四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1602民初3258号
原告（反诉被告）：黄飞泉，男，1964年2月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：黄寅峰，男，1986年10月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：唐环德，四川信和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐开华，男，1972年7月8日出生，汉族，住四川省岳池县。
被告（反诉原告）：蒋兴春，男，1973年3月23日出生，汉族，住四川省射洪县。
被告（反诉原告）：谭政学，男，1974年9月8日出生，汉族，住四川省武胜县。
三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王德平，四川圣梓律师事务所律师。
原告黄飞泉诉被告徐开华、蒋兴春、谭政学租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提出反诉，本院审查后立案受理。2016年10月9日，由审判员郭栋平独任审判，对本案进行了第一次公开开庭审理，原告黄飞泉的委托诉讼代理人黄寅峰、唐环德，被告徐开华、蒋兴春、谭政学及其委托诉讼代理人王德平到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院裁定将本案转为适用普通程序进行进行审理，由审判员郭栋平担任审判长与人民陪审员蒋有富、曾昌意组成合议庭，于2017年4月7日进行了第二次公开开庭审理，原告黄飞泉的委托诉讼代理人黄寅峰、唐环德，被告徐开华、蒋兴春、谭政学及其委托诉讼代理人王德平到庭参加了诉讼；于2017年5月15日进行了第三次公开开庭审理，原告黄飞泉的委托诉讼代理人唐环德，被告蒋兴春、谭政学及其委托诉讼代理人王德平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令三被告共同支付原告租金20万元人民币；2、判令三被告共同支付原告违约金6万元及利息（从2016年7月1日起至支付违约金之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月3日，被告与原告签订了《市场租赁合同》，约定原告将位于广安市广安区某农贸市场内的门市及设施租赁给被告使用，租期自2015年7月1日起至2045年6月30日止。被告支付了第一年租金20万元后，以经营亏损为由拒付原告第二年租金（2016年7月1日至2017年6月30日）20万元。原告多次要求被告按合同约定支付租金，被告仍以种种理由拒付。被告的行为已违反合同约定，损害原告合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，遂提起诉讼。
被告针对原告的本诉辩称：被告与原告签订合同后，原告作为出租人，理应按照承诺履行合同，但原告没有按照合同约定履行，具体表现在：①合同约定交28个门市，实际只交了23个门市，交房数严重不足；②合同约定原告应对市场进行管理，尤其是车辆的停放在合同中有明确约定，白天不能进出机动车，只能进出三轮车，实际情况是市场车辆乱停乱放；③出租的房屋漏水，多次反映也未得到修缮；④市场中大棚留了很宽的过道，造成被告实际使用面积减少很多；⑤原告未按照当初的承诺办理二手家俱家电经营手续，造成被告没有办法招商，引起承租的20几个门市空置。被告多次要求原告解决以上问题，原告至今没有解决，因原告违约在先，被告依法行使合同的先履行抗辩权；同时，原告的行为也给被告造成很大的损失。因此，请求驳回原告的本诉诉讼请求。
被告向本院提出反诉诉讼请求：1、解除《市场租赁合同》；2、原告返还多收取的租金5万元；3、原告返还租赁房屋押金5万元；4、原告承担违约金40万元；5、本案诉讼所有费用由原告承担。事实和理由：原告经营某处农贸市场，被告经营二手家俱、家电。被告在物色经营场地时，原告提出可以将某处农贸市场门市及大棚整体租给被告，并承诺能够将农贸市场改为二手货交易市场。2015年4月3日，双方签订《市场租赁合同》约定：原告将某处农贸市场里的门市及大棚范围内的面积整体租赁给被告，租赁期30年，租赁时间2015年7月1日至2045年6月30日，第一年租金20万元，门市为现点的28个门市，面积约1000平方米；第二年租金20万元,除现点的28个门市外，另含面朝茶房左手边的两个冻库及进大门右边竖排卖纸的两个门市；第三年租金40万元；第四年租金50万元；第五年租金50万元；第六年开始租金每年递增10%，并将进大门右边的两个冻库交给被告使用。合同还约定，若门市有漏水情况，原告负责维修；原告负责协调管理市场停车，市场里的茶房不能在市场随意停车，冻库白天只能进出三轮车，大车晚上才能进出。合同还约定了租赁期内，任何一方不能违约，违约金为上一年度租金的两倍。被告交了第一年租金20万元，另交了押金5万元。
