安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一初字第00028号
原告：张前进，男，1972年10月22日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮北市杜集区。
委托代理人：蔡保惠，安徽律诚律师事务所律师。
委托代理人：陈光，安徽律诚律师事务所律师。
被告：国网安徽濉溪供电有限责任公司，住所地安徽省濉溪县淮河路24-1号。组织机构代码73730229-X。
法定代表人：李淮海，该公司董事长。
委托代理人：王思伟，安徽北方之光律师事务所律师。
委托代理人：丁荣，安徽北方之光律师事务所律师。
原告张前进因与被告国网安徽濉溪供电有限责任公司（简称濉溪供电公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4�17日、11月24日公开开庭进行了审理。原告张前进及其委托代理人蔡保惠、陈光，被告濉溪供电公司的委托代理人王思伟、丁荣到庭参加诉讼。因鉴定需要，本院依法变更相应审限。本案现已审理终结。
张前进诉称：2010年5月21日，双方签订《濉溪友谊宾馆租赁合同书》，张前进履行了合同义务支付租金102.5万元，濉溪供电公司却频频违约。首先，没有遵守国家规定给张前进开具租赁费发票；其次，未按照合同约定在开业前给张前进办理工商、税务、卫生、消防等相关证照，为减少损失，张前进自行办理了相关证照，至2011年6月20日《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（简称消防合格证）才办讫；第三，濉溪供电公司未履行出租人维修房屋的义务，2011年11月初濉溪供电公司维修车棚将防水破坏并封堵了部分下水口，导致宾馆三楼的房间墙�霉变脱落，吊顶漏水，宾馆不能正常营业，经多次协调未果，张前进才自行维修；第四，报告拖欠张前进房租。综上，由于濉溪供电公司的违约行为给张前进造成的损失，包括发票税金30.75万元，办证费5万元，房屋维修费26400元，房间损失费28320元，聘用人员工资866799.36元，办公室租赁费五间48.75万元和两间13.5万元，装修损失300万元（以评估为准）。请求判令：1、解除双方签订《濉溪友谊宾馆租赁合同书》；2、濉溪供电公司赔偿张前进各项损失1901519.36元；3、诉讼费用由濉溪供电公司承担。
濉溪供电公司辩称：1、张前进称未开具发票，其以招标款的名义支付房屋租赁费，濉溪供电公司无法开具租赁费发票，张前进请求支付税金，没有法律依据。2、张前进从2011年8月到办证时均正常经营，并没有被罚款，其要求濉溪供电公司承担责任，不符合合同规定。3、濉溪供电公司维修车棚跟宾馆与三楼漏水无因果关系，依据合同约定维修费用应由张前进承担。4、2011年2月1日签订的合同，系王丽莉与濉溪供电公司签订，与张前进无关。关于五间办公室，因至今开发区房屋未建，故没有搬迁不违反合同约定。5、装修费没有提供相应的票据，且合同约定承租期满不支付购置物品的费用。请求依法驳回张前进的诉讼请求。
张前进为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、《濉溪友谊宾馆租赁合同书》，拟证明2010年5月21日双方当事人签订合同，濉溪供电公司承租张前进的友谊宾馆。
证据二、消防合格证，拟证明2011年6月20日张前进自行办理消防合格证。
证据三、个体工商户营业执照，拟证明2011年6月21日张前进自行办理营业执照。
证据四、厨房承包合同、收条，拟证明2010年8�1日张前进将友谊宾馆的厨房发包给魏金彪，自2010年8月15日至2011年8月15日每月工资为5万元，张前进已经实际支付厨房承包费用。
证据五、工资发放表，拟证明管理部及客人厨房工资发放情况。
证据六、照片9张，拟证明租赁房屋毁损影响正常营业。
证据七、收据、维修费用清单，拟证明张前进自行维修房屋产生的费用。
证据八、房屋租赁合同，拟证明2012年2月1日濉溪供电公司租赁张前进客房2间，每月租金为2500元。
濉溪供电公司质证意见为：对证据一至三，无异议；证据四、五能够证明张前进从2010年8月15日至2011年8月15日一直正常经营，不存在不能正常经营的经济损失；证据六拍摄人、拍摄时间，拍摄地点不清，不符合证据形式，也不能证明张前进所经营的宾馆楼顶防水破坏，更不能证明系濉溪供电公司修建车棚�致；对证据七维修收据无单位盖章及出具时间，张前进应提供正式的维修费发票，维修费用清单是张前进制作，不具有真实性，房间损失没有任何证据证明，且依据合同约定，维修费用应由张前进承担；证据八根据合同的相对性原则，张前进与该合同无关，且该合同与本案不属于同一法律关系，不能与本案一并处理。
