福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）融民初字第2055号
原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司，住所地：福州市晋安区茶园街道华林路492号金辉大厦2#楼6层606室。
法定代表人林宇，总经理。
委托代理人刘海，男，1981年8月26日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系公司员工。
委托代理人张小钦，女，1991年1月16日出生，汉族，住福建省福清市，系公司员工。
被告倪朝霞，女，1963年2月3日出生，汉族，香港居民，现住福清市。
原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（以下简称“金辉物业”）与被告倪朝霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海到庭参加诉讼；被告倪朝霞经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金辉物业诉称：被告购买位于福清市龙江路一号福清市国际公馆住宅一套。根据原告与福清融侨国际公馆业主委员会签订的《物业代管协议》及《物业服务合同》约定，该小区高层住宅物业费每月每平方米1.6元。同时约定，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由业主按户分摊，小区住宅按每月每户60元预收。被告系福清国际公馆6号楼2602单元业主，其房屋为高层住宅，建筑面积为263.18平方米，每月应交物业管理费421.09元，自2012年12月1日至2014年7月31日共20个月，应缴物业费8421.8元；公共水电公摊根据小区实际使用分摊，共欠费20月，应缴1200元。根据物业管理法律、法规的规定，原告全面履行了应尽的物业管理义务，为业主提供了各项服务，但被告长期以来一直未按约定交纳物业管理费。被告拒付物业费的行为已经构成违约，不仅损害了原告的合法权益，也损害了已交物业费业主的合法权益，依法应承担违约责任。为了维护原告的合法权益，诉请判令：一、被告立即支付从2012年12月1日起至2014年7月31日止的物业服务费8421.8元，并按欠费金额的日0.05%支付从应付款之日起至实际付款之日止的逾期交费违约金1200.11元；二、被告支付从2012年12月1日起至2014年7月31日公共水电分摊1200元；三、被告承担本案诉讼费用。
被告倪朝霞书面辩称：对于原告的诉求不予认可，请求依法予以驳回。理由如下：一、被告所居住的房屋于2012年4月12日失窃，造成财物损失达到五十多万元，而此案至今尚未侦破，小区的安防漏洞尚未完善及管理存在严重的问题，而业委会和物业公司对于被告家的失窃事件并没有做好跟踪及处理后续问题等工作。二、原告存在违约行为。首先，根据相关规定，露台成为业主专有部分需满足符合规划、物理上专属于特定房屋以及销售合同指明该露台系特定房屋组成部分三条件。而被告所居住的小区露台系业主共有部分，非特定房屋专有，然业主共有露台违章建筑明显，存在严重的安全隐患。业主多次向原告反映，但原告均未采取有效措施管理，违反了物业合同第三条第六项关于维护本小区的公共秩序等义务，其行为已构成违约。其次，根据双方签订的物业服务合同的约定，原告承诺对小区外墙墙面每年清洗一次，但原告实际上并未如期对小区外墙进行清洗，造成小区外观美观度严重下降，影响业主的生活品质，该行为同样构成违约。第三，根据物业合同前期承诺，一级物业配套人员至少配置65名物业管理人员对小区进行管理，但是截至目前，小区的物业服务人员只有45人左右，目前只有38-40人左右，人员配置不齐，导致原告无充足人员提供承诺的物业服务，使得小区的整体物业服务水平低，经常出现垃圾无人及时清倒。三、原告主张的部分诉求已超出诉讼时效。原告主张自2012年12月1日起至2014年7月31日止的物业服务费，但被告到2015年7月份才收到起诉书，被告认为原告主张从2012年12月1日至2013年7月份的物业服务费用已超过诉讼时效。综上，原告的部分诉求已超过诉讼时效，即便未超过诉讼时效的部分，也已经构成违约，其诉求于法无据，应当予以驳回。
