浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初18516号
原告（反诉被告）：王娅纯，女，1990年12月17日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
委托代理人：沈健威，浙江玄畅律师事务所律师。
被告（反诉原告）：义乌世茂中心发展有限公司，住所地：浙江省义乌市江东青口工业区。
法定代表人：虞云新，总经理。
委托代理人：方晓芬，女，1989年10月30日出生，汉族，住浙江省龙游县。
委托代理人：阴义凤，女，1991年5月5日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。
原告王娅纯与被告义乌世茂中心发展有限公司（以下简称世茂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，后被告于答辩期内提起反诉。本案于2017年12月13日、2018年1月10日两次公开开庭进行了审理。原告王娅纯第一次开庭到庭参加了诉讼。原告委托代理人沈健威、被告世茂公司的委托代理人方晓芬、阴义凤两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王娅纯起诉称：2016年5月，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租位于义乌市世贸中心新光汇4011号店铺，面积137.94平方米，租期五年，自2016年11月20日起至2021年11月29日。合同签订后，原告按约定支付了装修保证金及合同保证金，并在店铺投入150000元左右装修，但被告实际在2017年5月才将店铺交付给原告实际经营使用。2017年9月，因被告方某领导亲戚看中原告的店铺，自9月6日始，被告突然以各种手段如举报、给店铺上锁、停水停电、张贴单方解约告示等阻止原告经营，并强制性要求单方解约，给原告造成了极大的财产和名誉损害，原告多次和被告沟通无果，考虑到店铺实际无法继续经营，现原告诉请：一、判令解除原告与被告就位于新光汇商场4楼4011号商铺签订的《租赁合同》；二、判令被告退还原告装修押金29000.92元、合同保证金37747元；三、判令被告赔偿原告各项损失268597元。
被告世茂公司答辩称：解约是因为原告逾期缴纳租金、管理费等各项费用，存在转租行为，以及被市场监督管理局查封。装修押金应该是20000元，合同保证金金额对的。解除合同是依据合同第13、14条。第26条被告可以不选择以保证金抵扣租金，而且也约定了保证金不能充抵租金。提成租金的缴纳是按照附件2，1.2条约定，收到催缴函之后，5个工作日内支付。原告尚欠4、6、8月份的提成租金，欠7月25日到9月15日的电费及9月份的管理费。原告对提成租金无异议，对附件2进行确认。原告存在转租行为，且被市场监督管理局查封，影响形象。原告种种行为都构成违约，应当承担违约责任。涉案店铺9月11日锁掉后，还锁着。原告一直没有来办理解约手续。
原告王娅纯庭审中补充陈述称，依据合同第18条，如原告不改善经营状况的，被告应该提前3个月解除合同，但是被告突然提出解除合同。第26条约定在欠款的情况下，被告有权以保证金进行扣除，如保证金不足，应通知原告补足。第35条12款约定，租金、管理费等费用支付方式，参看被告另行制定的管理规则，但是原告从未收到过。租金、管理费等收取也比较随意，在使用前支付即可。管理费未约定清楚，被告于9月6日即通知解除合同，原告未实际享受管理服务。原告在9月即支付了10月的租金，并按约支付了之前电费，原告不存在违约行为。即使5%销售提成租金未及时缴纳，但原告一直在与被告磋商，不是原告不缴纳，被告计算的平均提成租金错误，每月提成租金应为2263.74元。原告不存在转让或转租，不够成根本违约，尚达不到解除合同的条件，原告也想继续经营店铺。涉案店铺9月11日被被告锁掉后就没用过，东西还在里面。
反诉原告世茂公司反诉称，2016年5月，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉原告将义乌市世贸中心新光汇4011号店铺出租给反诉被告，租赁期限为五年，租金标准为固定租金+抽成租金。合同签订后，反诉原告履行了合同义务，反诉被告于2017年4月21日与本商场同期开业。正式营业后，反诉被告多次未按约支付租金、管理费、电费，多次不服从商场的日常经营管理，多次瞒报销售额，至今仍拖欠反诉原告租金、管理费、电费共计19528.88元。同时反诉被告向反诉原告承租了两处仓库用于储存经营食品，双方分别签署了二份《仓库租赁合同》，合同生效后，反诉被告未按约支付租金。2017年9月11日下午，反诉被告因“店铺环境脏乱差、店铺内存在过期食品”等原因，被义乌市市场监督管理局查封。反诉原告在协助查封事宜时发现反诉被告早已将承租商铺部分转租给了第三方。