青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终383号
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ,男，汉族，公民身份号码×××，1989年2月21日出生，无固定职业，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：王燕，女，汉族，公民身份号码×××，1987年1月24日出生，住青海省西宁市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：青海万通物业发展有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地，青海省西宁市
法定代表人:蒋咏梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马玉玲，青海松海律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：青海新华百货商业有限公司，统一社会信用代码：×××（2-2），住所地:青海省西宁市。
法定代表人：傅博，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
上诉人ＸＸ与被上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通物业）、青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1865号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ上诉请求：依法改判西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1865号民事判决第二项并支持上诉人ＸＸ一审中相应诉讼请求，即被上诉人万通物业、新华百货限期向ＸＸ交付涉案房屋。事实理由：一审判决第二项认定事实错误且证据不足。被上诉人非法使用经营上诉人所有的商铺，上诉人有权收回商铺。一审法院判决认定商铺的使用和经营具有整体和不可分割性无事实和法律依据。请求改判一审判决第二项，支持上诉人关于限期交房的的诉讼请求。
万通物业上诉请求：撤销一审判决，支持万通物业公司的反诉请求，驳回ＸＸ的一审诉讼请求。事实理由：一审虽然没有认定和支持ＸＸ要求交付房屋的诉求，但对足以证实ＸＸ既未实际支付购房款，也未实际占有过和使用过涉案房屋的客观事实，没有任何评判下，判决万通物业向ＸＸ提交办理不动产权权属资料，驳回万通公司的反诉请求于法有悖。
新华百货上诉请求：依法驳回被上诉人ＸＸ的一审诉讼请求。事实理由：被上诉人ＸＸ既未实际支付房款，也未实际占有过涉案房屋。ＸＸ没有如期偿还贷款本息，万通物业代为偿还房屋贷款本金870000元。一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判驳回ＸＸ的一审诉讼请求。
三上诉人均以支持己方上诉请求、驳回对方上诉请求作为答辩意见。
ＸＸ向一审法院起诉请求：判令万通物业限期向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请）并申请为ＸＸ办理房屋产权证，同时限期向ＸＸ交付房屋，诉讼费由万通物业承担。
万通物业一审反诉请求：解除与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》，诉讼费由ＸＸ承担。
一审法院审理查明：2004年7月25日陈英与万通物业签订了《商品房买卖合同》，并在西宁市住房保障和房产管理局进行了备案登记。合同约定，由陈英购买万通物业位于西宁市城西区五四大街45号万通中心四层面积为241.88平方米的商铺,总价为1451280元。同时约定，出卖人（其他企业）应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。陈英在交付首付款后，将所购商铺及权益作为抵押物，并由万通物业担保与西宁市商业银行古城台支行签订了《西宁市商业银行个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》，约定由西宁市商业银行古城台支行向陈英提供按揭贷款，用于支付购房款。陈英将所购的位于西宁市城西区五四大街45号万通中心四层Ⅱ170、Ⅱ334-Ⅱ343号商铺241.88平方米的房产抵押给西宁市商业银行古城台支行。同时，陈英又与万通物业签订了《商铺租赁协议》，约定陈英将购买的商铺租赁给万通物业统一经营管理，租赁期为十年。2012年1月16日新华百货与万通物业签订了12份《商品房买卖合同》，将双方约定的万通大厦的含陈英所购商铺的资产出售给新华百货。同日该标的资产在西宁市住房保障房产管理局做产权登记，办理了宁字第062375号房屋所有权证，登记房屋所有权人为青海新华百货商业有限公司。2012年3月12日，万通物业代陈英清偿银行贷款。2013年11月25日，万通物业通过EMS快递向陈英发出《解除合同通知》。2014年5月20日，万通物业在报纸上向陈英发布公告，称自本公告发布之日起终止与陈英等人签订的商品房买卖合同。2015年3月11日，西宁市住房保障和房产管理局依据西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第5号行政判决书和西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第17号行政判决书，作出《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》，注销青海新华百货商业有限公司位于西宁市城西区五四大街45号1号楼商铺45-81室，宁字第062375号房屋所有权证。另查，陈英因病于2014年3月13日死亡，其子ＸＸ经过公证继承了本案涉案财产。再查，万通公司因与卜奕君房屋买卖合同纠纷一案，西宁市城西区人民法院于作出（2015）西民一初字第2308号民事判决：一、万通公司向卜奕君出具购置不动产发票；二、万通公司向卜奕君协助办理房屋所有权证；三、驳回万通公司要求解除双方商品房买卖合同的反诉请求。万通公司不服，提出上诉。西宁市中级人民法院以（2016）青01民终266号民事判决：驳回上诉，维持原判。后万通公司向青海省高级人民法院申请再审，2017年7月18日青海省高级人民法院作出（2016）青民再50号民事判决，维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终266号民事判决。