江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民终801号
上诉人（原审原告）：金胜昔。
委托诉讼代理人：彭远明，江苏宁盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通四建集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区经济开发区世纪大道999号。
法定代表人：俞国兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尹艳，江苏君远律师事务所律师。
原审第三人：南京华光房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟镇悦民东路。
法定代表人：钱菊生，该公司董事长。
上诉人金胜昔因与被上诉人南通四建集团有限公司（以下简称南通四建）、原审第三人南京华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民初字第74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。上诉人金胜昔的委托诉讼代理人彭远明，被上诉人南通四建的委托诉讼代理人尹艳，原审第三人华光公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金胜昔上诉请求：撤销一审判决，停止对涉案房屋的执行；一、二审诉讼费用由南通四建承担。事实与理由：1金胜昔的妻子刘怀霞先转账30万元房款给华光公司，后接到华光公司通知，另行现金支付84160元房款。为了方便，华光公司向金胜昔出具了一张收据。因此导致一审判决认定金胜昔实际付款对象、支付形式与收据存在不一致的情形。2、金胜昔购买涉案房屋系基于其已购买华光公司的房产进行酒店经营，涉案房屋系金胜昔购买的酒店的办公、居住配套用房。华光公司向金胜昔出具了《房屋交接确认单》，该《房屋交接确认单》具备了房屋买卖合同的基本要素，应视为房屋买卖契约。华光公司不能开具购房发票的原因系华光公司无法向税务部门缴纳拖欠的税费，责任在华光公司。如果华光公司能够开具发票，金胜昔早已完成过户手续。3、华光公司向金胜昔交付房屋后，金胜昔对涉案房屋进行了装修，并实际居住。因华光公司一直拖欠税款，过户事宜一直在协调中，故未能办理过户手续，不存在金胜昔未办理房屋过户手续超过合理期限的问题。4、金胜昔购买涉案房屋，进行了装修并实际居住，涉案房屋并未查封，一审判决认定金胜昔购买涉案房屋时未尽合理注意义务错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误。
南通四建辩称，1、金胜昔与华光公司未签订合法有效的《房屋买卖合同》，双方不存在房屋买卖合同关系。《城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《南京市房地产交易管理办法》第十条规定，房地产交易应当使用书面合同。故当事人进行房地产转让时，均应当采取书面合同形式。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。金胜昔与华光公司未就涉案房屋签订任何具备上述主要内容的协议，即未签订合法有效的商品房买卖合同，双方不存在房屋买卖合同关系。2、金胜昔未支付涉案房屋购房款。首先，虽然金胜昔一审庭审中主张其以384160元购买涉案房屋，但其并未与华光公司就涉案房屋签订买卖合同，亦未提供其他证据证明涉案房屋的价格系384160元。其次，金胜昔提供的2014年7月22日的30万元汇款凭证上的收款人为南京华光置业发展有限公司（以下简称华光置业公司），且汇款凭证上未注明款项用途。涉案房屋系华光公司名下的房产，该30万元系金胜昔与华光置业公司之间的其他经济往来，并非支付的涉案房屋的购房款。3、金胜昔未提供任何证据证明其已实际占有涉案房屋，应承担举证不能的法律责任。4、金胜昔对涉案房屋未办理过户登记明显存在过错。一审庭审中，金胜昔陈述在向华光公司购买涉案房屋时，其对不能签订房屋买卖合同及出具正式发票是明知的，由此证明金胜昔对涉案房屋不能办理过户登记明显存在过错。金胜昔主张其于2014年7月30日之前已实际占有涉案房屋，但截至法院于2015年4月查封涉案房屋时仍未办理产权过户手续，已明显超过办理过户登记手续的合理期限。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，涉案房屋属于华光公司所有，法院有权查封。请求驳回上诉，维持原判。
金胜昔向一审法院起诉请求：停止对江苏省南京市江宁区悦民路133号银河湾花园17幢315室房屋的执行并由南通四建承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市江宁区汤山街道悦民路133号银河湾花园17幢315室的房屋所有权证、土地使用权证上记载的权利人为华光公司，房屋所有权证登记时间为2010年3月11日。
南通四建与华光公司建设工程施工合同纠纷一案，南通四建、华光公司不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日作出（2015）苏民终字第159号民事判决书，判决：一、撤销（2013）宁民初字第25号民事判决；二、华光公司于本判决生效之日起十五日内支付南通四建工程款3112844.23元及利息。该判决生效后，南通四建于2015年7月10日向江苏省南京市中级人民法院申请强制执行。
执行过程中，江苏省南京市中级人民法院于2015年4月20日作出（2013）宁民初字第25号民事裁定书，裁定：查封华光公司名下的银河湾315室房屋。2015年10月19日，该院发出（2015）执字第302号公告，内容有：本院将对华光公司所有、已被本院查封的位于银河湾315室房地产进行评估、拍卖，责令上述房地产的占有（使用）人于2015年11月5日前迁出。为此，金胜昔向该院提起书面异议。经审查，该院于2015年11月30日作出（2015）宁执异字第110号执行裁定书，驳回案外人金胜昔的异议。金胜昔遂诉至该院要求判如所请。
