上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初4355号
原告(反诉被告)：上海永乐座椅有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：葛疏敏，董事长。
委托诉讼代理人：夏萃芳，上海市申中律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海立珂机电科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：谢娟，总经理。
委托诉讼代理人：秦良林，上海奉元律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海永乐座椅有限公司(以下简称“永乐公司”)与被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司(以下简称“立珂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永乐公司的委托诉讼代理人夏萃芳、立珂公司的委托诉讼代理人秦良林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同，立珂公司返还承租的上海市宝山区沪太路XXX号5号楼一层房屋(包括大棚)；2、判令立珂公司付清截止至2017年8月31日所欠房租、物业费人民币148,930.48元(以下币种均为人民币)；3、判令立珂公司按每月5,511.5元的标准支付自2017年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、判令立珂公司支付违约金即2个月房租11,023元。事实和理由：上海永乐股份有限公司系上海市沪太路XXX号房屋产权人，经该公司授权，永乐公司获得代管出租资格。2013年10月28日，永乐公司与立珂公司签订了房屋租赁合同，将上海市沪太路XXX号5号楼一层建筑面积302平方米的房屋出租给立珂公司使用。但截至2016年9月，立珂公司累计拖欠永乐公司租金等达67,535.98元。永乐公司遂委托律师书面通知解除合同，而立珂公司收到该通知后，拒不搬离亦未支付租金，故永乐公司提出上述诉请。
立珂公司辩称，不同意永乐公司的诉请。理由如下：1、不同意解除合同，要求继续履行合同。房屋损毁后，永乐公司怠于行使维修义务，立珂公司自行维修后，永乐公司未支付维修费，故永乐公司违约在先，立珂公司在双方结算维修费后，再行支付租金和房屋使用费，也不同意支付违约金。2、永乐公司未进行房屋租赁备案，违反了合同约定。根据司法解释的规定，合同约定以办理房屋租赁登记为合同生效条件的，从约定。3、永乐公司和产权人约定的管理期限到2016年7月，属越权代理，现在永乐公司的授权系诉讼后才取得的。永乐公司的行为给立珂公司造成了损失，故反诉请求：1、判令继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、永乐公司赔偿立珂公司损失710,003.96元。
永乐公司针对反诉辩称，不同意立珂公司的反诉请求。立珂公司在第一次庭审中主张装修费3万余元，第二庭审中变更为25万余元，没有相应凭证。如系争房屋需要维修，立珂公司应及时通知永乐公司，但永乐公司从未接到过任何维修通知。永乐公司实际于2013年10月将房屋交付给立珂公司，故立珂公司称房屋于2013年7、8月已出现质量问题，不合常理。
本院经审理认定事实如下：2013年10月28日，永乐公司(出租方、甲方)与立珂公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号5号楼一层房屋出租给乙方使用，建筑面积302平方米，用途为生产；甲方于2013年11月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金为每日每平方米0.6元，月租金5,511.5元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金；乙方应向甲方支付2个月的租金即11,023元作为保证金；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金：……；(六)乙方逾期不支付租金累计超过2个月的；本合同自双方签字后盖章生效，生效后15日内，由甲方负责按规定办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明；等等。同日，双方签订《补充条款》，约定，大棚108平方米，每平方米租赁费0.45元/天，每月1,478元，物业费每平方米1元/月，每月108元，小计每月1,586元；乙方租赁车间每月支付房租5,511.5元，物业费302元，小计每月5,813.5元，合计每月支付7,399.5元；等等。上述合同签订后，永乐公司于同年10月将租赁物交付给了立珂公司。
2014年1月24日，双方签订《补充协议》，约定，从2014年1月1日起立珂公司租赁系争房屋，由于此厂房没有洗手间等设施，使立珂公司在前期装修投入较大，分摊费用较高，经双方协商一致，租期由原来的3年期延为6年(至2019年12月31日止)；等等。
2016年9月18日，永乐公司委托律师向立珂公司发出律师函，载明，因立珂公司拖欠房租等已达67,535.98元，已属违约，故按合同约定解除双方签订的房屋租赁合同，并要求付清拖欠的费用并搬离。2016年10月20日，永乐公司再次发出律师函要求立珂公司搬离。
