上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初97434号
原告：上海装金实业发展有限公司，住所地上海市崇明区。
法定代表人：陈雷明，执行董事。
委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李本强，上海国年律师事务所律师。
被告：阳鸾，女，1983年4月26日出生，汉族，住贵州省六盘水市。
委托诉讼代理人：董明，男，住上海市浦东新区。
被告：董明，男，1977年12月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原告上海装金实业发展有限公司(以下简称装金公司)与被告阳鸾、董明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告装金公司的委托诉讼代理人李本强、被告(被告阳鸾的委托诉讼代理人)董明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
装金公司向本院�出诉讼请求：1、判令被告阳鸾支付原告自2017年3月8日起至9月7日的租金39,600元、物业管理费540元，支付原告自2014年9月8日起至2017年11月27日止的欠付电费26,956.80元、水费1,086元；2、判令被告阳鸾支付原告欠付租金的滞纳金，按欠款39,600元为计算基数，自2017年9月8日起，按每日万分之六点三，计算至付款之日止，支付欠付水电费的滞纳金，按欠款28,042.80元为计算基数，自2017年11月28日起，按每日万分之六点三，计算至付款之日止；3、判令被告阳鸾支付逾期返还房屋的占有使用费及物业费，自2017年9月8日起，按每日669元计算至返还租赁房屋之日止；4、判令被告阳鸾支付原告律师费8,000元；5、判令被告董明对上述第1-4项承担连带清偿责任；6、判令被告阳鸾立即搬离租赁房屋即上海市浦东新区高行镇万安街XXX号门面房。事实和理由：原告与被告阳鸾于2014年9月3日签订房屋�赁合同一份，约定被告承租原告位于上海市浦东新区高行镇万安街XXX号门面用房、建筑面积60平方米(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年9月8日起至2017年9月7日止。租赁合同签订后，原告依约向被告阳鸾交付了系争房屋。合同约定年租金为72,000元，第三年起递增10%，物业管理费为每月90元，支付方式为先付后用，每半年支付一次，每次提前15天支付。被告自2017年3月8日起的欠付租金及物业管理费至今未付，另欠付原告电费26,956.80元、水费1,086元。租赁合同于2017年9月7日到期后，被告仍继续占有使用系争房屋不肯搬离，侵害了原告的合法权益，被告董明在合同中约定为被告阳鸾承担担保责任，故提起诉讼。
被告阳鸾、董明共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告未支付租金是因为系争房屋涉及动迁，房屋内有被告投入的装修。原告自2017年3月起也没�支付其上家租金，原告曾经给被告看过有关系争房屋内的评估表，评估时间不清楚，原告至今未提供给被告有关评估的具体明细，评估后的补偿款已经由原告领取。被告承租后确实未曾向原告支付过电费，被告自己在系争房屋内安装了电表，原告主张的电费金额没有任何依据，被告不予认可。被告担心原告不给被告拆迁补偿款，故从2017年3月8日起就停付租金。2017年11月起，原告对系争房屋采取了断电。
本院经审理认定事实如下：2014年9月3日，原告(出租方、甲方)与被告阳鸾(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用作美甲使用，租赁期自2014年9月8日起至2017年9月7日止，租期内水、电、煤、物业管理费等其他费用由乙方负担。每年租金72,000元，自第三年起，每年递增10%。物业管理费每月90元。租赁费支付方式为先付后用，�6个月支付一次，保证金6,000元，租金和物业管理费应在每期提前15天支付。逾期支付的，每逾期一日，需按每日应付租金、水电费的应付数的万分之六点三支付滞纳金。乙方承担的水、电、煤、通讯等费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为每月结束或接到甲方收费通知后5日内，由乙方按照实际使用量支付费用，现行收费标准为电费每度1.20元，水费按照每(吨)5.23元，如遇上海市相关价格调整时，上述收费标准将做相应调整，届时以甲方给乙方的收费通知为准。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按房屋每日租金、物业管理费单价的三倍向甲方支付该房屋占用期间使用费、物业费。同时甲方有权对房屋采取停水停电等措施。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解�，双方互不承担责任：……该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的。违约责任，因一方违约导致诉讼的，违约方应承担另一方聘请律师的全部费用及法院费用，但法律费不得高于政府规定的标准。合同另对其他事项作了约定。被告董明在乙方担保人处签名。
