海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼海民一初字第690号
原告:苏英宝，男，1963年10月8日出生，汉族，住所地为琼海市。
委托诉讼代理人:刘丽芬，海南英乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人:符永明，男，1970年5月4日出生，住琼海市。
被告:林澎湃，男，1956年11月3日出生，汉族，住所地为琼海市。
委托诉讼代理人:符祥文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。
被告：亚太财产保险有限公司海南分公司，住所为海口市滨海大道南洋大厦7楼701室。
负责人：符锐，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：罗明，海南瑞来律师事务所律师。
原告苏英宝与被告林澎湃、亚太财产保险有限公司海南分公司（下简称亚太保险海南分公司）财产保险合同暨房屋租赁合同纠纷一案（立案时适用案由为财产保险合同纠纷），本院于2014年7月2日受理后，依法适用普通程序，公开进行审理。被告林澎湃于2014年8月5日向本院申请延长举证期限30日，本院同日准许其申请；被告林澎湃于2014年12月15日申请司法鉴定，本院于同日委托海南省第一中级人民法院进行司法鉴定。本院于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告苏英宝及其委托诉讼代理人刘丽芬、符永明，被告林澎湃及其委托诉讼代理人符祥文，被告亚太保险海南分公司的委托诉讼代理人罗明等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏英宝向本院提出诉讼请求：1.判令被告亚太保险海南分公司按投保的保险理赔额（保险金额45万元）进行理赔，不足部分由被告林澎湃赔偿；2.判令被告向原告赔偿其租赁157号铺面因火灾造成的经济损失1042065元；3.判令被告支付给原告2014年1月3日至2015年6月28日租金36867元；4.判令被告向原告支付1年的租房费用26400元。诉讼过程中，原告苏英宝放弃了其第3项、第4项诉讼请求。事实和理由：2012年6月28日，原告与被告林澎湃签订《铺面出租合同书》，约定：原告将位于××镇出租给被告林澎湃，用于经营汽车配件，店名为富林汽配店；租期为3年，即从2012年6月28日至2015年6月28日；第一年每月租金为3867元，每半年支付一次租金（即23202元），第二年每月租金4000元，每半年支付一次租金（即24000元），第三年每月租金4200元，每半年支付一次租金（即25200元）。2014年1月2日，被告经营的富林汽配店发生火灾，经琼海市公安局消防支队作出琼海公消火重新认字〔2014〕第2001号《火灾事故认定书》，对起火原因认定：排除雷击引发火灾；排除自然引发火灾、人为引发火灾；排除遗留火种引发火灾；无法排除嘉积镇富海路157-159号建筑物地上第一层距离南侧墙面7.5m至8.5m、离天花板0m至0.8m、距离东侧墙面0米至0.3m的区域处由于电气线路故障引燃货架上的可燃物蔓延成灾。事后，原告委托海南汇国建筑工程检测有限公司对嘉积镇富海路159号房屋进行检测，该公司经检测于2014年3月22日作出《检测报告》，检测结论为：由于火灾导致的危险构件对于房屋承重体系的重要性，该房属于D级危房。原告为此支付检测费11667元。由于被告林澎湃在租赁经营管理过程中的过错造成租赁的157号铺面严重毁坏，导致原告五层私宅构成D级危房，需要进行重建，依照琼海地区房屋建筑市场价格标准，以每平方米1500元造价计算996000元（664平方米×1500元=996000元）。