湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终160号
上诉人（一审被告）：郴州市房产管理局，住所地湖南省郴州市南岭大道56号。
法定代表人：谷华雄，系该局局长。
委托诉讼代理人：张晶，湖南天夫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘珉燕，女，1971年4月26日出生。
上诉人（一审被告）：郴州市同新房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区同心路5号。
法定代表人：唐金生，该公司经理。
委托诉讼代理人：欧汉清，男，1968年11月7日出生，。
被上诉人（一审原告）：王久平，男，1963年11月7日出生，汉族。
委托诉讼代理人：何明军，湖南银光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王经平，男，1959年10月16日出生。
一审第三人：凌检，男，1990午10月18日出生，汉族。
一审第三人：凌伟祥，男，l968年9月10日出生，汉族。
一审第三人：田荣洁，男，l965年3月6日出生，汉族。
上诉人郴州市房产管理局、上诉人郴州市同新房地产开发有限公司因与被上诉人王久平、一审第三人凌检、凌伟祥、田荣洁申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2017）湘1003民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郴州市房产管理局上诉请求：撤销一审判决，改判暂不支持对诉争房屋拍卖款的执行。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定郴州市房产管理局与郴州市同新房地产开发有限公司之间就涉案房屋形成房屋买卖合同关系是错误的。实际上是郴州市同新房地产开发有限公司应缴纳税费未缴纳以其房产抵付给郴州市房产管理局而产生的法律关系；2、一审否认郴州市房产管理局长期占有、适用涉案房屋错误。郴州市房产管理局实际占有、经营管理涉案房产多年，且早已纳入同级财政部门的国有资产管理库。二、一审适用法律错误。一审认定是错误导致适用法律错误。且税收优先于抵押权、质权、留置权。郴州市同新房地产开发有限公司欠缴郴州市房产管理局费用共计1,286,018元，依据当时的税法规定，契税税率为4%，税收共计51,441元，应当优先于王久平的抵押权。一审法院不应支持王久平要求执行涉案房产的请求。
郴州市同新房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判中止对涉案房屋拍卖款的执行。事实与理由：原郴州市同新房地产开发有限公司法定代表人刘建波以郴州市同新房地产开发有限公司名下房产为他人借款作抵押担保属于非法担保，刘建波已被郴州市公安局北湖分局刑事立案，涉及受害人之多、涉案金额之大，已经严重影响社会稳定，应该中止对涉案房屋拍卖款的执行。
王久平对郴州市房产管理局、郴州市同新房地产开发有限公司的上诉一并答辩称：1、一审认定事实清楚。《以资产抵付税费的协议》中约定了开具售房发票，一审认定为房屋买卖关系正确。现有证据无法认定争议房屋为郴州市房产管理局占有，2003年前出租方是郴州市同新房地产开发有限公司，2003年后出租方是郴州市住房置业担保有限责任公司，2015年后出租方是郴州市公共住房管理维护服务中心，均不是郴州市房产管理局；2、一审适用法律正确。《以资产抵付税费的协议》属于房屋买卖关系，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》完全正确；该协议并没有实际履行，售房发票没有开具给郴州市房产管理局；郴州市同新房地产开发有限公司所欠郴州市房产管理局的是“费”而不是“税”，本案不涉及税法的内容；3、刘建波系郴州市同新房地产开发有限公司的法定代表人，法定代表人履行职务的行为由公司承担责任。郴州市同新房地产开发有限公司对其承担民事责任有异议，应该另案诉讼。请求驳回上诉，维持原判。
田荣洁答辩称：田荣洁是看到以房产抵押后再同意的担保，应该对涉案房屋予以执行。
凌检、凌伟祥没有应诉答辩。
王久平向一审法院起诉请求：请求准予执行郴州市同新路5号望湖花园2栋112、204号房屋及房屋拍卖款781,915.52元。
一审认定：2015年2月5日，经田荣洁介绍王久平借款70万元给凌检，约定由田荣洁、凌伟祥对该笔借款本金及利息承担保证责任，同时郴州市同新房地产开发有限公司将位于郴州市同心路5号望湖花园2栋112号、204号房屋为该笔借款提供抵押担保。同日，在郴州市房产管理局办理了上述房屋抵押登记，房屋他项权利人为王久平。借款期届满后，凌检未如期归还借款本金及利息，经一审法院（2015）郴苏民初字第1627号财产保全民事裁定书，查封了上述房屋（产权证号为7120254**）。
