广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7947号原告：丁枫铧，女，汉族，1965年7月6日出生，住广东省佛山市禅城区，被告：陈丽娥，女，汉族，1962年5月28日出生，住广东省佛山市禅城区，被告：许月桦，女，汉族，1993年5月14日出生，住广东省佛山市禅城区，两被告共同委托诉讼代理人：许镇国。被告：许镇国，男，汉族，1958年2月13日出生，住广东省佛山市禅城区，三被告共同委托诉讼代理人：王盟，广东金信方正律师事务所律师。原告丁枫铧诉被告陈丽娥、许月桦、许镇国合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理后，依法由审判员汤丽娟适用简易程序独任审判，并分别于2016年9月6日、10月21日公开开庭审理，原告、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、三被告归还转让铺位费500000元及超时归还利息274500元（按银行商业贷款月利率21.96%的两倍从2015年4月1日起至2016年8月10日）；二、归还转让的铺位和商铺、厂房；三、要求三被告支付原告的律师费77950元；四、本案的诉讼费以及财产保全费由三被告承担。事实和理由：原告将合法拥有的坐落在佛山市禅城区忠义路永新服装市场的商铺和厂房，转让给三被告作经营生意和转让转租使用，总转让价为50万元。三被告应在签订之日起分期付款给原告，每期每月为21000元，共24期，付款方式：由原告签订的合同，由原告先收取月租金不足21000元，由被告保足21000元，超出21000元的部分，由原告代收后转给被告。同时附带一张由担保人写出的50万元借据，为日后违约及监督或通过法律途径收取转让款的依据。合同签订后，被告强迫原告更改协议第四条及增加备注，付款方式改为由被告收取每月租金，被告每月交给原告21000元其他租金与原告无关。三被告恶意拖欠款项。按照协议约定，三被告必须每月10号交足期款，如超过15天违约不交的部分，超出一天加收1%。为维护原告合法权益，特提起本次诉讼。被告辩称：一、原告与被告签署《转让协议》，约定丁枫铧出租诉争房屋予被告方使用，租期三年，租金为每月21000元。协议签署后，被告方发现诉争房屋均未进行报建，属于违法建筑，根本无法据此坐落办理营业执照。《房屋租赁合同解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，丁枫铧系以《转让协议》为依据，即行使履行合同请求权，但因《转让协议》为无效合同，丁枫铧无权要求被告方支付转让费50万元。二、合同主合同无效，担保合同亦无效，丁枫铧主张被告方给付50万元无依据。《转让协议》中第七条约定，协议担保方须甲方提供一张50万元借据，为日后违约救济之用。即许镇国是以虚开借条的方式，在50万元范围内为许月桦承担连带保证责任，此可视为许镇国与丁枫铧为督促履行《转让协议》设立的担保合同。因《担保法》规定，主合同无效，担保合同无效，故丁枫铧不得以担保人身份要求许镇国向其支付50万元以及利息，即承担保证责任。原告也不得据此行使借款返还请求权。三、许月桦已与集体土地权利人永新村签署土地租赁使用协议为现时土地使用权利人。原告无权要求被告迁出。对本案证据，本院作如下认证：对原告提供的证据1，经核对与被告提供的证据4的合同相印证，本院予以采信；对原告提供的证据2-6、8-10、12、17、18，经质证被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信；对原告提供的证据7、11、13-16，有证据原件或与原件核对无异议的复印件核对，且被告虽对其真实性提出异议但并未提供证据予以反驳，本院对上述证据予以采信。对被告提供的证据1、2、4、5，原告对其真实性均无异议，本院予以采信；对被告提供的证据3，因未提供原件予以核对且原告对其真实性不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年3月15日，原告（乙方）与佛山市禅城区祖庙街道永新村民委员会物业管理办公室（甲方，以下简称永新村委物业办）签订《永新村服装市场租赁合同》一份，约定永新村委物业办将面积为1174平方米的位于忠义路卫国经济社长兴市场南侧（永新服装市场）厂（铺）租赁给原告，租赁期限为三年，从2012年4月5日起至2015年4月4日止。