上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终10号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海周洋景观设计工程有限公司，住所地上海市闵行区莲花路1555号907室。
法定代表人：杨炳林，执行董事。
委托诉讼代理人：周明洋，男，上海周洋景观设计工程有限公司工作。
委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海建括实业有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇新兴路879号2幢118室。
法定代表人：郑梅兰，总经理。
委托诉讼代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。
上诉人上海周洋景观设计工程有限公司（以下简称“周洋景观公司”）与上诉人上海建括实业有限公司（以下简称“建括实业公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周洋景观公司的委托诉讼代理人赵曙东、周明洋，上诉人建括实业公司的委托诉讼代理人邹伟宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周洋景观公司上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判建括实业公司向周洋景观公司支付自2014年8月1日起至2017年5月31日止的电费213,818.75元(人民币，下同)；建括实业公司向周洋景观公司支付2016年6月1日至2017年5月31日的房租503,700元。事实和理由：1、一审法院以上诉人未能提供充分证据证明实际发生的金额为由，对于周洋景观公司主张的2016年12月6日至2017年5月31日的电费10,318.75元未予支持，显属错误。周洋景观公司已经提供了相应证据，且建括实业公司在此期间实际使用房屋，不可能不发生电费；2、建括实业公司应支付第五期租金（2016年6月1日至2017年5月31日）503,700元，但本案没有证据证明其支付过该笔租金。第一，建括实业公司已于2014年1月27日承认30万元的房租并未打款，也没证据表明其曾经支付过20.37万元的现金；第二，2014年周某出具的《欠款条》中的所谓现金借款实系2014年1月21日《房屋租赁补充协议》涉及的赔偿款30万元。后该30万元赔偿与相关费用抵扣后剩余10万元，该30万元并未用于抵偿第五期租金。
建括实业公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回周洋景观公司的一审全部诉讼请求，支持建括实业公司的一审全部反诉请求。事实和理由：1、根据《欠款条》的约定，若30万元借款逾期未还，则该借款抵当年的租金，而已经现金预付的20.37万元周洋景观公司应当退还，故一审法院对于该欠条内容的理解存在错误；2、关于周洋景观公司应支付的赔偿款。首先，两次协议本身就能证明两次装修和拆除的事实；其次，周洋景观公司一审中增加诉请20.37万元的理由是“当时是因为原告认为这部分租金在赔偿金30万元中进行了抵扣”，该理由能够佐证上述事实；其三，一审法院认定30万元赔偿款项经抵扣后确认为10万元，缺乏依据，没有证据支持。
周洋景观公司与建括实业公司对于对方的上诉请求互不认可，均要求驳回对方的上诉请求。
周洋景观公司向一审法院起诉请求：1、判令建括实业公司向周洋景观公司支付2015年6月1日至2016年5月31日的房租203,700元；2、判令建括实业公司向周洋景观公司支付2016年6月1日至2017年5月31日的房租503,700元；3、判令建括实业公司向周洋景观公司支付2012年6月1日至2017年5月31日五年的物业管理费30,000元；4、判令建括实业公司向周洋景观公司支付自2014年8月1日至2017年5月31日的电费213,818.75元、自2012年6月1日至2017年5月31日五年的水费1,670元。
建括实业公司则向一审法院反诉请求：判令周洋景观公司返还欠款和赔偿款30.103万元。
