山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3806号
上诉人（原审原告）：博山区博山镇朱家庄西村村民委员会。住所地：山东省淄博市博山区博山镇朱家庄西村。
法定代表人：赵新村，主任。
委托诉讼代理人：侯昊，山东盛诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周克志，男，1939年12月4日出生，汉族，博山区志亚耐火材料有限公司经理，现住山东省淄博市博山区。
委托诉讼代理人：刘坤，山东润普律师事务所律师。
原审第三人：赵坦城，男，1965年5月25日出生，汉族，农民，现住山东省淄博市博山区。
上诉人博山区博山镇朱家庄西村村民委员会（以下简称“博山西村村委会”）因与被上诉人周克志、原审第三人赵坦城土地租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博山西村村委会的委托诉讼代理人侯昊，被上诉人周克志的委托诉讼代理人刘坤，原审第三人赵坦城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
博山西村村委会上诉请求：撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系或发回重审。事实与理由：1、原审认定事实不清，适用法律错误，上诉人与金晶公司签订的土地租赁合同中明确约定土地出租或转让需告知上诉人，并办理合理流转手续，即要求新的承租人与上诉人办理合理的流转手续。金晶公司在转租给周克志后，上诉人与金晶公司再无法律关系，金晶公司退出了租赁关系，周克志直接向上诉人缴纳租赁费。但周克志向赵坦城的转租并未取得上诉人的认可，且周克志尚拖欠大量租赁费未缴纳，故周克志向赵坦城转租的行为不应认定有效；2、被上诉人周克志长期拖欠租赁费，经上诉人多次催告后仍不履行，已构成根本违约，符合合同的法定解除条件，原审认定上诉人拒收租赁费缺乏事实及法律依据。
周克志辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据。涉案租赁合同约定的内容明确，被上诉人需要履行的是告知义务，且根据被上诉人与金晶公司的转让流程，以及上诉人与被上诉人的合同履行情况能够印证被上诉人的主张。且上诉人自2013年单方提高租金价格，告知被上诉人需自2011年开始按照每平方米6元交纳租金，上诉人认可涨价通知及第三人电话录音的真实性，证实被上诉人的主张。同时，被上诉人在2008年与金晶公司签订转让协议中的购买价格包含了土地承租权及地上办公楼、厂房等地上附着物的所有权，如上诉人收回土地将造成地上建筑物所有权与土地使用权分离。故请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
赵坦城无陈述意见。
博山西村村委会向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告向原告支付租赁费128700.00元（自2012年1月至2017年8月，计5.5年），滞纳金6435.00元（按5%计算），非法占用土地2100平方米使用费57750.00元；二、判令解除原、被告之间租赁关系；三、判令第三人退出大湾崖土地，向原告返还上述土地；四、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：博山西村村委会原名淄博市博山区北博山镇朱家西村村民委员会，因乡镇调整，淄博市博山区北博山镇朱家西村村民委员会于2009年11月更名为博山区博山镇朱家庄西村村民委员会。2003年1月18日，淄博市博山区北博山镇朱家西村村民委员会（甲方）与金晶公司（乙方）签订土地租赁合同，约定：一、甲方将位于大湾崖的土地18000平方米租赁给乙方使用，年租赁费1.3元/平方米，租赁期限50年，自2003年至2053年；二、甲方自租赁始，水、电、路三通；三、乙方使用员工如无特殊要求，优先录用甲方村民，但甲方不得乙方的日常企业管理；四、土地租赁后，所需用地手续及有关土地纠纷问题，由镇政府及甲方负责协调处理，并承担责任，确保乙方正常生产经营秩序，否则乙方停止缴纳一切费用并由甲方补偿因此带来的损失；五、土地、车间出租或转让需告知甲方，办理合理流转手续；六、土地租赁费每年分两次缴纳（6月底交50%其余年底交齐）逾期按5%滞纳金并承担相应民事责任；七、合同期满，条件相同或相近的情况下，乙方有继续使用的优先权，如遇政策变更等不可抗拒因素需修改或废止合同，双方协商解决。2008年，金晶公司将涉案土地转让给周克志。博山西村村委会表示认可，并主张周克志按照原租赁合同继承了权利义务，原租赁合同的各项约定对周克志具有约束力。2017年7月3日，周克志将涉案土地转让给第三人赵坦城。2017年8月8日，周克志将转让事实通知博山西村村委会。周克志已支付租金至2011年。周克志主张还支付了2012年租金，但博山西村村委会不认可；周克志提交的两份收据均注明收取2011年租金，且0020619号收据的交款人为金晶公司，而金晶公司已经于2008年将涉案土地转让给周克志，故周克志提交的两份收据不能证明其已经支付了2012年租金。2016年6月16日，博山西村村委会向周克志书面告知，厂地租赁费自2011年后至今，按6元/平方米缴齐。
