广东省连州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1882民初453号
原告：连州市农村信用合作联社。地址：连州市番禺路***号。
法定代表人：郑文，该社理事长。
委托代理人：邵翁，该社副经理。
委托代理人：黄伟强，该社客户经理。
被告：潘瑞鸿，男，汉族，住连州市。
被告：黄萌，女，汉族，住连州市。
被告：连州市海富房地产开发有限公司。住所地：连州市东华路***号海富御景新城御御珍苑首层商铺。
法定代表人：邵悦民。
委托代理人：邓振林，广�北湖律师事务所律师。
原告连州市农村信用合作联社诉被告潘瑞鸿、黄萌、连州市海富房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵翁、黄伟强，被告连州市海富房地产开发有限公司委托代理人邓振林到庭参加诉讼，被告潘瑞鸿、黄萌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连州市农村信用合作联社诉称：原告与被告于2013年10月10日签订了《个人购房按揭借款合同》（合同编号连州农信借字第10020139905号），以其位于连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××层××室自有商品房作抵押，在原告处借款人民币27.2万元整，借款用于购买上述房地产，利息按年利率6.55％计收，其妻黄萌作为保证担保人，承担连带责任保证。原告于2013年11月4日给被告办理了27.2万元发放手续，按合同约定于2028年11月4日到期。当时约定办理商品房抵押的依据是其购房合同号的处所，并在房管部门办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登连州字第01000××号）；原告与被告三于2011年9月19日签订《购房按揭回购保证协议书》，2014年6月16日签订《购房保证协议书补充协议》是本合同的保证人，为该债务提供不可撤销的连带责任保证担保。按合同约定还款方式为等额本息偿还，被告从取得借款之日起按月偿还借款本金、利息，每月的20日为还款日。贷款发放后，被告向原告还款付息至2014年1月就开始违约，未能及时交付，经多次催收，几番补交，但也没正常履行合约，到目前累计归还本金34434.87元，缺供7期，构成了违约，计至2017年3月2日的利息7006.02元（后息另计）未交付，欠应还本金8449.05元，月供按揭不及时�不足额，未到期本金229116.08元，欠本息合计244571.15元。原告均多次电话或上门催收，要求被告依约还款付息，也于2017年3月31日向被告三发出了《履行回购保证责任通知书》，但被告懈怠还款付息，不守信用。被告的违约行为严重损害了原告的利益，致使原告已不能按借款合同的约定实现合同的目的。原告要求被告归还应还本金8449.05元、利息7006.02元（以后利息另计），提前归还未到期的本金229116.08元（本金合计237565.13元）及至清偿日的利息。同时由于已依法办理相关抵押登记手续，原告对被告位于连州市东华路106号海富御景新城御珍苑10座07层706室自有商品房作为抵押物依法享有优先受偿权，被告二、三应承担连带清偿责任。经催收未果，原告特此依法起诉，请求法院判令：1、被告归还欠原告的贷款本金人民币237565.13元及其至清偿日的利息；2、被告二、三承担连带清偿责任；3、被告出具抵押的位于连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××层××室商品房（《房地产预告登记证明》粤房地预登连州字第01000××号）在拍卖、变卖或折价时，原告享有优先受偿权；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1、2013年11月4日《借据》复印件；2、2013年10月10日《个人购房按揭借款合同》复印件；3、《房地产预告登记证明》复印件；4、被告身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件；5、《履行回购保证责任通知书》复印件；6、《按揭协议书》、《回购保证协议书》、《回购保证协议书补充协议》复印件；7、被告连州市海富房地产开发有限公司营业执照及法定代表人身份证复印件；8、贷款账户明细、利息试算打印件；9、信贷系统贷款收贷收息、结转打印件；10、广东省农村信用贷款自动扣款收回本金回单、金融业务收入凭证。
