江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣02民终692号
上诉人（原审被告）：施小杨，男，1959年11月8日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。
上诉人（原审被告）：陈珍香，女，1966年5月8日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。
委托诉讼代理人：宋颖，江西华镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏婷怡、江西华镇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汤凯，男，1972年7月23日出生，汉族，住江西省景德镇市。
委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。
上诉人施小杨、陈珍香与被上诉人汤凯房屋买卖合同纠纷一案，不服珠山区人民法院（2016）赣0203民初538号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案，并依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
上诉人施小杨、陈珍香向本院上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人返还购房款90万元，并承担合理的违约金及损失（按同期银行贷款利率计算）。事实理由为，1.原审法院认定“违约金不足以弥补的其他实际损失，按原告主张的每年18万元的资金占用费计算”缺乏事实和法律依据；2.“违约金依法按不超过造成损失的30%，即按原告实际支付价款的30%确定”系错误事实认定；3.原审法院关于违约金超出损失后下降即资金占用费适用法律错误。
被上诉人辩称：上诉人之上诉无法律依据，双方签订了买卖合同，约定了比较高的违约金，27万违约金并不足以弥补被上诉人的损失。
被上诉人向一审法院起诉请求，1.判决原告与被告施小杨、陈珍香签订的《私人别墅买卖合同》有效，两被告承建的位于景德镇市河西一心桥国税局宿舍后面二栋相邻别墅为原告所有；2.两被告按买卖合同约定腾空交付别墅给原告，并向原告支付从2014年5月7日起每月5万元房屋占有使用费，及每天0.5万元逾期搬迁费；3.诉讼费由被告承担。后于2017年5月16日变更为：1.判决被告施小杨、陈珍香返还原告购房款100万元，违约金100万元；2.两被告从2014年5月7日起至购房款及违约金全部返还之日止，每年向原告支付资金占用费18万元。
一审法院审理查明，位于景德镇市昌江区一心桥国税生活小区后面土地由景德镇市珠江房地产开发有限公司购买用于开发。被告施小杨系该公司法定代表人，与被告陈珍香系夫妻。2014年4月30日，施小杨作为出卖人（甲方）和配偶陈珍香，与原告汤凯（买受人、乙方）签订《私人别墅买卖合同》一份，约定：甲方将位于景德镇市珠山区一心桥（现行政区划调整为昌江区）国税局后，未办理房产证的二栋相邻自有私人别墅（每栋建筑面积425平方米，四层高，其中一栋已装修由甲方夫妻居住，另一栋未装修；含约400平方米院子），以100万元价款出售给乙方。乙方支付二栋别墅签约购房定金30万元，如甲方反悔合同，双倍赔偿；如乙方反悔合同，定金不退。合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理二栋房屋的产权手续。合同所发生的契税、土地出让金由甲方承担。乙方在协议书签订时一次性将定金30万元及房款70万元以现金方式交付甲方，不再立据。合同签订后，甲方对二栋别墅的使用、收益、出租、担保等权利一并转让给乙方。甲方保证乙方享有同甲方相同的居住、使用等法律规定的一切权利。甲方保证该二栋别墅没有产权争议。甲方两夫妻应当于2014年5月6日交付乙方房屋，如不能按约定日期交付，每月应向乙方支付5万元房屋占有使用费，支付时间为次月的12日前。逾期交房超过六个月，甲方必须无条件搬出，否则还应每天向乙方支付延期搬迁违约金0.5万元。协议签订前后，甲方如隐瞒乙方将该别墅出售或出租他人，或其他导致乙方无法行使该别墅物权及相关权利的，除返还乙方购房款100万元外，无条件赔偿违约金300万元。以及双方约定的其他权利义务。合同签订当日，被告施小杨、陈珍香即将其两人身份证、常住人口登记卡、结婚证，及景德镇市珠江房地产开发有限公司购买土地的国有土地使用权出让合同复印件，另被告所出售的别墅照片12张交给原告。2014年5月5日，原告汤凯分两次从银行转账支付70万元和20万元给被告陈珍香。约定的交房日期届满后，施小杨、陈珍香未交付诉争的二栋别墅给汤凯。原告汤凯现以被告施小杨、陈珍香违约为由，诉至法院。
