江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终716号
上诉人（原审被告）：抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡尧博新村7号。
法定代表人：陈洪明，公司董事长。
委托诉讼代理人：徐慧琳，江西省抚州市临川区法律援助中心律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙风香，女，1948年4月15日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
委托诉讼代理人：杨美才（龙风香之子），男，1971年4月10日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：衷光辉，江西衡业律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。
原审被告（反诉原告）：丁文华，男，1973年6月15日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
原审被告（反诉原告）：邹天明，男，1962年4月8日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
原审被告（反诉原告）：梁八英，女，1937年2月22日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
原审被告（反诉原告）：周宝荣，女，1974年9月30日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
原审被告（反诉原告）：吴薇，女，1995年7月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
原审被告（反诉原告）：吴毅华，男，1996年10月17日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，
上诉人抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司（以下简称洪明公司）因与被上诉人龙风香、原审被告吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2014）临民初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。上诉期间，原审被告吴宽伟户籍于2016年11月16日在抚州市公安局上顿渡派出所进行了死亡注销。本院依法追加吴宽伟母亲梁八英、妻子周宝荣、女儿吴薇、儿子吴毅华为本案原审被告。本案现已审理终结。
洪明公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、其与吴宽伟（已死亡）签订的《开发项目挂靠经营管理协议书》无效。根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款规定，吴宽伟既不是公司的法人代表，也不是公司的正式职工，吴宽伟（已死亡）以其名义开发龙津大院的项目，明显违反了该条规定，而该条是属于法律的禁止性规定，属于无效合同，故该协议自始没有法律效力；2、根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明作为自然人明显不具备该条所规定的主体条件，故《店面拆迁改造协议书》无效；《开发项目挂靠经营管理协议书》无效，吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明与龙风香签订《店面拆迁改造协议书》的行为不能视为职务代理行为，所签订合同的法律后果不应由其承担。故上述两个协议书均属于无效合同，自始没有法律约束力，一审判决有效是错误的，应当根据无效合同来处理。
龙风香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，洪明公司的上诉没有任何道理，应予驳回。1、《开发项目挂靠经营管理协议书》无效对本案的最终处理没有关联，该协议书系洪明公司内部管理协议，对外不具有法律效力，不能对抗第三人；2、洪明公司主张《店面拆迁改造协议书》无效理由不能成立。吴宽伟（已死亡）等人作为项目部的负责人与工程的实际承包人，代表洪明公司与其签订协议，且盖有项目部的公章，应视同洪明公司的授权行为，在法律上具有法律效力，且该项目已由洪明公司承建完成并已交付使用，其他被拆迁户也已签订协议并履行完毕拆迁协议，洪明公司推卸责任的做法在法律上无法说得通；3、其作为被拆迁人与洪明公司签订的协议，没有违反法律的规定，也不存在损害他人合法权益的情形，双方应严格遵照协议内容忠实履行。洪明公司自身存在问题而无法办理产权证，导致本案纠纷发生，本身就有过错。
梁八英、周宝荣、吴薇、吴毅华、丁文华、邹天明未答辩。经询问，梁八英、吴毅华明确表示不参加诉讼，周宝荣、吴薇无法联系。