被告租赁后，很快发现房屋主体漏水严重，要求原告解决至今没有彻底解决。除此之外，还有以下问题：1、原告只实际交付了23个门市，比28个门市少5个；2、合同约定大棚归被告使用，但原告却要求留宽的过道给冻库、养鸡场及茶房使用，造成被告实际使用的面积减少很多；3、合同约定原告负责协调管理市场停车，不能在市场随意随意停车，冻库白天只能进出三轮车，大车晚上才能进出，实际上原告根本没有管理，什么车都在进出、停放，严重影响了被告经营；4、合同约定二年后除现点的28个门市外，还要交付面朝茶房左手边的两个冻库及进大门右手边竖排卖纸的两个门市，但两个冻库至今未交给被告使用；5、原告不兑现承诺改变市场经营性质和范围，将农贸市场变为二手货交易市场，造成被告没有办法办理二手货市场的经营许可证而不能合法经营、招商。
针对以上问题，被告自2015年4月起多次要求原告解决，原告不解决甚至采取回避的态度。被告现没法依据合同约定及时交付第二年租金。原告的行为使被告签订合同的目的不能实现，依法应当承担法律责任。
原告针对被告的反诉辩称：1、被告已将案涉门市转租，故租赁合同不能解除；2、原告没有多收租金5万元；3、返还租赁押金还不具条件；4、被告反诉的40万元违约金没有法律依据。
原告围绕其本诉诉讼请求和对被告反诉的抗辩，依法提交了《市场租赁合同》，杨某某证明，手机通话录音光盘，市场的营业执照、税务登记证、开户许可证，市场门市的所有权证、国有土地使用权证，市场大棚的国有土地使用权证、《某处农贸市场门市及大棚面积交接说明》（以下称交接说明）予以证实。被告围绕其反诉诉讼请求和对原告本诉的抗辩，依法申请了证人曹某、曹某甲当庭作证，被告的身份证，《市场租赁合同》，市场照片，损失依据，手机通话录音光盘，《门市租赁合同》予以证实。本院依职权对现场进行了勘验，制作了现场勘验记录。本院组织当事人对所有证据进行了质证后，进行了综合认证，结合出庭诉讼参与人的当庭陈述，认定本案如下事实：
2013年10月22日，广安市广安区工商行政管理局向原告颁发个人独资企业营业执照，企业名称为广安市广安区某处农贸市场，投资人为原告，经营范围及方式为市场摊位出租，农副产品及日用杂品销售。
2015年4月3日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订《市场租赁合同》，与本案有关的主要内容有：甲方将广安市广安区某处农贸市场里面门市以及大棚范围的面积整体（地下室和甲方以外的门市除外）租赁于乙方，租赁期30年（2015年7月1日至2045年6月30日），第一年租金20万元（现点的约28个门市，约1000平米），第二年租金20万元（含面朝茶房左手边的两个冻库，进大门右手边竖排卖纸的两个门市），第三年租金40万元（收回茶房约300平米），第四年租金50万元，第五年租金50万元，第六年开始租金每年递增百分之十（10%），进大门右手边的两个冻库五年租期到期后交给乙方使用，乙方需至少提前一个月交清次年租金，租房期间的一切经营税费由乙方负责，甲方承担房屋租赁税，乙方向甲方交押金50000元，期满后交清水电气费等费用，房屋无损坏的情况下，甲方退还乙方押金。若到时乙方不按时交付租金，甲方有权收回所租赁市场，并拒退50000元押金，合同失效终止。现甲方租的三个门市（进市场大门右手第二第三第四个门市）五年到期后的租金由乙方负责。自租赁期间起，乙方具有门市和大棚范围的面积使用权，乙方需装修房屋，如改变内部房屋格局，须经甲方同意后方可改变房屋格局，装修费由乙方自担，但租赁期满如不再租赁，须经甲方检查房屋，如发现房屋在乙方租赁期间主体结构遭到改造和破坏，须按市价进行补偿。…2、乙方在租赁期间有权转租，甲方须全力配合乙方。8、在租赁期间大棚的维修由乙方负责，若因乙方不维修造成的安全事故一概由乙方承担，甲方不承担任何责任。9、甲方市场租给其他人的门市到期后收回交给乙方，在租赁期间任何一方都不能违约，若有任何一方违约，必须赔付上一年租金金额的两倍作为违约金给另一方。10、若门市有漏水情况由甲方负责维修，由甲方负责协调停车，茶房不能在市场里面随意停车，冻库白天只能进出三轮车，大车晚上才能进出，未尽事宜由甲乙双方协商解决等等。
合同签订后，被告向原告交纳了第一年租金20万元、押金50000元，自认收到了原告交付的23个门市和大棚。2016年4月8日，被告蒋兴春、谭政学与邓某某签订《门市租赁合同》，约定将原卖鱼贰个门市（约100平方米）转租给邓某某，租期为2016年4月15日至2018年4月14日，每年租金为15000元，每年递增2000元。该转租门市现仍由邓某某租赁使用。
