湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1103民初2548号
原告（反诉被告）：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区。
法定代表人：何华吉，系该公司经理。
委托诉讼代理人：唐保国，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：王满顺，男，1956年8月11日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：蒋超元，永州市冷水滩区方圆法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般代理。
第三人：王欣，男，1983年5月9日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
第三人：王艳红，女，1980年5月10日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
第三人：王艳姣，女，1981年9月5日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
委托诉讼代理人：王泽新，男，1979年6月17日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
三第三人共同委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般代理。
第三人：肖柏青，男，1967年6月19日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
第三人：蒋先智，男，1965年1月29日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
第三人：永州市城市建设投资发展有限责任公司，住所地永州市冷水滩区。
法定代表人：李世旺，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆文婷，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发房地产公司）诉被告王满顺（反诉原告）、第三人王欣、王艳红、王艳姣、肖柏青、蒋先智、永州市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城市建设投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永州市吉发房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐保国，被告王满顺及其委托诉讼代理人蒋超元，第三人王欣、王艳红、王艳姣及第三人王欣、王艳红、王艳姣共同的委托代理人张振智、王艳姣委托代理人王泽新，第三人肖柏青、蒋先智及第三人永州市城市建设投资发展有限责任公司的委托诉讼代理人陆文婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告永州市吉发房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告王满顺于2011年4月25号签订的《房屋及宅基地转让协议》合法、有效；2、被告王满顺、第三人王艳姣、王艳红、王欣无条件协助原告及第三人肖柏青、蒋先智办理产权过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告及第三人王艳姣、王艳红、王欣承担。事实和理由：原告永州市吉发房地产开发有限公司是一家从事房地产开发的企业法人单位，由于被告家的老房屋位于原告开发的银竹家园范围内，当时政府拆迁不下，也不想拆，在王满顺的要求下，多次与吉发房地产公司协商，于2011年4月25日与王满顺签订了一份《房屋及宅基地转让协议》，约定了转让房屋及宅基地的基本情况（均为估计数字）、单价、付款方式、房屋及宅基地转让的基本要求。其中基本要求中约定：1、甲乙双方协议签订后，所有房屋及宅基地的使用权、归属权归乙方所有（含该宗宅基地及房屋后期的政府拆迁补偿、土地安置补偿、青苗补偿等所有补偿）；2、无条件协助乙方办理有关后期拆迁、补偿、安置等政府相关部门的种类手续办理，并提供办理房屋及宅基地办证所需的授权委托书，以便办理其它办证手续；3、协议签订当日甲方移交所有房产、宅基地等相关证件资料给乙方；4、协议签订十日内甲方搬离房屋并将原所有房屋及宅基地上所有的附件物（青苗等类）移交乙方并使用（甲方只能带走屋内可移动物品）。协议签订后，原告方即于签约后的4月28号以转账和现金支付的方式支付了被告及其家人（包括第三人王艳红、王艳姣、王欣）所有的转让款，被告及其家人也将所有的土地、房屋产权腾空后，依约移交给了原告，并由原告代表被告及其家人与政府拆迁部门进行了协议拆迁的事宜，所得拆迁补偿款也是通过原告公司的户头收取后，再行支付给被告及其家人应当所得到的部分，被告及家人、以及第三人王艳红、王艳姣、王欣还协助原告办理了征收拆迁过程中所需要的相关手续和授权委托书，履行了签署相关法律文件的义务。虽然被告履行了部分义务，但被告及第三人王艳红、王艳姣、王欣等并没有完全履行自己的义务，到目前为止，不仅没有协助原告办理产权过户手续，反而干扰原告将自己已取得的土地进行转让和与他人合作开发的处分权，并多次组织社会不明真相的人员，对原告与第三人肖柏青、蒋先智等人合作开发的房屋进行堵工，干扰出售等严重影响原告及第三人肖柏青、蒋先智利益的活动。同时，第三人王艳红、王艳姣、王欣还通过向法院起诉的方式，确认本公司与肖柏青、雷跃清（实际权利人蒋先智）之间的转让协议无效，以达到他们获取重复利益的目的，再次侵犯了本公司的合法权利。