河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0104民初5713号
原告（反诉被告）：吉月华，女，1987年5月23日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：张春全，河南若讷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李肖成，河南若讷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙春霞，女，1967年8月16日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞宇，河南鑫苑律师事务所实习律师。
被告：李晓明，男，1965年5月11日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李飞宇，河南鑫苑律师事务所实习律师。
第三人：河南尚洲房地产策划有限公司。住所地郑州市金水区青年路***号*号楼裙房*层**号。
法定代表人：王艳磊，经理。
委托诉讼代理人：黄运帅，男，该公司店长，住河南省睢县。
原告（反诉被告）吉月华与被告（反诉原告）孙春霞、被告李晓明，第三人河南尚洲房地产策划有限公司（以下简称尚洲房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉月华的委托诉讼代理人张春全，被告孙春霞、李晓明的委托诉讼代理人冷长剑，第三人尚洲房产公司的委托诉讼代理人黄运帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉月华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的购房合同，退还原告购房款16万元，定金3万元，以上共计19万元；2.二被告承担违约金79000元，银行贷款手续费12390元，中介服务费10000元，房屋网签税13000元，水电费100元，房屋差价损失30万元，以上共计414490元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，吉月华放弃第二项诉讼请求中关于水电费100元的主张。事实与理由：2016年6月20日，原告在第三人的中介服务下，购买被告所有的位于郑州市××区××院××单元××房屋××套，双方签订了房屋买卖合同。合同签订之后，原告向被告交纳了定金3万元，首付款16万元，其余房款双方约定采用按揭贷款的方式支付。之后，被告配合原告在中国邮政银行办理了房屋按揭贷款手续，并到郑州市住房保障与房地产管理局办理网签手续，并交纳了各种税费。2016年7月1日，被告将房屋交付原告使用。之后，被告一直未配合原告办理房屋的过户手续，并因为房屋涨价不愿再出售房屋。2016年11月，原告向郑州市管城回族区人民法院起诉要求被告履行合同，期间原告得知被告的房屋已经被案外人查封，原告于2017年3月13日撤诉。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判如所请。
孙春霞、李晓明辩称：1、原告存在违约，导致合同不能履行，对于原告起诉要求解除合同，被告对此诉讼请求表示同意，但是原告应该返还房屋并恢复原状；2、原告只支付了部分首付款，按照合同约定不符合办理房产过户的条件，因此被告并未违约；3、原告未按合同约定办理贷款手续，也拒绝支付购房尾款，严重违反合同约定；4、原告所述的违约金、手续费、中介费等诉讼请求于法无据，应当驳回；5、基于原告的行为导致合同解除，原告应承担房屋占有使用费等相应违约责任。
尚洲房产公司述称：1、支付首付款和办理贷款在网签之前应当办理好，原、被告双方现已经办理完毕网签手续，因此不应当再存在因首付款和贷款存在的纠纷；2、2016年9月18日，被告孙春霞向第三人发信息说不再出售房屋，但是后来双方经过协商，约定在2016年11月1日办理过户，在办理过户时，原告发现涉案房屋已经被查封，并且在办理过户之前，原告承诺在过户之后再支付被告2万元。
孙春霞向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.原告返还涉案房屋并恢复原状；3.原告向被告支付违约金79000元；4.原告支付被告房屋占有使用费36400元（自2016年7月1日起每月2800元标准计算至搬离之日止，暂计算至2017年8月1日）。在诉讼过程中，孙春霞将第二项反诉请求中的恢复原状明确为，要求原告将房屋恢复至被告按照房屋买卖合同约定向原告交付房屋时的状态。事实与理由：2016年6月20日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于郑州市管城回族区商城东路9号院2单元12层209号的房屋出售给原告，成交价格为79万元，原告应于合同签订时支付定金3万元，于2016年7月20日之前支付除定金之外的首付款19万元，余款采取按揭贷款的方式支付，任何一方违约，违约方应向守约方支付成交价格10%作为违约金。合同签订之后，原告多次拖延支付首付款，经被告多次催要，原告直到2016年11月7日才向原告共计支付16万元，仍拖欠被告3万元首付款未支付，已经构成严重违约。基于原告的违约行为，被告为促成合同继续履行，仍提前办理了银行解押手续，并低价变卖了屋内家具物品，将房屋交给原告，可原告既不支付首付款，也不办理尾款的银行贷款手续，严重违反了合同约定，导致合同无法继续履行，因此，被告有权解除合同，故被告提出反诉，请求法院判如所请。
