文书内容巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1055号原告：苟群英，女，生于1959年，户籍地四川省巴中市巴州区。原告：白朝林（系苟群英之夫），男，生于1960年，户籍地四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：苟兴长（原告苟群英之父），男，生于1939年，户籍地四川省巴中市巴州区。委托代理人：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。被告：巴中市金城房地产开发有限公司。法定代表人：邓祖彬，该公司总经理。委托（特别授权）代理人：郎棋，男，生于1954年，该公司项目负责人，住成都市青羊区。原告苟群英、白朝林与被告巴中市金城房地产开发有限公司（以下简称：“金城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苟群英、白朝林的委托代理人苟兴长、杨明亮，被告金城公司的委托代理人郎棋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苟群英、白朝林诉称：2010年12月30日，原告在被告开发的位于南坝“普天名都”X栋F-1-11号购买门面一个，并签订了《商品房买卖合同》。该合同约定2013年12月31日前交房。2012年12月18日，原、被告依照合同约定，被告将原告所购之房在巴州区房管局依法网上备案[合同编号为（2012）XXXXXXX]。合同签订后，原告依照合同约定履行了全部交付购房款的义务。此后，被告叫原告等待接房。时至今日，该幢楼的建筑商与被告因工程款的结算及支付问题，建筑商一直将原告所购门市予以侵占，且被告至今也没有将原告所购之房交与原告。故诉至法院请求：1、判决被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房及办理房屋不动产权证书。2、判决被告赔偿房屋租金损失及逾期交房的违约金。3、判令被告承担本案的一切涉诉费用。被告金城公司辩称：房屋买卖合同是真实的，陈述的事实也是清楚的，其次，只是由于当时在2012年签订合同的时候就喊原告去接房，白朝林夫妇在新疆没有回来，最后回来了他就说他钱不够，就说抓紧把合同签了，写了欠条，去年8月18日才把钱付了之后我把欠条还了原告，我也催了罗家全尽快交房，我们也找了律师给公司去了函，要求他们公司必须把房子腾了。春节期间，我就找到普天名都业务会，我们把门锁就换了，我给苟群英的弟弟打电话，他把钥匙拿了之后我们就再给罗家全（蜀通公司项目经理）去了函，罗家全他们拒绝腾房，所以苟群英的弟弟又把钥匙还给了我，之后原告就起诉了。经审理查明：二原告于1982年12月13日办理结婚登记，系夫妻关系。2010年12月30日被告金城公司普天名都项目部作为出卖方与原告白朝林签订了《商品房认购合同书》购买了位于巴中市南坝经济开发区X幢11#门市（框架结构，面积为162㎡，单价为5100元/㎡），约定：在签订认购合同时付总房款40%，在2011年4月底前付清房款，折后总价人民币826200元；在签订本认购书时交纳300000元，作为该套商品房认购房款。认购方在接到出卖方通知后一周内到普天名都（金城苑二期）售楼中心签订《商品房买卖合同》，同时交清下余房款，认购金将自行转为房款，三份认购合同同时具备时，方可正式签署《商品房买卖合同》，此认购合同书自行作废，出卖方收回该认购合同。房屋交付使用时间为2011年12月，在正式交房后180天内办理房产、土地使用证。出卖方由被告金城公司普天名都项目部加盖印章并由幢号负责人郎棋签字，认购方由原告白朝林签名、捺印。《商品房认购合同书》签订后，2010年12月30日原告白朝林向被告巴中市金城房地产开发有限公司普天名都项目部交房款30万元，并向原告出具《收据》，载明“收到白朝林缴来普天名都H幢壹拾壹号门市购房款，金额（大写）叁拾万元，备注：郎棋，经手人：黄丽。”2011年9月26日原告向被告巴中市金城房地产开发有限公司普天名都项目部交房款20万元并出具《收据》，载明：“收到白朝林缴来普天名都H幢壹拾壹号门市购房款，金额（大写）贰拾万元，郎棋。”2012年12月18日，被告作为出卖人与原告白朝林作为买受人《商品房买卖合同》并对该合同进行了备案，合同备案号为XXXXXX，约定：“......购买房屋位于巴州南坝普天名都H幢F-1-11钢结构门面169.01平方米，单价为5100元/㎡，总价861951元，房屋共有人苟群英；第六条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。......第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间处理，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之20（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。......第十一条交付条件（一）出卖人应当在2013-12-31前向买受人交付该商品房。......第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期在30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十四条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：......3、双方自行约定：本合同所涉标的物面积均指建筑面积，建筑面积实测后，买受人以实际面积按原合同约定的单价据实结算房价款。