广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0803民初1157号
原告：湛江市鸿居房地产开发有限公司，住所地湛江市霞山区东新路18号东山文化楼306房。
法定代表人：吴希间。
原告：湛江市霞山区东新街道东山村东山经济合作社，住所地湛江市霞山区东新街道东山村委会。
负责人：吴希间。
两原告共同委托诉讼代理人：林霖，广东鸿峰律师事务所律师。
被告：吴希光，男，1962年3月23日出生，汉族，住湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：�卫理，广东粤正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐菲菲，广东粤正律师事务所律师。
第三人：湛江住宅集团公司，住所地湛江市赤坎区九二一路潮州塘小区2号楼2楼201-206房。
法定代表人：李剑如，总经理。
第三人：湛江住宅集团霞山公司，住所地湛江市霞山区社坛路东新花园10号地F1栋307房。
法定代表人：李剑如，总经理。
两第三人共同委托诉讼代理人：刘晓鸣，广东威格律师事务所律师。
原告湛江市鸿居房地产开发有限公司（以下简称鸿居房地产公司）、湛江市霞山区东新街道东山村东山经济合作社（以下简称东山村经济合作社）与被告吴希光、第三人湛江住宅集团、湛江住宅集团霞山公司案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理�原告鸿居房地产公司、东山村经济合作社的共同委托诉讼代理人林霖、被告吴希光的委托诉讼代理人唐菲菲、第三人湛江住宅集团、湛江住宅集团霞山公司的共同委托诉讼代理人刘晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认湛江市霞山区××南侧东××号地（以下简称26号地）使用权属原告鸿居房地产公司所有。2.依法解除（2016）粤0803民初1220号之四民事裁定书对坐落于湛江市霞山区××南侧东××号地〔土地证号：湛国用（2016）字第101**号〕的查封。3.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月16日，湛江市霞山区人民法院根据被告吴希光的申请，作出（2016）粤0803民初1220号之四民事裁定书，查封了坐落于湛江市霞山区××南侧东××号地〔土地证号：湛国用（2016）字第101**号〕。原告对该保全行为不服，遂向本院提出执行�议，理由为该块地真实权属人为原告，应予解封。霞山区法院听证后于2017年6月27日作出（2017）粤0803执异58号《执行裁定书》，以原告主张是涉案土地的实际权属人非执行异议案件审理范畴，故驳回了原告的异议请求，并告知原告不服裁定可在15日内向人民法院提起诉讼。原告于2017年7月6日以湛江住宅集团、湛江住宅集团霞山公司为被告，吴希光为第三人向本院提起诉讼。后经本院释明，于2017年8月7日变更吴希光为被告，湛江住宅集团、湛江住宅集团霞山公司为第三人。
被告辩称，1.被告申请查封本案第三人湛江住宅集团霞山公司的土地，事实清楚，证据确实充分，程序合法。霞山区法院在审理吴希光与湛江新城建设有限公司、湛江住宅集团、湛江住宅集团霞山公司建设工程合同纠纷一案过程中，为了使该案在判决后能顺利执行，也为防止诉讼过程中该案被告转移财产，吴希光向法院提出查封该案被告湛江住宅集团霞山公司名下的土地有事实和法律的依据，程序合法。2.原告在被告申请查封涉案土地后，向法院提交的《以土地作价抵还征地款协议书》等材料，并不能证明原告能够善意取得该土地，其所提供的证据也不能就查封标的享有足以排除查封的民事权益。（1）涉案土地未经转让变更登记，不发生效力，不能对抗第三人。没有任何证据可以证明目前办理在湛江住宅集团霞山公司名下的涉案土地使用权证登记错误，依法应当认定该土地仍然属于湛江住宅集团霞山公司所有。