青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崂民三初字第346号
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司
住所地青岛市崂山区同安路880号
组织机构代码××。
法定代表人陈锋，职务董事长。
委托代理人陈臣，山东君雅律师事务所律师。
委托代理人皇甫思佳，山东君雅律师事务所律师。
被告青岛美铭文化传播有限公司，住所地青岛市市南区银川西路67－68号青岛国际动漫游戏产业园C座404室。
法定代表人王修锁，职务董事长。
委托代理人宫磊，系青岛美铭文化传播有限公司员工。
委托代理人曲华强，山东光桥律师事务所律师。
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告青岛美铭文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告青岛证大大拇指商业发展有限公司之委托代理人陈臣、皇甫思佳到庭参加了诉讼，被告青岛美铭文化传播有限公司之委托代理人宫磊、曲华强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司诉称，2012年4月25日，原、被告双方签订《证大·大拇指广场房屋租赁合同》，约定原告将其位于崂山区同安路880号3F-29／30房屋出租给被告，被告用于经营儿童教育，租赁期限为5个租约年，并就租金数额、支付方式、违约责任等条款进行了明确约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2013年1月开始拖欠租金，并自2012年11月开始拖欠物业管理费。原告曾多次发函要求支付拖欠款项，但被告一直未支付。综上，被告行为已构成根本违约并给原告造成巨大损失，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告双方于2012年4月25日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》已经解除；2、被告向原告支付租金342368元，物业管理费和水电费185151元及逾期付款违约金31210元（违约金按照银行同期贷款利率的百分之一百三十计算至判决生效之日）。3、被告向原告支付解除合同违约金114165元。4、被告交付的保证金53550元归原告所有。5、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告青岛美铭文化传播有限公司答辩称：1、认可双方合同解除，但解除时间不是2014年8月，而是2013年3月之前。2、原告起诉的物业费和水电费均与事实不符，因原告未给被告提供适合经营的商场条件，致使被告无法实现租赁房屋应达到的根本目的。在被告经营期间，原告应在2012年11月份开始供暖，但在被告多次要求下，到2012年12月底原告才开通供暖设施，且商场内多次发生鼠患，原告多次给被告停水停电，因楼上房屋装修，造成被告承租房屋漏水及严重噪音污染，被告从事幼儿教育行业，而原告所提供的经营环境，无法使被告正常经营，被告多年积累的客户，由于上述原因与被告解除了合同，致使被告客户流失严重，目前已严重资不抵债。现涉案商场商户不足原来的三分之一，不符合商户正常经营的客观条件，因此，我方认为是由于原告的严重管理不善造成被告无法经营，被告不应当向原告支付房租，且被告保留追究原告相关责任的权利。
原告青岛证大大拇指商业发展有限公司提交证据及被告青岛美铭文化传播有限公司质证情况如下：
证据一，租赁合同，证明原、被告双方于2012年4月25日签订租赁合同，约定了租金数额、支付方式、逾期支付租金的违约责任及其他违约责任，且合同合法有效，合同第5-4条、5-5条约定物业管理费计算及逾期支付物业管理费的责任，第9－3－5条、第9－3－13条约定合同的解除，第10－3－5条约定解除合同的违约责任。根据上述约定，原告诉讼请求计算明细如下：1、欠付2013年1月至2014年8月21日租金342368.7元（8778.69＋17850×18＋12290）。逾期支付租金违约金19248元【（8778.69×6.15%÷12×18＋17850×6.15%÷12×（17＋16＋15＋14＋13＋12＋11＋10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋2＋1）］×130%】。2、欠付物业费184285元（2012年11月1日至2014年8月21日8500元×21＋5758）。逾期支付物业费违约金11962元【（8550×6.15%÷12×（20＋19＋18＋17＋16＋15＋14＋13＋12＋11＋10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋2＋1）］×130%】。3、2014年7月6日至9月5日水电费1120元（以实际抄表数为准）。4、解除合同违约金114165元：1）相当于三个月的租金及物业管理费的违约金79050元【（17850＋8500）×3】；2）免租期的租金损失35115元（17850÷30.5×60）。
