安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0202民初2969号
原告（反诉被告）：付存裕，男，1986年11月19日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托代理人：李飞虎，安徽吉和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：芜湖松果酒店有限公司，住所地：安徽省芜湖市镜湖区北京东路10号奥顿酒店A座东区1-5层，统一社会信用代码91340200095520489B（1-1）。
法定代表人：杨光，总经理。
委托代理人：戴娘军，安徽国伦律师事务所律师。
委托代理人：刘淑凤，安徽国伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）付存裕与被告（反诉原告）芜湖松果酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）付存裕及其委托代理人李飞虎、被告（反诉原告）芜湖松果酒店有限公司的委托代理人戴娘军、刘淑凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付存裕向本院提出诉讼请求：1、返还租房保证金20万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月14日，原告与芜湖奥顿之家酒店有限公司（于2016年12月5日更名为被告）就原告承租被告房屋事宜签订《房屋租赁合同》，约定租期自2016年2月1日起至2017年1月31日止，月租金50000元，保证金200000元。合同签订后，原告依约履行了合同义务。因被告提供的房屋不能满足原告经营所需，双方多次协商变更合同未果，原告于2016年8月12日书面通知被告解除《房屋租赁合同》，被告于2016年8月18日回函同意自收到本函之日起两个月后解除合同。2016年11月28日，原告再次书面通知被告办理退租交房事宜。后原告多次要求被告接收房屋，并于2017年1月23日将催交房屋告知函及房卡邮寄给被告，要求被告3日内退还保证金20万元。经多次催要未果，依法提起诉讼。
被告芜湖松果酒店有限公司辩称：1、原告在承租房屋期间对被告的房屋装修设施进行改造，在交接房屋时原告没有及时恢复房屋原状，也没有对其损坏的房屋附属设施进行赔偿，导致房屋交接无法顺利进行，且在原、被告之间签订房屋分项交接协议后，原告至今未与被告就案涉房屋进行交接；2、房屋租赁期间，原告拖欠被告电费、有线电视费、电话费、洗涤费、房租、罚款以及被告为了恢复房屋原状所花费的费用，原告承租期间所毁损、丢失的物品的赔偿费用，上述费用应在20万元保证金中予以扣减；3、原、被告签订的房屋租赁合同于2017年1月31日到期，虽然原告于2016年8月12日通知被告要求解除合同，被告也同意，但前提是原告应提前2个月通知，除按合同履行房屋交接的手续外，还应交齐2个月的租金，但由于双方就交接房屋及原告拖欠费用导致双方无法提前解除租赁合同，原告交付租金至2016年12月份，被告接收租金，在此期间，双方仍按租赁合同履行；4、原告在诉状中称1月23日将催交房屋告知函及房卡邮寄给被告不符合客观事实，被告没有收到房卡，综上，原告的诉请不成立。
反诉原告芜湖松果酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告给付房屋占用使用费30万元；2、反诉被告给付违约金20万元；3、反诉被告赔偿原告损失7500元；4、反诉被告赔偿原告维修房屋损失58000元；5、反诉被告赔偿原告支付的律师代理费15600元；6、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年1月14日，芜湖奥顿之家酒店有限公司（后更名为芜湖松果酒店有限公司）与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将奥顿酒店*座*楼全层租赁给反诉被告，租期自2016年2月1日起至2017年1月31日止，月租金5万元，保证金20万元，租赁到期后退还。反诉被告应于房屋租赁期满后或收到反诉原告终止租赁通知后，七个工作日内将房屋及附属设施、设备交还给反诉原告，并保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。反诉被告未按时交付房屋供反诉原告使用的，赔偿违约金20万元。租赁到期后，反诉原告多次向反诉被告发函告知恢复房屋原状并及时交还房屋，但反诉被告并不予配合。由于反诉被告的违约行为，导致反诉原告要自行维修房屋以及双倍返还客户订购客房的定金。
