杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第111号
原告（反诉被告）：单利刚。
委托代理人：瞿国伟。
委托代理人：忻水华。
被告（反诉原告）：金宝锦。
委托代理人：董政刚。
委托代理人：应秋。
单利刚与金宝锦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚炜强独任审判。金宝锦在法定期限内向本院提起反诉，本院受理后，于2010年3月4日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。单利刚及其委托代理人忻水华，金宝锦及其委托代理人董政刚、应秋到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，于2010年4月27日对本诉与反诉合并再次公开开庭进行了审理，单利刚的委托代理人瞿国伟，金宝锦及其委托代理人董政刚到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
单某诉称：1991年1月19日，单某与金宝锦签订房屋转让协议书一份。双方约定：金宝锦将位于杭州市上水陆寺巷1号402室的房屋转让给单某，房屋建筑总面积63.3平方米，其中57.42平方米价格为850元／平方米，余下3.88平方米价格为1040元／平方米；单某付款日起金宝锦交出该房屋钥匙，留下3842.4元余款在金宝锦取得房屋产权证负责办理过户手续后再付清。协议还约定一方违约必须赔偿另一方经济损失10000元人民币。协议书签订后，单某按约支付给金宝锦房款49000元，当日金宝锦也向单某交付该房屋钥匙。自1991年3月至今单某一直居住在此，实际占有使用该房屋。嗣后，金宝锦一直以房产证尚未发下来无法办理过户手续为由致使过户手续一直拖延至今。2009年年底，单某得知金宝锦已取得该房屋的产权证，要求金宝锦办理过户手续，但金宝锦仍欺骗单某，拒绝履行过户义务。单某认为，金宝锦的行为违反双方协定书之约定，违背诚实信用原则。现金宝锦已取得房屋产权证，依约应办理过户手续，并承担违约金10000元。为此，单某为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求为：一、判令金宝锦履行将位于杭州市上城区上水陆寺巷1号402室的房屋产权过户给单某；二、判令金宝锦承担违约金10000元；三、由金宝锦承担本案诉讼费用。
金宝锦辩称：1、本案诉讼时效已经超过，应当驳回单某的诉讼请求。诉争房屋的房产证已经在1995年10月下发，期间金宝锦多次与单某联系要求付清房款办理过户，单某一直拖延不予回应，单某的请求权应自知道或应当知道被侵害开始，单某自房产证下发15年才起诉，已经超过诉讼时效。2、单某的起诉与事实不符，金宝锦对协定书的签订无异议，协定书中虽约定付款日交付钥匙，但对付款日究竟要付多少款项双方没有明确，单某诉称已付49000元，金宝锦不能确认，单某应当就其履行付款义务进行举证。3、关于协定书中的违约责任，该责任只是明确了在不履行协定书的前提下才承担，单某的两项诉讼请求自相矛盾，违约金主张缺乏事实依据应驳回。4、根据协定书，房产证已经于1995年下发，此前金宝锦多次就欠款事宜催促单某，并要求办理过户，但单某以资金短缺为由拖延导致履行不能。因此，单某构成根本违约导致合同目的不能实现，且本案已经超过诉讼时效。请求驳回单某的诉讼请求。
金宝锦反诉称：1991年1月19日，金宝锦与单某签订房屋转让协定书，约定金宝锦将位于杭州市上水陆寺巷1号402室房屋转让给单某。协定书对房屋建筑面积及价款、双方义务及违约责任作了明确约定。协定书签订后，单某未全面履行房款支付义务，骗取了金宝锦的房屋钥匙。后金宝锦一直要求单某支付房款，但单某以资金紧张为由拒不支付房款。1995年10月，金宝锦取得新房产权证后，又多次通知单某支付房款并配合办理房屋过户手续，但单某仍不履行付款义务及办理房屋过户。金宝锦认为，根据协定书约定，单某拒不履行付款义务，其行为构成实质违约，致使双方房屋转让合同目的无法实现，依法应予解除合同。并且在长达近20年时间里，金宝锦因房屋无法过户丧失了单位福利分房的机会，只能通过租房解决住房问题。诉讼请求为：1、判令解除双方于1991年1月19日签订的房屋转让协定书，要求单某腾退上水陆寺巷1号402室的房屋；2、判令单某赔偿金宝锦租房损失15203.02元（自1991年2月1日起算至2009年2月1日，按每月70.06元计算）；3、判令单某承担解约违约金10000元；4、本案诉讼费由单某承担。
