四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川08民终1169号
上诉人(原审被告、原审反诉原告）：胡大春，男，1964年3月10日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县五龙镇社区。
委托诉讼代理人：何明，四川鉴平律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告）：ＸＸ华，女，1975年10月10日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县五龙镇社区。
委托诉讼代理人：张鸣，四川达权律师事务所律师。
上诉人胡大春因与被上诉人ＸＸ华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2017）川0824民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月29日开庭进行了审理。上诉人胡大春及其委托诉讼代理人何明、被上诉人ＸＸ华的委托诉讼代理人张鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡大春上诉请求：撤销四川省苍溪县人民法院(2017)川0824民初452号民事判决，发回重审或改判驳回ＸＸ华的诉讼请求，支持胡大春的反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。真实情况为胡大春与ＸＸ华于2010年6月21日签订《房地产买卖合同》约定将一单元一楼西侧的住房卖给ＸＸ华，约定价款225750元，ＸＸ华支付购房款11万元，因房屋出现瑕疵，胡大春赔偿ＸＸ华2万元，在ＸＸ华多次找县规划局、县信访局缠访的情况下，ＸＸ华不到5万元的装修费，胡大春违心的抵作14万元的购房款，调换为2013年8月1日重新签订合同的三单元四楼西侧的住房，房款为27万元。2013年8月14日ＸＸ华与胡大春商谈另行又购买一套房屋，双方签订了《房地产买卖合同》即本案诉争房屋。合同签订后，ＸＸ华未付房款，违约在先，ＸＸ华目前仍占有三套房屋。2、一审判决适用法律错误。被上诉人ＸＸ华购房的目的是居住，已经实现了合同目的，上诉人胡大春未办理房屋权属证书未构成根本性违约，不应当支付违约金。同时，上诉人胡大春在一审中已向法院提出违约金过高，请求降低，但未获支持。
ＸＸ华辩称，一审法院认定事实清楚，ＸＸ华与胡大春之间仅建立了一次买卖合同关系，诉争房屋系调换取得。一审判决适用法律正确，不能办理房屋权属证书的原因是房屋质量问题不能通过竣工验收，有鉴定意见为证，其责任在上诉人胡大春，违约金具有惩罚性质，双方当事人合同中有明确约定，应当按照合同约定承担违约金。
ＸＸ华向一审法院起诉请求：1、由胡大春按照约定承担违约金8.1万元；2、本案诉讼费由胡大春承担。
胡大春向一审法院反诉请求：1、由ＸＸ华按照2013年8月14日签订的《房屋买卖合同》支付购房款27万元并承担违约责任；2、本案反诉费用由反诉被告ＸＸ华承担。
一审法院认定事实：案涉房屋位于四川省苍溪县陵江镇白鹤小区后山“胡大春等户住宅楼”。2010年6月21日，ＸＸ华与胡大春签订《房地产买卖合同》“经甲（胡大春）、乙（ＸＸ华）双方充分协商，并根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》的规定，就房地产买卖事宜达成如下一致协议：一、甲方自愿将座落于苍溪县陵江镇白鹤小区后山（龙潭七组侯义生旁）所建商住楼地产：乙方所购房屋位置由东至西，房屋建筑面积壹佰零伍平方米，出售给乙方，所出售房屋在第壹单元，在第壹层西侧，最终以房屋产权面积为准。