湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00583号
上诉人（原审原告）：潘某，女，1981年2月14日出生，汉族。
委托代理人：周志益，湖北凌枫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜某甲，男，1981年1月5日出生，汉族。
委托代理人：辛凤杰、陈倩，均系湖北言达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：辛某，女，1966年8月29日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：杜某乙（杜某甲之父），1956年5月3日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：田某（杜某甲之母），1958年8月20日出生，汉族。
委托代理人：杜某乙（身份情况同上）。
上诉人潘某因与被上诉人杜某甲；原审第三人辛某、杜某乙、田某离婚后财产纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，潘某向一审法院提起诉讼，请求判令：1、平均分割位于武汉东湖新技术开发区关南社区25栋1单元501室房屋（建筑面积100平方米），如法院不能支持上述请求，请求法院判决杜某甲支付上述房屋市场价的一半房款给潘某；2、本案案件受理费由杜某甲负担。
一审法院经审理查明：潘某与杜某甲于2003年11月11日登记结婚，2013年1月29日经武汉东湖新技术开发区人民法院调解离婚。武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00008号民事调解书查明，潘某与杜某甲名下各有拆迁还建房一套，双方约定对还建房另案处理。
2003年8月，武汉东湖高新集团股份有限公司与原武汉市东湖新技术开发区关南村村民委员会（以下简称：关南村）签订《关南村拆迁还建协议书》，约定：“……三、还建分配原则。（一）以拆迁户户籍为依据，采取提供还建房实物或用货币补偿两种方式，拆迁户可根据自身实际情况选择还建方式，但只能两者选其一。第一种方式：按拆迁户的全部拆迁房面积给其拆迁价全额，另按拆迁总额加50%付给拆迁户。这类拆迁户如想在社区内购房，按1300元每平方米购买，购买面积不超过300平方米。第二种方式：1、按户籍每户160平方米，价格360元每平方米；2、若家庭内有18岁以上未婚男子，每户只认2人，每人100平方米按500元每平方米购买；3、若家庭内有18岁以上未婚女子，每户只认1人，每人100平方米按500元每平方米购买；4、若家庭内18岁以上有一男一女、二男一女、二男二女以及在此以上人数者，每户限只认2人，每人100平方米，按500元每平方米购买。……（三）拆迁户在签订拆迁还建补偿协议书时，应明确还建的户型、面积或要不要还建房……。”后关南村按照上述《关南村拆迁还建协议书》内容进行拆迁还建工作。
杜某乙、田某系杜某甲的父母，早年在关南村建设房屋。2004年2月17日，杜某乙就其建设的房屋与武汉东湖高新集团股份有限公司签订《房屋拆迁协议书》，约定：“……第五条、还建安置分配表：160平方米一套，安置被拆迁人姓名为杜某乙，每平方米单价为360元，购房款57600元；100平方米一套，安置被拆迁人姓名为杜某甲，每平方米单价为500元，购房款50000元；100平方米一套，安置被拆迁人姓名为案外人杜其林，每平方米单价为500元，购房款50000元。以上购房款共计157600元。《房屋拆迁面积、补偿标准及费用情况（附表）》：正房、偏房、其他房及地面附着物补偿款计150732.16元、搬家费600元、过渡费4289.25元，以上共计155621.41元，用于抵扣购买还建房款后还欠1978.59元。该不足部分1978.59元，由杜某乙支付。”
上述《房屋拆迁协议书》签订时，以杜某乙为户主的户口簿上共有家庭成员五人，即杜某乙、田某，杜某甲及其两个妹妹案外人杜其林、杜玲英。杜某甲虽已结婚，但未分家立户，其妻子潘某的户籍仍在娘家宗黄村，未迁入关南村。婚后，潘某、杜某甲与杜某甲的父母及两个妹妹共同在原私房内居住。
