四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0303民初1770号
原告：四平市铭邦汽车销售有限公司。住所：四平市经济开发区大路****号。
法定代表人：王玉明，总经理。
委托代理人:崔立民，吉林辅民律师事务所律师。
被告：神州买卖车（福建）二手车经营有限公司。住所：福建平潭综合实验区金井湾片区台湾创业园。
法定代表人:张志刚，经理。
委托代理人:陆登登，该公司职员。
原告四平市铭邦汽车销售有限公司（以下简称四平铭邦汽车公司）与被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司（以下简称神州买卖车福建公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月22日受理,2017年9月26日由审判员刘岩独任审判公开开庭进行了审理。四平铭邦汽车公司的法定代表人王玉明及委托代理人崔立民，神州买卖车福建公司的委托代理人陆登登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四平铭邦汽车公司诉称：2016年4月22日，四平铭邦汽车公司与神州买卖车福建公司签订了租赁合同，四平铭邦汽车公司将位于四平市经济开发区大路4111号京哈高速东200米北侧的建筑面积为2243平方米（其中套内面积971.5平方米）的房屋租赁给神州买卖车福建公司用于商业经营，约定租赁期限为5年，从2016年8月10日至2021年8月10日止，每年租金55万元，缴纳租金的日期为每年的8月9日。四平铭邦汽车公司考虑到神州买卖车福建公司租期和租金相对稳定，故将原取得13年的长安铃木轿车品牌授权放弃，低价处理了库存商品车及相关配套设施（清障车、班车等），以保证租赁合同顺利履行，但神州买卖车福建公司没有按照合同约定按时向四平铭邦汽车公司缴纳2017至2018年度的租金。2017年7月31日，四平铭邦汽车公司向神州买卖车福建公司发出缴纳下一年房屋租金的通知，8月2日按照合同约定和交易习惯为神州买卖车福建公司开具了55万元的发票，但神州买卖车福建公司拒绝接收，且没有按照约定缴纳租金，并提出解除租赁合同。神州买卖车福建公司的行为造成四平铭邦汽车公司无法在确定的最短期限内向第三人出租房屋，无法自行再使用租赁资产获得利益，造成资产闲置。神州买卖车福建公司没有履行合同约定属于违约行为，应该继续按照租赁合同约定全面履行相关义务，支付下年度二年的房屋租金110万元及取暖费等费用10万元，如合同不能继续履行判决解除合同，神州买卖车福建公司应赔偿违约金或因违约给四平铭邦汽车公司造成实际损失，按照剩余4年租期租金220万元的70%合计154万元。故请求法院判令：1、神州买卖车福建公司继续履行2016年4月22日四平铭邦汽车公司与神州买卖车福建公司签订的《租赁合同》，支付二年租期房屋租金110万元和取暖费10万元及赔偿因迟延履行造成的损失（从2017年8月9日起至实际给付日止，按银行同期贷款利率计算）；2、如合同不能继续履行判决解除合同，神州买卖车福建公司应赔偿违约金或因违约造成四平铭邦汽车公司实际损失154万元；3、本案的诉讼费、保全费由神州买卖车福建公司承担。
神州买卖车福建公司辩称：1、关于诉讼请求四平铭邦汽车公司要求神州买卖车福建公司继续履行租赁合同，支付二年租期房屋租金110万元我们不予认可，就涉案租赁合同的履行事宜，神州买卖车福建公司于2017年5、6月份期间就在沟通解除事宜，并在陆续办理迁出手续，双方于2017年8月8日就腾退迁出搬迁补偿事宜没有达成一致，我们在搬迁时四平铭邦汽车公司非法扣留了我公司大批车辆及现场财物，就该事件我公司当时进行报警予以确认，我公司再次明确关于租赁合同应为客观经营原因已经无法实际履行，并进行了腾退，目前房屋实际由四平铭邦汽车公司控制，租赁合同处于实际解除状态，解除时间为2017年8月8日，截止到2017年8月10日，我们应付的租金已经全部缴纳完毕，不拖欠四平铭邦汽车公司任何租金。四平铭邦汽车公司要求我们支付后两个年度的租金没有事实和法律依据，因为合同已经解除，支付租金的基础已经不复存在，租赁合同本身也没有约定或者法律也没有规定神州买卖车福建公司应向四平铭邦汽车公司支付后两个年度的租金，如果法院判决被告方向四平铭邦汽车公司支付后两个年度的租金，其实等同于判决神州买卖车福建公司应当继续履行合同，而继续履行合同属于非金钱给付义务，按照合同法规定，目前租赁房屋已经属于实际腾退状态，神州买卖车福建公司无法实际继续履行的情况下，不能支持该非金钱给付义务，反之即说明四平铭邦汽车公司要求继续履行合同并付两年租金的诉求没有事实依据，与法相悖，2、四平铭邦汽车公司要求支付取暖费10万元，我们不予同意，因为双方签署的合同已于2017年8月8日属于事实解除状态，此时房屋尚未处于供暖季节，对于新一年度产生的供暖费用不予我公司承担，3、赔偿因迟延履行造成的损失我们不予认可，该损失需要原告不全证据予以证明并且该诉讼请求不明确，没有事实和法律依据，不同意支付。