（2）2001年11月20日湛江住宅集团霞山公司与原告东山村签订的《以土地作价抵还征地款协议书》没有对协议中约定的土地进行评估作价，若不评估土地价值而直接以土地抵还征地款，势必损害其他债权人合法权益，依法不应采纳。（3）退地抵征地款并不等同于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定的支付土地全部价款，原告并未实际支付涉案土地转让价款。3.原告在本案中存在明显过错。（1）湛江住宅集团霞山公司早在2016年6月28日就已经将涉案土地登记到其名下，但原告一直怠于办理过户手续，其明显存在过错。（2）应当由原告缴纳的税费等费用一直未缴纳，客观上未能满足土地过户的条件。
第三人述称，1.关于被查封的26号地。1992年12月开始，湛江住宅集团陆续征用东山村委会的土地开发建设东新花园住宅小区。后因拖欠征地款，2001年11月20日，湛江住宅集团与东山村委会签订《以土地作价抵还征地款协议书》，约定：我司将征用的东新花园小区内143.54亩土地退给东山村委会，以抵偿征地款。协议签订后，我司即将上述土地交还东山村委会。东山村委会一直对该土地实际占用和使用至今。被查封的26号地就是上述我司退还给东山村委会土地的一部分。2、关于第26号地为何现在仍登记在第三人名下。第三人是国有企业，国有企业名下土地的变更（转让）登记，其复杂性和严格程度众所周知。加之东山村委会一段时间无力筹措资金缴纳税费，变更登记就没能顺利的办理，但第三人与两原告办理上述土地变更登记的工作从未停止过。特别是近三年来，得到市政府和相关部门的重视，东山村经济合作社已缴交了相关税费、申请了土地转让，国土部门亦审核同意转让并完成了测绘和地籍调查，变更登记的手续正在有条不紊的办理中。早在2002年，第三人就向霞山区人民政府申请办理变更登记手续。2015年5月18日，湛江市人民政府为解决上述土地抵偿征地款问题，经市政府第70次常务会议审议，形成《市政府常务会议纪要（10�》（以下简称《纪要（10）》），《纪要（10）》确定，先由国土等部门将用以作价抵偿的土地确权给住宅集团霞山公司，东山村委会负责缴纳相应税费；再由住宅集团霞山公司将土地使用权转让给东山村委会和东山村经济合作社为股东的法人独资公司。可见，因26号地原以第三人名义征用，现在仍暂登记在第三人名下，再走程序变更登记，是湛江市人民政府尊重历史，亦是依法行政。2017年5月17日，湛江市国土资源局发出湛国土资（地产）（2017）266号文，根据《纪要（10）》精神，同意第三人对26号地使用权按转让方式办理有关手续。有关抵押、查封等情况，以2017年5月10日16时03分查档信息为依据。据查档信息显示，当天为未查封状态。霞山区法院（2017）粤0803民初1220号之四民事裁定书落款日期为2017年5月16日。综上，第三人与两原告在26号土地变更登记过程中，依法办事，没有任何过错，且两原告已实际占有该土地超过16年。霞山区法院对26号土地的查封是错误的。
经审理查明，1992年12月9日，湛江市住宅建设开发总公司霞山公司（甲方）与湛江市霞山区南丰管理区东山村（乙方）签订《征地协议书》，协议书主要约定：甲方根据上级指示和湛城规地074号文的规划安排，需要征用乙方位于南站住宅小区的土地六百四十九点八八亩（详见征地红线图），其中耕地五百二十八点二八亩（含鱼塘、菜地），其它土地一百二十一点六亩，按照城市规划的要求，进行城市功能性开发建设。乙方同意征用。1993年1月14日，广东省国土厅粤地政（1993）32号《关于湛江市南站住宅小区建设用地的批复》载明：同意湛江市国土局征用本市霞山区坎坡村、社坛村和海头乡南丰管理区东山村、下田仔村及南山村等单位的土地五十万七千八百二�六点七平方米（折合761.74亩，其中菜地412.21亩、鱼塘221.76亩、其他土地127.77亩），作为南站住宅小区建设用地。有关征地的补偿按湛江市住宅建设开发总公司霞山公司与被征地单位签订的协议处理。1994年7月16日，湛江市人民政府湛府（1994）44号《关于同意组建湛江住宅集团的批复》载明：同意湛江市住宅建设开发总公司改组为以湛江住宅集团公司为核心层的湛江住宅集团。
