文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13629号上诉人（原审原告）：何伟华，男，汉族，1966年12月26日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王新意，广东商达（福田）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王捷廷，男，汉族，1965年10月5日出生，住所地：广东省英德市大湾镇。委托诉讼代理人：梁伟东，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏李刚，广东国晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王中平，男，汉族，1963年9月14日出生，住所地：广东省英德市大湾镇。委托诉讼代理人：柯颖哲，广东盛亦盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴寄帆，广东海埠律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳高新区支行，住所地：深圳市南山区高新技术产业园区南区联想大厦一楼，统一社会信用代码：91440300708523376C。负责人：周楚彬，系该行行长。委托诉讼代理人：曾超，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地：深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，统一社会信用代码：9144030078278219X2。负责人：岳鹰，系该行行长。委托诉讼代理人：张彬，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：董全绒，广东晟典律师事务所律师。上诉人何伟华因与被上诉人王捷廷、王中平、原审第三人中国银行股份有限公司深圳高新区支行（以下简称中行高新区支行）、原审第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行深圳分行）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初3934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何伟华上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并由王捷廷、王中平承担本案一、二审诉讼费及保全费。上诉理由：一、房产出售价格远低于市场价，王中平没有以合理的价格签约，不属善意取得。涉案房屋合同约定的出售价远低于当时的市场价。合同载明出售价格为1396720元，而根据何伟华提交的评估报告显示，涉案房产出售时(2013年1月31日)，当时的市场价为2504700元，售价仅相当于市场价值的一半。二、王中平受让房产后，长达3年内没有支付合同约定首付款，也没有支付其他房款，何伟华提起刑事自诉后，才匆忙向王捷廷做了一笔转账记录。（一）涉案房屋二手房买卖合同签订的时间是2013年1月31日，按照约定买方应在2013年2月28日前支付首期款60万，但王中平没有支付该约定首期款。（二）王中平一直没有支付房产对价，何伟华以侵占罪自诉后，王中平与王捷廷之间有一笔转账记录，但该转账记录并没有注明是房款。（三）王中平主张该房屋的出售价是200万，但仅在何伟华自诉后，才转账给王捷廷124万，而且王捷廷也没有将该笔款项支付给何伟华，无法证明款项性质。三、王中平以涉案房产抵押贷款300万，但该300万却交由王捷廷使用，王中平、王捷廷两兄弟已属利益共同体，王中平受让房产有帮助侵占的恶意，不属善意取得。庭审发问环节，王中平亲口承认，贷款的300万他本人没有使用，而是直接给了王捷廷用。王捷廷超越权限，远低于市价将何伟华的房产转让给王中平后，王中平长达3年的时间没有支付房款，明显不属于善意取得。王捷廷、王中平转让、受让了何伟华的房产后，又以何伟华的房产贷款套现给王捷廷无偿使用，自2013年1月至今，王捷廷、王中平未曾向何伟华支付过房款，一系列事实均能证明王捷廷、王中平属于恶意串通，损害何伟华合法利益。依据合同法第五十二条的规定和民法通则第五十八条之规定，本案的买卖合同和买卖行为均无效。