吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终337号
上诉人（原审被告、反诉原告）：翊达餐饮管理顾问有限公司。住所：高雄市楠梓区仁昌路街**号。
法定代表人：梁宥羚，经理。
委托代理人：裴仁骏。
委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春万科京诚房地产开发有限公司。住所：长春市二道区自由大路****号。
法定代表人：林曈，总经理。
委托代理人：李彦新，吉林功承律师事务所律师。
上诉人翊达餐饮管理顾问有限公司（以下简称为翊达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翊达公司的委托代理人裴仁骏、王玉辉，被上诉人长春万科京诚房地产开发有限公司（以下简称万科公司）的委托代理人李彦新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万科公司一审诉称：2011年7月25日，原、被告双方签订《长春1948商业租赁合同》（以下简称为《租赁合同》），原告将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”、建筑面积686平方米的S-3号楼出租给了被告使用，租期为8年，第一年和第二年的租金是每月22884.5元、物业管理费是每月6886元。《租赁合同》约定原告向被告提供1372000元的装修垫付款。后原、被告双方又签订了《补充协议》，《补充协议》中双方对房屋租期、租金给付时间、欠缴的物业管理费及采暖费的金额予以明确，并约定了被告返还装修垫付款的时间、方式及违约责任等。《租赁合同》及《补充协议》签订后，原告将租赁房屋交付给被告进行装修使用，并支付了1372000元装修垫付款和开业支持款，但被告没有按照合同约定，向原告支付过任何租金、物业管理费以及返还过任何装修垫付款等费用。被告违反了《租赁合同》及《补充协议》的约定，已构成违约，且已经给原告造成了巨大的经济损失。故根据我国民事诉讼法及相关法律之规定，原告现向法院提起诉讼，诉求：1.判令解除原、被告双方签订的《长春1948商业租赁合同》及《补充协议》，同时判令被告对承租房屋恢复原状，并将承租房屋返还给原告；2.判令被告立即向原告返还装修垫付款1372000元及利息（利息从起诉之日起计算至实际支付完毕时止）；3.判令被告立即向原告支付2013年1月1日至2014年10月31日期间的欠交房屋租金503459元及利息（利息从起诉之日起计算至实际支付完毕时止），并判令被告立即给付2014年11月1日至本案判决生效之日的房屋租金及利息（利息计算至实际支付之日止）；4.判令被告支付判决生效之日起至房屋实际支付之日止的房屋使用费及利息；5.判令被告立即向原告支付2011年10月20日至2014年10月31日期间欠缴物业管理费210098元及利息（利息从起诉日至实际支付时止），支付2014年11月1日至判决生效之日的物业费及利息（利息计算至实际支付之日止）；6.判令被告立即支付自2011年至2014年期间采暖费35122.83元及利息（利息从起诉日至实际支付时止）；7.判令被告向原告支付违约金357246元。案件受理费由被告承担。
翊达公司一审辩称：第一，我公司认为原、被告双方于2011年7月25日签订的《长春1948商业租赁合同》以及于2012年签订的《〈长春1948S1、S3、S6楼租赁合同〉补充协议》违反法律规定，系无效合同，原告万科公司并没有取得涉诉租赁房屋的竣工验收手续，其向法庭提交的竣工验收手续系违法取得的。第二，原告万科公司应当承担合同无效的过错责任，故原告万科公司无权向我公司主张装修垫付款、租金、物业费、采暖费及违约金。第三，如法庭认为原告万科公司的诉请成立或法庭认定原、被告双方签订的租赁合同系有效合同，我公司请求法庭予以明示，且我公司认为即使合同有效，违约在先的也是原告万科公司，故我公司不同意承担原告万科公司主张的上述费用。
翊达公司一审反诉称：2011年7月25日，反诉原、被告签订《长春1948商业租赁合同》，约定将长春市二道区东盛大街666号S3号楼租赁给反诉原告使用。合同签订后，在履行过程中，发现不能办理租赁物开业的相关手续。租赁物未进行竣工验收，未进行消防设计审核、消防竣工验收、消防备案，无环保手续。在签订合同时，反诉被告承诺能够依法办理开业手续。反诉被告对反诉原告进行欺诈，租赁物不具备法律强制规定的使用条件，违反相关法律规定，应属无效。反诉被告对合同无效及履行应负全部责任，故反诉原告诉至法院，诉求：1.确认反诉原、被告双方于2011年7月25日签订的《长春1948商业租赁合同》以及于2012年签订的《〈长春1948S1、S3、S6楼租赁合同〉补充协议》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失956613.9元。反诉费由反诉被告承担。
万科公司针对翊达公司的反诉辩称：原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。在签订合同时，反诉原告已明确知晓租赁房屋的状况，并且承诺不因房屋的质量瑕疵及无法办理相关营业证照等事由向我方主张违约责任及追究我方的责任。因此，反诉原告的反诉请求不能成立，不应予以支持。
