安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庐民一初字第01815号
原告：合肥市金沙商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路某号某幢某室。
法定代表人：尹国强，董事长。
委托代理人：张军临，安徽经合律师事务所律师。
被告：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区某路106号。
法定代表人：张承强，总经理。
委托代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：胡志，安徽华人律师事务所律师。
合肥市金沙商业运营管理有限公司（以下简称金沙公司）与安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月28日立案受理，依法组成由审判员刘晓莉担任审判长、代理审判员彭举、人民陪审员尹来意参加的合议庭，适用普通程序于同年7月5日公开开庭进行了审理。金沙公司的委托代理人张军临，红府超市的法定代表人洪波、胡志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金沙公司诉称：2009年4月8日，金沙公司与红府超市就位于合肥市北一环与阜阳北路交口的1740平方米商铺的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》一份，约定：红府超市租赁该房用于经营超市，租赁期限为10年（即2009年10月1日至2019年9月30日）；第一、二年年租金1044000元，第三、四年年租金1117080元，第五、六年年租金1195380元，第七、八年年租金1279056元，第九、十年年租金1368423元。由于租期较长，金沙公司免租优惠红府超市6个月租金，并为超市安装了两部电梯及玻璃房。金沙公司全面履行了合同义务，但红府超市于2012年11月13日无故提前终止合同，导致金沙公司巨大损失。故金沙公司诉至法院，要求判令红府超市：1、支付提前终止合同的违约金558540元；2、赔偿免租期租金522000元；3、支付电梯及玻璃房的购买安装费用425000元；4、承担本案诉讼费用。
金沙公司向本院提交的证据为：1、房屋租赁合同，证明双方确立房屋租赁关系及双方的权利义务、违约责任；2、解除合同通知函，证明红府超市无故提前终止合同，构成违约；3、复函，证明针对红府超市解除合同，金沙公司要求其承担违约责任、赔偿损失；4、名片，证明红府超市的店长签收金沙公司的复函；5、公告，证明红府超市2012年11月公告搬迁，提前终止合同；6、产品销售合同，证明金沙公司购买两部电梯，价格为375000元；7、电梯发票，证明两部电梯价格为375000元；8、委托购买电梯合同，证明金沙公司委托合肥市求实置业有限公司（以下简称求实公司）采购两部电梯；9、安装发票，证明电梯上方玻璃房的安装费为50000元；10、商铺委托经营合同，证明涉案房屋是业主委托金沙公司经营管理；11、业主清单，证明业主授权金沙公司经营管理房屋，并签订了委托经营合同；12、房产档案资料，证明委托经营的房屋的产权登记情况；13、停电原因说明，证明红府超市拖欠水电费导致超市停电；14、交水电费通知，证明红府超市未按时交纳2012年8月4日至9月27日的水电费49630元；15、银行支付凭证，证明红府超市直至2012年10月26日停电后才交纳2012年8-9月拖欠的水电费49630元。
红府超市辩称：一、金沙公司违约在先，红府超市根据合同约定解除合同，金沙公司主张的违约金不应支持。金沙公司应于2009年4月1日交付竣工验收合格的房屋，但该公司交付的房屋直到2010年7月7日才通过消防验收，严重违约，也给红府超市造成经济损失。金沙公司在红府超市正常经营期间切断电源，导致超市经营秩序混乱，设备货物毁损，造成经济损失，故红府超市依据租赁合同的约定解除合同。二、金沙公司主张的免租期租金无事实依据，不应支持。合同约定免租期为装修期，因金沙公司交付的毛坯房不能满足红府超市的经营需要，超市必须装修后才能使用，故装修期不能计算租金。三、金沙公司主张的电梯费用不应支持。合同约定金沙公司负责安装两部电梯及电梯上方的玻璃房，并承担费用。故电梯及玻璃房是出租人必备的物业设备，亦归金沙公司所有。综上，金沙公司的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。
红府超市向本院提交的证据为：1、接处警情况登记表，2、电话录音，证明金沙公司多次在红府超市营业期间停电，导致超市财产损失，超市基于该公司的违约行为解除合同，该公司的诉请无事实和法律依据；3、函，证明金沙公司出租的房屋未通过消防验收，存在质量瑕疵和安全隐患，红府超市解除合同与法有据；4、建设工程消防验收意见书，证明涉案房屋于交付红府超市一年后的2010年7月7日才通过消防验收，金沙公司严重违约。
通过庭审举证质证，本院认证如下：对金沙公司证据5、13的真实性、合法性和关联性，红府超市有异议，但未提交足以反驳的相反证据，故本院对上述证据的三性予以确认；对金沙公司证据14的三性，红府超市有异议，因金沙公司无证据证明已向红府超市合法送达，故本院对该证据的三性不予确认；对金沙公司其他证据的三性，红府超市无异议，本院予以确认。
对红府超市证据2的三性，金沙公司有异议，但未提交足以反驳的相反证据，故本院对该证据的三性予以确认；对红府超市其他证据的三性，金沙公司无异议，本院予以确认。
