吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）四民再字第9号
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）孔祥平，女，1964年1月16日生，现住四平市铁西区。
委托代理人刘永学，吉林辅民律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）王成河，男，1962年6月23日生，汉族，中国银行四平分行职员，现住四平市铁西区。
委托代理人尹铁明，吉林英城律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）李红军，男，1970年11月17日生，汉族，现住四平市铁西区。
委托代理人李文斌，吉林东泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告）张强，男，1970年1月6日生，汉族，现住四平市铁西区。
一审第三人居永奎，男，1959年11月10日生，汉族，无职业，现住铁西区。
一审第三人四平市海银房地产开发有限公司（简称海银公司）。
法定代表人王成久，董事长。
委托代理人刘波，该公司职员。
一审第三人中国银行股份有限公司四平分行（简称四平分行）
法定代表人陈新哲，行长。
委托代理人何美欣，该行法律顾问。
再审申请人孔祥平因与被申请人王成河、李红军、张强、一审第三人居永奎、海银公司、四平分行房屋确权纠纷一案，四平市铁西区人民法院于2012年6月14日作出（2011）西郊民初字第250号民事判决，孔祥平、李红军不服，向本院提起上诉，本院于2012年11月9日作出（2012）四民终字第121号民事判决书，孔祥平仍不服，向吉林省高级人民法院申请再审，该院于2014年3月18日作出（2014）吉民申字第76号民事裁定书，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人孔祥平及其委托代理人刘永学，被申请人王成河及其委托代理人尹铁明，被申请人李红军及其委托代理人李文斌，一审第三人海银公司的委托代理人刘波，一审第三人四平中行的委托代理人何美欣到庭参加诉讼，一审第三人居永奎及被申请人张强均经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
王成河原审诉称，2001年被告海银公司用诉争房屋顶抵欠铁东三建工程款（居永奎借用铁东三建名义资质）后居永奎将此房以自己司机张强的名义在四平分行按揭贷款，并办理抵押登记，约定如果借款人不能按期还款，海银公司有权回购抵押房屋。由于张强多次违约，2004年四平分行在铁西法院提起诉讼，在执行过程中，经该院主持调解，并经张强、海银公司、四平分行签字确认，海银公司回购抵押房屋，后卖给我。我在被告张强配合下办理了87号商网产权证。到房屋所在地后，发现李红军持有87号商网的产权证，因李红军是86号发票，售房合同是87号，房产局就为其办理了87号产权证。后房产局为原告办理了86号商网的房屋产权证，因房屋面积及地点相同，李红军未提出异议，原告持有了此房屋产权证。因此，原告取得此房屋是合法有效的。被告人张强、李红军等之间的买卖行为是在房屋抵押登记的情况下进行的，因依法抵押登记的房屋是不得转让的，其转让行为无效。综上，请求判决张强、李红军之间的房屋买卖无效，确定所有权为原告人。
张强在原审辩称，这房子原是海银公司的，后顶账抵给居永奎，我是居永奎的司机，居永奎用我的名在银行按揭贷款，居永奎将以我名贷款的房屋卖给了李文良，以后事我不清楚了，实际这房子与我没有关系。
李红军原审辩称，我是拿钱直接从居永奎处买的房子。并办理房屋产权证，一直居住至今，我买房是合法的。
海银公司述称，被告张强名下的房屋，是抵押贷款的房屋，我方与四平分行有协议，因被告张强不还贷款，我方还清还贷款后，收回该房，后又卖给原告。
