四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）四西民一初字第308号原告杨桂萍，女，1952年12月21日生，汉族，现住四平市铁�区。委托代理人曹东新，吉林东泰律师事务所律师。委托代理人刘玉梅，吉林东泰律师事务所律师。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司。法定代表人林路，总裁。委托代理人苏国山，公司法律顾问。原告杨桂萍诉被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨桂萍委托代理人曹东新、刘玉梅，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司委托代理人苏国山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨桂萍诉称，1、被告2001年3月6日与原房主四平市文华房地产开发有限公司签订了现在经营的（恒客隆）租赁合同，租期20年，前10年租金155万元（包含应缴纳的土地、房产税费），后10年165万元。2011年由于原房主债务引发纠纷�原告诉讼至法院，经四平市中级人民法院审理作出（2011）四民三终字第115号民事调解书。因未履行债务，原告申请执行，经四平市中级人民法院强制执行后依法拍卖该房屋，流拍后由四平市中级人民法院依法作出（2013）四执字第11-2号执行裁定书，将原房主的二楼1661.83平方米及一楼右侧155.04平方米的房屋共计面积1816.87平方米；房屋总价款21981251.08元抵偿给原告所有。四平市中级人民法院第一次在2015年6月12日向被告送达了（2013）四执字第11号通知：依法告知被告从2014年5月5日起向原告给付租金。由于被告没有履行义务，四平市中级人民法院在2015年10月19日再次向被告下达通知，被告一拖再拖！不仅没有对提高租金给与答复，就连被告应尽到的义务，原房租也没有给付，被告严重违约，理应解除合同。2、本案中的原租赁合同约定的租期较长，在�合同履行过程中，由于法定情节出现处置房屋，而不是原房主房屋出卖，是依法拍卖，在拍卖中原告放弃优先购买权。由于法定情势变更出现而致原来的所有权人由一家现在变为多家，房屋价值由原来的几千万元直接升一亿之上，房屋所有权及房屋价值根本上发生了变化。原告杨桂萍所有的二楼1661.83㎡，一楼155.02㎡合计总价款21981251.08元。且房屋价款及租价飞涨，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，如果继续履行合同将使出租人每年最低也要损失100万以上的租金收益，对出租人而言显失公平。按照原有租金原告只能获得年租金338377.40元（再缴纳税金）。可见年租金所剩无几，而原告的总房价款按照最低银行同期贷款利率6.1%应得到最低利息140万余元，显而易见按照最低一年期比较原告每年租金少收入损失惨重，按照《合同法》相关规定，被告构成严重违约，为此，请求判令依法解除租赁合同，给付欠付租金和利息。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司辩称，第一、被答辩人要求与答辩人解除《房屋租赁协议》没有事实和法律支持，不应得到保护。1、被答辩人从2015年6月12日取得本案诉争的房屋，且在2015年10月19日确定被答辩人收取租金的数额。被答辩人拥有该诉争的时间才半年之久。2015年6月12日的通知时告知被答辩人答辩人拥有房屋所有权，同时让答辩人和被答辩人协商房租给付问题，但是被答辩人只是找到答辩人要求增加房租，而不是收取房租。2、答辩人不存在拒不履行支付房租义务的违约行为。2015年6月12日原告取得房屋所有权，但除要求增加房租外，并不收取现金房租，也不向答辩人提供银行账户，以致答辩人无法交付房租。被答辩人也未按照《房屋租赁协议》约定收取现金房租且不提供账户和出具法票，以致租金无法交付。第二、答辩人同意给付被答辩人2014年5月5日至2015年11月25日租金，但是不应支付利息。被答辩人应向答辩人支付房租时间为2015年6月12日开始，由于被答辩人拒收房租，导致答辩人有钱无处给。第三、被答辩人单方要求增加房租，不具有合法性。通过被答辩人的诉讼可知，仅仅是因为被答辩人认为亏本儿而要求增加房租，答辩人为维护自身的合法权益不受侵犯，依法拒绝其无理要求。本案在开庭审理时，原告杨桂萍为证实自己的主张，向法庭提供如下证据材料：1、吉林省四平市中级人民法院（2013）四执字第11-2号执行裁定书。证明：2014年5月5日，原告经过合法手续，不是通过商品买卖，而是通过情势变更得到了现在的房屋。2、吉林省四平市中级�民法院（2013）四执字第11-2号协助执行通知书。证明：原告杨桂萍现在不能办理过户。3、吉林省四平市中级人民法院（2013）四执字第11号执行裁定通知书。证明：被告应该在2013年12月6日将房租提存，被告违约，至今没有提存。4、2015年6月12日，2015年10月19日四平中院的两份通知。证明：中院两次下达通知，通知被告缴纳租金。5、原告发给被告的快递及其内容的证明，上有签收时间。证明：被告收到快递后仍然违约，至今未缴纳租金。6、改门的一组照片。证明：没有经过原告的书面同意，改变了房屋主体结构。主体结构的改变是对所有权人的侵害。7、合同一份。证明：被告违反了合同中关于租金交纳的约定，违反了装修房屋方面的约定。被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司为证实自己的主张，向法�提供如下证据材料：1、2001年3月6日《房屋租赁协议》。证明：被告与原房主吉林省四平市文化房地产开发公司在2001年3月6日签订的租赁协议，租赁期限为二十年，自乙方正式营业日起开始计算至租赁期满二十年。租赁期内，被告有改建、拆除、装修的权利，有转租权。主体修复由原告承担。2、吉林省四平市中级人民法院通知（2013）四执字第11号（2015年6月12日）和吉林省四平市中级人民法院通知（2013）四执字第11号（2015年10月19日）及网上银行电子回单两张。