甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终2680号
上诉人（原审原告）：兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司，住所地兰州市安宁区。
负责人：韩龙英，该公司经理。
委托诉讼代理人：何鑫，男，汉族，该公司法务。
委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马步某，男，汉族，住兰州市安宁区。
委托诉讼代理人：魁永红,甘肃解开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王玉某(系马步某之妻)，女，汉族，住兰州市安宁区。
委托诉讼代理人：魁永红,甘肃解开律师事务所律师。
上诉人兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司（以下简称巨信安宁公司）因与被上诉人马步某、王玉某居间合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1003号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
巨信安宁公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付居间费用及违约金33600元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审中，被上诉人王玉某的代理人辩称：”王玉某反复告知巨信安宁公司其不具备卖房子的权利”，而上诉人主张的事实是王玉某明确表明自己与马步某系夫妻关系，处分的房屋系夫妻共同财产，对此，被上诉人王玉某也已自认。上诉人因基于特殊身份关系，确信王玉某具有处分权，王玉某作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责。如果王玉某未取得房屋处分权而签署房屋买卖协议，同时收受定金，这是明显的缔约过失。二、一审判决对争议焦点总结有误。一审总结争议焦点为”巨信公司作为专业的房屋中介机构，是否尽到了应尽的审查义务”。上诉人认为本案争议焦点应是房屋买卖合同是否有效。二者有本质区别，前者合同是否有效仅取决于上诉人是否存在过失，但后者则取决于上诉人与被上诉人是否均存在过失。争议焦点总结错误，使上诉人处于不平等的诉讼地位。三、一审适用法律错误。首先,《婚姻法》第十七条规定”夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。婚姻法司法解释对上述规定作了进一步阐述，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为之行为后果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。其次,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故无权处分他人财产的买卖合同，在没有其他效力瑕疵的情况下，就是有效的债权合同，且本案中王玉某处分的是夫妻共同财产。对此，一审未予采纳，而适用效力低于司法解释的部门规章即《房地产经纪管理办法》，系适用法律错误。该《房地产经纪管理办法》是部门规章，如上诉人未能遵守，也应当是受行政处罚，而不能据此认定合同无效。四、本案是被上诉人因市场价格浮动而恶意违约的行为。自签订协议收受定金开始直至上诉人起诉前，被上诉人马步某对王玉某的代理行为均未做出明示否认。上诉人完全有理由相信被上诉人马步某已经构成对其妻子王玉某代理权默示的追认。上诉人在得知被起诉情况下，以不知情为由拒绝履行合同，主张合同无效，这是房地产买卖过程中违约人惯用的方式。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
马步某、王玉某辩称,上诉人未获得本案房屋所有人马步某的委托，上诉人没有居间权;被上诉人王玉某没有获得马步某的授权，没有权利作为代理人，代理马步某与上诉人签订买卖合同；上诉人作为专业的房屋买卖专中介机构在明知王玉某无代理权，没有对该房产的处分权，而与第三方签订合同，行为属无效的民事行为；本案买卖的是不动产，未办理产权变更登记手续，故不适用善意取得的相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
巨信安宁公司向一审法院起诉请求：1、判令被告马步某与王玉某支付原告中介费用11440元以及违约金22160元共计33600元；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年5月14日，巨信安宁公司与案外人刘杨荣签订《房屋买卖成交合同（三方合同）》，当日，刘杨荣向巨信安宁公司支付10000元，2017年5月19日，王玉某在该份合同上签字。合同约定卖方为马步某，居间方为巨信房屋，买方为刘杨荣。刘杨荣同意购买马步某名下位于兰州市安宁区培黎街道健康路153号第1单元01层101室房屋，权属为产权，房屋面积68.05㎡。成交价为572000元。买方于2017年5月19日已支付定金10000元。双方商定于2017年6月19日之前办理过户。买卖双方同意在本合同签署当日向居间方支付中介佣金，买方应支付佣金总房款的1%人民币5720元，卖方应支付佣金总房款的2%人民币11440元。此房屋成交价为伍拾柒万贰仟元整（￥572000）此成交价包含买卖双方的过户费用及中介佣金。另查明，位于兰州市安宁区培黎街道健康路153号第1单元01层101室的房屋所有权人为马步某，共有情况为单独所有。马步某与王玉某二人系夫妻。《房屋买卖成交合同（三方合同）》上的马步某签名系王玉某所签。
