辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终4719号
上诉人（原审被告）：大连中冶渤海置业有限责任公司，住所地大连市旅顺口区白山街101号。
法定代表人：马振福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏亚、潘波，辽宁法大律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：�国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地大连市甘井子区甘段23号。
负责人：王永伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：王会杰、隋古明，辽宁君连律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐建红。
委托诉讼代理人：徐建云。
被上诉人（原审被告）：大连九里投资有限公司，住所地大连市沙河口区体坛路22号47层03号。
法定代表人：马振福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：连景波。
上诉人大连中冶渤海置业有限责任公司（以下简称“中冶公司”）、上诉人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称“甘井子支行”）因与被上诉人徐建红、被上诉人大连九里投资有限公司（以下简称“九里公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2016)辽0212民初655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。中冶公司的委托诉讼代理人潘波、甘井子支行的委托诉讼代理人隋古明、徐建红的委托诉讼代理人徐建云参加诉讼。九里公司未参与诉讼。本案现已审理终结。
中冶公司上诉请求：1、撤销原判第二项。2、一、二审诉讼费由被上诉人徐建红承担。理由是：原判判令上诉人自2013年11月20日起向徐建红支付占用首付款利息，属事实认定错误。一、自案涉首付款交纳之日起至商品房买卖合同解除、上诉人返还首付款合理期限届满之日期间，被上诉人徐建红无权要求上诉人按照同期银行贷款利率支付利息。1、被上诉人徐建红交纳首付款换取的对价是在商品房买卖合同约定交付时间内取得所购房屋，这一期间徐建红不可能存在首付款利息损失。2、上诉人未能按照商品房买�合同约定时间向徐建红交付房屋，构成违约，合同已约定违约条款进行补救和惩罚，徐建红不应再享有约定外补偿。3、上诉人向徐建红支付首付款利息的时间节点应当是商品房买卖合同解除后，上诉人享有的返还首付款期限届满之次日起。二、徐建红有权向上诉人主张支付占用首付款利息的起算时间节点应为上诉人负有返还首付款义务期限届满之次日起至上诉人实际返还首付款之日。原判己认定商品房买卖合同己于2016年1月30日解除。根据商品房买卖合同笫九条的约定，上诉人返还首付款的最终时间是在合同解除后60日内，即2016年3月30日。如果在这个时间点上上诉人未及时返还，才会产生徐建红所主张的上诉人占用其首付款的利息损失问题。因此，原判第二项给付利息的时间起算点是错误的。
甘井子支行上诉请求：撤销原判第六项、第八项，将第六项改�为：被上诉人徐建红返还贷款本金余额349,999.90元，并按照同期银行贷款利率给付利息（至实际给付之日），被上诉人中冶公司、被上诉人九里公司对前述贷款本金余额承担连带清偿责任。将第八项改判为：被上诉人中冶公司、被上诉人九里公司支付违约金6996元（按照全部借款本金日万分之三标准自2016年2月2日暂计算至2016年3月25日）；被上诉人徐建红、被上诉人中冶公司、被上诉人九里公司承担上诉人因实现债权所发生的所有费用（包括律师费19,9l0元和诉讼费）。理由是：一、借款合同被解除后剩余未还贷款本金、利息应由徐建红归还，中冶公司与九里公司承担连带清偿责任。担保借款合同有三方主体，中冶公司是担保人，合同约定借款人应当承担合同项下的全部债务，该约定合法有效，因此，在三方合同被解除后，借款人、担保人均应依法承担返还借款的责任�二、原判不应驳回上诉人提出的违约金和因实现债权所发生的所有费用的诉求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定应当合并审理。甘井子支行与中冶公司之间签订的合作协议是与担保借款合同密不可分的。中冶公司的违约责任应在本案中一并审理。对于律师费，甘井子支行与辽宁君连律师事务所签订的《委托代理协议》，是对大连市分行所辖范围内各支行、分理处等案件的打包协议，协议中规定了律师费的计算方式，采用分段收费，即以案件收回款项的时间分段按比例收费。本案是按最长时间的最低收费比率计算，此费用是确定会发生的，应判令给付。
徐建红辩称：不同意二上诉人的上诉请求，服从一审判决。
九里公司未作答辩。
