成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第2528号原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司。住所地：成都高新区。负责人楼晓君。委托代理人郭龙伟，北京市中银（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人游义林，女，汉族，1981年9月10日出生，住四川省郫县。系原告公司员工，特别授权代理人。被告成都青红餐饮投资管理有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人张起瑞。原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司（以下简称：苏宁分公司）诉被告成都青红餐饮投资管理有限公司（以下简称：青红公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年4月14日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判。后因被告青红公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员陈敏担任审判长，与人民陪审员钟明、冯飞组成合议庭，依法向被告青红公司公告送达了相关法律文书。公告到期后，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告苏宁分公司的委托代理人郭龙伟、游义林到庭参加诉讼，被告青红公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告苏宁分公司诉称，2012年8月31日，原告与案外人兰军签订了《成都苏宁广场商铺租赁合同》，这之后原、被告及案外人兰军于2012年11月6日签订了《三方协议》，约定案外人兰军将其在《成都苏宁广场商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给被告。上述合同签订后，原告按约交付案涉商铺，被告按约支付了履约保证金，并于2012年12月20日开始营业。然，自2012年12月20日至今，被告以各种理由不按时支付租金、水、电、物管费用等。期间，原告分别于2013年9月1日、2014年6月1日、2014年6月18日多次向被告函告催款并告知《成都苏宁广场商铺租赁合同》自2014年6月21日解除，而被告却置之不理。2014年8月20日，原、被告双方协商终止合同，并签署了《合同终止协议》，约定被告在满足向原告交纳26000元和限期清退房屋的条件后，《合同终止协议》发生法律效力。但被告再次违反约定，未缴款和清退房屋，致使《合同终止协议》未生效。因此原告有权要求被告按《成都苏宁广场商铺租赁合同》承担违约责任。原告于2014年9月11日对案涉商铺的全部物品进行清点登记，并在第三人的见证下对物品进行了清腾并收回了案涉商铺。原告于2014年11月19日通过EMS发函要求被告承担店铺清腾费和恢复还原商铺费。经原告多次催促未果，故提起诉讼，请求法院判令：一、确认被告与原告于2012年8月30日签订的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》已于2014年6月21日解除；二、原告不予退还被告已支付的履约保证金63648元；三、被告向原告支付自2012年9月10日起至2014年6月21日止的欠付租金431321.28元、滞纳金148522.608元；四、被告向原告支付自2014年6月22日起至2014年9月11日止的房屋占有使用费60147.36元（按当年租金标准计算）；五、被告支付逾期交还商铺的违约金189364.80元；六、被告支付商铺清腾费4000元和恢复商铺原状费用310000元；七、被告向原告支付自2012年9月10日起至2014年9月11日止的欠付物业服务费及滞纳金342964.838元，水电费29634元；八、本案诉讼费用由被告承担。原告苏宁分公司为了证明自己的主张提交了如下证据材料：1、《成都苏宁广场商铺租赁合同》及附件《商铺交付标准》、《合同基本条件》、《POS专用收银系统租用规定》，用以证明2012年9月1日，原告与案外人兰军签就苏宁广场第五层第520号商铺签订了租赁合同，双方之间存在商铺租赁关系以及双方对履约保证金、租金标准及交纳时间等权利义务以及违约责任等进行了约定。2、《三方协议》，用以证明原告、案外人与被告于2012年11月6日签订租赁合同的相对人即案外人兰军将其租赁合同所约定的权利义务全部转让给被告即被告承接案外人兰军的所有权利义务。3、《〈成都苏宁广场商铺租赁合同〉之补充协议》，用以证明2014年4月19日，被告所租赁的商铺号520号更名为513号。其余条款内容均按原租赁合同执行。4、《催收函》及邮寄快递单，用以证明原告多次向被告催收租金。5、《关于解除的函》（2014年6月21日）及邮寄快递1089422131407、1089422132807凭证，拟证明原告向被告（兰军）催收租金及物业费等，原告已经明确告知被告2014年6月21日解除合同；6、《合同终止协议》，用以证明原、被告虽然于2014年8月3日签订了终止租赁合同的协议，双方一致确认于2014年8月20日双方所涉案的租赁合同及附件以及补充协议均予以解除，但由于被告未将承诺的26000元的费用及时向原告支付，致该协议未生效。7、《成都苏宁广场项目解除合同及撤场通知函》及《513拉帕餐厅店内清腾物品清单》及邮寄快递单，用以证明原告于2014年9月11日将被告所租赁的商铺及商铺内的物品进行了清腾。