浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初6166号
原告:楼洪金，男，1955年3月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。
被告：金光泽，男，1966年1月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：楼立明，浙江近真律师事务所律师。
第三人：金东明，男，1968年10月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原告楼洪金为与被告金光泽房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员楼煜波独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告楼洪金的委托诉讼代理人黄海峰，被告金光泽的委托诉讼代理人楼立明到庭参加了诉讼。后原告提出鉴定申请，本院于2016年6月27日第二次公开开庭进行了审理。原告楼洪金的委托诉讼代理人丁志坚，被告金光泽的委托诉讼代理人楼立明到庭参加了诉讼。因原、被告对本案的主要事实争议较大，为查清案件事实，本院于2016年9月2日依职权追加金东明为本案第三人，并�2016年9月20日进行第三次公开开庭审理，原告楼洪金及其委托诉讼代理人丁志坚、黄海峰，被告金光泽的委托诉讼代理人楼立明到庭参加了诉讼，第三人金东明经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告楼洪金起诉称，被告因仓储需要，于2011年5月27日和原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其坐落于上溪镇月湖路月湖公寓1幢102号、106号房屋出租给被告使用，租赁期限为2011年6月1日至2014年5月30日，第一年租金为26000元，合同签订时付清第一年租金，以后每年以8%递增。租赁期间的水、电、物业管理费、房租税、治安卫生费等一切费用由被告负责缴纳。合同签订后，被告除了支付第一年的租金26000元以及2014年4月12日支付了10000元租金外，剩余租金48406.4元、物业管理费6332.82元、水费312元分文未付。为此，请求判令被告支付原告租金48406.4元、物业管理费6332.82元、水电费312元，共计55051.22元，并赔偿利息损失（利息损失自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。
被告金光泽答辩称，2011年5月27日，原、被告确实签订了房屋租赁协议，但该房屋租赁协议并未实际履行，原告并没有将房屋交付给被告，而是与第三人金东明签订了租房协议，将房屋交付给金东明使用。即使本案房屋租赁协议已经履行，原告现在主张权利也过了诉讼时效。
第三人金东明未到庭，其向本院提供书面情况说明一份，称2011年5月份，其本人需要租房，就叫被告找原告商量租房事宜，并于2011年5月27日从原告处承租了位于的房屋，当日原告就将涉案房屋交付给第三人使用，租金已经全部付清。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋租赁协议一份，证明被告向原告租赁涉案房屋，租期三年，租金共计84406.4元，扣除已付租金36000元，尚欠租金48406.4元的事实。被告对该证据的真实性无异议，该协议确由原、被告签订，但没有实际履行，且原告当时在协议中已经写明房屋已经由金东明实际承租。
2、（2014）金义上溪商初字第132号民事判决书一份，证明被告应支付给原告物业费、水电费、治安卫生费等的事实。被告对该证据没有异议。
3、提供收条复印件一份，证明涉案租赁合同另10000元租金是由金东明于2014年4月12日代为交付的事实。被告对该收条有异议，收条落款处“代交款人”中的“代”字与原来的字迹明显不同，写字的墨水也是不同的，可以看出该收条复印件是原告自行拼凑复�形成的。
被告为证明其主张向本院提供如下证据：
1、告知书一份、租房协议一份，证明本案讼争的房屋，实际承租人是金东明，原、被告并未实际履行涉案协议。原告对告知书有异议，告知书上“楼洪金”的签名并不是原告本人所签，告知书不能达到被告的证明目的，对租房协议不予认可，租房协议中“楼洪金”的签名也不是原告本人所签，原、被告间履行的是原告提供的房屋租赁协议。
2、收条一份，证明原告于2014年4月12日收到金东明交付的10000元房租后，向金东明出具了收条，当中并无原告提供的收条中载明的“代交款人：金东明”的字样。原告对该证据真实性无异议，该收条是由原告出具的，该款系被告委托其兄弟金东明来支付的租金。
诉讼过程中，根据原告的申请，本院委托金华精诚司法鉴定所对被告提供的租房协议中抬头处、落款处“楼洪金”的签名以及原告提供的告知书中落款处“楼洪金”的签名是否为原告楼洪金本人所写进行鉴定。鉴定费3200元由原告预交，并由鉴定机构开具了相应的发票。2016年6月22日，金华精诚司法鉴定所出具文书鉴定意见书确认上述租房协议中抬头处、落款处“楼洪金”的签名均不是原告楼洪金所写，上述告知书落款处“楼洪金”签名是原告楼洪金所写。原告对鉴定意见书的第一项鉴定结论没有异议，被告提供的租房协议中“楼洪金”的签名不是原告所写，对第二项鉴定结论有异议，告知书中“楼洪金”的签名也不是原告所写的，而是被告方仿冒原告签名而成的，告知书中的内容与客观实际不符，原告没有把房屋出租给案外人金东明，更不存在2010年12月30日与金东明签订过房屋租赁协议的事实，被告方提供的租房协议中他们认为原告出租给金东明的时间是2011年5月27日，说明这份告知书的内容与事实不符，原告不可能在告知书中签名，而且从告知书的发送对方的情况来看，我方将房屋租给被告后，不存在还要向第三方主张权利的事实。我方认为告知书也是被告方伪造的。被告对鉴定意见书中第一项鉴定结论，即租房协议中“楼洪金”签名的鉴定，被告询问过案外人金东明，其称是原告本人所签，所以被告对该鉴定结论有异议，对告知书的鉴定结论没有异议，可以说明涉案房屋是由金东明承租的事实。
