江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0681民初342号原告（反诉被告）：李建华，男。原告（反诉被告）：李军华，男。委托诉讼代理人：李国华，男，系俩原告之哥。委托诉讼代理人：杨田金，律师。被告（反诉原告）：余凌，男。委托诉讼代理人：许美凤，律师。委托诉讼代理人：姚志刚，律师。第三人：吴斌，男。原告（反诉被告）李建华、李军华与被告（反诉原告）余凌、第三人吴斌合伙协议纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李军华及俩原告委托诉讼代理人李国华、杨田金，被告余凌委托诉讼代理人许美凤、姚志刚均到庭参加诉讼；第三人吴斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李建华、李军华向本院提出诉讼请求：1、由被告支付俩原告垫付的“怡景佳苑”小区房地产开发项目投资款804.3266万元及利息80万元，该利息从2016年1月1日按清算协议约定的利息算至2016年3月15日止，之后的利息算至实际还清之日止；2、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：由被告余凌返还原告购房款160万元及利息，该利息从2016年1月1日起按清算协议算至还清之日止。事实与理由：2006年1月13日，原告李建华中标了贵溪市政府公开挂牌出让的原市油脂厂地块。2007年1月8日，原告与贵溪市金鑫房地产开发有限责任公司签订了合作协议，约定开发的资金全部由原告李建华承担。后原告李建华又邀请李军华、被告余凌及第三人吴斌合伙参与开发，并口头约定各占25%的股份，盈亏平均负担，至2008年底，该房地产开发项目销售基本结束，原告李军华提出对项目前期费用进行预结算，但被告却以各种借口拖延。2009年“怡景佳苑”小区项目进入验收及办证阶段，需要资金缴纳规费，但会计吴荣贵告知项目无钱，经合伙人沟通协商，由原告李军华出面对外借款缴纳规费，需支付的利息平均负担。办证后，原告提出对相关费用结算，被告又以各种借口拖延。2015年10月，经多次沟通，四合伙人终于达成项目清算协议。按该协议的约定，被告应支付二原告垫付的投资款本息804.3266万元。被告余凌挪用售房款600余万元，至今尚有160余万元房款未上交项目财务。被告（反诉原告）余凌向本院提出反诉请求：1、由四合伙人平均分配合伙财产，即位于雄石北侧艾家岭怡景佳苑的房屋，产权证号为贵房权证字贵溪市第14XXXX43号、14XXXXX37号；2、依法分割上述房屋已收取的权益；3、本案诉讼费用由原告负担。事实与理由：原、被告合伙以贵溪市金鑫房地产开发有限责任公司名义开发原市油脂厂，该项目完成后，项目大部分房屋被原告出售或被合伙人依约分割。但位于雄石北侧艾家岭怡景佳苑的房屋被原告过户至其名下，该房产属合伙财产，依法应该由合伙人分割。原告李建华、李军华对被告余凌的反诉辩称，上述房产虽过户至原告名下，但该房屋确系合伙财产。房屋过户至原告名下是为贷款交纳保证金及土地出让金等。房屋过户至原告名下是为更方便贷款。第三人吴斌未进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。第三人吴斌未到庭，其自愿放弃质证权。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。对江西求实司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书予以确认。本院经审理认定事实如下：俩原告系俩兄弟。2007年1月28日，原告李建华、李军华、被告余凌、第三人吴斌四人合伙以贵溪市金鑫房地产开发有限责任公司名义开发了原市油脂厂地块（面积约为10.8亩）即怡景佳苑小区。合伙人各占25%的股份。四合伙人约定：第三人吴斌管理财务，同时聘用吴斌父亲吴荣贵为会计，李军华负责施工销售，余凌协助李军华管理销售，李建华负责外围事务。合伙期间，原告李军华将合伙财产即合伙开发的怡景佳苑1栋9号商铺、西2F房屋过户至其夫妻名下，即房主为李军华、周桂芳，产权证号为贵房权证贵溪市字**、14××37号；将合伙财产即合伙开发的西1F房屋过户至李考华、李美华名下，即房主为李考华、李美华，产权证号为贵房房权证贵溪市字**。李军华已将上述房屋向银行进行了抵押贷款并出租。2015年10月25日，合伙事务结束后，四合伙人签订了一份《项目清算协议》。协议约定的清算原则、清算方法、需要计息的款项和原则。需要计息的款项为：1、直接向购房人收取房款和银行按揭房款；2、办理各种权证。缴纳税费而筹集的融资款项和收集的房款、按揭贷款；私人借支和占用的款项以及因公名义多占用的借支款项；4、在房屋办证缴费期间，以私人名义存入的属工程项目收入的存款余额。上述款项按收入房款（含借支）和垫入资金收支两条线。为办理各种权证、缴纳税费而筹集的融资（垫付款）项按实际发生（提前支付利息）计息，月息5分，每月累计孽息，分阶段计算。合伙协议签订后，四合伙人多次进行结算，但均无结果。本案在审理过程中，被告余凌于2016年7月5日向本院提出司法会计鉴定及房屋价格鉴定。要求对登记在原告李军华名下及李考华、李美华名下的合伙财产及合伙期间的债权、债务进行鉴定。本院委托江西求实司法鉴定中心进行鉴定。2017年10月26日，江西求实司法鉴定中心作出赣求司（2016）房鉴字第0702号、赣求司（2016）会鉴字第0702号司法鉴定意见书。其中房鉴字意见书的鉴定结果为：产权证号为贵房权房权证贵溪市字**的为451849.95元，贵房权房权证贵溪市字**、××38号房屋价值为4450846.53元，合计为4902696.48元。