辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终9263号
上诉人（原审原告）：纪贺，男，1960年1月1日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。
委托诉讼代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左惠，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：法库中贸置业有限公司，住所地：沈阳市法库县法库镇边门街（北门村）。
法定代表人：任鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐丽萍，辽宁兴法律师事务所律师。
上诉人纪贺因与被上诉人法库中贸置业有限公司（以下简称“中贸公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服法库县人民法院（2017）辽0124民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
纪贺上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.商铺的交付时间，是确定被上诉人是否违约，确定上诉人的解除权是否合法，并依法计算违约金的给付起始时间的前提，一审没有认定商铺的交付时间是不正确的。2.一审认定“土地使用证的问题是在被上诉人备案时发现的”，但一审却未查清被上诉人申请合同备案或房屋权属备案的具体时间，而两次备案时间亦是本案确定被上诉人责任的关键问题，若不查清两次备案时间，就不能合法排除两次备案时间是否滞后于合同约定的房屋权属备案登记日期或法定解除合同期限的可能，即使变更《国有土地使用证》的事实存在，亦应考虑被上诉人两次备案的时间是否符合合同约定和法律规定，以确定被上诉人的责任。一审对该部分事实的认定不足以否定上诉人的解除权和违约金的请求权。3.一审证据不能证明诉争商铺可以办理产权登记。被上诉人在一审庭审中提交的可以办理产权登记备案的商铺名单中，未包括本案诉争商铺。4.诉争商铺在本案审理过程中被非法损毁，上诉人已向法库县公安局团结公安派出所报案，该派出所于2017年7月12日立案审理。上诉人认为商铺的交付包括交付商铺本身并使其具备使用功能，因本案诉争商铺在办理权属登记之前，且在本案审理过程中出现人为非法损坏，诉争商铺已全部灭失，在案件未查清之前不能合法排除被上诉人的违约及刑事责任。
中贸公司辩称，1.被上诉人交付商铺的时间非常明确，即2014年12月30日前，这个时间也是双方合同中约定的交付时间。对此事实，上诉人委托代替接管方沈阳万商市场经营管理有限公司对此予以了充分说明。2.《国有土地使用证》发现问题的时间明确，即2015年3月，被上诉人为上诉人等购买者办理产权登记时，被行政部门发现土地使用权证存在问题，收储部分土地面积，收回原土地使用权证。被上诉人提出的备案指的是权属备案，不是单纯的合同备案。2016年被上诉人取得新的土地使用权证后，已将不动产权登记的所有材料递交法库县不动产权中心。关于上诉人欠摊位差平款的事实客观存在，摊位实际面积比合同约定面积要多，被上诉人已向上诉人送达催缴通知书，但上诉人到现在仍未缴纳差平款。3.一审证据完全能证明商铺可以办理产权登记。4.上诉人提到的诉争商铺被非法损毁一事，被上诉人并不知晓，且与被上诉人无关。
纪贺向一审法院提出起诉请求：1.要求判令解除2014年7月6日纪贺、中贸公司双方签订的合同编号为201400221号《商品房买卖合同》；2.判令中贸公司向纪贺返还购房款46,500.00元；3.判令中贸公司向纪贺支付违约金至判决生效之日止[暂计算至本案起诉之日，违约金合计为7951.50元（46,500.00元×万分之三/日×18个月）]；4.由中贸公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月6日纪贺与中贸公司签订商品房买卖合同，约定：纪贺购买中贸公司开发建设的法库农副产品交易中心B-2-011商业用房，面积为7.68㎡，房屋单价为6,254.69元，总价为46,500.00元。合同约定“出卖人应当在2014年12月30日前交付房屋”“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”纪贺已于2014年7月6日前将房款46,500.00元付清。纪贺在签订商品房买卖合同的同时，与第三方沈阳万商市场经营管理有限公司签订了委托经营合同，并已取得两年的租金收益。中贸公司在商品房销售时五证齐全，在办理商品房登记的过程中，行政部门发现中贸公司的《土地使用证》有问题，收回了中贸公司原有的法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》，2016年8月26日行政部门为中贸公司颁发了新的法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》。一审庭审结束前，中贸公司已经能为纪贺办理产权登记，并有部分商铺购买者取得了《不动产权证书》，纪贺拒绝办理产权登记，要求解除《商品房买卖合同》,要求返还已经交付的购房款并支付违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案纪贺要求与中贸公司解除合同，应审查是否符合法定解除或约定解除的条件。
关于法定解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，中贸公司在商品房销售时，五证齐全，房屋已交付，纪贺已通过委托第三方经营的方式收取了2年的租金，庭审结束前中贸公司已经可以为纪贺办理产权登记。可见本案并不属于《商品房买卖合同解释》第十九条中“无法办理房屋所有权登记”的情形，中贸公司没有按合同约定期限进行备案，是在备案的过程中行政部门发现土地使用证有问题后，将土地使用证收回后又重新发放，对中贸公司而言是不可控因素，且在未办理房屋所有权证期间纪贺照常有租金收益，并没有影响纪贺的使用。中贸公司的行为是一种延迟履行的行为，并不构成根本违约，不应解除合同。
