浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第470号
上诉人（原审被告）骆明贤。
被上诉人（原审原告）朱砂。
被上诉人（原审原告）陈晖。
两被上诉人之共同委托代理人（特别授权）丁锋。
上诉人骆明贤因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2013）绍诸草民初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2009年9月15日，被告骆明贤因经营需要与案外人戚建萍签订房屋租赁合同一份，约定：戚建萍将位于大唐镇鸿瑞公寓营业房26-27二层二间计房屋面积188.95平方米租赁给被告骆明贤经营所用，每年租金为人民币46000元，支付方式为：每年第一个月以现金形式支付租金，第二年起每年按租金总额3%递增；第三年起每年按租金总额5%递增。双方还对其他权利、义务进行了约定。2013年3月26日，戚建萍将上述租赁房屋中的26号营业房转让给了原告朱砂、陈晖，计建筑面积117.16平方米，两原告已于2013年5月10日取得上述房屋的房屋所有权证；戚建萍将27号营业房转让给了楼海飞、顾琪丽所有，计面积71.79平方米，两人也已取得上述房屋的所有权证。2013年6月29日，原告朱砂向被告骆明贤发送书面通知，告知被告戚建萍已将租赁房屋中的26号营业房转让给其本人，并告知被告应将2013年度的租金直接支付原告，原告并将上述书面通知用EMS寄送至被告租赁的26号营业房所在地。2013年8月间，原告陈晖三次致电被告骆明贤催讨租金，但被告未予理睬。2013年9月29日，两原告委托律师向被告骆明贤发送函件，通知被告因多次向被告催缴租金，被告未予理睬，故书面通知被告解除租赁合同并在收到该律师函件7天内腾退房屋交付两原告，两原告也将上述函件通过EMS寄送至被告租赁的26号营业房，2013年9月30日，被告本人签收了上述函件。此后被告仍未腾退房屋。原告遂于2013年10月30日起诉来院，要求判令被告腾退房屋，并支付2013年度租金25300元，并按25300元的标准赔偿原告自2013年9月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。
另查明：案外人戚建萍于2013年11月25日出具书面证明，证实同意上述租赁房屋自2012年9月28日起的房屋租金由两原告收取的事实；案外人楼海飞也于2013年11月25日出具书面证明，证实戚建萍转让给其的房屋租金按照面积比例应是每年17400元，其余租金28600元应由两原告收取的事实。
原审法院审理认为，被告骆明贤与案外人戚建萍订立的房屋租赁合同，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。现案外人戚建萍已将租赁房屋中的26号营业房产权转让给两原告的事实，由两原告提供的房屋产权证及相应的土地使用证所证实，事实清楚；原告已于2013年6月29日用书面形式告知被告房产转让事实并告知被告应向两原告缴纳2013年度房屋租金，并将该通知寄送至上述营业房所在地，此事实清楚，对被告骆明贤在庭审中辩称未收到此通知不予采信；2013年9月29日，两原告通过律师向被告发送书面函件，告知被告因未向原告缴纳房租，特通知解除合同并要求被告在7天内腾退所租房屋。被告在2013年9月30日收到上述通知后仍未予理睬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十四条明确规定：……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。作为房屋承租方的本案被告，在收到两原告要求解除房屋租赁合同通知后，在明知解除合同通知没有约定异议期间、特别是在原告向法院提起诉讼时，该异议期间也尚未届满的情况下，未向人民法院提起诉讼以确认原告方主张的解除合同的效力，故应视为被告已同意解除租赁合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张要求被告腾退租赁房屋，于法有据，予以支持；按照两原告与楼海飞、顾琪丽所有的房屋产权比例，两原告可收取的租金基数为28600元，现两原告只要求按照25300元为准计算2012年9月28日至2013年9月27日及2013年9月28日以后至实际腾房之日止的房屋使用费，系原告对自己享有的权利的处分，予以准许。