广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终3182号
上诉人（一审原告）：李丹丹，女，汉族。
委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：珠海时代百货有限公司。
法定代表人：李伟东。
委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：珠海诺德时代置业顾问有限公司。
法定代表人：黄滢静。
委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志峰，广东德赛律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：中山永通商业运营管理有限公司。
法定代表人：谭柏年。
委托诉讼代理人：林新全，男，汉族。
上诉人李丹丹因与被上诉人珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货公司）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称永通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李丹�的委托诉讼代理人张德斌、被上诉人时代百货公司和诺德公司的委托诉讼代理人王鹤云，永通公司的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李丹丹上诉请求：一、请求法院判决时代百货公司向李丹丹支付违约金29766.8元。（一审判决支持了5000元违约金）二、判令时代百货公司、诺德公司、永通公司承担本案一、二审案件全部诉讼费用。事实和理由：李丹丹因不服珠海市香洲区人民法院（以下简称：“一审法院”）（2017）粤0402民初4822号民事判决书（以下简称：“一审判决”），现提起上诉。具体理由如下：一、李丹丹在一审中的诉讼请求并没有只要求时代百货公司支付5000元违约金，而是要求按照《商品房买卖合同》的标准，也就是按照累计已付款（495336+100000=595336）的5%来支付违约金。一审判决书中第九页第3行：“李丹丹已变�诉讼请求为：返还购房款100000元并支付违约金5000元”，与事实不符。李丹丹并没有明确违约金只要求5000元，而是要求按照已付款的5%支付违约金。根据一审中关于变更诉讼请求的笔录记载（9月26日），在法院关于定金做出释明后，李丹丹将关于双倍返还定金部分的诉讼请求变更为：“退还该部分购房款并支付违约金，按照合同约定的标准为5%”。该诉讼请求所表达的意思是：1、退还已转化为购房款的定金；2、支付违约金；3、违约金的计算标准按照《商品房买卖合同》的约定；4、《商品房买卖合同》的约定是按照已付款的5%支付违约金。
所以，李丹丹并没有请求按照已转化为购房款的定金（10万元）为基数计算违约金，而一审法院误解了李丹丹的诉讼请求，将已转化为购房款的定金（10万元）错误地作为了计算违约金的基数。请求二审法院予以纠正。李丹丹认为已付购房款（包含“服务费”）与定金均属于《商品房买卖合同》第九、1、（2）条中的“买受人累计已付款”，所以也属于李丹丹诉讼请求中的“合同约定的标准”。因此，时代百货公司应当向李丹丹支付违约金（495336+10000）×5%=29766.8元。
二、时代百货公司与诺德公司，对违约金的答辩是：该违约金的计算基数应当是《商品房买卖合同》所约定且已支付的购房款。可见即使是时代百货公司与诺德公司也没有将李丹丹关于违约金的诉讼请求理解为仅以定金为基数计算。9月26日的笔录显示，在李丹丹变更诉讼请求后，法院曾向时代百货公司、诺德公司询问意见，时代百货公司、诺德公司的意见是“对已签订买卖合同的商铺对应的购房款没有异议”，其所表达的意思是，同意以《商品房买卖合同》有记载且已付的购房款（445336元）�为支付违约金的计算基数。也就是说，李丹丹与时代百货公司、诺德公司均同意已付购房款和定金是可以作为计算的基数，按照5%计算违约金。双方的争议点仅仅是：15万的“服务费”是否可以作为违约金的计算基数。所以一审法院根据双方的意思表示，至少也应当判决支持已付购房款和定金应当作为违约金的计算基数。而且即使在李丹丹变更诉讼请求前的第一次庭审中，时代百货公司、诺德公司也是同意以已付购房款、定金作为计算基数，并按照5%的比例计算向李丹丹支付违约金。那么按照常理，此后，李丹丹也不可能低于时代百货公司、诺德公司之前所同意的标准来请求违约金。所以如果从书面上来解释李丹丹关于违约金的诉讼请求有歧义的话，也应当按照高于或等于时代百货公司、诺德公司所同意支付违约金的标准来解释。
综上，李丹丹的上诉请求在一审的诉讼请求的范围内，且有事实、法律的依据，所以，李丹丹认为一审法院适用法律错误。恳请二审法院依法撤销一审的错误判决并予以部分改判，以维护李丹丹的合法权益。
李丹丹的委托诉讼代理人当庭补充事实和理由：一、一审法院是根据李丹丹新提交的庭审笔录来变更诉讼请求的情况。根据这一份笔录，李丹丹从来没有以数字的形式直接表达要求违约金的金额。所以，当时李丹丹没有对诉讼请求所要求的金额变更。即，变更前后的诉讼请求所对应的金额都是20万元。而且一审时，李丹丹也是按照20万元的金额来缴纳普通程序的诉讼费。一审法院也没有退回。所以，当时变更的只是这20万元的性质。由返还双倍定金变更为退还购房款并支付违约金。所以，该诉讼请求后的完整表达方式应该是“要求被告一向原告退还该部分购房款并支付违�金，共20万元”。一审法院认定的该部分购房款为10万元，即，李丹丹要求违约金的诉讼请求金额为10万元。
时代百货公司辩称：根据一审笔录，一审法庭向李丹丹释明的部分是双倍返还定金20万元的诉讼请求，即，李丹丹一审诉讼请求第3项。李丹丹一审当庭变更的诉讼请求也只是诉讼请求第3项。该部分诉讼请求仅针对定金10万元，不包括其他款项。对该10万元的诉讼请求变更，李丹丹在一审的陈述是退还该部分购房款，并支付违约金，按照合同约定的标准为5%。李丹丹提到的购房款即为10万元，就是说李丹丹在一审中对于除10万元以外的其他购房款，并没有提出违约金的请求。现在已近到了二审的阶段，李丹丹不可以新增加诉讼请求。李丹丹本次上诉请求，仅仅是支付违约金，对于双倍定金的诉请已经认可一审判决，在二审中也不可以请求双倍返还。
