浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0683民初74号
原告：袁雷兵，男，1980年2月14日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：姚建明，浙江大丰律师事务所律师。
被告：嵊州市粮油总公司，住所地：嵊州市剡湖街道北直街81号。
法定代表人：胡力功，总经理。
委托诉讼代理人：陶成恺，浙江越光律师事务所律师。
原告袁雷兵与被告嵊州市粮油总公司（以下简称粮油总公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理，依法适用简易程序于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告袁雷兵及其委托代理人姚建明，被告粮油总公司的委托代理人陶成恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁雷兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理好嵊州市新市粮站全部房产的土地转性事宜（由国有划拨土地转为工业出让土地，相关费用由被告负担）；2、判令被告赔偿原告损失如下：按不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的法定违约金即4590000元×24%年利率×2年=2203200元、律师代理费50000元。庭审中，原告明确违约金的计算方式为1000000元自2014年12月23日起、3590000元自2015年1月1日起按年利率24%以二年计算。事实和理由：2014年12月24日，原告通过绍兴市拍卖中心有限责任公司公开拍卖，竞得新市粮站房产所有权，标的物价款4590000元及拍卖佣金137700元均已付清。按照本次拍卖须知第六条之规定，被告粮油总公司应于2016年3月31日前为原告办理好新市粮站全部房产的土地转性事宜（即由国有划拨土地转为工业出让土地），相关土地出让金亦由被告负责。但时至今日，虽经原告多次口头和电话催促以及书面催办，被告至今仍未办理好新市粮站全部房产的土地转性事宜。因被告拖延办理上述土地转性事宜，造成原告无法进一步办理房产权属登记证，以及申请相关贷款，因为原告支付的标的物价款4590000元及拍卖佣金137700元大部分系向他人借款（且需要支付利息），因而造成原告重大经济损失。如被告未能在合理期限内办好嵊州市新市粮站全部房产的土地转性事宜，则原告保留解除合同的诉求。
被告粮油总公司当庭辩称：1、针对原告方的第一项诉讼请求，被告方认为在拍卖成交时，讼争土地是无证土地，这在拍卖公告上面是予以载明的，原告也是知情的。从无证土地到国有出让土地，首先要办理国有划拨土地证，再补交出让金。被告在拍卖成交后，一直在努力办理中，中途也取得了国有划拨土地的权属证书，故被告并不存在任何不作为的事由。其次，在国有划拨土地转性过程中，嵊州市人民政府政策发生了变动，告知将相应的讼争土地纳入道路规划当中，经过被告多次的向上级部门书面报告及沟通，最后市府办给予了书面答复，同意讼争土地转性事宜。在拍卖须知第四条已经明确规定，原告在竞拍前应当了解接受标的物的现状以及已知和未知的事项，故原告应该自行承担相应的法律责任，被告在整个交易过程中没有任何过错，所以请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。2、对于原告的第二项诉讼请求，在本次交易过程中。被告没有任何过错，更加不存在被告违约或者要求赔偿损失的相应事由；其次，退一步讲，即使被告在履行过程中有相应的瑕疵，原告的诉讼请求也没有相应的法律依据。所谓的法定违约金，是专项规定的某种民事法律行为所应支付的违约金，本案法律关系中是最为普通的买卖合同关系，根本没有法定违约金之说，故该请求没有任何法律依据。对于原告所主张的损失数额及计算标准和依据，被告均不予认可。本次拍卖，原告的主要义务是交付相应的土地拍卖款，被告的主要义务是交付相应的房产以及房产过户。在拍卖过程中，被告已将房产交付给原告使用至今，也履行了相应的义务，对于产权的过户，并没有约定相应的过户时间，被告也正在努力办理产权过户的相应事宜。据被告了解，土地转性的事宜，并不是过户的唯一条件，拍卖须知中也明确相应的房产证的办理应由原告咨询清楚，自行办理。相应的不动产登记已经将房产及土地合二为一，相应的证书要做不动产登记证书，故办理产权过户应该是原被告之间应该相互协作的事宜，并非是原告或者被告的某一方的义务。再者，根据合同法违约金条款立法原则，应该是以惩罚性为主，补偿性为辅。原告主张年利率24%，且计算时间二年，并不符合法律和事实的依据。原告将房屋占有以后已经投入使用，相应的收益也由原告取得，根据损益相抵的原则，原告不可能产生任何的实际损失。而且原告以向第三方民间借款这个事由向被告主张利息损失，没有任何关联性。对于律师代理费，合同也没有作出约定，没有支付依据，请求法庭予以驳回。另外，根据原告所提供的证据催办函，已经自认了相应的损失，当时要求赔偿金额为449131.50元，现在原告起诉的赔偿金额是2200000余元，显然是自相矛盾的。