河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第2284号
原告龙旺，男，1963年4月27日出生，汉族，无业，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人侯平利，河南恒明律师事务所律师。
委托代理人陈平，河南恒明律师事务所律师。
被告河南高速快运服务有限公司。住所地，郑州市管城区郑汴路**号。
法定代表人熊南生，总经理。
委托代理人樊轶雯，河南明天律师事务所律师。
委托代理人穆英琦，河南明天律师事务所律师。
被告河南华健置业有限公司。住所地，郑州市民主路*号河南华健商务大厦*层。
法定代表人熊南生，总经理。
委托代理人樊轶雯，河南明天律师事务所律师。
委托代理人穆英琦，河南明天律师事务所律师。
原告龙旺诉被告河南高速快运服务有限公司（以下简称高速快运公司）、河南华健置业有限公司（以下简称华健置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯平利、二被告法定代表人的委托代理人樊轶雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年6月23日，原、被告签订《商业用房买卖协议书》一份，协议约定：二被告将位于郑汴路41号集资建设的华建公寓楼第三层整层商业用房出售给原告；该房屋地处郑州市管城区郑汴路41号与货栈街交叉口，面积866平方米（准确面积以办理房产证实测面积为准，计算后多退少补），单价每平方米3000元，出售款为259.8万元，楼层晾台不计面积；二被告缴纳办理所有权证书的契税和维修基金；二被告应按正规房产出售出具有关手续，并为原告办理好房屋产权证书；二被告为原告办理的房产为70年商业用房的房屋产权证书，并交齐有关税费和土地出让费用，同时原告取得房屋产权证时应拿到分割的土地使用证；本协议签订一周内原告付二被告150万元，余款在签订正式的房管局《房屋买卖合同》并在房管局登记后一次性付清给二被告，若二被告在2008年10月办不好该房屋的正式《房屋买卖合同》，二被告除应还给原告人民币150万元后，还应按同期银行贷款利息和每天计算1500元违约金给原告，在二被告和原告签订正式的《房屋买卖合同》并到房管局登记后，原告再给二被告付款，房产证在原、被告签订房管局的正式《房屋买卖合同》后半年内办好。协议书签订后，原告即按合同约定在2008年6月24日向二被告支付了150万元，之后，原告多次催二被告到房管局签订正式的《房屋买卖合同》并进行登记，二被告都以各种理由拖延，2012年9月二被告以能到房管局签订正式的《房屋买卖合同》并进行登记为由，要求原告再向二被告支付房款230万元，原告办证心切，只得在2012年9月18日向二被告打购房款230万元，至此原告向二被告支付的款项已超过双方签订的《商业用房买卖协议书》约定的购房款120.2万元。但二被告仍没有和原告到房管局签订正式的《房屋买卖合同》并进行登记，仍旧以各种理由拖延，后经原告到房管局查询得知，二被告于2013年2月6日将出售给原告的房屋的房产证登记到高速快运公司名下，郑州市房屋登记簿显示1、房屋坐落位置为管城回族区货站北街23号院1号楼3层301，房产证号为13××56，建筑面积为199.51平方米；2、房屋坐落位置为管城回族区货站北街23号院1号楼3层302，房产证号为13××57，建筑面积为221.22平方米；3、房屋坐落位置为管城回族区货站北街23号院1号楼3层303，房产证号为13××58，建筑面积为221.22平方米；4、房屋坐落位置为管城回族区货站北街23号院1号楼3层304，房产证号为13××59，建筑面积为199.51平方米；以上面积合计为841.46平方米，比出售给原告的面积少了24.54平方米，二被告应退还原告多支付的面积差购房款计73620元。二被告没有在2008年10月办好出售房屋的正式《房屋买卖合同》，严重违约，应向原告支付贷款利息和违约金，二被告将出售给原告的房屋登记在高速快运公司名下，严重损害了原告的合法权益，应协助原告办理登记在高速快运公司名下的上述房屋即诉讼请求1列明的房屋的产权证和土地使用证过户手续。故原告诉至本院，请求判令：1、二被告协助原告办理管城回族区货站北街23号院1号楼3层301，房产证号为13××56，管城回族区货站北街23号院1号楼3层302，房产证号为13××57，管城回族区货站北街23号院1号楼3层303，房产证号为13××58，管城回族区货站北街23号院1号楼3层304，房产证号为13××9四套房屋的房产权过户手续和上述房屋土地使用证的过户手续；2、二被告返还原告多收取的购房款120.2万元和面积差购房款73620元，合计1275620元；3、二被告支付原告违约金80万元；4、诉讼费用由二被告承担。
被告高速快运公司辩称：1、涉案四套房屋为经济适用住房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十二条规定，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售，因此，原告不具有购买该房的资格。2、高速快运公司于2013年2月6日才取得房屋所有权证，根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，未满五年，不得上市交易，因此，该《商业用房买卖协议》客观上也不可能履行，房管局无法办理过户手续。3、原告自2010年始已将房屋对外出租，且拖欠物业费至今，其要求的损失明显过高。综上，原告与高速快运公司签订的《商业用房买卖协议》内容违反国家政策性规定，应为无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。
