湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终289号
上诉人（原审被告）：李凤国，男，1977年11月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
被上诉人（原审原告）：刘宜超，男，1966年6月14日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：吴红梅、刘胜涛，均系湖北多能律师事务所律师。
原审被告：夏显元，男，1972年2月16日出生，汉族，住武汉市硚口区，
原审被告：王国清，男，1973年10月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，
上诉人李凤国因与被上诉人刘宜超、原审被告夏显元、王国清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后依法组成合议庭，因一审事实认定清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李凤国上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律不当。位于武汉市汉阳区马沧湖91号房屋土地使用权于2012年12月11日登记为武汉世纪鑫盛投资有限公司。2013年4月武汉世纪鑫盛投资有限公司完成该地块危房改造项目，并于2013年5月27日获得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，证载建设面积为5191.10平方米。这是本案的起点和基本事实。2016年6月21日，武汉世纪鑫盛投资有限公司的法定代表人刘宜超作为出租方（甲方）与李凤国、夏显元、王国清作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖91号房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年6月22日至2021年12月1日，租赁面积为3841.79平方米（该面积由三部分组成：1、上述2013年5月27日《中华人民共和国建设工程规划许可证》证载面积约2200平方米；2、武汉世纪鑫盛投资有限公司违建面积约800平方米；3、武汉广来盛世酒店管理有限公司承租的711平方米）。一审判决在认定《房屋租赁合同》效力时，适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”一审判决在适用该条文时，未区分《房屋租赁合同》中取得建设工程规划许可证的房屋和未取得建设工程规划许可证的房屋。由此，无效仅仅及于未取得建设工程规划许可证的房屋，即武汉世纪鑫盛投资有限公司违建的约800平方米的房屋。对于《中华人民共和国建设工程规划许可证》证载的约2200平方米的房屋，租赁合同应当有效。《中华人民共和国合同法》第56条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”基于以上事实和理由，关于《房屋租赁合同》约定的3841.79平方米的租赁房屋，711平方米被他人承租，约800平方米的违章建筑已被拆除，无需也无可能腾退；对于约2200平方米合法建筑，租赁有效，承租人享有占有和使用的权利。二、一审判决有失公允。武汉世纪鑫盛投资有限公司及其法定代表人刘宜超于2013年5月27日获得《中华人民共和国建设工程规划许可证》后，对位于武汉市汉阳区马沧湖91号房屋进行了违法扩建，该违法行为后被政府主管部门查获，违章建筑亦被陆续拆除。2014年6月1日，武汉世纪鑫盛投资有限公司作为出租方（甲方）与武汉鑫楚时代商贸发展有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖91号房屋租赁给乙方，租赁期限自2013年6月1日至2021年12月1日，租赁面积为3841.79平方米（其中包含武汉广来盛世酒店管理有限公司承租的711平方米）。2016年6月21日，武汉世纪鑫盛投资有限公司的法定代表人刘宜超作为出租方（甲方）与李凤国、夏显元、王国清作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖91号房屋租赁给乙方，租赁期限自2016年6月22日至2021年12月1日，租赁面积为3841.79平方米（其中包含武汉广来盛世酒店管理有限公司承租的711平方米）。刘宜超变换身份，将同一租赁物在同一时期出租给不同的承租人，其行为涉嫌欺诈。由于刘宜超的违法和欺诈行为，给本案承租人造成了巨大的经济损失，这也是引起本案纠纷的根本原因。自2016年7月以来，政府主管部门经常到武汉市汉阳区马沧湖91号房屋现场进行测量、调查，违章部分建筑也被拆除，本案承租人实际上已经无法正常占有和使用租赁房屋。因此一审法院判决上诉人等支付占用费有失公允。
