杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第2902号
原告：杭州海马贸易有限公司。
法定代表人：张大海。
委托代理人：王飞、王媛。
被告：杭州福瑞科技有限公司。
法定代表人：杨小平。
委托代理人：罗丹。
原告杭州海马贸易有限公司（以下简称原告）诉被告杭州福瑞科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月28日受理后，依法由审判员陈清独任审判，于2009年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王飞、王媛，被告的委托代理人罗丹到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2010年3月18日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王媛，被告的委托代理人罗丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2007年2月1日，杭州市古荡湾股份经济合作社（以下简称古荡湾经合社）将位于杭州市塘苗路18号华星工业村1号楼（以下简称1号楼）第2层租赁给杭州在线联城科技有限公司（以下简称在线联城公司），租赁期限：2007年2月1日至2009年1月31日。2007年7月26日，在线联城公司与被告签订转租合同，将1号楼201、209、211、212、213，共计245平方米的房屋转租给被告。租赁期限：2007年6月1日至2008年5月31日，月租金3000元。2008年5月13日，古荡湾经合社与在线联城公司解除合同，上述房屋由原告承租。因被告与在线联城公司之前签订的租赁合同已于2008年5月31日到期，原告于2008年6月2日提出不再租给被告并要求被告搬出，但遭到被告拒绝。直至2009年4月10日被告搬出，被告一直未向原告足额支付房屋租金（因双方未签订书面房屋租赁合同，房屋租金按参照原告租赁给其他承租者的合理租金计算，每月37.3元／平方米，从2008年6月1日至2009年4月10日租金共计94431元），并拖欠2009年2月、3月的电费2532.97元。故请求判令：1、被告向原告足额支付房屋租赁期间租金94431元；2、被告向原告支付房屋租赁期间拖欠水电费2532.97元；3、被告向原告支付逾期利息4072元（自2009年4月11日至2009年10月28日，按照日万分之二点一计算）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称：一、原、被告已就房屋租金作了约定。2007年3月1日，被告与在线联城公司签订协议租赁华星工业村1号楼第2层部分房屋，租赁期限至2011年5月31日，每月租金为3000元。该房屋系在线联城向古荡湾经合社承租，转租行为经古荡湾经合社同意。2008年6月，原告以承租人已变更为由，要求被告搬出，因被告与在线联城公司签订的房屋租赁合同尚未到期，故被告予以拒绝。原、被告由此发生纠纷，原告损毁被告办公财物，后在古荡湾经合社的调解下双方达成协议，租金调整为每月4800元，在原告为被告修复财物前租金仍按每月3000元计算。2009年4月10日，被告搬离租赁房屋。二、被告已向原告足额支付房屋租金，并不存在拖欠行为。2008年6月至2009年1月，共计8个月，每月租金为3000元，共计租金24000元；2009年2月至3月，共计2个月，每月租金4800元，共计租金9600元，加上水电费15236.3元，被告合计应支付原告48836.30元。因原告未按照约定为被告修复财物并赔偿损失，2009年1月被告委托他人维修财物，共花费修复费用5000元，扣除该修复费用，被告尚应支付原告43836.30元。该款被告已分五次支付完毕。三、被告拖欠2009年2、3月份的水电费属实，但因被告与其他生产性承租人不同，被告只是从事日常办公，对水电的消耗远不如其他承租人，原告按照租赁面积分摊水电费，对被告显示公平，应按实际使用量计算支付。
原告提供了以下证据材料：
1、古荡湾经合社与在线联城公司签订的《房屋租赁协议书》，证明在线联城公司向古荡湾经合社承租房屋，租赁期限自2007年2月1日至2009年1月31日止的事实；
2、在线联城公司与被告签订的《房屋租赁协议书》，证明在线联城公司将房屋转租给被告，租赁期限自2007年6月1日至2008年5月31日止的事实；
3、古荡湾经合社与原告签订的《房屋租赁协议书》，证明2008年5月13日，古荡湾经合社与在线联城公司解除合同，与原告签订该房屋租赁合同，租赁期限至2009年12月30日的事实；
4、浙江星韬律师事务所律师函，证明原告于2008年6月2日通知被告不再将房屋租赁给被告，要求被告搬出，并说明若被告未在限期内搬出，租金应按同地段同档次办公楼市场价格计算；
5、张家财、杨光秀的证人证言，证明2008年6月1日至2009年4月10日期间被告一直在1号楼办公的事实；
6、租赁合同；
7、租赁合同；
证明该办公楼其他房屋的租金；
8、兴业银行进帐单，证明其他房屋租赁价格真实；
9、海马贸易有限公司水电费一览表，证明被告应支付的水电费；
10、电费单，证明被告应支付的电费；
