北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08581号
原告张×，男，1965年3月13日出生。
委托代理人李×（原告之妻），女，1968年2月2日出生。
委托代理人宋通，北京颂通律师事务所律师。
被告杨×，男，1955年12月31日出生。
委托代理人周杰，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人刘韫杰，北京市君泰律师事务所律师。
被告北京千禧福临房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街九号，法定代表人杨云龙，职务董事长。
被告北京中景濠庭物业管理有限责任公司，法定代表人杨云龙，职务董事长。
上述二被告之共同委托代理人谭云新，男，1960年9月16日出生。
原告张×与被告杨×、北京千禧福临房地产开发有限公司、北京中景濠庭物业管理有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张×之委托代理人宋通、李×，被告杨×之委托代理人周杰、刘韫杰，被告北京千禧福临房地产开发有限公司、北京中景濠庭物业管理有限责任公司之共同委托代理人谭云新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张×诉称：原告于2006年4月购买了中景濠庭×座×室房屋，同年10月前后，被告21层业主杨×在×室楼顶建设花园、鱼池，并且在×室主卧上方私自建立空调房，安装大型空调机，整日发出巨大噪音。空调机发出的巨大噪音已经严重影响原告的正常生活，原告不得已在东四环租房居住，因原告在中景濠庭附近上班，无形中增加了原告的生活、交通成本。2008年12月，×室卧室天花板出现漏水，浸泡了卫生间和卧室天花板、墙面、地板、房门。原告通知物业公司后，物业公司认为是楼上杨×安装空调后，空调长期排水以及花园灌溉、鱼池渗水造成的。2009年1月10日，因×室长期墙壁潮湿、渗水、发霉，2008年10月份签约的租户出现皮肤红斑、瘙痒，被医院诊断为皮肤病，原告赔偿租户6万元。在此期间，原告曾试图将×室房屋出租已弥补原告及家人在他处租房居住的损失，但都因噪音、漏（渗）水、潮湿问题一直无法解决，致使×室空置三年半之久，给原告造成巨大损失。2009年被告将空调房调换了位置，但因空调管道连接卧室墙体，噪音等问题一直得不到解决，2010年原告及家人搬回×室后，房屋依旧潮湿、两个卫生间长期漏水。2010年冬，杨×家的主空调管道冻裂跑水，顺管道直接流入原告卧室、卫生间，房间内散发着潮味，原告家人甚至得了湿疹。2011年×室的卧室开始出现滴水现象，2012年5月，渗水面积和程度越来越大，7月21日北京暴雨，房顶彻底穿洞，涂料掉下来露出了水泥，房间壁纸全部进水变色，客厅壁纸大面积脱落、室内装饰、家具几乎全部泡水变形（损坏）。暴雨停止后，×室漏水一直持续39天，再次给原告及家人造成巨大身心伤害和经济损失。从2006年至今，原告及家人多次向北京中景濠庭物业管理有限责任公司、北京千禧福临房地产开发有限公司反映2004室存在噪音超标、漏水等问题，但北京中景濠庭物业管理有限责任公司依据《中景濠庭物业服务公约》等规定未尽到维修等服务义务，北京千禧福临房地产开发有限公司开发的商品房质量存在瑕疵，对原告遭受的损失具有不可推卸的责任。2013年12月，原告迫于无奈，将×室以820万元的低价出售，低于同地段同户型市场价100万元。现原告诉至法院，要求1、三被告连带赔偿原告因×室漏水造成的装修和家具损失100000元；2、三被告连带赔偿原告因×室漏水、潮湿、噪音巨大而无法居住和无法出租房屋的损失60000元；3、三被告连带赔偿原告因×室多次漏水、潮湿、噪音巨大等原因造成该房屋价值降低的损失500000元；4、三被告向原告道歉。5、本案诉讼费用由三被告承担。
北京中景濠庭物业管理有限责任公司辩称：原告称物业公司没有尽到服务义务没有事实依据，物业公司依据自己的法定职责、服务程度规定和公布的服务公约，为原告提供了及时优质的服务，为协调各方解决原告房屋存在的问题付出了及时有效的努力；原告在2012年物业公司组织的服务问卷调查中，对物业服务基本是满意的。因此要求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
被告北京千禧福临房地产开发有限公司辩称：原告称中景濠庭房地产产品存在工程质量瑕疵无事实依据，理由如下：一、中景濠庭房地产项目在推向市场销售前均通过了政府有关部门组织的严格工程质量验收。原告诉状中所称的漏水问题，实际上是一个房屋保修问题，根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》以及答辩人公布的《住宅质量保证书》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。本工程通过工程竣工验收的时间为2002年12月27日，而×室房屋漏水时间是2008年12月，已超过保修期，建设方已无保修义务。因此要求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
