辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0792民初365号
原告锦州光彩市场有限公司，住所地锦州市太和区。
法定代表人刘运才，该公司董事长。
委托诉讼代理人符太斌，该公司职员。
委托诉讼代理人侯爽，辽宁玉衡律师事务所律师。
被告锦州市太和区久强副食品摊床，营业场所锦州市太和区。
经营者陈久强，男，1965年1月22日出生，汉族，个体业者，现住锦州市太和区。
委托诉讼代理人贺乃庚，辽宁名崛律师事务所律师。
原告锦州光彩市场有限公司诉被告锦州市太和区久强副食品摊床租赁合同纠纷一案,本院于2016年9月26日作出（2016）辽0792民初88号民事判决，宣判后，被告锦州市太和区久强副食品摊床不服，提起上诉。2017年2月21日，锦州市中级人民法院作出（2017）辽07民终50号民事裁定，将案件发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人符太斌、侯爽与被告的经营者陈久强及其委托诉讼代理人贺乃庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，锦州光彩市场2厅1层摊位业主在2000年冬至2001年秋购买的小摊床，业主在摊床内经营。2号厅于2001年10月18日开业。2层于2007年7月关闭停业，1层到2010年经营惨淡，面临关闭停业的危险。业主委员会根据广大摊位业主的要求，决定改变锦州光彩市场2号厅1层的小摊床格局，重新启动，把西部开辟为超市市场。被告在锦州光彩市场2号厅1层a197、a216摊床经营食品，a197摊床使用面积为5.1㎡，a216摊床使用面积为5.1㎡，二个摊床相邻，位于五交化市场。被告不同意到西部超市区经营食品，故被告仍在东部五交化市场经营食品，且被告新商位在原有2个摊床基础上，增加使用面积7.5㎡。被告占用使用商位后，拒绝与原告签订商位使用租赁合同，拒绝交多占用面积租金和商位物业等各项费用。2012年10月东部五交化市场改为家具市场。2010年10月，锦州光彩实业有限公司与锦州光彩市场业主委员会签订《物业管理合同》，约定由锦州光彩实业有限公司向锦州光彩市场经营业主收取租金、物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾处理费等费用。原告成立于2011年10月19日，系从锦州光彩实业有限公司分立出来的法人，承继了锦州光彩实业有限公司全部权利和义务。依据业主委员会决定及实际收费情况，从2010年10月1日至2016年9月30日，被告应交付给原告多占用面积租金和商位物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾处理费合计49628元。
被告辩称，一、本案原、被告之间不存在租赁关系
被告在光彩批发市场2号厅1层A197和A216号两个摊位经营小食品，这两个摊位是被告个人产权，被告没有租赁光彩批发市场的任何摊位。
所以，本案原、被告之间不存在租赁关系。
二、被告未多占锦州光彩实业有限公司7.5平方米面积
1、被告A197号和A216号两个产权摊床的《土地使用权证》都标注：“该户建筑面积为11.96平方米、使用面积为7.35平方米”。即两个摊位使用权面积之和为14.7平方米。
2、被告A197号和A216号摊床连在一起，长6米，宽2.55米。6米×2.55米=15.3平方米。
A197号和A216号摊床内有一根水泥柱子占用地面0.56平方米。15.3平方米-0.56平方米=14.7平方米
显见，被告未多占锦州光彩实业有限公司7.5平方米面积。
3、原告在庭审过程中，说被告A197号和A216号摊床面积是17.7平方米，不准确。
三、在2010年光彩市场摊床格局改造时，要求业主把摊床装修成统一门面的精品间。被告A197号和A216号摊床是敞开经营，没有店面，晚上将竹帘子合拢即可（原来用布蒙）。左右两侧摊床装修成精品间后，比被告的店面外凸28cm。锦州光彩实业有限公司为了整齐划一，要求被告将店面向外扩展28cm，与左右精品间的店面形成一条直线。被告不愿扩展，锦州光彩实业有限公司向被告送达《告知书》，如果被告不同意扩展，就将被告驱逐出光彩市场。无奈被告按照锦州光彩实业有限公司的要求将自己的摊床装修成与左右精品间店面一致的门脸。原来的店面及竹帘子未移动。实质上，被告A197号和A216号牌摊床使用面积未向外扩展。
如果将0.28米×6米=1.68平方米视为占用公摊面积。鉴于被告等购买摊位产权的业者通过出资，将光彩市场二号厅的公摊面积从锦州光彩实业有限公司手中买断。因此，锦州光彩市场有限公司没理由向被告索取占地租金。
四、《起诉状》以预售合同上标注的使用面积5.1平方米为依据，否定《土地使用权证》“该户分摊后使用面积7.35平方米”，十分荒谬
1、A197号和A216号摊位《土地使用权证》标注的使用权面积均为7.35平方米，这是权威证据。
2、A197号和A216号摊位《精品间、铺位买卖协议》是正式合同，该正式合同签订后，A197号和A216号摊位《光彩市场摊床、精品间预售合同》即失效。该预售合同上标注的（使用面积5.1平方米）已经没有意义。
3、《起诉状》以预售合同上标注的（使用面积5.1平方米）为依据，否定A197号和A216号摊位《土地使用权证》标注的“该户分摊后使用面积7.35平方米”，十分荒谬。
