上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初34954号
原告：谢建明。
委托诉讼代理人：姚艳艳，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：冯桢宏。
委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。
被告：冯楚佳(曾用名冯晓阳)。
法定代理人：骆某(系被告冯楚佳之母)，女，住同上。
委托诉讼代理人：朱詠梅，上海锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛东涛，上海锦天城律师事务所律师。
第三人：上海益恒置业有限公司。
法定代表人：钱某，董事长。
委托诉讼代理人：夏某、徐某。
原告谢建明与被告冯桢宏、冯楚佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理。期间，因案情需要，本院于2017年12月28日依法追加上海益恒置业有限公司(以下简称益恒公司)作为本案第三人参加诉讼。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告谢建明及其委托诉讼代理人姚艳艳、被告冯桢宏的委托诉讼代理人彭正萍、被告冯楚佳的委托诉讼代理人毛东涛、第三人益恒公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢建明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告于2014年7月5日签署的《动迁房买卖合同》，即由被告协助原告将位于上海市市闵行浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理过户至原告名下；2.判令第三人协助被告将涉案房屋产权办理过户至被告名下；3.判令被告赔偿违约金人民币(币种下同)20万元；4.判令被告赔偿律师费3万元、担保费5,000元。
诉讼中，原告放弃上述第3、4项诉讼请求。
事实和理由：2014年7月5日，原告经A房地产经纪事务所居间介绍，与被告签署《房地产买卖居间合同》及《动迁房买卖合同》，约定由原告购买被告于2011年通过拆迁安置取得的位于上海市闵行区浦江镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋。根据该房屋的配套商品房供应单显示，被拆迁户基本情况为4人，购房人基本情况为2人，分别为被告冯桢宏和被告冯楚佳。其余2人也在该《动迁房买卖合同》上签字，并同意转让。其中骆某为被告冯桢宏的配偶，赵某某为被告冯桢宏的岳母。
根据上述《动迁房买卖合同》约定，该房屋总价款为128万元。原告于2014年6月22日向被告支付定金2万元，于签署购房合同当日转化为购房款，于2014年7月5日支付购房款48万元，于2014年8月23日支付购房款53万元，剩余房款25万元在被告协助原告将房屋过户至原告名下并将水电、有线电视、物业等更名为原告后10日内支付。被告在原告支付首期购房款当天将房屋腾空并交付原告，双方在根据政策能够办理过户手续时将房屋过户至原告名下。协议签署后，原告按约履行了自己的义务，按期支付了购房款，被告也在原告支付首期购房款后将房屋交付原告，原告装修后对该房屋占用居住至今。现被告因房屋价格上涨，不愿再继续履行合同，多次至原告住处滋扰要求合同作废。
原告认为，双方签署的协议合法有效，且原告已装修居住系争房屋多年。被告的行为已构成违约，被告有义务继续履行合同，积极至第三人处办理房屋小产证，并按照《动迁房买卖合同》的约定协助原告将系争房屋产权办理过户至原告名下。原告为维护其合法权益，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。
被告冯桢宏辩称，1.房屋不属于被告冯桢宏一人所有，系争房屋目前还没有办理小产证，是限售期。2.原、被告签订的协议中没有约定具体过户时间，所以原告主张的违约金没有依据。对于律师费，有2张发票，认为应该是有2个案件，所以不同意承担律师费，另外合同上也没有约定过要承担律师费。对于保全费，因系争房屋已经由原告居住，所以保全并无必要，故不同意支付该笔保全费。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
