河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫11民终2635号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘政良，男，汉族，2005年2月16日出生，住漯河市郾城区。
法定代理人：郭琳琳，女，汉族，1978年4月1日出生，住漯河市郾城区，系刘政良母亲。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭琳琳，女，汉族，1978年4月1日出生，住漯河市郾城区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王绍功，男，汉族，1953年7月9日出生，住漯河市郾城区裴城镇铁炉村*组**号。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈卫东，男，汉族，1964年11月20日出生，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：刘群才，男，汉族，1966年8月10日出生，住漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：李汇海，男，汉族，1963年8月11日出生，住河南省漯河市源汇区。
上诉人刘政良、郭琳琳与上诉人陈卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2017）豫1103民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘政良、郭琳琳的共同委托诉讼代理人王绍功、上诉人陈卫东及其委托诉讼代理人刘群才、李汇海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘政良、郭琳琳上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人支付2014年11月1日至2017年4月30日租赁费3234000元及利息97020元。2、判令被上诉人向上诉人支付违约金323400元；3、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定双方房屋租赁关系于2015年1月24日已经终止，与事实不符。双方房屋租赁关系至今未终止，仍处于存续状态，陈铁不是本案当事人，与上诉人没有任何关系，与本案中的房屋租赁也没有任何关系，被上诉人向陈铁发的手机短消息内容无论是否真实，均与本案无关，原审认定双方租赁关系于2015年1月24日终止属认定事实错误；被上诉人至今仍旧占用商铺，双方合同未解除；原审判决未支持上诉人关于违约金的诉讼请求，属错误等。
陈卫东辩称，商铺租赁合同自始无效，承租人是舒漫公司，郭琳琳与舒漫法人恶意串通，隐瞒租赁面积；郭琳琳单方制作租赁合同无效，合同签名不是郭琳琳签；刘政良、郭琳琳均不是商铺的所有权人；刘政良关于商铺备案存在造假情况；舒漫公司法人与郭琳琳、刘政良违反房产交易常规涉嫌偷税；郭琳琳在诉讼期间涉案合同根据需要恶意变更；郭琳琳身份有异议，其在终止合同和交房问题上拒不配合，其唆使杨洋偷折门头，造成我方近20万损失。其违约在先，其拒不到庭履行举证责任等。
陈卫东上诉请求：1、依法撤销一审第二、四项判决；2、依法确认本案商铺欺诈租赁合同无效；3、依法确认刘政良不是涉案商铺适格所有人；4、依法认定郭琳琳杨洋偷折商铺门头赔偿装修造成承租人的装修直接经济损失费20万元；5、本案一、二审诉讼费均由对方承担。事实和理由：郭琳琳单方制作的合同无效；刘政良不是本案商铺的所有权人；一审对相关经费计算不公，一是恶意欺诈所得仅作租金抵扣，而是承租人10万元保证金判决时未做处理；杨洋偷折承租人商铺门头，造成承租人30万元直接经济损失；郭琳琳违约在先应承担违约责任等。
刘政良、郭琳琳辩称，案件审理与情、理不和，一审存在偏袒行为；被上诉人进入租赁区域自以为大；一审证据认定不当；上诉人是涉案商铺的所有权人，有权利与被上诉人签订商铺租赁合同，该合同合法有效，被上诉人称杨洋偷折门头无事实根据等。
