江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣02民终27号
上诉人（原审被告）：景德镇宇新房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区广场北路588号。
法定代表人：苏国忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江逸群，江西景扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程根来，江西景扬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:景德镇市豪庭物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区蝴蝶坞1号。
法定代表人：张海秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：祝亚辉，江西立宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄平水，江西立宇律师事务所律师。
上诉人景德镇宇新房地产开发有限公司（以下简称宇新公司）因与被上诉人景德镇市豪庭物业服务有限公司（以下简称豪庭公司）物业服务合同纠纷，不服景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宇新公司委托诉讼代理人江逸群、程根来，被上诉人豪庭公司委托诉讼代理人祝亚辉、黄平水参加了诉讼。本案现已审理终结。
宇新公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付物业管理费人民币104531.99元；2、原审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的部分主张已过诉讼时效。被上诉人诉状上签署的时间是2016年12月29日，主张物业费的时间起点是2013年11月1日，物业服务合同纠纷的诉讼时效期限为两年，两年内，上诉人没有收到任何催收物业管理费的通知，截至原审法庭辩论终结，被上诉人也没有提交任何证据证明其在法定的时效期间行使了权利，上诉人认为，人民法院不应再保护被上诉人2014年12月29日之前的民事权利。上诉人的代理人两次以书面形式向原审人民法院提出，但原审法院未采纳，请求二审法院依法纠正，驳回被上诉人已过诉讼时效的请求；二、本案中所有空置期间的物业管理费应当按照收费标准的50%计算。被上诉人的民事诉状、物业费明细表及详细计算方式中均将空置物业费按照50%计算，《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条对此亦有规定；三、原审中，被上诉人向法院诉请行政办公楼、内街两侧店铺及住宅的物业管理费均存在计算错误，分别如下：1、行政办公楼物业管理费，原审判决认为被上诉人未能充分举证证明行政楼的使用属性，故按非商业用房公共性物业服务收费标准1.2元/㎡计算，对该收费标准上诉人表示赞同。行政办公楼物业管理费应当为：使用期2014年12月30日至2015年3月31日，物业管理费为1816㎡×1.2元/㎡/月×92天÷30天＝6682.88元；空置期有两段，分别为2015年4月1日至2015年9月7日、2015年11月1日至2016年12月31日，物业管理费为1816㎡×0.6元/㎡/月×587天÷30天＝21319.84元，以上使用期与空置期共计28002.72元；2、内街两侧店铺物业管理费，被上诉人诉请的内街两侧店铺面积为1458.52㎡，要求上诉人按照1.5元/㎡/月交纳的，此后未变更过诉讼请求，原审判决却将内街两侧店铺认定为1795.64㎡，将物业费标准提升至3元/㎡/月，这属判超所请。内街两侧店铺物业管理费应为：空置期2014年12月30日至2015年9月7日、2015年11月1日至2016年12月31日，物业管理费为1458.52㎡×1.5元/㎡/月×679天÷30天＝49516.75元；3、住宅的物业管理费，被上诉人诉请18户未销售住宅的物业管理费，面积为1989.14㎡，要求上诉人按0.6元/㎡/月交纳空置物业管理费，未销售住宅的物业管理费应为：空置期2014年12月30日至2015年9月7日、2015年11月1日至2016年12月31日，物业管理费为1989.14㎡×0.6元/㎡/月×679天÷30天＝27012.52元。综上，原审判决在金额计算方面存在着明显严重的错误，依法应当予以改判。
