江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第5213号
上诉人（原审原告）徐雪玲，个体户。
委托代理人王启成，江苏义行律师事务所律师。
委托代理人石怀杰，江苏义行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州鑫苑置业有限公司，住所地徐州市泉山区西安北路恒茂大厦2205室。
法定代表人王信琦，该公司首席执行官。
委托代理人聂化新，江苏智临律师事务所律师。
委托代理人孙明明，该公司员工。
上诉人徐雪玲因与被上诉人徐州鑫苑置业有限公司（以下简称鑫苑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人徐雪玲及其委托代理人王启成，被上诉人鑫苑公司的委托代理人聂化新、孙明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐雪玲原审诉称，2013年12月26日，其与鑫苑公司签订《商品房买卖合同》一份，购买住房一套，总购房款1357976元。其于当日和2014年1月25日分别支付购房款407976元和200000元，并继续于2014年2月24日按揭贷款支付购房款750000元。后，因涉案预售住房采光严重不足，影响居住使用，其解除合同，退还所购房屋，因此遭受经济损失69984.15元。鑫苑公司只是退还其购房款本金，却没有赔偿损失。徐雪玲多次要求赔偿，而鑫苑公司予以拒绝，严重侵害了其合法权益。现诉至原审法院，请求判令：1、鑫苑公司支付其购房款首付和按揭贷款所产生的利息损失69984.15元；2、诉讼费由鑫苑公司承担。
鑫苑公司原审辩称，首先，双方之间以协商的方式解除商品房买卖合同，并非鑫苑公司违约解除。另外，合同解除后鑫苑公司已经将相应的房款返还给徐雪玲。涉案房屋规划在前，万科淮海天地项目规划在后。徐雪玲所主张的采光问题，并不是因为鑫苑公司的违约行为造成的。作为负责任的企业鑫苑公司考虑到徐雪玲的观感问题和接受程度与之协商解除了房屋买卖合同，但是该协商并不能作为鑫苑公司违约的依据，而且在房屋买卖合同解除后徐雪玲从没有向鑫苑公司提出过任何异议，其主张的多次要求赔偿明显与事实不符；其次，徐雪玲要求鑫苑公司承担损失缺乏合同及事实依据，从双方的商品房买卖合同看并没有约定徐雪玲在没有解除权的情况下协商解除的内容，徐雪玲主张协商解除下房款损失没有合同依据。事实上徐雪玲作为具有完全民事行为能力的个人购买鑫苑公司开发的商品房之后，在鑫苑公司不存在违约情形的情况下协商退房，系双方的真实意思表示，不存在徐雪玲所谓的损失问题。再次，徐雪玲在鑫苑公司交纳的房款，双方于2014年11月28日达成换购协议，徐雪玲购买的房屋由9-3-402室变更为6-3-501室，徐雪玲总共交纳房屋款1357976元及20000元保证金，合计交款是1377976元，在房屋变更之后双方需要扣除6-3-501室房屋首付款140000元及鑫苑公司为徐雪玲归还银行就9-3-402室的贷款743921.13元，合计883921.73元，余下款项494054.87元鑫苑公司已将该部分款项全部退还给徐雪玲。
原审法院经审理查明：徐州市规划局于2013年8月16日向鑫苑公司发放证件编号为20120061的《徐州市建设工程规划许可证（副本）》，认定鑫苑景城1#-9#住宅楼、西侧商业、配套用房，经审查，本建设工程符合城乡规划要求，准予建设。
2013年12月26日，鑫苑公司向徐雪玲出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，该款项为鑫苑景城项目9-3-402室的预收购房款，金额为407976元。2014年1月25日，鑫苑公司向徐雪玲出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，该款项为鑫苑景城项目9-3-402室的预收购房款，金额为200000元。2014年2月24日，鑫苑公司向徐雪玲出具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，该款项为鑫苑景城项目9-3-402室的预收购房款，金额为750000元，此款系以按揭贷款方式支付。
原审法院另查明，2014年11月7日，徐雪玲（乙方）与鑫苑公司（甲方）签订《退房协议书》一份，内容为：客户徐雪玲于2013年12月26日购买徐州鑫苑景城9号楼3单元402室，签订了合同号为0435767的《商品房买卖合同》，该房屋总价为1357976元。经甲乙双方协商一致，双方自愿解除《商品房买卖合同》，本协议自双方签订之日起生效。
2014年11月28日，鑫苑公司出具《鑫苑（中国）置业有限公司销售退款（含诚意金、房款、补差额等）》一份，内容为：因客户徐雪玲完成换房，从9-3-402室换至6-3-501室，6-3-501室合同已经签署完成，客户交款9-3-402室房款1357976元及20000元保证金，合计交款1377976元，扣除6-3-501室首期款140000元及公司为客户徐雪玲银行还款743921.13元，现申请退款494054.87元，鑫苑公司相关负责人对该申请审核通过。2014年11月28日，徐雪玲向鑫苑公司出具《收条》一份，内容为：今收到徐州鑫苑置业有限公司退鑫苑景城项目9-3-402房款，大写肆拾玖万肆仟零伍拾肆元捌角柒分（￥494054.87），此据。并备注：此收条至收到房款之日起生效。
