广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终174号
上诉人（原审被告）：张黎明，住广州市越秀区，身份证住址：广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：陈曼珊，住广州市越秀区，身份证住址：广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：袁娜娜、吴静屏，广东银德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林智彦，住广州市海珠区。
委托代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住广州市越秀区。
法定代表人：李耀智，华南总裁。
委托代理人：陈宇平、关怡钧，均为该公司职员。
上诉人张黎明、陈曼珊因与被上诉人林智彦、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称：中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年6月23日，林智彦（乙方、买方）与张黎明、陈曼珊（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定林智彦向张黎明、陈曼珊购买广州市海珠区江燕路南景街36红啊1004房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积77.013平方米；2015年8月10日前迁出户口；该房地产按整套出售并计价，总成交价为191.5万元整；甲乙双方一致同意由乙方按一次性付款支付楼款并办理交易手续；签订本合同时支付5万元作为定金，双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续；首期楼款（已包含定金）96万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余款95.5万元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成（以付清双方交易税费为准）；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】（2015年8月10日前交付使用】；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方原因，导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金；甲乙双方同意乙方在定金中扣除贰仟元作为甲方的履约保证金，甲方在交付该物业前结清一切有关物业之欠费（包括但不限于水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有限电视费等），并与乙方办妥房屋交接手续后，由乙方将保证金返还给甲方；甲方和乙方约定交易过户在2015年7月18日前完成；本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；等。同日，张黎明、陈曼珊向林智彦出具《收款收据》，载明收到林智彦交来的购买涉案房屋的定金5万元整。
2015年7月16日，张黎明、陈曼珊向林智彦出具《收款收据》，载明收到林智彦交来的购买涉案房屋的楼款185万元整。
2015年7月18日，涉案房屋由房管部门登记至林智彦名下，房管部门出具了粤房地权证穗字第××号房产证。
