湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第797号
上诉人（原审原告）刘波，男，1974年9月25日出生，汉族。
上诉人（原审原告）刘丹丹，女，1997年8月25日出生，汉族。
法定代理人刘波，男，1974年9月25日出生，汉族，系刘丹丹之父。
上诉人（原审原告）田维翠，女，1969年10月16日出生，土家族。
上诉人（原审原告）张毅，女，1988年3月22日出生，土家族。
委托代理人高光辉，男，1963年6月14日出生，土家族，系张毅岳父。
委托代理人周纯梅，女，1962年8月4日出生，土家族，系张毅之母。
上诉人（原审原告）邹永丽，女，1969年9月10日出生，汉族。
上诉人（原审原告）胡长锋，男，1974年12月4日出生，土家族。
被上诉人（原审被告）徐立强，男，1965年10月26日出生，土家族。
委托代理人田新凤，湖南民益律师事务所律师。
委托代理人彭楚平，湖南民益律师事务所律师。
原审原告彭万军，男，1972年1月23日出生，土家族，湖南省保靖县人。
原审原告陈正花，女，1968年3月19日出生，土家族，湖南省保靖县人。
原审原告周正，男，1995年10月9日出生，土家族，湖南省保靖县人。
原审第三人宋友际，男，1992年5月26日出生，土家族，湖南省保靖县人。
原审第三人杨寻，男，1990年5月13日出生，土家族，湖南省保靖县人。
原审第三人王晓群，女，1967年9月25日出生，土家族，湖南省保靖县人。
原审第三人龚代香，女，1955年9月12日出生，汉族，湖南省保靖县人。
原审第三人李航海，男，1968年9月23日出生，土家族，湖南省保靖县人。
上诉人刘波、刘丹丹、田维翠、张毅、胡长锋、邹永丽与被上诉人徐立强，原审原告彭万军、周正、陈正花、原审第三人宋友际、王晓群、龚代香、李航海、杨寻占有排除妨害纠纷一案，不服保靖县人民法院（2015）保民初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘波、田维翠、邹永丽、张毅的委托代理人高光辉、周纯梅与被上诉人徐立强及其委托代理人到庭彭楚平、田新凤到庭参加了诉讼。上诉人胡长锋，原审原告彭万军、周正、陈正花，原审第三人宋友际、王晓群、龚代香、李航海、杨寻未到庭，本案现已审理终结。
原判认定，2013年4月27日，保靖县人民政府向九原告、被告及第三人颁发《保国用（2013）第0130号国有土地使用权证》，确认保靖县迁陵镇码头路397平方米国有土地使用权系九原告、被告与第三人共十五人共同享有。该宗土地左邻原保靖县外贸公司，右邻保靖县迁陵派出所。2013年初，九原告、被告及第三人在该土地上共建框架结构房屋。房屋施工前，一楼临街设计为门面，楼梯间及电梯井后为杂物间，楼梯间及电梯井与杂物间之间设计留有连接楼梯间的通道（该通道通往保靖县迁陵派出所方向）。房屋基脚施工过程中，因原保靖县外贸公司采光带可通行，九原告、被告及第三人为使一楼楼梯间及电梯井后杂物间可连通临街门面，扩大临街门面面积，故九原告、被告及第三人商议取消一楼室内原设计通道，一楼室内未再预留有连接楼梯的通道，即楼梯间、电梯井与杂物间之间未预留有通道。房屋完工九原告、被告及第三人入住后，除乘坐电梯外，楼梯通道由与原保靖县外贸公司相邻通道即从户外直接进入楼梯。2014年1月5日，九原告、第三人与被告签订房屋《买卖协议》，约定九原告及第三人将共建房屋一、二楼整体以159.5万元售予被告，一、二楼后期工程折价5万元由被告自行完工，即九原告及第三人将共建房屋一、二楼整体以实价154.5万元售予被告。该《买卖协议》未约定须在一楼留足楼梯通道。截至2015年6月7日，除原告刘波尚有部分售房余款未领取外，被告已根据《买卖协议》给付其余八原告及第三人全部售房款。2014年8月左右，因九原告、被告及第三人与原保靖县外贸公司住户发生纠纷，故原保靖县外贸公司住户在邻接九原告、被告及第三人共享使用权国有土地交界处修砌围墙，造成原楼梯通道仅余47厘米可供通行，九原告与被告由此发生纠纷。九原告为保障其紧急情况下原楼梯通道通行安全，故诉请法院判如所请。另查明，九原告、被告及第三人共建房屋除国有土地使用权证外，房屋修建前未获得相关行政规划部门许可和工程建设许可，亦未将消防设计文件呈报公安消防机构备案，该房屋未经主管部门进行竣工验收，九原告、被告及第三人即自主入住。现该栋房屋因违规修建，所有业主尚未取得房屋产权证。
