辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民终326号上诉人（原审被告）：潘学芹，女，1973年9月5日出生，布依族，个体业者，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：贺乃庚，辽宁名崛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：潘学明，男，1963年2月21日出生，布依族，个体业者，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：潘学芹，自然情况同上诉人潘学芹。被上诉人（原审原告）：锦州市光彩市场有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区。法定代表人：刘运才，该公司董事长。委托诉讼代理人：符太斌，该公司职员。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁玉衡律师事务所律师。原审第三人：锦州市益民陶瓷有限公司，住所地辽宁省锦州市高新技术产业园。法定代表人：刘淑贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：符太斌，该公司职员。委托诉讼代理人：侯爽，辽宁玉衡律师事务所律师。上诉人潘学芹、潘学明因与被上诉人锦州市光彩市场有限公司，原审第三人锦州市益民陶瓷有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人潘学芹及其委托诉讼代理人贺乃庚，上诉人潘学明委托诉讼代理人潘学芹，被上诉人锦州市光彩市场有限公司及原审第三人锦州市益民陶瓷有限公司共同委托诉讼代理人符太斌、侯爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘学芹、潘学明上诉请求：1、撤销锦州市太和区法院(2017)辽0792民初257号民事判决书。2、确认上诉人不欠被上诉人租金和费用。3、驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、关于事实部分，1、2010年10月，对光彩市场二号厅一层进行改造过程中，锦州光彩实业有限公司擅自拆掉潘学芹具有个人产权的172号摊位，将此处开辟成通道。潘学芹进行抗争，搬回原172号商位所在地经营，后锦州光彩实业有限公司与潘学芹协商并承诺：用A14号商位作为安置商位给潘学芹使用，免收费用，期限未定；同时补贴A14-1号商位给潘学琴使用，免收租金和费用，期限未定。该承诺等于用A14号和A14-1号两个使用权摊位与潘学芹172号所有权商位互换使用。上诉人潘学芹向锦州光彩实业有限公司当时的邢丙迅经理要书面手续，但始终未给上诉人。五年间，锦州光彩实业有限公司没有向潘学芹收取A14号商位的费用，没有向潘学芹收取A14—1号商位的租金和费用。2014年，邢经理离职，刘经理继任，起诉潘学芹，索要前五年的租金和费用。原告锦州光彩市场有限公司和第三人锦州市益民陶瓷有限公司都不是本案原始当事人。原告和第三人否认当时邢丙迅经理对潘学芹做出的承诺，但没有确凿充分的证据。2、一审法院依据《关于潘学芹扩大商位面积的决定》将“经光彩市场业主委员会同意自2011年5月开始收取租金和费用”认定为事实。然而，该《决定》没有公告、公开过，没有告知潘学芹，没有潘学琴签字，也没有厅经理部邢丙迅经理认可，不能作为事实认定。3、关于使用面积部分，一审判决将《预售合同》做判决依据，认定潘学芹的172号摊位使用权面积为4.5㎡。该依据不确实。潘学芹的《土地使用权证》是合法有效证据。该证书标注“本户分摊后使用权面积：6.48㎡”，“系数0.615”。该《土地使用权证》足以否定“《预售合同》标注的：“172号摊位使用权面积为4.5㎡”。一审判决将采信第三人提供的“系数2.16”作为判决依据错误。4、一审法院判决的数额不确切。1、锦州光彩市场有限公司诉讼请求是“判决二被告给付租金、物业费合计41613元”。既然重审法院已经认定：A14号商位未多占2.25㎡使用面积，潘学明和潘学芹与第三人锦州光彩实业有限公司之间不存在租赁关系，2.25㎡不须交纳租金。一审法院依然判决潘学明和潘学芹“向原告锦州光彩市场有限公司交纳租金与费用41613元”，该判决数额不确切。根据《关于改造二号厅一层市场的决议》规定上诉人应享受3年加2年的优惠。一审判决没有判决。5、一审法院对邢丙迅经理给潘学芹的承诺不予认定，是错误的。只要锦州光彩实业有限公司继续互换使用潘学芹的172号产权摊位，当时承诺给潘学芹的优惠条件就应当继续履行。6、一审法院把锦州光彩市场业主委员会的决定作为判决依据，是错误的。二、关于适用法律，一审法院“举证责任”分配错误。第三人锦州光彩实业有限公司对潘学芹侵权后，双方进行协商，厅经理部邢丙迅经理做出承诺，将A14号高位作为安置商位，给潘学芹使用，免除费用；将A14-1号商位作为补偿商位，让潘学芹使用，免除租金和费用。期限未定。该承诺履行五年，就是不肯出具书面材料。对此潘学芹没有责任。一审法院以上诉人未提供相应证据证明不予支持，属于“举证责任”分配不公。另外、一审法院判决上诉人向原审原告锦州光彩市场有限公司给付五、六年期间的租金和费用，违反民法通则关于诉讼时效期间的规定。