河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民初22号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行，住所地河北省张家口市桥西区西河沿1号。
负责人：左志兵。
委托代理人：白露、张科，河北隆业律师事务所律师。
被告：郝某。
被告：河北青沟佳禾食品有限公司，住所地河北省尚义县大青沟镇六号地村。
法定代表人：郭志美。
被告：河北和美农副产品进出口贸易有限公司，住所地河北省尚义县南壕堑镇菜园街。
法定代表人：郭志美。
被告：郭志美。
被告：李某。
委托代理人：郭志美。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行（以下简称邮储银行）与被告郝某、河北青沟佳禾食品有限公司（以下简称佳禾公司）、河北和美农副产品进出口贸易有限公司（以下简称和美公司）、郭志美、李某申请执行人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。邮储银行的委托代理人白露、张科，被告郝某，被告佳禾公司、和美公司的法定代表人郭志美，被告郭志美，被告李某的委托代理人郭志美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邮储银行诉称，贵院在执行我公司与佳禾公司、和美公司、郭志美、李某借款合同纠纷一案中，郝某提出异议，贵院于2016年3月8日作出（2016）冀07执异21号执行裁定书，裁定郝某所提异议成立。我公司对该裁定不服，理由如下：1、我公司与佳禾公司、和美公司、郭志美、李某签订抵押担保合同，担保财产包括尚义县昌农宾馆住宅楼，并办理了抵押登记手续；因借款合同纠纷案，我公司向贵院提出保全申请，2015年3月4日，贵院保全了前述财产。我公司认为，不论是办理前述房产的抵押登记还是贵院的查封，前述房产登记在郭志美的名下。按照《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即不动产所有权的归属应以登记为准，未经登记不发生物权效力，换言之，郭志美享有前述房产的当然所有权，我公司享有前述房产的合法抵押权。再按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。根据前述规定，郭志美作为借款合同纠纷案件的被执行人，贵院查封、执行其名下的财产并无不当。然而，贵院在审理执行异议案件中，无视《中华人民共和国物权法》关于物权设立、变动等内容的相关规定，将物权行为和债权行为相混淆，从而做出错误认定。2、贵院对（2016）冀07执异21号案件的审查仅为形式审查，并没有对案件所涉事实、购房协议以及收据等内容进行实质审查。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”前述规定适用的执行范围为金钱债权执行，而本案所涉房产已被合法设定抵押权，我公司申请贵院强制执行该抵押物属于实现抵押权的行为，抵押权系物权而非债权，根据物权优先于债权的原则，在金钱债权的执行中，买受人即使具备前述规定的情形也不能对抗抵押权。综上，应恢复对涉案房屋的执行。
被告郝某辩称，涉案房屋是我的，请贵院驳回原告的诉讼请求。
被告佳禾公司、和美公司、郭志美、李颜茹共同辩称，同意被告郝某的答辩意见。
邮储银行为支持其主张，提交如下证据：1、《抵押合同》2份、《他项权证》1份，拟证明原告对涉案房屋享有合法的抵押权。2、执行裁定书1份，拟证明原告不服该裁定，提起了本案诉讼。郝某的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。佳和公司、和美公司、李某、郭志美的质证意见同郝某的质证意见。
郝某为支持其主张，提交如下证据：购房协议1份，房款收据2张，水电暖收据16张，网费收据5张，租赁合同4份，拟证明涉案房屋是“我”的。邮储银行的质证意见为：对以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为，购房协议不能证明郝某实际占有涉案房屋，协议中明确的是抵顶材料款，但没有相应的证据证明，水电费都没有盖章，与本案无关联性，租赁合同的租赁人没有到庭，不能证明租赁合同的真实性。郭志美、佳禾公司、和美公司、李某的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告佳禾公司、和美公司、郭志美、李颜茹均无证据提交。
