上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2479号
原告（反诉被告）孙蕾，女，1978年9月2日出生，汉族，户籍地XX市XX区XX路**号，现租住XX市XX区XX路**号**号楼**室。
委托代理人曹明，上海德光律师事务所律师。
委托代理人孙林，男，1945年7月15日出生，汉族，户籍地XX省XX市XX区XX路**号**栋**单元**室，现租住XX市XX区XX路**号**号楼**室。
被告（反诉原告）沈菁，女，1962年4月11日出生，汉族，户籍地XX省XX市XX街道**幢**号**室，住XX市XX区XX路**弄**号。
被告（反诉原告）沈逸隆，男，1994年11月4日出生，汉族，户籍地XX省XX市XX街道**幢**号**室，住XX市XX区XX路**弄**号。
两被告共同委托代理人王健民，浙江潮乡律师事务所律师。
两被告共同委托代理人朱英，浙江潮乡律师事务所律师。
第三人上海居信房地产经纪事务所，住所地上海市闸北区中华新路***号***层。
法定代表人李旺，职务经理。
委托代理人张之胜，公司员工。
原告（反诉被告）孙蕾与被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理。本案适用简易程序，依法由审判员钱萍独任审判，被告提起反诉，本院于2013年10月31日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，追加上海居信房地产经纪事务所（以下简称居信房产）作为第三人参加诉讼，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告孙蕾（未参加2014年1月20日庭审）及其委托代理人曹明、孙林、被告沈菁及两被告共同委托代理人王健民、朱英到庭参加诉讼。第三人居信房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）孙蕾诉称，原告与被告经居信房产居间介绍，于2013年3月13日签订房地产买卖合同，被告将其所有的上海市闸北区虬江路1368弄2号6A室房屋（以下简称系争房屋）以人民币269.5万元（以下币种均为人民币）出售给原告，其中，合同价款240万元，装修补偿款29.5万元。合同签订当日，原告向被告支付了5万元，4月10日又支付了首付款90万元。不料此后由于房价上涨，被告企图毁约，在原告、中介方通知被告去上海市闸北区房地产交易中心办理房屋产权过户手续时，被告拒不到场办理。故要求依法判令1、被告履行原、被告签订的房地产买卖合同，将系争房屋产权过户至原告名下，并向原告实际交付该房屋；2、判令被告支付迟延履行违约金47，500元（自2013年6月1日起按95万元的万分之五／日，计算至房屋实际交付之日止）。
被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年5月31日，被告依约到中介所，原告申请的100万元贷款未经贷款银行审核通过，也未筹集现金，导致当日不能继续履行合同。原告提供的个人购房借款／担保合同签订于2013年7月5日，可见原告履行合同义务逾期60余日。被告认为房地产买卖合同事实上已经于2013年7月7日经被告书面通知解除，解除的原因是原告未按约支付房款，构成违约，原告应当承担责任。故被告提起反诉，称合同约定一方逾期履行超过15日的，另一方有权解除合同，违约方除支付违约金外按房款的20%承担赔偿责任。反诉被告申请的100万元贷款未经银行审核通过又未能交付100万元现金而未继续履行合同，反诉原告多次通过中介所催告反诉被告无果，遂于2013年7月6日发函通知反诉被告及中介所解除合同。故要求判令1、确认两反诉原告与反诉被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同在2013年7月7日解除；2、判令反诉被告赔偿两反诉原告损失48万元；3、定金5万元予以没收。
原告（反诉被告）孙蕾辩称，不同意反诉原告的反诉请求。在合同履行中，因为被告未按合同约定到场协助原告办理过户手续，所以被告存在违约，故原告不同意解除合同。
第三人居信房产未到庭。
经审理查明：
被告沈菁、沈逸隆系系争房屋产权人。2013年3月11日，原告孙蕾（乙方）与被告沈菁、沈逸隆（甲方）经第三人居信房产居间介绍，就系争房屋签订《定金合同》，约定系争房屋房价款为270万元；乙方为表购买之诚意，由乙方通过丙方向甲方支付定金5万元等。当日，原告支付了定金5万元。
2013年3月13日，原告孙蕾（乙方）与被告沈菁、沈逸隆（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定系争房屋转让价为240万元；甲、乙双方确认，在2013年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三约定，乙方应在甲乙双方签订本合同当日内，支付给甲方部分首期房价款5万元（含定金5万），乙方于2013年4月10日前支付给甲方部分首期房价款90万元；乙方申请银行贷款人民币100万元整，待上海市闸北区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；在2013年5月30日前，甲乙双方亲自由居信房产陪同赴上海市闸北区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（若需），并由居信房产收执收件收据。交易过户当日送件前乙方支付甲方房价款43万元整；银行放款后2日内甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时，乙方支付甲方尾款2万元。附件三下方注明，在交易过户之前，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或申请通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当日将其以现金方式补足并支付给甲方。合同第九条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接和房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方还就其它相关事项做了约定。同日，原告孙蕾（乙方）与被告沈菁、沈逸隆（甲方）签订《补充协议》，约定因房地产转让价格未包含房地产内的装修、装饰等固定设备设施，双方同意补偿标的作价29.5万元，在交易过户当日送件前，乙方以现金方式向甲方支付上述全部款项等。4月10日，原告支付了房款90万元。
