福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0582民初1262号
原告：浪潮（福建）百货有限公司，住所地晋江市安海镇鸿江西路鸿塔小区。
法定代表人：蔡高潮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。
被告：陈锡贤，男，1981年11月15日出生，汉族，住永春县，
委托诉讼代理人：蔡长基，福建致理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴金城，福建致理律师事务所律师。
第三人：晋江市安海镇海量房产中介服务部，住所地晋江市安海镇鸿塔小区1栋5号店面。
经营者：杨学欢。
原原告浪潮（福建）百货有限公司与被告陈锡贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，根据被告陈锡贤的申请，本院依法追加晋江市安海镇海量房产中介服务部为本案第三人。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浪潮（福建）百货有限公司（以下简称：浪潮公司）的委托诉讼代理人柯双木、被告陈锡贤的委托诉讼代理人蔡长基到庭参加诉讼，第三人晋江市安海镇海量房产中介服务部（以下简称：海量服务部）经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浪潮公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈锡贤向原告支付到期租金60000元；2.判决被告陈锡贤向原告支付违约金18000元；3.判决被告陈锡贤向原告支付本案律师代理费4000元。事实和理由：原告与被告陈锡贤于2016年1月18日签订《租赁合同》一份，约定将址在晋江市店面出租给被告，租期为三年，自2016年2月20日起至2019年2月19日止，租金按年支付，每年六万元；租金到期需提前一个月支付下期租金；任何一方违反合同规定，违约方除了赔偿守约方的全部损失（包括但不限于实际损失，因主张权利发生的差旅费、诉讼费、律师费等）外，还应按当年租金的30%支付违约金。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付给被告装修使用，被告按时支付了第一年租金，但未能于2017年1月20日前支付第二年租金，已构成违约。
被告陈锡贤辩称，被告已依约交纳了第二年租金，并不存在违约行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人海量服务部未作答辩。
诉讼中，陈锡贤就本案租赁物的编号问题，申请本院进行现场勘验。经现场勘验，原、被告双方均确认涉案租赁物的编号为B11栋12号店面。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.原告提供的手机短信、告知函、照片，被告陈锡贤对其真实性不予认可，上述证据的真实性无法确认，对其证明力本院不予确认。2.被告陈锡贤提供通知书、房屋租赁合同、收款收据，原告对其真实性不予认可，但经本院释明后表示不申请对上述证据材料中加盖的公章进行鉴定，对此应承担相应的不利后果，故对其证明力本院予以确认。
关于被告陈锡贤是否存在违约的问题：本院认为，1.浪潮公司与陈锡贤于2016年1月18日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同所确定的义务。2.原、被告双方在合同中约定的涉案房屋的年租金为6万元，但陈锡贤主张浪潮公司将其位于晋江市安海镇捷宏盛宴小区的房产（包括涉案房产）委托海量服务部出租、管理后，海量服务部与其签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年3月5日起，第一年每月租金为4000元，即每年租金48000元，其已依约履行支付48000元租金的义务。然而，陈锡贤自认海量服务部在2016年底向其发出《通知书》时，也将浪潮公司与海量服务部签订的《房产出租、管理委托协议书》一并复印给陈锡贤，陈锡贤在本案中亦将该协议书作为证据提交，故陈锡贤知道或者应当知道该委托协议书上载明的内容，即其知悉浪潮公司与海量服务部所签订的委托协议书中约定若租金低于协议书中所标注的价格需取得浪潮公司的同意方可出租。3.可是，陈锡贤于2017年1月6日与海量服务部签订的《房屋租赁合同》中约定的租金低于浪潮公司与海量服务部约定的最低租金标准。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款“第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，在代理人超越代理权时，相对人若主张其有理由相信行为人有代理权除了代理人的代理行为在客观上形成具有代理权的表象，还应具备相对人在主观上善意且无过失的相信行为人有代理权，同时合同相对人应对其主张构成表见代理承担相应的举证责任。