广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3152号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈宝平，男，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：宁婷婷，广东广祺律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：蓝敏，女，住广州市花都区。委托诉讼代理人：钟慧博，广东道隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴恩亭，被上诉人丈夫。上诉人陈宝平因与被上诉人蓝敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈宝平上诉请求：1.撤销一审判决第二、五项；2.蓝敏承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院存在事实认定不清，适用法律错误的问题。一、陈宝平于2017年7月25日已与蓝敏解除房屋租赁合同关系，并租赁新的房屋居住，没有占有使用蓝敏房屋的行为。一审法院已查明，蓝敏是在2017年8月2日试图进入房屋时发现屋门锁被陈宝平破坏了而无法进入，陈宝平因无法打开房锁而堵塞房锁。由此说明，蓝敏是在8月2日前已换锁，收回房屋。其因无法开锁而报警一事并不直接表明陈宝平占有了涉案房屋。陈宝平是由于蓝敏后期的各种不配合退房及恶劣的态度，出于气愤而破坏该门锁的，其在搬离房屋之后已租用其它房屋使用，并没有实质占用涉案房屋的行为，不应支付房屋占有使用费。二、蓝敏在一审调解期间是自行找人修复房屋，没有与陈宝平协商一致，该修复金额明显过高，不应由陈宝平支付该费用。在一审调解时，陈宝平表明愿意配合蓝敏对房屋进行修复。但蓝敏在找人修复房屋时，并没有提前通知陈宝平，给陈宝平预留时间参与沟通见证房屋的修复。在明知陈宝平无法赶到涉案房屋的情况下，蓝敏一意孤行对房屋进行全面修复。且陈宝平在居住房屋时，房屋已出现多处问题，是正常使用产生的破损。该修复费用不应全部由陈宝平承担。三、陈宝平在居住期间并没有恶意拖欠水电费，而是因蓝敏未能出具水电费结算单而没有支付。陈宝平在居住期间并不存在违约行为，而蓝敏在知道陈宝平不续租后曾到陈宝平家恶意相向，陈宝平已于一审提交光碟证明。蓝敏在解除合同后拒不退回押金，也拒绝和陈宝平沟通，不积极解决问题。蓝敏二审答辩：不同意陈宝平的上诉请求，上诉状陈述与事实不符，实际上换锁日期是2017年10月16日。陈宝平没有将所有钥匙返还情况下私自再次进入涉案房屋，之后，将房屋门锁堵塞。陈宝平于2017年8月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.蓝敏支付陈宝平租房按金5600元及违约金5600元；2.蓝敏赔偿陈宝平精神损失费、误工费5600元；3.本案诉讼费由蓝敏承担。蓝敏提出反诉，请求判令陈宝平：1.支付蓝敏6、7月份水费113.09元、电费415.03元，水电费合计528.12元；2.承担蓝敏修复房屋损坏的费用暂估2500元，以使其回复原状；3.返还房屋，支付蓝敏房屋占用费暂计7000元（占用费按每月2800元为标准计算，占用时间自2017年8月1日起计算至房屋实际交还给蓝敏掌控之日止）；4.支付疏通管道费用100元；5.支付蓝敏精神损失费、误工费8000元；以上合计金额：18128.12元；6.承担本案诉讼费。一审法院查明：涉案房屋位于广州市花都区碧秀路碧秀花园x栋xxx房，没有办理产权证。2016年7月25日，蓝敏（甲方）与陈宝平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁期限为1年，从2016年8月1日至2017年7月30日止；租金为每月2800元。合同第四条第2点约定，双方议定首期付1个月，另付5600元押金，以后按每个月结算一次，每月1号支付下次房租，押金不变。