安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终2882号
上诉人（原审被告）：明光市阳光时代飚歌城。
经营者：�萍，明光市阳光时代飚歌城业主。
委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：明光市昌盛物业管理有限公司。
法定代表人：张庆君，该公司总经理。
委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人明光市阳光时代飚歌城（以下简称阳光时代飚歌城）因与被上诉人明光市昌盛物业管理有限公司（以下简称昌盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2017）皖1182民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阳光时代飚歌城上诉请求：撤销原判，依法改判驳回昌盛物业公司的一审诉讼请求。事实和理�：1、涉案《前期物业管理委托合同》对其无效。2014年3月8日，其开始承租时代广场负一楼经营KTV，2014年10月10日，天缘置业公司和昌盛物业公司签订《前期物业管理委托合同》，天缘置业公司未将该合同告知其，依据合同相对性原则该合同相关的约定对其没有效力；2、昌盛物业公司并未实际对阳光时代广场进行物业管理，昌盛物业公司没有证据证明其履行了合同；3、昌盛物业公司依据《前期物业管理委托合同》主张权利，而合同是昌盛物业公司与建设单位双方真实意思表示，应为合法有效，《前期物业管理委托合同》第十八条第二项第三点中明确约定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。一审查明涉案物业于2017年3月1日出售，故自2014年10月至2017年3月1日的物业费用应由建设单位明光市世纪天缘置业有限公司承担。天缘置业公司自愿承担物业服务费用是对自己民事权利的处分，是对《商铺租赁合同》中约定的变更，故昌盛物业公司应当向建设单位主张权利。《前期物业管理委托合同》第十八条中关于“房屋出租时，业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”的约定不适用本案；5、本案昌盛物业公司于2017年6月27日起诉，其主张权利的时间已经超过诉讼时效。《交纳电费收据》与本案主张诉讼时效中断无关，水电费用不属于物业服务费用，《物业管理费缴纳通知》无法证明证据形成时间，是否向其送达及真实性。
昌盛物业公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据“谁使用谁付费”的原则及《物业管理条例》42条第1款的规定，本案阳光时代飙歌城诉讼主体适格；2、阳光时代飙歌城连续拖欠其公司的物业费，期间其公司多次催�，在一审起诉前，其公司也向阳光时代飙歌城送达了律师函，书面催要未果，故本案没有超过诉讼时效。
昌盛物业公司向一审法院起诉请求：1、判令阳光时代飙歌城支付昌盛物业公司物业管理费144300元，并自2017年11月1日起按每月3900元继续支付昌盛物业公司物业服务费，直至阳光时代飙歌城停止租用明光市阳光时代广场负一楼的房屋时止；2、本案诉讼费用由阳光时代飙歌城承担。
一审查明事实：2014年3月8日，阳光时代飙歌城经营者谢萍的丈夫王锦卫（乙方）与天缘置业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定阳光时代飙歌城经营的商铺位于天缘置业公司开发承建的“阳光时代广场”商业街KTV红线内所有面积，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月30日止。关于物业管理费，约定由乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳。2014年10�10日，天缘置业公司（甲方）与昌盛物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定由乙方对“阳光时代广场”提供物业管理服务，委托管理期限为自2014年10月1日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后止。合同对物业管理服务内容、物业服务质量要求、物业服务费用标准等作了明确约定。其中第十二条约定“物业管理费：商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取。”第十六条第七款约定“根据有关法律法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用。”第十八条第二款约定“物业管理费的缴纳：1、业主应于房屋销售后收到开发建设单位房屋通知入伙之日起交纳物业服务费用。2、业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。房屋出租时，业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主�连带交纳责任。业主或物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。”第二十一条约定“乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。”2015年10月28日，天缘置业公司与王锦卫签订《补充协议书》，对租赁房屋面积由原来的3400平方米，经实际测量变更为2600平方米，按照合同总价做相应比例调整租金，其他条款不变。2017年3月1日，天缘置业公司将阳光时代飙歌城所租赁的房屋售卖给姚蕾、李伟，并签订《房屋买卖合同》，约定“本合同签署前房屋已由甲方出租给王锦卫作为KTV商业使用，租期至2019年12月31日（附房屋租赁合同原件作为本合同附件），甲方负责与承租方协调，由原承租方按原合同重新与乙方签署租赁合同，租金由乙方收取。”�日，天缘置业公司与王锦卫签订《合同解除协议书》，约定“因原租赁房屋转让，原天缘置业公司与王锦卫签订的租赁合同协议解除。”同日，姚蕾、李伟（甲方）与王锦卫（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋继续出租给乙方，该房屋总面积为2600平方米。乙方已交纳天缘置业公司截止2017年10月1日所有的租金及其他费用。