李丹丹向一审法院起诉请求：1.解除李丹丹与时代百货公司、诺德公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令时代百货公司向李丹丹退还已付购房款495336元（150000+345336）；3.判令时代百货公司向李丹丹双倍返还定金200000元；4.判令诺德公司、永通公司对上述款项承担连带清偿责任；5.判令时代百货公司、诺德公司、永通公司承担一审案件全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年5月29日，李丹丹（买方）与诺德公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-257），就李丹丹购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层359号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人时代百货公司公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至时代百货公司公司名下�第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三时代广场付款方式及期限约定，买受人在2016年5月29日前向出卖人支付该商铺第一期价款共计445336元（其中已含定金100000元）；买受人应在2017年9月30日前向出卖人支付该商铺第二期价款共445336元。2016年4月22日，李丹丹支付定金100000元，时代百货公司出具收据；2016年5月29日，李丹丹支付商铺首期款345336元，时代百货公司出具收据；李丹丹主张2016年4月22日在售楼处刷卡支付15万元，由永通公司向李丹丹出具收据，载明�“代理服务费”。一审法院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉时代百货公司、诺德公司、永通公司的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向永通公司或是珠海永通商业运营管理有限公司支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或永通公司，提出异议后售楼人员说是为了避税。诺德公司提交了一份诺德公司与永通公司签订的《华融时代百货公司销售代理合同》，约定，诺德�司委托永通公司作为华融时代广场项目场外销售代理，双方按永通公司客户购买房产的回款金额乘以对应佣金比例计算佣金，由永通公司于每月10日、25日提交客户成交及汇款销售报表，由诺德公司分别于收到资料的每月15日、30日审核无误后支付；等等。时代百货公司、诺德公司主张，收取15万元款项是永通公司私下行为，时代百货公司和诺德公司不知情；永通公司主张在实际销售过程中向买方收取该笔款项时代百货公司和诺德公司是知情的。
一审法院另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产公司），时代百货公司于2014年1月向金山房产公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。一审法院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉时代百货公司、诺德公司、永通公司的系列案件中，部分李丹丹提交了以下3份证据：1.时代百货公司出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德公司顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.时代百货公司于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买全楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。一审法院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉时代百货公司、诺德公司、永通公司的系列案件中，未签订买卖合同的购房者提交的《[时代广场]商铺认购书》中第五条约定“买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分”。
一审法院再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。本案在审理过程中，对李丹丹提出“被告向李丹丹双倍返还定金20万元”诉讼请求，一审法院认为李丹丹交纳的定金10万元性质上可能属于立约定金，在李丹丹与诺德公司签订《商品房买卖合同》后该定金转化为房款的一部分，为此对李�丹进行了释明，李丹丹变更了该项诉讼请求：要求时代百货公司、诺德公司、永通公司连带返还房款100000元并按5%的标准支付违约金5000元。
