海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2614号上诉人（原审被告）：海南恒天实业有限公司，住所地：海南省海口市玉沙路5号国贸中心16D。法定代表人：李兴福（HENDRIKLINAN)，董事长。委托诉讼代理人：黄红，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：符策铭，男，1975年10月24日出生，汉族，现住海南省文昌市。委托诉讼代理人：郑威，海南海新律师事务所律师。上诉人海南恒天实业有限公司（以下简称恒天公司）因与被上诉人符策铭商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序,于2017年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人恒天公司的委托诉讼代理人黄红、陈婷，被上诉人符策铭的委托诉讼代理人郑威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒天公司上诉请求：1.依法撤销海南省文昌市人民法院作出的（2017）琼9005民初1288号《民事判决书》，改判驳回被上诉人符策铭的全部诉讼请求；2.由被上诉人符策铭承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人于2016年9月12日才开具首套房证明书提供给恒天公司，因此在2016年9月12日之前恒天公司无法为被上诉人办理”房屋所有权证书”，相应的逾期办理”房屋所有权证书”的责任应由被上诉人自行承担，一审判决认定事实错误。如业主提交资料不齐全，恒天公司是无法为其办理”房屋所有权证”的。恒天公司曾多次告知被上诉人提供办证所需的首套房证明，而被上诉人一直拖延至2016年9月12日才提供给恒天公司。一审法院判决称：”恒天公司没有告知被上诉人提供相应的证件资料，故应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。”恒天公司认为该认定与客观事实严重不符。理由如下：（一）被上诉人购买的的房屋位××苑，5号楼早在2013年即可办理”房屋所有权证书”，并且5号楼的其他业主均早已办理了”房屋所有权证书”。由此可见，恒天公司不可能在通知5号楼其他业主提交办证所需资料的情况下，而唯独不通知被上诉人。（二）被上诉人于2015年3月7日收房后不久即入住小区，正是因为被上诉人住在小区内，恒天公司员工口头告知较为方便，因此未采用书面形式。且被上诉人买房时就知道自己买的是现房，即买房即可办证，5、6号楼业主也均办证；被上诉人到2016年9月才提供首套房证明，逾期办证的责任应由其自行承担。故一审法院的认定严重不符合客观事实，也不公平。二、自2016年9月23日起，文昌市已经停止办理房屋所有权证，改办”不动产权证”，因此恒天公司不应承担自2016年9月23日之后的逾期办证违约金。首先，根据《中华人民共和国合同法》第110条规定：”当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；......”2016年9月9日，文昌市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年9月23日起停止受理土地、房屋使用权登记业务；自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。因恒天公司在被上诉人于2016年9月12日提供首套房证明书后，才能开始为被上诉人办理”房屋所有权证书”，所以恒天公司自从拿到被上诉人提供的办证材料后有1年的办证时间。但是，被上诉人提供首套房证明书时，恰逢文昌市政府决定统一受理不动产登记业务，停止办理”房屋所有权证书”，自该日起，恒天公司已经无法为被上诉人办理”房屋所有权证书”。其次,《商品房买卖合同》第十五条”关于产权登记的约定”明确：”在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”根据《商品房买卖合同》约定，办理土地使用权证的期限远未到期，而自房屋所有权证书和国有土地使用权证两证合一政策的出台后，不动产权证已经涵盖了土地使用权证，并且恒天公司目前正在为被上诉人办理不动产权证仍在合理的期限内，故不存在逾期办证的情形。因此，一审判决恒天公司承担2016年9月12日至2017年6月26日止的逾期办理”房屋所有权证书”的违约责任，不符合客观事实以及法律规定。三、一审判决认定”恒天公司应当于2016年3月1日之前为被上诉人办理房屋产权证书”，即一审法院判定违约金的起算时间是从2016年3月1日起计算至2016年6月26日止。恒天公司认为，即便法院认定恒天公司没有通知被上诉人提交办证的资料而应从2016年3月1日起算违约金，但是因为自2016年9月23日起文昌政府已经停止办理房屋所有权证书，故恒天公司在2016年9月23日之后不应承担办理房屋所有权证书的责任。因此，退一万步来说，即便法院认定恒天公司应承担责任，违约金的计算时间也应到2016年9月23日即截止。文昌市政府已经于2016年9月23日起停止办理房屋所有权证书，恒天公司自该日起也已经无法为被上诉人办理房屋所有权证书，故恒天公司在2016年9月23日之后不应承担办理房屋所有权证书的责任。四、被上诉人诉请每日按照已支付房款总额的万分之一计算逾期办证违约金标准过高，依法不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而被上诉人并未举证证明其损失的大小。实际情况是：（一）被上诉人于房屋交付后不久即办理入住手续，其一直在正常使用房屋；并且，被上诉人是通过按揭付款的方式购买该房屋的，即便房屋所有权证书办理出来，也是要立即交付给银行完善抵押手续的。因此，即便没有办理出房屋所有权证书，对于被上诉人来说，也并没有造成被上诉人的损失。（二）恒天公司一直在积极的履行办证义务，从来没有推卸办证的责任，因此恒天公司对于被上诉人延迟取得房屋所有权证书，并不存在主观过错。（三）如按已支付房款总额的万分之一计算逾期办证违约金，按被上诉人已支付房款总额约43.9万计算（面积为83.95平方米），则每天的违约金是43.9元，一个月按30天计算则共计约1300元。事实上，85平方米房产的租金价格也不过1500元／月。