北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初18655号
原告：高玉梅，女，1959年6月24日出生，北京腾阳法律咨询事务所投资人，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：杨久林，北京腾阳律师事务所律师。
原告：北京腾阳法律咨询事务所，住所地北京市通州区梨园东里*号楼*单元***号。
投资人：高玉梅，主任。
委托诉讼代理人：杨久林，北京腾阳律师事务所律师。
被告：葛洪瑞，男，1964年8月4日出生，住河北省廊坊市香河县。
委托诉讼代理人：殷红天，北京仁创律师事务所律师。
被告：杨风英，女，1965年5月6日出生，住河北省廊坊市香河县。
委托诉讼代理人：殷红天，北京仁创律师事务所律师。
第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。
法定代表人：杨林，董事长。
原告高玉梅（以下简称姓名）、北京腾阳法律咨询事务所（以下简称腾阳事务所）诉被告葛洪瑞、杨风英（以下简称姓名），第三人中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月6日、2017年11月1日公开开庭审理了本案。高玉梅的诉讼代理人杨久林、腾阳事务所的诉讼代理人杨久林、葛洪瑞及其诉讼代理人殷红天、杨风英及其诉讼代理人殷红天到庭参加诉讼。信托公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高玉梅、腾阳事务所向本院提出诉讼请求：1.判令葛洪瑞、杨风英配合将北京市通州区砖厂北里x号楼x层1x4号房屋过户至腾阳事务所名下；2.判令葛洪瑞、杨风英以52万元为基数，按照每日万分之五的计算标准，向高玉梅支付自2016年12月16日起至上述房屋过户至腾阳事务所名下之日止的违约金；3.判令葛洪瑞、杨风英给付高玉梅、腾阳事务所为其垫付的取暖费、物业费等共计5052.53元；4.判令信托公司在葛洪瑞清偿借款后，及时办理上述房屋的解除抵押登记手续；5.判令葛洪瑞、杨风英给付高玉梅、腾阳事务所调查费1500元、担保费11520元，并由葛洪瑞、杨风英承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。事实和理由：葛洪瑞与杨风英系夫妻关系。2016年7月12日，葛洪瑞与高玉梅签订房屋买卖合同，约定葛洪瑞将北京市通州区砖厂北里x号楼x层1x4号房屋出售给高玉梅。后高玉梅依约支付购房款，葛洪瑞依约将涉案房屋交付。但因葛洪瑞未依约将涉案房屋贷款清偿完毕并将涉案房屋过户，故诉至本院。
葛洪瑞、杨风英辩称，承认原告所述二人身份关系、葛洪瑞与高玉梅签订房屋买卖合同的事实。但：腾阳事务所并非房屋买卖合同当事人，故其不具备本案原告资格；涉案房屋性质是商住两用房屋，根据目前的限购政策，高玉梅无法继续购买该房屋，涉案房屋亦无法变更产权登记至高玉梅、腾阳事务所名下，房屋买卖合同实际无法履行；高玉梅与其本案中的委托诉讼代理人杨久林系夫妻关系，依据律师行为规范，属违法行为，所产生的法律效果应属无效；涉案房屋在另案诉讼中被确定价款为92万元，但本案房屋买卖合同中约定的价款为82万元，高玉梅的行为属于趁人之危，故涉案房屋买卖合同应属无效。综上，故不同意高玉梅、腾阳事务所的诉讼请求。
信托公司述称，信托公司与葛洪瑞、杨风英存在合法的债权债务关系，现信托公司的债权尚未有效实现，信托公司作为债权人，依法享有涉案房屋全部产权份额的抵押权；待信托公司债权全部实现后，信托公司同意解除涉案房屋的抵押登记手续。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：葛洪瑞与杨风英系夫妻关系。涉案房屋登记在葛洪瑞名下，该房屋规划用途为办公。2016年7月12日，葛洪瑞、杨风英与高玉梅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：葛洪瑞将涉案房屋出售给高玉梅；房屋成交价格为82万元；合同签订时，高玉梅向葛洪瑞支付42万元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费等全部费用由出卖人承担；因涉案房屋已设定抵押，葛洪瑞应当于2016年10月31日前办理抵押注销手续；自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；关于涉案房屋交付、合同的违约责任、税费相关规定等内容，由双方另行协议约定。