因火灾造成房屋物品损坏和赔偿其他租客受伤及损失，原告为此损失22732元。由于房屋在火灾中毁坏不能居住，原告只能另外租房居住，到房子重建完工需一年时间左右，需支付的租金26400元（2200元/月×12月）。2013年2月1日，原告向被告民安保险海南分公司（现亚太保险海南分公司）购买”个人贷款抵押房屋保险”，保险标的物为原告名下位于富海路157号私宅，保险金额为45万。火灾后，原告依据保险合同的约定要求理赔，该公司迟迟没有进行理赔。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告林澎湃辩称，一、原告要求被告赔偿没有依据。根据琼海市公安局消防支队作出的火灾事故重新认定书，原告也说认定书明确认定火灾是由于电气线路故障引燃货架上的可燃物蔓延，电气线路故障与被告没有任何关系，被告没有过错，不应承担责任。被告虽然租赁原告房屋，并不意味所有风险都转移到被告身上，双方签订的合同约定没有包括电气线路、防火防灾，意外事故发生，过错不应由被告承担。根据认定书认定火灾由线路故障引起，责任应在原告，电线是原告之前已经安装好的、再租给被告的，并不是被告安装的，如果说电线质量有问题，可能是年久失修，原告消防意识薄弱没有经常管理，责任在于原告；二、原告主张的几个事实不属实：1.根据相关检测，涉案房屋并不是D级危房，原告要求按照危房标准赔偿不合理。2.计算方式有问题，根据原告提供的证据，157号房占地面积100平方米，3层楼建筑面积464平方米，但原告提出的赔偿面积是包括三层以上部分，但以上部分不在原告房产证登记范围，是违章建筑，不受法律保护。3.原告主张的每平方米1500元来计算没有合法依据。4.检测费11000多元是其自行检测产生的，且与法院委托的检查结果截然相反，应由其自行负担。综上，原告所诉没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告亚太保险海南分公司辩称，1.本公司与原告基于保险合同纠纷，应严格按照双方之间的个人抵押贷款房屋保险合同的相关阅读来确定本公司的赔偿责任；2.海南博泉工程造价自选公司的《工程造价司法鉴定意见书》不能作为认定本案所涉房屋损失的依据；3.该房屋的装修损失不属于保险责任的范围。根据保险合同中保险条款第三条的约定，被保险人购房后，装修、改造或其他原因购置的、附属于房屋的有关财产或其他室内财产，不属于投保财产范围，也不属于保险赔偿范围内。在确定保险责任时应当将房屋装修部分的维修费用扣除，不应由保险公司承担赔偿责任；4.在确定保险财产的实际损失后，根据保险金额与保险价值的比例来确定本公司的赔偿责任。原告未按全部房产价值购买保险，本公司只能根据其投保比例进行赔偿保险金。根据保险法第五十五条第四款的规定和双方在《个人抵押财产保险条款》第二十八条第二款约定，保险金额低于保险标的出险时实际价值的，按保险金额与出险时实际价值的比例乘以实际损失计算赔偿金额，原告投保的房屋价值为139.2万元，但其购买的保险金额仅为45万元，本公司的赔偿金额为：保险财产实际损失×（45÷139.2）。据此，如果原告的损失额为326300.94元，按投保比例，本公司应赔偿的保险金额为156624元。综上，被告亚太保险公司认为本案应当重新确定保险财产的实际损失金额，然后根据保险金额与保险价值的比例来确定保险责任。