林智彦于2015年8月21日向原审法院提起本案诉讼称：林智彦与张黎明、陈曼珊于2015年6月23日在中原公司的中介下签订《存量房买卖合同》，约定林智彦向张黎明、陈曼珊购买涉案房屋，房屋应于2015年8月10日前交付使用。林智彦依约给付了房款，涉案房屋也依约办理了过户手续，但张黎明、陈曼珊未依约交付房屋。林智彦打电话及发函催促，张黎明、陈曼珊置之不理。因林智彦在向张黎明、陈曼珊支付定金50000元时并没有扣除2000元作为履约保证金，故双方于2015年7月16日到房管局递件当日协商将未支付的15000元作为履约保证金，张黎明、陈曼珊将涉案房屋的费用结清之后林智彦再支付给张黎明、陈曼珊，张黎明、陈曼珊在向其出具收据的时候也没有提出任何异议，如果其有异议应该拒绝递件过户。涉案房屋于过户当天已经交齐大部分房款，剩余1.5万元只是极少部分，即使林智彦未交齐全部房款，也不能使得张黎明、陈曼珊当然取得抗辩权。请求判令：1、张黎明、陈曼珊立即将位于广州市海珠区江南路南景街36号1004房交付林智彦使用；2、张黎明、陈曼珊向林智彦支付延期交楼的违约金（从2015年8月11日起计算至实际交楼之日止，每日按总房价191.5万元的万分之五计算，从2015年8月11日暂计至起诉之日止的违约金为9575元止）；3、本案诉讼费由张黎明、陈曼珊承担。
张黎明、陈曼珊原审答辩称：请求驳回林智彦全部诉讼请求。理由如下：（一）双方合同约定是张黎明、陈曼珊收齐房款当天交付房屋。林智彦在房屋过户手续全部办妥的情况下，无故单方面扣留房款1.5万元，张黎明、陈曼珊多次要求林智彦按照付款时的银行卡号支付1.5万元房款，林智彦一直不予办理。（二）根据合同法的规定，林智彦没有交齐房款，张黎明、陈曼珊可以履行抗辩权，拒绝交楼。双方约定的付款方式是转账，林智彦也知晓张黎明、陈曼珊的账号，张黎明、陈曼珊也向林智彦发了催收函。（三）张黎明、陈曼珊于2015年7月16日配合林智彦过户了，想着当时林智彦只欠1.5万元，之后林智彦支付1.5万元房款，张黎明、陈曼珊就交楼。涉案房屋的费用其已经全部结清，户口也迁出。（四）涉案合同约定的交楼时间应是张黎明、陈曼珊收齐房款当天，收齐房款是先决条件，收齐房款后才可以适用2015年8月10日前交楼，且合同约定空格部分的文字与印刷文字具有同等效力。
中原公司原审述称：同意林智彦的诉讼请求。涉案合同是中原公司居间促成签订的，合同约定的交楼时间应为手写的部分，即2015年8月10日前交楼，合同第1条第8点第3款张黎明、陈曼珊也应于2015年8月10日前迁户口。在2015年7月16日递件当天，中原公司工作人员陪同林智彦、张黎明、陈曼珊双方去递件，当日三方协商将未支付的1.5万元作为履约保证金，待张黎明、陈曼珊结清了涉案房屋的物业管理费相关费用并办妥交楼手续之后林智彦再支付。
林智彦为证明其主张，向原审法院提供了如下证据：林智彦向张黎明、陈曼珊发出的《履约敦促函》及邮单（该邮件被退回），载明林智彦通知张黎明、陈曼珊于2015年8月13日到涉案房屋办理房屋交接手续，介时林智彦将准备好尾期楼款壹万伍仟元整；张黎明、陈曼珊表示没有收到上述函件。中原公司对林智彦提交的证据没有意见。
张黎明、陈曼珊为证明其抗辩意见，向原审法院提供了如下证据：1、《账户更改声明》及快递单；2、手机短信截屏。林智彦的质证意见：对证据1的声明没有收到，对证据2的短信没有收到，且短信都是8月21日发出的，当时林智彦已经起诉，表明张黎明、陈曼珊是为了可以避免责任作出的。中原公司的质证意见：与中原公司无关，其不清楚。
本案一审中，林智彦与张黎明、陈曼珊双方自行于2015年10月17日完成交楼手续，涉案房屋的相关费用已经结清。剩余房款1.5万元的给付情况如下：林智彦于2015年10月16日转账1.3万元给张黎明、陈曼珊，余下2000元双方同意作为交楼保证金，林智彦于2015年10月17日当天交楼完成后用现金支付了2000元给张黎明、陈曼珊。
因涉案房屋已经交付完成，故林智彦申请撤回其第一项要求张黎明、陈曼珊交楼的诉讼请求，明确其要求张黎明、陈曼珊支付的迟延交楼违约金为64152.5元（从2015年8月11日计算至2015年10月17日止，每日按总房款191.5万元的万分之五计算）。张黎明、陈曼珊同意林智彦撤回第一项诉讼请求，对于林智彦计算的违约金金额64152.5元表示没有异议，但认为其没有违约，不需要向林智彦支付违约金。
林智彦、张黎明、陈曼珊在一审庭审中确认如下事实：双方于2015年7月16日到房管局递件过户，先递件过户后林智彦再向张黎明、陈曼珊方转账支付房款185万元；合同中约定在林智彦支付的定金5万元中应扣除2000元作为履约保证金，但实际上林智彦支付定金时并没有扣除。
原审法院认为：林智彦与张黎明、陈曼珊签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
