上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初3410号
原告(反诉被告)：刘青霞，女，1990年1月20日生，汉族，住安徽省芜湖市。
委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。
被告(反诉原告)：谷明远，男，1957年9月22日生，汉族，住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：卢作寅，上海寅清律师事务所律师。
原告刘青霞与被告谷明远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用简易程序。后被告谷明远向本院提起反诉，本院依法受理后决定与本诉合并进行审理。2017年6月7日，因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。原告(反诉被告)刘青霞的委托诉讼代理人陈晓华、被告(反诉原告)谷明远的委托诉讼代理人卢作寅到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。
原告刘青霞向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、被告向原告交付位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下；4、被告支付原告保全费4,400元。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：1、被告退还原告350,000元购房款；2、被告赔偿原告违约金2,200,000元；3、被告支付原告担保费4,400元。事实与理由：2015年10月6日，经案外人上海市世凯房地产经纪事务所(以下简称“世凯事务所”)居间介绍，原、被告签署《房地产定金及买卖协议》一份，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总价为1,100,000元。合同签订后，原告先后向被告支付了350,000元。2016年6月，原告联系被告交房，但遭被告拒绝。原告认为，被告因房屋价格上涨而拒绝继续履行合同，构成违约，应当返还购房款并按约承担违约金。
被告谷明远辩称，被告同意返还原告35万元，但上述协议系事实上不能履行，解除协议并非双方的过错，被告不应承担违约金。理由：1、2015年，因被告亟需用钱，世凯事务所店长许伟杰主动联系被告询问是否想卖房，被告明确告知不是卖房，是准备办理抵押贷款。后经被告与许伟杰协商确认，由许伟杰借款给被告，被告将房屋产证押给许伟杰，为了担保上述借款，被告与原告签署了《房地产定金及买卖协议》，但实际上只存在借款关系。2、原告不符合本市限购政策。
同时，被告谷明远向原告刘青霞提出反诉请求：1、解除双方签订的《房地产定金及买卖协议》；2、原告向被告返还《上海市房地产权证》[编号：沪房地松字(2015)第027415号]、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金收款凭证原件各一份。事实与理由：1、原告不符合本市限购政策。2、2015年10月6日，原告趁被告急需借款之际，哄骗被告签订《房地产定金及买卖协议》，但双方实际上并不存在房屋买卖关系。
原告刘青霞针对被告谷明远的反诉辩称，合同解除的前提是该合同有效，侧面反映出被告承认《房地产定金及买卖协议》有效。原告的确收取了上述原件，同意解除《房地产定金及买卖协议》，同意于被告退还原告已付购房款并支付违约金后返还相关原件。
经审理查明，2015年9月14日，被告谷明远核准登记为涉案房屋的权利人，该房屋为拆迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者抵押。
2015年10月6日，原告作为出售方(甲方)、被告作为购买方(乙方)以及世凯事务所作为居间方(丙方)签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定：1、乙方委托丙方购买甲方的涉案房屋，建筑面积66.58平方米，无租赁，该房屋为动迁安置房，自产权登记之日起满三年可上市交易；2、房价款1,100,000元，支付方式：乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，待甲方签收后直接转为定金；乙方于2015年10月26日支付甲方部分房款250,000元；于2016年7月30日支付甲方部分房款800,000元；3、甲方于2016年7月1日前交房交钥匙给乙方；4、甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后五个工作日内，甲方的该房屋产权证及购房发票、契税发票、产权证密码等所有办理产权过户手续的原件由乙方保管；5、在本协议签订后，如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍返还乙方的定金，若已收到乙方的首付款则甲方自愿赔偿乙方违约金计2,200,000元；6、现丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记日满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续。合同另对其他事宜进行了约定。
上述合同签订后，原告向被告支付定金50,000元。
2015年10月27日，案外人伍某某代原告向被告支付购房款200,000元，另于次日支付100,000元。
原告取得涉案房屋的上海市房地产权证[编号：沪房地松字(2015)第027415号]、上海市商品住宅维修基金收款凭证、税收缴款书(契税)、销售不动产统一发票原件。