反诉被告至今未支付仓库租金，反诉原告有权依约解除两份仓库租赁合同，并要求反诉被告承担相应的违约责任。反诉原告于2017年9月12日向反诉被告发送了解约通知函。综上，反诉原告认为《租赁合同》和两份《仓库租赁合同》提前解除的违约责任和损失均应由反诉被告承担。请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告就位于世贸中心新光汇商场4楼4011号商铺签订的《租赁合同》及两份《仓库租赁合同》；二、反诉被告支付店铺租金、管理费、电费共计19528.88元，两个仓库租金4371.27元；三、反诉被告支付因提前解除《租赁合同》产生的违约金84235.39元，因提前解除两份《仓库租赁合同》产生的违约金2448.20元；四、反诉被告赔偿因保持卖场而受到的损失共计52778.47元。
反诉被告王娅纯答辩称，同意解除合同，店铺租金、管理费、电费有异议，5%的销售提成即租金，双方实际上未协商一致，且双方一直在就上述事宜进行磋商。合同附件2第1条的手印不知道谁按的，不申请鉴定。关于管理费、电费，反诉原告方于2017年9月6日提出解除合同，并于2017年9月11日即将反诉被告方店铺上锁，反诉被告方已无实际经营，之后的管理费、电费不应由反诉被告承担。违约金约定过高，应予以调整。仓库租赁合同并非反诉被告方签署，故不应承担违约金。反诉被告希望继续经营涉案店铺，并按时缴纳保底租金，租赁合同的解除系反诉原告方恶意制造障碍，故造成的损失不应由反诉被告方承担。反诉被告一直合法经营，并及时上报销售额，拖欠的5%提成租金双方一直在磋商，不是恶意拖欠，反诉原告方尚欠反诉被告方保证金60000元，根据合同约定，反诉原告完全可以先从保证金中扣除争议金额，而无需解除合同，反诉被告的租金已经实际交到了2017年10月31日，且按约支付管理费等。反诉被告认可保证金是20000元，9000余元是费用。
反诉原告庭审中补充陈述称，所欠提成租金、管理费、电费、仓库租金共计23900.15元，其中提成租金：2017年4月2812.05元、2017年6月2402.35元、2017年8月1576.81元；管理费：2017年9月6290.07元；电费2017年7月25日至8月25日3844.8元，2017年8月25日至2017年9月24日2602.8元；B2A-11仓库2017年4月21日至2017年9月15日的租金2040.18元，B2A-12仓库2017年5月21日至2017年9月15日的租金2331.09元。违约金86683.59元、损失52778.47元。
原告（反诉被告）王娅纯为支持自己的诉讼请求，就本诉与反诉向本院提供如下证据：
证据1，原告的身份证复印件、被告的全国企业信用信息公示系统1份12页，证明原、被告的诉讼主体资格的事实。
证据2，《租赁合同》原件及附件资料1份20页，证明原告承租被告的店铺以及约定了租金、租期、装修押金和合同保证金等权利义务内容的事实。
证据3，营业执照复印件1份1页，证明原告在涉案商铺登记主体为义乌市寻茶饮品店的事实。
证据4，工商银行转账凭证原件2份、增值税普通发票原件各1份，证明原告的租金12581元已经支付至2017年10月31日，电费3774元按约支付的事实。
证据5，工商银行转账凭证原件2份、收款凭证原件1份，证明原告支付给被告装修押金及合同保证金的事实。
证据6，照片复印件2张，律师函复印件1份，证明2017年9月11日商场未经同意擅自妨害商铺正常经营的事实。
证据7，室内装修合同原件1份、工商银行转账凭证原件1份，收款收据原件3份，证明原告为商铺装修投入资金的事实。
证据8，缴款通知书复印件1份，证明原告商铺所产生的平均月经营额的事实。
证据9，解约告知函1份，证明被告于2017年9月6日通知解除合同，被告解约存在恶意的事实。
被告（反诉原告）世茂公司的质证意见：
证据1-4、8、9，没有意见。
证据5，真实性无意见，但装修押金是20000元，9000余元提供服务（清运费、装修期管理费等）消耗掉了。
证据6，时间不对，落锁是2017年9月15日，当时发了解约函，通知原告在3个工作日内办理解约事宜，为了保证店铺内商品安全，所以落锁。
证据7，不认可。
被告（反诉原告）世茂公司为证明自己的抗辩，就本诉与反诉向本院提供如下证据：
证据1，《仓库租赁合同》原件及附件资料1份20页，证明反诉原告与反诉被告之间的租赁关系，约定了租金、双方权利义务以及承租人不得转租等内容的事实。
证据2，仓库租赁合同（B2A-11）原件1份6页，证明反诉被告基于《租赁合同》向反诉原告承租仓库以及所欠的仓库租金额等的事实。
证据3，仓库租赁合同（B2A-12）原件1份6页，证明反诉被告基于《租赁合同》向反诉原告承租的仓库以及所欠的仓库租金额等的事实。
证据4，缴款通知单原件8份，证明反诉人被告欠租金、管理费、电费等费用、具体数额以及平均月租金的事实。
证据5，民事诉状原件、奶茶店转让协议复印件1份，证明反诉被告擅自转租店铺的事实。
