山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁03执复69号
复议申请人（异议人、被执行人）：赵广前，男，1959年10月7日出生，汉族，住山东省高青县。
申请执行人：中国农业银行股份有限公司高青县支行，住所地：山东省高青县城高苑路13号。
负责人：宋振文，行长。
委托诉讼代理人：孙瑞英，中国农业银行股份有限公司高青县支行员工。
委托诉讼代理人：毛启河，中国农业银行股份有限公司高青县支行员工。
被执行人：徐风芹，女，1962年12月28日出生，汉族，住山东省高青县。
复议申请人赵广前不服山东省高青县人民法院（以下简称为高青法院）（2018）鲁0322执异61号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
高青法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司高青县支行与被执行人赵广前、徐风芹民间借贷纠纷一案中，异议人赵广前对该院委托淄博齐正土地房地产评估有限公司作出的赵广前名下位于高青县文化路南首1幢8号商品房屋司法鉴定估价报告不服，向该院提出书面异议称，一、该评估报告对涉案房产及土地的评估价格明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；二、该评估报告估值依据的基础资料基础不充分，估价报告不规范，评估结果不应被采信。故对赵广前名下位于高青县文化路南首1幢8号房地产司法鉴定估价报告，评估依据不充分，评估价格不合理，评估报告不规范，已经严重违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法利益，申请停止对涉案房产的拍卖，委托鉴定机构对该房产重新评估。
淄博齐正土地房地产评估有限公司称，一、该评估房产在2018年1月19日的市场评估总值为230.71万元，单价为6934.68/平方米，为正常的市场价格。本次评估是评估对象在现状、现用途下的市场价格，这是符合最高最佳利用原则的。异议书中将2013年抵押时的评估与本次评估作比较是完全不对的，因为两次评估无论从评估目的、价值时点、遵循的原则及价值内涵均是不同的，两次评估是没有可比性的，不能拿来做比较。而异议人提出的流云花园沿街商业房西邻齐东路、东临文化路，估价对象西邻文化路，两者均在高苑路以南、清河路以北，也就是说流云花园沿街营业房在估价对象向西一条街道，但流云花园沿街营业房建成较晚，而估价对象为2002年竣工的房屋，故流云花园沿街营业房成新成度也较新，且流云花园沿街营业房东侧为流云花园，西侧为青苑纸业，而估价对象东侧为空地，西侧为兰骏集团，从周边情况来看估价对象门口人流量和商业气氛略低于流云花园沿街营业房，综合分析流云花园应略好于估价对象和流云花园沿街营业房。而北侧的曼尔顿财富广场位于文化路和高苑路交叉路口西北角，虽然距离估价对象更近，但周围的商业气氛明显好于估价对象，且又为路角沿街商铺，项目的定位也略好于估价对象，综合分析曼尔顿财富广场明显好于估价对象。申请人提供的两处房产价格也大体能够反映出这种优劣关系，不存在明显偏离类似房地产正常价格的情况。二、我们撰写并向委托方提供的是“房地产估价结果报告”，符合《房地产估价规范》的要求，评估的技术路线、测算过程描述在“九、估价思路及方法中”。至于提出的比较法和收益法的计算值以及最终评估值的确定理由均在“技术报告”中有所描述，根据《房地产估价规范》“技术报告”由估价机构留存无需向委托方提供；该评估项目的勘察时由我单位注册房地产估价师进行的现场勘察，勘察内容及程序符合《房地产规范》要求，并现场得到了赵广前的确认。《房地产估价规范》未要求拍摄房地产估价师现场勘察的照片，拍摄估价师现场照片为我公司内部规定，由于司法评估的特殊性处于对公司员工隐私的保护，我公司并不要求将该照片加入估价报告中。故异议方所说的我公司“估价报告估值依据的基础资料基础不充分”是不成立的。综合以上几点，本次估价符合估价程序，估价报告内容完整依据充分，计算准确，评估结果合理，符合《房地产估价规范要求》。评估报告及结论证实有效。
高青法院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司高青县支行与被执行人赵广前、徐风芹借款合同纠纷一案，该院于2017年9月14日作出（2017）鲁0322民初1521号民事判决书，判决：一、被告赵广前于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司高青县支行借款本金883956.36元，利息8260.04元（利息截止日2017年7月19日，以后利息按合同约定继续计算至还清日）。二、被告徐风芹对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，因义务人未履行生效判决确定的义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司高青县支行向高青法院申请强制执行。该院在执行过程中，于2017年12月18日委托淄博齐正土地房地产评估有限公司对赵广前名下位于高青县文化路南首1幢8号商业房地产的价格进行评估。淄博齐正土地房地产评估有限公司采用市场比较法、收益法进行评估，并于2018年1月30日出具了估价报告，结论为：评定委估房地产在估价期日2018年1月19日评估总价为人民币230.71万元。异议人赵广前对该评估报告不服而提出异议，但未提供证据证明。