濉溪供电公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
证据一、张前进经营的友谊宾馆电费明细，拟证明2010年8月至2015年3月张前进经营的酒店电费为每月数千元至三万元不等，张前进用电如此之大，证明张前进的酒店一致正常经营使用，濉溪供电公司并没有给张前进造成经济损失。
证据二、照片2张，照片上是濉溪供电公司安装的车棚，车棚安装在一楼墙面，不可能导致宾馆三楼楼顶的防水破坏并封堵下水口，张前进称修建车棚导致三楼漏水而无法正常经营的说法不成立。
证据三、消防监督检查记录，拟证明检查结果均合格，2011年1月份张前进正常经营。
证据四、安徽省濉溪县人民法院（2015）濉民二初字第00012号民事判决书（简称12号民事判决），拟证明导致解除合同的原因是张前进拖欠租赁费。
张前进质证意见为：
证据一人员已经到位，每天宾馆都要运营，即使没有顾客也会发生电费；证据二系濉溪供电公司拍摄，与实际不符，可以现场查看；证据三来源不明，检查记录与本案无关；证据四濉溪供电公司没有履行维修义务，双方合意解除合同。
根据张前进的申请，本院依法委托淮北世诚资产评估事务所对濉溪县电力商务酒店装修残值进行评估，该评估事务所于2015年10月30日作出淮世诚会评报字（2015）100号委估资产评估报告书�简称资产评估报告），评估结论为：于评估基准日2015年8月28日，委估资产评估价值为170245.53元。张前进支付评估费8000元。
张前进质证意见为，资产评估价值过低，评估费应当由濉溪县供电公司负担。
证据二、评估费发票，证明张前进支出评估费8000元。
濉溪供电公司质证认为：评估的部分装修设施不属于符合装修装饰工程，可以移走，不应该在评估范围内；解除合同的原因是张前进未缴纳租金，濉溪供电公司不应当承担张前进的装修损失；租赁房屋尚未交给濉溪供电公司，鉴定价值应当根据评估报告数额核减四分之一；评估费应当由张前景负担。
本院对双方当事人所举证据及鉴定意见认证如下：（一）张前进所举证据证据一至三，濉溪供电公司无异议，予以认定；证据七与本案具有关联性，予以认定；证据八租赁客房由濉�供电公司实际使用，与本案具有关联性，予以认定；其他证据与本案不具有关联性，不予认定。（二）濉溪供电公司所举证据证据一至四与本案具有关联性，予以认定。（三）资产评估报告符合法律规定，予以认定。
经审理查明：2010年5月21日，双方签订《濉溪友谊宾馆租赁合同书》，合同约定：濉溪供电公司将其友谊宾馆租赁给张前进，租赁范围为宾馆东西楼（东楼不含一楼），北楼宾馆部及南楼餐厅部，租赁期限为6年（自2010年5月21日至2016年8月21日）。租金为205万元。签订合同5日内交清前三年租金102.5万元，三年后第一个月内交清后三年租金102.5万元。张前进不如约交纳租金，濉溪供电公司有权解除合同。合同签订之日起给予张前进三个月的优惠装修期间。张前进承租后，实施维修改造和添置设施所发生的款项由张前进承担。屋面防水已坏，有漏雨处，濉溪供电公司应在租赁经营前给予一次性维修。开业前濉溪供电公司需把工商、税务、特种、消防、卫生等证件交给张前进，如因证件不全，造成张前进不能正常营业或者被主管部门罚款，由濉溪供电公司承担并赔偿当天租金及人员工资。东二楼原五间办公室，待开发区办公楼建成搬迁后，交给张前进使用。
合同签订后，张前进以招标款的名义向濉溪供电公司支付租金102.5万元，濉溪供电公司亦将相应房屋交给张前进。但濉溪供电公司未按照约定在租赁经营前维修屋面漏雨，亦未按照约定在开业前将工商、税务、特种、消防、卫生等相关证件交给张前进。张前进在协调未果的情况下，自行维修屋面漏雨并办理了相关证照（2011年6月20日最后一个证照消防合格证办讫），共支付办证费5万元，房屋维修费26400元。2011年8月15日，友谊商务酒店开始营业。2012年2�1日，张前进之妻王丽莉代表友谊商务酒店与濉溪供电公司签订房屋租赁合同，将宾馆212、213客房租赁给濉溪供电公司使用，每间客房月租金为2500元。濉溪供电公司实际租赁27个月，拖欠客房租金13.5万元（2500元×27个月）。
根据张前进的申请，本院依法委托淮北世诚资产评估事务所对濉溪县电力商务酒店装修残值进行评估，该评估事务所于2015年10月30日作出资产评估报告，评估结论为：于评估基准日2015年8月28日，委估资产评估价值为170245.53元。张前进支付评估费8000元。
