淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第1214号
原告邓秋鸿。
委托代理人曹劲松。
委托代理人韩晨。
被告管曙明。
委托代理人邵强。
委托代理人宗建飞。
原告邓秋鸿与被告管曙明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理。原告邓秋鸿的委托代理人曹劲松、韩晨，被告管曙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓秋鸿诉称：2011年6月底，原、被告双方签署《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份，约定原告将位于淮安市淮海南路65号淮信大楼一楼转租给被告，租期为2011年6月31日至2016年1月31日，其中2013年8月1日至2015年1月31日期间房屋租金为人民币75万元，被告按约应在2013年7月1日前支付该笔租金。双方约定被告拖欠租金累计达两个月的，原告有权解除合同并要求其赔偿损失，被告因逾期缴纳租金构成违约的，还应支付租赁标的金额的20%作为违约金。被告自2013年7月份起未按约定向原告支付租金，经原告多次催要未果，被告欠付租金长达数月已构成根本违约，原告有权依约解除双方签订的租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金25万元（按合同约定2013年8月1日至2015年1月31日的房屋租金75万元计算，暂计算至2014年2月1日），判决时请求计算到被告归还房屋之日止，同时承担延迟支付租金的滞纳金及违约金计25万元。
被告管曙明辩称：一、对原告起诉要求解除租赁合同�诉求表示同意，但具体合同的解除时间、租金结算，应与被告起诉实际承租人何长松租赁合同纠纷一案并案审理，因为我将租赁房屋转租给何长松是经过本案原告同意的。二、我确实未将租金交付给原告，但系因何长松也未能按时交付租金给我，且未交付租金的原因是原告出租给我的租赁房屋发生了产权变更，新产权人起诉要求解除与原告之间的租赁关系，并将我与何长松列为第三人参与诉讼，导致何长松借此理由拒交租金给我。该案诉讼长达一年之久。最终法院判决租赁合同有效，但我与何长松就租金问题一直协商未果，现已向法院提起诉讼。三、我未能交纳租金给原告，主要责任并不在于我，故我不应承担违约责任，现原告要求我支付滞纳金及违约金，违背客观事实，不应由我承担。综上，原告起诉要求解除租赁合同，给付租金的诉讼请求，虽有合同约定，�导致合同不能履行的责任不在于被告方，请求法院依法判决。
经审理查明：2010年10月21日，原淮阴市淮信房地产开发有限公司（以下简称淮信公司，甲方、出租方）与邓秋鸿（乙方、承租方）签订《淮信大楼房屋租赁合同》1份，约定：甲方以位于淮安市淮海南路65号的淮信大楼第一层、第三层房屋租赁给乙方；租赁期限自2010年11月1日至2016年2月1日止，租金从2011年2月1日起计算；年租金伍拾万元…。该合同对房屋转租无限制约定。合同签订后，邓秋鸿于2010年10月21日交纳了5万元保证金。2011年10月24日，淮信公司再次与邓秋鸿签订《关于淮信大楼第一层、第三层房屋租赁合同的补充协议》1份，载明：因订立合同时的情况发生变化，甲、乙双方经友好协商，就淮信大楼第一层、第三层房屋租赁及地下室无偿使用的租赁合同中有关问题达成如下补充协议，原租赁合同中与�补充协议内容不一致的，以此补充协议为准，其他内容继续有效。1、自2011年11月15日起乙方将淮信大楼地下室的无偿使用及管理交回给甲方；2、年租金分别为第一层房屋年租金33万元，第三层房屋年租金17万元；3、原收取的租赁保证金为第一层3.3万元，第三层为1.7万元。
2011年3月22日，邓秋鸿将其承租的淮信大楼第一层、第三层房屋中的第一层转租给被告管曙明，双方签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份，合同约定租赁期限为2011年3月23日至2016年1月31日止，关于租金及付款方式约定如下：2011年3月23日至2012年1月31日，租金为58.08万元整；2012年2月1日至2013年1月31日，租金为71.4万元整；2013年2月1日至2014年1月31日，租金为71.4万元整；2014年2月1日至2015年1月31日，租金为74.97万元整；2015年2月1日至2016年1月31日，租金为74.97万元整。每年租金必须提前一个月支付等相关约定。