单某辩称：1、金宝锦陈述的事实理由与客观事实不符，单某已经按照约定支付了49000元房款，已经履行了义务，剩下3800多元要在过户以后支付，因当时无法对面积差异确认，故要在过户后确认。2、余款约定在过户后支付，单某不存在骗取钥匙的行为。3、金宝锦称取得产权证后通知单某不是事实，恰是单某要求金宝锦办理房屋产权证，金宝锦以房产未办理过户手续为由一直拖延。金宝锦无权要求单某支付款项，剩余的3800多元是附条件的，故不存在1995年10月份要求单某支付房款的事实。4、金宝锦没有通知单某可以办理过户手续，是单某要求金宝锦办理过户，合同解除权的诉讼时效一年已过，1991年签订协定书，现在要求解除已过诉讼时效。5、单某不存在过错，金宝锦租房损失也不存在，违约金也不应由单某承担。请求法院驳回金宝锦的反诉请求。
单某为证明自己本诉部分主张和反诉部分辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、协定书，证明双方于1991年1月19日签订房屋转让协议的事实；
2、房屋所有权证存根，证明单某于2009年年底至2010年1月得知金宝锦于2001年8月领取房产权，但一直不肯履行房屋过户义务事实；
3、社区居委会证明；
4、空调安装使用凭证及缴费单；
5、电费缴费凭证二张；
6、数字电视缴费凭证四张；
上述证据3至6证明合同签订后，金宝锦向单某交付房屋，单某一直居住至今，单某占有使用该房屋。
金宝锦为证明自己本诉部分辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、杭江移字第11277号房屋所有权证，证明诉争房屋的房产证已于1995年10月办妥下发，单某知道或应当知道可以办理本案诉争房屋过户的事实；
2、房屋所有权证存根，证明诉争房屋产权证于2001年8月由1995年的房屋产权证换证取得，并非单某所指协议书上新领房产证的事实；
3、金宝锦户籍证明，证明金宝锦多次要求单某付清房款，金宝锦在过户不能的前提下于2000年11月3日将户口由原拆迁地迁入上水陆寺巷1号402室的事实；
4、杭州市城市房屋拆迁补偿表，证明金宝锦拆迁房屋有5590.37元的货币补偿，该款项已经由开发商在应付房款中予以扣除；
5、房屋共有权保持证存根（清泰街507、509号富春大厦502室，文苑路17号）、房屋所有权证（蒋村丹桂花园C13），证明单某始终是个有经验的买房人，九十年代以来登记在其名下的房屋还有五套之多，单某在本案房屋买卖合同中怠于履行义务，诉讼时效丧失。
金宝锦为证明自己反诉部分主张的事实，向本院提交如下证据：
1、证明，证明金宝锦自1991年1月至2009年一直租住房屋及支付租金每月70.6元的事实；
2、金某、沈某的证言，证明本案整个事件发生过程，以及金宝锦在移交钥匙、催促房款和敦促办理房屋过户时向单某做的各种表示，单某以各种理由没有回应。
本院为查明本案事实，依法调取上水陆寺巷1号402室的房产档案材料。
上述单某、金宝锦提交的证据及本院调取的证据经庭审质证，结合单某、金宝锦的质证意见，本院对证据认证如下：
关于单某就本、反诉部分提交的证据：
金宝锦对证据1本身的真实性无异议，对协定书签订的行为无异议，但对内容的合法性有异议，其中的“3.88”是经改动的，不予确认，且该协议书只有一份，是孤本，是金某亲笔起草。63.33平米减去57.42平米不是3.88平米，是单某出于利益考虑，房屋价格都是单某一个人定的。当时房屋转让行为本身没有取得房产证，不符合法律规定；对证据2的真实性无异议，但不能证明单某的待证事实，诉争房屋产权证已经于1995年下发，2001年8月的产权证是在1995年的产权证收回去后换发的，因此不是单某说的2001年才拿到产权证。