居永奎述称，海银公司抵给我的四户房屋格局一样，李红军购买我房子是合法的，房号整错了。
四平分行述称，原告与被告诉争的房屋2001年12月21日曾经在我行抵押贷款。2008年5月22日贷款结清，抵押物被释放。2001年12月借款人张强在海银公司购买的，位于铁东区北三委路海银小区的87号楼135.2836平方米商网作抵押，在我行抵押贷款14.8万元，该公司为此借款提供了连带责任担保，三方签订了《商业用房抵押贷款合同》，并进行了公证，同日在四平市房地产产权管理处办理了抵押登记，我行向借款人张强发放了14.8万元贷款。后因借款人张强逾期还贷，经多次催要未果，2004年我行依据公证机关强制执行许可申请四平市铁西区人民法院强制执行。2008年5月19日法院以（2004）四西执字第44号《执行和解协议书》调解结案，即：“一。被执行人张强以其所有的坐落于四平市铁东区海银小区8号楼87号商网1-2层（面积135.2836平方米）让与被申请人四平市海银房地产开发公司。二。被申请人四平市海银房地产开发公司归还申请人中国银行股份有限公司四平分行借款本息16万元”。2008年5月22日我行收回贷款，释放了抵押物。我行不承担任何责任。
孔祥平述称，1、争议房屋与我无关，2李红军在此房已住多年，而且李红军早就办了房证。我的房是在李文良手中买的。
原审查明，2001年居永奎在铁东区海银小区为第三人海银公司施工，双方协商以四套商网抵偿部分工程款并已履行。居永奎将其中一户87号房屋以张强的名义，一户86号房屋以第三人居永奎名义办理房屋登记手续，并用该房屋在第三人四平分行办理抵押按揭贷款，第三人海银公司是该抵押合同承担连带责任的保证人，且进行公证，并在四平市房产局办理抵押登记手续。2004年被告李红军一次交款购买第三人居永奎名下的房屋，第三人海银公司为其出具购房合同房号为87号房屋，购房收据86号房屋，在房产局办理87号房屋所有权证，被告李红军一直居住87号房至今。2002年第三人居永奎将在被告张强名下的房屋卖给李文良，由李文良缴纳贷款，2004年12月李文良又将该房屋卖给第三人孔祥平，孔祥平居住至今。李文良购买该房后没有按期缴纳贷款，第三人四平分行多次通知被告张强缴纳贷款，但一直未交，2004年第三人四平分行依据公证的债权文书，申请法院强制执行，2008年5月10日第三人四平分行、被告张强、第三人海银公司达成协议，由保证人海银公司回购抵押房屋，代替借款人还贷。第三人四平分行出具授信结清通知书。2008年6月20日第三人海银公司将收购87号商网卖给原告王成河。2008年6月23日被告张强在四平市住房和城乡建设局（简称住建局）办理87号房屋所有权证（房号104，房权证号1261**号），2008年6月24日原告王成河与被告张强办理87号房屋成交申请，住建局为原告王成河办理87号房屋所有权证（房号104，房权证号1261**号）。但被告李红军也持有87号房屋所有权证（房号4），原告王成河起诉到法院要求撤销被告李红军房屋所有权证，后又撤诉。原告与第三人海银公司经过多次协调，第三人海银公司出具情况说明（详见原告提供证据8），住建局为被告张强办理86号房屋所有权证（房号105，房权证号1438**号），依据原告王成河与被告张强房屋成交事实，为原告办理86号房屋所有权证（房号105，房权证号1441**号）。孔祥平不服住建局所作出的房权证四字第126118、126168、143869、144132房屋所有权登记，在四平市铁西区人民法院行政庭起诉住建局及居永奎、张强、李文良、海银公司、王成河。该院以（2010）西行初字第3号行政判决，驳回孔祥平要求撤销住建局作出的四平市房权证四字第1261**号、1261**号产权登记的诉讼请求。住建局作出的四平市房权证四字第1438**号产权登记违法，撤销住建局作出的四平市房权证四字第1441**号产权登记。王成河不服，上诉到本院，本院维持原审判决，但释明原告王成河应当民事确权。
