福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初2536号
原告：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市晋安区王庄街道长乐中路3号（原讲堂路东侧）福晟*钱隆国际附楼1层03集中商业，统一社会信用代码913501008543942697。
负责人：李积勇，行长。
委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚芳彬，福建世好律师事务所律师。
被告：黄锡强，男，1979年10月4日出生，汉族，住福建省福州市罗源县。
被告：黄金秀，女，1953年4月26日出生，汉族，住福建省福州市罗源县。
被告：福建正宏置业发展有限公司，住所地福建省福州市罗源县罗源湾开发区江滨南路1号，统一社会信用代码91350123669251127L。
法定代表人：吴章文。
原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行（以下简称中国银行晋安支行）与被告黄锡强、黄金秀、福建正宏置业发展有限公司（以下简称正宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后发现本案不宜适用简易程序故转换为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行晋安支行的委托诉讼代理人姚芳彬到庭参加诉讼。三被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行晋安支行向本院提出诉讼请求：1.被告黄锡强立即偿还原告贷款本金225864.85元及利息、罚息（暂计至2017年5月3日止利息为3228.69元、罚息为78.4元。该日之后至贷款本息全部清偿之日止新发生的利息、罚息按双方签订的编号为JFBUAA20120036《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准继续计算）；2.被告黄锡强赔偿原告支付的律师代理费用4825元；3.被告正宏公司对被告黄锡强的上述债务承担连带偿还责任；4.责令被告黄锡强、黄金秀协助原告办理坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的抵押登记手续，被告正宏公司应督促被告黄锡强、黄金秀并配合其办理抵押登记；5.原告有权以被告黄锡强、黄金秀所有的坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的抵押房产折价或以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿；6.本案诉讼费用由各被告共同承担。
事实和理由：2012年7月3日，被告黄锡强作为借款人、被告黄锡强、黄金秀作为抵押人及被告正宏公司作为保证人与原告签订编号为JFBUAA20120036《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》（以下简称贷款合同及附件）。贷款合同约定：被告黄锡强（以下简称借款人）向原告贷款人民币26万元用于购买坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的房产，贷款期限为240个月，采取按月等额本息还款方式，按月结息和计息，每月10日为结息日、计息日和还款日。贷款利率按浮动利率执行，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.6667‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定利率作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按合同约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率对逾期贷款部分按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款合同还约定由贷款人所在地人民法院管辖等内容。
依贷款合同约定，被告正宏公司（以下简称保证人）为本贷款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证。借款人以本合同项下所购房屋向原告提供抵押担保。双方于2012年7月4日办理上述抵押物的抵押权预告登记（证书编号：凤房预LY押字第12000321号）。
贷款合同及附件还约定：因本合同订立、履行及争议解决发生的费用包括律师费、鉴定费用、公告费用等由借款人承担；借款人未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权将本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期等内容。同时还约定担保人担保范围、期限及责任等内容。
附件二《抵押物清单》约定：涉案贷款的抵押人为黄锡强、黄金秀；还约定了抵押物的名称、所有权人及所在地等内容。
合同签订后，原告已依约向正宏公司发放贷款26万元。此后被告黄锡强向原告履行了53期还款义务，但自2017年1月开始，未能履行分期还款义务，已构成违约。依据贷款合同的约定，原告有权按逾期贷款罚息利率对逾期贷款计收利息及应支付的罚息，并宣布借款人合同项下的贷款本息全部提前到期并收取利息及罚息，同时要求借款人全额承担由此而使原告产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。
鉴于本案涉及房产已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因抵押人黄锡强、黄金秀怠于办理抵押登记，致使原告在客观上无法完成抵押登记手续。原告根据《贷款合同及附件》之约定有权要求抵押人黄锡强、黄金秀及时办妥罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的《房屋所有权证》并协助原告办理该房产抵押登记手续。同时依《物权法》等相关法律规定，要求以拍卖、变卖或折价等方式处理抵押物罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区的房产，所得款项优先用于清偿被告黄锡强对原告的债务。
截止于2017年5月3日，借款人仍欠原告贷款本金225864.85元、利息3228.69元及罚息78.4元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算。依据《贷款合同》及附件一的约定，保证人正宏公司应当对借款人上述全部债务承担连带偿还责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》、《个人消费贷款借款借据》、《预告登记权证》、商品房初始登记证明、黄锡强个人贷款逾期未还款明细清单、《委托代理合同》、福建增值税专用发票。
三被告未作答辩，亦未向本院提交证据。
因三被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的诉讼权利。经审查，原告提交的证据均具有客观性、关联性和合法性特征，可作为认定本案事实之依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年7月3日，被告黄锡强作为借款人和抵押人、被告黄金秀作为抵押人、原告作为贷款人和抵押权人、被告正宏公司作为保证人，共同签订编号为JFBUAA20120036的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》。贷款合同约定：被告黄锡强向原告贷款26万元用于购买坐落于罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区房屋；贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款按月等额本息还款方式偿还，还款日为每月10日；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.6667‰；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款发放采用贷款人受托支付方式，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至正宏公司的专用账户；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证；双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费等。贷款合同还约定了凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷在协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉等内容。