2016年7月13日，葛洪瑞、杨风英与高玉梅签订《补充协议》，约定：涉案房屋总价款为82万元，首付款42万元，其中总房款82万元内的20%的部分为定金；因房屋处于抵押状态，暂无法办理过户手续，因此，待解押后办理更名过户手续，过户后，买受人将剩余房款40万元支付给出卖人，过户时的相应费用由买受人承担；给付首付款时，出卖人将房屋交付给买受人，同时将产权证原件交付给买受人；因涉案房屋处于出租状态，故双方共同到中介机构办理交接手续，之后涉案房屋租金归买受人所有，中介机构直接将租金支付给买受人，此前拖欠的各种费用由出卖人处理；因涉案房屋为商住两用房，不属于限购范围，因此出卖人保证能够将涉案房屋过户至买受人名下，否则承担违约责任；办理涉案房屋产权过户时，登记产权人不限于买受人本人，买受人有权选择登记的产权人，出卖人应当按照买受人的要求办理过户手续；因抵押或查封的原因导致不能履行合同，为出卖人违约；任何一方违约，应承担因违约给守约方造成的全部损失，双方约定，按发生纠纷时的房屋市值与购房时双方约定价格的差价，视为出卖人给买受人造成违约的损失；如果违约，违约方要承担相应的律师费用。
后葛洪瑞向高玉梅出具补充文件，承诺：1.2016年12月15日前还清房贷并过户给买受人；2.产权过户后买受人一次性付清余款；3.买受人可以选择用剩余房款替葛洪瑞还房贷，出卖人全力配合，产权过户后双方一并结算；4.2016年12月15日前未能过户的，过户费用由出卖人承担，并以已付房款的四分之一向买受人给付违约金至过户之日。
2016年7月13日，高玉梅、葛洪瑞与北京梓晟房地产经纪有限公司签订《三方协议》，约定：自2016年7月13日之后，葛洪瑞委托该公司出租涉案房屋合同项下的全部权益由高玉梅所有，涉案房屋租金由该公司直接交给高玉梅。
2016年7月13日，高玉梅给付葛洪瑞、杨风英购房款41.5万元，后于2016年7月23日给付葛洪瑞、杨风英购房款10.5万元。
2016年10月8日，葛洪瑞、杨风英与腾阳事务所重新签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：葛洪瑞将涉案房屋出售给高玉梅；房屋成交价格为82万元，此前高玉梅已经支付房款52万元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费等全部费用由出卖人承担，买受人垫付后有追偿权；出卖人已经于2016年7月13日前将房屋交付给买受人高玉梅；出卖人应于2016年10月31日前办理房屋抵押注销手续；双方于2016年12月15日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，登记在腾阳事务所或高玉梅名下，买受人有选择权；违约责任、相关税费等以高玉梅与葛洪瑞及杨风英此前约定为准。
2016年12月17日，高玉梅支付涉案房屋自2015年6月26日至2016年6月25日期间的物业费用1946.94元，以及2013至2015年度的供暖费3105.59元。
在本案诉讼过程中，葛洪瑞于2017年7月12日将涉案房屋贷款结清，并将该房屋上已经设立的抵押权登记注销，并以涉案房屋为抵押，向信托公司借款75万元，贷款期限自2017年8月23日起至2025年8月23日止，2017年8月28日，信托公司于涉案房屋上设立抵押权。
另查，腾阳事务所系个人独资企业，投资人为高玉梅。根据目前限购政策，将涉案房屋转移登记至腾阳事务所名下符合限购政策。
本案审理过程中，高玉梅向本院提供其名下银行账户的存款证明书，该证明书载明截至2018年5月2日，高玉梅名下账户存款为80万元。该数额足以证明高玉梅具有代葛洪瑞、杨风英向信托公司清偿贷款的能力。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，葛洪瑞、杨风英与高玉梅于2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其后签订的数份协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。现高玉梅依据上述合同及补充协议的约定，要求葛洪瑞办理涉案房屋产权变更登记手续，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，高玉梅有权要求葛洪瑞将涉案房屋产权变更登记至腾阳事务所名下，且腾阳事务所同意将该房屋产权登记至其名下，本院对此不持异议。
根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。庭审过程中，高玉梅表示，同意代葛洪瑞、杨风英向信托公司偿还其借款以消灭信托公司于涉案房屋上设立的抵押权。高玉梅代葛洪瑞、杨风英向信托公司偿还贷款本金75万元以及利息、相关费用后，扣除其应当向葛洪瑞支付的涉案房屋剩余购房款30万元，其余部分可另行向葛洪瑞、杨风英追偿。
