江西省安远县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0726民初932号
原告：欧阳振家，男，1967年7月21日出生，汉族，住安远县，联系。
委托诉讼代理人：胡朝阳，广东华商（赣州）律师事务所律师。
被告：安远县立强房地产开发有限责任公司御景湾二期项目部。
住所地：安远县欣山镇溪背城西大道东侧庙旁。
负责人：叶丽红，职务：经理。
被告：安远县立强房地产开发有限责任公司。
住所地：安远县欣山镇九龙工业园。
法定代表人：魏浩，系该公司董事长。
上述二被告共同委托诉讼代理人：孙伟斌，江西均衡律师事务所律师。
原告欧阳振家与被告安远县立强房地产开发有限责任公司御景湾二期项目部（以下简称立强公司御景湾项目部）、安远县立强房地产开发有限责任公司（以下简称立强公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告欧阳振家及其委托诉讼代理人胡朝阳，二被告共同委托诉讼代理人孙伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳振家向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告2014年6月15日向被告一购买的御景湾二期1#B10商铺《商品房订购书》成立并生效，该商铺产权属于原告，被告一应及时为原告办理商品房房地产权证；2、判令二被告按照约定支付因延期交房而造成的损失共计64800元给原告（自2016年7月27日起，每月5400元，暂计至2017年7月27日，实际应计至交房日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月15日，原告在被告一开发的御景湾二期房地产项目销售中，与被告一销售部签订了《商品房订购书》，并按照约定交纳了540800元的绝大部分房款（余款50000元约定办好房产证后支付），其后因被告一自身原因，使得原告的购房网签备案手续延至2014年10月才通知原告办理，办理网签时方知被告涉诉，原告所购商品房已被第三人申请人民法院进行了财产保全。被告与第三人的诉讼判决已经生效，被告胜诉，所涉财产保全的标的物的实际价值也大大超过了判决确定的被告应履行的债务。在被告与第三人诉讼过程中，为支持被告顺利开展相关工作，被告应承原告在房屋交房前，按照原告已交房款金额的1%月利率赔偿原告经济损失。为了保护原告的合法权益，依据相关法律规定，提起诉讼。
被告立强公司御景湾项目部、立强公司共同辩称：1、原告诉称，2014年6月15日与被告立强公司御景湾项目部签订《商品房定购书》，依约交纳了540800元的绝大部分房款，诉请确认《商品房定购书》成立并生效，无事实与法律依据。《商品房定购书》仅仅是原告向被告立强公司御景湾项目部提出订购房屋的意向，是一种邀约，并非合同的成立，双方就商品房买卖事宜，应当经双方充分协商达成合意后，签订正式的《商品房买卖合同》才成立。原告诉称的房款540800元不是事实，在该订购书中约定了房价款为1032325元，原告也没有向被告立强公司或者立强公司御景湾项目部缴纳任何款项，原告提到与案外人唐新民的经济往来，与商品房买卖无关联。原告与被告立强公司御景湾项目部于2014年6月15日签订的《商品房订购书》，事实上为《立强?御景湾商品房定购书》，并没有得到被告立强公司的追认，没有签订正式的《商品房买卖合同》，没有依约向相关部门进行备案登记，原告也没有依据定购书约定履行给付购房定金或者给付相应的购房款，不管从合同形式上还是实体上，均不符合法律规定，故原告与被告关于御景湾二期1栋B10号的商品房买卖合同并不成立，原告诉请确认商铺产权归原告和办证的诉求，明显无事实与法律依据；2、原告诉称，是被告御景湾项目部自身原因，导致购房网签备案手续迟延，以致诉争的商铺被案外人申请法院保全，履行不能，不是事实。被告立强公司及御景湾项目部均不存在迟延问题，在2014年6月15日签订《立强?御景湾商品房定购书》后，原告并没有向被告立强公司及御景湾项目部履行给付购房定金或者购房款义务，没有按时与被告签订正式的《商品房买卖合同》等，导致根本无法进行网签备案，责任在于原告。导致诉争商铺被案外人申请法院保全的责任也在于原告，正是因为该房产被保全，已经无实际交付的可能，不存在原告诉称的确认合同效力和确定权利归属、办证问题；3、原告诉称应当依据约定支付延期交房损失，按已交房款1%月利率赔偿，无事实与法律依据。原告与二被告均不存在合法有效的商品房买卖合同，双方的商铺买卖关系并不成立，二被告并不存在向原告交付房屋的事实，原告的诉求无依据。原告诉请按照1%月利率计算损失，双方并没有任何约定，该诉求更是无事实与法律依据；4、原告诉求已经超过两年法定的诉讼时效期间，依法应予以驳回。
