浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3541号
上诉人（原审原告）：叶俊芳。
委托代理人：李轶成，浙江高策律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：温州市荣昌房地产开发有限公司。住所地：永嘉县江北街道龙桥村。
法定代表人：潘育浩，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：永嘉县东瓯街道五星村民委员会。住所地：永嘉县东瓯街道五星村。
负责人：翁时章，该村民委员会主任。
上诉人叶俊芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定：永嘉县东瓯街道五星村民委员会（以下简称“五星村委会”）与温州市荣昌房地产开发有限公司（以下简称“荣昌房开公司”）于2003年12月20日签订协议书一份，于2005年1月15日签订补充协议书一份，双方约定同意由荣昌房开公司将五星大厦商住房向市场出售。叶俊芳、荣昌房开公司于2010年1月30日签订《五星大厦商住楼认购合同》一份。该合同约定：叶俊芳向荣昌房开公司认购五星大厦A幢2楼803室的套房一套；建筑面积为140平方米，每平方米单价10180元；套房购房款金额待竣工交付时以房管部门测定面积为准结算购房款总金额，多还少补。合同就付款方式约定为：根据工程进度，预交房款为四期交款；第一期，进场施工时叶俊芳以自愿借款方式向荣昌房开公司财务部交500000元为第一期购房款；第二期，主体工程地上三层为第二期预交款250000元；第三期，主体工程地上十二层为第三期预交款贰250000元；第四期，主体楼层结顶交300000元；在银行未批准办理按揭贷款之前必须按工程进度，荣昌房开公司通知叶俊芳按期交付购房款；叶俊芳严格按照荣昌房开公司通知交款期限，向荣昌房开公司交款或汇入指定银行账号；余下房款待套房面积确定后结清购房款总金额，房屋交付使用。合同第五条就房屋交付期限约定为：荣昌房开公司须于2012年9月30日前，将建筑工程质量经有关部门验收合格，并符合本合同附件一所规定的装饰和设备标准的该房屋交付叶俊芳使用；但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，荣昌房开公司可据实延期：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、县级以上规划、文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定，采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。合同就荣昌房开公司逾期交付房屋的违约责任约定：除本合同第五条规定的特殊情况外，荣昌房开公司如未按合同规定的期限将该房屋交付叶俊芳使用，每天按已付款的5‰向叶俊芳支付违约金。
2010年3月20日，五星大厦A幢主体工程结顶。2010年9月29日，因五星大厦的二幢住宅涉嫌未按建设工程规划许可证的规定进行建设，被永嘉县住房和城乡规划建设局立案调查。2013年5月10日，永嘉县住房和城乡规划建设局对五星村委会所涉嫌的违法建设行为作出行政处罚：对违法建设建筑面积858.15平方米，按工程造价1200元／㎡的10%处罚，即罚款102982元，并责令补办建设工程规划许可证，建筑面积858.15平方米。叶俊芳已依约支付给荣昌房开公司第一期、第二期、第三期购房款共计1000000元，至今未付第四期购房款300000元；荣昌房开公司至今未向叶俊芳交付本案房屋。
2015年1月14日，叶俊芳向原审法院起诉，请求判决：一、荣昌房开公司支付叶俊芳逾期交房违约金（违约金从2012年10月1日起按已付款1000000元的日万分之五计算至房屋具备交付条件并实际交付之日止）。一审审理过程中，叶俊芳认为红星村委会是本案房屋项目的实际建设人或共同开发人，应当与荣昌房开公司对本案合同的履行共同承担违约责任，故变更诉讼请求为：荣昌房开公司与红星村委会共同支付叶俊芳逾期交房违约金（违约金从2012年10月1日起按已付款1000000元的日万分之五计算至房屋具备交付条件并实际交付之日止）。
原判认为，叶俊芳、荣昌房开公司于2010年1月30日签订的《五星大厦商住楼认购合同》系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效的合同。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。叶俊芳、荣昌房开公司于2010年1月30日签订的认购合同就付款方式约定为：“根据工程进度，预交房款为四期交款；第一期，进场施工时叶俊芳以自愿借款方式向荣昌房开公司财务部交500000元为第一期购房款；第二期，主体工程地上三层为第二期预交款250000元；第三期，主体工程地上十二层为第三期预交款250000元；第四期，主体楼层结顶交300000元；。；余下房款待套房面积确定后结清购房款总金额，房屋交付使用。”而叶俊芳购买的房屋所在的五星大厦A幢主体工程已于2010年3月20日结顶，可见从2010年3月20日起，叶俊芳应及时支付荣昌房开公司第四期购房款300000元。考虑到购房属大宗财产购置，对房屋的现状长期不予过问显然不合常理，故叶俊芳辩称其长期不知本案房屋已结顶的意见，不予采信；又鉴于叶俊芳已支付了前三期购房款，其对购房款的支付途径应予知晓，故在涉案房屋结顶后，不管叶俊芳有无收到荣昌房开公司支付第四期购房款的通知，均应按合同约定支付第四期购房款，其在涉案房屋已结顶五年多的时间里，拒不支付第四期购房款的行为显已构成违约。
