呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2014）回民一初字第00669号原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人苗惠霞，该公司董事长。委托代理人丁强，男，回族，该公司职员，住呼和浩特市回民区。委托代理人刘利峰，男，汉族，该公司职员，住呼和浩特市玉泉区。被告（反诉原告）张秀芳，女，汉族，住呼和浩特市回民区。委托代理人周洋，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司与被告张秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法由审判长纪啸飞、代理审判员姜薇、人民陪审员潘云组成合议庭，被告张秀芳提出反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理，并于2014年11月5日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司的委托代理人丁强、刘利峰、被告（反诉原告）张秀芳及其委托代理人周洋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司诉称，原告在2006年开发了位于呼市回民区艾博.龙园小区，当时被告看到小区地段好，适合居住。在2006年12月3日原被告双方签订了《艾博.龙园认购协议书》，被告认购艾博.龙园小区6#-1-6东户住宅楼，房款共计138118元。被告于2006年12月3日首付28118元。“在甲方（原告）所开发建设的艾博龙园项目交房后，银行按揭贷款未正式办理，向甲方（原告）指定的银行每月存入等额贷款本金，每月存入金额为：￥691元，本还款金额以我本人购房的贷款额度为准，以10年期120个月等本金的方式计算。”协议签订后，截止起诉之前原告曾多次催促被告来公司财务部办理还款，但是被告一直以各种理由推脱，没有履行协议。因此被告的行为已经违反了双方《还款协议》的约定，应当依法向原告承担赔偿责任。故原告为了维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法判决：一、请求法院依法判令被告给付拖欠房款本金82871元；二、请求法院依法判令被告给付逾期付款利息19718.29元；三、请求法院依法判令被告给付逾期罚息9859.145元；四、判令被告承担本案的诉讼费用。为证明自己的主张，原告向法庭出示以下证据：1、认购协议书，证明原被告双方签订了购房合同，交付首付款的事实和欠原告82871元未付。2、还款协议书，证明2009年8月27日原被告双方就未正式办理按揭前，达成新的还款协议，以每月691元分10年的分期付款方式还原告房款。3、交费明细单，证明2007年1月1日交了相关费用。被告对原告所出示证据的质证意见：对第一组证据，真实性、合法性予以认可。对第二组证据，真实性、合法性不予认可。该协议违反了平等自愿的原则，被告并不知情有此协议，且该协议没有原告的签字盖章，并没有成立。对第三组证据，对明细表中4、5项房款交纳的真实性、合法性予以认可。被告张秀芳辩称，被告已经履行了义务，没有违约，不应该交付罚息及利息，是原告开发手续不完全，原告构成违约。原告没有在还款协议上签字盖章，被告不受该协议的约束。被告张秀芳针对本诉未向法庭出示任何证据。反诉原告张秀芳诉称，2006年12月3日，反诉原告与反诉被告签订了《艾博.龙园认购协议书》，反诉原告认购艾博.龙园6#-1-6东户商品房住宅楼，房款共计138118元。反诉原告于2006年12月3日向反诉被告首付了28118元购房款，2009年8月27日，反诉原告再次向反诉被告支付购房款27129元，及房款差价5651元和配套费4525元。反诉原告在依约全面履行合同义务的情况下，反诉被告没有按《艾博.龙园认购协议书》约定的时间交付房屋和办理过户，同时，因反诉被告的原因，致使反诉原告不能办理剩余房款的按揭贷款和没有取得房屋所有权证书。故反诉原告提起反诉，请求法院：一、依法判令反诉被告退还房款差价1507元；二、依法判令反诉被告退还收取的配套费4525元；三、依法判令反诉被告履行办理房屋所有权证书和按揭贷款义务；四、依法判令反诉被告支付反诉原告逾期办理房屋所有权证书违约金16369元（计算至反诉被告为反诉原告办理房屋所有权证书止）；五、本案诉讼费由反诉被告承担。为证明自己的主张，反诉原告向法庭出示以下证据：1、认购协议书，证明原告合法取得房屋，被告应按约定履行办理房屋所有权证书的义务。2、收据，证明原告向被告交纳房款55247元，原告向被告补交房屋差价款5651元，原告向被告交纳配套费4525元。反诉被告对反诉原告出示证据的质证意见为：对第一组证据，对协议书真实性认可，但被告未取得房屋所有权。对第二组证据，真实性、合法性均认可。反诉被告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司辩称，对于反诉原告第一项请求认可，第二项配套费已经履行不予退还，房屋所有权证公司正在办理，按揭贷款方式已经变更为分期还款方式，违约金请法庭依法判决。为证明自己的主张，反诉被告出示的证据与本诉部分还款协议相同。经审理查明，2006年12月3日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋认购协议书，约定被告（反诉原告）认购原告（反诉被告）开发的位于呼和浩特市回民区巴彦淖尔南路艾博·龙园第壹期陆号楼1单元6层02室。协议约定该商品房单价为每平方米（人民币）￥1935元，总价款壹拾叁万玖仟伍佰壹拾肆元整，付款方式为：银行按揭，认购总价为￥138118元，被告（反诉原告）在签订本认购协议书时需向原告（反诉被告）交付认购总价20%￥28118元，认购总价80%￥110000元办理银行贷款。2009年8月27日。原被告双方签订补充协议，约定房屋实测面积为75.05平方米，原合同面积72.1平方米，误差面积2.95平方米，应补误差金额￥5651元。被告（反诉原告）于签订协议之日交付首付款28118元，后于2009年8月27日交付房款27129元、面积差价5651元、配套费4525元。对于协议约定的房屋，原告（反诉被告）已于2009年8月27日交付被告（反诉原告）使用，该房屋建设项目尚未办理商品房预售许可证。上述事实有认购协议书、收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于原、被告签订的认购协议书已具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已经按照约定收受购房款，因此应认定为商品房买卖合同，而根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于原告所开发的该项目至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的认购协议书应确认为无效。因原被告双方签订的认购协议书系无效合同，故本诉原告及反诉原告诉请的各项请求缺乏合法有效的合同法律关系基础，故依法不应予以支持，应依法驳回本诉原告及反诉原告的各项诉讼请求。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告张秀芳的反诉请求。本诉部分案件受理费2560元，由原告原告呼和浩特市艾博云房地产开发有限公司承担，反诉部分案件受理费230元已减半收取，由反诉原告张秀芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  纪啸飞代理审判员  姜 薇人民陪审员  潘 云二〇一五年五月二十一日书 记 员  宋俊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。