贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终57号
上诉人（原审被告）王凤。
委托代理人钟元辉，系王凤丈夫。
被上诉人（原审原告）黔东南州锐红房地产开发有限责任公司。
法定代表人吴经锐，总经理。
上诉人王凤因物权纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民初字第2379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年，原告因资金周转困难，经协商向瓮安县智诚典当有限责任公司（以下简称“智诚公司”）借款800万元，因担心原告的偿还能力，遂要求原告将其借款分解至滕会、汤光碧、王凤等16人名下，其目的是为了能够用原告的在建商品房以买卖的形式为该笔债务提供担保。2009年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，但双方并未发生真实的商品房买卖合同关系。借款发生后，原告依约支付被告利息共计97050元。2011年被告在未与原告办理任何交接手续情况下，强行占有该门面并出租至今。另原告在开发该楼盘期间，曾因资金周转困难，于2006年10月18日将整个在建工程抵押给建设银行贷款
3600万元。在与被告签订商品房买卖合同时并未解除抵押登记，也未经建设银行的同意。综上，原、被告并没有发生真实的商品房买卖交易行为，其签订的合同实际上是为第三人的借款作担保，且原告已经支付部分利息。现原告因公司资金周转问题已作为专案由专案组接管。当原告的工作人员要求被告搬出门面时，被告拒绝通知承租人搬出，故提起诉讼，请求判决被告将A幢一层④至⑨轴交A到N轴商铺腾空归还原告，并承担诉讼费。
原审法院认为：2009年3月5日，智诚典当有限公司向王凤打款100万元，款项用途标明为借款。2009年3月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的锐馨鑫园A幢一层④至⑨轴交A到N轴号的商铺，商铺面积545㎡，单价2202元∕㎡，总价120万元。签订合同当天，被告向原告打款120万元，原告亦向被告出具收款收据。原告出售商铺给被告前，已将其在建商品房及商铺抵押给建设银行，双方签订的《商品房买卖合同》至今未办理备案登记。被告分别于2009年4月10日和4月29日，收到原告支付款项共97050元。被告方自认2011年即对商铺进行装修，后出租给他人使用至今。2014年，原告曾起诉被告确认《商品房买卖合同》无效，后原告以双方已自行和解为由申请撤诉。（2014）凯民初字第61号《民事裁定书》准许原告撤诉。本案原告在庭审中明确其诉请为被告在判决生效后一个月内将锐馨鑫园A幢一层④至⑨轴交A到N轴号商铺予以腾空归还原告。
原审法院认为：民事法律行为应当具备如下条件：一是行为主体具有相应的民事权利能力和行为能力；二是行为人意思表示真实；三是行为内容、形式合法。缺乏任何一项条件，均影响民事法律行为的成立。本案原、被告之间虽签订有书面的《商品房买卖合同》及被告向原告打款120万元的事实，但双方并非出自商品房买卖的意思表示，其真实意思系原告向被告借款120万元，并通过签订《商品房买卖合同》的方式予以担保。事实及理由如下：一、原告与被告签订《商品房买卖合同》，并收到被告打款120万元后，未将双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，而《商品房买卖合同》确认的购房单价2202元∕㎡明显低于当时当地商铺平均售价。二、被告在打款120万元后分两次收取原告款项共计97050元。原告方主张该款为利息，并提供锐红专案组对该款项调查的《审计报告》及证人证言予以证实；被告对原告方主张该款为利息予以反驳，辩解该款系介绍他人购房所得的介绍费，但至今未举证证实，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证实是真伪不明的，应当认定该事实不存在。”的规定，被告辩解在打款120万元给原告后收到原告所支付的款项系介绍他人购房所得的介绍费，该待证事实真伪不明，其辩解理由难以采纳。三、智诚典当公司在原、被告签订《商品房买卖合同》前，即2009年3月5日向王凤打款100万元，款项用途标明为借款，被告虽辩解该款与本案无关，却未能说明该款的实际情况。综上，原告称其因资金周转困难，向智诚典当公司借款800万元，智诚典当公司因担心原告的偿还能力，要求原告将其借款分解至王凤等人名下，较符合客观事实，故被告于2009年3月27日向原告打款的120万元系借款。锐馨鑫园A幢一层④至⑨轴交A到N轴号商铺至今未办理产权登记，所有权未发生转移，现该商铺被被告占用，锐红公司诉请被告腾空商铺归还，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决：被告王凤于本判决生效之日起一个月内将锐馨鑫园A幢一层④至⑨轴交A到N轴号商铺予以腾空归还原告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司。案件受理费60元，由被告王凤负担。
