四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终835号
上诉人(原审被告)：胡朝中，男，1965年9月5日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：李翔，四川得助律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章国全，男，1966年6月14日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：何建华，女，1969年9月5日出生，汉族，居民。
上诉人胡朝中因与被上诉人章国全、何建华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2016）1102民初字第2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡朝中的委托诉讼代理人李翔，被上诉人章国全、何建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人胡朝中上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项；2、变更一审判决第二项为：胡朝中支付章国全、何建华逾期交付租赁房屋的占有使用费自2016年4月19日至2016年6月14日，按每月每平方米40元计算。3、驳回章国全、何建华的其他诉讼请求。事实和理由：1、一审判决胡朝中在判决生效后3日内腾退房屋是错误。胡朝中在2016年6月14日一审法院第一次庭审中已表明房屋在2016年5月9日已经全部腾退完毕，所以之后应当由章国全、何建华收房。2、一审判决胡朝中支付章国全、何建华自2016年4月19日至腾退之日止的房屋占有使用费（以60元/平方米·月计算）也属错误。逾期交房的占有使用费应自2016年4月19日至2016年6月14日止，按每月每平方米40元。一审判决以每月每平方米60元计算显失公平。一审中，胡朝中提交证据证明本案的同地段的门市因市场下滑而低至每平方米40元。
被上诉人章国全、何建华辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。
章国全、何建华向一审法院起诉请求：1、胡朝中腾退返还章国全、何建华位于乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层中的157.5平方米的房屋；2、胡朝中支付章国全、何建华房屋占有使用费（从2016年4月19日开始计算至实际腾退之日，按70元/平方米·月计算）。
一审法院认定事实：章国全、何建华系乐山市市中区柏杨西路东方家园旁1号楼1层房屋的共有人[房权证号：乐山市房私房共字第01482号；土地使用权证号：乐城国用（2008）第89356号]。2013年3月28日，章国全、何建华与胡朝中签订《门市租用合同》，协议主要内容为：章国全、何建华将乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积157.5平方米出租给胡朝中；租期为三年，从2013年4月18日至2016年4月18日止；第一年租金为50元/平方米·月，年租金为94500元，第二年租金60元/平方米·月，年租金为113400元，第三年租金70元/平方米·月，年租金为132300元；每年付一次租金，先交租金后使用等。协议还约定了其他事项。胡朝中租用房屋后以店招盛兴石材和马赛克背景墙经营建材。租用合同到期后，章国全、何建华与胡朝中未续签合同，胡朝中也未继续支付租金。2016年5月10日，因胡朝中持续占用房屋，章国全、何建华向本院提起诉讼。
2016年6月30日，胡朝中向章国全移交了马赛克和盛兴石材门市的水、电卡。2016年7月13日，章国全与胡朝中因接收租用房屋发生纠纷，胡朝中报警，在公安部门的接警记录中胡朝中报称因和章国全租用门市的问题上有纠纷，章国全雇人将胡朝中原租用门市上价值800000元的石材砸坏并到新门市与其发生纠纷，胡朝中门市上的工人了解经过后打了章国全。章国全被打后到武警四川总队医院住院治疗。
审理中，章国全、何建华认为与胡朝中租期届满后已无租赁关系，主张本案系物权保护纠纷。章国全、何建华与胡朝中确认《门市租用合同》中所述的位于乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积157.5平方米的房屋即是乐山市市中区柏杨西路东方家园旁1号楼1层房屋中的一部分。胡朝中提交收条一份，拟证明第三年租期内是按60元/平方米·月交租金，章国全、何建华对收条的真实性无异议，认为是胡朝中违约未能全额支付租金。胡朝中提供照片9张，拟证明已于2016年5月9日搬离，并于5月22日在新门市开业。章国全、何建华认为并未交付房屋，是一直占用。
一审法院认为：本案系物权保护纠纷，当事人的合法物权应当受法律保护，他人不得侵犯。章国全、何建华系乐山市市中区柏杨西路东方家园旁1号楼1层房屋的共有人，对该房屋享有权利。胡朝中与章国全、何建华的房屋租赁期满后，双方未形成租赁关系，胡朝中无权继续占有使用该房屋。胡朝中陈述已于2016年5月9日搬离，但根据双方的门市移交手续，至2016年6月30日，胡朝中才向章国全、何建华交付租用房屋的水、电卡，且在2016年7月13日，章国全与胡朝中还因房屋发生纠纷，在胡朝中的报警陈述中是在原租用门市上发生纠纷后才导致章国全被打，故可以认定此时章国全、何建华仍未能对该房屋行使权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，章国全、何建华诉请要求胡朝中腾退房屋该院予以支持。因胡朝中占有使用房屋导致章国全、何建华的合法权益受损，章国全、何建华主张房屋占有使用费该院予以支持，根据双方租赁期内的实际租金支付金额，该院酌情确认为60元/平方米·月。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡朝中在本判决生效后三日内腾退《门市租用合同》中约定的位于乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积中157.5平方米的房屋；二、胡朝中支付章国全、何建华自2016年4月19日起至腾退之日止的房屋占有使用费(以60元/平方米·月计算);三、驳回章国全、何建华的其他诉讼请求。该案案件受理费38元，由胡朝中负担。