以上事实，有房屋租赁合同、补充条款、补充协议、律师函等及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，双方一致确认，截止至2017年8月31日，立珂公司尚欠租金等共计148,930.48元，已付的保证金已冲抵了欠付的租金，现已无保证金。
审理中，永乐公司向本院提供了房地产权证、大场工业基地委托管理协议书、产权人上海永乐股份有限公司出具的授权书、授权暨声明书等，证明凡永乐公司于2016年9月18日之前对外所签的房屋租赁合同，上海永乐股份有限公司一概予以认可，统统按照所签合同内容依法履行(包括诉讼)，直至上述租赁合同履行(清理)完毕，授权期限至2020年为止。立珂公司对上述证据真实性无异议，但认为授权书是为了本案诉讼而事后补的。
审理中，立珂公司为证明己方主张，向本院提供了下列证据材料：证据1、照片，证明房屋坏损情况；证据2、维修发票，证明2013年7月、8月，租赁物开始漏水，缺少设备，立珂公司通知永乐公司修理未果，后立珂公司自行维修，合计发生维修费23万余元，涉及本案的维修费3万余元；证据3、损失清单，证明损失的组成；证据4、上海永乐股份有限公司的函件，证明授权管理期限至2017年11月30日止；证据5、建设银行客户专用单，证明公积金损失情况；证据6、社保通知单，证明社保损失情况；证据7、工资发放表，证明工资损失情况；证据8、保全裁定书，证明立珂公司因账户被冻结的损失情况。补充提交：上海锦得利建筑装饰材料有限公司出具的证明及营业执照，证明立珂公司维修花费255,196元。永乐公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不予认可，永乐公司从未收到维修通知；对证据2的真实性不予认可，相关发票在关联案件中也曾提交，发票均为同一天开具，内容系材料而非装修，且均系连号；对证据4认为永乐公司仍对租赁物进行管理；对证据3及证据5至证据7的真实性不予认可，相关损失均不存在，与本案无关；对证据8的真实性无异议；对补充证据认为相关人员应出庭质证，2014年年初刚交房不久，就需要维修不合常理。
本院认为，永乐公司与立珂公司签订的房屋租赁合同、补充条款、补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。立珂公司抗辩认为永乐公司未办理备案登记，本院认为，根据租赁合同约定，本合同自双方签字盖章后生效，永乐公司未办理备案登记，不影响合同的效力。立珂公司抗辩认为永乐公司越权代理，本院认为，系争房屋产权人已出具声明对永乐公司于2016年9月18日之前所签的房屋租赁合同均予以认可。故立珂公司的上述抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。涉案租赁合同约定，乙方逾期不支付租金累计超过2个月的，甲方有权解除合同。根据已查明的事实，立珂公司长期拖欠租金及物业费，已远超2个月租金，构成违约，故永乐公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以准许。立珂公司抗辩认为其拖欠租金系由于永乐公司未及时维修房屋，亦未支付维修费用，而立珂公司并无证据证明其曾就漏水问题向永乐公司提出修复要求，且立珂公司自认永乐公司于2013年10月向其交付了租赁物，但又陈述称2013年7月、8月发现租赁物漏水，前后陈述自相矛盾，故本院对上述抗辩意见难以采信。合同解除后，立珂公司应向永乐公司返还租赁物，并支付实际使用费。永乐公司要求立珂公司支付违约金，符合合同约定，本院予以准许。关于立珂公司的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)上海永乐座椅有限公司与被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司签订的房屋租赁合同；
二、被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司于本判决生效之日起三十日内，将上海市宝山区沪太路XXX号5号楼一层房屋(包括大棚)返还原告(反诉被告)上海永乐座椅有限公司；
三、被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海永乐座椅有限公司支付截止至2017年8月31日的所欠房租、物业费148,930.48元；
四、被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月5,511.5元的标准，向原告(反诉被告)上海永乐座椅有限公司支付自2017年9月1日起至实际返还房屋日止的使用费；
五、被告(反诉原告)被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海永乐座椅有限公司支付违约金11,023元；
六、被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司的所有反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1,749元、反诉案件受理费减半收取5,450元，保全费1,185.50元，均由被告(反诉原告)上海立珂机电科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄 蔚
二〇一七年九月二十八日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。