广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初7116号
原告：黄丰生，男，汉族，1970年6月27日出生，住广东省佛山市南海区。
原告：方爱鹏，女，汉族，1971年6月30日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：黄丰生，男，汉族，1970年6月27日出生，住广东省佛山市南海区桂城街道海三西路骏成花园骏景阁*梯***房，身份证号码：4405281970********，系原告方爱鹏的丈夫。
被告：佛山市富御房地产发展有限公司，住所地佛山市禅城区忠信路2号二层5号，注册号：440602000056783。
法定代表人：梁荣富。
委托诉讼代理人：张涛，广东中信致诚律师事务所律师。
原告黄丰生、方爱鹏诉被告佛山市富御房地产发展有限公司屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，并于2016年9月6日公开开庭进行审理。原告黄丰生及被告的委托代理人张涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交楼的违约金6103.80元（违约金以两原告已付房款为本金，按日万分之一的标准自2015年11月19日起计算至两原告起诉之日）；2、判令被告支付因涉案房屋结构设计违反合同约定的赔偿金20000元；3、判令两原告在涉案房屋未达到交楼条件前无须缴纳物业管理费；4、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年1月9日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定两原告以按揭方式向被告购买佛山市禅城区紫薇坊6号611房。根据合同约定，该商品房建筑面积34.36平方米，套内面积24.40平方米，合同总价为303674元，带封闭式阳台一个。合同签订后，两原告依约支付首付款并办理银行按揭手续。2015年11月18日，被告通知两原告收楼，两原告收楼时发现房屋阳台并非按合同约定的封闭式阳台，而是开放式阳台。两原告以房屋设计与合同约定不一致为由，拒绝收楼，并书面发函告知被告。两原告多次与被告交涉，但被告均不予理睬，为维护两原告的合法权益，特诉至法院。
被告辩称，被告认为两原告的起诉不成立，依法应予驳回。一、涉案商品房已经通过验收合格，达到合同约定的交楼条件，被告不存在逾期交楼的违约行为，故无需支付违约金。根据被告与两原告签订《商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件是该房屋验收合格。在该合同签订后，涉案房屋已通过了竣工、规划、消防等各项验收手续，并于2015年11月6日取得了《竣工验收备案表》，达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件。且在涉案房屋验收合格后，被告已于2015年11月19日向两原告通过书面方式邮寄收楼通知书，但两原告一直未来办理收楼手续，故至今未办理收楼的责任在于两原告自身。因此，无论涉案商品房验收合格的日期，还是被告通知原告办理交楼手续的日期均在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前，故被告并不存在逾期交楼的违约行为，无需向两原告支付逾期交楼的违约金。二、两原告主张房屋结构违反合同的赔偿金不成立。首先，从该房屋规划时的设计图纸来看涉案房屋在规划设计时阳台结构就属于非封闭阳台，自始至终被告并不存在任何设计变更。否则，涉案房屋也不可能通过规划等各项验收。其二，该房屋规划时的设计就属于非封闭阳台结构，只是由于被告销售经办人员疏忽将合同中的“封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个”误写成“封闭式阳台1个，非封闭式阳台0个”。后其他同样出现错误的购房业主在被告通知后均已办理了合同更正手续，但被告多次要求两原告对商品房买卖合同进行更正，而两原告一直拒不配合办理合同更正手续，故相应责任应由两原告自行承担，被告不应承担任何责任。其三，涉案房屋已经通过了竣工、规划、消防等各项验收手续，并取得了《竣工验收备案表》，由此可见涉案商品房已经达到合同约定的交付条件，符合合同约定及法律规定。阳台本身属于房屋的一小部分，实际上究竟是封闭式阳台和非封闭式阳台对房屋本身价值影响不大。两原告一方面在收到被告的合同修改通知后拒不配合办理合同更正手续，另一方面却以此起诉主张房屋结构违反合同的赔偿金，无异于借此敲诈勒索，于情于理于法都讲不通。三、两原告主张在涉案房屋达到交楼条件前无需缴纳物业服务费无理。首先，根据两原告与佛山市吉盛物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由两原告向佛山市吉盛物业管理有限公司缴纳物业服务费。因此，物业服务费并非被告收取，物业管理费的收取不属于本案审理范围。其二，根据《商品房买卖合同》第十一条，由于买受人原因导致房屋未能按期交付的，视为买受人已经接收房屋，由此发生的一切费用均由买受人承担。同时，根据两原告与佛山市吉盛物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》第7.4条约定，物业服务费缴纳时间以发展商发出的收楼通知书为准。两原告依约应从合同约定的交楼日期开始计付物业服务费，两原告主张在涉案房屋达到交楼条件前无需缴纳物业服务费无理。综上所述，涉案房屋现已经通过验收合格，达到合同约定的交楼条件，两原告主张逾期交楼的违约金、房屋结构违反合同的赔偿金及在涉案房屋达到交楼条件前无需缴纳物业服务费无理，依法应予驳回。
