杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第762号
原告：宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司。
法定代表人：张宁象。
委托代理人：郑曙光、华旗。
被告：丁道志。
委托代理人：章洪春。
委托代理人：王德华。
被告：杭州韩道餐饮有限公司。
法定代表人：应淑荣。
原告宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司（以下简称原告）诉被告丁道志、杭州韩道餐饮有限公司（以下简称韩道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月24日受理后，依法由代理审判员朱小琼适用简易程序于2009年4月28日第一次公开开庭进行了审理，后因案件需要，本院依法组成合议庭，于2009年8月17日第二次公开开庭进行了审理。原告宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司的委托代理人华旗，被告丁道志的委托代理人章洪春、王德华，被告韩道公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年1月20日，原告（甲方）与丁道志（乙方）订立《项目合作协议》，约定由甲方将位于文一路310号中竹大厦二楼西侧面积为550平方圆形大厅交与丁道志开办韩国料理餐厅，期限从2008年2月1日至2014年4月30日，首年场地使用费70万元，以后每年以6%比例递增。前三个月为免租装修期，首期租金从2008年5月1日算至2008年10月31日，金额为35万元，在合同签订后5日内支付。协议签订后，原告依约交付房屋，丁道志未按约定支付房租，且至今尚有水电费47708.25元未付。原告书面通知催讨无果后，于2009年2月10日通知解除双方协议。租赁期间，丁道志与他人组建韩道公司，由该公司经营承租场地。按约定，韩道公司与丁道志应对租金、违约金、水电费承担共同支付义务，故起诉要求判令：1、丁道志、韩道公司支付房屋租金294444元（计算至2009年2月10日）及逾期付款违约金290000元；2、丁道志、韩道公司支付水电费47708.25元；3、本案诉讼费用由丁道志、韩道公司承担。
被告丁道志答辩称：1、原告无诉讼主体资格，诉争房屋系浙江中竹大厦有限公司所有，原告对诉争房屋无出租的资格，系无权利人。2、本案诉争之项目合作协议，实系具有房屋租赁内容的协议，原告以变相“合作”名义偷逃国家税收系损害国家及第三人利益的行为，故协议应予撤销。3、在原告与丁道志订立具有房屋租赁内容的所谓“项目合作协议”之前，诉争房屋已经由产权人将房屋租赁给第三人，现原告又将诉争房屋出租人第三、四方，造成“一房多租”的现状，责任在于原告。4、丁道志已于2009年3月9日就同一事实、同一纠纷提起诉讼，本案应合并审理，原告另案起诉系回避事实、恶意诉讼之行为，应驳回其起诉。
被告韩道公司答辩称：1、原告无房屋产权证，房屋产权人系“国家林业局竹子研究开发中心”，因此不具有诉讼主体资格。2、在丁道志与原告订立房屋租赁合同之前，韩道公司就已经与房屋产权人国家林业局竹子研究开发中心订立了同一房屋的租赁合同，并且已经交纳了合同条款约定的保证金，造成现在“一房二租”的现状，责任在于原告。3、韩道公司与原告未签订过任何房屋租赁协议，故本案与其无关。
原告提供以下证据：
1、项目合作协议，证明原告与丁道志之间的房屋租赁关系及相关权利义务。
2、催款通知、邮局回执、户籍证明、邮件查单、快件回单、快件流程单，证明原告催告丁道志、韩道公司支付房租金、水电费。
3、解除合同通知、快递回单，证明原告已通知丁道志、韩道公司解除项目合作协议。
4、发票（记帐联），证明丁道志已支付租金25万元。
5、水电费欠款清单，证明丁道志、韩道公司尚欠水电费47708.25元。
6、韩道公司工商登记资料，证明丁道志为韩道公司的开办人之一。
7、房屋租赁合同，证明原告于2007年10月18日从国家林业局竹子研究开发中心处承租位于杭州市文一路310号的诉争房屋。
8、证明材料，证明国家林业局竹子研究开发中心与韩道公司签订租房协议仅为配合该公司登记所需，并不实际履行。
9、证明材料，证明浙江中竹大厦有限公司代原告收取履约保证金的事实。
10、韩道公司卫生许可证、西湖保护环境分局的审批意见，证明丁道志所开办的公司有韩国料理特色。
丁道志提供以下证据：
1、项目合作协议，证明诉争的事实及双方协议实质为房屋租赁合同，不是项目合作协议。
2、银行收费回单。
3、收款收据及汇款申请书。
证据2、3证明丁道志已依约支付过房屋租金的事实。
4、国家林业局竹子研究开发中心与韩道公司签订的租赁协议，证明原告与丁道志签订协议之前，诉争房屋已由产权人与韩道公司订立了房屋租赁合同。
5、收据，证明韩道公司与国家林业局竹子研究开发中心履行了部分协议，支付了履约保证金。
