上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初11235号
原告：林金，男，1997年4月16日生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈绍圣，董事长。
委托诉讼代理人：陆文良，男。
委托诉讼代理人：陈帮特，男。
原告林金与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序于2017年9月12日、11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳兰芳，被告的委托诉讼代理人陆文良、陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即向原告交付位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并将房屋恢复原状(是指按照产证登记的情况，涉案房屋与相邻商铺之间本应是有隔断的，但被告将房屋出租后，承租人将涉案房屋与相邻房屋打通，故要求被告按照产证登记的状况将涉案房屋恢复成独立的单元，即恢复房屋之间的隔断，被告可参照相近或相类似房屋隔断未被破坏的样子予以恢复)；2.判令被告支付原告逾期交房的违约金(以220万元为本金，按每日万分之五自2016年12月1日起计算至实际交房之日止)。事实和理由：原告父亲与案外人张某某系多年朋友，从张某某处了解到被告有一批房屋要出售，其便全权委托张某某办理购房手续。张某某系上海毛家塘南北货批发市场经营管理公司的法定代表人。张某某告诉原告，被告名下的商铺每套都有1-3楼，还有四层是阁楼，每套房价220万元，1-3层有房产证，第四层无产证。因为是法院的拍卖房，如果要购买的话，原告要先把220万元购房款汇入其账户，才能购买，如果买不成，该款可以退还。于是原告父亲于2016年4月左右将购房款220万元打入张某某账户。张某某当时答应会尽快帮原告办妥购房的一切手续。在原告等人的一再催促下，2016年9月24日被告与原告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋，被告应于2016年11月30日前腾房并进行验收交接，若未按约定期限交房的，每逾期一日，被告应向原告支付已收房款万分之五的违约金。此后，原告于当月底已拿到涉案房屋的产权证，但被告至今未交房，原告多次催讨无果，故诉至法院。
被告辩称，首先，关于交付问题。其一，涉案房屋除了1层未交付，其余的2-3层及4层阁楼均已交付。且即便未交付，一层以上均处于空置状态，原告可随时接收。其二，在向原告出售之前，被告已将涉案房屋出租，租期内承租人未按约支付房租却不愿搬离，被告已诉至法院要求搬离。其次，关于恢复原状，先要说明一点，即隔断被拆除的问题只发生在涉案房屋的一层。被告愿意恢复1层的隔断，将其恢复至房屋建成时的样子。一层之上被告从未出租，相应的隔断也没有动过，这些楼层上的隔断若有破坏，被告同样愿意恢复。但必须指出的是，原告在购买涉案房屋之前，曾到现场看过，而被告2013年就将涉案房屋1层出租，隔断的改动亦发生在彼时，原告在查看房屋时对隔断改动的情况应当明知。最后，对于逾期交房违约金，同意支付，对起算时间也无异议，但认为日万分之五的标准过高，要求调整。此外，被告仅有1层未交付，故不能以总房价220万元为计算基数，而应当以1层房价为基数计算。
本院经审理认定事实如下：2016年9月24日，原、被告就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》三份(房屋1-3层各对应一份)，约定由原告分别以728,330元、612,073.60元及521,470.60元购房涉案房屋1-3层，三份合同第四条均约定被告于2016年11月30日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。乙方应在收到通知之日起10日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后被告将房屋钥匙交付给原告作为房屋转移占有的标志。合同第十条均约定，被告未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款(一)第5点约定，原告购买的是“上海九洲世贸市场”商铺房，原告同意该商铺房交接后仍委托该市场方整体统一出租经营管理。原告若需自己使用，应根据业态报请市场方统一安排使用相同面积的商铺；原告购买的商铺已出租的，应在本期租期满后换回经营类似业态商品(双方自行协商提前置换，经营相同业态商品的，市场方不反对)，合同另对其他相关事宜进行了约定。
此前的2016年9月23日，被告向原告开具了金额分别为728,330元、612,073.60元及521,470.60元的增值税普通发票。诉讼中，被告确认实际房款为220万元，该款原告已付清。另双方一致同意，鉴于上述合同及发票金额和实际房款不一致，若法院审理后认为就涉案房屋的逾期交房违约金应当分层分别计算的，关于1-3层各自的计算基数问题，可以根据各层所对应的上述合同所占三份合同总金额的比例，再乘以220万元计算得出。
2016年9月30日，原告已取得涉案房屋的产权证(每层各一本)。
诉讼中，原告称，签订买卖合同之前其并未实地看过房，但其本身就是礼品城市场内的商户，对房屋大概的情况是了解的。另外，签约前未看房，也是出于对张某某的信任。2016年5月的时候，原告就知道涉案房屋有人租用，但被告承诺会在买卖合同约定的交房期限内将租客清空。到了2016年9月底原告拿到产证后，又找被告沟通，但被告还是让原告再等等。被告对此基本认可，但称其口头向原告承诺的交房时间是2017年1月27日。
