贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔县民初字第485号
原告彭亮基，男。
委托代理人李岩珈，靖毕律师事务所律师，委托权限为特别授权。
被告肖林，女。
被告彭静，女。
被告万玲，男。
被告陈国胜，男。
被告陈华，男。
委托代理人汤孝余，男。委托权限为特别授权。
原告彭亮基与被告肖林、彭静、万玲、陈国胜、陈华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月19日受理后，同年4月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭亮基及其委托代理人李岩珈，被告肖林、彭静、陈国胜、陈华及陈国胜、陈华的委托代理人汤孝余到庭参加了诉讼，被告万玲经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告彭亮基诉称：我与被告肖林系夫妻关系，有清毕路932号商铺、住房三层8间及房屋西面空地一块等多处共同财产。被告彭静、万玲系我女儿、女婿。2001年4月28日，五被告趁我生病住院之机，签订了一份《房地产买卖契约》，被告肖林、彭静、万玲擅自将上述房产以72800元价格出售给被告陈国胜、陈华，我得知后极力反对，要求被告各自返还房屋及价款，由于我的阻碍，五被告签订的合同至今未能履行完毕，尚有6060元房款及其他费用未支付，但被告陈国胜、陈华一直占用我的房屋至今。故诉至法院要求判决五被告签订的《房屋买卖契约》无效并责令被告陈国胜、陈华返还原告清毕路932号商铺、住房共三层8间及房屋西面空地归原告管理使用及承担案件受理费。
为了支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：
1、原告身份证，证明主体适格；
2、向阳社区居委会出具的证明、结婚证、户口簿、房屋所有权登记审核表，证明肖林与肖玲系同一人；原告与肖林系合法的夫妻关系；出售的房屋系原告与肖林的夫妻共同财产。
被告肖林辩称，我与原告于1970年1月23日办理结婚登记手续。诉争房屋于1994年修建，当时在村委会及土管局办理了简单手续，后办理房产证时登记为我的名字，由于当时没有相关规定，故相关部门向我颁证的时候，没有体现诉争房屋的共有人。出售诉争房屋是我真实的意思表示，成交价为7.2万元，当时原告在毕节（1998年至2002年）。签订协议后，陈国胜、陈华支付一半多房款后强行搬进该房屋，迄今为止，陈国胜、陈华尚欠土地出让金4千余元及房屋价款的1千余元未付清。在房屋出售后，我到国土局以我的名义办理过相关手续。原告从毕节回来一个月左右得知此事，与我几次去陈国胜、陈华处欲要回该房屋未果。
为证明自己的抗辩理由成立，被告肖林向法庭提交以下证据：
肖林身份证复印件一份，用以证明肖林主体适格。
被告彭静辩称：诉争房屋买卖之事我是知道的，当时我和我丈夫都在契约上签了字。
被告彭静、万玲未向法庭提供相关证据。
被告陈国胜、陈华辩称：早在2000年下旬，肖林就多次找汤孝余称她的房子地处水沟边，地势太低，一下雨水就要进屋，实在是住不下去，加上急需钱偿还银行贷款，请汤孝余帮忙把该房出卖。我二人系洪家渡库区移民，需要购房居住，便通过汤孝余与肖林协商以72800元的价款成交诉争房屋，我们当时要求查看该房屋的有关证件及手续是否齐全并通知肖林的爱人及年满18周岁的成年子女在契约上签字捺印。但肖林称该房所有证件已拿到银行贷款，待我们把定金交了，她去银行还清贷款后方能取回有关证件。肖林还称其爱人彭亮基有精神病，当时在毕节精神病院住院，确实无法到场签字，她家都是她做主，她是彭亮基的监护人，由她全权办理，他女儿和女婿可以在契约上签字捺印。原告诉称五被告趁其生病住院期间签订协议且陈国胜、陈华尚欠房款6060之事不属实，房款已分四次全部付清，有肖林的收条为证。若原告未患精神病，那肖林出售房屋之时就存在欺诈行为，我二人购房实属善意取得，具有相关法律规定。
为了支持自己的诉讼主张，被告陈国胜、陈华向法庭提交了下列证据：
1、被告陈国胜、陈华的身份证，证明二被告主体适格；
2、收条4张，证明二被告分4次付清购房款；
3、买房付款协议书，证明由于肖林没有协助过户才迟付最后一笔房款；
4、房产证、土地证原件各一本，证明房产证是在买房前办理的，土地证是在买房后办理的，且肖林是在陈国胜、陈华购房款付清后才把证件交付的。
