杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西商初字第1052号
原告（反诉被告）：边丽霞。
委托代理人：�宇清，浙江智仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘敏洪。
被告（反诉原告）：浙江清源房地产开发有限公司，住所地：浙江省富阳市受降镇梓树村直坞地块。
法定代表人：夏惟勤，董事长。
委托代理人：邬春校，浙江康城律师事务所律师。
委托代理人：廖福平，系该公司员工。
原告（反诉被告）边丽霞（以下简称边丽霞）诉被告（反诉原告）潘敏洪（以下简称潘敏洪）、浙江清源房地产开发有限公司（以下简称清源公司）合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月31日第一次公开开庭进行了审理，边丽霞的委托代理人裘宇清，清源公司的委托代理人邬春校、廖福平，潘敏洪到庭参加诉讼。在审理过程中，两被告提起反诉。因案情复杂，本案转为普通程序，并组�合议庭，于2014年9月23日第二次公开开庭进行了审理，边丽霞及其委托代理人裘宇清，潘敏洪，清源公司的委托代理人邬春校、廖福平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
边丽霞诉称：清源公司为企业接待、商务活动需要，自2007年1月28日起承租位于西湖区梵村外大桥35号房屋作为茶庄经营。租赁期限自2007年3月1日起至2015年2月28日。2012年11月6日，清源公司经与边丽霞协商一致，将茶庄交其承包经营，并以潘敏洪的名义与其签订了《“炒茶王茶庄”承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》），约定经营期限为2012年11月8日至2015年2月28日止；清源公司承担茶庄房屋租赁费用，由边丽霞独立自主经营。边丽霞签约后即向清源公司交纳10万元保证金，并对茶庄进行装修，仅前期投入部分装修款就近30万元。边丽霞自承包经营后，一直守法按约履行。但清源公司违背诚信原则，于2013年底以所谓原告“停业”为借口擅自终止履行义务，拒不承担房屋租赁费，导致茶庄租赁房屋被出租方收回，使得合同不能正常履行。现茶庄已经被关闭，承包经营已无法为继。且诉前清源公司通知边丽霞终止承包时，又以其必须承担2014年1、2月份水电费用为由，拒不允许搬走相关设施设备。对边丽霞的合理请求置若罔闻，造成其损失。边丽霞诉请判令：1、解除边丽霞与潘敏洪签订的《承包经营合同》；2、清源公司返还边丽霞保证金10万元；3、两被告向边丽霞支付违约金5万元；4、两被告赔偿边丽霞损失14万元。5、本案诉讼费用由两被告承担。经本院询问，边丽霞明确第4项诉讼请求中的损失14万元系按其支付的装修款28万元折旧一年后计算。
潘敏洪、清源公司答辩并反诉称：清源公司是承包合同的实际主体，如果判决的话，被告潘敏洪�责任应由清源公司来承担。边丽霞陈述的基本事实存在，但两被告认为边丽霞违约在先。对于边丽霞诉请的解除合同，现在履行合同也已经不可能了，两被告同意解除。因为边丽霞违约在先，故其诉请的保证金、违约金、赔偿损失两被告均不同意。根据本案的客观事实，清源公司所提供的场所已经能够满足承包经营合同的需要，双方合同约定，边丽霞必须要经过清源公司的同意才能进行装修。从现有证据看，也不能光凭房屋装修合同就证明其实际进行了那么多的装修。边丽霞提前终止经营构成违约。两被告提起反诉请求：1、边丽霞支付违约金5万元。2、边丽霞承担承包期间费用25336.74元（包括卫生费360元、排污费1400元、水电费2345.74元、2013年10月-2014年3月的税款16556.09元、遗失登报220元、税务发票遗失罚款1700元、因发票遗失延期缴纳一个月税款2385元）。3、边丽霞�偿损失13万元。经本院询问，清源公司明确13万元损失包括其交付给案外人叶连荣的违约金3万元及清源公司无法在“炒茶王茶庄”消费导致的四个月损失10万元。
针对两被告的反诉请求，边丽霞辩称：边丽霞在承包经营期间并无擅自停止营业的情况，是因为清源公司商务活动锐减，逼边丽霞离场，对边丽霞经营造成妨碍，两被告反诉请求不成立，应予驳回。
对当事人双方未有争议的事实，本院予以确认，事实如下：
