湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1025号
上诉人（原审被告）：武汉东湖恒大房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区关山村冷水铺华乐商务中心24F层E号。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ伟，该公司员工。
委托代理人：刘健，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：万由军。
原审被告：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞瑜路716号华乐商务中心25楼。
负责人：雷梦婕，该公司总经理。
委托代理人：米俊波，该公司员工。
上诉人武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人万由军、原审被告金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第01042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2014年10月14日，万由军诉至一审法院，请求判令：1、恒大公司按合同约定在30日内完成对万由军房屋的修理、更换、重做，并赔偿损失479688.3元；2、恒大公司负担本案案件受理费。
一审法院经审理查明，位于武汉东湖新技术开发区“恒大华府”小区一期B区II标段44号楼由恒大公司开发。该工程于2009年9月24日经武汉市建设委员会竣工验收备案。2010年5月31日，万由军与金碧公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由金碧公司为万由军购买的本案争议房屋提供物业服务。2011年4月1日，万由军（买受人）以1900000元的价格购买“恒大华府”小区一期B区II标段44号楼101室精装修房屋（建筑面积：237.87平方米），并与恒大公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：1、出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付符合约定条件的房屋。逾期交房，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金至实际交付之日止。商品房达到合同约定的交付使用条件后，因买受人的原因，未能按期交付的，自合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该房屋已符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人应向物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；2、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房；3、出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件四对装饰、设备标准进行了约定。合同签订后，万由军按合同约定支付了全部购房款。2011年4月26日，武汉东湖新技术开发区房产管理局核发了争议房屋的《商品房权属证明书》。2011年6月30日，恒大公司通知万由军收房，但万由军发现房屋存在质量问题，未办理收房手续，并要求恒大公司进行维修。2013年8月10日，万由军与恒大公司办理收房手续，恒大公司向万由军交付《住宅质量保证书》、房屋钥匙等物品。《住宅质量保证书》注明：房屋竣工验收时间2009年9月24日，交付使用时间2011年6月30日；地基和主体结构保修期限50年，屋面防水3年，其他装饰、装修设备最长保修期为2年。自2011年8月6日至2014年5月15日期间，万由军多次向金碧公司提出房屋质量问题，并要求维修，但恒大公司、金碧公司至今均未对争议房屋进行维修。
2015年4月1日，经万由军与恒大公司到争议房屋勘查，争议房屋存在以下质量问题：1、主卧室窗户右侧小窗外侧未安装压条。2、外墙瓷砖多处空鼓。3、院子玻璃门锁扣损坏。4、电视背景系拼接板，应为整块木纹板。5、房屋内地面瓷砖未贴平，有磨平痕迹。6、客厅、房间的墙纸拼接有色差。7、餐厅玻璃门锁扣损坏。8、厨房吊柜及橱柜木线条起皮及碰角处有破损。9、走道壁纸受潮发霉。10、次卧墙纸受潮发霉。11、次卧卫生间瓷砖空鼓、石材拼接、手纸架安装不牢，花洒安装不到位。12、书房墙纸发霉、地板发鼓。13、主卧衣帽间天花板发霉、墙纸发霉。14、主卧卫生间瓷砖空鼓、天花板发霉、石材未磨边。15、主卧床头背景硬包布发霉有水渍、墙纸发霉。16、全房卫生间花洒都安装不牢。17、全房地板发霉起鼓。9-15项墙纸和地板系部分发霉。上述质量问题详见勘查拍摄照片。
一审法院另查明，万由军收房后于2014年7月12日向金碧公司支付物业费11688.30元。2013年9月15日，万由军与案外人杨堃签订《房屋租赁合同》，约定将争议房屋出租给案外人杨堃，期限自2013年9月20日起至2016年9月20日，月租金8500元。2014年5月，案外人杨堃以房屋漏水严重、墙纸发霉、屋内空气弥漫霉味为由，解除上述合同。
