黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终276号
上诉人（原审被告）鸡东华鑫房地产开发有限公司。
法定代表人葛振岭，经理。
委托代理人王艳，律师。
上诉人（原审被告）陈绍华，女，50岁。
上诉人（原审被告）葛振岭，男，51岁。
上诉人（原审被告）葛佳鑫，男，29岁。
三上诉人委托代理人夏炎焱，律师。
被上诉人（原审原告）安宏伟，女，48岁。
被上诉人（原审原告）吴枝叶，男，50岁。
上诉人鸡东华鑫房地产开发有限公司、葛振岭、陈绍华、葛佳鑫因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鸡东县人民法院[2015]鸡东民初字第524号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鸡东华鑫房地产开发有限公司的委托代理人王艳、被上诉人葛振岭、陈绍华、葛佳鑫的委托代理人夏炎焱、被上诉人吴枝叶、安宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年8月21日、9月15日，原告与四被告分别签订了三份协议，协议约定：原告将拥有产权的500平方米的房屋交付给四被告，由四被告进行拆迁，四被告给付原告100万货币补偿，同时给付原告三套住宅楼（每套面积86.65平方米）。原告履行了交付义务，被告至今未盖该楼房，鸡东县华鑫房地产开发有限公司为自然人独资有限责任公司，该公司至今仍不具备拆迁房屋的资质。
另查明，罗马太阳城的房屋平均价格为3200元/平方米。
原审法院认为，原、被告就房屋拆迁安置达成合意，订立合同。因被告不具备拆迁人的主体资格，该协议违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同归于无效。被告明知不具备拆迁资质将原告房屋拆迁，具有过错，应当赔偿原告因此遭受的损失。原告亦应明知其房屋没有被依法征收，将其所有的房屋交付被告拆迁，与其签订合同，存在过错，亦应自行承担相应的民事责任，故原、被告责任按30%、70%比例划分较为合理。关于损失的计算标准，因原告的房屋已灭失，无法作价，本院认为以协议中双方认可的原告的房屋价格为100万元与三套房屋价格之和赔偿较为适宜，由于该楼盘至今未开工，该三套房屋价格参照周边类似楼房价格，且略低该价格为宜。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告鸡东县华鑫房地产开发有限公司、葛振岭、葛佳鑫、陈绍华给付原告安宏伟、吴枝叶100万元的70%即70万元，于本判决生效之日起立即给付；二、被告鸡东县华鑫房地产开发有限公司、葛振岭、陈绍华、葛佳鑫给付原告安宏伟、吴枝叶三套房屋货币补偿649875元（86.65平方米×3×2500元=649875元）的70%即454912.5元。于本判决生效之日起立即给付；三、驳回原告安宏伟、吴枝叶的其他诉讼请求。
宣判后，被告鸡东县华鑫房地产开发有限公司、葛振岭、葛佳鑫、陈绍华均不服判决，向本院提出上诉。主要上诉理由：一、一审法院认定案件事实错误。1、一审法院将葛振岭、葛佳鑫、陈绍华认定为承担责任的主体错误，本案是房屋拆迁补偿合同纠纷，在房屋拆迁补偿合同上甲方位置并没有陈绍华、葛佳鑫的签字，只有公章和法定代表人签字，很显然三位自然人不是拆迁合同的主体，赔偿主体应当是合同当事人，本案中三位自然人不是合同当事人，一审法院判决三自然人承担责任错误。2、法院认定被上诉人提供的证据二（拆迁补偿合同）具有合法性错误，因为该拆迁合同被法院确认为无效合同，对被上诉人提交的拆迁补偿合同认定合法，互相矛盾。二、一审法院认定案件事实证据不足。1、一审法院以合同约定的100万元和三套住宅来确认损失数额错误，这个结果是双方协商的结果，上诉人做出极大的让步，不能成为法院认定事实的依据。2、一审法院按三、七比例判决承担责任不公平，因为合同被确认无效双方均有过错，上诉人不能开发不是自身原因，是因为政府的原因导致该项目不能继续。三、一审法院程序违法。原审查明的罗马太阳城房屋每平方米3200元，没有经过质证，一审法院以此做为参照判决程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
