湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0202民初1255号
原告：株洲竹胜源房地产有限公司，住所地：株洲市荷塘区桂花街道办事处。
法定代表人：唐修国，该公司执行董事。
特别授权委托诉讼代理人：唐燕，
委托诉讼代理人：袁芳，湖南德信律师事务所律师。
被告：方山林，男，1970年6月28日
第三人：中国农业银行股份有限公司株洲荷塘支行
负责人：刘飞，该支行行长。
特别授权委托诉讼代理人：刘惠勤,男,1963年1月6日出生,。
原告株洲竹胜源房地产有限公司与被告方山林、第三人中国农业银行股份有限公司株洲荷塘支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐燕、袁芳，第三人的委托诉讼代理人刘惠勤到庭参加诉讼，被告方山林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告株洲竹胜源房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年9月22日签订的合同编号9000290952《商品房买卖合同》（预售）及附件（十一份），确认位于荷塘区东环北路288号三一歌雅郡22栋1003号房屋归原告所有；2、依法解除原告与被告2015年9月22日签订的《三一歌雅郡三期地下车位使用权转让合同》，判令被告将三一歌雅郡第M区119号车位退还给原告；3，解除原告与被告、第三人签订的合同编号43020120150055667《个人购房担保借款合同》，由原告从被告已付购房款408049元中直接向第三人偿还按借款合同约定尚欠第三人的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；4、依法注销本案《商品房买卖合同》(预售)及附件解除后的备案登记手续;5、被告向原告支付原告已代为偿还的借款本息33427.02元（暂截至2017年5月25日）；6.被告向原告支付合同解除违约金40804.9元（按总房款408049元的10%计算）；7，原告从被告已付购房款408049元中扣除上述第二、四、五项诉讼请求款项的余款返还给被告；8．由被告承担案件全部诉讼费用。事实和理由：2015年9月22日原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号9000290952，合同约定被告从原告处购买位于荷塘区东环北路288号三一歌雅郡22栋1003号房屋，被告以首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，同时原告将第M区119号车位使用权无偿转让给被告。为购买上述房产，被告与第三人签订了合同编号43020120150055667《个人购房担保借款合同》，约定被告从第三人处借款28万元整，并由原告作为保证人承担阶段性连带责任。合同签订后被告未按约定偿还贷款本息，致使第三人从2016年3月起向原告扣除保证金用于偿还该贷款。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件的约定，被告已构成根本性违约，原告有权解除合同，且被告应承担相应违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院请求依法判决。
被告方山林未到庭进行答辩，亦没有提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告方山林经本院传票传唤无无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利；第三人没有提交证据，对原告提交的证据第三人无异议。对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原、被告是商品房买卖合同关系，被告与第三人是借贷关系，原告与第三人是担保合同关系。2015年9月22日原告株洲竹胜源房地产有限公司与被告方山林签订合同号为9000290952的《商品房买卖合同》(预售)及附件。合同约定原告将位于株洲市荷塘区东环北路288号三一歌雅郡22栋1003号、建筑面积预测84.41㎡的房屋出售给被告，该房屋总价款408049元。《商品房买卖合同》(预售)附件4约定：“买受人（被告）支付首付款128049元，银行贷款28万元……”，附件11《补充协议》第一条“对付款方式和付款金额的补充约定”第六款约定：“出卖人（原告）为买受人（被告）提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期三个月（含三个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》(预售)并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金……”。《商品房买卖合同》签订同日，原、被告签订了《三一歌雅郡三期地下车位使用权转让合同》，约定被告购买原告位于三一歌雅郡第M区119号车位，车位款包含在房款中。该合同第三条第四款约定：“……无论何种原因解除《商品房买卖合同》，乙方应当退还车位”。上述两份合同签订当日被告向原告支付了商品房买卖合同的首付款128049元。原告将原、被告签订的《商品房买卖合同》(预售)及附件在株洲市不动产登记中心办理了备案登记手续。
