上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初14307号
原告：陈江林，男，汉族，户籍地湖北省广水市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：姜建文，上海德禾翰通律师事务所律师。
被告：张爱平，男，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市徐汇区。
被告：殷敏，女，汉族，住上海市徐汇区。
原告陈江林与被告张爱平、殷敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于同年8月11日公开开庭进行了审理。原告陈江林的委托诉讼代理人姜建文，被告张爱平、殷敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈江林向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同，将房屋交付给原告使用；2.被告支付原告违约金人民币40,000元(以下币种均为人民币)；3.被告赔偿原告损失73,081元。事实和理由：2016年2月25日，被告张爱平与原告陈江林签订了一份房屋租赁合同，约定被告将位于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告陈江林，租赁期限为十年，自2016年2月26日起至2026年2月25日止，前五年租金为每月10,000元，后五年租金为每月12,000元，免租期为7个月。合同签订后，双方约定，原告陈江林应于2016年2月26日付清三个月的房租与押金共计40,000元，原告陈江林按照约定于2016年2月26日向被告殷敏的银行账户内汇入前述款项。被告殷敏在交房时，向原告陈江林提出要求重新签订一份房屋租赁合同，租赁期限改为八年，租金改为前四年每月10,000元，后四年每月12,000元，免租期为4个月。原告陈江林拒绝接受，被告殷敏遂拒绝交付房屋。被告殷敏还以被告张爱平未获其授权出租房屋、房屋地址有误、合同显失公平以及合同无中介公司确认致合同无效等理由拒绝履行。原告陈江林认为，两被告系夫妻关系，房屋为夫妻共同财产，夫妻双方均有权出租。被告张爱平在签订合同时，通过电话、微信等方式与被告殷敏交流合同细节、讨论租赁事宜。被告张爱平出示了本人身份证及房产证，被告殷敏通过微信发来其身份证及银行卡照片。因此，房屋租赁合同是经原、被告三人协商一致达成，中介公司是否签字对合同效力并无影响。因两被告拒绝履行合同，给原告陈江林造成经济损失。按照上海房屋租赁指数办公室发布的《上海房屋租赁指数》，截至2017年3月，上海房屋租赁指数在2016年2月的基础上，上涨了6.83%，换言之，截至2017年3月，由于市场价格上涨给原告造成的利益损失达到73,081元以上。同时，房屋租赁合同约定，被告违约时，应支付原告陈江林40,000元违约金。被告拒绝交付房屋构成违约，应承担相应的责任并赔偿损失，原告陈江林遂起诉至法院。
诉讼中，因涉案房屋已另租他人，原告陈江林变更关于继续履行房屋租赁合同的诉讼请求为，确认房屋租赁合同解除。同时，原告陈江林撤回关于要求被告赔偿损失的诉讼请求。
被告张爱平辩称，看房过程中，其已向原告陈江林说明，其不具有房屋租赁代理权。其向原告陈江林出示了房产证及结婚证，但原告陈江林忽略其不具备代理权的事实，并有意诱使其签名，故被告陈江林在签约过程中存在恶意、过失。中介公司称，没有代理权并无妨碍，可以先行协商合同条款，事后予以追认。中介公司要求其签字，但中介公司未加盖公章。其原本不同意签字，但是考虑到中介公司的业绩要求遂签字，但合同因未加盖中介公司的印章而未成立。该合同并非真正的房屋租赁合同，而是签订合同的准备工作，故该合同属于无效合同。综上，其同意解除合同，但不同意支付违约金。若法院判令两被告承担违约金，则认为违约金的金额过高，要求法院予以调整。
被告殷敏辩称，其未见合同，该合同上亦没有中介公司人员的签字，房屋坐落也记载错误。被告张爱平签署其姓名，合同不产生效力。其约原告陈江林重新签订合同，原告陈江林当日就把40,000元转入其账户，其因认为合同未签成，就立刻将40,000元钱款退还原告陈江林。后原告陈江林未联系其要求履行合同，其经过一段时间的等待，仍未有原告陈江林的消息，遂于2016年的年底将房屋出租给他人。其不同意原告陈江林的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
两被告系夫妻关系。位于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)的权利人登记为被告殷敏。
