浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民终字第1784号
上诉人（原审原告）陈天由。
委托代理人（特别授权代理）南秋萍。
上诉人（原审被告）东厦建设集团有限公司。
法定代表人陈振江。
委托代理人（特别授权代理）叶ＸＸ。
上诉人陈天由和上诉人东厦建设集团有限公司（以下简称东厦公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服洞头县人民法院（2009）温洞民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法询问了当事人并经合议庭评议，现本案已审理终结。
原判认定，2005年6月11日原告陈天由向乐清市东方房地产实业有限公司购买位于洞头县北岙镇中心街育才花苑D区6幢303室的商品房一套，双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：住宅用途，层高2.8米，房屋建筑面积112.28平方米，其中套内建筑面积101.58平方米，分摊建筑面积10.7平方米，商品房单价每平方2450元，总价款275086元。双方约定付款方式及期限为分期付款：首付40%，余额主体结顶时付清。交房期限为2006年12月30日前，商品房经验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不作累加）即逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条双方就交接事项约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住院质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还对其它方面进行明确约定。2005年9月20日乐清市东方房地产实业有限公司工商变更为被告东厦建设集团有限公司。2005年1月5日原告支付50000元，5月9日支付60000元，在2006年2月9日被告将原告所交款项重新出具一张收取115086元的正式发票，2月10日原告支付160000元。2007年4月29日洞头县规划建设局对被告开发建设的洞头县育才花苑D区工程综合验收合格进行备案。
原判认为，原告陈天由与被告东厦公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合同真实有效。原、被告就房屋面积、价款、付款方式及期限、交房期限、被告逾期交房的违约责任、交接事项等进行约定，双方均应按照合同约定履行义务，履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案争议焦点一：被告是否有延期交房的违约行为、延期时间如何确定以及违约金如何计算？被告认为2007年1月份就交房，并提供了住宅质量保证书，但没有交房签收资料。原告认为被告2007年4月份才竣工验收，被告如何能在1月份交房并提供住宅质量保证书，原告实际上于2008年5月31日从物业公司拿到钥匙，被告至今未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原、被告提供的竣工备案表是一致的，竣工备案表可以反映该争议小区被告在备案表上作为建设单位最后一个验收合格的落款时间为2007年4月25日，同时附在备案表文件清单上注明《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》验证情况符合。因此，被告开发建设的洞头县育才花苑D区工程综合验收合格时间应是2007年4月25日。双方约定交付条件为验收合格，并非综合验收合格。被告主张在2006年12月已竣工验收合格，没有提供证据加以证明。2006年12月30日是双方约定的交付期限，被告在房屋不符合交付使用的条件下，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担。双方在2007年1月6日通知之后未能实际办理交接手续，也未能协商具体交房时间，工程竣工验收合格双方应办理交接手续，也未能协商具体交房时间，工程竣工验收合格双方应办理交接手续，本案原、被告一直未办理交接手续，从公平合理角度出发，以综合验收合格的时间为交付时间，双方未办理交接手续各自承担责任。原告请求被告支付延期交房违约金，按照双方合同约定的第九条规定进行计算违约金，即从2006年12月31日计至2007年4月25日，275086元×0.2‰×114天=6272元。本案争议焦点二：被告交付的楼盘基础设施是否违反售楼书及小区规划设计图所示的说明与允诺，是否应按减少8%购房款的标准向原告支付违约金？原告认为交付的楼盘绿化面积未达到售楼书所承诺的30%绿化率，小区景观非常简陋，与售楼书说明和展示的“封闭式花园住宅小区”大相径庭。被告擅自变更规划，将原设计在绿地内的灭火栓移至小区，严重影响了车辆的通行和安全。被告在正对主入口的中心绿地改变原所示景观，建造一座变压房，这与销售广告及宣传资料所示不符，且不符合本地民俗。被告所交付楼盘的小区主入口大门门台外观、品质显然与楼盘书及销售广告所示不符。据此要求按减少8%购房款的标准向原告支付违约金。被告认为售楼书经载明仅供参考，开发商有最终解释权，小区的规划设计等也已经通过规划部门验收合格，原告主张按减少8%购房款支付违约没有事实依据也没有法律依据，要求予以驳回。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。