广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终24199号
上诉人（原审被告）：李旭生，男，1960年2月24日出生，汉族，住广州市天河区。
上诉人（原审第三人）：钟淡金，女，1957年11月29日出生，汉族，住广州市天河区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：黄学军，广东广厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李跃华，男，1971年9月26日出生，汉族，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：李跃龙，男，1963年5月3日出生，汉族，住广州市天河区。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
上诉人李旭生、钟淡金因与被上诉人李跃华、李跃龙物权确认纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李旭生、钟淡金上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费由李跃华、李跃龙承担。事实与理由如下：一、一审法院认定《合作兴建祖屋合约》和《补充协议》有效是错误的，上述协议应属无效。1.《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第62条第3款的规定是对农民宅基地分配申请资格上的限制。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，根据我国法律法规的相关规定，使用人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能在本集体经济组织成员间流转，禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然李跃华、李跃龙及其父亲李洪柱的祖籍是广州市天河区棠下街棠东村，但李洪柱读书时就迁出了户口，现在其全家人均是城市居民，早已不是广州市天河区棠下街棠东村人。从李洪柱户口迁出之日起，他们再不能依法享有使用本村宅基地的主体资格。虽然李跃华、李跃龙与李旭生在《合作兴建祖屋合约》和《补充协议书》中约定了房屋的产权分配，而根据房地一体原则，李跃华、李跃龙就享有了一定的宅基地使用权，但李跃华、李跃龙的主体身份又不具备登记宅基地使用权资格，从而无法登记房屋所有权，故双方签订的《合作兴建祖屋合约》和《补充协议》因违反法律、行政法规强制性规定而无效。虽然我方与李跃华、李跃龙是亲属关系，但对非本村村民的亲属去使用村宅基地建设房屋，在未经有关部门审核同意的情况下，亲属间对宅基地使用进行内部约定也是违法无效的，故一审法院认为“本案非村土地、房屋的买卖关系，亲属间对集体房屋的内部约定在无侵犯村集体组织利益进行自由处分，属当事人自由处分的权利”是错误的。根据《合同法》第五十八条的规定，无效合同自始无效。本案中，李旭生应当返还李跃华、李跃龙22万元，而非将涉案房屋分割给李跃华、李跃龙。2.我方举证的《合作兴建祖屋合约》原件只有李旭生和李跃华、李跃龙的签名，并没有加盖村委公章和有“李某1”、“李某2”的签名，与李跃华、李跃龙举证的《合作兴建祖屋合约》存在矛盾。李跃华、李跃龙至今也没有证据证明村外人参与利用村宅基地合作兴建祖屋是经过该村民代表大会三分之二人数通过的相关证据。3.在李跃华、李跃龙起诉前，钟淡金对涉案《合作兴建祖屋合约》和《补充协议》毫不知情。李跃华、李跃龙的行为严重侵害了钟淡金的房产权益，上述协议对钟淡金不产生约束力，依法应属无效合约。4.我方祖母临终时的意愿是“祖屋”日后由我方拆旧建新归我方申请使用。祖母之所以有这意愿，是因为祖母一直与我们同住同食，我们照顾了她30多年直至终老。而身为儿子的李洪柱当时很少回来探望其母亲，拆除祖屋时也不回来看一眼。现在看到房价贵过“黄金”时才回来争夺“祖屋”。