湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0211民初2209号
原告方倩。
原告委托代理人罗谭勇，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权（包括但不限于：1、代为进行调解、和解，进行调查取证，申请并参与重新鉴定；2、代为提起诉讼及撤诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代理一审各项法律事宜；3、代为提起上诉，代理二审各项法律事宜；4、代为签收各项法律文书；5、代为申请执行并代为领取赔偿款；6、代交法院诉讼费及代为领取法院退回的诉讼费等）。
原告委托代理人于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。
被告株洲奥园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区。
法定代表人张俊，系该公司董事长。
委托代理人邓志雄。代理权限为代为谈判，调查取证，申请证据保全和财产保全，起诉、出庭，陈述事实、参加辩论，承认、变更、放弃诉讼请求，调解、和解，申请执行，签署、送达法律文书等。
委托代理人黄明镝。代理权限为一般代理。
原告方倩与被告株洲奥园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理，由审判员吴辉适用简易程序于2017年10月16日公开开庭进行了审理，书记员刘潇俐担任法庭记录。原告方倩委托代理人罗谭勇和于永亮、被告株洲奥园房地产开发有限公司的委托代理人邓志雄和黄明镝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方倩诉称：2013年12月2日，原告与被告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定原告购买被告开发的位于株洲市天元区泰山路361号奥园广场19栋2004号房屋，总房款528749元，房屋交付时间为2016年5月31日。合同签订后，原告履行了付款义务。但被告没有按合同约定的时间向原告交付房屋。截至起诉之日，被告仍未向原告交付符合合同约定及符合国家交房质量规定的合格房屋。2016年12月10日上午，相关部门就被告与业主之间的纠纷组织进行了协商。通过协商，被告承诺2016年5月30日至8月29日期间按合同约定的日万分之一支付违约金，2016年8月29日之后逾期交房按照日万分之二的标准支付违约金至交房之日止。经查，被告至今未取得项目的建筑工程消防验收或竣工备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证、建设工程竣工验收备案凭证。被告的违约行为给原告造成了多重损失，严重损害了原告的合法利益，且被告迟延交付房屋没有法定的免责事由，也没有合同约定的免责事由，依法依约被告应承担违约责任。综上，请求法院依法判令：1、被告继续履行双方所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房的违约金29081.2元（按日万分之二的标准，暂计算至2017年5月31日，之后的违约金计算至实际交付房屋之日止）；3、被告承担全部诉讼费用。
被告株洲奥园房地产开发有限公司辩称：第一、原、被告所签订的合同及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效；第二、被告已于2016年11月25日具备交房条件。按照合同的约定，被告所开发的房屋已具备交付条件，且实际上在2016年年底交付了838户，故被告不应当承担超出此期间的违约责任；第三、原告主张的违约金支付标准严重过高，且没有相应依据，而根据合同的约定，被告逾期交房应按照日万分之一的标准承担违约金，双方并未达成增加违约金计算标准的协议，故应按合同约定的标准支付违约金；第四、按照合同约定，被告逾期交房超过90日的，合同可以解除。因本案纠纷属系列案件，原告主张的违约金过高，导致被告承担的违约责任过重，故对于不愿意收房的业主，被告主张解除合同。
本院经审理查明：被告系一家从事房地产开发、销售的有限责任公司，成立于2012年10月11日。2013年12月2日，被告与原告签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000186577），被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定的内容有：1、乙方向甲方购买天元区泰山路361号奥园广场19栋2004号房屋，政府批准的规划用途为成套住宅；2、乙方购买该房屋单价为5369.65元／㎡，根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价暂定为人民币528749元，总房价款包含合同附件三中装修、设备价格及房屋占用的相应比例的土地使用权的价格；3、签订本合同时，该房屋建设工程建设到符合预售条件。