还确认：2013年3月22日，景德镇市珠江房地产开发有限公司分别开具付款方名称为陈珍香，不动产项目名称为珠江花园，不动产项目编号k02000194，楼牌号为1号别墅，面积471.76㎡，单价1200元/㎡，金额为566112元的发票，面积、金额与1号别墅一致的付款方为施志诚2号别墅等发票。2013年11月9日，被告陈珍香为其任法定代表人的景德镇市珠景彩印包装有限责任公司贷款，由珠山区中小企业信用担保中心向银行提供金额500万元的保证担保，和施志诚等人与珠山区中小企业信用担保中心签订《反担保（抵押）合同》一份，陈珍香、施小杨、施志诚等人用1号、2号别墅等作抵押物。2014年9月2日，珠山区中小企业信用担保中心因代替景德镇市珠景彩印包装有限责任公司偿付银行贷款本金100万元，利息及其他费用320943.82元，向人民法院起诉。2014年12月2日，景德镇市中级人民法院作出（2014）景民二初字第25号民事调解书，…陈珍香、施志诚、施小杨…在原来××担保××基础××广场北路××物业180万元租金收入作为对偿还景德镇市珠山区中小企业信用担保中心（变更后名称）的还款保证，等等。该调解书已发生法律效力。
一审法院认为，原告汤凯与被告施小杨、陈珍香在案件中争议焦点问题是：1.双方之间发生的是房屋买卖，还是民间借贷关系；2.原告提出的诉讼请求事实根据和法律依据；3.案件的审理程序是否违法。关于本案法律关系争议，被告提出买卖合同存在房屋价款、付款和交房时间、过户限制等多处违背常理情形，且受到原告逼迫，辩解双方实际是民间借贷关系。因未提供双方签订的借款协议、支付利息或偿还本金的证据佐证，人身受到威胁的事情发生后向公安机关报案的材料，对被告辩解事实，一审法院不予采信。因涉案房屋买卖合同的双方当事人法律地位平等，房屋出售价款虽可能存在显失公平，但被告并未在法定期限内行使撤销权，也不具有合同无效的法定情形，故双方的《私人别墅买卖合同》，不违反法律禁止性规定部分，应确认有效。被告提出原告明知买卖房屋已作担保抵押，逼迫被告签订买卖协议，存在非法占有目的。本院审核认为，抵押是为了担保债务及时得到清偿，按担保法有关规定，已办理抵押登记的抵押物在符合一定的条件下可以转让，抵押权因债务人清偿或他人代为清偿担保的债务而消除，被告所提以合法形式掩盖非法目的的观点，不能成立。原告现在主张返还购房款100万元。虽然，原、被告在合同中约定“乙方在协议书签订时一次性将定金30万元及房款70万元以现金方式交付甲方，不再立据”，但原告提供的银行转账凭证显示，原告是在2014年5月5日分两次转账70万元和20万元给陈珍香。故可确定合同签订时，原告汤凯并未按合同约定交付定金30万元，并同时足额支付购房款。原告支付的购房款按实际转账金额为90万元，被告不能交房，应返还购房款给原告。原告主张被告承担不能交房的违约金100万元以及资金占用费损失。被告提出，双方在合同中约定违约金300万元，虽审理中原告变更金额为100万元，但相对于原告支付的钱款，仍过分高于造成的损失，应该调减；资金占用费在合同中没有约定，不能支持。本院审核认为，按合同法有关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，损失赔偿的数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过订合同时预见违反合同可能造成的损失。本案中，被告施小杨、陈珍香将已开具付款方为施志诚的2号别墅出售给原告，却未提供施志诚同意出售的证据，存在过错；所出售的1号别墅因被告担保的债务未清偿而不能交付，原告支付购房款后，预期接受房屋使用的利益受损。原告的损失按公平原则和诚信原则，以被告融资需要支出的合法成本酌定。双方约定的违约金，因施小杨不是代表景德镇市珠江房地产开发有限公司出售房屋，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关出卖人（房地产开发单位）违约不能交房，除返还已付购房款及利息、赔偿损失外，承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定。违约金依法按不超过造成损失的30%，即按原告实际支付价款的30%确定。违约金不足以弥补的其他实际损失，按原告主张的每年18万元的资金占用费计算。关于本案的审理程序。本院审核认为，原告虽在第一次开庭审理后，因被告出示的证据证明诉争房屋已被人民法院生效民事调解书约束，且2号别墅系他人购买，未能在法院指定的期限内及时变更诉讼请求欠妥，但并不引起原告事后不能变更诉讼请求的法律后果。此后，一审法院院依据原告陈述被告陈珍香涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，因被告辩解与原告是借贷关系，而裁定本案中止审理。现原告以被告陈珍香非法吸收公众存款罪移送起诉的相关事实与本案诉争事实无关为由，申请人民法院据以恢复审理，程序并无不妥。综上，原告汤凯主张被告施小杨、陈珍香返还购房款100万元及违约金100万元，并从2014年5月7日起至购房款及违约金全部返还之日止，每年向原告支付资金占用费18万元，对其中合理合法部分，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、被告施小杨、陈珍香在本判决生效后三日内一次性向原告汤凯返还购房款90万元，支付违约金27万元，并赔偿损失（自2014年5月7日起至购房款及违约金清偿之日止，按每年18万元计算）；二、驳回原告汤凯的其他诉讼请求。案件受理费27210元，由被告施小杨、陈珍香承担20190元，原告汤凯承担7020元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人施小杨、陈珍香与被上诉人汤凯在本案中争议焦点为：双方之间的法律关系是房屋买卖关系还是民间借贷关系。