原审法院认为，一、被告李红军与被告张强之间没有买卖关系。被告李红军，第三人居永奎均承认被告李红军是购买第三人居永奎名下的房屋，因此被告李红军与被告张强之间不存在买卖关系。二、确认被告李红军所住房屋所有权归原告王成河所有。被告张强名下的房屋是87号商网，在四平分行办理抵押贷款，贷款148000元，期限5年。按照双方签订《商业用房抵押贷款合同》第33条规定，在抵押期间未经第三人四平分行同意，被告不得将抵押物出租、转让或转售、再抵押、赠与。被告张强名下的房屋实际是第三人居永奎的，第三人居永奎在房屋抵押期间擅自将抵押的房屋转卖给李文良，而李文良又转卖给第三人孔祥平是不合法的。李文良、第三人孔祥平买卖后不按期还贷款，第三人四平分行在贷款逾期未归还的情况下，起诉到法院申请执行，在执行期间达成执行和解协议，由商业用房抵押贷款合同的保证方海银公司回购该房，还清贷款。第三人海银公司在第三人四平分行出具授信结清通知书的情况下，将回购的房屋卖给原告王成河是合法的。因此，原告购买的是87号商网，应当确认该房的所有权归原告王成河所有。第三人孔祥平及李文良因购买房屋程序不合法，购房款应当另案告诉。遂判决：一、被告李红军与被告张强之间不存在买卖关系。二、坐落在四平市铁东区北门街芳草委海银小区8号楼4号（87号）房屋归原告王成河所有。案件受理费300元，由第三人海银公司负担。
李红军、孔祥平均不服，向本院提出上诉。
本院二审查明的事实与原审判决相一致。
本院二审认为，关于本案争议的87号房屋所有权问题。根据第三人四平分行提供的商业用房抵押贷款合同，原审被告张强名下的房屋是87号商网。按照四平分行与张强签订商业用房抵押贷款合同第33条规定，在抵押期间未经第三人四平分行同意，被告不得将抵押物出租、转让或转售、再抵押、赠与。张强名下的房屋实际是居永奎的，居永奎在房屋抵押期间擅自将抵押的房屋转卖给李文良，而李文良又转卖给孔祥平违反合同约定。李文良、孔祥平买卖该房屋后不按期还贷款，四平分行在贷款逾期未归还的情况下，起诉到法院申请执行，在执行期间达成执行和解协议。张强作为名义上的房屋所有权人在该执行和解协议书上签字，且承认签字时通知了实际房屋所有权人居永奎。海银公司回购该房，还清贷款，将回购的房屋卖给王成河是合法的，王成河据此取得房屋的所有权，故应确认87号商网的所有权归王成河所有，居永奎、张强应协助办理产权变更登记。另查，上诉人李红军所购买的房屋为居永奎名下的86号商网，由于购房时，海银公司误将86号写成87号，但不能改变李红军购买商网的事实，即李红军为86号商网的合法产权人。故李红军与张强不存在房屋买卖关系，更涉及不到双方之间具有房屋买卖合同效力问题。王成河向原审法院提起诉讼请求确认李红军与张强房屋买卖无效，无事实和法律依据，应驳回王成河的该项诉讼请求。原审判决对李红军与张强之间的房屋买卖关系的事实论述正确，但判决结果有误。孔祥平及李文良因未取得争议房屋的物权，其购买房屋形成的其他债务问题应当另行告诉。综上，原判认定事实清楚，但部分法律适用不当，应予改判。遂判决：一、维持原判第二项即“坐落在四平市铁东区北门街芳草委海银小区8号楼4号（87号）房屋归原告王成河所有”。二、撤销原判第一项即“被告李红军与被告张强之间不存在买卖关系”。三、驳回原审原告王成河其它诉讼请求。二审案件受理费600元，由上诉人李红军、孔祥平、王成河各负担200元。
孔祥平不服，向省高院申请再审称，一、原审判决书的内容超出了当事人诉讼请求，损害了孔祥平的实体权利，剥夺案外人李文良的参诉权和辩论权。1、本案诉争标的是87号房屋，而原审判决中却超出当事人的诉请确认了诉争的标的物之外的86号房屋的买卖关系及所有权归属。2、原审超诉讼请求的判决内容损害了孔祥平的实体权利。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原审判决认为“海银公司误将86号写成87号”从而认定“李红军为86号商网的合法产权人”的基本事实缺乏证据证明。2、没有合法、真实的证据证明王成河取得了本案争议87号房屋的所有权。三、原审判决程序严重违法。
