云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终958号
上诉人（原审原告）：昆明容商物业管理有限公司建水分公司。住所地：云南省建水县临安镇青山路盛世临安小区。
负责人：邓宇，系该分公司总经理。
委托诉讼代理人：刘雯雯，云南云誉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：李雪滔，云南云誉律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：李燕青，男，1980年9月9日生，汉族，居民，原住云南省曲靖市马龙县，现住云南�建水县。
被上诉人（原审被告）：红河州巡鹰安保防盗监控有限公司。住所地：云南省建水县临安镇青山路盛世临安*期*号商铺。
法定代表人：李燕青，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕莉，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘雪嬿，云南华垣律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。
原审原告：昆明容商物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市五华区宝善街与护国路交叉口银德大厦**层****室。
法定代表人：杨基正，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘雯雯，云南云誉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：李雪滔，云南云誉律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人昆明容商物业管理有限公司建水分公司因与被上诉人李燕青、红河州巡鹰安保防盗监控有限公司、原审原告昆明容商物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2016）云2524民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
昆明容商物业管理有限公司建水分公司上诉请求：撤销原判，支持上诉人一审的诉讼请求。本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认为被上诉人只交纳上诉人水费7558元，电费1105.50元错误。交纳水电费计算标准及方式不正确。小区业主应当按时交纳物业服务费，对小区内建筑物及其附属设施的公共水电费也应分摊。物权法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。�八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。小区公共用水用电分摊费用问题没有得到法院的认定，该事实的查明直接关系到被上诉人应交纳费用的具体金额及计算方式的确认。原审判决遗漏了一个重要事实，即业主委员会在被上诉人入住进行装修前便与上诉人就小区内应分摊的公共水电范围及分摊办法达成了一致意见，并向广大业主进行了公示。被上诉人李燕青系小区业主，小区业主委员会签订的物业服务合同以及小区内分摊费用承担办法当然约束被上诉人。被上诉人应当按照该公示承担公共水电费的分摊部分。被上诉人承担的水电费应有两部分，一是被上诉人自身实际使用的水电费，二是小区公共水电的分摊部分产生的费用。上诉人在原审中诉求的水电费具体金额是结合供电部门收费标准与公共水电分摊办法计算得出的，被上诉人理应进行承担。原审未查明分摊事项，直接以建水县供电公司收取电费的单价及建水县自来水公司收取水费单价来认定被上诉人应缴纳水电费具体金额是错误的。原审认定建水县供电有限公司收取电费的单价是0.5元每度与事实不符。供电公司收取小区电费出具的发票，部分发票上有明确收费单价为0.5元每度，但均有用电量的增加项，部分发票上没有明确的单价，根据票面金额与合计电量进行计算，得出的单价不是0.5元每度，故供电公司收取电费的单价并非是确定的。
