湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂广水民初字第01155号
原告何喜容。
委托代理人朱正宏。代理权限为一般代理。
被告湖北国安房地产开发有限公司（以下简称湖北国安公司）。住所地广水市山街道办事处桥头海国际广场楼。
法定代表人黄国安。
委托代理人刘观峰。代理权限为特别授权。
原告何喜容与被告湖北国安公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员徐道金独任审判于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告何喜容及委托代理人朱正宏，被告湖北国安公司的委托代理人刘观峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何喜容诉称，我有一处私房，2011年经原、被告协商，由被告方出资对该房进行改造，双方签订了《建房承包合同》。约定由被告办理建房手续及承担一切费用，并为原告办理产权证和土地证。房屋建成后，一期还建房屋一套130平方米；二期多层楼梯房（一套二）一套；门面房壹间（每间建筑面积35平方米）。超过上述规定的面积部分按市场价补给被告方。被告按合同约定还建了住房一套，门面一间，尚欠多层楼梯房（一套二）住房一套。现要求被告按约定还建一套二住房一套或价款170000元并代为办理已交付房屋的产权证和土地使用权证，由被告支付违约金100000元。
原告何喜容为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
1、身份证一份，证明原告的身份。
2、《建筑承包合同》一份，证明①被告应还建两套住房（包括涉案的一套住房），一间门面给原告。②被告应将还建房屋的产权、包括土地使用证办好后交付给原告。③如被告违约应向原告支付100000元违约金或自2012年7月31日起至被告完成约定义务日止，每日支付100元违约金。
3、证明一份，证明如被告不建二期工程同样应另交付一套二住房一套给原告。
4、收据二份，证明原告已支付超过合同约定房屋面积的补偿款60000元，由湖北国安公司设立的广水金色家园销售部收取并加盖广水金色家园销售部公章。
被告湖北国安公司辩称：1、《房屋承包合同》即金色家园联建房是杨家友以湖北国安公司的名义与何喜容签协议。杨家友与王宏凯等人一起承包的该工程，协议的前题条件是能顺利建房，因原告未及时清理室内物品，且未经邻居同意，故房屋未及时建成。2、《房屋承包合同》显失公平，改建房屋面积仅70余平方米，现实际返还面积已达到双倍，再还建一套房屋显失公平。3、《房屋承包合同》是个人行为，虽然盖有公章，但不应与湖北国安公司发生纠纷，该房屋为私人联建房。请求驳回原告何喜容的诉讼请求。
被告湖北国安公司为支持其抗辩理由，向法庭提交如下证据。
1、《房屋承包合同》一份，证明联建房屋有何双喜、何喜容的各二间，约定在此合同基础上再补一套二房屋给原告何喜容。但该房未施工。
2、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证一份，证明建筑单位为阙道顺等联建户，与杨家友发生关系，与湖北国安公司无关。
经庭审质证，被告湖北国安公司对原告何喜容提交的证
据1、4无异议。对原告何喜容提交的证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为显失公平。对原告何喜容提交的证据3有异议，认为需向杨家友本人核实。原告何喜容对被告湖北国安公司提交的证据1、2有异议，认为与本案无关。
本院对无异议的证据依法确认为有效证据。
对上述有异议的证据，本院认为，原告何喜容提交的证据2系原、被告之间经协商一致签订的《建房承包合同》，且不违反法律规定，对原、被告双方具有约束力，本院依法予以采信。原告何喜容提交的证据3系案外人杨家友出具的证明，其无权处理湖北国安公司的财产，故对该证据本院不予采信。被告湖北国安公司提交的证据1、2与本案无关，本院不予采信。
经审理查明：2011年9月22日，何喜容为甲方（发包方）与湖北国安公司为乙方（承包方）签订一份《建房承包合同》，对位于广水街道办事处西河社区对面的旧房改造，经双方协商一致达成协议。合同约定一、甲方向乙方提供土地使用证、房产证、建房申请书、身份证等材料，由乙方为甲方到有关部门办理一切建房手续。建房手续办妥后，由乙方保管。办理建房手续所涉及的一切税、行政规费全部由乙方承担，甲方不承担建房手续所需的任何税、费。包括为甲方办理房产证、土地使用证的税、费。二、由乙方负责甲方的旧房改造工程，建房费用由乙方承担，甲方不支付任何建房费用。四、房屋建成后，一期毛坯房一套（每套建筑面积130平方米）、第二期多层楼梯房（一套二）一套、门面房一间（每间建筑面积40平方米）归甲方所有，超过上述规定面积的部分按市场价补偿给乙方。甲方必须协助乙方办理土地使用权的分户手续。七、自本合同签订之日起，乙方必须在2012年7月30日前向甲方交付本合同所约定的房屋，逾期按每日100元承担违约金，施工期间，如遇雨、雪天气及停电、停水等情况，或出现不可抗力等因素，或由于甲方原因等，可顺延工期。八、甲、乙双方必须自觉履行本合同约定的各自义务，任何一方不得损害对方利益。如有违约，违约方向守约方支付100000元违约金。合同签订后，湖北国安公司依约进行施工，并于2012年8月30日前向原告何喜容交付一期毛坯房一套、门面房一间。原告何喜容向被告湖北国安公司补齐超过合同面积资金60000元。尚欠第二期多层楼梯房（一套二）一套未按合同约定予以兑现。经原告何喜容多次与湖北国安公司协商解决未果，由此成诉。
另查明，杨家友为甲方与何喜容为乙方于2012年9月4日签订一份《协议书》约定“根据甲、乙双方于2011年9月22日签订的《建房承包合同》的约定，甲、乙双方就广水八一路金色家园项目新建房屋返建分配的有关事项达成如下协议：。”该协议书落款甲方杨家友签字并加盖广水金色家园销售部公章。2013年7月24日杨家友与案外人殷倍倍、袁环签订一份《房屋买卖合同》房屋面积为149.9M2，每平方米单价为2148元。该协议书落款甲方杨家友签字并加盖广水金色家园销售部公章。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告何喜容有旧房屋需要改造，经原、被告双方约定由湖北国安公司对其进行拆迁返建，并签订建房承包合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告双方应自觉履行各自的权利及义务。被告仅履行部分合同义务后，以各种理由拒绝履行再继续返还一套二房屋的义务，理应继续履行。但双方在签订合同时存在一定瑕疵，对返还一套二房屋面积、价款约定不明，现原告要求按合同约定返还一套二房屋或给付170000元房屋价款。存在异议：1、返还房屋的位置。2、一套二房屋的价款。本院依据查明的事实，在同一小区、同一售房人出售的房屋，一套三房屋面积为149.9M2，单套房平均面积约为50M2，按广水建筑标准一套二房屋面积约为80M2-90M2之间。故本院依法酌定被告湖北国安公司返还原告何喜容房屋面积为80M2，每平方米单价比照殷倍倍、袁环签订《房屋买卖合同》每平方米单价为2148元计算，为171840元，因原告诉请仅要求170000元房款，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北国安房地产开发有限公司在本判决生效之日起还建原告何喜容一套二住房一套折合价款170000元。逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告何喜容对被告湖北国安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5350元，由被告湖北国安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇法院诉讼费汇缴财政专户，收款单位：湖北省随州市中级人民法院。开户银行：中国农业银行随州市分行开发区支行，账号：1790。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐道金
二〇一六年二月二十六日
书记员 周永锋