浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍民初字第1116号
原告方力娟。
委托代理人唐传荣、浙江广缘律师事务所律师。
被告金茶香。
委托代理人魏德祥、高飞锦。
被告张天梅。
原告方力娟诉被告金茶香、张天梅租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因用其他方式无法向两被告送达有关诉讼文书，本院依法转入普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方力娟及其委托代理人唐传荣，被告金茶香及其委托代理人魏德祥，被告张天梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方力娟诉称：2013年3月1日，原告与介绍人被告张天梅签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定：将被告金茶香承租的中国轻纺城东门交易区三楼3316号营业房转让给原告承租；转让价为50万元。原告于当日交付给被告张天梅定金10万元；现因被告金茶香、张天梅不履行协议相关事项，故诉至法院，要求两被告协助原告办理中国轻纺城东门交易区三楼3316号营业房过户登记手续。在审理过程中，因涉案营业房已为被告金茶香转让给了案外人，法院依法向原告作出释明，并告知原告可以变更诉讼请求，原告认为被告金茶香已将涉案营业房租赁权转让给他人并办理过户手续，在客观上无法履行租赁合同，为此请求变更诉讼请求，要求解除原告与被告金茶香签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，由被告金茶香双倍返还定金计20万元。
被告金茶香辩称：被告金茶香委托被告张天梅与原告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，将被告金茶香承租的中国轻纺城东门交易区三楼3316号营业房转让给原告承租，以及被告张天梅已将10万元定金转交给被告金茶香的情况事实，被告张天梅因此与本案无关。由于原告在约定时间内拒绝办理涉案营业房的过户手续，被告金茶香已将涉案营业房租赁权转让给他人，为此请求法院驳回原告要求被告金茶香协助原告办理涉案营业房的过户手续的诉求。针对原告变更后的诉讼请求，因原告在约定时间内拒绝办理涉案营业房的过户手续，构成违约，其无权返还定金，故同意解除原告与被告金茶香之间签订的营业房转让协议书，请求驳回原告要求被告金茶香双倍返还定金的诉讼请求。
被告张天梅同意被告金茶香的答辩意见。
根据双方当事人提供的相关证据述，经庭审质证，本院结合其陈述认证如下：
1、原告提供《中国轻纺城市场营业房转让协议书》、名片、卡支取凭证，证明原告与被告张天梅于2013年3月1日签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，协议约定：将被告金茶香承租的中国轻纺城东门交易区三楼3316号营业房转让给原告承租；转让价为50万元。原告于当日交付给被告张天梅定金10万元的事实；被告金茶香没有异议，同时认可由被告金茶香口头委托被告张天梅与原告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，将被告金茶香承租的中国轻纺城东门交易区三楼3316号营业房转让给原告承租，以及被告张天梅已将10万元定金转交给被告金茶香的情况事实；被告张天梅同意被告金茶香的质证意见。本院认为，原告提供的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》虽由原告与被告张天梅签订，但原、被告三方一致确认原告与被告金茶香二人为该营业房转让协议的合同当事人，且被告金茶香已收到该合同约定的由原告支付的定金10万元，故对原告提供的该组证据的证明力以及所证明的事实，本院予以确认。
2、被告金茶香申请证人金某出庭作证，证明金茶香在2013年3月13日请证人金某、被告张天梅通知原告办理涉案营业房的过户登记手续，因原告要求延期而改期为同年3月20日办理过户。2013年3月20日，被告金茶香仍请证人金某、被告张天梅两人去催原告办理涉案营业房的过户登记手续，但原告借故推托拒绝办理营业房过户登记手续的事实。证人金某当庭证实被告金茶香所称之事实，同时提到2013年3月20日，证人金某还告知原告，如果今日下午三点不汇款，明天就算过期；被告张天梅也告知原告今天不过户，明天就不用找被告张天梅的事实。原告的代理人质证认为证人金某是涉案营业房转让合同的介绍人，与本案有利害关系，且证人金某的证言在细节上存在矛盾，故认为证人金某的证言不能作为定案证据使用。被告金茶香、张天梅对证人金某的证言没有异议。本院认为，证人金某当庭所作的证言，结合原告本人针对证人金某的证言，自认“证人说的话是我13日说的，20号那天我是有钱的，由于时间来不及才没有办理过户”的事实，以及被告金茶香、张天梅的陈述，应认定原告经被告金茶香通知，未按约定日期办理涉案营业房的过户登记的事实。
