广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终15019、15021、15035-15038、15043号（15019号案）上诉人（原审被告）：翁泽林，男，汉族，1977年3月24日生，住所地广东省深圳市。（15021号案）上诉人（原审被告）：吴光洋，男，汉族，1979年9月6日生，住所地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：韩振国，男，汉族，1970年7月28日生，住所地山东省烟台市福山区。（15035号案）上诉人（原审被告）：张鹏，男，汉族，1984年7月14日生，住所地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张彩侠，女，汉族，1980年11月30日生，系张鹏姐姐。（15036号案）上诉人（原审被告）：陈桂英，女，汉族，1969年6月21日生，住所地广东省深圳市龙岗区。（15037号案）上诉人（原审被告）：韩振国，男，汉族，1970年7月28日生，住所地山东省雁塔苏福山区。（15038号案）上诉人（原审被告）：杨向东，男，汉族，1967年4月17日生，住所地广东省深圳市福田区。（15043号案）上诉人（原审被告）：金凤，男，汉族，1977年5月17日生，户籍地址河北省泊头市营子镇。委托诉讼代理人：韩振国，男，汉族，1970年7月28日生，同为涉案小区业主。被上诉人（原审原告）：深圳市阳G花园物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人：肖宪章。委托诉讼代理人：汪方琪，广东健君律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建军，广东健君律师事务所律师。上列上诉人翁泽林等七人因与被上诉人深圳市阳G花园物业管理有限公司（以下简称阳G花园物业公司）物业服务合同纠纷七案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第1925-1931号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。翁泽林等七人上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案全部诉讼费用由阳G花园物业公司承担。主要的上诉事实和理由：一、阳G花园物业公司的诉讼请求无合同依据。1、阳G花园物业公司提交的《深圳市阳G花园（三期）物业服务合同》（以下简称《阳G花园物业合同》）第一条约定：“本物业服务期限为10年，自2009年3月6日至2019年3月5日。”根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条规定，物业服务合同期限为二年至五年，故《阳G花园物业合同》自2014年3月6日起已经无效。因此阳G花园物业公司的诉讼请求没有合同依据。2、翁泽林等七人所在的阳G花园业主委员会成立后，《阳G花园物业合同》应由阳G花园业主委员会与阳G花园物业公司签订。但阳G花园物业公司提供的合同仍由原阳G花园开发商签订，应属无效。3、翁泽林等七人所在的阳G花园第三届业主委员会已于2015年11月12日解聘阳G花园物业公司，自解聘之日起，《阳G花园物业服务合同》即已解除，阳G花园物业公司无权再向包括翁泽林等七人在内的所有阳G花园业主收取被阳G花园物业公司主张的任何费用。二、阳G花园物业公司的诉讼请求违反法律规定。《（深圳经济特区物业管理条例）实施若干规定》第四十七条规定：物业服务企业资质被依法吊销，且重新申请核定资质未获批准的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。阳G花园物业公司的资质已于2010年12月21日被吊销，且未重新获得批准。按照上述规定，阳G花园物业公司应退出阳G花园，因此阳G花园物业公司的诉讼请求没有法律依据。被上诉人阳G花园物业公司辩称，一、阳G花园物业公司向翁泽林等七人实际提供了物业服务，翁泽林等七人应当缴纳相关的物业管理服务费。二、阳G花园物业公司为翁泽林等七人代缴了各项费用，翁泽林等七人应当予以支付。三、翁泽林等七人所述的不予支付各项费用的理由均与本七案的事实没有关联性。综上，请求法院依法驳回翁泽林等七人的上诉。阳G花园物业公司向一审法院起诉请求：1、翁泽林等七人向阳G花园物业公司支付物业管理服务费、本体维修基金、垃圾处理费、水费、排污费及相关违约金（具体金额详见附表）及起诉之日起按同期贷款利率计算的利息；2、由翁泽林等七人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：翁泽林等七人系阳G花园的业主（房号、建筑面积详见附表）。