浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5984号
上诉人（原审原告）：倪爱芳，女，汉族，1983年2月6日出生，住浙江省磐安县。
上诉人（原审原告）：陈亮，男，汉族，1982年12月2日出生，住浙江省磐安县。
委托代理人：施周翔，男，1976年6月8日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
被上诉人（原审被告）：杭州滨凯房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区双菱路*号***室。统一社会信用代码：91330100563017092T。
法定代表人：朱慧明，执行董事。
委托代理人：叶志坚、葛思宇，浙江天册律师事务所律师。
上诉人倪爱芳、陈亮因与被上诉人杭州滨凯房地产开发有限公司（以下简称滨凯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初2545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月18日，倪爱芳、陈亮与滨凯公司签订商品房买卖合同，约定倪爱芳、陈亮向滨凯公司购买位于杭州市江干区，建筑面积89.11平方米，其中套内建筑面积70.05平方米，应分摊的共有建筑面积19.06平方米。单价32400元/平米，总价款2887164元。倪爱芳、陈亮应于2013年4月20日前付清首付款887164元，剩余房款200万元，通过银行贷款的方式在本合同签订后一个月内付清。滨凯公司应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付倪爱芳、陈亮使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。除合同第九条规定的特殊情况以外，滨凯公司如未按合同第九条规定的期限将商品房交付倪爱芳、陈亮使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过30日的，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，滨凯公司按日向倪爱芳、陈亮支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，倪爱芳、陈亮有权解除合同。倪爱芳、陈亮解除合同的，滨凯公司应当自倪爱芳、陈亮解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按倪爱芳、陈亮累计已付购房款的8%向倪爱芳、陈亮支付违约金；倪爱芳、陈亮要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，滨凯公司按日向倪爱芳、陈亮支付已交房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，滨凯公司应当书面通知买受人办理交付手续。……滨凯公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，倪爱芳、陈亮有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，倪爱芳、陈亮对房屋及装修质量、公共实施、设备质量提出异议的，滨凯公司应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级以上房屋质量监督管理部门进行质量检测。……。检测结果为合格的，滨凯公司书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，滨凯公司应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于倪爱芳、陈亮原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、倪爱芳、陈亮应当在滨凯公司寄发的《交房通知书》规定的交房时间、地点办理交房手续，并从房屋交付使用起始日开始交纳物业管理服务等相关费用。2、倪爱芳、陈亮在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住外的质量瑕疵，滨凯公司将根据法律规定和本合同约定在保修范转及保修期限内承担保修责任，倪爱芳、陈亮不得拒绝接受房屋交付。