湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初1313号
原告长沙银行股份有限公司东塘支行。住所地湖南省长沙市雨花区劳动中路**号。
负责人李彦，行长。
委托代理人蒋臻，湖南辰邦律师事务所律师。
委托代理人邹瑜，湖南辰邦律师事务所律师。
被告熊洁。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被告周文斌。
委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被告湖南金信房地产开发有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人黄荣新，总经理。
原告长沙银行股份有限公司东塘支行（以下简称原告）诉被告熊洁、周文斌、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信房地产）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋臻、被告熊洁、周文斌的委托代理人李小华到庭参加诉讼，被告金信房地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月1日，被告熊洁、周文斌为了购买房屋与原告签订《个人商铺借款合同》（以下简称合同），约定由原告向被告熊洁、周文斌发放贷款490000元，借款期限119个月；合同就借款的利息、逾期利息、罚息的计算标准及违约责任、争议解决方式等进行了明确约定。被告熊洁、周文斌以其购买的位于长沙市雨花区湘府中路9号融程国际广场第1幢N单元749号房为上述贷款设定抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告熊洁、周文斌发放贷款490000元，但被告熊洁、周文斌未履行还款义务。被告金信房地产与原告签订了《个人商铺贷款保证合同》，约定为被告熊洁、周文斌的还款义务承担连带责任保证，但被告金信房地产也没有履行连带保证还款义务。截止2016年2月16日，被告熊洁、周文斌累计拖欠贷款本息60335.67元，符合借款合同中所约定的宣布借款提前到期之条款。原告诉至法院请求判决：1、宣布《个人商铺借款合同》提前到期，被告熊洁、周文斌立即偿还所欠原告借款本息304077.07元，其中本金286379.96元，利息17697.11元（利息暂计算至2016年2月16日，以后利息按借款合同约定计算至付清之日止）；2、对处置被告熊洁、周文斌的抵押房产所得价款优先受偿；3、被告金信房地产承担连带清偿责任；4、由上述被告承担本案实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费）。
被告熊洁、周文斌辩称，1、原告与被告熊洁、周文斌的借款不符合《个人商铺借款合同》第十九条约定的宣布提前到期的情形，原告无权宣布提前到期，无权要被告熊洁、周文斌提前还款；2、因被告金信公司违规建房，无法办理产权登记手续，致使被告熊洁、周文斌无法按期偿还借款；3、因案外人长沙融程花园酒店未及时向被告熊洁、周文斌支付房屋租金导致被告熊洁、周文斌未及时还款，被告熊洁、周文斌愿意以长沙融程花园酒店拖欠的租金支付原告借款；4、借款本息数额需具体核对。
被告金信房地产未答辩。
经审理查明，被告熊洁、周文斌系夫妻关系。2010年2月25日，被告周文斌向原告出具《申明书》，表明自己作为熊洁的配偶同意熊洁向原告借款490000元用于购买商铺，愿意与借款人一起负责清偿贷款本息及相关费用。2010年4月28日，原告（甲方）与被告熊洁、周文斌（乙方）签订《个人商铺借款合同》一份，约定，乙方向甲方贷款490000元，贷款用于购买坐落于长沙市雨花区湘府中路9号融程国际广场1栋749房，建筑面积98.4平方米，贷款期限为9年11个月，自2010年4月9日起至2020年3月29日止，贷款利率为月息5.445‰；还款方式为等额本息，乙方应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，甲方将按国家规定对欠款部分按原借款利率上浮50%，即8.1675‰的月利率计息；贷款到期，乙方若有欠款，则对欠款部分按原借款利率上浮50%，即8.1675‰的月利率计收逾期利息；乙方连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时归还贷款本息，甲方有权宣布本合同提前到期，要求乙方立即提前偿还部分或全部贷款本息等。