广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初3259号原告：中山城市建设集团有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场2座七楼，统一社会信用代码914420006730611586。法定代表人：陶仕飞，总经理。委托诉讼代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。被告：甘新俊，男，1985年3月15日出生，汉族，住江西省丰城市，原告中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告甘新俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托诉讼代理人叶征鹏到庭参加诉讼。被告甘新俊经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还租赁物给原告；2.判令被告支付原告（2016年1月1日-2016年5月31日期间）租金44650元，并按同期银行贷款利息的4倍支付逾期违约金至以上费用付清为止；3.判令被告向原告支付占用租赁物期间的费用（自2016年6月1日起，至被告向原告返还租赁物之日止，每月按8930元计算，暂计至2017年1月31日为71440元，并按同期银行贷款利息的4倍支付逾期违约金至以上费用付清为止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2014年6月1日至2016年5月31日期间承担原告位于中山市××区××路××号的物业，每月租金8930元；承租后被告一直存在拖欠租金情形，合同到期后拒绝将物业交回原告，一直占用物业至今；截止至2017年1月31日，被告应向原告支付租金或占用物业期间的费用116090元。经原告多次催缴，被告一直拒绝履行。原告认为，被告的行为依据双方所签租赁合同已构成违约，现原告依据合同约定收回租赁物，并要求被告向原告支付诉求之各项款项。为此，原告为维护其合法权益诉至法院。被告甘新俊递交答辩状称，一、租赁合同早已解除，互不拖欠。2014年5月，被告与原告签订了一份租赁合同，约定被告承租原告石岐区孙文西路45号的物业用于经营。租期为2014年6月1日至2016年5月31日。在被告经营过程中，因市场萧条，租金畸高，导致亏损严重，拖欠了原告2个月的租金。2016年2月底也可能是3月初，被告为避免损失的进一步扩大，按照合同四（二）9点的约定，提前一个月通知原告要求解除合同。经与原告刘经理协商，对方同意解除合同，用3个月的租赁保证金折抵欠付的2个月的租金，另一个月的保证金8930元没收不退。随即，被告就将物业交还原告并结清了水、电等费用，彻底退出了该物业。故双方合同早已终止，不存在被告违约及占用原告物业的问题。除非原告已将物业转租他人，否则被告在2016年3月后至今的没有用电记录（轻微漏电除外）。二、原告实属恶意诉讼，应予驳回。即使被告违约，拖欠租金未交，除了原告可以按合同七（7）规定提前解除合同以外，按合同二（二）约定，租赁期届满后，合同也自然终止。也就是说无论如何本合同在2016年5月31日期满后就已终止，就不会有原告诉请3的占用费用。即使若被告既不交租金，期满后又继续占用物业，原告也可按合同补充条款强制收回，也不可能会发生被告继续占用至今的情况。原告在与被告2016年2月底协商一致解除合同后，若自行将物业闲置导致损失扩大，应由原告自行承担损失后果。经审理查明：2014年5月29日，原中山城建集团有限公司（甲方）和甘新俊（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将坐落在石岐区孙文西路45号的首层物业出租给乙方仅作商业使用；出租面积49.61平方米；租赁期限二年，即自2014年6月1日起至2016年5月31日止；月租金为8930元，由乙方在每月第十日前支付，付款方式为转账；乙方应向甲方缴纳三个月租金总额26790元的物业租赁保证金，在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方退还租赁保证金本金；租赁期间，乙方（6）逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的或拖欠房租累计2个月或以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业；任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家、省、市物业租赁管理有关规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，属乙方违约的，甲方有权提前收回物业使用权，且甲方有权按租赁剩余期内租金总额的30%且不少于保证金向乙方收取违约金；合同期满后，乙方必须无条件退回物业，除乙方自行添置的可移动物品外，一切嵌装在物业结构或墙体内的设备和装修一律不得掀起，且甲方不予补偿；乙方逾期退房的每日支付月租金总额10%违约金；合同期满或因乙方违约解除本合同三天内，乙方应当依约向甲方退回物业，逾期二个月没有退回的，视为乙方已经放弃原物业内的物品，甲方有权强制收回物业并处理乙方在物业内的任何物品并无须作任何补偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，甘新俊支付赁保证金26790元并使用租赁物。