一审法院经审理查明：2011年7月25日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将坐落于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S-3号楼、建筑面积为686平方米的店铺租赁给被告；租赁期限为8年，自2011年10月20日起至2019年10月20日止；该出租店铺第一年、第二年的基本租金为每天每平方米1.095元人民币，月租金为22884.5元；被告应自2012年10月20日开始支付租金；被告应于租赁期内任何一段不满一个日历月的期间向原告支付物业管理费；该出租店铺的物业管理费按照租用面积每平方米每月人民币10元计算，该出租店铺每日历月的物业管理费为人民币6886元；在租赁期内，有关该出租店铺的水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费或其他费用均应由被告承担；对于该租赁房屋，原告的交付条件为：机电：三相电机动力总配电盘，空调：主机及设备系统配置，消防：消防栓、消防排烟、消防喷淋、防火连动系统、各项报警侦探器系统等，电信：弱电工程交付至总箱，水工程：给排水工程及管道安装及配管，排风：营业场所配置完毕；原告向被告提供现金2000元∕㎡（建筑面积）的装修补贴，共计1372000元人民币；被告分35月期返还装修垫付款，共计686000元人民币；被告的还款日期为2011年11月20日至2014年11月20日，每月5日现金还款20000元人民币，共计34个月，第35个月补齐余款；被告逾期不支付保证金、租金、物业管理费或本合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过90天的，原告可书面通知被告解除本合同，并要求赔偿；由于被告违约行为导致原告根据合同约定单方解除本合同的，原告可在本合同解除并收回该出租店铺时，对被告已支付的保证金、所有租金或其他费用均不予退还，且在租赁期未满三年而提前解约的情况下，被告除需向原告支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需支付本合同约定的装修垫付的全部金额，即1372000元人民币。《租赁合同》签订后，经双方同意，原、被告双方对《租赁合同》进行了调整和重新约定，并增加补充条款，双方于2012年又签订了《〈长春1948S1、S3、S6楼租赁合同〉补充协议》（以下简称为《补充协议》）。在《补充协议》中原、被告双方约定：原告已充分告知被告，原合同中租赁标的物尚未通过政府相关部门组织的竣工验收手续，被告对此予以认可。本协议签署之前，原合同中租赁标的物存在的瑕疵，诸如漏水、采暖、竣工验收等问题，被告已经知悉，且不就此向原告主张任何赔偿要求。为此，原告给予被告一定优惠支持（如装修垫付款、免租期、开业支持款等），被告承诺不以原告相关验收手续未办理完毕和工程质量瑕疵导致其无法办理营业相关证照及无法营业为由，违反原合同、本补充协议约定和追究原告责任。在《补充协议》中原、被告双方对原租赁合同还进行了如下调整和补充：租赁期限改为自2013年1月1日起至2020年12月31日止；被告应自2013年12月20日起开始支付租金，并在此后的租赁期内继续以季度付款的方式支付租金，租金按原合同约定计算；如原告租赁房屋竣工验收证照的取得时间迟于2013年1月1日，则2013年1月1日至原告实际取得竣工验收证照期间的租金被告按照2.19元／平／天的标准，原告在被告缴纳首期租金时给予减免；被告返还装修垫付款的日期调整为2013年1月1日至2016年1月1日，被告在每月5日逐月现金还款给原告，共计35个月，第36个月补齐余款，原合同中约定的被告应还款金额保持不变，被告每月还款额为20000元；经双方确认，2011年度被告欠缴S3号楼采暖费31929.84元，由被告承担一半即15964.92元；2011年10月20日至2012年8月31日，被告欠缴S3号楼物业费61974元，被告承担一半即30987元。本协议生效后，各方应严格履行原合同及本协议的各项约定，被告保证如约缴纳租金、如约返还装修垫付款、开业支持款，及按照约定按时缴纳物业费、采暖费等各种费用；被告保证S3楼店铺的持续稳定经营；未经原告书面同意，被告不得停业；被告违反上述任一约定的，原告均有权解除原合同及补充协议；由于被告违约导致原告解除原合同及补充协议，被告除需向原告支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额支付原告给予被告的装修垫付款及开业支持款。
一审法院另查明：《租赁合同》签订后，原、被告与案外人吉林省大拓装潢设计有限公司（以下简称为大拓装潢公司）签订一份《工程合同书》，约定：原告同意被告在二道区万科蓝山1948S3店面经营麺麺粥道，现经过原、被告及大拓装潢公司三方友好协商，委托大拓装潢公司对S3号商铺进行装修，工程总造价为人民币1979000元，其中1372000元由原告向大拓装潢公司支付，剩余607000元由被告向大拓装潢公司支付。大拓装潢公司按照工程施工图纸中所表明的材料、规格、数量为标准进行施工，施工要求按被告认可的图纸进行，特定的材料的型号、图案、颜色由被告、大拓装潢公司双方共同定板。自2011年9月6日至2011年12月23日，原告曾先后六次向大拓装潢公司转账汇款共计人民币10330200元，其中1372000元是为被告支付的装修垫付款。
一审法院又查明：2012年2月1日，原告万科公司取得了位于本区东盛大街666号长春万科蓝山项目的建设工程规划许可证。2012年12月10日，长春万科1948项目S-3号工程（即本案涉诉租赁房屋）经工程竣工验收消防备案后，未被确定为抽查对象，与其相邻的S6号楼被确认为抽查对象，抽查结果为合格，此结果由公安消防机构于2013年8月15日进行了网上公告。2012年12月30日，原告万科公司取得涉诉房屋的建设工程竣工验收合格报告。2013年4月28日，原告万科公司取得涉诉房屋的建设工程竣工验收备案证。2013年12月25日，在公证机关公证员的见证下，原告通过邮寄方式向被告的代表人裴仁骏送达了一份“缴费通知书”，通知被告应按照合同约定及时给付装修返款、开业返款、物业费、租金及供暖费。2014年3月5日，原告向被告的代表人裴仁骏邮寄送达了涉诉租赁房屋的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，并由吉林省长春市国民公证处的工作人员记录了全部邮寄过程。2014年8月31日，在公证人员的见证下，原告与被告的代表人裴仁骏电话商谈解除租赁合同，以及通知被告限期搬离租赁房屋等相关事宜。
