上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13233号
上诉人（原审原告、反诉被告）：齐伟华，女，1978年8月18日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：刘杰，上海福一律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海乐客玛超市有限公司，注册地上海市浦东新区虹盛路263号地下1层，实际经营地上海市闵行区鹤庆路900号1号楼。
法定代表人：毛碎庆，执行董事。
委托诉讼代理人：邹合强，上海瀛东律师事务所律师。
上诉人齐伟华因与上诉人上海乐客玛超市有限公司（以下简称“乐客玛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐伟华的委托诉讼代理人刘杰，上诉人乐客玛公司的委托诉讼代理人邹合强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
齐伟华上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持齐伟华要求乐客玛公司退还租金及赔偿损失的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定基本事实不清，未能查明租赁房屋哪些部位有证，哪些部位存在改建搭建；2、一审法院对于涉案房屋不具备租赁用途未予认定，而该认定对于合同后果的处理具有重大影响；3、齐伟华租赁房屋用于商业经营乐客玛公司是明知的，由于房屋的产证及用途限制等原因致使齐伟华不能经营，故乐客玛公司没有收取租金或者使用费的法律基础；4、无论是根据法律规定还是根据乐客玛公司出具的承诺书，乐客玛公司均应对齐伟华的损失承担全部赔偿责任。而且，乐客玛公司未事先告知承租人，一审法院亦未启动评估程序，致使租赁场地装潢及设备的灭失，故在损失认定上应作出对于承租人有利的裁决；5、一审法院在审理期限上存在程序违法。
乐客玛公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判支持乐客玛公司的一审反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定乐客玛公司向小商户出租的房屋存在有证部分及搭建改建部分缺乏依据，其没有查清齐伟华承租的房屋是否存在搭建改建；2、一审法院如果确认合同于2016年2月17日解除，亦应判决承租人支付相应的租金及违约金；3、一审法院认定经济损失的数额缺乏事实依据。
齐伟华向一审法院起诉请求：1、确认其与乐客玛公司签订的租赁合同于乐客玛公司收到诉状副本之日解除；2、判令乐客玛公司退还三个月租金21,671元（人民币，下同）、租赁押金14,400元、施工管理费2,400元；3、判令乐客玛公司赔偿损失：装修费11万元、加盟费10万元、保证金2万元。
乐客玛公司则提起反诉请求：1、要求确认《租赁合同》于2016年9月12日解除；2、要求齐伟华支付2014年10月15日至2016年4月14日的租金108,355元；3、要求齐伟华支付以当季的租金为基数，自应缴款日期起算至2016年2月29日，按每日万分之三计算的违约金31,628.16元；4、判令齐伟华支付按15元/月/平方X47.50平方米计算的物业管理费（算至2016年2月29日11,756.25元）。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号全幢厂房系上海C公司所有，XX公司承租后对该建筑物进行了改扩建，嗣后又出租给乐客玛公司。2015年11月，乐客玛公司诉至一审法院要求确认其与XX公司签订的租赁合同及补充协议无效，要求XX公司赔偿各种损失48,381,830.02元。2016年9月12日，经一审法院主持调解，双方达成协议：上述租赁合同于2016年9月12日终止履行，XX公司自愿补偿乐客玛公司1,700万元，乐客玛公司于2016年10月25日前搬空上海市闵行区XX路XX号XX号楼内自用房屋。
乐客玛公司称其于2016年9月13日将涉案的上海市闵行区XX路XX号XX号楼XX商铺交付给了XX公司。