乙方应按本合同约定的时间如期足额将房款支付到甲方的预售款监管账户，逾期则按未付款额的日万分之一计算违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方应按总房价款的1％承担赔偿责任；4、该房屋的交付必须符合国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格。合格的标志为甲方组织设计、监理、施工等五方责任主体验收并出具《竣工验收报告》；5、甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。甲方未按约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同；6、该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签订《入伙通知书》并领取房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件。因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前述资料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；7、房屋灭失、毁损等风险责任自甲方向乙方交付该房屋之日起转移至乙方，如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当向乙方进行一次书面的催告。如乙方仍未按催告书中确定的日期办理该房屋的验收交接手续，则自催告书中确定的验收交接日之次日起，该房屋的风险责任转移至乙方；8、甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权解除合同；9、该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除合同；10、乙方行使本合同解除权时，应书面通知甲方。甲方应在收到通知后30天内将乙方已付房款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还，并承担赔偿责任，赔偿总额为总房价款的1％；11、甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；12、甲方已选聘广州奥园物业服务有限公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》，甲乙双方已签订了《临时管理使用公约》；13、合同双方按照本合同约定向对方送达的任何文件、回复及其他联系必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方。直接送达的，则另一方签收时视为已送达；14、本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；15、本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定；16、本合同一式四份，具有同等效力，由甲乙双方及房产局、银行各执一份。该合同附有五个附件及一份补充条款，其中附件一为付款方式和付款期限；附件二为该房屋建筑设计及平面图；附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准；附件四为该房屋相关情况（抵押、租赁、相邻及小区平面图）；附件五为该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书；补充条款就交房事宜、办证约定、付款、交易价格说明及其他内容进行了约定，主要内容有：1、房屋验收合格的标志：按国务院第279号令《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：该房屋经验收合格，方可交付使用。合格的标志为甲方组织勘测、设计、监理、施工、建设等五方责任主体验收盖章的《竣工验收报告》；2、书面通知交房的形式：甲方以“交房公告”的形式在《株洲日报》或《株洲晚报》或《长株潭报》发布交房公告，或者通知客户到售楼部领取登记，或以挂号信方式寄出均可视为书面形式。乙方须在交房公告发布的交房时间内到甲方营销中心办理相关手续，逾期则视为乙方所购商品房已交付乙方使用，保修内容及物业服务费从公告发布的交房日起计算；3、本合同提及的《房屋交接书》，在房屋交接时变更为《入伙通知书》，以乙方签署《入伙通知书》为房屋交付标志；4、延期接收房屋的违约处理：在接到甲方交房通知后，乙方无正当理由延迟接收房屋，经甲方催告后，仍未按催告时间办理房屋验收交接手续，由此导致延期交房、房屋产权不能按时办理等所有责任均由乙方自行承担，自合同约定的交房日次日起全额计算收取物业管理费；5、乙方在交房过程中提出的房屋局部维修整改内容，属于甲方正常维修范围内的工作，不属于房屋未达到交付条件的内容，不能作为乙方拒绝收房的依据；6、乙方已经详细阅读并完全理解《商品房（预）销售合同》、合同补充条款与附件及甲方与物业公司签订的《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的所有条款并予以全部接受和遵守；7、双方承诺本合同中双方所提供的通讯地址、电话号码真实有效，如有变更应及时书面通知对方。