海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9002民初1593号原告：陈福涛，女，1984年12月18日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：廖子俊，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被告：焦松岩，女，1974年11月3日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：焦集群，男，1947年5月15日出生，汉族，住黑龙江省大庆市，系原告焦松岩父亲。被告：琼海程达信房产经纪服务有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇爱海路19号。法定代表人：王庆贵，总经理。委托诉讼代理人：王海山，海南嘉勋律师事务所律师。原告陈福涛与被告焦松岩、琼海程达信房产经纪服务有限公司（以下简称程达信公司）定金合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈福涛的委托诉讼代理人廖子俊、被告焦松岩及其委托诉讼代理人焦集群、被告程达信公司的委托诉讼代理人王海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈福涛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告程达信公司签订的《定金协议书》；2、判决两被告向原告支付双倍定金6万元，扣除已付的2万元，两被告应再向原告支付4万元；3、两被告向原告支付差旅费及住宿费损失共计5160元；4、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2017年1月23日，被告程达信公司及被告焦松岩和原告的委托代理人赵南南签订一份《定金协议书》，约定原告购买被告焦松岩位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南·万泉绿洲）赏月居402房，面积96.56平方米，销售总价47万元。为保证该协议书的履行，被告程达信公司要求原告在签订协议书当日支付定金3万元，并约定于2017年2月28日前来签订正式的《商品房买卖合同》。签订协议书之后，原告按照约定，以转账方式向被告程达信公司支付了3万元的购房定金，并收到程达信公司开具的收据。2017年2月25日，原告及丈夫左征征按照协议约定前来琼海签订正式的《商品房买卖合同》，但被告焦松岩却以各种理由推脱，拒绝按照协议履行相关义务。尔后，应两被告要求，原告与被告程达信公司前往琼海市光大银行信贷部办理该房屋的抵押贷款手续，并与银行签订《房屋抵押贷款合同》。根据被告程达信公司的要求，向被告焦松岩的账户汇入首付款即可通过贷款。随即，原告向被告焦松岩账户汇入首付款，但由于银行系统原因无法顺利汇款。之后，原告准备第二次汇款时，被告焦松岩再一次向原告表示该房屋不卖了，让原告不用再向其账户汇款。因两被告的不诚信行为，导致原告至今不能按约购得预定房产。综上，原告认为，被告程达信公司与原告签订的《定金协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受到保护。程达信公司收受原告定金后，焦松岩违反诚实信用原则，拒绝履行协议，已构成违约。因此，被告程达信公司与焦松岩依法应当承担连带责任。被告焦松岩辩称，一、2017年初，被告欲出售名下位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南·万泉绿洲）赏月居402房，经被告程达信公司介绍原告购买该房产。基于对程达信公司的信任，被告未与原告直接沟通卖房事宜，均通过程达信公司与对方协商。2017年1月23日，程达信公司代表原告与被告协商购房定金事宜，约定定金为1万元，如违反约定应双倍返还。被告与程达信公司通过短信对《定金协议书》的内容予以确认。同日，程达信公司向被告转账支付了买家的购房定金1万元。因要统一办理不动产证，被告于2016年11月15日将房产证交给了琼海市兆南房地产开发公司，直到3月底不动产证才办理完成。2017年4月3日，被告委托焦集群前往琼海市协助办理上述房产的抵押贷款过户手续。程达信公司陪同焦集群前往银行办理相关手续，要求焦集群代为补签书面的《定金协议书》及收款收据。被告基于对程达信公司的信任且已收到1万元定金的事实，未审核具体内容即配合程达信公司签署了其当时准备好的《定金协议书》及收款收据。当时程达信公司没有给被告书面的《定金协议书》，在4月12日找到程达信公司的时候其才拿出该《定金协议书》。被告发现补签的《定金协议书》约定的违约责任更改为”违约按五倍返还定金”，收款收据显示的是收到购房定金3万元，而非实际转账的1万元。被告找到程达信公司理论，并与原告直接沟通联系，才发现原告与程达信公司于1月23日签订的《定金协议书》（约定购房定金3万元，违约双倍返还）、被告与程达信公司于1月23日确认的短信定金协议书（购房定金1万元，违约双倍返还）及4月5日程达信公司要求被告代理人焦集群补签的《定金协议书》（约定购房定金1万元，违约五倍返还）所约定的内容均不相同，程达信公司骗收原告购房定金3万元，实际支付被告定金1万元，私下克扣2万元等事实。