贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初4729号
原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行，住所地贵州省毕节地区黔西县城关镇水西大道中段。
负责人瞿正平，系支行行长。
委托代理人付顺国，男，汉族，1962年4月12日出生，贵州省黔西县人，委托权限为特别授权。
委托代理人宋琴，女，汉族，1989年3月24日出生，贵州省黔西县人。
被告王泽军，男，汉族，1975年9月3日出生，贵州省黔西县人。
被告彭良云，女，汉族，1981年10月11日出生，贵州省黔西县人。
被告贵州省黔西县锦泰源房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县东山路（黔西四中旁）。
法定代表人常勇，系该公司董事长。
原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行（下称农行黔西县支行）与被告王泽军、彭良云、贵州省黔西县锦泰源房地产开发有限公司（下称锦泰源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月11日受理后，依法由审判员徐敏适用简易程序于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告农行黔西县支行的委托代理人付顺国及锦泰源公司委法定代表人常勇均到庭参加了诉讼。原告农行黔西县支行的法定代表人瞿正平及被告王泽军、彭良云未到庭。本案现已审理终结。
原告农行黔西县支行诉称：2012年6月13日，原告与被告锦泰源公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告为被告锦泰源公司的自然人购房提供贷款，被告锦泰源公司为购房借款提供连带责任保证担保及保证金质押担保，在被告锦泰源公司依约定需承担担保责任时，原告有权直接从保证金专户划收相关款项。被告王泽军为购买被告锦泰源公司开发的位于黔西县城关镇××“××花园”小区内××单元××号住房，王泽军、彭良云自愿将该房屋作为抵押而向原告申请贷款234000元。2013年3月22日，原告与被告王泽军、彭良云签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为52020120130015629），合同约定贷款期限为20年，还款方式为以一个月为周期分期还款，共分240期偿还借款本息，同时约定被告锦泰源公司为该项借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保，在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按本合同约定按期偿还本息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户中划收相关款项。涉案房屋于2013年4月7日办理了预购商品房屋抵押权预告登记，预告登记号为黔西城关镇字第Y1300726号。原告于2013年7月23日向被告王泽军、彭良云发放了20万元贷款。被告王泽军、彭良云还款至2014年12月2日，自2015年1月起被告王泽军、彭良云未按时足额还款，至2017年9月6日仍未按时足额还款，其行为已构成违约，根据约定，原告有权提前收回贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物优先受偿权，并要求锦泰源公司承担质押担保责任及连带保证责任。综上，原告诉来法院请求1、判决被告王泽军、彭良云偿还原告借款本息206065.22元（其中本金205227.21元，利息838.01元）以及至借款本金利息还清之日所欠的利息、罚息、复利、违约金；2、判决原告对被告王泽军、彭良云的借款抵押物享有优先受偿权；3、判决被告锦泰源公司对被告王泽军、彭良云所欠债务承担质押担保责任及连带保证责任；4、诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告在举证期内向本院提交了下列证据：
1、借款人的身份证复印件，证明被告的基本信息；
2、借款申请表、个人购房担保借款合同、抵押权预告登记申请表，贷款发放通知单、借款凭证、个人购房担保借款授权委托书、商品房预售合同登记表、商品房买卖合同（未向法庭提交复印件），证明贷款的真实性，担保属实；
3、《一手房贷款业务银企合作协议》，证明原告与房开公司有合作协议；
4、还款明细，证明被告还款情况。
被告王泽军、彭良云未进行答辩，在举证期内未提供证据。
被告锦泰源公司答辩称：原告所述属实。
被告锦泰源公司在举证期内未提供证据。
经庭审举证、质证，被告锦泰源公司对原告出示的证据无异议。
经本院审理认证，原告出示的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以采信。
经审理查明：原告与被告锦泰源公司于2012年6月13日就位于黔西县××中旁××县××路“××花园”××期项目的相关事宜签订《一手房贷款业务银企合作协议》，双方约定锦泰源公司为农行黔西县支行向“锦泰花园”项目的购房人发放的贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与农行黔西县支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等。锦泰源公司为个住房贷款提供保证担保的，担保期间为自原告向购房人发放借款之日止到购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。锦泰源公司提供保证担保时，应交纳保证金至保证金专户内，锦泰源公司以保证金专户内的资金为其所担保的债务设定动产质押担保。
