文书内容四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0683民初2162号原告（反诉被告）：杨远贵。委托诉讼代理人：苟时彬，绵竹市城中法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张文凯。被告（反诉原告）：喻增蓉。二被告委托诉讼代理人：刘水泉，四川泰仁律师事务所律师。原告杨远贵诉被告张文凯、喻增蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理。被告张文凯、喻增蓉于2017年9月11日提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨远贵及其委托诉讼代理人苟时彬、被告张文凯及二被告的委托诉讼代理人刘水泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨远贵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告所购买的位于绵竹市玉泉镇场镇原玉泉农机站临街两间门市房及楼上住房两间办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》；2、若二被告不能为原告办理涉案房产的两证，请求解除双方于2012年12月2日签订的《购房合同》，并请求判令二被告立即连带返还购房款360,000元并支付原告违约金；3、本案的全部诉讼费、保全费、公告费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求解除双方于2012年12月2日签订的《购房合同》；2、请求判令被告立即返还原告购房款363,000元，并给付原告占用资金利息（自2012年12月2日起至款项退完时止以363,000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款资金利息）；3、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告张文凯、喻增蓉(二被告系夫妻关系)于2012年12月2日签定《购房合同》一份，双方约定：原告给付二被告房款363,000元受让二被告位于绵竹市玉泉镇场镇原玉泉农机站临街三间门市房及土地使用权，以及31平方米的坝子，被告应三年内为原告办理土地使用权、房屋的过户手续。合同签订后，原告依约履行了全部房款的给付义务，但被告却未按照合同第五条的规定办理产权过户以及权属证书，致使合同目的不能实现，合同依法应当解除，被告应当承担相应的违约责任。被告张文凯、喻增蓉辩称，本案不应当将喻增蓉作为本案被告，房屋是被告张文凯经营的个体工商户玉泉汽车修理厂修建的房屋，喻增蓉作为本案被告主体不适格。对于原告诉请的要求解除合同以及返还购房款363,000元被告没有异议，被告认为原告既然要求解除合同，那么原告应当向被告返还房屋，原告要求被告给付其资金利息没有法律依据，请求予以驳回。被告认为张文凯以玉泉修理厂的名义修建办公房屋手续是齐全的，是合法的房屋。从2012年12月2日原告支付房屋款之后被告就将房屋交给原告支配、使用至今，并且原告一直使用房屋在经营农家乐，并且取得了收益，原告应当按同地段房屋的租金标准支付房屋租金。原、被告双方均有过错，被告张文凯向原告提供了房屋的相关资料，原告明确知道被告的房屋为工业用地，赔偿费用应当由双方共同负担。被告张文凯、喻增蓉向本院提出反诉请求：1、请求依法判决原告给付被告2012年12月3日至2017年9月3日期间房屋租金136,800元；2、请求依法判决原告按每月2,400元，给付被告2017年9月3日起至房屋归还给被告时止的房屋租金；3、案件诉讼费由原告承担。事实和理由：2012年12月2日，原告在明知道被告修建的绵竹市玉泉汽车修理厂综合楼的土地使用性质为工业用地，对外转让是不可能办理土地使用权转让登记的情况下，为平衡合伙人的出资比例，要求被告将房屋低价出售给原告。被告考虑到双方是朋友关系，以后会长期合作，同意将新建门面三间及楼上办公用房三间，共6间300平方米的房屋出售给了原告。原告按照合同约定向被告支付了购房款360,000元。被告也依照合同约定向原告交付了房屋，房屋由原告占有使用至今。