即，恒天公司已将房产移交给被上诉人，仅由于没有办证，就按照已支付房款总额的万分之一计算违约金，该违约金比例明显过高，依法不应得到支持。综上所述，一审判决存在严重错误，认定事实不清、适用法律不当，不仅忽略了本案的重要客观事实，更违背了公平、公正的基本原则，严重侵害了恒天公司的合法权益，因此，恳请二审法院审理后依法予以纠正，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护恒天公司的合法权益。被上诉人符策铭辩称，2016年9月12日被上诉人已向上诉人提交办理房产证的相关材料，但是上诉人于2017年6月27日被上诉人起诉之后，才再次告知被上诉人提供首套房证明办理相关登记，因此在这么长的时间内，上诉人都未向房产登记机关提交相关材料，根据相关法律，上诉人应该承担相应的违约责任。综上所述，请求二审法院维持一审判决。符策铭向一审法院起诉请求：1.被告返还原告由被告代收的税款14209元；2.被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金19626.2元；3.被告支付原告从2017年5月23日起至被告办理完房屋权属证书之日止期间内的逾期办证违约金（每日按照已支付房款总额439065元的万分之一计算）。一审法院认定事实：2011年6月8日，原告符策铭与被告恒天公司签订《合同》，约定原告购买被告开发预售项目5#楼6层604号商品房。《合同》约定，该房建筑面积83.72平方米，商品房单价为5230元/平方米，房屋总价款为437856元。第十五条约定：”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。......”。《合同》签订后，涉案房产最终实测面积为83.95平方米，原告依约向被告支付了全部购房款439065元及相关税费。被告于2015年3月7日将涉案房屋交付给原告使用，截止2017年5月22日，被告尚未为原告办理涉案房屋的权属证书。2017年6月27日，被告通过邮寄的方式通知原告提供首套房证明。原告因逾期办理房屋权属证书产生的违约金事宜与被告协商未果，诉至法院。在庭审中，原告自愿放弃第1项诉讼请求，即”被告返还原告由被告代收的税款14209元”。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。原告与被告签订的《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该合同合法有效，双方应当按照《合同》约定全面履行自己的义务。按照《合同》约定，原告已经履行了缴付购房款及相关税费的义务，被告应当在商品房交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，即被告应当于2016年3月1日之前为原告办理房屋产权证书，但截至2017年5月22日原告向法院提起诉讼，被告尚未为原告办理房屋权属证书，构成违约，应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......”的规定及《合同》第十五条：”......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的买受人有权单方解除合同。......”的约定，原告要求被告依约按已付房价款439065元的日万分之一支付逾期办理房屋权属证书违约金，理由正当，应予以支持。逾期办理房屋权属证书违约金应从2016年3月1日起计算至被告通过邮寄的方式通知原告提供首套房证明的前一日止（2017年6月26日），暂计至起诉之日即2017年5月22日共447天为：439065元×0.0001×447天=19626.2元。原告主张违约金应计算至办理完房屋权属证书之日，因房屋权属证书尚未办理完成，违约金额不确定，故对其该部分请求法院不作处理，原告可另行起诉。在庭审中，原告自愿放弃要求被告返还原告由被告代收的税款14209元的诉讼请求，原告的该项请求没有违反法律规定，予以照准。被告辩称逾期办理房屋权属证书的主要原因是：原告在2016年9月12日才向恒天公司提供首套房证明书，造成迟延办证，且文昌市政府暂停接受开发商报送的办证材料，直至2017年3月份才恢复办理等诸多原因造成，非恒天公司所能控制的其他因素导致，恒天公司不应承担责任。一审法院认为，根据《合同》第十五条约定：”......出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。......”本案中，被告没有证据证明其已向原告告知提供相应的证件资料和已向办证机关报送了办证材料，恒天公司辩称迟延办理房屋权属证书的理由没有事实和法律依据，故对被告辩称的理由不予以采纳。综上所述，原告的主张理由正当，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告恒天公司于本判决生效之日起十日内向原告符策铭支付逾期办理房屋权属证书违约金19626.2元（违约金暂计至2017年5月22日，并从2017年5月23日起按已付房款439065元的日万分之一计算至2017年6月26日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322.94元，由被告恒天公司负担。本院二审期间，上诉人恒天公司向本院提交文昌市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》（文府[2016]149号，证明根据文昌市政府的通知，自2016年9月23日起已经停止办理《房屋所有权证》，并且自2016年9月26日起开始办理不动产权证。被上诉人质证认为，对该通告的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。公告发布时上诉人已经存在逾期办证的事实，另外公告发布办理不动产权登记证就是为了简化办理房屋登记而出台，并且不动产权证的办理流程和房产证的一样。本院经过审核，对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据双方的诉辩及审查确认的证据，二审查明事实如下：《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施的通知》要求，于2016年9月9日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，办法新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。