11、入帐凭证和材料款发票，证明被告于2008年2月14日和2009年7月2日支付的两笔款项均系材料款而非租金；
12、支付凭证，证明原告支付租金给古荡湾经合社的事实；
13、杭州华星德润物业管理有限公司出具的《证明》，证明原被告就租金与租期问题并未达成一致。
被告提供了下列证据：
1、在线联城公司与被告签订的《房屋租赁协议书》，证明被告向在线联城公司承租1号楼2楼的部分房屋，租赁期限为2007年6月1日至2011年5月31日，租金为每月3000元；
2、古荡湾经合社出具的《情况说明》；
3、杭州华星德润物业管理有限公司出具的《情况说明》；
证明原告与被告已就双方的租赁关系以及租金、支付方式等达成一致；
4、李南顺《证明》；
5、李南顺身份证复印件；
证明被告自行修复被原告损毁的办公财物，并承担维修费用的事实；
6、杭州银行《补发入帐证明》；
7、古荡湾经合社《证明》；
证明被告已向原告足额支付了房屋租金、水电费等各项费用，不存在拖欠的情况；
8、浙江泽大律师事务所律师函，证明原告与被告因租赁关系发生争议的事实；
9、网络报道《疯狂的跑路案你何时到才能跑道尽头？》；
10、网络信息：杭州海马贸易有限公司阿里巴巴诚信通档案；
11、网络报道《联想否认淡出多功能机市场》；
证明陈爱果不但是原告公司负责人，也是杭州金山联城信息科技有限公司和在线联城公司的副总经理。
上述原告提供的证据，被告质证后认为，证据1的真实性没有异议。证据2的真实性有异议，该合同未加盖骑缝章；被告在签订房屋租赁合同时一直盖单位公章而非合同章；该合同的签订日期是2007年6月，租赁期限开始已近两个月，不符合签约常理。证据3的真实性没有异议。证据4的真实性没有异议，不能证明被告同意按照原告主张的租金数额支付租金，且双方之后对租金支付已重新达成协议。证据5没有异议。对证据6、7的真实性无法确认。证据8与本案无关。对证据9、10的真实性没有异议，但被告一直向原告要求调整数额。对证据11的真实性没有异议，因开具房租发票涉及的税金数额较大，故原告提出以其他名目支付房租并开具发票，原、被告除了租赁不存在任何的买卖合同关系。证据12，房租是累计支付，并不是每月支付。证据13与被告证据3系同一单位出具，但内容截然相反，不符合常理。
上述被告提供的证据，原告质证后认为，证据1有异议，该协议第一条约定的具体承租房屋数量和面积与事实不符；就同一租赁事项签订协议时间有先后的，应以签订时间在后的协议为准。证据2真实性、合法性、关联性没有异议。证据3有异议，该情况说明的内容无任何书面或其他有效形式的约定加以佐证，且与被告提供的证据6、7存在矛盾，只能证明原告与被告之间一直就租金的标准存在争议。证据4的真实性、关联性有异议，合法性无异议，被告提供的证据3情况说明中提及发生纠纷并损坏财物的时间为2008年5月，而该证明中提到的修复办公室门与玻璃的时间为2009年1月9日，时间相差8个月且经历了冬季才修理门窗，于常理不符。对证据5的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，入帐证明中有两张用途为材料款，与本案无关；一张为水电费，仅能证明被告支付过水费，不能证明被告已经支付了租金和全额水费；被告支付给古荡湾经合社的两张入帐凭证不能证明被告向原告支付租金。对证据7有异议，转帐支票的抬头并非原告，证明中“上述两笔款项系杭州海马贸易有限公司持福瑞科技向其开具的转帐支票交到我社”的陈述不是事实。证据8没有异议，证明原、被告因租赁关系发生争议。对证据9、10、11的真实性、合法性、关联性有异议，系网络下载的内容，且陈爱果并非原告的负责人。
本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：
1、原告提供的证据。证据1、3、4、9、10、11、12的真实性被告无异议，对真实性予以认定。证据2，被告虽有异议，但因被告对该合同中其加盖的合同专用章并未提出异议，且是否加盖骑缝章并非合同的必备要件，故对该合同的真实性予以认定。证据5系证人证言，虽证人未出庭，但被告无异议，予以认定。证据6、7，被告虽提出异议，但未能提供相反证据反驳，故对真实性予以认定。证据8与本案有关联性，予以认定。证据13在下文中认证。
2、被告提供的证据。证据1，有多处修改，且该协议对租赁的时间、租赁房屋的数量、面积等约定与原告提供的证据2不同，因原告提供的证据2租赁协议签订的时间晚于被告该份证据载明的签订时间，故应以时间签订在后的协议来确认双方的权利和义务，故对该证据不予认定。证据2，原告无异议，予以认定。证据3，与原告提供的证据13系同一单位出具，但内容存在矛盾，因未有其他证据加以印证，故对该证据以及原告证据13均不予认定。证据4，系证人证言，证人未出庭作证，故不予认定。证据5，与本案无关，不予认定。证据6中用途为材料款的补发入账证明，与本案无关联，不予认定，其余补发入账证明的真实性原告无异议，故对真实性予以认定。证据7，原告虽提出异议，但未能提供相反证据反驳，且该证据与被告证据2相互印证，故予以认定。证据8原告无异议，予以认定。证据9-11，真实性无法确认，且原告有异议，故不予认定。结合被告证据2、6、7，可以证明2008年11月27日以及2009年2月23日，原告分别交付古荡湾经合社金额为22450元和9635.59元的被告转帐支票各一张，用于支付其应付古荡湾经合社租金的事实。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列
