吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初2549号原告：包春义，男，1976年3月16日出生，汉族，三道码头吉林名小吃城负责人，住吉林市昌邑区孤店子镇孤家子村*组。委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。被告：吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司，住所地吉林市船营区朝阳街解放大路19号。法定代表人：张林夕，经理。被告：吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司，住所地吉林省长春市同志街73-1号。法定代表人：朱成喜，经理。以上两名被告的委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。原告包春义与被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司、吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包春义及其委托诉讼代理人王冬梅、被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司（以下简称恒客隆经贸公司）、吉林省威宝投资有限公司依林小镇分公司（以下简称依林小镇分公司）的委托诉讼代理人苏国山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包春义向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2017年4月达成的房屋租赁合同，两被告共同返还原告装修保证金5000元、物业管理费5000元、双倍返还定金10万元，共计11万元。2、判令两被告赔偿原告损失158449.50元（其中装修15.3万元，招商条幅4768元，利息损失自2017年4月10日起至2017年7月3日按同期同类银行贷款利率计算为681.50元，给付商户违约金及履行合同可得利润损失66万元），共计928449.50元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2017年年初，两被告的负责人和招商部门多次找到原告及原告合伙人协商，招商原告到被告位于吉林市大东门的依林小镇商厦经营餐饮。2017年4月被告提供了格式书面租赁合同后，原被告达成房屋租赁合同，约定：原告承租被告依林小镇二层的一部分，面积533平方米，租期五年，从2017年4月1日开始，第一年租金8万元，物业管理费5000元；被告同意原告出资对承租场地以餐饮为目的装修改造，2017年4月1日至2017年6月15日为装修免租期，先交付被告定金5万元，承租开始后，其中的2万元作为保证金，3万元为第一年的房屋租金。2017年4月10日原告交付被告依林小镇定金5万元，装修保证金5000元，物业管理费5000元。被告将其约定承租二楼场地交给原告进行清理和装修。至2017年6月原告已支付装修费15.3万元，招商签约13家（并收取该13户定金，因被告违约将无法履行，原告需赔付13户违约金），广告宣传，办理天然气和消防手续等。但5月末6月初被告突然向原告提出第一年房屋租金需提高到20万元，否则，租赁合同不盖章，拒收双方约定的第一年剩余租金，不允许原告进入被告场地。被告行为已经构成根本违约。原被告的房屋租赁已经成立并实际履行，现被告根本违约，原告只能诉请解除，被告应双倍返还定金，还应赔偿原告诉请的各项损失。被告恒客隆经贸公司辩称，一、原被告之间的《房屋租赁合同》并未生效，没有解除合同的前提条件。原被告在2017年4月就被告出租位于吉林市船营区朝阳街解放大路19号依林小镇第二层一部分（533平方米），经过磋商，达成共识。双方形成租赁合同意向，被告收取了原告的定金，租赁合同成立。但双方约定“以上协议的签订都是以乙方能办理消防手续及其他正常经营手续的前提下方可生效，否则一律无效”。而原告并未办理消防的设计、安装、报批等手续，以致双方的租赁合同并未生效，所以原告要求解除合同不具有可行性。二、原告要求双倍返还定金不具有合法性，原告无权请求返还定金。