湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初3030号原告长沙高鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道609号。法定代表人熊海涛，该公司董事长。委托代理人杨敏，湖南言顺律师事务所�师。委托代理人罗丽，女，1985年12月11日出生，汉族，公司法务，住湖南省衡阳市珠晖区。被告范花凤，女，1981年2月18日出生，汉族，住湖南省耒阳市。原告长沙高鑫房地产开发有限公司（以下简称“高鑫公司”）诉被告范花凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月16日立案受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长，与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭进行了公开审理。书记员杨婷安担任法庭记录。原告委托代理人罗丽、杨敏到庭参加了诉讼，被告范花凤经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高鑫公司向本院提出诉讼请求：（一）确认原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XX1400993002）及其附件已于2016年4月30日解除；（二）被告支付原告代�贷款本金之外的利息、罚息、违约金等损失7218.65元；（三）被告向原告支付代其还贷的违约金61049元；（四）被告在购房合同解除日起15日内，配合原告到有关政府部门办理合同备案登记、预告登记、网签等相关撤销手续，如逾期办理，则被告应按房款总额千分之一每日向原告支付违约金；（五）被告向原告支付逾期未付延期款保证金20497元；（六）被告支付原告支付的律师费10000元；（七）被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2014年9月25日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（XX1400993002）及其附件（包括《补充协议》）。合同约定，原告将自己开发的天麓第四期6栋N单元3002号房屋出卖给被告，总房款为610497元，被告交付首付款190497元后，余款420000元申请贷款，还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。”《补充协议》第七条还约定：“无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同接触后15日内配合出卖人到有关政府部门搬离合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续”。因被告购房时不能一次性付清首付款，2014年9月25日与原告协商签订了《延期付款协议书》。第五条第2款约定：“乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。甲方选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商�房买卖合同》补充协议第七条约定，且甲方收取的乙方延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。之后被告没有按约定交清延付款，原告按约定地址向被告发出了《催款通知书》催款，被告2015年6月8日申请延期到2015年9月30日前还款一部分，但至今没有兑现。2016年4月28日原告向被告发出《解除商品房买卖合同的通知》。因此，根据双方合同约定，被告已付首付款20497元作为延期付款保证金，也是逾期付款违约金，因被告逾期付款，原告可以不予退还。2014年10月27日，被告、中国民生银行股份有限公司长沙分行（以下简称第三人）与原告三方签订了《个人购房借款及提保合同》，第三人同意向被告发放25年期42万元贷款，被告将其贷款购买的房屋抵押给第三人，同时，原告为被告提供阶段性连带责任保证（债务人无论何种原因未按本合同约定近期偿还借款本息包括债�人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息，保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等）。被告在履行《个人购房抵押（保证）借款合同》时，未能按合同约定履行其还本付息的义务。2015年12月29日至2016年6月17日期间，第三人依据担保合同约定分批次直接从原告保证金账上扣除了16913.24元。2016年7月18日，第三人向原告发来《逾期客户代偿通知函》称被告已连续逾期违约，要求全部收回贷款，致使原告依约为被告履行了连带保证责任，全部提前结清被告贷款410305.41元。致使原告共为被告向银行承担了427218.65元的连带担保责任，扣除贷款本金420000元，给原告造成的利息、罚息、违约金损失共计7218.65元。被告的违约行为已致使银行要求原告履行了担保责任�原告按约定有权解除原被告签订的《商品房买卖合同》、被告须承担原告代其支付银行的贷款本息及其他款项，并且还应支付原告因此支付的诉讼费、律师费，以及因其违约行为应承担的违约金。被告范花凤经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。经审理查明：2014年9月25日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（XX1400993002）及其附件（包括《补充协议》）。合同约定，原告将自己开发的天麓第四期6栋N单元3002号房屋出卖给被告，总房款为610497元，被告交付首付款190497元后，余款420000元申请贷款。因被告购房时不能一次性付清首付款，2014年9月25日与原告协商签订了《延期付款协议书》。约定：被告首付20497元作为延期付款保证金，同时也是逾期付款违约金，同时被告申请首付款170000元延期作两笔付清：1、2015年3月20日前应向原告付款85000元，2、2016年3月20日前应向原告付款85000元。第五条第2款约定：“乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。甲方选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条约定，且甲方收取的乙方延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第3项约定：“3、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”第七条第2项约定：“2、无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除后15日内配合出卖人到有关政府部门办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按照房款总款千分之一每日的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。