苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏园民初字第05088号
原告林峰。
原告吴齐君。
以上两原告共同委托代理人王桂男、翟照安，江苏姑苏律师事务所律师。
被告顾芯荣。
被告胡纯。
以上两被告共同委托代理人郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司苏州分行，住地所苏州市干将西路188号。
负责人范耀胜。
委托代理人曹宁、刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。
原告林峰、吴齐君诉被告顾芯荣、胡纯、第三人中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称“中行苏州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，分别于2016年3月9日、4月22日两次公开开庭审理了本案。原告吴齐君及两原告共同委托代理人王桂男，被告顾芯荣、胡纯及共同委托代理人郭朝阳，第三人中行苏州分行委托代理人刘青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林峰诉称，2015年7月20日，原被告双方在苏州工业园区家家和物业管理有限公司的见证下签订《存量房买卖契约》，原告以2988000元购买了苏州工业园区欧典花园15幢1803室房产（在第三人处有抵押贷款）。当天，被告收取原告定金20万元，并将房屋证件交上述公司。双方约定在2015年12月15日办理过户和资金托管手续。合同签订后，涉案房屋所在区域价格暴涨，被告开始向原告索要现金治病，无力归还房屋所欠贷款等多种借口，拒绝进行网签和资金托管，不愿再继续履行合同。被告经多次催讨后仍拒绝办理偿还贷款、过户和托管手续，导致交易受阻。原告因此诉讼至法院，请求：1、判令被告继续履行合同，立即清偿在第三人处房屋贷款本息并注销抵押登记；2、判令被告在抵押登记注销后立即协助办理房屋产权过户至原告名下相关手续；3、判令被告在房屋过户后15天内腾房并交付房屋，将所有原户口迁出，逾期迁出的按每逾一天支付1494元承担滞纳金至实际履行为止；4、判令被告双倍返还定金40万元；5、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告撤回了第三项诉请中关于户口迁出的诉请，变更后的第三项诉请为：判令被告在房屋过户至原告名下后立即腾空并交付房屋，逾期交付的按逾期一天支付1494元至实际交付止。
被告顾芯荣、胡纯辩称，1、双方于2015年7月20日签订的《存量房买卖契约》（编号0002327）已经于2015年12月18日解除。两原告在2015年7月20日向两被告交付定金20万元，后经双方协商补充约定，原告应于2015年12月15日前再向被告支付购房款70万元，但该期限届满后经被告多次催讨，原告仍未将该款项支付给被告。被告认为，原告违反双方约定，迟延履行合同义务，经被告合理催告后仍未履行，根据法律规定行使合同解除权，且已经将解除合同通知函邮寄给原告，原告于2015年12月18日签收，双方签订的《存量房买卖契约》已经在原告签收接触汗后解除。2、被告目前无力偿还在本案第三人处的房屋贷款，故涉案房屋的抵押登记没有能力办理注销。被告在签订《存量房买卖契约》时虽然考虑到房屋贷款尚未还清，被告打算向亲戚朋友借钱提前归还贷款，但在合同签订后原告家人因病住院治疗，花费了大量的医疗费，被告已经再无额外财力提前偿还银行贷款，对于涉案房屋的抵押登记因被告的客观情况无法注销。3、被告无需向原告支付逾期迁出户口的违约金。双方签订的《存量房买卖契约》已经解除，双方已经不再涉及房屋的产权变更登记，原告要求被告从涉案房屋中迁出户口已经没有事实和法律依据。4、被告不应向原告双倍返还购房定金，不应承担本案诉讼费用。因为原告的违约行为导致合同解除，被告无需支付双倍定金，并考虑实际情况同意退还原告20万元的定金。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
第三人中行苏州分行辩称，无论是被告或原告偿清贷款，第三人愿意配合涤除涉案房屋的抵押权。
原告针对被告不同意清偿涉案房屋贷款、涤除抵押权的答辩意见，当庭表示同意代替两被告归还涉案房屋贷款剩余本息，并在剩余房款中扣除。
