江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初2112号
原告：范晔青,男,1990年7月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：袁苏芹，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许南华，江苏同丰律师事务所律师。
被告：林甫光,男,1960年6月19日出生，汉族，住浙江省青田县。
被告：苏州美嘉置业有限公司，组织机构代码57262708-7，住所地江苏省昆山市张浦镇京东路2号、4号。
法定代表人：金培泉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑修银，江苏鼎昆律师事务所律师。
原告范晔青与被告林甫光、苏州美嘉置业有限公司（以下简称美嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案。案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托苏州名典资产评估事务所对原告租赁商铺内部装修及设备等市场价值进行了评估。由于案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人许南华、被告林甫光、被告美嘉公司委托诉讼代理人郑修银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范晔青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告林甫光签订的《餐饮商铺租赁合同》；2.判令两被告共同返还原告保证金15000元，装修和设备损失（根据鉴定结论98314元），品牌加盟费73000元，库存损失16290元，解除与员工劳动关系补偿金18000元，可得利益损失50000元，鉴定费3000元，合计273604元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：昆山市张浦镇新吴街146号首席MALL（张浦）商业广场（即商鞅路商业中心项目），由被告美嘉公司投资开发，项目建成后，美嘉公司通过被告林甫光对外出租首席MALL商场负一层。2015年3月2日原告与被告林甫光签订《餐饮商铺租赁合同》，约定原告首席MALL商场负一层F-
X-
X号商铺，面积为93.80平方米，同时，合同对租金及押金（保证金）、租期等事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了租金等，对商铺进行装修并购置经营所需设备、招聘培训员工等，做好开业前的各项准备。2015年5月1日，包括原告承租的商铺在内的首席MALL商场正式开业，因商场未经消防安全检查擅自投入使用，昆山市公安消防大决定于2015年10月23日对商场整体停止使用。2015年10月23日，商场停止经营并在出入口张贴了封条。原告无法经营，签订合同的目的已经不能实现，为维护自己的合法权益，特诉至法院。
被告林甫光辩称，我不是适格被告，我是受业主委托办理商铺产证、招商、装修、工程监管等事项，在被告美嘉公司处也有存档，2015年地下停车库共计27家，其中26家都已经协调解决完毕，就剩原告一家不肯协调。关于原告的诉请，由法院依法判决。
被告美嘉公司辩称，房屋交付的时候都是符合相关政府的规定的，并且大多数都已经办理了相关的权证，原告所有签署的合同和交付的费用都与被告美嘉公司无关，所以被告美嘉公司不是本案的适格被告，请求驳回原告诉请。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告美嘉公司开发建设的首席MALL商业广场，位于昆山市××浦镇××（××浦镇××西侧、××吴街北侧，以下简称“商场”），建筑面积7300㎡左右，含地下二层、地上五层。根据招商手册宣传，地下二层是机动车停车场，地下一层是将非机动车停车场改建成美食城（约3500㎡），1-4层作为商场使用、5层是量贩式飚歌城。
2015年3月2日，被告林甫光（出租方、甲方）与原告范晔青（承租方、乙方）签订《餐饮商铺租赁合同》一份，约定甲方将拥有合法所有权的位于首席美食城F-X-
X的房屋出租给乙方作餐饮经营使用，房屋面积93.80平方米（建筑面积），租赁期限5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，实际租金以美食城实际开张为起计日。甲方应在2015年3月6日前将房屋交给乙方使用。第一年至第三年租金为130000元（不含税），第四年至第五年租金为147000元（不含税），空调、电梯费用按面积进行公摊，电费按实际费用另加0.05元/度作为电费损耗费，物业管理费每月按实际面积4元/平方米收取，租金按三个月为一期支付，首期租金于美食城开业前30天前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前20天支付。乙方同意支付给甲方保证金15000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好的向甲方交割清楚、并付清所有乙方应付费用后二天内将保证金退还乙方。合同签订前，原告于2014年7月4日交纳15000元定金。
2014年8月2日，原告范晔青（乙方）与案外人来御来餐饮管理有限公司（甲方）签订《来御来特许加盟合同书》一份，甲方授权乙方以“来御来”特许标识从事甲方提供的餐饮项目和服务。签约之日，乙方需向甲方一次性交纳：品牌保证金10000元（合同期内无违约行为，合同到期无息退还，续签合同不再收取）、加盟费78800元，管理费每年3800元。乙方向甲方交纳全额投资费用后生效，有效期三年，自2014年8月2日至2017年8月2日止。合同第八条约定合同的正常解除：（１）双方经协商，同意解除合同的。（２）合同到期，双方无意续约的。（３）因不可抗力而导致任何一方无力继续经营的。甲方应在合同正常解除后无息退还乙方所交纳的保证金不退还加盟费。当日，原告支付加盟费73000元。2015年4月2日，原告与案外人昆山汇巨装饰设计工程有限公司签订《昆山市装饰装修工程合同》，原告将商铺装修工程以包工包料方式承包给昆山汇巨装饰设计工程有限公司施工，工程期限自2015年4月6日至2015年5月16日，合同价款96000元。
该商场于2015年5月1日正式营业，由于商场未经消防安全检查擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，昆山市公安消防大队于2015年8月3日向被告美嘉公司出具《行政处罚决定书》，责令该商场停止使用，并处罚款30000元，该行政处罚决定书于2015年8月10日送达被告美嘉公司的法定代表人皮波。由于商场一直未停用，昆山市公安消防大队于2015年10月21日出具苏昆公（消）强执决字［2015］0004号《行政强制执行决定书》，于2015年10月23日强制商场停止使用，并在商场出入口张贴封条，致使原告无法继续营业。
