北京市第三中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）京03民申250号
再审申请人（原审被告、反诉原告）：郭瑾，女，1983年4月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：丁光海，北京市正海律师事务所律师。
被申请人（原审原告、反诉被告）：丁冲，男，1982年11月19日出生，汉族，户籍地北京市房山区。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。
再审申请人郭瑾因与被申请人丁冲、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初15395号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
郭瑾申请再审称：再审申请人2018年2月22日取得新证据，是一份被申请人与第三人私自签订的《解除监管协议》，依据民事诉讼法二百条第一项、第二项，特向贵院提出再审。1、请求中级人民法院再审，依法撤销原判决第一至第五项、第七项，改判支持再审申请人一审反诉请求；2、一审诉讼费、反诉费由被申请人承担；3、请求中级人民法院再审，依法判决丁冲退还郭瑾一审错判的违约金（自二0一六年四月二日起至判决生效之日八月五日止，以二百一十三万元为基数，按日万分之五计算）13．4190万元；4、请求中级人民法院再审，依法判决丁冲根本违约，解除合同并承担违约责任。纠正一审错误判决，依法判决丁冲将本案房屋退还给郭瑾，并向郭瑾支付违约金总房款20%即42．6万元。具体理由如下：一、一审判决审理查明不清、错误。1．一审判决第4页第9行审理查明：“丁冲于2016年3月11日将首付款112万元支付到理房通资金监管账户，并办理了网签手续。”一审法院审理查明不清。首先，按照链家公司的内部交易惯例及房屋买卖流程，应是先办理网签，签署三方存量房交易结算资金划转协议生成账号后才是支付首付款到理房通帐号。而按一审法院查明的事实，显然在未查明《北京市存量房屋买卖合同》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第三项第2款之规定：除定金外“剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议”。只有除定金外，剩余的房款必须签订资金划转协议，才能保证剩余房款资金是安全的，被申请人和第三人不能随意转走，再审申请人也不能随意支取。而第三人和被申请人未能按主合同履行签署资金划转协议的义务，第三人在一审庭审时陈述从未告知再审申请人的情况下，私自用再审申请人的手机号码注册了所谓的理房通账号，随意将首付款打入了再审申请人手机号生成的账号内，甚至都没有通过再审申请人手机验证。又在再审申请人从未明确表示过不卖房的情况下，随意转走《补充协议》上约定的首付款，应视为被申请人从未按《补充协议》约定的时间支付首付款，违约在先。而事实情况是经再审申请人查询被申请人从未支付过再审申请人首付款112万元。一审法院从未查明首付款112万元被申请人是否签署了三方资金划转协议，真正进行了资金托管，按《补充协议》、《理房通资金托管协议》约定的时间存在于资金托管账户内。被申请人未按规定时间支付再审申请人购房首付款，且第三人与被申请人的操作程序及方法也是违反合同约定的。即使如此，再审申请人仍未提过不卖房不继续履行合同。在被申请人一审陈述其和第三人一起将未签订资金划转三方协议下随意打入帐户的首付款违规转走后，第三人及被申请人的行为不仅严重违反合同约定侵犯了保障再审申请人的资金交易安全的权利，且第三人配合被申请人出具了所谓的再审申请人2016年3月28日收到的未给再审申请人任何履行期间的《催告函》，造成再审申请人先违约的假象。因再审申请人非法律人士，早在被申请人及第三人向其邮寄《催告函》前，再审申请人向第三人曾询问首付款支付情况，问清第三人登录虚拟账户方法，查看到账户没有首付款。意识到自己做为房屋的出售方资金交易安全无法保障，依据再审申请人与被申请人及第三人于2016年1月21日签订的《补充协议》第四条第3款的规定：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充第二条约定的义务超过十五日的”，被申请人未按《补充协议》第二条规定，在2016年3月15日前将首付款真正支付至《理房通资金托管协议》项下的理房通托管账户，构成根本违约。再审申请人才于2016年4月1日发出解除通知。2．