北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终10389号上诉人（原审被告）北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。法定代表人杜骏，常务副总经理。委托代理人刘婷婷，女，1990年6月24日出生。被上诉人（原审原告）王鹏，男，1973年10月15日出生。上诉人北京西联万博商业管理有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初7460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年4月，王鹏起诉至原审法院称：2013年9月29日，我与北京西联万博商业管理有限责任公司（下称西联万博公司）签订了一份《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》（下称协议书），约定我将名下位于北京市丰台区西站南广场地下车库及商业项目A187号商铺包租给西联万博公司用于商业经营。租金支付方式为季付，按商铺成交额的6%向我支付年租金。协议签订后，西联万博公司仅按照协议书约定向我支付了第一个月租金，剩余租金至今未付，我多次催要无果。故起诉要求法院判令：1、西联万博公司支付租金93429.72元（自2014年7月1日起至2016年9月30日止）。2、西联万博公司支付逾期支付租金违约金189610.43元（自2014年7月22日起至2016年8月31日止）。西联万博公司辩称：不同意王鹏诉讼请求，理由如下：一、我公司承租王鹏商铺用于经营国际箱包皮具城系双方真实意思表示，双方在签订合同当时即约定承租王鹏商铺用于经营国际箱包皮具城。我公司按合同约定履行合同义务，先后进行了大量的准备工作，有序开展“国际箱包皮具城”项目。我司随后向西站工商分局递交“国际箱包皮具城”相关营业执照等审批手续，但发生了我公司无法预见的情形，我公司西联万博公司知其申请因与本市导向性政策相悖，不能通过审批，但并未向我公司出具任何书面文件。“国际箱包皮具城”项目最终无法通过审批也是西联万博公司无法预见、无法避免、无法克服的，对此，我公司不应承担责任。二、发生不可抗力事件后，双方应共同付出努力，王鹏也应承担相应风险责任。我公司曾向王鹏在内的业主发出转型经营超市的请求，但王鹏未同意变更合同，因本租赁合同中经营用途为“国际箱包皮具城”项目，是双方真实意思表示，发生不可抗力后，双方都应为此付出努力，以使合同能继续履行。但王鹏并未付出努力，对此，王鹏存在过错，应承担相应的风险及责任。因不可抗力事实发生，我公司应免责，针对王鹏主张的违约金，我公司无理由承担。且合同法所规定的违约金系以实际损失为基础的承担民事责任形式。本案中，王鹏产生的损失被法院认定后也仅仅是针对因我公司逾期支付租金而产生的利息，王鹏所诉违约金过高，法院应予调整。原审法院经审理认为：《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行自己的义务。王鹏依约将商铺交由西联万博公司经营管理，西联万博公司即应依约支付王鹏房屋租金，故对王鹏要求西联万博公司支付房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。西联万博公司称因“皮具箱包城”通过审批，属不可抗力一节，因双方在合同中约定西联万博公司有权根据经营需要另行招商招租，有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得王鹏同意，虽“皮具箱包城”无法通过审批，但西联万博公司有权调整经营方向，其辩解法院难以采信。关于违约金一节，现西联万博公司拖欠租金，已经构成违约，应当承担相应违约责任。考虑到虽然“箱包皮具城”系西联万博公司自行选择的经营方向，但客观上未能实现其商业目的，王鹏主张的违约金过高，西联万博公司已于庭审中要求法院依法调整，法院依据公平原则予以酌定。据此，原审法院于2016年9月判决：一、北京西联万博商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内给付王鹏自二○一四年七月一日至二○一六年九月三十日的房屋租金九万三千四百二十九元七角二分；二、北京西联万博商业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内给付王鹏迟延支付二○一四年七月一日至二○一六年九月三十日房屋租金的违约金一万八千六百八十六元；三、驳回王鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，西联万博公司不服，上诉至本院称：我公司承租王鹏的商铺用途为经营国际箱包皮具城，是双方合意后的真实意思表示，国际箱包皮具城无法开业系政府行为所致，属于不可抗力，我公司有权主张免责；我公司不应承担违约金，且原审法院判决违约金过高；故要求撤销原判，依法改判驳回王鹏的全部诉讼请求。王鹏未提出上诉。