被告青岛美铭文化传播有限公司质证称对合同的真实性无异议，但被告并不存在违约的情况，因原告未提供合适的经营条件造成被告无法经营，无法向原告支付房租，合同甲方协议第12－1－10条明确约定“原告应当保持空气条件设施处于良好的情况”，因原告首先违反该条款的约定才致使被告无法取得正常的经营收入，因此造成了之后的一系列后果。
证据二，商铺进场、配套设施交接确认单及装修申请，证明双方签订合同后原告依约将房屋交付给被告使用，高广辉系被告单位接收人员。
被告青岛美铭文化传播有限公司质证称对该证据的真实性无异议，但是从该证据可以看出原告存在延迟交付租赁房屋的事实。按照合同第3－2条约定，原告应于2012年4月20日向被告交付房屋，但原告提交的本份证据于2012年6月2日签收，因此，原告存在向被告延迟交付房屋的情况，被告于2012年5月29日接收的涉案房屋。
证据三，原告向被告发出的关于尽快支付租金的催告函复印件3份、回执3份及2014年8月14日通知。证明被告自2013年1月开始拖欠租金，原告曾多次向被告发函要求支付拖欠款项，被告收到该函后一直未支付，被告的行为已构成违约，被告除了依法应向原告支付租金外，还应根据合同第5－5条之约定支付违约金。
被告青岛美铭文化传播有限公司质证称对3份催告函的真实性不予认可，我方当时并未收到该催告函。该3份催告函并不真实，第一份是2013年8月27日，第二份是2013年9月25日，第三份是2013年9月27日，其中第一份与第二份除了付款时间不一致以外，其他均一致，而25日和27日的两份函时间只相差3日，数额却不一致，因此，该3份函件系虚假函件。对回执单是否为王娜、张辉签字无法确认，这两人曾是被告工作人员，但现在已离开。关于8月14日的通知，真实性需回去落实，刘妍丽是被告工作人员，现仍在被告工作。
证据四，债权转让通知及特快专递回单各一份，证明上海证大物业管理有限公司青岛分公司将被告所欠其物业管理费、电费及违约金等作为债权转让给了原告，故原告有权向被告主张上述款项。被告已收到该函。
被告青岛美铭文化传播有限公司质证称真实性无异议，但被告没有看到该通知的具体内容。
证据五，工商登记信息一宗，证明被告是合法企业主体，注册资本100万元，且正常营业，有能力支付所欠款项。
被告青岛美铭文化传播有限公司质证称对该证据的真实性无异议，但由于本案原告提供的经营场所不具备幼儿教育所必须的经营条件，致使原告公司目前歇业。
证据六，解除租赁合同通知及特快专递一份，证明原告于2014年8月21日给被告发函，要求解除租赁合同并腾还房屋、结清费用。
被告青岛美铭文化传播有限公司质证称：被告没有收到过该通知，并且被告在原告下发通知后早已搬离涉案房屋。
被告青岛美铭文化传播有限公司未提交相关证据。
经审理查明，原、被告于2012年4月25日签订《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》，约定：1-1，甲方（本案原告青岛证大大拇指商业发展有限公司）出租给乙方（本案被告青岛美铭文化传播有限公司）的房屋位于在本市崂山区同安路880号3F-29／30（以下简称“该房屋”），该房屋土地用途为商业，该房屋的平面图见本合同附件一，平面图内容仅作参考，以该房屋实际状况为准；1-2，在本合同项下乙方向甲方租赁的该房屋位于“证大·大拇指广场”（下称“该广场”）内，经甲、乙双方确认的计租面积为170平方米；1-3，本合同项下该房屋的计租面积按本合同第1-2条确定的套内建筑面积计算，如甲方交付的该房屋实测套内建筑面积与上述面积存在不超过±【3】%误差的，双方均认可该事实，不对该房屋的套内建筑面积做任何调整；1-4，在该房屋实测套内建筑面积确定之前，乙方按照本合同第1－2条确定的套内建筑面积支付租金、保证金及本合同约定的各种费用，自该房屋的实测套内建筑面积确定之日（含）起，如该房屋实测套内建筑面积与本合同第1－2条确定的套内建筑面积存在超过±【3】％的误差的，对于超过的部分乙方应当据实承担该房屋的租金和本合同约定的各项费用，如乙方此前存在多缴纳的情况，则该部分多缴纳的租金或费用直接结转为乙方应向甲方或管理公司支付后续费用的一部分，如乙方此前存在少缴纳的情况，则自甲方或管理公司发出书面通知之日起【7】日内，乙方应将该部分少缴纳的租金或费用一次性支付给甲方或管理公司；2-1，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营儿童教育业态，经营创艺宝贝品牌，租赁期限内，未经甲方书面同意及未按照规定获得有关部门审批、核准，乙方不得变更业态和经营品牌，乙方遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