第二年租赁期间，原告另行交付了进大门右手边竖排卖纸的两个门市，未交付二个冻库。被告以原告未将农贸市场的证照改变为二手家电家俱市场证照，交付的门市数量与合同约定不符，未维修漏水门市，大棚过道留得过宽，未协调好门市停车等为由拒付第二年租金。
证人曹某、曹某甲当庭证实的主要内容有：不清楚原、被告是否交付了28个门市，承租的门市有漏水情况，市场车辆存在乱停乱放现象，被告对他们说过要办理二手家电家俱经营执照。
被告提供的与原告手机通信录音相关内容有：通话人徐开华（徐）与黄飞泉（黄），通话时间2015年4月9日。徐：嗯，你是黄飞泉黄总啊，我是租你市场的小徐。黄：那个，我说你们可以去做到起，我去把那个市场注销了，我去问了的，可以直接注销。徐：可以嘛？黄：可以拿去注销。徐：我们的意思是，你要去把事情处理了，转变它的经营性质，要不然我们二天不好办。黄：我晓得，那个我会按照合同处理，你放心。徐：你处理嘛。黄：那个证我拿去注销了就是了，我问了的了。徐：但你要去办那手续。黄:我直接注销就是了，我问过的了。我可以拿起我的身份证、合同、公章、营业执照去直接注销。徐：转换经营性质，得不得转换呢？黄：嗯，这个我没问呢，这个转换经营性质应该得行哦，我注销了过后，我再去申请。徐：那问他下嘛。黄：我去问嘛。徐：那你去办嘛，我们还是继续做起走嘛，只要不影响我们。黄：你做嘛，啷个可能影响你们，我昨天去问了他们，可以直接去注销。徐：只要你能保证我们正常经营。黄：没得事，那个关系我找得到，你放心，我该办的事我会去办的。通话人徐开华（徐）与黄飞泉（黄），通话时间2015年4月13日。徐：喂，黄总啊，你好！我就是问下那个市场转换经营项目那个事你去办了没有嘛？黄：我去注销就是了，我问过了的，我注销了就是了，我走贵阳来了。徐：注销了不转变经营性质，我们去办也办不到执照。通话人徐开华（徐）与黄飞泉（黄），通话时间2015年4月16日。徐：喂，黄总，我说那个麻烦你抽个时间去办下那个，就是市场转换那个。因为你原来是农贸市场，要转变经营性质，要转成二手家电，你是执照注销嘛，他那个经营性质的话，好像是要申请的，是不是嘛？注销了，等于是说经营性质还是农贸市场，昨天你说你很忙所以就没有给你打电话。黄：我晓得，我注销把那个注销了，我晓得去注销我先注销了再说，注销了就是，先注销，重新办。通话人徐开华（徐）与黄飞泉（黄），通话时间2015年4月20日。徐：你说你去把市场那个经营性质去转了。黄：我去把他注销了就是了。徐：注销了好，还有个事黄总，就是养鸡那个，不是说你喊他搬？现在还没有搬，还有进大门右手边三个门市，只有二个，中间那个门市还没有搬，倒是还没有到期嘛，但是8月份了嘛，但是养鸡那个一直没动。通话人徐开华（徐）与黄寅峰（黄，黄飞泉的儿子），通话时间2015年4月24日。徐：你只是去注销执照，他那个经营性质还要转变，如果不转变，你们要负责哦。黄：我给他说，我给他说下。徐：…还有养鸡那四个门市，你也没给我们，给我们压了那么久…。黄：我给他说。通话人徐开华（徐）与黄飞泉（黄），通话时间2015年5月7日。徐：喂，黄总啊，你尽量给办下，因为我们准备九号要入场了，你喂鸡那四个门市进大门右手边那个门市共五个门市耽误了一个多月了，你那个耽误了我们进不到场到时很麻烦了，你不然明年我们觉得要扯皮的嘛，是不是嘛？黄：好。
同时查明，原、被告于2017年4月11日就部分门市和大棚进行了交接并制作了交接说明，原告收回了除被告转租给邓某某开设“老妈乐”的三个门市之外的所有门市和大棚。
庭审中，双方认可开设“老妈乐”的三个门市就是被告与邓某某签订的《门市租赁合同》中约定的“原卖鱼贰个门市（约100平方米）”。被告愿意在《门市租赁合同》约定的租赁期满后三日内即2018年4月17日前，将此门市交付给原告，并支付剩余转租期内的租金17000元，原告表示同意。
本院认为，原、被告签订的《市场租赁合同》约定的租赁期限为30年，与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”的规定不符，超过20年的部分应属无效。被告已将《市场租赁合同》约定的大部分门市和大棚交还给了原告，并且也对未交还门市的交付事宜达成了协议，该合同已无继续履行的必要，故对被告要求解除《市场租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，双方应清结权利义务，原告应将收取的押金50000元退还给被告。双方达成的关于被告转租给邓某某的门市的协议，符合本案的实际情况，本院予以确认。
