山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0403民初1239号
原告：枣庄泉鸿塑料制品有限公司。住所地：枣庄市薛城区陶庄镇东仓工业园（山东万合通用机械有限公司院内）。
法定代表人：王彦超，董事长。
统一社会信用代码：91370403313001215E。
委托诉讼代理人：王道水，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈辉，男，该公司员工。
被告：山东康尔孵化产业管理有限公司。住所地：枣庄高新区兴城街道办事处复元二路西侧***号。
法定代表人：马运桂，总经理。
统一社会信用代码：91370400MA3C4T3Y1U。
委托诉讼代理人：付强，山东金尊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦陆路，山东金尊律师事务所律师。
原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司与被告山东康尔孵化产业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司的委托诉讼代理人王道水、陈辉、被告山东康尔孵化产业管理有限公司的法定代表人马运桂及其委托诉讼代理人付强、秦陆路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年2月17日签订的厂房租赁合同；2、判令被告退还原告剩余租赁费31,867.45元及原告垫付的电费8,000元并赔偿原告损失212,000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月17日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《孵化器入住合同书》，约定甲方提供位于枣庄高新区复元二路西侧钢结构厂房421平方米及办公场所55.3平方米出租给乙方使用，且由甲方保证提供的办公用房本身及水、电、通讯等附属设施处于正常使用状态，租赁期限自2016年3月17日至2019年3月18日，租赁费按年交纳。关于电费的交纳问题，合同约定由原告统一向供电公司交纳，但供电公司对被告出具电费发票，然后由被告向原告出具增值税发票，并扣除原告实际的用电数额，将原告预交的电费与实际的用电费用差价退回原告。在第一年租赁期间届满前一个月，被告突然将原告厂房的电停掉，并要求原告交纳第二年的租金。原告按照被告要求足额交纳了租金33,253元。被告的实际控制人贾程惠还向原告出具了保证书，保证被告在收到原告2017年的房租后给原告送电并同时开具电费增值税发票。2017年2月23日，原告代被告向供电公司预交了3月份电费5,000元。2017年3月29日，被告又将原告的电停掉，并要求原告向其交纳20,000元电费保证金，并加收1角每度电的电费，还要求改变合同约定的电费交费方式。因原告不同意被告的无理要求，被告就拒绝送电，原告于2017年3月30日向枣庄高新区兴城派出所报警，警方并联系到被告实际控制人贾程惠，但贾程惠拒绝与警方见面沟通，后警方离开。时至今日，被告仍未向原告送电。因被告实际控制厂房的变压器房间并加锁管理，原告无法自行送电，且因原告厂房的卷帘门也是电动开关控制，原告的工人无法进入厂房生产作业，机器无法运转。被告的违约断电行为给原告造成巨大经济损失。另外，原告在2016年10月-2017年2月份期间，原告垫付了被告的所有电费，但被告并未将原告实际用电费用与原告垫付的全部电费的差价退回原告。根据合同约定，被告已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告按实际损失的二倍赔偿原告的经营损失、设备看护费及搬家费。现经协商未果，原告特诉至法院，请求依法判令支持其诉请。
被告山东康尔孵化产业管理有限公司辩称，一、原告欠付相关费用的前提下被告无法保证原告正常用电，因此，原告的上述诉请没有事实及法律依据。二、原、被告在合同中约定的违约金过高，请求法院予以调整。
本院经审理认定事实如下，2016年2月17日，原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司作为乙方与作为甲方的被告山东康尔孵化产业管理有限公司签订《孵化器入驻合同》，合同主要约定：第二条（一）甲方的权利和义务1、甲方提供位于枣庄高新区复元二路西侧钢结构厂房421平方米和办公场所55.3平方米供乙方使用；2、甲方应保证提供的办公用房本身及水、电、通讯等附属设施处于正常使用状态…；（二）乙方的权利和义务4、孵化器内的总用电费，由乙方每月前期全部垫付、待发票开出后，再按照甲乙双方实际消费度数，各自承担，其中乙方实际交纳的电费额，由甲方据实给乙方开具增值税发票，同时乙方使用的厂房及办公场所，由乙方负责安装电表；5、乙方有权利根据实际需要自行分配空间，其中乙方负责对使用的厂房大门修改，且甲方参与大门的购置，前期修改费由乙方垫付，待发票开出后，甲方可从乙方支付的租金中减扣乙方购置大门的费用。