文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初710号原告：叶小天，男，汉族，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：邓广，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑宏，广东客中梅律师事务所实习律师。被告：梅州火车站综合批发市场开发有限公司，地址梅州市环市路火车站综合批发市场综合楼三楼。法定代表人：吴伟昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶柏明，广东诚优律师事务所律师。原告叶小天诉被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日受理后，依法由简易程序转为普通程序，由审判员黎伟平担任审判长，与审判员陈晓军、肖俊峰依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶小天的委托诉讼代理人邓广律师、李剑宏实习律师，被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司法定代表人吴伟昌及其委托诉讼代理人叶柏明律到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶小天向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于1995年9月20日签订的以物抵债《购房（铺）合同》合法、有效。二、判令被告违约赔偿原告损失合计￥742252.5元；并从2015年9月1日起按年利率6%支付资金占用期间利息损失给原告（暂计至2017年3月31日为70513.99元以后另计）。以上标的合计￥812766.49元。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年8月期间，被告将位于梅州市梅江区三角镇新塘叶屋岌的开挖平整土石方工程发包给原告施工，并在进场施工一段时间后于1995年9月20日双方补签了一份《土石方施工合同》；同日，被告又与原告签订《购房（铺）合同》，约定原告以工程款抵对的方式取得被告梅州火车站批发市场内的店铺两间（首层1038、1039），金额为人民币330000元。1995年9月26日，被告又向原告支付工程款人民币100000元。店铺竣工验收后不久，被告即将该二间店铺的钥匙交给了原告，原告亦用该二间店铺卖了一段时间石材。由于被告开发梅州火车站批发市场失败的原因，导致被告法定代表人长期跑路，住所内人去楼空，一直无法向国家清缴相关规费，更无法为原告办理房地产权证，梅州火车站批发市场已成为众人皆知的烂尾楼；同时，被告亦长时间不给予原告结算工程款。2014年年底，梅州火车站批发市场纳入江南新城建设征收范围。被告罔顾涉案二间店铺已以物抵债给原告的事实，于2015年4月29日与梅州市梅江区土地房屋征收安置中心签订包括涉案二间店铺在内的《房屋征收补偿协议书》，领取了该二间店铺项下的补偿款和奖励金合计人民币742252.5元。原告发觉后，即多次与被告交涉，被告则提供出《宗地平面图》、《梅州火车站综合批发市场开发公司用地图》等图纸，并要求原告按红线范围内请测绘队算出土方量。2015年10月20日，广州国测规则信息技术有限公司测量出涉案土石方计算量合计为82591.3立方米，梅州天兴建筑工程有限公司据此于2015年10月30日出具《建筑工程结算书》，认定涉案开发平整土石方工程（含附属工程）造价为人民币1742815.4元。原告据此向被告主张工程款和补偿款，遭到被告的拒绝。原告认为，双方于1995年9月20日签订的以物抵债《购房（铺）合同》合法有效，被告亦将店铺交付给原告使用。但被告长时间不给予原告结算工程款和为原告办理以物抵债房地产权过户手续的行为已构成对原告的违约；同时，被告无视《购房（铺）合同》的存在，擅自与征收单位签订《房屋征收补偿协议书》，领取该二间店铺项下的补偿款和奖励合计人民币742252.5元的行为则构成根本性违约，客观上造成《购房（铺）合同》事实上的不能继续履行，应当承担违约责任。据此，原告根据《合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，特向梅江区人民法院提起诉讼，请支持如上诉请。