贵州省独山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）独民初字第624号
原告（反诉被告）余睿轩，男，1994年4月4日生，布依族，贵州省独山县人，学生，住贵阳市乌当区。
委托代理人陆疆，贵州灵泉律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）贵州独山紫微置业开发有限公司，住所地独山县百泉镇。
法定代表人罗小健，该公司总经理。
委托代理人董晓娜，贵州灵泉律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人罗健，贵州灵泉律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）（以下简称“原告”）余睿轩诉被告（反诉原告）（以下简称“被告”）贵州独山紫薇置业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员覃静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余睿轩的委托代理人陆疆，被告贵州独山紫薇置业开发有限公司的委托代理人董晓娜、罗健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余睿轩诉称：2013年12月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的紫薇城A15幢1层1-9号房，交房时间为2014年12月31日，逾期30日未交房原告有权退房，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并支付原告已付款20%的违约金。2015年5月16日，因交房逾期，原告向被告邮寄了退房通知，被告收到后一直没有回复，现被告收到原告的退房通知已超过30日，但被告未向原告退还购房款，也未支付违约金，被告的行为严重违反了合同约定，故起诉要求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并办理退房手续；2、判令被告退还原告已支付的购房款470500元；3、判令被告支付原告违约金94100元；4、判令被告偿还原告交付的物业费9410元、国土办证费900元、契税14115元、办证费2854元，共计27297元。
被告贵州独山紫薇置业开发有限公司反诉称：原、被告双方2013年12月22日签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告于2014年12月31日前交付房屋；双方“合同补充条款协议”第六条约定：由于买受人原因，未能按期接收房屋的，出卖人按逾期每天20元向买受人收取房屋管理费，承担合同约定交房之日起得物业管理费。原、被告双方于2014年12月25日签订《入伙通知书》，被告并与同年12月28日将交付房屋的有关文件邮寄给原告，原告亦签收。被告已按约定履行了交房的义务，原告无故延期拒不接收房屋，已经严重侵犯了被告的合法权益，恳请法院驳回原告诉讼请求，并反诉请求，原告支付房屋管理费4560元（自2015年1月1日起至提起反诉之日即2015年8月17日，共228天，按每天20元计算）。
原告余睿轩为证明自己的诉讼主张及反诉辩解理由成立，向本院提交下列证据并经庭审质证：
1、2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》及附件（3）、（4）、（5）、（7），独山县商品房预售合同登记备案表三份，收据五份。用以证明原告与被告于2013年12月22日签订了《商品房买卖合同》，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款470500元，被告并收取国土办证费900元、房屋契税14115元、办证费2854元、物业管理费9410元；但被告并未按合同约定在2014年12月31日向原告方交付房屋，根据合同第十三条约定原告方有权退房，并要求被告支付原告已付购房款20%的违约金。被告对该证据无异议，但对双方约定的退房条件有异议。
2、EMS回单，用以证明原告已于2015年5月16日向被告邮寄要求退房的通知，但是没有得到答复。被告对该证据的真实性没有异议，但认为邮寄的具体是什么不清楚，邮寄EMS不能证明与被告形成退房协议。
3、2014年12月25日的入伙通知书，用以证明原、被告双方因发生矛盾，入伙通知已作废。被告对该证据无异议。
被告贵州独山紫薇置业开发有限公司为证明自己的辩解理由及反诉主张成立，向本院提交下列证据并经庭审质证：
1、2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》及附件，用以证明合同系双方真实意思表示，附件四中第六条约定“既不提出书面整改又不接受房屋的，视为已交房”，该补充协议与主合同具有同等效力。原告对证据的真实性没有异议，但认为附件四第六条约定违反合同法的相关规定。
2、被告向原告邮寄的入伙通知及邮寄的EMS存根及回执，用以证明被告已按合同约定向原告邮寄入伙通知及交房通知，原告也已收到入伙通知书，被告已向原告方履行了交房义务。原告对该证据无异议，但认为因原、被告双方发生矛盾，入伙通知已作废。
3、被告不同户型入伙通知书五份，用以证明包括原告房屋在内的房屋，被告已具备交房条件，其他业主已与被告办理了交房手续；该入伙通知书第四条已明确告知如未能及时办理交付手续，则按合同约定自2015年1月1日起房屋视为自动交付。原告认为该证据与本案无关；如果被告要证明达到交付条件，必须提交竣工验收证书（包含土建等）、建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
