广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶乐法乐民初字第196号
原告：乐昌市富华物业服务有限公司。
法定代表人：谢桂华，系该公司经理。
被告：欧灿祥。
原告乐昌市富华物业服务有限公司诉被告欧灿祥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐昌市富华物业服务有限公司的法定代表人谢桂华、被告欧灿祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐昌市富华物业服务有限公司诉称：被告的房屋位于乐昌市富庭雅苑富荣楼X座X房，建筑面积为124.92㎡。系由乐昌市富庭房地产开发有限公司（下称：富庭公司）开发建设。2009年12月，富庭公司根据我国《物业管理条例》关于：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”等规定，聘请原告从2010年1月1日起负责乐昌市富庭雅苑小区物业管理服务，其前期物管的全部权利义务移交给原告，双方并以《告知函》的方式向小区业主公告。之后，原告接管小区物业管理服务工作，小区业主均向原告履行交纳物管费的义务。按照2009年2月4日签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定：被告应“依据本协议向甲方交纳物业管理费、有偿服务费及需代缴的水电费”；“洋房：每户每月按建筑面积0.5元／㎡，电梯：每户每月按建筑面积：1.00元／㎡”；“每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业和物价需求制订的。若有变化，管理处将提前一个月书面通告形式知会各业主”（根据“粤费（乐）033号”《广东省收费许可证》的规定，2012年起上调至洋房：每户每月按建筑面积0.6元／㎡，电梯：每户每月按建筑面积：1.20元／㎡。该标准已于2011年下半年在小区公示）；“管理费收缴日期：每季度首月1-15日”；违约责任为：逾期缴纳者，每月按欠缴管理费的15%缴纳滞纳金，逐月累计。但自2013年1月至今，虽经原告多次派人催收，被告却均以各种借口予以推辞，至今仍置之不理。众所周知，物业管理费用取之于业主，用之于小区服务，而被告拖欠物业费将直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益。为此，为维护原告的合法权益和确保小区的服务质量，特诉至法院，请求判令被告支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2014年10月为3297.89元，滞纳金按1‰／日暂计至2014年10月为1156.21元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，提交了七份证据。证据一、委托物业服务协议书；证据二、企业法人营业执照，证据一、二用以证明原告主体合法。证据三、粤费（乐）033号《广东省收费许可证》；证据四、物业服务收费备案表，证据三、四用以证明物服费收费标准合法；证据五、富庭雅苑前期物业管理服务协议，用以证明双方约定情况；证据六，缴费发票；证据七、催缴通知和照片，证据六、七用以证明被告欠费事实和催收无果情况。
被告欧灿祥答辩称：一、原告从2012年起按照1.2元／㎡收取被告物业管理费没有合同和法律依据。被告在购买房屋时，与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》第三章第八条约定前期管理收费标准按照：电梯：每户每月按建筑面积1.00元／㎡。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《广东省物业管理条例》第三十七条“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式”，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，而不是按照原告单方面提交的收费标准缴纳物业管理费用。二、根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅2014年1月4日粤价（2010）1号关于物业服务收费管理办法的通知第7条、第9条，（第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他住宅物业服务收费实行市场调节价。第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。）乐昌市发改局2014年11月10日在网络问政的回复（鉴于富庭雅苑已经成立业主大会，根据新的《关于物业服务收费管理办法的通知》，业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商。）原告严重违反2009年8月5日与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《委托物业服务协议书》第四条第2款，第2款规定“物业管理服务质量应当与收费相适应”。原告按照一级物业收费标准却没有进行一级物业标准的服务。并且原告违反了《委托物业服务协议书》第四条第4款规定。更严重的是原告违反广东省物价局粤价（2010）1号关于物业服务收费管理办法的通知第7条、第9条规定，至今没有与业主委员会签订《物业管理合同》，更没有与业主双方协商，因此，该责任应当由原告承担。三、被告不存在拒绝缴纳物业管理费用问题，而是原告拒收被告按照协议标准缴纳的费用。原告在签订《委托物业服务协议书》时，作为一个专业的物业管理企业，是知道或者应当知道粤价（2004）22号、乐价（2004）24号文的，并且知道或者应当知道被告与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订《富庭雅苑前期物业管理服务协议》，因此原告将1.00元／㎡单方面提价为1.2元／㎡系违法的、无效的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”，被告拒绝缴纳违规收费是合法的；并且，被告按照1.00元／㎡缴纳管理费，按照《合同法》第四章“合同的履行”的规定，被告的缴纳并没有损害原告利益的，原告无权拒绝被告缴纳。四、被告不存在违约和支付滞纳金问题，并且《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定滞纳金明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，退一步来说，被告即使存在违约，滞纳金应当依法减少。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的不合理、不合法的请求。
被告未向法庭提交书面证据。