原告认为，吉发房地产公司与王满顺之间所签订的协议虽名为房屋及宅基地转让协议，但内容中，明确的反映出是王满顺将其家属中整个的房屋及宅基地的拆迁、安置补偿等的政府给予的相关权利、义务均在作价范围内进行了转让；尔后，原告吉发房地产公司代表王满顺一家与政府协议拆迁的过程中，被告一家人、第三人王艳红、王艳姣、王欣均按照约定，履行了协助吉发房地产公司与政府拆迁部门签署相关法律文件的义务，也就是说，他们对其父亲王满顺与吉发房地产公司签订协议的行为，从相关协助行为上予以了事后追认，完全符合我国民法理论关于事后追认的法律特征，应受法律保护，被告及其第三人王艳姣、王艳红、王欣应当全面、客观履行合同义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理费》第三十九条第二款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有权批准的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其它附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其它附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押欠款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理”。这些法律、法规的规定证明，公民个人的合法房屋、土地使用权是允许转让的，并不是禁止转让的，王满顺完全有权利代表其家属人员与吉发公司签订房地产权属转让的协议。现被告、第三人王艳红、王艳姣、王欣不履行协议约定的义务，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉。
本诉被告王满顺辩称：被告与原告在2011年4月25日签订的协议是事实，但是由于被告法律意识淡薄，损害了房屋共有人的利益，所以被告认为当时签订的合同应该无效，原告诉状有些事实缺乏客观依据。
第三人王艳红、王欣、王艳姣共同答辩称：一、原告永州市吉发房地产开发有限公司与被告王满顺于2011年4月25日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；二、三第三人至今没收到原告支付的任何款项；三第三人也没将房屋及宅基地移交给原告，而是于2011年10月底分别依据与城市建设投资公司签订的《房屋拆迁与补偿安置协议书》将各自的房屋及宅基地移交给了城市建设投资公司，三第三人的《房屋拆迁与补偿安置协议书》已经贵院依法确认有效，而且又向贵院起诉要求城市建设投资公司付款交地；三、原告与被告签订《房屋及宅基地转让协议》在先，三第三人人签订《房屋拆迁与补偿安置协议书》在后，不存在原告诉称的收取拆迁款后再支付给被告及三第三人的事实；四、三第三人从来没有协助原告办理任何手续；所谓“授权委托书”及“领款凭单”上三第三人的签名和捺手印均是伪造的。三第三人已在贵院的另案中申请司法鉴定；五、三第三人阻止第三人肖柏青、蒋先智在三第三人的安置土地上建房的行为，系合法的民事自救行为，且与本案原、被告无直接的必然联系；六、原、被告间《房屋及宅基地转让协议》与三第三人无关。第一、被告此前已与三第三人分家立户，被告出售房屋及宅基地的行为只是他的个人行为。第二、被告出售的房屋及宅基地没有也不可能包括三第三人的房屋及宅基地。第三、退一万步，若认为《房屋及宅基地转让协议》包括三第三人的房屋及宅基地的话，那么，由于：1、签订上述协议时三第三人不知情，也没有签名同意。2、三第三人没有委托任何他人代理出售房屋及宅基地。3、三第三人至今没有采取民法上的追认行为，相反正在起诉维权。因此，该协议既对三第三人不生效也与三第三人无关；七、原告诉称是被告转让“家属中整个的房屋及宅基地的拆迁、安置补偿等的政府给予的相关权利、义务均在作价范围内进行了转让”，更是毫无事实依据和法律根据。
第三人王艳姣诉讼代理人补充答辩：1、房子搬迁原因是城市建设投资公司签订协议后才搬迁的，并不是其它的原因，在与城市建设投资公司签订房屋拆迁与补偿安置协议书之前，我没有与任何单位及个人签订过房屋及宅基地转让协议，本案中，我与原告没有进行过买卖交易，伪造不是本人的委托书签名，骗取了我们的拆迁款，侵占了我们的安置地，现在委托书和领款凭单已送长沙做司法鉴定；2、原告与被告于2011年4月25日签订的房屋及宅基地转让协议违反宪法、婚姻法、合同法，其协议的标的物是法律法规所禁止交易的标的物，是夫妻共有财产，是私自的非法交易行为，与我们第三人无关联，协议中甲、乙双方都不是我们第三人，协议中明确是用自家的房子做交易，没有涉及我们的房产、地产。
第三人肖柏青答辩称该协议是合法有效的。
第三人蒋先智答辩称该协议是合法有效的。
第三人城市建设投资公司辩称：该协议是合法有效的，基于这个协议，城市建设投资公司与被告王满顺、第三人王欣、王艳红、王艳姣签订拆迁协议后，根据提交的授权委托书，将所有的拆迁款支付给了原告，而被告以及第三人向原告出具了领取拆迁款的收据。
反诉原告王满顺向本院提出反诉请求：1、请求法院判决确认反诉人王满顺与被反诉人永州市吉发房地产开发公司于2011年4月25日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效；2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：由于反诉人和被反诉人法律意识淡薄，2011年4月25日在没有征得妻子同意的情况下，反诉人将集体土地上的自有房屋和宅基地，违法转让给被反诉人永州市吉发房地产开发有限公司，并签订了一份《房屋及宅基地转让协议》。现妻子认为反诉人的行为已侵犯了她的合法权益，为了减少损失维护共有的正当权益，特提起反诉。
