上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2064号
上诉人（原审被告）楚天姿，＊出生，汉族，。
委托代理人＊＊，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）刘梦，＊出生，汉族，。
委托代理人＊＊，远闻（上海）律师事务所律师。
上诉人楚天姿因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日立案受理后依法组成合议庭，于同年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人楚天姿的委托代理人＊＊＊＊到庭参加诉讼，被上诉人刘梦的委托代理人＊＊＊＊。本案现已审理终结。
原审查明，上海市闵行区江栀路X弄X号101室房屋的产权人为楚天姿。
2013年7月18日，刘梦经上海江正营388弄83号销策划有限公司居间介绍，与楚天姿就上海市闵行区江栀路X弄X号101室房屋买卖达成一致，并签订《房地产买卖居间协议》一份。双方约定房屋转让价格为578万元（人民币，下同），双方于2013年7月28日签订《上海市房地产买卖合同》等。该合同签订当日，刘梦向楚天姿支付定金10万元。
2013年7月28日，楚天姿（卖售人、签约甲方）与刘梦（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过上海江正营销策划有限公司居间介绍，甲方向乙方出售位于上海市闵行区江栀路X弄X号101室房屋，房屋建筑面积为278.42平方米，另有地下附属面积214.55平方米，转让价款500万元；乙方于2013年7月28日支付90万元、于2013年8月10日前支付60万元、于2013年8月15日前支付80万元，乙方通过向银行贷款方式申请265万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；物业交割当日乙方一次性支付甲方5万元作为房屋尾款；甲乙双方同意，甲方于2013年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2013年10月28日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按约定期限交接房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的7日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起7日内甲方未提出异议，合同自行解除，甲方除应在收到书面通知之日起7日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至合同解除之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；甲乙双方税费全部由乙方支付；甲方承诺该房屋产权完整清晰以签订本合同时的房产状况向乙方交房，所列之该房屋内附属设施、设备均能正常使用，室内装饰与签订本合同之日的状况相符，上下水道通畅；甲、乙双方约定于乙方新产证出来3个工作日内办理物业交割手续，到物业管理处办妥物业过户及维修基金的更名手续，并对水、电、煤气、电话（若有）、宽带（若有）、有线电视的户名进行更名；由于一方没有履行本合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割手续无法正常进行的，则视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金总房价的20%计100万元，本合同继续履行等。合同还对其他内容进行约定。
同日，楚天姿（签约甲方）与刘梦（签约乙方）签订《装修补偿协议》一份，约定：江栀路X弄X号101室房屋的实际成交价为578万元（甲方该价格为到手价，在该物业二手房交易当中甲方所产生的正常税费及中介费均由乙方承担支付）该价格由该房屋买卖合同成交价和搬迁补偿款、装修费用等共同组成；经甲乙双方协商一致将《上海市房地产买卖合同》的价格订为500万元，乙方于2013年7月28日支付90万元、于2013年8月10日前支付60万元、于2013年8月15日前支付80万元，乙方通过向银行贷款方式申请265万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；乙方于2013年8月20日之前一次性支付甲方78万元作为搬迁补偿费、装修费用，物业交割当日乙方一次性支付甲方5万元作为房屋尾款；双方确认无论该房屋目前现状如何，均以上述补偿价由乙方支付甲方，乙方共计支付甲方总房款578万元；本协议是《上海市房地产买卖合同》的补充协议，和双方签订的《上海市房地产买卖合同》具有同等效力，二者有冲突的地方以本协议为准。签约当日，刘梦向楚天姿支付房款80万元。此后刘梦于2013年8月10日向楚天姿支付房款60万元，于2013年8月22日向楚天姿支付房款80万元及装修补偿款78万元，刘梦并向银行申请贷款。
2013年10月28日，刘梦至上海市闵行区房地产交易中心准备办理系争房屋的过户手续，但楚天姿并未前往办理。
2013年11月，刘梦起诉至原审法院，要求判令：1、解除双方签订的买卖合同；2、楚天姿返还房款308万元；3、楚天姿支付违约金161万元。
原审另查明，刘梦向中介方上海江正营销策划有限公司支付中介服务费53，000元，于办理贷款手续时向上海乐智房地产市场研究咨询有限公司支付评估咨询费5，000元。系争房屋上现有上海银行股份有限公司福民支行抵押登记，债权数额为343万元，期限自2009年11月26日至2039年11月26日，及（2014）黄浦民保字第11号司法查封，期限自2014年1月20日至2016年1月20日。