徐建红向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告中冶公司签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月30日解除；二、判令二被告向原告偿还已付的首付房款60万元及第二期房款28,744元，并支付以首期房款、第二期房款为基础，按照银行同期贷款利率分别从2013年11月20日至2016年4月19日止的利息，实际要求支付至返还之日；三、判令二被告向原告偿还已支付给第三人的贷款本金及利息（截止2016年4月19日本金46,666.76元、利息为49,001.06元）；四、判令二被告向原告支付逾期交房违约金70,211元；五、判令解除原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告停止还贷；六、判令二被告向原告偿还大连中誉房地产经纪有限公司收取的个人住房按揭贷款业务代收代缴费用19,015元；七、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年11月13日，原告徐建红委托王璐与被告中冶公司签订《商品房买卖合同》(合同编�WHT201307114)及其补充协议，约定原告购买被告中冶公司开发的坐落于大连市旅顺口区革新街18C-1号8层2号商品房一套，建筑面积共82.63平方米，房屋总价款为1,028,744元。合同约定被告中冶公司应在2014年10月31日前交付房屋，如逾期超过60日未能交房，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告中冶公司应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。补充协议第四条第2款约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告中冶公司应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用；第七条第6款约定，被告中冶公司未能按照本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向原告支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%�截止2013年11月20日，原告分两期向被告缴纳了首付款628,744元。2013年12月2日，原告徐建红及其配偶王方宏委托王璐与第三人农业银行签订《个人购房担保借款合同》(合同编号：85020120130019258)，约定原告徐建红向第三人借款40万元，借款期限自2013年12月2日至2033年12月1日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，原告及王方宏自愿提供涉案商品房作为抵押，并约定在合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记。2013年12月16日，案涉房屋进行了抵押预告登记。合同签订后，第三人甘井子支行向被告中冶公司账户转账40万元。截止至2016年4月19日原告已向第三人偿还本金46,666.76元，利息49,001.06元，尚欠本金353,333.24元未还。被告中冶公司至今未向原告交付涉案房屋。
2016年1月30日，原告向被告中冶公司送达了《解除合同
通知书》，通知被告中冶公司因其逾期交房，原告提出解除《商品房买卖合同》。被告中冶公司由工作人员于文广接收了该通知书。原告因办理抵押贷款业务向大连中誉房地产经纪有限公司支付代办手续费、契税等项目共计19,015元。
2013年6月26日，甘井子支行与中冶公司签订《一手房业务合作贷款意向书》，意向书第四条的4.7款约定中冶公司拟解除与购房人的房屋买卖合同的，应至少在解除合同前三个工作日通知甘井子支行。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如果甘井子支行解除与购房人的借款合同，中冶公司应将购房人向中冶公司支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还甘井子支行，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务。第六条6.1款约定中冶公司为甘井子支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。6.2款约定中冶公司提供担保的范围包括购房人与甘井子支行签订的借款合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等。第6.8款约定若中冶公司发生隶属关系变更、高层人事变动、公司章程修改以及组织结构调整，以及购房人与中冶公司的房屋买卖合同被确认无效、撤销、解除的，中冶公司应当在事件始发五个工作日内书面通知甘井子支行。合同第八条第8.1款约定若中冶公司违反4.7或7.2条约定的，应向甘井子支行支付违约金。同日，双方又签订《一手房贷款业务银企合作协议》，其中第四条的4.7款及第八条第8.1款内容基本相同。2016年2月1日，中冶公司的一位参股股东由天津二十冶建设有限公司变更为大连九里投资有限公司。
一审法院认为：原告与被告中冶公司签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》均�当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同依法有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》的约定，被告中冶公司应在2014年10月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日未交房，原告有权解除合同。现被告中冶公司未能按期交房，已构成违约，且原告已经于2016年1月30日向被告送达了《解除合同通知书》，原告请求解除《商品房买卖合同》于法有据，应予以支持，亦应当认定被告在收到解除通知的当天即2016年1月30日合同已经解除。