被申请人王成河辩称，1、二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，不存在超出当事人诉讼请求的情形。2、李红军购买的应是86号房屋。3、我依法应为87号房屋的合法所有人。
被申请人张强未到庭也未答辩。
一审第三人居永奎未到庭也未答辩。
一审第三人海银公司述称与一审述称一致。
一审第三人四平分行述称，本案纠纷发生在我行与借款人、保证人与海银公司抵押贷款之后，且我行2008年5月22日贷款结清，抵押物已释放，本案纠纷与我行不发生任何关系，不承担任何责任。
再审查明的事实与二审一致，本院予以确认。
本院再审认为，1、关于本案争议的87号房屋所有权问题。
2001年居永奎在铁东区海银小区为海银公司施工，双方协商以四套商网抵偿部分工程款并已履行。居永奎将其中一户87号房屋用张强的名，在四平分行办理了抵押贷款，双方签订《商业用房抵押贷款合同》。按照该合同第33条规定，在抵押期间未经四平分行同意，被告不得将抵押物出租、转让或转售、再抵押、赠与。居永奎在房屋抵押期间擅自将该房屋转卖给李文良，而李文良又转卖给孔祥平违反合同的约定。由于李文良、孔祥平买卖该房屋后均不按期还贷款，四平分行亦多次通知张强缴纳贷款，但一直未交，2004年该行依据公证的债权文书，申请法院强制执行。2008年5月10日经法院调解，四平分行、张强、海银公司三方达成执行和解协议，由保证人海银公司回购抵押房屋，还清贷款。张强作为名义上的房屋所有权人在协议书上签字，且承认签字时通知了实际房屋所有权人居永奎。海银公司依协议约定还清全部贷款，回购该房，因此取得了房屋所有权。将房屋卖给王成河是合法的，王成河据此取得房屋的所有权。故二审判决确认87号商网的所有权归王成河所有正确。
2、关于李红军购买的房屋。
居永奎将海银公司抵账给他的其中的一户86号房屋办理了房屋登记手续，并用该房在四平分行办理了抵押贷款，并进行了抵押登记。2004年李红军、居永奎均承认李红军购买的是居永奎名下的房屋，且李红军一次交款购买居永奎名下的房屋，还清86号房屋贷款，居永奎因此取得了该房屋的所有权，故将此房屋出卖给李红军是合法的。虽然海银公司为李红军出具购房合同房号为87号房屋，购房收据房号为86号房屋，在房产局办理87号房屋所有权证，李红军一直居住87号房至今。但2004年87号房屋处于抵押状态，该抵押房屋已在房产局办理了抵押登记，依据法律规定，已经办理抵押登记的房屋在抵押状态未解除前是无法办理转移过户手续的。且李红军购买合同上标注87号，系工作人员笔误，海银公司对此已作出情况说明是由于工作人员笔误，将86号写成87号。基此，李红军实际购买的是8号楼86号商网。
3、关于孔祥平购买的房屋。
居永奎将海银公司抵账给他的其中一户87号房屋，用张强的名在四平分行办理抵押贷款，并进行了抵押登记。2002年在抵押期间，居永奎将张强名下的房屋卖给李文良，2004年12月李文良又将该房屋卖给孔祥平，此事实已被生效的行政判决予以认定。由于李文良购买该房后没有偿还贷款，此房屋仍处于抵押状态，李文良因此未取得房屋所有权，无权处分该房屋。故李文良将该房屋卖给孔祥平，买卖程序不合法，孔祥平基于买卖合同引起的债权应另行告诉。由于该房与王成河购买的房屋为同一房屋，为确认所有权归属问题，二审判决对此予以论述并无不妥。
综上所述，本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人申请再审的理由不成立，本院不予支持。经本院（2014年）第37次审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）四民终字第121号民事判决书。
本判决为终审判决。
审判长 蔡丽娜
审判员 刘玉霞
审判员 朱宝生
二〇一四年十一月十七日
书记员 李 刚