本案当事人围绕诉讼请求原告欧阳振家依法提交了原告身份证、二被告企业信息、商品房定购书、收据、收条及银行流水、承诺书、证明、协作函复印件、欧阳德风商品房订购书，二被告依法提交了营业执照复印件、法人证明、商品房订购书、确认单等证据，上述证据经庭审审查质证，可证明以下事实：2014年5月6日，原告欧阳振家作为买受人与被告立强公司签订确认单，双方对原告购买被告御景湾二期一号楼B单元10号店面事宜进行确认。2014年6月15日，原告欧阳振家作为定购人与被告立强公司御景湾项目部作为开发商签订《立强?御景湾商品房定购书》，该定购书为格式条款合同，其中约定：定购房屋情况为1#B10号店铺，面积58.99㎡，单价17500元/㎡，总价1032325元；签订合同之时买受人按总价计590800元计算，一次性付清。原告欧阳振家与被告立强公司御景湾项目部在定购书上签名和盖印。2014年6月15日，原告欧阳振家通过案外人欧阳斌的银行账户将购房款222800元汇入被告立强公司指定的案外人唐新民（即公司股东）账户，双方同意另外318000元房款以被告立强公司欠原告欧阳振家货款冲抵，被告立强公司御景湾项目部出具收据载明收取原告欧阳振家购房款540800元。原告未与被告方签订商品房买卖合同。签订定购书后，御景湾二期一号楼B单元10号店铺因被告方与他人有经济纠纷被法院查封。御景湾1#B10号店铺的房屋产权未过户至原告名下。被告立强公司御景湾项目部系被告立强公司分公司，御景湾二期商品房系二被告共同开发。
本院认为，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，且合同内容需具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容。本案中，原告欧阳振家欲购买二被告开发的御景湾二期店铺，双方虽签订了商品房定购协议，但未订立书面商品房买卖合同，诉讼过程中被告方不愿将涉案房产出卖给原告，且双方签订的定购协议未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告亦尚有50000元房款未付，故原告欧阳振家与二被告关于御景湾二期一号楼B单元10号店铺的商品房买卖合同未成立，根据法律规定与原告的主张，二被告应将购房款返还给原告欧阳振家。关于被告方应返还给原告已付购房款的数额问题，因双方在签订定购书时已协商将被告立强公司所欠原告的货款318000元冲抵原告应付的购房款，加上原告转账支付的购房款222800元，被告立强公司御景湾项目部出具收据载明收取原告购房款540800元，2017年9月6日被告立强公司出具的《证明》也证明货款抵付房款事实，故本院认定原告已付房款数额为540800元，被告方应按此数额进行返还。因双方未能订立商品房买卖合同、不能完成商品房买卖备案登记和房产过户手续的原因系该房产因被告方的经济纠纷被法院查封，原告对此无过错，二被告应承担未与原告签订商品房买卖合同的违约责任。原告提出被告方应按每月5400元（折算成月利率约为10‰）从2016年7月27日起计算损失的主张，符合公平原则与市场交易行情，本院依法予以支持。被告立强公司御景湾项目部系被告立强公司的分公司，二者共同开发涉案房产，房款也由二被告收取，故二被告应共同承担本案房款的返还与违约责任。二被告辩称本案已过两年诉讼时效的问题，从本案双方提交的证据来看，自定购协议签订后至2017年9月6日期间，双方一直在协调处理本案纠纷事宜，故对被告该辩解不予采信。
综上所述，对原告欧阳振家要求确认与被告立强公司御景湾项目部签订的《商品房定购书》成立并生效且要求为原告办理商品房房地产权证的诉讼请求不予支持；二被告共同返还原告购房款540800元及利息损失。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告安远县立强房地产开发有限责任公司御景湾二期项目部、安远县立强房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告欧阳振家购房款540800元并支付违约金（违约金以每月5400元从2016年7月27日起计算至款清日止）；
二、驳回原告欧阳振家其他诉讼请求。
案件受理费9856元，财产保全费3520元，共计13376元，由被告安远县立强房地产开发有限责任公司御景湾二期项目部、安远县立强房地产开发有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)
审 判 长 夏 涛
人民陪审员 唐国球
人民陪审员 魏东红
二〇一八年四月十日
书 记 员 陈月仙