广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初1976号原告（反诉被告，下同）：珠海市百分百货仓超市连锁有限公司，统一社会信用代码91440400598906500F，住所地珠海市香洲凤凰南路1134号6楼603室。法定代表人：姜伟嘉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵俊涛，男，系该公司职员。被告（反诉原告，下同）：珠海市斗门�莲洲镇莲江经济合作联社，住所地珠海市斗门区莲洲镇莲江村。负责人：邓昔强。原告珠海市百分百货仓超市连锁有限公司（以下简称百分百公司）与被告珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社（以下简称莲江经济合作联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告百分百公司的委托诉讼代理人赵俊涛、被告莲江经济合作联社负责人邓昔强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百分百公司的诉讼请求：1、请求解除《房屋（莲江村市场）租赁合同》；2、请求被告依法退还原告根据《房屋（莲江村市场）租赁合同》缴纳的保证金4000元，预交2016年9月-12月租金合计4200元，合计应退还原告方8200元；3、请求被告支付原告垫付的表前线安装工程费用2610元，电表安装保证金7500元，合�应支付原告方10110元；以上三项合计18310元。在庭审的过程中，原告当庭明确其诉请第2项中的租金计算方法及理由为：由于原告在2016年8月22日已经停止经营，因此被告应当退原告已经预交的2016年9月-2016年12月的租金共计8400元，但由于是原告方单方面提出终止合同，根据合同约定原告需赔付被告两个月的租金4200元，因此原告要求被告再退还其4200元的租金。事实和理由：原告称2015年4月20日原告与被告签订《房屋（莲江村市场）租赁合同》，租赁物位于斗门××村。合同签订后，被告收取原告支付的租金后，并未向原告提供正式的发票，导致原告财务无法入账，至今被告仍无法提供发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位各个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票。”第二十一条规定：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票。”《房屋（莲江村市场）租赁合同》中6.5条款约定被告方应按国家法律、法规、珠海市地方性法规、规定要求承担相应的义务，故被告不提供发票的行为违反了法定的义务并构成违约；另被告出租的房屋并不符合合同约定的房屋标准，出租房屋没有电表电线，无法正常供电，无法满足原告的经营需要。根据双方签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》1.2条约定：“租赁房屋甲方保证提供不低于40千瓦的用电负荷和独立电表、独立水表供乙方经营使用。”第6.4条约定：“保证用电负荷符合乙方使用要求（40千瓦），保证空调等设备能合理安装和使用。”但由于被告方交付租赁物时无电线电表，无法正常经营，而原告装修租赁物前期已花费268538.77元，如不尽快开业将损失惨重，因此原告垫付了7500元的电表安装保证金和2610元表前线安装工程费用，合计10110元，该费用经原告多次催收被告仍未支付给原告。被告提供的租赁物不符合合同约定的要求，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定该行为导致租赁物无法满足承租方的经营需要，合同目的不能实现，基于上述原因，因此请求解除双方的租赁合同，同时被告应当退还原告垫付的电前线安装工程费用2610元及电表安装保证金7500元，合计应支付原告10110元。根据双方签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》，原告于2016年1月22日预交了2016年一年的租金合计12600元，原告提出解除合同并于2016年8月22日正式结业，被告不但已经实际接受并掌控了该房屋，而且还拆除了原告之前的卷闸门，玻璃门、墙体等物品，因此被告应按合�约定退还原告9-12月份租金合计4200元，另原告向被告交纳了4000元的保证金，但该保证金并未约定当事人违约，出租方有权没收保证金等条款，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”综上，现故向法院提起本案诉讼。被告莲江经济合作联社反诉及答辩称:1、原告于2015年5月1日起租赁被告市场的房屋作为其货仓使用，双方就此签订了为期五年的房屋租赁合同，租赁期限从2015年5月至2020年6月底止，租金每月2100元，每年1月5日前交纳当年全年租金。