内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）内0302民初3734号
原告：尹红霞，女，汉族，1972年3月27日生，公民身份号码：×××，个体，住乌海市。
委托诉讼代理人：苗慧荣，内蒙古天晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金丽娟，内蒙古天晟律师事务所实习律师。
被告：鄂尔多斯世景房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区东胜铁西区鄂尔多斯大街诃额伦路东校园路西办公楼1-1401号。
法定代表人：余美花，董事长。
委托诉讼代理人：张云生，男，汉族，1965年6月28日生，公民身份号码×××，该公司办公室职员，住乌海市海勃湾区滨河区世景苑小区15号楼3单元201室。
原告尹红霞诉被告鄂尔多斯世景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹红霞及其委托诉讼代理人苗慧荣、金丽娟、被告鄂尔多斯世景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张云生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金44975元（640008元×6.15%÷365×150天+640008×0.0003×150天）；2、判令被告退还契税19203.48元、取暖费1360.84元、分户热量表1750元，合计22314.32元；1、2项合计67289.32元。3、判令被告为原告办理房屋权属转移登记。事实和理由：2013年9月30日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于乌海市海勃湾区神华东街南一街坊世景苑B区17号楼1单元1103室118.52平米楼房一套，房屋价格每平米5400元，总价款640008元，2013年9月30日前交房，逾期交房被告应承担相应的违约责任等。合同签订后，原告履行了交款义务。但被告违约逾期交房。另被告向原告收取契税19203.48元、取暖费1360.84元，分户热量表费用1750元。
被告辩称，原告的诉讼时效已经届满，应驳回原告的诉讼请求。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年10月30日，被告在此时没有交房，原告应当知道其权利已经受到侵犯。被告于2013年11月27日开始交房，原告在此时更应该知道其权利被侵犯。根据合同第4条的约定，原告按揭贷款是2014年1月9日贷入38万元，原告的交房时间晚于被告的实际交房时间2013年11月27日。原告未付清购房款前被告有权拒绝交房，符合《补充协议》的约定，故不承担违约责任。另，原告请求的违约金要求过高，请求法院依法减少至实际损失的30%。被告收取的契税、采暖费、分户热量表费均为代收款项，并已交给相关的收费单位。办理权属登记的前提是首先办理产权初始登记，现因绿化验收，施工单位资料备案等原因，开发商的产权初始登记还没有完成，而按合同约定是自初始登记之日90日。所以被告只能在登记后为原告办理产权转移手续。
原告为证实其主张向本院提供证据：《商品房买卖合同》、收据、发票、入住缴费明细表、通话录音、公开信、入住通知书。
被告对《商品房买卖合同》、收据、入住缴费明细表、公开信的真实性没有异议，但认为入住明细表及收据只能证实原告的收房时间，不能证实被告的实际交房时间。而公开信的发表时间为2016年7月11日，原告与被告交接房屋的时间均在这之前，开发商收取契税是根据税务局的口头或者书面授权，且契税的收取在补充合同中有相关约定。如果原告在税务部门交清契税，则同意退还契税款。对通话录音的真实性及合法性不予认可，认为录音时间距今已逾两年。
被告为证实其辩解向本院提供：交房公告、个人贷款支付凭证、竣工验收报告、判决书。
原告对贷款凭证的真实性没有异议，但认为原告已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了协助提供资料的义务，而银行和住房公积金何时可以审批将贷款打到开发商的帐户，并非原告能决定，故原告只要履行了协助提供资料的义务，并积极配合签订合同原告就不构成违约；对交房公告不予认可，认为原告至今并未实际看到过该公告，而且在商品房买卖合同第11条明确约定了甲方应当书面通知乙方办理交接房手续；对竣工验收报告的真实性没有异议，对证明目的不予认可；对判决书真实性没有异议，但认为不能据此认定交房时间，且被告应当书面通知原告交房。