豪庭公司辩称，1、时效问题，原审庭审辩论终结前未提出时效抗辩，二审提出法院不应支持；2、我方已经在诉讼前多此向对方催缴物业费，但对方不缴费，故我方才诉争至法院；3、原审判决并未判超所请。我方诉请金额与原审判决金额是并未超出的；4、对空置期间的房屋收取50%的物业管理费，我方认可；5、原审判决事实认定清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。
豪庭公司向原审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费280132元（商用和住宅使用期间物业管理服务费97156元，空置期间物业管理费182976元）及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）；2、判令被告支付生活用水费955元及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）；3、判令被告支付本案诉讼费及其他费用。
原审法院认定事实：2013年9月9日，景德镇市发展和改革委员会印发《关于港逸豪庭、地王大厦小区前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字[2013]652号）言明，景德镇市威泰物业服务有限公司服务的港逸豪庭小区高层住宅公共性物业前期物业管理服务收费标准为1.20元/月.㎡（含电梯费）；商业用房公共性物业服务收费标准为3元/月。2013年10月20日，原告豪庭公司（被委托人）与被告宇新公司（委托人）签订《委托管理函》一份，言明，被告宇新公司委托原告豪庭公司对港逸豪庭物业进行管理，并委托原告豪庭公司从2013年11月开始收取港逸豪庭物业服务管理费，收取服务管理费的范围包括港逸豪庭住宅、沿街商铺、洪客隆百货景德镇广北店等港逸豪庭所有物业范围内的服务管理费；委托期限：双方协商解除之日。2014年9月8日，《（景德镇市）物业管理服务收费年度审验结论》言明，经对豪庭公司管理服务的港逸豪庭小区自2013年9月9日至2014年9月8日一年来物业服务质量及物业管理服务成本的调查、审验，认为服务质量符合有关要求，服务成本没有较大变化，同意继续执行景德镇市景发改价管字[2013]652号文批复的收费标准；本次年度审验有效期自2014年9月8日至2015年9月7日。2015年9月20日，港逸豪庭小区业主委员会（委托方，甲方）与豪庭公司（受委托方，乙方）签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》一份，言明，2013年11月由宇新公司开发建设的港逸豪庭小区前期委托景德镇市豪庭物业服务公司进行物业管理和服务。经过两年的管理实践，乙方的工作得到了广大业主认可和信赖。为了保障港逸豪庭小区能延续保持好的物业服务企业，保持优美、整洁、安全、舒适文明的生活和工作环境。根据《物业管理条例》有关法律、法规的规定，甲方将本物业继续委托乙方进行物业管理和服务；委托管理期限：自二〇一五年十一月一日至二〇二〇年十月三十日24时止；乙方根据企业运行成本，市场行情，核定按每月每平方1.2元收取物业管理公共性服务费（含电梯、公共照明用电）；商业用房公共性物业管理服务费每月每平方3元。
另查明，原告豪庭公司要求被告宇新公司支付其所主张物业从2013年11月至2016年12月的物业管理费。被告宇新公司承认原告豪庭公司所诉请主张涉及的房屋系由被告宇新公司开发。其中，原告豪庭公司所主张的行政办公楼建筑面积为1816㎡（详见《景德镇港逸豪庭总平面布置图》），内街两侧店铺即5#楼房屋（用途：商用）建筑面积共911.39㎡、6#楼房屋（用途：商用）建筑面积共884.25㎡（详见《关于景德镇市宇新房地产开发有限公司部分房屋测绘建筑面积的说明》），19户住宅建筑总建筑面积为2159.4㎡（详见《关于景德镇市宇新房地产开发有限公司部分房屋测绘建筑面积的说明》），分别如下：1、港逸豪庭1栋1103建筑面积为87.6㎡；2、港逸豪庭1栋1104建筑面积为127.40㎡；3、港逸豪庭1栋1105建筑面积为127.40㎡；4、港逸豪庭1栋1106建筑面积为129.76㎡；5、港逸豪庭2栋1105建筑面积为87.57㎡；6、港逸豪庭4栋204建筑面积为121.35㎡；7、港逸豪庭4栋304建筑面积为121.35㎡；8、港逸豪庭4栋1102建筑面积为124.49㎡；9、港逸豪庭4栋1104建筑面积为124.49㎡；10、港逸豪庭6栋1701建筑面积为114.59㎡；11、港逸豪庭6栋1702建筑面积为90.23㎡；12、港逸豪庭6栋1703建筑面积为90.23㎡；13、港逸豪庭6栋1704建筑面积为136.66㎡；14、港逸豪庭7栋1705建筑面积为112.66㎡；15、港逸豪庭8栋1703建筑面积为113.21㎡；16、港逸豪庭9栋1702建筑面积为89.85㎡；17、港逸豪庭10栋301建筑面积为114.18㎡；18、港逸豪庭10栋1706建筑面积为88.66㎡；19、港逸豪庭5栋1304建筑面积为157.72㎡。
