河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终3171号
上诉人(原审被告)：李金凤，女,汉族,1952年1月27日出生,住郑州市金水区。
委托诉讼代理人曹沐阳，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中原银行股份有限公司三门峡分行，住所地河南省三门峡市崤山路中段64号。
负责人：王愿生，行长。
委托诉讼代理人高崇、李玲玉，河南天基律师事务所律师。
原审被告：李珩，女,回族，1977年8月22日出生,住郑州市金水区。
上诉人李金凤因与被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行（以下简称中原银行三门峡分行）、原审被告李珩债权人撤销权纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初21425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李金凤上诉请求：1.依法撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初21425号民事判决；2.依法改判驳回中原银行三门峡分行的诉求请求；3.一、二审诉讼费用由中原银行三门峡分行承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案争议房屋系李金凤借用李珩名义购买，实际出资人为李金凤，李金凤为该争议房屋的实际所有人。按照2014年洛阳市该争议房屋同地段的房屋交易价格，该争议房屋的实际价值不超过40万元。如为了逃避40万元的房产免受查处，而支付300万元的高额利息的行为，违背了正常逻辑，不符合基本常理。二、一审法院适用法律错误。房管局的备案合同仅供备案使用，不是李金凤、李珩之间的真实意思表示。一审法院适用《合同法》第七十四条的规定错误，该房本就是李金凤借用李珩名义出资购买的，不存在真实交易行为，而且李金凤与李珩之间转让房屋的行为没有对债权人的债权造成损害。瑞通公司已经以土地使用权向中原银行三门峡分行提供了抵押，经评估该土地使用权评估价值为1.764亿元，完全可以通过拍卖瑞通公司抵押的土地使用权，在抵押权范围内优先受偿。李金凤已经不再经营管理瑞通公司，对该债权债务关系毫不知情。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条，李金凤本可以通过向法院提起确认之诉来确认涉案房屋的权利，但考虑诉讼增加法院工作，其程序又相对复杂，便通过“交易”来达到目的，一审法院对此事实并未进行查明。
中原银行三门峡分行辩称：一、李金凤与李珩在房管局备案的《房屋买卖合同》，对外具有公示公信效力，有理由相信该备案合同是双方当事人在签订合同时的真实意思表示。二、原审法院认定李金凤与李珩恶意串通转移财产以逃避债务履行证据充分。三、其与李珩签订的《保证合同》第十一条明确约定，其既可就物的担保实现债权，也可以直接要求保证人承担连带保证责任的方式实现债权，而无顺序优先之区分。另据《物权法》第176条之规定，在案外人三门峡瑞通汽车销售服务有限公司未履行还款义务的情况下，其有权直接要求保证人李珩承担连带保证责任。四、李金凤与李珩转让房屋的行为对其债权的实现造成严重损害。虽然瑞通公司以其名下土地及房产提供了抵押担保，但瑞通公司涉及大量民间借贷案件，抵押物已由大量民间债权人实际占领、控制并获取收益，抵押物现不存在强制执行的可能性。
李珩无答辩意见。
中原银行三门峡分行向一审法院起诉请求：1.依法撤销李珩将其名下位于洛阳市××区××街××园××的房屋转让给李金凤的房屋买卖合同；2.上述房屋归李珩所有；3.本案的诉讼费、保全费由李珩、李金凤承担。
一审法院认定事实：2014年10月20日，三门峡瑞通汽车销售服务有限公司（作为借款人）与三门峡银行股份有限公司（作为贷款人）签订《借款合同》一份，主要约定：三门峡瑞通汽车销售服务有限公司向三门峡银行股份有限公司借款3500万元，借款用途为购车，借款期限为一年，借款方式为一次性偿还，借款到期日之前一次性还清本金及利息；本合同项下借款的担保方式为抵押、保证等。同日，三门峡银行股份有限公司（作为债权人）与潘某、李珩签订《保证合同》一份，主要约定：潘某、李珩自愿为三门峡瑞通汽车销售服务有限公司签订的上述借款合同所形成的债务提供保证，保证人担保的主债务数额为人民币3500万元整，保证方式为连带责任保证；保证人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，债权人与债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证人保证期间自展期协议重新约定履行债务，保证人自愿履行保证责任；本合同生效后，债权人和保证人均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失；如主合同既有物的担保又有保证的，各方确认，债权人可以选择行使权利的方式，如可以选先就物的担保实现债权，也可以要求保证人直接承担连带保证责任等。中原银行股份有限公司三门峡分行在上述两份合同的封面上加盖公司印章。另查明，上述两份合同中的三门峡银行股份有限公司即中原银行三门峡分行。
