湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1262号
上诉人（原审原告）：何爱军。
委托诉讼代理人：尹航。
委托诉讼代理人：马亚飞。
被上诉人（原审被告）：永州兴盟房地产开发有限公司。
法定代表人：唐炳烛。
委托诉讼代理人：唐丽。
委托诉讼代理人：谭小勇。
上诉人何爱军因与被上诉人永州兴盟房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
何爱军上诉请求：撤销（2016）湘1103民初2901号民事判决第三项，改判1、被上诉人自2014年1月1日起按上诉人已交房款31.56万元的万分之三每天向上诉人支付逾期交房违约金直至被上诉人实际交付商品房之日止；2、自2015年6月25日起按已交房款31.56万元的万分之三每天向上诉人支付逾期办理登记违约金直至被上诉人实际办理产权登记之日止；3、确认《商品房买卖合同》第四条第二款关于税费承担的格式条款无效，由被上诉人退还上诉人支付的办证费用1万元。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人从未书面通知上诉人收房，且被上诉人向上诉人销售的商品房至今未办理竣工验收备案及消防验收手续，未达到法定及约定交房条件。被上诉人逾期未交房和办理相关产权证手续，构成违约。上诉人与被上诉人之间应以2014年3月27日经永州市房产局见证及备案的商品房买卖合同为准，上诉人只需要承担法律规定的税费即可，无须向被上诉人支付2万元税费，现上诉人已经缴纳契税、物业维修资金等相关税费。
永州市兴盟房地产开发有限公司辩称：与上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，是有效合同，应按该合同约定履行。合同第四条约定房产证及土地使用证费用买受人以2万元包干形式支付给出卖人是双方自愿约定，是有效条款。上诉人只付了1万元，仍下欠1万元未付并且还拒交水电开户费和维修基金，被上诉人的工作人员多次催叫上诉人支付余款接收房屋，上诉人置之不理，构成违约。根据《商品房买卖合同》第十二条，买受人应当在办理收房手续前交存物业维修基金，否则出卖人不得将房屋交付给上诉人。
何爱军向一审法院起诉请求：1、永州市兴盟房地产开发有限公司限期向何爱军交付商品房，并自2014年1月1日起按已交房款31.56万元，每天万分之三向何爱军支付逾期交房违约金，直至实际交付商品房之日止，暂计算至2016年8月31日止的违约金数额为：31.56万元×3／万／天×973天=92123.64元；2、永州市兴盟房地产开发有限公司限期为何爱军办理商品房产权登记，并自2015年6月25日起，按已交房款31.56万元，每天万分之三向何爱军支付逾期办理登记违约金，直至实际办理产权登记之日止，暂计算至2016年8月31日止的违约金数额为：31.56万元×3／万／天×433天=40996.44元；3、确认《商品房买卖合同》第四条第二款关于税费承担的格式条款无效，永州市兴盟房地产开发有限公司退还何爱军支付的办证费用l万元；4、永州市兴盟房地产开发有限公司向何爱军赔偿因逾期办理产权登记造成房屋维修资金由30元／平方米升为70元／平方米的损失4838元（40元／平方米×120.95平方米）。
一审法院认定事实：2013年12月6日，何爱军（买受人）与永州兴盟房地产开发有限公司、谭小勇（出卖人）就何爱军购买兴盟公司开发的位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号的潇湘佳苑小区第2-3号栋XXXXX号商品房签订了一份《商品房买卖合同》。该合同的主要内容有：1、商品房建筑面积约定为120.95平方米，商品房总价款为31.56万元;2、首付款11.56万元在合同签订之日交纳，余款20万元向银行申请贷款的方式交纳；3、出卖人应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人使用。4、计价方式及价款，商品房总价款不包括买受人承担的款项：1办理房屋产权过户时的税费；办理土地使用权证所需要的一切税费（房产证与土地使用证费用买受人以2万元包干形式支付给出卖人）；办理银行按揭所需交纳的一切费用；4、水电开户费用。5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人通知之日起七日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。6、买受人必须按合同约定的时间交清房款后，出卖人方能办理产权手续。卖方应在房屋交付使用后360天内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180天内办妥该房屋的房产证，待整个小区开发完毕360天内办好土地使用证。买受人应当在办理收房手续前交存物业维修基金。房屋产权及土地使用证在交房之日起18个月内，由出卖人统一向当地房产权属登记处申请登记，并统一领取后再发放给买受人，上述办、领证所需缴纳的税、费均由买受人承担。逾期未办理给买受人，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。何爱军于2013年12月6日向兴盟公司交纳了购买商品房的首付款11.56万元，后又于2015年1月22日通过银行贷款的方式交纳了购买商品房的尾款20万元，何爱军交纳购房共计31.56万元。2014年3月11日，何爱军交纳了办房产证款10000元，2014年6月27日，何爱军交纳水电开户费3500元。何爱军的上述付款，兴盟公司出具了收据。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、永州兴盟房地产开发有限公司的行为是否违反了合同约定。何爱军与永州兴盟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律的规定，是有效合同，应受到法律的保护，双方应按合同的约定履行。合同的第四条约定，购房款不包括办理土地使用证所需的一切税费，房产证及土地使用证费用买受人以2万元包干形式支付给出卖人。这是双方的自愿约定，不违反法律的规定，是有效条款。何爱军只交付了1万元，仍下欠1万元没有支付，何爱军的行为构成违约。何爱军没有交足应交款项，兴盟公司拒绝办证和交房的行为不构成违约。