2014年12月18日，濉溪供电公司以张前进未按合同约定向其交纳后三年租金为由，向原审法院提起诉讼。请求判令：解除双方签订的合同，支付租赁费（按每月28472元计算至交还租赁房屋之日止）。原审法院于2015年5月12日作出12号民事判决，判决：一、解除濉溪供电公司于张前进签订�《濉溪友谊宾馆租赁合同书》；二、张前进于判决生效后10日内支付濉溪供电公司租金569440元，以后发生的租金按每月28472元自2015年4月22日起继续计算至张前进交付所租赁房屋之日止；三、驳回濉溪供电公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
本院认为：本案的争议焦点是张前进的损失数额应当如何确定，责任如何划分。
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人双方违约的，应当各自承担相应的责任。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案中，张前进请求解除双方签订的合同，安徽省濉溪县人民法院作出的12号民事判决已经判决解除并发生法律效力，该请求已无必要。张前进主张赔偿其发票税金、房屋维修、办证、客房租赁等各项损失1901519.36元。关于税金损失问题，因濉溪供电公司未为张前进提供房租费发票，张前进亦未提供证据证明其产生了税金损失，故不�支持。关于房屋维修损失问题。根据双方合同约定，濉溪供电公司应在租赁经营前对租赁房屋的屋面防水及有漏雨处给予一次性维修，张前进在协调未果的情况下自行维修，产生的房屋维修费26400元，应由濉溪供电公司承担。因该维修约定在开业前完成，且张前进提供的维修费收据及维修费清单均无日期，不能证明是在开业后施工，故其主张房间损失费缺乏依据，不予支持。关于办证费用及损失问题。根据双方合同约定，濉溪供电公司应当在开业前将工商、税务、特种、消防、卫生等证件交给张前进，因濉溪供电公司违约，张前进自行办理了相关证照，办证费用5万元应当由濉溪供电公司承担。张前进主张聘用人员工资866799.36元由濉溪供电公司负担，双方合同约定“如因证件不全，造成张前进不能正常营业或者被主管部门罚款，由濉溪供电公司承担并赔偿当天租金及人员工资”，张前进虽未提供相关证据证明，但考虑到证件不全会影响正常营业，结合当事人的约定，酌定以一个月的租金数额即28472元作为此项损失，由濉溪供电公司予以赔偿为宜，超出部分不予支持。关于客房租赁费问题，濉溪供电公司拖欠两间客房租赁费13.5万元，张前进主张支付符合法律规定，予以支持。张前进主张办公室租赁费五间48.75万元，因双方合同约定“东二楼原五间办公室，待开发区办公楼建成搬迁后，交给张前进使用”。因张前进未提供证据证明交付使用的条件成就或者濉溪供电公司违反合同约定，故不予支持。关于装修损失问题，经鉴定机构评估，评估基准日2015年8月28日的评估价值为170245.53元。根据双方合同约定，张前进应当于2013年6月30日之前，将后三年的租金支付给濉溪供电公司。张前进在缴纳后三年租金的同时，双方均可以主张抵销应当由濉溪供电公司支付的房屋维修费、办证费及客房租赁费等相关到期债权。结合本案实际，考虑互负到期债务、评估基准日、租赁房屋返还等基本事实，对装修损失以张前进承担70%、濉溪供电公司承担30%即51073.66元（170245.53元×30%）为宜。综上，张前进的各项损失数额合计为262473.66元（26400元＋5万元＋13.5万元＋51073.66元）。
综上所述，张前进的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告网安徽濉溪供电有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔�原告张前进各项损失262473.66元；
二、驳回原告张前进的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21914元，由原告张前进负担18914元，被告国网安徽濉溪供电有限责任公司负担3000元；鉴定费8000元，由原告张前进负担5600元，被告国网安徽濉溪供电有限责任公司负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 李祥昆
代理审判员 盛文强
人民陪审员 李 健
二〇一五年十二月七日
书 记 员 吴 磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装�装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或�反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。