上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初5517号
原告：上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：沈国斌，总经理。
委托诉讼代理人：龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈蔚，上海市龚红春律师事务所律师。
被告：上海戎昌实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：陈腹蓉，董事长。
被告：上海戎昌实业有限公司招待所，住所地上海市宝山区。
法定代表人：赵躬稼，经理。
上列两被告共同委托诉讼代理人：王福妹，上海银萌律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：徐璐颖，上海银萌律师事务所律师。
原告上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司与被告上海戎昌实业有限公司(以下简称“戎昌公司”)、上海戎昌实业有限公司招待所(以下简称“戎昌招待所”)排除妨害纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。法官助理童翔燕负责本案的审判辅助工作。原告上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司的委托诉讼代理人龚红春，被告戎昌招待所的法定代表人赵躬稼及两被告的共同委托诉讼代理人王福妹、徐璐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出上海市宝山区通河二村XXX号105、106室房屋及半地下室(以下简称系争房屋)并恢复原状；2、判令被告支付2010年租金人民币(以下币种均为人民币)36,000元；3、判令被告从2011年1月起至迁出日止按每月1万元支付房屋使用费。事实和理由：2001年4月16日，原告与戎昌公司签订公有非居住房屋租赁合同，由原告将系争房屋出租给戎昌公司，由戎昌招待所用于经营旅馆，租金每月2,300元，租期7年，自2001年1月1日起至2007年12月31日止。租赁期满前，双方又续签租赁合同，租金调整为每月3,000元，租期自2008年1月1日至2010年12月31日止。租赁期间，戎昌公司违约未支付2010年租金，租赁期满后双方未再续租。原告多次催讨使用费并要求两被告迁出，但被告以各种理由拒绝搬出并拒付房屋使用费。此外，两被告的旅馆经营没有消防许可，存在严重的火灾安全隐患。据此，原告提出上述诉请。
两被告共同辩称，不同意原告的诉请。原被告虽然有租赁协议，但是基于宝钢六村的调换性质的形式租赁。1998年原告将宝钢六村XXX号楼连体非居住用房8间卖给被告开旅馆。当时居民不同意，原告就提供系争房屋给被告使用经营旅馆。2001年原被告签订租赁合同，宝钢六村给原告继续使用，系争房屋租金每月2,300元，价格较低。2007年双方又续签合同，约定每月租金3,000元，也低于市场价。因被告的宝钢六村房屋一直由原告使用，所以本案租赁合同是调换性质，不是真正的租赁合同。2011年原告要求收回系争房屋，被告也要求收回宝钢六村房屋，原告拒绝，所以被告停付租金。原告要求被告支付2010年租金36,000元已经超过诉讼时效。因为是调换房屋，所以不存在使用费，如果要计算租金，也只应该计算一年。
本院经审理认定事实如下：
上海市宝山区通河二村XXX号105、106室房屋产权人为上海振欣物业管理有限公司。2000年12月25日，上海振欣物业管理公司名称经工商核准变更为本案原告。
2001年4月16日，原告(出租人、甲方)与戎昌公司(承租人、乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积689.9平方米；房屋用途为旅馆；月租金2,300元，乙方应当于每月15日前以现金方式将租金交付甲方；租期七年，自2001年1月1日至2007年12月31日；甲方向乙方收取租赁保证金5,000元，租赁关系终止后，租赁保证金除用于抵充合同约定的应当由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。2007年12月28日，原告(甲方)与戎昌公司(乙方)续签《租赁协议》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，每月租金3,000元，先付后租，并收取房屋租赁保证金5,000元；期满如继续租赁，在同等前提优先原承租人；乙方应按月准时支付租金，如超过三个月不付租金，甲方有权将房屋无条件收回并追收相应的租金及滞纳金；租期从2008年1月1日起至2010年12月31日止，有效期三年。同日，戎昌公司出具书面承诺，内容为“如有不符合消防、民法等政府部门的要求，乙方无条件服从，甲方不承担任何经济赔偿责任”。
另查明，被告戎昌招待所系被告戎昌公司的分公司。系争房屋承租人为戎昌公司，实际由戎昌招待所经营旅馆。戎昌公司支付原告租金至2009年年底。
审理中，两被告共同提供如下证据：1、房产使用权转让协议，证明原告将宝钢六村XXX号底层8间房屋的使用权转让给戎昌公司；2、1998年12月9日原告出具的证明，证明原告将宝钢六村XXX号大楼底层8间出租给戎昌公司，戎昌公司拥有永久使用权。原告表示对于证据1，转让协议实际未履行；证据2是为了被告开旅馆办理工商执照才出具的证明。原告提供戎昌招待所长包房价目表，证明被告在系争房屋内经营旅馆，对外公布的价目表，原告主张的占用费标准每月1万元就是根据该价目表计算的。被告表示，对价目表真实性无异议，但是不同意支付使用费，双方之间是租赁关系，如果计算租金，也应该只计算一年，是36,000元
本院认为，根据原告与被告戎昌公司签订的租赁协议，双方租赁合同期限已于2010年12月31日届满。租期届满后，被告戎昌公司理应迁出并将房屋恢复原状后返还原告，支付拖欠的租金及占用期间的占用费，被告戎昌招待所实际使用系争房屋，也应一并迁出。被告辩称与原告之间系房屋交换使用关系，未能提供证据证明，本院不予采信。双方租赁合同约定租金先付后用，按月支付，原告未能提供证据证明曾向被告催讨过2010年的租金及自2011年1月起的占用费，故被告辩称原告诉请已超过一年诉讼时效，本院予以采纳。鉴于原告于2017年3月3日向本院提起诉讼，故占用费应自2016年3月3日起算。关于占用费标准，原告主张按每月1万元计算，缺乏依据，本院不予准许。被告主张按原合同标准每月3,000元计算，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海戎昌实业有限公司、上海戎昌实业有限公司招待所于本判决生效之日起十五日内搬离上海市宝山区通河二村XXX号105、106室房屋及半地下室，将上述房屋恢复原状后返还原告上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司；
二、被告上海戎昌实业有限公司于本判决生效之日起十五内，按每月3,000元计算，向原告上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司支付自2016年3月3日起至实际搬离之日止的房屋占用费；
三、原告上海宝房(集团)大楼物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件受理费700元，由被告上海戎昌实业有限公司、上海戎昌实业有限公司招待所共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王秀华
审 判 员 王 力
人民陪审员 时金兰
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 周秋娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。