福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2963号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市湖里区仙岳路4670号B1栋2楼208室。法定代表人：李学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所执业律师。被告：汪少渊，男，1975年5月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杨燕蓉，福建中美律师事务所执业律师。原�深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司（以下简称开元物业）与被告汪少渊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告开元物业的委托诉讼代理人卓亮超、被告汪少渊的委托诉代理人杨燕蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开元物业向本院提出诉讼请求：1.汪少渊立即向开元物业支付2013年2月17日至2014年2月16日期间的物业费1535.76元、公共维修金158.88元，共计1694.64元；以及因逾期支付而产生的滞纳金1166.5元（以1694.64元为基数，按照同期同类银行贷款利率的四倍自2013年2月17日起计至实际付款之日止，暂计至2017年1月31日）；2.汪少渊立即向开元物业支付2014年2月17日至2015年2月16日期间的物业费1535.76元、公共维修金158.88元，共计1694.64元；以及逾期支付而产生的滞纳金871.7元（�1694.64元为基数，按照同期同类银行贷款利率的四倍自2014年2月17日起计至实际付款之日止，暂计至2017年1月31日）；3.汪少渊立即向开元物业支付2015年2月17日至2016年2月16日期间的物业费1535.76元、公共维修金158.88元，共计1694.64元；以及逾期支付而产生的滞纳金576.8元（以1694.64元为基数，按照同期同类银行贷款利率的四倍自2015年2月17日起计至实际付款之日止，暂计至2017年1月31日）；4.汪少渊立即向开元物业支付2016年2月17日至2017年2月16日期间的物业费1535.76元、公共维修金158.88元，共计1694.64元；以及逾期支付而产生的滞纳金281.9元（以1694.64元为基数，按照同期同类银行贷款利率的四倍自2015年2月17日起计至实际付款之日止，暂计至2017年1月31日）。开元物业当庭撤回第4项诉讼请求，当庭变更第3项诉讼请求为：3.汪少渊立即向开元物业支付2015年2月17日至2015年5月31日期间的�业费456.45元、公共维修金47.22元，共计503.67元；以及逾期支付而产生的滞纳金171.44元（以503.67元为基数，按照同期同类银行贷款利率的四倍自2015年2月17日起计至实际付款之日止，暂计至2017年1月31日）。事实和理由：2013年8月22日，深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称开元国际物业）与厦门湖里万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）签订《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》，约定万达投资公司将厦门湖里万达广场B、C、D区SOHO公寓、写字楼、底商的物业委托开元国际物业实施物业服务。合同另约定：1.开元国际物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；2.委托服务期间自2013年10月1日起至物业服务区域的业委会与乙方或其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；3.物业服务费：SOHO公寓物业费按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取；底商物业费按合同建筑面积每平方米6.5元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.5元/月收取；4.物业服务费缴纳时间：按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日千分之三收缴滞纳金；5.若因履行合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。同时，合同中亦对物业服务质量、违约责任、双方权利与义务等内容进行约定。合同签订后，开元国际物业将上述物业交由其在厦门的分公司（即开元物业）实际管理，上述《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》通过厦门市湖里区建设局备案。