浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第3361号
原告商伟洋。
委托代理人（特别授权代理）应志鑫。
被告徐建。
委托代理人（特别授权代理）徐阿夫。
委托代理人（特别授权代理）周水夫。
原告（反诉被告）商伟洋与被告（反诉原告）徐建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月26日立案受理。依法由代理审判员张剑适用简易程序独任审判，于2010年8月19日、9月15日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人应志鑫、被告之委托代理人徐阿夫、周水夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告商伟洋诉称：2010年3月8日，原、被告之间订立《承租合同》一份，合同约定原告将自己承租的座落绍兴市人民西路128号营业房转租给被告，租期自2010年3月15日至2010年6月12日止，合同对租金等作了明确约定，合同订立后，原告按约交付房屋，然被告除支付17000元补贴外，租金12000元虽经原告多次催讨，被告至今分文未付，现诉至法院请求判令被告立即支付原告房屋租金12000元。
被告徐建辩称：原告与朱素琴之间所签订的转租合同未经出租人同意，该合同不具有法律效力，之后原告与被告所签订的转租合同也没有法律效力，而且被告在知道原告没有转租权的情况下已与出租人另行签订房屋租赁合同，从这一事实行为本身也可以看出原、被告所签订的合同是违背被告真实意思表示的，同时也违反了合同法第224条的规定，合同应属无效。本案中原告缺乏收取租金的主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。并反诉称，2010年3月8日反诉原、被告之间订立《承租合同》一份，合同约定反诉被告将位于绍兴市区人民西路128号营业房租赁给反诉原告，租期自2010年3月1日至2010年6月12日止，其中租金为12000元，补贴17000元，合计29000元。合同签订后，反诉原告即支付定金2000元给反诉被告，3月15日，反诉原告按约定支付给反诉被告15000元，后反诉原告获知反诉被告并不拥有该房屋的产权，不能处置该房产，无权出租该房屋，即向反诉被告提出异议，要求返还17000元，但反诉被告迟迟不予归还。故请求判令反诉原告与反诉被告之间所订立的《承租合同》无效；反诉被告返还反诉原告已收取之17000元。
反诉被告商伟洋辩称：在2010年3月8日反诉原、被告签订承租合同时，反诉原告明知该房屋是转租的，反诉原、被告之间均是具有完全民事行为能力的人，2010年3月8日双方订立的承租合同是双方协商一致的结果，都是双方的真实意思表示，是合法有效的。合法有效的合同一经成立，双方均应按约履行合同，不得反悔，在双方签订合同后，反诉原告已经支付17000元补贴款，提出要求返还是单方面违约，在没有得到反诉被告同意的情况下，反诉原告诉请没有法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原、被告为证明其主张之事实成立，在本案审理过程中向本院提交了以下证据：
1、原告提交租赁合同1份、房屋转让合同1份、承租合同1份要求证明诉争房屋的出租和转租情况。被告经质证对真实性无异议，但认为原告与朱素琴之间的房屋转让合同，原、被告之间的承租合同是否有效，需征得出租人的同意。对证据的真实性，本院予以认定。
2、被告提交收条1份，要求证明原告已收取被告17000元补贴款。原告经质证无异议，本院予以认定。
3、被告提交收款收据4张，要求证明被告对诉争房屋内部装修的投入情况。原告经质证认为该组证据不能证明收据上所记载的材料用于诉争房屋装修，同时因为原告是经营服装，被告是经营玩具，所以被告在承租营业房后再进行一定程度的装修也是正常的。本院认为，被告仅凭该组证据尚不足以证明其主张之事实。
4、被告提供产权证复印件、授权委托书、身份证复印件各1份，要求证明诉争房屋产权情况及房屋共有人之一张民力受另一共有人季水有委托在2010年3月1日至2010年3月31日期间对房屋进行处理的事实。原告经质证对产权证复印件没有异议，但认为授权委托书和身份证复印件与本案无关。对证据的真实性，本院予以认定。
