北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第05379号
原告（反诉被告）王金正，男，1953年8月3日出生。
委托代理人王亚芹（原告之女）。
委托代理人张贵忠，男，北京市平谷区平谷镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李桂生，男，1961年3月29日出生。
第三人李立娟，女，1984年5月12日出生。
第三人张磊，男，1984年9月8日出生。
二第三人委托代理人赵淑艳（第三人李立娟之母、张磊之岳母）。
原告王金正与被告李桂生、第三人李立娟及张磊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王金正的委托代理人王亚芹、张贵忠与被告李桂生、第三人李立娟及张磊的共同委托代理人赵淑艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王金正诉称：2002年7月，王金正为给母亲治病，以17万元的价格，将自有的坐落于北京市平谷区胜利街西城根×号的房屋（以下简称×号房屋）卖给李桂生。2011年11月，王金正将李桂生诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。后北京市平谷区人民法院作出（2011）平民初字第06301号民事判决书，确认王金正与李桂生签订的房屋买卖合同无效。李桂生不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。为解决房屋返还问题，现诉至法院，要求李桂生返还北京市平谷区胜利街村西城根×号的房屋。诉讼费用由李桂生负担。
被告李桂生辩称：第一，根据房屋所处的地理位置及周边环境，能够确定诉争的×号房屋属于典型的城中村，并非普通的农村住宅。该房屋与周边商品房距离较近，且所处的胜利街村已被区政府纳入拆迁改造计划中。按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条规定，与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价可参照《北京市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令87号）确定。鉴于该管理办法已经被《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代，故应按照条例的相关规定，根据不低于同等地段类似房地产的市场价格确定房屋价值；第二，在对原审判决的上诉意见中，王金正提出的按照《平谷区集体土地房屋拆迁补助规定》即京平政法（2005）3号文件规定的价格对×号房屋进行补偿这一要求违背立法精神及客观实际。平谷区政府制定的（2005）3号文件旨在保护集体土地被拆迁户的合法权益，其重点精神和基本原则为确保被拆迁户能够以补助费用重新购置房屋。王金正主张以2005年的价格对现今×号房屋进行补偿违反了相关文件精神。第三，王金正在出售×号房屋时，明知房屋及宅基地属于法律禁止流转的范围，出售后又以违法出售为由主张房屋买卖合同无效，其行为违反了合同法规定的诚实信用原则，理应对合同无效后导致的信赖利益损失进行赔偿。平谷区同等面积的房屋价格已由2002年的17万元上涨至如今的300余万元，故原审判决认定的信赖利益损失110万元不足以弥补实际损失。第四，在对原审判决的上诉意见中，王金正提出原审法院应按照评估报告中的技术路线一确定房屋价值，并指出技术路线二系法院故意制造。该意见系对原审判决的歪曲理解，案件重审过程中不应被法院采纳。综上意见，同意返还房屋，但请求法院按照接近于市场价格的标准确定×号房屋的价值。
反诉原告李桂生诉称：2002年7月，王金正与李桂生签订房屋买卖合同，约定王金正以17万元的价格将×号房屋出卖给李桂生。鉴于×号房屋现已升值，王金正在利益的驱使下，不顾该房屋已被张磊占有使用的合法的客观事实，以买卖合同无效为由达到其非法占有房屋的目的。李桂生据此提出反诉，要求王金正返还购房款17万元，并赔偿原房屋及添附部分折价计268069元、信赖利益损失2357531元（其中土地价值为1631383元、缔约损失726148元）、古建彩绘97900元、电视背景墙35000元、百宝阁18000元、钛合金板30000元，供暖建设费10500元、管网建设费13000元，共计3000000元。反诉费由王金正负担。
反诉被告王金正辩称：首先，本案为发回重审案件，李桂生对法院作出的原审判决并未提出上诉，说明其认可原审判决数额，现反诉请求超出原审判决数额，故不应得到支持；其次，原审判决被发回重审的原因系基础事实不清、依据不足，根据×号房屋的市场价格作出判决这一做法已被叫停；再次，李桂生所述王金正受利益驱动要求返还房屋这一反诉理由与事实不符，原审法院按照评估报告中技术路线二确定的房屋价值过高，应按照文件价（即技术路线一）确定区位补偿价方能体现公正。