乙方负责对使用厂房隔离设施的修建，其费用由乙方承担。乙方有义务爱护该办公用房的内外设备，不得损坏办公用房设施。如乙方需要改变办公用房其它非承重结构，需征得甲方书面同意；7、乙方必须在合同签订之日起一个月内基本布置完毕，闲置超过一个月的，甲方有权收回。乙方不得将该办公用房挪作他用或从事和本合同无关的活动…；第三条租赁价格及方式厂房按照每平方每年108元租赁，办公楼按照每平方每年180元租赁，租赁期限共三年，其中第一年按20%、第二年按60%、第三年按100%收取；第四条租金的支付期限与方式合同签订后30日内（租赁期前）乙方一次性付清当年的租金，以现金或网银支付等方式；第五条租赁期限从2016年3月17日至2019年3月18日；第六条违约责任1、甲方必须严格遵守本合同约定的各项条款。甲方提供的办公用房如使乙方无法正常开展业务造成损失的，乙方有权解除合同，并要求甲方根据实际损失的两倍进行补偿；2、乙方必须严格遵守本合同约定的各项条款。乙方未按合同约定内容履行的，甲方有权解除合同，收回办公用房的使用权，并要求乙方按房屋租赁费和合同约定税金额的两倍进行补偿；3、本合同自签订之日起，期限3年，甲乙双方在合同执行期内原则上不得无故中途终止合同，若任何一方提出终止合同，需提前一个月通知对方并得到同意，否则，造成损失按照房屋租赁费全额的两倍进行补偿对方；第八条租金计算附件中约定第一年租金：55,422元／年×20%＝11,084元，第二年租金：55,422元／年×60%＝33,253元，第三年租金：55,422元／年×100%＝55,422元，三年总租金：99,759元。合同签订后，原告交纳了第一年租金后入住并投入生产。
原告入住被告孵化器期间，孵化器登记用电客户为案外人山东康尔医用产业有限公司。孵化器内三家企业（原告、案外人山东康尔医用产业有限公司、案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司）共用一电，分表计量，由原告统一交纳电费后再行结算。电费结算方式为：一、孵化器内电费根据供电部门当月台账记载的实际用电量、电损量、电费，三家公司按比例计算分摊；二、案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司电费计算方式为（用电量＋分摊的电损量）×峰值固定电费1.02615元。其中，分摊的电损量为其用电量×电损系数（总电损量÷总实际用电量）；三、原告电费计算方式为（用电量＋分摊的电损量）×平均电价（实际缴费总额÷实际用电量）。其中，实际缴费总额为总电费－案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司电费，实际用电量为总实际用电量－案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司实际用电量；四、案外人山东康尔医用产业有限公司电费计算方式为实际交纳电费总额－案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司电费－原告电费。另外，原告所用电表为80倍电表。
2016年9月30日，被告对以上三家公司2016年6-9月电费进行核算，该核算包括2016年4、5月份电费。2016年4月至2017年4月，孵化器内实际总用电量为121,854度，电损总量为8,412度，期间电损系数为0.069（8,412度／121,854度），电费总计109,885.97元。2016年4月至2017年4月，原告实际用电量73,848度，总计交纳电费87,375.87元，案外人山东康尔医用产业有限公司已退原告垫付电费2,330元，案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司退原告电费6,300元。上述期间，案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司实际用电量为13,669度。
2017年2月份，原、被告因交纳房租、电费问题双方产生分歧，原告于2017年2月17日交纳了房租33,253元，并于2017年2月23日交纳了最后一次电费5,000元后，双方分歧仍未解决。被告后多次关停原告电路，影响了原告生产。被告于2017年4月12日向原告下达通知，该通知主要内容为：因原告拖欠水电费，同时占用合同约定外厂房，构成违约，通知原告10内交清水电费，退还占用场地等，否则将解除房屋租赁合同。通知下达后，双方仍未达成一致意见，原告后于2017年4月22日搬离租赁厂房。原告欠被告水费248方，每方3.7元，即917.6元。双方电费未结算。