上述合同约定，签订本合同时林智彦支付5万元作为定金，双方同意林智彦在定金中扣除贰仟元作为张黎明、陈曼珊的履约保证金，张黎明、陈曼珊在交付该物业前结清一切有关物业之欠费（包括但不限于水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有限电视费等），并与张黎明、陈曼珊办妥房屋交接手续后，由林智彦将保证金返还给张黎明、陈曼珊。双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）96万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余款95.5万元，交易过户手续需在本合同签订后30天内完成，林智彦、张黎明、陈曼珊约定交易过户在2015年7月18日前完成。但实际履行合同的过程中，双方确认在林智彦支付定金5万元时并没有扣除2000元作为张黎明、陈曼珊的履约保证金，双方于2015年7月16日到房管局递件，林智彦于递件过户当天转账185万元给张黎明、陈曼珊，涉案房屋于2015年7月18日登记至林智彦名下，至此，林智彦仍余1.5万元房款没有支付给张黎明、陈曼珊。从以上看出，林智彦、张黎明、陈曼珊就买卖涉案房屋给付房款并没有按照合同的约定去执行，而是通过实际的履行对房款的给付作出了变更。至于剩余房款1.5万元如何给付，林智彦与中原公司均称是林智彦、张黎明、陈曼珊双方在递件当天协商好作为张黎明、陈曼珊的履约保证金，而张黎明、陈曼珊对此说法不予确认。在诉讼中，林智彦、张黎明、陈曼珊双方自行于2015年10月17日完成了交楼手续，林智彦亦将剩余房款1.5万元支付给张黎明、陈曼珊，故林智彦申请撤回其第一项要求张黎明、陈曼珊交付涉案房屋的诉讼请求该院予以准许。
本案的争议焦点是张黎明、陈曼珊是否存在迟延交楼的违约行为。涉案合同约定林智彦、张黎明、陈曼珊双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】（2015年8月10日前交付使用】，张黎明、陈曼珊如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向林智彦支付违约金。关于如何确定合同约定的交楼时间应当结合当事人在订立合同时的真实意思去认定。本案中，张黎明、陈曼珊认为合同约定的交楼时间是收齐房款当天，而合同约定于交易过户完成当天付清房款，交易过户在2015年7月18日前完成，如若双方约定是在收齐房款当天交楼，林智彦、张黎明、陈曼珊双方完全没有必要再以手写写明“2015年8月10日前交付使用”，可见2015年8月10日前交付房屋才更加符合签订合同时双方的真实意思表示。支付房款和交付房屋是房屋买卖合同中主要的两项义务，张黎明、陈曼珊先行向房管局递件，而后林智彦于递件当日转账185万元给张黎明、陈曼珊，林智彦当时已经支付了大部分房款，剩余1.5万元房款只是总房款中的极少部分，且如何支付1.5万元房款双方存在争议，若张黎明、陈曼珊认为林智彦迟付款违反合同约定，应另寻途径解决，但张黎明、陈曼珊不能以此来作为抗辩而拒绝履行及时交楼的义务，故该院认定张黎明、陈曼珊存在迟交楼的违约行为。因此，林智彦要求张黎明、陈曼珊支付迟交楼违约金64152.5元（从2015年8月11日计算至2015年10月17日止，每日按总房款191.5万元的万分之五计算）符合合同约定，予以支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，于2015年11月20日作出如下判决：被告张黎明、陈曼珊在本判决生效之日起十日内向原告林智彦支付迟延交楼违约金64152.5元（从2015年8月11日计算至2015年10月17日止，每日按总房款1915000元的万分之五计算）。案件受理费50元由张黎明、陈曼珊负担。