8、《文件审批》，用以证明原告将商铺收回后，于2014年9月20日将该商铺租赁给成都焱火夫餐饮管理有限公司。被告青红公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据材料。经审理查明，（一）2012年9月1日原告苏宁分公司与案外人兰军签订了《成都苏宁广场商铺租赁合同》约定，1、苏宁分公司将位于成都市高新区天府大道北段8号成都苏宁广场第五层第520号，建筑面积647平方米（使用面积为408平方米）的商铺租赁给兰军用作“Lawrence”品牌经营使用。其租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日止。首年固定租金为52元/平方米/月（月租金总额为21216元/月），次年固定租金为54.60元/平方米/月（月租金总额为22276.80元/月），第三年固定租金为57.30元/平方米/月（月租金总额为23378.40元/平方米/月）。租金按月支付，计租日为免租装修期结束之次日，乙方须于2012年12月1日前开业。乙方（兰军）向甲方（苏宁分公司）交纳租赁保证金63648元。乙方按商铺使用面积，每月每平方米38元计付物业管理费，水电费由兰军向物业管理公司交纳。未经甲方书面同意，乙方不能转租、转让、分租等。违约责任：在租赁期间内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致商铺发生损坏，造成财产和人身伤害的或未按合同约定时间交付商铺或未经乙方同意或行政管理部门批准，将商铺进行改建、扩建或装修的，乙方有权单方面解除本合同，并要求赔偿损失。若乙方逾期交纳租金及相关费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金，逾期达30日，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，由此造成损失乙方赔偿。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应赔偿。甲方催收租金所产生的费用由乙方承担。同时约定任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址（见合同第十八条）或双方书面通知的其他地址。如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达。（二）2012年11月16日，甲方（苏宁分公司）、乙方（兰军）、丙方（青红公司）签订了《三方协议》，该协议约定，甲方同意在保持原租赁合同内容不变的情况下，乙方将租赁合同中承租方的权利义务转让给丙方。甲方承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务。丙方承诺继续履行租赁合同中承租方的权利义务。2014年4月19日原、被告双方签订了《成都苏宁广场商铺租赁合同》之补充协议，约定原合同租赁区域铺位号为520，现将原铺位号更名为513号，更名铺位号后的甲乙双方的权利义务按原《成都苏宁广场商铺租赁合同》执行。（三）《成都苏宁广场商铺租赁合同》、《三方协议》、《成都苏宁广场商铺租赁合同补充协议》履行过程中，被告未向原告支付租金，原告于2014年6月1日通过邮寄向被告发送了《催收函》，该函件载明，乙方应在2014年6月4日前支付租金、物管费计515974.95元。2014年6月21日原告向被告邮寄《关于解除〈成都苏宁广场项目商铺租赁合同〉的函》，该函件载明，截止2014年5月31日止，被告尚欠原告租金257031.84元，物管费242922.31元，产生的滞纳金525007.056元，按合同第16条第16.5条约定：一、双方签订的《成都苏宁广场商铺租赁合同》自2014年6月21日起解除；二、被告自解除租赁合同之日起七个工作日内支付租金及滞纳金611773.968元、物业费及滞纳金413187.238元；三、限于2014年6月24日前将513号商铺内的物品清理出商铺，交还承租的场地。该函件通过邮寄方式寄给案外人兰军所留地址（成都市红星路2段122号自由天地305室），2014年8月20日双方签订了《合同终止协议》约定：一、双方签订的《成都苏宁广场商铺租赁合同》及附件于2014年8月20日起予以解除；二、原告扣除被告交纳的履约保证金63648元，被告承担补偿金26000元。该协议签订后，被告未按约定履行该协议。遂诉至法院，请求判令：一、确认原、被告之间的《成都苏宁广场商铺租赁合同》已于2014年6月21日解除；二、原告不退还被告的履约保证金人民币63648元；三、被告向原告支付自2012年9月10日起至2014年6月21日止的欠付租金人民币431321.28元、滞纳金人民币148522.608元；四、被告向原告支付自2014年6月22日起至2014年9月11日止的房屋占有使用费人民币60147.36元（按当年租金标准计算）；五、被告支付逾期交还商铺的违约金人民币189364.8元；六、被告支付商铺清腾费人民币4000元和恢复商铺原状费用人民币310000元，共计人民币314000元；七、被告向原告支付自2012年9月10日起至2014年9月11日止欠付物业服务费及滞纳金人民币342964.838元，水电费29634元；八、被告承担本案诉讼费。另查明，原告庭审中自称，在合同履行期间，除被告于2014年7月11日支付租金31930.08元（作为2012年9月租金和10月部分租金即2014年10月租金未付部分为10501.92元）外，尚欠431321.28元的租金未付（截止2014年6月21日止）。