天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初45993号原告：天津生态城生创投资开发有限公司，住所地天津生态城中天大道1620号生态科技园研发大厦13层。法定代表人：KOKPOHJUNE，职务董事长。委托诉讼代理人：罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，北京大成（天津）律师事务所律师。被告：天津泊灵百灵珠宝股份有限公司，住所地天津市滨海新区中新天津生态城中天大道1620号生态科技园研发大厦4层406室。法定代表人：孙群力，职务总经理。委托诉讼代理人：余锦泓，该公司销售总监。委托诉讼代理人：于朋涛，该公司总经理助理。原告天津生态城生创投资开发有限公司与被告天津泊灵百灵珠宝股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由本院代理审判员柳斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津生态城生创投资开发有限公司委托诉讼代理人张晓，被告天津泊灵百灵珠宝股份有限公司委托诉讼代理人余锦泓、于朋涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原、被告签署的《天津市房屋租赁合同》解除；2.依法判令被告将中新天津生态城中天大道1620号研发大厦4层406室房屋返还给原告；3.依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金116343.8元、物业费64260元并支付逾期付款的滞纳金223080.12元（计算至2017年8月8日）；4.依法判令被告向原告支付装修期内的房屋租金11666.25元；5.依法判令被告支付原告违约金101936.28元；6.依法判令被告支付原告律师费20000元；7.依法判令案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年4月27日，原、被告签订编号为EPLM406号的《天津市房屋租赁合同》（以下：租赁合同），约定被告承租原告所有的位于中新生态城中天大道1620号生态科技元研发大厦4层406室房屋，租期自2015年5月27日起至2018年5月26日止，租金标准为1.5元/日·平方米，物业费标准为21元/月·平方米；租金及物业费均按季支付，被告应于每付款季第一个工作日前（含当日）支付前述租金及物业费。同时，在被告承租完整个租赁期并遵守合同全部条款，则原告给予被告相应的装修期，自2015年4月27日至2015年5月26日，装修期内免除被告租金，但物业费正常支付。同时双方还约定，如被告逾期支付租赁合同项下的任何款项，应自款项应付之日起每逾期一天就逾期付款的金额按照日利率5‰向原告支付滞纳金，直至全额付清之日止；并且，如被告延迟支付租金、物业管理费超过应付款日15天，则构成严重违约，原告有权单方终止合同，并要求被告支付等同于六个月租金及物业费的违约金，同时还应承担因违约而承担的律师费、房屋恢复原状费用等，均由被告依法承担。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告在租赁前期也支付了相应的租金以及物业费，但自2016年5月27日起开始拖欠物业费，2016年8月27日起开始拖欠房屋租金，经原告多次催要，被告始终未支付相应的租金以及物业费。鉴于上述情况，原告于2017年6月22日向被告发函通知于2017年6月27日解除租赁合同，并同时要求其支付拖欠的租金、物业费、滞纳金以及违约金等，但被告至今仍未给付欠付费用。原告认为，被告拖欠房屋租金及物业费的行为已构成严重违约，原告有权依照合同与被告解除合同，并要求其支付欠付的房屋租金、物业费、装修期租金、滞纳金以及违约金。故，为维护其合法权益，请求法院判如所请。被告辩称，原告陈述的事实被告均无异议，被告因经营困难，暂时无力支付拖欠的租金以及物业费，被告愿意积极筹措资金按照合同约定的租赁期限、租赁价格以及物业费用向原告支付拖欠的物业费以及房屋租赁费，但不同意承担原告主张的滞纳金、违约金以及律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：1.《天津市房地产权证》；2.《天津市建设工程竣工验收备案书》；3.《天津市房屋租赁合同》；4.《物业服务合同》；5.银行汇款凭证；6.房屋租金发票；7.银行汇款凭证；8.物业费发票；9.