经审理查明，2015年7月20日，原告林峰、吴齐君（合同甲方）与被告顾芯荣、胡纯（合同乙方）签订《存量房买卖契约》（编号：0002327），合同约定：甲方将其座落在欧典花园15幢1803室房屋出售给乙方，房屋建筑面积263.5平方，房屋成交净价格为人民币2988000元。合同第三条房款支付方式约定：1、乙方于2015年7月20日前向甲方交付定金200000元（购房定金可冲抵房款，如乙方支付意向金，意向金自动转为定金），甲方在收取乙方定金的同时，将该房屋的房屋所有权证、国有土地使用证交给丙方，丙方出具收件凭证。2、乙方于2015年12月15日前或过户托管时给购房款/元，并委托丙方作为保证向商业银行贷款2080000（托管298.8万元）元，用以支付甲方房款（进行资金托管）。同时，合同第六条约定，甲方应于/年/月/日前或签字过户15天内，将房屋内所有原户口迁出，否则按违约计算滞纳金，并承担因此造成的经济损失和法律责任。第七条房屋交付约定，甲方应于/年/月/日前或款清正式交房时，将房屋及相应附属设施移交乙方。并结清相应水、电、煤气等费用。合同第八条违约责任约定：1、本协议经甲方、乙方、丙方签字，甲方收到购房定金后即行生效。协议生效后，如甲方违约必须退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金作为违约金归甲方所有；非违约方有权按该房屋房价的20%追究违约方责任，并由违约方承担甲乙双方的中介费用。第九条逾期责任约定，甲方逾期交付房屋，每逾期壹天按已付房款万分之伍向乙方支付逾期违约金，逾期超过陆天按违约处理。合同第十一条约定，过户所产生的营业税由乙方缴纳。1、甲乙双方约定2015年12月15日前办理托管手续，甲方将所收定金20万元托入托管账户，充作乙方首付款。2、2015年10月15日前确认该房屋无小孩挂靠读书，否则乙方有权要求甲方退还定金，并承担违约责任。若读书名额占用，甲方能出具证明非甲方自身原因，不可作甲方违约，合同自行解除，甲方退定金20万元。3、甲方承诺该房屋是园区唯一住房满五年，免个税，否则由甲方承担。该合同中，苏州工业园区家家和物业管理有限公司在丙方处盖章。
2015年7月20日，被告出具收条载明收到两原告购买欧典花园15幢1803室购房定金20万元，剩余房款为2788000元。同日，苏州工业园区家家和物业管理有限公司出具收条，载明收到胡纯座落于苏州工业园区欧典花园15幢1803室房屋两证。2015年11月15日，原告林峰电话联系被告胡纯，要求办理房屋过户手续。被告胡纯在电话中提出其需要钱，要做抵押贷款。但原告表示没有那么多现金支付给被告，需要贷款。被告提出双倍返还定金赔偿原告，但原告认为其损失不止20万元，未予以同意。12月5日，原告林峰电话联系被告顾芯荣，问什么时候去网签。被告顾芯荣提出70万元首付支付给被告，问原告对此事考虑的如何。原告说明，如被告不能配合网签，只能走法律程序。
2015年11月29日，原告向被告发出《催告函》，内容载明：双方签订的房屋买卖合同约定于2015年12月15日前办理过户托管，本人多次联系，但你方未有任何回应并拒接电话。为此，原告特在此催告，如贵方到期之日仍拒不履行配合过户托管义务，我方将依法追究贵方的违约责任。2015年12月15日，被告以邮件及短信的形式向原告发出《合同解除通知函》，认为：双方于2015年7月20日签约确定涉案房屋的转让价为2988000元，贵方于2015年7月20日前支付购房定金20万元，并于2015年12月15日前支付70万元后，过户托管，且由房产中介作为保证向商业银行贷款208万元用于支付我方尾款。但贵方仅支付定金20万元，我方在协议履行期间多次催要余款，但贵方迟迟不予理会并不予支付，贵方的逾期付款行为严重违反了协议约定，给我方造成极大损失。同时，贵方委托的房产中介没有网签资质，且未保密我方房产信息，侵害了我方房产所有权。鉴于贵方严重的违约行为和房产中介方的欺诈行为，经多次协商未果，我方决定解除《存量房买卖契约》（协议编号：0002327），同时保留进一步追究贵方违约责任的权利。
另查明，涉案苏州工业园区欧典花园15幢1803室房产登记所有权人为被告顾芯荣、胡纯，该房屋已经在第三人中行苏州分行处办理抵押贷款，截止至2016年4月21日尚有贷款本金余额687499.75元未还。两被告当庭表示无能力一次性归还剩余贷款，两原告表示可代替被告归还剩余房贷，并从剩余房款中扣除。据原告提供的银行交易明细清单，截止至2016年5月3日，原告吴齐君账户余额超过288万元，足以支付剩余房款。2015年12月2日，苏州工业园区房地产交易管理中心根据胡纯2015年11月30日所提的土地使用证和房屋所有权证挂失申请，对涉案房屋限制了转移。本案诉讼过程中，本院依据原告申请对该房产采取了诉讼保全措施。
以上事实有原告提交的《存量房买卖契约》、收条、通知函与挂号凭证、签收记录、短信、电话录音2份及通话记录、房产证和土地证复印件、房屋信息查询单、常住人口信息单、房屋钥匙一把、银行卡交易明细等证据，被告提交的微信聊天记录、医学死亡证明、企业信誉信息等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，原告林峰、吴齐君与被告顾芯荣、胡纯签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则履行合同权利义务。在本案的房屋买卖合同关系中，原告的主要合同义务是按约支付房款，被告的主要义务为按约转移房屋所有权。双方签订的房屋买卖合同约定了两原告在2015年7月20日前支付定金20万元，在2015年12月15日前办理资金托管手续，托管资金为2980000元，原告已经按约支付了20万元的定金，履行了合同约定的付款义务。