安徽省阜阳市颍东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1203民初587号
原告：李宗敏，女，1958年2月17日出生，汉族，初中文化程度，无业，住安徽省阜阳市颍东区。
委托代理人：赵云凯，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：张静静，安徽淮都律师事务所律师。
被告：秦静，女，1973年3月2日出生，汉族，初中文化程度，无业，住安徽省阜阳市颍东区。
委托代理人：李森，安徽志豪律师事务所律师。
第三人：任云，女，1989年1月16日出生，汉族，大专文化程度，个体户，户籍地安徽省阜阳市颍东区，现住安徽省阜阳市颍东区。
原告李宗敏诉被告秦静、第三人任云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理，依法由代理审判员齐素娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张静静，被告秦静及其委托代理人李森，第三人任云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李宗敏诉称：原告拥有一套43.24平方米的门面房，位于颍东区幸福西路青峰西侧舜馨苑小区1#楼。2011年原、被告签订房屋租赁协议，租赁期限1年，租赁费6000元，房租到期后原、被告没有签订书面协议，此后租赁费也是原、被告口头协商每年25000元，原告明确告知被告夫妻此房禁止被告转租。被告未经原告同意擅自将该房转租给第三人任云，并且第三人已经将该房装修。原告多次找被告理论，被告不认可，无奈原告找到第三人要求其搬出该房，第三人拒不搬出，且说其与被告签订房屋租赁合同，与原告无关。故诉至法院，请求人民法院依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；判令被告给付拖欠原告2015年度房租费12000元并赔付原告二个月房屋租赁费4166元及损失10000元，合计24083元；第三人三天内搬出原告的房屋；诉讼费用由被告承担。
原告李宗敏为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：
证据一、房产证及原、被告之间房屋租赁协议，证明原、被告之间房屋租赁的事实；
证据二、转租协议、押金条、58000元的收条，证明被告在没有征得原告同意的情况下将房屋转租第三人，也间接证明了2015年3月-2016年3月份原、被告之间的房租为每年25000元。
被告秦静辩称：2015年至2016年的房租为13000元，被告已经支付，并不存在拖欠房租的事实。租期应当于2016年3月16日结束，原、被告之间的房屋租赁合同已经履行完毕，被告不应支付任何费用。
被告秦静为支持其辩驳意见提供的证据有：
证据一、身份证，证明被告诉讼主体资格；
证据二、三份房屋租赁协议，证明双方之间一直存在租赁关系，以及租金变化的趋势，根据2013年3月16日至2014年3月16日的协议可以证明2015年度双方约定房租不再涨；
证据三、收据、转款凭证，证明被告没有拖欠原告租金；
证据四、房租转租协议，证明被告与第三人之间的转租协议已经履行完毕，且第三人约定租金随行就市，即使本案原告因租金产生纠纷，也与被告没有关系，被告不应当承担责任。
第三人任云辩称：其与被告协商租赁房屋的时候约定每年房租25000元并预先支付了半年的房租12500元，从2015年10月至今其一直承租该房屋，其与被告协商房屋租赁事宜时没有见过原告。
第三人任云为支持其辩驳意见提供的证据有：
证据一、身份证，证明第三人主体资格；
证据二、房屋租赁转租协议、收条、押金条，证明第三人与被告之间的租赁关系，以及双方约定的每年房租为25000元。
经审理查明：2008年被告开始租赁原告所有的位于颍东区幸福西路青峰西侧舜馨苑小区1#楼1幢***室（权证字号为房地权阜字第200600****号）房屋。2011年原、被告签订一份房屋出租协议，约定原告将其所有的该房屋出租给被告使用，租期为2011年3月16日至2012年3月16日，租金为每年6000元。房租到期后，被告继续承租该房屋，原告未提出异议，双方约定2013年3月16日至2014年3月16日的年租金为10000元且第二年房租不涨。其中2015年3月16日前的房租双方已经结清。2015年2月原告收到被告支付的2015年3月至2016年3月的房租费13000元。2015年10月9日被告未经原告同意与第三人任云签订《房屋租赁转让协议》，约定被告秦静将其租赁的原告的房屋转租给第三人任云使用，转租费用为60000元，包括2015年10月到2016年3月的半年租金12500元和装修费用47500元。同日，被告秦静给第三人任云出具一张58000元的收条，2015年9月30日被告给第三人出具一张2000元的押金条。2015年10月至今涉案房屋由第三人任云占有使用。
上述事实有原告提供的身份证、房产证、房屋出租协议、转租协议，被告提供的身份证、房屋租赁协议、收据、转款凭证，第三人提供的身份证、转租协议、收条、押金条及当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告于2011年签订的房屋出租协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。租期届满后，双方重新约定了租金，被告继续承租房屋，原告收取租金，但双方未订立书面租赁合同，原、被告之间的房屋租赁视为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同。故对原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持；原告称2015年度房租费为25000元，被告支付了13000元，还应支付12000元，但其提供的证据不能证明其主张，对原告要求被告支付拖欠的房租费12000元的请求本院不予支持；原告要求被告赔付二个月的房屋租赁费4166元，于法无据，本院不予支持；原告要求被告赔偿损失10000元，但未提供相关证据，本院不予支持。第三人任云基于与被告签订的房屋转租合同占用涉案房屋，因原、被告的房屋租赁合同已经解除，故第三人任云应在合理期限内腾退房屋。案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告李宗敏与被告秦静之间的房屋租赁合同；
第三人任云于本判决生效之日起30日内腾退颍东区幸
福西路青峰西侧舜馨苑小区1#楼1幢***室房屋，交付给原告李宗敏；
三、驳回原告李宗敏的其他诉讼请求。
案件受理费402元，减半收取201元，由被告秦静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 齐素娟
二〇一六年五月二十日
书 记 员 江 飞
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附二：标的款帐号
收款单位:阜阳市颍东区人民法院
账号:（外省前面加12）017201040002888
开户行:阜阳市农行京九分理处
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