广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初9379号
原告：罗金元，男，汉族，住广东省德庆县，
委托诉讼代理人：刘婷，广东安华理达律师事务所律师。
被告：阮德梅，女，汉族，住湖南省洞口县，
委托诉讼代理人：陈宇凯，广东禅信律师事务所律师。
第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区**室。
法定代表人：扶伟聪。
委托诉讼代理人：叶文欣，公司员工。
委托诉讼代理人：孔志斌，公司员工。
原告罗金元与被告阮德梅、第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月9日、9月21日公开开庭进行了审理。原告罗金元的委托诉讼代理人刘婷、被告阮德梅的委托诉讼代理人陈宇凯到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《存量房买卖合同》的义务，将佛山市南海区大沥镇**房（以下简称“涉讼房屋”）的房屋所有权过户给原告，并由被告承担因过户产生的全部税费；2.被告在收齐房款当天将涉讼房屋交付原告使用；3.被告向原告支付因延迟办理房屋过户手续的违约金4万元；4.由被告承担本案全部诉讼费。
事实与理由：2017年4月10日，原、被告就买卖涉讼房屋达成一致，双方一致同意原告按案外人罗**（原告的女儿）与被告签订的《存量房买卖合同》（编号为GHA0031952）的约定办理涉讼房屋的交易手续，并由原告承担该合同中有关买方的全部权利义务至交易完成。后双方与第三人在2017年4月13日签署《存量房买卖合同》，以对涉讼房屋买卖事宜进行进一步的确认。签约之后，原告积极履行合同，按约准备银行按揭及房屋过户等相关材料，并于2017年5月24日取得中国农业银行股份有限公司广州金穗路支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》。原告在取得银行同意贷款意向书的当日即将此信息告知被告，但被告收到信息之后就明确其不想出售涉讼房屋，并拒绝办理涉讼房屋的缴税及过户事宜。其后，原告通过第三人多次催促被告履约，但被告一直拒绝履行。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成损失，故起诉。
被告辩称：原告不是涉讼房屋买卖交易的主体，理由如下：
被告从未见过原告，也没有和原告签署过房屋买卖合约，原告不是本案房屋交易的真实买家。2017年3月31日，被告与案外人罗**签订《存量房买卖合同》，约定将被告名下的涉讼房屋出售予罗**。后罗**与第三人声称办理银行按揭，银行要求买卖双方签署一份过户到罗**名下的所谓《更名具结书》，由第三人和罗**提供了一份《更名具结书》，当时《更名具结书》姓名一栏是空白的，被告要求第三人及罗**填上其姓名，但第三人却说待银行同意贷款时再填姓名。被告注意到《更名具结书》结尾写明“买卖双方签署人必须与《房屋买卖合约》的签署人一致”，没多想便签名。被告清楚地记得罗**是在买受人一栏签了字，签订该《更名具结书》时根本没有罗金元出现。后第三人向被告反映称罗**无法申请到银行贷款，被告即要求因合同不能履行，双方应解除合同，但第三人坚决不同意，并要求被告一会与案外人李**履行合同，一会与原告罗金元履行合同。被告根本没有见过这两个人，也没有义务与这两人履行合同，并担心第三人与买方合谋欺诈，故发函给第三人和罗**明确声明只与罗**履行合同。
《更名具结书》不具有房屋买卖合约权利义务转让书的法律效力。首先，被告被第三人和买方蒙骗，误以为该《更名具结书》是用于被告与罗**用于银行按揭办理才签署的；其次，《更名具结书》完全没有明确体现买卖双方一致同意将合同一方的权利义务转让给某个受让人，实际上《更名具结书》连“转让”、“受让人”这几个字都没有出现，谈不上是一份合法的房屋买卖合约权利义务转让书；第三，当时罗**在买受人处签字，后来私自涂改签名，在旁边加上罗金元的名字，并在空白的姓名处加了罗金元的名字；第四，《更名具结书》是第三人和买方制作的格式合同，而格式合同中存在不同的矛盾的条款及解释，应根据有利于被告的条款作出解释。《更名具结书》末尾明确“买卖双方签署人必须与《房屋买卖合约》的签署人一致”，由此可以认定，本案买卖合同的真实买卖双方只能是在《房屋买卖合约》中签字的被告和罗**。
综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
第三人辩称：请法院依法处理，并陈述如下情况：
第三人是涉讼房屋买卖的经纪方。2017年3月31日，罗**经第三人介绍与阮德梅就买卖涉讼房屋进行洽谈，并实地查看了该房屋。当日，双方经协商一致，签订了《存量房买卖合同》。
2017年4月10日，罗**、罗金元、阮德梅签订《更名具结书》，三方同意将涉讼房屋过户至罗金元名下。
根据合同约定，涉讼房屋成交价为555000元，付款方式为按揭付款，双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。签约后，据第三人了解，买方已依约向卖方支付定金20000元，按揭银行已就买方的贷款申请出具了同贷书，但因双方未能就办理递件过户手续协商一致，导致交易停滞。如交易继续，第三人愿意继续提供居间服务。
