天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第786号
上诉人（原审被告）天津市立达建筑公司，住所地天津市河北区。
法定代表人杨子华，经理。
委托代理人张维涛，天津易道律师事务所律师。
委托代理人秦菊香，天津易道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市红桥区市容和园林管理委员会，住所地天津市红桥区。
法定代表人杨茂顺，主任。
委托代理人何雅丽，该单位干部。
原审被告天津开发区立达工贸建筑开发公司，住所地天津市红桥区。
法定代表人赵建忠，经理。
委托代理人刘婷，天津易道律师事务所律师。
原审被告天津市立达建筑公司联建办公室，住所地天津市河北区。
法定代表人赵建忠，经理。
委托代理人刘婷，天津易道律师事务所律师。
原审第三人天津市红桥区房产总公司，住所地天津市红桥区。
法定代表人马墨林，总经理。
委托代理人张立军，该公司干部。
原审第三人赵建忠，男，1954年出生，汉族，住天津市红桥区。
委托代理人刘婷，天津易道律师事务所律师。
原审第三人蔡晓非，男，1962年出生，汉族，住天津市河北区。
委托代理人马强，天津旌宇律师事务所律师。
原审第三人天津红房拆迁有限公司。
法定代表人张乃正，经理。
上诉人天津市立达建筑公司因所有权确认纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2010）红民二初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津市立达建筑公司委托代理人张维涛、秦菊香，被上诉人天津市红桥区市容和园林管理委员会委托代理人何雅丽，原审被告天津开发区立达工贸建筑开发公司法定代表人赵建忠及其委托代理人刘婷，原审被告天津市立达建筑公司联建办公室法定代表人赵建忠及其委托代理人刘婷，原审第三人天津市红桥区房产总公司委托代理人张立军，原审第三人赵建忠及其委托代理人刘婷，原审第三人蔡晓非及其委托代理人马强到庭参加诉讼，原审第三人天津红房拆迁有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，隶属于原红桥区园林管理局的红桥区绿化管理所与被告天津市立达建筑公司联建办公室合作建房，于1994年11月4日签订了《协议书细则》，约定由红桥区绿化管理所提供自己通过划拨取得的坐落红桥区桥北大街3号的办公用地10482.26平方米，同时自行处理地上物，交由被告天津市立达建筑公司联建办公室出资建设住宅、公建及办公楼。被告天津市立达建筑公司联建办公室给付800万元用地补偿费，并为红桥区绿化管理所建设1100平方米的办公楼一座，还约定该地块建设公建商业用房1510平方米，由红桥区绿化管理所取得公建用房的65%折合981.5平方米，由天津市立达建筑公司联建办公室取得35%折合528.5平方米，如果商业用房扩大，扩大部分也归天津市立达建筑公司联建办公室。
天津市立达建筑公司和天津开发区立达工贸建筑开发公司都是煤建四厂的三产，两个单位资金不独立，人格混同。因与红桥区园林管理局共同拆迁房屋、合作建房，成立了天津市立达建筑公司联建办公室，与红桥区绿化管理所签订《协议书细则》。又因为需要利用第三人天津市红桥区房产总公司的危房改造指标进行立项和施工建设，于1995年6月8日第三人天津市红桥区房产总公司与被告天津市立达建筑公司联建办公室签订关于桥北大街3号危房改造的《协议书》，约定第三人天津市红桥区房产总公司负责计划、立项工作，新建住宅25000平方米，全部工程资金由被告天津市立达建筑公司联建办公室投入，并负责组织施工，房屋出售由第三人天津市红桥区房产总公司负责，售房款随时售出随时拨付被告天津市立达建筑公司联建办公室。
《协议书细则》签订后，红桥区绿化管理所腾迁了红桥区桥北大街3号办公地点。1995年5月17日桥北大街3号土地通过划拨，更名在第三人天津市红桥区房产总公司内设部门危房改造办公室名下，之后又以危房改造办公室名义办理了开工许可证和规划许可证，批准建设规模29952.60平方米。
项目于1996年底竣工，实际建设3万多平方米。被告天津市立达建筑公司联建办公室始终未建设1100平方米的办公楼，800万元的用地补偿费给付了200万元。1997年5月，被告天津市立达建筑公司联建办公室将建筑面积为1022.71平方米的金忠公寓1-5门底商交付红桥区园林管理局，红桥区园林管理局接收后进行装修、对外出租并收取租金。
红桥区房产总公司危房改造办公室于2000年5月19日申请金忠公寓房屋的初始登记。被告天津开发区立达工贸建筑开发公司为办理贷款，于1998年12月将金忠公寓1-5门底商抵押给银行，2008年3月13日办理了抵押登记注销。