一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于被告提出的《租赁合同》及《补充协议》因违反相关法律规定而无效的主张，一审法院不予支持，理由如下：1.本案涉诉房屋为原告万科公司自行开发建设的，原告万科公司作为涉诉房屋的所有权人，有权对房屋进行出租。虽然签订《租赁合同》时，原告万科公司尚未取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，但在2012年2月1日，原告万科公司已依法取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，因原告万科公司取得涉诉房屋建设工程规划许可证的时间在其向人民法院起诉之前，故本案《租赁合同》应为合法有效。2.关于被告提出的签订《租赁合同》及《补充协议》时本案涉诉房屋未经消防验收合格，进而导致双方签订的租赁合同无效的主张。按照2008年10月28日修订后的《中华人民共和国消防法》第十条、第十一条之规定，除国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程外，建设工程的消防设计和消防竣工均采取公安消防机构备案制，由公安消防机构进行抽查，而非过去的审核制。本案涉诉房屋的建设工程在规划时，规划的建设用途和工程性质为居住和公建，其建设用途及其单体建筑规模并不属于公安部第106号令即《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，换言之，本案涉诉房屋并不属于上述法律、法规规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，而仅需报公安消防机构备案，由公安消防机构进行抽查即可。2012年12月10日，原告已对涉诉房屋进行了消防备案，并取得了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，因此原、被告之间的《租赁合同》与《补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。3.关于被告提出的双方在《补充协议》中约定涉诉房屋在未取得竣工验收备案前开业，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“??建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，而导致《补充协议》无效或者部分条款无效的主张。一审法院认为，尽管原、被告双方在签订《补充协议》时，涉诉房屋尚未办理完毕竣工验收手续，但翊达公司承诺的开业时间并非协议签订当时，而是协议签订后的2012年8月1日，此为将来发生的事实，双方并不能预见协议签订时至被告开业时这一期间涉诉房屋能否取得竣工验收手续，双方对此都享有期待利益，不能因原告未在2012年8月1日取得竣工验收报告，被告也未在2012年8月1日开业，就否定该条款或者《补充协议》的效力。故，对被告提出的这一主张，一审法院不予支持。综上所述，原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自相应的义务。原告已按照合同约定，将涉诉房屋交付给被告使用，并为被告支付装修垫付款1372000元，而被告未能在合同约定的时间按时支付装修返款、物业管理费、租金等费用，且逾期未支付累计超过了90天，经原告在合理期限内催告后，被告仍然未履行付款义务，其行为己符合《租赁合同》和《补充协议》约定的解除合同条件，故原告要求解除与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于装修垫付款和违约金，原告要求被告全额返还其已支付的装修垫付款1372000元并支付违约金357246元。按照《租赁合同》及《补充协议》的约定，因被告的违约行为导致原告单方解除《租赁合同》及《补充协议》时，被告除需向原告支付解约当年基本租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需全额返还原告已给予被告的装修垫付款，依据上述约定，现原告已因被告的违约行为主张解除租赁合同，被告应当返还原告已为其支付的装修垫付款1372000元，违约金按2014年原告起诉时的标准计算，被告应给付原告的违约金数额为22884.5元/月（租金）×12个月+6886元/月（物业管理费）×12个月=357246元。原告的上述请求于法有据，一审法院予以支持。关于房屋租金，原告主张被告应向其支付2013年1月1日至2014年10月31日期间欠交的房屋租金503459元，以及2014年11月1日至判决生效之日期间的房屋租金。依据原、被告双方签订的《补充协议》，如原告租赁房屋竣工验收证照的取得时间迟于2013年1月1日，则2013年1月1日至原告实际取得竣工验收证照期间的租金被告按照2.19元/平/天的标准，由原告在被告缴纳首期租金时给予减免。