江西省高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）赣行终139号
上诉人（原审原告）杨兴红，男，1975年4月14日出生，汉族，住瑞金市。
委托代理人刘建林，江西洪都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）瑞金市人民政府，住所地：瑞金市象湖镇金都大道。
法定代表人赖联春，市长。
委托代理人高慧权，瑞金市国土资源局法律顾问。
委托代理人周启北，瑞金市不动产登记中心副主任。
被上诉人（原审第三人）宋水福，男，1973年2月17日出生，汉族，住瑞金市。
被上诉人（原审第三人）瑞金市鑫鑫投资有限公司，住所地：瑞金市象湖镇向阳北路。
法定代表人赖路云，该公司总经理。
杨兴红因其诉瑞金市人民政府土地行政登记一案，不服赣州市中级人民法院作出的（2016）赣07行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2013年7月19日，宋水福在江西省土地使用权和矿业权网上交易系统(公开挂牌出让公告编号：赣国土资网交地[2013]B0007号)参加国有建设用地使用权公开挂牌出让竞买，竞得位于瑞金市绵江路北侧原瑞金市劳动就业局国有建设用地使用权。同年7月22日，宋水福与瑞金市土地储备交易中心签订了该用地的《挂牌成交确认书》。2013年11月26日宋水福与瑞金市国土资源局签订了该项目用地的《国有建设用地使用权出让合同》，同年11月27日瑞金市国土资源局颁发了瑞金市[2013]国土资建字第00045号《建设用地批准书》，宋水福交缴了土地出让金525万元及相关税费212625.00元。瑞金市国土资源局根据宋水福的申请及提交的《挂牌成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金的专用票据及完税证明等，进行了地籍调查和土地勘测，填写了土地登记卡，2014年1月7日瑞金市人民政府颁发了瑞国用(2014)第01210038号《国有建设用地使用权证》给宋水福。2014年2月17日宋水福设立瑞金市鑫鑫投资有限公司，该公司属于自然人独资公司，注册资本10万元。2014年2月19日宋水福向瑞金市国土资源局申请将该商住用地使用权变更到其独资的瑞金市鑫鑫投资有限公司名下;2014年2月26日宋水福在瑞金市工商行政管理局将瑞金市鑫鑫投资有限公司注册资本增加为760万元。依据瑞金市鑫鑫投资有限公司的申请和提交的登记材料，瑞金市国土资源局受理土地登记，进行了地籍调查和土地现状勘测，并填写了土地登记卡续卡，对本案涉案宗地进行了变更登记，2014年3月12日瑞金市人民政府颁发了瑞国用(2014)第01210038号《国有建设用地使用权证》给瑞金市鑫鑫投资有限公司。宋水福所持有的原瑞国用(2014)第01210038号《国有建设用地使用权证》已交回瑞金市国土资源局依法注销。
另查明，本案所涉国有建设用地上建有房屋，原瑞金县劳动服务公司（现瑞金市劳动就业局）于1988年8月27日取得了该房屋的《房屋所有权证》(瑞府发房字第××号)，瑞金市劳动就业局于2015年11月16日提出房屋注销登记申请，以“根据瑞府办字[2013]208号文件精神，该宗地已公开挂牌出让，地上建筑物已作残值补偿”为由，要求注销该宗地房屋所有权。
该院认为，中华人民共和国国土资源部《土地登记办法》第二十七条规定：“依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明，申请出让国有建设用地使用权初始登记。”本案中，宋水福与瑞金市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》第十一条约定，受让人应在按合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。宋水福作为土地受让人在交清出让价款后，持国有土地使用权出让合同和土地出让价款凭证，申请办理土地初始登记，符合法律规定和合同约定，行政机关应予办理。瑞金市国土资源局受理登记申请后，依法进行了登记审查，瑞金市人民政府颁发《国有建设用地使用权证》给宋水福，符合法律规定，且该证因变更登记现已被注销。中华人民共和国国土资源部《土地登记办法》第三十九条规定：“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。”宋水福申请将其以出让方式取得的土地使用权变更登记至其个人独资的瑞金市鑫鑫投资有限公司名下，依据两第三人申请和提交的登记材料，瑞金市国土资源局受理土地变更登记，依法进行了登记审查，瑞金市人民政府给瑞金市鑫鑫投资有限公司颁发瑞国用[2014]第01210038号《国有建设用地使用权证》符合法律规定。