第三人李立娟、张磊述称：同意返还×号房屋，但王金正须按照接近于市场价格的标准赔偿因此造成的经济损失。
经审理查明：第三人李立娟、张磊系夫妻，李桂生与赵淑艳系李立娟父母。李桂生并非北京市平谷区平谷镇胜利街村集体经济组织成员。2002年9月18日，王金正以17万元的价格，将自有的×号房屋出卖给李桂生。次日，李桂生向王金正全额支付购房款，王金正将×号房屋交付李桂生。入住后，李桂生对×号房屋进行修缮。2007年7月28日，李桂生将×号房屋赠与李立娟及张磊，该房屋由李桂生、赵淑艳、李立娟及张磊居住使用至今。
2011年11月3日，王金正将李桂生诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。同年12月20日，本院作出（2011）平民初字第06301号民事判决书，判决王金正与李桂生签订的房屋买卖合同无效。李桂生不服判决，上诉于北京市第二中级人民法院，该院于2012年4月17日作出（2012）二中民终字第03293号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年4月19日，王金正再次诉至本院，要求李桂生返还×号房屋。案件审理过程中，本院依职权追加李立娟、张磊作为第三人参加诉讼。同年9月7日，李桂生提出反诉，要求王金正返还购房款并赔偿经济损失共计300万元。同年11月16日，本院作出（2012）平民初字第02874号民事判决书，判决：一、王金正返还李桂生购房款17万元；二、王金正赔偿李桂生损失1308157元；三、李桂生、李立娟、张磊于王金正履行前二项确定之义务后将×号房屋予以腾退，并将该宅院及宅院内的全部房屋、附属物一并交付王金正；四、驳回王金正和李桂生其他诉讼请求。王金正不服判决，上诉于北京市第二中级人民法院，该院于2013年6月19日作出（2013）二中民终字第2509号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。
在（2012）平民初字第02874号案件审理过程中，李桂生要求对×号房屋、土地价值、装修、供电设施增容、供暖设施（包括接口费、管线施工费）、自来水上下水管线等财产价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，北京源恒房地产估价有限公司对前述财产进行评估，后于2012年8月8日出具房地产估价报告书，评估结论：（一）房屋普通装修、供暖设施、自来水管线等部件重置成新价（不含个性化装修价格）为268069元，其中房屋重置成新价为213626元，附属物重置成新价为54443元（含西房院外的院地72.8平方米，重置成新价为2912元）；（二）土地价值：根据两份文件显示的宅基地面积数据分别按照两种技术路线评估的土地价值：1、土地面积377.6平方米，技术路线一（文件规定）的土地价值212718元，技术路线二（综合市场）的土地价值1631483元；2、土地面积173平方米，技术路线一（文件规定）的土地价值114180元，技术路线二（综合市场）的土地价值875726元；（三）特殊情况说明：《北京市房屋重置成新价评估技术标准》规定：在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价，平谷区西城根×号院北房装修项目中的屋檐仿古装饰绘画、电视背景墙、木雕压花实木百宝阁、钛合金装饰外包柱（12.11平方米）四项个性化极强，故我公司进行了相关市场调查，由于现有使用权人无法提供相关票据，仅能提供《证明材料》，所以我公司向贵院提供个性化装修市场调查情况说明：①古建彩绘，存在”工艺复杂性”兼具”艺术性”的特性，对从业人员要求非常高，经询专业古建彩绘制作公司，普通彩绘由简单到复杂的报价是200-2000元／平方米不等，使用彩画金箔造价要更高，对于高端的宫廷式彩绘每平方米价格甚至可能高达万元；②电视背景墙、百宝阁：全木现场人工雕花工艺，对于工匠手艺要求较高，目前市场上具备该项手艺的人较少，此次我公司未能确切地调查到公开市场价格；③钛合金板：目前采用钛合金为柱饰面板的情况也较少，仅能查到一份报价：1毫米厚钛合金板材料报价约折合1000元／平方米，我们不能确认此价格具有代表性。
为证明四项个性化装修的费用，李桂生提供一份由北京裕兴旺达家居装饰有限公司出具的证明，其主要内容为：我公司于2003年承包了平谷区西城根街×号房屋的部分装修，本公司负责包工包料，电视背景墙35000元、木雕压花实木百宝阁18000元、屋檐仿古装饰绘画97900元、钛合金装饰外包柱30000元，总计180900元。王金正承认该四项个性化装修系李桂生于2003年进行，但对李桂生提供的该份证明材料的真实性提出异议，认为李桂生应提供正式发票，装修时的真实价格为七、八万元，现值二、三万元。