因原告取得涉诉房屋的建设工程竣工验收备案证的时间为2013年4月28日，晚于《补充协议》约定的2013年1月1日，原告应当按照《补充协议》的约定对2013年1月1日至2013年4月28日这一期间（共计117天）的房屋租金按照2.19元／平／天的标准给予减免，减免的租金数额为2.19元/平/天×686平方米×117天=175773.78元，而按照《补充协议》的约定，被告应缴纳的首期租金应为549230元，扣除减免的租金后，被告应缴纳的首期租金为549230元-175773.78元=373456.22元，以上为2014年12月20日前被告应向原告缴纳的租金。因2014年11月12日，原告己将被告诉至法院，对于2014年12月20日之后至判决生效之日止期间的房屋租金，原告可待判决生效实际损失确定后，另行告诉。综上，被告应给付原告房屋租金373456.22元。关于原告要求被告给付判决生效之日起至房屋实际交付日止期间的房屋使用费，因此项请求尚未实际发生，待实际发生后，原告可另行告诉，故原告的此项请求，一审法院不予支持。关于物业管理费，原告要求被告给付自2011年10月20日至2014年10月31日期间欠交的物业管理费210098元，2014年11月1日至判决生效之日止的物业管理费。因《租赁合同》和《补充协议》中确认2011年10月20日至2012年8月31日，被告应缴纳物业管理费30987元，按约定每月物业管理费为人民币6886元，对于2011年10月20日至2014年10月31日欠交的物业管理费应为30987元+6886元/月×12月×2年+6886元/月×2月=210023元，以上数额一审法院予以确认。对于2014年11月1日至判决生效之日止期间的物业管理费，因原告己于2014年11月12日向法院起诉，该请求可待判决生效实际损失确定后，另行告诉。关于采暖费，原告要求被告支付自2011年至2014年期间采暖费35122.83元。对于2011年度的采暖费，因原、被告双方已在《补充协议》中确认被告2011年应缴纳的采暖费为31929.84元，被告承担一半即15964.92元，对此一审法院予以支持。对于2012年至2014年采暖费，由于庭审期间原告并未提供其己为被告缴纳涉诉房屋采暖费的相关票据，此主张因证据不足，一审法院不予支持。关于原告要求被告给付装修垫付款、房屋租金、采暖费等迟延履行期间的利息，因原、被告双方在合同中对此未有约定，故原告关于利息的主张，证据不足，一审法院不予支持。关于被告提出的即便《租赁合同》及《补充协议》有效，原告提供的租赁房屋也不符合合同约定的餐饮经营用途，导致其无法取得餐饮行业的经营许可，违约责任应由原告承担的辩称。首先，涉诉房屋的建设规划性质为公建用房，可以作为商业经营使用，并不影响原、被告租赁合同目的的实现。其次，原、被告签订《租赁合同》时已约定了租赁房屋的交付条件，并未约定设置专门的排烟管道、隔油池、污水处理措施、天燃气等设施作为原告的交付义务，庭审期间被告也未提供证据证明原告交付的房屋不符合合同约定。第三，被告当庭提供的《万科1948项目环保验收申请表》中环保部门意见处已明确写明“验收合格”，表明原告开发建设的涉诉房屋符合环保规定。第四，因原告同意在原《租赁合同》基础上再给予被告一定的优惠支持（包括一年免租期，开业支持款、采暖费、物业费减半承担等），被告已在《补充协议》中承诺放弃以原告相关验收手续未办理完毕和工程质量瑕疵导致其无法办理营业相关证照及无法营业为由而追究原告责任的权利。综上，被告提出的涉诉房屋因未安装相关设施，不符合租赁用途，不符合环保规定，导致其未取得餐饮经营许可，原告对此应承担违约责任的辩称，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于被告提出的其为履行租赁合同购置餐饮器具、设备、装饰品等投入资金，原告应赔偿其经济损失956613.9元的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损时，承租人应当恢复原状。”及第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案中，因被告未履行按时支付房屋租金、物业管理费、装修返款等合同义务，构成违约，导致合同解除，按照上述法律规定，对于被告购买的未形成附合的物品，可由被告自行拆除，对于被告购买的已形成附合的物品，由于原告并未同意利用，被告向原告主张价值损失，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经一审法院2015年第23次审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告长春万科京诚房地产开发有限公司与被告翊达餐饮管理顾问有限公司于2011年7月25日签订的《长春1948商业租赁合同》及其后签订的《长春1948S1、S3、S6楼租赁合同补充协议》；二、被告翊达餐饮管理顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于长春市二道区东盛大街666号“万科长春1948”S-3号楼返还给原告长春万科京诚房地产开发有限公司；三、被告翊达餐饮管理顾问有限公司于本判决生效后立即返还原告长春万科京诚房地产开发有限公司装修垫付款人民币1372000元；四、被告翊达餐饮管理顾问有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司房屋租金373456.22元；五、被告翊达餐饮管理顾问有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司物业管理费210023元；六、被告翊达餐饮管理顾问有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司2011年度欠缴的采暖费15964.92元；七、被告翊达餐饮管理顾问有限公司于本判决生效后立即给付原告长春万科京诚房地产开发有限公司违约金357246元；八、驳回原告长春万科京诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告翊达餐饮管理顾问有限公司的反诉请求。