安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1035号
上诉人(原审被告、反诉原告）：中铁四局集团房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宿松路1188号中铁科技大楼，统一社会信用代码913400007117159XY。
法定代表人：冯依朋，董事长。
委托诉讼代理人：许子庆，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李春芳，女，1981年11月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：王俊杰，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婧洁，安徽华人律师事�所实习律师。
上诉人中铁四局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁四局房产公司）因与被上诉人李春芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
中铁四局房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李春芳的诉讼请求，支持中铁四局房产公司的反诉请求。事实和理由：1、根据合同约定，中铁四局房产公司应于2015年6月30日前交付房屋。2015年6月19日，中铁四局房产公司按约向李春芳寄送了《入伙通知书》，并在报纸上刊登交房公告，通知李春芳办理领房手续，但李春芳却以房屋出现质量瑕疵为由，拒绝办理领房手续。根据合同约定，李春芳逾期办理的，应当承担总房款日万分之一的违约�。一审判决认定双方完成了房屋交接手续，李春芳不存在逾期领房，无需承担逾期领房违约金，与事实不符。2、李春芳的诉请是要求中铁四局房产公司支付逾期交房违约金及逾期交房期间的房屋租金，一审法院却判决中铁四局房产公司支付房屋维修期间的租金，明显超出李春芳的诉请范围。3、案涉房屋瑕疵系屋面漏水，中铁四局房产公司接到通知后即安排维修，数日即维修完毕。由于漏水的特殊性，相应的检验必须经过雨天才能进行。此后，房屋一直处于维修完毕后的空置状态。事实上，交房后的合肥天气并不多雨，直至数月之后才发现可能还存在其他部位的渗漏。中铁四局房产公司随即又安排维修，并很快结束。两次维修以及之间的间隔期并不影响房屋的使用。一审判决将李春芳违反合同约定逾期领房导致的法律后果由中铁四局房产公司承担，显失公平。4、一审判决的租金过高，相应地段同面积毛坯房的租金远未达到2500元，且李春芳并未提供任何证据证实该损失已实际发生，一审判决认定的租金没有事实依据。
李春芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、李春芳收到《入伙通知书》后，在规定的时间办理了相关的交房手续，但是在验房时发现房屋多处存在漏水，案涉房屋并未达到使用标准。李春芳作为房屋买受人，购买房屋的目的就是能够得到可供居住使用的合格房屋。在发现问题后，李春芳有权要求中铁四局房产公司予以修复。一审提交的证据也足以说明房屋存在严重漏水问题，且中铁四局房产公司经过多次维修，直至本案一审起诉时都没有结果。2、一审法院结合合肥市房屋租赁的市场价格情况，根据庭审查明的事实，参照市场价格进行估量，合情合理，并未超出李春芳的诉请范围。
李春芳向一审法院起诉请求：判令中铁四局房产公司支付逾期交房违约金32412元（以已付房款740000元为基数，按日万分之一标准，自2015年7月1日暂计算至2016年9月11日，之后顺延计算至房屋维修符合交房条件之日止），判令中铁四局房产公司赔偿因逾期交房导致李春芳的租金损失49000元（参照同地段同类房屋租金3500元/月标准，自2015年7月1日起暂计算至2016年9月11日，之后计算至实际交房之日止）。
中铁四局房产公司向一审法院反诉请求：判令李春芳承担逾期领房违约金39220元（前30天按日万分之一计算，之后按总房款的百分之五计算）。
一审法院认定事实：2014年4月23日，李春芳与中铁四局房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李春芳购买中铁四局房产公司开发的滨湖区烟墩路与西藏路交口中铁滨湖名邸15#3306室，总价款740000元，首付款320000元于2014年4月23日前支付，剩余房款420000元办理按揭贷款；中铁四局房产公司应于2015年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合本合同约定的商品房交付李春芳使用；商品房达到交付使用条件后，中铁四局房产公司应当书面通知李春芳办理交付手续，李春芳须在中铁四局房产公司寄出的《入伙通知书》规定的期间办理房屋交付手续，包括结清尾款后领取钥匙；若无正当理由未按期办理房屋交接的，包括已按期付款及缴纳相关费用但不办理房屋交接手续的，李春芳应按《入伙通知书》规定的领房之日起承担物业管理费，标的房产毁损、灭失的风险由李春芳承担，房屋保修期亦从此日起计算；逾期办理手续的，按逾期时间每日支付总房款万分之一的违约金，逾期达30天的，中铁四局房产公司有权解除本合同，李春�承担总房款百分之五的违约金。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条第一款约定，在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响办理房屋交接手续，但中铁四局房产公司应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任。