会鉴字意见书的鉴定结果为（期间为2005年11月起至2015年10月30日止）：1、合伙期间债权状况：28户购房户尚欠购房款1287561元，后被原告李军华收取70万元，现尚欠587561元。第三人吴斌借给徐烨100000元，会计吴荣贵经手外借44700元。股东个人以借支名义领取售房款状况为：原告李建华领取售房款为2267000元；原告李军华领取售房款为1988087.4元；被告余凌领取售房款为2120400元；第三人吴斌领取售房款为3547842.55元。四股东合计领取售房款为9923329.95元。2、合伙期间债务状况：合伙人对外融资本息合计50615714元，其中已偿还24900600元，尚欠合伙债务25715114元。上述债务均是以原告李军华的名义对外融资，偿还债务的方式为原告李军华向他人借新债还旧债。本院认为，公民的合法财产应受法律保护。原告李建华、李军华、被告余凌、第三人吴斌合伙开发了怡景佳苑，合伙期间产生的财产、债权、债务系合伙财产、合伙债权、合伙债务，各合伙人应按其所持股份承担，即各自承担25%。合伙事务结束后，四合伙人亦签订了清算协议，对四合伙人的合伙关系及清算协议本院予以确认。本案中，合伙人以借支名义领取合伙售房款计9923329.95元，各合伙人人均应领取售房款为2480832.49元（9923329.95÷4）。其中原告李建华已领取售房款2267000元，还应领取213832.49元（2480832.49元－2267000元）；原告李军华已领取售房款1988087.4元，还应领售房款492745.09元（2480832.49元－1988087.4元）；被告余凌已领取售房款2120400元，还应领取售房款360432.49元（2480832.49元－2120400元）；第三人吴斌已领取售房款3547842.55元，其多领售房款1067010.06元（2480832.49元－3547842.55元）。第三人吴斌多领的售房款1067010.06元中包含原告李建华还应领取的售房款213832.49元、原告李军华还应领取的售房款492745.09元、被告余凌还应领取的售房款360432.49元。庭审中，原告李建华、李军华、被告余凌均未请求由第三人返还其多领的售房款，属其意思自治且未违反法律强制性规定，本院予以确认。同样，原告及被告均未请求分配第三人吴斌、会计吴荣贵外借的债权544700元（徐烨100000元、吴荣贵经手外借444700元），本院予以确认。庭审中，原告李军华承认其于2015年10月30日后向尚欠购房款的购房户收取购房款70万元，故28户购房户尚欠合伙人购房款587561元（1287561元－700000元）。原告李军华将合伙财产即位于怡景佳苑的、产权证号贵房权证房权证贵溪市字**、×37号、14××38号房屋占为其所有且已出租，并办理了相关产权证书，上述房屋总价值为4902696.48元，故合伙人的合伙债权及合伙财产总价值为5490257.48元（587561元+4902696.48元）。合伙人以原告李军华个人名义对外融资50615714元，已偿还24900600元，尚欠合伙债务25715114元，扣除合伙财产及合伙债权为20224856.52元（25715114元－5490257.48元），故合伙人应承担的合伙债务为5056214.13元（20224856.52元÷4）。由于上述债务均以原告李军华个人名义外借，故被告余凌应返还原告李军华款项5056214.13元。原、被告及第三人在合伙清算协议中约定，个人对外融资按月息5分计息，该约定超出法律强制性规定，对超出部分本院不予支持，故应按年利率24%计息。清算协议约定，融资按实际发生日计息。庭审中，原告未能提交证据证明融资的实际发生日，且原告亦要求从清算协议签订日即2015年10月25日起开始计息，故该利息应从2015年10月25日起按年利率24%计算至还清之日止。庭审中，原告李军华未提出由第三人吴斌返还其款项的诉求，属其意思自治且未违反法律强制性规定，本院予以确认。由于原告李军华占有的合伙财产即产权证号贵房权证贵房权证贵溪市字**、37号、14××38号房屋为已冲抵了合伙债务，其已不属合伙财产。庭审中，原告李军华承认其已偿还的合伙债务24900600元的偿还方式为大部为借钱还钱，该债务被尚欠债务25715114元包含，且原告未能提交证据证明借钱还钱的金额。综上所述，本院对原告请求由被告余凌支付其人民币5056214.13元及利息的诉求予以支持，对被告余凌请求依法分割产权证号为贵房权证贵溪房权证贵溪市字**、7号房屋的反诉诉求不予支持。依照根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、限被告（反诉原告）余凌在在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李军华人民币5056214.13元及利息，该利息以5056214.13元为基数从2015年10月25日起计算至还清之日止；二、合伙人李建华、李军华、余凌、吴斌的合伙债权即28户购房户尚欠购房款587561元归原告李军华所有；三、驳回原告（反诉被告）李建华、李军华的其他诉讼请求。四、驳回被告余凌（反诉原告）的反诉诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73703元，保全申请费5000元，反诉费46800元，鉴定费100000元，合计225503元，由原告李建华、李军华负担50000元，由被告余凌负担175503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  汪金新人民陪审员  汪小兰人民陪审员  李珏玲二〇一七年十一月三十日书 记 员  周娅娟