浙江省杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第156号
原告：吴雅芬。
委托代理人：郑礼辉、徐建忠。
被告：浙江怡泰电子电源有限公司。
法定代表人：萧剑飞。
委托代理人：宋深海。
原告吴雅芳（以下简称原告）为与被告浙江怡泰电子电源有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年1月4日向本院起诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2010年3月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑礼辉、徐建忠，被告的委托代理人冯济桅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2006年5月15日，原告与被告签订了《房屋转让合同》，约定被告将怡泰科技大厦806室房屋转让给原告，合同签订后原告依约支付了房款617850元，被告亦交付了上述房屋。后被告未能在合同约定期限内办理房屋产权转移手续，已构成违约，故起诉要求判令：1、判令确认原告与被告签订的《房屋转让合同》有效；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金77231.25元（从2007年11月5日算至2009年8月10日，共625天，按每日万分之二计算）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称：对双方合同系有效合同无异议。但被告仅承诺在交房后一定期限内向房地产产权登记机关申请办理房屋产权转移手续，但没有保证将相关产权证书办出。而且，涉案房屋至今不能办出产权证的客观原因是因为政府政策调整，禁止将工业用地分割转让，而非被告的过错。同时，根据合同相关条款内容，原告在签订合同时，就应当知晓涉案房屋的性质及其土地的规划用途，对有关后续权属登记情形也是明知的，有预见的。故对于不能办证的后果，原告也有过错。况且，原告房款逾期未付清，主要合同义务未履行，被告享有相应抗辩权。现原告主张违约金，于法不公，且原告主张的违约金过高。故应驳回原告的诉讼请求。
原告提供以下证据：
1、销售广告和楼书，证明被告将其开发的怡泰科技大厦以商品房买卖的方式公开进行销售并制作销售楼书的事实。
2、房屋买卖合同，证明被告通过杭州名家房地产经营销售咨询有限公司销售怡泰科技大厦的房产，原告与被告签订了房屋买卖合同，并按合同占有上述房产的事实。
3、销售发票、收据，证明原告已履行合同义务，按约支付购房款的事实。
4、国土局查询证明，证明被告至今未能履行合同义务，未按合同约定办理房产权属转移手续的事实。
5、（2009）杭西民初字第152号民事判决书、（2009）浙杭民终字第1715号民事判决书，证明相关业主进行诉讼的事实。
被告提供以下证据：
1、《中华人民共和国土地使用权证》。
2、《中华人民共和国建设工程规划许可证》及附件。
3、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。
4、声明。
证据1-4，证明被告为怡泰科技办公楼出让土地的使用权人和产权单位，证明原告从政府公开文件中已了解涉案房屋性质和土地性质，证明被告销售房屋时并未隐瞒土地和房屋性质及其他情况。
5、杭州市人民政府关于集约利用和盘活工业土地的若干意见。
6、关于土地市场管理中所涉及补办土地有偿使用手续等有关问题的规定。
7、关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定。
证据5-7证明怡泰科技大厦房屋不能分割转让。证明因为政府部门政策的客观原因导致讼争的房屋无法过户到原告名下，被告不存在违约行为，房屋转让合同之合同目的早已不能实现。
8、浙江怡泰科技大厦物业设施情况验收（交接）表，证明原告接收了讼争房屋的事实。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，证据1的真实性无法确认；对证据2真实性、合法性、关联性无异议；对证据3真实性没有异议，对证明对象有异议，两原告仅仅支付了部分款项，并没有支付全部款项；对证据4真实性无异议，但对其证明对象有异议，被告已经按照合同约定履行了其主要的合同义务即交付房屋，未办理房屋产权转移手续的原因是政府的相关规定而非被告过错；对证据5无异议。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1、2、3、4真实性无异议，对其证明对象有异议，该四份证据并没有作为双方房屋买卖合同附件，原告在签订合同时并不知晓土地性质和不能办证的事实，系被告隐瞒了土地性质和房屋客观情况；对证据5、6、7真实性没有异议，对证明对象有异议，这些文件不能免除被告的办证义务；对证据8的真实性没有异议，但不能证明被告按约交付了房屋。
本院对原告及被告提供的证据认证如下：
原告提供的证据1中的网站的查询资料，不能确定其真实性，不予认定；对于宣传资料（楼书）被告虽提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，本院认定被告对外销售房屋的事实。对证据2、3、4、5予以认定。对被告提供的证据真实性予以认定。
根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