二被上诉人以原审判决正确为由答辩
二审期间双方争议的焦点是，1、原审将葛振岭、葛佳鑫、陈绍华列为被告是否正确；2、原审认定损失数额是否合理；3、原审责任划分比例是否正确。
二审期间上诉人提供了如下证据1、鸡西市鸡冠区人民法院[2012]鸡冠行初字第32号判决书，旨在证明被拆迁房屋国有土地使用证已被撤销，不能参照商品房中含有土地的价值，一审法院把罗马太阳城商品房价值做为依据是错误的。经当庭质证二被上诉人提出在签协议时土地事宜公司负责与我们无关。该证据虽然是已发生法律效力的判决，但是该判决与双方的拆迁行为无关，本院在此案中不予评审。证据2、罗马太阳城项目公司在网上制做的项目情况简介，旨在证明罗马太阳城在自己项目是明确认定盘均价2900元，不是一审认定的3200元。经质证，二被上诉人对该证据无异议，但是提出其和上诉人公司签订的合同是高层楼房，而罗马太阳城是多层楼房，高层楼房的价格应高于多层楼房的价格。对于证据二被上诉人无异议，本院予以采信。
二审期间二被上诉人未提交证据。
依据双方陈述及一、二审认定证据。本院认定事实与一审认定事实一致。
本院认为，关于原审将葛振岭、葛佳鑫、陈绍华列为被告主体是否正确问题。经查，上诉人鸡东华鑫房地产开发有限公司欲开发建设鸡东县华鑫新城住宅小区其做为甲方与做为乙方的二被上诉人于2012年8月21日签订了房屋拆迁安置补偿协议，将被上诉人所有的产权证号为（2005）14020830号，建筑面积500平方米的房屋及房屋内部附属物拆迁，并确定安置补偿方案为货币补偿和安置住宅二种方式，一、货币补偿标准为甲方给付乙方货币补偿金100万元（甲方以华鑫新城小区一号楼建筑面积为220平方米一户门市房为抵押）；二、安置住宅房屋：甲方安置给乙方的房源位于华鑫新城小区1号楼2单元9层一户、14层二户，共三户，每户住宅建筑面积：86.65平方米，安置房源乙方不另行补足差价，楼房住宅面积以产权管理部门实际测量为准。同日上诉人鸡东华鑫房地产开发有限公司与二被上诉人又签订了安置补偿协议内容，将双方的安置补偿事宜做了具体明确的约定，该协议中约定房屋及附属物拆迁货币补偿款欠条由葛振岭、葛佳鑫、陈绍华三人签字加盖公司章（确定拆迁日期提供）。2012年9月15日双方又签订了安置补偿款欠条，此欠除在打字内容的甲方处加盖了上诉人公司公章外，在下半部手写的欠条的欠款人处葛振玲、葛佳鑫、陈绍华签名。从上述事实可以看出葛振岭、葛佳鑫、陈绍华是在欠款人处以个人名义签字，故原审将葛振岭、葛佳鑫、陈绍华列为共同被告，主体并无不当。
关于原审认定损失数额是否合理问题。原审认定的100万元有上诉人公司及三上诉人个人出具的欠条为证，关于协议中安置的房屋价格问题，因双方协议中约定安置的位于华鑫新城的楼房并未建设，原审法院以华鑫新城附近的罗马太阳城的房屋价格每平方米3200元作为参考，上诉人认为该价格没有依据，但上诉人在二审提供的证据证实罗马太阳城的房屋价格为均价2900元/平方米，原审是以2500元/平方米计算的房屋价格，低于上诉人认可的罗马太阳城的房屋2500元/平方米的价格。故原审在计算楼房价格的损失认定上并无不当。
关于原审责任划分比例是否合理问题。经查鸡东华鑫房地产开发公司于2011年6月27日经鸡东县工商行政管理局批准取得营业执照，其经营范围为房地产开发经营，其做为鸡东县华鑫新城小区的开发单位，在没有全部办理完毕华鑫新城小区的开发手续时即与二被上诉人签订房屋拆迁安置补偿协议其存在过错，二被上诉人没有注意审查上诉人鸡东华鑫房地产开发公司的开发资质即与该公司签订房屋拆迁合同将房屋交与该公司拆迁亦具有一定过错，故原审认定上诉人鸡东华鑫房地产开发公司应承担主要责任，被上诉人承担次要责任并无不当。
综上，原审认定事实清楚，上诉人所提上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20312元（上诉人鸡东华鑫房地产开发有限公司已交纳），由上诉人鸡东华鑫房地产开发有限公司、葛振岭、葛佳鑫、陈绍华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 刘伟国
代理审判员 张晓娣
二〇一六年六月十五日
书 记 员 苏 爽
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。