五、押金与其它费用1、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。六、甲方义务2、在租赁期间甲方不得无故收回房屋、单方面提高租金，否则算作违约处理。七、乙方义务3、本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿；4、乙方如因使用不当，损坏房屋及其他设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。九、违约处理1、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5600元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金。反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。十、补充条款：墙面如有刮、刻印由承租方修补。合同签订当日，蓝敏将涉案房屋及两把钥匙交付给陈宝平使用，陈宝平向蓝敏支付押金5600元。陈宝平认为，其在2017年7月27日已搬离涉案房屋，并将一把钥匙交还给蓝敏。后陈宝平记起还有一个路由器留在涉案房屋，便想再次进入涉案房屋，但在2017年7月28日前往涉案房屋时，发现涉案房屋已经换锁。后陈宝平又否认其未将涉案房屋的全部钥匙交回给蓝敏，而是其复制了一把，没有交回给蓝敏。蓝敏认为，陈宝平在2017年7月27日将涉案房屋的一把钥匙交回给其，并搬离物品。但蓝敏在2017年8月2日打算进入涉案房屋时，发现大门无法打开，便在2017年8月3日报警。陈宝平并未将涉案房屋的全部钥匙交回给其，也没有与其办理交接手续。陈宝平与蓝敏均确认，在陈宝平承租涉案房屋期间，涉案房屋的卧室、客厅、餐厅、餐厅通往卧室的走廊、玄关的墙壁存在损坏，陈宝平已自行进行扇灰修复。但蓝敏认为陈宝平修复质量很差，要求聘请具有装修资质的公司进行修复，并由陈宝平承担赔偿责任。陈宝平同意对上述部位进行维修，并在押金中扣除，但认为该笔费用不足以扣除全部押金。一审诉讼中，一审法院询问双方是否同意蓝敏在2017年10月16日收回涉案房屋，双方均同意。蓝敏认为陈宝平将涉案房屋大门的门锁破坏，其无法进入涉案房屋。为此，蓝敏找师傅开锁、换锁并安装，共花费500元。蓝敏提交了收据及光盘拟证实其主张。陈宝平对该证据不予认可，认为换锁费用过高，明显超出市场价。蓝敏在2017年10月16日收回涉案房屋。一审诉讼中，一审法院依职权向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案房屋是否办理规划报建手续。该局于2017年11月9日复函，称涉案房屋为《建设工程规划许可证》（穗规建证[2011]381号）所载住宅楼，广州市花都区新华街田美村西村经济合作社于2011年3月取得上述《建设工程规划许可证》，另该局未查询到其办理《建设工程规划验收合格证》的记录。陈宝平与蓝敏对该函均无异议。一审诉讼中，一审法院依蓝敏申请向广州市公安局花都区分局城东派出所调取陈宝平及蓝敏在2017年8月3日报警所作的笔录。蓝敏称，其在2017年8月2日想进入涉案房屋，但发现门锁被破坏。陈宝平称，其搬离涉案房屋时，要求蓝敏退还押金，但蓝敏以涉案房屋墙壁有损耗为由拒绝。双方对上述笔录没有异议。陈宝平认为其没有说过拒绝赔付。蓝敏认为，上述笔录足以证实涉案房屋门锁被陈宝平破坏，其不退押金是想待修复涉案房屋后扣除再退还，并非无理由不退还押金。一审另查明，蓝敏认为其为维修涉案房屋,向案外人广州市花都区新华敏婷门业经营部支付2200元。蓝敏为此提交了发票、个体工商户开业通知书、营业执照拟证实其主张。陈宝平对上述证据真实性、合法性没有异议，关联性不予认可，认为墙面修复是蓝敏单方聘请公司进行，没有经过其同意，而且该修复价格过高，该价格修复的面积大于实际损坏面积，蓝敏实际上将全屋墙面都进行了翻修，蓝敏没有与其协商一致确认墙面损坏的地方就自行修复，其是不确认，而且其认为墙面出现的问题是属于本身房屋质量问题，不是其故意损坏，退一步来说，即使墙面存在有些许损坏，也属于正常使用出现的情况。蓝敏自称，其在银行工作，银行并未因此事扣发其工资。