被告冯楚佳辩称，涉案房屋是由两被告动迁分配所得，产权人系两被告共同共有。被告冯桢宏作为被告冯楚佳的监护人，在没有取得被告冯楚佳的同意下，擅自签订了房屋买卖协议。原告与被告冯桢宏签订的相关协议上没有被告冯楚佳的签字，因此不发生法律效力。另原告与被告冯桢宏签订的房屋成交价格低于市场价，侵害了被告冯楚佳的权益。此外，系争房屋是限制交易期间，故原、被告的协议违反了相关法律规定。对于律师费、违约金，该合同由被告冯桢宏签署，被告冯楚佳不应承担责任。另协议中就违约金约定前提，房屋上有隐瞒的第三人的情况下，才适用违约条款。但原告事先知道有两被告对系争房屋共同共有，所以不符合该条款约定的适用情况，不应承担违约金。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
第三人益恒公司述称，系争房屋目前产权过户是可以办理的，但需要被告冯桢宏的配合。如果法院最终判决由益恒公司协助被告办理产权过户手续，益恒公司表示同意协助办理。
原告谢建明为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
1.系争房屋《配套商品房供应单》1份，以此证明系争房屋购房人为被告冯桢宏和被告冯楚佳。
2.双方签订的《房地产买卖居间合同》及《动迁房买卖合同》各1份，以此证明双方间存在的买卖关系，房屋交付时间、付款进度、双方对发生争议相关律师费用及其他费用承担的约定。
3.《定金协议》、《收据》、转账凭证1组，以此证明原告已按照约定向被告支付了相关款项。
4.《上海市不动产登记簿》1份，以此证明系争房屋大产证的取得时间。
5.律师费发票2张，以此证明原告为此诉讼支付的律师费用。
6.财产保全费收据1份，以此证明原告向法院支付了财产保全费。
7.冯桢宏结婚证及冯楚佳出生证明各1份，以此证明冯桢宏为冯楚佳的法定代理人。
8.公安接警单及相关表单1组，以此证明被告多次派人至原告处骚扰要求毁约。
针对原告提供的上述证据，被告冯桢宏发表如下质证意见：
对原告提供的证据1真实性表示没有异议，认为可以显示被拆迁人是赵某某，从而证明系争房屋并非被告冯桢宏一人所有。对证据2的真实性也表示没有异议，关于过户的日期，并没有约定，原告是在第一时间就起诉的。另外小产证与过户也没有关系，所以原告主张的违约金没有合同依据。对于证据3，认为没有事实和法律依据，发票是分期支付的。对证据4-7的真实性表示没有异议。对证据8认为是另外的法律关系，不认可原告的证明目的，同时认为缺乏关联性，也不能证明是被告侵权。
针对原告提供的上述证据，被告冯楚佳发表如下质证意见：对原告提供证据1的三性均表示无异议，对证据2的三性不予认可，认为上面的字都不是当事人签订的，且整个过程中被告冯楚佳也没有参与过。对证据3认为被告冯楚佳没有收到过该钱款。对证据4的真实性表示没有异议。对证据5因原告撤回该诉请，故不再发表质证意见。对证据6-7的三性均表示认可。对证据8认为与被告冯楚佳无关。
针对原告提供的上述证据，第三人益恒公司认可系争房屋大产证取得的时间，对原告提供的其他证据表示不清楚。
被告冯桢宏、冯楚佳及第三人益恒公司均未向本院提供证据。
原告提供的上述证据具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对其证明效力予以确认。
根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告冯桢宏与案外人骆某系夫妻关系，被告冯楚佳系两人之女儿，案外人赵某某系被告冯桢宏的岳母。
位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告冯桢宏和被告冯楚佳通过拆迁安置取得的房屋。涉案《配套商品房供应单》记载：户主姓名：冯某甲，被拆迁户有4人，分别为被告冯桢宏、被告冯楚佳、骆某及赵某某。购房人为被告冯桢宏及被告冯楚佳。
2014年6月22日，原告谢建明(作为签约乙方)与被告冯桢宏(作为签约甲方)签订《定金协议》1份，约定：1.甲方愿意出售位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产。2.房产总价为128万元整。3.甲方承诺此房无抵押，无抵债。4.甲方承诺收取此定金不会向其他任何人出售此房产。5.定金金额为2万元整。6.如甲方违约将此房出售他人，甲方必须按定金的两倍返还给乙方。上述协议签订当日，原告按约向被告冯桢宏支付了定金2万元，被告冯桢宏在此定金协议上书写收到定金2万元正的内容。
