江西省信丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信民二初字第241号
原告（反诉被告）眭某某，男，汉族，江西省信丰县人。
委托代理人李某某，系江西海融（信丰）律师事务所。
被告（反诉原告）区某某，男，汉族，广东省广州市人。
委托代理人陈某某，系江西灵韵律师事务所。
原告眭某某诉被告区某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱园春独任审判，于2015年8月5日第一次公开开庭进行了审理，被告当庭向本院提起反诉，本院决定合并审理，并于2015年8月31日第二次公开开庭进行了审理，当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告眭某某诉称，原告与被告于2012年4月19日签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定将原告所有的位于信丰县105国道旁的房屋租赁给被告使用，租赁期限至2018年5月31日止，租金为第1年至第3年每月15380元、第4年每月租金16918元、第5年每月租金17763元、第6年租金每月18652元，且租金应于每月10号或该日以前付清当月租金，因租赁合同发生纠纷向信丰县人民法院提起诉讼。现被告自2015年5月起拒绝向原告支付租金，且被告在租赁期间损坏原告的租赁物未予维修，被告的行为显属违约，且其违约行为致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同并依法不予返还被告所交押金。为此原告诉至本院，一、请求依法解除原告与被告签订的《厂房（仓库）租赁合同》；二、判令被告立即腾空《厂房（仓库）租赁合同》所涉的房屋，并自2015年5月起按合同约定向原告支付租金至实际腾空之日及清结租赁期间的水、电费；被告所交押金不予返还（自2015年5月至2015年6月已发生租金32298元）；三、判令被告赔偿原告维修费人民币13715元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告眭某某为支持其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：
1、原、被告的身份证复印件：证明原、被告的主体资格。
2、厂房（仓库）租赁合同：证明被告承租原告的房屋及租金的支付方式和违约责任等。
3、水费票据2张、电费票据3张：证明被告尚欠水费690元、电费2245元。
4、光盘一张及修理费单据8张：证明被告在租赁期间损坏原告的财物修理费合计人民币11780元。
5、通话录音光盘及整理稿：证明被告单方违约及其明确不要求原告返还押金。
6、关于腾空厂房协议复印件一份：证明被告应向原告支付房租至2015年7月，即自2015年5月至7月的房租合计人民币49216元。
被告区某某辩称，2015年5月4日双方经协商一致同意解除租赁合同，为此，双方就相关事宜进行了协商，但因工厂宿舍有部分锁损坏、厂房墙面、地面未清理干净，双方就该部分费用未达成一致意见，故原告阻拦被告撤离设备及半成品。因此，被告没有按时支付租金，系针对原告拒绝被告撤离设备的对抗，并非被告不愿意支付。双方解除合同后，就租赁物进行了交接，因宿舍有部分锁损坏、厂房墙面、地面未清理干净，原告提出由被告承担该笔费用，被告也同意，因双方对维修费用存在争议，故未达成一致意见，但并非被告不愿意维修。因双方已协商一致解除合同，故原告请求解除合同没有必要。合同解除后因原告阻拦被告撤离设备及半成品，致使被告无法腾空，由此产生的责任应由原告自行承担，故原告要求被告承担2015年6月份之后的租金于法无据。被告并无违约行为，退一步来讲，即使存在违约行为，根据双方的合同约定及法律规定，保证金也应予返还，故原告主张被告所交保证金不予返还没有事实及法律依据。综上，请求法院依法作出公正的判决。
反诉原告区某某诉称，2012年4月19日，反诉原告租赁反诉被告位于信丰县嘉定镇白石村的某手袋厂，因各种原因，反诉原告决定将该厂搬至大余工业园，为此，双方于2015年5月4日进行了协商，反诉被告同意反诉原告搬离该厂并终止租赁合同，租金付至2015年5月底。因工厂宿舍有部分门锁损坏、厂房墙面、地面未清理干净，反诉被告要求反诉原告承担1.3万元的维修费用，反诉原告认为该费用过高，为此，反诉被告阻止反诉原告撤离设备及半成品，后经法院出面反诉原告才得以将机器设备搬离（仍有两台空调及部分生活用品未能搬离）。因反诉被告的行为，致使反诉原告的机器设备不能及时在大余的手袋厂安装，使得反诉原告已接受的订单外发，给反诉原告造成了损失。反诉被告收取了反诉原告保证金46138元，根据合同约定，反诉被告应予返还。为此向贵院提起反诉，要求反诉被告返还保证金人民币46138元，并赔偿反诉原告损失人民币10000元。
