辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民二终字第00210号
上诉人（原审被告）：大连天翼建设工程有限公司。
法定代表人：马秋芬，该公司董事长。
委托代理人：唐建平，辽宁华爵律师事务所律师。
委托代理人：刘君武，辽宁华爵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴国庆。
委托代理人：李视春，辽宁阳光律师事务所律师。
上诉人大连天翼建设工程有限公司（以下简称天翼公
司）因与被上诉人吴国庆建筑设备租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民三初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员孙建华担任审判长，审判员王晓萍、代理审判员蒋策（主审人）参加的合议庭，公开开庭审理了本案。天翼公司的委托代理人唐建平、刘君武，吴国庆及其委托代理人李视春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月4日吴国庆与天翼公司签订《建筑设备租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定：吴国庆向天翼公司承建瓦房店市曲大屯钻石经典项目、瓦房店李官龙门汤项目、金州左岸阳光项目租借钢管、扣件及各种配件，并对租赁品种等作出了约定，租借日自2012年6月4日至2013年8月30日止，如需延长合同，应在合同期满后十五天内重新办理续租手续。合同第6.1条约定：合同期满后，天翼公司如未在规定的期限内办理续租手续，吴国庆除按天翼公司实际租用天数并照原合同规定收取租金外，每天加收逾期租金总额的千分之二；合同第十条约定：付款方式为天翼公司提货前支空白支票壹张，天翼公司每个月30号签字确认租费，天翼公司租用吴国庆的脚手架等所发生的款额，天翼公司用房屋抵顶给吴国庆，天翼公司在2012年6月4日至2012年10月1日前给吴国庆位于：大连市金州区龙王庙东方湾商品房屋（伍）套，并协助吴国庆办理所有相关入住手续……。在2012年12月31日前，双方对所发生的租费及房屋付款情况做年终结算，并签字确认。
合同签订后，天翼公司交给吴国庆已经加盖有天翼公司财务专用章及法定代表人马秋芬名章的空白支票一张。
本案审理过程中，经吴国庆与天翼公司核对，双方对天翼公司至2013年12月31日止尚欠吴国庆租金14，589，200.8元，没有异议。
经核对，双方确定尚未返还的建筑设备如下：1、钢管120，368.5米，定向113，754只，转向13，876只，接头30，027只，山型卡93，103只，步步紧5946只，顶托5187只，顶丝451只，铁桥板2854只。
原审法院认为，案涉《租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效的合同。吴国庆依约交付了租赁物，天翼公司未能依约支付租金，应当承担给付租金14，589，200.8元的责任，并应承担返还租赁物的责任。
关于吴国庆主张天翼公司给付加收租金501，795.25元的诉讼请求一节，吴国庆主张，按照合同第六条的约定计算加付租金的数额：自2013年9月15日起至2014年1月15日止共计120天，以欠付租金的总额的日千分之二计算为300余万元，吴国庆自行减少数额，仅诉请501，795.25元；天翼公司主张，根据惯例，不签订合同视为租赁继续有效，而且天翼公司可以随时以房抵债。该院认为，合同关于逾期未续签合同而加收金额有明确的约定，现吴国庆将此数额自行减少至501，795.25元，其主张有法律和合同的依据，该院予以支持。
关于天翼公司主张依据案涉合同的约定，租金结算的方式为以房抵租金，且天翼公司有房可供抵债。该院认为，案涉租金的给付方式双方约定为以房抵顶租金，是履行债务的一种方式，因天翼公司未按约如期结算租金并办理以房抵债的手续，存在违约，现吴国庆不同意以房抵租金而选择要求天翼公司以货币的方式支付租金不违反法律和合同的约定，对天翼公司的此项主张，该院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、天翼公司于本判决生效后十日内给付吴国庆租金14，589，200.8元；二、天翼公司于本判决生效后十日内给付吴国庆逾期未续签合同的加收的费用501，795.25元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。三、天翼公司于本判决生效后三十日内返还吴国庆建筑设备：1、钢管120，368.5米，定向113，754只，转向13，876只，接头30，027只，山型卡93，103只，步步紧5946只，顶托5187只，顶丝451只，铁桥板2854只。案件受理费111，578元，由天翼公司负担。