另查明，2014年7月24日，乐客玛公司（甲方，出租方）与B公司的业主齐伟华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX号楼Z747.50平方米商铺出租给乙方经营零食，以B公司为商号经营名称。甲方向乙方保证对该房屋具有合法有效的相关权利，并确定可以依法建立甲乙双方的租赁关系。同时甲方确保向乙方出具的用来办理乙方营业执照或者分支机构营业执照所需要的相关证明及材料的真实性。乙方租赁期间，应当合法经营，经营所需有关证照由乙方自行办理，否则由此而引起相关责任由乙方承担，若乙方未能办妥经营所需相关证照（含营业执照），甲方无需承担任何责任。在租赁期间乙方即使被责令整改或停止经营期间乙方仍应承担本合同约定的向甲方支付租金及相关物业管理等与经营场所相关联费用。2014年7月15日至2014年8月15日为免租期，免租期间乙方应支付进场后水、电、通讯、垃圾清运、物业管理费等其他相关费用。（乙方装修好后一楼未能整体开业，以实际商场一楼整体开业为准。）本合同租赁期限为3年，自2014年8月14日起至2017年8月15日止。上述房屋第一年租金为86,687元，乙方应每3个月向甲方支付租金21,671元，第三年开始每年在上年基础上递增6%。乙方应于每个付款期提前15日向甲方支付下一周期的租金，首期租金为本合同签订后3个工作日内支付。双方签订租赁合同时，乙方须与甲方指派的物业公司签订《物业管理协议》。物业费另行支付，不计入租金，计费缴付方式详见《物业管理协议》。物业管理费标准：15元/月/平方米。乙方应于本合同签订之日起向甲方支付租赁保证金，金额为2个月的租金。甲方以现状交付乙方。乙方应具备有效的营业执照并办妥在所租商铺合法经营的一切手续。乙方可根据需要进行装修、改造，设计图纸和施工方案须事先报政府部门和甲方批准、认可，并与甲方签订《装饰装修管理服务协议》并办理相关手续后方可进场施工，经双方和有关部门验收合格后，乙方才能投入使用。除甲方提供的租赁房屋附属配套设施外，乙方在租赁期间因生产生活所需的一切设备、设施、用品等均由乙方自行添置，甲方不负担任何费用。乙方需自行办理有关所租商铺装修、装饰、广告设置及其他与该铺位有关的工商、税务、城建、规划、环保、卫生、公交、消防等执照、许可或手续，如乙方要求，甲方应协助及提供相关资料但不承担不能办妥有关登记、注册、许可等相关保证责任。乙方应具备有效的营业执照并办妥在所租商铺合法经营的一切手续，合法经营。本合同期满或提前终止时，乙方房屋内的固定装修（不可移动）无偿归甲方所有，甲方对乙方房屋内的任何装潢和安装不作任何赔偿。甲方要求拆除的，乙方应自行承担费用拆除。在租赁期内，非经双方协商一致，甲乙双方均不得无故变更或者违反本合同约定的条款或者终止本合同的履行，否则视为违约，违约方必须向对方赔偿本合同约定的相当于本年度三个月租金的违约金。乙方如逾期未按本合同约定向甲方支付租赁费用，甲方有权解除合同，乙方须承担逾期付款的违约金，每逾期一日，违约金为本年度租金的万分之三。逾期付款超过15日的，甲方有权单方解除合同。当发生下列情形时，甲方有权进入乙方承租的房屋及场地，开启并更换门锁，将租赁房屋及场地内属乙方所有的财产搬离，收回租赁房屋及场地，甲方对乙方的财产损失概不负责：（1）履行期限届满或符合本合同约定的终止、解除条件时，甲方按本合同约定的联系方式向乙方发出书面通知后7日内，乙方未按规定搬走属于乙方的财物的；（2）乙方违反本合同约定条款，且在甲方发出书面通知后7日内或者本合同规定的期限内未予以纠正的。甲乙双方确认在本合同中所填写的联系地址为双方确认的联系地址，任何一方联系地址有变动，应于变动后十日内书面通知对方，否则对方向本合同确认的地址发出书面通知，不论收到与否，均视为送达。双方另对其余事项作了约定。
合同签订后，乐客玛公司于2014年7、8月间向齐伟华交付了商铺。2014年8月4日，乐客玛公司还向1楼商户上海A有限公司出具承诺书，称由于乐客玛超市未能按原定计划开张营业，未经政府职能部门经营场地审核许可，现乐客玛公司要求承租方进场装修。如装修期间或装修以后遇相关职能部门检查不符合并不予经营，承租方一切损失费用一概由乐客玛公司承担。齐伟华向乐客玛公司支付了三个月租金21,671元、租赁押金14,400元、施工管理费2,400元。2014年7月29日，齐伟华与上海B有限公司签订了《经销商合作合同》，支付保证金20,000元、货款10万元。齐伟华称其向装修公司支付装修费11万元。2015年8月，XX公司向上海市闵行区XX路XX号XX号楼的商户发出《紧急函告》，称因乐客玛公司存在严重违约行为，已于2015年6月29日解除了与乐客玛公司的租赁合同关系，提醒商户如执意向乐客玛公司支付租金等款项，所造成的损失自负。2015年8月15日，乐客玛公司向各商户发出《对于紧急函告说明》，称其与XX公司的租赁合同合法有效，各商户可以安心经营，会保证商家利益不受损失。
2015年8月至10月间，上海市闵行区XX路XX号XX号楼部分餐饮商铺因环评未通过向上海市闵行区江川路街道办事处信访，江川路街道办事处在信访事项办理意见书中指出1楼商场未设置建筑结构内专用烟道，街道环保办于2014年12月提出整改要求，在乐客玛公司未完成整改前，XX路XX号XX号楼1楼部分餐饮商铺不能办理环保审批手续。齐伟华向乐客玛公司缴纳商铺充电费直至2015年5月后歇业。
