广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17452号
上诉人（原审被告）：陈小燕，女，汉族，1982年4月8日出生，住所地：江西省赣州市上犹县。
委托诉讼代理人：杨怡娴，广东国欣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张永新，广东国欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李国红，男，汉族，1975年3月27日出生，住所地：河南省平舆县。
委托诉讼代理人：王建中，广东建鹏律师事务所律师。
上诉人陈小燕因与被上诉人李国红房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初24816号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈小燕上诉请求：撤销一审判决，由李国红承担本案上诉费。上诉理由：一审判决事实认定不清，适用法律不当，请求撤销原审判决并依法改判。一、陈小燕与李国红签订的《转让合同》是将陈小燕以深圳市宝安区福永福瑞隆百货商店名义加盟经营的深圳市天福便利店的资产和经营权转让给李国红。转让该店时，店内还有很多货柜、大量未销售的商品等资产，且双方对店铺相关资产等进行清理从而确认转让费为30.8万元，转让后陈小燕也将相关证照交给了李国红，因此该《转让合同》并非仅仅是将涉案店铺转让给李国红。《转让合同》并没有违反法律规定，转让合同有效。李国红应当依法继续履行合同。二、根据提交的建设工程消设计备案受理凭证及租赁凭证显示，陈小燕就位于福永XX新村XX号铺位的房屋已经办理了消防备案及租赁合同备案，并按照店铺租赁合同约定履行了相关义务，未出现相关违约事项，因此该《转让合同》涉及的店铺房屋租赁转让有效。三、退一步讲，一审认定陈小燕转租给李国红的店铺房屋租赁合同无效，并不能导致该店的资产和经营《转让合同》全部无效，30.8万元是天福便利店第XX号店的资产和经营权、加盟权等资产评估而应当支付给陈小燕的转让费，并不是指陈小燕转让店铺房屋租赁的转让费。四、陈小燕已按照《转让合同》的约定履行了相关义务，李国红主张返还转让费30.8万元没有法律和事实依据。（一）李国红提出的原业主XX新村X号楼招租管理处拒绝办理过户手续的事实没有相关证据证明，应当由李国红承担举证不能的不利后果，因此不能认定李国红被拒绝办理过户手续。（二）陈小燕已根据双方签订的转让合同的相关规定完成店铺转让，李国红在原审起诉状中也予以确认，并向业主缴纳租金及其他相关费用，应当认定该转让合同有效，李国红已接受该商铺并正常运营。（三）陈小燕已提交涉案店铺管理处同意该商铺转让的证据，该证据可以证实陈小燕与李国红签订涉案商铺转让合同经过业主同意，不存在李国红所称擅自转租的情况。五、本案应当属于合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。李国红的原审诉请有问题，应当驳回。
李国红辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、陈小燕签订的店铺租赁合同第六条明文规定，“陈小燕在租赁期间没有经原业主同意，陈小燕不得擅自转租或转让给他人，若需转租需经业主同意”，而陈小燕没有经原业主的同意，擅自转让给李国红，涉案店铺业主不同意转让，至今涉案商铺处于闲置状态，用于居住用途。三、原审法院没有支持李国红要求返还定金2万元，是完全依据推理职权。有票据定金2万元，转让费28000元，而一审法院仅仅支持了转让费30800元已经对李国红不公平，但是李国红没有上诉，也放弃了这个权利，请求二审法院予以考虑。
李国红向一审法院起诉请求：1、陈小燕返还店铺转让费30.8万元和定金2万元；2、陈小燕承担月租金7200元，从2016年9月28日至陈小燕还款之日，并承担32.8万元银行同期贷款利息；3、陈小燕承担全部诉讼费用及诉讼保全费用。
一审法院经审理查明：2015年7月5日，案外人桥南新村6号楼招租管理处（以下简称“管理处”），与陈小燕签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：管理处将位于宝安区××新村××号铺位作为店铺出租给陈小燕使用并提供钥匙五套，租赁期间自2015年7月5日起至2016年7月4日止，月租金7200元，余后三年月租，按市场行情执行。陈小燕应在合同签订当日向管理处缴纳两个月店租即10960元作为租店押金，并另行缴纳一个月租金7200元。以管理处开出现金收据为凭据，陈小燕需于每月5日向管理处交清店租及水电费，逾期按日5‰收取滞纳金，若超过十日，管理处有权终止合同，押金不退。合同第六条约定：“租赁期间，未经甲方（即管理处）同意，乙方（即陈小燕）不得随意改变店内结构，另外，乙方不得擅自转租，或借租他人使用，须得甲方同意。”
2016年9月24日，陈小燕与李国红签订《转让合同》一份，内容为：“现陈小燕，将XX新村XX号楼1楼店铺及经营使用转让给李国红，双方同意，并将店铺转让完成，后续合同及经营由李国红负责及使用，并由李国红支付税务及各种经营费用，经营所得也归李国红所有”。当日，李国红自陈小燕处接收涉案商铺。李国红主张陈小燕收取了转让费32.8万元，并提交陈小燕出具的定金收据（金额2万元，出具时间为2016年9月21日）及转让费收据（金额30.8万元，出具时间为2016年9月28日）佐证，陈小燕确认收据的真实性，但主张转让费收据载明转让费30.8万元已包含定金在内。关于转让费的交付，李国红仅提供中国邮政储蓄银行股份有限公司出具的汇款收据一张，载明李国红于2016年9月24日向陈小燕汇款28万元整。
李国红主张已缴纳涉案商铺租金至2016年12月份（含该月租金），并提交有林姓人员签收的收据3张，收据出具日期分别为2016年10月12日、11月10日、12月10日，均载明收到租金7200元及水电费若干。陈小燕确认李国红已向管理处交清涉案商铺2016年10月份的租金，但称不清楚后续租金的缴纳情况。
