广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终1011号上诉人（原审被告）：刘先虎，男，1975年1月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：周容，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小钿，国信信扬（江门）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭海敏，男，1974年12月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审原告）：彭子龙，男，1983年2月9日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区丰乐路世纪花源内。法定代表人：李凤仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁瑞梅，男，该公司职员。委托诉讼代理人：邓柳婵，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市新达城物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区广州大道北193号新达城广场7楼。法定代表人：林瑞平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州市新达城物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市蓬江区祈东街10号101室。负责人：林丽英，该公司副总经理。上诉人刘先虎因与被上诉人郭海敏、彭子龙、江门市蓬江区信宇房地产发展有限公司（以下简称信宇公司）、广州市新达城物业管理有限公司（以下简称新达城公司）、广州市新达城物业管理有限公司江门分公司（以下简称新达城江门分公司）相邻关系纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘先虎上诉请求：1.撤销一审判决，驳回郭海敏、彭子龙全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由郭海敏、彭子龙承担。事实和理由：一、根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》，刘先虎不需要承担任何责任。《房屋安全鉴定报告》是合法、有效的，其中的鉴定结论、工作联系函与回复函可以显示，现有的渗水现象与刘先虎无关。从鉴定结论中的三项渗水现象以及一审法院与鉴定机构的函件显示：第1、2项渗水现象的投射点并非位于刘先虎所有的303室房屋内，第3项渗水现象位于郭海敏、彭子龙所有的房屋107室内。在一审法院告知渗水痕迹产生原因不明，郭海敏、彭子龙未申请对渗水痕迹产生原因重新鉴定，应当承担举证不能的责任。三处渗水痕迹的成因与刘先虎没有法律上的因果关系，没有证据证明，涉案房屋的漏水是由于刘先虎的人为造成，涉案107房屋尽管存在着漏水现象，且漏水部分的平台也由刘先虎使用，但是并不能表明漏水的原因是由于刘先虎用水、排水、通行、铺设管道等行为所造成的。二、对107室房屋投射点位于303室房屋及其露天平台的三处渗水痕迹，并无证据和事实依据证明是由于刘先虎的过错导致的渗水痕迹出现，不能仅依据生活经验认定刘先虎应当对107室房屋投射点位于303室房屋及其露天平台的三处渗水痕迹承担维修义务，忽视了107室房屋本身可能存在的房屋质量问题，片面地把维修责任归责到刘先虎身上。三、新达城公司、新达城江门分公司由于未全面履行《物业管理委托合同》，应当对造成的渗水痕迹承担全部责任。排水管道是属于公共设施范围，该排水管并不是刘先虎铺设的，是整个单元各户的排水管道，是属于公共设施的范畴，新达城公司及新达城江门分公司应当对公共设施进行养护维修。新达城公司从2013年接管涉案小区后，没有与上一任物管公司进行有效交接，也没有及时与信宇公司联系，存在重大过失。四、信宇公司没有及时履行保修义务，根据《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条以及建设部《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，一审法院忽视了信宇公司提交涉案房屋安全质量保证期限的举证责任，忽视了信宇公司在房屋保修期内的房屋工程质量维修义务。信宇公司并未提交任何关于涉案房屋的质量保证期限，作为涉案的开发商，在本案中有义务出庭对本案中涉及渗水的房屋保修责任做出阐述。在2011年年初出现渗水时，信宇公司应当在保修期内承担修复的义务。五、认定刘先虎对郭海敏、彭子龙承担20000元的赔偿款，缺乏事实和计算基础。郭海敏、彭子龙仅仅提供了《租赁合同》以及承租人的情况说明，缺乏了必要的租金收据等证据材料，无法说明真实的租金情况以及租金减免情况，在无法衡量三处渗水痕迹的形成原因的前提下，没有计算赔偿款20000元的计算的基础。