江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0411民初2220号
原告：常州华星银河湾房地产开发有限公司,住所地常州市新北区通江中路368号A座6层。
诉讼代表人：戴旭初，破产管理人组长。
委托诉讼代理人：邹冶昂，北京大成（常州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许梦佳，北京大成（常州）律师事务所实习律师。
被告：宗荣生，男，汉族，1961年10月10日生，住常州市钟楼区。
被告：杨玉珍，女，汉族，1961年11月20日生，住常州市钟楼区。
以上两被告共同委托诉讼代理人：王喆，江苏欣正律师事务所律师。
以上两被告共同委托诉讼代理人：吴昳，江苏欣正律师事务所律师。
原告常州华星银河湾房地产开发有限公司诉被告宗荣生、杨玉珍返还原物纠纷一案，本院于2018年3月29日受理后，依法由审判员徐秀杰适用简易程序于2018年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹冶昂、许梦佳，被告宗荣生、杨玉珍及其委托诉讼代理人吴昳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告宗荣生、杨玉珍是案外人南京丹湖建筑安装工程有限公司（以下简称丹湖公司，系常州银河湾第一城项目的总包单位）的材料供应商，2013年1月15日被告与原告及丹湖公司签订房屋价款抵扣协议，协议载明被告宗荣生、杨玉珍有意购买诉争房屋，三方一致同意购房款中的329415元由丹湖公司支付，支付方式为在原告应付丹湖公司的工程款中予以抵扣。被告在与原告订立商品房认购协议书并缴纳615元预售定金后，未能和原告订立商品房买卖合同。2016年9月1日常州市新北区人民法院裁定受理常州二建建设有限公司对原告的破产清算申请，破产管理人依法接管该公司后盘点原告的资产时发现，该诉争房屋于2013年7月14日已经被原告抵押给了浙商金汇信托股份有限公司，被告擅自进入并非法占有该诉争房屋，被告的行为不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。破产管理人依法通知被告腾退房屋并申报债权，被告声称该诉争房屋已经装修完毕，向破产管理人要求交付诉争房屋，破产管理人与被告多次沟通未果。现起诉来院，要求判令：1、被告立即腾退位于常州银河湾第一城25幢甲单元1801室房屋，并恢复原状；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告宗荣生、杨玉珍答辩称，一、原告诉状中所称事实与客观事实不符，两被告实际为案涉房屋的物权人。从本案被告对涉案房屋的取得过程看，被告通过与原告签订商品房认购协议并以折抵工程款的形式付清工程款，此后接原告通知办理接收、入住等手续，且实际占有使用至今，我们认为上述行为具有准物权的性质。本案的涉案房屋实际所有人应当归两被告所有。二、即便被告未取得物权登记，被告也符合不动产无过错买受人物权期待权的保护条件。根据我国相关法律规定和司法解释对不动产买受人物权期待权的保护条件，申请实现的债权应当限于金钱债权；法院查封之前已经订立合法有效的书面买卖合同；已经支付全部价款或者按约定支付了价款；在法院查封前合法占有不动产；非因买受人自身原因未办理过户登记。结合被告取得房屋的过程和上述条件，被告通过与原告及案外人三方互相折抵工程款的形式付清了购房款，如果不能享有物权，其申请主张的即为金钱债权；被告与原告及案外人三方签订的房屋价款折抵协议中明确载明了例如标的物的名称、数量、价款、履行方式等所有买卖合同所应当具备的要素，其与买卖合同在法律功能方面没有区别，应当被视为针对涉案房屋的买卖合同；房屋折价抵扣协议中涉及的款项实际于2013年3月支付完毕，被告已经全部支付了购房款；被告于2017年初接收房屋并占有使用至今，期间未有任何司法机关查封；被告通过抵债取得房屋发生在2013年1月，在与原告签订商品房认购协议书后一直要求原告签订正式的商品房买卖合同，但介于当时原告公司的混乱局面，其已经将涉案房屋抵押给浙商金汇信托股份有限公司的客观情况，造成原告事实上无法与被告签订正式的商品房买卖合同，从而导致本案所涉房屋无法办理过户登记手续，所以本案所涉房屋至今未能办理过户登记并非被告自身原因导致。目前被告所购买的涉案房屋是用于居住，其名下也没有其他用于居住的房产。原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉请。
