山西省临汾市中级人民法院
p t ; f o n t - f a m i l y : 宋 体 ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋10民终2463号
上诉人（原审原告）：山西福源天和商贸集团有限公司。
法定代表人：冯翠平，该公司董事长。
委托代理人：李翌智，山西尧龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司。
法定代表人：王志江，该公司经理。
委托代理人：郭华飞，山西尧城律师事务所律师。
原审第三人：王云芳，女，1963年9月1日出生，汉族，住临汾市。
委托代理人：张增辉，山西律动律师事务所律师。
上诉人山西福源天和商贸集团有限公司因与被上诉人临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司、原审第三人王云芳租赁合同纠纷一案，不服临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002民初1852号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭。公开开庭进行了审理。上诉人山西福源天和商贸集团有限公司的法定代表人冯翠平及委托代理人李翌智，被上诉人临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司的委托代理人郭华飞，原审第三人王云芳的委托代理人张增辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2015年1月1日，山西福源天和商贸集团有限公司与临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司签订了商铺租赁合同，约定山西福源天和商贸集团有限公司承租临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司位于临汾市开发区中大街圣会花苑D楼1层未售部分以及2-4层全部商铺。1-2层未售部分租赁期限为十五年，自2015年1月1日至2029年12月31日止，租金为每年一百万元，每五年以上一个五年的年租金为基数递增20%。3-4层未售部分租赁期限自2015年1月1日起至2018年6月30日止，租金为每年一百万元，每五年以上一个五年的年租金为基数递增20%。同时约定，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司无理干涉山西福源天和商贸集团有限公司独立经营，山西福源天和商贸集团有限公司有权解除合同；山西福源天和商贸集团有限公司逾期未交租金，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司有权解除合同，2017年2月23日临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司向山西福源天和商贸集团有限公司发出租赁合同解除通知。2017年4月25日，山西福源天和商贸集团有限公司诉至一审法院，要求临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司继续履行租赁合同。一审中山西福源天和商贸集团有限公司称与临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司之间存在债权债务，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司共计欠山西福源天和商贸集团有限公司1080万元本金及利息5392459.96元。扣去2014年至2015年山西福源天和商贸集团有限公司向临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司退还的租金106万元、四个商铺代收的租金430113.6元、2015年至2016年一至四层商铺的租金400万元、2017年一至四层商铺的租金200万元、商铺租赁期间发生的水电费1269246.21元、临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司替山西福源天和商贸集团有限公司法定代表人冯翠平向案外人王五平偿还的100万元，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司方仍应向山西福源天和商贸集团有限公司支付6433100.15元。故山西福源天和商贸集团有限公司并不存在拖欠临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司租金的情形。临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司称，对临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司欠山西福源天和商贸集团有限公司1080万元款项无异议，对于山西福源天和商贸集团有限公司所称退还租金106万元、代收租金430113.6元、2015年至2016年的商铺租金400万元、替冯翠平向案外人王五平偿还的100万元无异议。但双方并没有约定利息，且水电费应为1281993.56元，此外2016年12月20日，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司与第三人王云芳签订还款协议，约定临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司替穆**归还第三人王云芳308万元借款。穆**系山西福源天和商贸集团有限公司法定代表人冯翠平的配偶，也是山西福源天和商贸集团有限公司公司的实际控制人，且其也实际参与了山西福源天和商贸集团有限公司与临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司租赁合同的实际履行。在第三人王云芳向法院申请执行穆**财产时，穆**向法院披露在临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司处享有债权，法院也已经做笔录核实该笔债权的情况。应视为临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司替山西福源天和商贸集团有限公司向第三人王云芳代付308万元。故截止2017年2月23日，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司已经不欠山西福源天和商贸集团有限公司款项，山西福源天和商贸集团有限公司已经拖欠临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司租金未付，构成违约，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司解除合同符合法律规定。山西福源天和商贸集团有限公司对临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司替穆**偿还的308万元不认可。第三人王云芳称，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司替穆**偿还的308万元已经从穆**欠第三人王云芳的借款本息中按比例扣除。
