北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26586号
原告(反诉被告):张玮，男，1981年8月13日出生，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：郝占涛，女，1967年10月26日出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张顺治（郝占涛之子），男，1995年7月6日出生，蒙古族，现住北京市朝阳区。
原告(反诉被告)张玮（以下称其姓名）与被告（反诉原告）郝占涛（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张玮到庭参加了诉讼，郝占涛委托诉讼代理人张顺治到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。
张玮向本院提出如下诉讼请求：要求郝占涛赔偿承租房屋内丢失的原材料14273元、赔偿机器损坏费用8500元、赔偿装修费用40000元；2、要求郝占涛退还2016年11月8日至2016年12月20日房租21000元、押金10833元。事实和理由：针对位于北京市朝阳区东坝中路京奥家园21号车库及配套21-4号房屋，张玮与郝占涛之间的租赁关系形成于2015年10月1日，张玮是从肖晗名下转承租的涉案房屋，之后，肖晗退出租赁关系。在肖晗之前另涉及三个人员的相继继受承租。被告作为出租人，在每次转承租关系发生时，都会手写同意转让的意见。张玮所付押金直接交给了肖晗，肖晗则将其持有的押金条给了张玮，所以，押金的权利由张玮享有。当时，张玮与郝占涛之间并未签订合同，而是沿用了上家与郝占涛所签的《北京市房屋租赁合同》，该合同期限截至2016年4月14日。期满后，双方未签订新的租赁合同，但租赁关系一直持续，租金按照每月15000元标准交纳。2016年11月12日，张玮与郝占涛签订了新的《租房合同》，租期截至2017年11月30日。张玮的租金现已实际付至2016年12月20日，由于张玮无法承担如此高额的租金，最终于2016年11月8日搬出涉案房屋，并于2016年12月20日终止了该合同。之后，张玮向郝占涛要求押金及剩余期间的租金，均未果。2016年11月8日，张玮回到北京后，看到店里已经空了，房门锁被更换了。张玮当时就报警，但因为家人身体不适，所以并未前往派出所说明情况。2016年11月9日下午四、五点钟，张玮再次到店，看到房门开着，就进去了，屋内仍然空着，我就第二次报警，东坝派出所出警。自该日后，张玮就未曾再使用涉案房屋。
郝占涛辩称，押金可以退还，但不同意张玮的其他诉讼请求，而且张玮应该补齐房屋空置期间的租金。1、张玮租金付至2016年12月20日，其实际搬出也是该日，并非2016年11月8日。2、张玮搬出后，房屋空置至2017年1月14日，期间未有人承租使用，给郝占涛造成了损失。3、2016年12月17日，张玮曾给我打过电话，说要搬走，转租不了，我就说走可以，但租金不再退还了，房子由我们自行出租。张玮就自己搬走了。由于张玮租金交付至2016年12月20日，所以，当天，我去看了房子，发现屋内已经搬空了，之后，我们自行寻找新的租客。4、针对张玮所称各项损失及装修费，均不是事实。张玮说的那些材料，我们都是打包给的他，而且当场开箱检查，如果有损失，当时就应该提出来。此外，当时发现有一个机器的外立面有一定的划伤，我就给张玮降低了费用，双方都无异议。合同解除是张玮提出的，我不应该赔偿装修费。
郝占涛提出如下反诉请求：要求张玮赔偿损失12328.76元。事实和理由：双方租赁关系存续期间，张玮在未与我协商的情况下，于2016年12月20日单方终止了合同，且拒不交付房屋租金，致使我无法及时就涉案房屋转租，导致产生了房屋空置期间的租金损失。
张玮针对反诉辩称，不同意郝占涛的反诉请求。2016年11月8日，郝占涛将我的物品、材料清理出去后，我就一直没有使用该房屋，我不应该承担空置期间的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。
针对位于北京市朝阳区东坝中路京奥家园21号车库及配套21-4号房屋（建筑面积90平方米），郝占涛（出租人）最初与崔红于2013年12月11日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租期自2013年12月31日至2016年4月14日，每月租金10833元，租金支付方式为押一付三。后，崔红退出租赁关系，相继由数人陆续承租继受前述《北京市房屋租赁合同》中承租人项下权利义务，其中，2015年10月1日，张玮继受肖晗名下权利义务，作为承租人，使用涉案房屋。
2015年4月1日，郝占涛手写一份字据，内容为“今收肖晗32500元（2015年4月1日至2015年5月31日）房屋租金及房屋押金（10833元），物业费4000元（2015年1月1日至2015年12月31日）”经询，张玮、郝占涛均认可该字据载明的肖晗所付押金10833元相关权利由张玮享有。
前述合同依约履行，涉案房屋由张玮承租使用并负责经营面包房，合同期满后，张玮继续承租涉案房屋，并交纳租金。
2016年11月12日，郝占涛（甲方）、张玮（乙方）签订了《租房合同》，内容为“今由双方友好协商，将北京市朝阳区东坝中路京奥家园21号车库及配套21-4号，110平米分租给乙方，租金每月15000元，租期自2016年12月1日至2017年11月30日，其中2017年2月1日前的租金按月交付，之后的租金按季交付。乙方超出5日未付租金，甲方有权强行清除乙方，一切损失乙方承担。乙方有权转租须由甲方同意。”