2015年11月30日一审法院作出（2015）郴苏民初字第1627号民事判决书，判决凌检偿还王久平借款本金70万元以及分段记利息，凌伟祥、田荣洁以及郴州市同新房地产开发有限公司在70万元范围承担连带清偿责任。
2016年1月26日，王久平申请执行。一审法院在执行过程中委托湖南力源房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价格为1,221,743元。涉案房屋在委托湖南省新世纪拍卖公司拍卖的过程中，经过三次拍卖，最终以781,915.52元成功竞得，涉案房款汇入指定帐户上后，郴州市房产管理局提出异议，主张对涉案房屋具有实际产权和使用权，且郴州市同新房地产开发有限公司所欠其税费为国有资产，税费发生在抵押登记之前，所欠税费应当优先抵押权。一审法院于2017年3月20日作出了（2017）湘1003执异3号执行裁定书，中止对被执行人郴州市同新房地产开发有限公司名下的位于郴州市同心路5号望湖花园2栋112号、204号房屋的执行及该房屋的拍卖款的执行。王久平遂提起本案诉讼。
一审认为，郴州市房产管理局提交的《以资产抵付税费的协议》及记账凭证，本身并不具有支付能力，缺少相关支付凭证的佐证，无法证明房款发生了实际流动。涉案房屋登记在郴州市同新房地产开发有限公司名下，不动产物权登记具有公示公信效力。郴州市房产管理局并未提交相关证据证明涉案房屋系其出资购买，且不能说明涉案房屋没有登记在自己名下的正当理由。郴州市房产管理局提交的证据，仅能说明其就涉案房屋与郴州市同新房地产开发有限公司之间有关债权的约定。该约定不能对抗善意的第三人。另外，对不动产享有占有、使用、收益的权益不是认定不动产权属的充分条件，故郴州市房产管理局请求确认涉案房屋归其所有的证据不足，不予采纳。一审还认为郴州市房产管理局提供的证据不足以证明其实际占有使用涉案房屋。
本案系执行异议引起的纠纷，一审对各方争议的焦点，分析认定为：
一、关于涉案房屋所有权权属的问题。
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋权属变动经登记才发生法律效力，尚未办理房屋登记的不发生效力。郴州市房产管理局依据《以资产抵付的协议》约定仅享有要求办理涉案房屋过户登记的债权，不能主张对该涉案房屋享有所有权。其认为涉案房屋属于其所有的辩称理由，不予支持。
二、关于《以资产抵付税费的协议》真实性、合法性的问题。
《以资产抵付税费的协议》作为以物抵债属于一种法律行为，登记是不动产物权的公示方法，在依据法律行为发生不动产物权变动的情况下，登记是物权变动的生效要件。涉案房屋现仍登记在郴州市同新房地产开发有限公司名下，郴州市房产管理局对涉案房屋所有权认定依据仅是郴州市人民政府2002年9月21日专题会议纪要（第85期），以及《以资产抵付税费的协议》，但上述材料仅是物权变动的原因行为，完全不同于房屋所有权变更登记，更不能替代涉案房屋所有权变更登记，仅形成债的关系，仅凭此债的关系，涉案房屋所有权不发生变更的结果。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。涉案房屋无论是用作抵付税费、办公、自用还是作为商品房销售，均应依法进行登记，未经登记的不发生物权转让的效力。郴州市房产管理局在《以资产抵付税费的协议》中所约定的涉案房屋，只有在依法登记到自己名下才取得所有权。郴州市房产管理局关于涉案房屋是用于抵付税费的，已经转变为国有资产，是按照市政府专题会议纪要（第85期）的规定执行的，不能按照一般房产交易规则认定权属转移的主张，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
三、关于涉案房屋是否为郴州市房产管理局长期占有、使用的问题。
郴州市房产管理局依据《以资产抵付税费的协议》的约定，于2003年1月1日起对涉案房屋进行了经营管理，并提供3份“非住宅区房屋租赁合同”，租赁方为郴州市公共住房管理维护服务中心，承租方为曹莉莉、黄东将，租赁有效期为2015年9月1日至2017年8月30日止，月租金2000元；2004年11月30日记帐凭证第0048号1份。因郴州市房产管理局提供的证据不足以证明其长期占有、使用涉案房屋的情形，亦无其它相应的证据予以佐证，故应承担举证不能的法律后果。
四、关于涉案房屋没有办理过户登记手续，郴州市房产管理局是否存在过错的问题。
郴州市房产管理局作为郴州市办理不动产过户登记职能部门，其工作职权范围内应当知道不动产变更登记的法律效力。在常理上应知晓《以资产抵付税费协议》约定的房屋，必须办理不动产变更登记手续才具有公示效力。即使郴州市同新房地产开发有限公司不积极配合，从2002年签订协议后，完全有充分的时间（长达13年）和条件通过诉讼行使物权变更登记，并通过强制执行来完成物权的变动。故郴州市房产管理局对未能办理涉案房屋产权登记的行为应承担全部过错责任。
