安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终751号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文良，男，1990年5月25日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
委托诉讼代理人：陈凯，安徽金华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨玲，安徽金华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王梅，女，1975年1月8日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托诉讼代理人：胡健苗，安徽大祺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎文超，安徽大祺律师事务所实习律师。
上诉人朱文良因与被上诉人王梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱文良因与被上诉人王梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱文良上诉请求：撤销一审判决，依法改判王梅继续履行合同，协助朱文良完成房屋产权过户登记手续。事实与理由：朱文良与王梅于2016年3月20日签订了《存量房买卖合同》，并于当天交付给王梅购房定金2万元。2016年5月4日，在中介协助下，朱文良缴纳了契税，说明朱文良一直在积极履行合同。同日，中介公司工作人员到瑶海区房地产交易中心排队领取交易预约单，交易中心预约到6月22日去办理过户手续，这就导致了5月28日前朱文良无法将首付款打入托管账户，这是由于行政机关的延期导致合同无法在规定期限内履行。一审法院由此认定朱文良未按期将首付款存入资金托管账户，违约在先，属于认定事实错误。朱文良认为系王梅未积极履行合同，未协助其办理过户手续的根本原因是由于房价的上涨。
王梅辩称：王梅与朱文良签订《存量房买卖合同》时间为2016年3月20日，而双方约定朱文良将首付款存入托管中心账户的时间为5月28日，王梅给予了朱文良两个多月的履行期限。根据朱文良自述，其直到5月4日才去办理缴税手续，并且把其迟延履行的责任推给行政机关，王梅认为朱文良的该上诉理由不能成立。由于朱文良严重迟滞履行支付首付款的行为违反了合同约定，且王梅行使单方面解除合同的权利已经成就。一审法院据此判决解除双方签订的《存量房买卖合同》以及判决朱文良支付王梅违约金符合合同约定及法律规定。
朱文良向一审法院起诉请求：1、判令王梅依约履行房屋产权过户登记手续;2、判令王梅承担本案诉讼费。
王梅向一审法院反诉请求：1、判令解除王梅与朱文良签订的《存量房买卖合同》（合同编号：0001174）;2、判令朱文良赔偿王梅损失21384元;3、判令朱文良承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月20日，朱文良（买受人、乙方）与王梅（出卖人、甲方）经合肥永辉房地产销售代理有限公司介绍，双方签订了一份《存量房买卖合同》，约定甲方将其位于合肥市板桥河路龙兴苑小区3幢809室房屋（权证字号：房地权合产字第340881号，建筑面积91.45平方米）出售给乙方;存量房转让价款为净得人民币陆拾肆万捌仟元;甲方收乙方购房定金人民币贰万元整，乙方于2016年5月28日前将人民币壹拾柒万捌仟元存入托管账户;并于当日内申请办理存量房转移手续;甲方同意乙方向银行申请抵押贷款，总额为人民币肆拾伍万元整。同时约定：自本合同签订成立时，乙方即支付人民币贰万元整作为合同履行保证金，该保证金抵作房款。乙方于2016年5月28日之前将首付款壹拾柒万捌仟元打入托管账户，另肆拾伍万元整需商贷，年限20年，贷款需打入托管账户;本房产过户费用及税费由乙方承担;具体过户日期以本产权房他项权证下来10个工作日内办理过户手续。违约责任：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行;二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同约定存量房价款万分之五的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲方未在本合同约定期限内支付转让存量房价款的，按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行;二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同约定存量房价款万分之五的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款，若乙方同意，合同继续履行。合同签订后，朱文良于2016年3月20日支付王梅购房定金20000元。2016年5月4日，朱文良向税务部门交纳了住房买卖契税9720元，并到合肥市不动产登记中心领取瑶海、新站区存量房交易预约单（编号26号），载明：预约办理时间为2016年6月22日。朱文良主张因王梅未协助办理房产过户手续，致合同未能履行。朱文良遂于2016年7月18日起诉至一审法院，要求判如所请。
