西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初8121号
原告：杨旭光，男，1963年2月1日出生，汉族，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人:阮超、董争战，陕西融德律师事务所律师。
被告：贾小女，女，1963年8月14日出生，汉族，住陕西省黄陵县。
委托诉讼代理人：苏文悍、王静，陕西稼轩律师事务所律师（变更前）。
委托诉讼代理人：闫拯材，陕西吉尔律师事务所律师（变更后）。
原告杨旭光与被告贾小女居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨旭光委托诉讼代理人阮超、被告贾小女委托诉讼代理人苏文悍、王静（变更前）、闫拯材均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨旭光诉称，2014年8月23日，原被告双方就为被告贾小女所有的黄陵县老虎沟加油站（以下简称老虎沟加油站）出租事宜提供居间服务签订了一份《委托（居间）协议书》。该协议约定，1、原告接受被告的委托，为被告提供信息、负责与延长壳牌石油有限公司（以下简称延长壳牌公司）对接、洽谈，最终促成被告与壳牌公司达成《黄陵县老虎沟加油站租赁协议》；2、被告和壳牌公司签约成功后原告按照租赁合同约定的年租金减去60万元后金额的十倍支付居间报酬；3、若被告未在原告的居间下和壳牌公司签约，则未经原告书面同意，被告不得再与壳牌公司签约，否则应按原居间合同支付费用；4、协议生效后60日内，若被告未能与壳牌公司签约成功，则协议自行作废。协议生效后，原告履行了协议约定的各项义务，包括但不限于与壳牌公司对接、洽谈，并与壳牌公司达成了签约意向。但被告违反合同的诚实信用原则，为了避免向原告支付居间报酬的目的，利用协议约定的协议废止条款，故意刁难拖延，不及时与壳牌公司签约，致使协议生效后60日内未能与壳牌签约。并且，被告此后更是违反协议中的诚实信用原则的约定，未征得原告同意的情形下，就与壳牌公司洽谈、签约。原告认为被告的行为构成根本违约，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付居间报酬200万元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告贾小女辩称，1、老虎沟加油站为居间合同和租赁合同的主体，该加油站为个人独资企业，具备法人资格，故老虎沟加油站为适格被告，而非贾小女；2、原告无城市房地产中介资质，而本案加油站出租的标的物为城市房地产，故居间合同违反了法律强制性规定，属无效合同；3、在居间合同约定的期限内，老虎沟加油站和延长壳牌公司未签订租赁协议，故原告无权主张居间费用；4、原告在居间合同签订后未履行居间义务，其行为与后期达成的租赁协议无因果关系；5、原告提前获知延长壳牌公司已将老虎沟加油站纳入规划布局的信息，在延长壳牌公司联系被告前，冒充老虎沟加油站所有权人，取得延长壳牌公司的格式租赁合同版本，后又主动联系被告欲购买经营权，购买无果后，又利用交易信息不对称，以居间人的身份与被告签署了居间合同，被告的行为违背诚信原则；6、居间合同约定了巨额的居间费用，约定的200万元居间费与老虎沟加油站现在收到的200余万元的租金基本相当，虽然租赁合同约定的20年总租金为1800余万元，但该总租金是预期收入，具有不确定性。原告现主张的居间费占到了总租金的八分之一之多，严重违背了公平原则；7、双方签订的居间合同已于2014年10月21日解除，原告诉请无合同依据。即使如原告所述，其履行了部分居间行为，鉴于原合同已废止，故应根据合同法关于居间合同的规定确定居间费，且该媒介居间费应当由被告和延长壳牌公司平均负担；8、居间合同约定首次支付居间报酬的比例是70%，下余30%是在第二次支付租金时支付，故原告请求支付全部居间费于法无据，且其主张费用过高，提请法庭减少居间费用。
经审理查明，黄陵县老虎沟加油站系个人独资企业，投资人为贾小女。2014年8月23日，原告杨旭光（乙方）和被告贾小女（甲方，委托代理人朱俊虎）在本市高新区签订了《委托（居间）协议书》（以下简称居间协议）。居间协议约定，乙方负责就甲方与延长壳牌公司签订《黄陵县老虎沟加油站租赁协议》事项，向甲方提供交易信息，负责与延长壳牌公司对接、洽谈，并最终促成甲方和延长壳牌公司签订加油站租赁协议，乙方就拟签订的加油站租赁协议的主要内容和条款应满足甲方如下要求：1、租赁期限为二十年；2、年租金不低于60万元，且每五年租金递增百分之十，共递增三次；3、前六年度，每次支付三年度租金，从第七年度开始，每次支付一年度租金；租赁期间内产生的出租方应付相关税费由甲方自行承担，最终以加油站租赁协议约定内容为准。双方关于居间报酬的事宜约定，甲方和延长壳牌公司最终签订加油站租赁协议，甲方应向乙方支付居间报酬，按加油站租赁协议约定的年租金（不含递增部分）减去60万元后的差额部分的十倍计算，由甲方和延长壳牌公司签订加油站租赁协议后向乙方支付居间报酬的70%，其余30%于延长壳牌公司支付第二次租金时支付。居间协议还约定，居间协议生效后60日内，若甲方未能与延长壳牌公司签订加油站租赁协议，则本协议废止；若未签订加油站租赁协议，未征得乙方书面同意，甲方不得再与延长壳牌公司进行协商并签订相关协议，否则甲方应按照居间协议的约定向乙方支付居间报酬。