倪爱芳、陈亮以此为由拒绝接受交付的，滨凯公司不承担逾期交付的责任。3、倪爱芳、陈亮逾期未办理交房手续，……。《交房通知书》中约定的交房截止日次日即为房屋交付使用起始日和保修期限起始日。……关于房屋交接的约定：…（2）倪爱芳、陈亮在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题和严重影响正常居住的质量瑕疵，滨凯公司将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，倪爱芳、陈亮不得以此拒绝接受房屋交付。倪爱芳、陈亮拒绝接受交付的，滨凯公司不承担逾期交房的责任。（3）在房屋交付过程中发生下列情形的，滨凯公司应在房屋交付后分别承担以下责任，但倪爱芳、陈亮不得以此拒绝接受房屋交付：（1）质量问题（主体结构不合格除外）；（二）装修和设备标准达不到合同附件四约定的标准；（三）相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明收》之约定。对于第（一）种情形，滨凯公司应按照合同第十八条承担保修责任；对于第（二）种情形，滨凯公司应按照合同第十四条承担补偿责任；对于第（三）种情形，滨凯公司根据该情况对倪爱芳、陈亮造成的实际影响承担赔偿责任。关于规划、设计变更的补充约定：（１）无需规划行政管理部门事先批准的规划设计变更，和其他设计变更，以及虽经规划行政主管部门批准的规划设计变更，但未改变本合同项下商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容的，即视为未影响到倪爱芳、陈亮所购商品房的质量或使用功能，滨凯公司无需通知倪爱芳、陈亮。……。关于房屋预告登记及权属登记的编印定：……13、……（9）……2-3-101、201北面书房窗比标准层书房的窗宽减小800㎜，高度减小600㎜。……（11）由于屋面、阳台、露台、卫生间降板等建筑结构构造要求，商品房如个别上述部位层高低于标准层层高，但符合相关建筑规范要求的，应视为符合合同第三条关于层高的约定。
根据上述商品房买卖合同所附图纸，涉案商品房入户门为左右开合方向（即面对进户门站立，进户门的门轴在右边）。实际交付的房屋，进户门开合方向为右侧门把手、左侧合页，向外开启（即面对进户门站立，进户门的门轴在左边），与合同所附平面图所示方向相反。
倪爱芳、陈亮收到滨凯公司发出的交房通知后，分别于2014年12月17日、和21日前去验房，并分别出具房屋交付验收单。倪爱芳、陈亮在2014年12月17日的验收单上，罗列了阳台、卧室、窗顶等空鼓；窗柜、地面等处有油漆污渍；插座、窗柜质量不佳等问题。在12月21日的验收单上，倪爱芳、陈亮罗列了：1、北卧室窗框油污严重，型材有损窗户较低，舒适性较差，要求整改；2、北卧室墙脚垂直，影响贴脚线。窗户下阳角涂料较毛糙。3、厨房窗柜型施工对缝不平，型材损坏较严重，找胶不严整，要求整改。4、南外带阳台卧室窗高只有2.15m,较低，窗顶用石膏板吊顶不合理，要求窗抬高。型材油污严重，型材损坏严重，窗边有钉个露，要求整改。5、南阳台的梁过高，影响采光，要求整改。倪爱芳、陈亮于2016年3月29日起诉至原审法院，请求判令：1、滨凯公司按商品房买卖合同所附图纸标注的方向修改进户门的开启方向，即将进户门由左边门轴修改为右边门轴；2、滨凯公司将南面东侧卧室和北面书房的窗户上顶高度开到离地面2.4米、南面西侧卧室外阳台窗户上沿横梁抬高30公分；3、滨凯公司支付倪爱芳、陈亮逾期交房的违约金30万元（暂计至2015年12月31日，要求计算到整改完成后实际交付之日止）；4、滨凯公司赔偿倪爱芳、陈亮不能正常使用房屋的损失总计7万元（参考同地段房屋租金每月5000元，暂计自2015年1月1日计算至2016年4月30日止，要求计算到滨凯公司实际整改完毕之日）；5、滨凯公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，倪爱芳、陈亮与滨凯公司签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效。在本案审理过程中，倪爱芳、陈亮坚持要求滨凯公司修改涉案房屋进户门的开启方向，对此滨凯公司亦表示同意，故该院对倪爱芳、陈亮要求滨凯公司按合同所附图纸标注的方向修改进户门开启方向的诉讼请求予以支持。