刘宜超答辩称，原审判决事实认定清楚、法律适用正确，应依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。一、被答辩人李凤国违约拖欠房屋租金或占有使用费，答辩人刘宜超有权解除双方之间的《房屋租赁合同》，无论是《房屋租赁合同》解除或《房屋租赁合同》无效，被答辩人均应立即返还涉案房屋，原判决并无任何不当。1、本诉讼产生的根本原因是被答辩人拖欠答辩人租金或占有使用费，被答辩人有权按照双方租赁合同的约定解除合同并要求被答辩人承担违约责任。2、涉案房屋未按照建设工程规划许可证建设，原审法院依法认定双方2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，房屋租赁合同无效被答辩人应立即返还占有的涉案房屋。涉案房屋未按建设工程规划许可建设，规划建设面积为5191.10平方米，实际建筑面积为1万平方米左右，被答辩人租赁3130.79（扣减武汉广来盛酒店管理有限公司承租的711平方米），答辩人与被答辩人签订的租赁合同依法应为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案房屋未按照建设工程规划许可证建设，原审法院认定2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，上诉人基于无效合同占有的房屋应予返还，完全符合法律规定。二、被答辩人拖欠答辩人房屋占有使用费事实清楚，被答辩人将武汉鑫楚时代商贸发展有限公司（法定代表人李凤国，股东李风国（60%）、夏显元（20%）、王国清（20%），下称“鑫楚公司”）武汉世纪鑫盛投资有限公司（法定代表人刘宜超<100%>，下称“世纪公司”）牵扯到本案中来是对本案法律关系的故意干扰，被答辩人应按42元／㎡／月支付房屋占用费直至实际腾退之日。答辩人提交的2016年6月21日《房屋租赁合同》、2016年6月21日《合作协议》、2016年6月21日《承诺书》充分证明2014年6月1日鑫楚公司与世纪公司签订的《房屋租赁合同》不再继续履行，尤其是李凤国、夏显元、王国清共同向答辩人出具的《承诺书》中明确载明“鉴于我们重新与你签订《房屋租赁合同》，我们特向你承诺如下：截止2016年6月21日，我们就承租的位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋（房屋面积为3841.79平方米）尚欠租金共计112,949元未支付，我们同意于2016年6月25日之前向你支付前述拖欠的租金112,949元，其他水、电及物业管理费等全部费用由我们据实承担”说明答辩人与被答辩人重新签订了租赁合同，即2016年6月21日《房屋租赁合同》。合同签订后，被答辩人事实履行了部分合同义务，被答辩人及夏显元、王国清分别于2016年6月27日、2016年7月15日、2016年8月24日分三次共支付412,948.6元，对剩余房屋占有使用费拖延拒绝支付。综上，原审判决事实认定清楚、法律适用正确，应依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。
夏显元、王国清未到庭，也未提交述称意见。
刘宜超向一审法院提起诉讼请求：1、请求判令李凤国、夏显元、王国清立即共同向刘宜超支付租金（以租赁面积为3130.78平方米，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准自应付之日起开始计算至房屋返还之日止，截至2016年12月21日该租金为468,052.89元）；2、请求判令李凤国、夏显元、王国清立即共同向刘宜超支付因逾期支付房屋租金的违约金（该违约金以每期欠付租金为基数按照每日0.1%的标准自欠付之日起开始计算至房屋租金付清之日止，截至2016年12月21日该违约金为64,602.26元。）；3、请求判令双方《房屋租赁合同》自2016年12月21日起解除，李凤国、夏显元、王国清自《房屋租赁合同》解除之日立即向刘宜超返还《房屋租赁合同》项下全部房屋；4、由李凤国、夏显元、王国清承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：武汉世纪鑫盛投资有限公司法定代表人为刘宜超。武汉鑫楚时代商贸发展有限公司法定代表人为李凤国，股东原为李凤国、刘宜超，刘宜超于2016年6月1日将其所有的股权转让给夏显元及王国清，但未办理股权转让变更登记手续。武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋原门牌号码为武汉市汉阳区马沧湖路41-43号。位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋土地使用权人于2012年12月11日登记为武汉世纪鑫盛投资有限公司。因上述房屋系危房，武汉世纪鑫盛投资有限公司于2013年4月完成对上述房屋的危房改造项目，并于2013年5月27日获得《中华人民共和国建设工程规划许可证》，证载建设规模为5191.10平方米。2013年10月10日，刘宜超作为出租方与案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定刘宜超将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋中711平方米的部分房屋出租给该公司，租赁期限为8年，自2013年10月10日至2021年12月30日，并约定了租金标准、违约责任等条款。武汉世纪鑫盛投资有限公司于2013年开始将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋租赁给武汉鑫楚时代商贸发展有限公司。