江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1980号
上诉人（原审原告）：周德青，男，1970年1月出生，汉族，住镇江市。法律文书送达确认地址：镇江市京口区双井路如意江南余福里4号楼4层。
委托诉讼代理人：王明辉，江苏漫修（镇江）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何俊，男，1968年3月出生，汉族，住镇江市。法律文书送达确认地址：镇江市天桥路5号旭�时代大厦17楼。
委托诉讼代理人：袁昌杰，江苏南昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：范昱君，男，1992年4月出生，汉族，住镇江市。法律文书确认地址：镇江市。
委托诉讼代理人：林海，江苏金东吴律师事务所律师。
上诉人周德青与被上诉人何俊、被上诉人范昱君房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人周德青不服镇江市润州区人民法院（2017）苏1111民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周德青上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审;2、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、上诉人已履行催缴程序，何俊未缴纳时间已超过30天，根据合同约定已自动解除。一审法院所作判决错误；2、一审法院判决上诉人承担部分诉讼费错误。
被上诉人何俊答辩称：原判正确。
被上诉人范昱君答辩称：原判正确。
周德青向一审法院起诉请求：1、确认周德青、何俊双方商铺租赁合同于2016年11月26日解除；2、判令何俊支付违约金24931.2元；3、判令范昱君腾退房屋，支付房屋占有使用费暂计19124元（按租赁合同租金标准273.2元／日计算，自2016年11月10日计算至实际腾退房屋之日止）；4、判令何俊履行腾退房屋、恢复原状的义务，缴清腾退房屋前使用期间的水电、物业等费用，并承担第3项的连带责任。
一审法院认定的事实：位于镇江市万达广场C02幢第2-3层2044室属于周德青所有，建筑面积125.19平方米。2013年10月，周德青、何俊签订商铺租赁合同，约定周德青将上述房屋租赁给何俊经营餐饮。合同约定，租赁期限为2013年11月10日至2018年11月9日�。双方约定，为扶持何俊经营，周德青同意在第一个租约年租金标准的基础上，在前2个交租期内共免除2个月的租金，用于何俊装修及设备安装调试和经营准备，但在此期间发生的水、电费、垃圾清运费均由何俊承担。同时双方约定，每年度的租金金额，其中2015年至2016年租金为94500元，2016年至2017年租金为99725元。租金支付双方约定，自记租日2013年11月10日至2018年11月9日间，每6个月为一个交租期。何俊应在本合同签署三日内支付第一个交租期租金，即第一个交租期租金37500元，首次交租时多付10000元作为保证金，此款项租期届满时，何俊结清所有费用（如水电、物业费等）周德青无息退还给何俊。合同并对物业费、水电费的承担和缴纳等作出了约定。合同第八条约定，租赁期内何俊有权将房屋转租给第三方，但仍由何俊按协议向周德青支付租金及其他费用。合同第九条约定，任何一方无法定和约定理由不得单方解除合同，租赁期满本合同自动终止，如因何俊违约导致合同解除的，何俊需支付相当于届时三个月的违约金，如何俊未按合同约定租金交付时间超过30天，合同自动解除。合同第十条约定，如何俊承租了隔壁相邻的商铺，周德青同意将商铺间隔墙拆除以合并经营，但何俊退还商铺时需恢复隔墙。周德青在该合同中预留了联系地址，何俊未预留，但何俊留的手机号码为138××××1547。合同签订后，何俊进场经营。2016年11月4日，周德青向上述手机号码发短信，通知何俊应于2016年11月5日前交纳下一期的房租，何俊未回短信。2016年11月11日，周德青又向何俊的上述手机发短息，问何俊房租今天可以付吗？何俊未回短信。2016年12月12日，周德青委托江苏漫修（镇江）律师事务所向何俊发出律师函，告知何俊按照租赁合同的约定，何�应于2016年10月26日缴纳下一期的房租，经周德青多次催要，何俊均未缴纳，且时间已超过30天，故因何俊的违约行为，本合同已自动解除。并通知周德青搬迁和支付违约金。何俊于2016年12月14日签收上述律师函。何俊即通知范昱君，范昱君于2016年12月15日将租金支付给周德青。周德青收款后，通过短信告知范昱君租赁合同已解除，要求范昱君提供账号，把租金退还给范昱君。范昱君提出目前正在经营之中，希望周德青谅解。双方协调不成，周德青诉至本院。
