浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终6768号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州霍曼门业有限公司。注册住所地：杭州市富阳区大源镇经纬路×号，实际经营地：杭州市富阳区场口工业园区。组织机构代码：58027551X。
法定代表人：程小平，总经理。
委托代理人：黄念国、徐小军，浙江恩波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：富阳市江南再生冶炼厂。住所地：杭州市富阳区大源镇亭山村东升。组织机构代码：60925291-0。
代表人：丁涛，执行董事。
委托代理人：汪满富，杭州市公望法律服务所法律工作者。
上诉人杭州霍曼门业有限公司（以下简称霍曼公司）因与被上诉人富阳市江南再生冶炼厂（以下简称江南冶炼厂）租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2015）杭富城民初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年2月1日江南冶炼厂将位于大源镇经纬路×号的厂房出租予霍曼公司，厂房面积经实际测量为4012.8m²，租赁期间为2011年3月15日起至2016年3月15日止，第三年租金为481500元。合同并于第六条约定：“租赁期间如遇到政府拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外由乙方所有。”霍曼公司未支付2014年9月15日后租金。2014年12月11日江南冶炼厂与大源镇人民政府订立《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》1份，约定江南冶炼厂交付相关土地、房屋权利证明，予以注销，并于2015年2月11日前将房屋腾空交付大源镇人民政府；同时协议约定大源镇人民政府给付补偿金额22202160元。2015年6月4日霍曼公司与大源镇人民政府另订立《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》1份，约定霍曼公司搬迁承租的江南冶炼厂厂房，于2015年7月20日腾空交付大源镇人民政府；同时协议约定大源镇人民政府给付补偿金额1193667元。霍曼公司实际于2015年8月5日腾空房屋。
原审法院认为，本案争议首先在于霍曼公司应向江南冶炼厂支付至何时的租金。江南冶炼厂认为霍曼公司于2015年8月5日实际搬出厂房，双方合同应于斯时终止；霍曼公司则认为江南冶炼厂于2014年12月11日与大源镇人民政府订立拆迁合同，自该合同生效时起，霍曼公司与江南冶炼厂间的租赁合同即终止。该院认为，案涉租赁合同订有租赁期间，江南冶炼厂与霍曼公司并无协议终止租赁合同，而其单方又无终止租赁合同的权利。大源镇人民政府与江南冶炼厂订立拆迁合同，系为收回土地使用权，及取得土地上定着物所有权，合同目的系为公共利益，故其物权变动应适用《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，自拆迁合同生效时起即发生变动，而无须另办理登记。自2014年12月11日拆迁合同生效，大源镇人民政府即收回案涉土地使用权并取得出租厂房所有权。霍曼公司基于与原所有权人江南冶炼厂间的租赁合同而占有使用案涉厂房，在霍曼公司合法占用期间该厂房所有权发生变更，按《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，应不影响租赁合同效力，但自物权变动后租赁合同权利义务已由大源镇人民政府承受，江南冶炼厂自斯时起即不得再据租赁合同主张租金。故霍曼公司应支付江南冶炼厂自2014年9月15日至同年12月11日期间的租金，按年租金481500元计算，为116088元。经双方协议，霍曼公司尚应另支付江南冶炼厂水电费3310.2元。故依租赁合同霍曼公司尚应支付江南冶炼厂款项119398.2元。本案争议其次在于江南冶炼厂有无取得属霍曼公司的补偿款项。江南冶炼厂与霍曼公司于租赁合同中约定“租赁期间如遇到政府拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外由乙方所有”，其含义应解释为补偿款应根据系对何项权益的补偿而定其归属，而不得据“停业损失补偿费”、“提前签约奖”等权益丧失具体补偿项目名称而争执补偿款项归属。本案江南冶炼厂未取得属对霍曼公司房产所有权补偿的款项。就租赁厂房，霍曼公司有在租赁期间内为使用收益的权利。据本案大源镇人民政府与江南冶炼厂订立拆迁合同后，霍曼公司仍继续占有使用租赁厂房，及其后大源镇人民政府另单独与霍曼公司订立拆迁合同的实际情况，大源镇人民政府与江南冶炼厂订立拆迁合同并未致霍曼公司对租赁厂房使用收益的权利丧失，大源镇人民政府另与其订立拆迁合同后，霍曼公司该项权利始因协议而终止，大源镇人民政府给予的补偿即应为对该项权利丧失的补偿。