1997年2月红桥区绿化管理所由上级主管单位红桥区园林管理局撤销，2010年6月红桥区园林管理局并入原告单位，其人员、资产和权利等由原告接收。
蔡晓非主张于1998年4月16日购买金忠公寓1-5门底商，2008年在办理房屋所有权证时，因原红桥区园林管理局提出异议，导致未能办理，故要求驳回原告的诉讼请求，确认金忠公寓1-5门底商房屋所有权及相应的拆迁安置款归其所有。
一审法院认为，1997年2月红桥区园林管理局撤销红桥区绿化管理所后，承继原红桥区绿化管理所的民事权利义务。2010年红桥区园林管理局合并到原告单位，权利义务应当由原告承担。原告有权行使或主张原红桥区绿化管理所享有的财产权利。
原红桥区绿化管理所与被告天津市立达建筑公司联建办公室签订的《协议书细则》，在内容上虽然有“合作集资建房”的用语，但红桥区绿化管理所并不共担风险，也不享有合作建房的利润，只是收取固定的对价，未形成合作开发或者合作建房合同。双方形成的是以划拨土地为标的物的土地使用权转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”《协议书细则》转让的土地是由红桥区绿化管理所通过划拨取得，之后再次通过划拨变更为第三人天津市红桥区房产总公司危房改造办公室享有使用权，并作为危房改造项目建设用地，最终建设了金忠公寓项目。原本不可以转让的划拨土地，经过行政主管部门的再次划拨，使两方民事主体之间的土地使用权转让合同关系转化为政府主管部门与原划拨土地使用权人、现划拨土地使用权人三者之间的关系。从行政主管部门的审批手续上看，受让方已不是从原划拨土地使用权人手中获取的土地，而是从行政主管部门那里取得土地使用权，双方签订的合同也随之转化为补偿性质的合同，该合同合法有效，应当严格履行。《协议书细则》约定交付的办公楼和公建商业用房具有拆迁安置、产权调换的性质。
坐落红桥区桥北大街3号金忠公寓项目，是被告利用第三人天津市红桥区房产总公司的危改指标而建设，虽然房屋初始登记在第三人天津市红桥区房产总公司危房改造办公室名下，但按照协议被告天津市立达建筑公司联建办公室享有房屋的处分权。故被告将金忠公寓1-5门底商交付红桥区园林管理局的行为有效，并且使《协议书细则》中原本位置、性状并不明确的“公建商业用房”特定化，完善了约定的内容，其有义务办理所有权转移登记手续来彻底履行自己按照《协议书细则》约定的义务。考虑到该房屋现已拆迁，再去办理转移登记已经不可能，因此拆迁的各项补偿作为房屋的对价物应当由原告享有，原告的诉请应予支持。被告否认该房屋就是双方约定的“公建商业用房”，证据不足，不予支持。第三人蔡晓非认为原告的权利已经超过诉讼时效，而诉讼时效属于债务人的抗辩权，蔡晓非不是《协议书细则》的债务人，无权行使诉讼时效抗辩权。况且，原告主张的转移房屋所有权的权利，是在已经交付房屋、实现对房屋占有的基础上，具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
蔡晓非主张对金忠公寓1-5门底商的所有权或拆迁应当取得的权益，其主张不能成立。第一，如前所述，蔡晓非购买金忠公寓1-5门底商的证据存在明显瑕疵，真实性受到高度合理怀疑。如果其主张的事实不会损害他人权利，只要被告自认就可免除举证责任，直接判定该事实成立。但同一标的物存在原告的权利，所以被告的自认在权利存在冲突的情况下，不予认定。蔡晓非必须进一步补强自己的证据，否则其购买房屋的事实主张就不能认定。第二，即使蔡晓非提供的证据足以认定其购买房屋的真实性，其诉讼请求也不能得到支持。这是因为原红桥区绿化管理所取得金忠公寓1-5门底商是基于补偿性质的合同，是在已经丧失全部办公用地、办公用房并在外另行租房的情况下，取得的维持单位运转、经营的唯一生产资料，具有拆迁安置、产权调换的性质，具有物权属性，当权利发生冲突时应当优先履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定了拆迁安置补偿协议的优先权，即当补偿安置房屋另行出卖给第三人时，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。因此原告基于安置补偿性质的合同主张实际履行的，应当优先履行。蔡晓非基于买卖合同如果也主张实际履行就无法得到支持，只能向出卖人另寻救济途径。第三，蔡晓非在购买房屋时已经明知有人实际使用，其应当尽谨慎的调查义务，加强自身的交易安全，澄清是否存在权利瑕疵，否则就是一种过失，当权利发生冲突时，应当优先保护无过失的交易主体。蔡晓非另主张自己已经善意取得金忠公寓1-5门底商，而适用善意取得最基本的前提条件就是已经办理所有权登记手续，显然本案并不满足这一适用的前提条件，蔡晓非该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决为：一、坐落天津市红桥区金忠公寓1-5门底商拆迁安置的权益归原告天津市红桥区市容和园林管理委员会享有。本判决生效后十五日内，原告天津市红桥区市容和园林管理委员会与第三人天津红房拆迁有限公司签订拆迁安置补偿协议，并按协议履行；二、驳回第三人蔡晓非的诉讼请求。案件受理费83163元，由天津市立达建筑公司负担。
