湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0528民初1195号原告：邓国新，男，1959年11月14日出生，汉族，居民。原告：邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部。负责人：郑秀达。共同委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：汪方方，湖南越城律师事务所律师。原告：邵阳市大圳灌区管理局。法定代表人：陈克武，系该局局长。委托诉讼代理人：郑秀达，系大圳建房项目部负责人。委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。被告：新宁县华兴房地产开发有限公司。法定代表人：陈国平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：舒和安，男，1957年5月23日出生，汉族。系被告新宁县华兴房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：何常华，湖南崀山律师事务所律师。原告邓国新、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部（以下简称大圳建房项目部）与被告新宁县华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法通知邵阳市大圳灌区管理局（以下简称大圳管理局）作为本案原告参加诉讼并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓国新、大圳建房项目部向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告华兴公司与原告大圳建房项目部按照合同约定价格及付款方式进行结算和在本案判决生效后一个月内将综合验收合格的房屋交付给原告邓国新；2、依法判决被告支付原告邓国新逾期交房违约金22470元（2015年7月1日起至2017年5月31日止，违约金标准每日万分之一）；3、依法判决被告支付原告邓国新自2017年6月1日起至实际交房日止，每日违约金32.1元；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2011年9月23日，原告大圳建房项目部受原告邓国新的委托与被告华兴公司签订了《新宁“大圳新苑”项目联合开发合同书》(以下简称《开发合同书》)，并于2011年9月26日、2013年11月26日、2014年1月18日及2014年8月19日签订了四个补充协议。该合同经人民法院判决确认为有效合同，同时认定合同虽名为项目联合开发，实质为房屋买卖，受房屋买卖法律关系调整。该合同及补充协议书约定了双方的相关权利和义务，并约定了违约责任。原告邓国新在合同履行过程中获得案外人李小琴的购房指标取得购房资格和成为合同甲方的业主，并通过大圳建房项目部向被告交纳了购房款270000元。后于2016年6月29日经抽签购得X号房屋，面积为162.7㎡。在全体购房业主团购平均价1938元/㎡的基础上按照甲方业主抽签前商定的楼层价格为1970.5元/㎡，总房款为320600.35元。被告在履行合同过程中延期竣工，怠于申请综合验收，无理要求原告每平方米增加200元购房款，否则拒绝交房。纠纷发生后，原、被告多次协商未果，同时经新宁县重大疑难纠纷人民调解委员会调解终结。根据法律和合同约定，被告不得以任何理由要求增加房款和延期交房，否则应承担违约责任。本案中，自2015年7月1日起至起诉之日止，被告延期交房700天，应向原告邓国新支付违约金22470元，每日违约金为32.1元。被告华兴公司辩称，1、大圳建房项目部系大圳管理局所设立的分支机构，没有独立的财产，不能成为本案适格的诉讼主体，应由设立该分支机构的法人为当事人，即本案当事人应当是大圳管理局；2、原告邓国新不符合《邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房方案》的条件，也不是大圳建房项目部认定的“大圳新苑”职工联户建房户，更不是新国用（2013）第028967号土地证所列的土地使用权人，不具有原告主体资格。合同的签订及履行，一直是华兴公司与大圳建房项目部在进行，与集资建房户没有发生任何关系，华兴公司按照约定只能向大圳建房项目部交付房屋和车位并向大圳建房项目部收取工程款，故原告邓国新要求华兴公司直接将房屋交付给其个人的诉请依法不能成立，请人民法院驳回；3、由于土地问题、爆破开挖、搬运土石方工程、天气、电装机扩容、税费调整、诉讼等原因导致工期延长。大圳建房项目部未按照合同约定及时支付工程款，也未要求领取房屋和车位，大圳管理局对此也不闻不问，华兴公司多次以告知函的形式告知项目部若不依约支付价款就不会交付房屋，现华兴公司行使不安抗辩权中止交付房屋的行为合法。综合上述因素，不能由华兴公司来承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵阳市大圳灌区管理局为解决职工住房困难问题，于2011年4月25日成立局职工联户建房领导小组，下设邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部，负责建房的相关具体工作。2011年9月23日，大圳建房项目部作为甲方与乙方华兴公司签订了《开发合同书》。