广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终719号
上诉人（一审被告）：刘丽霞，女，汉族，1959年12月1日出生，住珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：侯文荣，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文东，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：珠海市房产物业管理有限公司，住所地：珠海市前山明珠南路1058号二楼V1室。
法定代表人：蔡劲波，总经理。
委托诉讼代理人：钟明均，广东律点律师事务所律师。
上诉人刘丽霞因与被上诉人珠海市房产物业管理有限公司（以下简称房产物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初8602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘丽霞的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回房产物业公司全部诉讼请求；2.房产物业公司承担本案一、二审诉讼费。
事实和理由：一、一审判决认定刘丽霞与房产物业公司之间存在物业服务合同关系，既无合同依据，亦无事实依据，属认定事实错误。1.从合同的名称和内容均可看出，刘丽霞物业不属于本案合同范围。从2009年6月《翠前新村住宅区物业委托管理合同书》的合同名称即可看出，房产物业公司服务的区域仅限于住宅区。从合同内容也可以看出房产物业公司提供服务的物业范围仅限于人民西路883号翠前新村住宅小区内的14栋住宅楼及其配套设施，不包括刘丽霞的人民西路××号临街商铺：如合同序言部分明确：“为加强翠前新村住宅区物业管理，保障房屋和公用设施的使用，……”；合同第一条（委托管理范围内容）第（一）款约定：“甲方将位于珠海市香洲区人民西路883号翠前新村住宅区（见红线图）范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，……”。2014年6月的《翠前新村物业委托服务合同》第一条（委托管理项目）第一款约定：“甲方将位于珠海市香××区××‘翠××新村’住宅小区（见红线图）范围内的物业，委托给乙方实行统一管理，综合服务，……”；第一条第二款（管理事项）第6项约定：“便民服务网点及住宅小区内的经营场所”。从该约定也可看出，房产物业公司提供服务的区域范围仅为“人民西路883号‘翠前新村’住宅小区”。房产物业公司以883号住宅区的管理合同向外围包括刘丽霞在内的、883号以外的、临街商铺区的业主主张管理费，显然无理无据。2.一审判决断章取义，仅以红线图为界认定房产物业公司服务范围，既不符合合同真实意思，亦不符合客观事实。本案“红线图”是由规划单位在物业开发前划定的，由于翠前新村住宅区和外围临街商铺区是由一个房地产公司整体开发，刘丽霞物业当然包括在“红线图”范围内，但红线图的作用并不是划定本案物业管理区域，不能单纯以“红线图”这一表述确定本案合同范围，应当联系合同上下文，根据合同真实意思作出判断。合同条款中的限定语是“位于珠海市香××区××‘翠××新村’住宅小区”，可见，合同范围不仅仅只需满足“红线图”一个标准，还必须同时满足“人民西路883号‘翠前新村’住宅小区”的要求。刘丽霞位于人民西路××号的物业，虽然在“红线图”范围内，但却不在883号范围内，因此当然不属于房产物业公司管理范围。3.人民西路883号翠前新村住宅小区只有14栋住宅楼，没有第15栋建筑。而刘丽霞物业虽然旧址是翠前新村15栋B23#和D205#，但至少从2003年8月开始，即在本案两份合同签署之前，就已经不再属于人民西路883号住宅小区范围。从物业坐落位置来看，人民西路883号和889号可以作出区分。883号的14栋住宅楼是与社会公共场所区分开来的封闭式管理的居民住宅小区，有车辆和人员进出的大门、侧门，而刘丽霞物业所处的位置是翠前新村小区外围的临街商铺，只有三层，是与住宅楼分开的独立建筑，且门面都是朝外开。从刘丽霞提供的现场照片可以一目了然，刘丽霞物业并不在房产物业公司服务的范围内，客观上也根本无法受用房产物业公司的服务。
