四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第1069号
上诉人（原审原告）泸州市江阳区纳嘉商务宾馆。住所地：四川省泸州市江阳区慈善路76号，组织机构代码：68040582-8。
负责人王常珍，投资人。
委托代理人谢华，四川泸杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被�）四川女人天地科技有限公司。住所地：四川省成都市成华区双林南支路10号3层03号，组织机构代码：06006450-8。
法定代表人苗淼，经理。
委托代理人胡琦钿，女，1974年5月27日生，汉族，住四川省成都市温江区，系该公司总监。
委托代理人敬勇兵，男，1980年3月5日生，汉族，住四川省盐亭县，系该公司员工。
上诉人泸州市江阳区纳嘉商务宾馆（以下简称纳嘉宾馆）因与被上诉人四川女人天地科技有限公司（以下简称女人天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第4749号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭进行审理。上诉人纳嘉宾馆的委托代理人谢华，被上诉人女人天地公司的委托代理人胡琦钿和敬勇兵到庭参加诉�。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年5月16日，纳嘉宾馆与女人天地公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方（纳嘉宾馆）将坐落于泸州市江阳区慈善路72房屋（包括临街的2、3楼），约300平方米出租给乙方（女人天地公司）从事美容经营使用，租赁时间自2013年3月1日起至2016年2月28日止，每季度租金为27000元，每季度到期前十日支付下一季度租金，逾期未付每超过一天按季度租金总额的3%支付违约金。逾期一个月未缴纳租金的，甲方有权收回房屋，并解除合同。合同签订时，乙方需向甲方交纳保证金12000元，如有违约、无故造成房屋装修或结构损坏的，甲方可没收或扣除保证金。因甲方主观原因造成乙方不能正常营业的，甲方应赔偿为此给乙方造成的所有实际经济损失。同时，该协议还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，女人天地公司向纳嘉宾馆交纳了保证金12000元。双方在履行合同过程中，纳嘉宾馆于2014年12月将其坐落于泸州市江阳区慈善路72房屋临街的一楼租赁给他人进行装修使用。装修时间约一个月左右，且将女人天地公司所租赁房屋原为纳嘉商务宾馆的进出通道，改变为炒饭、面条等小吃经营场所，影响了女人天地公司对租赁房屋的使用，一定程度上影响了女人天地公司的正常经营。同时，双方亦因租赁房屋部分设施损坏由谁承担维修义务发生争议，女人天地公司遂自2015年1月起未支付租金给纳嘉宾馆。其后，纳嘉宾馆于2015年8月8日收回了女人天地公司租赁的上述房屋。纳嘉宾馆诉至一审法院，要求判决女人天地公司支付拖欠租金65000元和违约金1万元，保证金12000元归纳嘉宾馆所有。
一审法院认为，纳嘉宾馆与女人天地公司签订的《房屋租赁协议》，是双方在平等、自愿基础上所为，且合同未违反相关法律法规的规定，故该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，双方在履行合同过程中，由于纳嘉宾馆将其临街的一楼租赁给他人装修使用，改变了女人天地公司所租赁房屋进出通道的使用性质，纳嘉宾馆也未履行租赁房屋设施损坏的维修义务，影响了女人天地公司对租赁房屋的使用，一定程�上影响了女人天地公司的正常经营。女人天地公司自2015年1月起未按约支付纳嘉宾馆租金。因此，双方均存在违约行为。其后，女人天地公司自行搬离租赁房屋，纳嘉宾馆于2015年8月8日收回了该房屋，双方的行为表明已实际解除了双方的《房屋租赁协议》。鉴于双方均存在违约行为，故对于纳嘉宾馆要求判决女人天地公司的保证金12000元归其所有及女人天地公司应支付违约金1万元的主张，依法不予支持。对于纳嘉宾馆要求女人天地公司支付租金问题，充分考虑该一楼装修时间，通道性质的改变及租赁房屋设施损坏的维修等因素对女人天地公司使用租赁房屋的影响，相应减少1个月的租金，确定女人天地公司应支付纳嘉宾馆6个月零8天的租金为55360元（9000元／月×6个月＋9000元／月÷30.5天×8天）。扣除女人天地公司已交纳的保证金12000元后，尚应支付纳嘉宾馆租金43360元�55360元-12000元）。对于女人天地公司提出要求纳嘉宾馆赔偿经营损失的反诉请求，因涉及案外人而不符合反诉受理条件，故依法应另案主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，判决：一、女人天地公司自判决生效后十日内支付纳嘉宾馆租金43360元。二、驳回纳嘉宾馆的其余诉讼请求。案件受理费减半收取，实收1005元，纳嘉宾馆承担563元，女人天地公司承担442元。宣判后，纳嘉宾馆不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人纳嘉宾馆上诉称，（一）一审判决认定上诉人没有维修房屋违约不正确，被上诉人女人天地公司并没有举证证明被上诉人曾经向上诉人提出过房屋需要修缮，上诉人交付给被上诉人时房屋完好无损，被上诉人接收房屋并一直交付前期租金就是最好证明�根据合同约定，被上诉人有维护并保持房屋原状的义务，即使需要维修，也应当由被上诉人自行维修；（二）一审判决认定上诉人将其临街一楼租赁给他人装修使用，改变了被上诉人租赁房屋进出通道的使用性质，是凭空想象，该通道在此之前就是在另一商铺经营的同时承担通道用途；（三）被上诉人如果不能正常经营，不会继续经营到8月份，被上诉人一直不交房租，即使双方违约，也应当进行区分；（四）水电费只有一个总表，由上诉人统一交费，再向被上诉人按实收取，被上诉人在7月使用水电，但没有收费票据。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判保证金12000元归上诉人所有，支付租金65000元和违约金1万元，支付水电卫生费1412元，并承担一审和二审诉讼费。
