辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终4445号
上诉人（原审原告）：纪长文。
委托代理人：刘廷利，辽宁仁凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：纪殿清。
委托代理人：李睿，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
原审第三人：苗焕军。
原审第三人：刘秀波。
上诉人纪长文因与被上诉人纪殿清，原审第三人苗焕军、刘秀波所有权确认纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2016）辽0291民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人纪长文及其委托代理人刘廷利、被上诉人纪殿清及其委托代理人李睿、原审第三人苗焕军到庭参加诉讼。刘秀波经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纪长文上诉请求：撤销一审判决，改判支持纪长文一审诉请。事实和理由：一、纪殿清仅为名义上的案涉房屋权利人，纪长文则为其实际权利主体。案涉房屋系基于案涉果园临建房动迁、征占被拆所给予的安置房屋。纪长文为果园的实际经营人，故纪长文为案涉房屋动迁安置实际权利人。二、退而言之，即便纪殿清为案涉房屋的先前权利人，也因其非赠与性的一般财产让渡的后法律行为，其也丧失了对案涉房屋的自由处分权。1.案涉协议显为非赠与性质的财产让渡合同。赠与合同的法定要件为无偿行为。但案涉协议是基于3.7万元房款全部由纪长文支付。2.案涉协议合法有效应受法律保护。3.协助纪长文进行案涉房屋变更登记是纪殿清的法定义务。4.纪殿清构成无权处分。基于纪殿清在丧失对案涉房屋权利时，未经新的、后权利人纪长文的允许擅自将案涉房屋出售给第三人，明显构成无权处分。三、案涉第三人的受让行为，不符合善意取得制度构成要件，故应认定无效。
纪殿清二审辩称：服从一审判决。
苗焕军二审述称：服从法院判决。
刘秀波二审未予答辩。
纪长文向一审法院起诉请求：被告协助原告办理案涉小孤山东里#号房屋的过户手续。
一审法院认定事实：原告系被告及其妻董国芹之子。2001年1月17日，大连经济技术开发区社会事业管理局农村事业处与被动迁人被告签订《动迁上楼合同》。合同约定：被告原住海青岛村庞屯，户口辖区在海青派出所，家庭2口人，因规划建设需要动迁，将被告及董国芹安置在小孤山东里#号房屋，面积54.20平方米。被告于同日用原告给予自己的钱交付全部楼房作价款人民币36,991.50元，收款发票记载付款人为被告。2003年12月5日，被告及其妻取得该房共同所有大房权证开字第#号房屋所有权证。2007年4月19日，在原告提议下，原、被告及董国芹签订《协议》，约定“关于安置纪殿清、董国芹的小孤山东里#号（54.2平方米），原房款叁点柒万元（3.7万）全部由其次子纪长文支付，经协商决定该房产权归纪长文所有，使用权归纪殿清、董国芹所有，终身无偿使用。此协议为终结协议，其他协议均无效（此房不得赠与、买卖）”。双方及案外人纪长胜、纪秀英、纪秀丽、纪长福（被告的其他四名子女）在该协议上签字。协议签订后，该房屋一直没有过户办理登记到原告名下。2015年4月1日，案涉房屋共有人董国芹将自己享有的共同财产份额处分赠与给被告，同日被告取得大房权证金新字第##号单独所有房屋所有权证。同年4月5日董国芹去世后，2015年5月，被告将该房屋卖给第三人苗焕军、刘秀波（夫妻），并收取预付房款12万元。此后，在双方办理过户手续时原告起诉并保全查封了该房屋，过户中止。
被告与案外人董国芹的户口于1998年2月17日由辽宁省瓦房店市许屯镇迁来本辖区，于2011年1月13日由原告户口所在地迁至案涉房屋所在地。
