广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1097号
原告深圳市裕宝森科技发展有限公司。
法定代表人周国梁，执行总裁。
委托代理人单志军，广东卓建律师事务所律师。
被告深圳市华杰同富实业发展有限公司。
法定代表人黄展杰，总经理。
委托代理人张广永，广东深长城律师事务所律师。
委托代理人张子昱，广东深长城律师事务所律师。
原告深圳市裕宝森科技发展有限公司与被告深圳市华杰同富实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，由审判员洪胜元担任审判长，与审判员刘光耀、人民陪审员杨江河组成合议庭，于2012年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人单志军，被告的委托代理人张广永、张子昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年4月20日，原告和被告签订《协议书》，约定被告向原告购买龙泉科技园l、2、3号宿舍楼首层共44间房屋，建筑面积约为3，500平方米，单价为每平方5，800元，总价为2，030万元，同时还约定，若被告违反付款义务，应按应付款的同期银行贷款利率双倍计息支付违约金。协议生效后，原告已经按照协议约定将房屋交付被告使用，且以原告的名义办好房产证后，原告及时提供了房产证复印件给被告，但是被告一直未按照约定支付第三期款800万元，经原告多次催要后，被告陆续支付了500万元，尚欠第三期款300万元和第四期款200万元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付房款500万元；2、被告向原告支付延期付款违约金1，724，103元直至付清为止；3、被告承担本案的全部受理费。
被告答辩，被告行使先履行抗辩权，没有构成违约。2005年4月20日，被告与原告签订《协议书》。该协议约定：被告向原告购买龙泉科技工业园1、2、3号宿舍（共三栋）的首层44间房产，建筑面积约3，500平方米，单价每平方米5，800元，总价约2，030万元人民币，该转让房产首层前面的外广场亦同时无偿给被告使用。房产先以原告名义办理房产证（红本），房产证办好后，原告应尽快无条件将房产的户名过到被告名下，本协议签订之日到涉案房产完成过户手续之日，原告不得以任何理由收取除本协议规定之外的任何费用。以原告名义办理好房产证，原告提供房产证复印件给被告后，被告应交付第三期款800万元，原告书面通知被告办理房产证过户后，被告暂不办理的（书面确认），被告自通知之日起十日内付清余款；被告要求即行办理的，原告应立即办理，过户手续完成后，被告应于过户手续完成之日起十日内付清余款。在原告未能成就条件的情况下，被告有权拒付款，不构成违约，双方应协商处理办法，协商不成而致协议无法履行的，若原告违约，则按本协议第七条处理，若原告成就条件而被告不能履行的，按本协议第六条处理。原告应在2005年12月30日之前办理完房产证及房产过户至被告名下的手续，原告未能按期办理好房产证及房产的过户手续而双方又协商不成的，则按第七条处理，协议也同时解除，原告收回房产证。协议还约定，在本协议签订之日起至房产过户前，被告可以将本协议的权利、义务全部转让给第三方，被告保证本协议应交款项依约支付，原告承诺对被告的上述行为予以认可，并在被告交付第一期款后，原告出具委托销售书给被告，被告与第三方签订转让协议，原告应无条件地盖章确认转让协议并将房产过户至第三方名下，若转让价格有增值（相比本协议确定价格）的，因增值部分而产生的相关收费由被告承担，原告不得因增值而自行收取任何费。就《协议书》上述约定及其他条款约定，被告全面履行了合同义务，但涉案房产迟延至2006年10月31日办证于原告名下，至今也未过户至被告或第三方名下，原告迟延办证的行为违反《协议书》约定。自2005年4月29日至2007年6月12日期间，被告在原告出具委托销售书的前提下先后将涉案房屋出售给肖启声、郑继珍、郑勇财、郑勇鹏、陈育标、林永雄、郑勇丰等23人。被告与上述小业主签订的售房《合同书》约定，只有在房产证办至小业主名下时才支付售房余款，至今，被告仍有人民币495，6785.85元的售房余款无法收回。综上，造成被告迟延付款的原因，是原告迟延办证所致。因此，原告违约在先，根据《合同法》第六十七条的规定，被告行使先履行抗辩权，暂不付款，于法有据。被告认为，此案牵扯面广，涉及被告、原告、小业主三方利益，被告希望各方尊重历史、尊重事实，妥善处理。
