吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初1125号
原告：延吉市水岸帝景小区业主委员会。
代表人：张金奎，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：方勇男，吉林达公伟业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔峰，吉林延大律师事务所律师。
被告：延边宝宏物业管理有限公司，住所地：延吉市公园路罗京帝景。
法定代表人：王利宝，该公司经理。
委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麻百平，该公司法律顾问。
被告：周来，男，汉族，现住延吉市水岸帝景小区。
委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
被告:赵玲，女，汉族，现住延吉市水岸帝景小区。
委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
原告延吉市水岸帝景小区业主委员会诉被告延边宝宏物业管理有限公司、周来、赵玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告延吉市水岸帝景小区业主委员会（以下简称业主委员会）的委托诉讼代理人方勇男、崔峰，被告延�宝宏物业管理有限公司（以下简称宝宏物业公司）的委托诉讼代理人王德源、麻百平，被告周来及其委托诉讼代理人王德源、麻百平，被告赵玲的委托诉讼代理人王德源、麻百平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告业主委员会诉称：被告宝宏物业公司为2014年11月20日成立的3级资质的物业服务企业，于2015年5月开始为延吉市水岸帝景小区提供物业服务，被告周来、赵玲系宝宏物业公司指派到延吉市水岸帝景小区的负责人。已入住的业主于2016年9月30日之前已向被告周来、赵玲缴纳了2017年的物业费及电梯费。因对三被告的服务非常不满意，原告于2016年12月30日向全体业主公告了召开业主大会的通知，并按照公告的内容于2017年1月18日下午一点三十分在民旺社区召开了延吉市水岸帝景小区业主大会，会议决议中有关解聘现有物业服务企业的内容得到了专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主的同意。根据延吉市水岸帝景小区业主大会通过的有关决议，原告于2017年2月8日向被告宝宏物业公司送达了解聘及向原告移交相关材料及退还物业费、电梯费的通知。但三被告至今没有移交相关材料，也没有退还物业费和电梯费。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《吉林省物业管理办法》、《吉林省物业服务收费管理实施细则》的有关规定，特向贵院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告宝宏物业公司之间的前期物业服务合同于2017年2月8日终止；二、依法判令三被告向原告移交相关材料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、2015年起至今的相关财务、工作报告；5、物业管理所必须的其他资料）；三、判令三被告向原告退还剩余11个月的物业费、电梯费；四、判令本案诉讼费由三被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求：一、依法确认原告与被告宝宏物业公司之间的前期物业服务合同于2017年2月8日终止；二、依法判令被告宝宏物业公司退出物业服务区域，并向原告移交物业服务用房和相关设施，以及物业所必须的相关材料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、2015年起至今的相关财务、工作报告；5、物业管理所必须的其他资料），并撤回了对被告周来、�告赵玲的诉讼请求。
被告宝宏物业公司辩称：一、原告诉讼主体不适格。业主委员会是群众性组织，不具有法人主体资格。1、根据相关法律规定，本案诉讼主体，应有业主半数以上签字，为诉讼主体要件。业主委员会是群众自发组成的组织，不是法人单位，利用公章作为诉讼主体不适格。2、根据《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第四十二条，《物权法》第八十条，建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十条的规定，业主委员会由业主大会选举产生，由5至11人组成。原告业主委员会主任张金奎因拖欠物业管理费，人民法院依法判决给付，根据《条例》第二条、第三条要求，欠缴物业费的业主不具备业主委员会成员的资格。3、业主委员会组成人员选举程序不合格。根据《指导意见》选举或通过决议全体业主的过半数,选举是虚假的伪造的证据。4、业主委员会成员多数未缴纳物业费，为阻碍物业收费非法组织的“业主委员会”。5、“主任”在楼顶堆积泥土种菜，导致房屋漏水，消防通道堆积杂物严重违反相关规定。原告的诉讼主体不适格。二、本案返还之诉无客观事实和法律依据。业主委员会无请求权。根据《条例》要求，业主委员会只有解除，选聘物业公司的权利，业主委员会没有返还原物的请求权。根据《条例》第十条第四项、第二十四条、第五十八条，《物权法》第七十六条规定，返还原物之诉是人民政府管辖。本案中撤销权之诉，在贵院（2017）吉2401行初69号案审理。根据《条例》第二十四条，原告的诉讼请求应予以中止或驳回。三、被告宝宏物业公司合法取得物业管理权。宝宏物业公司于2015年4月20日接受延边恒宇房地产开发有限公司授权委托经营该物业合理合法。根据《物业管理条例》第二十一条、第三十二条的规定，我公司受托管理有合法办理的营业执照和资质证书，有依法履行职责的经营理念。因开发商部分房源未能出售，消防便道设施未完成，至今没有验收交付，同时没有办理房屋大照，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。《物业管理条例》规定业主是指物业的所有人，但签订房屋买卖合同时房屋产权没有过户，业主在产权过户手续办理完毕之前，因其并未获得房屋产权，所以，此时已经入住的买受人仍然不是产权人，此时的产权人仍为房地产开发商。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告周来、被告赵玲辩称，因为被告周来与被告赵玲系被告宝宏物业公司的员工，一切服务及收费均是职务行为，因此不是本案诉讼的适格主体。