再查明，原告于2014年9月11日将被告所租赁的商铺进行了清腾，并于2014年9月20日将案涉商铺租赁给案外人成都焱火夫餐饮管理有限公司并签订了《租赁合同》。上述事实有原告在庭审中的陈述，《成都苏宁广场商铺租赁合同》、《三方协议》、《催款函》、《合同终止协议》及《文件审批表》等证据材料在案佐证。本院认为，苏宁分公司与案外人兰军签订的《成都苏宁广场商铺租赁合同》以及苏宁分公司、案外人兰军、青红公司三方签订的《三方协议书》，苏宁公司与青红公司签订的《补充协议》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，原、被告双方当事人均应严格按《成都苏宁广场商铺租赁合同》履行约定的义务。关于《成都苏宁广场商铺租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。苏宁分公司与青红公司之间的租赁合同中，约定了二种可以解除合同的条件，即：一是在青红公司应当支付租金逾期30日时，苏宁分公司有权解除合同（应当书面通知）；二、双方协商解除。以上约定赋予了合同当事人的解除权。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，约定合法有效。但苏宁分公司在2012年6月21日向青红公司发出的《关于解除〈成都苏宁广场商铺租赁合同〉的函》载明的理由逾期交付租金达30日，甲方有权解除本合同，应当书面通知乙方，虽然苏宁分公司提供的邮寄回执（向案外人兰军及兰军的地址，兰军未签收），但没有提供证据证明向青红公司有效送达了解除合同函。故苏宁分公司以此为由主张双方合同于2014年6月21日予以解除尚无事实依据。2014年8月20日双方签订了《合同终止协议》，虽然是附条件的合同，但由此表明苏宁分公司与青红公司于2014年8月20日一致同意解除涉案的租赁合同系双方当事人真实意思表示，苏宁分公司亦没有提供证据证明在2014年8月20日之后，青红公司再继续使用涉案商铺。故解除合同的事实发生于2014年8月20日，双方之间《成都苏宁广场商铺租赁合同》应于2014年8月20日解除。对于青红公司应承担的费用，本院作如下论述：1、对原告不予以退还被告所缴纳的保证金的请求，本院认为，根据合同第16.5条“甲方依据本合同第16.4条单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”的约定，合同解除后，租赁保证金作为赔偿金，赔偿原告的损失，本案因被告长期拖欠租金的行为，已构成严重违约，根据约定，被告违约，导致合同解除后，其交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给原告。故对原告不予以退还租赁保证金63648元的请求，本院予以支持。2、关于租金问题，原告诉讼主张租金从2012年9月10日至2014年6月21日期间的租金，因双方合同约定租金从2012年9月1日起计付，而原告要求从2012年9月10日起算租金的主张系当事人自由处分自己的民事权益，本院予以确认。同时，因双方租赁合同本院已认定于2014年8月20日予以解除，合同未解除前，被告应按合同履行支付租金的义务，故被告应向原告支付2012年9月10日至2014年8月20日期间的租金（2014年6月22日至2014年8月20日期间，原告主张商铺占用费）。故被告拖欠原告的租金为21216元/月12个月=254592元（2012年9月10日至2013年9月9日）；2013年9月10日至2014年8月20日的租金为22276.80元/月11个月+22276.80元/月÷3011天=253212.96元。上述租金共计507804.96元。扣除被告已支付租金31930.08元，被告尚欠原告租金475874.88元（包括房屋合同解除之日的租金，本案被告对2014年6月22日至2014年8月20日期间的租金以房屋占用费提起诉求，本院在第一项已认定双方之间的租赁合同于2014年8月20日予以解除，此期间的费用应是房屋租金）。故对原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。3、关于商铺占用费问题，本案已查明的事实，双方之间的租赁合同关系于2014年8月20日予以解除，原告也于2014年9月11日将被告租赁的商铺予以清腾，所以此期间视为被告未腾退搬离该租赁商铺，即2014年8月21日至2014年9月11日期间未及时将商铺腾退给原告，该期间应参照合同解除时的月租金承担占用费，双方约定，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月31日止，第一年即2012年9月1日至2013年8月31日期间的租赁为21216元/月，第二年2013年9月1日至2014年8月31日期间租金为22276.8元/月，第三年2014年9月1日至2015年8月30日期间租金为23378.4元/月。故2014年8月20日至2014年9月11日期间的商铺占用费应为22276.8元/月÷30天11天+23378.4元/月÷30天11天=16740.24元。对于原告主张2014年6月22日至2014年8月20日期间的占用费的诉讼请求，已在拖欠租金一节中进行了阐述和认定。4、关于拖欠租金的滞纳金，该滞纳金实质系平等的民事主体之间所约定的违约责任，根据合同第16.1条“在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付迟延违约金……”的约定，鉴于我国的违约金制度设计系以“补偿损失为主，处罚为辅”，在原告无法举证证明其因被告迟延支付租金所遭受的损失的情况下，本院对原告主张的每日千分之二的违约金的请求，予以适当调整，并对原告该项诉讼请求部分予以支持。