福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初1703号原告：王启明，男，1973年7月12日出生，汉族，住福建省晋江市。原告：许文革，男，1967年1月20日出生，汉族，住福建省晋江市。原告：施鸿鹏，男，1964年2月9日出生，汉族，住福建省晋江市。原告：施群玲，女，1984年11月15日出生，澳门居民，住澳门。原告：施至共，男，1956年11月3日出生，汉族，住福建省晋江市。原告：吴红羽，女，1935年6月6日出生，汉族，住福建省晋江市。上述六原告的共同委托诉讼代理人：郑小英，福建伟立律师事务所执业律师。被告：洪清水，男，1970年1月18日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：洪清炎，1983年7月20日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：洪金斧，1973年7月12日出生，汉族，住福建省晋江市。原告王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽（以下简称六原告）与被告洪清水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2016年7月6日裁定本案转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。六原告的共同委托诉讼代理人郑小英和被告洪清水的委托诉讼代理人洪清炎、洪金斧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1.解除六原告及其各自委托人与洪清水于2014年7月17日签订的《房屋租赁合同书》；2.洪清水将地址位于石狮市服装城、省道308西侧百灵街华闽·世贸国际1幢1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208号房屋交付给各所有权人即六原告；3.洪清水支付自2015年9月16日至实际交付房屋之日止的租金损失（许文革每月租金6891.3元，王启明每月租金3909.78元，施鸿鹏每月租金3759.84元，施群玲每月租金2361.42元，施至共每月租金2664元，吴红羽每月租金2023.92元）及逾期付款违约金（自2015年9月16日起至实际交付房屋之日止按照年租金259323.12元以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算）；4.洪清水支付六原告应缴交的物业费、水电费共计47328.7元，并支付至实际交房之日止的物业费、水电费；5、本案诉讼费由洪清水承担。诉讼中，六原告变更诉讼请求，明确第3项诉讼请求中的违约金依据六原告各自年租金分别计算违约金并支付给六原告，变更第4项诉讼请求为洪清水支付六原告应缴交的物业费、水电费（包括公摊水电费）、滞纳金共计92760.9元，并支付至实际交房之日物业费、水电费（包括公摊水电费）、滞纳金。事实和理由：2014年7月17日，六原告将址于石狮市服装城、省道308西侧百灵街华闽·世贸国际1幢1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208号房屋即12层整层租赁给洪清水使用，其中王启明授权黄花庄将1208单元租赁给洪清水，许文革授权黄花庄将1203、1205单元租赁给洪清水，施鸿鹏授权洪美花将1201单元租赁给洪清水，施群玲授权洪美花将1202单元租赁给洪清水，施至共授权施金宽将1207单元租赁给洪清水，吴红羽授权吴尔维将1206单元租赁给洪清水，六原告各自受委托人于当天与洪清水签订《房屋租赁合同书》，并约定租赁期限为十年，自2014年9月15日至2024年9月15日止，双方约定，租金按年支付，其中第一年至第三年每月每平方米18元，12层整层年租金259323.12元，其中各原告的租金依据各单元面积按照每月每平方米18元计算。合同第五条约定：洪清水应提前一个月支付每年租金，如未按时付清租金应按每天1%计算违约金。合同第九条同时约定：租赁期间，水电、物业管理费以及与政府部门所产生的一切费用应由洪清水自行负责。合同签订后，洪清水支付第一年租金和10万元押金。依据合同约定，洪清水应于2015年8月15日支付第二年租金，但洪清水拒不支付租金，物业管理费、水电费等也未及时缴交。洪清水辩称，不同意六原告合并起诉。六原告于7月底催8月份的房租，8月底叫物业来断水断电，公司就没有上班。9月底，六原告把出入的大门锁了，无法进去也无法办公。因无法办公，洪清水有跟六原告商量过1、2个月再把房租凑给他们，六原告不同意就锁办公室的大门，擅自拆掉公司的公告牌，损失严重，产生很多不方便，现在洪清水已经另租别的场所办公。10月份六原告叫洪清水把办公室的密码锁打开他们要租给别人，他们把大门的锁打开后，洪清水有叫员工配合把密码锁打开。房屋被六原告锁住，不让洪清水搬出来。虽然租金超过了1、2个月，但是洪清水当时愿意用押金抵扣，六原告不愿意，不返还押金。洪清水付了一年的房租。同意解除合同，但要求扣掉锁门之前的房租、物业费、水电费后，返还10万元押金。因9月底六原告就把房屋锁掉，洪清水仅同意支付9月份的租金。因六原告锁门也造成洪清水的损失，所以洪清水不同意支付违约金。