原审又查明，楚天姿与案外人郝XX就系争房屋于2012年8月6日签订《房屋租赁合同》一份，楚天姿将系争房屋出租给郝XX居住使用，租赁期限自2012年8月15日至2014年8月14日。
原审认为，刘梦、楚天姿双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现双方当事人均主张解除该合同，本案的争议焦点为合同解除的责任在谁。对于此刘梦认为系因楚天姿拒绝履行，且恶意涉讼导致系争房屋查封，合同已无法继续履行，楚天姿则认为因双方对于租客问题未能协商一致，且系争房屋被查封实际已无法履行。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从双方签署的居间协议、买卖协议及补偿协议来看，均未对系争房屋原存租赁问题作出约定，楚天姿主张曾就租赁事宜达成一致的意见，法院难以采信。又即使系争房屋上存在租赁，也并不必然导致该买卖合同无法继续履行，现导致该买卖合同履行障碍的系房屋上的司法查封。楚天姿作为系争房屋的产权人，应于房屋交易过程中承担瑕疵担保责任，即保证房屋不存在影响交易的限制，现房屋因司法查封限制而无法按约交易过户，楚天姿已属违约，刘梦要求解除买卖合同的主张，法院予以支持。同时，依据合同法规定，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。刘梦于2014年5月19日庭审中明确要求解除合同，故法院认定双方签订的买卖合同应于2014年5月19日解除。合同解除后，楚天姿应将已收房款308万元返还刘梦。至于刘梦主张的违约金，楚天姿认为过高应予以调整，法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定楚天姿支付违约金50万元。
原审法院审理后于2014年6月20日作出判决：一、原告刘梦与被告楚天姿就上海市闵行区江栀路X弄X号101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》于2014年5月19日解除；二、被告楚天姿于判决生效之日起十日内向原告刘梦返还房款308万元；三、被告楚天姿于判决生效之日起十日内向原告刘梦支付违约金50万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44，368元，财产保全费5，000元，二项合计49，368元，由被告楚天姿负担。
判决后，楚天姿不服，上诉至本院称，就系争房屋上存在的租赁问题，上诉人楚天姿与被上诉人刘梦在签订《上海市房地产买卖合同》时明确由双方一起处理，由于双方已经约定处理租赁合同，故《上海市房地产买卖合同》上未写明租赁关系，后来因为租客的租金问题，被上诉人发生反悔。在系争房屋过户前，上诉人提出被上诉人就系争房屋的租赁问题进行说明，避免因为租赁问题导致将来被上诉人追究上诉人交房上的违约责任，租赁问题可以由双方继续共同解决，但被上诉人始终不肯作出说明，故被上诉人在解决租赁问题上违背诚实信用原则，导致系争房屋未能过户，并且，房屋的司法查封发生在后，故房屋无法过户是由被上诉人的责任造成，上诉人未违约，不应承担违约金。即使上诉人违约，《上海市房地产买卖合同》所约定的违约金也过高，远高于被上诉人的实际损失，其中，房地产抵押估价报告不能作为被上诉人主张房价上涨损失的依据，担保费不是必然发生的费用，中介服务费与租房损失并不存在，律师费过高。故请求二审撤销原判第三项，改判为上诉人不支付被上诉人违约金50万元。
被上诉人刘梦辩称，其不同意上诉人楚天姿的上诉请求。上诉人与被上诉人并未因系争房屋上的租赁问题产生纠纷，而是上诉人认为房屋价格上涨，故不愿意出售。被上诉人起诉要求上诉人继续履行房屋买卖合同，上诉人就产生了借款并查封了系争房屋，导致无法过户。2014年7月，上诉人又开始出售系争房屋，挂牌价为700万元，故被上诉人因房屋上涨的损失至少有100万元，被上诉人还产生中介服务费、评估咨询费、担保费、律师费等损失。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人楚天姿与被上诉人刘梦签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于系争房屋无法过户的责任归属。上诉人主张其与被上诉人就房屋上存在的租赁问题达成一致意见，之后被上诉人反悔导致房屋无法过户，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。根据《上海市房地产买卖合同》约定，双方应在2013年10月28日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，被上诉人在2013年10月28日至交易中心准备办理过户手续，然而上诉人并未前往办理，其已构成违约。嗣后，系争房屋因司法查封限制而无法按约交易过户，被上诉人的购房目的不能实现，上诉人构成根本违约，房屋买卖合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人应对系争房屋无法过户导致的合同解除承担违约责任。至于违约金的具体数额，上诉人认为合同约定过高应予调整，原审在考虑被上诉人实际损失的基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素酌定上诉人支付违约金50万元，并无不妥，应予维持。上诉人楚天姿的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，800元，由上诉人楚天姿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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