反诉原告区某某向法庭提供了以下证据：加工协议书二份、扣款通知书一份、收据原件及复印件各一份：前述证据予以证明2015年5月15日反诉原告承接了大余甲皮具有限公司的加工单，因设备在反诉被告处扣押，致使反诉原告将订单转给广州市番禺区甲手袋厂加工，造成反诉原告没有按时向大余甲皮具有限公司交货被扣加工费10385元。
反诉被告眭某某辩称，从双方签订的《厂房（仓库）租赁合同》第四条及第十八条内容来看，反诉原告交付的保证金具有担保合同履行的定金性质，现由于反诉原告违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，反诉原告无权要求答辩人返还该款项。前述合同第六条约定答辩人违约时需赔偿反诉原告陆个月的房租，故反诉原告违约时答辩人不予返还保证金亦符合《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则；况且反诉原告明确不要求答辩人返还保证金。故反诉原告要求答辩人返还保证金于法无据，请求法庭不予支持。本案事实是反诉原告单方违约自2015年5月起拒绝向答辩人支付租金，致使答辩人不能实现合同目的，答辩人为维护自己的合法权益及时于2015年6月12日向法院提起诉讼，足以证明答辩人是以合法方式维护权利，并未实施如反诉原告所述的阻止其搬离设备的行为。故反诉原告主张因答辩人的行为造成其损失缺乏事实依据，恳请法庭对其该主张不予支持。综上，恳请法庭驳回反诉原告的反诉请求，并支持答辩人的本诉请求。
经审理查明，2012年4月19日，原告眭某某（甲方）与被告区某某（乙方）签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定由原告将其位于信丰县嘉定镇105国道旁的厂房、宿舍及餐厅租赁给被告经营“信丰县某手袋制品厂”，租赁期限为2012年6月1日至2018年5月31日止，租金为第1年至第3年每月15380元、第4年每月租金16918元、第5年每月租金17763元、第6年每月租金18652元，且应于每月10日或该日以前付清当月租金，租赁保证金46138元。同时合同约定“第六条合同期间如甲方因不能履行租赁协议，甲方必须提前三个月通知乙方，然后再需要赔偿陆个月的租金给乙方充抵紧急搬迁之损失。第七条租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后当天内，甲方将向乙方无偿退还租赁保证金。第十二条在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过二个月，甲方有权提前解除本合同，甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为产生的全部费用；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。”
被告自2015年5月起未向原告交纳租金及水、电费。2015年5月24日，原、被告曾就被告提前解除合同电话联系解决方案，被告认为就押金（保证金）没有向原告提出返还要求而不同意原告提出的租赁物损坏赔偿金额，导致双方协商未果。为此，原告于2015年6月15日向本院提起诉讼。
本案在审理中，经本院主持双方于2015年7月20日达成《关于腾空厂房协议》，内容为：原、被告双方均同意定于2015年7月22日腾空原告方的厂房，原告方不得阻止被告运走自己的财物，否则，造成了新的经济损失由原告方负担；被告已于2015年7月20日向法院交纳了先予执行保证金人民币4万元；原、被告双方均同意对租金的计算等其他诉讼请求由法院依法裁判。2015年8月5日，原、被告双方又自愿达成了如下协议：1、被告确认尚欠原告水费690元，同时认可2015年6月1日前的电费，此后的电费由法院依法裁决；2、原、被告一致确认被告租赁期间所需维修费用计人民币8000元。
基于上述协议内容，原告将相应诉讼请求变更为：要求被告支付2015年5月至7月的租金49216元，水、电费及维修费按2015年8月5日的协议认定。被告则将反诉请求中的第二项变更为要求原告赔偿损失人民币10385元。
原告主张要求被告支付电费2245元，向法庭提供了电费收据三张，抄表时间及金额分别为2015年5月1日1740元、2015年6月1日295元、2015年7月1日210元。