六原告锁门的行为，导致洪清水无法办公，也无法腾空房屋，在六原告锁门期间，洪清水产生了员工费用及经营损失，现洪清水只要求六原告给予一段时间腾空房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：六原告提供的授权委托书及被委托人的身份证，经本院向各被委托人确认属实，可以作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:石狮市百灵街华闽·世贸国际1幢12层1203、1205单元登记在许文革名下，同层1201、1202、1206、1207、1208单元分别登记在施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽、王启明名下，均已办理合同备案。2014年7月17日，黄花庄、施鸿鹏、施金宽、吴尔维与洪清水签订三份《房屋租赁合同书》，甲方（出租方）为石狮服装城旁华闽写字楼12楼整层，乙方（承租方）为洪清水，均载明：甲方同意将石狮市服装城华闽大厦写字楼十二楼整层出租给乙方；面积共1200.57平方米，分别为1207单元148平方米，1206单元112.44平方米，1201单元208.88平方米，1202单元131.19平方米，2013单元140.07平方米，1205单元242.78平方米，1208单元217.21平方米；租赁期自2014年9月15日起至2024年9月15日止；第一年至第三年租金每月每平方米18元，年租金259323.12元；租金一年一付，乙方应提前一个月支付每年租金给甲方，如未按时付清租金应按每天1%的违约金计算；乙方应在合同生效之日起支付甲方租赁押金10万元，待租赁期满甲方将押金无息退还给乙方；租赁期满后，乙方应将可移动的办公设备（如办公桌椅、家具、空调、电视及其他乙方物品撤出写字楼，如未在规定时间内撤出，则物品归甲方所有）等内容。合同签订后，洪清水支付了第一年租金259323.12元和10万元押金。2015年11月25日，洪清水向华闽写字楼第十二层所有权业主出具《承诺书》一份，载明其应于2015年8月15日前交纳第二年租金，因资金周转短缺，拖欠业主租金至今未能交纳，已违约，要求业主再给其一个月期限交纳所有拖欠的租金及物业费、水电费，否则自愿放弃租赁权利等内容。2016年3月18日，福建伟立律师事务所刘荣智律师向洪清水邮寄《律师函》，载明受王启明、洪美华、施金宽、吴尔维委托，函告洪清水未于2015年8月15日前缴纳第二年租金259323.12元，拖欠水电费及物业管理费，声明逾期付款违约金，并通知洪清水双方签订的房屋租赁合同书解除等内容。中国邮政速递物流网站显示该邮件于2016年3月21日签收，签收人为“他人收家人”。2016年4月1日至7日间，王启明、许文革授权黄花庄、施至共授权施金宽、吴红羽授权吴尔维、施群玲授权施鸿鹏与洪清水签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给洪清水，并分别签订《授权委托书》，载明委托权限包括：代为协商房屋租赁有关事宜；代为签订房屋租赁合同；代为催讨协商租金、物业费、水电费等；代为委托律师向洪清水催讨租金、物业费、水电费等，代为委托履行向洪清水通知解除房屋租赁合同等有关事宜；追认受托人签订授权委托书前的行为，所产生的权利义务由委托人承担等内容。泉州明顺物业服务有限公司于2016年11月16日出具《华闽世贸国际1#1201-1208租户洪清水2015年1月-2016年11月份欠费明细》，载明自2015年1月起至2016年12月止包括物业费、电费、水费、公摊水电费、滞纳金的总额为92760.9元，其中2015年欠费59072.6元，2016年欠费33688.3元，2015年12月欠物业费2698.3元。2015年7月、8月、9月的电费分别为364.3元、664.5元、643.4元，2015年7月、8月的水费分别为24.9元、42.6元，2015年9月起未产生水费，2015年10月起未产生电费。审理过程中，本院向黄花庄、施金宽、施鸿鹏、吴尔维调查，四人均认可原告提供的《房屋租赁合同书》和《授权委托书》，对被王启明、许文革、施至共、施群玲、吴红羽授权签订房屋租赁合同并管理房屋的事实不持异议。本院于2016年11月21日对诉争租赁房屋进行现场勘验，勘验情况为：大门及各房间未上锁，房间内较多大件桌椅、柜子、装饰品，未在经营，屋内有通电；洪清水同意腾空家具；六原告主张为减少损失，应将家具另找位置封存，封存之日视为交房。六原告对勘验笔录无异议。洪清水对笔录中的未上锁有异议，认为六原告原来有上锁，是后来才打开的，水电被六原告停掉的时候，洪清水的工人还有上去办公室，后来要上去办公的时候已经被锁，六原告吩咐保安不让洪清水搬离办公室内的家具。本院认为，黄花庄、施金宽、施鸿鹏、吴尔维以自己的名义与洪清水签订房屋租赁合同，向委托人披露洪清水后，委托人可以行使黄花庄、施金宽、施鸿鹏、吴尔维对洪清水的权利，六原告是本案的适格原告。六原告及其受托人与洪清水签订的《房屋租赁合同书》除各人面积和付款方式不同外，其余条款均一致，且将诉争房屋12层作为整体共同出租，案件事实具有较强关联，六原告共同提起诉讼，本院合并审理并无不当。诉争租赁房屋分别办理合同备案至六原告名下，六原告及其受托人与洪清水于2014年7月17日签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。原告主张其受托人于2016年3月18日委托律师向洪清水邮寄载有解除房屋租赁合同书内容的《律师函》，但其提供的证据不足以证实洪清水已确实收到《律师函》，洪清水亦予以否认，《律师函》关于解除房屋租赁合同书的通知未发生法律效力。六原告与洪清水均同意解除《房屋租赁合同书》，不违反法律规定，本院予以照准。洪清水同意腾空家具，六原告要求将家具另找位置封存，实际是不同意洪清水腾空房屋，故诉争租赁房屋未及时腾空的责任不应由洪清水承担。