南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第725号
原告：廖咸领，男，1975年9月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张碧英，广西国海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄能昉，广西国海律师事务所律师。
被告：郑有玲，女，1964年8月22日出生，壮族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：满文勇，广西思贝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮子文，广西思贝律师事务所律师。
原告廖咸领与被告郑有玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告廖咸领及其委托诉讼代理人张碧英，被告郑有玲的委托诉讼代理人满文勇，证人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖咸领向本院提出诉讼请求：1.被告郑有玲向原告廖咸领赔偿装修损失130万元；2.被告郑有玲向原告廖咸领返还押金2万元、房屋恢复原状押金7万元；3.本案诉讼费由被告郑有玲承担。诉讼过程中，原告廖咸领变更第一项诉讼请求为：“被告郑有玲向原告廖咸领赔偿房屋墙体、地面、门窗、水电和设备（物品）安装等房屋装修损失958100元。”事实和理由：2011年被告郑有玲与其他4户房主李绍赞、李建立、李艳红、李绍林一起将其各自位于南宁市青秀区并排毛坯房屋出租给原告经营酒店，租赁双方口头约定由原告按酒店样式出资装修房屋，装修期间免收租金，其他权利义务，待酒店装修完毕后书面确定。原告获得各房主的许可后，聘请设计单位设计，购买装修材料及经营设备对上述5栋房屋进行整体装修，主要装修项目和采购经营设备如下：5栋房屋的1至7层的外墙装饰（660平方米）、仿古装饰（308平方米）、1至2层钢化玻璃装饰（264平方米）、1至2层地板装修（870平方米）、1至2层内墙装饰（2610平方米）、1层仿古建筑大厅（135平方米）、1至2层艺术窗装饰（511平方米）、3至7层走道地板地毯装修（217.5平方米）、1至7层天花吊顶装饰（1087.5平方米）、1至7层楼梯铁艺扶手（168米）、3至7层70间客房装修、3至7层70间客房艺术窗装饰、修建多功能球场（435平方米）、酒店灯光夜景亮化装饰（1100平方米）、酒店消防工程（3615平方米）、酒店水电安装（3615平方米）、监控及弱电安装（3615平方米）、5户380V电力报装、修建酒店化粪池（48立方米）、70台海尔挂式空调、8台立式空调、4台格力中央空调、86台32寸TCL液晶彩电、4套格力空气能热水系统、多功能厨房设备、3台直径分别是3米、2米、1.5米豪华电动餐桌、450张橡木餐桌椅子等，原告共计支付装修款项650万元。其中被告的房屋亦按上述标准进行装修，花费巨大。酒店装修完毕后，原、被告为进一步明确权利义务于2011年12月28日就房屋租赁事宜签订书面租赁合同一份。2013年1月1日，原、被告签订新的《房屋租赁合同》并终止2011年12月28日签订的《房屋租赁合同》。2014年中旬，原告对涉案房屋进行升级装修。2015年7月20日，南宁铁路运输法院作出（2015）南铁民初字第15号生效《民事判决书》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。故原告无法继续经营酒店。原告认为，《房屋租赁协议书》无效是因被告的房屋未取得建设工程规划许可证造成的，被告应对合同无效承担全部过错责任，赔偿原告全部的装修损失，并返还押金及房屋恢复原状押金。合同无效后，原告要求被告赔偿各项损失，但被告至今分文未付。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告郑有玲辩称：1.在订立合同时，被告已将房屋的证照情况进行了详细说明，被告对房屋无规划证的情况是知情并愿意接受的，因此被告对合同无效无过错，即使存在过错，也应由原告承担更大的过错责任；2.根据合同约定，原告装修房屋需得到被告的书面同意，被告不同意原告擅自装修房屋，由此造成的装修损失应由原告自行负责；3.涉案房屋经过三次装修，被告出租房屋给原告时，并不是毛坯房，房屋是由被告简单装修后出租给原告的，之后原告对房屋再次进行装修，2014年原告将涉案房屋转租给案外人周志辉，周志辉又一次对房屋进行了装修，所以即使存在装修损失，也是周志辉的损失，而不是原告的；4.评估报告中包括了可移动物品，该部分不应计算在装修损失内，且评估报告是对三次装修的全部评估，原告无法证明其装修的具体价值；5.原告擅自装修房屋，其交纳的押金用于恢复房屋原状，故不应退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告廖咸领（承租方，乙方）与被告郑有玲（出租方，甲方）就南宁市青秀区仙葫经济开发区莺歌路2-2号安置住宅地共7层钢混结构房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方已经向乙方清晰无误地说明房屋所有情况，包括但不限于房屋的土地、房产、建设、规划、消防、环保手续等，通过甲方的上述说明，乙方已经充分无误了解该房屋的情况；2.该房屋用途为餐饮，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途；3.租赁期限自2013年1月1日至2031年12月31日；4.乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构及装修或安装对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；5.退租时，乙方有义务按原状恢复或向甲方交纳恢复房屋工程所需费用，为保护甲方的合法权益，乙方需交纳房屋复原保证金5万元，期满后，乙方按原状复原后甲方将押金如数退还乙方，乙方不按要求复原的，甲方不予退还押金；6.就本合同所指甲方房屋租赁事宜，甲方双方已经于2011年12月28日签订合同一份，并且已经履行至本合同签订之日，除了双方经过结算一致同意乙方尚欠甲方3万元房屋恢复原状押金外，甲乙双方对2011年12月28日签订的合同履行状况并无争议并表示认可，自本合同签订之日起，甲乙双方于2011年12月28日签订的租赁合同终止。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告将涉案房屋用于天池山大酒店的经营，并进行酒店装修。
