苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初461号
原告：钱玉生，男，1940年5月14日生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。
原告：严雪英，女，1945年1月12日生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。
被告：苏州工业园区华成房地产开发有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区商业街16号三楼。
法定代表人：杨坚南，董事长。
委托诉讼代理人：周忠彬，男，1975年6月3日生，汉族，户籍所在地泰州市开发区，系公司员工。
被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司，住所地苏州工业园区娄葑街道北摆宴街通园大厦2幢1004室。
法定代表人徐亮琼，总经理。
委托代理人周潇珩，女，1983年5月22日生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区，系公司员工。
第三人苏州鹏润国美电器有限公司，住所地苏州市人民路3110号。
法定代表人黄秀虹，执行董事。
委托代理人孙建，男，1980年9月23日生，汉族，户籍所在地沛县，系公司员工。
委托代理人张娟，女，1981年7月18日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区，系公司员工。
原告钱玉生诉被告苏州工业园区华成房地产开发有限公司（以下简称“华成公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序进行审理。后本院依法追加苏州工业园区东城商务经营管理有限公司（以下简称“东城商务公司”）作为被告、苏州鹏润国美电器有限公司（以下简称“国美”）作为第三人参加诉讼。本案于2016年3月9日、同年5月24日、同年7月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序由代理审判员谢淑敏与人民陪审员蔡勇、姚文英组成合议庭于2016年12月12日公开开庭进行审理。原告钱玉生、严雪英，被告华成公司的委托诉讼代理人周忠彬，被告东城商务公司的委托诉讼代理人周潇珩，第三人国美的委托诉讼代理人孙建、张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱玉生、严雪英向本院提出诉讼请求：一、被告将位于苏州工业园区葑谊街266号8商幢（公安号）273室的商铺腾空并恢复原状后交付原告；二、被告按照年租金12233.06元支付自2015年11月1日至被告将房屋腾空并恢复原状后交付给原告之日止。事实和理由：原告从被告处购买了位于苏州工业园区葑谊街266号8商幢（公安号）273室，并与被告签订了租赁合同，租期自2007年11月1日至2015年10月30日。租期届满后，被告未按合同约定归还商铺。
被告华成房产辩称，包租方系东城商务公司，而非华成房产，其无返还房屋的义务。即使返还，也应当按现状返还，不恢复原状。诉讼过程中，因第三人撤场，其同意配合东城商务公司将房屋交付给原告。但导致之前无法交付系客观原因，故租金不同意支付。
被告东城商务公司辩称，业主代表将涉案房屋出租给了第三人国美，现被告无法交付房屋，其愿意承担恢复原状的相关费用。诉讼过程中，因第三人撤场，其同意恢复原状并交付。但导致之前无法交付系客观原因，故租金不同意支付。
第三人国美辩称，2007年至2015年，被告东城商务公司与包括原告在内的房屋产权人签订了包租协议取得房屋合法承租，并将总计3998.54平方米的房屋出租给国美。2015年11月1日起，包括原告在内的共计173位小业主共同签字授权的案外人陈健与国美签订房屋租赁合同，国美一直按期履行合同义务，按照合同约定支付租金。
本院经审理查明认定事实如下：2005年12月25日，原告与被告华成房产签订商品房销售合同，原告从被告处购买位于苏州工业园区葑谊街266号销售编号为8幢2层271室、公安编号为8商幢273室房屋，建筑总面积为14.81平方米，套内建筑面积9.36平方米，共有建筑面积为5.45平方米。房屋总价为174758元。该合同附件二约定了房屋装修和设备材料标准：内墙边墙为水泥混合砂桨底，白包涂料面；顶棚为白色涂料面；铺面分割墙为轻质墙，高度2.4米；地面为地砖；门为玻璃门；供电为每户分表；供水为无上下水，卫生间共用；每户电话线路敷设入户，预留接口。诉讼过程中，原、被告共同确认涉案房屋原始状态即为合同约定的上述状态。
