广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初16554号原告：谢培荣，男，1962年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所律师助理。被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市居委会桂洲大道东3号创富大厦10号铺首层之三。法定代表人：曾伟强。被告：佛山市顺德区登图物业管理有限公司,住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场16座511之一。法定代表人：冯嘉超。两被告共同委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。原告谢培荣与被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢培荣及其委托诉讼代理人陈巧玲、两被告的共同委托诉讼代理人曹伟君到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2014年9月至2014年11月3日未支付的回报（租金收益）共4032元及逾期支付的利息619.99元（按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止，暂计至2017年9月18日为619.99元）；2.判令两被告因违法终止公寓委托经营管理协议应赔偿给原告的经济损失5760元（酌定3个月的租金损失为1920元*3个月）；3.判令两被告按照交楼标准将房屋恢复原状交付原告或赔偿原告自行恢复的装修、设施设备、家电家具等费用62468元；（上列合计72881元）：4.判令被告澳德公司为涉案商品房设立供水独立计量表、独立电表；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年1月18日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告澳德公司购买座落于佛山市顺德区的X号商品房，套内建筑面积为31.2平方米，商品房为精装房，合同约定了《装饰、设备标准》，总金额为288000元。签订《商品房买卖合同》的同时，原告与两被告还签订了《公寓委托经营管理协议书》，约定原告将上述商品房（包含附表一注明酒店单位：装修、设备标准）委托被告登图公司统一经营管理，被告澳德公司提供担保，委托期限自原告付清全额房款次日至2015年10月31日，委托期限内，被告登图公司在每月的10日前向原告支付上月的1700元回报（租金收益），被告澳德公司对原告的回报（租金收益）承担连带支付责任。同时由被告登图公司支付委托物业所产生的物业管理费、水、电、电话、天线费。合同终止时，被告登图公司应返还给原告合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品，协议约定若被告登图公司中途终止协议的，需提前三个月通知原告，且需赔偿原告所有的经济损失。被告澳德公司后来将房屋直接交付给被告登图公司进行经营管理，原告只是每月收取约定的回报（租金收益），可是2014年9月开始，被告登图公司不再支付回报，2014年7月15日被告登图公司向原告发出《终止合同通知书》，明确表示不能继续履行《公寓委托经营管理协议书》。原告不同意终止《公寓委托经营管理协议书》，但是被告登图公司停止支付原告回报（租金收益），无奈原告在2014年11月3日收楼，但是，原告发现房屋没有贴墙纸，电热水器、高级地毯等家具用品，也没有床头柜等，各种家私卫浴产品也不是约定品牌和没有产品等问题，该商品房并不符合《商品房买卖合同》约定的交付标准，更不符合《公寓委托经营管理协议书》附表一注明的装修、设备标准。原告认为：被告澳德公司在出售房屋时，承诺在原告购买房屋后返租房屋至2015年10月31日，并保证按时支付回报（租金收益），现在被告登图公司单方终止《公寓委托经营管理协议书》，不履行承诺，明显属于欺诈消费者的行为，而根据原告与两被告签订的合同约定，被告中途终止合同，导致原告收楼后没有办法出租房屋导致原告无法实现自己的预期回报（租金）收益，基于两被告的违约行为，应当承担相应的违约责任，赔偿给原告造成的这些损失，同时被告澳德公司没有按照《商品房买卖合同》约定的交楼标准交楼给被告登图公司进行管理，被告登图公司也没有按照《公寓委托经营管理协议书》约定交付房屋给原告，属违约行为，所以两被告应当按照合同的约定恢复原状或赔偿原告自行恢复的费用。被告澳德公司交付的房屋没有独立住宅性质的水表和电表，现在的供电和供水都是商业性质，且只有创富酒店一个总表，导致原告水费和电费很高和受制于创富酒店供水供电，创富酒店无故对原告停水停电，原告无法继续出租，给原告造成损失，所以被告澳德公司应当按照约定交付设有独立水表和电表的房屋给原告。诉讼中，原告明确诉讼请求第三项：判令两被告赔偿原告自行恢复的装修、设施设备、家电家具等费用62468元。两被告辩称，原、被告的公寓委托经营协议已于2014年10月14日终止，因此原告主张2014年10月15日至2011年11月3日的租金没有依据；对原告主张2014年9月至2014年10月15日的租金至今已超诉讼时效，被告不同意再支付；对原告主张的经济损失，合同早于2014年10月14日解除，原告知道且应当知道其损失情况，应及时向被告提出，但原告怠于行使权利，目前也超过了诉讼时效，因此被告不同意再进行补偿；对原告主张的装修赔偿，原告于2014年11月3日收楼，当时已知道装修现状，但原告怠于主张权利，也超过了诉讼时效，被告不同意再进行补偿，根据三方签订的委托经营管理协议第一条第三项第五点约定被告登图公司向原告返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品，根据当时原告委托被告登图公司收楼的收楼确认书确认被告登图公司按实际经营折旧及使用功能交付，因此案涉物业完全是属于可交付状态；被告澳德公司对案涉物业的交付不承担任何责任，因为根据公寓委托经营管理协议的约定，被告澳德公司承担连带责任的范围仅为租金；对原告主张设计独立供水供电表，目前案涉物业已有独立的供水供电表。