浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第1480号
原告(反诉被告)：李某1，男，2001年11月14日出生，汉族，住浙江省海宁市。
法定代理人：李某2，女，1979年6月27日出生，汉族，住浙江省海宁市，系原告母亲。
法定代理人：李某3，男，1976年5月24日出生，汉族，住江西省九江市都昌县，系原告父亲。
委托代理人：沈浩丰，浙江虎良律师事务所律师。
被告(反诉原告)：海宁银泰置业有限公司。住所地：浙江省海宁市海洲街道海昌南路***号***室。组织机构代码：57771105-0。
法定代表人：辛向东，董事长。
委托代理人：马海峰、黄玲铃，浙江紫薇律师事务所律师。
原告李某1诉被告海宁银泰置业有限公司（以下简称“银泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理，依法由代理审判员王宗强适用简易程序审理。银泰公司于2015年6月9日提出反诉，本院受理后，对本诉、反诉进行合并审理并于2015年7月21日公开开庭审理，后依法组成合议庭于2016年1月6日、1月18日公开开庭审理本案并当庭宣告判决。经本院准许，李某1与银泰公司庭外和解2个月。李某1法定代理人李某2、李某3及委托代理人沈浩丰，银泰公司委托代理人马海峰、黄玲玲到庭参加了诉讼。
李某1起诉称，2013年11月15日，李某1父母至银泰公司开发的“海宁银泰城”售楼处看房，在银泰公司销售人员介绍下，李某1父母挑选了一个靠外走廊和靠边的两个房屋（事后获悉为2××号、2××号），遂与银泰公司签订《“海宁银泰城”房屋认筹协议》并支付100000元认筹金。2013年12月16日，“海宁银泰城”项目正式开盘预售，李某1父母至银泰公司售楼处购买之前认筹的两个房屋，销售员告知靠外走廊的房屋（2××号）已被他人购买，李某1只能购买另一个认购的房屋（2××号），李某1父母亦同意购买，故再次支付100000元并签署相关文件，隔几天又支付银泰公司739220元。2015年1月28日、1月30日，李某1付清了尾款300000元。2015年4月16日，李某1收到银泰公司邮寄的《交付催告函》，要求李某1办理交付手续。李某1到房屋现场后发现银泰公司要交付的房屋（催告函中房号“208”）并非其认购的2××号房屋，至银泰公司售楼处协商未果，遂起诉至本院，请求判令：银泰公司交付海洲街道江苑路38号3幢209室，如不能交付则撤销或解除李某1与银泰公司签订的商品房买卖合同并返还购房款1869220元及利息损失120000元。庭审中，李某1变更诉讼请求为：判令撤销李某1与银泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，银泰公司返还李某1购房款1869220元，支付利息损失120000元。
银泰公司答辩并反诉称：李某1诉称与事实不符，其购买的房屋系其真实意思表示，双方购房协议及合同中明确约定李某1购买的是208号房屋，而非2××号。请求驳回李某1的本诉请求。2013年12月7日，李某1母亲与银泰公司签订《“海宁银泰城”房屋认购协议》，约定李某1认购坐落于海宁市房屋。同年12月16日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定李某1购买银泰公司开发的前述房屋，购房款1869220元，付款方式为分期付款，2013年12月16日支付939220元（其中含200000元定金），剩余房款930000元于2013年12月31日前付清，交付时间为2014年9月30日，合同同时约定相关违约责任条款。李某1先支付购房款939220元，此后分别于2014年4月2日、5月30日、2015年1月28日、1月30日付款500000元、130000元、150000元、150000元，共计930000元。2014年9月26日，银泰公司通过邮政EMS快递方式向李某1送达《海宁银泰城房屋交付通知书》，通知李某1于2014年9月30日与银泰公司办理房屋交付手续，李某1收到通知后未按期办理交房手续。2015年4月16日、5月14日，银泰公司又两次向李某1催告办理交付手续，李某1均未按期办理。银泰公司认为李某1应按照合同约定支付购房款并办理交付手续，遂向本院提起反诉，请求判令：一、李某1支付银泰公司逾期付款违约金36642元（自2014年1月1日起至2015年1月30日止，每日按逾期未付款万分之一计算）；二、李某1立即与银泰公司办理海宁市号房屋的交付手续，并支付银泰公司自合同约定交付期限至房屋交付手续办理之日期间的房屋保管费（自2014年9月30日起暂计至起诉之日止，每日按总房款的万分之一计算）。本案审理过程中，银泰公司自愿放弃要求李某1办理房屋交付手续的诉讼请求。