经审理查明，原告与被告佳禾公司于2013年1月10日签订《小企业授信额度合同》，约定原告向被告佳禾公司提供授信限额为1960万元人民币的额度贷款。同日，原告和被告和美公司、郭志美、李某签订《小企业最高额抵押合同》，约定和美公司、郭志美、李某以抵押合同项下的土地使用权及房屋(包括涉案房屋)对《小企业授信额度合同》和依据该合同已经和将要签署的单项协议，提供抵押担保。2013年1月11日，各方按约定办理了抵押登记。依据《小企业授信额度合同》，原告同被告佳禾公司分别于2015年1月7日、2015年1月8日签订《小企业流动资金借款合同》，原告向佳禾公司提供了1960万元贷款。2015年3月3日，原告以佳禾公司拖欠借款利息，《抵押合同》项下的部分抵押房屋早在办理抵押登记前即已出售、买售人已向抵押人支付购房款、但未办理过户手续为由，申请本院诉前保全佳禾公司、和美公司、郭志美、李某银行存款2000万元或查封其他相应价值的财产。同日，本院作出(2015)张民保字第7号民事裁定书，裁定：冻结被申请人佳禾公司、和美公司、郭志美、李某银行存款2000万元或查封其他相应价值的财产。3月4日，本院保全了佳禾公司、和美公司、郭志美、李某的财产，其中包括涉案房屋。2015年4月，邮储银行对佳禾公司、和美公司、郭志美、李某提起诉讼。2015年8月4日，本院作出(2015)张商初字第47民事调解书，调解内容：一、被告河北青沟佳禾食品有限公司于本调解书生效之日起十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行1960万元及利息、罚息、复利；二、被告河北青沟佳禾食品有限公司于本调解书生效之日起十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行违约金19.6万元；三、被告河北和美农副产品进出口贸易有限公司、郭志美、李某对上述贷款本金、利息、罚息、复利及违约金承担连带责任。因被执行人未按约定履行还款义务，邮储银行申请本院强制执行保全财产，在执行过程中，郝某提出执行异议。本院于2016年3月8日作出(2016)冀07执异21号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，邮储银行对该裁定不服，提起了本案诉讼。
另查明，涉案房屋为底商和住宅楼各1套，底商建筑面积50.4平方米，地下室建筑面积50.4平方米，住宅楼建筑面积100.8平方米，上述房屋登记的所有权人为郭志美，涉案房屋抵押登记的房屋所有权证号为尚房权证南私字第××。涉案房屋所在的昌农商住楼均没有门牌号。2009年12月30日，郝某与郭志美就涉案房屋签订了《购房协议》，该合同载明房屋总价款为480000元，付款方式：抵顶材料款。2010年3月21日，2012年12月28日，郭志美分别出具的收条载明，郝某支付购房款221000元(以工程款抵顶)、259000元(以工程款抵顶)。郝某提供的租赁合同和水、电、采暖费收据载明，郝某和房屋租赁人缴纳了涉案房屋2011年至2015年的上述费用。
以上事实有各方提供的证据、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，被告和美公司、郭志美、李某在佳禾公司向原告借款1960万元时，以《小企业最高额抵押合同》项下的土地使用权及房屋(包括涉案房屋)提供抵押担保，并办理了他项权利证书。因此，原告依法应自登记之日起，对涉案房屋享有抵押权。
本案争议焦点为：原告享有的抵押权能否对抗郝某享有的权利和郝某提交的证据能否足以排除原告的强制执行申请。首先，《最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据此批复可知，已交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的权利优先于抵押权。现本案郝某已付清了全部购房款，在购买涉案房屋时也不存在过错。因此，郝某的权利应优先于原告的抵押权。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郝某与郭志美之间签订《购房协议》的时间为2009年12月30日，早于原告申请本院对涉案房屋进行查封的时间2015年3月；郝某已向郭志美交付了涉案房屋的全部房款；郝某在本院查封前已实际占有了涉案房屋；现无证据证明未办理过户登记的责任在郝某。因此，应认定郝某是涉案房屋的实际权利人，其享有足以排除强制执行的民事权益。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行的诉讼请求。
案件受理费100元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司张家口市分行负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行,账号：13×××59）。
审 判 长 王万军
审 判 员 赵 亮
人民陪审员 任志蕊
二〇一六年六月二十日
书 记 员 常晓梅
法律条文：
一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的。
五、《最高人民法院<关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。