广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民再7号再审申请人（原审被告）：梁日常，女，1971年4月19日出生，汉族，住广东省德庆县，委托代理人：徐耀球，德庆县官圩镇法律服务所法律工作者。被申请人（原审原告）：德庆县房产管理服务中心（原德庆县房产管理局，以下简称德庆县房管），住所地：广东省德庆县德城镇，组织机构代码：法定代表人：曹燕福，主任。委托代理人：聂溜金，男，系德庆县房管的职工。原审被告：刘植文，男，1968年10月3日出生，汉族，身份证住址：广东省德庆县，现住广东省德庆县，再审申请人梁日常因与被申请人德庆县房管及原审被告刘植文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省德庆县人民法院于2016年2月3日作出的（2015）肇德法民三初字第436号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月13日作出（2017）粤12民申9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年5月24日公开开庭审理了本案。再审申请人梁日常及被申请人德庆县房管的委托代理人聂溜金到庭参加诉讼，原审被告刘植文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁日常向本院申请再审称：一、原审判决错误，应依法改判。我与刘植文已于2012年3月13日离婚，离婚后我已搬离了原来租住的公产房。德庆县房管于2013年1月21日与刘植文重新签订了一份《公产房租赁合同书》，该房屋是由刘植文自己租住的，与我无关。原审法院根据德庆县房管与我于2007年5月28日签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》作出判决是错误的。二、我与刘植文已离婚，德庆县房管与刘植文签订的租赁合同是在我离婚后签订的，我有新的证据足以推翻原审判决。综上，请求法院依法再审，纠正错误，维护我的合法权益。被申请人德庆县房管再审答辩称：我方与刘植文签订《公产房租赁合同书》时并不知道刘植文与梁日常已离婚，请法院根据本案的事实依法裁判。原审被告刘植文经本院合法传唤，既没有到庭参加诉讼，也没有提交书面的意见。原审原告德庆县房管于2015年12月9日起诉至广东省德庆县人民法院称：2007年5月28日，我方与梁日常签订了一份《德城镇廉租住房租赁合同书》，并对有关事宜进行了约定。合同签订后，刘植文、梁日常一直使用该房屋至今。期间，因刘植文、梁日常从2013年1月起不符合廉租条件，故我方将租金提高至每月250元，但刘植文、梁日常只支付至2013年2月的租金，之后的租金拖欠至今。为保护国家财产收入不受损失，为此，向法院提起诉讼，请求法院判令：一、刘植文、梁日常支付2013年3月至2015年11月的房租8250元和滞纳金303元（已扣减225元押金，房屋租金和滞纳金计至2015年11月止，以后按合同约定计至收回房屋为止）；二、解除我方与刘植文、梁日常签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》，并收回位于德庆县××东××东廉租房出租的房屋；三、案件诉讼费用由刘植文、梁日常负担。刘植文、梁日常经原审法院依法送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，既不到庭参加诉讼，也没有提出书面答辩意见。广东省德庆县人法院原审查明，刘植文与梁日常是夫妻。2007年5月28日，德庆县房管（甲方）与梁日常（乙方）签订了一份《德城镇廉租住房租赁合同书》，合同约定：一、乙方租用甲方公房363之501号作住宅使用，租赁期2007年6月1日至2008年5月30日止，月租75元，每月缴租时间为每月25号前，逾期每天加收2%滞纳金；二、乙方享受廉租房居住身份要与递交的证件一致，否则甲方有权收回公房，并按市场价租金加倍处罚；三、合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权作出取消廉租住房资格的决定，并收回承租廉租住房；1、未如实申报家庭收入，家庭人口及住房状况的；2、家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策的收入标准的；3、因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租房政策规定的住房标准的；4、擅自改变房屋用途的；5、将承租的廉租住房转借、转租的；6、连续两个月以上未在廉租住房居住的；7、利用承租房进行非法活动（包括窝藏非法营销人员、违反计划生育人员等）；8、故意损坏公房的；四、乙方租用廉租房经年审不符合廉租住房条件的，应腾退廉租住房，暂时无法腾退的，可给予3个月的过渡期，过渡期间按现公房标准租金交租，过渡期后按成本租金交租（即230元）；五、乙方租用廉租房一律不准改动甲方的房屋，否则，甲方有权要求乙方恢复面貌，乙方须承担赔偿，如乙方安装防盗网等设施，不租用时不得拆除；六、收取押金225元，乙方不租用时退回（以发票为准）。