公证书；10.《委托代理合同》；11.中国工商银行业务回单；12.天津增值税专用发票。被告对原告提交的上述证据均无异议，本院对原告提出的上述证据予以采信。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉诉房屋产权登记所有人，2015年4月27日，原、被告签订了《天津市房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落于中新天津生态城中天大道1620号生态科技园研发大厦4层406室出租给被告用于办公，出租面积为255平方米，租赁期限2015年5月27日至2018年5月26日止；原告于2015年4月27日前将出租房屋交付给被告，按照建筑面积，每平方米日租金为1.5元（2015年5月27日至2016年5月26日租金为11666.25元；2016年5月27日至2017年5月26日租金为11634.38元；2017年5月27日至2018年5月26日租金为11634.38元），被告应于每付款季第1个工作日前向原告支付租金；本合同项下的履约保证金共计50968.14元。同时，双方签订的补充协议约定：原告同意给予被告2015年4月27日至2015年5月26日止得装修期，装修期内被告无需支付任何租金但应按照合同约定支付物业费用；房屋的物业管理费按照每平方米建筑面积21元计算，每月的物业管理费为5355元；逾期支付任何款项的，应自该款项应付之日起每逾期一天就逾期付款的金额按照日利率5‰向原告支付滞纳金，直至全额付清之日止；被告迟延支付租金、物业管理费等费用超过应付款日15天的，视为严重违约，原告有权没收履约保证金并有权在不损害原告其他权利的情况下，立即终止本合同并收回房屋，并停止向该房屋提供水、电、空调等服务；若届时原告终止本合同的，被告应向原告支付等同于6个月的租金以及物业管理费，同时被告还应向原告支付装修期内免交的租金；因被告违约导致原告承担的全部费用，包括但不限于恢复原状的费用、律师费、诉讼费等费用均应由被告承担；所有本合同项下的通知或联络地址被告确认为中新天津生态城中天大道1620号生态科技园研发大厦4层406室，如被告根据本合同接受房屋后任何给予被告的通知写明被告为收件人并被留置在该房屋即视为送达给被告，合同有效期内任何一方拟变更收取通知的地址，应提前三天书面通知另一方；否则该方应承担因未及时通知另一方所导致的一切不利后果。另查，上述合同签订后，原告按约向被告交付了涉诉房屋，被告交付履约保证金后着手对涉诉房屋进行了装修并已实际进入使用，装修期间未向原告支付房屋租赁费，后因被告经营困难，被告拖欠2016年8月26日后的房屋租金，拖欠2016年6月26日后的物业管理费。原告就被告拖欠的物业费、房屋租赁费通过邮件、书面催收函等其他方式予以催收，后于2017年6月22日在涉诉房屋处张贴了《关于解除租赁合同的通知函》，其上记载：被告2016年5月起长期拖欠租金、物业管理费，经原告多次催要，被告至今未支付，被告行为已构成严重违约，经研究原告决定自2017年6月27日单方解除租赁合同，没收履约保证金50968.14元，被告应清偿合同解除日前欠付的租金116343.8元、物业管理费64260元，还应向原告支付装修期租金11666.25元以及违约金101936.28元、逾期滞纳金184257.79元。庭审中，被告对拖欠原告租赁费以及物业管理费的事实均无异议，亦认可原告就拖欠的上述费用进行过催收，但主张原告在2016年11月11日对涉诉房屋进行了停电并加锁，被告于2016年11月11日即从涉诉房屋处搬出；其次，被告同意按照涉诉房屋租赁合同的约定，向原告支付房屋租赁费以及物业管理费，继续履行至合同期满，但认为原告主张的违约金过高，被告不同意承担违约金、滞纳金以及律师费等其他费用；最后，关于涉诉房屋加锁、停电导致被告不能正常使用涉诉房屋的事实，经本院释明被告未在本院指定期限内提交证据。同时，原告就本次诉讼，向北京大成（天津）律师事务所支付代理服务费共计20000元。本院认为，原、被告订立的《天津市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。原告按约将涉诉房屋交付给被告租赁使用是其主要义务，被告按约向原告交纳房屋租赁费以及物业管理费是其主要义务，被告自2016年8月26日起、2016年6月26日分别拖欠原告的房屋租赁费以及物业管理费，经原告催告后被告至今未予给付，其行为足以导致合同目的不能实现，被告已构成根本违约，亦符合双方在合同中约定的解除合同的条件，故原告提出解除涉诉房屋租赁合同、退还租赁房屋、并向原告支付拖欠的租金、物业管理费于法有据，本院予以支持。