原告是否将约定数量的租赁物交付给了被告及由此产生的租金问题。根据合同约定，原告第一年交付门市的数量为约28个，面积约1000平方米，交付方式为现点。原告未提供证据证明其第一年将约定数量的门市交付给了被告，本院只能根据被告的自认认定原告第一年交付门市的数量为23个，其少交付5个门市的租金，比照被告转租给邓某某的门市的租金标准适当扣除租金25000元。按照合同约定，原告除第一年交付28个门市外，第二年还要交付进大门右手边竖排卖纸的2个门市和2个冻库，现有证据证明，被告收到了进大门右手边竖排卖纸的2个门市，故原告第二年少交付5个门市和2个冻库，应少收实际租期（2016年7月1日至2017年4月11日）内的租金27000元。因此，被告应向原告交纳第二年实际租期（2016年7月1日至2017年4月11日）内的租金129167元（156167-27000）。
大棚过道是否过宽造成大棚实际使用面积减少的问题。合同未对大棚过道的宽度进行约定，且过道的宽度在合同成立前就已形成，因人与用途的不同也存在不同的标准，故对被告关于过道过宽，造成大棚实际使用面积减少的意见，本院不予采纳。
双方是否达成了由原告负责将农贸市场经营执照改变为二手家电家俱市场经营执照的补充协议问题。被告主张与原告签订《市场租赁合同》后，又达成了由原告负责将农贸市场经营执照改变为二手家电家俱市场经营执照的口头补充协议，仅提供了与原告的通话录音予以证实。从通话录音的内容看，原告仅多次承诺注销农贸市场经营执证，而没有承诺由其全面负责将农贸市场经营执照改变为二手家电家俱市场经营执照，在无其他证据印证的情况下，本院无法认定被告主张的该部分事实。
原告是否履行维修漏水门市，协调车辆进出的义务问题。被告申请的证人虽出庭证实了门市存在漏水的情况，车辆存在乱停乱放现象，但却没有证实被告将这些情况告知过原告并要求原告及时维修门市和协调车辆进出，故对被告关于原告未履行维修漏水门市，协调车辆进出义务的意见，本院亦不予采纳。
原、被告是否因违约应向对方支付违约金的问题。本案事实表明，原告未交付约定数量的门市，被告未按约支付第二年租金，双方均存在不同程度的违约行为，且被告提供的证据亦无法证明其主张的损失，故本院认定双方的违约程度相当，对双方主张的违约金请求均不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条》的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）黄飞泉与被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学于2015年4月3日签订的《市场租赁合同》；
二、被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学向原告（反诉被告）黄飞泉支付《市场租赁合同》约定的第二年下欠租金129167元；
三、原告（反诉被告）黄飞泉向被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学返还《市场租赁合同》约定的第一年多收取的租金25000元；
四、原告（反诉被告）黄飞泉向被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学返还押金50000元；
五、被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学于2018年4月17日前向原告（反诉被告）黄飞泉返还转租给邓某某的门市[《门市租赁合同》约定的原卖鱼贰个门市（约100平方米），交接说明记载的未退还的三个门市]，向原告（反诉被告）黄飞泉支付转租给邓某某门市剩余租期的租金17000元；
六、驳回原告（反诉被告）黄飞泉的其他本诉诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学的其他反诉诉讼请求。
上述金钱债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕；非金钱义务，义务人应当在判决书确认的期限内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
本案本诉案件受理费5200元，由原告（反诉被告）黄飞泉负担2583元，被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学负担2617元；本案反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告（反诉被告）黄飞泉负担660元，被告被告（反诉原告）徐开华、蒋兴春、谭政学负担3740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审 判 长 郭栋平
人民陪审员 蒋有富
人民陪审员 曾昌意
二〇一七年五月十九日
书 记 员 严浩奇