广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12900号原告（反诉被告）：佛山市云盈网络科技有限公司，住所：广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场夹层D10铺。法定代表人：董鉴添。委托诉讼代理人：李春良，系广东世港律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭世访，男，汉族，1990年6月29日出生。委托诉讼代理人:黎倩、刘劼,均系广东勤思进律师事务所律师。原告佛山市云盈网络科技有限公司诉被告彭世访房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李春良、被告及其委托诉讼代理人黎倩、刘劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付欠付的租金81000元；2、被告向原告支付欠付电费8325.60元；3、被告向原告支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，其中2016年7月租金27000元自2016年7月18日起计，2016年9月租金27000元自2016年9月18日起计，2016年11月租金27000元自2016年11月18日起计，均计算至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共81243元）；4、被告支付拖欠电费的滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准计算，自2017年1月1日起计至实际清偿租金之日止，暂计至2017年8月18日共5719.69元）；5、被告承担本案的诉讼费。后原告增加诉讼请求如下：请求判令被告向原告支付2016年3月24日至2016年6月18日的租金合计75600元及滞纳金（滞纳金按每日3‰的标准自2016年6月18日起计至实际清偿租金之日止）。事实和理由：2015年9月22日，原、被告签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区江湾路2号明福智富广场二层B102号商铺出租给被告用于经营使用，租赁期限为72个月，自2015年12月1日至2021年11月30日止，暂定交付时间为2015年11月15日；如延期交付的，则计租期相应顺延。租金第一年每月27000元，每年递增5%。自原告交付涉案商铺给被告之日起，被告须支付当月租金27000元，租赁期限内租金按月支付，被告须在每月10日前支付当月租金给原告。租赁期限内被告承担涉案商铺全部产生的水电物业、物业管理费等全部费用。被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一天按应付款项的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告于2016年4月12日将涉案商铺交付给被告，商场于2016年6月18日正式营业，但被告除支付首月租金27000元外，并未支付其他租金，共欠付原告租金81000元及电费8325.60元。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告应按约定支付租金。被告未按合同约定按时支付租金已构成违约，应依法承担相应的违约责任。现原告依据相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，以期维护自身合法权益。被告辩称：一、原告所主张的2016年3月24日至2016年8月17日的租金已经超过诉讼时效。理由如下：根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付租金或拒付租金的时效为一年，本案中原告至2017年9月11日才向法院提起诉讼主张权利，故2016年3月24日至2016年8月17日的租金已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，其相关诉请不应得到支持。二、原、被告的租赁合同已于2016年9月30日解除，原告无权主张租金。理由如下：由于原告违约在先，被告已于2016年9月向原告发出声明不再继续承租涉案商铺，原告也未向被告主张租金。因原告交付的商铺不符合要求，被告进驻商铺后发现涉案商铺与原告的招商宣传不符，还存在管理混乱、产权不清、硬件设施不达标等情况，到2016年9月仍未达到正常开业的软硬件要求，故被告为减少损失，只能向原告发出声明要求解除租赁合同。