江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终2917号
上诉人（原审被告）：蓝祥桂，男，1966年7月15日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区，
委托诉讼代理人：肖章华，江西宋城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄梦莉，女，1973年12月26日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区，
委托诉讼代理人：付少天，江西明理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丹，江西明理律师事务所律师。
原审被告：谢人胜，男，1973年8月17日出生，汉族，赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区，
上诉人蓝祥桂因与被上诉人黄梦莉、原审被告谢人胜房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2015)章民一初字第3322号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人蓝祥桂的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、一审法院既然已经查明了是上诉人蓝祥桂将涉案的返迁房指标以26万元的价格卖给了第三人谢人胜，而后第三人谢人胜以32.2万元的价格再转卖给了被上诉人黄梦莉，且黄梦莉的户籍为赣州市章贡区黄屋坪路，为城镇户口，而非章贡区水南镇高楼村的户口。查明了涉案的原拆迁的老房屋为上诉人蓝祥桂所有，依据房屋买卖的交易对象双方，上诉人蓝祥桂的交易对象是第三人谢人胜，而非被上诉人黄梦莉，依据目前的法律规定及政策，若同一个带有身份关系的集体组织成员之间的交易是不受法律禁止的，而在本案中，一审法院既然已经查明了上诉人与被上诉人的身份户籍关系，也应当查明与上诉人相交易的第三人谢人胜的身份户籍关系，一审既然已经查明了各自交易的对象，而未去查明第三人的身份户籍关系，就作出判决显然是不妥当的。2、一审法院遗漏法院依职权调取并质证的证据，而未查明认定，导致本案的事实未查明。一审法院对于2016年8月9日办案法官向赣州市章贡区水南镇人民政府依法依职权调取的《违章建筑自拆人工补助表》未作认证分析。这个证据对判决有影响的证据，因为，依据一审法院调取的该份《违章建筑自拆人工补助表》中已经有明确认定为：“砖木二层加层”的为违章建筑，且已经进行了拆除，而且也获得了相应的拆除补助，也均有政府工作人员的签字确认；而依据上诉人在一审所提交的《拆迁协议书》第二条的约定：涉案中的拆迁房屋结构为“砖混结构”、《赣州市重点工程被拆迁户情况登记表》第一页和第二页草图也分别备注为：“砖混二类”“砖混二层二类”，这也可以看出，实际上涉案争议的已拆迁房屋为砖混结构房屋是经过了多个部门、工作人员的测量、记录、见证、审核认可了的合法建筑，不然也就不可能会有怎么多工作人员的层层把关签字确认以及后面的过渡费的领取等等。而至于不合法的砖木结构的房屋是已经被政府部门进行了认定，也已经拆除了，不然就不可能已经对违章建筑自拆进行了补助。3、《退款退房确认书》是谁出具的，导致被上诉人黄梦莉无法获取返迁安置房的损失是谁造成的，过错在于谁，一审法院未查清楚。上诉人认为，涉案原老房屋的拆迁是经过政府部门的合法确认，上诉人的房子是合法的房子，前面也已经阐述。但《退款退房确认书》是被上诉人黄梦莉自己向有关部门出具的，违法违规也是被上诉人黄梦�自己自认的，其在没有政府有关部门或者司法机关下达处罚决定书没收或者认定违法犯罪事实存在的情况下，被上诉人黄梦莉自己到公安部门去自认签署并出具《退款退房确认书》，进而导致其无法获得安置房的后果应该由被上诉人黄梦莉自行承担，是被上诉人黄梦莉自身的原因所致。
二、一审法院适用法律错误，举证责任划分错误。
