山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0391民初1509号原告：杨建梅，女，1978年11月25日生，汉族，住淄博市周村区。委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。被告：淄博时光置业有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道**号****室。法定代表人：周方圆，总经理。委托诉讼代理人：李爱武，山东致公律师事务所律师。原告杨建梅与被告淄博时光置业有限公司（以下简称“时光置业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨建梅的委托诉讼代理人程晓东、被告时光置业的委托诉讼代理人李爱武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方之间的租赁合同关系解除；2、判令被告将承租的位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012205号房屋腾退给原告；3、判令被告支付2016年8月至2017年3月份的租金15289.68元，自2017年4月至合同解除之日的租金，按照每月1911.21元计算；4、判令被告支付截止到2017年3月20日的逾期支付租金的违约金2845.03元，自2017年3月21日至实际支付之日的违约金，按照日万分之八计算；5、本案的诉讼费由被告承担。以上数额合计18134.71元。事实和理由：2014年11月3日，案外第三人山东富通置业有限公司（以下简称“山东富通”）与被告时光置业有限公司签订房屋租赁合同，约定山东富通将柳泉路与鲁泰大道交叉口汇金大厦B座2号楼20整层、21整层、22整层、23整层、24层2406、2407、2408、2409号房间出租给被告。2015年11月6日，山东富通将上述已出租给被告房屋中的22层2205号房屋出卖给原告。2015年12月5日，原告、被告与山东富通三方签订补充协议，约定原告购买山东富通上述2205号房屋，面积为67.06平方米，并由买受人即原告作为出租人收取房租，租赁期限为2015年12月5日至2030年11月4日，起始租金为0.95元每平方米每天，每两年递增6%，租金由山东富通代为收取，且山东富通与被告签订的原房屋租赁合同由原告与被告继续履行。协议签订后，被告已经按照约定每月1911.21元的标准支付截止到2016年7月份的租金，但2016年8月份至今的租金，被告无正当理由仍未支付，已违反了房屋租赁合同第4.2条关于提前一个月支付下一期租金的约定，并已经严重陷入严重迟延。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。被告时光置业辩称，原告起诉主体错误，被告已经支付了房租，支付给山东富通，按照三方签订的补充协议，山东富通有向原告支付租金的义务，为查清事实，原告应当追加山东富通作为本案的被告。另外，被告已支付了房屋房租，但原告并未按房产税暂行条例、增值税暂行条例的规定向被告开具税票同时原告向被告开具被告已支付过租金的所有税票。经审理查明，案外第三人山东富通于2014年11月3日与被告时光置业签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：山东富通承诺为租赁房屋的合法所有权人或已获得房屋租赁的合法授权、委托，租赁房屋的楼层为2号楼20整层、21整层、22整层、23整层、24层2406、2407、2408、2409房间，总建筑面积为2951.4平方米，房屋规划用途为商业，结构为框架；租赁房屋的租赁期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止（包括首尾两日）；租金价格为2015年1月1日至2029年12月31日，该房屋租金为人民币：29元/平方米/月起租（不含税），34元/平方米/月（含税）；如果本合同的租期起止日不是一个月的首日，则本合同期限内的第一个月和最后一个月的租金，根据实租天数支付；租金方案分为租金含税和不含税二种方式，根据实际支付租金时税务局的相关要求和规定进行选择租金方式是含税或者不含税；该房屋的免租期为：2015年1月1日至2015年6月30日，共计6个月免租期，第一年全年租金支付为6个月租金（扣除免租期6个月）；租金每半年支付一次，时光置业于2015年1月1日起租期开始支付第一年（6个月）租金；从第二年租金开始应于上一期租金到期之日前一个月的月初支付下一期租金，以此类推。时光置业以银行转账或支票方式向山东富通支付租金；时光置业应按本合同规定的方式和期限向山东富通支付租金、押金及其它费用，如未按合同约定时间支付租金，时光置业应按每日万分之八支付山东富通违约金。时光置业如拖欠租金累计一个月以上的，山东富通有权单方面解除本合同，收回该房屋，时光置业所欠租金及违约金山东富通有权从时光置业所交押金中扣除。山东富通将本合同项下的房屋销售给购买方后，时光置业需继续与购买方履行本合同。但时光置业与购买方达成新的协议除外。2015年11月6日原告与案外第三人山东富通签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买山东富通位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012205号房，山东富通于2014年12月30日前将符合约定的房屋交付给买受人。