浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终1895号
上诉人（原审被告）：孔金源，男，1949年6月14日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：洪进，常山县文峰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孔先祥,男，1955年9月17日出生，汉族，住杭州市萧山区，
被上诉人（原审原告）：沈国英,女，1960年5月28日出生，汉族，住杭州市萧山区，
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：孔凯，男，1985年4月13日出生，汉族，住杭州市萧山区，系孔先祥、沈国英之子。
被上诉人（原审原告）：孔凯，男，1985年4月13日出生，汉族，住杭州市萧山区，
上诉人孔金源因与被上诉人孔先祥、沈国英、孔凯房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2001年5月6日，孔先祥、沈国英作为甲方与乙方孔金源在原萧山市商海法律服务所金国泰的见证下，签订《併资建房协议书》和《併资建房补充协议》各1份，约定：甲方经所在村村委及镇土管部门批准，可在临浦镇自由孔村村北规划区建造贰间三层楼房，建筑面积为90.6平方米，坐北朝南。经双方口头协商，村委还同意在建房时东面山墙允许挑出1.2米，朝南阳台允许挑出1.3米，北面楼梯允许挑出1米，厨房允许挑出1米，底下允许建架空层。甲方决定架空层分作南北二个车库。现甲、乙双方协商后，达成如下协议：一、由乙方出资壹拾万元拼建该住宅，付款办法为：签订该协议当场支付给甲方捌万元，其余贰万元在房屋竣工时，在甲方向乙方交钥匙时一次付清。今后倘建材涨或降，不影响拼资款额，均由甲方自负盈亏。二、建房过程中的一切事务，均由甲方负责和料理，包括购买全部建材、雇请泥水、木匠等。建房过程中，倘发生事故，由甲方处理和承担应负责任，与乙方无涉。三、房子建成后，二楼至三楼的楼梯及三楼全部楼层归属乙方，架空层北面的二间车库（面积44.3㎡，门朝东开）也归属乙方，架空层至二楼的楼梯产权属甲乙双方共有。甲方为乙方设置总门壹扇，三楼内所有的门只做门框不做门，门今后由乙方自行请人制作安装。梯内甲乙双方均应保持出入畅通。….五、甲方向乙方交房时间是在2001年9月30日，倘因故稍有出入，乙方应予谅解，乙方三楼内及车库水电均由甲方负责安装接通。协议书还对其他内容进行了约定。补充协议还对窗户、屋顶结构、水表、电表的安装以及逾期交房的违约责任等进行约定。后双方依约履行各自义务，2001年9月28日，孔金源取得案涉房屋，并付清100000元房屋款。后孔金源对案涉房屋进行装修。2016年1月，因孔金源使用的房屋发生漏水事件，导致孔先祥、沈国英、孔凯损失，双方对赔偿问题无法达成一致而产生矛盾。2016年6月29日，孔先祥、沈国英、孔凯诉至一审法院，请求判令：1.确认《併资建房协议书》无效；2.孔金源腾房。在一审审理，孔先祥、沈国英、孔凯申请变更案由为房屋买卖合同纠纷，并变更诉讼请求为：1.确认孔先祥、沈国英与孔金源于2001年5月6日签订的《併资建房协议书》无效；2.孔先祥、沈国英返还孔金源购房款100000元；3.孔金源支付2012年7月至2016年6月的水费1410元；4.孔金源返还房屋。
另查明：经江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司杭州分公司评估，案涉四楼（含架空层）的装修装饰现价人民币47874元。
一审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。联系到本案，孔先祥、沈国英与孔金源签订的《併资建房协议书》，名为併资建房实为房屋买卖。孔金源系城镇居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。故《併资建房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。孔先祥、沈国英、孔凯要求确认《併资建房协议书》无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。《併资建房协议书》无效后，因《併资建房协议书》取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。孔先祥、沈国英应当向孔金源返还出资款100000元，并对孔金源因案涉房屋装修所造成的损失进行赔偿；孔金源应当将案涉房屋返还给孔先祥、沈国英、孔凯。孔先祥、沈国英在出卖房屋时，应明知其所出卖的房屋属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故孔先祥、沈国英应对合同无效承担主要责任。鉴于孔金源在本案审理中提出的反诉请求，因未预交反诉受理费而被一审法院按撤诉处理。故因合同无效造成的其他损失，孔金源可另行主张权利。孔先祥、沈国英、孔凯主张孔金源支付2012年7月至2016年6月的水费1040元，但未提交直接证据支持其主张的成立；在审理中，双方均同意由一审法院酌情确定孔金源应负水费的金额。