针对银泰公司的反诉，李某1答辩称，银泰公司2015年1月26日发送给李某1的函中明确表示只要李某1在2015年1月31日前支付拖欠购房款，就不追究逾期付款责任，李某1已在2015年1月31日前支付了余款，故银泰公司再要求支付逾期违约金是不诚信的行为，银泰公司的其余诉讼请求与事实不符。
李某1举证及银泰公司质证意见如下：
1、名片1张。证明李某1方与银泰公司销售顾问吕煜峰商谈购房事宜的事实。经质证，银泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为名片可以单方制作，不能证明李某1的待证事实。
2、“海宁银泰城”房屋认筹协议复印件1份。证明2013年11月15日，李某1父母到银泰公司售楼处选定两个意向房屋并交纳100000元认筹金及该协议中第二条约定对选定房屋的认购规则的事实。经质证，银泰公司对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据只能证明李某1向银泰公司认购了一套房屋的事实。
3、客户一次性付款协议复印件1份。证明2013年12月16日，李某1方共支付银泰公司939220元房款的事实。经质证，银泰公司无异议。
4、交付催告函1份。证明2015年4月16日，李某1收到交付催告函后至现场看房时发现银泰公司拟交付的房屋是“208号”而非“2××号”的事实。经质证，银泰公司无异议，认为该证据明确写明了是根据双方签订的合同确定李某1购买的是208号房屋。
5、通话录音光盘、文字整理材料、中国移动通信客户详单各1份。证明2015年4月24日12时19分，李某1法定代理人李某2电话询问银泰公司售楼人员吕煜峰购房情况，确认双方在商谈购房事宜时签订了意向书并载明李某1认购的是“2××号”房屋，商品房买卖合同是其基于错误认识与银泰公司签订的事实。经质证，银泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该通话录音是李某1法定代理人李某2与吕煜峰个人之间的通话，与本案无关联性，李某1亦未提供证据证明意向书的存在，也未提供证据证明双方确认的交易标的是“2××号”房屋。
6、《浙江省商品房买卖合同》复印件1份。证明双方签订的是预售商品房合同，不是现房，而合同附件一的房屋平面图无方向标识，且比例尺过小，导致李某1方误以为平面图上的“208号”是其现场看到的“2××号”的事实。经质证，银泰公司对该证据无异议，对证明目的有异议，认为合同约定明确，附件1中平面图是黏贴在合同上，双方当事人均骑缝签名，不存在误导李某1方的事实。
7、照片打印件5张。证明本案所涉的“208号”、“2××号”房屋的位置情况。经质证，银泰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为“208号”、“2××号”房屋的位置应以平面图为准，照片不足以证明李某1方的主张。
8、照片打印件5张。证明银泰城房屋的情况及从银泰公司售楼处沙盘看不到被告出售的“2××号”房屋具体位置的事实。经质证，被告对该证据的实性、合法性、关联性均有异议，认为沙盘只是销售时的展示，只能视为要约邀请。
9、函1份。证明银泰公司曾发函要求李某1在2015年1月31日支付剩余购房款930000元（实际剩余购房款为300000元）就免除李某1的违约责任的事实。经质证，银泰公司对该证据无异议，但认为该函并不能证明银泰公司放弃了追究李某1逾期付款违约责任的事实。
10、商品房买卖合同（预售）示范文本2页。证明规范的房屋平面图应当标明方位，分层分户图应当标明详细尺寸，约定误差范围及总平面图的事实。经质证，银泰公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，对李某1的证明内容不予认可。
银泰公司提供证据及李某1质证意见如下：
1、“海宁银泰城”房屋认购协议1份。证明李某1向银泰公司认购的是“208号”房屋的事实。经质证，李某1对真实性、合法性无异议，但认为在签订认购协议时，“208号”房屋尚未建成，而李某1方认为该房屋就是银泰公司销售人员向其介绍的“2××号”房屋。