经过开庭质证，被告对原告的证据质证意见如下：对证据一、二、五、六、七，没有意见；对证据三，这个许可证应该不适合被告，因为被告的小区于2012年成立了业委会，所以不适合被告；对证据四，这个也只是政府的一个文件。
对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：乐昌市富庭雅苑是乐昌市富庭房地产开发有限公司开发建设的，被告购买富庭雅苑富荣楼X座X房的电梯住宅，建筑面积为124.92㎡。2009年2月4日，被告欧灿祥与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》，约定：“……一、管理费是以每一住户为计缴单位。收发入住通知书之月起缴交，不足一个月按照一个月缴交；二、每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业不同时段和物价需求制订的。若有变化，管理处将提出前一个月书面通告形式知会各用户；三、管理费收缴日期：每季度首月1-15号……六、请各业户主按期缴费。逾期缴费者，须另按管理处规定缴交欠费滞纳金，每月按应缴管理费的15%计算，逐月累计，连同应缴管理费缴交到管理处。……八、现阶段管理费收费标准【按《商品房买卖合同》标示之面积（含柴房）计算】：1、洋房：每户每月按建筑面积：0.50元／㎡；2、别墅：每户每月按建筑面积：0.5元／㎡；3、电梯：每户每月按建筑面积：1.00元／㎡……”尔后，被告欧灿祥按期缴纳物业服务费。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给原告实行专业化、一体化的物业管理。双方还约定了移交管理的具体事项。2011年12月21日，原告乐昌市富华物业服务有限公司经乐昌市物价局批准，将电梯住宅物业服务费提高至每月每平方米1.2元，并在之后对上述收费标准进行了备案。2012年12月24日，被告按1.2元／平方米的标准缴纳了2012年1月至12月共计1799元的物业服务费，但未缴纳从2013年1月起至今的物业服务费。2014年10月3日，原告向被告发出《催费通知》，要求被告缴纳2013年1月至2014年10月的物业服务费3297.89元，违约金5688.86元，被告逾期未缴纳。为此，原告诉至法院要求被告支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2014年10月为3297.89元，滞纳金按1‰／日暂计至2014年10月为1156.21元）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告坚持认为，其按照每月每平方米1.2元的标准收取物业管理费是经过了物价部门的批准，符合法定程序，是合法有效的，原告也已经依合同在小区主出入口用铁牌公示，且被告按照上述标准一次性缴纳了2012年全年的物业费，被告的行为已经认可了原告的涨价行为。被告则辩称，原告按照每月每平方米1.2元的标准收取物业管理费是没有法律依据的，被告签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》是每月每平方米1.0元的收费标准，原告在小区出入口用铁牌公示属实，但系原告单方面的行为；物业管理费没有缴纳是因为原告拒收，现在原告要求被告按照1‰／日收取滞纳金过高，不符合法律的规定。双方各持已见，调解无果。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2009年2月4日，被告欧灿祥与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告乐昌市富华物业服务有限公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给原告实行专业化、一体化的物业管理。协议签订后，原告为乐昌市富庭雅苑小区提供物业服务，被告亦向原告交纳了2013年之前的物业服务费，故原告乐昌市富华物业服务有限公司与被告欧灿祥构成物业服务合同关系。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2011年12月21日，原告经乐昌市物价局的批准，取得了（2011）粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，将电梯住宅的物业管理费提高至每月每平方米1.2元，并在之后对上述收费标准进行了备案，也依合同在小区主出入口用铁牌公示，被告亦于2012年12月24日按照上述收费标准缴交了2012年整年的物业服务费，被告以自己的行为默示了原告的涨价行为。故原告要求被告按照每月每平方米1.2元缴纳2013年1月起至本案生效之月止的物业服务费，证据确凿，理由充足，本院予以支持。被告欧灿祥主张原告单方面从每月每平方米1.0元上涨到每月每平方米1.2元是违反法律的规定之抗辩，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第74条：“在诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被告在庭审中并没有提供证据证实其上述主张，故被告的抗辩，理由不足，本院不予支持。
关于滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告在《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金过高，但在诉讼阶段，原告已将滞纳金标准降低为1‰／日，未违反逾期付款违约金的法定范围，本院予以支持。
综上所述，原告已经为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费。被告拖欠的物业服务费为1.2元／㎡×124.92㎡×24＝3597.70元，滞纳金为1259.19元（该物业服务费计至2014年12月，滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年11月30日，2014年12月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第74条之规定，判决如下：
被告欧灿祥应当在本判决书生效之日起五日内向原告乐昌市富华物业服务有限公司支付物业服务费3597.70元，滞纳金为1259.19元（该物业服务费计至2014年12月，滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年11月30日，2014年12月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元由被告欧灿祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于韶关市中级人民法院。
审 判 长 王 国 强
审 判 员 张 友 荣
代理审判员 何 杨
二〇一四年十二月一日
书 记 员 曾建（代）