同日，原告钱玉生（甲方、出租人）与被告东城商务公司（乙方、包租方）、被告华成房产（丙方、担保人）签订包租协议，约定甲方同意乙方以包租方式代为行使租赁权，租赁销售编号为8幢271室共计14.81平方米的房屋。租赁物附属设施以甲、丙双方签订的房屋销售合同附件二为准。包租期限为8年，自2007年11月1日至2015年10月30日。甲方提供3个月即2007年8月1日至2007年10月31日的免租期，免租期内甲方不收取任何费用。协议期满，在同等条件下乙方及实际承租人对所租赁物业享有优先承租权。协议期满甲乙双方不再续租的，在协议期满后15日内乙方将自己或期承租人的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15日不计算租赁费用。包租期内，年租金为该商品房售价的7%，即人民币127233.06元。租赁费用采用“先付后租”的方式按季支付，乙方于每季末提前五日向甲方支付下季度租赁费用。包租期内，甲方所有的租赁税费由乙方承担。乙方根据租赁物的用途对外招租，并按协议规定按期足额向甲方支付包租费用。丙方作为本协议的担保方，对乙方履行本协议所应承担的经济赔偿责任提供连带担保责任，丙方作为租赁房屋的开发商，有义务充分协助本协议的履行。
2007年10月26日，两原告取得涉案房屋使用权证，涉案房屋用途为商业营业用房，涉案房屋出租给第三人国美经营使用。双方当事人就2015年10月31日前的租金均无异议，原告确认收到。2015年11月1日起，原告分别于2016年2月5日、2016年3月9日、2016年5月10日、2016年9月22日收到租金1999.59元、2108.51元、2108.51元、1973.09元。诉讼过程中，第三人国美因经营调整，于2016年10月底停止营业，不再在涉案房屋开展经营活动，第三人并出具了情况说明确认此事。
以上事实，由原告提交的房屋销售合同、包租协议、房屋所有权证，第三人提交的情况说明及双方当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。
第三人国美针对答辩意见，向本院提交如下证据，其它当事人质证如下：
2015年11月12日案外人陈健（甲方、出租方）与第三人国美（乙方、承租方）签订的房屋租赁合同，合同约定甲方取得小业主同意转租的授权，将位于苏州葑谊街266号东城世纪广场F1－F2层出租给乙方，租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止，租赁面积为3840.4平主米，租金自2015年11月1日至2017年10月31日按照1.62元/天/平米计算，合计189202.92元/月，2270435元/年。自2017年11月1日至2019年10月31日按照1.668元/天/平米计算，自2019年11月1日至2021年10月31日按照1.718元/天/平米计算，自2021年11月1日至2023年10月31日按照1.77元/天/平米计算，自2023年11月1日至2025年10月31日按照1.823元/天/平米计算。租赁费用采用先付后用的形式按季支付。租赁期间，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用租赁房屋时产生闲置面积，经甲方书面同意后，乙方有权选择将租赁房屋部分转租予第三方或将租赁房屋部分归还予甲方，甲方应从原租赁费用中扣减相应的租赁费用。乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要乙方可以提前解除合同，但须提前三个月书面通知甲方，乙方无需承担任何责任。该合同附有出租权证明，出租权证明包括委托授权书一份，委托授权书载明现东城世纪广场8幢二层174户业主自愿委托王晓东、王惠芳、冯毅、李吉祥、陈健、秦良、倪荣元七人，全权代表我们办理与国美电器签约的相关事项。对于被委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我们均予认可，并承担相应的法律责任。该授权委托书附东城世纪广场各商户签署的同意书。另，第三人还提交了王晓东、王惠芳、冯毅、李吉祥、秦良、倪荣元委托陈健办理与国美电器签约的相关事项的授权委托书。上述证据可证明第三人合法承租涉案房屋开展经营活动。
被告华成房产、东城商务公司对上述证据无异议，原告表示上述租赁合同及授权委托书均无原告签字，不予认可。
