广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初17060号
原告：曾来来，女，1987年5月19日出生，汉族，住广东省兴宁市。
委托代理人：黄圆，系广东君和政通律师事务所律师。
被告：吴粤全，女，1961年3月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：古莉，系广东广信君达律师事务所律师。
第三人：广州瀚信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：何展桃，经理。
委托代理人：卢树辉，系该司员工。
原告曾来来诉被告吴粤全及第三人广州瀚信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾来来的委托代理人黄圆，被告吴粤全及其委托代理人古莉，第三人广州瀚信置业有限公司的委托代理人卢树辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾来来诉称：2016年7月20日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合约》，约定：被告将广州市天河区石牌东二街10号704房以1350000元出售给原告，原告答应在签署合约时支付定金70000元，首期款（不含定金）340000元应在取得房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天内支付，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后5个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续，余下楼款原告以银行按揭贷款方式支付；若买卖双方有约定情形之一，即视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿；守约方已支付的中介代理费及咨询费，经纪方不退回，应当由违约方赔偿给守约方；买卖双方均同意并委托经纪方即日起签署《广州市存量房买卖合同》即网签，若《广州市存量房买卖合同》与本合同不一致时，则以本合同为准等。《房屋买卖合约》签订后，原告依约向被告支付了定金70000元，并向第三人支付了中介费9000元。2016年7月26日，经第三人安排，原告到广州市优贷按揭服务有限公司办理申请贷款手续，并支付了按揭费3500元，后又支付了按揭审批加快费用2850元。2016年7月27日，原、被告及第三人进行了网签，签订了《广州市存量房买卖合同》。2016年8月17日、18日，银行及公积金中心分别出具《个人住房贷款同意贷款意向书》及《住房公积金贷款审批确认书》，批准了原告的贷款。此后，原告及第三人通过电话、短信、发送函件等方式，多次要求被告办理递件手续，但被告一直不同意办理，并要求原告在原交易价格基础上再支付100000元才同意办理过户。原告认为，被告拒不履行其合同义务的行为已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》；二、被告向原告返还定金70000元；三、被告向原告支付违约金135000元；四、被告赔偿原告因本次房屋交易所支出的中介代理费9000元、按揭费3500元、按揭审批加快费用2850元；五、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告吴粤全辩称：一、同意解除三方签订的《房屋买卖合约》、《广州市存量房买卖合同》。二、《房屋买卖合约》签订前，我方即告知第三人房屋系房改房，我方与前夫已离婚且前夫已出国等情况，并提请第三人注意这些客观情况是否会影响案涉房屋的销售。但第三人表示没有问题，并急忙促成我方与原告签订《房屋买卖合约》等。买卖合同签订后，我方按约定履行相关义务，直到各方到房管部门办理网签、过户等手续时，才了解到案涉房屋作为房改房，出售时必须要前夫到场签名确认。但我方已离婚十多年，前夫早已出国，难以联系其配合，导致案涉房屋的交易难以继续。根据《房地产经纪管理办法》及《广州市房屋交易监督管理办法》等规定，房地产中介机构在签订委托合同前应核查房产情况，核查委托人对房屋的处分权，告知其可能需要提供的资料等房产交易所涉及的情况等。但第三人作为专业的房地产中介服务机构在我方委托售房前后均没有尽到相关核查和告知义务，而我方作为普通市民，是充分信任第三人的专业能力的。故此，买卖合同无法依约履行的原因是第三人存在重大过失，由此导致的违约责任应由第三人承担。三、买卖合同无法履行后，我方已于2016年10月13日主动通过银行转账方式将定金70000元返还给了原告，故我方无须重复返还。四、按揭费、按揭审批加快费并非原告因履行买卖合同遭受的损失，不应与违约金同时主张。且从原告提交的《收据》可知，当贷款放款流程没有完成的情况下，按揭费用是可以退回的，原告仅仅是取得了同贷书，并没有完成贷款放款，相关按揭费是可以退回的。而按揭审批加快费，买卖合同中并无相关约定，即使存在该费用，也无证据证明该费用系因履行本案买卖合同产生的，且亦不属履行本案买卖合同必须支付的费用，原告既主张违约金又主张赔偿损失，而原告的损失远远少于违约金，原告的主张缺乏依据。五、买卖合同的解除系第三人重大过失导致的，故本案诉讼费应由第三人承担。