六原告提供的洪清水物业欠费明细体现，自2015年10月起诉争租赁房屋的均未产生水电费，与洪清水关于诉争租赁房屋断水断电、大门于9月底被锁住、无法进入也无法办公的陈述互相印证，可以认定洪清水自2015年10月起未继续使用诉争租赁房屋。诉争租赁房屋未上锁，洪清水也未实际控制使用，房屋租赁合同解除后，六原告可迳行取得诉争租赁房屋的使用权，六原告要求洪清水交付诉争租赁房屋并无必要，本院不予支持。洪清水未按合同约定支付自2015年9月15日起的房租，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”洪清水于2015年11月25日向原告出具《承诺书》，要求再次给予一个月期限交纳租金及物业费、水电费，否则自愿放弃租赁合同的权利。六原告在洪清水承诺的期限即2015年12月25日届满时未收到款项，应当知悉洪清水已经构成违约且没有继续履行合同的能力，洪清水也表明愿意解除房屋租赁合同的意向，六原告可以采取及时解除房屋租赁合同、自行收回房屋、补交物业费和水电费等合理可行的措施防止损失的扩大。六原告没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求洪清水赔偿。洪清水应支付六原告自2015年9月15日起至2015年12月25日止按每年259323.12元计算的租金72468.38元（259323.12元×102天÷365天），其中按六原告各自房屋面积计算应支付王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽的租金分别为13111.15元、23109.46元、12608.34元、7918.84元、8933.52元和6787.06元，六原告请求超出的部分，本院不予支持。洪清水逾期支付租金，六原告要求洪清水支付自2015年9月16日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算的逾期付款违约金，不超过合同约定，也不违反法律规定，本院予以照准，但逾期付款违约金的截止之日应为实际付款之日止，基数应按本院确认的未付租金计算并分别支付给各原告。根据房屋租赁合同的约定，物业费和水电费应由洪清水负担。根据泉州明顺物业服务有限公司出具的欠费明细，截止2015年12月底，诉争租赁房屋产生的物业费、水电费、公摊水电费、滞纳金合计59072.6元，扣除2015年12月26日至2015年12月31日的物业费522.3元（2698.3元×6天÷31天），洪清水应支付六原告截止2015年12月25日的物业费、水电费、公摊水电费、滞纳金共计58550.3元，六原告请求超出的部分，本院不予支持。房屋租赁合同未明确约定押金100000元为“定金”，亦不具备定金罚则的法律构成要件，故该100000元不应认定为定金。房屋租赁合同解除后，六原告应退还洪清水押金100000元。洪清水要求以押金抵扣尚欠六原告的费用，不违反法律规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽与洪清水于2014年6月4日订立的《房屋租赁合同书》；二、洪清水应于本判决生效之日起十五日内分别支付王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽租金13111.15元、23109.46元、12608.34元、7918.84元、8933.52元和6787.06元，并以上述租金为基准按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍分别支付自2015年9月16日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；三、洪清水应于本判决生效之日起十五日内支付王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽物业费、水电费、公摊水电费、滞纳金共计58550.3元；四、洪清水可于本判决生效之日以已支付给王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽的100000元押金抵扣上述债务；五、驳回王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5033元，由王启明、许文革、施鸿鹏、施群玲、施至共、吴红羽负担1968元，洪清水负担3065元。如不服本判决，王启明、许文革、施鸿鹏、施至共、吴红羽、洪清水可在判决书送达之日起十五日内，施群玲可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  邱堂寅审 判 员  蔡景艳代理审判员  庄英材二〇一七年二月二十日书 记 员  苏丽蓉附注：（一）主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6.《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。7.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。8.《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。10.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。11.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。（二）执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。