上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第902号
原告上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院，住所地上海市嘉定区。
法定代表人徐菊珍，院长。
委托代理人朱以凤。
委托代理人周利民。
被告上海柳溪建筑工程机械有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人潘健荣，总经理。
委托代理人孙云龙，上海博乐律师事务所律师。
原告上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院与被告上海柳溪建筑工程机械有限公司、余明勇、朱波、许雪豹、徐立华、李飞鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。审理中，原告申请撤回对余明勇、朱波、许雪豹、徐立华、李飞鹏的起诉，本院口头裁定予以准许。原告委托代理人朱以凤、周利民、被告委托代理人孙云龙到庭参加了第一次庭审，原告委托代理人周利民、被告委托代理人孙云龙到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2008年2月28日签订租赁协议，约定：原告将坐落于嘉定区江桥镇星华公路XXX号的房屋出租给被告使用，租赁期限至2013年2月底。租赁期限届满后，被告继续使用房屋，且未经原告同意擅自将房屋转租给余明勇、朱波、许雪豹、徐立华、李飞鹏使用。被告自2013年3月1日起拖欠房屋使用费至今。原告认为被告的行为显属违约，侵害了原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告支付自2013年3月1日至2014年7月31日的房屋使用费100000元及自2014年8月1日至实际迁出之日的房屋使用费（按年租金100000元计算）；2、判令被告迁出嘉定区江桥镇星华公路XXX号的房屋。
被告辩称，实际租赁费支付至2013年8月31日，不应当从3月1日起算，有原告开具的收据为证，愿意支付2013年9月1日至2014年7月31日的房租费；根据租赁合同约定，被告有优先续租的权利，且支付了3-8月的租赁费，作为续租后续协商的缓冲期，但至今原告未与被告签订续租协议。之后双方进行过协商，但未达成一致续租协议。在协商中，原告答应被告续租，也未要求其迁出房屋，被告租赁房屋后进行了装修，花费了100多万元。系争房屋没有产权证，若要求被告搬离，应赔偿被告装修损失。
审理中，经本院释明，原告表示若合同无效，要求被告返还房屋，并支付2013年9月1日至2014年11月30日的使用费（按年租金10万元计算）及之前拖欠的使用费2万元。被告表示2013年8月31日之前确实欠2万元，2013年9月1日之后未支付过使用费，具体由法院认定；同意返还房屋；原告应赔偿被告装修损失904336元（按鉴定造价计算）。对于被告主张的装修损失，原告认为应按鉴定的造价折旧后的残值339126元，根据双方的过错各半分担。
经审理查明，原、被告于2008年2月28日签订租赁协议，约定：原告将坐落于嘉定区江桥镇星华公路XXX号的房屋出租给被告使用，租赁期限自2008年3月1日至2013年2月28日止，租金每年10万元，五年后以每年递增，递增为5%；租金每年分为两次付清，采用先付后用原则；租赁期内被告如需装潢、改造，必须保证房屋的结构和安全；被告在租赁期内工商税务等必须证件齐全、合法有效；租赁协议到期，被告在同等条件下有优先承租权；在租赁期内由于政府规划或其他不可抗力的因素造成协议终止，双方不承担违约责任，租赁费按实际租赁期结算。
另查，系争房屋未取得建设规划许可。被告尚欠2013年8月31日前的使用费2万元。被告租赁房屋期间，将部分房屋转租给次承租人，次承租人已在本案审理过程中搬离系争房屋，目前仅被告未搬离系争房屋。
审理中，本院根据被告的申请委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内被告的装修现值进行了鉴定。经鉴定，系争房屋内被告的装修造价为904336元（扣除有争议的已拆除部分），折旧后的现值为339126元。
以上事实，有原、被告间的租赁协议、被告与次承租人的租赁协议、租金收据、司法鉴定报告及当事人陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的关于嘉定区江桥镇星华公路XXX号房屋的租赁协议，因该房屋没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述租赁协议应当确认无效。合同确认无效后，由于涉案房屋仍具有使用价值，故出租人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本案原告主张被告应按约定的租金标准支付房屋使用费的诉请合法有据，应予支持。由于租赁合同被确认无效，按照法律规定，租赁合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告搬离并返还房屋合法有效，本院予以支持。由于被告承租涉案房屋后进行了装修等施工，对于其中已形成附合、不能返还的财产，应当根据双方各自的过错分担损失。原告作为出租人应当对外出租具有合法审批手续的房屋，被告作为承租人应当对出租房屋是否具有合法证照进行审核，故原、被告对合同无效均具有过错；被告要求原告承担全部损失缺乏依据，本院不予支持。综合考虑原、被告对于合同无效和上述损失形成的过错，本院酌情确定由原告分担被告此类损失的50%。损失的金额应按照司法鉴定报告所确定的装修现值即339126元计算。装修未经折旧的造价并非被告的实际损失，故被告要求按照造价计算损失缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，判决如下：
一、被告上海柳溪建筑工程机械有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离嘉定区江桥镇星华公路XXX号房屋，并将上述房屋返还原告上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院；
二、被告上海柳溪建筑工程机械有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院2013年8月31日之前的房屋使用费人民币20000元；
三、被告上海柳溪建筑工程机械有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院2013年9月1日至2014年11月30日房屋使用费人民币125000元；
四、原告上海市嘉定区江桥镇封浜敬老院应于本判决生效之日起十日内赔偿被告上海柳溪建筑工程机械有限公司装修损失人民币169563元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费2300元，减半收取1150元，鉴定费32700元，合计诉讼费33850元，由原、被告各半负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。