浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初4629号
原告：王玮，女，1974年4月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。
委托诉讼代理人：王俊乔，浙江国翔律师事务所律师。
被告：蒋礼沣，男，1985年7月7日出生，汉族，住浙江省东阳市南市。
原告王玮为与被告蒋礼沣房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月24日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由代理审判员张丽萍适用简易程序独任审判，分别于2017年8月4日、2017年8月25日两次公开开庭进行了审理。原告王玮的委托诉讼代理人王俊乔、被告蒋礼沣两次均到庭参加诉讼。在审理过程中，被告蒋礼沣向本院提出管辖权异议申请，本院裁定驳回其异议，嗣后，被告上诉至金华市中级人民法院，金华市中级人民法院于2017年7月10日作出裁定驳回上诉，维持原裁定。被告蒋礼沣申请证人陆某1出庭陈述，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告王玮起诉称：2013年2月21日，被告与案外人陆某2签订《租房协议》一份，约定被告租用东阳市××街道××路××号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2013年2月21日起至2021年2月20日止，房屋年租金为60000元，两年一付，两年后每年租金递增10%，被告应提早一个月支付下两年的租金。杭州市江干区人民法院于2016年执行拍卖涉案房屋，并告知被告相关事宜。原告通过竞拍获得涉案房屋的所有权，并书面通知被告应向原告支付房屋租金，否则将解除《租房协议》并要求被告返还房屋。被告接到通知后未按约支付房租，故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间的《租房协议》，被告腾空房屋并支付租金（自2017年2月21日起按60000元租金自2015年起每年递增10%的方式暂算至2017年3月21日止为6655元，此后租金仍按上述标准计算至实际腾空房屋之日止）。审理过程中，原告明确其诉请中要求解除的协议为被告与陆某2之间签订的《租房协议》。
针对上述诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：
一、不动产权证书1份，拟证明涉案房屋系原告所有的事实。
二、蒋礼沣执行笔录、协助执行通知书（均系复印件）各1份，拟证明被告租金支付情况，杭州市江干区人民法院已告知被告2017年之后的租金应支付给新的买受人的事实。
三、《租房协议》（复印件）1份，拟证明被告租赁涉案房屋的租赁期限为2013年2月21日至2021年2月20日及租金、保证金等情况的事实。
四、收条（复印件）3份，拟证明被告已支付租金至2017年2月20日及租房押金的事实。
五、王玮执行笔录（复印件）1份，拟证明原告向杭州市江干区人民法院反映被告称剩余租金已支付的情况时，该法院明确已向被告告知止付剩余租金，原告可向法院主张权利的事实。
六、催款函（复印件）1份，快递单（寄件人联）2份，拟证明原告曾向被告发函要求支付租金的事实。
七、拍卖公告、标的物详情（打印件共4页，可在淘宝网查询），涉案房屋拍卖时的现状、租赁情况、租金支付情况的事实。
被告蒋礼沣未向本院提交书面答辩意见，在庭审中口头答辩称，《租房协议》系被告与陆某2签订的，原、被告之间未签订过任何协议，原告无权向被告主张权利。被告于2015年4月底向陆某2支付租金30万元，剩余房租已付清。被告已告知杭州市江干区人民法院剩余房租已支付的情况，并在原告竞拍前也告知了原告剩余房租已付清的事实。被告不可能再向原告支付租金。
被告蒋礼沣向本院提供下列证据：
一、收条1份，拟证明被告已支付剩余租金的事实。
二、证人证言1份，拟证明被告已向陆某2支付剩余租金的事实。
经开庭审理，本院认证如下：
原告提供的证据，证据一、三、四、五，被告均没有异议，本院认为，上述证据能够达到原告的证明目的，本院予以采纳。证据二，被告经质证认为，该笔录中未明确其是否已支付剩余租金，法院通知被告并要求被告提供租赁协议，承诺租赁有效，被告已将租金支付给原出租人，不可能再支付给原告。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，该证据能够证明杭州市江干区人民法院在执行过程中向被告了解涉案房屋租赁及租金支付情况，并告知被告剩余租金要按合同约定支付给新的买受人的事实，本院予以采纳。证据六，被告认为其未收到过，对该证据不予认可。本院认为，快递单上无被告签收信息，该证据不能达到原告的证明目的，本院不予采纳。证据七，被告对公告中的租金支付情况不认可，认为其已告知执行承办法官及原告剩余租金已经支付。本院认为，该证据能够达到原告的证明目的，本院予以采纳。
