广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初3897号
原告汪程，男，汉族，1993年11月13日出生，住所地为江西省瑞昌市，
委托代理人钟沛桦，广东瑞轩律师事务所律师。
委托代理人王丽萍，广东瑞轩律师事务所实习律师。
被告东莞市东魅房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇商业街勤业大厦五楼501室。
法定代表人蓝晓军，总经理。
委托代理人康春苗，广东康邦律师事务所律师。
委托代理人杨惠玲，广东康邦律师事务所实习律师。
原告汪程诉被告东莞市东魅房地产开发有限公司（以下简称东魅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告汪程的委托代理人钟沛桦，被告东魅公司的委托代理人康春苗、杨惠玲，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汪程诉称，汪程购买东魅公司开发的位于东莞市玉泉商住区3栋1单元501号商品房，并于2013年8月25日，双方签订商品房买卖合同，房屋总价款：620154元整，双方约定该房交付时间为2013年10月1日，若东魅公司违约延期交房则须按房屋总价万分之三的违约金向汪程赔偿。“双方关于产权登记的约定为：东魅公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权登记需由东魅公司提供的资料报产权登记机关备案。如因东魅公司的责任，汪程不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、出卖人应在该商品房交付使用后540天内使商品房达到办理房产证的条件。如因东魅公司的原因导致汪程不能在上述期限后申请办理房产证的，汪程有权解除合同，并有权根据国家法律规定向东魅公司追究相关责任。”合同签订后，汪程依约定将全部房款支付给了东魅公司，但东魅公司并未如约交房，也未如约办理房产证。2014年3月15日，汪程与东魅公司达成补充协议，协议约定东魅公司保证在汪程签订《交房确认书》后150日之内取得综合验收备案表，否则在汪程签订《交房确认书》后150天起至取得综合验收备案表之时的期间内，仍按房屋总价每日万分之三的违约金向汪程赔偿。《交房确认书》签订后，东魅公司并未在其承诺的150天期间内办理《综合验收备案表》，直至2015年10月21日，东魅公司办理了综合验收备案。根据合同及《补充协议》的约定，东魅公司签订《交房确认书》后150天起至取得综合验收备案表之时，已构成违约事实，原因为汪程于2014年3月26日开始缴纳物业管理费，足以证明汪程已收楼，故东魅公司的违约期以汪程缴纳物业管理费之日起算，违约期限为424天。东魅公司应赔偿汪程违约金78883.58元，至今东魅公司仍未支付该笔违约金给汪程。汪程为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、东�公司向汪程支付违约金78883.58元；二、本案的诉讼费由东魅公司承担。
原告汪程对其上述主张提供的证据材料有：商品房买卖合同、发票、物业缴费清单、商品房买卖合同补充协议、东莞建设网工程竣工验收备案信息。
被告东魅公司辩称，东魅公司认为东魅公司与汪程签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于逾期取得《综合验收备案表》的赔偿约定有失公平，完全加重了东魅公司的责任，故该约定不能作为本案的定案依据，也即汪程主张东魅公司支付违约金78883.58元不应得到法院支持。首先，东魅公司已于2014年3月26日向汪程交付了涉案的房屋，汪程也已经入住该涉案商品房，就此事实汪程予以确认，其已经全面审查过案涉商品房的全部状况，同意按照现状收楼，应视为接受了案涉商品房没有取得综合验收备案表的瑕疵。所以，汪程逾期获得《综合验收备案表》，对汪程没有造成任何实际性的损失。另东魅公司已向汪程作出了补偿，补偿金额为19535元，汪程在《玉泉商住区业主补偿明细》处也已签名确认领取了该补偿款。在汪程没有举证证明其因东魅公司逾期获得《综合验收备案表》而遭受到实际性损失的情况下，其主张是不应得到法院支持。其次，若法院认为东魅公司需要支付违约金的，也不应当按照汪程主张的违约金78883.58元支付。因东魅公司认为汪程主张的违约金过高，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定进行调整。而汪程的损失的金额，应依照该司法解释第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定……损失赔偿额计算方法，违�金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另因汪程与东魅公司在《商品房买卖合同》中没有约定损失赔偿额的计算方法，根据上述规定，东魅公司向法院提交了有资格的房地产评估机构:深圳市世纪中盛房地产评估有限公司出具关于东莞市玉泉商住区2栋2单元402房地产租金咨询报告。该报告就是以同地段同类××东莞市凤岗镇玉泉商住区2栋2单元402房而评定，故案涉房屋租金可参照该报告来评定，即涉案房屋424天（约14.1个月）的租金为：1700元/月*14.1月=23970元，即汪程损失为23970元。但汪程主张违约金78883.58元已远远高于其实际损失23970元的30%的标准（即高于31161元），故汪程主张超过实际损失不应得到法院支�。又根据（《合同法》司法解释二）第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”及该解释第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”按照该规定，即使法院认为东魅公司需要支付违约金的，也只能按照实际损失即23970元来调整。
