广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初8957号原告东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第23幢商业楼201。法定代表人叶惠全，董事长。委托代理人李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，住所地为广东省广州市，系原告员工。委托代理人吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，住所地为浙江省绍兴市越城区，系原告员工。被告易明梅，女，香港特别行政区居民，1976年1月5日出生，原告东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司（以下简称中惠香樟绿洲公司）诉被告易明梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱开群担任审判长，与人民陪审员利见弟、蔡雪萍组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告中惠香樟绿洲公司的委托代理人李超鹏及被告易明梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中惠香樟绿洲公司诉称，原、被告双方于2007年7月1日签订《商品房买卖合同》，约定易明梅购买中惠香樟绿洲公司开发的东莞市樟木头镇中惠香樟绿洲帕缇欧住宅区第37幢1102号房。该房屋按套出售，套内建筑面积85.49平方米，每平方米单价为7946.03元。《商品房买卖合同》第五条约定商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，如产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%以上至+3%以内的，买受人按买卖合同约定的房屋单价补齐差价。《房产面积测绘成果报告书》显示，案涉房屋的套内建筑面积为86.44平方米，面积差异0.95平方米。根据《商品房买卖合同》第五条约定，易明梅应向中惠香樟绿洲公司补齐面积差异款7548.73元。中惠香樟绿洲公司曾就面积差异款一事多次催告易明梅支付上述款项，但易明梅至今仍分文未付。为维护自身的合法权益，中惠香樟绿洲公司依法诉至法院，请求判令：一、易明梅向中惠香樟绿洲公司支付面积差异款7548.73元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2008年5月20日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年7月19日为3124.34元）；二、本案诉讼费由易明梅承担。被告易明梅辩称，一、中惠香樟绿洲公司要求易明梅支付面积差异款的请求己超过诉讼时效。中惠香樟绿洲公司办理案涉房产的产权权属登记时间为2008年10月17日，从该日期开始中惠香樟绿洲公司便已经知道案涉房产产权登记面积与买卖合同约定计价面积存在了差异。另易明梅办理《房地产权证》的登记时间为2013年11月25日。从2008年10月17日起至中惠香樟绿洲公司起诉时止，易明梅自始至终都没有收到过中惠香樟绿洲公司要求补齐面积差异款的任何通知。根据《民法通则》的相关规定，无论是从案涉房产的产权权属登记时间还是办理《房地产权证》的登记时间起算至中惠香樟绿洲公司起诉之时，中惠香樟绿洲公司的诉讼请求均己超过两年的诉讼时效，且无任何中止、中断之情形，故中惠香樟绿洲公司的诉讼请求依法应当予以驳回。二、退一步讲，假定中惠香樟绿洲公司的诉讼请求没有超过两年诉讼时效，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1款的约定，差异值为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。而案涉房产的面积差异比为正1.11%，在扣减0.6%之后，实际应予补偿的差异值为正0.51%。综上所述，请求法院依法予以驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2007年7月1日，中惠香樟绿洲公司与易明梅签订一份《商品房买卖合同》，约定易明梅购买中惠香樟绿洲公司开发的东莞市樟木头镇中惠香樟绿洲帕缇欧住宅区第37幢住宅楼1102号房；该商品房属预售，套内建筑面积为85.49平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为7946.03元。《商品房买卖合同》第五条约定商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，如产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。2008年5月20日，广州市汇志测绘技术有限公司出具《房产面积测绘成果报告书》，对易明梅所购买的上述商品房测绘的套内建筑面积为86.44平方米。上述测绘面积与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积相比，面积差异0.95平方米，差异值为+1.11%。2016年4月8日，中惠香樟绿洲公司出具《面积差异款催告函》，以易明梅所购买的商品房产权登记面积与合同约定的计价面积差异百分比为+1.11%为由，要求易明梅补偿房屋面积差异款7548.73元。中惠香樟绿洲公司通过EMS快递向易明梅送达《面积差异款催告函》，送达地址为樟木头石新工业区骏祥路魄力电子厂，但易明梅否认有收到该邮件，中惠香樟绿洲公司对此也未提交证据证明邮件已签收。易明梅向本院提交了产权权属证明书（复印件），主张中惠香樟绿洲公司于2008年10月17日就已知道涉案房屋面积存在差异，但一直没有向其主张权利，现已超过了诉讼时效。产权权属证明书显示涉案房屋所在的第37栋住宅楼已于2008年10月17日办理了商品房屋产权权属证明。中惠香樟绿洲公司主张，因部分业主于2016年主张房屋面积不足要求退款，中惠香樟绿洲公司才发现房屋面积存在差异值，才去查看每套房屋的面积。以上事实，有中惠香樟绿洲公司提交的《商品房买卖合同》、《房产面积测绘成果报告书》、《面积差异款催告函》、EMS快递单，易明梅提交的产权权属证明书等证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。易明梅为香港特别行政区居民，故本案是涉港房屋买卖合同纠纷案件。第一，关于管辖权和法律适用问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定：“因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。”本案中，本院作为案涉房屋也即诉讼标的物所在地的人民法院，依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，案涉不动产在中华人民共和国内地，故应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。第二，关于易明梅应否向中惠香樟绿洲公司支付房屋面积差异款的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，《房产面积测绘成果报告书》于2008年5月20日出具，中惠香樟绿洲公司应从该报告书出具后就知道易明梅购买的商品房存在面积差异的事实，但其多年来未向易明梅主张权利，已超过法定的二年诉讼时效期间，故易明梅提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以支持。因此，对于中惠香樟绿洲公司提出的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费67元，由原告东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告东莞市中惠香樟绿洲房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告易明梅可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  钱开群人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一七年五月十五日书 记 员  钟冬妮赵萌附法律法规条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百六十五条因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。