同时还对权属证书的类型、业务类型等作出了通告。另查明，涉案小区共规划建设6栋楼，其中5、6号楼先建，3、4号楼后建，并同时加建地下室。符策铭于2016年9月12日向恒天公司提交首套房证明书。恒天公司已协助符策铭向不动产权登记中心递交办理涉案房屋不动产权证申请，目前不动产权证正在办理中。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致，对一审已经认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《文昌市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、恒天公司应否承担逾期办证的违约责任；二、符策铭请求按已付房价款的万分之一支付逾期办证违约金的标准是否过高。一、关于恒天公司应否承担逾期办证的违约责任的问题。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记方面约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。涉案房屋的交付时间为2015年3月7日，在此后的360天内(即2016年3月1日前）恒天公司未能协助办理出涉案房屋权属证书，客观上已超出合同约定的办证期限。恒天公司主张在其多次催告下符策铭一直未积极向其提交办证所需的首套房证明书，直至2016年9月12日才提交，故涉案房屋权属证书迟延办理系符策铭造成的，该责任应由符策铭承担。但未能提供充分证据佐证其已通知符策铭及时提供办证所需资料的事实。根据合同第十五条第二款”出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供”的约定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，恒天公司对此应承担举证不能的法律后果。一审法院认定恒天公司迟延办证构成违约正确。至于恒天公司当如何承担逾期办证的违约责任，实则是如何计算逾期办证违约金的问题。根据双方合同约定，恒天公司有协助符策铭办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，且该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门相关的产权登记机构。《不动产登记暂行条例》实施后，政府产权登记部门不再办理房屋所有权证及土地使用权证。2016年9月9日，文昌市人民政府发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，自2016年9月26日起在全市范围内实施不动产统一登记，启用《不动产权证书》和《不动产登记证明》，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》。据此，在2016年9月26日之后恒天公司便无法协助符策铭办理房屋所有权证书，双方在合同中约定办理房屋所有权证书的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于政府通知不再办理房屋所有权属证书，恒天公司只能协助符策铭按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。故，一审判决判令恒天公司仍需承担2016年9月26日之后逾期办理房屋所有权证书的违约责任，不符合本案的客观实际，应予以纠正。本案逾期办证违约金的计算应从2016年3月2日起计算至2016年9月26日止，方能体现双方在合同中关于逾期办理房屋权属证书责任追究的约定。一审法院认定逾期办证违约金计算至符策铭一审起诉之日即2017年5月22日不当，本院予以纠正。二、关于符策铭请求按已付房价款的万分之一支付逾期办证违约金的标准是否过高的问题。合同第十五条第三款已对逾期办证的违约责任进行了约定，即：”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。......”，该约定内容清晰明确，是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效约定，双方均应当按照该约定履行义务。恒天公司认为合同约定的违约金标准过高，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定予以调低。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，结合恒天公司上诉意见中计算本案约定违约金每月约为1300元，而涉案房屋目前租金市价约为1500元/月等情况考虑，双方约定的违约金并未过高于实际损失。故恒天公司主张逾期办证违约金的标准过高应予调整的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，恒天公司迟延为符策铭办理房屋权属证书的行为已构成违约，应依法承担相应的逾期办证的责任。违约金的计算应自2016年3月2日起按已付房价款439065元的日万分之一计算至2016年9月26日止共计208天，具体为：439065元×0.0001×208=9132.55元。一审判决认定本案部分事实有误，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初1288号民事判决；二、上诉人海南恒天实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人符策铭支付逾期办理房屋权属证书的违约金9132.55元；三、驳回被上诉人符策铭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费322.94元、二审案件受理费645.88元，合计968.82元，由上诉人海南恒天实业有限公司负担580.82元；由被上诉人符策铭负担388元。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 杨 洁审判员 姜国强二〇一七年十一月二十一日书记员 吴 灿附：本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。