广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19665号
上诉人（原审原告）：珠海威瀚科技有限公司，住所地广东省珠海市华威路117号1号厂房第五层。
法定代表人：刘�生，总经理。
委托诉讼代理人：刘征秋，广东常成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏朝立，广东常成律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州市海洋渔业公司，住所地广东省广州市海珠区南华东路549号自编6号楼。
法定代表人：吴洪广，总经理。
委托诉讼代理人：庞洗，广东润平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岑思惠，广东润平律师事务所律师。
原审第三人：海南省海洋渔业总公司，住所地海南省儋州市白马井镇。
法定代表人：涂友国，总经理。
委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。
上诉人珠海威瀚科技有限公司（以下简称珠海威瀚公司）与上诉人广州市海洋渔业公司（以下简称广州渔业公司）、原审第三人海南省海洋渔业总公司（以下简称海南渔业公司）因所有权确认纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，珠海威瀚公司委托诉讼代理人刘征秋，广州渔业公司委托诉讼代理人庞洗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
珠海威瀚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认位于广州市海珠区滨江西路270号之二24.8平方米的土地上的房屋所有权归珠海威瀚公司所有；3.广州渔业公司向珠海威瀚公司支付自2010年1月1日起至2017年3月份租金190000元，2017年4月1日以后按2500元/月支付租金；4.一审、二审诉讼费由广州渔业公司负担。事实和理由：（一）涉案房产虽未登记在珠海威瀚公司名下，但珠海威瀚公司是涉案房产事实上的物权所有人。一审判决不予确权，适用法律错�。1.珠海威瀚公司对涉案房产的占有应得到法律保护。珠海威瀚公司通过拍卖取得原属于海南渔业公司的涉案房产后，海南渔业公司按照约定将涉案房产交付给珠海威瀚公司。因此珠海威瀚公司对于涉案房产的占有具有正当权源，但广州渔业公司原以租赁关系、后以所有权人的身份占有涉案房产。一审判决对涉案房产不予确权，致使珠海威瀚公司的合法权益得不到保护，纠纷得不到彻底解决。2.涉案房产暂未登记至珠海威瀚公司名下，不影响该房产的归属。不动产登记的公示和公信力，在于维护交易安全。海南省高级人民法院（2012）琼民二终字第14、15号民事判决书已经判定海南渔业公司应协助珠海威瀚公司办理涉案房产的过户手续，该两份判决书同样具有公示效力，不特定的其他人能够知道涉案房屋的权属人系珠海威瀚公司，而非广州渔业公司、海南渔业公司。3.一审判决不予确权，违反物权法的相关规定。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案房产虽登记在海南渔业公司名下，但珠海威瀚公司已经提交充分证据证明珠海威瀚公司系涉案房产的真实权利人，应支持珠海威瀚公司的诉讼请求。（二）广州渔业公司诉讼时效抗辩不成立。1.2013年2月28日广州渔业公司向珠海威瀚公司发出的《核查对账单》、2014年7月28日珠海威瀚公司向广州渔业公司发出的《关于收取租金的函》，既能证明珠海威瀚公司是涉案房产的事实所有权人，也能证明诉讼时效发生中断。2.根据珠海威瀚公司二审提交的新证据，2015年7月13日至2015年9月10日期间，珠海威瀚公司的副总经理王德茂向广州渔业公司的副总经理蔡明泰邮件磋商包括涉案房屋在内广州多项资产租赁事宜，广州渔业公司同意支付2010年1月1日至2015年9月30日欠付租金134000元，以及珠海威瀚公司与广州渔业公司多次讨价还价的过程，足以证明珠海威瀚公司主张权利导致诉讼时效中断的情形。综上，珠海威瀚公司系涉案房产的真实所有权人，珠海威瀚公司多次主张权利构成诉讼时效中断。请求二审法院支持珠海威瀚公司的上诉请求。
