广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初3742号
原告：郑东炎，男，1973年11月2日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。
被告：清远市凤迪房地产开发有限公司，住所地清远市新城十八号区半环北路南院14栋首层1至3卡。
法定代表人：潘镜棠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。
原告郑东炎与被告清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称凤迪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑东炎的�托诉讼代理人黄振杰、罗秋琼；被告凤迪公司的委托诉讼代理人潘凤娟、薛力韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑东炎向本院提出诉讼请求：一、判令被告凤迪公司向原告郑东炎支付因逾期交付经建设局工程竣工验收备案商品房的违约金3751.26元，违约金调整至以购房款451280元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的标准自2014年7月1日起计算至收楼之日（2014年9月1日）止；二、判令被告凤迪公司向原告郑东炎支付因逾期办理产权登记的违约金，违约金调整至以购房款451280元为基数按照年利率1%自2014年11月30日起计算至原告实际取得房地产权属证书之日止，暂计至2017年7月7日为11745.64元；三、判令被告凤迪公司立即办理清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区三号楼规划验收、消防验收和竣工验收备案手续；四、判令被告凤迪公司承担本案诉�费用。事实和理由：2014年2月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市新城××小区××号商品房转让给原告，总金额为451280元。合同约定，被告须于2014年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房和因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金。合同签订后，原告依约支付首期款321280元，余款13万元由原告向中国银行股份有限公司清远广清大道支行申请办理了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于凤迪豪庭商住小区的工程质量存在问题，该工程未能如期完成竣工验收备案手续，导致被告至今未能向原告交付符合合同约定标准的商品房，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。原告认为，商品房买卖合同是出卖人转移商品房所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付符合合同约定标准的房屋并协助买受人办理房地产权属证书是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付符合合同约定标准的房屋、未依照规定期限协助原告办理房地产权属证书的行为，且逾期长达两年以上，已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，损害了原告的合法权益。被告依法应承担支付违约金的违约责任。因《商品房买卖合同》约定的逾期交付的违约金标准仅为已付房价款每日万分之零点一，合同约定的违约金标准过低，不足以弥补原告的损失和惩罚被告的违约行为。参照同一楼盘由清远市清城区人民法院作出的生效判决〔案号：（2017）粤1802民初3395号〕，原告请求人民法院依法将逾期交房违约金调整至以总购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准，且逾期办证违约金请求法院参照清远市中级人民法院作出的生效判决〔案号：（2017）粤18民终338号）〕，按照总购房款为基数按年利率1%的标准计算。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告专此向法院提起本诉讼，请法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告凤迪公司辩称，一、原告要求答辩人支付逾期交楼违约金3751.26元的诉讼请求超过了诉讼时效。根据广东省高级人民法院作出的《关于按日累计的逾期交房违约金应如何计算诉讼时效》【(2013)粤高法民一复字第8号】的批复，购房人在实际交房或合同解除之后主张逾期交房违约金的，诉讼时效从实际交房或合同解除之次日起开始计算。本案中，原告于2014年9月1日已经实际收楼，因此主张逾期交楼违约责任的诉讼时效应从实际收楼之次日即2014年9月2日起计算两年至2016年9月2日止，但原告直至2017年7月17日才向法院起诉，显然，其主张答辩人承担逾期交楼违约责任的诉讼请求已经超过了诉讼时效，答辩人依法无须承担逾期交楼违约责任。二、原告要求答辩人承担逾期办证违约金按购房款每年1%计至其取得产权证书之日止的诉讼请求超过了诉讼时效。原告于2014年9月1日己收楼，根据《第八次全国法院民事商辜审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，从法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，因此，原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的诉讼时效从2014年12月2日起计算两年至2016年12月2日止。