第三人广州瀚信置业有限公司辩称：一、签订买卖合同当天上午，我方已对案涉房屋进行了查册，显示案涉房屋系房改房，不存在抵押查封情况，完全可以在市面上交易。故当天我方已向被告说明办理案涉房屋过户手续除需房产证外，还需要缴款明细上的缴款人配合到房管部门签名。签订买卖合同时，原、被告及第三人均知道案涉房屋系房改房，被告与其前夫离婚时法院确认案涉房屋归被告所有，被告对案涉房屋是享有处分权的。二、原告已就案涉房屋贷款问题与公积金中心、贷款银行进行了沟通，农业银行已向原告发出了个人住房贷款同意贷款意向书，公积金中心已向原告出具了住房公积金贷款审批确认书，原告是具备购房能力的。三、买卖合同履行过程中，被告曾要求涨价，但最终协商无果，这是被告不履行买卖合同的主要原因。买卖合同履行过程中，被告一开始称案涉房屋所在楼盘将要加装电梯，所以要求加价；后在原告约被告到房管部门递件时，被告又称其前夫认为案涉房屋售价太低，所以不同意配合签署相关文件。综上，本次交易无法履行的原因是被告没有配合原告及我方进行递件。
经审理查明：被告系广州市天河区石牌东路二街（坊里巷）10号楼704房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人，享有案涉房屋全部份额；案涉房屋权属来源为1996年6月向广州市天河区商业总公司买，为房改售房。
2016年7月20日，原告（买方）、被告（卖方）与第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方将案涉房屋以现状售予买方，卖方保证所填写和提供的有关案涉房屋的产权权属情况均是真实合法，保证对案涉房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。案涉房屋成交价为1350000元，买方应在签署本合约同时向卖方支付定金70000元，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向卖方支付首期楼款（不含定金）340000元，楼价余款由贷款银行直接划给卖方。卖方应在收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的“广州优贷按揭服务有限公司”办理按揭手续及过户手续，并向银行申请25年940000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），如果银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。买卖双方同意银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。买卖双方应及时提供与案涉房屋交易有关的完整资料（含该房屋之权属证明、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。基于经纪方已促成本合约成立，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费18000元。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；一方拒绝出售或购买案涉房屋；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等，从而导致本合约的目的不能实现；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出有关办理本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时；违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；其他不履行或不完全履约之情形。若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的中介代理费及咨询费；守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。本合约首页记载的各方通信地址（卖方：广州市天河区石牌东二街10号704房，买方：广东省兴宁市兴田街道办事处管岭村赤巷口曾屋22号，经纪方：广州市天河区石牌西路横街16号首层2房）为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。买卖双方均同意并委托经纪方即日起签署存量房买卖合同，即“网签”，若存量房买卖合同与本合同不一致时，则以本合同为准等。上述合同签署当天，原告即向被告支付了案涉房屋的定金70000元。
2016年7月27日，原、被告及第三人就案涉房屋签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理了相应的网签手续。
2016年8月17日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行向原告出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，确认拟同意向原告发放贷款340000元用以购买案涉房屋等。2016年8月18日，广州住房公积金管理中心向原告出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认原告就案涉房屋借款570000元已通过其中心审批等。
