东营市东营区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁0502民初1188号
原告：孙仲江，男，x年x月x日出生，汉族，中石化胜利油田技术检测中心能源站退休职工，住东营市。
原告：胥世英，女，x年x月x日出生，汉族，临盘采油厂退休职工，住辽宁省丹东市。
委托诉讼代理人：孙仲江（系原告胥世英之夫），基本情况同上。
被告：中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司技术检测中心。住所地：东营市东营区西二路***号。
负责人：师祥洪，经理。
委托诉讼代理人：李兆君，男，x年x月x日出生，汉族，中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司技术检测中心经营管理科副科长，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：杜国江，山东崇义律师事务所律师。
原告孙仲江、胥世英与被告中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司技术检测中心（以下简称：技术检测中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙仲江及原告胥世英的委托诉讼代理人孙仲江与被告技术检测中心的委托诉讼代理人李兆君、杜国江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙仲江、胥世英向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原房屋售价继续履行合同；2.判令被告退还原告2012年6月以后涨价房款161243元，并根据胜油局164号文件第八章罚则追加涨价款的40%，退还原告64490元；3.判令被告给付原告因延迟竣工导致原告无法居住的违约金9500元（按照银行同期贷款利息17.5元/天×18个月×30天计算）；4.原告以约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加违约金数额，要求被告按不低于22元/日/平方米支付给原告22352元；5.判令被告支付因延期交房给原告办理房屋产权的损失20000元；6.判令因被告涨价迫使原告卖掉原来住房造成的损失200000元；7.判令被告因房屋质量问题折价，退还给原告30%建造成本费109800元；8.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与被告系住房买卖合同关系。原告于2009年5月5日与被告签署了《技术检测中心职工住宅小区选房指南》。原告购买被告开发的“中心”职工住宅25号（原4号）楼一单元602室住房一套。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2008年5月12日向被告交纳押金20000元，又于2009年5月24日向被告交付第一批建房款100000元，于2010年8月10日交付第二批建房款170000元，先后全数支付到被告指定的农业银行账户上。2012年5月6日被告的“中心”“筹建办”涨房价，平均上涨30%即上涨830元/平方米。被告同时通知原告：2012年6月15日前必须将涨价房款交清，逾期一个月需加付利息。如再晚交就按自动放弃购房，由承包商收回已购住房，并按原交款无息退房款。
2008年，被告技术检测中心根据胜利油田（2007）164号建设职工住房管理办法规定，利用本单位自有的土地，在办完土地变更等相关手续后，为全体符合条件的职工集资建经济适用住房，并办理了招标手续；2009年5月交付第一批集资购房款后，“筹建办”从集资款中拿出200万元交付给承包开发商作为全权代建方。由于被告自始至终疏于“科学、严格”管理，违章操作等原因，造成巨额损失，不应由原告承担，被告却强行把房价由原约定的2800元/平方米增加830元/平方米，地下储藏间面积虚增大1倍收款，地下、地面车位涨价1倍。总房价上涨160706元。依照《最高人民法院关于审理住房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房产评估机构评定的同类同地段房屋的租金标准。参照“东营国土资源和房屋管理局《关于2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《东营市2008年住房出租金标准》22元/日/平方米为依据，要求增加违约金数额。
