河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0305民初5049号
原告洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。
法定代表人尹欢，该公司执行董事。
委托代理人李婷、金营（实习），河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告韩怡，女，1975年6月18日出生，汉族，住河南省洛宁县。
第三人交通银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。
负责人叶继东，该行行长。
委托代理人温一，该行员工，代理权限：特别授权。
委托代理人白云飞，河南书剑律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称：尚锦置业）诉被告韩怡、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称：交通银行洛阳分行）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日受理后,依法适用普通程序组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告尚锦置业委托代理人李婷、金营，第三人交通银行洛阳分行委托代理人温一、白云飞到庭参加了诉讼。被告韩怡经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原告尚锦置业诉称，2013年9月3日，原告与被告签订了编号为YS0214648的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市××路××区××房产，合同总价款为1102322元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为332322元，贷款金额770000元。2013年11月20日，原告、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定，第三人向被告发放贷款770000元，原告对被告的贷款承担保证责任。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议（一）第七条第5款约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。现因被告违反《个人购房借款/担保合同》的约定，超过三期以上未归还银行借款本息，致使原告向第三人承担了保证责任。按照《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同，被告应配合办理商品房预售合同备案登记注销手续并按照房价款20%支付违约金，并从已�购房款中直接扣除。另外，第三人与本案处理结果存在利害关系。因目前原告仍不断承担保证责任，为维护自身合法权益，故请求：1、依法解除原、被告于2013年9月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0214648），包括合同附件及补充协议；2、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；3、依法判令被告向原告代其偿还的款项（暂计算2016年6月30日为26501元，之后按贷款银行出具的扣划清单为准），并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；4、依法判令被告向原告支付违约金220464.4元，并从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告韩怡未向本院提出书面或口头答辩意见，亦未向本院提交证据。
第三人交通银行洛阳分行辩称，1、商品房预售合同与第三人无关；2、商品房买卖合同的解除不影响借款担保合同的效力；3、原告与被告履行完毕相应的还款和担保责任后第三人可协助办理解除抵押手续。
原告尚锦置业在举证期限内向本院提交以下证据予以证明：1、《预售许可证》、《商品房预售合同》、《个人房产抵押贷款合同》各一份，证明：2013年8月23日，原告取得诉争房屋的预售许可证，原、被告双方于2013年9月3日签订了《商品房预售合同》（包括合同附件），被告韩怡购买原告开发的位于涧西区升龙城B区第23幢2605号房产，合同总价款为1102322元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为332322元，银行贷款金额为770000元。《商品房预售合同》附件四合同补充协议（一）第七条第5款约定：”如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担保证责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还贷款所有本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。”被告向交通银行股份有限公司洛阳分行借贷770000元，用于购买涉案房屋，原告对被告借款提供阶段性保证，并为诉争房屋办理了预购商品房抵押权预登记。2、交通银行股份有限公司洛阳分行扣划原告公司保证金情况明细，证明：2015年12月至2017年1月被告累计14期以上未偿还按揭贷款，由原告承担了保证责任。截至2017年1月，原告共代偿贷款62473.95元（具体代偿金额以银行扣划为准）。根据原、被告签订的《商品房预售合同》附件四补充协议（一）第七条第5款约定，因被告连续或累计三期（含三期）未偿还按揭贷款构成违约，原告有权解除双方签订的诉争房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。
第三人交通银行洛阳分行对原告提交的证据质证意见为：对所有证据真实性均无异议，但代偿款项应以银行扣划清单为准。同时，第三人无证据提交。
经审理查明，2013年9月3日，原告尚锦置业与被告韩怡签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0214648，房屋代码：746468）一份，约定被告韩怡购买原告尚锦置业开发的位于洛阳市××路××区××房产，房屋代码为：746468。该房建筑面积共137.2平方米，计价方式为按建筑面积计算，每平方米8034.42元，总金额1102322元。付款方式为银行按揭（或公积金）贷款，买受人应于2013年9月3日付清首付房价款（人民币）332322元，剩余房款由买受人自行申请以银行按揭（或公积金）贷款支付，并于合同签订之日起20日内完成贷款审批并支付给出卖人等。同时，该合同还对房屋交付、违约责任等内容进行了约定。同日，原、被告还签订了作为上述合同附件的《补充协议》，该协议约定：“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以�知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。……”
上述合同签订后，被告韩怡于2013年11月20日与第三人交通银行洛阳分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，原告尚锦置业为上述合同的连带责任保证人，贷款金额为770000元，贷款期限为300月。在办理银行贷款后，因被告韩怡未能依约履行偿还贷款的义务，致使第三人依照约定从原告尚锦置业的保证金账户中扣划了相应款项。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告尚锦置业与被告韩怡签订的�商品房预售合同》及相应的补充协议、合同附件，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效；现原告在贷款实际办理成功后，不能按照约定履行向第三人的还款义务，致使第三人扣划作为保证人的原告的款项予以代偿，应当承担相应的法律责任；结合被告的具体违约情形及合同约定，对于原告要求解除双方于2013年9月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0214648）及合同附件、补充协议的诉讼请求，本院予以支持；进而对于原告提出的要求被告配合其办理《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告要求被告向其支付其代偿款项，并要求该代偿款按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除的诉讼请求，该诉求符合合同约定及相关法律规定，应当予以支持；但是，根据目前第三人实际扣划款项的具体情况，尚不能确定原告代偿款项的最终数额，故本院确定被告向原告支付代偿款项的具体数额以第三人实际扣划的数字为准。对于原告要求被告支付违约金、该违约金按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除的诉讼请求，该项诉讼请求符合双方的约定，应当依法予以支持；但是，鉴于并无有效证据证明原告因被告违约行为遭受损失的具体情况，结合本案被告违约的具体形式，本院依法确定违约金的数额为110232.2元。被告韩怡无正当理由未到庭参加诉讼，是对自己民事权利的放弃，其应承担的民事法律责任不能免除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉�法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告韩怡于2013年9月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0214648，房屋代码：746468）及补充协议、附件；
二、被告韩怡配合原告洛阳尚锦置业有限公司办理《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）的备案登记注销手续；
三、被告韩怡向原告洛阳尚锦置业有限公司支付原告洛阳尚锦置业有限公司代其偿还的款项（具体数额以第三人交通银行股份有限公司洛阳分行实际扣划的数字为准），该笔款项可在原告洛阳尚锦置业有限公司因《商品房预售合同》解除而应当向被告韩怡返还的房款中直接予以扣除；
四、被告韩怡向原告洛阳尚锦置业有限公司支付违约金110232.2元，该笔款项可在原告洛阳尚锦置业有限公司因《商品房预售�同》解除而应当向被告韩怡返还的房款中直接予以扣除。
上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案受理费5004元，由被告韩怡承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 张玮玮
人民陪审员 孙荷丽
人民陪审员 王艳艳
二〇一七年五月二日
书 记 员 黄佳华