广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2884号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张国豪，男，1980年12月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
委托诉讼代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨志辉，广东海联泰达律师事务所律师助理。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人张国豪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第578号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通�公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、通大公司逾期办证应支付的违约金应按购房人已付首期款为计算基数进行计算。五、一审法院认定通大公司逾期递件的起算时间有误。根据双方签订的合同第十四条的约定，通大公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院认定双方约定的“商品房交付使用”之日为合同约定的交房之日，歪曲了双方合同约定的内容。通大公司认为应自买受人实际办理收楼手续之日作为上述“商品房交付使用”之日。六、涉案商品房登记备案资料应由各承建方分别向政府相关部门进行交付。通大公司未取得前述所有资料前，通大公司无法办理资料备案事宜。
张国豪辩称，一审判决正确，应予以维持。通大公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。
张国豪向一审法院起诉请求：1.通大公司为张国豪办理房地产权证和车位产权证书并交给张国豪；2.通大公司向张国豪支付逾期办证违约金[2014年9月5日以总房款392661元为基数按每日万分之二计算至张国豪收到通大公司交付的房地产权属证时止，至起诉时的违约金为20261.3元]。
一审法院认定事实：2011年3月29日，张国豪与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：张国豪购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭23幢2101房，房价�为385712元；现金付款116712元约定付款时间为2011年3月29日，公积金贷款269000元约定付款时间为2011年4月29日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充�议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”同时，张国豪与通大公司又签订《中山市商品房买卖合同》，约定：张国豪购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭268号车位，车位款为10000元，现金付款约定付款时间为2011年3月29日。《中山市商品房买卖合同》第六条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十三条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。上述两份《中山市商品房买卖合同》签订后，张国豪向通大公司支付了房价款385712元和车位款10000元。
2012年3月6日，张国豪与通大公司签署购房补充协议，约定：上述商品房在签署商品房买卖合同时暂测产权面积为88平方米，套内面积为73.32平方米，产权价为385712元；经实测后产权面积为87.28平方米，套内面积为72.74平方米，�大公司应退3051元给张国豪，产权价变更为382661元，合同其他条款不变。同日，张国豪签下确认书给通大公司，主要内容为张国豪确认双方一致同意推迟买卖合同约定的商品房收楼时间至2011年12月31日，不追究通大公司推迟交楼的违约责任，物业服务费应从2012年1月1日起即张国豪应收楼之日的次日起交纳。张国豪称通大公司于2011年11月1日、2012年5月30日分别将上述商品房、车位交付使用。张国豪提供的收款收据显示，张国豪于2012年3月6日交纳了2012年1月1日至2012年3月31日期间的物业服务费、办证杂费、资料费、维修资金。2013年2月19日的收款收据载明“推迟收车位免一年车位管理费”。通大公司称张国豪于2011年11月1日、2012年5月30日分别收取上述商品房、车位，提供了入户大门钥匙领用登记表证明。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房及车位办理权属�记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房及车位的房地产权属证书。后张国豪以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，张国豪诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院于2016年1月13日向通大公司询问，通大公司表示于该日仍未将办理车位权属登记需由出卖人提供的资料提交至产权登记机关备案。
一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》两份，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于张国豪请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据关于商品房买卖合同第十四条、关于车位买卖合同第十三条的约定，出卖人应于商品房及车位交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房及车位办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房及车位的房地产权属证书，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对张国豪应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。通大公司应将涉案商品房及车位权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。
关于商品房逾期办证违约金的问题。商品房买卖合同第八条约定通大公司应于2011年10月31日前向张国豪交房，但通大公司提供的确认书载明张国豪同意通大公司推迟交房至2011年12月31�，张国豪对确认书的签名无异议，但认为确认书是由通大公司制作填写，因张国豪未能提供证据反驳，一审法院不予采信，故认定张国豪同意通大公司推迟交房至2011年12月31日。根据商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年11月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向张国豪承担支付商品房逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计�至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，由于张国豪已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金可能过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向张国豪支付商品房逾期办证违约金以38000元为限。
