广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1264号原告佛山市聚荟投资有限公司，住所：佛山市禅城区松风路14号第一层之五。注册号440602000318750。法定代表人陈燕东。委托代理人刘伟、曾少文，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。被告李诚，男，汉族，1975年8月7日出生，住湖南省南县。委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。委托代理人潘建辉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。原告佛山市聚荟投资有限公司诉被告李诚租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员陈超独任审判，鉴于原告同时起诉还有其他租户，案号分别为（2015）佛城法民一初字第1262、1263、1265、1266、1269号，本院于2015年8月10日对上述各案合并公开开庭审理。原告委托代理人刘伟、曾少文，被告委托代理人汤鹏、潘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月28日，被告与佛山市禅城区祖庙街道东升格四股份合作经济社（下称格四经济社）签订了《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》，约定承租佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区20号楼3楼厂房、格四25宿舍以及格沙工业区办公室首层等物业。原告与格四经济社签订合同承租租赁物业所在地的集体土地使用权，并对地上建筑物享有使用权。2014年6月30日，原、被告与格四经济社签订《三方协议》，将原合同项下权利和义务由原、被告承继。根据约定，原、被告之间的租赁合同关系于2015年1月31日届满，且未续订租赁合同。2015年6月1日，被告就其承租的格沙工业区办公室首层办公室办理了退租手续。2015年6月16日，原告依法向被告发出函件通知于2015年6月30日解除双方租赁合同，要求被告交还物业、缴纳拖欠的相关费用，但被告均不予回应。因双方未续订租赁合同，且原告已依法提前通知被告解除租赁合同，双方的租赁关系已于2015年6月30日解除，原告有权要求被告立即交还租赁物业并支付拖欠的相关费用。其中，被告欠付涉案厂房2015年5月及6月租金14201.06元、垃圾费867.6元；同时段办公室租金3605元、垃圾费72.1元；同时段宿舍租金6328元、垃圾费632.8元。综上，请求判令：1、解除原、被告租赁合同关系，被告立即交还佛山市禅城区格沙工业区20号楼3楼厂房、格四25宿舍的租赁物业；3、被告立即支付截至2015年6月30日的租金24134.6元及滞纳金5150.37元，垃圾费1592.5元及水电费752元，合计31629.47元，以及被告实际交还物业之前欠付的租金及滞纳金、垃圾费、水电费以及上述款项继续产生的利息（按银行一年期贷款基准利率计算）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：虽然涉案合同书约定的租赁期限已届满，但双方此后已形成事实租赁关系，存在交收租金行为，故原告无权随时解除租赁关系，双方的租赁关系应当维持。涉案物业所在工业区正值升级改造，对此被告应予配合，但原告亦应保障被告权益，而原告改造时没有按照相关要求进行，给被告造成很大损失。被告已经支付了涉案物业至2015年8月31日前的各项费用，原告对此当庭亦已确认，但原告无权要求被告支付违约金及滞纳金。即使涉案合同书应当解除，按佛山本地相关规定，原告应该提前3个月通知，给被告一定时间寻找其他厂房生产经营，故即使要求被告搬离厂房，应给3个月期限。综上，请求法院驳回原告诉请。诉讼中，原告提供如下证据：1、涉案厂房宿舍所在土地所属《集体土地使用证》【佛府集用（九九）字第0600060401855号】、《祖庙街道东升村格沙工业区改造提升流转租赁方案格四股份合作经济社股东表决同意及奖励签名》、东升格四股份合作经济社与原告于2014年4月签订的农资【2014】005-4号《集体物业出租合同》、农资【2014】005号项目《祖庙街道农村资产交易项目公开竞租文件》、农资【2014】005号项目《祖庙街道东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权竞租竞价结果公告》、农资【2014】005号东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权竞租项目《成交确认书》、祖庙街道党工委办公室于2014年3月18日出具的《祖庙街道党政领导班子联席会议纪要》、佛发改资【2014】27号《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》、禅祖办函【2014】66号《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》。拟证明原告对诉请物业占有范围内的土地及地上建筑享有相应的使用权，并证明东升村格沙项目的改造是符合政府相关政策。2、《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》2份、《三方协议》2份、《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》。拟证明被告向原告承租涉案物业；诉请款项支付时间为每月10日，滞纳金标准为迟延付款部分每日1%；逾期超过一个月的，原告有权收回租赁物业以及拍卖被告的生产设备以抵偿所欠款项。