本案很重要一点是，拆除祖屋后的原宅基地依法自然归集体所有，我方根据自身家庭的居住状况重新依法、依规向村申请利用该土地，全额出资重新建造新的房屋，并合法取得了《集体土地房产证》，故我方对该房屋和附着土地依法享有无可争辩的所有权和使用权。《合作兴建祖屋合约》、《补充协议》及李洪柱向李旭生转账22万元，是李跃华、李跃龙的父亲李洪柱当时听说国家很快征用该村，而李旭生从小就得到李洪柱、李某1、李某2的照顾，于是李洪柱便利用李旭生要报恩的心理，自己或者叫李某1、李某2说服李旭生按照李洪柱的方法去做，继而精心策划想为其两个儿子即李跃华、李跃龙获取征地拆迁安置房资格而提前准备的材料，是李洪柱准备日后用它来欺骗政府所虚构出来的，并不是真正的合资建房，根据《合同法》第五十二条第(二)、(三)、(四)、(五)项之规定，上述《合作兴建祖屋合约》和《补充协议书》是以合法形式掩盖了非法目的，均应属无效。二、一审法院认定村民自有土地、宅基地等均可依法继承是严重错误的，农村宅基地是依法不能继承的。我国目前土地和房屋是分别实行管理的，宅基地依法是农民基于集体经济组织成员身份而享有的，可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，具备福利性质，因此不能继承。我国《继承法》有关遗产内容也没有涉及宅基地的内容，可见，宅基地不属遗产，不得继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。在本案中，拆除祖屋后的土地就自然归集体所有了，不存在由谁继承问题。三、本案的争议焦点不是处理原有祖屋及祖屋所占土地分配问题，而是处理祖屋拆除变成空地后，身为村外人且属城市居民的李跃华、李跃龙是否有资格利用该块空地与我方一起合资兴建房屋的问题，但一审法院偏离了正确处理问题的方向。1.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，拆除祖屋后原有的宅基地已自然归集体所有，任何人需要使用该宅基地，必须依法、依规重新审核，而不是由“家庭成员之间进行内部约定或分配”就可行。2.宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案《合作兴建祖屋合约》所涉及的拆除祖屋后的建房用地属于农村集体所有土地，其性质是宅基地。由于李跃华、李跃龙不是该地块所在集体经济组织成员，所以客观上无资格通过签订《合作兴建祖屋合约》的形式利用该地块兴建房屋，从该《合作兴建祖屋合约》的内容来看，实际上是非法转让宅基地，违反了上述关于农村土地管理的相关法律法规，依法应当被认定为无效合约。综上所述，现在绝大多数在外打工谋生的城镇居民在乡下都有自己的祖屋，如果人民法院以判决的形式确认李跃华、李跃龙的这种做法合法，那么势必会破坏了农村宅基地只能在本集体经济组织成员之间使用的有关规定，将成为日后众多非本村村民效访李跃华、李跃龙的做法，可以通过诉讼方法达到其在村建房的目的，这是依法绝不允许的，故请二审法院依法查明事实，公正判决。
李跃华、李跃龙二审答辩称：我方同意一审判决，不同意李旭生、钟淡金的上诉请求及事实理由。具体理由如下：一、双方签订的《合作兴建祖屋合约》合法有效。1.该协议是双方在平等基础上签订的，并不存在欺骗、欺诈或者重大误解、显失公平的情形，也不属于可撤销或无效的协议。李旭生、钟淡金也从未以显失公平或其他理由向法院提要求撤销协议，至今已过诉讼时效。2.从本案纠纷有关款项的分配、收取及从租金支付的情形看，李旭生的妻子钟淡金对本案协议等事实是不可能不知情的。即使钟淡金不知情，这也是李旭生、钟淡金之间的关系，与本案无关，钟淡金也只能向其丈夫追究因擅自处理而造成的损失。本案是从继承的角度来审查，钟淡金并无继承权利，从这个角度而言也不存在有权处理或者无权处理的情况。二、本案并非买卖或变相买卖农村土地的情形，主要是对祖母房产的继承和使用问题。1.