广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第3006号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘月娇，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3526。
委托代理人：刘国锋，广东广健律师事务所律师。
委托代理人：钱文清，广东广健律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张宝贤，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1676。
上诉人（原审被告）：黄笑媚，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3829。
两上诉人共同委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：蓝进友，广东大洲律师事务所辅助人员。
上诉人刘月娇因与上诉人张宝贤、黄笑媚租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法沙民一初字第124号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法原由审判长何玉煦、代理审判员冯婉娥和代理审判员徐华毅进行审理，后变更合议庭成员为审判长何玉煦、代理审判员廖志明和代理审判员徐华毅进行了审理，现已审理终结。
2015年4月22日，刘月娇向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.刘月娇与张宝贤之间的《租赁合同》关系于起诉之日起解除。2.张宝贤、黄笑媚向刘月娇支付租金，从2015年4月1日起至起诉之日止为114536.1元。3.租赁商场内的包括1至5楼的扶手电梯五套、货运电梯一套、中央空调一套、消防系统一套等配套设备归刘月娇所有。4.张宝贤、黄笑媚向刘月娇支付场地占用费，从起诉之日起至张宝贤将租赁场地按约定交还给刘月娇之日止，场地占用费按租金同等标准计算。5.张宝贤、黄笑媚按合同约定向刘月娇支付违约金981738元。6.张宝贤、黄笑媚按合同约定向刘月娇支付滞纳金188元。7.张宝贤、黄笑媚返还刘月娇已垫付的四月水费631.1元、污水处理费278.6元、生活垃圾处理费1677元、电费20098.1元。8.张宝贤、黄笑媚支付垫付费用的利息，以22684.8元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2015年5月28日起计至张宝贤、黄笑媚全部清偿之日止。9.本案的所有受理费用由张宝贤、黄笑媚共同承担。
张宝贤则于2015年4月27日提起反诉，请求法院判令：1.确认刘月娇与张宝贤签订的《租赁合同》无效。2.刘月娇返还张宝贤保证金368799元。3.刘月娇赔偿张宝贤不可拆除的装修损失200000元。4.刘月娇将租赁物内可移动拆除的设备（包括电梯9台、空调1套、冰柜5台、电脑15台、货架一批及电线一批）按现状交予张宝贤，若不能按现状交予张宝贤的，则赔偿张宝贤损失150000元。5.本案受理费由刘月娇承担。
原审法院经审理查明：刘月娇与张宝贤于2006年12月21日签订了一份租赁合同，由张宝贤承租刘月娇位于东莞市沙田镇民田村沙太路段的五层房屋作经营百货商场使用。随后张宝贤在该租赁物上成立东莞市沙田金都百货有限公司（下称金都百货）并经营。双方签订的合同租期为十年，从2006年12月21日起至2016年12月20日止。租金按张宝贤使用房屋建筑投影面积计算10元／平方米，并按相应的年份递增10%，分别为：从2006年12月21日起至2009年12月20日止为月租金122933元；从2009年12月21日起至2012年12月20日止为月租金135226元；从2012年12月21日起至2014年12月20日止为月租金148748元；从2014年12月21日起至2015年12月20日止为月租金163623元；从2015年12月21日起至2016年12月20日止为月租金179973元；每月租金以现金方式于当月10日前支付，刘月娇给张宝贤六个月的装修期即从2006年12月21日起到2007年6月20日止，装修期内免收租金；张宝贤擅自逾期交纳租金的，每天应向刘月娇支付当月租金5%的滞纳金，刘月娇有权单方解除合同并收回租赁标的房屋。