湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00212号
原告（反诉被告）：武汉丽岛物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞狮路497号丽岛花园。
法定代表人：陈同举，该公司董事长。
委托代理人：万维都，湖北喻家律师事务所律师。
委托代理人：李骏，湖北喻家律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘杰。
原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称：丽岛公司）诉被告刘杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由代理审判员许加强适用小额诉讼程序审理。后因被告刘杰提出反诉，本案转为适用普通程序，由审判员蔡丽红担任审判长，与代理审判员许加强、人民陪审员高选成组成合议庭，于2015年12�3日，2015年12月29日，2016年3月10日，2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丽岛公司的委托代理人李骏，被告（反诉原告）刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽岛公司诉称：丽岛公司2005年以来为武汉市光谷软件园项目提供物业服务，刘杰系园区E1栋1002室业主，其自2013年1月1日以来至今经多次催要欠缴物业费用。为此，诉至法院，请求判令：1、被告刘杰支付物业费1855元（2013年1月1日至2015年6月30日）；2、本案诉讼费用由被告刘杰负担。
原告丽岛公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：
证1、业主信息登记表、业主身份证、临时管理公约、物业费发票，拟证明：双方物业服务关系、房屋面积以及物业费标准；
证2、催缴物业费的照片，拟证明：丽岛公司2014年1月、2014年12月、2015年1月、2015年7月通过在刘杰�刘忠玲门上张贴催费单形式催要物业费，双方私下也多次协商；
证3、武汉瑞恒工控技术有限责任公司出具的证明，拟证明：双方就2014年发生的消防喷淋漏水事项已处理完毕，免除刘杰、刘忠玲1个地下停车位的2年停车费；
证4、E1栋＊＊12号房屋漏水部位拆开后的照片2张，系维修漏水部位时拍摄，拟证明：排水管上有明显的横切面，可能是业主装修房屋时砌刀造成，不像正常的破损；
证5、地下停车场入口照片2张，拟证明：丽岛公司对停车费进行公示，为地面停车位180元／月，地下停车位300元／月。
被告刘杰辩称：对丽岛公司诉称的欠费事实、房屋面积、业主身份、房屋编号、物业费标准无异议，但刘杰未缴纳物业费有正当理由。房屋入住后四面漏水，物业公司第一年进行过维修，后来说修不好就不再处理只是漏水时派人看一下，从2012年6月以后就既不处理也不过来看了，一直到2014年刘杰妻子刘忠玲向物业公司保安朱某借手机受到物业公司人员殴打，报警被公司管理层知道后，才督促对房屋漏水进行维修。2014年12月出漏水部位维修方案，刘杰去缴纳物业费并要求从维修时起算，丽岛公司不同意，故该问题搁置；2015年4月16日，丽岛公司才对房屋墙面漏水进行处理，维修时发现是隔壁＊＊12号房屋一根公用排水管没有接头导致渗水，需要进入＊＊12号房户内维修，到2015年5月才修复。丽岛公司对员工疏于管理，公共设施未及时维修，出现墙面沉降、开裂，应急灯、灭火器缺失，门厅玻璃破裂等问题不及时处理，构成重大隐患；园区治安环境恶劣，小偷及黑恶势力横行疏于管理；未对公共部位出租收益去向以及财务收支情况进行协商、公示损害业主利益。丽岛公司未按照合同约定提供服务，构成违约，刘杰因此行使抗辩权才未缴纳物业费用。
