福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初610号原告：中国银行股份有限公司石狮支行，住所地福建省石狮市。负责人：王德民，该支行行长。委托诉讼代理人：蔡华榕，女，该支行员工。委托诉讼代理人：黄光发，男，该支行员工。被告：王清展，男，1973年1月29日出生，汉族，住福建省石狮市。被告：黄美凉，女，1976年12月4日出生，汉族，住福建省石狮市。被告：福建百德置业有限公司,住所地石狮市。法定代表人郭其仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄庆辉,男,该公司员工。原告中国银行股份有限公司石狮支行（下称中国银行石狮支行）与被告王清展、黄美凉、福建百德置业有限公司（下称百德公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2017年2月6日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行石狮支行的委托诉讼代理人蔡华榕、黄光发、被告百德公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼，被告王清展、黄美凉经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.解除中行石狮支行与王清展、黄美凉、百德公司签订的编号为XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，王清展立即偿还中行石狮支行编号为XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下尚欠的全部借款本金467706元并按前述合同约定向中行石狮支行支付至实际还清全部借款本息之日止的利息、罚息（暂计至2016年12月20日的利息、罚息合计11037.74元）；2.判令百德公司对上述第一项所列全部款项承担连带保证责任；3.黄美凉对王清展上述第一项债务承担共同还款责任；4.中行石狮支行有权就上述全部款项以王清展提供的抵押物（址在XXX房产）折价或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4.本案全部诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费等）均由王清展、黄美凉、百德公司承担。诉讼过程中，中行石狮支行变更第一项诉讼请求为判令王清展立即偿还中行石狮支行编号为XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下尚欠的全部借款本金467706元，并按前述合同约定向中行石狮支行支付至实际还清全部借款本息之日止的利息、罚息（暂计至2016年12月20日的利息、罚息合计11037.74元）。事实和理由：2010年6月21日，中行石狮支行与王清展、黄美凉、百德公司签订一份编号为XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定王清展向中行石狮支行借款67万元用于购买坐落于XXX房产；贷款期限为15年，自2010年7月1日起至2025年7月1日止，贷款利率执行中国人民银行规定基准利率下浮15%，按月结息。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月10日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人未按期归还贷款本息，即构成违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并对抵押房屋行使抵押权；百德公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；王清展、黄美凉以其名下的位于XXX房产为上述借款提供抵押担保。黄美凉在讼争《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》抵押人处签名确认。本案借款是在王清展、黄美凉夫妻关系存续期间产生的，且黄美凉亦在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中以抵押人的名义签字，由此可以认定黄美凉对王清展向原告申请借款的事实是知情的，因此，黄美凉对王清展的上述债务承担共同还款责任。2010年6月28日，双方到石狮市房产登记交易中心办理按揭登记手续。中行石狮支行依约于2010年7月1日向王清展发放贷款67万元。借款后，王清展自2016年6月10日未按约定履行还本付息义务。截至2016年12月20日，王清展尚欠中行石狮支行贷款本金467706元、利息、罚息合计11037.74元。王清展、黄美凉未作答辩。百德公司辩称，1.原告要求解除本案《个人一手住房借款合同》诉讼请求，直接侵害了百德公司的合法权益，应依法驳回原告此诉讼请求，并责令原告和被告王清展继续履行本案借款合同通用条款第二条第1款第（一）项约定的办理抵押登记的合同义务；2.百德公司已经履行了本案借款合同中有关阶段性保证条款的全部义务，依法应免除答辩人阶段性担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王清展、黄美凉未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。本院经审理认定的事实与中国银行石狮支行诉称的事实一致。另查明，王清展与黄美凉于1997年12月26日办理结婚登记手续。2010年7月1日，石狮市不动产登记中心向百德公司发出《房地产项目登记确权通知书》。本案争议焦点是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。双方当事人对于争议焦点的意见与其诉、辩及质证意见基本一致。本院认为，本案各方当事人所签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，依法应认定合法有效。中国银行石狮支行依约履行了贷款发放义务，王清展未按合同约定履行还本付息义务，已构成违约，依约应承担相应的违约责任。本案债务发生在王清展与黄美凉的婚姻关系存续期间，王清展、黄美凉均未能举证证明存在债权人与债务人明确约定为个人债务，或属于婚姻法第十九条第三款规定情形等除外事实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当按王清展与黄美凉的夫妻共同债务处理。故中国银行石狮支行有权要求王清展、黄美凉偿还尚欠的住房贷款本金，并按照合同约定的利息、罚息标准计收尚欠的利息、罚息。王清展、黄美凉自愿以登记于其名下的房产作为讼争贷款的抵押担保物,但办理的仅是按揭登记,实质与抵押权预告登记无异。根据《中国人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开放商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的XXX房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，故购房人王清展、黄美凉负有协助办理抵押登记的义务，百德公司应督促其办理。本院酌定王清展、黄美凉应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。在正式抵押登记手续办妥以后，中国银行石狮支行按照法律规定对讼争抵押物享有优先受偿权。中国银行石狮支行与保证人百德公司约定的保证期间为“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，百德公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中国人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人百德公司在承担保证责任后，有权向债务人王清展、黄美凉追偿。在追偿过程中，若债权人中国银行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还百德公司垫付的款项及银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还给王清展、黄美凉。中国银行石狮支行在审理过程中申请变更第一项诉讼请求，系其对自己民事权利所作的处分，未违反法律规定，本院依法予以准许。综上所述，对中国银行石狮支行的诉讼请求，本院依法予以支持。王清展、黄美凉经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中国人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下：一、王清展、黄美凉应于本判决生效后立即偿付中国银行股份有限公司石狮支行编号为XXX号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的贷款本金467706元及截至2016年12月20日的利息、罚息11037.74元，并按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准支付自2016年12月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息；二、福建百德置业有限公司对王清展、黄美凉的上述债务承担连带保证责任，福建百德置业有限公司承担保证责任后,有权向王清展、黄美凉追偿；三、王清展、黄美凉应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司石狮支行办理XXX房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为中国银行股份有限公司石狮支行。福建百德置业有限公司应督促王清展、黄美凉配合其办理抵押登记。抵押登记手续办妥之日，福建百德置业有限公司的保证责任终止；四、上述房产抵押登记办妥后，中国银行股份有限公司石狮支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的主债权享有优先受偿权；五、中国银行股份有限公司石狮支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建百德置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还王清展、黄美凉；六、福建百德置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向王清展、黄美凉追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8481元，由王清展、黄美凉、福建百德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  李美好代理审判员  蔡国胜人民陪审员  王熊熊二〇一七年十月九日书 记 员  杨慧玲附：一、本案引用的主要法律法规条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中国人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中国人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共有所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。