北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初1653号
原告陈斌（反诉被告），男，1974年3月4日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人黄村夫，北京市两高律师事务所律师。
被告北京时尚美美百货经营部（反诉原告），经营地址：北京市西单地下通道内设施房。
经营者尹益民。
委托诉讼代理人骆丽，北京市雄志律师事务所律师。
委托诉讼代理人李淑梅（尹益民之妻），1963年10月7日出生，住北京市朝阳区小黄庄*号楼*单元***号。
原告陈斌（反诉被告）诉被告北京时尚美美百货经营部（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈斌的委托诉讼代理人黄村夫、被告北京时尚美美百货经营部的经营者尹益民及其委托诉讼代理人骆丽、李淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1、请求确认原、被告签订的《租赁协议书》无效；2、请求判令被告退还押金12万元；3、请求判令被告退还未到期的租金18666元；4、请求判令被告赔偿货物及装修损失35万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月29日签订租赁协议书，约定原告租赁被告北京市西城区西单路口X侧X向X地下通道最X面一间店面，面积90平方米左右，原告用于经营服装、鞋帽；每月租金4万元，年租金48万元，每月10日交下月租金，每月固定交纳电费1200元；租赁期限3年，自2015年6月21日至2018年6月20日。协议签订时，原告一次性交纳被告三个月押金12万元。原告租赁期间从未拖欠租金。2016年4月8日1时55分左右，原告店面发生火灾（非人为引起），店内服装、柜台、电脑等物品全部烧毁，原告损失惨重。事故发生后，原告与被告协商未果。原告与消防部门配合火灾事故认定工作，西城公安消防支队认定，起火原因系电气线路故障。被告出租涉案场所系违法出租，涉案场所地处西单路口X侧地下通道，性质是设施房，不得进行营业性出租及经营。被告违法将涉案场所隔断并作为门店出租，收取高额租金，是无权处分行为。现涉案场所因违法出租被市政部门查封。原告撤店关门，但原告进货、装修及各种投入损失巨大。原告认为双方合同应属无效，被告应退还原告押金、未到期租金及赔偿原告直接经济损失。故诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称：涉案场所的产权人系北京市市政，其委托下属物业公司出租涉案场所，2000年双方签订三年书面合同，尹益民办理了营业执照，自己经营。到期后双方一直续租，但未签订书面租赁合同。2003年，以尹益民的名义成立北京时尚美美百货经营部，2015年将涉案房屋一部分出租给原告使用。第一，双方租赁协议合法有效，被告于2003年开始在涉案场所经营，合法取得工商执照。至今未有行政部门认定出租违法。第二，原告所述不符合事实，原告关店原因系店面起火，消防部门要求原告整改，原告没有整改，后原告撤店。起火原因系店内劣质饮水机反复启动自燃引起的，且消防认定了店内只有2平方米起火面积。起火之后原告将店内物品全部拉走。后消防出具认定书，认定起火原因是电气线路故障，起火部位是东墙距门2米靠近东墙处。据我方了解，店内货物并未损失，只有收款台附近物品受损，包括电脑、饮水机、监控，服装没有损失。店内空调没有损失，起火之后，原告在我方不知情的情况下，将店内物品全部拉走。消防部门表示出租方无责。综上，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告诉称：反诉人与被反诉人陈斌于2015年5月29日签订了《租赁协议书》、《用电安全协议书》，双方约定：陈斌租赁反诉人最南面一间店面，租赁期为三年，自2015年6月21日至2018年6月20日，（其中6月11日至6月20日为装修免租期）；月租金4万元，每月10日交下月租金。反诉人与案外人池光星于2014年2月16日签订了《租赁协议书》、《用电安全协议书》，双方约定：池光星租赁反诉人最北面一间店面，租赁期为三年，自2014年3月27日至2017年3月26日，月租金2.3万元，每月12日交下月租金。反诉人与案外人北京周黑鸭商贸有限公司于2015年6月25日签订签订了《房屋租赁合同》、《用电安全协议书》，双方约定：北京周黑鸭租赁反诉人中间店铺一间，租赁期为三年，自2015年8月14日至2018年8月13日，月租金3.4万元，三个月一付。