上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初8404号原告：苏竞雄，男，1978年10月26日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：林晓静，上海市汇业(北京)律师事务所律师。被告：胡万蔼，男，1943年5月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：汪翔，上海市托普律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈志兴，上海市托普律师事务所律师。被告：胡煜，男，1980年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告苏竞雄与被告胡万蔼、胡煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏竞雄及委托诉讼代理人林晓静，被告胡万蔼及委托诉讼代理人汪翔、被告胡煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏竞雄向本院提出诉讼请求：判令两被告配合原告将登记在两原告名下的位于上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋的所有权及相应的土地使用权过户到原告名下。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令两被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续；2.判令两被告支付逾期过户违约金(以117万元为本金，按每日万分之五，自2016年4月1日起至实际过户之日止)。事实和理由：2015年12月17日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：两被告向原告出售位于上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，价格为220万元；2016年3月31日，双方办理过户手续；原告先行支付首期房价款117万元，第二期房价款由原告通过银行贷款支付。合同签订后，原告支付了117万元，并办妥银行贷款审批手续，但两被告拒绝办理房屋过户手续。后原告代被告偿还了19万元的借款债务，该款应在第二期应付房款中予以扣除。关于尾款2万元属于户口保证金，等被告将其户口迁出后再支付。被告胡万蔼辩称：系争房屋签订合同的过程都是被告胡煜操作，被告胡万蔼只是签订了合同，具体情况并不知道。被告胡煜承诺给父母改善居住条件，被告胡万蔼才同意陪同被告胡煜去签字出售房屋。系争房屋的房款都没有收到。合同签订后，因被告胡煜在外有债务，导致以房换房的计划落空。系争房屋是被告胡万蔼的唯一住房，在他处并没有住房，被告胡煜一家也经常在此居住。如果继续履行合同，会造成被告没有地方居住的局面，原告的剩余房款已不够被告在附近购房，所以被告胡万蔼认为该合同不应该继续履行。考虑到主要的违约责任在两被告，故同意在法律规定的范围内承担违约责任，但违约金过高，要求调整。被告胡煜同意被告胡万蔼的答辩意见，并辩称：尾款2万元是中介费，不是户口保证金。被告并没有叫原告代偿王某19万元债务。220万元房款是净到手价，交易的税、费应当是原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告为系争房屋的共同共有产权人。2015年11月24日，原告通过上海中原物业顾问有限公司(下简称房产中介公司)与两被告签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》各一份。《房地产买卖居间协议》约定：原告向被告购买系争房屋，房价款为220万元，定金5万元等等。《房屋买卖合同》约定：双方在合同签署后25日内签订《上海市房地产买卖合同》；交易税费全部由原告承担等等。当日，原告给付胡煜定金5万元。2015年12月17日，原告与两被告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》一份，约定：系争房屋的房地产转让价款共计220万元；2016年3月31日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理过户手续；被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款的每日万分之五计算，违约金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同，并应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，被告应在收到书面通知之日起七日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)约定：原、被告双方应在合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税、费；被告在收到原告全额银行贷款后的第八日起支付租金，租金为每月3600元，被告最晚于2016年7月15日交房给原告。附件三付款协议约定，原告应于签订本合同并申请办理合同之公证手续(若需)后十日内，原告直接支付给被告首期房价款计117万元(含已付定金5万元)；被告同意原告通过向贷款银行申请101万元的形式支付第二期房价款，原告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后，并于2016年1月15日前向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续……若原告的贷款申请未经贷款银行审核或者审核通过的额度不足申请额度，则原告应于送件当日补足并支付被告；原告第二期房款的支付方式为，待原告的贷款申请经贷款银行审核通过，公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)，且被告名义的抵押登记已经注销后7个工作日并于2016年3月31日前，原、被告双方亲自赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由房产中介公司收执收件收据，待上海市徐汇区房地产交易中心出具以原告为所有人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后10个工作日(具体日期以银行放款时间为准)，原告应支付给被告第二期房款，该期房款由贷款银行代原告支付；待贷款银行将上述第二期房款支付至原告指定账户后7日内，原、被告双方应对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，被告应将该房地产交付原告；待被告将系争房屋内的所有户口迁出后，原告应自行支付给被告房价尾款2万元。被告胡万蔼本人在该《上海市房地产买卖合同》上签字。当日，被告胡煜向原告出具收到部分首期房款20万元的《收款收据》。2016年12月20日，胡煜收到原告首期房价款92万元，并出具《收款收据》。2016年3月19日，原告向两被告邮寄《催告函》，告知两被告：原告已付清首期房价款117万元，贷款手续已审批完成，合同已具备过户条件。