浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第256号
原告王某。
原告王某某。
委托代理人王某。
被告杭州××海置业有限公司，住所地千岛湖镇××路
。
法定代表人夏某某。
委托代理人蔡某某。
原告王某、原告王某某为与被告杭州××海置业有限公
司房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月25日向本院起诉。本
院受理后，依法由审判员余黎明独任审判，于2010年8月11日
公开开庭进行了审理并当庭宣判。原告王某（同时为原告王某
某的委托代理人）、被告杭州××海置业有限公司的委托代理
人蔡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某诉称：2007年5月29日，原告在被告预售商品房
期间，认购其预售的海外海秀水名苑61号203房，并支付首期
购房款人民币100000元。2007年7月10日，原、被告就前述预
售商品房签订了编号为gf-2000-
0171号正式《商品房买卖合同》，同时支付房款40899元和海
外海秀水名苑61号3号附房房款43300元，并约定剩余房款以银
行按揭方式支付。同时合同约定：1、交付期限：出卖人应当在2007年11月30日前将经相关部门验收合格，并符合本合同约
定的商品房交付买受人使用；2、逾期交房的违约责任：①逾
期不超过90日，每日按已交房价款万分之零点五计算违约金；
②逾期超过90日后，每日按已交房价款万分之一计算违约金；
3、关于产权登记的约定：因出卖人的责任，买受人不能在房
屋交房使用后60日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房
价款百分之零点一向买受人支付违约金。合同签订后，原告即
按合同约定向银行贷款人民币280000元付清了购房余款，至此
，原告前后共支付购房款人民币464199元。2008年4月1日，被
告通知原告取房屋钥匙，并要求原告缴纳装潢保证金500元，
但自始至终被告均未向原告出示合同约定的验收文件和住宅质
量保证书等有关材料，原告取到钥匙后发现屋内水电不能接通
，而且直至原告起诉日被告仍未将房地产权证给原告办妥，原
告经咨询得知海外海秀水名苑由淳安县建设局配套确认时间为
2009年11月10日。结合上述事实，原告认为被告在房屋未验收
合格情况下交房存在违约行为，按合同2007年11月30日到2009
年11月10日应某担逾期交房违约责任，2009年11月10日至今应
某担逾期办证违约责任，而且原告认为合同内逾期付款违约责
任和逾期办证违约责任不对等，依据最高人民法院《关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定
原告请求增加逾期办证违约金数额（每日按已交房价款万分之
一计算违约金）。现起诉，要求被告向原告支付逾期交房的违
约金32493.9元，支付逾期办妥房地产权证的违约金8355.6元
，并承担本案诉讼费用。被告杭州××海置业有限公司辩称：原告陈述中关于双
方签订《商品房买卖合同》的内容及原告支付房价款、领取房
屋钥匙的时间都是正确的。该住宅工程于2008年1月8-
10日通过竣工验收，建设单位为杭州××海置业有限公司，设
计单位为浙江工业大学建筑规划设计研究院，监理单位为淳安
县通力建设监理有限公司，施工单位为浙江居易建筑工程有限
公司，质量安全监督部门为淳安县建筑工程丙安全监督站。在
2008年4月1日前完成了有线广播电视配套工程甲装、接水工程
甲装、小区配套管某燃气工程甲装和电信综合布线工程甲装，
被告为原告等人购买的住宅工程用电提供搭电服务，搭电期间
的电费也未要求用户支付，基本保证了交付的商品房能够正常
使用。当年就完成了电力安装工程，搭电期间与电力安装工程
完工时间衔接，未防碍住户用电需求。
杭州××海置业有限公司提供给淳安县建设局的城建档
案移交时间为2009年7月20日。2009年11月10日淳安县建设局
在淳建设确（2009）07号文件中作出了对淳安县千岛湖镇开发
路59、61、63幢（秀水名苑）住宅区配套公某履行确认书，认
定达到规划配套要求。在淳安县建设局的峻工验收备案表记载
：备案时间为2009年7月20日。其中对园林规划、环卫规划、
市政规划及地名规划和测绘规划实施情况均予以认可。到现在
原告可向淳安县房地产登记管理中心办理产权登记手续了。在
此，原告对自己的违约行为所产生的后果愿依法承担合理的违
约责任。对部分因被告意志以外的原因产生的延迟行为，被告
无法承担责任。对原告要求增加逾期办证违约金每日按已交房价款万分之一计算违约金的诉讼请求，因双方已约定违约金计
算方法，现原告也无证据证明约定的违约金不足以支付因被告
违约造成的损失金额，故被告主张按约定支付违约金。
原告向本院提交如下证据：1、原、被告双方签订的《房
屋买卖合同》1份，证明双方的房屋买卖关系。2、收据3份及
杭州市公积金个人住房担保借款合同1份，证明原告依约支付
房价款的事实。（证据均为复印件）
被告向本院提交如下证据：1、《淳安县房屋建筑工程乙
工验收报告》及《建筑工程丙监督报告》各1份，证明住宅工
程于2008年1月8-
