江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异58号
案外人：蒋爱民。
委托代理人：吴泓斌。
委托代理人：蒋存励。
申请执行人：彭军。
委托代理人：封孝权。
委托代理人：金雷。
被执行人：徐军。
被执行人：苏州建兴置业有限公司。
法定代表人：姚长琪。
委托代理人：徐俊。
本院在执行申请执行人彭军与被执行人徐军、苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）民间借贷纠纷一案中，案外人蒋爱民于2017年1月19日对本院查封苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴公司句容分公司）开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1－2层0101号、0102号、0103号、0104号0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111号共计十五套房屋并对上述房屋进行评估拍卖提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人蒋爱民称：其与建兴公司句容分公司签订的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1－2层0101号、0102号、0103号、0104号0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111号共计十五套房屋买卖合同，均已办理了网签手续。除句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0102号房屋支付了917700元部分购房款，012幢1-2层0103号、0104号两套房屋未支付房款外，其余的十二套房屋均已交清全部房款。现请求法院至少对已交清房款的十二套房屋解除查封并停止评估拍卖。
申请执行人彭军称：对异议人与建兴公司的商品房买卖情况我不清楚。我申请执行涉案房屋，依据和程序合法，贵院应强制执行。异议人可以通过其他合法途径追究出卖人的违约责任。请求贵院驳回异议人的执行异议。
被执行人建兴公司称：句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾的房屋，句容市人民政府在统筹解决，需等待一段时间。异议人支付房款的情况有待总公司再次确认。本案执行依据即民事判决书有恶意、虚假诉讼嫌疑，最高人民法院已受理了我们的再审申请，请贵院考虑此情况。
本院查明：本院在审理2015年2月6日立案受理的王灿与徐军、建兴公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿的财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0029-1号裁定：冻结徐军、建兴公司银行存款2500万元，或查封被告其他等值财产。在执行该民事裁定书过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第29-1号协助执行通知书，查封被告建兴公司句容分公司名下坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1－2层0101号、0102号、0103号、0104号0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111号共计十五套房屋。并于同日本院将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。
另查明，原告王灿于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令被告徐军、建兴公司返还借款本金2000万元；利息3463988元，2015年10月21日起至全部款项还清之日起的利息按照同期银行贷款利率的4倍计算；律师费261060元；违约金400万元。本院于2016年4月19日作出（2015）镇民初字第29号民事判决：一、被告徐军于本判决生效之日起十日内返还原告王灿借款2000万元；二、被告徐军支付原告王灿自2014年12月12日起至2015年10月20日的利息及违约金411.62万元。自2015年10月21日起至款项履行完毕，以欠付本金为基数，按照利率24%计算利息；三、被告建兴公司对被告徐军的上述债务承担连带保证；四、驳回原告王灿的其他诉讼请求。建兴公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，2016年10月8日江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终951号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，2015年4月3日，原告王灿与彭军签订了一份债权转让协议，将其对徐军、建兴公司的诉争债权（本金2000万元、利息、逾期利息、违约金及实现债权的相关费用）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给徐军，同时双方还就债权转让协议以及债权转让通知书的邮寄行为于该日向镇江市京口区公证处申请公证，该处分别作出（2014）镇京证经内字第195号公证书和（2015）镇京证经内字第201号公证书予以确认。2016年10月24日彭军以申请人身份向本院申请强制执行此案。本院于2016年10月25日立案执行。执行中本院向蒋爱民发出（2016）苏执411号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1－2层0101号、0102号、0103号、0104号0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111号共计十五房屋进行评估拍卖。
又查明：建兴公司句容分公司是建兴公司的分支机构，不具有法人资格。2014年8月19日蒋爱民与建兴公司句容分公司签订十五份《商品房买卖合同》，载明：由蒋爱民购买建兴公司句容分公司坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1－2层0101号、0102号、0103号、0104号0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111十五套房屋；购买的房屋均为预售商品房，用途均为营业用房；房屋建筑面积分别为164.14平方米、196.96平方米、131.30平方米、131.30平方米、219.34平方米、195.86平方米、172.32平方米、195.86平方米、212.18平方米、220.34平方米、158.89平方米、197.57平方米、154.24平方米、138.78平方米、159.78平方米，总金额为29137460元；付款方式均为一次性付款；房屋交付期限分别为2014年9月30日前。蒋爱民于2014年12月17日向建兴公司句容分公司交纳十二套房屋的房款25000000元，另外012幢1-2层0103号、0104号房屋未交纳购房款，012幢1-2层0102号房屋交纳部分房款917700元。上述房屋建兴公司句容分公司至今均未交付给蒋爱民占有。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人蒋爱民作为房屋买受人，对其购买的句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1－2层0101号、0102号、0103号、0104号0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111十五套房屋提出执行异议，不符合上述规定第（二）项、第（三）项规定的情形，故不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回蒋爱民的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 书 文
审 判 员 成 宝 春
代理审判员 司马仲华
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 孙 敏 瑶