江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终2022号
上诉人（原审被告）：南京悦策商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区凤凰街2号206室。
法定代表人：陈仁兰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玉雪，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京悦庆投资控股有限公司，住所地南京市鼓楼区凤凰街2号。
法定代表人：杨秉汶，该公司董事长。
破产管理人：江苏泰和律师事务所。
破产管理人负责人：王文德，江苏泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李自强，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人南京悦策商业管理有限公司（以下简称悦策公司）与被上诉人南京悦庆投资控股有限公司（以下简称悦庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初9017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
悦策公司上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院对已付租金计算扣除错误。涉案合同约定免租期6个月，故第一年的租金175万元租赁期间为2015年12月15日至2016年6月16日，上诉人已交纳的120万元租金应涵盖租赁期间为2015年12月15日至2016年4月15日。2、一审法院未审查上诉人拒付租金的抗辩理由。被上诉人向上诉人隐瞒所出租房屋存在重大权利瑕疵，擅自将已出售他人的房屋出租且擅自将抵押他人的房屋出租，严重损害他人在先权利及上诉人对该房屋的期待权利。上诉人有权主张免除租金。一审法院判决上诉人按照合同支付租金，不符合合同目的，显失公平。二、一审法院认定合同解除适用法律错误。1、案涉房屋中部分房屋因案外人成为房屋新产权人而无法继续履行的事实发生在破产受理前，不应依据破产法解除合同。2、破产法所规定的法定解除条件是选择性规定，在确立破产企业房屋租赁关系的解除选择条件和原则后，被上诉人作出违背该条件和原则的决定选择解除案涉合同，同时也违反了破产法关于破产财产处置的相关规定，是错误的。三、一审法院未审查独立请求权第三人及案涉房屋实际占有使用人。1、上诉人申请案外人闻晓宇、陆勤忠及南京龙拓自动化设备有限公司作为第三人审查被上诉人擅自将已出售他人的房屋出租行为，一审法院未作处理。2、上诉人已经案涉房屋全部转租给他人，被上诉人对该部分房屋的占有使用费及迁让义务的主张对象应为实际占用人。3、被上诉人未提供任何向上诉人交付车位的证据，其主张上诉人迁出车位无事实依据。
悦庆公司辩称：1、关于租金计算错误的问题，一审法院根据双方举证计算至2017年3月16日的租金，已经扣减了上诉人主张的120万元及保证金10万元。租金标准是依照涉案合同约定进行计算的，根据年租金、实际租赁面积进行了换算，标准为1.81元/天/平方米。2、管理人是依据上诉人实际使用面积计算的租金及占有使用费，对于司法拍卖房屋并未进行计算，也没有主张上诉人逾期付款责任。上诉人没有证据证明悦庆公司的行为影响涉案房屋的正常使用。上诉人在一审期间并未就案涉租赁合同损失提出反诉，且就其主张的损失已经另案提起诉讼索赔。案涉租赁合同也不存在免除租金的情形。上诉人应依照诚实信用原则，根据实际使用面积支付租金及管理费。3、关于产权转移问题，我方认为部分房屋产权转移，涉案合同中对应的权利自然终止。上诉人与新产权人重新签订租赁合同后，与我方该部分房屋对应的租赁合同自然终止。上诉人与新产权人签订合同继续租赁，并不存在损失。4、关于法律适用问题，破产法第十八条规定了法定解除权，我方系为了维护全体债权人的合法权益，资产变现最大化，依法解除涉案合同。既然是法定解除，就不存在违约责任的问题。5、关于是否追加第三人的问题，第三人与本案管理人主张悦庆公司所有的房产面积、部分租金、占用费用无关。上诉人在一审期间并未提出次承租人的问题，也未申请追加诉讼主体。从合同相对性来看，悦庆公司起诉上诉人并无不妥。且管理人接管悦庆公司后至本案原审庭审时，上诉人从未向我方披露转租事实及次承租人信息。管理人不知晓涉案租赁合同签订后，上诉人是转租还是自营，管理人认为上诉人用于自营。
悦庆公司一审起诉请求：1、悦策公司迁让位于南京市鼓楼区凤凰街2号014室、015室、016室、017室、019室、024室、025室、026室、027室、201室、202室、203室、208室、209室、210室、211室、212室、219室、220室、221室、222室房屋及20个车位（以下简称案涉房屋及车位）；2、悦策公司向悦庆公司支付租金2014680.98元及房屋、车位占有使用费（房屋占有使用费以2231.08㎡，1.81元/天/㎡计算,自2017年3月17日起至房屋迁让之日止;车位占有使用费20个，450元/月/个）。