上诉人天津立达建筑公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。2、本案一审及二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、事实认定与法律适用均错误。一审判决回避被上诉人在本案诉争项目中“承担出资义务，并按比例分享利润”这一事实，将双方合作建房的法律关系解释为国有土地使用权转让关系，而后又认为土地使用权转让不成立，双方具有补偿性质，在法律关系上存在逻辑混乱。2、一审判决已认可上诉人对本案诉争房屋享有所有权，却将房屋错误认定为“公建商业用房”，以试图来说明“上诉人将房屋处分给被上诉人，是将房屋特定化为公建商业用房”，这存在逻辑矛盾，更说明“补偿合同”、“拆迁安置”等理论是无法成立的。3、一审判决将房屋交付使用行为等同于房屋所有权转移，将双方之间的债权法律关系混淆为物权法律关系。4、一审判决超出审理范围，超出被上诉人的诉讼请求范围，在程序上存在错误。被上诉人针对本案的诉讼请求仅为“确认金忠公寓1-5门房屋所有权归属原告”，对于其是否提供公建、办公用地，是否需要承担违约责任等问题，并未提出任何主张或要求。且被上诉人已经另案提起诉讼。
被上诉人天津市红桥区市容和园林管理委员会辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人上诉请求。理由：1、一审判决认定“原红桥区绿化管理所与天津市立达建筑公司联建办公室签订的《协议书细则》实质为土地使用权转让合同”是正确的。上诉人企图将协议约定的“双方按比例支付建筑费用，并按比例分配公建商品用房”等行为理解为“共同投资、共享利润，共担风险”，从而将双方法律关系认定为合作建房，是片面和错误的。2、《协议书细则》名为合作建房（开发）而实为土地使用权转让合同，一审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，是正确的。3、一审判决认定诉争房屋为“公建商业用房”是正确的。上诉人企图将公建商业用房与住宅区分为独立建筑，并单纯以被上诉人未进行出资为借口，简单认定诉争房屋为住宅性质是错误的。4、一审判决认定诉争房屋的拆迁安置权益属被上诉人享有，是正确的。上诉人企图用不存在的租赁行为及600万元债务关系否定被上诉人的权益，并不成立。5、一审法院程序合法。是否提供公建、办公用地、是否需要承担违约责任等问题是上诉人的辩称，与本案息息相关，是必须查明的事实。一审法院查明以上事实是必要的。
原审被告天津开发区立达工贸建筑开发公司、原审被告天津市立达建公司联建办公室、第三人赵建忠辩称，同意上诉人的上诉请求。理由：1、诉争房屋已经办理抵押，且有抵押的他项权证。办理他项权证的前提是必须先有产权证。2、需要结合当时历史条件。当时没有挂牌、补偿等，走的是危改。3、我们有规划建设开工证，底商是为老百姓服务的。不是红桥区绿化管理所所称的公建房屋。4、租房协议明确，红桥区绿化管理所通过收取租金取得600万的补偿费，如果没有收到钱和我们无关。
原审第三人蔡晓非辩称，同意上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人将金忠公寓底商1-5号门使用权已经交给被上诉人。被上诉人通过收取租金的形式已经收到600万元的补偿费。2、被上诉人所要求确权的房屋，不是协议书上的公建。3、一审法院适用法律错误，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条。
