重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初21204号原告：重庆市环保建设（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道2号1栋2单元37-1号，统一社会信用代码915001087688814905。法定代表人：唐治平，董事长。委托诉讼代理人：李璨，男，1982年10月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：王波，男，1980年7月31日出生，汉族，住四川省苍溪县。被告：卢鸣晓，男，1974年2月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告：魏蓉，女，1964年6月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆市环保建设（集团）有限公司（以下简称环保公司）与被告卢鸣晓、魏蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告环保公司的委托诉讼代理人李璨、王波和被告卢鸣晓、魏蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告环保公司向本院提出诉讼请求：1.解除环保公司与卢鸣晓签订的关于渝北区龙塔街道兴盛大道33号小区内门牌号为29号的房屋的《上品拾陆商业物业租赁经营合同》；2.卢鸣晓、魏蓉立即腾空并搬离租赁房屋；3.卢鸣晓、魏蓉立即支付欠付的2016年6月30日至2017年11月30日的租金66993元及违约金（违约金按月2%利率计算至租金付清时止）；4、卢鸣晓、魏蓉共同向环保公司支付从合同解除之日起至卢鸣晓、魏蓉腾空并搬离租赁房屋之日止的房屋使用费（该房屋使用费按租赁合同约定租金标准计算）；本案诉讼费由卢鸣晓、魏蓉承担。事实及理由：环保公司与卢鸣晓于2014年6月4日签订《上品拾陆商业物业租赁经营合同》，约定环保公司将自有的位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道33号之29号，面积为37.47平方米的商业用房出租给卢鸣晓使用，租赁期间从2014年4月1日起至2022年4月10日止。合同签订后，环保公司将房屋交付给卢鸣晓使用，但卢鸣晓从2016年6月30日起拖欠租金及物业费。鉴于卢鸣晓的违约行为，环保公司于2017年1月12日向卢鸣晓发函解除了合同，但卢鸣晓至今仍占用房屋拒不搬离。卢鸣晓已将房屋违法转让给了魏蓉，故卢鸣晓、魏蓉应共同承担违约责任。环保公司为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告卢鸣晓辩称，卢鸣晓租赁后没有使用过房屋，大部分时间是空置的，少部分时间用于办公；卢鸣晓于2016年1月5日已经将租赁权转让给魏蓉及与其合伙的案外人苏利萍、退出了与环保公司的租赁合同，环保公司的代理人王波也在场，王波称合同不能更改，还是以卢鸣晓的名义向环保工作承租，但之后的租金是魏蓉在支付，若环保公司不同意转让，则环保公司不应向魏蓉收取租金，说明环保公司是认可卢鸣晓向魏蓉转让的，故卢鸣晓不应支付租金；但在魏蓉经营过程中，房屋的下水道不通，她向环保公司书面告知了情况，要求协商解决，因环保公司未处理下水道漏水的赔偿问题，她才没有支付2016年6月30日之后的租金；同意解除合同。被告魏蓉辩称，卢鸣晓先是找到环保公司的代理人王波，要求环保公司与魏蓉签订新的租赁合同的事情，但王波说环保公司在卖房故不同意转让，卢鸣晓、魏蓉也没有纠结这个问题；魏蓉与苏利萍是合伙关系，但2016年1月13日苏利萍就退出合伙了；魏蓉于2016年1月10日在案涉房屋开业经营餐饮，当天就发现下水道堵塞漏水，导致一直没有开业经营，春节后魏蓉找物管公司通下水道，发现房屋的下水道没有接入主下水管道，环保公司才将房屋的下水道接入主管道，2016年3月1日魏蓉才开始正常营业，下水道修好之后没有再堵塞；魏蓉找到环保公司解决下水道致使停业的赔偿问题，环保公司让魏蓉找中法水务，魏蓉告知环保公司要解决了赔偿问题后才支付租金，故2016年6月30日之后的租金就没有支付了；2016年9月30日魏蓉关门停止营业，并告知环保公司解决了赔偿问题才开门营业，2016年12月环保公司就自行换锁将魏蓉的物品搬走，魏蓉报了案；之后，王波、卢鸣晓和魏蓉一起商量，王波说给魏蓉四个月时间让魏蓉将商铺转让；2017年4月，魏蓉打电话给王波，告知物品在屋内，有人租就将物品变现转让，无人租魏蓉就搬走；魏蓉于2017年7月将29号商铺的钥匙交还给了环保公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》、29号商铺租金明细、《情况说明》、《转让协议》、收据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：环保公司举示的《承诺书》复印件，因是复印件