浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第1071号
上诉人（原审原告、反诉被告）王汉勋。
上诉人（原审原告、反诉被告）张洪立。
二上诉人的共同委托代理人向世忠，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）叶张雄。
被上诉人（原审被告、反诉原告）方小琴。
二被上诉人的共同委托代理人史向阳，浙江永上律师事务所律师。
上诉人王汉勋、张洪立因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2009）温龙商初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，二被告叶张雄、方小琴系夫妻关系，有坐落于温州市龙湾区永中街道永中路1弄20、21号临街（南首）两套房屋，登记在被告叶张雄的名下，该两套房屋存在临街阳台占用公共用地的历史违章行为。2008年6月26日，二原告王汉勋、张洪立因开服装店需要，向被告租赁该房屋的西边三间作店面，并与被告叶张雄签订了协议，约定：租赁期限自2008年7月8日至2011年7月7日，第一年租金85000元，协议生效后一次性付清，以后租金参照市面，水电费原告自负，被告收取原告水电押金2000元等，将租赁房屋交给原告使用。协议签订后，被告收取了原告租金85000元及水电押金2000元。后被告没有明确告知原告房屋存在违章事实，原告也未经被告同意就对该店进行了装修，同时对被告未出租给原告的阳台（位于出租房屋阳台的东首）进行了装修，在装修中使用了电费89元。2008年8月14日，永中规划所对临街的违章建筑（阳台处）进行拆除。于是原、被告发生纠纷。至今原告仍没有搬走承租房屋的所有财物。
另经鉴定，原告对承租房屋的装修造价为42172元，对未出租阳台的装修造价为5441元。被告要求出租房屋的恢复原状的造价为：屋内28560元、阳台111**元，未出租阳台的恢复原状的造价为7160元，未出租阳台的年租金为22100元。
在审理中，被告提出由于原告在一年租期到期后，没有继续支付租金，要求解除合同。
原判认为，本诉原告主张权利是基于双方的房屋租赁合同，虽房屋有部分违章，租赁物有暇疵，但原、被告之间的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合同有效。二被告在夫妻存续期间，合同的权利义务应共同承受，被告方小琴符合被告条件。本案租赁物的部分阳台虽被规划部门拆除，但作为店面的基本使用功能并没有丧失，对此原告也没有举证证明；另原告以被告没有履行租赁物有违章事实的告知义务而提出解除合同，不符合法律规定；原告解除合同的理由不成立，依法双方应履行合同的约定义务。现被告以原告没有继续支付租金，也要求解除合同，双方的对解除合同的意思表示已一致，合同已无履行的必要，应当予以解除；合同解除后，原告应将租赁的房屋交还给被告。由于原告的解除合同的理由不成立，原告也没有向被告实际交付租赁物，在合同解除之前原告仍应向被告支付租金，其中合同期第一年租金原告已向被告交付，原告请求返还，不予支持。水电费压金2000元，扣除原告使用的89元外，余款1911元被告应予以返还。原告在装修时未经被告的同意，其装修的损失应由原告自行负担。
本案房屋恢复原状不能，在该情况下，反诉被告应赔偿反诉原告因装修行为引起的损失，其中屋内的损失28560元应予以赔偿，由于租赁物的阳台有部分违章的事实，反诉原告在出租时没有明确告知反诉被告该事实，反诉原告有过错，对反诉原告要求阳台部分恢复原状赔偿损失的请求，不予支持。合同解除后，按双方租赁合同的约定，第二年开始的租金应以市场价支付，现市场价不明确，且房屋也不能恢复原状，反诉原告请求的至恢复原状止的租金，可另行主张。反诉原告提起的水电费主张已在本诉中作出处理。反诉原告提起的反诉被告侵占了其未出租阳台及侵害其人格权、名誉权引起损失的问题，属侵权之诉，不属于本案处理范围，也应另行主张。