经审理查明：2013年9月29日，王鹏（甲方）与西联万博公司（乙方）签订《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》，约定：甲方将位于北京西站南广场地下车库及商业项目A187号商铺租赁给乙方，由乙方按照商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理；租赁期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止；甲方同意给予商铺五个月免租期，免租期自2014年1月1日起至2014年5月31日止；在租赁合同期内，乙方按照甲方所购商铺成交金额692072元的6%向甲方支付年租金，乙方支付甲方租金的方式以每季度支付一次，于每季度第一个月的15个工作日前支付，第一期租金于2014年6月15日前支付；在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权、和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租，另行进行商铺组合和分割；关于违约责任，双方约定在本协议履行期间，因战争、地震、自然灾害、政府行为等不可抗力所造成的经济损失，双方互不承担责任；乙方有权在本协议期间进行任何形式的合法经营，无须征得甲方同意，如因甲方干涉乙方经营和管理，造成乙方损失的，甲方承担相应的责任和损失；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按照甲方应付租金的千分之五支付违约金。合同签订后，西联万博公司支付给王鹏2014年6月1日至2014年6月30日期间租金，后未再支付租金。审理中，西联万博公司提交《经营管理公约》、“箱包皮具城”招商资讯、活动照片，招商品牌汇总表、商铺租金意向书、招商部意向审批表等证据，欲证明双方达成一致意见租赁商铺用途为经营皮具箱包，西联万博公司已经按照约定进行了招商招租工作。西联万博公司提交《西站地区南广场地下商城专题会议纪要》、北京市《2014年政府工作报告》、《北京市人民政府办公厅关于印发市发展改革委等部门制定的的通知》、北京日报《北京丰台发布2013-2020商业发展规划》以及《北京市丰台区商业发展规划（2013-2020）》，以证明2014年2月以后，北京市政府、北京市商委、北京市丰台区人民政府发布一系列规范性文件，禁止或限制在四环以内新建批发市场，皮具箱包城无法通过审批，上述抽象行政行为是西联万博公司不能预见、不能避免、不能克服的行为，属于合同约定中的不可抗力事件，应当免除西联万博公司的责任。西联万博公司提交《致原“淘宝”广场业主的一封公开信》、转型超市的材料、合同，欲证明就新的经营方向与王鹏未能达成一致意见，就出现的相应风险王鹏应当共同承担。王鹏对上述证据均不予认可，认为除了协议书名称具有“国际皮具箱包城”的字样以外，合同中并未明确限制涉案商铺的用途仅为经营皮具箱包城，且依据协议书的约定，西联万博公司享有充分的经营自主权，可以开展任何形式的合法经营，无需征得产权人的同意，西联万博公司所述商业风险与王鹏无关。西联万博公司则主张，变更业态涉及环保、消防、安全等复合因素，不应不经协商擅自开展，另合同约定的违约金标准超过租金数额2倍，明显过高，请求法院依法予以调整。另查，协议书中所载北京西站南广场地下车库及商业项目A187号商铺于2013年12月27日取得所有权证书，登记坐落为北京市丰台区广安路1幢-1层1186。上述事实，有房产证、《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》、《西站地区南广场地下商城专题会议纪要》、《致原“淘宝”广场业主的一封公开信》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王鹏与西联万博公司签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。西联万博公司租用王鹏所有的商铺，应当按期支付租金。现西联万博公司拖欠租金，已经构成违约，王鹏有权要求其支付拖欠的租金及违约金。关于违约金的数额，原审法院考虑到西联万博公司在客观上未能实现商业目的，依据公平原则予以调整，现西联万博公司上诉仍主张违约金过高，没有依据，故对西联万博公司的该项上诉请求不予支持。西联万博公司称皮具箱包城无法开业系政府行为所致，属于不可抗力，故应免除该公司的违约责任；综观《北京西客站国际皮具箱包城原淘宝城商铺租赁（包租）协议书》全文，除协议名称中具有“国际皮具箱包城”的字样以外，并无西联万博公司承租商铺用途为经营国际皮具箱包城的明确约定，西联万博公司提供的其他证据也不足以证明双方曾就此达成了明确的合意，因此，西联万博公司上诉主张其承租商铺用于经营国际皮具箱包城是双方合意后的真实意思表示，以及租赁协议中关于其“有权根据经营需要另行招商招租”、“有权在协议期间进行任何形式的合法经营，无需征得业主的同意”的约定是以经营国际皮具箱包城为前提条件，缺乏事实依据。虽然政府行为属于租赁协议约定的不可抗力范围，北京市人民政府于2014年确曾发布禁止或限制在北京市四环以内新建批发市场的相关文件，但西联万博公司提交的证据并不足以证明国际皮具箱包城未能通过相关审批系因相关文件的发布所致，而且根据租赁协议的约定，即使皮具箱包城无法通过审批，西联万博公司亦有权调整经营方向。故西联万博公司以发生不可抗力为由上诉主张免除支付租金和违约金的责任，缺乏合同依据。综上，西联万博公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2773元，由北京西联万博商业管理有限责任公司负担1271元（于本判决生效之日7日内交至原审法院），由王鹏负担1502元（已交纳）；二审案件受理费2555元，由北京西联万博商业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军华审判员  李蔚林审判员  曹 雪二〇一六年十二月十九日书记员  张晓鸥