以上三家店相邻，出租方均是反诉人。2016年4月8日1时55分左右，因被反人未遵守《租赁协议书》、《用电安全协议书》内的规定，导致店内发生火灾，当时因店内无人值班，路人报警后消防来灭火，事发后西城消防支队第一时间通知承租人陈斌调查起火原因，反诉人也积极配合调查，据消防工作人员称，根据现场勘验系由于店内劣质电器引起的火灾。由于该店发生火灾，导致反诉人的房屋（包括紧邻的另两间房屋）整体被消防封锁。当天下午，反诉人通知池光星、北京周黑鸭商贸有限公司，因火灾致房屋无法继续使用，这两家便与反诉人解除租赁合同，反诉人退回押金及剩余租金。时至今日反诉人的房屋仍不能正常使用，由于被反诉人使用电器不当，不遵守《租赁协议书》、《用电安全协议书》内的相关约定，导致店内失火，被消防封锁至今，给反诉人造成了极大的损失。在事发后，反诉人曾多次找陈斌要求赔偿损失，陈斌回复“如果您起诉我，法院判赔，我就离开北京，你也找不到我了，你告也是白告”。反诉人考虑诉讼成本，及执行问题，避免诉累，就没有起诉，现陈斌竟恶人先告状。现提出反诉，1、请求判令解除双方于2015年5月29日签订的《租赁协议书》；2、请求判令被反诉人赔偿租金损失1082400元；3、判令被反诉人承担反诉费用。
反诉被告辩称：第一，被告系违法出租房屋。第二，涉案店面被查封的原因系违法出租，不是因为起火。如果是因为起火被查封，不可能一起查封三家店面。消防的火灾认定书中认定电气线路故障，线路是被告原有线路，并非原告生活电器使用不当造成的起火。第三，涉案店面没有窗户，不具备夜间值班的条件，故无人值班，而且所有店面均无人值班。第四，查封系市政查封，并非消防查封。第五，2003年工商注册不规范，现在设施房不能进行工商注册。综上，不同意被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2010年1月1日，被告（乙方）与案外人北京市市政工程管理处桥梁通道管理所（甲方，现已更名为北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程四处）签订《租赁协议书》，约定北京市市政工程管理处桥梁通道管理所将西单地下通道X侧的场地（设施房）交被告用于开办商店，租赁期限为2010年1月1日至2014年12月31日；违约及其他约定：经营场地属市政设施，归属国家，同时也不具备长期经营条件。协议期内因不可抗力造成无法执行时（如市政府指令，自然灾害或不可预见的原因），乙方都要无条件服从。预先支付的租金按实际使用天数核算。
2015年5月29日，被告（甲方）将其使用的西单地下通道X侧的一间商铺出租给原告（乙方），双方为此签订《租赁协议书》，约定：一、甲方提供原时尚美美百货店最南面一间店面的使用面积（约90平方米），给乙方经营服装鞋帽专卖店。二、年租金为48万元整。三、付款方式：根据先交费后开店的原则，在协议签订时，乙方即需向甲方缴纳三个月押金12万元整。壹个月租金4万元整。每月10日交下月租金。四、使用年限：三年，自2015年6月21日至2018年6月20日止。乙方从6月11日至6月20日装修期限10天。七、乙方权利义务：2、乙方在经营期间，需严格执行用电标准，注意安全，建立各项规章制度，按月支付实际用电费用，同时做好治安防盗防暴工作，夜间需安排值班人员，确保安全，如发生问题，由乙方负责，同时承担法律责任。3、乙方需按照消防管理的规定，在店内设置禁止吸烟标志，配灭火器材7个（由甲方提供），接受消防部门管理、监督、检查，不符合规定处，积极配合改正。
双方签订的《用电安全协议书》约定：1、甲乙双方应共同遵守国家制定的有关安全用电的各种规章制度、条例。2、乙方使用的各种电器设备，应符合国家标准。……6、乙方正常经营后，不得再随意更改电路，不得任意增加大功率电器设施，确保电路负荷在安全标准范围内，乙方如确要对电路进行修改，或增添电器应事前通知甲方，双方协商一致后再进行施工。7、不超范围使用各种电器、明令禁止使用电器，如热得快、电炉等坚决不用，电表周围严禁堆放杂物，易燃物。……。
上述合同签订后，被告向原告交付了租赁商铺，原告向被告交纳了押金12万元，并在合同期内按时向被告支付租金至2016年4月20日。原告接收涉案商铺后，进行了装修，并开始经营服装生意。
2016年4月8日1时55分，原告经营的位于北京市西城区西单路口X侧南向北地下通道X侧美美时装店发生火灾，当晚，原告未安排人员在商铺内值班。消防部门接警后，赶到现场进行施救。
