广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17918号上诉人（原审被告）：广州市联成房地产有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：王芮，董事长。委托代理人：晏婵娟，女，公司职员，联系地址。委托代理人：肖沛闳，男，公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：钟世勤，男，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：江慧敏，女，汉族，住广州市荔湾区。两被上诉人共同委托代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市联成房地产有限公司（以下简称联成公司）因与被上诉人钟世勤、江慧敏商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人联成公司上诉请求：1、驳回钟世勤、江慧敏的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由钟世勤、江慧敏承担。事实及理由：一、涉讼房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料并不会影响钟世勤、江慧敏收楼入住，钟世勤、江慧敏不得拒绝收楼。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“房屋交付时的有关资料”，该约定是商品房买卖合同的公示文本，实际上房屋只要取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即可交付使用，至于环保验收和永久供水等证明材料并不会影响钟世勤、江慧敏收楼入住，一审法院认为“涉案房屋所在楼盘未具备合同约定条件(包括取得永久供电、供水方面的证明文件)的情况下，原告可以拒绝收楼”，属认定事实错误。二、双方约定延期交房违约责任过高，且钟世勤、江慧敏并未举证因联成公司延期交房造成的损失，法院理应予以调低。双方签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房违约责任为每日按总房价款的0.05%计算，即约2870元/日，远远高于涉诉房屋租金标准；且钟世勤、江慧敏并未因涉诉房屋延期交付造成任何损失，法院理应调低延期交房违约金标准。钟世勤、江慧敏实际收楼时间为2017年2月21日，钟世勤、江慧敏均对涉案商品房在2016年10月20日达到交付条件予以确认，从《商品房买卖合同》约定的交付时间到2016年10月20日长达112天，但是从2016年10月20日至2017年2月21日隔了125天，从涉案商品房达到交付条件到钟世勤、江慧敏实际收楼时间间隔比联成公司逾期交楼时间更长，钟世勤、江慧敏对逾期交楼有一定的过错。原审判决按每日按总房价万分之五计算违约金高于钟世勤、江慧敏的损失，联成公司应承担的逾期交楼责任应适当减少，请求法院调低违约金标准。根据合同法司法解释（二），违约造成的损失超过30%，过分高于造成的损失，联成公司认为应参照同期同地段的商品房租金计算逾期交楼的违约金。原审法院认定事实错误，联成公司提起上诉，请求查清事实，依法改判。被上诉人钟世勤、江慧敏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持原判，虽原审没有全部支持钟世勤、江慧敏的诉请，钟世勤、江慧敏从解决问题的角度是接受原审判决。针对联成公司上诉理由第一点，钟世勤、江慧敏认为双方的《商品房预售合同》第15条明确约定上述文件不全，视为不符合交楼的条件，钟世勤、江慧敏有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由联成公司承担，根据该条约定，在涉案房屋不具备永久供水、供电、通邮等使用条件时，联成公司应承担逾期交付的违约责任。针对上诉状第二点的理由，钟世勤、江慧敏认为根据我国合同法的司法解释如联成公司认为合同约定的违约金过高，应承担举证责任，而联成公司在本案一审中并未对此举证，应承担举证不能的责任。双方签订的预售合同补充协议第5条对违约金上限进行了约定，且原审判决认定联成公司承担总房价5%的违约金已经大大降低了联成公司应承担的违约金金额，所以原审判决的金额没有超过联成公司应预见的违约风险。钟世勤、江慧敏认为在商品房符合交付条件后，钟世勤、江慧敏延迟收楼是对自身权利的合法处分，并不应因此承担任何责任。被上诉人钟世勤、江慧敏向原审法院提起诉讼，请求判令：1、联成公司向钟世勤、江慧敏支付自2016年7月1日起至房屋实际交付之日2016年10月20日止的逾期交楼违约金共计321301.29元；2、联成公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：钟世勤、江慧敏与联成公司于2015年8月20日签订了《广州市商品房买卖合同(预售）》和《补充协议》，约定：联成公司将项目中的龙津世家土兴巷X号10层X号房（房屋地址：荔湾区土兴巷X号X房）以人民币5737523元出售给钟世勤、江慧敏。联成公司应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给钟世勤、江慧敏使用。交房条件是：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付时的有关资料包括：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》等。联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向钟世勤、江慧敏支付违约金，本合同继续履行。该合同的附件七《补充协议》约定：五、该商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过钟世勤、江慧敏已付房价款的5%。补充协议若与主合同条款不一致的，以补充协议为准。在原审庭审中，联成公司确认钟世勤、江慧敏支付了全部购房款5737523元。为证明各自主张，钟世勤、江慧敏提供2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》。