2014年7月5日，原告谢建明(作为购买方，签约乙方)与被告冯桢宏、骆某(被告冯楚佳的法定监护人)(作为出售方，签约甲方)及案外人A房地产经纪事务所(作为居间方，签约丙方)三方签订《房地产买卖居间合同》1份，约定由乙方购买甲方位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为97.95平方米，房屋总价为128万元。并同时约定在本次交易中所产生的税、费，全部由乙方承担。
同日，原告谢建明(作为买受人，签约乙方)与被告冯桢宏(作为出卖人，签约甲方)、被告冯楚佳(由骆某作为被告冯楚佳的法定监护人代为签名，同时作为房屋共有产权人)签订《动迁房买卖合同》1份，约定甲方出售位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室动拆迁安置房予乙方，房屋总价为128万元，建筑面积为97.95平方米。乙方购房款分四次支付，2014年6月22日向甲方支付购房定金2万元，签订购房合同当天转为购房款。2014年7月5日向甲方交付购房款48万元，2014年8月23日向甲方交付购房款53万元，剩余购房款25万元在甲方协助乙方将房屋过户至乙方名下并将水电煤、有线电视、物业更名为乙方后10日内支付。甲方应在乙方交付首期购房款当天将房屋腾空并交付乙方，交付前甲方应结清该房屋的水电煤、宽带、电信等相关费用，交付后房屋由乙方实际占有和使用。在房屋限制交易期满能够办理过户手续时，双方应立即共同至上海市闵行区房地产交易中心办理产权变更登记手续，将房屋产权变更至乙方名下。甲方承诺对所售房产有完全的所有权和处分权，保证任何第三人不对该房屋主张和享有任何权利。如因第三人主张权利影响到本次房屋转让的效力或者影响到该房屋如期顺利过户，则乙方可视情形分别按照以下方式处理：基于对房屋产权公示的信任，如果乙方愿意继续履行本买卖合同，甲方仍具有协助办理过户手续的义务，给第三方造成的损失全部由甲方承担。如甲方不配合乙方办理过户手续，乙方需通过诉讼的方式主张过户，甲方应支付乙方违约金20万元整，因诉讼产生的取证费用、公证费用、律师费用、诉讼费用等亦由甲方承担。如果乙方不愿意接收该房屋，主张解除买卖合同，甲方除应返还乙方支付全部购房款外，还应当补偿解除合同时房屋市场价格与合同价格的差额部分，补偿乙方装修损失，并支付惩罚性违约金20万元，因诉讼产生的取证费用、公证费用、律师费用、诉讼费用等亦由甲方承担。在房屋可以办理房地产产权证时，甲方应在七天内主动配合房地产开发公司或动拆迁公司办理房地产产权证，若甲方怠于办理房地产产权证，则自房地产开发公司或动拆迁公司通知甲方办理产证七天后，每逾期一日，向乙方支付1,000元的逾期违约金。逾期15日以上，则甲方构成根本违约，乙方有权通过诉讼的方式要求甲方办理房地产产权证，并要求甲方支付违约金20万元整，甲方承担因诉讼产生的取证费用、公证费用、律师费用、诉讼费等。在房屋能够办理过户手续时，甲方应在十日内协助乙方办理过户手续，若甲方怠于协助乙方办理相关手续，则自能够办理过户手续三日后，每逾期一日，向乙方支付2,000元的逾期违约金。逾期15日以上，则甲方构成根本违约，乙方有权通过诉讼的方式要求过户并要求甲方支付违约金20万元，甲方承担因诉讼产生的取证费用、公证费用、律师费用、诉讼费等。该房屋过户时需要交纳的各项税费，均由乙方承担。甲方基本义务：1.甲方不得因今后房屋市场价格的上涨而主张解除合同、拒绝协助乙方办理过户手续；2.甲方不得将本人或其他任何第三人户口迁入交易房屋；3.甲方不得在房屋办理过户手续前人为中断乙方对该房屋水电煤、宽带、电信等服务的使用；4.甲方不得在房屋办理过户手续前将房屋转让、抵押或租赁给任何第三方；5.甲方保证监护人不侵犯未成年人利益，所得购房款属于未成年人部分能够替未成年人妥善保管，非为未成年人利益不得处分。6.甲方取得房地产产权证后，须将房产证和交易密码交予乙方保存。7.动拆迁公司、房地产开发公司通知甲方可以办理房地产权证时，甲方须及时办理，不得拖延。甲方有违反以上规定的违约行为的，乙方有权要求甲方立即停止相关行为，配合乙方办理相关手续，并承担违约责任。违反本条第1款、第4款、第6款的，按照该合同第四条承担违约责任。违反本条第2款的，按照该合同第六条承担违约责任。违反本条第7款的，按照该合同第五条承担违约责任。违反本条第3款的，乙方有权要求甲方停止侵权行为，恢复乙方使用，并要求甲方承担违约金5万元。该合同尾部共有产权人(签字表示同意出售)处，由骆某作为被告冯楚佳的法定监护人代为签名。赵某某也在该合同共有产权人下方书写“本人同意甲方出售该套房屋给乙方”。同时该合同每页下方均有原告谢建明、被告冯桢宏及案外人骆某、赵某某的签名确认。
