江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民初63号
原告：戴馨，男，1978年1月18日生，汉族，住无锡市北塘区。
委托诉讼代理人：戴志芳（系戴馨之父），男，1952年7月6日生，汉族，户籍地宜兴市，现住无锡市梁溪区。
被告：无锡富隆成房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区北大街22号507室。
管理人：无锡市昊天经济信息咨询有限公司。
负责人：周涛。
委托诉讼代理人：安斌贤，江苏中智律师事务所律师。
原告戴馨与被告无锡富隆成房地产开发有限公司（以下简称富隆成公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告戴馨及其委托代理人戴志芳、被告富隆成公司管理人的委托代理人安斌贤到庭参加诉讼。
戴馨向本院提出诉讼请求：1、驳回富隆成公司管理人《关于车位使用权处理意见的函》中关于仅保留一个车位退还另一个车位使用权并将退还车位使用权对应的价款申报破产债权的处理决定；2、确认县前三号地下A2192、A2193两个车位的使用权均归其所有。事实与理由：其为富隆成公司所售县前三号楼盘3号楼501室住宅业主，所购住宅面积为183.7平方米，购房合同约定2014年12月30日前交房，后由于富隆成公司经营困难，于2015年1月签订延期交房补充合同，将交房日期延期至2016年3月31日，并约定逾期交房违约金150000元抵销附赠车位一处A2192,其外加现金80000元购买另一处车位A2193。2016年11月14日法院根据富隆成公司的申请，裁定富隆成公司破产重整。2017年1月23日，其收到富隆成公司管理人无锡市昊天经济信息咨询有限公司邮寄送达的函，要求其仅保留一个车位，退还另一个车位使用权，并将所退车位使用权对应的价款申报破产债权，其认为富隆成公司管理人的函件缺乏依据，应当驳回。车位使用权转让合同实为长期租赁合同，根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。富隆成公司破产重整不能影响其租赁合同的效力，两个车位的使用权应归其所有。
富隆成公司辩称：1、戴馨仅享有一个车位使用权，根据《物权法》第七十四条、《无锡市物业管理条例》第四十九条、《江苏省物业管理条例》第六十二条规定，小区内的车位车库应优先满足业主的停车需要，如果出售车位车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。本案中，所涉房产项目规划的停车位共计500个，其中人防车位101个，根据《江苏省物业管理条例》第六十六条规定的规定，人防车位不能出售，所以可以出售的车位为399个，根据产监处备案登记的情况，本案涉及房产项目包括住宅136套、面积30406.91平方米，办公房264套、15083.36平方米，商铺623套、面积20055.54平方米，根据规划，停车位是以住宅每100平方米一个、办公房每100平方米0.6个、商铺每100平方米0.5个的标准配置的，需要车位494个，故可售车位无法满足全部业主的需求，《合同法》第五十二条规定恶意串通损害第三人利益的合同无效，本案中戴馨和房产公司应该知晓上述规定，但双方以签订车位使用权转让合同将车位使用权转让给戴馨，属于恶意串通损害其他业主权益，应属无效，故戴馨仅可以购买一个车位，将另一个车位的使用权返还房产公司。2、戴馨可以向管理人申报债权，戴馨以80000元购买了一个车位，另一个车位的购买款项150000元是用开发商逾期交房产生的违约金150000元冲抵的，故戴馨返还一个车位之后，享有对房产公司相应的债权，可以通过向管理人申报债权的方式来维护自己的合法权益。综上，请求法院驳回戴馨诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定事实如下：
2013年5月16日，富隆成公司与戴馨签订《商品房买卖合同》一份，约定戴馨购买富隆成公司开发的县前华府3单元501号住宅房，建筑面积为183.7平方米，价款为1667996元，交房时间为2014年12月30日，土地使用年限至2080年7月29日，签约当日付款1667996元，同日银行按揭贷款500000元。逾期交房的违约责任为：（1）逾期不超过60日，自约定交房之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，自约定交房之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日，戴馨向富隆成公司支付购房款1167996元，余款500000元办理了银行按揭贷款手续。
2015年1月8日，富隆成公司与戴馨签订《补充协议》一份，约定原《商品房买卖合同》约定的交房日期2014年12月31日变更为2016年3月31日，富隆成公司将县前华府地下室编号为A2192号车位使用权以150000元价格转让给戴馨，转让价款150000元不再由戴馨支付，改由富隆成公司2016年3月31日前的延期交房违约金，不论应计违约金额多少皆相互抵销。
