内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民终字第00678号
上诉人（一审被告、反诉原告）孙玉玲，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人韩俊，呼伦贝尔市海拉尔区司法局向华街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）杨会芹，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人段卢山（与被上诉人系夫妻关系），男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人于培深，呼伦贝尔市海拉尔区司法局148法律服务所法律工作者。
上诉人孙玉玲因租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员王子学、代理审判员梁振宇参加评议的合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案，上诉人孙玉玲及其委托代理人韩俊，被上诉人杨会芹及其委托代理人段卢山、于培深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年9月20日，原告（合同甲方）杨会芹与被告孙玉玲（合同乙方）签订了旅馆出租（出兑）合同。原告将坐落在海拉尔区河西温州之家旅店（一座彩钢瓦房）和4户楼房（231#、251#、242#、252#）出租出兑给被告使用。租赁期限五年（从2013年9月20日至2018年9月19日）；租金每年为90000元；出兑物品（15台电视、10台电脑、洗衣机1台、25个单间的床、被褥、枕、床头柜）价格为58000元；保证金30000元。合同第六条约定，甲方将温州之家旅店的营业执照正本交由乙方保管，乙方负责年检（每年1月1日至5月30日），否则后果自负；合同第七条约定，甲方交接之日前所发生的各种费用，甲方负责。乙方经营期间所发生的各种费用（如水、电、取暖、物业、税金、证照年检费、身份证上传机费用等）由乙方负责。如有拖欠，甲方有权要求乙方立即交齐，否则视为乙方违约。合同第九条付款方式约定，1、2013年12月30日之前，乙方先付保证金30000元及物品出兑款58000元；2、2013年12月30日之前，乙方先交所欠90000元房租中的60000元；3、2014年3月30日前，乙方再交所欠房租30000元。第一年度（周期）付款全部结束。4、以后4个周期，乙方须提前1个月（即每年8月20日）交付下一年的房租90000元，不得欠交，不得分期交付。否则视为乙方违约。合同第十二条约定，如乙方违约，甲方不退还保证金30000元，并有权解除本合同。合同到期后，在同等租金的情况下，乙方享有优先续租权。如不续租，乙方无损坏的情况下（正常磨损、老旧除外），甲方应退还乙方保证金30000元。如甲方违约，甲方双倍返还乙方保证金60000元。另约定，甲方物品给乙方使用，乙方不得损坏［甲方物品：1、椭圆玻璃桌1张；2、麻将方桌1张；3、木椅3个；4、一头沉1个；5、吸油烟机1个；6、1.8米宽（棕垫）1个；7、落地式窗帘6个；8、白内帘5个；9、玻璃电视柜2个；10、琉璃茶几1个；11、鞋架1个；12、鱼缸1个；13、盆花1个；14、假花1个；15、暖气罩5个；16、水净化器1个；17、卫生间镜柜1个；18、缝纫机1个；19、有线电视机顶盒（带遥控器、带卡）13个；20、4户电表卡；21、水泵2个；22、沐浴器2个；23、身份证上传机带充电器1个；24、电脑猫3个；25、路由器3个；26、房屋锁具、电视线路、网络线路、窗滑道、插排电源以及卫生间洁具］。合同签订后，被告孙玉玲将第一年度房租90000元、出兑款58000元、保证金30000元交给了原告杨会芹。同时，原告杨会芹将房屋、出兑物品和借用物品给付被告孙玉玲。2014年8月20日，被告孙玉玲未交付下一年度租金，经原告杨会芹催要，被告孙玉玲未交付下一年度租金，双方发生纠纷。原告杨会芹诉至法院。原告杨会芹变更诉讼请求为：一、解除原、被告之间订立的旅馆出租（出兑）合同；二、被告腾出承租房屋；三、被告给付原告租金（每天按246.57元的标准，计算至被告实际交付房屋之日）；四、被告给付原告垫付的水费1774元、热力费8410.8元、物业管理费2958.4元，总计13143.20元；五、被告给付原告违约金30000元；六、被告给付原告差旅费8000元。另查明，庭审中，原告杨会芹同意承担被告孙玉玲支付的费用4544元（2013年1月份至9月份的物业管理费用1478.70元、购买并安装上传机的费用2180元、购买并安装的水表费用161元、480元的水费，合计4544元）。合同履行期间，杨会芹垫付了水费1774元、热力费8410.80元（2014年－2015年取暖期），物业管理费2958.40元（2014年1月至2015年6月的物业管理费和卫生费），合计13143.20元
