上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初18810号
原告：章健，男，1993年10月5日出生，汉族，住江西省抚州市。
委托诉讼代理人：杨德保，上海伟创维律师事务所律师。
被告：上海惠雪物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：李孟杰，总经理。
委托诉讼代理人：朱伟红，女。
委托诉讼代理人：周震涛，上海知守律师事务所律师。
原告章健与被告上海惠雪物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告章健及其委托诉讼代理人杨德保、被告的委托诉讼代理人朱伟红、周震涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
章健向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年9月29日签订的《商铺租赁合同》；2.被告返还原告已收取的租金22,500元；3.被告返还原告保证金45,000元；4.被告向原告支付违约金15,000元；5.被告赔偿原告装修损失40,000元；6.被告返还原告活动经费3,000元。事实和理由：2016年9月29日，原告为经营餐饮之目的，与被告签订租赁合同，承租上海市张虹路XXX号商铺一间(以下简称系争商铺)，约40平方米，月租金7,500元，三个月一付，先付后用，并支付保证金22,500元，租赁期自2016年10月1日至2019年4月1日，违约责任为双倍返还保证金及支付两个月租金的违约金。嗣后，原告对系争商铺进行装修，为此支出40,000元。原告已向被告支付房屋租金至2017年7月31日。2017年4月10日，徐汇区市场监督管理局向张虹路XXX号所有餐饮商铺发出责令整改通知书，要求立即停止经营。2017年5月20日，原告店铺停业。后经原告了解，因系争商铺无产权证，无法办理工商登记，致使原告签订租赁合同的目的无法实现。原、被告双方就租赁合同的后续问题未能协商一致，故原告提起上述诉请。
上海惠雪物业管理有限公司辩称，同意解除租赁合同，返还原告活动经费3,000元、保证金22,500元，并自愿补偿原告装修费10,000元。系争商铺虽无产权证，但并非违法建筑，只是手续不齐全。合同解除责任并不在被告一方，不同意支付违约金。虽然原告实际经营至5月20日即停业，但原告一直不交还钥匙，继续占用系争商铺，原告理应承担占有房屋期间的使用费，故不同意退还租金。
本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)就系争商铺签订《商铺租赁合同》，约定房屋基本情况毛坯，产证编号无，权利人李孟杰。租赁期自2016年10月1日起至2019年4月1日止。月租金7,500元，三月一付，先付后用。本合同签订时，乙方应当预付第一期租金22,500元整。本合同签订时，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于该房屋三个月租金22,500元整。租赁期间，除物业管理费由甲方承担外，其余使用该房屋所发生的设施安装费、装修管理费、水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费、排污费、停车费等费用由乙方承担。在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，甲方需返还乙方保证金及未实际使用的预付房租：……5、出租房屋不能办理营业执照及餐饮服务许可证及其他必要登记的。当日，原告向被告支付押金22,500元。后原告对系争商铺进行了装修。
2016年10月28日，原告向被告支付2016年11月1日至2017年1月31日的租金22,500元及2016年10月份的1,500元差价，共计24,000元。
2017年1月17日，原告向被告支付2017年2月1日至4月30日的租金22,500元。
2017年4月10日，上海市徐汇区市场监督管理局出具责令改正通知书，因未经许可从事食品生产经营活动，违反相关规定，故责令立即停止经营。后，原告继续在系争商铺开展经营活动。
2017年5月1日，原告向被告支付2017年5月1日至7月31日的租金22,500元。此后，原告未再向被告支付租金。另，原告又向被告支付了活动经费3,000元。
2017年5月20日，原告停止经营。
2017年7月，原告就本案提起诉讼。9月8日，原告向被告返还系争商铺。经原、被告确认，截止2017年9月8日，原告仍有水电费804元未付清。庭审中，原告表示同意支付该笔水电费。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商铺租赁合同、收据、说明等证据证实，本院予以认定。
审理中，被告称系争商铺所在楼房为上海市宋园路XXX号的辅楼，上海市宋园路XXX号的产权人为上海锦虹实业合作公司，但涉案辅楼无产权证。至本案辩论终结，被告一直未向本院提供系争商铺所在辅楼的合法批建手续。
本院认为，不动产的权属以合法登记为有效要件，且具有公示、公信的效力。法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因被告并无证据证明系争商铺系经批准建设的建筑物，原、被告之间就系争商铺签订的《商铺租赁合同》无效。原告关于解除商铺租赁合同、并依据合同约定要求被告双倍返还保证金、支付违约金之诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。就出租人而言，应将其依据租赁合同收取的保证金及其他费用全额退还。审理中，被告表示同意返还原告保证金22,500元及活动经费3,000元，本院予以准许。就承租人而言，应当返还系争商铺。本案中，原、被告已于2017年9月8日办理了系争商铺的交接手续。同时，由于房屋租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此种使用，返还财产的规则无法予以适用，应当采用折价补偿的方法进行补偿。房屋使用价值一般认为即房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付相当于房租的价值补偿。本案中，原告实际占用系争商铺至2017年9月8日，故其要求被告返还已收取的2017年5月1日至7月31日期间的租金22,500元，本院不予支持。原告租赁系争商铺后，对系争商铺进行了装修，但购置桶、锅、碗、勺等经营所需品，系其为开展餐饮活动而支出的必要商业成本，对于此类可移动的设施设备，不宜作为装修损失，原告主张装修损失之诉讼请求，本院予以支持，但金额过高，由本院酌情调整，审理中，被告亦表示愿意补偿原告10,000元，本院予以准许。关于水电费，审理中，原告表示同意支付已经使用的水电费，且原、被告于系争商铺交接当日确认原告仍欠水电费804元未付清，本案一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：
一、确认章健与上海惠雪物业管理有限公司于2016年9月29日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、上海惠雪物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向章健返还保证金22,500元；
三、上海惠雪物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内补偿章健装修损失10,000元；
四、上海惠雪物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向章健返还活动经费3,000元；
五、章健于本判决生效之日起十五日内向上海惠雪物业管理有限公司支付所欠水电费804元，该款可与前述第二、三、四项的金额相抵扣；
六、驳回章健的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,375元，由章健负担986元，上海惠雪物业管理有限公司负担389元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁 欣
二〇一八年一月三日
书记员 卜雯婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。