原告向法院起诉的时间为2017年7月17日，已经超过了诉讼时效，答辩人依法无需承担逾期办证违约责任。三、退一步来说，即使答辩人需要承担逾期交楼、逾期办证的违约责任，应当按照《商品房买卖合同》的约定计算。原告与答辩人双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交楼违约金的计算标准是已付房款每日的万分之零点一，逾期办证违约金的计算标准是已付房款的0.005%。上述《商品房买卖合同》是当事人双方自愿签订的，双方意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，原告亦无实际损失，因此原告将逾期交楼的违约金计算标准提升为按中国人民银行同期贷款利率计算的主张以及主张按年利率1%计算逾期办证的违约金是违反了合同的约定和无法律依据。四、合同补充协议第2条规定买受人未在合同签订后7天内办妥按揭贷款手续的，出卖人可以顺延交楼并免除迟延办理房产证的责任。由于原告未在约定的时间内办妥按揭贷款手续，被告因此无需承担逾期交房及逾期办证的任何违约责任。综上所述，原告向答辩人主张逾期交楼、逾期办证的违约金已超过诉讼时效；答辩人即使要承担逾期交楼、逾期办证的违约责任，应当按照合同约定计算。
本院经审理认定事实如下:2014年2月14日，原告郑东炎与被告凤迪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为97.52平方米，房屋总价款为451280元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式付款，……3、其他方式，已付首期321280元整，余款130000元整办理银行按揭。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人�政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第2条约定：“选择按揭方式支付房款的，乙方应在签订《商品房买卖合同》后7天内向银行办妥按揭贷款手续，（包括提供申请按揭所需的一切资料），如乙方不能获取银行按揭贷款或不能足额获取银行按揭贷款的，乙方应在7天内一次性付清房款。乙方选择公积金按揭贷款，三个月内不能获取按揭贷款的，乙方应在收到通知后7天内办理商业按揭贷款或一次性付款。如乙方未按以上时间办妥银行按揭手续或付清房款，每逾期一日，按未付款额的万分之三向甲方支付违约金，甲方按累计逾期天数相应顺延交楼和免除甲方迟延办理房产证的责�。逾期30天的，甲方有权解除合同，收回该商品房另行处理，乙方应按总房款的30%向甲方支付违约金。”
合同签订后，原告于2014年6月17日与中国银行股份有限公司清远人民二路支行签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定该银行向原告提供借款13万元用于购买涉案房屋。2014年7月2日，被告开具购房款发票给原告收执，该发票显示原告已付清房屋价款451280元。2014年9月1日，被告将涉案房屋交付给原告使用。被告于2016年12月21日取得凤迪豪庭小区建设工程消防验收意见书，于2017年5月25日取得凤迪豪庭小区建设工程规划条件核实合格通知书。2017年10月9日，涉案房屋所在的凤迪豪庭三号楼经过了清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。截至法庭辩论终结时止，被告未提交证据证明其已履行合同十五条约定的协助办证义务。
对于原告主张的其在诉讼时效期间内向被告主张过权利的意见，原告提供了一份清远市住房和城乡建设管理局于2016年6月23日向曹伟杏作出的复函以及被告于2014年10月28日向凤迪豪庭业主发出的业主信，复函的主要内容为清远市住房和城乡建设管理局告知了曹伟杏凤迪豪庭的验收进度情况，业主信的主要内容为被告告知业主凤迪豪庭的验收进度及工程质量。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、购房款发票、契税完税证明、复函、业主信，被告提供的竣工验收备案表，以及本案的庭审笔录等证实。
本院认为，本案的争议焦点主要为：1、被告可否以原告未在合同补充协议第2条的约定时间内办妥银行按揭贷款而抗辩免除逾期交房及逾期办证的违约责任；2、逾期交房违约金的诉讼请求是否已超过了诉讼时效。如果未超诉讼时效，应以何标准计算，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高；3、逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。如果未超诉讼时效，应以何标准计算，原告是否可以请求对合同约定的逾期交房违约金进行调高。
对于第一个争议焦点，虽然合同补充协议第2条约定买买受人未在合同签订后7天内办妥按揭贷款手续的，出卖人可以顺延交楼并免除迟延办理房产证的责任，但是该内容规定的合同签订后7天内就办妥按揭贷款手续明显不符实际。买受人提交贷款申请材料给银行后，银行会根据内部审批流程进行逐级审批，现时中几乎不可能在7天内批准买受人的贷款申请并与买受人签订借款合同。显然，合同补充协议第2条将原告不可能完成的义务及行为作为免除被告违约责任的一个事由明显排除了原告的主要权利、免除了被告的责任，属于无效的格式条款，该内容对原告�具有约束力。因此，原告未在合同签订起7天内办妥按揭贷款手续，被告并不能因此免除逾期交房、逾期协助办证违约责任的承担。