2014年11月11日，李珩与李金凤签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：李珩将其合法拥有的位于洛阳市××区××街××园××的房产依法转让给李金凤，房产证号为洛房权证市字第××号，转让总价款为20000元；对于其他事项未作明确规定。李珩、李金凤在合同上签名。同日，李珩、李金凤提出房屋所有权转移登记申请书。2014年11月12日，李金凤取得本案涉案房屋的房屋产权证。另，李珩、李金凤系母女关系。
一审法院认为，中原银行三门峡分行与三门峡瑞通汽车销售服务有限公司签订的《借款合同》及中原银行三门峡分行与潘昊彬、李珩签订《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。中原银行三门峡分行与李珩在《保证合同》中约定：“如主合同既有物的担保又有保证的，各方确认，债权人可以选择行使权利的方式，如可以选先就物的担保实现债权，也可以要求保证人直接承担连带保证责任。”李珩作为保证人，在三门峡瑞通汽车销售服务有限公司的债务履行期限届满没有履行债务时，中原银行三门峡分行有权要求李珩承担连带保证责任。中原银行三门峡分行提供的洛阳市不动产登记中心出具的《查档证明》、郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》和河南省三门峡市中级人民法院财产查询反馈汇总表显示，李珩的财产不足以清偿中原银行三门峡分行的债务，且李珩无其他可供执行的财产。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损失的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”李珩作为保证人，其应在保证期间内合理维护其财产，不能作出使其财产不当减少的行为，亦不能作出损害债权人债权的行为。但李珩在保证期间内将其所有的位于洛阳市××区××街××园××的房屋以2万元的价格出售给其母亲李金凤，其以明显不合理的低价转让房产，该行为损害了债权人债权的实现，应认定其主观上具有恶意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得进行了明确的规定，在符合下列条件时，受让人取得该不动产或者动产的所有权：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人是否善意是指受让人在取得受让财产时是否已经知道债务人的行为有害于债权人的债权，也就是说受让人已经认识到了该行为对债权损害的事实，至于受让人是否具有故意损害债权人的意图或者是否与债务人恶意串通，不在考虑之列。受让人“知道明显的低价”通常是认定受让人是否具有恶意的重要标准。本案中，李珩在保证期间将其所有的位于洛阳市××区××街××园××的房屋以2万元的价格出售给其母亲李金凤，该价格明显低于市场价格，应认定为不合理价格；因为李金凤作为一个合理的经济人，应当知道李珩的明显低价转让行为是一种非正常的交易，必然会减少李珩的责任财产，损害李珩的利益。李金凤作为李珩的母亲，其在受让本案涉案房屋时应明确知道该行为将损害债权人的利益，应认定为恶意。故中原银行三门峡分行请求依法撤销李珩将其名下位于洛阳市××区××街××园××的房屋转让给李金凤的房屋买卖合同，证据充足，理由充足，予以支持，李珩、李金凤应将上述房屋恢复登记至李珩名下。对于李金凤辩称，本案涉案房屋的实际权利人为李金凤，其提供的证据不足以证明该主张，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第二十五条第一款之规定，判决依法撤销李珩将其名下位于洛阳市××区××街××园××的房屋（原房产证号为洛房权证市字第××号，现登记在李金凤名下，房产证号为洛房权证市字第××号）转让给李金凤的房屋买卖合同，李珩、李金凤于判决生效后十日内将上述房屋恢复登记至李珩名下。案件受理费9830元，本案依法适用简易程序，减半收取4915元，由李珩、李金凤负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李金凤提交下列新证据：
第一组证据：1.××住宅订购书，2.情况说明，3.中国工商银行个人业务凭证，4.李金凤名下房产证。该组证据系与本案涉案房产一并购买的洛阳市××区××街××园××，涉案房产为三栋××，该套房产也是李金凤出资购买，登记在李珩名下。
第二组证据：洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明，证明李金凤与李珩就涉案房产于2014年11月7日在洛阳市房管局以22万的交易价办理过交易手续，但因房管局工作人员告知李珩与李金凤系母女关系，可以按照新出台的规定，以自定价交易从而达到免税的目的。
第三组证据：河南省地方税务局关于存量房评估工作有关问题的通知（豫地税发〔2014〕64号），证明李金凤与李珩之间以20000元价格交易，符合当时的税务征收规定。
中原银行三门峡分行质证意见称，对第一组证据真实性都没有异议，但对该组证据的关联性及证明目的有异议。该组证据与涉案房产无关，且该组证据中工商银行转账凭证所显示的收款人并非洛阳市亚威置业有限公司，而系张某，且转账数额为27万元，并非合同所约定的213221元。对于第二组证据真实性有异议，第二组证据仅有李金凤与李珩双方签字，并无洛阳市房管部门的相应公章予以证明，且不应对抗在房管部门登记备案的房屋买卖合同。对于第三组证据，真实性没有异议，证明目的有异议。该组证据不能证明上诉人与原审被告之间以2万元的价格交易涉案房产系为了合理避税。