上述合同主文下方附有手写备注内容：“乙方合同期满时，同等条件下优先续约”；合同签订时间上方手写备注：“2015年4月4日终止合同、租金已清，按金已退”。2015年2月28日，原告（甲方）与被告许月桦（丙方）签订《转让协议》一份，内容如下：“。二、甲方同意将其合法拥有坐落在佛山市禅城区忠义路永新服装市场的商铺和厂房转让给丙方作经营生意和转让转租使用，租赁期为三年，于2015年3月日起计承租，租金每月25000元；三、总转让价为50万元，丙方在签定之日起分期付款给甲方，每期每月21000元，共24期（即24个月）；五、交租方式：由丙方直接交给佛山市禅城区永新村物业办公室，收据由丙方保管；六、合同责任：由于甲方已转让商铺和厂房给丙方，甲方所有一切的债权债务与丙方无关，甲方中途在店铺争吵、冲突造成的一切经济损失由甲方负责。丙方所有债权债务也与甲方无关；七、本转让协议必须附带一张由丙方写出的50万元借据，为日后违约的相互监督或要通过法律途径收取的证明证据之用；八、为保证丙方利益，甲方必须将现有的租客合同复印给丙方，让丙方清楚明白所收到的租金数款，同时，甲方每月所有的租金必须一式三份，甲方、乙方（即租客）、丙方各执一份，此复印件丙方不得直接向租客收取租金，直至甲方收齐24期分期付款（还贷）为止；九、丙方必须每月10号交足期款，如超过15天违约不交的部分超出一天加收1%，在超出15天甲方有权终止合同，收回商铺和厂房；。十四、丙方承接后，甲方未签定的租客吉铺由丙方自行处理，甲方不再参与和出租商铺之事。只参与收取出租金做抵扣借款（期付）的费用。”。被告许镇国、陈丽娥在转让协议中担保人处签名并按捺指印。协议签订后，双方在协议第八条的下面手写备注：“由丙方收取每月租客租金，丙方按每月交给甲方21000元，其他所有租金与甲方无关”。同日，被告许镇国向原告出具了借据一份，载明：“本人许镇国借丁枫铧人民币50万元包括村委会合同按金85000元”。2015年2月28日，原告（甲方）还与被告许月桦（丙方）签订了一份《三方协议书》，内容如下：“丙方已于2015年2月1日向甲方承接租用位于佛山市禅城区祖庙街道永新村永新服装市场的商铺。以上商铺已于2015年2月1日由甲方采用边租边出让形式出租给乙方，租赁期为见甲、乙签订时间为准。上述出租商铺的租金自甲方交由丙方管理承接之日起（且丙方已交齐全部租金款项）起由丙方管理乙方，甲方只负责收取租金，全部所分期的款项。”。2015年3月16日，被告许月桦与永新村委物业办签订了《永新村服装市场租赁合同》一份，约定永新村委物业办将面积为1174平方米的位于忠义路卫国经济社长兴市场南侧（永新服装市场）厂（铺）租赁给原告，租赁期限为三年，从2015年4月5日起至2017年4月4日止。2015年3月17日，原告丁枫铧通过银行转账的方式向佛山市禅城区祖庙街道永新股份合作经济联合社分别支付了89500元、3000元。同日，佛山市禅城区祖庙街道永新股份合作经济联合社开具了付款方为许月桦，付款金额分别为89500元、3000元禅城区祖庙街道农村集体组织按金收据两份。上述收据原件由原告持有。诉讼中，本院至佛山市禅城区祖庙街道永新股份合作经济联合社核实涉案物业有关情况并制作了询问笔录，该社工作人员陈述：涉案物业没有产权登记，但有集体土地使用证，因为涉案物业是20多年前的物业，系临时建筑，没有报建手续；村委物业管理办公室与许月桦签订《永新村服装市场租赁合同》时丁枫铧在场，其有优先承租权，是其同意不租了，同意转给许月桦，我们才跟许月桦签订合同。诉讼中，原告陈述：原告与村委会的合同终止后，村委会已经将押金退还原告；被告的押金收据在原告这里，当时是原告帮被告缴纳押金的，收据是村委会给原告的，且有转账的回执凭证；转让费50万元是由于商铺需要装修、改建需要费用并且对已经出租的部分铺位进行了投资；转让费50万元包含原告所缴纳的按金；涉案铺位有土地使用权证。诉讼中，被告陈述：当时确实是原告代被告缴纳了押金，被告也向原告支付了押金，但原告称被告未支付款项故不予返还收据。本院认为。本案系因承租人租赁权利义务转让引起的合同纠纷。