湖南省湘潭市岳塘区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘0304执异48号
异议人（案外人）湘潭昭山示范区管理委员会，住所地湖南省湘潭市岳塘区金兰路昭山两型产业发展中心。
法定代表人黄劲松，该管理委员会主任。
委托代理人李佳妮，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
申请执行人湘潭兴教投资管理有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区长潭路17号佳恒综合楼1单元301室。
法定代表人刘滔，该公司董事长。
被执行人湘潭希唯企业发展公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区株易路口。
法定代表人邱唯唯，该公司董事长。
委托代理人段方群，北京市京伦律师事务所律师。
被执行人湖南希唯实验学校，住所地湖南省湘潭市岳塘区株易路口，。
法定代表人邱唯唯，该校校长。
委托代理人段方群，北京市京伦律师事务所律师。
本院在执行申请执行人湘潭兴教投资管理有限公司与被执行人湘潭希唯企业发展公司（以下简称希唯公司）、湖南希唯实验学校（以下简称希唯学校）（2009）岳执字第498号金融借款合同纠纷一案中，异议人湘潭昭山示范区管理委员会（以下简称昭山示范区）于2016年11月9日向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭于2016年12月8日举行听证会，审查异议人昭山示范区的执行异议。本案现已审查终结。
异议人昭山示范区称：湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出（2009）岳执字第498-1号执行裁定书裁定拍卖被执行人希唯公司在株易路口的国有土地使用权及房产四栋。2011年12月28日，湖南昭山经济建设投资有限公司以人民币4664.13万元拍得希唯公司位于株易路口的36858.08平方米（55.28亩）土地使用权及12202.49平方米房屋所有权。在拍卖的36858.08平方米土地使用权中，希唯公司所持有的国有土地使用权证上所载明的面积仅有10093.7平方米（约15.14亩），其余被拍卖的26764.38平米米（约40.14亩）土地使用权希唯公司未缴纳土地出让金也未办理产权登记，作为执行标的的认定错误，该部分土地使用权应属于原湘潭市昭山旅游经贸开发区管理委员会所有。现根据《长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区湘潭九华昭山天易示范区改革与发展总体方案》（潭办发[2009]18号）文件，湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会与异议人合署办公，湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会的权利义务由昭山示范区继受。综上所述，异议人根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向岳塘区法院提出执行异议，请求1、撤销（2009）岳执字第498-1号执行裁定书；2、取回（2009）岳执字第498-1号执行裁定书裁定拍卖的财产中属于异议人的财产。
申请执行人兴教公司经本院依法传唤，未到庭参加听证会。
被执行人希唯公司、希唯学校称：异议人的异议请求没有事实和法律依据，请求听证会查明情况后予以驳回。理由如下：第一、根据1994年、1998年异议人与被执行人签订的两份土地使用权出让合同，希唯公司、希唯学校受让的土地使用权面积约65亩，按照土地使用权出让合同，出让方有义务及时办理相应的土地使用权证，因为土地管理部门将办证资料遗失，导致土地使用权证未办理的过错不在被执行人一方；第二、岳塘区法院实施本案执行拍卖行为前，于2010年5月5日及9月15日向异议人发函要求确认希唯公司、希唯学校所有的土地使用权面积，异议人在2010年9月30日的潭昭管（2010）13号工作回复函中已确认希唯公司、希唯学校实际享有的土地使用权面积为55.28亩，岳塘区法院在此基础上实施的拍卖行为，异议人无权再行推翻已经确认的事实；第三、本案执行行为存在的严重错误并非被执行物的权属问题，而是拍卖的买受人未能在法定期间足额支付拍卖价款，（2013）岳执异字第13-1号及湘潭市中级人民法院（2015）潭中执复字第23号执行裁定书已经查明了相关的事实，湘潭市中级人民法院的复议裁定已经具有相应的法律效力。
异议人希唯公司、希唯学校为证实其异议，向本院提交如下证据：
《长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区湘潭九华昭山天易示范区改革与发展总体方案》（潭办发[2009]18号）文件，拟证明湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会的所有权利义务由异议人继受。
