福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初5393号原告：张诗芳男，1935年4月22日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：江承继、陈昭森，福建航嘉律师事务所律师。被告：福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会，住所地福州市仓山区螺洲镇洲尾村。法定代表人：林康，主任。委托诉讼代理人：方美羡，福建瑞权律师事务所律师。原告张诗芳与被告福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会所有权确认纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张诗芳及其委托诉讼代理人江承继、被告福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会的法定代表人林康及委托诉讼代理人方美羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会大楼归原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月5日，被告因改造自来水，缺乏资金，故欲将福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会大楼进行转让，并向外发布公告称：“经村两委和全体村民代表研究，决定将洲尾委会办公楼以投标形式公开投标……”。2005年7月18日，原告以人民币180000元（壹拾捌万元）中标，随后被告向原告开具福建省村集体专用收款票据，确认收到原告“洲尾委会使用权转让款”人民币180000元。经被告村委会及村民代表会议确认，原被告于2005年10月17日正式签订了转让协议书。该协议书明确约定：被告将坐落于螺洲镇洲××（××武警医院门口斜对面）××村部壹幢转让给原告永久为业；该房系双层混凝土结构，占地面积叁佰叁拾叁平方米，建筑面积柒佰平方米，楼下玖间、楼上捌间；此房东至林文峰厂房、西至通道、南至村部店面、北至变压器房止，四至清楚；本协议自签订之日起有证产权即属原告所有，原告可自由支配使用；同时，被告须在签订之日起，三个月内搬出。2006年9月7日，原告以受让房屋年久失修为由，向被告提出申请，希望能够重新装修并加盖一层，此申请得到村委会的认可，并予以加盖公章。同时，被告分别于2011年7月3日、2011年11月20日向原告出具两份证明，确认了2005年原告的受让行为系经福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会的村两委及村民代表研究决定的，现产权属原告所有，同时确认了该房子的现居住人员。被告辩称，一、原告诉讼请求名为“所有权确认”，实为要求履行《转让协议书》，原告的起诉已经超过两年诉讼时效，应予驳回。原告诉讼请求要求确认不动产所有权归其所有，其实质是要求洲尾委会履行《转让协议书》，变更物权归属，基于《转让协议书》的约定而提起的诉请仍属于债权请求权，应受两年诉讼时效的限制。二、《转让协议书》因违反法律强制性规定，应属无效合同，因合同取得的财产应互相返还。（一）《转让协议书》违反《村民委员会组织法》第二十四条的规定。《村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”；村集体财产的处分，必须经过村民会议讨论决定。（二）《转让协议书》违反《合同法》第52条第二款的规定。洲尾委会大楼在产权登记中属于村集体所有，《转让协议书》的转让价格远低于市场价且未经过评估，合同恶意损害洲尾集体的利益，根据《合同法》第五十二条第二款的规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，合同应属无效。（三）《转让协议书》违反《合同法》第52条第五款的规定。根据2000年实施的地方性法规——《福建省村集体财务管理条例》第十八条“村集体固定资产的拍卖、转让、入股，应当由依法取得相应资质的资产评估机构评估；无资产评估机构评估的，可由村集体组织评估小组按照国家有关规定进行评估，评估结果须经村民会议或者村民代表会议确认。”中共福建省委办公厅福建省人民政府办公厅印发《关于加强农村集体资金资产资源监督管理的意见》的通知第三点第（三）项明确“全面推行农村集体资产出让、资源开发利用公开竞价和招标投标。全面引入市场竞争机制，对农村集体产资产出让、租赁、承包和资源开发利用等实行公开竞价和招标投标。各地要根据实际，明确相应数额的农村工程项目、大宗物品采购以及村集体资产产权交易、资源开发利用必须实行公开竞价和招标投标。”从《村民委员会组织法》、《合同法》等法律的规定，再到福建省地方性法规《福建省村集体财务管理条例》和《关于加强农村集体资金资产资源监督管理的意见》规定，本案村集体所有的固定资产，其拍卖应由有资质的评估机构评估，而评估结果必须要通过村民代表会议的确认，然后才能进行招投标出让，出让处分还必须经过村民会议讨论决定。本案诉争房产，不仅在拍卖前没有进行评估，而且在招投标过程中，中标人也并非原告，根据洲尾委会2005年7月11日的村民代表会议的记录，“林乃其以18万元中标”，这也进一步说明，原告与当年的洲尾委会签订《转让协议书》的行为，既没有评估在前，也没有经过村民代表大会表决，更加没有村民会议讨论同意的决议，《转让协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。（四）根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因本案《转让协议书》取得的财产，双方负有互相返还的义务。三、原告诉请的洲尾委会大楼归其所有，超出《转让协议书》处分的标的房产，其诉请不应予以支持。1、原告诉请的洲尾民委员会大楼并非《转让协议书》中的房产，二者并不一致。