文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0283民初1082号原告：平度豪德财富商贸物流城开发有限公司，住所地平度市三城路888号。统一社会信用代码：91370283575764570D。法定代表人：林利生，董事长。委托诉讼代理人：邵伟东，山东平都律师事务所律师。被告:青岛福家居商贸有限公司，住所地平度市三城路888号（豪德商贸城一栋）统一社会信用代码：91370283394409211E。法定代表人：苗祖福，总经理。被告：苗祖福，男，1962年7月7日生，汉族，住平度市。二被告委托诉讼代理人：李文江、王莉，山东元冠律师事务所律师。被告：青岛宇邦商贸有限公司，住所地平度市三城路888号，统一社会信用代码：913702837472456040。法定代表人：苗祖云，总经理。委托诉讼代理人：何德喜，山东元冠律师事务所律师。原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司（以下简称豪德物流公司）与被告青岛福家居商贸有限公司（以下简称福家居公司）、被告苗祖福、被告青岛宇邦商贸有限公司（以下简称宇邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪德物流公司委托诉讼代理人邵伟东、被告福家居公司、被告苗祖福的共同委托诉讼代理人李文江、王莉，被告宇邦公司的委托诉讼代理人何德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪德物流公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告苗祖福签订的关于平度豪德商贸物流城1栋、3栋房屋的《租赁合同》；2、判令三被告将位于平度豪德商贸物流城1栋1、2、3、5、6、7、8、9号房屋以及平度豪德商贸物流城3栋1、2、3、5、6号房屋腾倒出来，返还给原告；3、判令被告苗祖福与青岛福家居商贸有限公司共同支付原告拖欠的租金201万元，违约金18万元（截止2016年12月31日）自2017年1月1日起，按照日租金2246.6元支付租金及逾期付款利息（自2017年1月1日起直至被告腾倒返还房屋之日止。逾期付款利息按照年息24%计算）。事实与理由：原告与被告苗祖福签订《租赁合同》两份，约定原告将位于平度豪德商贸物流城一期一栋1、2、3、5、6、7、8、9号商铺及三栋1、2、3、4、5、6号店铺出租给被告苗祖福使用。合同对租金数额及交纳时间、租赁期限、违约责任等分别做了约定。合同签订后，原告如约将上述店铺交付被告苗祖福，被告却未按合同约定支付租金，截止2016年12月31日，共计拖欠租金201万元。在合同履行过程中，被告苗祖福未经原告同意，擅自将其中三栋商铺转租给青岛宇邦商贸有限公司使用。综上，被告未按合同约定履行合同义务，拖欠巨额租金，已构成严重违约，为此，诉至法院，请求处理。福家居公司、苗祖福共同辩称，1、苗祖福签订合同的时候，福家居公司尚未注册，签订合同是为成立被告福家居公司，成立后福家居公司对苗祖福签订合同的行为予以追认，原告也认可追认行为，并与福家居公司签订一系列租赁合同及如何支付租金的协议，两份租赁合同的权利义务相对方分别是原告与被告福家居公司；2、福家居公司租赁两栋房屋的目的是分别经营住宅家具及办公家居，因原告的招商情况不理想，各种承诺也未实现，福家居公司将第3栋用于经营酒水业务，未转租，实际经营者还是被告福家居，与宇邦公司无关；3、原告的解除合同的诉讼请求，被告认为，两份合同是无效合同，讼争的两处经营地点应依法取得消防验收，原告没有依照消防规范安装自动灭火喷水设施，导致消防验收未通过，原告提供欺诈手段获得验收报告，但自动灭火喷水未安装，原告交付的标的违反法律规定，商场人员流动较大，不符合法律规定，属于无效合同。4、原告认可承租人是被告福家居公司，应由被告福家居公司履行合同义务腾出房屋、支付租金，本案不涉及侵权行为，因此原告无权要求其他方履行腾退义务、支付租金义务；原告要求被告福家居公司、苗祖福共同支付租金，没有合同及法律依据。5、由于合同标的物不符合合同目的且违法，不存在租金支付问题，违约金合同没有约定，无计算依据。宇邦公司辩称，宇邦公司未租赁原告的房屋，被告苗祖福与宇邦公司的法定代表人苗祖云系兄妹关系，被告福家居公司未充分使用租赁场地，从被告宇邦公司处拿酒水产品进行销售，因为宇邦公司在平度长期从事酒水销售，有一定的知名度，所以以宇邦公司的名义进行销售，2017年10月底已经停止了酒水销售，因此本案与被告宇邦公司无关，让宇邦公司承担义务无合同及法律依据，请依法驳回。原告为证明自己的主张向原告提交：一、租赁合同二份，证明第二条第3款约定了承租人拖欠租金累计30天的违约金分别是8万和10万元。