河南省范县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）范民初字第00052号
原告韩建彬，男，1973年08月19日出生。
委托代理人刘学峰，男，1975年03月25日出生。
被告郭莉莉，女，1970年12月30日出生。
原告韩建彬与被告郭莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月09日受理后，即向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票。同年12月12日向被告郭莉莉送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，分别于2010年01月20日、2010年08月17日公开开庭审理了本案。原告韩建彬的委托代理人刘学峰到庭参加诉讼，被告郭莉莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年08月份，经中间人说合，原被告达成口头协议，原告将位于采油二厂丽苑小区的楼房居室一套租给被告居住，约定每年租金2，400元，自2006年08月17日开始计算房租。口头协议达成后，被告于同年08月17日交给原告一年的房租费2，400元后，被告搬入原告的房屋开始居住。2007年08月份，原告要求被告支付下一年的租金，被告以种种理由推脱，至今不予支付。原告请求：1、解除与被告的房屋租赁合同；2、被告立即搬出所租赁的楼房；3、被告支付原告自2007年08月17日至2009年11月17日共计27个月的房租费5，400元整（年租金2，400元，即每月200元）；4、被告赔偿损坏的门、便池维修费用1000元；5、被告清偿其租房期间拖欠的水、电、气、暖等费用。
被告郭莉莉辩称，被告不欠原告租金5，400元。因原告前妻田某某欠被告款6，700元，当时原告与田某某并未离婚，田某某与被告商量用房租抵田某某所欠被告的债务。同时言明租房三年，每年房租2，000元（自2008年09月至2010年09月），现在租期未到。同时，被告不承担原告应付的水电气暖费用，2009年09月27日被告已搬出所租房屋，被告多次通知原告交接，原告不来，之后的水电气暖费用应由原告承担。被告并未损坏原告的门、便池，故不应承担维修费用。
原告围绕其请求，向法庭出示了以下证据：
证据1：原告本人的身份证（复印件入卷）一份；证明原告的身份情况。
证据2：范县人民政府颁发的范房油字第В02-3054号房产证（复印件入卷）一份，证明租赁给被告的中原油田采油二厂丽苑小区1区9幢3单元8号面积为49.85平方米的楼房居室一套，产权归原告所有。
证据3：原告与前妻田某某的离婚协议书（复印件入卷）一份。证明原告与前妻田某某于2006年10月10日协议办理离婚手续，离婚时双方约定位于采油二厂1-9-3-8号的房产即被告租赁的房屋归原告所有。
为查清本案事实，本院调取了以下证据：
1、2010年01月27日对田某某的调查笔录。证人田某某证明，房子是2006年08月17日租给被告的，房租是每年2，400元，租房时没约定具体租赁期限。对此调查笔录内容原告无异议。
2、2010年04月26日对王某某的调查笔录。该证人证明，被告郭莉莉租赁原告的房屋是其介绍的，因都是熟人，当时说便宜点，一年租金2，000元，具体租用多长时间不清楚，是原告的前妻田某某与郭莉莉谈的。原告对证人所说一年租金2，000元有异议，一年租金是2，400元。
3、2010年06月06日对郭某某的调查笔录。该证人证明，对被告郭莉莉目前的住址不清楚。对此原告无异议。
对原告提供的证据1、2、3，本院认为以上证据来源合法，内容客观真实，故对原告的证据1、2、3予以认定。
对本院调取的证据1、3，原告无异议，故本院予以认定；对于本院调取的证据2，本院认为，证人王某某虽系原被告租房的介绍人，但具体租房事宜都是由原告前妻田某某与被告郭莉莉直接洽谈的，且租房事宜说妥后，田某某称被告当时即交付了一年的租房款2，400元。结合本案案情及相关证据，可以认定被告所租原告房屋每年房租2，400元的事实。
经原告举证和法庭调查，本院查明以下事实：
2006年08月份，经中间人王某说合，被告与原告前妻田某某达成口头协议，约定将原告和田某某共同所有的位于采油二厂丽苑小区的楼房居室一套租给被告居住，约定每年租金2，400元，自2006年08月17日开始计算房租。达成口头协议后，被告于同年08月17日交给田某某一年的房租费2，400元，被告即搬入原告的房屋开始居住。2007年08月17日之后，被告仍然继续租住该楼房，原告亦未提出异议。至2009年09月27日被告郭莉莉搬出所租房屋。其拖欠原告自2007年08月17日至2009年09月27日期间共计25个月零10天的房租金共计5066.67元
另查明，。原告与田某某已于2006年10月10日协议离婚，同时双方约定租赁给被告的楼房即中原油田采油二厂丽苑小区1区9幢3单元8号面积为49.85平方米的楼房居室归原告所有。
庭审中，原告放弃了由被告赔偿防盗门、便池损失1，000元及清偿水、电、气、暖费用的诉讼请求。
本院认为，我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人应当在合理的期限之前通知承租人。
本案中，被告与原告之前妻就房屋租赁达成口头协议时，原告与前妻尚在婚姻关系存续期间且原告亦同意该租赁协议，故应视为原告与被告达成了口头房屋租赁协议。该协议在原被告之间同样发生法律效力。依据我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被告应当及时按照约定支付原告房租金。因原被告之间未采用书面形式约定房屋租赁期限，故双方的租赁合同应视为不定期租赁，在双方未能书面协议约定租赁期限，被告租赁一年后继续租赁且原告未提出异议的情况下，双方的原口头租赁合同继续有效，但仍然是不定期租赁。被告应当按照当地正常房屋租赁习惯在租房一年期限届满时向原告交纳下年的房租费。
对于原告请求解除与被告的房屋租赁合同，因双方系不定期租赁合同，原告可以随时解除合同，事实上被告也已经搬出所租赁的房屋，合同已经自然终止，故对原告解除合同的请求予以支持，对原告请求被告搬出房屋的要求本院不再做出处理；对于原告请求被告支付自2007年08月17日至2009年11月17日共计27个月的房租费5，400元整，依据本院查明的被告拖欠房租期限及约定的租金据实支持5066.67元；因庭审中原告放弃了由被告赔偿防盗门、便池损失1，000元及清偿水、电、气、暖费用的诉讼请求，是对自己民事权利的处分并不违反法律规定，本院予以准许。被告辩称，因原告前妻田某某欠被告款6，700元，田某某与被告商量用房租抵偿田某某所欠被告的债务，没有事实证据，本院不予采纳；其言称租房三年，每年房租2，000元（自2008年09月至2010年09月），现在租期未到亦缺乏事实根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
解除原告韩建彬与被告郭莉莉的房屋租赁合同。
被告郭莉莉于判决书生效后10日内支付原告韩建彬租房款5，066.67元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元由被告郭莉莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审 判 长 李维山
审 判 员 李光胜
代理审判员 李宏勇
二〇一〇年九月八日
书 记 员 李方臣