同日，被告冯桢宏与案外人骆某、赵某某三人共同出具《承诺书》1份，载明：“今承诺上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，办产证时，产权人为冯桢宏、冯楚佳，不得更改增加任何产权人。否则因此不能过户赔偿买方30万元作为违约金”。
签约当日，原告通过银行转账的方式向被告冯桢宏支付48万元，被告冯桢宏与骆某出具了相关收据，并同时按约向原告交付房屋。后原告入住后对涉案房屋进行装修并居住至今。
2014年8月23日，原告又通过银行转账的方式向被告冯桢宏支付房款53万元，被告冯桢宏与骆某出具了相关收条。
现原告在涉案房屋已具备产权过户条件后，要求被告按照双方合同约定履行产权过户义务，然被告多次至原告住处声称要求作废合同，且明确表示不愿继续履行双方的买卖合同，原告遂以上述诉称和理由诉诸法院。
另查明，涉案房屋于2014年11月21日已取得大产证，但产权目前仍登记在第三人益恒公司(开发商)名下。
再查明，原告分别于2017年5月9日、同年5月29日、同年5月30日、同年6月10日、同年6月11日、同年6月13日及同年7月27日就涉案房屋之前的购房人开锁或敲门进入上述房屋等事宜多次向上海市公安局XX分局进行报案。
诉讼中，原告已于2018年1月18日将剩余房款25万元以代管款的形式缴至本院。
本院认为,原告为购买涉案房屋与被告冯桢宏及被告冯楚佳的法定监护人骆某(同时作为系争房屋共有产权人)订立的《房地产买卖居间协议》及《动迁房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，两被告作为房屋出卖方，负有向买入方即原告按约交付房屋和转移所有权的义务。即两被告应在涉案房屋办出大产证后及时办理该房屋的小产证，并按其与原告之间的约定将涉案房屋的产权过户至原告名下。然两被告怠于行使权利，至今未能办出小产证，更无法协助原告将涉案房屋的产权过户至原告名下，两被告已构成违约。鉴于原告已向两被告支付了涉案全部房价款(包括已缴至法院的剩余房款25万元)并于2014年7月5日(签订《动迁房买卖合同》当日)已实际取得涉案房屋居住至今。另被告冯桢宏与骆某(被告冯楚佳的法定监护人)及案外人赵某某于上述买卖合同签订当日共同出具《承诺书》，载明：“今承诺上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，办产证时，产权人为冯桢宏、冯楚佳，不得更改增加任何产权人。否则因此不能过户赔偿买方30万元作为违约金”。现涉案房屋已具备过户条件，但鉴于该房屋产权目前仍登记在第三人益恒公司名下，故原告要求两被告在第三人益恒公司的协助下，将系争房屋产权办理登记至两被告名下并由两被告承担过户期间发生的所需税费等，然后在两被告取得系争房屋产权后，协助原告将该房屋产权办理登记至原告名下之诉请，合法有据，本院予以支持。另根据双方合同约定，该房屋过户时需要交纳的各项税费，均由原告承担，故上述房屋由两被告办理过户至原告名下所发生的相关税费等由原告承担。此外，涉案动迁房买卖合同、承诺书及两被告收取原告房款出具的相关收据上均由骆某作为被告冯楚佳的法定监护人代为签名，且上述买卖合同尾部明确记载共有产权人(签字表示同意出售)的内容，同时该合同每页下方均有骆某的签名确认。因此，被告冯楚佳以被告冯桢宏作为其监护人，在没有取得其同意下擅自签订房屋买卖协议及原告与被告冯桢宏签订的相关协议上没有被告冯楚佳的签字不发生法律效力之抗辩意见，理由均不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告冯桢宏、冯楚佳于本判决生效之日起七日内至第三人上海益恒置业有限公司，将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理登记至被告冯桢宏、冯楚佳名下。过户期间发生的相关税费等全部由被告冯桢宏、冯楚佳承担。
二、被告冯桢宏、冯楚佳在取得上述房屋产权后的十日内协助原告，将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理登记至原告谢建明名下。过户期间发生的相关税费等全部由原告谢建明承担。同日，原告谢建明支付被告冯桢宏、冯楚佳剩余房款25万元。
案件受理费8,160元，财产保全费5,000元，合计13,160元，由被告冯桢宏、冯楚佳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一八年四月四日
书记员 周 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的物单证，并转移标的物所有权的义务。