经审理查明：被告宝宏物业公司于2014年11月20日依法成立，物业服务资质等级为三级，公司营业范围为物业管理、室内清洁服务、销售、建筑材料、五金。2015年宝宏物业公司与该小区的建设单位延边恒宇房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，开始为延吉市水岸帝景小区提供物业服务。延吉市水岸帝景小区业主委员会于2015年7月23日成立，并在延吉市房产局物业管理办公室和小区所在的延吉市新兴街道民旺社区备案登记。2017年1月18日下午1时30分，业主委员会组织召开了延吉市水岸帝景小区业主大会，会议内容包括解聘物业服务企业被告宝宏物业公司。会议中有关解聘被告宝宏物业公司的内�得到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。2017年2月8日业主委员会向被告宝宏物业公司送达了解聘物业服务通知书，该通知书由被告宝宏物业公司的法定代表人王利宝签收。2017年3月30日，延吉市房产局物业管理办公室作出《关于撤离水岸帝景小区的通知》，要求被告宝宏物业公司撤离水岸帝景小区，被告宝宏物业公司向本院提出行政诉讼，要求撤销延吉市房产局作出的该行政行为。本院于2017年5月18日作出（2017）吉2401行初69号行政判决书，以业主大会解聘物业服务企业应通过民事诉讼解决，且作出的行政行为没有法律依据，物业管理办公室不具有对外作出行政行为的职权，属于超越职权和滥用职权的行为为由，撤销了延吉市房产局物业管理办公室于2017年3月30日作出的《关于撤离水岸帝景小区的通知》。
上述事实，有当事人陈述、延吉市物业管理办公室延市物办发【2015】35号文件（关于延吉市水岸帝景小区业主委员会备案的通知）、延吉市物业管理区域内业主委员会备案登记表、2016年12月30日水岸帝景小区关于召开业主大会的公告、2017年1月6日及2017年1月18日的会议记录、2017年1月26日的解聘物业服务企业通知书、营业执照、物业服务企业资质证书、委托合同、前期物业服务合同、延吉市人民法院（2017）吉2401行初69号行政判决书等证据证明，本院予以确认。
被告提供一组由部分业主签字的证据复印件，证明会议纪要和表决票中签字不是本人所签。但被告宝宏物业公司作为负有举证义务的一方，未能提交其他相关证据予以佐证其主张的事实，故本院对该证据的证明目的不予采信。
本院认为，原告业主委员会选举产生之后，依法向延吉市房产局物业管理办公室和小区所在的延吉市新兴街道民旺社区备案登记。现由原告代表业主执行业主大会关于解聘物业服务企业的决定事项，符合法律规定。故原告诉讼主体不适格的被告抗辩主张本院不予支持。
原告业主委员会经业主大会共同决定解聘物业服务企业，即被告宝宏物业公司。并于2017年2月8日向被告宝宏物业公司送达了解聘物业服务通知书。被告宝宏物业公司收到解聘物业服务通知书后，也未在法定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故原告主张要求确认原告与被告宝宏物业公司之间的物业服务合同于2017年2月8日终止的诉讼请求，本院予以支持。
因原、被告之间的物业服务合同终止，故业主委员会请求被告宝宏物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施（相关设施包含：消防设施间和机房）的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张要求被告移交物业服务所必需的相关资料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、2015年起至今的相关财务、工作报告；5、物业管理所必须的其他资料），其中，对原告主张被告移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料的诉讼请求，被告辩称其与建设单位签订前期物业服务合同时建设单位并未移交上述材料，被告未持有，原告亦未举证证明上述资料现由被告持有的事实，故对原告该部分的诉讼请求，本院不予支持；对原告主张被告移交2015年起至今的相关财务、工作报告的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第十六条、第二十九条的规定，判决如下：
一、原告延吉市水岸帝景小区业主委员会与被告延边宝宏物业管理有限公司之间的物业服务合同于2017年2月8日终止；
二、被告延边宝宏物业管理有限公司于本判决发生法律效力后10日内退出�吉市水岸帝景小区的物业服务区域（延吉市水岸帝景小区），并向原告移交物业服务用房和相关设施（相关设施包含：消防设施间和机房）；
三、驳回原告延吉市水岸帝景小区业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元（原告已预交），由被告延边宝宏物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 金龙浩
审判员 金 贤
审判员 崔 麟
二〇一七年六月二十一日
书记员 徐 冰