开元物业另与厦门湖里万达广场物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）签订《厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区物业管理费债权债务转让协议》，约定万达物业公司将其自承接管理厦门湖里万达广场销售型物业之日起至2013年9月29日期间的所有债权债务转让给开元物业，并共同将《关于厦门湖里万达广场B、C、D区物业管理费债权债务转让通知》刊登于2015年1月15日的《人民日报》中，通知各位厦门湖里万达广场B、C、D区物业的业主，厦门湖里万达广场物业管理有限公司管理的厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区及附属底商、地下停车场，物业服务工作及管理期间的债权已于2013年10月1日起由开元物业接管和履行。开元物业承接本案讼争物业服务后，汪少渊作为厦门湖里万达广场SOHO公寓B1-2217的业主，应当及时向开元物业缴纳物业服务费，但至今仍未支付2013年2月17日至2015年5月31日期间的物业服务费，开元物业遂诉至本院。合同中约定的违约金为按日千分之三计算，开元物业自愿调整为按同期同类银行贷款利率的四倍计算。汪少渊辩称，第一，汪少渊不存在拖欠物业费、公共维修金的事实；第二，2013年2月17日至2015年2月16日的物业管理费的诉讼请求已经超过诉讼时效；第三，开元物业与汪少渊之间不存在物业管理服务合同，也不存在关于逾期缴纳物业管理费需缴纳滞纳金的合同约定；第四，2013年2月17日至2015年5月31日的物业管理费，开元物业曾在2015年提出过诉讼请求，根据一事不再理的原则，应依法驳回开元物业的诉求；第五，2015年6月1日至2016年12月31日的物业费用，汪少渊已经全部缴纳，开元物业已经开具发票确认该项事实；第六，万达物业公司与开元物业之间的债权转让在2013年9月20日之后并未以任何形式通知汪少渊，该债权转让协议所涉实际权利已过诉讼时效；第�，开元物业收取物业费时要求汪少渊直接汇入私人账户，管理混乱。综上，汪少渊认为其并不存在拖欠物业费和公共维修金的情况，请求驳回开元物业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月11日，万达投资公司与万达物业公司签订一份《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》，约定由万达物业公司对厦门湖里万达广场商业、住宅及公寓的前期物业服务、承接后基础物业维修管理、公共绿化养护管理、车辆停放服务管理等方面在合同期内提供物业管理服务事宜；合同期限自2010年7月1日起至2012年12月31日止，合同期满前一个月，双方应就延长本合同期限达成协议，�未签订合同，视为双方未有异议，自动延续该合同；开业后的物业管理服务费用按公寓2.9元/月/平方米交纳等。2013年8月22日，万达投资公司（甲方）与开元国际物业（乙方）签订一份《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》，约定甲方将厦门湖里万达广场SOHO公寓、写字楼物业委托乙方实施物业服务并由乙方向业主和物业使用人收取物业服务费及政府和法律法规规定有物业服务企业收取和委托收取的其他费用；委托服务期限自2013年10月1日起至物业服务区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》止；物业服务费的收费标准为SOHO公寓按合同建筑面积每平方米2.9元/月收取，房屋公共维修金按合同建筑面积每平方米0.3元/月收取；物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期�业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收缴滞纳金等。该合同已向厦门市湖里区建设局备案。同日，开元国际物业出具《委托书》，载明其为更好的履行上述合同特成立开元物业公司，由开元物业负责经营管理，开元物业对服务区域所涉及的事物（包括但不限于人事关系、寻找合作伙伴、收取物业费、催缴物业费、与万达物业公司对接等），开元物业均可以其名义处理。2013年9月20日，因万达物业公司承接管理的厦门湖里万达广场销售型物业的物业服务工作于2013年9月30日终止，开元物业与万达物业公司就万达物业公司管理期间的债权债务问题签订债权债务转让协议，约定万达物业公司与厦门湖里万达广场销售型物业B、C、D区相关的债�债务归开元物业所有和履行。随后，开元物业与万达物业公司于2015年1月26日共同以登报的方式告知业主上述债权转让之事宜。2015年2月12日，开元物业以登报的方式再次告知业主债权转让事宜，并向欠费业主发出催缴通知，要求业主于该通知发出之日起三日内向开元物业交清物业服务费。根据本院（2016）闽0206民初336号民事判决查明的事实，开元国际物业在受托对厦门湖里万达广场的房产进行物业服务后，就成立了相应的分公司即开元物业以便于管理，并授权开元物业对服务区域内所涉及的包含收取、催讨物业费在内的物业服务方面的事物以自己的名义进行处理；万达物业公司对开元国际物业的上述陈述予以确认，并表示讼争房产的物业服务由开元国际物业承接后，万达物业公司在物业管理方�的交接上均与开元物业接触。另查明，讼争房产的建筑面积为44.13平方米，为SOHO公寓。