湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初2260号
原告（反诉被告）:张利，女，汉族，1962年8月5日出生，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人:杨曙、龚斌，湖南琼武律师事务所律师。
被告(反诉原告)：刘玉高，男，汉族，1969年10月10日出生，住湖南省湘阴县。
委托诉讼代理人：虢光辉，湖南麓和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金孟南，男，汉族，1950年3月11日出生，住长沙市芙蓉区，系刘玉高姐夫。
原告张利（反诉被告）诉被告刘玉高（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院2016年4月25日受理后，被告刘玉高向本院提起反诉并申请对涉案房屋的装修费用、设施设备、经营损失等进行鉴定，本院委托相关鉴定机构进行鉴定。鉴定后本院依法组成合议庭，于2016年6月14日、2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告张利及委托诉讼代理人杨曙、龚斌、被告刘玉高及委托诉讼代理人虢光辉、金孟南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同并判令被告限期腾空，搬离租赁房屋；2、判令被告向原告支付违约金177984元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年1月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将自有产权的解放西路三兴街口永安宝苑A栋303、304房约327平方米房屋出租给被告使用，租赁期为2013年1月1日至2018年12月30日止，双方就租金及租金支付方式进行了约定。合同签订后，被告租赁房屋经营宾馆，前期双方能依照合同履行合同，但被告没有按照合同的约定于2015年12月30日前付清2016年上半年的租金，原告多次催要，至今被告仍拖欠租金12880元，已逾期5个余月。被告的行为已违反了租赁合同的约定，也侵害了原告的合法权益，请求依法判决。
被告刘玉高辩称：原告陈述不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘玉高向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告转让费、装修费等各项损失共计人民币1325413元（包括转让费358000元、装修费436350元、店内物品损失197563元、原告强行关店造成被告不能收回的欠款99720元、从2016年1月1日起至2016年5月18日的房屋租金损失38900元、从2016年1月1日起至2016年5月17日共计139天、按每天1292元的营业收入损失194880元）；2、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年9月22日刘玉高从案外人喻立辉处转租了位于长沙市天心区解放西路三兴街永安宝苑的“金宝苑招待所”，以358000元整体受让了该家庭旅馆。该租赁合同到期后，原、被告重新签订《租赁合同》，对租金、租赁期限、保证金等进行了详细约定。合同签订后，被告支付了保证金和房屋租金。2015年12月，被告先后三次预付下轮租金38900元，因经济困难，无力支付完全部租金，经多次协商，原告同意余下租金在2016年3月1日前付清。2015年12月31日，原告在未告知被告的情况下，强行锁了租赁房屋大门，并贴上封条，被告被迫停止营业。后被告多次与原告协商，原告仍未采取任何补救措施。
反诉被告（本诉原告）张利辩称：被告与案外人签订的转让协议与原告没有任何关系，他们签订的时间是2011年9月，被告与原告是2013年重新签订的房屋租赁合同。2015年12月31日，原告锁门、贴封条前已经明确告知被告：如果不按合同约定，原告将被迫采取维权手段，且当时110出警警察在现场，原告明确告诉被告将锁门的钥匙放在物业，只要被告将租金补足。原告没有强行停止被告经营。被告刘玉高反诉的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回全部反诉请求。