租金金额分别为32万元一年、50万元一年，租赁合同中没有关于消防的验收特别约定；二、苗祖福2017年6月3日的承诺书一份，证明苗祖福租赁房屋用于开办皇朝家私及金六福酒，苗祖福没有对租赁费金额、及消防提出异议；三、被告福家居公司出具的2015年6月5日法人还款规划书，证明福家居自愿偿还租赁费并作出规划。租赁费的金额尚欠124万元，证明公司经营是因市场环境的原因，并非因为贸易城搬迁的原因；四、福家居公司的工商登记查询资料，证明被告福家居公司是苗祖福的一人公司，工商登记查询资料第17页无偿使用证明，附租赁合同和房屋证明，证明是苗祖福是个人租赁房屋。被告福家居公司、苗祖福对合同真实性没有异议，但不认可原告的举证目的，合同落款苗祖福是在法定代表人处签字，并非在承租方处签字，说明当时原、被告双方达成的共识是苗祖福成立公司，由公司承接权利义务；对承诺书及还款归还书真实性无异议，但认为消防验收是法律规定无需约定，原告在招商宣传时对外宣称平度商业功能将搬迁至原告处，苗祖福基于原告的承诺进行商业规划，该承诺已经通过媒体及宣传构成合同的一部分，但原告的承诺仍未实现，条件未实现，不能依据租金的条款主张租金，还款规划书是福家居公司追认苗祖福的发起人行为，作为承租人而出具，原告接受并认可该还款规划书视为认可合同承租人是福家居公司；对工商材料真实性无异议，但证明内容有异议，是否一人公司与本案无关。被告宇邦公司认为以上证据与自己无关，不予质证。被告福家居公司、被告苗祖福提供反驳证据：一、平度市公安消防大队2014年9月17日出具的行政处罚决定书，证明房屋未通过消防检查的原因，被告被公安机关停产停业，是原告作为建设单位违反消防设计规范，房屋不符合租赁目的，违反法律规定。二、原告的关联公司平度豪德物业出具的电费收据，证明原告及关联公司认可被告福家居为租赁合同的相对方。原告对行政处罚决定书真实性无异议，但认为福家居公司是2014年10月29日成立，行政处罚决定书是2014年9月17日作出，与福家居公司无关，不存在大型商场的消防安全问题，不能证明被告主张的事实；对电费收据真实性无异议，证明事实有异议，没有体现被告福有家居的名称，是皇朝家私，苗祖福的承诺书中说皇朝家私是苗祖福个人开办。被告宇邦公司对行政处罚决定书、电费收据真实性无异议，但认为与其无关。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）苗祖福2013年签订《租赁合同》两份，约定原告将位于平度豪德商贸物流城一期1栋1、2、3、5、6、7、8、9号商铺及3栋1、2、3、5、6号店铺出租给被告苗祖福使用，租赁期限均为2014年1月1日起至2019年12月31日止。其中第1栋房屋租赁合同约定承租人拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金10万元，第一、二年租金分别为500000元，第三年租金按当时物价及周围门市租金涨幅作适当调整；第3栋房屋的租赁合同约定承租人拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金8万元，第一、二年租金分别为320000元，第三年租金按当时物价及周围门市租金涨幅作适当调整。合同均约定，乙方每年缴纳一次租金，乙方以现金形式支付租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始乙方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。2014年10月苗29日，苗祖福注册成立青岛福家居商贸有限公司，该公司以苗祖福租赁的涉案第1栋1-9号房屋为地址，法定代表人苗祖福，系苗祖福的一人有限公司，经营饰品、五金、家具、家纺销售。2015年6月5日，被告福家居公司向原告出具还款规划书，内容为我公司2014年1月承租贵公司房屋两处，根据合同约定，我公司应付房租144万元，…承诺：2015年7月底补交20万元；7月至10月，补交20万元，10月至12月底交40万元；2016年6月付清剩余欠款44万元……。2017年6月3日，苗祖福出具承诺书一份，内容为我本人苗祖福于2014年在平度豪德财富商贸物流城租赁1栋1-9号8间及3栋1-6号5间商铺共13间商铺用于开办“皇朝家私”及“金六福酒”，至今因本人经营问题，拖欠豪德商贸公司租金，自愿在2016年3号-6月30号期间…在2017年6月15号前交6万元偿还豪德商贸公司部分租金……。如果至2017年6月30日止，本人没有做到承诺事宜，豪德商贸公司有权停水停电，本人无异议。原告主张租金为2014年1月1日至2016年12月31日246万元，因苗祖福已支付45万元，尚欠201万元。被告苗祖福称其于2017年8月又向原告支付6万元，原告予以认可。