且由此产生的诉讼费、律师费、撤销手续费等相关费用均由买受人承担。”第八条约定：“买受人的通讯联络方式以合同所载明的地址、电话为准，买受人对上述资料的�实性负责，出卖人按照上述地址发送通知的，无论买受人是否实际收到，均视为通知已合法有效送达买受人。如果买受人的联络方式发生变化，应当以书面方式及时通知出卖人。如因本合同中买受人联络地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，由此产生的相关责任由买受人承担。”合同签订后，被告仅支付了20497元首付款，没有按约定还清延付款170000元。原告分别于2015年3月6日、2015年4月30日向被告在合同中载明的地址邮寄了《催款通知书》及《再次催款通知书》。2015年6月8日，被告向原告申请分期付款延期至2015年9月30日，之后被告没有履行承诺。2016年4月8日，原告向被告发出了《再次催款通知书》并向被告在合同中载明的地址邮寄，但被告一直未按约定支付剩余款项。2016年4月28日，原告向被告在合同中载明的地址邮寄了《�除通知书》，2016年4月30日送达该邮件。另在2015年12月2日，原告、被告、中国民生银行长沙分行三方签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，被告向中国民生银行长沙分行贷款42万元用于向原告支付购房款，原告为被告提供阶段性连带责任保证，后因被告未按时偿还银行按揭贷款，2015年12月29日至2016年6月17日期间，第三人依据担保合同约定分批次直接从原告保证金账上扣除了16913.24元，中国民生银行长沙分行于2016年7月18日发出《逾期客户代偿通知函》要求原告承担保证责任，截至2016年9月8日原告共代被告偿还了中国民生银行长沙分行427218.65元贷款本息，结清了被告的房屋按揭贷款。现原告将被告起诉至本院，并于2015年8月25日与湖南言顺律师事务所签订委托代理合同，原告就该案向该律师事务所支付代理费10000元。上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《延期付款协议书》、《催款通知书》、《再次催款通知书》、解除合同通知书及邮单、个人购房借款及担保合同、《逾期客户代偿通知函》及扣款回单、《委托代理合同》及代理费发票等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议以及双方签订的《延期付款协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、根据《延期付款协议书》的约定，被告须在2016年3月20日付清全部购房首付款170000元，逾期超过30天的，原告有权解除合同，因被告逾期未支付该款项，原告于2016年4月28日向被告发出了《解除通知书》，现原告根据该约定请求法院解除原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，理由正当，本院予以支持，合同具体解除的时间为原告向被告邮寄《解除通知书》，该邮件被签收之日即2016年4月30日。第二、对于原告代偿贷款本金以外的利息、罚息、违约金等损失及为解除合同所支付的律师费用，根据双方在商品房买卖合同补充协议第二条第3项的约定，被告须向原告承担该支付义务，故原告请求被告支付利息、罚息、违约金等损失7218.65元，并请求被告支付律师费10000元，理由正当，本院予以支持。第三、对于原告诉请被告支付代其还贷的违约金61049元，双方补充协议第二条第3项对于因被告逾期支付银行按揭贷款导致解除合同的违约金有明�的约定，但本案中，原告在与被告签订商品房买卖合同时，并未严格按照相关政策规定，要求被告在签订商品房买卖合同时足额支付购房首付款，对于被告违约的发生原告自身有一定的过错，故对于原告诉请被告承担违约金61049元，本院综合考虑原、被告的约定、双方的过错程度及被告违约可能给原告造成的损失，予以支持。同时该违约金对于合同解除给原告造成损失进行了补偿，故对原告诉请被告支付的延期款的保证金20497元作为逾期未付的违约金，本院不予支持。合同解除后，原告需向被告退还已付购房款，被告需向原告支付的费用可在原告需向被告退还的购房款中作相应的冲抵。第四、根据原、被告签订的合同补充协议第七条第2项约定合同解除后，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，故原告诉请被告在判决书生效之日起15日内配合办理合�备案登记、预告登记、网签等手续的注销，理由正当，本院予以支持。另原告诉请被告如逾期办理前述备案登记等注销手续，则从逾期之日起按房款总额的千分之一每日向原告支付违约金，对此，本院认为，现并未出现被告拒绝配合办理上述手续的情况，若被告有逾期拒不履行的情形，本院将根据双方的约定以及本案的实际情况予以约束。被告范花凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告长沙高鑫房地产开发有限公司与被告范花凤签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1400993002）自2016年4月30日起解除；二、被告范花凤在本判�生效之日起十五日内向原告长沙高鑫房地产开发有限公司一次性支付原告长沙高鑫房地产开发有限公司代被告范花凤支付的利息、罚息、违约金等损失7218.65元、律师费10000元、违约金61049元，合计78267.65元（该款项可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告范花凤在本判决生效后十五日内协助原告长沙高鑫房地产开发有限公司办理注销双方于2014年9月25日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX1400993002）的备案预告登记；若被告范花凤未在上述期限内履行协助义务，则从逾期之日起按每日43元的标准向原告长沙高鑫房地产开发有限公司支付延迟履行金至注销办理完毕之日止；四、驳回原告长沙高鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费562元，公告费560元，两项共计1122元，由被告范花凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈志胜人民陪审员  张永玲人民陪审员  唐丽君二〇一七年十月三十日书 记 员  杨婷安