一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区凤凰街2号014室、015室、016室、017室、019室、024室、025室、026室、027室、201室、202室、203室、208室、209室、210室、211室、212室、219室、220室、221室、222室房屋登记所有权人为悦庆公司。
2015年6月1日，悦庆公司（出租房，甲方）与悦策公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于南京市鼓楼区凤凰街2号负一层整层、二层整层的房屋出租给乙方；房屋用途为商业用房；租赁期限为15年（注：15年零2天），自2015年6月15日起至2030年6月16日止，乙方的免租装修期为6个月，自正式交付租赁场地后第二日开始计算；扣除免租期后租金标准为：2015年6月15日至2016年6月16日，租金为人民币1750000元，2016年6月15日至2017年6月16日，租金为人民币3500000元，2017年6月15日至2018年6月16日，租金为人民币3500000元…；付款方式：采取先付租金后使用的原则，按半年计算交租期（每个半年按六个月计算），乙方在2015年6月15日前交付首次租金120万元后使用，以后在当个交租期限届满前十日内交纳下期租金；自本合同签订之日即视为租赁场地交付给乙方；乙方有权将租赁场所的使用权整体或部分转租给第三方。乙方作为承租人继续履行本合同项下的义务，并保证甲方在本合同项下的权利不受影响等等。合同签订后，悦庆公司将案涉房屋及车位交付悦策公司使用至今。
在租赁期间，由于部分租赁房屋被法院司法拍卖、强制过户等，导致悦策公司承租的房屋面积由最初的5259.16㎡变为2231.08㎡。
悦庆公司对租金总额采取分段计算，标准为1.81元/天/㎡（该标准为第一年租金除以租赁房屋面积计算所得），现悦策公司承租悦庆公司的房屋总面积为2231.08㎡。悦庆公司陈述，截至2017年3月16日，悦策公司尚欠悦庆公司租金为2014680.98元。悦庆公司主张的占有使用费按4038.25/天（1.81×2231.08）计算。悦策公司向一审法院提交了由悦庆公司出具的租金1200000元、保证金100000元的收据及汇款凭证。
2017年1月16日，因案外人向鼓楼区法院申请对悦庆公司进行破产清算，鼓楼区法院认为悦庆公司存在资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形，遂作出（2016）苏0106破申4号民事裁定，裁定受理案外人对悦庆公司的破产清算申请，并指定江苏泰和律师事务所作为破产管理人（江苏三法律师事务所为备选破产管理人）。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于双方当事人签订的房屋租赁合同是否解除的问题。悦庆公司、悦策公司于2015年6月1日就案涉房屋签订了《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，且在悦庆公司进入破产程序一年前成立，合法有效。依据破产法第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产管理受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。悦庆公司于2017年1月16日进入破产程序，管理人自破产管理受理之日起二个月内未通知对方当事人，故双方之间的租赁合同于2017年3月17日解除。悦策公司关于合同应继续履行的抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于房屋租金的支付问题。悦策公司向一审法院提交了由悦庆公司出具的租金1200000元、保证金100000元的收条及相关转账记录，悦庆公司仅认可收到租金1000000元，但并未提供相反的证据证明其主张，故一审法院认定悦策公司已向悦庆公司支付租金1200000元及保证金100000元，悦策公司尚欠悦庆公司租金1717680.99元。对于悦策公司辩称其损失与租金抵销的问题，因破产后违约赔偿之债与租金系两种不同性质的债权，且悦策公司对悦庆公司的违约之债权在悦庆公司破产受理前尚未确定，悦庆公司亦不同意相互抵销，故对悦策公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于悦策公司应否返还涉案房屋、车位以及支付房屋和车位的占有使用费的问题。双方租赁合同于2017年3月17日解除，悦策公司应当及时将承租的案涉房屋、车位返还悦庆公司。