广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终10807号
上诉人（原审原告）：杨香。
上诉人（原审原告）：游少环。
共同委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈金娇。
委托诉讼代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。
上诉人杨香、游少环与被上诉人陈金娇确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初6979号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨香、游少环的上诉请求：撤销一审裁定，指定原审法院作出判决书。事实和理由：一、原审原、被告主体适格。二、原审诉讼请求属法院受理范围。杨香、游少环诉求：确认游文兴、杨香与陈金娇于2002年6月27日的《立契》及2003年11月28日签订的《协议书》无效，确认2008年11月26日签订的《房地产转让协议书》无效，并确认杨香、游少环返还90万元给陈金娇，陈金娇返还深圳市xx区xx镇xx街私宅三层，产权证为粤（2015)深圳市不动产权证第xxxxxxx号给杨香、游少环。依据的《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定进行诉讼主张，并认为本案适用《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办[2011]442号）及《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2001]42号）及《全国民事商事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）。三、杨香、游少环所主张的协议属效力确认之诉，而原审裁定却以产权证面积与实际面积不符为由驳回诉求，根本是风牛马不相及。杨香、游少环讼争的房屋有不动产权证，哪个部门认定过违章建筑？装修过程出现停工通知难道就可推定整个房屋是违章建筑？实际面积大了，是哪部分构成？原审法院没有调查，仅凭陈金娇提供的测量报告便作出认定，这与是否违章无关，违章建筑的认定应该由规划局认定，而非谁人想当然。原审裁定无任何事实依据。四、杨香、游少环一审立案时间为2016年5月4日，而原审裁定2017年4月20日给杨香、游少环。中途没有任何延期理由，违反了审理时限规定，严重损害了杨香、游少环的合法权益。杨香、游少环在庭审中补充上诉事实与理由：首先，涉案房产没有进行过拆迁。其次，涉案房产的面积差异在2000年3月25日深圳市规划国土局已经出具了改错通知，证明房产证座标与实际是不一致的。讼争的房屋除了杨香的房地产以外，还有一个是游少环的另外一个房产证，也就是这个房子是两个房产证构成的，只是换证的时候只是换了杨香的房产证，面积相差这么大是因为这是两个房子，一个房子是80年代承建的，一个是88年承建的，涉案房产不存在拆建的问题。
陈金娇辩称：一、坚持一审的答辩意见。二、关于两个房产证的问题，实际上是一个房产证。新的房产证是由于对方恶意挂失而新办的。这个房子是2003年才建的房子，一审提交了鉴定书和测绘报告。
杨香、游少环向一审法院起诉请求：1、确认游文兴、杨香与陈金娇于2002年6月27日签订的《立契》及2003年11月28日签订的《协议书》无效；2、确认游文兴、杨香与陈金娇于2008年11月26日签订的《房地产权转让协议书》无效；3、判令杨香、游少环返还陈金娇900000元，陈金娇返还位于深圳市龙岗区龙岗镇xx街三层私宅给杨香、游少环；4、本案诉讼费用由陈金娇承担。
一审法院认定事实：2002年6月27日，杨香及其丈夫游文兴与陈金娇共同签署《立契》，将登记在杨香名下的位于深圳市xx区xx镇xx街三层私宅（原房产证号：深房地字第xxxxxxxxxx号，用地面积185.7平方米，建筑面积383.2平方米，性质为私人宅基地建房）以600000元的价格转让给陈金娇。游少辉、游少环、游少玉作为见证人在上述协议上签名。其后，游文兴、杨香将上述房产及其房产证原件交予陈金娇持有。2003年1月3日，游文兴出具收据，确认收到陈金娇600000元购房款。
2003年1月16日，游文兴、杨香办理公证遗嘱，确认登记在杨香名下的深圳市xx区xx镇xx街私宅属于夫妻共有财产，在两人去世后，上述房产归陈金娇继承。
2003年11月28日，游文兴、杨香与陈金娇又签订《协议书》，约定两人在2002年6月27日将xx街私宅以600000元的价格出售予陈金娇；因该房产属于村民私有住宅，依法不能买卖，故游文兴、杨香在2003年1月16日分别立下公证遗嘱，两人决定将其各自所占二分之一的产权份额遗留给陈金娇继承；上述房产在2002年6月17日至两人去世期间由陈金娇占有、使用、收益；游文兴、杨香确认陈金娇经其同意对房屋结构进行了加固，并根据使用需要进行了改建、装修，陈金娇为此投入了300000元；在游文兴、杨香去世后，陈金娇可依据遗嘱继承上述房产，并办理产权登记；在陈金娇实际占有使用房产期间，如政府对房产进行拆迁的，所有房屋拆迁补偿归陈金娇所有；游文兴、杨香未经陈金娇同意不得变更所立遗嘱，如因遗嘱变更或两人过错导致陈金娇最终不能取得房屋产权或享受房屋拆迁补偿的，陈金娇有权要求两人返还购房款及房屋加固、装修费用并赔偿损失。
2008年11月26日，游文兴、杨香与陈金娇签订《房地产权转让协议书》，再次确认两人将房产出售予陈金娇、陈金娇投入300000元对房屋进行改建、装修以及房屋拆迁补偿款归陈金娇享有等事宜，并承诺如两人变更陈金娇的继承权，则要返还购房款、装修费，并赔偿损失6000000元。
2015年10月29日，杨香以原房产证遗失为由，重新办理了龙岗镇xx街私宅的房产证，房产证号为粤（2015）深圳市不动产权第xxxxxxx号，房屋建筑面积为383.2平方米。2015年11月11日，游文兴、杨香办理公证遗嘱，确认xx街私宅归游少环继承。2015年12月23日，游文兴因病去世。
另查明，杨香、游少环在庭审中陈述其出售的xx街私宅虽然房产证登记的建筑面积为393.2平方米，但在交付给陈金娇之时实际建筑面积为600多平方米。陈金娇陈述购买之时房屋面积为300多平方米，购买后其扩建到600多平方米。
一审法院认为，涉案房产登记建筑面积为383.2平方米，杨香、游少环、陈金娇在原审庭审中均确认房屋实际建筑面积为600多平方米，房屋加建部分属于未按建设工程规划许可建造，杨香、游少环应先行向行政主管部门申请对违法建设行为作出处理。在行政主管部门处理之前，杨香、游少环的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项之规定，一审裁定：驳回杨香、游少环的起诉。本案不收取案件受理费，杨香、游少环已预交的受理费9800元一审法院予以退回。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，陈金娇在原审中提交了《深圳市房屋测绘报告》《房屋安全鉴定报告》《停工通知书》等证据证明涉案房屋存在重建、加建。杨香、游少环对重建、加建的事实不予认可，但就此未向原审法院申请司法鉴定。
本院认为，涉案房屋实际面积与已办理产权登记的建筑面积不相一致，陈金娇提供了相应证据证明涉案房屋存在重建、加建事实，杨香、游少环对此不予认可，但就此未向原审法院申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，原审法院认定涉案房屋存在部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的合法手续并无不当。在行政主管部门对违法建设作出处理前，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故原审法院对杨香、游少环的起诉予以驳回并无不当，本院予以确认。杨香、游少环的上诉请求不成立，本院不予采纳。原审裁定处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案不收取案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
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二〇一七年十月十七日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。