郭海敏辩称，1.其购买涉案房屋之前找过信宇公司，信宇公司也找过刘先虎，但是刘先虎闭门不见。2.一审判决公平，如刘先虎愿意承担鉴定费用，郭海敏对重新鉴定没有意见。信宇公司辩称，其公司是按国家法律法规来执行的，包括刘先虎使用的露台，信宇公司与刘先虎对此是有协议的，不同意由信宇公司承担责任。刘先虎如果没有改变露台使用功能的话，信宇公司会承担责任，但双方是有签订露台使用协议，信宇公司对此已提交相关证据。彭子龙、新达城公司、新达城江门分公司在二审中无作答辩。郭海敏、彭子龙向一审法院提出诉讼请求：1.刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司修复107室房屋的渗水问题，排除渗水对郭海敏、彭子龙造成的妨害；2.刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司向郭海敏、彭子龙赔偿因渗水造成的租金损失119160元；3.诉讼费和鉴定费由刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司负担。一审时，郭海敏、彭子龙明确上述第1项诉讼请求为刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司修复客厅办公室西侧污水管接口处的渗水现象，以及客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部、西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹。一审法院认定事实：郭海敏、彭子龙是江门市蓬江区发展大道35号107室房屋的权属人，刘先虎是江门市蓬江区世纪花源1幢之二303室房屋的权属人。107室房屋共两层，位于303室房屋楼下。信宇公司是上述两间房屋所属世纪花源小区的房地产开发企业。303室房屋的厨房外有一个露天平台，由刘先虎个人封闭使用，信宇公司（甲方）与刘先虎（乙方）就此于2002年4月6日签订了一份《世纪花源1#、2#、3#、4#楼平台或天面使用（要求）协议》，约定“一、使用范围：以栏栅分隔内的平台54.95平方米为乙方使用管理范围。二、使用注意事项：1、乙方明确在未经甲方同意、规划审批的情况下，不得随意搭建任何建筑物（包括亭、台、阁及玻璃光棚等）。2、乙方负责平台上的绿化维护，保持环境卫生清洁。3、平台上绿化由乙方负责实施，乙方须先出具绿化方案的设计图纸经物业管理公司及甲方同意方可施工，并必须请合资格的绿化工程队进行施工，严格做好防水层，不得超荷载设计施工，且注意去水渠道的疏通，不得有积水。4、若因将平台改建、增建或做绿化而引起下一层天面出现渗、漏、裂、植物根茎穿透等现象时，乙方必须承担由此而引起的全部责任。三、如乙方违反上述使用功能协定，所造成的一切后果由乙方负责（包括强制拆除的全部费用）”等内容。江门市世纪花源业主委员会于2013年1月9日与新达城公司签订一份《物业管理委托合同》，将世纪花源小区委托于该公司实行物业管理，委托管理期限自2013年1月10日起至2015年7月9日止。郭海敏、彭子龙认为107室房屋的楼顶从2011年初开始出现渗水的问题，且渗水是由刘先虎使用其303室房屋和露天平台的行为引起，经协商无果，遂于2016年1月14日提起本案诉讼。案件审理期间，郭海敏、彭子龙向一审法院申请对107室房屋楼顶渗水的原因以及修复的费用进行鉴定，一审法院依法委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司对107室房屋楼顶渗水的原因进行鉴定，该公司于2016年8月31日出具了仲恒鉴字[2016]SW1343号《房屋渗水原因鉴定报告》，鉴定结论为综合现场的检测、检查结果分析，目前107室房屋楼顶渗水原因是：1、洗手盆处排水管与板交接处的渗水现象，是由于排水管与楼板交接处防水失效所致；2、客厅天花板东南角北侧斜向排水管与天花板交接处的渗水现象，是由于排水管与楼板交接处防水失效所致；3、客厅办公室西侧污水管接口处有渗水现象，是由于排水管接口渗漏所致；处理意见为：1、对房屋渗漏处，重新进行防水处理；2、对排水管接口渗漏处，更换排水管处理。经致函咨询广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司，前述第1、2处渗水现象的投射点并非位于303室房屋内，第3处渗水现象的投射点位于303室房屋内，另第3处渗水现象渗漏的原因是排水管接口施工质量不合格，存在问题的排水管位于107室房屋内；此外，107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部存在渗水痕迹，该两处渗水痕迹的投射点位于303室房屋厨房外的露天平台内，西办公室天花板与中部梁交接处存在渗水痕迹，该处渗水痕迹的投射点位于303室房屋厨房南侧的卧室和洗手间内，渗水痕迹产生的原因为以前存在渗水现象，但该公司在本次鉴定中未能得出渗水痕迹产生原因的进一步结论。郭海敏、彭子龙为此垫付了鉴定费25000元。