上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1751号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第1751号
原告庄凤鸣，女，1974年7月26日出生，汉族。
委托代理人陈蓉，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告上海川行百货有限公司。
法定代表人蔡梅。
委托代理人金从强，该公司工作人员。
原告庄凤鸣与被告上海川行百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庄凤鸣的委托代理人陈蓉，被告上海川行百货有限公司的委托代理人金从强参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄凤鸣诉称，2006年9月12日，原告和上海川行鞋业有限公司签订上海市武宁路商铺的房屋租赁合同，租赁期限从2006年9月12日至2011年9月11日止。2011年8月20日，原被告签订“武宁路一层部分商铺续租合同”。合同约定合同期为六年，即2011年10月1日至2017年10月31日止。租金由原来的人民币2190元增至人民币3900元。2013年1月12日起被告欠付原告租金，为此原告诉至本院要求法院判令：1、解除原被告双方于2011年8月20日签订的“武宁路一层部分商铺续租合同”；2、被告于判决生效之日起十日内将涉案房屋武宁路227、231号一楼1128号商铺按国家测绘标准进行分割、按国家商场标准进行搭建并恢复原状后交付给原告，并完成全部房屋交接手续；3、被告按人民币3900元／月向原告支付自2013年1月12日至实际交房之日止的房屋租金，每逾期一日并按月租金0.5%的比例，承担滞纳金；4、被告向原告支付实际交房后出租准备期赔偿金人民币7800元；5、被告向原告支付违约金人民币7800元；6、被告返还原告免租装修期的折算金人民币1827.50元。
被告上海川行百货有限公司辩称，2012年12月18日被告就已书面告知业主租赁合同解除。被告于2013年1月18日将租赁房屋清空，次日被告正式通知商铺业主租赁合同解除。若被告欠付原告2013年1月19日之前的租金，被告愿意支付。被告单方面提出解除租赁合同应承担违约责任，为此愿支付原告二个月的租金作为违约金。
经审理查明，2006年9月12日，原告和上海川行鞋业公司（已注销）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将属其所有的坐落武宁路商铺出租给其使用。合同第三条交付日期和租赁期限1、租赁期限自2006年9月12日起，至2011年9月11日止。第五条保证金及其他费用1、为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签订同时支付给甲方人民币2193元作为一方履行本合同义务的保证金。2、甲方应予双方终止（解除）租赁关系，且乙方已按约定交还房屋，并付清所有应付费用后3个工作日内先行将保证金金额的一半无息返还给乙方，乙方按本合同第八条第五项约定向甲方提供书面文件后的3个工作日内，甲方将保证金余额无息返还给乙方，第十条违约责任1、租赁期限内，甲乙任何乙方无法定或约定之理由解除本合同，甲方出现前述违约的，甲方应向乙方支付相当于当月租金二倍的违约金，并退还乙方已付押金和剩余租金。乙方出现前述未约定，应向甲方支付相当于当月租金2倍的违约金。还须返还甲方给予乙方免租装修期的折算金额（以第一年日租金的25倍计算）……。合同特注明，五年后本合同终止时，由乙方负责按照测绘局测量标准进行分割，并按照商场标准搭建好。嗣后原告收取了保证金人民币2193元。上述租赁合同履行届满，因上海川行鞋业有限公司被注销，原被告于2011年8月20日签订“武宁路部分商铺续租合同”。租赁合同约定“甲乙双方在2006年9月就位于上海市普陀区武宁路商铺签订的房屋租赁合同中原每月租金为2190元，现经甲乙双方一致商定，在本续租合同中的租金为原合同期内租金递增后的基础上即（现承租的租金为3900元／每月）。本续租合同期内的递增方式为每二年递增10%即第三第四年一次，第五第六年一次，直至合同期结束。合同期为六年，自2011年10月1日至2017年10月31日止。关于合同的其他条款甲乙双方仍延续遵守原合同的各项条款，此协议与原合同为商铺租赁合同的共同组成部分，此协议待甲乙双方签字当天起与原合同具有共同的法律效率”。嗣后，原被告双方依照合同的约定履行各自的义务。被告支付原告租金至2013年1月12日。原告多次向被告催讨租金无着后，遂向本院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。
审理中，被告称租赁合同提前解除已书面和公告各个小业主，但未提供证据加以印证。原告表示未收到被告寄出的挂号信。原告曾向被告索要租金，但被告要求解除租赁合同，原告不同意，双方由此发生争执。之后被告不知去向。为此原告诉讼来院。2013年11月，原告为弥补经济损失才将系争商铺另行出租。
