兴城市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1481民初2537号原告宋宇波，男，1973年9月20日出生，汉族，农民，住辽宁省法库县大孤家子镇。委托代理人周铁民，系辽宁来源律师事务所律师。被告兴城金田房地产开发有限公司，住所地：兴城市钓鱼台街道办事处。法定代表人金玮，系该公司董事长。委托代理人王丹姝，系该公司法务。原告宋宇波与被告兴城金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。宋宇波向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《内部认购协议》无效；2.判令被告返还购房款200,000.00元、同期贷款利息61,908.30元（暂计算至起诉日）及赔偿损失50,000.00元；3.诉讼费用由被告负担。后原告变更诉讼请求第2项，将损失赔偿额变更为200,000.00元，贷款利息按6.9%的利率标准计算，要求计算至本利付清之日止。事实和理由：2012年5月1日，原、被告签订潜龙公馆《内部认购协议》，约定购买潜龙公馆X座X单元XXXX室（现地址为XXXX）。原告按照合同约定向被告支付了购房款200,000.00元，被告为其出具了收据。该工程始终未能动工。原告亲属多次找被告，被告同意退款，但以无钱为由一直推脱。依据《城市商品房预售管理办法》第六条”商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”否则将面临没收所得及罚款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定无效。”据查，现被告尚未取得该房的预售许可证，双方签订的《商品房认购书》系属于无效的合同。被告作为房地产开发企业，明知其尚未获取商品房预售许可证而向购房者预售，其行为不但违反了法律规定，在本起合同中存在过错，依据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。金田公司辩称，对于返还20万元房款没有异议，利息不予赔偿。但赔偿损失没有法律规定，不予赔偿。因为双方在签订内部认购协议时，原告是明知被告没有预售许可证，且顾名思议，内部协议就是双方之间自愿认可双方现有状况，且购房价款低于市场价格，所以明知被告的具体情况，且认同其没有预售许可证的。所以被告没有过错，不承担损失。本案已超过诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2012年5月1日，原告宋宇波与被告金田公司经过协商，共同签订《潜龙公馆内部认购协议》一份，原告认购被告公司准备开发建设的”潜龙公馆”X座X单元XXXX室房屋一套。双方约定，原告分两期付款，首次不得低于总房款的62.85%（贰拾万元整）。该商品房预计交工日期为2013年11月30日。被告逾期交房应承担违约责任，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告按照双方约定向被告支付首期房款200,000.00元。被告为原告开具收款收据一份。但之后，被告未在约定的日期交付房屋。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。该案双方有争议的事实是：被告认为双方系自愿签订的内部购房协议，原告明知被告没有房屋预售许可证，属于认可双方现有状况，且原告的购房价款低于市场价格。故被告没有过错，不应承担损失赔偿责任，也不应该承担利息损失。原告的起诉已超过诉讼时效期间，应驳回原告的诉请。原告对被告的反驳意见不予认可，认为出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，被告应返还原告购房款200,000.00元，并支付利息。利息按6.9%利率计算，给付至付清本利之日止。被告应承担不超过购房款一倍的赔偿责任，故应赔偿原告经济损失200,000.00元。原告向本院提供录音光盘一份，证明其曾委托亲属向被告追索购房款，被告法定代表人承诺返还，但称其单位暂时没钱。故诉讼时效存在中断情形，本案并未超过诉讼时效期间。本院认为，被告金田公司承认原告宋宇波的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告提供的《潜龙公馆内部认购协议》虽系商品房认购书，但在性质上属于商品房买卖合同，认购书是预约，是商品房买卖合同的一种形式。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原、被告双方签订的《潜龙公馆内部认购协议》符合该规定，且原告已向被告支付了大部分购房款项，故应当认定为商品房买卖合同。虽然双方签订了商品房买卖合同，但被告却未能在原告起诉前提供商品房预售许可证明。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故应认定原、被告签订的《潜龙公馆内部认购协议》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告根据合同的约定预付了部分购房款项，被告未能按照约定日期交付房屋，应确认被告存在违约行为，应由被告承担违约责任。被告应返还原告预付的购房款项200,000.00元。关于原告主张的利息损失和违约金的赔偿问题，由于原、被告双方在合同中对违约责任及赔付标准作出了约定，故被告应当履行赔偿义务。原告主张的购房款利息属于利息损失，它与违约金在性质、功能上相当，根据《中华人民共和国合同法》中”约定优先”原则，应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失，可依当事人的申请对违约金作出适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告主张的按照中国人民银行规定的同期贷款利率6.9%计算损失赔偿额比较适当，本院应予支持。由于原告没有提供被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的证据，故对其要求被告赔偿已付购房款一倍价款的主张，本院不予支持。虽然被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效期间，但其并未提供原告已放弃追索购房款的有效证据，且从原告提供的录音资料及被告房屋尚未交付的实际情况看，原告曾通过其亲属向被告方主张过权利，故应确认原告起诉并未超过诉讼时效期间。被告以原告购房价款低于市场价格、双方认可现有状况为由，不同意赔偿原告的经济损失，但其并未提供证据予以证实，故对其该反驳主张本院不予支持。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，参照《最高人民法院》第二条、第五条、第九条第（一）项之规定，判决如下：原告宋宇波与被告兴城金田房地产开发有限公司签订的《潜龙公馆内部认购协议》无效。被告兴城金田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告宋宇波预付的购房款200，000.00元及违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期贷款利率6.9%计付，自2012年5月1日开始计算至付清本利之日止）。驳回原告宋宇波其它的诉讼请求。案件受理费4，115．00元，由原告宋宇波负担1,646.00元，由被告兴城金田房地产开发有限公司负担2,469.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本七份，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  胡志书二〇一七年一月三日书记员  王 楠