，无法确认真实性，故不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年6月4日，以环保公司为甲方、卢鸣晓为乙方，双方签订《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》，主要约定：租赁物业场地位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道33号，上品拾陆小区界内，门牌号为29号租赁物业，建筑面积37.47平方米；租期96个月，自2014年4月1日起至2022年4月10日止；合同签订之日起至2014年4月30日为装修及租赁免租期；租赁物业计租期为2014年5月1日起直至合同期满；第3.4条约定，2015年4月1日至2016年3月31日起按照月租金单价递增6%，月租金计算式为90.1元/平方米，年度租金总额计算式为37.47平方米×90.1元/平方米×12＝40512.56元，2016年4月1日至2017年3月31日起90.1元/平方米的6%递增，月租金计算式为95.51元/平方米，年度租金总额计算式为37.47平方米×95.51元/平方米×12＝42945.12元，2017年4月1日至2018年3月31日起95.51元/平方米的8%递增，月租金计算式为103.15元/平方米，年度租金总额计算式为37.47平方米×103.15元/平方米×12＝46380.37元；第3.7.2.6条约定，租金支付时间即上期租金到期日前10日向甲方支付下一季度的租金；本合同签订后5个工作日内，乙方须向甲方支付10000元作为履约保证金；第8.14条约定，租赁期内，由于甲方主观原因或不可抗逆因素对乙方经营造成影响，如漏水、沉降等，甲方需即刻组织修复直至可使用为止，视影响程度双方可协商并达成书面约定，乙方不得以此为由拒交租金、物业服务费等；第10.5条约定，乙方未能按照本合同约定按时足额支付租金，按逾期未支付金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过10日仍未付清的，甲方有权单方终止合同，并责令、限时乙方无条件退出本合同约定的租赁物业及场地，若乙方逾期支付甲方租金10个日历日，甲方有权要求乙方按当年租金金额20%的金额作为资金及物业占用损失费赔偿给甲方，乙方每逾期（以租金到期日次日起计）一日，乙方按应付租金及物业费总额的3‰缴纳滞纳金（物管费标准以物价局批准文件为定价原则）给甲方，甲方有权解除合同并收回租赁物业并不予退还履约保证金，乙方无条件清场并退场。合同还约定了其他内容。环保公司还与卢鸣晓签订了租赁重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道33号上品拾陆小区界内，门牌号为28号租赁物业的租赁合同。合同签订后，环保公司将28号、29号房屋交付给了卢鸣晓，卢鸣晓按约支付了履约保证金。28号、29号门市是连通的。2016年1月5日，以卢鸣晓为甲方、苏利萍为乙方，双方签订了《转让协议》，约定甲方将上品·十六商铺28号、29号转让给乙方经营，经营时间根据甲方和上品·十六开发商签的合同为依据，转让费46000元。苏利萍与魏蓉系合伙关系，但苏利萍在签订该协议后即退出了合伙，魏蓉实际使用28号、29号房屋。卢鸣晓和魏蓉找到环保公司，要求环保公司与魏蓉重新签订28号、29号房屋的租赁合同。环保公司表示不同意。其后，魏蓉在28号、29号经营餐饮，发生了下水道堵塞漏水，经查漏水原因是租赁房屋的下水道没有接入主下水管道。环保公司将下水道接入主下水道后，魏蓉在2016年3月1日恢复经营。2016年4月27日，环保公司签收了魏蓉向其送达的《情况说明》，魏蓉要求与环保公司协商解决下水道不通导致无法正常经营的赔偿问题。2016年9月30日，魏蓉关门停止经营。2016年12月，环保公司更换了28号房屋的门锁，并搬走了屋内物品。2017年4月环保公司又将物品搬回房屋。另查明，2016年3月前的租金由卢鸣晓支付给环保公司，2016年4月至6月的租金由魏蓉直接支付给了环保公司，2016年6月30日起，卢鸣晓和魏蓉均未向环保公司支付租金。庭审中，环保公司主张，其签收《情况说明》只是认可下水道堵塞的事实，不能证明责任人是环保公司，环保公司将下水道修到了主水管的位置、验收合格，修好后移交给了市政部门，故应由市政部门处理该问题，且合同没有约定下水道存在问题可以拒付租金；环保公司不同意与苏利萍签订新的租赁合同，也不同意卢鸣晓转租，魏蓉来支付租金不代表支付租金的人与环保公司有租赁关系，只要有人来交租金就会收；因卢鸣晓欠付租金、未经环保公司同意转租，故诉请解除合同；合同解除后，同意用卢鸣晓支付的保证金抵扣其欠付的租金；因魏蓉在实际占用房屋，故其也应支付租金；现在环保公司同意魏蓉随时都可以来搬走其物品；环保公司自愿将违约金的计算标准调整为按月利率2%计算。卢鸣晓主张，不同意以履约保证金抵扣租金，保证金应退还。魏蓉主张，一直愿意将物品从屋内搬走。