关于约定解除合同，纪贺、中贸公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前商铺交付给买受人使用。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…2、政府对本开发项目的建设作调整。2016年8月26日，法库县人民政府重新颁发给中贸公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》记事载明：“原土地证号法库国用（2011）第0259号土地面积700**平方米。依据法库县人民政府文件法政【2015】108号要求，收储部分土地面积26329平方米，剩余土地面积43671平方米。”上述例外情况的发生系合同约定遇到的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”出现，由原来的原土地证号法库国用（2011）第0259号《国有土地使用证》土地面积70000平方米调整变更为法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》土地面积436**平方米，除纪贺、中贸公司双方协商同意解除合同或变更合同外，中贸公司可据实延期至2016年8月26日法库县人民政府重新颁发给中贸公司法库国用（2016）第0122号《国有土地使用证》的次日，即2016年8月27日。既然纪贺、中贸公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因“政府对本开发项目的建设作调整”例外情况已经出现，那么第九条约定的解除合同、退还购房款、支付违约金等后果被排除在外。据此，纪贺请求解除合同，返还购房款不符合《商品房买卖合同》第八条约定的条件。
纪贺请求解除合同及返还购房款既无合同约定，又不符合法定解除情形，故纪贺该主张，不予支持。
关于纪贺违约金的主张，《商品房买卖合同》第八条约定的“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后据实延期至2016年8月27日起应当协助纪贺办理产权登记，否则，中贸公司应当按照《商品房买卖合同》第十五条第3项约定承担违约责任，支付纪贺违约金，截止日期应当以纪贺请求2017年2月9日为准，期间为167天。《商品房买卖合同》第十五条第3项约定：“出卖人在房屋交付使用后180日内未能将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理备案的，在180日后，超过每满一个月则出卖人承担万分之三的违约金给买受人，买受人未在出卖人通知之日内前来办理交房手续及未交清办理房屋初始登记的相关费用，因此延误办理房屋初始登记的时间，责任由买受人自行承担。”关于此处的“万分之三”，纪贺、中贸公司理解有争议，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合纪贺、中贸公司签订的《商品房买卖合同》第七条约定，如果买受人逾期付款，“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，合同第九条同时约定，出卖人逾期交房，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金”，故同样是该合同第十五条约定，再次出现了“万分之三”，应该遵循公平原则及合同整体表述，理解为按日支付万分之三的违约金。因此，中贸公司应当承担违约责任，支付纪贺违约金2,329.65元(46,500.00元×3‱×167天)。
关于纪贺主张，商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”纪贺、中贸公司签订的商品房买卖合同第五条明确约定“双方自行约定：法库县房地产交易中心测绘面积为准，房款多退少补。”故纪贺以商品房面积差绝对值超过3%，要求解除商品房买卖合同，不予支持。
一审判决：一、驳回纪贺要求解除纪贺、中贸公司于2014年7月6日签订的《商品房买卖合同》并返还购房款46,500.00元的诉讼请求；二、中贸公司给付纪贺违约金2,329.65元(46,500.00元×3‱×167天)，此款于判决生效后三十日内给付；三、驳回纪贺其它的诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968.00元，由纪贺负担918.00元，由中贸公司负担50.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。纪贺提交了1.曲健与刘维民签订的租赁合同，用以证明未经上诉人同意，中贸公司将商铺租给了刘维民，刘维民将二层整体拆除了，本案标的物已经完全灭失，上诉人无法实现购房目的，不能正常经营；2.2017年9月10日于静与曲健的录音，证明曲健和刘维民签订的租赁合同，曲健是被上诉人单位管理人员及沈阳万商市场经营管理有限公司管理人员，涉诉商铺的拆除和被上诉人有直接关系。中贸公司发表质证意见称，对上诉人提供的证据的真实性和关联性均有异议。本院对纪贺提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院到涉诉商铺进行现场勘查，并与法库县不动产登记中心核实，本案涉诉商铺可以办理不动产权证。
本院认为，上诉人纪贺与被上诉人中贸公司签订的《商品房买卖合同》及纪贺与万商公司签订的《委托经营管理协议书》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于纪贺提出的一审没有认定商铺交付时间以及被上诉人申请办理涉诉商铺合同备案及房屋权属备案时间的问题。一审中中贸公司提交的《农副产品交房通知书》已经载明涉诉商铺于2014年12月30日正式交房，纪贺一审提交的起诉状中亦认可中贸公司于2014年12月30日交房。根据一审查明的事实，在中贸公司办理商品房登记的过程中，行政部门发现中贸公司的《土地使用证》有问题，收回了原有的《土地使用证》，并于2016年8月26日重新颁发了新的《国有土地使用证》。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，“政府对本开发项目的建设作调整”特殊原因消失后，即2016年8月27日后中贸公司应协助纪贺办理产权登记。故一审法院确定的逾期办证违约金的起止时间并无不当，本院予以维持。
关于涉诉商铺能否办理不动产产权证书的问题，在本院审理期间经与法库县不动产登记中心核实，本案涉诉商铺可以办理不动产权证，故本案不属于纪贺提出的无法办理房屋所有权登记的情形。又鉴于中贸公司为使经济效益最大化，确实将纪贺购买的商铺重新整合，统一对外招租经营管理，从双方买卖合同前期履行过程来看，纪贺也同意将其购买的商铺交付给中贸公司指定的万商公司委托经营管理，并实际收取了租金。一审中，经释明纪贺明确表示在本案中只要求解除《商品房买卖合同》，不要求继续履行合同，故纪贺主张解除合同及返还购房款、支付违约金，属依据不足，本院难以支持。如纪贺认为中贸公司交付商铺不符合合同约定或擅自处分其商铺，对其造成损失，可待证据充分时另行主张。
综上所述，纪贺上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费968元，由上诉人纪贺负担。
本判决为终审判决。
审判长 史明箭
审判员 金 鑫
审判员 丁广昱
二〇一七年十二月五日
书记员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。