四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1002民初2610号原告：钟建军，男，汉族。委托诉讼代理人：程婴莹，四川思沃律师事务所律师。被告：四川衡达房地产开发有限责任公司。法定代表人：王淑珍。委托诉讼代理人：何亚林，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川明炬律师事务所律师。原告钟建军与被告四川衡达房地产开发有限责任公司（以下简称衡达公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程婴莹、被告委托诉讼代理人何亚林到庭参加诉讼。本案处理管辖权异议期间不计入审限。本案现已审理终结。钟建军向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告2016年11月30日签订的《补充协议》第六条；2、撤销2017年3月24日原告对被告出具的《承诺书》第四条、第五条、第六条和第八条；3、被告返还原告已支付的贷款利息2,000,000元；4、被告承担本案诉讼费、担保费等所有费用。事实与理由：2016年8月23日，原被告及第三人郭勇、罗茂良签订《内江衡达.莱茵国际项目整体转让协议》（简称转让协议），约定被告将项目土地使用权变更到内江云峰房地产开发有限公司（以下简称云峰公司）名下。协议签订后，被告利用其在项目法律主体、开发主体的优势地位（包括以其掌控项目所有资料、不予配合办理项目有关手续、不及时盖章等实际的制约手段），要求原告同意改变银行贷款本息支付的时间，原告为了减少项目建设被顺延的次数和时间，急迫动工建设，难以拒绝对其明显不利的合同条件，在显失公平的被迫环境下和出于非真实意愿表示的情形下，于2016年11月30日与被告签订《补充协议》（简称补充协议），2017年3月24日向被告出具《承诺书》（被告也向原告出具5日内完成交接项目资料的《承诺书》）。其一，原被告在签订《补充协议》和向被告出具《承诺书时》，双方明显处于不平等地位。2016年8月23日签订项目转让协议后，被告一直以自己名义持有该项目、且原告转让项目的方式暂时行不通，在近两年内只能以被告名义进行开发。基于需要被告配合盖章、进行招投标、办理建筑施工许可证等事务，原告为了能及时、顺利办理项目的开工，在处于非真实意思表示的情况下与其签订补充协议和出具承诺书；同时原告出具承诺书的前提是被告按照自己出具的承诺书中履行项目资料交接义务，给付项目买卖资料等系列项目资料，而被告一直未按其出具的承诺书履行项目买卖资料，被告反而先入为主的起诉法院要求判决支持利息给付；其二，补充协议和承诺书对原告明显不公平。在签订时当事人权利义务明显不对等，原告与被告本身是买卖关系，却因不能从法律上获得项目的的所有权，被告单方面有意让原告成为挂靠关系，还要求签订挂靠协议；其三，原告在项目转让协议签订后一年零三个月，已经投入了巨大的人力、物力和财力，且在此期间原告向被告支付了贷款利息2,000,000元，而这些在目前均属于被告所有，被告一方获得的利益违背法律规定，原告进行的项目却一度被内江政府有关部门勒令停工。原被告双方在没有平等协商的前提下，原告被迫达成的协议，明显违反公平原则，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第72条之规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（二）在订立合同时显示公平的”。原告有理由以显失公平为由主张撤销《补充协议》和承诺书的有关规定，原告的请求有事实和法律依据，请求法院依法支持。衡达公司辩称,1.《补充协议》、《承诺书》系双方真实意思表示，约定了双方的权利义务，双方处于平等地位，贷款本息的承担在双方最早的《转让协议》中就明确是原告的重要义务，不存在原告所称被告利用项目优势地位，迫使原告签订合同、显失公平的情况。目前，案涉项目由原告控制、开发，项目采购款也由其进行收取、支配，而被告至今未收到项目转让款。原告仅要求保留对其有利的条款，撤销对其不利的单独条款，不应得到支持；2.《补充协议》、《承诺书》签订后，甚至本案起诉后，原告于2018年1月31日签字确认了被告向内江经济技术开发区管理委员会提交的《关于申请拨付“衡达•莱茵国际”项目第二次购房款的请示》，其中支付明细注明用途：支付衡达公司醒目贷款部分利息。2018年2月9日，云峰公司向内江经济技术开发区管理委员会提交《关于适用购房款用于支付工程相关费用的请示》，申请将第二次购房款拨付3,600,000元到王淑蓉（衡达公司委托收款人）账户用以支付项目贷款部分利息。2018年2月12日，被告实际收到项目银行贷款部分利息3,600,000元。同时，原告在签订《补充协议》后还另行向被告支付了贷款利息2,000,000元。原告履行了《补充协议》、《承诺书》中其要求撤销条款的行为，认可了自己承担项目贷款本息的义务，以行为推翻了其诉讼请求。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原、被告及案外人郭勇、罗茂良签订《转让协议》，约定被告及案外人郭勇、罗茂良将内江“衡达•莱茵”项目以220,000,000元的总价整体转让给原告（国有土地使用权证号：内市国用【2013】第002371、第002373号），土地使用权变更到衡达公司全资子公司云峰公司名下。以项目土地在银行贷款64,900,000元，由收购方负责偿还，并在收购总款中予以扣减，剩余155,100,000元。任意一块土地使用权变更（以土地使用权证登记为准）之日前，64,900,000元的银行贷款利息由衡达公司垫付，最终由被收购方衡达公司、罗茂良承担。在任意一块土地变更登记（以土地使用权变更登记之日为准）之日起，收购方钟建军承担64,900,000元银行贷款还本付息的义务。被告收到2,000,000元项目收购款定金后15个工作日内，被收购方及时将项目资产逐一造册并移交给收购方，并将云峰公司的法定代表人由罗茂良变更为钟建军。2016年11月30日，原、被告签订《补充协议》，载明：同意案涉项目以衡达公司名义与内江经济技术开发区管理委员会签订《购房协议》，衡达公司全资子公司云峰公司承继《购房协议》中衡达公司的所有权利义务。