同时，叶俊芳、荣昌房开公司签订的认购合同第五条就房屋交付期限已约定为：“荣昌房开公司须于2012年9月30日前，将建筑工程质量经有关部门验收合格，并符合本合同附件一所规定的装饰和设备标准的该房屋交付叶俊芳使用；但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，荣昌房开公司可据实延期：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、县级以上规划、文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定，采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。”现因荣昌房开公司的违法建设行为，永嘉县住房和城乡规划建设局于2010年9月29日进行立案调查，后于2013年5月10日作出处罚决定，故双方约定的交付房屋期限正处于行政处罚决定作出期间，行政处罚决定作出之前，对本案房屋交付延期客观上存在一定影响，故本案的房屋交付期限应自2012年9月30日起延长六个月，即荣昌房开公司应交付房屋的期限为2013年3月31日前。现荣昌房开公司至今未将验收合格的房屋交付给叶俊芳，其行为亦构成违约。
对具体的违约金计算问题。现双方均无证据证明荣昌房开公司逾期交付房屋造成叶俊芳的实际损失，且具体竣工验收时间尚无法确定，考虑到行政部门的具体行政行为对荣昌房开公司的逾期交房所造成的实际影响，结合双方在合同履行过程中的过错程度，对本案的违约金酌情调整为以原告已支付的购房款100万元为基数从被告逾期交付次日即2013年4月1日起按日利率十万分之五标准，暂计算至一审法庭辩论之日（2015年9月10日）为44500元（100万元×890日×日利率十万分之五）；另，为避免当事人诉累，对从2015年9月11日起至竣工验收之日止的违约金亦应按上述标准计算为宜。
对叶俊芳提出红星村委会应和荣昌房开公司共同承担逾期交房违约责任的主张。根据红星村委会与荣昌房开公司签订的协议约定，荣昌房开公司对五星大厦的房屋具有处分权，且本案房屋买卖合同系叶俊芳与荣昌房开公司双方签订，根据合同相对性原则，逾期交房的违约责任应由荣昌房开公司承担，故对叶俊芳的该主张，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、荣昌房开公司于判决生效后十日内支付叶俊芳计算至2015年9月10日止的逾期交房违约金44500元；二、荣昌房开公司于涉案房屋竣工验收之日起十日内支付叶俊芳自2015年9月11日起计算至涉案房屋竣工验收之日止的逾期交房违约金（按叶俊芳已付购房款100万元的日利率十万分之五标准计算）；三、驳回叶俊芳的其他诉讼请求。如荣昌房开公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7398元，由叶俊芳负担6348元，荣昌房开公司负担1050元。
宣判后，叶俊芳不服，提起上诉称：一、原判认定“本案房屋交付期限自2012年9月30日起延长六个月，即交付房屋的期限为2013年3月31日前”，显属错误。五星大厦违章建筑系于2009年施工以来至2010年3月期间相继发生，荣昌房开公司作为专业房地产开发商，应当能够预知违章建筑的处理可能对交房期限产生影响。涉案《五星大厦商住楼认购合同》签订时，违章建筑已陆续发生，荣昌房开公司完全可以把交房期限推后，但其仍然在该合同中明确交房期限为2012年9月30日前，说明其愿意承担此期限后不能交房的违约责任。政府部门对荣昌房开公司进行处罚的原因在于五星大厦存在违章建筑，系荣昌房开公司自身的过错造成，行政处罚不应成为荣昌房开公司延期交房六个月的理由。二、原判以叶俊芳已付购房款1000000元为基数按照日十万分之五的标准计算逾期交房违约金不合法、不合理。在合同已经明确约定逾期交房违约责任的情况下，应根据违约条款的约定确定违约责任，而不应根据实际损失来认定。涉案《五星大厦商住楼认购合同》关于逾期交房违约金的标准确实过高，故叶俊芳在起诉时仅要求按照日万分之五计算，不存在过高的问题。违约金具有惩罚性质，原判调整后的违约金比例甚至低于银行存款利率，显然起不到惩罚作用，系对荣昌房开公司的纵容。三、叶俊芳并不知晓房屋结顶情况，即使其知晓房屋结顶的事实，根据《五星大厦商住楼认购合同》的约定，第四期购房款的支付前提是荣昌房开公司履行了通知义务，并且指定交款期限及银行账号。现荣昌房开公司并未履行上述义务，故支付第四期购房款的日期至今不能确定。原判认定叶俊芳未于2010年3月20日支付荣昌房开公司第四期房款300000元构成违约，亦属错误。四、荣昌房开公司与五星村委会系联合开发关系，应共同承担逾期交房的违约责任。原判未支持叶俊芳要求五星村委会共同承担逾期交房违约责任的诉讼请求，亦属错误。综上，请求撤销原判，依法改判支持叶俊芳的原审诉讼请求。
