北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05091号
上诉人（原审被告）徐永军，男，1978年9月2日出生。
上诉人（原审被告）王博玉，女，1981年8月31日出生。
委托代理人徐永军（王博玉之夫）。
被上诉人（原审原告）北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。
负责人ＸＸ，经理。
委托代理人刘鲲鹏，男，1977年2月20日出生。
上诉人徐永军、王博玉因与被上诉人北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第01220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理该案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人徐永军并作为上诉人王博玉的委托代理人到庭参加了诉讼，被上诉人兴华物业公司的委托代理人刘鲲鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兴华物业公司在一审中起诉称：2007年7月7日，徐永军与王博玉购买了×号房屋一套，建筑面积为96.35平方米。当天，徐永军与兴华物业公司签订了入住手册等相关文书。双方约定每年7月7日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠额的每日3‰加收违约金。徐永军与王博玉居住期间，兴华物业公司履行了入住手册的义务，徐永军与王博玉自2009年7月7日至2013年12月20日期间的物业费经兴华物业公司多次催缴仍未交纳。现兴华物业公司诉至一审法院，要求判令徐永军与王博玉支付2009年7月7日至2013年12月20日期间的物业费8236.76元及违约金1500元，共计9736.76元。
徐永军、王博玉在一审中答辩称：不同意兴华物业公司的诉讼请求。兴华物业公司入驻小区后不履行合同义务，没有提供相应物业服务，存在诸多问题，徐永军多次与兴华物业公司沟通协调未果。合同约定的窗户材质与收房时窗户的实际情况不一致，兴华物业公司一直未给解决，后来是徐永军自行维修的，共计花了8138元；兴华物业公司擅自将地下室出租，出租期间单元门经常被破坏，兴华物业公司未尽到管理义务。2012年10月，有一位业主遇害，就是因为地下室出租造成的严重后果。兴华物业公司没有尽到相应义务，没有保护业主安全。小区还多次发生盗窃事件；入住后，小区的中水一直无法正常使用，与兴华物业公司多次协商，其答复是开发商的问题，跟兴华物业公司没有关系；2012年后，兴华物业公司对于车位出租和物业楼出租都存在问题，引起了业主的抗议。
一审法院经审理查明：徐永军与王博玉系夫妻关系，二人系×号房屋的所有人，该房屋建筑面积为96.35平方米。2007年7月7日，徐永军、王博玉（甲方）入住该小区并与兴华物业公司（乙方）签订《商品住宅物业管理委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，对其购买入住的×号住房一套、建筑面积96.35平方米住宅，进行物业管理并订立本合同；乙方将按政府有关规定标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动即每年7月7日前交纳；收费标准为1.6元／月㎡；甲方每年应交纳物业费1850元；双方并就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、管理目标、违约责任等其他事项作出约定。2013年12月20日，兴华物业公司从该小区撤出。经核实，徐永军、王博玉尚欠兴华物业公司2009年7月7日至2013年12月20日的物业费共计8236.76元。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。兴华物业公司与徐永军签订的《商品住宅物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。兴华物业公司依据该合同，为徐永军、王博玉提供了物业服务，徐永军、王博玉亦实际享受了兴华物业公司的服务，故理应按照合同约定交纳相应的物业费。现兴华物业公司要求徐永军、王博玉给付所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持；兴华物业公司要求徐永军、王博玉支付违约金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持；徐永军、王博玉辩称兴华物业公司的物业管理存在众多瑕疵，但未能提供充足证据予以证明，故对其辩解意见该院不予采信；至于徐永军、王博玉所称房屋窗户材质问题，与本案非属同一法律关系，不构成其拒交物业费的理由。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、徐永军、王博玉给付兴华物业公司2009年7月7日至2013年12月20日期间的物业费共计人民币8236.76元，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回兴华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐永军与王博玉不服一审判决，共同向本院提起上诉，要求二审法院判决：撤销一审判决，改判驳回兴华物业公司一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由兴华物业公司承担。其主要的上诉理由为：1.兴华物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。2013年12月20日兴华物业公司已经从涉案房屋所在小区撤离，撤离一年之后又向徐永军与王博玉主张物业费，之前未催要过物业费。2.兴华物业公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。小区的监控等安全设施大多都是损坏的，给小区业主的安全带来了极大的威胁。3.兴华物业公司在为涉案小区提供物业服务期间，将公共建筑、车位等业主共有区域进行出租，对于所产生收益的支出明细没有和业主委员会交接，严重损害了徐永军、王博玉等业主的权益。综上，请求二审法院支持徐永军与王博玉的上诉请求。
兴华物业公司服从一审判决，其针对徐永军、王博玉的上诉理由及请求发表答辩意见称：兴华物业公司多次向徐永军、王博玉催要过物业费，撤出小区前也发出过催缴欠款的通知。兴华物业公司从2007年入驻小区到2013年撤出之前，对于小区监控系统都进行了更新维护等，监控陆续损坏是因为时间的原因所致，后兴华物业公司未来得及维修就进行了交接。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审期间补充审理查明：
徐永军、王博玉向本院提交了小区物业交接协议及附件材料，用以证明小区内多处摄像头损坏。兴华物业公司对于证据的真实性表示认可，但其主张兴华物业公司提供物业服务期间对于摄像头损坏会随时进行修理，而撤出交接时没有来得及维修就进行了移交。
上述事实，有交接证明、入住手册、商品住宅物业管理委托合同、通知、照片、交接协议及附件材料、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：兴华物业公司与徐永军签订了《商品住宅物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应系合法有效。兴华物业公司在2009年7月7日至2013年12月20日期间为徐永军、王博玉提供了物业服务，徐永军、王博玉应当向兴华物业公司交纳相应的物业费。徐永军、王博玉主张兴华物业公司提供的物业服务存在多方面的问题，故拒绝缴纳物业费。对此本院认为，徐永军、王博玉提交的证据不足以证明兴华物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由，故本院对徐永军、王博玉的该项上诉理由不予采信。徐永军、王博玉还主张涉案物业费的诉讼时效已过，故徐永军、王博玉不应再予交纳。对此本院认为，兴华物业公司自2009年至2013年期间一直持续为涉案房屋所在小区提供物业服务，根据兴华物业公司提交的证据显示，其在物业服务持续期间以及撤出小区后一年内多次向徐永军、王博玉进行物业费催缴，且在一审审理中，徐永军、王博玉对于兴华物业公司提交的催缴函并未持异议，因此，本院对于徐永军、王博玉主张诉讼时效已过的上诉理由不予采信。综上所述，徐永军、王博玉的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。一审法院判决处理并无不当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由徐永军、王博玉负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费50元，由徐永军、王博玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 王 天 水
代理审判员 付 哲
二〇一五年五月八日
书 记 员 郭莹书记员高原