北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民初56号
原告（执行案外人）：北京市波涛华堂娱乐有限公司，住所地北京市房山区良乡西潞北大街89盛川大厦地下一层。
法定代表人：李野秋，董事长。
委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街19号。
负责人：姜春勇，行长。
委托诉讼代理人：高海森，男，客户经理。
委托诉讼代理人：李凤森，北京市中理律师事务所律师。
被告（被执行人）：北京燕山燕联物资装备有限公司，住所地北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼607。
法定代表人：王珺，经理。
被告（买受人）：王成，男，1974年12月30日出生，汉族。
原告北京市波涛华堂娱乐有限公司（以下简称波涛华堂）与被告中国农业银行股份有限公司北京房山支行（以下简称农行房山支行）、被告北京燕山燕联物资装备有限公司（以下简称燕联公司）、被告王成案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告波涛华堂的委托诉讼代理人张蕴泉，被告农行房山支行的委托诉讼代理人高海森、李凤森，被告王成到庭参加诉讼，被告燕联公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
波涛华堂向本院提出诉讼请求：请求判令停止对波涛华堂承租的北京市房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦地下一层1130平方米的房屋的执行。事实和理由：2010年1月6日，燕联公司作为出租方与北京燕航君科技有限公司作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦地下室、一至四层、六至八层面积及所涉及的土地面积出租，租赁期限为20年，自2010年1月6日至2030年1月5日。2010年10月1日，北京燕航君科技有限公司作为出租方与北京太平宏图文化交流中心作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦一层部分面积及五六七八层（应北京太平宏图文化交流中心要求，北京燕航君科技有限公司计划于楼顶加建九层及十层，加建时间双方协商确定）出租，租赁期限为23年，自2010年11月1日至2033年5月31日。2011年1月13日，北京燕航君科技有限公司作为出租方与北京太平宏图文化交流中心作为承租方签订房屋租赁合同，将房山区良乡西潞北大街89号，租赁面积共计5650平方米出租，租赁期限为16年，自2010年3月10日至2026年6月14日。2012年8月1日，北京燕航君科技有限公司、北京太平宏图文化交流中心、燕联公司就房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦地下一层房屋签订租赁合同补充条款，约定因7.21特大洪水灾害引发损害停业，北京燕航君科技有限公司、燕联公司免除北京太平宏图文化交流中心自2014年11月1日起至2024年10月31日期间的租金，并将房屋租赁期限再延长19年，至2031年10月31日止。至此，波涛华堂是案涉房屋的合法使用权人，依法享有承租权。关于腾退房屋事宜，波涛华堂向本院提出执行异议，被（2016）京01执异253号裁定书裁定驳回，故依据法律规定，提起本案执行异议之诉。
农行房山支行辩称：农行房山支行对案涉房屋享有抵押权，抵押权的设立在2005年、2006年，申请保全查封的时间在2007年，拍卖的时间是2011年，波涛华堂对确认抵押权效力的判决未提出异议。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百九十条、最高人民法院执行局《（2009）执他字第7号函》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，请求驳回波涛华堂的诉讼请求。
王成辩称：不同意波涛华堂的诉讼请求。王成要求腾退房屋，进行检修后还会继续出租，后续租赁合同应与王成订立。
燕联公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、波涛华堂提交了2010年10月1日北京燕航君科技有限公司与北京太平宏图文化交流中心签订的《房屋租赁合同》，2011年10月31日北京太平宏图文化交流中心与波涛华堂签订的《房屋租赁合同》，2012年8月1日北京燕航君科技有限公司与北京太平宏图文化交流中心、燕联公司签订的《租赁合同补充条款》，农行房山支行对上述证据的真实性均不予确认，经审查，本院对《租赁合同补充条款》证据的形式真实性不予确认，对上述其他证据的形式真实性予以确认。2、波涛华堂对农行房山支行提交的2007年9月7日，本院向农行房山支行出具的保全查封通知的关联性不予认可，因该查封通知上并未记载具体查封的财产，故对该证据的关联性，本院不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年9月20日，本院作出（2007）一中民初字第9357号民事判决书，该判决查明：2006年3月8日，北京市房山区建设委员会对坐落于北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼、房屋所有权证号为SXXXX、房屋所有权人为燕联公司、建筑面积为1626.60平方米，坐落于北京市房山区良乡西潞北大街1地下室、附1、附2、一层，房屋所有权证号为SXXXX、房屋所有权人为燕联公司、建筑面积为3165.80平方米，坐落于北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼二层、三层、四层，房屋所有权证号为SXXXX、房屋所有权人为燕联公司、建筑面积为4834.90平方米的房屋进行了抵押登记，中国农业银行北京市房山区支行（农行房山支行原名称）分别取得了京房房他字第0600036、0600037、0600035号《房屋他项权证》。