原、被告提供的上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1，该证据系原、被告签订的房屋租赁协议原件，协议落款处由被告签名确认，同时协议下面空白处被告还签字确认了第一年的租金26000元的已支付的情况，再结合原、�告的庭审陈述，可以认定原、被告间存在房屋租赁关系，以及房屋已经交付使用的事实，被告认为该租赁协议没有实际履行，且该房屋租赁协议中已经写明房屋已经由金东明实际承租，对此，本院认为，该租赁协议签订后，被告支付了第一年租金，原告也交付了涉案房屋，因此已经履行，该租赁协议下面空白处虽然有注明“金光泽弟金东明”的字样，但不足以证明原告与金东明就涉案房屋在同一时期存在租赁关系，至于涉案房屋最终是由谁实际使用并不影响原、被告存在租赁合同关系，故本院对该证据的证明力予以确认。原告提供的证据2，该证据系本院作出的生效判决书，且被告对无异议，故本院对其证明力予以确认。原告提供的证据3，该证据系复印件，按照常理，收条系收款人出具给付款人的凭证，付款人持有该收条原件，其无须在自己保存的收条上再签字确�，因此该收条复印件的格式是不符合常理的，故本院对其证明力不予确认。被告提供的证据1，对于告知书，根据金华精诚司法鉴定所的鉴定报告，告知书下面“楼洪金”的签名系原告所写，本院对此予以确认，根据告知书的行文抬头，该告知书系原告发给涉案房屋的实际使用人慈溪市吉臻塑料薄膜制品厂，原告还在告知书中提到其是在看到该厂和金光泽签订的租赁协议里才知道涉案房屋由该厂实际使用的，说明原告是将涉案房屋出租给金光泽的，但原告同时又在告知书中提到原告在2010年12月30日与金东明签订过房屋租赁协议，且租期是从2010年12月30日起算，实际上根据查明的情况涉案房屋在2011年5月27日以前是出租给某网吧使用的，因此该告知书的关键内容前后矛盾，且与事实不符，根据合同法的规定，合同双方订立合同采用邀约承诺的方式，双方的意思表示都要�对方当事人作出，意思表示一致合同成立，而该告知书系原告向案外人作出的意思表示，且告知书的关键内容前后矛盾，甚至与事实不符，因此不能认定原告与金东明存在租赁合同关系；对于租房协议，根据金华精诚司法鉴定所的鉴定报告，该协议中两处“楼洪金”的签名均不是原告所写，且原告对该协议亦不认可，而涉案房屋在同一时期的租赁已经由原告与被告签订房屋租赁协议，并已经履行，故本院对该证据的证明力不予确认。被告提供的证据2，该收条系原告在2014年4月12日出具给金东明的房租收条，原告对此无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，在合同关系中，第三人按照指示代为履行的情况是十分普遍的，本案原、被告在签订了书面租赁合同的情况下，不能仅凭金东明支付了部分房租就认定其是租赁合同的当事人。金华精诚司法鉴定所出具鉴定意见�系本院在诉讼过程中依法委托相关专业鉴定机构出具的鉴定意见，本院对其证明力予以确认。
根据上述本院已确认证明力的证据再结合双方当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2011年5月27日，原告楼洪金（甲方）与被告金光泽（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：1、甲方将其坐落于房屋出租给乙方用于仓储；2、租赁期自2011年6月1日起至2014年5月30日止，第一年租金为26000元，在本协议签订时付清，下一年的租金以8%递增，在每年起租日一个月前付清；3、租赁期间涉案房屋的水、电、物业管理费、房租税、治安卫生费等一切费用均由乙方自负缴纳；……。协议签订当日，被告向原告支付了第一年租金26000元，并在上述房屋租赁协议下面空白处签字确认，其中14000元由被告直接支付给原告，12000元根据原告的指示支付给前手承租人（原告本需退还前手承租人押金12000元）。后原告将涉案房屋交付被告使用，但被告并未按约支付后续的租金。2014年4月12日，被告通过其兄弟金东明向原告支付房租10000元，原告出具了相应的收条。租赁期限届满后，原告收回了涉案房屋。涉案房屋的租金共计84406.4元（26000元+28080元+30326.4元），扣除被告已经支付的36000元，尚欠48406.4元。另查明，本院于2014年1月28日以小额速裁程序作出判决，判令原告支付涉案房屋2008年10月至2013年10月期间物业管理费及公摊电费11065.4元及利息损失，上述判决由楼洪金于2014年2月16日签收并生效。庭审中，原告陈述其在2014年以后有通过电话向被告催讨，并提出在第二次开庭后三个工作日内提供相应的通话记录，但原告并未提供。
本院认为，根据法律规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，但延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。本案中，关于租金部分，根据房屋租赁协议约定，下一年的租金在起租日一个月前付清，因此第二年的租金应在2012年5月1日之前支付，第三年的租金应在2013年5月1日之前支付；关于物业管理费及公摊电费，根据房屋租赁协议约定，租赁期间涉案房屋的水、电、物业管理费等一切费用均由被告自负缴纳，在法院生效判决判令原告承担上述费用后，原告有权向被告主张，上述判决在2014年2月16日就已由原告签收生效，原告应当及时向被告主张。后被告通过金东明在2014年4月12日支付了1万租金，可以认定为诉讼时效中断，但此后原告并未提供证据证明其向被告主张过权利，而是在2016年4月18日才向本院主张权利，已经超出本案债权的诉讼时效，故被告在庭审中提出原告的主张已经超出诉讼时效的抗辩，合法有据，本院予以支持。原告主张的水费312元，依据不足，本院不予支持。综上，原告之诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下：
驳回原告楼洪金的诉讼请求。
案件受理费588元，由原告负担，鉴定费3200元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 楼煜波
二〇一七年一月十二日
书记员 陈雪姣