涉案房屋是双方当事人共同的祖母遗留下来的，祖母并没有立遗嘱说仅给李旭生、钟淡金继承，故该房屋应由双方法定继承，在第一顺序的人放弃或者允许第二顺序的人继承之后，李旭生、钟淡金与我方之间达成了涉案协议，这也是亲属之间对于祖母的遗产进行分配的权利，是双方当事人的真实意思表示，法庭也应该尊重双方的真实意思表示，故本案并不存在也没有证据显示祖屋仅仅是交由李旭生、钟淡金处置，然后由李旭生、钟淡金将其出卖给李跃华、李跃龙的情形。从双方当事人合建房屋的行为看，也符合继承法的立法精神，故涉案《合作兴建祖屋合约》和《补充协议书》是合法有效的。三、李旭生与我们之间是堂兄弟关系，对于祖母遗留下来的祖屋，双方均有平等继承权。对于拆除祖屋后所建房屋，双方基于对祖屋的分配情况而签订了《合作兴建祖屋合约》、《补充协议书》，且上述协议是在双方当事人共同的姑妈、姑姐及村委会的见证下达成的，本案并非买卖农村宅基地，不存在村外人与村内人合建的情形，也没有违反法律规定。另外，宅基地是村集体用地，经过村集体的同意之后是可以归村民使用的，村民仅仅是优先使用。而在拆除祖屋建新房的过程中，只要经过村的同意，在不损害其他村民利益的情况下，合建行为是可以得到支持的，也不违反相关法律规定，这种合建行为也不需要三分之二村民同意。双方的合建协议中有村委会的意见，证明本案合建行为是村里同意的。综上，李旭生、钟淡金的上诉事实和理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
李跃华、李跃龙向一审法院起诉请求：⒈确认广州市天河区棠××号房屋的50%的所有权归李跃华、李跃龙所有；⒉李旭生、钟淡金承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：李旭生与钟淡金于1981年3月18日登记结婚。据广州市房地产档案馆2016年12月19日查册单显示，位于广州市天河区棠××号（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为李旭生，为集体土地房产证，所有权来历为1996年新建，建筑面积587.72平方米，使用土地面积95.82平方米。涉案房屋的档案显示，李旭生领取广州市天河区东圃镇建设委员会于1996年6月15日颁发的《建筑工程许可证》。涉案房屋出证日期为2006年10月19日。经李跃华、李跃龙申请财产保全，一审法院于2017年1月26日查封涉案房屋二分之一份额。
经当事人确认，李跃龙、李跃华为亲兄弟关系，父亲为李洪柱；李跃龙、李跃华与李旭生为堂兄弟关系，李旭生父亲李洪海（已故）；李洪海、李洪柱、李某1、李某2为亲生兄弟姐妹关系。
李跃华、李跃龙为支持其主张，为此提交：1、签订日期为2003年2月7日的《合作兴建祖屋合约》，内容为：因位于棠××号的祖屋长期失修已属危房急需重新修建，现经李旭生、李跃龙、李跃华三人协商一致，共同出资重新修建，现将修建的相关事项约定如下：一、有关报建及办理相关权证等事项由李旭生负责，李跃龙、李跃华协助，报建书由三人签名上报；二、设计、施工管理及验收工作由李旭生负责，李跃龙、李跃华协助；三、投资比例及建成后的实物分成，投资按总造价计算李旭生出资50%，李跃龙出资25%，李跃华出资25%，实物分成按建成后的总面积计算，李旭生占50%，李跃龙占25%，李跃华占25%；四、日后如遇城市改造拆迁等事项，相关的补偿标准亦按上述比例执行；五、投资：先期资金投入由李旭生负责，如李旭生资金不足即由李跃龙、李跃华全部补足，建成后按造价三方一次结清；六、具体实物细分及管理使用等另行协商处理；七、本合同经三方同意签字后即行生效。李旭生出示其持有的《合作兴建祖屋合约》，上述内容一致。经比较，李跃龙、李跃华持有的《合作兴建祖屋合约》底部另签有“李某1”、“李某2”，签有“见证办，棠东村委会，2012年2、11”（加盖“广州市天河区棠下街棠东村民委员会”公章）；李旭生持有的《合作兴建祖屋合约》不载有该内容。
