济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初1255号
原告：李晓宁，男，1963年1月14日出生，汉族，山东宁津县总工会退休职工，住山东省宁津县。
委托诉讼代理人：徐龙宝，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被告：高玉兰，女，1969年10月20日出生，汉族，无业，户籍所在地山东省禹城市，现住山东省禹城市。
委托诉讼代理人：赵杰明，禹城启航法律服务所法律工作者。
被告：济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司，住所地济南市。
法定代表人：张宪英，总经理。
委托诉讼代理人：谢颂龙，男，1987年11月14日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地山东省曹县，现住济南市。
委托诉讼代理人：吕惠，女，1987年9月25日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告李晓宁与被告高玉兰、济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司（以下简称顺祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告李晓宁的委托诉讼代理人徐龙宝、被告高玉兰的委托诉讼代理人赵杰明、被告顺祥公司的委托诉讼代理人谢颂龙、吕慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李晓宁向本院提出诉讼请求：1.解除李晓宁与高玉兰、顺祥公司之间签订的《房屋买卖合同》（编号：0413628）；2.高玉兰支付李晓宁违约金339000元；3.顺祥公司返还李晓宁佣金费22600元、贷款服务费7900元、评估费5650元；4.诉讼费用由高玉兰、顺祥公司承担。事实和理由：2016年11月2日，李晓宁与高玉兰、顺祥公司签订了《房屋买卖合同》，合同编号为0413628，合同约定：李晓宁购买高玉兰所有的历城区恒大名都8号楼2-2102室房屋一套，总价款113万元，以按揭方式支付购房款，同时对房屋过户、税费和中介费承担、违约责任作了约定。合同签订后，李晓宁支付了首付款34万元，并向顺祥公司支付佣金22600元、贷款服务费7900元、评估费5650元。但在办理过户手续过程中，因涉案房屋已被法院查封，导致房屋无法过户。之后，济南市政府于2016年12月26日出台房屋限购政策，导致李晓宁无法从济南市区购买其他房屋。高玉兰及顺祥公司隐瞒涉案房屋被查封的事实，给李晓宁造成巨大损失。
高玉兰辩称，1.房屋买卖合同约定的违约责任违反法律的强制性规定。该合同为格式条款合同，合同第十二条关于违约责任的约定没有采取字体加粗、加黑，能够有别于其他条款并能引起当事人注意的提示，对该条款违约金的比例应当手写或者附说明，因此，该约定应为无效条款。且违约金约定过高，应当参照金融机构逾期贷款利息的标准予以调低。2.房屋交付后，李晓宁又对外进行租赁，其租赁费应从违约金中予以扣除。3.高玉兰不存在与顺祥公司恶意串通或导致合同无法履行的情形。4.2016年12月26日，济南市人民政府出台的房屋限购政策与本案无关。5.合同解除后，李晓宁应当返还涉案房屋。
顺祥公司辩称，合同没有履行完毕，其可以退还李晓宁贷款服务费和评估费。因顺祥公司已提供了居间行为，所以无法退还房屋佣金。
本院经审理认定事实如下：
1.2016年11月2日，高玉兰（甲方）与李晓宁（乙方）、顺祥公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为0413628）一份，合同约定：高玉兰为出卖人，李晓宁为买受人，顺祥公司为居间人；甲方自愿出售坐落于济南市历城区敬德街555号恒大名都8号楼2单元2102室的房产给乙方；房屋建筑面积为98.47平方米，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；房屋总价款为113万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付2万元定金；关于付款方式，双方约定按揭贷款：乙方用商贷方式贷款，乙方于2016年11月15日前将首付款34万元（含定金）存入甲方银行账户，剩余房款79万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；乙方承担个税、契税、营业税、中介费、评估费、贷款费等甲方房产证过户到乙方名下的所有费用；关于解除抵押：该房产在交通银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在2016年11月15日到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用的钱款来源为乙方首付款，甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。合同第十二条约定违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方佣金由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方佣金不退；若乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收佣金不退；甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方双倍以上佣金：若甲、乙双方协商解除合同，各自必须无条件向中介支付成交价的1%作为服务佣金。2016年11月14日，李晓宁与高玉兰、顺祥公司签订《补充协议》一份，约定：双方同意腾房时间变更为2016年11月25日。
2.上述合同签订后，李晓宁于2016年11月4日支付高玉兰定金2万元；于2016年11月14日支付高玉兰购房首付款32万元。另，李晓宁于2016年11月4日支付顺祥公司佣金22600元、贷款服务费7900元、评估费5650元。2016年11月25日，高玉兰将涉案房屋交付李晓宁，李晓宁于2016年12月份将房屋出租给案外人，出租期间为1年，并且已收取房屋租金21600元（1800元/月×12个月）。之后，高玉兰得知涉案房屋被法院查封。涉案房屋的查封情况为：1、查封单位为长沙市岳麓区人民法院，查封期限自2013年12月13日起至2015年12月12日止；2、查封单位为长沙市天心区人民法院，查封期限自2015年6月25日起至2018年6月24日止。因涉案房屋被查封，导致合同不能履行。李晓宁、高玉兰及顺祥公司协商，高玉兰先返还全部已付房款，其他违约问题另行协商。2017年1月1日，高玉兰返还李晓宁已付房款2万元。2017年1月12日，高玉兰返还李晓宁已付房款32万元。李晓宁、高玉兰及顺祥公司均认可房屋买卖合同于2017年1月12日解除。
本院认为，李晓宁与高玉兰、顺祥公司签订的《房屋买卖合同》，因涉案房屋被法院查封，导致合同不能履行而解除。李晓宁与高玉兰、顺祥公司均认可房屋买卖合同的解除时间为2017年1月12日，本院予以确认。根据本院查明的事实，涉案房屋于合同签订前已被法院查封，高玉兰违反合同约定未将涉案房屋存在查封的情况告知李晓宁，构成违约，应当承担违约责任。李晓宁要求高玉兰支付违约金339000元，符合合同约定，本院予以支持。高玉兰辩称合同约定违约金过高，未提交证据予以证实，本院不予采信。合同解除后，李晓宁收取的房屋租金应当返还高玉兰，故对高玉兰要求在李晓宁的主张损失中将房屋租金予以扣除的抗辩理由，本院予以支持。对于李晓宁要求顺祥公司返还佣金的主张，顺祥公司未对其居间服务的房源尽到合理的审查义务，在提供居间服务的过程中存在过失，导致合同目的不能实现，顺祥公司应当将收取的佣金予以返还。对于李晓宁要求顺祥公司返还贷款服务费、评估费的主张，顺祥公司同意返还，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、原告李晓宁与被告高玉兰、济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司签订的编号为0413628的房屋买卖合同于2017年1月12日解除；
二、限被告高玉兰于本判决生效之日起十日内支付原告李晓宁违约金317400元（339000元-21600元）；
三、限被告济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内返还原告李晓宁佣金22600元；
四、限被告济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内返还原告李晓宁贷款服务费7900元、评估费5650元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3464元，由被告高玉兰负担3117元，被告济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司负担347元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 刘克峰
二〇一七年七月十一日
书记员 卢 燕