江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终19号
上诉人（原审被告）：江西新民房地产开发有限公司。
法定代表人：王利平，该公司董事长。
委托代理人：谢浩宇，江西三江合律师事务所律师。
委托代理人：彭帅，江西三江合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：桂友莲。
上诉人江西新民房地产开发有限公司（以下简称新民公司）因与被上诉人桂友莲房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第03028号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭�于2016年2月2日公开开庭审理了本案。新民公司的委托代理人谢浩宇、彭帅，桂友莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年4月15日，桂友莲与新民公司签订一份《商品房买卖合同》，约定桂友莲向新民公司购买水都欣城商品房一套，房屋总价406332元，桂友莲应按合同约定支付首付款和在银行办理了按揭贷款手续；新民公司则应在2012年4月28日前办理取得商品房住宅使用批准文件，方可交付桂友莲使用，如未按上述约定期限交付房屋，逾期不超过60日，按最后交付期限第二天起至实际交付之日止每日向桂友莲支付已交房款0.005%计算违约金；如超过60日，（桂友莲有权解除合同。桂友莲要求继续履行合同的），按最后交付期限第二天起至实际交付之日止每日向桂友莲支付已交房款0.005%计算违约金；还约定新民公司应该在竣工验收合格90日内为桂友莲办理完权属登记，否则按已付房款的0.5%支付违约金。合同签订后，桂友莲按合同约定支付了首付款和在银行办理了按揭贷款手续以及交纳了其他相关费用。但新民公司未在约定时间将房屋交付给桂友莲，却在桂友莲的催办下，于2014年3月12日向桂友莲书面承诺在2014年6月份底办好项目联验手续，在2015年前办理好产权证手续。2014年6月13日，新民公司该项目取得了《房地产建设项目竣工验收合格证》，但产权证手续至今未办理。为此，桂友莲于2014年4月14日向新余仲裁委员会提出仲裁申请，该仲裁委员会于2014年12月16日作出了余仲裁字（2014）54号仲裁裁决书，因该仲裁裁决书程序不合法被本院于2015年7月29日裁定撤销。故，桂友莲诉至一审法院，要求判令新民公司向桂友莲支付逾期交房违约金15786元（自2012年4月28日起暂算至2014年6月13日）及逾期办理产�登记违约金2031.66元，共计人民币17817.66元；本案诉讼费、仲裁费等费用由新民公司承担。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。桂友莲、新民公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应诚实履行合同义务。桂友莲依约履行了合同义务，但新民公司未在2012年4月28日前将房屋交付给桂友莲，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《商品房销售管理办法》第七条第一款“商品房销售，应当符合以下条件：（四）已通过竣工验收；”第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责�。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”之规定，新民公司在2014年6月13日才取得《房地产建设项目竣工验收合格证》，产权证手续至今未办理，且新民公司又无“不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因”等免责情形，已构成违约，应承担违约责任。故对桂友莲要求新民公司支付逾期交房违约金15786元（自2012年4月28日起暂算至2014年6月13日共777天、按已交房款406332元、每日0.005%计算）及逾期办理产权登记违约金2031.66元（按已交房款406332元的0.5%计算），共计人民币17817.66元的主张。一审法院认为，桂友莲、新民公司约定的违约金未违反法律、法规的禁止性规定，且桂友莲的计算方法与合同约定一致，故桂友莲上述诉讼请求，与事实相符，于法有据，一审法院予以支持。关于桂友莲主张仲�费由新民公司承担的诉请。一审法院认为，桂友莲申请仲裁，支付了申请费，仲裁委员会及本院对该申请费用已作处理，桂友莲在本案中重新主张，于法无据，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、新民公司应于判决生效之日起十日内支付桂友莲违约金合计17817.66元；二、驳回桂友莲的其他诉讼请求。如果新民公司未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，由新民公司承担。
新民公司对一审判决不服，提起上诉，要求撤销一审判决第一项，依法改判。其理由主要有：桂友莲在2012年7月5日办理了收楼手续、交纳了相关费用，应当视为新民公司与桂友莲之间完成了房屋交付。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然新民公司与桂友莲于2011年4月15日签订了一份《商品房买卖合同》，约定新民公司应当在2012年4月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给桂友莲，逾期交付房屋的，应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款0.005%的违约金。在2012年7月5日经新民公司通知，桂友莲在明知新民公司所交付房屋不符合约定的情况下，仍办理收楼手续、交纳相关费用，这些事实反映了一方要约，一方承诺的合意过程，可认定双方在履行合同过程中对房屋交付条件进行了变更，且桂友莲已受领了房屋，双方此项债权债务于2012年7月5日归于消灭。至于桂友莲因为不急需房子居住，故意不交纳物业服务费，恶意不到物业管理处领取钥匙，该责任在于桂友莲一方，双方已经完成房屋交付。后桂友莲于2014年在未办理收楼手续的情况下，自行将案涉房屋门钥匙更换。综上，一审法院认为新民公司未将房屋交付给桂友莲，构成违约，属事实认定错误，适用法律错误。
桂友莲辩称，桂友莲虽交纳了案涉房屋所有的相关费用，但没有拿到房屋钥匙，新民公司没有将房屋交付给桂友莲，请求维持一审判决。
二审期间，新民公司提供了费用收据一张。拟证明：桂友莲在2012年7月5日已经交付了房屋的契税等相关入住费用，已经具备入住条件，之所以没有入住是为了投资，不是为了入住，不领取钥匙是为了避免缴纳物业费。桂友莲质证称，对该证据的真实性没有异议。本院认为，该证据只能证实桂友莲交纳了涉案房屋的维修基金、有线电视等相关费用，不能证�新民公司其他待证事实。因桂友莲对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
桂友莲未提供新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院另查明，桂友莲于2012年7月5日交纳了涉案房屋的维修基金、有线电视等相关费用。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点为：新民公司是否逾期交付房屋给桂友莲？就该争执焦点，本院评述如下：桂友莲于2012年7月5日交纳房屋维修基金、有线电视等相关费用的行为，在新民公司没有提供其他证据予以佐证的情况下，仅凭该行为不能视为桂友莲与新民公司合意对合同约定的交房时间即2012年4月28日变更为2012年7月5日，同时也不能视为桂友莲于2012年7月5日接收了涉案房屋，即新民公司交付了涉案房屋给桂友莲。根据《城市房地产管理法》第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，房地产开发项目未验收并合格，不得交付使用，这是法律、法规的强制性规定。本案中，新民公司于2014年6月13日取得《房地产建设项目竣工验收合格证》，根据上述法律、法规的规定，新民公司在取得该合格证即2014年6月13日之前，依法不能将涉案房屋交付给桂友莲使用。双方当事人在合同中明确约定，新民公司应在2012年4月28日前办理取得商品房住宅使用批准文件，方可交付桂友莲使用。因新民公司在2012年4月28日之前未取得《房地产建设项目竣工验收合格证》，故其依约也不能于2012年4月28日前将涉案房屋交付给桂友莲使用。新民公司未能在合同约定的时间即2012年4月28日前交付符合法律规定和合同约定的房屋给桂友莲，存在逾期交付房屋的问题，应承担合同约定的违约责任。
综上，新民公司所提其与桂友莲之间于2012年7月5日完成了涉案房屋交付的上诉理由因无事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费245元，由上诉人江西新民房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志刚
审 判 员 艾力钊
代理审判员 袁 文
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 杨 玲