一审法院根据孔先祥、沈国英、孔凯与孔金源的居住情况和实际生活状况，酌情确定由孔金源负担水费500元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、孔先祥、沈国英与孔金源于2001年5月6日签订的《併资建房协议书》无效；二、孔金源于判决生效后三十日内，向孔先祥、沈国英、孔凯返还位于杭州市萧山区自由孔社区12组32号房屋的二楼至三楼楼梯、三楼全部楼层和架空层北面两间车库等房屋；三、孔先祥、沈国英返还孔金源出资款100000元，并补偿孔金源装修损失47874元，合计147874元。该款限于判决生效后十日内付清；四、孔金源支付孔先祥、沈国英、孔凯水费500元，该款限于判决生效后十日内付清；五、驳回孔先祥、沈国英、孔凯的其他诉讼请求。案件受理费3848元，由孔先祥、沈国英、孔凯负担2200元，由孔金源负担1648元。
宣判后，孔金源不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.协议名为《併资建房协议书》，实际为由孔先祥、沈国英、孔凯名义申请宅基地使用权，孔金源出资房屋建造费用为100000元，待房屋建成后，孔金源分得协议约定的二楼至三楼的楼梯、三楼全部楼层和架空层北面的两间车库。依据《土地管理法》、《物权法》相关规定，宅基地为村集体所有，但是宅基地上所建的房屋所有权为村民所有，村民自愿将房屋卖给他人为处分自己的私有财产，应合法有效。本案中，孔先祥、沈国英将自有的房屋卖给孔金源为处分自己的私有财产，况且孔金源所分得的部分并非直接与宅基地相连接。在2001年时，孔先祥、沈国英无资金建造案涉房屋，由孔金源出资建造，待房屋建成后，孔先祥、沈国英给予分得协议约定部分作为回报，这不同于一般的宅基地买卖，故一审法院以此便认定合同无效不符合事实与法律规定。签订该协议时，双方秉承诚信、自愿的原则，在法律服务机构法律工作者的见证下，将私有财产转让给他人，系双方真实意思表示，应合法有效，双方应诚信履行协议内容。不得在时隔十几年后房价已比当初涨了数十倍的今天来要求确认合同无效，这无疑助长了出售人反悔，也不利于社会的稳定性。2.《併资建房协议书》第四条部分约定，在新屋建成后，徜与政策发生抵触，使乙方(孔金源)权益由此造成损失的，由甲方(孔先祥、沈国英)对乙方(孔金源)承担相应的经济赔偿责任(即孔金源由此造成的全部损失)。退一步讲，即便协议无效，由此给孔金源造成的损失应由孔先祥、沈国英赔偿。本案中，孔金源在签订《併资建房协议书》时秉诚诚实信用原则，自愿订立的协议，因与有关法律法规定相悖，由此给孔金源造成的损失应由孔先祥、沈国英承担，该损失不仅包括房屋造价及装修款，还包括孔金源家庭因此而失去住房产生的损失，一审法院仅判决返还2001年出资的10万元及相应的部分装修损失显然不符合事实和法律规定。
二、一审法院适用法律错误。孔金源与孔先祥、沈国英之间不是纯粹的宅基地买卖关系，而一审在审理过程中经法庭许可孔先祥、沈国英、孔凯将案由改为房屋买卖合同纠纷，而一审法院依据《土地管理法》第四十三条相关规定，虽然孔先祥、沈国英经申请后取得宅基地，但是同意与孔金源併资，由孔金源出资相应建房款，孔先祥、沈国英将房屋建成后，将其中的一部分分给孔金源使用，应同时适用房屋买卖相关法律。综上，请求判令：1.撤销一审判决，驳回孔先祥、沈国英、孔凯的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由孔先祥、沈国英、孔凯承担。
孔先祥、沈国英、孔凯答辩称：第一、建房协议实际就是房屋买卖协议。第二、一审已经明确了除了装修损失外的其它损失，孔金源可以另行主张。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，孔先祥、沈国英与孔金源签订的《併资建房协议书》约定孔先祥、沈国英经相关部门批准后可建造三层楼房，由孔金源出资100000元，孔先祥、沈国英负责建房中的一切事务，建成之后二楼至三楼的楼梯及三楼全部楼层归属孔金源，架空层北面的二间车库也归属孔金源。一审法院结合本案事实，根据双方签订协议书所确定的权利义务，确认案涉《併资建房协议书》实为房屋买卖合同并无不当。因孔金源系城镇居民，并非案涉房屋宅基地所在集体经济组织的成员，故一审法院确认案涉《併资建房协议书》无效并无不当，本院予以确认。孔金源认为案涉《併资建房协议书》应属有效的上诉请求不能成立，本院不予支持。孔先祥、沈国英、孔凯以及孔金源对于案涉房屋装修损失数额为47874元并无异议，孔金源二审期间也陈述如果案涉协议书无效，装修损失款47874元应当赔偿孔金源。因案涉协议书无效，孔先祥、沈国英应当返还孔金源出资款100000元，赔偿孔金源装修损失。孔金源二审陈述对支付孔先祥、沈国英、孔凯500元水费并无异议。综上所述，孔金源的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由孔金源负担。孔金源已预交二审案件受理费1648元，应退1568元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年六月五日
书记员 赖雪珂