二、甲方销售房屋的标准要求：1、严格按照已审查的合格的图纸施工；2、质量标准按照现行国家规范标准达到合格工程；3、室内墙面为水泥沙浆压光墙，天棚为清水砼望板，地面不找平（国属现浇楼加之装修时水、电管道暗埋）；厕所、厨房下水管安装接地口，做好化烘池；4、进户门安装防盗门一栋；5、铝合金窗按设计要求安装；6、外墙正立面按设计要求贴瓷砖或做防水外墙涂料，其余墙面为水泥砂压光墙（室内电线导管由甲方暗埋，甲方负责并缴纳水、电、气立户的有关费用）。三、乙方所购房屋价款：经甲乙双方议定本房地产成交价款为每平方米贰仟壹佰伍拾元，合计总价款为人民币大写：贰拾贰万伍仟柒佰伍拾元整，最终结算价款按房屋产权面积计算（含公摊面积）。四、付款方式：乙方在二0一0年六月二十一日签订此合同时付定金款伍万元，修至乙方所购楼层时付款——万元，主体结束，屋面断水时付贰拾壹万伍仟元，进屋交钥匙时付清所购房总价款的95%（购房款以甲方出具给乙方售房款收据为准），下余5%甲方办好房屋产权和土地使用权证后乙方一次性付清。五、产权办理的有关费税缴纳双方的义务责任：《房屋所有权证》、《土地使用权证》由甲方在乙方付清购房款95%（进户装修时）后一年内办理结束，交给乙方，办理二证应缴纳的费税甲方承担（按规定各自分别缴纳），甲方在办理二证的工本费、手续费由乙方缴纳，以房管所和国土局二处办证收款收据为决算凭证，再分摊各户。六、违约责任：任何一方违约导致不能实现合同目的，另一方追究违约责任，违约金双方议定为房价总款的30%。2、乙方所购房屋在签定此合同时起18个月内必须交付给乙方装修，否则甲方承担违约责任（由于政府行为、自然灾害等级人国不可抗拒造成工期延误交房时间顺延）。3、乙方不按付款方式支付购房款，由乙方承担所欠总款的资金利息并承担违约责任（按国家信用社同期贷款利息计息）。甲乙双方在约定交款时间内乙方超出三个月时不履行约定责任，甲方有权出售乙方所购房屋，定金退还。4、在约定办证时双方的责任和义务：甲方必须提供该房屋办证的一切资料配合乙方办证。乙方必须配合甲方提供相关的有效证件及人员到场，如乙方在办证期间不配合甲方办理所造成的一切后果，由乙方承担一切经济任，任何一方违约导致不能实现合同目的的，概由违允方全部承担办理“三证”费税责任。七、此合同签字后，不管房价涨跌，双方不得任意更改约定房价。八、本合同在履行中发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，也可向有管辖权的人民法院起诉。九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议经双方签字后与本合同具有同等法律效务。十、本合同经双签定后生效，所约定事宜履行完毕后自动失效。十一、此合同一式二份，甲乙双方各执一份，其余分别送房管、地税、评估、国土各一份。十二、双方约定其它事项：下余售房款50%在银行办按揭”。ＸＸ华与胡大春在合同上签字确认。合同签订后，ＸＸ华按照约定向胡大春支付了部分购房款，交房后ＸＸ华对该房进行了装修。
2012年7月，因房屋出现返水，造成ＸＸ华家具受潮霉变，胡大春同意赔偿ＸＸ华经济损失2万元，此款抵作ＸＸ华应付的购房款。2013年8月1日，经胡大春、ＸＸ华双方协商，胡大春将ＸＸ华购房调换至三单元四楼西侧（401），按前述购房合同内容，双方重新签订《房地产买卖合同》，房屋总价款为27万元。合同第十二条双方约定其它事项变更为：2013年7月16日，由于施工原因，屋内地面和墙体再次返水严重，无法住人，乙方要求换房，双方达成共识，原购房（一单元一楼西侧住房一套）交购房款13万元，装修费14万元，合计贰拾柒万元整，此款作本合同住房一套作抵，双方互不补差价。胡大春、ＸＸ华在合同上签字确认，同时胡大春向ＸＸ华出具了27万元的购房款收据。后因胡大春与合伙人之间存在分歧，该房未实际交付给ＸＸ华，合同未履行。
2013年8月14日，ＸＸ华、胡大春再次签订《房地产买卖合同》，将ＸＸ华购房调换至二单元五楼东侧，房屋价款等内容和8月1日双方签订的合同内容一致，第十二条无其它事项约定。交房后ＸＸ华装修入住该房，胡大春至今未按合同约定办理房屋权属证书。