合同还约定张宝贤需交纳租赁保证金368799元。在合同期内，张宝贤未经刘月娇同意不得擅自改变房屋及其基础配套设施设备的正常结构和状况。如因张宝贤改变或者使用不当造成人为损坏的，张宝贤负责维修或恢复原状，并负担所有费用。合同期满，张宝贤应按期退还房屋，经营期的原貌及配套设施给刘月娇，张宝贤在15天内仍有余物未搬的，视为张宝贤放弃所有权。张宝贤于2006年12月21日向刘月娇支付了押金368799元，刘月娇对收到上述款项没有异议，但认为该款项包含了押金和2007年1月的租金。在合同履行期间，因张宝贤未按约定的时间交纳2015年4月的租金，刘月娇诉至法院要求确认解除双方的租赁合同关系。金都百货分别于2015年3月1日、2015年3月8日发出通知，称将于2015年4月关闭金都百货，要求商场中各柜主撤场。张宝贤向刘月娇支付的2015年1月至3月的租金均为150000元。另张宝贤、黄笑媚主张涉案租赁物在2015年4月19日已处于刘月娇的控制之下，故使用费应计算至2015年4月19日。
刘月娇已垫付涉案租赁物发生的四月水费631.1元、污水处理费278.6元、生活垃圾处理费1677元、电费20098.1元。后双方在另案中对上述款项予以协商处理，刘月娇向原审法院申请撤回该项垫付费用及相应利息请求。
又查，涉案的租赁物位于东莞市沙田镇民田村，并以东莞市恒昌木业有限公司（下称恒昌公司）的名义办理了国有土地使用证，证号为东府国用（1995）字第特197号。恒昌公司随后也向东莞市建设局申办了建筑工程施工许可证，向东莞市城建规划局申办了东莞市建设工程规划许可证（副证）。原审法院依法分别向东莞市城建规划局、东莞市房产管理局发函调查涉案租赁物是否办理建设工程规划许可证正本以及房地产权证的情况，东莞市城乡规划局复函称涉案租赁物未通过验收未发正本，东莞市房产管理局复函称没有恒昌公司的档案资料，无法查实其是否办理房地产权证的情况。
再查，张宝贤在经营期内安装的配套设施包括商场内一至五楼的上下扶手电梯9台，中央空调1套等。张宝贤主张因涉案的租赁合同无效给其造成的不可拆除的装修损失为200000元及可移动拆除的设备不能归还的损失150000元。张宝贤向原审法院申请对涉案租赁物地板、天花、空调、照明、消防等装修部分进行鉴定，经原审法院多次催促仍未提交相关评估材料，原审法院视为其撤回鉴定申请。
另查，张宝贤与黄笑媚是夫妻关系，张宝贤、黄笑媚与黄桃共同在涉案的租赁物上成立了金都百货。金都百货于2015年6月26日另案向原审法院提起诉讼要求刘月娇退还可移动的货物，后双方调解，原审法院依法作出了（2015）东二法厚民一初字第788号民事调解书，协议如下：一、双方一致确认：金都百货经营地点的门锁钥匙现由金都百货持有，截至2015年4月，刘月娇代金都百货垫付22000元水电费、垃圾处理费，现按18000元计付；二、双方一致同意：金都百货于2015年7月17日前向刘月娇转账支付18000元（账号：95×××17，开户行：中国农业银行厚街支行，户名：刘月娇）；三、双方一致同意：金都百货可于2015年7月16日、17日将位于东莞市沙田镇民田村沙太路段的经营场所内可移动的货物（不包括扶手电梯、货梯、中央空调系统、消防系统、冷库压塑机、变压器、已形成附着的装饰物和管线等）按现状取回，18000元完成支付及可移动货物取回后，金都百货不能就案涉所有货物向刘月娇追究赔偿责任；四、金都百货取回货物时，应采取足够的安全防护措施，保障相关搬运人员的人身安全同时注意保洁，刘月娇则应提供电源；五、金都百货如未能按时付款，刘月娇有权立即向法院申请强制执行，要求金都百货一次性支付18000元的未付部分；六、刘月娇如未按协议允许金都百货取回可移动的货物，需向金都百货一次性支付200000元违约金，金都百货在取回货物时如未按上述协议履行或未按时足额支付18000元，刘月娇也有权要求金都百货一次性支付200000元违约金；七、金都百货同意放弃其他诉讼请求；八、该案受理费5143元，由金都百货承担。
刘月娇于2015年4月22日向原审法院提出财产保全的申请，要求原审法院查封、扣押、冻结张宝贤、黄笑媚价值700000元的财产，原审法院经审查后依法作出（2015）东二法沙民一初字第124-1号民事裁定书，并采取了相应的保全措施。