一审法院认定事实：2012年3月5日，周洋景观公司（甲方）与建括实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将上海市松江区XX镇XX路XX号XX号楼XX号楼1层东侧1,300平方及7号楼8号楼过道300平方、8号楼2层东侧300平方（以下简称“涉案房屋”）租赁给建括实业公司。合同第二条约定：“1.7号楼1层东侧面积共计680平方，价格为0.75元/平方；8号楼1层东侧共计620平方，价格为每天0.75元/平方；7号楼8号楼过道300平方，价格为每天0.6元/平方（二楼300平方甲方负责装修过道）。面积总计：1,900平方，租赁期为5年，五年内租金不递增。后五年乙方如需续租，有优先续租权，租金按每年总价的6%递增。租期于2012年5月1日起至2017年4月30日止。此价格不含发票。2.租金一年一付，需提前一个月支付，先付后用，8号楼二楼物业费由甲乙双方平摊。若甲方四楼造好后，需预留部分面积给乙方（此面积为毛坯房），面积按乙方需求待定，租金为每天0.3元/平方，五年后按租金的6%递增。”房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
2014年1月21日，周洋景观公司（甲方）与建括实业公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，双方约定因周洋景观公司8号厂房四楼650平方住宿房拆除，给乙方造成装修费损失30万元，双方达成协议：1.甲方将三楼装修完整的650平方住宿房给乙方使用（两间住宿房及一间厨房需重新改造，费用由甲方承担），租金为每天0.3元/平方（五年内租金不递增），后五年按租金的6%递增，租赁期起始以甲方实际全部将房屋完整交付乙方入住后计算；2.甲乙双方协商约定，在合同协议租期内8号三或四楼的房屋无论任何原因被拆除，甲方承诺补偿乙方损失人民币30万元整；3.甲方承诺自2014年6月30日起，如8号厂房三楼住宿房还未能完全交付乙方使用，乙方有权从每个月的电费或者其他任何应付甲方款项中直接扣除，直到人民币30万元完全扣完为止；双方约定若在协议期5年以外，房屋被拆除甲方不承担责任费用。
2014年1月21日，周洋景观公司出具《房租款收据》一张，载明：今收到上海建括实业有限公司2015年6月1日至2016年6月1日止全年房租款，该房租款是预付XX园8号厂房一楼及二楼办公区的全年房租款：503,700元（其中转账汇款：人民币叁拾万元，收款人：周某XXXXXXXXXXXXXXX3517XXX，现金贰拾万叁仟柒佰元整），具体面积、单价详见双方租赁合同。收据由周洋景观公司的原法定代表人周某签字。同日，案外人周某账号为XXXXXXXXXXXXXXX3517的中国农业银行账户，收到来自户名为林某1的30万元转账记录，上注明用途为预付2016年房租款。
2014年1月21日，周洋景观公司还出具《房租款收据》一张，载明：今收到上海建括实业有限公司2016年6月1日至2017年6月1日止全年房租款，该房租款是预付XX园8号厂房一楼及二楼办公区的全年房租款：503,700元（其中转账汇款：人民币叁拾万元，收款人：周某XXXXXXXXXXXXXXX3517XXX，现金贰拾万叁仟柒佰元整），具体面积、单价详见双方租赁合同。
2014年1月27日，建括实业公司的法定代表人林某出具说明一份，载明“原2016年6月1日至2017年6月1日（一审法院误写为“2016年6月1日”）租房款叁拾万元正，未打款”。
2014年1月27日，案外人周某出具《欠款条》一张，载明：“今欠到林某现金，人民币300,000元，本人周某承诺于2014年7月30日（阳历）止，将全额归还林某。如逾期没有还清款，将此欠款抵2016年6月1日至2017年6月1日止全年房租款，该房租款是XX园XX号厂房一楼及二楼办公区的全年房租款，详细事项见双方租赁合同。若到期因任何原因无法抵消房租款时，本人将用私有或者共有房产及其他价值的资产等，无条件偿还此欠款”。
2014年1月27日，案外人林某出具说明一份，载明：“本人林某承诺欠款人周某在2014年7月30日前归还所欠款叁拾万元正，到期按贰拾伍万元偿还即可，此据”。
2014年11月10日，周洋景观公司（甲方）与建括实业公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定因甲方XX园XX号厂房四楼650平米住宿房拆除，给乙方造成装修费损失。甲方承诺赔偿乙方经济损失，共计人民币10万元，双方达成协议：1.乙方有权从支付甲方8号厂房每月所使用的电费金额或其他任何应付甲方款项中直接抵除，直至赔偿款项完全扣除完为止；2.甲方承诺自2014年12月1日起，XX园XX号厂房二楼的其他租户的每年继租金（除乙方承租的面积外），由乙方无条件代收全额租金，用于甲方支付乙方的赔偿款。3.甲方承诺对乙方赔偿款未付完的余额部分，将用于抵甲方租赁于乙方XX园XX号厂房2017年6月1日后的租金，直至甲方对乙方的赔偿款付完为止。
