南京市鼓楼区人民法院民 � � � 判 决 书(2015)鼓民初字第2636号原告周建霞，女，汉族，1959年8月5日生。委托代理人卢锦云，中国工商银行股份有限公司南京市城北支行职工。被告江苏省源泉房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区江宁商城二招西4号。法定代表人周敏，该公司总经理。委托代理人李群，江苏丰硕律师事务所律师。原告周建霞诉被告江苏省源泉房地产开发有限公司（以下简称源泉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周建霞及其委托代理人卢锦云，被告源泉房地产公司的委托代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建霞诉称：原告分八次共向被告支付购房款2208066元，其中原告购买本市鼓楼区XX北路10-2号住宅楼二单元1303室房屋应支付房款603945元，购买本市鼓楼区XX北路10-2号住宅楼三单元1706室房屋应支付房款751576元。被告还曾答应将本市鼓楼区XX北路10-2号住宅楼三单元406室房屋出售给原告，且原告于2005年6月1日起居住该房屋中，但被告后将该房屋出售给案外人姜尧凤，造成原告在与姜尧凤的纠纷中赔偿了7460元。综上，原告诉至法院，请求判令被告支付购房款852545元及利息（按照银行同期贷款利率标准自2003年1月1日起至实际给付之日止），赔偿原告损失7460元，并承担本案诉讼费用。被告源泉房地产公司辩称：1、被告以购房款及借款抵扣房款的方式收取了原告支付的购房款共1398355元，因房屋所有权证记载的建筑面积与合同约定不同，该退还的被告退还；2、原告主张被告退还其他的购房款，无事实依据，原告提供的借款收据能够证明原告实际支付了借款给被告，双方之间系民�借贷关系，并非房屋买卖合同关系；3、原告主张利息，但收条上没有记载利息何时起算，故原告主张自2003年1月1日起算没有事实基础；4、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；5、原告主张被告赔偿损失7460元没有依据，原告与案外人姜尧凤之间的诉讼与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年5月10日，原告（乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（甲方，后更名为源泉公司）签订了《南京市商品房买卖契约》，约定乙方向甲方购买本市鼓楼区宁海路街道XX北路10-2号住宅楼部分（A栋）第二单元第十三层1303室房屋（建筑面积138.39平方米，以下简称1303室），该房屋以建筑面积计算单价为4500元/平方米，房款合计622755元；该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，按实际面积核算，多退少补等等。当日，原告向被告支付购房款622755元。2009年6月25日，该房屋登记至原告周建霞及卢锦云、卢海东名下，房屋所有权证上载明的建筑面积为134.21平方米。2004年，原告（乙方）与江苏省蓝舰房地产开发有限公司（甲方，后更名为源泉公司）还签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定乙方向甲方购买本市鼓楼区宁海路街道XX北路10-2号住宅楼部分第三单元第十七层1706室房屋（建筑面积138.50平方米，以下简称1706室），该房屋以建筑面积计算单价为5600元/平方米，房款合计775600元；该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，按实际面积核算，多退少补等等。原告以购房款及借款方式向被告支付购房款775600元。2009年7月8日，该房屋登记至原告周建霞及卢锦云、卢海东、卢海澜名下，房屋所有权证上载明的建筑面积为134.21平方米。另查明，2002年12月16日至2004年期间，被告向原告出具多张收据，载明借款及利息共计809711.19元。2004年1月9日至2004年9月9日，卢锦云代原告出具多张收条，载明共收到被告还款852911.19元（其中包括还案外人丁佐乔43200元）。2009年8月6日，案外人姜尧凤因周建霞、卢锦云居住其所有的房屋即本市鼓楼区XX北路10-2号三单元406室（以下简称406室），另案【（2009）鼓民一初字第3332号】诉至本院，要求周建霞、卢锦云搬出该房屋，并赔偿经济损失。该案审理中，双方达成调解协议：卢锦云、周建霞于2009年12月10日前迁出406室，并将房屋腾空交还姜尧凤（如卢锦云、周建霞不按期迁出交还房屋，从2009年12月11日至2009年12月31日每逾期一天按50元支付房屋使用费；从2010年1月1日起每逾期一天按100元支付房屋使用费）。该案受理费7460元由卢锦云、周建霞承担。2015年1月15日，原告因1303室、1706室房屋�延交付及被告迟延办理该两处房屋所有权证等问题向本院另案【（2015）鼓民初字第792号、（2015）鼓民初字第793号】主张违约责任等。审理中，原告陈述其与被告就406室房屋达成口头房屋买卖合同，并支付了购房款。被告对此不予认可。因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述、《南京市商品房买卖契约》、收据、收条、房屋所有权证、本院（2009）鼓民一初字第3332号民事调解书等证据为证，予以证实。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告在被告交房及办证迟延等问题上一直向被告主张权利，故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。根据相关规定，�卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原、被告签订的两份《南京市商品房买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定该两处房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，按实际面积核算，多退少补。现原告向被告支付1303室、1706室房价款分别为622755元、775600元，该两处房屋实际价款分别为603945元（=4500元/平方米×134.21平方米）、751576元（=5600元/平方米×134.21平方米），故原告主张被告返还多收取的房价款18810元（=622755元-603945元）、24024元（=775600元-751576元），合计42834元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张该两处房屋多收取房价款的利息问题。双方虽然在合同中并未约定应返还多收取的利息，但1303室于2009年6月25日登记至原告周建霞及卢锦云、卢海东名下，1706室于2009年7月8日登记至原告周建霞及卢锦云、卢海东、卢海澜名下，被告应在合理期限内将多收取的房价款予以返还，否则应承担给原告造成的法定孳息损失。故本院确定按照中国人民银行同期贷款利率标准18810元的利息自2009年7月5日起算，24024元的利息自2009年7月18日起算。关于原告主张返还406室房屋购房款809711元及利息的问题。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原、被告就406室房屋并未签订房屋买卖合同，且被告向原告出具的收据、原告丈夫卢锦云代原告向被告出具的收条均载明为借款，故原、被告双方就809711元形成借款合同关系，且被告已向原告实际返还该笔借款，原告该部分诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张赔偿损失7460元的问题。原告与案外人姜尧凤因406室房屋产生纠纷，承担诉讼费7460元，原告主张由被告承担与本案没有法律上的利害关系，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：�、被告江苏省源泉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周建霞房价款42834元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准，18810元自2009年7月5日起至判决确定的给付之日止，24024元自2009年7月18日起至判决确定的给付之日止）。二、驳回原告周建霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12325元，由原告周建霞负担11710元，被告江苏省源泉房地产开发有限公司负担615元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 燕人民陪审员  秦百玄人民陪审员  曹小秋二〇一五年十二月二十九日见习书记员  庄 妮