湖南省冷水江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冷民二初字第713号
原告刘霞云，女，1974年10月18日出生，汉族。
委托代理人李涛，湖南荆剑律师事务所律师。
被告冷水江市东苑置业有限公司，住所地冷水江市锑都中路28号。
法定代表人谢晓林。
委托代理人曾垂太，该公司办公室主任。
被告谢晓林，男，1971年4月23日出生，汉族。
委托代理人曾垂太，男，汉族。
委托代理人杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。
原告刘霞云与被告谢晓林、冷水江市东苑置业有限公司（以下简称为东苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员郑立担任审判长，人民陪审员申丁菊、姜正华参加的合议庭，书记员伍建球、伍三杰担任记录，于2014年12月10日、2014年12月23日、2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告刘霞云及其委托代理人李涛到庭参加诉讼；在2014年12月10日的开庭审理中，被告谢晓林、东苑公司的委托代理人曾垂太到庭参加诉讼；在2014年12月23日的开庭审理中，被告谢晓林、东苑公司的委托代理人曾垂太、杨耀新到庭参加诉讼；在2015年3月30日的开庭审理中，被告谢晓林、东苑公司及他们的委托代理人经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告刘霞云诉称，2013年11月16日，被告谢晓林收取她50万元购房定金后，指示被告东苑公司与她签订了《商品房买卖合同》，被告将所开发的冷水江市东苑国际商业广场21-01整层综合用房按4467元／平方米的价格出售给她；签订合同时，她预付50%的购房款1841700元，余款由被告为她办理银行按揭手续。合同签订之日，她将1841700元购房款支付给了被告，被告出具了收据。几天后，她打出招租广告，但戴某某称被告已将21层整层房产作为抵押在他那里借款3000000元，她才知道被告在卖房时隐瞒了房屋已抵押的事实。为此，她多次找被告协商，均未果。遂提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令两被告连带返还购房款1841700元；3、判令被告双倍返还购房定金500000元；4、判令被告支付以上款项的利息（从2013年11月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还款之日止）。在审理过程中，原告刘霞云将第1项诉讼请求变更为“依法确认原、被告签订的商品房买卖合同无效”。
被告东苑公司、谢晓林对原告刘霞云购房的事实无异议。被告谢晓林辩称愿意继续履行合同；因原告刘霞云未按约定的时间提出解除合同的要求，所以被告谢晓林无需承担双倍返还定金的责任，原告刘霞云要求支付利息也没有依据，请求驳回原告刘霞云的诉讼请求。
原告刘霞云为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院递交了如下证据材料：
证据1、身份证复印件。拟证明原告的身份信息；
证据2、常住人口信息登记卡复印件。拟证明被告谢晓林的基本情况；
证据3、企业注册登记资料。拟证明被告东苑公司的基本情况；
证据4、收据复印件。拟证明两被告收取购房款1847000元和定金500000元的事实；
证据5、房屋产权情况原件。拟证明两被告在签订合同前就将出售给原告的房屋抵押给了戴某某；
证据6、手机短信复印件。拟证明原告刘霞云知道抵押的事实后，多次要求被告协商处理，但被告谢晓林不管不顾；
证据7、房屋买卖合同复印件。拟证明被告将东苑国际21-01房屋出售给原告；
证据8、房屋买卖合同复印件。拟证明被告将东苑国际21-02房屋出售给原告的事实；
证据9、银行转账记录原件。拟证明签订合同后，原告刘霞云转账400000元给被告谢晓林的事实；
证据10、民事裁定书。拟证明原告所购买的房产在签订合同前已被被告办理抵押登记。
被告谢晓林、东苑公司对原告刘霞云提交的证据共同质证如下：对证据1-7无异议。对证据8的真实性、合法性、关联性无异议，但根据合同第八、九条、补充合同第五条的约定，原告应当按约定要求解除合同，但原告并没有提出，因此，被告要求继续履行合同，且原告无权要求支付违约金及双倍返还定金；对证据9的真实性无异议，但只有400000元的转账记录，且这些钱不知道是谁汇的、不是在签订合同当日发生的转账，不能达到原告的证明目的；对证据10，被告东苑公司、谢晓林未到庭参加诉讼，未发表质证意见。
被告谢晓林在举证期限内向法院递交了以下证据材料：
1、买卖合同复印件2份。拟证明双方签订商品房买卖合同的事实，系双方的真实意思表示。
原告刘霞云对被告谢晓林提交的证据的质证意见为：只认可有落款日期的合同，对于没有落款日期的合同不予认可，没有落款日期的合同是被告谢晓林将房子抵押给戴某某后再将房子出售给原告，后双方协商，在解除抵押后，再签合同落款日期，因此，没有落款日期的合同不生效。
被告东苑公司对被告谢晓林提交的证据无异议。
被告东苑公司未提交证据材料。
经庭审举证、质证，本院对原告刘霞云、被告谢晓林提交的证据认证如下：原告刘霞云、被告谢晓林提交的证据客观真实，来源合法，且与本案有关联，本院均予以采信。
综合原、被告双方的举证、质证和法庭调查查明的情况，本院确认如下案件事实：
被告东苑公司是在冷水江市工商行政管理局登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理、自有房屋出租，被告谢晓林是该公司的法定代表人。东苑国际商业广场（东苑·康年公馆）是被告东苑公司开发的房地产项目。2013年11月16日，原告刘霞云向被告谢晓林交付了购买东苑国际商业广场第21层2101房的定金500000元，被告谢晓林出具了内容为“今收到刘霞云同志交来购买东苑国际商业广场21-01整层公寓定金人民币伍拾万元整，整层价4680000元整，其他费按国家法律法规买卖双方各自承担”的收据。同日，原告刘霞云与被告东苑公司签订了编号为DY3045的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：1、被告东苑公司（出卖人）将其开发的东苑国际商业广场（东苑·康年公馆）第21层2101房出售给原告刘霞云（买受人），价格为4467元／平方米，总价为3671700元；2、原告刘霞云须于签订合同当日付清房价的50%，即1841700元，余款50%（1830000元）采取银行按揭方式支付；3、被告东苑公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告刘霞云使用（合同第八条关于“交付期限”的约定）；4、被告东苑公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告刘霞云，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告刘霞云有权解除合同。