一审判决第4页第11行审理查明：“郭瑾在2016年3月11日单方通知链家公司，内容为收到理房通短信了，单方撤销委托，要求将首付款支付至其个人帐户。”一审法院审理查明错误。再审申请人在整个买卖房屋过程中从未在《催告函》发送前明确表示过不继续履行合同，只是因再审申请人对出售房屋的款项有急用，早先就与第三人和被申请人说过在2016年3月15日前要以现金的方式拿到购房款首付款。第三人对《补充协议》中“理房通托管”的概念，从未对再审申请人尽到解释义务，使再审申请人认为即“理房通托管”的方式与资金打入再审申请人银行卡的方式一致，只要被申请人将首付款打入“理房通托管”，再审申请人就能提取现金，只是渠道不同。因《北京市存量房屋买卖合同》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第三项第2款明确规定：除定金外的房款支付必须要签署资金划转协议，而第三人及被申请人从未让再审申请人签署过首付款的资金划转协议，何来的撤销首付款的委托，按照被申请人和第三人一审陈述，所谓的首付款只是打入了第三人私自用再审申请人手机号注册的“虚拟理房通账号”，再审申请人从未实际掌控过首付款，在没有三方资金托管协议的支撑下，理房通从未起到资金监管的作用。未经再审申请人注册并验证的虚拟账号内的首付款可随时转走，无法保障再审申请人卖房款的资金安全，会使再审申请人陷入钱财两空的危机。这种情况下再审申请人要求将首付款付至其名下的银行卡内，与再审申请人违约不想卖房不是一个法律行为、概念。因此再审申请人所谓的撤销托管委托不可能构成违约。3．一审判决第4页第15行：“链家公司主张期间多次电话、微信要求郭瑾提交办理网签的资料并办理网签。”一审法院在第三人没有任何证据的情况下，在审理查明中未查明就陈述，与事实相违背。被申请人与第三人，动辄说再审申请人违约，被申请人从不面谈，约谈也只回一句“不谈，一切按照合同办”。从不商谈，直接起诉。被申请人与第三人，先以欺骗的手段掩盖被申请人签合同时没网签资质的事实、使再审申请人签了房屋买卖合同、后又伪造资金托管协议、交易顺序混乱错误，致使在合同履行中发生不应有的诉讼，造成再审申请人巨大的经济损失，包括错判的违约金及换房成本、诉讼成本。4．一审判决第3页第8行“丁冲支付了定金和首付款后，多次约郭瑾签订资金托管协议和办理网签手续，但郭瑾不再同意卖房。”一审法院在第三人没有任何证据的情况下，未查明就陈述第三人多次约再审申请人签订资金托管协议，事实是从未有人跟再审申请人提过签协议，严重与事实相违背。二、一审判决认定事实不清。一审判决第5页第4行本院认为部分：“双方在该买卖合同中对房款支付方式已约定定金及首付款均通过理房通托管方式支付。2016年3月11日，郭瑾表示单方撤销首付款资金托管违反双方约定已构成违约，丁冲在约定期限前将房款支付至托管帐户并在郭瑾明确表示不再接受资金托管时申请将首付款退回，不构成违约。”一审法院将再审申请人与被申请人及第三人未签署首付款资金划转协议，把首付款协商支付银行卡的行为等同于再审申请人不继续履行合同的行为，是错误的。被申请人与第三人未通知再审申请人按《北京市存量房屋买卖合同》约定签订三方协议并生成帐号并按《补充协议》约定时间支付首付款。而一审法院将第三人单方协助被申请人不按合同约定支付并退回首付款的行为，认定为不构成违约，属认定事实不清、错误。因依据《北京市存量房屋买卖合同》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第三项第2款之规定：“剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。”对首付款的支付必须三方再签署一个资金划转协议，即再审申请人和被申请人委托第三人、理房通对首付款交易资金进行监管。对首付款交易资金的监管只能是依据资金划转协议生成，而不可能依据前一个《定金托管协议》生成委托监管，否则双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中第四条不可能约定除定金外剩余房款必须签订资金划转协议。而第三人做为居间方，在首付款的支付上违反《北京市存量房屋买卖合同》第四条成交价格、付款方式及资金划转方式第三项第2款之规定，仅“帮助”被申请人将首付款支付到没有任何合同协议支持下的帐号内严重侵害了再审申请人的资金交易安全，没有履行其居间义务；在被申请人一审陈述的首付款的退回上，第三人和被申请人同时违反一审被申请人提交的证据《理房通资金托管协议》中第一段及概述中明确说明上述协议为“三方就该房屋交易资金托管事宜达成如下协议”。协议第三条托管资金划转和退回的第二项托管资金退回的规定即“a）托管期间内，甲乙双方协商一致书面解除或终止该房屋的买卖合同或甲乙双方买卖合同依法院裁决解除或终止。