北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初807号
原告肖头艳，女，1983年7月23日出生，住湖南省茶陵县，现住北京市房山区，公民身份号码×××。
委托代理人胡科毅（系原告之夫），男，1986年5月13日出生，住湖南省茶陵县，现住北京市石景山区。
委托代理人冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。
被告黎畅，女，1984年6月19日出生，住河南省濮阳市，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托代理人柴国莉，广东广和（北京）律师事务所律师。
委托代理人任滢，广东广和（北京）律师事务所实习律师。
第三人北京津市都房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳镇嘉州水郡225号5层2-509。
法定代表人王金颖，经理。
委托代理人田记超，男，1980年2月10日出生。
第三人交通银行股份有限公司北京官园支行，住所地北京市西城区车公庄路新华里16-3号京侨国际公馆1-3层102、202、302号房屋。
负责人张勇，行长。
委托代理人魏振强，男，1988年1月12日出生。
原告肖头艳与被告黎畅、第三人北京津市都房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）、第三人交通银行股份有限公司北京官园支行（以下简称官园支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王保新独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖头艳及其委托代理人胡科毅、冯晓蜜，被告黎畅及其委托代理人柴国莉、任滢，第三人经纪公司的法定代表人王金颖及其委托代理人田记超，第三人官园支行的委托代理人魏振强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖头艳诉称，2014年1月3日，原、被告双方通过中介方，就被告名下的诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，2014年1月7日，双方就上述合同进一步签订了《补充协议》。双方约定，诉争房屋总房款为220万元，合同签订之日支付定金1万元，2014年1月8日支付首付款100万元，其余房款采取商业贷款方式支付；2014年2月28日之前，双方办理房屋交付手续；被告承诺在房屋产权证从建委下发送交开发商当日起20个工作日内，被告向房屋所抵押的中国交通银行北京官园支行申请办理解押手续，申请通过之日起20个工作日内向上述银行自筹资金还款并办理解押手续；被告解押手续办理完成之后以及原告申请贷款通过之后，15个工作日之内，双方互相配合办理过户手续；双方任何一方如有未按约定完成，均视为违约，违约方支付总房款的20%作为违约金支付给守约方；违约方向守约方承担违约责任后，需承担交易中已经产生的税费，并支付总房款2%的中介服务费。
合同签订后，原告依约于2014年1月3日支付了定金1万元，于2014年1月8日支付了首付款109万元。双方亦于2014年1月16日办理了房屋交付手续。而被告在取得诉争房屋产权证后却始终拒绝配合原告办理诉争房屋买卖的后续手续。经原告多次催促，未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、法院依法判令原告、被告继续履行双方就北京市房山区拱辰街道×号院×号楼×层×单元×室于2014年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2014年1月7日签订的《补充协议》，房屋总价款220万元；2、法院依法判令被告配合原告办理诉争房屋的网签、贷款申请、缴税及所有权转移手续（产权过户）；3、法院依法判令诉争房屋交易的全部税费由被告承担；4、法院依法判令被告支付原告违约金44万元；5、法院依法判令被告支付原告中介服务费4.4万元；6、法院依法判令被告支付原告律师费10万元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告黎畅辩称，一、被告积极筹备解押款，但由于第三方原因造成延误。同时，原告未尽到协助义务。（一）、被告积极履行合同义务，积极筹备解押款。（二）、原告未尽到协助义务，并且原、被告双方已经达成延迟办理的一致意见。（三）、被告未能在约定时间内完成解押，是由原告和第三方造成的。