江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第01047号
上诉人（原审第三人）张东峰，个体户。
上诉人（原审第三人）夏焱，个体户。
两上诉人共同委托代理人吕志明，江苏安淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董风英，无业。
被上诉人（原审原告）胡美玲，无业。
被上诉人（原审原告）胡美云，无业。
三被上诉人共同委托代理人吴春梅，江苏昊震翰律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人毕少东，淮安市生产力促进中心员工。
被上诉人（原审被告）胡某。
上诉人张东峰、夏焱与被上诉人董风英、胡美玲、胡美云、胡某所有权确认纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年12月20日作出（2013）河民初字第2765号民事判决，上诉人张东峰、夏焱对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人张东峰、夏焱及其共同委托代理人吕志明、被上诉人董风英、胡美玲、胡美云及其共同委托代理人吴春梅、毕少东到庭参加诉讼。被上诉人胡某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告董风英与胡学彬（1995年病故）婚生三女一子，即案外人胡美芹（琴）、原告胡美玲、原告胡美云、被告胡某。被告胡某于1975年6月12日出生。2007年4月5日，被告胡某与张燕登记结婚。第三人张东峰、夏焱是夫妻关系。被告胡某婚后与原告董风英共同生活。
1986年6月5日，在繁荣村十队，董风英取得建筑执照，在院内新建西房二间计32平方米。
1988年3月12号，在繁荣村十组，胡美琴（芹）取得接建朝南主屋一间，翻扩朝西厨房，合计56.5平�米的建筑执照。
1990年10月6日，经清河区城乡建设局核准，以胡某名义取得“淮阴市清河区建筑执照”（清河建字第174号），在繁荣村十组，翻扩建楼房三间二层，朝南向，长13.2米，宽6.5米，高6米。
1994年4月6日，原清河区土地管理局发给胡某“淮阴市清河区居（村）民宅基地许可证”，同意使用宅基地107.25平方米。
2004年2月5日，淮安市国土资源局发给胡某土地使用权证书，载明：坐落引河路致富巷7号，使用权面积113平方米。（原件在原告董风英手中）
2005年3月30日，胡美琴经淮安市规划局批准，取得淮规工字第民F20050639号“建设工程规划许可证（附件）”，在致富巷7号建“东附房，北二间加层起脊，南北长7.05米，宽4.35米，计30.67平方�，西出挑台1.3米，面积9.17平方米，朝西，檐高6米，北墙东墙与底层重合。”房屋。
2006年6月28日，胡美琴与胡某签订房屋买卖合同，胡美琴将坐落于致富巷7号一幢1号，建筑面积68.95平方米的房屋以5万元价格卖给胡某。胡某取得了200××××8023房屋所有权证。
2006年10月17日，淮安市国土资源局发给胡某淮H国用（2006划）第2083号土地使用权证书，载明：坐落引河路致富巷7号1幢1室，地号1-18-85，使用权面积102平方米。（原件在董风英手中）
2011年6月7日填发的淮房权证清河字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人胡某，共有情况单独所有，房屋坐落致富巷7号，房屋状况二层、建筑面积165.60平方米。
2006年6月30日填发的房权证淮房字第××号房屋所有权证，载明：房屋所有权人胡某，房屋坐落致富巷7号1幢1号，房屋状况二层、建筑面积68.95平方米。