2009年3月6日，阳G花园物业公司作为乙方、深圳市龙岗鹏J房地产开发有限公司、深圳市银H实业有限公司作为甲方签订《深圳市阳G花园（一、二期）物业服务合同》，约定甲方全权委托乙方对阳G花园（一、二期）实施管理，占地面积98057.6平方米，建筑面积151610.82平方米，其中物业会所2600平方米，会所一幢，多层15幢，停车位161个，总户数2220户，物业服务期限为10年，自2009年2月6日至2019年3月5日，物业管理服务费具体收费标准为多层住宅为1元/月·平方米，小高层住宅为1.5元/月·平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之三交纳滞纳金。同日，阳G花园物业公司作为乙方、深圳市龙岗鹏J房地产开发有限公司、深圳市银H实业有限公司作为甲方另行签订《深圳市阳G花园（三期）物业服务合同》，约定甲方全权委托乙方对阳G花园（三期）实施管理，建筑面积84064.88平方米，其中高层3幢，停车位277个，总户数840户，物业服务期限为10年，自2009年2月6日至2019年3月5日，物业管理服务费具体收费标准为高层住宅为2.5元/月·平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之三交纳滞纳金。阳G花园物业公司经书面催收被告拖欠的物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费未果后，遂诉至一审法院并提出上列诉讼请求。另查，阳G花园物业公司的物业管理企业资质证书（证书编号：粤物管证字第02061178号）于2010年12月21日被注销，资质等级为三级（暂定）。阳G花园物业公司已于2015年11月20日被解聘，退出涉案小区的物业服务。再查，根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》[深价规（2007）1号]规定，三级资质的物业服务企业对高层住宅及多层住宅的最高收费标准分别为2.69元／月·平方米、0.85元／月·平方米，多层带电梯住宅的收费标准可在多层标准基础上加收0.4-0.7元／月·平方米的电梯运行维护费。根据《关于住宅（房屋）本体维修基金问题的通知》[深物价规(1998)136号]规定，本体维修基金收费标准可按多层住宅（不带电梯）每月每平方米建筑面积0.15元，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）每月每平方米建筑面积0.25元。阳G花园物业公司提交营业执照、资质证书、工商登记材料，证明其全资股东深圳市诚X行物业服务有限公司具备全国一级物业管理资质，阳G花园物业公司作为全资子公司，依法具备物业管理资质。阳G花园物业公司另提交深圳市布吉供水有限公司出具的《说明》及发票，证明阳G花园物业公司已代替涉案小区全体业主向该公司交清了每月的用水费用（含自来水费、污水处理费、垃圾处理费），翁泽林等七人对此没有异议。一审庭审中，各方确认陈桂英、韩振国的房产为多层建筑，吴光洋、张鹏、翁泽林、杨向东、金凤的房产均为小高层建筑（带电梯），其中多层建筑按1元/月·平方米计收管理费，按0.15元/月·平方米计收本体维修基金，小高层建筑按1.5元/月·平方米计收管理费，按0.25元/月·平方米计收本体维修基金。根据阳G花园物业公司提交的《收费通知单》显示，截至2015年10月13日，翁泽林等七人尚欠阳G花园物业公司费用（金额详见附表）。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。本案的争议焦点有：一、开发商与阳G花园物业公司签订的物业服务合同是否有效；二、阳G花园物业公司请求翁泽林等七人支付各项物业服务费用，应否支持。关于焦点一，开发商与阳G花园物业公司签订物业服务合同，约定阳G花园物业公司在2009年2月6日至2019年3月5日期间为小区提供物业服务。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。阳G花园物业公司虽具有公司法人资格，但其原有的三级物业管理资质于2010年12月21日被注销，且至今仍未重新取得，故其与开发商之间签订的物业服务合同因违反上述行政法规的规定，应属无效合同。阳G花园物业公司主张其全资股东具备全国一级物业管理资质，但该公司与阳G花园物业公司属于不同的主体，且阳G花园物业公司亦主张是其在涉案小区提供物业管理服务而非其股东，阳G花园物业公司以此类推其具备资质，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于焦点二，该物业服务合同虽因违反行政法规的强制性规定而无效，但合同无效的法律效果是相互返还或折价补偿，由于业主已经接受的物业管理服务客观上不能向提供服务的物业服务公司返还而只能折价补偿。