北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26571号
原告：北京昂达汇通投资有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼309室-71。
法定代表人：陈鸿亮，总经理。
委托诉讼代理人：刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。
被告：北京颐润堂健身有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京南湖西园123号楼一层。
法定代表人：莽万良，执行董事。
委托诉讼代理人：卜春雨，北京柏舟律师事务所律师。
被告：姚南，男，1982年5月5日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市克东县。
委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。
被告：北京和润圆健身有限公司，住所地北京市朝阳区建华南路6号院3号楼1至2层101、103、105、106、201。
法定代表人：闫静，执行董事。
委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。
原告北京昂达汇通投资有限公司（以下简称昂达公司）与被告北京颐润堂健身有限责任公司（以下简称颐润堂公司）、被告姚南、被告北京和润圆健身有限公司（以下简称和润圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昂达公司之委托诉讼代理人刘士忠，颐润堂公司之委托诉讼代理人卜春雨，姚南及和润圆公司之委托诉讼代理人杨萌初均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昂达公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令2010年7月9日签署的《租赁合同书》于2016年8月11日解除；2.请求法院判令三被告连带支付昂达公司租金1533194.7元（扣除保证金50万元）；3.请求法院判令三被告连带支付昂达公司违约金1037826元；4.请求法院判令三被告支付昂达公司物业费331430.34元。事实和理由：2010年7月9日，北京丹阳房产开发有限公司（以下简称丹阳公司）与颐润堂公司签订《租赁合同书》，约定颐润堂公司承租丹阳公司出租的位于北京市朝阳区建华南路6号院地杰长安驿A栋201、201下跃、101跃、103跃、106跃、105跃房屋，以及1号楼地下二层中的房屋。租赁期限为8年，自2010年11月1日至2018年10月31日。2011年2月23日，丹阳公司与颐润堂公司签署《补充协议》，约定免租期及交纳租金的起始时间。2012年8月29日，丹阳公司与颐润堂公司签署《补充协议二》，约定《租赁合同书》的权利义务转让给了颐润堂公司建国门店（于2016年8月31日注销）。2013年3月6日，丹阳公司与昂达公司及建国门店签订了《租赁合同权利义务转移协议》，约定丹阳公司将《租赁合同书》中享有的权利和承担的义务于2013年2月18日转移给昂达公司。2015年10月10日，昂达公司向颐润堂公司索要租金的情况下，颐润堂公司有意将《租赁合同书》项下的权利义务转让给姚南。然而，昂达公司与颐润堂公司、姚南协商并起草了《租赁合同权利义务转移协议》，三方并未按此协议约定加盖印章并生效。但是颐润堂公司却将涉案房屋交给了姚南使用，2016年8月11日昂达公司收回涉案房屋。
颐润堂公司辩称，颐润堂公司与昂达公司、姚南三方于2015年10月10日签署的《租赁合同权利义务转移协议》已经成立并生效。根据该协议约定，颐润堂公司已经将承租昂达公司的房屋的权利义务转移给姚南，至此颐润堂公司与昂达公司的房屋租赁合同关系已经协议解除。根据上述协议约定，由姚南承接该租赁房屋后，所有债务由姚南负责清偿。姚南应当向颐润堂公司支付折价款，姚南用该折价款冲抵颐润堂公司应当向昂达公司支付欠款，至此颐润堂公司对于昂达公司的到期债务已经全部转移给姚南，根据实际履行情况来看，姚南已经依约向昂达公司偿还了全部的颐润堂公司的到期债务。综上，请求法院驳回昂达公司对颐润堂公司的全部诉讼请求。
