浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3624号
上诉人（原审原告）：潘晨燕，女，1979年11月21日出生，汉族，住杭州市下城区，
委托诉讼代理人：龙永生，浙江泽汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州华策实业有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心裙房三层C001室。
法定代表人：何亮。
委托诉讼代理人：陈少飞，系该公司工作人员。
上诉人潘晨燕因与被上诉人杭州华策实业有限公司（以下简称华策公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年8月6日，华策公司（出租方、甲方）与潘晨燕（承租方、乙方）签订了《西城时代中心物业长期租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），合同约定：合同项下物业位于恒策？西城时代中心3幢1821室，乙方在对该物业的土地使用权、物业建设情况充分了解后，与甲方签订本租赁合同，承租该物业范围内的物业。该物业暂测建筑面积为51.92平方米，其中套内建筑面积41.19平方米。如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异（以具有房产测绘资质机构的实测面积为准），则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金（结算租金依据以本合同第四条4.1款约定为准），租金差额部分双方在物业交付之日一次性结清，多还少补。甲乙双方约定该物业第一阶段租期为20年，自2011年6月30日起至2031年6月29日止。合同租金总额为352693元，甲方同意乙方按本合同约定的暂测面积以贷款付款的方式支付租金。潘晨燕分别于2009年7月30日和8月6日向华策公司共缴纳了款项182693元。2011年11月3日，华策公司（甲方）与潘晨燕（乙方）签订了《物业长期租赁合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：根据甲乙双方于2009年9月6日签订的《租赁合同书》，乙方承租的3幢1单元1821室物业，现甲方承诺合同履行至第三阶段（2056年12月31日）承租期届满后，乙方所承租的甲方该物业，乙方享有承租期届满后无期限无偿使用权和处置权，甲方不得以甲方故意违反《租赁合同书》和本补充协议条款的规定，擅自向乙方收回该房屋永久使用权和处置权。《补充协议》签订后，华策公司向潘晨燕交付了案涉房屋。2014年8月28日，因办理案涉3幢1821室房屋的出租事宜，杭州市拱墅区住房和城市建设局颁发了杭拱房租证（2014）第2639号房屋租赁备案证，该备案证上载明：房屋坐落拱墅区；房屋结构钢砼；建筑面积50.88平方米等相关信息。
潘晨燕诉至原审法院，请求：1.华策公司返还面积之差的租金7065元，赔偿损失2949元（按同期平均银行贷款利率6%,自2009年8月6日计算至2016年7月20日）；2.华策公司返还潘晨燕扣除室内空调占地一平方米租金6793元，赔偿损失2836元（按同期平均银行贷款利率6%，自2009年8月6日计算至2016年7月20日）；3.华策公司开具正式发票给潘晨燕；4.华策公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：潘晨燕、华策公司之间签订的《租赁合同书》及《补充协议》为双方真实意思表示，双方均应按约履行义务。关于潘晨燕主张华策公司退还面积差价款的诉请，原审法院认为案涉房屋因办理出租备案事宜而获取的房屋租赁备案证上虽记载建筑面积为50.88平方米，与《租赁合同书》中约定的预测面积51.92平方米存在差异，但根据《租赁合同书》第一条1.3之约定，如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金，该前提应为以具有房产测绘资质机构出具的实测面积为准，显然杭州市拱墅区住房和城市建设局并不属于此类机构，故其出具的房屋租赁备案证上载明的建筑面积尚不足以证明案涉房屋的实测面积与预测面积存在潘晨燕主张的差距。潘晨燕可待案涉房屋具备实测面积条件成就后，另行主张相关权利。潘晨燕主张因空调占地一平方米故要求返还该面积租金的诉请无合同和法律依据，亦不予支持。另关于潘晨燕要求华策公司就本案已缴纳款项开具相应发票的诉请，庭审中华策公司也同意按照潘晨燕原交款金额开具发票，且根据《税收征收管理法》以及《发票管理办法》之规定，发票是购销合同、提供或者接受服务以及从事其它经营活动中开具、收取的收付款凭证。未按照规定开具发票的，是属于违反发票管理法规的行为。对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方可向税务部门投诉，由税务部门依照相关税收法律法规处理。故潘晨燕的该项诉请不属于本案的审理范围，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年3月6日判决：驳回潘晨燕的诉讼请求。案件受理费减半收取146元，由潘晨燕负担。