请求法院驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-4，两被告对真实性无异议，本院予以采信。证据5，两被告对证明内容无异议，本院予以采信，可以证明两被告支付租金的时间。证据6，该份鉴定意见书是本院在同类案件中依法委托有资质的鉴定机构对房屋装修工程造价进行评估，合法有效，本案案涉房屋的结构相近，具有参考性，为减少诉累，本院采信该份鉴定意见书。被告澳德公司提交的证据，原告对签名的真实性无异议，本院予以采信。被告登图公司没有证据提交。经审理查明：2010年1月18日，谢培荣与澳德公司签订《商品房买卖合同》，约定谢培荣向澳德公司购买位于案涉房产，套内建筑面积31.2平方米。2010年1月18日，谢培荣与澳德公司、登图公司签订《公寓委托经营管理协议书》，约定谢培荣将案涉房产委托给登图公司进行统一管理，委托期限自谢培荣付清全额房款次日至2015年10月31日；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归登图公司所有，登图公司有权将涉案房产转租给他方，谢培荣不得自行委托经营管理；在委托经营期间，登图公司每月向谢培荣支付回报1920元，于每月10日前向谢培荣支付上个月应得的回报；在本协议有效期内，如由于登图公司的原因无法按时支付上述回报给谢培荣，由澳德公司负连带责任，澳德公司应无条件代被告登图公司清偿逾期之款项；协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知谢培荣，且登图公司需赔偿谢培荣由于登图公司违约而造成的经济损失；协议终止时，登图公司应向谢培荣返还合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。协议签订后，谢培荣依约将涉案房产交付给登图公司使用，登图公司将该房再次转租给他人使用。2010年9月10日，谢培荣出具致登图公司的《收楼确认书》，载明：谢培荣已收到创富大厦可以提前交楼的通知并于2010年9月10日办理完相应的收楼手续。根据《商品房买卖合同》及其附件、《公寓委托经营管理协议书》、《前期物业管理服务协议书》、《临时管理规约》等的相关约定，在委托经营期内委托方暂不用参与验楼、钥匙移交等手续，而只须办理其它相应的交楼手续；委托经营期限满后，受托方将参考《商品房买卖合同》的附件内容返还给委托方，并按实际经营折旧及使用功能交付，对此本委托方无异议。自2014年9月起，登图公司和澳德公司没有再向谢培荣支付租金。2014年11月3日，谢培荣与登图公司签订《收楼确认书》，载明：本人收到登图公司于2014年7月15日向本人发出的《终止合同通知书》，现本人确认本人与登图公司就本人名下的案涉物业所签订的《物业委托经营管理协议书》于2014年10月14日因登图公司单方提出解除而终止，物业交付的时间以本确认书签署的时间为准，期间所产生的占用物业的损失由登图公司承担；至此，本人与登图公司就上述物业租赁事宜所产生的权利义务未能达成一致或交付物业不符合约定的，权利人有权通过法律途径主张，同时保留追究登图公司、澳德公司单方解除合同的违约赔偿责任。之前所拖欠的租金及场地占用费登图公司承诺于2015年1月31日之前付清。2014年11月3日，谢培荣与登图公司在《物业移交签收表》上签章确认，登图公司将案涉房产将付给谢培荣时有空调2台、灯具1套、卫浴1套、趟窗1套、锁匙1条。另查明，（2015）佛顺法容民初字第481号案中，本院依法委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具的《司法鉴定评估报告书》关于2座827房工程造价的评估结论为：1.前期拆除工程造价10501.58元（单方造价317.46元）；2.室内装饰装修工程造价46805.08元（单方造价1414.91元）；3.电器及家具部品造价46077.96元（单方造价1392.93元）；合计103384.62元；房产建筑面积33.08平方米。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告将涉案房产交付给被告登图公司使用、收益，被告登图公司按月支付回报给原告，回报的性质实为租金收益，原告与被告登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的；……。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”原、被告在《收楼确认书》中确认协议因被告登图公司单方提出解除而终止，案涉物业交付的时间为2014年11月3日，被告登图公司承诺2015年1月31日前付清租金，但却一直未付租金，对此原告知悉，但怠于主张权利，没有证据证明期间发生了诉讼时效中止、中断的情形，诉讼时效于2016年1月31日届满，故本院对原告主张的两被告延付租金及相关损失的诉讼请求予以驳回。关于原告诉请的恢复原状和折价补偿的问题。原告于2014年11月3日确认收楼并已知悉案涉房屋在房屋装饰装修及家电、家具配备方面均存在不符合双方合同约定的情况，没有证据证明期间发生了诉讼时效中止、中断的情形，直到2017年10月原告起诉，已超过两年的诉讼时效期间，本院对原告关于赔偿装修损失及设立供水、供电表的诉讼请求予以驳回。关于原告主张应适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间为三年的规定，但在租金超过一年诉讼时效及其他损害赔偿超过两年诉讼时效之时，《中华人民共和国民法总则》尚未施行，被告对于诉讼时效期间的期待也是以《中华人民共和国民法通则》规定的一年或两年为限，因此本院认为本案关于诉讼时效期间的规定应适用《中华人民共和国民法通则》。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：驳回原告谢培荣的诉讼请求。案件受理费减半收取为811.01元（原告谢培荣已预交），由原告谢培荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇一七年十二月四日书记员  梁秀雯