杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第1297号
原告杭州享嘉不动产经纪有限公司。
法定代表人谢瑞奋。
委托代理人李文莉。
被告刘丽冬。
被告赵有德。
被告施静洁。
三被告委托代理人李俊凤。
原告杭州享嘉不动产经纪有限公司为与被告刘丽冬、赵有德、施静洁房屋租赁合同纠纷一案，于2010年8月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李文莉、三被告委托代理人李俊凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州享嘉不动产经纪有限公司诉称，座落于杭州市朝晖路131号的房屋为三被告共同共有。2010年7月17日，被告刘丽冬与原告签订《房屋租赁合同》，约定将座落于朝晖路131号的房屋出租给原告，房屋建筑面积为164.7平方米，租赁期限从2010年8月1日起至2020年7月31日止，第一年年租金为240000元。该《房屋租赁合同》落款处并无被告赵有德、施静洁的签字，被告刘丽冬也并未提供赵有德、施静洁的授权手续。2010年7月31日，原告收到浙江金道律师事务所李俊凤律师发出的律师函，律师函中称李俊凤律师是受三被告委托发出函件，并且称被告刘丽冬受�告赵有德、被告施静洁委托于2010年7月17日与原告签订《房屋租赁合同》。原告收到律师函当日，即向被告刘丽冬的银行账号内打入了240000元，并将房屋租金已经支付的事实通过电话告知了被告刘丽冬和李俊凤律师，被告刘丽冬表示可以交房，但其后，朝晖路131号的房屋仍被服装店、开锁铺所使用。2010年8月4日，原告委托律师向三被告发出律师函，要求三被告腾空朝晖路131号的房屋，履行交房义务。但时至今日，三被告仍未将《房屋租赁合同》约定的房屋交付原告，服装店、开锁铺并未搬离朝晖路131号房屋，上述店铺仍然处于正常经营状态。三被告作为房屋出租人，有义务在房屋租赁合同约定的时间，将符合合同约定的租赁房屋交付原告。三被告的违约行为导致原告至今无法使用租赁房屋，严重侵害了原告的合法权益，根据法律规定，原告有权解除房屋租赁合同，�要求三被告承担违约责任，为了维护原告的合法权益，恳请法院判如所请。诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2010年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告归还原告房屋租金240000元，并支付原告违约金150000元；3、请求判令被告向原告支付保全公证费用1552元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明：1、被告刘丽冬与原告于2010年7月17日签订房屋租赁合同，约定将座落于朝晖路131号、建筑面积为164.7平方米的房屋出租给原告，以及租期、租金、违约责任的相关约定；2、房屋租赁合同的落款处并无被告赵有德和施静洁的签字。
2、房屋所有权证存根、分户图，欲证明：1、座落于朝晖路131号的房屋为三被告共同共有；2、该房屋的面积、结构及户型。
3、2010年7月30日的律师函，欲证明律师�中称李俊凤律师是受三被告委托发出函件，并且称被告刘丽冬受被告赵有德、施静洁委托于2010年7月17日与原告签订《房屋租赁合同》，原告据此支付了房租。
4、中国农业银行电子银行交易回单，欲证明原告向被告支付房租240000元的事实。
5、电话录音光盘及文字整理材料，欲证明原告支付房租后，电话通知被告刘丽冬的事实。
6、EMS国内特快专递邮件详情单、EMS投递情况单、向被告发出的律师函，欲证明三被告未履行交付租赁房屋的义务及原告催告三被告交付房屋的事实。
7、公证书，欲证明三被告未将房屋租赁合同约定的房屋交付原告，服装店、开锁铺并未搬离朝晖路131号房屋，上述店铺仍然处于正常经营状态的事实。
8、发票，欲证明原告证据保全所支付的公证费及购货款共计1552元。
9、2010年8月9日的律师函，欲证明三被告自认朝晖路131号仍被开锁店、服装店使用的事实。