2、签署时间为2011年11月30日的李旭生（甲方）、李跃龙（乙方）、李跃华（丙方）签订的《补充协议书》，内容为：甲、乙、丙三方为重新修建位于棠××号的祖屋，于2003年2月7日签订了《合作兴建祖屋合约》，现祖屋已建成多年，产权证登记在甲方名下，并由甲方管理，根据三方原合约第六条的规定，达成协议：一、现房屋由甲方管理对外出租，甲方承担日常房屋一般维护保养，重大房屋维修由甲乙丙三方共同承担；二、每年在12月15日前甲方支付给乙方1万元、丙方1万元，合计2万元作为该年租金收益，至该房屋拆迁止；三、其他条款按原合约继续履行；本协议一式三分，各方执一份，从三方签字之日起生效；四、消防、治安责任由三方共同承担。底部另签有“李某1”、“李某2”，签有“见证，棠东村委会，2012年2、21”（加盖“广州市天河区棠下街棠东村民委员会”公章）
3、李旭生向李跃龙出具的收据11万元，内容有：收到李跃龙修建龙门大街40号祖屋结算款；李旭生向李跃华出具的收据11万元，内容有：收到李跃华修建龙门大街40号祖屋结算款。
4、李跃华于2012年12月24日向李旭生出具的《收据》，内容为：今收到李旭生交来棠××号祖屋2012年租金1万元；李跃龙于2012年12月24日向李旭生出具的《收据》，内容为：今收到李旭生交来棠××号祖屋2012年租金1万元；
李旭生为支持其抗辩，为此提交：1、加盖广州市天河区东圃镇人民政府财务专用章的收款收据，显示：收到棠东村李旭生住宅市政报建费1603元；
2、多份2002年期间的采购单，拟证明其出资建设房屋；
3、签署时间显示为2003年2月7日的《合作兴建祖屋合约》；
4、李旭生银行流水单，其中2010年3月10日，由李洪柱（李跃龙、李跃华父亲）转账22万元；2011年至2015年期间，李旭生分别转账2万元合计8万元至李跃华、李跃龙。关于该8万元，李旭生表示与李跃华、李跃龙没有其他债权债务关系，签订《补充协议书》是为了获得拆迁安置的名额，李旭生迫于无奈签订的，当时已收取22万元，所以转账返还8万元（返还22万的部分款项）；李跃华、李跃龙表示该8万元为《补充协议书》中约定的每年2万元租金收益，不存在退还22万款项的事实。
经李跃华、李跃龙申请证人出庭作证，李某1的证言为：涉案房屋原来是李真基的，我家族四兄弟姐妹，李洪海、李洪柱是两兄弟及妹妹李某2，李洪柱有两个儿子即为李跃龙、李跃华，李洪海于1973年去世，只有一个儿子即李旭生，当时我是出嫁女，不享有涉案房屋，我也不记得涉案房屋何时拆除。涉案房屋是祖屋，祖屋如何分配由李洪海及李洪柱决定自由分配，我不要求任何的分配权利。我也不记得何时对《合作兴建祖屋合约》、《补充协议书》进行签名。涉案房屋的地是向其他村民购买回来的，房屋拆除后由李洪海、李洪柱两家建的，由李洪柱及李旭生一家出资，具体出资情况不知道。李某2的证言为：李跃龙、李跃华、李旭生都叫我姑姐，我大哥叫李洪海、李洪柱，李洪海是李旭生父亲，李洪柱是李跃龙、李跃华父亲。涉案房屋是旧屋拆除改建的，原来的旧房我住了11年多，我是外嫁女，对涉案房屋不享有分配权，涉案房屋是分配给李洪海、李洪柱进行处理，涉案房屋改建由谁出资我不清楚。
一审庭审时，李旭生表示共花费45万元建设房屋，款项全是李旭生及钟淡金支出，其中部分款项向钟淡金的妹妹借款；李跃华、李跃龙表示是双方出资的，只是先由李旭生垫资，建设房屋时，李旭生没有告知具体的数额，后来李旭生才告知我方涉案房屋修建花费44万元，在2010年3月份，李跃华、李跃龙通过父亲转帐给李旭生，由双方各自承担22万元。双方一直在涉案房屋修建时就有争议，所以涉案房屋建成后的分配经村确认。
关于房屋现状，李旭生表示房屋为五层，均由其出租他人，每月租金约5000元；李跃华、李跃龙表示房屋由李旭生管理，但若有消防、治安责任由双方共同承担，不清楚具体的租金数额，李旭生固定将年收益2万元支付给李跃华、李跃龙（每人1万元）。
一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。
