山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0902民初766号
原告谢心鹏，男，1988年出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托代理人马进，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被告山东一箭建设有限公司，住所地泰安市长城路28号。
法定代表人陈尚洋，总经理。
委托代理人谢常朴。系山东一箭建设有限公司法制办主任。
委托代理人聂克海。系山东一箭建设有限公司法制办主任。
原告谢心鹏与被告山东一箭建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张惠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢心鹏的委托代理人马进，被告山东一箭建设有限公司的委托代理人谢常朴、聂克海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月8日，原告从苏某处购买了泰安市玫瑰庄园某房产一套，并于同年的6月20日共同前往开发商被告山东一箭建设有限公司处办理了相关手续。原、被告签订了商品房预售合同，被告给原告开具了374534元的购房款收款收据，双方建立了新的房屋买卖合同关系。根据合同约定，被告应在交房后360日给原告办理房屋权属证书，但到期后，被告未能办理，并以种种理由推脱。后原告经多方查询和了解，才得知，涉案的房屋早在2013年4月8日和2013年11月1日已分别被江苏省徐州市贾旺区人民法院、江苏省徐州市鼓楼区人民法院查封。被告在签订合同前，明知涉案房屋已被人民法院查封，根本无法办理房产证书，仍然和原告签订房屋买卖合同，违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成严重违约，导致原告的合同目的不能实现。为此，特向贵院起诉，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2013年6月20日签订的商品房预售合同；2、被告返还原告购房款374534元并赔偿损失48876.68元，以上合计423410.68元；3、承担本案全部的诉讼费用。
被告山东一箭建设有限公司辩称，原告所诉涉案房屋是从苏某手中购买，买卖合同相对人不是被告，涉案房屋于2014年、2015年被法院查封，暂无法办理网签，查封后很长时间我们不知道法院查封这一事实，被告卖房没有及时办理房产证不存在故意，经过努力已将大部分解封，但尚有一部分仍被冻结，涉案房屋原告已经实际入住，实际上是涉案房屋成为二手房未向被告补偿，再要求赔偿损失依法无据，涉案合同违约是双方的，原告应交房款520000元，但只交了300000元多，且已经入住，即便不被法院查封，也不能办理房产证，这说明原告违约在先。被告有权行使先履行抗辩权，被告不同意原告解除合同的请求。
经审理查明，2012年12月21日，案外人苏某与被告山东一箭建设有限公司签订商品房预售合同，约定苏某以374534元的价格购买玫瑰庄园某房产。
2013年6月8日，原告作为乙方、案外人苏某作为甲方、泰安市瑞泰房地产营销有限公司华新分公司作为丙方签订房屋买卖合同，约定甲方将涉案房产(登记面积88.85），附属物配房壹间11.68平方米，以520000元的价格卖与乙方；甲、乙双方同意以现款方式付款，并约定在本合同签订当日乙方支付人民币2万元为购房定金，由丙方托管，剩余房款人民币500000元，10日内在更名当日由乙方交与丙方托管，在此房产顺利更名到乙方名下当日丙方把定金与尾款520000元整一并交与甲方……。
2013年6月20日，泰安市瑞泰房地产营销有限公司出具收款收据一份，内容为：“交款单位谢心鹏，人民币10000元整，收款事由玫瑰庄园某房产中介费。”泰安市瑞泰房地产营销有限公司在该收款收据上加盖公章，江某在单位盖章处签字。同日，谢某通过中国农业银行向江某转账510000元。
2013年6月20日，原告与被告就涉案房产签订商品房预售合同，约定房屋价款为360518元，储藏室价款为14016元，买受人采取一次性付款，于2012年12月31日前付清全部房款，合计374534元；出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、见附件七第六条，如果出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。如非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或为办结房屋权属证书，出卖人不承担……同日，被告出具收款收据两份，一份记载储藏室款14016元，另一份记载房款为360518元，该两份收款收据中均加盖山东一箭建设有限公司财务专用章。对收款收据，被告质证称，收款收据上的财务专用章不是其公司公章，需回去核实公章的真伪。后在本院限定的时间内，被告未对公章的真伪提出异议。
原告主张2013年6月20日被告向其交付涉案房屋，被告主张在案外人苏某付清房款后向其交付房屋，不清楚原告居住涉案房屋的时间。
另查明，涉案房产于2013年4月8日被江苏省徐州市贾旺区人民法院查封，终止日期为2015年4月7日；于2013年11月1日被江苏省徐州市鼓楼区人民法院查封，终止日期为2015年10月31日；于2015年7月30日被江苏省徐州市贾旺区人民法院查封，终止日期为2018年7月29日；于2015年12月14日被新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院查封，终止日期为2017年12月13日。
庭审中，原告明确主张损失48876.68元的计算方式为以房款374534元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2013年6月21日起至2016年6月20日止的利息。
以上事实有房屋买卖合同一份、中国农业银行取款业务回单一份、瑞泰房产收款收据一份、商品房预售合同一份、收款收据两份、及庭审笔录等在卷予以证实。
本院认为，原告谢心鹏与被告山东一箭建设有限公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，但被告未按照合同约定期限为原告办理所有权转移登记，且因原、被告双方签订商品房预售合同时，涉案房屋已经被江苏省徐州市贾旺区人民法院查封，后在合同履行过程中，涉案房屋又被江苏省徐州市鼓楼区人民法院、江苏省徐州市贾旺区人民法院、新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院查封，即涉案房屋现在不具备办理房屋产权过户的条件，房屋买卖无法完成，合同目的无法实现。被告虽辩称，违约是双方的，原告应交房款520000元，但只交了300000元多，且已经入住，即便不被法院查封，也不能办理房产证，原告违约在先，被告有权行使先履行抗辩权，不同意原告解除合同的请求。但因原、被告签订的商品房预售合同中约定房款为374534元，且被告已向原告出具收款收据，庭审中被告虽主张收款收据上的财务专用章不是其公司公章，需回去核实公章的真伪，但在本院限定的时间内，被告未对公章的真伪提出异议，故本院依法对收款收据的真实性予以确认，即原告已按照商品房预售合同的约定向被告交付房款374534元，原告不存在被告辩称的违约在先的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告涉及的债务纠纷导致合同无法履行，构成根本性违约，属于过错一方，因此，对原告要求解除2013年6月20日与被告签订的商品房预售合同的诉讼请求，本院依法予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该条法律规定，合同解除后，原告应向被告腾退房屋，被告应向原告返还房款374534元并赔偿损失。对于损失，商品房预售合同中约定，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，出卖人每年按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。庭审中，原告明确主张损失的计算依据系以房款374534元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2013年6月21日起至2016年6月20日止的利息，且本院认为合同中约定违约金明显过低，应予以调整，调整后计算标准为：以房款374534元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年6月21日起计算至本判决确定的还款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告谢心鹏与被告山东一箭建设有限公司于2013年6月20日签订的商品房预售合同；
二、被告山东一箭建设有限公司本判决生效之日起十日内向原告谢心鹏返还购房款374534元及损失（以购房总价374534元为基数，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率，自2013年6月21日起计算至本判决确定的还款之日止）；
三、原告谢心鹏应于本判决生效之日起十日内向被告山东一箭建设有限公司腾退位于泰安市玫瑰庄园某的房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3830元、保全费2770元，共计6600元由被告山东一箭建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
代理审判员 张 惠
二〇一六年五月五日
书 记 员 顾绍武