西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0103民初3490号
原告（反诉被告）：张向东，男，1971年5月26日出生，汉族，现租住西安市未央区汉城街道办。
委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨万喜，陕西博纳新律师事务所律师实习律师。
被告（反诉原告）：西安宏硕物业服务有限公司，住所地：西安市碑林区太白路213号西大综合批发市场后二楼201室。
法定代表人：王百祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王小锋，男，该公司职工，住该公司。
原告（反诉被告）张向东与被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司（以下简称宏硕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张向东委托诉讼代理人赵云、杨万喜、被告西安宏硕物业服务有限公司委托诉讼代理人王小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》第3条、第4条、第13条无效。2、判令被告承担原告装修、设备及经营损失1600000元。3、判令被告退还保证金113400元(保证金158400元扣减45000元)。4、判令被告赔偿食材损失20000元。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：因位于西安市碑林区金花北路4号工业大学科技楼第三楼房屋原经营者湘鄂风食府经营不善，拟将该食府及所租房屋转让给原告。2016年1月6日，原告同湘鄂风食府及被告就原告接手经营湘鄂风食府，并承租被告房屋事宜，三方对租金及水、电费收费初步达成意见。2016年2月18日，被告让原告在《房屋租赁合同》上签字，湘鄂风食府与被告之前签订的《房屋租赁合同》内容一致的租赁合同文本上签字，但租金按照原被告双方口头约定，房租收费标准按照2016年1月6日的协商内容缴纳，不再执行《房屋租赁合同》第三条的收费标准。房租不能拖欠3月以上。该房屋前承租人承租的158400元保证金由原告继受。2016年2月29日，原告注册成立西安市碑林区秦楚苑食府并开始正式经营。2016年3月，原告交清该房所欠2015年房租180000元。并于2016年4月20日支付被告2016年1月1日-6月30日的房租费用300000元。因餐饮行业形势不好，2016年7月，经与被告协商，约定2016年7月开始，房租降为每月40000元支付。2016年9月16日，原告支付给被告2016年7月至9月份房租费用120000元。2016年10月份又经协商，11月后房租按照每月30000元支付，并至2017年2月6日支付完2016年10月至12月份全部房费。2017年2月8日，原告至被告处购电遭被告拒绝。2月9日，原告再次去购电又被拒绝，原告只能关门不营业。2月10日，原告第三次要求购电遭拒，双发生争执，最终在金花路派出所民警的调解下，被告为原告卖了200度电，后续又不再给原告卖电。2017年2月13日，被告向原告下达交租催款通知，并口头通知，称如原告拒绝付款，将单方解除合同。原告与被告经多次协商均末果，无奈在2017年2月15日停业。2017年2月20日，被告擅自对外贴出招租广告。无奈原告只能解散全部员工。现因被告的上述行为，导致原告食材过期、营业损失，装修、设备损失巨大，也导致原告无法继续履行租赁事宜。保证金扣除2017年1月份房租30000元，2月1日至15日半月房租15000元后，其余部分被告应返还原告。《房屋租赁合同》第三条文本内容并非双方实际约定内容，理应被认定为无效。基于上述事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，起诉至贵院。请求贵院依法维护原告合法权益。
