辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽07民终1774号
上诉人（原审原告）：高延升，男，1970年4月7日出生，汉族，工人，现住黑山县。
委托诉讼代理人：刘学，辽宁紫泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王松，辽宁冠维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佟玲嫚，女，1979年12月31日出生，汉族，住沈阳市浑南新区。
委托诉讼代理人：穆春田，辽宁曌益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：傅崴，女，1977年7月28日出生，满族，无业，住黑山县。
被上诉人（原审被告）：杜成志，男，1977年3月31日出生，满族，工人，住黑山县。
被上诉人（原审被告）：黑山县腾飞房地产开发有限公司，住所地黑山县黑山镇中大中路229号。
法定代表人：聂殿义，该公司经理。
委托诉讼代理人：李宏玲，该公司法律顾问。
上诉人高延升因与被上诉人佟玲嫚、傅崴、杜成志、黑山县腾飞房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2016）辽0726民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高延升及其委托诉讼代理人刘学、王松、被上诉人佟玲嫚的委托诉讼代理人穆春田、被上诉人傅崴、杜成志、被上诉人黑山县腾飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李宏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高延升上诉请求：1、发回重审或依法改判被上诉人继续履行售楼协议书并协助上诉人办理涉诉房屋产权登记手续。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不正确。首先，一审法院认为，上诉人与被上诉人佟玲嫚所签订的房屋顶账协议中没有签署时间，仅通过对被上诉人佟玲嫚的询问以及佟玲嫚于2014年3月7日为上诉人出具的房屋收款收据，以及2014年3月26日佟玲嫚出具的房屋过户手续费用认定双方房屋顶账协议于2014年3月签订，完全是出于简单推断，在没有查清事实及核实相关人员的情况下，不通过权威鉴定机构进行鉴定，反而妄下断论，超出裁判范围对本案重要证据房屋顶账协议的签订日期进行判断，阻碍查清事实的走向，同时损害上诉人的合法权益及诉权。其次，本案存在诸多事实疑点尚未查明，另外通过黑山县房屋所有权登记发放审批表显示出现多处人为修改，尤其是登记日期的修改，表格中原日期清晰可见为2007年4月3日，而后在不同栏目内多次被改成2006年10月23日，如此严重的错误竟然未被及时查明。现有房屋产权登记证的获得存在严重的违反法定程序的情形，也是因此，房屋产权登记机关负责人已经因涉及刑事犯罪被检察院立案侦查，本案中涉案房产便是其职务犯罪的涉案财物之一。上诉人认为被上诉人房屋产权登记的取得是违反法定程序的，是无效的产权登记，那么依据此登记所设立的抵押权亦是无效的，并且，上诉人与被上诉人订立顶帐协议时上诉人即出于以涉案房屋折抵欠款的意思进行协商，并非被上诉人佟玲嫚所称并非真正想要涉案房屋。另外，被上诉人佟玲嫚称，与上诉人在订立顶账协议时，上诉人知晓涉案楼房已经设立他项权利，先后抵押给信用社和万鑫宾馆。上诉人作为债权人向被上诉人佟玲嫚享有1500元人民币的债权，绝不会接受被上诉人佟玲嫚已经设立他项权利的房屋顶账的极大损害上诉人权益的条件。抵押设立不影响房屋购买的合同的效力。
佟玲嫚辩称，1、原审判决认定的事实证据充分，事实清楚。2、物权法和担保法都规定了物权抵押权的效力，适用法律准确。3、上诉人主张的不经权威鉴定机构鉴定损害其利益于法没有证据，请求维持原判，驳回上诉。
傅�、杜成志辩称，房子本身就不是我的，我就是担个名，他们之间发生的事情我不知道。没有其他意见。
黑山县腾飞房地产开发有限公司辩称，争议房屋的买卖合同不论是否成立，均与被上诉人黑山县腾飞房地产开发有限公司没有任何法律关系，请求依法驳回对我方的上诉。
高延升向一审法院起诉请求，依法判令被告佟玲嫚与被告腾飞公司继续履行原、被告之间于2013年10月18日签订的售楼协议书并协助原告办理本案所诉的房屋产权过户手续，被告承担本案诉讼费。被告腾飞公司拥有的龙腾嘉源小区龙腾一期东侧由北向南第一户1700平方米楼房，黑房权证黑山镇字第81700号和816**号，登记在被告傅崴名下，实际房屋所有权人为佟玲嫚。原告与佟玲嫚在X年签署购原水泥厂土地协议，同时原告用购地款中的一半款购买了龙腾嘉源小区龙腾一期东侧由北向南第一户1700平方米楼房。之后，在2014年3月26日交给佟玲嫚30万过户费，有收据证明。后因腾飞公司法人代表及佟玲嫚涉嫌犯罪未能过户，公安机关现已查明该房产与犯罪无关，并解除了查封。