河南省信阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）豫15民终1980号上诉人（一审被告、反诉原告）：陈家忠，男，1969年1月30日出生，汉族，住河南省潢川县。上诉人（一审被告、反诉原告）：陈耀荣，女，1966年7月29日出生，汉族，住址同上，系陈家忠妻子。委托代理人：宋成彬，河南新章律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：河南富泰房地产开发有限公司（下称富泰公司）。住所地：商城县温泉大道与黄柏山路交叉口崇福家园A701室，统一社会信用代码：91411500777973645T（1-1）。法定代表人：王铁牛，该公司总经理委托代理人：张义成，男，1962年8月18日出生，汉族，住河南省潢川县。该公司员工。上诉人陈家忠、陈耀荣因与被上诉人富泰公司合作开发房地产合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2017）豫1526民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日受理后，依法组成合议庭，于同年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人陈耀荣及陈耀荣、陈家忠的委托代理人宋成彬，被上诉人富泰公司的委托代理人张义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈家忠、陈耀荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；事实和理由：1、一审认定事实错误。《联合建房协议》是先签订，后向有关部门申请规划，不是先规划后签订的。2、两份补充协议不是双方之间签订的，依法不予采信。3、“三合家园”没有办理规划许可证、施工许可证，导致房屋无法按计划建设，责任在被上诉人一方，并非“邻居提出的通风、采光”干扰所致。4、本案中的土地性质为划拨，没有经过政府审批，《联合建房协议》及补充协议属无效协议。5、一审判决上诉人给付购房款及支付利息适用法律错误。因《联合建房协议》及补充协议属无效协议，被上诉人该项诉求应当予以驳回。6、一审驳回上诉人的反诉请求错误。被上诉人占用上诉人成片土地，因种种原因未能全部完成开发，上诉人遭受预期损失，被上诉人超过协议约定多建设的三层房屋应当予以分配，一审判决明显豁免了被上诉人的分配责任。7、诉讼费分担错误。富泰公司辩称，一、一审认定事实清楚、证据确凿充分、程序合法。2011年4月1日，梁胜利、陈家忠、陈耀荣、张凯与富泰公司分别签订“联合建房协议书”，并经过公证，该“联合建房协议书”约定了双方合作开发房地产的相关事宜，明确了双方的责任和义务，同年4月3日和同年9月29日，富泰公司的代理人张义成、樊安建与陈家忠、陈耀荣等三户分别签订了补充协议，双方再一次明确了双方的责任和义务。施工中，因陈家忠和陈耀荣没有协调好后边的邻里关系，致使后楼拟建四层才建设一层。当前排楼房工程结束后，我公司按照陈家忠的请求，交付了所请求选择的房屋，但陈家忠应当交纳房款。二、“联合建房协议书”及补充协议为有效协议，对双方均具有法律约束力。我公司按协议约定履行了出资、开发、建设楼房的义务，将拟建楼房建成，并交付于上诉人，履行了主要义务，上诉人应当按照协议的约定支付超面积的购房款。三、上诉人的上诉理由不成立。1、双方于2011年4月1日签订“联合建房协议书”，2011年8月向有关部门申请规划、重建，在时间上是正确的。2、关于开发的土地为“划拨”问题。一审中，我公司提交了建设用地规划许可证和国有土地使用权证及“潢川县规划委员会会议纪要”，且该纪要明确指出对两个项目进行批建并要求完善土地手续，完备批建手续。根据“联合建房协议书”约定，地皮手续由上诉人办理，费用由上诉人承担。因上诉人没有按照规划委员会要求完善土地手续，责任在上诉人，与答辩人无关。3、后排楼房不能全部完成开发建设，是上诉人没有协调邻里关系所致。4、一审判决上诉人给付双倍利息有据。“联合建房协议书”第十五条规定“甲方给乙方造成经济损失将双倍赔偿乙方的经济损失”。因上诉人没有按照合同约定给付超面积的购房款及另购门面房的房款，应当承担双倍利息损失赔偿。