徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初5208号原告：王秀云，女，1947年6月27日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：龙海江，江苏博事达（徐州）律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市。法定代表人：王广备，总经理。被告：梁微，女，1966年8月16日生，汉族，无业，住徐州市。原告王秀云与被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）、梁微确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告王秀云的委托诉讼代理人龙海江、被告梁微到庭参加了诉讼。被告同力公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王秀云向本院提出诉讼请求：1、确认两被告就橙黄时代彩园x号楼x单元-102室所签的《商品房买卖合同》无效（合同备案号：2014061110026）；2、由两被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2013年7月15日，原告王秀云与被告同力公司签订《彩园认购协议》，约定：原告王秀云认购被告同力公司开发的彩园x楼x单元-102室，房屋建筑面积预计90平方米，每平方米7200元，总价648000元，在被告同力公司取得商品房预售许可证后，双方签订正式的商品房买卖合同，原告王秀云应在接到被告同力公司通知后一周内至被告同力公司通知地点签订正式商品房买卖合同。协议签订后，原告王秀云按被告同力公司的要求于当日缴纳400000元房款，但至起诉之日，被告同力公司未通知原告王秀云签约。期间，原告王秀云多次催促被告同力公司要求签订正式的商品房买卖合同，但被告同力公司以商品房预售许可证尚未办理等理由推脱。原告王秀云近期发现，早在2014年6月11日，被告同力公司向被告梁微借款2000000元，年息24%，借款期限自2014年6月11日至2015年6月11日，利息共计480000元。被告同力公司将包括涉案房屋在内的四套房屋作价2480000元作为上述借款的担保签到被告梁微名下。原告王秀云认为，两被告签订的《商品房买卖合同》不具备真实的购房意图，仅作为借款担保，且违反了物权法第一百八十六条关于禁止流质的规定，应认定《商品房买卖合同》无效。同时，涉案房屋已具备预售条件，被告同力公司应继续履行认购协议约定的义务，与原告王秀云签订正式的商品房买卖合同。为维护原告王秀云的合法权益，特诉至法院。被告同力公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。被告梁微辩称，一是两被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定被告梁微购买徐州市奎山路奎西村橙黄时代彩园第x幢x单元-102号房，房屋单价5865.79元/平方米，总房款500000元，建筑面积85.24平方米。合同签订当日，被告梁微依约一次性全额支付了购房款，并领取了商品房预（销）售合同网上登记备案证明，被告同力公司同时向被告梁微开据了销售不动产统一发票（编号：02403591）。两被告房屋买卖行为符合法律规定，理应受到法律保护。原告王秀云关于两被告签订的《商品房买卖合同》不具有真实购买意图，仅是作为借款担保的主张与事实不符，因为被告同力公司未能在约定期限内归还借款，按照约定，被告同力公司放弃回购房屋，双方签订的《商品房买卖合同》继续生效，故两被告就房屋买卖的真实、合法意思表示客观存在；二是原告王秀云提交的《彩园认购协议》不足以证明房屋买卖合同当然成立。该协议名称系认购而非买卖，且协议书条款不具备商品房买卖合同的主要内容，原告王秀云没有按照约定足额缴纳购房款，故该协议书仅是预约合同，原告王秀云与被告同力公司之间的房屋买卖合同关系并没有成立；三是原告王秀云凭借预约合同主张确认两被告签订的《商品房买卖合同》无效明显不当，不应得到支持。根据相关规定，原告王秀云签订认购协议后如因一方原因未能订立商品房买卖合同，原告王秀云应当按照违反预约合同的法律规定主张权利，而非主张确认他人合同无效，否则便违反了合同相对性原则，涉嫌权利滥用；四是原告王秀云主张被告梁微承担诉讼费、保全费等无事实及法律依据。被告梁微与被告同力公司签订《商品房买卖合同》对原告王秀云持有《彩园认购协议》一事并不知情，且两被告签订《商品房买卖合同》，涉案房屋已具备预售条件，据此，被告梁微不存在任何过错，亦未给原告王秀云造成损失，且被告梁微也存在遭受难以挽回损失的风险，自身合法权益将受到侵害，何来承担诉讼费与保全费之说。