2、浙江省商品房买卖合同（合同编号：第1312160011号）副本1份。证明双方交易的标的为“208号”房屋，建筑面积89.08平方米的事实。经质证，李某1对该证据的真实性、合法性无异议，但认为其在签订买卖合同时错误地以为“208号”房屋就是其认购时希望购得的“2××号”房屋。
3、银泰城步行街招商手册1份。证明原告所主张的“2××号”房屋的朝向、面积等与“208号”房屋存在很大差别的事实。经质证，李某1对该证据真实性不予认可，且认为根据该证据无法区分“208号”、“2××号”房屋。
4、银行卡刷卡凭条6份、客户收付款入账通知（复印件）1份、银行交易明细6份、账户交易明细回单（复印件）1份。证明李某1已向银泰公司支付全部购房款，且最后的930000元未按约定时间支付的事实。经质证，李某1无异议。
5、“海宁银泰城”房屋交付通知书、EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果各1份。证明被告按照合同约定向原告邮寄了房屋交付通知书的事实。经质证，李某1确认收到了房屋交付通知书，但当时未支付剩余购房款，也未办理房屋交付手续。
6、催告函、律师函各1份，EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果各2份。证明银泰公司两次催告李某1办理交房手续的事实。经质证，李某1无异议，确认收到催告函和律师函，但认为合同标的存在错误，故未办理交付手续。
7、海宁市地名办的通知1份。证明本案所涉房屋门牌赋号的情况。经质证，李某1对真实性无异议，但认为其在购房时不知道门牌赋号的情况。
8、房屋建筑面积测绘成果书1份。证明银泰公司涉案房屋平面图显示江苑路38号3幢208号与2××号的面积、朝向、布局均不一样的事实。经质证，李某1对真实性无异议，但银泰公司在售房时并未出示过，导致李某1产生错误的认识。
9、证明1份。证明本案所涉房屋的销售代理人员吕煜峰于2015年7月14日调离海宁银泰销售中心的事实。经质证，李某1对证明中提到的吕煜峰是海宁银泰城置业顾问的内容无异议，但对其调离的情况不清楚，也证明了双方洽谈购房事宜的经办人确系吕煜峰。
本院依法对吕煜峰制作调查笔录1份，其在笔录中陈述：“2013年3月至2015年7月，我在上海高策房地产经纪有限公司做销售员，2012年-2015年期间，我们公司与海宁银泰置业有限公司有合作关系，银泰公司委托我们公司帮他们销售银泰城房屋及公寓等房产……当时签这份认筹协议是李某2有购买F幢209室的意向，但不表示她一定能买到209室……虽然李某2非常想买209室，但209室已经被其他人买去了，我也把这个情况告诉了李某2，同时我也建议李某2可以考虑一下208室，如果李某2决定不买房子的话，我也可以把100000元认筹金退还给她，最终李某2考虑之后决定买208室……208室和209室我都带李某2去现场看过，李某2对这两套房子的单价和面积都是清楚的，不可能是弄错房子才签的合同……签合同（本案所涉浙江省商品房买卖合同）之前，我重点将合同里的身份信息、房屋的坐落信息、房屋价格与李某2核对过……对通话（原告提供的电话通话录音及文字整理材料）的内容我没有异议，但对意向书的内容需要说明，意向书只是我们对客户购房的意向的统计，而且这也是客户单方面的意向表示，我们也没有承诺客户一定能买到其意向书中的房源，李某2确实写过一份意向书给我们，是为了登记她的意向房源，并不是说确定李某2能买到这套房屋，现这份意向书因为时间久了已经找不到了……从签订认购协议到房款支付完毕，中间有7、8个月的时间，李某2从来没有向银泰提出过异议……”。经质证，李某1对真实性、合法性无异议，但对吕煜峰的回答有异议，认为填意向书时选择的是2××号和另一套，而非208号，而且当时本案所涉房产尚未建设完工，吕煜峰未带原告看过现场。银泰公司对该证据无异议。
上述证据经当庭举证、质证，本院认证如下：银泰公司对李某1提供的证据2、3、4、6、9的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。李某1提供的证据1、证据5中的电话录音、文字整理材料，结合吕煜峰本人的陈述，本院对其真实性予以认定。李某1提供的证据5中的中国移动通信客户详单系原件，加盖有中国移动通信集团浙江有限公司海宁水月亭路营业厅的公章，本院对其真实性予以认定。李某1提供的证据7、8，本院对其真实性予以认定，对于其关联性，本院将结合本案其他证据及事实予以判断。李某1提供的证据10，银泰公司对真实性不予认可，本院对其真实性不予认定。银泰公司提供的证据1、2、4、5、6、7、8，李某1对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。银泰公司提供的证据3，本院对其真实性予以认可，但该证据仅能证明被告制作了该宣传资料的事实。银泰公司提供的证据9，本院对其真实性予以认定。
