福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第3686号原告刘冰。原告周冬英。被告漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区建元路以南丹霞路以西丽景芗城7幢502室。法定代表人余旭，总经理。委托代理人莫晓灵，该公司员工。委托代理人陈颖，该公司员工。原告刘冰、周冬英与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘冰、周冬英，被告德友盛公司的委托代理人莫晓灵、陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘冰、周冬英诉称，2012年11月18日，原告在被告德友盛公司委托的南平南房置业房产中介的推荐下，于2012年12月10日与被告德友盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发建设的龙海市港尾镇卓径大道1号海湾·太武城二期21幢1808室房屋，建筑面积97.93平方米，房屋总价为610006元，原告于2012年12月10日前支付全部购房款的30%计190006元，余款420000元由原告向银行申请按揭贷款并用于向被告支付购房款；被告应按照合同约定于2014年6月30日前将符合交付使用条件的商品房交付原告使用，逾期交房超过90天以上的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告已付购房款的2%向原告支付违约金及利息。合同签订后，原告向被告支付购房款共计610006元和相关费用24491元，合计634497元，但被告未能按照合同约定的时间向原告交付商品房。原告于2015年2月4日将解除合同的通知书送达被告的售楼部，但被告至今未将购房款退还给原告。原告请求判令：解除原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》；被告退还原告已付购房款634497元及自2012年11月18日起至款项支付之日止，按贷款基准利率6.15%计算的利息；被告承担本案诉讼费用。被告德友盛公司辩称，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议第十条第（一）款的约定：“合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。”如果原告以答辩人逾期交房超过90日为由要求解除合同的，则原告必须且只能在逾期超过90日起30日内向被告送达解除合同通知书，而原告未能在上述约定的期限内向被告送达解除通知书，其解除权已经消灭；涉案商品房于2015年2月13日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等竣工验收合格，并于2015年3月12日经消防验收合格，符合合同约定的交付使用条件。而且被告于2015年3月9日向原告送达了交房通知，通知原告于2015年3月14日办理交房手续，并于2015年3月10日在海峡导报上刊登了《交房公告》，但原告拖延收房，被告已积极履行了交房义务；原告主张被告支付利息无合同依据。即使原告的主张成立，按照合同约定是按已付款的2%支付违约金，而且原告主张的利息的计算基数、利率及计算起算时间也是错误的（贷款基准利率是年利率5%）。综上，原告据以解除合同的理由不能成立，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月10日，原告刘冰、周冬英与被告德友盛公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份。该《商品房买卖合同》载明：刘冰、周冬英购买的商品房为龙海市港尾镇海湾·太武城二期II区21#1808号，建筑面积97.93平方米，每平方米6229元，房屋总价为610006元，买受人于2012年12月10日前支付全部购房款的30%计190006元，余款420000元由买受人向银行申请按揭贷款并用于向出卖人支付购房款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、详见附件六”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”，合同补充协议第十条约定：“双方同意对合同解除条款补充约定如下：（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。（二）……”。2012年11月18日，原告刘冰、周冬英向被告缴纳购房定金30000元。合同签订后，原告刘冰、周冬英于2012年12月11日向德友盛公司支付购房款194497元，2013年5月2日通过银行汇款支付被告购房款170000元，2014年10月21日结清银行自2013年8月9日发放的按揭贷款240000元。2012年12月17日被告出具金额为190006元购房款的销售不动产统一发票一份交原告收执，2013年7月17日被告再出具金额为240000元的销售不动产统一发票一份交原告收执。后被告又交付原告由龙海市地方税务局于2013年7月25日出具的18300.18元的完税凭证一份（被告确认实收18300元）。2015年2月13日、3月12日，德友盛公司开发建设的龙海市港尾镇海湾·太武城二期II区21#-25#楼分别通过工程竣工验收合格和消防验收合格。2015年3月13日通过工程竣工规划条件核实。2015年3月9日，德友盛公司向刘冰、周冬英发出《交房通知书》，通知刘冰、周冬英于2015年3月14日办理交房手续。刘冰、周冬英至今未接收讼争商品房。双方当事人争议的焦点：1、原告刘冰、周冬英行使解除权是否已超过约定期限的问题；2、原告刘冰、周冬英主张的利息请求是否成立的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。一、关于原告刘冰、周冬英行使解除权是否已超过约定期限的问题。原告认为，根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。由于被告德友盛公司至今未能将符合交付条件的商品房交付原告，已达到了双方合同所约定的解除条件，原告为此请求解除合同符合法律规定和双方的约定。并提供以下证据：1、合同编号为：35062108004001581的《商品房买卖合同》及补充协议一份，以此证明根据双方所签订的合同约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同；2、2012年11月18日银行卡刷卡单、2012年12月11日银行卡刷卡单、2013年5月2日兴业银行个人汇款委托书、2014年10月21日中国建设银行个人贷款结清证明以及2012年12月17日和2013年7月17日的销售不动产统一发票各一份，以此证明原告将合同约定的购房款先后于2012年11月18日、2012年12月11日、2013年5月2日分别支付给被告30000元（购房定金）、194497元（购房款及代收税费等）、170000元（购房款），并于2014年10月21日结清购房贷款240000元，共计634497元；3、太武城退房申请单、太武城项目退房流程各一份，以此证明被告提供给原告退房流程表，原告于2015年2月4日填写退房申请并提交给了被告；4、龙海市地税局房产／土地使用权权属转移涉税证明及金额为18300.18元的税收发票各一份，以此证明原告已经交纳相应房屋权属转移的税费；5、关于海湾·太武城二期业主退房处理方案的请示一份，以此证明被告德友盛公司也认可原告提出解除合同的请求符合双方的合同约定，并就解除后需要办理的退房相关手续向龙海市住房保障与房地产管理局发函请示。