经审理查明，2013年9月30日，原、被告签定《商品房买卖合同》，合同约定”原告购买被告承建的乌海市神华东街南一街坊世景苑B区17号楼1单元1103号房屋一处，建筑面积118.52平方米，单价5400元，总价款640008元，原告首付款260008元，剩余380000元办理银行贷款。签署合同之日起，乙方在7个工作日内办理完毕银行贷款所需手续提供给甲方，未办理完手续视为逾期交款，此贷款额度最终以银行批贷为准，不足部分于批贷之日起7个工作日一次性付清。甲方于2013年10月30日前交付房屋，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。买受人需按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）、违约金（如有）等全部费用后才具备收楼条件，如买受人未按约定支付前述款项，则出卖人有权顺延办理交房及产权登记手续，且视为由于买受人原因未能按期交付。因买受人原因造成的延期交楼及产权登记，出卖人无须另行书面告知买受人。”原告交纳首付款后，剩余380000元贷款中国建设银行于2014年1月9日发放。
另查明，2013年11月26日被告在《乌海日报》刊登交房公告，通知世景苑B区17#、18#楼全体业主，于2013年11月27日至2013年12月7日集中办理交房手续。2014年3月30日，原告交纳房屋的各项费用，被告实际交付涉案房屋。
原告分别于2014年3月30日和2016年11月16日向被告主张过权利。
认定上述事实的证据有《商品房买卖合同》、收据、发票、入住缴费明细表、通话录音、公开信、入住通知书、交房公告、个人贷款支付凭证、竣工验收报告。
本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签定《商品房买卖合同》，未违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告提出原告的起诉已过诉讼时效的意见本院不予采纳。原告分别于2014年3月30日和2016年11月16日向被告主张过权利，且在最后一次的通话中，被告还承诺要为原告解决，该主张构成诉讼时效的中断，故被告提出原告的诉讼请求已过时效的辩称理由不能成立。按照合同约定，被告应在2013年10月30日前向原告交付房屋，但原告在收房之前亦应付清全部房款，原告逾期付款，被告可顺延交房。原告的贷款于被告在报纸公告交房后的2014年1月9日才发放。故被告的交房时间可顺延至此时，贷款发放后，作为被告有通知原告收房的义务。按被告登报通知其他业主收房预留10天时间，被告亦有10天通知时间，即最迟至2014年1月20日被告应通知原告收房。但被告的实际交房日期为2014年3月30日，被告逾期交房天数应为69天。
按照原、被告签订的《商品房买卖合同》逾期交付商品房承担违约责任的约定，即”买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”，该约定已明显超出被告所能预见的原告预期收益，有失公平，被告现主张约定的违约金过高，请求予以减少，符合法律规定，本院予以支持。违约金的计算按照原告已交房款，按金融系统同期贷款年利率6%计算确定为原告的直接损失，应为5218元（640008×6%/年÷365天×逾期69天=5218元）。同时因违约金不仅具有补偿性，还具有惩罚性，另确认原告直接损失的30%作为赔偿计入违约金，应为1565元（5218元×30%=1565元）。以上共计6783元。原告提出被告退还收取的取暖费，本院不予采纳。取暖费在双方的逾期交房违约损失已调整，该项不应重复计算。因合同约定被告代收契税双方在合同中已有约定，原告该请求应予驳回。分户热量表费属商品房买卖中的收费项目，以上收费项目在我国不同阶段的商品房买卖中属行政监管部门进行认定并监督的范畴。如有违规，应由相应的行政管理部门进行认定并监督处罚，不属人民法院民事案件受理范围。该请求法院不应受理。关于原告要求被告立即办理房屋权属转移登记实际上是要求被告为原告办理房屋所有权证，因被告明确表明因验收等原因，初始登记亦未完成，该请求在本诉讼中事实上不能履行，本院无法支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条”诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条地四项”起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”之规定，判决如下：
一、被告鄂尔多斯市世景房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告尹红霞逾期交房违约金6783元；
二、驳回原告尹红霞关于分户热量表费的起诉；
三、驳回原告尹红霞的其他诉讼请求。
案件受理费742元（原告已预交，因适用简易程序，减半收取），由原告负担667元，被告负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
审判员黄春花
二〇一六年十二月二十三日
书记员刘金娜