湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2353号
上诉人（原审被告）：宜昌市恒佳物业管理有限公司，住所地宜昌市东山大道148号12楼，统一社会信用代码914205006884500334。
法定代表人:陈雷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：覃晓丽，该公司员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：张雄兵，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：宜昌市第十四中学，住所地宜昌市东山大道150号，统一社会信用代码12420503420178490。
法定代表人:华容，宜昌市第十四中学校长。
委托诉讼代理人：彭云峰，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人:丁志军，该校总务处副主任。
上诉人宜昌市恒佳物业管理有限公司与被上诉人宜昌市第十四中学土地租赁合同纠纷一案，不服宜市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初字24号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宜昌市恒佳物业管理有限公司上诉请求：1、请求驳回宜昌市第十四中学的诉讼请求或发回重审。2、上诉费用由宜昌市第十四中学承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。宜昌市恒佳物业管理有限公司与宜昌市第十四中学签订的场地租赁合同违反消防法，属于违反国家法律法规强制性规定，应属无效合同。2.宜昌市第十四中学应当按照约定履行其义务。宜昌市恒佳物业管理有限公司与宜昌市第十四中学租用合同约定的场地所在建筑物（自由空间大厦）原为宜昌市第十四中学前身市职教中心教学实习楼，后由宜昌市财政局、宜昌市教育局及原告经拍卖程序后对外进行转让。2010年4月8日，原告与大厦竞得人湖北碧云天置业有限公司签订了大厦转让合同并交付了转让标的物世纪大厦。根据宜昌市财政局、宜昌市教育局宜市财行资发（2010）210号文件《市财政局教育局关于市十四中“世纪大厦”房地产处置事宜的函》、宜昌市规划局关于《市财政局教育局关于市十四中“世纪大厦”房地产处置事宜的函》的回函、宜昌市规划局关于湖北碧云天置业有限公司申请对“世纪大厦”建设工程规划许可证变更的处理意见及宜昌三峡广博建筑设计有限公司风行分公司“自由空间”酒店（综合楼改造）方案设计，该项目配套设计停车位52个，地上停车场包含被宜昌市第十四中学占用改为绿化用地的土地。而且，上述文件明确确定“世纪大厦”在变更房屋用途的同时，由宜昌市第十四中学在建设教学楼设施时，安排该项目千分之六的停车位，但宜昌市第十四中学根本没有做到，造成目前该项目停车位极度紧缺的现状。3.宜昌市恒佳物业管理有限公司实际管理、使用车位只有9个，且租用价格偏高。双方签订的租赁合同约定停车位为20个，但宜昌市恒佳物业管理有限公司实际管理、使用车位只有9个。宜昌市第十四中学的停车场停车位以200元/月/个的租金标准租给宜昌市恒佳物业管理有限公司，这个定价高于同类地段市场标准。这个价格是目前周边市场的零售租赁价格，宜昌市恒佳物业管理有限公司作为物业管理服务公司，目前也只能按200/月/个的价格租赁给本项目的租户和商业业主，但是在这过程中宜昌市恒佳物业管理有限公司需另行安排车场管理人员（最少2人），这个车场管理人员的费用一直以来都是由宜昌市恒佳物业管理有限公司承担，宜昌市恒佳物业管理有限公司作为管理服务公司，收入来源十分有限，面对如此收支不平衡的状况长期处于亏损状态中。根据停车场市场承包行情及宜昌市恒佳物业管理有限公司的实际情况，宜昌市恒佳物业管理有限公司认为该停车场的租赁价位偏高，不符合停车场的市场承包价格应予以调减。
宜昌市第十四中学答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宜昌市第十四中学向一审法院诉讼请求:一、确认2016年12月6日宜昌市第十四中学与宜昌市恒佳物业管理有限公司停车场地不定期租用关系解除，并判令宜昌市恒佳物业管理有限公司腾退租用场地，交还给宜昌市第十四中学；二、判令宜昌市恒佳物业管理有限公司支付场地使用费：合同期间内的场地占用费48000元（截止2015年12月31日），并从2015年2月26日起，以48000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算延期支付利息至场地使用费清偿之日止；合同期间外场地占用费按2015年度场地占用费标准131.5元/天x实际使用天数支付，以收到催告通知之次日起，以合同期间外没付清场地占用费为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算延期支付利息至场地使用费清偿之日止；三、诉讼费用由宜昌市恒佳物业管理有限公司承担。
一审法院认定事实：2015年2月4日，宜昌市第十四中学（甲方）与宜昌市恒佳物业管理有限公司（乙方）签订《停车场地租用合同》，合同约定期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，场地使用费标准为每车位每月200元，20个车位，总金额48000元/年，场地租金应按年计算，于本合同签订之日起十五个工作日内付清当年租金，因乙方原因致使本合同不能履行时，甲方有权单方解除本合同。本合同如提前终止，解除或届满时，宜昌市恒佳物业管理有限公司应按实际状态交回场地。合同签订后,宜昌市第十四中学将场地交给宜昌市恒佳物业管理有限公司使用，宜昌市恒佳物业管理有限公司未交纳租金。宜昌市第十四中学于2016年12月6日,向宜昌市恒佳物业管理有限公司送达《停车场地使用费催收及解除停车场地租用关系通知》：双方签订的合同于2015年12月31日到期，现郑重通知，双方解除不定期租用关系，在收到通知之日起腾退场地，并按照2015年签订的合同的约定标准支付2016年停车场地使用费，否则将要求支付逾期利息。宜昌市恒佳物业管理有限公司收到通知后既未交纳相关费用，也未腾退场地。双方对停车场地系宜昌市第十四中学土地权证所辖范围均不持异议。