2011年6月底（合同所署日期为2011年6月31日），原、被告对合同租赁期限、租赁金额经协商后作了相关调整，原告（甲方）与被告管曙明（乙方）的代理人朱华成重新签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份，合同约定租赁期限为2011年6月31日至2016年1月31日止，关于租金及付款方式约定如下：2011年6月31日至2012年元月31日，租金为40.65万元整；2012年2月1日至2013年7月31日，租金为75万元整；2013年8月1日至2015年1月31日，租金为75万元整；2015年2月1日至2016年1月31日，租金为50万元整。每年租金必须提前一个月支付。乙方在租赁前预付5万元为租赁期间水电押金，租赁期满或合同解除后，房屋水电保证金除抵扣应由乙方承担的各项费用，租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分如数返还乙方。合同第六条中约定，乙方按协议付款之日起算，拖欠租金累计达2个月，甲方（即原告）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。关于违约责任，合同约定：1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，必须向对方交纳租赁标的金额的20%作为违约金，还要据实赔偿装修费用及经营损失；2、乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权每日按月租金的5%向乙方加收滞纳金；3、甲方在免租金期间单方终止合同的，甲方应按5000元／天赔偿乙方损失。
合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，被告亦依约支付了5万元水电押金。
2011年9月15日，被告管曙明又将其所承租的淮信大楼一楼房屋转租给案外人何长松，并由代理人朱华林（甲方、出租方）与被告何长松（乙方、承租方）就淮信大楼第一层分别签订《淮信大楼一楼房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，房屋租赁合同约定：甲方以位于淮安市淮海南路65�的淮信大楼的一楼租赁给乙方，协议后附水电表设施及清单，房产证复印件；租赁期限2011年10月1日至2016年1月31日；租金及付款方式为：2011年10月1日至2012年9月30日租金59.6万元整，2012年10月1日至2013年9月30日租金59.6万元，2013年10月1日至2014年9月30日租金59.6万元，2014年10月1日至2015年9月30日租金59.6万元，2015年10月1日至2016年1月31日租金19.6万元，每年租金必须提前一个月支付等相关约定。
2011年11月5日，淮安市锴信投资有限公司（以下简称锴信公司）通过拍卖取得了淮信大楼第一层房产。
2012年4月5日，锴信公司曾将邓秋鸿列为被告，管曙明、朱华林、何长松为第三人，诉至本院，以邓秋鸿转租上述租赁房屋时，未经原产权人同意为由要求判令解除邓秋鸿与淮信公司签订的房屋租赁合同及补充协议中的一楼部分。本院经审理，于2012年12月16日作出（2012）浦商初字第0421号民事判决，认为邓秋鸿、管曙明、朱华林、何长松均未能举证证明管曙明或朱华林将房屋转租给何长松时得到了原产权单位淮信公司或现产权人锴信公司的同意或追认，故对锴信公司要求解除淮信公司与邓秋鸿关于淮信大楼租赁合同一楼部分协议的请求予以支持。因邓秋鸿、管曙明对该判决不服，上诉至淮安市中级人民法院。淮安市中级人民法院审理后认为，淮信公司对邓秋鸿的转租行为应认定是表示认可的，而对管曙明的转租行为是以公司盖章形式表示认可，也知道是何长松在经营江南公社（饭店），且作为原产权单位的淮信公司和现产权人的锴信公司在知道争议房屋转租行为发生后的六个月内（2011年9月15日转租行为发生至2012年4月5日起诉要求解除租赁关系，已超过六个月）均未提出异议，依法也应视为出租人同意转租，故作出（2013）淮中民终字第0263号民事判�，撤销淮安市清浦区人民法院（2012）浦商初字第0421号民事判决，驳回锴信公司的诉讼请求。
自2013年8月1日起，因被告管曙明未依约支付租金给原告邓秋鸿，原告遂诉至本院，以被告拖欠租金累计已超过2个月为由，要求依约解除与被告所签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》，立即返还租赁房屋，支付所拖欠的租金25万元，并承担延迟支付租金的违约金及滞纳金25万元。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的双方于2011年6月（31日）签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份、原告邓秋鸿及被告代理人朱华成授权委托书各1份，代理人朱华成的身份证明1份，被告提供的2011年3月22日签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》1份、原告与张小燕共同出具的收条1张，以及本院调取的（2013）淮中民终字第0263号民事判决书1份予以证实，原、被告对上述证据的真实性无�议，且与本案具有关联性，本院对上述证据效力均予以采信。
