福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1671号原告:蔡云涛，男，1988年8月13日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小立，福建枫桦律师事务所律师。被告：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地三明市梅列乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：庄宜彬，总经理。委托诉讼代理人：罗晓丽，该公司职员。委托诉讼代理人：胡优紧，该公司职员。原告蔡云涛与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡云涛的委托诉讼代理人彭晓辉、被告海翼公司的委托诉讼代理人胡优紧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡云涛向本院提出诉讼请求：海翼公司向蔡云涛支付逾期办理商品房权属登记违约金23098元（按已支付全部房款1196801元，每日0.01%计算，从2015年8月29日起计至2016年3月8日止）。事实与理由:2013年5月6日，蔡云涛与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：蔡云涛向海翼公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村402幢2107号商品房（以下简称案涉房屋），房屋总价款1196801元,以按揭付款的方式支付；海翼公司应当于2015年6月30日前将商品房交付给蔡云涛使用，于商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付蔡云涛。如因海翼公司原因，蔡云涛不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向蔡云涛支付违约金。合同签订后，蔡云涛依约向海翼公司支付全部购房款。海翼公司虽于2015年6月30日前向蔡云涛交付案涉房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致蔡云涛不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司已构成违约，应支付蔡云涛逾期办理房屋权属登记的违约金。海翼公司辩称，1.逾期办理初始登记并非海翼公司的原因所致；2、蔡云涛未按约定在交房时与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属证书的违约金；3、退一步而言，蔡云涛主张的逾期办证天数依法应予以扣减。本院经审理认定事实如下：2013年5月6日，蔡云涛与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：蔡云涛向海翼公司购买案涉房屋，房屋总价款为1196801元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付蔡云涛使用；海翼公司应于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付蔡云涛。如因海翼公司原因，蔡云涛不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，蔡云涛不退房，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向蔡云涛支付违约金；专项维修资金由蔡云涛按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，蔡云涛于2013年8月12日向向海翼公司交纳购房款366801元，于2014年4月24日向海翼公司交纳购房款830000元，2016年3月10日海翼公司退回购房款29275元。2015年7月26日，海翼公司向蔡云涛交付案涉房屋。2016年3月9日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村402幢（以下简称402幢）的《商品房初始预登记证明书》。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：一、海翼公司是否应承担违约责任的问题蔡云涛认为，海翼公司未于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，蔡云涛未于交房后90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。海翼公司认为，1.海翼公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年11月20日才向海翼公司出具402幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2016年1月20日才向海翼公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼公司才得以于2016年2月23日向房屋权属登记机构提交402幢商品房的初始登记申请材料，并于2016年3月9日取得《商品房初始预登记证明书》。合同约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”，即合同已明确约定由于海翼公司的责任导致逾期办证，海翼公司才需承担相应的不利后果。依据上述合同约定，402幢商品房逾期办理初始登记并非海翼公司的原因所致，海翼公司不应承担相应的违约责任。海翼公司据此提供《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，用以证明海翼公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所提交的全部材料；《三明市12345政务服务平台网页》一份，用以证明海翼公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，用以证明案涉房屋所在的中央领域项目因2015年7月测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》各一份，用以证明2015年11月20日，402幢商品房的面积测绘成果审核通过。2.《合同补充协议》第二条第一款规定“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清购房款，否则出卖人有权不予交房、不为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》，但蔡云涛不仅未与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，也未根据房屋权属登记机构审核之后的测绘成果结清购房款。经多次通知，蔡云涛至2016年3月18日与海翼公司办理面积及房款差异手续并结清购房款。依据上述合同约定，海翼公司无需承担任何责任。蔡云涛认为，《住房专项维修资金的交款情况证明》，是针对是否已经缴纳进行证明，同时案涉房屋已经交付，依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付给购买人。而蔡云涛在收到房屋时，就已经连同物业费等一同缴纳完毕。对《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》及《转发的通知》的真实性没有异议，但认为与本案的事实无关，且该文件中提及的计算规则系闽房（2007）23号文件，并未进行测绘数据上的更改。且该文件出具的时间在蔡云涛主张违约金的起诉时间之前，该文件并不影响办证时间。对《三明市12345政务服务平台网页》真实性没有异议，但只能证明2015年10月27日，海翼公司将材料准备报交办证机关审核，不能证明在2015年6月就已经将材料准备好，且准备的材料并不充分。对《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》、《三明市房屋面积测绘成果审核意见》真实性没有异议，但认为登记机构逾期办理测绘审核，不排除是海翼公司提供的材料不完整而导致逾期，与蔡云涛无关。