广州渔业公司针对珠海威瀚公司的上诉请求辩称，（一）威瀚公司要求确认涉案土地所有权归其所有，缺乏依据。1.威瀚公司称其与海南渔业公司签订《产权交易合同》购得涉案房产，以此要求确认物权归其所有。但是该《产权交易合同》是债权文件，不符合物权法规定的物权的取得条件。2.威瀚公司提供的海南省高院的判决书，审理的是债权纠纷案件，并非分割不动产案件；判项也不是确认财产所有权，而仅仅是判决办理过户手续。因此，该判决书不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条规定的具有确认物权效力的判决书。（二）无论是海南省高院的判决书，还是《产权交易合同》，其中涉及的资产均不包含本案涉案房产，威瀚公司即使主张债权也缺乏依据。（三）威瀚公司称其自第三人处购得涉案房产，但第三人的房产与威瀚公司在本案中主张的房产，并非同一标的，其权利主张缺乏来源依据。（四）加使威瀚公司要求对第三人享有权利的“徐进香住处”房产主张权利，也因该处房产并未包含在《产权交易合同》的转让清单中，且目前房产已实际不存在，而无法行使权利。综上，请求二审法院驳回威瀚公司的�诉请求。
海南渔业公司针对珠海威瀚公司的上诉请求无发表意见。
广州渔业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回珠海威瀚公司的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由珠海威瀚公司负担。事实和理由：（一）一审判决没有查明广州渔业公司“租用”的房屋位于何处，判令广州渔业公司支付租金缺乏事实依据。一审法院曾组织各方当事人赴现场调查，在现场指认中，各方当事人对于租用房屋位于何处这一事实意见不一致，一审判决对此未予查明和认定。在租用房屋是否真实存在、位于何处这个基础事实未查清的情况下，一审法院判令广州渔业公司支付租金缺乏事实依据。进一步而言，如果珠海威瀚公司在判后主张停止收租，要求广州渔业公司返还房屋，由于房屋位于何处并不明确，这将使当事人陷入更为混乱的事实中，引发新的争议。�二）珠海威瀚公司称涉案房屋的原所有权人系海南渔业公司，珠海威瀚公司依据与海南渔业公司的《产权交易合同》而取得涉案房屋所有权和出租权，但依《产权交易合同》转让的资产不包括涉案房屋。涉案房屋所在大院原为“原南海水产公司驻广州办事处”，1981年由广东省水产厅出具“（81）粤水产字第513号文件”（以下简称划分文件）对大院内房屋产权作了划分，其中分给海南渔业公司共四处房屋，分别为：（1）北端两件即五、六号房共101平方米；（2）十号库房共78平方米；（3）徐暹香住处约18平方米；（4）招待所210平方米。由此，海南渔业公司获得上述四处房屋。之后，上述（1）（2）（4）房屋由海南渔业公司实际控制、使用，上述第（3）项房屋由海南渔业公司出租予广州渔业公司并签署租赁合同，租赁合同对该房屋的地址表述为“滨江西路270号之二房屋（共24.8平方米）”。2009年海南渔业公司与珠海威瀚公司达成《产权交易合同》，其《资产转让清单》列明的资产转让中，只有第（1）（2）（4）项，没有第（3）项，见《资产转让清单》“（二）广州资产：共3项”中第2项内容。因此，珠海威瀚公司并没有从海南渔业公司处取得涉案房屋。珠海威瀚公司对于不享有权利的房屋主张租金，缺乏权利来源。（三）涉案房屋目前已经不存在，一审判令广州渔业公司支付租金缺乏事实依据。1.在省水产厅划分产权时，划分文件的附图对房屋位置有清楚标注，标注为“徐暹香宿舍”，位于整幢建筑物的东北端凸出部分。一审经过现场调查，没有找到整幢建筑物有东北端凸出部分。因此，涉案房屋目前已不存在，判令广州渔业公司为不存在的房屋支付租金缺乏事实依据。2.一审判决认定涉案房屋实际存在的理由不成立。一审判决�定涉案房屋存在的理由有两项，一是广州渔业公司在2013年仍向珠海威瀚公司出具《核查对账单》，二是海南省第二中级人民法院于2014年10月27日作出的《公告》记载了涉案房屋实际存在。但是房屋作为一个有形物，其是否真实存在是一个客观事实，一审法院在现场调查中没有找到整幢建筑物有东北端凸出部分，没有找到涉案房屋。