3、北京市盈科（广州）律师事务所向被告出具的【2015】盈广州律函字第0774号《律师函》、1058290045212号和1058290046612号EMS快递单、投递记录及EMS退件单。拟证明被告长期不支付诉请款项、原告已通过《律师函》通知被告缴纳诉请款项并终止双方租赁合同关系。4、涉案厂房及宿舍照片。拟证明被告向原告承租涉案厂房及宿舍。5、《收款收据》7张及银行转账记录2张。拟证明被告实际按照《收款收据》中记载的支付标准交付租金、管理费及保安垃圾费等相关费用。6、用水（电）清单、水电清单及《收款收据》1张。拟证明水费支付标准为3.3元/立方米。7、涉案厂房宿舍水表、电表读数照片。拟证明截至2015年7月7日，涉案厂房及宿舍的水表实际读数。诉讼中，被告提交《收据》1张（合同按金30000元），《收款收据》6张、农信签购单、用水（电）清单。拟证明被告已足额交纳涉案厂房及宿舍至2015年8月的各项费用。诉讼中，本院出示于2015年8月5日到涉案厂房送达证据时的照片及对被告李诚所作的询问笔录。本院认证如下：对原告提供的证据1、2，因有原件核对，故本院对证据真实性予以采信，就涉案租赁合同书效力问题，于本院认为部分进行论述。对原告提供的证据3，原告提供证据了邮政特快专递存根联核对，上载寄件信息与《律师函》编号相符，本院确认该组证据真实性。对原告提供的证据4，与本院现场送达情况可相印证，故本院亦予采信。对证据5、6，虽系原告单方制作，但就得以与被告提供的证据所载交付标准相对应部分，本院予以采信。对证据7，因缺乏有效证据佐证照片所拍摄的水电表即为涉案厂房宿舍的水电表，且被告亦予否认，故本院对该组证据不予采信。对被告提供的证据，因原告无异议，且有原件核对，本院予以采信。对本院依职权出示的证据，因来源合法，内容真实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年1月28日，格四经济社与被告签订两份《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》，分别约定被告承租位于佛山市禅城区祖庙街道东升村格沙工业区20号楼的办公室首层、三楼及四楼、宿舍，租赁期限均从2013年2月1日至2015年1月31日；租赁期间，被告所发生的水、电、物业管理、卫生、保安、税收、工商等费用由被告承担；被告上缴的租金于每月5号前上缴，逾期一日，须按日租金的千分之五支付滞纳金。双方并于合同中对各自其他权利义务作出相应约定。2014年4月11日，原告通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，原告与格四经济社签订《集体物业出租合同》，约定原告承租格四经济社的土地使用权31562平方米，上盖物业88309.55平方米一并随土地交付原告，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。2014年6月30日，格四经济社与原、被告共同签订两份《三方协议》，载明：格四经济社与被告签订的《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》约定格四经济社将承租物业所属的集体土地使用权连同地上物业整体出租给被告，租赁期限至2015年1月31日止；自签约之日起，由原告承接所有未履行完毕的租赁关系，包括但不限于收取租金、管理承租物业等，格四经济社不再享有承担原合同中的权利义务；确定了被告向原告交纳租金、管理费及其他约定费用的具体账户；被告原已向格四经济社交纳的租赁押金，根据被告持有的有效押金单据，由格四经济社向被告直接退回，由被告按照原合同约定的金额向原告重新交纳押金，并由原告向被告开具新的押金单据。同日，原告开具一份《收据》，上载收到“李诚格四20号三楼合同按金”30000元。2015年1月23日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，主要约定：被告承租位于佛山市禅城区格沙工业区格四20号楼三楼；租赁期限从2015年2月1日至2015年12月31日止；厂房面积443.8平方米，租金16元/平方米，厂房每月租金7100.8元；垃圾处理费、保洁费每平方米1元，每月费用443.8元；先交租后使用，被告每个季度首月的10号前交清当季租金及垃圾处理费、保洁费和上季水电费；被告在合同签订之日应向原告交付45000元作为租赁厂房保证金；签约之日交付三个月租金21302.4元；被告未能依约交租，按实欠金额每日千分之一向原告支付逾期付款滞纳金。同日，原告与被告还签订《宿舍租赁合同》，主要约定：被告承租位于佛山市禅城区格沙工业区格四25宿舍；租赁期限从2015年2月1日至2016年1月31日止；宿舍面积316.4平方米，租金每月3164元；保洁垃圾费每月316.4元；先交租后使用，被告每个季度首月的5号前交清当季租金及垃圾处理费、保洁费和上季水电费；签约之日交付三个月租金9492元；被告未能依约交租，按实欠金额每日千分之一向原告支付逾期付款滞纳金。双方并于上述合同中对各自其他权利义务作出相应约定。2015年6月16日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向被告户籍所在地及被告承租的格沙工业区格四20号楼三楼发出《律师函》，该函载明：被告自2015年5月开始拖欠原告租金等费用，包括格沙工业区20××楼××5月至6月的厂房租金14201.6元及厂房保安垃圾费867.6元，格沙工业区20号楼首层办公室5月至6月租金3605元及办公室保安垃圾费72.1元，格四25宿舍5月至6月租金6328元及宿舍保安垃圾费632.8元，5月份水电费752元，合计26459.1元；明确双方租赁关系于2015年6月30日终止，并要求被告在上述日期前结清所有费用并交还该租赁场地和宿舍。