一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的合同是否有效。被告孙玉玲主张原告杨会芹出借、出租、转让营业执照，违反了个体工商管理条例第二十一条规定，合同无效。《个体工商管理条例》第二十一条规定，“个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。”从双方签订的合同内容来看，双方并没有出借出租转让营业执照的意思表示。上述规定从法律渊源来说属于行政法规的管理性强制性规定，如果违反了该规定应受到相应的行政处罚，但并不导致合同无效。因此被告孙玉玲主张合同无效的反诉请求，该院不予支持。原告杨会芹与被告孙玉玲签订的旅馆出租（出兑）合同依法成立有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告孙玉玲未按照合同约定交付下一年度租金，构成违约，依照双方签订的合同第十二条的约定，原告杨会芹有权解除合同，并且已收取的30000元保证金不予返还。原告杨会芹请求被告孙玉玲支付的违约金30000元即是指其已收取的被告孙玉玲的30000元保证金。被告孙玉玲应当按照双方约定的租金标准（年租金90000元／365＝246.57元／日）支付杨会芹房屋租金，从2014年9月20日至其实际交付房屋之日。合同解除后，被告孙玉玲应当返还原告杨会芹出租的房屋、出兑的物品及借用的物品。如双方对出兑的物品和借用的物品产生争议，可另案诉讼。原告要求被告给付差旅费8000元的诉讼请求，因其提交的证据不能证明其主张的事实，不予支持。原告杨会芹应按照每年11600元的标准，从双方签订合同之日（2013年9月20日）至被告孙玉玲交付出兑物品之日计算折旧费用，从58000出兑款中扣除该部分折旧费用后返还被告孙玉玲。原告杨会芹在合同履行期间为被告垫付的费用13143.20元，冲减被告孙玉玲为其垫付的费用4544元后的金额8599.20元由被告孙玉玲承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下，一、解除原告杨会芹与被告孙玉玲签订的旅馆出租（出兑）合同；二、被告孙玉玲返还原告杨会芹的房屋（一座彩钢瓦房、231#、251#、242#、252#楼房）；三、被告孙玉玲支付原告杨会芹的房屋租金（按照双方约定的租金标准：年租金90000元／365＝246.57元／日，从2014年9月20日至被告孙玉玲交付房屋之日）；四、被告孙玉玲承担原告杨会芹违约金30000元（即杨会芹已收取的保证金30000元不予退还）；五、被告孙玉玲应支付原告杨会芹合同履行期间垫付的费用8599.20元；六、驳回原告杨会芹的其他诉讼请求；七、反诉被告杨会芹返还反诉原告孙玉玲的出兑款（按照每年11600元的标准，从2013年9月20日至被告孙玉玲交付出兑物品之日计算折旧费用，从58000元出兑款中扣除折旧费用后予以返还）。八、驳回反诉原告的其他诉讼请求。
上诉人孙玉玲上诉称，一、一审法院适用法律条文错误。一审在本案判决中所适用的法律条文均系针对依法成立的合同而言，但本案上诉人与被上诉人之间签订的旅店出租（出兑）合同违反了《个体工商户条例》第二十一条的强制性规定，应认定为无效合同。二、一审法院的“本院认为”部分无原则的偏袒。关于《个体工商户条例》一审法院认可其为行政管理强制性规定，但又称如果违反了该规定应接受相应的行政处罚，但并不导致合同无效，此说理上诉人不能理解，按此条之规定，后果可能导致出租旅店的资质被注销、注册登记或者吊销营业执照的法律后果，从而导致合同目的无法实现的结果，应导致合同无效。上诉人认为一审将不确定的可能性做出排他的判决缺乏说服性。三、一审在本院认为中认定“从双方签订的合同内容来看，双方并没有出借出租转让营业执照的意思表示”，该认定与客观事实相悖，双方签订的合同名称为旅店出租合同，按此合同第七条，上诉人承担税金、证照年检费，并约定如有拖欠被上诉人有权要求上诉人立即交齐，否则视为违约。从上述种种事实上可以推翻一审认定。综上，上诉人认为双方争议的焦点为合同是否有效，双方所签订的旅店出租合同应否得到支持，请求二审法院依法做出认定，判令上诉人与被上诉人签订的出租合同无效；依法返还上诉人8万元并承担诉讼费用。
被上诉人杨会芹庭审答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，该合同是符合合同法和相关法律规定的，是一份有效的、合法的合同。二、被上诉人没有占用上诉人的任何财产。三、由于上诉人的违约行为已经给被上诉人造成了很大的经济损失，由于上诉人没有严格按照合同中约定的期限给付租金，为了解决此事被上诉人夫妻把沈阳经营的工作停了，赶到海拉尔处理此事，现在被上诉人夫妻仍然在海拉尔地区到处租借房子居住。四、在本案中是上诉人单方不履行合同的约定和各项义务，严重违反了合同法第61、93、97、114条的规定，在租赁经营期间拒不向被上诉人交纳租金，连在上诉人本人经营期间的水、电费、物业管理费等都是被上诉人垫付的。双方签订的合同权利义务责任约定清楚，被上诉人在合同中没有将营业执照租出去或者转借出去的字样，在本案中都是上诉人单方故意不履行法定给付租金的义务，一审法院判决中对本案事实调查清楚，在判决中适用法律正确，没有任何瑕疵，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
