四川省天全县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1825民初924号
原告李双全，男，汉族，生于1960年1月1日，住天全县。
一般授权委托代理人贾文杳，四川黎辉律师事务所律师。
被告天全县天富商业城开发有限公司，住所地：天全县北城街供销社大院。
法定代表人李乐红，公司总经理。
特别授权委托代理人廖宗明，四川品冠律师事务所律师。
上列原告李双全诉被告天全县天富商业城开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其一般授权委托代理人到庭参加诉讼，被告天全县天富商业城开发有限公司特别授权委托代理人廖宗明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告诉称：2006年10月25日原告作为“一品天下”商住小区的拆迁户，积极配合县委政府的旧城改造政策要求，与被告签订了《房屋拆迁安置协议》，并将拆迁房交付了被告。协议约定的交房时间是“甲方（被告）应于乙方（原告）交付拆迁房给甲方18个月内将验收合格的新建房屋交付与乙方。后来由于被告没有按照约定为拆迁户履行交房、办证等义务，就离开天全。致使原告在无奈之下，被迫向党委政府申诉上访。在无法联系到被告的情况下，2013年10月根据政府要求，原告等拆迁户自己申请并承担税费办理了住房和两间铺面的两证手续。由于长期无法联系被告，对被告的违约行为，原告长期申诉上访，但至今未果。为此，原告为维护自身合法权益，依法起诉至法院，请求人民法院判决：一、被告按照《房屋拆迁安置补偿协议》的约定与原告进行结算，连带支付原告：1、住房和商铺过渡安置费193642.20元（住房过渡费41175元、商铺过渡费152467.2元）；2、住房面积不足部分补差3773.6元；3、二被告对未按约定对原告住房和商铺另装楼梯，并在楼梯间未预留排污口，原告要求被告补偿20000元。以上1至3项合计217415.8元，扣除原告应补购房补差款56000元（总应补77283.52－21283.6）和已从被告处领取的过渡费45000元，被告还应支付原告116415.8元。二、被告出让一间铺面给原告，大于22.45平方米的部分，原告按照合同约定价补偿给被告，或者按现在市场价赔偿22.45平方米的损失。
为支持自己的主张，原告向法庭提供以下证据：
1、原告身份证复印件；
2、天全县天富商业城开发有限公司网上工商注册信息；
3、房屋拆迁安置补偿安置协议；
4、收据复印件；
5、情况说明复印件；
6、拆迁户统计表复印件；
7、税务发票复印件；
8、天全房权证城厢镇字第×号房屋所有权证及天国用（2014）第×号国有土地使用证复印件；
9、天全县房产管理所撤销公告和天全县国土资源局注销废止公告复印件；
10、天全房权证城厢镇字第**号房屋所有权证及天国用（2014）第1028号国有土地使用证复印件；
11、天全房权证城厢镇字第×号房屋所有权证及天国用（2014）第×号国有土地使用证复印件；
被告天全县天富城开发有限公司辩称：1、原告已超过规定的诉讼时效，2011年6月20日后至今没有向原告主张诉求；2、原告陈述与事实有几点不符，原告的实际过渡期限31个月，过度费计算方法有误，与合同约定不符，根据约定过渡费只有6万多元(具体见附件清单)。住房补差无异议，楼梯和下水道发生争议是事实，原告应举证证明排污口造价；3、被告无义务出售门面，面积差异的计算与合同不符等；4、原告陈述其申诉上访与事实不符，被告在天全设立天全办事处。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为支持自己的主张，被告向法庭提供以下证据：
1、公司营业执照复印件，证明被告一直在持续经营；
2、房屋拆迁安置补偿协议，应按附件一、二安置补差表计算相关费用；
3、房屋所有权证及国有土地使用权复印件，证明当初房子与现在的差距；
4、申诉材料与回复，证明通知交房时间；
5、收房收条，证明原告的诉讼时效已过。
