四川省旺苍县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0821民初513号
原告（执行案外人）：杨佳，男，生于1966年11月9日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：何韬，四川天使明月律师事务所律师。
被告（申请执行人）：旺苍县农村信用合作联社，住所地：四川省旺苍县。
法定代表人：王平，理事长。
委托诉讼代理人：陈猛，男，生于1986年5月26日，汉族，户籍地四川省苍溪县，现住四川省旺苍县，系旺苍县农村信用合作联社职工。
第三人（被执行人）：李芙蓉，女，生于1974年10月5日，汉族，住四川省旺苍县。
原告杨佳与被告旺苍县农村信用合作联社（以下简称“旺苍信用联社”）、第三人李芙蓉案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨佳的委托诉讼代理人何韬、被告旺苍县信用联社委托诉讼代理人陈猛，到庭参加诉讼，第三人李芙蓉经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告杨佳向本院提出诉讼请求：请求停止执行（2016）川0821执171-1号、（2016）川0821执171-2号执行裁定书。事实和理由：被告因与第三人借贷纠纷一案经法院调解，第三人应支付被告借款980万元。调解书约定的履行时间逾期后，第三人未履行给付义务，被告向旺苍县人民法院申请强制执行。旺苍县法院在执行中，于2016年4月28日作出（2016）川0821执171-1号执行裁定，将第三人已经抵偿给原告的位于旺苍县东河镇滨河中路的两处房产予以查封，为此原告于2016年12月5日提出书面异议，请求撤销（2016）川0821执171-1号、（2016）川0821执171-2号裁定。旺苍法院于2017年3月23日作出（2017）川0821执异2号裁定驳回了原告的执行异议。但本案的事实是第三人及其丈夫余波（已死亡）在2011年11月21日在原告处借款1500000元时就将该被查封的两处房产抵押给了原告，此后第三人未如期还款，将上述房产交付给原告，现原告实际占有该房屋并进行了装修营业至今，现法院查封该财产的执行行为明显不当，应当予以纠正。请求撤销执行裁定。
被告旺苍信用联社辩称，被告与第三人及其丈夫余波的金融借款合同依法成立，签订抵押合同并办理了抵押登记，依法享有抵押物的优先受偿权，并且被告依照法律程序申请执行，合法权益应当得到保护，应当驳回原告的请求。
第三人李芙蓉未到庭答辩亦未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
庭审中原告向本院提供了如下证据：1、本院（2017）川0821执异2号民事裁定书，证实本院（2016）川0821执171-2号民事裁定书错误查封了已经由其合法取得的房屋；2、第三人李芙蓉及其夫余波于2011年11月21日向原告出具的借条复印件，证实第三人借款时已经将房屋抵押给自己的事实。
被告向本院提供如下证据：1、（2016）川0821民初34号民事调解书、（2016）川0821执171-1号、（2016）川0821执171-2号、（2017）川0821执异2号民事裁定书，证实原告申请强制执行的合法性；2、被告与第三人签订的最高额抵押合同、旺房他证旺苍字第x**号他项权证、旺房权证旺苍字第x**号房屋产权证及国土使用证、旺房权证旺苍字第x**号房屋产权证及国土使用证，证实第三人以两处房屋作抵押在被告处贷款，双方签订了抵押贷款合同并在旺苍县房管局办理了抵押登记。3、被告与第三人的座谈笔录，证实李芙蓉不同意余波与原告签订的还款计划，将房屋抵押给原告的事实不成立。
因为第三人未到庭，为了查明案件事实，本院要求原告在三日内出示其提供的借条原件，并通知原、被告及第三人再次对该证据进行了质证，并发表了质证意见。
经过当事人的举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2第三人及其夫余波向原告杨佳出具借条，被告及第三人均对该借条的真实性无异议，但被告认为该借条与本案讼争的事实无关，借条反映的法律关系不足以排除被告申请强制执行的权利。但该借条是原告据以提出本案执行异议之诉的依据，且经第三人认可该借条，证实第三人在出具借条时就将营业房抵押给原告，故该证据与本案有关联，应当予以采信；被告提供的证据2的真实性原告无异议，但认为办理抵押登记的时间在原告已经实际享有抵押物权后才办理的；该证据来源合法，抵押登记亦通过房地产管理部门办理并取得了房屋他项权证，应当予以采信；对于被告提供的证据3会议记录，原告对其真实性有异议，该笔录有第三人李芙蓉的签字，会议记录证明的事实能够与原告及被告提供的其他证据相互映证，可以采信。据此，本院认定如下事实:2011年11月21日第三人及其夫余波向原告出具借条，在原告处借款150万元，于2012年2月21日归还，并以二人所有的位于旺苍县东河镇滨河路房产证号为xxx号和x**号营业用房作抵押，逾期不还款，将该两处房产抵偿给原告。2013年8月19日，第三人李芙蓉及余波与被告旺苍信用联社签订旺信用社个抵字（2013）139号《最高额抵押合同》，合同约定二人将房产证号为xxx号和x**号营业用房作抵押在被告处贷款，双方于同月21日在旺苍县房地产管理局就该两处抵押房产办理了房屋他项权登记，此后，二人仅向被告偿还部分利息。2015年9月12日第三人之夫余波因病去世，原告实际占有该房屋并开始在该房屋内从事经营。2016年1月被告诉至本院，请求判决第三人及余波的继承人偿还借款，审理中，余波的继承人放弃继承权，第三人与被告在本院主持下达成调解协议，协议主要内容：由第三人李芙蓉在2016年2月15日前偿还被告借款本金980万元及利息和复息，被告对抵押的房产证号为xxx号和x**号房产处置款享有优先受偿权。调解协议约定的履行期限届满后第三人未按本院（2016）川0821民初34号调解书履行义务，被告遂申请执行，本院作出（2016）川0821执171-1号执行裁定书，将位于旺苍县东河镇滨河路房产证号为xxx号和x**号营业用房予以查封，期限三年。同年7月7日，本院作出（2016）川0821执171-2号执行裁定书，裁定拍卖第三人所有的位于旺苍县东河镇滨河路房产证号为xxx号和x**号营业用房，原告认为本院的拍卖裁定书侵犯了其合法权益，于2016年12月5日提出执行异议，本院认为原告的异议不成立，于2017年2月13日以（2017）川0821执异2号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告遂提出执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为：第三人与原告签订的借款抵押合同及与被告签订的借款抵押合同效力问题。《中华人民共和国担保法》规定，房地产可以作为债务的抵押物，但第四十一同时规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，第四十二条规定“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他财产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”本案中，第三人向原告出具的借条中约定将两处营业用房作为借款抵押物，符合担保法规定，但双方只在借款合同中约定，未按照法律规定到房地产主管部门办理抵押登记，按照担保法的规定原告与第三人签订的抵押合同尚未生效，关于抵押部分的约定对抵押双方尚未产生约束力；而第三人与被告签订以该两处讼争的营业房为抵押物的抵押合同符合法律规定且及时办理了抵押登记，抵押合同已经自登记之日起生效，该抵押合同对抵押双方产生约束力，第三人逾期不偿还被告借款的，被告有就该抵押财产享有优先受偿的权利，现被告通过法定程序主张权利，应当得到支持；原告因怠于行驶自己的抵押登记权利而丧失对抵押物的优先受偿权，因此原告主张停止本院（2016）川0821执171-1号、（2016）川0821执171-2号执行裁定书的执行，与查明的事实不符，亦不符合法律规定，故其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十四条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告杨佳的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告杨佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 傅 弘
审 判 员 安新民
人民陪审员 青 琼
二〇一七年八月二日
书 记 员 杨蕃蕃