2010年单某查询的结果不能证明是这个时候产权证被领取，没有证据表明单某之前要求金宝锦办理过户；对证据3的真实性有异议，根据证据内容显示，居委会自己不清楚单某是否居住在诉争房屋，根据证据规则证人是应当知道基本事实才能作证，该证据没有合法依据，居委会向相关人员了解情况时，相关人员是否了解单某居住情况，也不得而知；该证据是证人证言，需要出庭作证，否则不能采信；该证据显示的证明内容是套用单某书写的证明内容，且日期也是同一天，居委会应当核实诉争房屋居住人员情况，该证据不具有可信性；居委会写这个证明时因为刚换届，所以盖章不合法；对证据4的真实性无异议，恰证明单某在1992年5月没有付清房款前提下安装了空调，单某有违背诚实信用原则的行为；对证据5、6质证认为，只能证明在该期间缴费户名是单某或其弟弟，不能证明单某想要证明的事实。事实上单某租住的房屋，已经早就出租给其他人使用，单某举证中称2004年转由其弟弟居住，与事实不符。
本院认证意见：证据1具有真实性，结合双方当事人的庭审陈述及证人沈某的证言，该证据能够证明单某与金宝锦于1991年1月19日就上水陆寺巷1号402室房屋达成买卖协议，协定书第1条中“3.88”的“3”是当初签订协议时修改的，当时只改动了“3.88”，而未对其余面积作修改，造成约定面积与计价面积相差2平方米等的事实，本院对该证据予以确认；证据2的真实性予以认定，对单某的待证事实，本院综合予以认定；证据3、4、5、6结合双方当事人的庭审陈述，能够证明上水陆寺巷1号402室房屋从1991年1月起一直由单某占有的事实，本院对该事实予以认定。
关于金宝锦就本诉部分提交的证据：
单某对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，单某认为没有看到过，金宝锦一直称没有办理房产证，可见金宝锦1995年取得房产证，但拒绝过户给单某，单某也不可能随时去查金宝锦是否已取得房产证；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，单某是在2009年底到房产中心查证才知2001年金宝锦已经取得房产证，单某不知道1995年取得房产证，单某不知道换证事实。单某一直问金宝锦有没有领取房产证，但金宝锦说领房产证有难度未领取；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，在2000年时单某也不知道金宝锦把户口迁过去，证明金宝锦存在违背协议的想法，是金宝锦不想履行协议。该证据只能证明金宝锦将户口迁入诉争房屋，金宝锦当时已经取得房产证，按理说金宝锦应当通知单某将户口迁入，但金宝锦没有通知，说明金宝锦有意隐瞒取得房产证的事实，该证据也不能证明单某没有付款的事实；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，因为是回迁房屋，安置房屋的价值理应由金宝锦支付，从补偿表上可以看出1989年5月4日金宝锦取得补偿款，那时双方还没有签订买卖协议，签订买卖协议后单某按照协议已经支付了49000元，金宝锦是拿了单某的钱去支付给房屋开发公司的；对证据5的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，单某是知道过户的重要性，但因金宝锦采取欺骗的手法，无法过户。
本院认证意见：证据1的真实性予以认定，对金宝锦的待证事实本院综合予以认定；证据2的真实性予以认定，且该证据对本案事实具有证明力，本院予以确认；证据3能证明金宝锦于2000年11月3日将户口迁入诉争房屋的事实，本院对该事实予以认定；证据4能够证明金宝锦就上水陆寺巷34号房屋取得房屋拆迁补偿款5590.37元的事实，本院对该事实予以认定；证据5与本案诉争缺乏关联性，本院不予确认。
关于金宝锦反诉部分提交的证据：
单某对证据1的三性有异议，认为浙江省火电建设公司总务处章不能对外代表该公司，该证据是事后补的，是假的；对证据2中沈某证言的真实性有异议，认为证人的立场观点很明显是站在金宝锦这方，已经超越证人立场，其陈述不具有真实性，金宝锦的代理人事先找过证人；金某是金宝锦的亲哥哥，有利害关系，对其证言的真实性有异议。