刘政良、郭琳琳向一审法院诉讼请求：1、终止原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告拖欠原告自2014年11月1日至2017年4月30日租赁费323.4万元及3%利息9.702万元；3、被告向原告支付10%违约金32.34万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈卫东向一审法院提出反诉请求：1、认定郭琳琳违约在先及大肆造假欺骗法庭的客观事实，请求裁定由郭琳琳单方炮制的欺诈租赁合同无效；2、郭琳琳赔偿反诉原告由欺诈合同造成的各项经济损失（含装修费、保证金、虚假面积多收租金、偷折门头损失费用等）；3、诉讼费、反诉费由反诉被告承担。庭审中，被告陈卫东自愿撤回第2项诉讼请求，按照第1项诉讼请求缴纳了反诉费用；之后，被告陈卫东又增加诉讼请求，变更为要求郭琳琳赔偿偷拆店铺门头的损失30万元，但并未补缴反诉费用。
一审法院认定事实：原告郭琳琳诉被告陈卫东房屋租赁合同纠纷及被告陈卫东反诉原告郭琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月22日作出（2015）郾民初字第00809号民事判决，原告郭琳琳和被告陈卫东均不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）漯民终字第01850号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2016年1月20日立案后，依法另行组成合议庭，于2016年5月31日作出（2016）豫1103民初322号民事判决，被告陈卫东不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）豫11民终1549号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2017年1月3日立案后，另行组成合议庭，于2017年3月27日作出（2017）豫1103民初1号民事裁定书，以郭琳琳不是适格原告为由裁定驳回郭琳琳的起诉，同时准许陈卫东撤回反诉。该裁定书现已生效。2017年5月3日，刘政良和郭琳琳作为共同原告，基于相同事实和理由，将陈卫东诉至本院。2013年初，被告陈卫东经考察欲租赁漯河市嵩山路与淞江路交叉口舒漫置业公司开发的“财富中心”18、19号楼二层商铺，当时由舒漫置业公司招商部吴广磊负责接洽，达成意向后，被告陈卫东于2013年5月14日通过李汇海支付了7万元意向金，双方之间签订有房屋租赁合同。据原告提供的《商铺租赁合同》记载，甲方（出租方）郭琳琳，乙方（承租方）陈卫东，乙方自愿租用甲方位于郾城区嵩山路与淞江路交叉口沙田锦绣天地项目财富中心A、B座二层商铺，建筑面积约2200平方米；租期6年，从2013年11月1日至2019年10月31日，第一周期（2013年11月1日至2016年10月31日）每年租金132万元，第二周期（2017年11月1日至2019年10月31日）每年租金142.56万元；租金每年交纳一次，乙方应当提前一个月结清下一年度的租金，合同签订之日乙方先预交10万元诚意金作为合同保证金，剩余租金132万元于2013年11月1日前交清，以后每年10月31日前交纳下一年租金，如乙方未按时补齐第一年租金，甲方有权解除合同，乙方所交诚意金不予退还，乙方所投入装修等全部归甲方所有；乙方如未按约定期限及时交纳租金，则按照拖欠租金数额的10%向甲方支付违约金，同时自逾期之日直至结清租金之日按照月息3%向甲方支付拖欠租金利息，如拖欠日期超出三十日，则甲方还有权单方终止合同和收回商铺，乙方应当在接到甲方终止合同通知之日起十日内清理房屋内物品与设施，逾期视为乙方放弃，甲方有权自行处分；本合同约定的租金为税后租金，乙方所需租赁发票所产生的税费均有乙方承担，甲方配合提供完税资料；如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须按照本合同约定期限内的未履行年限的租金数额的10%向对方支付违约金。合同落款时间为2013年5月14日，被告陈卫东在乙方落款处签字的时间为2013年12月11日。