吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0104民初2474号原告：刘国锋，男，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：徐一博，吉林首华律师事务所律师。原告：王红，女，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：徐一博，吉林首华律师事务所律师。被告：司宇雷，女，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：孙妍，吉林万公律师事务所律师。原告刘国峰、王红诉被告司宇雷房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月18日立案，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告刘国峰及其委托诉讼代理人徐一博、王红的委托诉讼代理人徐一博，被告司宇雷委托代理人孙妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年7月8日与房主张海签订租赁协议，承租了位于长春市德惠路15号教师楼门市房一套，合同约定原告有转租权。原告王红于2013年5月30日将此门市房转租给任书阅用于经营奶茶店，租期两年，任书阅同样有转租权。后任书阅于2014年7月30日将此门市转租给被告司宇雷，并告知了原告。被告司宇雷向原告刘国峰缴纳了2014年12月1日到2015年5月30日的租金共计10,200.00元，另缴纳了采暖费1,135.00元。自2015年6月1日起至今（2018年5月）被告拖欠租金66,000.00元，采暖费3,025.00元，合计人民币69,025.00元，被告的恶意拖欠损害了原告的合法权益，请求法院判令被告归还所欠租金和采暖费，并支付逾期利息，请求人民法院判令自2018年5月30日至被告腾房之日止，按照1,900.00元/月向原告交纳房租和利息，解除双方的房屋租赁合同，请求判令被告承担律师费、诉讼费等。被告辩称：我方承认与原告之间租赁合同的存在，并且在合同租赁之初双方已达成租期和租金支付方式的合议，约定原告与房主签订租房合同的期限就是双方租赁合同的期限，且原告承诺如果他与房主续签房屋租赁合同被告可以一直租住，并约定了租金的交付方式为半年付款一次，虽然是口头协议，但也具有法律效力，被告认可欠付房租的事实存在，原因是被告租赁该房屋后要求原告出具与房主签订租赁合同的协议，协助其办理工商营业执照，但原告迟迟不提供，导致被告多次被工商行政管理部门下达责令整改通知书，被迫停业，造成巨大损失，对此双方进行过协商，原告同意赔偿被告4,000.00元解决此事，被告在交付到期租金时，原告拒绝接收，导致拖欠至今，且欠付金额应当是截止到2018年5月30日欠付36个月租金，月租金为1,700.00元，总计金额61,200.00元，减去其承诺的4,000.00元损失费，应为57,200.00元。因原告拒收租金而导致欠付情况的存在，被告没有欠付的故意，故逾期利息是因原告的行为导致，不应由被告承担责任。在本次审理过程中，各方当事人为证实各自的主张，分别向本院进行了陈述、举证及质证。二原告提供如下证据：证据一、出租人张海身份信息、该房屋的房产证、房屋所有者声明各一份，证明从房产证可看出，此房屋所有人为出租人张海的母亲姜素文，房屋所有人声明中写明：所有人委托其子张海全权负责此房屋一切事宜。证明出租人张海有权出租此房屋。被告对此证据的真实性及证明的问题无异议。证据二、出租人张海出具的证明、原告和张海签订的租房协议和委托书各一，证明书中写明：出租人张海自2011年7月8日起将该房屋出租给原告，原告有自主使用该房屋的权利，可自由出租或收回除自己使用外的部分房屋。证明了原告将房屋转租时已经得到出租人的书面同意。租房协议和委托书中也有相同的意思表述。被告认为该组证据的真实性无法核实，因证人未出庭，不能说明租房协议中租金的真实性，原告也未提供转租证明，无法认定租金的真实性。证据三、出租人张海出具的2016年12月—2018年12月房租收条一份，证明收条中可以看出，出租人张海收到了原告交纳的2016年12月至2018年12月的房租，进一步证明了双方的房屋租赁关系的存在。从房租已经交纳到2018年12月这一点可以看出，原告及时履行了房租交纳的合同义务。被告认为该组证据无法核实真实性，但其证明的问题与原、被告之间的租赁合同无关，因被告与原告不是共同租住该房屋，没有达成共同分担该房租的合议，而应根据最初租赁该合同时约定的1,700.00元每月计算租金。证据四、原告与次承租人任书阅的房屋租赁合同一份，证明原告于2013年5月30日将此房屋转租给次承租人任书阅，合同约定房屋租期为2013年5月30日至2015年5月30日，租金1,700.00元/月，采暖费由任书阅承担50%。任书阅同样具有转租权。被告认为此组证据无法核实其真实性。但该房屋租赁合同可以证明被告与原告达成新的房屋租赁合同时延续的是该份合同中租金每月1,700.00元的约定。证据五、房屋的热力合同和采暖费交纳凭证。证明2014年至今，此房屋一直由长春热力集团有限公司供热，每一年度都如期缴纳了采暖费。按房屋租赁合同约定，被告理应承担采暖费金额的50%,共计3025元。