原、被告的其他请求均无事实法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十三条第二款、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、解除原告王汉勋、张洪立与被告叶张雄、方小琴间的房屋租赁合同，二原告在本判决生效之日将租赁的房屋返还给二被告。二、被告叶张雄、方小琴在本判决生效之日返还原告王汉勋、张洪立水电费压金1911元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王汉勋、张洪立的其他诉讼请求。四、反诉被告王汉勋、张洪立在本判决生效之日赔偿反诉原告叶张雄、方小琴的损失28560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回反诉原告叶张雄、方小琴的其他诉讼请求。本案本诉受理费4611元、反诉受理费1800元，鉴定费6000元，由二原告负担8211元，由被告叶张雄、方小琴负担4200元。
宣判后，王汉勋、张洪立不服，提起上诉称，一、原判认定东首第一间店面的阳台不属租赁范围，与事实不符。二、原判以拆除阳台并不影响店面的基本使用功能为由，认定租赁合同有效，上诉人请求解除合同的理由不成立，缺乏依据。是否系历史违章或现时违章，并不影响阳台是违章建筑的认定。阳台是租赁物的一部分，而出租违章建筑，违反法律的强制性规定，租赁合同应确认无效。租赁房屋作为商业店铺，租赁物的构造格局等因素将决定上诉人是否承租。阳台被拆除直接影响租赁物的基本使用功能，导致合同目的不能实现。被上诉人在签订合同之前不告知违章的事实，属于恶意隐瞒足以影响上诉人是否作出承租的重大事实，故属于可撤销合同。上诉人请求返还租金及赔偿装修损失，理应得到支持，原判反而由上诉人向被上诉人支付租金，明显不公。三、原判认定装修未经被上诉人同意，并判决由上诉人赔偿因装修房屋引起的损失28560元错误。对承租房屋进行装修是基于开服装店的合同目的享有的权利。双方曾就装修事宜进行过沟通，且装修过程持续一段时间，被上诉人应当知道装修情况。装修没有改变房屋结构，不存在导致被上诉人有损失。四、原判以上诉人的装修材料一直存放在租赁房内，认定上诉人一直使用租赁房屋，与事实不符。五、原判依据2010年2月5日的修正说明，认定装修造价为47172元，与上诉人的装修损失不符。综上，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人叶张雄、方小琴答辩称，一、原判认定东首第一间的阳台不属租赁物范围及租赁协议有效正确。房屋租赁合同明确约定租赁物为101、102室西边的三间，且三间房屋均有门，可自由出入。上诉人主张东首第一间的阳台也属租赁物范围，没有依据。二、上诉人未经被上诉人同意和有关部门审批，擅自改装、改建房屋内部结构，对承租房屋及未承租部分的外观立面进行改装、改建，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，被上诉人有权解除合同并要求赔偿损失。三、租赁房屋具有合法的产权证书，具备出租条件，之所以被有关部门拆除，是由于上诉人对房屋进行改装、改建，致使变成新建设的违章建筑。四、租赁房屋的阳台被拆除，并不影响租赁物作为店面的基本使用功能，不会导致合同目的不能实现。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人申请证人王某出庭作证的证言，不是原审庭审结束后新发现的证据，不属于二审程序中的新的证据，本院不作认定。被上诉人向本院提交王汉勋于2010年7月18日签收被上诉人邮寄的《通知》复印件1份、特快专递详情单1份，以证明上诉人占用租赁房屋至今且未支付租金，被上诉人已通知上诉人腾空房屋的事实。经质证，上诉人承认已于7月18日收到该《通知》，但认为原审时在庭外已口头表示放弃房屋内的财物权利。本院认为，结合上诉人尚未将房屋钥匙交还给被上诉人，被上诉人称原审时已表示放弃房屋内的财产权利，缺乏证据证明，结合被上诉人提供的《通知》，可以认定在二审组织询问前租赁物仍由被上诉人占用。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，对原判认定的事实“……原告也未经被告同意就对该店进行了装修……”更改为“……王汉勋、张洪立对该店进行了装修……”，依法对原判认定的其余事实予以确认。另查明，本院于2010年7月30日组织询问时，上诉人作出放弃租赁房屋内堆放的财物，由被上诉人处置的意思表示。被上诉人于询问结束之后收回租赁物，并另行出租给他人使用。
本院认为，房屋租赁协议约定的租赁物为101、102室西边的三间，没有包括东首第一间的阳台。因西首三间房屋均开设有门，东首第一间的阳台并非出入西首三间房屋的必经之路，上诉人又没有证据证明双方已另行商定租赁物包括东首第一间的阳台，故其主张租赁物包括东首第一间的阳台，原判不予采信正确。
