湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终1738号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张琴，女，1991年9月6日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：孙金玲，湖北德铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王鹏林，湖北德铭律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叁多医药健康管理集团有限公司，住所地黄冈市黄州区西湖三路西湖上城15号。统一社会信用代码91421100316515713C。
法定代表人：饶素玮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师。
上诉人张琴、上诉人叁多医药健康管理集团有限公司（以下简称叁多公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张琴上诉请求：撤销黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初2232号民事判决，改判支持张琴一审诉讼请求，并驳回叁多公司的一审反诉请求。事实和理由：1、叁多公司未交纳租金，张琴不应承担装修损失118012元。叁多公司主张的54万元装修费无有效证据证实，且一审判决张琴承担30%的装修费用没有事实和法律依据;2、2017年4月房屋所在地物业公司发现叁多公司搬出了承租的房屋，但尚未办理退房手续，也没将房屋交付给张琴，故租金应计算至实际退房之日。张琴在一审主张叁多公司支付下欠租金149290元（租金算至2016年9月30日，以后的租金算至退房之日）,一审判决少判决了32296元;3、一审法院认定张琴收取的1.5万元违约金不予退回，但并无此项判决结果,一审法院遗漏了张琴的诉讼请求。
叁多公司辩称，1、叁多公司已提供装修合同、装修费收据等证据证实装修花费54万元；2、因承租房屋漏水，张琴未履行维护义务，是导致双方发生纠纷及合同解除的主要原因，张琴应承担承租房屋未使用年限装修损失70%责任；3、合同未约定违约责任，一审认为15000元违约金不应退回是错误的。综上，请求驳回张琴的上诉请求，支持叁多公司的上诉请求。
叁多公司上诉请求：1、一审认定张琴收取的15000元违约金不予退回错误，请求折抵租金或返还；2、一审判决张琴补偿损失不公，张琴应补偿275362.5元，一审少判157350.5元。请求二审依法改判。事实和理由：房屋租赁合同未约定违约责任;张琴在本案中的过错大于叁多公司,装修物在合同上未约定归属。
张琴辩称，1、叁多公司未交纳租金已构成违约，所交1.5万元性质属违约金，不应退还；2、叁多公司未取得药品经营资质，其称存储药品不足以采信；3、叁多公司装修费用54万元真实性存疑。
张琴向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》，叁多公司立即按合同约定腾退房屋；2、责令叁多公司向张琴支付下欠租金149290元（租金算至2016年9月30日，以后的租金算至退房之日）并承担迟延支付租金的滞纳金；3、责令叁多公司依约承担15000元违约责任；4、叁多公司承担本案的诉讼费用。
叁多公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、张琴赔偿叁多公司损失394200元；3、由张琴承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年5月1日，出租方张琴与承租方叁多公司自愿签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，张琴所有的位于西湖三路西湖上城2号楼房屋（一层60㎡，二层614㎡）出租给叁多公司从事医疗保健行业的经营，租赁期限从2014年5月1日起至2022年4月30日止，总租期为八年。租金为不含税租金，前三年月租金一层为30元/㎡，二层为15元/㎡，年租金共计为132120元。合同还约定签订合同当日支付前半年租金，之后支付后半年租金时需提前一个月支付。叁多公司先付款后使用，如到期超过七天不交租金，则视为自动退租构成违约，所交租金不予退回，张琴有权收回房屋。
合同签定后，叁多公司按照约定给付出租方违约金1.5万元和相应租金，出租方亦将房屋全部交给叁多公司进行装修和经营。
叁多公司接受承租房屋后，因该房屋未进行任何装潢和装修，遂与黄冈豪艺装饰工程有限公司签订装饰工程施工合同，对该房屋进行了全部装潢装修。装修公司按约定完成装修任务后，叁多公司根据书面合同给付装修款54万元。
叁多公司发现所承租房屋二楼墙体有渗水现象要求出租方解决，出租方未予以解决，叁多公司遂拖欠租金未付，双方协商未成。
2016年7月2日、2016年8月17日出租方张琴两次在出租房屋大门上张贴告示，决定依约终止与叁多公司所签订的房屋租赁合同。2016年7月5日房屋物业公司又对该租赁两层房屋全部停电，叁多公司遂退出所承租房屋，至今未使用该房屋。
出租方张琴解除房屋租赁合同后，要求叁多公司给付下欠房租，对叁多公司的装修损失不同意补偿。
一审法院认为，本案焦点一，出租方张琴解除房屋租赁合同是否合法有效，出租方的诉请是否成立。
张琴与叁多公司自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。房屋租赁合同约定了双方解除合同的条件，即如到期超过七天不交租金，则视为自动退租构成违约，故张琴有权解除合同。张琴通知叁多公司解除合同，叁多公司以自己的行为表明不再履行租赁合同，因此，出租方张琴解除房屋租赁合同合法、有效。
