江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终490号
上诉人（原审被告）江苏景宏国际拍卖有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路2485号明珠大厦801。
法定代表人戴国林，总经理。
委托代理人黄震，江苏诚达律师事务所律师。
委托代理人卞啸宁，江苏诚达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州万星房地产经纪有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区华东商业城3号地块2幢214。
法定代表人杨国本，总经理。
委托代理人周钦明，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
委托代理人杨三厂，系该公司员工。
原审第三人苏州万拓机电设备有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇东桥。
法定代表人蒋叶峰，总经理。
委托代理人陈慧敏，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。
上诉人江苏景宏国际拍卖有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人苏州万星房地产经纪有限公司（以下简称万星公司）、原审第三人苏州万拓机电设备有限公司（以下简称万拓公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江开商初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万星公司一审诉称：其与景宏公司于2014年11月6日签订物业代理委托合同，景宏公司委托其出售位于苏州市吴江经济技术开发区同里江兴东路77号房地产，委托出售价格为人民币2300万元，合同签订后，其积极寻找相关客户，并带领万拓公司去现场看房，后景宏公司避开其将委托房产出售给万拓公司，其为此和景宏公司工作人员多次沟通，但景宏公司均拒不支付居间费用。其在接受委托后，为景宏公司寻找客户，后景宏公司也与其寻找的客户达成了买卖协议，景宏公司应该支付居间费用，故提起诉讼。万拓公司不应承担责任。万星公司诉讼请求：一、景宏公司支付其居间服务费552000元；二、本案诉讼费用由景宏公司承担。
景宏公司一审辩称：双方间的物业代理委托合同并未履行，其与万拓公司成交的争议房产系其通过合法的公开拍卖程序由万拓公司参与竞拍所得，因此并非其和万拓公司跳过万星公司而借用了万星公司的居间行为促成交易，因此其不需付居间服务费。
第三人万拓公司述称：万星公司曾带其公司人员看过房产，但之后其了解到该房屋系公开拍卖，因此万拓公司通过正常拍卖程序取得了该房屋的所有权。
原审法院经审理查明：
（一）当事人签订合同的事实
2014年11月6日，万星公司作为乙方与作为甲方的景宏公司签订了一份《物业代理委托书》（以下简称《委托书》），该《委托书》约定：乙方接受甲方委托，为其面积为19393.61㎡、委托出售价格2300万元的位于吴江经济技术开发区同里江兴东路77号房地产介绍合适承租／承购方；合同第一条约定“3、委托期限：从本合同签订之日起至该物业交易完毕止（包括甲方与非乙方客户达成该物业交易完毕），于2014年11月30日前按规定报名参加甲方组织的拍卖会的乙方客户为有效客户。如乙方在此期间介绍的客户，在拍卖会结束后与甲方或与物业业主达成交易的，甲方同样按本协议第四条约定支付乙方服务费。二、乙方义务：1、运用适当方法寻找合适客户，带领客户实地考察该物业，向客户介绍该物业状况及周边投资环境等状况。2、积极协助甲方与客户进行物业租赁／买卖的谈判、签约。……四、报酬支付：1、租赁委托服务费（佣金）按该物业的一个月租金计，买卖委托服务费（佣金）按房屋出售的实际成交价（如存在两份不同的房屋转让合同，以价高者为计费依据）2.0%计。（甲方按客户付款相应比例支付乙方佣金，每次在客户付款后15个工作日内支付乙方）……3、甲方或甲方的股东与乙方介绍的客户有关联关系的单位或个人达成交易的，甲方同意同样依本委托书约定支付乙方服务费……”《委托书》落款由甲方代表签字并加盖“江苏景宏国际拍卖有限公司”公章，乙方“代表栏”由“杨三厂”签名并加盖“苏州万星房地产经纪有限公司”公章。