根据原告提交的证据，涉案商铺在2016年7月之后未再产生水电费，故应认定被告已于2016年7月停止经营，2016年9月不再承租商铺。三、因双方租赁合同已于2016年9月解除，原告应向被告返还保证金54000元。四、即使双方租赁合同未于9月解除，最迟也应于2016年12月31日解除，理由如下：根据原告提交的《合同终止协议》，案外人佛山市圆方房地产有限公司（下简称圆方公司）与原告已协商同意自2016年12月31日终止双方租赁合同关系，故原告已于2016年12月31日退出涉案商场的经营工作。另据原告向案外人圆方公司提交的《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，可证实原告存在包括延期半年交付商铺导致商户入驻率未达要求、交付场地的消防、排水、空调等设施不合格不正常等违约行为，造成开业困难。因被告对原告退出经营管理行为没有表示异议，即双方已默认解除双方租赁合同。五、即使原、被告双方租赁合同于2016年12月31日解除，原告也不同意退还租赁保证金，则该保证金应抵扣2017年1月1日前未超出诉讼时效的租金。六、原告无权主张滞纳金，且根据合同法及相关司法解释的规定，原告主张的滞纳金过高，已经超出损失的30%。七、原告无权收取水电费，其亦未提交相关代缴凭证。依据双方租赁合同约定，水电费是由物业管理公司通知并代收，因此原告不具备收取水电费的主体资格。八、就原告增加的诉讼请求，原告已于诉状及增加诉讼请求诉请书中承认其系于2016年6月18日才向被告交付涉案商铺，而根据被告提交的证据，原告在2016年6月18日才勉强交付涉案商铺，但当时涉案商铺仍未达到使用条件，故其无权主张该时段租金。综上，原告的部分租金诉请已超出诉讼时效，且双方租赁合同已告解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的《明福智富广场商铺租赁合同》已于2016年9月30日解除；2、原告向被告支付逾期交付商铺款项合计318500元；3、本案诉讼费用全部由原告承担。事实和理由：2015年9月22日，原、被告签订《明福智富广场商铺租赁合同》，约定原告将涉案B102号商铺出租给被告。该合同第二条第2款约定：“该物业交付乙方进场时间定为2015年11月15日，如甲方未能在约定期限内将该物业交付给乙方，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，顺延不超过15天，如甲方逾期，应赔偿乙方1300元/天的费用，至于免租期、计租期的约定由甲乙双方以合同附件形式约定，并随本合同保存。”合同签订后，原告未能在约定期限内向被告交付商铺，直至2016年6月初才将涉案商铺交付给被告，但涉案商铺实际至2016年8月1日才符合餐饮行业所需具备的天然气管道报建条件，故被告认为原告至少在2016年8月1日才将涉案商铺交付被告使用。原告的上述行为已严重违反合同约定，其依约应按1300元/天的标准向被告支付费用合计318500元。为了维护被告的合法权益，被告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向法院提起反诉，请法院依法作出公正判决。原告针对被告的反诉辩称：一、原告不同意被告的反诉请求，原告已依约向被告交付涉案商铺，但双方未办理书面交接手续。根据原告提交的装修申请表，原告最晚已在2016年3月24日将涉案商铺交付被告装修使用，故被告认为原告于2016年6月初才交付商铺不属实。二、就被告所述原告于诉状中承认于2016年6月18日交付商铺的意见，原告并未作此陈述。三、原告并未收到被告所述的2016年9月30日关于声明退出经营的通知，被告并未与原告办理任何解除合同的手续，至今亦未办理退场手续，故其应当依约支付租金。四、被告在一开始装修时未按照消防部门的规定装修，导致其在开业经营后未通过消防部门验收被消防部门责令停业整改，其此后亦未进行相关整改工作，因此产生的法律责任和损失应由其自行承担。五、因被告存在违约行为，原告已依约没收被告支付的租赁保证金，且被告既主张返还保证金又主张逾期交付商铺违约金，属于重复主张。六、双方租赁合同虽约定由物业管理公司代收电费，但最终收取电费的权利在原告。七、被告并无有效证据证明涉案商场存在产权不清、硬件设施不达标等情形，其主张不属实。八、被告主张的逾期交付商铺款项计算标准明显高于租金标准，属于过高标准。九、关于租金是否超出诉讼时效的问题，原告已于2017年3月向全体租户发出律师函催收租金等费用，故本案诉请未超诉讼时效。另鉴于本案情况特殊，原告不同意顺延合同约定免租期。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月26日）、《合同终止协议》，有原件核对，本院对真实性予以确认。