湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂民商初字第00550号
原告汤红秋。
委托代理人李蛟、杨谦，湖北尊而光律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司。住所地：武汉市黄�区滠口汉口北大道上**号。
法定代表人郑应存，该公司执行董事。
委托代理人李珂，湖北诚明律师事务所律师。代理权限：一般授权。
被告汉口银行股行有限公司澳门路支行。住所地：武汉市江岸区前三眼桥***号*****层。
负责人罗智玲，该行行长。
委托代理人刘驰，该行员工。代理权限：一般授权。
原告汤红秋诉被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下称信和农贸）、汉口银行股行有限公司澳门路支行（以下称汉口银行澳门路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月26日、2016年2月26日依法公开开庭进行了审理。原告汤红秋及委托代理人李蛟、杨谦、被告信和农贸的委托代理人李珂、被告汉口银行澳门路支行的委托代理人刘驰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤红秋诉称：原告与被告于2012年4月24日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：黄113224038），约定原告购买被告位于湖北省武汉市黄陂区滠口街滠口村项目冻品展示交易厅【幢】／单元1层C3－119号商品房一套，建筑面积34.13平方米，总价款为475137元，被告交房时间为2012年12月31日前，被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告退还原告全部已付款并按累计已付款的2%向原告支付违约金。合同还对房屋的交付条件、违约责任等事项作了具体约定。原告于合同签订当日向被告支付了购房款245137元，并于2012年7月20日与被告汉口银行澳门路支行签订了贷款金额为23万元的《个人购房借款／担保合同》，原告每月以等额本息还款法向汉口银行澳门路支行分期偿还贷款，截止2015年8月5日，原告还款本息共计96728.24元。但被告信和农贸�今未履行交房义务，严重违反合同约定。
原告为维护其合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除原告与被告信和农贸于2012年4月24日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告信和农贸返还原告已付预收购房款245137元及利息损失51737.67元（以预收购房款245137元为基数，按中国人民银行同期（3－5年）贷款基准利率，从2012年4月24日起，暂算至2015年9月10日，实际应算至清偿完毕之日止）；3、判令被告信和农贸返还原告已向汉口银行澳门路支行分期付款本息96728.24元（利息暂算至2015年8月，2015年8月之后至判决生效清偿之日利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4�判令被告信和农贸向原告支付逾期交房违约金6837.30元；5、判令解除原告与被告汉口银行澳门路支行签订的《个人购房借款／担保合同》；6、判令被告信和农贸返还原告自2015年8月起应向汉口银行澳门路支行偿还剩余贷款本金及截止到本案判决生效之日止的贷款利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告信和农贸辩称：1、因逾期交付房屋提出解除合同有一定的期限，原告的起诉时间超出期限；2、若法院判令解除合同，违约责任在合同中有约定，应按合同约定判令信和农贸的违约责任，超出部分应当予以驳回，其余诉讼请求由法院认定。
被告汉口银行澳门路支行辩称：1、原告以汉口银行股份有限公司为被告主体资格不当。2、原告要求解除购房借款合同没有法律依据，该合同合法有效，原告应按借款合同的约定向银行还款。汉口银�澳门路支行不同意解除借款合同，原告与被告信和农贸之间的纠纷不应作为原告不履行借款合同的理由。3、若原告未按合同约定还款，汉口银行澳门路支行对案涉房屋享有抵押权，可以因抵押权提起诉讼。
经审理查明：2012年4月24日，原告汤红秋与被告信和农贸签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黄113224038）。合同约定：汤红秋购买信和农贸位于武汉市黄陂区滠口街滠口村湖北汉口四季美农贸城冻品展示交易厅【幢】／单元1层C3－119号房，建筑面积为34.13平方米，总价款为475137元。出卖人应当在2012年12月31日前，将完成商品房项目竣工交付使用相关手续的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，并按买受人累计付款的2%向买受人支付违约金。合同签订当日，信和农贸向汤红秋预收购房款245137元。2012年7月20日，汤红�与汉口银行股份有限公司个人贷款中心签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定，汤红秋向汉口银行股份有限公司个人贷款中心借款23万元，期限10年，年利率7.205%，由信和农贸对借款提供保证担保、汤红秋以所购房屋对借款提供抵押担保，并于2012年8月23日在武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局办理了抵押证明。