证明：被告2015年6月12日接到四平市中级人民法院通知，明确原被告之间的租赁关系，并要求原被告协商租金给付问题。2015年10月19日四平中院再次通知，阐明二原告租金比例，并要求我公司将2014年1月1日至2014年5月4日租金转到执行局账号。我公司按照通知的时限将租金转到执行局账号。而2014年5月5日至2014年12月31日租金由于原告既不接收租金也不提供转账账号，好不提供发票，而暂时无法支付。3、《关于恒客隆与文华房地产房屋租赁合同的几点说明》（2013年12月24日）和《四平市文华房地产开发有限公司关于投资修建四平恒客隆超市扶梯配套附属房的情况说明》（2009年2月12日）。证明：修建扶梯配套附属房，是原房主文化房地产公司同意并出资修建，并交给被告无偿使用。4、《协议书》（2001年5月16日）、《协议书》（2001年5月9日）。证明：被告和原房主文华房地产公司在租赁合同签订后，共同商定：将原有的楼梯拆除，由被告先行垫付资金，在租金中予以扣除。从而证明，被告进行变压器修改，电梯的修建均是经原房主同意的，且是原房主投资建设的。原告接受的房屋现状即为目前状况，要求被告所谓的恢复原状是错误的。5、四平市临时建筑规划许可证（2001年12月30日）。证明：被告进行的临时建筑是经过审批的，具有合法性。6、《测绘报告书》及附件《房屋分层分户平面图》。证明：原告所有权的范围和面积，从而说明原告对眼睛店的位置不具有所有权。经审理查明,2001年3月6日，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司租赁吉林省四平市文华房地产开发公司在四平市公园北街的文化批发市场一至六层营业楼及场地，租期20年。2015年10月19日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，四平市中级人民法院依据（2013）四民二初字第1号民事调解书和（2011）四民三终字第115号民事调解书，以（2013）四执字第11-2号执行裁定书，将被执行人四平市文华房地产开发有限公司所有的位于四平市铁西区公园北街四委十四组，房权证号为0314**号，即吉林省明�恒客隆仓储百货有限公司所租赁的文化批发市场一至六层营业楼及场地，建筑面积10208.42平方米，裁定给付申请执行人杨桂萍、王玉平，对裁定后相应租金问题通知如下，杨桂萍占以物抵债总价款的比例为24.91%，吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司全年租金165万元，杨桂萍应得租金338377.40元。2015年6月12日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，告知吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司自2014年5月5日起至合同到期止，根据杨桂萍和王玉平个人所得房屋面积与其协商交付租金。2015年9月24日，原告杨桂萍通知被告接到本通知之日起5日内给与答复，逾期，通知人将起诉至法院解除合同或重新签订通知人部分的房屋及租金变更、二楼恢复原状等事宜。2015年10月19日，四平市中级人民法院下发（2013）四执字第11号通知，告知被告将2013年剩余租金372100.00元和2014�1月1日至2014年5月4日租金461483.00元存入本院执行局账户，2014年5月5日至2014年12月31日租金，给付杨桂萍223422元。以后的租金由被告向杨桂萍自动履行，同日，被告通过农村信用社向四平市中级人民法院执行局账号分别存入372100.00元和461483.00元。2015年11月6日，原告杨桂萍通知被告提高租金和恢复二楼变电室。本院认为,1、被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司与吉林省四平市文华房地产开发公司于2001年3月6日签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，房屋租赁协议合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，在房屋租赁协议签订后所出现的房屋价款及租赁费用上涨属于市场经济下的正常商业风险，原告不能以情势变更原则解除原房主与被告签订的房屋租赁协议。原告杨桂萍于2015年9月24日和2015年11月6日的两次通知，未提及给付房屋租金的方式，及应履行给付房租的具体办法，该通知行为不属于催告履行给付租金行为，不能以此认定被告已构成违约，原告所主张解除被告与原房主2001年3月6日签订的租赁协议，不具有法定解除情形。故对原告请求判令解除原房主与被告2001年3月6日签订的租赁合同的请求，本院不予保护。2、被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司与吉林省四平市文华房地产开发公司签订的房屋租赁协议合法有效，原�杨桂萍合法取得房权证号为0314**号房屋部分所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。故被告应根据合同规定给付原告房屋租金。2014年5月5日至2015年11月25日共计天数570天，杨桂萍租金为1358400.00元÷365天×570天×0.2491=528425.04元。关于租金利息，因被告不存在违约行为，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨桂萍房屋租金528425.04元。二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费9094元，原告杨桂萍负担9.75元，被告吉林省明日恒客隆仓储百货有限公司负担9084.25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  边立军人民陪审员  孙忠宇人民陪审员  张军秋二〇一六年二月十七日书 记 员  田 鹤