；3-1，本合同项下该房屋的租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；3-4，该房屋的免租装修期为60天，自交付日起开始计算，免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金及物业管理费，但仍需缴纳其他因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费，其他能源费、装修管理费等），除非本合同另有约定，否则该免租装修期不因任何原因而延长，乙方应在免租装修期内完成装修，通过甲方及政府部门的验收，具备合法开业条件，装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，具体的标准在该房屋交付前由甲方或管理公司同意制定，乙方应当予以执行，装修管理费从交付日计算至免租装修期届满之日，装修管理费应在办理该房屋交接手续时一次性支付，且不退还；该房屋的开业免租期为60天，自装修免租期结束日起计算，开业免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需缴纳物业管理费及其它因房屋使用产生的费用（包括但不限于垃圾清运费、水电费，其他能源费、装修管理费等），除非本合同另有约定，否则该开业免租期不因任何原因而延长。3-8，该房屋开业免租期届满的次日为计租日（暂定2012年8月1日）；3-9，开业日：该房屋所在的该广场暂定于2012年4月18日开业，乙方应服从甲方就该广场开业的时间安排（甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准）。4-1，甲、乙双方约定，在租赁期间，乙方应支付的房屋租金标准按“固定租金”的方式确定：即乙方先按本合同约定的固定租金标准按月向甲方预付房屋租金。双方确认，该房屋的固定租金标准如下（按本合同约定的计租面积计算）：第一年的固定租金为人民币105元／平米／月；第二年的固定租金为人民币105元／平米／月；第三年的固定租金在第二年租金基础上递增8％；第四年的固定租金在第三年租金的基础上递增8％；第五年的固定租金在第四年租金的基础上递增8％。4-2，甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按每个月为一个付费间预付房屋固定租金，乙方应于每个付费期间开始前一个月的25日前按本条欠款约定的固定租金的标准向甲方一次性足额支付下个月租金，如所述日期恰逢法定节假日的，则相应提前至节假日前的最后一个工作日，甲乙双方确认，在租赁期限内，乙方不得因任何原因拒付、拖欠或抵扣租金、物业管理费及本合同约定的其他各项费用。4-3，乙方应当严格履行本合同约定的租金的付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金的千分之五支付违约金，乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准，乙方须按甲方需求提供有关付款凭证，甲方实际收到乙方支付的租金后向乙方提供国家税务部门认可的发票。5-1，甲乙双方约定，于签署本合同后五个工作日内，乙方须向甲方支付履行本合同义务的保证金（本合同签订前，如甲乙双方签署《租赁意向书》，且乙方已向甲方缴纳租赁意向金的，则本合同签订时，租赁意向金直接转为保证金，保证金不足的，乙方需在五个工作日内将剩余保证金补齐）人民币53550元整（大写：伍万叁千伍佰伍拾元人民币整）和首月租金人民币17850元整（大写：壹万柒千捌佰伍拾元人民币整），共计人民币71400元整（大写：柒万壹仟肆佰元人民币整），以确保乙方遵守在本合同下其必须遵守的一切条文规定，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息，甲方收取保证金和首月租金后向乙方开具相应收据和发票凭证。5-2租赁关系终止时，在乙方付清本合同项下应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、卫生、环境、安全、税务等证照注销或变更手续并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按本合同规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后三个月内将保证金一次性无息退还乙方。5-3本合同约定的免租装修期及租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其他有关费用，均由乙方承担，上述费用的具体标准在该房屋交付前根据青岛市及崂山区的规定及甲方或管理公司指定的标准确定，乙方应当予以执行，上述费用由甲方或管理公司代为收取。