被上诉人荣昌房开公司辩称：一、原判认定本案房屋交付期限至2012年9月30日起延长六个月是正确的。五星大厦的违法建设行为是将17层建设为跃层，叶俊芳与荣昌房开公司签订《五星大厦商住楼认购合同》时，违法建设行为尚未发生，故荣昌房开公司不可能预知逾期交房的事实。永嘉县住房和城乡规划建设局于2010年9月29日立案调查，直至2013年5月10日才作出行政处罚决定，根据《五星大厦商住楼认购合同》第五条的约定，涉案房屋交付期限可以延长六个月。二、叶俊芳明知房屋已结顶并部分交付使用，但至今未支付第四期购房款，已构成违约。叶俊芳拖欠购房款是荣昌房开公司延期交房的原因之一，该违约行为也给荣昌房开造成经济损失，且叶俊芳的实际损失实际上仅为租金损失，原判据此认定逾期交房违约金以1000000元购房款为基数，按每日十万分之五的标准计算是正确的。三、涉案房屋于2010年3月20日结顶，叶俊芳的父亲等人在瓯北生活，且其父亲系涉案《五星大厦商住楼认购合同》的代签人和付款人。根据日常生活经验，叶俊芳应当知道房屋结顶的事实。原判认定叶俊芳存在逾期支付第四期购房款的违约行为，是正确的。四、虽然荣昌房开公司与五星村委会系联合开发关系，但五星村委会并非涉案《五星大厦商住楼认购合同》的当事人，故其不应承担合同义务。原判认定五星村委会不需承担逾期交房违约责任，是正确的。综上，请求维持原判。
被上诉人五星村委会未作答辩。
二审期间，荣昌房开公司向本院提供了两份房屋建筑工程竣工验收备案表，证明五星大厦两幢房屋于2015年7月31日竣工验收，于2016年1月15日办理竣工备案。叶俊芳对该证据真实性、合法性无异议，但认为2016年1月6日是完成验收的时间，2016年1月15日是备案时间。经审查，本院认为，上述证据来源合法、内容真实，应以该竣工验收备案表记载的五方验收时间即2016年1月6日为五星大厦通过竣工验收的时间。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，涉案房屋所在的五星大厦于2016年1月6日通过竣工验收。
本院认为，涉案《五星大厦商住楼认购合同》系叶俊芳与荣昌房开公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，原判认定其合法、有效，是正确的。
关于原判认定涉案房屋交付时间应自2012年9月30日起延长六个月是否正确的问题。考虑到2010年9月29日至2013年5月10日期间，永嘉县住房和城乡规划建设局对荣昌房开公司在五星大厦建设过程中存在的违法建设的行为进行立案调查并作出行政处罚，该次行政处罚虽系由荣昌房开公司的违法建设行为引发，但符合《五星大厦商住楼认购合同》第五条约定的“县级以上规划、文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定，采取行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长”的情形，原判据此认定荣昌房开公司可延期六个月交房，并无明显不当。
关于原判认定叶俊芳存在逾期支付购房款的违约行为是否正确的问题。五星大厦主体工程早在2010年3月20日就已结顶，叶俊芳签订《五星大厦商住楼认购合同》并支付前三期购房款后，不可能不关注房屋后续建设进展情况，其主张长期不知道红星大厦已结顶，显然不符合常理。房屋结顶后，叶俊芳应及时向荣昌房开公司支付第四期购房款，其至今未支付第四期购房款，客观上导致荣昌房开公司的建设资金不能及时到位，故其对荣昌公司迟延交付房屋亦具有一定的过错。鉴于叶俊芳已支付前三期购房款，其对于荣昌房开公司的帐号、购房款支付方式等事项应当是明知的，不管其有误收到荣昌房开公司交纳第四期购房款的通知，均不影响其付款义务的履行，故其以荣昌房开公司未通知其交纳第四期购房款为由主张其不存在逾期付款行为，依据不足，原审法院不予采信，并无不当。
关于原判认定的违约金数额是否合理的问题。违约金过分高于或低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。鉴于叶俊芳与荣昌房开公司在《五星大厦商住楼认购合同》中约定的违约金过高，原审法院综合考虑叶俊芳因逾期交房产生的实际损失、双方在合同履行中的过错程度等因素，酌情将违约金调整为按日利率十万分之五计算，亦无明显不当。需要指出的是，叶俊芳在二审中并未对原判逾期交房违约金计算至竣工验收之日止的处理提出异议，且在一审判决后，五星大厦已于2016年1月6日通过竣工验收，故本院明确荣昌房开公司应承担的逾期交房违约金为50550元（以100万元为基数，按日利率十万分之五从2013年4月1日至2016年1月6日）。
关于五星村委会是否应承担逾期交房的违约责任的问题。由于五星村委会并不是《五星大厦商住楼认购合同》的当事人，叶俊芳要求其承担合同责任缺乏法律依据，原审法院对其该项诉讼请求不予支持，是正确的。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。叶俊芳的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持，但对于荣昌房开公司应支付的违约金数额，本院结合红星大厦竣工验收时间予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第34号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
二、撤销浙江省永嘉县人民法院（2015）温永瓯民初字第34号民事判决第一项、第二项；
三、温州市荣昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付叶俊芳逾期交房违约金50550元。
二审案件受理费7398元，由上诉人叶俊芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 周婷婷