上诉人王凤上诉称：原审判决认定事实和适用法律错误。1、原审判决认定《商品房买卖合同》价款2202元／㎡明显低于当时商铺平均售价，没有证据证明。2、原审判决仅凭被上诉人公司员工证明，认定上诉人收到原告款项97050元为借款利息错误。3、被上诉人没有证据证明《商品房买卖合同》无效，因此，原审判决支持被上诉人的诉讼请求适用法律错误。上诉人占有房屋是基于双方签订《商品房买卖合同》，并支付了购房价款，在合同未被撤销或确认无效的情况下主张排除妨碍不符合法律规定。请求撤销原判，发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人由被上诉人承担。
被上诉人黔东南州锐红房地产开发有限责任公司（以下简称锐红公司）未作二审答辩。
在二审期间，上诉人王凤提供了以下证据材料：1、典当公司证明，拟证明上诉人在典当公司借款，与锐红房地产开发有限责任公司没有关系；2、黔东南州住房和城乡建设局备案回复、答复。拟证明房屋备案登记上诉人没有办法，经州委、州政府统一部署下，在2012年6月30日办理备案登记手续，至今未办理；3、购房备案、交房申请报告复印件，拟证明上诉人一直在办理备案登记手续；4、工作报告，证明处置方案，拟证明一直拖着没有办理手续；5、维护购房合法权益的请求，拟证明上诉人为房屋备案在不停的要求处理；6、执行异议书，拟证明当时州法院查封房屋要拍卖房屋，上诉人提出的执行异议；7、回避申请书，拟证明上诉人请求凯里市法院回避；8、申请，拟证明要求办理房屋产权的报告；9、申请报告，拟证明要求办理房屋产权的报告；10.情况反映，拟证明向信访局反映的情况；11、债权公告，拟证明上诉人根据要求去办理购房备案登记，仍然没有办理；12、记账凭证，拟证明王凤向典当公司借款的凭证。被上诉人均未提供新证据。
经审查，上诉人提供的证据1、7、12与本案无关联性，本院不予采纳，其余证据是真实合法有效的，本院予以采信。
原审判决认定“2008年，原告因资金周转困难，经协商向瓮安县智诚典当有限责任公司（以下简称“智诚公司”）借款800万元，因担心原告的偿还能力，遂要求原告将其借款分解至滕会、汤光碧、王凤等16人名下，其目的是为了能够用原告的在建商品房以买卖的形式为该笔债务提供担保”的事实，本院不予确认外，其余事实本院予以确认。另查明，上诉人王凤多次向有关部门反映，对其购买的商铺要求办理预售登记，但至今未办理商品房预售登记，被上诉人锐红公司也未交付《销售不动产统一发票》给上诉人王凤。
本院认为：上诉人王凤与被上诉人锐红公司于2009年3月27日双方签订的《商品房买卖合同》约定的涉案商铺价款2202元／㎡是否明显低于当时的市场价格，双方当事人均未提供当时的市场评估鉴定价格或其他证据佐证，故上诉人认为“原审判决认定《商品房买卖合同》价款2202元／㎡明显低于当时商铺平均售价，没有证据证明”的上诉理由，本院予以支持。
因上诉人王凤不能说明收取被上诉人锐红公司97050元的性质，也不能证明其与锐红公司有其他经济往来的情况下，被上诉人锐红公司关于97050元是其为向上诉人王凤借款120万元而支付利息的观点具有更高的可信度。故上诉人认为原审判决认定其收到被上诉人款项97050元为借款利息错误的上诉理由，本院不予支持。故上诉人向被上诉人支付120万元并收取利息的行为，可以认定双方之间成立了借贷的债权债务关系。上诉人王凤可以请求被上诉人锐红公司履行还款义务。
虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效，但双方签订的《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》应认定为非典型的担保方式，即被上诉人不能按时归还120万元的情况下，上诉人可以通过拍卖或者变卖案涉商铺的方式确保其能够实现债权。因被上诉人对交易的控制体现在没有将《销售不动产统一发票》原件交付给上诉人，而缺少了发票，上诉人是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。因本案所涉及的《商品房买卖合同》既然本质上属于担保，就应遵循《中华人民共和国物权法》第一百八十六条有关禁止流押的原则，即在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。因此，上诉人认为“原审判决支持被上诉人的诉讼请求，适用法律错误”的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人王凤要求撤销原判，依法发回重审或改判的上诉请求，本院不予支持。虽然原审在判决理由部分有部分不当，但判决结果正确，故本院予以维持。为此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人王凤承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 李邦华
二〇一六年三月二十五日
书记员 赵艳萍