广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第467号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑启辉。
委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:罗家志。
原审第三人：伍景航。
原审第三人：清城区东城街长埔瓦田村民小组。
法定代表人：李金潮，组长。
上诉人郑启辉因与被上诉人罗家志，原审第三人伍景航、清城区东城街长埔瓦田村民小组租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第52-1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年1月1日，清城区东城街长埔瓦田村民小组与案外人黎锦辉签订《土地租赁合同书》，约定将案涉租赁物石屈之西北面段的土地出租给黎锦辉经营，租赁期限自2007年1月1日起至2017年1月1日止，租金为每年14700元。2009年6月9日，罗家志与案外人黎锦辉签订《委托书》，约定黎锦辉将本案所涉租赁物的土地使用权、土地上的花草树木以及房屋所有权、山庄经营权、收益权等一切法律责任全权委托给罗家志所有，土地租金、管理费、水电费及其所有支出费用由罗家志承担，罗家志负责代理土地的使用和一切征收理赔工作。2010年11月1日，罗家志与郑启辉签订《租赁合同》，约定罗家志将案涉租赁物石屈桥桂花园出租给郑启辉使用，郑启辉出资84000元作顶手费，园内主建筑顶棚、机具、台椅、厨房用品用具增氧系统及一切可移动物归乙方所有。租赁期限为两年，如两年内发生国家征收，罗家志应按未到两年的月份按每月3000元的标准赔偿郑启辉，如果两年后租赁物未被征用，合同将自动延时到桂花园被征收之日止；租金为每月6000元，每月先交租后使用，水电及场租按金为10000元，两年后如未征收，租金变更为每月7000元；租赁物的电费由郑启辉支付。同日，郑启辉向罗家志交付按金10000元、顶手费84000元及该月的租金6000元。双方签订租赁合同后，罗家志将案涉租赁物东城区瓦田村石屈桥桂花园交付给郑启辉使用。其后该租赁物桂花园由伍景航经营清城区人家掌翼鲍鸡农庄，罗家志、郑启辉一直未就双方签订的租赁合同达成变更、补充或解除协议。
清城区东城街长埔瓦田村民小组为了帮助伍景航办理有关掌翼鲍鸡的工商营业执照，于2011年7月25日委托广东盈辉律师事务所向黎锦辉发出《终止租赁合同律师函》，并于同日与伍景航签订了《土地租赁合同书》，约定将案涉土地承租给伍景航经营山庄、餐饮及钓虾场，期限从2011年7月25日至2016年12月31日止。2011年8月4日，清城区东城街长埔瓦田村民小组出具了一份《证明》，内容为：经村小组会议通过，将案涉土地继续给伍景航使用至2017年1月1日。伍景航与清城区东城街长埔瓦田村民小组签订《土地租赁合同书》后，自2011年7月1日至2012年6月2日均由向罗家志支付租金。自2012年7月起至2013年10月止郑启辉均未按合同约定向罗家志支付租金，罗家志于2013年10月已收回案涉租赁物。清城区东城街长埔瓦田村民小组确认其与黎锦辉签订的《土地租赁合同书》是合法有效的。
另查明，罗家志、郑启辉双方约定电费先由罗家志向供电部门垫付，再由郑启辉转交罗家志。根据罗家志提供的电费缴费发票显示，拖欠电费总额为11566.08元。
再查明，2013年、2014年的案涉租赁物的租金均由罗家志向清城区东城街长埔瓦田村民小组支付，并由清城区东城街长埔瓦田村民小组出具收款凭证给罗家志。
原审法院认为：清城区东城街长埔瓦田村民小组与黎锦辉签订《土地租赁合同书》，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，《土地租赁合同书》合法有效，原审法院依法予以确认，罗家志、郑启辉均受此合同的约束。
黎锦辉据此合同与罗家志签订委托书，罗家志依法取得涉案租赁物的处分权。罗家志、郑启辉于2010年11月1日签订的《租赁合同》，亦是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，该合同合法有效，原审法院依法予以确认，对双方具有约束力。郑启辉虽然提出该租赁物实际由第三人伍景航经营，但在尚无证据证明罗家志、郑启辉之间签订的《租赁合同》已经解除或者存在无效的情形下，根据合同的相对性原则，郑启辉应按《租赁合同》的约定支付租金给罗家志，郑启辉从2012年7月起至2013年10月罗家志收回租赁物止均无向罗家志支付租金，郑启辉的拖欠租金的行为已违反合同的约定，故罗家志要求郑启辉支付拖欠租金的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持，郑启辉应向罗家志支付2012年7月起至2013年10月止拖欠的租金108000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同，罗家志请求解除与郑启辉签订的《租赁合同》依据充分，原审法院予以支持。根据双方签订的《租赁合同》约定，电费由郑启辉支付，罗家志请求郑启辉支付拖欠电费合法、合理，原审法院予以支持，因罗家志已收取郑启辉交付的按金10000元，此部分按金可冲抵作为部分电费，故郑启辉应向罗家志支付拖欠电费1566.08元（11566.08元－10000元）。