涉案工程已经竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。涉案房屋南面东侧卧室窗户上顶高度及南面西侧卧室外阳台窗户上沿横梁高度的设计，均符合国家标准住宅设计规范。同时，根据合同的约定，作为出卖人的滨凯公司亦无需就此通知作为买受人的倪爱芳、陈亮。合同对涉案房屋北面书房窗户的宽度和高度均作了特别约定，实际交付的房屋窗户高、宽度并未违反合同的约定。因此，倪爱芳、陈亮要求滨凯公司将南面东侧卧室和北面书房的窗户上顶高度开到离地面2.4米、南面西侧卧室外阳台窗户上沿横梁抬高30公分的诉讼请求，没有事实与法律依据，该院不予支持。根据合同约定，倪爱芳、陈亮作为房屋买受人，在房屋验收过程中，除发现房屋主体结构质量问题和严重影响正常居住的质量瑕疵外，不得以此为由拒绝接受房屋交付。买受人拒绝接受交付的，作为出卖人的滨凯公司不承担逾期交房的责任。本案中，倪爱芳、陈亮在两次验房时提出的意见及进户门的开启方向，均不属房屋主体结构质量问题，亦未严重影响正常居住。因此，倪爱芳、陈亮依约不能拒绝接受滨凯公司交付房屋。故倪爱芳、陈亮以此为由要求滨凯公司支付逾期交房的违约金30万元并赔偿不能正常使用房屋的经济损失7万元的诉讼请求，没有合同和法律依据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2016年6月24日判决：一、滨凯公司杭州滨凯房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，按照2013年4月18日与倪爱芳、陈亮签订的商品房买卖合同合同所附图纸进户门开启方向修改涉案房屋实际进户门的开启方向；二、驳回倪爱芳、陈亮的其它诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币2900元，由倪爱芳、陈亮负担。
宣判后，倪爱芳、陈亮不服，共同向本院提起上诉称：一、一审判决认定了案涉房屋窗户顶部高度低于同栋楼标准层的同部位高度的事实，认定了案涉房屋的阳台上沿横梁低于标准层同部位高度的事实，但作出了“案涉房屋符合交付条件”的错误结论。（一）滨凯公司在商品房买卖合同签订时，隐瞒了对房屋使用有重大影响、且与同幢楼标准层同户型存在重大差异的窗户及阳台高度，所以涉案房屋应以同楼栋标准层窗户及阳台高度作为交付标准。（二）滨凯公司交付的房屋窗户实际高度比同户型同位置窗户高度低30厘米，阳台外边沿上方横梁比同栋楼其他层同部位低30厘米，严重影响阳台及相应卧室光线。（三）在房屋买卖合同中，倪爱芳、陈亮建立在标准层房屋认知的基础上与滨凯公司进行交易。标准层系社会大众一般认知，滨凯公司作为开发商，应对房屋中尺寸不同于标准层同位置且对房屋使用产生重大影响的情形，给予充分告知。但在商品房买卖合同签订时滨凯公司并未对决定倪爱芳、陈亮是否购买商品房的因素进行告知，还存在隐瞒。1、在合同第19条第13款第9项告知涉案房屋北面书房比标准层书房的窗宽度减少80公分、高度减小60公分，而对南面两个卧室窗户及阳台的高度只字未提。2、众所周知，南面房间在整个房屋使用功能上占据重要地位，房屋买卖过程中朝南房间的情况是重点考查的因素，滨凯公司在房屋买卖合同签订时未就这一与标准层同户型房屋存在差异的地方告知倪爱芳、陈亮。滨凯公司知北面窗户却不提及比北面窗户更为重要的南面窗户及阳台的事实，说明滨凯公司系故意隐瞒，该行为属于欺诈。所以案涉房屋应以同楼栋同户型标准层窗户及阳台高度尺寸作为交付标准，滨凯公司交付的房屋未达到该标准，应承担逾期交房的违约责任。二、一审判决作出“房屋窗户及阳台上沿横梁高度设计符合国家住宅设计规范，且按合同约定滨凯公司无需就设计变更通知倪爱芳、陈亮，所以滨凯公司交付倪爱芳、陈亮房屋未违反合同约定”的认定是错误的。（一）案涉房屋应以同楼栋同户型标准层窗户及阳台的尺寸高度作为交付标准。（二）合同第19条第8款第一项的约定不适用本案争诉的情况。1、合同签订前及签订时，对于影响倪爱芳、陈亮使用房屋、影响房屋价格且与标准层存在差异的因素，滨凯公司基于先合同义务或诚信义务，应充分告知，但滨凯公司未告知还存在隐瞒。故本案不应适用本条约定。2、合同签订后，并非因设计变更导致案涉房屋窗户及阳台高度出现了与标准层不一致的结果，滨凯公司也无任何证据证明系设计变更导致的，所以根本不存在适用本条的前提。3、滨凯公司及原设计单位提出国家住宅设计规范中有住宅门窗窗顶离地高度不宜小于2.0米的规定，因此不存在质量问题。