江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初2760号原告：董梅，女，1971年10月8日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。被告：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司，住所地沭阳县台州南路与苏州东路交汇处。法定代表人：王昌林，系该公司董事长。委托诉讼代理人丁求，系该银行职工。被告：姜普明，男，1977年5月17日出生，汉族，沭阳县人，住江苏省沭阳县。被告：韦沭丽，女，1977年11月16日出生，汉族，沭阳县人，住江苏省沭阳县。原告董梅与被告江苏沭阳农村商业银行股份有限公司（以下简称沭阳农商行）、被告姜普明、韦沭丽案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董梅、被告沭阳农商行委托诉讼代理人丁求到庭参加诉讼，被告姜普明、韦沭丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董梅向本院提出诉讼请求：撤销（2015）沭执字第2127号执行裁定书，解除对三匹马商业广场6-2101房屋的查封。事实和理由：2013年12月28日原告与被告姜普明、韦沭丽签订房屋买卖合同，约定原告以189000元购买二被告所有的位于沭阳县××马广场××号房屋，原告向被告交付了全部房款并对房屋进行装修居住至今。2013年7月23日，被告姜普明、韦沭丽向被告沭阳农商行贷款并将包含涉案房屋在内的房屋抵押给被告沭阳农商行，后未按时还款诉至本院要求处理，经法院判决，沭阳农商行对涉案房屋享有优先受偿权，现涉案纠纷进入强制执行阶段。原告购买房屋时不清楚房屋处于抵押状态。被告沭阳农商行辩称：原告购买房屋的时间在抵押之后，其对房屋的占有权利不能对抗被告沭阳农商行的抵押权。被告姜普明、韦沭丽未作答辩。经审理查明：2013年7月23日，被告姜普明（借款人、抵/质押人）、韦沭丽（抵/质押人）与沭阳农商行（贷款人）签订《最高额个人抵/质押担保借款合同》，约定借款人向贷款人申请贷款，担保人自愿为借款人于2013年7月23日起至2016年6月30日期间在贷款人处办理的最高本金余额不超过2550000元的借款提供担保，借款人每次提款的借款期限以借据的记载为准，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。担保人在上述合同期限内承担连带担保责任。借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续。本合同项下发放贷款的利率，按借款凭证记载的利率执行；与本合同有关的公证费、保险费、抵押登记费、评估费、鉴定费、运费费、保管费、律师费以及贷款人实现债权的费用均由借款人与抵/质押人连带承担。同日，被告姜普明、韦沭丽向沭阳农商行提供《沭阳农商行个人房产抵押贷款财产共有人承诺书》，承诺二被告自愿将其共有的房产证号分别为沭阳县房权证沭城字第××号的房屋(对应的房屋分别为位于沭阳县三匹马商业广场6幢6－2101、6－2102、6－2103、6－2104、6－2105、6－2106、6－2107、6－2108、6－2109、6－2110、6－2111、6－2112、6－2113、6－2114号房屋)抵押给沭阳农商行，为二被告在该行的借款提供担保，贷款利率按借款凭证记载的利率执行。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起按照在本合同约定的借款利率基础上加收50％的利率计收罚息，直至本息清偿完毕为止。同月25日，三被告就上述房产在沭阳县房地产管理处办理了抵押登记，抵押的权利价值共为2550000元。贷款到期后，被告姜普明、韦沭丽尚欠沭阳农商行贷款本金2529918.24元，沭阳农商行向本院提起诉讼，本院依法作出（2014）沭商初字第0870号民事判决书，判决：一、姜普明、韦沭丽应于本判决生效之日起十日内向沭阳农商行支付贷款本金2529918.24元及利罚息（自2014年7月21日起至实际给付之日止，以2529918.24元为基数按年利率7.8％加收50％标准计算）；二、沭阳农商行对位于沭阳县三匹马商业广场6幢6－2101、6－2102、6－2103、6－2104、6－2105、6－2106、6－2107、6－2108、6－2109、6－2110、6－2111、6－2112、6－2113、6－2114号共计14套抵押房屋的拍卖、变卖所得价款在2550000元范围内享有优先受偿权。2013年12月28日，原告董梅与被告姜普明、韦沭丽签订了《房屋买卖合同》，原告购买了涉案沭阳县三匹马6号楼21层2101室房屋，并支付了全额购房款189000元。后因姜普明、韦沭丽未能自觉履行生效判决确定的义务，沭阳农商行于2015年4月8日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年4月28日作出（2015）沭执字第2127号执行裁定书，裁定对姜普明、韦沭丽所有的包含涉案房屋在内的14套房屋予以查封。因原告董梅提出执行异议，本院于2017年2月4日作出（2017）苏1322执异24号执行裁定书，裁定驳回异议人董梅的异议申请。现董梅诉至本院，要求解除对涉案三匹马商业广场6栋2102房屋的查封。以上事实，有原告陈述、被告答辩、房屋买卖合同、（2014）沭商初字第0870号民事判决书、（2015）沭执字第2127号执行裁定书、（2017）苏1322执异24号执行裁定书等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为：原告董梅与被告姜普明、韦沭丽签订了房屋买卖合同并支付了全额价款，并已经实际使用该房屋，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，除法律另有规定外，不动产物权是以登记作为生效要件。本案中，原告董梅虽然与被告姜普明、韦沭丽签订买卖合同，并实际占有涉案房屋、支付价款，但未办理产权登记，原告董梅尚未取得涉案房屋的所有权，仅对涉案房屋享有相应的债权。被告沭阳农商行与被告姜普明、韦沭丽之间的金融借款合同纠纷已经过本院生效判决予以确认，被告沭阳农商行对涉案房屋享有抵押权，有权就涉案房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，该抵押权属于用益物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十条规定，所有权人不得干涉用益物权人行使权利。原告董梅尚未取得涉案房屋的所有权，且其购买房屋在抵押权生效之后，其无权对抗被告沭阳农商行依法行使抵押权。现因被告姜普明、韦沭丽未能履行生效判决，导致案件进行强制执行阶段，涉案房屋仍登记在被告姜普明、韦沭丽名下，本院依法对涉案房屋进行查封，符合法律规定。原告董梅依据买卖合同享有的债权不能对抗被告沭阳农商行对抵押物享有的优先受偿权的行使，故对于原告要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百二十条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告董梅的其他诉讼请求。案件受理费4080元，由原告董梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4080元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。审 判 长  周 妮人民陪审员  汪金楼人民陪审员  陈兴德二〇一七年八月七日法官 助理  王东洁书 记 员  詹文成书 记 员  柴 杰附录法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百二十条用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定，所有权人不得干涉用益物权人行使权利。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。