如果只能通过书面文件推导来论证一个有形物是否存在，则说明真实性非常存疑。况且，该两份文件是2013、2014年的文件，无法说明2017年的事实。广州渔业公司出具的《核查对账单》，是广州渔业公司行政科对双方2013年之前财务往来、发票收付的情况核查，没有描述、也不能证明涉案房屋存在，更不能证明涉案房屋2017年是否存在。海南省第二中级的《公告》是依珠海威瀚公司单方申请而作出的，未通知广州渔业公司参加调查，广州渔业公司并不知情。只有法院判决和裁定确认的事实当事人才无需举证，并不包含公告。即使《公告》能够作为证明，但其只能证明作出日2014年10月27日之前的事实，对于之后的事实，即当下涉案房屋是否真实存在，不能证明。因此，一审法院依据《核查对账单》、《公告》推导得出涉案房屋实际存在的理由不能成立，涉案房屋并不存在。（四）珠海威瀚公司在广州市房地产测绘所2005年4月19日作出的《房地产平面图》中标注的24.8473平方米面积不属于海南渔业公司的产权，要求获得该面积的租金缺乏权利来源。珠海威瀚公司主张该24.8473平方米为涉案房屋，但该面积并非整幢建筑物的东北端凸出部分，而是凹入整幢物业，对比划分文件的附图，凹入整幢物业的面积不属于海南渔业公司分得的物业，而属于广州渔业公司分得的物业。综上，一审判令广州渔业公司支付租金缺乏事实依据，请求二审法院依法纠正。
珠海威瀚公司针对广州渔业公司的上诉请求辩称，（一）珠海威瀚公司拍得涉案房屋后，2009年8月17日海南渔业公司将包括涉案房产在内的广州资产整体移交给珠海威瀚公司后，虽涉案房产未过户但珠海威瀚公司系事实上的所有权人，对涉案房产依法享有占有、使用、收益等权利。广州渔业公司主张珠海威瀚公司没有从海南渔业公司处取得涉案房屋并无权主张租金与事实不符。（二）广州渔业公司在珠海威瀚公司拍得涉案房产前与海南渔业公司签订《租赁合同》，珠海威瀚公司拍得涉案房产后与广州渔业公司签订《房屋租赁合同》，均明确约定了租赁物的具体地址。本案的《租赁合同》《同意书》《房屋租赁合同》《核查对账单》等证据均证明珠海威瀚公司拍得涉案房产后，广州渔业公司与珠海威瀚公司签订《房屋租赁�同》，期间广州渔业公司向珠海威瀚公司核对租赁押金、租金及如何开具发票等事宜，充分证明广州渔业公司租赁涉案房产这一事实的存在。（三）广州渔业公司的不诚信交易行为侵犯了珠海威瀚公司的合法权益。海南渔业公司出具的《关于我司依法收回资产的通知》《证明》均指出了涉案房屋的具体地址，广州渔业公司在一审庭审中辩称涉案房产在广州亚运会前被拆除，但未提交任何证据证明，可见与事实不符。珠海威瀚公司新发现并提交的新证据表明，在2015年7月-9月期间，广州渔业公司与珠海威瀚公司就承租珠海威瀚公司的包括涉案房产在内的多项资产进行多轮沟通协商，充分证明涉案房产现在存在的事实。综上所述，广州渔业公司的上诉请求缺乏依据，依法应予驳回。
海南渔业公司针对广州渔业公司的上诉请求无发表意见。
珠海威瀚公司向一审法院起诉请求：1.确认位于广州市海珠区滨江西路270号之二24.8平方米的土地上的房屋所有权归珠海威瀚公司所有；2.广州渔业公司向珠海威瀚公司支付自2010年1月1日起至2017年3月份租金186000元，2017年4月1日以后按2500元/月支付至本次一审判决确定的时间为止；3.广州渔业公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年1月1日，海南渔业公司驻广州办事处（出租方、甲方）与广州渔业公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租滨江西路270号之二房屋（共24.8平方米）给乙方，每月租金为贰仟元整，即从2009年1月1日至2009年12月31日止；租赁保证金贰仟柒佰元……；等。
2009年10月19日，广州渔业公司出具《同意书》：“我方同意将原缴纳给‘海南省海洋渔业总公司’的租赁押金（承租广州市海珠区滨江西路270号之二房屋押金）人民�：（大写：贰仟柒佰元整）2700元。移交给‘珠海威瀚科技发展有限公司’。待我方租赁合同到期后，向‘珠海威瀚科技发展有限公司’索取押金。”
