黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1298号
上诉人（原审原告）梁爽，个体业主，住哈尔滨市呼兰区。
被上诉人（原审被告）于春双，住哈尔滨市呼兰区。
上诉人梁爽因与被上诉人于春双房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼兰民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日以阅卷、询问当事人的方式审理此案。上诉人梁爽，被上诉人于春双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年8月22日，梁爽与于春双签订租房协议书一份，梁爽用于经营补课班、小饭桌生意。约定租赁期限为3年，即从2014年8月22日至2017年8月21日，合同约定：“每年租金20000元，房屋抵押金500元，共计60500元，分二次交齐，后经协商又增加一条，其内容为如乙方（梁爽）中途租期不到三年，按照每年24000元，多退少补；2014年7月之前交足30000元，余下30000元在2015年5月之前交付”租赁合同约定房屋到期乙方（梁爽）提前一个月通知甲方（于春双）下一年是否续租。租赁合同第三条约定：“甲方室内原有装修乙方在租用期间负责爱护、保养、清洁保持原样和卫生质量”。签完合同后，梁爽交付30000元租金。自2015年5月底到8月末期间，于春双多次催梁爽交付其余欠下的房租30000元，梁爽已经决定告知于春双不继续租房，并告诉于春双可以转租。梁爽在租赁期间，对租赁房屋改动洗浴室和大教室及商服牌匾，至今商服牌匾上还是梁爽的电话号码。至开庭时房屋钥匙还在梁爽处，仓房梁爽还在使用。梁爽诉至法院要求于春双退还梁爽多收的租房费人民币6000元。庭审时于春双反诉要求梁爽赔偿延误下年的租房损失30000元及恢复房屋原样及重修牌匾原料、人工费15000元，共计45000元，庭审后于春双向法院提交申请，撤销该反诉请求。
梁爽在一审中诉称：2014年8月22日，其与于春双签订一份《租房协议书》租期为三年，即从2014年8月22日至2017年8月21日，合同约定，每年租金20000元，房屋抵押金500元，共计需收房租60500元。分两次交齐。实际梁爽于2014年7月末之前交给于春双租金30000元。该合同由于春双动笔，经协商又增加一条约定，内容：“如乙方（梁爽）中途租期不到三年，按每年24000元，多退少补。”当梁爽终止租房时，正好实际租期为一整年，租金应给付其24000元。梁爽实际交付30000元，双方约定是2015年5月末的时候交齐余下30000元房款，梁爽5月末的时候已经决定并告知于春双不继续租佣，并告诉于春双可以继续转租。于春双说如果租出去就把房款退给梁爽，租不出去就不退给梁爽。而且于春双那个时候就在窗户上贴上了出租房屋的通知，在5月末、6月初就贴上了，告示是于春双爱人写的，是梁爽粘上去的。梁爽改动房屋的时候是经过于春双同意的。大的房间中间用石膏板隔开了，原来洗手间有个不能用的破了的浴盆，梁爽通知于春双，于春双同意更换，并且还提供的瓷砖。于春双牌匾上的电话号是梁爽的，原来的牌匾已经年久风化，梁爽在上面贴的梁爽电话号，如果梁爽撕下来，牌匾就坏了。于春双之前是住在梁爽楼上，于春双说梁爽改变房屋格局不知道是不对的，而且梁爽已经通知了于春双。合同上对梁爽更改房屋设施没有约定。租房的时候原来房间的东西都还在。而且事先没有约定不租的时候把房屋恢复原样，双方有合同，梁爽就按照合同履行。钥匙现在确实在梁爽手中，仓房也是梁爽在用。梁爽原来是做小饭桌，但是现在孩子太多装不下，所以要换个大点的房子。现于春双不同退房，意思必须得把剩余的6000元租到期，但梁爽始终要求退钱，于春双一直不同意，以各种理由为借口拒绝退款，于春双应退给梁爽租金6000元。可于春双对自己的承诺和条款规定肆意违反，在返回租金上，以各种理由为借口拒绝退款，要求于春双立即按约定退还多收的房租费6000元。
于春双在一审中辩称：梁爽自2014年8月22日开始租用其房屋用于从事个体，补课班、小饭桌，至今梁爽从未向于春双提出不租和退还房屋事宜，于春双的房屋和仓房至今还被梁爽占用，现房屋和仓房所有的钥匙都被梁爽占有和控制，因双方之间签订的租房合同是三年，当时梁爽只是交了一半的租金30000元，余下30000元合同规定应该在今年的三月底交期，自今年5月底到8月末期间，于春双多次催梁爽交付其余欠下的房租30000元，梁爽均已暂时手头比较紧张，等到9月1号孩子开学后，收齐托费一起给付。梁爽在未经于春双同意的情况下私自改动洗浴室和大教室及商服牌匾，至今商服牌匾上还是梁爽的电话号码在招揽生意（按合同规定，如果梁爽不租，需要把于春双的房屋和牌匾恢复原样）。梁爽把于春双原有新安装的大便器用坏后又买了一个新的安上了，等到决定要不租的时候，把大便器卸了下来，用亲属家破旧的进行顶替。梁爽8月末给于春双的爱人打电话告知房屋不租了，只是强调要求退房款，并不提把房屋恢复原样和退房事宜，并在电话里要挟于春双的爱人，对其破口大骂。梁爽说于春双提供的瓷砖的事情不存在。梁爽说其不租，可是现在牌匾上还是梁爽的号码，另外梁爽从未提前通知于春双，于春双根本没有给梁爽退钱的理由，出租房子的告示也不是于春双爱人写的。梁爽把房屋格局改变的事于春双不知道，后来于春双去的时候才看见。梁爽从来没提过要交钥匙的事，就要求退钱，于春双的房子就是用于开办补课班和小饭桌的，梁爽8月31日才告诉于春双说不租了，第二天就9月1日了，所以于春双的爱人就跟梁爽吵起来了。于春双要求反诉梁爽，赔偿延误下年的租房损失费30000元，恢复房屋原样及重修牌匾原料费、人工费15000元，共计45000元。不同意退还梁爽6000元。