被告对该组证据真实性没有异议，原告欲证明其与任书阅签订的房屋合同中各承担50%采暖费条款的效力，同时也应承认租金每月1,700.00元条款的效力，我方认可缴纳该取暖费份额。证据六、2018年3月28日原告以张贴通知的形式向被告索要房租的视频，共计有三个视频。证明原告再次向被告催讨房租，并以张贴通知的形式通知了被告。被告对该组证据的真实性有异议，被告并未收到过该通知，且并不是被告不缴纳房屋租金，而是原告方拒收。证据七、2018年4月21日原告索要房租时的现场录音一份，证明1、内容：证明被告司宇雷确实承兑了此门市房。2、证明内容：被告司宇雷承认在2014年按照1,700.00元/月交纳了房租的事实，时间为2014年12月1日到2015年5月30日。3、证明内容：证明被告司宇雷承认未给原告采暖费。4、证明内容：被告司宇雷承认在2014年按照1,700.00元/月交纳了房租的事实，时间为2014年12月1日到2015年5月30日。5、证明内容：证明承租人司宇雷承认欠出租人2015年至今的房租，并同意按照下表所列交纳。被告对该证据的真实性没有意义，但对证明的问题有异议，1、该证据并不能证明原被告之间已经达成了超出1,700.00元/月收取租金的合意。录音中非常清楚的能够听出，被告同意按照1,800.00元/月或1,900.00元/月计算租金是附带前提条件的，那就是要把之后的租期及租金的约定说清楚并要求重新签订书面合同，否则就不同意涨价，但是双方并没有对之后的租金及租期有明确的约定，所附条件并未成就，所以不能按照1,800.00元/月或1,900.00元/月来计算租金，只能按照最约定的1,700.00元/月计算。2、从这份录音证据恰恰能够反证出双方在合同初期根本就没有说过涨价的事情，而是在原告向被告收租金的时候自行按涨完的价格计算出总计欠付金额造成被告的不满及不认可，双方发生了争吵。3、该录音证据也证明了被告所述原告同意给4,000.00元停业补偿的事实。因为原告不给被告提供房屋租赁合同及其他手续，导致被告经常被停业，在该录音证据中，双方也达成了原告赔偿被告4,000.00元的合意。被告针对自己的主张进行举证，证据一、收条一份，证明2014年11月26日向原告交纳房屋租金10,200.00元，每月1,700.00元的事实及采暖费。原、被告间对房屋的约定为1,700.00元每月。原告对该证据的真实性没有异议，原告认可被告缴纳了该段时间的租金及取暖费。证据二、责令改正通知书两份，证明在被告经营期间由于原告不给提供房屋租赁合同及其他文件，被告不能办理营业执照，导致多次被要求整改，被迫停业，造成了巨大的损失。该两份证据仅是多份证据中我方保留的部分，据被告称数量达30余次。原告对该组证据的真实性无异议，证明问题有异议，该证据无法证明原告不提供租赁合同导致被告受罚，无法证明其因果关系，仅为对方被责令整改的通知。经法院审理查明：该涉案房屋的所有权人为姜素文，授权其子张海对外出租该房屋，原告与张海签订的房屋整体的租赁合同，张海同意原告可以转租，原告将该房屋的部分转租给了任书阅用于经营“奶茶店”，被告经原告同意于2014年7月30日从任书阅手中兑店，向原告交纳2014年12月1日到2015年5月30日期间房屋租金10,200.00元和采暖费1,135.00元后一直经营“快乐小小文具店”，在被告经营期间，要求原告配合办理工商登记手续，遭原告拒绝。被告自2015年6月1日至今未付原告房屋租赁费及采暖费，致使原告诉讼来院。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原被告之间虽然没有订立书面的房屋租赁合同，但自2014年7月被告从任书阅兑店后经营文具用品商店，原告收取了被告2014年12月1日到2015年5月30日的租金可以认定双方已经形成了事实的租赁关系，租赁合同成立有效，应受到法律的保护。原告主张按照1,800.00元每月和1,900.00元每月计算租金，但是未提供证据证明双方改变了原来约定的1,700.00元每月的标准，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告在庭审中没有提供任书阅与被告之间签署的兑店合同和任书阅未到庭陈述，以及原、被告双方已对月租金交纳标准达成新的合意情况下，故本院对原告主张按新月租金标准计算租金的诉讼请求不予以支持，应按照原租金交纳的标准即每月1,700.00元计算。关于2015年至2017年采暖费3025元的主张，有缴费票据做依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、原告刘国峰、王红与被告司宇雷事实上形成的房屋租赁关系于本判决生效之日予以解除；二、被告司宇雷于本判决生效之日起十五日内，将租赁房屋位于长春市朝阳区德惠路15号交还原告刘国峰、王红；三、被告司宇雷于本判决生效后按月租金1,700.00元标准给付原告刘国峰、王红自2015年6月1日起至腾出房屋时租金；四、被告司宇雷于本判决生效后立即给付原告刘国峰、王红2015年至2017年采暖费共计3,025.00元。五、驳回原告刘国峰、王红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1,526.00元，由被告司宇雷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  何其方二〇一八年六月二十九日书记员  马守超