江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3079号
上诉人（原审被告）：江宋树，男1963年6月24日生，汉族，居民，住灌南县。
委托代理人：张书华，灌南县新安法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李金才，男，1947年6月17日生，汉族，居民，住南通市如东县。
委托代理人：黄建英，江苏三强律师事务所律师。
上诉人江宋树因与被上诉人李金才租赁合同纠纷一案，不服灌南县人民法院（2016）苏0724民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月16日公开开庭进行了审理。上诉人江宋树及其委托代理人张书华、被上诉人李金才及其委托代理人黄建英到庭参加诉讼。本案原审原告李金才当庭撤回上诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
上诉人江宋树上诉请求：一审法院判决不当，请求二审法院依法查明事实，撤销原判决。事实和理由：一、一审法院仅凭被上诉人陈述就推定租金为每年17万元与事实不符，明显不当，违背合同本意。二、一审法院认定双方合同终止时间为2014年9月30日是错误的，认为合同终止的时间应该算到租赁物窑厂于2015年10月份拆除为至。三、租赁物窑厂是因为政策性原因于2015年10月份被拆除，认为应当比照租赁合同第十条政策性停产来计算退还应退还的租金。四、被上诉人违约，应该赔偿上诉人的损失及违约金，一审法院却没有判决，违反法律规定。
被上诉人李金才答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求以及所依据的事实和理由不能成立，应依法予以驳回，维持原判。一、十年租金共170万元，合同双方对每年的租金约定不明确，一审法院按每年17万元是公平的。二、合同终止的时间，应以双方共共同签字确认的终止时间为准，一审法院认定合同于2014年9月30日终止是正确的，不应按拆除窑厂时间作为合同终止时间。三、合同终止原因不是因为政府征收，合同早在一年前，即2014年9月30日就终止了。四、上诉人提出要违约金，实体上是上诉人违约，被上诉人已经一次性交纳了租金170万元；程序上是上诉人既没有提起违约金的诉讼也没有提供违约的证据。
李金才向一审法院起诉请求：1、请求判令江宋树退还租金1142027.75元，赔偿损失318431元，偿付违约金15万元，合计1600458.75元。2、江宋树承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：灌南县三口轮窑厂系经过工商登记无字号的江宋树个人所有的窑厂。该窑厂，当地人也称三口窑厂、南华窑厂。
2011年5月15日，以江宋树为甲方，以李金才为乙方，签订《合同书》，约定：第一条，甲方将三口轮窑厂生产经营权承包给乙方，期限从生产交接之日起10年。第二条，10年租金170万元。第三条，租金支付方式为，生产交接日交70万元，2011年9月10日前交30万元，余款2012年1-6月份每月10万元，在6月30人日前结清，如不按时交付租金，每天罚款500元，超过1个月作违约处理，甲方有权终止合同；如果乙方经济有困难，30万元可在2012年7-9月份给付。第四条，甲方交给乙方的大窑、窑棚、生产棚、房屋、电力设备、机械等各种生产工具，乙方期满后如数退还，如有缺少按折旧赔偿（附生产用具清单），院外场地租金由乙方负责，一切安全工作及事故与甲方无关。第五条，甲方确保乙方土源协调与供给，2011年与2012年，乙方给付甲方以每万块多孔砖480元计算，之后，土源价格根据市场综合价格确定，如果乙方集土资金不到位、土源供给不上，责任由乙方负责（集土款一律有乙方预付），甲方每年土源满足乙方生产，乙方补贴甲方辛苦费每年4万元，2011年除外；如果土源不能满足乙方生产造成损失，2年退租金80万元，4年退租金30万元，5年退20万元；天气问题因土源供给不上，不算甲方违约；在合同期内，甲方如高价将三口轮窑厂转租他人，要负责乙方一切损失与违约金。第六条，乙方每年交付甲方10万元作为上交国税局、地税局、国土局、工商局、环保局税费，如果税费上浮，由乙方负责；安全局质检、墙改等其他所有税费与甲方无关；乙方如浪费甲方土源，以10倍罚款；若乙方税费未交到位，出现土源供应不上造成停产，与甲方无关。第七条，甲方确保乙方良好的治安环境与道路排水系统畅通，如为此造成停产由甲方赔偿每天1000元，因乙方自身原因与甲方无关。第八条、第九条内容与本案无关，略。第十条，合同期内，国家政策性停产，乙方生产两年，甲方返还乙方租金70万元；乙方生产四年，甲方返还乙方租金20万元；国家政策性拆除轮窑厂，按拆迁总额的40%给付乙方，另加生产经营四年以上不再退还租金，六年以上不享受任何补贴。第十一条，如有一方违约，违约金15万元。对该违约金15万元，双方一致解释为：是指对没有专门约定违约条款的其他违约适用15万元违约金，有专门约定的不适用这一条。