经审理查明：被告天全县天富商业城开发有限公司在天全县进行旧城改造，开发建设天全县“一品天下”商住小区。于2006年10月25日与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议中甲方为被告，乙方为原告。双方约定将原告的旧住房面积为153.74平方米，旧商业用房面积为52.5平方米拆迁安置，安置的住房建筑面积约为150平方米，安置的商业用房位于北城街六幢5轴线至7轴线共一间框架结构，建筑面积约为67.13平方米。协议第三条约定的过渡期从被告通知原告搬出原房，移交房产之日起至被告将验收合格的新建房屋交付与原告之日止计算为过渡期，过渡期先计算18个月。住宅房屋拆迁过渡补偿费1.5元／平方米.月，按150平方米计算，每月225元，商业用房拆迁过渡费补偿费12元／平方米.月，按52.5平方米算，每月计630元。住房和商业用房18个月的过渡费共为15390元。过渡补偿费在新建房屋交付使用时，按实际过渡时间结算（以月为单位，不足一月按一月计算），冲抵还房补差款，货币补偿无过渡费，搬家补助费为一次性补偿2／平方米，共计412.48元。协议第五条：还房安置及标准，被告应于原告交付拆迁房给被告18个月内将验收合格的新建房屋交付与乙方，因不可抗力因素造成期延误的，交房时间顺延。协议同时约定：住房和商业用房面积，由于施工中可能会发生不可预测因素，一律以验收的竣工实际建筑面积为准。但实际建筑面积与设计面积的误差应控制在±5％，超过该范围，过大的部分，原告不与被告计付房款，过小原告可选择据实结算或退房。原告选择退房，被告应按拆迁安置方案规定的标准作价补偿，其他费用一并支付原告，并按本协议规定承担违约责任。双方约定，在新房交付时，房屋实际面积与本协议约定面积的差异不超过本协议约定面积的±1％（不含本数），实付房款总额保持不变，双方互不找补。双方在协议的第六条约定了住房补差、商业用房补差。其中住房补差：还房建筑面积150平方米，每平方米530元，共计79500元，原房建筑面积153.74平方米，每平方米320元，共计49196.8元。原告应向被告补差30303.2元；商业用房补差：还房建筑面积67.13平方米，每平方米2596.3元，共计174288.8元，原房建筑面积52.5平方米，每平方米2120元，共计111300元。原告应向被告补差62988.8元。以上两项合计原告应向被告补差93292元，冲减多余面积收购、过渡补偿费等计16008.48元，实际补差77283.52元。此款在竣工交房办理结算时多退少补。该协议第十条约定了违约责任：1、在被告出具有效通知（电话、公告、书画）后十天之内原告仍不交清款项的，被告有权对外出售该房，原告并按所欠补差款的20％的违约金赔偿被告；2、由于被告的责任（不可抗力因素除外）造成逾期交付新房，延长了过渡期，从逾期之日起，被告给付原告的过渡补偿费，逾期不足6个月的，按协议标准按月增加0.5倍支付；逾期6个月以上12个月以内的，按协议标准，按月增加1倍支付；逾期1年以上的，按协议标准按月增加2倍支付；3、双方违反协议约定，不履行协议义务，除按本协议前述约定承担违约责任外，应向对方支付原告补差款5％的违约金，……。协议签订后，原告于2006年11月7日向被告交付旧房。拆迁安置房修建完毕后，被告于2010年11月29日发出交房通知，原告于2011年4月曾收到房屋钥匙。2011年5月原告因房屋面积问题、过渡费计算问题、违约责任等问题需解决向当时的县委领导写信反应，2011年5月13日天全县旧城改造拆迁协调领导小组对原告李双全反应的问题逐项作了回复。原告仍不满一直向相关部门主张权利。后由于其他原因，小区的拆迁户办理了房屋所有权证。其中原告住房面积为142.88平方米，商铺面积为44.68平方米。在办证中，原告曾经办错房产证件，已经相关部门予以纠正。
另查明，原告李双全于2006年10月25日向被告缴纳购房补差款21283.6元，同时在被告处共领取过渡安置费45000元。由于原告的拆迁安置问题未得到解决，原告于2017年9月5日起诉来院，提出上述诉讼请求。