2016年5月9日，消防部门出具《火灾事故认定书》：火灾事故基本情况：2016年4月8日2时03分（接警时间），北京市西城区西单路口X侧南向北地下通道X侧美美时装店。此起火灾烧毁起火房间内衣物、柜台、电脑等物品，造成起火房间内墙壁、电器设备、衣物等不同程度受损，火灾无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间认为为2016年4月8日1时55分许，起火部位认定为北京市西城区西单路口X侧南向北地下通道X侧美美时装店内东墙距门口2米靠近东墙处，起火原因系电气线路故障引发。
消防部门现场勘验笔录记载：起火房间内部东墙过火严重，失火时屋内门处于关闭状态，屋内其他部位烟熏痕迹较深，但未过火，收银台及收银台放置的电脑已完全过火，收银台碳化严重。东墙墙体部分脱落，墙壁由底部之上方屋顶过火明显，成V字形痕迹，东墙下方距地面45cm处有两个墙壁插座，其中一个墙壁插座有移动插线板（4个三眼、4个两眼），插线板上插有不同规格电线，放于近收银台东墙处，收银台南侧150cm靠东墙处放有一台饮水机（残骸），东墙悬挂衣物被烧落在地。屋顶中间部位安置一台中央空调，其塑料部位被高温铐熔。靠近东墙两组移动衣架上的衣物有不同程度的粘连，均为过火。
起火房间X侧墙靠北侧距门口230cm距地面45cm处设有两个墙壁插座和一个网络电视接口，靠北侧墙壁插座有移动地插电源线，另一个墙壁插口未插有线缆。对地上的熔融物进行逐个分析，靠近收银台和东墙位置地面放有一个基本烧毁的大号插板（4个三眼，4个两眼），上面分别有电脑主机、电脑显示器、验钞机的残留线缆，插座开关状态不可辨，在插座上还有另外一个线缆，为小插座（2个三眼，2个四眼），上面插有一个饮水机电缆线，插头清除可辨，另外有一个插头，连接线已烧断，未找到电器设备。上述电气线路位于房间东墙地面靠收银台处，已全部过火。东墙北侧墙壁插座插着的移动插板电缆线有两处熔痕，大号插板上方连接线有一处熔痕，但连接设备已不可辨。现场观察电暖器插头，有较重烟痕。起火的房屋入户电缆线由内墙引入，无明显孔洞穿墙。
火灾事故发生后，原告将其在屋内未受损的物品搬走。北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程四处于火灾后对涉案商铺及被告出租他人的另外两间商铺一同进行了封闭。
现原告诉至本院，1、请求确认原、被告签订的《租赁协议书》无效；2、请求判令被告退还押金12万元；3、请求判令被告退还未到期的租金18666元；4、请求判令被告赔偿货物及装修损失35万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告提出反诉，1、要求法院判令解除双方于2015年5月29日签订的《租赁协议书》；2、判令被反诉人赔偿租金损失1082400元；3、判令被反诉人承担反诉费用。
庭审中，原告主张被告将设施房出租用于经营，被告改变房屋使用用途，以合法形式掩盖非法目的，双方之间的租赁合同应属无效。涉案房屋被查封，也是因为涉案房屋存在上述问题。
本案审理中，本院向涉案场地管理方北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程四处进行了调查，该公司向法院回复函件：1、西单东通道属于我单位管理的市政设施，有规划许可证，无产权证这一说法。2、我单位前身是北京市市政工程管理处桥梁通道工程管理所，经过企业变更，目前名称为北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程四处。3、北京时尚美美百货经营部和我单位租赁合同签订截止日期为2014年12月31日，到期后我单位没有续租，和对方商谈是否可不再经营，对方要去继续维持，我单位在2014年底合同终止后没有收到过北京时尚美美百货经营部的费用。2015年5月19日北京华诚苑建筑有限公司（该公司为我单位提供通道维修服务）和其签订服务合同，服务期限签订日期为2015年1月1日到2016年12月31日，经查2015年6月该公司收到10万元服务费用，2016年该公司没有收到费用。4、对于转租行为合同中未予明确。5、租金问题在第3条予以了回答。6、2016年4月8日凌晨发生着火后我单位即进行了封闭至今。
被告针对其反诉的损失，向本院提交了其分别与案外人池光星、北京周黑鸭商贸有限公司签订的房屋租赁合同，两份合同约定的租赁期限分别是2014年3月27日起至2017年3月26日止和2015年8月14日起至2018年8月13日止，租赁场地分别是时尚美美百货店北面一间店面（46平方米）和时尚美美中间店铺（38平方米），月租金分别为每23000元、34000元。
被告主张涉案商铺发生火灾后，上述两间商铺也被管理单位一并封闭，其退还了上述承租人剩余租金和押金。原告应对其后续的租金损失承担赔偿责任。