对于郑启辉要求罗家志返还顶手费84000元的反诉请求，根据罗家志、郑启辉告签订的《租赁合同》显示，在郑启辉交付顶手费84000元后，园内主建筑顶棚、机具、台椅、厨房用品用具增氧系统及一切可移动物归郑启辉所有，该顶手费实质为郑启辉购买上述设备所支付的对价，郑启辉依据该合同取得上述设备的所有权，故现郑启辉主张罗家志返还顶手费84000元，依据不足，原审法院不予支持。同理，对于郑启辉请求罗家志支付其在经营桂花园钓虾场期间的厨房炉具、餐具、台椅折款48000元的反诉请求，在郑启辉拥有上述设备所有权的情况下，虽郑启辉及第三人伍景航均主张48000元的折款已通过租金的名目于2011年7月至2012年6月向罗家志支付，但根据郑启辉提交的《支付证明单》显示，上述单据显示的均为租赁物的租金，且单据的总额与郑启辉主张的折款总额不对应，郑启辉就其主张，未能提供证据佐证，故原审法院对此请求不予支持。对于郑启辉要求罗家志赔偿不能经营的损失240000元的反诉请求，郑启辉此主张为其期待收益，且未向原审法院提供任何事实依据予以佐证，故对此请求，原审法院亦不予请求。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，于2014年5月20日作出（2013）清城法民初字第52-1号民事判决：一、解除罗家志与郑启辉于2010年11月1日签订的《租赁合同》。二、郑启辉应于判决生效之日起七日内向罗家志支付拖欠租金108000元。三、郑启辉应于判决生效之日起七日内向罗家志支付拖欠电费1566.08元。四、驳回郑启辉其他请求。案件本诉受理费794.55元，反诉受理费7030元，合共7824.55元，由罗家志200元，由郑启辉承担7624.55元。
宣判后，上诉人郑启辉不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、根据一审中第三人伍景航提交的证据《终止租赁合同律师函》、《土地租赁合同书》、《证明》、《统一收款凭证》，可以认定，2011年7月25日清城区东城街长埔瓦田村民小组委托律师向黎锦辉发出律师函要求解除与其在2006年1月1日签订的《土地租赁合同书》，并与第三人伍景航签订《土地租赁合同书》，作为第三人伍景航也实际按租赁合同向清城区东城街长埔瓦田村民小组支付租金。二、2011年7月25日起，清城区东城街长埔瓦田村民小组与黎锦辉之间的《土地租赁合同书》已经解除，罗家志基于黎锦辉的委托征收理赔权也随之消失。上诉人从2011年7月25日起也实际支配不了涉案租赁土地，上诉人与被上诉人虽未就原租赁合同达成变更、补充或解除协议，但2011年7月25日起租赁合同已无法履行，故上诉人无须再向被上诉人支付任何租金及电费。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人罗家志答辩称：一、清城区东城街长埔瓦田村民小组及伍景航均未提出上诉。二、一审法院调查得知，黎锦辉根本没有收到清城区东城街长埔瓦田村民小组或盈辉律师所发出的解除《土地租赁合同书》的律师函，上诉人也未能提供证据证明黎锦辉已收悉该函件。三、清城区东城街长埔瓦田村民小组只是曾帮助伍景航办理有关掌翼鲍鸡的公司营业执照，伍景航是郑启辉方的内部工作人员。四、本案的场所用地及租赁物，一直在郑启辉的租赁合同内及管理之中。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
原审第三人伍景航口头答辩称：涉案桂花园钓虾场由答辩人进行经营，原审法院未查清事实。
原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本案二审应围绕上诉人郑启辉上诉请求的范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：黎锦辉与原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组签订《土地租赁合同书》是否已于2011年7月25日解除。
上诉人郑启辉认为，广东盈辉律师事务所受原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组委托，向黎锦辉及被上诉人罗家志邮寄《终止租赁合同律师函》，黎锦辉与原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组之间签订的《土地租赁合同书》已于2011年7月25日解除。但是，广东盈辉律师事务所出具的《终止租赁合同律师函》无加盖原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组公章，上诉人郑启辉也未提交证据证明广东盈辉律师事务所出具《终止租赁合同律师函》已得到原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组的授权，况且，原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组在原审庭审中也表示《终止租赁合同律师函》并非其真实意思表示。因此，本案没有充分证据证明原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组已于2011年7月25日委托广东盈辉律师事务通知黎锦辉或被上诉人罗家志解除《土地租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，黎锦辉与原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组签订的《土地租赁合同书》在2011年7月25日并未解除。本案纠纷发生后，被上诉人罗家志向原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组支付了2013年、2014年的租金并管理使用涉案土地，原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组也收取租金并出具收据，据此，也可以印证黎锦辉与原审第三人清城区东城街长埔瓦田村民小组签订的《土地租赁合同书》仍继续履行，双方之间的土地租赁关系并未解除。
综上所述，上诉人郑启辉未能提供充分证据证实双方签订的《土地租赁合同书》已解除，本院对其请求驳回被上诉人主张支付租金及电费的上诉理由依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2491元，由上诉人郑启辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 禹 莉
代理审判员 郑家驹
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。