本院二审期间，双方当事人在法院工作人员主持下于2015年10月16日对《旅馆出租（出兑）合同》以及“甲方物品（乙方使用）清单”中物品进行了清点，对椭圆玻璃桌1张、麻将方桌1张、木椅3个、一头沉1个、吸油烟机1个、1.8米宽（棕垫）1个、落地式窗帘6个、白内帘5个、玻璃电视柜2个、琉璃茶几1个、鞋架1个、鱼缸1个、盆花1个、假花1个、暖气罩5个、水净化器1个、卫生间镜柜1个、缝纫机1个、有线电视机顶盒（带遥控器、带卡）13个、水泵2个、沐浴器2个、身份证上传机带充电器1个（未升级的）、电脑猫3个、路由器3个、房屋锁具、电视线路、网络线路、窗滑道、插排电源以及卫生间洁具、15台电视、10台电脑、25个单间的床、被褥枕、床头柜、电视柜、洗衣机1台进行了交接。对于“甲方物品（乙方使用）清单”中4户电表卡，因电表升级后无需使用，已由海拉尔区电业局收回，故上诉人无法交回，被上诉人亦同意不再主张。在清点物品之后，上诉人孙玉玲将本案争议的彩钢瓦房和231#、251#、242#、252#楼房交还给了被上诉人杨会芹。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院应予确认。其他证据如一审所列。
本院认为，本案的争议焦点是双方当事人之间签订的《旅馆出租（出兑）合同》是否有效以及被上诉人是否应当返还8万元。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，而《个体工商户条例》第二十一条的规定属于管理性强制性规定，管理性强制性规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规定，故对于上诉人主张合同无效的请求，本院不予支持。《旅馆出租（出兑）合同》是双方当事人的真实意思表示，各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务，上诉人孙玉玲未能按照合同约定期限交纳租金，应当承担违约责任，其交付给被上诉人保证金30000元，不应予以返还。出兑款58000元扣除使用物品的折旧费用后，余款应予返还，对此一审法院认定正确，本院予以维持，对于上诉人要求返还全部出兑款的请求，本院不予支持。
综上，上诉人孙玉玲上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第179号民事判决书的第一项、第四项、第五项、第六项、第八项即“一、解除原告杨会芹与被告孙玉玲签订的旅馆出租（出兑）合同；四、被告孙玉玲承担原告杨会芹违约金30000元（即杨会芹已收取的保证金30000元不予退还）；五、被告孙玉玲应支付原告杨会芹合同履行期间垫付的费用8599.20元；六、驳回原告杨会芹的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告的其他诉讼请求”；
二、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第179号民事判决书的第二项，即“被告孙玉玲返还原告杨会芹的房屋（一座彩钢瓦房、231#、251#、242#、252#楼房）”；
三、变更内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2015）海民初字第179号民事判决书的第三项即“被告孙玉玲支付原告杨会芹的房屋租金（按照双方约定的租金标准：年租金90000元／365＝246.57元／日，从2014年9月20日至被告孙玉玲交付房屋之日）”为“上诉人孙玉玲于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人杨会芹的房屋租金（按照双方约定的租金标准：年租金90000元／365＝246.57元／日，从2014年9月20日至2015年10月16日止）”；第七项“反诉被告杨会芹返还反诉原告孙玉玲的出兑款（按照每年11600的标准，从2013年9月20日至被告孙玉玲交付出兑物品之日计算折旧费用，从58000元出兑款中扣除折旧费用后予以返还）”，为“被上诉人杨会芹从本判决生效之日起十五日内返还上诉人孙玉玲的出兑款（按照每年11600元的标准，从2013年9月20日至2015年10月16日止计算折旧费用，从58000元出兑款中扣除折旧费用后予以返还）”。
一审案件受理费4050元，由上诉人孙玉玲负担2800元，由被上诉人杨会芹负担1250元；二审案件受理费1800元，由上诉人孙玉玲负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 王子学
代理审判员 梁振宇
二〇一五年十月十九日
书 记 员 姜 楠
附：本案所依据的法律、法规
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项之规定，“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…”