一审法院审理后认为，本案的争议焦点在于山西福源天和商贸集团有限公司是否存在违约未付租金的情形。庭审中，山西福源天和商贸集团有限公司与临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司均认可山西福源天和商贸集团有限公司对临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司享有1080万元的债权，山西福源天和商贸集团有限公司每年的租金也是自该款项中扣除。对于山西福源天和商贸集团有限公司主张的利息，山西福源天和商贸集团有限公司称双方口头约定利息，但是临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司并不认可，且山西福源天和商贸集团有限公司也无任何证据证明其主张，故对于山西福源天和商贸集团有限公司主张存在利息一节，不予认定。临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司偿还山西福源天和商贸集团有限公司的款项经双方确认认可的为：1、2014年至2015年临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司向山西福源天和商贸集团有限公司退还的租金106万元；2、四个商铺代收的租金430113.6元；3、2015年至2016年一至四层商铺的租金400万元；4、临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司替山西福源天和商贸集团有限公司法定代表人冯翠平向案外人王五平偿还的100万元。以上共计6490113.6元。山西福源天和商贸集团有限公司与临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司之间有争议的为：1、对于水电费，山西福源天和商贸集团有限公司主张水电费为1269246.21元，但未提供证据。临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司主张水电费为1281993.56元，且提供了临汾市福安嘉宁物业服务有限公司的证明，对此予以认定。故截止2016年12月31日，山西福源天和商贸集团有限公司欠临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司的水电费应认定为1281993.56元。2、对于临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司主张其替穆**向第三人王云芳偿还308万元，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司认为应当自1080万元的款项中扣除。山西福源天和商贸集团有限公司对此并不认可，且称对此并不知情。针对此情节，因穆**系山西福源天和商贸集团有限公司公司法定代表人冯翠平的配偶，其也实际参与了山西福源天和商贸集团有限公司与临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司之间的租赁合同及债权债务的实际履行，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司有理由认为穆**以代表山西福源天和商贸集团有限公司，故其替穆**向第三人王云芳偿还308万元，并与第三人王云芳签订还款协议可以认定为山西福源天和商贸集团有限公司将其债权转让给第三人王云芳。至此，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司所欠山西福源天和商贸集团有限公司的1080万元借款已经全部偿还，山西福源天和商贸集团有限公司应当向临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司支付租赁商铺的租金，山西福源天和商贸集团有限公司未向一审法院提供任何证据证明其向临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司支付租金，其未按约定向临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司支付租金，构成违约，临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司解除商铺租赁合同符合商铺租赁合同约定及法律规定，予以认定。山西福源天和商贸集团有限公司请求继续履行租赁合同，并请求临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司向商铺送电，于法无据不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告山西福源天和商贸集团有限公司的全部诉讼请求。案件爱理费100元，减半收取50元，由原告山西福源天和商贸集团有限公司负担。
上诉人山西福源天和商贸集团有限公司不服提起上诉称，根据其与被上诉人临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司签订的商铺租赁合同的约定并结合该公司的实际履行情况，双方1080万元属于租金预付款项，不能转让。临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司与王云芳所签的308万元的还款协议对山西福源天和商贸集团有限公司不具约束力，且该债权的转让上诉人一无所知，穆铁鹏无权代表上诉人对债权进行处分，应认定为无效。请求二审法院依法改判。
被上诉人临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，且在一审开庭后该争议租赁标的物已出租给邵虹宇，不存在继续履行合同的可能性，并已实际归还王云芳20万元，请求维持原判。
本院认为，上诉人山西福源天和商贸集团有限公司对被上诉人临汾市惠信振业房地产开发有限公司第一分公司享有1080万元的债权为本案双方均认可的事实，该债权上诉人没有证据证明双方约定有利息，在本案上诉人与被上诉人的商铺租赁合同履行过程中，1080万元债权中的大部分款项已经抵顶了上诉人应交的租赁费用及水电费用等，对此事实在二审审理过程中双方并无争议。双方在本案中争议的主要焦点问题是：一审第三人王云芳与被上诉人临汾市惠信振业房地产开发有限公司签订还款协议，约定由被上诉人代穆**归还欠王云芳的款项308万元，是否应当认定为上诉人对被上诉人的债权已经转让给了王云芳，上诉人应否承担交纳租赁费用的责任。本案中，穆**系上诉人的法定代表人冯翠萍的配偶，其直接参与了本案双方当事人之间商铺租赁合同的签订、履行以及债权债务的实际履行，穆**在法院对其欠王云芳的款项进行执行时，向法院说明在被上诉人处享有债权，被上诉人有理由相信穆**可以代表上诉人，上诉人称对此不知情的理由不能成立，被上诉人与王云芳的还款协议也已经开始实际履行，应当认定为上诉人对被上诉人享有的债权已经转让给王云芳。被上诉人欠上诉人的1080万元款项已经还清，上诉人应当按照租赁合同的约定支付租赁费用，其未按期支付租赁及其他费用构成违约，被上诉人要求解除合同符合法律规定，且现该租赁房屋被上诉人已经另行租赁给他人，因此对上诉人要求继续履行合同的主张不予支持。综合以上理由，对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人山西福源天和商贸集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长苏立强
审判员董云
审判员牛凌云
二〇一七年十一月二十日
书记员赵静娟