龙风香向一审法院起诉请求：要求判令洪明公司、吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明将抚州市临川区上顿渡体育路L06828号店面交付给其，同时办理好房产证手续，其应交付的差价款抵店面租金损失；本案受理费由洪明公司、吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明共同负担。
一审法院认定事实：2013年12月26日，江西省抚州市上顿渡公证处出具的（2013）抚上证字第525号继承公证书记载，龙风香是本市临川上顿渡体育路原杨加福（已死亡）所有房屋的继承者，房屋所有权证为房权证临区上私房字第××号，该房屋丘（地）号为L06828，用地面积10平方米。2011年元月16日，洪明公司在未取得房屋拆迁许可证的情况下，与吴宽伟（已死亡）签订了《开发项目经营管理协议书》，由其作为洪明公司成立的“龙津大院”开发项目部负责人，负责整个开发项目的业务经营、管理。2011年6月25日，吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明（甲方）与龙风香（乙方）签订《店面拆迁改造协议书》并在协议内容修改处盖有“食品公司龙津大院项目部”公章，约定的主要内容为“甲、乙双方就上顿渡体育路L06828号店面拆迁一事经双方协商，达成以下协议：一、乙方原体育路L06828号店面面积为10平米。二、甲方新建成店面面积为45.15平米（门面宽3.5平米，深12.9平米），层高5.6米，隔层浇捣面积不少于新店占地面积的二分之一（不少于其他同等拆迁店面面积）。三、甲方新建成店面，乙方一次性补差价给甲方人民币六万元，如有超面积，乙方不再补甲方任何差价及各项费用。四、甲方新店建成后交付给乙方一星期内，乙方支付甲方人民币三万元，甲方办理此新店面手续后一星期内，乙方支付给甲方人民币三万元，此店面款全款结清。五、．．．．．．。七、甲方付给乙方新店面时间为2012年1月底。八、甲方支付给乙方人民币五万元，作为此合同旧店面押金，甲方新店面楼面浇完拆除模板一星期内，乙方返还甲方此合同旧店面押金人民币五万元。九、甲方负责办理此合同新建成店面面积产权手续，甲方负责缴纳各项办理产权证费用，并办理好产权证交给乙方，乙方不负责此合同新建成店面新面积的产权证任何费用。……。”后因店面交付问题，双方发生争执，龙风香起诉至法院。“食品公司龙津大院项目部”系洪明公司为开发“龙津大院”项目而设立，不具备法人资格。2014年6月25日，“食品公司龙津大院项目部”已将涉案店面交付给龙风香。
一审法院认为，一、关于责任主体承担问题。洪明公司聘用吴宽伟（已死亡）为“龙津大院”开发项目部负责人，有其与吴宽伟（已死亡）签订的《开发项目挂靠经营管理协议书》为凭，双方虽在协议书中约定“由吴宽伟具体负责开发工程项目部的业务经营、管理，并对经营、管理的后果承担责任，及同时享有和承担开发工程项目部的全部债权债务”，但该约定不得对抗第三人，故2011年6月25日“食品公司龙津大院项目部”以吴宽伟（已死亡）为代表与龙风香签订《店面拆迁改造协议书》的行为为职务代理行为，所签订合同的法律后果应由洪明公司承担。二、关于《店面拆迁改造协议书》的效力问题。本案双方当事人签订的《店面拆迁改造协议书》对拆迁改造中产生的权利义务包括原拆迁店面的面积位置、新建成店面的面积位置、差价款给付、店面交付方式等均有明确约定，并不存在利益上的不平衡，亦不存在一方当事人故意利用优势损害对方利益的情形，且即使是因外部压力而签订了协议，其也应当在知道或者应当知道存在撤销事由之日起一年内即2012年6月25日之前行使撤销权，故对洪明公司及吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明关于“双方在签订改造协议时地位不平等”的辩称，不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定才导致合同无效，而不是一律违反法律、行政法规的强制性规定就导致合同无效。本案中，虽然洪明公司“食品公司龙津大院项目部”在与龙风香签订《店面拆迁改造协议书》时，其行为违反了《国有土地房屋征收与补偿条例》的相关规定，但该规定主要是行政监管机关为了加强对拆迁人进行监督管理的管理性规定，不属于效力性强制性规定，且该条例制定的目的是为了规范拆迁行为、维护公共利益、保障被征收房屋所有权人的合法权益，故对洪明公司及吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明关于“其无拆迁资格，故协议无效”的辩称，不予支持。对洪明公司及吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明请求认定协议无效的反诉请求，不予支持。本案双方当事人签订的《店面拆迁改造协议书》应为合法有效。三、关于《店面拆迁改造协议书》的履行及违约责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案根据协议的约定，洪明公司应于2012年1月底将新建成的店面交付给龙风香，龙风香应于新店交付一星期内支付人民币三万元。