江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1817号
上诉人（原审被告）：婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地：江西省上饶市婺源县紫阳镇锦屏路，组织机构代码：756756959。
法定代表人：汪大忠。
委托诉讼代理人：程桂林，婺源县法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：汪德金，男，1968年1月2日生，汉族，住江西省上饶市婺源县。
委托诉讼代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱铁英，女，1958年11月18日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。
上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房产公司）、汪德金因与被上诉人邱铁英民间借贷纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院(2016)赣0102民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人安泰房产公司的委托诉讼代理人程桂林、杨秋林、上诉人汪德金及其委托诉讼代理人杨秋林、被上诉人邱铁英及其委托诉讼代理人曾志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安泰房产公司、汪德金上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司不承担借款偿还责任；2.上诉人汪德金借款本息清偿完毕。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.上诉人安泰房产公司不是共同借款人，本案债务主体为汪德金一个人。虽然借条中有安泰房产公司的盖章，但借贷合同应以资金到账事实为合同成立要件，而非形式上的借据就可以认定借贷关系的发生。安泰房产公司始终未收到过被上诉人借款，也没有向被上诉人借款的意向和动机。2.2015年8月15日及2015年11月25日承诺书均为汪德金个人独立出具，该两份承诺书没有安泰房产公司的盖章或负责人签名，并非一审查明的系安泰房产公司和汪德金共同出具的。二、双方约定了是以房产抵偿债务，且明确了房产抵偿债务的具体数额，并非被上诉人主张的以房产抵押债务，以房产实际变卖收入抵偿债务。2015年8月28日的承诺书中明确约定：“因汪德金欠邱铁英债务无资金偿还，现将以上房产抵偿给邱铁英，由邱铁英全权处置。”被上诉人主张是以房产抵押债务没有依据。2015年8月28日的承诺书中明确了以属汪德金个人所有的6栋别墅、4套商品房抵偿债务，另2015年8月28日王淑红与安泰房产公司签署的房屋买卖合同及9月2日、3日签署的网签备案合同，两套合同均记载了抵偿债务房产的实际交易价格，汪德金出资827.778万元为王淑红认购了6栋别墅、4套商品房，该827.778万元即为被上诉人认可的抵偿债务金额，且抵偿房产的价格是安泰房产公司2014年11月股东大会决定，只针对投资人内部认购的优惠价，低于公司对外销售挂牌价。三、被上诉人自主销售抵偿债务的房产，余某虽系安泰房产公司员工，其销售本案所涉抵偿债务的房产是其与被上诉人之间的委托、受托行为。余某受被上诉人之托代收售房款后转款给被上诉人属余某个人行为，若使公司或汪德金代售房产，则售房款会通过公司或汪德金收转。因被上诉人自主销售抵偿债务的房产，安泰房产公司只是应购房人的要求，配合其上报登记机关审批而已，故被上诉人出售自己名下房产是被上诉人自己的事情，其中的损、溢由其本人承担。
