安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00016号
上诉人（原审被告）：邢修仓（又名邢四海），现住安徽省泾县。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队，住所地江苏省南京市。
法定代表人：翟小忠，该大队大队长。
委托代理人：朱峰，该大队助理员。
委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
上诉人邢修仓（邢四海）因与被上诉人中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队（以下均简称“南京军区防化大队”）租赁合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2012）泾民二初字第00488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人邢修仓（邢四海）、被上诉人南京军区防化大队的委托代理人朱峰、曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年11月18日，南京军区防化大队与时任泾县佳和家俱城法定代表人的邢四海签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：南京军区防化大队自愿将坐落在安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内平房5间及面积488平方米场地租赁给邢四海使用，租赁用途为经营家具，年租金为17000元，租赁期限自2005年12月18日起至2008年12月17日止。合同签订后，南京军区防化大队按约将租赁标的物交付给邢四海使用。南京军区防化大队、邢四海合同到期后，双方又继续重新签订了房屋租赁合同。2008年大雪致使承租房屋被压倒。2009年9月，邢四海告知南京军区防化大队后将其承租的5间平房进行翻修并在旁自建占地面积为639.70平方米房屋，除3间房屋自住外，其余房屋均作仓库用房租赁给他人使用。2011年2月25日，南京军区防化大队、邢四海双方就邢四海承租的5间平房及附近空地又重新签订了军队房地产租赁合同各一份，合同约定租赁用途为仓库，租赁期限为2011年1月1日至2011年6月30日止，半年租金分别为8500元和6000元。合同第八条第（四）项约定：“不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（南京军区防化大队）提供建设方案，征得甲方（南京军区防化大队）书面同意，费用自理，权属归甲方（南京军区防化大队）所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方（南京军区防化大队）。”合同第九条第（一）项约定：“甲方（南京军区防化大队）因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产部门核实并出具书面意见，乙方（邢四海）应当自接到甲方（南京军区防化大队）通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方（南京军区防化大队）的全部财产交还给甲方（南京军区防化大队），甲方（南京军区防化大队）按乙方（邢四海）实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。”另合同第十七条约定：“如果部队征用土地，乙方（邢四诲）可把钢材、瓦等材料拆走，拆迁费自付。”等约定。南京军区防化大队、邢四海双方签订的该份租赁合同到期后，双方未继续签订租赁合同，邢四海亦未腾空搬迁该租赁房屋及空地。2011年10月26日，邢四海向南京军区防化大队支付2011年12月31日前的房屋租金。2012年1月1日以后的房屋及空地租金邢四海均未支付。2012年4月4日，南京军区防化大队根据上级通知及部队建设要求，向邢四海发出通知，告知迎宾路4号院从即日起停止对外租赁，请各位租赁户于4月底前清空物品上交钥匙。邢四海未搬迁，亦未返还。
2012年8月30日，南京军区防化大队提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方的租赁合同关系；2、邢四海立即腾空拆除其所承租的位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内住房及仓库用房，并按原状向南京军区防化大队返还；3、邢四海支付其自2012年1月1日起至实际返还之日的房屋使用费（按每月2417元计）；4、诉讼费用由邢四海负担。其否，南京军区防化大队将其上述第2项诉讼请求明确为：邢四海立即腾空拆除其所承租的位于泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大门内占地面积为639.70平方米的自建房屋，并按空地原状向南京军区防化大队返还；将所承租的5间平房腾空返还南京军区防化大队。
原审法院经审查认为：案涉《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的订立不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益的情形亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效，对南京军区防化大队和邢四海均具有法律约束力。该合同第十三条虽约定经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效，但合同签订后，南京军区防化大队将租赁标的物交付给邢四海使用，邢四海按合同约定交纳租金，该合同已实际履行。故该款约定非合同生效的必要要件，不影响该合同效力。因此，南京军区防化大队与邢四海之间签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”南京军区防化大队、邢四海双方于2011年2月25日签订的《军队房地产租赁合同》，约定的租赁期限为2011年1月1日至2011年6月30日。合同到期后，南京军区防化大队、邢四海双方未继续签订租赁合同，邢四海仍继续使用租赁物，并交纳租赁费用，南京军区防化大队亦未提出异议。