但令人意想不到的是，原告刚履行了一年多合同义务之后，便单方面在2016年8月22日自行终止�行合同义务，并于2017年违反合同约定停止交纳当年租金，针对原告于2016年8月底将货仓超市完全关闭停业并全线撤离莲江村和终止交纳房屋租金的一连串反常行为，被告先后多次联系原告，希望双方继续履行合同，但无奈原告总是置之不理，由此导致租赁合同无法履行；2、当时原告租赁被告的房屋后，又将部分房屋转租给他人用于经营斗门区供销社莲江村电商服务站，而该服务站一直经营到2017年8月1日才停止经营；3、根据目前镇里的财务规定，经济联社没有开具发票的权限，只有镇农财中心统一出具的收款收据；4、关于安装电表的费用应由原告承担，而且根据农村电网安装的规定，所有表前的线路全部由供电部门负责，是不需要用户交纳任何费用，只是在办理用电手续时，用户需要向供电部门交纳一定的电费押金，电费押金何人交纳届时会退还给何人；5、由于原告长期拖欠租金又向法院起诉被告，且原告在2016年底的时候也曾口头称不再租用被告的房屋，但当时被告即要求原告要先把之前拖欠的租金结清，于是被告便于2017年8月13日在警方的见证下自行将原告租赁被告房屋上安装的卷闸门、玻璃门、墙体等物品拆除了；6、本案涉案房屋所在的市场是由村民集资修建，当时与原告签订本案的租赁合同并未征得大部分村民的同意，后来由于原告对莲江村的经济环境及村民的消费能力预估不足导致超市生意不景气，造成原告无法经营下去，相关的亏损应该由原告自行负担；7、保证金目的是为了保证合同的履行，现既然原告违约，就无权主张退还4000元的保证金。综上，由于原告不履行合同义务导致被告的租金损失，依法应承担赔偿责任，因此请求人民法院依法判令：1、原告一次性赔偿被告房屋租金损失合计88200元，计算方式从2017年1月-2020年6月共42个月，每月租金2100元；2、原告承担本案全部诉讼费用。原告为其主张向本院提交了《房屋（莲江村市场）租赁合同》、《莲江村市场房屋租赁及装修费用分担协议》、《十里莲江店装修工程合同》、被告机构负责人身份证复印件、保证金转账单及《收款收据》、表前线安装工程发票（2610元）、预交电费户电费结算协议书及现金交款单、中国工商银行的业务回单及《收款收据》、照片、后又于庭后向本院补充提交了一份《客户委托银行代交电费委托书》；被告为其主张向本院提交了被告现负责人的身份证复印件及《房屋（莲江市场）租赁合同》。经审查，原被告提交的证据，均经对方开庭质证，上述证据均有相应的原件，其内容真实，来源合法，亦证明了本案的相关事实，故本院均予以认可，但所有经本院审查认�的证据，其证明内容应以本院核定的为准。根据原被告陈述及本院审查确认的证据，本院查明本案事实如下：2015年4月29日，原告百分百公司与被告莲江经济合作联社签订了一份《房屋（莲江村市场）租赁合同》，约定由原告承租被告位于珠海市斗门区莲江村莲江市场使用面积为140平方米（按实用面积），结构为框架结构的房屋，租赁期限自2015年5月1日至2020年6月30日止，被告应于2015年4月30日前向原告交付租赁房屋，租金每月2100元，按年结算，每五年递增10%的租金，其中2015年5月1日至2015年6月30日共2个月为原告免租装修期，原告每年1月5日前将当年租金以银行转账方式支付给被告，被告在收取乙方租金时向乙方出具莲洲镇会计核算中心统一管理收据。自本合同签订之日起15日内，原告向被告交纳保证金4000元，被告应在收到保证金时向原告出具�据，合同终止后15天内，被告将该保证金无息返还给原告。被告应保证租赁的房屋提供不低于40千瓦的用电负荷和独立电表、独立水表供原告经营使用，电费按照农电所用电标准计算，水费按照水厂用水标准计算，水电费由原告直接向供电和供水部门交纳。原告可以对租赁的房屋进行装修改造，装修和改造费用由原告承担，由原告负责维护，本合同终止时原告的可移动设备可以搬走，但固定装修不得拆除，房屋不必恢复原状。在保证被告按本合同约定享有向原告收取租金权利不变的前提下，原告可以转租的方式利用租赁房屋的一部分与原告选定的联营对象进行合作联营或出租经营，但整体用途必须以商场形式。合同有效期间，除法律规定或合同另有约定外，任何一方不得无故单方面解除合同，若因被告原因导致合同中途终止的，被告应当赔偿原告因此产生的全部经�的合法损失，若因原告的原因导致合同中途终止的，应当赔偿被告相当于两个月租金的违约金。2016年6月3日，原告以珠海市斗门区莲洲镇莲江村民委员会的名义向供电部门报装了用电申请，并于同日以其个人名义同广东电网有限责任公司珠海供电局签订了《预交电费户电费计算协议书（A）》，约定原告每月10日前预交当月电费7500元，原告亦于当日向广东电网有限责任公司珠海供电局交纳了预交电费款7500元。2016年6月5日，案外人珠海穗鸿电气安装工程有限公司向原告开具了一张金额为2610元、项目名称为表前线安装工程的发票。在庭审的过程中，原告称根据双方签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》约定，被告应当保证用电负荷符合原告要求（40千万），因此根据该规定，表前安装费用应当由被告负担，后来由于被告一直未能提供，经过双方协商表前安�费用暂时由原告来承担，被告亦向其开具了一份书面的证明去办理报装手续，之后其便以被告村委会的名义向供电部门办理了报装手续，但由于当时租赁的房屋上没有安装电表，需要从其他地方接线过来，电力部门就为其拉了一根线并收取了安装费2610元，并认为该费用应由被告负担，同时对预交的电费也必须要通过被告才能退还给原告。被告则称根据农村电网安装的规定，所有表前线路全部由供电部门负责，是不需要用户缴纳任何费用的，只是在办理用电手续时，用户需要向供电部门缴纳一定的电费押金，电费押金何人交纳届时会退还给何人，并称当时原告的确就预交的电费找过被告，但由于原告尚未结清拖欠的租金，所以其要求对原告结清租金后才出具相关证明。