二、房产物业公司在事实上并没有为刘丽霞物业提供任何服务，一审判决认定刘丽霞已经受用了房产物业公司提供的基本物业管理服务，没有任何客观事实依据。前述2009年物业合同的管理事项包括：1.房屋建筑共用部位的维修和管理；2.区内公用设施、设备及场所（地）（消防、机电设备、路灯、园林绿化地、道路、停车场等）的使用、维修和管理；3.清洁卫生（不含垃圾运到中转站的工作）；4.公共生活秩序；5.文娱活动场所；6.便民服务网点及住宅区所有营业场所；7.车辆行驶及停泊；8.住宅区档案管理；9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。2014年物业合同的管理事项与上述合同约定基本一致。如刘丽霞提供的现场照片所示，案涉物业是临街的三层门面房，门面房前面的场地是开放性的，可供社会公众通行、停车，该区域均由各铺面业主自行管理。房产物业公司从未为该等临街铺面提供过任何上述管理事项范围内的管理或服务。因此，房产物业公司向刘丽霞主张管理费没有任何客观事实依据。
三、暂不论其他理由，一审判决判令刘丽霞承担费用的金额也存在错误。在房产物业公司第一次起诉刘丽霞庭审时，房产物业公司向法庭提供了其收取“顺德渔村”物业费的发票12份，自2013年12月至2014年11月，收费标准是975元/月。可见，房产物业公司向承租人收取的物业费是975元/月，该费用包含承租人承租的一层两小间（原“顺德渔村”大堂，起诉状附表显示一楼“未出租”的位置）和二、三层全部面积，并非房产物业公司起诉状附表记载的，“顺德渔村”仅占650平方米。那么，假定一审判决关于刘丽霞承担28个月物业费的认定合理，二三层全部和一层未出租面积，也应当与房产物业公司向“顺德渔村”收费的标准一致。“顺德渔村”正常经营时的收费标准是975元/月，现在空置的费用当然没有理由更高。另从房产物业公司起诉状附表可以看出，房产物业公司已经明确：一层商铺的“康美来药店”、“飘香小厨”、“农商银行”，在“营业期间正常缴费”，不存在拖欠。据了解，“港华百货”已经交费至2017年9月（刘丽霞已经将交费凭证提交给一审法院），也不存在拖欠。而房产物业公司主张欠费的“恒翔交通设施有限公司”、“中国电信”两户承租人，据刘丽霞了解，实际情况是房产物业公司免收他们的费用。而且“中国电信”承租面积约8㎡，“恒翔交通”承租面积约20㎡，并非房产物业公司主张的51.52㎡和48.48㎡。假定，一审判决关于刘丽霞向房产物业公司支付28个月费用的认定合理，交费金额应当是975×28=27300元，而不是错误的按照建筑面积，不管是否存在拖欠，也不管实际执行的标准，简单、粗暴的用不相关的合同标准乘以建筑面积得出10万余元的判决结果！
五、本案两份《物业管理服务合同》属无效合同。根据《珠海市物业管理条例》第十七条规定，选聘、解聘物业服务企业，审议批准物业管理服务合同，是业主大会的权力，业主委会员无权不经业主大会决议就越权与物业公司签订服务合同。经到香洲区物业管理部门查询得知，翠前新村小区业主委员会仅有一次备案记录（2004年6月），亦即自首届业主委员会任期届满后，翠前新村小区没有再召开业主大会，当然也没有再选举新的业主委员会，原业主委员会早已于2009年6月16日到期。根据《珠海市物业管理条例》规定，物业管理服务合同期满后，双方没有作出是否续聘决定的，原合同继续履行，即业主委员会无权与物业公司签订新的物业服务合同，更无权擅自提高服务价格，因此，本案由所谓的业主委员会与物业公司签署的两份物业服务合同均属无效合同，一审判决依据无效合同约定的价格判令刘丽霞支付高昂的物业费，显属不当。
房产物业公司辩称：涉案两份物业管理合同合法有效，若刘丽霞认为决议存在瑕疵，应该另行向业主委员会追责，房产物业公司无权也无能力核实决议的真实有效性。请求二审法院维持一审判决。
房产物业公司向一审法院起诉请求：1.刘丽霞立即向房产物业公司支付自2009年7月至2017年9月拖欠的物业管理费182164.88元；2.刘丽霞立即向房产物业公司支付自2009年7月至2017年9月期间，未支付物业管理费所产生的滞纳金182164.88元；以上合计364329.76元；3.刘丽霞承担本案所有诉讼费。