本诉案件受理费26630元，由被告（反诉原告）翊达餐饮管理顾问有限公司负担；反诉案件受理费5770元，由反诉原告翊达餐饮管理顾问有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，翊达公司不服上诉至本院。主要理由为：一、一审法院关于上诉人与被上诉人签订的《长春1948商业租赁合同》及《长春1948S1、S3、S6楼租赁合同补充协议》有效，且上诉人一方违约导致合同解除的认定无事实及法律依据。（一）一审法院援引最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《租赁合同司法解释》)第二条的规定，认为万科公司在一审法庭辩论终结前已经取得建设工程规划许可证，因此《长春1948商业租赁合同》（下称《租赁合同》)有效。上诉人认为，一审法院适用法律不当。1.《租赁合同司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上诉人认为，对于这一规定应理解为：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，二者有其一均导致租赁合同无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”根据这一法律规定，具体到房地产开发企业，就是要看其是否取得建设工程竣工验收备案，因为，房地产开发企业按照工程规划要求施工完毕，取得竣工规划验收，是质监部门进行工程竣工验收备案的前提，反之，如果没有按照工程规划要求施工，是无法取得工程竣工验收备案的。所以，万科公司开发的1948项目虽然于2012年2月1日取得了建设工程规划许可证，并于2013年4月28日取得的工程竣工验收备案证，但是翊达公司提供了充分的证据证明其工程竣工验收备案系违法取得，因此，即使万科公司取得建设工程规划许可证，未通过合法的工程竣工验收，就不能说明万科公司是依照规划要求进行了工程施工，也就不能认定租赁合同有效。2.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”租赁合同中承租方是以使用租赁物为目的而与出租方签约，因此，没有经工程竣工验收合格的房屋就出租，显然是不符合法律规定的。而这一条法律规定不能简单地理解为管理性法律规定，而是应当认定这一法律规定是双方当事人约定房屋使用问题的法律效力的一个强制性规范，即合同不得约定未经工程竣工验收即使用房屋。3.上诉人的上述观点在司法实践中已经践行，在广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》(粤高法[2012]240号)中，关于合同效力问题中，纪要明确指出：“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。”因此，万科公司与翊达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是无效合同。即使合同有效，那么，租赁合同和补充协议中有关租赁房屋未进行工程竣工验收备案也必须开业经营以及由此引发的违约责任等有关条款的约定也是无效的。(二)一审法院认为本案租赁物业不属于消防法律规定的必审必验项目，所以被上诉人取得的《建设工程竣工验收消防备案》合法有效，进而推定租赁物业于2013年4月28日取得的《建设工程竣工验收备案证》合法有效，这一法律适用明显不当。万科公司于2013年4月28日取得S3等配套公建的《工程竣工验收备案证》。根据查询、核实发现，万科公司在办理竣工备案过程中，涉嫌向长春市建设工程质量监督站提供虚假的工程竣工验收消防检查材料受理凭证，此事长春市公安消防支队已经出具证明。另外，根据长春市公安消防支队提供的备案材料显示，万科1948项目中以S开头的9栋配套公建最终通过消防竣工备案的时间是2013年8月21日。而质监站的工程竣工验收备案依法必须是在取得竣工验收消防备案的基础上(详见质监站官方网站有关工程竣工备案的须知、指南等)，因此，《建设工程竣工验收备案证》取得的时间应当是在2013年8月21日以后。所以，万科公司在2013年4月28日取得的《工程竣工验收备案证》涉嫌造假和违法发证。另，上诉人并没有主张万科1948项目属于必审必验项目，但是作为备案、抽查项目本案诉争租赁物业S3是万科1948项目以S开头的9栋租赁物业中的一栋，以S开头的9栋租赁物业作为一个整体进行消防备案，以及工程竣工验收备案。2012年12月10日S3物业虽然取得的《建设工程竣工验收消防备案》，但是，S6、7、9等物业尚未通过消防抽查，然而这些S开头的9栋物业却都是在2013年4月28日取得的《建设工程竣工验收备案证》。这足以表明，万科公司向质监站申报竣工备案过程中提供了虚假材料。一审法院单独将S3物业从9栋以S开头的物业中剥离出来，试图论证S3未被消防抽查，所以就可以办理工程竣工验收备案。那么，一审法院在对S1、S6、S7物业租赁合同纠纷案件审理时，在判决中已经认定万科公司于2013年4月28日取得的S1、S6、S7物业的《建设工程竣工验收备案证》是合法有效的，现在又在这份判决中说S6是在2013年8月15日通过竣工验收消防抽查的，那么，一审法院前后做出的判决道理互相矛盾。(三)一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《补充协议》仅是对开业时间的约定，只是对将来可能发生的事实的约定，不影响《补充协议》的效力。