广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第2862号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山，组织机构代码XXXX。
负责人：张真理，行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石。
被告：黎有贤，男，汉族，身份证住址广东省怀集县，另住广东省中山市南区，公民身份号码×××。
被告：中山市金澳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区，组织机构代码××。
法定代表人：冯志春，董事长。
委托代理人：郑新佳、吴柏昌，均系广东千里行律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告黎有贤、中山市金澳房地产开发有限公司（以下简称金澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理。依法由代理审判员钟国平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行中山分行委托代理人郑祝远、被告金澳公司委托代理人郑新佳到庭参加诉讼，被告黎有贤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：被告黎有贤与原告建行中山分行于2015年1月6日签订了借款合同、抵押合同，约定被告黎有贤向原告建行中山分行借款483000元用于购买住房，借款期限从2015年1月7日至2038年1月7日，利率为基准利率；被告黎有贤从支用借款的次月开始按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，原告建行中山分行可按中国人民银行有关规定相应调整；被告黎有贤未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力的情况时，原告建行中山分行有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。被告黎有贤提供所购买广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园XXX幢XXX房作为上述借款的抵押。贷款发放后，被告黎有贤未按合同约定履行还款义务，拖欠借款本息，严重违约。至2015年8月24日，被告黎有贤尚欠原告建行中山分行借款本金478965.78元，利息4927.48元，共计483893.26元。依据原告建行中山分行与被告金澳公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告金澳公司对借款本金、利息（包括罚息）违约金、赔偿金及原告建行中山分行为实现债权而发生的费用提供连带责任保证，目前尚在保证期间。为保证原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.解除原告建行中山分行与被告黎有贤所签订的借款合同；2.被告黎有贤向原告建行中山分行清偿拖欠本金478965.78及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2015年8月24日为4927.48元，其中正常利息4899.83元，罚息27.65元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计483893.26元；3.原告建行中山分行对被告黎有贤提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告金澳公司对上述债务承担连带保证责任；5.被告黎有贤、金澳公司承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告建行中山分行以起诉后从被告金澳公司保证金账户中扣取了部分保证金为由，变更第2项诉讼请求为：截至2015年10月22日，被告黎有贤拖欠本金476495.29元，总利息2488.53元，其中正常利息2442.04元，罚息为46.49元；其他诉讼请求不变。
原告建行中山分行对其陈述提供的证据有：1.个人住房（商业用房）借款合同；2.律师见证书；3.黎有贤身份证、户口簿；4.个人贷款支付凭证；5.商品房抵押登记备案证明；6.商品房销售登记备案表；7.对账单（含起诉时提交的对账单及今天提交的最新对账单）；8.商品房销售贷款合作协议书；9.金澳公司营业执照。
被告黎有贤在法定期限内未提交书面答辩意见，也未到庭应诉、质证及答辩。
被告金澳公司辩称：1.原告建行中山分行已经对涉案的房产办理了抵押登记备案，原告建行中山分行对抵押房产变价的价款享有优先受偿权，根据担保法第28条第1款的规定，我方仅对抵押房产以外的债务承担补充清偿责任，我方承担保证责任后有权向被告黎有贤追偿；2.由于我方不知道被告黎有贤的还款情况，所以对于黎有贤拖欠的本息余额请求法院依法核实。
被告金澳公司对其辩解没有提交证据。
经审理查明：2011年10月14日，金澳公司（甲方）与建行中山分行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市悦来南路的经批准命名为滨河湾花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款账户中直接扣收有关款项。本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。合同还约定了其他事项。
2015年1月6日，黎有贤（借款人、抵押人）与建行中山分行（贷款人）签订编号为440786300-2012-20140800312的《个人住房（商业用房）借款合同》约定：借款人向贷款人借款本金483000元用于购置金澳公司坐落于广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园67幢501房的房产，借款期限为276个月（从2015年1月7日起至2038年1月7日）；借款人不可撤销地授权贷款人将款项一次性划入金澳公司的专用账户；贷款利率为浮动，在基准利率上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据每年的1月1日当日的基准利率调整一次；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息造成借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；抵押人黎有贤以所购房地产广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园XXX幢XXX房设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；此外还约定了其他事项。上述合同签订后，建行中山分行于2015年1月7日将贷款483000元发放至黎有贤指定的金澳公司账户。此后，黎有贤未能按期还款，从2015年7月开始每月均出现逾期还款情况，截至2015年8月24日尚欠借款本金为478965.78元，利息为4927.48元，其中正常利息4899.83元，罚息27.65元。建行中山分行经追讨未果，遂诉至本院，主张前述权利。诉讼期间，建行中山分行从金澳公司保证金帐户扣划部分款项抵偿黎有贤的欠款，当庭确认：截至2015年10月22日，黎有贤拖欠本金476495.29元，总利息2488.53元（其中正常利息2442.04元，罚息为46.49元）。
另查黎有贤提供抵押的上述房产已办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DYXXXXXX号），记载抵押人为黎有贤，抵押权人为建行中山分行。
本院认为：建行中山分行与黎有贤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行中山分行与金澳公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，均体现了各方当事人的真实意思，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，黎有贤作为借款人，应当全面履行还款义务。因黎有贤从2015年7月起没有按约还款，至建行中山分行起诉时已连续多期未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，建行中山分行有权依照合同约定提前收回全部贷款并解除合同，且根据双方合同约定，黎有贤还应承担支付相关利息等违约责任。建行中山分行的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。黎有贤欠款的具体数额，有建行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且黎有贤没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。
黎有贤就本案提供的抵押房产办理了抵押登记备案，属于抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记权利人的将来实现。涉案抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当黎有贤不履行还款义务，构成违约时，建行中山分行对债务人黎有贤提供的抵押预告登记担保房地产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。
金澳公司作为担保人，应依约承担相应保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案中，建行中山分行与金澳公司在签订涉案商品房销售贷款合作协议书及个人住房借款合同中并未明确建行中山分行就保证担保或物的担保来实现债权的先后顺序，属约定不明的情形，现建行中山分行的债权既有债务人即黎有贤提供的物的担保，又有金澳公司提供的保证，依照法律规定，金澳公司作为保证人应对黎有贤提供的物的担保以外的债权承担保证责任，并有权在承担保证责任后向黎有贤追偿。
黎有贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告黎有贤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440786300-2012-20140800312）；
二、被告黎有贤应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金476495.29元及相应的利息、罚息［截至2015年10月22日利息为2442.04元，罚息为46.49元；从2015年10月23日起至清偿之日止，利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440786300-2012-20140800312）约定计算］。
三、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告黎有贤提供抵押的位于广东省中山市南区悦秀街15号滨河湾花园XXX幢XXX房房地产折价或拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权；
四、被告中山市金澳房地产开发有限公司在原告中国建设银行股份有限公司中山市分行行使抵押权后，对被告黎有贤本案债务仍不能清偿的部分，承担连带清偿责任；被告中山市金澳房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告黎有贤追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8558元，减半收取4279元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预付），被告黎有贤负担（该款被告黎有贤应在判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行）；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市金澳房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 钟国平
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 郭淑玲
李小穆
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