山东省烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0613民初1564号
原告（反诉被告）：孙广锡，男，1937年10月12日出生，汉族，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：李亮，山东小光律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高春文，女，1975年4月13日出生，汉族，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：王玉梅，山东崇真（芝罘）律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙广锡与被告（反诉原告）高春文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙广锡的委托诉讼代理人李亮，被告（反诉原告）高春文及其委托诉讼代理人王玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙广锡向本院提出诉讼请求：1、确认孙广锡与高春文于2003年8月14日签订的《房屋买卖合同》无效，高春文向孙广锡返还房证号为烟房私证字第02050427号的房屋；2、诉讼费由高春文负担。庭审中孙广锡增加诉讼请求：要求高春文支付2004年1月至2017年10月期间的房屋占有使用费共计49800元。事实与理由：2003年8月14日，孙广锡与高春文签订买卖协议，约定孙广锡将其位于烟台市莱山区房证号为烟房私证字第02050427号房屋出售给高春文。上述房屋为农村集体土地建房，不允许出售给本村以外的村民及城镇居民。
高春文辩称，对孙广锡主张合同无效没有异议，但是孙广锡在双方房屋买卖合同完成交易长达14年之后申请法院确认合同效力，系受利益驱使，违反诚实信用原则。在2003年双方签订合同时，孙广锡对高春文城镇居民的身份是知情的，其违反本集体经济组织相关管理，将案涉房屋进行出售，存在重大过错，应当承担因本身过错导致合同无效产生的法律后果。
高春文向本院提出反诉请求：1、孙广锡赔偿高春文房屋价值200000元；2、孙广锡赔偿高春文房屋装修费用50420元；3、诉讼费由孙广锡负担。事实与理由：高春文与孙广锡于2003年8月14日签订《房屋买卖合同》，高春文购买孙广锡坐落于莱山区莱山街道东庄村房证号为烟房私证字第02050427号的房屋。高春文支付了购房款，孙广锡交付了房产，高春文对房屋进行了多次装修，支出大量费用。现因孙广锡违约，给高春文造成损失。
孙广锡辩称，高春文第1、2项诉讼请求重复，评估报告明确载明案涉房屋及装修的总价值为146800元，该价值中也包含了高春文向孙广锡支付的购房款15000元，请求驳回高春文反诉请求中不合理部分。
本院经审理认定事实如下：孙广锡系烟台市莱山区莱山街道东庄村村民，建有落座于烟台市莱山区莱山街道东庄村（房证号为烟房私证字第02050427号）的房屋1套，该房屋系农民宅基地房。高春文系城镇居民身份。
2003年8月14日，孙广锡（甲方，卖方）与高春文（乙方，买方）在中间人孙丕济的见证下签订《房屋买卖合同》，约定高春文以15000元价格购买孙广锡所有的案涉房屋。合同第2条约定“如果今后房屋出现国家征地或拆迁换楼时，其房屋使用权、所有权以及房屋应得的赔偿金应归乙方所有。如果换楼，甲方不得以任何理由拒绝同乙方办理过户手续。”当日，高春文向孙广锡支付购房款15000元，孙广锡向高春文交付案涉房屋及案涉房屋的房产证和土地使用证。此后，高春文即对案涉房屋进行装修修葺入住至今。
经查，截止目前，案涉房屋占用的土地性质没有改变，孙广锡农民身份、高春文城镇居民身份没有改变。
案涉房屋价值经烟台市正泰鲁信土地房地产评估咨询有限责任公司评估，房屋现价值为146800元，该价值包含案涉房屋所在院落内的有证房屋、无证房屋及房屋的装修价值。高春文支出评估费2000元。孙广锡对该评估价值无异议，高春文有异议，认为该价值评估过低，评估人员出庭接受质询，对高春文提出的疑问予以释明。
上述事实，有当事人陈述、居民身份证、户口本、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、房屋买卖合同、房款收据、评估报告及评估费收据、调查笔录、庭审笔录等在卷佐证，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定，‘农村的住宅不得向城市居民出售’；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，‘加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地’。相关法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押，可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物。案涉房屋系建于农村集体经济组织土地上的农民宅基地房，高春文系城镇居民身份，并且，截止至目前，案涉房屋占用土地的性质、孙广锡与高春文身份均与合同签订时情形一致，没有发生可以改变合同效力的事由，综上，高春文与孙广锡于2003年8月14日签订的《房屋买卖合同》违反了上述国家政策，属无效合同。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，孙广锡与高春文在明知对方身份及案涉房屋性质的情形下签订房屋买卖合同，致合同被确认无效，对此双方均存在过错。本院认为，诚实信用原则是当事人行使权利、履行义务应当遵循的根本原则，本案中，孙广锡在与高春文在第三人的见证下签订《房屋买卖合同》，且在合同中明确约定“如果今后房屋出现国家征地或拆迁换楼时，其房屋使用权、所有权以及房屋应得的赔偿金应归乙方所有。如果换楼，甲方不得以任何理由拒绝同乙方办理过户手续。”也就是说，孙广锡与高春文对于签订房屋买卖合同是慎重的，对于案涉房屋出卖以后可能存在的被拆迁、被征地以及升值等情形是有预知的，故双方在合同中对此作出明确又详细约定，鉴于此，高春文基于信赖诚实信用的合同原则，向孙广锡交付购房款，并在购买案涉房屋后，对房屋进行管理、装修修葺使用至今。在案涉房屋买卖交易完成14年之后，社会经济已快速发展，案涉房屋快速升值的情况下，孙广锡要求确认案涉房屋买卖合同无效，违反了合同的诚实信用原则，其过错明显大于高春文。
综上所述，孙广锡请求确认孙广锡与高春文于2003年8月14日签订的《房屋买卖合同》无效、高春文向孙广锡返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于高春文主张孙广锡赔偿损失200000元的反诉请求，本院参照房屋评估报告价值，从平衡双方当事人利益出发，合理部分予以支持，过高部分不予支持；房屋评估价值包含了案涉房屋的装修价值，高春文主张孙广锡赔偿装修损失的反诉请求，于法无据，不予支持；案涉房屋交易完成后，孙广锡收取高春文购房款，高春文占用使用案涉房屋，孙广锡占用高春文购房款期间的利息与高春文使用案涉房屋期间的使用费相互抵顶，孙广锡主张高春文支付占用期间使用费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）孙广锡与被告（反诉原告）高春文于2003年8月14日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）高春文将位于烟台市莱山区莱山街道东庄村的房屋（房产证号为烟房私证字第020504**号）现状返还给原告（反诉被告）孙广锡，于本判决生效之日起三十日内履行；
三、原告（反诉被告）孙广锡返还被告（反诉原告）高春文购房款15000元；
四、原告（反诉被告）孙广锡赔偿被告（反诉原告）高春文132120元；
五、上述三、四项合计147120元，原告（反诉被告）孙广锡于本判决生效之日起十日内履行；
六、驳回原告（反诉被告）孙广锡的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）高春文的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）孙广锡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1677元，由被告（反诉原告）高春文负担；反诉费2528元，由原告（反诉被告）孙广锡负担1621元、被告（反诉原告）高春文负担907元；房屋价值评估费2000元，由原告（反诉被告）孙广锡负担1800元、被告（反诉原告）高春文负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 冀文佳
二〇一七年十一月十六日
书记员 宋晓萃