景德镇市珠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0203民初422号
原告金兴祥，男，1970年12月17日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托代理人蒋云昌，温岭市太平法律服务所法律工作者。
被告熊春英，女，1974年11月21日出生，汉族，住江西省。
委托代理人林官煌，男，1969年1月22日出生，汉族，住江西省。系熊春英丈夫。
委托代理人江文华，江西三人行律师事务师。
原告金兴祥与被告熊春英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日受理后�依法组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行审理，原告金兴祥及其委托代理人蒋云昌、被告熊春英委托代理人林官煌和江文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金兴祥诉称，2012年5月28日，被告熊春英与原告签订房屋租赁合同一份，熊春英承租原告位于景德镇市浙江路大江新城二期G栋17号、18号店铺、203号写字楼，租期自2012年5月18日至2015年11月17日。租金每月57007元，按季度支付，每季度第一个月前十天支付当季租金。2015年6月28日，被告熊春英拖欠租金。2015年11月17日，房屋租赁期满，被告熊春英不同意解除租赁合同，继续占用租赁房屋经营，并拖欠租金、水电费。至2016年5月17日，被告熊春英交纳的100000元房屋租赁押金转作租赁费，仍结欠原告房屋租金185035元、电费2031元、水费2312元。原告多次找被告熊春英要求解除租�合同无果，故诉至法院，请求判令：1、解除原告金兴祥与被告熊春英签订的房屋租赁合同；2、被告熊春英恢复租赁房屋原状，并返还原告；3、被告熊春英支付至2016年5月17日拖欠的租金185035元，滞纳金35896.79元，电费2031元，水费2312元；4、被告熊春英承担自2016年5月18日起至实际履行解除之日止按每月57007元计算的租金，及按每日按2‰计算的滞纳金；5、案件诉讼费用由被告负担。
被告熊春英辩称，原告金兴祥诉求缺乏事实和法律依据。2015年11月17日，租赁合同到期后，双方转为不定期租赁关系，被告仍按每月57007元交纳租金至2016年3月。2016年3月13日，被告向原告提出解除房屋租赁合同。此后的房屋租金损失与被告无关，而且，金兴祥在2016年4月10日强行锁上店铺大门至今。原告并未提供被告在2016年2月17日前欠14014元租金证据，以及在合理期限通知被告解除租赁关系证据。故请求法院驳回原告金兴祥诉请。
本院听取原告金兴祥陈述和被告熊春英辩解，归纳案件争执的焦点是：被告熊春英是否拖欠原告金兴祥租金；原告金兴祥与被告熊春英租赁关系是否解除，被告熊春英是否按法律规定返还租赁房屋。
原告金兴祥为证明其主张，向法院提供了：
1、金兴祥身份证，证明原告主体身份。
2、浙江路大江新城二期G栋17号店面景房权证私字第××号房屋所有权证和景土商品房国用（2013）第1163号土地使用权证各一份，浙江路大江新城二期G栋18号店面景房权证私字第××号房屋所有权证和景土商品房国用（2013）第1161号土地使用权证各一份，浙江路大江�城二期G栋203号写字楼景房权证私字第××号房屋所有权证和景土商品房国用（2013）第1162号土地使用权证各一份，证明租赁房屋所有权人系金兴祥。
3、房屋租赁合同一份，证明原、被告存在租赁关系。
4、被告熊春英在2015年6月28日出具的承诺书一份，证明被告拖欠房屋租金。
5、水费、电费发票各一张，证明原告代熊春英垫付水费2312元、电费2031元。
被告熊春英对其辩解，向法院提供了：
1、熊春英身份证，证明被告主体资格。
2、2012年3月21日和4月21日转让协议各一份，证明熊春英花费686000元收购景德镇市广场南路118号“水木年华”98%股份。
3、房屋租赁合同一份、押金收条一张，证明原、被告租赁合同期限，被告交纳押金100000元。
4、装修及添置物品费用单据四份，证明被告花费282190元装修承租的店铺及添置物品。
5、熊春英的电信账户明细、借记卡账户历史明细清单、网上银行电子回单共十八张，证明被告支付租金至2016年3月份。