证据6，照片打印件3张，证明反诉被告因使用过期食品于2017年9月11日被市场监督管理局查封的事实。
证据7，解约通知函原件1份，证明反诉原告因反诉被告违约提出解约的事实。
证据8，电表数据4页打印件、照片5份打印件，证明反诉被告在商场里从2017年7月25日至2017年9月24日的用电是5373度，电费1.2元/度。
原告（反诉被告）王娅纯的质证意见：
证据1，真实性无异议，根据租赁合同第18条规定，原告不能按被告要求进行改善的情况下被告可提前三个月以书面形式通知原告解除合约。
证据2、3，真实性有异议，确实租过仓库，但合同不知道谁签的。本诉被告未催过租金。不申请对笔迹及捺印进行鉴定。
证据4，真实性有异议，系被告自行制作，未送达给原告。
证据5，真实性无异议，但原告转让奶茶店的股权，只有20%，实际上仍旧由原告控制经营，在协议中也有所体现。
证据6，真实性无异议，当时工商来店里发现一包过期的面粉，不知道哪里来的，要求停业整顿半天，第二天就继续开了。
证据7，真实性无异议，收到了。
证据8，真实性有异议，不能看出是原告方使用的电量情况。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下：
原告提供的证据1-4、8、9，被告无异议，对其证明力本院予以确认；证据5，被告提出装修押金为20000元，原告认可，对该金额本院予以确认；证据6，系复印件，相关时间以被告自认为准；证据7，转账支付金额提供了支付凭据，对其证明力本院予以确认，其余收款收据非正式发票，对其证明力本院不予确认。
被告提供的证据1、5-7，原告对真实性无异议，对其证明力本院予以确认；证据2、3，原告认可租赁仓库，虽提出未签字，但不申请对签字真实性进行鉴定，对其证明力本院予以确认；证据4，未经原告认可，对其证明力本院不予确认；证据8，系打印件，原告不认可，对其证明力本院不予确认。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：
2016年5月11日，王娅纯与世茂公司签订《租赁合同》一份，约定王娅纯承租世茂公司位于义乌市义乌世贸中心新光汇4011号商铺；租期从2016年11月20日至2021年11月19日；用途为饮品、灌装饮料、港市甜品、点心零售；店铺名称为贡茶、榴年；保证金37747元2016年6月10日交纳，不计算利息，不能冲抵租金或其他所欠世茂公司的债务，世茂公司根据本合同取得对王娅纯的债权，可以就相当于王娅纯保证金的数额进行抵销；营业开始后，因为王娅纯触犯本合同第14条（1款、9款除外）的规定之一，使得世茂公司解除合同的，王娅纯应当支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金，另外应当赔偿世茂公司因保持卖场而蒙受的损失；王娅纯违反下列事项，世茂公司有权在催告7个工作日后解除合约，但是所发生事由不适于催告之时，世茂公司可立即解除合约：……（7）王娅纯被吊销营业执照或者受到停业处分之时……（10）世茂公司或者本设施认为王娅纯的行为损害了世茂公司或者本设施的信用，破坏了运营秩序之时……（12）租金、管理费、其他费用以及保证金等对世茂公司所负的债务，超过1个月以上仍未付时；租金为第一、二年月最低保证租金按照3元/日/㎡×租赁面积×30.4日，在此基础上额外收取月实际销售总额的5%；管理费第一至五年为1.5元/日/㎡；装修施工押金20000元于施工验收合格后退还。
涉案商铺于2017年4月21日开业。2017年5月26日，王娅纯在上述商铺注册了义乌市寻茶饮品店。涉案商铺的固定租金为每月12580.13元，2017年7月的提成租金为1991.29元。2016年6月7日，王娅纯向世茂公司支付保证金37747元，2016年11月19日支付装修押金及其他费用29000.92元（其中装修押金20000元），2017年9月5日支付6月份电费3744元、2017年9月10日支付租金12581元至2017年10月31日。王娅纯为装修商铺支出39000元。
2017年8月11日，王娅纯与世茂公司签订《仓库租赁合同》二份，约定王娅纯承租义乌新光汇B2A-12仓库，租期从2017年5月21日至2018年5月20日，租金601元/月（含管理费，每月按30.4天计算），合同总金额共计7212元于2017年7月1日前一次性支付，王娅纯逾期支付租金或其它费用的，每延期一日，需按应付未付费用总额的千分之五支付滞纳金，延期付款达五日以上，世茂公司有权提前解除本合同，王娅纯应支付相当于合同总金额20%的违约金，并赔偿实际损失；约定王娅纯承租义乌新光汇B2A-11仓库，租期从2017年4月21日至2018年4月20日，租金419.06元/月（含管理费，每月按30.4天计算），合同总金额共计5029元于2017年7月1日前一次性支付，王娅纯逾期支付租金或其它费用的，每延期一日，需按应付未付费用总额的千分之五支付滞纳金，延期付款达五日以上，世茂公司有权提前解除本合同，王娅纯应支付相当于合同总金额20%的违约金，并赔偿实际损失。