邱铁英辩称：一、原审法院认定被上诉人邱铁英与上诉人安泰房产公司、汪德金形成了借贷法律关系，是事实清楚，证据充分。二、上诉人提出的“以房抵债”和“债权通过房产抵偿获得清偿”的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，证据采信正确。1.上诉人出具的多份承诺书，能客观反映截止2015年11月25日上诉人仍未还清被上诉人的借款；2.上诉人主张已售他人的6栋别墅和4套商品房的作价827.778万元已抵清债务的抗辩不能成立。以上述房屋的出售价款抵偿被上诉人的借款，是双方真实意思表示，这一意思表示通过房屋买卖、撤销另行备案等事实得以体现。
邱铁英向一审法院起诉请求：1、安泰房产公司、汪德金偿还借款人民币493.5453万元；2、安泰房产公司、汪德金向邱铁英支付（以本金493.5453万元为基数，按年利率24%）从2016年4月21日起至还清借款之日止的利息；3、本案诉讼费、保全费等由安泰房产公司、汪德金承担。
一审法院认定事实：2013年2月1日，安泰房产公司、汪德金及案外人王某向邱铁英出具借据一份，借据载明：今借到江西省社联邱铁英人民币200万元，借期壹年，即2013年2月1日至2014年元月31日，年利息率25%，到期一次性还清本息合计人民币250万元整。同日，邱铁英给付汪德金现金1万元、通过银行向汪德金转账199万元。同年5月31日及6月1日，安泰房产公司向邱铁英先后出具借据共两份，两份借据均载明：今借到江西省社联邱铁英人民币200万元，借期壹年，即2013年6月1日至2014年6月31日止，年利息率15%，到期一次性还清本息合计人民币230万元整。汪德金及案外人孙某某在两份借据上以经办人的名义署名。同年6月1日，邱铁英通过银行向汪德金转账400万元。2013年2月1日的200万元借款到期日即2014年2月1日，安泰房产公司、汪德金未归还原告本金及利息，邱铁英于当日通过银行向汪德金转账70万元后，安泰房产公司、汪德金再次向邱铁英出具借据一份，借据载明：今借到江西省社联邱铁英人民币320万元，借期壹年，即自2014年2月1日至2015年元月31日，年利息率25%，到期一次性还清本息合计人民币400万元整。案外人程某某作为证明人在借据上署名。2013年5月31日及6月1日共计400万元的借款到期日即2014年6月1日，安泰房产公司、汪德金未归还原告借款本金400万元，但汪德金向原告支付了60万元利息。同日，安泰房产公司、汪德金再次向邱铁英出具两张借据，两张借据均载明：今借到江西省社联邱铁英人民币200万元，年利息率15%，到期一次性还清本息。案外人程某某在借据上署名。其中一笔200万元的借期壹年，即2014年6月1日至2015年6月1日止，到期一次性还清本息合计人民币230万元整，另一笔200万元的借期半年，即2014年6月1日至2014年12月1日止，到期一次性还清本息合计人民币215万元整。上述三笔借款到期后，安泰房产公司、汪德金均未归还本金及支付利息。一审另查明，经邱铁英催讨，安泰房产公司、汪德金于2015年8月15日向邱铁英出具承诺书一份，在承诺书中安泰房产公司、汪德金承诺于2015年8月17日归还借款50万元。安泰房产公司、汪德金因届期未履行该承诺，故于2015年8月28日再次向邱铁英出具承诺书一份，载明：“一、婺源县安泰房地产开发有限责任公司开发的弋阳县XXXX小区有陆栋别墅（69#、72#、75#、76#、77#、78#）和肆套商品房（5#楼3单元102#、11#楼1单元101#、11#单元201#、10#楼2单元301#）系投资人汪德金个人所有房产；二、因汪德金欠邱铁英债务无资金偿还，现将以上房产抵偿给邱铁英，由邱铁英全权处置；三、邱铁英授权王某某与公司签订陆套别墅和肆套商品房归王某某所有的合同，公司和汪德金协助办理好购房人向王某某买房的过户登记等手续。过户费用全部由汪德金支付；四、以上房产由王淑红定价并决定销售，除王某某外，公司和任何人不得销售以上房产；五、以上房产销售的全部收入归王淑红所有，公司收到购房款后当即全部划转到王某某指定的账户”。邱铁英、王某某在该承诺书中署了名。