1万元支付给被告蔡小强。按转让协议的约定，讼争房屋的购房款（即应向拆迁办交纳的房屋差价款）及办理产权过户手续产生的费用（包括国有土地使用权出让金）应由原告承担，故原告应将被告蔡小强已支付给拆迁办的房屋差价款及相关费用139550元支付给被告蔡小强。原告自愿承担办理讼争房屋产权初始登记的税费，系对自身合法民事权益的处分，应予以准许。该案中，由于在转让协议中并未约定安置房交付及办理产权过户手续的时间，故被告蔡小强虽至今未将安置房交付给原告并协助原告办理讼争房屋的产权过户登记手续，但并不构成违约，且双方在安置房草签转让协议中约定的违约责任，应确认为系在根本违约的情况下（针对出卖方而言，系因出卖方的行为导致合同无法履行）应承担的违约责任，故原告要求判令被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于支付违约金20万元的诉请不能成立，应不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，应予以支持，部分不能成立，不予支持。反诉原告蔡小强的反诉诉讼请求不能成立，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条之规定，判决如下：一、原告韦云芳应于办理坐落于东阳市红椿巷A-05地块4幢2单元（西）603室房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户手续的同日支付被告蔡小强转让款1万元及被告蔡小强已支付的购房差价款及相关费用139550元，两项合计149550元。二、被告蔡小强应于本判决生效后三十日内向房地产管理部门及土地管理部门申请办理坐落于东阳市红椿巷A-05地块4幢2单元（西）603室房屋的产权登记手续，并在取得上述房屋的产权证后的十日内协助原告韦云芳办理上述房屋的产权（包括所有权和国有土地使用权）过户登记手续，办理上述房屋的产权初始登记及产权过户登记手续需交纳的税费及需交纳的国有土地出让金，由原告韦云芳承担。被告蔡小强应在办理上述房屋的产权过户登记手续的同日将房屋交付给原告韦云芳。三、驳回原告韦云芳的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告蔡小强的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7280元，由原告韦云芳负担3652元，由被告蔡小强负担3628元；反诉案件受理费8350元，由反诉原告蔡小强负担；诉讼保全费4270元，由反诉原告蔡小强负担。
上诉人蔡小强不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。原审判决认定“被告蔡小强在2009年10月刚年满18周岁，且一直在东阳工作，与父母亲居住在一起，但其自2009年9月拆迁补偿安置开始，至安置房建成交付之前均未向原告及第三人楼元伟提出异议，故应确认其对上述转让行为是知情并且同意的”，原审判决对该事实的认定显然是错误的。（一）《安置房草签转让协议》签订时，上诉人已年满18周岁，具有完全民事行为能力，被上诉人在明知上诉人为该安置宅基地权利人的情况下，没有与上诉人签订《安置房草签转让协议》，却与没有取得授权的蔡有禄（案外人，已去世）、蔡忠民、蔡忠于签订，不能认定上诉人对“转让行为知情并且是同意的”，《安置房草签转让协议》对上诉人不具有法律约束力。（二）2012年8月，东阳市吴宁街道红椿巷118号4幢2单元603室房屋（以上诉人名义审批取得的宅基地使用权相应部分调换所得房屋，即本案诉争房屋）建成并交付使用，上诉人以该房屋所有权人的名义向本案案外人东阳市旧城房屋拆迁办公室缴纳了该房屋差价款及相关费用合计139950元。如果上诉人对出售房屋（或安置权）是知情并同意的，上诉人是不可能为被上诉人交纳上述费用的。二、原审判决认定《安置房转让协议》和《补充协议》合法有效错误。原审判决认定“2009年11月11日和2009年11月12日签订的《安置房转让协议》和《补充协议》是在2009年10月31日的《安置房草签转让协议》的基础上及原告和第三人楼元伟已选房确定了安置房的具体位置后补签的，签订该两份协议的目的是为了明确安置房的归属和转让款、拆迁补偿款的分摊，系为了具体落实《安置房草签转让协议》，故在《安置房草签转让协议》被确认合法有效的前提下，虽然被告蔡小强及其父亲蔡忠民未在安置房转让协议和补充协议上签名，但仍应确认该两份协议合法有效”，该认定显然是错误的。