内蒙古乌海市海勃湾区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0302民初3629号
原告：刘海平，男，蒙古族，1965年2月19日生，公民身份证号：×××，海勃湾路政大队职工，住乌海市。
委托诉讼代理人：牛晓，内蒙古济海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：恩克，男，蒙古族，1986年10月23日生，公民身份证号：×××，无业，住乌海市。（与原告系父子关系）
被告：郭志慧，女，达翰尔族，1966年3月9日生，公民身份证号：×××，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：李远兵，内蒙古远舰律师事务所律师。
第三人：内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司。
法定代表人：项金平，董事长。
原告刘海平与被告郭志慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中经被告郭志慧申请，依法追加内蒙古景瑞隆房地产开发有限责任公司（以下简称”景瑞隆公司”）为本案第三人。原告刘海平委托诉讼代理人牛晓、恩克，被告郭志慧委托诉讼代理人李远兵到庭参加诉讼，第三人景瑞隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告刘海平向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的房屋买卖协议。2、判令被告退还购房款159915元，并承担违约金50000元，两项合计209915元。3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月29日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定被告郭志慧将位于乌海市滨河区澳林花园8号楼2单元1201号、建筑面积为125平方米的房产一套转让给原告，该房转让价为481320元，被告承诺对该房具有所有权。合同签订后，原告如约履行义务向被告支付部分购房款159915元，但被告却一直未能如期交付房屋。不久前，原告意外得知，被告对转让的房屋没有所有权，而且该房产还被乌海市海南区人民法院在另案中强制执行，致使原告根本无法取得房屋所有权，签订合同的目的无法实现。依据以上事实和民法通则、合同法等法律规定，原告请求解除原、被告签订的房屋买卖协议，请求依法判如所请。
被告郭志慧辩称，本案解除合同已过诉讼时效，请求人民法院驳回原告解除2013年10月29日原告与被告签订的房屋买卖协议解除合同之诉。本案房屋买卖合同的意义是将被告郭志慧购买涉案房屋的权利转让给原告，原告和本案第三人预定合同的法律效力，原告和第三人房屋买卖的法律关系由于原告未依据合同约定与主体第三层封顶交付购房款的50%，且本案第三人未能于2013年12月21日完工，导致本案房屋被查封，但查封是债权查封，无法对抗原告请求房屋所有权的物权，原告请求对房屋所有权是物权的准物权，其权利大于另案中查封的杨建军的一般债权，故而本案原告若依据合同履行完成买卖合同的已付房款义务，必然当取得物权，即使现在原告的准物权权利大于另案中杨建军的一般债权，故而原告的合同目的可以实现，本案不属于合同法94条解除合同的要求。
第三人景瑞隆公司未到庭针对原告的诉讼请求及事实理由进行答辩亦未提供书面答辩意见。
经审理查明，2012年8月7日，第三人景瑞隆公司（甲方）与被告郭志慧（乙方）签订《商品房团购分户认购协议》一份，约定乙方购买甲方建设的位于滨河区世纪大道以西、海吉街以北、团结路以东、君正街以南的乌海市澳林花园小区房号8-2-1201，面积为126平方米，总金额为481320元。同时，该协议第三条约定”首次交认购金每套（100m2以下为10万元人民币，100m2以上包含100m2为15万元人民币）。首付150000元，剩余331320元。第二次交款时间：乙方所购房屋主体工程三层封顶必须补足首付款，首付款为总房款的50%”；第六条约定”交工日期为2013年12月31日。（如延迟交工，三个月后按银行同期活期存款利率支付已交房款的利息）”。合同签订后，被告郭志慧分别于2012年8月7日和2012年9月17日向第三人景瑞隆公司交付房屋首付款130000元和20000元，合计150000元。2013年10月29日，被告郭志慧（甲方）与原告刘海平（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定刘海平购买郭志慧合法拥有的坐落于乌海市海勃湾区澳林花园8号楼2单元1201号、建筑面积126平方米的房产（以下简称”案涉房屋”）一套，出售价格为481320元。