2009年10月27日，珠海威瀚公司（出租方、甲方）与广州渔业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋坐落地址：广州市海珠区滨江西路270号之二房屋，建筑面积约24.8平方米；租期自2009年9月1日起至2010年12月31日止；每月租金为2000元；乙方每季度交纳一次租金，每季度中期缴纳，乙方应当在缴纳当月5号前将租金转入甲方指定账户，或以现金形式支付租金；等。合同签订后，广州渔业公司向珠海威瀚公司支付了2009年10-12月的租金共6000元。
2010年8月25日，海南渔业公司向广州渔业公司作出《关于我司依法收回资产的通知》：“……你方承租的房产（滨江西路270号约24.8平方米）仍为我司资产……不得再与珠海珠海威瀚公司基于我司的上述房产建立任何形式的合同关系……”。
珠海威瀚公司曾起诉海南渔业公司等，海南省第二中级人民法院查明：2009年3月23日，海南省国有资产管理委员会（以下简称海南省国资委）作出琼国资函(2009)88号《关于海南省海洋渔业总公司处置资产的批复》，同意海南渔业公司转让位于儋州基地非经营性资产及土地36项和广州3项等资产。3月31日，海南产权交易所对上述资产公告挂牌转让。5月7日，海南产权交易所组织拍卖，珠海威瀚公司以2488.64万元竞买成功，与海南产权交易所签订了《竞买人最终报价确认书》。8月5日，珠海威瀚公司与海南渔业公司签订《产权交易合同》，约定海南渔业公司向珠海威瀚公司转移其拥有的儋州基地非经营性资产及土地、广州资产，转让总价款为2488.64万元，自合同生效之�起10个工作日内，按《转让公告》内容将转让标的相关的权属证书等文件资料编制《财产权证资料交割单》移交珠海威瀚公司，并协助珠海威瀚公司办理相关证书或批件的过户手续。9月7日，珠海威瀚公司与海南渔业公司对广州资产进行了第一次交割。该院在审理后作出（2011）海南中二民初字第2号民事判决：一、海南渔业公司继续履行《产权交易合同》，自本判决发生法律效力之日起30日内将《产权交易合同》约定的儋州基地非经营性资产及土地实物交付给珠海威瀚公司。二、限海南渔业公司自本判决发生法律效力之日起30日内按《产权交易合同》将儋州基地非经营性资产及土地、广州资产过户至珠海威瀚公司名下。三、驳回珠海威瀚公司对渔业集团其他诉讼请求。后，海南省高级人民法院对上述案件于2012年5月22日作出（2012）琼民二终字第14号民事判决：一、变更�南省第二中级人民法院(2011)海南二中民初字第2号民事判决第一项为：海南渔业公司继续履行《产权交易合同》；二、变更海南省第二中级人民法院(2011)海南二中民初字第2号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起30日内，海南渔业公司将《产权交易合同》项下儋州基地非经营性资产及土地实物中，不涉及职工安置部分的资产，交付给珠海威瀚公司，并向有关部门提交办理过户的资料及其手续。涉及职工安置部分的资产，海南渔业公司在合理期限内向珠海威瀚公司办理交付、过户手续；海南渔业公司已经向珠海威瀚公司交付的广州资产，在本判决生效之日起30日内协助珠海威瀚公司办理过户手续；三、维持海南省第二中级人民法院（2011）海南二中民初字第2号民事判决第三项即：驳回珠海威瀚公司对海南省南海现代渔业集团有限公司的其他诉讼请求。
另查，《产权交易合同》后附有“转让资产清单”，清单中记载“广州资产：共3项……办公室（两间二楼）112平方米、仓库（地下）70平方米”；等。
2013年2月28日，广州渔业公司作出《核查对账单》：“经核查我单位在2009年12月9日，已汇（10-12月份租金合共陆仟元正）；……2、付房地产证复印件一份为据，（当时因双方已发函通知我单位暂停交租）。3、先开2010—2011年发票，一年张，2012年-2013年代通知补交。”
2014年7月21日，海南渔业公司向广州渔业公司作出《证明》：“贵司之前一直租赁我司位于广州滨江西路270号之二房屋约24.8平方房产，因我司与珠海威瀚科技发展有限公司签订了《产权交易合同》而通知你方停止向我司支付租金。……现经过一系列的司法手续，相关事项已得到厘清，特证明如下：……请原租户可直接与珠海珠海威瀚公司建立租赁关系并向其缴纳相关租金。”