通过以上认证，结合当事人的庭审陈述，本院审理查明的事实如下：2009年，郑伟娜等125户业主分别与金沙公司签订了《商铺委托经营合同》，各业主将其位于合肥市濉溪路9号富荣大厦负一层的商业用房委托金沙公司统一经营管理，委托经营期限为40年。同年3月，金沙公司委托富荣大厦的开发商求实公司为富荣大厦购置电梯，求实公司遂于当月购置了电梯，其中包括到达富荣大厦负一层的两部电梯。
2009年4月8日，金沙公司与红府超市签订《房屋租赁合同》一份，金沙公司将富荣大厦负一层、建筑面积为1740平方米的商铺出租给红府超市经营使用，租赁期限为10年（即2009年10月1日至2019年9月30日）；第一、二年年租金1044000元，第三、四年年租金1117080元，第五、六年年租金1195380元，第七、八年年租金1279056元，第九、十年年租金1368423元；免租期（装修期）为2009年4月1日至同年9月30日；金沙公司提供符合规定的电源、水源且电源、水源接到项目内，并保证满足红府超市经营使用；金沙公司有义务对红府超市的供电、消防、空调装置的安装进行协调，金沙公司负责安装通过负一层的两部电梯及电梯上方的玻璃房，费用由金沙公司承担；红府超市逾期未能缴足租金、管理费及其他应缴费用，金沙公司有权停止水电供应，损失由红府超市承担；红府超市在金沙公司未违约的情况下提前终止合同，应向金沙公司支付相当于6个月租金的违约金；如红府超市无过错，因金沙公司原因导致红府超市不能正常经营，红府超市有权解除合同并要求金沙公司赔偿损失；双方发生争议协商解决不成，任何一方有权可向房屋所在地法院起诉。租赁合同签订后，双方按约履行。红府超市将租赁房屋用于经营红府超市双岗店。
2010年7月7日，消防部门向求实公司核发关于富荣大厦（求实华都）土建工程的《建设工程消防验收意见书》，认为毛坯房消防验收合格，要求二次装修应另行申报消防验收，未经验收合格，不得投入使用。2011年1月5日，金沙公司向红府超市发函称富荣大厦的消防和门前广场不具备条件，对超市经营造成影响，金沙公司同意赔偿10万元损失。
因红府超市未及时支付2012年1-3月、8-9月的电费，求实公司于2012年4月、10月两次对超市停电，后因超市支付了相应电费，求实公司遂恢复供电。因红府超市发生停电现象，超市曾与金沙公司、求实公司产生争议，并向公安机关报警。
2012年11月12日，红府超市张贴公告，称超市搬迁至阜阳路桥店。次日，红府超市向金沙公司发出《解除合同通知函》一份，称金沙公司多次在超市正常营业期间，切断超市经营用电，导致超市经营秩序混乱，设备及商品大量毁损，且房屋存在重大权利瑕疵，导致超市无法履行合同，故超市告知解除双方签订的房屋租赁合同。同年11月23日，金沙公司向红府超市发出《复函》一份，称该公司从未对超市停电，且租赁房屋无产权纠纷，要求红府超市继续履行合同。
本院认为：金沙公司与红府超市之间就涉案房屋存在房屋租赁合同关系，双方之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照租赁合同履行各自的义务。
分析红府超市解除租赁合同的理由，即房屋存在瑕疵以及金沙公司多次切断超市经营用电。按照法律规定和合同约定，金沙公司有义务向红府超市提供消防合格的租赁房屋，该公司于2009年4月将富荣大厦负一层房屋租赁给红府超市时，房屋尚未通过消防验收。金沙公司出租房屋时未提供消防合格的房屋，确实违约，但该公司针对该违约行为已于2011年1月向红府超市赔偿了10万元损失，且富荣大厦的土建工程已于2010年7月通过消防验收。因此，红府超市既然接受了赔偿，就不能再以金沙公司出租时未提供合格房屋为由解除租赁合同。
按照法律规定和合同约定，金沙公司应向红府超市提供符合规定的电源且电源接到租赁房屋内，并保证红府超市正常经营使用。虽然红府超市双岗店在经营过程中两次被富荣大厦的物管公司停电，导致超市不能正常经营，但导致物管公司停电的原因是红府超市存在未及时支付电费的情形。现无证据证明金沙公司实施了停止供电的行为，且红府超市本身存在过错，因此，红府超市也不能以金沙公司断电为由解除租赁合同。
红府超市要求解除租赁合同，金沙公司同意解除。红府超市提前终止合同，应向金沙公司支付违约金。虽然租赁合同约定红府超市应支付6个月租金的违约金，但金沙公司未举证证明其因红府超市提前终止合同而导致的实际损失，红府超市要求降低违约金标准，本院予以准许，对违约金酌情予以降低，红府超市应向金沙公司支付相当于4个月租金的违约金372360元（1117080元÷12×4）。
关于金沙公司要求红府超市赔偿免租期租金的主张，因为租赁合同约定租赁期限为2009年10月1日至2019年9月30日，此前的2009年4月1日至同年9月30日系免租期，并确定该免租期为装修期，故金沙公司无权要求红府超市赔偿免租期租金。
关于金沙公司要求红府超市支付电梯及玻璃房的购买安装费用，因为租赁合同约定金沙公司负责安装通过负一层的两部电梯及电梯上方的玻璃房，费用由金沙公司承担，故金沙公司无权要求红府超市支付电梯及玻璃房的购买安装费用。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，判决如下：
一、安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司于本判决生效之日起十日内向合肥市金沙商业运营管理有限公司支付违约金372360元；
二、驳回合肥市金沙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费18350元，由合肥市金沙商业运营管理有限公司负担13800元，安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担4550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 刘晓莉
代理审判员 彭 举
人民陪审员 尹来意
二〇一三年十一月十四日
书 记 员 丁 娟