南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终238号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁卡冰娜商贸有限责任公司，住所地南宁市七星路129-1号3号楼306房。
法定代表人：赖柳舸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄洁兰，女，1985年9月15日出生，壮族，户籍所在地贵港市覃塘区，现住南宁市。
委托诉讼代理人：韦运安，广西明桂律师事务所律师。
上诉人南宁卡冰娜商贸有限责任公司（以下简称卡冰娜公司）因与被上诉人黄洁兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人卡冰娜公司的委托诉讼代理人玉涵、被上诉人黄洁兰及其委托诉讼代理人韦运安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卡冰娜公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初870号民事判决第一、三项，依法改判支持卡冰娜公司一审全部反诉请求，驳回黄洁兰一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由黄洁兰承担。
事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。1.一审判决认定排烟道是经营餐饮业必备的条件是错误的，卡冰娜公司与黄洁兰签订的《铺面租赁合同》虽约定租赁房屋用途为餐饮行业，但并未约定是作为重油型餐饮的米粉店，也未约定租赁的铺面必须安装排烟管道。黄洁兰在承租铺面之前也亲自到涉案商铺查看过，清楚商铺情况，黄洁兰是在涉案商铺符合其要求的情况下才签订合同的。在签订合同前后，黄洁兰未向卡冰娜公司告知其所经营的米粉店必须安装排烟管道，直至黄洁兰装修完毕并经营一段时间后，见生意没有起色，才要求卡冰娜公司为其安装排烟管道，并以涉案商铺未安装排烟管道为由要求退租。2.一审判决认定卡冰娜公司于2015年12月25日收到《解除商铺租赁合同通知书》没有事实依据。卡冰娜公司没有收到过该份通知。二、本案租赁合同的解除是由于黄洁兰拒付租金、不将涉案商铺交回卡冰娜公司的违约行为导致的，故黄洁兰应向卡冰娜公司支付2015年9月29日至2016年10月18日的租金141150.96元、物业管理费4800元、水电费141.98元及违约金42345.28元，请求二审法院支持卡冰娜公司的上诉请求。
黄洁兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄洁兰与卡冰娜公司于2015年6月29日签订租赁合同后，黄洁兰向卡冰娜公司交付了押金20000元、进场费40000元、税金1200元、首期租金26041.68元。2015年7月1日，卡冰娜公司向黄洁兰交付涉案商铺后，黄洁兰发现商铺没有排烟管道，不适合做餐饮行业，遂与卡冰娜公司交涉，卡冰娜公司承诺帮助解决排烟管道的问题，黄洁兰才进行商铺装修。在装修过程中，黄洁兰按卡冰娜公司的要求钻孔沿后墙向上安装排烟管，但遭到楼上租户的反对，而商铺是临街商铺，无法排烟。排烟管道是餐饮业的必备设施，因卡冰娜公司交付的商铺无排烟管道，致使黄洁兰无法实现经营餐饮行业的合同目的，故黄洁兰提出解除租赁合同，并将涉案商铺退还卡冰娜公司，但卡冰娜公司置之不理。黄洁兰多次上门要求退租，但卡冰娜公司均故意躲避。2015年12月24日，黄洁兰向卡冰娜公司发函要求解除合同、退还各项费用，卡冰娜公司于次日收到了该函件，但不予回应。2016年10月21日，卡冰娜公司于发函要求黄洁兰交纳欠交的租金，否则收回商铺。黄洁兰认为，卡冰娜公司于2015年12月25日收到黄洁兰退租通知时，双方租赁合同已经解除，卡冰娜公司应当退还黄洁兰的各项费用。
黄洁兰向一审法院起诉请求：1.卡冰娜公司返还给黄洁兰押金20000元、进场费40000元、税金1200元、租金26041.68元；2.卡冰娜公司赔偿黄洁兰装修损失40000元，违约金20000元；3.卡冰娜公司承担诉讼费用。
卡冰娜公司向一审法院反诉请求：1.黄洁兰向卡冰娜公司支付2015年9月29日至2016年10月18日的房屋租金141150.96元；2.黄洁兰向卡冰娜公司支付2015年6月29日至2016年10月18日的物业管理费4800元；3.黄洁兰向卡冰娜公司支付水电费141.98元；4、黄洁兰向卡冰娜公司支付违约金42345.28元；5.黄洁兰承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年1月1日，卡冰娜公司和广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司签订《承包经营合同》，由卡冰娜公司向广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司承包位于南宁市XX路主楼客房、XX路临街铺面9间等建筑物和平面场地，承包期从2011年1月1日至2021年12月31日。
