北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第05459号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）石永强，男，1959年9月15日出生。
委托代理人李钧钊，北京市北人律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）戴龙珠，女，1940年11月2日出生。
委托代理人钱文欣（戴龙珠之女），1963年3月29日出生。
委托代理人王骞，北京市包律师事务所律师。
再审申请人石永强因与被申请人戴龙珠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2013)一中民终字第12255号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年12月18日作出（2014）高民申字第04496号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人石永强、被申请人戴龙珠及其委托代理人钱文欣、王骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月28日，戴龙珠起诉至北京市海淀区人民法院称，2003年我经过朋友介绍认识石永强，并于2003年10月与石永强签了一份房屋买卖协议，收取了石永强8万元，将海淀区402号承租公房交付给石永强，该房屋的产权单位是北京有色金属研究总院，系国务院国资委管理的中央企业。2007年11月7日，我与该单位签订房屋买卖契约，单位根据我的工龄情况，以13392.05元的价格将诉争房屋出售给我，我于2008年1月9日取得诉争房屋的产权证。我取得产权证后即协助石永强办理房屋过户手续，单位告知我们该房屋系央产房不能上市交易，因此无法办理过户。因出售房屋系央产房，违反了国家关于“央产房不得上市”的强制性规定，故请求法院确认双方于2003年10月签订的房屋买卖协议无效。
石永强在一审法院辩称，我不同意戴龙珠的诉讼请求。双方签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示。如果争诉房屋目前不能办理过户手续，就维持现状。双方签订的买卖合同不符合合同无效的法定条件。我已经实际占有使用房屋，并向戴龙珠支付购房款，合同目的已经实现。我已占有使用房屋近十年，双方之后能否办理房产证不影响石永强使用402号房屋，不影响双方签订的房屋买卖协议的履行，房屋买卖合同目的已经实现，不同意确认合同无效。虽402号房屋为央产房，但是央产房并非不能上市，只是在几种情形下根据部门规定不能上市出售，且402号房屋是否可以上市出售，均不影响之前的房屋买卖合同的效力。
北京市海淀区人民法院一审查明，1987年2月23日戴龙珠与北京有色金属研究总院（以下简称有色金属院）签订《房屋租赁契约》，约定由戴龙珠承租位于海淀区402号房屋（以下简称402号房屋），起租日期为1987年2月28日。当时，402号房屋产权单位系有色金属院（有色金属院系中央直属企业）。2003年10月13日，双方签订《换房协议》一份，约定戴龙珠将402号房屋与石永强换房居住。后因石永强无法提供合适房屋换给戴龙珠居住，故在2003年10月双方签订了《房屋买卖协议》，内容为：“本人戴龙珠现有一套一居室，地址：海淀区402室。本人自愿将此房屋卖给购房人石永强。购房人石永强已将总房款人民币捌万元整（80000）一次性付清给戴龙珠。卖方收到房款后不得反悔。从现在开始此房与卖方无任何关系。今后此房的一切事宜都与本人戴龙珠无关（拆迁、安置、补偿等）。如本人戴龙珠反悔，将自愿以总房款的每天5％认罚。本人将协助购房人办理过户手续。本人戴龙珠已将此房款全部收到。此协议一式贰份”。随后，戴龙珠将402号房屋交付石永强使用至今。2007年10月31日，戴龙珠向石永强出具声明一份，内容为：“本人戴龙珠在2003年将402室一居室（使用权）卖给了石永强。因单位原因一直没有过户，现因单位卖产权，石永强用戴龙珠的名字申请购买产权。（因单位原因不能更名）购买所需所有钱都是石永强出的。其中购房产权款壹万叁仟元整。402室产权归石永强所有。与本人戴龙珠无关。我只是协助石永强办理相关的产权事宜。本人卖给石永强的房屋是完全自愿的，决不反悔。今本人戴龙珠又收到石永强买402室产权的房款（13000）壹万叁仟元整。”2007年11月7日，戴龙珠与有色金属院签署房屋买卖契约，约定由戴龙珠购买402号房屋，房价款为12565.25元，公共维修基金826.8元，上述款项由石永强支付。2008年1月9日，402号房屋产权证下发，登记于戴龙珠名下，建筑面积26.5平方米，产别为私有产，产权证号为：京房权证海私成字第3219**号。随后，戴龙珠将产权证原件交付石永强持有至今。审理中，法院至有色金属院调查，该单位表示402号房屋产权性质为央产房，原产权单位系有色金属院，后经房改由个人购买，该房屋不能上市交易。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖协议》、《房屋租赁契约》、房产证、换房协议、《房屋买卖契约》、调查笔录等证据材料在案佐证。
