广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初1389号原告陈雄辉，男，1980年5月11日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人杨艺，广东凯邦律师事务所律师。委托代理人李杨，广东凯邦律师事务所实习律师。被告李西凤，女，1983年2月3日出生，汉族，住广东省信宜市。第三人珠海市世华房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第5层512、513、514房，统一社会信用代码914404006633508531。法定代表人王文旭，执行董事兼经理。委托代理人郭桥林，职员。委托代理人余丽梅，职员。原告陈雄辉与被告李西凤、第三人珠海市世华房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雄辉及其委托代理人杨艺、被告李西凤、第三人珠海市世华房地产代理有限公司的委托代理人郭桥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雄辉向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》；2、被告退还原告交付的定金20000元；3、被告按合同约定支付违约金68800元；4、被告赔偿原告为履行合同向银行申请贷款的支出1200元；5、被告赔偿原告律师代理费10000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告、被告及第三人于2016年2月28日签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买位于珠海市××区白藤××西××单元××房（粤房地权证珠字第××号），建筑面积99.23平方米，合同总价688000元。原告于2016年2月27日交付保证金5000元给第三人，于签订合同当天交付15000元给第三人，第三人以转账方式将上述20000元支付给被告；按合同约定，20000元均为定金。合同约定原、被告须于2016年6月1日前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，涉案房产有抵押，被告应于签订合同后45天内解除抵押手续；合同第十二条约定：“如买方（原告）未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方（被告）没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。”交通银行股份有限公司珠海分行迎宾支行于2016年4月20日出具《贷款意向书》，同意向原告提供480000元贷款用于购买涉案房产，原告为此支付1200元代理费。原告于2016年5月8日接到第三人通知，被告不同意卖房，原告认为被告是因近期房价上涨速度快而违约。原、被告均未向第三人支付服务费。原告为本次诉讼聘请律师代理，支付了律师费10000元。被告承认原告在本案中所主张的事实，同意双倍退还定金20000元及办理贷款的代理费1200元，但认为10%的违约金过高，且不同意支付律师费。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实，本院予以确认。原告、被告与第三人签订的《房地产买卖及居间合同》是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方应当按照约定行使权利，履行义务。被告已明确表示不履行合同约定，原告要求解除合同并主张赔偿损失，有事实及法律依据，且被告及第三人均同意解除合同，故本院予以支持，但具体的赔偿数额，应以本院确定为准。《房地产买卖及居间合同》第十二条约定被告收取定金后不卖房给原告，双倍返还定金；又约定有其他违约情形则守约方可选择按房产买卖总价的10%要求对方承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告作为守约方，有权选择适用违约金条款，原告主张其损失是因房价上涨速度过快、不能以原定价格购房，但未向本院提供证据证明因房价差而造成的实际损失的数额，且被告提出违约金过高的抗辩，故本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合原告实际只支付了20000元定金、原告因履行合同而支出的办理贷款的代理费1200元及其他实际损失的情况，本院酌定违约金的数额为31200元；另，被告应返还已收取的定金20000元，合计被告应向原告支付51200元。关于原告要求被告支付律师费10000元，本院认为，因我国没有实行强制律师代理制度，且《房地产买卖及居间合同》无因诉讼而产生的律师费的约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈雄辉、被告李西凤、第三人珠海市世华房地产代理有限公司于2016年2月28日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告李西凤于本判决生效之日起三日内向原告陈雄辉支付款项51200元；三、驳回原告陈雄辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元（原告陈雄辉已预交），由原告陈雄辉负担610元，由被告李西凤负担540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  何颖坚二〇一六年八月十八日书记员  周丽敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。