原告董风英为证明上述房屋为其或夫妻所建，本案原审时申请证人董某、王某甲出庭作证。证人董某作证称，“我与原告是邻居关系。争议房屋不是胡某的，房屋全部都是董风英夫妻建的，当时我去帮忙的。胡某没有工作，到处流浪不学好。董风英是以出租房来维持生活，我不知道土地证和房屋所有权证登记谁的名字。”证人王某甲作证称，“我和董风英是邻居关系，从六几年开始做小队的生产队长、村里副主任至退休。房屋是董风英盖的，不是夫妻盖的，原来危房是董风英夫妻盖的，后来由董风英翻盖的，盖房时胡某还小，胡某一直是她母亲抚养的，董风英也帮助胡某堵了很多�。胡某一直靠父母亲生活，胡某会一点手艺，但是不务正业，董风英的生活来源是靠房屋租期金来维持生活。”第三人质证称，“证人证言相互矛盾的，部分内容都是证人的主观推测，对证人证言的合法性、真实性存在异议。”
第三人张东峰提交其与胡某于2011年6月7日签订的房屋买卖合同两份，其中一份合同载明：房屋所有权证号码200××××8023，房屋坐落致富巷7号1幢1室，建筑面积68.95平方米，总价款59万元。另一份合同载明：房屋所有权证号码A201124781，房屋坐落致富巷7号，建筑面积165.60平方米，总价款141万元。两份合同附件三“合同补充协议”，均载明：清河区致富巷7#1幢有产权证面积为234.55平方米，无产权证面积为270平方米左右，�计约504.55平方米，以人民币200万元一次性出售给张东峰。上述两产权归张东峰所有，室内有线电视、水、电、煤权力（利）均交给张东峰。有被告胡某签名。
淮安市房屋权属登记与交易管理中心卷宗反映。胡某于2011年6月7日与张东峰、夏焱分别签订两份房屋买卖合同，其中对致富巷7号1幢1号面积为68.95平方米的房屋约定房屋总价款为15万元；对致富巷7号面积为165.60平方米的房屋约定总价款为37万元。合同后无附件三内容。胡某在《淮安日报》对其所有的房屋产权证声明遗失。
2011年6月7日，张东峰、夏焱取得房屋所有权证：一份为淮房权证清河字第××号，房屋坐落致富巷7号，建筑面积165.60平方米。一份为淮房权证清河字第××号房屋所有权证，房屋坐落致富巷7号1幢1号，2层，建筑面积68.95平方�。
2011年9月27日，淮安市国土资源局发给张东峰、夏焱淮H国用（2011划）第97号土地使用证，载明：土地使用权人：张东峰、夏焱，坐落：清河区致富巷7号1幢1室，地类：住宅，使用权类型：划拨，使用面积216.3平方米。
第三人张东峰、夏焱为证明其已经足额支付房款200万元，提供以下证据：
1、2011年6月9日转账30万元给胡某：两份转账凭证，张东峰通过网上转账汇款14万元给胡某，夏焱从其账上转给胡某款16万元，合计30万元。原告对此予以认可。
2、付款14万元：提供银行对账单以及潘某正证言，证人潘某正在原审二审期间陈述：2011年6月7日上午，我从张东峰卡上提了14万元现金给他。原告对于提款的事实予以认可，但是认为不能证明款项的用处。
3、付款50万元：提供2011年7月14日取款20万元，2011年7月16日取款30万元的�录以及证人王某乙陈述，证人王某乙在原审二审期间陈述：2010年6、7月份，我和胡某是朋友，我接受胡某的委托办理房屋买卖、过户、土地证变更手续，张东峰购买的房屋，总价200万元。过户的时候，他们在张荣的中介中心订立过户合同的，当时房屋有100万元抵押，需要解冻才能过户。七月十几号的时候，张东峰向我借款50万元，当天我给了他20万元，隔天又提给他30万元，这50万元张东峰在八二医院对面的茶吧分两次现金给胡某。原告认为虽然有提款记录，但是不能证明款项用途，对证人证言不予认可。
4、胡某办理产权证遗失费用发票，金额320元。办理产权手续费票据，金额703.65元。房屋产权登记费票据180元。完税票据，税额分别为10758元、27192元。
5、胡某欠第三人100万元：淮房他证清河字第10069**号抵押权证（2010年7月27日），载明：房屋他项权利人张东峰，房屋的所有权人胡某，房屋所有权证号200613224，房屋坐落致富巷7号，他项权利种类抵押权，债权数额100万元。原告对该证据没有异议。
6、2011年6月7日，落款为胡某的收条一张，载明，今收到张东峰购淮安市引河路致富巷7#1幢购房款共计200万元。原告对收条真实性没有异议，但是认为胡某打条据当天并未收到该200万元，因为从第三人的举证可以看出，2011年6月9日胡某才收到30万元。
