广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17375号上诉人（原审原告）:刘泓良,男,1982年出生,汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：罗林州，女，1979年出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广州市兴昶房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道159号9B房。法定代表人：李建新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卢梓煌，广东金领律师事务所律师。上诉人刘泓良、罗林州因与被上诉人广州市兴昶房地产咨询有限公司（以下简称兴昶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘泓良、罗林州，被上诉人兴昶公司的委托诉讼代理人卢梓煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘泓良、罗林州上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判兴昶公司限期完成验收手续及限期交付房屋；3.改判兴昶公司承担延期交付房屋的赔偿责任;4.本案一审、二审的诉讼费及其他相关费用由兴昶公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定未能确定合同继续履行且无明确交楼时间。鉴于兴昶公司从接手该项目后多年以来一直无法完成交楼的竣工验收，致使众多回迁户无法回迁，造成严重影响，更无法保证购房户的利益。如果法院只是判定兴昶公司交楼但无明确交楼时间，刘泓良、罗林州担心开发商一直无限期进行延后交楼，对刘泓良、罗林州利益造成损害。因此应该明确兴昶公司限期交房。（二）原合同条款中说明：逾期超过180日后，乙方有权单方便解除合同，如果乙方逾期继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金。该条款显失公平，造成发展商超期交楼且无任何成本，长时间不进行竣工验收工作。因此，兴昶公司应该要承担原合同约定外的逾期交楼赔偿责任。综上所述，原审法院判决不完整，交房时间不清晰不明确，不能保证合同继续履行，刘泓良、罗林州请求依法改判，支持刘泓良、罗林州的上诉请求。被上诉人兴昶公司二审辩称：商品房买卖合同是双务合同，刘泓良、罗林州只是支付了20万元定金，兴昶公司有权不履行交房的义务，兴昶公司认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，不同意刘泓良、罗林州的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。刘泓良、罗林州向一审法院起诉请求：1.判令兴昶公司继续履行合同，并限期兴昶公司交付刘泓良、罗林州广州市越秀区东华西路大东街X号Y房。2.判令兴昶公司每日按总房价2229999元×0.05%的标准，支付自2015年12月30日至2016年6月30日的违约金200699.91元。一审法院认定事实：2015年7月17日，刘泓良、罗林州（乙方）与兴昶公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市东华西路79-95地段兴昶综合楼东段商场、住宅楼第8层Y房，房屋地址为越秀区东华西路大东街X号Y房，建筑面积68.81平方米，总金额2229999元，以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部价款的30.04%，金额669999元，剩余房款156万元须于2015年7月16日前申请办理银行按揭手续；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方逾期继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金等。该合同附件另约定：该商品房具备交付条件且乙方交齐房款等应付款后，甲方将以书面形式发出《收楼通知书》，乙方应缴清房款等费用后方可办理收楼等。该合同网上签订日期为2015年7月16日。刘泓良、罗林州除向兴昶公司支付了定金20万元外，余款未付。涉讼商品房至今不具备交付使用的条件。刘泓良、罗林州未提供证据证明因兴昶公司的原因而没有支付首期款及办理银行按揭手续。一审法院认为，刘泓良、罗林州与兴昶公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，兴昶公司应于2015年12月30日前将涉讼房屋交付给刘泓良、罗林州，但兴昶公司因该商品房至今未通过相关验收，而未将涉讼房屋交付给刘泓良、罗林州，已违反合同约定，应承担违约责任。根据合同约定，在逾期交付不超过180日的期间内，兴昶公司应每日按总房价款0.05%的标准向刘泓良、罗林州支付违约金；逾期交付超过180日后，刘泓良、罗林州有权单方面解除合同，如刘泓良、罗林州要求继续履行的，合同继续履行，兴昶公司无须支付违约金，上述约定分别处理，不作累加。现兴昶公司逾期交楼已超过180日，刘泓良、罗林州表示要求继续履行合同，故兴昶公司应向刘泓良、罗林州支付逾期交楼180日内的违约金，超过180日的部分，兴昶公司无须支付。故对刘泓良、罗林州主张兴昶公司支付180日的逾期交楼违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，超过180日的部分，一审法院不予支持。另因刘泓良、罗林州至今仅向兴昶公司支付了定金20万元，根据公平合理原则，上述违约金应按每日20万元的0.05%计付。关于刘泓良、罗林州要求兴昶公司立即交付房屋的问题，因涉讼房屋目前尚未通过规划验收，未符合交付条件，一审法院无法支持。兴昶公司应积极履行合同义务，尽快将符合合同约定交付条件的房屋交付给刘泓良、罗林州使用。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2017年3月20日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司一次性向原告刘泓良、罗林州支付自2015年12月31日起的逾期交房违约金（每日按200000元的0.05%计付，以180日为限）。驳回原告刘泓良、罗林州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费4311元，由原告刘泓良、罗林州共同负担3811元，被告广州市兴昶房地产咨询有限公司负担500元。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，兴昶公司称：涉案商品房是烂尾楼，兴昶公司通过拍卖的方式拍下，由于涉及拆迁户等多方面的原因导致没有完成竣工验收备案。现已经通过规划验收，但消防、人防、环保验收仍未通过，供水供电还没有开通，具体通过验收的时间无法预计。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对刘泓良、罗林州的上诉请求和理由，本院认定如下：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《广州市商品房买卖合同（预售）》对交房条件作出约定，即该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。现涉案商品房至今未竣工验收，不具备法律规定以及双方约定的交付条件，故刘泓良、罗林州上诉要求限期交付房屋，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金等。”由此可见，对于兴昶公司逾期交房超过180天的，刘泓良、罗林州有权单方解除合同，也可要求继续履行合同，但兴昶公司无须支付违约金。本案合同约定兴昶公司应当在2015年12月30日前交付房屋，至今已逾期超出180天，现刘泓良、罗林州要求继续履行合同，根据上述合同约定，兴昶公司无须支付违约金。鉴于兴昶公司对于一审判处其承担违约责任未提出上诉，故本院对一审判决不予调整。综上所述，刘泓良、罗林州的上诉理由缺乏依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3811元，由刘泓良、罗林州负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  赵云川审判员  黄春成二〇一七年十月二十五日书记员  胡 茜黄咏欣