2014年7月28日，珠海威瀚公司向广州渔业公司作出《关于收取租金的函》：“……1、我司再向贵司开具2012年1月-2014年7月共计6.2万元的房屋租赁发票，请贵司将总额为11万元的租金打入我司指定账号。……2、自2014年8月1日始，该房屋的房租标准将从2000元／月调整为2500元／月。……”该函已于2014年8月7日签收。
2014年10月27日，海南省第二中级人民法院作出《公告》，部分内容为：被执行人海南省海洋渔业总公司应当将广州市海洋渔业公司占据的广州市海珠区滨江西路270号之二房一楼约24.8平方米房产腾空，交付给申请执行人珠海威瀚科技发展有限公司。但被执行人至今仍拒不执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令现仍居住在上述房屋内的人员，务于2014年12月31日前自动迁�。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。
珠海威瀚公司于2017年4月12日提起本案诉讼。诉讼中，广州渔业公司表示没有收到海南渔业公司的《证明》。珠海威瀚公司表示：关于租金的诉讼时效问题，因为珠海威瀚公司与海南渔业公司之间的诉讼导致诉讼中断一直没法主张租金。
珠海威瀚公司为证明其主张还提交了广州市房地产测绘所于2005年4月19日作出的“#270-28栋”的《房地平面附图》作为证据。广州渔业公司表示：该证据的地理位置并非海南渔业公司81年获得的产权。海南渔业公司表示：该图只是提供给法院参考的资料非证据，并不清楚广州渔业公司对涉案产权争议的事实，对于涉案房屋的位置需要庭后核实。
广州渔业公司为证明其主张也提交了以下证据：
1.广东省水产厅于1981年12月29日作出的（81）粤水产字第513号《关�原南海水产公司驻广州办事处划出一部分地段给海南行署所属南海水产公司开办驻广州办事处的决定》，部分内容为：根据省人民政府粤府[1981]154号文精神，和省厅、广州市、海南行署三方领导签订的协议书所确定：将原南海水产公司驻广州办事处划出办公室一百平方米、仓库五十平方米、新州中转仓库（面积待丈量后定）、广州办事处招待所全部，划给海南行署所属南海水产公司办公住宿之用；一、办公室的划分……经协商同意，划北墙两间即五、六号房共一百零一平方作南司（海南方面）办公室；二、仓库划分……划第十号库房共七十八平方米给南司……南司提出将现在徐进香住处约一十八平方米，划给南司另开门进出，不走广司（广州方面）的通道，对此，广司同意；三、宿舍划分……将原南司驻广州办事处招待所二百一十平方米，全部划给南司作办事处�作人员住宿，对此，双方均无异议；等。
2.广州市人民政府行政复议决定书（穗府复字[2005]第144、145、146号）；
珠海威瀚公司表示：证据1予以认可；证据2没有原件，对真实性、合法性、关联性不予认可。海南渔业公司表示：证据1的真实性、合法性予以认可，关联性无法确认；证据2的真实性、合法性予以认可，关联性无法确认。
对于广州渔业公司提交的证据1的具体内容，广州渔业公司还主张：“办公室”是产权交易合同附件1转让资产清单广州资产中的第二项办公室两间二楼；“仓库划分”第一项仓库70平方是清单中的“仓库（地下）70㎡”；“宿舍”，是清单中招待所的210平方；产权交易清单中只有三处转让给珠海威瀚公司，并没有珠海威瀚公司主张的涉案房产的24.8平方米。即使是海南渔业公司当初分得的位置，海南渔业公司也没�将其划入资产转让清单中。“徐进香宿舍”所列的18平方米的位置，将房屋转租给了给其他人，整个建筑是抗战时期的建筑，在81年分的时候只有18平方，在广州渔业公司租的时候房产已扩建到24.8平方，当时扩建方应该是海南渔业公司。海南渔业公司表示：珠海威瀚公司的陈述与广州渔业公司所指的18平方米应该是同一地方。当时18平方米的测量应该是没有算建筑面积，而在后来的测量中则算了墙体等面积导致面积增加了。没有对房屋进行扩建。