合同签订后，德庆县房管依约将公房363之501号交给刘植文、梁日常使用，而刘植文、梁日常也一直按时交租并使用该房屋。租赁期满后，刘植文、梁日常仍租用上述公房，但没有与德庆县房管续订租赁合同。2012年12月，德庆县房管通过审计，发现刘植文、梁日常已经不符合使用廉租房的条件，遂从2013年1月起按照肇府办[2012]34号文印发的《肇庆市住房保障制度改革创新实施方案》的规定和德庆县发展和改革局、德庆县住房和城乡规划建设局文件，按250元月租收取房租，并要求刘植文、梁日常签订《公产房租赁合同书》，刘植文、梁日常亦口头同意按《公产房租赁合同书》标准缴纳房租250元/月，之后，刘植文、梁日常亦按每月250元的标准缴交了2013年1月和2013年2月的房租，但此后，刘植文、梁日常拒绝缴纳房租，也拒绝签订《公产房租赁合同书》。为此，德庆县房管曾通过口头、电话和邮寄送达挂号信等形式，向刘植文、梁日常催收租金，但刘植文、梁日常拒绝缴纳房租至今，截止至2015年11月，刘植文、梁日常尚欠德庆县房管房租8250元和滞纳金303元（已经扣减225元押金）未付。为此，德庆县房管向该院提起诉讼，请求法院解决。经查，肇庆市人民政府办公室文件肇府办[2012]34号印发《肇庆市住房保障制度改革创新实施方案》的通知：租金标准：公租房租金标准参照当地市场平均租金水平的80%确定，各级价格主管部门要会同住房保障管理部门结合市场情况确定当地公租房租金标准，报同级人民政府审批后公布执行……。德庆县人民政府办公室关于印发《德庆县城区公共租赁住房管理实施细则》的通知（德府办[2015]18号文件）第二十条：承租人有下列情形之一时，县城镇住房保障办公室应当解除其承租合同，并收回公租房：（一）、无正当理由连续2个月或者累计6个月以上未缴交租金或水、电常分摊费用的……；德庆县发展和改革局、德庆县住房和城乡规划建设局德价[2014]18号文件：一、根据《转发广东省住房和城乡建设厅和广东省工商行政管理局关于印发〈广东省公共租赁住房租赁合同（示范文本）的通知〉》（肇建保[2012]16号）文件规定，县城区保障房租金按建筑面积计收。二、……公租房每平方米建设面积月标准租金基准价一类（钢筋混凝土结构）为4元……。另查，原审庭审中，德庆县房管表示对滞纳金的收取只计算到2015年11月止即为303元（已经扣减225元押金），从2015年12月起的滞纳金不再追偿。广东省德庆县人民法院原审认为，本案是房屋租赁合同纠纷。德庆县房管与梁日常签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》期满后，刘植文、梁日常仍一直租用位于德庆县××东××东廉租房公房363之501号作住宅使用，依有关法律规定该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。自2013年1月1日起，刘植文、梁日常因不符合廉租条件，愿意按德庆县房管提出的公产房屋房租250元/月缴纳房租，并已缴交了2013年的1月和2月的房租，因此，德庆县房管与刘植文、梁日常之间存在口头上的房租调整约定，刘植文、梁日常自2013年3月起，拖欠德庆县房管的房租8250元（计至2015年11月），已经构成违约。由于本案拖欠的房租发生在刘植文、梁日常婚姻关系存续期间，故应按夫妻共同债务处理。现德庆县房管要求刘植文、梁日常缴交自2013年3月起至收回租赁房屋日止的房租和计至2015年11月止的滞纳金以及收回刘植文、梁日常租赁的房屋，理据充分，该院予以支持。德庆县房管放弃从2015年12月起的滞纳金，是其对自己权利的处分，该院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）、（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，广东省德庆县人民法院于2016年2月3日作出（2015）肇德法民三初字第436号民事判决：一、解除德庆县房产管理服务中心与梁日常于2007年5月28日签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》；二、刘植文、梁日常在判决发生法律效力之日起3个月内将位于德庆县××东××东公房363之501号房屋交回德庆县房产管理服务中心管理使用；三、刘植文、梁日常在判决发生法律效力之日起15日内支付房屋租金8250元及滞纳金303元（已经扣减225元押金，该租金和滞纳金从2013年3月计至2015年11月，从2015年12月后至收回房屋当月的租金按每月250元计算）给德庆县房产管理服务中心。