庭审中，原告对被告管曙明后将租赁房屋转租给何长松的行为，表示已得到其事后认可。并依据双方所签订的合同约定，认为被告应于2013年7月1日向原告支付2013年8月1日至2015年1月31日期间的租金75万元，按该租金标准计算至每月，月租金应为4.16万元。诉状中仅要求计算到2014年2月1日，现要求计算到与被告实际解除租赁合同之日止。同时，主张依据双方签订的租赁合同第8条关于违约责任的约定，任何一方违反合同规定必须向对方交纳租赁标的金额的20%作为违约金，并根据实际损失进行赔偿，现被告逾期未交付租金，按约定，每逾期一日原告有权每日按月租金的5%向被告加收滞纳金。据此，原告根据应付租金75万元的20%计算违约金为15万元，加之6个月滞纳金为374400元，因认为滞纳金约定的数额偏高，故在本�中仅要求被告承担滞纳金及违约金合计25万元。经质证，被告认可月租金为4.16万元，及自2013年8月1日起即未再支付给原告租金的事实，但认为其不存在违约行为，主张其之所以未交纳租金系因原告与房屋产权人之间的诉讼，导致次承租人何长松亦未向其交纳租金。同时认为原告已按照第八条主张了违约金，就不能再主张滞纳金。并认为如若主张滞纳金，该约定也明显偏高，请求予以适当减少。
另，因本案争议的租赁房屋已经原告邓秋鸿及原产权人同意，由被告管曙明转租给案外人何长松租赁使用，故原告在审理中撤回要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，表示日后向第三人何长松主张返还房屋。被告对其已交纳给原告的5万元水电押金，亦以租赁房屋目前正由案外人何长松使用为由，表示与原告所签订的租赁合同如被依法解除，关于返还水电押金的请求亦待日后再�案主张。因原、被告的上述请求不违反法律规定，本院均依法予以准许。
审理中，本院依法主持双方进行调解，因双方调解意见分歧，致本院调解未果。
本院认为：一、关于原、被告于2011年6月底（合同签署日期为2011年6月31日）签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》的效力问题。原告邓秋鸿从淮信公司承租本案争议房屋后，转租给被告管曙明，该事实已经淮安市中级人民法院（2013）淮中民终字第0263号民事判决书依法确认，并认定该转租行为已得到原出租人同意。因该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故原、被告理应依约遵守。
二、关于原告要求解除双方于2011年6月（31日）签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告在租赁合同中明确约定，被告租赁原告享有使用权的租赁房屋，应依约支付租金，如按协议付款之日起算，拖欠租金累计达2个月的，原告有权终止合同并收回房屋。现被告自2013年8月1日起即未再支付给原告租金，累计未付租金已达半年有余，原告据此要求解除双方签订的租赁合同，不仅符合合同约定，亦符合法律规定，本院依法予以支持。
三、关于原告要求被告支付已拖欠的租金（按月租金4.16万元计算，自2013年8月1日起至合同实际解除之日止），并支付因延期交纳租金所产生的滞纳金及违约金计25万元问题。原、被告在双方所签订的租赁合同中明确约定，每年租金必须提前一个月支付。现被告自2013年8月1日起至今即未再支付租金，计算至合同解除之日止，共计九个月零六天（2013年8月1日至2014年5月6日），因双�确认每月租金为4.16万元，被告共欠原告房屋租金38.272万元（4.16万元×9个月＋4.16万元／30天×6天），被告理应依约支付。关于原告主张因延期交纳租金所产生的滞纳金及违约金计25万元问题，本院认为原告主张的滞纳金即为延迟支付租金的违约金，双方在合同中关于逾期未交付租金的违约行为，已作了特别约定，原告在主张滞纳金的同时，不应再主张违约金。同时，我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方约定每逾期一日原告有权每日按月租金的5%向被告加收滞纳金。该约定明显偏高，且原告在庭审中亦无证据证明因被告延迟支付租金还给其造成其他的实际损失，故滞纳金的计算标准应调整为不超过中国人民银行同�贷款利率1.3倍为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告邓秋鸿与被告管曙明于2011年6月底（合同签署日期为2011年6月31日）签订的《淮信大楼一楼房屋租赁合同》，于2014年5月6日解除。
二、被告管曙明于本判决生效后三日内一次性给付原告邓秋鸿租金38.272万元（自2013年8月1日起至2014年5月6日止），并给付滞纳金（以租金38.272万元为基数，自2013年8月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算至实际付款之日止）。
三、驳回原告邓秋鸿其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。
案件受理费8880元，由被告管曙明负担7041元，原告邓秋鸿负担1839元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起�算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 杨新红
代理审判员 李 思
人民陪审员 臧宝琴
二〇一四年五月六日
书 记 员 徐凤芝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同�出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以要求解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。