协议第三条约定”乙方一次性付给甲方人民币壹拾伍万元整（150000），剩余房款金额乙方支付给内蒙古景瑞隆房地产有限责任公司（澳林花园开发商），与甲方再无任何关系”；第七条约定”本合同签订后，双方不得违约，如有一方违约，予以赔偿对方违约金人民币伍万元整”。协议签订后，原告刘海平当即向被告郭志慧交付购房款150000元，被告郭志慧向原告交付《商品房团购分户认购协议》、首付款收据两张，并出具《收据》一份，载明”今收到刘海平交来澳林花园8号楼2单元1201室购房款人民币壹拾伍万元整”。2014年10月7日，原告刘海平以被告郭志慧的名义向第三人景瑞隆公司交付房款9915元。
另查明，案涉房屋产权登记所有人为第三人景瑞隆公司。2015年8月13日，乌海市海南区人民法院作出（2015）海南民一初字第1094号民事裁定，在杨建军诉第三人景瑞隆公司、项金平、王美玲民间借贷纠纷一案中对案涉房屋采取保全措施，该案已进入执行程序。2016年11月15日，被告郭志慧向乌海市海南区人民法院提出执行异议，乌海市海南区人民法院于2017年11月30日作出（2016）内0303执异117号民事裁定，驳回郭志慧的异议请求。2017年1月5日，郭志慧向乌海市海南区人民法院提出执行异议之诉，乌海市海南区人民法院以郭志慧经传票传唤无正当理由拒不到庭为由，于2017年3月13日作出（2017）内0303民初32号民事裁定，该案按撤诉处理。庭审过程中，被告郭志慧辩称上述执行异议及执行异议之诉均为原告方借用被告名义所诉。
以上查明事实有《商品房团购分户认购协议》、《房屋买卖协议》、《收据》、（2016）内0303执异117号民事裁定书、（2017）内0303民初32号民事裁定书及原、被告当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》属双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按合同约定享有权利、承担义务。案涉房屋的所有权人实为第三人景瑞隆公司，被告郭志慧虽与第三人签订《商品房团购分户认购协议》，但该协议尚未履行完毕，被告郭志慧无权处分案涉房屋。现案涉房屋在另案中被强制执行，已不具备给付条件，原、被告签订的《房屋买卖协议》已无法实际履行。现原告刘海平请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款”出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，本院予以支持。对于被告郭志慧所述解除权已过诉讼时效的辩称理由，因案涉房屋执行异议之诉于2017年3月13日结案，原告刘海平至此才明确知道其无法实际控制案涉房屋，故该解除权未过诉讼时效，对此辩称理由本院不予采信。对于原告刘海平要求被告郭志慧退还已付购房款159915元的诉讼请求，因《房屋买卖协议》已解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告刘海平向第三人景瑞隆公司交付的房款9915元系以被告郭志慧名义，该9915元应当由被告郭志慧返还给原告，故对此诉讼请求本院予以支持。对于原告刘海平要求被告郭志慧给付违约金50000元的诉讼请求，因被告郭志慧未取得案涉房屋所有权致使案涉房屋无法交付给原告，其行为构成违约，依照双方《房屋买卖协议》中第七条约定”本合同签订后，双方不得违约，如有一方违约，予以赔偿对方违约金人民币伍万元整”，被告郭志慧应当赔偿原告刘海平违约金50000元。本案系房屋买卖合同纠纷，因原告刘海平与第三人景瑞隆公司之间未签订房屋买卖合同，故第三人景瑞隆公司在本案中不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘海平与被告郭志慧于2013年10月29日签订的《房屋买卖协议》；
二、被告郭志慧返还原告刘海平购房款159915元，赔偿原告刘海平违约金50000元，合计209915元，此款于本判决生效后七日内付清。
如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2225元，由被告郭志慧负担（此费原告已预交，被告于上述付款期限内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。
审判员敖利杰
二○一七年十二月二十日
书记员李丹阳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。