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘植文、梁日常负担。该判决发生法律效力后，梁日常不服，向本院申请再审。再审期间，梁日常向本院提供以下新证据：1、户口本、离婚证，证实梁日常与刘植文已于2012年3月13日离婚；2、《公产房租赁合同书》一份，证实德庆县房管与刘植文于2013年1月21日所签订的租赁合同是在其二人离婚后签订的，与梁日常无关；3、强制执行凭证（复印件）、收据各一张，证实原审法院强制划扣了梁日常8628元及德庆县房管已收取了该笔款项。德庆县房管对梁日常提供的证据无异议，但表示德庆县房管与刘植文签订《公产房租赁合同书》时并不知道刘植文与梁日常已离婚。本院再审查明，刘植文与梁日常于2012年3月13日办理了离婚登记手续。刘植文于2013年1月21日与德庆县房管属下的德庆县公房租赁管理股签订了一份《公产房租赁合同书》，合同约定，德庆县房管将德庆县××东××东公房363之501号房屋租给刘植文，租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金每月250元，每月缴租时间为25号之前，逾期每天加收2%的滞纳金，并约定了其他相关事项。刘植文缴纳2013年1、2月租金共500元后再没有向德庆县房管缴纳过房租，截至2015年11月，刘植文尚欠德庆县房管租金8250元未支付。目前，上述房屋仍由刘植文居住。另查明，2016年8月1日，德庆县公房租赁管理股出具收据，证实已收到原审法院强制执行梁日常的8628元，是刘植文租赁东豪东廉租楼501房的租金。原审判决查明的事实与本院再审查明不一致的，以本院再审查明为准，除此之外，本院再审对原审判决查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2007年5月28日，德庆县房管与梁日常签订了一份《德城镇廉租住房租赁合同书》，合同约定，梁日常租用德庆县××东××东公房363之501号房屋，租赁期自2007年6月1日起至2008年5月30日止。合同期限届满后，梁日常与刘植文继续租用上述房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，上述租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2013年1月21日，德庆县房管属下的德庆县公房租赁管理股与刘植文签订了一份《公产房租赁合同书》，由刘植文租用上述房屋，并对合同的相关事宜进行了约定。由于德庆县房管与刘植文签订了新的租赁合同，将上述房屋重新出租给刘植文，德庆县房管已实际解除了其与梁日常于2007年5月28日签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》。此外，《公产房租赁合同书》的双方当事人是德庆县房管与刘植文，而刘植文与梁日常已于2012年3月13日离婚，梁日常离婚后没有在该房屋居住，故德庆县房管与梁日常之间不再存在租赁关系，根据合同相对性的原则，应由刘植文承担合同的权利、义务。因此，德庆县房管起诉请求解除其与梁日常签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》及梁日常支付拖欠的租金并腾退租赁房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院再审不予支持。至于刘植文没有按照《公产房租赁合同书》的约定向德庆县房管交纳租金及德庆县房管要求解除该合同等问题，属于另一法律关系，本案不予处理，当事人可另循法律途径解决。关于本案的案件受理费问题。由于梁日常在原审判决发生法律效力后又提供新的证据申请再审，根据《诉讼费用交纳办法》第三十二条的规定，本案的再审受理费应由梁日常负担。综上所述，本案再审期间，梁日常提供了德庆县房管已另行与刘植文签订的《公产房租赁合同书》等新的证据，认为其已与刘植文离婚，刘植文拖欠德庆县房管租金的事实与其无关，其无需向德庆县房管支付租金及滞纳金的再审请求，理据充分，本院再审予以支持。因德庆县房管与梁日常签订的《德城镇廉租住房租赁合同书》已履行完毕，且无拖欠租金的事实，德庆县房管提出解除该合同及支付拖欠租金并腾退房屋的诉讼请求，缺乏理据，再审不予支持。由于德庆县房管在原审中没有提供其与刘植文新签订的《公产房租赁合同书》，导致原审法院作出了错误的判决，再审予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销广东省德庆县人民法院（2015）肇德法民三初字第436号民事判决；二、驳回德庆县房产管理服务中心的诉讼请求。原审案件受理费25元，由德庆县房产管理服务中心负担；再审案件受理费50元，由梁日常负担。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 陈俏颜审判员 苏振业二〇一八年六月五日书记员 钟伽汶