上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3362号
上诉人（原审被告）南京印家云打印有限公司。
法定代表人高国强，董事长。
委托代理人陈清，江苏博事达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海东方希望房地产有限公司。
法定代表人曹稳，执行董事。
委托代理人姜柯，公司员工。
委托代理人范金鹿，公司员工。
原审被告南京田中机电再制造有限公司。
法定代表人高国强，董事长。
委托代理人陈清，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人南京印家云打印有限公司（以下简称印家云公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第27070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2010年5月6日，上海东方希望房地产有限公司（以下简称东方希望公司）与南京田中机电再制造有限公司（以下简称田中公司）签订房屋租赁合同一份，约定田中公司向东方希望公司承租位于上海市浦东新区世纪大道1777号东方希望大厦B1层B2室，租期自2010年5月10日至2013年5月9日止。合同第三条交付日期和租赁期限3.2约定：甲方（指东方希望公司）为乙方（指田中公司）提供2010年5月10日至2010年7月9日共2个月租金的优质租户优惠，可在优惠期间内免向甲方交纳房屋租金，但须交纳本合同所规定的物业管理费和使用该租赁房屋所发生的其它一切费用；如本房屋租赁合同因各种原因提前解除或终止，或乙方欠付本合同项下任何费用超过30日的，则乙方无权享受剩余优惠，并应补交优惠期间租金。合同第四条租赁保证金、租金、物业管理费、电费等费用支付方式和期限4.1约定：甲乙双方约定，自本合同签订之日起5个工作日内乙方向甲方支付相当于3个月租金的房屋租赁保证金，计人民币（下同）35，997元，和每平方米5元的电费保证金，计805元；自本合同签订之日起5个工作日内向物业管理单位支付相当于3个月物业管理费的物业管理费保证金，计14，490元。4.2约定：甲乙双方约定，该租赁房屋建筑面积每平方米日租金为2.45元，月租金为11，999元。租期内租金总计为431，964元。4.3约定：租赁期间，乙方除按时支付租金外，还应按约定另行支付物业管理费，并另行承担使用该租赁房屋所发生的其它一切费用，如电费、通讯费、宽带网络费、停车费等。4.4约定：从房屋交付日开始算，乙方应按建筑面积每平方米每月30元的标准向物业管理单位支付物业管理费，即每月4，830元。合同第九条违约责任9.5约定：租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自解除或终止合同，或因乙方违约导致甲方解除或终止合同，乙方愿意承担如下违约责任：……（b）应按未履行租期的租金、物业管理费的1倍向甲方支付违约金；（c）对于甲方因签署本合同而向第三方支付的中介费及佣金，乙方还应按未履行租期与总租期的比例向甲方支付违约金，即（未履行租期÷总租期）×（中介费及佣金）。2010年7月30日，东方希望公司与印家云公司、田中公司签订了补充协议一份，约定：1、各方一致同意，自本补充协议生效之日起，“租赁合同”项下承租方主体由田中公司（乙方）变更为印家云公司（丙方）。2、自本补充协议生效之日起，丙方即取代乙方享有租赁合同（包括已达成并有效之补充协议）项下约定之承租方享有的权利与义务、责任；乙方为丙方在租赁合同项下的义务和责任向甲方（指东方希望公司）承担连带保证责任。3、乙方在租赁合同项下已向甲方交纳之款项（若有），则自动转为丙方在租赁合同项下应缴纳或承担之对应款项。
原审另认定，2012年11月底，印家云公司迁出了系争房屋。2012年12月3日，印家云公司向东方希望公司发送情况说明一份称，因公司经营不善，已无力支付12月及以后的房租及物业管理费，根据双方约定，东方希望公司收到的3个月房租押金共计35，997元不予退还。其它截止11月的水电、电话费和宽带费，其在见到账单后尽快支付。同月25日，东方希望公司向印家云公司、田中公司回函，不同意提前解除合同。后东方希望公司诉至法院，要求判令：1、印家云公司与田中公司向东方希望公司支付违约金37，603元；2、印家云公司与田中公司支付拖欠的电费766元、优质客户优惠租金23，998元以及中介费损失1，651.68元；3、诉讼费由印家云公司与田中公司承担。