原审法院认为，双方当事人于2013年12月26日签订《商品房买卖合同》，并于2014年11月7日签订《退房协议书》。双方解除《商品房买卖合同》系协商一致，自愿解除。本案中，涉案房屋鑫苑景城项目的建设规划设计及日照分析结果均符合国家标准。鑫苑景城前面的楼房万科小区的规划设计和建设施工均在鑫苑景城项目完工之后，万科小区的规划和建设在原被告双方缔约时无法预见，鑫苑公司作为出卖人对后建的万科小区楼房遮挡采光的事实无法避免亦无法克服，徐雪玲所主张因涉案房屋采光不足而解除合同不应归责于鑫苑公司，故其主张因鑫苑公司违约而解除《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，不予支持。遂判决驳回原告徐雪玲的诉讼请求。
上诉人徐雪玲不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清。被上诉人认可双方之间的商品房预售合同已经解除，并且承认所售涉案房屋采光存在严重问题。被上诉人也未提供证据证明涉案房屋采光符合国家标准。2、原审法院适用法律错误。被上诉人作为出卖人承诺所售房屋质量包括日照采光在内符合国家标准。但涉案房屋尚未交付时，房屋采光严重不足，被上诉人违约，违约原因是被上诉人还是第三人引起，在所不问。被上诉人作为违约方，应当赔偿上诉人的利息损失。
被上诉人鑫苑公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人所出售的房屋已经经过规划部门及相关部门的许可，系合法销售。因此上诉人认为被上诉人所盖的房屋严重采光不足，其也没有提供相应的证据，因此其理由不成立。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为，上诉人的上诉请求能否予以支持。
二审期间，上诉人提交如下证据：1、录音一份，通话对象是孟祥虎（当时任职被上诉人的销售代表），证明双方在2013年12月26日签订书面商品房预售合同之前，被上诉人的销售人员代表被上诉人进行宣传，宣传其涉案房屋前面没有高层建筑物，而是三层商铺。该证据与一审期间提供的孟祥虎于2014年5月3日在泉山公安分局西苑派出所制作的询问笔录复印件相互印证，说明双方在签订商品房预售合同的时候上诉人得到的明确信息是涉案房屋之前没有高层建筑物。2、（2015）徐民终字3706号民事判决书一份，上诉人认为其中第5页后半部分对事实的认定证明被上诉人的员工孟祥虎确系做过涉案房屋前面没有高层的虚假宣传，同时说明双方在签订合同时涉案房屋预期不被挡光，不影响居住。
被上诉人质证认为：1、根据民诉法规定录音证据应该由录音双方当事人到庭接受质证。上诉人仅提供了录音，并没有提供录音的另一方当事人出庭，对其证据的真实性不予认可。对该证据的意见同一审中上诉人向法庭提交的西苑派出所制作的询问笔录的质证意见。2、对判决书的真实性没有异议，但该份证据与本案没有关联性。
二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。
本院认为，关于被上诉人是否存在违约行为，应否向上诉人承担赔偿利息损失的责任问题。根据公示通告的内容，鑫苑公司开发的涉案小区经过了规划部门的审查，在建筑密度、容积率等方面符合规划要求，说明涉案房屋的日照采光在规划审批时是符合国家相关标准要求的。上诉人认为涉案房屋前方因为徐州万科淮海西路项目的存在导致自己购买的房屋采光不足，遂与被上诉人解除涉案房屋的商品房预售合同，并要求被上诉人赔偿其利息损失。徐州万科淮海西路项目通过规划审批并进行开发建设，并非鑫苑公司能够决定，无论徐州万科淮海西路项目是否影响了上诉人的所购房屋的采光日照，也非鑫苑公司的行为造成，更谈不上鑫苑公司存在违约行为。而上诉人所提出的被上诉人在其购买涉案房屋之前做出虚假宣传，承诺涉案房屋前方没有高层建筑物的主张，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，上诉人应当对其主张的事实承担举证责任。其在二审提供的所谓与孟祥虎的通话录音，孟祥虎本人未到庭，该录音资料真实性无法确认，并且录音中孟祥虎的陈述属于证人证言，根据民事证据规则的规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人的询问。因此，该份证据不属于二审期间的新证据，本院不予采信。而上诉人提出（2015）徐民终字3706号民事判决书第五页后半部分能够证明被上诉人欺诈行为的主张也不能成立，该判决书第五页后半部分并非生效判决所确认的事实部分，而是（2015）徐民终字3706号案件当事人针对二审期间提交的泉山区西苑派出所询问笔录复印件发表的质证意见。反而是（2015）徐民终字3706号生效判决在其本院认定部分认定了泉山区西苑派出所询问笔录复印件不属于该案二审期间的新证据，不能达到该案上诉人诉称的鑫苑公司向其出售房屋时存在欺诈行为的证明目的。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人徐雪玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 宗 正