据此，南京军区防化大队、邢四海双方形成不定期租赁合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2012年4月4日，南京军区防化大队向邢四海公告通知其所承租的房屋、场地停止对外租赁，并要求在4月底前统一收回所有租赁场地，要求各租赁户做好搬迁准备。尽管南京军区防化大队已公告通知，因其未明确表示解除双方之间的不定期租赁合同，只是表示停止对外租赁，其公告行为没有解除双方之间的不定期租赁合同。故南京军区防化大队起诉要求解除其与邢四海之间的房屋租赁合同并要求邢四海立即腾空拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为639.70平方米自建房屋并按空地原状向南京军区防化大队返还及将所承租的5间平房腾空返还的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中南京军区防化大队、邢四海双方形成不定期租赁合同关系，邢四海继续使用南京军区防化大队所有的租赁标的物，则邢四海负有向南京军区防化大队支付租金的义务。在判决解除南京军区防化大队与邢四海之间的不定期租赁合同关系之前，邢四海应按原租赁合同约定房租金额支付租金；在判决解除双方的不定期租赁合同关系后，邢四海没有搬迁，应向南京军区防化大队支付房屋、空地占有使用费，该占有使用费可以参照原租赁合同约定租金计算；而邢四海仅支付租金至2011年12月30日。对2012年1月1日以后的租金至今尚未支付，其行为显已违约，应承担相应违约责任。故南京军区防化大队要求邢四海按每月2417元支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的租金及房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队与被告邢四海之间的房屋租赁合同；二、被告邢四海于判决生效后三十日内腾空拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为639.70平方米的自建房屋，并按空地原状向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队返还；三、被告邢四海于判决生效后三十日内将其承租的位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内5间平房腾空，并按原状返还给原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队；四、被告邢四海于判决生效之日起三十日内按每月2417元向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋租金及房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由被告邢四海负担。
邢四海不服上述判决，向本院提出上诉称：1、本案不是合同纠纷，而是腾让土地纠纷，其中涉及到土地使用权问题，不属人民法院审理范围。2、案涉租赁合同未经市、县人民政府土地管理部门批准，也未经军队房地产管理部门审批并加盖合同审核专用章，合同应属无效。3、案涉的租赁合同关系与一般的房屋、土地租赁合同关系不同，案涉的租赁关系并非单纯的租赁关系，本案是邢四海在南京军区防化大队的土地上经南京军区防化大队同意自建房屋后形成的租赁合同关系，且邢四海已在此居住生活多年，而原审法院对南京军区防化大队的过错只字未提，属于事实不清。4、南京军区防化大队要求邢四海腾空搬离并拆除自建房屋，应对邢四海进行经济赔偿。请求二审法院撤销原判，改判驳回南京军区防化大队的一审诉讼请求。
南京军区防化大队辩称：1、案涉纠纷应属人民法院审理范围，已有宣城市中级人民法院民事裁定书作为依据；2、案涉租赁合同已实际履行，且不违反法律法规有关效力性强制规定，故案涉合同合法有效；3、邢四海上诉称案涉的租赁关系并不是单纯的租赁关系，此上诉理由已经表明邢四海对双方之间存在租赁关系是认可的，且事实上双方确实存在租赁关系，故南京军区防化大队依据双方之间签订的租赁合同而向邢四海收回租赁标的物有事实根据和法律依据；3、如果承租人在承租期间因自建房屋造成损失，承租人即邢四海可以在举证期限内提起反诉或另行主张权利，本案是租赁合同纠纷，无需认定双方过错问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审期间，南京军区防化大队为证明其主张，提交的证据有：
1、《军队单位对外有偿服务许可证》及《证明》各1份，证明南京军区防化大队单位名称及有权就军队房地产进行出租的事实。
2、《房地产权证》、《土地使用权证》各1份，证明南京军区防化大队对出租标的物依法享有权利的事实。
3、房地产租赁合同2份，证明南京军区防化大队、邢四海双方依法签订房屋租赁合同，合同已经于2011年6月30日到期，邢四海应无条件搬出的事实。合同还约定，如果部队征用土地，邢四海可把钢材、瓦等材料拆走，拆迁费自付。
4、照片2张、谈话记录1份，证明南京军区防化大队依法提前通知邢四海搬迁，同时谈话记录的第一页和第二页邢四海都陈述自建房子15间，每间35平方米的事实，和其当庭陈述的20多间相矛盾。
5、泾县天衡测量评估有限公司测绘报告书1份，证明双方诉争的范围。经双方变更确认，图载A、B、C、D宗地均为邢四海自建房，面积总计639.70平方米。另外，邢四海承租南京军区防化大队平房五间，南京军区防化大队与邢四海已在测绘报告附图中进行了签字确认。
一审期间，邢四海为支持其抗辩理由，提交的证据有：
1、《军队房地产租赁许可证》1份，证明规范的军队租赁许可证的样式。
2、发票6张，证明邢四海以房租的形式向南京军区防化大队交纳了土地使用费。
3、租赁合同2份，证明合同有时候是2年一签，有时候是3年一签，具有随意性。
上述证据，一审法院均已随案移送本院。二审期间，双方当事人质证意见与一审相同。一审法院对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审期间，本院于2014年2月27日察看了现场。本院查明的事实与原审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。
案经调解未果。
本案二审争议焦点为：1、本案是否属于人民法院的管辖范围；2、邢四海与南京军区防化大队之间是否形成了房地产租赁关系，若形成租赁关系，该租赁关系是否合法有效；3、南京防化大队在一审期间主张解除租赁合同，并要求邢四海返还房地产及支付房地产占有使用费有无事实根据和法律依据。