原约定的2016年3月5日过户未能完成，现再次声明，要求两被告继续履行合同，于2016年3月31日前协助原告办理过户手续，否则，两被告承担相应的法律责任。上述函件被告于次日收到。又查明：被告胡煜与案外人王某之间存在民间借贷纠纷。2016年5月3日，本院作出(2016)沪0104民初4881号民事判决，判令被告胡煜返还王某借款本金15万元及其利息2250元、逾期还款违约金、律师费6000元。再查明：2016年4月27日，原告给胡煜发短信，内容为：“胡煜你好，关于田林十三村XXX号XXX室的房子过户事宜，因你个人债务导致该房子被在先查封，在4月11号你已明确同意尽快解决在先查封的事情并配合过户，在此后也一直告知会解决。但目前为止该查封仍存续，将导致前述房子无法过户给我们，现再次要求你在本周四(4月28日)前必须解封。如果周四前不能申请解封，我们将代为解决，并且从未支付的房屋尾款中抵扣相关款项，该部分抵扣的款项我们将来将不再支付。请知晓。”2016年4月28日，胡煜回复为：“律师解决吧，我管不了了。”审理中，原告申请证人刘某某到庭作证。刘某某陈述：其系原、被告买卖房屋的中介公司的经办人。2015年11月24日，双方在证人单位签订了居间协议，原告当天支付定金5万元。2015年12月17日，双方签订买卖合同，原告当天支付20万元首付款。12月19日，原告又支付被告92万元，共计117万元。2016年1月，双方到房产交易中心办理审税，原告申请贷款。贷款获得审批后，证人通知双方于月5日过户，证人和原告到交易中心后，被告胡煜打电话来称被告胡万蔼不来了，房屋不卖了。2016年3月17日，证人组织双方协商，被告明确表示不再交易。被告胡万蔼、胡煜对该证人证言均表示无异议。审理中，原告表示：第二期房款101万元愿意在系争房屋过户时以现金方式支付给被告，但原告主张的延迟过户违约金应该在该房款中扣除。至于原告代被告清偿王某的19万元要求在执行中一并处理。审理中，原告提供2016年5月4日王某签署的“确认函”，主要内容是：1.依据(2016)沪0104民初4881号案件，案外人王某主张的借款本金、约定利息及逾期还款违约金、诉讼费、保全费、约定律师费等共计19万余元。案外人王某在该案中申请财产保全，为首封案件；2.为保证原告的合同能继续履行，原告同意在该房屋过户后应付胡煜的房屋尾款中预支19万元给案外人王某；3.案外人王某收到上述款项后申请解除查封；4.案外人王某确认，在本案判决生效后，本人根据生效判决所享有的所有对胡煜的债权及与之相关的所有权利、利益、在该款项范围内，本人不可撤销地全部转让予原告，原告可以其自身名义对胡煜采取所有必要的法律行动，包括但不限于以该款项直接抵扣原告对胡煜应付的该房屋尾款部分。当日，案外人王某向原告出具收到19万元的“收条”。以上事实，由《上海市房地产登记簿》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《催告函》及快递凭证、银行凭证、(2016)沪0104民初4881号民事判决书、《律师函》、收款收据、短信、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。虽然被告胡万蔼称其未在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上亲笔签名，然鉴于原、被告均亲自签署了《上海市房地产买卖合同》，被告并无证据证明其签署该合同并非其真实意思表示，且该合同的内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该《上海市房地产买卖合同》为有效合同，双方均应恪守。按照《上海市房地产买卖合同》的约定，当事人应于2016年3月31日前办理系争房屋的产权过户手续。原告在此之前，已按约支付被告首期房价款117万元，办理银行贷款的审批手续，系争房屋的过户条件已成就。然被告届时未配合办理过户，且在原告发出《催告函》后，仍拒绝办理。审理中，两被告也确认，系争房屋不能过户的责任在被告，因此，被告构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于目前系争房屋已不存在继续履行的法律障碍，原告亦表示有履行能力，并愿意支付房款，故对原告要求被告继续履行合同、协助原告办理房屋产权过户手续的诉请，本院应予支持。对于过户中将发生的税、费，虽然被告认为220万元是净到手价，但鉴于生效的《上海市房地产买卖合同》中约定税、费各自承担，因此，在系争房屋交易过程中发生的交易费用，应按照《上海市房地产买卖合同》中的约定，由双方各自承担。关于违约金，根据合同约定，按已付款日万分之五计算，自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。鉴于违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，且被告请求调整，故本院结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以酌情调整。至于原告代被告胡煜向案外人偿还的19万元，根据我国法律的有关规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽然原告代为清偿了原告19万元的债务，债权人亦确认并转移债权，但鉴于原告提供的证据并不能证明该债权的转移已经通知被告胡煜，故该19万元的债权转让对作为债务人的被告胡煜不发生法律效力。鉴于此，该19万元不能在本案中原告应付的房款中予以扣除。关于尾款2万元，鉴于《上海市房地产买卖合同》中明确约定，待被告将系争房屋内的所有户口迁出后，原告自行支付给被告房价尾款2万元，因此，原告应在被告将系争房屋内的户口迁出后，将尾款2万元支付给被告。至于被告辩称该2万元是中介费，鉴于其未提供相应证据，故该辩称理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、苏竞雄与胡万蔼、胡煜于2015年12月17日签订的关于上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、胡万蔼、胡煜应于本判决生效之日起三十日内与苏竞雄共同至上海市徐汇区不动产登记事务中心办理上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋的产权过户手续(因交易产生的相关税、费由苏竞雄、胡万蔼、胡煜各自承担)，苏竞雄并于该日给付胡万蔼、胡煜第二期房款101万元；三、胡万蔼、胡煜应于本判决生效之日起三十日内支付苏竞雄逾期过户违约金(以117万元为本金，按每日万分之三，自2016年4月1日起计算至房屋实际过户之日止)；四、苏竞雄应在胡万蔼、胡煜将上海市徐汇区田林十三村XXX号XXX室房屋内的户口全部迁出之日后十日内给付胡万蔼、胡煜尾款2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14701元，财产保全费5000元，共计19701元，由胡万蔼、胡煜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一六年十二月七日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。