一审法院另查明：朱文良主张王梅未按中介机构合肥永辉房地产销售代理有限公司约定，于6月22日到房产局办理过户手续，王梅于7月1日以短信方式通知中介机构：你好，那房子我儿子不让卖了，麻烦你和人家说一声，谢谢。王梅存在违约行为。王梅主张未接到该通知，对7月1日短信内容予以认可。朱文良对其主张的中介机构通知王梅办理过户的时间未能举证证实。朱文良主张的办理资金托管要在办理房产过户手续后办理，提供《存量房资金托管协议》样式、《资金托管提示》各一份，未能提供其他证据证实其主张。王梅主张其为履行合同，于2016年4月19日将涉案房屋原欠银行按揭贷款已一次偿还，提供《个人贷款结清证明》一份。
一审法院认为：朱文良、王梅于2016年3月20日签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。在合同履行中，朱文良依约向王梅支付定金、缴纳购房契税，履行了部分前期义务。依合同约定，朱文良应于2016年5月28日之前将首付款壹拾柒万捌仟元打入托管账户，另肆拾伍万元整需商贷。后因朱文良未按时支付首付款，王梅以此为由，拒绝协助朱文良办理房产过户手续，导致本起纠纷的发生。朱文良对其主张的中介机构通知王梅办理过户的时间及办理资金托管要在办理房产过户手续后办理所举证据不足以证实，故不予认定。本案双方在合同履行过程中均存在违约行为，朱文良未按期将首付款存入资金托管账户，违约在先。王梅主张当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，符合法律规定。因朱文良违约，致合同不能继续履行。朱文良要求王梅继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，缺乏事实依据，不予支持。依合同约定朱文良逾期超过10日后，未支付转让存量房价款给王梅的，王梅有权单方解除合同。王梅反诉要求解除双方签订的《存量房买卖合同》（合同编号：0001174）的请求，符合合同约定，故应予支持。王梅反诉要求朱文良按约定存量房价款万分之五支付违约金，亦符合同合同约定，应予支持，对其主张的违约金，应以首付款178000元为基数，自2016年5月29日起至2016年10月15日为13973元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决：一、解除朱文良与王梅于2016年3月20日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：0001174）;二、朱文良支付王梅违约金13973元;三、驳回朱文良的诉讼请求;四、驳回王梅的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，保全费3760元，合计3800元，由朱文良负担。反诉案件受理费170元，减半收取85元，由朱文良负担30元，由王梅负担55元。
二审中，朱文良向本院提交两份证据，分别是证据一：借记卡历史明细清单复印件，用以证明朱文良于2016年3月20日签订合同当日已将首付款资金准备好的事实；证据二：中介工作人员阮封文与王梅语音通话清单复印件，用以证明中介工作人员阮封文于2016年6月20日电话联系王梅的事实（因为6月22日要到房产局办理过户手续，所以阮封文给王梅打电话，进一步推断出阮封文给王梅打电话的目的就是通知其协助办理过户手续）。王梅质证对上述两份证据的真实性均不持异议，但对其证明目的持有异议。因借记卡上的名字不是朱文良，而是吴家琴，6月20日王梅与阮封文通话时已远远超出合同约定的支付首付款的时间，故本院对上述两份证据的真实性予以确认，对其与本案的关联性不予确认。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实，予以确认。
本院认为：朱文良与王梅于2016年3月20日签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，朱文良按约支付定金2万元，并缴纳了购房契税。王梅也将涉案房屋原欠银行按揭贷款一次性付清。根据合同约定，朱文良应于2016年5月28日前将首付款壹拾柒万捌仟元打入托管账户。朱文良上诉称其于2016年5月4日领取了存量房交易预约单，该预约单上载明预约办理时间为2016年6月22日，由此导致其5月28日前无法将首付款打入托管账户，故迟延履行的责任在行政机关，其本人不构成违约。对此，本院认为，朱文良于2016年5月4日知晓预约办理时间为2016年6月22日后，因该时间与合同约定的首付款支付时间不一致，其无证据证明曾就首付款的具体支付时间与王梅进行协商，也无证据证明中介公司曾与王梅联系，而王梅同意将首付款的支付时间后延，故一审法院认定朱文良未按期将首付款打入资金托管账户，违约在先，并无不当。
综上所述，朱文良的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由朱文良负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 马枫蔷
审判员 方玮韡
二〇一七年四月七日
书记员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。