1、杭州西湖风景名胜区炒茶王茶庄系个体工商户，潘敏宏系杭州西湖风景名胜区炒茶王茶庄的经营者。同时，潘敏宏系杭州荣鑫实业有限公司的法定代表人及清源公司的物业总经理。
2、2007年1月28日，清源公司以杭州荣鑫实业有限公司（乙方）的名义与案外人叶连荣（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于外大桥35号住宅租赁给乙方；租赁期限为5年，自2007年3月1日起至2012年2月28日止；每年租赁款5万元，第四年起，每年租赁费递增5%，租赁费每年一付，自签订合同租赁期内每年3月1日前付清；乙方在承包期内中途退出或将房屋转租给他人，甲方有权终止合同，概不退还当年租赁款；乙方应按时交纳一切规费，包括水费、电费、工商管理费、税费、治安费、排污费、卫生费、电话及宽带费等。后双方签订《补充租赁合同》，将租期变更为自2007年3月1日起至2015年2月28日止。
2012年11月6日，清源公司以杭州西湖风景名胜区炒茶王茶庄（甲方）名义与边丽霞（乙方）签订《承包经营合同》及附件，约定：一、合同标的物。甲方提供给乙方承包经营的“炒茶王茶庄”位于杭州市西湖区梵村外大桥35号，该茶庄是甲方租赁经营，服务于公司品牌推广、商务接待、业主活动�对外开放的一家茶餐休闲会所。二、承包期限。承包期限自2012年11月8日至2015年2月28日止。三、相关费用及支付。合同签订之日后5个工作日内，乙方应向甲方缴纳设施设备维修及执行合同条款保证金10万元，承包结束后双方交接结清有关设施、设备、用具及相关费用后，甲方于5个工作日内退还保证金；乙方承包经营期间的水电费、燃气费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所要交纳的费用，由乙方按照规定向有关人员、部门或单位缴纳，甲方提供相关资料、印鉴等方面的配合。四、甲方的权利义务。甲方承担“炒茶王茶庄”房屋租赁费用，并按约将“炒茶王茶庄”交给乙方独立自主经营；甲方在“炒茶王茶庄”用餐享有全项目8.8折优惠，在乙方承包期限内，甲方折后免费消费额度为30万元每年，不足一年的按30万元每年的标准折算；甲方消费按月销账，原则上甲方�积极支持乙方经营，合同期内在乙方消费不低于免费额度，无正当理由未达到免费额度的，乙方不作赔偿。五、乙方权利义务。合同期内，乙方独立经营、自负盈亏，但须保持“炒茶王茶庄”的功能和定位，配合公司品牌推广、满足公司商务接待、客户活动的功能条件和服务质量；乙方根据自己的经营需要并经甲方同意，有权对原有装修进行处理和改造，但不得涉及房屋建筑主体结构部分，装修改造费用由乙方自行承担。六、违约责任。在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得擅自终止合同，终止合同方视为违约；双方有任何一方违约的，违约方应向守约方支付违约金5万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。《承包经营合同》附件明确了甲方授权可在炒茶王茶庄签单人的名单，其中包括清源公司的法定代表人�惟勤、潘敏宏、案外人夏晓东等12人。
3、2012年11月13日，边丽霞支付给清源公司《承包经营合同》约定的保证金10万元。
4、2013年12月24日，清源公司向边丽霞寄送律师函，称边丽霞承包的“炒茶王茶庄”已于2013年12月16日停业，构成严重违约，要求其恢复营业。2014年2月10日，边丽霞向清源公司寄送律师函，称清源公司以“停业”为借口擅自停止履行义务，拒不承担房屋租赁费，导致租赁房屋被出租方收回，构成严重违约，要求清源公司退还押金，支付违约金及赔偿合理装修损失。
5、2014年1月24日，边丽霞将营业执照正、副本各一份、组织机构代码证各一份、税务登记证正、副本各一份、存折一本、财务章一枚、法人章一枚交给代表清源公司的案外人夏晓东。2014年3月1日，清源公司要求与案外人叶连荣解除关于位于梵村外大桥35号房屋的�赁合同，租赁房屋被收回。
以上查明的事实由以下证据证明：边丽霞及两被告的陈述，边丽霞提供的《租赁合同及补充协议》、《承包经营合同》、收款收据、律师函、个体工商户登记情况、杭州荣鑫实业有限公司的企业信息、案外人夏晓东出具的收条以及清源公司提供的《解除房屋租赁合同的协议》，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