综上，王捷廷低价贱卖何伟华的房产，并且在转让过程中长期没有收取房款，转让后，又将房产抵押套现自己使用，受让人王中平未支付房款，不属善意取得。王捷廷辩称：一、本案是何伟华在2012年的时候将涉案房产抵给王捷廷。鉴于2012年到2017年房价飙涨，何伟华违反承诺想把房子要回去，才引发本案的诉讼。2012年11月16日，由于何伟华欠王捷廷欠款160多万元，王捷廷找何伟华催要，何伟华表示现在没有钱，但是他的朋友麦汉某欠其款项，现在麦汉某有500万元的资金需求，如果王捷廷可以帮麦汉某解决这500万元的资金需求，麦汉某就有3000万元的款项到账，然后就可以把款项归还给何伟华，何伟华就有钱解决尚欠王捷廷的160万元，基于这个背景原因，王捷廷就向案外人借款500万元给麦汉某，同时何伟华对此承担保证责任，并承诺这个款项在2012年11月16日借出当天的傍晚就可以回款。但是到后面这500万元的借款一直没有归还，于是何伟华先后将其名下的房产以及其配偶的房产一并抵债给王捷廷，才引发本案。二、在一审的过程中，王捷廷也提供了充分的证据证明何伟华和王捷廷之间存在抵债的协议，这些证据包括麦汉某书写抵债的协议书，包括何伟华自行书写的会议记录，也包括王捷廷与麦汉某、何伟华、梁莲某的电话录音，都可以充分证明双方之间是存在抵债协议的。而且，在一审庭审中，何伟华声称当时之所以办理公证授权书，是希望找王捷廷融资，后来王捷廷告知其无法融资后，其就向王捷廷收回了全部的四本公证授权书的原件，但是对于何伟华的这个陈述王捷廷也当庭向法庭出示了，王捷廷手上还有三本公证授权书，以此证明何伟华在说谎，并没有如实陈述案情。三、涉案房屋之所以一直没有付清款项，而且是延后付款，其中有一部分原因是王捷廷一家人包括王中平，在与何伟华发生本案纠纷以前，已经是相识二十多年的朋友，何伟华的一家人包括何伟华本人以及梁莲某以及他们的孩子一直都居住在涉案房产里面，也就是说涉案房产一直没有交付给王捷廷和王中平。基于这个原因王中平才没有及时将全款支付给王捷廷。综上，何伟华的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。王中平辩称：一、王中平合法取得涉案房产的所有权，何伟华指王中平不属于善意取得是没有法律依据的。根据物权法第一百零六条第一款，善意取得所应当具备的条件中的第二条，事实上何伟华与王捷廷之间签订了委托合同，并经公证机关公证，具有法律效力。王捷廷依据何伟华的委托，对涉案房产有处置权，包括出售的权利。房产交易过户前，王中平是了解到王捷廷具有相关的权利，因此，王中平取得该涉案房产的所有权，不适用法律中善意取得的规定。双方签订的房产买卖合同合法有效，应该受到法律保护。二、至于王中平受让房产后何时支付房款，要根据合同的约定以及合同双方形成新的意思表示来确定，何伟华提起刑事自诉与涉案房产买卖合同无关，属于不同的法律关系。三、王中平自愿以自己的房产为王捷廷的贷款提供抵押，是合法处分自己的财产，双方形成了新的担保关系，不能由此证明王中平和王捷廷是利益共同体，甚至推断王中平是恶意侵占，何况王中平提供房产担保，是以延迟支付购房款为对价的，本身合情合理合法。中行高新区支行述称：王捷廷于2013年1月29日向中国银行高新区支行申请提前偿还涉案房屋原抵押贷款285060.69元，并取回房产证原件、办理了相关的结清手续。中行高新区支行均依照合同的约定及公证书的内容和提前办理还款手续的流程进行办理，没有任何违约和违法行为。招行深圳分行述称：2016年1月王捷廷、王中平及案外人郑文某与招行深圳分行签署的抵押借款协议合法有效，涉案房屋于2016年1月14日办理了抵押登记手续，招行深圳分行尊重法院的生效判决，待法院生效判决确定的权利人或指定的义务人结清欠款本金后，招行深圳分行愿意配合其办理赎楼及注销抵押登记手续。涉案房屋贷款338万元，截止2016年6月8日尚欠本息3290762.8元，其中本金3274431.57元。何伟华向一审法院起诉请求判令：1、确认王捷廷以何伟华名义与王中平就位于深圳市南山区深南大道南、南山大道东荔林春晓小区X塔楼第XX层第XXX房地产签订的《深圳市二手房买卖合同》及买卖上述房产的行为均无效；2、王捷廷、王中平于判决生效之日起5日内向中行高新区支行、招行深圳分行还清上述房产的抵押贷款，并注销中行高新区支行、招行深圳分行在上述房产上设定的抵押权登记；3、王中平在上述房产抵押登记被注销后10日内协助何伟华办理上述房产的产权变更登记手续，将上述房产恢复登记至何伟华名下，恢复登记所产生的过户税费由王捷廷、王中平承担：4、招行深圳分行配合王捷廷、王中平履行还清房产的剩余贷款并办妥注销抵押登记手续；5、王捷廷、王中平承担涉案房屋恢复登记所涉及的税费及其他费用约35468.94元（契税20950.8元、个人所得税13697.2元、产权登记费50元、转让方交易手续费250.47元、受让方交易手续费250.47元）；6、由王捷廷、王中平承担本案诉讼费用。