湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终555号
上诉人（原审被告）：张家界晟昊商业经营管理有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会紫荆园小区101室。
法定代表人：代照平，执行董事。
委托诉讼代理人：向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨圣永，湖南金州（张家界）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：向文秀，女，1954年5月9日出生，土家族，住湖南省龙山县。
被上诉人（原审原告）：彭民安，男，1953年2月9日出生，土家族，住湖南省龙山县。
上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司（以下简称晟昊商业公司）因与被上诉人向文秀、彭民安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
晟昊商业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理协议》，因协议所涉房屋尚未竣工验收合格，不能交付使用。且被上诉人未取得协议所涉房屋的所有权，该房屋所有权人张家界晟昊置业有限公司（以下简称晟昊置业公司）对协议不予追认，故被上诉人无权与上诉人签订《商铺委托经营管理协议》，《商铺委托经营管理协议》属无效合同，自始无法律约束力。2.《商铺委托经营管理协议》为委托合同，因《商铺委托经营管理协议》所涉商铺未达验收合格交付条件，被上诉人不能对上诉人交付，委托交付日期至今不能起算，上诉人无需给被上诉人转交管理收益。
向文秀、彭民安辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
向文秀、彭民安向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告到期租金（即房屋管理收益）人民币26977元,逾期违约金人民币2266.06元（暂按6个月计算）；2.判令被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年10月21日，原告向文秀与张家界晟昊置业有限公司签订了《张家界市商品房预售合同》及《合同补充协议》，由原告向文秀购买张家界晟昊置业有限公司开发建设的张家界国际旅游商业城B1栋2层226号商铺房（建筑面积为32.85平方米），原告向文秀依约支付了购房款312163元及各项办证费用，交房日期约定为2014年6月1日。签订购房合同当日，被告与原告向文秀签订《商铺委托经营管理协议》一份，协议约定：一、原告向文秀将所购房屋委托给被告经营管理,委托期限自2013年12月31日至2023年12月30日,同时双方约定，甲方（原告）与该房屋的出卖人签署房屋交接书后，即授权出卖人将该房屋交付给乙方（被告）使用。甲方与该房屋出卖人签署交接书的日期即为委托交付日期；二、在委托管理的前三年产生的管理收益，原告向文秀同意作为被告的管理费用，委托管理期间的第四年起至第十年止所产生的收益，由被告在2017年01月10日支付26977元，2018年1月10日支付30831元，2019年1月10日支付30831元，2020年1月10日支付34685元，2021年1月10日支付34685元，2022年1月10日支付38539元，2023年1月10日支付38539元，其他收益归被告所有；三、被告应按以上约定日期按时向原告向文秀支付每年收益，被告逾期支付租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告向文秀支付违约金。该协议附件（授权委托书）还载明：原告向文秀授权被告提议召开业主大会、参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权、办理委托合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设，或者物业外设置广告等报批手续，原告彭民安作为房屋共有权人也书面声明完全同意原告向文秀与被告所签订的委托合同约定的全部内容。
2014年5月30日，张家界晟昊置业有限公司、原告彭民安与被告共同办理了标的房屋交付手续，之后，被告将包括该商铺在内的四层房屋一并出租给天成酒店。但被告一直未按约定向原告向文秀支付经营收益（租金）。
一审法院认为，原告向文秀与被告签订的《商铺委托经营管理协议》及附件，是双方真实意思的表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应当自觉履行。《商铺委托经营管理协议》虽名为委托协议，但从协议内容来看，该委托协议更符合房屋租赁合同特征，因此，对本案应按租赁合同的相关规定处理。
根据《商铺委托经营管理协议》2-1项约定，结合通常理解和交易习惯，房屋委托经营管理活动应当建立在已经将房屋向委托方交付的基础之上，因此，将房屋的实际交付日（2014年5月30日）作为实际委托管理的起始日。
