江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8806号
上诉人（原审原告）：南京矿泽商业管理有限公司，住所地南京市浦口区泰山街道泰西路2号浦东大厦1-4层420室。
法定代表人：孙雯雯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘博，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：徐士峰，男，1980年9月26日生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：郝冰冰，江苏友诚律师事务所律师。
上诉人南京矿泽商业管理有限公司（以下简称矿泽公司）与上诉人徐士峰房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
矿泽公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项；2．改判矿泽公司与徐士峰双方签订的房屋租赁合同于2017年3月16日解除；3．改判徐士峰向矿泽公司给付2017年1月8日至2017年3月16日的租金17420元，管理费2613元、2017年3月17日至5月25日的房屋占用费41860元、拖欠的水电费2000元；4．改判徐士峰向矿泽公司补交齐78天免租装修期的租金20280元；5．改判徐士峰向矿泽公司支付违约金27235元；6．一审、二审诉讼费用由徐士峰承担。事实与理由：一、本案是徐士峰违约，矿泽公司依法行使合同解除权。矿泽公司要求解除合同的时间2017年3月16日应当就是本案合同的解除时间，而不是在庭审中徐士峰将房屋交还给矿泽公司的时间。合同解除前，徐士峰应当向矿泽公司支付租金、管理费，解除日至交房日，徐士峰应当按照合同约定即租金两倍的标准向矿泽公司支付房屋占用费。二、一审法院认为徐士峰拒付租金不能构成违约，系法律适用错误。徐士峰作为实际经营者应当自行申报消防检查或者备案，双方在合同中并未约定矿泽公司对徐士峰承租用于经营餐饮店的涉案房屋负有使其达到该行业所应当具备的消防安全的义务。承租房屋经营餐饮店的承租人是作为向公安消防机构申报消防安全检査的义务人，开业前申报消防安全检查的义务人应系徐士峰。三、矿泽公司有权要求徐士峰补缴78天装修期的租金。《承包经营合同》与《房屋租赁合同》均明确约定：在徐士峰租满合同规定的承包期并遵守合同各项条款的前提下，矿泽公司同意在承包期内给予徐士峰78天的装修免租期。本案由于徐士峰拒不支付租金构成违约导致合同解除，故徐士峰无权享受78天的免租优惠。
徐士峰辩称，矿泽公司的上诉理由不成立，且其所变更的上诉请求已经超出了一审的诉讼请求。理由：一、矿泽公司的出租房未经过消防验收，属于不合格房屋，无权收取租金。矿泽公司在招租时，就已经了解到徐士峰租赁房屋的目的和用途，矿泽公司应当保证房屋的用途能够获得相关部门的验收，房屋的消防验收是房屋正常投入使用及运营的基本前提，但该房屋的消防验收仍然未能办理。二、徐士峰支付了消防使用费后，矿泽公司未能够履行管理职责，故无权收取管理费。徐士峰之所以同意解除租赁合同就是基于矿泽公司存在违约，其出租房屋不符合消防验收标准。
徐士峰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回矿泽公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、矿泽公司的出租房未经过消防验收，属于不合格房屋，无权收取租金。矿泽公司在招租时，就已经了解到徐士峰租赁房屋的目的和用途，矿泽公司应当保证房屋的用途能够获得相关部门的验收，对于徐士峰来说，房屋的消防验收是房屋正常投入使用及运营的基本前提。但事实上房屋的消防验收一直未能办理。对于未经消防验收合格的房屋，矿泽公司无权收取租金。二、徐士峰交付消防使用费后，矿泽公司未能够履行管理职责，故无权收取管理费。管理费的收取是基于矿泽公司全面履行了自己的管理义务，但在徐士峰按照矿泽公司的要求交付了消防费的情况下，该房屋仍然未经消防验收合格，故矿泽公司未尽管理职能，故收取管理费毫无理由。三、徐士峰之所以同意解除租赁合同是基于矿泽公司构成违约，其出租房屋不符合消防验收标准。
矿泽公司辩称，徐士峰上诉理由不成立。本案房屋已经由消防部门验收合格，承租人无论是徐士峰或者是其他经营者，无论是经营餐饮或者是其他商业，消防报验工作应当是由承租人自行承担，并不是出租方的责任和义务。徐士峰经营的餐饮店是否获消防验收或者是否需要消防验收，是徐士峰自己应当承担的责任，与租赁合同的履行没有关系。关于徐士峰称其曾向矿泽公司交纳消防使用费用，徐士峰并没有向法庭提供任何证据，矿泽公司对此不予认可，所以请求驳回徐士峰的上诉请求。
