浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢民初字第411号
原告：衢州市鼎盛化工科技有限公司，住所地：衢州市彩虹嘉苑7幢405室。
法定代表人：应盛荣，总经理。
委托代理人：郑华建、李建伟，浙江诚源律师事务所律师、实习律师。
被告：浙江吉天环保科技有限公司，住所地：衢州市衢江区宾港中路39号。
法定代表人：琚国锋，总经理。
委托代理人：姜素梅、郑兰，浙江东昊律师事务所律师。
原告衢州市鼎盛化工科技有限公司与被告浙江吉天环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年9月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈淋欢独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2016年7月15日再次公开开庭审理了本案。因案件复杂，经院长审批，依法延长审限六个月。原告法定代表人应盛荣及其委托代理人郑华建、被告法定代表人琚国锋及其委托代理人姜素梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衢州市鼎盛化工科技有限公司诉称，2014年5月27日，原告与被告浙江吉天环保科技有限公司签订了《房屋租赁协议》一份，约定被告将其坐落在衢州市衢江区宾港中路39号的东面大厂房南半间共1100平方米及一楼办公室出租给原告，租赁期限为三年，即自2014年6月1日至2017年5月31日止。2015年5月初，被告单方提出解除该租赁合同，在原告不同意的情况下，被告采取停水、停电等方式逼迫原告搬离租赁地。2015年6月9日，原告迫于无奈只得搬离，造成原告因搬迁、机器设备维护、厂房重新选定等诸多损失。原告搬离后，多次要求被告返还保证金、赔偿损失、承担违约责任，但均遭被告拒绝。原告认为，被告强行解除租赁合同，应承担违约责任，故请求：1、责令被告返还原告保证金20000元；2、由被告支付原告违约金50000元；3、责令被告赔偿其律师费损失5000元。
被告辩称，原、被告确实于2014年5月27日签订了《房屋租赁协议》，但原告在履行合同中存在诸多违约行为，一是原告在所租赁的厂房中又设立了膜力环保科技有限公司；二是原告的经营范围不符合合同约定，其实际的经营范围不是环保设备组装使用，而是生产危化品，该危化品未经环评认证，原告在经营活动中对设备进行焊接、喷漆过程中产生一些废液；三是原告所租赁的厂房未设置消防设施，存在消防隐患。原告缴纳了一年租金后因无力再缴纳租金，才搬离了租赁场所，被告并未强制要求原告解除《房屋租赁协议》，现该租赁物仍空置，原告仍可继续使用，《房屋租赁协议》并未解除。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证实其主张，提供以下证据：
1、2014年5月27日的房屋租赁协议一份、2014年5月29日的收款收据一份，证明双方签订了房屋租赁协议，约定了租赁期限及违约责任等，原告依照协议支付了租金及保证金110400元，其中保证金20000元。
2、通话录音三组。其中原告单位职工闻涛与被告财务徐炜在2015年5月26日的通话录音，该录音反映被告因与其他公司要上市，要求原告从租赁厂房中搬离，原告要求被告在6月1日前对租赁事宜给予答复；2015年6月1日原告的姜总与被告员工李宏信的通话录音，该通话录音反映被告要求原告在2015年6月10日前一定要搬离租赁场所，否则不让原告的工人进厂房，原告要求被告出具书面的通知；2015年7月28日原告员工闻涛与被告的汪总的通话录音，该录音显示原告要求被告将其所交的押金20000元扣除水电费后退还原告，被告表示确认具体数额后同意退还。上述录音资料证实了被告以其要上市为由，要求原告搬离租赁场所，但其却拒不出具书面通知，还证实被告同意退还原告押金。
3、2015年6月9日的交接单一份、租金及电费水费清单复印件（被告的会计徐炜所写）一份，证明原告是在被告单方解除租赁合同之后，被迫搬离租赁地；被告尚欠原告保证金2万元。
4、法律服务委托合同及律师费发票复印件一份，证明原告支付了律师费损失5000元。
被告对证据1没有异议；对证据2中除原告员工闻涛与被告的汪总通话内容没有异议外，对其他通话录音有异议，认为其单位没有李宏信这个人，而且录音中的声音是否徐炜的不清楚；对证据3的真实性不清楚，杨建安的签名是否真实也不清楚，租金及水电费清单是否徐炜所写也不清楚；对证据4没有异议。
被告为证实其主张，提供以下证据：
1、原告的营业执照、房屋租赁协议各一份，营业执照的经营范围是危险化学品批发等，租赁合同中的承租用途（环保设备的组装使用）已超出了营业执照上的营业范围。合同上约定不得经营国家法律规定禁止的项目，原告经营的是环保水设备组装调试，调试过程中有一些污染。
2、2014年12月29日衢州市公安消防支队衢江大队责令立即进行整改的通知书；
3、租赁厂房损坏的照片（被损坏的地方主要是玻璃窗及门）及厂房照片，证明至今为止，原告租赁的厂房内还是没有完善消防设施。
4、厂房照片，证明厂房的水电开关在原告处，被告无法控制，被告不可能对原告停电、停水。
