苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初487号
原告：马小东，男，1974年8月9日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：李宏、杨兆飞，江苏宏谐律师事务所律师。
被告：朱三国，男，1977年2月28日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区，现居住苏州市吴中区。
原告马小东诉被告朱三国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理。依法由代理审判员詹立平适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马小东的委托诉讼代理人杨兆飞，被告朱三国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马小东诉称，其与被告于2015年3月13日签订租房协议，约定由其将位于莆田广场对面650㎡的厂房租给被告使用，后被告于2016年11月30日向其出具对账单，载明截至2016年11月30日，被告尚欠房租6249元、水电费32582元，并承诺于2016年12月15日支付，后被告未按约支付，故请求判令解除原、被告之间的《租房协议》；被告立即支付拖欠的租金25412.6元（按416.6元/日暂算至2017年1月15日，实际计算至被告搬离之日）及水电费32582元；本案的诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为要求被告支付拖欠的租金22913元（自2016年3月15日按416.6元/日计算至2016年5月10日）及水电费32582元。
被告朱三国辩称，对水电费金额无异议，对租金计算标准416.6元/日无异议，2016年3月15日前的租金已付清，其应原告要求已于2016年3月28日左右搬离，2016年4月13日将厂房钥匙交还给原告，故房屋租赁合同于2016年4月13日解除，同意支付截至2016年4月13日的租金6249元。厂房变压器超额使用导致的供电所罚款，原告应按约承担30%；政府预备拆迁上述厂房，并登记其所有的设备以计算拆迁安置费及搬迁费，该部分拆迁利益应由其享有，上述费用要求一并结算。
经审理查明，2015年3月13日，原告马小东（出租方、甲方）与被告朱三国（承租方、乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将甫田广场对面650平方米的厂房租给乙方使用，租赁期从2015年3月16日至2017年3月15日止，年租金额110000元，第一年先付半年房租，半年后付全年房租；租赁期内如政府需要征用甲方租给乙方的土地及房屋拆迁，甲方提前一个月书面通知乙方，双方应无条件服从，并在规定时间内搬迁，甲方不承担任何搬迁费用；甲方将315KV变压器出租给乙方，年租金40000元一次性付清，甲方自己使用的电费按供电所标准价格给乙方，乙方开具相应金额的增值税发票给甲方。如有超出电流造成供电所罚款费用，甲方承担30%，乙方承担70%。变压器的其他费用由乙方承担。该协议原、被告各持一份，原告另在被告所持的协议上签字确认以下内容：注明在两年之内拆迁、搬迁费用由甲方评估确定。
2016年11月30日，原告向被告出具对账单，内容为计算被告欠付的水电费及房租，载明“房租150000÷12÷30=416.6（一天）×15=6249，总32582+6249”，被告在其中“32582”数字下签字确认下月15日付。
另查明，2003年1月1日，原告（乙方）与苏州市A村经济合作社、苏州市B村经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁土地4亩，用于乙方自建厂房，租期自2003年1月1日至2042年12月31日止。
审理中，原告称，涉案厂房位于直镇甫田广场侧面，没有具体门牌号，系由其向苏州市A村经济合作社、陆巷村经济合作社租赁土地后自建，自建上述厂房未经相关部门批复，也未取得房屋产权证，面积共计1100平方米，由被告承租其中的650平方米，厂房没有钥匙。
原告主张被告支付租金至2016年3月15日，实际使用厂房至2016年5月10日，认可房屋租赁合同已于2016年5月10日解除，被告欠付租金按每日416.6元计算55天为22913元。关于结算单确认的租金6249元，原告称，2016年4月9日，双方曾对租金及水电费进行结算并签订结算单，其同意如被告马上搬走，那么截至2016年4月9日的租金只计算15天即6249元，结算单原件在被告处。2016年5月3日，其向被告妻子催款并要求被告搬离设备，被告于2016年5月10日搬离厂房。后被告一直未付款，其于2016年11月30日找到被告，并提出如被告在2016年12月15日前付清费用，那么租金仍然按照6249元计算。双方两次签订结算单后被告既未按约搬走也未按约付款，故要求被告按照实际使用厂房的期间支付租金。原告据此提交2016年4月9日结算单复印件、手机短信记录，其中结算单复印件计算水电费金额为34925元，房租每日416.6元，未载明欠付租金金额，下方有被告朱三国签字。
