广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第851号
上诉人（原审原告）：刘诗洁，女，1972年12月21日出生，汉族，住湖北省洪湖市。
委托代理人：林川、王靓，均是广东广信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市银岭场地租赁有限公司，住所地。
法定代表人：刘志煌，经理。
委托代理人：黄典枝、牟子涵，均为广东法仪律师事务所律师。
上诉人刘诗洁、广州市银岭场地租赁有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第1559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月7日，刘诗洁（乙方）和广州市银岭场地租赁有限公司（甲方）签订《仓库租赁协议》，约定刘诗洁向广州市银岭场地租赁有限公司租用广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号（银岭广场）K区1050A、1039B场地，合同面积68平方米（含公摊），租用期从2011年5月5日起至2012年5月4日止，租金从2011年5月5日开始计租；场地只能用于仓库性质使用，不能作他用，否则甲方有权收回仓库，损失由乙方赔偿；严禁乙方在仓库内使用明火或电热器具煮食，或未经许可乱拉电线作其它用途，未造成意外等事故的处以200-500元罚款，以甲方开出的罚款单据为准，造成事故的将报呈有关部门追究乙方刑事责任，并赔偿所有损失，出租方有权进入仓库视察情况，同时，乙方不得在仓库门口堆放物品及车辆；乙方在租用期间，必须遵守国家政策法规，遵照政府有关部门规定，做好防火防盗工作，每个仓库须按要求配备足够、有效的灭火器，做好安全防火工作，如有违反按情节轻重追究其法律责任；乙方须购买合同期内该承租场地内的防火、防盗的全额财产保险，保险费由乙方承担，若乙方未按要求购买全额财产保险，所发生的意外损失由乙方自行承担；乙方在租赁期间应遵守甲方制定的管理制度，如违反附件内的《仓库经营手册》，甲方有权责成乙方停业整顿或终止合同并收回仓库，甲方有权不退还乙方交的租用保证金及所交的一切费用，应做好安全防护措施；该场地为临时建筑，乙方已知情，乙方因经营所需自愿承租该地块；乙方清楚了解该场地有部分违建，如须拆除时，相关费用计至拆除日，相关费用及损失互不追究；等。该合同的附件《仓库经营手册》记载如下相关内容：场内的总开关除工作人员外，严禁任何人乱动电制及开关；仓库内不得留宿，每天离开仓库时必须断开电源�关，避免电线短路，酿成火灾。仓库内必须配备足够有效的灭火器，每50平方米面积不少于一个4公斤的ABC型干粉灭火器；管理处工作人员有权随时进入仓库检查及监督仓库内的消防安全工作，各租户应予以配合；以上制度是本市场的《仓库租赁协议》的附件，与《仓库租赁协议》具有同等法律效力，对违反以上制度的给予罚款、检讨、整顿处理，对拒不接受者，将取消租用资格并没收回场地；仓库使用时间与市场营业的时间相同；等。刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司在《补充合同》中还约定：财产保险费每份950元／年，财产保险费在每年首月5号前一次性交纳，由甲方代收；首年的财产保险费于签订该合同时一次性付清；卫生费、管理费每月340元，乙方须于每季首月5日前将此费用交至甲方办公室；第一年度即2011年5月5日至2012年5月4日，每月应交纳设施磨损费3060元，设施磨损费每年递增10%，按季交付一次，乙方须在每季5号前向甲方交纳该期的费用；等。
2011年5月6日，广州市银岭场地租赁有限公司向刘诗洁出具收据，记载：今代收到刘诗洁租用K1039B、1050A（2011年5月5日至2011年8月4日）磨损费9180元。
2011年5月7日，广州市银岭场地租赁有限公司向刘诗洁出具收据，记载：今代收到K1039B、1050A首年保险费950元。
2011年5月7日，广州市银岭场地租赁有限公司向刘诗洁出具收据，记载：今收到刘诗洁租用K1039B、1050A保证金18360元。
2011年5月7日，广州市银岭场地租赁有限公司向刘诗洁出具收据，记载：今收到刘诗洁租用K1039B、1050A（2011年5月5日至2011年8月4日）租金9180元，管理费1020元。
