浙江省常山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0822民初1517号原告：常山县粮泰农业开发有限公司，住所地：浙江省常山县辉埠新区。法定代表人：陈六古月，职务：执行董事。委托诉讼代理人：樊厚成（特别授权），浙江三衢律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子仙（特别授权），浙江三衢律师事务所律师。被告：浙江省常山县华鑫轴承有限公司，住所地：浙江省衢州市浮石路11号。法定代表人：张土根，职务：董事长。浙江省常山县华鑫轴承有限公司破产管理人：浙江东昊律师事务所，住址：浙江省衢州市。法定代表人：童明星，职务：主任。委托诉讼代理人：童明星（特别授权），浙江东昊律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司常山支行，住所地：常山县天马镇大街71号。法定代表人:钱伟明，职务：行长。委托诉讼代理人:方有明（特别授权，男，汉族，1967年9月20日出生，系中国工商银行股份有限公司常山县支行职工，住常山县。第三人：常山县国土资源局，住址：浙江省常山县白马路161号。法定代表人：沈文兵，职务：局长。委托诉讼代理人：樊忠祥（特别授权，男，汉族，1968年7月7日出生，系常山县国土资源局工作人员，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：余旻（特别授权，男，汉族，1987年10月1日出生，系常山县国土资源局工作人员，住浙江省。本院受理原告常山县粮泰农业开发有限公司（粮泰公司）与被告浙江省常山县华鑫轴承有限公司（以下简称华鑫公司），第三人中国工商银行股份有限公司常山支行（以下简称工行常山支行）、常山县国土资源局买卖合同纠纷一案，于2017年6月6日向本院提起诉讼，华鑫公司破产管理人于2017年6月9日申请追加常山县国土资源局为第三人。2017年9月30日，中国工商银行股份有限公司常山支行认为华鑫公司的拍卖财产系其抵押物，申请作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼；依法适用普通程序，于2017年10月27日、12月14日公开开庭进行了审理。原告粮泰公司的诉讼代理人，被告华鑫公司的破产管理人及其诉讼代理人，第三人工行常山支行、常山县国土资源局的诉讼代理人到庭参加诉讼，本院依法审理，现已审理终结。原告粮泰公司提起诉讼请求：1依法判令被告返还土地拍卖款402599.74元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年3月2日，原告通过淘宝网司法拍卖竞价拍得华鑫轴承有限公司名下座落于常山县辉埠工业园区的土地、厂房，成交价为580万元，其中土地面积按常山国用2000第2-745号《土地使用权证》登记为17039.4平方米，评估价240.49元每平方米，常山国用（2013）第1-0897号《土地使用权证》登记为7848平方米，评估价240元每平方米。成交后，原告于2017年3月29日、4月2日分期付清成交价款，但在办理土地使用权变更登记时发现，常山国用（2000）第2一745号《土地使用权证》项下的土地少了2850.47平方米，按成交价与评估价的比值58.73％计算，原告多付2850.47平方米土地价款计402599.74元。为此，原告向被告提出异议并要求退还多付的土地价款，但被告2017年5月22日以现状拍卖等为由回函拒绝，并表示如不认可回复，可在收函后15日内向常山县人民法院起诉。原告认为，拍卖公告虽有注明：详情以现在看样为准。但根据物权法的相关规定，土地权属及面积以登记为准，本案土地实际面积比证载面积少2850.47平方米，差距巨大，且拍卖公告中未加任何说明，原告完全有理由相信土地使用权所载面积真实，更不可能知道差距如此巨大，原告有权行使合同变更权，请求变更土地使用权拍卖面积及价款。因被告作为该公司的破产管理人拒绝变更，故诉至法院。在案件审理过程中，原告依据国土部门实际测量的土地面积缺少1192.81平方米，变更诉讼请求为：1.依法判令被告返还土地拍卖款281464.04元。被告华鑫公司管理人辩称，1.华鑫公司管理人不应承担管理人的责任，因为管理人在华鑫公司的资产拍卖过程中没有过错；2.华鑫公司的拍卖资产是委托法院在淘宝网上拍卖，拍卖公告上注明了以现场看样为准，原告是在多次察看后才参与拍卖的，显然原告拍得的土地面积缺少的过错是在其自身。第三人工行常山支行辩称，1.评估过程中评估公司的人员在出具评估报告时存在疏忽，应承担一定的过错责任；2.常山县国土资源局没有尽到测量的义务，也应对华鑫公司土地面积缺少承担部分责任。