关南社区后经城中村改造后，设立武汉东湖新技术开发区关南社区居民委员会（以下简称：关南社区）。根据法院向关南社区工作人员的调查，关南村拆迁首先以户为单位进行，然后考虑子女人数和年龄情况。杜某甲当时已结婚，如分家立户，可享受160平方米还建指标，但其未分家立户，故按100平方米还建，该100平方米指标与其是否结婚无关。
2006年3月20日，关南村对拆迁还建房屋进行分配，杜某乙分得四套房屋即80平方米房屋两套（将《房屋拆迁协议书》中160平方米房屋一套变更为80平方米房屋两套）、100平方米房屋两套，其中包括位于武汉东湖新技术开发区关南社区25栋1单元501室的诉争房屋（面积为100平方米），四套房屋在关南村留档资料中均登记在杜某乙名下。房屋分配后，潘某与杜某甲及儿子案外人杜盛亮在诉争房屋内居住。2012年9月，因双方发生矛盾，潘某从诉争房屋搬出。诉争房屋目前未在房屋管理部门办理产权登记手续。
2012年9月29日，杜某甲（甲方）与辛某（乙方）就诉争房屋签订《卖房合同》，约定：“甲方将关南社区25栋1单元501室卖给乙方，房屋总价格为350000元，甲方由于种种原因，乙方先付房款200000元后搬进居住，余款等房屋过户后付清，房屋未过户时，甲方将负责乙方的居住和人身安全，甲方经关南社区物业将25栋1单元501室过户乙方后，乙方将余款付清，甲方在房屋未过户和过户之后发生的任何事情都与乙方无关，包括房屋不能卖等情况，为保证买卖双方的合法利益不受侵害，甲、乙双方将认真履行合同，不得反悔，本合同一式二份，签字即生效”。杜某甲、杜某乙在该合同上签名并捺印，田某在该合同上捺印，辛某在合同上签名并捺印。
上述合同签订当天，辛某向杜某乙支付购房款200000元。2013年2月5日，辛某向杜某乙支付购房款150000元，同日，辛某向武汉市关南物业管理中心支付房屋过户手续费1000元，将该房屋变更至其名下，并支付2013年物业费410元。辛某于2013年10月搬入诉争房屋居住至今。
一审另查明，杜某乙实际收取上述350000元后用于为杜某甲偿还债务。
潘某在武汉东湖新技术开发区流芳宗黄村大潘湾69号享有40平方米还建房屋指标。
一审法院认为：关于诉争房屋是否为潘某与杜某甲夫妻共同财产的问题。
潘某与杜某甲于2003年11月11日登记结婚，潘某未提供证据证明其婚后与杜某甲共同出资建设房屋，并纳入本案被拆迁房屋范围及所取得拆迁款用于购买诉争房屋，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对潘某的该项主张，不予支持。
最高人民法院《关于适〈用中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定，“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”
首先，按照《关南村拆迁还建协议书》约定，以户籍为依据进行拆迁，杜某乙为户主，其签订《房屋拆迁协议书》的行为应视为作为家庭成员代表进行。第二，在2003年关南村拆迁时，杜某甲已年满18周岁以上，无论是否结婚，按照《关南村拆迁还建协议书》均享有按500元每平方米价格购买100平方米还建房一套的资格，从《房屋拆迁协议书》的内容看，杜某甲名下亦载明有100平方米还建房屋一套。第三，2006年3月20日关南村分配还建房屋时间，虽然4处房屋均登记在杜某乙名下，但结合《房屋拆迁协议书》中杜某甲名下还建房100平方米的约定，以及诉争房屋自还建至2012年9月由潘某与杜某甲居住使用的事实，诉争房屋即为《房屋拆迁协议书》中约定的杜某甲名下100平方米的还建房屋。第四，杜某乙、田某使用早年建造的私房所获拆迁款抵扣诉争房屋的购买款并补交差额，依照上述规定，应视为父母出资为子女购房。第五，诉争房屋源于杜某甲名下100平方米的还建指标，无论其是否结婚，均享有该指标，且从潘某在宗黄村另享有还建指标的情况看，诉争房屋的取得未使用潘某的还建资格。依照上述规定，虽然《房屋拆迁协议书》在潘某与杜某甲婚后签订，诉争房屋为潘某与杜某甲婚后取得的财产，但从房屋的获得依据、购房资金来源看，应当属于杜某甲的个人财产，不应在离婚时进行分割。对潘某提出诉争房屋为其与杜某甲的夫妻共同财产的主张，不予支持；对杜某甲、杜某乙、田某提出该房屋系杜某乙、田某所有的主张，亦不予支持。