一审庭审中，何伟华申请撤回第5项诉讼请求。一审法院经审理查明：位于深圳市南山区深南大道南、南山大道东荔林春晓小区X塔楼XXX（涉案房屋）的房产于2006年4月5日登记在何伟华名下，建筑面积83.49平方米，涉案房屋于2013年2月4日过户登记至王中平名下，份额为100%。2012年11月23日，何伟华向王捷廷出具了公证《委托书》，委托其全权办理涉案房屋的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，在有关文件上签字，到国土部门查询上述房产产权资料，办理过户登记等手续，委托期限为2012年12月15日至2013年2月15日等。2013年1月31日，王捷廷代理何伟华（卖方）与王中平（买方）签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以1396720元的价格出售给买方，买方须在2013年2月28日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款60万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2013年2月28日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；涉案房屋的税费由买方支付等。何伟华曾就本案的相关事实自诉王捷廷、王中平侵占罪，深圳市两级人民法院裁定对何伟华的起诉不予受理。王捷廷起诉麦汉某、深圳市宝安联华实业有限公司民间借贷纠纷一案，深圳市宝安区人民法院作出（2012）深宝法公民初字第226号民事判决书，判决：“一、宝安联华应自判决生效之日起十日内向王捷廷偿还借款500万元及利息（自2012年11月17日起，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计至判决指定支付之日止）；二、麦汉某对宝安联华的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回王捷廷的其他诉讼请求”。王捷廷与何伟华民间借贷纠纷两案，本院作出（2014）深中法民终字第2032-2033号民事判决书，判决：“一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2013）深南法民一初字第621-622号民事判决第三项；二、变更广东省深圳市南山区人民法院（2013）深南法民一初621-622号民事判决书第一项为：上诉人何伟华于判决生效之日起十日内向被上诉人王捷廷支付183560元以及利息（以15万元本金计算，自2011年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的还款之日止）；三、广东省深圳市南山区人民法院（2013）深南法民一初621-622号民事判决书第二项为：上诉人何伟华于判决生效之日起十日内向被上诉人王捷廷支付1169153元以及利息（以84万元本金计算，自2011年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的还款之日止）；四、驳回被上诉人王捷廷的其他诉讼请求”。何伟华提交了《深圳帝宝安联华实业有限公司、麦汉某联合声明》，以证明联华公司与王捷廷的借款问题，王捷廷已经起诉并判决，现在执行中，已偿还了部分借款。何伟华没有为联华公司做过任何口头承诺或文字担保。王捷廷不予认可。王捷廷提交了深圳市房地产权登记缴款通知书、深圳市房地产产权登记中心发票、个人抵押商品住房综合保险单、银行扣款明细以及中行高新区支行出具的贷款结清证明，以证明涉案房屋买卖和交税已经完成，且王捷廷已经提前代何伟华于2013年1月29日还清所有本息。王捷廷提交了2012年11月16日王捷廷写给苏俊南的借条，该借条主要内容为：今借到苏俊南500万元，于今天下午六点前全款归还苏俊南公司（深圳市华群数控机械有限公司）。王捷廷表示该借条下方有何伟华书写的备注。何伟华不予认可。