参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的会议纪要》第十四条：因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。被告虽然未能在合同约定的期限内办理完解押手续，但出现无法办理解押的事项并不能归责于被告，并非是由于被告的原因造成的，从以上解押的办理过程可以看出，原告及租户不予积极配合，担保公司出现问题等，都导致解押手续无法按期完成。（四）、合同约定的20天期限不能作为严苛条件界定是否违约。双方在《补充协议》中约定：“甲方承诺在房屋产权证从住建委下发送交开发商当日起20个工作日内，甲方向房屋抵押的中国交通银行北京官园支行，申请办理解押手续。”事实上，被告并未从开发商手中领取产权证，而是直接从住建委领取。因此，约定的20个工作日的前提条件并不存在。另外由于双方约定的是由被告自行筹措解押款，原告应该对被告是否能在短短20天内筹措到110万的解押款存在潜在的认识，而不应以此时间段作为苛刻条件对被告的义务履行进行严格限定。双方还约定“申请通过之日起20个工作日内向上述银行还款并办理解押手续”，事实上，交通银行的规定是贷款人申请预约还款，将解押款存入银行，银行在3日内审批后扣款，并不需要20天。从双方的这个约定可以看出，双方在进行约定时，对银行还贷的手续和期限并不清楚。如果仅以超过20天未办理解押作为被告违约的苛刻条件，明显对被告不公平，违反了合同交易中的公平原则。综合以上事实，被告未按照约定的时间完成解押的过错不能归责于被告，原被告双方已就办理解押手续达成了新的意向，应免除被告的违约责任。
二、被告未按时办理解押手续，并未给原告带来实际损失。2014年1月16日，被告在原告交付首付款110万元后，将房屋交付给原告使用。原告随即将房屋予以出租，交付给他人使用。原告要求被告支付违约金44万元，无法律依据和事实依据。1、被告已经履行了合同的主要义务和给付义务
----
交房，即使未按时解押，也不构成实质违约。2、原告在占有和使用房屋期间，将房屋对外出租，获取了租金利益。3、房屋交由原告使用后，被告一直按月向银行还房贷，确保了原告的占有权和使用权未受损害。4、双方约定违约金是总房款的20%，该违约金的约定明显过高，明显违反公平原则。违约金的根本性质是补偿性质，而非惩罚性质。被告请求法院原告占有使用该房屋，获取了实际的租金收益。双方交易的房屋，已升值55%，原告获取了升值利益，被告不应再支付违约金。我方的确存在违约责任，但我们绝对不是恶意拖延，而且一直在积极沟通协调，希望尽快解决问题并尽早过户，违约责任需要承担的道理我也懂，两万的赔偿金已经是我能力所及的极限了。
三、原告要求被告承担房屋交易的全部税费及向其支付中介服务费无合同依据。双方签订的《存量房买卖合同》第十一条各项费用约定，原告支付的费用包括居间服务费、贷款代办费、产权过户费、税费、产权登记费。因此，房屋交易的税费及中介服务费由原告承担。《合同》第五条约定，违约方向对方承担违约责任后，需要承担交易中已经产生的税和费，并向中介支付总房款2%的中介服务费。截至到现在，双方并未向任何相关部门缴纳税费，未产生税费。原告要求被告承担房屋交易的全部税费无合同依据。即使认定被告违约，中介服务费应向中介支付，而非向原告支付。原告要求被告向其支付中介服务费无合同依据。
四、被告要求原告返还其自占有房屋以来的所有租金收益及利息。
五、原告要求被告承担律师费无法律依据。原告支付的律师费系其起诉后向其律师支付的费用，要求被告承担无法律依据和合同依据。
综上，被告同意继续履行房屋买卖合同及补充协议，同意配合原告办理房屋产权过户，不同意原告的其他诉讼请求。
第三人经纪公司称，嘉城永信担保公司是我介绍的，对于原告的诉讼请求同意继续办理、继续履行，原告起诉状上面书写的事实与理由属实。
第三人官园支行称，同意与交行有关的事实，其他的不知情，只要将借我银行的钱结清了，同意过户。
经审理查明，2011年6月22日，黎畅（借款人）与官园支行（贷款人）及北京绿地京创置业有限公司（保证人，以下简称绿地公司）签订个人购房借款担保合同。合同约定，黎畅向官园支行借款55万元，贷款期限360个月，用于购买位于北京市房山区拱辰街道×家园×#住宅楼×层×单元×住房。2011年10月14日，黎畅（借款人）与官园支行（贷款人）及北京市住房贷款担保中心（保证人，以下简称担保中心）签订北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同。合同约定，黎畅向官园支行借款59万元，贷款期限30年，自2011年10月14日起至2041年10月14日止，用于购买上述住房。2011年10月14日，黎畅与官园支行、担保中心、绿地公司四方又签订个人住房组合贷款借款合同补充协议一份。