湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘11民终189号
上诉人（原审原告）：王林，女，1981年3月10日出生，汉族，住湖南省祁阳县。
委托诉讼代理人：刘文倩，江苏政纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：祁阳县民生置业有限公司。
法定代表人：王振文，执行董事。
委托诉讼代理人：蒋永，湖南博大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李国清，湖南博大律师事务所律师。
上诉人王林因与上诉人祁阳县民生置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初1266号民事判决，分别于2017年11月10日、3日通过湖南省祁阳县人民法院向本院提出上诉。湖南省祁阳县人民法院于2018年1月2日移送案卷，本院遂于同日立案受理本案，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王林的委托诉讼代理人刘文倩，上诉人祁阳县民生置业有限公司的委托诉讼代理人蒋永到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
王林上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人承担逾期交房的违约责任至实际交房合格之日；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审判决忽略上诉人的诉讼请求，根据双方签订的合同，被上诉人应当支付违约金至交房合格之日，上诉人在诉状中计算违约金只是暂定至起诉之日，一审法院没有正确理解上诉人的意思。
祁阳县民生置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人即原审原告的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人无须支付迟延交房违约金，根据双方签订合同第八条约定，房屋经验收合格或分期综合验收合格的，可以交付使用，上诉人提供了房屋的工程质量竣工验收和分户验收，并有工程质量安全监督站验收证明，证实整栋房屋已验收合格并达到交房条件。2、《工程竣工验收备案表》不是交付的必要条件，交房是否合格应当以双方合同约定为准，开发商没有备案违反的是行政规定，应承担行政责任，这种责任和开发商与买房人之间的民事合同关系无关。3、上诉人已通知将交房日期变更为2017年1月18日，被上诉人未提出异议，应当视为接受，若计算违约金也应当计算至2017年1月18日止，因为公司已经通知买受人收房，买受人因自身原因不收房，不能算公司违约。4、本案判决的违约金过高，应当调整。
王林答辩称，1、公司交房不符合条件，已经逾期交房，按照双方签订的商品房买卖合同约定，应当向买受人支付违约金。2、房屋虽经工程质量竣工验收和分户验收，并有工程质量安全监督站的验收证明，但并未达到交房条件，根据《湖南省城市房地产开发经营管理办法》第二十一条已明确规定，房地产开发项目对于涉及公共安全的内容，房地产开发企业应向城市规划、公安消防等有关部门申请专项验收……验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。在一审审理中，被上诉人截止开庭审理时都还未经验收完毕，因此未达到交付条件。3、公司声称其将交房时间变更为2017年1月18日，各买受人均对交房时间提出异议，因该房屋未达到交付使用条件，业主不予收房，但是公司以其单方提出的免除物业费作为所谓的补偿条件强迫交房，因此并不能免除计算其逾期时间，对于被上诉人逾期交房违约金的计算期限应当计算至其所交付房屋经过验收完毕并提交房地产开发主管部门备案后，达到交付条件后止。
祁阳县民生置业有限公司以其上诉理由为答辩意见。
王林向一审法院起诉请求：1、被告支付原告自2016年10月30日至实际合格交房之日期间的逾期交房违约金16,215元（按日已交付房价款的万分之一暂计算至起诉之日）；2、被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、被告立即整改以下几项缺陷：（1）将商业区域超市入口整改至小区大门外，以将小区形成安全封闭住宅小区，（2）整改小区绿地率至38%；4、双方签订商品房买卖合同第十三条第一款为无效条款；5、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月25日，原告王林与被告祁阳县民生置业有限公司签订了商品房买卖合同，与本案有关的合同约定：1、买受人王林购买出卖人祁阳县民生置业有限公司开发的“新城名都”小区第X幢X单元XX号房，总金额为463,301元，合同签订当日王林支付了购房款的90%计人民币400,000元，余款63,301元，由王林在住房封顶时一次性付清。2、第七条：买受人王林如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。3、第八条：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件之一的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:（1）该商品房经验收合格；（2）该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期正负90日交房，不做违约处理：（1）……；（2）政府有关活动（节日、庆典、高考环卫、环保、行业整顿），政府临时禁令耽误的时间；施工期间一天内连续四小时下雨，顺延一天，非出卖人原因造成的一天内连续四小时停水或停电，顺延一天；（3）……。4、第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（以出卖人通知为准），出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止（以出卖人通知为准），出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、第十三条：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：（1）水、电、有线电视、网络、燃气等铺设到户，具体开通时间以政府和相关单位通知为准（开户及材料安装费由买受人承担）。