关于车位逾期办证违约金的问题。车位的买卖合同第八条约定通大公司应于2012年5月30日前向张国豪交付车位，张国豪称实际于2012年5月30日收取车位，通大公司称实际于2013年2月19日交付车位。经查，张国豪提供的2013年2月19日的收款收据已载明“推迟收车位免一年车位管理费”，因张国豪未能提供证据证明提出过异议或反驳，故一审法院采信通大公司主张，认定张国豪同意通大公司推迟交付车位至2013年2月19日。根据合同第十三条的约定，通大公司应于车位交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。故通大公司应于交付后720个工作日内即2016年1月4日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司于2016年1月13日表示仍未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述车位的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向张国豪承担支付车位逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，由于张国豪已实际使用涉案车位，实现了车位的基本价值，且�能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金可能过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向张国豪支付车位逾期办证违约金以1000元为限。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。
关于违约金计算标准是否过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按张国豪已付房价款的每日万分之二�算违约金给张国豪。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
综上，张国豪诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内将办理位于中山市旭日御华庭23幢2101房及268号车位的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向张国豪支付商品房�期递件办证违约金（从2014年11月21日起以金额382661元按每日万分之二标准计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，以38000元为限）；三、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向张国豪支付车位逾期递件办证违约金（从2016年1月5日起以金额10000元按每日万分之二标准计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，以1000元为限）；四、驳回张国豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取153元，由通大公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张国豪与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。一审庭审时，通大公司确认涉案商品房的房产证尚未办理，其尚未向产权登记机关提交涉案商品房的相关资料进行登记备案。二审期间，通大公司确认涉案房产及车位的产权证尚未办妥。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与张国豪均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议，张国豪亦未对一审判决确定的通大公司应向其支付的逾期办证违约金提起上诉，故本案二审争议焦点有二：一是双方约定的逾期办证违约金究竟应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误；三是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，补充协议中的上述约定仅适用于买受人主张解除合同的情形，而本案中买受人仅主张逾期办证违约金，并未主张解除合同。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的�约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常之理解，已付房价款应指买受人已实际支付之购房款，即既包括买受人所支付之首期款，亦当然包括买受人通过按揭方式已实际支付之购房款。买受人直接向通大公司支付之首期款视作买受人已支付之价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付之购房款，最终由买受人向银行承担清偿之责任，并无碍于通大公司对该部分购房款之领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作之约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得之退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款之权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，于买受人的权利影响甚巨。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定之格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得之赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已�房价款”所作之限缩解释，向买受人作了提示及说明。故补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定于买受人不生法律效力。一审法院认定双方约定的逾期办证违约金以买受人已支付的全部购房款为计算基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。通大公司认为其递件义务应从实际交付涉案商品房及实际交付涉案车位之日加上720个工作日分别起算，买受人则认为应自双方约定的交房时间及交付车位的时间分别加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定分别为涉案商品房买卖合同第十四条及车位买卖合同的第十三条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按双方约定的最后办证之日起算，即从双方约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日）。因一审法院已认定买受人同意通大公司推迟交房时间至2011年12月31日，同意通大公司推迟交付涉案车位的时间至2013年2月19日，买受人亦未对此提起上诉，故本院认定双方已对涉案合同约定的通大公司交房及交付车位的时间进行了变更。一审法院根据双方的约定，分别自2011年12�31日及2013年2月19日加上双方合同约定的720个工作日分别作为计算通大公司应支付涉案商品房及涉案车位逾期办证违约金的起算时间，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。通大公司认为其已将涉案商品房交付买受人，买受人已实现商品房的基本价值，故其逾期办证行为未给买受人造成损失。但买受人购买商品房，其意欲获得的系对于该商品房完整之物权，即既应包括对该房屋之居住使用权，亦应包括对该房屋之转让处分权等其他权利。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，于房屋转让价值影响甚巨，更遑论房屋产权登记与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系。故通大公司关于涉案房屋未办理产权证之事实无损于买受人之合法权益的辩解，有悖于生活常识，明显不能成立，本院对此亦不予支持。同时，通大公司虽主张双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，但该违约金计算标准系双方在《中山市商品房买卖合同》中之明确约定。通大公司作为专业的房地产开发商及上述格式合同的提供者，其应对因其违约行为可能担之违约责任作出充分之考量及评估。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金明显高于买受人的损失。故本院对通大公司的该项上诉请求亦不予支持。
至于通大公司所称，办理商品房权属登记所需之部分资料应先由施工单位向其提交，其再向相关部门递交的问题。因通大公司与施工单位关于涉案商品房所在建设工程的资料转递问题属其内部法律关系，通大公司不能以此对抗其与买受人的约定。此外，通大公司也未能提供证据证实施工单位未如期向其递交相�资料，致使其未能及时到产权登记机关办理登记备案手续。故本院对通大公司的该项辩解亦不予支持。
综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费306元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 易嘉璇