2016年1月13日，林某出具收据一张，证明收到周洋景观公司现金17,500元。
2016年11月22日，周洋景观公司（甲方）与建括实业公司（乙方）就涉案房屋又签订《房屋租赁合同补充协议》，双方就租赁面积、租赁价格重新进行了确认，并将租赁期变更为2012年6月1日至2017年5月31日。同时，双方在第四条约定“经甲乙双方协商决定，乙方的物业管理费按每年6,000元（陆仟元整）收取，租赁期2012年6月1日起至2017年5月31日止，5年租赁期共计人民币3万元（叁万元整）”；第五条约定“经甲乙双方协商决定，甲方未收取乙方的电费款，按实际使用量：1.25元/度计算”；合同第六条约定“乙方需配合甲方审核来往账目，如审核结果甲方还欠有乙方的所有款项必须于2017年3月31日前全额付清，否则乙方有权要求甲方按现有原租赁合同条款继续履行本合同，直至甲方所欠乙方的款项抵扣完为止”；合同第七条约定“乙方购买甲方游泳馆会员通卡20张，合计金额50,000元（伍万元整），于2017年1月1日至2022年1月1日止，此期间内均可开通使用，每张卡开通后使用有效期1年”。
2016年11月22日，建括实业公司出具收据，载明周洋景观公司已支付5万元向建括实业公司购买游泳会员通卡20张，此款项金额可用于抵扣周洋景观公司所欠建括实业公司的款项。
2016年12月27日，周洋景观公司、建括实业公司签订《对账单》一份，载明自2014年10月11日至2016年12月5日电费203,500元，截止至2016年12月5日止水费为1,670元；建括实业公司使用的水电费用按甲、乙双方签订的补充协议执行，从周洋景观公司所欠建括实业公司的款项中扣除，若扣除周洋景观公司欠款后有不足的金额，建括实业公司将以现金补交齐。
另查明，松江区XX镇XX路XX号房屋，登记在上海XX有限公司名下。
2011年10月12日，案外人上海XX有限公司作为出租方（甲方）、周洋景观公司作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的用房坐落在本市松江区XX镇XX路XX号XX#、XX及XX工棚共计三幢；租赁期限自2012年6月30日至2022年6月30日。
庭审中，周洋景观公司提供电费抄表记录、水电表照片及2016年12月31日上海XX有限公司财务部出具的情况说明一份，主张截至2016年12月5日，建括实业公司尚欠周洋景观公司电费203,500元、水费1,670元，建括实业公司对此没有异议。
庭审中，周洋景观公司提交了案外人李某出具的证明一份，证明2014年1月建括实业公司的人员住在8号楼3楼北面，李某作为XX有限公司的员工住在8号楼3楼南侧，其本人入住宿舍后直至3楼和4楼被全部拆除，未见有人对4楼已被拆除部分进行重新装修。建括实业公司质证认为，证人没有出庭，真实性存疑，证明人是员工的租户，存在利害关系；的确拆除过两次，后来三楼四楼都被拆掉了。
庭审中，建括实业公司提供2013年11月29日至2014年1月25日直接收取的现金收据，证明在2014年1月21日至2014年1月27日，其具有50.37万元的现金支付能力。周洋景观公司对此不予认可，认为不是正规发票，且收取现金的流水账不等于在特定时点拥有的现金数额，现金收据也不能证明建括实业公司支付了房租。
庭审中，建括实业公司提交了照片一组，证明8号楼四楼装修分别在2014年1月和11月二次被拆除，2014年1月第一次拆除，仅局部破坏为阻止继续装修，后周洋景观公司称其能协调好相关方面，建括实业公司再次装修，但2014年11月第二次被彻底拆除。周洋景观公司则质证认为，真实性不清，对证明内容和目的有异议。涉案房屋四楼装修先拆除，然后是三楼和四楼完全拆除，拆除到完全拆除相隔8-12个月；周洋景观公司、建括实业公司均知道四楼甚至三楼是违章建筑，政府已经执法了，都有可能被拆除的，故周洋景观公司不可能要求建括实业公司再次装修，建括实业公司也未提供再次装修的合同、发票，也未证明再次装修后其员工实际居住。