故综上，该院认为霍曼公司就租赁厂房之权利已获得相应赔偿，其主张江南冶炼厂拆迁补偿款中有归属于己的款项，无事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，于2016年8月2日判决：一、杭州霍曼门业有限公司支付富阳市江南再生冶炼厂款项119398.2元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回富阳市江南再生冶炼厂本诉其他诉讼请求。三、驳回杭州霍曼门业有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4961元（预收5059元），保全申请费1773元，合计6734元，由富阳市江南再生冶炼厂负担3440元，由杭州霍曼门业有限公司负担3294元。反诉案件受理费5480元（预收23935元），保全申请费5000元，合计10480元，由杭州霍曼门业有限公司负担。
宣判后，霍曼公司不服，向本院提起上诉称：一、霍曼公司要求江南冶炼厂支付“除房产以外”的补偿款具有合同依据。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。其中第六条约定：租赁期间如遇到政府要求拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外归乙方所有。该条约定明确具体，其中的“房产”特指本案租赁厂房4012.8平方米，双方的真实意思表示为该出租厂房的房屋本身价值的拆迁补偿款按约归江南冶炼厂所有，其余则归霍曼公司所有。根据合同法基本原理，有约定按约定，无约定按法定或公平原则处理。在本案双方有明确约定的情形下，一审判决未按合同约定进行处理，明显错误。退一万步讲，即使除房产外的其余补偿款本属于江南冶炼厂所有，但江南冶炼厂一旦同意归霍曼公司所有，该约定对江南冶炼厂具有法律约束力，江南冶炼厂也应按约履行。而无需探究霍曼公司租赁权利是否丧失的问题，如该约定显失公平，江南冶炼厂可行使撤销权利。二、本案政府拆迁行为已致双方租赁协议终止，一审判决认定征收行为不影响租赁协议的效力错误。一审判决认为：根据《合同法》第229条规定，征收导致厂房所有权发生变更，但不影响租赁合同效力，故并未致霍曼公司对租赁厂房使用收益的权利丧失。该认定显属错误，229条特指买卖不破租赁，不适用于征收引起的所有权变更或消灭。征收系为政府基于公共利益需要而实施，征收后原权利人（包括房屋所有权人、承租人）相应的权利均归于消灭。三、征收行为已造成霍曼公司停业损失。本案厂房租赁期限为五年，自2011年2月1日至2016年2月1日。江南冶炼厂采用断电断水等手段逼迫霍曼公司搬离，造成霍曼公司处于停产状态。在赔偿问题尚未解决之前，霍曼公司未搬离承租厂房不能认定为权利未受损害。且征收行为已客观造成霍曼公司停产停业，霍曼公司搬离后另寻生产场所，自建厂房，历时一年多才恢复生产，已给霍曼公司造成重大经济损失。四、霍曼公司与大源镇政府签订的补偿协议中，并不包括停业损失补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。霍曼公司与大源镇政府签订拆迁补偿协议，是基于霍曼公司自建部分房屋而另行签订，并非基于承租厂房。由于江南冶炼厂作为承租厂房的所有权人与大源镇政府签订的补偿协议中，补偿款项包括了承租厂房的停业损失补偿费，故霍曼公司与大源镇政府签订的拆迁补偿协议中无此费用。因此，大源镇政府给予的补偿系对霍曼公司自建部分房屋等权利的补偿，并不包括停业损失补偿费。涉及租赁厂房的补偿款项应当根据双方的合同约定予以分配。五、江南冶炼厂应当支付停产损失补偿费。霍曼公司租赁权利是否受损不应当以江南冶炼厂签订协议后，霍曼公司是否搬离作为标准，而应当以该权利最终是否因征收行为而丧失为依据。大源镇政府与江南冶炼厂签订补偿协议，案涉房屋已被征收，江南冶炼厂的房屋所有权以及霍曼公司的租赁权均归于消灭。事实上，政府的征收行为已客观导致霍曼公司停产，另寻厂址重建厂房，停产损失客观存在，理应得到补偿。更何况，双方有约在先，承租厂房的补偿款项除房产补偿外，其余归霍曼公司所有，故江南冶炼厂应当按约履行，将停产损失补偿费、提前签约奖、提前拆迁奖支付给霍曼公司。六、房19、20、21及餐厅系霍曼公司建造，相应的补偿款项应当归霍曼公司所有。对此，霍曼公司提供相关领付款凭证、收款收据及公司员工的证言，可以证明上述房屋系霍曼公司所建造。如江南冶炼厂认为系其建造，其应当提供相应证据，也有能力进行举证，但江南冶炼厂却未提供任何证据，应当承担不利后果。且租赁协议中也未提到上述房屋的存在，但提到了道路、公厕、门卫室。关于餐厅双方则约定由江南冶炼厂提供给霍曼公司场地建造职工食堂，也表明租赁时并无职工食堂。因此，江南冶炼厂辩称上述房屋原本存在不符合常理，也无任何证据证明。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求：撤销（2015）杭富城民初字第192号民事判决书第三项，改判江南冶炼厂支付霍曼公司停业损失补偿费625996.8元、房19、20、21及餐厅的补偿费62414元、提前签约奖13768.2元、提前拆迁奖13768.2元，合计715947.2元；本案一、二审诉讼费用由江南冶炼厂承担。