对《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》真实性没有异议，但认为违约金的计算时间应截止至海翼公司将房屋权属初始登记证明办理完毕为止。本院认为，海翼公司提供的《房屋建筑面积测量计算报告书》的测量日期虽然记载为2015年4月20日，但仅有首页，并不完整，不能体现测绘的具体内容；《三明市12345政务服务平台网页》中三明市住房和城乡建设局的答复时间是2015年10月26日；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》仅明确商品房产权面积的计算规则并未对计算规则进行实质的修改，均不足以证明海翼公司向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请的具体时间。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》中收件人签收的时间为2015年11月20日，蔡云涛对其真实性没有异议，故认定海翼公司于2015年11月20日向房屋权属登记机构提交测绘审核申请，海翼公司关于2015年7月的测绘规范修改导致审核时间过长，从而导致商品房初始预登记时间过长的抗辩理由不能成立，不予采信。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》告知栏载明“我中心将对申请材料进行审查，请于20个工作日后到我处领取审核结果，若审查结果中发现所提交的材料不符合要求，我处会发给审核意见书，工作日相应顺延”，说明房屋权属登记机构因提交的材料不符合要求存在顺延办理的情况，单凭该《收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期办理测绘审核，故海翼公司关于申请办理测绘审核的项目过多导致房屋权属登记机构逾期办理的抗辩理由不能成立，不予采信。交房时测绘成果审核并未通过，海翼公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异，海翼公司未提供其他证据证明其是何时通知蔡云涛办理面积补差手续，海翼公司以蔡云涛逾期办理上述事项为由不承担逾期办理房屋所有权属证书责任的抗辩理由不能成立，不予采信。综上所述，海翼公司未在交房60日内办理初始登记，因海翼的原因导蔡云涛未在交房90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、逾期天数的计算方式的问题蔡云涛认为，海翼公司未在交房后60日内向房屋权属登记机构办理初始登记，逾期办证的天数应从海翼公司交房之日起60日，即2015年8月29日开始计算。海翼公司取得《商品房初始预登记证明书》的时间是2016年3月10日，故逾期天数从2015年8月29日计至2016年3月8日，共计193天。海翼公司认为，1.逾期天数应从实际的交房之日起90日，即2015年10月24日开始计算。2.《合同补充协议》第四条第一款规定：“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务，仅限于按时将需要由出卖人提供的办理该商品房初始预登记所需资料报送房屋权属登记机关备案，即视为出卖给履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”。海翼公司取得提交402幢商品房初始登记申请的时间为2016年2月23日，依据上述规定，逾期天数应计至2016年2月23日。3.房屋权属登记机构于2015年11月20日承诺海翼公司在20个工作日前出具审核结果，但其至2016年1月20日才出具结果，超过的26天应当予以扣减。并提供《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》予以佐证。蔡云涛认为，对证据的真实性没有异议，但应以取得商品房初始登记的时间为准，报送预登记相关材料的时间不代表送件时材料已合格、齐全。房屋权属登记机构超时审核并不是海翼公司免责的事由，相关责任不能由蔡云涛来承担。本院认为，1.蔡云涛提交物业费发票证实其收房时间为2015年7月26日，海翼公司对此无异议，故确认海翼公司向蔡云涛实际交付案涉房屋的时间是2015年7月26日。根据《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，海翼公司应在2015年6月30日前向蔡云涛交付案涉房屋，现海翼公司未提供证据证实其未在2015年6月30日前向蔡云涛交付案涉房屋系蔡云涛的过错，故对海翼公司认为逾期天数应从实际的交房之日起90日开始计算的辩解，不予采信。因此海翼公司逾期交付商品房的时间应当按照合同约定的时间开始计算，而非实际交付案涉房屋的时间开始计算。根据《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，依据此条规定，出卖人逾期交付商品房责任应自2015年7月1日起算。因此，自2015年7月1日起开始计算出卖人应当办理讼争房产所在楼幢的初始登记预登记证明的期限较为合理。而根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”以及《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第3款所约定“因出卖人的责任未能在合同第十四条约定期限内取得该商品房所在楼幢的权属证明的，自出卖人应当取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”中“该商品房所在楼幢的权属证明”的权属证明应指讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。前述补充协议约定已经明确“自出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金。”而该“应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限”应指的是《商品房买卖合同》第十四条约定的“60日内”。故逾期办理初始登记违约金应从海翼公司交付商品房截止日期2015年6月30日的次日（即2015年7月1日）起的第61日（即2015年8月30日）起计算至海翼公司取得诉争商品房所在楼幢初始登记证明之日止（即2016年3月9日），共计193天。因蔡云涛主张的逾期天数从2015年8月29日至2016年3月8日，虽在计算违约金起止时间有误，予以调整，但计算违约金天数正确，予以支持，违约天数以193天为准，故对蔡云涛主张的违约金认定为1196801元×0.01%×193天=23098元。2.海翼公司提供的《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》与本案没有关联性，不予采纳。3.海翼公司提供的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期26天办理测绘审核，海翼公司要求扣除上述天数的抗辩理由不能成立，不予采信。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼公司与蔡云涛的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。蔡云涛要求海翼公司按其已付购房款的日0.01%计算违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。蔡云涛要求逾期天数从2015年8月29日起算至2016年3月8日，因起算时间有误，予以调整，但其计算金额无误（1196801元×0.01%×193天=23098元），故对其主张的违约金23098元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：海翼置业（三明）发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给蔡云涛逾期办理商品房权属登记违约金23098元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，减半收取计189元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 郑文红二〇一七年八月九日法官助理 潘阿鸿书 记 员 高雨馨附：一、判决书所引用的相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。