被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司辩称，一、关于《购房（铺）合同》的签订、履行，我方建设、经营梅州火车站综合批发市场项目期间，取得批发市场对面一块用地，梅州市国土局于1995年8月3日的“用地图”有明确的规划红线，该地块出让合同订明的面积为3538平方米。我方原本不认识叶小天，经领导介绍我方与叶小天于1995年9月20日签订《土石方施工合同》，当时我方因自身对平整土石方计算工程量等专业知识无知以及盲目听信等客观原因同意向叶小天先行支付30万元工程款，其工程余款用来购买店铺，并同时与叶小天签订《购房（铺）合同》，约定以平整土石方的工程款抵对叶小天购买店铺的应付款。任何工程量结算的程序必须是：施工方完成工程施工并经验收合格以后，由施工方根据施工图纸和现场签证先做出工程量结算报告，然后经发包方和施工方共同审核确定。叶小天承包的土石方平整施工工程完工后，为什么当时叶小天不根据施工图纸做出工程量结算报告给我方审核确定工程量？从现在叶小天的表现来看，就真相大白，因为我方已经支付了30万元的工程款已经远远超出实际工程款83708.7元。叶小天是专业的施工工程人士，土石方工程量大概有多少，当时是心知肚明的，所以完工后，叶小天利用我方对工程量的无知，为了贪利，不敢主动依据施工图纸做出工程量结算报告，更不敢依据《购房（铺）合同》向我方申办1038、1039二间店铺的交接手续。就怕提醒我方催要工程量结算报告，双方审核后，还要把多领取的工程款退回来。所以土石方施工完工后二十多年来从未向我方提工程款结算报告，更未提出再行支付工程款的任何要求。同样，叶小天也从来不敢提及《购房（铺）合同》之事。以上可知，双方《购房（铺）合同》确已签订但事出有因，该合同从未履行也是千真万确。双方何时办理了工程款抵对、抵对了多少工程款、房屋何时交付、交付手续等等，都是该合同是否履行的关键依据，但原告无法提供任何证据。该两间店铺一直未过户给原告，更是从法律角度确证了合同未履行，合同标的（店铺）产权仍属我方所有。原告诉述“店铺竣工验收后不久，被告即将该二间店铺的钥匙交给了原告，原告亦用该二间店铺卖了一段时间石材”，但未能提交交付手续及使用店铺缴交水电费、物业管理费等依据的有效凭证，只能来一下想当然的空口无凭。事实上该二间店铺一直由我方管理使用，拆迁时梅江区拆迁办根据该店铺使用现状及产权依据认定我方是该店铺的权属人，是最好的证明。原告诉状中“长期跑路、人去楼空、烂屋、无法办理房地产权证”之说，就更加不顾事实。实际上直至梅州火车站综合批发市场被拆除之前，我方在该市场四楼一直有办公室，一直有管理团队办公，一直进行着收取店铺租金、物业管理费、水电费以及维护市场设施和维持市场秩序等工作。1996年12月22日，在市人民政府的大力支持下，我方还成功举办了“96梅州商品展销会”，以上事实是众人皆知。另外，我方卖出的店铺全部都办理了产权过户手续，梅江区人民法院曾受理个别买受人起诉我方的其他案件，他们都向法院提交过户到他们名下的房产证。二、关于“以物抵债”，以物抵债必须有债的存在为前提，本案《土石方施工合同》与《购房（铺）合同》同日签订，原告刚进场施工，并未施工完毕，工程量、工程款都未结算，何来拥有债权，没有债权何来谈以物抵债。2015年12月21日，原告向梅江区人民法院就双方《土石方施工合同》起诉我方，提出判令我方支付拖欠的工程款诉求，该案经一审、二审及申请再审均被驳回，也就是说法院的判决确定了本案双方当事人之间没有法律保护之债，那么本案的“以物抵债”抵的是何债？三、关于《土石方施工合同》，双方签订的《土石方施工合同》，标的很明确：首先，施工地点是梅州火车综合批发市场对面。其次，施工范围是按征地红线图范围内。也就是说，合同就专指1995年8月3日由市国土局规划给我方的征地红线（面积3538平方米）的土地平整。原告向法院提交的证据显示，合同施工地点包括了梅州火车站批发市场同侧土地，批发市场对面的土地范围也远大于征地红线图。超出红线图的土地是谁的土地，我方不知道，当然也不可能让叶小天去平整。至于原告的有关证据，是原告单方委托，也是按原告毫无根据指定的地点所作出的测绘、工程量计算，这些证据都是无效的。根据我方计算，双方合同平整土地土石方量为4227.71立方米，总工程造价为83708.7元。四、原告对《购房（铺）合同》的效力说法自相矛盾，2016年7月27日，原告因不服梅江区人民法院（2016）粤1402民初1号民事判决和梅州市中级人民法院（2016）粤14民终431号民事判决向广东省高级人民法院提出再审申请时，为了说明该案并未超过诉讼时效，提出一个观点：原告认为《购房（铺）合同》事实上已解除，但以物抵债协议被解除后，因原债权并未消灭，故双方当事人恢复原来的基础债权债务关系。