事实：
2007年2月1日，古荡湾经合社（甲方）与在线联城公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：一、甲方将塘苗路18号华星工业村1号楼第2层租赁给乙方，租赁期限自2007年2月1日至2009年1月31日止，合计贰年。二、租房面积1304.6㎡，月租金16.41元／㎡，合计年租金256900元。
2007年7月26日，在线联城公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：一、甲方将华星工业村1号楼201、209、211、212、213，共计245平方米，租赁给乙方，租赁期限自2007年6月1日至2008年5月31日。二、租房面积245平方米，月租金3000元，合计年租金36000元。该转租行为古荡湾经合社予以认可。
2008年5月13日，古荡湾经合社（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，协议乙方由原在线联城公司变更为原告，其他条款与古荡湾经合社与在线联城公司签订的《房屋租赁协议书》一致。2009年2月24日，古荡湾经合社与原告再次签订《房屋租赁协议书》，租赁期限延长至2009年12月30日。
2008年6月2日，原告委托律师致《律师函》给被告，明确不再与被告续签租赁合同，被告应在收到本函之日起3日内搬离华星工业村1号楼201、209、211、212、213室。若收到本函之日起3日内日未搬离，由此引发的一切损失，包括但不限于律师费、公证费、搬运费、水电费、租金（按照同地段同档次办公楼市场价格计算）以及因被告违约行为导致原告产生的对第三方的违约损失，均由被告承担。后被告继续使用租赁房屋至2009年4月10日。
2008年11月27日以及2009年2月23日，原告分别交付古荡湾经合社金额为22450元和9635.59元的被告转帐支票各一张，用于支付其应付古荡湾经合社租金。被告拖欠原告2009年2月、3月水电费未支付。
本院认为，本案争议的焦点在于：一、房屋使用费的计算标准以及被告应支付的房屋使用费数额；二、被告应支付2009年2月、3月水电费的数额。关于焦点一，本院认为，被告与在线联城公司《房屋租赁协议书》在履行过程中出租方的主体发生了变更，由在线联城公司变更为原告，原告作为在线联城公司权利义务的承继方，享有该协议的权利，承担该协议的义务。被告与在线联城公司签订的《房屋租赁协议书》明确约定房屋租赁期限至2008年5月31日止，故双方的租赁关系于租赁期限届满之日终止。租赁期限届满后，原告即致《律师函》给被告，明确不再与被告续签租赁合同，要求被告在收到《律师函》之日起3日内搬离，并指出逾期未搬离，由此造成的租金损失由被告承担。被告收到《律师函》后继续使用涉案房屋至2009年4月10日。因双方对租赁期限届满后至2009年4月10日的房屋使用费标准并未约定，现原告主张参照同一楼层原告租赁给其他承租者的标准计算房屋使用费，即每月37.3元／平方米，尚属合理，本院予以支持。被告提出双方就租赁期满后房屋使用费标准已作约定的意见，因未有有效证据证明，本院不予采信。被告应支付原告的房屋使用费经计算为94431元。因被告与古荡湾经合社之间并无直接合同关系，故原告交付古荡湾经合社金额为22450元和9635.59元的被告转帐支票的行为，应视为被告对原告已经进行了支付，该款应予以扣除。被告实际还需支付原告房屋使用费62345.41元。关于焦点二，本院认为，因租赁期限届满后至2009年1月的水电费被告已全额支付，也未有证据证明被告对原告的计算标准提出过异议，双方之间已形成水电费计算标准的交易习惯，故被告应按原告的计算标准分摊水电费2532.97元。关于被告提出的原告毁损被告财物，被告花费修理费5000元应予以扣除的意见，因被告未提供有效证据证明，本院不予支持。关于逾期利息，因双方对赁期限届满后的租金支付时间以及水电费支付的时间并未约定，故从被告搬离之日即2009年4月11日起，按照银行同期贷款利率计算，共计1892.41元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州福瑞科技有限公司支付给杭州海马贸易有限公司房屋使用费62345.41元，水电费2532.97元，逾期利息1892.41元，共计66770.79元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州海马贸易有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2321元，由杭州海马贸易有限公司负担787元，杭州福瑞科技有限公司负担1534元。其中由杭州福瑞科技有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 清
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 沈 玲
二〇一〇年七月二日
书 记 员 杨 慧