被告刘杰为支持其抗辩意见，提交证据如下：
证1、通知书，系被告刘杰送到丽岛公司工作人员曾进办公室的，曾进说等主任确定后答复，后一直未提出异议，以证明：原、被告达成协议，如丽岛公司不维修，则刘杰不缴纳物业费。
反诉原告刘杰反诉称：丽岛公司未尽到对房屋公用部门、公用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目及时进行修缮、管理和维护的合同义务，对刘杰、刘忠玲房屋漏水长时间不处理；对物业员工疏于管理，公共设施未及时维修，出现墙面沉降、开裂，应急灯、灭火器缺失，门厅玻璃破裂等问题不及时处理，构成重大隐患；园区治安环境恶劣，小偷及黑恶势力横行；未对公共部位出租收益去向以及财务收支情况进行协商公示损害业主利益。丽岛公司未按照合同约定提供服务，构成违约，刘杰有权拒绝支付物业费，并要求赔偿违约损失。另，按供用水、电协议，综合电价1.05元／度，实际收费1.1451元／度；综合水费3.15元／吨，实际收费3.72元／吨；多收取的费用应当返还。诉讼请求：1、丽岛公司退还多收取的电费362.06元（以实际用电3807.20度×收费差价0.0951元／度）；2、确认2013年1月至2013年6月的物业费已超过诉讼时效应予免除；3、因丽岛公司未及时维修处理房屋漏水，其工作人员承诺免除2013年1月至2015年6月的物业费，要求确认免除该区段物业费；4、反诉费用由丽岛公司负担。
反诉原告刘杰为支持其反诉请求，提交证据如下：
证1、案涉房屋及所在楼栋照片若干张；刘杰、刘忠玲向丽岛公司提交的书面通知一份；E1-＊＊1号房室内维修费收款收据若干张（2012年6月至2015年1月）、材料费手写发票1张（2012年9月2日）；刘忠玲误工工资证明、录音录像文件、E1-1805号房照片；拟证明：E1-1001房由于阀井漏水，丽岛公司2011-2012年拖延维修导致墙体损坏；E1-＊＊1号房南边墙体漏水，丽岛公司从2011年1月拖延至2015年5月4日才开始维修；E1-＊＊1号房及所在楼栋1-7楼均出现墙体开裂但丽岛公司未处理；E1-＊＊1号房西面窗台漏水导致地板泡水；E1-＊＊1号房因丽岛公司半夜开消防泵憋坏消防管道导致户内进水，地板泡水；刘杰、刘忠玲因E1-＊＊1号房南墙漏水丽岛公司长期不维修事宜，书面通知丽岛公司工作人员曾进后，自行维修，费用抵物业费，平均每月维修一次发生费用；丽岛公司刘雨阳在录音中认可物业公司未处理漏水期间的物业费，丽岛公司陶经理拒绝提供漏水房主信息是造成损失扩大的主要原因；E1-1805号房因为漏水事项已获赔6000元；
证2、CT报告�诊断证明书、门诊及停车费票据；拟证明：丽岛公司工作人员朱某等多人对业主刘忠玲殴打，致其受伤，要求赔偿和道歉；
证3、照片若干张，补充视频资料；拟证明：丽岛公司保安上班时间躺倒睡觉、将原每层都有的灭火器箱和应急通道照明设备取消减少，对入户大门雨沿玻璃破损2年来不维修，其向法庭表示已修复的陈述不真实，大量墙体脱落未处理；园区内发生保安杀人抛尸，E1-504、505被人劈门，丽岛公司未尽到管理职责导致黑恶势力横行；
证4、水电表照片，水电费单据，供水、供电协议，车辆停泊协议服务协议；公共区域用电情况照片，录音材料；拟证明：丽岛公司实际收取水电费单价高于协议约定单价，且未按约定发缴费通知单，发票中不提供水电用量和单价，导致业主无法提出异议；丽岛公司违反水电专营，加价收取部分应予返还�丽岛公司将业主公摊楼道的公共电源供出租货柜、自动售卖机使用牟利或供工作人员取暖等，费用则由业主分摊，该原因造成电力总表与分户总量之间差额较大；