原审判决认为：双方签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为3年，合同约定租赁期限不到3年的，按照每年24000元计算，多退少补。梁爽按照合同约定支付30000元租金，梁爽主张租期按照一年计算，并已经通知于春双解除租赁合同，按照一年租期24000元计算租金，要求于春双返还多支付的6000元钱租金。通过法庭事实部分的调查，梁爽虽然主张解除租赁合同的时间是租期为一年时向于春双提出的，于春双主张梁爽是在2015年8月31日才提出不租的。双方对于提出解除合同的具体时间说法不一致。梁爽没有提出充分的证据证明向于春双提出解除合同的具体时间，该举证责任在梁爽，视为举证不能。在实际过程中，梁爽至今租赁房屋上的商服牌匾上还是梁爽的电话号码。至开庭时，租赁房屋钥匙还在梁爽处，仓房梁爽还在用。这可以说明实际梁爽还在继续使用该租赁房屋，视为租赁合同继续履行状态。梁爽的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定判决：驳回梁爽的诉讼请求。案件受理费50元，由梁爽负担。
原审原告梁爽不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，事实是梁爽在一审判决后，偶然在呼兰区的《同城广告》上发现了于春双于2015年7月24日发布的《托教中心出租出兑》广告，联系电话为于春双手机号，可见双方之前签订的房屋租赁协议，于2015年7月24日前就已经解除了。这一点与梁爽在原审中陈述的解除房屋租赁协议时间吻合。梁爽于2015年7月14日就已经与案外人刘艳梅达成了房屋租赁协议事宜，并向刘艳梅交付了订金5000元，同时约定于2015年8月15日交齐剩余房款，此后梁爽于2015年8月20日将全部物品搬离了于春双的房屋。原审法院认定房屋一直由梁爽使用错误。请求：1、撤销原审判决，改判于春双返还梁爽剩余房款6000元；2、于春双承担全部诉讼费用。
被上诉人于春双辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
在二审庭审过程中，上诉人梁爽举示了如下证据：
证据1.2015年7月24日第338期B版、2015年7月31日的《同城广告》第339期B版各一份，意在证明：于春双在期刊登广告租赁争议房屋，证明梁爽已经提前通知于春双。
证据2.2015年7月14日梁爽与案外人刘艳梅签订的租房协议一份，意在证明：梁爽已与下一家签订了房屋租赁合同。
于春双对梁爽举示的证据1质证意见：广告是于春双登的，原因是5月底梁爽应该交下半年的房费，于春双找梁爽要钱，梁爽一直推脱到暑假期间，于春双的房子是按照补课班装修的，暑假租不出去就不好租了，梁爽最后也没把房子交给于春双，于春双也租不出去，最后广告白登了，于春双的钥匙不是一把，而是很多把，包括栅栏的钥匙、房门的钥匙等。
于春双对梁爽举示的证据2质证意见：不认可该协议。
被上诉人于春双未提交证据。
本院认证意见：对梁爽提交的证据1，因于春双承认该广告是其所刊登，故本院予以采信。但对梁爽以此提出提前通知于春双的主张，不予采纳。对梁爽提交的证据2，因于春双对此不予认可，故对该份证据本院不予采信。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：公民的合法权益应当受到法律保护。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为梁爽于何时通知于春双不再继续承租房屋。
关于梁爽提出其于2015年5月末就已通知于春双不再续租房屋，故于春双应当返还其房租6000元的主张。因其在一审中未提交充分证据对此予以证实，在二审中提交的《同城广告》，只能证明于春双刊登广告是由于梁爽未按合同约定交纳租赁费30000元后的自行招租行为，但不能据此证明梁爽已经通知于春双不再租房。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，梁爽的主张缺乏证据支持。且梁爽自认其仍在使用库房并有房屋的钥匙。该行为表明梁爽仍在使用该租赁房屋。据此，对其提出的该项主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由梁爽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘松江
审 判 员 安红霞
代理审判员 王桂玲
二〇一六年五月十七日
书 记 员 徐 翀