被告连州市海富房地产开发有限公司辩称，一、连州市农村信用合作联社与连州市海富房地产开发有限公司双方签订的《按揭协议书》、《回购保证协议书》、《回购保证协议书补充协议》中，关于要求连州市海富房地产开发有限公司承担回购保证义务的条款及内容无效。1、上述三个协议关于回购保证部分涉及作为房屋所有权人的购房者潘瑞鸿的利益，但潘瑞鸿不是协议的一方当事人，回购保证协议条款和内容侵犯了房屋所有权人潘瑞鸿的合法权益；2、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第二十三条规定：“借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。......”房屋所有权人潘瑞鸿购买的海富御景新城御珍苑××座××层××室价值389564元，向连州市农村信用合作联社借款272000元，借款比例约70%,已以该房屋全额作为抵押；3、协议要求连州市海富房地产幵发有限公司承担连带保证责任没有意义，《担保法》第二十八条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”被告潘瑞鸿以房屋足额提供抵押，保证人连州市海富房地产开发有限公司承担的对物的担保以外的债权为零；4、法律并没有规定回购保证的保证方式，也不存在回购保证人。二、《个人购房按揭借款合同》与连州市海富房地产开发有限公司无直接的法律关系。连州市海富房地产开发有限公司并非借款合同的一方当事人，借款合同对连州市海富房地产开发有限公司没有约束力；虽《回购保证协议书补充协议》中有同时甲方（连州市海富房地产开发有限公司）承诺对乙方（连州市农村信用合作联社）提供给借款人的按揭贷款承担不可撤销的连带责任保证并无需甲方在《借款合同》上签字盖章...”但该约定违反《合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，不符合法律规定的形式要件，故连州市海富房地产开发有限公司不作为《借款合同》的保证人。三、连州市农村信用合作联社应按照《个人购房按揭借款合同》的约定实现债权。2013年10月10日，贷款人连州市农村信用合作联社、借款人潘瑞鸿、保证人黄萌签订《个人购房按揭借款合同》，现贷款人连州市农村信用合作联社以借款人潘瑞鸿违约为由要求偿还借款本息，且在《履行回购保证责任通知书》中明确拟解除《个人购房按揭借款合同》，应按照合同约定要求借款人潘瑞鸿、保证人黄萌偿还或者要求拍卖抵押物予以偿还。《回购保证协议书》第8条约定�被告回购协议的保证期限，回购协议的保证期限从签订合同起至抵押房产交付使用时终止，保证期限已过，应免除被告的保证义务。
被告连州市海富房地产开发有限公司提交如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》；2、海富御景新城收楼书；3、连州市宝泰物业服务有限公司收款收据复印件；4、《不动产权证》复印件。
被告潘瑞鸿、黄萌未作答辩，未提交证据。
经庭审质证，被告连州市海富房地产开发有限公司对原告的证据发表如下质证意见：证据1、2，我方不是合同当事人，与我方无关。证据3、4无异议。证据5，合法性有异议，原告没有法律依据要求我方回购。证据6，合法性有异议，理由见答辩状。证据7，无异议。证据8-10，原告与被告一、二之间的贷款关系与我方没有关系。
原告对被告的证据三性无异议，认为证明了被告一已经办理好了不动产他项权证。
经审理查明：2013年4月15日，被告潘瑞鸿与与被告连州市海富房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，该合同主要约定：被告潘瑞鸿向被告连州市海富房地产开发有限公司购买连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××层××室，总金额389564元。2015年7月22日，被告潘瑞鸿在《海富御景新城收楼书》上签名并接收该房屋。
2013年10月10日，被告潘瑞鸿、黄萌与原告连州市农村信用合作联社签订《个人购房按揭借款合同》，合同编号：连州农信个借字第10020139905××号。借款合同约定“借款金额为人民币272000元，借款用途：用于购买位于连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××层××室,借款期限：从2013年10月10日至2028年10月10日，借款利率（2）浮动利率：以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率基础上上浮0%计息。如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，按次年1月1日生效方式根据利率调整日当日的基准利率以及上浮/下浮比例调整。