天翼公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：天翼公司对本案未付租金的事实及数额无异议，但认为一审法院判决适用法律不当。按合同约定天翼公司应交付房屋，且天翼公司不应承担加付租金。一、关于租金的支付，天翼公司一直主张按合同约定交付房屋，但吴国庆拒绝接受。合同中约定的付款方式是交付房屋，天翼公司可随时履行，但吴国庆却提出变更合同，要求天翼公司以货币形式支付租金，拒绝受让房屋。天翼公司是因为吴国庆在合同中约定以房抵债的前提下才签订的合同，否则无此合同存在。因天翼公司的业主支付天翼公司工程款，其大部分以房屋抵顶工程款，天翼公司根本不可能也无能力以现金形式支付租金，故天翼公司不同意变更合同中关于支付方式的约定，双方应继续按照合同约定的支付方式履行，迟迟未履行的责任在于吴国庆。二、关于一审法院判决天翼公司承担加收费用一节。1、天翼公司认为合同中关于逾期未续签合同而加付租金的约定，其性质是为承租方单方设置的违约条款。但合同的续签应以双方达成合意为前提，若出租方不同意续签，就要承租方承担违约责任，对承租方是显失公平的条款，按《合同法》规定，对此条款应予撤销。2、天翼公司一直在与吴国庆协商合同续签事宜，吴国庆又提出了变更合同主要条款，双方未达成一致意见，故迟迟没有续签合同，但天翼公司一直有此意向。因此双方仅是在合同续签及变更中未达成一致，应友好协商，天翼公司不存在任何违约行为，不应承担带有惩罚性质的加付的租金。原上诉状中的第3项关于违约金的问题我方不再主张。综上，合同第6.1条应予以撤销，天翼公司不应承担加付租金。且天翼公司要求按合同约定交付房屋，吴国庆拒绝接受，导致租金拖欠，责任不在天翼公司，天翼公司无违约行为，不应承担任何形式的违约责任。请求：1、撤销（2014）大民三初字第29号民事判决书的第一项、第二项，改判天翼公司给吴国庆办理总价14，589，200.80元，单价不高于售楼处销售价的房屋抵账手续。不承担加付租金。2、诉讼费由吴国庆承担。
吴国庆答辩称：一、关于房冲抵租金问题。虽然《租赁合同》第十条约定了2012年10月1日前以房冲抵租金，但是截止到合同期满的2013年8月30日大连市金州区龙王庙东方湾商品房项目处于烂尾状态，甚至到现在还是烂尾状态，根本不具备顶房条件，更达不到合同第十条约定2012年10月1日以前办理入住手续的条件。天翼公司也没有其他房屋可以抵顶，所以天翼公司应当以现金形式支付租金。2014年10月4月，大连市金州区龙王庙东方湾商品房项目处于烂尾状态。二、关于逾期加收租金的问题。合同法律关系意思自治优先，合同双方约定的条款只要不违反法律强制性规定都应当有效，法律不应干预。本案中，在合同第6条约定“合同期满，乙方未在规定的期限里办理续租手续，除正常收取租金外，每天加收逾期租金总额的2‰”的约定可以看出，双方认可合同到期履行完毕天翼公司继续使用租赁物，没有办理续租手续，租金变更为原租金＋加收租金，在合同中明确约定的条款不违反法律规定应当是有效的，双方之间应该严格遵守，法律应给予保护，因为吴国庆提供的建筑设备有很多也是租用来的，天翼公司的违约履行合同增加了吴国庆的租赁费用。本案中按双方约定计算的加收租金截止到2013年12月31日为349万多，考虑到的双方合作关系，为了减少天翼公司负担，吴国庆只主张50多万元，对于近1500万元的租金不应该认为过高，应该是有效的。逾期加收租金的计算截止到2013年12月31日总租金14，589，200.8元。依合同第六条，加收租金14，589，200.8元×2‰×120天=3，501，408.19元，但是吴国庆只主张了18天的加收租金，因为双方一审对过账，大致以这个数为准，即501，795.25元。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
另查明：大金房预（销）许字第2014049号商品房预（销）售许可证记载，该许可证为大连金州新区土地房屋局于2014年7月向大连海岸东方发展有限公司（以下简称东方公司）颁发。
吴国庆提供其于大连海岸东方湾售楼处所拍照片一张，为大连海岸东方置地有限公司于2014年7月27日出具的告知书，内容是：“大连海岸东方置地有限公司保证东方湾前期所售出的房屋最终能顺利达到办理产权证的条件”。
上述事实，有大金房预（销）许字第2014049号商品房预（销）售许可证、照片及庭审笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。
本院认为：案涉《租赁合同》为天翼公司、吴国庆双方真实意思表示，合法有效。
