北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终4999号上诉人（原审被告）：姜卫东，男，1963年10月2日出生。被上诉人（原审原告）：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号。法定代表人：刘胜秋，董事长。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳双，女，1982年11月26日出生。上诉人姜卫东因与被上诉人北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）居间合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姜卫东、被上诉人金色时光公司之委托诉讼代理人苟波、吴艳双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜卫东的上诉请求为：1.请求撤销一审判决，驳回金色时光公司的诉讼请求；2.请求二审法院直接判决金色时光公司退还姜卫东中介费2万元，免除剩余中介费；3.请求二审法院直接判决金色时光公司未尽居间义务赔偿姜卫东损失1万元；4.诉讼费用由金色时光公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，判决结果明显偏袒金色时光公司。姜卫东认为判决应合情合理合法，一审法院在没有查清事实的基础上，避重就轻，对于中介公司未完成委托事项一事，并未提及。姜卫东购买房屋的前提条件是需要在11月15日前交付房屋钥匙，中介公司为了促成买卖合同，据不认可以上事实。出卖方与买卖方签订合同时，中介公司有义务提示双方交易风险及交付时间，中介公司认为居间的任务是促成双方买卖协议签订即完成了居间义务，是不符合行业规范的。同时，中介公司应帮助双方办理产权过户，对双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定等，但金色时光公司拒不履行以上居间服务，不配合姜卫东进行房屋过户，延误交易。金色时光公司辩称：不同意姜卫东的上诉请求，请求法院判决驳回姜卫东第一项上诉请求，对其第二项上诉请求和第三项上诉请求，一审期间姜卫东并未依法缴纳诉讼费，相应反诉请求被法院视为撤诉处理，所以二审期间不应该一并审理。就第一点诉讼请求，金色时光公司完成了居间服务义务，有权依约定收取居间服务费；涉案房屋并未延迟交付，而是提前交付了四天；房屋交付时间并不由金色时光公司决定，最开始房屋交付时间是姜卫东与房屋原业主协商一致确定的交付时间，后续履行中金色时光公司无权单方要求原业主提前交付房屋。金色时光公司向一审法院起诉请求：请求姜卫东支付金色时光公司居间费用1万元及违约金（自2017年10月8日起至实际支付之日止，按每日200元计算）。姜卫东向一审法院提出反诉请求：1.要求金色时光公司退还已交的2万元中介费，并免除交纳剩余1万元的义务；2.要求金色时光公司依约赔偿姜卫东违约金，按房屋总价款的20%计算；3.要求金色时光公司赔偿精神损失费10万元；4.要求金色时光公司赔偿全款买房的差价损失20万元。一审法院审理查明：2017年10月8日，案外人刘某（出卖人）与姜卫东（买受人）及金色时光公司（居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定将刘某所有的位于密云区某室房屋出卖于姜卫东。房屋总价款212万元整，首付款110万元（含定金）于网签当日支付，剩余款项于网签后2个月自然日支付（最迟于2017年12月20日前支付）。对于房屋的交付，合同明确载明出卖人应当于全款到账3日内前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当移交该房屋房门钥匙。当日,三方签订《居间服务合同》，其中第二条载明居间服务费3万元由乙方姜卫东负担，应于签订房屋买卖合同当日支付…第三条载明居间服务内容包括为买卖双方提供相关政策、市场咨询、发布、收集房源信息、带领买受人实际查看房屋、促成买卖双方签订房屋买卖合同等其他义务…第五条载明居间服务费支付义务方未依约定支付居间费用的，每迟延一日须向金色时光公司支付违约金200元。2017年10月30日，姜卫东交付房屋首付款110万元。同年12月20日，刘某将房屋钥匙交付给姜卫东。24日，姜卫东支付剩余房款102万元。一审法院认为，本案的争议焦点系金色时光公司是否依约履行居间义务及居间合同中约定违约金条款是否过高的问题。关于金色时光公司是否依约履行居间义务的问题。金色时光公司向刘某及姜卫东发布、收集房屋信息并促成双方实际签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中明确载明房屋交付日期为全款到账3日内，法院认为合同并未另行载明交付钥匙的时间，故此处对于交房时间的约定应视同于交付钥匙的时间。本案中姜卫东于2017年12月24日支付剩余房款即完成全款交付义务，在交付剩余房款前四日即当月20日，姜卫东拿到房屋钥匙，房屋实际交付时间符合合同约定的房屋交付期限。姜卫东主张签订合同时三方达成口头约定交房时间为当年10月，但合同并未修改或备注其主张的时间，其亦未提交证据证明确已另行达成对交房时间的约定，故金色时光公司已完全履行了居间义务，姜卫东应当依约支付居间费用。故对于金色时光公司要求姜卫东支付剩余1万元居间费用的诉讼请求，法院予以支持。