广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初5244号
原告：杨家泉，住广州市番禺区。
原告：段海平，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：杨家泉，是本案另一原告。
被告：广州市洛城物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：李小明。
委托诉讼代理人：李苏，是广东华誉律师事务所律师。
被告：广州市番禺洛溪新城地产有限公司，住所地广州市番禺区，统一社会信用代码914401136187881193。
法定代表人：张方明。
委托诉讼代理人：王晓文，是广东华誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨兵，是广东华誉律师事务所律师。
被告：广州市番禺区开源房地产实业公司，住所地广州市番禺区,统一社会信用代码91440113618784070T。
法定代表人：陈钜昌。
原告杨家泉、段海平与广州市洛城物业管理有限公司、广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序于2016年9月14日、适用普通程序于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告杨家泉及原告段海平的委托代理人杨家泉、被告广州市洛城物业管理有限公司的委托代理人李苏、广州市番禺洛溪新城地产有限公司的委托代理人王晓文、杨兵到庭参加了诉讼、被告广州市番禺区开源房地产实业公司经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨家泉、段海平向本院提出诉讼请求：1.判决三被告于2005年8月29日以及2005年9月1日签订的2份《物业管理合同》无效；2.判决被告广州市洛城物业管理有限公司超越资质登记承接物业管理业务，返还2006年至2008年违规收取原告的物业管理费2000元；3.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区业主，3被告分别签订了两份落款时间为2005年8月29号及2005年9月1号的物业管理合同，原告认为此两份物业管理合同无效理由如下：1、对比合同签订时间，3名被告于2007年伪造2005年的2份合同；2、洛涛区南区总面积为224275.25平方米，需要2级以上资质等级才能承接本小区的物业管理服务。3名被告于2005年8月29日、2005年9月1日仅间隔3天就同一物业管理区域故意分成两个部分签订2份《物业管理合同》，以此掩盖被告广州市洛城物业管理有限公司不具备相应资质承接洛涛区南区物业管理的事实；3、被告以欺诈手段规避法规要求故意拆分物业管理区域签订合同；根据《广州市物业管理暂行办法》第64条应当以全部物业管理区域为范围公开招投标及选聘具有相应质的物业服务企业；4、此物业管理合同属3被告之间私下签订，根据《物权法》第七十六条（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；5、房屋买卖合同中没有涉及被告广州市洛城物业管理有限公司这家公司、没有包含此2份物业管理合同约定内容。
被告广州市洛城物业管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求；合同没有违反国家法律规定，不符合合同无效的性质，请法院驳回原告的第一项诉讼请求；原告的第二、三项诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回。
被告广州市番禺洛溪新城地产有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求；合同没有违反国家法律规定，不符合合同无效的性质，请法院驳回原告的第一项诉讼请求；原告的第二、三项诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回。
被告广州市番禺区开源房地产实业有限公司在法定期限内未到庭应诉，亦未提供答辩意见及证据。
经审理查明：广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司是洛溪新城芳华花园洛涛居南区的建设单位，两建设单位最初选聘的洛涛居南区物业管理企业为广州市番禺创雅物业管理有限公司。广州市洛城物业管理有限公司成立于2005年7月22日，是具有三级资质的物业服务企业。洛涛居南区至今未成立业主委员会。2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为甲方、委托方与广州市洛城物业管理有限公司作为乙方、受托方通过协议方式签订物业管理合同，约定甲方将番禺大石洛溪新城洛涛居南区A区在小区业主委员会未与物业公司签订物业管理委托合同前委托乙方实行物业管理，建筑面积约133753.15平方米，住宅1473套、商铺57间。委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。2005年9月1日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为甲方、委托方与广州市洛城物业管理有限公司作为乙方、受托方通过协议方式签订物业管理合同，约定甲方将番禺大石洛溪新城洛涛居南区B区在小区业主委员会未与物业公司签订物业管理委托合同前委托乙方实行物业管理，建筑面积约90522.10平方米，住宅1473套。委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。合同签订后，广州市洛城物业管理有限公司依照合同约定为洛溪新城洛涛居南区A、B区业主提供物业服务。
本院另查明：原告杨家泉、段海平在2006年6月向案外人杨军林购买番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛涛居南区11幢之五203房，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2006年6月23日向原告杨家泉、段海平核发产权证书。
原告杨家泉、段海平要求被告广州市洛城物业管理有限公司返还2006年至2008年期间收取的物业管理费2000元，但未提供书面证据证明其已缴纳该部分费用，广州市洛城物业管理有限公司亦不认可。