1、依据我国《民事诉讼法》及其司法解释、最高院关于民事诉讼证据规定的司法解释关于举证责任原则之规定，在前面已经阐述了上诉人已经在一审提供了证据证明涉案的已经拆迁的老房子是经过了政府部门的认可的合法建筑，并且也已经领取了相应1年多的过渡费，而非一审法院在没有证据的证明的情况下，推测涉案房屋目前处于清查阶段（没有任何的政府部门�未出具违章建筑的处罚决定书），就认定为上诉人的原涉案的老房屋子为不合法的，认定上诉人举证不能，显然也是错误的。上诉人认为，如果在没有相关的权利人提起撤销该份拆迁协议或者被提起确认为无效的情况下，则应当认定为合法有效。则一审法院也不能基于此就认定为上诉人举证不能，进而认定上诉人的原拆迁房为不合法，而作出错误的判决。2、既然一审法院依据我国《合同法》作出判决，上诉人认为，依据合同的相对性原则，在本案中，上诉人蓝祥桂的交易对方是第三人谢人胜，而非黄梦莉，上诉人蓝祥桂与第三人谢人胜均为水南镇高楼村人，法律及政策上是未禁止交易的。一审法院回避这个问题而笼统地表述为蓝祥桂与谢人胜为被告，不区分交易对像，而作出的判决不能让人信服。3、被上诉人向政府部门出具了《退款退房确认书》，导致被上诉人黄梦莉，或者上诉人蓝祥桂，第三人谢人胜都无法获取返迁安置房或者政府的回购款的损失是被上诉人黄梦莉造成的，就按照目前赣州市场价格的一半来算，按4000元/㎡，130㎡也有50多万元的损失，这个损失不应当全部由上诉人蓝祥桂和第三人谢人胜来承担，至少应该各承担50%，折算在返还购房款上最多也只能返还一半才符合公平合理、诚实信用的原则。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，举证责任划分错误。为此，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人黄梦莉辩称，本案中，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系实为无效法律关系。一审中，上诉人并未提交任何证据证明对案涉房屋权属证明。被上诉人户籍信息并非安置对象，被上诉人黄梦�不具备取得拆迁安置房的资格。合同无效，上诉人及原审被告谢人胜应当返还已交付的购房款。因此，一审判决正确，应当予以维持。
原审被告谢人胜述称：谢人胜并非本案适格诉讼主体，只是介绍上诉人与被上诉人达成房屋买卖关系。被上诉人黄梦莉所支付的购房款，谢人胜已经全部转给了上诉人。因此，谢人胜在本案中不应当承担任何法律责任。
黄梦莉向一审法院的起诉请求：1、原告与被告谢人胜之间签订的购房合同无效；2、被告退还原告支付的购房款计人民币叁拾叁万贰仟元（￥332000）整，并从2011年5月13日起至该款全部付清之日止按中国人民银行同期贷款利率承担利息（至本案起诉时利息为73826.8元）；3、被告蓝祥桂向原告退还拆迁征地补偿款计人民币95123.9元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2011年5月，原告黄梦莉是通过被告谢人胜购买拆迁返迁房指标，经原告与被告谢人胜口头约定，原告以每平方米2400元的价格购买一套面积约130平方米的拆迁返迁房。2011年5月13日，原告黄梦莉委托案外人彭剑夫向被告谢人胜支付购房款30万元，另外现金支付22000元，共计向被告谢人胜支付322000元。2011年5月30日，原告以被拆迁户名义与作为拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》。在原告签订该《拆迁协议书》之后，领取了拆迁补偿费95123.9元，原告黄梦莉于2011年8月18日将该款转账给了被告蓝祥桂。另原告黄梦莉领取了2012年1月21日之前政府发放的拆迁安置费3750元。之后，原告要求被告退还购房款未果，原告黄梦莉遂诉至本院，要求依法处理。另查明，案涉的拆迁指标房原拆迁权利人为被告蓝祥桂，被告蓝祥桂于2011年5月16日收取了被告谢人胜支付的购房款260000元。原告黄梦莉户籍登记地为赣州市章××区××室，为城镇户口。
一审法院认为：首先，关于原、被告之间购买拆迁安置房的定性及法律问题。结合原、被告的陈述及原告与拆迁单位的赣州市国土资源局章贡分局、拆迁实施单位的赣州市章贡区水南镇人民政府签订了《拆迁协议书》来看，原告黄梦莉实际上是以对价322000元获得的是政府给拆迁安置房，原告黄梦莉与拆迁单位签订的《拆迁协议书》仅是为了获得拆迁单位的认可，以后可以直接参与安置房屋的位置选定、补差结算以及登记署名等事项，原告黄梦莉并不是实际的被拆迁人，其领取的拆迁补偿费给了被告蓝祥桂，因此，本案争议的房屋买卖的标的为未来�置的约130平方米的房屋。关于该房屋买卖的定性法律效力问题。虽然原、被告之间未订立书面的房屋买卖合同，但对口头约定的主要条款双方并无争议，双方将未来安置的房屋作为交易的标的物。由于该交易标的物的权利系由原被拆迁房屋在被拆迁后衍生出来的权利，该交易标的物合法与否，关键在于该标的物之前的被拆迁房屋即原权利是否合法以及原告黄梦莉能否实际取得该房屋。