因程达信公司的种种不诚信行为且对被告在微信里多次威胁、恐吓，最终导致被告无法继续进行交易。二、本案购房定金为1万元，原告诉称定金3万元没有依据。原告提交的《定金协议书》约定的内容与被告2017年1月23日确认的短信定金协议书内容不一致，且被告未在原告提交的协议书上书面签字确认，因此，原告提交的《定金协议书》对被告没有法律约束效力。由于程达信公司的欺诈行为，本案所涉及的三份《定金协议书》均不是买卖双方的真实意思表示协商一致所达成的，属于无效合同。被告对收到原告定金1万元无异议，另程达信公司克扣的2万元没有实际交付给被告，不能认定为本案购房定金。三、原告要求被告支付其住宿费和差旅费的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告程达信公司辩称，本案原告及被告焦松岩所述存在关键部分不实、避重就轻情况，刻意回避了交易过程中买卖双方均存在违约导致交易流产的关键事实，企图把买卖双方违约导致交易流产的责任都推到被告身上。一、本案原告是通过按揭贷款方式购房，交易流程是原告应先支付首付款，然后办理过户至原告名下才能办理银行按揭贷款支付余下购房款。2017年1月份双方达成买卖意向及支付定金后，因涉及到被告统一回收办理不动产权证问题，当时买卖双方恳求被告出面为其加急办理，费用从中介费（即原告所交定金中的2万元）中支付，而加急办理最迟要到3月底才能办下来，当时被告要求双方都等通知，不动产权证弄好后再过来办理交钱过户等手续。2017年3月底，不动产权证弄好后，4月11日被告将焦松岩收款账号发给原告，与焦松岩约定4月12日付首付款并征得焦松岩同意后约定原告第二天等通知支付首付款。原告答应后被告即于第二天早上通知原告付款，原告也答应并让被告等通知，但却迟迟不见付款（原告诉称是银行系统原因或是网点问题导致无法付款，系其一面之词，无证据佐证，理由也过于牵强）。被告当天未对原告说过焦松岩不肯卖让其不要汇款的话，也不存在原告要求被告继续提供具体网点之事，当时焦松岩代理人已经早在琼海等候好几天了，准备收到首付款后就办理过户手续，但当天焦松岩并未收到首付款，第二天早上焦集群询问被告怎么回事，被告答复原告只是让等她当天的付款消息，具体情况不清楚，让焦集群再等等。但焦集群发火了，表示既然原告违约不付首付款，他也不想卖了，并到银行取出相关手续。被告相劝无果后只能将该情况告知原告。之后原告要求退定金（当时原告未要求双倍返还），被告为息事宁人，就先将2万元交给了原告，在要求焦松岩退款时，其表示是原告违约不付首付款在先，不同意退款。后被告就只好建议原告通过法律途径解决。综上，本案买卖双方均存在违约行为，原告将交易流产的违约责任强加给被告并要求双倍返还显然不当。二、被告作为中介方，双方买卖之间的差价即是被告收取的中介费和办理不动产权证加急费用，买卖双方都是清楚并同意的，否则因何被告与买卖双方所有的协议都没有另外约定中介费用。特别是焦松岩事后补签的3万元定金收据，清楚表明其是认可收到了3万元定金的事实。因此本案不应认定被告收取定金未付，应视同焦松岩已收取了3万元定金，被告无任何过错，买卖双方之间违约涉及定金双倍返还的责任问题也应只局限于买卖双方之间，与被告无关。三、如前所诉，因办理不动产权证原因，被告已明确告知原告最迟3月底才能办好，那时才能办理支付首付款及前来琼海签合同办理过户等手续，买卖双方的录音也证实了这一点。而在4月份交易时，被告也未要求原告先来琼海，而是先在内地（当时原告也是内地）支付首付款后，再另定时间过来签合同办理过户手续。事实上2017年2月25日之前被告或焦松岩从未通知要求原告过来琼海办理过任何手续（即便按定金协议的约定要求来琼海办手续签合同也是要等通知才来），也不可能有此通知要求，因为不动产权证要到3月底才能办好，首付款也未付，之后的交易也佐证交易流程不是如此。因此，原告及其丈夫系自发前来琼海，其往返差旅费及住宿费应与本案无关，其诉求无事实及法律依据。综上，请求依法驳回原告对被告的不当诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、2017年1月23日的《定金协议书》，证明原告代理人赵南南与被告程达信公司签订定金协议书。2、收据，证明原告向被告程达信公司缴纳3万元定金。3、携程网机票订单及酒店订单，证明原告依据定金协议及程达信公司的要求前来签订合同，但被告违反约定导致原告损失差旅费的事实。被告焦松岩质证认为，对证据1不认可，不清楚赵南南是谁；证据2不认可，只是表示赵南南给程达信公司支付3万元，程达信公司收取3万元，不代表是支付的定金；证据3有异议，与被告没有关联，被告没有要求原告来琼海办理相关事宜，不应承担该笔费用。被告程达信公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议，证据3的真实性由法庭认定，如真实，对证明内容有异议，没有证据证明被告通知原告2月份来琼海签订房屋买卖合同。