经万由军申请，一审法院委托武汉市弘发房地产评估有限公司对争议房屋自2011年7月至2014年6月期间的月租金价格水平进行评估。2015年2月12日，武汉市弘发房地产评估有限公司作出房地产估价报告。经一审法院审核，该报告程序合法，一审法院对该报告的证明效力予以认定。该报告结论为：争议房屋2011年7月至2012年6月期间的月租金为每平方米单价25.56元，月租金合计6080元；2012年7月至2013年6月期间的月租金为每平方米单价27.54元，月租金合计6551元；2013年7月至2014年6月期间的月租金为每平方米单价29.50元，月租金合计7017元。
一审中，万由军自认已于2014年10月30日搬入争议房屋准备居住。
一审法院认为，万由军与恒大公司于2011年4月1日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于争议房屋的质量问题是属于恒大公司交付房屋本身存在的质量问题，还是房屋使用过程中出现的质量问题。根据查明的事实，自2011年8月6日至2014年5月15日期间，万由军多次向金碧公司提出房屋质量问题，并要求维修，但恒大公司、金碧公司至今均未对争议房屋进行维修。即恒大公司在向万由军交付争议房屋时，争议房屋即存在质量问题，在交付后又陆续发现质量问题。因此，争议房屋的质量问题是在房屋交付时就存在的，并非在使用过程中出现的质量问题。根据上述合同约定，交付符合约定的房屋系恒大公司应当履行的合同义务，并非金碧公司应履行的合同义务。金碧公司是由恒大公司选定，恒大公司完成房屋投资建设后，将争议房屋交付给金碧公司，金碧公司通知万由军收房，万由军收房时发现质量问题后多次向金碧公司反映，并要求维修，金碧公司不可能不将上述质量问题通知恒大公司。因此，万由军起诉未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，对恒大公司提出其从未接到万由军反映的质量问题，万由军的起诉已超过诉讼时效以及争议房屋质量问题是在房屋交付后使用过程中发现的主张，均不予支持。
关于对争议房屋存在的质量问题进行重做或者维修、赔偿损失的民事责任应当由谁承担的问题。根据万由军与恒大公司签订的合同约定，恒大公司向万由军交付的精装修房屋应当符合合同约定的质量，如不符合合同约定的质量，应当根据合同约定承担违约责任。在万由军提出质量问题并要求维修后，恒大公司明知争议房屋存在质量问题而未在合同约定期限内进行维修，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十三条、第一百五十五条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。恒大公司向万由军交付的精装修房屋存在质量问题，应当承担维修义务，造成其他损失的，应当向万由军承担赔偿责任。故对万由军要求恒大公司承担维修责任、并赔偿损失的主张，予以支持；对恒大公司提出争议房屋质量问题超过合同约定的保修期的主张，不予支持。
关于万由军损失的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。2011年6月30日，恒大公司向万由军交付争议房屋，至万由军2014年10月30日搬入争议房屋准备居住，共计40个月。扣除2013年9月20日至2014年5月万由军将房屋出租给案外人杨堃约8个月，万由军未在该房屋内居住约32个月。按评估机构的评估结论，上述32个月的租金计算如下：2011年7月1日至2012年6月30日期间的月租金6080元，计算12个月，租金为：12个月×6080元＝72960元；2012年7月1日至2013年6月30日期间的月租金6551元，计算12个月，租金为：12个月×6551元＝78612元；2013年7月1日至2013年9月20日期间的月租金7017元，计算2个月20天，租金为：2个月×7017元＋7017元÷30×20＝18712元；2014年6月1日至2014年10月30日期间的月租金7017元，计算5个月，租金为：5个月×7017元＝35085元；以上共计205369元。争议房屋存在质量问题，恒大公司在万由军提出维修要求后，应当按合同约定的期限及时履行维修义务。但恒大公司一直未履行上述义务，应当赔偿给万由军造成的损失。故参照同地段同类房屋租金标准确定万由军的损失。但是争议房屋虽然存在上述质量问题，也并非完全不能居住使用，万由军未居住上述房屋，让房屋闲置，对损失扩大也有一定过错。因此，对于上述损失，由恒大公司承担70%的民事责任，万由军承担30%的民事责任。即由恒大公司向万由军赔偿143758.30元（205369元×70%）。恒大公司已按约定通知万由军接收房屋，该房屋自合同约定的交付之日（2011年6月30日）起所产生的费用由万由军承担。因此，该房屋已产生的物业费由万由军承担。对万由军提出要求恒大公司赔偿上述费用的诉讼请求，不予支持。