李燕青、红河巡鹰安保防盗监控有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，要求维持原判，驳回上诉。一审认定被上诉人在使用商铺期间产生的用电量�15116度，用水量为257立方米，该两组数字在一审过程中经双方确认，且用电的单价为0.5元每度系建水县供电有限公司收取电费的发票单价，水费4.3元每立方米系建水县自来水公司收取水费的发票单价，发票系上诉人提供的证据。上诉人称水电费系答辩人自身实际使用水电费及公共水电费的分摊部分的理由不能成立，因其违反了最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《物业服务合同》第十六条的规定，上诉人核算的单价已超出供电公司及供水公司的标准计费。《中华人民共和国物权法》第八十条明确的是“建筑物及其附属设施的费用分摊”并非“建筑物及其附属设施的公共水电费分摊”。上诉人称一审遗漏事实无依据，上诉人一审的诉讼请求并未对建筑物和附属设施费用进行起诉，且未对水电费及附属设施费用进行区分，笼统�费的行为属于擅自扩大收费范围。上诉人陈述附属设施费为笔墨纸张开支、人工工资等，这些费用已包含在物业服务费中，上诉人计算代收代缴水电费的方式与法律规定相悖。
昆明容商物业管理有限公司、昆明容商物业管理有限公司建水分公司向一审法院起诉请求：要求二被告向原告支付物业管理服务费及原告代垫付的水电费共计人民币20885.2元，并支付2015年6月29日起至支付完毕之日止的同期银行贷款利息。
一审法院认定事实：原告昆明容商建水分公司是昆明容商公司依法设立并领取营业执照的分公司。2014年5月22日，盛世临安小区一期业主委员会作为合同甲方与原告昆明容商公司的分公司昆明容商建水分公司（合同乙方）签订《盛世临安物业服务合同》，将“盛世临安”小区一期物业管理服务事宜委托给原告昆明物业建水分公司。负责管理坐�于建水县临安镇青山路401号“盛世临安”小区一期住宅小区、小区商业、会所、公共场所、车位等。合同第二条约定“乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。”第七条“本合同期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。”第十条“本物业管理区域物业服务收费乙方按照本合同约定的标准及经合法程序调整后的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。”第十一条，本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：电梯房：0.8元/月/平方米；楼房：0.6元/月/平方米；地面车位13元/月/个；地下车位15元/月/个；其他：商业部分2元/㎡。乙方受业主、物�使用人的委托对其物业专有部分提供维修养护等服务，费用由委托人支付，服务收费标准由乙方制定并在物业管理区域内公示。”第十四条“在合同期内，乙方不得提高物业服务费的收费标准。”第十五条“物业产权或使用人在小区内使用相应物业的水、电等配套设施、搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。”第十六条“物业服务费每1年预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1季度上旬（1-3月份），业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。受有关部门或单位的委托，乙方可向业主与物业使用人提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准按政府规定收取，收取费用时间根据当地政府部门规定收费的时间的次日，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。”
被告李燕青于2016年4月27日向昆明正基房地产有限公司支付“盛世临安”一期�铺首付款461438元购买七号商铺，面积101.48平方米(被告李燕青与昆明正基房地产有限公司未签订商品房购销合同）。2015年6月29日李燕青在“盛世临安”小区业主收楼验房表上签字接房进行装修。李燕青作为客户填写《装修申报审批表》，2015年8月5日经物管员曾黎娅审查，客户装修保证金为3000元，装修许可证5元。装修申报审批表中装修及施工单位保证事项中载明严格遵守楼盘物业管理规定和装修管理规定等内容。李燕青装修“盛世临安”一期七号商铺后于2015年8月28日将自己经营的红河安保公司迁入商铺营业。从2015年7月起至2016年11月止二被告用电15116度，用水257立方米。建水县供电有限公司向原告收取的电费单价为0.50元/kWh(度)，建水县自来水公司向原告收取的水费单价为4.30元/每立方米。从2016年1月1日起至同年12月31日止按原告为配合开发商销售商铺实行物业管理费�惠，按1.2元/每平方米标准收取，二被告在此期间欠原告物业管理费1461元(七号商铺面积101.48平方米×1.2元/平方米×12个月)。二被告使用“盛世临安”一期七号商铺后，未向二原告交纳上述水电费和物业管理费。