同年9月1日，安泰房产公司就承诺书中涉及的房产与王某某办理了商品房买卖合同备案，商品房买卖合同中显示每栋别墅面积317.09平方、单价3311.36元、售价105万元，11#楼1单元101#房、11#单元201#房面积均为116.55平方米、单价3800元、售价442890元，5#楼3单元102#面积139.32平方、单价3600元、售价501552元，10#楼2单元301#面积144.01平方、单价4100元、售价590441元，房产共计8277712元。2015年9月24日至2016年4月期间，安泰房产公司与王某红陆续办理了上述房产买卖合同备案注销手续。2015年10月20日至2016年5月期间，安泰房产公司再次将上述房产出卖给田某、陈某、陈某某、方某、范某某、方某某、路某某、舒某某等买受人。安泰房产公司除5#楼3单元102#商品房未与买受人办理商品房买卖合同备案手续外，其他房产均已与买受人办理了商品房买卖合同备案手续，上述房产销售款共计5852000元（含税款676343元）（其中1#别墅2单元C号楼85万、1#别墅2单元D号楼82万、1#别墅4单元E号楼79.2万、1#别墅1单元B号楼90万、1#别墅2单元E号楼79万、1#别墅3单元D号楼80万、11#楼1单元101#、201#房均售20.3147万元、5#楼3单元102#房24.2841万元、10#楼2单元301#房25.0865万元）。安泰房产公司将扣除税款676343元后的售房款517.5657万元给付了邱铁英，其中：2015年9月15日给付85万元、2015年11月28日给付77.13万元、2016年3月14日给付136.2630万元、2016年3月25日给付81.0243万元、2016年4月14日给付67.8744万元、2016年4月18日给付70.2740万元。一审再查明：2015年11月25日，安泰房产公司、汪德金在2015年8月15日向邱铁英出具的还款承诺书落款后注明：“鉴于以上承诺没有实施，我要继续履行承诺（实现承诺），本承诺具有法律效力”。
一审法院认为，本案争议焦点：一、本案借款本金数额；二、安泰房产公司是否是共同借款人；三、双方的债权债务是否已清偿完毕。关于本案借款本金数额，经查，依据法律规定，前期利息可以转入本金，但转为本金的前提是前期利息未超过年利率24%，利息转本金后的总本金和利息之和不能超过最初借款本金和最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利率之和。安泰房产公司、汪德金于2014年2月1日出具的借据中320万元本金，包括前期50万元利息，前期与后期约定的年利率均为25%，故该50万元利息不应纳入本金计息，本案借款本金数额确定为670万元；关于安泰房产公司是否是共同借款人，经查，安泰房产公司系汪德金父亲汪某某独资成立，安泰房产公司和汪德金共同向邱铁英借款的事实，有邱铁英提供的借据，银行转账流水、安泰房产公司和汪德金出具的承诺书、商品房买卖合同、商品房备案及注销备案申请表等证据证实，足以认定，安泰房产公司辩称公章系汪德金私自加盖，因其未提供证据加以证实，该院不予采信，故安泰房产公司应认定为共同借款人；关于双方的债权债务是否已清偿完毕，经查，邱铁英在安泰房产公司、汪德金于2015年8月28日出具的承诺书上署名，应视为双方同意以房产销售款抵偿借款及利息，但是否抵偿全部债务或抵偿多少债务，承诺书未加明确，安泰房产公司、汪德金主张债务已清偿完毕，无事实依据，该院不予采纳。该院认为，合法的借贷关系受法律保护，债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。安泰房产公司、汪德金共同向邱铁英借款670万元，未按期归还原告借款本金及利息，属违约，故邱铁英要求安泰房产公司、汪德金归还借款本金及利息，理由正当，证据充分，该院予以支持。安泰房产公司注销承诺书中涉及的商品房买卖合同后重新销售，扣除税款676343元后的售房款517.5657万元已给付邱铁英，应当按售房款支付的时间抵扣借款本息，按照先息后本的原则计算，截止2016年4月18日，安泰房产公司、汪德金尚欠邱铁英本金4631922元。