一审法院认为，案件系宜昌市第十四中学与宜昌市恒佳物业管理有限公司因场地租赁合同引起的纠纷，应定性为土地租赁合同纠纷。根据查明的事实，双方对租赁合同场地系宜昌市第十四中学土地权证范围均不持异议。争议的焦点是：1、合同是否因违反消防法而无效；2、合同约定的20个车位是否实际只有9个车位，是否应调减场地租赁费用。
针对焦点一，合同明确约定宜昌市第十四中学仅同意将校园内教学楼北侧围墙处50m×9m的停车场及教学楼东侧靠近碧云天大厦通道两处区域，给宜昌市恒佳物业管理有限公司作为停车场及通道使用。并未违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合同有效成立，双方应按照合同履行各自义务。宜昌市恒佳物业管理有限公司提出的该项抗辩理由不成立。针对焦点二，宜昌市恒佳物业管理有限公司认为其实际管理的只有9个车位，并未提供相应的证据证实，且合同是双方协商一致签订的，场地的实际情况宜昌市恒佳物业管理有限公司也是知晓的，作为物业管理公司对市场也应有一定的判断，并不存在欺诈或胁迫的情形，故宜昌市恒佳物业管理有限公司要求调减费用的抗辩亦不能成立。综上，合同签订后，宜昌市恒佳物业管理有限公司在合同期内未向宜昌市第十四中学交纳租金，亦未提出终止合同，合同到期后，仍在使用该场地，系不定期租赁关系，合同双方均可随时要求解除合同，宜昌市第十四中学于2016年12月6日向宜昌市恒佳物业管理有限公司送达《停车场地使用费催收及解除停车场地租用关系通知》，是其依法行使解除权，依照法律规定，合同自通知到达时解除。宜昌市恒佳物业管理有限公司在收到解除合同通知后，也未依法提出异议。因此，宜昌市第十四中学要求确认2016年12月6日双方停车场地不定期租用关系解除，并判令宜昌市恒佳物业管理有限公司腾退租用场地，交还给宜昌市第十四中学的请求符合法律规定，一审法院予以支持。对宜昌市第十四中学主张的要求宜昌市恒佳物业管理有限公司支付合同履行期间的租金48000元及按照合同约定的年租金计付被告占用场地期间的使用费，符合法律规定，一审法院予以支持，但对宜昌市第十四中学请求宜昌市恒佳物业管理有限公司支付逾期付款利息的请求，并无合同约定，一审法院不予支持。对宜昌市恒佳物业管理有限公司提出，按照规划宜昌市第十四中学应向湖北碧云天置业有限公司提供必要的停车位等抗辩，与案件没有关联，一审法院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条之规定，判决：一、2016年12月6日，宜昌市第十四中学与宜昌市恒佳物业管理有限公司停车场地不定期租用关系解除。二、宜昌市恒佳物业管理有限公司于判决生效后十五日内将所占用的场地交还宜昌市第十四中学。三、宜昌市恒佳物业管理有限公司于判决生效后十五日内支付宜昌市第十四中学合同期内场地租赁费48000元。四、宜昌市恒佳物业管理有限公司于判决生效后十五日内向宜昌市第十四中学支付自2016年1月1日起至宜昌市恒佳物业管理有限公司实际将占用场地交还宜昌市第十四中学时止按照48000元/年标准计算的场地占用费。五、驳回被告宜昌市恒佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由宜昌市恒佳物业管理有限公司负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，案争合同《停车场地租用合同》涉及的停车场地由两部分组成。一是宜昌市第十四中学校园内教学楼北侧围墙处50m×9m停车场；二是教学楼东侧靠碧云天大厦通道。对于教学楼东侧靠碧云天大厦通道是否违反消防法而导致合同部分无效、案争合同能否满足20个停车位的需求，宜昌市恒佳物业管理有限公司与宜昌市第十四中学存在争议。
1.教学楼东侧靠碧云天大厦通道是否违反《消防法》而导致合同部分无效。根据在卷证据，并不能认定教学楼东侧靠碧云天大厦通道属于消防通道，且《消防法》二十八条的规定并不属于导致合同无效的效力性强制性规定。2015年2月4日宜昌市恒佳物业管理有限公司与宜昌市第十四中学《停车场地租用合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，且不违反法律、法规强制性规定，应当认定合同有效。合同到期后，宜昌市恒佳物业管理有限公司继续使用停车场，合同关系转换为不定期租赁关系，合同双方均可随时要求解除合同，宜昌市第十四中学于2016年12月6日向宜昌市恒佳物业管理有限公司送达《停车场地使用费催收及解除停车场地租用关系通知》，宜昌市恒佳物业管理有限公司在收到解除合同通知后，也未依法提出异议。因此，宜昌市第十四中学要求确认2016年12月6日双方停车场地不定期租用关系解除，一审法院予以支持并无不当。
2.宜昌市恒佳物业管理有限公司主张宜昌市第十四中学实际仅提供9个车位，并未提供充分证据证明该主张，且《停车场地租用合同》系宜昌市恒佳物业管理有限公司在自愿、平等的基础上签订，一审法院判决宜昌市恒佳物业管理有限公司应当按照合同约定，履行支付租赁费的义务并无不当。
综上所述，昌市恒佳物业管理有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元，由昌市恒佳物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王春晖
审 判 员 张晓燕
审 判 员 沈 辰
二〇一七年十月十七日
法官助理 向晓琳
书 记 员 朱晓冬