根据双方合同约定，葛洪瑞未能于2016年12月15日前将涉案房屋过户的，过户费用由出卖人承担，并以已付房款的四分之一向买受人给付违约金至过户之日。本院认为，双方约定的违约金数额过高，综合本案案情，本院将葛洪瑞应当给付的违约金数额酌情调整为8万元。
根据双方合同约定，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水费等全部费用由出卖人承担，买受人垫付后有追偿权。故对于高玉梅要求葛洪瑞支付其垫付的涉案房屋取暖费、物业费的诉讼请求，本院予以支持。
对于高玉梅、腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英承担调查费、担保费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
庭审过程中，高玉梅、腾阳事务所向本院提交葛洪瑞、杨风英分别与高玉梅、腾阳事务所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，经本院释明，高玉梅、腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英依照双方于2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》履行其相应义务。因腾阳事务所并非该合同当事人，故依据合同的相对性，对于腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英、信托公司承担相应责任的诉讼请求，本院不予支持。
庭审过程中，葛洪瑞、杨风英辩称高玉梅与其本案中的委托诉讼代理人杨久林系夫妻关系，依据律师行为规范，属违法行为，所产生的法律效果应属无效，但是并未就其该项主张出示相应证据；葛洪瑞、杨风英辩称高玉梅以82万元购买涉案房屋的行为属于趁人之危，涉案房屋买卖合同应属无效，但庭审过程中，葛洪瑞、杨风英承认其系急于为子女购房，故以82万元的价格将涉案房屋出售给高玉梅，签订涉案房屋买卖合同系其真实意思表示。故对其上述答辩意见，本院不予采信。
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，信托公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
综上所述，故高玉梅要求葛洪瑞办理涉案房屋产权变更登记手续、要求信托公司配合办理涉案房屋产权变更登记手续、要求葛洪瑞向其支付违约金，并支付涉案房屋物业费、取暖费的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持；高玉梅要求葛洪瑞、杨风英给付调查费、担保费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；腾阳事务所要求葛洪瑞、杨风英、信托公司承担相应责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告高玉梅于本判决生效之日起七日内，代被告葛洪瑞、杨风英向第三人中国对外经济贸易信托有限公司偿还全部贷款本金七十五万元及利息、相关费用，被告葛洪瑞、杨风英、第三人中国对外经济贸易信托有限公司对上述事项予以配合，并协助原告高玉梅办理北京市通州区砖厂北里x号楼x层1x4号房屋的解除抵押登记手续；
二、被告葛洪瑞、杨风英于涉案房屋解除抵押登记之日起七日内，配合原告高玉梅办理该房屋的变更产权登记手续，将该房屋登记至原告北京腾阳法律咨询事务所名下；
三、被告葛洪瑞给付原告高玉梅违约金八万元，以及涉案房屋供暖费三千一百零五元五角九分、物业费用一千九百四十六元九角四分，以上共计八万五千零五十二元五角三分，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告高玉梅的其他诉讼请求；
五、驳回原告北京腾阳法律咨询事务所的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千五百元，由被告葛洪瑞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
保全费二千五百元，由被告葛洪瑞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 钱笑
二〇一七年十一月十日
书记员 岳瑶