诉讼中，被告称其于2013年就委托上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称九洲世贸公司)将包括涉案房屋1层在内的商铺若干出租给案外人周燕华用于干货经营，租期到2019年，并提供了《商铺租赁合同》为证。被告指出，其一直为腾空涉案房屋一楼并交付原告而努力，鉴于案外人未按约支付房租又不愿搬离，九洲世贸公司已将周燕华诉至法院，要求解除合同、返还租赁物等，即(2017)沪0117民初5567号案件(以下简称5567号案件)，该案经松江法院审理后于2017年11月17日作出判决，判定租赁合同继续履行。原告对上述租赁合同的真实性表示由法院核实，对5567号案件民事判决书的真实性无异议。审理中，本院向原告释明，若涉案房屋此前确实存在租赁关系，则原告就相应部分的交房诉请可能无法支持。在此情况下，原告仍然坚持交房的诉请。
诉讼中，双方确认：涉案房屋需要恢复原状的部位在1层，即涉案房屋的107室，与相邻的106室之间的隔断被打通。
诉讼中，被告称，涉案房屋2-3层早已向原告交付，只是未留下直接证据。另2017年9月12日本院组织双方进行本案第一次证据交换时，被告即表示即便涉案房屋2-3层此前未完成交付，该2-3层均处于空置状态，被告一直愿意交付，原告也随时可以接收。原告对涉案房屋2-3层已交付一事不予认可，并称其此前多次催讨交房，但被告均未履行。此外，原告认为，涉案房屋应整体交付，理由为：涉案房屋1-3层是一个整体，且原告购买房屋的目的是为了做生意，从实现该目的必要性来看，涉案房屋1层是最重要的，2-3层只是作为仓储使用。若1层不交付而仅交付2-3层的话意义不大。何况原告接收2-3层以后就要支付相应的物业管理费，对原告而言不公平、不合理。诉讼中，原告确认涉案房屋2-3层处于空置状态，但其未在2017年9月12日证据交换后未及时接收该部分，理由同上。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、增值税普通发票、上海市房地产权证及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖行为系真实意思表示，被告理应按约履行交房义务，未及时全面履行的，还应承担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于涉案房屋的交付问题。首先，关于涉案房屋1层，一则，涉案房屋上既存合法租赁关系且未到期，根据“买卖不破租赁”的原则，原告不能以其已成为涉案房屋权利人为由对抗承租人的占有使用权；二则，被告虽称已由案外人向承租方发起诉讼，要求解约并腾退房屋，但该诉请并未得到法院的支持，被告也无证据证明其在某个确切的时间点上能完成涉案房屋1层的交付。据此，原告要求被告交付涉案房屋1层的诉请，本院尚无法支持。在此情况下，鉴于有被告无法排斥占有使用权益之承租人的存在，原告所提将涉案房屋1层恢复原状的诉请，本院亦难以支持。其次，关于涉案房屋2-3层，被告称其此前已完成交付，但未提供证据证明，原告对此又不予认可，故本院不予采信。被告理应向原告完成交付义务，但诉讼中，在被告已明确表示愿意交付、且无交付障碍的情况下，原告理应及时接收，未及时接收的，应自行承担不利后果。原告称涉案房屋1-3层应整体交付的主张，尚缺乏依据，本院不予采纳，其以此为由不接收涉案房屋2-3层，属于拒绝受领，涉案房屋2-3层于2017年9月12日证据交换当天应视为交付，该房屋毁损、灭失的风险亦在此时发生转移。但原告此后若去实际接收房屋的，被告亦应予以协助。
关于逾期交房违约金的问题。被告未按约履行交房义务，理应承担相应的违约责任。原告的诉请与约定相符，且于法不悖，本院应予支持，但计算方式应予调整。其中包括，涉案房屋2-3层所对应的逾期交房违约金，本院结合上述理由及案情，确定计算至2017年9月12日。另外，各层的计算基数问题，本院尊重并采纳双方当事人的意见后加以核算。被告辩称日万分之五的计算标准过高，却未提供相应的证据证明，故本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋交付原告林金；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林金上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋对应的逾期交房违约金191,534.43元；
三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林金上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室房屋对应的逾期交房违约金(以860,598.42元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年12月1日起计算至实际交付该层房屋之日止)；
四、驳回原告林金的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23,543元，减半收取计11,771.50元，由被告上海松江礼品城有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一八年一月五日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。