一审法院认为，李丹丹与诺德公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，李丹丹与诺德公司签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德公司经时代百货公司授权销售商铺，故时代百货公司与诺德公司成立委托代理关系，且李丹丹在签订合同时既已知道诺德公司与时代�货公司的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束李丹丹与时代百货公司公司。时代百货公司是上述合同中李丹丹的相对方，享有合同权利，承担合同义务。时代百货公司在超过合同约定的交付期限30日后仍未向李丹丹交付涉案商铺，李丹丹请求解除买卖合同，并返还已付的购房款，符合法律规定，故对李丹丹请求时代百货公司返还购房款345336元，一审法院予以支持。关于定金的返还请求，经一审法院释明，李丹丹已变更诉讼请求为：返还房款100000元并支付违约金5000元，且合同第九条明确约定按已付房款的5%向买受人支付违约金，故对李丹丹该项请求，如上所述，一审法院一并予以支持。关于永通公司收取的150000元款项。一审法院认为，根据永通公司出具的150000元收据，该笔费用系由永通公司以代理费名义收取，但并无证据显示李丹丹曾向永通公司作出�委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该150000元款项对李丹丹而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对150000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该150000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示永通公司在收取该150000元款项时有向李丹丹等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为永通公司，但故对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即时代百货公司缴纳的购房款。故李丹丹请求时代百货公司返还150000元款项，理据充分，一审法院予以支持。永通公司与诺德公司和时代百货公司之间的代理关系，永通公司是否取得时代百货公司同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货公司以永通公司收取为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。诺德公司与时代百货公司系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故李丹丹请求诺德公司对时代百货公司的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。永通公司是150000元款项的收取方，但并非买卖合同的主体，且其同意返还150000元款项，故对李丹丹请求永通公司对150000元款项承担连带责任，一审法院予以支持，对李丹丹请求永通公司对购房款及违约金承担连带返还责任，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除李丹丹与诺德公司签订的《商品房买卖合同》（编号：6-257）；二、时代百货公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李丹丹返还购房款项495336元；三、时代百货公司于本判决发生法�效力之日起十日内向李丹丹返还100000元，并支付违约金5000元；四、永通公司对上述第二项中的150000元款项承担连带返还责任；五、驳回李丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15111元，由时代百货公司、永通公司负担1978元，时代百货公司负担13133元。
经审理，本院查明，2017年9月26日，一审法院在开庭过程中向上诉人李丹丹释明：“就被告（时代百货公司、诺德公司、永通公司）连带双倍返还定金20万元的诉讼请求，如双方已签订房屋买卖合同，对原告（李丹丹）所交纳的定金，本院有可能认定为购房款，原告是否变更诉讼请求？”李丹丹称：“…如果法院认定该定金属于立约定金已转化为购房款的一部分，原告变更诉讼请求为：退还该部分购房款并支付违约金，按照合同约定的标准为5%。”
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李丹丹上诉主张违约金应以累计已付款人民币595336元为基数，按合同约定的5%计算，而不是一审法院认定的以100000元为基数计算。为此，本院认为，首先，依据双方《商品房买卖合同》第九条之约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。因此，合同约定违约金的计算以累计已付购房款为基数，李丹丹的上诉请求符合双方合同的约定；其次，双方《商品房买卖合同》同时约定了定金条款和违约金条�，李丹丹有选择定金条款或违约金条款主张权利。在一审法院释明涉案定金已经转为购房款后，李丹丹变更诉讼请求依据合同的约定主张违约金，符合合同的目的解释原则，也是当然之意。而且如本院查明事实所示，李丹丹在一审变更诉讼请求时明确表示为退还该部分购房款并支付违约金，按照合同约定的标准为5%，并非如一审法院所认定的只是主张违约金5000元，故时代百货公司应支付李丹丹的违约金为29766.8元[=（495336+100000）×5%]。
综上，李丹丹的上诉请求有事实及法律依据，依法应予以支持；一审判决部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4822号民事判决第一项、第�项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4822号民事判决第三项为：珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李丹丹返还100000元，并支付违约金29766.80元。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3712元，由珠海时代百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 发
审判员 朱文春
审判员 杨卫星
二〇一七年十二月二十六日
书记员 苏婉婷