庭审中，边丽霞与清源公司均确认《承包经营合同》的实际相对方为边丽霞与清源公司，清源公司为合同权利义务的主体。双方均认可承包关系实际已无法履行，同意解除案涉《承包合同》。故本案的主要争议焦点有二：一、边丽霞与清源公司哪方存在违约；二、关于违约损失的认定。
一、边丽霞与清源公司哪方存在违约。
边丽霞认为依照案涉《承包合同》第六条：在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得擅自终止合同，终止合同方视为违约。清源公司提前无理由终止合同，构成违约。2013年12月至2014年2月期间，边丽霞持续经营，不存在停业事实。两被告主张因原告停止经营，违约在先，故清源公司与案外人叶连荣（案外人叶永华代签）签订了《解除房屋租赁合同的协议》。
边丽霞为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、律师函。证明清源公司以边丽霞无故停业为借口终止履行合同。
2、个体工商户登记情况。证明“炒茶王茶庄”卫生许可证至2014年1月26日止，食品流通许可证至2014年1月5日止，许可到期后两被告没有办理延期，根本没有履行合同的意愿。
3、收条。证明2014年1月24日清源公司的员工夏晓东向边丽霞索取和承包相关的资料，双方之间的交接已经结束。
4、营业款日记单3份。
5、杭州双镇燃气器具有限公司转塘桕联供应站出具的证明及送货单。
6、个体户刘某出具的证明及供货凭证、营业执照。
证据4-6共同证明2013年12月边丽霞未停业。
7、电费收据。证明边丽霞在2013年12月至2014年4月期间持续经营并交纳电费。
8、证人刘某、胡某、高某的证人证言。证明边丽霞在2013年12月至2014年2月期间不存在停业的情况。
两被告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、案外人叶永华出具的情况说明。证明边丽霞于2013年12月中旬开始歇业。
2、清源公司以杭州荣鑫实业有限公司名义与案外人叶连荣（叶连荣之子叶永华代签）签订的《解除房屋租赁合同的协议》。证明清源公司与案外人叶连荣之间的房屋租赁合同于2013年3月1日起解除。
经质证，两被告对边丽霞提供的证据1、2没有异议；证据3的真实性、合法性无异议，但认为边丽霞不想经营了，所以把这些资料都移交给了两被告。证据4不予确认，系边丽霞单方制作。证据5真实性没有异议，但无法证明待证事实，除2013年7月1日有收货人签字外其余均无。证据6真实性无异议，但无法证明待证事实，最迟一张送货单显示为2013年12月31日，不存在2014年送货。证据7真实性无异议，但无法证明是边丽霞缴纳并使用的。证据8中刘某的证言与其证明内容不一致，至少在证言中没有提到送货上门的事实，既然没有送货上门也就无从知道店是否在经营；证人胡某的证言中提到共计四个人吃饭，但连具体名字都说不清楚，这是不符合常理的；高某在2014年1月已经离开炒茶王，同时陈述中也提到与边丽霞有雇佣关系，证言的证明效力很低，不足以证明边丽霞的主张。边丽霞对两被告提供的证据1、2的真实性均不认可。
综合边丽霞与两被告的陈述及出证、质证的意见，本院对上述证据作如下认定：对于边丽霞提供的证据1-3、5-7，两被告对其真实性没有异议，本院对真实性予以认定；边丽霞提供的证据4系其自行制作，不予认定；边丽霞提供的证据8，证人均到庭作证并接受当事人及法庭询问，且有其他书面证据佐证，本院予以认定。对两被告提供证据1、2，证据1为案外人叶永华出具的情况说明，但叶永华拒绝出庭作证，故不予认定；两被告提供的证据2为原件，上有叶永华签名及杭州荣鑫实业有限公司公章，原告虽对其真实性不予认可，但对清源公司已与案外人叶连荣解除租赁合同关系的事实没有异议，故本院对该证据予以认定。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事�有责任提供证据加以证明。边丽霞与清源公司签订的《承包经营合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行合同义务。