上述合同签订后，李春芳按约支付了全部房款。2015年6月19日，中铁四局房产公司向李春芳邮寄了《入伙通知书》，并于2015年6月23日在《合肥晚报》上刊登了交房公告，通知李春芳于2015年6月27日至30日前来办理房屋交付手续。李春芳于2015年6月30日办理了房屋交接手续，在对案涉房屋进行验收时，发现房屋存在多处空鼓、屋顶渗水等质量问题，中铁四局房产公司出具了保修通知书，对案涉房屋进行了维修，于2015年7月17日维修完毕。2015年7月19日，李春芳再次发现案涉房屋的餐厅渗水、卫生间对�屋顶渗水、次卧渗水，并进行报修处理。2015年10月12日，李春芳进行验收，意见为不满意，屋顶渗水有增无减，主卧室屋顶有渗水，朝南的卧室窗户顶部又有新的漏水，厕所对面顶部有新的漏水，餐厅顶部有漏水。之后，双方因房屋质量问题及维修未能达成一致意见，以致诉讼。
一审法院认为，李春芳与中铁四局房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定于2015年6月30日前办理交接手续，李春芳也于当日按照中铁四局房产公司邮寄的《入伙通知书》及合同约定实际办理了房屋交接手续，只是因为验收时发现房屋存在多处空鼓、屋顶渗水等质量问题，要求中铁四局房产公司维修好后实际交付房屋，故双方于当日已完成了案涉房屋的交接手续。根据�补充协议》第四条第一款的规定，在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响办理房屋交接手续，但中铁四局房产公司应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任。故李春芳要求中铁四局房产公司支付逾期交房违约金以及中铁四局房产公司要求李春芳承担逾期领房违约金，均不予支持。中铁四局房产公司提供的商品房存在质量问题，按照合同约定虽不影响办理房屋交接手续，但因房屋存在质量问题，一直未维修完毕，导致李春芳对案涉房屋至今未能实际居住使用，必然给其造成损失，李春芳要求中铁四局房产公司按照3500元/月计算租金损失，并未举证证明该计算方式的依据，结合合肥市房屋租赁的市场价格情况，并根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定按照2500元/月计算。因合同约定房屋交接时应达到交付使用条件，交付期限为2015年6月30日，故房屋租金损失应自2015年7月1日起按照2500元/月计算，至中铁四局房产公司实际维修完毕并由双方验收确认之日止。中铁四局房产公司辩称因李春芳逾期收房造成的损失不应由其承担，因案涉房屋质量问题导致双方纠纷，且因质量问题影响李春芳实际居住使用，与李春芳是否逾期收房无关，对该项辩称意见不予支持。李春芳要求中铁四局房产公司支付案涉房屋的维修款，因未举证证明维修款的实际发生及数额，经一审法院释明后，李春芳当庭撤销该项诉请，不违反法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、中铁四局房产公司于判决生效之日起五日内支付李春芳租房损失（自2015年7月1日起按照2500元/月计算至中铁四局房产公司实际维修完毕并由双方验收确认之日止）；二、驳回李春芳、中铁四局房产公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1936元减半收取为968元，由中铁四局房产公司负担484元，李春芳负担484元。反诉案件受理费780.50元，由中铁四局房产公司负担。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同补充协议》第六条第一款约定，“买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以质量监督管理部门以及具有相应资质的质量检测机构出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据，在保修期内由出卖人根据本合同第十六条规定承担保修责任。
本院认为，中铁四局房产公司虽按合同约定的时间通知李春芳交付房屋，但所交付房屋确实存在多处空鼓、屋面漏水等质量问题，李春芳多次报修后，中铁四局房产公司虽进行了维修，但质量问题仍然持续存在，未能根本解决，中铁四局房产公司亦未提交证据证明案涉房屋维修后已通过质量监督管理部门的相关检测。李春芳在房屋存在空鼓、漏水的情况下，势必影响其进行装修入住，导致所购房屋无法实际居住使用。一审法院认定中铁四局房产公司不构成逾期交房违约行为以及李春芳不构成逾期领房违约行为正确，且参照合肥市房屋租赁市场价格认定李春芳的租金损失，符合公平原则和诚实信用原则，并无不当，亦未超出李春芳的诉讼请求范围，本院予以确认。中铁四局房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费780.5元，由中铁四局集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 董江宁
二〇一七年六月六日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不�的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。