上诉人霍曼公司在二审中未提交新证据。
被上诉人江南冶炼厂答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人江南冶炼厂在二审中未提交新证据。
根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于，霍曼公司是否有权获得江南冶炼厂所得政府补偿款中的部分款项。第一，关于停业损失补偿费，根据双方厂房租赁协议第六条的约定,“租赁期间如遇到政府拆迁，因拆迁造成的损失补偿款除房产以外由乙方（霍曼公司）所有”，故霍曼公司有权获得引起权益丧失而取得的补偿款。江南冶炼厂自认其与政府签订的补偿协议的第八项停业损失补偿是按照8000多平方米计算的，其中包含了霍曼公司承租的4012.8平方米，但主张停业损失费是补偿给房屋所有权人江南冶炼厂的。本院认为，根据江南冶炼厂与富阳市大源镇人民政府签订的《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》拆迁补偿清单及二审中江南冶炼厂的自认，停业损失补偿系按照8080.41平方米计算，包含了霍曼公司承租的4012.8平方米。再结合霍曼公司与富阳市大源镇人民政府签订的《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》中并未包含停业损失补偿的情况，因停业损失系补偿给实际经营者的，故霍曼公司有权获得其承租部分相应的停产损失补偿即625996.8元（13元/m2*4012.8m2*12月），原审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。第二，关于房19、20、21及餐厅的补偿费，霍曼公司主张其建造了房19、20、21及餐厅，并提交收款收据、领付款凭证若干及证人钱某、陈某证人证言以证明。江南冶炼厂主张房19、20、21系江南冶炼厂搭建好之后给霍曼公司的，餐厅是霍曼公司搭建的，但包含在装潢面积内，已经补偿给霍曼公司，不属于房屋面积，实际是房中房。本院认为，霍曼公司提交的收款收据、领付款凭证尚不足以证明该些款项系用于房19、20、21的搭建及餐厅扩建，证人钱某、陈某均系霍曼公司员工，其证言亦不能证明霍曼公司搭建房屋及扩建餐厅的事实。故霍曼公司未提供充分有效的证据证明其系房19、20、21的建造人及江南冶炼厂取得的补偿款中包含了其搭建的职工食堂，故原审法院对此不予认定并无不当。第三，关于提前签约奖、提前拆迁奖的款项，霍曼公司与富阳市大源镇人民政府签订的《大源镇亭山安置区块企业拆除补偿协议书》第三条的补偿款项中已有上述栏目，而江南冶炼厂获得的上述款项中是否还包含有霍曼公司应获得的份额不明确，霍曼公司未能就此举证证明，故霍曼公司该主张缺乏依据，原审法院不予认可并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）杭富城民初字第192号民事判决第一、二项；
二、撤销（2015）杭富城民初字第192号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
三、富阳市江南再生冶炼厂于本判决生效之日起十日内支付杭州霍曼门业有限公司625996.8元；
四、驳回富阳市江南再生冶炼厂的本诉其他诉讼请求；
五、驳回杭州霍曼门业有限公司的其他反诉请求。
如果富阳市江南再生冶炼厂、杭州霍曼门业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4961元，保全申请费1773元，合计6734元，由富阳市江南再生冶炼厂负担3440元，由杭州霍曼门业有限公司负担3294元；反诉案件受理费5480元，保全申请费5000元，合计10480元，由杭州霍曼门业有限公司负担3212元，由富阳市江南再生冶炼厂负担7268元。二审案件受理费10960元，由杭州霍曼门业有限公司负担1425元，由富阳市江南再生冶炼厂负担9535元（杭州霍曼门业有限公司已向本院预缴上诉案件受理费10960元，杭州霍曼门业有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费9535元；富阳市江南再生冶炼厂于本判决生效之日起十日内向本院缴纳应负担的诉讼费9535元。本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一七年一月二十日
书 记 员 袁其伟