北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8093号
上诉人（原审被告）王娜，女，1974年8月1日出生。
委托代理人曹祥海，北京市鉴杜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生。
上诉人王娜因与被上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称诚智慧中公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第39813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官郑吉喆参加的合议庭进行审理。本案现已审理终结。
诚智慧中公司在一审中起诉称：诚智慧中公司受北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）的委托，自2010年5月1日起对该公司开发的水郡长安小区实行物业管理服务，并与该公司签订了《水郡长安家园前期物业管理服务合同》。该合同约定，小区内物业费收费标准为别墅2.88元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，多层住宅2.40元／平方米／月。诚智慧中公司自入住该小区后，履行了物业服务义务。王娜居住于水郡长安小区×号院×号楼×室（以下简称涉案房屋），该房屋面积286.71平方米。涉案房屋收费标准为2.88元／平方米／月。自2010年5月1日起至2015年12月31日，王娜一直未交纳物业费，经诚智慧中公司多次催缴，王娜仍拒绝交纳，为了维护诚智慧中公司的合法权益。故诉至一审法院，要求王娜给付诚智慧中公司：1.2010年5月1日至2015年12月31日止的物业费共计40392元；2.自2010年5月1日起至王娜全部物业费交纳完毕之日止的违约金，以7128元为基数，按照日万分之三的标准计算（截至2015年12月31日为4754.33元）。
王娜在一审中答辩称：王娜是涉案房屋的房主，王娜没有交2010年5月1日至2015年12月31日的物业费。首先，诚智慧中公司没有和王娜签订物业合同，而且诚智慧中公司在物业合同中的名称与现在名称不一致。其次，诚智慧中公司没有催王娜交物业费，根据约定或交易习惯，每年按季度季前预交物业费，诚智慧中公司起诉主张五年的物业费，明显怠于行使权利，已经超过诉讼时效。另外，小区物业服务质量低下，具体表现在小区内私搭乱建严重，外墙脱落无人修复，小区内道路被人为修窄，杂草丛生，广告牌比比皆是。涉案房屋北侧有公用电井，每逢雨季电井常被灌水，导致空调电线长期被雨水浸泡处于漏电状态，5年来地下室多次被雨水浸泡，木质墙柜因长期处于潮湿浸泡损害、发霉，雨大时电表箱进水被淹，但是多年来物业没有管过。
一审法院审理查明：2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司通过招投标程序成为水郡长安家园项目前期物业管理服务的中标单位。同年3月9日,北京房修一慧中物业管理有限责任公司作为乙方与甲方京德顺公司签订《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定：物业项目为水郡长安家园;物业服务内容在交付使用后为：1.接收工程及设备时全面仔细检查以确保其质量状况符合物业要求，2.制定物业管理服务工作计划并组织实施，3.房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理，4.共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，5.物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，6.负责制冷与供暖系统的切换以及大系统的维护和清洗，7.供电系统的维修养护按北京电力公司相关规定执行，8.公共绿地、花木、建筑、本小区专用市政道路等的养护与管理，9.配套商业服务设施、公共部分及系统的养护和管理，10.公共环境卫生，11.维持公共秩序，12.维持物业区域内车辆行驶秩序和停放管理，13.消防管理服务，14.房屋装修管理服务，15.公示特约服务的内容、标准及收费标准，16.对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为采取相应措施并及时向行政管理部门报告，17.物业管理档案资料的管理，18.不定期组织业主活动，19.法规政策规定由乙方管理的其他事项，20.设立服务监督电话并公示；物业服务期限为2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时终止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为，多层住宅2.40元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，实行包干制,盈余或亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容；甲方业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。该标准应在物业管理公约和与业主所签的其他相关文件中加以约定并遵照执行。
另查一，2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司更名为北京诚智慧中物业管理有限公司（即诚智慧中公司）。2010年4月22日，诚智慧中公司在水郡长安小区内进行公示，并于此后进入小区提供物业服务至今。在服务期间，诚智慧中公司并未就物业服务与王娜订立书面合同。
另查二，涉案房屋建筑面积为286.71平方米，实测建筑面积206.25平方米，王娜称其为该房屋的房主，自2007年入住居住至今，自2007年后未交纳物业费。
