广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终1470号
上诉人（一审被告）:甘玉玲，女，1982年9月11日出生，壮族，农民，住广西田东县。
委托诉讼代理人：李秦任，男，1972年5月1日出生，中学教师，住广西田东县。
委托诉讼代理人：李华民，男，1973年2月22日出生，壮族，农民，住广西田东县。
被上诉人（一审原告）：百色市迎福物业服务有限责任公司，住所地百色市福州路86号，田东营业点住田东县华星城小区。
法定代表人：黄恒番，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆海，田东县全兴法律服务所法律工作者。
上诉人甘玉玲因物业服务合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2017）桂1022民初800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月13日通知双方当事人到庭进行法庭调查。上诉人甘玉玲委托代理人李华民、李秦任，被上诉人百色市迎福物业服务有限责任公司委托代理人陆海到庭。现本案已审理终结。
甘玉玲上诉请求：1、撤销原判关于被上诉人代收维修费的权利；2、撤销原判关于被上诉人电费收费的不合理部分；3、撤销原判关于被上诉人在2016年5月1日至2017年4月1日收取的物业服务费。事实和理由：一、根据百政发[2013]2号文件，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主缴存的住宅专项维修资金，由物业所在地房产管理局部门设立的管理机构作为专门机构负责代为监管。一审支持被上诉人代收维修费没有法律、政策依据。二、电费的规定应按供电部门0.5441元/度代收，从2016年5月1日至2017年4月1日止，双方没有约定0.65元/度，并且被上诉人乱收上诉人的300元还在其手中，一审没有组织双方协商，在6月20日县住建局受理上诉人反映该公司乱摊水电费等问题，行政机关正在受理，7月19日由业主代表，平马镇政府代表、房产所、油城社区、迎福物业代表开协调会研究解决，一审不应就此下判。三、被上诉人没有履行服务义务，大水管坏，拒绝修理，由业主自己出1515元来维修的，有水厂出具的证明证实。
百色市迎福物业服务有限责任公司辩称，1、被上诉人于2010年与房地产开发商签订《前期物业服务合同书》后入住小区提供物业服务，对全体业主有约束力，被上诉人有权收取物业等相关费用。2、被上诉人依法履行物业服务，代收水电费、维修基金、卫生费，收取的各项费均以《前期物业服务合同书》所约定的标准收取。其中，电费是根据各业主的家庭用电和小区内的通道灯、花圃灯等公共用电总额计数，由各业主平均分担，不存在乱摊牌、扩大收费的违规行为。由于部分业主没有及时交纳水电费，被上诉人已为小区业主垫付约8万元的水电费。3、上诉人称被上诉人没有履行服务义务，没有维修大水管。被上诉人已经履行物业服务，发现小区水管漏水，已经采取相关措施避免漏水的经济损失。4、一审判决和适用法律正确，程序合法，请二审法院予以维持。
百色市迎福物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠原告物业服务费、维修费、电费、卫生费共计4215.4元；2、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：田东县华星城小区的建设单位是田东县华能投资有限公司。原告于2010年6月22日与田东县华能投资有限公司签订《前期物业管理服务合同书》，该合同约定原告提供服务的对象是田东县华星城小区的全体业主和物业使用人。合同生效后，原告开始向业主提供服务。被告是华星城小区B－2－603号房的业主，是原告提供物业服务的对象之一。原告提供物业服务确定的物业服务费为每月51.36元、维修费每月10.7元、电费每度0.65元、卫生费每月7元。截至2016年4月1日止，被告向原告交清了物业服务费、维修费、电费、卫生费，四项费用共计2405元。从2016年5月1日起至2017年4日1日止，被告拖欠原告物业服务费616.32元（51.36元×12个月）、维修费128.4元（10.7元×12个月）、电费3456.05元（5317度×0.65元）、卫生费84元（7元×12个月），共计4284.77元。原告已多次向被告催交，但被告一直未交。原告为了维护其合法权益，向法院起诉，请求：1、判令被告支付拖欠原告物业服务费、维修费、电费、卫生费共计4215.4元；2、本案诉讼费由被告负担。另查明，原告原企业名称为百色市迎福物业管理有限责任公司，于2011年9月5日企业名称变更为百色市迎福物业服务有限责任公司。
一审法院认为，企业法人的合法权益受法律保护；合同当事人应依法定或者约定履行合同义务。原告是物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与被告虽然没有签订物业服务合同，但依据法律规定，原告与田东县华能投资有限公司签订《前期物业管理服务合同书》对被告有约束力，所以被告应履行合同约定的义务。在本案中，被告已交清物业服务费、维修费、电费、卫生费的部分各单价与拖欠的部分各单价一样，没有改变。原告要求被告支付拖欠物业服务费、维修费、电费、卫生费共计4215.4元有《前期物业管理服务合同书》、《收款收据》、《欠费明细表》及《缴费通知单》为凭，予以确认，可以作为本案的定案依据。原告请求被告支付拖欠上述费用合理合法，予以支持。被告辩称原告收取物业服务费不合理，认为原告服务没有做到位，但被告没有提供证据证明所拖欠的物业费是违规收费；被告辩称维修费不认可，认为原告没有履行维修义务，但被告没有提供证据证明该项费用是无权代收；被告辩称电费已交，但被告没有提供已经缴纳电费的证据，不予采信。被告截至2017年4日1日止实际拖欠原告物业服务费、维修费、电费、卫生费四项共计4284.77元，而原告只请求被告支付4215.4元，原告放弃部分费用没有违反法律禁止性规定，依法照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告甘玉玲向原告百色市迎福物业服务有限责任公司支付从2016年5月1日起至2017年4日1日止物业服务费、维修费、电费、卫生费共计4215.4元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告甘玉玲负担。
二审期间，上诉人与被上诉人均无新证据向法庭提交。
综上所述，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案争议焦点：上诉人是否应当向被上诉人支付2016年5月1日至2017年4月1日期间的物业服务费、维修费、电费、卫生费。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即为前期物业管理服务合同。最高人民法院法释（2009）8号《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在上诉人居住小区成立业主委员会之前，与开发商签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。被上诉人提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利；上诉人作为小区业主，在接受被上诉人的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。
关于物业服务费等的收费标准，根据《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”上诉人所居住的小区属于商住性质小区，并不属于应当实行政府指导价的普通住宅，而应当实行市场调节价，即在田东县华星城小区业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。
上诉人提出被上诉人没有尽到物业管理的责任，故其不交纳物业服务费等相关费用的主张。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，上诉人主张与其他部分业主自行集资修建破裂的水管，被上诉人确实存在没有尽到物业管理责任的情况，上诉人可通过协商解决或者通过其他合法途径敦促被上诉人按约履行义务，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。对上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，不予采信。一审判决上诉人向被上诉人交纳拖欠的物业服务费等费用，合理有据，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人甘玉玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 黄小萍
审判员 凌 除
二〇一七年十二月二日
书记员 劳 慧