7、100万元的债务：2010年7月26日，被告胡某出具的借款协议，载明：“今借到张东峰人民币100万元，定于2011年7月26日前还清，如逾期不还，将淮安市引河路致富巷7号165.6平方（米）和68.95平方（米）抵押给张东峰，并承担债权人因索要借款所发生的律师费、交通费、诉讼费、通讯等费用，并支付借款日至实际履行借款给付日期间的利息（利息�同期银行贷款利息的四倍）。”2010年7月27日，淮安市房屋权属登记与交易管理中心出具的淮房他证清河字第10069**号抵押权证，载明：房屋他项权利人张东峰，房屋所有权人胡某，房屋所有权证号200613224，房屋坐落致富巷7号，债权数额100万元。
原告对上述证据质证：认可14万元和16万元的汇款。对于提款记录，虽然有提款记录，但是没有证据证明该款是给了被告胡某。对200万元的收条真实性无异议，但是胡某当天并没有收到该200万元，从第三人提供的证据就可以看出，直到6月9日胡某才收到30万元。相关税收，第三人关于包含在200万元的说法与合同约定矛盾。
一审期间，胡美琴到原审法院明确表示放弃参与本案诉讼，同时放弃对涉案房屋的实体权利，并陈述：致富巷7号1幢1号建筑面积为68.95平方米的房屋是父亲在世时，由父母盖的，�没有盖这个房子，我父亲担心我结婚没有房子居住，把房子给我了，家里人对此都知晓，产权就登记在我名下。后来我在革命村买地自己盖了房子，就搬到革命村居住，这期间父亲去世了，我母亲董凤英担心我弟弟胡某弄不过我老公（现在已经离婚），我母亲就要求我把房子过户给胡某。买卖合同上的字是我签的，但是胡某没有给我钱，房子确实过户给了胡某。
关于致富巷7号1幢1号建筑面积为68.95平方米的房屋，原告董凤英陈述：1988年拿的建筑执照是胡美琴的名字，因为老头说胡美琴结婚没有房产，就给胡美琴的，大女儿胡美玲有房子，胡美云还没结婚。后来胡美琴闹离婚，我担心女婿会闹，就让胡美琴将房屋过户到胡某名下，胡美琴当时不同意，我都给胡美琴跪下了，她才同意的，当时胡某没有给钱给胡美琴。
一审中原告董风英、胡美玲、胡美云诉称，上世纪60年代，原告董风英与胡学彬婚后定居在致富巷7号建房。1986年，原告董风英领取建筑执照建房。1994年，因需翻建房屋，以被告胡某名义领取宅基地许可证，原告董风英夫妻计划于1994年将院内房屋翻建，因胡学彬突发重病未成，1995年胡学彬因病去世，1996年，原告董风英陆续将院内房屋建成现在的规模（有产权证的200余平方米，无证的200余平方米）。土地、房屋登记在被告胡某名下。2011年6月7日，在我们不知情的情况下，被告胡某与第三人张东峰、夏焱签订房屋买卖合同，将其中有产权证房屋以极低的价格转让。我们认为，致富巷7号院内的土地及其部分有产权证的房屋虽登记在被告胡某名下，但房屋是原告董风英与胡学彬所建，因胡学彬已病故，房屋应属我们与被告胡某共有，被告胡某擅自处分该房屋行为无效。请求确认淮市国用（2004划）第861号、淮H国用（2006划）第2083号两幅土地使用权上所建的房屋属原、被告共同共有；确认被告胡某与第三人张东峰、夏焱就上述土地上房屋所签订的房屋买卖合同无效；本案诉讼费用由被告胡某及第三人张东峰、夏焱负担。
一审中被告胡某未作书面或口头答辩。
一审中第三人张东峰、夏焱述称，本案所涉房屋为被告胡某个人财产，原告未在规定时间内提出异议，本案中三原告无诉权，三原告应当提起行政诉讼。本案涉及的房屋买卖合法、真实、有效，合同经行政部门审查、批准并备案，三原告认为被告与我们签订的房屋买卖合同无效，没有事实根据和法律依据。三原告陈述的房屋建造过程是法律事件，我们只是根据物权法规定以及产权登记部门公示的公信力与被告胡某签订合同，至于房屋怎么产生的，与本案无关联性。请求驳回原告诉请。
一审法院审理认为，关于第三人与被告胡某签订的致富巷7号1幢1号建筑面积68.95平方米的房屋买卖合同效力，该房屋是原告董凤英丈夫在世时，其二人将该房屋给女儿胡美琴的，产权登记为胡美琴所有，并无证据证明该房屋存在其他共有人，后胡美琴将该房屋出售给被告胡某，经产权登记部门核准登记所有权人为胡某，胡某将上述房屋出卖给第三人张东峰、夏焱，因此买卖合同合法有效。