对于第二个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但是被告直至2014年9月1日才将涉案商品房交付给原告使用。显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于逾期交房违约金的诉讼时效，应从原告实际收楼之日起即2014年9月1日起计算。虽然我国自2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百�十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”，该规定更改了我国《民法通则》规定的2年诉讼时效期间，按照“新法优于旧法”的原则，对于原告主张的逾期交房违约金这一债权似应适用《民法总则》的新规定，但是同时我国《立法法》第九十三条规定了“法不溯及既往”的原则。由于原告提起本次诉讼主张的逾期交房违约金债权诉讼时效起算点
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2014年9月1日至我国《民法总则》实施之日超过了我国《民法通则》规定的旧的2年诉讼时效期间，且原告提起本次诉讼向被告主张逾期交房违约金的时间也超过了《民法通则》规定的2年时效期间，即原告主张的逾期交房违约金这一债权在《民法总则》施行前已超出了当时实施的《民法通则》规定的2年时效，原告请求的该债权诉讼时效至2016年8月31日届满。因此，对于原告请求的逾期交房违约�诉讼时效的判断应适用当时《民法通则》的规定，而原告举出的复函、业主信并不足以证明原告向被告主张过逾期交房违约金这一债权的事实，不构成诉讼时效的中断。显然，原告于2017年7月17日提起本案诉讼向被告主张逾期交房违约金，超过了《民法通则》规定的2年时效期间，本院不予支持。
对于第三个争议焦点，原告已支付全部购房款，被告按约定应在原告收楼后90日（2014年11月29日）内将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论结束时被告仍未履行该义务，已构成违约，应按照合同约定承担支付违约金的违约责任。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，将逾期办证违约金看作是未约定履行期限的债权，在起诉之前，守约方未向对方主张该违约金，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算，即原告主张的逾期办证违约金从被告实际履行协助办证义务之日起计算。因此，原告主张的逾期办证违约金没有超过诉讼时效。对于逾期办证违约金计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。由于被告迟延协助原告办理房屋产权证的违约行为导致原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失�虽然原告无举证证明其实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，该损失虽然难以确定但必然不断扩大。双方约定的逾期办证违约金为原告已付房价款的0.005%，是不变的金额，仅为23元，被告违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等。在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情调整逾期办证违约金为以原告已付房款451280元为基数按照年利率1%的标准计算。对于逾期办证违约金的起算时间，从双方约定的协助办证期限届满的次日（2014年11月30日）起计算。对于截止时间，应为被告履行了协助办证义务之日止，即违约金的截止时间应计算至被告将办理涉案房屋产权证需由被告提供的资料报产权�记机关备案之日止。
对于原告提出的第三项诉讼请求，由于涉案房屋所在楼栋已通过了消防验收、规划验收，也经过了清远市住房和城乡建设管理局的竣工验收备案，因此，原告提出的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告清远市凤迪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郑东炎支付逾期办证违约金（该违约金自2014年11月30日起以原告已付房价款451280元为基数，按照年利率1%的标准计算至被告将办理位于清远市新城半环北路32号凤迪豪庭商住小区三号楼2层01号房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）；
二、驳回原告郑东炎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费188元，减半收取计94元，由被告清远市凤迪房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一七年十月十七日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民�和国立法法》
第九十三条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合�定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权�要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。