2016年4月18日后的利息中，本金631926元按年利率24%计算、本金400万元按年利率15%计算。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条之规定，判决：婺源县安泰房地产开发有限责任公司、汪德金于本判决生效之日起七日内向邱铁英偿还借款本金4631926万元及利息（利息自2016年4月19日计算至本判决确定的履行期内实际履行日止，其中本金631926元按年利率24%计算、本金400万元按年利率15%计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46280元、财产保全费5000元，共计51280元（邱铁英已预交），由婺源县安泰房地产开发有限责任公司、汪德金承担，于本判决生效之日起七日内交纳。
二审期间，汪德金向本院提供证据：第一组证据：银行转账凭证两份，证明2013年2月1日汪德金借到邱铁英200万资金主要去向，该200万元借款属邱铁英与汪德金个人之间债权债务，且由汪德金个人消费，与安泰房产公司无关；第二组证据：银行转账凭证四份，证明2013年6月1日汪德金借到邱铁英400万元资金的去向，所借资金实际由汪德金以其父亲汪某某的名义代邱铁英投资了封开县某某房地产开发有限公司在封开县的房地产项目，该400万元借款属邱铁英与汪德金个人之间的债权债务，与安泰房产公司无关；第三组证据：某某房地产开发有限公司出具的借款借据及实收资本收据，证明2013年6月1日汪德金借到邱铁英400万元资金的去向，所借资金实际由汪德金以其父亲汪某某的名义代邱铁英投资了封开县某某房地产开发有限公司在封开县的房地产项目，该400万元借款属邱铁英与汪德金个人之间的债权债务，与安泰房产公司无关；第四组证据：银行转账凭证一份，证明汪德金支付自2013年6月1日至2014年5月30日400万元借款的利息60万元，是由汪德金个人账户直接支付给邱铁英，该400万元借款属邱铁英与汪德金之间的债权债务，与安泰房产公司无关；第五组证据：银行转账凭证两份，证明邱铁英与汪德金之间保持借贷往来，邱铁英与安泰房产公司无借贷往来，邱铁英与汪德金的所有借贷关系与安泰房产公司无关。第六组证据：汪德金与王某某的短信交流记录，证明邱铁英等人只针对汪德金个人要债；第七组证据：汪德金与邱铁英丈夫王某的手机截屏信息，证明王某在销售抵债房产，并决定抵债房产的销售价格；第八组证据：手机截屏信息四份，证明汪德金欠邱铁英的债，王某要汪德金以其内部认购6幢别墅抵押贷款还债，安泰房产公司不欠邱铁英的债；第九组证据：弋阳县商品房买卖合同备案变更（注销）申请审核表、上饶市新建商品房网上合同备案须知，弋阳县商品房买卖合同注销公示及上饶市购房合同备案变更流程，证明商品房买卖合同网上备案、备案合同变更（注销）均有相关行政规定，必须依规办理，如有违规操作，应认定相关行为无效并依法依规追究相关工作人员的责任；第十组证据：弋阳“人和家园”项目结算方案（部分），证明汪德金认购的房产可以用来处置抵偿邱铁英的债务，邱铁英贱价处置房产属于其个人行为，损失由其本人承担；第十一组证据：汪德金个人银行账户历史明细清单，证明邱铁英借给汪德金的所有资金均由汪德金个人消费或由汪德金代邱铁英进行了投资。经庭审质证，被上诉人认为上诉人二审提供的证据均不属于新证据，且不能证明汪德金所要主张的事实，证据间并无关联。被上诉人对上诉人提供的第一、二、三、五、九、十一组证据的关联性均提出异议，本院认为该第一、二、三、五、十一组证据并不能充分证明上诉人的借款目的，且与本案借款事实没有关联，不能达到上诉人的证明目的，第九组证据与本案无关。被上诉人对上诉人提供的第六、七、八、十组证据的三性均提出异议，本院认为该第六、七、八组证据均为手机截屏信息，无法核实其真实、完整性，且信息内容亦不能达到上诉人的证明目的，第十组证据系上诉人方单方制作，且在一审中已作为证据提供，并非新证据。综上，本院对上诉人提供的第一、二、三、五、六、七、八、九、十、十一组证据，不予认定。