湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0804民初1002号原告：庞可歆，女，1981年10月2日出生，汉族，住湛江市坡头区，原告：吴秀珍，女，1937年12月20日出生，汉族，住湛江市坡头区，原告：符伟，男，1988年8月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，以上原告庞可歆、吴秀珍、符伟的共同委托诉讼代理人：吴伟武，广东粤海律师事务所律师，特别代理。被告：詹伟明，男，1967年5月2日出生，汉族，住湛江市坡头区，原告庞可歆、吴秀珍、符伟诉被告詹伟明租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞可歆、吴秀珍、符伟的共同委托诉讼代理人吴伟武到庭参加诉讼，被告詹伟明经本院合法传唤，无正当理由到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庞可歆、吴秀珍、符伟提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《饮食行门店租赁合同》，并判令被告按合同约定第九条交还物业(即坡头区龙头市场北门饮食行4号门店)给原告；2、判令被告支付所欠租金36000元给三原告；3、判令三原告有权不退回租赁保证金10000元给被告；4、判令被告支付从2016年11月16日至本案判决生效之日止的违约金给三原告。每日按36000元的6‰计，暂计至本案立案前的违约金约为58320元；5、判令被告支付本案一切诉讼费用。事实和理由：2015年11月2日，原告三人与被告签订了《饮食行门店租赁合同》，约定原告三人将湛江市坡头区龙头市场北门饮食行4号门店，面积共约50平方米的物业（以下简称涉案物业）租赁给被告经营餐饮使用；租赁期限为三年，从2015年12月1日起至2018年11月30日止；租金每月2000元，三年租金共72000元，分两期交付，第一期36000元于签订合同时一次性交付，第二期租金（36000元）在2016年11月15日前一次性付清。合同还约定了“租赁保证金”，即被告在签订合同时交纳10000元租赁保证金，待合同期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由被告方承担的费用即违约责任经济赔偿外，剩余部分在合同解除后30日内无息退还被告方。合同约定的违约责任是，若被告拖欠租金，按逾期一天所欠缴总金额的6‰的标准计算并补交滞纳金(属违约金性质)。同时在被告拖欠租金60日后，原告有权单方解除合同，收回物业，没收租赁保证金，并保留追究被告相关法律责任的权利。而被告违约导致解除合同收回物业的状况标准双方也做了约定，即在租赁期内装修和添置的固定设施，租赁合同终止后无偿归原告所有。合同签订后，被告只交纳了第一期租金，而第二期租金原定于2016年11月15日前交清，但被告却拖欠至今不肯交纳，原告等多次催促，被告均以各种理由推拖。迫于无奈，原告等遂根据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，提出此诉讼，望法院判如所请。被告詹伟明不作答辩，在举证期限内亦没有向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》《合伙经营协议书》《饮食行门店租赁合同》客观真实，不违反法律规定，本院予以确认。本院认定的事实如下：2015年5月27日，原告庞可歆（乙方）与案外人湛江市市场物业管理总站坡头站（甲方）签订《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》，主要约定：租赁范围：乙方租赁龙头市场旧三鸟行（建筑面积421.68平方米）及周边空地（面积约800平方米）；租赁用途：乙方租赁的场地作为商业经营，不能经营水产、肉类、蔬菜、化工及易燃易爆商品；租赁方式：乙方在租赁旧三鸟行及周边空地后要与相邻的饮食门店承租方协商，保留旧三鸟行，改造饮食门店，将两块场地合并，改建成一层钢结构的商场，并对场地上的水沟进行整改。改建后商场的房地产所有权仍属甲方所有；租赁期限：租赁期从2015年6月1日起至2029年3月31日止等等。2015年6月9日，原告庞可歆（甲方）、符伟（乙方）、吴秀珍（丙方）三人签订《合伙经营协议书》，主要约定：甲方于2015年5月11日与湛江市龙头广富物业经营部签订了《市场饮食门店转让协议书》（以下简称《协议书》），于2015年5月27日与湛江市市场物业管理总站坡头站签订了《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），甲方就上述《协议书》和《租赁合同》事宜同意与乙方、丙方共同合伙经营，并达成如下合伙协议：一、甲乙丙三方合伙经营的股份比例分别为33.4:33.3:33.3，即甲方占33.4%、乙方占33.3%、丙方占33.3%。因此三方的出资比例、利润与亏损、权益与责任等也按上述比例分享与承担。二、乙、丙方承认甲方签订的《协议书》和《租赁合同》所有条款，三方共同履行义务和共同享有权益等。2015年11月2日，原告（甲方）庞可歆、吴秀珍、符伟与被告（乙方）签订了《饮食行门店租赁合同》，主要约定：一、甲方同意将湛江市坡头区龙头市场北门饮食行4号门店，面积共约50平方米的物业租赁给乙方经营餐饮使用。租赁期限、租金标准及付款时间。1、租赁期限：租赁期限为叁年，从2015年12月1日起至2018年11月31日止；2、租金标准：月租金为每平方米人民币40元，合计每月租金为人民币2000元；3、租金支付时间及方式：叁年租金共计人民币72000元分两期交付，第一期租金于本合同签订时一次性交付50%租金36000元，第二期租金于本合同签订后一年，即2016年11月15日前一次性付清余下的50%租金36000元。租赁保证金：乙方在签订本合同时交纳租赁保证金人民币10000元。