第十五条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由出卖人履行通知接房义务，买受人在接到出卖人电话通知接房后30日内未到公司办理交接手续的，买受人按应付房款的百分之一承担违约责任。买受人应提供详细的居住和工作单位地址，联系电话，并在更改联系方式后以书面通知出卖人，若联系中断造成出卖人不能按时交房，出卖人不承担违约责任。......第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。出卖人处加盖了“巴中市金城房地产开发有限公司合同专用章”，原告白朝林在买受人处签名、捺印。《商品房买卖合同》签订当天（即2012年12月18日），原告向被告巴中市金城房地产开发有限公司普天名都项目部交房款340333元并出具《收据》，载明：“收到白朝林普天名都H幢1-11门市购房款，金额（大写）叁拾肆万零叁佰叁拾叁元，经手人张兰平。”《收据》上的经手人黄丽、张兰平分别为郎棋委托收款的侄女、妻子，且2010年12月30日、2011年9月26日、2012年12月18日的《收据》均加盖了被告金城公司普天名都项目部财务专用章。合同签订后原告向被告公司项目负责人郎棋交付购房款共计840333元，现下差购房款21618元。同时查明，郎棋系被告公司项目负责人，被告金城公司于2017年4月10日向本院出具《授权委托书》，载明：“巴州区人民法院：巴中市金城房地产开发有限公司与苟群英、白朝林房屋买卖合同纠纷一案。巴中市金城房地产开发有限公司委托公司项目负责人郎棋为诉讼代理人......”，被告在授权人处加盖印章，郎棋在受托人处签名。2017年2月，被告向原告交付了案涉门市钥匙，因该门市被承建商占用且不允许原告开门，后又将钥匙交还被告公司项目负责人郎棋。另查明，案涉房屋尚未办理产权过户手续。被告金城公司于2017年4月1日向本院递交了追加第三人参加诉讼申请书，要求追加巴中市蜀通建筑工程公司为本案第三人，因合同具有相对性，巴中市蜀通建筑工程公司不是本案涉及合同的相对人，故被告金城公司的申请不符合法律规定，本院口头裁定不予准许。上述事实有原、被告身份信息，原告陈述，被告答辩，《授权委托书》，《商品房买卖合同》复印件，《收据》复印件及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2010年12月30日金城公司普天名都项目部与原告白朝林签订了《商品房认购合同书》，被告金城公司又于2012年12月18日与原告白朝林作为买受人签订了《商品房买卖合同》，原告先后向被告公司项目部交纳购房款共计840333元，并由被告公司项目部向原告出具《收据》并加盖被告公司项目部财务专用章。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告委托代理人郎棋辩称本次纠纷与被告公司无关，但郎棋系被告公司普天名都项目负责人，且《收据》加盖了被告公司普天名都项目部印章，故被告公司项目部及被告公司项目部负责人郎棋的前述行为均系履行被告公司的职务行为，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。对于原告主张被告无条件交付房屋及办理房屋不动产权证书问题。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原、被告在《商品房买卖合同》中约定在2013年12月31日交付房屋，原告已经向被告交付了绝大部分购房款，被告应当按照约定向原告交付房屋并协助办理房屋权属手续。故对于原告该项诉请，本院予以支持。关于原告下欠的购房款21618元，被告可以另行主张权利。对于原告主张被告赔偿房屋租金损失及逾期交房的违约金。被告未按照约定交付门市，应当向原告承担违约责任。房屋租金损失与逾期交房的违约金在性质上均是对延期交房的损失补偿，《商品房买卖合同》中对违约责任的承担方式进行了约定，故原告要求被告赔偿房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。被告虽未主张违约金过高，但主张自身未违约，应当视为其认为违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，违约金可适当减少，故本院酌定原告主张的违约金以实缴购房款总价840333元的10%确定计币为84033元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告巴中市金城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告苟群英、白朝林交付所购房屋并协助办理房屋权属证。二、被告巴中市金城房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告苟群英、白朝林支付违约金84033元。三、驳回原告苟群英、白朝林对被告巴中市金城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费500元，由被告巴中市金城房地产开发有限公司负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  何知梦二〇一七年六月八日书记员  张鑫媛