关于第三人与被告胡某签订的致富巷7号建筑面积165.6平方米的房屋买卖合同效力，董风英夫妻最早于1986年建房，现房屋是在董风英夫妻原有使用土地上，并存在的建筑基础翻扩建而成的，最初建房时，胡某尚未成年，1996年建房时，胡某虽已成年（1975年出生），但尚未结婚，且胡某夫妻婚后一直与董风英共同生活，董风英主张房屋为其所建，证据充分，予以采信。家庭�员在共同生活期间，房屋登记在一方名下，并不影响共有关系的成立，争议房屋虽登记在被告胡某名下，但并不影响共有关系的成立。由于胡学彬去世后，胡学彬的继承人并没有遗产进行分割，仅有胡美琴明确表示放弃主张房屋权利，无证据证明胡学彬的其他继承人放弃继承的意思表示，为此胡学彬的继承人享有对其遗产继承的份额。故上述房屋为董风英、胡美玲、胡美云、胡某共有。被告胡某在没有得到其他共有人同意的情况下，擅自将登记在自己名下的房屋进行处分，损害了其他共有人的合法权益。张东峰与胡某原本属借贷关系，胡某为借款用争议房屋进行抵押，从抵押情况看，抵押登记的房屋是致富巷7号的房屋，反映借款是100万元，借款期限未到时，胡某与张东峰、夏焱签订房屋买卖合同，从登记情况看，双方只对有产权证的房屋进行登记，且提交给房屋�易管理部门的合同上反映，房屋价款为37万元，包含68.95平方米的房屋在内的总价合计也就50万元。而张东峰提交的房屋买卖合同反映所有房屋总价款为200万元，张东峰提交胡某出具的收到200万元的条据，但从张东峰提交的付款情况看，证据不充分。综上意见，上述房屋买卖合同无效，坐落于致富巷7号（面积165.6平方米）以胡某名义登记的房屋归原告董风英、胡美玲、胡美云、被告胡某共有。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十四条的规定，作出一审判决：一、确认被告胡某与第三人张东峰、夏焱于2011年6月7日对致富巷7号1幢1号房屋（面积为68.95平方米）签订买卖合同有效；二、确认被告胡某与第三人张东峰、夏焱于2011年6月7日对致富巷7号房屋（建筑面积165.6平方米）签订买卖合同无效；三、位于淮安市致富巷7号房屋（建筑面积165.6平方米）归原告董风英、胡美玲、胡美云，被告胡某共同共有。案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由被告胡某负担。
一审判决后，上诉人张东峰、夏焱不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。本案所涉房屋在被上诉人胡某与上诉人进行交易前，房屋产权登记在被上诉人胡某一人名下达数年之久，而被上诉人除胡某外的三被上诉人明知如此却未在法律规定的期间内提出异议，而根据物权法的相关规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，也就是说本案所涉房屋在被上诉人胡某与上诉人进行交易时只属于被上诉人一人所有，因此胡某对自己的财产所进行的处分行为是合法有效的，且胡某依据双方买卖合同约定履行了产权过户手续，并经房产管理部门公示登记，向上诉人发放房屋所有权证及土地使用权证，显然上诉人应根据双方的交易行为取得房屋产权无疑。同时根据合同相对性，本案除胡某外的三被上诉人并非买卖合同中的一方，自然无权请求法院判定胡某与上诉人签订的合同无效；2、一审判决适用法律错误；一审判决适用法律的前提是认为本案争议房屋产权为被上诉人共有，在本案争议房屋交易时为被上诉人胡某一个人所有，故不能适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定判定买卖合同无效，即使本案争议房屋为四被上诉人共有，依据相关法律规定，上诉人作为善意第三人的利益理应得到保护，一审法院判决合同无效属适用法律不当。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人董风英、胡美玲、胡美云辩�，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人胡某二审未作答辩。