签订合同时，原告就是以能够办理消防手续及其他正常经营手续作为签订合同的条件，现原告未能办理消防等手续，且未经被告同意违反合同约定转租租赁物，原告构成违约。根据合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法规定的一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金的规定，原告无权要求返还定金。三、原告的装修损失没有合法依据，依照双方租赁合同第七条第五项“乙方投资改造、装修、装饰固定设施。合同提前解除或者终止时，应保持完整，无偿留给甲方”的约定，原告无权请求装修损失。四、原告对外招商不具有合法性，其所谓的条幅及履行商户合同的损失不具有合法性。双方租赁合同第九条第三项“合同签订后，乙方在其经营期间内不得撤场，否则乙方将其设备全部留下，作为甲方的赔偿，但可经甲方书面同意后对外转租或出兑”。而原告的招商行为系将租赁物对外转租行为，并未取得被告的书面同意，故其行为严重违约，所以其所谓的损失不应得到保护。五、被告保留对原告的索赔权，原告未依约定办理相关手续，违反约定对外转租租赁物，以致双方的租赁合同未生效且无法履行，导致被告的损失，被告保留对其的索赔权。本院经审查认定事实如下：2017年4月1日，恒客隆经贸公司（出租方、甲方）与包春义（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，载明：甲乙双方经协商，乙方决定租用甲方坐落于吉林市船营区朝阳街解放大路19号房屋的第二层部分场地用于经营美食项目，甲方同意将该房屋租赁给乙方使用。为此，双方达成如下协议：一、出租房屋具体情况。1、出租房屋为位于吉林市船营区朝阳街解放大路19号依林小镇第二层一部分。2、出租房屋面积约533平方米（以实际面积为准）。乙方对房屋的情况已充分了解，表示完全认可房屋的现状。3、为方便乙方经营，甲方同意乙方的顾客从甲方（依林小镇）东侧楼梯进入美食城。二、租赁期限。双方约定：乙方的租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年6月14日止（其中2017年4月1日至2017年6月14日为装修免租期，房屋租赁的起租期为2017年6月15日）。三、租金。1、第一年租金80000元（含采暖时间以甲方经营时间为准），物业管理费5000元，合计85000元。从第二年开始至合同期满，每年租金100000万元，物业管理费5000元，合计105000元。2、为保证甲方利益，乙方在签约日向甲方交付20000元履约保证金。该履约保证金在本合同期满后，乙方无任何违约，甲方无息返还乙方。如乙方中途解约或违约，保证金不予返还，如保证金不足以抵偿乙方违约金或甲方的实际损失的，则乙方还应补足差额部分。3、鉴于乙方经营受天然气工期限制，甲方在双方租赁关系成立后按本合同第二条的约定，给予乙方75天装修免租期。为保证甲方利益，在签约之日乙方须向甲方支付定金5000元。其后在本合同约定的起租日，乙方已付的定金将转化为履约保证金贰万元及租金叁万元，乙方还需另行支付首个租赁年度的剩余租金50000元、物业管理费5000元。若乙方未在起租日交付租金及物业费，则定金不予返还。四、租金支付方式。租金每一年支付一次，提前一个月，上打租支付，即每年的5月15日为当年租金支付日。五、租赁房屋用途。乙方租赁甲方房屋经营美食项目，除上述约定的用途外，乙方不得利用租赁房屋从事其他经营活动，更不得从事法律限制、禁止或与甲方竞业的活动。乙方所经营活动的后果责任由乙方自行承担，与甲方无关。六、租赁房屋的相关税费。1、乙方使用的水、电、冷气等费用由乙方承担，并按如下方式计量和支付：①乙方用电可以从甲方变电所接电。乙方最高用电容量80000千伏安，甲方保证乙方的用电容量，安装费用由乙方承担。电费按每度1.25元收取，每月末查计量表计算费用支付。如遇国家电价调整，按调整后的价格相应增加费用交付。②乙方用水如从甲方管线接驳，按吉林市规定收费标准向甲方交付水费。如遇水费调整，按调整后的标准交付。每月末查表计量结算。③夏天冷气由乙方自行解决，并承担费用。④原取暖设施乙方可无偿使用，原有照明设备可免费使用。但日常的维护、维修费用由乙方承担。如有损坏，按价赔偿。乙方如需要重新改造、安装，改造方案需经甲方书面同意。改造费用由乙方自行承担。2、乙方经营过程中的税费由乙方自行承担，由于租赁关系而产生的租赁税费由乙方承担。3、乙方的财产、设施自行缴费保险，房屋由甲方缴费保险。