本院经审理认定事实如下：2013年7月15日，被告同力公司（甲方）与原告王秀云（乙方）之间签订《彩园认购协议》一份，约定：乙方预定甲方开发的商品房为彩园x号楼x单元-102室。在甲方取得商品房预售许可后，双方签订正式商品房买卖合同；该房屋建筑面积预计为90平方米，签订合同时双方应以房产管理部门核准面积为准；双方约定该房屋单价为7200元/平方米，总房款价格预计648000元；在签订正式商品房买卖合同时，房屋单价不变，总价款应根据房产管理部门核准面积做相应调整；乙方应在接到甲方通知一周内，到甲方通知地点与甲方签订《商品房买卖合同》，若一方逾期不签，甲方有权将该房屋另售他人，在乙方按照本条约签订《商品房买卖合同》前，甲方不得将该房屋另售他人。该认购协议甲方落款处加盖有被告同力公司合同专用章，业务代表处有祁萍的署名，乙方落款处由原告王秀云署名并摁指模。当日，被告同力公司向原告王秀云出具载有“彩园x-x--102室，金额40万元”的《收据》。2014年4月8日，橙黄时代彩园小区取得商品房预售许可证。2014年6月11日，被告同力公司（甲方）与被告梁微（乙方）之间签订《借款合同》一份，约定：甲方因经营需要向乙方借款，借款金额2000000元，年息24%，利息共计480000元，按季付息。以橙黄时代彩园x-x--101、x-x--102、x1-x--101、x-3--102作为抵押；借款期限自2014年6月11日至2015年6月11日止，共12个月；甲方到期还本付息，逾期不还向乙方按天支付千分之五的违约金。乙方签订合同之日起，两日内付款，到期后一周内办理注销手续，如违约向甲方按天支付千分之五的违约金。如甲方违约，所有上房办理相关手续全部费用由甲方承担。同日，被告同力公司（甲方）与被告梁微（乙方）之间又签订《回购协议》一份，内容为：一、甲方在完全满足本协议第三条条款之前提条件下，甲方有权于2015年6月11日前向乙方以原价2480000元回购乙方2014年6月11日向徐州市同力创站房地产有限公司购买位于：徐州市泉山区奎山路商品房彩园x#楼x--101、x--102、x--101、x--102，总面积334㎡，乙方需无条件接受回购，到期后，协助办理相关手续，逾期一周，乙方向甲方支付违约金100000元。三、回购条件1、甲方于2014年9月11日前退还乙方120000元购房款（第一次）；2、甲方于2014年12月11日前退还乙方120000元购房款（第二次）；3、甲方于2015年3月11日前退还乙方120000元购房款（第三次）；4、甲方于2015年6月11日前退还乙方2120000元购房款（最后一次）；以上累计还款项为2480000元。四、如甲方未能达到本协议所规定之有效回购条件，即确认为甲方放弃回购，原乙方购房合同继续生效，至2015年6月11日入产生购房相关税费的滞纳金等费用，由甲方承担。当日，被告同力公司（××）与被告梁微（××）之间还签订《商品房买卖合同》一份，约定：××将其开发建设的橙黄时代彩园第x幢x单元-102号房出售给××；该商品房建筑面积共85.24平方米，单价5865.79元/平方米，总金额500000元；××在签订合同时一次性付清房款30000元，余款在2014年10月11日之前付清。××应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。上述《商品房买卖合同》于当日备案在被告梁微名下，合同备案号为2014061110026。当日，被告梁微遂通过其中国工商银行账户向被告同力公司会计赵翠转款2000000元，被告同力公司则分别就橙黄时代彩园x-x--101号、x-2--102号、x-x--101号、x-3--102号四套房屋向被告梁微出具销售不动产统一发票四张，每张发票金额均为500000元。2016年9月，原告王秀云即以两被告所签《商品房买卖合同》不具备真实的购房意图，仅作为借款担保为由起诉来院，后在本案审理期间明确其主张两被告所签《商品房买卖合同》无效的依据是该合同违反物权法第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。被告梁微则以辩称理由予以反驳。被告同力公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理期间，原告王秀云为证实其诉请主张还向本院提交以下证据：一、落款日期为2014年6月30日的《同力公司记账凭证》一份，系复印件，显示“借款梁微2000000元”。