2016年6月15日，何俊与范昱君签订商铺转让租赁合同。合同约定，何俊将包含周德青上述房屋在内的一、二层商铺合计三间转租给范昱君。租期自2016年6月15日至2018年10月31日止，合同同时约定，2016年6月15日至2016年10月31日的房屋已包含在转让费中，2016年11月1日至2017年4月30日的房屋金额，且每6个月为一个交�期，并应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。合同签订后，范昱君经营至今。
何俊与邓艳原是夫妻关系，2014年9月29日登记离婚。何俊于本案的庭审中称与周德青所签的租赁合同中所留的手机号码为其前妻邓艳的号码，离婚后该店仍由邓艳经营，2016年6月由何俊接手，后将该店转让给范昱君。周德青发出的短信，其并没有收到，直到收到律师函，便通知范昱君立即支付了房租。
一审法院认为：周德青与何俊签订的商铺租赁合同成立、有效。根据合同的约定，2016年10月26日，何俊应交纳2016年11月10日至2017年5月9日的房租，何俊直至2016年12月15日才由次承租人即本案的范昱君将房租支付给周德青。何俊的上述支付租金的时间已超过合同约定的支付时间30天，故周德青主张涉案租赁合同已于2016年11月26日自动解除。根据上述解除合同条款的约定，一旦支付租金的时间超过30天，不管任何理由和情况，租赁合同立即解除和失效，这对于已投入装潢和正在经营的承租人的利益的保护显然不利，也不利于维护不动产租赁市场交易的安全和稳定。故本案中不宜适用上述解除合同条款，而应依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定来处理，当承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中周德青举证向租赁合同中何俊预留的手机发送了催缴房租的短信，但何俊辩称的手机为其前妻的号码，其未收到短信，而在收到律师函后，何俊即于次日即通知本案的范昱君将房租支付给周德青。何俊的上述辩称意见存在较大的可能性，故周德青以上述理由要求确认双方的租赁合同已于2016年11月26日已解除，不予支持。何俊迟延支付房租的行为已构成违约，应承担周德青的相应损失，根据何俊的违约情况酌情确定由何俊承担周德青相应的损失为2000元。判决：一、何俊支付周德青经济损失2000元。二、驳回周德青的其他诉讼请求。
在二审审理中，各方当事人均未提交证据。
本院对一审法院查明的事实，予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：当承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中周德青举证向租赁合同中何俊预留的手机发送了催缴房租的短信，何俊辩称该手机为其前妻的号码，其未收到短信，何俊在收到律师函后，即于次日通知现承租人范昱君将房租支付给周德青。何俊的辩称意见及行为符合日常生活中的情理。尽管�同条款约定，一旦支付租金的时间超过30天，不管任何理由和情况，租赁合同立即解除和失效，这对于已投入装潢和正在经营的承租人的利益的保护显然不利，也不利于维护不动产租赁市场交易的安全和稳定。结合本案具体情况，何俊并无不支付或者迟延支付租金的主观恶意，周德青仅是发送了催缴房租的短信，周德青也无据证实何俊已收到催缴房租的通知，且何俊在知晓现承租人范昱君未及时缴纳房租的情况后，即于次日通知现承租人范昱君将房租支付给周德青。因此，一审法院对周德青要求确认双方的租赁合同已于2016年11月26日已解除的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人周德青认为一审法院所作判决错误的上诉理由，不能成立。
国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，一审法院依据本案的具体情况判决上诉人承担部分诉讼费，亦无不当。
综上，上诉人的上诉理由，本院不予采纳。原审法院所作判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费892元，由上诉人周德青负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 甦
审判员 樊华勇
审判员 孙 毅
二〇一七年十月十六日
书记员 连绍泽