北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初194号
原告（反诉被告）：北京振海房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云县经济开发区。
法定代表人：茆诗平，总经理。
委托诉讼代理人：郎笑童，北京市大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张军，北京市大地律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨学军，男，1968年11月2日出生，北京京信达报关行业务经理，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：史乃金，北京市中盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘金宝，北京市中盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司（以下简称振海公司）与被告（反诉原告）杨学军（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。振海公司之委托诉讼代理人郎笑童、张军、杨学军及其委托诉讼代理人史乃金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振海公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨学军支付拖欠的购房款19万元；2、判令杨学军支付振海公司逾期支付购房款的损失（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自2004年5月20日起计算至杨学军实际付款之日止）。事实和理由：振海公司与杨学军于2004年4月20日签订《内部认购合同》，约定杨学军购买振海公司开发的位于北京市朝阳区十八里店乡老君堂绿洲家园x号的房屋（以下简称x号房屋），房屋总价款246997元，其中首付款56997元应于合同签订当日支付，余款19万元由银行按揭贷款支付。合同未约定剩余房款的支付期限，振海公司认为应当在签订合同后一个月内将贷款手续办理完毕并支付振海公司。合同签订后，杨学军仅支付了首付款，剩余房款一直未办理贷款，也没有以其他方式支付。振海公司曾于2015年起诉杨学军要求解除涉案房屋买卖合同，在该案的审理中振海公司告知杨学军，涉案房屋无法办理贷款也无法办理房屋所有权证，后振海公司的诉讼请求被法院驳回。在2004年和2009年期间，振海公司是能够协助杨学军办理贷款手续的，当时振海公司也通知过杨学军办理贷款的事宜，但杨学军没有办理。振海公司认为合同约定的逾期付款的违约金标准过高，振海公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的标准主张违约金。
杨学军辩称，振海公司所述的签订合同的情况属实，杨学军已经支付房屋首付款56997元，剩余未付房款数额为19万元。杨学军不同意振海公司的诉讼请求。按照双方合同的约定，房屋的尾款应采取按揭贷款的方式支付，合同签订后杨学军多次向振海公司提交按揭贷款个人需要提交的手续，但振海公司未协助杨学军办理贷款。杨学军没有违约，故不同意支付违约金，振海公司未协助杨学军办理贷款手续，属于违约。
杨学军向本院提出反诉请求：1、判令振海公司继续履行双方于2004年4月20日签订的《内部认购合同》，为杨学军购买的x号房屋办理房产证；2、判令振海公司向杨学军支付违约金，违约金以已付房款为基数，按照日万分之三的标准，自2016年3月28日起计算至房产证办理完毕之日止。事实和理由：根据双方所签合同的约定，振海公司承诺在杨学军缴纳完办理产权所需费用及出具有关证明之日起18个月内办理产权证。因振海公司的原因，杨学军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，杨学军不退房的，振海公司按已付房款的万分之三向杨学军一次性支付违约金。《内部认购合同》签订当日，杨学军向振海公司支付了首付款56997元，并交纳了办理房产证的手续费、契税、印花税、物业费等费用，振海公司亦于当日向杨学军交付了房屋。此后，杨学军多次向振海公司提交银行按揭相关手续，振海公司因种种原因以及公司股权变动，迟迟无法办理银行按揭手续，亦未按照合同的约定办理房屋所有权登记手续。
振海公司针对杨学军的反诉辩称，不同意杨学军的反诉请求。涉案小区项目因政府政策变化原因无法办理房产证，该项目是1994年由当时的市长ＸＸＸ主持的新农村改造项目，后来由于ＸＸＸ被双规，这个项目就出现了断档，政策一直衔接不上，到目前为止，房管局一直不给办理房产证，这些事实振海公司都向业主说明过。杨学军主张的违约责任在合同中的约定是按照已付房款的万分之三一次性给付，而非按日给付，如果杨学军同意解除合同，振海公司同意按照合同的约定支付违约金。此外，杨学军还没有全额支付购房款，支付购房款是其基本义务，杨学军无法做到一次性付款的情况下选择了按揭贷款，合同后附承诺书中约定其应在10日内准备好按揭贷款的相应材料，逾期提交贷款材料的按总房款日千分之三的标准支付违约金。杨学军没有按期提交相应材料，也没有实际缴纳剩余房款，但已实际使用涉案房屋十余年，这严重损害了公平原则，故其应该做出明确的表示，要么解除合同，要么支付房款承担违约责任，而且对该房屋办不了产权证的事实应该有一个明确的承受的态度。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2004年4月20日，振海公司与杨学军签订《内部认购合同》，约定振海公司将其开发的x号房屋以246997元（含定金1万元）的价格出售给杨学军，其中20%为首付款，余款19万元采用银行按揭贷款方式支付。合同另约定，认购人逾期付款的，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，认购人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，认购人无权要求返还定金，认购人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，认购人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人承诺在认购人缴纳完办理产权所需费用及出具有关证明之日起，18个月内办理产权证；因出卖人的责任，认购人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，认购人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之三向认购人一次性支付违约金。