2001年11月20日，第三人湛江住宅集团霞山公司（甲方）与东山村经济合作社（乙方）签订《以土地作价抵还征地款协议书》，主要约定：甲方由于开发建设需要于1992年12月征用乙方土地共计649.88亩。按当时双方签订的征地协议约定需退还乙方116.84亩，甲方实际征用乙方土地为533.04亩。几年来，由于国家宏观调控、银根紧缩，房地产业极度低潮等原因，致使甲方征用乙方的土地未能如期有�开发建设，无法回笼资金支付乙方征地款，直接影响乙方群众生活。为缓解矛盾，乙方同意退回部分土地，以地价抵还征地款。抵退征地款的土地位于霞山区新花园小区编号分别是26号地38.57亩（涉案土地）、15号地13.9亩、20号地11.07亩、8号地15亩、6号地15亩、28号地50亩，合计143.54亩。甲方以上述土地计价总款一次性兑现所欠乙方征款和土方款27055700元。
2002年12月，湛江市人民政府办公室对湛江市霞山区人民政府《关于解决住宅集团公司退地抵还征地款问题的请示》函复：同意市住宅集团公司和东山村的协议，东山村对退还的土地在保持国有土地和原商住用途不变的前提下可依法进行经营。有关单位要按法律程序办理相关手续。其后，由于东山村委会无力筹措资金缴交税费，退给东山村的土地未能完善办证手续。
2004年6月25日，东新街道东山村民�员会（甲方）与吴希间（乙方）签订《租用土地协议书》，甲方同意将东新花园小区湛江住宅集团公司退回给东山村的正在办理中的26号地中，与中村26号地界相接处的空地一块租给乙方临时使用。租地面积为7721.65㎡，租用期限10年，即从2004年7月1日至2014年6月30日止。2004年4月13日，双方再次签订《租用土地补充协议书》，为便于乙方整块空地（26号地）统一开发使用，将余下的部分空地全部租给乙方使用。2011年12月12日，湛江市霞山区新街道东山村民委员会东山村村民小组（甲方）与吴希间（乙方）签订《补充说明》，主要内容：市政府建设东柳路征用村位于东新花园26号地，面积1117㎡，本村用26号地578㎡对换中村吴国实队位于东新派出所前的地，以及东山村26号与中村26号相邻处退缩80㎡，总计租地面积减少1775㎡。经甲乙双方协商，一致同意在2004年6月25日的《租用土地协议书》的租地面积减少887㎡，在2005年4月13日的《租用土地补充协议书》的租地面积减少888㎡，两起从2011年7月1日减起。吴希间先后于2004年8月1日、2005年8月12日、2010年12月30日、2012年1月6日、2014年10月27日、2016年9月6日向原告东山村经济合作社缴交租金。
2009年5月22日，湛江市国土资源局对关于湛江住宅集团霞山公司退还土地给东山村委会抵偿征地款有关问题向湛江市人民政府进行请示。2014年7月7日，霞山区人民政府对关于完善市住宅集团霞山公司退给东山村土地手续向湛江市人民政府进行请示，并提出相关意见，其中包括由有关部门将市住宅集团公司退给东山村委的土地按国有土地性质、商住用途办理国有建设用地使用证给东山村民委员会。
2015年5月18日，湛江市人民政府召开第70次常务会议，对湛江住宅集团霞山公司以地作价抵偿东山村�地款问题等进行审议，形成《纪要（10）》，涉案内容主要有：1、湛江住宅集团霞山公司以地抵偿征地补偿款方案于2002年业经市政府同意，且2009年已按该方案将已登记发证的6号地抵退给东山村委会南柳中村，余下的土地由于未完税完费、未登记发证，至今未完成抵退手续。当前将土地登记在湛江住宅集团霞山公司名下，再按转让方式变更过户给东山村委会，是解决历史遗留问题的程序需要，不涉及国有资产处置问题，湛江住宅集团霞山公司应积极协助办理相关手续。2、先由国土等部门将用以作价抵偿的土地确权给湛江住宅集团霞山公司，东山村委会负责缴纳相应税费；再由湛江住宅集团霞山公司将土地使用权转让给东山村委会和东山村经济合作社为股东的法人独资公司。