2011年5月17日，广州市银岭场地租赁有限公司向中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司交纳保险费400元，总保险金额100000元，投保人和被保险�均为广州市银岭场地租赁有限公司，保险标的项目为工“成品、半成品、商品、办公”，保险期间自2011年5月17日零时起至2012年5月16日二十四时止，保险标的地址：广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号银岭广场K1039B、1050A。
2012年5月10日，刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司及保险公司的工作人员共同签署《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》，财产范围为：布匹（合计698卷）、深加工板布（266条）、其他财产（打卷机、自行车、推车、房屋装修……）。
2012年5月21日，中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司作出《2012年4月12日银铃广场火灾事故K1039B、K1050A档财产损失定损意见表》（以下简称为“《定损意见表》”），纳入定损财产的范围小于《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》记载的财产范围。定损意见为“本次事故属于保险合同中约定的保险标的范围内的财产，按535000元确定全部损失”。
2012年6月6日，广州市公安局海珠区分局作出穗公海交防火认字（2012）第006号《火灾事故认定书》，主要内容：“2012年4月12日6时15分许，位于广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号（银岭广场）K区1050B号江卫的仓库发生火灾，火灾烧毁了仓库内物品、仓库装修以及建筑物。火灾随后波及……现查明，起火原因为广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号（银岭广场）K区1050B号仓库内打卷机的电箱电源连接线线路短路引起的……经分析，灾害成因为江卫离开仓库时没有断开电源开关，违反仓库防火安全管理规则；江卫的广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号（银岭广场）K区1050B号仓库存放可燃物品较多，当仓库内打卷机的电箱电源连接线线路起火后，引燃周边物品，致使火灾蔓延，损失扩大……。”广州市公安消防局于2012年7月26日作出《火灾事故认定复核结论书》，维持上述《火灾事故认定书》作出的认定结论。
2012年6月15日，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出《刘诗洁因火灾损失诉讼立案涉及的698条布匹、288条板布及办公设备一批资产评估项目资产评估报告书》（以下简称为“《评估报告书》”），主要内容：因火灾受损的财产在2012年4月12日的重置价值为957848.08元，其中“房屋装修钢材等材料”估价为34000元。该《评估报告书》评估的对象和评估范围是以《资产评估明细表》为依据，该《资产评估明细表》所列的财产种类及数量与前述《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》中财产种类及数量一致。另查，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司持有《企业法人营业执�》及《资产评估资格证书》，经营范围及资产评估范围为“各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估”。
2012年6月20日，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司向刘诗洁出具金额为9000元的发票，开票项目为“评估”。