并判决：一、燕联公司于判决生效后十日内向中国农业银行北京市房山区支行返还借款本金人民币五百万元，并支付该借款本金自二○○六年六月二十一日起至二○○七年三月二日止的合同期内利息（按年利率百分之五点八五九计算），并计收复利至该利息付清之日止（按中国人民银行有关规定计算）。二、燕联公司于判决生效后十日内向中国农业银行北京市房山区支行支付前项借款本金自二○○七年三月三日起至实际付清之日止的逾期利息（按年利率百分之五点八五九上浮百分之五十计算）。三、对燕联公司提供的抵押物京房房他字第0600036号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼，房屋所有权证号为SXXXX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为一千六百二十六点六零平方米；京房房他字第0600037号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞北大街1地下室、附1、附2、一层，房屋所有权证号为SXXXX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为三千一百六十五点八零平方米；京房房他字第0600035号《房屋他项权证》项下，坐落于北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼二层、三层、四层，房屋所有权证号为SXXXX，房屋所有权人为燕联公司，建筑面积为四千八百三十四点九零平方米的房屋和京房他项(2006)第041、042、043号三份《土地他项权利证明书》项下，均坐落于北京市房山区良乡地区西潞北大街89号，地号均为1108014001，面积分别为五百七十七点一五、一千七百一十五点五三、一千一百二十三点二九平方米的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，中国农业银行北京市房山区支行享有优先受偿权。
在燕联公司作为被执行人的系列案件的执行中，本院于2016年9月6日发布通知，要求北京市房山区良乡地区西潞北大街89号1号楼一层房屋、地下室、附一、附二房屋、1号楼二层、三层、四层、五层房屋，1号楼1－606、1-607、1-608、1-609、1-610、1-612、1-613、1-614、1-701、1-702、1-703房屋的使用人十日内腾退房屋，逾期本院将强制执行。
波涛华堂就此向本院提出执行异议，请求本院撤销腾房通知，中止对相关房屋腾退的执行。本院经审查，于2016年12月20日作出（2016）京01执异253号执行裁定书，裁定驳回波涛华堂提出的案外人异议，波涛华堂收到执行裁定书后，于法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。
波涛华堂提交一份2010年10月1日，北京燕航君科技有限公司作为出租方与北京太平宏图文化交流中心作为承租方签订的房屋租赁合同，将房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦一层部分面积及五六七八层（应北京太平宏图文化交流中心要求，北京燕航君科技有限公司计划于楼顶加建九层及十层，加建时间双方协商确定）出租，租赁期限为23年，自2010年11月1日至2033年5月31日。波涛华堂还提交一份2011年10月31日，北京太平宏图文化交流中心作为出租方与波涛华堂作为承租方签订的房屋租赁合同，将房山区良乡西潞北大街89号，盛川大厦地下一层面积共计1130平方米出租，租赁期限为10年，自2011年11月1日至2021年10月31日。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本院于2016年12月20日作出（2016）京01执异253号执行裁定书，裁定驳回波涛华堂提出的案外人异议，波涛华堂收到上述执行裁定书后，于法定期限内提起本案案外人执行异议之诉，其起诉符合上述法律规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现波涛华堂提起执行异议之诉，主张对案涉房屋享有承租权，故本案的争议焦点为波涛华堂的承租权是否足以排除对案涉房屋的强制执行。
物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据生效民事判决查明的事实，针对案涉房屋，即波涛华堂所主张的北京市房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦地下一层1130平方米的房屋，已于2006年3月8日设立了抵押权，抵押权人为农行房山支行。波涛华堂提交的房屋租赁合同的签订日期为2010年10月1日和2011年10月31日。根据物权法的上述规定，上述租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故波涛华堂主张的承租权不足以排除对案涉房屋的强制执行。对波涛华堂关于停止对案涉房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。
燕联公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席审理并作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回北京市波涛华堂娱乐有限公司的诉讼请求。
案件受理费70元，由北京市波涛华堂娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市高级人民法院。
审 判 长 李 利
审 判 员 王 晴
人民陪审员 汪光强
二〇一七年九月二十六日
法官 助理 郭 帅
书 记 员 李连漪