姚南、和润圆公司辩称，租赁合同转移协议应认为不符合生效要件，该合同不生效。依据上述协议第9条，该协议系附条件生效合同。姚南没有支付相应款项，合同也没有盖章，姚南不应当承担11月30日之前的租金，应有颐润堂公司承担。协议生效条件没有成就，故协议没有生效，协议对各方没有约束力。鉴于11月30日之后姚南确实使用了涉案的房屋，姚南给昂达公司支付了相应的租金。姚南认可昂达公司统计的欠付租金情况中的租金支付时间及金额，姚南认为这些都是2015年12月1日以后的房屋占有使用费，87.7万元是涉案房屋项下全部租金。另外，昂达公司提供的租赁房屋没有达到租赁合同书第6条规定的，同时违反合同法第225条的维修义务，公共管线存在缺陷，涉案房屋一直漏水，导致姚南无法正常使用，危及使用人安全及健康。姚南多次联系昂达公司进行维修，但昂达公司一直没有解决。昂达公司没有按照租赁合同书第2.2条向姚南提供车位。昂达公司没有向姚南提供合理使用租赁房屋的必要条件。姚南租赁房屋是为了经营足疗保健，根据行业特定性，晚上为高峰期，但昂达公司长期8点之后就关闭大门，只有一个通道，使客人误以为足疗保健没有营业。基于合同的履行抗辩权，姚南没有支付租金，因为昂达公司在先违约。姚南是涉案房屋自2015年11月30日之后的承租人，一开始由姚南承租，又转租至和润圆公司，但和润圆公司已经给了姚南租金180万元。姚南2015年11月30日之后使用涉案房屋及设备是从颐润堂公司处转租的，没有书面协议。同时，姚南与和润圆公司之间没有书面转租协议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月9日.丹阳公司与颐润堂公司签署《租赁合同书》，约定颐润堂公司承租位于北京市朝阳区建华南路6号院“地杰长安驿（又名“建外银钻公寓）A栋201、201下跃、101跃、103跃、106跃、105跃以及1号楼地下二层的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2010年11月1日至2018年10月31日止，丹阳公司同意将2010年8月1日至2010年10月31日作为装修免租金期。起租时年租金标准为第一年1197200元，第二年1346850元，第三年1556360元，第四年1706010元、第五年至第六年1855660元，第七至第八年2005310元，满12个承租月为一租赁年度（免租期不计在承租月内）。1号楼地下二层面积租金20万元每年，租期8年，第一至第三年20万元每年，第四年21万元每年，第五年22万元每年，第六年23万元每年，第七年24万元每年，第八年25万元每年。颐润堂公司影响丹阳公司交纳保证金50万元。租金支付方式为第一至第二年度月付，第三至第四年度季付，第五至第八年度半年付。各期租金，颐润堂公司应于该租赁期届至前一周一次性交纳。颐润堂公司有下列情形之一，丹阳公司有权提前终止合同，不承担违约责任，并由颐润堂公司承担支付丹阳公司当年3个月租金的违约金，颐润堂公司无合法理由，逾期支付租金一个月以上且颐润堂公司交纳的保证金不足以支付上述费用的，欠缴各项费用达5万元以上金额且交纳的保证金不足以支付上述费用的。
2011年2月23日，丹阳公司与颐润堂公司签署《补充协议》，约定涉案房屋由2011年3月1日起正式交付颐润堂公司使用，即由2011年3月1日起计免租期，免租期为6个月，至2011年9月1日止，因颐润堂公司入场式已交纳押金及一个月租金，乙方自2011年10月1日起开始缴纳租金。
2012年8月29日，丹阳公司与颐润堂公司及北京颐润堂健身有限责任公司建国门店（以下简称建国门店）签署《补充协议二》，约定《租赁合同书》、《补充协议》等三份文件中所有条款及所有的权利义务均由丹阳公司与建国门店继续履行、承担、承继和享有。
2013年3月6日，丹阳公司、建国门店、昂达公司签署《租赁合同权利义务转移协议》，约定2013年2月18日丹阳公司将涉案房屋的产权转让给昂达公司，丹阳公司将2010年7月9日签署的《租赁合同书》中享有的权利和承担的义务于2013年2月18日概括转移给昂达公司，昂达公司同意概括承受丹阳公司、建国门店所签租赁合同中丹阳公司的全部权利及义务，由昂达公司与建国门店继续履行《租赁合同书》直至合同终止。
2015年10月10日，魏贺代表昂达公司（甲方），姚远代表建国门店（丙方）与姚南（乙方）签署《租赁合同权利义务转移协议》，约定丙方将原合同（《租赁额合同书》、《出租房屋消防安全责任书》、《补充协议》）中权利和义务于本协议签订之日全部转移给乙方，乙方同意承受原合同中丙方的全部权利及义务，由乙方继续履行原合同义务。一、三方确认，至本协议签订之日丙方尚欠甲方2015年11月30日前的租金1267254元，物业费119064元，合计1386318元。二、乙方自愿承担向甲方支付丙方尚欠甲方的本协议的第一条所涉全部款项义务，同意于2015年10月12日前向甲方支付上述所欠款项中的50万元，于2015年11月30日前将剩余欠款全部付清。三、如乙方于2015年11月30日前将丙方拖欠甲方的全部款项付清，则丙方曾支付给甲方的保证金50万元自动转为乙方向甲方交纳的保证金。四、在乙方履行了上述第二、三条约定义务的前提条件下，甲方同意自2015年12月1日起的租金，可由乙方在前5个月期间内按月（提前）支付，其后租金仍按季支付。五、如至2015年11月30日，乙方未按本协议约定将丙方拖欠甲方的款项全部付清，则甲方有权直接以乙方按本协议约定已经支付给甲方的款项和丙方曾交纳的保证金冲抵，丙方所欠甲方款项（不足部分由乙方负责清偿，待全部清偿后甲方与丙方之间的债权债务消灭，再无争议）同时，终止甲方与丙方间、甲方与乙方间的原合同的履行。甲方于2015年12月1日收回房屋。……八、原2011年2月23日甲、丙两方签订的补充协议作废，不作为本次转让内容。九、本协议自三方加盖公章并在乙方向甲方支付了本协议第二条所涉50万元款项之日起生效。