5、对原告要求被告按照租赁合同第16.4条的约定承担逾期交还商铺的违约金请求，根据前述分析，在本院已部分支持了原告所主张的每日千分之二的违约金的情况下，原告的该诉讼请求系重复请求，本院不予支持。6、对原告要求被告承担物管费和水电等能源费的诉讼请求，因原告并非上述费用的法定或者约定的申请主体，原告在诉讼中亦未提交证据证明其代被告承担了上述费用，对原告该项诉讼请求，本院不予以支持。7、关于商铺清腾费4000元和恢复商铺原状费用310000元，由于该部分属于被告违约后，所产生的损失，解除合同，致原告的损失有二部分，一是，商铺租金和占用费的损失，本院予以确认；二是清腾商铺的损失，因原告未提交清腾商铺和恢复原状所产生的费用的证据，根据双方约定，租赁保证金作为违约损失赔偿，在本案中，被告所缴纳63648元租赁保证金应为违约产生的损失进行赔偿，故对原告的该项请求，本院不予以支持。被告成都青红餐饮投资管理有限公司经本院公告合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利。由此可能造成不利后果，应自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司与被告成都青红餐饮投资管理有限公司之间的《成都苏宁广场商铺租赁合同》及附件于2014年8月20日予以解除；二、被告成都青红餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司支付拖欠的租金人民币475874.88元，并承担逾期支付租金的违约金（该违约金计算方式为：以人民币10501.92元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年10月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年11月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年12月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年1月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2012年2月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年3月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年4月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年5月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年6月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年7月10日计算至2014年8月20日；以人民币21216元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年8月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年9月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年10月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年11月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2013年12月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年1月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年2月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年3月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年4月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年5月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年6月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年7月10日计算至2014年8月20日；以人民币22276.80元为基数，按照同期银行贷款利率，从2014年8月10日计算至2014年8月20日）；三、被告成都青红餐饮投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司支付商铺占用费人民币16740.24元；四、原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司不予退还被告成都青红餐饮投资管理有限公司的租赁保证金人民币63648元；五、驳回原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币19016元，公告费人民币300元和后续公告费由被告成都青红餐饮投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 陈 敏人民陪审员 钟 明人民陪审员 冯 飞二〇一五年八月二十六日书 记 员 李媛媛