在本合同的有效期内，乙方应自行办理财产保险。如乙方未投保，发生意外损失，甲方不承担任何赔偿责任。遇到不可抗拒的自然灾害或非甲方责任造成的事故损害，甲方不承担任何经济赔偿。乙方应做好租赁范围内的安全防火工作，如由于乙方租赁范围识货导致的财产损失，乙方应照价赔偿。七、房屋的移交和改造装修。1、室内装饰由乙方实际施工，并由乙方自行承担费用，乙方施工时必须文明施工，避免影响甲方正常经营。乙方下水管线需自行铺设到户外下水井，费用由乙方自行承担。乙方应保证所铺设的下水管线符合安全使用标准，不会渗漏污水及异味。否则甲方有权要求乙方立即停业整改。2、租赁期间，乙方不得改变原结构和原固定设施，如确需改造，必须征求甲方的书面同意，并得到政府有关部门审批，改造及审批的费用由乙方承担。3、乙方租赁范围内的消防安全设计、安装、报批、交房都由乙方自行承担，乙方可以无偿使用甲方已有的消防监控系统，但日常消防安全管理由乙方负责。并自行承担有关部门的消防安全检查。4、排风、排烟、排水、排污（包括卫生间改造）的接驳。由乙方自行设计、施工。但应事先与甲方协商，并经甲方同意。5、乙方投资改造、装修、装饰固定设施。合同提前解除或终止时，应保持完整无偿留给甲方。6、为保证甲方楼体的整体完美，乙方不得在楼体墙面设有牌匾、广告牌等宣传标语等设施。如有必要需要先经甲方书面同意。八、双方责任与义务。1、甲方责任与义务①依据本协议签订时间交付租赁房屋。②不准无故干扰乙方独立的经营活动。③租赁期满后，甲方若继续对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。④如乙方经营甲方同类商品，经甲方同意后，甲方需以双方确定的优惠价格提供给乙方。⑤在乙方经营期间，和乙方雷同的经营项目，甲方不再招租。⑥乙方的各种宣传、促销活动，甲方应给予适当的协助，形成经营互动。2、乙方的责任与义务①按时缴纳房屋租赁费用及房屋租赁税费。②依据本协议用途使用租赁房屋。③乙方自行安装设施、设备并自行管理。④负责租赁房屋的四防安全、经营管理等一切与其经营有关的消防管理、治安管理及治安协调。如因此出现的一切后果由乙方承担。因此给甲方造成的损失由乙方承担。⑤乙方经营不得超过协议规定的经营范围，如经营其他项目需经甲方同意。如经营甲方已有商品，须经甲方同意后从甲方进货经营。⑥乙方须自行处理经营过程中产生的垃圾等废弃物品（包括楼道、楼梯卫生）。⑦乙方须配合甲方宣传及各种促销活动，充分形成经营互动，共同打造大东门消费商圈。⑧在合同期限内，因乙方经营行为或其它行为导致的一切法律责任（包括但不限于劳动争议、民事赔偿、行政处罚等）由乙方自行承担。如因乙方处理不当给甲方造成损失和不良影响的，甲方有权根据实际损失从乙方的履约保证金中等额扣除。⑨乙方所售食品应符合国家的有关食品安全的规定，如发现乙方所售食品存有安全隐患的，甲方有权责令乙方立即停止售卖。⑩乙方应自觉维护依林小镇内的公共设施，不得占用公用面积，不得擅自更改、移动或扒拆租赁场地及设施。由于使用不当或人为过错造成的设施损坏，应及时修复，修复不了应当重置，所发生的维修费或重置费用由乙方承担。九、合同的变更与解除。1、合同签订后，非经双方协商一致，任何一方不得变更本合同约定的内容。2、本合同履行期满后，乙方愿意继续承租，应当在合同届满的3个月前向甲方递交书面续约申请。甲方欲继续对外出租的，同等条件下，乙方享有优先续租权。3、合同签订后，乙方在其经营期内不得撤场，否则乙方将其设施及设备全部留下，作为甲方的赔偿，但可经甲方书面同意后对外转租或出兑。十、违约责任。1、本合同签订后，双方均应按合同约定履行义务，任何一方违约应承担违约责任。2、乙方不按约定时间支付租金和其它费用。逾期每日应按到期应付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权解除本合同，并将追究乙方的违约责任，且有权按乙方日租金额的二倍收取乙方的逾期场地占用费。3、乙方经营应严格遵守国家颁布的《产品质量法》《食品卫生法》《消费者权益保护法》等各种相关法律法规。因乙方违法违规经营，引起顾客投诉、起诉的，乙方要自行承担一切经济和法律责任。因乙方违法违规经营，引起媒体曝光的，经核实事件真实性，确已给甲方造成负面影响的，乙方需要向甲方支付违约金20000元，甲方有权提前解除本合同。如因此严重侵害甲方声誉的，致使乙方的违约金不足以弥补甲方的实际损失，甲方将按实际损失的额度要求乙方承担赔偿责任。