2013年9月5日、9月16日、11月15日、11月21日，被告陈卫东分别通过刘群才和李汇海向郭琳琳的银行账户支付23万元、29.4万元、60万元、22.6万元，对此，原告称上述款项135万元，加上2013年5月14日支付的7万元意向金，合计142万元，其中132万元是房屋租金，10万元是租赁保证金。被告陈卫东对付款金额无异议，但对《商铺租赁合同》有异议。被告陈卫东辩称，2013年初被告与舒漫置业公司招商部吴广磊协商房屋租赁事宜后，于2013年8月15日与舒漫置业公司签订了涉案房屋的租赁合同，由于合同当时涂改较乱，被告签字后留舒漫置业公司整理，同时开始进场装修房屋，但之后到手的合同却是本案中原告提供的和被告当初所签内容不一致的合同，被告提出异议后，原告表弟陈铁、杨洋采取断电断水、商铺门前堆放垃圾的方式逼迫被告签订了本案《商铺租赁合同》，该合同是被告在舒漫置业公司法定代表人刘宏磊及郭琳琳的恶意串通和欺骗下无奈所为，不是被告的真实意思表示。同时，在合同履行过程中，被告一直在向原告主张修改合同有异议的条款，在多次联系郭琳琳未果的情形下，被告于2015年1月24日发短信给郭琳琳的代理人陈铁，要求终止合同。（2017）豫1103民初1号原告郭琳琳诉被告陈卫东房屋租赁合同纠纷及被告陈卫东反诉原告郭琳琳房屋租赁合同纠纷一案中，原告在庭审中认可杨洋和陈铁是郭琳琳的亲戚，房屋租赁事宜委托二人处理。庭审中，原告提供刘政良与舒漫置业公司于2013年3月份签订的《商品房买卖合同》，证明原告刘政良系涉讼房屋所有权人，被告提供郭琳琳与舒漫置业公司于2013年1月份签订的《商品房买卖合同》，证明舒漫置业公司将涉讼房屋卖给了郭琳琳，一房二卖。2017年10月16日，本院向漯河市房管局查询涉讼房屋登记信息所得，涉讼房屋均登记在原告刘政良名下，面积共计2027.38平方米。
一审法院认为：房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人行使出租权系对财产进行处分之行为，而处分权是财产所有权项下对财产进行占有、使用、收益、处分四项权能之核心，是财产所有权之最基本的权利，一般情况下，处分权由所有权人享有，但非所有权人亦可基于一定理由依法享有处分权。本案中，涉讼房屋登记本案信息记载房屋所有权人为原告刘政良，因此，原告刘政良对该部分房产拥有收益、处分的权利。因原告刘政良系限制民事行为能力的未成年人，故原告郭琳琳作为刘政良的法定代理人，将该房屋出租给被告陈卫东，符合法律规定，租赁合同所得收益仍由原告刘政良所有。被告陈卫东辩称舒漫置业公司涉及一房二卖，因房屋所有权纠纷与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，且有房屋登记备案信息在卷佐证，也没有案外人对涉讼房屋主张所有权，故本院对房屋所有权纠纷不作评定。对于双方之间的《商铺租赁合同》，郭琳琳的落款日期为2013年5月14日，陈卫东的落款日期为2013年12月11日，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故双方签订的《商铺租赁合同》生效日期为2013年12月11日。被告陈卫东辩称对合同内容有异议，但其有权拒绝签字，或者双方重新协商对争议内容进行修改，其在合同书上签字的行为即视为对合同内容认可的意思表示。在合同磋商期间及成立后，被告陆续向原告缴纳第一年租金132万元及合同保证金10万元，对该数额双方均无异议，本院予以确认。对于原告的诉讼请求，原告主张终止双方之间的房屋租赁合同，被告则主张于2015年1月24日发短信给郭琳琳的代理人陈铁，要求终止合同，说明双方对终止合同的意思表示一致，本院予以确认，对合同终止的时间，因被告一直联系郭琳琳未果，无奈于2015年1月24日短信告知郭琳琳代理人陈铁，郭琳琳一方始终未明确答复，导致双方无法进行有效协商，故本院认定双方合同终止的时间应当为2015年1月24日，被告实际租赁房屋的期间为自2013年11月1日至2015年1月24日，共计15个月，被告已经缴纳了第一年度的租金，剩余3个月租金未付。故原告主张被告支付租金，对其合理部分，本院予以支持。根据双方合同约定，第一周期（2013年11月1日至2016年10月31日）每年租金132万元，面积2200平方米，折合每平方米租金为50元/平方米/月，因原告出租给被告的房屋面积不足2200平方米，不足部分租金应当返还，用于折抵后续拖欠的租金。