北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终842号
上诉人（原审被告）李睿远，男，1983年1月2日出生。
被上诉人（原审原告）张兆陵，男，1973年3月28日出生。
委托代理人马强，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人宋玉杰，北京市亿达律师事务所律师。
上诉人李睿远因与被上诉人张兆陵房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张兆陵在原审法院诉称：2012年9月21日，我与李睿远就北京市石景山区3号楼2层209号房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》。该合同第三条约定：“租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共计3年。”第四条租金及押金约定“…，房屋租金8500／月，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为：2012年10月1日、2013年4月1日、2013年10月1日、2014年4月1日、2014年10月1日、2015年4月1日。”第九条合同解除（四）款约定：“乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方（原告）有权单方解除合同，收回房屋。”第十条违约责任（一）款约定：“乙方（被告）不按约定支付租金达3日，应按租金的100%向甲方（原告）支付违约金，甲方（原告）并可要求乙方（被告）将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。合同签订后，我于2012年9月27日向李睿远交付了房屋，由李睿远占有使用至今，但李睿远自2014年10月1日起至今，未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，严重侵害了我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求1：判令解除我与李睿远签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令李睿远向我支付房屋租金，从2014年10月1日暂计到2015年9月20日，每月8500元；3、本案诉讼费由李睿远承担。
李睿远在原审法院辩称：房屋是2012年10月1日租赁，小区是商业楼，经营房地产业务，1、2层是底商，2层有落地窗适合做广告，2层的租金每月8500元。2014年春节后因为1层整体底商无法出租，就出租给民生银行，银行也需要广告效应，挡住了我的广告。我不是故意违约，是由于没有联系上张兆陵，我们找过物业和银行，但是我们没有权利。现在的广告效果完全没有体现。张兆陵在2014年9月份应该联系我交房租但是没有找我，其于11月份打过电话没有协商成功，我不同意解除合同。交租金应该降低租金标准。张兆陵手里有我一个月的押金。不同意张兆陵的诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区2号院1号楼2层2单元209号房屋（以下简称租赁房屋），系张兆陵单独所有。
2012年9月22日，出租人张兆陵与承租人李睿远签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市石景山区2号楼2层209号，房屋所有权人为张兆陵。租赁用途为办公。租赁期限自2012年10月1日至2015年9月30日，共计3年。租金标准及支付方式8500元，租金总计306000元。押金8500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数应返还乙方。第七条房屋维护及维修甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的。乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金5%标准支付违约金。
2012年9月27日，张兆陵将租赁房屋交付给李睿远。李睿远的房租交付至2014年10月1日。
关于搬离租赁房屋的时间，李睿远提供了证人孙×证言，证明2014年11月底，孙×帮李睿远搬家，从租赁房屋搬至金顶街，搬的东西包括桌、椅、电脑、公位、会议桌、饮水机，基本搬空了。张兆陵对此证人证言真实性予以认可，证明目的不予认可。另，李睿远主张2014年11月底搬离租赁房屋，就此提供2014年12月19日的支出凭单予以证明。张兆陵对上述证据真实性予以认可，关联性不予认可。
关于交付租赁房屋钥匙：李睿远提供证人曹×证言：房东来过租赁房屋，2014年年底或2015年年初将租赁房屋钥匙拿走。房东交付房屋的时候给了一把钥匙，后来李睿远将锁芯更换，给了房东一套，现在还有钥匙。张兆陵对证人证言没有异议，主张钥匙没有交付完毕。庭审中，张兆陵自认2015年4月收回租赁房屋的钥匙，从收回至今租赁房屋仍为空置状态。
