南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终164号
上诉人（一审原告）廖咸领，男，1975年9月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张碧英，广西国海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄能昉，广西国海律师事务所律师。
上诉人（一审被告）李建立，男，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：李念芸,北京市邦盛律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：莫柳星，北京市邦盛律师事务所广西分所律师。
上诉人廖咸领因与上诉人李建立房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月20日、9月21日公开开庭审理了本案。上诉人廖咸领的委托诉讼代理人张碧英，上诉人李建立的委托诉讼代理人李念芸、莫柳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖咸领上诉请求：1.撤销（2015）南铁民初字第724号民事判决第一、二项，改判李建立向廖咸领赔偿房屋墙体、地面、门窗、水电和设备（物品）安装等房屋装修损失共计699957元；2.本案诉讼费由李建立承担。事实和理由：1.一审法院认定廖咸领对《房屋租赁协议书》无效承担30%的责任，并分担损失是错误的。李建立作为涉案房屋的所有人，未办理建设工程规划许可证导致本案合同无效，应承担全部责任，赔偿装修损失。2.一审法院认定房屋内可移动物品不构成廖咸领装修损失是错误的。廖咸领按酒店样式配套订制装修，中央空调、餐桌镶嵌式、床、电脑桌子、电视柜、窗帘等也都是镶嵌入墙体式的装修，不能自由移动，也无法二次利用。3.一审法院扣除227735.37元装修价值是错误的,评估报告的内容并不包括李建立的装修项目及价值。4.一审法院遗漏查明李建立于2014年12月26日将涉案房屋大门上锁收回，并在2016年8月底擅自破坏、处分涉案房屋装修、设备、物品的事实。5.一审法院适用法律错误。李建立违反合同无效返还财产的义务，应赔偿廖咸领该部分损失。
李建立辩称，李建立对本案租赁合同无效并无过错，即使存在过错，也应由廖咸领承担更大的过错责任。廖咸领在承租时就知晓该房屋没有取得建设工程规划许可证及其他相关证照，且其未经李建立同意擅自装修第三层以上房屋,应由其承担全部装修损失。一审判决双方承担房屋装修损失的比例显失公平，即使李建立需要分担装修损失，也应当与廖咸领恢复原状的费用相抵扣。李建立知道廖咸领租赁涉案房屋用于经营酒店，第一、二层经营餐饮，第三至第六层经营酒店客房，交付涉案房屋时已经进行了基础装修，除热水供水系统需要安装水管外，廖咸领不需要重新装修即可用于酒店客房经营。廖咸领承租期间将涉案房屋转租给第三人周志辉，周志辉亦对涉案房屋进行过装修。鉴定时并未进行区分，不是廖咸领装修的部分不应当计算在廖咸领的损失部分。涉案房屋内可以拆除、移动的物品设备属于廖咸领所有,其有义务拆除并搬离,没有证据证实李建立破坏、处分房屋装修以及设备物品。该房屋的装修装饰已经投入经营使用多年,价值评估意见书没有进行折旧，不应作为定案依据。
李建立上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第724号判决第一项，改判驳回廖咸领一审全部诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由廖咸领承担。事实和理由与李建立的答辩意见一致，不再赘述。
廖咸领辩称，廖咸领租赁涉案房屋的用途是经营酒店，该房屋在交付时未经过装修，廖咸领进行酒店式装修是为了实现合同目的。廖咸领亦未转租涉案房屋，与周志辉之间是合作经营关系。评估鉴定是通过向法院申请，双方共同选定的鉴定机构，整个流程均由双方参加，评估意见应当作为定案依据。其余答辩意见与廖咸领上诉理由一致，不再赘述。
廖咸领向一审法院起诉请求：1.李建立向廖咸领赔偿装修损失130万元；2.本案诉讼费由李建立承担。诉讼过程中，廖咸领变更第一项诉讼请求为：李建立向廖咸领赔偿房屋墙体、地面、门窗、水电和设备（物品）安装等房屋装修损失699957元。一审法院认定事实：2012年8月22日，廖咸领与李建立签订一份《房屋租赁协议书》，约定由李建立将位于南宁市仙葫开发区私有住宅楼房整幢出租给廖咸领经营使用，租赁期限自2012年3月1日至2032年3月1日。该房屋第一层铺面及第二层室内装修由廖咸领设计出资装修，但不能破坏房屋原来主体结构，要改变房屋结构的须经李建立同意才能施工。合同还对其他的权利义务作了约定。该协议书的乙方（承租方）一处载明“天池山大酒店”。合同签订后，廖咸领将涉案房屋用于天池山大酒店的经营，并进行酒店装修。2015年2月4日，李建立以廖咸领拖欠租金为由，将廖咸领起诉至一审法院，提出解除合同、腾退房屋、支付租金等诉讼请求。