第三人常山县国土资源局辩称，1.华鑫公司拍卖的土地面积缺少1992.81平方米之所以会出现是因为土地测量时由于仪器的原因会有误差出现，一般误差在3％左右是正常的，另外有1846.59平方米土地由于当地部门回购后没有及时变更面积所致；我们国土局是不知情的，我们国土部门对这种情况的登记是依申请办理，华鑫公司在当时没有申请我们进行登记，所以我们面对这种情况当时也没有办法，而且华鑫公司还有20％的回购款在我们国土部门。原告华鑫公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：（1）拍卖成交确认书1份，用于证明原告以580万元购得华鑫公司土地；（2）（2016）浙0822破10号之二民事裁定书1份，用于证明；（3）回复函1份，用于证明被告向原告就土地面积差异情况进行了回复；（4）宗地测绘报告，用于证明土地部门对原告拍得土地的登记情况；（5）变卖公告及有争议的土地证（2000）第2-745号土地证复印件，用于证明原告没有过错。被告华鑫公司对原告提供的上述证据质证认为，对原告提供的上述证据真实性无异议，但认为关联性不强，无法证明管理人存在责任，因为立案时案由是管理人责任纠纷。淘宝网变卖公告、拍卖公告注明的是以看成样为准，原告也多次实地查看，也就是原告对其拍卖所得土地的现状实际上已经认可，原告没有任何的证据能证明其诉讼观点。第三人工行常山支行质证认为，我们在办理抵押时有理由相信政府部门出具的土地证上的面积是真实有效的，并且即便我们进行测量也会出现一定的误差，因为我们银行并无专业测量土地面积的专门人员，显然如果要求我们对政府部门出具的权证再行复核测量显然要求过高。第三人常山县国土资源局质证认为，法律规定土地登记都是依申请登记的，原告所主张的土地面积缺少的情况我们不知情。我们认为破产管理人没有核实，也没有要求国土部门一同核实，与我们无关；另外工行常山支行在办理抵押时应进行核实，但没有核实。被告浙江省常山县华鑫轴承有限公司破产管理人，第三人中国工商银行股份有限公司常山县支行、常山县国土资源局没有向法院提供证据。法院依法向当事人出示了：（1）2017年7月19日，常山县国土资源局出具的情况说明；（2）2017年8月8日，衢州市永泰评估有限公司的情况说明。原告粮泰公司、被告华鑫公司、第三人常山县国土资源局均无异议。第三人工行常山支行认为，评估机构当时在出具评估报告时有没有尽到责任，原告购买的主要依据还是评估报告，希望法院对评估报告进行审理，其他无意见。本院对原告提供的证据、第三人常山县国土资源局出具的情况说明及衢州永泰资产评估有限公司出具的情况说明审查后认为，1.原告提供的证据可以证明原告通过淘宝网司法拍卖平台竞得华鑫公司所有的土地、厂房后发现土地面积缺少1992.81平方米，并与华鑫公司破产管理人多次协商未果的事实。2.两份情况说明可以证明华鑫公司常山国用2000第2-745号《土地使用权证》登记的土地面积为实测面积为15046.59平方米平方米，比证载面积少了1992.81平方米，减少评估值479260元。综上所述，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2017年3月2日，原告粮泰公司通过淘宝网司拍卖平台以580万元的价格竞得华鑫公司名下座落于常山县辉埠工业园区的土地、厂房。其中常山国用2000第2-745号《土地使用权证》登记的土地面积为17039.4平方米，评估价240.49元每平方米；常山国用（2013）第1-0897号《土地使用权证》登记的土地面积为7848平方米，评估价240元每平方米。原告于2017年3月29日、4月2日分期付清成交价款，在办理土地使用权变更登记时发现，常山国用（2000）第2-745号《土地使用权证》项下的土地少了2850.47平方米。原告要求按成交价与评估价的比值58.73％计算将多付的2850.47平方米土地价款计402599.74元退还原告，被告的破产管理人于2017年5月22日以拍卖是以现状拍卖等为由回函拒绝退还，并表示如不认可回复，可在收函后15日内向常山县人民法院起诉。原告据此诉至法院。另：2016年1月12日，衢州永泰资产评估有限公司作出衢永泰评字常[2015]第039号评估报告书，评定华鑫公司位于常山县辉埠新区的房屋建筑物及附属物评估值3690200元、土地使有权评估值为6185220元，合计9875420元。2017年7月19日，常山县国土资源局出具情况说明：1.常山国用（2000）第2-745号国有土地证载宗地17039.4平方米，2010年12月18日，常山县辉埠经济发展投资有限责任公司回购了1846.69平方米，支付了80％的补偿款，剩余20％的补偿款根据协议约定待华鑫公司调整土地面积之后支付，但华鑫公司至今未到常山县国土资源局申请办理变更登记。