原告所述之基础债权债务关系即建筑工程施工合同纠纷败诉后，现在又提出房屋买卖合同纠纷案，诉请确认以物抵债的《购房（铺）合同》合法、有效。岂不是自相矛盾。五、关于诉讼主体，本案所涉二间店铺，已被依法拆迁，房屋买卖合同的标的已经不存在，房屋买卖合同纠纷已变为拆迁补偿纠纷，如果原告认为拆迁单位本应将拆迁补偿款支付给原告却支付给了别人，此行为侵犯了原告合法权益，那么原告应起诉拆迁单位。六、关于诉讼时效，本案之《购房（铺）合同》签订于1995年9月20日，合同约定的房屋交付时间是1995年10月31日，不论合同是否履行、效力如何，原告知道自己的权利被侵犯已超过二十年，根据有关法律规定，原告起诉已超过了诉讼时效。应驳回诉求。原告叶小天对其诉讼请求提供了如下证据予以证实：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2.被告企业登记资料，证明被告诉讼主体资格。3.1995年9月20日《土石方施工合同》及工程款发票，证明《土石方施工合同》双方权利、义务及被告支付工程款的情况。4.1995年9月20日《购房（铺）合同》，证明被告以房抵债的事实。5.房屋征收补偿资料，证明被告获得以物抵债房屋的征收补偿情况。6.验收单，证明被告工作人员制作的附属工程验收情况。7.建筑工程结算书，证明被告应付工程款事实。8.测绘技术报告，证明原告完成工程量依据。补充提交证据：9.（2016）粤14民终431号民事判决书，证明原告曾在上一个案件中主张权利及涉及本案的相关事实，在上一个案件中法院已经查明。10.催款函、EMS专递单，证明在2015年11月曾经向被告发出催款函，进一步证实我方主张权利的情况，另外该催款函已经到达被告，因为收件人要求延迟投递的原因而未妥投。11、中华人民共和国建设工程规划许可证（编号96017号）；12、产权证明；该两份证据证明梅州火车站综合批发市场开发有限公司竣工的时间是在1996年2月份。13、投资共建合同，证明相邻店铺当时的价格为约4500元/平方米。14、广东省梅州火车站综合批发市场开发有限公司与钟世崧、钟悦贤借款纠纷（2）二审民事判决书（2014）梅中法民三终字第11号，来源于中国裁判文书网，证明被告开发梅州火车站综合批发市场出现资金困难，而引发他案诉讼的情况。15、梅州火车站综合批发市场开发公司用地图，证明被告在2015年提供一份梅州火车站综合批发市场开发公司用地图给原告测量涉案的土方工程量，被告在该图右下角备注了测量的要求，在该图的右上角还备注了被告方认为的土石方工程的付款情况，该地形图也已经在原告提供的证据7中的建筑工程结算书中使用，即原告的证据26页。被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司的质证意见是：对证据1请求核实原件。对证据2无异议。对证据3，1995年9月20日《土石方施工合同》无异议，工程款发票无异议，但是我方所缴交的工程款不仅原告提交的10万元工程款，而是我方共支付了30万元的工程款。对证据4真实性无异议，但是该份合同是未履行的合同。对证据5真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对证据6有异议，一我方认为不真实，其中相关当事人签名均不真实，（2016）粤14民终431号民事判决书对应的一审判决书已经证实了签名都是同一人手中所签名，所以签名不真实，从内容看全部都与上一宗案件（2016）粤14民终431号均无关，与本案也无关联性。对证据7真实性有异议，该证据是原告单方委托所制作的结算书，我方不予认可，而且结算书的结算的内容远远超出双方签订的《土石方施工合同》的内容。对证据8的质证意见与证据7一致。对证据9真实性无异议，对证明内容、证明目的有异议，原案件案由为建筑工程施工合同纠纷，关于房屋买卖合同纠纷案由不一致，法院要求当事人另行主张权利，所以在上一宗案件中对本案的房屋买卖事实法院未作查明，也没有作出认定。对证据10我方从未收到该催款函，经上一宗案件法院查明该邮件未到达梅州火车站综合批发市场开发有限公司，另外原告提供的证据第6-8、10四份证据：这些证据是关于双方建筑工程施工合同的证据，即使基于《土石方施工合同》所引发的纠纷，该合同纠纷已经由人民法院作出生效判决，所以这些证据以及相关的事实即关于《土石方施工合同》的相关的问题，不应在本案当中再行审理。对证据11-12无异议，与本案无关联，该两份证据是火车站批发市场建筑工程的建筑规划和产权证明。对证据13与本案无关联。