基于上述情况，阳G花园物业公司事实上在2015年11月之前已向业主提供了的物业服务，相应的物业服务费用仍应由包括被告在内的小区各业主承担。导致物业服务合同无效的原因在于阳G花园物业公司不具备物业服务资质，故其属主要过错方，相应的物业服务费标准应根据阳G花园物业公司提供的物业服务项目、质量，参照当地政府部门制定的指导价确定。根据深圳市物价部门的相关规定，三级资质的物业服务企业对高层住宅及多层住宅的最高收费标准分别为2.69元／月·平方米、0.85元／月·平方米，多层带电梯住宅的收费标准可在多层标准基础上加收0.4-0.7元／月·平方米的电梯运行维护费，专项维修基金的收费标准为多层住宅（不带电梯）0.15元／月·平方米，高层商住楼、住宅楼（含带电梯的多层住宅）0.25元／月·平方米，涉案小区的多层建筑按1元/月·平方米计收管理费，超出了指导收费标准，一审法院酌定按0.85元/月·平方米计算管理费，而小高层建筑（带电梯）按1.5元/月·平方米计收管理费，并未超出上述政府指导价，阳G花园物业公司可按该标准收取管理费，根据翁泽林等七人房产所属的建筑类型及建筑面积，经核算，翁泽林等七人应向阳G花园物业公司支付物业服务费、专项维修基金（金额详见附表）。关于阳G花园物业公司主张的水费、排污费、垃圾处理费，因其提交的供水公司出具的说明及发票均显示阳G花园物业公司已代业主缴纳涉案小区相关时段发生的费用，一审法院予以支持，翁泽林等七人应向阳G花园物业公司支付拖欠的水费、排污费、垃圾处理费（金额详见附表）。对阳G花园物业公司超额主张的费用部分，一审法院均予以驳回。关于阳G花园物业公司请求的违约金，因合同无效，合同关于违约金的条款也应当无效，故阳G花园物业公司无权按照合同的约定请求翁泽林等七人支付违约金，对于阳G花园物业公司的该项诉求，一审法院不予支持。对逾期支付上述费用给阳G花园物业公司造成的损失，阳G花园物业公司主张按中国人民银行同期贷款基准利率标准计收逾期付款利息，因该利息属于法定孳息，一审法院予以支持，翁泽林等七人应以各案欠费总额（金额详见附表）为基数，自起诉之日（即2015年10月16日）起计付至一审法院生效判决确定的付款之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、翁泽林等七人于本判决生效之日起十日内向深圳市阳G花园物业管理有限公司支付物业管理费、专项维修基金、水费、排污费、垃圾处理费（具体金额详见附表）；二、翁泽林等七人于本判决生效之日起十日内向深圳市阳G花园物业管理有限公司支付上述费用的逾期付款利息（以欠费总额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，自2015年10月16日起计算至本判决确定的付款之日止）；三、驳回深圳市阳G花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案受理费均为25元（阳G花园物业公司已预交），由翁泽林等七人承担。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本系列案系物业服务合同纠纷。首先，阳G花园物业公司原有的三级物业管理资质于2010年12月21日被注销且其后未重新取得资质，故此后涉案合同依法应属无效。原审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。其次，涉案合同无效，合同双方因此取得的财产应予返还，无法返还的应予折价补偿。本案中，从现有证据看，阳G花园物业公司在2015年11月退出涉案小区之前向翁泽林等七人提供了物业服务，翁泽林等七人在客观上无法返还其已实际接受的物业服务，故应就此向阳G花园物业公司折价补偿。据此，翁泽林等七人应向阳G花园物业公司支付相应的各项费用（具体金额详见附表）。原审处理并无不当，本院予以维持。另，二审期间，杨向东称阳G花园物业公司锯断其进水管道导致损失、陈桂英称阳G花园物业公司管理期间其家里被盗导致损失，因杨向东、陈桂英于原审中未就此提出反诉，故本案对此不作处理，各方可另循法律途径解决；翁泽林等七人称阳G花园物业公司应向涉案小区业主委员会支付津贴，与本案非属同一法律关系，本案对此亦不作处理，各方可另循法律途径解决。综上所述，翁泽林等七人的上诉请求均不成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费均为50元（翁泽林等七人已预交），由翁泽林等七人负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年十一月十六日本件与原本核对无异书 记 员 戴斌（兼）书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。