原审法院认定上述事实的依据：刘月娇提交的租赁合同、建设工程规划许可证（副证）、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、东莞市金都百货有限公司专柜联营合同书、收款收据、商场现状图片、人口信息查询表、结业通知、撤场通知、吊机费收据、施工图、金都自行结业清场图片、全国企业信用信息公示系统网络查询结果、电费催缴通知书、电费支付凭证、水费、污水处理费及生活垃圾处理费支付凭证、东莞市房屋登记申请受理单、广东省在建工程抵押登记证明、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、东莞市已建房屋登记备案回执、《关于印发〈东莞市已建房屋补办土地权利证书实施细则（修订）的通知》、（2015）东二法厚民一初字第788号民事调解书，张宝贤提交的租赁合同、押金收据、租金收款收据、地税发票、水电费收款收据，原审法院分别向东莞市房产管理局、东莞市城乡规划局调查的复函以及原审庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷，主要的争议焦点为：一、黄笑媚是否是本案原审的适格被告；二、涉案的租赁合同是否有效；三、刘月娇诉请的租金、违约金、滞纳金是否合法；四、张宝贤在租赁期间添置的装修及设备的归属是如何；五、张宝贤要求退还保证金是否合法；六、张宝贤要求赔偿损失是否合法。
关于焦点一，因张宝贤与黄笑媚系夫妻关系，案涉债务发生于夫妻关系存续期间，在张宝贤、黄笑媚没有提交证据予以反驳的情况下，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”的规定，黄笑媚应对张宝贤涉案债务承担连带清偿责任，依法应是本案原审适格被告。
关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，涉案租赁物虽曾向东莞市建设局申办了建筑工程施工许可证，向东莞市城建规划局申办了东莞市建设工程规划许可证（副证），但经原审法院向东莞市城建规划局、东莞市房产管理局调查，东莞市城乡规划局复函称涉案租赁物未通过验收未发正本，东莞市房产管理局复函称没有恒昌公司的档案资料，无法查实其是否办理房产证的情况。可见，涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，依法应认定涉案的租赁合同无效。
关于焦点三，如上所述，虽然案涉的租赁合同无效，但张宝贤从2015年4月1日未交付租赁房屋的使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，结合双方在租赁合同中约定从2014年12月21日起至2015年12月20日止月租金为163623元，以及双方已于2015年7月17日办理了可移动财产的交接，故张宝贤、黄笑媚应参照租金标准163623元／月向刘月娇支付2015年4月1日至2015年7月17日期间的房屋使用费，具体为163623元／月×3个月＋163623元／月÷30天×17天＝583588.7元。张宝贤、黄笑媚主张涉案租赁物在2015年4月19日已处于刘月娇的控制下，故使用费应计算至2015年4月19日，但张宝贤、黄笑媚尚未与刘月娇办理交接手续，且尚有部分设备等财产存放在涉案租赁物内，故使用费应计算双方协商搬走可移动设备之日止。至于张宝贤、黄笑媚主张的使用费支付标准问题，虽然张宝贤、黄笑媚于2015年1月至3月按150000元／月的标准支付租金，但并无书面证据证明双方已协商变更租金金额，刘月娇在该几个月的减免部分租金的行为不必然引起其他月份租金的减少，故原审法院对张宝贤、黄笑媚的主张不予采信。
至于刘月娇诉请的违约金，因涉案的租赁合同无效，故合同约定的违约金条款也对双方没有约束力，刘月娇诉请的违约金981738元于法无据，原审法院对该请求不予支持。
至于刘月娇诉请的逾期付款的滞纳金，因张宝贤、黄笑媚未及时支付上述费用给刘月娇造成损失，张宝贤、黄笑媚应以拖欠的费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从起诉之日即2015年4月21日起计算至付清所有款项之日止，现刘月娇只诉请188元是对自有权利的合法处分，并未损害国家或他人的权利，原审法院对该请求予以支持。
