山东省济南市市中区房屋人民法院
民??事??判?决?书
（2013）市民初字第170号
原告潘玉青，女，1984年7月30日生，汉族，济南市中久和酒店经理，住济南市
委托代理人薛孝森，山东大正泰和律师事务所律师。
被告山东和辉置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人徐长水，总经理。
委托代理人张海侠，山东常春藤律师事务所律师。
委托代理人王伟志，男，1969年10月29日生，汉族，该公司工程部经理，住济南市。
被告济南正和物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人贺兆惠，董事长。
委托代理人吕合强，山东智富律师事务所律师。
委托代理人张露，山东智富律师事务所律师。
原告潘玉青与被告山东和辉置业发展有限公司（以下简称和辉公司）、济南正和物业管理有限公司（以下简称正和公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘玉青的委托代理人薛孝森，被告和辉公司法定代表人徐长水的委托代理人张海侠、王伟志，被告正和公司法定代表人贺兆惠的委托代理人吕合强、张露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘玉青诉称：2011年10月18日，我购买被告和辉公司开发的济南市市中区房屋并签订了买卖合同。2012年7月1日，被告和辉公司将交付给我，我对进行了装修，但未入住。2012年11月4日我结婚，11月6日回到家中发现整个均被污水浸泡，装修的地板、家具等均发生不同程度损害，部分物品已经无法使用，给我造成经济损失和精神损害。经查找原因系下水道堵塞导致污水倒灌所致。我多次要求两被告赔偿，但均未能达成一致意见。为此我诉至法院，请求判令两被告赔偿给我各项损失80338.9元。
被告和辉公司辩称，1、原告要求我赔偿损失没有事实及法律依据，我不应承担赔偿责任。我交付的不存在质量问题，交付前已经通过了严格的通球实验，下水管道验收合格。原告被水浸泡的原因系大量生活垃圾、杂物堵塞了下水管道所致，包括袜子、塑料袋等缠绕在下水管道转弯处导致管道堵塞，这说明是相关业主或使用人在日常生活中使用不当造成，与质量无关。此外，与原告同楼的业主大都早于原告入住，在此前半年多的时间里，并未发生下水管道堵塞问题，说明管道本身不存在质量或设计缺陷。现原告未提供证据证实系因质量问题导致其受损，因此应承担举证不能的后果。2、原告要求赔偿的损失数额没有依据。原告被水浸泡并没有造成其物品全部毁损或无法使用，因此其要求赔偿全部损失没有依据。
被告正和公司辩称，1、原告要求我公司赔偿没有事实和法律依据。2、原告主张的各项赔偿标准没有事实和法律依据。3、根据前期物业管理服务合同，原告家发生漏水事件时，管道堵塞尚在保修期内，未移交给我公司管理，因此我方对该事故没有责任。
经审理查明，2011年10月18日，原告潘玉青与被告和辉公司签订商品房买卖合同一份，由原告购买了被告和辉公司开发建设的中南名邸花园房屋一处。2012年7月9日，被告和辉公司与原告办理了交接手续，将涉案交付给原告。原告接收后对进行了装饰装修。
2012年11月6日，原告内卫生间下水管道污水外溢，导致原告内地板、墙体及部分家具被污水浸泡受损。原告为此向济南时报进行了反映，2012年11月8日，济南时报B6版对此事进行了报道。
经被告和辉公司申请，本院对导致原告家中溢水的管道堵塞位置进行了现场勘验，经被告正和公司工作人员指认，导致原告家中溢水的管道堵塞处位于中南名邸花园房屋4号楼地下室一层27-29号储藏室上方内侧管道拐弯处。原告及被告和辉公司对此均无异议。
关于堵塞的管道是如何清理的，原告自述发现家中跑水后，将情况向被告正和公司进行了反映，后来有人到家中清理了堵塞的管道；被告正和公司辩称因管道堵塞尚在保修期内，应由开发商即被告和辉公司处理，因此其接到原告投诉后，就联系被告和辉公司，由被告和辉公司派员进行了清理；被告和辉公司辩称，为了先给原告解决问题，其在接到正和公司的通知后，就通知派驻在中南名邸花园房屋的施工队找到了专业的疏通队伍，在原告卫生间下水地漏管道处进行了疏通，相关费用已由其施工队负担。
现原告主张被告和辉公司出卖的存在质量问题，因此应对原告损失承担赔偿责任，因被告正和公司提供的物业服务不到位，导致原告财产损害的发生，因此应对原告各项损失承担连带赔偿责任。被告和辉公司对此不予认可，辩称其交付的不存在质量问题，且疏通管道时清理出的物品为袜子、塑料袋等生活用品，因此管道堵塞系原告或涉案楼房其他业主使用不当造成，为此提交排水管道通球实验分户验收记录表、室内排水管道通球实验记录、使用说明书等，主张其提供的已经经过了验收，不存在质量缺陷，同时证明在其向业主送达的使用说明书中已经对使用过程中需注意的问题进行了提示说明；被告正和公司对此无异议，原告对被告和辉公司提交的证据及辩称意见不予认可。被告正和公司辩称根据质量保证书，被告和辉公司对“管道堵塞”的保修期为6个月，本案损失事件发生在保修期内，因此应由被告和辉公司承担赔偿责任，为此提交质量保证书予以证实；原告及被告和辉公司对证据真实性均无异议。经询问，被告和辉公司自述因管道堵塞导致本案财产损害事件发生时，确实在“管道堵塞”保修期内，但此处堵塞仅指因设计缺陷造成的管道堵塞，且相应的责任系维修责任而非损害赔偿责任。关于原告是否存在使用不当问题，原告自述其一直未实际入住涉案房产，两被告对此均表示不知情，称原告购买的楼房除一楼外，其余楼层均使用统一的下水管道，因该楼主管道堵塞导致污水从原告家溢出。