2015年7月15日，一审法院作出（2015）南铁民初字第112号民事判决，认定因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议书》无效，该民事判决已经生效。现李建立已收回房屋，并将部分房间对外出租。在本案审理过程中，廖咸领向一审法院提交书面申请，要求对涉案房屋的装修损失价值进行鉴定。一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司（以下简称国宏信南宁分公司）进行评估，该公司于2016年7月27日出具《价格评估结论书》，鉴定意见为涉案场地的家电家具价值65407元，装修价值为445115元，其他部分价值189435元。一审法院组织双方当事人对上述评估结论进行质证，李建立提出其中部分装修是房屋出租给廖咸领之前由李建立出资装修的，还有的是政府部门或案外人周志辉进行装修的，之后一审法院组织双方当事人到涉案房屋进行勘查。因李建立未提供有力证据证实廖咸领将涉案房屋转租给周志辉及周志辉对涉案房屋进行了装修，一审法院对李建立关于“装修损失是周志辉的”抗辩意见不予采纳。综上，一审法院对廖咸领关于涉案房屋的装修损失认定如下：1.涉案房屋中可以移动的物品包括格力空调（挂式）、沙发、餐桌、床、电脑桌、电视柜、窗帘等，以上可移动的物品价值总计71612.36元。2.扣除李建立原有的装饰装修物价值及其提出异议的部分共计227735.37元，廖咸领对涉案房屋已形成附合的装修价值为400609.27元。
一审法院认为，根据已生效的（2015）南铁民初字第112号民事判决，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方于2012年8月22日签订的《房屋租赁协议书》无效。本案中，双方签订合同的时间为2012年8月22日，约定租赁期限为2012年3月1日至2032年3月1日，可见廖咸领使用房屋在前，合同签订在后。李建立知道或者应当知道廖咸领将涉案房屋用于酒店经营并对整幢房屋进行了装修。协议书中虽只载明李建立同意廖咸领对房屋一、二层进行装修，但该协议书于2012年8月22日签订，2015年初双方才发生纠纷，李建立在合理期限内并未对廖咸领装修房屋提出异议，可以视为李建立同意廖咸领对涉案房屋进行装饰装修。涉案房屋中可以移动的物品包括格力空调（挂式）、沙发、餐桌、床、电脑桌、电视柜、窗帘等，以上可移动的物品归廖咸领所有，由廖咸领搬走。廖咸领要求李建立支付可移动物品的装修损失，无法律依据，一审法院不予支持。关于造成合同无效的过错责任，李建立将无建设工程规划许可证的房屋出租给廖咸领，对造成合同无效负主要责任。廖咸领承租房屋用于经营酒店，应谨慎审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证，廖咸领未尽审慎义务，对造成合同无效负次要责任。廖咸领在未审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证的情况下，就投入大量资金进行装修，一审法院酌情认定廖咸领对装修损失承担30%的责任，李建立对装修损失承担70%的责任。廖咸领对涉案房屋已形成附合的装修价值为400609.27元。因此，李建立应向廖咸领赔偿装修损失280426.49元（计算方式：400609.27元×70%）。廖咸领要求李建立赔偿装修损失699957元，一审法院支持其中的280426.49元，多出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、李建立向廖咸领赔偿装修损失280426.49元；二、驳回廖咸领的其他诉讼请求。案件受理费10800元，鉴定费7500元，合计18300元（廖咸领已预交），由廖咸领负担10968元，李建立负担7332元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。由于李建立提出一审评估意见应当对价格进行折旧，本院经审查认为，李建立的该项主张有事实和法律依据，遂向国宏信南宁分公司发函，要求对本案意见书的鉴定价格进行折旧，时间计算从2014年8月5日计算至2016年8月31日止。2017年8月21日该公司向本院出具答复函，对前述事项作出补充说明，涉案房屋装修部分折旧总金额为329385元，设备（物品）总金额为43169元，其他部分140182元。其中一层、二层的装修部分折旧后的总金额分别为25212.3元（34070.68元×74%成新率）和29147.5元（39388.51元×74%成新率），其他内容详见答复函。本院组织当事人进行了举证质证。廖咸领针对国宏信南宁分公司二审期间出具的答复函发表了如下质证意见：该函已经过了举证期限，对其形式真实性和关联性没有异议，但对其内容的真实性和合法性不予认可，不能作为定案依据。2014年8月5日涉案房屋装修好后，2015年3月就因与李建立发生纠纷诉至法院，廖咸领此后就没有实际使用涉案房屋，不应当进行折旧。李建立针对国宏信南宁分公司二审期间出具的答复函发表如下质证意见：对评估机构作出的补充说明的真实性、合法性、关联性没有异议，但以下几项不应该列入廖咸领的装修损失：1.可移动物品；2.李建立自行装修部分及第三人周志辉装修部分；3.消防、水电安装、监控以及弱电、化粪池等其他部分；4.双方一审提出的对装修有异议的部分；5.廖咸领在外墙以及屋顶违法搭建的设备及装修。
