广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院执 行 裁 定 书（2017）桂0406执异21号案外人:梁梅，女，1968年7月4日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：覃小勇，广西昌义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。申请执行人:广西远达建筑安装工程有限公司，住所地广西玉林市桂花园75号。法定代表人：陈坚，该公司董事长。被执行人:苍梧县银宇房地产开发有限公司，住所地广西苍梧县石桥镇东安街132号。法定代表人:韦皓文，该公司经理。本院在执行申请执行人广西远达建筑安装工程有限公司（以下简称远达公司）与被执行人苍梧县银宇房地产开发有限公司（以下简称银宇公司）建设工程施工合同纠纷一案［即发生法律效力的（2014）龙民初字第226号民事判决书］的过程中，案外人梁梅向本院提出书面执行异议。本院依法另行组成合议庭，并对案外人的异议进行了审查，现已审查终结。案外人梁梅称，案外人获知本院在执行申请执行人远达公司与被执行人银宇公司执行纠纷一案期间，于2017年7月19日作出（2017）桂0406执恢23号执行裁定书，将案外人名下的位于梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房等××套房屋查封。案外人认为本院采取的执行措施存在严重错误，特提出异议。理由如下：一、案外人与银宇公司于2014年1月7日签订了四份《商品房买卖合同》，向银宇公司购买位于梧州市龙圩区××路××套商品房，房号分别为××单元××房、××房、××房、××房，合同编号分别为××、××、××、××。在签订合同的当天，买卖双方亲自到苍梧县房产管理所就上述四套房屋买卖进行登记备案，苍梧县房产管理所亦在每份合同加盖了“苍梧县商品房销售合同备案专用章”予以确认。2014年1月13日，案外人向银宇公司付清了上述四套房的全部购房款，银宇公司开具了购房发票给案外人。2014年2月21日，案外人主动到苍梧县地方税务局申报并缴纳了上述四套商品房的个人房屋买卖契税。二、2014年4月1日，案外人向银宇公司购买了位于梧州市龙圩区××路××套商品房，房号分别为××单元××房、××房，并签订了二份《商品房买卖合同》，合同编号分别为××、××。签订合同的当天，买卖双方亲自到苍梧县房产管理所就上述二套房屋买卖进行登记备案，苍梧县房产管理所亦在每份合同加盖了“苍梧县商品房销售合同备案专用章”予以确认。2014年4月10日，案外人向银宇公司付清了上述二套房的全部购房款，银宇公司开具了购房发票给案外人。同日，案外人主动到苍梧县地方税务局申报并缴纳了上述二套商品房的个人房屋买卖契税。三、案外人早在远达公司与银宇公司发生纠纷之前的半年多时间，就已经购买了银宇公司出售的六套商品房，而且案外人在购房时，银宇公司在介绍房源的时候还说有数十套房屋、一楼、二楼、三楼的商铺、地下车库等库存房源尚未出售，执行裁定书却将案外人合法购买的六套商品房说成是银宇公司的房屋，挂名在案外人的名下，这是没有事实根据的，严重侵害了案外人的合法权益。据上，案外人购买的六套商品房与银宇公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，亲自到苍梧县房产管理所进行登记备案，付清了全部购房款，在规定的时间内到苍梧县地方税务局申报缴纳个人房屋买卖契税，银宇公司亦将六套房交付给案外人。这六套房屋一直都登记在案外人名下，为案外人合法所有的不动产。银宇公司交付房屋后，案外人多次催促银宇公司办理房屋所有权证，银宇公司每次以消防尚未验收通过为由推迟至今未能办理（整个楼盘的业主至今都没有拿到房产证）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。上述六套房屋，登记在案外人名下，案外人对其拥有完整的所有权，足以排除本案的执行程序。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款项的规定，请求撤销（2017）桂0406执恢23号执行裁定书，并立即解除案外人名下的上述六套房屋的查封措施。申请执行人远达公司辩称，一、案外人没有出资购买位于梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房的事实。1.案外人作为商品房买受人应签订合同支付购房价款给开发商银宇公司，以确立双方商品房买卖关系。案外人与银宇公司签订的六份《商品房买卖合同》均注明付清房款的时间，如合同编号××、合同编号××付清房款时间为2014年1月17日，开票日期为2014年4月10日。合同编号××、合同编号××、合同编号××、合同编号××付清房款为2014年1月10日，开票日期为2014年1月13日。但案外人没有提供付清房款当日银行转账的支付凭证，银宇公司也没有案外人当日付清房款的银行流水记录，证明案外人并没有支付购房款给银宇公司。2.2012年7月25日，莫×借款600万元给银宇公司，莫×与银宇公司构成法律上的借贷关系，案外人不是该笔600万元借款的出借人，不能认为案外人购买商品房的房款可以抵减借款。该笔600万元借款不是真实的借款，更不是案外人的购房款。600万元借款具体的财务走向：2012年7月25日，莫×汇划600万元到银宇公司账户，同日，银宇公司以工程款名义汇划600万元到远达公司账户。