经询问，郭海敏、彭子龙明确表示不申请对107室房屋楼顶渗水的原因进行重新鉴定以及对修复的费用进行鉴定。此外，郭海敏、彭子龙向一审法院提交了《租赁合同》和《情况说明》各一份。其中《租赁合同》约定郭海敏将江门市蓬江区发展大道35号107室房屋189.16平方米的面积出租给梁某作办公室使用，租赁期共10年，从2012年1月1日起至2022年12月30日止，月租金为6620元，如郭海敏未按合同约定履行房屋的维修、保养责任则梁某有权减半支付租金；《情况说明》反映因107室房屋楼顶渗水影响正常办公，梁某从2012年7月起按《租赁合同》的约定每月减半支付租金3310元。一审法院在案件审理期间对梁某进行了询问，其对前述情况予以确认。一审法院认为：本案属相邻关系纠纷。首先，关于江门市蓬江区发展大道35号107室房屋渗水的情况及原因。根据郭海敏、彭子龙的申请，一审法院依法委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司对107室房屋渗水的情况及原因进行鉴定，该公司经鉴定出具了《房屋渗水原因鉴定报告》，由于在本案中并无证据显示存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足等情形，因此一审法院对上述《鉴定报告》予以采纳，并据此认定107室房屋现时存在三处渗水的现象及原因如下：1、洗手盆处排水管与板交接处的渗水现象，是由于排水管与楼板交接处防水失效所致；2、客厅天花板东南角北侧斜向排水管与天花板交接处的渗水现象，是由于排水管与楼板交接处防水失效所致；3、客厅办公室西侧污水管接口处有渗水现象，是由于排水管接口渗漏所致。此外有三处投射点位于303室房屋及其露天平台内的渗水痕迹如下：1、客厅办公室天花板中部的渗水痕迹；2、东南办公室天花板中部的渗水痕迹；3、西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹。其次，关于维修的问题。对于107室房屋现时存在的三处渗水现象，其中洗手盆处排水管与板交接处的渗水现象和客厅天花板东南角北侧斜向排水管与天花板交接处的渗水现象经致函咨询广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司，可以确定渗水位置的投射点并非位于303室房屋内，而郭海敏、彭子龙亦明确表示在本案中不主张相关的权利，此为郭海敏、彭子龙对诉讼权利的自行处分，并无违反法律规定，一审法院予以准许。关于客厅办公室西侧污水管接口处有渗水现象，鉴定结论为由于排水管接口渗漏所致，具体原因为排水管接口施工质量不合格，存在问题的排水管位于107室房屋内；由于存在问题的排水管位于107室房屋内，故排水管的问题应由房屋的权属人负责维修，而且在本案中未有证据显示排水管的问题属于房地产开发企业信宇公司的保修范围或作为房地产开发企业的信宇公司和物业管理公司的新达城公司对此存有过错，因此郭海敏、彭子龙请求刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司承担对客厅办公室西侧污水管接口处渗水现象排除妨害和维修的责任理据不足，一审法院不予支持。对于107室房屋投射点位于303室房屋及其露天平台内的三处渗水痕迹。虽然广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司在本次鉴定中未能得出渗水痕迹产生原因的进一步结论，但根据日常生活经验，渗水的形成一般由水自上而下流动所致，一审法院认为，作为邻居，在他人房屋出现渗水问题的时候应先本着团结互助的原则去解决问题，而无论责任在于哪一方，鉴于上述三处渗水痕迹的投射点位于303室房屋及其露天平台内，而在本案中并无证据显示刘先虎在知悉问题的存在后有进行相应的维修，虽然上述三处位置在鉴定的时候没有存在渗水现象，但渗水问题的根本解决有赖于自上而下的防水修复，从彻底解决问题的角度考虑，刘先虎应对前述三处渗水痕迹所对应的位置（107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹对应位于303室房屋厨房外的露天平台内，107室房屋西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹对应位于303室房屋厨房南侧的卧室和洗手间内）重新进行防水处理。此外，在本案中未有证据显示渗水痕迹的问题属于信宇公司的保修范围，而且渗水痕迹的投射点位于刘先虎自有的303室房屋和刘先虎个人封闭使用的露天平台内，信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司在问题出现后也积极履行了协助的义务，故信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司对此不存在过错，因此信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司不需承担相应的维修责任。再次，关于赔偿损失的问题。