江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02973号
上诉人（原审被告）张文渊，台湾人。
委托代理人肖启雄，江苏盛乾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李春根。
被上诉人（原审原告）吴学先。
被上诉人（原审原告）吴仁杰。
委托代理人胡康，江苏名仁律师事务所律师（代理上述三被上诉人）。
原审被告苏州越兴置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区吴中经济开发区吴中商城大街157号。
法定代表人毛竹春，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ，江苏吴中益律师事务所律师。
原审被告苏州威尔仕商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区吴中大道1109号。
法定代表人陈兴珠，该公司执行董事。
上诉人张文渊因与被上诉人李春根、吴学先、吴仁杰、原审被告苏州越兴置业有限公司（以下简称越兴公司）、原审被告苏州威尔仕商业经营管理有限公司（以下简称威尔仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1356号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年5月19日，三原审原告与越兴公司签订商品房买卖合同1份，约定：三原审原告购买越兴公司开发的坐落于苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1109号14幢1096号房屋（非居住用房）；房屋价款共计1056470元。后三原审原告按约向越兴公司支付了相应的购房款。上述房屋于2010年3月1日登记在三原审原告名下，建筑面积为57.53平方米。
2012年4月16日，三原审原告（甲方）与原审被告威尔仕公司（乙方）就上述房屋签订越溪苏街商铺委托经营合同1份，委托威尔仕公司对上述房屋进行经营管理。上述合同第三条约定：委托经营期限为八个自然年，第一阶段为自签订本合约且该商铺所在楼物业开业之日起算（乙方应确保上述开业不迟于2009年12月31日）至2012年12月31日。第一阶段具体委托经营起算日由乙方书面通知或乙方在本市公开媒体上公布的开业日期为准。第二阶段为2013年1月1日至2017年12月31日。委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系。第五条5.1款约定：在甲方委托乙方经营管理该物业的第二阶段的五年，即2013年1月1日至2017年12月31日期间，乙方经营管理该物业取得的租金收入按照以下方法分配：（1）甲方收入（年收益含税）=甲方购买该物业的房价款（以甲方与原产权人签署的房地产买卖合同中约定的价款为准）＊9%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担。（2）乙方实际收到的租金减去分配给甲方的收入作为乙方的经营管理汇报。（3）如果该物业发生空租，或者租金收入不足以支付第1款约定的甲方收入的，差额部分由乙方负责补足。第六条6.2款约定：在2013年1月1日至2017年12月31日期间甲方的收益采取先经营后支付方式，该阶段第一次收益的支付时间为2013年8月31日，其后每过半年支付一次，如遇节假日则按放假天数相应顺延。甲方应在每年6月20日至7月1日、12月20日至12月31日期间向乙方提供之前半年收益部分的发票，该发票应当符合税务机关相关规定，并满足乙方的要求。6.5条约定：乙方逾期支付上述款项的，每逾期一日应按照应付金额的日万分之一向甲方支付违约金，如逾期时间超过1年甲方有权解除合同。
同日，三原审原告（甲方）与威尔仕公司（乙方）还签订补充及保密协议1份，约定：在甲方委托乙方经营管理该物业的第二阶段的五年，即2013年元月1日至2017年12月31日期间，乙方每年将补贴甲方54900元人民币的租金收益；付款方式及付款时间：在2013年1月1日至2017年12月31日期间收益采取年付方式，2013年收益的支付时间为2012年11月30日前，2014年收益的支付时间为2013年11月30日前，2015年收益的支付时间为2014年11月30日前，以此类推。税负由乙方承担。上述协议第六条还约定该协议系越溪苏街商铺委托经营合同的组成部分，如二者约定相冲突的，则冲突部分以本协议约定为准，未冲突部分则可合并使用。
2012年12月，威尔仕公司支付三原审原告上述房屋2013年的收益及补贴款共计149998.86元。
三原审原告曾委托江苏名仁律师事务所向威尔仕公司寄送律师函，要求威尔仕公司按约支付2014年商铺收益149982.3元。
另查，威尔仕公司与越兴公司曾约定由越兴公司向威尔仕公司每年支付商业经营补贴款4500000元，后威尔仕公司因商铺经营情况不理想，故向越兴公司要求提前支付上述补贴款，用于支付业主租金收益。由此，威尔仕公司、张文渊于2013年9月4日向越兴公司出具承诺书1份，载明：“因苏州威尔仕商业经营管理有限公司向贵公司申请提前支付14幢1楼2013年7月-12月及2014年1-12月商业经营补贴款，本人承诺：在该笔款项支付给苏州威尔仕商业经营管理有限公司后，该期间业主的租金支付事宜由苏州威尔仕商业经营管理有限公司及本人负责。”现越兴公司已向原审被告威尔仕公司支付上述款项。
以上事实，由原审原告提供的商品房买卖合同、商铺委托经营合同、补充及保密协议、律师函、快递单、房产证、银行交易明细、承诺书及庭审笔录等予以证实。
一审审理中，越兴公司称因威尔仕公司在项目招商和经营管理上资金缺口，求助于其，其便同意给予威尔仕公司每年4500000元的补贴款，一共5年，自2013年至2017年，该款仅是对威尔仕公司的帮助，并非法律义务，其未参与到威尔仕公司的经营，其还支付了2015年商业补贴款，为此提供了原审法院向其发出的执行通知及支付凭证复印件。三原审原告及威尔仕公司、张文渊对上述证据真实性均未持异议。
