山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终2237号上诉人（原审被告）：王国本，男，1955年5月22日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：范振男，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王延海，男，1948年3月22日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于会军、刘慧敏，山东联志律师事务所律师上诉人王国本因与被上诉人王延海买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王国本上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王延海的诉请或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实错误，王延海在1990年至1993年间，只身一人从东北回乡，在原住房屋破损、无法修复的情况下，欲租住村委闲置房屋，因村委无闲置房屋可用以出租，故租住王国本闲置的三间房屋，王国本考虑到王延海当时已经年近五十岁，组成家庭无望，故同意租住并约定该房屋由王延海租住终身，一次性交付租金500元，并提出修缮及不得破坏原貌等要求，并不存在一审认定的买卖事实；2.王国本并未签订一审中王延海提交的买卖合同，王延海应当通过司法鉴定来证实证据真伪，一审法院在未经鉴定的情况下，采信该证据不当；3.王延海在一审时提供的证人王某1与王延海系叔侄关系，与王延海有利害关系，证言不应被采信。王延海答辩称，王国本所述不实，王延海于1978年就返回村里并居住在原住老房，且该原住老房至今保存完好，并非王国本所述无法修复，证人王某1虽然与王延海有远亲关系，但是所述均属实，证人亦在一审中出庭接收王国本质询，王国本在一审中并未向证人提出任何问题。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王国本的上诉主张，应予驳回。2017年5月10日，王延海向一审法院起诉请求：确认威海市文登区小观镇波罗岛村237号房屋归王延海所有，王国本协助王延海将上述房屋变更登记到王延海名下。一审法院认定事实：王延海、王国本均系威海市文登区小观镇波罗岛村村民。王国本在波罗岛村原有房屋三间，集体土地建设用地使用证登记在王国本名下，证号为：小观集建（91）字第190340069号。该集体土地建设用地使用证现由王国本保管。案涉房屋由王延海自1993年居住使用至今。对有争议的事实，认定如下：1、王延海主张王国本已于1993年将案涉房屋卖予王延海，为证实其主张，提交《房约》一份，《房约》载明：由于王国本的房子卖给王延海，经过王宝全商量，使此事两人同意，房价定为伍佰伍拾元整见证人王某1一九九三年七月二十五号。该《房约》左方骑缝处写有：卖者王国本买者王延海。王延海申请王某1出庭作证称，当初是王国本找到证人，说要将案涉房屋卖给王延海，双方商定的价格为550元，王延海当着证人的面将房款交给了王国本；《房约》的内容是证人写的，《房约》一式两份，王延海、王国本各一份；王延海当时四十多岁，不是村里的五保户。王国本对《房约》提出异议称，并没有见过该《房约》，也没有在该《房约》上签字。王国本对证人王某1的证言提出异议称，其从没有委托过王某1书写过所谓的房约，当时双方达成租赁合议是王延海的姐夫王延华作为中介，租金交付也是通过王延华在场，王延海向王国本交付，证人王某1并没有参与此事。一审法院认为，《房约》的内容明确载明了房屋买卖的事实，证人王某1的陈述与《房约》的内容相互印证，可以证明案涉房屋买卖的经过，一审法院对王延海提交的该两份证据予以认定。2、王国本主张王延海是五保户，当时想购买王国本的房子，王国本不同意，后来找到村委书记王某2，王某2做工作说五保户死了以后房子也要交给集体，还是租赁合算，最后就租的房子，王国本为证实其主张，申请证人王某2、王某3、孙某出庭作证，王某2作证称，王某21993年时担任村支部书记，王延海去东北没有找到对象，回村后想向村里买房，证人告知王延海村里没有房，可以看看哪个邻居有房找一个住住，后来王国本找到证人说，王延海打算借王国本的房子住，证人说可以，证人认为双方不存在买卖关系，王延海交给王国本的500元是房租；按照1993年的物价，500元买不到中等以上的房屋；案涉房屋是三间，白给人家也不住，农村年轻的都喜欢四间房。证人王某3作证称，村里拆迁，证人问王延海换了多少平方，王延海说他住的房子是王国本的房子，不是他的房子，住到老。证人孙某作证称，今年五月份在村路上，王国本的女儿问王延海房子怎么弄，王延海说房子是王国本的，证人只听了这几句话就走了。