原审法院于2013年1月10日向广州市公安局海珠区分局发函了解火灾发生及消防检查的相关情况。广州市公安局海珠区分局防火大队向原审法院提供相关资料，其中包含下列资料：1、邓建民（广州市银岭场地租赁有限公司的电工）于2012年4月12日上午11：00至11：40所作的询问笔录，邓建民在笔录中表示：其是银岭广场的电工，负责该场内的用电维护及每天21时落闸关场内各档口的电源，次日8时30分则负责各档口的通电。据中大管委会的规定，各布匹市场需每天21时至次日8时30分，对各场内档口落闸关电源，银岭广场也让其值班时负责在21时关电源的总闸，至次日8时30分再开闸通电。2012年4月11日18时至23时，其在康乐西约新区大街16号银岭广场值班，负责该场的电工工作，下班后便离开了，在值班过程中，忘了关掉银岭广场K区的电源，该广场K区的K1038A、K1038B、K1039A、K1050B档口于2012年4月12日6时左右发生了火灾，其是23时下班前忘记关了银岭广场K区档铺电源；2、中大布匹市场管理委员会和广州市银岭场地租赁有限公司于2012年2月24日签订的《中大布匹市场消防安全责任书》（复印件），其中规定：“不得留人在场（档口）内住宿，不得在场（档口）内生火煮食，不得在场内吸烟，不得在店档内烧香烛、纸钱，不得擅自在（档口）内进行电焊作业等”、“关档时要切断营业性电源，检查确定档内不留下火种隐患后才能关档，在每天20：30前闭场停电。”
2013年7月19日，原审法院前往火灾发生地现场查看，现场已经为空地，刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司均表示：火灾发生后，广州市银岭场地租赁有限公司已经把建筑物全部拆除，所以现场看到的是空地。
2013年7月19日，原审法院前往中大布匹市场管理委员会了解情况，该单位向原审法院提供了《中大布匹市场消防安全责任书》原件，并表示：各档口的电闸由经营者（承租户）自行负责开关，总电闸由银岭广场的管理人员负责开关。
诉讼过程中，刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司均表示：1、刘诗洁承租涉案场地仅仅作为仓库存放布匹和纺织辅料，没有作其他用途；2、涉案建筑物被拆除之前，是用铁皮搭建的铁皮房，只有一层，大概共有20至30个档口。上述档口有一个总的电闸，每个档口都有一个分闸，分闸由承租户自己控制开关，总闸电源由广州市银岭场地租赁有限公司控制，如�总闸关闭，所有的档口都没有电。由于发生火灾，这些档口都由广州市银岭场地租赁有限公司拆除为空地；3、刘诗洁所租赁仓库内的财产全部烧毁，没有财产抢救出来；4、火灾发生后，刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司派出代表，会同保险公司的工作人员于2012年5月10日对刘诗洁档口受损的财产进行了清点，并制作了《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》，该表内的财产品种和数量，即为被火灾烧毁的刘诗洁的财产，但该表内所列的“房屋装修、钢材等材料”属于广州市银岭场地租赁有限公司的财产损失；5、不需要追加广州市凤和康乐第七经济社（以下简称为“康乐七社”）和保险公司为本案当事人；6、刘诗洁在履行租赁协议过程中，没有发生违约行为；7、双方对广州市公安局海珠区分局作出的《火灾事故认定书》中查明的事�及结论没有异议；8、租赁保证金目前广州市银岭场地租赁有限公司没有退回刘诗洁，双方另案处理；9、除租赁关系外，刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司之间还存在物业管理关系，双方未签订过物业服务协议，但刘诗洁每月都有向广州市银岭场地租赁有限公司缴纳管理费和卫生费。
刘诗洁向原审法院表示：1、侵权和违约竞合时，刘诗洁有选择权，刘诗洁在本案以违约为由提起诉讼，要求广州市银岭场地租赁有限公司承担违约责任；2、不需要追加江卫作为本案当事人；3、刘诗洁委托评估公司对财产损失的评估，就是以《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》中的财产品种及种类为依据。