证5、物业管理服务协议、车辆停泊服务协议；停车费发票；地下车位照片；软件园4.1期商品房实测报告；物业管理条例、停车场产权归属案例、湖北省机动车停放服务收费管理办法、武汉市关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知；房产证、租房合同、租车合同、结婚证；拟证明：丽岛公司超出物业管理服务协议和车辆停泊服务协议约定标准收取停车费；地下车库属项目整体综合用房，为全体业主共有，丽岛公司无权自主定价；刘杰、刘忠玲系夫妻关系，案涉房、车均为共同财产，出租给案外人武汉瑞恒工程技术有限责任公司（以下简称：某某公司）使用；物业管理服务协议于2012年9月30�到期，后面没有续签则不欠物业费；
证6、地下车库展示牌照片，拟证明：丽岛公司停车收费公示牌做假，此前180元／月的公示牌张贴在入口，现张贴在左侧2米，显示300元／月实施时间2011年，但同期发票收费标准为240元／月，明显矛盾、做假；
证7、刘杰名下鄂A×××××号车行驶证、出入卡，拟证明：刘杰、刘忠玲名下只有一台车，使用该卡出入和缴费，丽岛公司开具的停车费发票中出现的其他车号系笔误；
证8、E1-1001、＊＊2号房水电费、物业费、停车费发票，两房屋相邻，分别在刘杰、刘忠玲名下，打通使用，部分票据未细分房号；
证9、刘杰与道森媒体股份工作人员的录音，拟证明：丽岛公司将楼栋内公共空间出租他人牟利；
证10、录音录像，拟证明：丽岛公司不给刘杰、刘忠玲充值水电费、物业费。
反诉被告丽岛公司辩称：丽岛公司对刘杰房屋为二次供水供电，按水电部门确定价格以及供用水电协议收取水电费，未赚取差价，因供水、电部门单价波动，导致向业主收费单价与协议有差异。2013年至2015年期间双方因物业费事项进行过协商，但未达成一致意见，故未超过诉讼时效；丽岛公司工作人员无权限免除物业费，双方也未达成过免除协议；刘杰无证据证实其缴纳了全部的水电费，且主张已超过了诉讼时效。丽岛公司对本案无过错，不承担反诉费用。
反诉被告丽岛公司为支持其反诉抗辩主张，提交证据如下：
证1、2015年1月至12月电费账单、国网湖北省电力公司普通电费发票（2015年12月28日），拟证明：光谷软件园先由物业公司代开发商向供电公司交费后，再向业主逐一收交；供电公司电价不断变化导致向业主收费价格与供电协议不一致；
证2、开发商武汉光谷联合集团有限公司（原名武汉光谷联合股份有限公司）出具的情况说明，拟证明：开发商委托丽岛公司收取水电费；
证3、武汉东湖新技术开发区供电公司东湖营业所出具的情况说明、丽岛公司与刘杰、刘忠玲的供应水电协议，拟证明：开发商已在供电公司实际结清了费用，丽岛公司与刘杰、刘忠玲协议约定，业主如对费用有异议应在三个工作日内提出否则视为无异议；
证4、电表照片、收费发票、拟证明：共用部分对外出租的用电设施安装单独电表计量收费。
刘杰对丽岛公司提交的本诉证据质证如下：证1、无异议；证2有异议，不知道什么时候才开始贴催款单，当时没有人催缴，反而是刘杰主动到丽岛公司交费但其不收，说不能间隔年份缴费；催款单上的笔迹为同一人，但该期间丽岛公司工作人员已换了2�，该照片有做假；证3无异议，刘杰不就此事主张赔偿责任，但可反映丽岛公司物业服务不到位；证4、真实性无异议，证明目的有异议，水管不会是人工切坏的；证5有异议，应当是丽岛公司为了本案诉讼近期摆拍的，以前在小区内公布停车费标准不是在岗亭门口而是在通往岗亭往车位方向的路边墙上，是按照物业协议书约定的标准公示的；地面停车位是指多层建筑内部和周围地表的建筑层，也指楼层表面的铺筑层，刘杰使用的地下车库停车位也应当理解为地面停车。
丽岛公司对刘杰提交的本诉证据质证如下：证1有异议，未显示有人员签收，原告丽岛公司也未收到。