关于焦点四、虽然双方在租赁合同中曾对添置的装修及设备的归属进行约定，但如上所述，因涉案的租赁合同无效，上述约定对双方并不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，现刘月娇要求确认张宝贤在经营期内安装的配套设施包括商场内一至五楼的上下扶手电梯五套，货运电梯一套，中央空调一套，消防系统一套等财产归其所有于法无据，原审法院对该项请求不予支持。
张宝贤要求刘月娇将上述财产中可移动拆除的设备退还给张宝贤符合法律规定，但金都百货已于另案调解时已将除扶手电梯、货梯、中央空调系统、消防系统、冷库压塑机、变压器、已形成附着的装饰物和管线外的可移动的货物取回，即其诉请的可移动财产中包括货架、冰柜、电脑均已取回，张宝贤在本案中重复诉请应予驳回。至于其他的可移动财产包括电梯9台、空调1套及电线一批可由张宝贤拆除取回，因移动拆除上述设备所产生的费用及造成的损失应由张宝贤承担。
关于焦点五，张宝贤在签订涉案租赁合同时已向刘月娇支付了押金368799元，刘月娇主张上述押金包含了2007年1月的租金，但这与押金收据及合同的约定不符，刘月娇也没有其他证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果，原审法院对张宝贤的主张予以采信，确认其已支付押金368799元。因涉案的租赁合同无效，刘月娇依法应向张宝贤退还押金368799元。
关于焦点六，张宝贤主张因涉案的租赁合同无效给其造成的不可拆除的装修损失为200000元及可移动拆除的设备不能归还的损失150000元。虽然张宝贤向原审法院申请对涉案租赁物地板、天花、空调、照明、消防等装修部分进行评估，但经原审法院多次催促仍未提交相关评估材料，以致评估无法完法，张宝贤依法应承担无法鉴定的不利后果。在其未能提交证据证实上述不可拆除的装修物的残值的情况下，原审法院对其主张的不可拆除的装修损失为200000元不予支持。
另结合原审法院已在焦点四中确认张宝贤可将其经营期间添置的可移动拆除的设备予以拆除，以及张宝贤已于另案调解并取回部分可移动设备的情况下，原审法院对张宝贤关于可移动拆除的设备不能归还的损失150000元的请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年10月22日判决：一、确认刘月娇与张宝贤签订的租赁合同无效。二、限张宝贤、黄笑媚于判决发生法律效力之日三日内向刘月娇支付房屋占有使用费583588.7元。三、限张宝贤、黄笑媚于判决发生法律效力之日三日内向刘月娇支付滞纳金188元。四、限刘月娇于判决发生法律效力之日三日内向张宝贤、黄笑媚退还押金368799元。五、张宝贤可于判决发生法律效力之日三日内在租赁物内拆走电梯9台、空调1套及电线一批，因移动拆除上述设备所产生的费用及造成的损失应由张宝贤承担。六、驳回刘月娇的其他诉讼请求。七、驳回张宝贤的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15035元，保全费4020元，反诉受理5494元，共24549元，由刘月娇承担9，393元，张宝贤、黄笑媚共同承担15156元。
上诉人刘月娇不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定张宝贤只需承担因移动拆除相关设备所产生的费用及造成的损失，认定错误。无效合同自始无效，应恢复原状。张宝贤为了自身经营目的，在装饰装修时将刘月娇涉案房屋自建的楼梯予以拆除，而装上电梯、货梯等设备，如张宝贤将电梯、货梯等运行设备予以拆除，将导致涉案房屋结构和使用性能不完整，刘月娇完全无法实现其使用价值，因此张宝贤、黄笑媚有义务将涉案房屋的楼梯部分予以恢复原状，拆除现有装修物件，清理和移交场地并承担所有修复费用。（二）原审认定张宝贤、黄笑媚只需向刘月娇支付2015年4月1日至2015年7月17日期间的房屋占有使用费583588.7元，认定错误。