大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0202民初122号原告：利福商厦（大连）有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人：刘銮鸿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张晶辉、孙平，系辽宁法大律师事务所律师。被告：大连市中山区菲娜美甲店，辽宁省大连市中山区。经营者刘亚容，女，1970年8月29日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王庆华，系辽宁北方明珠律师事务所律师原告利福商厦（大连）有限公司诉被告大连市中山区菲娜美甲店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利福商厦（大连）有限公司的委托代理人张晶辉、孙平、被告大连市中山区菲娜美甲店的委托代理人王庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告的经营者刘亚容于2009年6月15日签订了《商铺租赁合同》，租期三年，刘亚容租赁原告位于大厦（久光百货店）内7层XX室的商铺经营菲利娜（FeelingNice品牌‘美甲及手足护理’）。随后，原、被告及刘亚容签订《协议书》，刘亚容将其合同项目下的全部权利义务转让给被告。其后，原被告双方三次续签合同。2016年6月24日，原、被告再次签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告位于大厦（久光百货店）内7层XX室的商铺，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日止。同时亦约定了如被告逾期支付租金、物业管理费及其他费用，原告有权解除合同并追究被告违约责任等其他条款。被告自2016年9月1日开始拖欠租金、物业管理费及其他费用。有鉴于此，原告于2016年11月30日向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告《商铺租赁合同》于2016年12月3日解除，被告已于2016年12月1日签收。合同解除后，被告仍占用商铺经营至今，拒绝腾退。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并确认原、被告之间的《商铺租赁合同》已于2016年12月3日解除；被告支付自2016年9月1日至2016年12月3日期间所拖欠的租金23188元（7480×3个月+748元）；被告支付2016年12月4日至实际腾退日的商铺占用使用费；被告支付自2016年9月1日至实际腾退日的物业管理费；被告支付自2016年9月1日至实际腾退日的推广费；被告支付自2016年9月1日至实际腾退日的POS收银系统服务费；被告支付自2016年9月1日至实际腾退日的垃圾清运费；被告支付自2016年9月1日至实际腾退日的水费、电费和电话费；被告支付违约金人民币60720元；被告立即腾退所租赁的商铺。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：原告第一项诉讼请求不符合法律规定。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，履行过程中因原告单方面违约，对经营业态进行重大调整，未提前告知被告，导致双方的租赁合同无法正常履行，违约责任在原告。原告发出的解除函不符合法律规定，不具有法律效力。原告违约给被告造成了巨大的经济损失，包括装修损失、人员损失、经营损失等等。原告未对被告进行任何赔偿的情况下向被告主张诉讼请求2—8项之费用，不符合法律规定，也不合常理。原告违约导致租赁合同无法正常履行，依法应当由原告向被告支付违约金，原告主张被告向其支付违约金不符合客观实际。原、被告双方租赁合同尚未解除的情况下，原告主张诉讼请求腾退没有法律依据，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年6月24日，原告利福商厦（大连）有限公司与被告大连市中山区菲娜美甲店签订《商铺租赁合同》。约定被告租赁原告位于大连市中山区友好街11号的大连久光百货店11号大厦7层XX室的商铺，租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日，被告每季度首月3日前支付当季度保底租金，若被告逾期支付租金和物业管理费超过七天（不论金额多少），或者被告逾期支付其他各类费用超过七天且金额超过人民币5000元的，原告有权经书面通知被告后终止本合同并依本合同的相关规定追究被告的违约责任。同时，合同9.6条、12.1条约定，原告行使解除本合同之权利的，被告须向原告支付不少于该店铺六个月租金和六个月物业管理费总额的违约金，被告应于终止日18点前交还店铺。被告自2016年9月1日起开始拖欠租金、物业管理费、推广费等各项费用。原告已向被告发出结算通知单，被告已实际收到，并未对金额提出异议。2016年9月1日，原告对商场内部进行业态调整，被告于2016年9月1日停止支付房租、物业管理费等各项费用。原告于2016年11月30日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告双方合同于2016年12月3日解除，并要求被告2016年12月6日18：00前腾退商铺。被告于2016年12月1日收到《解除合同通知书》，12月4日发出律师函，表示不同意解除《商铺租赁合同》，也不同意腾退商铺，认为原告违约在先，告知原告如单方解除合同，应由原告赔偿损失，并联合大厦内其他业户于2016年9月14日向原告发函，表示自9月1日起，不再交付租金，直至调整期结束。