原告提交的《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，虽无原件核对，但该组证据为政府部门出具的材料，具备公信力，本院对真实性予以确认。原告提交的广发银行手机网银支付凭证，可与其提交的收据相佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的《2016年6月至12月份明福智富广场商场用电记录》，虽系物业管理公司单方制作，但该表格所载涉案商铺用电费用合理，故本院对该组证据真实性予以确认。被告提交的《公告》、《委托经营说明书》、《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，虽无原件核对，但可相互佐证真实性，亦可与原告提交的《合同终止协议》中的相关约定内容相印证，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。被告提交的《声明》、EMS底单，有原件核对，原告亦无有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提交的相关照片，均无法显示拍摄时间及拍摄地点，且无其他证据佐证真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的《律师函》，无原件核对，亦无法显示与本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的《声明》（案外人圆方公司）、《建设工程消防验收意见书》、《佛山市管道天然气供用气合同》、《装饰装修工程施工合同》、《装修预算表》、《加盟合同》、《燃气设施工程项目合同》、《综合报价表》、《单位用气报装表》、退款凭证、货品清单，均有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年9月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《明福智富广场商业租赁合同》，约定由原告将涉案佛山市禅城区江湾路一路2号明福智富广场二层B102号商铺出租予被告，合同主要内容为：“第一条、商铺的基本情况：……2、乙方承租商铺的建筑面积为418平方米……3、本项目统一由甲方所指定的物业管理公司进行管理。……6、乙方每月所缴纳的中央空调费、水电费等统一由甲方指定的物业管理公司进行代收代付。……第二条、租赁期限及租赁用途：1、该物业的租赁期限为72个月，自2015年12月1日起至2021年11月30日止。2、该物业交付乙方进场时间暂定为2015年11月15日，如甲方未能在约定期限将该物业交付给乙方，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，顺延不超过15天，如甲方逾期，应赔偿乙方1300元/天的费用，至于免租期、计租期的约定由甲乙双方以合同附件形式约定，并随本合同保存。3、乙方承租该物业应作餐饮经营使用。4、乙方对该物业进行装修时，需向甲方所指定的物业管理公司进行装修申请，经物业管理公司书面审批后方可施工，施工完成后由物业管理公司进行验收，以保证对租赁商铺的装修符合要求。第三条、租金支付的方式1、在租赁期内，乙方应履行本合同约定的时间向甲方支付租金及相关的费用。2、乙方所支付的租金及相关收费均按合同约定的建筑面积计算，至于租金的按年递增为：前三年不递增，第四年、第五年按年递增：10%，第六年开始按年递增：5%每年（详见附件）。3、甲方将该物业交付给乙方之日起，乙方须向甲方支付当月租金（基准起始租金）人民币：27000元。4、租赁期内，租金按每月支付，乙方须在每月的10号前将当月应支付的租金划入甲方指定的银行账户或现金支付的方式给甲方，每月应付租金为人民币：￥27000元（基准起始租金）。……6、乙方承租该物业的公用水电费用，由乙方及其他承租人按合同约定建筑面积共同分摊，乙方应按物业管理公司的通知进行缴纳。7、租赁期内，乙方须自行承担该物业使用过程中所产生的所有费用，除水电费及中央空调费统一由物业管理公司代收外，电话费、有线电视费……等由乙方直接交予有关收费单位。第四条、履约保证：1、双方签订合同之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金（2个月基准租金）人民币：￥54000元，以及首月租金人民币：￥27000元，……2、上述乙方所支付的物业租赁保证金人民币￥54000元不作为租赁该物业的租金或抵扣租金及相关费用，租赁期满后，如乙方不再租赁该物业，经双方确认该物业所属结构及其配套设施无损以及已结清该物业租赁应支付的租金及相关缴费等，并且办理好营业场所的工商变更或注销登记手续后，则甲方无条件在租赁期满后30天内无息退回物业租赁保证金人民币￥54000元给乙方。