一审法院认为，关于被告李燕青是否是盛世临安小区一期七号商铺业主的问题。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。被告李燕青向昆明正基房地产有限公司支付首付款购买“盛世临安”一期七号商铺，虽然未签订商品房购销合同及办理所有权登记，但被告李燕青已签收“盛世临安”小区业主收楼验房表，实际占有商铺，因�被告李燕青可以认定为该商铺的业主。关于被告李燕青、红河安保监控公司是否应当受原告昆明容商建水分公司与盛世临安小区一期业主委员会签订的物业服务合同约束，向原告交纳物业服务费及由原告代收代缴水电费的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案原告昆明容商建水分公司是昆明容商公司依法设立并领取营业执照的分公司，依法具有签约资格，因此原告昆明容商建水分公司与盛世临安小区一期业主委员会签订的物业服务合同合法有效，效力及于全体业主，应当得以全面履行。原告提供物业服务，有权按约定向业主收取物业服务费和代收代缴水电费。被告李燕青作为“盛世临安”一期七号商铺的业主，其在该商铺内经营的红河安保监控公司作为商铺的使用人，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定精神，物业服务企业请求业主与物业使用人对物业费承担连带责任的，人民法院应予支持。因此被告李燕青、红河安保公司负有向二原告交纳物业服务费及由原告代收代缴的水电费之连带责任。关于原告方收取的物业服务费及由原告代收代缴水电费的计费标准问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规，部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予以支持。”之规定及《盛世临安物�服务合同》第十一条、第十六条中约定，“盛世临安”小区一期商业部分按每平方米2元收费，物业服务费每1年预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1季度上旬（1-3月份），业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。对“盛世临安”小区一期物业管理费的收费标准，原告昆明容商建水分公司为配合开发商昆明正基房地产有限公司销售商铺，实行优惠价按每平方米1.20元收取物业管理费，属于原告方在合同约定的收费标准范围内对价格的变动处分，一审法院予以确认,支持原告提出的要求二被告支付2016年度的物业管理费1461元（按被告李燕青购买的七号商铺建筑面积101.48平方米×1.2元/平方米×12月）的诉讼请求。
对二被告于2015年7月至2016年11月拖欠的水电费，原、被告双方在庭审过程中一致确定，二被告在此期间的用电量为15116度，用水量为257立方米。关于电价、水价，本案《物业服务合同》第十六条规定，原告向业主与物业使用人提供水费、电费代收代缴服务，收费标准按政府规定收取。由于建水县供电有限公司于此期间向原告收取电费的单价0.5元/度，建水县自来水公司收取水费单价为4.30元/立方米，因此根据合同约定，原告代收水电费标准应按上述主管部门的计费标准收取，二被告应支付给原告的电费为7558元（15116度×0.5元/度），水费1105.10元（257立方米×4.30元/立方米）。对原告超过该标准计费的请求因依据不足，一审法院不予支持。对原告请求二被告支付的2015年6月29日起至支付完毕之日止的同期银行贷款利息因无合同约定，不予支持。综上所述，一审法院认为，业主和物业使用人负有根据物业服务合同的约定交纳物业服务费和由物业服务企业代收代缴的水电费的连带交纳责任。本案原告昆明容商公司的分支�构昆明容商建水分公司受盛世临安小区一期业主委员会选聘与该业主委员会签订物业服务合同，对“盛世临安”小区一期提供物业管理服务，被告李燕青作为该小区七号商铺的业主，其与商铺使用人即李燕青注册经营的红河安保公司负有向原告连带交纳物业服务费和由原告代收代缴水电费的责任。对原告要求二被告支付费用的合理部分：2016年度的物业管理费1461元、2015年7月至2016年11月电费7558元、水费1105.10元予以支持。对原告要求按1.20元/度计算电费、5元/立方米计算水费的请求及从2015年6月29日起至付款完毕之日止按银行同期贷款利率计付欠款利息的请求，因依据不足，不予支持。