关于2012年9月29日杜某甲、杜某乙、田某与辛某就诉争房屋签订《卖房合同》是否有效，潘某的诉讼请求是否应当支持的问题。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
诉争房屋归杜某甲所有，其与杜某乙、田某一起与辛某就诉争房屋签订《卖房合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
辛某购买诉争房屋时为善意，且以当时的合理价格购买，诉争房屋也于2013年10月交付给辛某，辛某搬入居住至今，并鉴于还建房屋目前状况，将诉争房屋在物业中心办理了变更手续。依照上述规定，确定辛某对诉争房屋享有所有权，对潘某提出要求平均分割诉争房屋所有权份额的诉讼请求，不予支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条规定，“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”诉争房屋以50000元购买，在出卖给辛某时的价格为350000元，该增值部分300000系基于房价上涨的原因，依照上述规定属于自然增值，不属于潘某与杜某甲夫妻共同财产，且在审理潘某与杜某甲离婚案件中已对该房屋内的财产作出处理。因此，对潘某提出要求杜某甲支付上述房屋市场价的一半房款的诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十八条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条、第七条第一款、第十一条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回潘某的诉讼请求。本案案件受理费50元，由潘某负担。
判后，潘某不服，请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1、本案诉争房屋系潘某与杜某甲夫妻共同财产。从潘某提交的证据可以证实，该房屋2004年已分配至杜某甲名下，不是杜某乙、田某的财产。2、辛某就诉争房屋签订《卖房合同》无效。2012年12月9日，辛某就支付了20万元购房款，此时尚未签订购房合同，且未见到收条，不符合常理。且合同约定的房价明显低于市价，房屋买卖也没有在房管部门登记。3、一审判决适用法律错误。
被上诉人杜某甲辩称一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
原审第三人辛某述称：同意一审判决。
原审第三人杜某乙、田某共同述称：同意一审判决。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：杜某乙、田某早年在关南村建有私房，该私房属杜某乙、田某所有。
根据规划该私房需进行拆迁。2004年2月17日，杜某乙就该私房拆迁事宜与武汉东湖高新集团股份有限公司签订《房屋拆迁协议书》，该协议书中约定，还建的新房中，在杜某甲名下还建一套100平方米的房屋。此后杜某乙、田某用拆迁私房所获得的款项抵扣了诉争房屋的购房款，并向武汉东湖高新集团股份有限公司补交差价。根据上述房屋的来源及出资情况来看，应认定新房系父母出资为子女（杜某甲）购买，后虽该还建新房由潘某与杜某甲居住使用，但杜某乙、田某没有表示将房屋赠与潘某与杜某甲夫妻，故该房屋应当属于杜某甲的个人财产。一审认定诉争房屋不是潘某与杜某甲夫妻的共同财产正确，潘某上诉称诉争房屋系夫妻共同财产的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于杜某甲、杜某乙、田某与辛某就诉争房屋签订的《卖房合同》是否为无效合同的问题。因诉争房屋属于杜某甲的个人财产，其有权进行处分，双方签订的《卖房合同》系当事人的真实意思表示，也未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故该合同有效。上诉人潘某称《卖房合同》无效的上诉理由，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由潘某负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年五月十八日
书记员 肖 华