现原告主张各项损失共计80338.9元，包括财物损失67250元、装修管理服务费259.6元、采暖及物业费3029.3元、租房损失19800元。关于财物损失，经原告申请，本院委托鉴定部门对原告因污水浸泡造成的家具、地板等15项损失进行了鉴定，山东永晟资产评估有限公司作出鲁永晟评司鉴字【2013】第024号价值鉴定报告书，经鉴定，“在2012年11月6日潘玉青位于济南市市中区房屋中南名邸花园房屋4-2-202室的地板、家具、壁纸等财产因污水浸泡造成的经济损失合计金额为67250.00元。”鉴定报告送达后，被告和辉公司对此提出书面异议，认为鉴定机构不具备司法鉴定资质、鉴定程序不具客观真实性、鉴定依据的鉴材不完整、鉴定意见不充分合理，对此山东永晟资产评估有限公司进行了书面答复，针对被告和辉公司提出的上述异议分项进行了说明。两被告对鉴定报告及异议答复不予认可，但未提供相反证据推翻鉴定报告。关于装修管理服务费，原告提交加盖被告正和公司收费专用章的收据一张，证实其为装修涉案交纳了259.6元装修管理服务费；被告和辉公司对单据真实性不予认可，要求原告提供发票；被告正和公司对证据真实性无异议，但主张该费用不属于原告损失。关于采暖及物业费3029.3元，原告提供被告正和公司出具的发票一张，证实其交纳了2012年采暖费1828.8元及2012年2.1日至2013.1.31日的物业管理费1200.5元；两被告对证据真实性无异议，但不同意负担。关于租房损失19800元，原告主张因涉案受损，无法实际居住，因此在外租房并支出租金，为此提供与案外人签订的租赁合同一份，证实其于2012年11月12日租赁了位于济南市市中区房屋玉函东区12-1-501室，租金每月1650元，租赁期限为一年；提供案外人出具的收取房租的收款收据一张，金额为19800元。两被告对上述证据不予认可，不同意负担。
上述事实，有商品房买卖合同、济南时报、交接确认单、通球实验记录、使用说明书、质量保证书、鉴定结论、异议答复、租赁合同、收据、发票及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，我国法律规定，公民的合法财产受法律保护。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。本案中，原告潘玉青购买了被告和辉公司开发的并进行了装修，2012年11月6日，因整个楼房主下水管道堵塞导致污水从原告家溢出，给原告造成了财产损失；根据被告和辉公司制作的质量保证书，管道堵塞的保修期为6个月，而原告接收的时间为2012年7月9日，因此原告家发生管道堵塞漏水事故时，管道堵塞尚在被告和辉公司保修期内，被告和辉公司除负责维修外，还应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任；被告和辉公司虽辩称管道堵塞是由于原告居住楼房内其他用户使用不当造成，但未提供证据证实，且该抗辩也不能成为对抗原告诉讼请求的合法依据，因此对被告和辉公司的该项辩称意见，本院不予采纳；因发生本案漏水事故时管道堵塞尚处于被告和辉公司保修期内，被告正和公司对在此期间因管道堵塞发生的问题不承担责任。因此，原告潘玉青要求被告和辉公司对其损失承担赔偿责任，事实清楚，理由正当，本院予以支持；原告潘玉青主张的被告正和公司对其损失承担连带赔偿责任的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告主张的各项损失，其中的财物损失已经过鉴定机关鉴定并确认，两被告虽对鉴定结论及异议答复不予认可，但未提供相反证据推翻鉴定报告，因此对鉴定报告本院予以采信，原告主张财物损失67250元，合法有据，本院予以认定；关于原告主张的装修管理服务费259.6元，系原告为装修涉案交纳给被告正和公司的费用，因原告初次装修行为已经完成并在装修过程中享受到了相应的管理和服务，因此该款属于原告在装修过程中的合理支出，而原告因本次漏水事故是否需要全部重新装修及装修需要再次支出的装修管理服务费数额尚未确定，因此对原告该部分主张，本院不予支持；关于原告主张的采暖费及物业费3029.3元，因本案溢水事故导致原告在2012年采暖季无法实际入住使用，因此原告交纳的1828.8元采暖费应属原告因溢水产生的合理损失，本院予以认定，关于物业管理费1200.5元，系2012年2月1日至2013年1月31日期间的费用，而本案溢水事故发生在2012年11月，且不论原告是否实际居住在涉案内，其接收后作为小区业主已经享受了物业公司提供的服务，因此该部分费用不属于原告因溢水事故产生的合理损失，对原告主张的该部分款项，本院不予支持；关于原告主张的租房费用19800元，根据原告潘玉青受损状况，在未经整修前不适宜直接居住，因此原告潘玉青在外租房居住实属正常，结合原告潘玉青提交的租赁合同及租金收据，能够证实原告潘玉青因租房支出19800元的事实，该部分损失系原告潘玉青因管道堵塞溢水导致的合理损失，本院予以认定。被告和辉公司应按本院上述认定对原告潘玉青的合理损失进行赔偿，鉴于庭审过程中原告潘玉青变更诉讼请求，本案中仅要求两被告赔偿损失80338.9元，系对自身民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依照依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告山东和辉置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿给原告潘玉青因管道堵塞造成的损失80338.9元。
二、驳回原告潘玉青的其他诉讼请求。
案件受理费2060元，由被告山东和辉置业发展有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩晓爽
审 判 员 张译文
人民陪审员 李迎春
二〇一三年十二月十八日
代理书记员 张钦磊