福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终37号上诉人（原审被告）：吴丽婷，女，1975年9月27日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：姚猛、黄俊兴，福建典冠律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰街道西洪北街475号祥荣荔树湾1#楼二层，统一社会信用代码91350304585337003Q。法定代表人：胡金芳，负责人。委托诉讼代理人：王乘波、佘飞鹏，福建兆恩律师事务所执业律师。上诉人吴丽婷因与被上诉人福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司（以下简称“荣昌公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初3128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴丽婷上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回荣昌公司的一审全部诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由荣昌公司承担。事实和理由：1.在吴丽婷与开发商莆田市祥荣房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》第十八条中，明确约定前期物业服务由莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司提供。2008年12月13日，开发商与莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，吴丽婷也向莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司缴纳了相应的物业费用。荣昌公司与莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司并非同一主体，吴丽婷未与荣昌公司签订任何物业服务合同或者产生物业服务关系。另外，荣昌公司不具有独立的法人资格，其与开发商签订的《福建省前期物业服务合同》，因违反《物业管理条例》第三十二条的规定而自始无效。因此，荣昌公司的诉讼主体不适格，其违法经营物业服务，违法所得应予没收。2.只有在业主经书面催交仍未交纳物业费的情况下，物业服务企业才有权起诉。荣昌公司没有举证证实吴丽婷收到了催交讼争款项的书面材料，吴丽婷也从未收到催交通知单，故荣昌公司的起诉应予驳回。3.目前涉案小区基本处于无物业服务状态，没有尽职提供物业服务。从2012年开始，小区存在保安配备不足，路面脏乱差，各幢房屋外墙墙体脱落、发霉、飘窗窗台水泥板坍塌，道路路面水泥盖板年久失修，安防监控形同虚设，饮水安全得不到保障，电梯未按规定检修，公共广告泛滥，保安人员无证上岗，消防通道堵塞，车辆停放无序等情形。4.荣昌公司主张物业费超过诉讼时效，超过部分应当不予支持。5.在2013年9月2日开发商与同小区的案外人林群英签订的《商品房买卖合同》中，明确约定涉案小区的前期物业服务企业是莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司，并非荣昌公司。但一审却错误认定荣昌公司于2011年11月20日有经过公示变更为小区的物业服务企业。荣昌公司辩称：1.荣昌公司虽然是分公司，但其权利归总公司，法律责任也由总公司承担，总公司具备法人资格，可以从事物业管理活动。2.荣昌公司在一审中已经举证证实其有向吴丽婷履行了催交物业费的程序，该事实清楚。3.吴丽婷主张小区存在无物业服务状态，没有尽职提供物业服务，不是事实。吴丽婷列举的情形是其单方虚构出来的。4.吴丽婷在一审中并没有提出诉讼时效抗辩，在二审中才提出，其该抗辩不应予以支持。退一步讲，物业服务是连续性的服务，即使要计算诉讼时效，也应当以最后一期所需交纳的物业费来计算，即荣昌公司撤出小区时开始起算。但到现在为止，该小区的物业公司仍然是荣昌公司。5.开发商与同小区的案外人林群英签订的《商品房买卖合同》中对前期物业服务企业的约定与本案无关。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。荣昌公司向一审法院起诉请求：吴丽婷向荣昌公司支付拖欠的自2014年1月起至2017年3月止物业费8073元以及违约金3068元。一审法院认定事实：2012年12月26日，荣昌公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市祥荣房地产开发有限公司委托荣昌公司对莆田市“祥荣*荔树湾”住宅小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2013年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；高层住宅的物业服务费标准为1.5元/月·平方米；物业共用部位、共用设施设备用水用电费用及电梯维保、年检费由相关业主按照户分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取；业主应于每月5日前支付物业服务费。业主违反约定，经荣昌公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日总额的3‰标准向荣昌公司支付违约金。该合同经莆田市荔城区住房和城乡建设局备案。2008年12月3日，莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：莆田市祥荣房地产开发有限公司选聘莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司对“祥荣*荔树湾”住宅小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2008年12月3日起至2011年12月2日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月·平方米。