6、国家林业局竹子研究开发中心与杭州思得客餐饮有限公司的租房协议，证明原告并非场地所有权人以及“一场多租”的事实。
韩道公司未提供证据。
对于原告提供的证据，丁道志质证认为，对证据1的真实性、关联性均无异议，对合法性有异议，该份证据实质是为了回避国家的税收，系房屋租赁合同，不是项目合作协议。
对证据2、3中2009年1月8日的催款通知书记载“水电58737元”，与原告诉状中称的4万元多的数据不一致；对相关的快件回执的真实性有异议，无附件证明快件系邮寄给丁道志；户籍证明的真实性无异议，对关联性有异议；对催款通知、解除合同通知的真实性、关联性均有异议，系原告单方制作，不能证明这些材料已送达丁道志。对证据4的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，该款项并没有附上相关的完税凭证，可以证明原告存在损害国家利益、偷逃税收的行为。对证据5有异议，与原告诉称的4万多元的数额不一致。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，丁道志是韩道公司的股东，但不能证明丁道志就代表韩道公司。对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该合同第四项记载“未经浙江中竹大厦有限公司。不得将上述房屋进行转租。或与他人合作经营。”，丁道志与原告签订的项目合作协议就是该条款中表示的合作经营，本案原告实质违反了该合同的相关约定。对证据8、9的真实性、关联性均有异议，在丁道志与原告签订合同两年后，再由国家林业局竹子研究开发中心盖章出具证明不符合常理，该份证明在签订合同时就应当作为合同签订的附件进行备份，故对该证据有异议；国家林业局竹子研究开发中心与两被告之间存在诉讼利益冲突，其所出具的证明不可信。证据10与本案无关。
韩道公司对原告提供的证据质证认为，同意丁道志的质证意见，同时认为，丁道志与原告签订合同所产生的纠纷与其无关。
丁道志提供的证据，原告质证认为，对证据1无异议，实际双方是房屋租赁合同关系，丁道志用于开办韩道公司。对证据2、3无异议，确实已收到25万元的房租，但支付该笔25万元租金的时间也是逾期的，当时只开具了收据，后于2月29日补开了正式的发票。对证据4的真实性无异议，但该合同的签订仅仅是为了工商登记需要，该协议记载的履约保证金12万元根本未支付过，真正的合同是项目合作协议，且收据中记载的5万元履约保证金与项目合作协议中记载的5万元履约保证金亦是相吻合的，故实际履行的合同应为项目合作协议。对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，恰可证明丁道志与原告履行的是项目合作协议。对证据6有异议，该合同记载的是文一西路310号二楼东侧，而诉争房屋为西侧，且面积与本案诉争房屋亦不一致，与本案无关，该合同第19条规定“。是为了办理工商注册所用。”，实际该合同系形式上的合同，杭州至今没有思得客公司存在。
韩道公司对丁道志提供的证据认为，对其提供的证据均无异议。
对当事人提供的上述证据，本院认证如下：
对原告提供的证据1、4、6、7、10的真实性予以认定，证据2、3中的两份通知分别由丁道志的母亲丁水翠、妻子丁科平签收，且丁道志未提供证据反驳该两份通知的真实性，故本院对证据2、3的真实性予以认定。证据5系原告单方制作，对其真实性不以予认定，证据8、9与证据7的合同内容并不能相互印证，本院不予认定。丁道志提供的证据1、2、3、4、5的真实性予以认定，对证据6的关联性不予认定。
根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：
2007年10月18日，国家林业局竹子研究开发中心（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将地处文一路310号的中竹大厦包括地下1层，地上1－14层（除七层全部、八层及十四层部份房间外）全部房屋租赁给乙方使用，期限为12年，从2007年10月15起至2008年3月14为装修与试营业期，租金从2008年4月15起算至2020年4月14日止。乙方经营管理期间，实行自主经营、自负盈亏，并可就餐饮、娱乐等经营项目对外转租。