一审法院认为，本案的争议焦点为：巨信安宁公司作为专业的房屋中介机构，是否已尽到应尽的审查义务。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：”房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”本案中，巨信安宁公司作为专业的房屋中介机构，首先应对其所居间买卖的房屋尽到审查义务，明晰出卖人对其所出售的房屋是否有所有权或者是否有合法有效的代理权，但巨信安宁公司并未尽到相应的审慎义务，既未查看房屋权属证书，也未查看王玉某是否有合法有效的委托手续，更未经所有权人马步某的书面同意，其居间行为并未完全履行，故对于巨信安宁公司提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，巨信安宁公司的请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，判决：驳回兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司的诉讼请求。案件受理费640元，减半收取320元，由兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：1、巨信安宁公司在签订合同过程中是否尽到必要的审查义务；2、合同效力及王玉某代理行为的效力；3、巨信安宁公司要求支付中介费及违约金的请求是否成立。
关于巨信安宁公司在签订合同过程中是否尽到必要的审查义务的问题。本案中，涉案房屋系王玉某与马步某夫妻共同财产，房屋登记在马步某名下。在订立涉案三方合同过程中，王玉某向巨信安宁公司提供房屋产权证书，陈述了和马步某之间系夫妻关系，并带房屋购买人刘杨荣及居间方巨信安宁公司经纪人一同查看涉案房屋，后王玉某代其丈夫马步某作为卖方与买方刘杨荣及居间方巨信安宁公司签订三方房屋买卖合同，约定买卖涉案房屋，巨信安宁公司将刘杨荣支付的定金1万元给付了王玉某，由王玉某代马步某收取。合同明确约定房屋交易价款、支付佣金、违约赔偿等内容。在签订合同时，居间方巨信安宁公司明确知道涉案房屋登记在马步某名下，对此，王玉某也表示已明确告知了巨信安宁公司，巨信安宁公司认为王玉某当时承诺马步某是同意出卖房屋的。在合同签订后，刘杨荣及居间方巨信安宁公司因王玉某通知马步某不同意出卖房屋，均找马步某协商房屋买卖一事，但马步某不同意履行合同。根据《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：”房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”本案中，巨信安宁公司作为专业的房屋中介机构，首先应对其所居间买卖的房屋尽到必要审查义务，明晰出卖人对其所出售的房屋是否有所有权或者是否有合法有效的代理权，但巨信安宁公司并未尽到相应的审查义务，未要求王玉某提供授权委托手续，也未取得共有人马步某的同意。导致涉案房屋买卖合同不能履行，对此，巨信安宁公司的居间行为存在明显瑕疵。
关于合同效力及王玉某代理行为的效力问题。在涉案合同的订立中,各方当事人意思表示清楚,签字属实，合同内容不违反法律规定,虽因共有人马步某不同意而未能实际履行，但涉案合同不符合合同无效的法定情形，故对王玉某认为合同因无权处分而无效的理由,本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：”没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《中华人民共和国合同法》第四十八条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。从本案查明事实看，王玉某在没有取得马步某书面授权情况下，以代理人身份出卖共有房屋，系无权处分行为，事后该处分房屋的行为并未得到马步某的追认，故本案因合同行为产生的责任马步某不应承担。王玉某因自己的无权代理行为产生的后果应由其自行承担。
关于巨信安宁公司要求支付中介费的请求。巨信安宁公司在签订三方合同之前，就已查看了房屋产权证，房屋共有人王玉某也带领巨信安宁公司经纪人和购房人刘杨荣实地查看过涉案房屋，并在涉案合同上明确约定房屋交易价款、支付佣金、违约赔偿等内容。王玉某也收取了定金1万元，巨信安宁公司的居间行为因合同的订立而基本完成，故巨信安宁公司根据合同第四条约定要求王玉某支付佣金11440元的请求成立，王玉某因其签字代理行为承担支付佣金的责任。
关于巨信安宁公司要求支付违约金的请求。因王玉某未能在马步某授权情况下签订合同，而共有人马步某又不同意履行合同，导致合同实际履行不能，对此，巨信安宁公司未能尽到必要审查义务，居间行为存在明显瑕疵，故其要求王玉某承担违约责任，支付违约金22160元的请求，本院不予支持。
综上，巨信安宁公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决查明事实基本属实，但适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1003号民事判决；
二、王玉某于判决生效之日起十日内向兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司支付居间佣金11440元；
三、驳回兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费320元，由兰州巨信巨城房地产代理有限公司安宁分公司承担；二审案件受理费643元，由王玉某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 浩
代理审判员 刘桂刚
代理审判员 王 晖
二〇一七年十月三十日
书 记 员 闫 佳
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