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的拍卖成交确认书、票据、快递投递证据、土地使用证等证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提供的拍卖须知（复印件），以证明主要告知了土地、房产的基本情况及被告承诺办理土地转性事宜的事实。被告粮油总公司的质证意见为：对真实性、合法性予以认可，拍卖须知可以证实被告所主张第四条，即竞买人一旦作出竞买决定，表明已经完全了解标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵，对于这方面的瑕疵，是一切瑕疵，已经包含了所能看得清的瑕疵如房屋结构上面的瑕疵，同时也包含了权属上面的瑕疵。
2、原告提供的律师催办函，以证明原告催促被告抓紧办理土地转性事宜，如未能办理土地转性事宜，要求解除拍卖成交确认书，并退回4590000元价款及佣金并赔偿损失449131.50元的事实。同时说明：原告当时仅主张449131.50元损失是因为原告是当时想要解除拍卖成交确认书，但是原告起诉时，认为解除合同的诉求不妥当，故原告暂时同意继续履行。被告的质证意见为：对真实性没有异议，被告方也的确收到了，解除合同违约导致的损失都要参考实际的损失，被告方认为原告实际的损失并不存在，所以对于原告要求赔偿损失的诉讼请求应予驳回。
3、原告提供的法律服务合同原件及律师费发票，以证明原告委托浙江大丰律师事务所代理本案，须支付律师代理50000元，原告已经支付代理费10000元、剩余40000元原告承诺在结案以后支付的事实。被告的质证意见为：因双方之间从未约定主张债权的费用应由对方承担，故被告不认可。
4、原告提供的借条（复印件）及银行转账凭证3份，用以证明原告为了支付成交价款，向亲戚朋友借款2250000元的事实。被告的质证意见为：借条系复印件，对真实性无法判定；借条是原告与第三人之间的相应的法律关系，以此来要求被告承担相应的实际损失，没有任何的依据和关联性，相应的借款是否成立以及相应的借款用途在哪里，原告无法作出说明，被告不予认可。
5、被告提供的《嵊州市人民政府关于新市粮站资产处置的批复》（嵊政办批［2014］215号）（复印件）及新市粮站道路规划图，以证明嵊州市人民政府在被告将讼争土地拍卖以前已经书面同意了被告进行拍卖，因相应道路规划的变更，导致土地转性事宜暂缓。原告的质证意见为：对嵊政办批[2014]215号文件，虽然被告提供的是复印件，但是原告对真实性、合法性均没有异议。对于新市粮站道路规划图，图纸上面没有公章，故对真实性有异议，要求被告提供相关的证据原件。对该组证据的证明目的有异议。原告方认为对于嵊州市新市粮站是否可以拍卖应该是知情的，故不能达到被告主张的证明目的。
6、被告提供的《嵊州市人民政府关于同意新市粮站转性的批复》（嵊政办［2016］113号）、《今日嵊州》的公示1份，以证明2016年6月17日，市府办下发相应的文件予以同意，2016年8月5日，在《今日嵊州》上予以公示，以此证明被告在拍卖成交之后，一直在积极地履行相应的土地转性事宜。原告的质证意见为：对嵊政办［2016］113号文件的真实性、合法性没有异议，但是对被告主张的积极办理的证明目的原告有异议。根据拍卖须知第六条，被告方自己设定了义务期限，应该在2016年3月31日之前办理完毕，但是批复时间为2016年6月17日，说明被告并没有积极办理。对于《今日嵊州》上公示的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，公告日期是2016年8月5日，远远超出了办证期限，故被告并没有积极办理。
7、被告提供的《＜关于要求新市粮站办理划拨土地出让手续的请求＞的意见》以及出让金交纳凭证，以证明被告一直在积极办理土地转性事宜。原告的质证意见为：对真实性无异议，但对证明目的有异议，不能达到被告可以延期办理土地转性事宜的目的。
本院经审核认为，对于原告提供的借条（复印件）及银行转帐凭证3份，因借条复印件的真实性无法确定，借条中款项与拍卖款项间的关联性亦无法确认，故对该组证据本院不予确认。对于道路规划图，虽无公章，但结合证据7中的《＜关于要求新市粮站办理划拨土地出让手续的请求＞的意见》，对其真实性、合法性予以确认。因双方对于其他证据的真实性均无异议，故对上述证据的真实性、合法性予以确认，至于能否达到双方的证明目的，将在后文另行阐述。
经审理本院查明，2014年6月25日，嵊州市人民政府下发《关于新市粮站资产处置的批复》，同意对新市粮站资产采取公开拍卖的方式进行处置。2014年12月23日，绍兴市拍卖中心有限责任公司发布拍卖须知，公示载明：1、第二条：本次拍卖会拍卖标的物为粮油总公司（新市粮站）的房产，位于嵊州市鹿山街道新市，用地面积3402.48平方米，土地用途为工业（仓储），该宗地内建有三幢砖木结构的仓库及一幢砖混结构的办公用房，共计建筑面积1841.46平方米，无土地证、无房产证。2、第八条：本次拍卖标的物成交之后，委托方负责办理土地出让手续，出让金由委托方承担（土地性质为工业用地），该宗土地使用权证办理期限为自标的物交付之日即2015年3月31日起一年内。同年12月24日，原告袁雷兵拍得粮油总公司（新市粮站）的房产，并按约支付了标的物价款4590000元及拍卖佣金137700元。被告方按约交付了拍卖标的物。2015年10月9日，被告粮油总公司取得了该地块的国有土地使用证，载明使用权类型为划拨，使用权面积为3380.10平方米。
