河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫10民终497号
上诉人(原审被告)：许昌汇裕地产有限公司，住所地许昌市瑞祥路西段2886号。
法定代表人：郭建忠。
委托诉讼代理人：王瑞芳，河南国银（许昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张岩，男，汉族，1989年1月8日出生，住许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：张光瑞，河南汉风律师事务所律师。
上诉人许昌汇裕地产有限公司因与被上诉人张岩房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2017）豫1002民初5312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许昌汇裕地产有限公司的委托代理人王瑞芳、被上诉人张岩及其委托代理人张广瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许昌汇裕地产有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2017)豫1002民初5312号民事判决，将本案发回重审或查清案件事实后依法改判改判。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决证据不足，事实认定不清。一、关于逾期交付房屋的违约金，上诉人已支付完毕，不需要重复支付。二、关于逾期未办理不动产权属登记的违约金。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》条款约定，并没有明确约定延期办理不动产权证，上诉人需要承担的违约责任，商品房买卖合同属于民事行为，应以意思自治为主，双方合同约定不违法，一审法院判决上诉人承担违约责任无合同依据。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第7条相应约定，买受人未付清出卖人应收取的所有房款、代收的税费以及应当由出卖人自行缴纳的契税等相关费用前，出卖人有权延期向买受人转移房产所有权，出卖人不承担违约责任。本案中被上诉人并未据实缴纳全所有房款，根据合同约定，出卖人不应当承担违约责任。再次，因被上诉人个人原因，逾期办理不动产权证，上诉人依法不应承担违约金，补充协议11条中有明确规定。根据该行业惯例，上诉人的义务是将办理不动产权证所需材料提供给被上诉人，然后由被上诉人个人去不动产登记中心办理。2017年1月上诉人已将办理房产证所需的材料准备完毕，并通知购房者自行办理不动产权证，且该幢楼上其他住户已经办理了不动产权证。因此，被上诉人没有办理不动产权证是因被上诉人个人原因，上诉人对此没有任何过错，依法不应当承担相应后果。
张岩辩称，1、一审法院对于逾期未办理房产证对于违约金的认定是与法有据的；2、一审对于逾期不办理房产手续的违约金认定正确无误；3，上诉人在上诉状中称“2017年1月上诉人已将办理房产证办理房产证所有材料准备完毕,并通知购房者自行办理不动产权证”，这个时间与事实不一致。据了解，上诉人通知时间是2017年9月份。请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原审判决。
张岩向一审法院起诉请求：：1．判令被告合同违约并支付原告违约金暂计28911元（自2015年5月30日至2017年7月4日前，之后违约金以房价款390730元为基数，按日万分之一计算至被告完全履行合同之日止）；2．判令被告支付逾期不动产权属登记违约金暂计10000元（自2016年5月25至2017年7月4日前，后期违约金计算至办理产权证书之日）；3．判令被告向原告交付符合合同约定的商品房，被告为原告办理不动产登记并办理登记权属证书；4．诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年12月12日，原告张岩与被告许昌汇裕地产有限公司订立《商品房买卖合同》（合同编号：201314924）一份，原告张岩以总价款390730元购买被告开发的位于许昌市××路与××交叉口××东××单元××东××房产××套，房屋建筑面积124．12平方米，合同约定被告应在2015年5月30日前将验收合格房屋交付原告，如出卖人逾期交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。合同订立后，原告张岩于2013年12月20日向被告交付房款390730元，并于2014年1月7日缴纳房屋契税7815元。原告自认于2015年8月2日接收本案房屋。2017年7月4日，张岩就本案诉讼请求向许昌仲裁委员会提起仲裁申请，该委员会于2017年7月19日作出不予受理决定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告张岩与被告许昌汇裕地产有限公司签订商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，该院予以确认。原告依约支付了房屋款，且办理了房屋完税证明，现原告要求被告协助其办理不动产登记的请求，该院予以支持。原告张岩与被告许昌汇裕地产有限公司在合同中约定，被告许昌汇裕公司应于2015年5月30日前交付房屋，逾期按日支付已交付房款万分之一的违约金，原告自认于2015年8月2日接收房屋，被告许昌汇裕地产有限公司显然已构成违约，故该院对原告张岩要求被告许昌汇裕地产有限公司自逾期交付房屋之日起至2015年8月1日止按交付房款万分之一支付违约金的诉讼请求予以支持。根据双方约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，应要求给予顺延时间。但庭审中，被告未能提供证据证明就顺延时间与原告进行了协商。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，要求被告支付逾期不动产权属登记违约金的请求，于法有据，该院予以支持。