原、被告围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法向中国农业银行调取原告申请按揭贷款的相关材料，并传唤第三人经办涉讼交易的经办人杨**到庭配合调查，制作了询问笔录。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，第三人经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证和质证的权利。对当事人就其真实性无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对当事人就其真实性有异议的证据，本院认定如下：
原告证据《存量房买卖合同》是原件，该证据与被告在本案中出示的《存量房买卖合同》内容一致，被告出示的《存量房买卖合同》虽然第十条第二款、第十二条手写部分无法辨认，但可以确认原来也有手写条款的字迹，被告作为签约方，对合同约定的情况应清楚知悉，但经本院询问，被告无法确认该些条款手写字迹的具体内容，而原告提交的《存量房买卖合同》第十条第二款、第十二条字迹清晰，且不存在涂改的情形，被告虽有异议，但未举证推翻，故本院确认原、被告提交的《存量房买卖合同》为同一份合同。
原告证据《更名具结书》是原件，且被告确认落款处阮德梅的签名是其本人所签，故本院对其真实性予以采信。
被告证据用户房屋网签注册信息、人口信息查询均是打印件，无法核实相关信息的来源，原告有异议，本院不予采信。
被告证据通话记录是打印件，未经运营商确认，本院对其真实性不作认定，被告的该份证据拟证明被告的手机号码为186××××6070是其使用的手机号码，对此有相关的发票佐证，原告对发票没有异议，本院对被告主张的证明内容予以采纳。
本院调取的《房屋买卖合约》（合同号GHC0000390）约定的购房价款与双方确认的合同不一致，且双方均确认落款处的签名非本人所签，故本院对该合约的真实性不予采信；对本院调取的其他材料，因当事人确认其记载的信息或签名的真实性，故本院对其真实性均予以采信。
6.对杨**在本院询问笔录中的陈述，本院将综合案件的审理情况进行综合认定。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
涉讼房屋的登记权属人为被告。
2017年3月31日，被告（甲方，卖方）与案外人罗**（乙方，买方）、第三人（丙方）签订《存量房买卖合同》[合同号：GHA0031952]，约定：甲方将涉讼房屋以555000元的总价出售予乙方；涉讼房屋交付的时间为甲方收齐房款之时；定金20000元在签约时支付，卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需的资料协助买方申请银行按揭，买方应在签约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请15年390000元的按揭贷款；双方同意在银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期楼款（不含定金）145000元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付给卖方，余款390000元由贷款银行直接划给卖方；产权转移方面，买卖双方应当在收到丙方书面通知之后10个工作日内、2017年7月31日之前到向丙方提供房地产登记机构要求买卖双方提供的证件材料，丙方应于2017年7月31日之前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方；交易过程中卖方承担全部税费；甲方不按合同约定将涉讼房屋出售给乙方的，违约金为涉讼房屋成交价的10%，并应退回乙方已付的全部费用；乙方不按合同约定购买涉讼房屋的，违约金为涉讼房屋成交价的10%；甲方如未按合同约定的期限交付涉讼房屋的，应当每日按总购房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；由于乙方的原因导致未能按期交付的，乙方每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；乙方未能依约支付购房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书送达乙方之日起10日内将乙方已付房款退还乙方；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明的，违约方支付双倍定金作为违约金，合同继续履行。
同日，罗**通过支付宝分三次向被告支付购房定金20000元。
同年4月10日，原、被告及罗**签订《更名具结书》，约定各方同意将涉讼房屋过户登记至原告名下，原告同意按照合约约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担该合约中全部有关买方的权利义务，直到交易完成时止。该《更名具结书》落款处“卖方”签名人为被告，“买方”签名人为罗**，“买受人”处原签名为“罗**”，后划掉，并在划掉的名字后由原告罗金元签名。《更名具结书》备注明确：买卖双方签署人必须与《房屋买卖合约》的签署人一致。
同月20日，被告的配偶尹**在《同意出售共有房屋声明书》上签名，该声明书明确：尹**同意被告将涉讼房屋出售给罗金元。同日，原告及其配偶陈汉英（购房人）、被告及其配偶尹**（售房人）签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，就购房人购买涉讼房屋申请购房贷款390000元，售房人同时指定收到购房贷款的银行账户。
