福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终5756号
上诉人（原审被告）：邱苏珍，女，1972年11月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委�诉讼代理人：卢金妹，福建沃泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州鼎力物业管理有限公司，住所地：福建省长乐市航城街道朝阳北路万业锦江城12#楼一层。
法定代表人：陈志峰，总经理。
委托诉讼代理人：王春，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘增明，福建智君律师事务所律师。
上诉人邱苏珍因与被上诉人福州鼎力物业管理有限公司（下称“鼎力物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱苏珍及�委托诉讼代理人卢金妹、被上诉人鼎力物业及其委托诉讼代理人王春、刘增明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱苏珍上诉请求：1．依法撤销福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初1258号民事判决；2.改判确认邱苏珍以三级物业收费标准1.0元/平方米向鼎力物业缴纳2015年6月8日至2017年6月7日的物业管理服务费计3437.76元(143.24*1*24=3437.76元)，电梯年检费600元，电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费928元。事实与理由：福建省长乐市人民法院（2017）闽0182民初1258号民事判决认定事实不清，适用法律错误。一、鼎力物业未在2年诉讼时效内向邱苏珍追索物业管理服务费，已经丧失胜诉权。鼎力物业本应在2016年6月7日之前向邱苏珍追索2014年6月8日至2015年6月7日的物业管理服务费，但在双手产生纠纷并多次沟通无果后，邱苏珍在此期间从未收到物业催讨该期间的物业管理服务费的相关材料。鉴于鼎力物业的服务未尽职责，且未对物业预收费用、公摊费用进行公示，邱苏珍仅愿意支付诉讼时效范围内的物业管理服务费，即2015年6月8日之后的物业管理服务费。二、邱苏珍从未表示过对鼎力物业诉求的物业管理服务费用金额无异议。邱苏珍一直强调鼎力物业按一级物业管理向业主收费不合理，鼎力物业并没有做到一级物业服务标准，因此鼎力物业应当承担减少价款或者报酬这一违约责任，即按三级物业服务收费标准（1.0元/平方米）向业主收取物业管理服务费。三、鼎力物业在提供物业服务过程中存在诸多问题：如强制指定防盗网制作安装企业；未及时制止小区违建，并为违建业主提供方便；未严格执行小区准入制度，致使小区发生多起失窃事件；滥用职权，以断水断电方式向业主催收物业服务费；私自处分小区公共设施，将小区泳池等公共设施对外出租，并非法占有出租收益；滥用管理权限，非法阻止未购买车位的小区业主驾车进入小区；小区的地下停车场出入口在设计时有三个大门，但在鼎力物业的管理下，小区的所有业主仅能通过一个大门出入小区，且未人车分流；小区公共设施维护不力，致使小区景观及设施破坏严重；对小区的多项预收费用、水电公摊费用未列明详细清单并公示；未向业主出具物业管理服务费的正规发票。如此种种，说明鼎力物业没有履行合同的主要义务，已经构成合同主要义务的违约。因此，鼎力物业无权要求邱苏珍支付逾期支付物业管理服务费的违约金。邱苏珍愿意在鼎力物业整改后达到一级物业服务的标准后支付服务费用。
鼎力物业辩称，一、本案中，邱苏珍在一审期间未提出诉讼时效抗辩，现在在二审期间才提出，况且也没有提供新的证据能够证明本案已过诉讼时效期间的情形。邱苏珍拖欠鼎力物业自2014年6月份至2017年6月份期间的物业管理服务费，鼎力物业通过多种形式、多次向邱苏珍催缴物业管理服务费，但是邱苏珍就是置之不理。鼎力物业的相关证据足以证明本案并未超过诉讼时效，且《民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。在本案中，答辩人向邱苏珍主张自2014年6月份至2017年6月份期间的物业管理服务费，并未超过诉讼时效。二、邱苏珍在一审中明确表示过对鼎力物业诉求的物业管理服务费用金额无异议，还表示合同约定的违约金高于鼎力物业的损失，应当按照银行同期利率计算违约金。三、鼎力物业入驻万业锦江城小区后，2017年10月万业锦江城小区被长乐市住建局、长乐市园林局等政府部门推荐参加“福州市最美小区”评选，以上事实证明鼎力物业所提供的物业服务得到了小区绝大部分业主的认可，也得到了长乐住建局、长乐仁辉社区等相关部门的认可。万业锦江城小区现三年物业收费率达到96%；两年物业收费率95.4%。由此可见，绝大部分业主对鼎力物业的服务是满意的。四、邱苏珍的不履行缴付物业费义务行为不但损害了其他小区业主的合法权益，也给鼎力物业的物业服务造成了巨大的负面影响，其行为不应得到法律的支持。
邱苏珍向一审法院起诉请求：邱苏珍向鼎力公司支付各项费用13639元[物业管理服务费7734元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费928元、滞纳金3711元（按月利率2%计算，其中，以2578元为基数从2014年7月6日计至2015年7月5日为618元，以5156元为基数从2015年7月6日计至2016年7月5日为1237元，以7734元为基数从2016年7月6日暂计至2017年7月5日为1856元，之后继续计算至邱苏珍还清全部物业管理服务费止）]；2.本案诉讼费用由邱苏珍承担。