原判认为，本案争议焦点有：1、本案系相邻通行纠纷还是排除妨害纠纷？2、九原告的权益是否应予保护，即是否应在一楼留足必要楼梯通道？关于焦点1，相邻通行纠纷是指相邻不动产权利人之间在通行方面给予对方必要的不动产使用上的便利引发的纠纷。排除妨害纠纷是指物受到他人的妨害而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷。非法建造且未经依法登记的房屋，不发生物权效力。本案九原告、被告及第三人共建房屋除依法取得国有土地使用权证外，房屋修建前未获得相关行政规划部门许可及工程建设许可，亦未将消防设计文件呈报公安消防机构备案，该房屋因违规修建尚未获得主管部门颁发房产证，故九原告、被告及第三人共建房屋未发生物权效力。九原告、被告及第三人并非相邻不动产权利人，而是因共建房屋为获得利益最大化引发通行障碍以排除妨碍为目的纠纷，故本案系排除妨害纠纷，而非相邻通行纠纷。关于焦点2，合法的民事权益受法律保护，非法权益不受司法保护。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设工程应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报消防机构备案。公共消防设施不符合消防安全要求，或者存在影响公共安全重大火灾隐患的，应当采取措施，予以整改。依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，停止使用。九原告、被告及第三人无视国家法律强制性规定，未经任何行政许可共同违章建房，为获得物质利益最大化，将原设计方案中一楼楼梯通道堵塞，借助他人土地通行，且在房屋竣工后未经任何主管部门验收即擅自入住，现因原保靖县外贸公司住户修筑围墙使通道变窄，导致九原告、被告及第三人在紧急状态下通行不便，故九原告将被告诉至法院要求判如所请。综上，九原告的诉讼请求于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国消防法》第九条、第十条、第十三条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告彭万军、陈正花、周正、刘波、刘丹丹、田维翠、张毅、胡长锋、邹永丽的诉讼请求。案件受理费100元，由原告彭万军、陈正花、周正、刘波、刘丹丹、田维翠、张毅、胡长锋、邹永丽承担。
六上诉人共同上诉称，一审法院认定事实不清，颠倒是非。共修房屋的原始设计图纸上留有安全消防通道，而被上诉人提供的没有通道的图纸是房屋修建后所为。上诉人并未与被上诉人商议取消一楼室内原设计的安全通道，也无借助他人土地通行的行为和主观意图。原审以共建房屋未取得规划许可、建设工程许可、房产证、未经消防验收等为由，驳回上诉人诉求属适用法律错误。人的生命权大于一切权利，人民法院不能因为暂时未通过验收就支持被上诉人堵塞通道的行为，既然认定了堵塞通道是非法行为，就应当排除妨害，保障通行，而不能驳回上诉人的诉求。请求二审撤销原判，改判支持上诉人的诉求。
被上诉人徐立强答辩称，上诉人主张设计图纸中有通道的事实与客观事实不符。设计变更是在各方当事人都认可的情况下进行的，目的是为了追求利益最大化。房屋基础工程全部完工后，共同讨论将一、二楼卖给被上诉人，如果他们认为自己的利益受到侵害，应该在变更设计之初就提出反对意见，而他们是在全部修建完成后才主张权利。本案房地产设计不合法、施工不合法，销售不合法，未取得合法物权，应先由不动产登记部门确定合法权限后，才能由法院解决双方的纠纷。故原审判决正确，请求二审予以维持。