被告辩称未收到原告寄送的两份通知、不同意解除合同，要求法院驳回原告诉讼请求的主张与事实不符，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告骆明贤应于本判决生效之日起十日内腾退坐落在诸暨市大唐镇雍平路鸿瑞公寓1幢1-2层26号房屋；二、被告骆明贤应支付原告朱砂、陈晖2012年9月28日起至2013年9月27日止的房屋租金25300元；并支付2013年9月27日起至房屋实际腾退之日止以25300元／年为基数按实际天数计算的房租，款限本判决生效之日起十日内付清。如果被告骆明贤未按本判决指定的期间年履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1065元，由被告骆明贤负担。
上诉人骆明贤不服原判，提起上诉称：一、上诉人没有收到“变更租赁合同主体的通知”和“解除合同”的律师函。一审法院认定上诉人已经收到上述函件没有事实和法律依据。二、本案没有解除合同，解除合同没有法律效力。解除合同必须具备法定解除合同的条件，行使解除权应当通知对方当事人，而本案并未满足上述条件。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人朱砂、陈晖答辩称：一、被上诉人邮寄的涉案房屋所有权变更以及解除合同的通知已经送达给上诉人，被上诉人在一审中并未承认没有送达。一审中上诉人已经明确陈述涉案房屋一直是其自己使用，并没有转租或者许可他人使用，被上诉人将邮件寄送到上诉人的经营地址，并且上诉人已经签收。第二封邮件回单也可以看出是上诉人本人签收，上诉人否认收到邮件不符合客观事实。二、被上诉人在取得涉案房屋所有权以后立即以电话和发函的方式多次告知上诉人房屋所有权变更这一事实，这一行为应当视为催告。经被上诉人多次催告，上诉人一直未履行相应的合同义务，故被上诉人可以提出合同解除。被上诉人提出解除合同后一直到本案结束审理前，上诉人均未对解除合同的效力提出异议，故合同已经解除。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，2009年9月15日上诉人与案外人戚建萍签订《房屋租赁合同》，约定上诉人承租大唐镇鸿瑞公寓营业房26-27#房屋，用于营业使用。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。就上诉人而言，其作为承租人，理应按照合同约定及时支付租金。后由于其中的26号房屋所有权发生变动，变更为被上诉人所有，则被上诉人当然享有对相应房屋的处分权。被上诉人主张其已多次向上诉人催讨租金，但上诉人一直拒不支付，故被上诉人已通知上诉人解除合同。上诉人则辩称并未收到被上诉人所称的相关函件。对此，本院认为，被上诉人在一审中提供了相关函件、邮寄凭证及中国移动通信客户详单等证据，上述证据可以证明被上诉人联系并发函给上诉人这一事实。上诉人提出并未收到过函件，但未能提供充分有效之证据加以证明；并且，上诉人在一审中陈述，在承租涉案房屋后并未转租，一直是上诉人自己在经营使用，而被上诉人将函件邮寄到上诉人开展经营的场所，也符合一般的社会认知。因此，上诉人提出从未收到过函件的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。退一步讲，即使上诉人确未收到函件，但在被上诉人诉至法院后，已经向上诉人明确提出解除合同，而上诉人仍未向法院提起诉讼以确认该解除合同的效力。又，上诉人在一审中自认2012年9月27日以后的租金并未支付，上诉人在不能按原有方式支付租金后，亦应知晓26号房屋所有权发生变动之事实。据此，本院认为，原审法院确认《房屋租赁合同》已经解除，于法有据，并无不当。被上诉人既已通知上诉人解除合同，上诉人又未向法院提起诉讼确认该解除合同的效力，则根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。上诉人自合同解除后仍占有并使用26号房屋，应向被上诉人支付使用费。原审法院依据合同约定及当事人主张确定的使用费数额合理，本院予以维持。
综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1065元，由上诉人骆明贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金湘华
审 判 员 楼晓东
代理审判员 兰祥燕
二〇一四年六月九日
书 记 员 陈赛赛