北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第03157号
原告北京市易合房地产经纪有限责任公司，北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人陈宁，总经理。
委托代理人吴媛，女，1982年6月23日出生。
委托代理人李琳，女，1979年4月25日出生，北京市易合房地产经纪有限公司龙水分店店长。
被告赵景文，男，1966年5月24日出生。
委托代理人谢玉帅，女。
委托代理人闫申虎，男，1983年9月16日出生。
被告刘建萍，女，1957年4月23日出生。
委托代理人路萌，男，1980年11月6日出生。
原告北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）与被告赵景文、刘建萍居间合同纠纷一案中，本院于2014年2月17日受理后，依法由审判员段连俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易合公司的委托代理人吴媛、李琳，被告赵景文及其委托代理人谢玉帅、闫申虎，被告刘建萍的委托代理人路萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告易合公司诉称：赵景文于2013年1月12日在我公司业务员的带领下看上了位于XX房屋一套，经我公司介绍赵景文与刘建萍达成成交意向，赵景文当日与刘建萍签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：佣金共计人民币38000元，此费用由买受人支付，佣金支付方至迟应于本合同签订后3日内向居间人支付佣金。此外，在合同履行过程中，出卖人和买受人任何一方违约，导致本合同无法完成的，则由违约方承担向居间人支付全部佣金的责任。截止目前，经我公司多次催缴，赵景文仍拒不支付。鉴于以上原因，我公司诉至法院，请求：1、赵景文支付佣金38000元；2、诉讼费由赵景文承担。
被告赵景文辩称：一、双方所签订的合同不是居间合同。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。而双方所签的该份合同约定，易合公司的服务内容不仅包括提供订立合同的媒介服务还包括购房过程中的所有服务，因此说双方所签的该房屋买卖居间合同不仅仅是居间合同也包含了服务合同的相关内容。
二、易合公司在订立合同时，违反忠实义务，具有欺诈隐瞒行为。我方基于信任易合公司为从事二手房的专业机构及自身对购房政策、业务的不了解遂委托易合公司提供购房政策解读、居间服务及办理网签、担保、贷款等购房过程中的所有服务。根据合同法第425条和北京审理房屋买卖的指导意见第27条的相关规定原告作为房地产经纪专业机构有义务对订约的有关事项及当事人的订约能力积极调查并据实汇报，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。然而易合公司却以赚取佣金为目的，故意隐瞒北京现行的购房政策，在没有积极审核我方购房资格和依据《房地产经纪管理办法》第21条履行书面告知等前置义务的情况下便促成我方向刘建萍交付五千定金的基础上签订了的房屋买卖合同，导致我方因不符合北京市购房政策，无法实现合同目的。
三、易合公司未履行合同约定的任何义务。双方签订的该合同第九条约定居间人应提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询等多项服务义务，而易合公司除了在违反忠实义务的情况下促成两被告签订一无法履行的合同外从未履行合同约定的任何义务。
四、易合公司所述与事实不符，我方不存在违约情况。我方在自行知晓北京购房资格要求及自己不符合购房资格的情况后，第二天便及时与原告沟通，易合公司明知因其违反忠实居间义务导致我方无法实现合同目的后，竟未采取任何解决办法也从未再与我方联系，易合公司起诉状中所述的多次催缴与事实不符，且该涉案房屋己于2013年6月由易合公司作为居间人出售给了其他人。
五、在购房过程中，我不存在故意违约的可能。1、我方购房目的明确，购房能力具备。2、当场交付定金，履行购房诚意。
六、因为易合公司的以下的欺诈行为，导致我方与刘建萍所签的房屋买卖合同无法继续履行。1、易合公司故意忽略审核程序，促成合同。2、易合公司工作人员伪造他人签名签署合同。3、易合公司接受我方购房需求的委托后竟指派没有带看、签约资格的工作人员带看房屋签约。4、易合公司作为居间方己将该涉案房屋出售给了他人。综上所述，易合公司所述与事实不符、证据不足、不符合相关法律规定，请求法院依法驳回易合公司的诉讼请求。
被告刘建萍辩称：第一，根据合同约定，从诉讼请求看，我方没有出现违约的现象。第二，合同规定买受方支付违约金，因此，和我方没有关系。第三，我方认为我方属于第三人，不是本案适格的被告。第四，签完合同后，我方等着易合公司办手续，我方是卖方，我方不存在违约，不同意易合公司的诉讼请求。因为签完合同之后就没有人给我们联系说下一步怎么做，但后来就没有发生过任何事情，我们一直在等中介和买方信，这件事情就没有往下进展。