对二被告认为小区开发商昆明正基房地产有限公司未与被告李燕青签订“盛世临安”一期七号商铺的商品房销售合同，二被告不具备物业服务合同相对人身份，不受盛世临安小区物业服务合同条款约束和规范，二被告不是适格被告，原告无权向二被告收取物业管理费及水电费的主张因与法律规定相悖，不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告李燕青、红河州巡鹰安保防盗监控有限公司于本判决生效之日起十日内付给原告昆明容商物业管理有限公司、昆明容商物业管理有限公司建水分公司“盛世临安”一期七号商铺2016年度的物业管理费1461元（商铺建筑面积101.48平方米×1.2元/平方米×12月）、2015年7月至2016年11月电费7558元（15116度×0.50元/度)、水费1105.10元（257立方米×4.3元/立方米），合计10124.10元。二被告负连带清偿责任。二、驳回原告昆明容商物业管理有限公司、昆明容商物业管理有限公司建水分公司的其余诉讼请求。案件受理费320元，减半收取计160元，由被告李燕青、红河州巡鹰安保防盗监控有限公司负担。
二审中，上诉人提交了以下证据：1、业主委员会的情况说明。证明电网公司是对小区的总表进行抄表我方按总表的数值缴费，没有对各户分开抄表。被上诉人质证认为，对真实性没有异议，关联性不认可，只能说明是怎么抄表的，上诉人说的各种收费和公司的管理有关系的，但是和业主是没有关系的，上诉人只是代收代缴，总表和业主无关。2、关于盛世临安小区（一期）应分摊的公共水电范围及分摊办法的公示和情况说明两份。证明上诉人于2015年6月28日，对应分摊的公共水电范围及分摊办法进行了公示，明确了公共水电分摊的范围，被上诉人承担公摊部分的用电是有依据的，其他商铺住户均按照1.2元一度来交纳自用电和公摊用电，按照5�每立方来交纳自用水和公摊用水。被上诉人质证认为，对公示的三性不予认可，时间是2015年6月28日，但是我们购买商铺是时2015年7月份，我们没有见过，对我们没由约束力；业主委员会情况说明的三性也不认可，其他业主和我们没有关系。3、盛世临安（一期）公共设施设备月耗电量的具体度数。证明公摊部分，代收代缴是没有多收费的。被上诉人质证认为，对该证据的三性不认可，是上诉人方单方出具的。对上诉人提交的上述证据，本院认为，被上诉人对证据的三性不予认可，且上述证据并不能证实被上诉人应按照每月每度电1.2元，每立方水5元来收取费用，故不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业�务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持”。上诉人昆明容商物业管理有限公司建水分公司是昆明容商物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分公司，昆明容商物业管理有限公司建水分公司与盛世临安小区一期业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。该物业服务合同效力及于全体业主，应当得以全面履行。上诉人昆明容商物业管理有限公司建水分公司提供物业服务，有权按约定向业主收取物业服务费和代收代缴水电费。被上诉人李燕青作为“盛世临安”一期七号商铺的业主，应当按合同约定履行缴纳物业费的义务。在该商铺内经营的红河州巡鹰安保防盗监控有限公司作为商铺的使用人应承担相应的物业费。二被上诉人2015年7月至2016年11月拖欠的水电费，上诉人、被上诉人在一审庭审过程中一致确认用电量为15116度，用水量为257立方米。《物业服务合同》第十六条规定，上诉人向业主与物业使用人提供水费、电费代收代缴服务，收费标准按政府规定收取。根据双方关于电价、水价的约定，由于建水县供电有限公司于此期间向上诉人收取电费的单价0.5元/度，建水县自来水公司收取水费单价为4.30元/立方米，因此根据合同约定，上诉人代收水电费标准应按上述主管部门的计费标准收取，二被上诉人应支付给上诉人的电费为7558元（15116度×0.5元/度），水费1105.10元（257立方米×4.30元/立方米）。上诉人昆明容商物业管理有限公司建水分公司作为“盛世临安”一期小区的物管企业，依据合同约定�取物业费，物业费的范围已经包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费，清洁卫生费，区域内的绿化养护费等费用，其认为小区业主应当对建筑物及其附属设施的公共水电费进行分摊，水电费不应仅按供电供水部门收取的单价来计算的主张，没有合同约定也没有法律规定，一审法院不予支持正确。
综上所述，上诉人昆明容商物业管理有限公司建水分公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人昆明容商物业管理有限公司建水分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李彦斌
审判员 钟 旭
审判�李涌
二〇一七年六月十六日
书记员 蒋松琦