北京市通州区人民法院行 政 判 决 书（2015）通行初字第26号原告刘思然，男，2003年6月4日出生。法定代理人黄静容(刘思然之外祖母)，1946年2月28日出生。委托代理人王鑫，北京大成律师事务所律师。委托代理人梁笑准，北京大成律师事务所律师。被告北京市国土资源局，住所地北京市东城区和平里北街2号。法定代表人魏成林，男，局长。委托代理人左增信，北京致宏律师事务所律师。委托代理人杨建新，男。第三人宋永涛，男，1973年12月27日出生。第三人刘欣伟，男，1974年9月30日出生。第三人刘欣伟的委托代理人张晋宏，北京市雍合律师事务所律师。原告刘思然不服被告北京市国土资源局（以下简称市国土局）作出的房屋权属行政登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因宋永涛、刘欣伟与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭进行了审理，因需要先行解决民事争议，本院于2015年4月9日作出行政裁定书，裁定本案中止诉讼。在中止过程中，因机构设置变动，被告由北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）变更为市国土局。现民事诉讼程序终结，中止诉讼情形已消除，本案恢复审理。本院于2016年8月5日公开开庭审理了本案，刘思然的委托代理人王鑫，市国土局委托代理人左增信、杨建新，第三人宋永涛，第三人刘欣伟的委托代理人张晋宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年6月1日，市住建委核发X京房权证通字第X号《房屋所有权证》（以下简称X号《房屋所有权证》），将座落于北京市通州区X号楼X层车库X,X至X层X单元X的房屋（以下简称涉案房屋）所有权人由曾X转移登记为宋永涛。原告刘思然诉称：其系曾X与第三人刘欣伟的婚生子，涉案位于北京市通州区运河东大街X号X号楼X单元X、车库X的房屋（现已更改为北京市通州区X号楼X层车库X,X至X层X单元X）所有权人系曾X，于2002年购买。2007年2月25日，曾X去世，未留遗嘱，遗产未进行分割。2012年2月，谢X冒充曾X，以曾X的名义与第三人宋永涛签订编号为X号的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），将涉案房屋出售给宋永涛。2012年6月1日，谢X假冒曾X与宋永涛共同前往房屋登记机关处，房屋登记机关为二人办理了涉案房屋的所有权变更登记。我方认为，涉案房屋的所有权人系曾X，曾X已经去世，任何人都无权代表曾X对涉案房屋进行处置。谢X假冒曾X，将涉案房屋出售给宋永涛的行为，属于无权代理，而谢X假冒曾X，与宋永涛共同前往房屋登记机关处办理涉案房屋的所有权变更登记，房屋登记机关在未能查清事实的情况下，就做了变更涉案房屋所有权登记的行政行为，严重的侵犯了我的合法权益。现请求法院撤销房屋登记机关于2012年6月1日对北京市通州区X号楼X层车库X,X至X层X单元X的变更登记行为。刘思然为证明上述主张，在指定期限内向本院提交如下证据：1.京房权证通私字第X号《房屋所有权证》（以下简称X号《房屋所有权证》），证明涉案房屋所有权人系曾X；2.死亡证明，证明曾X已于2007年2月25日去世；3.《房屋买卖合同》，证明2012年2月20日，有人冒充曾X与宋永涛签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售；4.房屋登记机构档案复印件：房屋登记询问笔录、曾X身份证复印件、房屋所有权转移登记申请书、契税专用税收缴款书，证明涉案房屋变更登记情况。庭上补充证据：5.出生证明，证明刘思然是曾X与刘欣伟的婚生子女。被告市国土局辩称：第一，市国土局具有颁发房屋所有权证的法定职责；第二，刘思然与本案没有法律上的利害关系，不具有本案原告的主体资格；第三，原告的起诉已经超过起诉期限；第四，市国土局为宋永涛作出的涉案房屋转移登记并无不妥；第五，刘思然在起诉状中陈述的有关谢锦假冒曾X与宋永涛签订房屋买卖合同及办理涉案房屋所有权变更登记的问题，不属于行政诉讼解决的问题。综上所述，市国土局为宋永涛办理的房屋所有权转移登记及颁发房屋所有权证的行为认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求法院依法予以维持。法定期限内，市国土局向本院提交以下证据：1.X京房权证通字第X号《房屋所有权证》（以下简称XX号《房屋所有权证》），证明涉案房屋系曾X所有；2.X号《存量房屋买卖合同》，证明曾X与宋永涛真实意思表示；3.曾X身份证复印件，证明曾X身份；4.宋永涛身份证复印件，证明宋永涛身份；5.房屋登记询问笔录（宋永涛），证明询问宋永涛的记录；6.