同日，原告（甲方）与被告熊洁、周文斌（乙方）签订《个人商铺贷款抵押合同》，约定，为确保甲方与熊洁签订的借款合同的履行，乙方愿意将其有处分权的位于长沙市湘府中路9号融程国际广场1栋749房的全部权益抵押给甲方，作为偿还借款合同项下借款的担保；抵押合同担保范围为借款合同项下的借款本金、利息（包括因借款人违约或逾期还款计收的复利和加收利息）、借款人应支付的违约金和赔偿金以及实现债权和抵押权的费用（包括律师费、保险费和诉讼费等）。为确保原告与被告熊洁签订的借款合同的履行，原告与被告金信房地产签订《个人商铺贷款保证合同》一份，金信房地产对被告熊洁的贷款490000元及其利息和实现债权的费用等承担连带责任保证，保证期间为二年，自主合同履行期满之日起计算。上述合同签订后，原告于2010年4月29日向被告熊洁支付贷款490000元。双方于2010年4月12日对抵押房产办理了预告登记。因被告熊洁逾期还款，原告于2016年3月15日诉至本院，请求判如所诉。
本案在审理过程中，原告明确，被告熊洁、周文斌应每月偿还等额本息5605.56元，被告熊洁、周文斌已累计超过六个月未按期还款，截止2016年5月11日，被告熊洁、周文斌拖欠已到期借款本金48438.4元，累计欠利息15335.9元，累计欠罚息3542.51元，未到期本金234805.19元（283243.59元-48438.4元）。
上述事实，有《申明书》、《个人商铺借款合同》、《个人商铺贷款抵押合同》、《个人商铺贷款保证合同》、预告登记证、还款计划表、个人还款明细表、欠款明细表及原、被告陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告熊洁、周文斌签订的《个人商铺借款合同》、《个人商铺贷款抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。被告熊洁、周文斌作为借款人，在收到原告发放的贷款后应按合同约定如期向原告偿还贷款本息，由于被告熊洁、周文斌累计多期未向原告履行还本付息义务，构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，故双方所约定的合同解除条件已成就，原告要求解除双方所签订的《个人商铺借款合同》及由被告熊洁、周文斌支付合同解除前已到期借款本金、按逾期利率计算逾期利息，本院予以支持。原告要求被告熊洁、周文斌支付未到期借款本金及利息，本院予以支持。原告与被告周文斌、熊洁虽签订抵押合同对坐落于长沙市雨花区湘府中路9号融程国际广场1栋749号房设定借款抵押，但双方没有办理他项权证，仅办理了预售登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而本案借款，抵押双方没有办理抵押登记，不能产生排他的法律效力，也不能产生对抵押物优先受偿的权利，原告要求对办理过预售房产备案登记的商品房享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。被告金信房地产作为债务担保人应对被告熊洁、周文斌的债务按照保证合同的约定承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告长沙银行股份有限公司东塘支行与被告熊洁、周文斌于2010年4月28日签订的《个人商铺借款合同》；
二、被告熊洁、周文斌应于本判决生效后7日内返还原告长沙银行股份有限公司东塘支行借款本金283243.59元及截至2016年5月11日的利息、罚息18878.41元；
三、被告熊洁、周文斌应于本判决生效后7日内支付原告长沙银行股份有限公司东塘支行借款本金283243.59元从2016年5月12日至清偿之日的利息（其中从2016年5月12日至2016年9月19日以每月到期等额本息为基数，按照月利率8.1675‰的标准分段计算，从2016年9月20日开始至清偿之日按照月利率5.445‰的标准计算）；
四、被告湖南金信房地产开发有限公司对被告熊洁、周文斌所欠的上述借款本金和利息承担连带清偿责任，被告湖南金信房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告熊洁、周文斌追偿；
五、驳回原告长沙银行股份有限公司东塘支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5861元，由被告熊洁、周文斌、湖南金信房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 华
人民陪审员 朱利人
人民陪审员 周仲泉
二〇一六年九月十九日
书 记 员 焦芳苹
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。