富泰公司向一审法院起诉请求：1、两被告按合同支付原告141575元房款或退还房屋；2、两被告承担按合同约定应负的违约责任及赔偿损失16000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。陈家忠、陈耀荣向一审法院反诉请求：1、反诉被告归还反诉原告未完整开发而占用的土地84平方米；2、反诉被告对反诉原告的11.62平方米（过道部分）参照联合建房协议约定的第一层面积进行补偿；3、反诉被告对超出约定的七层建筑以上的部分，参照联合建房协议约定的补偿比例，补偿反诉原告181.1平方米房屋。一审法院认定事实：2011年，潢川县××路路段北侧150号的居民梁胜利、陈家忠和陈耀荣、张凯的房屋年代已久，已成危房，地处低洼、严重影响该三户居民的人身健康和安全，遂向有关部门反映恳请规划重建。2011年4月1日，梁胜利、陈家忠和陈耀荣、张凯（甲方）与河南富泰房地产开发有限公司(乙方）分别签订“联合建房协议书”，其中本案原告（乙方）、被告（甲方）签订的“联合建房协议书”的主要内容为：一、甲方陈家忠、梁胜利、张凯在弋阳××××号各有国有房地产一处，房屋年数已久，已成危房，急需翻建，因甲方缺少资金，特请乙方联合翻建。甲方并协助乙方办理各项建房手续和协调周边各个邻里关系。二、甲方：拿出自家宅院土地交给乙方，由乙方设计、出资将楼房建成再补偿给甲方房子。三、甲方的一层房子占地面积和院子面积均为1平方米补偿1.5平方米房子，第二层楼房面积为1平方米补1.2平方米房子，本宅院面积154.93平方米，一层楼房屋面积79.61平方米，二楼房屋面积95.93平方米，扣除出路道11.62平方米，实有补偿房屋面积429.91平方米，附换算表一份。四、乙方补偿给甲方的房子，是按地皮比例分别从门面楼一层至第三层为补偿范围，如果不够补偿范围，从后幢楼的第二层补给甲方，如多于或少于补偿面积的均按每平方米1000元作价补给对方（此款交房付清）。其余的房地产均为乙方所有。五、工程设计，本工程设计前后两幢楼房，中间为公用院子，前幢楼初步设计为七层、一层作门面，通道楼梯和物业管理房。后排楼初步设计为四层，一层做车库、煤棚，二层至四层为住房。车库、煤棚由甲方先选，价格由乙方确定。甲方须保证提供的地皮属实，能达到设计层数，如因邻里纠纷或因邻里纠纷引起的因素，少一平方米地皮将扣除甲方1.5平方米房子。少建一层楼房扣除陈家忠42平方米房子，前楼盖不够从前楼扣除，后楼盖不够从后楼扣除。如因乙方资金不足，或其它原因与甲方无关。六、门面房补偿办法：甲方以原门面8.25宽换新门面5.23米宽（中到中）的比例换取，另外预购的门面按每平方米5000元计算。交房付清此款。……。十五，违约责任：如甲方房屋被乙方拆除，乙方因资金问题不能顺利将楼房建成，甲方追究乙方经济责任；如甲方违约给乙方造成经济损失将双倍赔偿。……。陈家忠和陈耀荣代表甲方签字，樊安建、张义成代表原告公司在协议中签字并加盖公司印鉴。2011年4月18日，上述当事人在河南省公证处办理了上述联合建房协议书的公证书。陈家忠拆迁补偿换算表为：第一层：原门面8.25米-0.83米过道=7.42米÷1.42缩小比例=5.23米，东西8.25米×南北28.43米=234.54平方米，减过道宽0.83米×过道长14米=11.62平方米,234.54平方米-过道11.62平方米=222.92平方，222.92×补房比例1.5=334.38平方米；第二层：东西长8.25米×南北宽9.65米=79.61平方米×补偿比例的1.2=95.53平方米房子；第一层334.38平方米+第二层95.53平方米=总房子面积429.91平方米房子。注明：前门口和二层出檐另加共肆点伍平方米。原告应当赔偿被告的房屋面积合计：434.41平方米。同年4月3日，梁胜利、张胜利（张凯父亲）、陈家忠作为甲方，樊安建、张义成作为乙方签订补充协议，协议约定为：一、甲乙双方共同组成一个团体，在施工中遇到难题，须要解决，本团应积极配合，如不积极配合或消极不到，一切花费由违约者负责。二、如因后边邻里问题，在第四层以下的所有花费由甲方负责。如在第四层以上的花费由乙方负责。东西邻里关系问题由甲方负责。三、乙方借给甲方梁胜利、陈家忠、张凯的现金共柒万元整，须前楼二层结顶时还清，否者视为违约，将要双倍赔偿乙方的损失。……。梁胜利、陈家忠、张胜利在甲方栏内签字，张义成、樊安建在乙方栏内签字。