关于原被拆迁房屋是否合法问题，由于案涉房屋目前处于政府清查阶段，其权利来源尚未定性，但在本案审理过程中，被告蓝祥桂未能提供证据证明其对原被拆迁房屋具有合法的权属，应承担举证不能的法律后果。同时，原告黄梦莉作为非水南镇户籍的城镇户口，不具有直接获得拆迁安置的资格，即原告不具备取得拆迁安置房屋的资格，故其所衍生的未来权利是不合法的，也不能实际�得，因此，原、被告之间的房屋买卖合同关系应属于无效合同的法律关系。再次，关于房屋买卖合同无效后的法律处理问题。合同无效后，根据合同取得的财产应当给予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告黄梦莉已支付的购房款322000元，被告应当给予返还。其中对收取的费用问题，被告蓝祥桂对收取了260000元购房款，被告谢人胜对收取了62000元购房款的事实无异议。故被告蓝祥桂与谢人胜应分别对自己应返还的购房款承担支付义务。关于原告要求被告蓝祥桂返还征地补偿款95123.9元的问题，由于征地补偿款系基于拆迁安置房屋衍生而来的权利，其应归属于原权利人，即本案的被告蓝祥桂，故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。最后，关于原告主张的利息损失问题。原告黄梦莉明知其购买的房屋系由拆迁安置所得，在房屋买卖的交易过程中，未审验其购买的房屋是否符合安置条件以及是否具有产权，对合同无效，也应承担过错责任。因此，对原告主张利息的损失，没有法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢人胜于本判决生效之日起七日内向原告黄梦莉返还购房款62000元。二、被告蓝祥桂于本判决生效之日起七日内向原告黄梦莉返还购房款260000元。三、驳回原告黄梦莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8810元，由原告黄梦莉承担1810元，由被告谢人胜承担2000元，由被告蓝祥桂承担5000元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
二审确认与一审查明的事实。
本院认为，上诉人蓝祥桂与被上诉人黄梦莉以未来将安置的房屋作为交易标的物，该交易标的物的权利系由原被拆迁房屋在拆迁后所演生而来，故该交易标的物是否合法，双方达成的口头购房协议是否合法有效，主要取决于原被拆迁房屋即原权利是否合法。本案中，从双方提交的现有证据看，尚未见原被拆迁房屋的土地使用权证及房屋所有权证，亦未见政府相应行政职能部门或者政府成立的特定组织机构关于案涉被拆迁房屋的合法性认定，即原被拆迁房屋是否属于合法建筑以及该房屋的权利归属，无法确认。虽然，案涉拆迁协议中对于案涉被拆迁房�的建筑结构、面积以及补偿标准等进行了约定，拆迁单位有关工作人员对于被拆迁房屋亦进行了丈量，但是，关于被拆迁房屋的合法性认定及该房屋的权利归属应当由政府相应行政职能部门或者政府成立特定组织机构按照有关程序予以认定。拆迁单位与拆迁户签订的案涉拆迁协议以及拆迁单位有关工作人员对于被拆迁房屋面积丈量的确认签字，并不能当然的作为案涉被拆迁房屋合法性及权利归属的认定依据。上诉人蓝祥桂认为拆迁单位工作人员对于被拆迁房屋的建筑结构及面积的签字，即可认定案涉被拆迁房屋为合法建筑，理据不足，本院不予支持。一审法院调取的《违章建筑自拆人工补助表》亦仅能证明案涉被拆迁房屋砖木二层加层系违章建筑，并已由拆迁户自行拆除，该表并不能推定证明案涉被拆迁房屋砖混结构部分具备合法性。另外，被上诉人黄梦莉作为非水南镇户籍的城镇户口，不具有直接获得拆迁安置的资格，不具备取得拆迁安置房屋的资格，故其所衍生的未来权利是不合法的，也不能实际取得。因此，一审法院认定上诉人蓝祥桂与被上诉人黄梦莉形成的房屋买卖合同法律关系为无效法律关系，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
合同无效后，上诉人蓝祥桂实际收取的被上诉人黄梦莉支付的购房款260000元，应当予以返还。
综上，上诉人蓝祥桂的上诉事实与理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人蓝祥桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾文俊
审 判 员 王阿婷
审 判 员 赖国东
二〇一七年十一月二十日
法官助理 张志平
书 记 员 钟 琳
书 记 员 雷 娜