2016年9月3日，第三人向被告发出《知会函》，告知被告同意贷款通知书已于2016年8月18日取得，要求被告在该函件投递日起5个工作日内（2016年9月9日前）配合原告及第三人完成本次交易的递件手续等。被告确认收到该函件，但认为函件所述内容不符合客观事实。
2016年9月12日，原告称其委托律师根据《房屋买卖合约》约定的被告地址向被告发出《律师函》，要求被告尽快履行合同等，但该邮件因拒收被退回。
2016年9月、10月期间，被告向第三人发出《关于0003493号房屋买卖合同未生效的告知函》，陈述了案涉房屋的交易过程。函件中称第三人曾带多名客户到案涉房屋进行查看，被告对每位房客都告知了案涉房屋是房改房的事实。同时，被告也告知了第三人其离婚的事实，且案涉房屋是在婚姻存续期间取得，现在前夫已出国，并向第三人出示了离婚协议。2016年7月19日，被告根据第三人的要求，将案涉房屋的房产证复印件交到第三人处，第三人于2016年7月20日通知被告，称买方查阅房产证资料后没有异议，故让被告当天前往第三人处签署房屋买卖合同，被告依约前往第三人处后，第三人首先提出了额外购房佣金的要求，被告认为购房佣金已明确是买方支付的，且第三人也从未告知被告要额外支付佣金，所以当时被告感觉被欺骗了，向第三人表示要考虑一下。买方到达第三人处后，第三人便安排各方签署了《房屋买卖合约》。而在签订合同以前，第三人并没有按正常程序要求被告先去房管局查册，也没有明确案涉房屋的产权情况，被告询问第三人房改房买卖有什么规定，第三人也只是说还没到那一步。直到2016年8月25日，第三人才叫被告去房管部门查册，才得知案涉房屋是被告与前夫的共同财产，必须由被告的前夫在《房屋买卖合约》上签名，该合同才能生效。但因被告的前夫已出国定居，不可能回国签名，故被告与原告签订的《房屋买卖合约》并未生效，第三人作为一个大型的、有经验的、有资质的房地产咨询公司，应当知道房改房买卖合同的交易流程，但第三人没有履行其核查原、被告是否符合签订《房屋买卖合约》条件的义务，没有让被告先到房管部门打印出《出售公有住房缴款明细表》后再签订合同，第三人明显负有过错，故应赔偿被告由此遭受的损失等。经质证，原告表示无法核实上述函件的真实性，且称签订《房屋买卖合约》当天第三人有向原、被告告知本次交易需被告的前夫配合签名，但原告从未与被告的前夫直接联系，只是被告口头承诺可以通知其前夫到场。第三人确认其收到了上述函件，但称函件所述内容与事实不符，第三人已在签订《房屋买卖合约》前口头向原、被告告知案涉房屋交易需被告及其前夫签名，但第三人从未与被告的前夫直接联系，仅是被告口头承诺可以通知其前夫到场；而被告是在办理网签当日即2016年7月27日向按揭公司提交的离婚协议，按揭公司是在2016年7月底8月初将离婚协议转交给第三人的，第三人为证明其主张，还向本院提交了《离婚协议书》复印件一份，该《离婚协议书》的主要内容为被告与李健章于2004年12月22日协议离婚，案涉房屋归被告所有到转赠小孩名下之前；在办理房改房时被告出资购买，现双方协议离婚，被告提出要取回出资购房金额约贰万贰仟元，但协议待双方拥有的共同财产即案涉房屋要转赠给小孩名下后一次性支付给被告贰万贰仟元，否则将视为违约等。经质证，原告确认该《离婚协议书》的真实性，但表示此前只是听第三人谈及该份《离婚协议书》，第三人并未向原告出示。被告亦确认该《离婚协议书》的真实性，且称该《离婚协议书》是在《房屋买卖合约》签订一周后第三人通知被告办理网签时才要被告补充提交的；被告与其前夫系协议离婚，当时约定案涉房屋作为共同财产转赠给儿子，离婚时并未对案涉房屋进行分割。
2016年10月13日，被告向原告退回案涉房屋定金70000元。就此，原告当庭申请撤回其要求被告返还定金的诉讼请求。
现原告以被告加价不成后拒绝出售案涉房屋，要求解除双方签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》。被告则称，其从未要求加价，只是在《房屋买卖合约》签订后告知过原告案涉房屋因加装电梯需要另行付费。
原告为证明其所述情况，向本院提交了原、被告及第三人于2016年8月31日进行的谈话录音及记录文本，主要内容为：（第一段）被告称，被告不卖这个房子是不知道这房子还有前夫的一半，所以联系前夫后，前夫表示回来签名要先付一半的钱给他，被告签合同的时候第三人没有告诉被告卖这个房子需要其前夫签名；第三人回复称，签合同那天已经说过要被告的前夫签名的，被告家里的事被告要沟通好，第三人已经和被告说过，有被告前夫的名字就要被告前夫来，没有被告前夫名字的就不用他来；被告回答称其不知道会有被告前夫的名字，房产证上也没有被告前夫的名字，现在卖也损失，不卖也损失，卖了还要给前夫一半，所以价钱问题适当一点；第三人表示合同已经签了，价钱不可能变；原告询问被告，到底是什么原因不过户，是否是价钱问题；被告回复称因为被告前夫不回来签名，必须被告先付钱被告前夫才回来签名，就是这个原因；原告称，被告前夫回不回来签名与原告无关，原告是与被告签订合同；被告称补偿一点，十万、八万，现在是被告前夫不愿意回来办手续；（第二段）原告询问被告，为什么直到办过户了才加价，以前夫不同意出来签字要求加价是没道理的，合同签了，现在原告只要求过户；被告表示其可以签名，但问题是过不了户，签合同的时候第三人没说要被告前夫签字，提交明细表了才说要被告前夫回来，现在原告同意的话，被告就叫其前夫回来，不同意，被告也没办法；第三人称如果被告不通知其前夫回来签字、办手续，被告就是违约了；被告称不给钱其前夫，其前夫就不愿意回来等。
