四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0411民初1948号原告：苏琳，女，1987年9月29日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：郑毅，女，1977年11月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。被告：攀枝花链城房地产经纪有限责任公司（统一社会信用代码：91510411MA6213PP7N），住所地：四川省攀枝花市仁和区攀枝花大道南段1198号。法定代表人：杨超，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁小丽，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104201011960708。原告苏琳与被告攀枝花链城房地产经纪有限责任公司（以下简称链城公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序于2017年11月16日、11月27日公开开庭进行了审理。原告苏琳及其委托诉讼代理人郑毅，被告链城公司的委托诉讼代理人梁小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏琳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还收取的诚意金20000元。事实和理由：2017年9月27日，经被告向原告营销推荐，原、被告签订《房屋委托代购协议》，约定原告愿意以280000元的价格购买攀枝花市银泰三期12栋1单元8-3号房屋，原告委托被告代购，并约定原告需在三方协议签订之时向被告支付佣金11400元。签订前述代购协议时，被告未向原告出示标的房屋的产权证件，仅其工作人员口头确认该房屋实际使用面积不低于82㎡。签订协议当天，被告收取了原告20000元诚意金。签订协议当天，原告核实发现该房屋实际使用面积与被告工作人员的陈述严重不符，被告既无法对此作出合理性解释，又拒不退还收取的诚意金。综上，原告认为被告存在恶意误导，且未完成月度居间委托事务（标的房产已被售出），依法不得主张居间报酬，所收取的诚意金（不是居间报酬性质）也应当退回。为维护自身合法权益，现诉讼来院。被告链城公司辩称，原告所述不实。我公司的工作人员是带原告到诉争房屋中实地看过房的，如果我方陈述的房屋面积与实际面积相差十多平方米，原告是不可能看不出来的，因此我方不存在恶意误导的情形。双方所签的代购协议第七条用明显的黑体字提示，如原告违约，拒不签订三方合同，对其缴纳的诚意金是不退还的。因原告拒不签订购房合同，诉争房屋的房主为了签合同从西昌市往返攀枝花所产生的差旅费、误工费等损失都是由我公司负担的。原告拒签合同后，我公司仍然为其介绍了其他房源，原告均表示不满意，后其不顾双方合同约定自行购房。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：《房屋委托代购协议》、《收据》等书证具有真实性、关联性、合法性，本院对上述证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月27日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋委托代购协议》，双方约定原告委托被告代购坐落于攀枝花市银泰三期12栋1单元8-3号房屋，原告愿意以280000元购买该房。该份协议上载明：“……4、甲方经实地看房并对该房屋已作充分了解且无异议，愿意委托乙方代购该房屋并交付不低于房价2%的诚意金，合计¥20000元。……6、甲方在三方合同签订之时，应向乙方支付佣金¥11400元。7、乙方须在日内通过（电话、邮件、短信、微信）等方式告知甲方已满足上述签约条件；此时诚意金自动转为定金。如乙方在上述时间内未满足上述甲方签约条件，则诚意金无条件退还。甲方应与业主及乙方在三日内签订三方合同，不得中途后悔，拒绝签约，或以任何借口不配合本次房地产买卖交易，否则诚意金不退。甲方无权要求退还诚意金及定金，本协议终止。8、甲乙双方确认，已认真阅读过本协议条款，对协议内容完全明白，本协议是在公平自愿的情况下签订的，是当事人本人真实意思表示。（第7条、第8条均为黑色粗体字）……”签订协议当日，原告向被告缴纳了诚意金20000元。2017年9月28日，原告以被告工作人员对其虚假陈述所购房屋面积为由拒绝签订三方合同。在庭审中，双方均明确表示协议所涉的房屋已出售，且原告已于2017年11月自行购房，故双方所签的房屋委托代购协议已无法继续履行。本院认为，结合本案当事人诉辩情况，本案当事人间的争议焦点：一、被告在居间服务过程中是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形；二、本案中的“诚意金”是什么性质；若是违约金，是否应予调整。关于争议焦点一，当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案中，原告主张被告工作人员故意向其提供诉争房屋面积的虚假信息，导致原告作出错误的意思表示，且未对双方所签协议予以审查就签了字；为此向法庭提交了其与被告工作人员交流的部分微信截图；被告对此不予认可。由于原告仅提交了部分微信截图，且当庭表示无法提交完整的微信截图，故本院无法确认该份证据的真实性及与本案的关联性。原告系具有完全民事行为能力人，应当知道与他人签订房屋代购协议这一民事法律行为将会产生的法律后果，也应当能够在实地看房时判断近二十平方米的面积差。综观全案审理查明的基本事实，结合相关证据及依据日常生活经验推理，本院认为，原告的上述主张不成立。关于争议焦点二，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。结合本案所涉的房屋委托代购协议第七条的内容可知，本案所涉的“诚意金”在原告拒绝签订三方合同时已转变为违约金。诉讼中，原告明确提出，如法院认定其违约，其请求降低违约金，即“诚意金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，原告明确请求调整违约金，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，且被告未提交证据证明其因原告违约所受到的相应损失，故本案综合考虑原告给被告可能造成的损失等相关因素，对违约金作适当裁减，并兼顾公平原则及损益相抵规则，酌情确定原告应向被告支付违约金6000元。综上所述，原、被告签订的《房屋委托代购协议》是当事人真实意思的表示。合同签订后，原、被告之间即建立起合法、有效的居间合同关系。双方当事人均应本着民事活动中的公平、诚实信用原则全面履行自己的合同义务。在本案中，原、被告双方均明确表示不再履行合同义务，故双方所签的房屋委托代购协议应予解除。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还诚意金20000元的诉讼请求，本院予以支持14000元(20000元-6000元)。原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告攀枝花链城房地产经纪有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告苏琳诚意金14000元；二、驳回原告苏琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由原告苏琳负担75元，被告攀枝花链城房地产经纪有限责任公司法定75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 赵 谦二〇一七年十一月二十九日书记员 黄亚军