10日通过竣工验收的事实。2、《电力安装合同》及完工证明
、《有线广播电视配套工程协议》、《接水工程协议》、《小
区配套管某燃气项目合同》、《电信综合布线工程丁》各1份
，证明被告在2008年4月1日已依约兑现基础设施、公共配套建
筑正常运行的承诺，确保房屋交付后能正常使用的事实。3、
《峻工验收备案表》、《淳安县建筑工程规划实施情况认可书
》、《住宅区配套公某履行确认书》及《城建档案移交》各1
份，证明工程经验收合格的时间及原告将办理权属登记需由出
卖方提供的资料报产权登记机关备案的情况。（证据均为复印
件）
庭审中，原、被告对对方当事人所举证据均无异议，并
确认：被告作为商品房的出卖方在原告依约支付房价款人民币
464199元后，约定在2007年11月30日前将符合“该商品房经相
关部门验收合格”的商品房交付给作为买受方的原告，但被告直至2008年4月1日才通知原告领取房屋钥匙，已构成违约，应
向原告支付违约金5570.4元。合同还约定，被告在房屋交房使
用后60日内将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记
机关备案，但被告直到2009年7月20日才将城建档案报产权登
记机关备案，故被告也承认已构成违约，应向原告支付违约金
464.2元。本院对双方确认的事实予以认定。
本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系
双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，
故依法有效，双方当事人均应全面切实地履行合同约定及法律
规定的义务。对原告诉讼请求中被告先予承认的内容应予以确
认。
本案双方当事人最主要的争议焦点是：原告在接受被告
交付的房屋后认为不符某某品房交付条件而主张被告违约时的
定性及归责。
本院认为：为解决此争议，首先应明确商品房交付条件
中“该商品房经相关部门验收合格”的含义。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当
事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句
、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则
，确定该条款的真实意思。”
《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建
设工程乙工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布
的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，
发包人应当按照约定支付价款，并接受该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格
的，不得交付使用。”这里的竣工验收，是从合同履行的角度
来规定的，工程乙工后当事人双方应进行建设工程的质量验收
，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关
组织的综合验收。《建设工程丙管理条例》第十六条规定：“
建设单位收到建设工程乙工报告后，应当组织设计、施工、工
程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方
可交付使用。”《房屋建设工程和市政基础设施工程乙工验收
暂行规定》规定建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施
工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程乙工验收；建设单
位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣
工验收；验收合格后，建设单位提出竣工验收报告；竣工验收
合格后15天日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的
竣工验收与综合验收分离，建筑法上的竣工验收与《中华人民
共和国合同法》的规定是一致的。2002年11月1日，国务院《
关于取消第一批行政审批项目的决定》（-国发［-2001）24号
）取消第323项行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”和
“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，进一步表
明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政
府监督的制度性转变的确立。本案原告还认为，商品房除了建
筑部分应验收合格外，根据《消防法》、《环境保护法》、《
城市规划法》的规定，还应当在消防、环保和规划验收合格方
可交付使用。本院认为，一般意义上说，在商品房买卖合同中
，消防、环保和规划验收合格是合同的法定默示条款，是合同的一种随附义务，无需当事人约定。因此，“商品房验收合格
”应以《建设工程丙管理条件》规定的内涵为准，其标志就是