2011年5月15日，江宋树将租赁标的物交付李金才生产经营，其中交付的生产用具清单列明的生产用具包括：机房设备全套、变压器2台（200千瓦、50千瓦）、电瓶车20辆、抽风机1台、发电机1台（全套）、脱车2台、坯库2幢、车库1个、古风机2台、电焊机2台、充气机1台、氧焊机1台、工具全套。嗣后，李金才给付了江宋树租金170万元，双方均按约履行。
2013年7月4日，李金才与江宋树签订协议，约定内容为：甲方江宋树、乙方李金才，为了双方合作愉快，三口轮窑厂2013年供土事项有所改变，达成如下协议：一、2013年供土事项与甲方无关，土源供给不上与甲方无关。二、甲方如有土源，以每吨15.5元优先收购。三、以上条款是2013年的模式，下年供土事项，共同协商重新再订。四、乙方给付甲方下半年工资20000元，分两个季度给，甲方负责调解乙方厂内所发生的矛盾和有关部门的协调。
2014年6月9日，李金才与江宋树签订协议，该协议载明：因乙方违反2011年5月15日签订的承包三口轮窑厂合同第五条、第六条。一、乙方没有按时交纳税费。二、没有和甲方协调擅自集土。三、乙方没有付给甲方上半年工资。四、2014年6月9日经甲乙双方调协，在2014年6月15日前协调不好，乙方停止一切生产活动，责任自负。协议四条内容之下有：我认可6月15日我去兴化把陈书记余老板带到厂与江厂协调以上几项事情，如果人不来厂，一切按上述处理停产（该段文字为李金才所写）。之后，李金才没有按约带陈书记、余老板到窑厂来协调处理，李金才与江宋树双方自己也没有协调处理好该协议约定的事项。李金才于2014年6月底将窑厂停产。2014年上半年李金才只交给江宋树税费3万元，没有按约足额交给江宋树税费5万元。此后，原告未再按约交税费。2014年7月14日，李金才又恢复窑厂生产，到8月24日窑厂内砖坯烧完又停产。此后，李金才未再恢复窑厂生产。
2014年8月30日，李金才与江宋树达成协议，协议载明：一、李金才欠工人工资16万元由江宋树垫付。二、江宋树垫付的工人工资所产生的利息计算至2011年5月15日签订的承包合同终止时，由李金才承担。三、李金才家人等其他所属人员及属于李金才的物品撤出窑厂后，将属于江宋树的物资交还江宋树。四、江宋树与李金才就2011年5月15日签订的承包合同纠纷于2014年9月20日前协调处理完毕，如协调处理不好，双方必须在2014年9月30日前起诉至人民法院裁决，如果不予起诉视为终止合同中的相应款项。嗣后，原告没有撤出窑厂。2014年底，李金才离开窑厂回家过春节，春节后，李金才雇佣刘某某为其看管窑厂财产物资，直至2015年10月窑厂拆除，被雇佣人刘某某才离开窑厂。2012年12月9日，李金才出具证明给江宋树，我于江厂长上交税费全年10万元，分为上半年交5万元，下半年交5万元。对该证明，江宋树解释是证明原告在2014年税费上半年和下半年均没有交；李金才解释是自己在2014年1月交了3万元税费，此后因停产没有交。李金才在生产经营中，曾增添变压器一台，还在没有要求江宋树在合理期限内维修租赁物（窑体、房屋等）的情况下，自行对租赁物进行了修理。双方一致陈述上述窑厂由于政策的原因被江宋树拆除复垦，该窑厂于2015年10月拆除。窑厂拆除后，双方在合同中写明的生产用具清单中列出的部分生产用具及原告在生产中增添的变压器一台，均在江宋树处保管。
一审法院认为：李金才与江宋树之间签订的窑厂租赁合同及履行该合同中先后签订的三次协议，虽存在约定含义不明等瑕疵，但不违反关法律规定，属有效合同。双方在合同履行中协议终止了租赁合同的履行，江宋树应当按照合同实际履行期间收取租赁价款，没有履行的部分应当退还李金才。双方只约定窑厂10年租金170万元，没有约定每一具体年份的租金，应当推定为每年等额租金17万元。一审法院认为，李金才主张因江宋树没有按约履行土源供给义务，要求由江宋树退还其没有供土的租金，因双方对土源供给已经协议变更，其该主张缺乏证据，不能成立，一审法院不予支持。违约金的给付，必须以违约事实的存在为前提，还应当与违约方的违约程度相适应，李金才主张由江宋树给付其违约金15万元，因其缺乏必要的证据证实被告违约事实的存在，其主张不能成立，一审法院不予支持。