海量服务部降低租金出租涉案房产，陈锡贤在知道海量服务部若将涉案房产以每年低于6万元的租金出租必须经浪潮公司同意的情况下，依然与海量服务部签订该合同；而陈锡贤与浪潮公司之前约定的涉案房产的年租金为6万元。据此，足以认定陈锡贤主观上并非善意。因此，陈锡贤与海量服务部签订的房屋租赁合同对浪潮公司不发生效力。陈锡贤仍需依照原先与浪潮公司签订的租赁合同履行义务。4.由于浪潮公司未能举证证实其与海量服务部之间的委托协议已经解除，故海量服务部有权代为收取租金，陈锡贤于2017年1月6日向海量服务部支付租金48000元应予抵扣；陈锡贤还应支付浪潮公司尚欠租金12000元。5.因陈锡贤未能在合同约定的期限内（即于2017年1月20日前）履行支付租金的义务，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，浪潮公司与陈锡贤签订了一份《租赁合同》，约定：陈锡贤向浪潮公司承租位于晋江市店面，使用面积为76平方米；合同期限为三年，自2016年2月20日起至2019年2月19日止；租金每年6万元，按年支付，租金到期需提前一个月支付下期租金；任何一方违反本合同，违约方除赔偿守约方的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）外，还应按当年度租年租金30%的比例向对方支付违约金，等等。2016年4月13日，浪潮公司、蔡高潮与海量服务部、林志峰签订了一份《房产出租、管理委托协议书》，约定：将位于晋江市安海镇捷宏盛宴（原新浪潮百货）的房产委托海量服务部、林志峰出租管理；涉案店面若实际租金低于附件中所标注的价格，需取得浪潮公司、蔡高潮同意方可出租，等等。2017年1月6日，陈锡贤与海量服务部签订《房屋租赁合同》一份，约定：陈锡贤承租位于晋江市店面；合同期限为两年，自2017年3月5日起至2019年3月4日止；租金年付，第一年为每月4000元，第二年每月5000元，下期租金需提前一个月支付，等等。2016年1月6日，陈锡贤向海量服务部支付租金48000元。浪潮公司因本案而支出律师代理费4000元。
另查明，浪潮公司、蔡高潮与海量房产中介部、林志峰委托合同纠纷一案本院于2017年2月13日立案〔案号为（2017）闽0582民初1192号〕，该案中，浪潮公司、蔡高潮请求解除与海量房产中介部、林志峰之间签订的《房产出租、管理委托协议书》。
综上所述，本院认为，浪潮公司与陈锡贤之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。陈锡贤与海量服务部签订的房屋租赁合同对浪潮公司不发生法律效力，陈锡贤应依约履行与浪潮公司签订的租赁合同所确定的义务。浪潮公司依约交付租赁物，而陈锡贤却未能依约履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因陈锡贤已支付租金48000元，尚欠浪潮公司租金12000元，故浪潮公司的租金请求超过本院认定数额部分，本院予以驳回。合同双方约定了违约责任，浪潮公司请求陈锡贤按合同约定支付违约金18000元，但未能举证证实其实际损失，浪潮公司的损失应认定为利息损失，故浪潮公司请求陈锡贤支付的损失过分高于其损失，且陈锡贤对此抗辩称无需支付该违约金，本院酌情确定为5000元。双方约定违约方应承担守约方主张权利而支出的律师费，故浪潮公司请求陈锡贤支付律师代理费4000元，符合双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告陈锡贤应于本判决生效之日起十日内支付原告浪潮（福建）百货有限公司租金12000元；
二、被告陈锡贤应于本判决生效之日起十日内支付原告浪潮（福建）百货有限公司违约金5000元；
三、被告陈锡贤应于本判决生效之日起十日内支付原告浪潮（福建）百货有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费4000元；
四、驳回原告浪潮（福建）百货有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1850元，减半收取计925元，由原告浪潮（福建）百货有限公司负担688元，被告陈锡贤负担237元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 吴水泉
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 吴燕真
速 录 员 郭宝琳
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条第四款第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。