郭海敏、彭子龙称由于107室房屋楼顶渗水影响正常办公，承租人梁某从2012年7月起按《租赁合同》的约定每月减半支付租金3310元，故其在2012年7月至2015年6月期间遭受租金损失共119160元，并请求刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司进行赔偿。一方面，在本案中未有证据显示107室房屋现时存在的三处渗水现象与刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司的行为有关。另一方面，107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部、西办公室天花板与中部梁交接处三处渗水痕迹的投射点位于303室房屋和厨房外的露天平台内，渗水痕迹产生的原因为以前存在渗水现象，鉴于渗水现象确实会对房屋的使用造成影响，如上所述，刘先虎对此负有责任，而信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司对此不存在过错。综合考虑上述因素，一审法院酌定刘先虎需向郭海敏、彭子龙赔偿20000元，对于郭海敏、彭子龙超出上述数额部分的请求，一审法院不予支持。信宇公司经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，是其自动放弃诉讼权利，一审法院对本案依法予以缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决：一、刘先虎应在本判决发生法律效力之日起十日内对江门市蓬江区世纪花源1幢之二303室房屋厨房外的露天平台（对应位置为江门市蓬江区发展大道35号107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹）及厨房南侧的卧室和洗手间（对应位置为江门市蓬江区发展大道35号107室房屋西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹）重新进行防水处理，并向郭海敏、彭子龙赔偿20000元；二、驳回郭海敏、彭子龙的其他诉讼请求。本案一审受理费2783元，鉴定费25000元，合共27783元，由郭海敏、彭子龙负担18783元，刘先虎负担9000元。二审中，彭子龙、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司没有提交新证据；刘先虎提交了如下证据：证据1.广东省房地产买卖合同复印件，用以证明：涉案107室房屋的第一次交易的合同签订时间是2007年10月29日，即涉案房屋在2011年年初漏水现象出现时，是在开发商的保修期内；证据2.广东省房地产买卖合同复印件，用以证明：郭海敏、彭子龙于2010年8月26日购买涉案107室房屋，而2011年年初就出现了漏水现象，故涉案房屋正在保修期内。郭海敏对上述证据认为，第一份的房地产买卖合同与其无关，第二份房地产买卖合同是其签订，其对此没有意见。信宇公司对上述证据认为，第一份房地产买卖合同是其公司与冯德英签订，第二份房地产买卖合同与其公司没有关系，其公司不参与二手房买卖。郭海敏申请证人梁某出庭作证涉案107室房屋渗水情况。证人梁某作证：其是涉案107室房屋的承租人，其从2012年2月租用该房屋，以现金方式支付租金，出租人没有开具收款凭证，涉案房屋目前仍有多处渗水，分别是办公室、会议室、洗手间门口。刘先虎、信宇公司对证人梁某所作证内容没有意见。本院于2018年5月9日组织各方当事人对涉案107室房屋和303室房屋进行现场勘查。彭子龙、新达城公司、新达城江门分公司对上述证据均没有发表质证意见。对刘先虎、郭海敏在二审中提交的证据以及本院现场勘查情况是否采纳及其证明力如何等问题，本院将结合本案争议焦点的解决之需置后评述。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2018年5月9日雨天，经本院组织各方当事人现场勘查，涉案107房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹处目测可见渗水现象；涉案107室房屋西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹目测未见渗水现象。本院认为，本案系相邻关系纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对刘先虎的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：1.刘先虎、信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司应否对涉案107室房屋的三处渗水痕迹承担修复责任？2.因渗水造成涉案107室房屋的损失如何认定？关于争议焦点一。根据一、二审查明事实可知：第一，郭海敏、彭子龙是涉案107室房屋的权属人，刘先虎是涉案303室房屋的权属人，涉案107室房屋共两层，位于涉案303室房屋楼下，涉案303室房屋的厨房外有一个露天平台，由刘先虎个人封闭使用并建有小型鱼池和绿化带等。