合同约定：项目部提供现有划拨土地，以自己的名义向政府申请购地，争取政府的优惠地价。甲、乙双方采取联合摘牌的方式取得该项目土地使用权，但具体购地费用、规划、立项、报建及工程建设等相关手续和开支均由华兴公司负责，并独立承担各种风险与盈亏。甲方自留住房136套，抽签决定楼层位置，并按1938元/m2的平均价格向乙方支付价款。而甲方项目部应负责内部协调，分期分批收集集资款并按本协议约定支付价款。合同还对规划设计要求、房屋建设及配套附属设施交付使用标准、开发工期和交付房屋期限、付款方式、质量要求及甲乙双方的相关权利义务、违约责任等有明确约定。之后双方又于2011年9月26日、2013年11月26日、2014年1月18日及2014年8月19日分别签订了四个补充协议。补充协议约定合同期限延期至2015年6月30日，乙方应在此期限前交付房屋，车位价格约定为2000元/m2，由乙方让利100万元给甲方，同时还对房源的具体分配等问题进行了约定。原告邓国新在合同履行过程中获得原大圳灌区管理局确定的建房对象李小琴的购房指标取得购房资格。包括李小琴在内的136户集资建房户相继于2012年9月与大圳建房项目部签订了授权委托书，表示全权委托项目部代表建房户办理联户建房工作的一切事宜。在施工过程中，由于土地问题、爆破开挖、搬运土石方工程、天气、电装机扩容、税费调整等原因导致工期延长，同时因部分建房户放弃集资建房及未按期足额交纳集资款，导致大圳建房项目部与华兴公司因工程款的问题亦产生纠纷，双方就上述问题经多次协商没有达成一致意见，从而导致华兴公司未向大圳建房项目部交付房屋和车位。另查明，邓国新通过大圳建房项目部向华兴公司交纳了购房款270000元。并于2016年6月29日经抽签购得X号房屋，面积为162.7㎡。在全体购房业主团购平均价1938元/㎡的基础上按照甲方业主抽签前商定的楼层价格为1970.5元/㎡，总房款为320600.35元。邓国新认为华兴公司在履行合同过程中延期竣工，怠于申请综合验收，延期交房的行为已违法合同约定，应承担违约责任。本案中，自2015年7月1日起至起诉之日止，华兴公司延期交房700天，应向原告邓国新支付违约金22470元，每日违约金为32.1元。被告华兴公司已于2017年7月4日向本院提起诉讼要求大圳建房项目部和大圳管理局支付增加成本及退还履约保证金等。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争执的焦点是原告邓国新及建房项目部、大圳管理局能否依据合同要求华兴公司交付单套房屋和支付相关违约金并进行结算。大圳建房项目部与华兴公司签订的《开发合同书》明确约定，由华兴公司负责所有用地及建设等相关费用，并独立承担经营中的各种风险与盈亏，大圳建房项目部只购进固定数额的套房。该约定系双方真实意思表示，系有效合同。合同虽名为联合开发，实质上应为房屋买卖合同，该合同及补充协议应受房屋买卖法律关系调整。大圳建房项目部系邵阳市大圳灌区管理局设立职工联户建房领导小组的日常性机构，虽没有固定的财产，但对外代表大圳灌区管理局，其与华兴公司签订的合同，产生的法律责任由大圳灌区管理局承担。原告邓国新在内的136户集资建房户是在2012年9月6日与大圳建房项目部签订了授权委托书，从时间先后来看，《开发合同书》签订在授权委托书之前，原告提交的证据不能证明大圳建房项目部在与华兴公司签订《开发合同书》时华兴公司同时知道邓国新与大圳建房项目部存在委托代理关系，故《开发合同书》只约束大圳建房项目部与华兴公司。邓国新等全体建房户与大圳建房项目部形成委托与被委托关系在后，建房户委托大圳建房项目部代表建房户办理联户建房工作的一切事宜，并认可其签订的相关文件、合同合法有效。开发合同可以约束建房户，但建房户依据合同不能单独向华兴公司主张权利，建房户只能依据委托协议要求大圳建房项目部向华兴公司主张权利；从《开发合同书》及补充协议的约定和订立目的来看，大圳建房项目部与华兴公司是按照双方之间分配的房源比例来支付工程款和分摊共有建筑面积，且约定房屋及车位以整体的方式交付给大圳建房项目部。综上，根据合同的相对性，邓国新不是《开发合同书》及补充协议的相对人，与华兴公司之间不存在合同关系，现邓国新要求华兴公司向其交付综合验收合格的房屋和支付相关违约金并进行结算的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，本院对上述诉讼请求不予支持；建房项目部可以依据合同向华兴公司主张整体交付136套房屋以及进行结算，主张承担违约责任。在本案中，建房项目部和原告邓国新共同向华兴公司主张交付具体某一套房和支付违约金，并进行结算的诉讼请求，与查明的事实不符，对其诉讼请求，本院不予支持。追加原告大圳管理局在参加诉讼中除建房项目部的请求外，没有提出具体的诉讼请求，不需要具体审查。在本案审理过程中，华兴公司已另行起诉大圳建房项目部和大圳管理局，邓国新可待上述案件处理后，要求大圳建房项目部向华兴公司主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓国新、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部、邵阳市大圳灌区管理局的全部诉讼请求。本案受理费减半收取191元，由原告邓国新、邵阳市大圳灌区管理局职工联户建房项目部、邵阳市大圳灌区管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  雷鸿鸣二〇一七年十月十一日书记员  孙 鹏