南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初393号原告：绿城物业服务集团有限公司江西分公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋2616（第26层），统一社会信用代码：913601255816399950。负责人：金科丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马建平，江西灯正律师事务所律师，执业证号：13601200410774300。被告：刘某某，男，汉族。委托诉讼代理人：刘某，男，汉族。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司诉被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司的委托诉讼代理人马建平、被告刘某某的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费6123.54元及违约金3900元（自2017年1月1日至2018年6月30日止）。事实与理由：原告根据与江西商博置业有限公司签订的《红谷滩某小区前期物业服务合同》，受委托负责南昌红谷滩某小区凤凰北大道“红谷滩某小区”住宅小区的物业服务工作，被告系“红谷滩某小区”2#楼*单元**室的业主，房屋面积114.16平方米，于2015年11月份收房。物业合同第十五条为“本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数缴纳”标准为2.98元/月/平方米；合同第十九条“物业服务费（含公共能耗费）每6个月预交一次，缴纳费用时间为每6个月预的第1个月上旬”，第四十条为：“业主或物业使用人违反合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主及物业使用人支付，并按应付金额每日万分之二支付违约金”。但自2017年1月1日起，被告就不交纳物业费拖欠至今。根据法律及合同，原告提供了物业服务，被告应当依法交纳物业费，原告在多次通知后，被告仍不交纳物管费，故诉至法院。被告刘某某辩称：我确实自2017年1月1日至今未交物业费，但这是有原因的，我2015年11月入住小区以来，没有享受到2.98元物业带来的服务，理由如下：1、我们签前期物业协议是有强迫性的，不签就拿不到钥匙，这是霸王条款；2、原告在小区管理中没有起到质价相符的服务，小区卫生状况很差，生活垃圾不及时清理，地面遍地垃圾；3、小区地下车库管理混乱，我购买的车位自买至今被他人占用不下于20次，买了车位的和没有买车位的一样停放，地下车位管理混乱，小区西门车辆进出口的一个窨井盖坏了，和物业反映多次一直未维修；物业在西门车库出入口边设立了装修垃圾停放点，给小区业主车辆出行带来极大的安全隐患；4、小区物业不顾业主安全，擅自拆除部分已安装好的灯源；5、小区车辆进出道闸经常损坏无人修理，以至外来人员可随意进出；6、小区树木死亡没有补种；7、小区六栋高层住宅全部出现外墙脱落现象，从交房至今未停止过维修，严重威胁小区居民的生命安全；8、电梯事故频发，我本人就已经三次被困，且至今未得到彻底解决；9、2017年2月我家楼上(当时未交房)水管爆裂造成我家整体屋顶被水渗透并掉落一大块，二级吊顶部分已经出现裂缝，损失没有得到赔偿；10、对小区违章搭建未采取相应的制止措施，以至于小区出现多处违章搭建；11、物业公司自身带头违规，办公室空调主机直接安装在小区地面上；12、空调安装没有管理好，许多业主直接在外墙安装空调外机；13、物业对消防通道没有进行定时排查，以至于些业主在消防通道堆放杂物，给小区带来重大安全隐患；14、小区内很多广告投放没有征得业主的同意。本院认为，被告系南昌市红谷滩某小区2#楼*单元**室的业主，房屋面积114.16平方米。原告已为该小区提供了物业服务，被告理应按合同约定的2.98元/月/平方米标准向原告交纳物业费。本院对原告提出的被告自2017年1月1日起未缴纳物业费的事实予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，因此，原告于2014年6月30日与江西江西商博置业有限公司签订的红谷滩某小区前期物业服务合同以及原、被告之间签订的红谷滩某小区前期物业服务协议对被告均具有约束力，被告抗辩其与原告所签前期物业协议是被强迫签订的观点，缺乏事实与法律依据，且无证据证明，本院不予支持。鉴于被告欠缴物业费的抗辩理由虽不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，但可认定原告的服务质量存在瑕疵，原告今后需加以改进、提升物业服务水平，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。对原告诉请的自2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6123.54元，虽然双方合同第十九条约定“物业服务费（含公共能耗费）每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬”，但2018年3月之后的物业费尚未产生，被告亦未逾期，而预缴又不属于强制履行义务，故本院对2017年1月1日至2018年2月28日期间被告欠缴的物业费4762.76元（2.98元/月/平方米×114.16平方米×14个月），予以部分支持3810.20元，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日起五日内支付原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司自2017年1月1日至2018年2月28日期间的物业服务费3810.20元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司江西分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西绿城物业服务集团有限公司江西分公司预交的案件受理费25元，由江西绿城物业服务集团有限公司江西分公司承担。本判决为终审判决。审判员  张文军二〇一八年二月十一日书记员  陶媛媛附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。