文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14253号原告：封章孟，男，1972年1月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：陈建敏，系原告妻子。委托诉讼代理人：肖福军，广东莱特律师事务所律师。被告：中山市中澳物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路6号综合楼一楼26-29号，统一社会信用代码9144200076156541XT。法定代表人：冯志春，董事长。委托诉讼代理人：吴柏昌，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。原告封章孟与被告中山市中澳物业管理有限公司（以下简称中澳物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封章孟委托诉讼代理人陈建敏、肖福军，被告中澳物业公司委托诉讼代理人郑新佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告封章孟向本院提出诉讼请求：被告中澳物业公司赔偿原告各项损失合计74967元。事实和理由：原告名下位于中山市××××房，2016年5月28日原告妻子陈建敏为房屋通风发现厨房地漏旁边有少量积水。经查看是下水管道反水，陈建敏随即告知被告，被告相关负责人口头答复尽快安排人员处理，期间，被告没有通知原告来试水下水管道是否疏通。同年6月9日，陈建敏再次到案涉房屋通风，发现整个地面全部被污水淹没，木地板、家具全被水浸泡，陈建敏将家具移开通知被告管理人员到场。事后，在原告催促下，下水管道才被疏通，随后，原告找到被告协商浸泡损失事宜，被告拒绝赔偿。原告认为，如被告在原告投诉后立即疏通下水管道，就不会造成近十天后原告的地板、家具被浸泡，原告的损失是被告的不作为造成的，原告为维护其合法权益，诉至本院。被告中澳物业公司辩称，1.被告不应承担赔偿责任，原告的损失是侵权行为引起，应由直接侵权人承担侵权责任。原告下水道反水直接原因在于下水道堵塞，堵塞是因为原告所住楼层相关住户排放易堵塞管道污物行为所致，被告认为，无法查明哪一户造成堵塞的，应当由使用主管道各住户共同承担侵权责任并赔偿损失，构成共同危险。2.被告已经及时履行修理、疏通管道的义务。原告所住房屋下水道反水情况发生后，被告已经及时派人进行管道疏通并通知原告，原告没有任何反馈，此后也未主动跟进反水情况，至2016年6月9日反水严重导致家具、地板发生毁损时才与被告联系，被告认为已经履行疏通义务，其损害扩大是因为原告没有履行合理注意义务所致，与被告无关。3.原告改建房屋的行为与其家具、地板毁损导致的损失扩大存在因果关系。原告将阳台拆除改建厨房，原下水道处于阳台，其改建将下水管道纳入厨房，并接驳排水管，使本来外排的污水流入家中，且因其改建导致下水道受损，无法畅通排污，原告改建直接导致了下水管反水后，污水不能及时从阳台排出，而是流入屋内，导致财务损坏的后果，原告的改建行为导致其财产受损，其应当自行承担损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，本院认定事实如下：1.原告系中山市××××房的登记所有权人，被告系该房所在小区物业服务公司，从2008年1月起为该小区提供物业服务至今。2.被告与小区开发商签订的前期物业服务合同第五条第一款第二项约定：共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、垃圾道、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管等；服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。原告与被告签订的物业服务合同关于物业管理事项、服务质量和权利义务约定，被告负责共用设施设备的维护、养护、修缮、服务与管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理包括共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、发电设备、消防设施、智能化监控设施、绿化、公共照明设施、沟渠、化粪池、雨水井、污水井、沙井、道路、非经营性停车场和共用设施设备使用的房屋等。3.原告于2014年12月向被告申请对涉案房屋进行装修，并将施工图纸交被告备案。装修完毕后原告一直未入住。2016年5月28日，原告在为涉案房屋通风时发现厨房地漏处有少量积水，判断是下水道反水，便将该情况告知被告，被告于当日通知与其有承包合同的清洁服务部专业人员进行疏通。同年6月9日，原告再次来到涉案房屋通风时，发现整个地面全部被污水淹没。被告接原告通知后再次通知专业人员进行了疏通。4.万通清洁服务部工作人员朱从国作为证人出庭作证，其陈述在2016年5月28日收到被告通知，因原告家里出现过几次管道疏通的情况，所以证人第二天直接去排污管道处，打开排污井盖，井盖里面的水很满，然后证人就把两条管道疏通了，大概用了2-3个小时，管道有10-20米左右，之后证人向被告反映情况，建议被告将外面主下水管道高压疏通，证人不清楚被告是否进行了高压疏通。5.诉讼中，原告申请对涉案房屋水浸事故造成的室内地板、家具等财产损失进行评估。2016年11月1日中山公量保险公估有限公司作出中估字（2016）第F6014号公估报告，结论为水浸事故造成木地板、家具的损失共计47632元。报告送达后，双方对评估结果均没有意见。原告为该项评估预付费用8000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告分别系涉案小区的业主和物业服务企业，双方之间存在物业服务合同关系，被告作为小区的物业服务提供者，不仅应当按照物业服务合同约定，对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，同时亦负有在合理限度内保护小区业主人身和财产安全的义务。本案中，作为物业服务公司，被告负有维修、养护、管理小区内共用设施设备使其正常运转的义务，在原告最初于2016年5月28日发现下水管道堵塞导致反水情况时，及时通知被告，被告亦安排人员进行疏通，但对于疏通是否有效没有及时检查和确认，也没有证据证明被告已排查出堵塞原因并采取针对性措施，防止类似事故再次发生。至6月9日，原告房屋因反水导致水浸，致其室内财产损害，在被告不能证明其不存在过错的情况下，当推定其对共用设施维护不力导致原告财产损害，其应在合理范围内承担相应赔偿责任。对于被告辩称原告装修时的改建行为引起损害扩大的意见，因原告已将其施工方案交被告备案，经被告同意后才施工，被告未举证证明原告存在不按图纸施工的情形，由此引起的后果应由其自行承担，故对被告相应辩解意见不予采纳。对于损害赔偿的范围，因原告的财产损害发生在其私人房屋内，且房屋处于长期无人居住的状态，这使仅有对公共区域的共用设施设备进行管养权利的被告及时发现并控制风险的难度加大，如要求被告承担原告的全部损失对于被告而言未免不公，故被告的损害赔偿责任应当在其承担安全保障义务的合理限度内，综合本案情况，本院酌定被告对原告的损失承担30%的赔偿责任，即14289.6元（47632元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、被告中山市中澳物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告封章孟财产损失14289.6元；二、驳回原告封章孟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元（原告已预交），由原告封章孟负担1355元,被告中山市中澳物业管理有限公司负担319元；评估费用8000元，由原告封章孟负担4000元,被告中山市中澳物业管理有限公司负担4000元（被告负担案件受理费及评估费合计4319元于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审    判    长      匡  勇                  审    判    员      谭  敏      审    判    员      陈  睿      二〇一七年五月三十一日                  书    记    员      陈  燕                  杨万红