广州市银岭场地租赁有限公司向原审法院表示：1、涉案地块是康乐七社出租给广州市银岭场地租赁有限公司的，康乐七社于2007年6月向广州市银�场地租赁有限公司交付场地，当时地上无建筑物，广州市银岭场地租赁有限公司接收后出资建造成为临时仓库，并出租给各承租户。由于发生涉案火灾，广州市银岭场地租赁有限公司在火灾发生后，拆除仓库并恢复至康乐七社于2007年6月交付时的原状（即空地），法院于2013年7月19日前往现场看到的空地即为2007年6月康乐七社交付给刘诗洁时的原状；2、火灾发生之前，由广州市银岭场地租赁有限公司对涉案仓库负责保安和打扫卫生等管理工作，还包括日常的消防检查，比如：关档之前要关电闸等。档口内部的消防是租户自己负责，档口外公共部位的消防由广州市银岭场地租赁有限公司负责，除此外，公安部门消防科还会定期检查防火工作；3、本案需要追加江卫为当事人；4、邓建民当时是广州市银岭场地租赁有限公司的电工，邓建民在2012年4月12日在消防部门作出的询问笔录情况属实；5、本案应定性为侵权纠纷，因为本案最重要的责任人是江卫。广州市银岭场地租赁有限公司没有违约，广州市银岭场地租赁有限公司按租赁合同交付场地给刘诗洁，刘诗洁事先已知涉案房屋是临建；6、关于电工的问题，电工说没有关电闸，但据中大管委会的规定，是否关电闸与本案没有因果关系，电工忘记关电闸不必然导致火灾的发生；7、关于损失的数额，《评估报告书》是刘诗洁单方委托而作出的，广州市银岭场地租赁有限公司对物品的数量虽然没有异议，但对物品的价值提出异议，应当按保险公司评估的价值确定相关损失，而不应当按刘诗洁聘请的评估公司确定相关损失；8、目前保险公司的理赔工作尚未完毕。
诉讼中，原审法院要求广州市银岭场地租赁有限公司提交火灾发生地房屋的报建资料及消防验收资料，广州市银岭场地租赁有限公�未向原审法院提交相应的证据。
原审法院向双方询问是否有必要由法院委托评估公司评定财产损失，刘诗洁表示不要求重新找评估公司进行评估，广州市银岭场地租赁有限公司表示直接按照保险公司的评估结论来确定损失，没有必要由法院委托评估公司进行评估，其不申请法院委托评估。假如法院委托评估公司进行评估，评估费用应由双方各垫付一半，广州市银岭场地租赁有限公司不同意全额垫付。原审法院表示鉴于双方均表示不需要法院委托评估公司进行评估，法院将根据双方提交的证据来认定损失金额，并在此基础上对本案作出判决，不再委托评估公司重新评估，刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司对此均表示同意。
刘诗洁因与广州市银岭场地租赁有限公司因租赁合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、广州市银岭场地租赁有限公司赔偿刘诗洁损失人民币957848.08元；2、广州市银岭场地租赁有限公司赔偿刘诗洁损失评估费用9000元；3、本案的诉讼费由广州市银岭场地租赁有限公司负担。
原审法院认为，据刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司签订的《仓库租赁协议》及庭审陈述，广州市银岭场地租赁有限公司将涉案房屋出租给刘诗洁用作仓库，刘诗洁向广州市银岭场地租赁有限公司支付相应的租金，故刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司之前形成房屋租赁关系。除此外，广州市银岭场地租赁有限公司还负责相应的保安、卫生、消防检查等工作，刘诗洁向广州市银岭场地租赁有限公司支付管理费和卫生费，当事人均确认双方存在物业管理关系，原审法院对此予以确认。鉴于刘诗洁以违约之诉提起本案诉讼，故本案争议的焦点在于广州市银岭场地租赁有限公司是否履行了应尽的合同义务。由于本案�于合同纠纷，刘诗洁和江卫之间不存在合同关系，故无需追加江卫为本案当事人。
广州市银岭场地租赁有限公司向场地承租人收取管理费，理应提供相应的物业服务。据当事人所述，广州市银岭场地租赁有限公司对涉案仓库负责保安和打扫卫生、日常消防检查（如：关档之前要关电闸）等工作，档口内部的消防是租户自己负责，档口外公共部位的消防由广州市银岭场地租赁有限公司负责。另据《中大布匹市场消防安全责任书》的规定及广州市银岭场地租赁有限公司电工邓建民所述，每天晚上离开仓库之前，广州市银岭场地租赁有限公司应把仓库的总闸关闭，以防止火灾的发生。据双方所述的仓库电闸的情况，涉案场地所在的约30个档口有一个总电闸，每个档口也有一个分闸，分闸由承租户自己控制开关，总闸电源由广州市银岭场地租赁有限公司控制，如果总闸关�，所有的档口都没有电。由此可见，若广州市银岭场地租赁有限公司关闭总闸，即使各承租户没有关闭分闸，也可避免各档口发生电线短路。据广州市公安局海珠区分局的《火灾事故认定书》认为起火原因为“广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号（银岭广场）K区1050B号仓库内打卷机的电箱电源连接线线路短路引起的。”