山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁10民终12号
上诉人（原审被告）：王亮亮，男，1986年10月1日出生，汉族，住威海经济技术开发区。
委托诉讼代理人：彭守智，荣成崖头法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孔华丽，女，1978年11月26日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：侯卫丰，山东凌云志律师事务所律师。
原审被告：威海玉茂房地产经纪有限公司，住所地威海市环翠区嵩山街道办事处宅库花园A区-1号-8。
法定代表人：王新愉，经理。
上诉人王亮亮因与被上诉人孔华丽、原审被告威海玉茂房地产经纪有限公司（以下简称“玉茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2017）鲁1002民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王亮亮上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.王亮亮一再强调本人收取足额定金后，双方买卖合同才成立，玉茂公司作为房屋买卖中介未对其提供的合同条款予以释明，孔华丽将定金及首付款交给玉茂公司，均未告知王亮亮，王亮亮一直以为孔华丽未交付款项，孔华丽构成违约；2.王亮亮于2017年6月14日发手机短信通知孔华丽及玉茂公司解除房屋买卖合同，此时案涉房屋周边房价并未上涨；3.孔华丽无证据证明其存在损失。
孔华丽答辩称，1.双方房屋买卖合同合法有效，孔华丽已依约将房屋定金及首付款交付玉茂公司，不存在违约行为；2.王亮亮主张的通过手机短信告知孔华丽解除合同不属实，王亮亮“一房二卖”，构成违约，应双倍返还定金并赔偿孔华丽损失；3.一审法院委托鉴定机构作出鉴定意见，应予采信。
玉茂公司未予述辩。
2017年7月27日，孔华丽向一审法院起诉请求：1.王亮亮双倍返还定金8万元；2.王亮亮赔偿孔华丽损失15万元。
一审法院认定事实：经玉茂公司介绍，2017年4月10日，孔华丽与王亮亮及玉茂公司签订房屋买卖合同。合同约定，王亮亮自愿将其坐落于威海经区滨海龙城5号楼1606室房产（房产证号20××34、建筑面积111.5平方米、储藏室一个）出售给孔华丽；房产成交价格77万元，孔华丽于2017年4月10日交付购房定金4万元，购房定金交由玉茂公司代为保管，玉茂公司不承担任何利息费用；孔华丽于2017年7月15日前向王亮亮支付购房首付款47万元，余款30万元以贷款方式取得，双方于当日开始办理过户手续，玉茂公司协助办理按揭贷款；王亮亮赠给孔华丽固定装修及附属物，家具、家电归孔华丽所有物品明细：1.床两张，2.电视机一台，3.冰箱一台，4.洗衣机一台，交付时间由孔华丽与王亮亮另行协商；交付购房定金并签订合同后，孔华丽、王亮亮双方拒绝履行合同或者解除合同，如因王亮亮责任需赔付孔华丽双倍定金数额的损失，如因孔华丽责任则定金不退还；为保证孔华丽与王亮亮双方的资金和房产的安全，玉茂公司要求孔华丽和王亮亮将房款打入到玉茂公司对公账户工商银行威海经开支行青岛路分理处，账号：16×××92或法人个人账户招商银行：6214836311217877，建设银行：62×××90账户代为保管，待双方互换手续完备后回到玉茂公司财务处签字领取。
合同签订当日，孔华丽按合同约定交付定金4万元，玉茂公司给孔华丽出具了收到孔华丽购滨海龙城5号1606室定金4万元收款收据。2017年7月15日、7月19日，孔华丽通过银行转款分别向玉茂公司交付房款5万元和38万元，玉茂公司给孔华丽出具了43万元收款收据。
诉讼过程中，孔华丽为证明其遭受损失的情况，申请对案涉房产市场价格进行鉴定。一审法院依法委托威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产现市场价值进行评估。2017年9月4日，威海圣达土地房地产评估咨询有限公司作出了圣达房估〔2017〕字第4094号房地产评估意见：案涉房产（价值时点2017年8月29日）评估价值为106.2万元（房地产单价9500元/平方米）。孔华丽支付评估费用5310元。
另查明，2017年4月19日，王亮亮因借款将案涉房产办理了抵押登记。同年5月21日，王亮亮另与崔玉琢签订了房产买卖合同，约定王亮亮将案涉房产以82.8万元的价格出售给崔玉琢，王亮亮收取崔玉琢购房定金6.5万元、购房款20万元。因王亮亮未履行合同，崔玉琢于2017年8月诉至威海经济技术开发区人民法院，该院作出（2017）鲁1092民初1550号民事调解书，解除双方买卖合同，王亮亮返还购房款20万元、双倍返还定金13万元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求承担违约责任；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的赔偿数额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