王延海对证人证言提出异议称，证人王某2陈述的按照1993年的物价，500元买不到中等以上的房屋以及该三间房屋娶不到媳妇，符合房屋的状况，也符合房屋的价值，证人王某2的其他陈述、证人王某3、孙某的陈述都是道听途说，证明不了双方之间存在租赁关系的事实。一审法院认为，王国本主张的房屋租赁给王延海使用，但并未提交房屋租赁合同等证据，且根据1993年的物价及诉争房屋的状况，500元完全可以购买案涉房屋，王国本主张收到的该500元系租金，明显与常理不符，且1993年时原告45周岁，并不符合五保户的条件，而王国本申请的三位证人的陈述，均系传来证据，对其陈述的诉案涉房屋系租给王延海使用的证言的真实性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院对有争议的事实认定如下：1993年7月25日，王国本将案涉三间房屋卖予王延海，房屋价款500元，见证人王某1对该房屋买卖过程予以见证，并书写了《房约》。一审法院认为，人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，王国本主张将案涉房屋出租给王延海使用，但是其提供的证人王某2陈述“王国本找到证人说，王延海打算借王国本的房子住”，证人陈述的内容系来自王国本的告知，证明效力低，而证人王某3、孙某的证言，亦不能证实房屋租赁关系的存在，王国本亦未提交租赁合同等书证，故王国本应当就案涉房屋租赁关系承担举证不能的法律后果。而王延海主张案涉房屋系购自王国本，并提交了房屋买卖合同，且房屋买卖合同的见证人亦出庭接受质询，王国本亦认可收到了王延海交付的500元，案涉房屋自1993年7月25日也一直由王延海居住、管理、使用，综合以上事实，王延海主张案涉房屋归王延海所有，并要求王国本协助办理产权过户登记手续，有事实根据和法律依据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决：位于威海市文登区小观镇波罗岛村237号房屋[集体土地建设用地使用证：小观集建（91）字第190340069号]归王延海所有，王国本于判决生效后十日内协助王延海办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费100元，由王国本负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。王延海提交老房照片一份，拟证实老房至今完好，王国本陈述“原住房屋破损、无法修复”不实，且老房与案涉房屋均为三间，如果像王国本主张的租赁关系，王延海没有大面积修复的必要。经质证，王国本对证据的真实性不予认可，且认为该照片中的房屋状态不能反映王延海向王国本租借房屋时的状态，并认为该证据与本案无关。王国本另述称，王延海提交的照片中的老房是王延海出卖给他人后他人修复的，原来的老房是土坯房，瓦片是后来换的。王延海亦认可老房的瓦片确是后期买房人更换的。据此，王国本虽对该照片的真实性不予认可，但其之后的陈述可以看出王国本认可照片中房屋系王延海老房的事实，故本院对王延海老房经修复后尚存的事实予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于案涉房屋是否出售的问题，王国本主张仅是租赁于王延海使用，并提交了王某2、王某3、孙某的证人证言及登记在其名下的案涉房屋土地使用权证予以证实，但王某2、王某3、孙某等人均非租赁过程的在场者或亲历者，有关租赁的证言均是对听闻内容的转述，不足以证实王国本主张的租赁事实。登记在王国本名下的案涉房屋土地使用权虽由王国本保管，但考虑到上世纪八十年代末、九十年初土地普查之大背景，房屋权属证书的办理及颁发均不规范，仅凭该证书亦无法证实租赁之事实。从王国本收取王延海500款项后案涉房屋由王延海自1993年居住使用至今并多次修缮的事实来看，王延海关于购买案涉房屋的主张具备高度可能性。王国本虽辩称该500元款项系租金，但在当时500元款项并非小数目，足以购买案涉房屋，况且在租期都不确定的情况下，一次性交纳500元款项作为租金，与租赁关系交易习惯相悖，亦与常理不符，王国本的该主张，本院难以信服，一审法院认定买卖事实并无不当。王国本虽在二审过程中对王延海在一审中提供的“房约”中骑缝线处王国本签字提出鉴定申请，但从形式来看该签字仅存一半，并不完整；从内容来看是见证人王某1对其经历事实的证明，其作用相当于书面证言，并非王国本、王延海签字确认用以明确双方权利义务关系的买卖合同，故对该“房约”的鉴定既无可能，也无必要，王国本的鉴定申请，本院不予准许。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王国本负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一七年十二月二十八日书记员  安圆圆