原审法院认为，物业管理服务，是由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理服务收费，是指物业管理企业接受业主委员会(或物业业主)、使用人委托，按物业管理服务合同或协议对已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备、场地等进行公共性服务、专项性服务以及提供其它与使用人生活相关的公众代办性服务、特约服务及多种经营服务时按规定收取的费用。业主即房屋所有者或使用人有按时交纳物业管理费的义务。关于要求判令被告支付拖欠的物业管理费280132元（其中商用和住宅使用期间物业管理服务费97156元、空置期间物业管理费182976元）的诉请。结合被告宇新公司的辩称，可知原告豪庭公司对是否有权收取港逸豪庭小区物业管理费是关键争议焦点之一？首先，《委托管理函》中约定原告豪庭公司受被告宇新公司委托对港逸豪庭物业进行管理，从2013年11月开始收取港逸豪庭物业服务管理费，并约定到双方协商解除之日为止。其次，2015年9月20日，港逸豪庭小区业主委员会与原告豪庭公司签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》，言明委托管理期限：自2015年11月1日至2020年10月30日24时止。故法院认定原告豪庭公司可以收取港逸豪庭物业管理费。争议焦点之二，被告宇新公司是否要承担港逸豪庭物业管理费？庭审中，被告宇新公司辩称港逸豪庭目前没有办理房产手续。作为原告豪庭公司所主张涉及房屋的开发商被告宇新公司有义务及时为业主办理房产手续，根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证责任分配原则，在被告宇新公司未能举证证明原告豪庭公司所主张涉及房屋的房屋不是其所有或未经其使用的情况下，原告豪庭公司已经尽责举证义务。依照《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故法院认定被告宇新公司作为港逸豪庭物业的建设单位，应向原告豪庭公司支付合理的物业管理费用。争议焦点之三，原告豪庭公司所诉请的物业管理费被告宇新公司要具体承担多少？首先，关于物业管理费的收费标准。本案中，原告豪庭公司所提交的景德镇市发展和改革委员会印发《关于港逸豪庭、地王大厦小区前期物业服务收费标准的批复》（景发改价管字[2013]652号）中，虽然言明的是“景德镇市威泰物业服务有限公司”对港逸豪庭小区的服务收费标准，但结合《（景德镇市）物业管理服务收费年度审验结论》，可以证明原告豪庭公司于2013年11月至2015年9月7日可按照景发改价管字[2013]652号文批复的收费标准收取港逸豪庭物业管理费。同时，依据原告豪庭公司与港逸豪庭小区业主委员会签订《港逸豪庭物业管理服务委托合同》约定之原告豪庭公司继续对港逸豪庭物业进行物业管理和服务以及关于物业管理费用收取标准。结合原告豪庭公司的诉求，故认定其可以自2013年11月至2015年9月7日（共22个月）按照景发改价管字[2013]652号文批复的收费标准和自2015年11月1日至2016年12月（共14个月）按照《港逸豪庭物业管理服务委托合同》约定的收费标准向被告宇新公司收取港逸豪庭物业管理费。经计算，法院认为被告宇新公司应向原告支付的物业管理费分别为：1、行政办公楼物业管理费78451.2元{总建筑面积1816㎡×（22个月+14个月）×1.2元/㎡(因原告未能充分举证证明行政办公楼的使用属性，故按非商业用房公共性物业服务收费标准计算）=78451.2元}；2、内街两侧店铺物业管理费193929.12元{总建筑面积（911.39㎡+884.25㎡）×（22个月+14个月）×3元/㎡=193929.12元}；3、19户港逸豪庭住宅物业管理费93286.08元{总建筑面积2159.4㎡×（22个月+14个月）×1.20元/㎡=93286.08元}；共计365666.4元（78451.2元+193929.12元+93286.08元=365666.4元），故法院按照原告豪庭公司所主张物业管理费280132元的诉请予以支持。
关于要求判令被告支付违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）的诉请。因我国《合同法》规定的违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。本案中，原告豪庭公司未能充分举证证明其与被告宇新公司约定有违约金，且未存在法定违约金的情形，故法院不予支持上述诉请；关于要求判令被告支付生活用水费955元及违约金（违约金暂按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付为止）的诉请。因原告豪庭公司主张该生活用水费系由实际使用人苏国忠所使用产生，故与本案被告宇新公司无关，可另案处理，故法院不予以支持上述诉请。
