上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7280号
上诉人（原审被告）上海航金房地产发展有限公司。法定代表人阳侃，总经理。委托代理人杨利平，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）岳增柱，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人惠晋生，上海申邦律师事务所律师。上诉人上海航金房地产发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初8208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭于2016年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人上海航金房地产发展有限公司（以下简称航金公司）的委托代理人杨利平，被上诉人岳增柱及其委托代理人惠晋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年2月28日，岳增柱（乙方）与航金公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX（复式）室房屋（以下简称系争房屋），暂测建筑面积为187.76平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为24,127元（人民币，下同），根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为4,530,086元，本合同约定的总房价除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第四条，乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第十一条，甲方定于2014年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第二十二条，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权请求甲方免费修复。双方对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。附件三关于“房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定系争房屋为毛坯交付标准，毛坯交付标准本附件未列明者，均以房屋交付时的实际状况为准。补充条款8.2条约定，本合同正文第十一条约定的日期为最后交付日期，该房屋在该日期之前达到本合同约定的交付条件的，甲方有权书面通知乙方交房。乙方应在甲方寄发的交付通知书中规定的期限前与甲方办理房屋交接手续。补充条款10.2条约定，乙方未在甲方催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则房屋的保修时间从催告书约定的交接日之第二日起开始计算。签订上述合同当天，岳增柱另行签署了《申请书》给航金公司，内容为：就航金公司开发建设的系争房屋买卖事宜，双方已签订了《上海市商品房预售合同》，现岳增柱基于自身对于居住环境等的要求，特向航金公司申请对该房屋进行装修。就岳增柱申请的装修，航金公司已明确向岳增柱告知了相关风险（包括但不限于政府规划风险等）以及可能承担的责任，并承诺就岳增柱所申请的装修而导致的风险及责任由岳增柱自行承担，不会向航金公司主张退房以及任何补偿、赔偿等。为此，岳增柱、航金公司另行签订了《协议书》一份，其中载明就乙方（即岳增柱）购买系争房屋之事宜，甲（即航金公司）乙双方签订了《上海市商品房预售合同》，现鉴于乙方之申请，双方特订立本协议书。协议书第一条约定，该房屋的装修不变更预售合同中约定的房屋总价款。第二条约定，该房屋的交付标准最终以本协议书附件一为准，交付时间为2014年5月30日。第三条约定，除该房屋主体结构质量问题外，就乙方在该房屋交付验收过程中发现的房屋质量问题，甲方将承担保修责任；乙方不得以该房屋存在质量问题为由拒绝办理该房屋交付手续，否则甲方不承担逾期交房责任。乙方未按时办理该房屋验收交付手续的，则视为该房屋及其装修符合预售合同及本协议书的约定，且甲方书面通知所载的办理该房屋验收交付手续之日即视为该房屋验收交付之日。该房屋交付时，乙方尚存在欠付的房款、违约金及其他相关费用的，甲方有权推迟交房。协议书6.4条约定，装修该房屋所产生的一切风险由乙方自行承担。上述合同及协议签订后，岳增柱已付清了合同约定的房屋价款。