民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。判断民事主体根据法律规范建立一定法律关系时所形成的一致意思表示，目的在于明晰当事人权利义务的边界、内容。基于各自诉讼利益考量，当事人交易形成过程中的细节并不都能获得有效诉讼证据的支撑。
本案当事人双方签订的《私人别墅买卖合同》在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，其相对于传来证据、间接证据所具有较高证明力。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
本案中被上诉人汤凯已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，上诉人施小杨、陈珍香提出其与汤凯之间是民间借贷法律关系，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，上诉人施小杨、陈珍香之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。上诉人未能提供双方签订的借款协议、支付利息或偿还本金的证据，也未提供人身受到威胁而被迫签订售房合同的相关证据，仅以房屋买卖合同中存在房屋价款、付款和交房时间、过户限制等违背常理，以及当事人双方之间此前曾存在过民间借贷关系作为抗辩，并不足以反驳双方之间存在房屋买卖法律关系，其所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。故，对上诉人的该项主张，本院不予支持。本院认为双方之间所存在的法律关系为房屋买卖法律关系。
合同的双方当事人法律地位平等，本案涉诉房屋的出售价款虽存在显失公平，低于市场价的可能性，但上诉人并未在法定期限内行使其撤销权，该合同并不存在合同无效的法定情形，故双方的《私人别墅买卖合同》应确认有效。合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，遵循诚实信用原则。本案中，被上诉人汤凯提供的银行转账凭证显示，其并未按合同约定交付定金，也未足额支付购房款，其支付的购房款实际金额为90万元。上诉人施小杨、陈珍香将已开具付款方为施志诚的2号别墅出售给被上诉人，却未提供施志诚同意出售的证据，所出售的1号别墅也因此前由上诉人进行了反担保抵押而不能交付，不能按照合同约定交房，其存在过错，应当返还购房款。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，上诉人未能交付房屋，应当向被上诉人支付违约金。
因上诉人施小杨、陈珍香与被上诉人汤凯之间的房屋买卖是属于自然人房屋买卖，故违约金不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中出卖人违约不能交房，除返还已付购房款及利息、赔偿损失外，承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中被上诉人未提供证据证明其因上诉人未交付房屋而遭受的具体损失，根据合同履行情况及双方履行过程中的过错程度，以及公平原则，本院认为上诉人对被上诉人要求100万元违约金过高的抗辩成立。本院酌定本案违约金为被上诉人实际支付购房款的30%，即27万。
资金占用费是指非金融机构之间借贷资金以及商务活动中预收预付款项而收支的利息额。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定了民间借贷双方未约定逾期利率或者约定不明的情况下关于资金占用期间利息。因本案属于自然人之间的房屋买卖，而非民间借贷，故被上诉人关于每年支付资金占用费18万元的诉求不当，本院不予支持，但根据本案事实，上诉人自2014年5月7日收取被上诉人90万购房款后，既不履行交付房屋义务，又长期占用被上诉人购房款不予归还，客观上已造成被上诉人资金损失，根据公平原则及市场行情综合考虑，本院酌情确定上诉人补偿被上诉人资金损失每年10万元。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销珠山区人民法院（2016）赣0203民初538号民事判决；
二、施小杨、陈珍香在本判决生效之日起十日内一次性向汤凯返还购房款90万元；
三、施小杨、陈珍香再本判决生效之日起十日内一次性向汤凯支付违约金27万元；
四、施小杨、陈珍香向汤凯赔偿资金损失，自2014年5月7日起至购房款及违约金清偿之日止，按每年10万元计算。
五、驳回当事人双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费13700元，由施小杨、陈珍香负担9590元，由汤凯负担4110元。
本判决为终审判决。
审判长 吴海平
审判员 杨 武
审判员 曹谨超
二〇一七年十二月八日
书记员 祝 奇