江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初6814号
原告：中国人民武装警察8693部队，住所地宜兴市屺亭街道拥军路1号。
法定代表人陈伟，该部队团长。
委托诉讼代理人：高卓，江苏衡立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婷婷，江苏衡立律师事务所律师。
被告：无锡市青鸟电动车有限公司，住所地宜兴市宜城街道荆溪北路67号。
法定代表人孙泉莹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴晓瑜，宜兴市大浦法律服务所法律工作者。
原告中国人民武装警察8693部队（以下简称武警部队）与被告无锡市青鸟电动车有限公司（以下简称青鸟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法由审判员叶棋刚适用简易程序，于2017年8月15日公开开庭进行审理，原告武警部队的委托诉讼代理人高卓、王婷婷，被告青鸟公司的法定代表人孙泉莹及委托诉讼代理人戴山源、戴晓瑜到庭参加诉讼。后因案件复杂本院依法组成合议庭，于2017年11月1日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告武警部队的委托诉讼代理人高卓、王婷婷，被告青鸟公司的委托诉讼代理人戴山源、戴晓瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武警部队向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方租赁合同，被告立即返还租赁土地及租赁物给原告；2.判令被告立即支付拖欠租金184000元及违约金1962040元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年3月8日，原告与被告签订合同一份，约定由原告将涉案租赁土地、租赁物出租给被告使用，用于电动车生产加工及销售，年租金为20000元，如被告未按约支付租金则从逾期之日起按日千分之五的标准向原告支付违约金。自2005年3月8日至2017年3月8日，被告应当支付租金共计240000元，实际支付租金仅56000元，且总以各种借口少付或拒付。因被告严重违约，原告多次口头催告并书面告知被告解除双方租赁合同，被告应当及时腾退并将租赁土地及租赁物返还原告，但被告一再推诿，拒绝履行。故原告根据相关法律规定诉至本院，请求判如所请。
被告青鸟公司辩称，一、不同意解除双方的租赁合同；二、关于租金的问题，首先由原告将事实搞清楚后再向法庭主张，因为到现在为止原告关于双方之间租金的金额尚未搞清，未付的理由也不知情，诉讼费由原告承担。主要理由是：原告要求解除租赁合同，既无事实依据，也无法律依据；关于租金的结欠金额，以及如何延续至今未付，原告都没有将事实说清楚，具体在法庭调查及质证后予以详细说明。
本案经审理认定事实如下：2005年3月8日，出让人（武警部队）与受让人（青鸟公司）签订《国有土地使用权出让合同》（以下简称《土地出让合同》）一份，该合同第三条约定出让人出让给受让人的宗地位于104国道1287公里牌以北350米处（东侧），宗地编号为5036，宗地总面积为1598平方米。第四条约定本合同项下出让宗地的用途为电动车生产加工及销售。第六条约定本合同项下的土地使用权出让年期为30年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算。第七条约定，该宗地的土地使用权出让金前10年为每年12000元；10年后按届时宜兴市政府关于工业用地价格计算。两层框架结构的旧房一幢租期不定，出让金每年8000元。第九条约定，受让人同意按以下时间和金额分期向出让人支付上述土地使用权出让金。第一期，土地与旧房出让金合计20000元，付款时间为2005年至2014年，每年4月8日之前支付；第二期，从2015年至2034年，土地按届时宜兴市政府关于工业用地的有关规定价格适当调整。第十一条约定，受让人在该出让宗地范围内新建建筑物的，应符合主体建筑物性质砖混结构一幢，附属建筑物性质砖混结构一幢。第十二条约定，出让人同意在该出让宗地范围内框架结构旧房一幢租给受让方，宗地上建筑物的经营权、新建房屋的所有权归受让人所有。第十六条约定，在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第三十一条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还租金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。合同签订后，武警部队依约向青鸟公司交付了出租土地及旧房一幢，青鸟公司于2005年4月20日交纳了租金20000元。
另查明，2008年，因104国道扩建需要，武警部队配合宜兴市人民政府将上述《土地出让合同》中载明的两层框架结构旧房予以拆除。
又查明，2015年5月6日，武警部队向青鸟公司发送关于解除合同的通知一份，载明：受国家高铁线路建设和宜兴市城市建设规划等不可抗力因素影响，我部整体搬迁至屺亭镇鹅山。通知贵方6个月（11月8日前）内将土地使用权归还部队。2017年2月20日，武警部队向青鸟公司发送限时搬离告知书一份，载明：根据相关文件规定，2017年6月前须终止与你方的土地租赁关系。双方签订合同后，我方已经按照合同约定交付了土地使用权，但是你方在使用过程中，擅自更改土地用途，并于2008年起停止缴纳租金。根据合同约定，我方有单方解除权，现我方正式函告如下：（1）请你方于2017年6月底前限期搬离；（2）逾期，我方将自行或者委托第三方采取强制搬离措施，由此造成损失自行承担；（3）就你方拖欠的土地租金、滞纳金及其他一切损失，我方暂且保留诉讼的权利。
审理中，经本院释明，青鸟公司明确对其在该宗租赁土地上新建的建筑物等附属设施的相关补偿事项不要求在本案中一并处理。
审理中，武警部队明确表示对其第二项诉请中要求青鸟公司立即支付违约金1524040元的请求在本案中暂不作处理，对该部分保留诉讼的权利。
以上事实，有国有土地使用证、《土地出让合同》、租金交费情况清单、租金、违约金计算清单、关于解除合同的通知、限时搬离告知书、武警部队发票、本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本案争议焦点为：1.青鸟公司是否存在拖欠租金的行为，如果存在，具体金额是多少？2.双方所签订的《土地出让合同》是否应当予以解除？