锦州市光彩市场辩称：一、被上诉人与上诉人是摊位租赁合同关系。上诉人占用使用的A14-1号摊位，我公司没有任何人书面或者口头承诺同意其无偿使用，上诉人应按照光彩市场的业主大会、业主委员会制定的决定决议等，向我公司支付A14-1号摊位租金。二、我公司与上诉人是物业服务合同关系。根据《物业管理合同》规定，我公司与上诉人是物业服务合同关系，上诉人在A14号、A14-1号摊位经营期间，使用水电，享受到供暖、物业、垃圾处理等服务。故上诉人应支付我公司物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾处理费用。三、就土地使用证的分摊面积在另案处理的时候我们已经提出，分摊面积与使用面积没有关系，在相关生效判决中已经明确楼房土地证分摊的面积没有独用，而业主的使用面积是独用面积，业主房产证的建筑的面积是其使用面积和公摊面积之和。四、我公司多年来一直向上诉人主张租金和费用，我公司的诉求没有超过诉讼时效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人锦州市益民陶瓷有限公司述称：同意被上诉人锦州市光彩市场有限分公司的意见，请求二审法院驳回上诉，维持原判。锦州光彩市场有限公司向一审法院起诉请求：1、判决二被告给付原告租金、物业费等费用，合计41613元；2、由被告承担本案诉讼费、邮寄费。一审法院认定事实：锦州光彩实业有限公司于2016年3月16日变更登记为锦州市益民陶瓷有限公司，锦州市益民陶瓷有限公司同意以变更后的企业名称参加诉讼。2011年7月锦州光彩实业有限公司存续分立为锦州光彩市场有限公司，分立前公司的债权、债务由分立后的公司承担。2000年10月9日，被告潘学芹、潘学明与第三人锦州光彩实业有限公司签订光彩市场摊床、精品间预售合同，出资一次性买断锦州光彩商品批发市场第二号营业厅1层A区172号摊床经营权，使用面积为4.5平方米。2004年12月15日，被告潘学芹与第三人锦州光彩实业有限公司签订精品间、铺位买卖协议，购买锦州光彩商品批发市场第二号营业厅1层A区172号摊床，产权登记建筑面积为10.55平方米。2005年1月6日，被告潘学芹取得锦州市高新区南广路4-二厅1层A区172号房屋所有权，被告潘学芹在该经营场所经营，起个体字号为锦州市太和区学明副食品摊床，经营者为被告潘学明，实际经营者为被告潘学芹。2005年1月6日，锦州市房屋产权监理处向潘学芹发放了房屋所有权证，该证登记锦州市太和区南广路4-二厅一层A区172号摊位，建筑面积10.55平方米。2006年7月6日，锦州市国土资源局向潘学芹发放了锦州国用（2006）000315号国有土地使用权证，该证登记锦州市高新区南广路4-2厅1层A区172号，地类用途为商业用地，使用权面积为6.48平方米，其中分摊面积6.48平方米。2010年9月，因整体经营需要，第三人锦州光彩实业有限公司及锦州光彩市场业主委员会决定对光彩市场二厅1层进行改造，被告潘学芹所有的A172号摊床位于改造后的市场通道上，需将该摊床侧移位，移位后摊床名称为A14，使用面积为6.75平方米。2011年1月11日，被告潘学芹为扩大经营，新增A14-1号商位作为经营场所，A14-1号商位使用面积为10.03平方米。并经锦州光彩市场业主委员会同意自2011年5月开始收取租金和费用。被告潘学芹拒绝与第三人锦州光彩实业有限公司签订租赁合同。2010年9月8日，经锦州光彩市场业主委员会关于2厅1层摊位租金的决定，西部超市区和东部五交化区有自有摊位的业主，商位超过自有摊位的使用面积，折合成标准摊位交租金。普通摊位3.6平方米为1个标准摊位，交租金1000元；大边摊位4.5平方米为1个标准摊位，交租金3000元。经锦州光彩市场业主委员会关于改造二号厅一层市场的决议，其中内容为：移位安置摊位在3年内予以照顾，每个被移动的摊位补贴1个3.6㎡标准摊位的使用面积不收租金，移位安置摊位的物业等费用适当照顾，每个移位的标准摊位按830元收，贴补的摊位按944元收。移位摊位和使用摊位是大边、大角，和原摊位有差别的，在租金上互相找差，移位安排免交1个标准摊位租金1000元。2010年11月12日，锦州市物价局文件关于光彩市场大厅和公寓住房物业服务收费标准的批复中光彩市场1厅、2厅、3厅物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月5元，即物业费每年60元。供暖费每平方米建筑面积每年62.4元，自2015年10月起为58.4元。共用水电费每平方米建筑面积每月2.5元，即每年30元。生活垃圾费每平方米建筑面积每月0.3元，即每年3.6元。A14号商位费用自2010年10月1日至2013年9月30日每年费用1627.50元[830元×（4.5㎡÷3.6㎡）+944×（2.25㎡÷3.6㎡）]，即三年费用为4882.5元。自2013年10月1日至2015年9月30日，A14号商位费用为2211元[6.75㎡×2.1系数×（60元+62.4元+30元+3.6元）/㎡]。即自2013年10月1日至2015年9月30日,2年费用共计4422元。自2015年10月1日至2016年9月30日A14商位费用为2154.60元[6.75㎡×2.1系数×（60元+58.4元+30元+3.6元）/㎡]。即A14号商位应交费用合计11459.1元。