本院认证意见：证据1，因金宝锦未提交缴款或扣款的凭证与之印证，真实性无法认定，本院不予确认；证据2系证人证言，证人金某、沈某关于协定书形成过程的证言与单某、金宝锦的陈述相吻合，该部分证言予以认定；证言中关于二人是否在金宝锦取得房产证后直接或通过第三方催告单某支付所欠房款及过户的证言，因无其他证据印证，真实性无法认定，故不予认定。
关于本院依法调取的证据：
单某对证据的真实性、合法性无异议，认为该证据恰能证明1996年金宝锦取得房产证后，一直欺骗单某房产证未办理，造成单某一直没办法过户。杭州市私有房屋所有权登记申请书中的面积63.3平方米是拆迁前的房屋建筑面积，协议是按照这个写的，不是按照扩面后的67.7平方米写的，所以单某不知道要付10000多元；
金宝锦对证据的真实性、关联性无异议，认为契证上的价格可以理解为是单某向房产公司交付19000元，但剩余30000元差额单某没有证据证明。
本院认证意见：单某、金宝锦对证据的真实性均无异议，且该证据对本案事实具有证明力，本院予以确认。
综上，根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
1991年1月19日，金宝锦（甲方）就其将获杭州市江干区房屋建设开发公司安置的上水陆寺巷1号402室房屋与单某（乙方）达成房屋买卖的《协定书》，双方约定：1、房屋以建筑面积计价，总面积为63.3平方米，其中57.42平方米为850元／平方米，余3.88平方米为1040元／平方米，共计63.3平方米；2、甲乙成交后由乙方付款日起甲方交出402室锁匙给乙方；3、乙方成交后留下3842.2元余款在房管部门发下402室新房房产权证，由甲方办理过户手续，再由乙方付清余下款项；4、双方协定过户时，按甲方提出以350元／平方米计价过户，所过户手续费用由甲方承担；5、双方以上协议条款为准，各方必须严格履行，如有一方推翻协议，必须赔偿另一方经济损失计人民币10000元等内容。金宝锦与单某及中证人沈某在协定书上签字。双方在签订协定书当月，金宝锦与单某一起到银行，由单某用部分购房款为金宝锦代为缴纳了金宝锦需支付给杭州市江干区房屋建设开发公司的新旧房屋差价款，金宝锦取得诉争房屋钥匙后交付给了单某，单某除上述代金宝锦需缴纳给杭州市江干区房屋建设开发公司的款项外，另支付给金宝锦一笔现金，金宝锦未出具收条。诉争房屋自单某取得钥匙起一直占有至今。1995年10月18日，杭州市房地产管理局填发了诉争房屋的房屋所有权证（杭江移字第11277号），建筑面积为67.7平方米，金宝锦于1996年12月30日领取。2000年11月3日，金宝锦将其户籍从上水陆寺巷34号迁入诉争房屋。2001年7月25日，金宝锦就诉争房屋向杭州市房地产管理局申请换证，杭州市房地产管理局于2001年8月1日换发了诉争房屋的房屋所有权证（杭房权证上换字第××号），金宝锦于同年8月28日领取。
另查明，单某与金宝锦签订的协定书中约定的房屋建筑面积为63.3平方米，协定书第1条中“3.88”的“3”是当初签订协议时修改的，当时只改动了“3.88”，而未对其余面积作修改，造成约定面积与计价面积相差2平方米。根据协定书约定的计价面积及单价，57.42平方米为850元／平方米，计48807元，3.88平方米为1040元／平方米，计4035.2元，合计52842.2元。
本院认为，单某与金宝锦于1991年1月19日就上水陆寺巷1号402室房屋签订的买卖协定书，系双方当事人真实意思的表示。签订协定书时金宝锦尚未取得该房屋的所有权，该协定书处于效力待定状态。后金宝锦与杭州市江干区房屋建设开发公司进行了资金结算，取得了诉争房屋的锁匙，杭州市房地产管理局也于1995年10月18日核发了该房屋的房屋所有权证（杭江移字第11277号）。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，单某与金宝锦签订的协定书应属有效。
本案争议的焦点在于：一、单某是否已按协定书履行了约定付款义务，金宝锦是否有权解除双方签订的协定书；二、单某要求金宝锦将位于杭州市上城区上水陆寺巷1号402室的房屋产权过户给单某的请求是否已过诉讼时效。