李跃华、李跃龙持有李旭生签字确认的《合作兴建祖屋合约》、《补充协议书》，形式真实，李旭生抗辩其被迫签订协议缺乏事实依据，不予采纳。李旭生抗辩其行为为配合李跃华、李跃龙取得拆迁安置名额，协议有关内容是对涉案房屋权属进行确认，该抗辩缺乏事实依据。李旭生自认涉案房屋建设成本45万元，结合合约中的造价出资比例约定，李旭生在2010年3月10日收取李洪柱转账22万元，并向李跃华、李跃龙出具收据确认收取涉案房屋结算款。双方无其他债权债务关系，李旭生于2011年至2015年起每年向李跃华、李跃龙转账2万元，其中李跃华、李跃龙曾于2012年12月24日出具《收据》确认该款为租金，与《补充协议书》中的租金收益约定一致，李旭生抗辩该款性质为返还22万款项，不予采纳。按公序良俗及法律规定，村民自有土地、宅基地等均可依法继承，本案非村土地、房屋的买卖关系，亲属间对集体房屋权属的内部约定在无侵犯村集体组织利益进行自由处分，属当事人自由处分的权利，从当事人陈述可见，涉案房屋为拆除祖屋所建，祖屋属于家族财产，李洪海、李洪柱、李某1、李某2为同一辈分兄弟姐妹关系，祖屋及祖屋所占土地由家庭成员之间进行约定或分配，晚辈堂兄弟关系的李跃华、李跃龙（代表李洪柱家庭）、李旭生（代表李洪海家庭）自行约定祖屋进行改建并确认分配权益，双方签字《合作兴建祖屋合约》，按约定进行投资及分配，于2011年11月30日再次签订《补充协议书》再次确认家族财产分配，从履行事实方面，事实上发生付款22万元及每年转账2万元租金收益行为，家族成员间对内部约定并无异议，不存在李旭生抗辩的胁迫行为，证人李某1、李某2到庭提供证言，两人为当事人前辈，其证言印证家族成员对祖屋的分配，李跃华、李跃龙持有的合约及协议均经所在村民自治组织即村委会的盖章见证，当事人的签约、履行行为均体现当事人真实意思表示，行为有效。涉案房屋来源于拆除旧屋所建，第三人抗辩不知情，有违诚信，不予采纳。李旭生、钟淡金主张行为无效缺乏法律依据，不予采纳。
李跃华、李跃龙依法享有涉案房屋的权益，当事人合法建造涉案房屋，内部进行份额确认，并无不当，当事人对涉案房屋存在按份共有关系，按约定应为李跃华占25%，李跃龙占25%，李旭生占50%，一审法院予以遵照当事人的约定，予以确认各自份额。李跃华、李跃龙的诉讼请求主张方式不当，予以调整。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十条，《中华人民共和国民法总则》一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年10月31日作出如下判决：确认以李旭生名义登记的广州市天河区棠××号房产为李跃华、李跃龙、李旭生按份共有，其中李跃华占25%，李跃龙占25%，李旭生占50%。一审案件受理费8050元，由李跃华、李跃龙负担4025元，由李旭生负担4025元；财产保全费5000元，由李跃华、李跃龙负担2500元，由李旭生负担2500元。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，被上诉人李跃华、李跃龙为证明双方当事人的父辈是亲兄弟关系及涉案房屋系由双方当事人的奶奶潘艮笋所有的祖屋拆建而来，向本院提交了如下证据：1.落款日期为2018年1月25日，盖有“广州市天河区棠下街丰乐社区居民委员会”印章的《证明》，主要内容：根据相关资料显示，我社区棠东村第五经济社社员潘银笋的次子是李洪柱；2.落款日期为2018年1月26日、盖有“广州市天河区石牌街东海社区居民委员会”印章的《证明》，主要内容为：根据相关资料显示，我社区户籍居民李洪柱的长子是李跃龙，次子是李跃华；3.落款日期为2018年1月26日、盖有“广州市天河区棠下街棠东第五股份合作经济社”印章的《亲属关系证明》，主要内容为：兹证明李跃龙、李跃华和李旭生三人均是我社已故社员潘银笋的内孙；⒋广州市天河区人民政府棠下街道办事处于2017年10月11日出具的《天河区农村村镇宅基地使用证档案证明》，载明：兹有潘艮笋的房屋，宅基地号码为0096**，门牌棠东东北龙门大道28号、结构砖木、层数壹层、用地面积72平方米、建筑总面积72平方米，现该档案存我街道办事处，特此证明；等。经本院组织质证，李旭生、钟淡金对上述证据1-3没有异议，并确认双方的父辈是亲兄弟的关系；认为证据4不是新证据，不予质证，并称涉案房屋所在地址的原被拆房屋并非祖屋，而是由其爷爷向人购买，没有办理权属登记，但确认该证明中记载的房屋地址门牌号已变更为本案所涉房屋地址。李跃华、李跃龙还称潘艮笋于1997年11月死亡，其祖屋应由李跃华、李跃龙的父亲李洪柱与李旭生的父亲继承，其他人放弃继承了，当时没有办理继承手续或公证；李旭生的父亲已经去世了，李洪柱现在还在世，李洪柱将其应继承的房屋产权份额交给了李跃华、李跃龙，但没有办理继承手续。