2008年1月20日，原告（甲方）与丁道志（乙方）签订《项目合作协议》，约定甲方将位于文一路310号中竹大厦二楼西侧圆形大厅，建筑面积为550平方米场地移交给乙方经营管理。合作期限为陆年，从2008年2月1日至2014年4月30日，场地使用费首年为人民币70万元，以后第三年以6%比例递增。甲方给乙方三个月免租期，从2008年5月1日起计算场地使用费，每半年一付，首期租金35万元计算至2008年10月31日，在签订合同后5个工作日内支付。在上半年周期结束前，应提前30日向甲方支付下半年周期的租金。乙方不按时足额支付租金，甲方有权收取乙方应缴而未付租金每日千分之五的滞纳金。合同履约保证金5万元，签订合同前交纳，保证期为6年。如乙方不能按时足额支付租金，经催告后30日内仍不支付，视为根本违约，甲方有权无条件单方面解除协议，乙方缴纳的保证金不予退回，乙方所投入的全部装修无偿归甲方所有。如因甲方造成的违约，甲方退回全部保证金，并赔偿乙方实际投入经折旧后装修损失。双方协议还对各自的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给丁道志，丁道志于2008年2月1日支付了25万元租金，并对房屋进行了装修。2009年1月8日，原告发函给丁道志催讨房屋租金，丁道志一直未支付，2009年2月10日，原告发函给丁道志通知解除合同。
2007年12月16日，国家林业局竹子研究开发中心（甲方）与韩道公司（乙方）签订租房协议，约定由甲方将位于文一路310号中竹大厦二楼西侧圆形大厅，建筑面积为550平方米场地移交给乙方经营管理。合作期限为陆年，从2008年1月1日至2013年12月31日。场地租金第1年为50万元，以后每年以2%的比例递增。履约保证金12万元。2007年12月21日，浙江中竹大厦有限公司出具收据，载明收到韩道公司履约保证金5万元。双方还对租金及其他权利义务进行了约定。
本院认为，原告与丁道志签订的《项目合作协议》，实质系双方对诉争场地进行租赁的合意，本质上是一种租赁合同关系。该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按协议约定全面履行义务。协议签订后，原告按约将房屋交付给丁道志经营使用，丁道志应依协议约定交付房屋租金，但其仅在支付25万元租金后，至今未再支付租金，已构成违约。丁道志辩称原告将诉争的场地同时租赁给第三人，构成欺诈，故系原告先违约。本院认为，尽管早在双方协议之前，即2007年12月16日，国家林业局竹子研究开发中心就将本案诉争场地租赁给韩道公司，但并未实际将该场地交付给韩道公司经营使用。在双方协议解除前，即2009年2月10日前，丁道志一直在该场地从事经营，并未受到第三人的影响，丁道志也未提供相应证据证明在双方协议解除前，由于原告将场地同时租赁给第三方造成丁道志对所租场地经营使用上的障碍。故对丁道志的辩解理由，本院不予采信。
现原告依双方协议约定，通过发函催讨丁道志支付租金，丁道志一直未付，原告于一个月后再次发函解除协议，系行使协议约定之解除权，于法有据，双方协议于丁道志收到解除通知时解除。现有证据表明，丁道志已于2009年2月10日收到原告的解除合同通知，故本院认定双方之间的《项目合同协议》于2009年2月10日解除。应原告要求丁道志支付至合同解除时止的租金，理由正当，应予支持。租金计算至2009年2月10日为294178元。原告主张的数额有误，应予纠正。关于原告主张的违约金29万元，丁道志辩称过高，应调整为按逾期每日万分之二点一的比例计算。对此本院认为，根据法律规定，当事人对约定的违约金请求予以减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履情况、当事人的过错程序及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实原则予以衡量，作出裁决。在本案中，丁道志逾期未付租金，已构成违约，故本院综合原告损失及丁道志违约过错程度等因素后，将违约金调整为按逾期每日万分之三比例计算为22531元。至于原告主张的场地水电费，因无相应证据予以证明，故本院不予支持。
关于原告要求韩道公司与丁道志对租金、违约金、水电费承担连带责任的意见，因丁道志并非韩道公司的法定代表人，其在公司设立申请书上签字并不能证明韩道公司委托其承租场地用于公司经营所需，原告也没有其他相应证据证明丁道志与原告签订协议承租诉争场地就是为了设立韩道公司，且韩道公司对此也不予认可，故丁道志承租的场地与韩道公司无关，现原告要求韩道公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、丁道志支付给宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司租金294178元、违约金15772元，共计309950元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10122元，财产保全申请费2520元，共计12642元，由宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司负担6444元，由丁道志负担6198元，其中由丁道志负担部分于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 朱小琼
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 王 皓
二〇〇九年八月十七日
书 记 员 张莲莲