湛江住宅集团霞山公司将用以作价抵偿的土地转让给东山村委会所产生的税费，由东山村委�负责缴交。3、税费缴清后，由东山村委会向国土部门申请办理土地登记手续。根据《纪要（10）》，东山村经济合作社足额缴纳26号地的全部税费后，国土部门于2016年6月28日向湛江住宅集团霞山公司颁发了26号地的国有土地使用证[证号：湛国用（2016）第10149号]。随后，原告根据《纪要（10）》，将登记在湛江住宅集团霞山公司名下的26号地办理变更登记至鸿居房地产公司名下的相关手续。2017年3月27日，原告鸿居房地产公司委托湛江市国土资源测绘院对涉案26号地进行宗地地籍表测绘。2017年3月29日，湛江市国土资源测绘院出具《不动产权籍调查表》。2017年5月11日，湛江市国土资源局向湛江住宅集团霞山公司发出《出让土地初次转让审核结果通知书》。2017年7月4日，原告鸿居房地产公司对涉案26号地向湛江市霞山区地方税务局递交《土地交易纳税申报表》，并缴纳了涉案26号地转让的相关税费。在原告办理上述变更登记过程中，因吴希光与湛江住宅集团霞山公司建设合同纠纷一案，本院根据吴希光的申请，于2017年5月16日作出（2016）粤0803民初1220号之四民事裁定，查封了登记在湛江住宅集团霞山公司名下的26号地。原告对该保全行为不服，以原告系涉案土地的真实权属人为由向本院提出执行异议，要求解除对涉案土地的查封。本院于2017年6月27日作出（2017）粤0803执异58号执行裁定，认为原告主张其是涉案土地的实际权属人，不是执行异议案件审理的范畴，故驳回原告的异议请求。原告在法定期限内向本院提起诉讼，请求解封26号地并确认26号地的使用权为原告鸿居房地产公司所有。
另查明，2003年2月13日，根据湛霞机编发【2003】001号《关于霞山区增设三个街道办事处的通知》，东山村正式划归湛江市霞山区新街道办事处管辖，并设立“湛江市霞山区新街道东山村经济合作社”。鸿居房地产公司于2013年8月2日成立，系东山村经济合作社为股东的法人独资公司。
以上事实，有原告提交的（2016）粤0803民初1220号之四民事裁定书、（2017）粤0803执异58号执行裁定书、《征地协议书》、《以土地作价抵还征地款协议书》、广东省国土厅《关于湛江市南站住宅小区建设用地的批复》、湛江市人民政府《关于同意组建湛江住宅集团的批复》、霞山区人民政府《关于解决市住宅集团公司退地抵还征地款问题的请示》、《文件处理表》、《租用土地协议书》、《租用土地补充协议书》、《补充说明》、霞山区农村合作经济组织《统一收款收据》、湛江市国土资源局《关于湛江市住宅集团霞山分公司退还土地给东山村委会抵偿征地款有关问题的请示》、《湛江市人民政府办公室文件呈批表》、�霞山区人民政府关于完善市住宅集团霞山公司退给东山村土地手续的请示》、《市政府常务会议纪要（10）》、缴税单据、完税证明书、完税证明、《土地交易纳税申报表》、湛江市国土资源局《出让土地初次转让审核结果通知书》、《湛江市国土资源测绘院窗口不动产受理收件凭证》、湛江市国土资源测绘院《不动产权籍调查表》、湛国用（2016）第10149号国有土地使用证、《关于霞山区增设三个街道办事处的通知》、企业机读档案登记资料及本院庭审笔录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据原、被告及第三人的诉辩、陈述意见，本案的争议焦点是：谁是涉案土地的真实权利人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为享有不动产物权的证明。但是，不�产权属证书只具有推定的证据效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，如果当事人有相反证据可以推翻这种推定，可以根据该当事人的主张确认该不动产的真实权利人。
