重庆市第二中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）渝二中法行终字第00066号
上诉人（原审被告）巫山县国土资源和房屋管理局，住所地重庆市巫山县巫峡镇广东中路321号。
法定代表人汪忠来，局长。
委托代理人沈宏勇，重庆抉择律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李继斌，男，生于1973年10月22日，汉族，居民，住重庆市巫山县。
委托代理人童智国，重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。
原审第三人张兴学，男，生于1955年12月16日，汉族，农民，住重庆市巫山县。
原审第三人易正汉，男，生于1964年2月12日，汉族，巫山县抱龙镇石碑分院医生，住重庆市巫山县。
上诉人巫山县国土资源和房屋管理局（简称巫山县国土局）因房屋行政登记纠纷一案，不服奉节县人民法院（2014）奉法行初字第00091号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明：原告李继斌于2009年5月26日向第三人张兴学借人民币10000元，并将房产证交给第三人张兴学作抵押，但未办抵押登记，同时约定还清借款后退还抵押的房产证。原告的房屋一直由原告租赁给他人居住。原告抵押的房屋（房产证字号为314房地证2009字第01927号，房地籍号314-1-19-21-19【5】5.1.3.303，建筑面积99.72m2。）原告向张兴学借款后外出务工，2012年4月8日，后因吸食毒品被公安机关依法送往万州区劳教戒毒所强制戒毒2年，2014年4月7日获释。2011年6月1日，第三人张兴学持一份原告委托其卖房的《委托书》，与巫山县万新中介公司于2011年6月10日在被告处以总价款79800元的价格将房屋卖给第三人易正汉。第三人易正汉取得该房产后（房产证字号：314房地证2009字第05017号），于2011年11月8日在巫山县公证处委托夏国兴（系巫山县万新中介服务有限公司员工）代为处理巫山县巫峡镇二坪子小区5幢3-3室房屋买卖事宜。2012年6月19日夏国兴以代理人的身份将房屋以199450元的价格卖给夏国艮，夏国艮于2012年9月24日取得了房产证（房产证字号：314房地证2012字第11372号）。2012年11月24号夏国艮与舒尚平的委托代理人舒荣权签订《房地产买卖协议书》，以320800元的价格将房屋卖给舒尚平，舒尚平并办理了该房的房屋产权证。现原告诉至本院请求依法确认被告办理的房产证字号314房地证2009字第05017号（房地籍号314-1-19-21-19【5】5.1.3.303）房屋产权转移登记行为违法。
另查明房产证字号为314房地证2009字第01927号的房屋系原告李继斌、李继容、罗英共有。西南政法大学司法鉴定中心经过鉴定，落款时间为2011年6月1日的《委托书》上所有字迹均非原告李继斌本人书写，落款时间为2011年6月10日的《房地产买卖合同》落款处甲方“李继斌”的签名非原告李继斌本人书写。（2013）山法民初字第00611号判决书已经载明，判决认定张兴学以原告李继斌的名义与易正汉于2011年6月10日签订的《房地产买卖合同》无效。
一审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条第二款本办法所称的房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构的规定，巫山县国土局负责本行政区域内的房屋登记工作，依法具有对房屋进行登记的法定职权。
关于被告巫山县国土局认为原告的起诉超过法律规定的诉讼时效的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干意见的规定》第五条第一款同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当受理的规定，原告的诉讼本院受理于法有据。
从被告的转移登记行为所依据的事实证据来看，第三人张兴学所持的《委托书》及与第三人易正汉签订的《房地产买卖合同》经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，落款时间为2011年6月1日的《委托书》上所有字迹均非原告李继斌本人书写，落款时间为2011年6月10日的《房地产买卖合同》落款处甲方“李继斌”的签名非原告李继斌本人书写。（2013）山法民初字第00611号判决书已经载明，判决认定张兴学以原告李继斌的名义与易正汉于2011年6月10日签订的《房地产买卖合同》无效。因此被告的具体行政行为所依据的事实证据是虚假的委托书和无效合同，继而根据这些事实进行的转移登记行为是不合法的。