杨兴红以办理土地登记之前未先办理房屋所有权证变更登记为由，认为瑞金市人民政府为两第三人办理的土地登记违反法定程序，应予撤销。经审理查明的事实表明，本案涉案宗地上的房屋所有人系原瑞金县劳动服务公司（现瑞金市劳动就业局），其以“该宗地已公开挂牌出让，地上建筑物已作残值补偿”为由，已向瑞金市房地产管理局提出了房屋注销登记申请，要求注销该宗地上房屋所有权。故本案不存在房产转让或者变更的情况，房屋注销登记不会对本案土地登记产生影响。杨兴红提出涉案土地登记违反了《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款规定的意见，该院不予采纳。同时，杨兴红提出涉案国有建设用地使用权是杨兴红和宋水福共同出资竞得的，实际共有权利人应当是杨兴红和宋水福。依照《土地登记办法》的规定，共有人应当在土地登记时共同或分别提出申请，本案杨兴红在涉案土地初始登记时并未提出申请要求，因此杨兴红的理由不能成立。综上，杨兴红的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回，瑞金市人民政府的颁证行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回杨兴红的诉讼请求。一审案件受理费50元，由杨兴红负担。
杨兴红不服，上诉称：一、一审法院认定“本案（所涉国有建设用地）不存在房产转让或者变更的情况，房屋注销登记不会对本案土地登记产生影响”是错误的。其事实和理由是：1、1988年8月27日，本案所涉国有建设用地上己经建有房屋，原瑞金县劳动服务公司（现瑞金市劳动就业局）取得了《房屋所有权证》（瑞府发房字第××号)。因此，2013年7月19日，宋水福与上诉人共同竞得的位于瑞金市绵江路北侧原瑞金市劳动就业局国有建设用地使用权，并不是纯属的建设用地使用权，而在该用地范围内已经有地上建筑物，应当属于房地产。2、本案所涉国有建设用地上的房屋并没有灭失和超过使用年限，也不存在因城市规划建设需要拆迁该房屋。因此，不存在注销原瑞金县劳动服务公司（现瑞金市劳动就业局)《房屋所有权证》（瑞府发房字第××号)。虽然瑞金市劳动就业局在2015年11月16日提出该房屋申请注销，但瑞金市房地产管理局至今也没有批准注销。因此，本案所涉国有建设用地的公开挂牌出让，实际上是名为“土地使用权出让”，实为“房地产的转让”，然而瑞金市人民政府在不存在注销该房屋所有权的情况下，就不应当颁发给宋水福《国有建设用地使用权证》并变更给瑞金市鑫鑫投资有限公司。3、目前，本案所涉国有建设用地上的房屋至今仍然在使用。二、本案所涉的所谓“土地使用权出让”，其受让人应当属于上诉人和第三人共有的权利人。这在一审中，上诉人也提供了充分的证据证实。综上，上诉人认为:一审法院认定本案所涉国有建设用地的土地登记与房屋注销之间没有影响，瑞金市人民政府颁证行为符合法定程序是错误的，为此，请求二审法院依法撤销一审判决，改判撤销瑞金市人民政府于2014年1月7日颁发给宋水福的瑞国用（2014)第01210038《国有建设用地使用证》和撤销2014年3月12日瑞金市人民政府颁发给瑞金市鑫鑫投资有限公司的瑞国用(2014)第01210038《国有建设用地使用证》。
瑞金市人民政府答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。1、宋水福参加公开挂牌出让竞买方式竞得涉案用地土地使用权，与瑞金市国土资源局签订了《挂牌成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》及缴交了土地出让金和相关税费，瑞金市国土资源局根据被上诉人申请及提交的《挂牌成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金发票及完税证明等材料，进行了地籍调查和土地勘测，填写了土地登记卡，答辩人依据《土地登记办法》第二十七条规定和《国有建设用地使用权出让合同》第十一条的约定为被上诉人宋水福出让国有建设用地使用权登记符合法律规定和合同约定。一审判决认定答辩人为宋水福颁发瑞国用(2014)第01210038《国有建设用地使用证》事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。2、瑞金市国土资源局根据宋水福、瑞金市鑫鑫投资有限公司的申请和提交的登记资料，进行了地籍调查和土地现状勘测，填写了土地登记卡续卡，答辩人依据《土地登记办法》第三十九条规定，将涉案出让方式取得的土地使用权变更登记至其个人独资的被上诉人瑞金市鑫鑫投资有限公司名下符合法律规定，一审判决认定答辩人为被上诉人瑞金市鑫鑫投资有限公司颁发瑞国用(2014)第01210038《国有建设用地使用证》事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。