北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初11240号
原告：倪旸，女，1981年10月1日出生，户籍地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。
被告：ＸＸ，男，1984年10月20日出生，户籍地山东省单县，现住北京市昌平区。
原告倪旸与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告倪旸、被告ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
倪旸向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告ＸＸ的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告房屋租金30000元，违约金7500元，续签合同装修期免除的租金15000元（以上共计52500元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告倪旸与被告ＸＸ于2013年6月22日签订《北京市房屋租赁合同》，原告将坐落于北京市昌平区某房屋租给被告使用，合同约定房屋租赁期限自2013年6月22日至2016年6月22日止，每季度房屋租金18000元，押金6000元，其中第一季度给予两个月时间为装修期，装修期免除房租。被告完成对该处房屋的装修并一直使用，在租赁期内，被告始终通过其妻子的银行账户向原告支付租金。2016年6月25日，原告与被告ＸＸ续签《北京市房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期限自2016年6月23日至2018年6月22日止，每季度房屋租金22500元，押金7500元，各期房租支付日期为6月25日、9月25日、12月25日、3月25日。其中第一季度应支付房租7500元和押金差额1500元，给予两个月时间对房屋进行改造重新装修，装修期免除房租。被告在续约合同后继续使用房屋期间，一直未按约定支付第一季度房租及押金差额共9000元。2016年10月10日，被告之妻支付了第二季度房租15172元，自行扣除代缴物业费和供暖费7328元。2016年12月25日至今，未支付第三季度房租22500元。在多次催告后，被告仍以各种借口拖欠房屋租金共计30000元，严重违背了诚实守信原则。综上，原告认为，被告的违约行为侵犯了原告的合法权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百二十七条等相关规定和双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条约定“乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋”，被告已逾期多月不支付房租，原告有权解除与被告的《北京市房屋租赁合同》，收回房屋使用权，并要求被告支付拖欠的房租及违约金。由于被告在2016年6月25日续约后未对该房屋进行任何更新装修，因此原告认为免除续约第一季度的两个月装修期房租不具有正当理由，要求被告也应支付这两个月的房租。据此，特向贵院提出诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
ＸＸ辩称，同意解除合同，涉案房屋已经被原告强制腾空，我放在屋内的家具、家电也均被清空了，所以合同没有继续履行的基础。我未支付的租金同意支付，不同意支付违约金，还有约定的免租期是原告同意的，现原告要求我交房屋免租期内的租金我不同意支付。
本院经审理认定事实如下：北京市昌平区某房屋（以下简称：“涉案房屋”）登记的所有权人为倪旸，房屋性质为商品房，规划用途为住宅、储藏。
2013年6月22日，倪旸（出租人，甲方）与ＸＸ（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：倪旸将涉案房屋出租给ＸＸ，房屋租赁期限自2013年6月22日至2016年6月22日，租金为每季度18000元，支付方式为银行转账，押一付三，各期租金支付日期为6月25日、9月25日、12月25日、3月25日，以此类推。房屋押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约损害赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同还对解除合同的条件、违约责任及其他事项进行了约定。合同尾部附有倪旸交通银行卡号：×××。该合同已履行完毕。
2016年6月25日，倪旸（出租人，甲方）与ＸＸ（承租人，乙方）就涉案房屋再次签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁用途为居住，居住人数最多不超过10人。房屋租赁期自2016年6月23日至2018年6月22日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为每季度22500元，支付方式为银行转账，押一付三，各期租金支付日期为6月25日、9月25日、12月25日、3月25日，第二年合同依此类推。房屋押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约损害赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴费项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备实施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。允许乙方合租或转租，第一次支付一个月房租及押金差额合计9000元，其中两个月是装修期。该合同尾部附有倪旸交通银行卡号：×××。2013年6月22日所签合同到期后，房屋押金6000元未予退还，双方约定该押金转为2016年6月25日所签合同的押金，ＸＸ需补足押金差额1500元。
2016年6月25日的合同签订后，ＸＸ扣除了其代倪旸交纳的供暖费、物业管理费后支付给倪旸第二季度房租15172元，其余费用均未支付。倪旸认可ＸＸ代其交纳了上述费用，并对ＸＸ已付清第二季度租金的事实不持异议。2017年3月，倪旸以ＸＸ逾期未交纳租金，擅自在室内打隔断、并改变厨房和地下室用途为由，要求ＸＸ腾空并交还涉案房屋，但因未联系到ＸＸ，故其在涉案房屋处张贴通知，要求次承租人腾退并返还房屋。2017年3月底，倪旸收回涉案房屋。庭审中，双方均同意计算租金的截止期限为2017年3月22日。但ＸＸ称其改变地下室用途，倪旸均知情并同意，倪旸对此不予认可。
庭审中，倪旸明确了其要求解除的合同为2016年6月25日其与ＸＸ签订的《北京市房屋租赁合同》。双方对于该合同中约定的2个月免租期间是否应交纳租金存在争议。倪旸认为双方约定的合同期限为2年，且ＸＸ承诺对涉案房屋进行装修，在综合考虑上述情况的前提下其同意2个月装修期内免交租金，但据其收房时查看的情况及拍摄的照片可知ＸＸ并未对涉案房屋进行装修，故认为该期间房屋租金不应免除。ＸＸ称其在签订合同后对涉案房屋进行了简单装修，且该免租期间是倪旸同意并在合同中明确约定的，故该期间不应交纳租金。
上述事实，有房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、交通银行客户交易清单、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，倪旸与ＸＸ签订《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。ＸＸ在租赁期间未按照合同约定交纳租金，已构成违约，倪旸有权要求其支付租赁期间的房屋租金。双方对于计算租金的截止日期已达成一致，本院对此不持异议。关于双方争议的装修期内是否应交纳租金一节，双方当事人签订合同的初衷在于双方均遵守合同约定、诚实守信、全面履行合同至合同期满，倪旸基于双方合同能持续履行，且ＸＸ承诺在装修期内对涉案房屋进行改造装修，才同意给予两个月的装修期并在此期间免除租金，但是双方的合同因ＸＸ违约而提前解除，并未履行至合同期满，ＸＸ亦未提供证据证明其对房屋进行了装修改造，本院综合考虑上述情况，认为不应免除装修期内的租金。对于ＸＸ已交纳的押金6000元，ＸＸ并未提起反诉提出相应主张，双方可另行解决，故对于倪旸主张ＸＸ支付租赁期间及装修期内房屋租金的金额，本院在考虑上述情况后予以确认。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。ＸＸ未按照合同约定的期间支付租金已逾7日，已经达到合同约定的解除条件，双方的合同应予解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。ＸＸ之行为已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。故对于倪旸请求ＸＸ支付违约金的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除倪旸与ＸＸ于2016年6月25日签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、ＸＸ于本判决生效之日起七日内支付倪旸房屋租金45000元；
三、ＸＸ于本判决生效之日起七日内支付倪旸违约金7500元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，由ＸＸ负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由ＸＸ负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 莹
人民陪审员 寇艳荣
人民陪审员 汪 霞
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 李 霞