因原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的是为了购买房屋，在购房合同解除的前提下，《个人购房担保借款合同》继续履行已无必要，故对于原告要求解除其与第三人甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综合本案查明事实可知，是因被告的原因导致涉案《商品房买卖合同》及借款合同解除，故应由被告中冶公司向原告返还已支付的首付款628,744元、首付款利息和贷款本息（已偿还农业银行本金46,666.76元，利息49,001.06元），由被告向甘井子支行返还原告尚欠的贷款本金353,333.24元及利息等其他费用。关于原告主张的首付款利息，原告于2013年11月20日向被告交付了628,744元首付款，被告中冶公司自合同约定的交房日期（2014年10月31日）至今近两年的时间仍未交付涉案房屋，且导致涉案《商品房买卖合同》解除，鉴于房屋市场价格此间不断变化等因素，原告至今未能得到房屋必有相应损失，故原告要求被告中冶公司自交付全部首付款次日（2013年11月20日）起赔偿首付款利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）至被告实际返还之日止的诉讼请求，予以支持，被告中冶公司辩称应从原告起诉之日起计算首付款利息，无法律依据，不予采纳。关于延期交房违约金，被告中冶公司仅主张双方已经在房屋买卖合同的补充条款中约定不超过房屋总价款的2%，认为原告主张金额过高，并未对支付提出异议，视为同意按照房屋总价款的2%支付该笔费用，该计算方法合理，应当按照该约定计算为20,575元。对于原告请求被告返还原告已付的代办手续费、契税等项目共计19,015元的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》的补充协议中约定，《合同》生效后，因被告原因导致《合同》解除，被告应按《合同》规定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息，保险费用及其他办理产权的相关费用，该约定系原告与被告中冶公司的真实意思表示，且不违反法律规定，因此对原被告具有约束力，且该费用的实际收取单位并非被告中冶公司，故原告主张上述费用无法律依据，不予支持。
关于第三人请求依法判令原告徐建红向第三人返还借款本金354,999.91元并承担至实际返还之日止的利息（按照人民银行同期贷款利率计算）的请求及中冶公司与九里公司对前述款项承担连带清偿责任的请求，经查实，截止2016年4月19日，原告仍欠第三人本金353,333.24元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定应当由被告中冶公司归还第三人主张的该笔款项，故对于第三人第一项请求不予支持；关于第三人请求依法判令被告中冶公司与被告九里公司支付违约金6996元的请求，�主张系依据《一手房借款业务银企合作协议》4.7、8.1条计算得来，理由系因为中冶公司在发生股东变化、股权转让的过程中没有按照《一手房借款业务银企合作协议》规定书面通知第三人，其行为系违约行为，故认为系其违约一节，本案的案件性质为商品房销售合同纠纷，第三人作为对案涉商品房有独立请求权的第三人，可以对案涉商品房及相应纠纷提出自己的独立主张，但第三人的该项诉讼请求所针对的并非是涉及商品房纠纷，其涉及的是《一手房借款业务银企合作协议》中关于中冶公司股权变更是否需要通知第三人的纠纷，与本案非同一性质，不应在本案中一并解决，故对于第三人该项请求不予支持，第三人可另行主张权利。关于第三人请求依法由原告及二被告承担第三人因实现债权发生的所有费用（包括诉讼费、律师费19,910元等），对于律师费部分的请求�第三人仅提供第三人与辽宁君连律师事务所签订的《委托代理协议》，该协议并非该律师事务所代理本案所签订，第三人也并未提交关于本次委托的代理费发票，故对于原告关于律师费的请求不予支持。对于诉讼费用，将按照判决的项目来承担，故对于第三人该项请求不予支持。对于原告以及第三人要求九里公司承担责任的请求，中冶公司系有独立法人资格的企业，其以自身的资产承担独立的法律责任，原告及第三人的相应合同及协议均与中冶公司签订，九里公司仅为中冶公司股东，不应由其承担连带责任，故对于原告及第三人的该项主张均不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决：一、确认原告徐建红与被告大连中冶渤海置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201307114）已于2016年1月30日解除；二、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告徐建红购房首付款628,744元并给付自2013年11月20日至实际返还首付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告徐建红延期交房违约金20,575元；四、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告徐建红已偿还的贷款本金46,666.76元，利息49,001.06元；五、解除原告徐建红与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：85020120130019258）；六、被告大连中冶渤海置业有限责任公司于判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行贷款本金353,333.24元，并按照《个人购房担保借款合同》的约定给付利息；七、驳回原告的其他诉讼请求；八、驳回第三人的其他诉讼请求。