天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0111民初9107号
原告（反诉被告）：天津果实科技有限公司，住所地天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G座-1101-15至G-1101-32。
统一社会信用代码：9112011607593377X8。
法定代表人：杨晓峰，董事长。
委托诉讼代理人：曹治平，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕永平，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津海泰科技发展股份有限公司，住所地天津市新技术产业园区华苑产业区。
统一社会信用代码：91120000732820119B。
法定代表人：宋克新，董事长。
委托诉讼代理人：袁莹，天津渤海律师事务律师。
第三人：天津滨海高新区物业管理有限公司，住所地华苑产业区华天道6号海泰大厦614-2室。
统一社会信用代码：911201162389949499。
法定代表人：宋庆文，董事长。
委托诉讼代理人：郑伟，该公司职员。
委托诉讼代理人：李明，天津律云律师事务所律师。
原告（反诉被告）天津果实科技有限公司诉被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司、第三人天津滨海高新区物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石美平适用简易程序于2017年12月14日、2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津果实科技有限公司委托诉讼代理人曹治平、吕永平，被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司委托诉讼代理人袁莹、第三人天津滨海高新区物业管理有限公司委托诉讼代理人郑伟、李明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天津果实科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复出租房屋中不合格的消防系统；2、判令被告返还原告已交纳的租房押金109336.1元及2016年10月18日至2017年4月17日房屋租金218672.2元，赔偿原告所交纳的物业管理费43289.95元，供冷费46850.85元、供暖费68636.8元，赔偿原告设计装修费1202215元、律师服务费45000元，以上合计1734000.9元；3、判令被告免除原告自2017年4月18日起至出租房屋消防系统修复并验收合格之日止的全部租金；4、本案诉讼费被告承担。庭审中，原告认可所涉消防系统已修复合格，自愿撤回第一项诉讼请求，对其第三项诉请明确为要求被告免除其自2017年4月18日起至2017年11月21日的租金。事实及理由：2016年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G座-1101-02至1101-14房屋855.86平方米。原告经被告同意并报消防局备案后对该房屋进行装修，支出设计装修费100多万元。装修后，原告申请验收时得知，该楼消防系统瘫痪，消防部门告知，依照《消防法》规定该房屋未经验收合格，不得使用，擅自使用，罚款30万元。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》之约定，该房的消防设施归被告管理维护。原告多次发函要求被告整改，但被告由于其内部管理职责不清等问题，拖延至今仍未整改，由于该房屋消防不合格，存在巨大安全隐患，不具备使用条件，原告一直未能正常使用房屋，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，原告认为，被告隐瞒事实，将存在安全隐患、不适租的房屋出租给原告，构成违约，造成原告损失应予赔偿。原告故而起诉，望判如所请。
被告天津海泰科技发展股份有限公司辩称，不同意原告的诉请。1、该房屋原告一直在使用，双方也办理相关交接，被告认为原告实际使用了房屋，应当依据合同支付相应的租金，其已交纳的租金不应返还。2、关于消防不合格的问题，涉案的房屋已经取得了房屋产权证，取得产权证的房屋是通过了消防验收的，不能够认定是不合格的房屋；双方在签合同的时候，原告一直使用同一楼内其他房屋，另外的半层也是原告在使用，并已使用多年，原告对涉案房屋的了解程度，远远超出被告的了解，在出租的时候，被告征求了原告的意见，双方对房屋的交接是现状交接，在交接的时候，已经签了房屋入住交接单，将房屋交给原告，并在合同第11页第2条，原告做出了承诺，原告对该房屋的现状是知晓的，而不是诉状所说的；被告认为原告所诉的消防不合格，本身是站不住脚的，消防系统每个季度都有检查，半年有检查，年检也有，被告是房屋的产权人，并未接到消防不合格的通知，也没有接到消防部门做出的具体的行政行为，房屋在建设工程中是合格的，不存在禁止使用的情况，如果禁止使用，应有消防部门的具体行政行为；原告所诉关于消防的问题是其装修的问题，消防备案的对象是装修工程而不是大厦的消防系统，原告工程竣工消防备案晚的原因是原告自身装修原因造成的，不是大楼消防的原因。3、如果有关消防系统产生问题，根据被告与第三人，或原告与第三人之间的合同，第三人对属于公共设施的消防系统进行维修、养护，由此产生的相关责任赔偿，原告应当向第三人进行索赔。4、原告所诉物业费、供冷费、供暖费、装修费、律师费没有事实和法律依据，不应得到法院支持。