另查明，被告作为借款人，原告株洲竹胜源房地产有限公司作为保证人与第三人中国农业银行股份有限公司株洲荷塘支行签订《个人购买房屋担保贷款合同》，该合同未注明签约时间，放款日为2015年10月30日。合同约定：被告方山林向第三人借款28万元用于购买原告的荷塘区东环北路288号三一歌雅郡22栋1003号，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，合同同时约定以三一歌雅郡22栋1003号房屋为抵押，原告承担连带保证责任。合同签订后，因被告未按约定偿还贷款，经原告及第三人多次以电话及律师函的形式催促，2016年3月4日被告方山林向原告出具《承诺书》：“……本人承诺于2016年3月10日前付清农业银行因本人未及时还款而扣的株洲竹胜源房地产有限公司的滞纳金，并结清之前在农业银行未交的所有月供。如因我个人原因未遵守承诺，本人愿意承担所有违约责任，并配合株洲竹胜源房地产有限公司办理退房手续，并承担由此产生的一切费用及法律责任”。事后，被告未信守上述承诺。2016年3月起第三人以扣除原告保证金的方式用于偿还被告所欠贷款，截至2017年5月25日第三人从原告的保证金账户扣款33427.02元。庭审中，原告撤销了第一项诉讼请求中确认位于荷塘区东环北路288号三一歌雅郡22栋1003号房屋归原告所有的请求，同时撤销了第七项诉讼请求，即原告从被告已付购房款408049元中扣除上述第二、四、五项诉讼请求款项的余款返还给被告。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的合同号为9000290952的《商品房买卖合同》(预售)及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。本案中，原告已依约履行了应尽的义务，被告不按《个人购买房屋担保贷款合同》约定支付第三人贷款本息的行为已构成违约，对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》(预售)及附件，注销本案《商品房买卖合同》(预售)及附件解除后的备案登记手续的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。原告要求被告退还车位的请求符合合同约定，本院予以支持；被告未依约履行还款义务致使合同解除，依约应向原告支付合同解除违约金，原告请求被告支付违约金理由成立，本院予以支持。被告应承担的违约责任为总房款408049的10%，即40804.9元（计算方式：408049*10%=40804.9元）。原告自愿撤销诉讼请求中第一项确认位于荷塘区东环北路288号三一歌雅郡22栋1003号房屋归原告所有以及第七项诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，原、被告的商品房买卖关系是主合同关系，贷款抵押合同关系和担保合同关系是从属于商品房买卖关系的，是从合同关系。原告请求解除被告与第三人签订的《个人购买房屋担保贷款合同》，虽然原告承担的保证责任目前尚处于持续状态，但商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除，故原告请求解除被告与第三人的《个人购买房屋担保贷款合同》符合法律规定，本院予以支持。依照合同法相关规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，原告应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告株洲市竹胜源房地产开发有限公司与被告方山林2015年9月22日签订的合同编号为9000226750《商品房买卖合同》（预售）及附件（十一份）；
二、解除原、被告2015年9月22日签订的《三一歌雅郡三期地下车位使用权转让合同》，被告在本判决生效后五日内将第M区119号车位返还给原告；
三、撤销原告株洲竹胜源房地产开发有限公司与被告方山林2015年9月22日签订的合同编号为9000226750《商品房买卖合同》（预售）及附件（十一份）房屋的备案登记手续，由被告方山林承担因此产生的费用；
四、解除原告株洲竹胜源房地产开发有限公司与被告方山林、第三人中国农业银行股份有限公司株洲荷塘支行签订的合同编号43020120150055667《个人购房担保借款合同》；
五、被告方山林向原告株洲竹胜源房地产开发有限公司支付自2016年3月至2017年5月原告代为偿还的借款本息33427.02元（后续原告垫付款项以第三人扣款记录为依据计算）
六、被告方山林在本判决生效之日起五日内向原告株洲竹胜源房地产开发有限公司支付合同解除违约金人民币40804.9元；
七、驳回原告株洲竹胜源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费12700元，保全费820元，合计13520元，由被告方山林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，户名：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 吴珉庆
人民陪审员 袁文赞
人民陪审员 邓咏李
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 周 颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。