第五条、双方责任：1、甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用……2）、履行本合同约定将该物业交付给乙方使用，如延期交付的，则按第二条第2项约定执行。……5）、租赁期内需转让或抵押该物业时，应书面通知乙方。……2、乙方的责任1）、乙方须服从甲方的管理及遵守本项目之《商户手册》、《装修手册》和有关管理规定。按时交纳租金、物业管理费、空调费、公共水电费及其相关收费等。……第八条、违约责任：……2、本合同期限内甲方擅自中途毁约的，所造成的一切损失均由甲方负责，甲方并应双倍退还租赁保证金给乙方。3、乙方必须按本合同约定按时交付租金与相关收费及其它应交纳的费用。如逾期交付，由逾期日起计收滞纳金，每逾期一天，则乙方须按应付款项的3‰向甲方偿付滞纳金。……5、若乙方有下列情形，视为乙方中途毁约，所造成的一切损失均由乙方负责，由此造成甲方一切经济损失，甲方有权没收乙方所交付的租赁保证金，并以乙方所交的租赁保证金按双倍赔偿给甲方，甲方有权终止本合同及随时收回该物业（含物业内一切不可移动的设备及装修）另行出租，……（1）逾期交付租金与相关收费及其它应交纳的费用超过一个月。……”上述合同附《明福智富广场二层B102号商铺租赁合同计租期约定内容附件》，双方于该附件中约定优惠免租时间为：2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日。同日，原告出具收款收据，确认收取被告支付的涉案商铺按金54000元及首月租金27000元。2015年9月26日，原告与案外人圆方公司签订《明福智富广场商业租赁合同》（首层、二层、三层及夹层），约定由案外人圆方公司将涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层的商用物业出租给原告经营使用，该物业交付原告进场时间定为2015年12月15日，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日止，总建筑面积为21703平方米，并由案外人圆方公司指定物业管理公司对上述物业进行管理。原告应于每月10日前向被告支付租金，租金标准每年递增5%。2016年3月24日，被告向案外人佛山兴兆物业管理有限公司申请对涉案铺位进行装修，施工期限为2016年3月30日至2016年5月5日。2016年12月27日，原告向案外人圆方公司、佛山兴兆物业管理有限公司发出《关于停止明福智富广场一至三层商场经营工作的函》，主要内容为：“我佛山市云盈网络科技有限公司自从负责明福智富广场一至三层商场的招商及经营工作起，积极筹办商场的招商及经营工作，但因贵司工程施工进度大大推迟，延期半年交付场地使我司流失大量签约商户；交付场地硬件不达标、消防排烟系统及排水设施等缺失，使我司增加多项计划外改造成本；开业经营初期多次漏水，以及空调、电梯设施不正常运作等各种综合因素，造成客户体验不佳、商户经营困难。过程中，我司不仅对商场进行投资改造，还投资各种旺场活动及广告宣传，同时也多次尝试与贵司多次沟通寻求支持及合作经营，但均无明确回应。时至今日，我司已经无法独立支撑明福智富广场一至三层商场的经营工作。虽然我司已经在明福智富广场投入了数百万的资金和大量的资源，但不得不遗憾地决定：我司在2016年12月31日退出明福智富广场一至三层商场的经营工作。敬请贵司在2016年12月31日之前与我司交接明福智富广场一至三层商场的经营工作……”。2017年１月１日，案外人圆方公司发出《委托经营说明书》，上载：“佛山市圆方房地产有限公司为明福智富广场1-3层业主方，我司原出租该场地给佛山市云盈网络科技有限公司使用，由于该公司于2017年1月1日起不再使用该场地，并已将场地归还给我司，现我司从2017年1月1日起委托佛山市千色汇商城经营管理有限公司对上述场地进行出租经营。（包括但不限于场地租赁、宣传推广，租金、物业管理费、公共能耗费、自用水电费等的收取）”。2017年6月21日，案外人圆方公司（甲方）与原告（乙方）签订《合同终止协议》，主要内容为：“一、根据乙方提交的停止经营工作函，经甲、乙双方协商一致同意自2016年12月31日起终止双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》。二、截止2016年12月31日止，乙方尚欠甲方电费1178301元，乙方应于本协议签订之日起7天内向甲方支付尚欠电费1178301元。