王捷廷还提交了银行进账单、麦汉某借款借据、证明、收据，公司身份证明资料、保证书、银行交易200万元资料、还款保证书、房屋转让协议等证据，以证明何伟华全程参与了王捷廷从苏俊南处借入500万元，再出借给麦汉某的过程。何伟华均不予认可。王中平提交了银行转账凭证、完税凭证，以证明其于2016年7月8日通过转账的方式支付了涉案房屋的一部分购房款124.5万元，并表示其与王捷廷口头约定该房屋价值200万元，故王中平至今尚欠王捷廷72.7万元，其中的契税和个税都是由王中平支付。何伟华均不予认可。一审庭审中，王捷廷称出售涉案房屋的情况已告知了何伟华，何伟华表示同意，并给王捷廷出具了公证授权书。且，王捷廷手中仍持有三本公证授权书的原件及涉案房屋的综合保险保险单原件，何伟华并未收回。涉案房屋现仍由何伟华居住使用。王中平与王捷廷系亲兄弟。一审法院认为：首先，何伟华作为理性成年人向王捷廷出具全权委托公证书，应对自身的行为负责，由此产生的法律后果应由其自身承担。何伟华作为涉案房屋的原产权人，在出具公证授权委托书后，涉案房屋上原设定的抵押权被注销时，何伟华无需再偿还银行贷款，何伟华并未对此表示异议，由此可认定何伟华应当知道其公证授权的王捷廷已将涉案房屋赎出。其次，何伟华向王捷廷出具公证委托书，授权其可以出售涉案房屋以及收受房款等，涉案房屋的买方即本案王中平虽然与王捷廷是亲兄弟，但王中平根据公证委托书与王捷廷签订《深圳市二手房买卖合同》不存在过错，且经庭审查明何伟华提交的证据不能充分证明王捷廷、王中平存在恶意串通，王中平也支付了合理对价，不能证明王中平是非善意购买人。最后，根据物权公示公信原则，涉案房屋早于2013年2月4日变更登记至王中平名下，王中平现为涉案房屋的权利人，且王中平已向招行深圳分行贷款300多万元，并以涉案房屋进行了抵押，故涉案房屋还涉及抵押权人权益。综上，一审法院认为，王捷廷、王中平签订的《深圳市二手房买卖合同》以及王捷廷、王中平买卖涉案房屋的行为不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形和民法通则第五十八条规定的行为无效情形。涉案房屋的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。故，何伟华要求确认王捷廷、王中平签订的《深圳市二手房买卖合同》和买卖涉案房屋的行为无效，以及基于合同和行为无效而提出的全部诉讼请求，无法律依据，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回何伟华的全部诉讼请求。一审案件受理费13560.68元，保全费5000元，共计18560.68元，由何伟华负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为确认合同无效纠纷案件。何伟华起诉确认王捷廷作为其代理人与王中平签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，主要理由有两点：一是认为王捷廷与王中平签订上述合同系恶意串通，损害了其利益，根据合同法第五十二条第（二）项应认定无效；二是王捷廷系无权处分，王中平不构成善意取得，应当返还房屋。本院认为，首先，在本案中，王捷廷系以何伟华代理人的身份与王中平签订合同，合同当事人是何伟华而不是王捷廷。而合同法第五十二条第（二）项所规定的无效情形为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，何伟华系合同当事人，并非合同以外的第三人，不能以其代理人与对方恶意串通、损害其利益为由主张合同无效。何伟华如果认为王捷廷存在违反委托合同、未尽到受托人义务的情形，可根据其与王捷廷之间的委托合同关系，另循法律途径解决双方之间争议。其次，如前文所述，王捷廷系以何伟华代理人的身份与王中平签订合同，合同卖方是何伟华，王捷廷并非以所有权人名义处分涉案房屋。因此，本案谈不上有权处分还是无权处分，更谈不上是否应当适用善意取得制度。何伟华所主张的两点无效理由均缺乏法律依据，其有关合同无效、返还房屋的诉讼请求，于法无据，应予驳回。综上，上诉人何伟华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费27121.36元，由上诉人何伟华负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月十日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。