2014年6月1日，武汉世纪鑫盛投资有限公司作为出租方（甲方）与武汉鑫楚时代商贸发展有限公司作为承租方（乙方）续签了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋租赁给乙方，租赁面积实测为3841.79平方米（其中包含了案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司承租的711平方米的房屋）；租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年12月1日，甲方承诺给乙方从2013年8月2日至2013年12月1日装修期4个月为免租期；甲、乙双方约定租金以年递增，其中2013年12月1日至2014年11月30日的月租金标准为30元/平方米，2014年12月1日至2015年11月30日的月租金标准为35元/平方米，2015年12月1日至2016年11月30日的月租金标准为40元/平方米；乙方按每年度向甲方支付租金；若乙方无故延迟支付租金，自通知限定期限届满后每延迟一日，按延迟支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月未支付租金的违约金视同违约，甲方有权单方终止合同，乙方无条件腾退租赁的房屋，一切损失由乙方负责；2014年6月1日以前的房屋租赁合同作废等条款。2016年6月1日，刘宜超与李凤国共同收取了案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司交纳的租金，并进行了分配。2016年6月21日，刘宜超作为出租方（甲方）与李凤国、夏显元、王国清作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋租赁给乙方，租赁面积为3841.79平方米；租赁期限自2016年6月22日至2021年12月1日；甲、乙双方约定租金以年递增，其中2016年6月22日至2017年6月21日的月租金标准为42元/平方米；乙方按每年度向甲方支付租金；若乙方无故延迟支付租金，自通知限定期限届满后每延迟一日，按延迟支付的租金金额的1%向甲方支付违约金，超过一个月未支付租金的违约金视同违约，甲方有权单方终止合同，乙方无条件腾退租赁的房屋，一切损失由乙方负责；本合同签订之日起，乙方向甲方支付第一季度租金为484,062元等条款。2016年6月21日，李凤国、夏显元、王国清共同向刘宜超出具《承诺函》一份，该函载明：“鉴于我们重新与你签订《房屋租赁合同》，我们特向你承诺如下：截止2016年6月21日，我们就承租的位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋（房屋面积为3841.79平方米）尚欠租金共计112,949元未支付，我们同意于2016年6月25日之前向你支付前述拖欠的租金112,949元，其他水、电及物业管理费等全部费用由我们据实承担”。2016年6月21日，李凤国、夏显元、王国清达成《合作协议》一份，该协议约定，鉴于三方共同承租及经营位于武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋，三方一致同意由李凤国按60%、夏显元按20%、王国清按20%承担合作经营过程中的出资、亏损及利益分配。2016年11月21日，武汉世纪鑫盛投资有限公司出具《情况说明》一份，载明：“本公司名下坐落于汉阳区马沧湖91号的全部房屋，从2013年至今本公司将其中3841.79平方米的房屋委托刘宜超个人进行管理，刘宜超有权将该房屋用于出租、转租等”。2017年3月10日，武汉市国土资源和规划局汉阳分局出具《关于汉网管【2017】005330号督办件调查处理情况的回复》一份，该回复载明：“……危房改造属于规划审批维修备案类型，属于规划项目暂未实施，对D级危房进行排危的过渡性改造行为。世纪鑫盛公司综合改造于2013年4月全部完成，属于批前改建行为，且实际建设与规划审批方案严重不符。鉴于该项目属于补办规划审批手续，土地租赁终止日期为2017年4月25日。分局将向汉阳区政府进行专题报告，提请区政府研究处理。……”。对有争议的事实和证据，认定如下：1.李凤国提交《联合投资协议》一份，拟证明李凤国、夏显元、王国清与刘宜超签订租赁合同是为了收取房租，因该《联合投资协议》中“刘宜超”的签名均被涂去，故对该证据的真实性不予认定。2.关于李凤国、夏显元、王国清实际承租的房屋面积问题。虽然刘宜超与李凤国、夏显元、王国清于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为3841.79平方米，但刘宜超已于2013年10月10日将该房屋中面积为711平方米的部分房屋出租给了案外人武汉广来盛世酒店管理有限公司，刘宜超对此没有异议，故对李凤国、夏显元、王国清实际承租的房屋面积为3130.79平方米（3841.79平方米-711平方米=3130.79平方米）的事实予以确认。3.关于《房屋租赁合同》签订后，李凤国、夏显元、王国清实际缴纳租金金额的问题。