2016年2月25日，被告张爱平以被告殷敏代理人的名义(出租方、甲方)与原告陈江林(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为157.77平方米，租赁期为10年，自2016年2月26日起至2026年2月25日止；房屋的月租金为10,000元，租金以转账方式支付，首期付三个月租金，另付10,000元押金，以后按每三个月结算一次；甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任；合同未到期满按违约处理，则向对方支付违约金40,000元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同还对其他事项作出约定。
次日，原告陈江林向被告殷敏的银行账户内汇入首期租金30,000元及押金10,000元，合计40,000元。
2016年2月27日，被告殷敏将上述40,000元钱款退还原告陈江林。
后，原告陈江林以被告殷敏未向交付房屋为由，至法院诉讼。
另查明，现涉案房屋由被告殷敏出租给他人使用。
以上事实，由原告陈江林提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、银行转账凭条，两被告提供的不动产登记簿、结婚证、银行交易明细清单，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.房屋租赁合同是否有效；2.如是，该合同是否应予解除，违约责任应如何承担。
关于焦点一，现两被告就合同效力提出的异议主要在于，涉案房屋的权利人为被告殷敏，而被告张爱平未获得被告殷敏的授权出租房屋，故该合同不应当认定为有效合同。本院认为，被告张爱平在签订合同时，虽未持有被告殷敏的授权委托书，但基于两被告为夫妻，具有特定的身份关系，且被告张爱平向原告陈江林出示了涉案房屋的房地产权证及其与被告殷敏的结婚证，由此，原告陈江林有理由相信被告张爱平有权代理被告殷敏对外出租房屋，在此过程中，未有证据证明原告陈江林具有恶意或重大过失，故应当认为，被告张爱平的行为构成表见代理，房屋租赁合同体现了签约人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。两被告就合同效力提出的异议不能成立。至于房屋地址记载错误、中介公司未加盖公章等理由亦不影响合同效力。即表见代理成立，则该代理行为的后果应由被代理人被告殷敏承担。
关于焦点二，房屋租赁法律关系中，承租人的主要合同义务为支付租金，而出租人的主要合同义务为交付房屋。本案中，原告陈江林已按约向被告殷敏支付了首期租金及押金，则被告殷敏应当及时向原告陈江林交付涉案房屋。然被告殷敏以合同效力存疑为由拒绝向原告陈江林交付房屋，鉴于本院已认定被告殷敏就合同效力提出的异议不能成立，故其拒绝交付的行为应视为违约。根据本案查明的事实，涉案房屋已另租他人，合同不具备继续履行的条件，原告据此变更其诉讼请求，于本案中行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除时间，根据法律规定，应以享有合同解除权的一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，原告陈江林于2017年8月11日的庭审中明确要求确认合同解除，故本院确认该日为合同解除之日。关于原告陈江林主张的违约金，具有合同依据，本院予以支持。但需要指出的是，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，虽被告殷敏存在违约行为，但主要系其认识存在错误所致，且就原告陈江林支付的租金及押金，被告殷敏于原告陈江林支付次日就如数返还，合同也实际尚未履行，房屋租赁市场又相对平稳，故对原告陈江林造成的损失有限，原告陈江林主张按照合同约定的违约金标准(即40,000元)支付违约金，金额明显过高。被告张爱平要求法院对违约金进行调整。现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由被告殷敏支付原告陈江林违约金10,000元。鉴于两被告系夫妻关系，原告陈江林主张被告张爱平共同承担责任，于法有据，本院予以支持。原告陈江林撤回部分诉讼请求，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告陈江林与被告殷敏于2016年2月25日就位于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的房屋租赁合同于2017年8月11日解除；
二、被告殷敏、张爱平于本判决生效之日起十日内支付原告陈江林违约金人民币10,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计400元，由原告陈江林负担300元，由被告张爱平、殷敏共同负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 颖
二〇一七年九月十五日
书记员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。