2015年1月9日，富隆成公司与戴馨又签订《补充协议》一份，约定原《商品房买卖合同》约定的交房日期2014年12月31日变更为2016年3月31日，富隆成公司将县前华府地下室编号为A2193号车位使用权以80000元价格转让给戴馨，同日，戴馨向富隆成公司支付了80000元。
2015年1月9日，富隆成公司与戴馨签订《车位使用权转让合同》两份，约定富隆成公司将地下室编号为A2192号车位使用权以150000元价格、A2193号车位使用权以80000元价格转让给戴馨，双方商定上述地下车位的所有权属于富隆成公司，戴馨享有永久使用权，并用于停放小型汽车。车位对应的使用权期限为随房屋使用年限。
富隆成公司至今未能向戴馨交付上述房屋及车库。
富隆成公司于2010年7月20日经江苏省无锡工商行政管理局核准登记。
2016年9月12日，本院作出（2016）苏02破申3号民事裁定书，受理富隆成公司的破产清算申请，同日指定无锡市昊天经济信息咨询有限公司（以下简称昊天公司）担任富隆成公司管理人；2016年11月14日，本院作出（2016）苏02破1号民事裁定书，确定自当日起对富隆成公司进行重整。
富隆成公司营业期间，于无锡市县前西街与解放西路交叉口西北侧地块开发房地产项目一个，名为“红梅新天地”（又名“县前华府”、“县前三号”，以下统一称县前华府），房产类型有住宅、办公、商业等。现有楼盘情况为：住宅136套，面积30406.91平方米；商业623套，面积20055.54平方米；办公264套，面积15083.36平方米。其中停车位建设规划为：住宅按不少于1车位/百平方米建筑面积；商业按不少于50车位/万平方米建筑面积；办公按不少于60车位/万平方米建筑面积。现按规划设有地下停车位500个，其中用于人防工程部分规划停车位101个。
2017年1月23日，昊天公司向戴馨送达《关于车位使用权处理意见的函》，告知戴馨仅可享有一个车位使用权，其余车位使用权退还给富隆成公司，所退还的车位使用权对应的价款在收到本函后一个月内向管理人申报债权；如戴馨不同意，可依法向法院提起诉讼。戴馨收函后有异议，遂向本院提起诉讼。
上述事实，由《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据、《车位使用权转让合同》、民事裁定书、决定书、函等证据在卷佐证。
本院认为：戴馨与富隆成公司签订的《车位使用权转让合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且无《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，上述合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。富隆成公司管理人认为，根据法律规定小区车位应当首先满足业主的需要，而县前华府小区可售车位无法满足全部业主的需求，戴馨和富隆成公司签订两个车位的使用权转让合同，系恶意串通损害其他业主权益，转让合同应属无效。因戴馨本就是诉争车位小区业主，其购买两个车位的使用权，并不违反法律强制性规定，富隆成公司管理人也未能提供证据证明戴馨与富隆成公司存在恶意串通、损害他人利益的事实，故本院对富隆成公司管理人关于上述合同无效的抗辩意见不予采纳。
戴馨与富隆成公司签订的《车位使用权转让合同》，戴馨主张实为车位长期租赁合同，具有合理性。合同签订后，戴馨即付清了A2193号车位转让价款，虽然A2192号车位转让价款150000元未实际支付，但双方约定以富隆成公司2016年3月31日前的延期交房违约金相抵，至2016年9月12日本院受理富隆成公司破产申请时，相应的延期交房违约金已经超过150000元。因此，在富隆成公司破产申请受理前，戴馨已经履行完毕租赁两个车位的付款义务，租赁权即已存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。戴馨租赁两个车位，富隆成公司申请破产，车位的所有权人发生变更，不影响租赁合同的效力，富隆成公司管理人要求戴馨返还其中一个车位，缺乏法律依据，本院不予支持。
按照法律规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。戴馨与富隆成公司于2015年1月9日签订《车位使用权转让合同》，约定车位使用权期限为随房屋使用年限，该约定期限已经超出法定最长租赁期限，超过部分依法应认定无效，戴馨拥有两个车位长期租赁使用权的期限应为2015年1月9日至2035年1月8日。
综上所述，戴馨的诉讼请求，部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、确认戴馨拥有县前华府地下A2192号和A2193号车位的使用权，期限自2015年1月9日至2035年1月8日；
二、驳回戴馨的其他诉讼请求。
案件受理费1800元（已由戴馨预交），由富隆成公司负担，富隆成公司于本判决生效后十日内向本院交纳，戴馨已预交费用待本判决生效后由本院退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审判长 刘晓伟
审判员 杜伟建
审判员 孙 宏
二〇一七年八月四日
书记员 杨 志
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。