后来，被告在办理房屋转移登记手续的过程中，才知道工业用地不能转让，更不能转让给自然人。为此，被告多次找到原告要求解除合同，并同意按购房原价退款，但原告当时生意较好，一直不同意解除。直到肖云汉将其经营的农家乐堵门后，原告无法正常使用房屋时，才找到被告要求退房。但被告要求支付房屋使用期间的租金时，原告却以各种理由推诿。被告认为，原告占有、使用被告的房屋期间，应当按照同地段房屋租赁价格向被告支付房屋租金。总共六间房屋，楼上有三间，楼下有三间，标准是低于同地段标准，楼下11元/平方米，楼上是5元/平方米，后面还有31平方米的坝子费用没有计算在内，总计为136,800元。原告杨远贵针对被告张文凯、喻增蓉的反诉辩称，对于被告的反诉原告认为不能成立，被告已在2017川0683民初2177号案件中主张了相关费用，尽管该案件法律文书尚未生效。2012年11月25日双方与肖云汉签订的合伙协议中，原告的房屋也是投入三方经营的众鑫缘农家乐，在原告单独经营以及与肖云汉共同经营的期间被告也有获利，现在被告提出反诉要求原告方交付租金不应当得到支持；被告所述是将房屋低价出售给原告、曾经去办理过户手续以及向原告要求过租金的情况不属实。原告认为是被告刻意隐瞒土地使用性质，请求依法驳回被告反诉请求。原代（反诉被告）提交证据如下：1、《购房合同》1份，以证明双方所交易的房屋位置、面积，支付的房屋价款363,000元，被告承诺三年内办证，用被告购买他人房产作担保，并且将房屋产权证书交付给原告；2、草图1份，以证明房屋的基本情况；3、《房屋所有权证》1本，以证明依据购房合同第八条第3款的约定，该证是履行房屋办证的一种保证。被告（反诉原告）张文凯、喻增蓉提交证据如下：1、《营业执照》复印件1份、《土地使用权证》复印件1份、《绵竹市镇（乡）建设工程规划许可审批表》1份、《绵竹市玉泉汽车修理厂综合楼场地选址及抗震设防要求意见书》1份、《建设工程消防设计备案受理凭证》1份，绵竹市环保局《关于对绵竹市玉泉汽车修理厂汽车维修、综合楼建设项目〈环境影响登记表〉的批复》1份，《企业投资项目备案通知书》1份，以证明张文凯所出售给原告的房屋的修建是符合相关部门的要求；2、证人龙成刚当庭证言1份，主要内容为：证人龙成刚承租严绍香的门市从事摩托车修理，该门市距离本案争议房屋差不多100多米，租金每月大概20元/平方米；3、证人魏英当庭证言1份，主要内容为：证人魏英承租吴佑泉的门市卖服装，该门市约80平方米，距离本案争议房屋差不多100米，租金每月大概20元/平方米，每年租金为15,000元；4、饶其荣身份证复印件1份、证明1份，以证明饶其荣租的房屋为110平方米，租金为20.5元/平方米，与本案争议房屋在同一地段。关于原告提交的证据，被告均无异议，本院予以认定。关于被告提交的证据：原告对证据1中的《营业执照》复印件、《土地使用权证》复印件提出异议，认为是复印件，经审查，该两份证据虽系复印件，但结合已认定的原告提交的证据2所载明的内容“竹国用（2006）第1795号”等字样，可认定该《营业执照》、《土地使用权证》真实存在，原告异议不能成立，故对证据1中的《营业执照》复印件、《土地使用权证》复印件予以认定；对证据1中的其他证据，原告对其真实性无异议，本院予以认定。原告对证据2、3、4提出异议，认为不能达到被告证明目的，经审查，三份证据均为证人证言，被告用以证明当地房屋租金情况，但无其他证据佐证，也不能形成证据锁链，原告异议成立，故对证据2、3、4不予采信。本院经审理查明事实如下：2012年12月2日，被告张文凯、喻增蓉（二被告系夫妻关系）与原告签订《购房合同》，约定：二被告自愿将（原农机站）临街三间门面（实为六间，一楼三间、二楼三间）出售给原告，价款为360,000元；二被告应于三年内办理产权过户及房产证；过户费用由原告承担，如果一方违约，另一方有权要求对方一次性赔偿购房款三倍金额；二被告同意，合伙生意散伙后，从滴水向后坝退延三米（大约31平方米）等。合同签订后，原告向二被告支付购房款363,000元。在合同附图上标注有房屋所处位置，有原告及被告张文凯签名捺印，并注有“原农机站土地土地编号：5106831120010195000产权证号：竹国用（2006）第1795号”字样。