4、如果任何一方因双方难以预见或自然灾害等不可抗力事件的影响而无法履行本合同规定的义务，互不承担责任。十一、其它约定。1、履行本合同过程中，如发生争议，双方应当协商解决，协商不成的，任何一方有权将争议提交至租赁房屋所在地人民法院依法裁决。2、本合同未尽事项，由双方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。3、本合同的任何修改和变更事项采用书面形式，并加由双方有相应代表权的人员签署并加盖双方公章，否则不发生法律效力。4、本合同一式三份，甲方两份，乙方一份。5、本合同经双方签字盖章后合同成立。特别强调：以上协议的签订都是以乙方能够办理消防手续及其他正常经营手续的前提下方可生效，否则一律无效。（乙方消防及其他手续办理完毕后需留存一份复印件给甲方保管）2017年4月10日，恒客隆经贸公司收取包春义物业管理费5000元、装修保证金5000元、定金50000元。同日，恒客隆经贸公司将租赁房屋交付给包春义装修。2017年5月25日，恒客隆经贸公司暂停包春义装修租赁房屋。另查，2017年4月11日，包春义与娄凤刚签订装修合同，并支付部分装修费10万元。本院认为：关于恒客隆经贸公司与包春义签订的《房屋租赁合同》效力问题。虽恒客隆经贸公司辩称《房屋租赁合同》没有公司的签章，且该合同为附生效条件合同，条件未成就，该合同未生效。但《房屋租赁合同》是恒客隆经贸公司出具，包春义已签字确认。恒客隆经贸公司已经收取包春义交付的物业管理费5000元、装修保证金5000元、定金50000元，并将租赁房屋交付给包春义，包春义按合同约定开始进行装修,恒客隆经贸公司虽未签章但双方已经按合同实际履行。消防验收手续需装修完后方可进行，恒客隆经贸公司无正当理由阻碍包春义装修导致合同约定的条件未成就视为成就。故恒客隆经贸公司与包春义签订的《房屋租赁合同》是双方当事人意思的真实表示，合法、有效。恒客隆经贸公司与包春义应当按照约定全面履行各自义务，恒客隆经贸公司未按合同约定履行义务导致包春义无法对租赁房屋进行装修构成违约，应当承担违约责任。包春义要求解除合同、返还物业管理费5000元和装修保证金5000元、双倍返还定金10万元符合合同约定及法律规定，予以支持。包春义要求支付装修费15万元，但其实际支出10万元，故恒客隆经贸公司应赔偿包春义10万元装修费及利息（自2017年4月10起至2017年7月3日止按同期同类银行贷款利率计算）。关于包春义要求恒客隆经贸公司赔偿采购招商条幅费用及给付商户违约金的诉请，包春义未能提供证据证明上述费用已经实际发生,待实际发生后，可另行寻求救济途径，故本院无法支持。关于包春义要求恒客隆经贸公司赔偿履行合同可得利润损失的诉请，包春义租赁房屋是用于经营餐饮业，存在着一定的商业风险，其也未能提供证据证明逾期收益，故本院不予支持。包春义要求恒客隆经贸公司和依林小镇分公司共同赔偿损失，没有约定及法定理由，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定判决如下：一、解除原告包春义与被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司于2017年4月份签订的《房屋租赁合同》；二、被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司于本判决生效后三日内返还原告包春义支付的物业管理费5000元、装修保证金5000元；三、被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司于本判决生效后三日内向原告包春义返还定金10万元；四、被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告包春义装修费10万元及利息（自2017年4月10起至2017年7月3日止按同期同类银行贷款利率计算）；五、驳回原告包春义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6543元，由被告吉林省吉林市威宝恒客隆经贸有限公司负担，于本判决生效后三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林市中级人民法院。审 判 员  王哲二〇一七年十二月七日代理书记员  梁威