该房屋内的水、电、煤气等费用按照设置于该房屋内的独立仪表读数确定，租赁期限内，如政府部门调高水、电、煤气及通讯等费用的收费标准，乙方同意甲方可按照政府调价的上限相应调整上述项目的收费标准，因乙方在该房屋内经营发生的所有费用（包括但不限于通讯费、水费、电费、煤气费等），乙方应于收到缴费通知单后七天内支付上述费用。如因乙方欠付上述费用导致相关公用事业部门中断停止对该广场的相关能源供应，则因此而导致甲方、管理公司或其他业主、承租人蒙受损失的，乙方应当予以赔偿。5-4，乙方应根据本条的约定，每月向该广场管理公司支付物业管理及其它应付费用；但甲方和管理公司有权根据其实际运作成本及该广场所在地的相关规定，合理协商调整该等费用，以维护该广场的管理素质，乙方应按调整后的收费标准支付物业管理及其它应付费用。物业管理费：按照每月计租面积每平方米人民币60元，第一个租约期（第一年至第五年）优惠为每月计租面积每平方米人民币50元（大写：伍拾元整），乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。乙方应当自该房屋交付日起支付物业管理费。租赁期内首月及尾月物业管理费的计算方法：（当月每平方米的管理费x房屋的套内建筑面积）x（该月实际租用天数／当月总天数）。5-5如果乙方拖欠本合同规定的应支付的款项，包括但不限于租金、物业管理费、违约金、赔偿金及其他费用等，甲方有权以保证金抵付欠款，同时甲方有权要求乙方自应付上述款项之日起按照应付未付款项的千分之五日承担违约金，甲方在上述情况下使用保证金的，乙方应在收到甲方通知之日起十五日内补足保证金。8-1，除非另经甲方书面同意，否则乙方不得转让、分租或转租该房屋的全部或部分，亦不得将该房屋之任何权益转让给第三方。9-3，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后随时提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分：……5）乙方未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该等费用，……13）乙方未经甲方事先书面同意擅自停业超过3日的；10-3-5，未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或因乙方违约造成甲方依据本合同约定提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金：a、相当于三个月（合同终止当月）的租金及物业管理费的违约金，b、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租装修期的租金损失，c、甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金（如有），d因乙方擅自改变该房屋结构或损坏该房屋使甲方支出的全部修缮费用，e、因乙方提前退租和出现本合同第九条所述的违约事件给甲方造成的其他损失和使甲方支出的合理费用。12-1-1，租赁期内，甲方有权根据青岛市消费价格或该广场实际运作成本及该广场所在地的相关规定，每年与管理公司协商调整该房屋的物业管理费，乙方明白并同意其后每年的物业管理费，以甲方或管理公司向乙方发出的书面通知所缴的收费标准为准，乙方须根据甲方或管理公司书面通知的收费标准向管理公司支付物业管理费。12-2-7，在租赁期内，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方和管理公司支付的租金、物业管理费及其他费用。12-2-23，乙方的代理人、雇员、经乙方许可使用该房屋的任何人的任何行为及其他任何人经乙方许可所做出的行为均被视为乙方本身的行为，由乙方对该行为负全责。
2012年5月29日，被告向原告出具装修申请表，装修日期自2012年6月5日至2012年7月10日；2012年6月2日，被告接收涉案房屋并签署商铺进场配套设施交接确认单。2014年8月底，被告搬离涉案房屋。庭审中，原告认可被告已支付2012年11月租金17850元，2012年12月租金35700元；此外原告另行缴纳保证金53550元。
另查，涉案房屋物业管理单位上海证大物业管理有限公司青岛分公司向被告出具债权转让通知：您好，2012年4月25日你方与青岛证大大拇指商业发展有限公司签订了《证大·大拇指广场房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同明确约定了你方向我方支付物业管理费的金额、支付方式及违约责任，但截止2014年5月31日你方共欠付物业管理费、水电费及违约金共计172862.9元、根据《合同法》第七十九条、第八十条之跪地呢个，我方基于《租赁合同》项下自2013年5月起至租赁合同解除之日至的物业管理费、水电费及违约金，由你方向青岛证大大拇指商业发展有限公司予以交付。