被告技术检测中心辩称，一、原告孙仲江不具备完全的主体资格，应依法追加其配偶胥世英为共同原告。原告与胥世英系夫妻关系，本案系房屋买卖合同纠纷，胥世英作为该住房的共有人，依法应当作为共同原告参加诉讼，原告一人参加诉讼不符合法律规定。二、原告在民事起诉状中列被告的负责人为尹德法是错误的，依法应当纠正，工商登记中被告的负责人为师祥洪。三、被告与原告不存在商品房买卖合同关系，技术检测中心不是适格的被告，应依法驳回原告的起诉。涉案住房的开发建设、土地及规划、施工、竣工验收手续的办理主体是山东万达地产有限公司。被告不可能成为住房买卖合同的一方当事人。2008年5月，东营市国土资源局收回了涉案住房所占用土地，2008年7月组织挂牌出让。山东万达地产有限公司于2008年8月按照东营市国土资源局关于本地块的土地挂牌出让要求，通过竞价方式取得该地块的土地使用权，并陆续完成了项目规划设计、建设手续办理、项目运行管理等工作。国有土地使用证东国用（2009）第1-845号、建设用地规划许可证地字第37050020090050、建设工程规划许可证建字第370500200900119、建筑工程施工许可证编号370502201001150101等为证，以上所有证件的主体均为山东万达地产有限公司。综上，涉案土地使用权人及住房开发建设主体系山东万达地产有限公司，被告与原告不存在商品房买卖合同关系，技术检测中心不是适格的被告，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告技术检测中心对原告提交的《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》、（2009）第137号文件、职工招标公告复印件真实性无法确认，与本案无关。被告对胜利油田分公司文件、住房销售分配方案、交纳房款统计表、购房确认单、收据三张、房款通知单、公开信、职工住宅小区4号楼1单元明细的真实性没有异议，上述证据与本案有关，本院依法予以确认。原告对被告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、选房指南的真实性没有异议，本院予以确认。原告对被告提交的技术检测中心第五届职工代表大会第一次代表团长联席（扩大）会议文件、委托开发合同复印件的真实性和证明目的均有异议。对双方有异议的证据，本院将予以综合认定。
根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告孙仲江系被告技术检测中心退休职工。2007年7月2日，中国石化集团胜利石油管理局、中国石化股份公司胜利油田分公司下发胜油局发（2007）164号“关于印发《胜利油田职工住房建设管理办法》的通知”，第一章第二条：油田职工住房建设按照“政策支持、市场运作、群众受益”的指导思想，坚持“统一规划、统一标准、完全成本、市场运作”的原则，采取“以需定建、分期实施、分单位建设、职工预付资金”的方式实施。第三条：油田成立职工住房建设领导小组，负责全油田住房建设的管理和监督工作。第四条：本办法所称住房建设管理单位是指纳入油田统一规划、组织住房建设的社区管理中心或主营单位。本办法所称开发单位是指在住房建设招投标中中标，或受住房建设管理单位委托，承担住房建设项目并具备相应资质的房地产开发公司。第十七条：住房建设管理单位按照国家相关法规，以职工预付资金的方式筹措住房建设资金。第十八条：住房建设管理单位按照油田资金管理的相关规定，加强住房建设资金的管理，确保资金安全、完整，会计信息真实可靠，并定期接受油田相关部门的监督检查。第十九条：油田争取政府优惠政策，限定开发单位的管理费和利润，按照住房实际开发成本，审定住房建设管理单位预算的售房价格。第二十一条：住房销售按照“谁建设，谁销售”的原则进行。住房建设管理单位按照“保证偏远小区住户，优先无房户，平衡小房户”的顺序确定销售对象，开发单位面向销售区域内所有符合购房条件的住户组织售房，住户与开发单位签订购房合同，相关社区配合工作。第二十二条：住房销售实行方案审批制度。住房建设管理单位制订住房销售方案，报油田审批后实施。对已确定的购房户实行审查备案制度。住房建设管理单位上报资料，油田审查确认并备案。第二十三条：住房交易执行油田相关政策。对偏远小区住户按照集中居住的原则，采取自愿报名、定向销售的方式售房，原住房由油田回购。第二十五条：住房小区基础配套设施和公共配套设施应与住房工程同步规划、设计和建设，并纳入建房开发总成本。第二十八条：住房建设过程中发生下列情形之一的，油田对责任单位和责任人进行严肃处理，并处以违规收入1-2倍的罚款。（一）未纳入油田统一规划而擅自开发职工住房的。（二）擅自提高职工住房销售价格，或有其他违反住房价格管理规定行为的。（三）新建住房超出规定套型建筑面积的。