2013年7月5日，原告孙蕾（主借款人）与中国工商银行股份有限公司上海市张江支行（抵押权人）、保证人（抵押权人）上海市住房置业担保有限公司签订《个人购房借款／担保合同（组合）》，约定了抵押权人同意向借款人发放购置住房贷款，其中个人住房商业性贷款713，000元，个人住房公积金贷款287，000元等事宜。
2013年7月7日，原告孙蕾收到被告沈菁的《告知书》，主要内容为：“在6月16日，我以短信的方式告知上海居信房地产经纪事务所你违约了，根据合同第九条约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。至6月30日，你已逾期超过30天了，我以书面形式告知你解除合同，承担相应的赔偿责任。”等。
2013年8月8日，第三人居信房产致被告沈菁《关于买卖虬江路1368弄2号6A室催促过户告知书》，主要内容为：“经本公司居间您出售上述物业，现一切过户条件已经成熟，我公司也尽全力撮合买卖双方过户，经过几次买卖双方过户事宜在我司见面撮合你都未同意过户事宜，乙方即便因为贷款问题拖延了时间，你在客户贷款问题上无条件配合补材料也耽误了一定的时间，介于双方都有耽误时间，在此问题上双方都不应构成违约，一个月前客户贷款已经批复完毕，过户条件已经成熟，你以贷款拖延为借口拒不过户，且双方在我处磋商未果，事情到此已僵持一个月，我司也尽全力撮合双方过户，您仍拒履行产权过户义务，您已严重违约，现本公司再次正式书面通知您应履行过户义务，否则因此产生的违约责任，若购买方依法追究的话，一切由您全部承担，望尽快办理产权过户事宜！”等。
庭审中，原告提供原告父亲孙林光大证券股份有限公司股票资金账户、原告在工商银行上海市大统支行活期存款账户明细、周群英情况说明、平安银行上海闸北支行个人账户交易明细清单。原告称，2013年5月29日，孙林股票内有资产总市值104万余元，原告有453，886元存款，周群英5月30日账户内有536，000余元，愿意借款给原告30万元用于购房，该组证据证明即使银行未发放贷款，5月30日原告也能足额支付房款。被告称，该组证据与本案无关系，周群英愿意借款，并不代表已经落实，且证明本案原告需要通过向父母、朋友借款来履行付款义务。
被告在庭审中提供2013年6月16日发送给中介公司的短信，主要内容为：“居信地产：根据房屋买卖合同，我们在5月31号前过户，下家按照约定付款，如果银行贷款不足用现金补足（贷不到款也要用现金补足），现下家已严重违约，现正式通知，我要按合同办事，维护我的合法权利。”等。被告称，被告以短信的方式告知中介公司原告已违约。原告称，中介收到该短信后，未告知原告，在本案审理中，经原告询问中介，中介的答复是中介公司收到短信后，已经向被告进行了解释，是因为被告的原因导致贷款未能及时办理，所以相应的房屋过户及付款等顺延进行。
审理中，原告称，原告贷款是交与中介代办，中介告诉过原告，因原告曾有信用卡逾期还款记录，导致第一家银行未能审核通过；双方约定过户之日，因被告方未到，当天未去交易中心办理过户手续，当时原告向中介提出贷款未到，原告是否构成违约，中介称该情况常见，被告方也未提出违约，也未要求现金补足，故原告现金准备好之事告知了中介，而未告知被告。被告称，原告贷款确实是委托中介代办，5月30日之前被告得知原告贷款存在问题，曾经口头通知中介，要求中介催促被告及时支付房款，中介称原告没有支付能力，被告5月30日上午9点到中介公司，未见到原告，因原告未能办出贷款手续，5月30日无法过户，中介提出延期过户，被告提出如果延期，需要用现金补足，被告等到第十六天就发短信给中介，之后多次与中介公司联系，对原告未能及时付款提出异议；被告在2013年4月，将相关材料交给中介，配合原告办理贷款手续。
以上事实，有当事人提供的证据及陈述予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据合同约定，在交易过户之前，若乙方（原告）之贷款申请未经贷款银行审核通过或申请通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当日将其以现金方式补足并支付给甲方（被告），故在2013年5月30日，双方约定过户交易之日，原告明知贷款申请未经贷款银行审核通过，理应将与贷款数额等额的现金交付被告，原告未能提供证据证明被告同意顺延过户或无需在交易过户之日交付现金，且原告提供的证据不足以证明其在约定过户之日已备足现金予以交付，故被告可依约解除合同。原告的行为构成违约，因原告违约，原告要求继续履行合同及要求被告支付违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求解除合同及赔偿损失的诉请，本院予以支持。因定金在合同履行中已转化为房款，故反诉原告要求定金5万元予以没收的诉请，本院不予支持，至于损失的赔偿数额，由本院依据反诉被告的过错程度，合同的履行情况以及反诉原告的实际损失等情况酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙蕾与被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆就上海市闸北区虬江路1368弄2号6A室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年7月7日解除；
二、原告（反诉被告）孙蕾应于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆赔偿金20，000元；
三、被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆应于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）孙蕾房款95万元（被告已缴纳至本院代管款账户）；
四、原告（反诉被告）孙蕾的诉讼请求，均不予支持；
五、被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆其余诉讼请求不予支持。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，067.5元，反诉案件受理费4，550元，由原告（反诉被告）孙蕾负担1，367.5元，被告（反诉原告）沈菁、沈逸隆负担4，250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 钱 萍
人民陪审员 吴妮娜
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。