针对孙春霞的反诉，吉月华辩称：1、被告在涉案房屋买卖合同中明显违约，导致合同不能履行，应当承担违约责任；2、因被告存在严重的违约行为，因此不应当要求原告支付房屋占有使用费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，孙春霞（卖方、甲方）、吉月华（买方、乙方）、尚洲房产公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份（合同编号M2151003），合同主要约定：1、甲方自愿将坐落于管城回族区商城东路9号院2单元12层209号的房屋出售给乙方，权属证书号1001026308，房屋所有权人孙春霞，房屋建筑面积72.49平方米；2、房屋的成交价格为79万元，产权过户费用由乙方承担，该房屋包含的相关配套费用、固定装修、附属设施为空房含基础装修；3、合同签订时，乙方向甲方支付定金3万元，甲方同意将《房屋所有权证》及售房保证金5000元在房屋过户交割手续办理完毕之前交由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金，甲乙双方确认该房屋相关费用交接清楚，物业交割完毕后，丙方将代为保管的物业交割保证金退还甲方；4、付款方式为按揭贷款，乙方应在与甲方一起共同到房管部门办理房屋过户立契手续前或当日向房管局监管账户/甲方一次性支付除定金之外的剩余首期款19万元，甲方应协助乙方到贷款银行办理贷款手续，贷款额度与年限以贷款银行最终审批结果为准，如果银行最终审批的贷款金额少于上述数额，差额部分由乙方在房屋产权过户当日向甲方补齐；5、乙方需向丙方交纳居间服务费1万元；6、甲方承诺于过户完毕当日腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方；6、如甲、乙任何一方违反合同约定或者拒绝履行合同，致使合同解除，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
上述合同签订之后，吉月华向尚洲房产公司支付中介服务费5000元，并向尚洲房产公司出具了一张5000元的中介服务费欠条。2016年6月20日，吉月华向孙春霞支付定金3万元，2016年8月18日至9月7日，吉月华分多次向孙春霞支付购房首付款共计16万元。2016年7月1日，孙春霞将涉案房屋交付给吉月华使用。同日，孙春霞将涉案房屋在上海浦发银行的按揭贷款全部结清，上海浦发银行向孙春霞出具用于办理房屋解押的手续，孙春霞于2016年9月1日向房屋管理部门申请办理涉案房屋的解押手续，但根据本院2017年8月调查的涉案房屋的基本信息显示，该房屋目前仍处于抵押状态。2016年8月17日，吉月华通过中国邮政储蓄银行贷款审批，贷款金额为60万元，吉月华为此支付银行贷款服务费12390元。2016年9月7日，吉月华、孙春霞共同办理了涉案房屋的网签手续，吉月华支付契税和个人所得税13000元。因孙春霞与案外人陈会玲存在经济纠纷，陈会玲向郑州市金水区人民法院起诉孙春霞并申请财产保全，2016年10月17日，涉案房屋被郑州市金水区人民法院查封。2016年11月1日，吉月华、孙春霞共同到房管局办理涉案房屋的过户手续，于办理当时被告知涉案房屋已经被法院查封，无法办理过户手续。
本院认为，原告、被告孙春霞及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，各方当事人均应按约履行。在涉案合同的履行过程中，由于被告孙春霞的原因，涉案房屋被郑州市金水区人民法院查封，从而无法按照涉案合同的约定办理过户手续，故被告在合同的履行过程中存在违约行为，其违约行为已经导致合同无法继续履行，故原告要求解除涉案合同于法有据，被告亦同意解除涉案合同，因此，涉案合同应当予以解除。因涉案合同已经解除，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告孙春霞已收取的定金3万元，购房首付款16万元应当退还原告；原告亦应将涉案房屋返还被告孙春霞，并将涉案房屋恢复至涉案合同约定的交付时的原状（空房加基础装修）。鉴于被告孙春霞在涉案合同的履行过程中存在违约行为，应当承担违约责任向原告支付违约金，同时应当赔偿原告因涉案合同无法履行所产生的损失。根据涉案合同约定，违约方应向守约方支付房屋成交价10%的违约金，故原告要求被告孙春霞支付违约金79000元，本院予以支持。原告为履行涉案合同已经支出的费用有银行贷款费用12390元，中介服务费1万元，个人所得税及契税13000元，上述费用均应由被告孙春霞承担。关于原告所主张的房屋差价损失，考虑到郑州市二手房价格上涨的因素，以及综合被告的违约行为给原告造成的损失和被告应支付的违约金数额，本院酌定为5万元，原告超出该范围的请求，本院不予支持。因二被告系夫妻关系，故应共同承担上述债务。关于被告孙春霞反诉要求原告支付违约金79000元。本院认为，涉案合同虽约定原告应向被告孙春霞支付除定金之外的购房首付款19万元，但原告获得的贷款审批金额为60万元，加上原告已经支付的定金3万元及首付款16万元，即为涉案合同约定的房屋成交价79万元（3万元+16万元+60万元=79万元）。因此，原告支付的16万元首付款虽然未达到涉案合同约定的金额，但已符合涉案合同约定的房屋总成交价的要求。故被告孙春霞以原告未足额支付首付款为由，认定原告违约，不能成立，被告孙春霞要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于被告孙春霞反诉要求原告支付房屋占用使用费36400元。本院认为，涉案合同虽约定在房屋过户完毕当日交付房屋，但被告孙春霞已于2016年7月1日将房屋交付原告使用，视为双方对涉案合同中关于房屋交付条款的变更，并按照变更之后的条款进行了履行。现涉案合同已经解除，因此，原告除应将涉案房屋返还被告之外，还应就其因使用该房屋向被告孙春霞支付相应的补偿。关于补偿的标准，本院综合涉案房屋的面积、位置以及郑州市房屋租赁价格，酌定为每月1500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告吉月华、被告孙春霞、第三人河南尚洲房地产策划有限公司于2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》（合同编号M2151003）。
二、被告孙春霞、李晓明于本判决生效之日起十日内支付原告吉月华定金3万元、首付款16万元、银行贷款手续费12390元、中介服务费1万元、个人所得税及契税13000元、违约金79000元、房屋差价损失5万元，以上合计354390元。
三、原告吉月华于本判决生效之日起十日内向被告孙春霞交付房屋并将房屋恢复至空房加基础装修状态（房屋位于郑州市管城回族区商城东路9号院2单元12层209号）。
四、原告吉月华于本判决生效之日起十日内支付被告孙春霞房屋占有使用费（自2016年7月1日起至原告吉月华将房屋实际返还被告孙春霞止，按照每月1500元的标准计付）。
五、驳回原告吉月华的其他诉讼请求。
六、驳回被告孙春霞的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4923元，反诉费1404元，由原告吉月华负担2061元，被告孙春霞负担4266元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 宋文梅
二〇一七年九月二十八日
书记员 赵璐瑶