河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终2159号
上诉人(原审被告)：侯喜枝，女，1963年2月25日出生，汉族，住河南省禹州市。
委托诉讼代理人：马长献，河南陈州律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：刘向景，男，1976年11月1日出生，汉族，住河南省禹州市。
委托诉讼代理人：赵鹏展，河南启法律师事务所律师。
原审被告：禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会。
法定代表人：边书喜，任该社区居委会主任。
委托诉讼代理人：金玉章，男，1962年10月1日出生，汉族，住河南省禹州市，任该社区居委会主任助理。
上诉人侯喜枝因与被上诉人刘向景、原审被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会合同纠纷一案，不服禹州市人民法院（2016）豫1081民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯喜枝及其委托诉讼代理人马长献，被上诉人刘向景的委托诉讼代理人赵鹏展，原审被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会的委托诉讼代理人金玉章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯喜枝上诉请求:撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1、被上诉人刘向景是从二建公司吕书杰处购买的房子，该房产系二工局集资房，二工局享有一定的权益，吕书杰为房屋所有权人，刘向景与侯喜枝签订置换协议主体不适格。2、上诉人侯喜枝与被上诉人刘向景于2015年3月12日所签的房屋置换协议是在胁迫下签订的，由禹州市钧台办事处东街社区居委会作担保，最终由侯喜枝和禹州市钧台办事处东街社区居委会承担连带清偿责任，禹州市钧台办事处东街社区居委会作为基层政府组织，代表一级政府，让其承担责任，显然是损害了国家利益、社会公共利益，应为无效合同。该协议涉嫌敲诈勒索犯罪。该协议显示公平，10万元的房子要36万元。综上，首先被上诉人刘向景主体不适格，其次上诉人侯喜枝与被上诉人刘向景于2015年3月12日所签的合同虽然成立但是无效，一审法院认定事实不清，证据不足，请二审法院查明事实后依法改判或将本案发回重审。
刘向景辩称，1、被上诉人刘向景与上诉人侯喜枝签订房屋买卖协议，刘向景主体适格，签订的协议内容有效，系双方真实意思表示，不存在无效的法定情形，应依法认定为有效，上诉人应依法履行。⑴被上诉人刘向景自2000年从吕书杰手中购得该房后一直在该房中居住生活，一直到与上诉人签订置换买卖协议后，才搬离该房，从2015年3月12日签订协议第一条可以看出，刘向景当时已经把自己持有的该套房产的房产证提交给了侯喜枝，侯喜枝对刘向景的实际房主身份并未提任何异议。⑵上诉人在与被上诉人签订2015年3月12日协议时不但没有提出任何异议,且有禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会经过审查属实后才作担保，更能说明刘向景是该房的实际所有人。⑶协议签订后，刘向景曾多次向上诉人侯喜枝催要该欠款，侯喜枝一直对协议内容没有提出异议。刘向景也曾多次向禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会催要该欠款，禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会以找侯喜枝说说为由推脱，但其从来没有对协议真实性和有效性提出异议。所以，刘向景签订2015年3月12日协议属于合法的协议主体。2、禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会作为连带责任担保人在协议上签字，在上诉人没有及时履行合同义务支付房款情况下承担连带偿付责任于法有据，符合法律规定。依据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定，居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业，居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。可见社区居委会不仅担负服务管理村民的公益职能，还可以兴办服务事业，有自己可以支配的财产，所以社区居委会可以作为保证人。本案中上诉人侯喜枝没有及时履行合同义务，担保人禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会应当依法承担连带支付义务，包括上诉人所欠被上诉人房款31万元及自2015年8月2日起至本息还完之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付的利息。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确，应依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会辩称，涉案家属院系危房需要改造，刘向景采取极端方式向侯喜枝索要高额赔偿，侯喜枝无力支付，并且刘向景多次要求居委会签字，居委会被逼无奈才签的字。
刘向景向一审法院起诉请求：依法判令二被告连带清偿房款31万元及自2015年8月1日起按银行同期贷款利率的四倍计算利息，诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：原告在禹州市三官垌街西侧二工局家属院有住房一套，被告侯喜枝对该家属院进行旧房改造。2015年3月12日，二被告与原告签订房屋置换协议，约定由被告侯喜枝向原告支付36万元置换原告的房屋，首付5万元，余款31万元在2014年8月1日前全额支付，被告东街社区居委会对该31万元进行担保，承担连带清偿责任，另约定逾期按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算利息。协议签订后，原告按照协议履行了义务，房屋已经被拆除另建，被告侯喜枝向原告支付了5万元房款，余款31万元到期后未按照约定支付，被告东街社区居委会也未履行其担保义务，故原告诉至法院，请求依法判令二被告连带清偿房款31万元及自2015年8月1日起按银行同期贷款利率的四倍计算利息，诉讼费由二被告承担等情。