本案审理过程中，王金正认为评估报告中提供的个性化装修市场参考价高于实际市场价格，据此认为原审判决中酌定的个性化装修价值10万元数额过高，但不要求对个性化装修部分进行重新鉴定。此外，王金正与李桂生均同意按照0.566亩计算宅基地面积，亦均承认王金正在出售×号房屋时不包括评估报告中的院地（西房院外）72.8平方米，当事人均主张就此另行解决。对于供暖建设费，王金正与李桂生均同意按照13000元的价格对李桂生进行补偿。
上述事实，有当事人的陈述、原告提交的（2011）平民初字第06301号民事判决书、（2012）二中民终字第03293号民事判决书；被告提交的收据、户口簿（复印件）、结婚证（复印件）、买房宅基地过户批示、北京绿都供暖有限公司出具的证明；本院调取的（2012）平民初字第02874号民事判决书、（2013）二中民终字第2509号民事裁定书、房地产估价报告、现场勘查笔录等在案佐证。
本院认为：无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王金正与李桂生签订的房屋买卖合同已经生效判决确认为无效，故王金正与李桂生均应将因合同取得的财产返还对方。考虑到李桂生在签订合同后自行出资对×号房屋及院落进行了新建和整修，其所作添附已附着于王金正所有的原物上，难以识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。因此，在李桂生向王金正返还原物的同时，王金正应就添附价值向李桂生进行补偿。同时，王金正作为出卖人，在出卖时应当明知其所出卖的房屋及宅基地属法律法规禁止流转的范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，该行为不仅有悖诚信并存在缔约过失，故应对合同无效承担主要责任，其应当对李桂生因买卖合同无效导致的经济损失进行赔偿。李桂生作为买受人，其购置禁止流转的农村房屋及院落的行为亦有不当，故亦应就合同无效的法律后果承担相应的责任。本案诉争的×号房屋位于平谷县城区域内，该房屋占用的宅基地虽仍属农村集体经济组织所有，但其区位、交通、商业、文化、教育、医疗等方面与城区外其他农村房屋有较大差异，房屋所包含的价值及价格与其他农村房屋相比存在明显差别。原、被告双方在签订买卖合同时按当时的市场价格进行房屋交易，在确认合同无效后双方互相返还价款和房屋时，房屋的周边环境因城市化建设的推进而发生了较大变化，房屋价格相比交易价格已发生巨大变化，即等同甚至高于县城范围内商品房的价格；如按房屋的原值互相返还，双方的利益将会重大失衡。据此，本院根据公平原则、双方过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格及同类房屋市场价格，并结合商品房市场价格以及双方既得利益等因素，酌情确定李桂生的实际损失数额。
鉴于北京源恒房地产估价有限公司未就李桂生购买涉案房屋后进行的屋檐仿古装饰绘画、电视背景墙、木雕压花实木百宝阁、钛合金装饰外包柱四项个性化极强的装饰、装修项目作出评估，而李桂生所做添附确是事实。因此，李桂生无法提供相关票据，且双方当事人对此亦不能协商一致，但本院根据现场勘查、财产现状、市场价格等因素及综合李桂生提供的证明等，依法酌情确定王金正应就上述四项个性装饰、装修向李桂生进行补偿的数额为10万元。庭审中，王金正与李桂生对供暖建设费及宅基地面积达成一致意见，本院对此予以确认。因王金正与李桂生签订的房屋买卖合同无效，故李桂生无权处分×号房屋，李立娟及张磊应配合李桂生将×号房屋返还王金正。此外，本案当事人均承认王金正出售×号房屋时不包括评估报告中的院地（西房院外）72.8平方米，并主张就此另行解决，本院允许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王金正于本判决生效后六十日内返还被告李桂生购房款十七万元；
二、原告王金正于本判决生效后六十日内赔偿被告李桂生经济损失共计一百六十七万六千四百九十二元；
三、被告李桂生、第三人李立娟和张磊于原告王金正履行本判决第一、二项确定之义务后的六十日内，将位于北京市平谷区西城根×号的房屋予以腾退，并将该宅院及宅院内的全部房屋、附属物一并交付原告王金正；
四、驳回原告王金正和反诉原告李桂生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百元，由被告李桂生负担（限本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三万零八百元，由反诉原告李桂生负担一万零九百一十一元（已交纳），由反诉被告王金正负担一万九千八百八十九元（限本判决生效后七日内交纳）。鉴定费用七千二百四十九元，由原告王金正负担六千五百二十四元一角（限本判决生效后七日内交纳），由被告李桂生负担七百二十四元九角（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 雁
人民陪审员 田德芳
人民陪审员 李翠兰
二〇一四年三月十四日
书 记 员 王 雪