《竣工验收报告》。
综合上述，结合当事人对商品房交付条件的约定和法律
法规对交付条件的管理性规定，开发商应保证其交付的商品房
能够正常使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视
为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，被
告于2008年1月10日组织设计、施工、监理单位和建筑工程丙
安全监督部门进行竣工验收，验收合格后提出竣工验收报告完
成了竣工验收。同时完成了有线广播电视配套工程甲装、接水
工程甲装、小区配套管某燃气工程甲装和电信综合布线工程甲
装，被告为原告等人购买的住宅工程用电提供搭电服务，搭电
期间的电费也未要求用户支付，基本保证了交付的商品房能够
正常使用。后于2008年4月1日原告领取了房屋钥匙，实现了对
商品房转移占有，双方完成了房屋的交付使用。
虽然如此，比照双方当事人对商品房交付条件的约定，
在合同法上被告所进行的交付未及时、完全履行其默示义务或
随附义务，存在着商品瑕疵。如，未向原告出示合同约定的验
收文件和住宅质量保证书等有关材料，原告取到钥匙后屋内用
电不能直接向电力公司申请接通等。但这些瑕疵与违约金的支
付有不同的责任承担方式。
关于被告为原告等人购买的住宅工程用电提供搭电服务，原告接受被告提供的搭电服务作为用电服务的过渡，是双方
以行动表明对通电安装工程服务条款的协商变更。
对验收文件和住宅质量保证书等一般的瑕疵购房人可以
向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，通过商品房买卖合同中
保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴；如属重大质
量问题，则需要国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房
人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任
。
《消防法》、《环境保护法》和《城市规划法》等法律
对于建设工程经验收合格后方可使用的规定，在本质上属于一
种行政管理性规范，行政相对人违反了上述法律规定，行政机
关可以通过行政强制手段予以处理。在消防、环保、规划等单
项工程尚未审验合格时，如果购房人被行政机关责令不得使用
或停止使用或受到行政处罚，则开发商就应某担赔偿责任。但
开发商的交付行为在没有被否定之时，不视为不完全履行，故
不承担违约责任。如其交付行为一旦被否定，则视为其未完全
履行默示义务或随附义务，应某担因此给购房人造成的损失。
现原告并未举出交付行为被消防、环保、规划等部门否定的证
据，开发商也无需承担消防、环保、规划延迟验收所产生的违
约责任。
关于原告要求增加逾期办证违约金数额，主张每日按已
交房价款万分之一计算违约金的诉讼请求，因双方已约定违约
金计算方法，现原告也无证据证明约定的违约金不足以支付因
被告违约造成的损失金额，故本院不予调整。据上分析，本院对原告在接受被告交付的房屋后认为不
符某某品房交付条件而主张被告支付违约金的诉讼请求不予支
持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条
、第一百二十五条、第二百七十九条，《中华人民共和国物权
法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、十六条、
第十七条，并参照《建设工程丙管理条例》第十六条等相关法
律法规之规定，判决如下：
一、被告杭州××海置业有限公司因逾期交付商品房共
向原告王某、原告王某某支付违约金5570.4元。
二、被告杭州××海置业有限公司因逾期将办理权属登
记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案共向原告王某、
原告王某某支付违约金464.2元。
上述一、二项合计被告杭州××海置业有限公司因逾期
交付商品房支付原告王某、原告王某某违约金6034.6元，限本
判决生效后5天内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告王某、原告王某某的其他诉讼请求。
案件受理费821元，减半收取411元，由被告杭州××海
置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状1份及副本2份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费821元。对财产案件
提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由
本院另行通知预交。【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民
法院），帐号12×××68，开户行（工商银行湖滨
支行）】。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉
处理。
审 判 员 余黎明
二〇一〇年八月十一日
代书记员 严华城