上述付款方式表明，所有房款是以资金托管的方式支付，除了20万元定金以外的房款并非直接支付被告方，被告认为原告应在2015年12月15日再支付70万元房款，并无合同约定为依据。从双方确认的电话记录可以表明，两被告曾向原告提出再支付房款70万，但是原告并未同意，而是以没有这么多现金为由拒绝。被告在2015年12月5日询问原告再付70万元房款的事情考虑的如何，原告也未予以认可。上述证据表明，双方在买卖协议签订后，未就再支付70万元房款达成合意。两被告以原告未按约履行70万元的付款义务为由提出解除合同，无事实及法律依据，本院不予支持。两被告经原告催告后未履行协助房屋过户义务，并提出解除房屋买卖合同，其行为已经构成违约，原告要求被告继续履行并赔偿损失，本院予以支持。两被告表示无力归还剩余房贷，原告表示可以代为清偿剩余贷款，以涤除涉案房屋的抵押权便于过户，第三人亦表示同意、愿意配合，本院对该项诉请支持。两原告应首先清偿涉案房屋的剩余房贷，被告及第三人应协助注销涉案房屋的抵押权登记。扣除代替两被告清偿的剩余房贷后，原告应履行付款义务，支付剩余全部房款，被告应协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续。合同约定，被告应在原告付清房款时将房屋交付原告，本院结合当地二手房的交易流程，认定被告应于原告取得房屋产权登记后的七日内将涉案房屋交付原告。被告是否逾期交房属于未定事实，原告在本案中主张逾期交房违约金，本院不予支持。针对原告提出的双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，涉案的房屋买卖合同第八条是关于违约责任的约定，该条约定的定金性质上应属于违约定金，收取定金的一方违反合同约定的应双倍返还定金,同时该条款又约定了违约金的计算方式。依据《担保法》司法解释第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。上述说明，违约定金的适用条件需要有一方当事人的违约行为及合同目的不能实现的后果。本案中两被告虽拒绝履行合同主要义务，但本院已在查明事实的基础上认定两被告承担继续履行合同的法定义务，原告要求继续履行合同、取得房屋产权的合同目的已由本院支持，原告签约购房的合同目的可以实现，因此原告按照定金罚则主张双倍返还定金，本院不予支持。但是，两被告未履行合同义务造成原告损失的，应承担违约赔偿责任。两被告未能清偿剩余房贷，拒绝继续履行合同，原告无法通过贷款方式支付剩余房款，原告支付全部剩余房款将给原告造成较大经济压力和资金占用成本。涉案房屋交易流程未能如期履行，也会给原告居住和家庭生活等方面带来居多不便。但同时，涉案房屋在整个交易期间价格上涨幅度较大，原告未有明显的经济损失。本院综合上述因素，结合案件事实酌定两被告赔偿原告违约金3万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一式六条、第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告林峰、吴齐君应于本判决生效之日起七日内代替被告顾芯荣、胡纯向中国银行股份有限公司苏州分行清偿苏州工业园区欧典花园15幢1803室的剩余房贷本息，被告顾芯荣、胡纯及第三人中国银行股份有限公司苏州分行应在上述贷款本息结清后七日内协助原告办理该房屋的抵押权注销登记手续；
二、原告林峰、吴齐君应于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国银行股份有限公司苏州分行注销抵押登记为准）之日起七日内支付被告顾芯荣、胡纯剩余全部房款（剩余房款金额为未付房款金额2788000元减去代替被告清偿的贷款金额后的余额）；
三、被告顾芯荣、胡纯应于上述第二项判决内容履行完毕后七日内协助原告林峰、吴齐君办理苏州工业园区欧典花园15幢1803室的房屋产权过户登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；
四、被告顾芯荣、胡纯应在苏州工业园区欧典花园15幢1803室产权登记于原告林峰、吴齐君名下后七日将该房屋交付原告；
五、被告顾芯荣、胡纯应于本判决生效之日起七日内赔偿原告林峰、吴齐君违约金3万元；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
上述判决主文第二项和第五项中各自所负的金额给付义务可以相互抵消后履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15352元、财产保全费5000元，合计20352元，由原告林峰、吴齐君负担2000元，被告顾芯荣、胡纯负担18352元。两被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 杨俊
二〇一六年六月十二日
书记员 韦玮