何爱军要求兴盟公司承担逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，不能成立，依法不予支持。何爱军要求兴盟公司交付房屋，和办理产权登记的诉讼请求，符合法律的规定，依法予以支持。另根据合同约定，买受人应当在办理收房手续前交存物业维修基金，负责出卖人不得将房屋交付买受人，买受人至今没有交付此款，其逾期交房是原告没有足额缴纳办证包干费用所致。所以，何爱军要求兴盟公司承担逾期办证而导致房屋维修基金增加的损失的诉讼请求，不能成立，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、限永州兴盟房地产开发有限公司任公司在本判决生效之日起30日内将位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号的潇湘佳苑小区第2-3号栋XXXXX号商品房交付给何爱军；二、限永州兴盟房地产开发有限公司任公司在本判决生效之日起30日内为何爱军办理位于永州市冷水滩区珍珠路999-1号的潇湘佳苑小区第2-3号栋XXXXX号商品的房屋所有权证和国有土地使用权证，并交付给何爱军；三、驳回何爱军的其他诉讼请求。本案受理费3259元，由何爱军负担1659元，由永州兴盟房地产开发有限公司负担1600元。
本院二审期间,当事人围绕上诉诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人何爱军提供的《永州市商品房买卖合同》及销售不动产统一发票的三性本院予以确认，可以证实双方在原合同的基础上网签了一份房屋买卖合同及何爱军交付首付款的事实。对于何爱军提供的网上打印的项目基本信息及消防监督结果公开文件、裁判文书网文书，与本案无关联，不予采信。
经二审查明事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，何爱军与永州兴盟房地产开发有限公司于2013年12月6日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自义务。本案二审争议的焦点一是永州兴盟房地产开发有限公司是否应当向何爱军支付逾期交房违约金。根据合同约定，永州兴盟房地产开发有限公司应当在2013年12月31日前将商品房交付买受人何爱军使用，永州兴盟房地产开发有限公司至今未履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。关于永州兴盟房地产开发有限公司称何爱军未缴纳足额费用构成违约的抗辩理由。因合同中约定房屋交付前买受人应当缴纳的款项除购房款外，仅有物业维修基金，而何爱军前期缴纳的1万元已足够支付维修基金，故本院对永州兴盟房地产开发有限公司该理由不予采纳。关于永州兴盟房地产开发有限公司称其工作人员多次催叫何爱军支付余款接收房屋，何爱军置之不理的抗辩理由。如前所述，何爱军缴清办证费用及水电开户费并非交房前置条件，且依据合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，永州兴盟房地产开发有限公司未能举证证明已按书面形式通知何爱军收房，其所称工作人员多次催叫何爱军接收房屋也没有充分证据证实，故对其该抗辩理由不予采纳。何爱军在签订《商品房买卖合同》后，理应知道该房即将交付，在其他多数购房户已经入住的情况下，逾期未接到收房书面通知未主动要求永州兴盟房地产开发有限公司交房，双方发生争执后又以房屋不具备交房条件为由拒绝收房，经查，该楼盘已获发房产总证，何爱军称房屋至今不符合交房条件的理由不能成立，其对至今仍未接收房屋具有一定过错。综合双方过错程度，并结合双方在合同中对违约金的约定，本院酌定永州兴盟房地产开发有限公司应按何爱军已交房款31.56万元的万分之一每天向何爱军支付逾期交房违约金。二审争议的焦点二是永州兴盟房地产开发有限公司是否应当向何爱军支付逾期办理登记违约金。根据合同约定，永州兴盟房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360天内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180天内办妥该房屋的房产证。因本案商品房并未交付使用，且双方对此均具有一定过错，何爱军亦未交清办证所需税费，故本院对何爱军要求永州兴盟房地产开发有限公司向其支付逾期办理登记违约金的上诉理由不予支持。二审争议的焦点三是《商品房买卖合同》第四条第二款关于税费承担的条款是否有效。该条款约定，购房款不包括办理土地使用证所需的一切税费，房产证及土地使用证费用买受人以2万元包干形式支付给出卖人。该条款系双方自愿约定，不违反法律的规定，应为有效条款。何爱军上诉提出该条款无效，由永州兴盟房地产开发有限公司退还其支付的办证费用1万元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，何爱军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2901号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初2901号民事判决第三项；
三、限永州兴盟房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内向何爱军支付自2014年1月1日起每日按31.56元（31.56万元的万分之一）计算的违约金，直至实际交付商品房之日止（根据双方2013年12月6日签订的《商品房买卖合同》约定何爱军应当支付而尚未支付给永州兴盟房地产开发有限公司的欠款从中予以抵扣）；
四、驳回何爱军的其他诉讼请求。
一审案件受理费3259元，由何爱军负担1459元，永州市兴盟房地产开发有限公司负担1800元。二审案件受理费3259元，由何爱军负担1829元，永州市兴盟房地产开发有限公司负担1430元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年七月二十日
书 记 员 李 丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条式当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。