贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6531号上诉人（原审原告）：张晓华，男，1982年5月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：钟璐穗，北京（盈科）贵阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张德贵，男，1952年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王思奇，贵州丰玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊礼平，贵州丰玺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴平，曾用名：吴萍，女，1953年9月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：涂丹，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人张晓华因与被上诉人张德贵、吴平确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4817号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张晓华及其委托诉讼代理人钟璐穗，被上诉人张德贵及其委托诉讼代理人王思奇，被上诉人吴平及其委托诉讼代理人涂丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓华上诉请求：1、依法撤销原判，并发回重审或改判二被上诉人之间就转让市西路高架桥附1层5号商铺所达成的协议无效；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定被上诉人吴平系善意购房人，属认定事实及法律适用错误，被上诉人吴平并非善意购房人，其未支付合理对价，也应知悉上诉人系吴银仙收养。2、根据《合同法》的规定，被上诉人张德贵系无权处分，对该无权处分行为上诉人明确表示不予追认，故二被上诉人就本案商铺所达成的转让协议无效。张德贵辩称：1、在将涉案房屋转让给吴萍时，张晓华不知情；2、转让房屋的过程中，价款为189000元而非89000元，有两名证人出庭的证言证实；3、依照（1999）云2民初359号判决书中对于该路段房屋的价值评估，单价至少也有150000元，而张德贵与吴萍非亲非故，根本不可能低于市场价近一半的价值将房屋出让；4、双方约定余下100000元是在张德贵在得到房产证后2年内由吴萍支付剩余购房款后再配合她办理相关的变更手续，这样更加符合双方的交易习惯。吴萍未支付相应对价，并非善意第三人。吴平辩称：其是善意购房人，1、当时的房价是双方达成口头协议后支付全款89000元，张德贵出具了收条；2、按照评估价房屋总价值130000元，当时张德贵急于出手，所以才以89000元的价格将房屋卖给吴平；3、对于张晓华的继承身份，吴平不可能知道。虽然吴平之弟吴大勇和张德贵是邻居，但是吴银仙并未告知张晓华是其合法收养的，外人更不知情，当地居委会也不知情；4、张德贵认为房屋价款为189000元只有证人证言，没有其他证据予以佐证。吴平属善意购买张德贵的房屋，没有侵犯张晓华的合法权益，即使上诉人认为其有权继承该房屋，根据相关司法解释规定，上诉人应向张德贵主张权利。原告张晓华向一审法院起诉请求：1、判决确认二被告之间就转让市西路高架桥附1层5号门面所达成的协议无效；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1982年5月3日，吴银仙在贵阳市妇幼保健院经人介绍收养原告张晓华。1992年7月28日，贵州省贵阳市云岩区公证处对该收养事实办理了（92）云公字第242号收养证明书。吴银仙与张国彬原有位于市西路高架桥附1层5号（即A-5）商铺。1991年张国彬去世，1996年吴银仙去世。1998年被告张德贵与被告吴平达成口头协议，双方约定张德贵以89000元将位于市西路高架桥附1层5号（即A-5）商铺出售给吴平。1998年张德贵出具《收条》一份，载明“今收到吴萍交来购房市西路高架桥底层A-5号门面房款叁万玖仟元，伍万元存折一个，共计捌万玖仟元正。（89000元）”。双方未办理过户手续，但张德贵已将涉案房屋交付给吴平使用至今。2011年10月，市西路高架桥附1层5号（即A-5）商铺取得了房屋所有权证，登记在吴银仙名下。2017年4月，吴平诉张德贵所有权确认纠纷一案，在案件审理过程中，原告张晓华得知吴银仙去世后留有该遗产，张晓华认为涉案房屋在吴银仙去世后由其与吴（张）德贵共同共有，吴（张）德贵未经其同意与吴平就转让该涉案房屋所达成的协议无效，故诉至法院，诉请如前。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，原告张晓华认为涉案房屋属于其与被告张德贵共同共有，张德贵未经其同意与吴平就转让涉案房屋所达成的协议无效，及被告张德贵主张涉案房屋价款为189000元，吴平只支付89000元，吴平非善意购房人。庭审中，张德贵提供两名证人证言拟证明涉案房屋售价为189000元，该证人证言无其他证据予以佐证，故对张德贵的该主张法院不予采信。本案中，吴平作为善意购房者，支付了涉案房屋价款89000元，并使用涉案房屋至今已十八年有余，故依法应维护其相关的合法权益。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告应对二被告达成的买卖涉案房屋协议存在无效情形及被告吴平不是善意购房人负有举证责任，但原告并未举证证明，故应当承担举证不利的后果，对于原告请求确认二被告之间就转让市西路高架桥附1层5号门面所达成的协议无效的诉请，不予支持。关于被告张德贵申请对涉案房屋在1998年的市场出售价格及价值进行评估鉴定，法院认为该申请对本案的裁判结果没有影响，法院对该申请不予同意。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张晓华的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元由原告张晓华负担（已交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上述事实，有双方当事人陈述、《收养证明书》、《拆迁产权兑换协议书》、《收条》、《常驻人口登记表》、《证明》、（2017）黔01民终1405号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，对一审查明的事实本院予以确认。另查明：证人聂朝骥一审时出庭作证，证实“吴银仙对外是说张晓华的（是）甥，喊张德贵叔叔”。证人袁付菊一审时出庭作证，证实“张晓华喊吴银仙姑太，喊张德贵叔叔”。另查明：《常驻人口登记表》上仅张国彬、吴银仙、张德贵，无张晓华信息。市西海文社区出具证明“兹有我市西海文社区市西路65号张德贵父母亲已去世是独子，情况属实”。本院认为，本案当事人争议的焦点是被上诉人张德贵与吴平之间的房屋买卖合同是否属于恶意串通，损害上诉人张晓华的利益。房屋买卖的关键环节包括合同价款、付款痕迹、交易双方关系、交易动机等，从本案实际情况来说，买方吴平之弟吴大勇和卖方张德贵是邻居，双方议定交易价格后，吴平支付了对价，张德贵出具收条并将涉案房屋交付吴平使用至今，整个交易应无虚假可能。上诉人张晓华主张吴平应当知道其属于房屋继承人，被上诉人辩解吴银仙并未明确告知众人张晓华系合法收养，结合一审中证人出庭所做证言，以及《常驻人口登记表》的信息、市西海文社区出具的证明，这一辩解具有合理性，本院予以采信。被上诉人张德贵主张吴平未支付完全对价，鉴于双方并未签订书面合同，张德贵在收条上载明“今收到吴萍交来购房市西路高架桥底层A-5号门面房款叁万玖仟元，伍万元存折一个，共计捌万玖仟元正。（89000元）”，本院对此不予采信。至于当初房屋买卖的价格偏低是否说明吴平并非善意购房人，首先系真实支付，其次并不明显低于正常交易，亦无证据表明交易价格不是双方当事人自由协商一致的结果，故本院对此不予支持。被上诉人吴平购买房屋，支付对价，并已实际管理使用涉案房屋近二十年，其合法权利应予保护。按照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，部分共有人擅自处分共有财产对其他共有人造成的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。综上所述，上诉人张晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由张晓华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年十二月二十二日书记员 田 鹏