广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法沥民三初字第144号
原告：佛山市安贤物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：刘穗生，该公司总经理。
委托代理人：郭洪霞，系北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
被告：徐红葵，女，汉族，住江西省南昌市进贤县，公民身份号码：×××634x。
委托代理人：邹南华，男，汉族，××年××月××日出生，住江西省南昌市进贤县。
上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法适用简易程序于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告佛山市安贤物业管理有限公司的委托代理人郭洪霞、被告徐红葵本人及其委托代理人邹南华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是依法成立的物业管理公司，经佛山市住房和城乡建设管理局批准领取了物业服务企业资质证书，从事物业管理服务。2014年11月27日，原告与位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村公路的碧水湾小区第一届业主委员会签订了物业管理服务合同，约定业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳物业服务费，否则从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳滞纳金。被告是该小区4座301房业主，截至2015年10月15日，被告共拖欠原告11个月的物业管理费，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，起诉请求法院判令：1.被告向原告支付2014年12月至2015年10月期间欠缴的物业管理费本金1926.56元及至清偿日止的滞纳金（暂计至2015年10月15日为548.41元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其请求每一期的物业费本金是154.39元，相应滞纳金从当月1日起计算至实际清偿之日止；公共水电费是两个月计收一次，滞纳金从满两个月之后的1日起算；电梯运行费及梯间照明费滞纳金则从2015年10月1日起算。
被告辩称，被告之所以不交物业管理费是因为2014年1月被告价值60多万元的物品被盗，当时小区的监控全部是坏的，警察后来说因为小区的监控问题无法破案，至今丢失的物品无法追回。物业管理公司变更后也没有人通知被告。小区的物业管理服务现在虽然是好了一些，但小区住户普遍反映物业公司收费偏高、公摊不明确、收费混乱等，且原告代理人也无法当庭说清具体的事宜。另外，原告进场一个月即要被告缴纳物业费，并因此不给被告办理门禁卡。
诉讼中，原告就其诉讼请求举证如下：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、资质证书（各1份，复印件），证明原告的诉讼主体资格，原告是有资质的物业管理公司。
2.被告的身份证（1份，复印件），证明被告的诉讼主体资格。
3.律师函、快递单（各1份，复印件，与原件核对无异）、查询单（1份，网上打印件），证明原告于2014年8月25日委托律师以律师函的形式告知被告于2015年9月15日前交清欠费，被告已经收到律师函，但至今仍然拖欠物业管理费和公摊费用。
4.房产查询证明（1份，复印件，与原件核对无异）、交费通知函（1份，打印件），证明被告是所诉物业的业主，建筑面积111.88㎡，至今拖欠原告物业管理费1926.56元及滞纳金548.41元。
5.物业管理服务合同（1份，复印件），证明原告与碧水湾第一届业主委员会于2014年11月27日签订了物业管理服务合同，原告自2014年12月1日开始正式承担该小区的物业管理服务工作。该合同第三条明确约定，交接之前的一切责任及债权债务由原物业管理公司承担，交接之后的责任由原告承担；同时第九条明确约定了物业管理的收费标准。
被告举证如下：
报警回执（1份，复印件，与原件核对无异）、损失清单（1份，复印件），证明被告的物品遭盗窃，但由于当时小区的监控全部坏了导致公安无法破案，造成的损失至今没有追回。
本院经审查后认为，原告提供的证据材料1、2、4，经被告质证没有异议，本院予以采信；证据材料3，被告确认已经收到该律师函，为此本院对真实性予以确认；证据材料5，原告已在庭后本院指定期限内提交原件予以核对，为此本院对真实性予以确认。
被告提供的证据材料，本院对报警回执的真实性予以确认，至于损失清单，案件尚未侦破，故无法确定。但该组证据显示案发时间在原告进驻涉案小区进行管理之前，且原告本案主张的是其进驻该小区后产生的物业费；而案发时，原、被告之间尚不存在物业管理服务关系，因此本院对该组证据材料的关联性不予确认。
综上，本院确认以下事实：
被告徐红葵是涉案位于佛山市南海区大沥镇黄岐北村公路碧水湾4座碧泫阁301房（建筑面积为111.88㎡）的业主，于2009年11月16日办理产权登记。