关于天翼公司以“总价14，589，200.80元，单价不高于售楼处销售价的房屋抵顶所欠租金”的诉请能否支持一节。《租赁合同》约定，天翼公司租用吴国庆的脚手架等所发生的款额，天翼公司用房屋抵顶给吴国庆，天翼公司在2012年6月4日至2012年10月1日前给吴国庆位于大连市金州区龙王庙东方湾商品房屋（伍）套，并协助吴国庆办理所有相关入住手续。一方面，虽然双方约定给付租金的方式为“以房抵顶租金”，并约定了交付五套房屋的时间，但因抵顶时发生的欠租金款的额度并不确定，且对抵顶房屋的房号、面积、价格等均无具体的协商一致的约定，因此，该约定本身并不具有可操作性，实际履行存在障碍。而另一方面，天翼公司也并未按照约定的抵顶条件实际履行，具体表现在：1、天翼公司未按约定的时间交付房屋。双方约定的抵顶时间是2012年6月4日至2012年10月1日，至该期限届满，天翼公司并未交付吴国庆任何房屋，更谈不上办理入住手续；而截止2013年8月30日《租赁合同》期限届满时，天翼公司既未支付租金，也未用房屋抵顶。2、天翼公司至今没有提供符合双方合同约定的房源。第一，天翼公司提供的房源无法实现合同目的。天翼公司主张，其用于抵顶租金的房屋为东方公司开发，但东方公司直至2014年7月才取得销售许可证，而大连海岸东方置地有限公司出具的告知书也证明了截至2014年7月27日东方湾前期所售出的房屋尚不具备办理产权证的条件。故在合同约定的交房期限届满时，天翼公司主张的拟抵顶房源的开发商并无销售资质，直至合同履行期限届满一年后仍不具备办理产权证的条件，根本无法实现双方约定的合同目的。第二，天翼公司在二审中提交的证明其“可以随时交付房屋”主张的新证据不能采信。一是经过开发商东方公司盖章确认的抵付相关工程款的46套房屋清单。天翼公司主张是抵付给吴国庆和其他欠款人的，但并不能证明其中哪些房源是抵顶给吴国庆的，且该清单落款的时间为2012年9月15日，如前所述，这一时间以上房屋尚未颁发销售许可证，无法办理产权证，不符合合同约定的条件。二是天翼公司出具的抵顶吴国庆租赁费房屋清单。该清单为天翼公司单方制作，不能作为支持天翼公司主张的证据。第三，天翼公司关于“抵顶条件已经具备，未履行的责任在吴国庆一方”的主张亦不成立。天翼公司关于无法按照约定完成抵顶的原因，在诉讼中前后说法不一致：一审陈述答辩意见时主张，不能办房屋过户手续不是天翼公司原因，是业主方的原因，所以不存在故意不抵顶，是客观原因造成的。这一主张是天翼公司自认抵顶条件并不具备。但在一审法院对天翼公司的询问中，该公司又称未抵房是因为吴国庆不配合，对房源不满意，特别对约定的房源不满意，二审中又称一直可以按合同约定抵顶，是吴国庆不要房子。这些说法是又在主张已具备抵顶条件，但是吴国庆不想抵顶，不予协助。以上主张前后矛盾，且没有证据加以证明，故无法予以采信。
综上，《租赁合同》约定的合同期限已经届满，吴国庆向天翼公司提起诉讼，但时至今日，天翼公司仍无证据证明其可以继续履行“以房抵顶租金”的约定，加之该约定本身又存在实际履行的障碍，故本案已不具备按照该约定实际履行的条件，一审判决天翼公司给付吴国庆租金14，589，200.8元正确，应予维持。天翼公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于天翼公司“不承担加付租金”的诉请能否支持一节。《租赁合同》第6.1条约定：合同期满后，天翼公司如未在规定的期限内办理续租手续，吴国庆除按天翼公司实际租用天数并照原合同规定收取租金外，每天加收逾期租金总额的千分之二。天翼公司认为，该条款对承租方天翼公司显失公平，应予撤销，但该公司在法定期限内并未行使撤销权，故对其该项主张不应予以支持。《租赁合同》明确约定，如需延长合同，应在合同期满后十五天内重新办理续租手续。鉴于双方当事人对延长合同有重新办理续租手续的特别约定，但实际双方并未办理延期续租的任何手续，故天翼公司关于“不签订合同视为租赁继续，原合同继续履行”的主张缺乏事实依据。天翼公司还主张，合同到期后，该公司一直要求按照原合同延期，吴国庆不同意，该主张没有证据证明，本院不予采信。因双方未按合同约定办理延期续租手续，故吴国庆按照《租赁合同》第6.1条的约定，除了向天翼公司主张租金外，还要求天翼公司按照“每天加收逾期租金总额的千分之二”的标准给付加收费用，具有合同依据，且按照上述标准计算的加收费用总额超过300万元，但吴国庆只主张50余万元，故一审判决支持吴国庆的这一诉请亦无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111，578元，由大连天翼建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙建华
审 判 员 王晓萍
代理审判员 蒋 策
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 陈 娜