2.常山国用（2000）第2-745号国有土地证载宗地17039.4平方米，测量范围应包括企业门口道路用地面积857.66平方米。3.常山国用（2000）第2-745号国有土地证载宗地实测面积为15046.59平方米，与证载面积17039.4平方米，相差1992.81平方米（其中1846.69平方米为常山县辉埠经济发展投资有限责任公司回购面积，146.12平方米为以前使用平板仪测量时的造成的误差）。衢州永泰资产评估有限公司依据常山县国土资源局出具的情况说明，于2017年8月8日出具情况说明：根据核实确认后的土地使用权面积15046.59平方米对评估结果进行了修改，常山国用（2000）第2-745号国有土地土地使用权原评估值为4097810元，修改后的评估值为3618550元，减少评估值479260元。本院认为，本案争议的焦点有：一、本案的民事案由是破产管理人责任纠纷还是合同纠纷，被告是华鑫公司的破产管理人还是华鑫公司；二、被告华鑫公司是否应当返还原告土地拍卖款281464.04元。原告拍买竞得的土地、房产等均系华鑫公司所有，华鑫公司的破产管理人是由法院指定在破产过程当中替华鑫公司管理处置财产，并不是资产所有人。原告起诉时是以华鑫公司的破产管理人为被告，起诉时的案由是破产管理人责任纠纷。本案的基础法律关系还是买卖关系，即原告通淘宝网司法拍卖平台购得华鑫公司的土地、厂房这一要约和承诺共同形成买卖合同，原告认为买卖物土地不符合双方合同的约定要求退还部分购物款，显然应以买卖合同纠纷定本案案由。华鑫公司的破产管理人在将华鑫公司的资产通过网络拍卖平台进行交易时，仅是代表华鑫公司处置破产财产，根据合同相对性原理，本案被告应当是华鑫公司而不是华鑫公司的破产管理人。据此，本院依法将本案案由变更为买卖合同纠纷，将本案被告变更为华鑫公司，并由华鑫公司的破产管理人浙江东昊律师事务所代表华鑫公司参加本案诉讼活动。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告粮泰公司通过网络拍卖平台购得华鑫公司的土地、厂房，并按变卖公告的要求支付了价款，但出卖人华鑫公司所交付的土地即常山国用（2000）第2-745号国有土地证载宗地实测面积为15046.59平方米，与证载面积17039.4平方米，相差1992.81平方米，显然交付的标的物与变卖公告第一条及衢永泰评字常[2015]第039号评估报告书中的评估土地面积不一致，该不一致的原因是因“1846.69平方米为常山县辉埠经济发展投资有限责任公司回购面积，146.12平方米为以前使用平板仪测量时的造成的误差”导致相差1992.81平方米。原告购买华鑫公司的土地、厂房对标的物的状态最直观的认知是来自评估报告和现状的查看，但对交易土地面积的认知应当是来自土地使用权证的登记。当然从本案诉争的交易过程来看，原告粮泰公司、华鑫公司的破产管理人、第三人工行常山支行、第三人常山县国土资源局对被告华鑫公司变卖的土地面积与权证不符之间均不存在过错，但买卖合同的基本要求是“一方交付标的物，另一方支付对价”，原告支付的对价是按土地使用权证上登记的面积的对价，当土地面积减少时，毫无疑问原告应当支付的对价也应当随之减少。因此，应当按照评估报告当时评估考量的要件据实对土地评估值进行调整，而衢州永泰资产评估有限公司对土地的评估值进行了修正。而原告通过变卖取得的标的物价格与评估价格之间因降价原因有一定的价差，故被告华鑫公司应当按照此降价比例（5800000元/9875420元）返还土地面积减少部分1992.81平方米的价款，即281464.04元。综上，原告要求被告华鑫公司返还减少土地面积1992.81平方米的价款281464.04元，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第十条、第十二条、第十三条、第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国破产法》第二十五条第（六）、（七）项、第《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条、《最高人民法院关于的规定》第一条、第二条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决如下：被告浙江省常山华鑫轴承有限公司返还原告常山县粮泰农业开发有限公司拍卖款281464.04元本案受理费5522元，由被告常山县粮泰农业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  蔡 武人民陪审员  夏金俭人民陪审员  蒋芝香二〇一七年十二月十四日书 记 员  凌 彬