以上事实，有身份证复印件、工商登记注册信息、房屋拆迁安置补偿安置协议、收据复印件、情况说明复印件、房屋所有权证及国有土地使用证复印件、天全县房产管理所撤销公告和天全县国土资源局注销废止公告复印件、公司营业执照复印件，证明被告一直在持续经营、房屋拆迁安置补偿协议及附件；申诉材料与回复，收房收条及双方当事人陈述等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案房屋拆迁补偿安置协议系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。双方应根据合同的约定，全面履行各自的义务。被告称本案诉讼时效已过两年，经查原告一直在向有关部门主张权利，故该案诉讼时效未过法律规定的期限。被告的该主张，本院不予支持。本案原告已依据合同的约定完成搬迁、交房等义务。被告未按约准时交付安置房屋等，已构成违约。被告应按协议的约定或者法律规定承担违约责任。针对原告的过渡费结算的请求，本案过渡期从2006年11月7日计算至2010年11月29日，超18个月的过渡期限为31个月，按协议约定逾期1年以上的，按协议标准月增加2倍支付。1、逾期住房过渡费为20925元（4.5元／平方米.月×150平方米×31个月），逾期商住房过渡费58590元（36元／平方米.月×52.5平方米×31个月）。以上两项共计79515元；2、住房面积补差款：3773.6元（7.12平方米×530元／平方米）。关于商业住房在面积过小问题，原告要求被告出让一间商业铺面给原告，大于22.45平方米的部分，原告按照合同约定价补偿，或者按现在市场价赔偿22.45平方米的损失。因双方对交房的实际面积与设计的面积误差在协议中有明确约定，且约定了违约责任，面积误差问题按协议的约定处理，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。但被告实际交给原告的商业用房面积为44.68平方米。相比设计面积67.13平方米，误差22.45平方米，面积差异为33.44％，远超过约定的误差控制范围±5％。从公平及保护房屋拆迁人利益的角度考虑，结合房屋拆迁补偿安置协议的约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的解释规定，对于不足原告旧商铺面积部分即7.82平方米（52.5－44.68），房款由被告双倍返还原告。该部分返还款为40606.13元（7.82平方米×2596.3元／平方米×2），其余部分按协议约定结算返还，即37983.87元（14.63平方米×2596.3元／平方米）。商业用房面积补差款共为78590元。原告请求根据协议特别约定，被告未做楼梯间和预留排污口给原告的生活带来不便，请求被告补偿20000元，庭审中被告也认可该事实，但原告未对排污口的造价应举证。针对该请求，结合案件实际酌情由被告补偿原告10000元，由其自行处理。由于原告提出因商业用房面积过小，要求赔偿损失等，可视为原告提出违约责任问题，根据协议约定，被告还应支付原告违约金3864.17元（77283.52元×5％）。对被告的辩解与协议或者法律规定不符部分，本院不予支持。庭审中，因一方不同意调解，致本案调解不能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决如下：
一、由被告天全县天富商业城开发有限公司支付原告住房和商业用房逾期过渡安置费共79515元；
二、由被告天全县天富商业城开发有限公司支付原告住房和商业用房补差款共计82363.6元；
三、由被告天全县天富商业城开发有限公司支付原告修建排污口费用10000元，排污口由原告自行修建。
四、由被告天全县天富商业城开发有限公司支付原告未完全履行协议的违约金3864.17元；
以上一至四项判决金额共计175742.77元，扣除原告应补购房补差款56000元及其领取的过渡安置费45000元外，被告天全县天富商业城开发有限公司还应实际支付原告李双全人民币74742.77元（该款于本判决生效后十日内执行）。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1314元，由被告天全县天富商业城开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 李 军
二〇一七年十二月十九日
书记员 杨妤婕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同，返还购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。