被告提供的证据，证据一，原告对真实性、合法性有异议，认为无法知道是否是陆某2本人所写，在被告的执行笔录中未涉及到该证据，在法院对被告进行调查并制作执行笔录时，被告未提及剩余租金已全部支付的情况，也未提到30万元租金的情况，且执行承办法官已明确告知被告以后租金应支付给新的买受人。即使被告真的已支付给陆某230万元，也与本案无关。本院认为，对该证据本院将结合案情，综合认定。证据二，原告认为证人在被告询问时均非常配合，说明其与被告存在事先沟通，但证人陈述的部分细节与被告在第一次庭审中辩称的不一致，被告在咖啡厅将大笔金额30万元交付给陆某2而未让其出具收条，并在第一次庭审后让其补写收条不符合常理。本院认为，被告在第一次庭审中辩称其对陆某2的弟弟较为熟悉，租金交付时，被告与陆某2分别有朋友各坐一桌，而证人陆某1陈述其与被告的关系时称其因被告租赁涉案房屋而知道被告，仅因租金一事与被告打过照面，租金交付时是证人陆某1陪同陆某2去咖啡厅找被告，在租金交付后，证人陪同陆某2一同离开。显然，证人陈述与被告辩称存在出入，不能达到被告的证明目的，本院不予采纳。
根据本院认定的证据及庭审中双方的陈述，本院认定事实如下：
2013年2月18日，被告向陆某2支付涉案房屋出租押金30000元。2013年2月21日，被告与陆某2签订《租房协议》一份，约定：陆某2将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年2月21日至2021年2月20日，年租金60000元，两年支付一次，两年后每年租金递增10%，被告需提前一个月支付下两年的租金，被告需缴纳30000元作为房屋使用保证金等内容。同日，被告支付陆某2两年房屋租金共计120000元。2015年1月20日，被告支付涉案房屋租金138600元（2015年2月21日至2017年2月20日期间的租金）。2016年5月26日，杭州市江干区人民法院作出协助执行通知书，请被告协助执行冻结其应支付给申屠波、陆某2的到期房屋租金2670898.17元。同日，杭州市江干区人民法院向被告询问涉案房屋租赁事宜，告知被告剩余租金应当按约支付给新的买受人，并制作了执行笔录，被告在上述笔录中签名。杭州市江干区人民法院对涉案房屋的拍卖公告的拍品现状中载明涉案房屋有租赁，租金已付至2017年2月20日。
另查，原告于2016年12月6日通过淘宝网司法拍卖购买涉案房屋，并办理了产权登记。
本案的争议焦点在于：被告有无向陆某2支付2017年2月21日至2021年2月20日的涉案房屋租金？被告辩称其已向陆某2支付剩余租期的全部租金共计30万元，并在涉案房屋拍卖前已告知杭州市江干区法院其已支付剩余租金，但未提供证据证明，本院认为，该院于2016年5月26日对被告制作的执行笔录中未记载被告曾说明其已向陆某2支付租金30万元的情况，该笔录记载被告向该院提供了《租房协议》及收条三份，而当时被告未向该院提供30万元租金的收条；根据该院于2017年1月6日对原告制作的执行笔录，笔录中明确记载“关于蒋礼沣承租房子的情况，2016年5月26日他来本院说明过相关的租赁情况，并已向本院提交过租赁合同以及已付款的凭证，法院已留存复印件，并对他做了笔录，告知他租金后续的支付，还让他签收了停止向被执行人方支付后续租金的执行裁定书与执行协助通知书，他均认可”，且该院在进行司法拍卖时记载涉案房屋租金已付至2017年2月20日；再者，被告提供的30万元收条系陆某2父亲转交给被告，且被告之前两次支付租金均要求对方出具收条，而该笔大额租金30万元未当场要求陆某2出具收条，显然与常理不符，故本院对被告的上述辩称不予采信，对其提供的30万元租金的收条也不予采纳，被告应向原告支付剩余租期的租金。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力，原告通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，不影响被告与陆某2签订的《租房协议》的效力，该协议对原、被告均有约束力，故对于被告关于《租房协议》系被告与陆某2签订的，原、被告之间未签订过任何协议，原告无权向被告主张权利的辩称意见，本院不予采信。被告应按约提前一个月向原告支付2017年2月21日至2019年2月20日的租金，但被告至今未付且明确表示不支付，故原告要求解除上述《租房协议》，被告腾空房屋，并支付自2017年2月21日起按合同约定方式计算至实际腾空之日止租金的诉请，于法有据，本院予以支持。根据《租房协议》约定的租赁期限自2013年2月21日至2021年2月20日，年租金60000元，两年支付一次，两年后每年租金递增10%的租金计算方式，经计算，2017年2月21日至2018年2月20日的涉案房屋租金为79860元，2018年2月21日至2019年2月20日的涉案房屋租金为87846元，此后依此类推。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除被告蒋礼沣与陆蓉蓉于2013年2月21日签订的《租房协议》。
二、被告蒋礼沣应于本判决生效之日起十日内将坐落于东阳市××街道××路××号的房屋腾退交还给原告王玮。
三、被告蒋礼沣应于本判决生效之日起十日内支付原告王玮房屋租金（租金自2017年2月21日起按《租房协议》约定计算至实际腾退坐落于东阳市××街道××路××号的房屋之日止）。
款项汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：95×××79，开户行：东阳市工商银行。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋礼沣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 张丽萍
二〇一七年八月二十九日
代书 记员 蒋锦阳