2014年4月23日，上海市浦东新区建设和交通委员会就浦东新区XX镇XX路XX弄（包括系争房屋在内）颁发了《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年5月13日，航金公司作出《交房通知书》并给了岳增柱，内容为：《金地艺华年》已通过政府有关部门验收，取得《住宅交付使用许可证》，具备该司与岳增柱签订的《上海市商品房预售合同》规定的交房条件，该司将于2014年5月28日向岳增柱交付XX路XX弄XX号XX室，要求岳增柱接到通知后，按如下提示前来办理房屋收楼交付手续。2014年6月25日，岳增柱签收了上述《交房通知书》、《商品房钥匙及资料领取登记表》，岳增柱领取了钥匙。当日，岳增柱发现系争房屋存在质量问题，提出数十项异议，类别包括渗漏（移门渗水、卧室墙纸因渗水发霉）、木饰面、门窗、地板、踢脚线、楼梯、墙纸、吊顶、橱柜、墙地砖、厨具、真石漆、土建等类别的问题。当日，岳增柱将系争房屋的维修钥匙3把交给了航金公司维修中心的维修人员。2014年7月22日，岳增柱就渗漏（阁楼东北墙渗水）、墙地砖、墙纸（发霉）、吊顶等问题进行报修。2014年8月12日，岳增柱就渗漏（墙纸发霉、阁楼渗水引起墙纸未修复）、墙地砖、门窗等问题进行报修。2014年8月23日，岳增柱就渗漏（阁楼外露移门渗水）、木饰面、水电、墙纸（内天井渗水导致三楼书房墙纸发霉、四楼到五楼楼梯拐角处平台墙纸发霉、阁楼书房移门处墙纸有色差）、门窗、地板等问题进行报修。2014年9月1日，岳增柱就渗漏（阁楼移门渗水、三楼书房西边渗水、三楼早餐厅顶面渗水、五楼中露台外墙面空鼓渗水、五楼北露台移门下口渗水、五楼阁楼南露台渗水、四楼主卧渗水）进行报修。2014年9月4日，岳增柱就次卧外阴沟渗水以及多处因渗水导致的墙纸发霉等问题进行报修。2014年11月17日，岳增柱就电梯顶部渗水进行报修。2014年12月20日、12月21日，岳增柱就地板、土建、水电、吊顶等问题进行报修。2015年3月期间，岳增柱就渗漏（阁楼书房屋面积水、楼梯上方屋面积水）、地板、地暖、室内门（三楼两个门套发霉）等问题进行报修。2015年4月期间，岳增柱就水电、门窗、墙纸、墙地砖等问题进行报修。2015年5月期间，岳增柱就渗漏（五楼书房南面窗下渗水）、水电、墙地砖等问题进行报修。2015年6月17日，岳增柱就五楼大房间屋顶渗水进行报修。2015年7月6日，岳增柱就四楼主卧东面墙渗水进行报修。2015年8月24日，岳增柱就阁楼南露台渗水进行报修。2015年9月1日，岳增柱就阁楼小房间屋面渗水进行报修。2015年9月8日，岳增柱就书房渗水进行报修。2015年10月10日，岳增柱就地暖被维修人员损坏进行报修。2015年10月20日，岳增柱就三楼客厅背景墙的墙纸发霉进行报修。2015年12月28日，岳增柱就渗漏（一楼电梯厅上方电梯井渗水、四楼次卧阳台渗水、阁楼小房间渗水）进行报修。2016年1月13日，岳增柱就四楼客卧门线条发霉进行报修。关于岳增柱上述报修的内容，航金公司一般会组织人员在一到两个月内上门进行修理，由航金公司的维修记录可以佐证。另查明，系争房屋的物业费为每月655.90元。在（2015）浦民一(民)初字第12719号案件（以下简称另案）中，航金公司认可与系争房屋相邻，且面积相同、朝向相同的房屋[航金公司出售该房屋的单价为每平方米（不包含房屋全装修价格）23,632元，略低于本案系争房屋]的租金标准为每月最多1万元。岳增柱向原审法院提起诉讼称，2013年2月28日，岳增柱、航金公司签订了系争房屋的商品房预售合同，房屋建筑面积为187.76平方米，总房价为4,530,086元。岳增柱付清了房款，按航金公司通知时间验收房屋时，发现航金公司的全装修商品房存在严重的质量问题，如：厨房吊柜没有安装、餐厅天花板漏洞、三楼客厅墙壁大面积渗水、卫生间瓷砖漏铺、阁楼南墙大面积漏水、木地板色差、客厅门框发霉腐烂、房屋内所有的花洒及部分水龙头没有安装等35处严重的质量瑕疵问题，严重影响了岳增柱的正常居住使用。2014年5月至2016年1月期间，房屋三楼的客厅门框腐烂发霉进行了2次更换，四楼房间的地板因严重色差全部重铺，四楼东侧房间的墙体多次大面积渗水，四楼主卧因渗水更换了墙纸和地板，五楼东侧房间的墙体多次大面积渗水返修，三个露台因漏水5次施工维修。岳增柱多次催促航金公司尽快完成装修交付房屋，航金公司均拖延，航金公司的行为严重损坏了岳增柱的合法权益，致使岳增柱长期在外租房居住。同时，购买的灯具、家具无法按时进行安装。岳增柱为此支付了巨额的房租和保管费，在此期间，岳增柱曾无数次向航金公司主张赔偿的要求，航金公司均拒绝。据此，请求法院判令：1、航金公司赔偿岳增柱房屋租金损失20万元（2014年5月30日至2016年1月30日，共计20个月，按照每月1万元的标准计算）；2、航金公司赔偿岳增柱物业费损失13,118元（2014年5月30日至2016年1月30日，共计20个月，按照每月655.90元的标准计算）；3、航金公司赔偿岳增柱家具保管费、灯具保管费54,360元；4、诉讼费由航金公司承担。航金公司辩称，不同意岳增柱的诉讼请求。根据双方约定，岳增柱买的系争房屋是毛坯房，装修是航金公司赠予的，在赠予的情况下，如果没有重大瑕疵，航金公司不承担责任。