浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第974号
原告孔建祥。
委托代理人（特别授权代理）余建光。
委托代理人（特别授权代理）周永良。
被告范祖根。
被告范永根。
两被告委托代理人（特别授权代理）程幸福。
两被告委托代理人（特别授权代理）盛雅欢。
第三人王金荣。
委托代理人（特别授权代理）林敏。
原告孔建祥与被告范祖根、范永根、第三人王金荣一般买卖合同纠纷一案，本院于2007年3月26日立案受理。依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭，于2007年4月17日、8月14日、12月3日公开开庭进行了审理。原告孔建祥及其委托代理人余建光、周永良、被告范祖根、范永根及其委托代理人程幸福、第三人王金荣之委托代理人林敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔建祥诉称：两被告系兄弟关系。2005年11月23日，两被告持有所有权人登记为其母张雅琴（2005年2月11日亡故）的房屋所有权属证书及赠予公证书在房屋中介所登记出售，原告遂与被告签订房地产买卖契约，约定两被告将座落于绍兴市区孟家桥河沿2－4房屋以50万元的价格出卖给原告，所有过户税费均由两被告承担；原告在买卖契约签订之时付定金2万元，待被告办好一切过户手续，双方到绍兴市便民中心房地产交易中心办理过户手续，待交易单拉出后，原告再付房款47万元，余款3万元在原告领取房产证、契税证后结清。买卖契约还对违约责任进行了约定。两被告同时将房屋所有权证、土地使用权证及公证书存放于中介所。契约签订当天，原告即向两被告支付定金2万元。后原告积极筹齐钱款，等待两被告办理过户手续，但被告一直未有回音。2006年4月27日，被告以需先将房屋从母亲张雅琴名下过户到两被告名下为由，从中介所取回了房屋所有权证、土地使用权证及公证书。双方为此又订立了房屋买卖补充协议1份，重声买卖契约继续有效，双方到便民中心办理房产过户手续以两被告开出受理单为准，但最迟到2006年11月23日止，否则按违约处理，违约方除按原契约承担违约责任外，尚须向对方付20万元违约金。但被告仍未按约办理过户手续，原告也无法将已准备的房款支付给两被告。而两被告于2006年8月向法院提起诉讼，法院作出（2006）越民一初字第2187号民事判决书，确认本案所涉房屋归两被告所有，该判决书已生效。现诉至法院，请求依法确认原、被告分别于2005年11月23日、2006年4月27日签订的房地产买卖契约及房屋买卖补充协议有效；依法确认位于绍兴市区孟家桥河沿2－4房屋（地号中三0274－3）属原告所有并由两被告协助原告办理过户手续至原告名下，相关过户税费由两被告承担；依法判令两被告向原告交付位于绍兴市区孟家桥河沿2－4房屋（地号中三0274－3）；依法判令两被告向原告支付违约金合计24万元；本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告向本院书面表示愿意按照法律、法规的有关规定承担房屋过户过程中原告应承担的税费等。
被告范祖根、范永根辩称：原告与张雅琴签订的房屋买卖契约无效。即使有效，根据契约第八条第二项规定，出卖方负责到房管处把房屋分割两套，如国家制度不允许，出卖方不承担任何违约责任和经济责任。因此两被告无须承担违约及经济责任。该房屋经法院判决为两被告所有后，已出卖给第三人王金荣，并交付了房屋，故无法将房屋交付给原告。两被告同意返还已收取原告的2万元，但原告不肯领取。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人王金荣述称：第三人与被告于2007年1月20日签订的购房协议，依法成立有效；第三人购房时，主观为善意，客观为等价有偿，即使原、被告间房屋买卖协议为有效，第三人也为善意第三人；第三人已合法占有讼争的房屋，并对房屋进行了装修，理应享有法定占有的权利。故请求法院依法判决本案讼争房屋所有权归第三人，驳回原告要求将该讼争房屋过户至其名下的诉讼请求。
原告孔建祥辩称应驳回第三人的诉讼请求。
被告范祖根、范永根同意第三人的诉讼请求。