宣判后，潘晨燕不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.经过原审法院质证、认证并采信的由潘晨燕与华策公司签订的租房合同第一条“如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金。”就是说，合同明确约定实测建筑面积的时间最迟是交付时。因此，华策公司构成违约。2.华策公司交付房屋已经七年，有足够的时间进行实测建筑面积，但华策公司没有在足够合理的时间完成合同约定的实测工作，懈怠履行合同义务，应该承担违约责任。3.华策公司声称，对房屋面积进行实测需要在申领房屋产权证时才可以，因为至今案涉房屋无法办理正式的房产证等手续，故现在无法对案涉房屋进行实测。潘晨燕认为，该责任应该由华策公司承担。华策公司作为房产销售方，完全应该清楚房屋是否能够办理房产证。如果当时华策公司知道房屋能够办理房产证，那么七年以来没有依照合同的约定进行实测建筑面积，显然构成违约。如果当时华策公司知道房屋不能够办理房产证，则华策公司的行为构成欺诈，因为华策公司在销售时没有告知潘晨燕不能办理房产证，亦没有在合同中约定整个楼房不能办理房产证。4.办理房产证与实测建筑面积是两码事，没有法律规定实测建筑面积必须以办理房产证为前提。即便如华策公司所说不能办理房产证，至少能够实测房屋面积，否则就违反合同约定。原审法院采信华策公司单方面说辞，证据不足。5.如果涉案房屋十年办不出房产证，华策公司十年可以不实测面积。如果永远办不出房产证，就永远可以不实测面积？原审法院称潘晨燕可待涉案房屋具备实测条件且相应面积差实际确定后，另行向华策公司主张权利。但原审法院没有判令华策公司在多长时间内完成房屋面积实测，也没有说明什么是实测条件，岂不是用判决帮助华策公司逃避实测的合同义务？6.华策公司没有合同依据，也没有在销售房屋时告知潘晨燕空调机位占据室内实际面积。待房屋交付后，潘晨燕才知道原本应该放置在室外的空调机放置在室内，占据室内至少二平方米。而且，房屋结构是原始的。也就是说，华策公司在建造房屋时就建好该结构，现在无法拆除。否则，不仅安全有隐患，而且也没有放置空调机的位置。原审法院没有实地勘察，仅凭华策公司单方面说辞，即予以认定，明显与本案事实不符。二、原审法院适用法律错误。1.没有任何法律规定，实测建筑面积必须以办理房屋产权证为前提，潘晨燕与华策公司之间的合同也无此约定。相反，根据租赁合同约定，华策公司实测建筑面积与办理房产证是各自独立的。原审法院采信华策公司的狡辩，显属适用法律不当。2.鉴于华策公司长达数年懈怠履行双方合同约定的实测建筑面积的义务，潘晨燕请杭州市拱墅区住房和城市建设局对房屋实测建筑面积。该机构作为有公信力且主管房地产的机关，出具的实测面积书面证据当然具有证明力，除非华策公司举出相反的证据推翻该证据，否则应当采纳该证据。原审法院既不采纳主管机关的证据、也不委托相关机构对房屋进行实测，更不责令华策公司履行合同义务，明显不符合实体法和程序法。3.租赁合同明确规定“如交付时实测筑面积与前述预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金。”“租金差额部分双方在物业交付之日一次性结算，多退少补。”原审法院认定租赁合同有效，那么潘晨燕与华策公司都要严格按照合同办理。据此，华策公司实测建筑面积完成的时间应该为“交付时”。如今，华策公司交付案涉房屋已经七年，华策公司却未实测建筑面积，显然构成违约。原审法院不认定华策公司违约，适用法律错误。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重新审判或者在查明案件事实后改判；2.上诉费由华策公司承担。
针对潘晨燕的上诉，华策公司答辩称：合同中约定的是实测绘报告为结算依据，并非备案证或预测绘报告。故双方合作基础是长期租赁合同，而非备案证或预测绘报告。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，潘晨燕、华策公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：关于潘晨燕要求返还面积差额的租金及赔偿损失的请求。潘晨燕认为合同约定暂测建筑面积与房屋租赁备案证所载明的面积存在差异，故提出该项请求。华策公司则认为，租赁备案证所载明的面积并不是实测面积，现潘晨燕所主张的面积差异不能成立。本院经审查后认为，关于面积差异的处理合同中有明确约定，如交付时实测建筑面积与合同约定预测建筑面积存在差异（以具有房产测绘资质机构的实测面积为准），则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金，多还少补。由此可见，双方约定的面积差异系指具有房产测绘资质的机构所测的实测面积与合同约定的预测建筑面积之间可能存在的差异。而本案中，双方当事人均认可涉案房屋尚未由具有房产测绘资质的机构进行实测面积。潘晨燕以租赁备案证所载明的面积与合同约定暂测建筑面积之间存在差异主张相关权利，有违合同约定，无法得到支持。因此，原审法院驳回潘晨燕在本案中要求返还面积差额的租金及赔偿损失的请求，并无不当。同理，在合同约定的实测建筑面积尚未确定的情况下，潘晨燕要求返还空调占地面积所对应的租金及赔偿损失的请求，亦难以得到支持。关于潘晨燕要求华策公司开具发票的请求。本案中，潘晨燕与华策公司均确认双方之间并未有关于华策公司向潘晨燕开具发票的合同约定。也即，发票的开具并非本案纠纷的合同义务。故原审法院在本案中驳回潘晨燕要求华策公司开具发票的请求，也无不当。关于潘晨燕要求向华策公司调取预测绘报告以及向相关机构调查涉案房屋是否可进行面积实测的申请，本院经审查后认为，上述申请事项均属于当事人举证范围，故不予准许。综上，潘晨燕的上诉请求，依据不足，不应予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费292元，由潘晨燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十一月九日
书 记 员 曹姝隽