江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初1263号原告：葛小东，居民。委托代理人：孙建军、陈荣华，江苏天全律师事务所律师。被告：东台聚诚置业有限公司，住所地：东台市金海东路29号。法定代表人：郑英亮，该公司总经理。委托代理人：杨小青、陈伟，江苏东亭律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司东台支行，住所地东台市金海中路16号。负责人：王永建，该行行长。委托代理人：吴晨，该单位职员。原告葛小东与被告东台聚诚置业有限公司（以下至判决主文前简称聚诚公司）、第三人中国建设银行股份有限公司东台支行（以下至判决主文前简称建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告葛小东的委托代理人孙建军，被告聚诚公司的委托代理人陈伟，第三人建设银行的委托代理人吴晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛小东诉称：2014年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将聚诚文正苑小区2幢1204号商品房以797508元的价格预售给原告。合同约定2015年8月30日交房；逾期交房30天，买受人有权解除合同。合同签订后，原告向第三人建设银行按揭贷款550000元向被告交付了全部购房款，并缴纳了契税。因该商品房未办理验收手续，被告至今未能向原告交付房屋。2015年11月11日，原告向被告发出解除合同通知书。现诉来法院，请法院依法判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，一并处理了结原告与第三人签订的借款合同；2、被告退还原告购房款797508元，其中返还原告268319.34元，返还第三人529180.66元，并从收取房款之日起至判决返还之日以年利率6%向原告及第三人支付利息；3、判决被告向原告支付违约金39875.40元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告聚诚公司辩称：原、被告之间存在房屋买卖合同关系，涉案房屋的相关验收手续正在办理当中，希望法院主持调解；原告坚持解除合同，则请求法院依法裁判。第三人建设银行述称：如原、被告之间房屋买卖合同解除，原告应当向我行偿还贷款；原、被告之间的纠纷与我行无关。经审理查明：被告聚诚公司以出让方式取得位于东台市范公路西、金海路北侧，土地使用权证号为东国用2013第141332号，规划用途为商住的地块土体使用权，办理了相关批准证书，在该地块上建设聚诚·文正苑商品房，并领取了商品房预售许可证。2014年4月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，购买位于聚诚·文正苑2幢楼1204室。合同载明：一、计价方式与价款。该商品房总价款合计797508元。二、付款方式及期限。买受人在2014年4月25日前支付首付款247508元，余款550000元在2014年5月25日前付清。三、买受人逾期付款的违约责任。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。四、交付期限。出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、经气象部门证明连续阴雨、大雪、台风等影响施工进度的天气，超过平均天数的按超过的天数延期交付。五、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。五、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同时，该《商品房买卖合同》对规划、设计变更、产权登记、保修责任等事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》签订的当天，原告向被告交付了合同的首付购房款247508元。2015年1月15日，原告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人借款550000元用于购买上述商品房，购房贷款550000元于2015年1月20日由第三人支付给被告。合同约定：借款本金为550000元，借款期限240个月。利率以在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上下调5%。还款方式为等额本息还款法。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。原告以该房产向第三人提供抵押担保。被告分别于2014年4月25日、2015年1月23日向原告开具了销售不动产统一发票。被告通知原告于2015年9月17日办理上述房产交房手续，原告发现该商品房未竣工验收，向东台市住房和城乡建设局申请政府信息公开。东台市住房和城乡建设局于2015年10月26日答复原告，被告建设的聚诚·文正苑工程存在正式水、电未施工到位、电梯未检测等问题，不符合竣工验收条件，要求该工程相关责任单位将问题整改完成后，由建设单位重新组织竣工验收。原告于2015年11月26日通过EMS向被告邮寄了解除合同通知书。现原告诉来本院，要求判决如前所请。审理中，因原告坚持解除合同，致未能调解。上述事实，有原告、第三人提供的相关证据及各方当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点：一、案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除；二、案涉《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》解除后的责任承担问题；三、原、被告是否存在违约，违约责任的承担问题。本院认为：一、关于案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2015年8月30日前向买受人履行交付标的物的义务，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。本案原告签订合同当日支付了购房首付款，并以贷款方式支付了其余购房款，履行了房款交付义务。被告作为商品房出卖人应当按照合同约定的期限交付房屋。被告在未出现合同约定的可予延期交付的情形下，未能按期将验收合格的案涉房屋交付原告，履行交付标的物义务。按照合同约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法应予支持。关于原告要求处理了结其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，依法应予支持。二、关于案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，对各方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即出卖人应当返还买受人全部购房款，买受人应偿还第三人剩余购房按揭贷款。因合同解除造成原告贷款550000元的利息损失，应由被告予以赔偿。故对原告要求被告返还其购房款797508元以及赔偿其贷款550000元的利息损失的请求，依法予以支持。因原告与第三人签订的借款合同中约定，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。故原告主张应由被告返还第三人529180.66元的诉讼请求不予支持。原告应偿还第三人自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本金和利息（以该行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。为了减少不必要的重复和当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告在履行返还原告的房款中直接向第三人支付尚欠贷款本息后，将剩余款项返还给原告。剩余贷款本息清偿完毕后，第三人应及时涤除案涉房屋上的抵押预告登记。三、关于原、被告是否存在违约，违约责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额以付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2015年8月30日前，被告逾期交房时间已超过30日，原告要求解除合同，并主张被告按合同约定承担违约金，符合双方的约定，不违反法律规定，应予支持。违约金数额为797508元×5%=39875.40元。因《房屋买卖合同》中约定首付款之外的房款550000元，原告应在2014年5月25日前付清，而原告向第三人申请借款后交付被告该款的时间为2015年1月20日，原告亦应当承担逾期付款的违约责任，根据双方约定，原告应承担逾期付款违约金的数额为26180元（550000元*238天*万分之二）。上述两项违约金相抵销，被告尚应给付原告13695.40元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告葛小东与被告东台聚诚置业有限公司于2014年4月25日签订的编号为201404250004《商品房买卖合同》；二、被告东台聚诚置业有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告葛小东购房款797508元，赔偿原告葛小东自2015年1月15日起至判决生效之日止银行贷款550000元的利息损失（以第三人中国建设银行股份有限公司东台支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；支付原告葛小东违约金13695.40元；三、解除原告葛小东与第三人中国建设银行股份有限公司东台支行于2015年1月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；四、原告葛小东于本判决生效之日起30日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司东台支行自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、驳回原告葛小东的其他诉讼请求。上述第二、四项的履行，可由被告东台聚诚置业有限公司在履行返还原告葛小东的房款中直接向第三人中国建设银行股份有限公司东台支行支付尚欠贷款本金和利息后，将剩余款项返还给原告葛小东；自清偿上述贷款之日起10日内，第三人中国建设银行股份有限公司东台支行应办理位于东台市范公路西、金海路北侧聚诚·文正苑2幢楼1204室房屋的抵押登记的涤除手续。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12304元，由被告东台聚诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长 丁 辉审判员 吴海燕审判员 苏 颢二〇一六年六月十六日书记员 吕婷婷附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。