原、被告为证明诉称事实，向本院提供以下证据：1、原告提供房地产买卖契约1份，要求证明原、被告签订房地产买卖契约，被告将讼争房屋的房产证、土地使用权证及公证书交存于中介所的事实。被告、第三人对证据真实性无异议，但认为契约是以张雅琴名义签订，两被告只是代理人，签约时张雅琴已去世，故该契约应为无效。2、原告提供房屋买卖补充协议1份，要求证明双方重新约定以张雅琴名义签订的房地产买卖契约有效，并对有关违约责任进行了约定。被告、第三人对证据真实性无异议，但认为系补充合同，先一份房地产买卖契约无效，补充协议也应无效，即使有效，约定的违约金过高。3、原告提供收据1份，要求证明两被告收到原告2万元定金的事实。被告、第三人对收据无异议，认为在原告表示不需要房屋后，被告一直要求把定金返还给原告，是原告不肯受领。4、原告提供房屋所有权证复印件1份、公证书复印件1份，要求证明被告是以所有人的身份签订房地产买卖契约。被告、第三人对证据真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为只能证明房屋所有权属于张雅琴，张雅琴把房屋赠予给了两被告，契约的出卖方是张雅琴，而不是两被告。5、原告提供民事判决书复印件1份，要求证明2006年12月19日两被告通过诉讼，由法院确认讼争房屋为两被告所有。被告、第三人对证据真实性无异议，但认为由于诉讼两被告无法在约定时间进行过户。6、原告申请证人殷某出庭所作的证言1份，要求证明时至2007年6月20日，第三人王金荣尚未对讼争房屋进行修缮。被告、第三人自认王金荣在2007年6月20日后对房屋进行装修，而证人在此后未再前往讼争房屋查看。7、被告提供购房协议1份，要求证明在法院确定讼争房屋所有权属后，原告表示不需要讼争房屋，两被告就将房屋出卖给第三人的事实。原告对证据真实性有异议，认为是否支付房款和交付房屋也值得怀疑，该协议与本案无关。第三人无异议。8、经原告请求，本院传唤王金荣出庭所作的证言1份及收条2份。原告认为王金荣的陈述及收条与事实有出入，有与被告串通之嫌，被告对证言及收条无异议。第三人认为系其真实陈述。
对于上述证据认证如下：第1、2、3、4、5组证据，被告、第三人对证据真实性无异议，本院对证据本身予以认定；第6组证据结合被告、第三人的自认、本院现场勘察，可以证明第三人王金荣系在知道原、被告纠纷的情况下，于2007年6月20日后才对讼争房屋进行修缮；第7、8组证据，可以证明被告与第三人王金荣签订签约日期记载为2007年1月20日、买卖讼争房屋的购房协议，被告出具收到第三人王金荣40万元房款收条的事实。
根据双方提供的证据、本院现场勘察及原、被告、第三人的庭审陈述，可以查明，两被告系兄弟，座落于绍兴市区孟家桥河沿2－4号（地号中三0274－3）原登记在两被告之母张雅琴名下，张雅琴于2005年2月11日去世。2005年11月23日，两被告与原告签订一份房地产买卖契约，首部甲方（卖方）记载为张雅琴，乙方记载为原告，尾部甲方签名为两被告及张雅琴。契约约定甲方将上述房屋出卖给乙方，房屋价格为50万元，签订契约时乙方向甲方支付定金2万元，同时甲方把房屋所有权证、土地使用权证、公证书存于中介方；甲方中途悔约，应在悔约当日将定金还给乙方，另付给乙方相当于定金数额2万元违约金；过户费用甲方按国家规定缴纳乙方应缴部分外，国家规定由甲方交纳部分由甲方支付；甲方负责到房管处把房屋分割贰套，如国家制度不允许，甲方不承担任何违约责任和经济责任。原告于该契约签订当日支付给被告2万元定金。2006年4月27日，原、被告又签订一份房屋买卖补充协议，载明甲方为两被告，乙方为原告，约定两被告换证后仍以原合同交易价格将上述房屋卖给原告所有，双方到便民中心办理房产过户手续时间（以受理单拉出为准）截止到2006年11月23日止，逾期按违约处理。若被告在办妥手续后原告不同意受让或在接到被告和中介所通知后一周内不予明确回复，也视为违约。违约方除按原合同违约责任承担责任外，另行支付违约金20万元（包括两被告租金、原告利息等一切因素）。违约方在违约后一周内向对方支付清违约金，逾期通过越城区人民法院诉讼解决。原、被告在该补充协议上均已签名。绍兴市越城百益信息服务部作为中介机构均在上述两份合同上盖章。2006年8月23日，两被告诉至本院，请求确认上述房屋为两人共有。本院于同年12月19日作出判决，确认上述房屋归两被告共有。后两被告与第三人王金荣签订签约日期记载为2007年1月20日的购房协议1份，约定将上述房屋出卖给第三人王金荣，房价为58万元，付款方式以现金支付，协议签订后第三人王金荣支付30万元，春节前如不能办理过户手续，在2007年2月10日，第二次支付10万元，如能办理过户手续，则在办理过户手续完妥时一次性付清购房余款；首次付款后被告将房屋钥匙交给第三人王金荣，被告对房屋安全性不再承担责任（被盗、坍塌等情况）。两被告又出具收款日分别为2007年1月20日、1月25日的收据两份给第三人王金荣，载明分别收到上述房屋的定金30万元、10万元。经本院核实，上述房屋已登记在两被告名下。而第三人王金荣在知道原、被告诉讼的情况下，于2007年6月20日后对讼争房屋进行了修缮。