第二，信宇公司与刘先虎于2002年4月6日签订《世纪花源1#、2#、3#、4#楼平台或天面使用（要求）协议》，约定以栏栅分隔内的平台54.95平方米为刘先虎使用管理范围，若因将平台改建、增建或做绿化而引起下一层天面出现渗、漏、裂、植物根茎穿透等现象时，刘先虎必须承担由此而引起的全部责任。第三，经一审法院委托广州市仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案107室房屋楼顶渗水的原因进行鉴定，该公司于2016年8月31日出具了仲恒鉴字[2016]SW1343号《房屋渗水原因鉴定报告》及复函，认为涉案107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部存在渗水痕迹，该两处渗水痕迹的投射点位于涉案303室房屋厨房外的露天平台内，西办公室天花板与中部梁交接处存在渗水痕迹，该处渗水痕迹的投射点位于涉案303室房屋厨房南侧的卧室和洗手间内，渗水痕迹产生的原因为以前存在渗水现象，但该公司在本次鉴定中未能得出渗水痕迹产生原因的进一步结论。郭海敏、彭子龙向一审法院明确表示不申请对涉案107室房屋楼顶渗水的原因进行重新鉴定以及对修复的费用进行鉴定。第四，2018年5月9日雨天，经本院组织各方当事人现场勘查，涉案107房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹处目测可见渗水现象；涉案107室房屋西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹目测未见渗水现象。首先，刘先虎应否对涉案107室房屋的三处渗水痕迹承担修复责任的问题。根据上述归纳的四点已查明事实分析，涉案107室位于涉案303室楼下，两处不动产相邻，共用楼板交接处。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”的规定，刘先虎使用涉案303室时要正确处理与楼下涉案107室的相邻关系。现涉案107室楼顶存在渗水现象和渗水痕迹，经鉴定机构鉴定，其中三处渗水现象已排除在涉案303室房屋内或因涉案303室房屋造成，三处渗水痕迹的投射点位于涉案303室房屋内或露天平台。鉴定机构在对涉案303室房屋进行闭水实验时，由于天气原因造成雨水倒灌涉案303室房屋，刘先虎告知一审法院后提前拆除了闭水工具并进行排水，因闭水时间不足而导致鉴定机构对该三处渗水痕迹产生原因未能进一步得出结论。事后，一审法院告知郭海敏、彭子龙相关鉴定情况，郭海敏、彭子龙表示不再申请重新鉴定。经本院组织各方当事人现场勘查，涉案107房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹处目测可见渗水现象；涉案107室房屋西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹目测未见渗水现象，各方当事人均确认涉案107房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹投射点位于涉案303室房屋的露天平台。本院认为，该露天平台已被刘先虎部分改建、增建和做绿化使用，现场勘查时该露天平台所对应两处渗水痕迹仍目测可见渗水现象，该露天平台与涉案107房屋楼板的两处渗水痕迹位置两者为上下相接，结合日常生活经验法则，渗水问题多由自上而下而引发，可认定刘先虎使用露天平台与涉案107房屋的该两处渗水痕迹在现场勘查时仍存在渗水问题两者存在因果关系，对此，刘先虎应提供反驳证据证明该两处渗水痕迹位置所出现的渗水问题非因其改建、增建和做绿化使用露天平台而造成，否则，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，刘先虎应承担举证不能的不利后果。再结合前述信宇公司与刘先虎签订《世纪花源1#、2#、3#、4#楼平台或天面使用（要求）协议》所约定的责任分担，刘先虎需对涉案303室房屋厨房外的露天平台（对应位置为涉案107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹）重新进行防水处理。另外，对于涉案303室房屋厨房南侧的卧室和洗手间（对应位置为涉案107室房屋西办公室天花板与中部梁交接处的渗水痕迹），因现场勘查时未见渗水现象，且鉴定意见未就该处渗水痕迹得出进一步结论，郭海敏、彭子龙就侵权行为和损害后果之间的因果关系并未完成举证责任，其二人主张刘先虎对此处渗水痕迹承担责任，理据不足，因此，不宜认定刘先虎对该处渗水痕迹承担修复责任，郭海敏、彭子龙可待日后另循法律途径处理。一审法院关于刘先虎应对涉案107室房屋三处渗水痕迹重新进行防水处理的认定不当，本院予以纠正。其次，信宇公司应否对涉案107室房屋的三处渗水痕迹承担修复责任的问题。信宇公司作为涉案107室房屋和涉案303室房屋的开发商，刘先虎主张信宇公司应承担房屋安全质量维修义务。