连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第972号
原告连云港昌旺房产开发有限公司，住所地连云港市新浦区海昌北路159号昌旺购物5楼。
法定代表人苏瑞泉，董事长。
委托代理人王其付、张秀香，江苏维尔利律师事务所律师。
被告张新华。
委托代理人甲建林、王寅，江苏苍梧律师事务所律师。
原告连云港昌旺房产开发有限公司（以下简称昌旺房产公司）与被告张新华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杜秀丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昌旺房产公司委托代理人王其付、张秀香，被告张新华委托代理人甲建林、王寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌旺房产公司诉称，2008年3月20日，原告同黄清签订了一份房屋租赁合同，约定将原告位于连云港市新浦区海昌北路159号昌旺购物中心（1-4楼）出租给黄清，租赁期共10年，并约定每6个月开始前7天内支付该6个月租金。2009年2月12日，黄清将上述昌旺购物中心的三、四楼层转租给被告。2009年6月，黄清经原告同意又将上述租赁合同的权利义务全部转让给被告，且在实际履行过程中，租金支付变更为按月支付，但是被告连续数月没有按时足额支付租金，原告至被告处索要多次未果。并于2013年1月17日向被告发出了解除上述租赁合同的书面通知。现诉至法院，请求：1、依法解除原、被告于2008年3月20日签订的房屋租赁合同，包括被告与黄清之间的租赁合同，并返还租赁房屋；2、判决被告给付原告租赁费用从2012年10月1日起至房屋返还之日止，每月租金为291666.67元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告张新华辩称，欠付原告租赁费用的情况基本属实，但暂未给付租赁费用是由以下情况造成：1、根据2008年3月20日签订的租赁合同中6-1条约定，房屋出现漏水原告应及时修缮，因此造成被告损失，应当赔偿损失。在租赁过程中，五楼等多处下水管道发生泄漏，给家具场地造成了严重的损失，被告多次通知出租人进行修缮，出租人均未及时履行约定义务。2、甲方出租的1900平方中有部分面积并未征得产权人的同意，导致被告经营混乱，影响了被告在租赁中占有、使用、收益的权利。3、出租人将五楼出租给体适健身俱乐部用于经营，严重干扰了被告的正常经营。4、被告在转让租赁后的经营中发现，租金的收取显失公平，一再要求调整为市场价格。5、2009年原告曾承诺与被告重签新约，对于原租赁合同的相关内容进行调整，一直到2012年10月经被告催促仍没有重新签订合同。为此被告才暂停给付租金。希望通过本诉讼，在与原告重签新约后，再行计算租金的具体数额以便于给付。6、原告要求解除租赁合同，事实不清，程序不合法，依法不应予以支持。7、原告代理人没有得到公司法定代表人的授权。
经审理查明，2008年3月20日，原告昌旺房产公司（甲方）与黄清（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，一、甲方将座落在江苏省连云港市新浦区的昌旺购物中心出租给乙方使用（含建筑物外墙）。该昌旺购物中心室内1-4楼面积约为19000平方米。甲方确认其出租行为已经得到各产权人的认可，甲方确认该房屋上无其他权利包括不限于抵押权、优先权等。二、乙方向甲方承诺，租赁该建筑仅作为商业使用。甲方同意乙方按照市场经营模式操作该租赁房产，乙方可将房产分割后以楼层、摊位方式再行转租；该转租行为为本合同所确认，无需再行获得甲方认可。三、租赁期限该房屋租赁期共10年。以乙方入驻该房产，甲方提供6个月装修、招商免租期（2008年10月1日）后开始计算。四、该房屋租金第一年120万元，第二年150万元，第三年280万元，第四、五年350万元／每年，自第六年起，租金增长为450万元。按每6个月支付一次计。乙方在每6个月开始前7天内支付该6个月租金。2009年2月12日，黄清以连云港七浦百货公司名义与被告张新华签订《连云港七浦百货公司场地租赁合同》，黄清将上述租赁房屋的三、四楼转租给被告。2009年6月，黄清经原告同意又将上述租赁合同的权利义务全部转让给被告，从2009年7月开始上述房屋已经全部由被告实际经营。原告考虑被告的经营状况将房屋租赁费用进行了调减，于2011年10月18日原、被告双方签订了一份《协议书》（刘益民作为原告代表人），约定租金自2011年10月1日至2014年9月30日止每年租金贰佰伍拾万元正。租金按月平均付给，当月28日付款，如有三个月未付款，本协议取消。在合同履行过程中，原告答应与被告张新华重新签订合同，但因双方对于租金问题未能达成一致意见，双方一直没有签订新的合同。自2012年10月起，被告一直欠付租金，原告昌旺房产公司通过邮件等方式多次催要未果遂诉至本院。2013年1月16日，原告昌旺房产公司邮寄给被告解除通知书一份，被告张新华认可已经收到。