经审理查明，原告系依法登记成立从事物业管理的有限责任公司，一级资质。被告倪朝霞系福清市国际公馆6#2602单元套房的业主，该套房面积为263.18平方米。2012年12月1日原告与福清市国际公馆小区业主委员会签订了一份有效期为三个月（2012年12月1日至2013年2月28日）的《物业代管协议》，约定由其为该小区提供物业服务，住宅房屋的物业管理服务费用按建筑面积1.6元／月·平方米计算收取；公摊水电费按每月60元的标准预收，并根据当月实际产生的费用多还少补。2013年3月25日原告与福清市国际公馆小区业主委员会再次签订一份为期三年（2013年3月1日至2016年2月29日）的物业服务合同，约定仍由金辉物业为该小区提供物业服务，物业服务费按高层住宅1.6元／月·平方米计算，物业服务费按月缴纳，每月15日前缴纳当月费用；公共部分水电费用按每月60元的标准预收，并根据当月实际产生的费用多还少补；并约定业主未按约定缴纳相应的费用的，经乙方书面催缴，应当按照日万分之五的标准支付违约金。从2012年12月1日起，被告均未缴纳物业费及公摊水电费等物业服务费用。审理中，被告提交一份报警回执单复印件，以主张2012年4月12日因家中现金等财物被盗向公安机关报警的事实。
以上事实，有当事人陈述、原告提交的《物业代管协议》、《福建省物业服务合同》、房屋交接验收表、业主登记表、2012-2014年费用管理底册等为证，经庭审举证质证及本院审核，依法予以认定。
本院认为：原告作为物业服务企业，据其与福清市国际公馆业主委员会订立的物业服务协议的约定等对国际公馆小区进行物业管理服务，被告在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用。被告虽主张国际公馆小区违章搭建严重，原告未采取措施管理构成违约，但未能提供相应的证据予以证实，且整治拆除违章建筑属于享有相应职权的行政机关，物业公司并无相应的执法权，被告据此要求原告承担相应的违约责任依据不足。此外，被告抗辩称因原告管理不善、安防存在漏洞等导致于2012年4月12日家中发生失窃事件，但被告家中失窃事件系发生在原告开始提供物业服务（2012年12月1日）之前，与原告无关，被告以此要求原告承担责任缺乏依据，本院不予支持。据本院审理的国际公馆小区的其他同类案件可知，原告对小区管理虽存在瑕疵，但该瑕疵对被告的生活影响有限，不足以对被告的日常生活质量产生重大影响并成为被告拒绝缴纳物业服务费的依据。因此，被告以原告存在轻微违约行为作为拒绝缴纳物业费的抗辩主张，依据不足，本院不予支持。据合同约定，该小区2012年12月1日至2014年7月31日高层住宅的物业服务收费标准为1.6元／月·平方米，经计算，在此期间被告应缴纳的物业服务费约为8421.8元，上述费用被告应按期及时予以缴纳，故对于原告要求被告支付物业服务费8421.8元的主张予以支持。原告主张被告应按欠费金额的日万分之五支付逾期缴费违约金，但未能提供相应的证据证实其曾书面向被告进行催讨，且原告在管理服务中确实存在垃圾未及时清理、车辆不规范停放、小区路面存在破损未及时修复等不足之处，亦存在一定的服务不到位的情形，综合双方的过错对抵，对原告的该项主张不予支持。原告另主张被告在2012年12月1日至2014年7月31日期间应负担的公摊水电费为1200元，但据合同约定每月60元的公共部分水电费系预收，应根据实际使用情况多还少补，但原告并未提供相应的证据予以证实实际费用，故对原告该诉求本院不予支持。关于被告主张的超过诉讼时效问题，原告于2014年8月份即向本院起诉主张权利，但根据相关规定，为预防和化解各类物业管理矛盾纠纷，对于物业纠纷案件均先交由物业纠纷调解服务中心诉前调解，调解不成才于2015年4月2日立案，即原告主张其权利的实际时间应为2014年8月份，并未超过两年的诉讼时效，故对被告的该辩解意见不予支持。关于被告主张的原告未对小区外墙墙面进行定期清洗构成违约的问题，因被告的主张缺乏合同依据，本院不予支持；被告另主张原告未按规定配置管理人员等问题，但未能提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告倪朝霞应自本判决生效之日起五日内支付给原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司物业服务费8421.8元；
二、驳回原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费71元，由被告倪朝霞负担50元，由原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司负担21元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起，原告于十五日内，被告于三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 薛爱平
审 判 员 林远程
代理审判员 张瑜丹
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 施李春
附注：一、本判决书引用的主要法律条文
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
……
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。