至于被告庭审中主张的，原告送达的《关于解除租赁合同的通知函》被告并未收到，解除合同的效力不及于被告，对此本院不予支持，主要理由如下：首先，双方已在涉诉合同中明确约定被告的通信联系地址即为涉诉房屋，给予被告的通知留置在涉诉房屋即视为送达给被告；其次，按照被告的主张其已在2016年11月11日搬出涉诉房屋，但并未按照双方合同约定将其变更的通知地址提前三天书面通知给原告，原告按照合同约定将上述通知函张贴于涉诉房屋处符合法律规定，本院予以支持。庭审中，被告辩称原告主张的违约金、逾期滞纳金均过高，应不予支付违约金、逾期滞纳金。本院认为，原、被告合同中约定，被告如逾期支付房屋租金以及物业管理费外，除给付装修期间的房屋租赁费、6个月的房屋租赁费以及物业管理费外，还应按应给付款项的日0.5%的利率给付原告逾期滞纳金，同时被告交纳的履约保证金原告还予以没收。根据双方的履约情况来看，被告拖延交付房屋租金以及物业费，一方面造成原告实际经济收入的损失以及可得利益的损失，另一方面因被告长时间占有涉诉房屋，造成原告涉诉房屋价值的有效利用和经济收益，故本院考虑到原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，被告除赔偿原告装修期的房屋租赁费、6个月的房屋租赁费以及物业费外，可按照银行同期贷款利率给付原告应给付款项的逾期滞纳金，不再按照日0.5%的利率计算滞纳金。关于原告主张的律师费，因双方在涉诉房屋租赁合同中已有明确约定，故原告主张的律师费符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应给付原告拖欠的房屋租赁费116343.8元、物业管理费64260元、装修期间的房屋租赁费11666.25元以及违约金101936.28元、律师费20000元，还应按照银行同期贷款利率按照原告主张的期间给付逾期滞纳金5391.1元（2016年5月28日至2017年8月8日为566.83元；2016年8月30日至2017年8月8日为2118.57元；2016年11月29日至2017年8月8日为1558.14元；2017年2月28日至2017年8月8日为997.7元；2017年5月28日至2017年8月8日为149.86元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告天津生态城生创投资开发有限公司与被告天津泊灵百灵珠宝股份有限公司于2015年4月27日签订的《天津市房屋租赁合同》已于2017年6月27日解除；二、被告天津泊灵百灵珠宝股份有限公司于本判决生效后三十日内将中新天津生态城中天大道1620号生态城科技园研发大厦4层406室房屋返还给原告天津生态城生创投资开发有限公司；三、被告天津泊灵百灵珠宝股份有限公司于本判决生效后三十日内支付原告天津生态城生创投资开发有限公司拖欠的房屋租赁费116343.8元以及物业管理费64260元，共计180603.8元；四、被告天津泊灵百灵珠宝股份有限公司于本判决生效后三十日内支付原告天津生态城生创投资开发有限公司装修期间的房屋租赁费11666.25元以及6个月的房屋租赁费、物业费101936.28元，共计113602.53元；五、天津泊灵百灵珠宝股份有限公司于本判决生效后三十日内支付原告天津生态城生创投资开发有限公司逾期支付房屋租赁费以及物业费的滞纳金共计5391.1元；六、天津泊灵百灵珠宝股份有限公司于本判决生效后三十日内支付原告天津生态城生创投资开发有限公司律师费20000元；七、驳回原告天津生态城生创投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，由原告担负1874元，被告承担2712元，被告承担的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 柳 斌二〇一七年十一月二十一日书 记 员 唐艺翾附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应当告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1.直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2.银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。