房屋登记询问笔录（曾X），证明询问曾X的记录；7.房屋所有权转移登记申请书，证明曾X与宋永涛申请办理涉案房屋转移登记；8.房屋登记受理通知书，证明告知曾X与宋永涛已受理双方转移登记申请；9.房屋所有权转移登记审核意见，证明双方转移登记已通过审核；10.房屋权属证书（证明）领证凭证，证明宋永涛领取《房屋所有权证》。市国土局于2016年7月25日向本院补充提交证据，理由为其在完成答辩后的证据交换环节才收到原告刘思然、第三人宋永涛的证据及宋永涛的意见书，故需要补充证据：11.X号《房屋所有权证》，证明曾X取得涉案房屋原始房屋所有权；12.补证登记申请书，证明：第一，曾X委托刘欣伟办理房屋坐落变更登记申请；第二，刘欣伟隐瞒曾X已死亡的事实；13.房屋登记受理通知书,证明：第一，我局受理刘欣伟代曾X申请房屋变更登记；第二，刘欣伟隐瞒曾X已死亡的事实；14.房屋登记询问笔录（刘欣伟），证明：第一，刘欣伟对变更登记提交资料真实性承诺；第二，刘欣伟隐瞒曾X已死亡的事实；15.授权委托书，证明：第一，曾X委托刘欣伟办理房屋坐落变更登记；第二，刘欣伟隐瞒曾X已死亡的事实；16.曾X身份证复印件，证明：第一，曾X身份证明；第二，刘欣伟隐瞒曾X已死亡的事实；17.刘欣伟身份证复印件，证明当时作为代理人的刘欣伟的身份证明；18.申请，证明：第一，刘欣伟代曾X申请办理房屋坐落变更登记；第二，刘欣伟隐瞒曾X已死亡的事实；19.补证登记审核意见，证明补证（变更）登记通过审核；20.房屋权属证书（证明）领证凭证，证明刘欣伟领取变更后的X号《房屋所有权证》。市国土局提交以下法律法规作为其依法核发《房屋所有权证》的法律依据：1.《房屋登记办法》第三条第二款，证明我局具有房屋登记的法定职责；2.《房屋登记办法》第三十三条，证明申请房屋所有权转移登记应提交的文件；3.《房屋登记办法》第二十五条第二款，证明房屋权利人有权处分自己所有的房屋；4.《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称《行政诉讼法》）第二条；5.《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第十二条；法律依据4、5证明刘思然不具有作为原告的主体资格。6.《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条，证明刘思然的起诉已超过起诉期限；7.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，证明涉及到民事关系的，应先解决民事争议。第三人宋永涛述称，不同意撤销X号《房屋所有权证》，理由如下，2011年底我为改善自己家庭的居住条件，在中介网站上看到涉案房屋的出售信息，因在此小区已居住8年，出于对小区的了解，对此房表示了购买意向，并通过中介机构看房三次，于2012年2月20日在刘欣伟的要求下，在另外一家中介公司签订了《房屋买卖合同》。在房屋中介机构签订合同之前我查看了涉案房屋的房产证和刘欣伟、曾X的身份证还有刘欣伟、曾X的结婚证，并商定房屋的最终交易价为2560000元，此价格高于当时政府公布的此房屋指导价，房屋买卖的全部税负约定由我负担，并支付订金。从看房、首次见面、期间的多次付款、交付钥匙、到最后房屋的过户，刘欣伟本人全程参与了房屋交易，并在初次见面时介绍了其妻曾X。最终于2012年6月1日在全款付清的前提下，经房屋中介机构的协助在当时北京市通州区住房和城乡建设委员会下属的房地产交易中心依法办理了涉案房屋的变更登记，取得相关房产证明及其物权，其间开始装修，并从2012年12月起入住至今。在房屋交易过程中为筹得购房资金，我先后卖出自己两套住房，并依照合同约定时间将卖房款分批打入刘欣伟（多个账户）、曾X账户。在涉案房屋的交易过程中我始终与刘欣伟接洽，且实际刘欣伟主导了此次交易，而起诉书中不顾事实、避重就轻，只字未提刘欣伟的作用。综上所述，我在此次房屋交易中严格遵守国家法律规定，履行公民义务，履行合同相关约定，无任何违纪违法行为，因此所获房屋及其物权理应受到法律保护，故不同意刘思然的诉讼请求。宋永涛在举证期限内向本院提交以下证据：1.《房屋买卖合同》；2.业务收据；3.房屋交易保障服务合同；4.补充协议；证据1至4证明曾X和宋永涛与房屋中介签订买卖合同，存在买卖关系。5.房屋全款收条，证明房屋全款付清，交易完毕；6.二手房房款交付确认函五份，证明合法的交易过程及刘欣伟参与交易；7.1210972号《房屋所有权证》，证明通过合法手续取得物权即产权证；8.银行转账凭证，证明购房款往来情况及刘欣伟参与交易。宋永涛庭上补充提交证据：《房地产估价报告》，证明涉案房屋成交价格符合当时的市场价。第三人刘欣伟述称，同意原告刘思然的诉讼请求，请求法院撤销被告市国土局颁发的1210972号《房屋所有权证》。