一审法院认为：博山西村村委会名称的变更，不影响其诉讼主体及权利义务的承担。博山西村村委会与金晶公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，但根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故该租赁合同超过二十年的部分无效，其余部分有效。金晶公司将涉案土地转让给周克志，博山西村村委会认可，原合同有效部分对博山西村村委会和周克志具有约束力。周克志应当向博山西村村委会支付自2012年起的租金。根据租赁合同约定，租金每年分两次缴纳，6月底交50%，其余年底交齐，故博山西村村委会有权要求周克志支付至2017年6月底的租金；2017年7月起的租金，因履行期限未届满，故博山西村村委会在本案中无权向周克志主张。故周克志应当按照年租金1.3元/平方米的标准支付博山西村村委会自2012年1月1日至2017年6月30日的租金128700.00元。周克志主张因博山西村村委会单方提高租金价格并拒收其租金，博山西村村委会不予认可。根据周克志提交的证据，能够认定博山西村村委会欲提高租金的事实，根据常理，能够认定周克志主张的博山西村村委会拒收租金的事实。故周克志不违约，博山西村村委会无权要求其支付滞纳金。博山西村村委会主张周克志转租转让未征得其同意并办理手续，违反合同约定，同时按照《中华人民共和国合同法》第224条第2款规定，其有权要求解除租赁合同。对此，根据租赁合同第五条约定，周克志只需通知博山西村村委会而非征得其同意，本案中周克志已通知博山西村村委会；当事人之间的约定优先于法律规定，本案中当事人对土地出租或者转让作了明确约定，故不再适用合同法规定，博山西村村委会无权依合同法规定要求解除合同。诉讼过程中，博山西村村委会明确本案为违约之诉而非侵权之诉，故博山西村村委会依据侵权法律关系主张的要求周克志支付非法占用土地2100平方米的使用费57750.00元，第三人退出大湾崖土地，向博山西村村委会返还上述土地的诉讼请求，本案中不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决为：一、周克志于本判决生效之日起十日内支付博山区博山镇朱家庄西村村民委员会租金128700.00元；二、驳回博山区博山镇朱家庄西村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3202.00元，减半收取计1601.00元，博山区博山镇朱家庄西村村民委员会负担164.00元，周克志负担1437.00元。
二审中，上诉人博山西村村委会提交证据一、本案涉案标的物现有状况照片八张；证据二、上诉人委托淄博遥感地理信息有限公司对本案所涉标的厂房进行了测绘报告，拟证明本案所涉厂房占用土地面积为19935.75平方米，被上诉人周克志在履行合同过程中私自违约，故意侵占上诉人土地，上诉人有权依据法律规定解除合同。被上诉人周克志及原审第三人赵坦城经质证后，对证据一的真实性无异议，认为该证据显示了被上诉人租用的土地上包含地上建筑物的所有权，但该证据无法证明上诉人关于土地面积的陈述；对证据二的真实性不予认可，认为该报告中并未陈述具体位置，与本案不具有关联性，且即便存在超占土地的事实，也是上诉人与被上诉人间的侵权纠纷，与本案没有关系，也不能构成上诉人要求解除双方合同的事实依据。被上诉人周克志在二审期间提交其所使用土地上建筑设施明细一份，拟证明被上诉人与金晶公司的转让中包含了地上建筑物的所有权，如果解除双方合同会造成地上建筑物所有权与土地使用权相分离。上诉人博山西村村委会对该证据的真实性有异议，认为该证据是丁慎孔单方出具，且丁慎孔并未到庭，不能为该证据进行核实。且上诉人与被上诉人之间为土地租赁关系，上诉人同意被上诉人与金晶磨料之间的转租关系仅针对土地租赁，对地上建筑物的转让并未进行过意思表示，且上述建筑物按照我国的相关法律规定，不得进行买卖，被上诉人与金晶公司之间签订的合同应该认为无效合同。
鉴于被上诉人周克志及原审第三人赵坦城对上诉人博山西村村委会提供的证据一的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；上诉人提供的证据二系其单方委托，无法确认其真实性及关联性，故对该证据的效力本院不予确认；因上诉人对被上诉人周克志提供的建筑设施明细真实性不予认可，被上诉人亦无其他证据予以佐证，故对该证据的效力本院亦不予确认。
本院认为，依据上诉人博山西村村委会与金晶公司签订土地租赁合同，涉案土地、车间出租或转让的，需告知上诉人，办理合理流转手续。后金晶公司将涉案土地及车间转让给被上诉人周克志，并告知上诉人，上诉人亦收取被上诉人周克志的土地租金，认可金晶公司的转让行为。现被上诉人周克志将涉案土地转租给第三人赵坦城，上诉人主张被上诉人周克志的转租行为未取得其认可，第三人亦未与上诉人办理流转手续，该转租行为不应认定有效。但上诉人与金晶公司签订土地租赁合同中并未约定涉案土地的出租或转让需经上诉人同意，且未明确需办理何种流转手续，金晶公司向被上诉人周克志转让时双方亦未办理任何流转手续。故上诉人以上述理由主张被上诉人周克志的转租行为无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于被上诉人周克志是否拖欠租赁费。原审过程中，被上诉人周克志提供的上诉人出具的告知书及其他租赁人员的交款收据等，证实上诉人要求自2011年提高租金，且其他租赁人员2010年缴纳的租金就已高于涉案合同中关于租赁费的约定。故原审认定上诉人单方提高租金、拒收被上诉人租金有相关依据，上诉人主张被上诉人周克志拖欠租赁费应解除合同的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人博山西村村委会的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人博山区博山镇朱家庄西村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈燕萍
审 判 员 吕桂欣
审 判 员 荣明潇
二〇一八年三月十五日
代理书记员 李慧姣