原审审理中，双方确认，印家云公司已交清截止2012年11月底的房屋租金及物业管理费，并向东方希望公司交纳了租金保证金35，997元，物业管理费保证金14，490元，电费保证金805元。
原审认为，东方希望公司与印家云公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现印家云公司提前终止合同，理应按约支付违约金。印家云公司认为东方希望公司同意其提前解除合同，故其不应承担违约金，遭东方希望公司否认，印家云公司亦未能提供充分证据证明，法院难以采信。印家云公司述违约金过高，要求调整，印家云公司该述符合法律规定，法院对违约金数额适当调整，具体数额由法院酌定。东方希望公司诉请的违约金数额已扣除租金保证金、物业管理费保证金，于法不悖，可予支持，但其将电费保证金抵扣违约金，不符合双方约定，法院予以纠正。同理，印家云公司应按约支付优质客户优惠租金及中介费损失，但双方期限为3年，印家云公司已履行了2年半有余，故优质客户优惠租金亦应调整，具体数额由法院酌定。关于电费，东方希望公司提供的单据虽系其自行制作，但双方确认该系双方之前结算电费之方法，且印家云公司确认尚有电费未结清，故法院确认东方希望公司主张的电费数额，鉴于该数额低于印家云公司支付的电费保证金，故东方希望公司再行主张该费用，法院不予支持。鉴于田中公司在三方协议中承诺为印家云公司租赁合同项下的义务和责任承担连带保证责任，故田中公司应对印家云公司上述应付费用承担连带清偿责任。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于二○一三年十月二十三日作出判决：一、印家云公司应于判决生效之日起十日内给付东方希望公司违约金16，000元；二、印家云公司应于判决生效后十日内支付东方希望公司优质客户优惠租金4，500元及中介费损失1，651.68元；三、田中公司对上述第一、第二项印家云公司应付款项承担连带清偿责任；四、驳回东方希望公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，400元，减半收取700元，由东方希望公司承担300元，由印家云公司、田中公司承担400元。
判决后，印家云公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人已经支付51，292元，其中包括了违约金，足以弥补被上诉人的损失；合同法规定损失与违约金不能同时主张，违约金应相当于守约方的损失，故上诉人无需再支付优质客户优惠租金及中介费的损失；上诉人不应支付违约金，原审被告当然不再承担连带责任，因此，要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人东方希望公司辩称：上诉人提前搬离，剩余租期为六个月零九天，上诉人已支付的款项不足以弥补被上诉人的损失；合同约定提前终止时，上诉人不再享受优惠，应补缴优惠期间的租金；补充协议变更合同主体，明确了原审被告应承担连带责任，故不同意上诉请求。
原审被告田中公司的意见与上诉人印家云公司一致。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼房屋租赁合同于法无悖，双方均应恪守。印家云公司因自身经营困难而提前搬离，理应依约承担相应的违约责任。合同约定，在承租人擅自解除或终止合同时，应按未履行租期的租金、物业管理费的一倍向出租人支付违约金。原审判决的违约金未超出该条款之约定，且原审已对违约金数额进行适当调整，故印家云公司的相关上诉理由，本院不予采纳。涉讼合同还约定了在合同提前解除或终止时，印家云公司应补缴优惠期间的租金，并按未履行租期与总租期比例向东方希望公司支付中介费及佣金的损失，因此，原审的相关处理，亦无不妥，本院可予维持。东方希望公司的辩解理由，具有合同依据，可予采纳。鉴于本案三方间的补充协议明确田中公司为印家云公司在租赁合同项下的义务和责任向东方希望公司承担连带保证责任，因此，在印家云公司承担责任的前提下，原审判决田中公司承担相应的连带清偿责任亦无不妥，本院予以维持。综上而言，印家云公司关于撤销原审判决主文第一、二、三项，改判驳回东方希望公司原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币353元，由上诉人南京印家云打印有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……