一审法院于2017年8月11日到现场进行调查，珠海威瀚公司、广州渔业公司也到现场，海南渔业公司经传票传唤未到现场。经查看，海珠区滨江西路270-2号现由店铺名为“呃饮呃食”的餐馆使用。珠海威瀚公司表示：该店铺目测宽约10米，从门口向里约2.5米的部分为珠海威瀚公司主张的房屋。广州渔业公司表示：广州渔业公司主张的房屋是上述店铺（门口）向外1.8米；大概在2010年8或9月被拆除。珠海威瀚公司还以书面形式确定：第2项诉讼请求中的“186000元”为笔误，实际为“190000元”，具体计算方式为2010年1月1日至2014年7月31日（每月2000元）为110000元、2014年8月1日至2017年3月31日（每月2500元）为80000元。
一审法院认为，房屋所有权的取得是由法律规定。珠海威瀚公司是通过一般拍卖与海南渔业公司签订的《产权交易合同》，虽然该合同中约定了办理过户等行为，但此方式并非法律规定的取得房屋所有权的方式。故珠海威瀚公司仅依上述合同主张对涉案房屋的所有权，缺乏依据，一审法院不予支持。
珠海威瀚公司、广州渔业公司曾签订《房屋租赁合同》，合同中明确约定珠海威瀚公司将广州市海珠区滨江西路270号之二房屋、建筑面积约24.8平方米出租给广州渔业公�。合同签订后，广州渔业公司也支付了3个月租金。可见，珠海威瀚公司、广州渔业公司之间就上述房屋存在租赁关系。广州渔业公司主张上述房屋已于2010年已被拆除，但广州渔业公司于2013年仍向珠海威瀚公司出具《核查对账单》、海南省第二中级人民法院于2014年10月27日作出的《公告》中也明确记载了上述房屋实际存在，故广州渔业公司的该抗辩一审法院不予采纳。因此，在广州渔业公司未提交证据证明珠海威瀚公司、广州渔业公司之间的租赁关系解除或已将上述房屋交还给珠海威瀚公司的情况下，广州渔业公司仍应履行支付租金的义务。
根据珠海威瀚公司提交的2014年7月28日、向广州渔业公司作出的《关于收取租金的函》，珠海威瀚公司在本案中主张的2010年1月至2017年3月的租金应为190000元，故一审法院对于珠海威瀚公司提出的更正予以确认。
根据《中华人民共和国民法通则》的规定，租金的诉讼时效为1年。虽然上述房屋原由海南渔业公司出租给广州渔业公司，珠海威瀚公司与海南渔业公司之间就涉案房屋问题曾进行过诉讼，但该诉讼已于2012年5月终审，且海南渔业公司已于2014年7月21日作出《证明》确认了珠海威瀚公司的权利，故珠海威瀚公司此时应当及时行使权利。本案中，珠海威瀚公司提交的证据不足以证明其在发出上述函件之后即2014年7月28日之后有及时向广州渔业公司直接主张权利的行为或其他中断诉讼时效的情形，则应当承担举证不利的后果。因此，对于珠海威瀚公司主张起诉前一年即2016年4月12日之前的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。
2016年4月12日之后的租金，因在上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，则以有资质的评估公司评定的同地段、同类型房屋的租金参考价标准计算为宜，且以珠海威瀚公司主张的每月2500元为限。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2017年8月17日判决：一、广州渔业公司于本判决生效之日起10日内向珠海威瀚公司支付2016年4月12日至本判决生效之日止的租金（按有资质的评估单位评定的与广州市海珠区滨江西路270号之二24.8平方米房屋同地段、同类型的房屋租金参考价标准计算，且每月以珠海威瀚公司主张的2500元为限）；二、驳回珠海威瀚公司的其他诉讼请求。本案受理费6490元，由珠海威瀚公司负担3000元、广州渔业公司负担3490元。
二审期间，珠海珠海威瀚公司为证明其主张提交以下证据：证据1，2015年7月13日上午9:24邮件留言截图，来源于珠海威瀚公司副总经理王茂德邮箱，拟证明珠海威瀚公司副总经理王茂德向广州渔业公司副总经理蔡明泰主�2015年7月之前租金19万元；证据2，2015年7月13日上午9:24邮件附件内容，拟证明珠海威瀚公司向广州渔业公司发送起草的备忘录；证据3，2015年7月30日晚上11：29邮件附件截图，拟证明广州渔业公司的副总经理蔡明泰向珠海威瀚公司的副总经理王茂德回复磋商备忘录，且已收到珠海威瀚公司向广州渔业公司主张租金的权利；证据4，2015年7月邮件附件内容，拟证明广州渔业公司的副总经理蔡明泰对珠海威瀚公司的副总经理王茂德起草的备忘录的内容进行了修改；