2014年11月27日，佛山市南海区碧水湾第一届业主委员会与原告签订物业管理服务合同，约定由原告对被告物业所在的碧水湾小区进行物业管理服务；物业交接时间为2014年12月1日零时，交接时点前的一切责任及债权债务由原物业服务企业承担，交接时点后的责任由原告承担；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，其中住宅用房为1.38元／㎡／月；公共用电、用水分摊费由全体业户按户平均分摊；电梯维修费、电梯电费，由各楼宇电梯业户按户平均分摊；各楼层梯灯照明电费，由各楼宇业户按户平均分摊；业主应在每个月的1-10日按月交纳当月物业服务费、分摊费等费用；对逾期不交费的，从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳滞纳金；物业服务期限为2年，自2014年12月1日至2016年11月30日；等。
上述物业服务合同签订后，原告依约进驻碧水湾小区并从2014年12月1日开始提供物业管理服务。被告因2014年1月份家中被盗，而对前物业公司不满，以及对原告提供的物业服务不满意而一直没有向原告交纳相关物业服务费和公摊费用。原告经向被告催收未果，遂于2015年10月28日向本院起诉。
本院认为，原告是具有相应物业管理资质的物业服务企业，其与被告物业所在小区佛山市南海区碧水湾第一届业主委员会于2014年11月27日签订的物业管理服务合同合法有效，对全体业主均具有法律约束力。被告作为该小区4座碧泫阁301房的业主，接受了原告提供的物业服务，应当按照物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费及其他公摊费用。但被告自原告接手管理该小区以来一直欠交物业管理费及其他公摊费用，现原告起诉要求被告支付2014年12月至2015年10月期间的物业管理费及其他公摊费用，本院予以支持。按照合同约定，被告每月应交纳的物业管理费为1.38元／㎡／月×111.88㎡=154.39元，则2014年12月至2015年10月期间的物业管理费共计为154.39元／月×11个月=1698.29元；而2014年11月至2015年9月期间的电梯运行电费分摊为79.01元、梯间照明电费分摊为44.9元、公共水电费分摊为104.36元，公摊费用共计228.27元。
关于滞纳金问题，物业管理服务合同明确约定业主应在每月1-10日交纳当月物业服务费及其他分摊费用，因此被告逾期交费，对于每月的物业费应从当月11日起按合同约定按日1‰的标准计付滞纳金；而对于2014年11月至2015年9月期间的电梯运行电费分摊、梯间照明电费分摊，以及公共水电费分摊，因结算周期不同，且每个时段产生的费用不固定，为便于计算，本院酌定统一从2015年10月1日起算滞纳金。经本院核定，计算至一审辩论终结当日即2015年12月16日止的滞纳金总额为389.81元（详见附表）。而从2015年12月17日起至实际清偿之日止的滞纳金，应以拖欠的物业管理费及公摊费用的总额1926.56元（1698.29＋228.27）为本金，继续按日1‰计收。考虑原告因被告拖欠物管费而实际遭受的损失，本院酌定被告拖欠2014年12月至2015年10月期间物业管理服务费和公摊费用的滞纳金以拖欠的本金总额1926.56元为限，超出本金数额部分的滞纳金，本院不再支持。另明确，原告作为物业管理企业，其对小区提供的是整体物业服务，如果部分业主基于自身各种因素考虑而不按时缴纳物业管理费，则会影响到原告公司的正常运作，继而影响到小区的整体管理质量和服务水平。因此，被告就其提出的相关问题，应另循正确的法律途径解决，不能以此拒交物业管理费，否则将损害其他按时交纳物业管理费的业主的权益，对其他交费业主不公平。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告徐红葵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年12月至2015年10月期间欠交的物业管理服务费、分摊费总额1926.56元，以及截止至2015年12月16日（含当日）的滞纳金389.81元予原告佛山市安贤物业管理有限公司；从2015年12月17日起至实际清偿日止的滞纳金以1926.56元为本金，继续按日1‰的标准计付，所有滞纳金总额以本金1926.56元为限；
二、驳回原告佛山市安贤物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审结，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担2元，被告负担23元。被告负担的受理费，应与上述第一项同期迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 欧翠芬
二〇一六年一月六日
书记员 刘 方
附滞纳金计算表：
第一部分：2014年12月至2015年10月期间物业管理服务费的滞纳金，各从当月11日起，按日1‰的标准暂计至2015年12月16日止。
月份
物业管理服务费
逾期天数
滞纳金数额
2014.12
154.39
371
57.27869
2015.01
154.39
340
52.4926
2015.02
154.39
309
47.70651
2015.03
154.39
281
43.38359
2015.04
154.39
250
38.5975
2015.05
154.39
220
33.9658
2015.06
154.39
189
29.17971
2015.07
154.39
159
24.54801
2015.08
154.39
128
19.76192
2015.09
154.39
97
14.97583
2015.10
154.39
67
10.34413
合计
1698.29
372.2343
第二部分：2014年11月至2015年9月期间公摊费用的滞纳金，从2015年10月1日起，按日1‰的标准暂计至2015年12月16日止。
2014年11月至2015年9月
228.27
77
17.58
两部分的滞纳金共计389.81（372.23＋17.58）