同年5月24日12:23，被告通过支付宝联系罗**，表示不出售涉讼房屋了，提出赔偿20000元、共还40000元解决争议，并陈述“差几天2个月了贷款还没下来”。同日15:33，第三人告知被告的配偶尹**，称原告已经取得银行的同贷书，并将《个人住房贷款同意贷款意向书》照片通过微信发给尹**，后尹**在同日17:26回复：“我不想卖了，中介费我也一样给你5000如何”。
同年6月7日，第三人向被告发出《知会函》，主张被告与第三人、买家李**签署了《存量房买卖合同》[合同号：GHA0031952]，但被告未配合办理递件过户手续，要求被告收函之后与第三人联系继续进行交易。
同月9日，被告向罗**发出《通知提醒函》，主张其只认可与罗**之间的交易，不认可其他人作为买家购买涉讼房屋，故不认可第三人在《知会函》中陈述的买家为李**主张，要求罗**提供其符合政策要求的材料，并在收函5日内办理出罗**名下符合交易条件的银行贷款手续，否则被告将解除合同。
2017年6月22日，原告提起本案诉讼。
诉讼中，第三人的员工杨**到庭配合调查，其主张《知会函》中“李**”是笔误，应为原告罗金元。
另查明：原告是案外人罗**的父亲。
本院认为，被告、第三人与罗**签订的《存量房买卖合同》是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是《更名具结书》是否具有将罗**在《存量房买卖合同》享有的权利义务概括转移予原告的法律效力，对此，本院予以认可，理由如下：
首先，从文义上看，《更名具结书》即是将罗**在《存量房买卖合同》中享有的权利义务概括转让给原告，并指定将涉讼房屋过户至原告名下，至于在内容上有无“转让”、“受让人”字眼并不影响其上述意思表示的表达。
其次，从交易的实际情况来看，被告及其配偶不仅签署了《更名具结书》，还签署了《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《同意出售共有房屋声明书》，该些材料均表达了原告购买涉讼房屋、涉讼房屋过户至原告名下的意思表示，与《更名具结书》相互印证。此外，第三人于2017年5月24日已将《个人住房贷款同意贷款意向书》照片通过微信发给被告的配偶尹**，该《个人住房贷款同意贷款意向书》明确记载买方为原告，被告并未提出异议。
再次，被告主张其签署《更名具结书》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》、《同意出售共有房屋声明书》时，该些材料均是空白材料。就此，即使被告主张属实，则被告作为有完全民事行为能力者，应对自己的签约、签字行为有清晰的认识，并应承担由此产生的相应法律后果。同时，涉讼房屋是过户至原告名下，还是过户至原告的女儿罗**名下，对被告的权利义务并无实质性的影响。
综上，鉴于罗**在《存量房买卖合同》享有的权利义务已概括转移予原告，故原告作为《存量房买卖合同》的相对方，有权提起本案诉讼，故原告是适格的主体，被告主张原告主体不适格没有事实和法律依据，本院不予采纳。现原告已依约支付购房定金，并取得《个人住房贷款同意贷款意向书》，其履行过程中不存在违约的情形，故被告无权单方要求解除合同。现因原告已在2017年6月1日前签订《存量房买卖合同》、《更名具结书》，并通过其女儿罗**以支付宝转账的形式支付完毕购房定金，而涉讼房屋除了本案查封之外，不存在其他权利限制情形，原告亦同意垫付涉讼房屋过户过程中产生的税费，并同意一次性支付购房余款，故《存量房买卖合同》可继续履行，原告诉请被告配合办理将涉讼房屋过户登记至原告名下的相关手续理据充分，本院予以支持。因《存量房买卖合同》约定被告应在收齐购房款之日交付涉讼房屋，现至庭审辩论终结之时，原告尚未支付完毕全部购房款，涉讼房屋亦未过户且存在不确定因素，故被告交付涉讼房屋的条件尚未成就，本院对原告的该项诉请不予支持，原告可在支付完毕全部购房款之后再另行主张权利。至于过户过程中税费的承担，因房屋尚未过户，税费金额尚未确定，原告可在实际垫付相关税费之后再另行主张权利，本院对原告的该项诉请在本案中亦不予支持。
原告诉请被告支付因延迟办理房屋过户手续的违约金40000元。经审查，《存量房买卖合同》约定交易递件手续应在2017年7月31日完成，现因被告不同意出售涉讼房屋予原告，导致过户手续无法在2017年7月31日前完成，被告是过错方，故原告的该项诉请符合双方在《存量房买卖合同》中的约定，理据充分，本院予以支持。
第三人经本院传票传唤未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、被告阮德梅应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告罗金元将《存量房买卖合同》[合同号：GHA0031952]项下位于佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道新荔湾花苑荔福楼A404房过户至原告名下的相关手续。
二、被告阮德梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延迟办理房屋过户手续的违约金40000元予原告罗金元。
三、驳回原告罗金元的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取计4875元，财产保全费3295元，合共8170元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢晓东
二〇一七年九月二十七日
书记员 许晓璇