一审法院认为，在合同履行中，租赁人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，出租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；李金才主张自己在租赁合同履行中改善租赁物、增设他物，要求江宋树赔偿，其该主张缺乏法律依据，不能成立，一审法院不予支持。李金才主张自己在租赁合同履行中对租赁物进行了修理，要求江宋树赔偿修理费用，因其没有依法要求江宋树在合理期限内修理，且其修理费用的确切数额又缺乏必要的证据印证，其主张不能成立，一审法院不予支持。李金才主张要求江宋树赔偿其积存的泥土、煤渣损失及租用土地损失，也因为缺乏证据印证，其主张也不能成立，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条之规定，判决：一、江宋树退还李金才租金1126191.78元。于本判决生效之日起十日内兑现。二、驳回李金其他诉讼请求。一审案件受理费19205元，由李金才负担5765元（已交纳），由江宋树负担13440元（李金才已预交，江宋树在兑现上述款项时一并给付李金才）。
本院经审理查明，二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实和证据，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为:1、双方于2011年5月15日签订的租赁合同是否已经实际终止以及终止的时间、终止原因；2、由第一个争议焦点引申，双方在租赁合同履行期间有无违约、违约责任的承担；3、租金的退还问题。
本院认为，双方当事人于2011年5月15日签订的《合同书》及2013年7月4日和2014年8月30日签订的协议,均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律和法规的规定，均为合法有效的合同。
关于第一个争议焦点，本院认为，从双方当事人履行合同的整个过程，结合双方共同签字确认的2014年8月30日签订的协议第四条约定“双方就2011年5月15日签订的承包合同纠纷于2014年9月20日前协调处理完毕，如协调处理不好，双方必须于2014年9月30日前起诉至相应的人民法院裁决，如果不予起诉视为终止合同中的相应款项”来看，本案双方于2011年5月15日签订的《合同书》的终止时间应为2014年9月30日，故上诉人主张合同终止的时间应该算到租赁物窑厂于2015年10月份拆除时间的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。
对于第二个争议焦点，本院认为，关于双方在租赁合同履行期间有无违约、违约责任承担的问题，由于上诉人江宋树在一审法院审理期间没有对违约金问题提出反诉意见，本案二审不予理涉，上诉人江宋树可以通过另行诉讼解决。故上诉人关于赔偿损失及违约金的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，双方于2011年5月15日签订的《合同书》第二条约定：窑厂10年租金170万元，双方未明确约定每一年的租金数额，应当推定租金为每年17万元。对于该《合同书》第五条约定的租金退还问题，该条适用前提条件是江宋树能否确保李金才土源协调与供给，根据2013年7月4日签订的协议第一条已经明确2013年供土与江宋树无关，而依据该协议第三条，下年（2014年）供土事项应由双方共同协调再定。因此，双方实际上已经对2011年5月15日签订的《合同书》第五条进行实质性变更，不再对双方产生约束力。对于该《合同书》第十条的租金退还问题，该条适用前提条件国家政策性停产，根据灌南县人民政府办公室文件（灌政办发〔2012〕56号）《关于禁止生产和使用粘土砖加快发展新型墙体材料的通知》中禁止生产和使用的期限和范围第（二）项明确规定：自2015年1月1日起，乡镇规划区、农村集中居住区内禁止生产和使用粘土砖。而本案租赁合同，双方在2014年9月30日即终止履行，继而亦不能适用该合同条款第十条。故上诉人关于租金的计算方法和比照租赁合同第十条政策性停产来计算应退还租金的上诉理由亦不能成立，本院依法亦不予支持。
综上所述，上诉人江宋树的上诉请求及理由均不能成立，本院对此不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19205元，由上诉人江宋树负担。
本判决为终审判决。
审判长 周庆忠
审判员 徐明山
审判员 罗来成
二〇一七年十一月十八日
书记员 成 斌
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。