一审法院认定事实：房产物业公司于2010年5月6日成立，并获得了相应的贰级物业服务企业资质。该贰级资质于2013年5月6日到期。房产物业公司于2016年9月26日到珠海市物业管理行业协会申请备案，珠海市物业管理行业协会出具了珠海市物业服务企业备案证明，证明注明：原贰级资质已到期，暂按贰级资质执行。2009年6月30日房产物业公司与翠前新村业主委员会签订了《翠前新村住宅区物业委托管理合同书》，合同约定：房产物业公司对位于珠海市香洲区人民西路883号翠前新村住宅区（见红线图）范围内的物业进行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方收取0.55元；办公楼按建筑面积每月每平方收取1.10元；商业用途按建筑面积每月每平方收取1.65元，管理期限为5年，自2009年7月1日至2014年6月30日止。合同到期后，房产物业公司与翠前新村业主委员会于2014年6月28日又签订了一份《物业管理服务合同》，该合同对管理服务费收费标准进行了调整，住宅按建筑面积每月每平方收取0.75元；办公楼按建筑面积每月每平方收取1.5元；商业用途按建筑面积每月每平方收取2.25元，并对车位费进行了约定，管理期限仍为5年，自2014年7月1日至2019年6月30日止。
刘丽霞于2002年向珠海市房产公司购买位于珠海市香××区××楼商铺及××楼、××楼办公用房，该商铺建筑面积为740.66平方米，办公用房建筑面积为1300.55平方米。刘丽霞于2003年2月20日办理了不动产权登记，上述商铺不动产权登记表附记显示：原址：翠前新村15栋B23#商铺，免征契税；上述办公用房的不动产权登记表附记显示：原址：翠前新村15栋D205#写字楼，免征契税。根据房产物业公司提供的红线图，刘丽霞的上述物业属于翠前新村住宅区范围之内（即红线图范围之内）。按照上述合同约定并根据刘丽霞物业的性质，刘丽霞2014年6月30日之前应该每月向房产物业公司交纳的物业管理费为2652.70元（其中商铺1222.09元，办公楼1430.6元）；2014年6月30日以后的物业管理费应为3617.32元（其中商铺1666.49元，办公楼1950.83元）。刘丽霞购买上述物业以后分别出租给了其他人使用，并由承租人向房产物业公司缴纳物业管理费，其中顺德渔村餐饮有限公司租赁了一楼商铺及二楼、三楼的大部分办公用房。根据刘丽霞提供的证据，顺德渔村于2013年12月至2014年11月向房产物业公司缴纳物业管理975元。刘丽霞称以前的物业费全部付清，不存在拖欠费用问题，而且刘丽霞辩称其商铺不属于翠前新村小区范围内，房产物业公司没有为其提供物业管理服务，不应该支付物业管理费。同时房产物业公司也从未向刘丽霞主张过物业管理费，诉讼时效已经超过两年。
一审法院认为，房产物业公司领取了从事物业服务活动的企业资质证书，其贰级资质虽已到期，但之后获得了珠海市行业管理协会的备案证明，因此继续具有从事物业管理活动的资格。房产物业公司与刘丽霞所在小区的翠前新村业主委员会签订的两份《物业委托管理合同》是合法有效的合同，对房产物业公司及翠前小区所有业主具有约束力。刘丽霞的物业尽管是商业门面及办公用房，但依然是在翠前新村红线图范围之内，属于房产物业公司的物业服务范围，房产物业公司至今仍对该物业进行物业管理服务，刘丽霞作为业主已受用了房产物业公司提供的基本物业管理服务，双方已经构成物业服务合同关系。刘丽霞应按照合同约定向房产物业公司支付相应的物业管理费用。根据刘丽霞提供的证据，房产物业公司已经向承租户收取了2013年12月至2014年11月的物业管理费，每月标准为975元，该标准应视为房产物业公司与承租户之间就物业管理费达成的一致意见，房产物业公司再要求按照合同标准收取，一审法院不予支持。房产物业公司主张2009年7月至2013年11月以及2015年6月之前的物业管理费，一审法院认为已超过诉讼时效，房产物业公司没有提供足够的证据证明曾向刘丽霞主张过该物业管理费，因此，刘丽霞对于诉讼时效的辩解理由，一审法院予以采纳。至于2015年6月至2017年9月的物业管理费，一审法院可以依据合同约定支持房产物业公司的诉讼请求。刘丽霞应向房产物业公司支付2015年6月至2017年9月的物业管理费为28×3617.32=101284.96元。至于房产物业公司主张的滞纳金问题，房产物业公司与翠前新村业主委员会签订的两份《物业委托管理合同》对滞纳金均没有进行约定，且房产物业公司也没有证据证明向刘丽霞进行过催缴，因此，房产物业公司要求滞纳金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
