青海省海北藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2015)北民一终字第53号上诉人（原审被告）于萍，女，汉族，祁连县人。委托代理人星树佐，青海八宝律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈铁柱，男，回族，祁连县人。被上诉人（原审原告）青海祁铭矿业有限公司,住所地：祁连县。法定代表人冶明亮，该公司董事长。委托代理人宋开钰，该公司职工。上诉人于萍、陈铁柱因房屋买卖合同纠纷一案，不服祁连县人民法院（2014）祁民一初字第308号民事判决，于2015年5月4日向本院提出上诉，本院于2015年6月25日审查受理后。依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈铁柱、上诉人于萍的委托代理人星树佐，被上诉人青海祁铭矿业有限公司的委托代理人宋开钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年青海祁铭矿业有限公司向祁连县发展和改革局申报了建设祁铭2#、3#商住综合楼项目立项报告，祁连县发展和改革局以祁政发革字（2011）第52号文下达了同意建设批复，同年4月21日祁连县城建局颁发了建设工程规划许可证。青海祁铭矿业有限公司委托具有房地产开发资质的祁连县永固建安房地产开发有限公司与住户签订合同及办理其它事项。2011年4月20日受青海祁铭矿业有限公司委托，祁连县永固建安房地产开发有限公司与上诉人陈铁柱签订了《商品房买卖合同》，陈铁柱购买了被上诉人出售的祁铭家园2#商住楼2单元601室房屋一套。合同约定面积为135.52平方米,每平方米价格为1680元，后双方协商每平方米价格为1600元，并在合同中约定了面积发生误差时按照合同第五条第一项即“按城建部门实际丈量的面积计算”的条款。后陈铁柱分6次预交了135.52平方米的房款、契税及办证费用合计225575.3元。该楼房竣工后，根据《国家房产测绘管理办法》的规定，祁连县城建局委托青海绘源龙图科技有限公司对房屋实际面积进行测绘，陈铁柱所购买的2单元601室房屋的实际面积为148.48平方米，按合同约定陈铁柱应补交超出合同约定面积的房价款。后双方多次协商未达成一致的处理意见，青海祁铭矿业有限公司诉至法院，要求陈铁柱、于萍支付超出面积的房价、税款及其他费用29117.26元，并承担本案诉讼费。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，依照合同约定，应按照实际丈量的面积进行房款结算，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决：由于萍、陈铁柱于判决生效后30内一次性补交房屋差价款以及税款、维修基金、印花税共计28404.88元。上诉人于萍、陈铁柱上诉认为，1、原判认定事实错误。依照合同第三条、第四条的约定，上诉人先后五次交清了房款221893元，并交纳税款3682.30元，已完全履行了合同义务，不存在欠款的事实。2、原判适用法律错误。原审法院机械的选择《商品房买卖合同》第五条第一项关于“按城建部门丈量的实际面积计算”的规定作出判决，而将《商品房买卖合同》第五条第二项的规定认为与第一项没有互补性，且两项规定之中只能选择其一适用为由予以否认是错误的。本案应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定进行处理，合同的上述两项规定是相辅相成，相互补充，缺一不可的。原审法院只选择第一项，而排除他项的认定是错误的。该错误判决不但鼓励了被上诉人擅自增大房屋面积的违法行为，而且严重损害了上诉人的合法权益。庭审中，上诉人又提出签订合同时被上诉人有欺诈行为。要求予以改判。被上诉人答辩称：1、原审判决认定事实清楚。判决认定被答辩人拖欠的购房款及代交的各项税费款，是依据测绘单位测量的面积计算的，城建部门颁发的房产证确权的面积也是148.48平方米，因此，原判并不存在错误。2、原审判决适用法律正确。《商品房买卖合同》中预定建筑面积为135.52平方米，而实际丈量面积为148.48平方米，依照合同约定，适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项之规定，作出的判决是完全正确的，不存在错误。据此，应当驳回上诉，维持原判。经审理查明，被上诉人青海祁铭矿业有限公司根据祁政发革字（2011）第52号建设批复和祁连县城建局颁发的建设工程规划许可证于2011年4月20日委托祁连县永固建安房地产开发有限公司与上诉人陈铁柱签订了《商品房买卖合同》，被上诉人将准备在建的祁铭家园2#商住楼2单元601室房屋一套出售给上诉人于萍、陈铁柱。合同约定面积为135.52平方米，每平方米价格为1680元，后双方协商每平方米价格为1600元。经双方协商，在合同的格式条款第五条中选择了第四款关于商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按第一种方式进行处理的约定。并且以手写的方式自行约定第一种方式为：“按城建部门丈量的实际面积计算”。后上诉人分六次预交了135.52平方米的房款、契税及办证等费用合计225575.3元。该楼房竣工后，根据《国家房产测绘管理办法》的规定，祁连县城建局委托青海绘源龙图科技有限公司对房屋实际面积进行测绘，上诉人所购买的祁铭家园2#商住楼2单元601室房屋的实际面积为148.48平方米，与合同约定的135.52平方米出现12.96平方米的面积差异，城建部门办理了房产证，房产证确权面积亦为148.48平方米。上述事实，有双方当事人签订的商品房买卖合同书，双方付款和收款的票据，房屋面积测绘报告，房屋产权证以及双方当事人的陈述笔录等证据在案佐证。这些证据，已经过一审和二审开庭质证和审查，具有证明效力。本院认为，本案中上诉人于萍、陈铁柱以及被上诉人青海祁铭矿业有限公司对签订《商品房买卖合同》、上诉人按照预定面积135.52平方米支付了房款及契税等共计225575.3元的事实以及房屋已交付给上诉人、城建部门颁发了房产证的事实没有争议，本院应予确认。签订合同是双方当事人自愿的行为表现，合同中特别指明的约定条款系上诉人特意选择和填写，上诉人有足够的判断能力足以理解合同约定的条款内容所表示的含义以及应当承担的法律后果。上诉人虽然对合同约定面积和实际测量面积之间的差异认为超出了能够接受的合理区间，但在订立合同时上诉人并未受到制约限制、被隐瞒或欺骗，合同条款亦不违反国家强制性规定，且合同确定的房屋已由上诉人接受并使用，房屋面积差异是实际增加而非虚假增大，上诉人也没有因为实际测量面积增大而提出解除房屋买卖合同。因此，上诉人在庭审中提出的关于被上诉人在签订合同时具有欺诈行为的理由不能成立。根据我国合同法法理关于“明示其一就排斥其他”和“推定手写的优于打字的”的规则，本案的《商品房买卖合同》第五条第四款中，手写的第一项是当事人协商选择的“明示”项，这个“明示”项是唯一的，在效力上具有排他性，且手写的第一项优于打字的第二项。因此，本合同纠纷只能选择合同第五条第四款第一项的约定处理。上诉人认为应当依照合同法第一百二十五条的规则处理的意见因与本案争议的焦点不相符亦不予采纳。另我国合同法第四十一条明确规定“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案中合同第五条第四款的第一项和第二项就是格式条款和非格式条款的关系，依照此规定，本案应当按照双方当事人明确约定并手写的非格式条款进行处理。同时最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“合同有约定的，按照约定处理”的规定也明确处理本案时必须按照双方约定处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，本院予以确认。但原判在适用法律以及进行法律关系分析时不全面、不具体，未能准确把握此案争议的焦点进行法律关系分析。当然，这种适用法律上的问题并没有影响判决结果的正确。因此，不能认定原审判决适用法律错误。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费528元，由上诉人于萍、陈铁柱负担。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 魏万勇审判员 陈国林二〇一五年八月二十一日书记员 张志军