被告刘丽冬、赵有德、施静洁辩称，一、刘丽冬是受赵有德、施静洁的委托出租诉争房屋，合同是刘丽冬代签赵有德、施静洁的名字，合同合法有效。二、被告在履行合同过程中，不存在任何违约行为，原告要求解除合同没有事实和法律依据，首先，诉争合同中已经约定租赁物是产权地址为朝晖路131号铺面的一部分，而非全部，这在12条第6项中已经明确体现，因此诉争合同的标的物也是门牌号地址为朝晖路131号的铺面，而开锁铺和服装铺的地址分别为朝晖路131-1，131-2，不是诉争合同的标的物。其次，在2010年8月1日，诉争合同所约定的铺面已经腾空，在原告要求的8月2日交房日，被告刘丽冬也通知了原告收房，但原告以其他借口未实际收房，故依法应认定是原告未履行合同，而交房日应当自2010年8月1日起算。并且，被告认为原告诉请要求法院解除�、被告的租赁合同，没有法律依据，原因在于合同解除权无论是约定解除权还是法定解除权都是当事人的权利，法院在确认之诉中只有确认当事人解除合同的行为是否合法，而没有直接解除当事人合同的权利。三、原告要求被告归还租金240000元以及违约金150000元没有事实依据。因被告并未有任何违约行为，因此本合同应当继续履行，被告无权要求原告归还租金，如果原告要求解除房屋租赁合同，被告将保留依法追究原告违约责任的权利。就违约金而言，诉争合同关于违约金150000元的约定，是指在出租人违反合同约定提前解除合同的前提下，承租人才有权要求出租人支付违约金，而本案的情况无论从被告没有违约行为还是原告所提出的所谓被告没有腾空房屋，均不属于诉争合同中关于违约金150000元的约定条款所涵盖的范围。赵有德、施静洁作为诉争房屋的共有权人，一向委托刘丽冬行使出租权，并签署过授权书给刘丽冬，对刘丽冬的出租行为完全认可。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉请。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同、门牌号码、房屋租赁合同，欲证明合同约定原告知晓铺面已经分割出租的事实，对已经分割部分只享有原承租人不续租时的承租权；朝晖路131-1、131-2系原、被告诉争合同中第12条第6项中所称已经分割出租部分。
2、公证书及光盘，欲证明被告已经应原告的要求在8月2日准备交付房屋，并电话再次通知原告双方办理交接手续，原告推辞不办。
3、委托书，欲证明施静洁、赵有德将诉争房屋的租赁权利委托给刘丽东行使的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的九份证据，被告对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，1、被告认为该合同所约定的租赁物并非是产权地址为朝晖路131号房屋的全部，而是其中一部分，也就是说是已经将产权地址为朝晖路131号划分出来的门牌号为朝晖路131号的店铺，其他131-1，131-2是合同中第12条第6项所指出的已经分割出去的。2、合同已经反映出刘丽冬是全部出租人的授权代表，而且以代理人的名义代赵有德、施静洁签字。对证据2的真实性无异议，证明对象有异议，被告认为产权证上所列朝晖路131号包括了门牌号为131、131-1、131-2三部分，后两部分不是诉争合同的标的物。对证据3、4无异议。对证据5的真实性有异议，该证据的电话录音没有经过公证监督，无法确认通话人、通话号码以及电话号码的归属，也无法确认上述录音是否经过剪辑。对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，该律师函本身不能证明三被告未履行交付房屋的义务。证据7中对公证书本身真实性无异议，但说明一点关于三个铺面门牌号码：锁铺是131-1，服装店是131-2，诉争合同的标的物是131号，服装店和足浴店的门牌号码在使用过程中挪移了，不能直接反映出门牌号码。对证明对象有异议，锁铺和服装店所在的铺面不是诉争合同的标的物。对证据8的真实性无异议，发票的关联性有异议。对证据9的真实性无异议，证明对象有异议，三被告已经明确指出双方的租赁合同标的物是门牌号码为朝晖路131号的事实，不包括门牌号码为131-1，131-2的店铺，因此，三被告未自称过诉争合同标的物被其他店铺占用的事实。本院对证据3、4的效力予以确认，对证据1、2、6、7、8、9的真实性予以确认，结合原告的待证内容，对证据1、2、6、9的合法性及关联性均予以确认。证据5真实性无法核实，对其证据效力不予确认。证据7证明了案涉房屋的现状，与本案�有关联，对其证据效力予以确认。证据8与本案缺乏关联，对其证据效力不予确认。