在案件审理过程中，原告杨家泉、段海平明确其主张合同无效的法律依据是违反了《物权法》第七十六条第四款以及《广州市物业管理暂行办法》第三十七条。具体表现为：1、合同是伪造的，因为合同签订的时间是后补的；2、合同没有经过法律规定的招投标方式，而是通过协议方式选定；3、广州市洛城物业管理有限公司是三级资质，按照物业服务企业资质管理办法，涉案小区的规模应当由二级以上资质的物业管理公司进行管理；4、选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人应当经业主专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意。两被告则认为原告并未提供证据证据被告存在恶意串通以及以合法形式掩盖非法目的的情形，通过招标方式选定物业管理企业属于管理性规定，而合同无效的情形中违反国家强制性规定指的是违反效力性规定，双过半的情形是在业主委员会或者业主大会进行选聘或解聘物业服务企业时才适用，在此之前建设单位是有权及有义务签订相关的前期物业服务合同。故原告主张合同无效的理由均不成立。
此外，原告杨家泉、段海平申请对2005年8月29日的《物业管理合同》的合同尾部广州市洛城物业管理有限公司的印章的形成时间及法定代表人李小明签名的形成时间进行鉴定。被告广州市洛城物业管理有限公司、广州市番禺洛溪新城地产有限公司不同意鉴定，并认为，根据谁主张谁举证的原则，举证责任在于原告，即使鉴定出结果，也与本案的争议没有关联性。而且根据了解，目前的司法鉴定技术仅能对形成时间差距在50年以上才能得出一个相对准确的结果。
以上事实，有房地产权情况证明、物业服务企业资质证书、物业管理合同以及当事人陈述予以证实。
本院认为，本案争议焦点是：1、杨家泉、段海平是否可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼问题；2、涉案物业服务合同的效力问题。
首先，关于杨家泉、段海平是否可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼问题。杨家泉、段海平系洛涛居南区业主，为物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，在其认为业主权益受到侵害时有权提起相应诉讼。故杨家泉、段海平可以就涉案物业服务合同的效力提起诉讼。
其次，关于涉案物业服务合同的效力问题。
关于杨家泉、段海平所提要求确认2005年8月29日以及2005年9月1日三被告签订的物业管理合同无效的诉讼请求，对杨家泉、段海平所持各项主张涉案合同无效的理由，本院现作以下论述：
第一，杨家泉、段海平认为涉案合同违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”的规定，本院认为，合同是当事人参与民事活动的重要手段，也是实现民事主体意思自治的重要工具。为了体现法律对民事主体真实意思的尊重，《中华人民共和国合同法》对于认定合同无效采取了非常严格的标准,尽管合同法中规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，在判断合同效力的问题上应当将该合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对待。《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定是为了行政管理的需要，并无涉及调整民事主体之间利益关系的意图，其禁止的是一种交易方式而不是交易行为本身，故应作为管理性禁止规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。故对杨家泉、段海平所提该项理由，法院不予采信。同理，杨家泉、段海平以广州市洛城物业管理有限公司资质不足认为合同无效的主张，法院不予采信。
第二、杨家泉、段海平以房屋买卖合同中未包含前期物业服务合同、其没有在前期物业管理合同中作为签订主体以及选聘广州市洛城物业管理有限公司作为涉案小区的物业服务企业未经业主专有部分占建筑总面积过半数且总人数过半数的业主同意为由主张涉案合同无效，对此，本院认为，涉案两份合同的性质是前期物业服务合同，是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，区别于全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。并且，基于前期物业服务合同的特殊性以及业主委员会成立后续聘或选聘物业服务企业尚需合理时间的客观实际，为确保小区的正常生活秩序，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，符合物业服务行业惯例，也是必需、可行的。若业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。故对杨家泉、段海平以此认为合同无效的主张，本院不予采信。
最后，关于杨家泉、段海平对2005年8月29日的《物业管理合同》的合同尾部广州市洛城物业管理有限公司的印章的形成时间及法定代表人李小明签名的形成时间进行鉴定的申请，首先杨家泉、段海平提供的合同副本中鉴定内容部分不清晰，其次，即使经鉴定形成时间与合同签订时间不一致，亦不能证明三被告存在恶意串通的情形，故本院认为，杨家泉、段海平提出的鉴定申请与本案解决的争议无关，故对该申请，不予准许。
综上，广州市洛城物业管理有限公司作为有资质的物业服务企业，其与建设单位广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订前期物业服务合同，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
关于杨家泉、段海平要求广州市洛城物业管理有限公司返还2006年至2008年期间收取的物业管理费2000元的诉讼请求，由于杨家泉、段海平并未提供证据证明其已缴纳了该部分费用，广州市洛城物业管理有限公司亦不认可，其次，即使杨家泉、段海平已经缴纳了该部分费用，广州市洛城物业管理有限公司实际上提供了物业管理服务，杨家泉、段海平也享受了该服务，双方已经形成了事实上的物业管理关系，故对该请求，本院不予支持。广州市番禺区开源房地产实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条判决如下：
驳回原告杨家泉、段海平的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告杨家泉、段海平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符晓波
代理审判员 冯 婉
人民陪审员 杨彩萍
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 邬敏秋