阳台系违章建筑而使租赁物存有暇疵，但作为主要租赁物的房间系合法建筑，原判认定租赁合同有效正确。上诉人主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。被上诉人主ＸＸ台被政府部门拆除是由于上诉人对房屋的外观立面进行了改装、改建，致使变成新建设的违章，缺乏证据证明，本院不予采信。阳台处于商业店铺的门面位置，部分阳台被拆除，降低了商业店铺的有效使用率，被上诉人应积极采取措施排除租赁物使用上的障碍，上诉人也应积极采取措施防止损失的扩大。原判认定部分阳台被拆除，作为店铺的基本使用功能没有丧失，并无不当。因部分阳台被拆除，租赁物的使用面积减少，上诉人可选择利用作为租赁物主体部分的房间先行经营，要求被上诉人减少租金；或者解除合同等。但上诉人提供的证据不足以证明其已通知被上诉人解除租赁合同，也没有将房屋钥匙交还给被上诉人，故宜认定租赁物在2010年7月30日本院组织询问之前仍由上诉人占有，租赁合同尚未解除。双方当事人在诉讼过程中对解除合同的意思表示一致，上诉人在2010年7月30日询问中作出放弃租赁房屋内堆放的财物，将租赁物交还给被上诉人的意思表示，被上诉人二审询问之后已实际收回租赁物并另行出租给他人使用，故可确认租赁合同已于2010年7月30日自行解除。因此，当事人没有履行善良管理人的基本义务，致使损失扩大，应各自承担相应的责任。因部分阳台被拆除，根据合同法第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金……”的规定，被上诉人可以要求减少租金。考虑阳台在整个店铺中所起作用、解除合同时间及双方的过错程度等因素，应适当减少租金，本院酌情确定上诉人应支付的租金总金额为12万元，其余租金损失由被上诉人自行负担。上诉人请求返还已支付的租金85000元，应不予支持。虽然原判对剩余租金的支付未作一并处理，被上诉人也没有提出上诉，但根据二审诉讼全面审查原则，为了减轻当事人的诉累，本院对剩余租金的支付予以一并解决，即上诉人应向被上诉人支付剩余租金35000元。
虽然租赁合同没有对房屋装修作特别约定，但房屋系用于销售服装的店铺，被上诉人签订合同时应当知道上诉人基于经营的需要会对房屋进行装修，故上诉人对房屋进行合理的装修应视为已经被上诉人同意。鉴于被上诉人在二审诉讼期间已将经上诉人装修的房屋另行出租给他人使用，被上诉人又无证据证明因装修行为而受到实质的损害，故被上诉人请求赔偿因装修引起的损失，依据不足，本院不予支持。
因东首第一间的阳台不属于租赁物范围，上诉人请求赔偿该阳台的装修损失，应不予支持。租赁范围的三间阳台部分装修物被拆除，以及上诉人对装修物预期的使用时间应与租赁期三年相当，因租赁期未届满前双方已解除合同，被上诉人应向上诉人承担适当的装修损失。根据双方的过错程度及本案实际，本院酌情确定被上诉人应承担的装修损失额为15000元。
综上，上诉人上诉理由的部分成立，对成立部分，本院予以采纳。同时，为了便于判决的执行，本院对原判第二项予以一并改判。二审与一审的判决结果相比，王汉勋、张洪立二审胜诉标的额为8560元（15000＋28560-35000），根据该标的额占二审诉讼标的额的比例，被上诉人应负担二审案件受理费为170.5元。一审确定的上诉人负担的案件受理费也相应减少170.5元，并由被上诉人增加负担一审案件受理费170.5元。为了便于结算，本院对案件受理费的负担作相应的调整，即确定被上诉人增加负担一审案件受理费341元（170.5×2），二审案件受理费5266元由上诉人负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销温州市龙湾区人民法院（2009）温龙商初字第140号民事判决；
二、确认王汉勋、张洪立与被告叶张雄、方小琴之间的房屋租赁合同已于2010年7月30日解除；
三、叶张雄、方小琴返还王汉勋、张洪立水电费押金1911元；
四、王汉勋、张洪立支付叶张雄、方小琴租金35000元；
五、叶张雄、方小琴支付王汉勋、张洪立装修损失15000元；
六、驳回双方当事人的原审其他诉讼请求。
综合上述第三项、第四项、第五项判决，王汉勋、张洪立于本判决生效之日起支付叶张雄、方小琴18089元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费4611元、反诉受理费1800元，鉴定费6000元，合计12411元，由王汉勋、张洪立负担7870元，由被告叶张雄、方小琴负担4541元。二审受理费5266元，由王汉勋、张洪立负担。
本判决为终审判决。
审判长 马永利
审判员 刘宏杰
审判员 杨宗波
二〇一〇年九月十日
书记员 詹旭初