被告提交的三份证据，原告对证据1与刘丽冬签订的合同真实性无异议，对证明对象有异议，根据租赁合同所载明的内容，已经明确原告要承租的是朝晖路131号的房屋，面积为164.7平方米，如果除掉131-1，131-2的房屋，面积显然并不能达到164.7平方米，事实上朝晖路131号分割成131-1和131-2，并不存在131号的房屋，该租赁合同结合被告的房屋产权证以及房屋的分户图，131号是包括开锁铺和服装店。对门牌号码真实性无异议，对证明对象有异议，根据被告提供的门牌证可以看出房产证上所载明的朝晖路131号在作门牌证时已经被划分为131-1，131-2两个门牌，并不是被告所说的131、131-1、131-2是并列关系。门牌号为131号的门牌证2003年9月2日为发证日期，131-1、131-2的门牌证发证日期为2005年8月29日，从载明的内容来看，原门牌号码为131号，更能说明产权证上的131号在做门牌证时被分割成了131-1，131-2。对房屋租赁合同真实性有异议，刘丽冬签署租赁合同的相对方是谁原告并不清楚，相关人员未出庭作证，故对两份租赁合同不予认可。且该两份合同更能证明被告的违约事实非常明确，合同载明的内容来看面积分别为40平方米和5平方米，如果被告出租给原告的房屋并不包括这两间，面积应该予以扣除，也不应该写164.7平方米。对证据2中2010杭政民字第4796号公证书的真实性无异议，对合法性有异议，公证书中提到公证员来到朝晖路131号，介于克丽提娜和小熊之家之间，从被告提供的照片来看，并不存在131号的房屋，该公证书不客观不公正，陈述的内容也不符合事实。对2010杭政民字第4797号公证书的真实性无异议，对证明对象有异议，在录音中原告已经明确指出被告未按�定将164.7平方米的房屋交付给原告，刘丽冬也未予以否认，事后，经过原告的再三核实，律师也去房管局调取了房屋图纸，更加明确了房产证上的朝晖路1**号是包括开锁铺和服装店的，被告的违约事实是明确的。对证据3的真实性无异议，但说明一点：当原告和刘丽冬签署诉争合同时，刘丽冬并未向原告出示过委托书，也未告知过自己已得到授权的事实，只是承诺赵有德和施静洁会补签，原告是收到被告的律师函才知道赵有德、施静洁委托刘丽冬，并据此支付了租金。本院认为对证据1中原、被告间的房屋租赁合同及门牌证的真实性及与本案的关联性予以确认。被告与其他二人签订的房屋租赁合同，虽然另一合同相对方未出庭，但原、被告在陈述中对于被告另有两间商铺出租给他人经营的事实并无异议，故对该两份房屋租赁合同的效力亦予以确认。证据2的真实性予以确认，两份公证文书可以证明的事实是：1、刘丽冬要求交付房屋，被告法定代表人谢瑞奋提出房屋面积小于合同约定的面积，故未作同意接收的表示；2、照片上介于克丽缇娜美容店与小熊之家童装店之间的是西隆阁足浴店，门牌号为朝晖路131－2，未显示有朝晖路131号的门牌。证据3的证据效力予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
座落于杭州市朝晖路131号的房屋为三被告共同共有，该房屋建筑面积164.7平方米，被告赵有德、施静洁于2010年1月5日将该房屋的出租事宜委托被告刘丽冬全权处理。2010年7月17日，被告刘丽冬与原告签订《房屋租赁合同》，约定将座落于朝晖路131号的房屋出租给原告，房屋建筑面积为164.7平方米，租赁期限从2010年8月1日起至2020年7月31日止，第一年年租金为240000元，应于本合同签订生效之日缴清，在原�缴清费用当日，被告将房屋交付给原告。原告有下列情形之一的，被告有权单方终止租赁合同，收回商铺，且原告需向被告赔偿违约金50000元，被告退还原告剩余租金及商铺租赁保证金50000元：1、不得破坏原始承重结构；2、逾期或拖欠商铺租金超过一个月以上的；3、被告无条件同意原告转租该物业并无需告知被告，其中包括地下室；4、利用承租房屋进行违法活动或存放高危物品的；5、故意损坏承租房屋；6、被告承诺该铺面分割租出部分，原告有除原承租方的第一承租权；7、在原告承租期内无论是原告自主经营或是转租，一周内被告积极配合办理相关手续，否则视为违约。租赁期间，若被告在原告没有违反租赁合同的情况下，提前解除租赁合同，视为被告违约，被告退还剩余租金及商铺租赁保证金，同时需负责赔偿原告违约金150000元。该《房屋租赁合同》落款处�丽冬代被告赵有德、被告施静洁进行签字。2010年7月30日，三被告通过浙江金道律师事务所李俊凤律师向原告发出律师函，称受三被告委托发出函件，如原告有意履行房屋租赁合同的，请在接函后立即支付第一期租金及保证金，被告将在收到上述款项后按约交付房屋，否则应承担相应的违约责任等。原告收到律师函后于7月31日通过农业银行向刘丽冬帐户汇入租金240000元。