第三人天津滨海高新区物业管理有限公司陈述，1、不应当追加其为本案第三人，本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，原、被告双方责任承担应依据双方合同的约定，而其并非合同相对方，其不应承担任何法律责任。2、本案原告提出的诉讼请求，全部针对被告，与第三人没有任何关系，被告要求第三人承担责任没有事实和法律依据，请法庭依法驳回被告要求第三人承担责任的请求。3、海泰发展大厦G座的产权人为两家单位，分别为本案被告和天津华苑软件园建设发展有限公司，该大厦无房屋专项维修资金，按法律规定涉及中、大修事项维修、更新、改造的费用应由产权人承担，第三人及时履行了告知义务，并履行了消防安全责任，大厦至今未出现过消防安全事故，第三人的工作得到了包括原告在内的租户的肯定，但至今原告仍拖欠第三人物业费高达73301.16元不予支付。第三人作为国有物业公司，勇于承担社会责任，为保证公共利益和公共安全，垫付了本不应由物业公司垫付的消防大修的相关费用，正是由于第三人的积极努力和贡献，才保证了消防系统长期和大修期间的安全，如要求第三人承担赔偿责任将严重违背公平正义法律原则，同时导致国有资产流失。4、海泰发展大厦的租户不止原告一家，其他租户一直安全的在大厦里办公，第三人不认为该大厦G座的消防维修问题导致发生了实际损失。更重要的是该大厦消防大修项目涉及包括原告在内的众多业主、租户和使用人，需要多方面协同努力才能完成，这也是为保证公共安全利益的集体性公益行为，消防问题一直在积极解决，不应成为任何人要求承担法律责任的事由。故请法院判决第三人不承担任何法律责任。
被告天津海泰科技发展股份有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付房屋租金308337.8元；2、判令反诉被告支付违约金6079.26元（按同期贷款利率的1.3倍计算，暂自2017年4月19日计算至2017年11月15日，要求至实际支付之日）以上合计314417.06元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告与反诉原告签订了《天津市房屋租赁合同》，租赁合同约定：反诉被告承租反诉原告位于天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G座1101-02至1101-14室的房屋，租赁期限为2016年10月18日至2017年12月31日。按照租赁合同的约定，反诉被告应于2017年4月18日前支付租金109336.1元，于2017年7月18日前支付109336.1元，于2017年10月18日前支付89665.6元，而反诉被告至今未支付上述租金。反诉被告的行为已经构成违约，根据租赁合同第4-3条的约定，反诉原告有权要求被告支付自应交租金之次日起至实际交付租金之日期间的违约金。故而原告提出反诉，请依法支持被告的反诉请求。
原告天津果实科技有限公司辩称，不同意被告的反诉请求，原告没有按时交纳租金是由于被告交付的房屋消防系统瘫痪，属于不适合出租的房屋，原告发现问题后，并未使用该房屋。原告拒付租金具有法定理由，不是违约,系主张同时履行抗辩权。
本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋租赁合同关系，2016年10月17日，双方签订《天津市房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G座1101-02至1101-14室房屋出租给原告,房屋面积855.86平方米；租赁期自2016年10月18日起至2017年12月31日止；在租赁期内，被告应保证出租房屋的适用安全；租金支付采用预付方式，按季支付，合同总金额为527010元，2016年10月18日前支付109336.1元；2017年1月18日前支付109336.1元；2017年4月18日前支付109336.1元；2017年7月18日前支付109336.1元；2017年10月18日前支付89665.6元。被告交付房屋时，原告支付押金109336.1元。租赁期间，使用该房屋发生的费用：水、电、物业管理、供热费等，均由原告承担。在租赁期内，被告应保证出租房屋的使用安全。原告应合理使用其所承租的房屋及其附属设备……。原告、被告与第三人系物业服务合同关系，原、被告分别与第三人签订《物业服务协议》、《天津市物业管理服务合同》，本案涉诉出租房屋由第三人进行物业管理服务。
原告已向被告交纳租房押金109336.1元及2016年10月18日至2017年4月17日的房屋租金2188672.2元，对此被告不持异议。原告已向第三人交纳了2016年10月18日至12月31日的物业费7343.84元及2017年度供冷费46850.85元，向天津市热力有限公司交纳2016-2017、2017-2018年度的供暖费68636.8元，对此第三人不持异议。