王娜向一审法院提交了照片用以证明公共区域有私搭乱建现象。对此，诚智慧中公司表示私搭乱建现象自其公司进驻时就已经很严重，在诚智慧中公司进驻后其已经向城管部门举报。王娜还提交了照片证明小区内的绿地荒废等，诚智慧中公司对此表示不认可，认为照片只能说明一时的问题，公共绿地并没有荒废，其已经改善。此外，王娜还提交了视频用以证明涉案房屋电井每逢雨季漏水，导致涉案房屋墙面、柜面被浸泡。诚智慧中公司表示电表及闸均位于涉案房屋，物业公司不负责业主家中的维护和维修，只负责公共区域的维护。另，就泡水一事王娜已另案起诉。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚智慧中公司经京德顺公司选聘为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，诚智慧中公司亦实际于2010年5月1日至今为水郡长安小区提供了物业服务，故诚智慧中公司和王娜之间形成事实上的物业服务合同关系，王娜应当向诚智慧中公司交纳物业服务费。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。现诚智慧中公司已经为王娜居住的涉案房屋所在小区提供了物业服务，诚智慧中公司要求王娜交纳物业费，有法律和事实依据，但根据该院查明的事实，诚智慧中公司的物业服务仍存在一些瑕疵，其服务水平有待于提高。因此该院酌情对诚智慧中公司要求的物业费予以酌减。关于违约金，诚智慧中公司的请求没有合同依据，故对该项请求，该院依法不予支持。关于诉讼时效一节，因考虑到物业服务合同与一般的民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点，在适用诉讼时效时不宜过苛，故该院对王娜的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、王娜于判决生效后7日内给付诚智慧中公司2010年5月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计32000元；二、驳回诚智慧中公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王娜不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实错误，诚智慧中公司违反物业服务合同的约定，提供物业服务质量存在严重瑕疵，无权按照合同收费标准主张收取物业费。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。诚智慧中公司并没有举证证明其全面实际履行了《物业服务合同》约定的义务及其所称的向城管部门举报私搭乱建问题的情况，而王娜举证证明了诚智慧中公司提供物业服务的小区存在私搭乱建群租房、擅自利用业主共有资源经营、卫生环境脏乱差、公共绿地被侵占荒废、怠于维修公共设施并造成王娜房屋墙体及墙柜财产损失、房屋及人身安全受威胁等违约行为。故诚智慧中公司提供的物业服务质量存在严重瑕疵，无权按收费标准主张收取物业费。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决依据2004年1月1日起试行的《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，认定“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”但依据《立法法》相关规定，除最高人民法院和最高人民检察院具有法定解释权外，其他机关无权对具体应用法律问题进行解释，其作出的解释没有法律效力。即使认为可以参考《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，但该《意见》第40条规定：“法律、司法解释另有规定的，按法律和司法解释的规定执行。”故本案不应适用上述《意见》，而应适用2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和2008年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，且上述两个文件并没有规定“物业费不适用诉讼时效或者不宜过苛”。2.《物业管理条例》等法律并没有规定物业服务企业属于供水、供电等法定公用事业主体，那么物业服务企业及其服务就不具备公共服务性和强制履行的特点，而是应当适用一般民事合同的法律规定处理诉讼时效等纠纷。依据《民法通则》，诉讼时效期间为二年，自知道或知道权利被侵害之日起算。3.诚智慧中公司提交的“主张催缴物业费通知照片”系其伪造，其没有提供原件或原始载体。诚智慧中公司提交的《顺丰、圆通快递邮件》亦为伪造，诚智慧中公司也没有提交邮费发票、《邮件投递全程跟踪网络查询记录》等证据证明其已实际将主张物业费的通知邮寄到王娜的事实，故不能产生中断诉讼时效的效力。综上，王娜上诉请求撤销一审判决并依法改判，并由诚智慧中公司承担本案的诉讼费。
诚智慧中公司服从一审法院判决。其针对王娜的上诉理由答辩称：不同意王娜的上诉意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《中标通知书》、《水郡长安家园前期物业服务合同》、照片、庭审笔录及双方当事人在一审、二审的陈述等在案佐证。
本院认为：诚智慧中公司于2010年5月1日至今为涉案房屋所在的水郡长安小区提供了物业服务，故诚智慧中公司和房屋所有人王娜之间形成事实上的物业服务合同关系，王娜应当向诚智慧中公司交纳物业服务费。
王娜表示诚智慧公司提供的物业服务存在严重瑕疵，故拒绝交纳物业服务费。根据一审法院查明的事实，诚智慧中公司的物业服务确实存在一些瑕疵，其服务水平有待于提高，故一审法院已根据其物业服务的实际情况对于王娜应当交纳的物业服务费进行减少，本院认为，一审法院根据案件情况确定的王娜应当交纳的物业服务费数额适当，本院对此予以维持。王娜要求在一审认定的物业服务费标准上进一步减少的主张，缺少事实依据，本院不予支持。
关于王娜提出的诉讼时效抗辩，因物业公司的服务系针对小区内所有业主提供，不会因个别业主不交纳物业费的行为中止，故物业合同的履行具有一定的公共服务性和强制继续履行特点，因此，在适用诉讼时效时不宜过苛。诚智慧公司至今一直持续向水郡长安小区提供物业服务，王娜亦于2010年5月1日至2015年12月31日期间一直未向诚智慧公司交纳物业服务费，故本院对于王娜主张诉讼时效经过而不予交纳物业服务费的上诉理由，不予支持。
需要指出的是，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝交纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上所述，王娜的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费928元，由北京诚智慧中物业管理有限公司负担270元（已交纳），由王娜负担658元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费600元，由王娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
代理审判员 王天水
代理审判员 郑吉喆
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 刘 畅