在签订居间协议后，杨旭光向贾小女方提供了加盖有西安正本能源化工有限责任公司（杨旭光系该公司法定代表人）印章的《延安黄陵老虎沟加油站租赁合同》文本，该文本上有“延长壳牌石油有限公司”的署名。就租赁事宜，该合同文本载明，租赁期限为20年，第1年度至第5年度的租赁费为80万元/年，首次付三年租金即第一笔租赁费240万元，乙方支付第二笔租赁费的条件之一为租赁期满3年。该合同文本还载明了第6年至第20年的租金。贾小女方后对合同内容提出了若干修改意见，提出了一次性支付五年租金、交纳保证金等意见，同时还提出了删除合同部分条款，以及修改、增加部分条款内容的意见。
2014年10月30日，贾小女、黄陵县老虎沟加油站和延长壳牌公司签订了《延安黄陵老虎沟加油站租赁合同》，该租赁合同约定的租赁期限为20年，第1年至第5年度的租赁费用80万元/年，并对第6年至第20年的租金进行了明确约定。还约定，首次付三年租金即第一笔租赁费240万元，乙方支付第二笔租赁费条件之一为租赁期满3年。贾小女方向法庭提交的函件表明，延长壳牌公司和贾小女、老虎沟加油站一致确认租赁起始日期为2014年11月30日。
经比对杨旭光提供的租赁合同文本和贾小女等与延长壳牌公司签订的租赁合同可见，贾小女针对杨旭光合同文本提出的修改意见中除道路开口及道路开口费分担问题、终止合同时加油站状态等意见有体现外，其他修改意见均未在其与延长壳牌公司最终签订的老虎沟加油站租赁合同中体现。
审理期间，本院致函延长壳牌公司调查了解相关情况。延长壳牌公司出具的《延安黄陵老虎沟加油站租赁事宜说明》称，杨旭光曾就老虎沟加油站租赁事宜与延长壳牌公司接洽、磋商，系以西安正本能源化工有限责任公司的名义与延长壳牌公司工作人员接洽并拟将该公司作为合同主体与延长壳牌公司签约，后因无法获得加油站原始业主（投资人）贾小女的租赁合同而未能与延长壳牌公司签约，后通过杨旭光的介绍，延长壳牌公司与贾小女、老虎沟加油站签订了租赁合同。审理期间，原告杨旭光撤回了在本案中对朱俊虎的起诉，朱俊虎对撤诉申请无异议。
另查明，2014年7月5日，黄陵县老虎沟加油站、贾小女和杨旭光就黄陵老虎沟加油站股权转让等事宜签订了《老虎沟加油站股权转让协议》，但该协议未实际履行。
上述事实，有营业执照、委托居间协议书、租赁合同、确认函、延安壳牌公司出具的说明、股权转让协议、庭审笔录等相关证据在卷佐证。
本院认为，原告杨旭光与被告贾小女签订的《委托（居间）协议书》是居间合同。综合本案证据来看，原告杨旭光先以受让老虎沟加油站投资等事宜与被告贾小女洽谈，同时以其担任法定代表人的案外公司与延长壳牌公司洽谈租赁事宜，并获取延长壳牌公司载有明确的租赁期限、租赁费、支付方式等主要条款的租赁合同文本。在受让加油站投资遇阻后，原告杨旭光转而以居间人的身份向被告贾小女提供信息及其获得的租赁合同文本。被告贾小女在履行居间合同期间，通过对合同条款提出非实质性修改的方式，拖延签订租赁合同，并在居间合同约定的期间届满后与承租人签订合同条款基本相同的租赁合同，其行为有违诚信原则。由上来看，原告杨旭光的居间行为对促成租赁合同的成立起到了一定的作用，被告贾小女应当支付相应的居间报酬。唯被居间合同的成立除有原告杨旭光的居间行为参与外，尚有涉案加油站所处地理位置及民营加油站在市场的稀缺性等因素参与其中，且从租赁合同关于租金、期限等事宜的约定来看，居间合同约定的居间报酬明显过高，有失公平，故本院综合原告杨旭光在居间合同中的劳动付出及所起作用、涉案加油站所处地理位置、租赁合同关于租赁费、租赁期间的约定等因素，基于公平原则，酌定居间报酬应以20万元为宜，故被告贾小女应向原告杨旭光支付20万元的居间报酬。
至于被告贾小女辩称的居间合同主体、居间合同效力、居间行为及是否存在因果关系、居间报酬约定过高等意见，本院除对居间报酬约定过高的意见予以采信外，其他辩解意见或与居间合同约定的内容、居间合同履行情况等事实矛盾，或与合同法关于合同无效、居间合同的规定有悖，本院对其他辩解意见不予采信。另，原告杨旭光撤回对朱俊虎的起诉，符合法律规定，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告贾小女于本判决生效之日起十日内向原告杨旭光支付居间报酬200000元；
二、驳回原告杨旭光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费22800元，由原告负担18500元，由被告负担4300元。因原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 栗德亮
人民陪审员 贾长兴
人民陪审员 王莎莎
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 王 乐
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