河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀03民终3114号
上诉人（原审被告）：北戴河天津市老干部休养所，住所地北戴河区保二路10号。
委托代理人：程丽丽，河北港城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩铁军，男，1958年9月9日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。
委托代理人：肖金娥，河北法润律师事务所律师。
原审第三人:田耀宗，男，1937年12月6日出生，现住天津市南开区。
委托代理人：田晓清（系田耀宗之子），男，1965年1月22日出生，现住天津市南开区。
上诉人北戴河天津市老干部休养所（以下称老干部休养所）因与被上诉人韩铁军、原审第三人田耀宗租赁合同纠纷一案，不服北戴河区人民法院（2016）冀0304民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
老干部休养所上诉请求：一、请求撤销一审判决并依法改判；二、上诉费用由韩铁军负担。事实与理由：双方签订合同履行期限届满后，由于涨租金的问题，双方未能协商一致，在此情况下，老干部休养所书面通知韩铁军解除合同，双方间所签订租赁合同已实际解除，不存在不定期租赁合同的问题。韩铁军单方向老干部休养所打款并不构成合同继续履行的条件，老干部休养所也并未同意收取韩铁军的租金，双方也未对此协商一致，双方间的租赁合同关系已终止。
韩铁军辩称：双方间的租赁合同已实际履行10多年，期间韩铁军对租赁物有大量的投入，如解除双方间的租赁合同，势必给韩铁军造成巨大的损失。双方间租赁合同约定的租赁期限届满前，韩铁军已按照合同约定将下一年度租金打入了老干部休养所所的账户，老干部休养所并未进出异议，应视为同意履行双方间的租赁合同，老干部休养所所称的终止合同通知韩铁军并未收到，老干部休养所在未征求韩铁军意见的情况下与田耀宗签订租赁合同，侵害韩铁军的优先租赁权，二者间的租赁合同无效，本案双方间的租赁合同关系应当继续履行。
原审第三人田耀宗述称：老干部休养所与韩铁军之间的租赁合同已终止，老干部休养所的账号是对外账号，韩铁军向该账号汇款并不代表双方就租赁关系形成合意。韩铁军主张的优先续租权是在同等条件下的权利，现租金调整为每年30万元，韩铁军没有优先权。老干部休养所与韩铁军的租赁合同关系终止后，田耀宗与老干部休养所签订的租赁合同应当受到法律保护。
韩铁军向一审法院诉讼请求：请求判令老干部休养所继续履行与韩铁军2013年4月18日订立的租赁合同；确认老干部休养所与田耀宗于2016年4月27日订立的房屋租赁合同无效。
一审法院认定事实：自2001年4月15日起，原告租用被告临街的“天隆楼”用于经营餐饮住宿。2002年，原告出资将“天隆楼”楼上改造成客房；2008年，原告按政府部门要求出资对天隆楼外立面进行了改造。双方先后订立了七份书面《租赁合同》，年租金从最初4.5万元每年递增至2009年租金为88500元，2011年的年租金为7万元。最后一份订立日期为2013年4月18日，该合同约定：原告租用被告天隆楼；租期自2013年4月20日至2016年4月19日止；年租金12万元；被告为原告单独安装水表和电表，原告向被告预交水电费3万元；在同等租金价位竞争情况下，原告有承租优先权重新续订合同。在合同履行过程中，原、被告双方均依约履行无争议。在该份合同到期前，被告曾向原告提出增加下年度租金问题，双方未达成一致意见。2016年4月13日，原告通过银行汇款方式汇入被告账户下一年度租金12万元，继续占用“天隆楼”至今，并将一层转租给案外人赵西岗用于经营餐饮。2016年4月27日，被告与第三人订立《租赁合同》，将该“天隆楼”以年租金30万元租给第三人田耀宗（被告单位退休职工），租期一年，其中第十八条约定了“乙方（第三人）自行与前承包户进行交接，前承租户提出任何事宜由乙方负责协商解决，如发生纠纷，甲方（被告）不承担任何责任”。2016年6月16日第三人以新承租人的名义要求原告腾房，为此，原告与被告及第三人间发生纠纷。