刘欣伟未向本院提交证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：市国土局在法定期限内提交的证据、刘思然及宋永涛在指定期限内提交的证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的相关规定，能够证明其所要证明的问题，本院均予以采信；市国土局补充提交的证据与本案被诉行政行为不具备关联性，但是能够证明第三人刘欣伟在明知曾X已经去世的情况下以曾颖名义办理了房屋地址变更登记，本院予以采信；刘思然补充提交的证据系针对市国土局答辩状中提出的原告主体资格问题补充的证据，能够证明其所要证明的问题，本院予以采信；宋永涛补充提交的证据系本案中止阶段，民事诉讼程序中形成的新证据，能够证明其所要证明的问题，本院予以采信。通过以上经过认证的证据及当事人质辩意见，本院认定事实如下：原告刘思然系曾X与第三人刘欣伟之子。涉案房屋原地址为北京市通州区X街X号X号楼X单元X、车库X，房屋原产权人为曾X。2007年2月25日，曾X死亡。2012年2月20日，通过中介机构，案外人以曾X的名义与宋永涛签订《房屋买卖合同》，宋永涛购买了涉案房屋，并支付了与市场价格相符的价款。同年5月10日，刘欣伟作为曾X的代理人，将涉案房屋的地址变更为北京市通州区X号楼X层车库X,X至X层X单元X。6月1日，案外人以曾X的名义向房屋登记机关申请办理涉案房屋的权属转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》，产权人为曾X的房产所有权证、身份证明等，市国土局受理后于同日作出了审核意见同意发证。宋永涛取得X号《房屋所有权证》。本院认为，依据《房屋登记办法》的规定，直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。市国土局作为本市房地产行政主管部门依法具有对城市房屋权属进行登记，制作并向房屋所有人核发房屋权属证书的法定职责。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，案外人持曾X的身份证明并提交了房屋所有权转移登记所需要的相关材料，且无证据显示市国土局未尽到房屋权属登记的必要审查义务，市国土局依据申请人提交的申请材料，核发了涉案房屋的所有权证，并无不妥。但本案中作为市国土局进行房屋权属转移登记重要事实依据的原房屋所有权人曾X在被诉行政行为作出前已经死亡，可以证明实际申请人系他人冒充，故市国土局进行房屋权属转移登记的事实基础已不存在，被诉行政行为主要证据明显不足。涉案房屋现已转移登记至本案第三人宋永涛名下，但在案外人以曾X名义与宋永涛申请房屋权属转移登记的基础民事行为效力未经法律程序依法确认，本案行政诉讼中亦无充分证据证明宋永涛系恶意取得涉案房屋所有权的情形下，刘思然迳行要求撤销被诉房屋转移登记行为没有法律依据，本院依法对被诉行政行为确认违法。市国土局提出的刘思然不具有原告主体资格的问题，根据《行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，涉案房屋的原权利人系曾X，曾X于2007年死亡，涉案房屋作为遗产，刘思然是法定继承人之一，其与被诉行政行为具有利害关系。因此，刘思然具备原告的主体资格，有权提起诉讼，市国土局的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。市国土局提出的刘思然的起诉超过起诉期限的问题，根据《行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案被诉行政行为作出日期为2012年6月1日，未告知利害关系人诉期和诉权，刘思然在庭审中陈述其于2013年12月知道被诉行政行为，至其提起本案诉讼，并没有超过法定的起诉期限，且市国土局未提出相应证据证明其主张。综上，市国土局的主张亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定判决如下：确认被告北京市国土资源局于二〇一二年六月一日核发的X京房权证通字第X号《房屋所有权证》，将座落于北京市通州区X号楼X层车库X,X至X层X单元X的房屋所有权人由曾X转移登记为宋永涛的房屋权属转移登记行为违法。案件受理费50元由被告北京市国土资源局负担（于判决生效后15日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币五十元，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙天舒人民陪审员  杨建琴人民陪审员  胡晓波二〇一六年九月九日书 记 员  金 涛