一审法院查明：邱苏珍系长乐市万业锦江城15#楼304单元业主，该单元物业面积143.24平方米。自2013年6月起，鼎力公司对长乐市万业锦江城实行物业管理。2013年6月20日，邱苏珍（甲方）与鼎力公司（乙方）签署《前期物业服务合同（住宅）》，约定：物业管理服务质量标准依照《长乐市普通住宅物业服务等级一级标准》；相关物业服务费用从业主交房之日起算（以开发商发出的接楼通知单上注明的接楼时间为准），业主或物业使用人应在每年第一个月的1日至15日一次性缴纳，其中，住宅房的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取（首年物业费优惠为1.1元，不含�摊水电费用），公共水电分摊费每月按实分摊，电梯年检费每年200元（预收，根据技术监督局的收费情况按实收），电梯维保费每年150元，生活垃圾处理费每月6元。同日，双方签订《业主管理规约》，约定：业主不按规定缴交管理服务费、公共能耗及代收代付费用的，自违约之日起，物业服务企业可收取每日千分之三的违约金。
上述合同签订后，邱苏珍支付了第一年（2013年6月18日至2014年6月17日）的物业服务费用，鼎力公司亦履行了合同约定的主要义务。后因鼎力公司未严格履行《前期物业服务合同（住宅）》约定的物业管理服务质量标准，未尽全力阻止小区内的违法建设,对前后装修的业主要求不一致，双方发生争议，邱苏珍未按约支付物业服务费用，至今尚欠2014年6月18日至2017年6月17日间的物业服务费用9928元（物业管理服务�7734元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费928元）未付。
一审法院认为，双方当事人签订的案涉《前期物业服务合同（住宅）》、《业主管理规约》，系适格主体各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。鼎力公司作为物业服务公司，已履行了合同约定的主要义务，邱苏珍作为业主，应当支付物业服务费用9928元。案涉合同约定业主未按约支付物业管理服务费应当按日千分之三的标准支付违约金，鼎力公司变更要求邱苏珍按月利率2%支付违约金，考虑到鼎力公司未按约定的标准提供物业管理服务，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按照公平原则和诚实信用原则予以衡量，对鼎力公司诉求的违约金，一审法院酌定按年利率6%的标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、邱苏珍于本判决生效之日起十日内偿还福州鼎力物业管理有限公司物业管理服务费7734元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费928元及违约金（计至2017年7月5日为927.8元，自2017年7月6日起至付清物业管理服务费之日止，以7734元为基数，按年利率6%续计）。二、驳回福州鼎力物业管理有限公司�其他诉讼请求。
当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审中，邱苏珍向本院提交了一份新证据，即十张照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据，本院认为：该十张照片不能证明鼎力物业构成合同主要义务的违约，本院不予采纳。双方对一审查明的事实均无异议。根据现有有效证据及庭审陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案的诉讼时效问题，邱苏珍在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出，且并未提供新证据能够证明本案已过诉讼时效期间的情形。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，邱苏珍关于本案已经超过诉讼时效的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于鼎力物业是否履行合同主要义务问题，邱苏珍提供的证据不能证明鼎力物业没有履行双方签订的物业服务合同的主要义务，而鼎力物业提供的证据可以证明其提供的物业服务得到了小区绝大部分业主以及相关部门的认可。因此，鼎力物业已经履行了合同约定的主要义务，邱苏珍应当依约支付鼎力物业的物业管理服务费以及相应的违约金。一审法院考虑到鼎力物业存在未按约定标准提供物业管理服务的情形，按照公平原则和诚信原则衡量后酌定按年利率6%作为计算其诉请的违约金标准，至臻合理。
综上所述，上诉人邱苏珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费141元，由上诉人邱苏珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫榕霞
审 判 员 林 伟
审 判 员 陈 雯
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 许加庆
书 记 员 叶 珊
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处�：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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