另查明，系争房屋系原告向案外人上海汇佳资产经营管理有限公司承租，原告提供了其与该案外人的房屋租赁合同，载明租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止。原告另向本院提供了其聘请律师的服务合同以及律师服务费发票、原告出具的收据一份，证明其因本案诉讼花费律师服务费8,000元，收据证明水、电费金额。经庭审质证，被告对前述证据表示不清楚，对原告自己开具的水电费收据不予认可。被告提交了其于2017年10月对系争房屋内电表拍摄的照片一张，证明被告实际使用了电费2,876.6度，根据合同约定的单价，被告应承担的电费为3,451.92元。
审理中，原告以需要进一步收集证据为由，撤回了要求被告支付水费和电费以及相应滞纳金的诉讼请求。
对于系争房屋的使用情况，被告称其自2017年春节以后基本处于停业状态，房屋用于居住使用。被告另表示合同约定的逾期付款滞纳金以及逾期返还房屋的使用费标准约定过高，请求予以调整，房屋使用费及物业费的计算标准，请求调整至按合同约定的租期内租金及物业费标准计算。原告称被告一直在系争房屋内经营而不同意搬离，租赁合同到期前原告曾告知被告房屋可能涉及动迁，要求其到期后搬离，原告至今未与任何单位签订过有关系争房屋的拆迁补偿费，倘若有拆迁补偿利益的，被告也应另行主张，故不同意被告要求调整滞纳金以及使用费标准的请求，对于保证金，不要求在本案中处理。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同约定的租赁期限至2017年9月7日届满，原告在合同租赁期限届满以后诉请要求承租人即被告阳鸾搬离系争房屋，合法有据。被告阳鸾以担心得不到动迁补偿款为由，拒绝搬离系争房屋且未支付2017年3月8日起的租金和物业管理费，违反了合同约定承租人的义务。不论系争房屋内是否存在被告阳鸾的动迁补偿利益，均不应成为其可以在合同到期后可以继续占有使用系争房屋的合法理由，倘若有被告阳鸾应得的补偿利益的，其也应另行向原告主张。原告主张被告阳鸾支付2017年3月8日至9月7日的欠付租金39,600元及物业管理费540元以及欠付租金的滞纳金，本院予以支持。在租赁合同到期后，被告阳鸾仍逾期返还房屋，原告诉请要求其支付逾期返还房屋的房屋占有使用费以及物业管理费，符合合同约定。合同对逾期返还房屋的使用费、物业费标准的计算约定，属于违约金性质。被告主张约定的计算标准过高，请求予以调整，本院予以准许。依照公平和诚实信用的原则，以违约造成的损失为基准，本院确定被告按租期内租金和物业管理费标准的1.6倍支付，即房屋使用费按每月10,560元、物业费按每月144元计付。由于被告的违约行为，造成原告因诉讼而发生律师服务费损失，原告因此要求被告承担律师服务费8,000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告董明为涉案租赁合同承租方的担保人，原告诉请董明对阳鸾的付款义务承担连带责任，合法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告阳鸾于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区高行镇万安街XXX号门面房；
二、被告阳鸾于本判决生效之日起十日内支付原告上海装金实业发展有限公司欠付2017年3月8日至9月7日的租金39,600元、物业管理费540元；
三、被告阳鸾于本判决生效之日起十日内支付原告上海装金实业发展有限公司逾期支付租金的滞纳金，自2017年9月8日起，按欠款39,600元为计算基数，按每日万分之六点三，计算至实际付款之日；
四、被告阳鸾于本判决生效之日起十日内支付原告上海装金实业发展有限公司自2017年9月8日起至搬离上海市浦东新区高行镇万安街XXX号门面房之日止的房屋使用费和物业管理费，按每月10,704元为计算标准；
五、被告阳鸾于本判决生效之日起十日内支付原告上海装金实业发展有限公司律�费8,000元；
六、被告董明对被告阳鸾上述第二至第五项付款义务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,612元，减半收取计1,306元，由原告上海装金实业发展有限公司负担206元，被告阳鸾负担1,100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一八年二月二十三日
书记员 沈 嬿