浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初3503号
原告（执行案外人）：黄小龙，男，1970年1月28日出生，汉族，住嵊州市。
被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地：绍兴市人民中路436号。
负责人：王黎红，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：钱赴京，浙江三惟律师事务所律师。
被告（被执行人）：李金凤，女，1979年9月15日出生，汉族，住嵊州市。
第三人：黄胜东，男，1978年12月4日出生，汉族，住嵊州市。
原告黄小龙与被告中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行绍兴分行）、李金凤、第三人黄胜东案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序进行了审理。因本案处理结果与黄胜东有利害关系，本院依法通知黄胜东作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年9月21日公开开庭进行了审理，原告黄小龙、被告民生银行绍兴分行的委托诉讼代理人钱赴京到庭参加诉讼。被告李金凤、第三人黄胜东经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
黄小龙向本院提出诉讼请求：
1、判决确认原告与李金凤、黄胜东签订的租赁嵊州市金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产（房产证号：嵊字第××、01××81号，土地使用权证号：嵊州国用2012第00992、00993号）的房屋租赁合同合法有效；2、判决确认原告租赁、占有上述房产的行为发生在李金凤向民生银行绍兴分行提供抵押担保之前，能对抗民生银行绍兴分行抵押权；3、判决保护原告的租赁权，在执行处分上述房产时实行带租拍卖；4、本案诉讼费由被告承担。
法庭庭审中经释明后变更为：1、判决保护原告的租赁权，带租拍卖嵊州市金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：
原告与被告李金凤、第三人黄胜东签订的租赁嵊州市金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产（房产证号：嵊字第××、01××81号，土地使用权证号：嵊州国用2012第00992、00993号）的房屋租赁合同合法有效。原告已支付租金对价取得房屋的使用权。后原告以不定期方式反租给被告李金凤、第三人黄胜东使用，这是一种对民事权利的处分，符合法律和情理。反租的事实也能证实原告已在法律意义上占有了案涉房屋。原告支付的200万元系房屋租金，并不是借贷债权。李金凤在贷款时表示没有租赁关系是为了获得贷款而说的谎。据原告了解，在法院执行人员第一次向李金凤了解房屋情况时，李金凤明确陈述有租赁关系，是在民生银行绍兴分行代理人向其讲明如有租赁关系会涉嫌骗贷的情况下才改变的陈述。原告租赁案涉房产时间远早于房地产抵押登记日（2014年7月24日），足以对抗被告民生银行绍兴分行抵押权利，应适用“买卖不破租”原则依法保护原告的租赁权。
被告民生银行绍兴分行辩称：第一，嵊州市人民法院作出的（2015）绍嵊执民字第1693号和（2016）浙0683执异14号两份裁定，就原告主张的租赁关系是否成立已经过审查，这两份裁定是正确的。第二，对原告提出的租赁关系的真实性有异议。租赁后又反租既不符合原告本人做资金借款生意的事实，也不符合生活习惯。因此这个租赁关系的真实性是不存在的。至于原告主张的200万元，并没有写明用途是租金。另外，原告与被告李金凤之间也存在抵押贷款的事实。因此，200万元不是租金而是借款。第三，原告所说李金凤本来主张有租赁关系，后是因为民生银行绍兴分行代理人说没有租赁则可能涉嫌诈骗的事实并不真实。代理人实际上仅在六月份与李金凤见过一面，之后根本没有取得联系过，也没有其任何联系方式。况且李金凤在抵押时也作过承诺，没有出租。在执行庭也多次做过承诺，不存在租赁关系。根据上述事实，原告提起的诉讼请求是不成立的。
被告李金凤、第三人黄胜东未作答辩。
为证明自己的主张，原告向法庭提交了下列证据：
证据1、房屋租赁合同，证明房子是原告租过来的，并不是虚假的事实。
证据2、银行交易凭证，证明原告交付租金的事实。
证据3、反租协议，证明原告后来把房子反租给黄胜东，他们按季度把房租付给原告的事实。
证据4、经原告申请，法院在庭后对证人宋某、斯某所做的询问笔录，证明第三人黄胜东以嵊州市国会餐饮娱乐会所消费卡的形式向黄小龙支付租金的事实。
被告民生银行绍兴分行向法庭提交了下列证据：
证据5、保证书，证明当事人李金凤作出保证，案涉房屋没有租赁情况的事实。
证据6、房屋抵押借款合同，内容为2014年11月22日李金凤、黄胜东向黄小龙借款450万元、钱立春借款100万元，并以案涉房屋作为该笔借款的抵押物，房屋的抵押担保金额为500万元，证明原告与被告李金凤、第三人黄胜东双方之间存在借款关系的事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据5、证据6，本院予以确认并在卷佐证。对证据1-证据3，被告民生银行绍兴分行对真实性有异议，认为租赁期限长达20年，且租金200万元一次性支付后又反租，这与常理不符。交易凭证也只能证明有200万元的支付转账，不能证明是租金的用途。对于证据1，本院认为房屋租赁合同，虽然形式上落款时间为2014年1月15日，但是否签订于案涉房屋抵押前不能确认，对此证据不予采信。对于证据2，银行交易凭证中未注明用途是房屋租金，而原告与被告李金凤、第三人黄胜东之间存在借款往来，故无法确定款项性质，对此证据的证明目的不予采信。对于证据3，原告又于2014年1月16日与被告李金凤、第三人黄胜东签订反租协议，签订长达20年的租赁合同，在一次性支付房屋租赁款项后又反租，并不符合生活习惯和常理，对此证据不予采信。对证据4，被告民生银行绍兴分行认为两个证人都与原告系朋友或合伙人的关系，且对支付租金的交付时间不清楚，本院认为两个证人对事实经过表达均较为模糊，且与原告存在利益关系，对此证据不予采信。