诉讼中，两原告提交以下证据：
1、两原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、商品房买卖合同（1401000438）及附件、备案回执。拟证明合同第三条中明确约定涉案房屋的封闭式阳台是1个，非封闭式阳台0个。
发票联3张（发票号码032××××4415、02433814、09580192）。拟证明两原告已付清涉案房屋的房款。
律师函（2014年7月23日）及顺丰快递邮单（116489416552）、律师函（2014年7月8日）。拟证明两原告收到被告通知更改合同中封闭式阳台为非封闭式阳台的函件，但是两原告认为原合同中约定的封闭式阳台是两原告的真实意愿，无需更改，同时向被告发出律师函要求被告将合同及时备案，否则将解除合同。
诉讼中，被告提交以下证据：
被告营业执照复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。
2、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建（构）筑物工程规划条件核实意见、房屋建筑工程和市政基础设施工程——竣工验收备案表。拟证明涉案商品房已于2015年11月3日通过了竣工、规划、消防等验收手续，并取得了竣工验收备案表，已经达到《商品房买卖合同》约定的交付条件。
3、美誉紫薇花园收楼通知书及收楼须知（2015年11月18日）、EMS邮单（1034555486412）。拟证明在涉案房屋达到《商品房买卖合同》约定的交楼条件后，被告于2015年11月19日向原告发出书面收楼通知书通知原告办理收楼手续，但原告一直未来办理收楼手续，故原告至今未能办理收楼的责任在于原告自身，被告无需再承担逾期交楼的违约金。
4、图纸。拟证明涉案商品房在建设设计规划时即为非封闭式阳台。
5、商品房买卖合同4份（1401000443、1401000467、1401000716、1401000476）、律师函[（2014）粤中信律师函字第280号]、EMS邮单（1024590228307）。拟证明原被告在签订涉案《商品房买卖合同》时，涉案商品房阳台设计即为非封闭式阳台，只是由于被告销售经办人员疏忽将合同中的“封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个”误写成“封闭式阳台1个，非封闭式阳台0个”。后其他出现同样错误的购房业主均已办理了合同更正手续，但被告多次要求原告对商品房买卖合同进行更正，而原告一直拒不配合办理合同更正手续，故相应责任应由原告自行承担。
前期物业服务合同。拟证明原告在签订涉案《商品房买卖合同》的同时，与佛山市吉盛物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向佛山市吉盛物业管理有限公司缴纳物业服务费。且根据该合同第7.4条约定，物业服务费缴纳时间以发展商发出的收楼通知书为准，原告现要求迟延缴纳物业服务费无理。
本院认证：两原告提供的证据13、被告无异议，本院予以采信；两原告提供的证据4中2014年7月8日的律师函，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据4中的2014年7月23日的律师函及顺丰快递邮单,两原告未举证证明该邮件已实际寄出及签收情况，且被告不确认已收到该邮件，本院对该组证据不予采信。被告提供的证据14、证据5中的商品房买卖合同、证据6，两原告均无异议，本院予以采信；证据5中的律师函及邮单，被告未举证证明该邮件已实际寄出及签收情况，且两原告不确认已收到该邮件，本院对该组证据不予采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