原告主为被告擅自变更规划，造成消防栓存在安全隐患，以及正对主入口的中心绿地改变原所示景观，建造一座变压房。该两项目原告并没有提供相应证据予以证明，从原告提供的该小区总平面图所示组合式变压器就应建设在中心绿地内，总平面图亦不能反映消防设施的设置，因此，原告该请求事由并无依据。原告认为育才花苑D区绿化面积未达到30%，并提供了温州浙南测绘有限公司绿化面积测量成果表。被告认为测绘单位测量的是现状，不能代表交付时的状况。在原告申请对绿化进行测量鉴定，被告不予配合，亦不提供其所掌握的资料，原告提供的测量结论以育才花苑业主委员会名义委托要求对整个小区绿化面积进行实地测绘并无不当。原审法院多次与规划建设部门联系无法取得相关资料的情况下，对于被告来讲，其掌握着这方面的资料其应负举证责任，但被告在取得原告提供的该测绘报告后，仍怠于行使权利未向本院提供相关资料予以反驳。故对该测绘结论予以确认，但该结论所附草坪砖折算依据是浙江省城市绿地植物配置技术规定（试行），该规范发布实施时间迟于育才花苑D区规划建设，本案不适用该规范，从洞头县育才花苑详细规划图反映育才花苑D区总用地面积为9997m2，草坪砖不予折算，小区绿化面积2073平方米，育才花苑D区的绿化面积仍未能达到30%。因此，小区绿化面积未达到被告宣传和设计的绿化面积3000平方米，被告应当向原告支付赔偿金，具体赔偿金数额酌情予以确定。原告请求按减少8%购房款的标准向原告支付违约金22006元没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告东厦建设集团有限公司应于本判决生效之日起一个月内支付原告陈天由延期交房违约金6272元和绿化面积减少赔偿金4000元。二、驳回原告陈天由的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1052元，由原告陈天由负担836元，被告东厦建设集团有限公司负担216元。
宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。
上诉人陈天由上诉称，一、一审法院关于本案诉争房屋以2007年4月25日的验收时间为交付时间，双方未办理交接手续各自承担责任的认为，没有依据。二、一审法院对东厦公司交付的楼盘基础设施违反售楼书及小区规划设计图所示的说明与允诺的违约事实未作认定，系认定事实不清。三、一审法院判决不公。一审法院以2007年4月25日的验收时间为交付时间，认为对方逾期交房仅为114天有违事实，且没有任何依据，据此所作出的判决对上诉人极不公平。一审法院仅以绿地面积不够而酌情判决对方向上诉人赔付4000元与事实不相符。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
上诉人东厦公司上诉称，一、一审认定交房时间有误。事实上，上诉人于2007年1月已完成商品房的竣工验收，并于之前已通知对方当事人交房，原判认为从公平角度而言，以综合验收合格时间为交付时间这一说法，上诉人认为也可以接受。只是，法院对该时间的认定为2007年4月25日，而上诉人认为应认定为4月6日。二、一审认定绿化率不达标系认定事实错误。更主要的是，育才花苑的综合验收备案表，各项指标均是符合设计要求的，其中应包括绿化率的指标。三、原审判决上诉人就绿化带面积减少赔偿4000元并无法律依据。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
在二审中双方当事人均无新证据。
经审理查明的事实与原判认定的事实基本相符。以上由当事人陈述和原判确认的证据所证明。
本院认为，本案二审争执焦点为：一、买受人以东厦公司交付的楼盘及周边设施违反售楼书及小区规划设计图所示的说明与允诺，而要求东厦公司按减少8%购房款的标准向买受人支付违约金是否应予支持。二、原判所认定的延期交房时间以及违约金的计算金额是否确切；三、原审判决由东夏公司就绿化带面积减少而赔偿买受人4000元是否合理。关于焦点一，从本案房开公司的售楼书内容来看，其并不含有要约的意思，依据《合同法》第十五条第一款之规定，其实质为要约邀请，对双方不产生法律约束力。从买受人提供的小区总平面图所示，亦难以实际反映消防等设施的实际位置。至于绿化面积的减少，原判对此已作认定并判决予以赔偿。本楼盘的出卖人东厦公司对售楼书内容的承诺方面，固然存在不足之处，且地面景观方面也存在不符当地民俗的现象，但从证据材料和相关法律规定分析，原审对买受人要求东厦公司按减少8%购房款的标准支付违约金不予支持，并无不当。关于焦点二，2006年12月30日是双方约定的交付期限，双方在2007年1月6日通知之后未能实际办理交接手续，原判从公平合理的角度考虑，以综合验收合格的时间为交付时间，并无不妥，原判据此计算延期交房违约金是合理的。关于焦点三，买受人在一审申请对绿化进行测量鉴定，而东厦公司既不予配合，也不提供所掌握资料，故原判参照育才花苑业主委员会委托温州浙南测绘有限公司的测绘结论，认定该区绿化面积未达30%，并酌定东厦公司赔偿买受人因绿化面积减少的赔偿金4000元，是合理的。综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理基本得当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1052元，由上诉人东厦建设集团有限公司526元，由上诉人陈天由负担526元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一〇年三月九日
书 记 员 姜 益