江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3993号
上诉人（原审被告）：陈邦喜，男，1966年11月5日生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：王朋，江苏苏鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：樊平，女，1987年7月17日生，汉族，住宿迁市。
委托诉讼代理人：朱玉建，江苏西楚律师事务所律师。
上诉人陈邦喜因与被上诉人樊平房屋买卖合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（下称宿城法院）（2017）苏1302民初4368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
陈邦喜不服一审判决上诉称，请求：1、撤销宿城法院（2017）苏1302民初4368号民事判决。2、依法改判上诉人返还被上诉人定金2万元；上诉人酌情赔偿被上诉人该2万元产生的利息损失；驳回被上诉人其他诉讼请求。3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”。上诉人将已被法院查封的房屋转让给被执行人，违反了国家法律的强制性规定，故该房屋买卖合同无效，一审认为当事人双方签订的房屋买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定合法有效是错误的。二、上诉人主观上不是恶意，且针对无效合同，上诉人仅应承担返还财产、赔偿损失的责任，而不应按有效合同承担违约责任。三、因合同无效，也即居间人未促成买卖合同成立，居间人收取的中介费应由居间人返还，而不应判由上诉人返还。
被上诉人樊平辩称，1、房地产管理法第三十八条从法理上属于强制性规范中的管理性规范，不属于效力规范，转让被查封的房屋合同并不当然无效。2、从物权法的角度，房地产管理法第三十八条、第三十九条只是对物权变动所作出的强制性规定，这里它所规定的不得转让也只是规定了不得办理权属变更手续，而针对转让合同这种债权行为，只要符合民事行为的有效条件，合同即成立并生效。3、从各地的司法判例，以及最高院指导案例，涉及房地产管理法第三十八条、第三十九条有关案例均认定为合同有效。4、被上诉人认为此类纠纷应本着诚实信用的原则来处理，如果上诉人本着诚实信用的原则，完全可以归还欠款、解除查封、履行合同，但根据上诉人在一审中的意见，他不愿意把涉案房屋继续卖给被上诉人，又根据证人证言想更高的价款把房屋卖给另外的人。对于上诉人这种坐地起价的行为，严重背离了诚信原则，所以上诉理由的二、三点不成立。
樊平向一审法院起诉请求：1.判令陈邦喜返还樊平定金20000元、中介费6500元，并支付违约金130000元，合计156500元；2.本案诉讼费及律师费7000元，由陈邦喜负担。诉讼中，樊平增加一项诉讼请求：要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》。
一审法院认定事实：樊平与陈邦喜经宿迁市兴业房产经纪有限公司介绍，于2017年4月17日签订一份《房地产买卖中介合同》，约定：由陈邦喜将其所有的位于宿迁市××花园××单元××室房屋出卖给樊平，房屋总价款为650000元，签订房屋买卖合同当日樊平已向陈邦喜支付购房定金20000元，双方定于2017年4月20日前办理房屋贷款预审手续，待银行通知审批通过后三日内，办理产权过户手续，过户当日由樊平支付首付款130000元、剩余款项500000元由樊平向银行贷款后直接打入被告账户。另外，双方对经济损失作出明确约定：1.按标的额的20%，计人民币￥130000元支付违约金。2.守约方已支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，中介公司不予退还。3.因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。为此，樊平向中介公司支付6500元中介费。
宿迁市中级人民法院于2015年11月30日，以（2015）宿中执字第0349-2号执行裁定书，针对张威申请执行宿迁市建设工程（集团）有限公司、陈邦喜一案，裁定查封陈邦喜所有的位于宿迁市××花园××单元××室房屋，查封期限为三年。2015年12月15日，宿迁市中级人民法院与陈邦喜进行谈话，告知其涉案房屋已被查封，且陈邦喜亦认可收到执行通知的事实。
樊平、陈邦喜签订房屋买卖合同后，陈邦喜未能协助原樊平办理银行贷款、过户手续等义务，因而成讼。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，当事人双方签订的房屋买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。陈邦喜明知其所有的涉案房屋已被法院查封，不能进行房屋买卖、过户等相关行为，但其仍与樊平签订《房地产买卖中介合同》，并收取樊平定金20000元，导致双方之间的商品房买卖合同目的无法实现，故樊平主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。樊平在庭审过程中要求解除合同，陈邦喜亦同意解除合同，故，一审法院确定双方签订的房屋买卖合同于2017年7月26日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。樊平向陈邦喜支付的20000元定金，陈邦喜应予返还。关于损失，当事人双方在房屋买卖合同中明确约定，按照标的额的20%计人民币130000元计算违约金，向中介公司支付的中介费由违约方支付，因此，樊平主张陈邦喜应支付130000元的违约金、6500元的中介费，予以支持。关于律师代理费7000元，樊平未提供证据证明实际支付律师代理费，故对樊平主张律师代理费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、樊平与陈邦喜于2017年4月17日签订的《房地产买卖中介合同》于2017年7月26日解除；二、陈邦喜于本判决生效后十日内返还樊平购房定金20000元、违约金130000元、中介费6500，合计156500元；三、驳回樊平其他的诉讼请求。案件受理费减半收取1715元，由陈邦喜负担。
二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点是：当事人双方签订的《房地产买卖中介合同》的效力。
本院认为，樊平与陈邦喜签订的《房地产买卖中介合同》有效。理由是：虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不能因此影响房地产转让合同的效力。因涉案房产被人民法院依法查封，致当事人之间的房地产买卖合同约定的房产所有权转移的目的无法实现，守约方可依法要求解除合同，并要求违约方承担违约责任。本案中，当事人双方就涉案房屋签订的房屋买卖合同的内容并不违反法律、法规的效力性强制规定，因此，该合同为有效合同。樊平作为买方与陈邦喜签订房屋买卖合同，樊平对涉案房屋被查封情况并不知情，主观上无过错；致使本案合同目的不能实现是因陈邦喜不能在约定期限内依法解决涉案房屋的所有权转移障碍。因此，樊平要求解除涉案合同，并要求陈邦喜承担违约责任及赔偿相关损失的请求，符合相关法律规定，应予支持。上诉人陈邦喜有关涉案房屋买卖合同无效等上诉理由依据不足，对其上诉请求不予支持。
综上，本院认为，上诉人陈邦喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1715元，由陈邦喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 吴军良
审判员 陈 鹏
二○Ｏ一七年十二月八日
书记员 朱子俊
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