A14-1号商位租金每年2786元[10.03㎡÷3.6㎡×1000元]，即自2011年5月1日至2016年4月30日，5年租金为13930元。自2011年5月1日至2015年4月30日,4年费用为13143元[4年×10.03㎡×2.1系数×（60元+62.4元+30元+3.6元）/㎡]，自2015年5月1日至2016年4月30日，费用为3202元[10.03㎡×2.1系数×（60元+58.4元+30元+3.6元）/㎡]。即A14-1号商位租金和费用合计30276元。上述潘学芹应支付A14费用及A14-1号商位的租金和费用合计41735.1元。一审法院认为，被告潘学芹是锦州市太和区学明副食品摊床的经营者，是锦州市高新区南广路4-二厅一层A区172号摊位的所有权人，该摊位的房屋所有权及国有土地使用权已由权力机关向潘学芹颁发了相应的权属证书，后因经营需要，锦州市光彩市场二厅一层对市场规划做出了调整，将被告潘学芹的A172号摊位位移，变成现有的A14号摊位，A14号摊位是被告潘学芹自有产权摊位A172号摊位置换而来，虽A14号摊位使用面积大于原有的A172号摊位，原告并无证据证实其与被告间就增加的面积存在租赁合同法律关系，故原告该项诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持，被告在原告负责管理的大厅内从事经营活动，应就A14号摊位的实际使用面积6.75平方米交纳物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾费等相关费用。被告潘学芹因经营需要新增加的A14-1号摊位，虽未与原告锦州光彩市场有限公司或第三人原锦州光彩实业有限公司签订租赁合同，但已实际上形成租赁关系，应按照该摊位的面积10.03平方米交纳租金及相关费用。被告潘学芹辩称第三人曾同意将A14-1号摊位作为补偿无偿让其使用，并将A14号摊位的费用一应减免，第三人及原告均否认此观点，被告未向本院提供相应证据证明，本院不予支持。第三人锦州市益民陶瓷有限公司（原锦州光彩实业有限公司）分立为原告锦州光彩市场有限公司，分立后的公司承继了原公司的债权债务，被告潘学芹应向原告支付租金及各项费用，潘学芹应支付A14费用及A14-1号商位的租金和费用合计41735.1元，超出原告的诉讼请求，以原告实际诉讼请求为被告潘学芹应支付的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、被告潘学芹于本判决生效后十日内向原告锦州光彩市场有限公司交纳租金与费用41613元（A14摊床费用计算至2016年9月30日、A14-1摊床租金与费用计算至2016年4月30日）；二、驳回原告其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人的起诉是否超过法定的诉讼时效期间；2、上诉人是否应缴纳A14号摊位的相关费用，缴费的标准与期间应如何计算；3、上诉人对A14-1号摊位的占有使用是基于双方的租赁关系还是基于被上诉人对上诉人的摊位移动的优惠处置。关于第一个焦点问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定:“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人在本案一审期间未提出诉讼时效抗辩，并针对原审原告的诉讼请求进行了实体答辩。上诉人也未提交新的证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间。因此，对上诉人该主张，本院不予支持。关于第二个焦点问题，上诉人与被上诉人均认可A14号摊位系上诉人用自有产权摊位A172号调换位置而来。但对于A172号摊位面积存在分歧。上诉人主张应按国有土地使用权证载明使用权面积6.48平方米计算，被上诉人主张应按双方签订的预售合同中载明的4.5平方米认定。根据被上诉人提供的证据，《精品间、铺位买卖协议》中载明的位置为2号厅1层A区172号，建筑面积为10.55平米，价格为25290元，与预售合同载明位置、价格及房屋所有权证书载明的面积能够相互印证。另外，摊位的使用面积与土地使用证中的使用面积并非同一概念。因此，一审法院认定上诉人用自有产权摊位A172号面积为4.5平方米并无不当。关于建筑面积与使用面积系数比，该系数比是双方在签订租赁合同时确定的，是双方达成的一致意见，也是被上诉人与业主签订合同的基本依据。因此，一审法院依据业主委员会制定的文件及相关收费标准，分段计算上诉人应交纳A14号摊位物业费、供暖费、水电费、生活垃圾费等相关费用并无不当。上诉人主张被上诉人承诺A14号摊位免收费用，但未提供相关证据，对上诉人该主张不予支持。关于第三个焦点问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张A14-1号摊位是被上诉人对上诉人的摊位移动给给上诉人的优惠摊位，不应缴纳租金，应当提供相关证据证明。上诉人未提供相关证据,故上诉人该项主张不能成立，上诉人应按约定缴纳租金与其他相关费用。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费841元，由上诉人潘学芹、潘学明负担。本判决为终审判决。审判长  于开升审判员  方结平审判员  韩晓武二〇一八年三月二十日书记员  张 丹