被告（反诉原告）辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同合》合法有效。二、原告要求被告承担装修、设备、经营损失1600000元，于法无据，被告不应承担。三、原告要求被告退还保证金113400元，于法无据。四、原告要求被告赔偿食材损失20000元，没有任何事实及法律依据。五、被告单方违约，不仅不交租还占用被告房屋。诉讼费应由原告承担。被告并反诉称，2010年5月1日，反诉人与西安湘鄂风食府签订房屋租赁合同，将位于西安市碑林区金花北路4号，西安工业大学科技楼三层房屋租给西安湘鄂风食府经营餐饮，2016年1月，被反诉人接手湘鄂风食府，继续履行原租赁合同。考虑当时大的经济形势以及餐饮业实际的经营状况，反诉人给予被反诉人一次性优惠照顾，2016年度按每月50000元收取，然由于被反诉人自身的原因，被反诉人一直不按约履行，多次拖欠租金，虽经反诉人多次口头、书面催要，被反诉人也多次书面、口头承诺，但总是不按约兑现。被反诉人不但不按时交租，还无理要求反诉人降租，否则就拒交租金。考虑到7月至9月为餐饮业淡季，反诉人再次给予优惠，将2016年7月至9月租金调整为每月40000元。即使这样，被反诉人仍不能按约支付后期房屋租金，继续故伎重演，拖欠租金及物业费。被反诉人占有、使用反诉人房屋，却不按约定交付租金及物业费，截止2017年2月13日己拖欠反诉人房屋租金及物业费140997元。按照双方租赁合同的约定，2017年2月13日反诉人己通知被反诉人解除双方租赁合同，要求被反诉人腾房。被反诉人单方违约，不按合同约定向反诉人交付租金、腾交房屋，却向贵院提出无理之诉，现我方依法提起反诉，望贵院依法维护我方合法权益。故请求：一、依法确认双方签订的房屋租赁合同己于2017年2月13日解除；二、判令被反诉人支付反诉人2017年2月13日以前房屋租金、物业费140997元、逾期付款违约金13112.72元（滞纳金暂算至2017年4月5日），合计154109.72元；三、判令被反诉人向反诉人腾房，并支付反诉人2017年2月14日至2017年4月5日期间的占房损失108749元，以及2017年4月6日至实际腾房之日的占房损失；四、判令被反诉人承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉答辩称，一、答辩人并未继续履行答辩人与前承租人的原租赁合同，而是口头约定了新的租金数额、支付物业费、保证金继受等事宜。二、答辩人未支付2017年租金，原因在于被答辩人先行违约，拒绝为答辩人购电。三、被答辩人擅自拒绝供电，给被答辩人造成巨额损失，应予赔偿。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，依法支持原告的请求。
经审理查明，宏硕公司整体承租西安工业大学位于西安市金花北路4号的科技楼，2010年5月1日，宏硕公司与西安湘鄂风食府经营者滑军香签订《房屋租赁合同》，将该楼三楼大厅出租给滑军香，双方约定租赁期10年。后滑军香于2016年2月将该食府转让给张向东，并出具书面声明称：其于2010年5月1日承租西安市金花北路4号西安工业大学科技楼三层大厅，现将房屋承租权转让给张向东，房租承租权一切费用由张向东承担，该店由张向东经营，与滑军香不发生任何关系。2016年2月18日，张向东（承租方）与宏硕公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租方将其位于西安市金花北路4号西安工业大学科技楼第三楼房屋建筑面积1100平方米租给承租方经营餐饮使用。二、合同期限为10年，自2010年6月26日至2020年6月25日。合同期满后，同等条件下，承租方享有优先租赁权。三、合同期内，前三年价格为每月每平方米48元，从第四年起每三年递增6%。物业费每月每平米2.6元，交费后出租方向承租方开收款收据。四、本合同签订之日，承租方向出租方缴纳履约保证金158400元，缴纳6个月房租316800元，以后每半年提前15天缴纳6个月房租及物业费。五、出租方向承租方提供用电。在承租方无任何违约行为的情况下，出租方故意停电，给承租方造成经营损失，由出租方承担，检修线路及故障除外。……八、室内装修费用由承租方承担，解除合同时（除可移动的物品外）不得拆除、带走。十三、承租方在经营期间，从事非法经营活动，或逾期15天缴纳租金、水、电等费用，出租方有权停水、停电、关门、单方解除合同、没收履约保证金、并按应缴款收取每日千分之一的滞纳金。十四、本合同履行期满后，承租方结清水、电、租金费用，出租方应在一周内如数无息返还原告的履约保证金。……随后张向东于2016年2月29日登记注册西安市碑林区秦楚苑食府（个体）。庭审中，原、被告均承认该租赁合同日期为倒签，实际签订日期为2016年2月18日.