待本合同租赁期满或者合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用及违约责任经济赔偿外，剩余部分在合同解除后30日内无息退还给乙方。四、租赁期间，乙方须按合同约定日期交付租金。乙方承诺，若拖欠租金，按逾期一天所欠缴总金额的6‰的标准计算并补交滞纳金。乙方承诺，拖欠租金60日后，甲方有权单方解除合同，收回物业，没收乙方全部租赁保证金，并保留追究乙方相关法律责任的权利。《饮食行门店租赁合同》签订时，被告依约向三原告支付了租赁保证金10000元。该合同签订后，被告依约向三原告支付第一期租金36000元，三原告将涉案物业交付被告使用，第二期租金交付期限届满后至今，被告再无向三原告支付过任何款项。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告庞可歆与案外人湛江市市场物业管理总站坡头站签订的《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》之后，原告庞可歆、符伟、吴秀珍三人再行签订的《合伙经营协议书》，协议对庞可歆所租赁的上述物业进行合伙经营。据此，原告庞可歆、吴秀珍、符伟与被告詹伟明签订了《饮食行门店租赁合同》，原、被告之间签订的该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。关于三原告主张解除《饮食行门店租赁合同》及被告交还涉案物业的问题。双方在《饮食行门店租赁合同》中约定被告需在2016年11月15日前一次性第二期租金，若拖欠租金超过60天，甲方有权单方解除合同，收回物业。由于被告拖欠租金已超过约定的宽限期，故三原告可以依约单方解除合同，并收回涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，原、被告之间约定解除租赁合同的条件已经成就，故三原告提出解除合同及由被告交还龙头市场北门饮食行4号门店的请求于法有据，本院予以支持。关于三原告主张被告支付租金36000元的问题。双方在《饮食行门店租赁合同》中约定：租赁期限为3年，从2015年12月1日起至2018年11月31日止；3年租金共计72000元分两期交付，第一期租金于本合同签订时一次性交付50%租金36000元，第二期租金于2016年11月15日前一次性付清余下的50%租金36000元。由于被告已支付第一期租金36000元，即2015年12月1日至2017年5月31日期间的租金。由于原告已向本院提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后对双方均无约束力，双方均无须再行履行合同约定而未履行部分。故原告的租金应从2017年6月1日起计算至合同解除之月止，但考虑到实际租赁物仍由被告占用使用，故应计至本院确定被告实际退还涉案物业之月止（暂计至2017年12月），合计租金为14000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，故被告应向三原告支付实际拖欠的租金14000元，至于原告超出该部分的租金请求本院不予支持。且由于双方在《饮食行门店租赁合同》中约定：被告在签订本合同时交纳租赁保证金10000元。待合同租赁期满或者合同解除后，租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用及违约责任经济赔偿外，剩余部分在合同解除后30日内无息退还给被告。被告承诺，拖欠租金60日后，三原告有权没收被告全部租赁保证金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”的规定，故合同解除后，被告该租赁保证金已不足以抵扣由被告承担的费用，故三原告有权不退还被告租赁保证金10000元，但原告已收取的保证金应先予扣减尚欠租金14000元，不足部分被告另行向原告支付。关于三原告主张被告支付违约金的问题。双方在《饮食行门店租赁合同》中约定第二期租金需于2016年11月15日前一次性付清。被告承诺，若拖欠租金，按逾期一天所欠缴总金额的6‰的标准计算并补交滞纳金。虽然约定为滞纳金，但实际是双方对合同违约金的一种约定形式。双方约定的违约金不应超过法律规定的最高上限，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持”的规定，因双方对违约责任约定的违约金已超过法律规定的最高上限，故本院予以调整为违约金按年利率24%计算。故本案的违约金应从2016年11月16日起按年利率24%计算至本判决确定之日止，三原告请求超出部分的违约金请求本院不予支持。被告詹伟明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料,视为放弃答辩以及质证的权利，所产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告庞可歆、吴秀珍、符伟和被告詹伟明于2015年11月2日签订的《饮食行门店租赁合同》；二、限被告詹伟明于本判决生效之日起十日内将湛江市坡头区龙头市场北门饮食行4号门店交还给原告庞可歆、吴秀珍、符伟；三、限被告詹伟明于本判决生效之日起十日内支付租金14000元（先扣除保证金10000元）及违约金（以4000元为基数，按年利率24%从2016年11月16日起计算至本判决确定的给付之日止）给原告庞可歆、吴秀珍、符伟；四、驳回原告庞可歆、吴秀珍、符伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2386元，由被告詹伟明负担320元，原告庞可歆、吴秀珍、符伟负担2066元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 黄  国  锋审判员 吴    阳审判员 林  丽  雀二〇一七年十一月二十二日书记员 陆师圆（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。