经质证，对双方当事人二审争议的事实本院认定如下：由于双方没有办理正式的退房交接手续，廖咸领提交的证据未能证实李建立已于2014年12月26日收回房屋。李建立庭审时陈述其已于2016年9月将涉案房屋收回。关于房屋内的物品设备等如何处置的事实，庭审时双方的陈述不一致，双方提供的证据都无法证实该部分事实，但交还房屋是承租人的义务，由于廖咸领无法证明交还房屋的时间，故本院采信李建立关于收回房屋时间的陈述。
李建立于2016年9月收回涉案房屋。本案的评估鉴定由一审法院组织，双方当事人全程参与，整个流程符合法律规定，可以作为定案的参考依据。国宏信南宁分公司二审期间出具的答复函，系对本案意见书的补充说明，亦可以作为定案的参考依据。
经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，李建立于2016年9月收回涉案房屋。根据国宏信南宁分公司2017年9月15日向本院发出的答复函，涉案房屋一层、二层的装修部分，从2014年8月5日计算折旧至2016年8月31日的金额分别为25212.3元和29147.5元（其他内容详见补充说明函），共计54359.8元。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.涉案房屋装修损失的数额应如何认定；2.涉案房屋的装修损失应如何承担。
关于第一个争议焦点，依照本案的《房屋租赁协议》第二条的约定，第一层铺面及二层室内装修由廖咸领设计出资装修，但不能破坏房屋原来主体结构，要改变房屋结构的须经李建立同意才能施工。双方约定由廖咸领进行装修的部分为第一层和第二层，而且明确约定是对室内进行装修，但廖咸领对整栋楼的外墙、室内都进行了装修施工，也没有证据证明其装修行为经过李建立的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条之规定，廖咸领未经李建立同意而自行装修的部分，装修损失由其自行负担，李建立只对涉案房屋一层、二层室内已形成附合的装修部分现值损失承担相应的赔偿责任。涉案房屋内未形成附合的可移动设备（物品），由于李建立不同意利用，应由廖咸领搬离。李建立主张其签订本案租赁合同前，已经对涉案房屋进行了装修，应当在装修损失中扣除该部分。但李建立提供的证据不足以区分哪些部份为其装修，亦无法确定是否已经被新的装修所覆盖，故本院不予支持。廖咸领认为一审法院扣除李建立原有的装饰装修价值及其提出异议的部分共计227735.37元是错误的，其该项主张有事实依据，本院予以支持。至于房屋装修价值折旧的问题，由于前述法律规定租赁合同无效时已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，即应以装饰装修上存在的现存价值为限，而不能以承租人支出的数额为准。故李建立提出应当对涉案房屋的装修部分进行折旧的主张有法律依据，本院予以支持。依据国宏信南宁分公司2017年9月15日向本院发出的答复函，涉案房屋一层、二层的装修部分，从2014年8月5日计算折旧至2016年8月31日的金额分别为25212.3元和29147.5元（其他内容详见补充说明函），共计54359.8元。
关于第二个争议焦点，由于廖咸领在承租涉案房屋前就明确知晓该房屋未取得建设工程规划许可证，依然决定与李建立签订本案租赁合同，李建立在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情形下仍然将该房屋出租获取收益。故双方当事人对于本案租赁合同无效均应当承担责任，且双方的责任相当，应当各自承担50%的损失。李建立主张一审法院认定双方当事人对合同无效的过错责任比例为30%和70%不准确有事实依据，本院予以调整。故李建立应当承担27179.9元（54359.8元÷2=27179.9元）装修损失,其余部分装修损失由廖咸领自行承担。
综上所述，上诉人廖咸领、李建立的上诉请求均有部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销（2015）南铁民初字第724号民事判决；
二、上诉人李建立向上诉人廖咸领赔偿装修损失27179.9元；
三、驳回上诉人廖咸领的其他诉讼请求。
一审案件受理费10800元，鉴定费7500元（上诉人廖咸领已预交），二审案件受理费16306元（上诉人廖咸领已预交10800元，上诉人李建立已预交5506元），共计34606元，由廖咸领负担33262.2元，李建立负担1343.8元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 黄 雪
审判员 彭 博
审判员 张红娟
二〇一七年十月三十日
书记员 邹 鹏