综上所述，依照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条之规定，一审法院判决如下：一、刘丽霞于判决发生法律效力之日起十日内向房产物业公司支付2015年6月至2017年9月的物业管理费101284.96元；二、驳回房产物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3382元，由房产物业公司负担2029元，刘丽霞负担1353元。
二审期间，刘丽霞提交如下证据：1.政府信息公开告知书及附件，证明翠前新村业主大会在2004年选举产生业主委员会并进行备案，此后未再召开过业主大会，也没有选举业主委员会，首届业委会的任期至2009年6月16日，本案两份合同均签订在此日期之后，因此这两份合同都没有经过业主大会决议。备案的业委会成员和在合同上签名的人员也不完全相符，而且未经业主大会选聘，业委会直接与物业公司签署合同，当属无效。2.关于承租物业未交管理费的情况说明（恒翔交通）；3.承租人身份证复印件；4.租赁合同；5.承租人在现场的照片2张，证据2、3、4、5共同证明“恒翔交通”承租面积仅约8平方米，因承租面积小，房产物业公司主动免除了承租人物业管理费。6.关于承租物业未交管理费的情况说明（中国电信）；7.承租人身份证复印件；8.承租人在现场的照片2张，证据6、7、8共同证明“中国电信”承租面积仅约8平方米，因承租面积小，房产物业公司主动免除了承租人物业管理费。9.港华超市2017年8、9月管理费发票；10.港华超市工商登记信息；11.港华超市现场照片4张，证据9、10、11共同证明港华超市承租面积约300平方米，但与房产物业公司协商约定物业费200元/月，港华超市不欠物业管理费。12.“飘香小厨”2017年7、8月管理费发票；13.房屋租赁合同，证据12、13共同证明：“飘香小厨”承租面积72㎡，管理费105.8元/月，“飘香小厨”不欠物业管理费。14.“农商银行”2017年10月管理费支付凭证，；15.房屋租赁合同，证据14、15共同证明农商银行承租面积为350平方米，管理费为675元/月。16.关于承租物业未交管理费的情况说明（福利彩票+体育彩票）；17.承租人身份证复印件；18.租赁合同；19.承租人在现场的照片2张，证据16、17、18、19共同证明“福利彩票+体育彩票”承租面积约11平方米，因承租面积小，房产物业公司免除了承租人的物业管理费。20.民事起诉状；21.诉请金额列表；22.民事裁定书（准予原告撤诉），证据20、21、22共同证明房产物业公司第一次起诉刘丽霞时，仅主张“顺德渔村”拖欠物业费，并未主张一楼商铺欠费，可以印证一楼大部分商铺不欠费，个别小面积商铺免交管理费。
房产物业公司二审提交如下证据：照片8张，证明房产物业公司向刘丽霞提供了卫生保洁、安全保卫等合同约定的物业管理服务。
上列证据，经质证，本院经审查认为，刘丽霞提供的证据1来源合法，内容真实，但不足以证明涉案两份物业服务合同签订时小区的业主委员会未经合法选举，本院对该刘丽霞主张的证明内容不予认定。刘丽霞提供的证据3、4、5、7、8、9、10、11、12、13、14、15、17、18、19来源合法，内容真实，且与本案有关和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。刘丽霞提供的证据2、6、16，仅为承租人的单方陈述，不足以证明房产物业公司承诺免收其所承租物业的物业管理费，本院对该三份证据不予认定。刘丽霞提供的证据20、21、22来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。房产物业公司提供的证据，来源合法，内容真实，但不足以证明其履行了物业服务合同约定的物业管理义务。
本院经审理查明：刘丽霞名下位于珠海市人民××路××翠××新村××商铺××楼被分租给陈贺霞（恒祥交通）、邓荣超（中国电信）、邱水（港华超市）、张发军（飘香小厨）、珠海农村商业银行股份有限公司、陈晓丽（福利彩票＋体育彩票）、康美来药店使用，但一楼楼梯间未出租。二楼、三楼原出租给顺德渔港使用，顺德渔港停止经营后二、三楼一直处于空置状态。