请求依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方所举证据，本院认定如下：原告所举证据1为原告与被告林澎湃签订的《铺面出租合同书》，租赁双方无异议，足以证明双方租赁房屋事实，依法予以采信；其证据2为海南省公安消防总队、琼海公安消防支队对原告房屋火灾认定公消火重认字〔2014〕第2001号《火灾事故重新认定书》，足以证明火灾事故事实，可予以采信；其证据3为苏英宝私宅检测鉴定报告,该检测系原告自行委托,所作出的检测意见不具有真实性,且在诉讼过程中根据当事人申请已委托双方鉴定机构予以鉴定，对该证据不予采信；其证据4为仲恒鉴字〔2014〕SW0808《房屋安全鉴定报告》、《司法技术鉴定报告》，系依照司法鉴定程序委托司法鉴定机构广州仲恒房屋安全监督有限公司、海南建筑工程研究院有限公司作出，具有真实性、合法性和关联性，且属专业机构作出的结论，具有科学性、准确性，故采信作为认定本案事实的依据；其证据5为亚太财产保险公司保险单，足以证明原告以其位于嘉积镇富海路157号房屋向被告亚太保险公司投保的事实，依法予以采信；其证据6为特种作业操作证（电工），未有其他证据佐证原告主张的电线系持有该证的黄景阳进行安装的事实，该证据效力不足，依法不予采信；其证据7为客户贷款结清通知书，足以证明原告以其位于嘉积镇富海路157号房屋作为担保物向银行贷款后已偿还了该贷款的事实，故予以采信；其证据8为鉴定费用票据(两张），其中支付给海南汇国工程公司的检测费用35000元票据，系原告自行委托产生的费用，与本案不具有关联性，不予采信，另一张48000元的费据系在本案诉讼过程中司法鉴定产生的费用，足以证明原告支出鉴定费用的事实，予以采信。被告林澎湃所举证据为根据其申请司法鉴定后委托有关机构作出的双方技术鉴定报告、(2016)琼博造鉴字第008号《海南博泉工程造价咨询有限公司工程造价鉴定报告》，虽然被告林澎湃在质证过程中对该造价报告提出异议，但该报告系经鉴定程序由海南建筑工程研究院有限公司检测、弘宇建筑设计有限公司进行设计，作出《苏英宝私宅修复施工图》（含建筑施工、结构施工、电气施工、排水施工）送达各方当事人，并告知”如有异议须在十日内向海南一中院提出”。且在整个司法鉴定过程中，从机构选定、现场勘查，双方当事人均参加，在作出修复设计图送达各方当事人、告知如有异议需在十日内提出后，被告林澎湃并未提出异议，海南博泉工程造价咨询有限公司依据该施工图作出工程造价鉴定报告，具有专业性、客观性，对其证明效力，应依法予以采信；被告亚太保险海南分公司的证据为个人抵押贷款房屋保险投保书、个人抵押房屋保险条款及申请法院从琼海国民村镇银行调取原告在该行抵押贷款的资料，所举证据具有真实性、合法性及关联性，足以证明其主张的事实，应予采信。
根据双方当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，原告苏英宝作为出租方，被告林澎湃作为承租方，双方签订了《铺面出租合同书》，合同约定：原告将位于嘉积镇富海路157、159号铺面出租给被告林澎湃经营汽车配件，租期为3年，即从2012年6月28日至2015年6月28日，第一年每月租金5800元，每半年付一次租金即34800元，第二年每月租金6000元，每半年付一次租金即36000元，第三年每月租金6300元，每半年付一次租金即37800元；签订合同时承租方须交付押金10000元；承租方要保持铺面内外整洁，如有重新装修需商量同意，如损坏铺面原物，要照价赔偿。双方还就水电费交付、工商、税务登费用等进行了约定，其中承租方的电费设有一层单独的电表计量。签订合同后，被告林澎湃缴纳了押金10000元给原告，租用了该房以”富林配件店”经营汽车配件。合同履行至第一年期满后，被告林澎湃预交给原告2014年上半年租金35200元。2014年1月2日20时10分左右，被告林澎湃在该店经营中突然断电，随即发现起火，立即报警、施救。琼海市消防支队接警后即到现场灭火施救，并对火灾现场进行现场勘查，以琼海公消火重认字〔2014〕第2001号《火灾事故重新认定书》认定：起火时间为2014年1月2日20时10分许。起火部位为琼海市嘉积镇富海路157-159号建筑地上第一层距离商铺面南侧墙面5m至10m、距离天花板0m至1.5m、距离东侧墙面0m至1.5m的区域处。起火点为排除雷击引发火灾；排除自燃引发火灾、人为放火引发火灾；排除遗留火种引发火灾；无法排除琼海市嘉积镇富海路157-159号建筑地上第一层距离商铺面南侧墙面7.5m至8.5m、距离天花板0m至0.8m、距离东侧墙面0m至0.3m的区域处由于电气线路故障引燃货架上的可燃物蔓延成灾。该火灾事故造成商铺内存放的汽车配件、电脑、电动车等物品烧毁，部分墙面和吊顶塌落，地上2-4层楼梯间严重烟熏、2人轻伤。事故发生后，被告林澎湃无法在该商铺继续经营，但双方对租赁合同也未协议解除或终止。