本院认为：关于争议焦点1。南京军区防化大队将房屋和场地出租给邢四海，邢四海虽在该场地上建房，但根据双方签订的租赁合同约定，房屋产权归南京军区防化大队所有，南京军区防化大队向邢四海收取租金，邢四海亦交纳租金，且双方已多次签订《军队房地产租赁合同》，故南京军区防化大队与邢四海之间形成了房地产租赁关系。本案纠纷系平等民事主体之间因租赁合同引发的民事纠纷，故属于人民法院受理民事诉讼的范围。
关于争议焦点2。双方就案涉房地产已建立租赁关系后，最后一份书面租赁协议约定租赁期至2011年6月30日。租赁期满后，南京军区防化大队与邢四海虽未继续签订书面租赁协议，但邢四海仍继续使用案涉房地产，并缴纳租金至2011年12月30日，南京军区防化大队对此亦未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，南京军区防化大队与邢四海双方形成不定期租赁合同关系。至于邢四海上诉称双方之间不是单纯的租赁合同关系，因南京军区防化大队系依据租赁合同主张权利，故邢四海与南京军区防化大队之间是否存在其他关系，不属于本案审理范围，本案中不予审理。
邢四海上诉称租赁合同无效的理由有两点。理由一，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的相关规定，出租划拨土地使用权，必须经过市、县人民政府土地管理部门批准，未经批准的，不得出租。邢四海认为南京军区防化大队与其签订租赁协议出租场地的行为未经市、县人民政府土地管理部门批准，故属无效。对此理由经审查认为，合同无效的情形是合同违反法律、行政法规的强制性规定，且该强制性规定应为效力性强制规定，而非管理性强制规定，《划拨土地使用权管理暂行办法》系部门规章，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系行政法规，该行政法规第四十四条、第四十五条的规定又均为管理性强制规定。南京军区防化大队出租场地虽不符合上述部门规章和行政法规有关管理性强制规定，但不当然导致合同无效，故邢四海主张合同无效的该理由不能成立。理由二，合同未经军队房地产管理部门审批并盖章。经审查，邢四海与南京军区防化大队签订的《军队房地产租赁合同》确无军队房地产管理部门盖章，但该合同签订后，双方均已实际履行租赁协议中约定的合同义务。合同未经军队房地产管理部门审批并盖章并不属于法律法规规定的无效情形，故邢四海此项上诉理由亦不能成立。
关于争议焦点3。由于邢四海在与南京军区防化大队的租赁合同到期后继续租赁并交纳租金，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人有权解除合同，故南京军区防化大队起诉解除合同，并不违反法律规定，其诉请依法应予支持。
合同解除后，邢四海与南京军区防化大队之间的权利义务终止，邢四海应当返还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因双方租赁合同已解除，邢四海租赁的南京军区防化大队的5间平房因合同解除而应当腾空返还。邢四海在场地内建设的占地面积为639.70平方米的自建房屋，因合同明确约定产权归南京军区防化大队所有，故在合同解除后亦应腾空搬出，并交还南京军区防化大队。邢四海与南京军区防化大队的合同约定：“如果部队征用土地，乙方（邢四海）可把钢材、瓦等材料拆走，拆迁费自付。”该约定系对邢四海权利的约定，即邢四海可以将建设房屋的材料拆走，并非对邢四诲义务的约定，故邢四海无自行拆除其自建房屋的义务，且要求邢四海拆除房屋按空地原状返还事实上难以履行。原审法院依据该约定判决邢四海拆除房屋按场地原状返还，处理不当，本院予以变更。由于邢四海自2012年1月1日后未交纳租金且至今仍在案涉房屋内居住，故一审法院参照合同约定的租金额判决邢四海按每月2417元支付南京军区防化大队自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋占用使用费，并无不当。
至于邢四海上诉称，南京军区防化大队在与邢四海之间的房地产租赁关系中有过错，应向邢四海承担过错赔偿责任。因本案系南京军区防化大队依据租赁合同向邢四海主张权利，而邢四海又未在本案中提起反诉，故本案中对此不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省泾县人民法院（2012）泾民二初字第00488号民事判决第一、三、四项，即“解除原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队与被告邢四海之间的房地产租赁合同”，“被告邢四海于判决生效后三十日内将其承租的位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内5间平房腾空，并按原状返还给原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队”，“被告邢四海于判决生效之日起三十日内按每月2417元向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队支付自2012年1月1日起至实际返还之日止的房屋租金及房屋占有使用费”；
二、变更安徽省泾县人民法院（2012）泾民二初字第00488号民事判决第二项“被告邢四海于判决生效后三十日内腾空拆除其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为639.70平方米的自建房屋，并按空地原状向原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队返还”为：“被告邢四海于本判决书送达之日起三十日内腾空其位于安徽省泾县泾川镇迎宾路4号后勤部大院内占地面积为639.70平方米的自建房屋，按现状交还给原告中国人民解放军南京军区装备部防化技术大队”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费363元，由上诉人邢四海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 环
代理审判员 魏牟莉
代理审判员 包 娟
二〇一四年四月八日
书 记 员 卢艳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……