2016年4月20日，张向东向宏硕公司交纳2016年1月1日至6月30日房租300000元整。因餐饮行业经济效益不好，宏硕公司同意2016年7-9月份房租按每月40000元收取，张向东于2016年9月16日交该期间房租120000元。2016年11月17日、11月21日，宏硕公司先后向张向东发出两份催款通知书，限张向东3日内交付房屋租金，否则将按照合同约定，采取相关维权措施。张向东在该通知书上签名。2016年11月30日，张向东向宏硕公司承诺：12月5号交50000元,10号交10000元,20号交10000元，如果不兑现，后果自负。同年12月22日，张向东向宏硕公司交部分房租50000元。同年12月30日，张向东向宏硕公司承诺17年元月5号交10000元,20号交10000元,25号交10000元，正月初七补交拖欠50000元。2017年2月6日，张向东向宏硕公司交房租50000元、2016年12月30日-2017年1月30日水费1071元。2017年2月13日，宏硕公司再次向张向东送达催款通知书，内容为：“景观一号三楼商户张向东（秦楚苑食府）：按照双方租赁合同的约定，截止今日，你方已拖欠我方租金叁拾捌万余元（按合同约定，半年交费），然你方单方违约，未按合同约定履行，虽经我方工作人员多次催要，但你方仍未履行，现根据双方租赁合同的约定，再次向你方下发书面催款通知书，限你方三日内，按合同向我方履行，否则，我方将合同约定的违约条款执行。特此通知西安宏硕物业服务有限公司（印章）2017年2月13日”。随后，双方因购电电引发争执，2月15日张向东停止营业。
庭审中查明，双方口头约定宏硕公司在张向东处签字消费折抵张向东应交纳的物业费。2017年1月1日以后宏硕公司未在张向东处消费。
本案审理过程中，张向东向本院申请对本案涉诉房屋的装修现值进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托西安建华资产评估有限责任公司，该公司于2017年9月6日作出西建华评报字【2017】098号评估报告，认定该涉案装修资产在评估基准日2017年8月22日所表现的市场价值为323080元，评估结果有效期为2017年8月22日至2018年8月21日。
以上事实，有房屋租赁合同、收款收据、声明、催款通知书、承诺书、评估报告等证据以及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证。
本院认为，本案有以下争议焦点：
一、关于房屋租赁合同效力以及解除的认定。张向东认为该合同约定的租金等条款系前租人与宏硕公司订立，其与宏硕公司合意的租金数额等条款并非合同文本标准，即非双方真实意思表示，经庭审查明，该合同为张向东本人签字，张向东未提交证据证明签订合同非其真实意思表示，并已按照该合同约定履行了相关义务，亦未提交证据证明该租赁合同具有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效的规定情形，房屋租赁合同未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人都应遵守合同约定。张向东主张确认《房屋租赁合同》第3条、第4条、第13条无效，于法无据，不予支持。根据合同第四条“本合同签订之日，原告向被告缴纳履约保证金158400，缴纳6个月房租316800元，以后每半年提前15天缴纳6个月房租及物业费”的规定，张向东应在2017年1月1日前15日内交纳2017年度上半年房租，张向东未交，宏硕公司催交，张向东仍未交纳，张向东认为其缴纳的保证金可折抵2017年度部分房租，宏硕公司不能单方解除合同，该辩称不符合双方租赁合同中对保证金的约定，不予采纳。现宏硕公司主张解除合同，庭审中张向东同意解除租赁合同,该合同于2017年2月13日予以解除。张向东交纳履约保证金158400元，现双方解除合同，宏硕公司应按合同约定在一周内如数无息返还张向东履约保证金158400元。
二、关于2016年10月-12月租金、2017年租金、2017年物业费的认定。张向东认为双方于2016年10月份经协商，11月后房租按照每月30000元支付，宏硕公司予以否认，张向东亦未提交证据证明。宏硕公司认为2016年10月-12月房租为每月50000元，张向东仅交纳100000元，尚欠房租50000元，根据张向东2016年11月30日以及12月30日承诺内容可认定其同意交纳房租150000元，即2016年10月-12月房租为150000元（每月50000元），宏硕公司主张张向东支付2016年10月-12月剩余房租50000元，理由正当，应予支持。关于2017年房租的认定，庭审中张向东陈述，诉讼前其与宏硕公司曾协商按每月30000元计算房租，但宏硕公司未同意，张向东亦未提交双方对房租金额重新约定的证据，故双方就应按照租赁合同约定的房租
