山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1180号
上诉人（原审被告）青岛海高置业有限公司。
法定代表人孟祥照，总经理。
委托代理人张玉环，系该公司员工。
委托代理人李维青，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）姜桂英。
委托代理人陆德欣。
上诉人青岛海高置业有限公司（以下简称海高置业公司）因与被上诉人姜桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2015）即民初字第6427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
姜桂英在一审中诉称：2013年3月26日，姜桂英与还高置业公司在温泉青岛国际博览中心签署了编号为201300044247的《青岛市商品房预售合同》。该合同第二条、第三条约定，乙方（姜桂英，下同）以总价款449598元向甲方（海高置业公司、下同）购买位于即墨市岭海中路88号的逸景湾小区×号楼×单元×层×户房屋，第十一条约定“甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”。该购房款已有姜桂英以预约金的形式分两次支付完毕，即2011年5月18日支付30000元、2013年3月19日支付419598元。在姜桂英依约足额支付购房款的情况下，海高置业公司却对交房日期一拖再拖，直到2015年7月26日才实际交付，比合同约定的日期延迟482天，海高置业公司违反合同约定延期交房，应当承担违约责任。为维护姜桂英的合法权益，请求法院依法判令：1、海高置业公司支付姜桂英延期交付房屋的违约金21670.62元（自2014年4月1日至2015年7月26日止，以449598元为基数，按照日万分之一计算的违约金）；2、诉讼费用由海高置业公司承担。
海高置业公司在一审中辩称：海高置业公司仅因出现违约情形在需承担违约责任的期间内，向姜桂英支付房价款的同期银行存款利息作为赔偿。1、合同补充条款第八条对双方的交付时间有进一步明确说明，2014年3月31日为预计交房时间，因房地产分期开发等众多影响因素，房屋的实际交付时间可以在合同约定时间的基础上顺延90天，海高置业公司无需承担违约责任。2、合同补充条款第8.4条约定，如海高置业公司未在第八条约定期限内将房屋交付姜桂英，违约金按照姜桂英已支付的房价款同期中国人民银行存款利息计算。
一审法院查明和认定的基本事实是：2013年3月26日，姜桂英（乙方）与海高置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定：1、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5770元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币449598元。2、付款方式和付款期限：一次性付款。乙方于2013年3月26日前向甲方支付全部房价款，共计人民币449598元，其中含定金30000元。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房经验收合格。第十一条：甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，双方按照本合同第十九条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之一的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志具体约定以本合同《补充条款》为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。4、第二十四条：甲方已选聘烟台南山物业管理有限公司青岛分公司物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》。因该房屋规划用途为住宅用房，双方已签订《使用公约》。
姜桂英与海高置业公司签订商品房预售合同时，海高置业公司已经取得了即墨市房产处颁发的商品房预售许可证。
姜桂英分别于2011年5月18日、2013年3月19日以预约金的形式向海高置业公司支付30000元、419598元的购房款。2013年3月24日，姜桂英为购买涉案房屋缴纳了住宅专项维修资金10363.36元。姜桂英提交一份烟台南山物业管理有限公司青岛分公司出具的收取2015年7月26日至2016年7月25日期间物业费、电梯费的收据一份，证明海高置业公司是2015年7月26日交付的房屋，海高置业公司对该份收据真实性无法确认，但对交付涉案房屋的时间认可。
一审法院认为，姜桂英与海高置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。姜桂英按照合同约定于2013年3月26日前支付了全部房价款449598元，海高置业公司于2015年7月26日将涉案房屋交付给姜桂英，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条的约定，海高置业公司应于2014年3月31日前将涉案房屋交付给姜桂英，如海高置业公司逾期交付房屋应按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已支付房价款万分之一的违约金，海高置业公司逾期交付房屋应承担相应的违约责任，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”海高置业公司应支付姜桂英自2014年4月1日起至2015年7月26日止期间的逾期交付房屋的违约金21670.62元（449598元×日万分之一×482天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审判决：青岛海高置业有限公司于判决生效后十日内支付姜桂英逾期交付房屋的违约金21670.62元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，减半收取171元，由青岛海高置业有限公司负担。
宣判后，海高置业公司不服，上诉至本院。