2014年11月6日，万星公司在落款甲方栏盖公章，落款乙方签字注明“苏州万拓代理人张国跃”，双方签订一份《吴江厂房出租、出售不动产居间服务协议》（以下简称居间协议），约定：“甲方为一家提供厂房出租信息及代为办理房屋交易手续的公司，乙方基于对甲方的信任，现委托甲方为乙方提供看房、承租、购买房屋、厂房、土地事宜。……一、甲方居间人的身份为乙方提供房源信息、带看房产或土地、促成业主和委托人达成租赁或买卖交易服务，该服务为独立服务，委托人与业主达成合约为居间成功标准。二、租赁合同成功签订后，则双方约定服务费按该物业的一个月租金计，买卖则按总价的2.0%计算甲方居间服务费，此款在居间成功之日起15日内支付。……六、甲方服务过程：1、甲方于2014年11月6日带乙方到位于吴江区江兴东路77号（588）物业名称吴江均龙电子科技有限公司面积约19393.61平米，现场人员签字张国跃；2、甲方于2014年11月12日带乙方到位于吴江区江兴东路77号（588）物业名称吴江均龙电子科技有限公司面积约19393.61平米，现场人员签字张国跃。……”原审庭审中，万拓公司称，该居间协议是在万星公司当时带其员工张国跃到现场看房时签的确认书，以证实万星公司当时已带去看过房的事实，这只是个看房手续，不涉及具体权利义务；万星公司称万拓公司在本案中不承担责任。
（二）另查明：
1、原审庭审中当事人确认，涉案物业为面积19393.61㎡位于吴江经济技术开发区同里江兴东路77号的房地产。双方确认，签订的《委托书》具有居间合同性质，依该合同万星公司履行了向景宏公司介绍客户即本案第三人万拓公司并将该客户带到现场考察物业的义务，万星公司未提供证据证实为履行居间合同实际花费了必要费用。景宏公司及万拓公司认可万星公司提供录音资料证据中有关已考察过物业现场的事实。
2、涉案房地产由景宏公司于签订《委托书》的同日即2014年11月6日在《城市商报》登出拍卖公告，该房地产于2014年11月15日拍卖成交，由本案第三人万拓公司以成交价2760万元竞拍得该房地产。
3、原审庭审中，万星公司称，在与景宏公司签订《委托书》后，在互联网上发布了网络信息。第三人万拓公司称，先通过网络信息得知了涉案房产的相关信息并与万星公司取得联系，后再看到了拍卖公告，并随后通过公开拍卖程序竞拍取得涉案房地产。
（三）争议焦点：
1、万星公司认为，依《委托书》向景宏公司介绍了客户万拓公司并带该客户现场考察了《委托书》涉及的房地产，即完成了合同约定的义务，并且也积极做了促成万拓公司参与拍卖的工作，但遭到景宏公司的拒绝。因此认为已完成了合同义务，应该收取居间服务费552000元。
2、景宏公司认为，万星公司未尽合同第二条第2项约定的“积极协助甲方与客户进行物业租赁／买卖的谈判、签约”义务，带客户现场考察不能证明已全面履行了合同义务，因此不应支付居间服务费。
3、第三人万拓公司认为，万星公司带万拓公司现场考察了拍卖标的并不代表全部履行了居间合同义务。
上述事实，有《物业代理委托书》、《吴江厂房出租、出售不动产居间服务协议》、《城市商报》拍卖公告复印件、竞买申请登记表复印件、江苏省拍卖成交确认书复印件、江苏省委托拍卖合同复印件及原审庭审笔录等证据证实。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间业务根据居间人接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，也可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。本案中，万星公司与景宏公司于2014年11月6日签订的《物业代理委托书》具备居间合同的性质，该合同中有着居间合同当事人双方的相关权利义务约定，且当事人双方亦确认该合同为居间性质的合同。合同约定万星公司接受景宏公司委托，为景宏公司委托的面积为19393.61㎡、委托出售价格2300万元位于吴江经济技术开发区同里江兴东路77号房地产介绍合适的承购方，其中万星公司的合同义务是，运用适当方法寻找合适客户，带领客户实地考察该物业，向客户介绍该物业状况及周边投资环境等状况，并积极协助甲方与客户进行物业买卖的谈判、签约，合同第一条明确约定，“委托期限：从本合同签订之日起至该物业交易完毕止（包括甲方与非乙方客户达成该物业交易完毕），于2014年11月30日前按规定报名参加甲方组织的拍卖会的乙方客户为有效客户。