协议约定，黎畅借款总金额为114万元，其中住房公积金借款数额59万元、商业银行借款数额55万元，黎畅同意以上述所购住房进行抵押。上述合同签订后，官园支行向黎畅发放了贷款。2014年1月3日，黎畅（甲方，出卖人）与肖头艳（乙方，买受人）及经纪公司（丙方，居间人）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方出售房产坐落于房山区×小区×号楼×单元×号，建筑面积为96.32平方米，权属性质为商品房，双方同意该房成交价为人民币220万元。本合同签订之日，乙方向甲方交付购房定金1万元。付款方式为采取商业贷款付款方式，乙方于2014年1月8日之前向甲方支付首付款100万元，双方按丙方通知时间办理银行面签手续，贷款部分按银行规定划付，如因乙方原因导致贷款不被批准，则乙方应于银行通知不予批贷之日起15日内向甲方支付余款。该房已经设定抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司北京官园支行，甲方自筹全部解押款项。甲乙双方于乙方资质审核通过及房屋核验通过后15个工作日之内办理房屋产权过户，甲乙双方于2014年2月28日之前办理房屋交付手续。违约责任中约定：自本合同签订之日起，甲、乙双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容，均视同违约。（一）本合同签订后，乙方违约，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方书面违约通知之日起三日内将乙方已付房款不计利息返还乙方，但购房定金归甲方所有；本合同签订后，甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起三日内将已收乙方的全部房款及该款项在其存续期间银行同期活期利息返还乙方，并双倍返还乙方所交定金。（二）乙方未按本合同约定时间付款，则乙方每逾期一天，需向甲方支付逾付款项万分之四的滞纳金，乙方逾期付款超过七日的，甲方可解除合同，甲方解除合同的，由乙方承担违约责任及滞纳金。（三）甲方未按本合同约定时间交房，则甲方每逾期一天，需向乙方支付已收乙方款项（含已放款的贷款部分）万分之四的滞纳金，甲方逾期交房超过七日的，乙方有权申请司法机关排除妨碍。（四）任何一方不按约定时间配合有关部门办理包括但不限于评估、初审、面签、贷款、过户、划款、交易及其它与本交易有关的所有手续的，需按日向对方支付总房款万分之四的滞纳金，逾期超过七日的，对方有权解除合同，对方解除合同的，由违约方承担违约责任滞纳金。（五）违约方向对方承担违约责任后，需承担交易中已经产生的税费，并向丙方支付总房款2%的中介服务费。（六）……。本交易中，乙方支付的费用：总房款2.2%的居间服务费48400元、贷款代办费300元、产权过户费500元，乙方应支付的其他费用为税费、产权登记费。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。补充条款中约定：乙方于2014年1月8日之前未支付甲方首付款100万元正，未支付视为违约，违约方支付甲方总房款的20%作为违约金；乙方于2014年2月28日之前未支付甲方首付尾款10万元正，视为违约，违约方支付甲方总房款的20%作为违约金；违约责任为总房款的20%，甲乙双方互等。
上述合同签订当日，肖头艳向黎畅交纳购房定金1万元，向经纪公司交纳中介费1万元。2014年1月7日，黎畅与肖头艳签订补充协议如下：1、经甲乙双方协定，甲方承诺在房屋产权证从住建委下发送交开发商当日起20个工作日内，甲方向房屋所抵押的中国交通银行北京官园支行申请办理解押手续，申请通过之日起20个工作日内向上述银行还款并办理解押手续。2、甲方解押手续办理完成之后以及乙方申请贷款通过之后，15个工作日之内甲乙双方互相配合办理过户手续。3、以上所有条款，甲乙双方任何一方如有未按约定完成，均视为违约，违约方支付总房款的20%作为违约金支付给守约方。2014年1月8日，黎畅将北京市商品房预售合同及购房发票一张交至经纪公司。同日，黎畅向肖头艳出具收条一份，确认收到肖头艳汇款109万元。2014年1月16日，黎畅将所售房屋交付给肖头艳。2015年1月8日，黎畅所售上述房屋取得编号为X京房权证房字第XX**号房屋所有权证书，登记房屋所有权人为黎畅，共有情况为单独所有，房屋坐落为房山区拱辰街道天星街2号院9号楼8层3单元901，房屋建筑面积为96.23㎡。2015年10月19日，上述房屋办理了抵押登记手续。2016年1月，黎畅取得了上述房屋的房屋所有权证书。