原审原告及原审第三人二审未陈述意见。
二审中，上诉人当庭提交了四组证据，一组是证人石林森（外贸公司负责人）出具的《对于县外贸大楼后面修建楼房预留通道的细节知情说明》，拟证明安全通道不在外贸公司采光带而在派出所一侧。二组是证人向洪祥（本案楼房施工负责人）书写在设计图纸上的证言，拟证明实际施工是按有通道的设计图纸进行。三组是股东会议记录，拟证明卖房不包括通道。四组是罚款收据，拟证明本案楼房已经保靖县查非纠违办罚款6.21万元，建设已经合法化。
被上诉人质证认为，石林森对图纸的更改情况不知情；向洪祥的证词与实际情况不符；对股东会议、罚款收据的真实性无异议，但与本案无关联性，不能达到上诉人的证明目的。
本院认证意见为，石林森的证词系复印件，且该证人未出庭作证，无法核实其真实性，不能作为有效证据采信；向洪祥的证词直接书写在图纸上，且系复印件，证人未出庭作证，无法核实其真实性，不能作为有效证据采信；股东会议、罚款收据真实性被上诉人无异议，可作有效证据认定，但股东会议中并无“卖房不包括通道”或者“一楼门面因需留通道而降低价格”的约定内容，不能达到上诉人的证明目的，反而可以证明一楼前面四个门面以及后面一套均作价卖给了被上诉人，只是价格因面积大小和位置优劣而有差异。罚款收据可以证明本案楼房已经保靖县查非纠违办罚款6.21万元，但不能证明该建筑已经合法化。
本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案争议焦点为上诉人主张被上诉人侵犯其通行权要求排除妨害的理由是否成立。
依据《物权法》第七条、第九条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，本案当事人所修建的房屋未经规划许可和建设许可，违反《城乡规划法》第四十条和《建筑法》第七条的规定，损害了公共利益，且居住的房屋质量未经验收合格，未依法登记取得所有权证，系违章建筑，属于禁止使用的建筑物和违法取得的利益，不受法律保护。
虽然本案建筑物系双方当事人合伙修建，对该建筑物享有实际占有权，但该建筑物的一、二楼已经整体出售给了被上诉人，只有被上诉人才享有一、二楼房屋的占有权，各上诉人仅对三楼以上房屋享有占有权。因此，被上诉人将其占有的房屋内楼梯通道砌墙隔断并安装卷闸门，并未侵害上诉人的占有权。而且双方的房屋买卖合同中并未约定被上诉人须在一、二楼室内保留共有通道，故从合同关系看，被上诉人未在其占有的不动产预留共有通道，未违反与上诉人的合同约定。
目前上诉人通行不仅有电梯直达一楼，还有楼梯可经一楼通行，只是因为相邻方外贸公司修筑围墙后，导致原人行通道变窄，不便通行。但该不便是上诉人与被上诉人以及原审第三人为追求最大利益，未在室内预留通道的共同过错导致，并非被上诉人一人责任。因此，上诉人要解决目前通行不便的问题，可以参照《物权法》第八十四条、第八十七条、第九十二条的规定，与被上诉人或者外贸公司友好协商甚至补偿损失，要求其提供必要的便利。
因此，上诉人主张被上诉人侵权的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处恰当，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘波、刘丹丹、田维翠、张毅、胡长锋、邹永丽共同承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 彭继武
审判员 张安成
二〇一六年二月一日
书记员 田娅蓝
附：适用法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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