对证据14真实性有异议，因为没有证据原件。对证据15无异议，但是对原告的证明内容有异议，我方认为该份证据恰恰证明双方土石方施工合同的准确位置、面积就是在该图中的红线范围内。被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司对其答辩提供了如下证据予以证实：1.征地红线图，2.国有土地使用权出让合同，1-2均证明本案《土石方施工合同》的标的为梅州火车站综合批发市场对面规划红线范围内，面积为3538平方米。3.支付工程款发票，证明被告已向原告支付30万元工程款。4.土石方工程量计算，证明被告对《土石方施工合同》实际工程量、工程款的计算。5.房地产权证，证明被告为客户办理的房地产权证。6.报纸宣传资料，证明媒体报道被告成功举办商品展销会。7.再审申请书，8.省高院裁定书，7-8均证明原告认为本案的《购房（铺）合同》已解除。9、（2016）粤1402民初1号民事判决书，证明与本案相关联的因土石方施工合同所引发的诉讼已经由人民法院已经超过诉讼为由，驳回诉讼请求，而且该案经二审，乃至省高院的申诉裁定，三级法院均确认该案已经超过了诉讼时效；土石方施工合同是主合同，本案的购房合同是因土石方施工合同签订之后衍生的合同，主合同之债已经经法律上的认定是不存在，本案的以物抵债也是不存在的。10、火车站批发市场一楼店铺征收示意图，证明本案以购房合同所涉的店铺的实际位置，第一次开庭时证人出庭作证所表述的店铺位置与实际位置不相符，证人所陈述不属实。原告叶小天的质证意见是：对证据1因为无证据原件，无法核对该证据的真实性，从关联性而言仅是原告《土石方施工合同》标的的一部分，而非全部；对证据2真实性无异议，但从该地块的位置与面积而言不是《土石方施工合同》所覆盖的范围，与本案无关联性。对证据3真实性无异议，但是从被告提供的原件看，在1995年9月22日的发票上背面有被告法定代表人批注的付款日期，从原告领款的转账支票存根看，该付款日期也是1995年9月26日，即是本案购房合同约定的与工程款抵对购房款之后。对证据4三性不予认可，该证据仅是被告单方制作的工程量，没有任何的技术参数及有资质的测量评估机构意见。对证据5真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对证据6三性均有异议。对证据7-8真实性无异议，但我方不认可被告的证明目的，我方认为本案的购房合同原告认为在被告与拆迁部门签订征地补偿协议之前一直未解除。对证据9真实性、合法性无异议，但不认同被告的证明目的，我方认为虽然土石方工程的剩余工程款的债权被法院以诉讼时效为由驳回，不等于该土石方工程款债权的不存在，同时本案存在以物抵债的法律关系，该以物抵债法律关系是否存在和履行与土石方剩余债权的不受保护是两种法律关系。对证据10真实性、合法性、关联性不予认可，该示意图仅仅是被告一方提供，没有文件出处单位的公章，无法证实该示意图的客观真实性。根据原告叶小天提交的证人出庭作证申请，证人叶某、梁某于2017年5月16日出庭作证。原告对证人证言的意见为：两位证人均可以证实原告在火车站批发市场有店铺，并且用来销售石材。被告对证人证言的意见为：1038、1039两间店铺，第一个证人直接讲店铺号，没有讲位置；第二个证人将店铺的位置是面向火车站批发市场右侧的一楼约中间位置的两间店铺。1038、1039两间店铺是位于北广场外围的位置，所以第二个证人所讲的位置不是1038、1039两间店铺的位置。所以从证人证言中可以看出即使原告经营了石材，但使用的都不是1038、1039两间店铺。第一位证人至今为止仍是原告的员工，与原告有利害关系；两位证人都不清楚1038、1039两间店铺的权属情况。本院经审理认定事实如下：梅州火车站综合批发市场开发公司于1996年3月5日申请变更登记为梅州火车站综合批发市场开发有限公司。1995年9月20日原告叶小天与被告梅州火车站综合批发市场开发公司签订《土石方施工合同》。1995年9月20日双方当事人签订《购房（铺）合同》，《购房（铺）合同》内容：销售方：梅州火车站综合批发市场开发公司（以下称甲方），购买方：叶小天（以下称乙方），乙方向甲方购买梅州火车站综合批发市场内的店铺，经双方友好协商，特订立本合同条款，共同遵守。一、建造地点：梅州市三角镇新塘叶屋岌梅州火车综合批发市场。二、工程结构及质量要求：该市场为二层框架结构，工程按设计图纸施工，质量参照国家有关施工规范进行施工，并验收合格。三、乙方购买店铺的位置、面积及价格，层数：首层，店铺号：1038、1039，结构：框架，建筑面积（㎡）：44+22=66㎡，单价（元/㎡）：3000元/㎡，金额：330000元，人民币（大写）三拾叁万元。