南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦商初字第1074号
原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行，住所地南京市山西路68号。
代表人郭元陶，行长。
委托代理人吴浩，男，中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行房地产金融业务部职员。
被告徐荣，男，汉族，1971年4月30日生。
被告南京航空瑞华置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇城郊村。
法定代表人程希杰。
原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称建行鼓楼支行）与被告徐荣、南京航空瑞华置业有限公司（以下简称航空瑞华公司）金融借款合同纠纷一案，原告建行鼓楼支行于2015年5月5日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告建行鼓楼支行的委托代理人吴浩到庭参加诉讼，被告徐荣、航空瑞华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行鼓楼支行诉称，徐荣与中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）于2009年7月10日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》。根据合同约定，建行江苏省分行于2009年7月17日向徐荣发放了个人住房贷款230000元，徐荣以其购买的位于南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室的房产作为抵押物为上述贷款提供担保，航空瑞华公司为上述贷款提供连带责任保证担保。徐荣自2013年8月起开始逾期，已连续多期未按约还款，已构成违约。建行江苏省分行已将债权转让给建行鼓楼支行，故建行鼓楼支行诉至法院，请求依法判令：1、徐荣立即偿还建行鼓楼支行借款本金182880.95元及利息、罚息（截至2015年8月17日利息、罚息合计为18307.69元，自2015年8月18日起至实际清偿之日止，利息、罚息按合同约定的利率标准计算）；2、确认建行鼓楼支行对徐荣用于抵押的位于南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室的房产享有优先受偿权；3、航空瑞华公司对徐荣的上述债务承担连带保证责任；4、徐荣、航空瑞华公司承担本案诉讼费用。
被告徐荣、航空瑞华公司未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2009年7月10日，建行江苏省分行（贷款人）与徐荣（借款人，抵押人）、航空瑞华公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：徐荣向建行江苏省分行借款230000元用于购买位于南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室的房产，借款期限为2009年7月16日至2024年7月15日；利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，每年的1月1日调整；借款逾期的（即借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下担保方式为抵押和保证，抵押财产为南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室，保证方式为连带责任保证，抵押及保证范围均包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。
上述借款合同签订后，建行江苏省分行与徐荣、航空瑞华公司签订《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：徐荣将其购买的位于南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室的房产抵押给建行江苏省分行作为前述借款的担保，航空瑞华公司对该借款承担连带保证责任；抵押及保证的范围均包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；航空瑞华公司的担保期间自抵押合同生效之日起至徐荣取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》并办理好《房屋他项权证》交由建行江苏省分行止。2009年7月13日，建行江苏省分行与徐荣、航空瑞华公司就上述房产办理了抵押预告登记。徐荣至今未办理该房产的所有权证，建行江苏省分行亦未取得他项权证。
2009年7月17日，建行江苏省分行向徐荣发放贷款230000元，但徐荣未按约按时足额偿还贷款本息，连续逾期超过三个月。截至2015年8月17日，徐荣尚欠借款本金182880.95元，利息、罚息合计18307.69元。
2015年3月11日，建行江苏省分行与建行鼓楼支行签订《债权转让协议》，约定：建行江苏省分行将与徐荣签订的前述借款合同项下的债权全部转让给建行鼓楼支行，该合同项下一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行鼓楼支行行使。2015年3月19日，建行鼓楼支行以邮寄挂号信的形式向徐荣、航空瑞华公司送达了债权转让通知。
以上事实，有原告建行鼓楼支行提交的公证书、《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款支付凭证、《债权转让协议》、对账单、挂号邮件清单及当事人陈述等予以证实。
本院认为，建行江苏省分行与徐荣、航空瑞华公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行按约向徐荣发放了贷款，但徐荣未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求徐荣清偿借款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息。建行江苏省分行将《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债权债务转让给建行鼓楼支行并已通知债务人徐荣和担保人航空瑞华公司，该转让行为合法有效。据此，债权受让人建行鼓楼支行主张徐荣偿还所欠借款本金及利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2015年8月17日，徐荣尚欠借款本金182880.95元，利息、罚息合计18307.69元，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。徐荣以位于南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室的房产为其与建行江苏省分行的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理抵押权预告登记，在徐荣未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，建行江苏省分行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故建行鼓楼支行主张对徐荣用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》、《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均约定航空瑞华公司为徐荣上述债务提供连带保证责任担保的期间至贷款人领取房屋他项权证之日止，建行江苏省分行、建行鼓楼支行至今未取得房屋他项权证，故航空瑞华公司仍应承担连带保证责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，无论该笔贷款是否存在债务人自身提供的物的担保，亦无论该担保是否有效设立，贷款人均有权直接要求航空瑞华公司承担连带保证责任，航空瑞华公司承诺不提出任何异议，故建行鼓楼支行要求航空瑞华公司承担连带还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。徐荣、航空瑞华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供反驳建行鼓楼支行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐荣于本判决发生法律效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行借款本金182880.95元及利息、罚息（截至2015年8月17日，利息、罚息合计18307.69元；自2015年8月18日起至实际还款之日止的利息、罚息，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告徐荣不履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行有权依法处置被告徐荣用于抵押的位于南京市溧水区永阳镇天胜花苑xx幢x单元xxx室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在抵押担保范围内优先受偿。
三、被告南京航空瑞华置业有限公司对上述第一项判决主文所确定的被告徐荣的债务承担连带清偿责任。
案件受理费4245元，公告费600元，合计4845元，由被告徐荣、南京航空瑞华置业有限公司负担（被告徐荣、南京航空瑞华置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行向本院预交，被告徐荣、南京航空瑞华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南京鼓楼支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）
审 判 长 陈学明
人民陪审员 沙 黎
人民陪审员 宋志勇
二〇一五年十月八日
见习书记员 孔凡燕