根据当事人申请，本院依法委托苏州名典资产评估事务所对原告租赁商铺内部装修及设备等市场价值进行了评估，评估公司出具苏名典评报字[2016]第S018号资产评估报告，评估价值为98314元，原告为此支付了评估费3000元。本院依法向原被告送达了评估报告，原被告均对该评估报告无异议。
另查明，涉案商场地下负一层由被告美嘉公司出售给郑丽珠、金茂强、陈圣海、林磊雷、林佩佩、林婷婷六位业主，该房的用途为商业营业用房，建筑面积共688.5平方米，总价款1500万元，合同约定出卖人在2015年5月30日前交房，买卖双方在落款入签名、盖章，但均未落款日期。该商业用房位于地下负一层的东南角，其余均为非机动车库。原告所租赁的商铺位于涉案商铺西边的-轴/X/X、之间的非机动车库，原告在装潢施工时，还将西边的非机动车坡道敲掉后改建成厨房。至今原告未支付租金及物业费，该商场地下一层至今仍未通过消防验收。
被告林甫光提供了《委托书》及建行昆山张浦支行流水各一份，拟证明2013年12月16日，林甫光受郑丽珠、金茂强、陈圣海、林磊雷、林佩佩、林婷婷等六位业主的委托，办理商铺产证、招商、装修、工程监管等事项，所有款项均入六位业主指定账户。原告对该证据不予认可，认为与本案无关。
由于商场被强制封门，造成原告无法继续营业，故诉至本院，诉讼请求如前。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告林甫光签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定享有各自权利和履行乙方义务。被告林甫光在租赁合同中明确其是出租方，且承诺其对出租的房屋拥有合法的出租权，并且在签订合同时未向原告披露其是受托出租的情况。《合同法》第四百零三条规定，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，直到本案开庭前，被告林甫光未举证其已向原告披露委托人，现原告以林甫光为被告诉至本院，符合法律规定。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同应否解除、解除的时间问题；二、合同解除的后果承担问题。
关于争议焦点一，根据本案查明的事实，涉案商场于2015年5月1日正式营业，但由于未经消防安全检查擅自投入使用而被昆山市公安消防大队2015年10月23日依法查封，导致原告所租赁的商铺无法使用，其签订合同的目的无法实现，直至目前，涉案商场地下负一层仍未消防验收通过，现原告起诉要求解除商铺租赁合同的诉请，本院予以支持，本院向被告林甫光送达起诉状副本及应诉通知书之日即2016年10月27日合同解除。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用……”，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》规定“……第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者……”本案中，被告林甫光将没有产权且不属于商业用途的非机动车车库出租给原告，原告范晔青未能谨慎审查租赁物规划许可的使用性质是否符合其商业目的而予正式承租，并且在装修过程中，将非机动车坡道敲掉，将涉案非机动车库装修成用于公共聚集的饭店，其作为该饭店的经营者也未申报消防验收，因此原告和被告林甫光均对涉案商铺租赁合同的解除存在过错。根据民事诉讼证据规则的规定，双方当事人有责任就其主张或者反驳对方的事实予以举证。被告美嘉公司预售涉案商场地下一层688.5平方米的商业营业用房，取得了昆山住房和城乡建设局颁发的预售许可证，并按国家有关规定办理了交付手续。原告未举证证明美嘉公司在签订商铺租赁合同中存在过错，故合同的解除美嘉公司不需承担责任。综上，本院酌定，涉案商铺租赁合同的解除，对原告损失，由原告本人和被告林甫光各半承担。
合同法规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本院对原告的主张分述如下：关于返还保证金15000元的主张，由于租赁合同已解除，对该项主张，本院予以支持；至于库存损失16290元、解除与员工劳动关系补偿金18000元、可得利益损失50000元等损失，被告林甫光对此不予认可，而原告也未提供相应的证据予以证明，对该项主张本院不予支持。原告实际损失包括品牌加盟费73000元、装修和设备损失98314元，鉴定费3000元，合计174314元，该项损失，由被告林甫光承担50%，即87157元，其余由原告自己承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告范晔青与被告林甫光在2015年3月2日签订的《餐饮商铺租赁合同》于2016年10月27日解除。
二、被告林甫光在本判决生效之日起十日内返还原告范晔青保证金15000元、赔偿原告范晔青各项损失87157元，合计102157元。
三、驳回原告范晔青其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费5340元、公告费300元，合计5640元，由原告范晔青负担3534元，被告林甫光负担2106元，被告负担部分，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费5340元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××766，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨建勇
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 陆翔宇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国消防法》
第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第十一条建筑构件和建筑材料的防火性能必须符合国家标准或者行业标准。
公共场所室内装修、装饰根据国家工程建筑消防技术标准的规定，应当使用不燃、难燃材料的，必须选用依照产品质量法的规定确定的检验机构检验合格的材料。
第十三条举办大型集会、焰火晚会、灯会等群众性活动，具有火灾危险的，主办单位应当制定灭火和应急疏散预案，落实消防安全措施，并向公安消防机构申报，经公安消防机构对活动现场进行消防安全检查合格后，方可举办。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。
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