本院认为：环保公司与卢鸣晓签订的《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。关于解除合同。卢鸣晓辩称其将租赁权转让给了魏蓉及苏利萍、退出了与环保公司的租赁合同，故其不应向环保公司支付租金。本院认为，卢鸣晓与苏利萍签订的《转让协议》为房屋转租合同，不能据此认定卢鸣晓与环保公司终止了房屋租赁合同关系，卢鸣晓的辩称没有事实和法律依据，故不予采纳。合同第10.5条约定，若卢鸣晓逾期支付环保公司租金10个日历日的，环保公司有权解除合同并收回租赁物业。现卢鸣晓逾期支付租金超过10个日历日，故对环保公司诉请解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称，因环保公司未处理漏水的赔偿问题故不应支付租金。漏水问题在2016年3月之前已经解决，2016年3月1日租赁房屋已经正常营业，能够正常使用，卢鸣晓不能以此为由拒不支付房屋能够正常使用期间的租金，故对二被告的该项意见本院不予采信。关于腾空并搬离房屋。环保公司已于2016年12月对28号房屋自行换锁、搬走了房屋内留存的物品，28号与29号房屋是连通的，故应认定环保公司已经在2016年12月自行收回并腾空了29号房屋。虽然事后环保公司又将房屋内的物品搬回租赁房屋，但因房屋与屋内物品均处于环保公司控制之中，将物品放置在租赁房屋中是环保公司自己的处分行为，环保公司再行要求二被告腾空并搬离房屋无事实依据。庭审中，环保公司表示随时都可以让魏蓉来搬走物品，魏蓉也表示愿意搬走物品，故基于双方当事人达成的一致意思表示，对原告要求房屋的实际使用人魏蓉腾空租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。关于租金、违约金、房屋占用费。环保公司已于2016年12月对房屋自行换锁收回了房屋，故卢鸣晓应向环保公司支付2016年7月1日至2016年11月30日的租金。依据合同第3.4条和第3.7.2.6条的约定，卢鸣晓应于2016年6月20日前支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金42945.12元/年÷12个月×3个月＝10736.28元，于2016年9月20日前支付2016年10月1日至2016年11月30日的租金42945.12元/年÷12个月×2个月＝7157.52元，以上合计17893.8元。合同第10.5条约定，若卢鸣晓逾期支付环保公司租金10个日历日的，环保公司有权要求卢鸣晓按当年租金总额的20%支付资金及物业占用损失费。该占用损失费实质就是指逾期支付租金的违约金。环保公司自愿将逾期支付租金的违约金的计算标准调整为按月利率2%计算，是对自己权利的处分，不违反法律的禁止性规定，本院予以认可，故卢鸣晓应向环保公司支付以租金10736.28元为基数从2016年6月21日起、以租金7157.52元为基数从2016年9月21日起，均按照月利率2%计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。环保公司已经自行收回房屋，其诉请房屋占有费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于魏蓉的责任。环保公司与魏蓉之间无合同关系，环保公司以魏蓉实际占用房屋为由要求魏蓉与卢鸣晓共同支付租金和逾期支付租金的违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日解除原告重庆市环保建设（集团）有限公司与被告卢鸣晓签订的《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》；二、被告卢鸣晓于本判决生效后立即支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司2016年7月1日至2016年12月1日的租金17893.8元；三、被告卢鸣晓于本判决生效后立即支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司以租金10736.28元为基数从2016年6月21日起、以租金7157.52元为基数从2016年9月21日起，均按照月利率2%计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金；四、被告魏蓉在本判决生效后立即腾空重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道33号，上品拾陆小区界内，门牌号为29号的房屋；五、驳回原告重庆市环保建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8520元减半收取4260元，由原告重庆市环保建设（集团）有限公司负担2887元，被告卢鸣晓负担1373元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一七年十二月十八日书记员  陈 实