江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1323民初1471号
原告：中国银行股份有限公司泗阳支行，住所地江苏省泗阳县众兴镇桃源中路1号。
负责人：陈锐，该行行长。
委托诉讼代理人：姚敏，江苏中领律师事务所律师。
被告：胡继国，男，1970年2月11日出生，汉族，住所地江苏省泗阳县。
被告：邱红林，女，1970年7月11日出生，汉族，住所地江苏省泗阳县。
被告：江苏隆安置业有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇北京西路（江苏嘉隆工程建设有限公司院内）。
法定代表人：石丹虎，该公司总经理。
原告中国银行股份有限公司泗阳支行（以下简称泗阳中行）与被告胡继国、邱红林、江苏隆安置业有限公司（以下简称隆安公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泗阳中行委托诉讼代理人姚敏到庭参加了诉讼。被告胡继国、邱红林、隆安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告泗阳中行向本院提出诉讼请求：1.被告胡继国、邱红林偿还原告泗阳中行借款本息350135.21元（2017年2月25日之后的利息、罚息，按合同约定继续支付至实际给付之日）；2.原告泗阳中行对被告胡继国、邱红林位于江苏省泗阳县众兴镇隆升嘉苑7幢1901室的房屋在上述债权内享有优先受偿权；3.被告隆安公司对上述债务承担连带还款责任；4.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2015年7月17日，原告泗阳中行与被告胡继国、隆安公司签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定被告胡继国用其贷款所购的江苏省泗阳县众兴镇隆升嘉苑7幢1901室的房屋为借款抵押担保，合同对贷款金额、贷款用途、借款利率及调整方式、罚息标准及本息偿还等事项进行了详细约定。被告邱红林承诺共同还款。因被告胡继国、邱红林在分期还款过程中多次逾期还款，构成违约，现原告泗阳中行宣布借款全部到期，并要求返还全部借款本息。
被告胡继国、邱红林、隆安公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：对原告提供的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、零售贷款借款借据、贷款真实性承诺函、共同还款承诺函，本院认为，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，对该证据的证明效力本院予以确认。据此，本院认定如下事实：2015年7月22日，原告泗阳中行作为贷款人、被告胡继国作为借款人、被告隆安公司作为保证人签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要约定：贷款金额为375000元整，贷款期限为15年/180个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.725‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还方式为按月等额本息还款。本合同项下的担保方式为保证人提供阶段性连带责任保证，由被告胡继国、邱红林提供抵押担保。借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法对抵押房屋行使抵押权；开发商保证：保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。被告邱红林自愿作为共同债务人对借款人即被告胡继国在本合同项下的债务的偿还承担共同还款责任。
被告胡继国作为抵押人、被告邱红林作为抵押物共有人、原告泗阳中行作为抵押权人签订抵押物清单，抵押物清单载明抵押物为位于江苏省泗阳县众兴镇隆升嘉苑7幢1901室的房屋。
同日，该抵押物在泗阳县房地产管理处办理了预告登记（预购商品房抵押），至今未办理房屋他项权证。
同日，被告胡继国向原告泗阳中行出具借款借据一张，主要约定：被告胡继国自愿委托原告泗阳中行将375000元贷款金额转入被告隆安公司的帐户，借款期限为180个月，借款利率4.725‰，还款方式为按月等额本息。
贷款发放后，被告胡继国、邱红林多次未按约归还贷款，现原告泗阳中行主张提前收回贷款本息。截至2017年2月24日，被告胡继国、邱红林尚欠借款本金348625.76元及利息1509.45元。
2017年3月17日，被告胡继国、邱红林收到本院向其送达的起诉状、证据副本等诉讼材料。
本院认为，原告泗阳中行与被告胡继国、隆安公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效。原告履行出借375000元的义务后，被告胡继国应当依约还款。按照合同约定，在被告胡继国发生未按期归还贷款本息的情形时，原告泗阳中行可以宣布该合同项下的贷款本息全部或部分提前到期。因被告胡继国未按约还款，构成违约，因此原告泗阳中行有权自其违约之日提前收回贷款本金及利息，所以本院对原告有证据证明其向被告胡继国主张要求提前收回贷款之日（即本院向被告胡继国送达起诉状之日）起要求被告胡继国按逾期利率标准支付利息的主张予以支持。综上，本院对原告要求被告胡继国归还尚余借款本金348625.76元及利息（截至2017年2月24日的利息1509.45元，自2017年2月25日起至2017年3月17日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率×105%计算，自2017年3月18日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率×105%×150%计算）。被告邱红林向原告泗阳中行出具共同还款承诺函，系其真实意思表示，且原告泗阳中行予以接受，故被告邱红林应与被告胡继国共同偿还尚欠的贷款本金及利息。被告隆安公司与原告泗阳中行签订保证合同时，对保证方式、保证范围及保证期间均有明确约定，应当依约承担保证责任。被告隆安公司虽与原告泗阳中行约定提供阶段性保证担保，但由于合同约定的免除其保证责任的条件并未成就，仍应承担保证责任，故被告隆安公司应当对被告胡继国、邱红林的上述债务承担连带清偿责任。
关于原告泗阳中行对涉案房产能否行使抵押权问题。本院认为，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告泗阳中行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告泗阳中行要求对涉案房屋行使优先受偿权，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡继国、邱红林于本判决发生法律效力之日起十日内连带归还原告中国银行股份有限公司泗阳支行借款本金348625.76元及利息（利息分为二部分，一是截至2017年2月24日利息1509.45元；二是以348625.76元为基数，自2017年2月25日起至2017年3月17日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的105%计算，自2017年3月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的157.5%计算）；
二、被告江苏隆安置业有限公司对本判决第一项中确定的被告胡继国、邱红林的还款义务承担连带还款责任；
三、被告江苏隆安置业有限公司承担保证责任后，有权向被告胡继国、邱红林追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司泗阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6552元，减半收取计3276元，由被告胡继国、邱红林、江苏隆安置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费6552元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处；汇款账号：46×××80；开户行：中国农业银行宿城支行。
审判员 张 梁
二〇一七年三月二十四日
书记员 黄欣欣
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。