《转让协议书》中交易房产的占地面积、建筑面积为、四至与洲尾委会提交的产权证登记信息完全不一致，协议书的房产面积为700㎡，而洲尾委会的产权登记面积为1241.5㎡。实际上，原告占用的房产仅是洲尾委会集体共有的楼房的一部分。故，原告诉请洲尾委会大楼归其所有，诉讼请求不明确，不应予以支持。2、原告并不具有洲尾集体经济组织成员资格，该协议因违反法律强制性规定，应属无效，原告诉请确权已无据可依。根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，原告在占用诉争房屋后，并没有申请权属变更登记，原告自知无法通过合法登记手续获取房屋所有权，也侧面证明，原告并没有洲尾集体经济组织成员资格。根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及2011年全国民事审判工作会议纪要第15点的“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”规定，《转让协议书》亦不具有法律效力。综上，《转让协议书》属无效合同，原告诉请确认洲尾委会大楼的所有权归属，其诉讼请求也超出了《转让协议书》的标的房屋，超过合同标的的诉讼请求亦不应得到支持，恳请依法应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的村民委员会《公告》、收款发票、转让协议书真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。原告提交了申请书、2011年7月3日及2011年11月20日的洲尾村委会《证明》原件核对，故本院对该组证据真实性予以确认。2.原告对被告提交的房屋所有权证真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。被告提交了2005年6月25日村会议记录、2005年7月9日村民代表预备会议记录、2005年7月10日全体村民代表会议记录、2005年7月11日村委会办公楼招标会议记录原件核对，故本院对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于仓山区××××村的混合构双层楼房一座（一层建筑面积650.97平方米，二层建筑面积590.53平方米）的房屋所有权人登记为被告福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会，产别为集体所有。2005年7月，被告为补贴安装自来水费用，召开村民代表大会讨论决定将村委会办公楼公开拍卖，标底为180000元。2005年7月5日，被告对外发布公告，内容为“经村两委和全体村民代表研究，决定将洲尾委会办公楼以投标形式向全体村民公开投标，投标起价为180000元，投标时间定于2005年7月11日晚8点整，参与投标者当日携带50000元现金作为投标保证金，中标者应于中标第二日上午10点之前将中标款全部付清，逾期作废”。2005年7月11日，洲尾村民林乃其受原告的委托参与投标，以180000元中标。2005年7月18日，福州市仓山区螺洲镇洲尾村经济合作社开具交款人为“张诗芳”、项目为“洲尾委会使用权转让款”、金额为180000元的票据一张。2005年10月17日，被告与原告签订一份《转让协议书》，内容为“今有村部一幢，坐落螺洲镇洲尾原武警医院门口斜对面。该房系双层混凝土结构，占地面积333平方米，建筑面积700平方米，楼下9间，楼上8间，其中不包括楼梯间和卫生间。村委会将村部以180000元转让给张诗芳永久为业，自签订之日起产权即属张诗芳所有，张诗芳可自由支配”。协议签订后，被告将协议中的房屋交付原告使用。2006年9月，原告向被告申请将房屋加盖一层。2011年7月3日，被告出具证明一张，证明原告于2005年协议卖断原洲尾村委会大楼，原告家庭成员长期居住该地址。2011年11月20日，被告出具证明一张，内容为“2005年经村两委和村民代表研究决定将洲尾原村部一幢办公楼工业区2号卖给张诗芳，现产权属张诗芳所有”。本院认为，《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权，而本案系基于物权法提起的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于原告诉请的确认福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会大楼归其所有，本院认为，首先，《转让协议书》所涉房屋系农村集体所有，该房屋所在的土地性质为村集体所有，根据我国现行“房随地走、地随房走、房地一体”的房地产制度，农村房屋买卖包括房屋所有权及其宅基地使用权的买卖。由于宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项基本权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，具有福利性与保障性功能，因此，农村房屋的买卖合同，应当同时符合以下条件：出售给本集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、转让行为经集体经济组织同意等条件，现原告提交的证据不能证实原、被告之间的房屋买卖均符合上述条件，原、被告签订的《转让协议书》效力尚未确定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现原告径行诉请确认福州市仓山区螺洲镇洲尾村民委员会大楼归其所有，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张诗芳的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告张诗芳负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  秦 霖人民陪审员  陈贵容二〇一七年八月三日书 记 员  林彦琪