河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终7521号
上诉人（原审原告）张俊英，女，汉族，1964年8月31日出生。
委托代理人韩海涛，河南裕禄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张玉英，女，汉族，1959年1月21日出生。
委托代理人李振科。
上诉人张俊英因与被上诉人张玉英合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第2047号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张俊英及其委托代理人韩海涛，被上诉人张玉英及其委托代理人李振科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：张俊英、张玉英签订《协议》，内容为：“张玉英和张俊英系姊妹关系，于1997年6月合伙建楼房1栋，位于旮旯王村，房建成出租由张玉英负责管理，每人有居住权，无论将来发生什么事情，财产每人均分，此协议一式两份，起草人张玉英，签字人张俊英”，时间显示为1998年9月6日。郑州市中原区档案馆于2013年12月18日出具材料一份，即（99）建管（许）字第313号建筑许可证，显示核准赵某在中原区旮旯王新村建设民房，间数18，层数3，高度9，底层建筑面积138，总建筑面积414，许可证发证时间为1999年12月30日。后该许可证出现了更改，即在原许可证上直接将赵某换掉更改为李晓岚，并加盖了政府规划审批审核专用章。另外，李晓岚在郑州市中原区旮旯王村有宅基地一块，土地证号为郑中原集用（2003）字第01**号。2010年5月25日，李振科代李晓岚与河南省海森地产有限公司、郑州市中原区中原乡旮旯王村民委员会及郑州市中原区中原西路街道办事处签订《拆迁安置补偿协议》，约定拆迁及安置补偿面积为416.52平方米。现房屋已经安置交付李振科和张玉英（二人系夫妻关系，李晓岚系二人女儿），共分配六套，均位于郑州市中原区海森林小区5号楼。
原审法院还查明，郑州市中原区国土资源局出具的材料显示，张玉英在旮旯王村名下有宅基地，使用证号为001231，宅基地东邻路，南邻张长发，西邻赵某，北邻曹二别。
原审法院再查明，张俊英于2014年8月3日与张玉英及其丈夫李振科签订《房屋过户协议书》一份，将位于郑州市中原区海森林小区5号楼东单元3010房屋分给张俊英，张玉英夫妇协助办理过户手续。该协议未实际履行。
原审法院认为：张俊英、张玉英之间系因合作建房引起的纠纷，所建房屋地块属于农村集体所有的土地，土地使用权人享有宅基地使用权，按照我国物权法和土地管理法的规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法转让、出租、买卖或变相买卖。张俊英、张玉英签订的协议中约定，张俊英、张玉英合作建房，建成出租由张玉英负责管理，每人有权居住，将来财产每人均分。因该块土地使用权人非张俊英，签订协议实际上属于变相转让土地使用权、变相买卖而获取利益，故该协议违反了关于农村土地管理的相关法律法规，协议应认定无效。因张俊英、张玉英争议土地、房屋已经进行政府拆迁且进行了安置，但安置补偿权利人为李晓岚，且由李晓岚父亲代某与安置方签订了拆迁安置补偿协议，从双方提交的证据材料来看，张俊英与安置房屋之间并不存在利害关系，故其要求分割房屋及过渡费的主张不应得到支持。另外，张俊英、张玉英系姊妹关系，双方纠纷因拆迁安置引起，双方也曾通过签订房屋过户协议的方式解决问题，说明双方存在和解的余地，希望双方本着家庭团结的目的，继续协商解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、驳回张俊英诉讼请求。案件受理费9606元，由张俊英负担。
张俊英上诉称：原审法院认定事实错误。一、原审认定双方签订的协议为无效协议是错误的。双方系姐妹关系，1997年6月，双方合伙建房，均进行了投资，1997年底房屋建成，为避免以后发生纠纷，双方商定了协议内容，由张玉英起草，约定张玉英、张俊英系姊妹关系，1997年6月合伙建房，房建成出租由张玉英负责管理，每人有居住权，无论将来发生什么事情，财产每人均分。此协议一式两份。协议书落款时间张玉英提议写到1998年9月6日，双方对协议内容都同意并在协议书上面签字。协议内容是双方真实意思表示，应当合法有效。二、原审认为张俊英与安置房之间并不存在利害关系是错误的。2010年，旮旯王村拆迁，二人所盖房屋也在拆迁范围之内，按照政府规定，过渡费每平方米每月8元，张俊英对张玉英说，过渡费由张玉英支配，房屋下来给张俊英房子就行。张玉英三年总共领了过渡费119957.76元。2013年安置房下来后，按照拆迁安置补偿协议二人共计分得416.52平方米六套拆迁安置房。该六套房屋基于双方于1997年共同建房拆迁的安置，况且安置房屋于2013年已经建成并进行了装修居住。该六套房屋是张俊英投资所得并在当时投入了大量的心血和汗水。张俊英于该房屋具有直接的利害关系。三、原审认定张俊英使用了他人的宅基地建房属于违法是错误的。