福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0104民初2313号原告：杨少莉，女，1975年4月12日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：李双阳，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志伟，福建重宇合众（福州）律师事务所实习律师。被告：福州本物本味生态科技有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：蔡伟炜，执行董事兼总经理。被告：蔡伟炜男，1983年6月12日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：叶富铭，福建法美律师事务所律师。第三人：福建晖菲材料工业新技术有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人：郑夏珍。原告杨少莉与被告福州本物本味生态科技有限公司（以下简称本物公司）、蔡伟炜及第三人福建晖菲材料工业新技术有限公司（以下简称晖菲公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日、11月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人李双阳、罗志伟、被告本物公司法定代表人蔡伟炜及被告蔡伟炜的委托诉讼代理人叶富铭到庭参加诉讼。第二次开庭原告的委托诉讼代理人罗志伟、被告蔡伟炜的委托诉讼代理人叶富铭到庭参加诉讼，被告福州本物公司法定代表人蔡伟炜未到庭参加诉讼。第三人晖菲公司经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告本物公司、蔡伟炜立即向原告赔偿未提前通知解除合同的经济损失人民币30800元；2.判令被告本物公司、蔡伟炜立即向原告支付装修补偿费人民币120000元；3.判令被告本物公司、蔡伟炜立即向原告支付逾期退还押金的违约金人民币9240元；4.判令被告本物公司、蔡伟炜承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告因经营汽车美容店需要，于2015年12月13日与被告本物公司、蔡伟炜签订了一份《店面租赁合同》，合同约定原告向被告本物公司、蔡伟炜承租地址于福州市仓山区××××区×××路××号（店面），租赁位置为××楼×#一层，面积为256.96平方米的店面（该房产由被告向第三人承租取得），合同同时约定：第二条，租赁期限为五年，自2015年12月13日起至2020年7月31日；第三条第1点，押金人民币30800元；第三条第2点，月租金为人民币15400元/月；第七条第1点，在本合同有效期内，甲、乙双方若提前解除合同，需提前两个月通知对方，否则以两个月租金赔偿对方损失。若甲方提前解除本合同的，甲方应当按照装修年限予以折旧进行赔偿（装修赔偿以20万元为限，折旧年限为5年，按比例进行折旧补偿：若第1年解约的，甲方补偿装修费16万元；第2年解约的，甲方补偿装修费12万元，以此类推）；第七条第2点，甲方未能按照本合同约定期限退还押金的，乙方有权按照月租金的3%，按日收取违约金，逾期超过15天，上述违约金翻倍计收至返还押金之日。合同签订当日，原告依约缴纳押金及首月租金。自合同签订后，原告自始依约履行合同，但是2017年2月28日，被告突然通知原告其与第三人所签订的《房屋租赁合同》已经解除，故同时解除与原告的《店面租赁合同》。后原告被要求于同日搬出讼争店面，现该店面已由第三人另行租赁他人使用。因此，原告认为，被告该违约行为造成原告重大经济损失，经原告与被告多次协商，被告于2017年4月20日才退还原告租赁押金及2017年3月1日至2017年3月14日共计12天的租金。其他损失经原告多次向被告催讨主张，被告均无故拒不赔偿并敷衍塞责。因此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告蔡伟炜辩称，讼争的店面并未被房东收回，从2015年开业至今原告都正常营业，并未对原告造成任何的影响。签署租赁合同时就是原告与案外人刘洪一起签署，被告本物公司与原告合同终止后，由第三人与原告继续签订讼争店面的租赁合同，并未对原告造成任何影响。其余答辩意见与被告本物公司一致。原告主张的损失并未实际发生，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不应该支持。被告本物公司辩称，原告主张的损失并未实际发生，被告亦不存在违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应当予以支持，理由如下：首先，原告与被告本物公司已于2017年3月1日经协商一致终止《店铺租赁合同》的履行，并签订《店铺租赁合同》终止协议书（下称“终止协议”）。