贷款人无需通知借款人，即有权根据调整后的相应档次基准利率，按本条规定的浮动比例调整实际执行的利率并分段计息，并以此确定新的还款额。罚息：2、（1）若借款人未按约定（包括未按分期还本计划约定）期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。第七条还款，借款人选定等额本息偿还法方式偿还借款本息。4“采用等额本息、等额本金偿还法，借款人应从贷款发放日起，按月分期偿还借款本息。每月20日为还�日。第十五条抵押担保（三）抵押担保的范围1、本合同抵押担保的范围为：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费等）。第十四条保证担保：1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任担保。4、保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同债权被贷款人宣布提前到期的，保证期间为贷款人确定的债权提前到期之日起二年。第十五条抵押担保（八）抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关机构办理预告登记或抵押登记手续；抵押物得预告登记证明、他项权证书、抵押登记文件或其他权利证书由贷款人持有、预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。”落款借款人及抵押人处由被告潘瑞鸿签字确认，保证人处由被告黄萌签字确认。
2013年10月25日，连州市住房和城乡规划建设局出具《广东省房地产预告登记证明》（粤房地预登连州字第01000××号），预告登记权利人：连州市农村信用合作联社，预告登记义务人：潘瑞鸿，房屋坐落：连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××层××室，预告登记业务种类：预购商品房抵押预告登记，预告登记依据合同号：连州农信个借字第10020139905××号，债权数额272000元。
2013年11月4日，原告向被告潘瑞鸿发放贷款272000元。《借款借据》载明，借款日期为2013年11月4日到2028年11月4日，借款利率6.55%，还款方式：�额本息。发放贷款后，被告潘瑞鸿于2014年1月开始违约拖欠本息，缺供7期，截止2017年3月2日被告总拖欠利息7006.02元及到期本金8449.05元。被告于2017年5月17日归还拖欠2016年8月20日至2017年4月20日的本金9675.85元、利息8004.86元；于2017年5月20日归还2017年4月20日至2017年5月20日的本金1231.81元、利息1028.01元。截止至2017年6月15日，未到期本金人民币总共226657.47元。
2011年9月19日，被告连州市海富房地产开发有限公司与原告连州市农村信用合作联社签订《按揭协议书》，该协议约定：“第一条按揭楼盘条件：1、乙方的楼盘必须符合国家产业，并经有关部门批准，其一切文件合法、齐全；该楼盘已经有关部门验收合格，质量达到国家规定标准。2、本协议总按揭贷款额不超过人民币19500万元。3、同一楼宇不得向其他金融机构申请及办理按揭业务或其他类型抵押贷款。第二条甲方同意乙方将位于连州市枇杷山小区“海富*御景新城”总建筑面积为84266.9平方米，用途为住宅和商铺的楼宇，用于与甲方签订楼宇按揭抵押贷款合同。该楼宇按揭证明材料为“四证”：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证，并领有连州市发展和改革局的立项批文。第三条甲方为市面售价约28500万元的楼宇提供按揭，甲方同意对购买乙方上述楼宇商铺、商住的个人或机构提供按揭贷款服务，并为此安排人民币19500万元的贷款额度，利率由甲方按国家有关农村信用社的规定利率“一年一定”，即以上贷款利率除签约时按挂牌利率签订外，次年后均按每年1月1日挂牌利率计算。第四条申请按揭贷款的购房者须符合甲方规定的有关条件，由甲方审查核准，按甲方的有关规定和管理办法办理，即《连州市农村信用合作联社个人住房和商业用房按揭贷款管理办法(暂行)》。第五条按揭期限和贷款额度：住宅按揭借款的期限为一年以上，二十五年以下（贷款额度最高为购房款70%)。商铺按借款务的期限为一年以上，十年以下（贷款额度最高为购房款50%)。如有变动，以人民银行相关文件为准。住宅按揭利率按基准利率上浮10%至上浮30%执行，商铺按揭利率按基准利率上浮20%至上浮30%执行，按月等额供款。如有变动，以人民银行相关文件为准。第九条乙方同意抵押人将其《广东省商品房买卖合同》的所购房产抵押给甲方，承认甲方在抵押人清尝了抵押权的的应收欠款之前，拥有该《广东省商品房买卖合同》中抵押人的全部权。