事实上《补充协议》全文，尤其是《补充协议》第1条、第6条和第8条的约定，明显是要求翊达公司在万科公司未取得工程竣工验收备案的情况下强行开业，并将未强行开业作为翊达公司承担违约责任的条件。根据前述法律规定，这样明显违法的约定理应认定无效。二、被上诉人万科公司在《租赁合同》及《补充协议》签署和履行过程中存在明显的过错行为，无论是合同无效的缔约过失责任，还是合同有效的违约责任，均应当由万科公司承担。1.万科公司在未取得工程规划许可之前，就以商业街项目进行宣传、招商，并与翊达公司签订租赁合同，约定S3物业只能用于餐饮经营，却在工程规划和建设过程中不按照商业餐饮经营的需要对租赁物业进行规划、设计，致使租赁物业无法用于餐饮营业，无法取得餐饮营业的合法证照。第一，2011年7月25日《租赁合同》签订时，万科公司尚未取得1948项目的建设工程规划许可证，当时万科公司仅持有1948项目地块的用地许可。也就是说《租赁合同》签订时出租方向承租方承诺未来开发建设过程中，租赁物业将按照专门的用于商业经营的地产项目开发建设。由于万科公司在整个招商过程中均是将1948项目作为商业街对外宣传的，万科公司的行为使翊达公司相信1948项目是可用于餐饮经营的商业地产项目，S3物业是可用于餐饮经营的建筑物。尤其是在租赁合同中，万科公司还明确要求S3物业的租赁用途只能是餐饮经营，不得改变。租赁合同缔结后，万科公司在2012年2月1日取得《建设工程规划许可证》，然而，此时万科公司却将包括S3物业在内的1948项目中所有以S开头的9栋物业以“万科蓝山”配套公建进行规划设计并报审，根本不是单独的商业街。第二，根据《长春市服务业环境污染防治条例》第十条的规定：房地产开发建设服务业项目及其他新建的服务业项目，其专门烟道、独立排水等防治环境污染的配套设施，应当与主体建筑同时设计、同时施工、同时交付使用。未在规划设计中明确经营性质、规模的服务业项目，不得批准设计、施工和交付使用。”《国家环境保护局、国家工商行政管理局关加强饮食娱乐服务企业环境管理的通知》(环监[1995]100号)第二条第一款规定：“饮食企业必须设置收集油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放，禁止利用居民楼内的烟道排放。专用烟囱排放的高度和位置，应以不影响周围的居民生活环境为原则。”第二条第六款规定：“严格限制在无排管网处兴办产生和排放污水的饮食服务企业。污水排入城市排污管网的饮食服务企业，应安装隔油池或采取其它处理措施，达到当地城市排污管网进水标准。其产生的残渣、废物，不得排入下水道。污水直接排入周围水体的，应当经过处理达到国家和地方规定的污水排放标准，并经当地环境保护行政主管部门许可，方可排放。”以上地方法规和部门规范性文件已经明确了房地产开发企业在开发建设过程中应当对餐饮营业用房建设配套的专门排烟、排污水管道和隔油处理等措施。这一点，在万科公司向环保部门申报的竣工验收申请中也有明确记载，即商业用房必须有独立的烟道和消音减震等措施，并且必须告知购房人环境污染等可能影响居住、生活。然而，1948项目中包括S3在内的9栋配套公建根本没有设置专门的排烟管道，更没有什么隔油池和专门的污水处理措施。万科公司在开发建设过程中根本没有考虑这些公建物业已经租赁给包括翊达公司在内的多家餐饮企业用于餐饮营业的事实，根本没有依法建设餐饮企业所必须的环保设施和设备。第三，1948项目中以S开头的9栋物业(包括S3)作为配套公建，紧邻万科公司开发的E13、E17两栋34层的商品住宅，从建设工程规划图纸中可见，以S开头的9栋配套公建与两栋高层紧密相连，最宽处距离不超过10米，最窄处基本是连接在一起的。根本不符合开办餐饮、娱乐等重污染项目的要求。更何况S3等物业根本没有排油烟管道和专门的排污水管道，以及防噪音等设施，就连燃气管道也没有设置，如果进行餐饮经营，只能使用大容量的液化气罐，一旦发生液化气外泄或爆炸等事故，后果不堪设想。万科公司在工程未取得建设规划许可前，就与翊达公司签订租赁合同，在规划设计和建设过程中，明知翊达公司将使用租赁物业经营餐饮，却不设计、建设排油烟、排污水管道，不设置隔音、燃气等设施，其实质就是明知自己设计、建设的这些配套公建根本不符合餐饮、娱乐业经营需要，还对翊达公司进行欺瞒，致使翊达公司根本不知道租赁物业无法取得餐饮行业的经营许可。2.万科公司以虚假的消防备案资料骗取长春市建设工程质量监督站的工程竣工备案，其取得的工程竣工验收备案证不合法。不能以此工程竣工验收备案认定S3物业符合规划、消防、环保要求。三、一审法院在案件审理过程中，违法剥夺上诉人翊达公司的诉讼权利，影响案件公正审判。1.一审庭审中，翊达公司向法庭提出现场勘查申请，并明确表示，包括S3在内的9栋以S开头的配套公建，根本没有配备排油烟及排污水、隔油、燃气等设施，导致租赁物业无法用于餐饮经营，这些设施是否配备，通过现场勘查即可确定。一审法院对于翊达公司的现场勘查申请没有给出任何答复，也未组织现场勘查。2.一审庭审答辩中，翊达公司明确表示，虽然翊达公司认为《租赁合同》及《补充协议》无效，但是，如法庭认定合同有效，可以对翊达公司进行明示，翊达公司将根据法庭的释明调整诉讼角度，组织诉讼材料。但是，一审法院并没有释明，而是直接在判决中认定合同有效，剥夺了上诉人的相应诉讼权利。此外，上诉人认为一审法院对于装修垫付款认定为1372000元是错误的，因为租赁合同中关于装修垫付款有明确的约定，合同7.1条约定装修补贴是137.2万元，7.2条约定上诉人一方应返还的装修垫付款是68.6万元，而且补充协议中也约定为一旦违约应返还装修垫付款，所以一审法院裁判金额错误。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