解除合同的，被告东苑公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的8%支付违约金（合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定）。《合同补充协议》约定“依据合同第九条第1款第（2）项约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第61日起至90日之内作出是否退房的书面要求，否则，视为买受人自愿放弃合同所约定的解除《商品房买卖合同》、要求出卖人支付违约金的权利”。原告刘霞云、被告谢晓林均在《商品房买卖合同》、《合同补充协议》签名，《商品房买卖合同》、《合同补充协议》上均盖有被告东苑公司“冷水江市东苑置业有限公司”的印章。签订合同后，原告刘霞云向被告东苑公司交付了购房款1841700元，被告东苑公司出具了内容为“今收到刘霞云购东苑公寓2101首付款壹佰捌拾肆万壹仟柒百元”的收据，收据上加盖有“冷水江市东苑置业有限公司财务专用章”的印章。不久后，原告刘霞云得知被告东苑公司在签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》前已将2101房抵押给了戴某某，遂多次找被告谢晓林协商，后原告刘霞云和被告东苑公司又签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，除约定将总价款变更为3291700元及应支付的首付款变更为1651700元、通过银行按揭方式支付的款项变更为1640000元外，其余内容与2013年11月16日签订的、编号为DY3045的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的内容一致。因被告东苑公司未能按约定交付房屋，原告刘霞云遂诉至本院。
另查明：东苑国际商业广场（东苑·康年公馆）第21层2101房已于2013年7月17日设定了抵押权，抵押权人为戴某某。2014年11月11日，戴某某向本院提出实现担保物权申请，本院2014年12月11日作出（2014）冷民特字第35号民事裁定，裁定将该房屋予以拍卖或变卖，所得价款优先清偿戴某某的借款本金及利息。
在开庭审理后，原告刘霞云向本院提出书面请求，只要求被告东苑公司、谢晓林返还定金500000元。
本案争议焦点为：（1）原告刘霞云和被告东苑公司签订的《商品房买卖合同》是否有效、能否继续履行；（2）若合同无效，被告东苑公司、谢晓林是否应承担返还定金、支付利息的责任。
针对以上争议焦点，本院认为：
（1）原告刘霞云和被告东苑公司2013年11月16日签订的、编号为DY3045的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及其后签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均系双方真实意思表示，但在签订合同时，被告东苑公司未告知该房产已设定抵押的事实，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，原告刘霞云和被告东苑公司2013年11月16日签订的、编号为DY3045的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及其后签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》自始无效，故对刘霞云提出的依法确认商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对被告谢晓林提出的愿意继续履行合同的答辩意见，因相关合同自始无效，本院不予采纳。
（2）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”的规定，本案相关房屋买卖合同被确认无效后，原告刘霞云有权要求返还购房款1841700元并有权要求从2013年11月16日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至购房款偿清之日止的利息。在签订相关房屋买卖合同前，原告刘霞云向被告东苑公司交付了定金500000元，这是原告刘霞云为购买房屋所作的担保，定金合同系房屋买卖合同的从合同，现主合同已被确认无效，根据《中华人民共和国担保法》第二条第二款“本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金”、第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定，定金合同亦无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，被告东苑公司依法应返还定金500000元。对被告谢晓林提出的无需双倍返还定金及原告刘霞云要求支付利息也没有依据的答辩意见，本院不予采纳。被告谢晓林系被告东苑公司的法定代表人，因其经营活动产生的法律后果，依法应由被告东苑公司承担。原告刘霞云要求对定金支付利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国担保法》第二条、第五条第一款、第四十九条、第八十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘霞云与被告冷水江市东苑置业有限公司之间的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》无效；
二、限被告冷水江市东苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘霞云购房款1841700元并支付利息（利息自2013年11月16日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至购房款偿清之日止）；
三、限被告冷水江市东苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘霞云返还定金500000元；
四、驳回原告刘霞云对被告谢晓林的诉讼请求；
五、驳回原告刘霞云的其他诉讼请求。
如被告冷水江市东苑置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25533元，由原告刘霞云负担500元，由被告冷水江市东苑置业有限公司负担25033元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 郑 立
人民陪审员 申丁菊
人民陪审员 姜正华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 伍建球
书 记 员 伍三杰
附相关法律条文：
《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。