广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终768号
上诉人（原审原告）：方旭腾，住广州市荔湾区。
委托代理人：方向东，住广州市越秀区。
委托代理人：吴剑良，广东德能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州泛科新应用发展有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：陈金鸿，职务：经理。
委托代理人：肖柳娟，该司职员。
上诉人方旭腾因与被上诉人广州泛科新应用发展有限公司（以下简称泛科新公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：泛科新公司是位于广州市南沙区南沙星河丹堤花园B2区项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2015年5月6日，方旭腾（买方）与泛科新公司（卖方）签订《南沙星河丹堤花园认购书》，约定：1、买方自愿认购卖方开发建设的南沙星河丹堤花园项目B2区B35栋单元101号房（以下称“本房地产”），用途为住宅；建筑面积558.69平方米，套内建筑面积558.69平方米，以上面积为预售测绘面积。2、本房地产总价款为16066222元。3、签订本认购书时，买方应向卖方支付200000元。签订正式的《广州市商品买卖合同》（以下称“买卖合同”）后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。4、买方愿意采取按揭方式付款，按买方选择的付款方式，可享99.00折的付款方式折扣，优惠购房总价为15905560元，买方须于签订本认购书之日起七日内支付不低于30%的房款即4775560元（含定金），并于当天就剩余价款即11130000元办理银行按揭贷款手续，按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加。按揭银行由卖方酌情安排，买方须按卖方规定时间内向有关银行办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系按揭办理事宜。5、买方选择按揭方式付款的，应按第4条约定的时间付清首期款，并于签署本认购书后7日内提供按揭资料，与按揭银行办理相关按揭手续（包括但不限于银行出具发放贷款承诺，签订贷款合同等），同时与卖方签订正式的买卖合同。买方须按双方约定的付款方式交付房款，若未按期交付任何一笔款项，每延期一日，买方应按逾期金额的万分之五向卖方支付滞纳金。买卖双方应于按前述第五条约定的时间前签订正式的买卖合同。6、买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。如因卖方原因导致买卖合同无法在约定的时间内签订，卖方应双倍返还买方定金。8、本认购书中所称的“买方原因”包括但不限于：（1）买方逾期付款超过三个自然日；（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续；或因买方提交资料不合格、资信状况或其他买方原因导致按揭未获批准；（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方面解除本认购书。若发生上述事由之一，本认购书自动终止，买方所交定金不予退回，卖方有权单独向相关政府部门办理认购书解锁手续。9、本认购书中所称的“卖方原因”是指买方完全按照本认购书约定履行其义务，而卖方以其他理由拒不与买方签订买卖合同（不可抗力及政策变化原因除外），若发生前述事项，则本认购书终止，卖方双倍返还买方定金。卖方返还定金后，卖方有权单独向相关政府部门办理认购书解锁手续。10、在买卖双方签订正式房地产买卖合同前，如遇不可抗力之意外，导致本认购书无法继续履行，任何一方均有权撤销本认购书。此时，除卖方将买方已付购房定金及房款本金无息退回给买方外，双方互不承担其他任何责任。卖方已向买方出示《购房须知》、《购房提示》等购房相关信息及双方将签署的买卖合同示范文本及其补充约定、临时管理规约、前期物业管理服务协议。买方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本等。在该认购书下方，泛科新公司注明：卖方购买上述房屋对应派出所门牌号为广州市南沙区丹堤南二街31号，该单位为独栋别墅，实测面积为558.6988平方米，卖方同意买方认购上述单位价格变更为14200000元，买方须在2015年5月16日前付清3成首期房款及办理银行按揭手续等。2015年5月16日，泛科新公司在上述认购书中注明：由于买方对买卖合同内并无“别墅花园”约定存在异议，须进一步沟通，经双方同意延至2015年5月23日确认签约事宜。
上述认购书签订当日，方旭腾向泛科新公司支付了定金200000元。
2015年5月29日，方旭腾以签署的买卖合同与认购书不符为由向泛科新公司发函要求退还定金。
同年6月9日，泛科新公司向方旭腾发出《关于催告履行〈南沙星河丹堤花园认购书〉的函》，催告方旭腾在2015年6月12日前前来签订买卖合同并支付房款等。