则丙方在收到书面解除、终止协议或生效裁判文书之日起5个工作日内将全部托管资金退回至乙方付款账户（原路退回原则）”；3、“除本协议约定外，乙方存入托管资金后，非经三方主体协商一致，单方不得要求丙方退回托管资金”。《理房通资金托管协议》中第四条各方权利义务中第2项规定：“丙方应保障托管账户内资金安全，严格按照本协议的约定划转或退回托管资金”。按照被申请人提交的上述一审证据的内容，所谓的首付款可能是曾存入了虚拟账号内，再审申请人无法掌控，被申请人及第三人可随意操控转入、转走。再审申请人于2018年2月22日，拿到一份新证据，是被申请人与第三人两方私自签署的《解除协议书》。而根据合同上述条款，签订资金解除协议，应是三方同意并签署才生效，如有诉讼，应有法院判决书或调解书，才可转走资金。而这份第三人刚提供的解除协议书，日期是2016年3月30日，此时一审还未开庭，更不可能有判决书，而被申请人与第三人已私自将资金转走，又一次违背合同。被申请人与第三人屡次串通，从未通知再审申请人签署资金监管协议、更未通知过签署解除协议，还告知再审申请人首付款已付，而不签协议从未生成监管委托的理房通账户，首付款又付给了谁，再审申请人从未收到过首付款。一审法院没有查明首付款是否真正存入了三方协议项下托管的账户内，首付款是否真正按《理房通资金托管协议》存在账户上，保障双方的交易安全。事实上被申请人违约在先。一审法院在没有任何证据的前提下，臆想认定被申请人支付及退回首付款不违约，无事实及法律依据。再审申请人所谓的撤销委托只是对付款方式变更与第三人及被申请人协商将首付款支付至其银行卡上。若协商不成，仍可按合同约定签署资金划转协议委托第三人、理房通监管，让被申请人再支付首付款。且在未签署首付款资金托管协议的情况下，对首付款的支付不存在委托任何监管的情况，又何谈再审申请人撤销委托构成违约。事实是再审申请人对被申请人及第三人在未签资金托管协议的情况下，将首付款打入其擅自用再审申请人手机号生成的帐号，造成了再审申请人“错误认识”，“及时”发出了《催告函》造成了再审申请人所谓违约的假象，导致一审法院被蒙蔽，从而造成了错误判决，认定再审申请人违约，让再审申请人继续履行合同并承担违约责任，对再审申请人明显不公。三、一审判决认定事实证据不足。一审法院仅依据第三人协助被申请人出具的《催告函》、第三人及被申请人给再审申请人造成“错误认识”的“单方撤销委托”来认定再审申请人违约，明显证据不足，不具说服力。一审法院未从再审申请人与被申请人签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的第四条认定被申请人未履行签署资金划转协议的义务而导致首付款资金无人监管，而随意由被申请人存入虚拟账户并转走，是无效付款行为，再审申请人从未收到首付款，被申请人已构成根本违约。一审法院无视被申请人提交的证据《理房通资金托管协议》的内容，认定被申请人与第三人签署了两方协议便支付和退回首付款的行为不违约，明显依据不足，判断错误，依据被申请人提交的《理房通资金托管协议》应是第三人的违规操作与被申请人违约在先。一审法院认定“丁冲在约定期限前将房款支付至托管帐户并在郭瑾明确表示不再接受资金托管时申请将首付款退回，不构成违约。”没有任何证据支撑，对于第三人用再审申请人手机号私自注册账号，被申请人存入再审申请人未注册验证并且不能掌控的虚拟账户，对于再审申请人来说未按《北京市存量房屋买卖合同》签订三方资金托管协议就不可能成立托管账户，《理房通资金托管协议》明确规定了退回托管资金的方式，一审法院在无视合同依据，仅凭当事人陈述就认定被申请人打入的是托管帐户，退回首付款不违约。如此判决实难让人信服。请再审法院纠正错误。四、一审法院适用法律对象错误。合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。一审法院对再审申请人适用了《中华人民共和国合同法》第107、114条之规定，但是依据一审未审理查明的事实及再审申请人反诉的证据，再审申请人认为，一审法院应支持再审申请人的反诉请求，将上述法律条文适用被申请人作出一个公正的判决。请再审法院予以纠正一审法院的错误。综上，一审法院审理查明及认定事实不清、错误；证据不足、适用法律对象错误，导致一审判决错误，严重影响了再审申请人的合法权益，造成再审申请人经济损失惨重，人生发生重大灾难性逆转，请再审法院查明事实，予以纠正，公正审理案件，维护司法正义，真正维护再审申请人的合法权益！