灾害成因为“江卫离开仓库时没有断开电源开关，违反仓库防火安全管理规则；江卫的广州市海珠区凤和村康乐西约新区大街16号（银岭广场）K区1050B号仓库存放可燃物品较多，当仓库内打卷机的电箱电源连接线线路短路起火后，引燃周边物品，致使火灾蔓延，损失扩大。”可见，起火的原因是江卫的仓库内线路短路。由于广州市银岭场地租赁有限公司当天未履行物业服务应尽的关闭电源总闸的义务，在江卫所在档口的电闸也未关闭的情况下，�生江卫仓库内线路短路。广州市银岭场地租赁有限公司未按消防要求关闭总闸且未举证证实其曾安排人员进行消防巡查，构成违约，其违约行为与火灾的发生存在一定的因果关系，鉴于火灾发生的直接原因是江卫离开仓库时没有断开其档口的电源开关，且其档口存放可燃物品较多，引燃周边物品，致使火灾蔓延，损失扩大，原审法院酌定广州市银岭场地租赁有限公司的违约责任为刘诗洁财产损失的40%。刘诗洁要求赔偿其全部财产损失的意见，原审法院不予采纳。
关于因火灾造成刘诗洁的损失问题。刘诗洁和广州市银岭场地租赁有限公司均确认火灾发生后仓库内的财产全部烧毁，没有财产抢救出来，且均确认《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》中的财产品种和数量，即为被火灾烧毁的财产，故可按该清单中记载的内容作为评定刘诗洁财产损失的依据。鉴于双方均表示不需要重新委托评估公司进行评估，故原审法院按当事人提交的证据确定刘诗洁的财产损失。刘诗洁认为其损失按其提交的广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司作出的《评估报告书》中评定的957848.08元作为其财产损失，广州市银岭场地租赁有限公司认为应按中国人民财产保险股份有限公司作出的《定损意见表》所确定的535000元作为刘诗洁的财产损失。从保险公司出具《定损意见表》的财产品种和数量看，其纳入定损财产的范围小于《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》的范围，且保险公司不是专门的资产评估单位，故广州市银岭场地租赁有限公司认为应以保险公司的《定损意见表》确定的535000元作为刘诗洁的财产损失，原审法院不予采纳。刘诗洁提交的《评估报告书》是依照《2012年4月12日银岭�场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》中的财产品种和数量进行评估，且评估单位具有相应资质，故原审法院采纳刘诗洁的意见，按该《评估报告书》中评定的金额作为刘诗洁被烧毁的财产损失，由于双方确认被烧毁的房屋装修（含钢材等材料）属于广州市银岭场地租赁有限公司的损失，该损失经评定为34000元，故刘诗洁被烧毁的财产损失为957848.08元－34000元=923848.08元。关于刘诗洁向评估部门支付的评估费用9000元，该费用是刘诗洁为确定其财产损失的具体金额而产生的必要支出，亦应列入刘诗洁的损失范围内。
火灾发生地点并非刘诗洁承租的涉案房屋，且刘诗洁提交的证据不能证实广州市银岭场地租赁有限公司违反了出租人义务而导致刘诗洁的财产损失，故刘诗洁以广州市银岭场地租赁有限公司违反出租人义务为由，要求广州市银岭场地租赁有限公司承担违约责任并赔偿损失的意见，原审法院不予采纳。
关于刘诗洁认为广州市银岭场地租赁有限公司未能按约定购买保险，导致刘诗洁不能及时、全额获得保险赔偿的问题。目前保险公司虽然出具了《定损意见表》，但理赔工作尚未完毕，保险公司的实际赔偿金额以及当事人对保险公司的赔偿金额是否存在异议等情况尚未确定，故刘诗洁以此为由要求广州市银岭场地租赁有限公司赔偿损失，暂不处理。
综上所述，广州市银岭场地租赁有限公司违反物业服务合同的约定未关闭电源总闸，应向刘诗洁赔偿的损失为（923848.08元＋9000元）×40%=373139元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、广州市银岭场地租赁有限公司在本判决生效之日起10日内，向刘诗洁赔偿损失373139元；二、驳回刘诗洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13468元，由刘诗洁负担6571元，广州市银岭场地租赁有限公司负担6897元。刘诗洁已经预交的受理费13468元，原审法院不予退回，刘诗洁同意由广州市银岭场地租赁有限公司在履行本判决确定的义务时将广州市银岭场地租赁有限公司应负担的受理费直接支付给刘诗洁。