本案中，两被告主张边丽霞违约，但无法提供有效证据予以证明；且边丽霞提供的有效证据包括杭州双镇燃气器具有限公司转塘桕联供应站及刘某出具的证明、电力缴费单、证人证言等，足以证明边丽霞自2013年12月至2014年1月24日与案外人夏晓东交接时止不存在停业的情况，故本院对两被告的主张不予采信。对于边丽霞主张清源公司违约的事实，其提供了律师函、个体工商户登记情况及收条予以证明，但律师函仅是当事人单方意见的陈述，个体工商户登记情况也无法证明清源公司实际违约，对于案外人夏晓东出具收条的情形，边丽霞主张2014年1月左右，炒茶王茶庄的卫生许可证、食品流通许可证均要到期了，夏晓东代表清�公司向边丽霞索取营业执照、组织机构代码证、税务登记证、存折、财务章、法人章等准备去年检；而两被告主张边丽霞不想经营了，才把上述资料移交给了清源公司。鉴于双方均未提供其他证据佐证其主张，夏晓东的收条无法证明违约方系谁，故仅凭边丽霞提供的上述证据也无法直接证明清源公司存在违约。但是，根据两被告提供的《解除房屋租赁合同的协议》显示，清源公司于《承包经营合同》效力存续期间，与房东解除了《租赁合同》，导致合同实际无法履行，该提前解除《租赁合同》的行为构成违约。
二、关于违约损失的认定。
边丽霞主张其损失为装修折旧费用14万元。为证明其主张，边丽霞向本院提供了2012年12月8日其与浙江旭昱建设有限公司签订的《房屋装修合同》、收款收据及物料清单，证明其对炒茶王茶庄投入装修款为28万。
经质证，两被告对上述证据的三性有异议，认为仅凭合同和清单不足以认定装修实际存在，图纸、竣工验收的证明、结算证明、消防审批等其他证据边丽霞均未提供。根据《承包经营合同》约定，清源公司所提供的场所已经具备开设茶庄的条件，边丽霞装修需得到清源公司同意。且根据双方合同约定，即使这部分装修存在，也应根据合同约定由边丽霞自行承担。鉴于边丽霞提供的《房屋装修合同》、收款收据、物料清单系原件，均由浙江旭昱建设工程公司盖章确认，本院予以认定。
本院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，边丽霞与清源公司在《承包经营合同》中约定，在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，双方中的任何一方都不得擅自终止合同，终止合同方视为违约；双方有任何一方违约的，违约方应向守约方支付违约金5万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。清源公司作为违约方应依约向边丽霞支付违约金并赔偿损失。依照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；对已形成附合的装饰装修物，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。清源公司主张边丽霞对案涉房屋进行装修未经其许可，但根据双方庭审陈述及《承包经营合同》的约定，边丽霞有权对原有装修进行处理和改造，且在边丽霞装修后，清源公司多次到案涉茶庄消费，没有任何有效证据显示其曾对边丽霞的装修行为提出过异议，故对清源公司的上述主张不予采信。根据边丽霞提供的物料清单及边丽霞与两被告庭审陈述，作为装修物计入装修总价的灯具、厨具餐具、监控系统及摄像头、窗帘等（按物料清单，总价为105760元）现仍在案涉房屋内，作为未形成附合的装饰装修物，边丽霞可拆除。故已形成附合的装饰装修物剩余残值按装修总价28万元减去可拆除部分后再按已使用时间折算，计87120元。
此外，边丽霞与清源公司签订的《承包经营合同》显示，边丽霞承包经营期间的水电费、燃气费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所要交纳的费用由边丽霞自行承担。现清源公司主张边丽霞尚欠卫生费360元、排污费1400元、水电费2345.74元、2013年10月-2014年3月的税款16556.09元、遗失登报220元、税务发票遗失罚款1700元、因发票遗失延期缴纳一个月税款2385元。并提供卫生费收款收据1张、排污费发票1张、联合银行的代缴费收据（水电）6张、税收缴款发票17张、开户许可证遗失登报和税务发票遗失登报费票据各1张证明其主张。