反诉被告付存裕辩称：1、原告在租赁期限内退还房屋，不存在占用房屋的情况，被告无权主张占用使用费；2、原告不存在任何违约情形，被告无权主张违约金；3、被告主张的损失及维修房屋的损失没有事实依据且该损失并非原告造成；4、被告主张的律师代理费没有事实依据，综上请依法驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，原告（乙方）与芜湖奥顿之家酒店有限公司（甲方，于2016年12月5日更名为被告）签订《房屋租赁合同》，约定：1、乙方承租甲方位于芜湖市镜湖区奥顿酒店*座*楼全层，租期12个月，自2016年2月1日起至2017年1月31日止；2、租金每月5万元，保证金20万元，待租赁到期后不计息退还；3、乙方应合理使用房屋及附属设施，如因使用不当造成损坏的，乙方负责修复或经济赔偿，否则甲方可从保证金中予以扣除。合同签订后，被告依约交付房屋，原告交纳保证金20万元，并已将房租交至2016年12月31日。2016年8月12日，原告向被告发函要求退租。2016年8月18日，被告回函表示同意于原告收到回函之日起两个月后解除租赁合同。2016年11月28日，原告再次向被告发函要求退租。2017年1月17日、2017年1月23日，原告先后两次向被告发函表示已将租赁房屋恢复完毕，要求被告接收房屋。2017年1月17日、2017年1月24日，被告亦回函表示房屋交接工作尚未完成。2017年2月8日，原、被告签订《补充协议》，就案涉房屋分项分时段交接事宜进行了约定。其后，双方未能按约定完成交接手续，被告于2017年4月自行收回房屋。
另查明：1、2017年1月20日，被告向原告发送通知，载明：“截止2017年1月31日，原告尚欠被告电费1687.2元、电话费468元、洗涤费1926.4元、有线电视费800元、库房使用费1600元、房租50000元（2017年1月房租）、前期罚款5000元，合计61481.6元，上述欠款在保证金中扣除…考虑双方和谈气氛融洽，减免3000元罚款”，原告在该通知上签字确认。2、2017年2月15日，原、被告签订《补充协议》，载明：“由于原告于2016年12月29日将奥顿酒店院内广告牌的一块拆除后，至今无法正常使用，严重影响各承包人经营，各承包人强烈投诉并索赔，现经双方协商一致，原告给予被告6700元的赔偿，原告承诺2017年2月23日前将广告牌恢复并保证能正常使用，否则被告有权追加赔偿”。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。租赁期限届满前，原告向被告提出退租，被告于原告收到回函之日起两个月后解除租赁合同，故双方合同已于2016年10月18日解除。2017年1月20日，双方确认原告尚欠被告各项费用合计58481.6元（已扣除减免的3000元罚款）；2017年2月15日，原、被告协商一致确认原告赔偿被告6700元，以上两项合计65181.6元，应在保证金中予以抵扣，故被告应返还原告保证金134818.4元（200000-65181.6）。合同解除后，原告已将房租交纳至2016年12月31日，前述抵扣费用中亦包含2017年1月房租50000元，故本院认定原告已将房租交纳至2017年1月31日。双方就房屋返还问题于2017年2月8日签订《补充协议》，对案涉房屋分项分时段交接事宜进行了约定，说明至2017年2月8日时，案涉房屋尚未完成交接事宜，反诉被告未能将案涉房屋返还给反诉原告。《补充协议》约定的最后交接时间为2017年2月23日，反诉原、被告在此日期前未能完成交接手续，因案涉房屋为奥顿酒店B座4楼全层，实际为反诉原告所控制，具有一定的特殊性，而双方租赁合同已于2016年10月18日解除，为防止房屋空置的损失进一步扩大，反诉原告应在2017年2月23日后及时自行收回房屋，反诉原告主张其于2017年4月收回房屋，对于2017年2月-2017年4月期间房屋的空置损失，应由双方共同承担，参照原月租金50000元计算，反诉被告应负担75000元【（50000*3）/2】。对于反诉原告主张按照租赁合同第十一条的约定要求反诉被告承担违约金20万元的诉讼请求，因该条款约定的是反诉原告出现违约情形时须支付违约金，故反诉原告不能以此为依据主张反诉被告支付违约金，对该项诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告赔偿损失7500元、赔偿维修房屋损失58000元、承担律师代理费15600元的诉讼请求，因租赁合同没有约定，且反诉原告未能提交证据证明上述损失已实际发生，故本院对上述诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告芜湖松果酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告付存裕保证金134818.4元；
二、反诉被告付存裕于本判决生效之日起十日内支付反诉原告芜湖松果酒店有限公司房屋占用使用费75000元；
三、驳回原告付存裕的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告芜湖松果酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2150元，由原告付存裕负担；反诉费4805元，由反诉原告芜湖松果酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 赵 凌
二〇一七年八月十四日
法官助理 雷 潇
书 记 员 张如平
附适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。