文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终1527号上诉人（原审原告）：蔡晓瑜，女，1992年8月23日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。上诉人（原审原告）：蔡勤斌，男，1939年9月24日出生，汉族，住湖北省安陆市。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡登文，男，1963年8月8日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区，系蔡晓瑜之父，蔡勤斌之子。被上诉人（原审被告）：湖北环球置业有限公司。住所地：湖北省安陆市紫金路*号。统一社会信用代码：9142000073084968X5。法定代表人：陈翠连，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾妮娜，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人蔡晓瑜、蔡勤斌因与被上诉人湖北环球置业有限公司（以下简称环球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡晓瑜及上诉人蔡晓瑜、蔡勤斌的共同委托诉讼代理人蔡登文，被上诉人环球公司的委托诉讼代理人曾妮娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡晓瑜、蔡勤斌上诉请求：一、撤销湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初542号民事判决，改判并支持蔡晓瑜、蔡勤斌的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由环球公司承担。事实与理由：一、环球公司存在违约事实。2009年4月，环球公司开始对原东方红粮机生产区、生活区及紫金路菜场进行整体开发，分别向该住宅区住户送达了《公告》、《住房拆迁补偿办法》、《拆迁还建有关问题说明》等文件，对旧房如何还建新房的面积、价格、办证等问题进行了公告。2010年，环球公司与蔡晓瑜、蔡勤斌签订了《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议》，协议书第四条第二项约定“还建房的两证应在环球公司向蔡晓瑜、蔡勤斌交房后半年内交给蔡晓瑜、蔡勤斌”，2012年11月5日，环球公司与蔡晓瑜、蔡勤斌签订了格式的《商品房买卖合同》，并交付了房屋，按照合同约定，环球公司应在房屋交付使用后180日之内（即2013年5月5日前）办理产权登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案并为蔡晓瑜、蔡勤斌办理房屋权属证书。从原审法院向安陆市房地产管理局调取的环球公司向该局提交的资料上显示：施工许可证是2013年6月18日颁发的；2××4年3月5日环球公司到安陆市房地产管理局进行了初始登记备案；大房产证是2××4年3月7日取得的；消防合格证2015年3月17日取得。以上法律事实足以证明环球公司并未在该规定的时间内办理产权登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案并为蔡晓瑜、蔡勤斌办理房屋权属证书，环球公司存在严重违约行为是显而易见的。二、蔡晓瑜、蔡勤斌不能在规定期限内取得房屋权属证书，是环球公司的责任，其应该承担违约责任。事实上，办理商品房权属登记须分前后两个流程：第一个流程是开发商办妥商品房初始登记手续，获得初始登记批复；第二个流程是商品房买受人需要向开发商提供办理权属登记所需材料，由开发商为买受人办理所购商品房的权属证书。在这前后两个流程中，第一个流程最为重要，也最为复杂，只要开发商办妥商品房初始登记，则买受人只要配合提供办证所需资料，履行相关程序，其购买的商品房权属证书即可办理。上述第一个流程即办理商品房初始登记只需由开发商独立完成，只要开发项目前期手续及后期竣工验收及备案手续齐全，以开发商名义独立申请即可办理。