经质证，被告确认其参与了上述录音中的谈话，但对录音的真实性、完整性存疑，故申请对录音是否经过修改、编辑、删除等处理进行鉴定。根据被告的申请，本院经摇珠确定由广东鑫证声像资料司法鉴定所（以下简称“鑫证鉴定所”）对被告的上述申请事项进行鉴定。2017年8月31日，鑫证鉴定所作出《鉴定意见书》，鉴定意见为检材未发现经过剪辑处理。经质证，原告及第三人对上述《鉴定意见书》均无异议。被告对《鉴定意见书》的真实性、准确性有异议，认为原告提交的证据是由两段录音组成的，鉴定意见不能排除存在原告录音规避不利于原告谈话的可能，原告提交的谈话录音仅是三方多次协商中的一部分，是断章取义的一次谈话，不能客观反映事实真相，本次交易无法继续履行是因为第三人没有在签订买卖合同前将需要被告前夫签名这个影响买卖合同履行的重要条件告诉被告，导致在买卖合同履行过程中需要临时、计划之外的联系被告前夫签名，额外增加了事件处理的负担和难度，故第三人的重大过失才是导致案涉房屋买卖合同难以如约履行的根本原因。被告为证明其是在签订《房屋买卖合约》后才知道出售案涉房屋需其前夫配合，向本院提交了其于2016年8月12日从广州市房地产档案馆复制的案涉房屋《出售公有住房缴款明细表》及《广州市公有住房售价评估表》。
又，原告为证明其为购买案涉房屋支出的费用，向本院提交了：1、第三人于2016年7月20日向原告开具的《收据》，载明收到原告承购案涉房屋的诚意金3000元；于2016年7月30日向原告开具的《收据》，载明收到原告承购案涉房屋的中介费6000元。2、案外人广州优贷按揭服务有限公司于2016年7月26日向原告出具的《收据》，载明收到原告购买案涉房屋的按揭费3500元（如有未完成贷款放款流程退还全费）；于2016年8月5日向原告开具的《广东增值税普通发票》，载明原告支付按揭服务费3500元。3、银行POS机消费存单，显示原告向广州住房置业担保有限公司支付了2850元。经质证，被告以上述证据1系第三人出具为由，表示无法确认其真实性，而就证据2，收据中已写明在贷款流程未完成的情况下可以退回全费，至于证据3，无法体现费用的性质，无法证明与本案有关，且即使该费用存在，也不是原告购买案涉房屋必须支付的费用。第三人则确认原告提交上述证据的真实性、合法性、关联性。
本院认为：原告申请撤回其要求被告返还定金70000元的诉讼请求，属原告对自身权利的处分，并无不妥，本院予以照准。
原、被告就案涉房屋签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
被告系案涉房屋的登记产权人，根据被告的陈述及其确认的《离婚协议书》的内容来看，案涉房屋系被告及其前夫在婚姻关系存续期间取得的房改房，属夫妻共同财产，且被告已与其前夫约定，案涉房屋将归其儿子所有。故被告明知其非案涉房屋的唯一权利人，其在出售案涉房屋前本应取得相关权利人的同意。而原告作为案涉房屋的买方，已核查了案涉房屋的产权信息，亦无证据显示被告在签订合同前已明确告知原告案涉房屋存在其他权利人的情况，故在原告依据合同约定向被告支付定金并取得银行出具的同意贷款通知书后，被告应依约配合原告完成案涉房屋的交易递件手续。虽被告辩称其现无法按约履行合同系其在签订合同时不知悉办理案涉房屋的交易递件手续需其前夫配合，第三人也未在原、被告签订合同时进行过告知。但即使被告所述情况属实，被告作为案涉房屋的登记产权人，清楚知悉案涉房屋的权属情况，被告既签订案涉房屋的买卖合同，应由被告保证其对案涉房屋享有处分权，原告在合同的签订及履行过程中并无过错。故被告现未能依约配合原告办理案涉房屋的交易递件手续，构成违约，根据合同约定，原告有权要求解除双方签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》，并要求被告支付相当于成交价10%的违约金即135000元（1350000元×10%）；且根据合同约定，在被告违约的情况下，原告已向第三人交纳的中介费9000元，亦应由被告赔偿给原告。而原告要求被告赔偿按揭费、按揭审批加快费用，因缺乏合同依据，本院不予支持。
另，本案系房屋买卖合同纠纷，如被告认为第三人在向被告提供居间服务的过程中存在重大过错，可另循合法途径解决，本案不予审处。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告曾来来与被告吴粤全于2016年7月20日签订的《房屋买卖合约》及于2016年7月27日签订的《广州市存量房买卖合同》；
二、被告吴粤全于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾来来支付违约金135000元；
三、被告吴粤全于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曾来来赔偿中介费9000元；
四、驳回原告曾来来的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18303元，由原告曾来来负担57元，由被告吴粤全负担18246元；鉴定费3100元，由被告吴粤全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 张莉萍
人民陪审员 谢海梅
二〇一七年十月十六日
书 记 员 梁怡筠
本判决已于2017年月日送达