判后，上诉人张黎明、陈曼珊不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案《存量房买卖合同》第四条约定双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】（2015年8月10日前交付使用】，原审法院在合同中约定两种有效的交楼方式的情况下，主观推断认定“2015年8月10日前交付使用”为双方当事人的真实意思表示，从而认定张黎明、陈曼珊存在迟延交楼的违约行为，违背合同的约定及事实依据。根据中原公司提供的张黎明、陈曼珊与林智彦签订的《存量房买卖合同》（示范文本）格式合同证实，中原公司作为中介机构，在签订买卖合同过程中是持谨慎态度的。从中原公司提供的格式合同中可见，如买卖双方有另外的明确约定，中原公司必定会将合同中相应的格式约定条款用笔划掉（见合同的P2-P4页），由此证实，如有双方明确的与格式合同条款不一致的另行约定，中原公司是会将格式条款用笔划掉，仅保留手写部分的重新约定。但在该涉案合同的第四条第1款：“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天（格式合同原有约定）】（2015年8月10日前交付使用（中原公司手写约定）】。甲乙双方交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。”在该条款中，中原公司并没有仅保留手写部分而将格式条款用笔划掉，由此可证实，买卖双方并没有就交楼时间作出了重新的明确约定。同时也可证实当时签约三方的真实意思表示是，三方均无法预见准确的交楼时间，也无法预见购房方是否能够按约全额付款，所以才保留了两种交楼时间，二者均为有效约定。原审法院在没有证据证实何种约定为双方的真实意思表示的情况下，仅以分析理解手写部分为双方的真实意思表示没有事实依据。退一步说，即便是手写部分为双方的真实意思表示，基于涉案合同中其他有两种约定的条款，中原公司均会将格式条款的约定用笔划掉而仅保留手写部分，又如何解释在同一份合同中，中原公司仅保留了涉案合同第四条第1款的两种约定而不将格式条款用笔划掉仅保留手写部分呢很明显，这就证实了当时三方的真实意思并非仅仅是明确了2015年8月10日前交付使用，更是明确【甲方收齐房款当天】这个格式条款是（2015年8月l0日前交付使用】这个手写条款的前提条件。即如果甲方（张黎明、陈曼珊）在2015年8月10前收齐楼款，则甲方会在收齐楼款当天交付房屋给乙方（林智彦）使用，不会再等到2015年8月10日才交付乙方使用；如甲方在2015年8月10日前没有收齐房款，则仍会在其收齐楼款当天才交付乙方使用。再退一步说，基于涉案合同是中原公司提供的格式合同，即便当时三方真有约定手写部分为真实意思表示，那这也是中原公司当时疏忽大意导致没有将另外意思的格式条款用笔划掉，则这根本就是中原公司的过错，中原公司应当对此承担缔约过失责任，而不是由张黎明、陈曼珊来承担。（二）关于究竟是哪方违约在先，哪方应当承担违约责任的问题。不管涉案《存量房买卖合同》中第四条第l款约定的哪个交楼时间是双方的真实意思，均不能对抗该合同第三条第1款第（3）项约定的林智彦要在交易过户完成当天付清楼价余款的先义务，林智彦未在2015年7月16日交易过户完成当天向张黎明、陈曼珊付清购房尾款就是违约在先，林智彦就应当承担相应的违约责任。原审法院没有审查清林智彦有付清房款在先的义务，张黎明、陈曼珊才有交付房屋在后的义务，即判令张黎明、陈曼珊承担违约责任，没有事实和法律依据。涉案《存量房买卖合同》双方的意思表示很明确，涉案房屋一次性付款，甲方收齐房款后将房屋交付林智彦使用，因此双方的真实意思表示就是先付清房款，后房屋交付使用。根据该《存量房买卖合同》，双方互有权利互负义务，林智彦有全额付清房款的先义务，张黎明、陈曼珊才有交付房屋的后义务。原审法院无视林智彦存在没有付清剩余房款，违约在先，却要求张黎明、陈曼珊要无条件履行交付房屋的后义务，明显不符合常理。2015年7月18日，涉案房屋由房管部门登记至林智彦名下。根据涉案合同的第三条第1款第（3）项的明确约定，林智彦应于交易过户完成当天即2015年7月18日付清楼价余款，但直至2015年10月15日，林智彦仍有1.5万元房款未支付给张黎明、陈曼珊。因此，根据合同约定，认定林智彦是否构成违约并非是其是否付清了大部分的房款，而是视其是否完全付清了全额房款。林智彦的违约行为与房款付多少无关，而仅与是否付清房款有关。