本院审查认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认，证据3无原件核对，亦不能实现原告的证明目的，不予确认。被告焦松岩提供的证据：1、短信定金协议书，证明2017年1月23日焦松岩与程达信公司协商约定购房定金为1万元，违约应双倍返还，同时证明三份《定金协议书》约定的内容均不一致。2、2017年4月5日《定金协议书》，证明2017年4月5日程达信公司擅自将违约责任更改为按五倍返还定金，同时证明三份《定金协议书》约定的内容均不一致。3、2017年4月22日焦松岩与程达信公司的黄兹发通话录音，证明程达信公司承认实际支付焦松岩购房定金1万元，焦集群补签的收款收据显示收到定金3万元不实。4、2017年4月17日焦松岩与原告的通话录音，证明程达信公司不诚信，与焦松岩、原告约定的购房定金分别为1万元及3万元，从中克扣买方费用。5、通话语音详单，证明4月17日、4月22日两次通话客观真实性。6、微信聊天记录，证明程达信公司黄兹发发现焦松岩找到他定金协议作假后，欺骗恐吓焦松岩的事实。原告质证认为，证据1是两被告之间的聊天记录，原告没有签名确认，也不了解情况，对真实性、合法性、关联性不予认可；证据2-6的真实性、合法性、关联性没有异议，证据2的证明内容有异议。被告程达信公司质证认为，证据1、2的真实性没有异议，部分证明内容有异议，短信交流是真实的，定金五倍返还是打印错误，应该是两倍，与本案没有直接关联；证据3的真实性没有异议，证明内容有异议，通话目的是录音，被告焦松岩说话是有意为之，对其有利的就说，有许多不真实的地方，具体说明详见答辩状；证据4没有异议，证明内容有异议，录音说话不实，应当以书面为准，而不是以有目的的录音为准；证据5的客观真实性没有异议；证据6的真实性没有异议，证明内容有异议，正好说明程达信公司积极促进双方买卖成功也赚到佣金，是原告先违约不及时付款，而焦松岩等的比较焦急，立即反悔，造成交易流产，责任不在程达信公司，而在原告和焦松岩。本院审查认为，对证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据6的真实性予以确认。被告程达信公司提供的证据：1、2017年2月23日出具的公证委托书，证明2017年2月23日焦松岩及其丈夫朱爱华委托程达信公司职员黄兹发代为加急办理不动产权证及由程达信公司代为支付相关加急办证费用等。2、证明书，证明2017年4月7日琼海市住房保障和房产管理局才为买卖双方出具一套房纳税证明。3、2017年4月5日焦松岩补签的收据，证明焦松岩事先知道并同意认可收取原告3万元定金并事后补签认可等事实。4、2017年2月27日收据。5、银行卡刷卡凭证。证据4、5证明焦松岩实际认可同意将2万元作为中介费及办理不动产权证加急费用事先直接支付留存于程达信公司并有程达信公司支付办证费用等事实。原告质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据2的证明内容有异议；证据3无法确认，由法庭认定；证据4、5的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可。被告焦松岩质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容有异议，只是委托办理手续，没有让其加急办理；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议；对证据3的真实性没有异议，证明内容有异议，虽然写着现金3万元，其实是通过银行转账1万元，收据是在不知情的情况下签的，只有名字是焦集群签的，其他都不是焦集群所写；证据4、5的真实性没有异议，证明内容有异议，当时只是委托办理不动产事宜，没有叫加急办理。本院审查认为，对证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性予以确认，但证据1、4、5仅能证明被告焦松岩委托被告程达信公司产权证相关事宜，不能证明被告焦松岩委托加急办理及同意2万元作为中介费和加急费用；证据3的形式真实性予以确认，但与实际情况不符，焦松岩仅收到1万元定金，程达信公司也未提供其他充分证据证实焦松岩认可收到3万元定金，对其证明内容不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告程达信公司是从事房屋、土地销售、出租中介代理服务、房屋、土地转让及过户、银行按揭代理服务等的企业，其作为中介公司向原告提供房源。2017年1月23日，被告焦松岩与被告程达信公司就出售焦松岩位于琼海市嘉积镇银海经济开发区（兆南·万泉绿洲）赏月居C7-402房经沟通形成短信定金协议，约定：卖方（焦松岩）以45万元的价格出售房屋，如多卖归丙方（程达信公司）所得；现金支付总房款30%首付款，银行按揭贷款方式支付尾款，最终付款方式以与买方（原告）签订的《房地产买卖契约》为准；买方签订协议书当日向卖方支付定金1万元；买卖双方于2017年2月28日前等候丙方通知前来签订《房地产买卖契约》的同时，定金即转为购房款，由丙方代收购房定金再转给卖方；卖方收到买方定金后不得再将该房产销售给他人，否则应双倍返还买方支付的定金；买方逾期不与卖方签订《房地产买卖契约》或中途毁约，则卖方有权解除本协议书，买方无权要求卖方返还定金等。