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审中，上诉人张东峰提供被上诉人胡某于2010年7月27日出具100万元借条一份，载明：“今借到张东峰人民币100万元整，定于2011年7月27日前还清，如逾期不还，借款人将承担债权人因索要借款所发生的律师费、交通费、诉讼费、通讯费等费用，并支付借款日到实际履行借款给付日期间的利息（利息为同期银行贷款利息的四倍）。担保人承担连带责任，担保期限为借款人还清本息时为止。双方约定，如发生争议，约定到淮安市清浦区人民法院提起诉讼。担保人：仲晋锐、胡美琴。借款人：胡某。2010年7月27日”。另外，上诉人张东峰还提供其妻子上诉人夏焱于2010年7月30日在中国农业银行无锡太湖支行将15万元转账给案外人仲晋锐的汇款凭条，以证明其已履行该100万元借条的付款义务。
该借条上担保人之一仲晋锐因犯非法吸收公众存款罪正在淮安市看守所服刑。本院于2015年8月18日对其进行调查，仲晋锐陈述：“我成立淮安顺达投资有限公司，因和胡某是朋友，就请其过来帮忙，他经常以公司的名义在外借钱。张东峰所开的公司在我公司对面，大家都认识。2010年7月27日胡某出具的100万元借条上借款人签名是其本人书写，当时在场人还有我和胡某的二姐胡美琴及张东峰等。当时双方口头约定年息6分，借条上是100万元，扣除了利息6万元，实际上张东峰只付了94万元。因胡某少我钱，所以胡某要求张东峰将15万元转账给我，胡某现在还欠我很多钱未还。”
被上诉人董风英、胡美玲、胡美云对借条、汇款凭证及本院的调查笔录质证认为：1、这几份证据已超过法律规定的举证期限，本案经过一、二审及发回重审后又经过一、二审，不属于法律规定的新证据；2、该借条与本案没有关联性，本案是所有权确认纠纷，不是借贷纠纷。汇款凭证真实性无异议，但钱是夏焱付给仲晋锐，与胡某之间的借款关系无法确认，即使这个借条是真实的，也不能够证明上诉人已经支付了借条中的款项；3、该调查笔录不属于法院调查的范围，仲晋锐现在已经服刑，其犯罪事实与本案借款是否有关联性，无法确认，不排除仲晋锐为了保护自己而提供不实的证词；4、从对仲晋锐的笔录中也可以看出，上诉人出借的款项与胡某之间存在高额利息，并且在借款时候就已经扣除了利息，款项有无实际及如实交付，关系到上诉人与胡某之间房屋买卖关系中，上诉人是否存在善意的问题；5、房子已经过户到上诉人名下，为何100万元借条原件还在上诉人手上，按照常理应该收回条据。
上诉人张东峰、夏焱质证认为：1、法院依职权对仲晋锐调查笔录的“三性”不表异议，但认为借条上100万元的利息是按照同期银行贷款利率的四倍计算的，对仲晋锐关于利息的陈述不予认可；2、本案中，因胡某出具了收到200万元购房款的票据，因此上诉人认为无须提供相关借条。因本案涉及房屋确权纠纷，并不是民间借贷纠纷，现因案情发展需要，当时无法找到此借条，其案情已经涉及到上诉人的100万元民间借贷纠纷，特在此提供相应借条证据，能够充分说明上诉人对房屋价款已全额支付的主张；3、该100万元借条虽冲抵200万元购房款，但我与胡某口头约定，其将房屋交给我使用时，我才将所有借款条据一并给他。后因其没有履行口头约定，且现无法找到胡某，如果胡某出现，我们愿意将借条给胡某或当面销毁。
二审另查明，胡某于2010年7月27日出具的100万元借条，与一审查明的胡某于2010年7月26日出具的100万元借款协议是同一笔借款而出具的两份借款协议，而2010年7月26日胡某出具的100万元借款协议是用于向房管部门办理抵押登记。
本院二审还查明以下事实：1、争议房屋的结构、建设时间及面积情况。经现场勘查、委托鉴定机构评估，结合本院调取的本案争议房屋1998年及2005年航拍图，该处房屋是从1996年起由老房屋陆续兴建，至2005年建成现在的规模。整个房屋为四合院式二层楼房，局部三层，中间院落二层顶部由透明玻璃钢封闭，下面院落可以作为客厅使用。座西朝东三层楼房第三层是两间起脊平房及一小间橱房，目前由被上诉人董风英及其孙子居住生活。本案�议的有证部分68.95平方米房屋位于座东朝西二层北二间楼房，该处房屋也与胡美琴2005年3月30日在淮安市规划局批准的建设工程规划许可证上附件的内容一致（淮规工字第民F20050639号“建设工程规划许可证（附件）”，在致富巷7号建“东附房，北二间加层起脊，南北长7.05米，宽4.35米，计30.67平方米，西出挑台1.3米，面积9.17平方米，朝西，檐高6米，北墙东墙与底层重合。”）。165.6平方米房屋位于座北朝南二层三间楼房。无证部分房屋位于座西朝东三层楼房及座东朝西二层南一间楼房等。经本院委托江苏先河房地产土地评估有限公司对整个争议房屋面积进行测量，该处房屋总面积为453.13平方米，有证部分房屋面积为234.55平方米，无证部分房屋面积为218.58平方米。经质证，双方对江苏先河房地产土地评估有限公司对整个争议房屋面积测量结果均无异议。