上诉人海高置业公司上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当以双方签订的《青岛市商品房预售合同》之补充条款作为违约责任的赔偿依据。一、一审认定双方于2013年3月26日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。而补充条款作为合同的一部分，其约定内容当然合法有效，但一审未将合同补充条款中的违约责任计算依据查明。二、《青岛市商品房预售合同》明确载明，补充条款是双方所签主合同的组成部分，具有同等法律效力。补充条款第八条是对预售合同第十一条、十二条的补充约定，预售合同及其附件中的有关约定与补充条款不一致的，以补充条款为准。三、补充条款第八条对涉案房屋的交付有明确约定：2014年3月31日为预计交房时间，因房地产分期开发等众多影响因素，房屋的实际交付时间可以在合同约定时间的基础上提前或顺延90天，甲方（海高置业公司）不需承担违约责任。如海高置业公司未在第八条约定的期限内将涉案房屋交付乙方（姜桂英），应当向姜桂英支付违约金。违约金按姜桂英已支付的房款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天止。四、根据本案业已查明的事实，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天2014年7月1日起算至实际交付之日2015年7月26日止，共计391天。按照中国人民银行同期存款利率计算为：449598×2.75%÷365×144＋449598×2.25%÷365×99＋449598×2.25%÷365×77=11791元（按照一年期实时利率）。综上，双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定的效力高于法律的一般性规定，在不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定的前提下，法院应以维护民事合同意思自治为原则，不能任意改变双方合同约定。请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由姜桂英负担。
被上诉人姜桂英答辩称：一、双方履行买卖合同应遵守诚实信用原则，否则不应受到法律保护。二、合同补充条款以小字体约定，很难发现，且与前面的约定相互矛盾，违反诚实信用原则，不应支持。且该部分内容也构成限制海高置业责任的格式条款，海高置业公司未尽到提示义务，应当按照预售合同第11、12条的约定计算逾期交房违约金。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，姜桂英作为乙方与作为甲方的海高置业公司于2013年3月26日签订的《青岛市商品房预售合同》第七条约定：姜桂英若未按合同约定的时间付款，应当向海高置业公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，海高置业公司有权解除合同。……
该预售合同补充条款总则中约定：经双方友好协商，增加补充条款。本补充条款是甲、乙双方签订的主合同的组成部分，具有同等法律效力。预售合同及附件中的有关约定与本补充条款不一致的，以本补充条款为准。该补充条款第八条预售合同第十一条关于交付时间的补充约定、预售合同第十二条的补充约定：主合同第十一条约定的日期为双方预计的房屋交付日期；房屋的实际交付时间可以在该合同约定时间的基础上提前或顺延90日，甲方（海高置业公司）在上述期限内交付房屋，不需承担任何违约责任。如果遭遇不可抗力、政府职能部门原因、政府颁布可能导致逾期交房的各种法律、法规、行政命令、决定或通知等情况，海高置业公司不需承担违约责任。海高置业公司如果未在补充条款第八条约定的期限内交付房屋，应当向姜桂英支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款同期中国人民银行存款利率计算，违约金自补充条款第八条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，姜桂英有权解除合同。姜桂英要求继续履行合同的，合同继续履行，自补充条款第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海高置业公司按日向姜桂英支付已交付房款同期中国人民银行存款利率的违约金。
本院查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，姜桂英与海高置业公司于2013年3月26日签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。姜桂英作为购房人按约履行了支付全部购房款的合同义务，海高置业公司作为售房人应当按照约定及时交付房屋。海高置业公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了双方合同约定，违约事实清楚，应当承担违约责任。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：海高置业公司逾期交房的违约责任应如何认定。根据业已查明的事实，双方在《青岛市商品房预售合同》主文和补充条款中关于逾期交房违约责任的约定存在较大差异。虽然预售合同补充条款总则中约定，预售合同及附件中的有关约定与本补充条款不一致的，以补充条款为准，但该补充条款第八条关于逾期交房违约责任的约定减轻了海高置业公司作为开发商的法律责任，同时却限制了姜桂英作为购房人应当享有的合法权利。依据该补充条款第八条约定的标准计算应支付姜桂英的逾期交房违约金，明显低于因海高置业公司逾期交房而给守约方姜桂英造成的实际损失，姜桂英要求以合同正文第十一条、十二条约定的标准主张违约金明确隐含了认为合同补充条款约定的违约金过低的意思表示。且，合同正文第七条约定的关于姜桂英未按合同约定付款的违约责任，较补充条款约定的海高置业公司应承担的逾期交房的违约责任，明显偏重，双方在合同违约责任的承担上并不对等，对守约方姜桂英显失公平。综合以上分析，合同补充条款第八条约定的海高置业公司应承担的逾期交房违约金不足以弥补姜桂英的实际损失，该约定对守约方姜桂英有失公平，也违反了诚实信用原则，一审按照双方合同正文第十一条、第十二条的约定，认定海高置业公司应承担相应的逾期交房违约责任，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人海高置业公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费342元，由上诉人青岛海高置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 齐 新
代理审判员 马 喆
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 郭丹丹