关于居间合同中约定违约金是否过高的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，三方当事人在签订居间合同时并未对违约责任条款提出异议，应视为对该条款内容的了解认可并同意受其约束，该违约责任条款未违法法律及社会公益，应属有效。但该条款约定的违约金数额明显高于实际遭受损失，综合考虑实际因素及人民币定期存款利率，法院酌定违约金计算方式为每迟延一日须向金色时光公司支付违约金2元。居间合同约定的支付服务费的时间为签订买卖合同当日，金色时光公司已履行居间义务，姜卫东剩余1万元居间报酬至今并未支付确给金色时光公司造成损失，故对于金色时光公司要求姜卫东赔偿违约金的诉讼请求，法院予以支持并调整。综上，法院对金色时光公司请求姜卫东对支付居间服务费1万元以及违约金（自2017年10月8日起至实际支付至之日止，按每日2元计算）的诉求，法院予以支持。对于姜卫东提出的反诉请求，因其未在法定期限内交纳反诉费用，按自动撤诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、姜卫东于判决生效之日起十日内支付北京金色时光房地产经纪有限公司居间报酬一万元及违约金（自二〇一七年十月八日起至实际支付之日止，按每日二元计算）；二、驳回北京金色时光房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。姜卫东提交录音光盘2张，包含3段录音，第一段录音是姜卫东与刘某的电话录音，证明金色时光公司业务员私藏姜卫东的房屋原值大票，还证明从警察把手续要过来开始，所有的过户手续都是姜卫东约的刘某单独完成的，没有任何金色时光公司的介入；第二段录音是姜卫东与田某的电话录音，证明姜卫东与原业主、金色时光公司签订合同时对于提前拿钥匙做了约定，合同上写12月是因为房屋到12月才能满两年，姜卫东可以省税，三方达成一致合同约定写12月，实际提前交付，金色时光公司说这个不用写在合同里；第三段录音是2018年1月4日姜卫东与刘某的电话录音，证明刘某2017年12月9日在金色时光公司催促下要给姜卫东钥匙，但是姜卫东没有要，旁证姜卫东与刘某、金色时光公司达成过提前交钥匙的协议。金色时光公司对姜卫东提交的证据发表质证意见称：对姜卫东提交的前两份录音的真实性不认可，录音形式也不认可，这两份证据应该是证人证言，因为是与案外人的录音，根据法律规定，证人应该出庭接受质询；关于证据内容，内容中没有姜卫东所称的证明内容，金色时光公司已经完成居间服务义务，房屋交付时间是双方当事人协商，最后交付也是双方协商的，不是金色时光公司作为居间方可以决定的，另外，关于最后期限和姜卫东所谈的期限，姜卫东要求10月份交房，说原业主认可交房时间，根据合同约定，最迟交房时间是2017年12月20日，金色时光公司并不反对在2017年12月20日前交房。对姜卫东提交的第三份录音证据，不属于二审新证据，且该证据的内容说的很清楚，姜卫东和原业主商量好2017年11月15日之前交房，但是因为原业主的原因没有腾房，姜卫东把这个责任归咎到金色时光公司，是不符合事实的，如果这个事情是真实的，就是姜卫东和原业主之间达成了协议，协议的履行方是原业主，而不是金色时光公司，金色时光公司只是居间服务方。对此，本院认定如下：对于姜卫东提交的第一份、第二份录音证据，因在该录音中并无其主张的陈述内容的表述，故无法证明其证明目的，本院对此不予采信；姜卫东提交的第三份录音证据不属于二审新证据，且亦无法证明其证明目的，故本院对此不予采纳。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，姜卫东与刘某、金色时光公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应依约遵守。姜卫东以其签订《居间服务合同》时没有仔细查看为由主张该合同的签订并非其真实意思表示，无法律依据。现姜卫东上诉主张金色时光公司未依约履行居间义务导致其未能如期拿到房屋钥匙，但根据已查明的事实，姜卫东于2017年12月20日拿到房屋钥匙并于2017年12月24日支付完全房款，《北京市存量房屋买卖合同》第六条中关于房屋交付义务的约束主体系姜卫东与出卖人刘某，而非居间方金色时光公司，姜卫东虽上诉主张其曾与刘某、金色时光公司协商一致约定房屋交付时间为2017年11月15日前，但合同中对此并无表述且姜卫东亦未提供证据证明三方已另行对房屋交付时间进行过约定，故姜卫东以此为由要求金色时光公司退还其已付的中介费2万元且免除支付剩余中介费1万元，无事实及法律依据，本院对此不予支持。姜卫东上诉主张金色时光公司作为居间方未完成帮助双方办理产权过户、对双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续等义务，但根据三方签订的《居间服务合同》，金色时光公司为甲乙双方提供的居间服务中并不包含姜卫东主张的上述义务，故对姜卫东的该项上诉主张，本院亦不予支持。对于违约金，一审法院根据金色时光公司的实际遭受损失等情况，酌定姜卫东向金色时光公司支付的违约金为每延迟一日2元，标准合理，本院对此予以确认。另，对于姜卫东要求法院判决金色时光公司退还中介费2万元及免除剩余中介费用、赔偿姜卫东损失1万元的上诉主张，因该项诉讼请求超出一审审理范围，且金色时光公司在二审中明确表示不同意在本案中一并处理，故本院在本案中对其该项上诉请求不予处理，其可另行主张。综上所述，姜卫东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姜卫东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 潘 蓉审 判 员 玄明虎二〇一八年四月十九日法官助理 薛俣潇书 记 员 田亚男