根据上述本院予以采信的证据，本院确认下列事实：
黄胜东和民生银行绍兴分行于2014年7月17日签订了1份500万元的借款合同，借期12个月，自2014年7月25日起至2015年7月25日止（合同编号为107182014005180）。同日，民生银行绍兴分行与嵊州市佳尔电机厂和黄德老及李金凤也签订了1份编号为107182014005180号的《最高额担保合同》，主要内容是：1、嵊州市佳尔电机厂和黄德老自愿作为黄胜东上述500万元借款的保证人，并提供最高额为883万元的连带责任担保；2、李金凤提供其所有的座落在嵊州市金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产（房产证编号：浙嵊房权证嵊字第××、01××81号，土地证编号：嵊州国用2012第00992、00993号）作为抵押物为黄胜东上述500万元借款提供最高额为883万元的抵押担保；3、上述借款的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金和民生银行绍兴分行为实现债权与担保权利而发生的费用等，保证期间为主合同债务人履行债务期限届满之日后二年。2014年7月24日，民生银行绍兴分行与李金凤在嵊州市房地产管理委员会办理了上述房产的抵押登记手续（他项权证编号分别为：浙嵊房他证嵊字第2014051**、201405128号）。民生银行绍兴分行则按约在2014年7月25日即向黄胜东支付500万元的借款。此后，黄胜东对尚未到期的500万元借款从2015年3月22日起就未支付利息。民生银行绍兴分行于2015年6月4日向本院提出实现担保物权的申请，本院于2015年6月26日依法作出（2015）绍嵊商特字第9号民事裁定，对李金凤所有的位于嵊州市经环西路388号金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产[房产证编号：浙嵊房权证嵊字第××、01××81号，土地证编号：嵊州国用（2012）第00992、00993号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价偿还，民生银行绍兴分行的债权本金500万元及所欠利息和实现债权费用2万元，在担保物变现所得款项范围内优先受偿。
裁定生效后，民生银行绍兴分行向本院申请强制执行。本院于2015年8月13日立案执行。在执行过程中，案外人黄小龙提供租赁合同等证据主张就案涉房屋存在租赁关系，要求对其租赁权予以保护。本院于2016年3月23日作出（2015）绍嵊执民字第1693号执行裁定书，裁定案外人黄小龙对位于嵊州市经环西路388号金湾国际花城月亮岛32幢1、××号房产的租赁权不得对抗本案申请执行人。黄小龙不服并提出书面异议，本院于2016年5月3日作出（2016）浙0683执异14号执行裁定书，驳回黄小龙的异议，遂形成本次诉讼。
另查明，被告李金凤与第三人黄胜东系夫妻关系，与原告之间确存有借贷关系。
本院认为，本案的争议焦点为原告主张的租赁权能否对抗被告民生银行绍兴分行对案涉房屋设立的抵押权。原告主张租赁权合法有效，适用买卖不破租赁，须提供充分有效的证据证明其符合“租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押、查封前、合理支付租金且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有涉案房屋至今”的条件。关于租赁合同的问题。首先，就租赁合同的签订时间而言，被告李金凤在向被告民生银行绍兴分行贷款及在接受执行人员询问时，明确表示该房产不存在租赁关系。由此可见，租赁合同是否真实签订于抵押之前不能确定。其次，就租赁合同的内容而言，合同约定租赁期限为20年，合同签订之日一次性支付200万元租金等内容均不符合日常交易习惯与常理。最后，就租金的性质而言，原告主张200万元系租金，但银行交易凭证中未注明用途，原告未能提供200万元是租金的确凿证据，也没有其他证据予以佐证。而原告与被告李金凤、第三人黄胜东之间存在借款往来。对于该款项的性质是租金还是借款无法确定。因此，原告提供的证据无法形成有效的证据链达到高度盖然性的证明标准，本院对租赁合同的真实性、合法性不予认可。关于对案涉房屋占有使用情况。原告以反租协议主张其在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋。承租人一次性支付200万元租金后，隔日却仅以每月1.5万元的租金反租给出租人，从利益的角度分析，明显给承租人带来利息损失，这种租金支付方式不符合商业惯例，也与日常经验法则相悖。其实质已失去了租赁房屋的真正意义。由此可见，原告并未实际占有案涉房屋。
综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。被告李金凤、第三人黄胜东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可作出缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：
驳回原告黄小龙的诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告黄小龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 王亚芳
审 判 员 张志刚
人民陪审员 潘大华
二〇一六年十一月七日
书 记 员 汪丽娜
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。