上诉人刘诗洁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、刘诗洁的保险费被克扣的问题，原审判决没有作出认定。事实上，银岭公司收取了刘诗洁缴纳的950元保险费后，私自将其克扣大半，只将950元里的400元用于购买保险，而且竟然不依照合同以刘诗洁的名义购买保险。刘诗洁甚至从未见过所谓的保险合同。如此导致保险公司承�的金额只及刘诗洁实际损失的10％。正是因为保险费远远不足以弥补实际损失才导致本案成讼，原审法院对证据已经证明的事实不予认定，在判决书中根本没有提及银岭公司的这一恶劣行径，没有全面认识银岭公司的过错程度，以致判项一中酌定的赔偿比例是严重偏低的。刘诗洁认为，应当根据被克扣的保险费本来能够承保的金额，来确定银岭公司给刘诗洁造成的“未全额投保”这一损失。二、刘诗洁依法根本没有资格取得保险赔款的问题，原审判决避不处理。银岭公司使用刘诗洁缴纳的保险费，购买了一份被保险人和受益人均为银岭公司的保险合同。刘诗洁既然不是保险合同的合同主体，又谈何理赔，正是因为无法获得赔款，刘诗洁才提起本案诉讼。刘诗洁认为，无论保险公司的理赔工作因为何种原因未能结束，都不影响原审判决对银岭公司是否应该将保险赔款�付给刘诗洁的问题作出认定。三、火灾成因是电线短路，如果银岭公司的电工及时关闭总闸，火灾根本不会发生。总闸未关和江卫可燃物过多，是火灾成因中的两个必备因素，缺一不可。如果只有江卫仓库堆放可燃物这个因素，而总闸处于关闭状态，火灾就根本不会发生。因此总闸是否关闭对于火灾的构成具有百分之百的影响力。请求：1．撤销一审判决第一项，改判向刘诗洁赔偿932848.08元。2.银岭公司承担本案诉讼费用。
广州市银岭场地租赁有限公司对刘诗洁上诉的答辩意见是：刘诗洁的上诉不能成立，请求法院予以驳回。
上诉人广州市银岭场地租赁有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案刘诗洁的损失完全是由第三人江卫侵权造成的，银岭公司作为受害人，不应承担任何责任，一审判决以违约为由却按侵权责任要求银岭公司承担责任，法律关系�乱，且与火灾认定矛盾。银岭公司既不存在对刘诗洁的违约也不存在侵权，根本不构成竞合。刘诗洁应当根据《火灾事故认定书》向江卫主张财产损害的侵权赔偿，银岭公司可以根据合同约定向江卫主张房屋烧损的违约赔偿。因此，银岭公司作为受害人，不应承担任何责任。（一）根据《火灾事故认定书》，本案火灾是因江卫违反仓库防火安全管理规则而造成，银岭公司也是受害人，不应再承担任何责任。（二）本案不存在物业服务合同，消防责任已经在租赁协议的“仓库消防安全责任书”中约定，银岭公司不存在违约。首先，本案刘诗洁一审未提交任何物业服务合同，仅有一张2011年5月7日的收据中载明一个季度的“管理费”为1020元，而根据双方《仓库租赁协议》第五条的约定，“租金管理费按季交付，乙方须在每季首月5日前向甲方交纳当期的租金管理费等费用”，因此，根据约定，该管理费为“租金管理费”并非物业管理费，双方也未约定任何有偿物业管理服务条款，银岭公司也不是物业管理单位。其次，根据《物业管理条例》第二条关于“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，消防安全责任本身也不属于物业管理的范围，且双方在租赁协议的“仓库消防安全责任书”等条款中已经明确约定了消防责任，不能仅凭刘诗洁的口头表述就将消防安全责任问题纳入物业管理范围。最后，即使按照当事人口头所述，“档口内部的消防是租户自己负责，档口外部公共部位的消防由被告负责”，本案的火灾也是因租户江卫档口内部的消防原因造成�，且根据火灾认定，刘诗洁的损失也不是银岭公司的违约行为造成的，因此，银岭公司不存在违约损害赔偿问题。（三）根据合同的相对性原理，即使银岭公司存在违约，也是对中大布匹管理委员会违约，与刘诗洁无关。（四）、刘诗洁以银岭公司违反租赁协议为由提起诉讼，法院查明不是因银岭公司违反租赁协议义务造成刘诗洁的损失。本案不存在物业服务合同，即使按照刘诗洁对物业服务责任的口头陈述，银岭公司对公共部分的消防负责，本案也不是因公共部分引发火灾造成刘诗洁的损失。因此，根据合同的约定，银岭公司不存在任何违约行为，不应向刘诗洁承担任何违约责任。二、刘诗洁提供的资产评估报告是以其申报的价值作为评估值，且错误百出，不具有证据效力。