北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初18696号
原告（反诉被告）刘志明，男，1979年5月20日出生，住本市。
委托诉讼代理人贾艳军，北京市众贺律师事务所律师。
被告（反诉原告）尚玉锁，男，1952年5月31日出生，住本市。
委托诉讼代理人范明京，男，1958年3月24日出生，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者，住本市。
委托诉讼代理人尚书，女，1980年4月17日出生，住本市。
原告刘志明诉被告尚玉锁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志明及其委托诉讼代理人贾艳军，被告尚玉锁及其委托诉讼代理人范明京、尚书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志明向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金25839元，自2017年8月12日至2017年9月18日按已付款日万分之三计算；2、要求被告支付逾期迁出户口违约金67527元，自2017年7月6日至2017年11月9日按每日549元标准计算；3、要求被告支付房屋占用费5833元，自2017年8月12日至2017年9月17日按每月5000元计算；4、诉讼费由被告承担。事实和理由如下，2017年2月11日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市东城区郭庄北里×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给原告，该房屋建筑面积53.85平方米，成交价格为408万元。合同第六条约定被告应当在2017年8月11日前将房屋交付给原告。2017年3月2日双方办理了网签手续，网签合同第六条约定被告应当在过户当日将涉诉房屋交付给原告。但被告直至2017年9月18日才将房屋交付给原告。合同第十条约定被告应该在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出手续。原、被告于2017年6月6日办理了过户手续。2017年6月8日，原告取得不动产所有权证，但被告直至2017年11月9日才迁出户口，构成违约。故原告提起本案诉讼。
被告尚玉锁辩称：原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》一事属实。合同第十条约定自合同签订之日起90日内即2017年5月13日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，《补充协议》约定过户前即2017年5月13日前原告将首付款打入被告账户。被告多次致电原告，询问原告何时支付首付款，原告总是推托。直到2017年6月6日，原告才支付了首付款158万元。原告曾通过微信向被告出示了一份落款时间为2017年3月24日的贷款批复函照片，但后来被告见到的的贷款批复函文件的落款时间为2017年4月5日，两份贷款批复函时间有出入。由于贷款批复函规定发放贷款前必须执行首付款资金监管，但原告却延迟支付首付款，其违约行为导致过户时间和贷款发放时间随之延迟，使得被告无法及时收到房款另行购买房屋，无法按时交付涉诉房屋和迁出户口。基于以上原因，被告对原告的诚信产生了质疑，被告系合法行使不安抗辩权。且原告要求的违约金标准约定过高。原告户口在2017年8月22日迁入涉诉房屋中，被告户口迁出时间不影响原告户口迁入。综上，不同意原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，1、要求原告支付逾期付款违约金16200元，自2017年5月13日至2017年6月5日，按逾期应付款的日万分之三计算；2、诉讼费由原告承担。
就被告尚玉锁提出的反诉，原告刘志明辩称，原告于2017年6月6日上午支付给被告首付款158万元，当日下午双方向房屋权属登记部门提出申请过户。原告按照补充协议的约定，在过户前支付了首付款，不存在违约行为。合同约定逾期付款责任的前提条件是未按照附件五约定的时间付款，而双方并未签订过附件五，故该条款不适用。原告曾向被告提出2017年4月12日申请过户，但被告不同意。故双方约定2017年6月6日申请过户，是双方对合同第十条过户时间的约定变更，不存在违约。综上，不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告购买被告所有的北京市东城区郭庄北里×号楼×层×单元×号房屋，该房屋建筑面积53.85平方米，成交价格为408万元，原告在签订合同的同时支付定金25万元整。原告向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为225万元。被告应当在2017年8月11号前将该房屋交付给原告。被告未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付原告的，逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款3%向原告支付违约金。原告未按照附件五约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向被告支付违约金，合同继续履行。当事人双方同意，自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。原告未能在90日内取得房屋所有权证书的，如因被告的原因，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起3日内向原告支付。被告应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。
同日，原、被告签订《补充协议》，约定过户前原告将首付款打入被告账户内去银行做监管，2017年8月11日之前被告应该配合原告办完所有的手续。任何一方出现违约，需赔付房款的20%。当日，原告向被告支付定金10万元。
2017年2月13日，原告向被告支付定金15万元。
2017年3月2日，双方办理网签手续。网签合同约定房屋成交价格为375万元。原告向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币225万元。被告应当在过户当日将该房屋交付给原告。被告应当在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付1万元的违约金；逾期超过60日未迁出的，自逾期超过60日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之十的违约金。