另查明，位于嘉积镇富海路157、159号房屋系原告的财产，其中157号房屋（房产证号：）产权登记为三层混合结构、面积464平方米。2011年，原告未报建设部门审批在该房上加建至四层半，第一层出租给被告林澎湃经营汽车配件。2013年2月，原告以157号房屋作为借款抵押担保向琼海国民村镇银行贷款，设定抵押房屋为总三层，抵押面积464平方米，评估为139.20万元。根据贷款银行要求，原告以该房向民安财产保险有限公司海南分公司投保了财产保险，设定保险标的物为房屋部分但阴沟地基除外，约定条款为抵押权条款，特别约定仅承保标的物的框架部分（不含装修），投保限额为45万元，保险期限自2013年2月2日至2014年2月1日止，民安财产保险有限公司海南分公司出具了《个人贷款抵押房屋保险保险单》，根据《民安财产保险有限公司个人抵押房屋保险条款》约定的保险责任，其中该保险条款第二十八条第二项约定：部分损失的，保险金额等于或者高于其出险时实际价值时，按实际损失计算赔偿，最高不得超过实际价值；保险金额低于保险的出险时实际价值时，按保险额与出险时实际价值比例来以实际损失计算赔偿，最高不超过保险金额（现原告已偿还了琼海国民村镇银行的贷款）。因火灾导致房屋受损，原告委托海南汇国建筑工程检测有限公司对嘉积镇富海路157、159号房屋进行检测，该公司经检测于2014年3月22日作出《检测报告》，以检测结论该房属于D级危房需重建为由，于2014年7月2日向本院提起诉讼（原告同时以其159号房屋也受火灾造成损失为由以被告林澎湃、中国平安财产保险股份有限公司未共同被告提起诉讼，本院以（2014）琼海民一初字第689号受理）。本院受理本案后，另一案件被告平安保险海南分公司于2014年8月4日申请对原告157-159号房屋是否属于危房（含等级）及其原因等进行鉴定，本院于当日即委托海南省第一中级人民法院进行司法鉴定。海南省第一中级人民法院接受委托后，按照规定委托广州仲恒房屋安全监督有限公司对房屋火灾后可靠性进行鉴定，该公司于2014年10月10日以仲恒鉴字〔2014〕SW0808《房屋安全鉴定报告》作出鉴定意见：该房屋可靠性综合鉴定等级评定为Ⅲ；不符合国家现行标准规范的要求，影响整体安全，在目标使用年限内影响整体正常使用，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施。原告于2014年11月17日向本院提出”房屋火灾后结构可靠性鉴定报告异议书”，申请重新鉴定。因该鉴定结论涉及建筑学专业科学，本院致函广州仲恒房屋安全监督有限公司，并附送原告提交的”异议书”，由其函复。广州仲恒房屋安全监督有限公司复函就其异议进行了释明。尔后，根据被告林澎湃的司法鉴定申请，海南省第一中级人民法院依照司法鉴定的相关规定，委托海南博泉工程造价咨询有限公司进行修复工程项目造价进行评估，该公司以需有工程修复设计方案作为依据为由才能进行。因司法鉴定机构中没有设计机构，为此，海南省第一中级人民法院依照司法鉴定的相关规定，确定委托弘宇建筑设计有限公司进行设计。