五、关于王久平担保的房屋实现债权的问题。
王久平于2015年2月5日向凌检出借借款70万元，郴州市同新房地产开发有限公司用位于郴州市同心路5号望湖花园2栋112房、204号住房予以担保，并依照法定程序到郴州市房产登记部门办理了抵押登记，同时办理了他项权证，因此王久平的抵押登记为有效抵押。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，王久平对郴州市同新房地产开发有限公司的担保物进行了备案登记，同时办理了他项权证，王久平依据生效的法律文书向人民法院申请执行，执行程序中依法对涉案房屋进行了查封保全及评估拍卖等措施。王久平作为申请执行人应享有对抗郴州市房产管理局的债权权利，故王久平用担保的房产实现债权的主张，予以支持。
六、关于郴州市房产管理局提出的本案涉及的执行涉案房屋是国有资产，是用于抵付税费的，本案应该中止审理的问题。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于担保债权，法律另有规定的除外。纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。而本案争议的是王久平是否有效享有抵押权优先受偿权，是否应该许可执行涉案房屋，是否有足以排除强制执行的民事权益问题。郴州市房产管理局主张执行涉案房屋是国有资产，是用于抵付税费等问题，并不影响本案的审理和认定。因此，对郴州市房产管理局以此理由中止审理的申请不予准许。
七、关于对涉案房屋许可执行还是停止执行的问题。
王久平与凌检、凌伟祥、田荣洁、郴州市同新房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，王久平有权申请对郴州市同新房地产开发有限公司的财产进行查封。执行申请人王久平与被执行人凌检、凌伟祥、田荣洁、郴州市同新房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，在执行过程中委托湖南力源房地产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价格为1,221,743元。该涉案房屋在委托湖南省新世纪拍卖公司拍卖的过程中经过三次拍卖，最终以781,915.52元成功竞得，涉案房屋款项汇入指定帐户上。因涉案房屋一直登记在郴州市同新房地产开发有限公司名下。郴州市房产管理局未能提供证据证明其按照协议约定内容已向郴州市同新房地产开发有限公司支付全部房款，且一直没有申请变更登记，并对未办理过户登记手续没有过错。故郴州市房产管理局对郴州市同新房地产开发有限公司享有的债权不能对抗涉案房屋的物权。亦不能对抗人民法院对涉案房屋的执行。郴州市房产管理局要求停止对涉案房屋执行的请求，证据不足且没有事实和法律依据。王久平要求对涉案房屋的许可执行请求合理合法，予以支持。
一审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“位于郴州市同心路5号望湖花园2栋112号、204号房屋（产权证号为7120254**）系郴州市同新房地产开发有限公司的财产，许可对该房屋的执行。案件受理费100元，由郴州市房产管理局负担。”
本案二审中，上诉人郴州市房产管理局提交了以下证据材料：一、郴州市公安局北湖分局对刘建波等涉嫌职务侵占北公（北）立字[2018]0018号立案决定书（复印件）、郴州市公安局北湖分局北公（北）封通字[2018]0001号协助查封通知书（回执）（复印件）、郴州市公安局北湖分局2018年1月18日《情况说明》（复印件），拟证明涉案房产已在刑事程序中予以查封，涉案担保为无效担保，应依法中止执行；二、一般缴款书三张、湖南省行政事业资产动态管理信息系统查询界面打印信息，拟证明涉案房产一直由郴州市房产管理局占有、使用，且已列入国有资产，相应税款应优先于担保债权。
上诉人郴州市同新房地产开发有限公司同意上诉人郴州市房产管理局的举证意见。
被上诉人王久平质证认为：郴州市房产管理局证据材料一，因涉案房屋已经拍卖，不再属于郴州市同新房地产开发有限公司；郴州市房产管理局证据材料二的真实性、合法性、关联性均有异议，一般缴款书中没有任何字据体现与涉案房屋有关，涉案房屋产权证在2012年10月就办到了郴州市同新房地产开发有限公司名下，将其列入湖南省行政事业资产动态管理信息系统是不合法的。
一审第三人田荣洁同意王久平的上述质证意见。