《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权转让协议》、《土地款收据及明细表》，拟证明根据1994年签订的国有土地使用权出让合同，被执行人应当交纳土地款128.5346万元，实缴土地款67万元；根据1998年签订的国有土地使用权转让协议，被执行人应当交纳土地款180.89万元，实缴土地款86.0069万元；被执行人总共应当交纳土地款309.4246万元，至今只交纳土地款153.0069万元，尚欠土地款156.4177万元。
《欠款催收函》两份，拟证明异议人对被执行人欠交的土地款多次进行催收，但被执行人拒不履行土地出让合同中的土地款交纳义务，被执行人未取得被拍卖部分土地使用权的过错在其自身；被拍卖土地中被执行人未交纳齐全土地款部分的权属仍属于原出让人，即异议人昭山示范区。
《湘潭市人民政府办公室关于转发<昭山旅游经贸开发区建设工作协调会议纪要>的通知》（潭政办函[1997]148号文件）、《关于湘潭市昭山乡等单位征地农转非问题的批复》（湘公复[1993]3号文件），拟证明异议人管辖范围内未办理国有土地使用权登记的土地属于其管理。
被执行人希唯公司、希唯学校为反驳异议人昭山示范区的异议，向本院提交如下证据：
5、红线图三份、建设用地规划许可证三份、湘潭昭山旅游经贸开发总公司于1999年10月13日出具的证明一份，湘潭昭山旅游经贸开发总公司戴灿向被执行人邮寄的希唯公司收款情况一份，拟证明被执行人拥有66亩土地使用权，并已交纳土地款193.2869万元，国土手续正在办理中，未取得土地证并非被执行人的过错。
本院经审查查明：1994年12月30日，湘潭市土地管理局与被执行人希唯公司签订国有土地使用权出让合同,合同约定湘潭市土地管理局向被执行人出让位于昭山开发区S11区，面积为15927.46平方米的土地使用权，土地使用权每平方米80.7元，总额为128.5346万元。在被执行人支付完全部土地使用权出让金后30日内，按照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。1998年8月26日，湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会与湖南登峰实验小学签订国有土地使用权转让协议，协议约定，湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会向湖南登峰实验小学出让位于登峰实验小学东侧的昭山开发区S11区土地，面积为27408平方米，出让金每平方米66元，总额为180.89万元。在支付土地使用权出让金50%后，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。合同签订后，因被执行人希唯公司、希唯学校未按合同约定缴纳全部土地使用权出让金，可查已办证的国有土地使用权面积为10093.7平方米［权证号为：潭国用（1999）20165号］。
2009年12月15日，本院受理了申请执行人湘潭兴教投资管理有限公司与被执行人希唯公司、希唯学校金融借款合同纠纷执行一案。执行过程中，本院决定依法拍卖被执行人希唯公司、希唯学校名下位于岳塘区株易路口的房产和土地。因希唯公司、希唯学校的国有土地使用权证遗失（或未办理），而湘潭市国土资源局档案室的资料又不齐全，2010年5月5日及9月15日，本院向异议人昭山示范区去函，请求昭山示范区对希唯公司、希唯学校的国有土地使用权面积进行确认，昭山示范区回函确认希唯公司拥有55.28亩国有土地使用权，同时提出被执行人希唯公司应支付湘潭昭山旅游经贸开发总公司土地出让金、报建费及配套费163.28万元、滞纳金1745.7898万元（2000年8月26日至2010年6月30日）。被执行人希唯公司、希唯学校对昭山示范区确认的国有土地使用权面积无异议，对国有土地使用权出让金、滞纳金等费用的数额有异议，同意进入司法评估、拍卖程序。
2010年10月8日，本院委托湖南国地评估咨询有限责任公司对55.28亩（36858.08㎡）国有土地使用权进行价格评估，湖南国地评估咨询有限责任公司作出湖南国地〔2011〕（估）字第165号土地估价报告，评估结论为被执行人希唯公司国有土地使用权的价值为3357.1万元，其中已开发部分宗地面积为17004.58平方米，估价997元/平方米，未开发部分宗地面积19853.5平方米，估价837元/平方米。2011年11月14日本院作出（2009）岳执字第498-1号执行裁定书，裁定“1.拍卖被执行人希唯学校、希唯公司所拥有的位于湖南省湘潭市岳塘区株易路口的国有土地使用权；2.拍卖被执行人希唯学校、希唯公司拥有的位于湖南省湘潭市岳塘区株易路口的房屋四栋及附属物”。
2011年12月28日买受人湖南昭山经济建设投资有限公司以拍卖保留价4664.1万元（含房屋及附属物价款1307万元）将拍卖标的物拍得。2013年3月21日本院作出（2009）岳执字第498-2号执行裁定书，裁定将上述已拍卖房屋的所有权、土地使用权及相应的其他权利，归买受人湖南昭山经济建设投资有限公司所有。