方旭腾于2015年7月13日向原审法院提起本案诉讼，以泛科新公司提供的买卖合同与房产实际情况严重不符为由，请求判令：1.解除双方签订的《南沙星河丹堤花园认购书》；2.泛科新公司双倍返还买家已付的定金200000元，共计400000元；3.泛科新公司承担案件全部诉讼费。
泛科新公司在原审答辩称：不同意方旭腾诉请。（一）其对外宣传的内容与买卖合同、认购书的内容相一致。1.方旭腾主张花园面积没有写入买卖合同，但泛科新公司出售的房屋为具有产权的整栋别墅，花园为公用面积，方旭腾作为小区业主，理应享有花园使用权利，因此泛科新公司无权将花园面积写入合同。2.方旭腾主张合同上的层数与事实不符，方旭腾理解存在偏差，泛科新公司所出售的涉案房屋是广州市规划局等相关部门规划后建设的，地上三层、地下一层，这在规划局的相关文件均有显示，且方旭腾对涉案房屋也进行了实际考察，泛科新公司对此提供了其他房产证予以证明已列明房屋附图，方旭腾主张买卖合同中的一层其实是对所购买房屋仅一处的描述。结合别墅的特殊性，其产权也只能为一（指一处产权），且合同明确写明层数为地上三层，地下一层，其已列明方旭腾所购房产的层数情况，泛科新公司不存在任何欺骗不实的行为。（二）方旭腾未履行认购书中约定的付款及签订买卖合同的义务，泛科新公司有权不予退还方旭腾所交的定金。方旭腾认购房屋后截止双方约定的日期仍未与泛科新公司签订正式的买卖合同，后方旭腾发函泛科新公司表示不予履行认购书，后其也向其发函表示不予退还定金。泛科新公司所出售的涉案房屋与对外宣传内容一致，且建设过程中有合法手续，方旭腾要求退还定金所主张的泛科新公司对外宣传与所签署的合同约定不符，对此又无法提供有效的证据证明，故方旭腾该主张是不成立的。根据双方所签订的《认购书》第6条第3款的约定，泛科新公司向方旭腾发函通知方旭腾履行签约义务并支付房款，否则将不予退还定金，该函件已由方旭腾本人签收。综上，泛科新公司不予退还定金依法有据，故恳请法院驳回方旭腾的全部诉请。
原审审理中，泛科新公司表示收到方旭腾于2015年5月29日向其发出的函件，方旭腾也陈述收到泛科新公司于2015年6月9日向其发出的函件。
方旭腾为证明其去签约时发现草签合同将别墅描述为一层，导致合同无法签署，但泛科新公司职员想说服方旭腾签约，提交证据录音、录像各两份。泛科新公司对上述证据不予确认。
泛科新公司为证明其提供的草签合同有列明建筑物层数等，提交了证据《商品房（一手现房）买卖合同（草稿版），泛科新公司对该证据不予确认，并陈述其之前所见的草签合同未标明层数。
原审庭审中，方旭腾与泛科新公司共同确认：签约前，方旭腾有去查看过涉案房屋，该房结构为地下一层、地上三层，且有围闭的花园，是独栋别墅；签署《认购书》时，并由泛科新公司销售经理林某在认购书后加注确认方旭腾所购买的是整栋别墅及具体门牌号码、价格，双方所约定的房屋价格是林某手写的价格；双方在2015年5月23日有就签订《商品房买卖合同》事宜进行协商，但没有草签成功。
诉讼中，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局就涉案房屋复函原审法院，内容为“一、网签合同（草签）中层数和房号是由阳光家缘网站自动生成。因该房屋为独幢独户房屋，系统会自动默认为该幢1层101号房。该合同已明确注明该房屋为地上三层、地下一层，与工程规划许可证相符。二、该房屋初始登记信息显示，房屋面积为558.6988平方米，结构层数为3层，地下一层为设备用房。目前房地产开发企业未申请办理该房屋的分割登记。若房屋买卖双方申请办理该房屋的产权转移登记，将按照初始登记信息核发产权证书。”方旭腾与泛科新公司对该证据无异议，泛科新公司另陈述同意解除认购书。
2015年8月20日，广州市房地产交易中心出具《购房资格证明》，证明截止该日期，方旭腾具备本市住房限购区域内住房购买资格。
原审法院认为：方旭腾与泛科新公司签订的《南沙星河丹堤花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
本案争议的焦点为方旭腾所陈述其未签约的原因即合同与认购书约定不符是否成立。首先，根据广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局就涉案房屋复函内容，涉案房屋系系统原因自动默认为该幢1层101号房，且合同及房屋初始登记已明确注明该房屋面积为558.6988平方米，结构层数为3层，地下一层为设备用房等；其次，方旭腾与泛科新公司双方并未在认购书中有就涉案房产包括别墅花园进行约定。故方旭腾主张的解除理由并不成立。在知悉上述复函内容后，方旭腾仍坚持要求解除合同，且泛科新公司亦同意解除合同，故上述《南沙星河丹堤花园认购书》应予解除。方旭腾未按合同约定签订购房合同及付款，已构成违约，其主张泛科新公司双倍返还定金没有依据，不予支持。泛科新公司抗辩其有权不退还定金，有合同依据，予以采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条的规定，于2015年11月11日作出如下判决：一、解除方旭腾与泛科新公司签订的《南沙星河丹堤花园认购书》；二、驳回方旭腾其他诉讼请求。一审案件受理费3650元，由方旭腾承担。
