新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）新02行终16号
上诉人（原审被告）：克拉玛依市房产管理局，住所地：克拉玛依市友谊路255号，组织机构代码。
法定代表人：张宝源，该局局长。
委托代理人：谢红梅，新疆众信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙世业，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：孙瑞勤，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：孙世德，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：孙春凤，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：孙春勤，女，汉族。
原审第三人：宓学香，女，汉族。
原审第三人：石文海，男，汉族。
上诉人克拉玛依市房产管理局（以下简称”房产局”）因撤销房屋登记行政行为一案，不服白碱滩区人民法院（2016）新0204行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人克拉玛依市房产管理局的法定代表人张宝源、委托代理人解红梅，被上诉人孙世业、孙世德、孙春凤、孙春勤，原审第三人石文海到庭参加诉讼。被上诉人孙瑞勤、原审第三人宓学香，经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年9月2日，五原告在其父亲孙吉录去世后与其父再婚配偶宓学香因遗产继承产生纠纷，向本院提起法定继承纠纷诉讼。2011年11月28日本院作出（2011）白民一初字第266号民事判决书，判决双方诉争的克拉玛依市白碱滩区跃进花园24栋18号（原为跃进新村64栋18号，下同）房屋由五原告与第三人宓学香共有，五原告各享有该房屋14.848%的产权份额，宓学香占25.76%的份额。房屋由宓学香继续居住使用。判决送达后，双方未在法定期间内提起上诉，该判决发生法律效力。2012年8月15日，五原告以宓学香为被告，请求作价分割上述共有房屋，再次向本院提起诉讼。本院于2012年9月18日作出（2012）白民一初字第218号民事判决书，判决白碱滩区跃进花园24栋18号房屋归被告宓学香所有（经评估作价23.5918万元），被告宓学香分别支付五原告房屋分割款35029.1元。五原告不服，向克拉玛依市中级人民法院提起上诉，审理过程中，又向该院申请撤回起诉。2012年12月6日，克拉玛依市中级人民法院作出（2012）克中法民一终字第242号民事裁定书，裁定准许五原告撤回起诉，并撤销了本院作出的（2012）白民一初字第218号民事判决。2013年3月26日，被告房产局应宓学香申请，将上述白碱滩区跃进花园24栋18号房屋原所有权人孙吉录，转移登记为宓学香，产权为宓学香单独所有，并发放了证号为00199922号的房屋所有权证（以下称”第一次登记”）。2015年8月25日，宓学香与第三人石文海签订协议，实际以24.5万元的总价款将该房屋出售给石文海。2015年8月28日，宓学香与第三人石文海又签订价款为18万元的《房地产买卖合同》一份，并以此向被告房产局提出房屋权属转移登记申请。同年9月11日，被告房产局将案涉房屋所有权转移登记在第三人石文海名下，并发放了证号为00251466的所有权证书（以下称”第二次登记”）。2016年1月4日，五原告以被告案涉房屋第一次登记行为违法，所发放00199922号房屋所有权证应予撤销为由，向法院提起诉讼。另查明，就案涉房屋买卖第三人石文海按照房产交易中心评估指导价18.64万元缴纳契税5592元。
原审法院认为，一、关于原告等人的起诉是否已过诉讼时效的问题。自原告等人在2015年10月9日知道被告作出房屋登记行政行为之日起算，至2016年1月4日到本院提起诉讼，原告等人的起诉并未超过六个月的法定诉讼时效。故对被告关于本案已过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。二、关于被告房产局在为第三人宓学香办理案涉房屋所有权转移登记时是否尽到了依法审查的义务，其转移登记行为是否合法的问题。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人。《房屋登记办法》第六条规定：房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识；从事房屋登记审核工作的人员，应当取得建设部门颁发的上岗证书，持证上岗。第十二条第二款规定：有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：......（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利。登记和审核人员应当对申请人所提交材料形式上的真实性、合法性和一致性，尽到合理审慎的核查义务。作为登记机构专司登记人员，应当知道我国诉讼实行的是两审终审和再审监督制度。当事人不服一审判决的，有依法提起上诉的权利；认为生效裁判确有错误的，有依法申请再审的权利。因此，对申请人申请登记时所提交的人民法院的法律文书，登记机构必须审查核实是否为生效法律文书，始能作为准予或不准登记的依据。纵观本案，被告依据本院已被撤销的（2012）白民一初字第218号民事判决书，为第三人宓学香作出房屋权属转移登记，未能尽到依法、审慎核查义务。其将案涉共有房屋转移登记为第三人宓学香单独所有的行政行为缺乏依据，违反法律规定。被告辩称其尽到了形式审查义务，与本案事实不符，本院不予采信。