矿泽公司向一审法院起诉请求：1.判令解除矿泽公司、徐士峰之间签订的《房屋租赁合同》，徐士峰将租赁房屋腾空后返还矿泽公司；2.判令徐士峰支付自2017年1月8日起至生效判决确定的合同解除之日止（暂计算至2017年2月28日）的租金13000元、管理费1950元，合计14950元；3.判令徐士峰向矿泽公司补缴78天免租装修期的租金20280元；4.判令徐士峰向矿泽公司支付违约金27235元（三个月租金23725元+管理费3510元）；5.判令徐士峰按照租赁合同约定的日租金与管理费的2倍标准向矿泽公司支付自租赁合同解除之日至徐士峰将房屋交还给矿泽公司之日的房屋占用费；6.徐士峰承担本案全部诉讼费用。庭审中，矿泽公司申请增加诉讼请求：判令徐士峰支付拖欠水电费2000元。庭后，因徐士峰向矿泽公司交还了租赁房屋，故矿泽公司变更第一项诉讼请求，不再要求徐士峰将租赁房屋腾空后返还矿泽公司。
一审法院认定的事实：2015年10月8日，汪新贵（甲方）与徐士峰（乙方）签订承包经营合同，由徐士峰承租位于南京市浦口区泰西路2号浦东金座第二层编号为205-2的商铺用于经营辣道坊品牌麻辣香锅，房屋面积130平方米。该合同9.3条约定：“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的承包期间是否届满）等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金（乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金和管理费之和的三倍），如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分”；第11.1条约定：“除续租或双方另有约定，乙方应于承包期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接手续。未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方的物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的公共事业等费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占用使用费”；第22.4条约定：“承包期限为60个月，自2015年10月15日至2020年12月31日”；第23.2条约定：“租金自第3年开始，每两年在上一年的基础上递增5%。第一计租年度（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金为94900元、第二计租年度（2017年1月1日至2017年12月31日）的租金为94900元、第三计租年度（2018年1月1日至2018年12月31日）的租金为99645元、第四计租年度（2019年1月1日至2019年12月31日）的租金为99645元、第五计租年度（2020年1月1日至2020年12月31日）的租金为104627元，首期租金乙方应在双方签署承包合同后3日内支付给甲方，以后乙方于每承包半年度结束前60日向甲方支付或结算下期的租金”；第23.4条约定：“乙方应于计租期内向甲方支付该商铺的物业管理费，物业管理费为人民币0.3元/平方米/天，缴付方式为半年付，乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首次的物业管理费人民币7117元”；第22.5条约定：“在乙方租满本合同规定的承包期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在承包期内给予乙方自该商铺交付之日起78天的装修期，即自2015年10月15日至2015年12月31日”。
2016年6月24日矿泽公司成立，汪新贵系矿泽公司的自然人股东之一。
2016年7月8日矿泽公司（甲方）与徐士峰（乙方）签订房屋租赁合同，该合同的大部分条款同汪新贵与徐士峰所签承包经营合同一致，但对部分条款进行了变更，其中第23.2条变更为：“租金自第3年开始，每两年在上一年的基础上递增5%。第一计租年度（2016年7月8日至2017年7月7日）的租金为94900元、第二计租年度（2017年7月8日至2018年7月7日）的租金为94900元、第三计租年度（2018年7月8日至2019年7月7日）的租金为99645元、第四计租年度（2019年7月8日至2020年7月7日）的租金为99645元、第五计租年度（2020年7月8日至2021年7月7日）的租金为104627元，租金按照先付后用的原则，缴付方式为半年付”；将23.4条中“物业管理费”变更为“商铺的管理费、宣传推广费”；将22.5条中装修期的相关约定以“/”的方式予以划除。
2016年7月22日南京苏宁威尼斯酒店有限公司（以下简称苏宁公司）与汪新贵签订房屋租赁合同，由苏宁公司以使用人身份将位于南京市浦口区泰西路浦东大厦1-4层（部分）（不含室外广告位）房屋出租给汪新贵，房屋结构为地上4层（部分），实测为13134平方米。约定：该房屋用于经营超市、餐饮、百货、宾馆、休闲娱乐、培训等用途；租赁期限暂定自2015年9月1日起至2028年11月17日止，免租期十四个月零十七天，期限为2015年9月1日起至2016年11月17日止。