丽岛公司对刘杰提交的反诉证据质证如下：证1、照片真实性无异议，但均已修复处理；飘窗窗台渗水时已告知刘杰系胶体老化自行填充即可但其没有处理，后来由开发商统一修复外墙防水时进行了处理；消防泵漏水一事已协议解决；南墙漏水一事在2012年接业主反映后进行过处理，但发现墙体继续脱落，联系开发商后其断定不是外墙渗水，丽岛公司再次恢复墙皮，2013年业主再次反映渗水，经反馈开发商，分析可能是隔壁＊＊12号房屋管道渗水，但该房业主因已贴砖包裹管道不愿接受测压，两方业主曾发生纠纷，丽岛公司在征得＊＊12号房业主同意后于2014年拆除该房水表仍无缓解；2014年11月刘杰、刘忠玲向开发商就此事提出索赔；2015年3月，在征求开发商、＊＊12号房业主同意后打开南墙，发现是＊＊12号房屋业主装修时将排水管道损坏，随即开发商进行修复解决了渗水；出现渗水的几年期间，丽岛公司一直在进行协调；书面通知无丽岛公司人员签名也未收到；维修收款收据真实性有异议，不是正规发票；出具误工证明的某某公司为刘杰、刘忠玲实际控制有利害关系；刘雨阳录音中并未确认免除物业费，双方未达成协议；录像不能确定完整性，且录像时2015年9月28日漏水事项已处理，不能以此认为是漏水损失扩大的原因；业主信息为隐私物业公司不能随便透露；其他业主与开发商达成调解协议与本案无关。证2所反映的朱某与刘忠玲冲突一事已经公安机关调解互不追究责任。证3保安照片看不清楚，真实性有异议；楼栋内每层应当都配备有灭火器材，每层至少有两个消防箱；入户玻璃系业主高空抛物造成，E1栋修复后又遭破损，E2栋已找到致害方正在协商修复；墙体开裂可能是房屋本身质量问题，也有可能是业主装修的墙面（刮灰）开裂与丽岛公司无关；墙皮脱落有的是因业主钉钉子引起，有的是有渗漏，丽岛公司将对外墙脱落部分统一修复；有业主对外欠债被人喷漆和破坏房门，丽岛公司已重刷墙体但无权处理房门。证4真实性无异议，供水电协议中约定价格可调整。证5协议及发票真实性无异议，实际履行中停车费标准发生了变化；专用车位系开发商和其他业主约定；地下车库没有计入公摊，结构独立产权属于开发商；房产证、结婚证真实性无异议，租房、租车合同为利害关系人之间，真实性有异议且费用实际由某某公司缴纳；物业服务协议到期后丽岛公司实际提供了服务。证6丽岛公司确有公示，如果2011年公示300元／月实际收取240元，则为放弃部分权利；证7真实性无异议，鄂A×××××号车系刘杰、刘忠玲长期停放的车辆。证8真实性无异议，单据总金额低于刘杰、刘忠玲主张的缴费金额，且其中有3748.40元由某某公司缴纳不应在刘杰、刘忠玲主张范围；证9真实性及证明目的有异议，不能说明丽岛公司收费；证10超出举证期限提交，且视频反映的时间区段不在诉争物业费用�间，是因刘杰、刘忠玲认为丽岛公司不具有收费资格导致双方协议无法履行。
刘杰对丽岛公司提交的反诉证据质证如下：证1真实性有异议，无电力公司盖章；丽岛公司仅提交2015年单据，不能证明2009年至2014年期间的电价，而刘杰、刘忠玲缴费时，丽岛公司电脑收费系统里一直是固定价格1.145元／度，收费人张弛也曾手写单据电费为1.145元／度；证2有异议，水、电属专营项目，开发商委托无法律效力，应出具供水供电部门的收费委托；证3，开发商是否交清费用与本案无关；丽岛公司提出的3日异议期没有法律效力；证4，不否认丽岛公司向租赁方收电费，但不能证明其从公摊电量中扣除了相应电量，且丽岛公司工作人员使用公共电力取暖等未入表。
在诉讼中，本院要求刘杰、刘忠玲提交了案涉房屋购房合同，刘杰、刘忠玲认为：1、根据合同以“建筑面积为依据”、“交房时公共停车场可以交付使用”、“买受人享有该商品房所在楼宇的所有权、使用权”约定，地下车库为楼宇一部分且为公共部分，属业主共同享有所有权、使用权；2、合同明确物业费服务费包干制1.5元／月，已包括照明、给排水损耗，不应另行收费；3、合同及商品房质量保证书、使用说明书中约定已将综合维修服务委托给丽岛公司，无论保质期内外其都有义务维修，范围包括上下水管；4、合同约定停车服务费参照武价房字（2014）135号文，该文件规定业主停车在公共车库只交费60元／月。
本院对双方当事人提交的证据认证如下：
丽岛公司提交的本诉证1、证3、证4具有真实性、关联性，对其证明案件事实的效力予以采信；证2可反映丽岛公司张贴过催缴物业费通知，但不足说明实际张贴时间；证5可反映拍摄时的现状，但不�证实诉争欠费期间的持续状况。
刘杰提交的本诉证1为单方文件，系刘杰、刘忠玲一方提出的诉求但无丽岛公司签署意见，不足说明双方就物业费已形成合意。