被告苗祖福共计向原告支付51万元租金，系苗祖福通过现金或本人银行转账支付。苗祖福于福家居公司成立前与原告签订租赁合同，庭审中，原告选择苗祖福承担合同相对方的义务。苗祖福与宇邦公司的法定代表人苗祖云系兄妹关系，宇邦公司从事酒类销售，苗祖福利用宇邦公司的名称在涉案房屋销售酒水。本院认为，本案争议的焦点为合同效力的确认、责任主体确定和租金违约数金的认定。1、关于租赁合同的效力。庭审中，被告援引《消防法》的相关规定，并称主张租赁合同无效。对此，本院认为《消防法》关于房屋场所需经过消防验收的规定系行政管理性规定，并非合同效力性规定，本院不能依此确认租赁合同无效。若被告坚持认为原告交付的在租赁物不符合《消防法》的相关规定，给其造成损失，因未提起反诉，本案不合并处理，其可另行向原告主张权利。也正是基于这个原因，本院对原告调取证据申请和中止审理申请不予准许。故，原告与被告苗祖福签订的租赁合同，合法有效，双方均应按约定履行。被告苗祖福未按约定的时间及金额支付租金，原告可以要求解除合同。2、关于责任主体的确定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，苗祖福虽成立福家居公司在涉案房屋经营，签订合同主体系苗祖福与原告，原告亦选择苗祖福为合同相对人，实际履行支付租金义务的亦为苗祖福，故应由苗祖福向原告返还房屋、支付租金及违约金。原告要求被告福家居公司承担责任本院不予支持；原告无证据证明与被告宇邦公司有合同关系及其占有使用涉案房屋的事实，故原告要求宇邦事故承担合同义务，本院亦不予支持。3、租金违约金的认定。①租金。双方约定第一、二年租金共计164万元【（50万+32万）×2】万元，第三年租金按当时物价及租金涨幅作适当调整，因未提出涨幅证据，原告主张按一、二年的租金数额即年82万元计算，被告对此未明确提出异议，且从总体来看，近年CPI一直处于上升趋势，本院对被告的主张予以认可。2014年至2016年租金共计246万元，被告已支付51万元，尚欠195万元。②违约金。原告按照合同约定主张的违约金18万元，参照民间借贷相关司法解释认可的年利率24%，结合被告拖欠租金的数额及期限，原告主张并不明显过高，本院不予调整。③2017年1月1日之后的租金及逾期付款利息。于原告主张自2017年1月1日起至被告返还房屋之日止，按日租金2246.6元（82万÷365天）支付租金，按照年利率24%支付逾期付款利息，根据双方租赁合同约定，如被告无故拖延租金，原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金，因该违约条款关于滞纳金的约定明显偏高，原告自愿降低标准，参照民间借贷相关司法解释认可的年率24%主张权利，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司与被告苗祖福签订的1栋1、2、3、5、6、7、8、9号商铺及3栋1、2、3、5、6号两份租赁合同；二、被告苗祖福于本判决生效后十日内将涉案1栋1、2、3、5、6、7、8、9号商铺及3栋1、2、3、5、6号店铺腾出并返还原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司；三、被告苗祖福于本判决生效后十日内支付原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司租金1950000元；四、被告苗祖福于本判决生效后十日内支付原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司违约金180000元；五、被告苗祖福于本判决生效后十日内支付原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司2017年1月1日之后的租金(判决生效后为占用费)（租金或占用费的计算，自2017年1月1日起至被告实际返还房屋之日止按照日2246.6元计算），逾期按照年利率24%支付利息。六、驳回原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司对被告青岛福家居商贸有限公司的诉讼请求；七、驳回原告平度豪德财富商贸物流城开发有限公司对被告青岛宇邦商贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24320元，保全费5000元，共计29320元，由被告苗祖福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  金学亮审 判 员  官晓云人民陪审员  李秋利二〇一八年三月十日本件与原件核对无异书记员金锋申请执行期限为履行期届满二年内提出