重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8629号
上诉人（原审被告）:邹维富,男，1970年10月25日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被上诉人（原审原告）:金科物业服务集团有限公司,住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。
法定代表人：夏绍飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖慧，重庆兴潼律师事务所律师。
上诉人邹维富因与被上诉人金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0152民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月26日对本案进行了询问。上诉人邹维富与被上诉人金科物业的委托诉讼代理人肖慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邹维富上诉请求:撤销一审判决第一项并依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人家中房屋墙面出现不同程度和不同位置的漏水，导致墙面脱落，多次找到被上诉人反映漏水情况并要求维修。被上诉人作出修理承诺，并表示已经对小区每栋楼进行排查修理。今年上诉人又找到被上诉人，询问修理问题，被上诉人的工作人员曾建波和黄经理向说修理工作已经结束，遗漏了上诉人的房屋。上诉人当即要求被上诉人对房屋进行修复未果。在此期间因房屋漏水问题，给上诉人生活造成极大影响，几个漏水点在插线板处，并紧邻衣柜，导致上诉人家电、衣柜等物品损坏。被上诉人对于上诉人房屋漏水情况属于明知，但一直未组织相应的维修，也未协调上诉人与房地产开发商反映，致使上诉人房屋漏水问题至今未等到处理。被上诉人存在怠于履行其物业服务义务的行为，应当承担相应的违约责任，此外物业服务不到位，物业费应当不收或少收。
被上诉人金科物业答辩，因为漏水本身责任主体不是物业公司，希望上诉人能够另案主张。
邹维富向一审法院起诉请求：1.请求判令被告邹维富支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费、公摊费3481.04元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，当月的违约金从次月的1日起开始计算）；2.案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2015年6月30日，原告金科物业与潼南区加新•新华花园小区业主委员会签订了《加新•新华花园物业服务合同》，合同约定：由金科物业对加新•新华花园小区提供物业服务；合同期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止；物业服务费收取标准为：洋房1元/月/平方米，多层、高层1.3元/月/平方米；一般商业1.5元/月/平方米；公摊水电费收取标准为：0.08元/月/平方米；物业服务费及公摊水电费应按月缴纳，逾期每日按应缴费用总额的千分之三支付违约金。
被告邹维富系潼南区桂林街道办事处金佛大道209号加新•新华花园20-16-2号房屋的业主，其房屋面积为103.24㎡。物业服务合同签订后，原告金科物业按照合同约定履行了自己的义务，被告自2015年7月1日起未向原告缴纳物业服务费和公摊水电费。
一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告于2015年6月30日与加新•新华花园业主委员会签订的《加新•新华花园物业服务合同》依法成立，合法有效，对该小区全体业主均具有约束力。物业服务企业和业主应当按照合同约定，履行合同义务。本案中，原告依照合同约定向加新•新华花园小区提供了物业服务，被告未提交其已交纳物业费用的相关依据，故对原告主张被告欠费的事实予以确认。被告邹维富自2015年7月1日起至2017年6月30日期间均未缴纳物业服务费及公摊水电费（共计24个月），故原告要求被告支付物业服务费及公摊水电费的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。根据双方物业服务合同约定的物业服务费及公摊水电费标准，被告欠缴的物业服务费为103.24㎡×1.3元/月×24月=3221.09元，公摊水电费为103.24㎡×0.08元/月×24月=198.22元，故被告应向原告缴纳的物业服务费及公摊水电费总额为3221.09元+198.22元=3419.31元。被告辩称加新•新华花园的业主委员会与原告签订的《加新•新华花园物业服务合同》无效，因没有证据证明业主委员会成立不合法及原告存在欺诈行为，对被告的该辩解意见，一审法院不予采纳。被告辩称原告物业服务不符合合同约定，因被告未提交充分证据证明其辩解主张，故被告上述辩解意见不足以构成其拒缴物业费的理由，即其拒缴物业费的理由不能成立，一审法院不予采纳。
关于违约金部分，原告金科物业将违约金计算标准降为中国人民银行同期贷款利率，是其的真实意思，不违反法律规定，一审法院予以认可。
遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条规定，判决：一、被告邹维富自本判决生效之日起10日内向原告金科物业服务集团有限公司支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费及公摊水电费3419.31元，并以中国人民银行同期同类贷款利率给付原告违约金（该违约金以每月所欠物业服务费及公摊水电费142.47元为基数，每月的违约金从次月起计算至支付之日止）。二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邹维富负担。
二审中，双方当事人都未向本院提交新证据。本院二审查明的事实和证据与一审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人邹维富称其房屋漏水未能得到维修等问题表明金科物业怠于履行合同义务的理由是否成立。对此本院认为，首先，关于房屋漏水需要维修的，上诉人邹维富应当确定维修义务主体，例如，在房屋质保期内，维修主体有可能是开发商。再例如，过了房屋质保期，房屋漏水若系外墙漏水引起，有可能需要动用大修基金进行维修，则需要通过业主大会进行讨论。不论是何种情况，现在上诉人邹维富均无证据证明作为物业服务方的被上诉人金科物业有维修房屋的义务，故其以房屋未得到维修为由不交纳物业服务费的理由不成立。其次，关于金科物业是否尽到物业服务义务的问题。本院认为，上诉人邹维富只是举示了照片证明了其房屋漏水情况，但其未举证证明其多次向物业公司反映未得到物业公司协调的证据。同时，上诉人邹维富称金科物业还有其他服务不到位之处，亦未举示充分证据予以证明，根据谁主张谁举证的原则，上诉人邹维富应当承担举证不能的法律后果。故其以此为由拒交物业服务费，本院亦不予支持。
但是，在此本院必须指出的是，物业服务公司系针对小区业主提供服务的服务性企业，对于小区业主反映的情况应当事无巨细，充分听取，积极改进，尽量做到令小区业主对服务满意。从而减少物业服务公司与业主的矛盾，也更有利物业服务公司在小区的经营发展。
综上所述，上诉人邹维富的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人邹维富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
审 判 员 张欲晓
代理审判员 彭松涛
二〇一七年十二月三十一日
书 记 员 夏 茜