综上所述，原告豪庭公司的诉讼理由成立，对其诉求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审判决：1、被告景德镇宇新房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告景德镇市豪庭物业服务有限公司支付物业管理费人民币280132元;2、驳回原告景德镇市豪庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，由被告景德镇宇新房地产开发有限公司承担5501元、原告景德镇市豪庭物业服务有限公司承担15元；财产保全费2020元，由被告景德镇宇新房地产开发有限公司承担。
二审中，上诉人宇新公司、被上诉人豪庭公司均无新证据提交。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，结合上诉人宇新公司、被上诉人豪庭公司诉辩意见，本案所涉被上诉人的部分诉请是否已过诉讼时效以及物业管理费如何计算确定的问题是当事人在二审中的争议焦点。
关于被上诉人豪庭公司的部分诉请是否已过诉讼时效的问题。上诉人宇新公司、被上诉人豪庭公司2013年10月20日签订的《委托管理函》约定是从2013年11月开始收取港逸豪庭物业服务管理费，但自2013年11月在被上诉人提供了相应的物业管理服务后，上诉人至今未向其交付过物业服务管理费用。故上诉人的行为已明显构成违约，在上诉人的上述违约行为具有持续性情形下，被上诉人主张其在诉前已多此向上诉人催缴物业费，上诉人不缴费才诉至法院，且物业管理费数额较大是不可能不向上诉人催缴的陈述符合日常情理实际，因此，被上诉人的部分诉请并未超过诉讼时效期间，上诉人就此主张不能成立。
关于物业管理费如何计算确定的问题。如前所述，上诉人宇新公司在与被上诉人豪庭公司形成物业管理服务法律关系后，并未按约从2013年11月开始向被上诉人支付物业管理费，故应支付相应的费用。因被上诉人在原审中未变更过诉讼请求，其对原审判决所确定的行政办公楼物业管理费按非商业用房公共性物业服务收费标准计算即1.2元/m2/月亦未提起上诉。所以确定上诉人所应支付的物业管理费时在计算面积、标准上均应不能超出被上诉人原审诉请具体主张的范围。为此，经核算，上诉人所应支付的物业管理费分别为：一、行政办公楼物业管理费，分为使用期和空置期，其中使用期物业管理费1816㎡×17个月（2013年11月至2015年3月）×1.2元/㎡/月＝37046元；空置期物业管理费1816㎡×21个月（2015年4月至2016年12月）×0.6元/㎡/月＝22882元。以上二者合计59928元。二、内街两侧店铺物业管理费1458.52㎡×38个月（2013年11月至2016年12月）×1.5元/㎡/月＝83136元。三、18户港逸豪庭住宅物业管理费1989.14㎡×38个月（2013年11月至2016年12月）×0.6元/㎡/月＝45352元。四、上诉人法定代表人居住的港逸豪庭5栋1304室物业管理费，上诉人对此并未提起上诉，但原审判决计算超出了被上诉人诉请范围，故应以被上诉人原审诉请计算确定，其费用为：157.72㎡，每月189元，共24个月，计4536元。以上合计上诉人应支付的物业管理费为59928元+83136元+45352元+4536元＝192952元。
综上，上诉人宇新公司的上诉请求部分成立，对其具有事实与法律依据的本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初72号民事判决；
二、上诉人景德镇宇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日向被上诉人景德镇市豪庭物业服务有限公司支付物业管理费192952元；
三、驳回被上诉人景德镇市豪庭物业服务有限公司的其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审及二审案件受理费9328元，财产保全费2020元，共计11348元，由上诉人景德镇宇新房地产开发有限公司负担7816元，被上诉人景德镇市豪庭物业服务有限公司负担3532元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳国
审 判 员 王慧莲
审 判 员 程丽君
二〇一八年四月三日
代书记员 徐 骥