证据5，2015年8月31日中午12:50邮件截图，拟证明广州渔业公司的副总经理蔡明泰向珠海威瀚公司的副总经理王茂德发送《房屋租赁合同》；证据6，2015年8月31日中午12：50邮件附件内容，拟证明广州渔业公司在《房屋租赁合同》第一条表示在2015年10月1日至2021年9月31日（注：笔误）期间承租包括涉案房产在多项资产，第�条第3款规定广州渔业公司一次性向珠海威瀚公司指定账户支付所欠的款项共计134000元整；证据7，2015年8月31日中午13：44邮件截图，拟证明珠海威瀚公司的副总经理王茂德回复广州渔业公司的副总经理蔡明泰，对蔡明泰发来《房屋租赁合同》相关条款提出优化建议；证据8，2015年9月7日下午4：12邮件截图，拟证明广州渔业公司的副总经理蔡明泰向珠海威瀚公司的副总经理王德茂发送《房屋租赁合同》；证据9，2015年9月7日下午4：12邮件附件内容，拟证明广州渔业公司的副总经理蔡明泰向珠海威瀚公司的副总经理王茂德发送修改后的《房屋租赁合同》，其中同意继续租赁案涉房屋、支付所欠款项不变；证据10，2015年9月10日中午12：14邮件留言截图，拟证明珠海威瀚公司的副总经理王德茂向广州渔业公司的副总经理蔡明泰回复《房屋租赁合同》主张同意每月租金按2000元计算�减免部分租金后广州渔业公司需要支付136000元；证据11，2015年9月10日中午12：14邮件附件内容，拟证明珠海威瀚公司的副总经理王德茂对《房屋租赁合同》内容进行修改；证据12，邮件截图2015年7月13日至2015年9月10日，拟证明2015年7月13日至2015年9月10日期间，珠海威瀚公司的副总经理王德茂与广州渔业公司的副总经理蔡明泰邮件磋商包括案涉房屋租赁、广州渔业公司欠付2010年1月1日至2015年9月30日租金数额讨价还价的过程。证据13，广州市国土资源和规划委员会出具的《协执文书收件回执》【（2017）1316号】及海南省第二中级人民法院协助执行通知书（2016）琼97执恢16号。经质证，广州渔业公司当庭发表意见如下：1.对于证据1-12的真实性不予确认，因为蔡明泰非我方工作人员。2.对证据13的真实性无异议，但认为该协助执行通知书所依据的海南省高级人民法院(2012)琼民二�字第14号判决书判决主文第二项已经明确“海南渔业公司将《产权交易合同》项下儋州基地非经营性资产及土地实物中的产权过户至珠海珠海威瀚公司名下，该《产权交易合同》中没有涉案房屋，该协助执行通知书超范围执行。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明，海南省第二中级人民法院协助执行通知书（2016）琼97执恢16号：“广州市国土资源和规划委员会：本院在执行珠海威瀚科技发展有限公司与海南省海洋渔业总公司拍卖合同纠纷一案，海南省高级人民法院作出的(2012)琼民二终字第14号民事判决，已经发生法律效力。该判决第二项内容为：自本判决生效之日起30日内，渔业公司将《产权交易合同》项下儋州基地非经营性资产及土地实物中，不涉及职工安置部分的资产，交付给珠海威瀚，并向有关部门提交办理过户的资料及手续。涉及职工安置部分的资产，渔业公司在合理期限内向珠海威瀚办理交付、过户手续；渔业公司已经向珠海威瀚交付的广州资产，在本判决生效之日起30日内协助珠海威瀚办理过户手续，具体如下：一、广州市海珠区南华东路549号1栋东侧二楼5号和6号办公室两间112平方米（见2005年1月27日广州市房地产测绘所绘制的测字：110223306号房地产平面图中红线部分)。二、广州市海珠区南华东路549号6栋东侧10号仓库(地下)70平方米(见2005年1月27日广州市房地产测绘所绘制的测字：110223304号房地产平面图中红线部分)。三、广州市海珠区南华东路549号6栋原招待所210平方米(见2005年1月27日广州市房地产测绘所绘制的测字：110223305号房地产平面图中红线部分)。四、广州市海珠区滨江西路270号之二24.8473平方米(见2005年4月19日广州市房地产测绘所绘制的测字：11022330701号房地产平面�中红线部分)。特此通知。”
关于蔡明泰的身份，广州渔业公司确认为其下属全资子公司广州远洋渔业公司副总经理。
