浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初4021号
原告：密阿勇，男，1964年5月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人：周尤剑，浙江文颂律师事务所律师。
被告：杭州百居易地板制造有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路1号。
法定代表人：陈凤花，总经理。
委托代理人：王闻瑛，浙江融哲律师事务所律师。
委托代理人：朱辉，北京大成（苏州）律师事务所律师。
原告密阿勇（以下简称原告）诉被告杭州百居易地板制造有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法由合议庭并于2017年5月4日、2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周尤剑，被告的委托代理人王闻瑛、朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告密阿勇起诉称，原告与被告就坐落于杭州市余杭区仓前街道海曙路1号南面大楼第五层，建筑面积1460平方米（最终按房管部门实际测量的平方面积计算）的房屋买卖事项，达成一致，并签订《房屋转让合同意向书》。其中约定：1.房屋转让价格，转让总价为人民币8030000元整；2.付款方式，原告已支付房款定金人民币200000元，2015年7月1日前原告支付至4000000元，即还需支付人民币3800000元，待被告通知原告交房之日前十天，将剩余房款全部付清；3.交房时间，双方约定交房时间为2015年8月31日前；4.违约责任，由于被告的原因不能按时交房，原告有权退房。合同签订后，原告按照约定于2015年7月1日向被告支付购房款3800000元，加上之前的20万元总计支付至4000000元。被告收到购房款后，一直未通知原告办理交房手续。后经原告多次催问，方才知晓该房屋不能办理过户手续，且被告将该房屋擅自抵押给他人。后双方就赔偿事宜多次进行商讨，均无法达成一致。综上，原告认为，被告的行为严重违反合同约定的内容，侵犯原告的合法权益。并且目前房价已经大幅上涨，被告的行为给原告造成了巨大的损失。现起诉，请求判令：1.解除原告与被告签订的《房屋转让合同意向书》；2.被告返还原告购房款4000000元并赔偿损失10950000元；3.本案的诉讼费用、财产保全费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.解除原告与被告签订的《房屋转让合同意向书》；2.被告返还原告购房款4000000元并赔偿损失9076820元；3.本案的诉讼费用、财产保全费用由被告承担。
原告为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.房屋转让合同意向书一份，用以证明原、被告就案涉房屋买卖事项达成一致并约定双方权利义务的事实；
2.收据一份及工商银行业务凭证一份，用以证明原告于2015年7月1日向被告汇款3800000元及被告共计收到原告房屋预付款4000000元的事实。
3.不动产权属信息查询记录一份，用以证明被告擅自将案涉房屋抵押给他人的事实。
4.余杭区国有建设用地使用权出让合同一份，用以证明案涉房屋是可以分割转让的事实。
5.评估报告一份，用以证明案涉房屋现在市场价值的事实。
被告答辩称，同意解除合同。因政策原因原意向书的标的无法析产登记，房屋转让合同存在履行不能，同意解除。根据物权法相关规定，不动产物权变动必须以登记为准，由于政策原因，意向书标的无法析产登记，导致合同履行不能，解除合同有法律依据，理应解除。二、原告提出的损失赔偿无法律和事实依据。原告所称的实际损失既无相关法律依据，也无任何目前市场上相同房屋土地性质相同地段的数据作为参考。实际损失界定，根本没有任何计算标准。原告需因此承担举证不能的法律风险。本转让意见书为预约合同，双方签订的合同视为预约合同，现交易的是不动产，不动产交易以不动产登记为准，由于本合同标的无法办理析�过户手续，本月合同无法履行，被告应按意向书约定，返还定金及已支付的转让款项并按15%计算赔偿原告的资金损失，从收据内容来看，此400万是预付款，未有正式的房屋转让合同，请求法院对合同进行正确判定。评估报告的市场价格与原告所称的购买价格实际差额并不能体现真正的损失，事实上原告的实际损失小于鉴定报告。原告通过多层关系渠道获得非常优惠的意向价格，从合同的约定条款中，应该可以看出，双方在签订合同时关系融洽，而对于房屋是否能析产过户，双方在合同签订当时，也是意识到不一定可行，所以在本约第五条特别对不能按时交房进行了约定，而未有其他违约约定。本转让房屋土地证直到2016年5月5日才正式出来，而签订合约的时间是2015年7月，退一步讲，其实原告也在签订合同时预见了可能会无法交房，因而与被告约定了15%的资�占用成本，在获知产权无法分割后，被告多次与原告沟通，提出的方案或是交付现房给原告使用，待产权可分割时再分割或按本约第5条赔偿，但原告都不同意，原告系完全民事行为能力人，应受其亲自签订的合同条款约束，原告因购买的损失是房地产市场变动，在评估报告中，只对无法分割所有权做了说明，并未在市场法评估时最为重要的因素进行评估。
房屋转让合同意向书的定性问题。2012年7月1日最高人民法院关于审理买卖合同法律解释第2条对此类转让合同意向书进行了明确的约定。当事人签订认购书订购书意向书备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内，请求承担预约合同责任，或请求解除预约合同，人民法院应当支持，本案的合同系预约合同，本案最终没有签订成正式合同，双方都是有所预见的，该房屋是土地二次拍卖调整以后在地上的保留�筑，被告在与原告签订预约合同时，就在合同中约定了15%资金占用损失。原告也是有所预见的。即使在司法实践中，如果是正式的买卖合同，也是可得利益和履约利益的损失，法律支持该利益是非常严格的。从签订意向书到正式合同存在很多不确定性。最多也是机会利益损失，原告不存在该基础，即使存在该基础，原告也没有举证有可得利益损失。从双方签订房屋转让意向书到现在，原告也没有明确主张或举证实际经济损失，原告的诉请无法得到支持。