另查明，2009年，湘潭市人民政府设立了长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区湘潭昭山示范区管理委员会,原湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会的相关权利义务由昭山示范区承受，湘潭市人民政府就昭山示范区管辖范围内未办理国有土地使用权登记的土地委托异议人管理。买受人湖南昭山经济建设投资有限公司系异议人昭山示范区全额投资设立的从事土地储备与经营、城市基础设施建设及运营等的国有控股公司。湖南登峰实验小学的系希唯学校的前身。
本院认为，异议人昭山示范区与被执行人希唯公司、希唯学校之间争议的焦点主要有两点：
本案执行中拍卖的国有土地使用权是否超标拍卖了异议人的土地？
根据本院已经查明的事实，被执行人于1994年与湘潭市土地管理局签订土地使用权出让合同、1998年与湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会签订土地使用权转让协议，分别受让位于昭山开发区S11区，面积为15927.46平方米及27408平方米的土地。两份土地出（转）让合同约定了被执行人按规定交纳出让金后方可申请办理国有土地使用权证，因被执行人希唯公司、希唯学校未按合同约定交齐出让金，仅有部分土地办理了国有土地使用权证。本次执行过程中共计拍卖的土地使用权面积为36858.08平方米，被执行人能提供及异议人认可的有证土地面积仅为10093.7平方米［权证号为：潭国用（1999）20165号］，除上述10093.7平方米有证土地外，被执行人主张还有一块土地办理了国有土地使用权证，因其提交的规划许可证、红线图只能证明土地利用符合城乡规划，可使用土地的边界线等问题，领取土地使用权证，还须交齐土地使用出让金、交纳相关税费等方可办理，且本院为慎重起见，听证会后向湘潭市国土资源局核查亦未见异议人名下除潭国用（1999）20165号土地使用权证外，还有其它已办证的土地。根据举证责任分配的规则，应由被执行人希唯公司、希唯学校承担举证不能的法律后果，故本院对被执行人的该项主张不予认可。又根据物权法的有关规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，被执行人希唯公司、希唯学校已登记取得物权的土地面积为10093.7平方米，超出部分26764.38平方米，因物权尚未变动，仍属于原土地出让人湘潭市土地管理局和湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会，现异议人继受了湘潭昭山旅游经贸开发区管理委员会的权利义务，是湘潭市人民政府授权昭山范围内的土地经营管理者，故本院拍卖36858.08平方米的土地使用权属于超标拍卖了异议人的土地。
二、本院作出的（2009）岳执字第498-1号执行裁定书是否需要撤销、如何返还异议人的财产？
本案执行过程中，因希唯公司、希唯学校同时涉及多起执行案件作为被执行人，为妥善化解纠纷，在搁置国有土地使用权出让金、滞纳金等费用及权属争议，征得异议人昭山示范区同意的特殊情况下，对尚未办理国有土地使用权证仍属于异议人部分的土地与被执行人所有的土地一起进行了整体拍卖，该拍卖行为因提前获得异议人的同意，故此拍卖行为并无不妥，应当予以认可。同时，因买受人湖南昭山经济建设投资有限公司系异议人昭山示范区全额投资设立的国有控股公司，是异议人昭山示范区从事土地开发与经营的投融资平台公司。本次超标拍卖的26764.38平方米土地虽已过户至买受人名下，但其实质仍属于异议人管理下的资产，并未造成异议人财产的流失与损害。且本院已将此次拍卖的部分土地款分配给希唯公司、希唯学校作为被执行人的系列案件申请执行人，如果撤销（2009）岳执字第498-1号执行裁定书，将造成执行回转，必将影响社会稳定，不利于最终纠纷的化解。但为维护异议人的合法权利，对于仍属于异议人的土地，拍卖所得价款应当予以扣除并返还给异议人昭山示范区。具体返还价款的计算方式为：土地整体拍卖价款-
希唯公司已办证的土地面积×土地单价。此次已拍卖的36858.08平方米土地拍卖价款共计3357.1万元，被执行人希唯公司名下的有证土地上已建造房屋，属于已经开发的部分，已开发土地评估单价为997元/平方米，故本院还须扣除23507581.1元（33571000元-10093.7平方米×997元/平方米）返还给异议人昭山示范区。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定如下：
一、驳回异议人湘潭昭山示范区管理委员会请求撤销本院（2009）岳执字第498-1号执行裁定书的异议请求；
二、从土地拍卖款中向异议人湘潭昭山示范区管理委员会返还23507581.1元。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼，逾期未向本院提起诉讼，本裁定书即发生法律效力。
审 判 长 刘 远
审 判 员 吕军锋
代理审判员 徐雅玲
二〇一七年一月十五日
代理书记员 严 瑾
附：本裁定适用相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。