被告杨×辩称，原告所述与事实不符。关于噪音，空调一开始是安装在21层，但在2007年10月就挪到了22层。张×提出噪音问题后，杨×三次请空调厂家的人来检查空调，但空调维修人员回复一切达标。2010年9月，杨×请了专业机构的人来检测噪音，也显示达标。关于漏水，原告没有提供任何证据证明与杨×有关。原告与杨×曾因为漏水问题发生过两次纠纷，2009年5月，在物业协调下杨×做了露台防水试验，显示一切正常，物业推测是空调冬天断裂造成的，在2010年1月6号，杨×支付了原告40000漏水补偿。从那以后没有发生过漏水事故。2012年7月暴雨，杨×家里也被淹了，原告不能证明水是从外墙漏进去还是从杨×家漏进去的，事故原因不明。原告诉状把两次意外漏水说成是长期漏水。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，张×于2006购买了北京千禧福临房地产开发有限公司（以下简称开发公司）开发的北京市东城区安德路×号×楼×门×号（以下简称×号）楼房一套，杨×所有的房屋位于上述房屋楼上，为×号×楼×门×号（以下简称×号）房屋。北京中景濠庭物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）为上述楼房提供物业服务。张×称杨×于2006年10月前后在×号房屋楼顶建设花园、鱼池，并安装大型空调机。杨×认可在×号房屋楼顶建设花园、鱼池，并安装空调的事实，但认为该事实与原告诉称的损失之间没有因果关系。
张×称因噪音导致无法入住×号房屋一直空置，2008年10月其才将×号房屋出租，2009年初因杨×家管道破裂致使×号房屋被淹，其对×号房屋重新装修，2009年9月其与家人入住×号房屋。2010年冬天，具体月份不详，×号房屋再次漏水，物业公司答复是因为楼上空调原因导致的，就此次漏水事故张×未找杨×协商。2012年7月21日×号房屋再次被淹，需等休雨季才能做防水，同年11月20号左右将×号房屋出租。2013年12月张×将×号房屋出售。
2010年1月6日，杨×给付张×房屋修补赔偿金40000元。张×称物业公司同时承诺赔偿张×，用于抵消2006年至2009年×号房屋应交纳的物业费和供暖费。物业公司对此予以否认，杨×称不知情。
张×自称2012年7月21日房屋漏水后并未对×号房屋进行维修，而是将×号房屋出租，给承租方减免10000元由承租方自行对×号房屋进行修复。在法院指定的举证期限内，张×未提供相关证据。
物业公司于2009年5月26日向张×及其妻子李×出具一封函件，大意为：物业公司对张×及家人入住以来所受到的困扰深表同情，并一直在努力协调、督促杨×尽快将问题解决。2009年4月物业公司收到张×及家人发来的信函，物业公司对张×家上层住户的空调噪音及漏水严重影响张×及家人对房屋的使用问题甚为了解。物业公司已致函杨×，希望其尽快协商解决。
物业公司于2012年6月26日致函杨×，主要内容为张×投诉噪音一事，虽经杨×多次配合处理，但未予彻底解决。物业人员现场检查发现空调主机及其管道仍有噪音，并提出了解决方案。
物业公司于2012年8月13日再次致函张×及李×，内容为：物业公司对您家楼上漏水给您带来的诸多困扰深表同情，并一直在努力协调、督促A座21层业主尽快将问题解决。现将A座21层平台施工方案向您汇报如下：1、拆除花草、移除土层；2、做防水找平层；3、做防水层；4、做避水实验；5、做防水保护层。根据所签订的装修协议，完工日期为9月30日。物业公司工程部将对其施工过程进行全程监督，以期达到预期效果。
在案件审理过程中，张×申请对×号房屋室内2009年、2010年和2012年大面积漏水以及房屋长期渗水、潮湿、噪音大的原因进行鉴定；对×号房屋建筑质量不合格、涉及存在缺陷导致×号房屋2009年、2010年和2012年大面积漏水以及房屋长期渗水、潮湿、噪音大的原因进行鉴定；对×号房屋自2006年10月至2009年7月以及2012年11月不能居住、不能出租的损失进行鉴定。由于张×已将×号房屋出售给案外人，上述鉴定需征得×号房屋现所有权人同意，在本院指定的合理期限内，×号房屋现所有权人未到庭表示同意，上述鉴定无法进行。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、北京中景濠庭物业管理有限责任公司出具的信函等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法财产权益受法律保护。当事人对自己提出的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于漏水问题，因杨×就2009年发生的漏水事件已于2010年1月6号赔偿张×，现原告再次主张赔偿，本院不予支持。关于2010年冬天的漏水事件，因张×未向法院提交证据证明发生漏水事件，本院对该项主张不予支持。关于2012年7月21日发生的漏水事件，本院认为民事诉讼的证明标准为高度盖然性，不需要达到排除一切合理怀疑的程度。根据一般公众生活经验和通常理解，在房屋楼顶建设花园、鱼池等违法行为会损害房屋质量，故本院根据高度盖然性的证据规则，认定杨×应对×号房屋于2012年7月21日漏水事件造成的损失承担赔偿责任。至于损失的数额，因张×未提交充分有效证据证明实际发生的装修及家具损失、维修期及维修期内无法居住和无法出租房屋的损失，且×号房屋所有权已归案外人所有，相关损失鉴定已无法进行，损失数额由本院根据漏水情况等予以酌情确定。
关于潮湿问题，因张×未提交证据证明×号房屋长期潮湿的事实以及该损失与被告之间的因果关系，对张×该项主张本院不予采信。
关于噪音问题，本院根据高度盖然性的证据规则对物业公司于2012年6月26日出具的信函予以采信，认定杨×安装空调行为对×号房屋造成了噪音影响。但张×未提供证据证明噪音巨大致使×号房屋无法居住、无法出租。
关于房屋价值降低的损失，因原告未提供证据本院不予支持。关于书面道歉，因无法律依据本院不予支持。
关于原告要求开发公司和物业公司承担赔偿责任，因无事实和法律依据本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨×赔偿原告张×财产损失人民币一万元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告张×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，由原告张×负担5175元，已交纳；由被告杨×负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王秀文
代理审判员 赵庆玲
人民陪审员 王义华
二〇一五年五月八日
书 记 员 王 悦