2015年12月5日，原、被告及案外第三人山东富通签订补充协议一份，约定：原告购买山东富通位于柳泉路与鲁泰大道交汇处汇金大厦B座22楼2205室，实测建筑面积67.06平方米的房屋，此房屋已由山东富通出租给时光置业，并由时光置业实际承租使用，原告杨建梅对此完全知道；三方一致确认：本合同签订后全款到位并办理完交房手续次日为房屋交付之日，自该日起上述房屋以现状（已由时光置业装修完毕）交付给杨建梅，上述房屋的房租由原告杨建梅收取，原来山东富通与时光置业签订的房屋租赁协议由杨建梅与时光置业继续履行；委托租赁期限：自2015年12月5日至2030年11月4日止；自2015年12月5日至2030年11月4日房屋租赁费为0.95平方米天，每2年按6%递增一次的原则收取；杨建梅全权委托山东富通代为收取上述租金。根据山东富通与时光置业签订的租赁合同约定的租金支付时间和方式，山东富通收到租金三日内转支给杨建梅，杨建梅的收款账户为：中国农业银行：622848028XXXXXXX75，杨建梅同意山东富通可以以所收取的房租为限履行合同义务。后原告主张被告未按合同履行自己的义务，为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。另查明，被告时光置业并未按合同及协议约定支付原告2016年8月至2017年3月租金。上述事实有房屋租赁合同、商品房买卖合同、备案房产查档证明、补充协议、山东富通出具的证明、银行流水、调查笔录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。庭审中，原告主张房租是根据三方协议的约定自2015年12月5日至2017年12月4日的租金按照每平方米每日0.95元的标准再结合房屋的面积是67.06平方米*30日=1911.21元。自2016年8月份至2017年3月份共计8个月，合计15289.68元。违约金是根据补充协议的约定，原被告继续履行原房屋租赁协议，根据租赁协议第4.2条及第10.2条，被告应当提前一个月支付下一期的租金，逾期按日万分之八计算违约金，因此原告主张自2016年8月1日至2017年3月20日以15289.68元为基数按日万分之八计算，结果为2845.03元。关于合同的解除时间原告在起诉状的事实和理由部分已明确说明了解除合同的意思表示，因此，该意思表示送达被告之日也就是起诉状送达被告之日作为合同的解除时间，具体时间以被告在送达回证的签署时间为准。本院认为，被告时光置业与案外第三人山东富通于2014年11月3日签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，系有效合同，对当事人具有约束力。2015年11月6日，原告杨建梅购买了涉案房产,并取得了涉案房产的所有权，且原告与被告时光置业及案外第三人山东富通于2015年12月5日三方签订了补充协议，并进一步明确了权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，被告时光置业与山东富通签订的租赁合同继续有效，原告与被告时光置业均应受该合同的约束。原租赁合同中明确约定，时光置业按本合同规定的方式和期限向山东富通支付租金、押金及其他费用，如未按合同约定时间支付租金，时光置业应按日万分之八支付山东富通违约金。时光置业如拖欠租金累计一个月以上的，山东富通有权单方面解除本合同，收回该房屋。现时光置业在租赁期内，未支付原告租金已超过一个月，原告主张解除与被告时光置业的租赁关系，符合法律规定，本院依法予以支持。被告应支付原告自2016年8月至原、被告之间房屋租赁关系解除之日的租金（按每月1911.21元的标准即原告主张的标准），被告向原告杨建梅支付自2016年8月至原、被告之间房屋租赁关系解除之日（以应所欠租金为基数按合同约定日万分之八计算）的违约金，对原告多主张的部分本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条及其他相关法律之规定，判决如下：一、解除被告淄博时光置业有限公司与原告杨建梅的房屋租赁关系（即解除被告淄博时光置业有限公司与案外第三人山东富通置业有限公司于2014年11月3日签订的房屋租赁合同及解除原告杨建梅与被告淄博时光置业有限公司、案外第三人山东富通置业有限公司于2015年12月5日三方签订的补充协议）。二、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012205号房屋腾空并归还原告杨建梅。三、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨建梅支付从2016年8月至原、被告之间房屋租赁关系解除之日租金（租金以每月1911.21元计算）。四、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨建梅支付从2016年8月至原、被告之间房屋租赁关系解除之日的违约金（以所欠租金为基数按合同约定日万分之八计算）。五、驳回原告杨建梅的其他诉讼请求。本案案件受理费253元，减半收取126.5元，保全费201元，由被告淄博时光置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  王召刚二〇一七年十二月十一日书记员  高 冰