郭海敏、彭子龙与刘先虎在一、二审均未就涉案房屋质量问题以及保修责任进行举证证明，根据上述《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，刘先虎二审提交的涉案107室房屋两份《广东省房地产买卖合同》不足以证明涉案107室房屋的渗水问题是否属于合同约定的开发商信宇公司所保修范围和保修期限内，刘先虎应承担举证不能的不利后果。另外，郭海敏、彭子龙是否就涉案房屋存在质量问题而向涉案房屋开发商信宇公司主张过权利，并不构成刘先虎免责的事由，刘先虎作为涉案303室房屋的权属人，同样具有就涉案房屋是否存在质量问题并向开发商信宇公司主张保修的权利义务。况且，结合前述信宇公司与刘先虎签订《世纪花源1#、2#、3#、4#楼平台或天面使用（要求）协议》所约定的内容，刘先虎应依约对使用平台造成下一层天面出现渗、漏等现象承担全部责任。该协议所约定内容，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体、第三人以及社会公共利益，该协议合法有效，对协议双方当事人具有约束力。综上，刘先虎主张信宇公司对涉案房屋承担保修义务，理据不足，本院不予支持。最后，新达城公司、新达城江门分公司应否对涉案107室房屋的三处渗水痕迹承担修复责任的问题。江门市世纪花源业主委员会于2013年1月9日与新达城公司签订一份《物业管理委托合同》，将世纪花源小区委托于该公司实行物业管理，委托管理期限自2013年1月10日起至2015年7月9日止。承前所述，目前涉案107房屋两处渗水痕迹：客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹投射点位于涉案303室房屋的露天平台，而该露天平台由刘先虎个人封闭使用并部分改建、增建和做绿化，该露天平台并不属于物业公司新达城公司、新达城江门分公司的公共管理区域。另外，刘先虎主张物业公司新达城公司、新达城江门分公司应对管道老化造成漏水承担维修义务，但刘先虎并未就造成上述两处渗水痕迹的原因与管道老化是否存在因果关系以及物业公司新达城公司、新达城江门分公司存在何种过错等方面进行举证，根据上述《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，刘先虎应承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二。根据郭海敏、彭子龙一审提交的《租赁合同》、承租人梁某出具的情况说明、一审法院对梁某的询问笔录以及梁某在二审的出庭作证情况，再结合前述已查明涉案107房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的两处渗水痕迹处目测仍可见渗水现象，上述证据之间能形成证据链条证明涉案107室房屋楼顶的渗水问题确会对承租人梁某使用涉案107室房屋造成影响，进而梁某依约少交租金造成出租人郭海敏租金收入减少。刘先虎虽对郭海敏、彭子龙主张的租金损失持有异议，但未提供有效的反驳证据。根据《中华人民共和国物权法》第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”的规定，如前所述，刘先虎因改建使用涉案303室房屋的露天平台，造成相邻楼下涉案107室房屋租金损失，刘先虎应承担赔偿责任。本院结合二审所查明事实以及对前述两处渗水痕迹所造成责任承担的分析认定，综合考虑各因素后对一审法院所认定的赔偿数额予以相应调整，酌定刘先虎向郭海敏、彭子龙赔偿18000元。另外，在案证据并未证明信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司对郭海敏、彭子龙的租金损失存有过错，因此，郭海敏、彭子龙主张信宇公司、新达城公司、新达城江门分公司承担租金损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘先虎的上诉请求有理部分予以支持，无理部分不予支持；一审判决认定基本事实清楚，对涉案107室房屋三处渗水痕迹部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初484号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初484号民事判决第一项为：刘先虎应在本判决发生法律效力之日起十日内对江门市蓬江区世纪花源1幢之二303室房屋厨房外的露天平台（对应位置为江门市蓬江区发展大道35号107室房屋客厅办公室天花板中部、东南办公室天花板中部的渗水痕迹）重新进行防水处理，并向郭海敏、彭子龙赔偿18000元；三、驳回郭海敏、彭子龙的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务的利息。一审案件受理费2783元，鉴定费25000元，合计27783元，由郭海敏、彭子龙负担19083元，由刘先虎负担8700元。二审案件受理费900元，由郭海敏、彭子龙负担300元，由刘先虎负担600元。刘先虎二审多预交的诉讼费300元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年六月五日法官助理 张迪楠书 记 员 李艳斌