关于第一个争议焦点。单某认为，单某在通过银行缴纳给杭州市江干区房屋建设开发公司房款当天，又支付给金宝锦一笔现金，总额为49000元，单某已履行协定书约定的付款义务；金宝锦认为，单某通过银行缴纳给杭州市江干区房屋建设开发公司的房款为22000元，后经金宝锦催讨，单某才于一个多月后再支付给其20000元，总额为42000元，故单某未按协定书全面履行付款义务。对此本院认为，按协定书中约定的计价面积及单价，合计总房款为52842.2元，扣除协定书第3条中的3842.2元是待房产权证过户后支付外，单某当时应支付的购房款为49000元。根据单某与金宝锦在协定书中第2、3条的约定，金宝锦交给单某诉争房屋的锁匙的前提是单某需付清约定的49000元购房款。根据查明的事实，金宝锦在取得诉争房屋锁匙后即交给了单某，且金宝锦对单某分二笔支付购房款及金宝锦直接收取单某支付的一笔现金未出具收条的事实并无异议。因此，金宝锦对单某当初未全部付清约定房款的事实负举证义务。现金宝锦无有效证据证明，故本院认定单某已按约定支付了购房款49000元。金宝锦以单某未履行付款义务为由，要求解除双方于1991年1月19日签订的房屋转让协定书，要求单某腾退上水陆寺巷1号402室的房屋的请求，因无事实依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。单某认为，2009年年底，单某得知金宝锦已取得该房屋的产权证，要求金宝锦办理过户手续，但金宝锦仍欺骗单某，拒绝履行过户义务；金宝锦认为，诉争房屋房产证已经在1995年10月下发，期间金宝锦多次与单某联系要求付清房款办理过户，单某一直拖延不予回应，单某的请求权应自知道或应当知道被侵害开始，单某自房产证下发15年才起诉，已经超过诉讼时效。对此本院认为，单某与金宝锦均认可诉争房屋在1991年1月起已经交付给单某，单某对诉争房屋一直占有至今，且单某已按约定履行了付款义务。因此，单某的该种占有是依据协定书产生的合法占有，为有权占有。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，这就意味着我国现行法律仅规定可以对债权请求权提出时效抗辩，当事人不得对物权请求权提出诉讼时效方面的抗辩。本案中，单某要求金宝锦协助办理房屋所有权转移的登记手续是具有物权性质的请求权，故单某要求金宝锦将位于杭州市上城区上水陆寺巷1号402室的房屋产权过户给单某的请求不适用诉讼时效制度。因此对金宝锦以单某的起诉已超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。
综上，本院认为，单某与金宝锦的房屋买卖是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效。当事人应当全面的履行合同的义务，单某依照约定支付了房屋的价款，金宝锦负有协助办理所有权转移过户登记手续的义务。故单某要求金宝锦履行将位于杭州市上城区上水陆寺巷1号402室的房屋产权过户给单某的请求，本院予以支持。关于单某按协定书约定在诉争房屋办理过户后应支付的剩余款项，因金宝锦未予主张，本案中不予处理。单某要求金宝锦承担违约金10000元的请求，及金宝锦要求单某赔偿租房损失15203.02元、承担解约违约金10000元的请求，均无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、金宝锦于本判决生效之日起15日内协助单利刚办理杭州市上城区上水陆寺巷1号402室房屋（建筑面积67.7平方米）所有权转移至单利刚名下的过户登记手续；
二、驳回单利刚的其他诉讼请求；
三、驳回金宝锦的反诉请求。
本诉案件受理费50元、反诉案件受理费215元，合计265元，由金宝锦负担；财产保全费4770元，由单利刚负担2000元，金宝锦负担2770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费265元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
审 判 长 姚炜强
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 朱天禄
二〇一〇年六月二十五日
书 记 员 韩文涛
附件：
本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。