业主应于月初1-5日交纳物业服务费用，业主服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务。业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按双倍的标准向莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司支付违约金。合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，莆田市祥荣房地产开发有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。莆田市祥荣房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。该合同经莆田市荔城区建设局备案。吴丽婷向莆田市祥荣房地产开发有限公司购买祥荣*荔树湾第1幢11层1103号住宅。后该住宅于2010年9月7日交付吴丽婷使用。当天，吴丽婷向莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司交纳了管理费共计1959元。2012年7月10日，上述商品房的房屋所有权登记至吴丽婷名下，建筑面积为138.03㎡，即吴丽婷系该小区第1幢1103室的业主。2011年12月7日，荣昌公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，合同约定：莆田市祥荣房地产开发有限公司委托荣昌公司对莆田市“祥荣*荔树湾”住宅小区提供前期物业服务事宜，合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，荣昌公司与莆田市祥荣房地产开发有限公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，莆田市祥荣房地产开发有限公司应在合同期满前选聘新的物业服务企业。高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月·平方米；物业共用部位、共用设施设备用水用电费用及电梯维保、年检费由相关业主按照户分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取；业主应于每月5日前支付物业服务费。业主违反约定，经荣昌公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照3%标准向荣昌公司支付违约金。该合同经莆田市荔城区建设局备案。吴丽婷未支付自2014年1月起至2017年3月的物业费，但上述期间的水费及公摊水电费已交清。荣昌公司于2017年5月1日在吴丽婷所购的商品房门口张贴催缴通知单的方式向吴丽婷催收上述费用。莆田“祥荣*荔树湾”住宅小区至今未成立业主委员会。因吴丽婷至今未向荣昌公司支付物业服务费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。一审法院认为，荣昌公司接受莆田市祥荣房地产开发有限公司的选聘，为祥荣*荔树湾小区提供物业服务，双方并签订了《福建省前期物业服务合同》，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。荣昌公司是祥荣*荔树湾小区的物业管理公司，吴丽婷辩称其与荣昌公司没有无物业服务合同关系，其仅承认莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司作为其所住小区的物业服务公司，但也自认小区内有物业公司在提供物业服务，虽其不认同该物业公司的管理，但也交纳了水费及公摊水电费，现荣昌公司实际上也为“祥荣*荔树湾”住宅小区提供了物业管理服务，而吴丽婷作为该小区第1幢1103号房的业主，理应支付物业服务相关费用。吴丽婷的上述抗辩理由不能成立，不予采纳。吴丽婷逾期未缴纳物业服务费已构成违约，荣昌公司要求吴丽婷交纳其拖欠的自2014年1月起至2017年3月止的物业服务费及违约金，合法合理，予以支持。但2012年12月31日前祥荣荔树湾内的高层住宅物业服务费标准为1.2元/月·平方米，现荣昌公司请求按1.5元/月·平方米计算物业服务费，而吴丽婷对荣昌公司提供的日期为2012年11月15日的公示提出异议，荣昌公司也未能提供该公示照片的原始载体，故对荣昌公司主张业主对提高物业服务费标准无异议的事实不予采信，荣昌公司仅可以按原物业服务费标准计算物业费，即吴丽婷拖欠的2014年1月起至2017年3月止物业服务费为1.2元/月·平方米×138㎡×39个月=6458.4元。荣昌公司自愿减低逾期支付物业费的违约金计算标准为按月利率2%计算以及违约金计算截止至2017年3月，系其对其权利的处分，予以采纳，即2014年1月的物业服务费的逾期支付违约金为1.2元/月·平方米×138㎡×0.02×38个月=125.86元，以此类推。即逾期支付上述物业服务费的违约金共计2454.19元（附违约金计算表格一张）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第六条第一项、第七条第五项、第四十二条第一款规定，判决：一、吴丽婷应在本判决生效之日起十日内向福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司支付莆田市荔城区西洪北街475号祥荣荔树湾第1幢1103号房自2014年1月起至2017年3月止的物业服务费6458.4元及违约金2454.19元；二、驳回福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司的其他诉讼请求。案件受理费79元，减半收取计39.5元，由福建荣昌物业服务有限公司莆田分公司负担14.5元，由吴丽婷负担25元。本院二审期间，荣昌公司没有提供新的证据。吴丽婷提供以下证据：1.