同年9月29日，陈家忠为甲方，张义成、樊安建作为乙方再次签订补充协议，协议约定为：一、甲方在弋阳××××地皮一块，与乙方共同联建，前楼在施工中因邻里纠纷造成停工，双方为共同解决本次纠纷，乙方自愿拿出壹拾万元现金，梁胜利自愿拿出贰万元现金，陈家忠自愿拿出壹万元现金，张胜利自愿拿出叁万元现金，共计壹拾陆万元，作为赔偿费，赔偿东隔壁夏忠强等三兄弟，此款由乙方暂时为甲方垫付，到该楼封顶时，甲方必须还给乙方。二、此次纠纷解决后，乙方在施工中要依照三合家园图纸施工（含地下室共10层）。甲方要为本工程搞好本人原有地块的各个邻里关系及以下的周边关系，保证乙方正常施工，如出现一切问题或因此而引发的问题均由甲方负责，所有费用由甲方自理。……。陈家忠在甲方栏内签字，张义成、樊安建在乙方栏内签字。2011年8月1日，梁胜利、陈家忠、张凯三户分别办理各自位于潢川县××路北侧土地的建设用地规划许可证。2011年10月28日，梁胜利、陈家忠、张凯三户分别办理各自位于潢川县××路北侧土地的国有土地使用权证。2012年5月30日，原告将三户土地的临街楼房建设10层（含地下室一层），后面拟建的四层楼房在建设第一层准备建设第二层时，因北边邻居以影响其通风、采光为理由阻止原告施工，梁胜利、陈家忠、张凯均没有协调好邻居关系，致使原告对后面的楼房在建设第一层后结顶。至2016年春季该第一层房屋建成。2013年5月20日，原告将上述所建设的楼房交付使用。同一天，原告将被告陈家忠和陈耀荣选择的房屋由原告交付于被告陈家忠和陈耀荣使用。2013年9月13日，陈家忠向原告给付另购门面房款4万元。被告陈家忠和陈耀荣实际占有的房屋为门面房：5.23米×15.5米=81.06平方米。住房二楼面积116.5平方米，三层住房面积为132平方米。另购门面为2.07米×15.5米=32.08平方米。一审法院认为，原告富泰公司与被告陈家忠、陈耀荣签订的联合建房协议书及其补充协议是双方真实意思的表示，该合同合法有效。双方均应按合同约定享受权利及履行义务。原告富泰公司按照双方的约定出资对联建的楼房施工完毕，并向二被告进行了交付，被告陈家忠、陈耀荣接收了房屋，并将接收的门面房对外出租，住房自己居住。原告履行了其出资、建设的义务，被告陈家忠、陈耀荣也应当按照双方合同的约定履行义务。根据双方合同的约定，后面楼房拟建设四层，原告也准备了建设四层的建筑材料，因被告陈家忠、陈耀荣没有协调好邻居关系，才建设一层。综合庭审中原、被告双方举证、质证、认证情况和有关法律规定，认定被告陈家忠、陈耀荣应向原告给付的款项为：[81.06平方+32.08平方米（被告实际占有的门面房面积）-81.06平方米（原告应当赔偿被告的门面房面积）]×5000元/平方米+[二楼住房面积116.5平方米+三层住房面积132平方米）-]×1000元/平方米=160400元+21150元=181550元。扣除被告于2013年9月13日向原告支付40000元，被告陈家忠、陈耀荣应当向原告给付的款项为181550元-40000元=141550元。关于原告要求被告支付违约金的问题，因双方合同上没有约定违约金,故对原告的该项请求，不予支持。但被告没有按照合同约定给付超面积的购房款应按约定双倍支付原告资金占用期间的利息。关于原告要求被告因没有协调好邻居关系，才建设一层，建筑材料造成损失的问题，因原告所建设的地基属于包括本案被告在内的三家的土地，该三家均有协调好邻居关系的义务，且原告在庭审中没有提交建筑材料损失数额的证据，对原告的该项请求，亦不予支持。原告的该项请求，可待原告提交相应证据后，另行主张。关于被告的反诉请求，要求原告归还反诉原告未完整开发而占用的土地84平方米及对11.62平方米（过道部分）的土地参照联合建房协议约定的第一层面积进行补偿的请求，因原告已经按照原、被告签订的联合建房协议书的约定全面开发建设，且被告的请求没有事实依据和法律依据，故不予支持。对被告的第三项反诉请求，因双方于2011年9月29日的补充协议第二条中明确约定原告可建10层，故被告的该项请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干定》第二条之规定判决：一、限被告陈家忠、陈耀荣于本判决生效后十日内给付原告河南富泰房地产开发有限公司超面积部分的购房款141550元及利息（利息以141550元为基数，自2013年9月14日起按中国人民银行同期借款利率的双倍计算至款付清日止）；二、驳回原告河南富泰房地产开发有限公司其它的诉讼请求；三、驳回被告陈家忠、陈耀荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费及反诉费4000元，由原告河南富泰房地产开发有限公司负担300元，被告陈家忠、陈耀荣负担3700元。