以上事实，由原告提供的孵化器入住合同书、收据、通知、接警证明、电费核算明细、银行付款回单、电费电量台账等证据，被告提交的水、电费统计表、电费电量台账等证据，并结合原、被告的当庭陈述予以证明。
本院认为，原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司与被告山东康尔孵化产业管理有限公司签订的《孵化器入驻合同》，系其双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告应在每月前期垫付孵化器内全部电费，被告据实给原告开具增值税发票。原告在其入住孵化器期间存在未按合同约定期限交纳电费的情形，被告亦存在未据实向原告出具增值税发票的情形，双方均存在违约行为，但双方上述违约行为不足以导致该合同终止履行。后原、被告因交纳房租、水电费等问题产生分歧，被告采取的停电行为导致双方矛盾激化，并影响了原告生产，被告的停电行为是造成合同终止履行的根本原因，被告构成根本违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除双方签订的《孵化器入驻合同》的诉请，本院依法予以支持。原告起诉之日，即为双方合同解除之日。
原、被告合同解除后，原告要求被告退还其剩余租赁费及其垫付电费的诉请，符合法律规定，但原告诉请的剩余租赁费应为合同解除之后合同未履行期间的租金，即30,026.5元。关于原告要求被告退还的垫付电费数额，本院认为，原、被告在实际结算电费时即不是按照原告陈述的一月一结，也不是按照被告抗辩的一季度一结，且原、被告均未提供每月详细的抄表量。考虑到原、被告双方合同已解除，本院按照原告实际整个租赁期间其及孵化器内企业总用电量一并予以结算计算。按照孵化器内三家企业电费结算方式，2016年4月至2017年4月，孵化器内实际总用电量为121,854度，电损总量8,412度，期间电损系数为0.069（8,412度／121,854度），电费总计109,885.97元。案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司实际用电量为13,669度，其电损量为943度（13,669度×0.069），电费14,994.1元（13,669度＋943度）×1.02615元。原告实际用电量73,848度，其电损量为5,096度（73,848度×0.069），其电费为69,233.89元（73,848度＋5,096度）×［（109,885.97元－14,994.1元）÷（121,854度－13,669度）］。原告总计交纳电费87,375.87元，扣除其应承担的电费69,233.89元、案外人枣庄创世达节能门窗科技有限公司退还原告的电费6,300元以及被告退还的电费2,330元，被告现需退还原告9,511.98元。
关于原告要求被告赔偿其两倍的房屋租赁费66,506元、工人工资54,800元、搬家费22,000元、装修费12,680元及其他损失56,014元的诉请。本院认为，被告存在根本违约行为，应承担相应的违约责任，但原告主张的工人工资54,800元、其他损失56,014元、装修费12,680元，证据不足，本院依法不予支持，而原告主张的搬家费为合同终止后原告正常支出的合理费用，该费用不应为原告的损失。原告主张的两倍的房屋租赁费性质为违约金，虽然，原、被告在合同中约定了相关违约金的计算方法，但双方合同中约定的违约金数额过高，被告要求对违约金予以调整的请求，本院予以支持，据此，本院将被告支付原告违约金的数额调整为33,253元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司与被告山东康尔孵化产业管理有限公司之间签订的《孵化器入驻合同》；
二、被告山东康尔孵化产业管理有限公司退还原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司房屋租赁费30,026.5元、垫付电费9,511.98元，合计39,538.48元，扣除原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司欠被告山东康尔孵化产业管理有限公司的水费917.6元，余款38,620.88元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告山东康尔孵化产业管理有限公司支付原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司违约金33,253元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,078元，减半收取2,539元，由原告枣庄泉鸿塑料制品有限公司负担1,803元，被告山东康尔孵化产业管理有限公司负担736元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 张 琪
二〇一七年十一月十四日
书记员 胡安敏