经质证，边丽霞对卫生费无异议；对2014年3月以后的排污费不予确认；对水电费不予确认；对税款认为公章由被告保管，无法缴纳；对补缴税款不予确认；对开户许可证遗失登报和税务发票遗失登报费不予确认。本院经审查，对清源公司提供的卫生费票据予以认定；排污费票据显示付款7个月，至2014年6月17日，本院对其中产生于2014年3月之前的予以认定；对水电费、税款票据中产生于2014年3月之前的予以认定，其余不予认定；遗失开户许可证及广告发布费票据与本案关联不明，两被告亦未提供其他证据佐证，不予认定。根据本�认定的票据，边丽霞应支付清源公司卫生费、排污费、水电费、税款共13642.43元。
综合上述认定内容，本院认为，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以解除合同。本案中，清源公司以杭州荣鑫实业有限公司名义与案外人叶连荣解除关于梵村外大桥35号房屋的租赁合同，已表明其将不再继续履行合同，故边丽霞关于解除《承包经营合同》的本诉请求，本院予以支持。关于边丽霞返还保证金的诉请，边丽霞与清源公司《承包经营合同》约定，边丽霞应向清源公司缴纳设施设备维修及执行合同条款保证金10万元，承包结束后双方交接结清有关设施、设备、用具及相关费用后，甲方于5个工作日内退还保证金。现边丽霞及清源公司均确认边丽霞已向清源公司交付保证金10万元，鉴于该保证金为履约保证金，作为守约方，边丽霞有权要求清源公司退还该保证金。同时，清源公司也有权要求边丽霞将双方尚未结算的卫生费、排污费、水电费、税款共13642.43元交付清源公司。关于边丽霞要求两被告支付违约金及赔偿损失的诉请，鉴于边丽霞与清源公司均确认《承包经营合同》的权利义务主体实际为清源公司，故违约及赔偿责任应由清源公司承担，本院以违约造成的损失为基准，综合双方合同履行程度、当事人的过错等多项因素，酌情认定清源公司应支付边丽霞违约金5万元，另行赔偿损失3万元。本案中，清源公司提供的证据不足以证明边丽霞存在违约，对其主张本院不予支持，对其反诉请求，本院除依法支持上述卫生费、排污费、水电费、税款等13642.43元外，其余不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九�、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、边丽霞与潘敏宏于2012年11月6日签订的《“炒茶王茶庄”承包经营合同》于本判决生效之日起解除。
二、浙江清源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还边丽霞保证金100000元。
三、浙江清源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付边丽霞违约金50000元。
四、浙江清源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿边丽霞损失30000元。
五、边丽霞于本判决生效之日起十日内支付浙江清源房地产开发有限公司卫生费、排污费、水电费、税款等共13642.43元。
六、上述四项相互折抵，浙江清源房地产开发有限公司支付边丽霞166357.57元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
七、对位于杭州市西湖区梵村外大桥35号“炒茶王茶庄”房屋内属边丽霞所有的灯具、厨具餐具、监控系统及摄像头、窗帘等未形成附合的装饰装修物，边丽霞可自行拆除。
八、驳回边丽霞的其他诉讼请求。
九、驳回浙江清源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5650元，由浙江清源房地产开发有限公司负担3507元，边丽霞负担2143元，浙江清源房地产开发有限公司负担部分于判决生效之日起十日内交纳本院。反诉案件受理�减半收取2190元，由边丽霞负担146元，浙江清源房地产开发有限公司负担2044元，其中边丽霞负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 王文仙
人民陪审员 陈建华
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 谭一萍