刘月娇与张宝贤双方根据（2015）东二法厚民一初字第788号民事调解书，于2015年7月17日办理了可移动财产的交接，但仍有扶手电梯、货梯、中央空调以及其他装修物件等物品一直存放在刘月娇的涉案房屋内，涉案房屋的门锁钥匙一直由张宝贤保管，至原审判决出具之日仍有电梯9台、空调1套及电线一批未予撤走，张宝贤并未实际向刘月娇交回涉案房屋，至今仍在占有使用房屋，其需向刘月娇支付的房屋占有使用费的期间应从2015年4月1日起至张宝贤将电梯9台、空调1套及电线一批等所有物品完全撤离刘月娇房屋且实际交回场地之日止，该房屋占有使用费应按租金同等标准计算。据此，刘月娇请求本院：1.判决张宝贤、黄笑媚将涉案房屋恢复到承租时的毛胚原状，包括恢复建筑物各楼层原有楼梯，拆除现有装修物件，清理场地并移交，并承担所有费用。2.判决张宝贤、黄笑媚除须向刘月娇支付从2015年4月1日起至2015年7月17日期间房屋占有使用费外，还需支付从2015年7月18日起至张宝贤、黄笑媚将查封设备完全撤离、恢复原状、实际交回场地之日止的房屋占有使用费，该费用按租金同等标准计算，暂计至上诉之日为616313.3元。3.判决本案一审、二审的全部受理费用由张宝贤、黄笑媚承担。
被上诉人张宝贤、黄笑媚答辩称：刘月娇的第一项上诉请求超越了其起诉的诉请，属于新的诉请，如果刘月娇坚持该项诉请，应当另案起诉。其他的意见与张宝贤、黄笑媚的上诉意见一致。
张宝贤、黄笑媚亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）张宝贤、黄笑媚使用刘月娇房屋截止的时间是2015年4月19日，依法只需要支付刘月娇房屋占有使用费95000元。1.张宝贤、黄笑媚使用租赁物的截止时间是2015年4月19日。张宝贤、黄笑媚经营商场期间，因经营不善，决定停业。遂采取甩卖等方式清空货物，并开始搬离一些固定设施。当张宝贤、黄笑媚从房顶吊离空调时，被刘月娇带人强行阻止，双方还发生了激烈的冲突。2015年4月19日，刘月娇就强行将涉案商场的大门锁住，并拒绝张宝贤、黄笑媚、金都百货搬离装饰装修设备、售卖的商品。为此，张宝贤、黄笑媚、金都百货均多次与刘月娇沟通，要求将装饰装修设备、售卖的商品搬离，但刘月娇一直予以拒绝。无奈，金都百货才会向原审法院另案起诉，要求搬离货物。同时，原审法院也应刘月娇的申请查封了张宝贤、黄笑媚的商场，张宝贤、黄笑媚完全不能占用租赁物，也无法将货物搬空。张宝贤、黄笑媚认为，即使认定场地占有费用，也只能计算到刘月娇强行锁住商场大门之日为止。2.原审法院计算房屋占有使用费的逻辑错误。若依原审法院的逻辑（判决书第12页关于焦点三部分）：“双方于2015年7月17日办理了可移动财产的交接，故张宝贤、黄笑媚应当参照租金标准支付2015年4月1日至2015年7月17日期间的房屋使用费”。问题是张宝贤、黄笑媚仍有原审判决判项第五项的电梯、空调等移动的财产在刘月娇的控制之下，按原审法院的逻辑，张宝贤、黄笑媚支付的房屋占有使用费岂不是计算至电梯、空调等移动财产交接之后？为此，张宝贤、黄笑媚认为，原审法院计算房屋占有使用费的逻辑错误。房屋占有使用费，是占有房屋期间应当支付的使用费，涉案的房屋早在2015年4月19日就处于刘月娇的控制之下，正是由于涉案的房屋处于刘月娇的控制之下，张宝贤、黄笑媚、金都百货才不能搬离装饰装修物、售卖的商品。金都百货才会在多次协商无果的情况下，向原审法院另案起诉要求搬离售卖的商品。因此，涉案的房屋占有使用费应当计算至2015年4月19日。3.房屋占有使用费计算的标准应当是150000元／月。张宝贤、黄笑媚提供的交纳房屋占有使用费的《收款收据》显示的房屋占有使用费的标准均是按150000元／月的标准进行支付的，且《收款收据》也写明了“按原合同现折让实收”字样。从中明显可以看出双方对房屋占有使用费的标准进行了变更，原审法院无视此事实，按无效合同的约定计算房屋占有使用费不当。（二）张宝贤、黄笑媚无需支付刘月娇滞纳金188元。滞纳金带有违约金的性质，与利息具有明显的区别。刘月娇原审的起诉状第六项系请求按合同约定支付滞纳金，但涉案的合同依法被认定为无效合同，故刘月娇无权请求张宝贤、黄笑媚按合同的约定支付滞纳金。据此，刘月娇请求本院：1.撤销原审判决第二、三项。2.改判张宝贤、黄笑媚支付刘月娇房屋占有使用费95000元。3.本案一、二审受理费用由刘月娇承担。