现洪明公司于2014年6月25日将涉案店面交付给龙风香，故龙风香应按照协议的约定给付洪明公司差价款30,000元，待涉案店面的产权手续办理完毕后，再给付洪明公司差价款30,000元。对于协议未履行的违约责任，洪明公司及吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明辩称“原告不来拿钥匙，自己不来履行，所以店面未交付”，但其未提供证据佐证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故洪明公司应承担因逾期交付店面而造成龙风香损失的违约责任，即应按照抚州市临川区上顿渡镇体育路沿街店面的同期市场租金标准赔偿龙风香自2012年2月1日起至2014年6月25日止（共计875天）的逾期租金损失，因双方当事人均未对涉案地段店面的同期市场租金申请鉴定，结合走访涉案地段同类店面同期租金情况，考虑实际租赁行情按40元／天计算较为适宜，即洪明公司应承担因逾期交付店面而造成的龙风香损失：875天×40元／天=35,000元。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、限抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司于本判决生效后三个月内办理位于抚州市临川区上顿渡体育路L06828号店面所置换的45.15平方米房屋的产权手续，并负责支付办证所需费用；2、抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司应于本判决生效后十日内向龙风香支付逾期租金损失35,000元；3、龙风香应于抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司办理完产权手续后十日内给付抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司差价款60,000元；4、驳回龙风香的其他诉讼请求；5、驳回吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1,300元，由龙风香、抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司、吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明各负担260元；反诉费50元，由吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明负担。
二审当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
经调解，当事人未能达成一致意见。
二审争议焦点为：本案《开发项目挂靠经营管理协议书》、《店面拆迁改造协议书》是否无效？洪明公司应否承担《店面拆迁改造协议书》的约定义务？
本院认为，本案龙风香的诉讼请求为要求洪明公司与吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明按《店面拆迁改造协议书》履行交付房屋并办证的义务，故本案的争议焦点为《店面拆迁改造协议书》的效力问题。洪明公司与吴宽伟（已死亡）、之间签订《开发项目挂靠经营管理协议书》，由吴宽伟（已死亡）挂靠洪明公司开发经营“龙津大院”项目，并设立“食品公司龙津大院项目部”，故“龙津大院”项目对外仍然是以洪明公司的名义进行，只是内部约定由吴宽伟（已死亡）、以及吴宽伟（已死亡）的合伙人丁文华、邹天明作为实际施工人和负责人。因此，《开发项目挂靠经营管理协议书》的效力仅对洪明公司与吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明之间的内部关系产生影响，而《店面拆迁改造协议书》属“龙津大院”项目部与外部第三者龙风香签订的合同关系，其效力不受《开发项目挂靠经营管理协议书》的效力影响。吴宽伟（已死亡）、丁文华、邹天明作为“龙津大院”项目的负责人，与龙风香签订《店面拆迁改造协议书》，并在该协议书上加盖“食品公司龙津大院项目部”公章，从对外效力上足以构成表见代理，龙风香有理由相信该协议的一方签订人是“龙津大院”项目的开发者即洪明公司；同时，“龙津大院”项目的其他被拆迁人，签订了同样的拆迁协议，且已按协议实际履行，洪明公司亦认可房屋可以办证且部分房产已经办证，故《店面拆迁改造协议书》不存在因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效的情形，应为有效。洪明公司应按《店面拆迁改造协议书》履行交付房屋并办证的义务。对洪明公司关于《开发项目挂靠经营管理协议书》无效必然导致《店面拆迁改造协议书》无效的上诉请求不予支持。
综上所述，洪明公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人抚州市洪明城镇房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 邹志伟
审判员 王 琳
二〇一七年十二月二十二日
书记员 戢亚倩