广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民初275号
原告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。
负责人：钟军辉，行长。
委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。
被告（执行案外人）：杨淑英,女，1963年12月7日出生,汉族，住山西省乡宁县昌宁镇迎旭东大街9-196丛林小区2304。公民身份号码：1426311963********。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。
被告（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、202室。
法定代表人：黄耀锋，董事长。
原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）诉被告杨淑英、广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨、刘振华，被告杨淑英的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼，被告鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行云南路支行向本院提出诉讼请求：一、撤销北海市中级人民法院（以下简称北海中院）（2017）桂05执异312号执行裁定书；二、确认位于北海市北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A栋608号商品房属于工行云南路支行与被告广西鸿源先科股份有限公司借款合同纠纷执行案件，案号为（2013）北法执字第8号案的查封财产之内，作为该执行案件的执行标的财产。
事实和理由：工行云南路支行于2005年已对包括涉案商品房在内的“鸿源生态新城”整个项目土地使用权及地上建筑依法设立了贷款抵押权。2009年6月4日，工行云南路支行对被告鸿源先科公司提起借款合同纠纷诉讼，并于2009年10月23日对“鸿源生态新城”整个项目土地使用权及地上建筑向法院申请诉讼保全查封。案件胜诉后进入执行程序，保全查封于2013年转为执行查封，并一直有效续封,故登记在鸿源先科公司名下的“鸿源生态新城”项目商品房属于工行云南路支行与鸿源先科公司借款合同纠纷执行案件的执行标的财产。工行云南路支行认为，鸿源先科公司未经抵押权人即工行云南路支行的同意，将“鸿源生态新城”A栋608号商品房转让给杨淑英，且未将售房所得用于清偿借款债务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，该转让行为应为无效。杨淑英至今未取得涉案商品房的物权，故不能以之对抗工行云南路支行于2005年已经依法设立的抵押权。并且，工行云南路支行有理由认为两被告在签订涉案《商品房买卖合同》时存在造假，且无相关资金流向证据足以证明杨淑英已实际付完购房款。除涉案房屋外，杨淑英购买了鸿源生态城A栋616、716号两套房屋。因此，涉案房屋不是杨淑英的唯一住房，因此，涉案房屋不是杨淑英的唯一住房，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定。据此，北海中院作出的中止执行裁定错误，应予撤销。
被告杨淑英辩称：请求驳回工行云南路支行的诉讼请求，杨淑英与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，杨淑英已付清房款并已实际占有使用该房。北海中院作出的中止执行的裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
被告鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
工行云南路支行向法院提交以下证据：1.执行裁定书，证明杨淑英对法院执行北海市北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A栋06层08号商品房提起执行异议，要求法院中止执行涉案房屋，法院支持了杨淑英的请求；2.民事裁定书，证明2009年10月13日，法院查封了“鸿源生态新城”A栋608号商品房，杨淑英与鸿源先科公司于2010年3月5日签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋是在法院查封涉案房屋之后。
杨淑英向法院提交以下证据：1.（2017）桂05执异312号执行裁定书，证明支持杨淑英（案外人）中止执行，驳回工行云南路支行诉讼请求的依据；2.北海市商品房预售许可证，证明杨淑英购买涉案房屋的合法性；3.房屋登记信息档案查询证明，证明涉案房屋已经被北海中院查封、续封的事实；4.《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA608），证明杨淑英提起执行异议之诉的依据；5.缴纳契税证明，证明杨淑英已经履行缴纳契税的义务的事实；6.不动产统一发票，证明杨淑英交付全部房款434220元的事实；7.证明，杨淑英自2011年6月已经实际占有、使用涉案房屋的事实。
经开庭审理质证，杨淑英对工行云南路支行提交的证据质证如下：对证据1的三性没有异议，对证据2有异议，认为该份裁定是2009年10月3日作出的诉讼保全裁定，查封标的为土地，而本案涉及的查封系于2011年11月3日作出的，查封标的涉及本案房屋。工行云南路支行提起查封申请的目的不同，一个是土地保全行为，一个是房屋执行行为。
工行云南路支行对被告杨淑英提交的证据质证如下：对证据1、2没有异议。对证据3的关联性有异议，涉案房屋系于2009年7月23日被查封的。对证据4买卖合同中的公章没有异议，但对落款时间有异议，该份商品房买卖合同应为伪造，并申请对合同实际签约时间进行鉴定。对证据5的关联性、合法性有异议，杨淑英未能提交相关转账凭证，证明其支付全部购房款，且票据出具时间晚于涉案房屋被查封时间。对证据6的三性均有异议，涉案房屋于2005年已抵押给工行云南路支行，致使被告双方一直未能办理商品房预售登记，而商品房契税系在备案登记后方能缴纳。对证据7三性有异议，该份证据与本案无关。
被告鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。
对双方当事人提供的证据经审查质证，对双方均无异议的证据本院予以认可其真实性、合法性、关联性，确认其具有证明力。对双方有异议的证据，因其与各方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2010年3月3日,北海市建设委员会核发北建房预字第2010021号《北海市商品房预售许可证》，预售项目及栋号为鸿源生态新城A幢。2010年3月6日，被告杨淑英与被告鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定杨淑英购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城A幢6层08号房，房屋建筑面积为101.39平方米，总价款434220元。2010年3月6日，鸿源先科公司开具《销售不动产统一发票》，载明收到杨淑英交付的608号房购房款434220元。2017年7月25日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主A栋608号房业主杨淑英于2011年8月已装修完毕并入住。入住后一直正常缴纳物业费”。
另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.3平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋608号房）。本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理作出驳回上诉,维持原判的判决。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物。在该案执行过程中，杨淑英以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人杨淑英对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于异议人应符合的三个情形且其权利能够排除执行之规定，遂作出（2017）桂05执异312号执行裁定书，裁定中止对位于北海市北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A栋608号商品房的执行。工行云南路支行对该裁定不服，提起本案诉讼，提出以上诉讼请求。
再查明，杨淑英于2010年3月6日同时还购买了“鸿源生态新城”A栋616、716号两套房屋，用途均为住宅。
本院归纳本案的争议焦点为：被告杨淑英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，杨淑英与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。且涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其亦无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由杨淑英提供的《商品房买卖合同》、不动产发票等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，杨淑英已付清全部房款。工行云南路支行对上述合同、发票的真实性提出质疑，但未提供相关证据推翻上述证据的真实性，对其该主张本院不予采信。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力消灭，后经工行云南路支行再次申请，本院于2011年11月1日查封了鸿源先科公司名下包括涉案房屋在内的财产。由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的《商品房买卖合同》持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在该查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担的情形。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，杨淑英对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，对工行云南路支行要求继续执行涉案商品房的诉求，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
审 判 长 陈邦和
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 叶 萍
二〇一七年十二月三十日
法官助理 庞晓湖
书 记 员 曾 荣