贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终5837号上诉人（原审被告）：凤冈洪德置业有限公司，住所地：凤冈县龙泉镇龙泉大街。委托诉讼代理人：谷仕余，贵州黔龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宦，贵州黔龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何兴旺，男，1976年12月17日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。被上诉人（原审原告）：金应莶，女，1975年12月28日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县，系何兴旺之妻。委托诉讼代理人：欧亚，贵州顺世律师事务所律师。上诉人凤冈洪德置业有限公司（以下简称洪德公司）因与被上诉人何兴旺、金应莶房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2017）黔0327民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人凤冈洪德置业有限公司的上诉请求是：撤销原判，依法改判。事实和理由：一是何兴旺和金应莶系夫妻关系。2015年6月3日，金应莶与洪德公司达成合意，购买洪德公司开发建设的位于凤冈县××心大道东侧的“湘黔国际商贸城”7栋7-2-25号商铺（下称该商铺），2015年6月17日，双方就该商铺签订《商品房买卖合同》（合同编号为XQ-SP-7-2-25）,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在面积超过3%，一审解除不当。二是房屋没有竣工验收不是解除合同的事由。被上诉人在二审中未提出书面答辩意见。何兴旺和金应莶向一审法院提出的诉讼请求是：1.解除何兴旺、金应莶和洪德公司于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》；2.判令洪德公司返还何兴旺、金应莶购房本金80000元及利息（利息以本金80000元，按银行同期贷款利率计算，自2015年6月17日起计算至洪德公司履行退款义务时止）；3.由洪德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实是：何兴旺和金应莶系夫妻关系，2015年6月3日，金应莶与洪德公司达成【《湘黔国际商贸城》商品房认购协议书】，认购洪德公司开发的、位于凤冈县××心大道东侧的“�黔国际商贸城”7栋7-2-25号商铺（下称该商铺），协议载明该商铺建筑面积为35.80㎡。何兴旺于次日交纳了定金10,000元。2015年6月17日，双方就该商铺签订《商品房买卖合同》（合同编号为XQ-SP-7-2-25）,合同载明“何兴旺和金应莶为夫妻关系。该产权属夫妻共同共有”；何兴旺和金应莶均在合同尾部“买受人”栏签名捺印确认。该合同第二条“销售依据”中载明该商铺为预售商品房。第三条“基本情况”中约定该商铺建筑面积为35.80㎡。合同第七条“计价方式与价款”中约定“出卖人与买受人约定按下述方式2种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：2、按照套(单元)计算，该商品房总价款为（小写）160000元。”合同第八条“付款方式和期限”约定“买受人采取下列第3种方式付款”，“3、贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出�人交付首期房款（小写）计80000元，余款（小写）80,000元以银行按揭支付。买受人应当在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”。合同第十一条“交付时间和条件”中约定，“（一）出卖人应在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；合同第十五条“面积差异处理”中约定“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术�告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理：2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或相关尺寸超过约定的误差范围，双方约定如下：①建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款。②建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。③买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。”合同第二十二条第三款“转移登记”中约定：“（一）出卖人承诺于2016年3月31日日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。双方签订该商铺《商品房买卖合同》后，金应莶于2015年6月17日支付了该商铺首付款70000元（与购买的7-2-26号商铺一并支付138,888元），含定金在内共计支付了首付款80000元。另外，双方于2015年6月17日就该商铺签订了《商铺委托经营管理协议》，委托洪德公司在委托期限内对该商铺进行经营管理。洪德公司后将该商铺对外出租。至本案辩论终结时止，洪德公司未支付该协议约定的委托经营前两年的经营费31765元，�未出具该款抵扣该商铺购房款的收据给何兴旺和金应莶。2017年5月，何兴旺、金应莶知晓该商铺实际建筑面积与合同约定建筑面积存在差异情况后，于2017年6月10日以洪德公司未按约定在2016年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文件、以及该商铺实际建筑面积超出合同约定建筑面积的误差比绝对值3%为由提出退房申请。洪德公司于2017年6月13日回复称不同意退房。另查明：1、至本案辩论终结时止，本案7-2-25号商铺所处7号楼未经房屋竣工验收和竣工备案。2、从双方签订《商品房买卖合同》至签订《商铺委托经营管理协议》，双方未就7-2-25商铺进行实际的房屋交付；洪德公司也未交付办理转移登记的有关文书。3、中国人民银行2015年6月同期银行活期存款基准年利率为0.35%。