同时，原告了解到，被告将该房产卖给原告之后，将该房产抵押给银行，在银行抵押期间又非法抵押给万鑫公司，万鑫公司（法人代表李会英）现已起诉至贵院，为此，请求法院查清事实，支持原告的诉讼请求。庭审中补充：2011年10月11日，原告与佟玲嫚签订协议书，将原告名下的黑山县第三水泥厂及其附属土地使用权以2800万元转让给佟玲嫚，佟玲嫚给付我1300万元现金，剩余1500万拟用所购买土地开发的2680平方米门市房及20个车库（价格1480万元）抵顶给原告。协议签订后，2012年年底至2013年年初，佟玲嫚无力开发，拟将此地块转让给他人。为解决原告欠款问题，于2013年10月18日，�方签订了售楼协议书，甲方为锦州腾飞房地产公司，落款人为佟玲嫚，所购商品房是龙腾1期东侧由北向南第一户1626.35平方米，作价10637386元。协议签订后，佟玲嫚于2014年2月13日将黑山县水泥厂地块以2800万元转让给案外人高春雨，在签订售房协议时，佟玲嫚告知该房在黑山县信用社有抵押借款，暂不能过户，待抵押解除后，立即通知原告过户，2014年3月7日，佟玲嫚告知原告可以过户，并为原告开据收款收据1张。该收据表明所购买的楼房是本案争议的楼房，争议金额为10637386元，由腾飞公司盖章，开出收据后于2014年3月16日，佟玲嫚要求原告缴纳了30万元过户费，后由于佟玲嫚事发，未能办理。
一审法院认定事实：一、2011年10月11日，原告高延升与被告佟玲嫚签订协议书，约定将原告名下的黑山县第三水泥厂及其附属土地使用权以2800万元转让给佟玲嫚，佟玲�给付原告1300万元现金，剩余1500万元用佟玲嫚所购买土地开发的2680平方米门市房及20个车库（价格1480万元）抵顶给原告。二、2014年2月13日，被告佟玲嫚将从原告处购买的黑山县第三水泥厂地块以2800万元价格卖给高春雨。三、原告提供没有签订时间的售楼协议书一份，出卖方为锦州腾飞房地产开发有限公司，买受方为高延升。主要内容为买受方所购买的商品房为龙腾一期东侧由北向南第1户门市，建筑面积1626.35平方米，单价6540.65元，一次付款10637386元，签名处为甲方为佟玲嫚，乙方为高延升。同时，原告还提供了一份2014年3月7日收款收据一张，金额为10637386元，收款事由为龙腾一期东侧由北向南第1户，面积1626.35平方米，单价6540.65元，加盖了财务章（模糊不清），收款单位为龙腾嘉源，同时原告还提供了2014年3月26日佟玲嫚收到其30万元办手续费（含其他房屋过户费�收据一张。被告佟玲嫚承认2014年3月将涉案门市房屋顶账给本案原告，并由侯曼代签了协议，同时称该门市在黑山县信用合作联社有抵押，同时又于2014年2月将此房屋抵押给黑山县万鑫宾馆，并办理了抵押登记；收据上所加盖的公章为锦州市嘉源房地产开发有限公司。另查明，诉争房屋系被告佟玲嫚所有，因贷款需要，已于2006年10月23日产权办理在被告傅崴名下，被告傅崴与杜成志系夫妻关系。
一审法院认为，原告诉争房屋系被告佟玲嫚所有，因贷款需要，于2006年10月23日产权办理在被告傅崴名下。原告高延升提供的购房协议中没有签署时间，没有加盖公章，但通过对被告佟玲嫚的询问及佟玲嫚于2014年3月7日为原告出具的房屋收款收据，2014年3月26日佟玲嫚出具的30万元办手续费用收据可以认定：原、被告之间的以房抵账协议系于2014年3月签署，此时产权早已登记在被告傅崴名下，实际所有权人为佟玲嫚，抵账行为与黑山县腾飞房地产开发公司无关。本案争议房屋被告佟玲嫚既未向原告交付，也未办理房屋过户手续，且被告佟玲嫚承认此前该房屋已因向黑山县万鑫宾馆借款抵押，并到房屋管理部门办理了他项权证，此笔借款未予偿还，抵押权未消灭，故被告用抵押房屋进行抵账的行为无效。原告要求被告佟玲嫚、傅崴、杜成志、腾飞公司继续履行原、被告之间于2013年10月18日签订的售楼协议书并协助原告办理本案所诉房屋产权过户手续的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告高延升的诉讼请求。案件受理费100元，由原告高延升负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人佟玲嫚签订的售楼协议书上无具体签订时间的记载，上诉人一、二审均未提交证据证明签订该协议书的时间为2013年，故一审法院依据房屋收款收据、办手续费收据及佟玲嫚的陈述，认定售楼协议书签订于2014年3月并无不妥。此时本案诉争的房屋已经抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方签订的售楼协议违反了法律的强制性规定，应属无效。故一审判决驳回上诉人要求被上诉人继续履行售楼协议的诉讼请求正确，本院予以维�。
综上所述，高延升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元,由高延升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王争妍
审 判 员 张楠楠
代理审判员 赵 薇
二〇一七年二月七日
书 记 员 陈瑶曼