刘杰提交的反诉证1中照片具有真实性，可反映特定时段的房屋状况，但不足说明其持续过程；维修收款收据和手写发票无资金交接记录和具体维修记录佐证，不足证实室内维修发生的实际频率和支出；刘雨阳录音文件说明双方就物业费发生争议和协商，但不足说明已达成一致意见；陶某录音文件可说明丽岛公司拒绝提供相邻业主的身份信息，但不足说明该行为系漏水损失扩大的直接原因；其余业主的赔偿材料与本案无直接关联性；误工证明材料因刘忠玲为某某公司实际控制人，又无其他证据佐证，不予采信；证2具有真实性，可证实刘忠玲治疗情况；证3中保安、灭火及照明器材照片可反映特定时段的状况；软件园内治安案件的照片具有真实性，但偶发性的治安案件不足说明与物业公司具有直接关联；墙皮脱落照片具有真实性；证4水电表照片及供用水电协议、车辆停泊协议具有真实性，予以采信；公共部位用电情况照片可说明特定时间的状况，但不足证实该部分用电最终计量的情况；证5物业管理服务协议及发票、结婚证、房产证具有真实性，予以采信；专用车位照片可反映特定时间状况但不足说明权属；案例、管理办法不属于证据；租房、租车合同属刘杰、刘忠玲与其实际控制单位之间的协议，真实性难以确认；证6可反映特定时间的状况，但不足说明持续过程；证7、8具有真实性予以采信；证9录音相对方身份难以确认，不予采信；证10具有真实性，说明丽岛公司与刘杰、刘忠玲就预充值水电、停车费发生争议的情况。
对丽岛公司的反诉证1、证2、证3具有真实性，对其证明案件事实的效力予以确认；证4照片可反映特定时段的情况。
经审理查明：刘杰系光谷软件园四期A栋（现编号为E1）＊＊2号房（建筑面积41.21平方米）业主，其与四期A栋＊＊1号房业主刘忠玲系夫妻关系，两人2009年办理收房手续后，将两处房屋打通使用，用于开办某某公司。
2009年8月，刘杰与武汉光谷联合股份有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买光谷软件园四期A1幢＊＊2号房（即案涉房屋），约定：“第九条交房期限和条件，供电、给水与入住时间一致，公共停车场可以交付使用；第十七条，买受人的房屋仅作研发办公使用：第十八条，买受人享有该商品房所在楼宇的中华人民共和国及湖北省、武汉市人民政府颁布的相关法律、法规所规定的应由其所有所有权、使用权；附件2：商品房分摊的公用建筑面积主要由电梯、步梯、门厅、楼梯间、公共卫生间、管道井及整栋房屋外墙水平投影面积的一半等组成，实际结算面积以房产部门测量为准，具体分摊原则和计算方法详见“中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000房产测量规范”；附件五，前期物业服务内容约定；二、物业管理服务项目及价格；1、本物业的管理服务费实行包干制，按建筑面积每平方米每月1.50元收取；2、停车收费参照武价房字（2004）135号文件、武价房字（2006）95号文件执行，文件有修改从其修改后相关规定；3、约定服务费由物业公司与业主协商确定，按实际发生费用收取；等内容。商品房质量保证书第四条：“本公司将委托武汉丽岛物业管理有限公司向您提供综合维修服务，并向您作出如下承诺……”。
2009年9月，刘杰办理入伙手续，并签订《光谷软件园管理公约》、《物业管理服务协议》、《车辆停泊服务协议》、《研发楼供用水、电协议书》等文件。《物业管理服务协议》（甲方丽岛公司，乙方刘杰）约定：“物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、消防设施、路灯等。