在此过程中，无需商品房买受人的任何参与及协助行为，而且，商品房买受人也无法参与其中。而前述第二个流程中，商品房买受人只要按开发商的通知及时提供办证所需材料、履行相关程序既可。正是基于以上，即办理权属登记的第二个流程才需要商品房买受人参与、协助，合同第十五条规定“买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的”、最高法房释第十八条规定“买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的”，也就是说，开发商有义务在约定或规定期限内让商品房买受人取得房屋权属证书（而非合同备案）。如果商品房买受人故意延期提供相关资料、履行相关程序，则会使房屋权属登记手续无法顺利及时办妥。在签订合同时蔡晓瑜、蔡勤斌已经按照环球公司的要求提供了被拆迁房屋的老房产证、补缴了多超面积部分的购房款及所有包括契税、公维金等规费后，环球公司也承诺房产证可以加子女名字。而在实际交房后1年多的时间里，环球公司仍未办妥商品房初始登记手续，蔡晓瑜、蔡勤斌交的规费一直在环球公司处，至今未上缴。而环球公司到2016年12月1日向蔡晓瑜、蔡勤斌邮寄了“办理放弃手续或补缴契税费”通知。由于在规定办证的时间内环球公司连初始登记也没有完成，即使蔡晓瑜、蔡勤斌积极履行了变更契税凭证、提交了查询表，在规定的时间内蔡晓瑜、蔡勤斌也不能取得房屋权属证书，这一责任显然是环球公司造成的。即使环球公司及时办理了初始登记手续，其迟延通知的行为显然也是蔡晓瑜、蔡勤斌不能按期取得房地产权属证书的原因。三、关于环球公司办证义务和违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人未在约定或者法定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任的规定，为买受人办理房地产权属证书是出卖人的法定义务，出卖人理应承担相应违约责任。即为蔡晓瑜、蔡勤斌办理房地产权属证书并支付违约金。四、原审判决违背事实，适用法律不当。1.一审判决对双方签订案涉合同的时间认定为2011年2月2日有误，应为2012年12月5日；2.案涉房屋性质、房号、层数、所有权的认定有误，案涉房屋是自建私房，而一审判决认定是粮机厂拆迁补偿户；3.一审判决适用法律有误，一审判决只认定了格式合同中的部分条款（通用部分），而忽视了补偿协议，违背了合同法；4.一审判决强调开发商的备案义务，实际上东方家园B区房屋所有权大证取得的时间是2××4年3月7日，超出备案时间2013年6月10日十余月，一审判决认定明显有误。环球公司辩称，一、环球公司已按约定全面、适当地履行了合同义务，不存在违约行为。案涉合同第十五条明确约定，环球公司在交房后180日内应当履行的是备案义务，而非蔡晓瑜、蔡勤斌所说180日内办理房产证。根据环球公司提供的备案登记显示，环球公司已于2013年4月6日向安陆市房产登记机关提供材料办理备案登记，履行了合同义务。《拆迁协议》因与《商品房买卖合同》中约定相冲突，该合同应当视为对拆迁协议的变更，以合同中约定的180日办理备案登记为准。二、房产证未办理的原因在于蔡晓瑜、蔡勤斌怠于履行义务，该责任应该由蔡晓瑜、蔡勤斌承担。1.环球公司代办房产证是基于双方的委托关系，该义务的履行需要蔡晓瑜、蔡勤斌提供相关资料。环球公司履行该义务不仅需要蔡晓瑜、蔡勤斌的委托授权，同时也要求蔡晓瑜、蔡勤斌按合同约定提供不动产登记查询证明等，并到相关主管部门缴纳公共维修基金及契税，否则环球公司无法代办房产证。2.蔡晓瑜、蔡勤斌不提供查询证明和缴纳契税是导致房产证未能办理的根本原因。共同协作履行是债的履行原则之一，它要求债权人根据诚实信用原则，为债务人履行债务的行为创造条件、提供方便，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第二款对此也有明确规定。而本案中，蔡晓瑜、蔡勤斌却拒不履行协助办证义务。从旧房产证可见，原旧房所有权登记人为蔡勤斌一人，而合同当事人及蔡晓瑜、蔡勤斌所要求的还建房屋所有权登记人为蔡勤斌、蔡晓瑜。