庭审中，建括实业公司申请证人孔某出庭作证，并提供了孔某取款的银行流水明细，证明2014年1月27日建括实业公司向孔某借款20万元，以便支付给周洋景观公司作为借款，因为建括实业公司的法定代表人林某和孔某是很好的朋友，就没有打借条。周洋景观公司则质证认为，真实性、关联性存疑，讲的是20万元，也不是30万元，证人的陈述不实，林某是建括实业公司的前法定代表人，真正的负责人是林某的哥哥。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周洋景观公司、建括实业公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议等均系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点有三：1、周洋景观公司主张的2015年6月1日至2016年5月31日的20.37万元租金是否应当支付？2、周洋景观公司主张的2016年6月1日至2017年5月31日的租金50.37万元是应当支付还是应当部分返还？3、周洋景观公司应当支付给建括实业公司的赔偿款应当是多少？
对于第一个争议焦点，2015年6月1日至2016年5月31日的租金20.37万元，周洋景观公司主张建括实业公司没有支付，而建括实业公司辩称已经现金支付，一审法院认为，周洋景观公司的原法定代表人周某已经于2014年1月21日出具过房租款收据，载明已经预收了该期的全年房租，20.37万元是现金支付。周洋景观公司虽对此不予认可，但并未提供充分的证据予以证实，且在合同履行期间周洋景观公司也并未提出异议，故一审法院对此难以支持。况且，即便该期租金未付，建括实业公司辩称的该期租金已过诉讼时效的意见，于法有据，一审法院对此予以采纳。
对于第二个争议焦点，2016年6月1日至2017年5月31日的租金50.37万元，周洋景观公司主张建括实业公司没有支付，建括实业公司辩称已经支付，且周洋景观公司应当返还建括实业公司多付的20.37万元，一审法院认为，如上所述，周洋景观公司的原法定代表人周某已经于2014年1月21日出具过房租款收据，载明已经预收了该期的全年房租，20.37万元是现金支付，故一审法院对此予以采纳；其次，虽然建括实业公司反诉主张周洋景观公司已收的30万元抵该期全年的房租，但建括实业公司已于2014年1月21日将20.37万元的现金支付给周洋景观公司，且双方于2014年11月10日的补充协议中也确认，此后再有赔偿款将用于抵付2017年6月1日之后的租金，故一审法院认为周洋景观公司收取的30万元现金应理解为抵付该期剩余的全年房租，抵付完毕后，该期的房租已经结清。故对于双方相关的本反诉请求，一审法院均不再支持。
对于第三个争议焦点，周洋景观公司主张应当支付给建括实业公司的赔偿款为10万元，而建括实业公司认为应当为40万元，一审法院认为，双方就同一事项先后形成两份补充协议，形成在后的补充协议确认因8号厂房四楼650平方住宿房拆除的装修费损失为10万元，建括实业公司虽辩称此系其再次装修的损失，但并未提供充分的证据予以证实，故一审法院采信周洋景观公司的观点，即周洋景观公司应赔偿给建括实业公司的30万元款项经与相关费用抵扣后，至2014年11月10日双方确认赔偿金为10万元。该赔偿金除抵扣建括实业公司确认收到周洋景观公司的款项17,500元和游泳卡折现5万元外，其余的32,500元周洋景观公司应当赔付给建括实业公司。
此外，对于周洋景观公司本诉主张的物业管理费30,000元、自2014年8月1日至2016年12月5日的电费203,500元、水费1,670元，建括实业公司并无异议，一审法院予以支持。对于周洋景观公司本诉主张的自2016年12月6日至2017年5月31日的电费10,318.75元，建括实业公司诉讼中未予确认，周洋景观公司也并未提供充分的证据证实实际发生的金额，双方可以另行解决。
一审法院判决：一、上海建括实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海周洋景观设计工程有限公司自2012年6月1日起至2017年5月31日止五年的物业管理费30,000元；二、上海建括实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海周洋景观设计工程有限公司自2014年8月1日起至2016年12月5日止的电费203,500元；三、上海建括实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海周洋景观设计工程有限公司自2012年6月1日起至2017年5月31日止的水费1,670元；四、上海周洋景观设计工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海建括实业有限公司赔偿款32,500元；五、驳回上海周洋景观设计工程有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海建括实业有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,544元，减半收取7,772元，反诉案件受理费2,907.72元，合计诉讼费10,679.72元，由上海周洋景观设计工程有限公司负担5,664.50元（已付），上海建括实业有限公司负担5,015.22元（已付2,907.72元，余款2,107.50元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