租赁期限为2017年3月1日起至2019年9月30日止。物业管理费：由甲方自行向物业管理公司缴纳。一审另查明，昌盛物业公司、阳光时代飙歌城均认可王锦卫代表阳光时代飙歌城签订上述所有合同的法律效力。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年10月10日，昌盛物业公司与天缘置业公司签订了《前期物业管理委托合同》，系双方真实意愿表示，该合�合法有效。昌盛物业公司依据合同约定于2014年10月1日起为天缘置业公司承建的阳光时代广场提供前期物业管理，天缘置业公司应当按照合同的约定支付昌盛物业公司的前期物业服务费用。根据《物业管理条例》的规定，物业管理费的交纳主体是与物业管理服务企业有物业服务合同的业主及有约定交纳义务的物业使用人。本案中，天缘置业公司与阳光时代飙歌城之间存在房屋租赁关系。阳光时代飙歌城作为房屋承租人，虽然不是业主，但其在实际使用房屋过程中，接受物业服务，对物业设施实际使用，已经与物业服务公司形成事实上的物业服务关系，是物业使用人，且双方在租赁合同中明确约定由阳光时代飙歌城交纳物业费。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人�纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，阳光时代飙歌城在本案中主体适格。阳光时代飙歌城以其未与昌盛物业公司签订协议，不是物业费缴纳主体的主张，依据不足，不予采信。本案中，阳光时代飙歌城未在约定的期限前缴付物业费，首先违反了合同的约定，其违约行为导致昌盛物业公司未能投入足够的经费进行物业管理，影响了物业服务质量，昌盛物业公司在物业管理服务方面即便存在瑕疵与阳光时代飙歌城的违约行为具有关联性。在阳光时代飙歌城长达两年多未缴付物业费的情况下，昌盛物业公司尚能提供基本的物业管理服务，阳光时代飙歌城应当支付物业费，其抗辩理由不予采纳。若阳光时代飙歌城认为昌盛物业公司的行为损害了其合法权益，应另行解决。鉴于天缘置业公司在《前期物业管理委托合同》中已确认“物业管理费：商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取。”昌盛物业公司、阳光时代飙歌城均认可诉争房屋建筑面积为2600平方米。天缘置业公司将诉争房屋售卖给姚蕾、李伟，阳光时代飙歌城又继续与姚蕾、李伟签订租赁合同，确认自2017年3月1日后物业管理费由姚蕾、李伟缴纳，所以，阳光时代飙歌城自2014年10月1日起系该租赁房屋的实际物业使用人，应当自2014年10月1日起支付该房屋的物业管理费至2017年3月1日，共计29个月。由于KTV属于商业性质，应当按照合同约定的商业物业服务费标准即1.5元/月/平方米计算，即：2600平方米×1.5元/月/平方米×29个月=113100元。故对于昌盛物业公司要求阳光时代飙歌城支付KTV的物业费的诉讼请求，予以部分支持，2017年3月1日之后的物业费，昌盛物业公司可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：一、明光市阳光时代飚歌城于本判决生效后十日内支付明光市昌盛物业管理有限公司物业服务费113100元；二、驳回明光市昌盛物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费3666元，减半收取1833元，由明光市昌盛物业管理有限公司承担700元，明光市阳光时代飚歌城承担1133元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、昌盛物业公司主ＸＸ光时代飙歌城支付物业管理费能否成立；2、本案昌盛物业公司起诉是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一。2014年3月8日，阳光时代飙歌城承租天缘置�公司商铺时，约定物业管理费由阳光时代飙歌城自行向物业管理公司交纳，由此反映，天缘置业公司作为业主出租商铺时与物业使用人阳光时代飙歌城约定，物业管理费应由物业使用人负担。其后，天缘置业公司与昌盛物业公司于2014年10月10日签订《前期物业管理委托合同》，约定由昌盛物业公司对包括阳光时代飙歌城在内的阳光时代广场提供物业管理服务，合同签订后，昌盛物业公司入驻阳光时代广场并提供物业服务，阳光时代飙歌城对此并未提出异议。阳光时代飙歌城虽称昌盛物业公司并未实际对阳光时代广场进行物业管理，但并未举证证明，且自2014年10月10日昌盛物业公司入驻阳光时代广场以来，便为阳光时代飙歌城代收电费，而阳光时代飙歌城亦一直向昌盛物业公司缴纳电费，故阳光时代飙歌城应对昌盛物业公司自2014年10月10日开始提供物业管理服务知情，现其称昌盛物业公司并未提供物业管理服务，无事实依据，本院不予采纳。一审判令阳光时代飙歌城按照约定支付涉案物业服务费，有事实依据和合同约定，本院依法予以维持。阳光时代飙歌城称本案应当适用《前期物业管理委托合同》第十八条第二项第三点的约定，由建设单位缴纳物业服务费的上诉理由，经查，本案商铺于2014年3月8日便出租给阳光时代飙歌城，故应当适用第十八条第二项第二点对出租商铺如何负担物业费用的约定，即：“房屋出租时，业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”，而第三点的约定系针对未出售又未出租的物业，故不适用本案，本院对该项上诉理由不予支持。
关于争议焦点二。本案中，昌盛物业公司自2014年10月10日开始为阳光时代飙歌城提供物业服务，由此产生了相应的物业服务费用，而双方并未明确约定给付物业服务费的具体时间，且服务一直存续，故本案昌盛物业起诉时并未超过诉讼时效，本院对阳光时代飙歌城称本案已经超过诉讼时效的上诉理由不予支持。
综上，阳光时代飙歌城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2562元，由上诉人明光市阳光时代飙歌城负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
审 判 员 葛敬荣
审 判 员 田 祥
二〇一七年十二月二十五日
法官助理 张 倩
书 记 员 姚 远
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人�法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；