根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议，所有权人不一致时所需公共维修基金、契税等费用应由蔡晓瑜、蔡勤斌承担，而蔡晓瑜、蔡勤斌一直未将上述缴费凭证提交环球公司。同时，办理房产证所需的不动产登记查询证明蔡晓瑜、蔡勤斌也一直未提交。三、蔡晓瑜、蔡勤斌要求违约金无事实和法律依据。首先本案未能办理房产证的原因在于蔡晓瑜、蔡勤斌。第二，根据案涉合同第十五条的约定，双方以约定的形式排除了违约责任的适用。四、由于《拆迁补偿协议》与《商品房买卖合同》的约定不一致，而《商品房买卖合同》签订在后，不一致的地方应视为《商品房买卖合同》对原《拆迁补偿协议》的变更。五、蔡晓瑜、蔡勤斌在二审上诉前以书面的形式向环球公司出具领条，应视为双方达成由蔡晓瑜、蔡勤斌自己办理房产证的约定。综上，请求二审法院驳回蔡晓瑜、蔡勤斌的上诉请求。蔡晓瑜、蔡勤斌向一审法院起诉请求：一、判决环球公司交付房地产权属证书给蔡晓瑜、蔡勤斌。二、判决环球公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，即支付蔡晓瑜、蔡勤斌违约金67500元。一审法院查明事实：2012年12月10日，环球公司与蔡晓瑜、蔡勤斌签订了编号为025793的《商品房买卖合同》，约定将位于湖北省安陆市府城办事处紫金路5号东方家园B区60幢5层508号房出售给蔡晓瑜、蔡勤斌，双方在该合同中约定了交易的价格、交付房屋的时间、违约责任等条款，其中房屋总价为366523元。该房产系原粮机职工拆迁补偿户。后因各种原因，该房产的产权证未能予以办理，蔡晓瑜、蔡勤斌遂以双方约定由环球公司办理产权证，但环球公司未办理构成违约提起诉讼，要求环球公司办理产权证并支付违约金。一审法院认为，环球公司与蔡晓瑜、蔡勤斌于2011年2月22日签订安陆市紫金路5号东方家园B区61幢7层712号房屋买卖合同是双方真实意思的表示，该合同并不存在违反法律法规的强制性规定的情形，故该合同合法有效，该合同的全部条款对于双方均具有法律意义上的约束力。对于该合同的履行，蔡晓瑜、蔡勤斌认为环球公司在产权证的办理上存在违约行为，在该合同第十五条中，双方作出了如下约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”，从该条款可以看出，双方所约定的出卖人义务仅限于“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非蔡晓瑜、蔡勤斌在诉讼中所主张的“按照合同约定，被告应在房屋交付使用后180日之内即2013年5月5日前为原告办理房产证”，同时蔡晓瑜、蔡勤斌亦未在诉讼中举证证明双方就办理产权证进行重新的约定或变更，一审法院无从确认办理房产产权证系环球公司的约定义务，亦不能认定环球公司需因此承担违约责任，故蔡晓瑜、蔡勤斌的诉请缺乏相应的事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:驳回蔡晓瑜、蔡勤斌的诉讼请求。案件受理费2488元减半收取1244元，由蔡晓瑜、蔡勤斌负担。本院二审期间，当事人围绕各自主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡晓瑜、蔡勤斌提交的证据一为环球公司的“安陆市房权证府城区字第××号”大房产证，拟证明：2013年6月10日前环球公司不可能备案；证据二为买受人完税证明，拟证明：买受人没有超期完税。环球公司对蔡晓瑜、蔡勤斌提交新证据的质证意见：1.对于证据一的真实性无异议，但认为该证据不能作为新证据。2.对于证据二的真实性无异议，但认为完税证明的时间是2016年4月1日，该证据不能直接证明环球公司存在违约行为，该证据仅是售房款并不包含其他的契税，不能证明环球公司存在违约，相反证明了蔡晓瑜、蔡勤斌缴纳税费的时间较晚。环球公司提交的证据为领条一份，拟证明：蔡晓瑜、蔡勤斌于2017年9月11日已经以书面的形式与环球公司达成协议，由蔡晓瑜、蔡勤斌自己办理房产证，且蔡晓瑜、蔡勤斌已经领取了办理房产证的资料。蔡晓瑜、蔡勤斌对环球公司提交新证据的质证意见：对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院对蔡晓瑜、蔡勤斌和环球公司二审提交证据的真实性予以确认。