万科公司二审答辩称：一、原审法院认定诉争的租赁合同合法有效，因被上诉人违约导致合同解除，认定事实清楚，适用法律正确。1.万科公司已取得诉争房屋的建设工程规划许可证和建筑工程竣工验收备案证，不存在合同无效的情形。上诉人称万科公司未按规划施工，但其未提供证据证明万科公司未按照工程规划要求施工，且万科公司已取得长春市规划局颁发的《竣工规划核实通知书》、《建筑工程竣工验收备案证》，因此，争议房屋符合规划要求，不符合《房屋租赁司法解释》第二条规定合同无效的规定。上诉人一直强调争议房屋工程竣工验收备案证系违法取得，继而证明万科公司未按工程规划要求施工，但其两者并不具有必然性。首先上诉人未提供证据证明工程竣工验收备案证系违法取得，其提交的《对裴仁俊先生诉求的答复》是长春市公安消防支队出具，而长春市公安消防支队并没有证明也无权证明长春市建设局所颁发的建设工程竣工验收备案证的效力。上诉人仅凭一份“答复”便强调万科公司取得的建设工程竣工验收备案证无效显然缺乏事实依据和法律根据。再者假使万科公司取得的竣工验收备案证不合法，依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，建筑工程竣工验收备案证需提供的材料包括：工程竣工验收报告、规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，在需要提供多项材料的情况下上诉人如何认定万科公司是因为缺少规划部门认可文件而推定备案证不合法的？又如何推出万科公司未按规划要求施工的？上诉人在不具备证明效力的情况下得出“未通过合法的工程竣工验收就不能说明依照规划要求进行施工”的结论显然是错误的。2.《建筑法》第61条第2款规定“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，并没有规定不得签订租赁合同，上诉人以此推定租赁合同无效是错误的。虽然双方签订租赁合同及补充协议时，房屋尚未竣工验收，但合同的签订与标的物交付在时间上并不要求具有同一性，不能以合同签订时间来判断房屋是否达到使用标准。因翊达公司承诺的开业时间为合同签订后的2012年8月1日，此为将来发生的事实，双方在签订协议时并不能预见在合同签订至承诺开业期间能否取得竣工验收手续，且双方在实际履行过程中，亦没有在此期间开业，并没有违反法律规定。诉争房屋在2012年12月31日竣工验收合格，双方在《补充协议》中约定的租赁期间为2013年1月1日至2020年12月31日，从此时间上看，上诉人租赁的房屋亦符合验收合格后交付使用的规定。补充协议同时约定：“如甲方租赁房屋竣工验收证照的取得时间迟于2013年1月1日，则2013年1月1日至甲方实际取得竣工验收证照期间的租金丙方（上诉人）按照2.19元/平/天的标准给予减免。”此约定也是在保证租期起算后，翊达公司能够合法使用房屋，如在租期起算后万科公司仍未取得房屋竣工验收报告，那么以减免租金的形式来弥补翊达公司不能合法使用房屋的损失。更何况标的房屋在2012年12月31日竣工验收合格，且万科公司主张解除合同，是依据上诉人未给付房屋租金、物业费、采暖费及返还装修支持款等的违约责任，并未因翊达公司未按承诺时间开业而主张权利。因此双方签订的合同未强行要求上诉人开业，未损害翊达公司的利益，亦未违反法律规定，是合法有效的。3.上诉人以广东省高级人民法院的会议纪要（奥高法[2012]240号）证明《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》13条等为效力性强制性规定，但广东省高院的会议纪要并不是最高人民法院发布的会议纪要，其适用具有地区性，对我省或我市发生的案件纠纷不具有参考和适用性。更何况万科公司交付的房屋已经竣工验收合格，取得竣工验收备案证，并未违反法律的规定。二、一审法院判决认定事实有相应证据支持，不存在推定事实的情况，上诉人认为“一审法院依据《建筑工程竣工验收消防备案》合法有效而推定《建筑工程竣工验收备案证》合法有效”是其自行做出的不当解释，其理由不应采信。1.建设工程消防验收备案并不是办理建设工程竣工验收备案的前置程序，因此原告取得的建设工程竣工验收备案证是合法的。2013年4月28日原告取得了S3建设工程竣工验收备案证，说明争议房屋各项验收合格。上诉人称争议房屋在未经消防备案的情况下先行取得竣工验收备案证，竣工验收备案证取得不合法，但依据2009年10月19日施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设令第2号）第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；”之规定，办理建筑工程竣工验收备案对消防必检必验的工程需提供经消防验收的文件，而对于进行消防备案的工程未要求提供相应文件。因本案争议的房屋只需进行消防备案即可，无需办理消防验收，因此，何时进行消防备案并公示并不影响建设工程竣工验收备案证的取得，两者在时间上没有前置和后置的先后关系。因此上诉人以万科公司2013年4月23日在先取得建筑工程竣工验收备案是违法的没有事实依据。更何况万科公司在2012年12月20日即已取得了S3项目的消防备案证凭证。2.上诉人一直强调万科1948以S开头的9栋物业应作为一个整体进行消防备案以及进行整体建设工程竣工验收备案，但从庭审中双方提供的证据已充分证明S1、S3、S6等物业都是分别进行的消防备案和建设工程竣工验收备案。上诉人试图将S3混同到以S开头的物业中，来混淆各栋房屋办理各项证件的时间，不但有悖于事实，更无法可依。3.争议房屋已取得建设工程竣工验收备案证，各项验收程序已经完成，符合国家相关规定。