虽然李凤国、夏显元、王国清未提交证据证明其实际缴纳的租金金额，但刘宜超认可李凤国、夏显元、王国清于2016年6月27日、2016年7月15日、2016年8月24日分三次共计支付412,948.6元，故对李凤国、夏显元、王国清自《房屋租赁合同》签订后向刘宜超支付了租金412,948.6元的事实，予以确认。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案租赁房屋系武汉世纪鑫盛投资有限公司未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前也未经相关主管部门批准，故刘宜超与李凤国、夏显元、王国清于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，对刘宜超诉称要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。《房屋租赁合同》无效，李凤国、夏显元、王国清基于该无效合同而占有的涉案房屋应予返还，故对刘宜超诉称要求李凤国、夏显元、王国清腾退租赁房屋的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一项的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持”，故李凤国、夏显元、王国清应参照合同约定的2016年6月22日至2017年6月21日的租金标准（42元/平方米/月）向刘宜超支付房屋占用费，并扣减李凤国、夏显元、王国清实际支付的412,948.6元，扣减后的房屋占用费的计算方式为：3130.79平方米×42元/平方米/月×自2016年6月22日起至实际腾退之日止的占用时间-412,948.6元。因刘宜超与李凤国、夏显元、王国清签订的《房屋租赁合同》无效，该《房屋租赁合同》自始没有法律约束力，故对刘宜超诉称要求李凤国、夏显元、王国清承担逾期支付租金的违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李凤国、夏显元、王国清于本判决生效之日起十日内共同腾退出武汉市汉阳区马沧湖路91号房屋；二、李凤国、夏显元、王国清于本判决生效之日起十日内共同向刘宜超支付房屋占用费，房屋占用费的计算方式为：3130.79平方米×42元/平方米/月×自2016年6月22日起至实际腾退之日止的占用时间-412,948.6元；三、驳回刘宜超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,908元（刘宜超已预交），由李凤国、夏显元、王国清负担10,000元，由刘宜超负担1,908元。
本院二审期间，李凤国围绕其上诉请求向本院提交一份证据：违建照片，拟证明房屋2014年11月9日就开始违建，导致房屋无法使用。本院组织双方当事人进行证据交换与质证，刘宜超对该证据制作时间不予认可，认为该照片是2017年9月9日形成的，汉阳区政府当时向刘宜超所在的公司即涉案房屋作出了一个承诺书，房屋出租的时候并没有拆除，这个地方现在要拆除，李凤国一直占着不走，其实是要谈拆迁补偿事宜。本院经审查后认为，李凤国提交的证据不属于二审新证据且不能达到证明目的，本院依法不予采信。
二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对李凤国的上诉请求及理由，本院评判如下：
关于租赁合同效力问题。根据武汉市国土资源和规划局汉阳分局对房屋的查处情况，案涉租赁房屋是武汉世纪鑫盛投资有限公司在2013年4月完成的危房改造项目，系批前改建行为，且实际建设与规划审批方案严重不符，属于未按建设规划许可证的规定建设的房屋，主管部门的相关查处情况并未对违建面积作出任何区分。现李凤国上诉认为租赁房屋所涉违建部分仅为800平方米，约2200平方米系合法建筑的主张与查明事实不符，李凤国亦未提交证据予以证明。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定因案涉租赁房屋系武汉世纪鑫盛投资有限公司未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在一审法庭辩论终结前也未经相关主管部门批准，故而认定刘宜超与李凤国、夏显元、王国清于2016年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，应属正确。李凤国认为租赁合同部分有效，承租人享有对租赁房屋的占有使用权的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于刘宜超主体是否适格的问题。刘宜超系经武汉世纪鑫盛投资有限公司授权委托，从2013年起对案涉房屋进行管业。因而刘宜超有权作为出租方就案涉租赁房屋与李凤国、夏显元、王国清签订房屋租赁合同。李凤国上诉认为刘宜超涉嫌违法欺诈没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，李凤国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,908元，由上诉人李凤国负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 丰 伟
审判员 张文霞
二○二○一八年三月九日
法官助理严洁
书记员陈佳佳