合同解除后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故悦庆公司主张悦策公司自2017年3月17日起至实际迁出之日止参照第一年租金标准即4038.25元/天向悦庆公司支付占有使用费的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。对于车位的占有使用费，因无事实与法律依据，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、被告南京悦策商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出南京市鼓楼区凤凰街2号014室、015室、016室、017室、019室、024室、025室、026室、027室、201室、202室、203室、208室、209室、210室、211室、212室、219室、220室、221室、222室房屋及车位20个；二、被告南京悦策商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京悦庆投资控股有限公司房屋租金1717680.99元及占有使用费（按4038.25元/天的标准，自2017年3月17日起计算至被告迁出上述房屋之日止）；三、驳回原告南京悦庆投资控股有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费28640元，减半收取计14320元，由原告南京悦庆投资控股有限公司负担4320元，被告南京悦策商业管理有限公司负担10000元。
本院二审期间，悦策公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。悦策公司提交下列证据：1、南京宁康物业服务有限公司出具的《证明》，以证明被上诉人并未按照双方合同约定向上诉人提供20个免费车位，而只提供了3个，也没有赠送200小时免费停车，被上诉人的行为构成违约，故不应当按照合同约定的标准足额计算租金。
（2015）鼓民初字第7472号及7473号民事调解书、被上诉人与闻晓宇、陆勤忠签订的商品房预售合同8份，以证明被上诉人将部分房屋出售并交付给案外人闻晓宇、陆勤忠，故被上诉人自2012年1月18日起就无权收取出售给闻晓宇及陆勤忠的商铺的租金，同时被上诉人在签订合同时向上诉人隐瞒上述房屋被出售的事实，构成根本违约。
上诉人与案外人闻晓宇、陆勤忠签订的《商铺租赁合同》（租期自2015年6月16日至2017年6月15日，租金1.34元/天/平米），向闻晓宇及陆勤忠支付租金的汇款凭证，以证明上诉人在与被上诉人约定的免租期内因实际产权人主张权利而损失租金25.8万元；上诉人与被上诉人签订的合同约定的租金价格与闻晓宇、陆勤忠要求的租金价格相比过高，一审法院应当对租金单价进行调整。
（2016）苏0102执716号执行裁定书及公告，内容为通知被上诉人出租给上诉人的部分房屋使用人强制迁出，以证明被上诉人隐瞒房屋抵押情况，造成上诉人使用面积减少1149.8平方米；案外人张丽丽（二楼实际使用人）以上诉人隐瞒权属情况面临强制迁出而拒付租金。
上诉人与案外人张丽丽之间纠纷的调解书、调解笔录及调解协议，以证明张丽丽因被上诉人隐瞒抵押情况而遭房屋查封，向法院起诉要求上诉人赔偿其损失，经法院调解，上诉人赔偿其124.5万元，上诉人有权就该损失向被上诉人主张。
（2016）苏0106民初6736号调解书、上诉人与案外人黄利斌签订的《商铺租赁协议》以及向黄利斌支付租金凭证，以证明案外人龙拓公司（部分涉案房屋实际产权人）同意免除上诉人2016年6月15日至2016年7月1日期间的租金，后龙拓公司将房屋转租给黄利斌，上诉人自2016年7月起向黄利斌支付租金，被上诉人不应就该部分面积重复收取租金。
上诉人与案外人莘旗健身之间纠纷的调解书，以证明上诉人向任进宁（莘旗健身）赔偿15万元，上诉人就该损失有权向被上诉人主张抵扣租金。
案外人张丽丽开办的早教中心现场照片，以证明涉案房屋二楼271.02平方米一直被该早教中心一并装潢占用，该部分面积对应的租金应向早教中心主张，而不应由上诉人支付。
上诉人与案外人刘士亚签订的负一楼34号店铺的租赁合同一份，以证明上诉人承租涉案房屋后，分租给其他实际经营户进行经营。如果法院要求迁让，应将实际经营户追加为第三人，要求实际经营户迁让。
经质证，被上诉人悦庆公司对证据1的真实性无法确认，该《证明》从形式上看无经办人签名，也无法定代表人确认；从内容上看，该物业公司从2016年底才对悦庆大厦提供服务，对《证明》所载内容无权证明。
关于证据2，对真实性无法确认，即便认为被上诉人在2012年已与案外人签订房屋买卖合同，但双方并未办理产权变更登记手续，上诉人亦无证据证明房屋已经交付给案外人，根据民事调解书记载，被上诉人于2016年1月27日与案外人达成调解，确认产权过户事宜，被上诉人在本案中也仅主张了2016年1月27日之前的租金。关于上诉人认为被上诉人隐瞒相关事实，构成违约，可以另行提起违约赔偿之诉。