庭审中，昂达公司、颐润堂公司、姚南、和润圆公司均认可魏贺系昂达公司关于涉案房屋租赁的负责人，姚远系颐润堂公司关于涉案房屋租赁的负责人。颐润堂公司与姚南均认可，颐润堂公司于2015年10月份将涉案房屋交付姚南使用。昂达公司、姚南均认可昂达公司于2016年8月11日收回涉案房屋。
另外，昂达公司、姚南均认可姚南于2015年10月15日向昂达公司付款36.3万元，于2015年11月27日支付10.4万元，于2016年3月14日支付30万元，于2016年6月4日支付4万元，于2016年6月13日支付3万元，于2016年7月6日支付4万元。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点有以下四点。一、关于租赁合同关系，姚南辩称其使用涉案房屋系从颐润堂公司转租，但其未提交任何证据予以说明，故本院对此不予采信。姚南、昂达公司称《租赁合同权利义务转移协议》未达到生效条件，该协议未生效。但根据昂达公司提交的《特别重要联合通知》，姚南实际使用涉案房屋及其向昂达公司支付租金的行为，昂达公司、姚南、颐润堂公司已经实际履行《租赁合同权利义务转移协议》，故昂达公司与姚南应全面履行《租赁合同书》及《租赁合同权利义务转移协议》。昂达公司要求颐润堂公司及和润圆公司承担连带责任，无法律依据，本院不予准许。
二、关于租金，昂达公司主张姚南支付的87.7万元中应扣除姚南与魏贺签署的公寓租赁合同下姚南应支付的租金，根据昂达公司所述，上述租金系支付昂达公司，并非向魏贺支付的租金，故本院对昂达公司该项主张不予支持，姚南所支付的87.7万元系本案涉案租赁合同项下的租金。根据《租赁合同书》及《租赁合同权利义务转移协议》对租金的约定，本院经核算，至2016年8月11日，扣除保证金50万元后姚南共欠付昂达公司租金1342367元。
三、关于违约责任，姚南未按照《租赁合同权利义务转移协议》及《租赁合同书》向昂达公司交纳租金，构成违约行为，且该违约行为已达到《租赁合同书》所约定的单方解除合同的条件。昂达公司于2016年8月11日收回涉案房屋，故双方《租赁合同书》项下的租赁合同关系已于2016年8月11日解除。姚南以涉案房屋漏水、地面车位、小区夜晚关门时间等理由抗辩，但其证据材料不足以说明昂达公司存在违约行为，本院对此不予采信。昂达公司主张逾期支付租金违约金及提前解除合同的违约金，但《租赁合同书》对此有明确约定，故本院确定姚南支付昂达公司违约金521415元。
四、关于物业费，依据《租赁合同书》约定，电费、税费、供暖费、制冷费、物业费由姚南负担，但未约定由姚南向昂达公司支付。现昂达公司依据物业公司出具的《2015年7月16日至2016年8月11日欠费明细》主张物业费用，但《租赁合同权利义务转移协议》中对2015年11月30日前的物业费进行了约定，其上述约定与原告在本案中所主张的物业费存在重合部分。同时结合颐润堂公司直接向物业公司交纳费用的发票及姚南向物业公司主张漏水维修的情况，上述物业费用应由物业公司主张为宜，故本院对昂达公司该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告北京昂达汇通投资有限公司与被告姚南之间二〇一〇年七月九日签署的《租赁合同书》项下的房屋租赁合同关系已于二〇一六年八月十一日解除；
二、被告姚南于本判决生效之日起七日内支付原告北京昂达汇通投资有限公司租金一百三十四万二千三百六十七元；
三、被告姚南于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京昂达汇通投资有限公司违约金五十二万一千四百一十五元；
四、驳回原告北京昂达汇通投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15240元，由原告北京昂达汇通投资有限公司负担4453元（已交纳），由被告姚南负担10787元（昂达公司已交纳4902元，姚南于本判决生效之日起七日内转交给昂达公司，剩余5885元，姚南于本判决生效之日起七日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 胡东方
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 高 源