案外人林群英与莆田市祥荣房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，欲证明：在2013年9月2日开发商与同小区的案外人林群英签订的《商品房买卖合同》中，明确约定涉案小区的前期物业服务企业是莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司，并非荣昌公司。因此，荣昌公司在本案中不具有诉讼主体资格。2.涉案小区现状照片23张、视频光盘一个（内含13个视频资料），欲证明：目前涉案小区基本处于无物业服务状态，荣昌公司主张物业费不能成立。从2012年开始至今，小区存在保安配备不足，小区内发生多起盗窃、抢劫事件，路面脏乱差，配电设备、电线外露，电梯常年未检修，公共墙体脱落、发霉、坍塌坠落，消防通道堵塞，车辆停放无序等情形，小区内安全隐患重重。3.莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第861号民事裁定书，欲证明：只有在业主经书面催交仍未交纳物业费的情况下，物业服务企业才有权起诉。本案中，荣昌公司不是物业服务单位，也没有向吴丽婷书面催讨物业费，吴丽婷自始至终都没有收到物业费的催交通知单。4.吴丽婷家大门照片一张，欲证明：吴丽婷家大门与荣昌公司一审提供的大门照片不一致，荣昌公司存在制造虚假证据嫌疑。吴丽婷从未收到催交物业费通知单。荣昌公司质证认为：1.对第一组证据，真实性由法院依法确认，该组证据与本案无关，荣昌公司已经履行了公示手续。2.对第二组证据的真实性有异议，照片及视频光盘中的情况是否属于涉案小区不能确定，且该些情况在涉案小区是不存在的。即使是真实的，也与荣昌公司要求吴丽婷交纳物业费没有关联。3.对第三组证据，真实性由法院依法认定。我国不属于判例法国家，该判例也不属于本案参考判例。即使按照该判例，催讨物业费要经过书面催交，但是荣昌公司一审提供的证据也足以证明荣昌公司在起诉本案前有书面催交物业费。4.对第四组证据的真实性有异议，即使照片中的门是吴丽婷家的门，也可能是吴丽婷为了本案而特地换的门，荣昌公司有书面向吴丽婷催交物业费是客观事实。本院经审查认为：1.对第一组证据，吴丽婷有提供原件核对，真实性应予确认，虽然该合同中约定涉案小区的前期物业由莆田市荔城区荣昌物业管理有限公司提供，但根据莆田市荔城区住房和城乡建设局的备案情况及本院二审现场查看情况，可以认定涉案小区的物业实际由荣昌公司提供，故荣昌公司本案诉讼主体适格，吴丽婷仅凭该合同主张现涉案小区物业并非由荣昌公司提供，明显与事实不符，本院不予采信。2.对第二组证据，虽然照片及视频确系从涉案小区拍摄，真实性可以认定，但根据本院二审现场查看情况，涉案小区并没有处于无物业服务状态，荣昌公司提供的物业服务符合物业服务合同的约定，并不存在路面脏乱差、消防通道堵塞、电梯常年未检修等问题，部分墙体确有脱落、电线外露等瑕疵，并不影响小区的整体物业服务质量，也不能以此否定荣昌公司提供的物业服务质量，故对该证据，本院也不予采信。3.对第三组证据，吴丽婷有提供原件核对，真实性应予确认，但不能证实荣昌公司不是物业服务单位，也不能证实荣昌公司未向吴丽婷书面催交物业费。4.对第四组证据，经本院二审现场查看，该照片确系吴丽婷家大门，但荣昌公司一审提供照片中的大门，也系吴丽婷家大门，系由荣昌公司从大门近处拍摄的照片，故该证据不能证实荣昌公司制造虚假证据，也不能证实吴丽婷未收到催交物业费通知单。经审理查明，对一审法院认定的事实，吴丽婷对“2012年12月26日……《福建省前期物业服务合同》”有异议，认为其对该合同有无签订不清楚；对“2011年12月7日……《福建省前期物业服务合同》”有异议，认为其对该合同有无签订也不清楚；对“吴丽婷未支付……催收上述费用”有异议，认为没有该事实，荣昌公司没有到吴丽婷家门口张贴催交通知单；吴丽婷对一审法院认定的其他事实没有异议。荣昌公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的吴丽婷、荣昌公司双方均无异议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院在下文予以分析认定。本院认为，在涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，荣昌公司受涉案小区开发商莆田市祥荣房地产开发有限公司的选聘，为涉案小区提供物业服务，并与开发商签订《福建省前期物业服务合同》，该合同也经过莆田市荔城区住房和城乡建设局备案，合法有效，且经本院二审现场查看，涉案小区物业服务确由荣昌公司提供。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第五项的规定，应认定荣昌公司的主体适格。吴丽婷主张荣昌公司没有为涉案小区提供物业服务，荣昌公司主体不适格，理由不能成立，且与其已经交纳水费及公摊水电费的事实相悖，本院不予采信。荣昌公司依约提供物业服务，吴丽婷作为涉案小区业主之一，享受到了物业服务，理应依约按时交纳物业费，但其未按时支付，损害荣昌公司及其他已依约支付物业费业主的利益。因此，一审判决支持荣昌公司要求吴丽婷支付物业费及按月利率2%计算的违约金，合法合理，应予维持。吴丽婷主张涉案小区的物业服务不到位，依据不足，也与本院二审现场查看的情况不符，本院不予采信。对于荣昌公司是否催交物业费的问题，根据一审荣昌公司提供的照片，可以认定荣昌公司已经催交。吴丽婷主张荣昌公司未书面催交物业费，与事实不符，本院也不予采信。吴丽婷另主张荣昌公司的诉讼请求部分超过诉讼时效，超过部分应予驳回。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，因吴丽婷一审没有提出诉讼时效抗辩，故本院对其二审才提出的该抗辩不予支持。综上所述，吴丽婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由吴丽婷负担。本判决为终审判决。审判长  陈利强审判员  林美双审判员  彭赵龙二〇一八年三月九日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。