关于证据3，对真实性无法确认，对关联性不予认可。被上诉人对该部分租赁面积仅主张2016年1月27日之前的租金，且双方约定的租金标准并不违反法律、法规规定，上诉人应按照合同交纳。
关于证据4，对真实性无法确认，对关联性不予认可。对于上诉人使用面积的减少，双方并未签订补充协议进行变更，上诉人也未举证证明被上诉人知晓相关事实及上诉人对被上诉人进行了通知，双方仍应按照原合同履行。关于次承租人拒付租金事宜，上诉人依法可以向次承租人主张权利。
关于证据5，对真实性无法确认，对关联性不予认可。案外人的经营损失与本案没有关联性，如确有损失，上诉人可依法主张。
关于证据6，对真实性无法确认，对关联性不予认可。被上诉人并未参与上诉人与龙拓公司的案件，双方系达成调解协议，相关事实未经人民法院查实，不能作为本案认定事实依据，龙拓公司无权代被上诉人免除上诉人支付租金的义务。
关于证据7，对真实性无法确认，对关联性不予认可。上诉人确向案外人赔偿损失且实际支付的，上诉人可另行主张，不应在本案中抵扣。
关于证据8，对真实性予以认可，对证明目的不予认可。根据合同相对性原理，上诉人系合同相对方，其为租金给付方，对于案外人拖欠租金的行为，上诉人可依法另案主张。
对证据9未发表质证意见。
本院经审查，对上诉人提交的证据中人民法院裁判文书的真实性予以确认，对其关联性及其他证据的证据效力，将结合其他案件事实进行综合评判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人悦策公司提出因被上诉人悦庆公司存在未按合同约定交付房屋及车位，以及合同履行过程中租赁面积大幅度减少，租金价格应按照原合同价格的50%计算。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，悦庆公司与悦策公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现悦庆公司主张解除合同，经查，悦庆公司已于2017年1月16日进入破产程序，对于该产生于破产申请受理前、尚未履行完毕的合同，管理人自破产管理受理之日起二个月内未通知对方当事人，根据我国破产法相关规定，视为解除合同。一审法院认定双方之间租赁合同于2017年3月17日解除，并无不当。
关于房屋租金问题，悦策公司作为承租人，负有支付房屋租金的义务，一审法院已确认其在租赁期间实际支付租金120万元及保证金10万元，悦庆公司主张悦策公司支付欠付的租金，于法有据，应予支持。关于具体租金数额的计算方式，悦策公司在签订租赁合同时确定的租赁面积为5259.16m2，后部分租赁房屋被法院司法拍卖、强制过户，导致悦策公司承租面积缩减。同时，因悦庆公司与案外人闻晓宇、陆勤忠之间就部分涉案房屋存在产权争议，致使部分涉案房屋在租赁期间通过人民法院民事调解书确定了产权变更时间。一审法院在计算租金时，对于悦策公司欠付的租金进行了分段计算，对经司法拍卖的房屋租金仅计算至司法拍卖结束日期止，对产权发生变化的部分房屋租金仅计算至人民法院民事调解书确定的产权变更日期止，该计算方式并无不当，本院予以维持。关于悦策公司上诉提出的其已与案外人闻晓宇、陆勤忠等人签订租赁协议，并实际交纳租金，该部分租金不应再向悦庆公司交纳，本院认为，悦策公司与悦庆公司签订租赁协议在先，在人民法院确认产权变更之前，悦庆公司均有权向悦策公司收取房屋租金，悦策公司重复支付的租金部分，其可另行向案外人主张。关于悦策公司上诉提出的因悦庆公司未告知产权变更、商铺抵押等情况导致其租赁面积减少，其存在装修、搬迁及向次承租人支付的赔偿等损失，故应按照合同约定租金价格的50%计算欠付租金，并将悦策公司的上述损失在其中进行抵扣。本院认为，本案双方当事人均应受依法成立的合同约束，双方在合同履行中对于租金标准并未进行过变更，悦策公司仍应按照合同约定的租金标准支付欠付部分。关于悦策公司提出的悦庆公司存在违约行为，导致其产生损失，因与本案系不同性质债权，悦策公司亦未提起反诉，其要求直接在本案中进行抵扣，于法无据，悦策公司可就其损失另案提起诉讼。关于悦策公司上诉提出的其将涉案房屋转租他人，一审法院未追加实际使用人作为第三人系程序违法，本院认为，悦策公司作为涉案租赁合同的相对方，依法负有支付租金的义务，一审法院判令承租人支付租金，并在合同解除后返还租赁物，符合法律规定，并无不当。次承租人并非必须追加的第三人，一审法院审理程序合法。
综上所述，悦策公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20259元，由上诉人悦策公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 徐聪萍
审判员 郑 慧
二〇一八年六月二十五日
书记员 孙雪松