诉讼中，经本院释明，王金荣申请作为有独立请求权第三人参加本案诉讼，本院予以准许。
本院认为，自然人、法人和其他单位组织在从事民事活动时应遵守诚实信用原则。2005年11月23日签订的房地产买卖契约虽记载甲方（卖方）为两被告母亲张雅琴，但两被告均在契约尾部甲方处签名，且其又于2006年4月27日以自己的名义与原告签订房屋买卖补充协议，对前一份契约进行确认，而张雅琴早已去世，故两份合同的卖方实际为两被告，因本院已于2006年12月19日判决确认合同涉及房屋归两被告所有，该判决已生效，且原、被告的契约和补充协议均由中介机构鉴证，因此两份合同对原、被告均为有效。两被告虽与第三人又签订了买卖讼争房屋的购房协议，但只有两被告与第三人书写的协议及收条，无其它证据，买卖合同是否客观真实尚不能认定。即使该购房协议成立且有效，但尚未办理房屋过户手续，而原、被告约定办理房屋过户手续的时间先于被告与第三人签订的购房协议，且原告先行诉至法院请求被告办理房屋过户手续，第三人虽通过被告向本院提出对讼争房屋财产保全的异议，但待案件审理后在本院告知之下方申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，而讼争房屋原有的产权证书原保管在原、被告的鉴证中介机构，只是由于两被告更换产权证书需要收回，故可确认原告先取得登记申请权。因讼争房屋现尚未发生权属变动，根据诚实信用原则，应当优先保护第一个合同。原告现请求被告按约履行，交付房屋并协助原告办理房屋过户手续，理由正当，应予支持，办理房屋过户及交付房屋的时间可考虑为二个月。因房屋未实际过户及交付，原告由此要求确认房屋为其所有，依据不足，不予支持。原告表示愿意承担房屋过户时国家法律、法规规定原告应承担的手续费用，未违反法律规定，本院予以准许。原告要求两被告承担房屋过户时国家法律、法规规定两被告应承担的税费等，符合合同和法律规定，本院予以支持。原、被告于2005年11月23日签订的买卖契约中关于违约金的约定，适用于合同无法继续履行的情况，故对原告请求被告支付这部分违约金不予支持。2006年4月的补充协议对逾期办证的违约金已有约定，被告在签订补充协议四个月后才提起讼争房屋的确权诉讼，其应当预见因诉讼无法按约办理房屋过户手续，且两被告存在一房二卖有违诚信的重大违约行为，故其应支付逾期办证的违约金。但因原告只支付了2万元定金，且约定过户之日至今只一年多，鉴于本院已支持原、被告的合同继续履行，被告提出应根据原告损失调整违约金可予采纳，故本院调整被告支付原告的违约金为2500元。两被告认为两份合同均无效，依据不足，本院不予采纳。两被告抗辩因原告表示不再需要房屋，已将房屋另出卖给第三人并实际交付，认为与原告的合同已履行不能，本院认为两被告未有原告表示不需要房屋的证据，且房屋尚未过户在第三人名下，而现有证据只能证明第三人在知晓原、被告房屋买卖纠纷后，于2007年6月20日后对房屋进行了修缮，故其修缮难以对抗原、被告合同的继续履行。第三人称其基于买卖合同占有房屋，故根据物权法应保护其权利，确定讼争房屋归第三人所有。本院认为第三人的占有在与被告之间，作为合同相对人应有效且受保护，但不能对抗合同外的原告，故对第三人的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、原告孔建祥与被告范祖根、范永根分别于2005年11月23日、2006年4月27日签订的房地产买卖契约及房屋买卖补充协议有效；
二、被告范祖根、范永根于本判决生效之日起二个月内将座落于绍兴市区孟家桥河沿2－4号（地号中三0274－3）房屋交付给原告孔建祥，并协助原告孔建祥办理上述房屋过户手续，原、被告按有关法律、法规规定承担各自应负担的相关过户税费；
三、被告范祖根、范永根于本判决生效之日起十日内支付给原告孔建祥违约金2500元；
四、驳回原告孔建祥其他的诉讼请求；
五、驳回第三人王金荣的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12410元，其他诉讼费160元，财产保全费3020元，合计15590元，由原告负担5590元，由两被告负担10000元。此款原告已预交，应由被告负担部分，由被告在履行上述判决义务时，一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 蒋震锋
审 判 员 盛 跃
人民陪审员 丁绍基
二〇〇七年十二月十八日
书 记 员 朱 菡