判后，上诉人方旭腾不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）泛科新公司拒绝将承诺赠送的花园写入买卖合同，导致双方无法签订买卖合同，因此，泛科新公司存在过错，应双倍返还定金。泛科新公司在签署认购书前，承诺赠送花园，有关证据也显示泛科新表明赠送花园，且庭审中双方均已确认，但签署合同时，泛科新公司却没有并拒绝将赠送花园写入合同，对此，其应负有不可推卸的法律责任，依据认购书约定，因泛科新公司原因无法签署买卖合同，其应双倍返还定金。（二）认购书注明买方对买卖合同内并无别墅花园约定存在异议，须进一步沟通，经双方同意，延至2015年5月23日确认签约事宜，上述内容就证明相关的异议是存在的，而这些异议的存在和不能解决是泛科新公司造成的，且须进一步沟通就是对认购书内容的进一步约定，其法律方面的含义和作用就是沟通不成，协议就不具效力，而双方实际上并没有就此达成一致，因此，原审法院认为双方并未在认购书中就涉案房产包括别墅进行约定，故方旭腾主张的解除理由不成立，据此认定方旭腾违约错误。（三）即使由于房管部门技术原因，导致合同门牌地址上自动生成一层101房的内容上与事实严重偏差，方旭腾对此不存在过错，原审认定泛科新公司不予返还定金错误。在房管部门回函之前，泛科新公司从没公示房管部门对此的任何解释与公函，方旭腾在原审庭审时看到回函，才知晓真相，因此，方旭腾在此之前提出异议并拒绝签署合同完全合情合理，原审判决泛科新公司没收定金错误。（四）房管部门回函不是在双方签署认购书之前或签署过程中提供给方旭腾，泛科新公司存在重大欺骗，且房管部门所称系统原因自动默认，不等于法律上的认可，任何有可能在法律认可方面存在的瑕疵，方旭腾都不能接受，该等瑕疵在签认购书前，泛科新公司应充分披露，系统原因自动默认的说辞，不能成为泛科新公司隐瞒真实情况的理由，故原审认定方旭腾知悉房管部门回函后，仍坚持要求解除合同构成违约错误。（五）泛科新公司作为销售方，对一栋三层别墅在合同上只能表述为一层，负有事前告知的义务，但其没有履行该义务，存在过错。泛科新公司若从认购前就告知该异常偏差，便可避免不必要的误解。但其在签署认购书前对此只字不提，事后又无法提出有力书面证明或文件，也不敢作出承诺与保证，才导致方旭腾无法接受并无法签合同。为此上诉请求：1.解除双方签署的《南沙星河丹堤花园认购书》；2.泛科新公司双倍返还方旭腾已付的定金200000元，共计400000元；3.泛科新公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人泛科新公司答辩同意原审判决，不同意上诉人方旭腾的上诉请求、事实和理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，方旭腾表示其主张解除双方认购书的原因是泛科新公司无法兑现赠送花园的承诺以及买卖合同上显示房屋的层数和现状不符。同时，双方当事人均确认签订《南沙星河丹堤花园认购书》时，涉案房屋为现楼。
本院认为：双方当事人二审争议的焦点是方旭腾主张解除《南沙星河丹堤花园认购书》理由能否成立的问题。方旭腾主张解除上述认购书有两个原因，一个是泛科新公司无法兑现赠送别墅花园的承诺，另一个是买卖合同上显示房屋的层数和现状不符。本院分析如下：
关于泛科新公司无法兑现赠送别墅花园承诺的问题。双方签订的认购书并无约定泛科新公司需赠送别墅花园，方旭腾称泛科新公司口头承诺赠送花园，对此，泛科新公司不予确认，方旭腾提供的证据也不足以证明其主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由方旭腾就其举证不能承担不利法律后果，其上诉以泛科新公司无法兑现赠送别墅花园的承诺为由主张解除认购书依据不足，本院不予支持。
关于买卖合同上显示房屋的层数与现状不符的问题。双方当事人确认签订认购书时，涉案房屋为现楼，且方旭腾在签订认购书前已查看过涉案房屋，该房结构地下一层，地上三层，而认购书中显示方旭腾购买的是101号房屋，该单位为独栋别墅，实测面积为558.6988平方米，同时，还载明泛科新公司已向方旭腾出示《购房须知》、《购房提示》等购房相关信息及双方将签署的买卖合同示范文本及其补充约定等，方旭腾确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约签署上述文件等。本案中，方旭腾并无证据证明泛科新公司要求签署的买卖合同与签订认购书时出示的买卖合同示范文本不一致，故方旭腾认为泛科新公司存在欺诈、隐瞒事实理由不成立，本院不予采纳。同理，方旭腾以签署的买卖合同与认购书不符为由，主张解除认购书缺乏充分依据，本院不予支持。因此，根据双方约定，方旭腾应依约与泛科新公司签订买卖合同，尤其在房管部门对于涉案房产的层数与房号作出函复说明后，方旭腾仍主张解除双方认购书，并拒绝签订合同，实质上就是不想继续履行认购书的约定，据此，原审法院认定方旭腾未按合同约定签订购房合同及付款，已构成违约，其主张泛科新公司双倍返还定金没有依据，并无不当，本院予以维持。方旭腾其他上诉理由不足以支持其上诉请求，本院均不予采信。
综上所述，上诉人方旭腾的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7300元，由上诉人方旭腾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 黄庆杰