如乙方在此期间介绍的客户，在拍卖会结束后与甲方或与物业业主达成交易的，甲方同样按本协议第四条约定支付乙方服务费”，合同第四条约定了居间服务报酬的支付标准为按房屋出售的实际成交价2.0%计算。本案已查明，涉案房屋已通过拍卖于2014年11月15日成交，实际成交价为2760万元，据此万星公司主张的居间服务费为552000元。本案已查明，万星公司依约向景宏公司介绍了客户万拓公司，并带该客户二次实地考察了涉案房地产，据此，万星公司作为受景宏公司委托从事居间服务的主体，已完成了向第三人万拓公司提供与委托方订立合同机会和促成订立合同进行介绍媒介的居间任务，应依约收取相应的居间服务费，故依当事人约定的居间服务费计算标准，对万星公司主张的由景宏公司支付居间服务费552000元的诉讼请求以支持，对景宏公司相应的答辩意见不予以采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：被告江苏景宏国际拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏州万星房地产经纪有限公司居间服务费552000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9320元，由被告景宏公司承担。
景宏公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：对于原审认定万星公司依约向其介绍了客户万拓公司有异议。现有证据仅证明万星公司带领原审第三人考察过涉案标的现场。原审第三人最终是通过其发出的拍卖公告了解到拍卖信息，并报名参与拍卖。万星公司实际未履行居间义务。双方签订的《物业代理委托书》因含格式条款而无效。请求二审法院依法改判。
被上诉人万星公司答辩称：双方签订委托代理合同后，其积极为景宏公司寻找适格的买受人，约定是买受人参与后续的拍卖。其也积极引导原审第三人按时参与了景宏公司组织的拍卖活动。其已经完成与景宏公司之间的合同约定。委托代理合同也是景宏公司提供的，而非其提供的格式合同。请求二审法院维持原判。
原审第三人万拓公司述称：请求二审法院依法判决。
本院经审理查明：对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。
经当事人确认，二审归纳本案争议焦点为：一、景宏公司与万星公司签订的《物业代理委托书》效力问题；二、万星公司是否已经完成居间合同约定义务而应取得报酬？
本院认为：关于争议焦点一，景宏公司与万星公司系自愿签订《物业代理委托书》，该合同不含格式条款，内容也不违反法律禁止性规定。《物业代理委托书》既未免除万星公司主要义务，也未加重景宏公司责任，是双方真实意思表示，其效力应予认定，双方均应按约履行。
关于争议焦点二，《物业代理委托书》的性质是居间合同。该合同约定了居间人万星公司的义务是运用适当方法寻找合适客户，带领客户实地考察拍卖标的，向客户介绍该标的物业等状况，并积极协助景宏公司与客户进行物业买卖的谈判、签约。对于支付报酬的条件，该合同也有明确约定，即：万星公司介绍的客户在2014年11月30日前报名参加景宏公司组织的拍卖会，并在拍卖会结束后与景宏公司或与物业业主达成交易的，景宏公司支付万星公司服务费。万星公司已依约向景宏公司介绍了客户万拓公司，并带该客户二次实地考察了拍卖标的。万星公司已完成了向客户提供与景宏公司订立合同机会和促成订立合同进行介绍媒介的居间任务，景宏公司应按约支付相应的居间服务费。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人景宏公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9320元，由上诉人江苏景宏国际拍卖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆利群
审判员 孙晓蕾
审判员 管 丰
二〇一六年三月三十日
书记员 汤烨雯