在法律适用上，被告认为其审查申请资料具体职责的理论依据是《房屋登记办法释义》。本院认为，《房屋登记办法释义》对《房屋登记办法》第十五条第二款的解释是：代理人受委托人委托申请房屋登记时，需要提供相应的授权委托书和身份证明。代理人应当在授权委托书授权的范围内从事房地产申请代理活动。登记机关审查委托书时，应对受托人身份、委托事项、代理权限、委托期间等内容进行审查。委托他人办理处分房地产登记的，委托书应当公证。
本案中，张兴学持的委托书并非李继斌本人书写，张兴学就无权处分该房屋，与第三人易正汉签订的房地产买卖合同亦是无效合同，被告并未尽到合理审慎的法定职责，第三人提交未进行公证的委托书被告就认定受托人有原告方的授权，也未核实卖房是否为原告方真实意思表示，所卖房屋是否为共有房屋，就为第三人易正汉办理了过户手续，违反了《房屋登记办法》及《房屋登记办法释义》的规定。
综上，原告请求依法确认被告办理的房产证字号314房地证2009字第05017号房屋产权转移登记行为违法的要求，依法应当予以支持。判决确认被告巫山县国土资源和房屋管理局办理的房产证314房地证2009字第05017号房屋产权转移登记行为违法。
宣判后，一审被告巫山县国土局不服，向本院上诉称：一审判决错误，被上诉人提起诉讼已超过法定起诉期限，上诉人已尽合理审慎的审查义务，上诉人的登记行为并无不当。请求二审法院改判。
被上诉人李继斌认为原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审中为支持自己的主张，巫山县国土局提交如下法律依据和证据依据：1.重庆市土地房屋权属登记申请书；2.房屋登记询问笔录；3.原告及第三人的身份证复印件、特快专递邮件详情单、委托书、受托具结书；4.314房产证2009字第019**号房屋产权证复印件、房地产买卖合同及房屋买卖合同、买卖具结书；5.税务发票3张、房地产权属登记缴费单；6.重庆市土地房屋权属登记审核表。7.建设部第168号令《房屋登记办法》第七条、第二十条、第三十三条以及《重庆市土地房屋权属登记条例》、《房屋登记办法释义》的相关规定。
李继斌向一审法院提交如下证据：1.原告身份证复印件，用于证实原告的身份；2、314房地证2009字第01927号房屋产权证；3、（2013）山法民初字第00611号、（2013）山法民初字第00382号民事判决书。
原审第三人易正汉提交如下证据：1、房屋买卖合同；2、收条。
原审第三人张兴学未提交证据。
一审法院认证意见为原告方举示的全部证据真实性予以认可。被告举示的证据委托书和房地产买卖合同及房屋买卖合同、受托具结书、买卖具结书不予认可；被告举示的重庆市土地房屋权属登记申请书、房屋登记询问笔录、原告及第三人的身份证复印件、特快专递邮件详情单、314房产证2009字第019**号房屋产权证复印件、税务发票3张、房地产权属登记缴费单以及重庆市土地房屋权属登记审核表的真实性予以认可，其证明目的不予认可。
上述证据，已随案移交本院。经审查原审法院采信的证据及认定事实并无不当，本院予以认定。
本院认为：本案各方当事人对本案属于人民法院行政诉讼受案范围及一审审理程序等方面均无异议，本院予以认定。本案争议焦点在于本案是否超过起诉期限及上诉人是否已尽合理审慎的审查义务。最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案中上诉人在进行房屋产权转移登记时并未进行公示，也未提供证明证明李继斌早已知晓房屋转移登记内容。卷中材料证明在舒尚平主张权利时李继斌才知晓被诉的房屋转移登记行为。因此，李继斌的起诉并未超过起诉期限。上诉人的此项上诉理由不能成立；《房屋登记办法》第十五条第二款并未强制性规定对委托代理书必须进行公证。但是，鉴于房屋属于公民的大宗财产，房屋产权登记是国家公权力对公民财产权的认可，可对外主张权利，对抗第三人。因此，房屋权属登记权利的行使要求行政机关尽到合理审慎的审查义务，在本案所涉房屋属李继斌等三人共有的情况下，巫山县国土局仅凭未经公证的委托书就认定李继斌等委托了张兴学代为处理房屋买卖事宜并办理权属转移登记，不能得出巫山县国土局已尽合理审慎的注意义务的结论。鉴于相关民事判决已认定委托书及买卖合同属伪造李继斌签名，本案中导致登记行为错误的主要原因是原审第三人张兴学提供虚假材料。一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费50元，由上诉人巫山县国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建平
代理审判员 刘红霞
代理审判员 程鸿声
二〇一五年八月十三日
书 记 员 熊雨来