2014年1月9日，原告黄丰生、方爱鹏作为买受人与被告佛山市富御房地产发展有限公司作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401000438）约定由两原告向被告购买佛山市禅城区紫薇坊6号611房，主要约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为办公用房，属钢筋混凝土结构，层高为4.5米，建筑层地上20层，地下1层。该商品房阳台封闭式的1个，非封闭式的0个。该商品房合同约定建筑面积共34.36平方米，其中，套内建筑面积24.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.96平方米。买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人须在签订本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》。买受人同意：在业主大会聘任物业服务机构之前，由佛山市吉盛物业管理有限公司提供物业管理服务，买受人须接受并遵守出卖人与佛山市吉盛物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12445.66元，总金额叁拾零万叁仟陆佰柒拾肆元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款。……3、银行按揭。（1）结算方式：现金；约定金额：153674元；付款比例：51%；约定日期：20140109；（2）结算方式：商业贷款；约定金额：150000元；付款比例：49%。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。……第十八条买受人的房屋仅作办公用房使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。……第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向佛山市禅城区房屋登记中心申请登记备案。……”合同签订当天，两原告即向被告支付了涉案商品房首期购房款80000元、73674元，合计153674元。
同日，两原告（乙方）与案外人佛山市吉盛物业管理有限公司（甲方）签订《[美誉紫薇花园]前期物业服务协议》，约定甲方为涉案佛山市禅城区紫薇坊6号611房提供物业服务，乙方依约向甲方缴纳物业服务费。主要内容有：“甲方受开发商佛山市富御房地产发展有限公司委托，并与开发商签订了《[美誉紫薇花园]前期物业服务合同》，管理[美誉紫薇花园]楼宇共用部位、商场、会所、幼儿园、停车场、小区公共设备设施及小区共用道路、广场、园林绿化、公共环境、消防、安全防范管理等。甲方提供物业管理服务的受益人为本协议所确定房屋单位业主（乙方）或经业主许可的该房屋单位使用人；业主应按本协议规定承担其责任和义务；业主委员会成立后，业主委员会在业主大会的授权下有权选聘新的物业管理公司并重新签订《物业管理服务合同》。但在新的《物业管理服务合同》订立之前，本协议仍具法律效力；……”两原告在合同落款处签名确认，案外人佛山市吉盛物业管理有限公司在合同落款处盖章确认。
2014年7月8日，被告向两原告发出（2014）粤中信律师函字第192号《律师函》，限定两原告在收到函件后七日内主动到被告的销售中心，与被告办理双方2014年1月9日签订的《商品房买卖合同》的修改手续（将合同第三条中的“该商品房阳台封闭式的1个，非封闭式的0个”更正为“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的1个”，该房屋的面积、价款等其他条款不变）。否则，如因此导致无法办理该合同的备案手续等一切后果和责任由两原告自行承担，与被告无关。
2015年11月19日，被告向两原告发出《收楼通知书》，告知两原告2015年11月20日起可到美誉紫薇花园业主服务中心办理收楼手续；物业管理费从2016年1月1日开始计收；两原告需带备的个人及购房资料以及办理收楼手续的程序、收楼须知。
另查明，涉案《商品房买卖合同》已于2014年8月27日在佛山市住房和城乡建设管理局进行合同备案登记。2014年10月17日，两原告向被告支付涉案房屋二期房款150000元。
再查明，涉案佛山市禅城区工农路东侧、紫薇路两侧佛禅（挂）2010013地块美誉紫薇花园B地块（10#商住楼、11#办公商业楼、12#商业楼）工程已于2015年11月6日取得《竣工验收备案表》。涉案工程的施工平面图显示涉案工程的阳台为非封闭式阳台。
诉讼中，原、被告共同确认：涉案房屋处于尚未接收状态；涉案房屋的物业管理费是由案外人佛山市吉盛物业管理有限公司收取；涉案房屋现有1个非封闭式阳台。
诉讼中，两原告陈述：涉案房屋除阳台问题，其他部分两原告并未仔细查看，不能确定是否符合交楼条件；若被告按照两原告的诉讼请求向两原告支付逾期交楼违约金及赔偿金，则两原告同意按涉案阳台的现状接收涉案房屋；两原告在签订合同时已向销售人员作了详细咨询了解，在销售人员明确告知两原告涉案房屋阳台为封闭式且在合同明确记载约定的前提下，两原告才与被告签订涉案商品房买卖合同，且合同已经双方签订，不得随意更改；两原告在被告将涉案合同进行备案后才支付涉案房屋的二期房款；涉案阳台问题双方处于交涉阶段。