（一）评估报告是以刘诗洁虚报的价值作为评估值，且评估费以评估值为基数计算，完�没有专业性和公正性，不具备证据效力。（二）评估报告中的数量和种类与三方清点确认的结果不一致，且与所附的刘诗洁提供的送货单情况不符。一审判决认定刘诗洁提供的资产报告书评估范围为“刘诗洁因火灾损失立案诉讼立案涉及的698条布匹、288条板布及办公设备一批”，但根据《2012年4月12日银岭广场火灾K1039B、K1050A档受损财产5月10日清点确认》，双方及保险公司共同确认板布条数为266条，评估报告认为是288条，明显数据错误。另外，三方清点中1-9项的共698条布匹均非“烧花”，而评估报告中全部以价格高昂的“烧花”品种进行评估，明显与三方清点不符，故意抬高了资产价格，不具有公正性。评估报告中仅附了六张送货单，内容为50条CVC单面布的送货单等，其中“印花”与“烧花”单价相差近三倍，而评估报告按照1198元的单价计算CVC布的价格比全部按照“烧花”的标准计算还要高，因此，即使按照仅有的几张原始凭证，评估报告的结果也比实际高，不存在真实性。（三）保险公司未纳入评估的涉案资产金额仅3630元，而两估值总额相差近一倍，法院另案采纳了保险公司的估值。一审判决认为保险公司的评估数量少于三方清点数额，因而不采纳定损意见。但即使不属于保险范围的几项财产根据评估报告的评估结果计算，除了不属于刘诗洁损失的房屋装修材料，总共金额才3630元，而评估价格与保险估值相差近40万元，明显不符合常理。而与本案同样火灾受损的另案中，法院采纳了保险公司的定损金额，证明保险公司的定损金额符合实际情况，保险公司作为中立的第三方专业定损机构，其定损结果具有公平公正性。综上，请求：1、判令撤销（2012）穗海法民三初字第1559号民事判决书第一、二项，改判驳回刘诗洁全部诉讼请求。2、判令刘诗洁承担本案一二审诉讼费。
刘诗洁对广州市银岭场地租赁有限公司上诉的答辩意见是：广州市银岭场地租赁有限公司的上诉不能成立，请求法院予以驳回。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对于双方之间存在的是房屋租赁关系没有异议。除此外，双方当事人均确认双方存在物业管理关系，刘诗洁依约向广州市银岭场地租赁有限公司支付管理费和卫生费。广州市银岭场地租赁有限公司上诉称其与刘诗洁之间不存在物业管理关系，与其一审期间的自认相矛盾，本院不予采纳。广州市银岭场地租赁有限公司向场地承租人收取管理费，理应提供相应的物业服务。广州市银岭场地租赁有限公司在火灾当天未履行物业服务应尽的关闭电源总闸的义务，在江卫所在档口的电闸也未关闭的情况下，才发生江卫仓库内线路短路。原审法院认定广州市银岭场地租赁有限公司未按消防要求关闭总闸且未举证证实其曾安排人员进行消防巡查的行为构成违约并无不当，本院予以确认。另，双方当事人在合同中约定广州市银岭场地租赁有限公司代收刘诗洁保险费950元，没有约定此款项中还需扣减广州市银岭场地租赁有限公司代收而产生的费用。故广州市银岭场地租赁有限公司收取刘诗洁上述款项后理应将950元全部用于投保。但广州市银岭场地租赁有限公司事实上只向保险公司交纳的400元的保险费，且投保人与被保险人均为广州市银岭场地租赁有限公司。广州市银岭场地租赁有限公司这一行为显然违反了双方的约定，理应对刘诗洁无法获得950元保险费所对应的全部财产赔偿款项。原审法院酌定广州市银岭场地租赁有限公司的违约责任为刘诗洁财产损失的40%并无不当，本院予以维持。广州�银岭场地租赁有限公司上诉称刘诗洁的损失与其无关，理据不充分，本院不予支持。广州市银岭场地租赁有限公司对案涉《评估报告书》存有异议，本可申请重新评估，但广州市银岭场地租赁有限公司一审期间明确不申请法院委托评估，也没有自行委托其它评估公司进行评估。故广州市银岭场地租赁有限公司上诉称案涉《评估报告书》不具有法律效力，理据不足，本院不予采信。鉴于火灾发生的直接原因是江卫离开仓库时没有断开其档口的电源开关，且其档口存放可燃物品较多，引燃周边物品，致使火灾蔓延。另，刘诗洁未提交其交纳的950元保险费对应的财产赔偿的具体金额，故刘诗洁上诉要求广州市银岭场地租赁有限公司赔偿其全部财产损失，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13468元，由刘诗洁负担6571元，广州市银岭场地租赁有限公司负担6897元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十一月二十五日
书记员 阮志雄