张玮租金现付至2016年12月20日，涉案房屋现已由郝占涛自行对外出租，由案外人承租使用。
本案双方就如下事实存在争议：1、张玮实际搬出的时间；2、如何认定张玮所称各项损失，包括原材料、机器损坏、装修费用等。
围绕争议事实一，张玮称实际搬出时间为2016年11月8日，郝占涛则认为系2016年11月20日。针对此节，经张玮申请，本院前往北京市公安局朝阳分局东坝派出所，调取了公安机关出警后的执法记录仪存档影像材料，系公安机关接到张玮报警后的出警情况，录制时间为2016年11月10日15时21分至15时31分，录制地点为涉案房屋，影像资料中显示涉案房屋当时房门处于打开状态，室内已基本被清空。
围绕争议事实二，各方举证质证情况如下：
张玮提交如下证据：1、肖晗手写《收据》一份，证明支付肖晗装修费40000元；2、张玮手写签名的自北京健盛鑫经贸有限公司处购买的器械（含三层六盘电烤炉、单门36盘醒发箱、半包粉打粉机、20L打蛋机、起酥机、切片机、四门冻柜），合计77800元。
郝占涛提交如下证据：1、录像资料，系郝占涛之子张顺治持一份通知向张玮送达的情况，从影像资料中可见，张玮阅览后表示不同意接受，张顺治遂将该通知放置在服务台，该通知的落款时间为2016年11月2日，内容为“限味央手工面包房租户张玮，2016年11月8日前交付2016年7月15日至2016年10月31日的房屋使用金并归还使用的房屋。如若2016年11月8日前未交付房屋使用金并且归还房屋，我方有权强行清退，所产生的损失和费用由张玮自行承担。”
围绕前述争议焦点，本院结合郝占涛2016年11月2日向张玮送达通知的录像材料、2016年11月10日公安机关出警事实、2016年11月12日双方签订《租房合同》的事实、2016年12月1日至2016年12月11日张玮与郝占涛之子张顺治微信聊天记录及微信转账的事实，作如下事实认定：
1、郝占涛曾于2016年11月2日向张玮直接送达了一份通知，要求其于2016年11月8日前交纳租金。
2、张玮未能如期在2016年11月8日前交付租金。
3、郝占涛于2016年11月8日清退了张玮承租的涉案房屋内物品。
4、2016年11月10日，经张玮报警，公安机关现场出警对涉案房屋的现状进行了影像录制固定事实。
5、2016年11月12日，张玮、郝占涛签订了新的《租房合同》，约定了租期、租金标准及给付方式。
6、2016年12月1日至2016年12月11日期间，郝占涛曾催要张玮交付租金，张玮亦通过微信方式陆续转账。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，张玮与郝占涛签订的《北京市房屋租赁合同》约定了租期截至2016年4月14日，期满后，双方未续签合同，但涉案房屋仍由张玮承租使用，直至2016年11月12日，双方另签订了《租房合同》，所以，在2016年4月14日至2016年11月12日期间，应视为双方系不定期租赁合同关系。上述合同关系均为各方真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。
关于张玮实际搬出涉案房屋的时点认定问题。张玮虽称自2016年11月8日搬出涉案房屋，但结合之后双方于2016年11月12日签订了《租房合同》,郝占涛曾于2016年12月1日至2016年12月11日向张玮催要租金，张玮亦通过微信方式陆续转账交付租金等事实。可见，双方已就2016年11月8日张玮物品被清退的问题达成了共识，应认定各方后续的交涉中未见就此清退事宜再产生纠纷，所以，张玮所称实际搬出时间本院不予采信。结合张玮租金交付至2016年11月20日的事实及郝占涛的自认，本院以该日为准认定张玮实际搬出房屋的时间，并对张玮主张2016年11月8日至2016年11月20日期间的租金不予支持。
如前所述，2016年11月8日涉案房屋内张玮承租物品被搬出的事实已经由双方自行处理完毕，现张玮再行主张材料损失、机器损坏损失、装修费用损失，本院均不予支持。
鉴于张玮已实际从涉案房屋中搬出，涉案房屋亦已由案外人继续承租使用，故本院认为双方合同关系已不具有继续履行的可能和条件，认定双方合同关系于2016年11月20日解除。
合同解除后，郝占涛收取的押金，应予以退还。
关于郝占涛所称张玮擅自解约导致房屋空置期间的损失，未见充分举证，本院不予支持。但张玮单方解除租赁合同，应认定违约。双方合同中虽未约定违约金条款，但基于公平原则和诚实信用原则，本院结合双方协议约定的租金标准，酌定张玮承担月租金的百分之三十作为违约金，该款项在郝占涛应退还的押金中优先抵扣。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张玮与被告（反诉原告）郝占涛二〇一六年十一月十二日签订的《租房合同》于二〇一六年十一月二十日解除；
二、被告（反诉原告）郝占涛于本判决书生效后七日内退还原告（反诉被告）张玮押金六千三百元；
三、驳回原告(反诉被告)张玮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1083元，由原告（反诉被告）张玮负担1058元（已交纳35元，剩余1023元于本判决书生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）郝占涛负担25元（于本判决书生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费55元，由被告（反诉原告）郝占涛负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一七年八月二十四日
书记员 李雅雯