顺德渔港于2013年12月至2014年11月期间每月向房产物业公司交纳物业管理费975元。
邱水作为出租方与珠海农村商业银行股份有限公司签订房屋租赁合同，约定珠海农村商业银行股份有限公司承租珠海市香洲区人民西路××号1楼A18、A19商铺，总建筑面积350平方米。珠海农村商业银行股份有限公司每月向房产物业公司支付物业管理费675元。
房产物业公司在一审起诉状附件《翠前新村15—23D刘丽霞商铺欠费汇总表》中列明：飘香小厨每月按47.03平方米，每平方米2.25元的标准向房产物业公司支付物业管理费105.80元。康美来药店每月按60平方米、每平方米2.25元的标准向房产物业公司支付物业管理费135元，农商银行每月按300平方米，每平方米2.25元的标准向房产物业公司支付物业管理费675元，港华百货面积为200.6平方米。康美来药店、飘香小厨、农商银行未欠物业管理费。
刘丽霞提供了房产物业公司向港华超市出具开票日期分别为2017年9月11日、2017年10月11日的物业管理费发票，发票金额均200元，且在备注一栏分别注明“2017年8月”、“2017年9月”。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：由于房产物业公司未提起上诉，应视为服判，故根据刘丽霞的上诉请求及事实理由，本案二审争议的焦点包括以下几方面：
一、关于房产物业公司与翠前新村业主委员会于2009年6月30日签订的《翠前新村住宅区物业委托管理合同书》及2014年6月28日签订的《物业管理服务合同》的效力。刘丽霞以业主委员会未经业主大会决议即越权与房产物业公司签订该两份合同为由，主张该两份合同无效，本院认为，刘丽霞以只查询到2004年6月23日翠前新村业主委员会备案资料为由，主张涉案两份合同签订时业主委员会未经合法选举且未经业主大会决议越权签订合同，理据不充分，本院对此事实亦不予认定。而且，根据《物业管理条例》第十五条第(二)项的规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，从签订合同的形式上看，房产物业公司与翠前新村业主委员会签订物业服务合同并无不当。至于签订合同时业主委员会任期是否届满，选聘房产物业公司是否经过业主大会决议，属于业主大会与业主委员会之间的内部法律关系，在刘丽霞没有证据证明业主委员会与房产物业公司签订该两份物业服务合同存在恶意串通损害业主利益的情形，刘丽霞仅以业主委员会任期届满及未经业主大会决议等业主大会内部自治行为的缺陷或瑕疵为由主张该物业服务合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于刘丽霞名下的涉案物业是否系上述两份合同约定的服务范围的问题。本院认为，虽然该两份合同管理范围载明“珠海市香洲区人民西路883号翠前新村住宅区”及“珠海市香洲区人民西路883号翠前新村住宅小区”，但两份合同均同时载明“见红线图”，涉案刘丽霞名下的物业确在红线图范围内，根据《广东省物业管理条例》第七条“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定……”的规定，及《珠海市物业管理条例》（2007年9月14日珠海市第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）第十三条“划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；（二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范围划定……对物业管理区域划定有争议的，由区物业管理行政主管部门确定。已划定的物业管理区域不得擅自变更。”的规定，物业管理区域划分的一般原则是按建设用地规划许可证确定的红线图划分，刘丽霞并无证据证明在该两份合同签订之前其属于其他物业管理区域，因此房产物业公司主张刘丽霞的涉案物业属于该两份合同约定的服务范围内，理据充分，应予支持。
三、刘丽霞就其名下的涉案物业应否向房产物业公司支付2015年6月至2017年9月期间的物业管理费的问题。