被上诉人女人天地公司答辩称，被上诉人一直按约交付租金，直到上诉人将房屋出租给�人进行装修，装修产生的建筑垃圾堆放影响通行，一楼公共通道变成餐馆，对被上诉人美容业务正常经营影响较大，造成较大损失，上诉人一直推诿不与被上诉人见面，被上诉人只有通过不交房租来迫使上诉人见面谈判，但仍然见不到上诉人。上诉人在一审诉讼中主动撤回了水电卫生等费起诉，在二审中又再次提出不符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，被上诉人不会再另行起诉上诉人或者案外人赔偿损失。
在二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院二审查明，双方当事人于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》第五条约定：为保证合同正常履行，合同签订时，乙方须向甲方交纳保证金12000元整，乙方确定不再租赁甲方房屋后，经甲方验收房屋，无故意毁损造成房屋装修或结构损�的，甲方如数退还乙方保证金，如有违约、毁损等情况的，甲方可没收或扣除保证金。其余查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，双方当事人于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点为：一、上诉人纳嘉宾馆在租赁合同解除前是否存在违约行为；二、租赁合同解除后房屋租金、合同约定的违约金及保证金应当如何处理。
关于上诉人纳嘉宾馆在租赁合同解除前是否存在违约行为的问题。上诉人认为被上诉人没有提出维修要求，也没有证据证明房屋需要维修，上诉人有权将一楼房屋出租给他人装修使用，在公共通道上经营小吃并不影响通行，上诉人没有违约行为，而被上诉人没有按时缴纳租金，具有违约行为，一审判决认定双方存在违约行为错误。本院认为，被上诉人租赁上诉人坐落于泸州市江阳区慈善路72房屋（包括临街的2、3楼）用于经营美容业务，双方签订合同时该房屋一楼公共通道为纳嘉宾馆接待前台，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，虽然双方当事人在该合同中没有明确约定一楼通道不得改变现状，但上诉人作为房屋出租人，有义务保持房屋必经通道的畅通和作为公共通道的性质，上诉人在2015年1月将原本作为宾馆接待前台的公共通道租赁给他人经营餐饮，将公共通道改变为餐饮经营场所，改变了通道专供通行的使用性质，明显影响到被上诉人美容业务的正常经营，导致被上诉人合同目的无法实现。此外，通过一审庭审查明，上诉人出租给被上诉人使用的房屋确实存在漏水问题，上诉人主张系被上诉人不正当使用造成，并没有提供充分证据予以证明，应当由上诉人承担维修责任，但上诉人并没有及时履行维修义务。一审法院据此认定上诉人存在违约行为，并无不当，上诉人认为自己不存在违约行为的上诉理由不成立。
关于租赁合同解除后房屋租金、合同约定的违约金及保证金应当如何处理的问题。本院认为，上诉人改变公共通道的使用性质、未及时履行维修义务属于违约行为，而被上诉人未按约交纳租金也属于违约行为，一审判决认定双方当事人均存在违约行为正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，上诉人应当赔偿因改变公共通道使用性质、未及时履行维修义务而造成被上诉人营业收�减少的损失，被上诉人应当赔偿因未按约交纳租金而给上诉人造成的损失。合同约定的违约金是在一方当事人违约的情况下适用，在双方当事人均存在违约行为的情况下，合同约定的违约金条款将不再适用，上诉人要求被上诉人按照合同约定支付1万元违约金的上诉理由不成立。被上诉人对自己营业收入减少损失要求以减少租金为由提出抗辩，可以在本案被上诉人应当缴纳租金中予以酌情考虑。上诉人因被上诉人没有按时缴纳租金而造成的损失一般为资金利息损失，但上诉人并没有书面催收租金，也没有及时行使解除租赁合同的权利。鉴于被上诉人经营收入减少的损失明显大于上诉人未及时收取租金所产生的按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，同时被上诉人在二审庭审中也明确表示不再另行向上诉人主张损失赔偿，将上诉人与被上诉人损失相互�扣后，一审法院酌情确定被上诉人少交纳一个月租金即9000元，并无明显不当，上诉人要求被上诉人全额交纳租金的上诉理由不成立。根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第五条约定，保证金的作用是保证合同正常履行，在交纳保证金一方当事人单方违约时，收取保证金的一方当事人可以在收取的保证金中直接扣除违约金，因此，保证金并不是违约金，也不是定金，保证金仍然是交纳保证金一方当事人的资金，在双方当事人均在违约行为的情况下，上诉人要求没收被上诉人交纳的保证金的上诉理由不成立。
此外，上诉人纳嘉宾馆在一审庭审中已经明确表示撤回水电卫生费的诉讼请求，又在二审中提出水电卫生费主张，属于在二审诉讼中增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，上诉人纳嘉宾馆可依法另行主张权利。
综上，上诉人纳嘉宾馆的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费601元，由上诉人泸州市江阳区纳嘉商务宾馆负担。
本判决为终�判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 张晓余
代理审判员 刘 静
二〇一六年四月十一日
书 记 员 邓 琳