5、情况说明1份、房屋租赁合同1份，要求证明诉争房屋所有权人张民力于2010年4月1日向被告出具情况说明，明确表示未经出租人同意被告不得转租诉争房屋，不得以任何形式收取转让费。本案被告在知道原告没有转租权的情况下又直接与出租人签订了房屋房租合同，租期为2010年4月1日至2011年3月31日，租金为6万元的事实。原告经质证对证据真实性和合法性均有异议，张民力、季水有作为房屋所有人已经将诉争房屋出租给朱素琴，后又由朱素琴将房屋转租给被告，期限至2010年6月12日届满，原合同中并没有约定不能转租事项；而且被告所提供的租赁合同与两房东和朱素琴的签订的房屋租赁合同相对照，恰恰可以证明房东对朱素琴将房屋转让给原告，原告又将房屋转让给被告的情况是明知的，但在租赁期限内，房屋所有人张民力、季水有并没有与朱素琴解除房屋租赁合同，在该租赁合同没有解除之前，房东季水有、张民力又将同一租赁物出租给被告，是无效的，也是违反法律有关规定的，被告提供的房屋租赁合同不具有合法性；被告提交的情况说明，系张民力对被告进行的情况说明，与本案无关。本院认为该组证据只能证明被告与案外人季水有和张民力之间的关系，与本案缺乏关联。
经审理查明，2008年3月4日，案外人季水有、张民力与朱素琴签订房屋租赁合同一份，约定将两人共同所有的座落绍兴市区人民西路138号房屋出租给朱素琴使用，租赁期限为2008年6月13日起至2010年6月12日止，租期两年；租金为两年100000元整，缴纳方式为一次性付清，双方同时对其他权利义务做了约定。此后，朱素琴又与本案原告商伟洋签订房屋转让合同一份，约定将其承租的座落于人民西路128号的店面房转租给被告使用，转租期限从2009年9月28日至2010年6月12日止，租期为捌个半月，租金为35400元，转让费为25000元，合计60400元，于同年9月27日一次性付清，双方同时对其他权利义务事项做了约定。2010年3月8日原告与被告签订承租合同一份，约定原告转让人民西路128号营业房给被告，租期从2010年3月15日至2010年6月12日，共两个月另二十七日，其中租金为12000元，被告补贴原告17000元，合计人民币29000元整，原告于2010年3月14日交付，被告付给原告人民币27000元。该合同签订后，原告按约交付了房屋，被告向原告支付了17000元，另有12000元至今未付，遂致本案争议发生。
本院认为，本案争议焦点在于原告与被告签订之房屋租赁合同效力的问题。对被告认为原告与朱素琴之间所签订的转租合同未经出租人季水有、张民力同意应属无效，此后原告与被告所签订的转租合同也应属无效合同之辩称意见。本院评判如下：我国合同法第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”同时，根据合同相对性原则，出租人应只能对租赁合同行使解除权，即本案原、被告所签订的房屋租赁合同是否有效，取决于在该合同约定的租赁期限内，出租人季水有、张民力是否以未经其同意擅自转租为由向朱素琴行使合同解除权。现原、被告所约定之转租期限已届满，而被告未能举证证明在此期限内出租人季水有、张民力曾明确向朱素琴主张过合同解除权或曾就转租行为向朱素琴提出过任何异议，故对原、被告之间房租租赁合同之效力本院予以认定，双方均应按约履行，现原告要求被告支付剩余房屋租赁费12000元之请求有理，本院予以支持。反诉原告要求确认反诉原告与反诉被告之间所订立的《承租合同》无效，反诉被告返还反诉原告已收取之17000元之请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定，判决如下：
一、被告徐建于本判决生效之日起三十日内支付给原告商伟洋租金12000元；
二、驳回反诉原告徐建的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取50元，由被告徐建负担；反诉案件受理费减半收取112.5元，由反诉原告徐建负担；均于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 张剑
二〇一〇年十月二十日
书 记 员 周萍