后因粮油总公司（新市粮站）地块在规划道路用地上，被告向市政府提交办理该新市粮站划拨土地出让手续的请求。嵊州市人民政府于2016年6月27日对此作出批复：同意给予新市粮站按现状办理土地出让手续。2016年8月5日，嵊州市国土资源局对涉案区块在《今日嵊州》上进行建设用地项目供地公示。2016年10月26日，被告粮油总公司完成涉案土地的各项税费缴纳，划拨土地转为出让土地性质的手续目前尚在办理中。
本院认为，原、被告双方对于涉案土地的拍卖经过、缴款情况、土地性质现状等事实均无异议，争议焦点在于：被告粮油总公司是否积极办理土地转性事宜；被告粮油总公司是否需要承担违约责任。现分析如下。
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同生效后，双方应当按约履行。在本案中，拍卖须知明确约定了拍卖标的物成交之后，相关土地出让金由被告负责，委托方即被告粮油总公司负责办理土地出让手续，办理期限为自标的物交付之日起即2015年3月31日起一年内。在原告拍得标的物并按约支付了价款及佣金后，被告应当按约办理土地转性事宜。被告在庭审中抗辩称，之所以至今未办理完成土地转性事宜，系因该地块后被规划成了规划道路用地，粮油总公司花费了大量时间与市政府进行沟通协调。从被告提供的《嵊州市人民政府关于市粮食局要求处置新市粮站资产的批复》、《嵊州市人民政府关于同意新市粮站转性的批复》、《〈关于要求新市粮站办理划拨土地出让手续的请求〉的意见》等证据来看，本院对被告抗辩所称事实予以采信。合同法第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”通常不可抗力包括自然灾害、政府行为及社会异常事件。其中政府行为是指当事人在订立合同以后，政府颁布新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行。本案中，在拍卖之前，政府批复同意对新市粮站资产采取公开拍卖的方式进行处置，之后却又规划成了道路用地，为政府政策的变更，属于不可抗力，被告的违约责任可以减免。在被告于2016年6月27日获得批复准予办理土地出让手续后，2016年8月5日在《今日嵊州》上刊登了嵊州市国土资源局对该地块的建设用地项目供地批前公示，于2016年10月26日完成了出让金等各项税费的缴纳。本院认为虽然土地转性事宜的办理进展并不快，但被告一直在履行，故从拍卖之后直至出让金缴纳完成这段时间，被告的违约责任应当免除。
至于2016年10月26日完成税费缴纳之后的办理情况，经法庭询问，被告认为土地转性事宜的办理协调难度大，无法确定大概能够办理完成的期限。本院认为，在对新市粮站地块进行拍卖前，被告应当已经对该地块土地转性过程中可能遇到的困难有了充分了解，其在拍卖须知中表明的土地转性事宜办理期限应当已经进行了预估，事先能够预见的情况不属于不可抗力范围，故在政府批复同意办理土地出让手续后，协调难度大等不应当成为土地转性久拖不决的理由，被告应当积极履行。从其2016年10月26日完成出让金等缴纳后，被告可以在一段合理期限内继续办理划拨转为出让的手续。但至原告起诉之日，被告仍未完成。本院认为自起诉之日起至办理完成之日该段时间被告应当承担违约责任，即继续履行并赔偿损失。因双方未约定违约责任的承担方式，本院结合本案标的物价款金额、交付的时长等因素，根据公平原则，酌定被告应当承担原告已经支付的价款4590000元自2017年1月3日起至土地转性事宜办理完成之日止按年利率6%计算的利息损失。对于原告的律师代理费，双方并未约定，也非原告必然遭受的损失，故不予支持。
综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；对于原告超过合理部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、嵊州市粮油总公司为袁雷兵办理嵊州市新市粮站土地转性（划拨转为出让）事宜，限本判决生效后三个月内履行完毕。
二、嵊州市粮油总公司支付袁雷兵以4590000元为基数自2017年1月3日起至土地转性（划拨转为出让）事宜办理完成之日止按年利率6%计算的利息损失（以2203200元为限）。
三、驳回袁雷兵的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24826元，减半收取计12413元，由原告袁雷兵承担2413元，由被告嵊州市粮油总公司承担10000元（限被告于本判决后十日内向本院付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 刘 艳
二〇一七年三月十三日
书记员 方群英