6、手机短信截屏，证明被告发信息给金兴祥要求解除租赁关系并协商善后事宜。
7、电力公司记录的停止供电信息图片、景足宫休闲会所招租照片，证明金兴祥在2016年5月3日强行切断租赁房屋的供电，并打广告出租诉争的房屋。
本案公开开庭审理中�当事人质证发表意见后，本院经审核，对原告金兴祥和被告熊春英的身份信息，浙江路大江新城二期G栋17号店铺、18号店铺、203号写字楼的房屋所有权证和土地使用权证，房屋租赁合同和押金收条，熊春英出具的承诺书，熊春英的电信账户明细、借记卡账户历史明细清单、网上银行电子回单，水费、电费发票，电力公司记录的停止供电信息图片、景足宫休闲会所招租照片的的真实性、与案件待证事实关联性、合法性予以确认。查明：位于景德镇市广场南路118号的浙江路大江新城二期G栋17号、18号店铺、203号写字楼系金兴祥所有。2012年5月28日，金兴祥与被告熊春英经协商签订房屋租赁合同一份。约定：乙方（熊春英）承租甲方（金兴祥）所有的景德镇市浙江路大江房产G栋117、118号店铺，面积265.58平方米；二楼H轴至U轴房产，1784.02平方米，用于经营桑拿。租赁期限，三年半，自2012年5月18日至2015年11月17日止。租金，一楼每月每平方米40元，为10623元；二楼每月每平方米26元，为46384元，合计为57007元。租金按季度支付，须在每租赁季度第一个月的前十天内支付该季度租金。合同签字生效后，乙方向甲方支付押金10万元。押金可抵扣本合同最后季度的部分租金。乙方保证每季度的第一个月前十天交纳当季度租金，每拖延一天承担千分之二滞纳金，超过30天的，甲方有权解除合同。因此解除合同，乙方资产在扣除租金及滞纳金后的剩余部分可带走，同时甲方没收乙方全部押金。合同期内，乙方出现经营性原因需要转租时，在不损害甲方利益的前提下（即本合同有效期和本合同相关利益、权利、内容不变），征得甲方同意，双方共同做好转租合同的移交，但房租按市场行情重新商定。合同期满后，乙方带走经营性硬件可动产设施，清理干�装饰、杂物。不得损坏房屋结构，将租赁房产原样返还甲方，同时交清相关税费。合同期满前三个月，双方确定续租事宜，同等条件下乙方优先承租。租赁期满后，本合同即终止。以及其他双方约定的权利义务。租赁合同签订当日，熊春英即向金兴祥交纳租赁房屋押金10万元。金兴祥按约将浙江路大江新城二期G栋17号、18号店铺、203号写字楼交给熊春英承租经营桑拿。合同履行初期，被告熊春英能按协议约定在每租赁季度第一个月的中旬支付当季度租金171021元。2014年5月，被告熊春英开始按月向原告金兴祥支付当月租金57007元，至2015年3月17日。2015年4月、5月，熊春英未能支付两个月租金计114014元，与金兴祥协商以押金抵付100000元。2015年6月28日，熊春英出具承诺书一份给金兴祥，言明：“因我经营原因，余下三个月(包含当月6月份，以及押金100000元已经抵�了租金，实际还应交租金的租赁期为六个月)租赁期的房租，在每月2号前支付当月房租57007元，先付后用，如不付房租，房东金兴祥有权提前收回房屋，自行出租，双方自行解除合同”。同日，熊春英支付上月拖欠的房租14014元，交纳当月部分房租42993元，合计57007元。此后，熊春英按前述交房租方式在每月中旬支付房租57007元。2015年11月17日，房屋租赁合同到期，熊春英结欠房屋租金14014元；双方未继续签订租赁合同，熊春英继续使用租赁的房屋，仍按每月57007元支付租金，交到2016年3月17日时止。2016年4月10日，金兴祥因熊春英未经其同意私自将承租的一楼部分店铺转租他人经营山羊馆涮涮窝，且未结清拖欠的租金14014元及交纳当月租金，锁上该山羊馆涮涮窝大门不许被告转租。2016年5月3日，金兴祥到供电公司申请停止出租房屋的电力供应。2016年5月17日，�兴祥垫付熊春英拖欠的电费2240.44元；2016年5月30日，金兴祥垫付水费2210元。期间，原告金兴祥向被告熊春英要求支付房屋租金，被告熊春英以投入过多为由要求允许其部分转租。双方协商无果，原告金兴祥诉至法院。