原告主张被告提供的涉诉出租房屋的消防不合格，导致其一直未能正常使用房屋，并提交了公安消防支队建设工程消防设计备案复查意见书及建设工程竣工验收消防备案凭证、第三人有关消防问题的回复函及通知、2017年3月1日，原告发给被告关于涉诉房屋存在消防问题的函、录音、微信等证据予以证实。被告对原告的主张不予认可，并提出原告房屋在建设工程中是合格的，原告提出的消防问题实际是其装修的问题，原告工程竣工消防备案晚的原因是其自身装修原因造成的，不是大楼消防的原因。在原告提交的第三人的回复函、通知中载明：“我物业项目已于2015年、2016年多次以邮件、电话、走访等形式向海泰发展说明消防系统所存在的问题，2017年3月13日将消防大修招投标控制价上报……”、“拟定于2017年5月22日
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2017年6月4日对G座综合楼内的消防系统老化部件践行更换”、“海泰发展大厦消防设施已更新改造完毕，并于2017年9月2日9:00-12:00由消防维保单位进行检测验收”。在原告提交的高公消竣备字〔2017〕第1017号消防备案凭证中载明的签发日期为2017年11月21日。第三人对原告提交的第三人的回复函及通知予以认可。对高公消竣备字〔2017〕第1017号消防备案凭证的真实性被告及第三人均予认可。原告自认其装修期间自2016年10月18日至2016年12月中旬，自认自2017年11月22日才开始搬入涉诉房屋办公，坚持要求被告退还其已交纳的租房押金及房屋租金，赔偿其所交纳的物业费、供冷费及供暖费。
此外，原告还主张被告赔偿其设计装修费及律师服务费的损失。为此原告提交了设计合同、装饰装修施工合同、付款回单、收据、委托合同、律所发票等证据证实。对此，被告及第三人均不予认可。
被告主张原告支付欠缴的房租及违约金，并提交了房屋租赁合同等证据予以证实，对被告提交证据的真实性，原告均予认可，但对证明目的均不认可，提出系因被告提供了不适合出租的房屋，原告发现问题后，并未使用，原告拒付租金具有法定理由，不是违约。
第三人主张其作为物业公司已尽到了相关物业管理服务义务,不应承担任何责任，并提交了《关于海泰发展大厦消防设备存在问题的报告》、《设施设备需要大修和更新改造的地方总结》、《关于海泰发展大厦消防系统现状告知函》、工作联系单等证据予以证实。在其提交的设施设备需要大修和更新改造的地方总结材料中载明：“大厦的公共消防设施也有不同程度的老化破损，导致消防控制柜无法正常使用……”，载明的时间为2016年2月4日。在其提交的《关于海泰发展大厦消防系统现状告知函》中载明：“我物业公司尽力维护消防设施设备使用性能，但在2015年该设备基本处于瘫痪状态”、“2016年10月我公司再次向产权单位发出《消防系统大修的工作联系函》，至今未能妥善解决”，载明的时间为2016年12月14日，对该现状告知函，被告于2016年12月20日进行了回复。在其提交的被告发给第三人的《关于尽快解决海泰发展大厦消防系统问题的函》中载明：“贵公司作为海泰发展大厦的物业管理单位，请贵公司尽快组织消防系统维修并通过消防主管部门的验收，尽快解决消防隐患”，载明的时间为2017年3月6日。在其提交的被告《关于同意海泰发展大厦消防系统大修工程招标的函》中载明被告同意由第三人自主进行工程招标及大修等内容，载明的日期为2017年3月30日。在其提交的津消检字2017-4306号建筑消防设施日常检测报告中载明：“经对天津滨海高新区物业管理有限公司委托的2017年绿色产业基地一期G座消防系统及相关设备大修项目的建筑消防设施……进行检测，结果为‘合格’”，载明的检测日期为2017年8月25日，签发日期为2017年10月30日。
上述事实，有当事人的当庭陈述、书证等证据予以证实。
本院认为，原告与被告签订的坐落于天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地G座1101-02至1101-14室的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。
原告诉讼请求所依据之基本事实系其主张的被告交付的涉诉出租房屋消防系统存在问题，导致其不能正常使用。对该事实，原告提交了公安消防支队建设工程消防设计备案复查意见书及建设工程竣工验收消防备案凭证、第三人有关消防问题的回复函及通知等一系列证据予以证实，且其提交的证据能与第三人提交的《关于海泰发展大厦消防设备存在问题的报告》、《设施设备需要大修和更新改造的地方总结》、《关于海泰发展大厦消防系统现状告知函》、工作联系单等证据相印证，足以证实自原、被告房屋租赁合同起始之日2016年10月18日，被告所出租的涉诉房屋的消防系统已存在问题，依照合同约定，被告并未及时进行维修，直至2017年3月30日被告同意由第三人进行工程招标及大修，2017年10月30日，中标单位天津市沃深机电设备安装有限公司对该大修项目签发了检测结果为“合格”的检测报告，此后，原告于2017年11月21日取得公安消防部门签发的建设工程竣工验收消防备案凭证。故被告不认可涉诉房屋消防系统存在问题的抗辩，本院不予采信。
原告自认其装修期间为2016年10月18日至2016年12月中旬，自认在其取得消防备案凭证后，于2017年11月22日才搬入涉诉房屋，开始进行办公使用，被告未提供相关证据证实原告在未取得公安消防部门签发的建设工程竣工验收消防备案凭证之前已经开始使用涉诉房屋的相关证据，且原告提供的证据和其所述事实及时间存在合理性，故原告的诉讼请求，本院应予部分支持。