经审理查明：2005年4月20日，原被告签订一份《协议书》，双方在协议中约定，被告向原告购买龙泉科技工业园1、2、3号宿舍（共三栋）的首层44间房产，建筑面积约3，500平方米，单价每平方米5，800元，总价约2，030万元，该转让房产首层前面的外广场亦同时无偿给被告使用；先以原告名义办理涉案房屋的房地产证（红本）；签订协议当日被告交付定金30万元，2005年4月30日前原告交付外广场后，被告付第一期款500万元，5月30日前原告完成外广场通道交付条件后，被告支付第二期款500万元，办理好原告名义的房产证原告提供房产证复印件给被告后，被告应交付第三期款800万元，原告书面通知被告办理房产证过户后，被告暂不办理的（书面确认），被告自通知之日起十日内付清余款，被告要求即行办理的，原告应立即办理，过户手续完成后，被告应于过户手续完成之日起十日内付清余款；在原告未能成就条件的情况下，被告有权拒付第一、二、三期款，不构成违约，双方应协商处理办法，协商不成而致协议无法履行的，若原告违约，则按本协议第七条处理，若原告成就条件而被告不能履行的，按本协议第六条处理。协议第六条约定，若被告违反付款约定，则按同期应付款的双倍银行贷款利率计付违约金，超过一个月未付款的，没收30万元定金，余款退回被告，终止协议。第七条约定，若因原告不履行合同，原告应双倍返还定金，全额返还被告所交款项，并赔偿被告对房产及外广场进行开发而造成的损失以及赔偿相同于原告转让该房产给第三方而产生的增值差价（相比于本协议约定的价格）。协议第九条约定，原告应在2005年12月30日之前办理完房产证及房产过户至被告名下的手续（宽展期不超过一个半月）。原告未能按期办理好房产证及房产的过户手续而双方又协商不成的，则按第七条处理，协议也同时解除，原告收回房产证。协议还约定，在本协议签订之日起至房产过户前，被告可以将本协议的权利、义务全部转让给第三方，并在被告交付第一期款后，原告出具委托销售书给被告，被告保证本协议应交款项依约支付，被告将本协议权利义务转让给第三方时，被告与第三方签订转让协议，原告应无条件地盖章确认转让协议并将房产过户至第三方名下，若转让价格有增值（相比本协议确定价格）的，因增值部分而产生的相关税费由被告承担，原告不得因增值而自行收取任何费用。次日，双方签订补充协议，约定原告承担办理房产证及过户税费，被告按每平方米200元计付税费在原告将房产过户到被告名下时一次性支付给原告。
原告于2006年10月31日取得50××15号房地产证，该房地产证登记的建筑物及其附着物有1、2、3号宿舍（共三栋）及厂房、配套设备用房。涉案房屋位于1、2、3号宿舍的首层，即涉案房屋无独立的房地产证。50××15号房地产证登记的房屋现已抵押给招商银行深圳梅龙支行。2007年12月8日被告发函告知原告：被告已将涉案房屋转让给第三方，原告出具了销售委托书，请原告办理房产证及将房屋分别过户至购房业主名下，在未完成过户手续前，原告将包含涉案房屋在内的房产用于抵押贷款的行为不妥，被告要求原告向购房业主作出书面解释和承诺，确保购房业主的房产权益不受损失。
2008年6月16日至2011年7月26日，原告多次向被告发送联系函，原告申明：涉案房屋已以原告名义办理房产证，原告已实际交房给被告，但由于国家政策及法律法规的变化，无法将涉案房屋分割产权过户至被告名下；原告承认协议书真实有效，承认被告对涉案房屋拥有协议书约定的所有权利，鉴于不能办理产权过户的事实，原告同意按照协议书的相关约定处理，原告要求被告付清所欠的购房款。
原被告双方确认，被告已向原告支付购房款1，530万元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的协议书、房产证、联系函、违约金计算表；被告提交的协议书、委托书、合同书37份、房地产证、关于龙泉科技工业园1、2、3栋宿舍首层房产的函、房地产权抵押登记查询表；关于查询A841-0138宗地1#、2#、3#宿舍产权登记情况的复函在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订合同时，原告尚未取得房地产证，双方在合同中约定了原告办理房地产证及房屋过户给被告的义务。2006年10月原告取得了房地产证，该房地产证上登记的建筑物及其附着物包括涉案房屋及其他厂房，涉案房屋无独立的房地产证，根据国家政策及法律法规的规定，原告无法将涉案房屋产权过户至被告名下，原告取得房地产证后亦已发函向被告告知了相关情况。原告虽已向被告交付了房屋，但原告无法按合同约定将涉案房屋的产权过户至被告名下，双方的合同目的无法实现。原告明知自己不能履行房产过户的义务，却仍要求被告付清合同约定的房款，原告的诉讼请求理由不充分，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告深圳市裕宝森科技发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币58，869元，由原告承担。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 洪胜元
审 判 员 刘光耀
人民陪审员 杨江河
二〇一二年十月十九日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 温燕云
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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二〇一四年四月二十四日
书记员罗乐瑜
书记员李燕妮
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》
第139条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。