据上分析，刘丽霞的涉案物业属于上述两份物业服务合同约定的服务范围内，且该两份物业服务合同合法有效，因此双方均应恪守。对于房产物业公司主张的2009年7月至2013年11月以及2014年12月至2015年6月的物业服务费，一审法院以该请求已超过诉讼时效予以驳回，房产物业公司对此未提出上诉，应视为服判，本院予以维持。
对于房产物业公司主张的2015年7月至2017年9月期间的物业服务费，本院分析如下：虽然刘丽霞名下的涉案物业属于临街商铺，但其供水、供电、排水排污等设施均与翠前新村小区由建设单位统一规划和建设，房产物业公司对涉案小区的供水、供电、排水排污等设施进行管理，刘丽霞则相应获得房产物业公司提供的服务，因此刘丽霞主张其未获得房产物业公司的物业管理服务，不应支付物业管理费理据不足，本院不予支持。但是，正因刘丽霞名下的涉案物业属于临街商铺，房产物业公司二审提交的照片不足以证明其就涉案商铺门前的停车管理、卫生保洁及安保等已按物业服务合同的约定全面提供了物业管理服务，而且根据房产物业公司实际收取各承租人的物业管理费数额，房产物业公司亦并非严格按照承租人的承租面积及合同约定的收费标准收取物业服务费，例如，涉案物业的三楼在2009年之前系科维培训在使用，但之后一直由顺德渔港使用至停业时止，期间房产物业公司每月收取顺德渔港物业管理费975元。港华百货每月向房产物业公司交纳物业管理费200元，虽然房产物业公司主张港货百货没有足额交纳，但是根据房产物业公司向港华百货出具的物业管理费发票均注明所交纳的物业管理费的期间，本院认为房产物业公司以实际履行行为变更了港华百货每月应交纳物业管理费的数额，即港华百货每月实际应交纳物业管理费200元。综上分析，本院认为，结合刘丽霞名下物业属临街商铺的实际情况、房产物业公司实际向刘丽霞所提供的物业服务内容以及房产物业公司收取该物业承租人物业管理费的金额及标准，本院认定刘丽霞就其名下的涉案物业一楼应按每月2.25元，二、三楼应按每月975元的标准向房产物业公司支付2015年6月至2017年9月期间的物业管理费。
关于一楼部分欠缴的物业管理费金额，由于承租人港华百货、康美来药店、飘香小厨、农商银行已交纳物业管理费，因此刘丽霞仅应就除该部分承租面积之外的物业面积交纳物业管理费。虽然刘丽霞提供了农商银行与邱水签订的租赁合同主张农商银行的租赁面积为350平方米，但是按刘丽霞自行统计的各承租人租赁面积总和与房地产权证登记的一楼建筑面积并不吻合，刘丽霞主张港华百货租赁面积为250平方米也没有相应证据证明，即刘丽霞提供的证据不足以反驳房产物业公司所主张的各承租人的承租面积，而且房产物业公司确以建筑面积300平方米，2.25元/月的标准收取农商银行的物业管理费，因此本院采信房产物业公司主张的农商银行租赁面积为300平方米，飘香小厨为47.03平方米、康美来药店为60平方米、港华百货为200.6平方米，故刘丽霞一楼未交纳物业管理费的建筑面积为133.03平方米（740.66-607.63），刘丽霞尚欠一楼2015年6月至2017年9月期间的物业管理费为8380.89元（2.25元/平方米/月×133.03平方米×28月）。关于二、三楼部分，刘丽霞应支付物业管理费27300元（975元/月×28月）。两项合计共计35680.89元。
综上所述，一审判决查明事实部分不清，适用法律确有不当，本院予以改判。上诉人刘丽霞上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十五条第二项，《广东省物业管理条例》第七条，《珠海市物业管理条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8602号民事判决书第一项为：刘丽霞于本判决生效之日起十日内向珠海市房产物业管理有限公司支付2015年6月至2017年9月期间尚欠的物业管理费35680.89元；
二、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8602号民事判决书第二项。
一审案件受理费3382元，由珠海市房产物业管理有限公司负担3051元，刘丽霞负担331元。
二审案件受理费2325.70元，由珠海市房产物业管理有限公司负担1436.70元，刘丽霞负担889元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年五月八日
书记员 江月娴