贷款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：如借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人出现下列事件之一即构成或视为违约：“……；（2）未按期归还贷款本息；……；（6）以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记的；或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；……”；出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：“……；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；……；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（9）行使其他担保物权；（10）要求保证人承担保证责任；……”；本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。
贷款合同附件二《抵押物清单》列明了上述抵押物名称、坐落及抵押人等内容。
2012年7月4日，上述贷款合同项下抵押物在罗源县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记。编号为凤房预LY押字第12000321号《预告登记权证》中载明：预告登记权利人为中国银行股份有限公司福州市晋安支行，预告登记义务人为黄锡强、黄金秀，房屋坐落为凤山镇正祥特区商住花园1#楼902室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。
2012年7月6日，原告依约发放贷款26万元。借款借据中载明：借款金额26万元，利率6.8%，期限自2012年7月6日至2032年7月6日。
贷款发放后，被告黄锡强未按约履行还款义务。截止2017年5月3日，被告黄锡强尚欠原告借款本金225864.85元、利息3228.69元、罚息78.4元。
2017年6月1日，原告与福建世好律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师处理本案纠纷，并因此支付律师代理费4825元。
2014年3月13日，罗源县房地产管理所向被告正宏公司出具《商品房初始登记证明》，正宏公司开发的罗源县松山镇江滨南路9号正祥特区商住花园的商品房符合商品房初始登记条件，准予登记。
本院认为，讼争贷款合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放贷款后，被告黄锡强未按约履行还款付息义务，已构成违约，原告要求其提前归还贷款、偿付利息、罚息并承担原告因实现债权而支出的律师代理费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
案涉商品房虽已办理预购商品房抵押权预告登记，但预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。由于商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已具备物权登记条件却因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦可能将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才可作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因阶段性担保的保证期间届满而免除保证责任。本案中，正宏公司开发的罗源县松山镇江滨南路9号正祥特区商住花园的商品房已准予商品房初始登记，案涉房产具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人黄锡强、黄金秀怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人黄锡强、黄金秀负有协助办理抵押登记的义务，正宏公司应督促其办理。本院确定被告黄锡强、黄金秀应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
若购房人黄锡强、黄金秀逾期仍未协助办理抵押登记，基于案涉商品房已具备物权登记条件，购房人怠于办理抵押登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，导致抵押权客观上无法依登记而设立，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其次，在案涉商品房具备不动产抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，违反合同约定，亦违背诚实信用原则，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，保障交易安全和合同稳定。再次，抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中国银行晋安支行有权处分购房人黄锡强、黄金秀在商品房买卖合同项下的合同权利，而黄锡强、黄金秀取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国银行晋安支行有权处置案涉商品房。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中国银行晋安支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。中国银行晋安支行对案涉房产行使优先受偿权时，开发商正宏公司的保证责任应认定终止。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，讼争贷款合同附件一约定“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”，因此，被告正宏公司自愿为被告黄锡强的贷款提供阶段性连带责任保证，在被告黄锡强未按约履行还款付息义务时，正宏公司应依约向原告承担连带保证责任。
贷款合同约定“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”，故在抵押权未能依登记而设立情况下，保证人的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，被告正宏公司承担保证责任后，有权向被告黄锡强追偿。
三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告黄锡强应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行借款本金225864.85元、利息3228.69元、罚息78.4元（利息、罚息暂计至2017年5月3日，此后的利息、罚息按编号JFBUAA20120036的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计至贷款本息全部清偿之日止）。
二、被告黄锡强应于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行律师代理费4825元。
三、被告福建正宏置业发展有限公司对本判决第一、二项确定的被告黄锡强的债务承担连带清偿责任；被告福建正宏置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告黄锡强追偿。
四、被告黄锡强、黄金秀应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行办理罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区商住花园1#楼902室房屋的抵押登记手续，被告福建正宏置业发展有限公司应督促被告黄锡强、黄金秀并配合其办理抵押登记。
五、罗源县罗源湾开发区江滨南路正祥特区商住花园1#楼902室房屋抵押登记办妥后，或被告黄锡强、黄金秀逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行有权以该房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一、二项确定的债权优先受偿；在前述房产抵押登记手续办妥之日，或因被告黄锡强、黄金秀原因未办理抵押登记但原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行选择对前述房产行使优先受偿权之日，被告福建正宏置业发展有限公司的保证责任终止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4810元、公告费600元，由被告黄锡强、黄金秀、福建正宏置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郭丽萍
人民陪审员 叶 鸿
人民陪审员 吴惠珍
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 董 星
附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示
一、主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
5．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。