联成公司提供涉案房屋所在楼盘分别在2015年11月30日联成公司与广州供电局有限公司签订的《高压供用电合同》；2016年4月26日广州邮政投递局批准通邮申请表；2016年6月16日广州燃气集团有限公司发出《燃气服务告知》；2016年6月23日广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》；2016年6月27日广州市规划局出具《建设工程规划验收合格证》和2016年6月2日的《建筑工程竣工验收报告》；2016年8月8日广州市荔湾区环境保护局出具《关于龙津中路房地产建设项目竣工环保验收意见的函》。原审法院认为：钟世勤、江慧敏与联成公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同履行自已的义务。本案争议的焦点是：一、依照合同及补充协议约定，涉案房屋符合交付的条件如何确定，钟世勤、江慧敏能否以涉案房屋所在楼盘未具备约定条件而拒绝收楼；二、涉案房屋所在楼盘何时符合交付条件。具体分析如下：对于争议焦点一。钟世勤、江慧敏与联成公司签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时不仅应取得商品房建设项目验收方面的相关认可文件包括取得永久供电、供水方面的证明文件。原审法院认为依据我国建设部制定的《商品房销售管理办法》第七条规定，销售的商品房在供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施方面必须具备交付使用条件，因此，在涉案房屋所在楼盘尚未具备合同约定条件（包括取得永久供电、供水方面的证明文件）的情况下，钟世勤、江慧敏可以拒绝收楼。联成公司主张涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，理由不成立，不予支持。对于争议焦点二。根据联成公司提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，由此可认定涉案房屋所在楼盘，已具备合同约定的交付条件可交付钟世勤、江慧敏使用。联成公司未能在合同约定时间内将符合条件的房屋交付钟世勤、江慧敏使用，而事实上该房屋至2016年10月20日才具备交付使用条件，故联成公司应向钟世勤、江慧敏支付从2016年7月1日起至2016年10月20日止的违约金。至于违约金标准，根据钟世勤、江慧敏、联成公司双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》第十四条第（一）款：联成公司如未能按合同规定的期限交房，如逾期不超过180日的，联成公司应自2016年7月1日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向钟世勤、江慧敏支付违约金，本合同继续履行；及《补充协议》第五条：在商品房买卖合同第十四条约定由联成公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过钟世勤、江慧敏已付房价款的5%的。钟世勤、江慧敏认为上述约定是格式条款应为无效，对违约金约定上限应予调整。该条款在《补充协议》中单独明确是对原商品房买卖合同第十四条违约赔偿责任的调整，而且没有免除联成公司的违约责任。故钟世勤、江慧敏以该条款为格式条款应为无效的理由不成立，不予采信。由于联成公司未能按约定条件交付房屋已经构成违约，联成公司应按上述约定向钟世勤、江慧敏支付违约金。违约金以总房价为本金按每日万分之五计算，以不超出已付房价款5%为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市联成房地产有限公司支付逾期交楼违约金（违约金以总房价款5737523元为本金按每日万分之五标准计算，从2016年7月1日起至2016年10月20日止，以不超出已付房价款5%为限）给原告钟世勤、江慧敏。二、驳回原告钟世勤、江慧敏其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3060元，由原告钟世勤、江慧敏负担258元，被告广州市联成房地产有限公司负担2802元。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示没有新证据提交。钟世勤、江慧敏与联成公司均确认钟世勤、江慧敏于2017年2月21日已收房本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据钟世勤、江慧敏与联成公司签订的《商品房预售合同》关于交房条件的约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。也就是说，至双方合同约定的交房期限2016年6月30日止，涉案房屋所在楼盘尚未全部取得上述文件，尚不具备合同约定的交房条件，在此情况下，钟世勤、江慧敏可以拒绝收楼。根据联成公司在原审中提供涉案楼盘经有关部门所出具的文件及最后在2016年10月20日联成公司与广州市自来水公司签订《广州市（居民）城市供水用水合同》，可确认涉案楼盘在2016年10月20日已完成与广州市自来水公司供水约定，原审认定至2016年10月20日涉案房屋具备交付使用条件，本院予以确认。联成公司上诉主张涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即已具备交付使用条件，环保验收和永久供水等证明材料不会影响钟世勤、江慧敏收楼入住，理由不成立，本院不予支持。联成公司应向钟世勤、江慧敏支付从2016年7月1日起至2016年10月20日止的逾期交房违约金。至于违约金标准，根据双方合同第十四条第（一）款及《补充协议》第五条的约定，联成公司应每日按总房价款0.05%的标准向钟世勤、江慧敏支付违约金，违约金总金额最高不超过钟世勤、江慧敏已付房价款的5%。原审按此进行判决，并无不当。联成公司上诉主张逾期交房违约金标准过高，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。联成公司上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5604元，由上诉人广州市联成房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十月十七日书记员  徐毅敏