第十条当抵押人违反按揭贷款合同的规定时六十日后，经甲方认可，乙方有责任回购该房产，回购价为抵押人尚欠甲方的本金、利息、罚息、复息之合。甲方应及时向乙方发出《回购通知书》，乙方在接到甲方《回购通知书》后的五个工作日将回购款项一次性划入甲方账户内，否则，乙方无条件赔偿甲方因此造成的全部损失。第十一条本约生效后，没有经甲方书面同意，乙方不得接受抵押人将抵押物退还或调换要求。第十二条有关保证的规定。1、乙方是该楼宇全部按揭贷款的保证人，承担连带保证责任、保证额度以本协议有关楼盘所有的按揭贷款本息及有关费用为限。保证期限。乙方承担保证的期限，直至该楼宇所有按揭贷款合同规定的贷款本息和其他费用全部还清止。3、如果乙方合并或分立，应立即书面通知甲方，乙方在此声明原保证责任无条件地由合并或新设立公司来承担。在原保证责任未明确前，乙方不得合并或分立。4、乙方对该楼宇按揭贷款担保为无条件的，不因贷款标的额、期限�化而免除。5、在本意向书执行过程中，乙方发生被宣告破产或被解散等其他足以影响其经营状况，保证能力的事件时，甲方有权终止本意向书。第十三条甲方有义务按《按揭贷款合同》规定将抵押人的贷款总额依时转入乙方的帐户，如果因为抵押人的原因而导致贷款不成，甲方所收取的费用恕不退还。第十四条本意向书经双方签方盖章后生效，直至上述楼宇的安揭贷款全部结清为止。未尽事宜，可由双方友好协商解决，如有违约，违约方须承担相应的经济责任和法律责任。本意向书的保证人的保证责任如与《个人购房按揭借款合同》有抵触以《个人购房按揭借款合同》为准。第十五条本意向书适用于中华人民共和国法律，诉讼管辖地为连州。”
2011年9月19日，被告连州市海富房地产开发有限公司与原告连州市农村信用合作联社签订《回购保证协议书》，�协议约定：“甲乙双方为促进位于连州市高塘基地段“海富?御景新城”项目的兴建和销售，经协商一致，特签署本《回购保证协议书》：一、凡购买由甲方兴建的上述商品房的购房者，可以向乙方提出以该项房及其权益作担保的贷款申请，经乙方审核同意后，向上述购房者（下称借款人）提供购房担保贷款，并由甲方承担阶段性回购责任。乙方在提供购房担保贷款服务时，有权按上述商品房个别建筑物的市场价值以及借款申请人的具体情况，决定是否接受该项贷款的申请，并可以按规定调整贷款条件及有关费用。乙方为该项目提供的住房按揭贷款总额度控制在人民币（金额大写）壹亿玖仟伍佰万元以内。在总额度内，乙方对购买该项目住宅的单个借款人提供的贷款不超过所购住房价格的70%贷款期限最长不超过25年:商用价格的50%贷款期限最长不超过10年。二�甲方同意以借款人的回购保证人身份联同借款人和乙方在《购房按揭借款合同》（下称《借款合同》）上签字盖章，并根据本《回购保证协议书》的有关条款，对乙方提供给借款人的按揭贷款承担不可撤销的无条件连带保证责任；并在乙方开立“保证金专户”，按照乙方所提供住房按揭贷款余额的5%存入保证金，在借款人未能按《借款合同》规定按期还本付息时，由甲方代为偿还，乙方有权直接从保证金账户中扣收，直至还清借款人结欠乙方的款项。三、如乙方批准借款人的贷款申请，借款人即与乙方签署由甲方作为回购保证人的《借款合同》，以其与甲方签订的《商品房买卖合同》项下借款人应有的全部权益（下称抵押物）抵押给乙方，办理有关抵押手续后，乙方把己批准的贷款划入借款人在乙方开立的存款账户内，再根据借款人签署的《扣划款授权书》把�关贷款款项从借款人的账户划往甲方在乙方开立的账户内。四、甲方保证履行其作为建设方及或销售方应有的责任，保证准时、按质完成上述商品房的建造工程，依时竣工交付使用。如因不可抗力原因而延迟交付使用，甲方必须提供有效证明文件。五、甲方保证把借款人向乙方所借的全部款项用于上述商品房的建设，乙方有权监管甲方使用上述资金。若甲方违反此项规定而导致上述商品房不能如期交付使用，乙方有权向甲方收取违约金和追索一切损失赔偿，违约金每天按甲方挪用金额的万分之五收取，由上述商品房应交付使用日起至实际交付日止。六、甲方承诺将与按揭项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在乙方办理，并要求按揭项目下的物业管理单位在乙方开立存款账户，统一办理与按揭项目物业管理有关的代收、代付业务。七、乙方保证按本协议�第三款的规定把付予甲方的款项依时拨往甲方的账户。八、在本《回购保证协议书》有效期内，甲方的回购保证责任范围为全部经甲方联同借款人和乙方签署的各《借款合同项下贷款的全部本金、利息（包括逾期利息）以及法律费用（包括律师费、公证费、诉讼费、保存费、执行费）和其他费用（如房地产所有权转让费用等）。甲方的回购保证期限从《借款合同》签订生效之日起至抵押房产交付使用、办妥《房地产权证》和《他项权利证》并移交乙方保管之日止。