第四条，物业管理服务费用，乙方交纳费用时间：乙方应以入伙通知时之日起（2009年9月30日）缴纳物业服务费用，按季缴纳，首次预交6个月，按建筑面积每月每平方米1.5元；第五条，车辆停泊服务费，一、地面车位月租60元／位·月，车位服务管理费60元／位·月；三、地下车位月租120元／位·月，车位�务管理费60元／位·月；第六条，代收代缴收费服务，一、受有关部门或单位的委托，甲方提供电费代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），甲乙双方另行签订供用水、电协议；第八条，本协议有效时间：乙方入伙时间2009年9月30日至2012年9月30日；第九条，违约责任，一、甲方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”等内容。《车辆停泊服务协议》（甲方丽岛公司，乙方刘杰）约定：“一、车位及使用服务费用：地面停车场包月停泊服务费收费标准180元／月·辆；二、缴费方式及时间：1、乙方临时停车即时收费，2、乙方包�停车位缴纳费用周期：每三个月预收一次；四，其他，（一）车辆停泊服务费，是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，不包含场地（车库）租金”等内容。《供用水、电协议书》（甲方丽岛公司，乙方刘杰）约定：“一、用电、用水类别：办公用电、用水；二、供电、供水方式：二次供电、供水；五、计量收费办法，乙方专线始端应配置水表和电度表，甲方每月抄表计量；电价按省电力局规定的办公用电电价0.93元／度另加变压器贬损，线路损耗及高低压设备年检等费用0.12元／度收取；水价按市自来水公司的标准2.45元／立方米另加渗漏、表计误差、管道损耗等合理分摊费用，即综合水价按3.15元／吨收取（如供水供电部门价格调整，本价格随之调整）”等内容。
签约后，丽�公司作为园区物业服务单位运营至今。在《物业管理服务协议》到期后，双方未续签。被告刘杰依约定标准交纳了2012年12月31日以前的物业服务费用，后主要以该房与＊＊12号房屋相邻墙壁出现渗水，丽岛公司经处理无效后未再采取有效措施查明原因、进行维修为由，拒绝继续交纳物业费。在2012年出现该渗水后，刘杰多次要求查明并维修，因涉及相邻业主屋内的上下水管道，丽岛公司较长时间内未能查明原因，直至2015年3月经相邻业主同意后破除墙壁，发现渗水因楼栋上下水管道裂缝引起（该上下水管属楼栋公用，但位置在相邻业主屋内，需通过其房间才可检修，该业主装修时对管道使用水泥贴砖包裹）。随后，该渗水得以解决。在处理该渗水事项期间，刘杰、刘忠玲于2013年3月向丽岛公司工作人员提出要求限一月内维修，否则将自行维修并从1001、1002房物业费中扣�修理费，丽岛公司未予答复。随后，刘杰、刘忠玲自行对渗水导致的墙皮脱落等问题进行处理，并在诉讼中提供材料、人工费收款收据若干。2014年12月，刘杰、刘忠玲提出从开始维修渗水后的时间交纳物业费，丽岛公司不同意，2015年4月，刘杰、刘忠玲提出从修好后的2015年5月开始交费，丽岛公司未答复。
2014年9月19日，刘忠玲向丽岛公司保安员朱某要求借用其手机，朱某不同意，两人发生口角冲突后发生肢体冲突，朱某、刘忠玲两人均轻微受伤，该案经武汉市公安局东湖新技术开发区分局铁箕山派出所治安调解，朱某、刘忠玲各自负担医疗费用并放弃追究对方一切法律责任。刘杰、刘忠玲提出，虽然经治安调解不再追究朱某个人责任，但丽岛公司保安人员在两人冲突后用对讲机叫来四个人对刘忠玲进行殴打，在本案中追究的是该单位履行物业服务合同中�理不善，侵害业主权益的合同责任。为查明事实，本院向铁箕山派出所调取了该治安案件调解协议书、双方当事人询问笔录和报案材料、医疗资料。
