安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖10民终132号
上诉人（原审被告）：黄山市涌金房地产有限公司，住所地安徽省祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码91341024698987248M(1-1)。
法定代表人：郑建胜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江海宁，男，1959年1月27日出生，汉族，安徽省祁门县人，高中文化，住安徽省祁门县。
委托诉讼代理人：方军贵，安徽一飞律师事务所律师。
上诉人黄山市涌金房地产有限公司（以下简称涌金公司）因与被上诉人江海宁房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院2017年12月13日作出的(2017)皖1024民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人江学真，被上诉人江海宁及其委托诉讼代理人方军贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
涌金公司上诉请求：撤销原判，改判驳回江海宁的全部诉请；由江海宁承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：一、原判认定事实错误。第一，2015年初，因涌金公司在建的朝阳公馆商住楼工程2#楼系高层楼房，江海宁等认为影响其房屋日照，为此发生纠纷。包括江海宁在内的周边住户以该工程原有规划影响其住宅日照为由进行群体上访，阻碍涌金公司项目建设，导致该项目停工。在不处理好该相邻日照纠纷工程就不能复工建设的压力下，涌金公司违背意愿与江海宁签订了补充协议和协议。该两份协议均非涌金公司真实意思表示，应予变更。第二，诉争房屋建于上世纪九十年代，经评估每平方米单价为2560元，而两份协议中确认单价为4000元，超出评估价近60%，该价格显失公平。第三，协议约定违约金为日万分之五，该约定过高。合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成的损失30%为标准适当减少。二、原判对案涉违约金的认定适用有关民间借贷纠纷的司法解释，适用法律错误。
江海宁辩称：一、原审认定事实正确。涌金公司并未提供有效证据证明其主张。周边住户只是反映情况，并未进行群体上访，没有阻碍涌金公司建设，亦未导致其项目停工。2015年3月的补充协议是双方多次协商，按市场价格商定的，由涌金公司起草，双方签字盖章。由于涌金公司一再违约，双方才在补充协议的基础上签订了协议，约定的房价是双方真实意思表示，不存在显失公平问题。一审委托作出的评估报告与本案无关联性，即使需要评估也仅是参考，无法代替成交价。二、本案是房屋买卖合同纠纷，不适用商品房买卖合同纠纷司法解释。协议约定违约金为日万分之五，不属于应调整减少的范围。涌金公司连续违约、恶意拖延，原审适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
江海宁向一审法院起诉请求：1.判令涌金公司按补充协议和协议支付所欠江海宁的售房款156480元；2、判令涌金公司按协议第3条支付江海宁20**年8月至2017年5月止22个月的房租8800元，2017年6月1日之后的房租继续按每月400元计算至被告付清全部购房款之日止；3.判令涌金公司按协议第4条约定的日万分之五向江海宁赔付2015年8月1日至2017年5月25日起诉之日止的违约金61693元,2017年5月26日以后的违约金继续按日万分之五计算至涌金公司全部付清购房款之日止；4.诉讼费由涌金公司承担。
一审法院查明：江海宁的房屋祁门县祁山镇新兴路379号17幢201室与涌金公司开发建设的朝阳公馆相邻。2015年初，因涌金公司在建的朝阳公馆商住楼工程2#楼系高层楼房，江海宁方认为影响其房屋的日照，为此双方发生纠纷。2015年3月29日双方经协商，签订了补充协议。涌金公司用两套已建商品房进行抵押，因两套商品房只能用两户主的名字，该幢楼5户主经商议后，在2015年8月5日，由汪运田和叶小琴为代表与涌金公司签订了两份商品房买卖合同。2016年3月8日，涌金公司又与江海宁在之前补充协议的基础上签订了一份有承担违约责任的协议，约定涌金公司回购江海宁房屋，房屋面积为48.37平方米，每平方米4000元，并每户补偿3000元装修费用，总房款是196480元；涌金公司2016年5月付房款的50%，7月份余款全额付清；超期不付款，涌金公司从2015年8月起每月付江海宁4**元房租，并从2015年8月1日起涌金公司每天按万分之五向乙方支付违约金等。协议签订后，涌金公司于2016年12月5日支付了江海宁4万元，仍欠其方房款本金156480元至今未付。