2013年9月11日，原告向被告交纳房屋押金2万元，房屋恢复原状押金4万元。2014年1月21日，原告向被告交纳房屋恢复原状押金3万元。
另查明：2011年12月28日，原、被告就涉案房屋签订第一份《房屋租赁合同》，原告对涉案房屋进行酒店装修并用来经营天池山大酒店。该合同于2013年1月1日原、被告就涉案房屋签订本案《房屋租赁合同》后终止履行。
还查明：2015年1月5日，郑有玲以廖咸领拖欠租金为由，将廖咸领起诉至本院，提出解除合同，恢复房屋原状，支付租金及违约金等诉讼请求。2015年7月20日，本院作出（2015）南铁民初字第15号《民事判决书》，认定因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。该《民事判决书》已经生效。现被告已收回房屋，并将部分房间对外出租。
在案件审理过程中，廖咸领向本院提交书面申请，要求对涉案房屋的装修损失价值进行鉴定。本院委托北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司进行评估，该公司于2016年8月15日出具《价格评估结论书》，鉴定意见为涉案场地的装修价值757000元，设备（物品）价值201100元。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋租赁合同》、《收据》、（2015）南铁民初字第15号《民事判决书》、《价格评估结论书》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，根据已生效的（2015）南铁民初字第15号《民事判决书》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。
关于赔偿装修损失的诉讼请求。2011年12月28日，原、被告就涉案房屋签订第一份《房屋租赁合同》，原告对涉案房屋进行酒店装修并用来经营天池山大酒店。虽然该合同已于2013年1月1日原、被告就涉案房屋签订本案《房屋租赁合同》后终止履行，但原告一直在涉案房屋内经营天池山大酒店，对房屋的装修也是为了履行本案的《房屋租赁合同》，故原告对涉案房屋的装修价值延续到本案《房屋租赁合同》。2011年12月28日的《房屋租赁合同》终止并不意味着此前原告对涉案房屋的装修价值归零。且原、被告双方再次签订《房屋租赁合同》，被告未对原告此前装修房屋并用于酒店经营提出任何异议，可以视为被告同意原告此前对涉案房屋进行装饰装修。本案涉案合同签订后，合同中明确载明原告装修房屋需获得被告的书面同意。但在2014年中旬，原告对涉案房屋进行升级装修，并未得到被告的书面同意。而被告在庭审中亦表示其不同意原告擅自装修房屋。2015年1月5日，原、被告就涉案房屋产生纠纷，郑有玲将廖咸领起诉至本院。由于原告对涉案房屋的装修时间距离双方产生纠纷时间较短，本院亦无法推定被告应当知道并默许原告对涉案房屋再次进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因此，被告应按导致合同无效的过错比例向原告赔偿2013年1月1日之前原告对涉案房屋进行装修的损失。关于造成合同无效的过错责任，被告郑有玲将无建设工程规划许可证的房屋出租给原告，对造成合同无效负主要责任；原告承租房屋用于经营酒店，应谨慎审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证，原告未尽审慎义务，对造成合同无效负次要责任。由于涉案房屋已经过多次装修，而《价格评估结论书》中评估的装修价值无法明确2013年1月1日之前原告对涉案房屋的装修价值，本院根据公平原则，结合导致合同无效的过错比例，酌情要求被告向原告赔偿装修损失10万元。原告要求被告赔偿装修损失958100元，本院支持其中的10万元，多出的部分本院不予支持。涉案房屋中空调等未形成附合的装饰装修物，由原告自行拆除并搬离。
关于返还押金的诉讼请求。原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还。因此，被告应向原告返还其收取的押金2万元及房屋恢复原状押金7万元。原告要求被告返还押金2万元、房屋恢复原状押金7万元，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告郑有玲向原告廖咸领赔偿装修损失10万元；
二、被告郑有玲向原告廖咸领返还押金2万元、房屋恢复原状押金7万元；
三、驳回原告廖咸领的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14233元，鉴定费14870元，合计29103元（原告已预交），由原告廖咸领负担23827元，被告郑有玲负担5276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 梁 娟
代理审判员 廖俊芳
人民陪审员 黄永红
二〇一七年四月十二日
书 记 员 赵文赎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。