具体标准应为，自2016年5月25日起至实际办理不动产权属完成之日止以房款390730元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经该院查明，原告自2015年8月2日就已实际接收本案房屋且经装修入住，现原告以被告交付的阳台系封闭阳台而非合同约定的开放性阳台为由，要求被告交付符合合同约定的商品房本院不予支持。原告张岩的其他诉讼请求，因缺少事实及法律依据，故该院不予支持。遂判决：一、被告许昌汇裕地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告张岩支付自2015年5月31日起至2015年8月6日止，以房款390730元为基数按日万分之一标准计算的逾期交付房屋违约金；二、被告许昌汇裕地产有限公司于判决生效之日起十日内向原告张岩支付自2016年5月25日起至实际办理不动产权属完成之日止以房款390730元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金；三、被告许昌汇裕地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张岩办理位于许昌市××路与××交叉口百合佳苑第10幢东起2单元17层东户房产不动产登记；四、驳回原告张岩其他诉讼请求。案件受理费773元，减半收取387元，由被告许昌汇裕地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提供新证据：一、收据一份，证明上诉人已向被上诉人支付延期交房违约金。二、商品房买卖合同一份，证明合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算，房款多退少补，当买受人未付清所有房款前，出卖人有权延期向买受人转移房产所有权，出卖人不承担违约责任。三、百合佳苑（北区）10幢楼不动产权证一份，证明上诉人于2017年1月19日已经将该不动产权证办出。四、不动产权证复印件三份，证明该楼其他业主已经办理不动产权证。被上诉人对上述证据的质证意见：对收据一收据真实性无异议，被上诉人收到过该款。对证据二购房合同真实性无异议，但对其证明目的有异议。之所以造成登记面积过大，是开发商人为造成的，让住户去承担后果明显是不合理的。对证据三真实性无异议，对其证明目的有异议，作为上诉人应当在大证出来后及时通知业主，但上诉人迟迟未通知业主办理不动产权证。对证据四真实性无法确认，该份证据与本案没有直接关系。被上诉人二审提供的新证据：一、光盘一份，包括：1、视频业主维权视频两段（时间2017年8月7号）；2、杨桂荣起诉前与上诉人的沟通视频一段；3、业主维权照片一张；4、电话录音一份及书面文字录音一份），证明1、上诉人违约在先，造成购房面积人为增加；2、没有将已经缴纳的维修基金办理发票；3、上诉人承诺过立即解决，但迟迟没有解决。4、电话录音证明二审开庭上诉人才通知被上诉人办理房产证。二、上诉人公告照片一张（时间在2017年8月7日之后），证明因上诉人增加购房面积导致房产证问题迟迟没有解决。上诉人对上述证据质证意见：对证据一维权光盘庭后查看后提交法院一份书面质证意见。3、对于2018年1月25日电话录音是上诉人再次通知业主去办理房产证，并不是第一次通知。证据二公告中没有显示时间，不能证明是在2017年8月份以后才发出的公告，另外该声明中已经明示多余部分按300元每平方收费，但是被上诉人并未缴费。本院对上诉人提供的新证据审核后认为，证据一、二、三，被上诉人对真实性无异议，证据与本案有关联性，本院予以确认。证据四、涉案房屋是否具备办理产权登记的条件并不能证明上诉人尽到了通知办理产权登记的义务，本院对其他住户产权证不予确认。本院对被上诉人提供的新证据审核后认为，证据一，2017年8月7日维权视频及照片证明被上诉人曾就非封闭阳台改为封闭阳台带来的房款增加及通风、透光问题向上诉人进行反映，证据与双方纠纷有关，本院予以确认。对杨桂荣与上诉人的录音。证据二，上诉人对公告的真实性未提异议，该公告应系上诉人发出，本院予以确认。二审另查明，2015年8月2日，上诉人支付被上诉人逾期交房违约金2462元。上诉人交房后，被上诉人发现原合同约定的非封闭阳台变为玻璃幕墙的封闭阳台，导致实测面积较合同约定面积增加，被上诉人及该楼部分业主因此和上诉人关于补缴房款及通风漏水等问题发生争议，被上诉人及其他业主集体反映后，上诉人发布公告通知涉事业主按300元/平方米的标准补缴房款，目前，被上诉人尚未补缴。百合佳苑（北区）10号楼于2017年1月19日取得产权大证。其余查明事实与一审一致。
本院认为，关于逾期交房违约金，上诉人已支付2462元，根据双方房屋买卖合同约定的违约金计算方法，该2462元系逾期63天产生的违约金，与上诉人逾期时间基本一致，因此，上诉人以履行逾期交房的违约责任，本院对一审判决的逾期交房违约金部分予以改判。关于逾期办证违约金，涉案房产于2015年8月2日交付，根据合同约定应在2016年7月27日前办好产权证书，目前，无证据显示双方协商顺延时间，逾期办证违约金计算起点应为2016年7月28日，计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。开发商办好产权大证后，业主自己办理房产证需要提供购房款发票、维修基金发票、产权大证复印件、购房合同等。目前办证欠缺购房款发票及维修基金发票，购房款发票因房款尚未补齐未开，而房款尚未缴齐的原因是上诉人擅自变更阳台封闭方式与被上诉人有争议。合同约定产权登记面积与合同面积有差异的，房款多退少补，即合同允许产权登记面积较合同面积有增减，现上诉人定的补缴标准（300元/平方米）较为合理，上诉人应履行缴纳房款的义务。上诉人未交齐房款也是产权证逾期未办的原因之一。维修基金发票系被上诉人提供维修基金原始收据及购房合同等手续即可以到上诉人处开具。由此可见，办理产权证并非上诉人或被上诉人单方即能完成的，需要双方配合，因此，本院酌定逾期办证违约金计算至本判决作出之日（2018年1月30日）。综上所述，许昌汇裕地产有限公司的上诉请求部分成立，应予改判；。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费773.0元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙志强
审 判 员 秦东亮
代理审判员 陈 晖
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 李 洋