3、被告金茶香提供《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，证明被告金茶香于2013年4月5日将涉案营业房的租赁权转让给他人，并已办理过户登记的事实。原告及被告张天梅没有异议，本院根据案件审理需要，依法向绍兴县中国轻纺城东门纺织品市场有限公司调取涉案营业房《房屋租赁合同》，证实涉案的东门交易区三楼3316号营业房已于2013年4月10日登记在王爱芬名下的事实。双方当事人对本院调取的《房屋租赁合同》没有异议，本院对该份证据的效力予以确认。
根据对上述证据的分析，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
2013年3月1日，被告张天梅受被告金茶香委托，与原告方力娟签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定将被告金茶香承租的中国轻纺城东门交易区三楼3316号营业房转让给原告承租，转让价为50万元，签约时先付转让定金10万元，余款在办理转户手续后一次性付清（若原承租户反悔，所收新承租户定金需双倍返还；新承租户反悔，所付定金属违约自愿放弃）；双方初定于2013年3月13日（后书面变更为20日）前去办理过户手续（注：工商、市场主管部门原因造成延误，双方应谅解、择日再办）。合同签订后，原告于当日交付给被告张天梅定金10万元，被告张天梅已将该10万元转交给被告金茶香。
2013年4月5日，被告金茶香与王坚标、王爱芬签订一份《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，约定将被告金茶香承租的涉案东门交易区三楼3316号营业房租赁权以价值70万元转让给王坚标、王爱芬。2013年4月10日，王爱芬与绍兴县中国轻纺城东门纺织品市场有限公司就涉案营业房签订了《房屋租赁合同》，承租人转移登记为王爱芬。
本院认为：由房屋租赁合同而产生的租赁权，是指承租人依据其与出租人签订的房屋租赁合同在租赁期内对租赁物进行使用收益的权利。租赁权的本质是债权。租赁权的让与，不同于房屋的转租，它是指承租人完全脱离原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。从原、被告就讼争营业房签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》内容来看，原告的主要合同权利是取得讼争营业房的租赁权并取得出租人绍兴县中国轻纺城东门纺织品市场有限公司的同意（即合同约定的“过户”），其合同义务是支付相应的转让对价。而被告的主要合同义务是将其从出租人依双方的租赁合同所取得的讼争营业房租赁权让与给原告并协助办理“过户”，其合同权利是获得相应的对价。据此，该合同的性质是租赁权让与合同，其内容未违反国家法律法规禁止性规定，应认定合法有效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告在合同签订后，在约定日期未到绍兴县中国轻纺城东门纺织品市场有限公司办理涉案营业房的“过户”手续，被告金茶香在此情形下，未要求原告继续履行合同或采取其他补救措施，也没有履行催告义务给原告合理期限，而是将涉案营业房租赁权转让给他人并办理了“过户”手续，致使原告方力娟与被告金茶香签订的涉案营业房租赁合同客观上无法履行，亦无法实现方力娟的合同目的，现原告诉请解除该租赁合同，被告金茶香表示同意，符合法律规定，本院予以准许。
合同解除后，应当根据合同当事人的违约行为，承担违约责任。本案原告在合同签订后，虽未在约定日期到相关部门办理涉案营业房“过户”手续，但该违约行为并没有导致租赁合同的无法履行。而被告金茶香在没有要求原告继续履行合同或者采取其他补救措施，也没有履行催告义务给原告合理期限的情况下，将涉案营业房租赁权转让给他人并办理了“过户”手续，以致原告方力娟与被告金茶香签订的涉案营业房租赁合同的合同目的不能实现，金茶香之行为为根本性违约，故被告金茶香应承担违约责任。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。由于原告方力娟与被告金茶香在营业房转让协议中明确约定：若被告金茶香反悔，所收原告定金需双倍返还，原告反悔，所付定金属违约自愿放弃，归被告金茶香所有。据此，原告要求被告金茶香双倍返还定金计20万元，符合法律规定，本院予以支持。被告金茶香以原告在约定时间内拒绝办理涉案营业房的过户手续构成违约为由，主张原告方力娟无权要求返还定金，不符合法律规定，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除原告方力娟与被告金茶香签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》；
二、被告金茶香应双倍返还原告方力娟定金合计200，000元，款限于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告金茶香负担，款于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 冯春盛
审 判 员 寿宝泉
人民陪审员 马学凯
二〇一三年九月二日
书 记 员 何 斐