黎畅取得房屋所有权证书后，因筹款等事由，未能按补充协议约定期限履行向官园支行还款并办理诉争房屋解押事宜。后双方发生争议。2016年10月31日，肖头艳（甲方）与北京市德达律师事务所（乙方）签订诉讼委托代理合同一份。约定：甲方因与黎畅房屋买卖合同纠纷一案，现委托乙方的律师代理诉讼，律师费4万元。后肖头艳向该律师事务所支付律师代理费4万元。2016年11月3日，肖头艳诉至本院。开庭审理中，肖头艳变更诉讼请求为：1、依法判令原告、被告继续履行双方就北京市房山区拱辰街道×号院×号楼×层×单元×室于2014年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、2014年1月7日签订的《补充协议》，房屋总价款220万元；2、判令被告配合原告办理诉争房屋的缴税及所有权转移手续（产权过户）；3、判令诉争房屋交易的全部税费由被告承担；4、判令被告支付原告违约金44万元；5、判令被告支付原告中介服务费4.4万元；6、判令被告支付原告律师费4万元；7、本案诉讼费由被告承担。
另查明，截止至2017年2月14日，黎畅尚欠公积金贷款537625.78元。截止至2017年2月21日，黎畅尚欠商业贷款503733.17元。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、收条、中介费收据、完税证明、社保记录；被告提交的北京市存量房屋买卖合同、补充协议、借款合同、房屋所有权证书、还款明细单；第三人官园支行提交的贷款申请表、借款担保合同、借款凭证、还款明细、尚欠贷款明细等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议均系当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，肖头艳支付了定金及首付款，依约履行了合同义务。本案中，黎畅在取得房屋所有权证后，未按照补充协议约定的期限，向官园支行还贷并办理诉争房屋的解押事宜，导致房屋未能过户，对此，黎畅应承担违约责任。原告要求被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，并办理过户，被告也表示同意，对此，本院不持异议。原告要求被告支付违约金44万元，被告以合同约定违约金标准过高为由，申请予以降低，同时，本院根据被告违约给原告造成的实际损失，确定被告向原告支付违约金数额为6万元。北京市存量房屋买卖合同关于违约责任（五）约定，违约方向对方承担违约责任后，需承担交易中已经产生的税费，并向丙方支付总房款2%的中介服务费。原告据此要求被告承担房屋交易全部税费及中介服务费，对此，本院认为，虽现在尚未发生税费，但在诉争房屋由被告变更为原告名下时，必然发生过户税费，为减少当事人诉累，关于过户税费问题，本院予以处理，本院根据上述约定，确定应由被告承担过户税费，故原告要求被告承担办理房屋过户全部税费的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告要求被告支付中介服务费的请求，证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告肖头艳与被告黎畅继续履行于2014年1月3日签订的北京市存量房屋买卖合同及2014年1月7日签订的补充协议；
二、原告肖头艳于本判决生效后七日内代被告黎畅履行向交通银行股份有限公司北京官园支行偿还房山区拱辰街道×号楼×层×单元×房屋剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息等的相关手续（以银行实际数据为准）；
三、原告肖头艳与被告黎畅履行完毕上述第二项全部手续后七日内，被告黎畅办理房山区拱辰街道×号楼×层×单元×房屋的注销抵押登记的相关手续；
四、被告黎畅于上述第三项相关手续办理完毕后七日内，协助原告肖头艳将房山区拱辰街道×号楼×层×单元×房屋过户至原告肖头艳名下。办理过户同时，原告肖头艳一次性向被告黎畅支付全部剩余购房款（剩余购房款金额为：用一百一十万元，扣除肖头艳代黎畅偿还贷款本息后的金额）；
五、办理房山区拱辰街道×号楼×层×单元×房屋过户所产生的税费由被告黎畅负担；
六、被告黎畅于本判决生效后十日内向原告肖头艳支付违约金六万元；
七、驳回原告肖头艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千二百元，由原告肖头艳负担二千二百元（已交纳）；由被告黎畅负担一万元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 王保新
二〇一七年八月二十一日
书记员 张 雪