丁冲提交意见称：一、原审原告认可一审判决结果，原审被告不上诉等于认可一审判决，现在再进行申诉，按照最高院意思，有上诉这种正常的维权途径不用，非要用再审这种特殊程序，是对司法资源的极大浪费，非常不鼓励，应驳回其再审申请。二、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》签订后，原审原告已经依照约定履行了全部合同义务并且办理了自身的网签手续，而原审被告至原审开庭前仍拒绝办理网签，给合同的继续履行制造困难，属于违约行为。1、2016年1月21日《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》签订后，原审原告已经支付定金并支付首付款，同时已经办理了原审原告自身的网签手续。2、按照《居间服务合同》第三条第2款约定“甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。”原审被告也应当提供资料并办理网签手续。3、2016年3月，原审被告在接到中介公司的电话、短信和书面通知后，始终拒绝办理网签手续，造成房屋买卖停滞，是原审被告违约。4、原审原告明确要求继续履行房屋买卖合同，要求原审被告办理网签手续。三、按照合同约定，房屋的首付款应当支付到原审被告名下的资金监管账户中，原审原告已经于约定日期前提前将首付款支付到指定账户，而原审被告拒绝收取首付款，是原审被告违约。1、在《补充协议》第二条第4款约定，原审原告于2016年3月15日前将首付款112万元通过“理房通托管”的方式支付给原审被告。原审原告已经于2016年3月11日提前将首付款存入了原审被告名下的理房通账户中，原审原告已经履行了合同义务。2、且原审被告此前已经通过理房通托管账户收取过原审原告的15万元定金，对于合同中约定的买房资金的支付方式和领取办法原审被告都是明确知晓并同意的。3、按照原审被告提交的证据3-1，页码22页，2016年3月11日，原审被告就已经收到了理房通的通知，知道原审原告支付的首付款已经到账。在这种情况下，原审被告突然向中介提出，要求原审原告将首付款打到原审被告个人账户，这是明显违反《补充协议》关于资金交付的约定的，是原审被告违约。4、在原审原告已经依照约定支付了首付款，而原审被告在明知首付款到位的情况下拒绝领款是原审被告违约，由此造成的违约责任和损失应当由原审被告承担。原审原告现在具备支付首付款的能力，要求法院判决原审被告继续履行合同。四、原审被告发出解除通知，拒绝将房屋卖给原审原告是违约行为，应当承担违约责任。1、《补充协议》第四条违约责任第2款第（4）项约定“拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。”属于根本违约。原审被告卖方出现上述根本违约情形的，应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价20%向原审原告买方支付违约金。2、原审被告发出解除通知，拒绝将房屋卖给原审原告，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。3、原审原告主张合同继续履行的情况下，原审被告应当向原审原告支付房屋总价20%的违约金。五、原审被告的反诉没有事实和法律依据，在本案中，原审被告违约非常明显，应当予以驳回。
本院经审查认为：当事人申请再审超过法定申请再审期限的，其再审申请应裁定驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定：“当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。”
关于申请人所提的“本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定的情形”的再审事由，因本案判决于2016年发生法律效力，申请人于2018年申请再审，超过法定6个月再审期限，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，本院不做审查。申请人称本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》二百条第一项之情形，并提交《解除监管协议》作为新证据，但该证据不足以证明被申请人存在迟延交付首付款的行为，不足以推翻原判，故申请人所提的此项再审事由不能成立。综上所述，申请人的再审申请应予驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回郭瑾的再审申请。
审 判 长 郭嘉节
审 判 员 陈 伟
审 判 员 张 阳
二〇一八年六月十八日
法官助理 申友祥
书 记 员 高聪霄