常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0482民初1412号
原告吴兰娣，女，1966年10月23日，汉族，住常州市金坛区。
委托诉讼代理人李萍，江苏剑群律师事务所律师。
委托诉讼代理人王云娇，江苏剑群律师事务所律师。
被告常州市金坛恒顺商贸有限公司，住所地常州市金坛区北环东路88号。
法定代表人许林生，该公司总经理。
委托诉讼代理人张华，江苏恒闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。
原告吴兰娣诉被告常州市金坛恒顺商贸有限公司（以下简称恒顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李萍、被告委托诉讼代理人戴晨逸到庭参加诉讼；后本院依法组成合议庭适用普通程序两次公开开庭审理了本案。第一次庭审原告委托诉讼代理人李萍、被告恒顺公司法定代表人许林生、委托诉讼代理人张华、戴晨逸到庭参加诉讼,第二次庭审原告委托诉讼代理人李萍、被告恒顺公司委托诉讼代理人戴晨逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴兰娣诉称，原被告双方于2014年2月16日签订房屋租赁合同，约定被告所有的位于金坛区金城镇××商铺及其后院与辅房租赁给原告从事餐饮经营，原告分两次支付了租金530000元。合同签订后，原告向金坛规划局申请办理门面装修的相关许可，规划局一直未批准，并口头要求原告补正材料，后经多次交涉，2015年6月12日规划局以违反《城市拆迁管理条例》第十二条为由向原告出具《不予行政许可决定书》。因原被告双方签订的租赁合同违反了上述行政法规的强制性规定，导致合同无效，现起诉要求确认原被告签订的房屋租赁合同无效、被告返还原告租金530000元并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2015年5月5日起至款项付清之日止的利息。
被告恒顺公司辩称，1、合同合法有效，出租房屋具备经营使用的条件，原告、被告签订合同后被告协助原告办理有关经营所需的手续，当时本案所涉房屋完全符合规划用途，后因原告自身的原因，未领取营业执照，也未装修，2015年6月原告方才向金坛区规划局办理建设工程规划许可证的申请，原告未能经营活动的责任在于原告而不是被告，如果责任在被告，为什么原告在2015年5月5日继续向原告支付租金20万元？根据常州市金坛区规划局出具的不予行政许可决定书，不难发现其适用的城市房屋拆迁管理条例早在2011年就废止了，显然就规划局做的不予行政许可决定违反法律规定，是无效的，故本案所涉的房屋租赁合同是有效的，应支付租金。2、即使本案的租赁合同无效原告仍应当向被告支付房屋占有使用费用，虽然本案的房屋位于拆迁征收范围，暂且不论长达10余年的拆迁许可证是否违法，但是被告在这10余年间并未获得补偿利益，同时法律规定，保障本案所涉房屋的正常使用条件，本案中原告对租赁房屋进行了大面积的翻新改造，并在实际使用过程中，拆除损毁房屋后的雨棚，至今仍继续占有使用该房屋，在租赁期间，还将房屋后院出租给第三人，进行有关瓷器的销售。即使是在被告明确通知解除租赁合同的情形下，原告仍拒绝将房屋钥匙返还给被告，原告拒绝房屋交付手续的行为严重损害了被告使用房屋的合法权益，因此，原告仍应当按合同约定向被告支付房屋使用费及房屋设施损毁的经济损失，对于该部分被告会另案进行主张。请法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年2月16日，原告吴兰娣与被告恒顺公司签订房屋租赁合同，约定被告将其所有的位于金坛区金城镇北环东路88号三层楼房（每层5间）、院内辅房8间（共两层，每层5间，甲方留楼上2间自用）以及院内所有场地和五个汽车车蓬租赁给原告，租期为2014年3月1日至2020年2月29日，合同同时约定了租金及双方的权利义务。合同签订后原告于2014年2月17日支付第一年度租金330000元，2015年5月5日支付第二年度部分租金200000元，两次支付租金530000元。以上事实双方无争议。
合同签订后，原告吴兰娣着手向相关部门申领营业执照，因营业需要，需对租赁房屋进行装修加固，2015年5月17日原金坛市城市管理行政执法局向吴兰娣发出“限期提供合法手续通知书”，限期吴兰娣提交相关建设行为的规划许可手续，2015年6月11日，原告向金坛区规划局申请办理建设工程规划许可证，规划局经审查作出“不予行政许可决定书”。2016年4月26日，恒顺公司向本院提起行政诉讼，要求规划局撤销上述“不予行政许可决定书”，本院经审理于2016年10月14日作出（2016）苏0482行初15号行政判决书：驳回恒顺公司的诉讼请求。恒顺公司不服该判决，上诉至常州市中级人民法院，该院于2017年3月2日作出（2017）苏04行终39号行政判决书，驳回恒顺公司上诉，维持原判。
原金坛市建设局于2002年10月4日向原金坛市大地拆迁有限公司（以下简称大地公司）颁发了拆迁期限自2002年11月8日至2003年1月8日的坛建拆字（2002）第11号房屋拆迁许可证，对拆迁范围、拆迁期限等事项作出书面公告，大地公司多次申请延长期限，原金坛市建设局均予以许可。本案所涉房屋位于拆迁范围内，原、被告签订房屋租赁合同时处于拆迁期限范围内。
本案房屋现状：被告恒顺公司陈述在2017年1月底左右将门锁换掉；原告吴兰娣认为2016年3月21日被告已将房屋收回并出租。
上述事实，有当事人陈述及相关书证在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为合同效力问题，具体而言即原被告签订的房屋租赁合同是否违反了国家法律、行政法规的强制性规定。首先，本案所涉租赁物处于拆迁范围内，该拆迁项目于2002年10月4日取得《房屋拆迁许可证》，并一直办理拆迁延期手续，原被告签订租赁合同时处于拆迁期限内，现有证据亦能够证明被告在签订租赁合同时对租赁物处于拆迁范围是明知的；其次，依照2011年1月21日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条之规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得租赁房屋。原被告签订的房屋租赁合同违反上述相关强制性规定；最后，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。综上，原被告于2014年2月16日签订的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故原告要求确认双方签订的租赁合同无效之诉讼请求成立，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的租金530000元、并按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2015年5月5日起至款项付清之日止的利息，该请求成立，本院予以支持。因租赁物现实际被告已收回，故原告不负返还义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项之规定，判决如下：
被告常州市金坛恒顺商贸有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告吴兰娣租金人民币530000元，并承担自2015年5月5日起至款项付清之日止按中国人民银行同期基准利率计算的利息。
本案案件受理费人民币9100元，由被告常州市金坛恒顺商贸有限公司负担，此款原告已预交，被告于本判决生效之日起15日内给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，预交上诉案件受理费人民币9100元，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 罗 辑
人民陪审员 朱小华
人民陪审员 倪美华
二〇一七年九月十八日
书 记 员 朱 虹