2008年7月10日，被告技术检测中心（委托方、甲方）与山东万达地产有限公司（受委托方，乙方）签订《胜利油田技术检测中心职工住宅项目委托开发合同》，约定：委托方根据实际需要，委托受委托方开发建设职工住宅小区1处，小区位于济南路以南、太行山路以西的中心工业点院内，占地面积2.11公顷，规划建设22层至25层高层住宅6栋，3层公用建筑1栋。住宅户型面积分别为90型、110型及130型，共计约636户，住宅总建筑面积约80000平方米，地下人防、车库及地下室部分约190000平方米。第一条1、项目名称：胜利油田技术检测中心职工住宅小区。2、项目地点：济南路以南、太行山路以西技术检测中心工业点院内（山东省东营市国土资源局东土合字（2008）058号合同地块）。第二条，委托开发期限指从乙方根据东营市国土资源局要求挂牌成交取得该地块使用权之日开始，即从2008年7月10日起至2011年12月31日止。开工日期不迟于2009年5月1日，竣工日期2010年12月31日。第三条，合同价款的构成与支付、履约保证金。1、乙方开发建设管理费参照油田锦华西区开发承包管理费用标准，确定总额为200万元。委托开发管理费分四次拨付：本合同签订后15日内拨付总金额10%，全部主体完工后十日内拨付至总金额70%，全部工程竣工并交付使用后15日内拨付至总金额95%，剩余部分待保修期满后15日内一次性据实结清。2、自本合同签订之日起15日内，乙方须向甲方交纳合同履约保证金200万元。甲方于一年保修期满后15日内将该保证金一次性返还乙方。第五条，甲方的权利和义务。1、甲方作为本项目的土地提供人和建成后小区的业主，负责项目建设全部重大问题的决策。甲方成立住房筹建工作领导小组办公室全权代表甲方进行该项目的开发建设管理，制定住房销售分配方案，进行建设资金的收缴与管理，做好项目建设前期的依法应由甲方办理的审批手续，并对乙方建设管理过程中重要阶段和环节进行监控、管理与考核。6、甲方应积极配合乙方及施工单位根据《建设工程价款结算暂行办法》、东建发（2005）44号《关于加强建设工程价款结算时限管理的通知》等有关建设文件中的规定关于发包方核对（审查）工程结算的时限规定内委托造价咨询机构（工程审计中介机构）对该项目工程结算进行施工跟踪审计及最终审计完成，并确定房屋建成后的销售价格。第六条，乙方的权利义务。乙方按照本合同要求及乙方与东营市土地储备中心签订的《土地出让协议》、与胜利石油管理局房产处签订的《技术检测中心职工团购合同》，在甲方委托范围内进行本项目的开发工作，按照甲方要求做好包括所有项目报批手续办理、工程建设管理、施工单位的招标选择、施工现场组织管理、房屋销售及房产证、土地证等手续办理工作，由乙方负责、甲方协助协调政府各主管部门关系及处理工农关系等社会关系工作。该小区住房建成后乙方须按照甲方要求全部定向出售给甲方职工，并按照甲方要求做好小区前期物业管理工作。2、乙方应按合同及甲方要求负责垫付相应土地出让等费用。甲方负责筹集职工预缴房款后，半年内将乙方垫付的本金及利息全部支付给乙方。在工程建设过程中，甲方按照实际工程进度定期对乙方拨付工程款，乙方工程款使用情况要接受甲方监督、保证专款专用。第十四条，乙方与中国石化集团胜利石油管理局房产管理处签订的《胜利油田技术检测中心职工住房团购合同》与本合同互为补充，二者如有不一致之处以本合同为准。
2009年5月5日，被告制定技术检测中心新建职工住房销售分配方案，一，销售原则，职工自愿报名，个人集资建设，市场化运作，统一物业管理，并按照管理局有关房产管理政策，遵循公开、公平、公正原则进行。三，销售价格：1、住房价格：本期新建住房起售价暂定为2500元/平方米（一层价格），楼层间差价为每层30元/平方米。从一层起向上逐层加价；地下一层、阁楼按暂定起售价的50%即1250元/平方米销售。住房及地下一层、阁楼最终价格待房屋竣工后按实际造价确定。2、地下室、车位价格：地下储藏室按照实际建筑面积销售，价格同地下一层，暂定为1250元/平方米；地下车位为4万元/个，地上车位为2万元/个。四、销售对象与范围1、2008年5月4日以前技术检测中心在册且截至正式分房之日仍在职的中心职工。2、中心内退、退休职工。3、未再婚的中心职工遗属（身份必须为油田家属）。4、原中心协议解除劳动合同的职工。5、夫妻双方均为中心职工的，只能购买一套住房。6、参与分房职工只能享受一次本期油田4万套限价商品房政策。五、销售方式：坚持“房源公开、分房方案公开、特殊奖励公开、分配结果公开”的原则，采用计分排队的方式分3个档次向符合条件的中心职工进行销售，依据报名职工个人分值确定选房顺序，得分多者优先选房。当分数相同时按先无房户后有房户、先工龄长者后工龄短者、先年龄大者后年龄小者的顺序选房。（一）计分因素包括：工作年限分、职务或职称分、荣誉分、中心内双职工分。（二）房型选购档次为按照住房户型情况及中心职工构成情况，分3个档次按计分排队方式选房。六、销售程序（一）计算职工个人得分（二）报名登记、审核购房资格（三）交纳购房报名费（四）计分排名（五）组织选房（六）交纳房款1、职工在选定住房后3日内按暂定房价的30%缴纳首期房款，其中90型住房交纳12万元，110型住房交纳14万元，130型交纳16万元（交纳时扣除2万元的报名费）；第二期房款根据工程进度交纳，按照初步核定房价交纳至总房款的80%；剩余房款在小区综合验收后交纳。