三、关于第三人石文海是否善意取得案涉房屋，及五原告的撤销登记行为诉求应否支持的问题《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：”无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案从审理查明情况来看，没有证据或迹象显示第三人石文海对案涉房屋权属情况在购买前有所了解。第三人是在2015年8月25日经人介绍与宓学香签订的房屋买卖协议，其时案涉房屋早已登记在宓学香个人名下，因此，第三人应当有理由相信宓学香有权处分该房屋。该房屋曾于2012年9月经依法评估价值23.5918万元。而近年来，本市房地产市场价格大幅走低，这从本市房地产交易中心给案涉房屋出具的市场评估指导价18.64万元，即可窥见一斑。第三人石文海实际是以24.5万元的价款购买的案涉房屋，出价符合甚至高于当时的市场行情。由此可以判断，第三人石文海应是在不知情情况下，以合理价款受让了案涉房屋，并办理了所有权转移登记，符合我国法律关于善意取得的规定，其依法有权取得受让房屋的所有权。故对原告等不认为第三人是善意取得的抗辩意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：”被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”善意取得制度维护的是市场交易秩序，确保交易安全。在受让人善意取得财产情形下，原所有人不得要求受让人返还，而只能依法要求转让人或其他法定义务人承担责任。其次，从原告等人权属依据来看，案涉房屋为原告等人与宓学香按份共有，因此，原告等人应当向被告提出更正或异议登记，而非撤销登记。即被告登记行为虽然违法，但却不具有可撤销内容。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款规定：”行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；......。”据此，被告第一次房屋登记行为虽然违法但却不能撤销，如若撤销势必破坏市场交易秩序，损害社会公共利益。对原告该项诉求，不予支持。
原审法院根据以上事实及理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，作出以下判决：一、被告克拉玛依市房产管理局2013年3月26日将克拉玛依市白碱滩区跃进花园24栋18号房屋转移登记为第三人宓学香单独所有的行为违法；二、驳回本案五原告请求撤销上述房屋登记行为的诉讼请求。
上诉人房产局的上诉理由：1、上诉人在房产登记工作中并无过错和违法行为。宓学香向上诉人提交了相关证件材料及白碱滩区人民法院的（2012）白民一初字第218号民事判决书。该判决书于2012年9月18日下发，上诉人于2013年3月26日才办理审批登记，上诉人完全可以想信该判决的有效性。克拉玛依市中级法院作出民事裁定撤销（2012）白民一初字第218号民事判决后，并没有公示该裁定书并将上述判决书原件收回，法院存在过错。五名被上诉人在2011年法院判决涉案房产归其五人与宓学香六人共有后长达四年多时间未主张权利，自己有过错。2012年9月26日，宓学香通过法院向五名被上诉人交付房款11万元，也说明涉案房屋应当归宓学香所有。2、从（2011）白民一初字第266号民事判决书到2012年克市中级法院撤销民事裁定书以及五名被上诉人收到11万补差房价款，长达四五年不提出申请的行为看，五名被上诉人的起诉已过诉讼时效。3、五名被上诉人起诉的内容不属于行政诉讼案件，应属当事人之间民事案件的执行问题。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回五名被上诉人的诉讼请求。
被上诉人孙世业等五人的答辩理由：《房屋登记办法》规定人民法院、仲裁委员会的生效法律文书才能作为房屋产权变更登记的依据，但上诉人变更登记所依据的判决书是被撤销的不生效的判决，故上诉人登记行为违法。
经二审审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院依法对原审判决认定的事实及证据予以确认。
二审期间，上诉人提交经过公证的宓学香谈话笔录及证明一份。主要内容是宓学香认为其已向五名被上诉人交付了11万元房屋差价款，涉案房屋应当归其所有。
本院认为，房屋登记机关办理房屋登记时，应当对申请人提供的登记依据进行认真审查。当时施行的《房屋登记办法》第六条规定人民法院、仲裁委员会的生效法律文书可作为房屋权利登记依据。上诉人的登记人员应当对宓学香提供的判决书是否为生效法律文书进行审核，可以通过向对方当事人询问或者向出具判决书的人民法院进行核实以确认该判决是否已经生效。但上诉人的登记人员未进行必要的核实，以未生效的判决书为依据将涉案房屋进行产权变更登记，属于违法登记。上诉人提出的法院没有收回被撤销的判决书原件、五名被上诉人在收到确认共有产权判决后未提出申请、宓学香向被上诉人支付11万元房款等理由，均不影响上诉人违法登记的事实。关于诉讼时效，上诉人办理房屋产权变更登记后，并未告知被上诉人，也没有其他证据证实被上诉人早已知道该登记行为，故本院对被上诉人所称2015年10月9日才知道登记行为的事实予以采信，本案没有超过诉讼时效。五名被上诉人对上诉人行政登记行为提出诉讼，属于行政诉讼，五人与宓学香之间民事纠纷的判决执行问题不影响被上诉人提起行政诉讼。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决对原审第三人石文海善意取得房屋产权的事实认定正确，判决确认房产局登记行为违法但不予撤销，符合法律规定，本院予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费50元，由上诉人克拉玛依市房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 成 干
审判员 张建军
审判员 李佳美
二〇一六年十月十九日
书记员 熊雪娇