但滨凯公司及设计单位并未把所有的楼层窗顶高度及阳台外梁设计成离地2.0米，而是只有本层本户型的外窗和阳台外梁设计成次卧室到阳台的玻璃门高2.4米，而该卧室外的南阳台外梁下净高2.1米不到。4、在2015年5月即本项目小区正式交房5个月后，本楼栋三个单元的202、203、204室业主得到了滨凯公司提供的原设计单位的新修改联系单（结字第12号），滨凯公司同意业主自行将原南向阳台梁高度方向从下往上凿除近30厘米高的混凝土结构。既然是同一问题，滨凯公司和原设计单位又称倪爱芳、陈亮买的201室的问题符合国家规范，不是主要质量问题，无需整改，自相矛盾。三、一审判决作出“进户门的开启方向，未严重影响正常居住”的认定是错误的。倪爱芳、陈亮购买房屋的前提是居住，倪爱芳、陈亮入住后滨凯公司再整改进户门、必然影响到倪爱芳、陈亮正常居住，只能在滨凯公司整改完毕后方可入住。上述问题属于严重影响正常居住的质量瑕疵，属于双方合同第十二条中约定的倪爱芳、陈亮可以拒绝收房，滨凯公司应按合同第十条约定承担逾期交房违约责任的情况。退一步讲，假定涉案房屋为非主要质量问题符合交付标准，在倪爱芳、陈亮提出整改要求后，滨凯公司在长达一年半的时间内未予以整改，导致倪爱芳、陈亮无法正常使用涉案房屋，也应参照同地段同类房屋租金赔偿倪爱芳、陈亮受到的损失。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2016）浙0104民初2545号判决书第二项，改判：1、滨凯公司支付倪爱芳、陈亮逾期交房的违约金30万元，赔偿倪爱芳、陈亮不能正常使用房屋的损失7万元（参考同地段房屋租金5000元/月，暂从2015年1月1日算到2016年4月30日，应计算到滨凯公司实际整改完毕日）；2、由滨凯公司承担本案的上诉费用及一审的案件受理费。
被上诉人滨凯公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，滨凯公司未向本院提交新的证据。倪爱芳、陈亮向本院提交下列证据：1、邮件及附件一份，以证明2015年2月13日施周翔与滨凯公司具体负责人王赞煜交流，请其提供外向梁的修改图纸，滨凯公司同意提供，也同意施周翔改造梁；2、孔梅芳与施周翔参与验房后写的房屋交付验收单，以证明当时存在的质量问题；3、滨凯公司提供的原设计单位出具的工程技术联系单，以证明阳台外边梁过低严重影响采光，是主要的质量问题。对于倪爱芳、陈亮提交的该些证据，滨凯公司认为，证据1的真实性无异议，但不能达到倪爱芳、陈亮的证明目的，梁的修改系根据业主的要求，该邮件的收件人系物业公司，因修改必须由原设计单位出具修改图纸，故由物业公司就修改方案与业主进行沟通，但此不能证明有修改即是质量存在问题；证据2的真实性无异议，但与本案无关，且不存在倪爱芳、陈亮所述质量问题；证据3的真实性无异议，但证明效力有异议，该联系单已经写明系应业主要求对梁进行改造，并非设计不合格等原因进行改造。本院认为，滨凯公司的异议成立，本院对倪爱芳、陈亮提交的证据的真实性予以确认，但不能达到其证明目的。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为滨凯公司是否应支付倪爱芳、陈亮逾期交房的违约金及赔偿不能正常使用房屋的损失。倪爱芳、陈亮以案涉房屋窗户顶部高低低于同栋楼标准层的同部位高度、阳台上沿横梁低于标准层同部位高度、进户门方向错误为由，主张滨凯公司交付的房屋未达到标准而应支付前述违约金及赔偿损失。本院认为，原审法院认定案涉房屋存在倪爱芳、陈亮所主张的情形，滨凯公司并未就此上诉，本院予以确认。该些情形是否构成倪爱芳、陈亮拒绝收房的合理理由，本院认为，倪爱芳、陈亮主张的窗户顶部高度及阳台上沿横梁高度的设计，均符合国家标准住宅设计规范，并不构成其拒绝收房的合理理由。倪爱芳、陈亮主张应按照同栋楼标准层的同部位高度为准，并无相应的合同约定及法律规定作为依据，原审法院未予支持，并无不当。至于进户门方向错误，按照通常理解，亦非可以拒绝收房的合理理由，原审法院未予采纳，亦无不当。综上，倪爱芳、陈亮主张滨凯公司应支付其逾期交房的违约金及赔偿不能正常使用房屋的损失的理由均不能成立，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由倪爱芳、陈亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一七年一月十六日
书 记 员 曹姝隽