山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临兰商初字第2584号
原告：中国建设银行股份有限公司临沂城区支行。住所地：临沂市兰山区金雀山路**号。
代表人:申全玲，行长。
委托代理人：单夫纯，山东三禾律师事务所律师。
被告：邱淑莲，女，1985年6月6日生，汉族，住临沂市兰山区。
被告：沈自如，男，1976年11月10日生，汉族，住址同上。
被告：山东君道置业有限公司。住所地：临沂市兰山区滨河大道与涑河南路交汇处。
法定代表人：张雯胜，经理。
原告中国建设银行股份有限公司临沂城区支行（以下简称建行城区支行）与被告邱淑莲、沈自如、山东君道置业有限公司（以下简称君道置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行城区支行的委托代理人单夫纯、被告沈自如到庭参加了诉讼，被告君道置业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行城区支行诉称，2009年8月，被告邱淑莲向我行借款39万元，购买君道置业公司开发的位于兰山区××明珠小区××楼××单元××房，其与被告沈自如用该房屋作为抵押担保，并由被告君道置业公司提供连带责任保证。借款发生后，至2013年8月被告邱淑莲已经连续数次未能及时偿还按揭贷款，按照约定构成严重违约，应当一次性偿还借款并支付逾期还款利息，赔偿我行损失。请求法院判决被告邱淑莲、沈自如偿还我行借款本金339910.44元和截止到履行之日的利息，判令被告君道置业公司承担连带担保责任，本案诉讼费用由被告承担。
被告沈自如辩称，借款属实，暂时无偿还能力。
被告邱淑莲、君道置业公司未答辩。
经审理查明，2009年8月17日，原告建行城区支行与借款人兼房产抵押人邱淑莲、共同抵押人沈自如、保证人君道置业公司签订编号为370821801-011-2009000223的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定邱淑莲因购买兰山区外滩明珠小区3号楼××号商品房向建行城区支行借款39万元，借款期限20年，即自2009年8月17日起至2029年8月17日止，借款利率为月利率3.5145‰。该利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调29%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，于每年的1月1日调整一次。如借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款采取等额本息还款法，放款日后每月的对日为还款日，若当月无放款对日的，以当月最后一日为约定还款日，如借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
被告沈自如、邱淑莲系夫妻关系，以其共有的外滩明珠3号楼××室房产为该笔按揭贷款提供抵押担保并在临沂市房产登记交易中心办理了上述房屋的抵押权登记。抵押担保的范围为借款本息、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权、担保权而发生的相关费用，如借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），贷款人有权行使抵押权，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，抵押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，贷款人均可直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。
在个人住房（商业用房）借款合同中，被告君道置业公司签章为被告邱淑莲在该行的借款提供连带责任保证担保，且约定当借款人未按借款合同约定履行债务时，无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证范围为借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的费用；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。保证期间自该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
2009年8月18日，原告建行城区支行按照约定将借款39万元一次划入借款人指定的君道置业公司的账户。被告邱淑莲在个人贷款支付凭证上签字予以确认。
合同签订之初，被告邱淑莲、沈自如尚能依约定履行还款义务，但自2013年4月起开始违约，尚拖欠本金339910.44元。原告建行城区支行于2013年8月9日向本院提起民事诉讼，要求被告偿还借款本金339910.44元并承担违约责任。
上述事实，主要根据原告提供的个人住房借款合同、借款凭证等书证及庭审陈述、法庭调查等予以证实，相关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原告建行城区支行与被告邱淑莲、沈自如、君道置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系合同相对人的真实意思表示，为有效合同。合同相对人均应按照约定全面履行合同义务。但在该借款合同的履行过程中，被告邱淑莲多次未按照约定如期、足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。
根据《个人住房（商业用房）借款合同》中的约定：如借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，并有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故对原告要求宣布其与被告邱淑莲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》提前到期，并要求被告邱淑莲立即清偿剩余借款本息的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定及借款合同的约定，本院予以支持。
被告沈自如、邱淑莲以外滩明珠小区3号楼××室房产就该笔借款进行抵押，并且在房产管理部门办理了抵押登记，故该笔借款应为被告邱淑莲、沈自如的夫妻共同债务，被告沈自如应与被告邱淑莲对该借款本息负有共同清偿的责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，现本案被告邱淑莲未按借款合同的约定履行还款义务，原告作为抵押权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
被告君道置业公司为该笔借款提供连带责任保证担保，并且约定当借款人未按借款合同约定履行债务时，无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。在本借款合同中，双方当事人约定如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。故在借款人违约未及时偿还借款时，被告君道置业公司仍应承担连带清偿责任。尽管借款合同还约定保证期间自该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但是，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条的规定，保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，故被告君道置业公司在贷款人屡次主张权利后，其保证责任不因担保期间的约定而受到影响。
根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告君道置业公司承担保证责任后，有权向债务人邱淑莲、沈自如追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邱淑莲、沈自如于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司临沂城区支行偿还借款本金339910.44元及利息【利息根据370821801-011-2009000223号《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算】；
二、原告有权就位于临沂市××山区××明珠小区××楼××单元××室房产行使抵押权，以折价或者拍卖、变卖上述房产所得的价款优先受偿邱淑莲、沈自如未偿还的借款本息；
三、被告山东君道置业有限公司对本案借款本息承担连带清偿责任；
四、被告山东君道置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人邱淑莲、沈自如追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6399元、财产保全费2320元，由被告邱淑莲、沈自如、山东君道置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照上诉的标的额预交上诉费（收款人：临沂市兰山区人民法院开户行：临商银行宏图支行账号：80×××17），上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。
审 判 长 胡乃江
人民陪审员 张传会
人民陪审员 杨晓庆
二〇一三年十一月七日
书 记 员 张禹洁