经庭审质证，对原告提供的1、2组证据，四被告均无异议。对被告肖林提供的1组证据，原告及被告彭静、陈国胜、陈华均无异议。被告陈国胜、陈华提供的证据，对第1组证据，原告及被告肖林、彭静均无异议。对第2组证据，原告认为2001年12月12日收条与协议签订内容矛盾故无效；被告肖林称房款付清了，只是没按照协议付清，另外还有1800元房款和4000元土地出让金未付；被告彭静无异议。对第3组证据，原告不发表质证意见；被告肖林称不是其写的，不予认可；被告彭静称不是其母肖林写的字。对第4组证据，原告认为真实性无异议，因房屋尚未过户，仍属原告与肖林的夫妻共同财产；被告肖林、彭静均无异议。
经本院认证，对原、被告双方当事人提供的全部证据，因来源合法，与本案的事实相关联，能够形成证据锁链，足以作为本案的定案依据，本院予以确认。
综合原、被告双方的诉辩意见及举证、质证情况，本案双方当事人的争议焦点是：1、被告肖林与陈国胜、陈华的购房协议是否侵犯了原告彭亮基的合法权益；2、被告肖林与陈国胜、陈华签订的购房协议是否真实有效。
经审理查明：原告彭亮基与被告肖林1970年1月办理结婚登记手续结婚，本案被告彭静、万玲系原告彭亮基女儿、女婿。2001年4月28日，被告肖林、彭静、万玲与被告陈国胜、陈华签订《买卖房屋契约》，认购被告肖林位于黔西县城关镇十三街清毕路932号混合结构住宅房屋，该房屋建筑面积143.89平方米，总价款72800元。合同签订之日，原告支付了购房定金8500元，后被告陈国胜、陈华于2001年9月13日、2001年9月28日、2001年12月12日四次向被告肖林分别支付房款40000元、3500元、19000元，共计71000元。后双方在2001年12月12日的收条上载明肖林少收陈国胜1800元后所有过户费用由陈国胜自行负担、全部房款已付清。被告肖林将此房的房屋所有权证及国有土地使用证交给被告陈国胜、陈华。被告陈国胜、陈华于签订购房协议的当年6月入住该房至今。原告认为五被告未经其同意擅自签订《买卖房屋协议》侵害了原告的合法权益，属无效合同。为此，原告于2014年2月19日诉来本院要求如前所请。
另查明：彭亮基1998年至2002年在毕节戒酒，2002年回来后与肖林在原黔西县城关镇莲城大道居住。
本院认为，依法订立的合同应在当事人之间产生法律约束力、并受到法律的保护，当事人应当按照约定以及法律规定履行自己的权利和义务。本案中，被告肖林、彭静、万玲与被告陈国胜、陈华签订的《买卖房屋契约》主体适格、意思表示真实、内容合法，且不违反法律的强制性规定，属依法订立的合同，该合同真实有效。原告称诉争房屋未过户，根据物权法第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告陈国胜、陈华已按照契约约定履行了付款义务，房屋及房屋的产权证书已完成了交付。虽然房屋产权手续尚未过户，但不影响合同的效力。对于原告诉称不知道肖林转让房屋一说，根据婚姻法解释（一）第17条第二项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”被告肖林转让登记在自己名下的房产的确属于原告彭亮基与被告肖林的夫妻共同财产，其与对方订立《买卖房屋契约》时原告虽不在场，但其女儿、女婿均签字搭籍，并有其他见证人在场，被告陈国胜、陈华有理由相信肖林具有代理权，且被告陈国胜、陈华以合理的价款取得该房屋，并完成了房屋及房屋产权证的交付。为此，作为善意第三人的被告陈国胜、陈华应按契约约定取得诉争房屋的所有权。肖林转让房屋的行为构成表见代理，则产生有权代理的法律效果，该后果应由被代理人即本案原告彭亮基自行承担。另一方面，根据合同法第五十五条第一款之规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”原告称其不同意被告肖林出卖房屋，应在法律规定的除斥期间内行使撤销权，且原告2002年回到黔西县居住后，从实际情况上分析，应当知道该争议的房屋被出卖。但自原告知道肖林出卖房屋至今已有十余年，故原告的撤销权已经消灭，本院不予保护。综上所述，原告要求确认五被告签订的《买卖房屋契约》无效的请求，应不予支持。据此，为维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，保护当事人的交易安全、保护权利人的物权，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告彭亮基的诉讼请求。
案件受理费1600元，由原告彭亮基负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判长 陈 刚
审判员 石承琴
审判员 胡云贵
二〇一四年五月五日
书记员 张怀俊