2010年8月4日，被告通过金麦律师事务所向发送一份律师函，称被告方在原告将第一年租金支付后一直未将合同约定的房屋交付给原告，据原告赴租赁物地址实地考察，目前朝晖路131号房屋仍被服装店、开锁铺等使用，上述店铺仍处于正常经营状态，根据上述情况，被告方违约事实明显，请被告在收到函件之日，立即腾空朝晖路131号房屋，履行交付租赁房屋的义务，否则将诉至法律，依法追究相应违约�任。2010年8月2日，刘丽冬电话通知原告法定代表人谢瑞奋，要求进行房屋交接，谢瑞奋提出需核对房屋面积后才能决定是否办理房屋交接。2010年8月9日，李俊凤律师回函，称房屋已应原告要求在2010年8月2日准备好交付，并重申开锁店及服装店系朝晖路131－1和131－2号，非朝晖路131号，被告出租的房屋系朝晖路131号，该门牌号下房屋有地上四层及地下一层，面积远远超过164.7平方米，已具备房屋租赁合同的交付条件，原告在商谈租赁事宜时，已经全面实地考察房屋位置、房屋具体状况，并对131号及131－1、131－2的租赁情况作了了解，同时体现在合同中，现房屋租赁合同项下的朝晖路131号房屋已经应原告要求在2010年8月2日通知交付，且已经过证据保全程序，租期及租金均按合同约定时间起算，原告应尽快与被告联系交付事宜，如拒不接受，应承担法律后果。至起诉时，�方仍未办理房屋交接手续。2010年10月9日，原告再次表示，如被告不能按合同约定交付包括开锁铺及服装店在内的全部房屋，其仍要求解除合同。被告表示不同意解除合同，但可以视为接到原告解除合同的通知，并保留追究原告违约责任的权利。
另查，朝晖路131号房屋中一楼部分房屋已出租开设阿伟开锁店及小熊之家童装店，现两家店处于正常经营状态。
本院认为，被告刘丽冬经被告赵有德、施静洁委托而与原告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。合同第一条约定，被告向原告出租的为朝晖路131号共计164.7平方米房屋，该房屋座落与建筑面积与产权证记载的完全一致，根据该条应该认定被告向原告出租的为产权证上登记的朝晖路131号的全部房屋。合同签订后，原告向被告支付了第一年租金240000元。当交�房屋时，被告称合同约定应交付的房屋应除去阿伟开锁店及小熊之家童装店两家店铺，而原告坚持要求被告交付与产权证登记信息一致的全部房屋，双方为此产生争议。本院认为，如果被告的观点成立，其出租的标的物并非朝晖路131号房屋的全部而是其中一部分，应在合同中明确使用范围，避免产生争议。案涉合同第一条第1项约定出租的标的物为朝晖路131号共计164.7平方米房屋，而第十二条第6项又约定被告承诺该铺面分割租出部分，原告有除原承租方的第一承租权，上述两款条文的表述存在矛盾之处。从庭审查明的事实来看，朝晖路131号现有三本门牌证，分别是朝晖路131号、朝晖路131－1号、朝晖路131－2号。被告称出租给原告的标的物门牌号为朝晖路131号的足浴店，但从现场照片反映，并无朝晖路131号的门牌，而足浴店的门牌号是朝晖路131－2号。房屋租赁合同中�租赁物的名称及面积是合同的主要条款，尤其是本案所涉的租赁物产权登记地址与门牌证地址不一致，因合同未能清楚写明地址及房屋面积，直接导致双方产生歧义而引起本案纠纷。虽然合同法规定合同生效后，当事人就合同内容约定不明确时可以协议补充，但现原告明确表示不愿意维持合同关系而要求解除合同，并在起诉时及开庭审理之后多次向被告作出解除合同的意思表示，被告也表示收到解除合同的通知，并不再坚持要求继续履行合同。故本院确认原、被告的房屋租赁合同已经解除。鉴于本案的具体情况，原告亦从未实际占有使用租赁物，故对原告要求返还全部租金的请求，本院予以支持。原告主张的违约金150000元及保全公证费等1552元，因无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、《中华人�共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下：
一、被告刘丽冬、赵有德、施静洁于本判决生效之日起十日内返还原告杭州享嘉不动产经纪有限公司房屋租金240000元；
二、驳回原告杭州享嘉不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7173元，减半收取3587元，财产保全费2520元，合计6107元，由原告杭州享嘉不动产经纪有限公司负担2364元，被告刘丽冬、赵有德、施静洁负担3743元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7173元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一〇年十一月十二日
书记员 楼一平