岳增柱未在航金公司通知的时间前去验房，即使有瑕疵，岳增柱主张6月25日之前的租金损失没有依据。根据验房单及维修记录，岳增柱验房时发现的轻微质量瑕疵在一个月内均得到了修复，而且轻微质量瑕疵不影响岳增柱使用。物业费与本案无关。岳增柱主张的保管费，没有证据证明，而且与本案无关。一审审理中，岳增柱主张《交房通知书》收到后，岳增柱按照约定的时间（2014年5月28日）到现场收房，工作人员王鹏飞告诉岳增柱当天不能安排验房，要求岳增柱于2014年6月25日验房。航金公司否认存在上述情况，并主张航金公司按约发送通知收房，是岳增柱自己在2015年6月25日去收房，岳增柱主张6月25日之前的租金损失没有依据。岳增柱提交了2014年6月25日至2016年1月2日系争房屋的室内照片，照片显示渗漏、损坏及维修施工的情况，岳增柱主张照片与航金公司提交的维修记录能够印证，系争房屋存在质量问题影响岳增柱入住。航金公司对照片真实性不认可；照片中，五楼露台的施工部分的照片可以看出岳增柱在自行装修，合同约定航金公司交付的是地砖，岳增柱自行将地砖改装成了木地板。岳增柱解释称，五楼露台的木地板是物业公司的施工队铺设的，施工经过物业同意的，岳增柱仅仅做了封闭露台的装修。航金公司也提交了其拍摄的系争房屋的照片若干，航金公司主张是其工作人员在2015年4月20日维修时拍摄的，当时系争房屋能正常使用。岳增柱对其真实性不认可，并称航金公司的维修记录显示2015年5月至12月，系争房屋仍处于维修中，与航金公司陈述矛盾；即便照片是真实的，也仅能证明航金公司拍摄的是没有漏水等质量问题的地方。岳增柱为证明租金损失，提交了其与案外人之间的租赁合同、定金及租金的收据，上述证据显示，2014年5月30日至2015年5月30日每月租金为7,500元；2015年6月1日至2016年2月1日，租金上调为每月8,000元；物业费、水电费等由承租人承担。航金公司对上述证据的真实性不予认可。岳增柱为证明存在家具、灯具仓储费，提供了家具供货单、灯具发票及家具和灯具的仓储费收据。航金公司对上述证据真实性不认可。岳增柱主张按照每月1万元的标准主张租金损失的依据为，航金公司在另案中认可类似房屋租金最多为每月1万元；2016年2月4日，岳增柱实际入住系争房屋，租金和物业费的损失，岳增柱主张计算至2016年1月底。航金公司主张岳增柱存在逾期付款的行为，但未提交证据证明。岳增柱主张即便存在逾期付款的行为，也过了诉讼时效。原审认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。一、关于房屋质量问题是否影响居住，根据本案查明事实，系争房屋在验收当日岳增柱即发现多处质量问题并提出异议，岳增柱举证的现场照片、航金公司的维修记录等，足以证明系争房屋自交房之日起即存在多处质量问题影响岳增柱居住之事实，其中的房屋渗漏问题，经多次反复修理。二、关于空置损失的计算。（一）租金损失。第一，另案中航金公司认可相邻的类似房屋租金最多为每月1万元，岳增柱主张按照最高值每月1万元的标准计算租金损失，依据不足。租赁合同约定的租金标准低于1万元，作为本案租金损失的依据尚属合理。第二，岳增柱声称2014年5月28日至现场准备验收的时候，航金公司的工作人员让岳增柱2014年6月25日办理收房手续，缺乏证据支持。岳增柱接到通知后，未及时验收，导致维修不能及时展开，2014年6月25日之前的损失，法院不予支持。第三，因修复存在质量瑕疵的房屋系航金公司之责，应由航金公司对房屋修复完毕并交付岳增柱承担举证责任。照片及维修记录显示，直到2015年12月底，岳增柱仍在报修漏水问题。现没有证据证明航金公司在2016年1月30日前曾通知岳增柱关于房屋质量问题的维修已完成，要求岳增柱接收房屋而遭到拒绝。第四，岳增柱在五楼有一些自行装修内容，应酌情扣除一些时间。综上，法院酌定按照岳增柱与案外人的租金标准计算19个月的租金损失（不包括物业费损失）146,500元。（二）物业费损失。岳增柱与案外人之间租赁合同约定，物业费由承租人（岳增柱）承担。因航金公司过错，岳增柱不能使用系争房屋，又让岳增柱承担系争房屋的物业费，不公平。航金公司应当赔偿岳增柱关于系争房屋19个月的物业费损失共计12,462.10元。三、保管家具及灯具仓储费损失。岳增柱要航金公司支付仓储费，事实及法律依据不足，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，于2016年4月20日作出判决：一、上海航金房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿岳增柱租金损失146,500元；二、上海航金房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿岳增柱物业费损失12,462.10元；三、驳回岳增柱其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,312元，减半收取计2,656元，由岳增柱负担917元，上海航金房地产发展有限公司负担1,739元。