关于原告与被告许月桦签订的《转让协议》效力的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第七条的规定，建筑物必须具有建设工程规划许可证，本案转让协议签订时《建筑法》已经施行，涉案物业至今未履行报建手续亦未办理产权证，违反法律强制性规定，故原告与被告许月桦签订的《转让协议》无效。关于原告的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案系因承租人丁枫铧将其承租的租赁权利义务转让而引起的合同纠纷。原告与被告许月桦转让协议签订后，从被告许月桦与出租人已签订租赁合同并实际使用以及原告与出租人终止租赁关系的事实可以看出，原告已履行了其合同义务。被告许月桦实际承接厂（铺），原告因此而退出厂（铺）。根据上述法律规定，合同无效，合同双方依法应当相互返还因合同取得的财产，但现承租涉案厂（铺）及相应的权利义务已经无法返还，本案只宜作价补偿。故本院确定被告许月桦应折价对原告进行补偿。至于补偿的标准，本院认为因协议约定的转让费用的高低是协议双方基于租赁权价值考量合意的结果，故根据公平对等原则，酌情参照转让协议约定的转让费确定被告应向原告支付补偿的标准。又据原告的陈述及被告许镇国出具的作为担保之用借据均明确转让费50万元包括原告向村委会支付的合同按金85000元，而原告缴纳的按金已由村委会向其退还，故本院确定被告许月桦向原告支付的补偿款应为415000元（500000元-85000元）。对于被告提出的双方为租赁关系，50万元系租金的抗辩意见，根据本院查明的事实来看，原告协助被告许月桦与出租人签订租赁合同并与出租人终止原租赁合同关系，本案属于原告将其租赁权利义务转让给被告而引起的合同纠纷，故对被告提出的双方系租赁关系、50万元系租金的抗辩意见不予采纳。鉴于转让协议无效，原、被告间关于违约金的相关约定当然无效，故原告关于逾期付款利息之诉求无合同及法律依据，本院不予支持。同理，原告主张被告陈丽娥、许镇国承担责任的诉请，亦缺乏合同及法律依据，本院不予支持。至于原告提出的返还涉案厂（铺）的诉请，因原告并非涉案物业的权利人且已非占有使用人，无权要求返还涉案厂（铺），故原告的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张的律师费77950元，聘请律师支付费用并非诉讼必须支持的成本且原告并未举证证实其有上述费用的支出，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告许月桦应于本判决生效之日起十日内向原告丁枫铧支付补偿款415000元；驳回原告丁枫铧其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取6187元、财产保全费120元，合计6307元，由原告丁枫铧负担3254元，被告许月桦负担3053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年十一月三日书记员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：1.永新村服装市场租赁合同；2.永新村服装市场租赁合同；3.税务登记证、营业执照、烟草专卖零售许可证、食品流通许可证；4.结婚证复印件、三被告的身份证复印件；5.借据；。6.转让协议；7.祖庙街道永新村村委会出具证明一份；8.证明一份；9.收据2张；10.三方协议书；11.土地证及宗地图、住所（经营场所）使用证明；12.发票联；13.通用申报表、扣缴个人所得税报告表、个人所得税生产经营所得纳税申请表；14.禅城区祖庙街道农村集体组织收据7份以及结算业务委托书一份、汇款手续费收取凭证、无折现金存款回单；15.收据、银联卡刷卡凭证、禅城区祖庙街道农村集体组织收据2份；16.2015.3.1收据两张；17.2015.2.15无折现金存款回单；18.2015.3.25汇款回单。被告提交如下证据：禅城区祖庙街道农村集体组织收据；永新村租赁合同；报警回执；2012.3.15永新村服装市场租赁合同；2015.3.16永新村服装市场租赁合同。附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。