后因谷明远拒绝交房，刘青霞于2016年8月11日向本院提起诉讼，请求判令：1、谷明远继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、谷明远将涉案房屋交付刘青霞；3、谷明远支付刘青霞逾期交房违约金；4、谷明远于2018年4月协助刘青霞将涉案房屋过户至刘青霞名下。该案审理中，本院向刘青霞释明，由于刘青霞不具有本市购买房屋的资格，故刘青霞与谷明远之间的买卖合同无法继续履行，双方合同目的无法实现，询问刘青霞是否需要变更诉请。经本院释明后，刘青霞于2017年1月3日变更其诉讼请求为：1、谷明远退还刘青霞350,000元购房款；2、谷明远赔偿刘青霞房屋上涨的差价损失1,400,000元；3、谷明远承担该案诉讼费、担保费等。2017年2月7日，刘青霞向本院申请撤回起诉，本院于同月10日作出(2016)沪0117民初14587号之二民事裁定，准许刘青霞撤回起诉。
本案审理中，原告向本院申请财产保全，请求查封被告名下涉案房屋。案外人上海亚融融资担保有限公司以信用提供了担保。原告为此向上海亚融融资担保有限公司支付担保费4,400元。本院于2017年3月2日作出民事裁定书，裁定查封被告名下涉案房屋。
另查明，本案原告已婚且非沪籍，截至2017年4月，原告累计48个月缴纳城镇基本养老保险费。审理中，原告述称其个人或配偶名下均无本市住房。
审理中，被告向本院提交落款时间为2015年10月27日的《借款协议》复印件一份，载明，原告贷给被告30万元，借款期限自本协议签订之日起至被告涉案房屋可以上市交易之日止；被告按约定将涉案房屋过户给原告后，本协议自动失效。被告以此证明双方实际为借款关系，并非房屋买卖关系；同时，被告述称，该借款协议系许伟杰与被告协商订立，原告并不在场，且在签订借款协议后，被告账户出现了200,000元，故该钱款应为借款，并非购房款。原告对此质证认为，借款协议并非原告本人签署，对其真实性不予认可；从协议的内容可以看出该协议仅是为了保障买卖协议的履行，并非真实的借款协议。
以上事实，有上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、房地产定金及买卖协议、上海市房地产权证、交易凭证、定金收条、录音资料、上海市房地产登记簿、上海市商品住宅维修基金收款凭证、税收缴款书、销售不动产统一发票、结婚证、民事裁定书、参保个人城镇基本养老保险缴费情况以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为,涉案房屋为被告因动迁安置所得的房产，原、被告于2015年10月6日签订的《房地产定金及买卖协议》，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告关于双方实为借贷关系的主张，原告对此予以否认，且从借款协议内容来看，实为涉案房屋买卖交易之担保，故被告之主张缺乏依据，本院难以采信。
其次，当事人协商一致，可以解除合同。本案中被告反诉要求解除合同，原告亦表示同意，本院确认双方签订的《房地产定金及买卖协议》所确定的房屋买卖合同关系已解除。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故被告应返还原告购房款，原告应返还被告《上海市房地产权证》、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金收款凭证原件各一份。
关于被告是否构成违约。本案中，被告按约应于2016年7月1日将房屋交付原告，现被告未按约交房，已构成违约，且违约时间较长。此后，被告以原告不符合本市购房资格、合同事实上不能履行为由要求解除合同。对此，本院认为，涉案房屋属于动迁安置房，有限制交易期的特性，双方当事人为此设定了履行期限，即自产权登记之日起三年后15个工作日内过户交易，而根据目前本市的限购政策，原告只要继续按规定缴纳一定期限的社保，及至双方约定的过户时间，原告已符合过户条件，因此，被告在合同约定的过户条件尚未成就之时，以原告目前不符合过户条件为由要求解除合同，此亦构成违约。综上，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于被告应当承担的违约金数额。根据双方合同约定，若被告未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，被告已收到原告首付款的，则被告自愿赔偿原告违约金2,200,000元。对此，本院认为，因违约金兼具补偿性及惩罚性的特征，故本院以房屋差价损失为基础，考虑到被告在拒绝继续履行合同后未及时向原告返还已收款、违约时间较长，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为1,000,000元。
原告关于担保费的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)刘青霞与被告(反诉原告)谷明远于2015年10月6日签订的《房地产定金及买卖协议》所确定的房屋买卖合同关系解除；
二、被告(反诉原告)谷明远于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘青霞购房款350,000元；
三、被告(反诉原告)谷明远于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘青霞违约金1,000,000元；
四、原告(反诉被告)刘青霞于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)谷明远位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产权证》[编号：沪房地松字(2015)第027415号]、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金收款凭证原件各一份；
五、驳回原告(反诉被告)刘青霞的其余本诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费27,235元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费32,275元，由原告(反诉被告)刘青霞负担10,325元(已付)，由被告(反诉原告)谷明远负担21,950元(已付40元，余款21,910元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年九月四日
书 记 员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。