五、光彩事业有限公司自己炮制的系数“2.16平方米”没有法律效力
1、光彩实业有限公司自己炮制的《超市区使用面积和建筑面积系数测算》结论是“建筑面积和使用面积系数比为2.16平方米”，该系数没有科学性、权威性，因此没有法律效力。
2、凡系数都不可能带平方米，所以该系数“2.16平方米”不伦不类。
3、原告利用该非法系数“2.16平方米”否定A197号和A216号摊位《土地使用权证》标注的合法系数0.615，显属荒谬。
六、锦州光彩实业有限公司应当以费用抵顶被告损失
图纸显示：被告的A197号和A216号摊床东、西、北三面面临通道。锦州光彩实业有限公司在改造2号厅摊位格局时，未经协商，将被告A197号和A216号产权摊床东、西两侧通道取消了，致使关顾A197号和A216号摊床的客人显著减少，被告营业收入受损。所以，锦州光彩实业有限公司一直未向被告索要费用，以费用抵顶被告损失。
七、锦州光彩市场有限公司向被告索要5、6年前的租金及费用违反民法通则关于诉讼时效期间的规定。
八、本案不是物业管理纠纷，而是物权纠纷，光彩市场业主委员会的决定不适用于物权纠纷。
经审理查明，被告锦州市太和区久强副食品摊床系个体经营，2001年进行工商登记，经营者为陈久强。2006年3月21日和2006年6月8日，陈久强从锦州光彩实业有限公司购买取得锦州市高新区南广路4-2厅1层A区197号、高新区南广路4-2厅1层A区216号摊位。2006年4月14日，锦州市国土资源局向陈久强发放了锦州国用（2006）000115号国有土地使用权证，该证登记锦州市高新区南广路4-2厅1层A区197号，地类用途为商业用地，建筑面积为11.96平方米，使用权面积为7.35平方米，分摊面积7.35平方米。2006年7月18日，锦州市国土资源局向陈久强发放了锦州国用（2006）000358号国有土地使用权证，该证登记锦州市高新区南广路4-2厅1层A区216号，地类用途为商业用地，建筑面积为11.96平方米，使用权面积为7.35平方米，分摊面积7.35平方米。2006年3月31日，锦州市房屋产权监理处为向陈久强发放了房权证锦房权01字第002591**号房屋所有权证，该证登记锦州市高新区南广路4-2厅1层A区197号摊位，建筑面积11.96平方米。2006年6月19日，锦州市房屋产权监理处为向陈久强发放了房权证锦房权01字第002401**号房屋所有权证，该证登记锦州市高新区南广路4-2厅1层A区216号摊位，建筑面积11.96平方米。A197号和A216号摊位陈久强用于被告锦州市太和区久强副食品摊床经营，该两个摊位属于相邻摊位。2010年11月12日，锦州市物价局文件关于光彩市场大厅和公寓住房物业服务收费标准的批复中光彩市场1厅、2厅、3厅物业服务收费标准为每平方米建筑面积每月5元，即物业费每年每平方米60元。供暖费每平方米建筑面积每年62.4元，自2015年10月起为58.4元。共用水电费每平方米建筑面积每月2.5元，即每年30元。生活垃圾费每平方米建筑面积每月0.3元，即每年3.6元。自2010年10月1日起至2016年9月30日止，被告应交纳物业费11.96平方米×2间×60元×6年=8611.2元；供暖费1、11.96平方米×2间×58.4元×5年=6984.64元,2、11.96平方米×2间×62.4元×1年=1492.61元；共用水电费11.96平方米×2间×30元×6年=4305.6元；生活垃圾费11.96平方米×2间×3.6元×6年=516.67元；以上合计21910.72元。
本院确认上述事实，有当事人陈述、国有土地使用权证、房屋所有权证、锦州市物价局文件、收取供暖费文件、收取生活垃圾处理费文件，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被告锦州市太和区久强副食品摊床的经营者陈久强是锦州市高新区南广路4-2厅1层A区197号、高新区南广路4-2厅1层A区216号摊位的所有权人，该两个摊位的房屋所有权及国有土地使用权已由权力机关向陈久强颁发了相应的权属证书，权属证书中已对该两个摊位的建筑面积予以明确。原告向被告主张租金的诉讼请求，原告并无证据证实其与被告间存在租赁合同法律关系，故原告该项诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾费的诉求，被告在原告负责管理的大厅内从事经营活动，应该向原告交纳相应的费用，上述费用的收取标准，均是按照房屋或摊位的建筑面积计算收费标准，现被告摊位建筑面积确定，故应按照建筑面积计算上述费用的数额，原告主张按照被告实际占用面积收取费用并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告锦州市太和区久强副食品摊床经营者陈久强于本判决生效后十日内向原告锦州光彩市场有限公司交纳拖欠的2010年10月1日至2016年9月30日间的物业费、供暖费、共用水电费、生活垃圾费共计21910.72元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1041元，原告承担583元，被告承担458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 王宁
人民陪审员 王肖
人民陪审员 杨璐
二〇一七年八月十一日
书 记 员 高佳