三、自甲、乙双方于2015年9月26日签订的《明福智富广场商业租赁合同》生效起，乙方已将明福智富广场一至三层的场地分别对外招商招租，乙方确认截止2016年12月31日为止，乙方已与分租的租户（商户）签订租赁合同共103户……四、乙方应将与分租的租户（商户）签订的租赁合同、已收分租的租户（商户）押金收据、已收分租的租户（商户）的租金收据等原件于本协议签订之日起7天内移交给甲方，并且确认将乙方在该租赁合同上所享有全部合同权益转让给甲方。五、鉴于乙方的租赁期限及经营期限为2016年12月31日止，故乙方享有收取租金权利为该期限止，租户（商户）所缴纳的租金2016年12月31日前归乙方所有，若租户（商户）所缴纳的租金超过2016年12月31日，即2017年1月1日起的租金归甲方所有，乙方应将2017年1月1日起所收取租户（商户）的租金124833元退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。六、依据乙方与租户（商户）签订的租赁合同约定，乙方已收取租户（商户）的物业租赁保证金（以下简称：保证金），且约定保证金不得作为租赁物业租金或抵扣租金及相关费用，并约定租赁期满后乙方须退回保证金给租户（商户），为此，乙方应将已收取租户（商户）的保证金退给甲方，并于本协议签订之日起7天内划付给甲方。七、当乙方将分租租户（商户）的保证金退给甲方后，则甲方负责履行乙方与租户（商户）原签订的租赁合同所约定的租赁期满后退回保证金给租户（商户）的责任。八、若乙方以租户（商户）违约为由没收租户（商户）的保证金，则甲方无需承担租户（商户）的租赁期满后退回保证金的责任，且乙方应向甲方出具确保租户（商户）不得向甲方追讨保证金的承诺函，否则，由此产生造成甲方一切的经济损失全部由乙方承担。……”2017年9月1日，案外人圆方公司向涉案明福智富广场各租户发出《公告》，上载：“因佛山市云盈网络科技有限公司（以下简称：云盈网络公司）从2016年12月31日起单方面退出明福智富广场一至三层商场的招商及经营管理，云盈网络公司已将其与各租户所签订租赁合同中云盈网络公司所享有的全部合同权益从2017年1月1日起转让给佛山市圆方房地产有限公司。各租户原与云盈网络公司签订合同约定每月须支付的租金（包括物业管理费、公共能耗费、自用水电费等）从2017年1月1日起均由我司委托的佛山市千色汇商城经营管理有限公司负责收取，至于与各租户重新签订租赁合同另行通知。……”另查明一，2015年12月2日，佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区环境保护局、佛山市气象局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市邮政管理局、佛山市禅城区国土城建和水务局对包含商铺在内的明福智富广场项目进行联合验收并出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，各部门验收意见均为验收合格。后佛山市禅城区联合验收办于2015年12月8日加盖公章确认同意上述各部门意见。另查明二，2015年12月7日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消验字[2015]第0304号《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案明福智富广场项目土建及自动消防设施建设工程消防验收合格。诉讼中，原告陈述：原告系于2015年12月或2016年年初即向被告交付涉案铺位，但因双方未办理书面交付手续，故不清楚具体交付时间。原告同意顺延对双方租赁合同约定的免租期，即免租三个月，实际免租期为2016年3月24日至2016年4月23日、2016年8月18日至2016年9月17日、2016年10月18日至2016年11月17日。原告系从欠费当月的18日起计拖欠当月18日至下月17日的租金的滞纳金，并以每月18日至下月17日作为一个租金月。涉案商场有总电表，每个商铺则有分电表，案外人佛山兴兆物业管理有限公司抄表后计得铺位电费，并由其代收后转交原告或案外人圆方公司，本案电费金额即是根据用电记录统计得来。另，原告与案外人圆方公司签订《合同终止协议》后，未正式书面通知被告。被告陈述：涉案商铺已停止经营，但未办理书面退铺或撤场手续，被告亦未向其他案外人交纳租金及电费。该铺位虽于2016年3月30日开始装修，但被告认为涉案铺位实系于2016年6月18日才交付予被告，且交付当时涉案铺位尚未达到餐饮行业标准，原告亦未配合被告进行二次消防验收，故被告认为涉案铺位真正符合使用条件的时间至少为2016年8月1日，并应从2016年9月1日起计租金。被告确认应免租三个月，对原告主张的免租期2016年8月18日至2016年9月17日、2016年10月18日至2016年11月17日亦予以确认，但对其主张的免租期2016年3月24日至2016年4月23日、租金周期、电费金额及计算方法、滞纳金金额及计算方法均不予确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。