被上诉人刘月娇答辩称：张宝贤、黄笑媚逾期不支付租金，在夜间转移设备。在此基础上，刘月娇申请了财产保全，原因是基于双方租赁合同中乙方责任第九条的约定。该约定是固定的设备归出租方所有。刘月娇的查封不涉及张宝贤、黄笑媚的其他物件和行为上的限制。案涉房屋的钥匙一直由张宝贤、黄笑媚持有，案涉房屋至今没有交回给刘月娇。关于滞纳金，基于双方违约的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，违约金条款属于合同的结算和清理条款，因此案涉合同的违约金条款有效。请法院对原审判决中不予认定的违约金部分按审判监督程序予以纠正。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，张宝贤、黄笑媚提交五张照片，其中两张为“通告”、一张为“公告”，拟证明刘月娇于2015年4月19日已收回案涉房屋。另外两张为原审法院查封现场图片。刘月娇认为上述照片无原件，不确认真实性，且该证据已经超过举证期限提交。
还查明，原审法院的查封（扣押）财产清单显示查封的财产包括中央空调主机两台、货梯一套、消防系统一套、冷库压缩机两台、扶手电梯共八台。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。因涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证，原审法院认定涉案的租赁合同无效正确，本院予以确认。刘月娇上诉提出要求张宝贤、黄笑媚将案涉租赁物恢复到承租时的毛坯原状，该上诉请求超出其诉讼请求范围，本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：案涉房屋的占有使用费应如何计算。
首先，关于占有使用费的计算时间。1.根据（2015）东二法厚民一初字第788号民事调解书确认：金都百货可于2015年7月16日、17日将位于东莞市沙田镇民田村沙太路段的经营场所内可移动的货物（不包括扶手电梯、货梯、中央空调系统、消防系统、冷库压塑机、变压器、已形成附着的装饰物和管线等）按现状取回。可见，在2015年7月17日之前，张宝贤、黄笑媚还有可移动货物在案涉租赁物内。张宝贤、黄笑媚提出刘月娇在2015年4月19日已经收回案涉租赁物，并提供的“公告”、“通告”予以证明，但该证据均无原件，刘月娇对此不予确认，本院对上述证据不予采纳。另外，原审法院根据刘月娇的申请对扶手电梯、货梯、中央空调系统、消防系统、冷库压塑机查封，但并不影响张宝贤、黄笑媚使用案涉租赁物。张宝贤、黄笑媚主张刘月娇阻碍其搬离案涉租赁物，亦未提供证据予以证明。综上，张宝贤、黄笑媚主张案涉租赁物的占有使用费计算至2015年4月19日，本院不予支持。2.刘月娇主张案涉租赁物的占有使用费计算至恢复原状之日。2015年7月17日之后，虽还有扶手电梯、货梯等在案涉租赁物内，但并不影响刘月娇使用案涉租赁物，且张宝贤、黄笑媚所有的可移动的货物已经搬离了案涉租赁物，案涉租赁物亦由刘月娇实际控制，刘月娇再要求张宝贤、黄笑媚支付占有使用费明显不公平。综上，原审法院认定案涉租赁物占有使用费计算至2015年7月17日，合理有据。
其次，关于计算标准。案涉租赁合同中约定从2014年12月21日起至2015年12月20日止月租金为163623元，虽然张宝贤、黄笑媚于2015年1月至3月按150000元／月的标准支付租金，但并无书面证据证明双方已协商变更租金金额，故原审法院按照案涉租赁合同约定的租金计算占有使用费，合理有据。
综上，原审法院对案涉租赁物的占有使用费计算正确，本院予以维持。至于，刘月娇诉请的滞纳金188元，该滞纳金因张宝贤、黄笑媚逾期支付占有使用费所造成的损失，与合同效力无关，原审法院对此予以支持，并无不当，本院一并予以维持。
综上所述，刘月娇、张宝贤、黄笑媚的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
刘月娇上诉部分二审受理费9636元，由上诉人刘月娇负担（已预交）。张宝贤、黄笑媚上诉部分二审受理费9638元，由上诉人张宝贤、黄笑媚负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 廖志明
代理审判员 徐华毅
二〇一六年六月八日
书 记 员 郭雪莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。