判决后，航金公司不服，上诉于本院称，1、房屋存在重大质量瑕疵的，上诉人愿意承担维修及赔偿责任，且上诉人一直在履行维修义务。根据被上诉人提交的照片以及上诉人提交的维修记录等，可以反映出上诉人在2015年4月20日之前已经完成修复义务，系争房屋没有发霉、漏水的问题，2015年4月20日之后上诉人进行的维修属于零星维修，只是表明上诉人的维修态度，因不影响被上诉人的居住使用功能，故不能因被上诉人没有在2015年4月20日之后居住使用，推断由上诉人的修复义务至2016年1月完成。原审法院对租金损失认定19个月缺乏依据。2、上诉人在一审中陈述该小区的租金标准最多为每月10,000元，但并非说该小区所有房屋的租金都是这个价格，该小区在浦东新区XX镇也属于偏僻的位置，交通不方便，系争房屋的租金最多每月5,000-6,000元左右，原审法院在没有对租金进行询价，也没有注意被上诉人起诉主张的月租金8,000元，对租金标准的认定缺乏依据。3、物业费涉及的是公用部位的维护费用，被上诉人在2014年6月25日办理了房屋交接手续，根据物业管理条例等相关规定，房屋交付后的物业费由被上诉人承担，故不属于本案赔偿范围。原审法院对物业费作为损失认定不当。据此，二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人岳增柱辩称，1、上诉人在2015年5月份之后有过大修，先是大房间漏水进行维修，7月份是主卧东面墙、8月份是阳台露台等等，一直在维修，并非上诉人所谓的零星维修。上诉人承认交付的房屋存在质量瑕疵，应承担保修责任。2、被上诉人主张租金损失是有依据的，上诉人在同小区同类型房屋质量纠纷案件中自认租金标准为每月10,000元，本案中一审法院已调整就低认定，被上诉人尊重一审的认定。3、被上诉人因房屋质量问题导致无法使用房屋，物业费是使用房屋才缴纳的费用，属于被上诉人的实际损失，要求上诉人承担。据此，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人航金公司与被上诉人岳增柱之间系商品房预售合同关系，上诉人航金公司作为开发商对其交付给被上诉人岳增柱购买的房屋负有质量瑕疵担保责任。被上诉人岳增柱于2014年6月25日签收交房通知书，领取房屋钥匙，双方之间完成房屋权利的交接手续。被上诉人岳增柱于当日发现房屋存在质量问题并提出异议，上诉人航金公司于此后进行的房屋维修，属于上诉人航金公司履行合同约定的保修责任。根据被上诉人报修的情况来看，主要涉及房屋渗漏、墙纸发霉等问题，该情形可认定为被上诉人无法使用系争房屋；被上诉人为此多次报修，上诉人虽然也有维修记录，但渗漏问题未得到全部修复，2015年4月20日之后被上诉人仍有漏水方面的报修，且被上诉人对渗漏情况以及上诉人的维修情况等进行了拍摄，在一审中提交了照片等作为证据加以佐证，故原审认定上诉人的维修时间至2016年1月底，并无不当。基于在该维修期间被上诉人不能正常居住使用系争房屋的事实，原审法院对房屋空置损失认定为19个月的租金损失，亦属合理。上诉人航金公司认为2015年4月20日已经完成保修义务，本院不予采信。关于租金损失标准的认定，本院认为，在本案中，被上诉人主张的租金损失，在一审中已经提交其与案外人之间的租赁合同、支付租金的凭证等证据加以证明，可以作为损失认定参考依据。原审法院所作认定也属合理，本院予以维持。上诉人上诉对租金标准提出异议，经查，虽然被上诉人在一审中要求以每月1万元租金标准认定，但原审法院并未采信被上诉人的该项要求，原审法院依据对事实的查明及被上诉人的举证情况作出了认定，故上诉人对租金标准提出的异议，并无充分理由，本院不予采信。关于物业费是否可以作为损失认定一节，本院认为，根据双方在合同附件中的前期物业管理服务合同及使用规定中的约定，房屋交接后的物业费应由业主承担；同时，物业费属于物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施的维护的费用，与被上诉人的房屋出现质量问题之间尚缺乏关联性，因此被上诉人要求上诉人承担物业费，依据并不充分，故本院难以支持。原审法院对物业费认定为被上诉人的损失欠妥，本院予以纠正。原审法院适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初8208号民事判决第一项、第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初8208号民事判决第二项；三、驳回岳增柱要求上海航金房地产发展有限公司赔偿物业费损失的诉讼请求。一审案件受理费人民币5,312元，减半收取计2,656元，由岳增柱负担1,200元，由上海航金房地产发展有限公司负担1,456元；二审案件受理费人民币3,479元，由上海航金房地产发展有限公司负担3,206元、岳增柱负担273元。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……