出租人应履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。结合目前认定的事实，原告要求被告返还其已交纳2016年10月18日至2017年4月17日房屋租金218672.2元的诉讼请求，应扣除装修期间2016年10月18日至2016年12月15日其应交纳的租金部分。经计算，被告应返还原告2016年12月16日至2017年4月17日房屋租金的数额为148554.5元。原告要求被告免除租金的期间应确定为2017年4月18日起至2017年11月21日。原告主张租金有一个月装修期的减免，但未提交有效证据证实，且被告不予认可，合同中亦无这一约定，故对该主张，本院不予采信。被告抗辩合同中约定原告知晓涉诉房屋的消防现状并自愿承担不利后果且不会因现状追究被告的任何法律责任，被告不同意退还及减免租金，该项约定免除了被告的责任、加重了原告的责任、排除了原告的主要权利，应属无效条款，对该抗辩，本院不予采纳。原告系按照合同纠纷提起的诉讼，按照合同相对性原则，应由被告承担相应的责任。被告主张的如果消防系统产生问题，原告应当向第三人进行索赔的抗辩，本院不予采纳。
原告要求被告返还其已交纳的租房押金109336.1元的诉请，因原告明确表示有续签合同之意向，且原告起诉时合同尚在履行期内，原、被告均表示尚未解除或终止合同，故原告的该项诉诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定，租赁期间，物业费、供热费、供冷费均应由原告交纳。原告接收房屋后，无论是否使用，均应承担上述费用，与消防设施是否存在问题无关，故原告要求被告赔偿其所交纳的物业管理费43289.95元，供冷费46850.85元、供暖费68636.8元之诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
设计装修费是原告接收房屋后，为了日后办公使用的需要和方便，自行装修产生的费用，与消防设施是否合格无关，故原告要求被告赔偿设计装修费1202215元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付律师费45000元的诉讼请求，无合同约定和法律规定，本院不予支持。
按照合同约定，交纳租金是承租人的法定义务，被告要求原告支付2017年4月18日至2017年12月31日房屋租金308337.8元的请求，根据本院上述认定的事实，原告应交纳2017年11月22日起至2017年12月31日的租金，经计算为47821.7元，对该部分诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）天津果实科技有限公司2016年12月16日至2017年4月17日房屋租金148554.5元；
二、被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司免除原告（反诉被告）天津果实科技有限公司2017年4月18日至2017年11月21日房屋租金；
三、原告（反诉被告）天津果实科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司2017年11月22日起至2017年12月31日的租金47821.7元；
四、上述一、三项折合后，被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司返还原告（反诉被告）天津果实科技有限公司租金100732.8元；
五、驳回原告（反诉被告）天津果实科技有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）天津海泰科技发展股份有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10203元，由本诉原告天津果实科技有限公司负担6261元，由本诉被告天津海泰科技发展股份有限公司负担3982元；反诉案件受理费3008元，由反诉原告天津海泰科技发展股份有限公司负担2510元，由反诉被告天津果实科技有限公司负担498元（以上款项应于本判决发生法律效力之日起五日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 石美平
二〇一八年三月一日
书记员 赵美丽
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第八条:
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国合同法》第四十条:
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
3.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条:
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款:
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
6.《中华人民共和国合同法》第二百二十条:
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
7.《中华人民共和国合同法》第二百二十一条:
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。