珠海威瀚公司、海南渔业公司均确认（2012）琼民二终字第14号案的生效时间为2012年6月25日。
本院认为，关于珠海威瀚公司要求确认广州市海珠区滨江西路270号之二24.8473平方米土地所有权归其所有及要求广州渔业公司支付其2012年7月25日之后涉案房屋租金的诉讼请求，本院已以（2017）粤01民终19665号之一、之二民事裁定分别驳回其起诉，故本院在本判决中不予论述。根据珠海威瀚公司、广州渔业公司的上诉及分别答辩意见来看，本案关于实体处理方面争议焦点为：（一）珠海威瀚公司要求确认广州市海珠区滨江西路270号之二24.8473平方米土地上建造的房屋所有权归其所有是否应予支持；（二）珠海威瀚公司要求广州渔业公�支付其从2010年1月1日起至2012年7月24日止的租金是否应予支持。
关于第一个争议焦点问题，首先，涉案房屋至今没有取得产权证书。其次，根据珠海威瀚公司要求确认涉案房屋归其所有的依据为海南省高级人民法院(2012)琼民二终字第14号民事判决及海南省第二中级人民法院向广州市国土资源和规划委员会出具的协助执行通知书【（2016）琼97执恢16号】的内容来看，上述文书仅认定海南渔业公司作为履行判决的义务主体需将涉案房屋过户至珠海威瀚公司名下，而非确认珠海威瀚公司对于涉案房屋具有所有权。综上，由于房屋所有权的取得是由法律规定的，而珠海威瀚公司现提交的证据不足以证明其所主张的事实，故本院对其该项上诉理由不予支持。
关于第二个争议焦点问题，关于珠海威瀚公司其他诉讼请求即珠海威瀚公司主张的从2010年1月1日起至2012年7月24日止的租金是否应予支持的问题，本院分析论证如下。（一）虽然广州渔业公司主张其与珠海威瀚公司之间在上述期间内不存在租赁关系，并称涉案租赁物已经于2010年下半年被当地城管部门拆除，但由于广州渔业公司没有提供证据证明其在双方《租赁合同》于2009年年底届满之后已将涉案租赁物交付给了珠海威瀚公司。因此，珠海威瀚公司主张其与广州渔业公司之间上述期间内存在不定期租赁关系，本院予以采信。（二）关于租金的计付标准。由于珠海威瀚公司在《租赁合同》届满之后，没有重新约定租金标准，而广州渔业公司也没有提供证据证明涉案房屋地段同类型的房屋租金标准低于珠海威瀚公司所主张的每月2000元，故对于珠海威瀚公司主张从2010年1月1日起至2012年7月24日止的租金标准以每月2000元计算，本院予以支持。上述期间的租金为61548.24元（2000X30+1548.24）。（三）关于珠海威瀚公司所主张的上述租金是否已过诉讼时效的问题。珠海威瀚公司为证明涉案租金未过诉讼时效，为此提交了蔡明泰的名片及双方来往的电子邮件。对此，本院认为，即使蔡明泰作为广州渔业公司全资子公司的广州远洋渔业公司的员工有权代表广州渔业公司确认广州渔业公司欠付的租金，但根据珠海威瀚公司提交的最后一次电子邮件的内容来看，时间为2015年9月10日，而本案中珠海威瀚公司就租金问题对广州渔业公司向原审法院提起的时间为2017年4月12日。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，租金请求权的诉讼时效为1年。由于珠海威瀚公司未提供证据证明其从2015年9月11日起至2016年4月12日止曾向广州渔业公司主张过租金，故广州渔业公司抗辩称珠海威瀚公司所主张的租金已过诉讼时效有理，本院予以支持。综上，由于珠海威瀚�司本案主张的2010年1月1日起至2012年7月24日的租金已过诉讼时效，故本院对其主张的上述期间内的租金不予支持。
综上所述，广州渔业公司主张涉案租金的请求已过诉讼时效有理，本院予以支持。珠海威瀚公司上诉理由不成立，本院不予支持。本案的改判基于珠海威瀚公司二审提交的新证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2594号民事判决；
二、驳回珠海威瀚科技有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1350元，由珠海威瀚科技有限公司负担；二审案件受理费1350元，由珠海威瀚科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十二月二十九日
书记员 甄雪皓
王敏