关于被告反诉主张确认原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2016年9月30日解除的诉请。依据原告与案外人圆方公司签订的《合同终止协议》，原告就涉案明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限至2016年12月31日止，并由原告将其与包含被告在内的各次承租方签订的《明福智富广场商业租赁合同》项下全部合同权益转让予案外人圆方公司，故原告与案外人圆方公司的上述转让行为实为合同权利义务的概括转让。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，原告于诉讼中自认未就上述权利义务转让事宜书面通知被告，亦无其他证据证明其转让合同权利义务行为已经得被告同意，且据案外人圆方公司发出的《公告》，包含被告在内的各租户如继续承租需与案外人圆方公司或其指定的经营管理公司重新签订合同，故原告的上述行为不仅违反原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》第五条第1项关于“甲方责任1）、保证有权将该物业出租给乙方使用”的约定，且已破坏原、被告双方租赁合同的稳定性，导致该合同无法继续履行，构成根本违约，被告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除双方签订的《明福智富广场商业租赁合同》。至于合同解除的时间点，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依据上述法律规定主张解除合同的，应当通知对方。被告主张其已于2017年7月12日向原告发出《声明》确认合同已于2016年9月30日解除，但并无有效证据证明原告确已收取及知悉，故本院对其上述主张不予采信。因被告以反诉形式主张确认合同解除，即为解除合同的意思表示，则应以本案反诉状送达原告之日视为被告解除上述合同的通知到达原告，故本院确认上述合同已于2017年10月9日解除。关于原告主张被告支付拖欠租金及滞纳金的诉请。依据原、被告签订的《明福智富广场商业租赁合同》，被告负有依约按期支付租金的合同义务。被告虽抗辩认为涉案商铺未达交付使用标准、产权不清及原告存在虚假宣传、管理混乱等行为，但并无事实依据，故本院对其抗辩意见不予采纳。因原告就包含涉案商铺在内的明福智富广场首层、二层、三层及夹层物业的租赁期限及经营期限已至2016年12月31日终止，其亦与案外人圆方公司书面约定上述物业自2017年1月1日起的租金收益归案外人圆方公司所有，故原告仅有权向被告收取至2016年12月31日的租金。至于起算租金的时间点，据本院查明的事实，被告已于2016年3月24日申请对涉案铺位进行装修，可推知原告在此时已向被告交付涉案铺位，在原、被告均无证据证明具体交铺时间的情形下，本院确认原告向被告交付商铺的时间为2016年3月24日。另因双方租赁合同第二条第2款约定交付铺位时间为2015年11月15日，如原告迟延交付，则租赁期限按该物业实际交付之日起计租期相应顺延，顺延不超过15天，而原告实际交付涉案铺位时间已迟于合同约定交付日期超过15天，据此，涉案铺位实际起计租金时间应顺延15天，即为2016年4月8日。被告虽抗辩主张涉案铺位的真正交付时间应为2016年8月1日，但并无有效证据予以证实，故本院对其上述意见亦不予采纳。另，原、被告双方虽经合同约定免租期为2016年2月1日至2016年2月29日、2016年4月1日至2016年4月30日、2016年6月1日至2016年6月30日，但原告自愿顺延上述免租期，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。综上，经扣减三个月免租期租金及被告已付首月租金后，被告应向原告交纳2016年4月8日至2016年12月31日租金合计128700元（27000元/月×1个月÷30天×23天+27000元/月×8个月-27000元/月×4个月）。原告就租金诉请超出部分，本院不予支持。至于滞纳金，因被告拖欠租金属实，其行为已构成违约，原告有权依据双方租赁合同约定主张逾期支付租金的滞纳金；但合同约定的滞纳金标准明显过高，被告亦持异议，且因双方未能就实际免租周期达成一致意见，原告亦无有效证据证明曾于计租期间向被告催收租金，故本院综合案件事实及原、被告的违约情节，酌定被告从2017年1月1日起以拖欠租金128700元为本金，按年利率24%向原告计付滞纳金至被告实际清偿之日止。