为查明本案事实，本院依法向广州市国土资源和规划委员会发函了解情况。该委分别于2018年3月14日、3月21日函复本院称：一、2002年申请人李旭生申请该房屋的新建登记，其提交报建资料《建筑工程许可证》显示报建人为李旭生，申请事项与申请资料一致，符合规定要求，以李旭生名义发证。根据《不动产登记暂行条例》，申请不动产登记时，申请人申请登记事项与申请材料一致的，不动产登记中心应予核发不动产权证，申请人对申请材料的真实性负责。二、根据来函提供的地址在广州市房地产档案管理系统进行查询到的《广州市不动产登记查册表》显示：天河区棠××号产权人为李旭生，土地性质为集体所有，契证类型为集体土地房屋，该房屋有225.47平方米违章建筑未处理；等。三、根据《建筑工程许可证》，该房屋批建层数为3.5层，实测5层（部分6层），有超层数及总建面积情况。违章面积225.47平方米，违章部位位于4层（部分违章）、5、6层。四、2002年申请人李旭生申请天河区棠××号房屋的新建登记，我委天河区局根据《建筑工程许可证》等登记材料办理该房屋《集体土地房产证》。经查，登记至李旭生名下之前，查无相关档案信息及资料。是否为祖屋，建议贵院可到房屋所在地的村委或街道查询相关情况。领有《集体土地房产证》的房产为集体土地上的房屋，根据《房屋登记办法》第八十六、八十七条规定，申请房屋所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。受让人须为房屋所在地农村集体经济组织成员。另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，符合上述法律法规的可办理转移登记；等。各方当事人对上述两份复函的真实性、合法性和关联性均表示无异议。
本院认为，根据一审查明事实，涉案房屋系由李旭生报建并登记在其名下的集体土地上的房屋。李跃华、李跃龙凭借其与李旭生于2003年2月7日签订的《合作兴建祖屋合约》、于2011年11月30日签订的《补充协议书》，提起本案诉讼，要求确认涉案房屋50%所有权归其所有。虽然李跃华、李跃龙在二审中举证证明其与李旭生之间存在亲属关系，李旭生对此亦予以确认，且李跃华、李跃龙在二审中还提供了一份广州市天河区人民政府棠下街道办事处于2017年10月11日出具的《天河区农村村镇宅基地使用证档案证明》，拟证明涉案房屋系对李跃华、李跃龙与李旭生共同的祖母所有的祖屋拆除后所新建，李跃华、李跃龙与李旭生是基于对祖屋的继承而协商一致签订了上述协议，但一方面，李跃华、李跃龙没有举证证明其主张的继承关系，且李跃华、李跃龙亦在二审中确认并未办理祖屋的继承手续，另一方面，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，又根据广州市国土资源和规划委员会在二审中向本院的复函内容显示，对集体土地上的房屋申请所有权转移登记的，应当提交农村集体组织同意转移的证明材料，且受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员，而李跃华、李跃龙均非涉案房屋所在集体组织成员，故上述协议应属无效，李跃华、李跃龙要求确认涉案房屋50%产权归其所有，缺乏理据，本院不予支持。一审对此处理错误，本院依法予以纠正。
综上所述，李旭生、钟淡金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初5947号民事判决；
二、驳回李跃华、李跃龙的诉讼请求。
一审案件受理费8050元，二审案件受理费4025元，均由李跃华、李跃龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年四月十三日
书记员 林飘云
梁少欣