针对第一个争议焦点，武警部队认为：《土地出让合同》签订以来，青鸟公司共交纳4笔租金，2007年3月26日支付2006年度租金20000元，2008年6月22日支付2007年度租金12000元，2009年12月23日支付2008年度租金12000元，2011年1月29日支付2009年度租金12000元，其余未交纳。
青鸟公司认为：对武警部队提交的4张发票的真实性没有异议，但认为仅仅是部分交纳租金的票据，并不是全部，其实际交付至2011年，2011年前双方的租金全部结清，且其都是当年支付的租金，不存在今年交去年的租金情形。由于武警部队将出租给其的旧房擅自拆除，就相关损失未能达成一致意见，同时由于部队整体搬迁，综合上述因素才造成其自2012年起的租金未支付。另外，由于旧房在2008年被拆除，故旧房的租金8000元从2008年以后已不需要支付，租金相应减少到每年12000元。
针对第二个争议焦点，武警部队认为：无论是法律规定还是双方合同约定，青鸟公司作为承租人拖欠租金的违约行为，使部队享有单方解除权，同时双方合同对于出租土地使用用途有明确约定，现青鸟公司超出约定范围使用，没有事实和法律依据，故部队有权要求青鸟公司立即搬离返还土地。另外，本案还存在两个不可抗力因素，所以即使青鸟公司认为双方合同还未被解除，但合同因不可抗力因素必须提前终止，双方之间不存在继续履行合同的可能性。对此，武警部队在庭审中向本院提交了以下证据：1、武警8693部队营区搬迁重建合同；2、后营[2015]113号《关于进一步从严规范房地产管理有关问题的通知》；3、后营[2015]78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》。
对此，青鸟公司质证称：对上述3份证据的真实性没有异议，但认为部队的两份文件材料并不属于法律法规，不能适用本案，即使该通知对武警部队有规范效力，但对已经建立的民事法律关系，没有溯及既往的效力。对搬迁重建合同，认为与本案无关。另外青鸟公司认为：武警部队要求解除双方租赁合同没有法律依据，根据合同法相关规定，即使其有不支付租金的违约行为，部队依据法律有向其发出催缴通知的前置义务，只有在发出通知以后的合理期限内，其如仍然拒绝支付租金，才构成根本性违约的条件，而武警部队在没有发出催缴义务的前置程序下，直接要求解除合同，不符合法律规定。另外，武警部队认为本案存在两个不可抗力因素，但是部队向法院提交的两份通知及拆迁合同，并不属于不可抗力，故部队解除合同的理由不能成立。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。针对第一个争议焦点，结合双方提供的支付租金票据、交费情况及庭审中的陈述，可以确认青鸟公司在合同签订后支付2005年度租金20000元，支付2007年度租金20000元，支付2008年度租金12000元，支付2009年度租金12000元，支付2010年度租金12000元的事实。对于2006年度租金交纳的情况，双方均未能向法院提供证据证明自己的主张，从武警部队2017年2月20日发出的限时搬离告知书上面载明的青鸟公司于2008年起停止缴纳租金来看，可以推断青鸟公司已支付了2006年度的租金。因此，综合本案实际情况，本院确认青鸟公司从2011年起开始存在拖欠租金的行为。对于拖欠租金的具体金额问题，因可不归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据武警部队与青鸟公司签订的《土地出让合同》第七条的约定，涉案租赁物的租金为每年20000元（其中包含土地出让金12000元和旧房出让金8000元）。庭审中，双方一致确认作为租赁物之一的旧房于2008年已被拆除的事实，且该拆除行为并非由承租人青鸟公司实施。在合同实际履行过程中，青鸟公司从2008年起实际每年支付的租金均为12000元，对此武警部队也未提出过任何异议，故本院确认青鸟公司从2008年起每年需要支付的租金变更为12000元，其从2011年起开始拖欠租金。
针对第二个争议焦点，本院认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据武警部队与青鸟公司签订的《土地出让合同》第三十一条约定，受让人须按照该合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地。本案中，青鸟公司从2011年起未能按时支付土地使用权出让金，且已经延期付款超过6个月，已构成违约，因此按照合同约定，武警部队有权解除合同，收回土地。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因青鸟公司在本院向其释明后明确表示对其在租赁土地上新建的建筑物等附属设施不要求在本案中做处理，故对该事项，本案不予理涉。武警部队要求青鸟公司返还租赁土地上其他租赁物的主张，因其未提供证据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：
一、解除中国人民武装警察8693部队与无锡市青鸟电动车有限公司于2005年3月8日签订的《国有土地使用权出让合同》，于本判决发生法律效力之日起10日内返还中国人民武装警察8693部队的租赁土地。
二、无锡市青鸟电动车有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付中国人民武装警察8693部队2011年至2016年的土地租金72000元。
三、驳回中国人民武装警察8693部队其他诉讼请求。
如果青鸟公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3980元，由武警部队负担1557元，青鸟公司负担2423元。青鸟公司应负担的部分已由武警部队垫付，青鸟公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给武警部队。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判
审 判 长 蒋毅斌
审 判 员 叶棋刚
人民陪审员 陈 敏
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 殷逢巧