江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1124民初1072号原告铅山县瑞康物业管理有限公司，住所地江西省上饶市铅山县狮江东路滨江花城，统一社会信用代码91361124794792766C。法定代表人周文俊，该公司经理。委托代理人王全文、刘小涛，铅山县法律服务所律师，特别授权代理。被告徐毅，男，1972年9月25日出生，汉族，铅山县人，住铅山县。原告铅山县瑞康物业管理有限公司诉被告徐毅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法由审判员毛发龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告铅山县瑞康物业管理有限公司委托代理人王全文到庭参加诉讼，被告徐毅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铅山县瑞康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币1570.24元；2、判令被告支付违约金人民币471元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告所在的铅山县河口镇城东社区滨江花城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，协议约定由原告向铅山县滨江花城小区提供物业管理服务，而被告作为铅山县滨江花城小区30B号楼2单元502室房产的业主，却未按照物业管理合同约定缴纳物业管理服务费，自2013年1月开始被告便以各种理由推脱拒缴物业管理费，截至2016年3月被告拖欠物业管理服务费共计1570.24元，原告多次催促被告履行合同义务，但被告仍拒不缴纳，故因此产生违约金471元。经原告多次催缴未果，故诉至本院。原告铅山县瑞康物业管理有限公司为证明自己的主张，提供了如下证据：一、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明及其身份证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格；二、2006年11月15日签订的前期物业管理委托合同复印件一份、2012年2月14日签订的滨江花城（南区）物业管理协议书复印件一份、2014年1月1日签订的滨江花城物业服务委托合同复印件一份、2015年4月1日签订的物业管理委托合同复印件一份，证明从2006年开始原告从事滨江花城物业服务；三、被告徐毅房屋所有权证存根复印件一份、物业管理费催收缴款单（2017年4月15日）照片二份，证明被告住房的实际面积为109.04平方米，被告从2013年1月至2016年3月应缴费金额为1570.24元，原告已向被告催缴，被告拒交；被告徐毅未到庭，亦未提供书面答辩意见。经审理查明，被告徐毅系滨江花城30B栋2单元502室的业主，该房屋的住宅面积为109.04平方米。2009年11月15日，原告铅山县瑞康物业管理有限公司与上饶宸瑞实业有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定原告为滨江花城前期物业管理企业，物业费收费标准按0.35元/㎡收取。2012年2月14日，原告与滨江花城小区业主委员会签订滨江花城物业服务委托合同，约定原告为滨江花城物业管理企业，委托管理期限至2013年2月底，物业费收费标准按0.35元/㎡收取。2014年1月1日，原告与滨江花城小区业主委员会签订滨江花城物业服务委托合同，约定原告为滨江花城物业管理企业，委托管理期限为1年。自2014年1月1日起至2014年12月31日止，电梯房住宅物业费收费标准为0.8元/月·平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。2015年4月1日，原告与滨江花城小区业主委员会签订滨江花城物业服务委托合同，约定原告为滨江花城物业管理企业，委托管理期限为叁年，合同约定电梯房住宅物业费收费标准为1.00元/月·平方米，无故不缴纳物业服务费应承担违约金。另查明，被告徐毅于2009年入住滨江花城小区，2013年1月以前都有交纳物业费。本院认为，原告对滨江花城小区进行物业管理，系经开发商委托，后又与小区业主委员会签订合同，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务费，理应向原告缴纳物业服务费，但被告于2013年1月至2016年3月一直未向原告缴纳物业服务费，故被告应于2013年1月起交纳物业服务费，但原告未能提供证据证明2013年3月1日至2013年12月31日与被告存有物业服务合同关系。故被告2013年1月1日至2013年2月31日的物业服务费109.04平方米×0.35元/月×2个月=76.33元；2014年1月1日至2015年4月1日期间的物业服务费为109.04平方米×0.35元/月×15个月=572.46元；被告2015年4月1日至2016年3月1日应交纳的物业服务费为109.04平方米×0.5元/月·平方米×11个月＝599.72元，综上，被告徐毅应自2013年1月1日起至2016年3月31日交纳物业服务费总计1258.51元。原告依约提供物业服务，而被告逾期未交纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金合法合理，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中约定的被告从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金明显过高，应以不超过欠费总额的30%予以调整，故违约金酌定为378元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐毅支付原告铅山县瑞康物业管理有限公司物业管理费1258.51元及违约金378元，共计人民币1636.51元，该款于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告徐毅负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上交上诉费50元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决生效后，权利人可依法申请执行，申请执行的期限为两年。审判长  毛发龙二〇一七年十月二十四日书记员  张江伟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。