经审理查明，天心区解放西路三兴街拐角处303房（权证号为长房权证天心字第7080122**号）、304房（权证号为长房权证天心字第7080122**号）房屋系原告张利所有房产。2011年9月，被告通过案外人受让了上述房产金宝苑招待所的经营权。2013年1月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将自有产权的解放西路三兴街口永安宝苑A栋303室、304室、产权面积约327平方米房屋出租给被告使用；租赁期为2013年1月1日至2018年12月30日止；租金前三年即2013年1月1日至2015年12月31日为8000元/月，三年后递增一次，递增比例为6%，即2016年1月1日至2018年12月31日每月租金为8400元/月；按照先付租金后使用房屋原则每半年支付，合同签订时支付48000元，另支付押金8000元；第二次支付房租2013年6月10日前支付；第三次房租2013年12月10日前支付；第四次房租2014年6月10日前支付；第五次房租2014年12月10日前支付；第六次房租2015年6月10日前支付；第七次房租2015年12月10日前支付；……第十一次……；被告应按约支付房租，如被告逾期支付房租，原告有权向被告按应缴租金的日百分之五收取滞纳金，如被告超过十五天未交房租，原告有权解除本合同（收回租赁房屋），在不退还保证金情形下还可向被告追加违约责任；如有一方违约，除押金不退外，还可向另一方主张本合同总额30%作为违约金，并支付律师费、诉讼费、鉴定费、……等费用。合同签订后，被告使用涉案房屋。双方在租金缴纳上至2015年12月10日前未产生纠纷。被告应在2015年12月10日前缴纳后续半年租金50880元，但被告在2015年12月15日只缴纳了35000元、同年12月24日缴纳3000元、12月31日缴纳900元。原告认为被告未能按时交纳后续租金，双方由此产生纠纷，原告在2015年12月31日将出租房屋关闭。在物业公司及相关部门协调下，双方口头约定被告延迟一个月缴纳后续租金，原告将涉案房屋锁后钥匙存放于涉案房产所在物业公司保管，被告离开涉案房屋，未再缴纳后续租金，亦未继续经营涉案房屋。原告由此诉至本院。
另查明，因被告申请，本院委托鉴定机构启动鉴定程序，2016年9月28日，湖南永一资产评估有限公司作出湘永长评报字【2016】第119号《长沙市天心区人民法院拟执行涉诉案件所涉室内设施及经营损失评估报告》，对天心区解放西路三兴街金宝苑旅店（权证号为：长房权证字第708012214、7080122**号）房屋内的寝具、家电、电视、空调等室内设施及上述房屋在2015年12月31日至2016年5月17日期间作为旅馆停业期间的经营损失进行评估，结论为：委估实物资产及经营损失在评估基准日2016年8月23日持续使用状态下的市场价值为人民币229418元，其中实物资产157618元，经营损失71800元。评估费用为3400元。
同样因被告的申请，本院启动鉴定程序，2017年2月10日，国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评报字（2017）第2-0165号《资产评估报告》，对天心区解放西路三兴街金宝苑旅店（权证号为：长房权证字第708012214、708012216号房屋装修、水电装修及部分主材项目等的装修市场价值出具报告，评估基准日为2016年12月27日，结论为：市场价值248350元。此次鉴定费为3425元。
再查明，原告在诉讼期间，将涉案房屋转让。
以上事实，有原告的产权证、原、被告签订的《租赁合同》、湘永长评报字【2016】第119号《长沙市天心区人民法院拟执行涉诉案件所涉室内设施及经营损失评估报告》、国众联评报字（2017）第2-0165号《资产评估报告》、现场照片及当事人当庭陈述等，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自义务。合同签订后，双方在2015年12月10日前均按约定履行各自义务，至2015年12月10日，被告应按合同约定交纳后续半年租金50880元，而被告至2015年的12月31日仅缴纳38900元，被告存在违约行为，双方由此产生纠纷。原告将涉案房屋锁闭，后经双方协商、原告同意被告延迟一个月缴纳后续租金，该行为即应视为双方就合同租金缴纳时间进行了变更，原告应在承诺延迟缴纳租金期间保证被告的正常经营，将涉案房屋钥匙交还给被告，原告未将涉案房屋钥匙交还被告，影响到被告的正常经营，但被告亦未就经营场所锁闭再行向原告进行协商，且也未在双方约定的延迟交租期限内将后续租金补足，导致诉讼产生，被告应对违约事实承担70%的主要责任，原告应承担30%的次要责任。