陈小燕于2017年2月23日向一审法院申请调取涉案商铺不动产产权登记、不动产建设规划审批手续等材料，一审法院先后出具委托调查函五份，分别委托陈小燕律师前往深圳市宝安区住房和建设局、深圳市公安局消防监督管理局、深圳市公安局、深圳规划和国土资源委员会宝安管理局、深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）调取相关材料，陈小燕均未能调回相关材料，未能证实涉案商铺已取得房地产产权证书，涉案商铺所在不动产有经主管机关批准建设。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案商铺未取得房地产产权证书，陈小燕亦未能提交建设工程规划许可证等能证明涉案商铺所在不动产已取得主管机关批准建设的证明材料，故李国红、陈小燕签订的《转让合同》应为无效合同。基于无效合同取得的财产均应予以返还，李国红应向陈小燕返还涉案商铺，陈小燕应向李国红返还转让费。
关于转让费。李国红以定金收据及转让费收据合计金额主张应由陈小燕返还32.8万元，陈小燕则主张转让费收据载明转让费金额已包含定金金额，实际收取转让费为30.8万元。一审法院认为，李国红虽主张向陈小燕支付定金及转让费共32.8万元，但除陈小燕认可的定金收据2万元及银行汇款凭证28万元外，李国红未能提交有效证据证明其还有向陈小燕支付过款项，理应承担举证不能的不利后果。因上述两笔款项总额与陈小燕认可的转让费金额相差不大，且转让费收据出具时间亦在定金收据之后，故一审法院采信陈小燕关于转让费收据载明转让费金额已包含定金在内的主张，陈小燕应向李国红返还转让费为30.8万元。李国红要求陈小燕支付转让费占用期间利息，于法有据，一审法院予以支持，利息以30.8万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月28日计至款项付清之日止。
关于涉案商铺占有使用期间的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。李国红自2016年9月24日接收涉案商铺，理应支付占有使用期间的费用。李国红主张已交租至2016年12月，陈小燕亦确认2016年10月的租金已缴纳。因李国红提交2016年10月、11月、12月租金的收据均为同一人出具，记载月租金均为7200元，交租时间亦基本固定在每月10日左右，在陈小燕未提交证据予以反证的情形下，对李国红关于2016年11月、12月租金已交纳的主张，一审法院予以支持，故李国红应按月租金7200元的标准，自2017年1月1日起向陈小燕支付涉案商铺占有使用期间的场地占有使用费直至向陈小燕返还商铺之日止。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李国红与陈小燕签订的《转让合同》无效；二、李国红应于判决生效之日起五日内向陈小燕返还涉案商铺（位于宝安区××新村××号铺位）；三、陈小燕应于判决生效之日起五日内向李国红返还转让费30.8万元及利息（以30.8万元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为基准，从2016年9月28日起计算至付清之日止）；四、李国红应于判决生效之日起五日内支付陈小燕场地占有使用费（按每月7200元标准，自2017年1月1日起计至涉案商铺返还之日止）；五、驳回李国红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费3110元，保全费2160元，共计5270元，由李国红负担1270元，陈小燕负担4000元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。在二审期间，陈小燕向本院申请依职权向深圳市宝安区XX街道XX村委会调取XX新村X栋房产的不动产建设规划手续材料（包括建设工程相关规划、施工、竣工备案及登记材料）。本院认为，陈小燕的上述申请已经超过法定期限，且一审法院已经向深圳市宝安区住房和建设局、深圳市公安局消防监督管理局、深圳市公安局、深圳规划和国土资源委员会宝安管理局、深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）调查取证，均无涉案房屋建设工程规划审批材料，对陈小燕的上述申请，本院不予准许。
本院认为：双方签订《转让合同》，约定陈小燕将其从桥南新村6号楼招租管理处承租的涉案店铺转给李国红经营。陈小燕上诉主张该合同转让的标的物除店铺的租赁权外，还包括店内的货柜、货物及店铺的加盟权、经营权，但其在本案中并未就该主张进行举证，一审法院未采纳其上述主张，认定本案为房屋租赁合同纠纷案件，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，陈小燕主张涉案房屋系合法建筑，但并未提交证据证明该主张。一审法院委托陈小燕诉讼代理人前往深圳市宝安区住房和建设局、深圳市公安局消防监督管理局、深圳市公安局、深圳规划和国土资源委员会宝安管理局、深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）调查取证，仍未能提交涉案房屋的建设工程规划审批材料。一审法院认定涉案合同无效，符合司法解释的上述规定。合同法第五十八条规定，合同被认定无效后，双方基于合同取得的财产应予返还。一审法院判决李国红交还店铺，陈小燕返还转让费，符合合同法的上述规定。
综上，上诉人陈小燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5800元，由上诉人陈小燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月八日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。