上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第3093号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人谭浩。
委托代理人贾忱。
被告谭元海。
委托代理人汪石如，上海汪石如律师事务所律师。
委托代理人占庆华，上海汪石如律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告谭元海居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人谭浩和被告谭元海的委托代理人汪石如、占庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，经原告居间，被告就出售上海市陕西北路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）与案外人签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。依照法律规定及协议约定，原告已居间成功，被告应依约支付原告佣金人民币（以下币种均为人民币）18，500元，但被告无理由拒付佣金。为此，原告诉至法院，要求判令被告支付原告佣金18，500元。
被告辩称，首先，虽然被告签署了相关协议，根据约定应确保购买人拥有购房资格，但系争房屋最终因购买人不具备购房资格未能交易成功，故原告居间服务不到位。其次，在交易过程中系争房屋被法院司法查封，阻碍了交易进行，而非被告的意愿导致交易不成。最后，被告仍然同意由原告继续提供中介服务以出售系争房屋。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月，原、被告及案外人江某（英文名JIANGHONG，澳大利亚联邦国籍）三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定：在原告居间下，被告向江某出售系争房屋，总房价款185万元；原告应当依法积极履行居间义务，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如买方拟购买该房地产及购买条件、卖方拟出售该房地产及出售条件，撮合双方买卖意向，促成双方签订本协议和《房屋买卖合同》，向买卖双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项，如故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给买卖双方造成严重损失的，应依法承担责任；《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，买卖双方应于原告居间成功时分别按照总房价款的1%支付原告佣金。同时，被告与江某签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：双方通过原告居间介绍，由江某向被告购买系争房屋，房屋建筑面积51.43平方米，总房价款为185万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于2013年8月15日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“示范合同”）；双方约定了房款具体支付方式；双方应于江某购买资格审核通过并贷款审批通过后向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续；如买卖双方在签订示范合同时，依据限售政策以及被告的相应情况确认江某不具备购房资格，则双方同意解除合同、互不追究责任，被告同意将已收款项返还江某。上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》的签订过程均为：先由江某于2013年7月11日签字，后由被告于同月14日签字确认。
因案外人胡某某在向本院起诉被告所有权确认纠纷一案（案号（2013）静民一（民）初字第1887号）中申请财产保全，系争房屋于2013年7月26日被本院查封。此后，买卖双方未如约签订示范合同及办理过户，致系争房屋交易未成。2013年9月，江某向本院起诉被告（案号（2013）静民一（民）初字第2452号），要求解除双方所签房屋买卖合同，并要求被告返还定金4万元及赔偿损失6万元。经本院主持调解，双方于2013年12月26日达成调解协议：一、江某与谭元海签订的《房屋买卖合同》于2013年12月26日解除；二、谭元海退还江某定金20，000元并支付江某违约金15，000元；三、双方无其他争议。
之后原、被告就佣金支付问题未能协商解决，原告遂诉至法院，要求判如所请。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、系争房屋状况及产权人信息，被告提供的上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第1887号民事判决书和上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1159号民事裁定书、上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第2452号民事调解书，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告坚持己诉，并指出其在签署居间协议时即知晓江某为外籍人士，就江某是否具备购房资格，原告向江某本人询问了在国内有无住房，在上海有无签订一年以上劳动合同等情况，江某自述具备购房条件，并提交过相关的材料，但这些材料已经没有了，无法向法庭提交。
被告认为，根据相关规定，外籍人士在中国境内购房需满足特定条件，就原告已对江某购房资格作审查的事实，原告负有举证责任。江某购房资格无法审核通过，在此过程中又发生系争房屋被法院查封的情况，两个原因共同导致买卖合同无法履行，均非被告所致，被告不应向原告支付佣金。
本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。但是，首先，房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金。本案中原告仅促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，仅得主张与其提供服务相对应的佣金报酬。其次，根据相关政策规定，对外籍个人在中国境内购房条件的审查有别于一般购房人，原告作为专业的房产中介，在明知购房人为外籍人士的情况下，应当负有审查购房人是否具备在中国境内购房资格的责任。虽然在本案中被告未能提供充足的证据以证明江某不具备在中国境内的购房资格，然而原告亦未能提供证据证明其已尽到相应的审查责任，虽然促成了《房屋买卖合同》的签订，却无法保证该合同是否存在客观上的履行障碍，在提供居间服务的过程中存在明显瑕疵。即使根据《房地产买卖居间协议》约定，《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，然而原告提供存在明显瑕疵的居间服务，无权直接要求被告支付全额佣金报酬。最后，对于被告提出系争房屋被司法查封导致买卖合同无法继续履行，此原因不可归责于被告的抗辩意见，本院认为，系争房屋因它案当事人申请财产保全而被法院查封，属于当事人依法行使诉讼权利所致，虽然在客观上造成系争房屋无法交易、被告与江某解除《房屋买卖合同》的结果，但原、被告对此结果均无直接责任，被告以此理由不同意支付原告任何报酬，于法无据，对此抗辩意见本院不予采纳。综合上述因素，考虑到原告提供的居间服务内容较少，且存在明显瑕疵，虽然促成了房屋买卖合同的订立，但尚不足以要求被告全额支付约定的佣金，本院酌定被告应支付原告报酬2，000元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告谭元海应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司报酬2，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费262.50元，减半收取计131.25元，由原告上海中原物业顾问有限公司承担106.25元，被告谭元海承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。