在钟建军按照《转让协议》完善所有项目相关手续后，衡达公司将云峰公司100%的股权工商登记转让给钟建军，并约定了购房款转入云峰公司账户、财务管理、公章管理、债权债务负担等事项。其中第六条约定，自《购房协议》签订之日起，原告承担项目土地64,900,000元银行贷款还本付息的义务，土地使用权的变更，不再作为衡达公司承担64,900,000元银行贷款还本付息的前提条件。《补充协议》签订后，原告分别于2017年1月16日、2017年2月15日、2017年4月14日通过银行转存支付王淑蓉（衡达公司委托收款人）账户（账号：6228454090028168618）金额500,000元、500,000元、1,000,000元，共计2,000,000元，此款原、被告双方均认可是原告支付给被告的贷款利息。2017年3月24日，原告向被告出具《承诺书》，载明：钟建军于2016年8月23日购买内江衡达.莱茵国际项目，并与被收购方四川衡达房地产开发有限责任公司、罗茂良、郭勇共同签订《转让协议》，由于土地暂时无法过户登记，钟建军以衡达公司名义开发，待具备土地过户条件时，再办理转让手续，为降低建设施工成本，钟建军组织施工队伍对本项目总承包施工，由于钟建军系自然人，无施工资质，特以内部承包的方式以中鸿国际建工集团有限公司的名义施工。经中鸿国际建工集团有限公司授权委托代理人与衡达公司签订《建设工程施工合同》，钟建军在内江衡达.莱茵国际项目既是开发方，又是施工方。原告并承诺内江衡达.莱茵国际项目64,900,000元土地贷款由原告负责偿还本息，并约定偿还本息的具体方式。《转让协议》签订后，原告开始组织对内江“衡达•莱茵”项目进行施工，现原、被告因偿还银行贷款本息发生纠纷，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的、2016年8月23日项目整体转让协议、项目整体转让确认书、郭勇的授权委托书、《内江云峰房地产开发有限公司股权转让协议》、2016年11月30日整体转让协议的补充协议、2017年3月24日原告出具的承诺书以及被告出具的承诺书、2016年12月13日购房协议、2017年7月10日《关于限期支付内江房项目贷款利息的函》的复函和邮寄凭证、2017年8月8日《关于尽快提供衡达.莱茵国际土地抵押银行许可证项目施工相关手续的函》和邮寄凭证、2017年8月17日《关于尽快提供衡达.莱茵国际项目相关票据资料的函》、2017年10月25日《要求无条件协助办理项目相关手续的函》、内江市建设工程质量安全监督站《停工通知》及建设工程复工申请书、《受理报警登记表》、《建设工程施工许可证》复印件、2017年12月20日《关于撤销的函》、2018年1月14日《关于尽快提供衡达.莱茵国际项目土地抵押银行许可项目建设和销售的相关手续的函》、《转款凭证》、被告提交的2017年8月2日民事起诉状、证据清单、（2017）川1002民初1858号法院传票、2017年10月9日致钟建军律师函、2017年10月26日仁寿县农村信用社致衡达公司律师函、2018年1月31日《关于申请拨付衡达莱茵国际项目第二次购房款的请示》以及附件《衡达莱茵国际项目春节前工程款计划支付情况》、内江云峰房地产公司向经开区出具的收据、2018年2月9日《内江云峰房地产开发有限公关于使用购房款用于支付工程相关费用的请示》、中国工商银行业务回单等有效证据及当事人陈述在案为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”《城市房地产开发经营管理条例》第二条“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”、第二十条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件”、第二十一条“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”之规定，结合上述法律规定和最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；（2）转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；（3）转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（4）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。本案中，原告钟建军和被告衡达公司及案外人郭勇、罗茂良签订的《转让协议》、原告钟建军与被告衡达公司签订的《补充协议》、《承诺书》，约定对内江“衡达•莱茵”项目进行整体项目转让，实际将内江“衡达•莱茵”建设工程项目转让给原告钟建军。钟建军作为受让方实际未取得相应的房地产开发经营资质，也未与有房地产开发经营资质的主体合作开发。因此，上述《转让协议》、《补充协议》、《承诺书》违反了法律强制性规定，属于无效合同。无效的合同自始没有法律效力，而行使撤销权的合同前提必须是合法有效的，合同一方主张合同存在合同法规定的撤销事由，才有权请求撤销。故本案原告提出的要求撤销上述补充协议、承诺书相关条款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告提出要求被告返还原告已支付的贷款利息2,000,000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告四川衡达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告已支付的贷款利息2,000,000元；二、驳回原告钟建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，减半收取11,400元，由被告四川衡达房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  邓镇兵二〇一八年五月十四日书记员  陈 欢