2015年7月31日，被告向原告支付了同年3月至7月涉案厂房水费1567元；同年5月至7月涉案厂房租金（场地使用费）、保安垃圾费；同年5月及6月1日的涉案办公室租金、保安垃圾费；同年5月及7月涉案宿舍的租金（场地使用费）、保安垃圾费。2015年8月7日，被告向原告支付了涉案厂房及宿舍同年8月场地使用费（租金）及综合管理费（保安垃圾费）。原告就被告上述交费事宜向被告出具了加盖财务专用章的《收款收据》。据被告提供的《用水（电）清单》所载，水费以每立方米3.3元计付。另查明，涉案厂房及宿舍均位于佛府集用（九九）字第0600060401855号集体土地上，该地块登记土地使用权人为环市镇东升管理区格四经济合作社，涉案厂房及宿舍门牌号码为自编门牌。诉讼中，原告陈述：对于涉案厂房租金、管理费系按2015年1月23日签订的《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》约定的标准收取；确认被告已经交清诉状所载欠付的厂房及宿舍的租金及保安垃圾费等各项费用；确认涉案物业没有经过报建手续，如涉案合同无效，亦要求被告返还涉案物业并支付相关费用；确认涉案物业在被告与格四经济社签订合同书前业已存在。诉讼中，被告陈述：被告与格四经济社签订合同的目的在于租赁物业而不是租赁集体土地；认可《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》约定的收费标准。本院认为，涉案物业在被告与格四经济社签订《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》前业已存在，且依据该合同书内容反映，双方签约目的在于租赁涉案物业，故本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，经本院庭前释明，原告在案中无法提供涉案物业已办理产权登记手续或业经合法报建手续相关证据，庭审中亦自认涉案物业未经报建，故涉案《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》应属无效合同。虽该合同书无效，但原、被告与格四经济社所签订的《三方协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故原告取得了因合同无效而产生的以收取占有使用费、代收代缴费用及收回相关物业为主要内容的债权。同理，原告与被告就租赁涉案厂房及宿舍事宜于2015年1月23日签订的《厂房租赁合同》及《宿舍租赁合同》亦属无效合同，合同中相应违约条款系无效约定，原告诉请的滞纳金无法律依据，本院不予支持。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告有权依据双方合同约定标准向被告主张占有使用费。据《厂房租赁合同》与《宿舍租赁合同》相关约定，则涉案厂房每月占有使用费依约计为7100.8元、保洁垃圾费443.8元；涉案宿舍每月占有使用费为3164元，保洁垃圾费316.4元。因被告已付清原告诉请时段的租金、管理费及保安垃圾费，故原告相关诉请无需重复处理。但因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方互负返还义务，原告有权要求被告腾房并交回涉案物业，原告返还相应物业的诉请本院予以支持。基于被告租赁物业系用于生产经营，故本院酌定被告应在二十日内向原告交回涉案厂房及宿舍。对实际返还涉案厂房宿舍之前所产生占有使用费及保洁垃圾费以上述标准计付，被告业经支付的无需再行给付。而合同所载之按金，因被告未提起反诉，本院于案中不做处理，相应权利人可另行主张权利。至于原告诉请的水电费，因原告未能提供充足证据证明已实际产生相关费用，该项诉请因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告李诚与佛山市禅城区祖庙街道东升格四股份合作经济社于2013年1月28日签订的2份《佛山市禅城区祖庙街道东升村格四股份合作经济社租赁合同书》以及于2015年1月23日与原告佛山市聚荟投资有限公司签订的《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》均为无效合同；二、被告李诚于本判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区格沙工业区格四20号楼3楼厂房（自编，面积约443.8平方米，下同），并将上述物业交回佛山市聚荟投资有限公司（被告李诚已足额交纳上述厂房至2015年8月31日的占有使用费和保洁垃圾费，超期占用的以每月占有使用费7100.8元、保洁垃圾费443.8元为标准计付费用至上述物业实际交回原告佛山市聚荟投资有限公司之日止）；三、被告李诚于本判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区格沙工业区格四25宿舍（自编，面积约316.4平方米，下同），并将上述物业交回佛山市聚荟投资有限公司（被告李诚已足额交纳上述厂房至2015年8月31日的占有使用费和保洁垃圾费，超期占用的以每月占有使用费3164元、保洁垃圾费316.4元为标准计付费用至上述物业实际交回原告佛山市聚荟投资有限公司之日止）；四、驳回原告佛山市聚荟投资有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行返还涉案物业义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案因适用简易程序，受理费减半收取295元，由原告佛山市聚荟投资有限公司负担200元，由被告李诚负担95元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈超二〇一五年八月十一日书记员  林立附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。