原告对被告上述主张不予认可，认为管理单位封闭其他商铺与其承租的涉案商铺失火之间没有关系。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议书、用电安全协议书、收据、火灾事故认定书、火灾现场勘验笔录、询问笔录、技术鉴定报告、照片、银行转款凭证、房屋租赁合同、录音、微信记录、经营场所证明、个人业务凭证、帐户明细查询、建设工程规划许可证、北京市政路桥养护集团有限公司市政工程四处给法院的回复及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为，原告主张被告对外出租的商铺不能作为经营用房使用，被告将涉案商铺出租给原告是以合法形式掩盖非法目的，且损害社会公共利益，该租赁协议应属无效。
对此问题，本院认为，根据本案查明的事实，被告对外出租的商铺位于西单路口X侧南向北地下通道X侧，该商铺为案外人北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程四处管理的市政设施，该设施已经取得建设工程规划许可证，被告承租该设施房屋后，注册了营业执照并对外出租，被告出租该商铺的行为并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，不存在以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的情形，原告以此为由要求确认合同无效的陈述意见不能成立，本院不予采纳，但由于被告将涉案商铺转租给原告的期限超出了被告剩余租赁期限，因此，超出部分的约定应为无效。综上，本院确认双方2015年6月21日至2016年12月31日期间的租赁合同应属有效，2017年1月1日至2018年6月20日期间的的租赁合同应属无效。
涉案商铺着火发生在双方有效的合同履行期间，原告未按合同约定在夜间安排人员值班，构成违约，其应对涉案商铺着火的损害后果自行承担责任，其要求被告赔偿经济损失的请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告退还押金及剩余租金的请求，涉案商铺着火后，房屋管理单位将涉案商铺予以封闭，原、被告之间的租赁合同无法继续履行，现原告要求被告退还剩余租金（2016年4月9日至2016年4月20日共计12天）及押金的请求正当，但原告计算的租金数额有误，本院予以纠正，对原告要求退还押金的请求，本院予以支持。
关于被告反诉要求解除双方租赁协议书的请求，涉案商铺着火后，涉案商铺被管理单位封闭，原、被告之间租赁合同不具备继续履行的条件，本院确认双方有效部分的租赁合同于2016年4月8日解除。
关于被告反诉要求原告赔偿租金损失的请求，被告主张由于涉案商铺着火，导致房屋管理单位将其承租的另外两间商铺一并封闭，原告应赔偿其相应的租金损失，对此问题，本院认为，本院审理查明被告在2016年并未向商铺管理单位支付任何费用，原告承租的涉案商铺着火时并未伤及其他商铺，对于另外两间商铺被封闭的原因，管理单位并未说明，现被告提交的证据不足以证明商铺管理单位封闭被告承租的全部商铺与涉案商铺发生火灾之间存在因果关系，因此，被告要求原告赔偿其租金损失的请求，依据不足，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本院确认陈斌与北京时尚美美百货经营部于2015年5月29日签订的《租赁协议书》中2015年6月21日至2016年12月31日期间的有关约定有效，在2017年1月1日至2018年6月20日期间的有关约定无效。
二、陈斌与北京时尚美美百货经营部于2015年5月29日签订的《租赁协议书》中2015年6月21日至2016年12月31日期间的相关约定于2016年4月8日解除。
三、自本判决生效之日起七日内，北京时尚美美百货经营部退还陈斌2016年4月9日至2016年4月20日期间的剩余租金16000元。
四、自本判决生效之日起七日内，北京时尚美美百货经营部退还陈斌押金120000元。
五、驳回陈斌其他诉讼请求。
六、驳回北京时尚美美百货经营部其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4315元、反诉费7271元，由陈斌负担2805元（已交纳），由北京时尚美美百货经营部承担8781元（已交纳7271元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一八年一月十一日
书记员 吴杨阳