ＸＸ华认为胡大春未按合同约定办理房屋权属证书构成违约，要求按合同约定支付违约金房屋总价款270000元的30%（即81000元）。胡大春称二单元五楼东侧的房屋系ＸＸ华另行购买，在双方签订合同以后，ＸＸ华并未另行支付过该房屋的购房款，胡大春也未将该房交与ＸＸ华。ＸＸ华陈述只购买了二单元五楼东侧的房屋，因胡大春未按合同约定办理房屋权属证书，一单元一楼西侧的住房现仍由ＸＸ华占用，ＸＸ华在法庭审理中明确表示：“如胡大春将其购买的二单元五楼东侧房屋的权属证书办理后，立即归还一单元一楼西侧的住房”。
一审审理过程中，胡大春陈述案涉房屋虽然系胡大春和其他人（公司）联合开发，但该房屋是胡大春在出售，购房款也是其在收取。如果承担责任，胡大春自愿承担，不要求其他人（公司）承担。ＸＸ华方亦表示认可。
一审法院认为，ＸＸ华与胡大春2013年8月14日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。ＸＸ华按照合同约定支付了购房款，但胡大春未按照合同约定办理不动产权属登记，且办理的期限至今不能确定，胡大春的行为已经构成违约。ＸＸ华现要求胡大春按照合同约定支付违约金81000元的主张，符合法律规定，予以支持。虽胡大春和其他人（公司）联合开发，但该房屋是胡大春在出售，购房款也是其在收取，胡大春自愿承担赔偿责任，ＸＸ华方也予以认可。该行为系双方行使权利的自我处分，符合法律规定，予以确认。胡大春请求ＸＸ华支付2013年8月14日购买二单元第五层东侧住房一套的购房款27万元并承担违约责任，与本案查明该房屋系ＸＸ华在购买一单元一楼西侧房屋后，因房屋出现返水等原因，先调换至三单元四楼西侧（401），双方协商最终将房屋调换至二单元第五层东侧房屋，ＸＸ华实际只购房一套的客观事实相矛盾。双方于2010年6月21日、2013年8月1日所签订的合同因标的物存在瑕疵和履行不能而被2013年8月14日所签合同替换，因此，胡大春认为ＸＸ华购了两套房屋，现尚下欠一套房屋购房款的主张缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告胡大春在本判决生效后立即向原告ＸＸ华支付因未按照合同约定办理房屋权属登记的违约金81000元。二、驳回反诉原告胡大春的诉讼请求。本诉案件受理费913元，反诉案件受理费2675元，由被告（反诉原告）胡大春负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审中，胡大春、ＸＸ华均陈述案涉房屋“未办理房屋权属证书的原因是因为没有竣工验收”。
综合一、二审举证质证和当事人陈述，对当事人争议的事实本院认定如下：综合双方当事人签订三份《房地产买卖合同》的时间和内容，以及装修居住、赔偿、协商换房的过程和付款、出具购房款收据等情况，被上诉人ＸＸ华始终没有作出过购买两套房屋的意思表示，亦未交付相应价款，故可以认定现案涉二单元第五层东侧房屋确系双方对前购买房屋调换问题协商一致取得,并未购买三单元四楼西侧房屋。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”案涉房屋交房后长期未办理房屋权属证书，主要原因系未竣工验收，是由于出卖人胡大春一方的原因导致，且胡大春对何时能够办理证书期限至今尚不能确定，上诉人胡大春应当承担违约责任。鉴于双方当事人对违约责任的承担在签订的房屋买卖合同中作了明确具体约定，上诉人胡大春应当按照合同的约定承担违约责任,一审法院以合同约定的违约金确定上诉人胡大春应当承担的违约责任并无不当。此外,根据已查明事实，被上诉人陈支华并未购买两套房屋,故上诉人关于再支付27万元购房款的请求不应得到支持。综上所述，上诉人胡大春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1825元，由上诉人胡大春负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕 晶
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一七年十二月二十六日
书记员 黄 琴