被上诉人对上诉人提供的第四组证据，认为该还息凭证与一审查明的事实相符，但还款事实并不能证实本案借款系汪德金个人借款，与安泰房产公司无关，本院认为该份证据真实、合法，但并不能达到上诉人的证明目的。另上诉人汪德金申请了证人余某出庭作证，证明本案抵偿债务的房产是由邱铁英、王某在处置，汪德金与邱铁英之间的借贷纠纷与安泰房产公司无关。本院认为证人余某系安泰房产公司弋阳分公司经理，与上诉人存在利害关系，且其证实安泰房产公司未向邱铁英借款，也是从公司其他股东听说，对证人余某的证言，本院不予采信。本院查明，经邱铁英催讨借款后，汪德金于2015年8月15日向邱铁英出具承诺书一份，承诺于2015年8月17日归还借款50万元，因期限届满未履行该承诺，安泰房产公司、汪德金于2015年8月28日再次向邱铁英出具承诺书一份。后汪德金于2015年11月25日在2015年8月15日的承诺书落款后注明：“鉴于以上承诺没有实施，我要继续履行承诺（实现承诺），本承诺具有法律效力”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：一、安泰房产公司是否是本案所涉借款的共同借款人。二、本案所涉借款本息是否得到清偿。
关于安泰房产公司是否是本案所涉借款的共同借款人的问题。经查，本案邱铁英提供的借据中，安泰房产公司均在借据的借款人处加盖了公司印章，结合借据、银行转账凭证、承诺书、商品房买卖合同、商品房备案及注销备案申请表等证据，可以认定安泰房产公司、汪德金共同向邱铁英借款，邱铁英并交付了借款的事实。安泰房产公司、汪德金主张该借款是转至汪德金个人账户且由汪德金个人使用，安泰房产公司未收到过被上诉人借款，与安泰房产公司无关的上诉意见，本院认为此系安泰房产公司、汪德金在共同借入款项后对借款的处分行为，并不能以此认为安泰房产公司并非本案共同借款人，上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。
关于本案所涉借款本息是否已得到清偿的问题。结合2015年8月15日承诺书中所约定将汪德金所拥有的有关房屋出售，以所得价款偿还借款的表述及2015年8月28日承诺书中“以上房屋销售的全部收入归至王某某所有”的表述，应视为双方同意以房产销售款抵偿本案借款本息。上诉人认为2015年8月28日承诺书约定的是以房产抵偿给邱铁英，房产作价827.778万元已抵清本案借款本息，抵偿房产是由被上诉人方自行销售，销售价格的损溢由被上诉人承担的上诉意见。本院认为2015年8月28日的承诺书并未明确约定抵偿房产是否能抵清全部借款本息或抵偿多少借款本息，上诉人未能提供证据充分证明上诉人将抵偿房产作价827.778万元抵清了本案借款本息，且在2015年11月25日汪德金在2015年8月15日的承诺书中备注“鉴于以上承诺没有实现，我要继续履行承诺（实现承诺），本承诺具有法律效力”，亦说明双方在2015年8月28日并没有就以房产抵清本案借款本息达成合意，故对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。一审法院认定本案借款本金670万元，上诉方将扣除税款676343元后的售房款517.5657万元支付给了被上诉人的事实，双方均不持异议。一审法院以售房款按其支付时间抵扣借款本息，按照先息后本的原则计算得出，截至2016年4月18日上诉人尚欠被上诉人借款本金4631922元，并认定其中本金631926元按照年利率24%计算，本金400万元按年利率15%计算，符合法律规定，并无不当。
综上所述，婺源县安泰房地产开发有限责任公司、汪德金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43855元，由上诉人婺源县安泰房地产开发有限责任公司、汪德金共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉秋
代理审判员 张美燕
代理审判员 骆 扬
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 万丽媛
书 记 员 何佳静