经审理查明，1994年11月4日红桥区绿化管理所与立达公司签署了《协议书细则》一份，约定甲方（即红桥区绿化管理所）与乙方（即天津市立达建筑公司联建办公室）在原属红桥区绿化管理所办公用地的桥北大街3号地之上合作集资建房，由甲方提供合作建房所需的10482.26平方米土地（约等于15.7亩），乙方投资兴建并确保施工质量。《协议书细则》第三条约定，双方协商建公建商业用房1510平方米，由甲方与乙方按照65%﹕35%的比例对上述公建商业用房进行分配，并按相同比例支付建筑费用，工程造价应控制在每平方米650元左右（不含配套费）。如遇图纸变更或者扩大，由乙方出资并取得扩大部分的商业用房；《协议书细则》第五条约定，所建居民住宅全部由乙方支付建设费用，并取得全部建成房屋，乙方同时应付给甲方800万元作为建房用地补偿费；《协议书细则》第六条约定，乙方为甲方在绿化管理所园内建办公楼约1100平方米，乙方出资建设其建设费控制在每平方米550元左右（含上下水、采暖设施、不含配套费及附属校园，办公楼如装修由甲方出资。）以上费用由甲方承担。
1995年5月16日，天津市规划设计管理局向红桥危改办、红桥区绿化管理所及相关土地管理部门下发了（95）规地证字第105号核发建设用地规划许可证通知，该通知注明核定用地的地点为红桥区桥北大街东（即桥北大街3号地），用途为公建、住宅，使用面积约18亩。同时在“规划要求”一栏中注明：“随文注销红桥区绿化管理所的办公用地，不另行文。”次日，天津市规划设计管理局向用地单位红桥危改办下发了津地证95-105号《建设用地规划许可证》，该证上所载内容与上述通知内容一致，同时附红桥区规划处出具的红桥区绿化管理所改建项目详细规划总平面图，图中在桥北大街3号地项目地块上，标明1号位置为综合公建，2号位置为办公楼，3号位置为底层公建住宅，4号位置为小区配套公建（首层）。项目于1996年底竣工，实际建设居民住宅30000余平方米。
另，双方《协议书细则》中约定的以及规划总平面图中标注的公建商业用房及办公楼均未建设。
关于《协议书细则》中第五条约定的用地补偿费问题，上诉人与被上诉人均认可上诉人已经支付200万元用地补偿费。剩余600万元用地补偿款是否给付存在争议。上诉人主张以租金抵偿用地补偿费，即案外人高风琴租用诉争的金忠公寓1-5门底商，用10年租金（每年20万元）抵偿被上诉人600万元的用地补偿费，提供的证据有天津开发区立达工贸建筑开发公司与高风琴签订的租房协议，但高风琴出庭否认该份协议的真实性。经询，上诉人提出当时由上诉人将租房协议交给被上诉人，由被上诉人找高风琴签字，租房协议是否为高风琴本人签字，上诉人并不知情，也未见过高风琴本人。而被上诉人则认为，上诉人一直拖欠被上诉人600万元的用地补偿费，且一直找上诉人索要，但未提起过民事诉讼，《协议书细则》约定的公建就是金忠公寓1-10号门底商，上诉人交付的金忠公寓1-5号门底商是上诉人按约定给付的公建房屋，该房屋由被上诉人向案外人出租，并取得部分租赁费。因此，上诉人与高风琴的租房协议是虚假的。
另外，一审法院查明的红桥区绿化管理所于1997年2月撤销以及于2010年并入被上诉人单位，其人员、资产和权利等由被上诉人接收的事实以及天津开发区立达工贸建筑开发公司以金忠公寓1-5门底商作抵押进行贷款，并于2008年3月13日注销抵押贷款的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，天津市立达建筑公司联建办公室与红桥区绿化管理所签订的《协议书细则》以三个不同的条文约定了所建房屋分为三个部分，一是公建商业用房，二是住宅，三是办公楼。红桥区规划处出具的红桥区绿化管理所改建项目详细规划总平面图上的说明和图纸中亦是明确了综合公建、办公楼与住宅三部分，建筑物为互相分离。诉争金忠公寓整体为住宅，可见其1-5门底商是属于住宅范围内，并非为被上诉人所主张的公建商业用房，因此，被上诉人以《协议书细则》中有关公建的约定主张诉争金忠公寓1-5门底商为其所有，证据不足，不予支持。
至于被上诉人关于上诉人尚欠600万元的用地补偿费的主张，以及上诉人关于该600万元，系以被上诉人收取案外人高风琴租金形式完成给付的抗辩，均超出本案审理范围，当事人可以另行主张权利，本院不予涉及。
另外，原审第三人蔡晓非已在另案中主张对诉争之金忠公寓底商的实体权利，在本案中系无独立请求权的第三人，不具备主张实体权利的资格，一审判决驳回其诉讼请求，无法律依据。
综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市红桥区人民法院（2010）红民二初字第499号民事判决；
二、驳回天津市红桥区市容和园林管理委员会的诉讼请求。
一审案件受理费83163元，二审案件受理费83163元，共计166326元，由被上诉人天津市红桥区市容和园林管理委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 姜纪超
二〇一三年十一月六日
书 记 员 刘 艳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；