2012年7月26日，远达公司以工程款名义汇划600万元到李××账户，同日，李××以工程款名义汇划555万元（已扣税45万）到银宇公司账户，同日，银宇公司以工程款名义汇划555元到远达公司账户。该笔600万元借款通过远达公司、李××、银宇公司等账户之间的账务处理后，最终划转到莫×账户。二、案外人将上述六套商品房到房屋主管部门进行登记备案，该行为不具备物权效力。1.案外人到苍梧县房产管理所对位于梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房进行登记备案，即是网签。所谓网签即商品房预售登记，就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度。网签（备案登记）是一种行政管理行为，而非确权行为。也就是说不具有物权的效力，过户前案涉六套商品房的所有权人仍为银宇公司。网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。2.根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及国务院颁布的《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”和第四条“国家实行不动产统一登记制度”的规定，案外人名下的位于梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房没有依法进行不动产物权登记，不能认定该六套商品房的所有权人是案外人。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。所以，梧州市龙圩区人民法院作出（2017）桂0406执恢23号的执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，对案外人的执行异议申请依法予以驳回。被执行人银宇公司在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年3月31日，本院受理了远达公司等诉银宇公司、第三人韦××等建设工程施工合同纠纷一案。2014年11月10日，本院作出（2014）龙民初字第226号民事判决书，判决银宇公司支付给远达公司工程款12406000元及该款逾期付款违约金。银宇公司对该判决不服，向梧州市中级人民法院提起上诉。2015年4月27日，梧州市中级人民法院作出（2015）梧民一终字第78号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因银宇公司未按生效法律文书履行义务，2015年5月22日，远达公司向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中拍卖了被执行人银宇公司所有的位于梧州市龙圩区××路××大厦××商铺、办公用房，偿还了部分债务。因被执行人银宇公司无其他财产可供执行，本院于2015年11月27日作出终结本次执行程序的裁定。2017年5月19日，申请执行人远达公司向本院申请恢复执行。2017年7月19日，本院作出（2017）桂0406执恢23号执行裁定书，查封了被执行人银宇公司挂名在案外人梁梅名下的位于梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房。另查明，案外人梁梅与被执行人银宇公司分别于2014年1月7日和2014年4月1日签订了六份《商品房买卖合同》（合同编号：××、××、××、××、××、××），约定案外人梁梅向被执行人银宇公司购买其名下位于梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房。在上述《商品房买卖合同》封面上盖有“苍梧县商品房销售合同备案专用章（1）”字样。在《商品房买卖合同》签订后，被执行人银宇公司分别于2014年1月13日和2014年4月10日开具了销售不动产统一发票（自开）给案外人梁梅，案外人梁梅也分别于2014年2月21日和2014年4月10日向税务机关缴纳了个人房屋买卖税款。再查明，根据2017年6月30日梧州市房产管理局提供的房屋查询信息，梧州市龙圩区××路××单元××房、××房、××房、××房、××房、××房在“产权人/购房人”一栏显示为“梁梅”。本院认为，案外人梁梅与被执行人银宇公司就上述六套商品房签订了《商品房买卖合同》，被执行人银宇公司开具了销售不动产统一发票给案外人梁梅，案外人梁梅也向税务机关缴纳了个人房屋买卖税款，而房屋查询信息显示上述六套商品房的“产权人/购房人”为“梁梅”，无证据证明上述六套商品房登记在被执行人银宇公司名下，因此，案外人梁梅提出的异议理由成立，本院对其异议申请予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对梧州市龙圩区龙圩镇龙城路30号×单元××房、××房、××房、××房、××房、××房的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  樊逢春人民陪审员  朱芳勇人民陪审员  郭木森二〇一七年十二月五日书 记 员  黄颖健附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。