解除合同通知送达之日即为租赁合同解除之日，即2016年7月2日，张琴在叁多公司经营场所大门上张贴告示通知承租方之日为租赁合同解除之日。
租赁合同解除后，不影响合同中结算条款的效力，即叁多公司下欠张琴的房屋租金应予以据实给付，租金从2014年5月1日计算至2016年7月2日共286994元，已付租金17万元，下欠租金116994元，故叁多公司应给付下欠租金116994元。张琴主张收取的1.5万元违约金不予退回的诉请，予以支持。张琴的其他诉请主张无事实依据，不予支持。
本案焦点二，承租方叁多公司的反诉请求如何处理。
叁多公司承租房屋后，花大量资金对该房屋进行了装修和装潢。
在房屋租赁合同履行期间内，出租方应履行对租赁原房屋的维修义务，使承租方在装潢装修后能够租赁经营。本案因承租房屋漏水未及时维修，以及叁多公司未按时交纳租金导致双方表示解除租赁合同，双方均有违约和过错行为。
叁多公司出资对承租房屋进行了装修，且装修物同房屋不可分离，对已形成附和的装饰装修如何处理双方未在合同上明确约定。承租方叁多公司承担全部装潢装修损失显失公平，出租方张琴对现在已装潢装修的房屋明显可以继续利用，故出租方亦应对其利用价值范围内给予承租方适当补偿，装潢装修物归出租人所有。装潢装修的利用价值，应在合同解除时，通过装潢装修的工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装潢装修价值来予以确定，本案酌定为118012元[（540000元-782天÷2880天×540000元）×30％]。因此，叁多公司的反诉请求部分予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、张琴与叁多医药健康管理集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年7月2日予以解除；二、叁多医药健康管理有限公司于本判决生效后十日内支付张琴租期内的租金116994元；三、张琴于本判决生效后十日内给付叁多医药健康管理有限公司装潢装修损失118012元；四、张琴出租房屋上现所有的装潢装修物归张琴所有；五、驳回张琴其他诉讼请求。六、驳回叁多医药健康管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新的证据。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应本着诚实信用的原则，按照合同的约定享有权利，履行义务。在本案中，张琴以未如期交纳租金为由，依据《房屋租赁合同》约定通知解除合同，叁多公司亦以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，张琴解除房屋租赁合同合法有效。一审根据合同约定判决叁多公司给付张琴下欠租金116994元、张琴收取的1.5万元违约金不予退回并无不当，本院予以支持。因叁多公司对承租房屋已经进行了装修，且存在承租房屋墙体渗水、张琴未予以解决的事实，一审酌情认定张琴给付叁多公司装潢装修损失118012元并无不当。关于张琴提出叁多公司装修费无有效证据的上诉理由,因张琴在一审未提供反驳证据证明其异议成立,二审亦未提供相应的证据，本院不予支持;张琴还提出租金应计算至2016年9月30日的上诉理由,因无事实依据,本院不予支持;此外,张琴上诉还提出不予退回1.5万元违约金应在判项中明确，本院予以支持。关于叁多公司提出一审判决张琴补偿装潢装修损失不公和张琴收取1.5万元违约金请求返还的上诉理由，因一审根据查明的事实确认出租方在利用价值范围内给予承租方适当补偿及张琴收取的1.5万元违约金不予退回并无不妥，故叁多公司该项上诉理由,本院不予采纳。
综上所述，张琴关于不予退回1.5万元违约金应在判项中明确的上诉请求成立，予以支持；叁多公司及张琴的其他上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在判项中存在遗漏，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初2232号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项,即一、张琴与叁多医药健康管理集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年7月2日予以解除；二、叁多医药健康管理有限公司于本判决生效后十日内支付张琴租期内的租金116994元；三、张琴于本判决生效后十日内给付叁多医药健康管理有限公司装潢装修损失118012元；四、张琴出租房屋上现所有的装潢装修物归张琴所有；六、驳回叁多医药健康管理有限公司其他反诉请求。
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2016）鄂1102民初2232号民事判决第五项，即驳回张琴其他诉讼请求。
三、张琴收取的15000元违约金不予退回。
四、驳回张琴、叁多医药健康管理集团有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费(含反诉受理费)按一审判决确定负担;二审案件受理费4236元，由张琴、叁多医药健康管理集团有限公司各自负担2118元。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 俊
审 判 员 张 瑾
审 判 员 邱爱兵
二〇一七年十二月八日
法官助理 陈新明
书 记 员 彭 聪