同日，原告与被告程达信公司签订《定金协议书》，约定乙方（原告）购买涉案房屋，甲（焦松岩）乙双方确定该房销售总价为47万元，现金支付首付款14万元，银行按揭支付尾款33万元，最终付款方式以乙方与卖方签订的《房地产买卖契约》为准；乙方应在签订本协议书的当日向甲方支付定金3万元；乙方于2017年2月28日之前等候甲方通知，在卖方前来与乙方签订《房地产买卖契约》的同时，定金即转为购房款。由丙方（程达信公司）代收购房定金再转给甲方；甲方收到乙方定金后不得在本协议书第四条规定的期限内将该房产再销售给他人，否则应双倍返还乙方支付的定金；乙方逾期不与卖方签订《房地产买卖契约》或中途毁约，则甲方有权解除本协议书，乙方无权要求甲方返还定金；本协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份，自甲、乙双方签署之日起生效等。协议签订当日，原告向被告程达信公司转账支付了3万元定金，程达信公司将其中1万元定金支付给被告焦松岩。同年2月23日，被告焦松岩及其丈夫朱爱华到黑龙江省大庆市××路公证处进行委托公证，委托黄兹发代为办理涉案房屋不动产权证相关事宜。4月5日，被告焦松岩与程达信公司再次签订一份《定金协议书》，除约定买卖双方与2017年4月30日之前办理过户手续以及卖方违约应五倍返还定金外，其余内容与双方签订的短信定金协议一致。该协议落款除两被告的签名、盖章外，还有程达信公司员工黄兹发代原告签字，原告表示未委托黄兹发签名，协议是事后拿到的。因被告程达信公司在与原告及被告焦松岩沟通过程中存在隐瞒事实等情况，被告焦松岩不同意继续出售房屋。被告程达信公司向原告退还了2万元定金。在审理过程中，被告焦松岩同意退还原告1万元定金。原告及被告焦松岩均否认同意支付给被告程达信公司2万元作为中介费及办理不动产权证的加急费用。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告程达信公司于2017年1月23日签订的《定金协议书》是否有效，应否解除；二、两被告应否向原告支付4万元以及差旅费、住宿费。关于争议焦点一。被告焦松岩与被告程达信公司签订的《定金协议书》以及被告程达信公司与原告签订的《定金协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行。被告焦松岩与程达信公司约定的房屋售价为45万元，定金1万元，而程达信公司隐瞒了上述情况，与原告约定房屋售价为47万元，定金为3万元。被告程达信公司作为中介公司，在促成交易过程中未履行居间人的法定义务，隐瞒了卖方转让房产的真实价格，提供虚假情况，擅自提高定金，导致原告与焦松岩的房屋交易未能达成。现被告焦松岩已明确表示不同意继续出售房屋，被告程达信公司亦已向原告退还2万元定金，协议已无继续履行的可能，故原告诉请要求解除《定金协议书》，理由正当，本院予以支持。关于争议焦点二。如前所述，由于被告程达信隐瞒事实，抬高房价及定金，导致涉案房屋交易不成功，致使原告的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，其应承担相应的民事责任。根据被告焦松岩与程达信公司签订的《定金协议书》约定，程达信公司应代收原告1万元定金转交给焦松岩，而程达信公司与原告签订《定金协议书》约定定金为3万元，并实际收取原告3万元定金后仅转交给被告焦松岩1万元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，程达信公司收受的定金应双倍返还原告。程达信公司擅自收取了原告2万元定金，其应向原告返还4万元，程达信公司已向原告返还了2万元，仍应再返还2万元。被告焦松岩虽收取了原告1万元定金，但房屋交易未能达成是被告程达信公司的责任，焦松岩在此过程中并不存在过错，其不应承担双倍返还的义务。焦松岩同意将收取的1万元退还给原告，本院予以照准。原告主张二被告支付差旅费及住宿费损失，但未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民合同法》第八条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告琼海程达信房产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈福涛支付20000元。二、限被告焦松岩于本判决生效之日起十日内向原告程福涛退还定金10000元。三、驳回原告陈福涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币929元，由原告陈福涛负担312元，由被告焦松岩负担205元，由被告琼海程达信房产经纪服务有限公司负担412元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  符儒超审 判 员  周英俊人民陪审员  周慧芬二〇一七年十月三十一日法官 助理  祁永芳书 记 员  黄钲翔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。