九、在回购保证期限内，如借款人不能履行《借款合同》中的任何条款而造成违约时，乙方有权以书面通知甲方履行回购保证责任，甲方收到乙方的通知后，应立即履行。十、如甲方支付给乙方的回购款项须被缴交任何税项或费用时，概由甲方负责全数缴付，保证乙方所收回的金额不受上述税项或费用的影响。十一、甲方完全履行回购责任后，乙方应按《借款合同》规定将借款人抵押给乙方的抵押物全部权益转让予甲方，甲方同意协助乙方办理有关转让手续，并同意缴付因此而产生的任何有关费用。十二、甲方在履行回购保证责任后而获得的该抵押物全部权益，有权以任何公平、合理及合法的方式予以处分，若甲方因处分该抵押而导致甲方或借款人或第三者任何损失或纷争，概与乙方无关。十三、甲方未获乙方的书面同意，不可将其在《回购保证协议书》和《借款合同》项下的回购保证责任转让给他人。甲乙双方一致认为本《回购保证协议书》中的回购保证责任是一连续性的回购保证责任，若发生主体变更，甲方权利的受让人须向乙方或乙方权利义务受让人继续履行本协议及《借款合同》项下的回购保证责任。十四、甲方保证乙方紧密合作，使本《回购保证协议书》及有关《借款合同》内各项规定和条款得以顺利执行，尤其是在发出上述商品房竣工、交付使用通知书后，将全力办理抵押房产的《房地产权证》和《他项权利证》的抵押登记手续，保障乙方的合法权益。十五、甲方如发生承包、租赁、股份制改造联营、转让、合资、分立等情况，应当及时通知乙方，并落实相应措施，确保其保证责任的承担。十六、在售房及房屋使用过程中，甲方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等住房工程建设方面的问题，乙方不承担任何责任。十七、如因甲方建造楼房的报建与施工建设违反国家及有关地方性法律、法规和政策而使本《回购保证协议书》被迫中止或不能执行，甲方应承担全部责任并赔偿给乙方由此而造成的一切有关经济损失。十八、本《回购保证协议书》如有任何修改，均须甲乙双方书面协商一致。任何一方未�完全履行本《回购保证协议书》内任何条款均属违约，违约方必须赔偿另一方与此有关的一切损失，包括由此而产生的全部费用。十九、本《回购保证协议书》的终止，须符合下列条件之一：(一）甲乙双方协商同意终止。(二）借款人向乙方清偿全部《借款合同》项下的全部本金、利息(包括逾期利息）以及相关费用（包括律师费、公证费、诉讼费、执行费、保全费、房地产所有权转让费用等）。（三）甲方己按规定履行回购保证义务完毕。甲乙双方必须以书面形式表示同意终止本协议关系，并将书面意见送往房地产管理部门存档。”
2014年9月16日，被告连州市海富房地产开发有限公司与原告连州市农村信用合作联社签订《回购保证协议书补充协议》，该协议约定：“甲乙双方于2011年9月19日签订的《回购保证协议书》，现为了促进位于连州市枇杷山“海富?御景新城”项目的兴建和销售，需对相关款进行修订，经协商一致，特签署本《回购保证协议书补充协议》：一、对原《回购保证协议书》中的第二条修订为：甲方作为借款人与乙方在《个人购房按揭借款合同》、《个人住房公积金按福借款合同》、《委托贷款借款合同》（上述合同以下均统称为《借款合同》）中约定的售房人，同意以借款人的回购保证人身份对借款人与乙方在《借款合同》中所约定的购房担保贷款债权债务承担回购保证义务，同时甲方承诺对乙方提供给借款人的按揭贷款承担不可撤销的连带责任保证担保并无需甲方在《借款合同》上签字盖章，且不因债权的转让而免责，必须继续承担回购保证义务。二、对原《回购保证协议书》中的第九条修订为：如借款人不能履行《借款合同》中的任何条款而造成违约时，乙方有权以书面通知甲方履行回购保�责任及连带保证责任，甲方收到乙方的通知后，应立即履行，乙方可直接在甲方的任何帐户上扣收借款人拖欠的本息。三、其他事项。本协议内容适用于甲方开发的连州市枇杷山“海富?御景新城”项目全部按揭借款。如甲方与乙方在签订本协议前所签订的《回购保证协议》内容与本协议约定不一致，以本协议约定为准。四、提示。乙方己提请甲方对本协议各印就条款作全面、准确理解，并应甲方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义一致。”
2017年4月24日，原告向被告连州市海富房地产开发有限公司发出《履行回购保证责任通知书》，被告连州市海富房地产开发有限公司加盖公章确认签收，该通知书载明：“特请贵公司：1、予以回购上述商品房，款项用于偿还我社借款本息；2、承担偿还潘瑞鸿欠我社借款本息的义务。”