以上事实，有原告提交的租赁合同、商铺进场配套设施交接确认单及装修申请、债权转让通知及特快专递回单、解除合同通知函及特快专递回单经庭审质证可以采信。
本院认为：原、被告于2012年4月25日签订的《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。原告于2012年6月2日将合同约定之房屋交付被告，被告应依约支付租金并承担逾期支付租金的违约金，原告主张自2012年10月17日起算租金，晚于被告要求起算租金的2012年10月2日，系原告对其民事权利的处分，本院予以确认；被告将涉案房屋返还原告系被告应履行之房屋租赁合同义务，并对上述义务之履行负举证责任，被告未提交证据证明其返还房屋的时间，原告主张支付租金至2014年8月21日，本院予以确认。根据《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第4-1条，被告应支付原告租金395579元【105元×170平方米×22月＋105元×170平方米÷31天×（21天-16天）】，已支付租金53550元及保证金53550元，尚欠287903元，原告要求被告支付租赁费288479元，符合法律规定，本院予以支持。根据《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第5-3、5-4条，被告应承担物业费，被告对上海证大物业管理有限公司青岛分公司之物业服务未提异议，上海证大物业管理有限公司青岛分公司将其对被告物业费、水电费及违约金之债权转让给原告且告知被告，系其对自己民事权利的处分，原告据此要求被告向其支付自2012年11月1日起的物业管理费184258元【50元×170平方米×21月＋50元×170平方米÷31天×21天】及相应违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第5-5条，被告应承担逾期缴纳租金及物业费的违约金，原告主张逾期支付租赁及物业费违约金31210元（19248元＋11962元），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告主张水电费1210元，未提交证据证明，本院不予支持。关于原告请求判令将被告的保证金53550元归原告所有的诉讼请求，本院认为，因《证大·大拇指广场房屋租赁合同》5-5条约定“甲方有权以保证金抵付欠款”，故该保证金应抵付欠款，原告的上述诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。
《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《“证大·大拇指广场”房屋租赁合同》第9-3-5条之约定，被告未能按照本合同规定，在租金、物业管理费及其他费用到期支付日后的30天内支付该等费用，原告有权解除合同。被告认可租赁合同已解除，并主张解除时间为2013年3月之前，但未提交证据证明，本院对原告主张的解除日期2014年8月21日予以采信。根据《证大·大拇指广场房屋租赁合同》第10-3-5条之约定，被告应支付原告三个月租金、物业管理费及免租装修期租金的违约金，即114750元（155元×170平方米×3月＋105元×170平方米×2月），原告要求被告支付上述款项，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、原告青岛证大大拇指商业发展有限公司与被告青岛美铭文化传播有限公司于2012年4月25日签订的《证大·大拇指广场房屋租赁合同》于2014年8月21日解除。
二、被告青岛美铭文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司租金288479元。
三、被告青岛美铭文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司物业管理费184258元。
四、被告青岛美铭文化传播有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司逾期支付租金及物业管理费违约金31210元。
五、被告青岛美铭文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛证大大拇指商业发展有限公司解除合同违约金114165元。
六、驳回原告青岛证大大拇指商业发展有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11064元，保全费3572元，共计14636元，由原告青岛证大大拇指商业发展有限公司承担2183元，被告青岛美铭文化传播有限公司承担12453元。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘 佳
人民陪审员 王君峰
人民陪审员 邱 怡
二〇一五年十一月四日
书 记 员 曲晓华