本院二审期间，陈耀荣、陈家忠围绕上诉请求，向法庭提交如下新证据：1、潢川县人民政府国土资源潢政土（2009）14号文件，证明陈家忠等土地性质为划拨土地，联合建房协议为无效协议；2、划地通知书，证明合作建房的土地来源事实。富泰公司没有新证据向法庭提交，对陈耀荣、陈家忠提供的证据质证意见如下：对陈耀荣、陈家忠提供的两组证据真实性无异议，对证明目的有异议，土地是可以办证的，应当到行政部门办理规划、用地手续。为查明案件相关事实，本院派员于2018年6月12日到潢川县住房和城乡规划建设局（下称住建局××、潢川县国土资源局（下称土地局）等行政部门进行了调查，住建局、土地局分别出具证明载明：截止调查日止，河南富泰房地产开发有限公司开发建设的潢川县××路北侧“三合家园”项目未办理“建设工程规划许可证”、合作建房土地性质为国有划拨土地（其中：陈家忠土地面积为226.88平方米），未办理土地出让手续。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。本案二审争议焦点是：“三合家园”没有完全建成责任归属及合作建房利益分配该不该支持；《合作建房协议》是否合法有效；一审对诉讼费分担是否有误。本院认为，一、关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款的规定，“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法须经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。”本条所指的房地产项目利益，既包括分配房地产项目利润，也包括分配房屋的所有权等。经调查及庭审审查，目前该项目没有办理相关审批许可手续，未取得建设工程规划许可证。对于该项目至今没有办理相关审批许可手续的原因，双方指责是因为对方的原因造成的。按照上述司法解释规定的要件，凡是在法院审理时只要该项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，法院就不应予以受理；已经受理的，应当驳回起诉。因此，人民法院目前不能对该合作项目利润如何分配进行裁判。日后，该项目如果不被政府有关部门另行作出处理，也须待当事人完善审批手续后，人民法院才能依法进行处理。被上诉人富泰公司在一审中的诉讼请求、上诉人陈家忠、陈耀荣的反诉请求及二审的上诉请求实质上均属于请求分配合作开发房地产项目的利益。根据上述法律规定，双方当事人的诉讼请求依法不予支持。二、关于第二个争议焦点。上诉人陈家忠、陈耀荣等与被上诉人富泰公司签订的《合作建房协议》及补充协议，是双方当事人合作开发房地产真实意思表示，协议中对于各方当事人的权利义务亦进行了明确约定。但因涉案土地为国有划拨土地，部分土地登记上诉人陈家忠、陈耀荣名下，截止二审判决前，该土地性质没有变更，亦未变更在被上诉人富泰公司名下，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。由于该项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，依据上述法律规定，人民法院对当事人请求分配合作开发房地产利益不予受理，故对双方签订的《合作建房协议》及补充协议的效力本院不予审理。三、关于第三个争议焦点。诉讼费的收取应当按照《人民法院诉讼费用交纳办法》（下称办法）执行。因本案本院裁定驳回起诉，按照“办法”的相关规定，本案一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费均不予收取。综上所述，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销潢川县人民法院（2017）豫1526民初2640号民事判决；二、驳回被上诉人河南富泰房地产开发有限公司的起诉及上诉人陈家忠、陈耀荣的反诉。一审案件本诉受理费3500元，反诉费500元及二审案件受理费4000元均不予收取，分别退回给被上诉人河南富泰房地产开发有限公司及上诉人陈家忠、陈耀荣。本裁定为终审裁定。审判长  刘友成审判员  李 彬审判员  李 牧二〇一八年六月二十二日书记员  熊霄宇