2015年5月15日，原告同案外人惠州市建筑工程总公司珠海分公司签订了《十里莲江店装修�程合同》，对涉案房屋进行装修，之后又于2015年6月10日同案外人珠海市斗门区禾润农产品有限公司签订了《莲江村市场房屋租赁及装修费用分担协议》，将本案涉案租赁房屋50%的面积转租给了案外人。庭审的过程中，原被告均称原告于2016年8月22日停止营业，但被告称原告虽于2016年8月22日停止营业，但其转租的部分一直经营到2017年8月1日，原告则称对其转租部分何时停业其并不清楚。2015年7月16日，珠海市斗门区莲洲镇会计核算中心与被告联合盖章出具了一份《收款收据》，载明收到原告交来的押金4000元，但直到2017年7月20日，原告才将该笔款项通过转账方式汇入珠海市斗门区莲洲镇会计核算中心的账户中。2016年1月20日，原告通过转账方式向珠海市斗门区莲洲镇会计核算中心账户转账支付了本案涉案房屋2016年租金共计12600元，2016年2月4日，珠海市斗门区莲洲镇会计核算中心与被告联合盖章出具了一份《收款收据》，载明收到原告交来的2016年1月至2016年12月的租金合计12600元，在庭审的过程中，原告称其已向被告交纳了2015年及2016年的租金，被告则称对原告交纳租金的数额应以其提交的证据为准，但在其提交的反诉状中，确认原告于2017年违反合同约定停止交纳租金。2017年8月7日，原告向本院提起本案诉讼，在本案的审理过程中，被告亦向本院提起反诉。在本案庭审过程中，原告称在其停止营业前，曾与被告协商解除合同，但被告不同意，被告则称原告在2016年底的时候曾口头说不再租用被告的房屋，但当时被告要求原告要先把之前拖欠的租金结清，并称由于原告长期拖欠租金且又向法院起诉被告，且亦口头提出过要求解除合同，所以被告在2017年8月13日在警方的见证下就自行将原告在租赁房屋上安装的卷闸门、玻璃门、墙体等物品拆除了，又称由于原告已经拖欠租金拒不履行租赁合同，因此其同意解除涉案的租赁合同。但对解除合同的时间，原告称由于其同意支付相当于两个月租金的违约金，因此解除时间应为2016年8月，被告则认为解除合同的时间应为本案开庭之日。本院认为，首先，对原告诉请解除原告百分百公司与被告莲江经济合作联社签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》的主张，上述合同系建立在原被告平等自愿的基础上，合法有效，现原告诉请解除上述合同，被告亦同意解除，故本院直接予以照准。其次，对上述协议解除的原因及时间问题。本院认为，从本案中原被告的主张来看，原告认为导致合同解除的原因主要是因为被告未为其出具发票及被告未按照合同约定向其提供不低于40千瓦的用电负荷和独立电表、独立水表供其经营�用，导致租赁物无法满足其经营需要，合同目的不能实现，被告则认为是原告单方违约解除合同。对此本院认为：1、根据双方签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》约定，除法律规定或合同另有约定外，任何一方不得无故单方面解除合同，由于本案中原告在合同尚未到期的情况下自行退场且拒绝交纳之后的租金，因此原告应就其系合法解除合同这一事实承担相应的举证责任；2、就原告主张的两项解除合同的理由来看，一是基于斗门本地农村财务管理的现行制度，经济联社并没有自己独立的账户，其收支均需通过镇农村财务管理中心，这一点从原告向被告交纳保证金及租金均系转入镇农村财务管理中心账户这一事实亦可看出，也即被告并不具备独立开具发票的能力，也正基于此，本案原被告在签订涉案《房屋（莲江村市场）租赁合同》时，已明确约定被告在收取�告租金及保证金时向原告出具莲洲镇会计核算中心统一管理收据，由此可见，在签订本案涉案合同时，双方并未约定被告需要原告开具发票，而是只需出具相应的收据即可，且原告对其亦是明知的，因此现原告以此为由认为被告违约并主张解除本案涉案的《房屋（莲江村市场）租赁合同》无事实依据和法律依据；二是虽然原被告在签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》约定被告应保证租赁的房屋提供不低于40千瓦的用电负荷和独立电表、独立水表供原告经营使用，但并未约定相应的报装费用具体由何人负担，考虑到农村电网安装的实际情况，从谁使用、谁受益、谁负担的原则出发，本院认为这里被告承担的保证义务应指的是配合原告进行相应的报装而非由被告负责安装，而从原告提交的证据来看，其相应的报装手续是以珠海市斗门区莲洲镇莲江村民委员会的名义报装的，而且报装时间为2015年5月3日，由此可见，被告已经履行了其相应的配合义务，原告以此为由主张解除合同亦无事实依据和法律依据，更何况根据本院查明的事实来看，原告已经在涉案租赁的房屋中经营了一段时间，并不存在其所主张的所谓导致租赁物无法满足承租方的经营需要，合同目的不能实现这一事实。综上，原告主张的两项解除本案涉案《房屋（莲江村市场）租赁合同》均无事实依据和法律依据，在原告无其他证据证明其主张解除涉案合同符合法律规定或合同约定的前提下，虽然本案中被告同意解除涉案合同，但并不能因此而否认因原告违约而解除涉案《房屋（莲江村市场）租赁合同》这一事实。