本院所确认的上述事实有原告提交的《商铺租赁合同》及其《补充协议》、《结算通知单》、《解除合同通知函》，被告提交的于2016年9月14日发给原告的函件、终止合同费用要求、《律师函》，以及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料已经本院审查和开庭质证，可以采信。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，约定若被告逾期支付租金和物业管理费超过七天（不论金额多少），或者被告逾期支付其他各类费用超过七天且金额超过人民币5000元的，原告有权经书面通知被告后终止本合同并依本合同的相关规定追究被告的违约责任。被告于2016年9月1日开始拒付租金，原告在2016年11月30日向被告发出书面通知，通知被告于2016年12月3日解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，有合同依据，程序合法，本院予以支持。被告以原告进行业态调整为由，拒付租金，无合同依据也无法律依据，本院不予支持。在2016年12月3日原告通知的合同解除期限之前，被告应当按照约定向原告支付租金、物业管理费、推广费、POS管理服务费以及水费、电费和电话费。根据原告提供的《结算通知单》显示，自2016年9月1日至2016年12月3日期间的租金人民币23188元（7480元×3个月+748元）；物业费人民币8993.03元[（2640元×3个月+2640元÷31天×3天）+（264元×3个月+264元÷31天×3天）]；租赁推广费人民币2580.63元（833.33元×3个月+833.33元÷31天×3天）；POS收银系统服务费人民币1858.06元（600元×3个月+600元÷31天×3天）；水费、电费和电话费人民币1883.50元[水费118.25元（31.6元+39.5元+39.5元+79元÷31天×3天）+电费638.82元（214.5元+192.5元+203.5元+292.6元÷31天×3天）+电话费1126.43元（336.24元+377.48元+380.32元+334.7元÷31天×3天）]；原告要求被告支付上述费用，有合同依据，本院予以支持。《商铺租赁合同》解除后，被告应当依照约定将房屋交还给原告，被告逾期交还，应当按照合同约定承担违约责任。关于被告应支付占用使用费的起始时间，因原告要求被告在2016年12月6日18：00前腾退，故原告诉请自2016年12月4日计算占用使用费无法律依据，占用使用费的起始时间应当自2016年12月7日开始计算；而被告截至法庭辩论之前，仍继续占用该商铺，何时腾退，时间尚无法确定，故本院仅支持2016年12月7日至法庭辩论当天（2017年4月21日）期间的占用使用费51362.66元[（7480元×3个月+7480元÷30天×13天）×2倍]，对于法庭辩论之后的占用使用费，原告可另行主张。关于原告要求被告支付自2016年9月1日至实际腾退日的垃圾清运费，因双方在合同中未约定垃圾清运费的标准，且原告提供的《结算通知单》也未载明垃圾清运项目费用，故对于原告此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第九项诉讼请求，被告是否应当支付原告违约金的问题，由于原告已经按照合同约定请求被告按照租金标准的2倍支付商铺占用使用费，其中超出租金标准1倍之外占用使用费，已经属于违约金性质，且一倍租金已经足以涵盖被告占用商铺期间的物业费、租赁推广费、POS收银系统服务费、水费、电费、电话费等全部费用，在此基础上，原告再行要求被告支付违约金，以及合同解除后的物业费、租赁推广费水费、POS收银系统服务费电费、电话费等费用，已经属于重复主张。并且合同解除后，原告主张被告支付租赁推广费和POS收银系统服务费也不再具有合同依据，由于原告主张的商铺占用使用费已经明显超出原告的实际损失，故对原告要求被告支付违约金人民币305670元的诉讼请求，以及要求被告支付合同解除后的物业费、租赁推广费、POS收银系统服务费、水费、电费、电话费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告利福商厦（大连）有限公司于2016年11月30日向被告大连市中山区菲娜美甲店发出《解除合同通知书》发生解除合同的法律效力，原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2016年12月3日解除；二、被告支付原告2016年9月1日至2016年12月3日期间租金人民币23188元；三、被告支付原告2016年12月7日至2017年4月21日期间的店铺占用使用费人民币51362.66元。四、被告支付原告2016年9月1日至2016年12月3日期间物业费人民币8993.03元；五、被告支付原告2016年9月1日至2016年12月3日期间租赁推广费人民币2580.63元六、被告支付原告2016年9月1日至2016年12月3日期间POS收银系统服务费人民币1858.06元。七、被告支付原告2016年9月1日至2016年12月3日期间水费、电费和电话费人民币1883.50元八、被告于本判决生效十日内将大连久光百货店11号大厦7层XX室的店铺交还给原告。九、驳回原告的其他诉讼请求。上述二至七项被告应支付原告之款项于本判决生效之日起十日内付清。若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2640元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼审 判 员  刘 璐代理审判员  孙慧明二〇一七年十一月十七日书 记 员  赵 娜