2015年6月25日，黄洁兰向卡冰娜公司支付押金20000元、租赁税金1200元、进场费40000元。2015年6月29日，卡冰娜公司（甲方）和黄洁兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将XX号铺面租给乙方经营餐饮行业使用；租赁期限三年，从2015年6月29日至2018年6月28日；第一年度至第三年度年租金为12500元、137500元、151250元；缴付方式为季度缴，乙方应于每年的6月29日、9月29日、12月29日、3月29日缴纳下季度租金；押金为20000元，租赁保证金为1200元；水费按自来水公司的通知单计收，损耗部分按供水单位确定的损耗分摊；乙方在对店铺或房屋装修前，应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，经甲方书面同意方可施工等内容。2015年7月17日，黄洁兰向卡冰娜公司支付2015年6月29日和9月29日期间的租金26041.68元。
2015年7月12日，黄洁兰与广西灿源装饰设计工程有限公司签订《广西装饰装修工程施工合同》，约定黄洁兰将其向卡冰娜公司承租的铺面交给广西灿源装饰设计工程有限公司装修，工程造价为36000元。2015年7月12日至9月9日期间，黄洁兰向广西灿源装饰设计工程有限公司共支付装修费37800元。
黄洁兰承租涉案商铺准备经营粉店，但其装修未经卡冰娜公司书面同意。装修过程中，因涉案商铺没有排烟道，卡冰娜公司于2015年9月6日向涉案商铺的相邻租户发函，要求打通外墙建立排烟道，但未获同意。此后，经黄洁兰与卡冰娜公司多次协商，排烟问题均未得到解决。2015年10月20日，黄洁兰向卡冰娜公司表示如不能解除排烟问题，就商量退铺问题，但双方未就解除合同达成协商一致的意见。2015年12月20日，黄洁兰通过邮政特快专递向卡冰娜公司发出《解除商铺租赁合同通知书》，以卡冰娜公司不能提供排烟渠道致使黄洁兰不能开业营业为由，要求解除租赁合同。卡冰娜公司于2015年12月25日收到《解除商铺租赁合同通知书》。2015年12月30日，黄洁兰搬离涉案商铺。2016年10月18日，卡冰娜公司在涉案商铺张贴《公告》，称黄洁兰欠缴租金及滞纳金7057884.24元，要求黄洁兰于10月31日前与卡冰娜公司联系，否则将收回铺面。
一审法院认为，黄洁兰与卡冰娜公司于2015年6月29日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
《租赁合同》约定，黄洁兰向卡冰娜公司承租涉案商铺用于经营餐饮业，卡冰娜公司应向黄洁兰交付能够经营餐饮业的商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。卡冰娜公司直至2015年12月仍未能为黄洁兰解决涉案商铺的排烟道问题，致使黄洁兰未能使用商铺进行经营，黄洁兰承租涉案商铺经营餐饮的合同目的不能实现，卡冰娜公司的行为已属违约，故黄洁兰有权解除《租赁合同》。卡冰娜公司于2015年12月25日收到黄洁兰邮寄的《解除商铺租赁合同通知书》，故《租赁合同》于2015年12月25日解除。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因卡冰娜公司向黄洁兰交付的商铺不能实现合同目的，故卡冰娜公司应承担违约责任，黄洁兰要求卡冰娜公司退还押金20000元、租金26041.68元、租赁税金1200元、进场费40000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于黄洁兰主张的装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。《租赁合同》约定，黄洁兰在对店铺或房屋装修前，应事先向卡冰娜公司提交装修施工图纸及方案，经卡冰娜公司书面同意方可施工。黄洁兰未能提供证据证实其装修已取得卡冰娜公司的书面同意，故黄洁兰要求卡冰娜公司赔偿其装修损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于黄洁兰要求卡冰娜公司赔偿违约金20000元的问题，因《租赁合同》对卡冰娜公司违约行为的违约金未进行约定，故黄洁兰的该项诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于卡冰娜公司要求黄洁兰支付2015年9月29日至2016年10月18日租金的反诉请求，因卡冰娜公司提供给黄洁兰的商铺无排烟管，致使黄洁兰未能使用涉案商铺经营餐饮，因卡冰娜公司的违约，《租赁合同》已于2015年12月25日解除，因此，卡冰娜公司的该项反诉请求无事实和法律依据。同理，卡冰娜公司要求黄洁兰支付2015年6月29日至2016年10月18日的物业管理费、支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。