另查明，原告出租的房屋有部分面积已经被原告卖与给了第三方业主，但仍由原告统一对外出租。在出租期间，由被告张新华直接将租金给付第三方业主。自2012年10月，被告共支付给第三方业主房屋租金计人民币112581.20元。分别是纪达凯4552.20元，纪达萍5493.60元，纪达明5493.60元，谌淑珍4320元，纪淑芳4721.40元，李长石4563元，潘华13406.40元，张桂香11941.20元，成海霞6940.80元，汪兵（汇款至苏曼）2298.60元，成林2599.20元，董秀美1392元，李霞3865.20元，李纯成4014元，高立忠9252元，马树华（汇款至阴雅丽）3839.40元，陈伟业8533.80元，民族宗教3454.80元（汇款至连云港市财政局），万联能源集团有限公司11900元。上述款项得到了原告的认可，原告同意从本案主张的租金中予以扣减。此外，原告承认2012年10月从被告处领取了40000元的租金，原告亦同意从主张的租金中一并予以扣减。诉讼中，对于被告在2012年10月之前按250万元年租金已付给原告的，原告当庭表示不再按350万元年租金追要。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告举证的房屋租赁合同、连云港七浦百货有限公司场地租赁合同、承诺书、电子邮件、解除合同通知书、协议书以及被告举证的汇款明细等证据在案予以证实。
本院认为，原告与黄清签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效。黄清经过原告同意将上述租赁合同的全部权利义务转给被告张新华，对原、被告均有约束力。承租人应按约支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告通过邮件以及解除合同通知的方式要求被告支付租金，但被告至今没有支付，已构成实质性的违约。故原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》（包括被告与黄清签订的《连云港七浦百货公司场地租赁合同》）符合解除条件及法定程序，本院应予支持。解除合同后，被告张新华理应返还所租赁的房屋。原告考虑被告的实际经营情况，双方于2011年10月18日签订的《协议书》已将租金进行了调减，该协议是双方真实的意思表示，合法有效。但是被告已超过三月未付租金，按照双方的约定该《协议书》不再适用。现原告主张被告应按2008年3月20日签订的《房屋租赁合同》第四、五年每年350万元（即每月租金为291666.67元）给付租金符合法律规定，本院应予支持。对于被告已支付的40000元租金以及已支付给第三方业主的112581.20元，合计152581.20元，原告同意从本次主张的租金中予以扣减，本院予以支持。
对于被告辩称五楼等多处下水管发生泄漏，给家具场地造成了严重的损失，原告出租的1900平方中有部分面积并未征得产权人的同意，导致被告经营混乱，影响了被告在租赁中占有、使用、收益的权利，出租人将五楼出租给体适健身俱乐部用于经营，严重干扰了被告的正常经营，因被告未举证证实，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告连云港昌旺房屋开发有限公司与被告张新华之间的《房屋租赁合同》（包括被告与黄清签订的《连云港七浦百货公司场地租赁合同》），被告张新华于本判决生效后十日内搬离租赁房屋，并将江苏省连云港市新浦区的昌旺购物中心1-4楼交付给原告。
二、被告张新华于本判决生效后十日内支付原告连云港昌旺房屋开发有限公司每月租金为291666.67元，从2012年10月1日起至房屋返还之日止（扣减152581.20元）。
案件受理费9800元，保全费用5000元，共计14800元（原告已预交），由被告张新华承担，于本判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费9800元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审判员 杜秀丽
二〇一三年四月二十五日
书记员 江向晖