弘宇建筑设计有限公司接受委托，为确定该房屋损害原因及损坏程度，委托海南建筑工程研究院有限公司对原告该住宅房屋进行检测，海南建筑工程研究院有限公司经检测后出具了《司法技术鉴定报告》，鉴定意见为：楼房地基基础未受到火灾影响；楼房墙体抹灰层脱落，需修复；楼房一层柱受损严重，需加固；楼房二层梁、二层板严重受损，需加固修复；楼层一层至五层楼梯间墙体被熏黑，瓷砖开裂，需修复；楼房三层至五层室内被熏黑，楼房外立面被熏黑，需修复；楼房部分屋面梁出现横向裂缝，需加固修复等。弘宇建筑设计有限公司根据检测结果，出具了《苏英宝私宅修复施工图》（含建筑施工、结构施工、电气施工、排水施工）。海南博泉工程造价咨询有限公司根据修复图纸于2016年11月2日出具了编号（2016）琼博造鉴字第007号《海南博泉工程造价咨询有限公司工程造价鉴定报告》，鉴定意见为琼海市嘉积镇富海路157号苏英宝私宅修复工程（民安）项目造价为761505.61元。在鉴定过程中，广州仲恒房屋安全监督有限公司鉴定费用25250元，已由被告平安保险海南分公司支付；弘宇建筑设计有限公司的鉴定费用48000元，已由原告支付；海南博泉工程造价咨询有限公司的鉴定费用（平安部分）10000元，已由平安保险海南分公司支付，鉴定费用（民安部分）10000元已由被告林澎湃支付。
此外，原告起诉时以民安财产保险有限公司海南分公司作为被告提起诉讼，被告民安财产保险有限公司海南分公司于2016年3月2日经工商管理部门核准，变更名称为亚太财产保险有限公司海南分公司，并以亚太保险海南分公司参与诉讼。
本院认为，本案系因财产保险合同暨房屋租赁合同财产损害赔偿引起的民事纠纷,因原告主张的诉讼请求涉及其与被告林澎湃签订的房屋租赁合同民事法律关系，故对原立案案由财产保险合同纠纷变更为财产保险合同暨房屋租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点是：（一）因火灾造成的损失数额如何确定的问题；（二）财产保险合同中被告亚太保险海南分公司应承担的保险责任问题；（三）租赁合同中出租方与承租方的民事责任问题；（四）原告的诉讼请求是否有依据的问题。
（一）关于因火灾造成的损失数额如何确定的问题。本案中，原告157号房屋（房产证号：）因火灾造成损害，需进行修复。为此，通过司法鉴定程序评估修复工程（民安）项目造价为761505.61元。被告以加建部分属违章建筑为由提出异议，不认可该鉴定结果。虽然原告房屋房产证中登记的房屋为三层，2011年原告未报建设部门审批在该房上加建至四层半，但是所加建部分是在合法取得的房屋上加建，仅是未办理有关行政手续，在行政主管部分未作出决定之前，仍属于原告的个人财产，并不影响原告对其财产享有占有、使用权利，且火灾造成损坏的主要是该房屋的一至三层。因此，该司法鉴定评估修复工程（民安）项目造价为761505.61元，应依法采信作为因火灾造成的损失数额。
（二）关于财产保险合同中被告亚太保险海南分公司应承担的保险责任问题。被告亚太保险海南分公司与原告基于《个人贷款抵押房屋保险保险单》，双方形成保险合同关系，为合法有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。被告亚太保险海南分公司承保了原告157号房屋（房产证号：）个人贷款抵押房屋保险，抵押时评估房屋价值为139.20万元，约定投保限额为45万元，根据《民安财产保险有限公司个人抵押房屋保险条款》约定的保险责任中保险条款第二十八条第二项约定，保险金额等于或者高于其出险时实际价值时，按实际损失计算赔偿，最高不得超过实际价值；保险金额低于保险的出险时实际价值时，按保险额与出险时实际价值比例来以实际损失计算赔偿，最高不超过保险金额。因原告投保的保险金额不是足额保险，故被告亚太保险海南分公司主张按保险额与出险时实际价值比例来以实际损失计算赔偿额予以承担赔偿责任，即按32.32%（45万元÷139.20万元=32.32%）计算赔偿数额承担赔偿责任，有事实依据，依法应予支持。根据司法鉴定修复工程（民安）项目造价为761505.61元予以计算，即赔偿额为246118.61元（761505.61元×32.32%=246118.61元）。