案涉房屋已安装水电表到户，但供水、供电单位尚未对各分户业主抄表计费，目前方式为供水、供电单位向开户人即园区建设单位武汉光谷联合股份有限公司（现名为武汉光谷联合集团有限公司）抄表收费，武汉光谷联合集团有限公司委托丽岛公司向各小业主抄表收费，丽岛公司与各小业主签订供用水、电协议，收取水电费（电费为预充值再用电，水费为先供水后交费）。据丽岛公司提交的2015年1至12月园区电费账单，其供电局收费单价分别为：2015年1月0.968元／度，2-4月0.963元／度，5月0.903元／度，6-9月0.903元／度，10-11月0.89元／度，12月0.895元／度；据刘杰、刘忠玲提交的电费发票，均只载明金额，未明确收�单价；2013年10月23日至2015年12月14日期间，刘杰、刘忠玲以某某公司名义交纳了电费2200元。刘杰、刘忠玲提出入住后丽岛公司收费系统中的电费单价一直是1.145元／度，丽岛公司陈述确实按1.145元／度收过，在2015年12月前后是该单价，但价格是波动的，并非一直执行该标准。
据丽岛公司提交的水费通知单，武汉市水务集团2014年4月、5月供水单价为3.15元／吨，2015年1月供水单价为3.72元／吨；据刘杰、刘忠玲提交的水费发票，其中部分只显示总金额，部分同时显示了总金额和吨数；2012年11月22日，交纳水费13吨，金额41元，折合单价3.1538元／吨；2015年2月9日交水费125吨，金额406.90元，折合单价3.2552元／吨。
2015年12月29日，本院现场勘查案涉1001、1002室房屋的用水用电情况。经查，截至当日水表止码＊＊1室242吨，1002室0吨；电表止码＊＊1室70.30度（充值余额215度），1002室3951.70度（充值余额521度）。
刘杰、刘忠玲名下有鄂A×××××号机动车车辆一台，据停车费发票，其以自身或以某某公司名义从2011年12月至2014年2月期间按240元／月每车位向丽岛公司交纳停车费，2014年3月至6月按300元／月每车位交纳停车费。2014年7月以后，因丽岛公司试验消防水管喷淋漏水造成刘杰、刘忠玲房屋损坏，丽岛公司以两年地下车位停车费用赔偿其损失，两人未另交停车费。
本院认为：
关于本案起诉和反诉的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外；第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中丽岛公司诉请的物业费，刘杰�请的电费，属分时段结算或即时结算的债权，受诉讼时效约束。丽岛公司起诉的物业费，因双方在2013年3月、2014年12月等多次协商过物业费事宜，只是未达成协议，可起到中断诉讼时效后果，故其要求从2013年1月1日起算物业费，其2015年9月起诉未超过诉讼时效。刘杰反诉的电费，系双方履约过程中已发生的费用，刘杰无证据证实在本案诉讼前已提出过相应返还要求，故其受诉讼时效保护期间从提交反诉状时（2015年10月9日）前算两年，即从2013年10月10日起算。
丽岛公司由光谷软件园开发建设单位选聘作为前期物业服务企业，符合法律规定。前述《物业管理服务协议》与《武汉市商品房买卖合同》中关于前期物业服务的条款基本相符，主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对丽岛公司和小区业主均具有法律约束力。在合同到期后，因小区尚未成立业主大会业主委员会，未选聘新的物业服务单位，丽岛公司延续提供了事实上的物业服务，可参照该合同约定执行。
关于丽岛公司起诉的物业服务费。在物业服务合同关系中，物业服务企业的主要合同义务为提供合同约定范围的服务内容，各业主的主要合同义务为依约按时交纳物业服务费用。物业服务内容涉及面广，小区业主人数众多情况各异，对服务质量的认知程度和感官标准各有不同，除有证据证实物业服务企业不履行合同基本服务内容外，业主一般不得以服务瑕疵或质量不足为由拒绝交费，否则会造成双方权利义务关系的失衡。本案中，结合原、被告双方提交的证据，丽岛公司已提供了基本的物业服务，但其服务质量确有瑕疵，本案中主要体现为对公共部位管理维护方面，在刘杰、刘忠玲房屋因相邻业主房屋内公用上下水管道破损出现渗漏后，未及时�明原因、协调相邻业主关系并加以处理，客观上造成了刘杰、刘忠玲的损失，在其他公共部位和设施设备的管理维护上也有不足。