其次，终止协议第二条最后一句已经载明：“原《店铺租赁合同》在2017年3月1日后终止，乙方即原告不再承担合同中的权利及义务”，且在终止协议中，原告与被告本物公司已经就终止《店铺租赁合同》后原告与被告本物公司所应承担的权利及义务作出处理，但双方协商终止《店铺租赁合同》时，乙方即原告并未向被告本物公司提出赔偿未提前通知解除合同的损失及装修费损失的主张。假若真存在原告所述损失，原告在双方协商终止《店铺租赁合同》时未提出不符合常理，更不符合逻辑，同时也不符合双方的约定。再次，本案讼争的店铺并未因原告与被告本物公司的《店铺租赁合同》的终止而被房东收回，而是继续由原告方的关联方刘洪（根据刘洪代原告方出具押金收款收条及刘洪出具给福州市金山工业园区管委会的经营承诺函以及原告与被告蔡伟炜的聊天记录可以判断刘洪系原告的关联方）与房东签署租赁合同继续承租本案讼争的房产。同时，原告方开办的“鸿利汽车养护美容中心”的经营活动更未受到丝毫影响。最后，被告本物公司之所以未及时退还原告房屋押金，系原告与被告本物公司因为该退还原告几天房屋租金的问题一直未达成一致意见而引起的，因此，在问题未解决前，迟延退还押金也符合常理，更未给原告造成实质性损失。退一万步来讲，被告蔡伟炜在本案中诉讼主体不适格，不应当列为共同被告。首先，原告与被告本物公司签订《店铺租赁合同》时，该合同中加盖被告本物公司的印章，同时，被告蔡伟炜亦是在法定代表人处签字。其次，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。根据上述法律规定，时任被告本物公司法定代表人的蔡伟炜在《店铺租赁合同》法定代表人处签名的行为，应当认定为系被告本物公司的行为而非被告蔡伟炜个人行为。最后，根据原告与被告蔡伟炜的聊天记录可知，原告清楚知悉被告蔡伟炜为被告本物公司股东以及法定代表人的事实。综上，原告主张的损失未实际发生，且被告本物公司不存在违约行为亦不应当承担违约责任。请求在查清案件事实的基础上，依法判决驳回原告的所有诉讼请求。第三人晖菲公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的A2企业信息公示报告系对社会公众公示的信息，本院对该证据予以认定。被告对证据A3店面租赁合同及附件、证据A4房屋租赁合同及附件、证据A5收款收据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。原告对被告蔡伟炜提交的证据B1《店铺租赁合同》终止协议、证据B2中国建设银行个人活期账户交易明细的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。原告对证据B3收条、证据B4刘洪出具给福州市×××××区管委员会的承诺函的真实性有异议，因出具上述材料的案外人刘洪未到庭，无法确认其真实性，本院对该证据不予认定。原告对证据B5蔡伟炜的建设银行DDC历史流水真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。证据B6聊天记录，无法确认其真实性，本院对该证据不予认定。原告对证据B7收款收据、证据B8发票的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。证据B9POS机申办、批准材料与本案无关，本院不予认定。根据上述有效证据并结合当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：坐落于福州市仓山区整座房屋（产权证号：Ｒ1××94）产权人系第三人，建筑面积计5337.3平方米。2015年7月30日，第三人（甲方）与被告蔡伟炜（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：乙方向甲方承租位于××××区×××路××号××楼（即×#楼）一层，面积917平方米，使用功能互联网＋餐饮；租赁期限五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；租赁期间，乙方未经甲方同意不得将房屋转租，甲方同意乙方将承租房屋部分面积提供给关联企业使用，并不再另行签订《房屋租赁合同》或者收取其他费用等。2015年12月13日，原告（甲方）与被告本物公司（乙方）签订《店面租赁合同》，双方约定甲方出租给乙方的店面位于××××区×××路××号（店面），租赁位置及面积：综合楼（即1#楼）一层，面积256.96平方米，使用功能互联网＋餐饮[房屋产权证号：榕房权证Ｒ字第××号，土地证号：榕国用（**××）第×××××××××××]；租赁期限、用途：1.本合同租赁期限五年,自2015年12月13日起至2020年7月31日止，其中免租期为30天，即2015年12月14日起至2016年1月12日。2.租期届满，乙方如需续租，应在租赁期届满一个月之前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权。