2017年9月12日，世茂公司向王娅纯发出《解约告知函》，内容为王娅纯方逾期支付抽成租金、管理费，管理方对逾期付款行为五次发函催告未果，对书面改善指示不予以书面答复，多次虚报店铺销售额，依约解除合同，要求于收到函件之日起五个工作日内办理解约手续，将店铺内所有物品全部搬离。
涉案商铺王娅纯于2016年11月18日将其商铺的20%份额转让给案外人丁敏丽，且将部分商铺交由案外人使用。2017年9月11日，涉案店铺因“店铺环境脏乱差、店内存在过期食品”等原因被义乌市市场监督管理局查封，停业整顿。
2017年9月12日，世茂公司向王娅纯发出《告知函》一份，内容为2017年9月11日下午，王娅纯方因“店铺环境脏乱差、店内存在过期食品”等原因被义乌市市场监督管理局查封，该事件对新光汇商场整体形象造成了恶劣的负面影响，王娅纯方不服从商场日常经营管理、未按约缴纳租金、管理费、上报销售数据与实际销售数据不符，多次阻拦公司收取正常销售数据、未执行市场监督管理局对于餐饮食品安全的正常管理标准及其他行为等，正式通知解除《租赁合同》，履约保证金不予退还，还应支付相当于3个月租金数额的违约金，请于本函送达之日起七个工作日内将商铺内所有物品全部搬离，逾期未搬离的，该公司将自行处置店内物品。
2017年9月15日，世茂公司将涉案商铺落锁。2017年9月21日，王娅纯发送律师函一份，要求世茂公司三日内开锁、恢复供电。
涉案商铺至今仍由世茂公司落锁。
本院认为，涉案《租赁合同》及两份《仓库租赁合同》，现双方当事人一致同意解除。关于解除的原因，系因王娅纯拖欠租金、管理费及因违法而被义乌市市场监督管理局查封、停业整顿，非世茂公司过错导致，故王娅纯主张要求赔偿损失的依据不足，本院不予支持。世茂公司的相应损失应由王娅纯赔偿。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于王娅纯交付的装修押金20000元、合同保证金37747元，应由世茂公司返还。关于提成租金，因现有证据无法证明王娅纯每月实际销售总额，而王娅纯自认每月提成租金为2263.74元，故2017年4月、6月的提成租金可参照该金额计算，2017年8月的金额按照1576.81元计算，提成租金共计6104.29元。关于2017年9月的管理费，为1.5元/日×137.94×15日=3103.65元。反诉被告辩称管理费未约定清楚，反诉原告于9月6日即通知解除合同，反诉被告未实际享受管理服务，于法无据，本院不予采信。关于电费，因现有证据无法证明王娅纯2017年7月25日至2017年9月24日的实际用电数量，本案不予支持。仓库租金B2A-11为2040.18元、B2A-12为2331.09元，共计4371.27元。双方当事人对违约金作了约定，王娅纯提出违约金过高，世茂公司也未能证明其实际遭受的损失，本院酌定由王娅纯赔偿世茂公司涉案商铺、仓库三个月空租期的违约损失，即（12580.13元/月+601元/月+419.06元/月）×3月=40800.57元。综上，对原告及反诉原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告王娅纯与被告义乌世茂中心发展有限公司于2016年5月11日就位于新光汇商场4楼4011号商铺签订的《租赁合同》。
二、被告义乌世茂中心发展有限公司返还原告王娅纯装修押金20000元、合同保证金37747元。
三、解除反诉原告义乌世茂中心发展有限公司与反诉被告王娅纯于2017年8月11日就B2A-11、B2A-12仓库签订的《仓库租赁合同》二份。
四、反诉被告王娅纯支付反诉原告义乌世茂中心发展有限公司提成租金、管理费、仓库租金共计13579.21元。
五、反诉被告王娅纯赔偿反诉原告义乌世茂中心发展有限公司违约损失40800.57元。
六、驳回原告王娅纯的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告义乌世茂中心发展有限公司的其他诉讼请求。
上述二、四、五项冲抵后，由义乌世茂中心发展有限公司于本判决生效后五日内返还王娅纯3367.22元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3165元（已减半），由原告王娅纯负担2543元，由被告义乌世茂中心发展有限公司负担622元。
反诉案件受理费1783元（已减半），由反诉原告义乌世茂中心发展有限公司负担1203元，由反诉被告王娅纯负担580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 吴新辉
二〇一八年一月三十一日
代书记员 黄雨辰
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