贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2596号上诉人（原审原告）：范方梅，女，1989年7月27日生，布依族，贵州省贵定县人，住贵定县。委托诉讼代理人：陈建军，贵州仁义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地都匀市新华路126号2单元3楼。负责人：杜鑫忠，公司总经理。被上诉人（原审被告）：贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区中华中路98号金凤凰大厦21层。法定代表人：罗远筑，公司董事长。上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑房开都匀公司）、范方梅因与被上诉人贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2017）黔2701民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范方梅上诉请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由，一审中，其提供了充分的证据证明自己的主张，诉讼请求有充分的事实和法律依据，一审法院只支持部分诉讼请求是错误的，请求二审法院予以纠正。黎筑房开都匀公司上诉请求撤销原判，改判驳回范方梅的一审诉讼请求。事实与理由：该公司不能交房或提交办理商品房转移登记相关文书的原因是政府行为所致，且也因政府规划变更致电缆入地建设和市政工程施工建设等行为，导致都匀多个商品房项目不能正常履约，为此包括该公司在内的多家房开向政府紧急报告，政府部门也曾召开座谈会，听取各方意见，显然政府行为，房开公司是无法阻止的，也不可能有其他替代方法，因此该政府行为属不可抗力因素，因此依照合同法第一百一十七条规定和双方商品房买卖合同第二十七条约定，黎筑房开都匀公司对不能按约交房或提交办理商品房转移登记相关文书全部免责。黎筑房开公司未答辩。范方梅向一审法院起诉请求：一、判令黎筑房开公司、黎筑房开都匀公司立即支付逾期交房违约金5390.5元。二、判令黎筑房开公司、黎筑房开都匀公司立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付范方梅；三、判令黎筑房开公司、黎筑房开都匀公司从2014年9月17日起至按合同约定将办理该商品房转移登记的有关文书交付范方梅之日止，以已交房款269525元为基数，按每日0.1%计算支违约金，（为计算案件受理费，暂计至2017年7月11日为277605.6元）；四、判令黎筑房开公司、黎筑房开都匀公司承担连带责任；五、诉讼费由黎筑房开公司、黎筑房开都匀公司承担。一审法院认定事实：黎筑房开都匀公司系黎筑房开公司设立并领取营业执照的分公司，分公司不具有法人资格。2013年7月13日，范方梅与黎筑房开都匀公司签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），购买了黎筑房开都匀公司开发建设的位于都匀市××大厦××单元××号商品房，建筑面积51.26平方米，房屋总价为269525元。合同签订后，范方梅按约定向黎筑房开都匀公司支付了购房全款。范方梅与黎筑房开都匀公司在签订的《商品房买卖合同》中第22条约定，出卖人承诺于2014年9月16日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时约定了不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的相关违约责任：逾期在90日内的，出卖人按已付房价款的0.1%承担违约责任；逾期90日以后的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向范方梅支付已交付房价款0.1%的违约金。后黎筑房开都匀公司一直未履行《合同》约定的“取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”义务，致使范方梅至今不能办理涉案房屋产权证书。庭审中，范方梅提交了《商品房买卖合同》、《收据》等证据，经审查，其提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，予以认定。黎筑房开都匀公司、黎筑房开公司未到庭参加庭审，庭审后，黎筑房开都匀公司以与范方梅签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房、逾期办证违约金过高，不符合交易习惯和公平原则为由，请求人民法院依照相关法律规定予以调整。一审另查明，2014年10月31日黎筑房开都匀公司采取临时交房的方式通知房主交房，范方梅于2014年11月6日接收房屋。黎筑房开都匀公司至今未能取得商品房所有权初始登记的最主要的原因有都匀市城市电力配套设施建设滞后，供电能力不足的供电问题以及消防和规划未验收合格等原因，目前黎筑房开都匀公司需采取补缴超建面积土地出让金和罚款等措施后，国土、住建等部门才能按程序完善相关手续办理产权证。一审法院认为，范方梅与黎筑房开都匀公司签订的《商品房买卖合同》是平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法确认该合同合法有效。签约双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，范方梅已按合同约定履行了向黎筑房开都匀公司交付房款义务，黎筑房开都匀公司应当按照合同约定于2014年9月16日前交付房屋，取得案涉商品房所有权初始登记，并将房屋及办理商品房转移登记的有关文书交付给范方梅，但黎筑房开都匀公司直至2014年10月31日才采取临时交房的方式通知房主交房，至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，未能将商品房转移登记的有关文书交付范方梅，黎筑房开都匀公司已构成违约，依法应承担逾期交房及逾期办证的违约责任，向范方梅支付违约金；关于本案责任主体问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项的规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”，成为民事诉讼的当事人。