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每月59000元进行交纳。张向东应予支付2017年1月1日至2月13日房租84998元。关于2017年1月1日-2月13日物业费的认定，《房屋租赁合同》约定物业费每月每平米2.6元，每月应交纳物业费2860元，张向东未交纳2017年1月1日-2月13日物业费，宏硕公司主张张向东交纳该期间物业费4099元，于法有据，应予支持。以上租金、物业费共计139097元，张向东应予支付宏硕公司。因张向东与宏硕公司因租金以及购电发生争执，继而解除合同，双方均有责任，张向东未按时交纳房租，故宏硕公司主张逾期付款违约金，理由不充分，不予支持。
三、关于装修、设备及经营损失1600000元责任承担认定。虽然《房屋租赁合同》第八条约定“室内装修费用由原告承担，解除合同时（除可移动的物品外）不得拆除、带走。”但该合同约定的租赁期限为2010年6月26日至2012年6月25日，现双方提前解除合同，张向东对租赁房屋及装修减少使用，装修部分亦无法拆除，宏硕公司应对装修部分承担相应赔偿责任。因解除合同，双方均有责任，经鉴定涉案装修资产现市场价值为323080元，宏硕公司支付张向东装修资产50%费用即161540元。经营损失原告未提交有效证据证明，不予支持。
四、关于腾房及占房损失。因宏硕公司已于2017年11月2日收回涉案房屋，要求张向东腾房已无事实依据。双方发生纠纷后，张向东继续占用涉案房屋，审理过程中，本院多次向张向东释明及时腾房，但张向东仍继续占用该房屋，现宏硕公司主张2017年2月14日至2017年4月5日期间的占房损失108749元以及2017年4月6日至实际腾房之日的占房损失，于法有据，应予支持。经核算，2017年4月6日至11月2日按每月59000元计算房屋使用费为405134元，以上共计513883元。因解除合同，双方均有责任，故张向东承担50%房屋占用费计256941.5元（513883×50%=256941.5）。
五、关于张向东要求宏硕公司赔偿食材损失20000元的认定。张向东未提交证据证明食材损失，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张向东与被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司签订的《房租租赁合同》于2017年2月13日解除。
二、被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）张向东交纳的履约保证金158400元。
三、被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）张向东装修损失161540元。
四、驳回原告（反诉被告）张向东其余诉讼请求。
五、原告（反诉被告）张向东于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司2016年11月至2017年2月13日期间房租134998元、物业费4099元、共计139097元。
六、原告（反诉被告）张向东于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司2017年2月14日至2017年11月2日期间房屋占用费256941.5元。
七、驳回被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司其余反诉请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费38022元（含反诉费2621、鉴定费15000元）由
原告（反诉被告）张向东负担20912元、被告（反诉原告）西安宏硕物业服务有限公司负担17110元（西安宏硕物业服务有限已交纳反诉费2621元，剩余14489元同上述款项一并直付张向东）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张 彬
审 判 员 陆 洋
代理审判员 李 慧
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 李晨鹏