上诉人郴州市同新房地产开发有限公司二审中提交了以下证据材料：一、郴州市公安局北湖分局2018年1月18日《情况说明》（复印件），拟证明刘建波等涉嫌犯罪已被立案侦查，涉案房屋已被刑事查封；二、郴州市公安局北湖分局对刘建波等涉嫌职务侵占北公（北）立字[2018]0018号立案决定书（复印件），拟证明刘建波等涉嫌犯罪已被立案；三、郴州市公安局北湖分局北公（北）封通字[2018]0001号协助查封通知书（回执）（复印件），拟证明涉案房屋亦被刑事查封；四、郴州市公安局北湖分局对刘建波涉嫌诈骗北公（北）立字[2017]1348号立案决定书（复印件），拟证明刘建波涉嫌犯罪已被立案；五、郴州市北湖区人民政府北政函[2017]43号《关于请求中止审判同新房地产开发有限公司债务纠纷的函》，拟证明本案应该中止审理。
上诉人郴州市房产管理局同意郴州市同新房地产开发有限公司的举证意见，并认为本案必须以刑事案件的审理结果为依据，应当中止审理。
被上诉人王久平质证认为：郴州市同新房地产开发有限公司证据材料一、二、三、四是刑事案件文书，公安部门的查封行为可能是错误的；证据材料五属于行政干预司法。
一审第三人田荣洁同意王久平以上质证意见。
本院认证如下：
上诉人郴州市房产管理局证据材料一、上诉人郴州市同新房地产开发有限公司证据材料一、二、三、四，即刘建波涉嫌刑事案件的有关文书，当事人对其真实性并没有提出异议，真实性虽可确认，但与本案是否有关联性，本院其后予以论述；
上诉人郴州市房产管理局证据材料二中的一般缴款书，因不能体现与本案有关，本院不予采纳；湖南省行政事业资产动态管理信息系统虽将涉案房产纳入了其中予以登记管理，但根据法律的规定，并不是房产确权的依据，故本院亦不予采纳；
上诉人郴州市同新房地产开发有限公司证据材料五系人民政府的函件，因人民法院根据法律的规定依法独立行使审判权，故该函件与本案无关，本院不予采纳郴州市同新房地产开发有限公司的证明目的。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案为申请执行人执行异议纠纷。对本案的焦点问题，本院论述如下：
一、因王久平诉凌检、凌伟祥、田荣洁、郴州市同新房地产开发有限公司之间民间借贷纠纷一案，已经发生法律效力的《2015》郴苏民初字第1627号民事判决书定郴州市同新房地产开发有限公司以位于郴州市同心路5号望湖花园2栋的112号、204号房屋为借款提供70万元担保有效。故郴州市房产管理局、郴州市同新房地产开发有限公司上诉认为刘建波以郴州市同新房地产开发有限公司名下房产为他人借款提供担保属于无效担保的主张，不属于本案的审理范围；
二、郴州市房产管理局与郴州市同新房地产开发有限公司之间《以资产抵付税费》协议的法律属性，虽然郴州市房产管理局认为不是买卖合同关系，但并没有说明是什么法律关系。事实上，无论其是什么法律关系，根据《中华人民共和国物权法》的规定，《以资产抵付税费》协议只是物权变动的原因行为，该协议本身并不导致物权变动的后果。郴州市房产管理局如欲取得涉案房产的物权，必须进行过户登记。案涉房屋目前依旧登记在郴州市同新房地产开发有限公司名下，应当认定为郴州市同新房地产开发有限公司所有。故郴州市房产管理局将案涉房产列入湖南省行政事业资产动态管理信息系统登记管理，不能对抗其他人；
三、无论郴州市房产管理局是否对案涉房屋进行了实际占有、管理，其对案涉房产没有办理过户登记具有明显过错，主要体现在：郴州市房产管理局当时是房产权属的登记机关，办理过户登记本属其职权范围之内的事情，但郴州市房产管理局自2002年签订《以资产抵付税费》协议后，却长期没有办理过户登记手续，相反却在2015年2月为王久平、郴州市同新房地产开发有限公司办理了涉案房产的抵押登记手续。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对郴州市房产管理局要求停止执行的主张，本院不予支持；
四、郴州市房产管理局提出有关税收优先于王久平的抵押权，该主张亦不能停止执行行为。税务机关依照法律规定征税，如果税收优先于抵押权，则是对案涉房屋拍卖款的分配问题；
五、因郴州市同新房地产开发有限公司将案涉房屋抵押给王久平并办理抵押登记手续的行为被生效民事判决书确认为有效，故本案不以刘建波涉嫌犯罪相关案件的结果为依据。本案不存在中止审理、中止执行的问题；
综上所述，郴州市房产管理局、郴州市同新房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
郴州市房产管理局预交二审案件受理费80元，由郴州市房产管理局负担；郴州市同新房地产开发有限公司预交二审案件受理费80元，由郴州市同新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 许素萍
审 判 员 黄ＸＸ
二〇一八年四月十七日
法官助理 龙旭力
书 记 员 廖超艳
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。