同日，杨学军向振海公司支付房款56997元，振海公司向杨学军交付了x号房屋。杨学军对x号房屋使用至今。剩余房款19万元至今未支付。
同日，杨学军向振海公司出具《承诺书》，承诺“配合按揭银行、律师、保险公司办理按揭手续，并在十日内提供真实有效的按揭材料，如在该期限内未能如实提供按揭材料，每逾期一天，按总房款千分之三交纳滞纳金，逾期3日仍未办理按揭，本人自愿退房，并承担给开发商造成的经济损失及法律责任。”振海公司提交了贷款通知单和购房款发票各两份，证明涉案房屋在2009年可以办理按揭贷款，但杨学军没有提交办理贷款所需要的材料，故未能办理贷款手续。杨学军对承诺书的真实性表示认可，但称其于签订合同当天就向振海公司提交过办理贷款所需手续，此后也提交过，但振海公司一直没有答复贷款的办理情况。对于振海公司提交的贷款通知单，杨学军认为都是购买二手房的贷款手续，不能证明振海公司能够为其办理合法的按揭贷款手续。
杨学军提交契税、印花税、物业费、代办房产证手续费、工本费支付凭证，拟证明其已按照合同的约定向振海公司交纳了相关款项。振海公司对除物业费、工本费支付凭证外的其他费用支付凭证的真实性均表示认可。杨学军另提交x号房屋所在楼的其他房屋的所有权证书复印件，拟证明x号房屋能够办理房屋所有权证。
2015年，振海公司以杨学军未履行交款义务为由将杨学军诉至我院，要求解除《内部认购合同》。后我院于2015年11月23日作出（2015）朝民初字第xx号民事判决书，驳回了振海公司的诉讼请求。该判决书已于2015年12月10日发生法律效力。
另查，在亦已发生法律效力的（2015）朝民初字第xx号民事判决书（振海公司诉宫永建房屋买卖合同纠纷案）中，我院经审理查明，北京市朝阳区十八里店乡老君堂绿洲家园楼现地址为北京市朝阳区十八里店乡老君堂甲x号楼，振海公司已就x号房屋所在的x号楼取得了房屋所有权证书。
本院认为，振海公司与杨学军约定杨学军以按揭贷款方式支付剩余购房款，但杨学军并未实际办理按揭贷款支付购房款。对于未办理按揭贷款的原因，双方各执一词，但均不能提供证据证明己方主张。在振海公司因杨学军未支付剩余房屋而起诉要求解除涉案房屋买卖合同的案件中，杨学军已经知晓x号房屋已无法办理贷款。杨学军作为涉案房屋买卖合同的买受人，支付购房款系其基本义务。现房屋已交付杨学军使用十余年，杨学军理应支付剩余房款。故本院对于振海公司要求杨学军给付剩余购房款19万元的诉讼请求予以支持。
关于振海公司主张的违约金，振海公司提交的证据不足以证明涉案房屋在彼时具备办理按揭贷款的合法条件。振海公司与杨学军在未能办理按揭贷款后，并未协商一致变更购房款的支付方式，故对于振海公司要求杨学军自2004年5月20起支付逾期付款违约金的请求本院不予支持。考虑到振海公司曾因杨学军未全额支付购房款而将其诉至法院，要求解除合同，法院虽未支持振海公司关于解除合同的诉讼请求，但杨学军应在上述案件的判决书生效后的合理期限内支付剩余购房款，否则应当视为违约。振海公司主张的违约金标准符合相关司法解释的规定，本院不持异议，但其主张的违约金计算期限过长，本院将酌情予以确定。
关于杨学军要求振海公司协助办理x号房屋所有权证的反诉请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于杨学军要求振海公司给付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持，但根据合同的约定，振海公司应按照已付房款的万分之三一次性向杨学军支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨学军于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司购房款190000元；
二、被告（反诉原告）杨学军于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司逾期支付购房款的损失（损失以190000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自二○一六年二月十日起计算至实际给付剩余购房款之日止）；
三、原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）杨学军办理位于北京市朝阳区十八里店乡老君堂甲1号院x号楼3层x号房屋的所有权变更登记手续；
四、原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）杨学军逾期办理房屋所有权证的违约金17.10元；
五、驳回原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杨学军的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4100元,由被告（反诉原告）杨学军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）北京振海房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 靓
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 杜素玲
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 秦 彬