苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初1231号
原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社，住所地苏州市吴中区横泾街道尧南村越湖路南侧。
法定代表人徐建林，总经理。
委托代理人陆小明，江苏鸿永律师事务所律师。
委托代理人何平，江苏鸿永律师事务所实习律师。
被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇七子村东侧。
法定代表人蒋建元。
原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社诉被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法由审判员龚伟亚适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社的委托代理人陆小明到庭参加诉讼，被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社诉称，2010年4月30日，其与被告签订租赁合同书，被告向其租用位于金海木业内的砖瓦房、彩钢板棚二只，租赁期限自2011年5月1日至2017年1月31日止。2010年12月21日，其又与被告签订租赁合同书，由被告租用其位于吴中大道南侧工业小区一幢钢结构厂房，租赁面积为1160平方米，租赁期限自2011年2月1日至2017年1月31日止。被告拖欠租金，其多次催要未果，故请求法院判令上述租赁合同书于2016年9月18日解除，被告立即迁出租赁房屋并支付其至实际迁出之日止的租金和房屋使用费（暂计算至2016年12月31日止为541400元）；被告支付其尚欠水电费用240000元；本案诉讼费用由被告负担。
被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司未作答辩。
经审理查明，2010年4月30日，原、被告双方签订《租赁合同书》1份，约定原告将位于金海木业内的附房租赁给被告，租赁面积：砖瓦房164平方、彩钢板棚2只，面积分别为200平方及298.12平方。租赁期限自2011年5月1日至2017年1月31日止。租赁价格：砖瓦房每年每平方100元，彩钢板棚每年每平方60元（以上价格均不含税，开票费用由被告负担）。被告在车间西侧和南侧投资搭建的498.12平方米彩钢板棚经双方协商作价149436元，产权归尧南社区经济合作社所有，乙方的投资款抵作彩钢板棚租金，彩钢板棚年租金每平方60元，五年抵付完毕。如因拆迁等原因投资款没有抵付完，原告退回未抵付的投资款。等等。该合同尾部盖有原、被告双方公章，被告公章处还有蒋建国的签名。
2010年12月21日，原被告双方又签订《租赁合同书》1份，约定原告将位于吴中大道南侧工业小区一幢钢结构厂房租赁给被告，租赁面积：1160平方米，其中楼下1020平方，楼上140平方。租赁期限六年，自2011年2月1日至2017年1月31日止。租赁价格厂房前三年每年每平方米110元，后三年每年每平方米115元（不含税，开票费用由被告负担），前三年每年租赁费127600元，后三年每年租赁费133400元。签订合同时即付清全年租金，以后年度先付后租，半年一付。根据企业用电需要，原告提供630KVA输变电设备供厂内租赁企业使用，被告需用电600KVA，另交租金每年55000元。被告拖延支付租赁费一个月视为违约，原告有权�止合同。等等。该合同尾部盖有原被告双方公章，被告公章处还有蒋建国的签名。
江苏鸿永律师事务所应原告委托于2016年9月18日向被告发出律师函，称被告至2016年5月31日结欠房租541400元，经多次反复催讨仍未支付，故函告被告于接函5日内将上述款项支付原告，被告与原告签订的租赁合同解除。蒋建国在该律师函收件人处签名。
以上事实，由原告提供的租赁合同书、律师函、及庭审笔录附卷佐证。
原告表示涉案租赁物具体位置均在苏州市吴中区××号内，被告已停止经营，公司负责人也已逃走，但是租赁物内仍有被告物品未迁出，被告也未与其办理退租手续，故请求法院判令被告迁出的位于苏州市吴中区××号内的砖瓦房164平方、彩钢板棚2只及面积为1160平方�钢结构厂房1幢。因租赁合同书约定彩钢板棚作价抵五年租金，被告未就此支付租金，其也不需被告就彩钢板棚再支付租金。故其主张涉案租赁物年租金共计204800元。至2016年12月31日，被告已结欠541400元未付。律师函中载明至2016年5月31日系因被告2016年5月31日即应向其支付至2016年12月31日的租金。另，原告提供了苏州市吴中区横泾街道尧南社区居民委员会出具的情况说明，证明涉案房屋由其对外负责经营收益。原告确认涉案租赁物未办理产权证书，也无建设工程规划许可证，如法院认定涉案租赁合同无效，则被告应给付其至2016年12月31日的房屋使用费541400元及自2017年1月1日起按每年204800元计算至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费。
原告还主张其为被告垫付电费240000元。为证明其主张成立，原告提供了电费发票及付款凭证为证，其中2017年1月20日的三张电费发票户名为苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司，金额分别为70168.73元、151731.41元、18178.08元；2017年1月20日的付款凭证显示付款人名称为吴中经济开发区村级财务集中收付中心（尧南），金额为233221.07元。原告经核实后表示差额系因被告账户还有余额，故电力公司现扣除被告账户余额后再由其代缴。实际上由苏州市吴中区横泾街道尧南社区居民委员会代为缴纳，由其与该居民委员会进行结算，故应由其主张。为证明其主张成立，原告还提供了苏州市吴中区横泾街道尧南社区居民委员会出具的电费缴纳情况说明1份及支付申请单、报销审批单。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告称被告向其租赁涉案房屋后至今未迁出，并提供了租赁合同书为证。根据原告自认涉案房屋未办理建设工程规划许可证的情况，本院确认涉案租赁合同书无效。原告称被告未与其办理退租手续，至今物品仍在涉案租赁物内，被告未到庭应诉答辩，亦未提供相反证据，本院对原告所述事实予以确认，被告应返还涉案租赁物。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，可以予以支持。原告称被告至2016年12月31日仍有租金541400元未付，在被告未提供证据证明其已给付相应款项的情况下，本院认定被告应给付原告房屋占有使用费541400元并参照双方的租金约定对原告要求被告支付自2017年1月1日起按每年204800元计算至实际返还涉案房屋之日止的房屋使用费的主张予以支持。原告称其为被告垫付电费240000元，根据电费发票由原告实际持有的情况及原告所提供的相应证据，本院对原告垫付电费的情况予以确认，但据付款凭证实际垫付款金额为233221.07元，故本院认定被告还需返还原告电费233221.07元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区越湖路4469号内的砖瓦房164平方、彩钢板棚2只及面积为1160平方米钢结构厂房1幢。
二、被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社至2016年12月31日的房屋占有使用费人民币541400元及自2017年1月1日起按每年人民币204800元计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费。
三、被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限公司给付原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社电费人民币233221.07元。
四、驳回原告苏州市吴中区横泾街道尧南物业股份合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取为人民币11614元，公告费人民币600元，合计人民币12214元，由被告苏州市吴中区丰达玻璃制品有限�司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 龚伟亚
人民陪审员 朱雪峰
人民陪审员 俞永良
二〇一七年八月九日
书 记 员 钱喆人