对于原告提供的证据，被告质证认为，原告所提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，但证据1、3所要证明的内容不予认可，根据双方所签订的合同及补充条款的约定，原告单方解除合同的，必须在合同解除事由发生之日起30日内行使解除权，否则视为放弃解除权。由于原告未能在双方所约定的期限内行使解除权，其所享有的解除权已消灭，无权再主张解除合同；证据5“请示函”真实性无异议，但不能证明原告所要证明的内容，该请示函明确记载：若要退房，应符合合同约定的退房条件，并得到司法确认，这进一步说明了原告是不符合退房条件的，且该请示函系被告向房管部门发送，与原告无关。并提供以下证据：1、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，以此证明涉案工程已于2015年2月13日通过工程竣工验收合格；2、《建设工程消防验收意见书》，以此证明涉案工程已于2015年3月12日通过消防验收合格；3、海湾·太武城二期交房公告和房屋交付使用告知函及回执单，以此证明被告于2015年3月9日向原告发出通知，通知原告于2015年3月14日办理交房手续；4、福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表，以此证明涉案工程已通过规划条件核实。对于被告提供的证据，原告质证认为，被告所提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但所要证明的内容不予认可；证据3中的回执单，非本人签收，原告不认可。本院认为，对于原告所提供的证据1-5和被告所提供的证据1-4，双方当事人对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，原告证据5内容仅体现7为业主，并未载明具体的业主名称，该证据与本案不存在关联性，其证明内容本院不予认可；被告所提供的证据1-4，虽然原告对其所要证明的内容不予认可，但该组证据均分别有相关部门的签名盖章，足以认定本案涉案工程已分别于2015年2月13日和2015年3月12日通过竣工和消防验收，并于2015年3月13日通过规划条件核实；证据3中的回执单，系被告按原告在合同中确认的联系地址、联系电话邮寄函件，应当依据合同约定视为送达。关于解除权的行使问题，解除权的行使期限属于除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定及本案合同补充协议第十条的约定，应当以解除权人知道或者应当知道解除事由之日作为期间的起算点。本案中，刘冰、周冬英对德友盛公司是否逾期交房超过90天的判断，取决于其对《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第五条至第十一条履约事实的掌握，即其必须结合约定交房时间和约定顺延交房情形出现的具体天数才能确立明确结论，而后者的实际情况客观上是由德友盛公司一方掌握，在德友盛公司未予告知的情况下，作为原告的刘冰、周冬英不知道也不应当知道解除事由于何时出现，故本案无法认定约定解除权行使期限的起算点。其次，本案中，在刘冰、周冬英未掌握德友盛公司是否存在依约顺延交房情形的情况下，通过自主判断，提出退房申请及起诉主张解除合同，与德友盛公司实际逾期交房情况客观上一致，即使认定其知道或者应当知道解除事由之日，也未超过约定解除权行使期限。结合以上两点，原告刘冰、周冬英行使解除权并未超过约定期限。二、关于原告刘冰、周冬英主张的利息请求是否成立的问题。原告认为，虽然原、被告双方在合同中明确约定：若被告逾期交房，应按已付款购房款的2%一次性向买受人支付违约金。由于被告逾期交房的时间长，按合同约定计算违约金明显低于原告的实际损失，故原告主张被告按634497元的总数为计算基数，并按6.15%的标准支付从2012年11月18日起至还款之日止的利息符合法律规定。被告认为，原告主张利息无合同依据，其利息请求不成立。即使原告的利息主张成立，其主张的计算基数、利率标准及计算起算时间也都错误。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，由于被告德友盛公司未能按照双方合同所约定的时间向原告交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任。虽然双方对违约责任的承担作了明确的约定，但由于被告的违约给原告造成的实际损失大于双方的约定，原告据此请求被告以支付利息的形式承担违约责任，符合客观实际和法律规定，故原告主张的利息请求成立，应予支持。综上所述，本院认为，原告刘冰、周冬英与被告德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，被告德友盛公司应于2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告刘冰、周冬英已依约履行了支付购房款的义务，但被告德友盛公司未能在双方所约定的期限内向原告交付商品房，原告为此依据合同的约定请求解除合同，并要求被告退还购房款，合法有据，本院应予支持；主张被告以支付利息的形式承担违约责任，于法有据，本院亦予支持；但主张从2012年11月18日作为起算点并按贷款利率6.15%的标准计算634497元购房款的利息，不符合客观实际及法律规定，本院不予支持，被告关于原告主张的利息起算点及利率标准错误的理由成立，本院予以采纳，原告主张的利息可从被告实际收取款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以计算；原告主张的被告退还购房款中包含税款18300元的问题，因被告已将所代收费用的18300元向相关税务部门缴纳，故被告不对该代收费用承担返还并支付利息的责任（该款从被告已收取的194497元中抵扣，合同解除后再向相关税务部门申请退税），被告应退还原告的购房款为616197元（30000元＋（194497-18300元）＋170000元＋240000元=616197元］。被告德友盛公司关于原告刘冰、周冬英未能在双方所约定的期限内主张解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解，于法不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告刘冰、周冬英与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2012年12月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35062108004001581）。二、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘冰、周冬英购房款616197元及支付自原告付款之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息（其中30000元自2012年11月18日、176197元自2012年12月11日、170000元自2013年5月2日、240000元自2013年8月9日起算利息）。三、驳回原告刘冰、周冬英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11086元，由原告刘冰、周冬英负担330元，被告漳州市德友盛房地产开发有限公司负担10756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈伟雄审 判 员  郑贤德人民陪审员  杨良元二〇一六年元月十一日书 记 员  丁桂玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。