一审另查明，2015年4月16日南京浦东房地产开发有限公司就浦口区泰西路2号浦东大厦新建工程申报消防验收，2015年5月4日，南京市公安消防局出具宁公消验字[2015]第0145号建设工程消防验收意见书，该意见第四条认为“该工程为毛坯交付，若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法进行消防设计审核和竣工消防验收，违者将依法查处”。
上述事实，有矿泽公司提供的承包经营合同、房屋租赁合同、建设工程消防验收意见书及矿泽公司、徐士峰的当庭陈述等证据在卷证实。
一审法院认为，矿泽公司、徐士峰双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于矿泽公司的诉讼请求：
1、解除矿泽公司、徐士峰签订的房屋租赁合同。因徐士峰庭审中表示同意解除矿泽公司、徐士峰所签房屋租赁合同，双方已就合同解除达成一致意见，一审法院对此予以确认。
2、要求徐士峰支付自2017年1月8日起至生效判决书确定的合同解除之日止的租金及管理费。一审法院认为，徐士峰于2017年5月17日庭审时表示同意解除与矿泽公司之间的房屋租赁合同，并于2017年5月25日腾空房屋、向矿泽公司交付了房屋钥匙，矿泽公司在2017年5月31日向一审法院提交的诉讼请求变更申请中已明确“徐士峰已于2017年5月25日将房屋交还给矿泽公司”。因此，矿泽公司已于2017年5月25日实际控制了涉案房屋，双方租赁合同的解除时间应为2017年5月25日。矿泽公司该项诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。故徐士峰应支付矿泽公司2017年1月8日至5月25日期间的租金35880元（94900元/年÷365天×138天）、管理费5382元（0.3元/平方米/天×130平方米×138天）。
3、要求徐士峰向矿泽公司补缴78天免租装修期的租金20280元。一审法院认为，矿泽公司与徐士峰签订的房屋租赁合同中关于装修期的条款约定不明，矿泽公司主张徐士峰补缴78天免租装修期的租金20280元，依据不足，一审法院不予支持。
4、要求徐士峰向矿泽公司支付违约金27235元。徐士峰抗辩认为矿泽公司出租的涉案房屋未通过消防验收，不同意支付违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”及第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”。矿泽公司提交的宁公消验字[2015]第0145号建设工程消防验收意见书第四条载明：“该工程为毛坯交付，若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法进行消防设计审核和竣工消防验收，违者将依法查处”。该证据仅能反映浦口区泰西路2号浦东大厦新建工程在毛坯交付时工程消防验收合格，矿泽公司并未提交证据证明该工程在室内外装修后通过了消防设计审核和竣工消防验收，徐士峰以此拒绝支付租金不能构成违约。故对矿泽公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。
5、要求徐士峰按照租赁合同约定的日租金与管理费的2倍标准向矿泽公司支付自租赁合同解除之日至徐士峰将房屋交还给矿泽公司之日的房屋占用费。一审法院认为，双方租赁合同的解除时间应为2017年5月25日，一审法院已支持矿泽公司要求徐士峰支付租金至合同解除之日的诉讼请求，之后徐士峰并未占有使用房屋，故对矿泽公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。
关于矿泽公司增加的诉讼请求：要求徐士峰支付拖欠水电费2000元，徐士峰在庭审时对此予以认可，一审法院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决：一、矿泽公司与徐士峰2016年7月8日签订的房屋租赁合同于2017年5月25日解除；二、徐士峰于判决生效之日起五日内给付矿泽公司房屋租金35880元、管理费5382元、拖欠水电费2000元；三、驳回矿泽公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1362元，减半收取681元，由矿泽公司负担232元，徐士峰负担449元。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，徐士峰提交燃气入户合同、房屋装修合同、由南京炜煌投资管理公司出具的收取徐士峰租金收据3张及消防改造费用收据1张，证明：徐士峰支付燃气入户费用20000元；徐士峰为房屋装修投入的装潢费用132000元，矿泽公司通过南京炜煌投资管理公司收取消防施工改造费11700元，徐士峰向矿泽公司交纳的租金等费用均系南京炜煌投资管理公司受矿泽公司委托收取并开具收据。矿泽公司质证意见为，对上述证据的真实性、关联性均不认可，即便南京炜煌投资管理公司受矿泽公司委托，向徐士峰收取过相应的租金，但徐士峰向南京炜煌投资管理公司交纳消防施工改造费与矿泽公司无关，南京炜煌投资管理公司未能为徐士峰完成消防安全验收，徐士峰应当由向南京炜煌投资管理公司主张。
