广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1792号原告：邱锦新，男，1963年7月2日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市天颐物业投资有限公司，住所地清远市新城北江二路9号越君豪庭一层03号。法定代表人：胡忠开。委托诉讼代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。原告邱锦新与被告清远市天颐物业投资有限公司（以下简称天颐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱锦新的委托诉讼代理人陈钢，被告天颐公司的委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱锦新向本院提出诉讼请求：一、判决被告将办理位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋的房地产权证需由原告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；二、判决被告向原告支付逾期交房的违约金31357.65元（该违约金每日按总购房款596153元的万分之二，从2016年1月1日起计算至2016年9月20日止，为31357.65元）；三、判决被告向原告支付逾期办证的违约金（该违约金从2016年12月19日起以总购房款596153元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告将办理位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋的房地产权证需由原告提供的资料报产权登记机关备案之日止，暂计至起诉之日违约金约为8525.80元）；四、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年2月27日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋，购房金额为596153元，并已经按照合同约定付清房款。按照合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。但被告是在2016年9月20日将涉案商品房交付给原告使用，没有依照合同约定的期限按时交房，被告已构成违约，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。按照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但截至起诉之日，被告仍未按照合同约定履行办证义务，被告已构成违约，应按照合同约定继续履行将办理位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋的房地产权证需由原告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续，并承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，原告认为，逾期交房的违约金按照合同第九条约定，每日按总购房款596153元的万分之二，从2016年1月1日起计算至2016年9月20日止，为31357.65元；逾期办证的违约金按照合同第十五条约定的违约金计算标准过低，显失公平，应将违约金计算标准予以调整，以总购房款596153元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2016年12月19日起计至被告将办理位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋的房地产权证需由原告提供的资料报产权登记机关备案之日止。就上述诉讼请求，原告与被告多次协商未果，为维护自身的合法权益，原告现依法向法院提起诉讼，请法院判如所请。被告天颐公司辩称，一、涉案楼盘在施工期间出现约定的延期交付情形，因需延期交付使用至少187天。被告逾期交房是因为施工建设期间出现雨雾天气等恶劣天气、北江一路封闭施工和政府举办多项大型群众活动引致封路所致，依《商品房买卖合同》第八条的约定，遭遇异常天气[工作时间、天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间4小时内降雨量合计达到30毫米]、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件等其他非因甲方原因需要延期交付使用的情形，被告有权据实予以延期。被告因上述约定原因导致至少需要延期共计187天。在此期间出现合同约定的延期事由，被告无需承担违约责任。二、双方对逾期交房违约金进行了详细的约定，按逾期天数向原告支付己交付房款万分之一或万分之二作为违约金，且违约金总额最高不超过总房价款的2%。按照双方签订《商品房买卖合同》第九条约定：逾期不超过90日的，出卖人按逾期日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，按逾期日向买受人支付己交付房价款的万分之二作为违约金。在《合同补充协议》第七条约定：“甲乙双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”在本案中，如果被告存在违约行为，逾期交房违约金的最高限额为总房价款的2%。三、被告延期交付符合双方约定可以延期交楼期限。被告开发的涉案楼盘中伦东海岸花园8号楼已于2016年7月8日经竣工验收合格，于2016年8月25日办妥竣工验收备案手续，已经具备交付商品房的条件。被告于2016年8月24日向原告发出《收楼通知书》，通知原告已可以收楼，并建议于2016年9月6日收楼，原告于2016年9月6日收楼。按原约定交付之日（2015年12月31日）起计算至竣工备案之日(2016年8月25日)，共计229天，其中至少187天出现双方约定的可以延期交付的事由。所以在本案中，被告只逾期51天，只需按每日万分之一的标准向买受人支付违约金，且最高额不超过房屋总价的2%。四、被告不存在逾期办证的行为，根据合同附件四第九条，双方同意对合同第十五条进行补充协议。根据该约定，原告于2016年9月6日收楼，被告目前尚未办好涉案房屋的产权证未超出约定的720日的办证期限，所以被告不存在逾期办证的违约行为。本院经审理认定事实如下：2015年2月27日，原告邱锦新与被告天颐公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于清远市清城区××心××东海岸花园××楼××号房屋，套内建筑面积91.48平方米，房屋总价款596153元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非甲方原因需延期交付使用的情形；3、遭遇异常天气（工作时间，天气预报最高风力达到六级（或以上）或在工作时间，4小时内降雨量合计达到30毫米、异常地质状况、市政规划改变、公共垄断、突发社会事件和政府。