2017年4月5日，南京银行北京车公庄支行向原告出具贷款批复函，同意向原告发放二手住房按揭贷款，金额225万。担保方式为拟购房产抵押担保（首付款比例40%），要求1、办妥房产相关抵押登记手续，取得房屋他项权证后方可放款……5、执行首付款资金监管，需在放款前补充提供资金监管协议、转账凭证或POS单及制式首付款证明。
2017年4月12日，原告缴纳涉诉房屋的商品住房增值税。
2017年6月6日，原告向被告支付首付款158万元。同日，双方前往房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。原告于2017年6月8日取得涉诉房屋所有权证。
2017年6月21日，涉诉房屋办理抵押登记。
2017年8月22日，被告向我院提起民事诉讼，要求原告立即给付购房尾款225万元。该案诉讼中，南京银行北京分行于2017年9月8日向原告发放贷款225万元，被告于当日收到该笔款项。2017年9月17日，被告撤回起诉。2017年9月18日，被告将涉诉房屋交付给原告。
2017年11月9日，被告将户口自涉诉房屋内迁出。
庭审中，原告表示，双方签订的网签合同系对买卖合同的变更，被告应按网签合同的约定在过户当日交付房屋。2017年4月12日，原告缴纳完房屋增值税后曾要求被告于次日配合办理过户，但被告因不愿在过户当日交付房屋，拒绝了原告的要求。被告表示，在2017年4月12日，原告只支付过定金25万元后就要求办理过户，且要求过户当日交付房屋。此时，被告既未收到首付款，也未收到房屋贷款，不可能答应原告的要求。由于贷款批复函明确要求原告需支付首付款后才能继续办理贷款手续，故原告迟延支付首付款的行为直接影响后续贷款发放的时间，被告未按合同约定时间交付房屋系正当行使不安抗辩权。
关于合同附件五、附件六，原、被告一致认可，未签订过合同附件五、附件六。
关于贷款批复函，原告表示，2017年3月24日的贷款批复函照片系担保公司工作人员发来的照片，原告亦未见到该份批贷函原件，应以2017年4月5日贷款批复函为准。被告认可2017年4月5日贷款批复函真实性，但主张正是由于2017年3月24日贷款批复函照片的存在，才信赖原告将很快办理完毕房屋贷款事宜。而实际上原告不仅未按约支付首付款，两份不同日期的批贷函亦使得被告质疑原告的付款能力，故而行使不安抗辩权，不能按合同约定时间交房和迁出户口。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2017年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。《北京市存量房屋买卖合同》约定被告应当在2017年8月11号前将该房屋交付给原告。网签合同虽约定被告应当在过户当日将该房屋交付给原告，但结合本案原、被告实际履行合同、支付购房款等具体情况，2017年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》才是双方真实意思表示，原告主张网签合同系双方协商一致对《北京市存量房屋买卖合同》的变更，无事实与法律依据，本院不予采纳。《北京市存量房屋买卖合同》约定自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。因双方未签订附件五，付款时间应以《补充协议》约定的时间为准，而《补充协议》明确约定过户前原告将首付款打入被告账户，即双方明确约定原告应于合同签订之日起90日内向被告支付首付款。原告称其4月份曾与被告协商办理申请过户手续，因被告不同意配合过户，故未在合同签订后90日内办理过户手续，亦未支付首付款。原告要求被告按照网签合同约定在过户当日交房，而网签合同并非双方真实意思表示，被告因拒绝在过户当日交房，未在4月份配合原告办理过户手续，并未违反合同约定。原告主张其未在合同签订后90日内支付首付款系被告不配合办理过户所致，无合同与法律依据，原告的此项意见，本院不予采纳。直至2017年6月6日，原告才向被告支付首付款，违反了合同关于首付款支付时间的约定，构成违约。被告要求原告支付逾期支付首付款违约金的反诉请求，本院予以支持。
因《贷款批复函》中明确要求办妥抵押登记、执行首付款资金监管，原告迟延支付首付款，直接影响后续办理过户手续、抵押登记和办理贷款手续。此后，虽然双方办理了过户手续、合同继续履行，但原告的前述违约行为使得被告行使不安抗辩权，未按合同约定时间交付房屋、迁出户口。同时，为保障其权利，被告还曾起诉要求原告支付剩余购房款。被告的此项答辩意见，于法有据，本院予以采纳。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于逾期迁出户口违约金一节，合同约定被告应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。被告将涉诉房屋交付给原告后，仍未在30日内迁出户口，故原告要求被告支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，本院予以支持。但应指出，原告主张以办理完过户手续后一个月作为计算逾期迁出户口违约金的起算时间，因被告不安抗辩权成立，本院将按照被告实际交付房屋的时间调整违约金的起算时间。原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告尚玉锁（反诉原告）于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘志明自二〇一七年十月十九日至二〇一七年十一月八日的逾期迁出户口违约金人民币25704元；
二、原告（反诉被告）刘志明于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）尚玉锁逾期支付首付款违约金人民币11376元；
三、驳回原告（反诉被告）刘志明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1140元，由原告刘志明负担919元，被告尚玉锁负担221元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费103元，由原告刘志明负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王轶楠
二〇一七年十二月二十日
书记员 郑文思