如一方提供有误或变更未及时告知导致合同不能正常履行，则由该一方承担责任。合同签订后，原告共向被告支付购房款528749元，被告向原告开具了收款专用凭据。被告未能在合同约定的房屋交付时间内向原告交付房屋。被告虽认为本案所涉房屋在2016年11月25日即具备了交付条件，但对其主张没有相应的证据予以证实。被告在认为本案所涉房屋符合合同约定交房条件的情况下，向原告发出《入伙通知书》。原告则以该房屋未达到交付条件为由不同意收房。在其他业主亦对被告开发建设的《奥园广场》房屋的交付条件提出质疑的情况下，被告与购买《奥园广场》房屋的业主就房屋交付问题产生纠纷。在相关部门的介入下，双方于2016年12月10日进行了沟通协商，但未能达成一致。在协商过程中，被告就逾期交房的违约金提出自己的方案：“2016年5月30日至8月29日的按合同约定赔偿，2016年8月29日之后的违约金在业主同意按交房通知明确的时间收房的情况下，同意按日万分之二赔偿。”而业主方没有予以同意，并就此提出了具体要求：“2016年8月30日至11月29日的违约金赔付比例不低于日万分之二点五，2016年11月30日之后仍不能交房则在此基础上翻倍，8月30日至11月29日的违约金应以现金的方式在2017年1月15日前赔付到位。开发商所发出的所有入伙通知书、交房通知均无效。”被告对业主提出的要求未予同意，但按照自己提出的方案将2016年8月29日之前的逾期交房违约金向业主进行支付（原告确认已收取被告支付的2016年8月29日之前的违约金，支付标准为日万分之一）。后被告再次向业主发出《入伙通知书》，部分业主按通知办理了收房手续，被告亦按日万分之二的标准向部分收房的业主支付了逾期交房的违约金。在双方未能协商一致的情况下，原告等购买《奥园广场》房屋的业主就房屋不符合交付条件的事项向株洲市建设工程质量安全监督管理处（以下简称市质监处）进行反映。市质监处介入调查后，于2016年12月23日作出株建监管函（2016）16号关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见，认为被告未组织各方责任主体单位对房屋进行竣工验收合格，要求被告立即停止交付使用，并对存在质量缺陷的房屋进行整改。2017年1月16日，株洲市住房和城乡建设局对被告作出行政处罚决定书，认为被告2013年11月开始组织建设的奥园广场二期7-21号栋工程于2016年11月开始向业主们交房，截止2017年1月3日，奥园广场二期7-21号栋房屋正在进行装修的业主共有52户，该工程未经组织竣工验收即擅自交付使用，违反了法律规定，责令改正并给予罚款人民币200000元。被告于2017年2月缴纳了罚款，也没有在处罚决定书确定的期限内申请行政复议或提起行政诉讼。2017年8月5日，被告组织勘察、设计、监理、施工、建设等五方责任主体对《奥园广场》19号栋工程进行了竣工验收，并形成了竣工验收报告。庭审中，被告认为其在2016年11月25日已经完成了五方验收，因行政部门的介入，被告只好在2017年8月5日重新进行了一次验收。但根据行政部门的调查，被告在2016年11月25日组织验收时，五方单位并没有实际完成验收。市质监处针对被告2017年8月5日组织完成的19号栋工程竣工验收于2017年9月5日制作了《工程质量监督报告》，认为各责任主体对质量验收文件进行了签字认可，竣工验收会上一致认为奥园广场19号栋工程符合设计文件，能满足结构安全要求和正常使用要求，均同意验收，监督科同意各责任主体单位意见并对实物观感等提出部分整改意见，建设单位及施工单位对存在的问题已进行整改并作出书面回复，工程具备备案条件。《工程质量监督报告》审核时间为2017年9月5日。
另查明，原告在与被告协商未果的情况下向本院提起诉讼，请求判如所请。原告至今未办理收房手续，被告至今未向原告支付2016年8月29日之后的违约金。
上述事实，有当事人的陈述、《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款、收款专用凭据、关于奥园广场二、三期（7-21栋）违规交付使用处理的意见、行政处罚决定书及缴款书、工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程质量监督报告、关于奥园广场二三期问题协调会议纪要及被告作出的回复、当事人的身份信息等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、原、被告之间的商品房销售合同是否成立有效？在履行过程中被告是否存在逾期交房的违约行为？被告是否应承担逾期交房的违约责任？如需承担，违约金应按何种标准计算？违约时限应如何确定？原告要求按日万分之二的标准计算至实际交房之日止的主张有无依据？2、被告是否应当继续履行合同约定的交房义务？被告认为合同应当解除的理由是否成立？具体分析如下：
关于焦点一。