4、填写式空白商品住宅使用说明书及商品房住房质量保证书，用以证明被告交付的房屋已具备相应的交房条件，因原告没有与被告办理交房手续，因此原告没有这两本证书。原告对真实性不予认可，认为证书上的竣工验收时间、颁发时间、交付使用时间、购房人、门牌号码都没有填写；同时该证据证明原告实际未跟原告办理交房手续，是不同意收房的。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3无异议，应作为本案定案的依据；原告提供的证据2客观、真实，与本案有关联性，应作为本案定案的依据；原告对被告提供的证据1、2无异议，应作为本案定案的依据；被告提供的证据3与本案无关联，本院不予确认；被告提供的证据4，仅是被告单方向业主提供的商品住宅使用说明书及商品房住房质量保证书，并没有相关部门的认可，本院不予确认。
经审理查明：2013年12月20日，原告余睿轩支付被告贵州独山紫薇置业开发有限公司支付购房款470500元、国土办证费900元、房屋契税14115元、办证费2854元、物业管理费9410元，购买被告开发的位于独山县百泉镇（原城关镇）东环北路高新技术产业园区内的独山紫薇城第A15幢1层1-9号房屋，后双方于同年12月22日签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：“该房屋按照套（单元）计算，商品房总价款为470500元，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退款的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”；该合同附件四第六条约定“买受人有权根据出卖人在交房时向买受人出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中的规定，书面要求出卖人对商品房进行合理整改，但买受人不得以此为由拒绝收房。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期移交符合约定标准的房屋给买受人。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按下列方式处理：（1）出卖人按逾期每天20元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担……”。2014年12月28日，被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告12月31日前办理入伙（交房）手续，2015年1月1日，原告余睿轩母亲金家玉因要求退房与被告售楼部工作人员发生矛盾，2015年5月16日，原告向被告邮寄退房通知书，要求退房，因被告一直未予处理，故引起本案诉讼。
另查明，被告一直未能提供建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
本案争议的焦点：原告的诉请是否应得到支持？被告的反诉请求是否应得到支持？
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当依法全面履行合同义务。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告已依合同约定履行了付款义务，被告在合同约定的期限内及至今未能提供商品房能够交付使用的证明文件，被告的行为已构成违约，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持；被告应按照约定退还原告全部购房款及其他因购房支出的费用；原、被告双方约定的“按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金”的约定，未违反法律强制性规定，本院予以支持，即被告应支付原告违约金94100元（470500元ｘ20%）。
被告反诉称“依照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条的规定，原告在约定交房的期限内，既不提出书面整改要求又不接受房屋，视为被告已依约按期移交符合约定标准的房屋给原告，故被告应按逾期每天20元向原告收取房屋管理费”，因被告未能提供房屋已验收合格的证据，提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》系被告自己填写且仅盖有被告公章，竣工验收时间均未填写，故被告的反诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告余睿轩与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告余睿轩购房款470500元。
三、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告余睿轩国土办证费900元、房屋契税14115元、办证费2854元、物业管理费9410元，共计27279元。
四、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告余睿轩违约金94100元。
五、驳回反诉原告贵州独山紫薇置业开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9719元，减半收取4859元；案件反诉费50元，减半收取25元，由被告贵州独山紫薇置业开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力。义务人如不按期履行，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 覃 静
二〇一五年十一月九日
书记员 曹慧敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。