原审原告李春根、吴学先、吴仁杰的一审诉讼请求为：请求法院判令越兴公司、威尔仕公司、张文渊共同支付商铺租金收益149982.3元及该款违约金（按照每日万分之一的标准，以149982.3元为基数，自2013年12月1日计算至实际支付之日）。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。三原审原告与威尔仕公司签订的越溪苏街商铺委托经营合同、补充及保密协议并不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。根据以上合同约定，威尔仕公司应当每年以固定的方式向三原审原告支付商铺收益，其中包括按房屋价格（1056470元）9%的计算的收益及54900元的收益补贴款，共计149982.3元。对此，威尔仕公司未持异议，故三原审原告要求威尔仕公司支付上述款项的诉讼请求予以支持。关于逾期付款的违约责任，虽针对收益补贴款并未另行约定逾期付款的违约责任，但三原审原告主张参照租金收益违约标准以每日万分之一的标准计算违约金的意见，应属合理，原审法院予以采纳。另，双方对于商铺收益以及收益补贴款约定了不同支付时间，应分别计算违约金，截至2014年12月31日，就商铺收益的违约金经核算共计870元，收益补贴款的违约金为2174.04元，合计3044.04元，自2015年1月1日起应以付款总额149982.3元为基数，按每日万分之一的标准计算至实际支付之日。关于越兴公司责任问题，三原审原告未提供证据证明越兴公司具有付款义务，故要求其承担共同付款责任的诉讼请求，原审法院不予支持。关于张文渊责任问题，根据张文渊与威尔仕公司共同向越兴公司出具的承诺书的内容，应认定张文渊的上述承诺系附条件的民事法律行为，即由越兴公司支付商业经营补贴款为前提条件，现条件已经成就，故应视为张文渊已加入威尔仕应支付给三原审原告等业主的自2013年7月至2014年应付商铺收益的债务中，故三原审原告主张张文渊与威尔仕公司共同承担上述付款义务及违约责任的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、苏州威尔仕商业经营管理有限公司、张文渊于判决生效之日起十日内支付李春根、吴学先、吴仁杰2014年度商铺收益款共计人民币149982.3元及该款违约金（截至2014年12月31日为人民币3044.04元，之后的违约金即自2015年1月1日起按每日万分之一的标准计算至实际支付之日止）。二、驳回李春根、吴学先、吴仁杰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币3350元，由李春根、吴学先、吴仁杰负担50元，苏州威尔仕商业经营管理有限公司、张文渊负担3300元。
上诉人张文渊不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决上诉人承担被上诉人支付商铺收益款的理由不成立：1、上诉人与被上诉人之间没有合同关系。本案中的《商品房买卖合同》是被上诉人与越兴公司签订，《“越溪苏街”商铺委托经营合同》是被上诉人与威尔仕公司签订，上诉人不是上述两份合同的当事人，根据合同相对性原理，上诉人不应承担合同义务。2、上诉人从未向被上诉人作出过承担商铺收益款的意思表示。《“越溪苏街”商铺委托经营合同》和《补充及保密协议》是被上诉人与威尔仕公司签订的，应由威尔仕公司承担支付租金收益的责任，与上诉人及越兴公司无关。三、上诉人个人未向越兴公司作出承诺，不是债的加入。威尔仕公司向越兴公司出具《承诺书》的对象是越兴公司，而不是被上诉人。上诉人是作为威尔仕公司的职员在承诺书上签字，是职务行为，代表的是公司非个人，不存在上诉人向被上诉人作出过“债的加入”的事实。即使上诉人表示过要对租金支付“负责”，也仅是越兴公司要承担责任的前提下。一审判决越兴公司不承担责任，则上诉人自然不应承担责任。4、一审判决上诉人承担责任的法律依据不成立。一审判决上诉人承担责任的法律依据是《合同法》第六十条，该依据前提是上诉人与被上诉人存在合同关系。本案中，上诉人与被上诉人之间不存在直接的合同关系，即使上诉人出具了《承诺书》，也无法建立起双方的合同关系，故一审法院依据该法律规定进行的判决错误。5、一审判决未予查清越兴公司是否按承诺书向威尔仕公司支付补贴。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人李春根、吴学先、吴仁杰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告越兴公司答辩称：其已向威尔仕公司支付完毕2014年度的商业补贴款，请求二审法院维持原判。
原审被告威尔仕公司未陈述答辩意见。
二审查明事实与原审查明事实相一致。
本院认为，被上诉人李春根、吴学先、吴仁杰与威尔仕公司签订的《“越溪苏街”商铺委托经营合同》和《补充及保密协议》合法有效，对双方均有约束力，威尔仕公司未按约支付李春根、吴学先、吴仁杰涉案房屋2014年度的租金收益，应承担支付租金收益的责任。
2013年9月4日的《承诺书》载明承诺人为威尔仕公司及张文渊，并由威尔仕公司加盖合同专用章及张文渊个人签字，张文渊对其签字的真实性未持异议，故该承诺书真实有效。从该承诺书载明的内容即“该期间业主的租金支付事宜由苏州威尔仕经营管理有限公司及本人负责”来看，张文渊与威尔仕公司共同向越兴公司承诺支付业主租金的意思表示清楚明确，故应认定张文渊的该行为是其个人行为而非职务行为，并已构成附条件的、对威尔仕公司向业主支付租金的债务加入。根据已查明的事实，越兴公司已向威尔仕公司提前支付了涉案房屋2013年7-12月及2014年1-12月的商业经营补贴款项，故张文渊债务加入的条件已成就，其与三被上诉人虽无直接合同关系，但基于其债务加入的意思表示，其应对威尔仕公司向三被上诉人承担支付租金的债务负连带清偿责任。
综上，上诉人张文渊的上诉理由缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3350元，由上诉人张文渊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 黄 婷