河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终3047号
上诉人（原审被告）:郭红霞，女，汉族，1977年6月1日出生，住郑州市金水区，现住唐河县。
委托诉讼代理人：刘运良，河南恒阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张广林，男，汉族，1950年7月19日出生，住唐河县。
委托诉讼代理人:刘运起，男，汉族，1978年2月5日出生，住唐河县。
上诉人郭红霞因与被上诉人张广林房屋租赁合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1328民初325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭红霞及其委托代诉讼理人刘运良、被上诉人张广林及其委托诉讼代理人刘运起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭红霞上诉请求：撤销一审判决，驳回张广林的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定郭红霞擅自转租并退租，承担18750元的违约金错误。1.郭红霞转租一事，张广林知道而且同意，转租后，第二年房租是中介崔娟交的，第三年房租是乔某及张朋交的，可以推定出张广林对此是同意的；2.租赁合同明确约定，后七年的房租双方另行商定，由此确定，如果协商不一致，可以解除合同，不应视为擅自退租，解除租赁协议正是因张广林擅自将房租从每年2.5万元涨至5万元，且不让在房前停车造成；3.张广林前三年房租已经收取，没有受到损失，租赁解除后，张广林也张贴了出租启事，充分说明其对解除租赁协议是同意的，不存在擅自退租。
张广林辩称：张广林对郭红霞转租并不知情，更未书面同意。涨房租是因为随行就市，市场价就是如此。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
张广林向一审法院起诉请求：1.依法判令郭红霞支付租金18750元，并赔偿损失6000元整，支付违约金18750元；2.诉讼费由郭红霞承担。
一审法院认定事实：2013年6月18日，张广林、郭红霞签订房屋租赁合同一份，甲方张广林，乙方郭红霞，主要内容约定：乙方因业务需要，与甲方商定将甲方位于南公路路南派出所对面三间门面房出租给乙方，甲乙双方商定出租期为十年（自2013年6月18日起至2023年6月17日止），前三年内租赁费每年贰万伍仟元，后七年甲乙双方另行商定，付款方式为每年5月付下一年房租。甲方所收房租为纯收入，不承担以外任何费用。出租期内，甲乙双方任何一方退租，应向对方交纳三年房租总额25%的违约金。乙方应爱护门窗等设施，如房屋自然损坏由甲方负责，人为损坏乙方负责。该合同上还备注有：“交钱日期是2013年5月18日，扣除装修1个月从2013年6月18日算起，第二年房租已付，崔娟手第三年房租已付”。2016年6月，因房租协商未果，案外人乔某从张广林的出租房屋搬出。另查明：1.张广林提交的唐房发私大字第0003号房屋所有权证显示，所有权人张广林，房屋坐落大河屯镇。2.2017年1月17日，证人刘某、蔡某、徐某、夏某出具证言证明，大河屯街张广林在派出所对面出租三间门面房现在三个门，两个是护窗，一个是卷闸门，在这以前都是钢转叶门。上述证人均未到庭作证。3.张广林诉称因郭红霞的租赁行为造成租赁房屋门窗等实际损失6000元，其计算依据是当时安装的价格。但是，张广林未能提交相关证据。4.证人乔某到庭作证时，向一审法院提交了转让协议一份，内容为：“郭红霞因生意忙，店面多，大河屯派出所对面店无暇顾及，于2014年7月6日转让给乔某经营，双方达成如下意见。⑴乔某承担房租2.5万/年，在每年固定时间交给房东张广林。⑵店转让金（壹拾伍万元）。分月分摊给郭红霞，2年内付清，店面经营权归乔某。⑶因房东涨租或改装等原因，与郭红霞无关。但涨租或自然发生不可抗拒因素原因导致租房租不起时，乔某有权解除原合同。协议人郭红霞、乔某，2014年7月6日”。5.张广林当庭认可已收取前三年租金，第一年是郭红霞给的。第二年是中间人崔娟给的，第三年的租金其中20000元是转账给的，下余的5000元是证人乔某的老公张朋给的。同时，张广林还当庭认可2016年房屋到期后，因没再交下一年的房租，案外人乔某从本案争议的出租房中就搬走了。
一审法院认为：张广林、郭红霞于2013年6月18日签订的房屋租赁合同，是双方在自愿的基础上签订的，是其真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。依照《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”郭红霞辩称承租房屋已转租给案外人乔某，但是，张广林不予认可，郭红霞未能提交张广林同意转租的书面证据，故郭红霞的所辩理由不能成立，一审法院不予支持。2016年6月，因租金事宜未能协商一致，郭红霞的转租人搬出张广林的出租房屋，双方对该事实均予以认可。郭红霞的退租行为，事实清楚，证据充分。现张广林依双方约定，向郭红霞请求支付交纳三年房租总额25%的违约金（前三年房租总额是：75000元×25%=18750元）的理由，符合法律规定，一审法院予以支持。张广林请求郭红霞继续支付2016年6月至法庭辩论前期间的租金的理由，不能成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张广林请求郭红霞赔偿造成租赁房屋门窗等实际损失6000元，但是，张广林未能提交相关证据对其事实主张加以证明。故该项请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《商品房屋租赁管理办法》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郭红霞应在判决生效后十日内，向张广林支付违约金18750元；二、驳回张广林的其他诉讼请求。
二审中，张广林认可其将房屋租金由2.5万元/年涨至5万元/年。双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：民事主体进行民事活动，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。一切民事权利的行使，都应当有一定的范围和程度，不得超过正当界限，民事主体滥用民事权利，不应受到法律保护。本案中，张广林作为出租人与郭红霞签订房屋租赁合同，约定前三年的房租为每年2.5万元，以后的房租双方另行商定。合同虽然约定了房屋租赁期限以及违约责任，但张广林在提高房屋租金时，也应当依照约定，与郭红霞进行充分协商。协商不成时，双方均有权解除合同，并视情况确定各自的责任。张广林单方面将房租提高至原来的二倍，超出常人的一般心理预期，郭红霞亦表示其不能接受。在此情况下，张广林和郭红霞均有权解除合同。现张广林以郭红霞擅自退租为由，要求其承担较高数额的违约金，不符合双方合同中关于“后七年另行商定”的约定内容，也有违前述法律原则，其请求不应得到支持。至于房屋转租的问题，不是该房屋租赁合同不能继续履行的原因，也未对张广林的权利造成损害，张广林在此之前也并未提出异议，不能认定郭红霞违约。一审法院判令郭红霞承担违约责任违反合同约定及法律规定，本院予以纠正。此外，张广林在一审中要求郭红霞支付2016年6月后的租金以及赔偿损失6000元，因租金问题未能协商一致，郭红霞的转租人于2016年6月即搬出该房屋，且张广林未能提交相关证据证明其损失，一审法院不予支持其该两项诉讼请求处理正确。也就是说，张广林的全部诉讼请求均不应得到支持。
综上，郭红霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销唐河县人民法院（2017）豫1328民初325号民事判决；
二、驳回张广林的诉讼请求。
一、二审案件受理费共1155元，由张广林负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 峰
审判员 孙小刚
审判员 张朝阳
二〇一七年七月十四日
书记员 邹克玉