3.本店面租赁用途汽车美容；合同押金、租金、租赁期相关费用及税金：1.合同生效以后，乙方应在2015年12月14日前一次性交付给甲方押金人民币30800元及第一个月租金15400元，该押金不计利息，由甲方保管至合同期满，到期甲方扣减乙方应支付的有关费用后余款退还乙方，合同期满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起7日内退还乙方全部押金。2.乙方应按月交纳租金，租金为60元/月，计月租金为15400元（税前），实行先付款（租金）后使用原则，乙方应于每月15日之前付清其次月的全部租金。3.乙方须对自己的经营行为负责，乙方每月应按时向甲方缴纳店面租赁期内自行负担的水、电、物业管理等费用，乙方逾期支付费用，应向甲方支付违约金，每日违约金为该费用的3%。……；合同解除：1.在本合同有效期间，甲乙双方若提前解除合同，需提前两个月通知对方，否则以两个月租金赔偿对方损失。若甲方提前解除本合同的，甲方应当按照装修年限予以折旧进行赔偿（装修补偿以20万元为限，折旧年限为5年，按比例进行折旧补偿：若第一年解约的，甲方补偿装修费16万元；第二年解约的，甲方补偿装修费12万元，以此类推）……。被告蔡伟炜在该合同的甲方法定代表人处签名，被告本物公司在该合同甲方处加盖被告本物公司合同专用章。2017年3月1日，被告蔡伟炜(甲方)作为被告本物公司的法人代表与原告（乙方）签订《终止协议书》，双方约定；1.甲乙双方同意在2017年3月1日中止《店面租赁合同》；2.乙方承担2017年3月1日前与甲方签订《店面租赁合同》中所享有的权利和应履行的义务以及未结事项（房租、水电费、物业费），原《店面租赁合同》在2017年3月1日后终止，乙方不再承担合同中的权利及义务；3.甲方同意收到乙方原房屋租赁押金收据及2017年2月租赁店面水电费后，在七日内退还租赁押金30800元至乙方收款账户等。2017年4月20日，被告蔡伟炜退还原告押金30800元及退回收取的12天租金6159元，共计36959元。本院认为，坐落于福州市仓山区整座房屋产权人为第三人，第三人将其中第一层部分出租给被告蔡伟炜并同意被告蔡伟炜将承租房屋部分面积提供给关联企业使用，并不再另行签订《房屋租赁合同》或者收取其他费用。被告蔡伟炜系被告本物公司的法定代表人，其在讼争《店面租赁合同》甲方法定代表人处签字且加盖被告本物公司的公章，被告蔡伟炜在合同上签字应认定为职务行为，《店面租赁合同》应认定为原告与被告本物公司签订的合同，同时第三人在本案中未到庭未对讼争《店面租赁合同》提出异议，故本案原告与被告本物公司签订的《店面租赁合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告蔡伟炜作为被告本物公司的法定代表人与原告于2017年3月1日签订《终止协议书》，该合同合法有效，根据该合同的约定，被告本物公司应于七日内退还原告租赁押金30800元，被告蔡伟炜于2017年4月20日退还原告押金30800元，已违反合同的约定，现原告要求被告本物公司支付2017年3月9日至2017年4月19日逾期退还押金的违约金，符合法律规定，但违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告上述请求中超出部分诉请无法律依据，本院不予支持。原告要求被告本物公司赔偿原告未提前通知解除合同的经济损失人民币30800元并支付原告装修补偿费人民币120000元，双方在签订《终止协议书》时并未对上述损失进行约定，故原告上述请求无法律依据，本院不予支持。被告蔡伟炜系被告本物公司的法定代表人，其在讼争《店面租赁合同》甲方法定代表人处签字及在《终止协议书》法人代表处签字，应认定为职务行为，故原告向被告蔡伟炜提起诉讼请求无法律依据，本院不予支持。第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告福州本物本味生态科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨少莉逾期返还押金30800元的违约金（自2017年3月9日起至2017年4月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告杨少莉的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告杨少莉负担3450元，由被告福州本物本味生态科技有限公司负担50元。被告福州本物本味生态科技有限公司应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘 萍人民陪审员  杨爱钦人民陪审员  高 嵘二〇一七年十一月十六日书 记 员  唐斌心附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。