中原银行三门峡分行提交下列新证据：
第一组证据:1.三门峡市房地产交易中心出具的李珩与李金凤于2013年7月31日签订的《房屋所有权转移登记申请书》、三门峡市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》及《赠与书》。2.三门峡市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》及《房房地产买卖契约》。3.本院作出的(2018)豫01民终1683号民事判决书。证明李珩为逃避债务转移涉案房屋及一审所举证的三套房屋外,还于2013年7月31日将名下一套房产赠与李金凤,2015年5月21日以10万元的低价转让一套房屋给案外人曹某。同时,撤销李珩将其位于郑州市××路房产转让给李金凤的行为的判决现已生效。
第二组证据:1.三门峡市中级人民法院作出的(2015)三法执字第184号协助执行通知书；2.义马市人民法院作出的义马初字第633-4号协助执行通知书；3.三门峡市中级人民法院作出的限期履行通知书；4.义马市人民法院作出的(2016)豫1281执11-1号协助执行通知书；5.瑞通汽车与47个民间债权人签订的分期还款协议书、分期付款补充协议；6.三门峡市中级人民法院财产查询反馈汇总表及案件查询表；7.瑞通汽车借货案件60余户民间债权人书写的情况反映、授权委托书；8.三门峡市湖滨区人民法院作出的(2015)湖执字第1521-1号执行裁定、(2016)豫1202执758号执行裁定。证明抵押人瑞通汽车所涉民间债务较多,抵押物的相关收益现由大量民间债权人控制,通过对抵押物进行司法评估拍卖方式实现抵押权的目的困难,且瑞通汽车名下无其他财产可供执行。李珩、潘某名下亦无财产可供执行。
李金凤质证意见称，对第一组证据中不动产登记信息查询证明、赠与书三性无异议。但该证据显示其交易时间为2013年7月31日，而中原银行三门峡分行与案外人瑞通公司、李珩交易发生时间为2014年10月20日，因此该项证据无法达到被上诉人证明目的。对于不动产登记信息查询证明及房地产买卖契约，真实性合法性无异议，关联性有异议，该两项证据显示为李珩与其前夫潘某，与潘某阿姨之间的房产交易，其房产价值无法确定。因此更谈不上中原银行三门峡分行所述证明目的。关于河南省郑州市中级人民法院民事判决书，该判决所涉案件与本案毫无关联，系另外一起单独的交易行为。且李金凤在该案一审、二审中均提出大量证据证明中原银行三门峡分行对李金凤没有撤销权。对第二组证据鉴于中原银行三门峡分行提交的均为复印件，真实性存在异议，且该组证据显示内容均与本案无关，无法达到其证明目的。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，李金凤提交的第一组新证据与本案没有关联性；第二组、第三组新证据证明目的不予采信。对中原银行三门峡分行提交的新证据，第一组证据证据1，与本案没有关联性；其他证据的真实性予以认可，证明目的予以采信。
除一审法院查明的事实之外，本院经审理另查明，2015年1月21日李珩与李金凤签订《房屋买卖合同》，将其房产证号为郑房权证字第××号的房屋以500元的价格出售给李金凤，将其房产证号为郑房权证字第××号的房屋以500元的价格出售给李金凤；2015年1月22日李珩与李金凤签订《房屋买卖合同》，将其房产证号为郑房权证字第××号的房屋以500元的价格出售给李金凤；2015年5月21日李珩将其所有的不动产权证为53929的房产以10万元的价格出售给案外人曹某。
本院认为，李金凤提供的证据不足以证明其为本案涉案房屋的实际权利人。李珩与李金凤签订的在郑州市房管局备案的《房屋买卖合同》显示涉案房屋总价款2万元，该备案合同对外具有公示公信效力，李金凤提供的证据不能否定该合同效力。中原银行三门峡分行与潘某、李珩签订《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。中原银行三门峡分行与李珩在《保证合同》中约定：“如主合同既有物的担保又有保证的，各方确认，债权人可以选择行使权利的方式，如可以选先就物的担保实现债权，也可以要求保证人直接承担连带保证责任。”在三门峡瑞通汽车销售服务有限公司的债务履行期限届满没有履行债务时，中原银行三门峡分行有权依照合同约定，要求李珩直接承担连带保证责任。中原银行三门峡分行提供的证据证明，李珩的现有财产不足以清偿中原银行三门峡分行的债务，且李珩无其他可供执行的财产。李珩作为保证人在保证期间内依法应合理维护其财产，不能做出使其财产不当减少的行为，亦不能做出损害债权人债权的行为。但李珩在保证期间内将其包括涉案房屋在内的多套房屋，以明显不合理的低价转让，该行为明显损害了债权人债权的实现，应认定其主观上具有恶意。李珩在保证期间将其所有的涉案房屋以2万元的价格出售给其母亲李金凤，该价格明显低于市场价格；李金凤应当知道李珩的明显低价转让行为是一种非正常的交易，必然会减少李珩的责任财产，损害债权人的利益，应认定为恶意。综上所述，李金凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9830元，由上诉人李金凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕家祥
审判员 董正方
审判员 崔航微
二〇一八年四月二十七日
书记员 乔梦龙