对万由军提出要求恒大公司赔偿损失143758.30元的部分诉讼请求，予以支持；对超出上述数额的部分，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内，对万由军购买的位于武汉东湖新技术开发区“恒大华府”小区一期B区II标段44号楼101室房屋进行维修（维修内容详见一审判决书审理查明部分中列明的勘查存在的质量问题），维修后应当符合2011年4月1日万由军与武汉东湖恒大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及该合同附件四的约定；二、武汉东湖恒大房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向万由军支付赔偿款143758.30元；三、驳回万由军的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费4247.5元、评估费6000元，共计10247.5元，由万由军负担案件受理费3038.5元，武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担案件受理费1209元、评估费6000元，共计7209元（此款已由万由军预付，武汉东湖恒大房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内支付万由军）。
判后，恒大公司不服，向本院提起上诉称：一、万由军在一审中所提供的楼宇情况反馈表、照片、视频等证据材料均不能出示证据的原件或原物，其中照片、视频无法证明其拍摄的地点为争议房屋，与本案没有关联性，且万由军本不应该持有楼宇情况反馈表等书面材料，该证据来源不合法。二、万由军在2013年8月10日收房后，曾在2013年9月20日至2014年5月将房屋以8500元／月出租给案外人杨堃，若房屋存在质量问题，则不可能以此高价出租，因此2013年9月20日前房屋并不存在上诉人所称质量问题，而此日期后，房屋精装修已超过质量保修期，恒大公司无须维修，一审法院认定万由军所购房屋存在质量问题，且一直未经维修与事实不符。三、恒大公司在一审中已提供证据证实万由军已于2014年6月19日通知恒大公司其房屋无须维修，即使争议房屋质量问题成立，恒大公司也无需承担维修义务。上诉请求：1、发回重审或依法改判驳回万由军的各项诉讼请求；2、本案诉讼费由万由军负担。
被上诉人万由军口头答辩称，其在一审中提交的楼宇情况反馈表、照片、视频均是真实的，万由军将房屋出租给案外人杨堃时，已经向杨堃说明了房屋质量问题，后因无法忍受房屋质量问题，杨堃才退租。恒大公司称万由军已于2014年6月19日通知恒大公司其房屋无须维修是断章取义，万由军是基于纠纷已进入司法程序，拒绝不按标准的维修。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告金碧公司口头答辩称，万由军并没有对其提出诉讼请求，一审法院也没有判令其对万由军承担责任，本案与金碧公司无关。
二审中，被上诉人万由军向本院提交其与金碧公司物业服务合同纠纷一案的诉讼档案（包括该案中作为证据提交的楼宇情况反馈表、维修调度单以及该案的法庭审理笔录），在物业服务合同纠纷一案中，金碧公司对万由军提供的楼宇情况反馈表（复印件）、维修调度单（复印件）的真实性并不持异议，证明本案一审中万由军所提交的楼宇情况反馈表和维修调度单虽是复印件，但确属真实。
经质证，上诉人恒大公司对被上诉人万由军提交证据的合法性不持异议，但认为该证据只能证明万由军向金碧公司反映了房屋质量问题，而根据维修调度单，相关的质量问题已维修完毕，直至2014年5月15日，万由军才再次报修质量问题，此时装饰装修的保修期已过。原审被告金碧公司对被上诉人万由军提交的证据不予质证，并认为该证据不属于二审中的新证据。
对被上诉人万由军提交的证据，因该证据属于湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院的诉讼案件档案材料，本院予以采信。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，万由军在一审中提供的楼宇情况反馈表、维修调度单虽系复印件，但其在二审中补充提交的证据可以佐证上述复印件的真实性，证实万由军自2011年恒大公司向其交付房屋时至2014年5月15日期间，多次向金碧公司提出房屋质量问题并要求维修。二审中，恒大公司及金碧公司均认可争议房屋交付时，系由金碧公司的员工陪同万由军验房，故万由军在房屋交付时向金碧公司反映房屋质量问题符合情理。对于争议房屋在交付及保修期内即存在的质量问题，恒大公司并未提供相应的证据证明其已依照合同约定的期限及标准进行维修，故对恒大公司称没有接到万由军提出的房屋质量异议以及争议房屋不存在质量问题且已超过保修期的上诉理由，本院均不予采纳。万由军起诉要求恒大公司按照合同约定对涉案房屋进行维修并赔偿损失符合法律规定，一审法院对于损害赔偿的计算方式亦无不妥。恒大公司上诉称万由军已于2014年6月19日通知其房屋无须维修，即表明恒大公司不需要履行维修义务，因与万由军起诉其维修争议房屋并赔偿损失的事实相悖，本院对其该项上诉理由亦不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。恒大公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3175.2元，由武汉东湖恒大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡丹丹
审判员 黄 更
审判员 李 瑜
二〇一六年五月二十日
书记员 肖 华