2017年6月6日，连州市国土资源局作出《不动产权证》[粤（2017）连州市不动产权第000××号]，该权证载明：“权利人：潘瑞鸿，共有情况：共同共有，坐落：连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××室，附记：本宗权利于2017年6月8日抵押给连州市农村作用合作联社，抵押期限2013年10月10日至2028年10月10日。”
另查明，被告潘瑞鸿与被告黄萌于2010年1月25日在连州市民政局登记结婚。
本院认为，原告连州市农村信用合作联社与被告潘瑞鸿、黄萌签订的《个人购房按揭借款合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告连州市农村信用合作联社依约发放借款后，被告潘瑞鸿未按约定期限还款付息，其行为已构成违约，原告有权宣布合同提前到期并收回已发放的贷款。原告诉请被告潘瑞鸿归还借款本息，理据充分，本院予以支持。被告黄萌作为保证人在《个人购房按揭借款合同》上签名确认，该合同约定“保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同债权被贷款人宣布提前到期的，保证期间为贷款人确定的债权提前到期之日起二年”。原告要求保证人黄萌承担连带保证责任，未超过约定的保证期，本院予以支持。被告潘瑞鸿以名下的房产对借款本息提供抵押担保，不动产权证上已载明抵押权人为原告，其房产在拍卖、变卖、折价时，原告享有优先受偿权。
原告连州市农村信用合作联社与被告连州市海富房地产开发有限公司签订的《按揭协议书》、《回购保证协议书》、及《回购保证协议书补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。�回购保证协议书补充协议》约定“同意以借款人的回购保证人身份对借款人与乙方在《借款合同》中所约定的购房担保贷款债权债务承担回购保证义务，同时甲方承诺对乙方提供给借款人的按揭贷款承担不可撤销的连带责任保证担保并无需甲方在《借款合同》上签字盖章，且不因债权的转让而免责，必须继续承担回购保证义务。”上述条款分别约定了被告连州市海富房地产开发有限公司对购房贷款承担回购保证义务及连带责任保证义务，关于回购的约定是否能够履行不影响连带责任保证义务的效力。保证人未在原主债权合同签字盖章，并不影响债权人与保证人签订的保证合同效力。本案中原告与被告连州市海富房地产开发有限公司签订的三份协议符合保证合同的形式要件，被告连州市海富房地产开发有限公司的连带保证责任义务成立。《回购保证协议书补充协议》第二条对《回购保证协议书》第九条作出修改，应视为对原条款的保证期间的约定作出变更，而变更后的条款对保证期间未作约定，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。被告潘瑞鸿违约拖欠借款本息，原告向被告连州市海富房地产开发有限公司发出《履行回购保证责任通知书》要求被告连州市海富房地产开发有限公司承担偿还被告潘瑞鸿的借款本息义务，原告的向被告催收的行为未超过保证期间。故原告诉请被告连州市海富房地产开发有限公司对被告潘瑞鸿的借款本息承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。对于被告连州市海富房地产开发有限公司的抗辩理由，本院不予采纳。
被告潘瑞鸿、黄萌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为自动放弃抗辩权利，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：
一、被告潘瑞鸿应于本判决生效之日起十日内偿还借款本金人民币226657.47元及利息（利息按合同约定的利率从2017年5月21日起计至借款本金清偿之日止）给原告连州市农村信用合作联社；
二、被告黄萌对上述借款本息承担连带清偿责任；
三、被告连州市海富房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；
四、被告潘瑞鸿提供抵押的位于连州市东华路××号海富御景新城御珍苑××座××室[粤（2017）连州市不动产权第000××号]在拍卖、变卖、折价时，原告连州市农村信用合作联社享有优先受偿权。
本案受理费2431.74元，由被告潘瑞鸿、黄萌、连州市海富房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 欧学强
二〇一七年七月三十一日
书记员 陆思廷
附引用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失�违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
四�《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。