北京市海淀区人民法院一审认为，从本案查明事实来看，戴龙珠向有色金属院购买诉争房屋，取得房屋所有权，然该房屋系中央在京单位已购公有住房，上市交易条件尚不成就，戴龙珠对该房屋的处分权受限，其对房屋权属性质应是明知的，却将其出售。石永强作为购房人亦未尽到审慎的注意义务，导致双方签订的合同无效，现戴龙珠要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院支持。北京市海淀区人民法院作出（2013）海民初字第7591号民事判决：确认戴龙珠与石永强于二○○三年十月签订的《房屋买卖协议》无效。
石永强不服一审判决，向本院提起上诉称，2003年10月双方签订的房屋买卖协议是关于公房使用权的买卖，不存在无效的情形，应当是合法有效的；央产房是可以上市交易的，只是在特殊情况下不能交易，对于房屋不能过户的情况，石永强不可能知情也无法尽到审慎义务，石永强没有过错。请求撤销原判，改判驳回戴龙珠一审的诉讼请求。
戴龙珠答辩称，诉争房屋是央产房，无法办理过户，协议无效。同意一审判决，不同意石永强的上诉请求及理由。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖协议》、《房屋租赁契约》、房产证、换房协议、《房屋买卖契约》、调查笔录等证据材料在案佐证，本院二审予以确认。
本院二审认为，石永强与戴龙珠于2003年10月签订《房屋买卖协议》时，戴龙珠尚未自有色金属院购买402号房屋，该房屋的所有权属于有色金属院，戴龙珠对于402号房屋仅享有承租权，故双方签订的《房屋买卖协议》的实质是对公房使用权的转让。因有色金属院系402号房屋的所有权人并对该房屋享有管理、控制的权利，戴龙珠作为承租人无权擅自转让使用权，且戴龙珠与石永强之间私自交易使用权的行为侵害了有色金属院的合法权利，故该《房屋买卖协议》应为无效。石永强关于央产房能够上市交易的上诉主张与本案争议的法律关系无关，本院对此不予采纳。一审法院判决结果正确，本院予以维持。本院作出(2013)一中民终字第12255号民事判决：驳回上诉，维持原判。
石永强申请再审称：1、一审判决认为部分不当，缺乏证据证明。房屋买卖协议没有法律规定的无效情形，对方诉请确认该协议无效并无法律依据。在对方购买产权后无法为申请人办理过户手续，但此前已经转让了使用权后购买的房屋产权，不能因不能过户认定此前的使用权买卖合同无效。根据国管房改[2003]165号文件《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，央产房可以上市交易，只是产权单位不同意出售，导致不能过户，而此前双方并不知情，二审判决维持不当；2、一、二审判决没有法律依据，本案是合同效力纠纷，法庭应就对方的诉讼请求，根据合同法的相关规定认定合同效力。一、二审判决均未指出依据合同法的哪一条款认定的合同无效。双方签订的买卖协议合法有效。其请求是：撤销原一、二审判决、驳回戴龙珠的诉讼请求。
戴龙珠答辩意见：不同意再审请求及理由。表示同意原一、二审判决。
本院再审对原审法院查明的事实予以确认。上述事实，除原审法院认定的证据外，还有双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定，不损害社会公共利益，合同成立有效。本案中，石永强因换房不成而购买诉争房屋，虽然戴龙珠在与石永强签订《房屋买卖协议》时尚未取得诉争房屋产权证，但其不但将房屋交付与石永强，且本人明确表示在取得该房屋产权证后即协助石永强办理房屋过户手续。此后，戴龙珠亦通过声明以及将产权证交给石永强持有等方式，确认自愿将该房屋出售给石永强。由此，戴龙珠与石永强于2003年10月签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，且不存在恶意串通、损害他人利益的情形。戴龙珠诉请确认《房屋买卖协议》无效之理由是“出售房屋系央产房，违反了国家关于央产房不得上市的强制性规定”，但经再审审查，双方签订的《房屋买卖协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不应确认为无效协议。原审判决对此认定有误，本院再审予以纠正。
综上，戴龙珠与石永强所签订的《房屋买卖协议》不属于法律规定的无效情形，故戴龙珠的主张没有法律依据，对其诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）一中民终字第12255号民事判决及北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第7591号民事判决；
二、驳回戴龙珠的诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由戴龙珠负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由戴龙珠负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 张连华