本院依法于2016年6月2日向案外人陈健、冯毅了解有关情况，两人表示，其均是葑谊街266号东城世纪广场二楼商铺的小业主，原告也是那边的小业主，购买商铺时与被告华成房产、东城商务公司签订了为期八年的包租协议，至2015年10月31日到期，包租期间一直出租给第三人国美在经营的。在2015年7月份包租期快届满前，东城世纪广场的大部分业主委托了包括二人在内的七人与国美商谈续租一事，国美最终同意续租，但要求签合同只能由一人来签，故再由七个业主代表转委托陈健签订了续租协议。在签订续租协议之前，钱玉生留给开发商的电话一直打不通，是空号，就一直联系不上原告，其分别在2015年7月1日、2015年10月5日在东城世纪广场张贴了公示，公示之后直到2015年11月27日，钱玉生主动给冯毅打电话，还表示感谢，第二天钱玉生说要了解情况，但双方因为时间差没有见上面。在2015年11月29日原告钱玉生又表示钱太少了，不租了，故钱玉生最终没有委托七个业主代表在授权委托书上签字。但国美续租之后，国美的租金都还是按期支付了，原告2016年2月5日收到的1999.59元是2015年11月、12月、2016年1月的租金，2016年3月9日收到的2108.51元是2016年2、3、4月的租金，2016年5月10日收到的2108.51元是2016年5、6、7月的租金。原告表示其电话从未改变，也没有表示过感谢，租金是他们主动打给原告的，原告没有要求，也没看到过他们的公示。被告及第三人对上述谈话内容均无异议，第三人表示因涉案房屋由第三人在使用，其已经支付给原告的租金不要求返还了。原告表示，因第三人不要求返还租金，原告的租金损失差额应由被告华成房产、东城商务公司补足。
本院认为，根据原、被告庭审陈述及本院已查明事实，原告与两被告签订的房屋租赁合同，系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照房屋租赁合同的有关约定履行各自义务。根据本院已查明事实，现房屋实际使用人即第三人国美已不再经营，房屋租赁合同约定的租期已届满，被告东城商务公司作为包租方其应当依法将涉案房屋腾空恢复原状并归还给原告，被告华成房产作为开发商，其依双方签署的房屋租赁合同，有协助履行义务，故被告华成房产依法应协助被告东城商务公司将涉案房屋腾空恢复原状并归还给原告。就原告主张的租金，本院认为，因被告东城商务公司未按约归还房屋，导致原告相应的租金损失当予以支持，本院参照原、被告房屋租赁合同的约定，依法认定被告东城商务公司按照年租金12233.06元支付自2015年11月1日起至被告东城商务公司将涉案房屋腾空恢复原状并归还给原告之日止的房屋使用费。结合双方庭审确认，原告自2015年11月1日起共计收到第三人国美支付的房屋租金合计8189.7元，该费用第三人不要求返还，故该费用应当从被告东城商务公司应付款中予以折抵。被告华成房产公司依约应就上述被告东城商务公司应付款项承担连带付款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州工业园区葑谊街266号8商幢273室房屋腾空并恢复原状后交付给原告钱玉生、严雪英；
二、被告苏州工业园区华成房地产开发有限公司于本判生效之日起十日内协助被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司将位于苏州工业园区葑谊街266号8商幢273室房屋腾空并恢复原状后交付给原告钱玉生、严雪英；
三、被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱玉生、严雪英房屋使用费，房屋使用费计算方式为：按年租金12233.06元的标准，自2015年11月1日起计算至被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司、苏州工业园区华成房地产开发有限公司将苏州工业园区葑谊街266号8商幢273室房屋腾空恢复原状并归还给原告钱玉生、严雪英之日止（扣除第三人苏州鹏润国美电器有限公司已付租金8189.7元）；
四、被告苏州工业园区华成房地产开发有限公司对本判决第三项承担连带付款责任；
五、驳回原告钱玉生、严雪英的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司、苏州工业园区华成房地产开发有限公司负担，此款项已由原告预交，由被告苏州工业园区东城商务经营管理有限公司、苏州工业园区华成房地产开发有限公司于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 谢淑敏
人民陪审员 蔡 勇
人民陪审员 姚文英
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 赵 从
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