原告就滞纳金诉请超出部分，本院不予支持。同理，因原、被告双方无法确认实际免租周期，即双方无法确定具体应缴租金月份，每期租金应缴日期亦随之无法确定，故在此情形下，应认定2016年12月31日为被告履行支付租金义务的届满之日，并应从当日起算租金诉讼时效。原告于2017年9月12日提起本案诉讼，依法构成诉讼时效中断，故其租金诉请并未超过法定诉讼时效，本院对被告主张部分租金诉请已超诉讼时效的意见不予采纳。关于原告主张被告支付拖欠电费8325.60元及滞纳金的诉请。诉讼中，被告并无证据证明其曾交纳涉案铺位电费，原告则提交合同及转账凭证、收据等证明其有权收取电费并已实际代付，且其主张的电费金额正常合理并符合《2016年6月至12月份明福智富广场商场用电记录》中所载用电记录，故本院对原告主张被告支付电费8325.60元的诉请予以支持。另因原、被告双方租赁合同并未约定应缴电费的具体时间，原告亦无证据证明已向被告催收该项费用及通知具体欠费金额，故原告主张被告逾期支付电费并据此计算滞纳金于法无据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告支付逾期交付商铺费用的诉请。如上认定，原告至2016年3月24日才交付涉案商铺予被告，迟于合同约定的交付时间2015年11月15日，已构成违约，被告有权依据双方租赁合同第二条第2款的约定向原告主张逾期交付商铺费用；但因合同约定计收标准过高，原告亦持异议，故本院综合案件事实及依据公平原则，酌定原告按900元/天标准向被告支付上述费用合计117000元（900元/天×130天）。被告反诉诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告佛山市云盈网络科技有限公司与被告彭世访于2015年9月22日签订的《明福智富广场商业租赁合同》于2017年10月9日解除；被告彭世访于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市云盈网络科技有限公司支付至2016年12月31日的租金128700元及滞纳金（滞纳金以128700元为本金，从2017年1月1日起按年利率24%计至被告彭世访实际清偿之日止）；被告彭世访于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市云盈网络科技有限公司支付电费8325.60元；原告佛山市云盈网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告彭世访支付逾期交付商铺费用117000元；驳回原告佛山市云盈网络科技有限公司的其他诉讼请求；驳回被告彭世访的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取2539元，由原告佛山市云盈网络科技有限公司负担896元，由被告彭世访负担1643元；反诉受理费3039元，由原告佛山市云盈网络科技有限公司负担1116元，由被告彭世访负担1923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一七年十月三十日书记员  胡会婷附件一：证据清单原告佛山市云盈网络科技有限公司提交以下证据：1、原告营业执照副本、被告身份证复印件；2、《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月22日）；3、《“明福智富广场”室内装修申请表》、《明福智富广场室内装饰装修管理服务协议》、《明福智富广场动火责任书（客服存档）》；4、《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月26日）；5、《合同终止协议》;6、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》；7、收据、广发银行手机网银支付凭证、《2016年6月至12月份明福智富广场商场用电记录》。被告彭世访提交以下证据：《明福智富广场商业租赁合同》（2015年9月22日）；《关于停止明福智富广场一层至三层商场经营工作的函》；《声明》、EMS底单、照片;首月租金收款收据、保证金收款收据;涉案商铺现场照片；微信公众号文章复印件；律师函、2017年7月12日照片；《委托经营说明书》、《公告》；《声明》（佛山市圆方房地产有限公司出具）、《建设工程消防验收意见书》、《佛山市管道天然气供用气合同》；《装饰装修工程施工合同》、《装修预算表》、《加盟合同》、《燃气设施工程项目合同》、《综合报价表》、《单位用气报装表》、退款凭证、货品清单。附件二：引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。