一审法院认为,陈宝平与蓝敏签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于涉案房屋的交接，陈宝平在庭审中自认其只将涉案房屋的一把钥匙交回给蓝敏，还有一把钥匙没有交回。后陈宝平否认上述陈述，认为其只是留了一把复制的钥匙，另外两把钥匙已归还蓝敏。无论陈宝平是否将涉案房屋的钥匙全部归还给蓝敏，其始终还是留有一把涉案房屋的钥匙。蓝敏于2017年8月3日报警，陈述其无法进入涉案房屋。且蓝敏于2017年10月16日收回涉案房屋时，更换了涉案房屋的门锁。故一审法院对于蓝敏关于其在城东派出所的陈述予以采信。蓝敏要求陈宝平按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的标准从2017年8月1日支付占有使用费至蓝敏收回涉案房屋之日即2017年10月16日止，一审法院予以支持。经核算，陈宝平应支付的占有使用费为7045元。对于蓝敏要求陈宝平返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于涉案房屋的维修费用，蓝敏主张为2700元，并提供了收据、发票、个体工商户开业通知书及营业执照拟证实其主张。对于收据，蓝敏确已更换涉案房屋的门锁，一审法院对该收据予以采信。蓝敏要求陈宝平支付换锁费用500元，一审法院予以支持。蓝敏要求陈宝平维修涉案房屋的卧室、客厅、餐厅、餐厅通往卧室的走廊、玄关的墙壁，陈宝平同意维修。且蓝敏提供的证据已证实其维修涉案房屋花费2200元，该笔费用陈宝平应支付给蓝敏。陈宝平共计应向蓝敏支付维修费用2700元，对于蓝敏要求陈宝平支付维修费用2700元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于水电费528.12元及管道维修费100元，陈宝平同意向蓝敏支付。对于蓝敏要求陈宝平支付上述费用的诉讼请求，一审法院予以支持。关于押金，陈宝平向蓝敏支付的维修费用、水电费、管道维修费及占用使用费已足以弥补蓝敏的损失。蓝敏以陈宝平违反合同约定为由，要求没收押金，一审法院不予支持。陈宝平要求蓝敏退还押金5600元，一审法院予以支持。关于精神损失费及误工费，陈宝平与蓝敏均未提供证据证实其主张。对于陈宝平与蓝敏要求对方支付误工费及精神损失费的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于违约金，陈宝平提交的证据不足以证实蓝敏存在违约行为，陈宝平要求蓝敏支付违约金5600元，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，一审法院于2017年11月28日作出一审判决:一、蓝敏自本判决发生法律效力之日起十日内向陈宝平退还押金5600元；二、陈宝平自本判决发生法律效力之日起十日内向蓝敏支付占用使用费7045元；三、陈宝平自本判决发生法律效力之日起十日内向蓝敏支付水电费528.12元；四、陈宝平自本判决发生法律效力之日起十日内向蓝敏支付管道维修费100元；五、陈宝平自本判决发生法律效力之日起十日内向蓝敏支付维修费用2700元；六、驳回陈宝平的其他诉讼请求；七、驳回蓝敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110元，反诉案件受理费127元，由陈宝平负担114.5元，由蓝敏负担122.5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，陈宝平提交三份材料拟证明其没有占用涉案房屋，材料1是王美秀与陈宝平于2017年7月16日签订的《房屋租赁合同》，材料2是陈宝平向王美秀支付房屋租金及押金的收条，材料3是陈宝平向王美秀支付房屋租金及押金的支付宝转款记录。同时陈宝平还提供材料4，即开具时间分别为2017年2月25日、6月10日、7月30日的三份收据，拟证明陈宝平未拖欠过蓝敏的房租和水电费，6、7月份水电费是因为未出水电费单而未支付。