该协议系被告方提供的格式文本，协议在已经考量房屋委托交付日期可能相对迟延的情况下，又明确约定被告从2017年1月10日开始向原告支付经营收益，则被告应当自行承担迟延交房风险。因此，即使前期委托管理费用的折抵不足三年，被告仍应当按约定自2017年1月10日起向原告支付经营收益。当然，鉴于本案的房屋实际交付日期为2014年6月5日，比协议约定的委托管理起始时间迟延了5个月（150天），根据公平原则，将协议约定的2017年度被告应当支付的经营收益按比例调减，并确认被告在2017年度应当向原告支付的管理收益为23281.52元[调减方式：26977元－26977元×（150天÷365天÷3年）]。
依照协议约定，被告逾期支付原告租金超过15天的，每超过一日，则应按照应付租金的万分之五向原告支付违约金。本案被告自2017年1月10日即应向原告履行支付义务，但至原告起诉之日，被告已逾期长达6个月零14天，已经构成违约。故被告应当以应付金额23281.52元为基数按约定标准向原告支付违约金。原告请求按6个月（182天）计付违约金，未超出应付违约金的期限，予以认可。
被告辩称涉案房屋没有经过综合验收，缺乏交付条件，依法不得交付使用，同时认为房屋没有进行物权登记，因此，原告不能就该房屋主张占有、使用、收益、处分权。对此，一审法院认为，虽然建筑法规定商品房未经验收合格，不得交付使用，但该规定属于管理性禁止性规定，并非效力性禁止性规定。本案涉案房屋已经转移占有，房屋买卖双方交付行为已经完成，且被告也已根据《商铺委托经营管理协议》接受了受托房屋并将其出租给他人经营酒店，因此，涉案房屋虽未经验收，但并不能影响房屋交付行为的有效性。房屋所涉建设项目已经取得规划许可等相关手续，虽然尚未进行物权登记，但并不影响双方签订的《商铺委托经营管理协议》效力。因此，被告的上述辩称，不能成为拒绝履行合同义务的理由。虽然《委托经营管理协议》附件授权委托书载明委托期限自“委托人领取小产证始”，而原告至今未取得小产证，但从委托书内容来看，其授权内容主要是“召开业主大会、参加业主大会并代表本业主投票表决赞成或反对或弃权、办理委托合同登记备案手续，或代办租金发票，或办理物业装修、增设附属设，或者物业外设置广告等报批手续”。该授权不影响《委托经营管理协议》中有关委托经营期限及双方权利义务的约定。因此不能成为被告拒绝履行合同义务的理由。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告张家界晟昊商业经营管理有限公司在本判决生效后15日内向原告向文秀、彭民安支付2017年度房屋委托管理经营收益23281.52元，并支付违约金2118.62元[23281.52元×0.0005×182天]；二、驳回原告向文秀、彭民安的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均未提出异议，本院二审予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为《商铺委托经营管理协议》是否有效，以及上诉人是否应当支付被上诉人房屋委托管理经营收益（租金）和违约金。
关于《商铺委托经营管理协议》是否有效的问题。被上诉人与晟昊置业公司签订商品房预售合同，购买涉案房屋，且晟昊置业公司已将房屋交付给被上诉人，被上诉人基于生效的买卖合同占有房屋，属于有权占有。虽然房屋尚未过户到被上诉人名下，被上诉人未获得房屋所有权，但并不影响被上诉人对房屋的使用、收益等权利。故本院认为，晟昊商业公司与被上诉人签订的《商铺委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于上诉人是否应当支付被上诉人房屋委托管理经营收益（租金）和违约金的问题。本院认为，虽然《商铺委托经营管理协议》的名称是“委托经营管理”，但从协议内容上看，双方约定晟昊商业公司向被上诉人支付管理收益的方式，并不以实际取得经营管理收益为给付条件。同时，协议还对转租、转让、同等条件下的优先购买权等作了约定。故《商铺委托经营管理协议》的实质内容符合租赁合同的法律特征，即承租人交付租赁物，出租人支付租金，以及承租人享有同等条件下优先购买的权利，应将《商铺委托经营管理协议》认定为租赁合同。此外，上诉人已将涉案房屋租给天成酒店。故上诉人主张《商铺委托经营管理协议》应为委托合同，以及不应支付被上诉人收益（租金）和违约金的理由不能成立。一审判决在认定协议为租赁合同的基础上，根据已经查明的事实，充分考虑双方当事人的实际情况，判决上诉人应支付被上诉人2017年租金及相应违约金并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费532元，由上诉人张家界晟昊商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一七年十一月十六日
法官助理 樊江山
书 记 员 张腾文
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。