庭审中，李睿远主张2014年3、4月份，楼下民生银行的牌子开始遮挡租赁房屋的窗户，影响李睿远的LED滚动屏及玻璃上的广告词，故于2014年10月1日之后，未再交纳租金。对于租赁房屋用于经营的李睿远来说，现租赁房屋处于不适用的状态，故请求法院对租金予以减免。张兆陵及李睿远均去找过民生银行协商，但没有反馈。
庭审中，双方均认可用押金8500元折抵违约金8500元，故张兆陵撤回了对违约金8500元的诉求。
庭审中，李睿远提交短信记录，证明张兆陵曾给其发信息：“你好，麻烦你把欠的房租付了！具体广告牌问题怎么解决咱们约个时间见面协商好吧！”，张兆陵对此真实性认可，但主张该信息不能构成李睿远不支付租金的理由。
上述事实，有各方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、房屋交割清单、产权证、银行转账明细、照片、证人证言、支出凭单、短信记录等证据在案佐证。
原审法院经审理后认为：张兆陵与李睿远签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照租赁合同约定履行义务。
根据查明的事实，李睿远于2014年12月19日已搬离涉案房屋，张兆陵自认2015年4月收到租赁房屋钥匙，合同已无法继续履行，故双方的合同已于2015年4月实际解除，对于张兆陵解除合同的诉求，法院不予支持。
租赁期内，承租人应当按照租赁合同约定交纳租金。李睿远交纳租金至2014年10月1日，其应当交纳到合同实际解除之日的租金，故对于张兆陵主张2014年10月1日至2015年9月30日的所欠租金的诉求，合理部分，法院予以支持。对于李睿远主张民生银行牌子挡住窗户，请求减免租金的意见，合同约定出租人保证房屋处于适用和安全的状态，尽管租赁房屋的玻璃用途主要是为了采光，但考虑到租赁房屋的用途，民生银行的牌子对租赁房屋窗户的遮挡，影响李睿远利用租赁房屋进行办公，故对此抗辩意见，法院酌情予以支持。对于李睿远主张因民生银行牌子影响其经营及张兆陵发曾短信息说协商广告牌未果而未支付租金，民生银行的牌子只是对李睿远租赁房屋适用状态的影响，而非影响到租赁房屋的安全和使用，故上述理由均不能形成对支付租金义务的合理抗辩，对此，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、李睿远于本判决生效后十五日内给付张兆陵二〇一四年十月一日至二〇一五年四月三十日欠付租金五万二千五百元；二、驳回张兆陵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李睿远不服，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，改判李睿远支付张兆陵2014年10月1日至2014年11月30日期间的房屋租金，驳回张兆陵一审的其他诉讼请求。上诉理由为：由于民生银行的广告遮挡租赁房屋的窗户，我无法正常使用该房屋，故于2014年11月底前搬离租赁房屋。租赁合同自2014年11月底已经解除，此后的租金我不应当交纳。同意押金8500元折抵违约金，但不同意支付此后的租金。
张兆陵对此答辩称：双方没有就解除合同进行过协商，亦未达成一致。且李睿远未交付租赁房屋的钥匙，故租赁合同一直处于履行状态，没有解除。同意一审判决，不同意李睿远的上诉请求及理由。
本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：合同的解除，应当经双方当事人协商一致，或符合约定或法定的解除条件。本案中，李睿远与张兆陵就解除合同相关事宜未能协商达成一致，李睿远亦未举证证明张兆陵的行为构成违约从而成就了租赁合同约定的解除权。民生银行的牌子虽部分遮挡租赁房屋的窗户，但并未影响房屋的采光及安全，未导致房屋不具备使用条件，故租赁合同不符合法律规定的解除条件。
李睿远在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故李睿远所持租赁合同于2014年11月底解除缺乏事实及法律依据，本院对此不予采纳。由于李睿远已搬出租赁房屋，张兆陵亦认可于2015年4月收到房屋钥匙，故双方均以行为表示解除租赁合同，一审法院认定租赁合同于2015年4月实际解除，并判令李睿远向张兆陵支付2015年4月30日以前的租金于法有据。一审法院考虑到因租赁房屋窗户被遮挡而影响李睿远使用，对租金数额予以酌减正确，酌情确定的租金数额并无不当，本院对此不持异议。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九百三十四元，由张兆陵负担一百一十元（已交纳）；由李睿远负担八百二十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百二十五元，由李睿远负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 朱文君
代理审判员 徐 冰
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 罗娇杨