重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终2605号
上诉人（原审被告）：重庆市元亨房地产开发有限责任公司,住所地巫溪县城厢镇滨河南路金土地小区8-201,统一社会信用代码15900238745334435D。
法定代表人：余其碧，公司总经理。
委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：余学辉，男，汉族,1981年8月25日出生,住重庆市巫溪县。
上诉人重庆市元亨房地产开发有限责任公司（以下简称元亨地产）因与被上诉人余学辉商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2017）渝0238民初1831号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人元亨地产上诉请求：撤销原审判决第一项；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人起诉超过了诉讼时效，原审未予认定。被上诉人诉请支付延期及瑕疵交房的违约金属于债权请求权，应当受诉讼时效制度的调整。依据《民法通则》第136条规定，被上诉人应当在知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内行使诉讼权利。双方约定了交房时间，如果被上诉人认为逾期或者瑕疵交房，其在实际接房时已经知道权利受到侵害，诉讼时效应当从接房起计算两年，被上诉人起诉明显超过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。即使为了照顾购房人，不认为超过诉讼时效，也应当按照倒推两年的方式达到利益平衡；2、被上诉人也有违约行为和过错的事实，原审未予认定。双方签订的合同中明确约定了交房的条件，即商品房经过综合验收合格，办理备案登记证。但被上诉人为了早日入住，在明知未竣工验收且无备案登记的情况下，恶意入住，恶意促使卖方违约，其行为是造成卖方瑕疵交房并违约的重要原因，原审判决卖方单独承担全部责任不公平；3、原审计算违约金时间过长、标准过高，有悖公平原则，二审应予纠正。如果法院认为上诉人违约，但鉴于被上诉人已经接房并实际入住多年，未造成实质性财产损失，且本案涉及与被上诉人类似的购房户众多，加之办理房屋产权属于多方因素，非上诉人恶意违约。原审按照约定交付次日起计算至实际办理备案登记证�日为止与双方的约定明显不符，且按照日万分之零点四计算的标准也过高，二审法院应当予以降低。
被上诉人辩称，上诉人从交付房屋之日起因没有办理竣工验收备案许可证而处于持续违约状态，应当以违约终止之日之前产生的违约金作为整体债务，且上诉人在被上诉人起诉前从未表达不支付违约金的意思，故诉讼时效应以取得竣工验收备案登记证时起算；被上诉人没有恶意入住行为，被上诉人接房入住是基于上诉人的交房行为，故被上诉人没有过错。即使被上诉人有过错，一审在判决时已经考虑该因素；一审调整违约金本已过低，上诉人请求再次调整违约金没有事实和法律的依据。请求维持原判。
被上诉人余学辉一审诉讼请求：依法判决被告向原告承担因违约交房的违约金136429.80元（自2013年12月31日起至2017年8月19日止按349820元每日万分之三�算）。
一审审理查明：2012年5月5日，余学辉（乙方）与元亨地产（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同属商品房预售合同。合同约定余学辉购买元亨地产开发的位于巫溪县城厢镇先锋路元亨国际小区A4幢5－1室，购房价款为349820元。元亨地产应在2013年12月30前依照国家和地方的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。该合同对逾期交房的违约责任约定如下：1、逾期在60日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三�违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同对其他事项亦进行了约定。
合同签订后余学辉已按约付清房款，2016年4月22日元亨地产将房屋交由原告占有使用。元亨地产于2017年7月31日取得对B5幢楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
一审法院认为，原、被告于2012年5月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。原告按约定支付了购房款，被告应当按合同约定的期限将符合约定条件的房屋交付给原告。被告于2017年7月31日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，显然其于2016年4月22日交由原告占有使用的房屋并不符合约定的交房条件，被告的行为显属违约，应当承担相应的违约责任。被告于2017年7月31日才取得备案登记，在此之前被告交付的房屋并不符合合同约定，违约行为一直处�持续状态，本案诉讼时效应从违约行为终止之日即2017年7月31日开始计算，对被告提出诉讼时效的抗辩，不予采纳。原告作为购房者，对被告交付的房屋是否符合约定的条件，负有相应的注意义务，同时对被告的违约行为给原告造成的损失情况，原告亦负有举证证明的责任。结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，酌情将逾期交房的违约金支付标准调整为按已付房款每日0.00004支付违约金。本案计算违约金的截止日期应为2017年7月31日，对原告多主张的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告余学辉支付违约金18302.58元（349820元×0.00004×1308天）；二、驳回原告余学辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631.56元，由被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应予遵守。首先，依据该合同的约定，上诉人向被上诉人交付房屋应当具备取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件，但上诉人在向被上诉人交付房屋时并未取得《重庆市建�工程竣工验收备案登记证》，故上诉人交房行为不构成有效交付，至上诉人取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，其交付义务才予完成，上诉人应按合同约定承担逾期履行的违约责任。由于上诉人持续违约，且合同约定逾期交房违约金是在交付之日起30日内支付，而上诉人在完成交付义务之前，没有作出不再履行合同义务及不支付违约金的意思表示，故一审以上诉人完成交付义务即取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时作为诉讼时效起算点并无不当，上诉人关于被上诉人起诉时已超过诉讼时效的上诉理由不能成立。其次，按合同约定期限和条件交付房屋属上诉人单方合同义务，被上诉人接受房屋入住不是造成上诉人逾期履行的原因，也不妨碍上诉人该项义务的履行，更不影响上诉人对逾期交房违约责任的承担，两者之间无法律上的因果关系，故一审判决上诉人承担全部责任正确，上诉人关于不应承担全部责任的上诉理由不能成立。再次，一审将被上诉人一审起诉要求按日支付已付房价款万分之三计算违约金调整至按日支付已付房价款万分之零点四计算违约金，已充分酌量了被上诉人实际入住、损失程度以及合同履行情况等主客观因素，且调整数额符合本案实际情况，合理恰当，同时鉴于违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，上诉人请求二审再予调整违约金，理据不足，其上诉理由不能成立。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、审判程序合法、处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1263.12元，由上诉人重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜长城
审 判 员 杨继伟
代理审判员 毋向娟
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 章立立