被告华健置业公司辩称：1、涉案四套房屋为经济适用住房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十二条规定，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售，因此，原告不具有购买该房的资格。2、华健置业公司既不是房屋的建设单位，也不是所有权人，无法为原告办理过户手续。综上，原告与华健置业公司签订的《商业用房买卖协议》内容违反国家政策性规定，应为无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年6月23日，原告（乙方，买方）与二被告（甲方，卖方）及案外人彭土寿（丙方）签订《商业用房买卖协议》一份，就甲方将位于郑汴路41号、集资建设的华健公寓楼第三层整层商业用房出售给乙方达成一致，主要约定：1、乙方购买的房屋地处郑州市管城区郑汴路41号与货栈街交叉口，建筑设计面积866平方米（准确面积以办理房产证测量为准，计算后多退少补），单价每平方米3000元，共计出售款为259.8万元整，楼层晾台不计面积归乙方免费改造使用70年。2、乙方应交纳办理房屋产权书的契税和房屋维修基金；甲方应按正规房产出售出具有关手续，并为乙方办理好房屋产权证书；甲方给乙方办理的房产为70年商业用房的房屋产权证书，并交纳齐有关税费和出让地费用，同时乙方取得房屋产权证时应拿到分割的土地使用证。3、甲方、乙方、丙方签订商业用房买卖协议书后一周内（乙方）付甲方人民币150万元，余款在签订正式的房管局《房屋买卖合同》并在房管局登记后一次性付清给甲方，甲方同时给乙方办理交接房手续。4、如果甲方私自转让上述房屋产权给第三方，除退回房款人民币150万元、按同期银行贷款利息和每天计算1500元违约金付给乙方外，另一次性赔偿100万元给乙方。5、若甲方在2008年10月办不好该房屋房管局的正式《房屋买卖合同》，甲方和丙方除应还给乙方人民币150万元后，还应按同期银行贷款利息和每天计算1500元违约金给乙方，在甲方和乙方签订正式的《房屋买卖合同》并到房管局登记后，乙方再给甲方付款，房产证在甲乙双方签订房管局的正式《房屋买卖合同》后半年内办好（即协议书第九条之内容）。
协议签订次日，二被告出具收据，确认收到原告支付的购房款150万元。2012年9月18日，二被告出具收条，内容为：“今收到龙旺付郑汴路华健公寓三楼购房款贰佰叁拾万元整（2300000元）。”现房屋已交付原告使用多年，但二被告未按协议约定与原告签订正式房屋买卖合同，且原告经查得知房屋已登记在高速快运公司名下，双方遂成讼。
另查明：原告所购商业用房于2013年2月登记产权于高速快运公司名下，共四套，房屋登记坐落为管城回族区货××院××楼××、××、××、304，规划用途为非成套住宅，土地权属性质为国有（划拨方式取得），房屋所有权证书号分别为13××56、13××57、13××58、13××59。四套房屋面积分别为：301建筑面积199.51平方米；302建筑面积221.22平方米；303建筑面积221.22平方米；304建筑面积199.51平方米。以上面积共计841.46平方米。现四套房屋均已抵押给案外人安勇涛。
上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：原告与二被告所签《商业用房买卖协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效。因与原告签订协议的相对方为二被告，相关款项亦为二被告共同收取，故二被告作为房屋买卖交易的卖方应共同履行义务和承担责任。诉讼中，二被告虽主张涉案房屋为经济适用房，但并未出示有效证据予以证明，且房屋权属证书本身亦未注明房屋性质为经济适用房，故二被告该主张不能成立，本院不予采纳。根据审理查明的情况，原告已履行了付款义务并占有使用房屋，而二被告非但没有按协议履行签订正式买卖合同等义务，且高速快运公司将房屋登记在其本公司名下并进行了对外抵押，庭审中二被告则主张协议无效，二被告的履约行为明显有违诚实信用原则，并严重侵害了原告的合法权益，对诉争的发生负有过错。
关于购房款项，协议约定房屋总价款为259.8万，原告已向二被告付款380万元，二被告主张双方曾对房款作出变更的证据、理由不足，而结合二被告违约的实际情况，本院对原告要求返还房款120.2万元予以支持；另外，协议约定的建筑设计面积为866平方米，单价每平方米3000元，并约定准确面积以办理房产证测量为准，计算后多退少补，现根据房屋权属证书的记载，总面积为841.46平方米，故原告主张退还差额款73620元理由正当，本院予以支持。以上应退房款共计1275620元。
关于违约金，原告系按协议第九条予以主张，但该条内容约定不明确，原、被告的理解有明显分歧，条款本身显示的违约金应发生于退还150万元购房款之情形下，故原告现按此主张违约金证据、理由不足，本院不予支持。
另外，二被告应当按照协议约定为原告办理房产证和土地使用证，但证书的办理涉及行政审批程序，而涉案房屋目前登记在高速快运公司名下，由于房屋上设定的抵押权尚未消除，不符合办证或过户条件，故现本院对原告该项请求不予支持，待条件成就时，原告可通过合法途径另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：
一、被告河南高速快运服务有限公司、河南华健置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龙旺购房款项1275620元；
二、驳回原告龙旺的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44189元，由被告河南高速快运服务有限公司、被告河南华健置业有限公司共同负担36600元，由原告龙旺负担7589元；保全费5000元，由被告河南高速快运服务有限公司、被告河南华健置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。
审 判 长 杨绿水
人民陪审员 徐百灵
人民陪审员 谷玉仁
二〇一六年三月十日
书 记 员 高媛媛