被告东魅公司对其上述主张提供的证据材料�：深圳市世纪中盛房地产评估有限公司出具关于东莞市玉泉商住区2栋2单元402房地产租金咨询报告、玉泉商住区业主补偿明细。
经审理查明，2013年8月25日，汪程（买受人）与东魅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：由买受人向出卖人购买位于东莞市玉泉商住区3栋1单元501号房，总金额为620154元；出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房交付使用，逾期不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已�款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定（即商品房经验收合格并符合本合同约定）的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交楼，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应在商品房交付使用后540天内使商品房达到办理房产证的条件，如因出卖人的原因，导致买受人不能在上述期限后申请办理房产证的，买受人有权解除合同，并有权根据国家法律规定向出卖人追究相关责任。《商品房买卖合同》附件五，变更、补充约定：该商品房经开发商组织相关部门验收合格，符合附表《商品房交楼质量标准》的，则视为该商品房符合合同约定的交付使用条件；买受人应当在出卖人送达入伙/交楼通知书之日起7日内（如出卖人未送达书面通知的，买受人须在合同约定交房期限届满日的倒数第二周内）到项目房屋售楼处收楼，双方房屋交接手续；买受人因自身原因逾期收楼或逾期提出书面异议或逾期复验的，则前述约定期限届满之日视同该商品房合格交付之日。
汪程已付清首付款，并通过申请银行按揭借款的方式付清了购房余款。2014年3月15日，汪程与东魅公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：因不可预计因素的发生，导致不能够在《商品房买卖合同》约定的�限内交房，因交房期限推迟将对汪程造成一定的损失，双方同意约定的违约金按合同约定的房屋价款*0.0003*150*0.7，该补偿款的支付时间为汪程签订《交房确认书》后十个工作日内；东魅公司保证在汪程签订《交房确认书》后150天内取得综合验收备案表，否则在汪程签订《交房确认书》后150天起至取得综合验收备案表之时的期间内，仍需按房屋总价*天数*0.0003来计算赔偿；双方对延迟交房事项的解决方案以本协议为准，《商品房买卖合同》就关于交房一事的约定应以本协议的为准，其他合同条款不变继续有效。2014年3月26日，汪程开始缴纳案涉商品房的物业管理费，说明汪程已签订《交房确认书》确认收楼。东魅公司已依约支付汪程逾期交房的违约金19535元。案涉商品房所在的建筑工程于2015年10月21日获得建设行政主管部门的验收备案，自2014年3月26日起至2015年10月21日�相隔574天，东魅公司逾期424天（574天-150天）取得案涉商品房所在建筑工程的验收备案登记。
以上事实，有前述双方提供的证据材料及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方均应按合同及协议的约定来及时全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点为：东魅公司应否支付汪程诉请的违约金，违约金的标准约定是否过高。
双方签署的《商品房买卖合同补充协议》明确，东魅公司保证在汪程签订《交房确认书》后150天内取得综合验收备案表，否则在该150天期限届满后至取得综合验收备案表之时的期间内，东魅公司仍需按房屋总价每日万分之三的标准赔偿汪程。汪程已于2014年3月26日开始缴纳案涉商品房�物业管理费，说明汪程已签订《交房确认书》确认收楼，但案涉商品房所在的建筑工程于2015年10月21日才获得建设行政主管部门的验收备案，自2014年3月26日起至2015年10月21日止相隔574天，东魅公司逾期424天（574天-150天）取得案涉商品房所在建筑工程的验收备案登记。据此，东魅公司理应依约支付违约金。至于违约金的标准，补充协议的约定为双方意思自治的结果，理应得到认可，东魅公司主张违约金的标准约定过高，缺乏理据，本院不予采纳。因此，结合汪程的诉请，本院判定东魅公司应以620154元为基数、按每日万分之三的标准计付424天的违约金78883.58元（620154元×0.3‰/天×424天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定�判决如下：
被告东莞市东魅房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告汪程违约金78883.58元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1772元，由被告东莞市东魅房地产开发有限公司负担；本案管辖权异议费100元，由被告东莞市东魅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 曾 雯
人民陪审员 赵春瑞
二〇一七年五月五日
书 记 员 殷佩君
黄秀萍
附�关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。