四、付款方法：以工程款抵对。五、交付使用时间：该店铺须于一九九五年十月三十一日前交付乙方使用。房屋所有权归乙方所有，甲方可协助乙方办理房屋产权证，其办理证件的一切费用按国家规定由乙方负责，或乙方自行佃理证件。六、原有建筑结构不得随意改变，如需改变要征得甲方同意后方可施工，否则，由此引起的质量问题或造成不安全因素均由乙方负完全的责任。七、乙方应在合同规定的时间内付款，如逾期付款，按延付金额每日5‰计息，乙方逾期交款时间不得超过房屋交付使用时间，否则甲方有权将房屋另行处理。八、甲方负责房屋保修壹年（即从工程质量影响使用由甲方负责维修）。九、店铺装修标准：外墙贴玻璃马赛克、内墙粉刷乳胶漆、水泥地面、玻璃钢窗、铝合金卷闸门、独立水电设施（一次性水电增容费由乙方负责）。十一、未尽事宜，双方协商解决，或另订补充合同。十二、本合同从签订之日起生效，双方必须遵照执行。本合同壹式叁份，甲方壹份，乙方壹份，公证处壹份。甲方：梅州火车站综合批发市场开发公司，法定代表人/签约代表：吴伟昌，乙方：叶小天，联系电话：900×××8，95年9月20日。2015年4月19日梅州市梅江区土地房屋征收安置中心与梅州火车站综合批发市场开发有限公司签订了《房屋征收补偿协议书》，征收的范围为梅州火车站综合批发市场开发有限公司所有或合法占有使用的梅州火车站批发市场一、二层店铺、三至六层办公楼、住宅楼、附属设施和在建工程，其中包含本案涉案的1038、1039号店铺。2017年4月12日原告以被告长时间不给予原告结算工程款和不为原告办理以物抵债房地产权过户手续等理由向本院起诉，被告作了上述答辩。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告要求确认原、被告于1995年9月20日签订的以物抵债《购房（铺）合同》合法、有效，由被告违约赔偿原告损失合计￥742252.5元；并从2015年9月1日起按年利率6%支付资金占用期间利息损失给原告（暂计至2017年3月31日为70513.99元以后另计）。以上标的合计￥812766.49元。本案涉及原、被告签订的《购房（铺）合同》是否履行，该合同标的物1038号、1039号二间店铺的不动产权属及该不动产因征地拆迁所获得的补偿款归属等问题，原告提供的证据及证人证言无法证实《购房（铺）合同》已经实际履行，也无法证实被告已将1038号、1039号二间店铺交付给原告使用，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。从本案看，原、被告签订的《购房（铺）合同》第四条、第五条约定“付款方法：以工程款抵对；交付使用时间：该店铺须于一九九五年十月三十一日前交付乙方使用。房屋所有权归乙方所有，甲方可协助乙方办理房屋产权证，其办理证件的一切费用按国家规定由乙方负责，或乙方自行佃理证件”。原、被告以上述合同订立的同时订立《土石方施工合同》未进行工程完工验收和结算，原告以《土石方施工合同》的建设工程施工合同纠纷提起的诉讼，已超过了法律规定的二十年诉讼时效期间，以物抵债协议解除而重新计算的主张依据不足，被广东省高级人民法院裁定驳回。因此，原、被告签订《购房（铺）合同》以工程款抵对，该合同未实际履行。本案原告于2017年4月12日向本院起诉，已经超过了上述法律规定的二十年的诉讼时效期间，原告认为其提起诉讼时未超过诉讼时效，理由不充分，证据不足，不予支持。综上，上述二项诉讼请求本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告叶小天要求被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司确认双方当事人于1995年9月20日签订的以物抵债《购房（铺）合同》合法、有效的诉讼请求。二、驳回原告叶小天要求被告梅州火车站综合批发市场开发有限公司违约赔偿原告叶小天损失合计人民币742252.5元，并从2015年9月1日起按年利率6%支付资金占用期间利息损失给原告叶小天（暂计至2017年3月31日为人民币70513.99元，以后另计，以上标的合计人民币812766.49元）的诉讼请求。案件受理费依法收取为11927.66元（原告叶小天预交5963.83元），由原告叶小天负担11927.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黎伟平审判员  陈晓军审判员  肖俊峰二〇一七年十月十日书记员  钟 城