二、落款日期为2014年6月11日、加盖被告同力公司公章的《收据》一份，系复印件，显示：交款单位为梁微，金额2000000元、收款事由为借款。原告梁微以上述证据一、二证实被告同力公司将涉案房屋作为借款的担保签到被告梁微名下，在被告同力公司给被告梁微出具的《收据》上明确载明收被告梁微缴纳的2000000元是借款，在当月月底的《同力公司记账凭证》上写的非常清楚“借款梁微”金额为2000000元。综上，原告王秀云认为涉案的商品房仅是作为两被告借款的担保方式，而且担保方是属于物权法禁止的流质担保。经质证，被告梁微认为：对证据一《同力公司记账凭证》真实性无法确认，需要核对原件。被告梁微没有见过证据二《收据》。被告梁微为证实其反驳主张还向本院提交以下证据：一、被告同力公司法定代表人王广备于2016年11月30日出具的《证明》一份，内容为：我与梁微签订彩园x#楼x--101、-102号、3--101号、-102时，当时这四套房子是干净的，没有分配给拆迁户，以后什么时候分配给拆迁户，我XXX了。后王广备又在上述《证明》下方手写到“2015年9月我公司的帐网公章被泉山经案大队查封至今没有结束。”被告梁微以此证据证实涉案房屋没有分配给拆迁户。二、王广备于2016年8月12日出具的《承诺书》一份，内容为：2014年6月11日徐州市同力创展房地产有限公司原拟向梁微借款，并签订了《借款协议》、《回购协议》等，当日，双方协商一致，同力公司将橙黄时代彩园x-x--101、-102、x-3--101号、-102房屋出售与梁微，原借款充抵放款并于当日签订了《房屋买卖合同》、办理了房屋销售网签等手续，同力公司开具了购房发票。签订上述协议时，彩园x-x--101、-102、x-2--101号、-102房屋不存在出售、抵押、被查封等任何权利负担。鉴于同力公司已向梁微开具了购房发票，办理了房屋买卖网签等手续，且同力公司已将该笔房屋销售款用于公司业务，因此借款事实已不存在，加之所借款项期限届满时，由于同力公司未偿还借款，依据《回购协议》第四条的约定，同力公司也应当将彩园x-x--101、-102、x-3--101号、-102房屋的所有权用于抵偿梁微的债务，并协助办理产权过户登记手续。本人作为同力公司的法定代表人，在此郑重承诺：同力公司已将房屋销售给梁微，销售时，上述房产没有出售、没有抵押、没有被查封等权利负担，同力公司应当为梁微办理产权过户登记手续。被告梁微以此证据证实其与被告同力公司之案件买卖合同关系成立。经质证，原告王秀云认为：1、对证据一真实性、合法性、关联性有异议，无法确认王广备的签字是否为其本人所签，即使该《证明》是王广备所写，时间是2016年11月30日，是在原告王秀云提起本案之诉后，不排除王广备与被告梁微事后书写。2、对证据二真实性有异议，本案被告同力公司未到庭，该承诺书上王广备的签字是否为其本人所签无法查实，签字时是否存在其他情况也无法查实。即使是王广备本人签字，该承诺书签字时间是2016年8月12日，是在借款合同、回购协议等签订时间两年后另行补签的，内容也与回购协议、借款合同不一致，所以原告王秀云认为该承诺书是两被告之间互相串通所签，不能体现真实的案件事实，对真实性有异议。本院认为，原告王秀云主张被告梁微与被告同力公司所签《商品房买卖合同》无效，其理由为上述《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定。鉴于原告王秀云既不是涉案房屋的抵押权人，也不是涉案房屋的抵押人，其以此为由主张被告梁微与被告同力公司所签《商品房买卖合同》无效，无法律依据，本院不予支持。从原告王秀云与被告同力公司2013年7月15日签订的《彩园认购协议》的具体内容来看，该认购协议对橙黄时代彩园9号楼3单元-102室房屋的房号、建筑面积、单价及总房款进行了约定，但对涉案房屋的交付时间、交付方式、交付条件及日期等均未作出约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购协议应认定为预约合同。根据预约合同的性质，预约成立之后，被告同力公司负有履行预约所规定的订立本约的义务。如确因被告同力公司的过错致使原告杨秀云订立本约购房合同的目的无法实现，原告王秀云可另向被告同力公司主张相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《驳回原告王秀云的诉讼请求。案件受理费8800元、财产保全费3020元，合计11820元，由原告王秀云负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  刘现伟代理审判员  于惠惠人民陪审员  苏征社二〇一七年六月一日书 记 员  唐 薇