金胜昔为证明其购买了涉案房屋，向该院提交如下证据：1、南京银行结算业务申请书，证明金胜昔爱人向华光公司支付了30万元的房款；2、华光公司开具给金胜昔的收据，金胜昔购买涉案房屋房款是38万余元，证明金胜昔已将全部购房款支付给华光公司；3、房屋交接确认单，证明涉案房屋已按现状交付给金胜昔；4、照片一组，证明金胜昔购买房屋后，对房屋进行了装修，并已实际居住在涉案房屋中；5、房屋所有权证和土地使用权证，证明华光公司已将涉案房屋的两证交给金胜昔，房屋未办理过户的原因系因华光公司资金困难，无法向税务机关交纳税款，导致无法开具发票和打印正式合同。南通四建质证认为：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均不认可；证据1上所载付款人并不是金胜昔本人，收款人是华光置业公司，且没有注明款项用途，因此不能证明该笔款项是涉案房屋的购房款；证据2上收款单位是华光公司，与证据1上的收款人不一致，且该收据上财务主管、收纳等栏都是空白的，不符合收款单位、财务人员出具收据的做法，无法达到金胜昔的证明目的；证据3无法证明金胜昔在法院查封前已实际使用房屋；证据4无法证明涉案房屋已经由金胜昔实际占有，也无法证明照片上的房屋是涉案房屋；对证据5的真实性予以认可，但该证据不能证明金胜昔是如何从华光公司取得涉案房屋的，也不能证明金胜昔与华光公司之间存在房屋买卖合同关系。第三人华光公司对该5份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋确实是华光公司交付给金胜昔的。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述规定，金胜昔要求人民法院解除对涉案房屋的查封，需同时具备支付全部房款、实际占有、对未办理过户手续无过错三个条件。本案中，首先，金胜昔主张其已经支付全部房款，30万元系其妻子刘怀霞打入华光置业公司的账户，另84160元为现金支付，而华光公司出具的收据上该384160元收款方式为转账，金胜昔实际付款对象与支付形式与收据存在不一致的情形；其次，双方当事人并未签订书面的正式房屋买卖合同，华光公司亦未给金胜昔开具正式的购房发票；再次，金胜昔认为其于2014年7月30日之前已经实际占有房屋，但截止2015年4月即该院查封涉案房屋时，双方在长达九个月时间内未办理房屋过户手续，已明显超过办理过户手续的合理期限；最后，金胜昔作为涉案房屋买受人，其购买涉案房屋时，应对涉案房屋的现状及法律状态进行审查，金胜昔未尽合理注意义务，应当自行承担相应法律后果。
综上，因金胜昔提供的证据并不足以证明其存在阻却执行的情形，故该院对金胜昔的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回金胜昔的诉讼请求。本案案件受理费7062元，由金胜昔负担。
对一审查明的事实，金胜昔、南通四建均无异议，本院予以确认。
经金胜昔、南通四建确认，本案二审的争议焦点为：金胜昔主张停止对涉案房屋的执行是否有事实和法律依据？
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金胜昔主张停止对华光公司名下的涉案房屋的执行不能成立。理由是：1、金胜昔就涉案房屋仅提供了华光公司出具的《房屋交接确认单》，未提供其与华光公司签订的书面房屋买卖合同。而同时期金胜昔向华光公司购买的江苏省南京市江宁区悦民路133号银河湾花园17幢101室房屋，双方却于2014年7月24日签订了《认购协议书》，并于2014年7月29日签订了《商品房买卖协议》,2014年8月14日签订了《商品房现售合同》。故金胜昔以《房屋交接确认单》为由主张其与华光公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同不能成立，本院不予支持。2、一审中，金胜昔向法院提供涉案房屋装修的照片，以此证明其已合法占有该房屋。但经本院释明，金胜昔未提供涉案房屋装修的合同、支付装修费用的发票等凭证以及涉案房屋的水电费、物业费发票等证据。故仅依据金胜昔提交的涉案房屋的装修照片，无法认定金胜昔已实际占有涉案房屋。3、金胜昔提供华光公司出具的384160元收据，证明其已支付涉案房屋全部价款。但该384160元收据上载明的付款方式为转账，与金胜昔主张的30万元系其妻子刘怀霞打入华光置业公司的账户，另84160元为现金支付不一致。同时，金胜昔亦未提供证据证明华光公司与华光置业公司之间的关系，不能证明刘怀霞打入华光置业公司的30万元为向华光公司支付的涉案房屋的价款。故金盛昔主张其已支付涉案房屋全部价款不能成立，本院不予支持。4、金胜昔作为涉案房屋买受人，其购买涉案房屋时，应对涉案房屋的现状及法律状态进行审查，金胜昔未尽合理注意义务，应当自行承担相应法律后果。金胜昔未提供相应的证据证明其已催告华光公司办理涉案房屋的过户登记，故其对涉案房屋未办理过户登记手续存在过错。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。金胜昔在庭审中认可其名下有其他用于居住的房屋，故不符合上述规定的排除执行的条件。
综上，金胜昔不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的排除执行的条件，其主张停止对涉案房屋的执行无事实和法律依据，一审法院据此驳回其诉讼请求并无不当。
综上所述，金胜昔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7062元，由金胜昔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘军锋
代理审判员 周杨明
代理审判员 周 艳
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 唐文宣