2014年2月15日，开元物业就本案向本院申请诉前调解，后于2015年4月7日立案，案号为(2015)湖民初字第2341号，诉讼请求包括讼争房屋于2013年2月17日至2015年2月16日期间的物业服务费、公共维修金及滞纳金。在该案审理过程中，汪少渊申请追加林江作为第三人参加诉讼，后开元物业于2015年6月26日申请撤回起诉，本院于2015年6月26日作出(2015)湖民初字第2341号民事裁定准予开元物业撤回起诉。本院认为，万达投资公司与万达物业公司签订的《厦门湖里万达广场物业管理服务合同》以及开元国际物业与万达投资公司签订的《厦门湖里万达广场B、C、D区前期物业服务合同》均系合同当事人的真实意思表示，其内容及形式于�不悖，应认定为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”因此，作为建设单位的万达投资公司分别与万达物业公司、开元国际物业签订的前期物业服务合同依法对包含汪少渊在内的全体业主具有约束力，汪少渊应按照合同的约定行使权利、履行义务。现万达物业公司已将其管理期间的债权债务转让给开元物业，虽汪少渊称未见报纸公告，但本案及(2015)湖民初字第2341号案件审理过程中，已依法向汪少渊送达包含债权债务转让协议书在内的应诉材料，即上述债权转让的事实已通知汪少渊，故开元物业有权向汪少渊收取万达物业公司提供物业服务期间的物业管理费及公共维修金。根据开元国际物业出具的《委托书》、本院（2016）闽0206民初336号民事判决，结合万达物业公司与开元厦门公司签订债权债务转让协议的事实可知，讼争房产的前期物业服务在开元国际物业承接期间，实际是由开元物业提供。现开元国际物业已授权开元物业以自己名义处理收取、催缴物业管理费等事宜，故开元物业亦有权收取其提供物业服务期间的物业管理费及公共维修金。汪少渊关于2013年2月17日至2015年2月16日期间物业管理费的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张。本院认为，开元物业于2014年2月15日就该阶段物业管理费等费用向本院申请诉前调解，后于2015年4月7日立案，该案起诉材料已送达汪少渊，后开元物业于2015年6月26日提出撤诉申请。开元物业向本�提起诉讼的行为应视为向汪少渊主张权利，可以引起诉讼时效的中断，诉讼时效应自开元物业申请撤诉之日即2015年6月26日起重新起算，开元物业于2017年4月6日再次提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故汪少渊的主张没有事实依据，本院不予支持。汪少渊关于2013年2月17日至2015年5月31日的物业管理费等费用已在(2015)湖民初字第2341号案件中进行主张，此次再起诉，违反一事不再理的原则的主张。本院认为，(2015)湖民初字第2341号案件未对上述物业管理费等费用作出裁判，开元物业在撤诉之后再提起诉讼，不构成重复起诉，汪少渊的上述主张于法无据，本院不予支持。汪少渊主张其已经缴清2015年5月31日之前的物业管理费及公共维修金等费用，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。综上，汪少渊应向开元物业支付2013年2月17日至2015年5月31日期间的物业管理费及公共维修金。讼争房屋为SOHO公寓，故应当按2.9元/月·平方米计算物业管理费，按0.3元/月·平方米计算公共维修金。汪少渊欠缴的期间共计27个月又14天。故汪少渊应向开元物业支付物业管理费共计3515.1元、公共维修金共计363.63元，对于开元物业超出上述金额部分的诉求，本院不予支持。关于滞纳金部分，根据汪少渊在庭审中的陈述以及另案业主在庭审中的陈述及提交的照片等证据可知，汪少渊对开元物业提供的物业管理服务存有争议，开元物业应提高服务水平以消解矛盾，汪少渊作为业主通过迟延交付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约；且合同中未对迟延交纳公共维修金约定滞纳金，故开元物业关于滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百二十四条第（五）项规定，判决如下：一、汪少渊于本判决生效之日起十日内向深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司支付2013年2月17日至2015年5月31日期间的物业管理费3515.1元、公共维修金363.63元；二、驳回深圳市开元国际物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门开元物业管理有限公司负担10元，汪少渊负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  王 蕊二〇一七年九月三十日代书记员  郭祉希附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其�定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指�的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。