一审法院认为，当事人应当依照合同约定全面履行各自义务。本案原告与被告侯喜枝签订《房屋置换协议》，系双方真实意思表示，被告侯喜枝虽辩称协议内容显失公平，应认定为无效合同，但未提供证据予以证明，故该辩称不成立，该置换协议真实有效。因被告侯喜枝未能按约履行支付下余房款的义务，已构成违约，故原告请求被告侯喜枝支付房款31万元的请求，该院予以支持。关于原告要求被告自2015年8月1日起按照银行同期贷款利率的四倍计付利息的请求，该利息系违约金，原被告双方在协议中有明确约定，且该约定不违反法律规定，但应从违约之日起计付，故被告侯喜枝应自违约之日起即2015年8月2日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金。
关于原告要求被告东街社区居委会承担连带清偿房款的请求，被告东街社区居委会辩称居委会不具备担保的资格，故担保无效。该院审查后认为，根据《中华人民共和国担保法》第九条，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条，居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。可见社区居委会作为基层群众性自治组织，不仅担负服务管理村民的公益职能，还可以兴办服务事业，有一定的组织机构和财产。故社区居委会可以作为保证人。本案中，东街社区居委会在原告与被告侯喜枝签订的《房屋置换协议》上作为担保人签章，该担保行为有效，故原告要求被告东街社区居委会承担连带清偿房款的请求，该院予以支持。判决：一、限被告侯喜枝于判决生效后十日内支付原告刘向景310000元及违约金（自违约之日即2015年8月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）。二、被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告刘向景的其他诉讼请求。本案受理费5950元，由被告侯喜枝、禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人侯喜枝提交以下证据：1、房屋所有权证（禹字第03-1749号）一份，用以证明被上诉人刘向景不具有本案诉讼主体资格。2、23户拆迁户联合出具的证明一份（附23户拆迁户联合签名时的录像U盘一个），用以证明涉案房屋价值10万元。3、申请王栓林出庭作证，用以证明涉案家属院需要拆迁，但刘向景无理取闹，造成涉案房屋拆迁工程拖延，并证明刘向景房屋价值10万元。
被上诉人刘向景的质证意见是：对房产证真实性无异议，但对其证明内容有异议，吕书杰与刘向景签订有房屋买卖协议，刘向景一直在该房中居住，刘向景具有诉讼主体资格。拆迁户证明真实性不予认可，签名人均没有到庭质证，居委会的盖章无效，居委会属于一审被告，与本案有利害关系，该房屋经双方商定价值30多万，是真实意思表示，上诉人的主张没有相应鉴定结果予以佐证。上诉人系拆迁方，被上诉人属于被拆迁方，上诉人处于强势，被上诉人处于弱势，不存在被上诉人威胁上诉人的情况，没有显示公平。证人证言是虚假的，上诉人与被上诉人是一个一个签订协议的，证人的协议内容与上诉人和被上诉人的协议内容没有任何关联性。
原审被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会对上诉人侯喜枝出示的证据无异议。
被上诉人刘向景提交其与吕书杰签订的房地产买卖契约一份，用以证明涉案房产是吕书杰卖给刘向景的，刘向景的买房钱也已经实际支付给吕书杰，刘向景已经入住，只是该房产目前没有过户。
上诉人侯喜枝的质证意见是：该协议书为复印件，买卖房屋的钱是否交付无法证实，涉案房屋价款仅10万元左右，不可能达到36万元。
原审被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会对被上诉人刘向景出示的证据无异议。
二审中，原审被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会没有提交新证据。
经庭审质证和审查，对上诉人侯喜枝提交的证据1、2、3,因无其他证据予以佐证，故对以上证据的证明目的本院不予采信；对被上诉人刘向景提交的其与吕书杰签订的房产买卖协议结合二审庭审中各方当事人对2015年3月12日所签房屋置换协议的认可情况，可以证实该涉案房产系刘向景所有，故本院对该证据予以采信。
本院经审理查明事实与原审一致。
本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：1、被上诉人刘向景是否是本案的适格主体；2、上诉人侯喜枝与被上诉人刘向景之间签订的《房屋置换协议》是否有效。本案中，各方当事人均对刘向景作为业主，侯喜枝作为开发商法人代表，刘少武作为担保人禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会的法人代表，金玉章作为见证人于2015年3月12日签订的房屋置换协议予以认可。该协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故该协议合法有效，各方应按照协议约定全面履行自己的义务。二审庭审中，上诉人侯喜枝认可涉案房产属刘向景，只是该房产没有办理过户，房产证不是刘向景的。原审被告禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会亦对刘向景出示的其与吕书杰签订的房产买卖协议无异议。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”刘向景与吕书杰签订了房屋买卖协议，自合同成立时该房屋所有权归刘向景所有，故刘向景是本案的适格主体。因上诉人侯喜枝未能按约履行支付下余房款的义务，已构成违约。故一审法院判决侯喜枝向刘向景支付下余房款31万元及相应违约金，并判令禹州市钧台街道办事处东街社区居民委员会对以上款项承担连带清偿责任，符合法律规定。
综上所述，侯喜枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5950元，由上诉人侯喜枝负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐小燕
审判员 张 靖
审判员 彭志勇
二〇一七年七月三十一日
书记员 邓 威
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口