二审经审理查明：2010年7月25日，环球公司与蔡勤斌签订《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》，约定：1.蔡勤斌将其位于安陆市府城北正社区上玉石街东西向房屋1套交由环球公司拆迁。2.还建房的两证应在环球公司向蔡勤斌交房后半年内交给蔡勤斌。还建房房产证、土地证的办理费用和契税，还建面积部分由开发商承担，超面积部分由还建户承担。还建房所有面积维修基金按政府规定应由住户缴纳部分全部由住户承担。此三项费用在交新房之前一次性交清。2012年11月5日，环球公司与蔡晓瑜、蔡勤斌签订了合同编号为028065的《商品房买卖合同》，约定：1.环球公司将位于湖北省安陆市紫金路5号东方家园B区61幢7层712号房出售给蔡晓瑜、蔡勤斌，合同价款为346153元；2.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的%（合同未注明具体比例）向买受人支付违约金；3.买受人所购商品房办理房屋权属证书，个人购房测绘费、产权登记费、土地证分户费由出卖人承担；4.旧房和还建房所有人不一致、超出面积部分（含还建户购买其他还建面积）的商品房契税及公共维修基金由买受人自行承担。《商品房买卖合同》签订当日，环球公司即向蔡晓瑜、蔡勤斌交付了合同约定的房屋。2××4年3月5日，环球公司办理了湖北省安陆市紫金路5号东方家园B区61幢的房产总证和房屋所有权初始登记。由于环球公司未将湖北省安陆市紫金路5号东方家园B区61幢7层712号房的权属证书交付给蔡晓瑜、蔡勤斌，蔡晓瑜、蔡勤斌遂于2017年3月5日提起本案诉讼。2017年9月11日，蔡登胜代蔡勤斌从环球公司领取办证合同、公司资料、办证发票、原房产证、拆迁补偿协议各一份，并表示由蔡勤斌自行办理权属证书。本院认为，本案系蔡晓瑜、蔡勤斌与环球公司就案涉《商品房买卖合同》的履行而引起的纠纷，故应定性为商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点问题是：按照案涉《商品房买卖合同》的约定，环球公司是否负有为蔡晓瑜、蔡勤斌办理权属证书的义务；如有，环球公司是否构成办证违约；如违约，违约责任范围如何确定。关于焦点问题，本院认为：首先，按照案涉《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的%（合同未注明具体比例）向买受人支付违约金”的约定，环球公司的合同义务是协助买受人办理产权登记，环球公司只有在未按约履行协助义务的情况下才承担违约责任。第二，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。上述行政条例、办法规定了房地产开发企业的协助办理产权登记义务，确定了商品房购买人才是办理产权登记的主体。第三，虽然案涉《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》约定“还建房的两证应在环球公司向蔡勤斌交房后半年内交给蔡勤斌”，但该协议已被其后签订的案涉《商品房买卖合同》变更，且该协议的相关约定与行政条例、办法的相关规定相悖，故该协议不能支持蔡晓瑜、蔡勤斌的主张。综上，蔡晓瑜、蔡勤斌在没有证据证明其委托环球公司办理案涉房产权属登记的情况下，主张环球公司向其交付房地产权属证书缺乏合同和法律依据，本院对蔡晓瑜、蔡勤斌的该项主张不予支持，对蔡晓瑜、蔡勤斌基于该项主张提出的违约责任请求亦不予支持。综上所述，蔡晓瑜、蔡勤斌的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实存在错漏，本院依法予以纠正，但适用法律及实体处理并无不当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488元，由上诉人蔡晓瑜、蔡勤斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 胡 红审判员 代绍娟二〇一七年十二月十五日书记员 毛雅婷附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。