本院另查明，矿泽公司、徐士峰之间签订的《房屋租赁合同》约定：乙方（徐士峰）逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的，甲方（矿泽公司）有权书面通知乙方解除本合同，违约方应按本合同约定承担违约责任。徐士峰自2017年1月8日以后的租金及管理费未再交纳。矿泽公司向一审法院起诉后，徐士峰于2017年5月17日一审庭审时表示同意解除与矿泽公司之间的房屋租赁合同，并于2017年5月25日腾空房屋、向矿泽公司交付了房屋钥匙。徐士峰欠付水电费2000元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，矿泽公司与徐士峰双方于2016年7月8日签订《房屋租赁合同》对2015年10月8日签订的《承包经营合同》进行了变更，双方当事人应当按照《房屋租赁合同》的约定履行义务。
关于《房屋租赁合同》的合同解除时间的认定及房屋租金、占用费计算的起止时间问题。矿泽公司上诉认为本案是徐士峰违约，矿泽公司依法行使合同解除权，合同应当在矿泽公司起诉时间2017年3月16日解除。对此，本院认为，矿泽公司向一审法院起诉请求判令解除矿泽公司、徐士峰之间签订的《房屋租赁合同》，而不是在矿泽公司行使合同解除权后，请求法院确认《房屋租赁合同》已于2017年3月16日解除。在一审庭审中，徐士峰表示同意解除合同，并于2017年5月25日腾空房屋、向矿泽公司交付了房屋钥匙，双方就合同解除达成一致意见。因此，一审法院判决双方租赁合同于2017年5月25日解除，徐士峰应支付矿泽公司2017年1月8日至5月25日期间的租金及管理费，并无不当。矿泽公司关于改判双方签订的房屋租赁合同于2017年3月16日解除，并要求徐士峰按照租金两倍的标准向矿泽公司支付合同解除日之后的房屋占用费的上诉请求，本院不予支持。
关于徐士峰上诉主张涉案房屋未经过消防体验收，矿泽公司无权收取租金问题。本院认为，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。矿泽公司提交的宁公消验字[2015]第0145号建设工程消防验收意见书已证明浦口区泰西路2号浦东大厦新建工程在毛坯交付时工程消防验收合格。双方在合同中并未约定矿泽公司对徐士峰承租用于经营餐饮店的涉案房屋负有使其达到该行业所应当具备的消防安全的义务。二审中，徐士峰举证证明其在对涉案房屋装修进行装饰装修后，向南京炜煌投资管理公司交纳了消防施工改造费11700元，但无证据证明该费用系南京炜煌投资管理公司受矿泽公司委托收取。因此，徐士峰关于涉案房屋未经过消防验收，矿泽公司无权收取租金的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于矿泽公司上诉主张徐士峰应当支付违约金问题。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。徐士峰自2017年1月8日以后的租金及管理费未再交纳，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：乙方（徐士峰）逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的，甲方（矿泽公司）有权书面通知乙方解除本合同，违约方应按本合同约定承担违约责任。该合同关于乙方的违约责任约定，乙方应向甲方支付合同解除当月固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金。因此，矿泽公司关于徐士峰应当支付违约金27235元（三个月租金23725元+管理费3510元）的上诉主张，本院予以支持。
关于矿泽公司要求徐士峰向矿泽公司补缴78天免租装修期的租金20280元的上诉主张。因78天免租装修期的约定系2015年10月8日《承包经营合同》条款，该条款的相关约定已由双方当事人在2016年7月8日签订的《房屋租赁合同》中以“/”的方式予以划除，故矿泽公司关于徐士峰补缴78天免租装修期的租金20280元的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，矿泽公司的上诉请求部分成立；徐士峰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2116号民事判决第一项、第二项；
二、撤销南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2116号民事判决第三项；
三、上诉人徐士峰于本判决生效之日起五日内支付上诉人南京矿泽商业管理有限公司违约金27235元；
四、驳回上诉人南京矿泽商业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人徐士峰的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1362元，减半收取681元，由上诉人南京矿泽商业管理有限公司负担221元，上诉人徐士峰负担460元；二审案件受理费1362元，由上诉人南京矿泽商业管理有限公司负担442元，上诉人徐士峰负担920元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年十二月十九日
书记员 陈晓君