（一）如前所述，《安置房草签转让协议》并非上诉人本人所签，也未经上诉人授权，《安置房草签转让协议》对上诉人不具有法律约束力，故《安置房转让协议》和《补充协议》所依赖的基础已丧失。（二）《安置房转让协议》和《补充协议》也不是上诉人所签，而是上诉人的叔叔蔡忠于所签（蔡有禄的签名也是蔡忠于代签）。蔡忠于在未经上诉人授权的情形下，在处分上诉人财产的《安置房转让协议》和《补充协议》上签字对上诉人当然不具有法律约束力。综上，上诉人认为，原审判决在事实认定和合同效力判断上均存在错误，故恳请二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人韦云芳答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、一审法院认定被告在2009年10月刚年满18岁没有错误，而且这个因素也不是本案判决合同有效的主要依据。主要是他之前没有提出异议，而且其父亲收取了转让款，其本身也没有参加与政府签协议以及选房等。补交房款差价是蔡小强故意为之，2012年8月当时被上诉人已经交纳了该差价，上诉人明明知道其房屋已经转让且所有原始资料均在被上诉人处，为此他是故意以挂失的名义向有关部门办理的补办手续，故意重复去交纳差价，所以他向有关部门交纳差价的行为并不能证明他不知道，恰恰证明他是知道而且存在明显违约的行为，明知其资料原件在被上诉人处却向有关部门挂失。二、协议是否有效问题，我们认为一审查明事实清楚，该二份协议均是合法有效的，并不违反法律禁止性规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈春兰、蔡忠良、蔡忠民、蔡忠于对案件处理的意见与上诉人蔡小强相同。
原审第三人蔡某未到庭参加本案的审理。
原审第三人楼元伟对案件处理的意见与被上诉人韦云芳相同。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审经审理认定事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：蔡有禄、陈春兰作为东阳市吴宁街道镇圣巷6－3号房产的权利人，与东阳市旧城房屋拆迁办公室签订了《房屋拆迁产权调换协议》，该协议明确了蔡有禄、陈春兰因房屋被拆迁所享有的相关权益。房屋拆迁安置是一项涉及面广、影响较大的事宜，韦云芳个人抽签选中了涉案房屋，蔡小强及父亲并没有参与抽签选房，蔡小强上诉称其不知道涉案房屋被转让有违常理，本院不予认可。2009年11月12日，蔡有禄与东阳市旧城房屋拆迁办公室签订了《安置房期房产权调换补充协议》，该协议进一步明确了拆迁安置用房红椿巷A-22地块7幢1单元（东）1402室、红椿巷A-22地块7幢2单元（西）1402室（西）、红椿巷A－05地块4幢2单元（西）603室等处房产的面积等情况。2009年11月11日蔡有禄、蔡忠于与韦云芳、楼元伟签订了《安置房转让协议》，2009年11月12日蔡有禄、蔡忠于与韦元芳、楼元伟签订了《安置房转让协议的补充协议》。《房屋拆迁产权调换协议》、《安置房期房产权调换补充协议》等协议主要是由蔡有禄签订，由蔡有禄出面或者在蔡有禄生病期间由蔡有禄儿子代其签订相关协议也符合普通家庭签订协议的常规作法，韦元芳、楼元伟有理由相信蔡有禄等人有权处分涉案房屋（安置权），韦元芳也按照约定支付了涉案房屋的相关款项，涉案房屋交易较普通商品房具有特殊性，由于蔡小强等人的不配合，双方诉讼时尚没有办理房屋过户手续，但涉案协议的签订不违反相关法律规定，应为合法有效。蔡小强上诉称涉案协议对其无法律约束力无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15630元，由上诉人蔡小强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 葵
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 朱 红 彦
二〇一三年四月十七日
代书 记员 朱 丽 敏