2001年1月4日，大连经济技术开发区规划土地建设管理局向原告发出《临建广告拆除通知书》，要求原告2001年1月12日将位于海青岛庞屯的临时建筑限期拆除。2001年1月16日，大连经济技术开发区海青岛村民委员会向动迁处作出说明：“纪殿清同志于1988年承包海青岛庞屯果园，由村委会批准建住房陆拾平方米，在1988年10月23日由瓦房店迁入东海村东沟里屯，于1994年户口迁入海青岛村庞家屯”，动迁处于次日作出批示：“此户属于动迁外来户。不予安置正式楼房。比照去年12月28日下午与海青岛讨论的秦风一户安置办法解决，在临港小区给壹套54.19平方米楼房，楼层差、防盗门，全价收上来，主体价650元/平方米办理”。被告自述，其签订承包果园的合同后，由原告参与管理经营。2016年1月28日，大连经济技术开发区海青岛村民委员会出具证明“由于2000年开发区建设规划需要对海青岛庞家屯实际经营中的果园的管理果园所建的生产用房进行征占，为了解决实际经营人的无房可住问题和多年管理果树所付出的辛苦，经村委会协调与上级有关部门研究决定，以成本价出售给实际经营人一处住房。大连开发区小孤山东里#号，房屋来源是因为实际经营人在海青岛庞家屯实际经营管理承包果园得来的。特此证！”
一审法院认为：双方争议的焦点为：第一，谁应是案涉房屋的被安置人；第二，案涉《协议》属何种性质合同。
根据本案查明的事实，针对焦点一：2001年动迁时，该村向动迁处作出的说明及动迁处的批示等书证清楚载明被告是案涉房屋的被安置人，给予安置的政策对象是户口在本村的外来户，与果园临建房被拆，解决居住安置并无关联。原告举证该村出具的证明安置的是实际经营人，则不足以证明原告就是被安置人，且在案涉《协议》中，原告认可被告及董国芹是被安置人。针对焦点二：房产所有权的最高效力来自于房产登记，房产作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记才会发生效力，未经登记，不发生法律效力。被告与动迁部门签订了合法、有效的动迁上楼合同，交付了房款，案涉房屋系被告与董国芹动迁安置所得，并经不动产登记确立，系夫妻共同财产。在动迁安置过程中，原告与被告并没有对安置房产权归属、出资付房款、代签代购等事项做出明确约定。因此在签订《协议》前，案涉房屋权属已明确。故《协议》约定房产权归原告所有，是被告及董国芹对自己合法财产做出的处分，该行为是一方单务行为，符合赠与合同性质，即赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受。该协议签订后，在原告尚未接受赠与财产权利没有依法发生转移的情况下，被告之妻董国芹生前将自己享有的财产权通过夫妻约定处分给被告单独所有，并经物权登记已发生物权效力，其行为符合合同法有关可以行使撤销权的规定。现被告与第三人签订了房屋买卖合同且已收取部分房款，是双方真实的意思表示，被告处分自己财产的行为有法可依。第三人表示不同意原告诉讼请求，称双方是合法买卖行为的意见并无不当。综上所述，案涉房屋为被告合法所有。原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，应不予支持。
一审法院判决：驳回原告纪长文的诉讼请求。案件受理费2825元，保全费2020元，由原告纪长文承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审时，纪长文申请证人秦峰出庭作证，证明秦峰的户口于1994年或1995年迁入海青岛村，其在海青岛村承包果园，2000年，因果园里房屋拆迁而被安置补偿了房屋，安置房屋的条件是被安置人户口必须在海青岛村，还有其他两户承包果园里的房屋被拆除，但因户口未落入海青岛村便未获得安置房屋。本案三方当事人对秦峰证言的真实性均无异议，故本院对秦峰的证言予以采信。此外，虽然纪长文于二审庭审时还申请证人周传玉出庭作证，但因周传玉的证言与本案无关联性，本院不予采信。
本院对一审判决认定事实中除“2016年1月28日，大连经济技术开发区海青岛村民委员会出具证明‘由于2000年开发区建设规划需要对海青岛庞家屯实际经营中的果园的管理果园所建的生产用房进行征占，为了解决实际经营人的无房可住问题和多年管理果树所付出的辛苦，经村委会协调与上级有关部门研究决定，以成本价出售给实际经营人一处住房。大连开发区小孤山东里#号，房屋来源是因为实际经营人在海青岛庞家屯实际经营管理承包果园得来的。特此证！’”外的其他事实予以认定。
本院补充查明以下事实：案涉动迁上楼合同中无被拆除房屋的相关记载，且无被拆除房屋作价抵顶纪殿清需交纳的安置楼房房款。