3、一审判决认定“本案不存在房产转让或变更的情况”事实清楚。根据瑞府办字【2013】208号《关于公开挂牌出让原瑞金市劳动就业局国有建设用地使用权的批复》及《国有建设用地使用权出让合同》约定，涉案土地规划用途为商住用地。而且在对涉案士地公开挂牌出让时，对涉案土地地上建筑物进行了残值补偿。所以涉案土地不存在房产转让或变更的情况，不适用《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第二款的规定。二、上诉人是否与被上诉人宋水福、瑞金市鑫鑫投资有限公司享有涉案土地使用权的共有权，属于基础的民事法律关系，上诉人应通过民事诉讼途径予以解决。综上所述，望贵院依法驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案土地作为不动产，其使用权变动不仅需要订立合同，还应在房地产管理部门的不动产登记簿上予以记载方能发生对世的公示效力。根据一审查明的事实，2013年7月19日，宋水福通过国有建设用地使用权公开挂牌出让竞买，竞得位于瑞金市绵江路北侧原瑞金市劳动就业局国有建设用地使用权。同年7月22日，宋水福与瑞金市土地储备交易中心签订了该用地的《挂牌成交确认书》。2013年11月26日宋水福与瑞金市国土资源局签订了该项目用地的《国有建设用地使用权出让合同》，同年11月27日瑞金市国土资源局颁发了瑞金市[2013]国土资建字第00045号《建设用地批准书》，宋水福交缴了土地出让金525万元及相关税费212625.00元。瑞金市国土资源局根据宋水福的申请及提交的《挂牌成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金的专用票据及完税证明等，进行了地籍调查和土地勘测，填写了土地登记卡，于2014年1月7日颁发瑞国用(2014)第01210038号《国有建设用地使用权证》给宋水福。在上述确认书、批准书、出让合同、票据、使用权证等材料中均未出现杨兴红的名字。杨兴红虽然在一审中提交了其与宋水福于2013年7月26日签订的《投资合作协议》，约定双方共同出资525万元，对涉案土地进行开发建设和经营管理，因宋水福未到庭质证，其真实性无法证实。退一步说，即使该《投资合作协议》真实有效，但杨兴红并未依法办理登记手续，案涉土地登记于宋水福名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，杨兴红所举《投资合作协议》等证据不能证明其为案涉土地的共同使用权人，瑞金市国土资源局根据宋水福、瑞金市鑫鑫投资有限公司的申请和提交的登记资料进行变更登记的行为与杨兴红没有利害关系。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条关于提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖、第二十五条关于行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。杨兴红与涉案土地变更登记行为不具有利害关系，不具有原告主体资格，其起诉不符合法律规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定的情形，已经立案的，应当裁定驳回起诉，本案应当驳回杨兴红的起诉，原审判决对实体作出处理并驳回杨兴红诉讼请求不当，应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销赣州市中级人民法院（2016）赣07行初10号行政判决。
二、驳回杨兴红的起诉。
一、二审案件受理费100元退回杨兴红。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 王 芬
审 判 员 陈雯雯
审 判 员 章 华
二〇一八年五月八日
法官助理 万进福
书 记 员 张建平
附：本裁定适用的相关法律依据
1、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
2、《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。
有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。
人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实根据；
（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。