原告对上述证据质证认为：对证据1的真实性没有异议，但认为原告的经营范围符合房屋租赁协议的约定，在经营中不会产生污染；对证据2的真实性没有异议，但该整改通知书是针对被告的；对证据3的真实性没有异议，但该照片并不是原告在经营过程中拍摄的，而且2015年6月9日原告在与被告交接时厂房是完好无损的；对证据4的真实性没有异议，但原告并未主张被告确已对原告进行停电停水，而是被告威胁要采取停电停水措施，以逼迫原告搬离。
根据以上质证意见，本院认证如下：对原告提供的证据1，双方均未提出异议，本院予以认定；对原告提供的证据2，被告虽认为通话录音中通话人员的真实性，但其未申请对通话录音的真实性进行鉴定，故该证据本院予以认定；对原告提供的证据3，被告表示放弃对交接单中“杨建安”签名的真实性以及水电费清单的真实性进行鉴定，故该证据本院予以认定；对原告提供的证据4，被告没有异议，本院予以认定。对被告提供的证据1，原告对其真实性没有异议，但原告营业执照中经营范围虽与房屋租赁协议中的租赁场所的用途不一致，并不能证实原告实际经营了国家法律法规规定禁止、限制及影响环境污染的项目，故与本案没有关联性，本院不予认定；对证据2，虽然原告对真实性没有异议，但该证据并不能证实消防整改系指向原告承租的厂房，故本院不予认定；对证据3，因该证据无法体现拍摄的时间，而且与交接单不符，本院不予认定；对证据4，双方均无异议，本院予以认定。
综上，本院认定事实如下：
2014年5月27日，被告浙江吉天环保科技有限公司与原告衢州市鼎盛化工科技有限公司签订了《房屋租赁协议》一份，被告将其东面大厂房南半间面积共1100平方米及一楼办公室一间出租给原告。协议约定：承租用途仅作为原告许可经营范围内环保设备组装使用，不得经营国家法律法规规定禁止、限制及影响环境污染的项目，而且不得另作他用，若经营超出承租用途，被告可单方解除合同，并由承租方赔偿损失；租赁期限为三年，自2014年6月1日至2017年5月31日；租金为：厂房第一年为88000元/年，第二年起，租金每年上浮5%，办公室的租金为2400元/年（含水电费），租金一年一付，先交租金后使用；租赁期满后如承租方未提出续租申请又未及时腾空厂房超过十天的，则应赔偿承租人损失及支付违约金50000元；承租人须支付出租人水、电、租赁保证金20000元，租赁期满后，如承租人未结清水电费或损坏租赁财物，出租人有权从保证金中扣除，如出租方在三日内不退还保证金，视为违约；并约定如一方违约，另一方可终止合同，违约方应支付50000元违约金，并承担律师费损失。合同签订后，原告向被告支付了第一年的租金90400元，并支付原告保证金20000元。2015年5月，被告以其公司将要上市为由，要求原告搬离租赁场所，同年6月1日，原告要求被告出具其要求原告搬离厂房的书面通知，但被告未予出具，并表示如原告未在6月10日前搬离，将阻止原告的工人进入厂区。事后，原告于2015年6月9日搬离，将其所租赁的厂房、办公室移交给被告，清单中显示原告尚欠被告水费为1200元，电费为1527元，但被告一直未将剩余保证金17273元退还原告。为此，起诉争。
本院认为，原、被告于2014年5月27日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，依法具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，如一方违约，另一方可以要求违约方承担违约责任。该《房屋租赁协议》约定租赁期限为三年，但被告却在合同履行过程中，逼迫被告搬离租赁场所，解除租赁合同，被告的该行为明显违约；2015年6月9日，原、被告对租赁场所进行了交接，应视为该《房屋租赁协议》已解除。合同解除后的法律后果，基于合同而产生的债权债务关系消灭，但并不影响合同中结算和清理条款的效力，也即原、被告在《房屋租赁协议》中约定的违约条款以及合同终止时出租人退还承租人保证金的条款仍然具有法律效力，故原告要求被告依照合同约定返还扣除水电费后的保证金及支付违约金、律师费的诉讼请求，本院予以支持。但由于被告在审理中要求降低违约金鉴于双方均未提供证据证实违约造成的实际损失的数额，本院酌情将违约金调整为30000元；被告认为原告在履行合同中违反了《房屋租赁协议》中的租赁用途，生产危险化学品，其并未强迫原告解除合同，原告搬离租赁场所的原因是其交不起租金，现合同尚未解除等抗辩意见，与事实不符，本院不予支持。其又抗辩原告在租赁场所又设立了其他公司，原告具有违约行为的抗辩意见，本院认为，原告即使在租赁场所另行设立其他公司，只要不改变租赁用途，仍不应视为原告违约，故对该抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告浙江吉天环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告保证金17273元、违约金30000元、律师费损失5000元，共计52273元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1676元，由原告负担508元，被告负担1168元，于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审 判 长 陈淋欢
人民陪审员 谢新华
人民陪审员 傅雪昌
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 毛蕾蕾
申请执行期限二年
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。