另查明，被告曾于2016年4月11日和4月27日两次领导班子会上提到，与原告的租赁合同到期，上调租金以及收回一楼餐厅另租他人、楼上客房由原告继续承租等问题，但原告不同意并提出投资改造损失问题。会上还提到如果租给第三人，涉及赔偿问题由原告与第三人自行协商。被告还曾于2016年5月24日、6月2日在原告承租的房屋张贴腾房和停水停电通知，7月15日被告在北戴河公证处的公证下，将《通知》送达给原告经营的“大中海宾馆”工作人员，同时将《通知》贴在宾馆玻璃门上。
一审法院认为，原告自2001年起持续承租被告该房屋，并在2002年和2008年两次自行出资进行大规模改造，其中第二次的房屋外立面改造是严格按照北戴河区政府统一规划和要求进行的，按政府实施方案规定改造费用除政府补贴外均由产权人负担，但作为产权人的被告并未承担该改造费用，因此被告允许原告持续承租多年有很大因素是原告对租赁房屋投资改造的原因。2013年4月18日签订的为期三年的租赁合同，将年租金从7万元提高到12万元，在2016年合同到期前，被告提出要涨租金至30万元，原告一时难以接受如此大幅度上调租金的要求，导致双方未协商未成。原告遂按上年度租金标准在合同到期前以银行汇款方式向被告交付了下年度的租金12万元，被告收到原告汇款后既不下账也不退回，亦未提出异议，还在未有效通知并征求原告是否按合同约定行使“优先承租权”的情况下，即与第三人签订了合同，将该房屋以年租金30万元租给了第三人田耀宗，应属于违约行为。因此，既然被告在与原告的租赁合同到期之前收取了原告的下年度租金，就应视为同意原告按原租赁合同继续承租，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。至于被告与第三人所签订的合同效力问题，原告并未举出足够证据证明被告与第三人之间“恶意串通”损害原告利益或是违反法律法规强制性规定等法定事由存在，因此对被告与第三人之间的租赁合同不能认定为无效，但该合同第十八条的规定却明确限制了合同的实质性履行条件，也就是说，第三人在前承租户（原告）提出的“任何事宜”（包括原告投资损失）得到协商解决之前，根本无法履行合同并行使承租权，而且还约定了被告不承担任何责任。
综上，对原告要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求应予以支持；对原告要求确认被告与第三人之间的租赁合同无效的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告北戴河天津市老干部休养所继续履行原、被告于2013年4月18日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告韩铁军的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原、被告各承担40元。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，老干部休养所与韩铁军于2013年4月18日签订的租赁合同到期前，韩铁军主张其经与老干部休养所进行协商，双方间租赁合同继续履行，在此情形下，韩铁军将下一年度12万元租金打入了老干部休养所账户，老干部休养所并没有通知韩铁军终止租赁合同，双方间租赁合同应当继履行。老干部休养所对韩铁军主张的事实并不认可，主张双方因涨租金的问题未能达成一致，双方间租赁合同到期后终止，并与田耀宗签订租赁合同，韩铁军应返还租赁物。从双方提交的证据看，韩铁军确于租赁合同到期前将12万元打入了老干部休养所的账户，老干部休养所对该12万元即没有进行提存了，也没有返还韩铁军，也未就该12万元与韩铁军进行交涉，应认定老干部休养所对韩铁军交纳下一年度租金持默认态度，综合考虑本案中双方租赁合同的履行情况，韩铁军对租赁物的投入情况，双方间的租赁合同应继续履行至2017年4月19日，合同履行期限届满后，双方可依法对双方间的租赁合同关系进行处理。老干部休养所在收取韩铁军下一年度租金后所发出的终止租赁合同的行为不产生相应的法律效力。
综上所述，老干部休养所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理80元，由上诉人北戴河天津市老干部休养所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨彦军
代审判员 崔冬望
代审判员 张 洁
二〇一六年十二月七日
书 记 员 刘东海