原告称，被告应支付原告租金自2013年1月12日起至10月31日止，按每月人民币3900元计。被告并按月租金的0.5%支付逾期付款滞纳金，计人民币14989.50元。对此被告表示，原告称被告愿支付2013年1月19日之前的欠租。被告称原告在2013年5月曾将系争商铺出租，由此可印证系争商铺已由原告控制，被告可不予支付租金。原告称2013年5月系争商铺由被告出租过一段时间。原告得悉后双方曾发生过纠纷，并报过警，有接警记录为证。被告则表示毫不知情，同时称，若法院判决被告应支付租金给原告，被告不应支付滞纳金。因为被告在未正常经营的状态下按日租金的0.5%支付滞纳金，约定过高。
至于出租准备期赔偿金人民币7800元，原告称现已将系争商铺出租，被告是否支付该款由法院依法判决。
被告愿承担提前解除租赁合同的违约责任，给付原告2倍租金计人民币4380元。原告则认为，被告给付违约金的标准是依照原告和上海川行鞋业有限公司的约定，但双方续签了合同，租金应以现付的数额人民币3900元为准，违约金应为人民币7800元。
原告称免租装修期的折算金人民币1827.50元，是依照合同约定按第一年租金的日租金的25倍计算得出。被告认为第一份租赁合同已履行完毕，被告虽是续租，但主体不同。且租赁合同没有约定免租期，被告不应再支付该款项。
本院认为，原被告间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。被告虽于2013年1月19日清空系争房屋商铺，但未与原告办理系争商铺的交接手续，亦未提供证据印证其与原告已对租赁合同解除达成一致。由此被告认为双方的租赁合同已于2013年1月19日解除的主张，无事实依据，本院无法采纳。被告称原告在4、5月间曾出租过系争商铺，原告对此否认，并称双方因此发生纠纷并报警。对此本院有理由相信系争房屋非原告出租，反之在被告已提出解除合同的情况下，原告是不会与被告因商铺的使用发生争议。因此被告认为系争商铺已归还原告的主张，与事实不符，本院不予采纳。现原告于2013年11月将系争商铺另行出租，以避免经济损失的扩大，因此双方的房屋租赁合同可视为于2013年10月底解除。现原告要求被告支付2013年1月12日至10月31日的租金，无不妥，本院应予支持。租金的给付金额以租赁合同约定的每月人民币3900元为准。至于滞纳金，现被告认为约定过高，本院将根据实际情况予以酌定。被告自认提前解除房屋租赁合同存在违约，愿承担违约责任支付原告违约金。合同约定违约金相当于2倍的租金，因此被告实际依照现租金的标准支付原告违约金计人民币7800元。被告要求将保证金人民币2193元冲抵违约金，原告亦同意，为此被告应支付原告违约金人民币5607元。关于出租准备期赔偿金人民币7800元，由于本院判决被告支付原告租金至其出租前日，因此原告的该项诉请于法无据，本院无法支持。至于免租期折算金人民币1827.50元，原告与上海川行鞋业有限公司签订租赁合同已终止，在原被告签订的续租合同里又没有免租期的约定，因此原告要求被告依照前份租赁合同的约定支付免租期折算金的诉讼请求，于法无据，本院不予准许。原告认为系争商铺现已出租，无法要求被告将商铺分割恢复原状，要求法院不作处理，并无不妥，本院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告庄凤鸣与被告上海川行百货有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年10月31日解除；
二、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告庄凤鸣2013年1月12日至2013年10月31日止的租金计人民币37700元，被告上海川行百货有限公司应支付原告庄凤鸣上述款项的滞纳金，按银行同期贷款利率计（其中人民币11700元，自2013年1月12日起支付至2013年4月11日，其中人民币23400元，自2013年4月12日起至2013年7月11日止，人民币37700元，自2013年7月12日起实际付清之日止）；
三、被告上海川行百货有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告庄凤鸣违约金人民币5607元；
四、对原告庄凤鸣的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币528元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 刘怡文
人民陪审员 张嘉瑞
二〇一三年十二月二十五日
书 记 员 蒋 平
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
审判长余莉敏
审判员刘怡文
人民陪审员张嘉瑞
二〇一三年十二月二十四日
书记员蒋平
附：相关法律条文
第四十四条（69）依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。