周洋景观公司提交如下证据：证据1，建括实业公司2015年1月20日出具的收据，建括实业公司还收到周洋景观公司支付的8幢厂房4楼装修赔偿款25,000元；证据2，周明洋与林某之间的微信截图，欲证明周洋景观公司一直向对方主张租金及水电费；证据3，工商登记资料，欲证明周洋景观公司的法定代表人是杨炳林，从未变更过，故周某并非公司法定代表人。建括实业公司对于证据1的真实性、合法性及关联性予以认可，但该收据也表明周洋景观公司长期拖欠建括实业公司资金的事实。对于证据2，因无法查看原件，故对其真实性、合法性、关联性不予认可。对于证据3的真实性及关联性予以认可。
建括实业公司亦提交了其自XX管理中心调取的租赁房屋两次拆除的现场图片资料，欲证明2013年9月17日第一次拆除，拆的是房屋内的隔墙及窗户，但因违章人员没有自行拆除的其余部分，故2014年9月执法部门强行拆除。周洋景观公司对于该证据的真实性表示认可，确实存在两次拆除，但该证据不能证明建括实业公司存在两次装修的证明目的。
本院经审查，对于周洋景观公司提交的证据1、3的证明力予以认可，但证据2仅为截图，无法确认其真实性。对于建括实业公司提交证据的真实性予以认可，但该证据并不足以证明其要证明的内容。
经本院审理查明，一审法院关于周某系周洋景观公司法定代表人的认定存在错误。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，建括实业公司于2015年1月20日出具收据，载明收到周洋景观公司8幢厂房4楼装修赔偿款25,000元。
本院认为，根据本案现有证据以及当事人的庭审陈述，周洋景观公司与建括实业公司关于涉案补充协议、收据等书面材料形成的过程和原因、当事人实际付款以及款项具体抵扣情况的部分陈述均存在缺乏证据支持或者不合理之处，导致部分案件事实处于真伪不明的状态。但本院需指出的是，无论双方关于实际付款情况以及各类款项具体抵扣过程如何，根据双方最后于2014年11月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》中关于装修赔偿款数额以及协议第3条上述赔偿款余额抵扣涉案房屋2017年6月1日之后租金的约定，足以认定该补充协议系双方对于装修赔偿款以及租金支付情况的最终结算。换句话说，周洋景观公司还需要向建括实业公司支付装修赔偿款10万元，而协议履行后该赔偿款未付完的余额部分则用于抵扣涉案房屋2017年6月1日之后租金的约定则表明承租方2017年6月1日之前的租金已支付完毕。由此，一审法院判决驳回周洋景观公司关于欠付租金的本诉请求和建括实业公司要求返还多付租金以及先前协议所涉30万赔偿款的反诉请求，并无不当，本院予以维持。关于欠付的装修赔偿款数额，鉴于周洋景观公司二审中提交的新证据能够证明其曾于2015年支付赔偿款25,000元，建括实业公司对此亦予以认可，故本院对相应判决予以调整。至于物业费及水电费的支付问题，一审法院所作处理并无不当，本院予以维持。综上所述，周洋景观公司和建括实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4840号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4840号民事判决第四项为：上海周洋景观设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海建括实业有限公司赔偿款人民币7,500元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币15,544元，减半收取7,772元，反诉案件受理费2,907.72元，合计诉讼费10,679.72元，由上海周洋景观设计工程有限公司负担5,423.02元，上海建括实业有限公司负担5,256.7元。
二审案件受理费人民币19,619.72元，由上海周洋景观设计工程有限公司负担8,940元，上海建括实业有限公司负担10,679.72元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……