又查明，评估机构淄博齐正土地房地产评估有限公司及评估人员顔川、侯涛均具有法定资质。本次评估程序合法。
另查明，因中国农业银行股份有限公司高青县支行与赵广前协商一致，共同选择淄博齐正土地房地产评估有限公司。高青法院遂委托淄博齐正土地房地产评估有限公司进行评估。
高青法院认为，《最高人民法院关于＜人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定＞》第五条规定：“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。”执行过程中，申请执行人与被执行人共同选择淄博齐正土地房地产评估有限公司为评估机构，法院根据双方的选择结果，确定委托该公司进行评估，符合法律规定。淄博齐正土地房地产评估有限公司根据案涉房屋的具体实际，采用市场比较法、收益法进行估价，其估价程序、估价原则、估价方法均符合法律规定，估价结论亦是合法有效的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。淄博齐正土地房地产评估有限公司以及估价的人员均具有法定资质。异议人赵广前虽提出相关异议，但其未提供证据证明。因此，异议人赵广前对评估报告及其结果不服的理由不能成立。据此，裁定驳回异议人赵广前的异议请求。
复议申请人赵广前向本院申请复议称，估价报告对涉案房屋及土地的评估价格，明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，事实与理由如下。1、淄博齐正土地房地产评估有限公司评估人员的陈述与事实不符。涉案房屋评估的价格低于流云花园南区和曼尔顿财富广场的价格是不正常的。2、县城中心路上的“长虹演艺”涉案房产，与本涉案房产位于县城同一纬度，其门前场地、停车条件、出入便利、空间视野等远不如本涉案房产，而2017年12月拍卖时的评估价近一万元，与本涉案房产的评估价相比，明显不平衡。3、评估方称“估价对象东侧为空地……”，却忽视了这是一块商业用地，高青县政府明确规划为商业设施用地，而非闲地，也正因此提升了周边房产的价格，且本涉案房产位于规划中的出口处。4、评估方还称“2013年抵押时的评估与本次评估作比较是完全不对的，因为两次评估无论从评估目的……”，明显忽视客观实际情况。一是2013年的抵押评估是当时贷款额度确定的依据，说明申请执行人当时认可评估价格；二是高青县城房地产价格2017年远高于2013年，房产的新旧程度与价格并不必然成正比，居高不下的二手房价格就是最好的证明；三是评估目的不能成为影响价格评估的因素而显失公正。5、一审法院侧重对评估活动的程序审查，而未对评估结果的公平合理进行审查。因此，复议申请人认为一审法院事实认定不清，适用法律错误，申请撤销（2018）鲁0322执异61号裁定书，对涉案房产停止拍卖，另行委托鉴定机构进行重新评估。
本院查明的事实与高青法院一致。
本院认为，复议申请人赵广前的复议理由可以概括为两点，一是认为对涉案房产的评估价格过低，二是认为高青法院在异议审查中侧重对评估活动的程序性审查，而未对评估结果是否公平合理进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。根据该法律规定，当事人申请重新评估的前提是有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。在高青法院组织的听证中，复议申请人认可淄博齐正土地房地产评估有限公司及涉案房产的评估人员具备相应评估资质。且经双方当事人协商选定的淄博齐正土地房地产评估有限公司在异议审查中已就估价程序、估价原则、估价方法等作出合理说明，经审查评估程序并无违反法律规定的情形。对于涉案房产的评估,高青法院已经尽到了审查义务。复议申请人赵广前虽主张评估价格不合理，但并未提供相应的证据证明评估程序违法，其申请重新评估不符合上述法律规定。此外，执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终的交易价格，最终成交价格需经公开、公平的拍卖等程序由市场确定，即评估价格并不直接影响复议申请人的权利。综上，复议申请人赵广前的复议理由不能成立，高青法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人赵广前的复议申请，维持山东省高青县人民法院（2018）鲁0322执异61号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陶志民
审判员 张洪胜
审判员 卫雁冰
二〇一八年六月六日
书记员 孙 晨