原告要求解除《租赁合同》，因双方均无再继续合作的意向和可能，且原告已将涉案房屋出卖，本院对原告要求解除合同的请求，予以支持。原告要求被告按合同总金额的30%即177984元支付违约金的请求，因双方违约事实已存在，双方合同总金额为590400元，按30%的比例，总违约金为177120元，按原、被告违约责任承担比例，被告应支付原告违约金123984元、原告应支付被告违约金53136元，双方折抵后，被告尚需支付70848元给原告。被告反诉要求原告支付转让费358000元的请求，因该费用非原告收取，且该费用是否实际发生及发生的具体明细被告均未提供有效证据证明，同时该部分费用即便存在，实际应为被告在受让转让方的装修和存留在涉案房屋的内的物品设施折抵的费用，被告在本案中已要求该部分费用，该请求属重复请求，被告要求原告承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告承担装修损失436350元的反诉请求，诉讼中，本院启动鉴定程序对涉案房屋的装修鉴定后的市场价值为248350元，按照原、被告过错比例承担，本院认定原告承担该损失的30%即74505元，被告自行承担该损失的70%即173845元。被告要求原告承担店内物品损失197563元的反诉请求，经鉴定，涉案房屋内的寝具、电视、空调等家电、室内设施实物资产价值为157618元，该部分实物资产经鉴定虽存在一定价值，因双方纠纷产生后，上述物品长时间未使用存在物品霉变、相关设施（空调、电视机等）不能正常使用状况的发生，本院在考虑实物价值的实际所有人、物品的后续利用价值等因素后，酌定判决由被告对上述物品自行撤离、搬走，由原告对被告因物品搬离而折损的价值按评估价值的30%即47285.4元补偿给被告。鉴定结论对房屋在2015年12月31日至2016年5月17日期间作为旅馆停业期间的经营损失为71800元，按上述责任承担比例，原告应承担21540元，被告自行承担50260元。被告要求原告承担关店造成不能收回的欠款99720元，因被告的停止经营与被告的债权收取没有直接关联，被告的该请求没有事实及法律依据，本院不予支持。被告要求原告承担2016年1月1日至2016年5月18日期间关店期间房租损失38900元，该费用，纠纷发生前被告已缴纳给原告，合同实际履行到2015年12月31日，恰为一个月的缴费周期，被告在2015年12月31日前应按正常租金8000元每月缴纳，上述费用38900冲减8000元后，尚余30900元，按双方责任承担比例，原告应承担9270元，被告应自行承担21630元。被告要求原告承担从2016年1月1日至2016年5月17日的营业损失、按139天、每天1292元计算共计194880元的请求，被告没有证据证明其经营涉案金宝苑招待所每天可获得1292元的纯利润，同时纠纷发生导致原、被告合同不能继续履行的主要责任在被告，被告的该请求没有事实依据，本院不予支持。被告刘玉高支付给原告张利的押金8000元，亦应按各自责任承担比例，由原告张利退还刘玉高2400元，被告自行承担5600元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张利、被告（反诉原告）刘玉高于2013年1月23日签订的《租赁合同》；
二、被告刘玉高于判决生效后10日内将涉案房屋内物品、设施撤离、搬走（逾期不搬，原告张利可对上述物品、设施进行处置）；
三、被告刘玉高（反诉原告）向原告（反诉被告）张利支付违约金70848元；
四、原告张利（反诉被告）支付给被告刘玉高（反诉原告）装修损失74505元、物品搬离损失47285.4元、停业损失21540元、停业房租损失9270元、押金2400元，共计155000.4元；
五、驳回原告（反诉被告）张利的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘玉高的其他反诉请求。
上述判决第三、四项冲抵后，原告张利（反诉被告）尚需支付被告刘玉高（反诉原告）84152.4元，应于本判决生效后10日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3940元，反诉费3940元，鉴定费6645元，合计14525元，由被告（反诉原告）刘玉高承担10167元、原告（反诉被告）张利承担4358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐吉娜
人民陪审员 黄 旭
人民陪审员 张飞虎
二〇一七年七月二十五日
代理书记员 徐 莹