江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终856号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：钱为才，男，1963年12月24日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人钱为才商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初6266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回钱为才的一审诉讼请求。理由如下：1.钱为才签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明钱为才放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响钱为才实际占有使用房屋，钱为才没有受到实际损失。钱为才并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由钱为才承担。
钱为才辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
钱为才向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司向钱为才支付逾期办理房屋所有权证的违约金94957元（违约金以280040元为基数自2014年9月29日起按日万分之三计算至实际取得房产权属证书之日止）；2.本案诉讼费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：钱为才和恒开公司于2012年12月7日签订商品房买卖合同一份，由钱为才购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园第4幢第4-2单元2层4-2-021号房。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为297462元；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金……。合同签订后，钱为才按合同约定支付首付款和申请办理银行按揭贷款，恒开公司于2014年9月12日向钱为才交付房屋并签订交房手续书，该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。因涉案房屋实际面积小于合同面积，恒开公司向钱为才退款17422元。2014年7月5日恒开公司向钱为才出具不动产统一发票记载的金额为280040元。钱为才接收房屋前于2014年6月12日与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日起算。2017年9月30日，恒开公司就涉案房屋所属建设项目取得竣工验收备案表。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，钱为才依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任。恒开公司关于因“特别提醒”的约定无须向钱为才承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”系格式条款，其内容免除了恒开公司责任、排除了钱为才的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒钱为才注意，故该条款无效，该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于涉案房屋钱为才已经使用，且不存在实际损失的抗辩意见，因恒开公司未将办理权属登记所需资料按照合同约定的时间报产权登记机关备案，恒开公司存在逾期办证的违约行为，该违约行为系一直持续的状态，故对恒开公司的该抗辩意见本院不予采纳。恒开公司关于违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。关于钱为才要求恒开公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因涉案房屋实际交付日期为2014年9月12日，双方约定逾期办证违约金自该商品房交付使用后第91日起开始计算，故将自2014年12月12日起至钱为才实际取得房产权属证书之日止按照日万分之三的标准支持钱为才的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内向钱为才支付逾期办证违约金（以280040元为基数，自2014年12月12日起按日万分之三计算至钱为才实际取得房屋权属证书之日止）；二、驳回钱为才的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1083元，由恒开公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与钱为才之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年11月12日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应自2014年12月12日按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，钱为才签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了钱为才的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒钱为才注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但钱为才签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2166元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年五月八日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