福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1449号
上诉人（原审原告）张黎明，女，1973年10月3日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。
委托代理人潘碧霞，福建律海律师事务所律师。
委托代理人周妹妹，福建律海律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）莆田市金高威房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区拱辰街道拱辰居委会，组织机构代码证代码61125921-4。
法定代表人黄赛平，董事长。
委托代理人黄艳玲，福建壶兰律师事务所律师。
委托代理人彭忠雄，福建壶兰律师事务所实习律师。
上诉人张黎明因与被上诉人莆田市金高威房地产开发有限公司（以下简称金高威公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2014）荔民初字第1828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张黎明的委托代理人潘碧霞和被上诉人金高威公司的委托代理人黄艳玲、彭忠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1999年，被告金高威公司以出让方式取得位于莆田市荔城区拱辰社区编号为莆国用字（1999）第Y9900424号地块的土地使用权。经批准，被告金高威公司在该地块上建设商品房，名称为浅水湾荔苑，建设工程规划许可证号为莆规荔建字2005-118，施工许可证号荔建管证（2005）006号，商品房预售许可证号为（2005）莆房许字第068号。
2006年4月29日，原告张黎明与被告金高威公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告以总价款人民币317966元向被告购买浅水湾荔苑小区第6幢7层A梯702号房，被告应在2007年1月1日前向原告交付经验收合格的商品房。若被告超过九十日逾期交房，原告要求继续履行合同的，应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日应向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意遵照逾期交房的违约责任计付违约金。《补充协议》第二十七条约定：“出卖人统一办理产权证，出卖人为买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时如需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内积极给予协助；……。”第二十八条约定：“办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时，需缴纳的税费按有关规定收费；委托出卖人代办的，出卖人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性向买受人代收税费款，买受人须予协助。”合同签订后，原告向被告支付了购房款317966元。2010年1月13日被告退还原告面积差款921元。2007年3月20日，被告通知原告办理交付房屋手续，2007年4月13日，原告与被告办理房屋交接手续，并向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用10700元。2010年3月24日，被告为原告该房屋办理了莆房权证荔城字第L2010026**号《房屋所有权证》、2012年5月7日，被告为该房屋办理了莆国用（2012）第J01282号《国有土地使用证》。案经本院主持调解，因被告不同意调解，致无法调解。
原审法院认为，原告张黎明与被告金高威公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按协议全部履行了付款义务。原、被告约定于2007年1月1日前交付房屋，但被告于2007年3月20日才通知原告办理交付手续，构成违约，应当支付违约金，但原告至今才起诉请求赔偿，已超过法定的二年诉讼期间，被告主张已超过诉讼时效，故对原告诉请被告赔偿逾期交房违约金的主张，本院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议》第二十七条的约定，被告应在2007年9月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告金高威公司逾期报产权登记机关备案，致2012年5月7日才办理了讼争房屋的《国有土地使用证》，被告未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，应承担违约责任。原、被告双方虽约定了违约金，但原告没有提供证据证实因被告逾期办证给其造成的损失情况，且客观上，原告购买该商品房是自住，被告的逾期办证行为，也没有给原告带来商品房交易方面的损失，被告亦提出约定的违约金过高，请求予以减少。本案原告的实际损失为逾期办证致其交纳的办证费的利息损失，故本案违约金酌情调整为按原告所交纳的办证费用总额10700元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。本案双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。《国有土地使用证》已于2012年5月7日办理完毕，而其于2014年4月3日向本院提起诉讼，故其要求2012年4月3日之前的按日计付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。被告金高威公司应支付原告自2012年4月3日起至原告取得《国有土地使用证》即2012年5月7日止的违约金。原告张黎明请求合理的部分本院予以支持，请求不合理的部分本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告莆田市金高威房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告张黎明逾期办理房屋权属证书自二○一二年四月三日起至二○一二年五月七日止，以原告张黎明所交纳的办证费用总额人民币一万零七百元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的百分之一百三十倍计算的违约金；二、驳回原告张黎明的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2316元，由原告张黎明负担人民币2266元，由被告莆田市金高威房地产开发有限公司负担人民币50元。
一审宣判后，上诉人张黎明不服，向本院提起上诉。
上诉人张黎明上诉称：1、原审法院在没有证据证明的情况下，认定违约金过高是错误的。2、原审法院以上诉人交付的办证费用作为计算违约金的作法，也没有法律依据。即使损失数额难以确定，也依法应当按“已付购房款总额”为基数计算。3、双方在《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定符合法律规定，应作为定案依据。4、本案应自2007年7月1日起计付逾期办证违约金。本案是以被上诉人办理好上述房屋的两证作为其完全履行合同义务的要件，上诉人的起诉没有超过诉讼时效，原审法院关于诉讼时效的认定是错误的。综上，请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人支付给上诉人违约金人民币95389元。2、本案的诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人金高威公司没有提供书面答辩意见，庭审上辩称：1、双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，根据《补充协议》第二十七、二十八条的规定，所需缴纳的办证费用均由上诉人（即买受人）承担，并在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付；2、即使本案被上诉人存在逾期办证违约行为，双方虽约定违约金，但上诉人并未提供其存在经济损失的证明，且原审期间被上诉人已提出约定的违约金过高，请求予以减少，符合法律规定，故原审法院判决本案违约金调整为按上诉人所缴纳的办证费用总额为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算是有事实和法律依据的；3、原审法院关于诉讼时效的适用是正确的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人张黎明及被上诉人金高威公司对原审法院查明的事实均没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人张黎明与被上诉人金高威公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思的表示。合同中关于逾期办证的违约责任约定为“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”，现被上诉人金高威公司主张所约定的违约金过高，请求予以减少。鉴于上诉人张黎明没有举证证实因被上诉人金高威公司逾期办证给其造成的损失情况，且2007年至2012年间讼争房屋已有较大增值，上诉人也是采用按揭贷款方式支付购房款，被上诉人的逾期办证行为也没有给上诉人带来商品房交易方面的损失，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对合同中“按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定予以调整，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原审法院认定上诉人张黎明所交纳的办证费用的利息损失，为上诉人张黎明在逾期办证期间的损失，并据此作出判决，并无不当。由于上诉人张黎明所行使的是因被上诉人金高威公司逾期办证所产生的违约之债的请求权，适用《中华人民共和国民法通则》上关于诉讼时效的规定，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，原审法院在被上诉人金高威公司行使诉讼时效抗辩权后，对上诉人张黎明超过诉讼时效的部分违约之债的请求权不予保护，并无不当。综上所述，上诉人张黎明的上诉理由均不能成立，其上诉请求应不予支持；原审审判程序合法，适用法律正确，判决并无不当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2196元，由上诉人张黎明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年十一月八日
书 记 员 倪益群
附：本案相关法律、法规提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。