2017年7月24日，原告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1、请求解除双方于2012年12月2日签订的《购房合同》；2、请求判令被告立即返还原告购房款363,000元，并给付原告占用资金利息（自2012年12月2日起至款项退完时止以363,000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款资金利息）；3、本案的全部诉讼费用由被告负担。2017年9月11日，被告张文凯、喻增蓉提起反诉，反诉请求为：1、请求依法判决原告给付被告2012年12月3日至2017年9月3日期间房屋租金136,800元；2、请求依法判决原告按每月2,400元，给付被告2017年9月3日起至房屋归还给被告时止的房屋租金；3、案件诉讼费由原告承担。庭审中，本院主持双方调解，因双方意见分歧较大，致调解无果。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，由《中华人民共和国合同法》等法律法规调整，针对本案争议焦点及原、被告诉讼请求分别评判如下：（一）被告喻增蓉作为本案被告主体是否适格。被告认为喻增蓉作为本案被告主体不适格。本院认为，根据已查明的事实，2012年12月2日，与原告签订《购房合同》的相对方为被告张文凯、喻增蓉，本案系因该合同履行而发生的争议，原告将喻增蓉作为本案被告符合法律规定。（二）关于原告请求解除双方于2012年12月2日签订的《购房合同》，并要求二被告返还购房款363,000元的诉讼请求，二被告无异议，不违反法律规定，本院予以支持。（三）本案争议焦点主要在于原、被告双方对《购房合同》的解除是否存在过错。本案《购房合同》未能全面履行，解除原因是无法进行产权过户致使合同目的不能实现。原告认为是被告故意隐瞒土地使用权用途，过错在于被告；被告认为原告明知该土地使用权用途是工业用地无法转让，原告基于其他原因才与被告签订的《购房合同》。本院认为，本案中，双方买卖的房屋系被告张文凯经营的绵竹市玉泉汽车修理厂的工业用房，二被告在仅有土地使用权证书的情况下，将房屋卖给原告，且至本案法庭辩论终结前，二被告依然未取得房屋所有权证书，是《购房合同》目的不能实现的主要原因；而原告在与二被告签订《购房合同》时，知晓该房屋的土地使用权的用途为工业用地，应当预知可能会导致合同目的不能实现，但依然与二被告签订《购房合同》，是《购房合同》目的不能实现的次要原因。因此，原、被告双方对《购房合同》不能全面履行均有过错。（四）关于原告要求二被告支付资金利息的诉讼请求，以及二被告要求原告支付占用房屋期间租金的反诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，除恢复原状外，当事人可以要求对方赔偿损失。本案中，原告要求二被告支付资金利息的诉讼请求，以及二被告要求原告支付占用房屋期间租金的反诉请求，属于要求对方赔偿损失，根据前面关于原、被告双方对《购房合同》的解除是否存在过错的阐述，原、被告双方对《购房合同》不能全面履行均有过错，本案中，原、被告双方的过错程度与其损失相当，相关损失应当各自承担，因此，对原、被告要求对方赔偿损失的请求本院均不予支持。（五）本案中，原告基于合同解除请求二被告返还购房款，二被告对合同解除及返还房款无异议，但认为原告应当返还房屋，本院认为，虽然二被告未在反诉请求中要求返还房屋，但本案符合双方相互返还条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告应当向二被告返还房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨远贵与被告张文凯、喻增蓉于2012年12月2日签订的《购房合同》；二、被告张文凯、喻增蓉应于本判决生效之日起二十日内向原告杨远贵返还购房款363,000元；三、原告杨远贵应于本判决生效之日起二十日内向被告张文凯、喻增蓉返还《购房合同》载明的房屋；四、驳回原告杨远贵的其他诉讼请求；五、驳回被告张文凯、喻增蓉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4892元（本诉受理费3350元、反诉受理费1542元），由被告张文凯、喻增蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  胡万兴二〇一七年十二月十八日书记员  叶万婵附法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。