依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，办理竣工验收备案需按国家规定对需验收的工程全部验收合格后方能办理，现万科公司在2013年4月28日已取得争议房屋的竣工验收备案证，也就是说争议房屋的各项验收均已合格，包括工程验收、规划、环保等。因此，争议房屋符合国家规定的验收及使用标准，双方签订的合同有效。三、万科公司交付的房屋可以作为商业经营且符合合同约定的交付标准，上诉人主张争议房屋无法作为餐饮经营无事实依据。1.S3项目是以公建项目进行规划设计，我国法律未禁止公建房屋作为餐饮经营。上诉人未提供证据证明其已进入办理经营许可证的程序，未提供相关部门出具的其不符合办理餐饮许可证条件的相关文件，上诉人只是口头陈述未取得餐饮营业证照系因标的房屋不符合餐饮经营需要、不符合环境污染防治要求所导致，并未提供相关部门出具的任何文书，且上诉人提供的环境保护验收申请表中已明确验收合格，因此上诉人主张争议房屋无法用于餐馆经营的主张不能成立。在此情况下上诉人主张到房屋现场进行勘察亦没有必要性，反而是对司法资源的浪费。2.双方在租赁合同附件中约定了房屋的交付条件，万科公司按合同约定交付符合标准的房屋，完全履行了自己的义务。不存在过错。四、上诉人要求法院行使的释明权不符合释明权范围及条件，一审法院并无不当。另外，合同16.3条有约定因承租人原因导致合同解除，返还全部装修垫付款137.2万元，不区分装修垫付款和装修补贴，一审法院判决金额正确。补充协议第6条中约定也能证明这一点。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请二审法院驳回上诉，维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.翊达公司二审提交吉林省长春市信维公证处出具的2015第50194号公证书一份，证明在长春市建设工程质量监督站官网上公布的工程竣工验收资料指南第7项明确要求需要提供竣工验收消防备案受理凭证，工程竣工验收备案办事指南，明确要求申报材料中应包括本区域内规划、消防环保部门出具的认可文件或准予使用文件，由此证明1948项目消防竣工验收备案是工程竣工验收备案的前置程序和必要的资料。万科公司质证意见为对证据的真实性有异议，因为下载的文档可修改，工程竣工验收备案办事指南中，没有强调要将消防部门的备案材料一并提供，而且办事指南中也是住建部的第二号令，只是必须进行消防验收的才提供验收的资料，对于进行消防备案的无需提供资料。本份证据的申请人是深圳市龙兴盛典公司，公证目的是证明万科公司与龙兴盛典之间的房屋纠纷，对本案不具有适用性，该份证据是长春市对建设工程竣工验收的规定，该规定低于住建部第二号令的规定。2.涉诉房屋于2013年4月28日取得的《建设工程竣工验收备案证》，该竣工备案证记载的工程竣工日期为2012年12月31日。3.万科公司于2012年12月10日对案涉工程（S3）进行的消防备案，长春市公安消防支队于2013年2月18日对该工程进行的消防备案抽查，但因发现该工程存在部分消防隐患，长春市公安消防支队向万科公司发出了整改通知，责令万科公司限期整改。万科公司整改完成后于2013年4月9日向长春市公安消防支队申请复查，2013年8月15日长春市公安消防支队对该工程进行了消防备案复查合格后进行了网上公示。
本院认为：1.万科公司与翊达公司签订的《租赁合同》和《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。翊达公司主张上述两份协议无效不能成立，理由如下：第一，翊达公司主张万科公司没有按照《建设工程规划许可证》的规划内容进行建设，因其未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。第二，案涉房屋的竣工验收备案证系相关行政机关对工程进行审核后颁发，翊达公司仅通过案涉房屋的消防备案手续与案涉房屋的竣工验收手续的时间先后顺序推定竣工验收备案手续系违法取得，证据不足。第三，翊达公司主张依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，万科公司与翊达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，本院认为，依据《租赁房屋司法解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定属于管理性强制性规定，违反该规定，并不导致租赁合同无效。2.万科公司不应承担缔约过失责任或违约责任。双方在《补充协议》中已明确约定翊达公司放弃向万科公司主张案涉房屋相关验收手续未办理完毕和工程质量瑕疵导致其无法办理相关证照及无法营业的责任，且翊达公司亦无证据证明万科公司存在上述行为及上述行为与其营业受影响之间的因果关系，万科公司又给予翊达公司装修垫付款、免租期、开业支持款等优惠支持，故本院对翊达公司该项主张不予支持。3.一审法院认可翊达公司向万科公司返还装修垫付款1372000元正确。根据《租赁合同》第16.3条关于因翊达公司违约导致合同提前解除的情况下，翊达公司应将装修垫付款1372000元全部返还给万科公司。4.一审法院程序合法。一审法院在查清事实，明确责任的情况下，未进行现场踏查并无不当；一审法院认定《租赁合同》及《补充协议》有效，虽与翊达公司主张的合同效力不一致，但翊达公司可以另行诉讼主张权利，一审法院未就此问题对其释明，并未影响翊达公司的诉讼权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25689元，由上诉人翊达餐饮管理顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一六年四月十五日
书 记 员 阚 然