（三）租赁合同中出租方与承租方的民事责任问题。本案中，原告与被告林澎湃签订的《铺面出租合同书》，系双方真实意思的表示，且不违反相关法律的规定，为合法有效合同，应受法律保护。按照合同约定：承租方要保持铺面内外整洁，如有重新装修需商量同意，如损坏铺面原物，要照价赔偿。原告出租的系房屋，其用途是作为商铺进行经营汽车配件，被告林澎湃作为承租方，有义务保管好租赁物。虽然本次火灾是由于电气线路故障引燃货架上的可燃物蔓延造成，属于意外事故，但被告林澎湃经营的汽车配件系易燃物品，有防火防灾的责任，且该楼房一层系单独使用电表计量，属单独的用电线路，应属于被告林澎湃管理使用责任范围。因此，因电气线路故障引燃货架上的可燃物蔓延成灾造成房屋损坏，被告林澎湃应承担相应的合同责任，因火灾造成的经济损失，应承担主要赔偿责任。原告作为房屋出租方，不但有收取房屋租金的权利，同时也应对房屋及附件的完好要提供保障，并对承租人是否合理使用房屋及附件负有监管的义务，应定期对租赁物进行检查，对可能发生的隐患进行及时修缮，将隐患降低到最低点。本案中原告没有尽到监管的义务，应对火灾造成的经济损失承担次要责任。根据公平原则，原告应承担10%责任，被告林澎湃承担90%的责任。
（四）关于原告的诉讼请求是否有依据的问题。原告请求判令被告向原告赔偿其租赁157号铺面因火灾造成的经济损失1042065元，系自行估算房屋损失996000元，缺乏事实依据，依法不予支持。原告因火灾造的经济损失，应按司法鉴定修复工程（民安）项目造价为761505.61元予以确定。被告亚太保险海南分公司公司应根据保险合同约定的保险责任，按32.32%承担赔偿额为246118.61元，未超过赔偿限额45万元，故被告亚太保险公司应赔偿给原告246118.61元；不足部分为515387元（761505.61-246118.61元=515387元），由被告林澎湃按其承担90%责任赔偿给原告463848.3元（515387元×90%=463848.3元）；其余10%部分的损失，由原告自己承担。原告要求赔偿超出以上部分的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。
综上，原告因火灾造成的经济损失761505.61元，由被告亚太保险海南分公司公司赔偿给原告保险金246118.61元元，由被告林澎湃按承担90%责任赔偿给原告463848.3元。原告的其他诉讼请求，没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十二条，《中华人民共和国保险法》第十四条、第五十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告亚太财产保险有限公司海南分公司赔偿给原告苏英宝保险金246118.61元；
二、被告林澎湃赔偿给原告苏英宝经济损失463848.3元；
三、驳回原告苏英宝的其他诉讼请求。
案件受理费12538元，由原告苏英宝负担4013元，由被告亚太保险海南分公司负担2893元，由被告林澎湃负担5632元；鉴定费10000元由被告亚太财产保险有限公司海南分公司负担（广州仲恒房屋安全监督有限公司鉴定费用25250元、弘宇建筑设计有限公司的鉴定费用48000元海南博泉工程造价咨询有限公司的鉴定费用（平安部分）10000元，已在本院（2014）琼海民初689号案中判决分担）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对法当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 文少娟
审 判 员 王 裕
人民陪审员 周慧芬
二〇一七年三月十七日
书 记 员 黄雪莹