内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）赤执异字第42号
异议申请人（案外人）：郭全生，男
委托代理人：庞贵武，男，1963年2月2日出生，汉族，个体户，住赤峰市红山区四中街松洲小区**号楼***室。
被申请人（申请执行人）：刘伟，个体工商户，住赤峰市。
被申请人（申请执行人）：刘阳，个体工商户，住赤峰市。
被申请人（被执行人）：内蒙古闻都置业有限责任公司。住所地：赤峰市新城区和美建材城******号楼。
法定代表人：ＸＸＸ，董事长。
被申请人（被执行人）：巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司，住所地：巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材家居生活广场4号楼4层。
法定代表人：林海军，董事长。
被申请人（被执行人）：ＸＸＸ，住赤峰市。
被申请人（被执行人）：林海军，45岁，住赤峰市。
异议申请人郭全生因刘伟、刘阳申请执行巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、内蒙古闻都置业有限责任公司、ＸＸＸ、林海军民间借贷纠纷一案，不服本院2015年3月26日作出的（2015）赤立保字第4号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：2014年6月14日，异议申请人与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订了六份商铺认购协议：约定购买巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材城E1区105、106、107、110、111、112号商铺。异议申请人缴纳全部价款，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具收款收据。2014年7月10日，双方签订了六份商品房买卖合同，并签订了验房和交房确认书，将涉案商铺交付异议申请人，涉案商铺属于郭全生所有，执行法院没有核实该财产的权属就采取查封措施是错误的，应解除对上述商铺的查封。
申请执行人刘伟、刘阳答辩称：郭全生与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司是民间借贷关系，不是房屋买卖关系，依法不应解除查封。郭全生与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司之间有借款协议，借款抵押协议书，证明借款的事实，以及用商品抵押，但是没有办理抵押手续，抵押无效。郭全生提交的2014年6月14日的订购协议6份以及缴款收据，其中一枚3918000元，没有实际支付，因无汇款凭据，另外158844元收据，该款项汇入郭全生的亲戚张国立账户，又转回给郭全生，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司没有收到该款项。巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司与郭全生签订借款抵押合同，约定不能按期偿还本息，将商品按销售价格百分之七十抵顶借款，履行正常交易手续。该约定属于禁止流押的条款，是违反法律规定的。
被执行人巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司法定代表人林海军答辩称：案外人所提异议属实，提交证据均是我公司出具的，针对被查封的房屋，一部分抵顶工程款、施工费；一部分抵顶借款，还有一部分是真实的买卖，都是属实的。针对没有办理网签和过户手续的原因，是因为公司欠税，无法领取不动产发票，办理不了网签手续。
本院查明：刘伟、刘阳诉内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军民间借贷纠纷一案，刘伟、刘阳于2015年3月26日向本院申请诉前财产保全，本院当日作出（2015）赤立保字第4号民事裁定书，查封、冻结巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司拥有的位于巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材家居生活广场的房屋和土地使用权及内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军四人名下享有的其他财产权（详见查封财产清单。注：查封财产包括巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司名下所有的268户房厅），保全金额在人民币9000万元之内。2015年3月27日，查封巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司拥有的宗地号008-006-410、案卷号为008-2012-06号，宗地号008-015-634号、案卷号008-2012-27号两宗土地使用权证面积内的土地使用权。2015年4月2日，本院作出协助执行通知书，送达巴彦淖尔市国土局，查封巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司拥有的巴国用（2012）第028号宗地302002303、（2012）第030号宗地302002305号、（2012）第032号宗地302002307号、（2012）第029号宗地302002304号、（2012）第031号宗地302002306号土地使用证面积的土地使用权。2015年4月3日，查封内蒙古闻都置业有限责任公司名下通过挂牌取得的位于呼市昭乌达路以西的宗地号第2013076号宗地范围的土地使用权。
刘伟、刘阳诉内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军民间借贷纠纷一案，经本院于2015年5月11日作出（2015）赤民一初字第12号民事调解书，内蒙古闻都置业有限责任公司、巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司、ＸＸＸ、林海军于2015年5月30日前还清刘伟、刘阳借款本金78423040元，如逾期不给付，逾期利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍自2015年2月28日起算至本息还清之日止。
另查明：2014年6月14日，异议申请人与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订了六份商铺认购协议，约定购买巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材城E1区105号、106号、107号、110号、111号、112号商铺，约定该六套商铺总价款为4076844元。当日，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具了3918000元、158844元两枚收款收据，并加盖巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司公章，上述收据显示款项总计为4076844元。2014年7月10日，针对上述商铺，异议申请人与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订了六份商品房买卖合同，同时双方签订验房和交房确认书。现该商铺由异议申请人占有使用。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。《根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。具体到本案，异议申请人与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订了涉案商铺的订购协议，并提供了巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具的收款收据，收据加盖巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司印章。同时双方签订了验房、交房手续，涉案商铺已经交付异议申请人占有使用，根据巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司法定代表人林海军制作询问笔录，其认可未给异议申请人办理网签手续的原因是公司未缴纳相关税费，领不出不动产发票等手续，因此无法办理网签手续。故本案异议申请人所提异议的涉案商铺，在人民法院采取查封措施之前就已与被执行人巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司签订订购协议，巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司出具收据显示已交清房款，并交付异议申请人占有使用，亦是非因异议申请人自身原因未能办理网签手续。关于申请执行人称郭全生与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司之间是民间借贷关系，不是真实的房屋买卖关系的主张，尚未有生效法律文书确认郭全生与巴彦淖尔市圆通房地产开发有限责任公司之间的法律关系，以及义务承担的方式，且关于双方之间的法律关系的认定不属于执行异议案件的审查范围。故异议申请人所提异议理由及现有材料可以产生排除执行的法律效果，异议申请人的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对巴彦淖尔市临河区新华东街红美建材家居生活广场项目E1区E-105号、106号、107号、110号、111号、112号商铺的执行。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一六年一月二十五日
书记员 白永慧