反诉被告吉发房地产公司答辩称:1、与被告王满顺签订的合同是政府行为，代表的是政府，政府拆迁不下，与反诉原告王满顺多次协商，而且约定了对政府给予的权利和义务均进行了相应的转让，因此答辩人的行为实际上是政府行为；2、反诉人说未征得妻子同意不符合客观事实，拆迁过程中反诉人及家人均按照协议履行了相关文书，享有了法律规定的相应义务，所以他们构成事后追认，根据法律规定，土地使用权是允许转让的，没有违法禁止性规定；3、请求法院依法驳回反诉原告王满顺的反诉请求，理由是反诉原告于2011年4月25日签订的转让协议，根据民法通则诉讼时效，可撤销的协议诉讼时效是一年内，被告今天提起反诉，已经超过了诉讼时效。
第三人王欣、王艳红、王艳姣共同答辩称：1.本诉被告提起反诉，请求依法确认无效不存在时效的问题；2、原告与被告签订的《房屋及宅基地转让协议》侵犯了夫妻共有财产之外，还违背了宅基地相关强制性规定，所以该协议应是无效。
第三人王艳姣补充答辩称：1、原告不能代表政府；2、并不涉及我们第三人的财产。
第三人肖柏青答辩称：同意原告（反诉被告）的意见。
第三人蒋先智答辩称：同意原告（反诉被告）的意见。
第三人城市建设投资公司答辩称：城市建设投资公司认为该房屋拆迁在2011年已经完成，反诉原告没有征得妻子同意是没有依据的，房屋拆迁的时候，其妻子及家人对房屋拆迁的情况应该知情，事后并没有提出对于该拆迁协议签订的一个撤回的行为，符合民法通则关于事后追认的法律特征。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，有争议的证据，本院认定如下：原告的证据五建房协议与本案无关，本院不予确认；原告的证据七安置地转让协议已经法院确认无效，本院不予确认；原告的证据十二、十三、十四无其它证据相证实，第三人王艳姣、王艳红、王欣对三性均有异议，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月25日原告王满顺（甲方）与被告吉发房地产开发有限公司（乙方）签订《房屋及宅基地转让协议》一份，其中约定：1、甲方将自家约700平方米的砖混、砖木结构房屋约1000平方米的宅基地及附属建筑、木苗、水井、围墙等整体转让给乙方；2、转让价格为126万元，当日首付90%，余款办完相关手续后3日内付清；3、签订协议后，所有房屋及宅基地的使用权、归属权归乙方所有，含该宗宅基地及房屋后期的政府拆迁补偿、土地安置补偿、青苗补偿等所有补偿；4、甲方无条件协助乙方办理有关后期拆迁、补偿、安置等政府相关部门的各类手续，并提供办理房屋及宅基地办证所需的授权委托书；5、签订协议当日甲方移交所有房产、宅基地等相关的证件资料给乙方，等等。2011年4月28日，原告吉发房地产公司以转账和现金方式向被告王满顺支付了所有的转让款。
2011年10月，第三人王艳红、王艳姣、王欣分别与永州市城市建设投资发展有限责任公司签订了《房屋拆迁与补偿安置协议》，协议所涉房屋占用的土地及其他宅基地在征收前为集体土地。达成上述协议后，相关部门对第三人王艳红、王艳姣、王欣原有的房屋及附属设施征收后进行了拆迁，拆迁后分别安置在凤凰园坦头安置小区的134#、135#、136#安置用地上，并约定了其他事项。2014年7月17日，包括永州市人民政府、永州市房产局、永州市国土资源局、永州市住房和城乡规划建设局、冷水滩区梧桐办事处、永州市城市建设投资发展有限责任公司共六单位开会讨论通过了给予第三人王艳红、王艳姣、王欣上述安置用地的权利。
另查明：含第三人王艳红、王艳姣、王欣三宗土地在内的凤凰园坦头安置小区具体编号为：133#、134#、135#、136#、137#、138#、139#、140#，其中第三人王艳红、王艳姣、王欣的安置地编号为：134#、135#、136#号。第三人王艳红、王艳姣、王欣曾于2016年11月18日向本院提起诉讼，请求本院确认第三人王艳红、王艳姣、王欣分别与永州市城市建设投资发展有限责任公司签订的《房屋拆迁与补偿安置协议》有效，本院已依法作出（2016）湘1103民初3732号、3733号、3734号三份《民事判决书》，依法确认《房屋拆迁与补偿安置协议》合法有效。同时，原告吉发房地产开发公司与第三人肖柏青、雷跃清（第三人蒋先智后完全受让了雷跃清的权利和义务）于2012年11月24日签订的《安置地转让协议》经本院（2017）湘1103民初134号民事判决书确认无效。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本诉原告吉发房地产开发公司与本诉被告王满顺签订的《房屋及宅基地转让协议》因合同主体、合同内容违反了法律法规的强制性、禁止性规定而确定无效，宅基地依法属于农民集体土地，只能在村集体范围内进行流转，原告吉发房地产公司不具有主体资格，并且王满顺也不能对宅基地的所有权进行转让，因此，对原告吉发房地产公司要求确认《房屋及宅基地转让协议》合法、有效的诉讼请求，本院依法不予支持。诉讼时效仅适用于请求权中，确认合同无效的权利属于形成权，并不适用诉讼时效，同时，确认合同无效的权利作为形成权的例外，也不适用除斥期间，因此对于反诉被告提出的诉讼时效抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：
一、驳回本诉原告永州市吉发房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、反诉原告王满顺与反诉被告永州市吉发房地产开发有限公司于2011年4月25日签订的《房屋及宅基地转让协议》无效。
本诉案件受理费400元，反诉费200元，由本诉原告(反诉被告)永州市吉发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 蒋素珍
人民陪审员 熊六翠
人民陪审员 冯 洁
二〇一七年十二月七日
代理书记员 雷青青