广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初5597号
原告（反诉被告）：深圳市新丰物业管理有限公司，地址：广东省深圳市龙华区民治街道上塘西头新村四区31号，组织机构代码：55544126-4。
法定代表人：周明生。
委托诉讼代理人：周新忠，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭天池，广东国晖律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：钟立志，男，汉族，1951年9月3日出生，住址：广东省珠海市斗门区，
被告（反诉原告）：姜清，女，汉族，1957年6月18日出生，住址：广东省珠海市斗门区，
被告（反诉原告）：钟鹏飞，男，汉族，1984年8月18日出生，住址：广东省深圳市龙华区，
上列三被告共同委托诉讼代理人：罗竞军，广东龙新律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市新丰物业管理有限公司与被告（反诉原告）钟立志、姜清、钟鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周新忠，被告钟立志及三被告共同委托的诉讼代理人罗竞军均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告深圳市新丰物业管理有限公司诉称，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告于2010年起为被告位于深圳市××区××龙××街道××西头新村××区××号房屋提供物业管理服务，约定每月的物业管理费为人民币340元。业主规约规定及被告确认，被告应按时缴纳管理费，每月10日前支付上月的管理费，超过60天的，应按每日1%的标准支付滞纳金。2016年1月22日，原告及西头新村社区共建促进会召开业主大会，经原告及业主共同确认，对逾期拖欠综合管理费的业主通过法律途径追讨及按日加收0.5%滞纳金。从2014年7月起至今，被告已经拖欠了原告31个月的物业管理费共人民币10,540元，至起诉之日的滞纳金为5,482元，管理费及滞纳金合计为16,022元，被告应依法支付。起诉之后的滞纳金另行计算。原告为此多次与被告协商沟通，并以书面形式发文催告，但被告一直拒绝支付物业管理费，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费人民币10,540元及至付清之日止的滞纳金，滞纳金暂计至起诉之日即2017年1月17日为人民币5,482元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告于庭审中明确其主张的滞纳金依据是，业主应于每月10日之前支付上月费用，业主大会在2016年1月22日作出投票决议，确定超过60天支付的每日加收0.5%的滞纳金，故原告主张的滞纳金计算方式为：以拖欠管理费数额为基数，按每日0.5%的标准，自每月10日之后的第61天起算。
被告钟立志、姜清及钟鹏飞答辩并反诉称，原告并非正规的物业管理公司，未取得相应的管理资质及资格，西头新村并没有通过业主大会聘请原告管理西头新村物业，原、被告没有建立任何合同关系，原告在未经被告同意的情况下对被告所在物业进行管理，严重侵害了被告的权利。原告在没有得到西头新村大部分业主同意的情况下，经过少部分人的操作而成立并强行声称对西头新村进行物业管理，更向业主收取所谓的物业管理费，严重违反法律规定，更违背合同法的自愿平等原则，属于“强行交易”行为。被告特提起反诉，请求判令：1、确认原告对西头新村及被告物业不具有合法的物业管理权限；2、确认双方不存在任何物业管理合同关系；3、撤销原告对西头新村及被告物业的物业管理行为；4、原告停止对西头新村及被告物业所有物业管理行为；5、被告无需支付原告任何物业管理费及滞纳金；6、原告承担本案所有诉讼费。
被告当庭变更第三项反诉诉讼请求为：确认原告对西头新村及被告物业的物业管理行为无效。
原告针对反诉答辩称，一、原告系经过法定程序成立的合法物业管理公司，根据广东省住建厅及住建局的规定原告提供服务不需要取得物业服务的资质。二、原告成为西头新村物业服务企业是经过业主共同决定聘请的，对所有业主均具有约束力，原告与被告已形成事实上的物业服务合同关系，且生效的（2014）深宝法民三初字第736号、（2015）深中法房终字第68号民事判决也进一步确认了原告被告之间存在事实物业服务合同关系；三、原告已按照约定为西头新村所有业主提供了物业服务，被告理应继续向原告支付物业服务费，被告拒绝支付物业服务费构成违约，应当承担相应的法律责任；四、被告接受了服务却拒不支付物业服务费，对其他业主不公平。综上所述，被告的反诉请求没有事实依据及法律依据，且从内容上看，被告的所谓反诉实质上属于答辩意见，不构成独立的反诉请求，恳请人民法院依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告深圳市新丰物业管理有限公司于2010年5月24日登记成立，原告在成立当天进驻涉案小区，为涉案小区提供物业管理服务。
2010年7月6日，深圳市宝安区民治街道西头新村业主委员会在开会时作出如下决议：决定于2010年7月20日进行“新丰物业管理有限公司”按有关程序正式挂牌、运作、依法管理，业主委托管理手续可代签、后补签；“新丰物业管理有限公司”为一套领导班子，两块牌子，效益共享，责任共担；“新丰物业管理有限公司”之日常运作及决策须有业主委员会召开会议通过方可执行有关规定。原告及被告钟立志、姜清在另案庭审中均确认上述会议记录中的签名人员为业主委员会全体委员，且该业主委员会委员是业主大会选举出来的。另，被告钟立志亦作为参会委员签名确认了上述决议。
2014年1月23日，被告钟立志出具《保证书》，承诺2014年1月24日将去年余下的管理费交清。
