内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终2824号
上诉人(一审原告)郭某，女，1954年12月16日出生，汉族，退休职工，现住赤峰市。
上诉人(一审原告)魏某，男，1953年10月5日出生，汉族，退休职工，现住赤峰市。
二上诉人的委托代理人杜某，内蒙古红城律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)高某，女，1984年5月27日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。
委托代理人王某，内蒙古乐民律师事务所律师。
被上诉人(一审被告)赤峰万利丰房地产开发有限责任公司。住所地赤峰市松山区木兰街中段*号。
法定代表人陈某，总经理。
上诉人郭某、魏某因与被上诉人高某、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭某、魏某上诉请求：撤销一审判决，改判对位于赤峰市××区号房屋继续执行。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据的认定有误适用法律错误。一、被上诉人之间签订的《认购协议书》不符合法律规定，不属于有效的商品房买卖合同，在《中华人民共和国商品房销售管理办法》中规定了13项商品房买卖合同应当具备的内容，而被上诉人之间签订的协议并不具备规定的13项内容。并且在《认购协议书》的第三条付款方式及期限的第2项的最后一句话”在接到甲方办理银行贷款通知的十个工作日内，乙方应交齐办理贷款所需的所有资料，并签署正式的《商品房买卖合同》，”所以《认购协议书》只是二被上诉人之间的要约，并非是承诺，因此《认购协议书》即便不是无效也是效力待定，不能认定为有效。二、即便人民法院认定《认购协议书》有效，那么由于未进行登记，其物权不生效，也未实际交付，该商品房的所有权人还是房地产开发企业，购房者对该商品房不能行使任何权利。三、因未登记也未实际交付，因此《认购协议书》对于被上诉人之间来说仅仅是一种债权关系，并不能认定为物权关系。一审法院以物权期待权判决驳回上诉人的诉讼请求错误，物权期待权并非是法定的优先权，只是债权。对于上诉人保全了该商品房，何尝不是一种物权的期待权。四、根据《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，一审法院在未查明案件事实的情况下便驳回上诉办的诉讼请求错误。另外根据《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，上诉人有权要求人民法院针对未交付的剩余购房款进行执行。因此，即便人民法院支持了被上诉人的请求，从保护各方当事人合法权益的方面看，也应当认定由被上诉人高某将未交付的剩余购房款交付至上诉人或人民法院。
被上诉人高某辩称，高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的商品房认购协议书是在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，高某支付了50%以上的购房款，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了该商品房的预售许可。一审判决认定事实及适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉。
被上诉人赤峰万利丰房地产开发有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人有销售该房屋的资格。答辩人与被上诉人在上诉人查封之前签订了商品房认购协议书，该协议书是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。二、认购协议书也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该协议应认定为商品房买卖合同。三、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，答辩人与被上诉人签订合法有效的合同并交付了房款的情况下，对合同标的物的查封，侵犯了物权期待权。请求驳回上诉人的诉讼请求。
郭某、魏某向一审法院起诉请求：对位于赤峰市××区号地3-2-2-120号（即3-2-2-1201）房屋继续执行。
一审法院认定事实：2014年8月20日，高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了认购协议书，约定高某以每平方米5100元的价格购买赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于赤峰市××区的F-08-01号地3-2-2-120号（即3-2-2-1201）房屋，该房屋建筑面积为131.8平方米，房屋总价款为672180元，签订协议当日支付310000元，其余部分通过办理银行贷款支付。合同签订后，高某按约定支付了房屋价款472180元，赤峰万利丰房地产开发有限责任公司向高某出具了收到购买该号房屋价款的收据3枚。
2015年3月30日,郭某、魏某向该院申请诉前财产保全,要求查封赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于赤峰市××区的F-08-01号地3-2-2-120号（即3-2-2-1201）房屋。该院于2015年3月31日作出(2015)松民保字第128号民事裁定书,裁定将赤峰万利丰房地产开发有限责任公司开发承建的位于赤峰市××区上述房屋予以查封。
2015年4月9日，郭某、魏某向该院提起诉讼，请求判令赤峰万利丰房地产开发有限责任公司偿还郭某、魏某借款本息。该院于2015年5月12日作出（2015）松民初字第2778号民事调解书，约定赤峰万利丰房地产开发有限责任公司于2015年9月1日前给付郭某、魏某借款本金及利息。赤峰万利丰房地产开发有限责任公司未按调解书约定履行给付义务。郭某、魏某向本院申请执行。本案在执行过程中，高某以其已支付了部分房款并与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了房屋认购协议书为由向该院提出执行异议。该院于2017年2月20日作出(2015)松法执异字第10号执行裁定书,裁定中止对F-08-01号地3-2-2-120号（即3-2-2-1201）号房屋的执行。
另查明，2014年12月18日赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了涉案房屋的商品房预销售许可证。
一审法院认为，高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的商品房认购协议书中，对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价、总价款、交款期限、房屋交付期限、违约责任等都作了明确约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，该认购书应认定为商品房买卖合同。高某作为房屋的买受人与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同（即认购协议），按约定交纳了50%以上的房款，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，签约后赤峰万利丰房地产开发有限责任公司取得了该房屋商品房的预销售许可，故高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（即认购协议）合法有效。高某在郭某、魏某申请查封前已与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已按约定交付了房款，高某作为消费者的物权期待权应受到保护。综上，高某对郭某、魏某申请执行赤峰市松山区松北新城御景华庭小区F-08-01号地3-2-2-120号（即3-2-2-1201）号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。郭某、魏某诉称的高某、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的答辩主张，因未举出证据，该院不予支持。判决：驳回郭某、魏某的诉讼请求。
二审中当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定一审判决认定的事实。
本院认为，一审法院认为依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，该认购书应认定为商品房买卖合同，高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同（即认购协议）合法有效，高某在郭某、魏某申请查封前已与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并已按约定交付了房款，高某作为消费者的物权期待权应受到保护，高某对郭某、魏某申请执行赤峰市松山区松北新城御景华庭小区F-08-01号地3-2-2-120号（即3-2-2-1201）号房屋享有足以排除强制执行的民事权益及郭某、魏某诉称的高某、赤峰万利丰房地产开发有限责任公司恶意串通，通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的答辩主张，因未举出证据，不予支持郭某、魏某的主张正确。
郭某、魏某提出高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司之间签订的《认购协议书》不符合法律规定，不属于有效的商品房买卖合同，不能认定为有效，高某对该商品房不能行使任何权利，《认购协议书》对于高某与赤峰万利丰房地产开发有限责任公司之间来说仅仅是一种债权关系，一审法院在未查明案件事实的情况下便驳回上诉人的诉讼请求错误的主张，本院不予采纳。郭某、魏某提出根据《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，有权要求人民法院针对未交付的剩余购房款进行执行，可向执行法院提出申请。
综上所述，郭某、魏某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郭某、魏某负担；邮寄送达费60元，由郭某、魏某负担20元，高某和赤峰万利丰房地产开发有限责任公司各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长孟和
审判员莲荣
审判员苏力德
二○一七年九月二日
书记员苏日娜