关于水电费的问题，卡冰娜公司未能提供证据证实黄洁兰在承租涉案商铺期间使用了水电及水电费的数额，故卡冰娜公司要求黄洁兰支付水电费141.98元的反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.卡冰娜公司向黄洁兰退还押金20000元、已付租金26041.68元、租赁税金1200元、进场费40000元，共计87241.68元；2.驳回黄洁兰的其他诉讼请求；3.驳回卡冰娜公司的反诉请求。本诉案件受理费3244元，减半收取计1622元（黄洁兰已预交），由黄洁兰负担660.95元，由卡冰娜公司负担961.05元。反诉案件受理费4068元，减半收取计2034元（卡冰娜公司已预交），由卡冰娜公司负担。
二审期间，黄洁兰向本院申请证人黄某出庭作证，拟证明黄洁兰承租涉案商铺时商铺没有排烟管道。二审庭审中，证人黄某未出庭，黄洁兰向本院提供黄某的书面证言，内容为：卡冰娜公司与黄洁兰在查看涉案商铺时，黄洁兰发现商铺没有排烟管道，并立即向卡冰娜公司提出，卡冰娜公司表示双方签订合同后，卡冰娜公司会解除排烟管道的问题。经质证，卡冰娜公司因证人黄某未出庭，对该份书面证言不予认可。本院认为，由于证人黄某未出庭作证，对证人黄某的书面证言，本院不予采纳。二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.黄洁兰是否有权解除合同，一审认定的合同解除时间是否正确；2.卡冰娜公司是否应当退还黄洁兰押金、租金、进场费等费用；3.黄洁兰是否构成拖欠租金的违约行为，是否应当向卡冰娜公司支付租金、物业费、水电费及违约金。
关于第一个争议焦点，黄洁兰与卡冰娜公司于2015年6月29日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人在合同中约定了租赁商铺用于经营餐饮行业，卡冰娜公司应当向黄洁兰交付符合合同目的的租赁商铺。本案中，涉案商铺没有排烟道无法排烟，卡冰娜公司直至2015年12月仍未能为黄洁兰解决商铺的排烟道问题，致使黄洁兰未能使用商铺进行经营，黄洁兰承租涉案商铺经营餐饮的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，黄洁兰有权解除《租赁合同》。根据一审查明的事实及黄洁兰在一审提供的中国邮政特快专递单据、中国邮政短信回复证据显示，黄洁兰于2015年12月20日通过邮政特快专递向卡冰娜公司发出《解除商铺租赁合同通知书》，卡冰娜公司于2015年12月25日收到该通知书。故一审法院以黄洁兰解除合同的通知到达卡冰娜公司时为合同解除时间，合同解除时间认定正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，因卡冰娜公司向黄洁兰交付的商铺没有排烟管道，不能实现合同目的，卡冰娜公司应承担相应的违约责任。合同解除后，黄洁兰有权要求卡冰娜公司退还其交纳的押金20000元、租金26041.68元、租赁税金1200元、进场费40000元。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决卡冰娜公司向黄洁兰退还押金20000元、租金26041.68元、租赁税金1200元、进场费40000元，并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，由于卡冰娜公司向黄洁兰交付的商铺没有排烟道不能排烟，致使黄洁兰租赁商铺用于经营餐饮行业的合同目的不能实现，也未能实际经营，卡冰娜公司直至2015年12月也未能解决涉案商铺的排烟道问题，故黄洁兰未再向卡冰娜公司支付租金，不构成违约。卡冰娜公司要求黄洁兰支付租金、物业费、水电费及违约金无事实及法律依据。
综上所述，上诉人南宁卡冰娜商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5435元（上诉人卡冰娜公司已预交），由上诉人南宁卡冰娜商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁宇飞
审判员 黄 雪
审判员 彭 博
二〇一七年十月二十五日
书记员 徐小晴