张俊英父母在郑州市中原区旮旯王村5号有一处宅基地。1997年，村委会将老宅基地占用，又给母亲赵某划了一处宅基地。因母亲年纪大了，张玉英就多次找张俊英协商要求共同出资建房、共同享有房产，张俊英就同意了。二人就开始合伙建房，双方都进行了投资，经过二人的共同努力，最终将房屋建成，房屋总建筑面积为414平方米。1999年12月，母亲赵某以自己的名义申请办理了（民房）（99）建管（许）第313号建筑许可证。如果张玉英不伪造证件骗取土地证，该宅基地始终都是母亲的，二人建房是经过自己母亲允许的，是合法使用宅基地，合情合理合法，并没有非法转让、出租、买卖或变相买卖，并且房屋建成后办理的许可证也是母亲的。四、原审认定李晓岚有建筑许可证和土地证是错误的。首先，建筑许可证是母亲赵某的，郑州市中原区档案馆出具的建筑许可证是原始的档案材料，没有任何更改，张俊英发现张玉英在2001年将母亲赵某的建筑许可证名字非法更改为李晓岚名下，李晓岚系张玉英的女儿，当时李晓岚才十六岁，而且李晓岚是城镇户口，非旮旯王村村民，根本没有办理建筑许可证的能力也没有办理的资格。2003年张玉英又持伪造的建筑许可证骗取了土地使用证。所以，李晓岚持有的土地使用证是违法的，属于违法所得。综上所述，上诉人张俊英恳请二审法院查明事实依法撤销原判，并发回重审或予以改判张俊英分得拆迁安置房208.26平方米、判决张玉英返还过渡费59978元、诉讼费用由张玉英承担。
张玉英答辩称：一、张俊英和张玉英于1998年9月6日签订的协议后，张俊英并无实际履行协议内容。张俊英既没有出资也没有出力，实际是张玉英单方出资建成的房屋，该房屋和张俊英无关。二、张俊英与张玉英所签协议是虚拟的，有母亲赵某为张玉英立的一份证据为证，证明张玉英在他自己的宅基地上盖的房是她自己掏钱建的，那片宅基地是他父亲生前给他的，别人不得继承。证明人赵某，2001．12．16。随后张俊英和张玉英写了一份协议，协议约定：张玉英和张俊英系姐妹关系，于1997年6月合伙建楼房l栋，（位于旮旯王村）房屋建成出租由张玉英负责管理，每人有居住权，无论将来发生什么事情，财产每人均分，此协议一式两份，起草人张玉英，签字人张俊英，l998年9月6日。母亲赵某的证明原件和写协议的纸张一样，印泥一样，是任何人也改变不了的事实。协议内容中建房出资、土地、建房面积没有数据显示的情况下，财产均分，落款日期是l998年9月6日，而协议的纸张排印日期是2000．7，这也证实了此协议是虚拟的，不真实，应认定无效。三、按照我国物权法和土地管理法的规定，外村村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权，张俊英当时户口所在地：大学路派出所兴华北街1号附24号，不符合法律规定。这类地块只允许使用权人在该地块建造房屋，使用权人不得非法转让、出租、买卖或变相买卖，协议中约定的合作建房，建成出租由张玉英负责管理，每人有居住权，将来财产均分，因该地块土地使用权人非张俊英，签订的协议实际上属于变相转让土地使用权，变相买卖而获取利益，该协议违反了关于农村土地管理的相关法律法规，协议应认定无效。张俊英与土地、房屋已经进行政府拆迁且进行安置房屋之间并不存在利害关系，2014年8月过户协议没有经过李晓岚同意，应是无效的，张俊英分割房屋及过渡费的主张不应得到支持。请求二审维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：张俊英、张玉英之间系因合作建房引起的纠纷，所建房屋地块属于农村集体所有的土地，土地使用权人享有宅基地使用权，按照我国物权法和土地管理法的规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法转让、出租、买卖或变相买卖。张俊英、张玉英签订的协议中约定，张俊英、张玉英合作建房，建成出租由张玉英负责管理，每人有权居住，将来财产每人均分。因该块土地使用权人非张俊英，签订协议实际上属于变相转让土地使用权、变相买卖而获取利益，故该协议违反了关于农村土地管理的相关法律法规，协议应认定无效，张俊英也未提供有力证据证明其对被拆迁房屋进行了实际投资。因张俊英、张玉英争议土地、房屋已经进行政府拆迁且进行了安置，但安置补偿权利人为李晓岚，且由李晓岚父亲代某与安置方签订了拆迁安置补偿协议，从双方提交的证据材料来看，张俊英与安置房屋之间并不存在利害关系，也无证据证明2014年8月3日张玉英与张俊英签订的房屋过户协议书得到了李晓岚的认可，故张俊英要求分割房屋及过渡费的诉讼请求不应得到支持。另外，张俊英、张玉英系姊妹关系，双方纠纷因拆迁安置引起，双方也曾通过签订房屋过户协议的方式解决问题，说明双方存在和解的余地，希望双方本着家庭团结的目的，继续协商解决。综上，张俊英的上诉请求及理由，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9606元，由上诉人张俊英负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉章
审判员 王学正
审判员 申付来
二〇一六年七月二十日
书记员 张一飞