被告未提供证据材料。
原告提供的证据1-5，被告对证据1，三性无异议，被告认为是预约合同，不能按照正式的房屋买卖合同的后果主张自己的权利，合同中的退房不是正式的退房，是解除预约合同；对证据2，三性无异议，400万元被告是收到的，但是收到的并不是基于购房合同的款项，只是对�约合同的履行；对证据3，真实性无异议，不能证明原告的证明目的；对证据4，真实性无异议。出让合同中是明确了可分割转让，但是不可预售、可分割是列在一起的，法律上的可分割和事实上的分割有很远的距离的，操作过程繁杂，需经过一系列过程才能分割，所以当时双方签订意向合同，从法律上的可分割到办证的可分割有不确定性的，所以对于原告来说丧失的是机会利益的损失，而不是合同履行的信赖利益的损失；对证据5，真实性无异议。市场价值有失公允。即使能反映房屋的真实价格，也不能作为认定损失的依据。对不能分割或最终达到的分割，不管主观还是客观原因，双方对该风险都有预见的，不能把过错都算在被告身上。
本院经审查后认为，对原告提交的证据1-5，真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。
本�根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2015年，原告（乙方）与被告（买受人）签订《房屋转让意向书》一份，约定被告购买原告开发的位于杭州市余杭区仓前街道海曙路1号南面大楼第五层，建筑面积1460平方米，房屋用途为商务用房。土地使用权取得方式为出让，土地使用权年限为40年。该套房屋转让总价为人民币8030000元，该房屋转让交易发生的各项税费由甲、乙双方按照有关规定承担。双方约定按以下付款方式支付房款。乙方已支付房款定金人民币200000元，2015年7月1日前乙方支付至4000000元，即还需支付人民币3800000元，待甲方通知乙方交房之日前十天，将剩余房款全部付清。如逾期支付的，甲方有权单方面终止协议。甲乙双方约定交房时间为2015年8月31日前。由于甲方原因不能按时交房，乙方有权退房，甲方并退还乙方房屋定金以及交纳房屋定金之日起至退房之日止的利息，利息按年利率15%计算。
原告于2015年7月1日支付4000000元房屋预付款给被告。
在审理过程中，原告申请对涉案房屋以2017年5月1日作为评估基准日的价值进行评估，本院依法委托浙江荣成资产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，评估结论为：在评估基准日的评估值为17106820元。评估报告特别事项说明：1.本次评估未考虑增值税对评估结论的影响；2.余杭区仓前街道海曙路1号建筑物总层数15层，建筑面积69167.65平方米，房屋所有权目前无法分割。
另查明，涉案房屋登记在被告名下。2014年6月，被告与杭州市国土资源局余杭分局签订余杭区国有建设用地使用权出让合同一份，约定被告受让包括涉案房屋在内的国有土地，地块商务建筑可分割转让面积不得大于地上总建筑面积的40%，其余部分须�持不得分割转让。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。现原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以准许。双方合同解除，被告应将收取原告的400万元房屋预付款返还给原告。关于《房屋转让意向书》的性质系预约还是本约，本院认为，从本案《房屋转让意向书》的内容来看，双方对房屋坐落及面积、土地使用权取得的方式及年限、房屋单价以及价款支付方式、支付时间等房屋转让合同必备要素进行了约定。结合上下文义及表述来看，该协议虽名为意向合同，但并未约定将来订立房屋买卖合同的条款，不符合预约合同的特征，且原告已经支付了近一半房款，被告主张本案《房屋转让意向书》系预约合同缺乏事实及法律依据，《房屋转让意向书》应认定为本约。现涉案房屋不能交付给原告，无法继续履行，系因被告违约行为致使合同目的不能实现，被告应返还已付购房款并赔偿原告经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应该能够预见到的。关于损失的数额，双方合同约定的利息损失数额无法弥补原告的损失，现原告要求按评估价17106820元与8030000元的差额即9076820元，鉴于双方在签订合同时并未对房屋产权过户事宜进行约定，原告作为完全民事行为能力人，应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险，且原告仅支付4000000元房款的客观事实，酌情由原告自行承担35%责任，被告承担65%责任即5899933元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告密阿勇与被告杭州百居易地板制造有限公司签订的《房屋转让意向书》于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州百居易地板制造有限公司返还给原告密阿勇房屋预付款4000000元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告杭州百居易地板制造有限公司赔偿原告密阿勇损失5899933元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告密阿勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100261元，由原告密阿勇承担28692元，由被告杭州百居易地板制造有限公司负担71569元。本案保全费5000元，由原告密阿勇负担1431元，被告杭州百居易地板制造有限公司负担3569元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费100261元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯 妍
人民陪审员 朱田根
人民陪审员 宋维宝
二〇一七年十一月十日
书 记 员 孙亚梅