本院对吕煜峰所作调查笔录，李某1与银泰公司对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
通过以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2013年11月初，李某1父母获悉“海宁银泰城”项目的房屋正在出售，与家人商量之后，于同年11月15日到银泰公司售楼处咨询了解相关情况，并于当天签订《“海宁银泰城”房屋认筹协议》1份（编号为0000665），约定：乙方（李某1母亲李某2）确定预约认筹甲方（银泰公司）开发的海宁银泰城房屋1套。前述协议签订后，李某1支付银泰公司100000元。同年12月7日，李某2与银泰公司签订《“海宁银泰城”房屋认购协议》1份，约定：乙方（李某1及李某2）自愿定购甲方（银泰公司）开发的海宁银泰城房屋，房号为江苑路38号3幢208，预测建筑面积89.08平方米（签署《商品房买卖合同》时，如本协议所确定的建筑面积有变动，以政府相关批复变动后的面积为准）；乙方定购的房产销售价为1967599元；乙方应在签订本协议当日向甲方缴纳定金200000元。同年12月10日，李某1支付银泰公司100000元。同年12月16日，李某2代李某1与银泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：第1312160011号）1份，约定：出卖人（银泰公司）将坐落于海宁市海洲街道江苑路38号3幢208房屋出售给买受人（李某1），总房款1869220元。其中，合同第七、八条约定，买受人应于2013年12月16日支付房款939220元（其中包含定金200000元），2013年12月31日前付清剩余房款930000元，买受人逾期付款不超过90日，自合同规定的应付款期限第二天起至实际支付日止，按每日逾期应付款的万分之一支付违约金，逾期付款超过90日且出卖人要求继续履行合同的，买受人按前述违约金标准支付自合同规定的应付款期限第二天起至实际支付日止的违约金；合同第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人；合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,出卖人按合同载明的买受人的通讯地址以信函送达的方式发出《交付通知书》时，买受人仍未按《交付通知书》确定的时间办理交付手续的视为买受人已于《交付通知书》通知合同约定的交付之日接受该商品房，对该商品房不存在任何异议，且商品房的所有风险自《交付通知书》规定合同约定交付之日起转移至买受人；与该商品房相关费用（包括各项合同约定税费，以及自交付之日起的物业管理费、水电气开通费）自《交付通知书》所规定的合同约定交付日期起由买受人支付，超过15（不含）日，买受人仍未办理合同约定交付手续的，出卖人有权按照房屋总价款万分之一按日收取房屋保管费。截至2013年12月16日，李某1共计支付银泰公司939220元。后李某1于2014年4月2日支付银泰公司500000元，5月30日支付银泰公司130000元，2015年1月28日支付150000元，1月30日支付银泰公司150000元。2014年9月26日，李某1收到银泰公司发送的《海宁银泰城房屋交付通知书》，其中载明李某1购买的本案所涉房屋已具备交付条件，要求李某1于2014年9月30日办理交付使用手续并于交房前付清剩余购房款300000元。2015年1月25日，李某1收到银泰公司《函》1份，要求李某1于2015年1月31日前支付购房余款930000元，否则将承担合同（浙江省商品房买卖合同）第八条违约责任。2015年4月22日，李某1收到银泰公司的《交付催告函》，函中要求李某1于2015年4月30日前办理交付使用手续。2015年5月15日，李某1收到银泰公司《律师函》1份，函中明确告知李某1应于2015年5月20日前办理本案所涉房屋交付手续。李某1至今未与银泰公司办理房屋交付手续。现李某1认为银泰公司误导其签订了本案所涉商品房买卖合同，诉至本院；银泰公司认为李某1逾期拒不办理房屋交付手续，违反合同约定，遂提出反诉。