齐伟华诉至一审法院后，乐客玛公司于2016年2月17日收到诉状副本等材料。
一审法院认为，乐客玛公司向各小商户出租的房屋存在有证部分、搭建改建部分，故乐客玛公司与齐伟华签订的《租赁合同》系部分有效、部分无效的合同。合同有效的部分，根据合同当事人的履行情况确定各自应承担的责任。合同无效的部分自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。乐客玛公司明知其向齐伟华出租的房屋不具备独立的产权证，招商中的市场未能按照原定计划开张营业，场地等手续亦存在不完备之处，对租赁合同的无效部分应承担主要责任。齐伟华作为承租人未尽到审慎的注意义务，对合同无效部分承担次要责任。基于上述情况，齐伟华现以合同不能正常履行，不能达到合同目的为由要求解除上述合同，一审法院予以准许。齐伟华要求解除合同的意思表示于2016年2月17日到达乐客玛公司，故一审法院确认双方签订的租赁合同于该日解除。乐客玛公司应返还齐伟华相关费用并根据其所负的过错程度赔偿齐伟华装修费等损失。关于乐客玛公司反诉主张的租金，鉴于其经营的江川广场实际尚在招商阶段，其与出租方也存在租赁纠纷，无法给各小商户提供正常经营的环境，故一审法院酌情确定齐伟华已经支付的三个月租金不予退还，对乐客玛公司反诉主张的租金不予支持。根据租赁合同约定，齐伟华须与乐客玛公司指定的物业公司签订物业管理合同，缴纳物业管理费，故乐客玛公司反诉主张的物业管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认齐伟华与上海乐客玛超市有限公司签订的关于上海市闵行区XX路XX号XX号楼Z747.50平方米商铺的《租赁合同》于2016年2月17日解除；二、上海乐客玛超市有限公司于判决生效之日起十日内退还齐伟华租赁保证金14,400元、施工管理费2,400元；三、上海乐客玛超市有限公司于判决生效之日起十日内赔偿齐伟华经济损失28,000元；四、驳回齐伟华其余本诉请求；五、驳回上海乐客玛超市有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,327.50元，由齐伟华负担4,407.50元，上海乐客玛超市有限公司负担920元；反诉案件受理费减半收取计1,667.40元，由上海乐客玛超市有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于合同的效力，根据查明的事实，乐客玛公司向小商户出租的商铺存在改扩建的情形，一审法院在客观上无法严格区分有证部位及改扩建部位的情况下，综合认定乐客玛公司与齐伟华就系争商铺签订的租赁合同部分有效、部分无效，于法不悖，且对本案合同后果的处理亦无实质影响。至于合同有效部分的解除问题，考虑到合同部分无效，且系争商铺亦不能正常经营，齐伟华以合同目的无法实现为由起诉要求解除双方合同，于法有据。一审法院据此认定双方合同于乐客玛公司收到起诉状副本之日解除，并无不当，本院予以维持。关于合同无效及解除的责任问题，乐客玛公司提供的租赁物存在改扩建的违法情形，系争场地用于餐饮在手续上亦存在不完备之处，其招商的市场亦未按照计划开始营业，而齐伟华作为承租人，在合同签订及履行过程中亦未尽到审慎注意义务，故一审法院据此认定乐客玛公司承担合同不能履行的主要责任，并无不妥，本院予以认同。关于损失赔偿问题，齐伟华主张的加盟费损失并不属于合同签订时可预测的损失范围，其提供的证据亦不足以证明实际发生的装修费的数额。由此，一审法院结合在案证据酌情确定损失的数额为28,000元，应属合理，本院予以维持。关于乐客玛公司反诉主张的租金问题。正如前述，系争商铺因场地原因并未办出经营证照，乐客玛公司与其出租方的纠纷以及市场招商的问题亦影响了系争商铺的正常经营，考虑到系争商铺的实际经营状况以及经营期间，一审法院判决驳回乐客玛公司要求承租人再行支付租金或者使用费的反诉请求，应属公允，本院予以维持。至于乐客玛公司主张的违约金，考虑到合同存在无效部分且乐客玛公司对于合同解除亦负有责任，故其主张违约金缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10,448元，由齐伟华负担5,075元，上海乐客玛超市有限公司负担5,373元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 薛叶青
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……