4、四平铭邦汽车公司诉求我们不同意，我们认可是由神州买卖车福建公司无法经营提前解约，是避免损失进一步扩大，我们愿意与原告协商补偿数额，但绝不是四平铭邦汽车公司诉请的154万元，该费用接近于三年的租金标准，该数额是骇人听闻的，对于我们单方解约给四平铭邦汽车公司造成的损失我们建议可以参考租赁合同相关约定标准执行，四平铭邦汽车公司要求按照实际损失补偿的需原告提供充分有力的凭证予以证明，四平铭邦汽车公司不能够提供实际损失凭证的本着公平原则我们可以参考合同2.3条关于免租期的条款结算后剩余免租期产生的费用剩余补偿，应补偿给四平铭邦汽车公司的补偿免租期12天对应房租的费用，5、虽然这次租赁纠纷系由神州买卖车福建公司经营困难向四平铭邦汽车公司主动提出的解约申请，但是神州买卖车福建公司在租赁场地内，按照六年租期的标准，实际投入六、七十万元进行装修均未拆除，实际也处在四平铭邦汽车公司控制的状态，包括四平铭邦汽车公司非法扣押了我公司的车辆至今，也直接导致了我公司对下家多个客户产生逾期交车的违约责任，进一步加重了我公司的财产损失，我公司保留就相关损失向四平铭邦汽车公司主张赔偿的权利，也请人民法院结合纠纷的实际情况依法裁决，维护双方当事人的权利，6、四平铭邦汽车公司要求承担的诉讼费、保全费，诉请虚高部分较大，因此应该四平铭邦汽车公司承担，保全为非法保全，没有必要也应该由四平铭邦汽车公司承担。
经审理查明：2016年4月22日，四平铭邦汽车公司与神州买卖车福建公司签订了租赁合同，四平铭邦汽车公司将位于四平市经济开发区大路4111号京哈高速东200米北侧的建筑面积为2243平方米（其中套内面积971.5平方米）的房屋租赁给神州买卖车福建公司用于商业经营，约定租赁期限为5年，从2016年8月10日至2021年8月10日止，每年租金55万元，缴纳租金的日期为每年的8月9日。但神州买卖车福建公司没有按照合同约定向四平铭邦汽车公司缴纳2017至2018年度的租金。2017年7月31日，四平铭邦汽车公司向神州买卖车福建公司发出缴纳下一年房屋租金的通知，8月2日按照合同约定和交易习惯为神州买卖车福建公司开具了55万元的发票，但神州买卖车福建公司拒绝接收，并于8月8日搬离租赁的房屋。
认定上述事实的证据有：营业执照、租赁合同、土地使用权证、通知一份、发票、关于解除租赁合同相关事宜的函、变更税务登记表、照片20张、光盘一张、备忘录、企业信用信息公示报告一份、报警回执等。
根据四平铭邦汽车公司的诉讼请求及神州买卖车福建公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是四平铭邦汽车公司的诉讼请求是否应予支持。当事人对本案的焦点无异议和补充。
本院认为：四平铭邦汽车公司与神州买卖车福建公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容合法，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。神州买卖车福建公司以无法经营为由单方提前解约，并表示不能继续履行合同，致使不能实现合同目的，应解除合同。因神州买卖车福建公司违约给四平铭邦汽车公司造成的经济损失，神州买卖车福建公司应予赔偿。四平铭邦汽车公司收取租金是获得合同履行的可得利益，如果神州买卖车福建公司不履行合同，四平铭邦汽车公司无法获得可得利益。双方在合同中明确约定了租金标准、租赁期限，神州买卖车福建公司完全可以在订立合同时就预见到违约损失，四平铭邦汽车公司仅请求赔偿全部租金的70%，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告四平市铭邦汽车销售有限公司与被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司2016年4月22日签订的租赁合同；
二、被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司于本判决发生法律效力后十日内，一次性赔偿原告四平市铭邦汽车销售有限公司经济损失154万元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7800元、保全费5000元由被告神州买卖车（福建）二手车经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判员 刘 岩
二〇一七年十月十八日
书记员 谭皓月