2015年5月15日，大余甲皮具有限公司与反诉原告经营的“信丰县某手袋制品厂”签订《加工协议书》，约定由大余甲皮具有限公司委托反诉原告经营的“信丰县某手袋制品厂”加工手袋，交货时间为2015年6月10日，加工费合计人民币130650元；2015年5月28日，反诉原告经营的“信丰县某手袋制品厂”与广州市番禺区甲手袋厂签订《加工协议书》，约定由反诉原告经营的“信丰县某手袋制品厂”将前述受托加工业务交由广州市番禺区甲手袋厂完成，交货时间为2015年6月15日，加工费合计人民币130650元。2015年6月18日，大余甲皮具有限公司以反诉原告经营的“信丰县某手袋制品厂”未按时交货为由向其发出扣除加工费10385元的书面通知。
上述事实有原、被告双方的陈述及各自向法庭提供的证据等予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告自愿签订的《厂房（仓库）租赁合同》，系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，鉴于双方已实际提前解除租赁合同以及明确了被告尚应支付的水费、维修费，本院对此予以确认。
关于租金的计算问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，在租赁合同解除或终止时，承租人负有腾空房屋等义务。本案中，原、被告双方在2015年5月份就提前解除合同的解决方案进行协商，因维修费等遗留问题的处理不能达成一致协议，以致被告未能及时履行腾房及维修的义务，持续占用原告的厂房，直至2015年7月22日才腾空，导致原告在该期间无法正常使用或向他人出租取得租金，故原告要求被告支付自2015年5月至7月的租金49216元的请求本院予以支持。
关于电费的计算问题。从原告提供的三张电费收据显示的抄表时间来看，其所主张的电费均为上月使用的电量费用，且均在被告实际占用房屋期间所产生的，故原告主张的电费2245元应由被告承担。
关于保证金应否返还的问题。原、被告签订的合同就被告交纳的保证金未明确约定属于定金或违约金性质，且合同中约定了保证金返还的约定条款。纵观合同目的，该保证金是保证原告获取租金利益的保障，不具有定金或者违约金的性质。在本案起诉前，原、被告双方已达成提前解除合同的意向，只因场地维修费用、水电费给付金额未达成一致意见，导致被告迟延交还租赁物的义务。该迟延交付行为，未构成合同的根本性违约，但被告的财物实际占用期间应给付相应租金。根据合同的约定，原告同意提前解除合同的情况下，若被告承担了支付租金、维修费等合同约定的义务，原告应负有全额返还保证金的义务。
关于反诉原告主张的损失应否支持的问题。按反诉原告所述的解除合同时间为2015年5月4日，此时被告应该不在原告的租赁房屋中实际经营，可被告依然以承租原告的某的“信丰县某手袋制品厂”与大余甲皮具有限公司签订加工合同，被告就应当预见因生产条件的因素可能带来的不利后果，但被告未能采取有效措施避免可能造成的损失，故被告反诉主张的违约损失与原告没有关联性；又反诉原告主张系反诉被告不准其搬离机器设备之因导致其经济损失，无证据证实。其反诉要求原告予以赔偿的请求本院不予支持。原告、反诉原告的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条判决如下：
一、原告眭某某与被告区某某于2012年4月19日签订的《厂房（仓库）租赁合同》自愿解除，本院予以确认；
二、被告区某某应支付原告眭某某租金49216元，水、电费及维修费10935元，合计人民币60151元；
三、反诉被告眭某某应返还反诉原告区某某合同保证金计人民币46138元；
上述二、三项应付款相抵，被告区某某尚应支付原告眭某某人民币14013元，此款于本判决生效之日起三日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告眭某某的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告区某某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1100元，由被告区某某负担1100元；反诉案件受理费600元，由反诉原告区某某负担300元，反诉被告眭某某负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 钱园春
二〇一五年十二月十三日
书记员 顾林英