（2）……。因天气原因，被告祁阳县民生置业有限公司未能按原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的2016年6月30日交房，原告王林亦未按合同约定住房封顶时付清房尾款。2017年1月18日，被告通知原告去收房，原告王林未去，下欠的房尾款亦未付。直到2017年5月22日，原告王林才交清房尾款并收了房。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原、被告双方应当按合同约定履行。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告祁阳县民生置业有限公司应于2016年6月30日前交付原告购买的商品房，虽合同约定因天气等原因可延期交房，但最多只能延期90日，即被告最迟要在2016年9月28日前向原告交房，而被告则未按时交房，系被告违约，应承担迟延交房的违约责任。2016年5月22日原告王林到被告处收了房，视为原告默认被告交付的房屋符合合同约定的交房条件。综上，被告祁阳县民生置业有限公司应承担合同约定的迟延交房违约金10,841元（即自2016年9月28日起至2017年5月21日止，按已付房价款按日万分之一计算）。原、被告双方签订的商品房买卖合同中并未约定被告向原告交房时要交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及超市入口整改和绿地率达到38%，且原告未提供证据证明，故原告的第二、三项诉请，没有事实和法律依据，法院不予支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十三条第一款约定水电等开户费用由原告承担，系双方当事人真实意思表示，该条款并未违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，原告要求判决该条款为无效条款的诉请，没有法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告祁阳县民生置业有限公司向原告王林支付迟延交房违约金10,841元（自2017年9月28日起至2017年5月21日止，按已付房价款按日万分之一计算）；二、驳回二原告其他诉讼请求。本案诉讼费200元，由被告祁阳县民生置业有限公司负担70元，原告王林负担130元。
二审中，王林未提供新的证据，祁阳县民生置业有限公司提交了一份补强证据，祁阳县建设工程质量安全监督站出具的情况说明，欲证实开发商在2017年1月16日已经将3、4、5栋及地下停车场的竣工验收资料交到监督站。
王林质证意见，对真实性没有异议，对关联性及证明目的均有异议。1、该情况说明恰恰说明该工程属于竣工待验收中，并没有验收完毕；2、该情况说明只是建设工程质量安全监督站其中一项验收，并不代表其他诸如涉及公共安全的验收；3、房屋要交付使用的条件是验收合格，而并不是民生公司所主张的提交验收材料。
本院认证认为，王林对证据的真实性不表异议，本院对证据的真实性予以确认；但该证据仅仅证实祁阳县民生置业有限公司已经提交相关工程竣工验收资料，不能证明房屋已验收合格，达到交房条件，该证据不能达到祁阳县民生置业有限公司主张的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点有二，一是涉案房屋是否具备交房条件；二是违约金计算是否正确。
关于焦点一，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第二、三款规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时该条例第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件之一的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、房屋经验收合格；2、房屋经分期综合验收合格。至一审起诉时止，祁阳县民生置业有限公司没有提交涉案房屋已经备案的证据，其二审提交的补强证据，只是证实涉案房屋的申请工程竣工验收资料已提交至祁阳县建设工程质量安全监督站，并非已验收备案，涉案房屋并不符合双方合同约定的交付条件，故王林要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。祁阳县民生置业有限公司提出“房屋已验收合格并达到交房条件”的上诉理由，无证据证实，本院不予采纳。祁阳县民生置业有限公司称双方已变更交房日期，经查，祁阳县民生置业有限公司只是单方面通知买受人，买受人未予答复，不能视为双方协商一致，变更了合同约定的交房日期，故祁阳县民生置业有限公司主张交房日期已经变更为2017年1月18日的上诉理由，本院不予采纳。
关于焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规：“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”由此可知，原告必须在一审法庭辩论终结前具体明确自己的诉讼请求。本案中，王林一审诉讼请求第一项是，“被告支付原告自2016年8月30日至实际合格交房之日期间的逾期交房违约金13,113元（按日已交付房价款的万分之一暂计算至起诉之日）”，在一审法庭辩论终结前，王林从未口头或书面向一审法院具体明确自己的诉讼请求，故一审法院将违约金计算至起诉之日止并无不当。对于起诉之日后的损失，当事人可另行主张权利，故本院对王林的上诉请求不予支持。至于本案违约金是否应当调整的问题，因祁阳县民生置业有限公司未提供证据证明本案判令的违约金存在明显过高的情形，故该上诉理由于法无据，本院不予采纳。
综上所述，王林、祁阳县民生置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人王林、郑玉清负担100元，上诉人祁阳县民生置业有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 顾能辉
审判员 魏 蓉
审判员 李 飞
二〇一八年二月七日
书记员 李 锴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。