内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0203民初110号
原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。
法定代表人常建文，董事长。
委托代理人宫巨龙，男，1988年3月13日出生，汉族，住包头市昆都仑区。
委托代理人单勇，辽宁同方律师事务所律师。
被告北京国美包头电器有限公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人黄秀虹，总经理。
委托代理人张建国，男，1981年12月6日出生，满族，住包头市昆都仑区。
原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司（以下简称快乐迪公司）诉被告北京国美包头电器有限公司（以下简称国美包头公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法由审判员刘洁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告快乐迪公司的委托代理人宫巨龙、单勇和被告国美包头公司的委托代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告快乐迪公司诉称，2013年11月15日，原告与被告签订了《租赁合同》，原告租赁被告位于包头市昆都仑区部分房产，用于经营KTV专门店及配套小型超市、餐饮服务。合同约定：租赁期限自2013年11月15日至2019年5月14日，年租金135万元；被告负责对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、维护和管理，包括对消防设施的维护。合同签订后，原告如约向被告履行了全部义务。但是，从2015年1月7日至2016年2月22日间，包头市公安消防支队昆都仑区大队先后五次以原告所租赁房屋消防设施、器材未保持完好有效、配置设置不符合法律规定为由作出《责令立即改正通知书》，并于2015年2月9日作出《行政处罚决定书》，就原告经营场所内消防设施不符合法律规定一事作出罚款5万元的处罚决定。被告作为出租方未履行合同约定及法律规定的消防维护义务，消防设施无法正常使用，存在严重火灾隐患，已不符合租赁用途及房屋使用条件的强制性规定。故原告诉至法院，请求判令1、被告立即履行消防设施维护义务，排除火灾隐患，保持消防设施、器材完好有效（具体为：排除消防主机、多线盘启动排烟风机、消防测试声光报警等故障），使出租房屋符合使用条件的强制性规定；2、在被告未履行上述消防设施维护义务前，原告有权延期支付房屋租金直至被告上述义务履行完毕；3、被告承担本案诉讼费用。
被告国美包头公司辩称，原告主张的请求没有事实依据。依据双方签订的租赁合同，租赁合同签订前原告已对承租房屋的状况进行充分了解，其中包含房屋内的消防设施，原告对所承租的房屋选择接受，且放弃提出相关异议的权利。双方是基于真实意思表示、充分沟通协商签订的合同，原告在此后的承租期内以消防设施设备不符合相关要求为由，要求被告承担维护义务，且提出上述义务未达到前延期支付租赁费的请求，无事实依据且不符合法律规定，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》及其附件，原告租赁被告位于包头市昆都仑区部分房产（建筑面积为2867.59平方米）用于经营KTV专门店及配套小型超市、餐饮服务。合同约定租期从2013年11月15日至2019年5月14日，年租金135万元；合同第七十五条修正条款中第九项约定：被告负责对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、维护和管理（共用部位：房屋防水、墙体等；共用设备：公共配电室负责维护保养，消防监控、消防主管道负责维护）；《租赁合同》附件2《国美电器集团招租商户治安消防责任书》第二条第一款约定：被告确保消防设施设备主控设备运行良好，符合消防要求，保证原告消防区域能够正常运行和通过消防检查；第二条第二款约定：被告对原告在被告范围内的治安、消防工作负有监督、管理职责。原、被告双方约定房屋租金每半年支付一次，且双方认可租金已支付至2016年5月15日。现因被告出租的房屋使用条件不符合消防部门的强制性规定，故原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，包头市公安消防支队昆都仑区大队分别于2015年1月7日、2015年2月21日、2015年12月26日、2016年2月11日和2016年2月22日对原告所属的昆区某歌厅下达《责令期限改正通知书》，具体问题主要有消防控制主机故障，无法多线盘启动排烟风机，消防测试声光报警无响应，火灾自动报警系统未能及时反馈，缺少应急照明灯，消火栓压力不足，自动喷水灭火系统无水，部分疏散指示标志损坏，末端试水压力不足，要求对上述具体问题限期整改。2015年2月9日，包头市公安消防支队昆都仑区大队还对原告所属的昆区某歌厅下达《行政处罚决定书》，就消防控制主机故障、无法多线盘启动排烟风机、消防测试声光报警无响应的隐患给予罚款5万元的处罚。
以上事实，有双方提供的《房屋租赁合同》及其附件、原告提供的《责令期限改正通知书》、《行政处罚决定书》及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原告快乐迪公司与被告国美包头公司签订的《房屋租赁合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同第七十五条约定：本条另行约定条款与合同中其他条款约定不一致的，以另行约定条款为准；合同第七十五条第九项约定：被告负责对房屋共用部位、共用设施设备进行维修、维护和管理（共用部位：房屋防水、墙体等；共用设备：公共配电室负责维护保养，消防监控、消防主管道负责维护）。同时，《房屋租赁合同》附件2《国美电器集团招租商户治安消防责任书》第二条第一款约定：被告确保消防设施设备主控设备运行良好，符合消防要求，保证原告消防区域能够正常运行和通过消防检查；第二条第二款约定：被告对原告在被告范围内的治安、消防工作负有监督、管理职责。被告国美包头公司作为维护租赁房屋消防设施正常运行、完好有效的义务人，应保障租赁房屋消防设施器材的正常使用，排除火灾隐患，故对原告快乐迪公司要求被告履行消防设施维护义务、排除火灾隐患、保持消防设施器材完好有效，使租赁房屋使用条件符合消防部门的强制性规定的诉讼请求予以支持。原、被告双方基于《房屋租赁合同》作为双务合同的当事人互负债务，且依据《房屋租赁合同》第十八条和第十条的约定：被告国美包头公司已于2013年11月15日前将租赁房屋交付原告；原告于合同签订之日即2013年11月15日支付首期租赁费67.5万元，故被告国美包头公司履行交付租赁房屋的义务在先，原告快乐迪公司支付房屋租赁费用在后。因此，原告以被告提供的租赁房屋使用条件不符合消防部门强制性规定为由享有顺序履行抗辩权，在被告未履行维护完善消防设施义务前，延迟支付未付房屋租金至被告履行维护完善消防设施义务完毕，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告北京国美包头电器有限公司于本判决生效之日履行租赁房屋消防设施维护义务（具体为：排除消防主机、多线盘启动排烟风机、消防测试声光报警等故障）；
二、在被告北京国美包头电器有限公司未履行上述第一项消防设施维护义务前，原告沈阳快乐迪餐饮娱乐管理有限公司有权延迟支付未付房屋租金至被告北京国美包头电器有限公司完全履行上述维护义务。
案件受理费525元（原告已预交），由被告北京国美包头电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 刘洁
二〇一六年三月十五日
书记员 杜娟
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
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