涉讼房屋实际面积为2027.38平方米，不足部分面积为172.62平方米（2200平方米－2027.38平方米），第一年度被告多支付租金数额为103572元（50元/平方米/月×172.62平方米×12个月）。故被告还应支付的租金数额为：50元/平方米/月×2027.38平方米×3个月－103572元=200535元。对于原告主张的违约金，在被告主张终止合同并通知原告代理人陈铁后，原告方怠于处理，导致双方无法就合同终止事宜进行协商也属违约行为，故在双方均存在违约行为的情形下，该项主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对被告陈卫东的反诉请求，其主张涉讼房屋租赁合同系郭琳琳诈骗所为，但被告对此没有有效证据加以印证，原告也确实将房屋出租给被告使用，被告在合同磋商和签约过程中未尽到谨慎注意义务系自身原因，不能以此证明被告郭琳琳存在欺诈行为，故被告该项反诉主张，本院不予支持。被告另主张郭琳琳偷拆其商铺门头的损失30万元，但其未提供有效证据证明直接侵权人，也未按规定缴纳相应诉讼费用，本院对此不予支持。判决：一、确认原告郭琳琳与被告陈卫东之间的《商铺租赁合同》已于2015年1月24日解除。二、被告陈卫东于本判决生效后10日内支付原告刘政良房屋租赁费200535元。三、驳回原告刘政良、郭琳琳的其他诉讼请求。四、驳回被告陈卫东的反诉请求。本诉受理费36040元，由被告陈卫东负担1980元，由原告刘政良和郭琳琳负担34060元；反诉受理费50元，由被告陈卫东负担。
二审审理查明的事实与一审查明的事实基本相同，本院予以确认。
本院认为：关于涉案房屋所有权问题：经原审法院查询，涉案商品房合同备案在刘政良名下，对该事实，本院予以确认。刘政良对该部分房产拥有收益、处分的权利。郭琳琳作为刘政良的法定代理人，将该房屋出租给陈卫东，符合法律规定。上诉人陈卫东上诉称“刘政良不是本案商铺的所有权人”的上诉理由，由于未提供充分证据予以证明，且与房屋登记部门记载不符，本院不予支持。原审法院对房屋所有权纠纷不作评定并无不当，本院予以支持。关于本案合同效力问题：陈卫东主张涉案合同无效，并据此提出上诉，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陈卫东应提供涉案合同无效的证据，但其一、二审仅称郭琳琳欺骗他让其签订合同，并未提供有效证据证明涉案合同无效，且陈卫东作为完全民事行为能力人，应当知道签订合同的后果，因此对该上诉理由，本院不予支持。关于涉案合同是否终止及违约金支付等问题：关于双方签订的商铺租赁合同，合同自签订之日起成立，双方在合同上签字即视为对合同内容的确认，同时，双方亦按照合同缴纳了第一年租金及合同保证金，因此，合同生效并履行。上诉人陈卫东称签字不是郭琳琳所签，由于未提供充分证据证明，本院不予支持。郭琳琳主张双方租赁合同尚未解除，但并未提供充分证据证明；陈卫东为证明双方合同已经终止，提供了相关证据，原审法院根据本案案情，认定2015年1月24日双方合同终止并无不当，本院予以支持。因此，上诉人郭琳琳上诉称“请求法院判决陈卫东支付其2014年11月1日至2017年4月30日租赁费及利息”的上诉理由，由于未提供充分证据证明，本院不予支持。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原审法院结合本案案情，认定双方均违约并无不当，本院予以支持。上诉人郭琳琳主张的违约金，由于其一、二审均未提供充分证据证明且其本身亦存在违约行为，因此原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于陈卫东主张的损失费，由于一审反诉费为50元，因此原审法院对其损失不予审理并无不当，本院亦对该损失不予审理。综上所述，上诉人刘政良、郭琳琳、上诉人陈卫东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34481元，由上诉人刘政良、郭琳琳负担34431元，由上诉人陈卫东负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 李 强
审判员 马甲恒
审判员 曹光辉
二〇一七年十二月十八日
书记员 张 鹏