如果未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告徐建红预缴案件受理费12,793元，减半收取后为6397元，其他诉讼费50元，合计6447元，由原告徐建红负担544元，由被告大连中冶渤海置业有限责任公司负担5903元；第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行预缴案件受理费3514元，由第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行负担263元，由被告大连中冶渤海置业有限责任公司负担3251元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查：徐建红后续又还本金1666.28元+1666.67元=3332.95元；还利息1298.50元+1292.37元=2590.87元。
认定上述事实的证据是徐建红与甘井子支行提交的银行对账单以及当事人陈述笔录。
本院认为：本案各方当事人对于合同解除均无异议，针对一审判决的八项内容，中冶公司对第二判项提出上诉；甘井子支行则对第六、第八判项提出上诉。作为二审案件，本院只针对上诉人的上诉请求进行审理。
关于中冶公司主张原判首付款利息的起算点不当一节，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因中冶公司的违约行为导致案涉商品房买卖合同解除，案涉房屋无法按时交付，继而产生返还首付款及利息的问题。如合同继续履行，则不会产生首付款及利息的返还。商品房买卖合同中虽约定交房时间为2014年10月31日前，但徐建红于2013年11月20日即向中冶公司交付了案涉房屋的首付款，现商品房买卖合同因中冶公司的原因导致解除，徐建红自交付首付款时即产生利息损失，一审判令中冶公司自交付首付款次日即向徐建红返还首付款利息损失并无不当。中冶公司的上诉理由不成立，对其主张本院不予支持。
关于甘井子支行上诉称应由徐建红返还剩余贷款本金及利息，中冶公司及九里公司承担连带责任一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。在《商品房买卖合同�已被解除的情况下，徐建红与甘井子支行签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，无法继续履行该担保借款合同，因徐建红提出请求解除该担保借款合同，故一审判令解除《个人购房担保借款合同》，符合上述司法解释的规定。同样根据该解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》被解除的情况下，应由中冶公司将购房贷款和首付款的本金及利息分别返还给甘井子支行和徐建红。故对甘井子支行的该项上诉主张，本院不予支持。
关于甘井子支行上诉称应由中冶公司和九里公司向其支付违约金6996元一节，《最高人民法院关于审理商�房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。甘井子支行在一审中作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，主张因中冶公司股东发生变化，未按该协议的约定通知甘井子支行等，要求中冶公司及九里公司承担连带责任。但该项理由所依据的是甘井子支行与中冶公司签订的《一手房借款业务银企合作协议》、《一手房业务合作贷款意向书》，其中涉及的中冶公司股东是否发生变化，以及是否及时通知甘井子支行等问题的审查均不是本案商品房买卖合同纠纷及其相关联的纠纷所涉及的问题，本案不宜一并审查，一审法院对此未予审理，并无不当。
关于甘井子支行主张的因实现债权发生的律师费，并非是针对本案的特定费用，非本案实际损失，一审判决未予支持并无不当。
综上，甘井子支行的各项上诉理由均不成立，对其主张本院不予支持。
还需说明的是：因徐建红后续又还本金3332.95元，还利息2590.87元，导致本案事实发生变化，一审判决第四项中冶公司返还徐建红的贷款本息数额和第六项中冶公司偿还甘井子支行的贷款本金数额均需调整。第四项本金数额应调整为：46,666.76元+3332.95元=49,999.71元；利息49,001.06元+2590.87元=51,591.93元。第六项本金数额应调整为353,333.24元-3332.95元=350,000.29元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持大连市旅顺口区人民法院(2016)辽0212民初655号民事判决第一、二、三、五、七、八项；
二、变更大连市旅顺口区人民法院(2016)辽0212民初655号民事判决第四项为：大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还徐建红已偿还的贷款本金49,999.71元，利息51,591.93元；
三、变更大连市旅顺口区人民法院(2016)辽0212民初655号民事判决第六项为：大连中冶渤海置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行贷款本金350,000.29元，并按照《个人购房担保借款合同》的约定给付利息。
一审案件受理费的负担，按照一审判决执行；二审案件受理费中冶公司预交12,793元，甘井子支行预交3514元。由上诉人大连中冶渤海置业有限责任公司负担12,793元，上诉人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行负担3514元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年十月十七日
书 记 员 王 亮