经审理查明，2013年1月15日两被告与原告及丹湖公司、常州市武进建设工程有限公司（以下简称武进建设）签订房屋价款抵扣协议，约定两被告有意向购买银河湾第一城项目25幢甲单元1801室的房屋，房屋总价997615元，丹湖公司及武进建设愿意代替两被告支付所购房屋价款，其中丹湖公司付款329415元，武进建设支付668200元，支付方式为在原告应付丹湖公司及武进建设的工程款中予以抵扣。后被告宗荣生与原告签订商品房认购协议书一份，约定被告宗荣生认购银河湾第一城25幢甲单元1801室的房屋，房屋总价997615元，被告宗荣生支付定金作为双方订立商品房买卖合同的担保，在签订商品房买卖合同后，定金转为房价款。该协议同时约定在签订本协议后，签订商品房买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，买方有权拒绝签订商品房买卖合同，卖方应全额返还已支付的定金。两被告通过上述价款抵扣的方式支付了购房款，但未能和原告订立商品房买卖合同。2016年9月1日常州市新北区人民法院裁定受理常州二建建设有限公司对原告的破产清算申请，破产管理人依法接管该公司后盘点原告的资产时发现，该诉争房屋于2013年7月14日已经被原告抵押给了浙商金汇信托股份有限公司。现因被告擅自进入并占有该诉争房屋，沟通无果原告遂起诉来院，要求处理。
另查明，2017年4月被告宗荣生、杨玉珍取得江苏欣祥物业有限公司银河湾第一城服务中心发出的室内装修许可证。两被告另提供其缴纳电费的发票，其中发票开具的户名为常州华星银河湾房地产有限公司。江苏欣祥物业有限公司出具的物业费、电梯费等收据中交款单位为25甲1801。
以上事实由原告提供的在建工程抵押合同、抵押清单、查封清单、民事裁定书、决定书，被告提供的房屋价款抵扣协议、商品房认购协议书、发票、收据、装修许可证等证据及原、被告在庭审中的陈述及自认予以证实。
本院认为，原告与两被告针对诉争房屋仅签订商品房认购协议书一份，该认购协议书中明确双方需另行签订商品房买卖合同，且对拒绝签订商品房买卖合同的违约责任也进行了明确约定，该认购协议书明显系预约合同，后双方并未签订本约合同即商品房买卖合同，故被告无权取得该房屋。两被告的答辩意见称，其接原告通知办理接收、入住手续，但并未提供相应证据。两被告认为其基于商品房认购协议取得该房屋的准物权或其也符合不动产无过错买受人物权期待权的保护条件，本院认为上述答辩意见成立的基础应为原、被告间签订了正式的买卖合同，而本案中原被告间仅签订认购协议书一份，该协议书中仅约定房屋坐落、价款，而商品房买卖合同应具备的其他重要条款如：交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法；违约责任等均未约定，且该认购协议书明确约定双方需签订商品房买卖合同，说明双方在签订该认购协议时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑意的，故对上述答辩意见本院不予采纳。原告的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
被告宗荣生、杨玉珍于本判决生效之日起三十日内腾退位于常州银河湾第一城25幢甲单元1801室房屋，并恢复原状。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告宗荣生、杨玉珍负担（该款原告已预交，两被告应负担的款项于本判决生效之日起十日内直接支付给原告收取）。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 徐秀杰
二〇一八年五月三十一日
书记员 洪 颖
附法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》第三十四条，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。。