诉讼中，被告陈述：涉案房屋除有争议的阳台，其他部分已经完全符合交楼条件；涉案房屋的阳台不能整改为封闭式阳台，若整改将改变现有规划；两原告在被告发函要求办理合同更正手续得知涉案房屋阳台为非封闭式的情况下，仍于2014年10月支付二期购房款，可见两原告对非封闭式阳台能够接受；涉案合同确是被告销售人员的笔误所造成，被告不同意两原告的赔偿请求。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告双方均应依约履行各自的合同义务。根据涉案合同第八条约定，被告应当在与两原告约定的交付日期2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给两原告使用。原、被告签订合同后，两原告已依约履行支付涉案商品房全部购房款的合同义务，被告亦予以确认，因此被告在两原告已履行先合同义务的情形下，应于2015年12月31日前按照合同约定的标准向两原告如期交付商品房。被告抗辩提出涉案房屋的阳台规划设计为“非封闭式阳台”，涉案合同系被告销售人员疏忽误写成“封闭式阳台”，被告已通知两原告办理合同更正手续，但两原告不予配合，两原告支付二期房款视为能够接受涉案阳台现状，相应的责任应由两原告自行承担。纵观涉案合同条款并结合被告发函的内容和时间、合同备案时间以及两原告支付房款时间，首先，涉案合同第三条明确约定“该商品房阳台封闭式的1个，非封闭式的0个”。被告虽于2014年7月8日向两原告发函要求将上述约定修改为“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的1个”，但被告并未举证证明两原告曾明确表示同意修改，且两原告提起本案诉讼已明确表示其不同意修改，可见，修改上述合同条款仅为被告的单方意思表示，并未与两原告达成一致意见。其次，在未与两原告达成一致意见，将涉案合同条款进行更改的情况下，被告已于2014年8月27日主动将涉案合同进行了备案，足以说明被告对涉案合同条款的再次确认，被告认为系销售人员疏忽导致笔误的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。再次，两原告支付二期房款是在涉案合同备案以后，被告提出两原告支付二期房款视为能够接受涉案阳台现状，而两原告对此并不确认且至今未接收涉案房屋，被告该意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，涉案房屋的阳台规划设计为非封闭式阳台，而被告却与两原告约定为封闭式阳台，责任在于被告，涉案房屋阳台未达到合同约定的交付标准，两原告在涉案房屋阳台问题未得到解决前有权拒绝收楼，被告抗辩认为涉案房屋已取得《竣工验收备案表》，被告已于合同约定的交付日期前向两原告发出《收楼通知书》，被告并不存在逾期交楼的违约行为，至今未收楼的责任在于两原告的抗辩意见不成立，本院亦不予采纳。综上，被告已违反合同约定构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，根据涉案合同第九条的约定应向两原告支付逾期交房违约金。两原告主张逾期交房违约金以已付房款为本金，按日万分之一的标准计算至起诉之日，有事实和合同依据，本院予以支持。另，据本院上述查明的事实可知，涉案阳台为非封闭式阳台，两原告至今尚未办理涉案房屋的收楼手续，故对于实际已发生的违约金（从逾期之日即2016年1月1日起计至起诉之日止），本院予以支持。对两原告要求逾期交房的违约金自2015年11月19日起算的主张，缺乏依据，本院不予支持。因此，被告应向两原告支付的违约金为6134.21元（303674元×0.1‰×202天）。
关于赔偿金问题。庭审中，两原告明确表示在被告支付逾期交楼违约金及赔偿金20000元的前提下，才同意按涉案阳台现状接收涉案房屋，而被告明确表示不同意赔偿且涉案阳台亦无法整改为合同约定的封闭式阳台。本案中，双方对按涉案阳台现状接收涉案房屋未能达成一致意见，且涉案房屋尚处于未接收状态，涉案合同继续履行抑或解除存在不确定性，故两原告该项诉请在本案中不宜进行处理，两原告可在实际接收涉案房屋后另行主张。
关于物业管理费问题。两原告诉请被告免收涉案房屋达到收楼条件前的物业管理费，因被告并非物业管理费的收费主体，且该诉请与本案并非同一法律关系，本院在本案中不作处理，两原告可另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告佛山市富御房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄丰生、方爱鹏支付从2016年1月1日至2016年7月21日止的逾期交楼违约金6134.21元；
二、驳回原告黄丰生、方爱鹏的其他诉讼请求。
本案受理费226元（因适用简易程序减半收取），由原告黄丰生、方爱鹏共同负担173元，被告佛山市富御房地产发展有限公司负担53元。
如被告佛山市富御房地产发展有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢燕贞
二〇一六年九月十三日
书记员 李树欣
附引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。