原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》及补充条款，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方由此形成的商品房预售合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按约定的时间履行交付房屋的义务，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。根据原、被告订立合同的约定及本案查明的事实，原、被告就逾期交付房屋约定自逾期之日起按已交房款的日万分之一支付违约金至交付房屋之日止，逾期90天以上买受方可以解除合同。而对于约定的最迟交房日2016年5月31日至2016年8月30日止的逾期交房违约金被告已经按合同约定向原告予以支付。在逾期交房超过90天的情况下，原告没有选择解除合同，而是要求被告继续交付房屋，故被告按合同约定向原告支付违约金的截止时间为房屋交付之日。
关于违约金计算标准的确定：原告虽主张被告承诺2016年8月30日之后的违约金应按日万分之二计算，但根据双方的合同约定，对于合同内容的变更应由合同双方达成一致并签订协议。而本案中，被告通知原告交房后，原告认为房屋未达到交付条件，双方产生纠纷，并由第三方组织协调。在协调过程中，被告提出原告如按交房通知要求的时间办理收房手续，2016年8月30日至收房之日止的违约金按日万分之二予以计算。但原告没有同意被告的方案，也没有在被告要求的时间内办理收房手续，双方就此并没有达成一致，故被告在协调过程中所做的附条件的承诺，因原告没有接受条件而不能对双方产生约束力，故原告要求按日万分之二计算违约金的主张没有事实基础，于法无据，本院不予支持。被告承担的支付逾期交房违约金的标准应为合同约定的标准日万分之一。
关于被告违约时限的确定：按照原、被告所签订的合同的约定，房屋交付条件为五方责任主体竣工验收合格，房屋交付标志为原告签署《入伙通知书》。本案中，被告主张其2016年11月25日组织五方竣工验收合格，但该验收未得到相关行政部门的认可。在行政部门的督促整改下，被告组织五方责任主体在2017年8月5日对本案所涉工程进行了竣工验收，各方均同意验收，行政部门对该次验收予以了监督，并就此形成了工程质量监督报告。该报告对被告组织的该次五方责任主体验收予以了认可，并对工程质量予以了肯定，于2017年9月5日对本案所涉建设工程作出了明确的工程具备备案条件的监督意见，故本案所涉建设工程已完全具备交付条件。同时，被告在认为本案所涉建设工程具备交付条件的情况下向原告发出了交付通知，被告要求向原告交付房屋的态度明确积极，而原告对被告要求交付房屋的行为完全知情。故综合本案的实际情况，本案所涉建设工程在双方就是否符合交付条件产生争议的情况下，经行政部门介入并确认具备交付条件，行政部门于2017年9月5日作出的工程质量监督报告对原、被告双方均具有约束力，以行政部门形成工程质量监督报告的时间作为被告承担支付逾期交付房屋违约金的时间公平合理，故被告承担逾期交付房屋违约金的截止时间应为2017年9月5日。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止的主张缺乏事实基础，本院不予采纳。
综上，被告自2016年8月30日至2017年9月5日期间应向原告支付的逾期交房违约金为19616.59元（528749元×0.1‰／天×371天），对原告主张过高的部分，本院不予支持。
关于焦点二。
本案中，原告在被告逾期交房超过合同约定的90天的情况下，没有选择合同约定的解除合同处理方式，而是要求被告继续履行交房义务。而通过本案查明的事实，被告要求向原告交付房屋的意思表示真实明确，原告在知情后以房屋不符合交付条件为由拒绝办理交房手续。但经过行政部门介入后确认本案所涉房屋具备交付的条件下，原告应当与被告办理好房屋交付手续，双方也应就房屋的交付事宜友好协商。被告没有拒绝交房的意思表示，原告拒绝接受房屋的情形已经消除。故综合本案的情况，原告要求被告继续履行交房义务没有实际的意义。由此，对原告提出的该项诉讼请求，本院不予支持。
本案系被告逾期交房而引发纠纷，被告应承担违约责任。根据合同的约定，原告在被告逾期交房达到90天以上可以行使合同解除权。合同解除权的行使主体在于原告，被告无权行使，故被告认为本案所涉合同应当解除的主张没有事实基础，于法无据，本院不予采纳。
综上，本案经本院组织调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告株洲奥园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告方倩给付逾期交付房屋的违约金19616.59元；
二、驳回原告方倩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费528元，减半收取264元，由原告方倩承担86元，由被告株洲奥园房地产开发有限公司承担178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 吴 辉
二〇一七年十月二十七日
书记员 刘潇俐
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。