丽岛公司提出因其他业主原因造成未及时查明原因并处理，不能免除其未积极作为的合同责任，对刘杰、刘忠玲的损失，应当承担违约责任，承担责任的方式可以是减免服务费用和赔偿损失。刘杰、刘忠玲提交了部分施工材料和人工费票据，但关联性不足，难以证实实际损失大小，本院考虑实际情况和双方证据，结合刘杰、刘忠玲的夫妻关系以及两处房屋位置、使用功能上的紧密联系性，酌情以超出公共设施设备维护费在物业费中的占比，对刘杰、刘忠玲两人在2013年1月1日起至2015年4月30日止期间的物业服务费用减免按50%计算，以适当弥补其损失，但对两人提出的维修费和停工损失的赔偿要求不予支持。经计算，刘杰2013年1月1日起至2015年4月30日期间应交费用为865.41元（41.21平方米×1.5元／平方米每月×28月×50%），2015年5月1日至2015年6月30日应交费用为123.63元（41.21平方米×1.5元／平方米每月×2月），合计989.04元。
关于刘杰提出的退还水电费问题。因刘忠玲名下房屋用电量小，且刘杰、刘忠玲提交的电费发票不足区分1001、＊＊2号房，并因两人夫妻关系，对属诉讼时效期内的2200元已交电费纳入刘杰本案反诉中处理。
《中华人民共和国电力法》第四十四条规定：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用，但是法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。”《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。本案中虽然丽岛公司与业主签订供用水、电协议书约定在市政用水、电价格基础上加收变压器贬损、线路损耗、高低压设备年检费等，但与上述法律、行政法规定规定有冲突，且丽岛公司未举证证实其因为二次供水、电，在园区原有设施设备条件基础上还有其他额外支出成本，而正常的设备维护费用应已包括在物业包干服务费中。故对其本案中的水电加价部分，本院不予支持。刘杰反诉中主张现行单价同约定综合单价1.05元／度之间的价差返还，具有法律依据，本院予以支持。关于先行单价问题，刘杰举证不足，但该单价由丽岛公司掌控，考虑双方举证能力，以及庭审中2015年12月前后执行的是1.145元／度的陈述，对刘杰主张的0.095元／度价差予以支持（1.145元／度-1.05元／度）。刘杰诉讼时效期内交费2200元，折合电量1921.40度（2200元÷1.145元／度），应返还价差182.53元（1921.40度×0.095元／度）。
综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国电力法》第四十四条，《物业管理条例》第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘杰于本判决生效之日起七日内向原告武汉丽岛物业管理有限公司支付2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费989.04元；
二、反诉被告武汉丽岛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告刘杰返还电费价差182.53元；
三、驳回原告武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告刘杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费50元，反诉受理费25元，由武汉丽岛物业管理有限公司负担50元，刘杰负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡丽红
代理审判员 许加强
人民陪审员 高选成
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 颜晓霞