本案中，孔华丽与王亮亮、玉茂公司间签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人均应认真履行各自的合同义务。孔华丽按照合同约定，履行了交纳定金和支付购房首付款义务。王亮亮于2017年4月10日与孔华丽签订房屋买卖合同后，又于同年5月21日与崔玉琢签订了房屋买卖合同。本案中，王亮亮也明确表示不履行与孔华丽签订的房屋买卖合同，现孔华丽主张解除房屋买卖合同，理由正当，应予支持。王亮亮不履行合同，构成违约，应依法承担违约责任。按照定金罚则，王亮亮应双倍返还定金给孔华丽，因孔华丽交纳的定金4万元由玉茂公司代管，该4万元定金应由玉茂公司返还，王亮亮需另外给付孔华丽定金4万元。除此之外，因孔华丽错失了以同等价格购买房屋的机会，王亮亮还应赔偿孔华丽房屋差价损失。虽然王亮亮以评估主体方面存在瑕疵、评估结论不专业、不客观等为由，对威海圣达土地房地产评估咨询有限公司对案涉房产市场价格作出的鉴定意见不予认可，但评估机构和鉴定人员主体具备相应资质，程序合法，评估报告应予采信。孔华丽与王亮亮、玉茂公司签订的房屋买卖合同确定的案涉房屋价格为77万元，评估报告确认2017年8月29日案涉房产市场评估价值为106.2万元，二者之间差额为孔华丽房屋差价损失。根据评估报告并结合案情，酌定王亮亮赔偿孔华丽损失数额为22万元。
综上，孔华丽诉讼请求合理部分，理由正当，依法予以支持。王亮亮经合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除孔华丽与王亮亮2017年4月10日签订的买卖位于威海经济技术开发区滨海龙城5号楼1606室房产合同；二、威海玉茂房地产经纪有限公司返还孔华丽定金4万元；三、王亮亮赔偿孔华丽购房定金4万元；四、王亮亮赔偿孔华丽房屋差价损失22万元。上述各项于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3545元，孔华丽负担320元，王亮亮负担3225元；诉讼保全费1670元、评估费5310元，均由王亮亮负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王亮亮提交其与玉茂公司业务员及孔华丽的短信记录各一份，拟证实其以短信形式通知玉茂公司、孔华丽解除合同。经质证，孔华丽及玉茂公司主张王亮亮于2017年6月14日、15日发给玉茂公司的短信孔华丽并不知情，亦无法确定真实性，该短信系王亮亮自行编制，与双方在合同中约定的房屋定金及首付款交付的方式矛盾，亦未表明王亮亮要求解除房屋买卖合同。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。王亮亮与孔华丽签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，孔华丽支付的购房定金交由玉茂公司代为保管，首付款打入到玉茂公司的账户。该合同内容并非格式条款，不存在由提供格式条款一方提请对方注意免除或限制其责任的条款问题。合同各方均是完全民事行为能力人，亦均了解合同内容，应知晓订立合同即对各方具有约束力。孔华丽按约支付定金后，王亮亮以案涉房屋作为抵押物向他人借款，后又将该房屋出卖给崔玉琢，明显属于以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本性违约。王亮亮主张其已通过手机短信告知孔华丽、玉茂公司解除合同，即使是真实的，王亮亮并不享有法定或约定合同解除权，不产生合同解除效力。王亮亮的该上诉主张不成立。
本案诉讼过程中，虽然王亮亮与崔玉琢通过诉讼解除了房屋买卖合同，但此时已超过王亮亮与孔华丽约定的合同履行期限。同时，王亮亮在该房屋上设定的抵押仍然存在，且未积极努力履行合同而是明示不履行合同，应承担违约责任。虽然孔华丽部分房款支付时间稍晚于合同约定的时间，但此时王亮亮已将房屋出卖给崔玉琢，孔华丽的行为不构成根本性违约。因王亮亮未履行合同义务，给孔华丽造成的损失包括合同履行后的可得利益损失，孔华丽错失了以同等价格购房的机会。经一审法院委托鉴定，案涉房屋于诉讼时价值106.2万元，该价格与双方合同约定的价格77万元之差即为孔华丽的可得利益损失，王亮亮应予赔偿。考虑到双方有购房定金的约定，适用定金罚则后，一审法院酌定王亮亮赔偿孔华丽22万元较为适宜，王亮亮以孔华丽无损失为由拒赔，本院不予支持。
综上，王亮亮之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由王亮亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一八年三月十四日
书记员 邓雯涛