因此，张黎明、陈曼珊行使抗辩权不交付房屋钥匙、将房屋钥匙留置，完全合理、符合自助救济方式。原审法院确认林智彦在一审开庭时仍有剩余1.5万元房款未支付的事实，却无视林智彦要先履行付清剩余楼款的在先义务，违背事实认定张黎明、陈曼珊不能以此来作为抗辩而拒绝履行及时交楼的在后义务，判令张黎明、陈曼珊败诉。综上，林智彦在2015年7月16日交易过户完成当天未向张黎明、陈曼珊付清购房尾款已是违约在先，应当承担相应的违约责任。同时，张黎明、陈曼珊根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定行使不安抗辩权有理。林智彦在2015年10月17日才付清购房尾款，张黎明、陈曼珊在收到剩余房款后即向林智彦交付房屋完全符合法律规定，不存在违约行为。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回林智彦的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由林智彦承担。
被上诉人林智彦答辩同意原审判决，不同意张黎明、陈曼珊的上诉请求。
原审第三人中原公司述称：同意原审判决，不同意张黎明、陈曼珊的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：张黎明、陈曼珊是否存在迟延交楼的违约行为。对此，评析如下。
（一）涉案《存量房买卖合同》对涉案房屋交付使用的时间约定为“【甲方收齐房款当天】（2015年8月10日前交付使用】”，该合同并约定“本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力”，故涉案房屋交付使用的时间应同时符合“【甲方收齐房款当天】（2015年8月10日前交付使用】”两个条件。而根据该合同的约定，甲乙双方应于2015年7月18日前完成交易过户，乙方于交易过户完成当天付清楼价余款95.5万元，故【甲方收齐房款当天】应为2015年7月18日前交易过户完成当天。同时符合“【甲方收齐房款当天】（2015年8月10日前交付使用】”两个条件的涉案房屋交付使用时间，应为“2015年7月18日前交易过户完成当天至2015年8月10日前”，原审法院认定2015年8月10日前交付房屋更加符合签订合同时双方的真实意思表示，并无不当。（二）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”涉案《存量房买卖合同》对甲方迟延交房及乙方迟延支付房款分别约定了违约金，其中迟延交房每日按总房款0.05%的标准计付违约金，迟延支付房款每日按未付房款0.05%的标准计付违约金。根据本案查明的事实，涉案《存量房买卖合同》约定的总房款为191.5万元，至2015年7月16日林智彦已支付房款共计190万元，剩余房款1.5万元（未扣除履约保证金2000元）仅为总房款的极少部分，在此情况下，迟延支付房款每日违约金金额不足迟延交房每日违约金金额的1%。相对于林智彦迟延支付房款1.5万元（未扣除履约保证金2000元）而言，张黎明、陈曼珊迟延交房所拒绝的显然并非“相应的履行要求”，其上诉主张“行使《合同法》第六十七条规定的不安抗辩权”，不符合上述法律规定，本院不予采纳。原审法院认定张黎明、陈曼珊“不能以此来作为抗辩而拒绝履行及时交楼的义务”，并无不当。至于张黎明、陈曼珊上诉提出“林智彦在交易过户完成当天未付清购房尾款、应承担相应违约责任”的问题，因其一审中没有就此提出反诉，林智彦对此不予确认，张黎明、陈曼珊可另行主张，本院不予调处。（三）综上，原审法院认定张黎明、陈曼珊存在迟延交楼的违约行为，判决其向林智彦支付迟延交楼违约金，并无不当。
至于张黎明、陈曼珊上诉提出“中原公司没有将另外意思的格式条款用笔划掉、应承担缔约过失责任”的问题，属另一法律关系，本院不予调处。
综上所述，张黎明、陈曼珊的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1404元，由上诉人张黎明、陈曼珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一六年三月三十日
书 记 员 连泽璇
黄咏欣