本案中，涉案土地登记在湛江住宅集团霞山公司名下，要确定湛江住宅集团霞山公司是不是涉案土地的真实权利人，可以从以下方面分析：1、涉案土地登记在湛江住宅集团霞山公司名下前的权利人是谁。根据《征地协议书》、《以土地作价抵还征地款协议书》、《关于解决住宅集团公司退地抵还征地款问题的请求》及《文件处理表》，涉案土地原为东山村的土地，1993年，湛江住宅集团霞山公司因开发建设东新花园商住小区项目征用了东山村包括涉案土地在内的533.04亩土地，后因未能支付征地款和工程款，2001年，湛江住宅集团霞山公司将其中6宗地（含涉案的26号地）共143.54亩作价27055700元退回东山村委会，用于抵偿征地款和工程款。2002年，市政府同意了上述退地抵还征地款方案。故涉案的26号地在登记至湛江住宅集团霞山公司名下前是东山村的土地。2、涉案土地登记在湛江住宅集团霞山公司名下的原因。根据《纪要（10）》，将涉案土地登记在湛江住宅集团霞山公司名下，再按转让方式变更过户给东山村委会，是解决历史遗留问题的程序需要，不涉及国有资产处置问题。故涉案26号地目前登记在湛江住宅集团霞山公司名下，正在办理变更登记过程中。3、涉案26号地登记在湛江住宅集团霞山公司名下前、后由谁占有、使用、收益和处分。根据原告提交的《租用土地协议书》、《租用土地补充协议书》、《补充说明》、《湛江市霞山区农村合作经济组织统一收款收据》，2001年，湛江住宅集团霞山公司将含涉案的26号地在内的6宗地共143.54亩作价27055700元退回东山村委会。东山村委会将退回的涉案26号地分配给东山村民小组使用，并于2004年起租给村民使用至今，租金也是由东山村经济合作社收取。由此可见，涉案土地目前登记在湛江住宅集团霞山公司名下，是解决历史遗留问题的程序需要，且东山村经济合作社对该土地在登记在湛江住宅集团霞山公司名下前已占有、使用、收益和处分直至现在。4、未办理过户登记手续，原告是否有过错。根据原告提交的《不动产权籍调查表》、《出让土地初次转让审核结果通知书》、《土地交易纳税申报表》及《税收完税证明》，相关单位及原告一直严格执行《纪要（10）》的相应内容，对涉案土地使用权按转让方式办理有关手续，原告对此未存在过错。
综上，涉案26号地目前虽登记在湛江住宅集团霞山公司名下，但该土地真实权利人应是原告，且原告对未办理产权过户登记手续没有过错，原告就涉案土地享有足以排除保全的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故本院将涉案26号地作为湛江住宅集团霞山公司的财产进行查封不当。原告请求解除对26号地的查封，理由成�，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。故原告东山村经济合作社及鸿居房地产公司请求确认涉案26号地的使用权归鸿居房地产公司所有，于法有据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，判决如下：
一、解除对位于湛江市霞山区东柳路南侧东新花园26号土地〔证号：湛国用（2016）字第10149号〕的查封。
二、确认位于湛江市霞山区东柳路南侧东新花园26号土地〔证号：湛国用（2016）字第10149号〕的使用权归湛江市鸿居房地产开发有限公司所有。
案件受理费37200元，由被告吴希光负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 叶秋波
审 判 员 韩 剑
人民陪审员 王仕珠
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 黄洋洋
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人以执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并�际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予�支持。