城建公司主张甘新俊从2016年1月1日开始拖欠租金，经城建公司于2016年11月7日邮寄律师函催缴租金以及交回物业无果，遂诉讼来院，主张前述权利。另查：2016年11月7日，广东奥纪律师事务所受原告委托通过中国邮政特快专递向被告邮寄律师函，要求被告在收到律师函3日内与原告联系缴交费用及交回物业事宜，被告于同月15日签收该律师函。庭审中，就被告书面答辩状中所述已与原告协商一致解除合同并交还租赁物的事实，原告不予确认。本院询问原告是否同意以被告交纳的租赁保证金26790元抵扣租金，原告表示基于被告拖欠租金的违约行为应不予退还该保证金，故不同意抵扣。再查：城建公司提交2008年3月中山市城区公房管理所制作的直管公房（非住宅）房屋移交明细表拟证明其对出租房屋享有所有权的事实，中山市城区公房管理所、中山市公建物业投资管理有限公司在该表盖章，涉案房屋在该移交明细表名单中。2008年4月23日，中山市房屋管理办公室发出公告，内容显示“自2008年2月1日起，中山市房屋管理办公室负责公房物业的行政管理工作，公房租金收缴、维修养护、租赁合同签订等工作则由中山市公建物业投资管理有限公司负责……其中中山市城区公房管理所的权利义务由中山市公建物业投资管理有限公司承继”。2012年7月13日，中山市公建物业投资管理有限公司更名为中山市公建集团有限公司。2013年12月21日，中山市公建集团有限公司更名为中山城建集团有限公司。2015年2月13日，中山城建集团有限公司更名为中山城市建设集团有限公司，即原告。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原中山城建集团有限公司更名为原告城建公司，原中山城建集团有限公司签署合同对应的相应权利义务由城建公司承受。原告城建公司、被告甘新俊签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行。本案中，原告主张被告从2016年1月1日开始拖欠租金，被告答辩确认在2016年2月底（3月初）时拖欠原告2个月租金，与原告陈述一致，本院予以确认。对被告陈述双方已协商一致解除合同并交还商铺、用已交3个月的租赁保证金扣付所欠2个月的租金及没收不退另一个月的保证金8930元的事实，原告不予确认，被告亦未提交相关证据予以证明其履行相关义务的情况，本院不予以确认。被告应及时支付尚欠租金、违约金并返还商铺。关于被告应付租金及占有使用费数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据原、被告双方签订的租赁合同约定，被告拖欠租金累计2个月或以上时，原告就可以提出解除合同，并在合同解除后至长2个月内自行收回物业。本案中，原告主张被告从2016年1月1日开始拖欠租金，但原告并没有及时行使合同解除权终止租赁关系并收回租赁物以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对超出合理损失外的扩大损失无权要求被告赔偿。对于合理损失期间，本院根据双方合同约定，结合原告将租赁物收回后另行出租需要合理时间的现实，酌情认定计算至被告拖欠租金月后五个月即2016年5月31日，对于原告主张之后占有使用费，本院不予支持。即被告尚应支付原告租金44650元（8930元/月×5月）。关于违约金标准。双方合同约定逾期支付租金原告有权按应付月租金总额每日10%的标准计算违约金，对比原告因被告拖欠租金造成的实际损失，该约定标准显然过高。现原告主动调整为按同期银行贷款利率四倍计算，参照我国法律关于民间借贷资金利息收益的规定标准，属于合法范围，本院予以准许。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告甘新俊于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司返还位于中山市石岐区孙文西路45号首层租赁物业（建筑面积为49.61平方米）；二、被告甘新俊于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付租金44650元及违约金（分段计算：分别从2016年1月至同年5月的11日起，以当月所欠租金8930元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍为标准，计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告中山城市建设集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2622元（原告已预交），由原告中山城市建设集团有限公司负担1614元，被告甘新俊负担1008元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  陈明玉人民陪审员  郭泳欣二〇一七年八月三十一日书 记 员  郭小琪谭嘉怡