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”合同附件四—合同补充协议第七条约定：“甲（出卖人）、乙（买受人）双方确认，根据合同第九条的约定，在乙方选择继续履行合同的条件下，甲方按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%。”合同补充协议第九条约定：“甲乙双方同意对合同第十五条增加以下约定，甲方应当在商品房交付使用后720日内为乙方办妥房地产权属证书。”合同签订后，原告向被告支付了全部房价款。合同约定的交房期限届满后，由于涉案房屋未满足合同约定的交付条件，原告拒绝收楼。涉案房屋所在的中伦东海岸花园8号楼于2016年8月25日经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，被告于2016年8月24日向原告发出《收楼通知书》，原告于2016年9月6日办理了收楼手续。对于产权登记问题，被告无提供证据证明其已将办理涉案房屋产权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋的产权证亦未办妥。被告对于其答辩认为施工期间遭遇异常天气、政府行为等原因可对合同约定的房屋交付期限延期187天的意见，提供了以下证据：1、由清远市气象公共服务中心于2016年9月27日出具的天气要素统计表一份，该表显示2015年1月1日至2016年3月31日期间清远市气象局观测站出现日极大风速≥6级的天数为162天，出现24小时降水量≥30mm的天数为25天；2、清远市人民政府于2015年发布的两则对市区部分路段实施交通管制的公告，两则公告显示清远市人民政府于2015年3月15以及2015年10月17日两天对市区部分路段（包括被告开发建设的中伦东海岸花园附近的北江一路、北江东路）实施交通管制。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证明，被告提供的竣工验收备案表、收楼通知书、EMS快递单、收楼确认表、天气要素统计表、公告，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、被告抗辩认为其有权对合同约定的交房期限进行顺延的意见是否依据充足；2、原告请求的逾期交房违约金如何计算；3、被告是否存在逾期办证的违约行为，是否应向原告支付违约金。对于第一个争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部房屋价款，被告应依约在2015年12月31日前将经工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。被告答辩认为其逾期交房的原因主要有两个：一个是施工期间出现了异常天气，第二个是政府对道路的交通管制行为。对于被告提出的第一个理由，虽然在施工期间出现了合同所约定的异常天气（日极大风速≥6级）并达到了一定的天数，但是该风速也只是一天内出现的最大风力，并非整天都稳定持续地刮着6级及以上的大风。因此，原告提供的天气要素统计表并不足以证明该天气对被告开发建设的楼盘施工造成了停工等实质不利影响。对于被告提出的第二个理由，根据其提供的两则公告，当地政府实施交通管制的时间仅有2天是在原、被告双方合同签订之后至合同约定的房屋交付期限期间内。虽然当地政府对被告开发建设的中伦东海岸花园附近的北江一路、北江东路实施交通管制，但是众所周知，中伦东海岸花园小区后面仍有一条混凝土公路可以通行机动车辆，因此，政府实施交通管制并不会对其工期造成实质影响。综合以上两点，被告要求对合同约定的交房期限进行顺延的理由并不充分，本院对该抗辩意见不予采纳。被告未在合同约定的时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于第二个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告主张逾期交房违约金自合同约定的房屋交付期限的第二天（2016年1月1日）起至实际收楼之日--2016年9月6日止，按日支付原告已交付房价款（596153元）的万分之二，符合合同第九条的约定。此外，结合合同补充协议第七条的约定，被告按合同第九条支付的违约金金额最高不超过总房价款的2%，合同当事人的意思自治应受到尊重。原告请求的金额31357.65元已超过了房屋总价款的2%（11923元），鉴于原告亦无提供被告逾期交房造成其实际损失数额的具体依据，故本院对原告请求的逾期交房违约金，只支持11923元。对于第三个争议焦点，按照合同第十五条的约定，被告应在涉案房屋交付（2016年9月6日）后90日内即2016年12月5日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告陈述其已向房管局递交了办证资料，但无提供证据证实，本院不予采信。显然，被告并无按照合同第十五条的约定履行协助办证的义务，原告有权依照合同第十五条的约定要求被告将办理涉案房屋权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因此，本院对于原告提出的第一项诉讼请求，予以支持。对于被告是否应支付逾期办证违约金的问题，结合合同第十五条以及合同补充协议第九条的约定，被告应赔偿原告损失的前提条件是原告不能在双方约定的期限内即原告实际收楼之日起720天内取得涉案房屋权属证书，而该条件尚未成就。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市天颐物业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邱锦新支付逾期交房违约金11923元；二、被告清远市天颐物业投资有限公司于本判决生效之日起30日内将办理位于清远市清城区洲心北江一路36号中伦东海岸花园8号楼12层02号房屋的房地产权证需由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告邱锦新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元，减半收取计399元，由原告邱锦新负担279元，被告清远市天颐物业投资有限公司负担120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年七月十七日书记员  余晓燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。