2012年7月31日，汉口银行股份有限公司个人贷款中心将汤红秋23万元借款作为其购房款支付给了信和农贸。截止2016年2月29日，汤红秋向汉口银行澳门路支行累计偿还本息112551.92元，其中本金合计62968.09元；利息合计49583.83元，下欠银行借款本金余额为167031.91元。至本案庭审，信和农贸出售给汤红秋的房屋未办理竣工验收备案手续，未能向汤红秋交付房屋。为此，汤红秋诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，2013年2月，汉口银行股份有限公司个人贷款中心更名为汉口银行股份有限公司澳门路支行，其主要承接个人贷款中心工作职责及办理的所有业务。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、借款合同、借款凭证、银行还款明细单及当事人陈述等证据证实，并经庭审质证核实。
本院认为：原告汤红秋与被告信和农贸签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同约定，信和农贸应于2012年12月31日前将符合交付条件的房屋交付原告使用，但时至今日，信和农贸出售的房屋未取得竣工验收备案手续，不能向原告交付房屋，致使合同目的无法实现，双方签订的商品房买卖合同应予解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十�条规定，因商品房买卖合同被确认为无效或撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告要求解除与汉口银行澳门路支行签订的《个人购房借款／担保合同》符合法律规定，其主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》的请求，本院予以支持；合同解除后，被告信和农贸应向原告返还购房预付款24517元及原告偿还汉口银行澳门路支行截止到2016年2月29日的本息112551.92元（其中本金62968.09元；利息49583.83元）。原告所欠汉口银行澳门路支行2016年2月29日后的借款本金167031.91元，亦应由信和农贸向汉口银行澳门路支行返还并按借款合同约定的利率支付利息。原告主张信和农贸返还全部购房款的请求本院亦予以支持；因信和农贸无法向原告交付房屋，造成合同不能履行，导致解除合同，其责任在信和农贸。依照法律规定，信和农贸应向原告支付违约金并承担赔偿其损失的责任。考虑到双方约定的违约责任不能弥补原告的损失，同时也考虑到信和农贸目前经营困难，综合上述因素，对原告主张信和农贸按中国人民银行同期贷款基准利率赔偿其损失的请求，本院予以支持；信和农贸按银行同期贷款利率赔偿原告的损失，足以弥补原告的经济损失，对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。信和农贸辩称原告请求解除合同超过法定期限，因信和农贸违约导致合同无法履行，原告请求解除合同符合法律规定，其抗辩理由不能成立；信和农贸还辩称若解除合同，信和农贸应按合同约定承担违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案双方当事人约定的违约责任是按�告累计付款的2%支付违约金显然不能弥补原告的损失，本院根据案件的实际情况，确定信和农贸按银行同期贷款利率承担违约责任符合法律规定，其抗辩理由不能成立。汉口银行澳门路支行提出本案借款合同不应解除的理由没有法律依据，本院不予采纳；其提出对案涉房屋享有抵押权，并向本院提交房屋抵押登记的证据，汉口银行澳门路支行可在案涉房屋竣工验收，取得他项权证后，行使优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告汤红秋与被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：黄113224038）；
二、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告汤红秋返还购房款357688.92元（其中首付款245137元；汤红秋已偿还至2016年2日29日银行借款本息112551.92元，其中本金62968.09元；利息49583.83元），原告汤红秋已偿还2016年2月29日以后的贷款本息由汉口银行股份有限公司澳门路支行返还给原告汤红秋；
三、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告汤红秋赔偿购房款的利息损失（以245137元为基数，从2012年4月24日起；以112551.92元为基数，从2012年7月31日起至判决确定给付期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
四、解除原告汤红秋与被告汉口银行股份有限公司澳门路支行，于2012年7月20日签订的《个人购房借款／担保合同》；
五、被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司�本判决生效之日起十日内，向被告汉口银行股份有限公司澳门路支行返还汤红秋借款余额167031.91元，并支付利息（利息以返还款167031.91元为基数，从2016年3月1日起，至判决确定的给付期限届满之日止，按借款合同约定的年利率7.205%计算）；
六、驳回原告汤红秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郑勇前
人民陪审员 刘义锁
人民陪审员 夏 琳
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 刘 畅