一审法院认为，何兴旺和金应莶与洪德公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思一致表示，内容并不违反法律规定，该合同有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，双方均应全面正确履行自己的义务。双方在该商铺《商品房买卖合同》第七条明确约定计价方式为“按套（单元）计算”；第十五条“面积差异处理”中明确约定了该商铺建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。根据凤冈县住建局认可的实测数据，该商铺实际建筑面积为37.87㎡，而合同约定建筑面积为35.80㎡，建筑面积误差比绝对值为5.782%，已经超过了合同约定的3%。同时，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”明确约定，出卖人在约定日期（2016年3月31日）起60日以后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，“买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息”。而洪德公司至本案辩论终结时，仍未能交付办理该商铺转移登记的有关文书。综上所述，双方在履行《商品房买卖合同》的过程中，已经具备了约定的解除该合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；《最高人民法院》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：第二款“面积误差比绝对值超出3%的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”的规定，对何兴旺和金应莶要求解除该商铺《商品房买卖合同》、返还已付购房款并支付利息的请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款明确规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告双方约定交付该商铺时应当具备“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”等条件。但该商铺所处7号楼至本案庭审辩论终结时仍未经验收及备案，其质量是否合格仍不明确，致使该商铺不具备交付使用和办理转移登记的基本条件，洪德公司已构成根本违约，对何兴旺和金应莶实现合同目的构成了障碍。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对何兴旺和金应莶解除该商铺《商品房买卖合同》的请求也应予支持。何兴旺和金应莶与洪德公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方在主合同《商品房买卖合同》订立的基础上签订的从合同。主合同被依法解除后，该从合同自然丧失了继续履行的事实和法律基础，应一并解除。且双方自2015年6月17日签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》起，洪德公司并未实际交付该商铺，也未支付相关的委托经营费，故何兴旺和金应莶也无返还该商铺的义务。何兴旺和金应莶在诉讼中，主张洪德公司应从2015年6月17日起，以实际支付的购房款80000元为基数，按银行同期贷款利率支付利息。但根据双方签订的该商铺《商品房买卖合同》，双方约定的相关利息计算标准是“银行同期活期存款利率”，故对何兴旺和金应莶请求的利息计算标准不予支持。鉴于双方在该该合同中并未约定具体的活期利息计算标准，一审法院认为，应按中国人民银行公布的2015年6月同期活期存款基准年利率0.35%计算较为妥当。双方在该商铺《商品房买卖合同》第八条约定以银行按揭方式支付剩余房款，并约定了洪德公司应事先书面通知何兴旺和金应莶；但洪德公司未举证证明履行了书面通知义务，故对洪德公司主张何兴旺和金应莶未按时交纳购房余款，导致无法办理相关证照，应自行承担违约责任的抗辩意见不予支持。根据查明的事实，洪德公司并未向何兴旺和金应莶实际交付该商铺，也未根据该商铺《商品房买卖合同》第十一条规定提供相关的办理转移登记的有关文件；且该商铺所处7号楼未经验收及备案，不具备交付和办理转移登记的基本条件；同时，何兴旺和金应莶在知晓该商铺实际建筑面积与合同约定建筑面积存在差异后，及时履行了合同约定的退房通知义务。故对洪德公司主张何兴旺和金应莶解除合同的权利已经消失的抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院》第十四条第二款之规定，判决如下：一、解除何兴旺和金应莶与凤冈洪德置业有限公司于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:XQ-SP-7-2-25）和《商铺委托经营管理协议》。二、凤冈洪德置业有限公司在本判决生效后十日内返还何兴旺和金应莶购房款80000元及利息（利息以购房款80000元为基数，按年利率0.35%，从2016年6月17日起算，直至购房款返还完毕之日止）。三、驳回何兴旺和金应莶的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由凤冈洪德置业有限公司�担。该款何兴旺和金应莶已预交，凤冈洪德置业有限公司在兑现本案时一并支付给何兴旺和金应莶。本院二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，对双方具有效力，各方应当严格履行合同义务。但上诉人凤冈洪德置业有限公司在合同签订后，未严格按合同履行合同义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据合同第十五条的约定，商铺建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。现根据凤冈县住建局认可的实测数据，该商铺实际建筑面积为37.87㎡，而合同约定建筑面积为35.80㎡，建筑面积误差比绝对值为5.782%，已经超过了合同约定的3%。现买受人要求退房的条件已经成就，一审法院按照约定判决解除合同并要求出卖人承担有关违约责任并无不当。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人凤冈洪德置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅代理审判员  何 容二〇一七年十一月二十七日书 记 员  何红莉