大连金州新区土地房屋局于2013年1月16日向纪殿清出具《关于对纪殿清信访问题的答复意见》，载明：你儿纪长文系三道沟村于屯动迁户，原有房屋三间（70平方米）。动迁上楼时纪长文之子纪德龙分得楼房一套71.24平方米，纪长文之女纪燕琳分得楼房一套71.68平方米。你户口于1998年2月由瓦房店迁入儿子纪长文户口，你妻子董国芹于1995年由瓦房店迁入新港，1997年7月由新港迁入纪长文户口。2010年随户主纪长文动迁时，你夫妇被列为补偿人口。对于你提出的两点要求，我局早有明确意见：可以认定你夫妇为外迁人口不符合分户要求，只能随儿子纪长文动迁时列为补偿人口，你儿纪长文原有正房3间，四口人（含父母），可得一套三居室安置楼房，面积76至80平方米，同时依据政策，允许你儿纪长文上调一档增至两个一居室半楼房。2010年12月3日，纪长文安置时同意选择两个一居室半楼房居住，安置地点为小孤山中里##号（61.24平方米）、###号（61.42平方米）。并办理了结算手续，领取了新楼钥匙。如纪殿清、董国芹夫妇不随其子列为补偿人口，其子纪长文只能分得一套两室66平方米左右的楼房，且不能置换两套一室半的楼房。
本院所确认的上述事实，有动迁上楼合同、关于对纪殿清信访问题的答复意见及当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与审查，应予采信。
本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为案涉房屋是安置给纪殿清夫妇的房屋，还是安置给纪长文的房屋。从动迁处对海青岛村民委员会出具说明的批示内容来看，纪殿清户安置楼房是比照证人秦峰安置办法解决。而从三方当事人均无异议的秦峰的证言可知，因果园里房屋被拆迁而被补偿安置房屋的必需条件是被安置人户口必须在海青岛村，即户口不在海青岛村的村民即使被拆除了其在海青岛村承包果园里的房屋，也不会被回迁安置房屋。且案涉动迁上楼合同中无被拆除房屋的相关记载，亦无被拆除房屋作价抵顶纪殿清需交纳的安置楼房房款。故可认定，即使纪长文系果园的实际经营者，案涉房屋也是实际安置给纪殿清夫妇的。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十六条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。虽然纪殿清夫妇与纪长文签订协议将案涉房屋赠与给纪长文，但案涉房屋尚未过户至纪长文名下，赠与人纪殿清夫妇有权撤销赠与。董国芹去世前将案涉房屋其享有份额过户给纪殿清的行为即表明其撤销了对纪长文的赠与，而将案涉房屋其享有份额赠与给了纪殿清。现纪殿清享有房屋所有权，其有权撤销对纪长文的赠与。因此，一审认定纪殿清有权处分其享有所有权的房屋给苗焕军夫妻，故而驳回纪长文的诉请，并无不当，本院予以维持。至于海青岛村民委员会于2016年1月28日出具证明能否认定一节，本院认为，海青岛村民委员会于2016年出具证明的内容与动迁处在给纪殿清夫妇安置房屋前做出的批示内容相悖，且如上所述，三方当事人对秦峰证言真实性均无异议，该2016年出具证明的内容亦与秦峰证言不符，故本院对海青岛村民委员会于2016年1月28日出具证明的真实性不予认可。
从大连金州新区土地房屋局于2013年1月16日向纪殿清出具《关于对纪殿清信访问题的答复意见》的内容来看，纪长文系三道沟村于屯动迁户，动迁上楼时，纪长文儿子与女儿均各自分得了回迁房屋一套，且若纪殿清、董国芹夫妇不随纪长文列为补偿人口，纪长文只能分得一套两室66平方米左右的楼房，且不能置换两套一室半的楼房，正是因纪殿清夫妇随纪长文列入补偿人口，纪长文才能获得两套60多平方米的安置房屋。而反观纪长文的父亲纪殿清，其仅有案涉一套房屋居住，案涉房屋系纪殿清安身立命之处、安享晚年之所，现纪殿清欲出售案涉房屋以供养老，乃人之常情。作为纪殿清的儿子纪长文更应尊重父亲的决定。血浓于水，纪长文作为晚辈，更应怀有感恩之心，尽到道义和法律上的责任，孝敬老人，关爱长辈，让父亲纪殿清得以安享晚年，踏实、稳定、平静、舒服的生活。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2825元(纪长文预交)，由纪长文负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 阁成宝
二〇一六年九月二十三日
书记员 杜玉洁