被告认可租金6249元，称其租赁原告厂房西侧650平方米的部分，仅该部分有大门，导致原告剩余450平方米的厂房无法出租，故原告于2016年1、2月让其搬走，其于2016年3月初同意搬迁，于2016年3月28日搬离。2016年4月9日双方并未签订结算单，记不清楚当日的情况了，不知道原告曾向其妻子发过短信。2016年11月30日，原告拿着对账单过来要钱，其本不想签，坚持拆迁费用谈妥再向其要钱，原告称之后再算，其于是在对账单上签字，写上下月底15日前付，意思是原告算出来扣多少钱就支付。
关于厂房变压器超额使用导致的供电所罚款，双方一致确认，涉案厂房使用的变压器由原告出租给被告及其他数人共用，原告将变压器在供电所的账户过户到被告名下，每月由原告的电工负责抄表，被告的电费自己预存，其他用户的电费由原告预存，被告预存的电费少于其应交的电费时，由原告为被告垫付，双方每月结算一次；变压器每月使用电量不超过315KW，使用超过315KW导致供电所罚款，由被告承担70%，原告承担30%，与其他用户无关；2016年11月30日结算的水电费32582元中不含水费、电费罚款。被告称，涉案变压器用电有一个总表，每户另有分表，电工于每月中旬抄电表，罚款根据总表确定；双方每月月底根据水电费发票进行结算，发票金额不包含罚款，结算后正常电费及罚款其以现金或转账方式支付给原告方人员周汉荣，现金支付的，原告未当场出具收条，从未扣除原告应承担的30%罚款部分；其缴纳罚款时，原告对于罚款是承认的，故每月结算时没有想到与原告结算，要搬走时才想起来。被告据此提交2015年8月至2016年3月期间的聚鑫专变电费结算清单，每月电费清单由三张电费表组成，被告称，该清单由原告根据供电所的清单及其用电量自行制作，其中每月三张表中其中一张除载明该张表格所涉电费金额外，另有笔写的合计金额，该表格的电费金额是正常电费金额，笔写的合计金额与正常电费金额的差值即为罚款金额。
原告称，对原告提交的结算清单真实性无异议，不认可被告关于清单载明金额的说法。变压器所有用户有一个总表，被告处有两个分表，一个是动力舱的电表，一个是照明舱的电表，其每月抄表后制作上述清单给被告，每月均有三张，一张是动力舱的电费清单，一张是照明舱的电费清单，一张是变压器的固定费清单，每月均为9450元；被告所说的手写合计金额是三张电费清单的合计金额，均为正常电费，不包含罚款，被告租赁房屋期间总共只有8次罚款。原告据此提交苏州供电公司客户服务中心出具的2015年3月至2016年3月期间电费发票核查联及2015年4月、6月、12月电费违约金发票核查联，其中电费发票核查联显示每月基本电费均为9450元。另，原告称，双方每月结算电费时已直接扣除其应承担的罚款，并据此提交热处理电费结算单一份，称是2015年5月份的结算单，其他结算单找不到了，该结算单载明当月合计电费为67064.5元，5月违约费4452元，6360*70%。被告对此不认可，称每月电费结算单，双方各持一份，但不签字；结算单中“5月违约费4452元，6360*70%”结算时是没有的，系原告事后添加作假。
关于拆迁费用，被告称，涉案厂房已开始拆迁，拆迁部门曾进行过评估，登记了其所有的两台淬火炉、两台油箱、三台回火炉，要求原告支付上述设备的搬迁费用，不清楚拆迁部门评估的具体金额，原告尚未取得拆迁费用。原告称，拆迁部门确登记过被告的设备，具体哪些不清楚，拆迁协议已经签订，但应是按照拆迁时厂房里的设备进行拆迁，与被告无关，不同意支付设备搬迁费用。
以上事实，有原告提供的租房协议、对账单、热处理电费结算单，被告提供的租房协议、电费结算清单及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案中，原告出租给被告的房屋系未经相关部门批准的自建厂房，原、被告之间就该房屋签订的租房协议无效，原告参照合同约定的标准要求被告支付房屋占有使用费的，本院予以支持。现双方一致确认被告支付租金至2016年3月15日，本院予以确认；原告主张被告实际使用厂房至2016年5月10日，被告不认可，原告未能提供证据，本院不予采信；原、被告于2016年11月30日对租金结算为6249元，双方均应恪守履行，被告对支付租金6249元无异议，本院根据结算单认定被告结欠房屋占有使用费6249元，原告称双方于2016年4月9日、11月30日两次结算租金为6249元的前提是被告立即搬走或限期付清欠付租金及水电费，未能提供证据，本院对原告的该意见不予采纳。水电费32582元，原、被告均无异议，本院对原告要求被告支付水电费32582元的诉讼请求予以支持。关于变压器超额使用导致的供电所罚款，被告称其已全额缴纳，要求原告承担其中的30%，原告不认可，称双方每月结算电费时已结算其应承担的罚款，被告对其主张未能提供证据，双方当事人可另行处理。至于被告主张的厂房拆迁所涉的设备搬迁费用，与本案不属于同一法律关系，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱三国于本判决生效之日起十日内支付原告马小东房屋占有使用费人民币6249元。
二、被告朱三国于本判决生效之日起十日内支付原告马小东水电费人民币32582元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4600元，由原告马小东负担人民币280元，被告朱三国负担人民币4320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76
审 判 长 王丽芳
代理审判员 詹立平
人民陪审员 费华琴
二〇一七年九月五日
书 记 员 王 宇