本院认为：原告金兴祥与被告熊春英平等民事主体之间协商签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，应确认有效。双方当事人均应按租赁合同约定全面履行各自义务。金兴祥按约将店铺和写字楼交给熊春英租赁经营，履行了合同义务，收取租金、租赁期满收回租赁物的权益受法律保护。熊春英承租原告商铺，应按合同约定缴纳租金和相关的费、税，并在租赁期届满时返还租赁房屋给金兴祥。2015年11月18日，合同约定的租赁期届满，承租人熊春英继续使用租赁房屋并按月支付租金，出租人金兴祥予以接受，根据双方的行为可推定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告任何一方可随时提出解除合同。2016年2月18日至3月17日，被告熊春英仅缴纳当月房屋租金42993元，余欠该月租金14014元未交。原告金兴祥在合理宽限的支付期过后，于2016年4月10日不允许熊春英私自转租的次承租人使用租赁的房屋，不违反法律规定。原告金兴祥据被告熊春英未按时足额支付租金及私自转租，主张解除与被告熊春英签订的房屋租赁合同，符合法律规定和双方的约定，被告熊春英亦辩解双方已解除租赁合同，本院予以支持。原告主张被告熊春英恢复租赁房屋原状，并返还。因被告熊春英经原告金兴祥同意对租赁房屋进行了装饰装修，按双方的合同约定及法律规定，租赁期间届满时，被告熊春英可带走经营性硬件动产设施，熊春英如拆除未形成附合的装饰装修�成租赁房屋损坏的应予赔偿，金兴祥对已形成附合的装饰装修费用可不予补偿。现双方租赁关系解除，本院支持原告提出的熊春英按使用后的状态返还租赁房屋。原告金兴祥要求被告熊春英支付至2016年5月17日拖欠的租金及滞纳金，水电费。因金兴祥于2016年4月10日，锁上熊春英转租的山羊馆涮涮窝大门，熊春英已不能经营使用一楼该部分店铺。2016年5月3日，金兴祥到供电公司申请停止出租房屋的电力供应，熊春英租赁的房屋全不能正常使用经营。期间，本院核定租赁房屋能正常使用的2016年3月18日至4月10日，熊春英应按每月57007元支付该期间租金41805.13元（57007元÷30日×22日，每月按30日计）；2016年4月11日至5月3日，熊春英应支付租金37909.96元[（一楼10623元÷30日÷2+二楼46384元÷30日）×22日]。2016年5月3日金兴祥�电后，被告熊春英不清理租赁房屋，并同原告办理租赁房屋返还交接手续，搬走其财产，仍占用租赁房屋，放任损失的扩大。鉴于纠纷引起因被告熊春英违约，本院确定熊春英按每月38004.67元（57007元÷3×2）支付租金。至于逾期付款违约金，原、被告约定按日千分之二计算，高于所造成的损失，考虑到被告是先付租金后使用，本院按逾期付款总额的30%予以调整。金兴祥要求熊春英结清垫付的水电费，其主张的电费金额少于实际垫付电费，按2031元确定；水费按实际金额2210元计算。被告熊春英辩解，其在2016年3月13日已向原告金兴祥提出解除合同，此后的租金损失与其无关。经审查，熊春英所提的要求解除合同事实，与其该时间段未经原告同意私自将承租的一楼部分店铺转租他人经营山羊馆涮涮窝的事实不符，且未提供已办理将承租的房屋返还原告的�据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、准许原告金兴祥与被告熊春英解除位于景德镇市广场南路118号的浙江路大江新城二期G栋17号、18号店铺、203号写字楼租赁关系；
二、被告熊春英在判决生效后七日内将所租赁的房屋按使用后的状态返还给原告金兴祥。
三、被告熊春英在判决生效后七日内向原告金兴祥支付房屋租金93729.09元（14014元+41805.13元+37909.96元），承担逾期付款违约金28118.73元，并返还垫付的电费2031元、水费2210元。
四、被告熊春英向原告金兴祥支付自2016年5月4日起至判决生效之日前已返还租赁房屋时止（按每月38004.67元计算），及逾期付款违约金（按发生总额的30%计算）。
五、被告熊春英如未在本判决确定履行期限返还租赁房屋，则自判决生效之日起至实际履行返还租赁房屋时止，按每月57007元向原告金兴祥支付房屋的占有使用费。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4679元，由被告熊春英承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 伍建平
人民陪审员 付有松
人民陪审员 程园发
二〇一六年八月十二日
书 记 员 徐 娜