本案本诉部分的争议焦点在于：李某1是否有权撤销与银泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》？李某1认为其在认购房屋时存在认识错误，无论是银泰公司欺诈或是李某1重大误解，均可以要求撤销本案所涉《浙江省商品房买卖合同》。银泰公司认为，其与李某1签订的合同是双方真实意思的表示，李某1无权撤销。本院认为，李某1无权撤销其与银泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，理由如下：1、李某1与银泰公司签订的《“海宁银泰城”认筹协议》中并未约定具体认筹房屋的坐落，但双方签订的《“海宁银泰城”房屋认购协议》中约定李某1认购的房屋的坐落、面积与《浙江省商品房买卖合同》中约定的房屋的坐落、面积一致，且无证据证明银泰公司存在欺诈行为。2、李某1与银泰公司签订的相关协议、合同中均未出现除“海宁市海洲街道江苑路38号3幢208”之外的其他房屋坐落信息，仅凭李某1陈述其将“208号”误认为是“2××号”的主张，不足以认定李某1在签订合同过程中对所购房屋坐落存在认识错误，故李某1购房时不存在重大误解。3、李某1与银泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》附件一的房屋平面图上有李某2的签名，同时其代李某1签名，无证据证明李某1及其法定代理人在签合同时对该平面图提出过异议，且该平面图能够直观反映李某1所购的“208号”房屋的形状、进出口位置等信息。
关于反诉部分，本院认为，李某1与银泰公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。李某1在履行付款义务时，存在逾期付款的客观情况，现银泰公司要求李某1支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同第八条的约定，本院予以支持，具体数额按每日逾期应付款的万分之一计算。根据李某1付款的具体情况，其应支付的逾期付款违约金分段计算为：2014年1月1日至2014年4月1日为8463元（930000元×0.01%/天×91天）；2014年4月2日至2014年5月29日为2494元（430000元×0.01%/天×58天）；2014年5月30日至2015年1月27日为7290元（300000元×0.01%/天×243天）；2015年1月28日至2015年1月29日为30元（150000元×0.01%/天×2天）；2015年1月30日为15元（150000元×0.01%/天×1天）；故李某1应支付的逾期付款违约金总数为18292元。银泰公司并未作出过放弃对李某1主张合同约定的违约责任的意思表示，故对于李某1认为银泰公司发送的《函》中要求其于2015年1月31日前付清全部购房款系银泰公司放弃逾期付款违约责任的主张，本院不予采信。李某1确认收到了银泰公司发送的《海宁银泰城房屋交付通知书》且至今未与银泰公司办理交付手续，根据本案所涉商品房买卖合同第十二条的约定,银泰公司应视为李某1已接受了合同约定的房屋，与该房屋有关的风险及物业管理、水电气开通费用支付的义务亦应由李某1承担，即银泰公司已无保管该房屋的义务，且银泰公司并未提供证据证明其对该房屋进行过必要的保管并因此而支出相应费用，故对于银泰公司要求李某1支付房屋保管费的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告李某1的全部诉讼请求。
二、反诉被告李某1于本判决生效之日起十日内支付反诉原告海宁银泰置业有限公司逾期付款违约金18292元。
三、驳回反诉原告海宁银泰置业有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22702元，由本诉原告李某1负担。反诉案件受理费1856元，减半收取928元，由反诉原告海宁银泰置业有限公司负担722元，反诉被告李某1负担206元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 高苏燕
代理审判员 王宗强
人民陪审员 邬伟良
二〇一六年一月十八日
书 记 员 张 鹯
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1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。