本院二审期间，胡朝中提交了2016年5月28日章国全与张公祥签订的《门市租赁合同》复印件1份，欲证明章国全出租的同地段租金每平方米为48元，综合主张逾期交房的占有使用费应按每平方米40元计算。
章国全、何建华质证，对该份证据的真实性无异议，但主张该合同约定的出租门市是楼梯间，位置和面积与本案讼争的门市不具可比性，不能达到胡朝中的证明目的。
本院认证：虽然章国全、何建华对胡朝中提供的证据真实性无异议，但不能达到胡朝中的证明目的，本院不予采信。
章国全、何建华提交了2016年7月25日胡朝中向章国全发送的短信及当日章国全回复胡朝中的短信截图的复印件，欲证明2016年7月25日胡朝中也未按一审判决履行。
胡朝中质证：对前述证据的真实性无异议，但认为不能达到章国全、何建华的证明目的。
本院认证：对章国全、何建华提交的前述证据，因胡朝中对其真实性无异议，且该证据具有合法性及与本案有关联性，本院予以采信。
二审中，胡朝中与章国全、何建华于2016年9月9日办理了《门市移交手续》，均认可2016年9月9日胡朝中将乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积中157.5平方米房屋移交章国全、何建华。
本院除认定一审所查明的事实外，另查明：2016年7月25日胡朝中向章国全发送的短信，载明：“今天法院的判决书下来了，我再次委托我的律师到医院与你办理门市移交手续，你却再次拒绝接受门市，我现在郑重向你申明：该门市今后不再与我有任何关系I一切损失由你自负”。2、章国全回复胡朝中短信，载明：“今天是2016年7月25日，我已收到法院的判决书，你的李律师到医院来了，想办理门市移交手续，我再次让他转告你，请你严格按照法院的判决书执行，把你原租用门市内的一切装修腾退干净后，包括两棵桂花树和恒洁卫浴的二楼门头拆完运走后，我才接收门市并由双方办理门市移交签字手续，我现在郑重向你申明”。
本院认为：本案双方争议的焦点：一、关于胡朝中腾退章国全、何建华位于乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积157.5平方米房屋的认定。
2016年9月9日胡朝中与章国全、何建华办理了位于乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积157.5平方米房屋腾退移交手续，对此双方均无异议。章国全、何建华起诉请求胡朝中腾退并返还租赁房屋，二审中，胡朝中已实际履行该义务，故因二审中出现新的事实，导致一审判决第一项有误，本院予以纠正。
二、关于胡朝中逾期交付租赁房屋的占有使用费的认定。
胡朝中与章国全、何建华于2013年1月18日签订的《门市租用合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。从本案查明的事实，2016年4月18日，租赁合同期限届满，胡朝中未及时将租赁的乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积157.5平方米房屋移交出租人章国全、何建华。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁期满后，胡朝中不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，章国全、何建华因胡朝中违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。鉴于双方当事人均未提交逾期交付租赁房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，一审法院按照双方实际履行的《门市租用合同》的租金标准，即按每月每平方米60元计算胡朝中逾期交付房屋的占有使用费，并无不当。
二审中，胡朝中主张在2016年6月14日一审法院第一次开庭时已表明房屋已于2016年5月9日腾退完毕，逾期交付租赁房屋的占有使用费应计算至2016年6月14日止。但根据2016年6月30日胡朝中妻子吕仕英与章国全签字确认的《门市移交手续》载明的内容，只能证明胡朝中向章国全、何建华交付租用房屋的水卡、电卡。仅交付水卡、电卡的行为不能认定为腾退交付租赁房屋的行为。在2016年7月13日，章国全与胡朝中还因房屋发生纠纷，在胡朝中的报警陈述中可知，当时其租赁房屋并未腾空，还存放有石材，故其主张占有使用费计算至2016年6月14日的上诉请求不能成立。章国全、何建华在二审中提交的2016年7月25日胡朝中向章国全发送的短信及章国全当日回复的短信，表明胡朝中要求章国全办理租赁房屋的移交手续，章国全则要求胡朝中按一审判决腾退并办理移交手续。现胡朝中不能证明7月25日已将房屋腾空。2016年9月9日胡朝中将乐山市市中区柏杨西路东方家园侧联建综合楼的底层面积中157.5平方米房屋移交章国全、何建华，双方无异议。故本院认定胡朝中逾期交付租赁房屋的占有使用期为2016年4月19日至2016年9月9日。由于胡朝中租赁房屋面积为157.5平方米，故胡朝中应承担的逾期交付租赁房屋的占有使用费为44738.63元[该费用自2016年4月19日至2016年9月9日止，按157.5平方米×60元/平方米·月计算,即占用时间144天×(157.5平方米×60元×12个月÷365天）]。
章国全、何建华基于与胡朝中签订的《门市租用合同》，要求胡朝中腾退并返还租赁房屋，并要求其承担房屋占有使用费，故本案案由系房屋租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院适用《中华人民共和国物权法》的规定不当，本院予以纠正。
综上所述，因二审中出现新证据，导致一审判决认定事实有误，且判决不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省乐山市市中区人民法院(2016)川1102民初2339号民事判决；
二、胡朝中在本判决生效之日起十日内支付章国全、何建华房屋占有使用费44738.63元；
三、驳回章国全、何建华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费38元、二审案件受理费76元，均由胡朝中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌建英
代理审判员 朱保见
代理审判员 孙秀竹
二〇一六年九月二十日
书 记 员 吴秋芸
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。