对于解除合同的时间，由于原被告对解除时间未达成一致意见，考虑到本案中是因原告违约而解除涉案合同，原告也承认其之前曾向被告提出解除合同但未�被告同意，但考虑到被告自认其于2017年8月13日在警方的见证下自行将原告租赁被告房屋上安装的卷闸门、玻璃门、墙体等物品拆除的事实，本院认为应视为被告于2017年8月13日接受了原告单方面提出的解除合同这一请求，因此本院确认本案涉案的《房屋（莲江村市场）租赁合同》自2017年8月13日解除。第三，关于本案涉案房屋租金的问题。由于本院已经确认涉案的《房屋（莲江村市场）租赁合同》自2017年8月13日解除，但由于被告是于2017年8月13日自行将原告租赁被告房屋上安装的卷闸门、玻璃门、墙体等物品拆除的，因此原告应当按照合同的约定标准向被告支付至2017年8月12日的租金，现原告已向被告支付至2016年12月的租金，因此还应当向被告支付2017年1月1日至2017年8月12日的租金15540元（2100元/月×7个月+2100元/月÷30天×12天）。另由于原告违约，根据合同约定应当向被告支付相当于两个月租金标准也即4200元（2100元/月×2个月）的违约金。第四、关于原告根据涉案《房屋（莲江村市场）租赁合同》向被告交纳的4000元保证金的问题。由于原被告在本案涉案合同中并未约定上述保证金的性质，仅仅约定合同终止后15日内应当退还，而且在违约条款中已经约定了若原告违约所需承担的违约及其数额，在此情况下参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”规定的立法精神，本院认为上述保证金应由被告退还给原告更为合理。最后，关于原告主张的表前线安装费2610元及电表安装保证金7500元的问题。对表前线安装费2610元，一是单凭原告提交的发票并无法证明该款项即是安装本案涉案房屋线路所支出的费用，二是正如本院之前的分析，虽然原被告在签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》约定被告应保证租赁的房屋提供不低于40千瓦的用电负荷和独立电表、独立水表供原告经营使用，但并未约定相应的报装费用具体由何人负担，考虑到农村电网安装的实际情况，从谁使用、谁受益、谁负担的原则出发，本院认为这里被告承担的保证义务应值的是配合原告进行相应的报装而非由被告负责安装，因此对相关费用应由原告自行负担；对原告所主张的电表安装保证金7500元的问题，根据原告提交的证据显示，并不存在所谓的电表安装保证金，而只是原告根据其与广东电网有限责任公司珠海供电局签订的《预交电费户电费结算协议书（A）》向对方交纳了7500元的预交电费款，而上述《预交电费户电�结算协议书（A）》也是原告直接同对方签订的，因此上述7500元并非原告向被告交纳或者通过被告交纳给电力部门的，退一步讲，即使按照原告本人的说法，其是以被告的名义报装的电表，电力部门也称需要被告开具相关证明才能将上述款项退还给原告，但此处被告承担的也只是配合办理相关退款手续，而非由被告直接将上述款项退还给原告，因此原告的该项请求无事实依据和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司与被告（反诉原告）珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社于2015年4月29日签订的《房屋（莲江村市场）租赁合同》；二、原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社租金15540元和违约金4200元；被告（反诉原告）珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司交纳的保证金4000元；两者相抵后原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司还应于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社租金和违约金共计15740元；三、驳回原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费215元[原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司已预交]，反诉受理费1003元[被告（反诉原告）珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社已预交]，合计1218元，由原告（反诉被告）珠海市百分百货仓超市连锁有限公司负担337元，被告（反诉原告）珠海市斗门区莲洲镇莲江经济合作联社负担881元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  梁昆鹏二〇一七年十一月六日书记员  颜 琳叶世琴附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限�满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，�没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请�所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。