吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0211民初1479号
原告：金秀文，女，1946年8月1日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。
委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。
被告：曲桂波，男，1966年10月25日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：伊红杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。
被告：董瑞仁，男，1973年9月17日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
原告金秀文与被告曲桂波、董瑞仁执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金秀文的委托诉讼代理人刘刚、被告曲桂波及其诉讼委托代理人伊红杰到庭参加诉讼，被告董瑞仁经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现本案已缺席审理终结。
金秀文诉称：2014年3月20日，金秀文与董瑞仁签订了《房屋买卖协议书》，约定第三人将位于吉林市船营区中凯梦之城11-1-26-60号（建筑面积102.84平方米）住房以40万元的价格出售给金秀文。金秀文向董瑞仁支付了全部购房款。协议签订当天，董瑞仁将该房屋”销售不动产统一发票”及钥匙交给了金秀文，金秀文当天入住该房屋，并缴纳了物业费、水电费。曲桂波与董瑞仁买卖合同纠纷一案在执行中，吉林市丰满区人民法院于2015年7月13日作出（2015）丰民二初字第163-1号裁定书，将金秀文购买的该房屋查封。基于金秀文已经就该房屋付清了全部价款并已经实际占有该房屋，且对未办理过户登记手续没有过错，故金秀文起诉至法院，要求：1.依法撤销吉林市丰满区人民法院（2015）丰民二初字第163-1号裁定书；2.立即对金秀文所有的位于吉林市船营区中凯梦之城11-1-26-60号（建筑面积102.84平方米）的房屋中止执行等措施，并解除查封；3.诉讼费由曲桂波承担。
曲桂波辩称：无法确认金秀文与董瑞仁之间签订的房屋买卖协议的真实性。曲桂波于2015年7月13日申请对涉案房屋采取保全措施，经人民法院作出裁定并公告送达，同时也在该房屋门上张贴了该裁定，当事该房屋无人居住。金秀文于2017年6月30日提出执行异议，其诉称一直在该房屋居住与事实不符。经房屋的开发公司以及物业公司陈述，金秀文从未到其处主张过权利，未要求办理相关合同的更名手续，故其诉请不应得到支持。
董瑞仁未予答辩。
经审理查明：2014年3月20日，金秀文与董瑞仁签订《房屋买卖协议书》，约定：”乙方（董瑞仁）自愿将位于吉林市船营区中凯梦之城11-1-26-60号（建筑面积为102.84平方米）住房出售给甲方（金秀文）；房屋出售价为人民币肆拾万元整；甲方（金秀文）于2014年3月18日现金支付给乙方董瑞仁购房定金伍万元整；2014年3月19日甲方金秀文女儿张艳伟以银行转账方式支付给乙方董瑞仁第一次购房款人民币贰拾万元整；乙方董瑞仁配合甲方金秀文前往吉林市中凯房地产集团有限公司办理房屋更名过户手续时，甲方将剩余购房款壹拾伍万元整一次性以现金方式支付给乙方董瑞仁；本协议签署时，乙方应将与房屋有关的相关证件及票据钥匙全部交付甲方。”协议下方备注收据称，董瑞仁已收到25万元。2015年4月7日，董瑞仁出具一份承诺书称：”董瑞仁本人自愿将梦之城11-1-26-60号房屋产权办给金秀文名下。”同日，董瑞仁出具一份收据，称2015年4月7日乙方董瑞仁收到甲方金秀文女儿张艳伟现金支付的最后一笔购房款壹拾伍万元整。2017年1月17日，金秀文向吉林市船营区人民法院起诉，要求确认2014年3月20日其与董瑞仁签订的《房屋买卖协议书》合法有效。吉林市船营区人民法院于2017年8月29日作出（2017）0204民初313号民事判决书，判决金秀文与董瑞仁于2014年3月20日签订的房屋买卖协议书有效。
2015年4月28日，本院受理了曲桂波与董瑞仁民间借贷纠纷一案，根据曲桂波的财产保全申请，本院于2015年7月13日作出（2015）丰民二初字第163-1号裁定书，裁定查封董瑞仁位于吉林市船营区中凯梦之城11号楼1单元26号60号房屋，期限为三年。2015年7月14日，本院将该裁定书送达至吉林市中凯房地产集团有限公司。2016年10月25日，本院作出（2015）丰民二初字第163号民事判决书，判决：董瑞仁于判决生效后五日内一次性偿还曲桂波借款本金44.4万元，并自2014年8月24日起，以30万元为基数；自2015年4月16日起，以14.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付曲桂波逾期利息，直至本金清偿之日止。因董瑞仁未按判决书履行给付义务，曲桂波向本院申请执行。2017年5月11日，本院在人民法院报刊登公告，将对董瑞仁名下涉案房屋进行评估、拍卖。因金秀文不服该裁定，现向本院提起执行异议之诉。
另查明，2014年3月14日，中凯房地产公司出具销售不动产统一发票，付款方为董瑞仁，收款方为中凯房地产公司，合计金额为540938.4元，合同编号为350321197309175619。
另查明，金秀文于2016年12月7日到吉林市中凯物业服务有限责任公司办理了物业更名手续，将涉案房屋物业登记信息由董瑞仁变更为金秀文，并交纳了2014年7月1日起至2017年6月30日止的物业费。
认定上述事实的证据有：（2017）吉0204民初313号民事判决书、（2017）吉0204民初313号民事案件卷宗询问笔录、证人证言、照片、庭审笔录、房屋买卖协议书、承诺书、中国银行客户回单、收据、银行交易明细、销售不动产统一发票、水、电、物业费票据7张、对话录音、证人齐利君证言、（2015）丰民二初字163号民事判决书、（2015）丰民二初字163-1号民事裁定书、（2017）吉0211执异56号裁定书、2015年7月14日交款通知书照片。
金秀文还向法庭提交了吉林市中凯物业服务有限责任公司出具的证明，经查，该公司表示对此份证据的内容不知情，故该份证据本院不予确认；证人张艳伟证言，因其与金秀文系母女关系，故该证人证言本院不予确认。
根据金秀文的诉讼请求与曲桂波的答辩意见，归纳本案争议焦点：曲桂波是否可以继续执行涉案的执行标的，金秀文对本案执行标的物是否享有足已排除强制执行的民事权益。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定：”对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，金秀文与董瑞仁签订了房买卖协议书，约定董瑞仁将涉案房屋以40万元的价格出售给金秀文，该协议书已经生效判决书确认有效。但金秀文未及时办理过户登记，其向法庭提交的水、电费、物业费等票据中，仅有一张交款人为金秀文，交款时间为2016年12月7日，其他票据交款人均为董瑞仁。曲桂波申请法院查封该房屋的时间为2015年7月14日，金秀文提交的票据的缴费时间在法院查封之后。金秀文还向法庭提交了吉林市中凯物业服务有限责任公司出具的证明，经法院核实，该份证据系金秀文自行出具，物业公司对此证明的具体内容并不知情，即对金秀文何时入住涉案房屋并不了解。故金秀文未能向法庭提供足够证据证明其在人民法院查封之前即已合法占有该不动产，本院认为金秀文作为案外人就涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：”被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告金秀文的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告金秀文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 臧巍威
代理审判员 王东竹
人民陪审员 原 泽
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 李佳盈