一审法院认为，合同的双方当事人应严格依照合同的约定履行义务并享受权利，陈英与万通物业间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利和义务。陈英依约履行了支付房款的义务，又将该商铺租赁给万通物业统一经营，但万通物业在经营期间将包含陈英商铺在内的所有商品出售给新华百货。经本院（2013）西行初字第5号行政判决书、西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第17号行政判决书裁判，撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销陈英与青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为，撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的新华百货的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为，责令被告西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，该判决已发生法律效力。该商铺陈英签订合同及实际占有在先，并依约定支付了房款，无违约行为。根据《商品房买卖合同》的约定，万通物业作为出卖人应当依约履行由出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案的合同义务，故ＸＸ主张万通公司向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请）并申请为ＸＸ办理房屋产权证，符合法律规定，应予支持。ＸＸ的诉讼请求符合合同约定和法律规定的部分，本院予以支持。万通公司及第三人请求驳回ＸＸ诉讼请求的答辩意见，有悖双方签订的合同根本目的的实现，理由不能成立，不予支持。关于涉案商铺应否交付的问题。案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，陈英在购买诉争商铺时即与万通物业公司签订《租赁经营协议》，该协议第一条约定，陈英所购商铺租赁给万通物业统一管理、统一代租、整体经营。因此，陈英在购买商铺时就已经知晓商铺的现状及统一经营的模式，其应当知道商铺的所有权形式不能等同于独立商铺，权利的行使必然要受到一定的限制，故其应当承担所有权行使受限的相应风险，该风险ＸＸ应承担。现有情况下，任一业主要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。况且ＸＸ商铺继续交由第三人经营并不妨碍ＸＸ出租权的实现，也未损害ＸＸ的实体权益。综上，对ＸＸ要求万通物业交付房屋诉求，不予支持。万通物业偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权追偿权，租赁合同亦可另行主张，故万通物业主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第六十四条第一款、第三款、第一百三十四条第一款，遂判决：一、青海万通物业发展有限公司在本判决生效后60日内向相关不动产登记部门提交ＸＸ办理不动产权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请等），并协助ＸＸ办理不动产权证。二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。三、驳回青海万通物业发展有限公司的反诉请求。本案诉讼费50元，反诉费50元，青海万通物业发展有限公司负担。
二审中，上诉人ＸＸ、万通物业、新华百货均未提交新证据。二审查明案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。
根据上诉人的上诉理由及请求、被上诉人的答辩意见，本院从以下三方面综合分析本案争议焦点：
一、ＸＸ主张万通物业限期交付涉案房屋的上诉请求，应否支持。
本院认为，ＸＸ与万通物业公司签订的《商铺租赁协议》中约定，ＸＸ所购商铺租赁给万通物业统一管理、统一代租、整体经营。ＸＸ现在提出由万通物业交付房屋与双方签订的协议相悖，一审法院认为ＸＸ要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费正确。ＸＸ主张其收回商铺不会影响其他商铺经营之理由不能成立，故对ＸＸ要求万通物业交付房屋的上诉诉求，不予支持。
二、万通物业主张解除与ＸＸ的《商品房买卖合同》的上诉请求是否成立的问题。
本院认为，ＸＸ与万通公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。ＸＸ已按照合同约定向万通物业支付购房款。ＸＸ因按揭贷款，与相关银行签订《个人住房按揭合同》及《房地产抵押合同》。银行放贷后，作为出卖人的万通物业已收到全部购房款，因此应认定ＸＸ已支付全部购房款，无违约行为。ＸＸ未按照《个人住房按揭合同》按期偿还银行贷款与万通公司只部分履行《商铺租赁协议》义务有关，万通公司替ＸＸ偿还银行借款的行为应视为其履行《商铺租赁协议》的义务，且其可以向ＸＸ主张追偿权。万通物业在收到ＸＸ全部购房款后，主张解除与ＸＸ的《商品房买卖合同》不符合解除合同的法律规定，对此上诉请求，应予驳回。
三、上诉人新华百货主张ＸＸ未实际支付购房款及未实际占有涉案房屋，请求驳回ＸＸ一审诉讼请求之理由是否成立的问题。
本院认为，上诉人ＸＸ购房款金额分为两笔，分别为首付款及银行按揭贷款。根据查明的案件事实，ＸＸ已向万通物业支付首付款，银行亦向ＸＸ发放购房贷款，因此万通物业作为出卖人，已收到涉案房屋的全部购房款。至于万通物业以担保人身份替ＸＸ偿还银行借款，万通公司可向ＸＸ追偿，但不能认定ＸＸ未向万通公司支付购房款。万通公司与ＸＸ签订《商品房买卖合同》后，与ＸＸ又签订《商铺租赁合同》，万通公司租赁ＸＸ商铺统一管理出租，应视为万通公司已向ＸＸ实际交付商铺，上诉人新华百货主张ＸＸ未实际支付购房款及未实际占有涉案房屋，请求驳回ＸＸ一审诉讼请求的上诉请求不能成立，应予驳回。
综上所述，ＸＸ、万通物业、新华百货的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（ＸＸ预交100元，万通物业预交50元，新华百货预交100元），由ＸＸ负担25元、青海万通物业发展有限公司负担50元、青海新华百货商业有限公司各负担25元。余款退还ＸＸ75元、退还青海新华百货商业有限公司75元。
本判决为终审判决。
审判长张洁琼
审判员王鹏
审判员李宏宁
二○一八年四月二十四日
书记员张媛