2、职工交纳首期房款时可选择现金方式或根据油田规定划转个人住房公积金及住房补贴；第二期房款可选择现金、公积金贷款、商业贷款等方式交纳。采用现金方式的，须以中国农业银行活期存折交纳。3、工程竣工后，中心对房屋建设成本据实进行结算，确定最终房价，购房款多退少补，不计利息。原告选择了4号楼1单元602室住房，面积126.61平方米，单价为2650元/平方米，房款335516.50元，原告同时选择了A4-46号储藏室，面积7.89平方米，单价为1250元/平方米，金额9862.50元，车位20000元，房价合计365379元。2009年5月12日，两原告交纳房款20000元。2009年5月17日，胜利油田技术检测中心职工住房筹建工作领导小组办公室为原告出具了购房确认单并向两原告出具房款通知单，通知两原告于2009年5月20日至2009年5月22日交纳第一期房款120000元。2009年5月24日，胜利油田技术检测中心职工住房筹建工作领导小组办公室为两原告出具了120000元的房款收据。2010年8月10日，两原告交纳房款170000元，被告为其出具了170000元房款收据。
2012年5月12日，被告发布“致中心广大职工群众的公开信”，载明：2010年1月，中心办理完成工程施工许可手续正式展开工程施工。2012年4月1日，住宅楼主体工程全部完工。整体工程预计2012年10月1日竣工。项目建设过程中，由于政策性因素、市场变化以及突发事件的影响，延长了建设工期，增加了建设成本。为此，中心对职工住房项目建设成本进行了重新测算。中心在2009年《新建职工住房销售分配方案》的基础上，制定了《新建职工住房销售价格调整方案（草案）》，并在全中心范围内广泛征求职工意见。2012年5月25日，被告召开第五届职工代表大会第一次代表团长联席（扩大）会议，通过了技术检测中心新建职工住房销售价格调整方案（草案），一、住房建设成本概况1、总成本36187万元（较原暂定售价26143万元上涨10044万元）。2、2009年售房面积为初步设计面积；本次售房面积为设计单位提供的施工图建筑面积；最终销售面积以实际建筑面积为准。二、住房价格，根据本项目最新成本测算结果，以2009年《技术检测中心新建职工住房销售分配方案》为基础，本着完全成本建设、市场化运作的原则，拟对原方案暂定的住房销售价格做以下调整：1、标准层（1至顶层）销售起价：3330元/平方米，较原暂定销售起价2500元/平方米上涨830元/平方米。2、地下-2层储藏间、-1层销售价格为1665元/平方米，较原暂定销售价1250元/平方米上涨415元/平方米。3、跃层销售价格2080元/平方米，较原暂定销售价1250元/平方米上涨830元/平方米。4、原定逐层加价30元/平方米的方案不变；其他销售分配规定不变。5、车位价格，按照目前造价单位的初步测算，地下车库部分的建设成本约为4500万元，车位平均成本为10.32万元/个。考虑到地下车库的部分公用性能，本着以成本定价的原则，车位售价调整如下：（1）地下车位8万元/个。（2）地上车位4万元/个。三、房款交纳1、分两期交款。第一次交款工作于6月15日至6月20日期间完成，本次房款应交纳至新核算房款的80%（具体交纳金额为：本次核算总房款×80%-已交房款）；剩余房款于房屋竣工领钥匙前交纳。2、购房职工应在规定时间内交纳房款。如因个人原因不能按时交纳的，应向中心写出书面延期交款申请，并按照银行同期贷款利率交纳利息，但最长延期不能超过规定交款时间一个月。如不能按期交纳，视为自动放弃购房。
2012年6月21日，两原告交纳房款120000元，被告为两原告出具了120000元的房款收据。两原告于2013年5月9日交纳房款103000元，找平款2412元。
另查明，原告孙仲江、胥世英系夫妻关系。
本院认为，被告技术检测中心提交的《关于印发〈胜利油田职工住房建设管理办法〉的通知》、技术检测中心新建职工住房销售分配方案、《委托开发合同》等证据能够认定，被告技术检测中心在涉案房屋建设过程中系建设管理单位，其主要职责是制定、组织及实施住房销售分配方案等。具体包括：制定住房起售价（暂定价），报上级主管单位审核，确定销售对象与范围、销售方式，制定销售程序等。包括原告孙仲江在内的被告单位职工按照被告技术检测中心制定的销售分配方案选房、交纳房款等。能够认定原告孙仲江与被告技术检测中心在涉案房屋的销售分配中系管理与被管理的关系，属于单位内部建房、分房等引起的纠纷，依法不属于人民法院主管工作的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，判决如下：
驳回原告孙仲江、胥世英的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 高 敏
人民陪审员 隋红岩
人民陪审员 许海燕
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 王明梅