蓝敏对上述材料发表质证意见：对材料1的真实性、合法性、关联性不予确认，即使签订该合同，并不代表陈宝平没有占用涉案房屋；对材料2、材料3，蓝敏并非收款人，不清楚其真实性，即使属实也与本案无关；关于材料4的三份收据，对三份收据的真实性没有意见，但7月30日的收据上“电4月319.9、6月338.68、水4月28.35+63.7、6月80.08+35.64”等内容是陈宝平书写的，不予认可。庭询时，蓝敏陈述，其在2017年7月27日确认陈宝平搬离涉案房屋，没有东西遗漏后才把门锁上；陈宝平搬离物品时蓝敏试过热水器没有漏水，但2017年10月16日师傅开锁后发现热水器漏水。二审另查明，2017年10月16日蓝敏开锁时,陈宝平父亲在场。一审期间，陈宝平未向一审法院提交房屋维修方案。在陈宝平一审提交的光盘中文件名为“2017.07.27”的视频显示，当陈宝平在房内整理、搬离物品时，蓝敏及其丈夫吴恩亭对房屋进行检查。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题：一是陈宝平是否应当支付涉案房屋2017年8月1日至10月16日的房屋使用费；二是确定陈宝平支付开锁、换锁和房屋维修费金额。涉案《房屋租赁合同》期限已经届满，蓝敏确认陈宝平于2017年7月27日搬离涉案房屋，虽然双方没有向法院提供书面房屋交接手续，但从陈宝平一审提交的光盘及蓝敏二审的陈述，可以确定在陈宝平搬离涉案房屋当天，双方当事人已经对房屋进行了交接。至于陈宝平在房屋交接过程中私自留有涉案房屋钥匙，虽有悖诚信，但不能以此否定房屋交接事实。本案蓝敏反诉请求陈宝平支付房屋占用费应当为房屋收益损失。依合同约定陈宝平应对墙面的刮、刻印进行修补，蓝敏亦应退还押金，但双方并未实际协商解决房屋修补问题，也未就押金退还达成一致意见。陈宝平堵塞涉案房屋门锁的不理智行为使蓝敏无法进入涉案房屋，并导致房屋空置；陈宝平虽未占用涉案房屋，但其行为导致了涉案房屋收益损失，应承担赔偿责任。对于蓝敏，其于2017年8月2日发现门锁被堵而无法进入涉案房屋，次日报警。既已报警并做笔录，蓝敏作为房屋所有人应主动采取止损措施，减少不必要的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对蓝敏主张的2017年8月1日至10月16日的房屋收益损失7045元，本院酌定由陈宝平承担4045元，蓝敏自行承担3000元。一审法院未对当事人双方房屋交接予以认定，也未对陈宝平堵塞门锁后双方对房屋收益损失责任进行区分而直接判令陈宝平向蓝敏支付7045元，处理不当，本院予以纠正。陈宝平不仅应对其前述堵塞门锁行为的法律后果有清楚认识，而且对配合涉案房屋开锁、协商涉案房屋维修事宜亦应有明确责任观念。无证据表明陈宝平在蓝敏前往涉案房屋开锁提供协助，陈宝平也未主动关注开锁、装锁的价格。在蓝敏提供了证据证明开锁、装锁费用为500元的情况下，陈宝平提出该费用过高，一审法院不予认可，所作处理可予维持。承租人对房屋刮、刻印修补是涉案合同约定的义务，既然双方对维修责任有争议，陈宝平应当积极表达对房屋维修的意见，提出维修方案，否则即应对其消极行为负责。基于本案实际情况，一审法院依蓝敏提出的证据认定房屋维修费用并判令陈宝平承担责任，该项处理可予维持。综上所述，陈宝平上诉请求部分成立，予以支持；一审法院关于占有使用费的认定及处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7421号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7421号民事判决第二项、第七项；三、陈宝平自本判决发生法律效力之日起十日内向蓝敏支付房屋收益损失4045元；四、驳回蓝敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110元，由陈宝平负担73元，蓝敏负担37元；反诉案件受理费127元，由陈宝平负担52元，蓝敏负担75元。二审案件受理费68元，由陈宝平负担48元，蓝敏负担20元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一八年四月十九日书记员  杨仁义冯镇辉