一审法院认为：江海宁与涌金公司2015年3月29日订立的补充协议及2016年3月8日订立的协议，是在江海宁所有的房屋产权明确、涌金公司自愿购买基础上，由双方当事人自愿签订的，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。涌金公司辩解江海宁与其于2015年3月29日订立的补充协议和2016年3月8日订立的协议应予以变更，无事实和法律依据，不予采信。关于双方在协议中确定的违约金以欠房款按日万分之五计算，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷双方约定的利率没有超过年利率24％，人民法院应予支持。本案涌金公司逾期付款违约，按日万分之五的违约金未超过该项规定，故双方违约金约定不违反法律规定，予以支持。本案违约金计算应以196480元为基数，自2015年8月1日至2016年12月4日；以156480元为基数，自2016年12月5日至2017年5月25日，合计为61693元。从2017年5月26日之后的违约金以156480为基数，按照每日万分之五计算至款付清为止。关于江海宁诉请要求涌金公司自2015年8月起支付每月400元房租的请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，按协议约定江海宁应履行房屋交付义务，涌金公司按协议履行给付房款义务。涌金公司违约应支付违约金后，可不再支付房屋租金，对江海宁要求涌金公司支付房租的请求，不予支持。关于涌金公司与汪运田、叶小琴签订的商品房买卖合同中两套商品房抵押问题，是对双方房屋关系设定的抵押担保认定，双方自愿签订，合同有效。但涌金公司自认2015年6月25日签订的商品房买卖合同没有办理登记备案手续，因商品房买卖合同的效力不影响本案的合同效力，且该房屋抵押，未到房管部门备案登记和抵押登记手续，因而江海宁不享有抵押优先权。皖建信评（2017）字第2149号房地产估价报告由涌金公司在诉讼过程中提出评估，江海宁不予认可。而双方签订协议时间为2015年3月，当时祁门县房屋交易价格处于较高时期，涌金公司所收购房屋又处在中心地段，结合涌金公司所建楼房系高层建筑的因素，双方以每平方米4000元价格成交，符合当时房屋买卖行情，对房地产估价报告的结论不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、涌金公司支付江海宁房款156480元；二、涌金公司支付江海宁违约金61693元。自2017年5月26日之后的违约金以156480元为基数按照每日万分之五计算至款付清为止；上述款项于判决生效后20日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回江海宁的其他诉讼请求。案件受理费4677元，由江海宁负担900元，涌金公司负担3777元。鉴定费2000元，由涌金公司负担。
二审庭审中，涌金公司提交一张照片，证明其建设的朝阳公馆的开工和竣工时间，工程施工时间达三年多，期间多次停工、复工就是因为周边相邻关系问题。
江海宁质证认为，该照片不属于新证据且与本案无关联性，不能证明涌金公司的证明目的。
本院认证认为，该证据不属于新证据，亦不能证明系江海宁等人的原因导致其工期延误，本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2014年8月4日，祁门县城乡规划局向涌金公司发出停工通知，因群众反映朝阳公馆在建项目对兴美楼住户日照有影响……可能不能满足国家标准，要求立即停工。2016年3月3日，鉴于涌金公司已处理好相邻关系，该局同意其复工。
2015年3月29日双方签订补充协议约定，因涌金公司朝阳公馆项目2#原有规划影响新兴路379号业主日照系数，经双方协商达成协议，涌金公司以4000元每平方米回购江海宁房屋（总价以房产证建筑面积为准），并以每户3000元补充厨卫装修费用等。2016年6月13日，涌金公司出具承诺书，要求对新兴路379号17幢业主约定的付款时间延迟于2016年10月31日前付清。
经一审法院委托，中介机构对案涉房屋现状利用条件下的价值进行评估，皖建信评（2017）字第2149号评估报告的估价时点为2017年8月2日，评估单价2560元每平方米。
本院认为，本案争议焦点为：一、案涉协议的签订是否存在胁迫情形，约定的价款是否显示公平；二、双方约定的违约金是否过高。
涌金公司为其商业利益与江海宁于2015年3月29日签订收购房屋的补充协议，2016年3月8日再次签订协议并增加违约条款，是在双方协商基础上达成的。江海宁等住户因日照受影响，以合法形式维护自身权利，不存在胁迫的情形。涌金公司签订案涉协议的行为系为其自身商业利益考虑，且在二次协议签订后又承诺付款，涌金公司主张其受胁迫而签订协议没有事实依据。至江海宁等2017年5月提起诉讼后涌金公司才主张变更，显然有违诚信。评估报告所确定的评估基准日为2017年8月2日，与案涉补充协议及协议的签订日均不一致，该报告的结论不能作为认定案涉单价过高的依据。且涌金公司为实现其商业利益，即使以高于一般市场价格收购案涉房屋，亦不构成显失公平。
双方协议约定违约金为日万分之五，并未过高，亦未超过合法范围，一审参照民间借贷相关利率规定予以考量，符合法律规定。
综上，涌金公司的上诉理由不能成立。一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4573元，由黄山市涌金房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 戴东辉
审判员 胡泽萍
二〇一八年三月十二日
书记员 孙 思
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。