1997年5月30日，被告与杭州市土地管理局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，被告通过协议出让方式取得西湖区古荡镇葛家庄工业园5063.00平方米的国有土地使用权。1999年1月，被告取得该土地的土地使用证，证号为：杭西出国用（1999）字第000038号，土地地号为6-1-（4）-出203，图号为75-84.0-15，土地用途为工业，出让年限为50年。2002年12月31日，杭州市规划局向被告颁发（2002）年浙规建证0100951号“建设工程规划许可证”，同意其在上述土地上建造29187平方米1幢4-16层科技办公楼。2003年4月8日，杭州市建设委员会颁发的“建设工程施工许可证”，准许被告施工建设29187平方米的科技办公楼，后大楼建成为怡泰科技大厦。被告为销售怡泰科技大厦制作了销售宣传册。
2006年5月15日，买方原告（乙方）、卖方被告（甲方）、签订了《房屋转让合同》，合同约定：一、房屋基本情况：1、甲方房屋坐落于杭州市西湖区怡泰科技大厦806室房屋，房屋用途为办公，建筑面积分别为164.38平方米、具体以产权证载明面积为准。2、房屋性质为科研、办公楼，土地出让年限为50年。二、房屋转让价格：按建筑面积计算，本房屋的转让价格为7500元／平方米，总金额1232850元。三、付款方式：在签订合同贰天内，乙方将首期房款617850元存入代理方帐户，其余房款615000元办理商业按揭。四、交房方式：甲乙双方约定乙方的首付款到达甲方帐户后二十天内交房。七、…乙方对该房屋的各项基本情况均作充分了解。甲方确保该物业经验收后完整移交乙方使用。八、关于产权登记的约定：交房后甲方在十八个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续。如因甲方造成乙方不能在十八个月内取得房地产权属证书的，视为甲方违约乙方有权按下述第（2）种约定追究甲方的违约责任。…（2）乙方不退房，则甲方按照超出承诺期限已付房款每日万分之二赔偿。十、该房屋上市交易的土地出让金由甲方承担。所涉各项税费、手续费均由甲乙双方按国家政策规定各自承担。合同签订后，原告于2006年5月24日支付617850元，剩余房款按揭未办理，被告已于2006年7月13日交付了上述房屋。现涉案房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契证》尚未办理。
另查明，2005年10月26日，被告以怡泰科技大厦在建工程（已完工部分）向浙商银行股份有限公司进行抵押贷款，2006年11月20日该抵押已注销。2007年2月12日被告再次将怡泰大厦在建工程（已完工部分）向中国农业银行杭州市城西支行进行抵押贷款，抵押期限至2010年1月25日，抵押至今未注销。
本院认为：原告与被告之间签订的《房屋转让合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。本案争议的焦点在于原告是否有权主张违约金，主张违约金的数额是否合理。根据法律规定，违约金是指由当事人约定的或法律直接规定的，一方当事人不履行或不完全履行合同义务时向另一方当事人支付一定数额的金钱。其本质是合同一方当事人违约而承担的不利法律后果。本案中，被告至今尚未按合同约定办理出房屋产权证，已构成违约。被告辩称其仅在合同中承诺进行相应的房屋产权申请办理手续，且涉案房屋不能办出产权证系由于政府政策的原因而非被告过错的意见，因被告并未提供相应证据证明其曾向相关部门申请办理涉案房屋的产权证，且早在《房屋转让合同》签订之前，杭州市人民政府就已颁布相关文件规定，土地使用权分割转让的，须经市土地管理局批准。现被告未提供证据证明其签订《房屋转让合同》前已得到市土地管理部门允许分割转让的批准，也未提供相应证据证明在其土地出让合同中，有允许其所受让的土地进行分割转让的约定。根据房屋必须与土地一起转让的原则，被告明知怡泰科技大厦用地为工业用地性质，其土地使用权不得随意分割转让，却在未事先得到市土地管理部门批准的情况下，与原告签订《房屋转让合同》并承诺办理房屋产权证，存在主观上的过错，根据双方合同第八条约定，其应该承担相应的违约责任。因此，原告有权主张违约金。
至于违约金的数额，被告辩称原告主张数额过高，应予调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并未提供相应证据证明其实际造成的损失，且逾期办证与逾期付款系两种不同性质的违约行为。因此，本院认为，现原告按合同约定以已付房款每日万分之二比例主张逾期办证的违约金，过分高于其实际造成的损失，应予以减少。同时，从《房屋转让合同》第一条明确约定的转让房屋性质为科研办公楼，土地使用权出让年限为50年，及第十条约定的房屋上市交易的土地出让金由甲方承担等内容可以推定，原告在签订《房屋转让合同》时对怡泰科技大厦的房屋性质为科研办公楼、所出售房屋不是普通商品房这一事实是明知的。因此，本院综合以上因素并结合合同约定，确定被告应支付原告的违约金为22242.6元，并且原告以后不得再对被告逾期办证的违约行为另行主张违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认吴雅芬与浙江怡泰电子电源有限公司签订的《房屋转让合同》有效；
二、浙江怡泰电子电源有限公司支付吴雅芬违约金22242.6元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回吴雅芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16591元，由吴雅芬负担16309元，由浙江怡泰电子电源有限公司负担282元，其中由浙江怡泰电子电源有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 清
审 判 员 姜学英
人民陪审员 王 皓
二〇一〇年三月十六日
书 记 员 廖黎洁