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此黎筑房开都匀公司经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，其作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。但其毕竟不具有法人资格，责任能力不完整，为更好地保护债权人的利益，在黎筑房开都匀分公司不能清偿债务时，应由作为主管机构的黎筑房开公司承担补充赔偿责任；关于逾期交房的时间点问题，经查明，案涉商品房主体工程已于2014年8月26日经“四方”竣工验收合格，都匀市中鑫物业管理有限责任公司正式接收该幢楼的物业，2014年10月31日，黎筑房开都匀公司采取临时交房的方法通知业主交房时，符合双方约定的上水、下水、供电达到使用等条件，部分房主接通知后也相继入住，考虑到不能如期并网供电的问题不能归责于黎筑房开都匀公司，故案涉大楼的实际交房时间应认定为2014年10月31日；关于黎筑房开都匀公司请求酌减逾期交房和逾期办证违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，本案中黎筑房开都匀公司现已将房屋交付范方梅，范方梅与黎筑房开都匀公司就签订的《商品房买卖合同》的主要权利义务已基本履行，考虑到黎筑房开都匀公司逾期至今未能成就办理房产证的因素，其最主要原因是城市电力配套设施建设滞后，供电能力不足的供电问题以及消防和规划未验收合格等原因，其中的供电等问题涉及整个都匀市政府对全市电网改造工程，不能仅归责于黎筑房开都匀公司，且范方梅亦未举证证明其因未办理房产证的实际损失，故兼顾合同的履行情况并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整逾期交房违约金为：以交付房款为基数，从2014年9月17日起按照日万分之一计算至2014年10月31日止共计44天）。酌情调整逾期办证违约金为：以范方梅已付房款为基数，按日万分之零点五计算支付为宜。故对范方梅主张判令黎筑房开公司支付逾期交房和逾期办证的违约金的诉请应予支持，但违约金酌情予以调整；关于范方梅第二项诉请判令黎筑房开公司、黎筑房开都匀公司立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付范方梅的主张，因本案中黎筑房开都匀公司需承担支付逾期办证违约金的民事责任，但其至今仍不能确定“取得商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付买受人”的时间，故涉案房屋办证时间仍属于不可预期以及不确定状态，故对该项诉请依法不能支持。综上所述，范方梅的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持，一审法依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决：一、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司自判决生效之日起10日内支付范方梅逾期交房违约金1185.91元（以交付房款269525元为基数，从2014年9月17日起按照日万分之一计算至2014年10月31日止共计44天）；二、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司自判决生效之日起10日内支付范方梅逾期办证违约金（以交付房款269525元为基数，从2014年9月17日起按照日万分之零点五计算至实际交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止）；三、贵州黎筑房地产开发有限公司对上述第一、第二项债务承担补充赔偿责任；四、驳回范方梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5544元，因适用简易程序减半收取2772元，由贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对双方当事人的上诉主张，本案二审争议的问题主要有二，一是双方约定逾期交房违约金及逾期办证违约金应否调整；二是政府行为是否属于不可抗力因素，该公司因此而免责。关于焦点一，诚然，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。双方当事人在合同中约定了违约金的额度，本应得到尊重，但为平衡合同双方权利义务，使合同责任不致于过度失衡，法律又规定了在当事人请求调整违约金的情况下，赋予人民法院根据公平原则、当事人的违约程度、主观因素、违约造成的损害后果等对违约金过高或过低进行调整。本案中，经当事人请求调整，一审法院根据未能办理产权证的原因是城市相关配套设施建设滞后导致履约未能等因素，对违约金进行调整，符合本案实际情况，本院予以维持。关于焦点二，本院认为，法律意义上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时该法条还规定了因当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。那么，黎筑房开都匀公司上诉主张的因路网规划、电网入地等是否为不可抗力因素，则成为本案二审争议的主要焦点问题。本院认为本案上述因素不构成不可抗力因素。从政府路网规划、电网入地的时间上分析，该一系列行为经过论证、规划、公示、实施等各个阶段，公众可通过相应途径知晓，并能预见，对于对自己生产、生活方面带来的不便可以克服并避免之。本案中，当出现政府的上述行为时，房开公司可以通过知会购房者，通过协商变更合同等方式加以解决，但直至诉讼，未有证据证明黎筑房开都匀公司实施了上述补救行为，现其以不可抗力主张免责，本院不予支持。综上所述，范方梅和黎筑房开都匀公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5594元，由范方梅负担5544元，贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  李颖敏审判员  陈福江二〇一七年十二月二十五日书记员  黄佑荣