2013年3月22日，原告与被告王泽军、彭良云、锦泰源公司共同签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为52020120130015629），合同约定被告王泽军的借款金额为234000元，借款用途为购买位于黔西县城关镇××花园××号住房，借款期限自2013年3月22日至2033年3月21日止，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。借款期间若遇基准利率调整，则按一定的浮动比例执行。还款方式为等额本息还款法。同时合同还约定本案担保方式为阶段性保证+抵押+阶段性质押担保，在阶段性连带保证期间内，借款人未按约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户中划收相关款项。合同还约定锦泰源公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止期间为借款人的债务承担连带保证责任担保。保证的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费用等。合同还约定如借款人未按约定按期足额偿还借款的，则贷款人即原告有权宣布借款立即到期。合同尾部“借款人”处王泽军签名，“贷款人”处加盖有原告的公章，“担保人”处加盖有被告锦泰源公司的公章，“抵押人”处有王泽军、彭良云的签名捺印。2013年10月31日，涉案房屋即黔西县城关镇××花园××号住房在黔西县房产管理局办理了黔西房预城关镇字第Y1300726号预购商品房抵押权预告登记。
2013年7月23日，原告向被告王泽军账户汇入234000元。原告提供的还款明细显示所借款项未连续还款，即从2013年9月26日还款至2015年8月23日，2015年10月15日偿还至2015年11月18日，2016年2月7日偿还至2016年8月25日，2017年1月27日偿还了7笔，2017年3月22日至2017年11月29日分5次共计偿还了19笔。该款已还款至2017年11月29日。截止到2017年12月1日，尚欠本金203084.02元。被告王泽军与彭良云系夫妻关系。
本案焦点：被告应否偿还借款，原告是否享有优先受偿权，被告锦泰源公司应否承担连带保证责任及质押担保责任。
本院认为：原告与被告王泽军签订的《个人购房担保借款合同》体现了原告与被告王泽军之间的借款合同关系，且原告已将贷款25万元发放给了被告王泽军，原告与被告王泽军、彭良云之间建立了金融借款合同关系，双方之间受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。同时被告锦泰源公司作为担保人在合同签订盖章的行为表明原告与被告锦泰源公司之间建立了保证担保及质押担保关系，原告与被告锦泰源公司之间的关系受《中华人民共和国担保法》及相关法律法规的调整。原告提供的还款明细上表明所借款项未按期偿还借款，依照《个人购房担保借款合同》约定，原告有权就宣布借款到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”之规定，现原告要求被告王泽军偿还借款本息，依法应予支持。因原告所主张的违约金已包含在罚息中，故对原告主张的违约金依法不予支持。因被告王泽军与彭良云系夫妻关系，上述债务系二被告婚姻关系存续期间产生，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确规定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。”之规定，本案被告彭良云未就该规定的除外情形进行举证，故被告彭良云依法应对上述债务承担清偿责任。虽然被告王泽军、彭良云作为抵押人在合同上签字，但因涉案房屋未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”及第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”之规定，本案的房屋未设立抵押登记，故抵押合同未生效。《个人购房担保借款合同》约定由锦泰源公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止期间为借款人的债务承担连带保证责任，本案涉案房屋在办理抵押登记前，被告锦泰源公司仍应承担连带保证责任。因本案并未办理抵押登记，而是办理预购商品房抵押权预告登记，而优先受偿权的前提为已办理了抵押登记，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的主张因条件不成就，依法不予支持。因原告与被告锦泰源公司约定了对保证金专户内的资金享有质押权，原、被告的约定符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，故原告对被告锦泰源公司保证金专户内资金享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告王泽军、彭良云于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行借款本金203084.02元，并按合同编号为52020120130015629的《个人购房担保借款合同》约定支付利息、复利、罚息；
二、被告贵州省黔西县锦泰源房地产开发有限公司对上述债务于被告王泽军、彭良云取得位于黔西县城关镇××花园××号住房房地产权属证书、并办妥以原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行为抵押权人的抵押登记手续之日前为王泽军、彭良云所欠的债务承担连带清偿责任，且原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行对被告贵州省黔西县锦泰源房地产开发有限公司以其开设的保证金专户内资金对被告王泽军、彭良云所欠的债务享有优先受偿权（即被告贵州省黔西县锦泰源房地产开发有限公司以其开设的保证金专户内资金对被告王泽军、彭良云所欠上述债务承担质押担保责任），被告贵州省黔西县锦泰源房地产开发有限公司对上述债务承担清偿责任后，有权对被告王泽军、彭良云进行追偿；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行的其他诉讼请求。
案件受理费2196元（已减半收取），由被告王泽军、彭良云负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。
审判员 徐敏
二〇一七年十二月十二日
书记员 刘佳