2、房屋的租赁情况。整个房屋及院落全部由被上诉人胡某于2010年4月1日租赁给李文琴经营养老院，租期9年，房租每年38000元，以后租金每年递增2000元，9年的全部租金胡某以借款的方式收取李文琴30万元，整个租期还剩下5年。李文琴开始经营养老院时，董风英并未住在争议房屋内，在胡某岳父母家为胡某带孩子，后因为本案纠纷才住进来。
3、房屋的价格情况。经咨询江苏先河房地产土地评估有限公司称：在2011年左右，本案争议房屋有证部分价格在4000元／平方米左右，无证部分在2000元／平方米左右，整个房屋市场价格在1375360（4000＊234.55＋218.58＊2000=1375360）元左右，目前该区段无拆迁规划。如果该处房屋目前就拆迁安置补偿，有证部分房屋价格在5000-6000元／平方米，无证部分（房屋须在1990年至2005年之间兴建�1990年以前兴建的无证房屋拆迁补偿视为有证房屋，2006年以后的无证房屋仅补偿200-300元／平方米）房屋的补偿标准是有证部分的70%，整个房屋价格在2131558（5500＊234.55＋218.58＊5500＊70%=2131558）元左右。
本院认为：一、上诉人张东峰与被上诉人胡某于2010年7月27日产生100万元债务，并在房管部门对有证部分房屋办理了抵押登记。债务即将期满后，被上诉人胡某无力偿还债务，双方于2011年6月7日签订房屋买卖合同，胡某将本案争议房屋出售给上诉人。从本案双方交易过程来看，不符合正常的交易习惯；从双方签订房屋买卖合同的目的来看，明显是以房抵债，有违一般房屋买卖合同的交易惯例；从付款情况来看，上诉人无法证明其已支付相应的对价，故本案并不属于正常的房屋买卖行为，应是名为房屋买卖，实为以房抵债。在债务清偿期届满之前，双方�事人约定以房抵债的，该以房抵债合同应认定为无效，故本案双方签订的房屋买卖合同为无效合同。
二、本案争议的致富巷7号1幢1室68.95平方米房屋，因胡某与张东峰之间房屋买卖协议无效，而该房屋是被上诉人胡某与案外人胡美琴通过转让取得，该房屋所有权应归胡某，故对被上诉人董风英、胡美玲、胡美云主张该房屋与被上诉人胡某共有，本院不予支持。
三、关于本案争议的165.60平方米房屋问题。因胡某与张东峰之间房屋买卖协议无效，本案争议的165.60平方米的房屋权属虽登记在被上诉人胡某名下，但建房时被上诉人胡某尚未成年，且其父亲去世后，其他继承人也未放弃继承，故该房屋应由被上诉人董风英、胡美玲、胡美云与被上诉人胡某共有。
四、关于无证房屋的买卖效力问题。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故对无所有权证书房屋买卖合同的效力，在未取得产权证书的情况下应属无效，而对其产权归属，本院不予理涉。
综上，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、维持淮安市清河区人民法院（2013）河民初字第2765号民事判决第二、三项；
二、变更淮安市清河区人民法院（2013）河民初字第2765号民事判决第一项为：淮安市清河区致富巷7号1幢1号房屋面积为68.95平方米房屋权属归被上诉人胡某所有。
一审案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由被上诉人胡某负担；二审案件受理费80元，由上诉人张东峰、夏焱负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冬然
审判员 李前兵
审判员 张兆宇
二〇一五年十月二十日
书记员 王政霞