经审理查明：赵景文与文国荣于1989年8月28日登记结婚。赵景文XX楼房一套，建筑面积93.26平方米。文国荣XX一套，建筑面积60.59平方米。赵景文与文国荣均为北京市户籍。
2013年1月12日，在易合公司阳光店，经易合公司提供中介服务，赵景文（买受人）、刘建萍（出卖人）、易合公司三方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：出卖人将XX房屋出售与买受人赵景文，该房屋所在楼层1层，建筑面积133.04平方米；房屋成交价格为215万元；买受人在签订本合同的同时支付定金2万元；买受人采取商业贷款的方式；出卖人与买受人约定，至迟于2013年3月31日办理该套房产的银行面签手续并集齐银行贷款所需证件，待银行批贷后7日内办理该套房产的产权过户手续，过户当日买受人向出卖人一次性支付购房首付款，剩余房款由银行直接打入出卖人账户；佣金支付的数额、方式和时间：佣金共计人民币3.8万元，买受人支付3.8万元；佣金支付方至迟于签订本合同后3日内向居间人支付佣金；逾期未付的，每日支付未付部分3%的违约金；超过5日的，除应承担每月10%的违约金外，居间人有权停止办理相关手续，由此造成的后果由违约方承担；本合同履行过程中，出卖人和买受人任何一方违约，导致本合同无法完成的，则由违约方承担向居间人支付全部佣金的责任；违约方应在本合同终止5日内支付违约金及佣金；居间人提供的服务：（一）提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；（二）代收定金，代管相关的交易资料；（三）协助办理上述房屋抵押注销手续；（四）协助办理购房抵押贷款手续；（五）协助办理税费缴纳事务；（六）协助办理房屋产权转移登记及附属设施过户手续；（七）协助移交房屋、附属设施及家具设备；（八）出卖人和买受人发生纠纷时，应出面予以协调；协调不成，出卖人和买受人任何一方诉至人民法院的，须担任见证人；（九）出卖人和买受人共同委托易合公司指定金融机构办理该套房产的贷款手续；合同还规定了其他条款。合同最后签字部分为：出卖人刘建萍签字；买受人赵景文签字；居间人易合公司加盖印章，门店经理李琳签字，李琳代备案经纪人邵婷、杨子恒签字；门店经理李琳的从业资格证为协理证。合同签订后，赵景文支付了定金。后赵景文提出自己家庭有两套房屋，不符合国家限购规定，不能继续买房。赵景文没有将自己或妻子名下的房屋出售一套，造成无法办理网签。赵景文也拒绝向易合公司支付佣金。
案件在审理过程中，赵景文认可购房目的为扩大房屋面积，城里污染严重。
上述事实，有房屋买卖居间合同、结婚证、房产证后、李胜利名片、民事判决书及原、被告双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张有提供证据的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件成就。赵景文、刘建萍与易合公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，赵景文应当认真履行自己的义务。综合本案情况，赵景文在签订《房屋买卖居间合同》时，家庭名下有两套住房，不符合国家限购政策，赵景文不具备再次购买房屋的资格。对于该事实，赵景文是明知，易合公司也应尽审慎的审查义务。赵景文签订的《房屋买卖居间合同》中约定购房的房屋面积明显大于原有单套住房面积，赵景文签订合同时的目的是改善住房面积和环境，赵景文自身具有北京市户籍，其可以在卖掉家庭中一套住房后即具备购买《房屋买卖居间合同》约定的房屋的资格。赵景文具备使合同成就的条件，但其不恰当阻止条件成就，本院视为赵景文购房条件成就。对于《房屋买卖居间合同》不能履行，赵景文应承担主要责任。但本案中，易合公司提供居间服务存在部分瑕疵：1、易合公司没有要求赵景文签署家庭房屋情况承诺书；2、易合公司没有办理网签手续；3、易合公司的经纪人员资质存在瑕疵。关于易合公司要求赵景文支付佣金38000元一节，由于易合公司自身存在一定的瑕疵，其也未全部履行居间义务，赵景文也存在一定的过错，故本院结合全案情况酌情确定佣金为1.5万元，对于易合公司的过高诉讼请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告赵景文于本判决书生效后十日给付原告北京市易合房地产经纪有限责任公司佣金一万五千元。
二、驳回原告北京市易合房地产经纪有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百七十五元由北京市易合房地产经纪有限责任公司负担二百七十五元，已交纳；由被告赵景文负担一百元，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 段连俊
二〇一四年五月十三日
书记员 王苗苗