2014年3月24日，西头新村业主管理办公室出具一份《西头新村业主委员会收款收据》，确认收到西头新村B区31栋业主支付2013年8月至12月共5个月的综合费1,700元（340元/月×5个月）。
原告主张被告欠付2014年7月至今的物业管理费，故而诉至法院，请求被告向其支付2014年7月至2017年1月共计31个月的管理费人民币10,540元以及滞纳金。
另查，原告曾因被告钟立志、姜清拖欠2014年1月至6月的物业管理费诉至本院，本院于2014年9月4日作出（2014）深宝法民三初字第736号民事判决，并查明以下事实，1、原告并未取得物业管理资质证书。2、原告与被告钟立志、姜清在庭审中确认双方未签订过物业管理合同。3、原告与被告钟立志、姜清确认：位于深圳市××龙××街道西头新村××涉案小区为城中村，小区内房屋均为自建房屋，钟立志、姜清夫妻关系，系深圳市宝安龙华新区民治街道西头新村B区（二区）31栋的使用人。4、原告主张双方约定涉案房屋按每月人民币340元的标准收取物业管理费用，原告提供了民治街道西头新村业主缴交综合管理费核定表证明其该主张，被告对原告该主张以及原告提供的证据均不予认可，且原告提供的上述核定表中无被告签名确认。5、被告钟立志及姜清已经按每月人民币340元的标准交纳2010年4月至2013年12月期间的物业管理费，其中2010年4月至2012年12月期间的物业管理费是按月交纳，2013年1月至12月期间的物业管理费是两被告分两次补交的。两被告主张上述物业管理费是原告自行扣划的，但扣划之后两被告未对此提出异议，原告主张上述物业管理费为两被告现金交付的。被告钟立志、姜清不服上述民事判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2015年3月17日作出（2015）深中法房终字第68号民事判决，维持原判。
再查，1、被告钟鹏飞系被告钟立志与姜清之子，亦在涉案的西头新村B区31号房屋居住。
2、原告主张其为涉案小区提供了包括安保、清洁、设施维护等在内的物业服务，原告提供了保安安全护卫服务合同、西头新村食品门禁系统维修协议、备货清单、西头新村监控系统维护方案、监控系统工程合同书、配制价格表、视频监控照片、西头新村发放垃圾筒业主签收记录、银行电子回单、收款收据、保安服务（劳务）合同、付款凭证、发票、保安服务合同书、西头新村治安队员巡查签到本、照片证明其该主张。
上述事实，有西头新村会议记录、深圳市新丰物业管理有限公司注册股东承诺书、西头新村业主大会关于本小区物业管理的表决表、平面图、民治街道西头新村业主缴交综合管理核定表、收款收据、保安安全护卫服务合同、西头新村食品门禁系统维修协议、备货清单、西头新村监控系统维护方案、监控系统工程合同书、配制价格表、视频监控照片、西头新村发放垃圾筒业主签收记录、银行电子回单、收款收据、保安服务（劳务）合同、付款凭证、发票、保安服务合同书、西头新村治安队员巡查签到本、照片、（2014）深宝法民三初字第736号民事判决、（2015）深中法房终字第68号民事判决等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，虽然原告不具备物业管理资质，原、被告之间亦未签订物业管理合同，但根据本院查明的事实，原告作为经涉案小区的物业管理单位，其已经为涉案小区提供了物业服务，三被告作为深圳市宝安龙华新区民治街道西头新村B区（二区）31栋的业主，也已经实际接受了原告提供的物业服务，故原、被告之间虽然没有签订书面的物业管理服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业管理服务合同关系，三被告应根据约定的收费标准向原告支付物业管理费。关于物业管理费的支付标准。原告主张双方约定按每月人民币340元的标准收取涉案房屋的物业管理费用，虽然原告仅提供了民治街道西头新村业主缴交综合管理费核定表证明其该主张，根据生效裁判文书查明的事实可知，被告钟立志、姜清在2010年4月至2013年12月期间均已经按每月人民币340元的标准交纳了涉案房屋的物业管理费，两被告亦未对此提出异议，故本院对原告的上述主张予以支持。综上，三被告应向原告支付2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理费人民币10,540元。
关于原告主张的滞纳金，本院认为，原、被告之间没有签订书面的物业管理服务合同，原告主张双方约定的滞纳金交纳标准为每日1%，但原告提供的收据不足以证明其该主张，故原告要求被告支付违约金没有合同依据，原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于反诉。由于本院已认定原告与三被告之间存在事实上的物业管理服务合同关系，三被告应根据约定的收费标准向原告支付物业管理费，且在原告进驻西头新村进行物业管理之前，包括被告钟立志在内的西头新村业主委员会亦明确表示同意，故对于被告关于双方之间未建立合同关系、原告未经业主同意即进驻西头新村管理等各项主张，与本院查明的事实不符，本院均不予采信，对于被告提出的各项反诉诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告钟立志、姜清、钟鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新丰物业管理有限公司支付物业管理费人民币10,540元；
二、驳回原告深圳市新丰物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告钟立志、姜清、钟鹏飞的全部反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币100元，反诉费人民币100元，均由三被告负担。案件受理费原告已预交，反诉费三被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年九月三十日
书记员 席俊奇
书记员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第9页共10页