广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初715号原告：吴志宏，男，汉族，住广东省广州市增城区，委托代理人：范俊平，广东厚载律师事务所律师。被告：广州恒创投资有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇学院南路1号21栋首层商铺之26号。法定代表人：朱焕新。委托代理人：李剑铭、梁瀚昕，广东正大方略律师事务所律师。原告吴志宏诉被告广州恒创投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴志宏的委托代理人范俊平，被告广州恒创投资有限公司的委托代理人李剑铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志宏诉称：2011年2月13日，原、被告签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》。双方约定：被告将位于增城市中新镇学院南路1号9栋701房售予原告，该房成交总价748546元。合同第十三条约定被告应于2012年6月30日前将涉案房地产交付原告使用。买卖合同签订后，原告已于2011年2月15日向被告交付了首期购房款379546元，已于2011年2月21日向被告交付了首期购房款80000元，于2011年11月22日前由原告申请按揭贷款的银行支付了430000元购房余款。但由于被告未能按约定的时间交楼，双方通过协议确定交楼时间延期至2013年8月11日。原告已按合同履行了全部付款义务，被告却未能按合同约定的期限内办理房产证。在原告一直催促下被告才于2016年8月3日办妥《房地产权证》，比合同约定的交付房产证时间延迟了780天。原告认为被告迟迟未给原告办理涉案房屋的产权过户手续，使得原、被告之间的合同关系处于非常不稳定的状态之中，对原告是非常不利的，属于严重违约行为。为此，原告请求法院判令，一、被告因延期办理房屋所有权登记手续，须向原告支付2014年6月14日到2016年8月3日之间的违约金291932.94元；二、由被告承担本案诉讼费用。被告广州恒创投资有限公司辩称：一、我方同意原告所称210个工作日，截止时间为2016年6月14日开始计算违约金。法院若认为被告要承担违约责任时，我方同意按照2016年6月14日开始计算违约金。二、原告确认被告违约的时间是2016年6月14日，根据民法通则有关诉讼时效的规定，届满时间为2016年6月13日，也就是说若被告即使要承担违约责任也只能从2016年6月13日至2016年7月26日，违约时间为41天。根据合同约定，每天为50元，合计2050元。三、根据被告向房屋部门调取的相关证据原告缴纳契税的时间为2016年7月19日，按照合同补充协议七的第21条的规定，被告没有违约责任。经审理查明：2011年2月13日，原告（乙方、买方、买受人）与被告（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……恒福花园…第XX幢XX层XX房(下称该商品房)……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）749546元……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同……甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。……第十三条房屋交付甲方应当在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的5％。……第二十一条产权登记双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……四、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第八条‘逾期付款的违约责任’补充约定如下：1、乙方未按本合同约定时间付款的，按本合同第八条约定向甲方支付违约金，逾期达30天的，甲方有权解除合同，有权将该商品房另行出售，同时乙方还应按总房价的30％向甲方支付违约金。……六、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。七、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十三条中‘因不可抗力等原因’还包括以下原因：1、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；……八、《商品房买卖合同》第十五条‘房屋交付时的有关资料’全部约定变更为：……（四）供水、供气、供电的永久使用证明材料。…如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，若卖方已办妥竣工验收备案手续的视为符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。……二十一、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条‘延迟办理产权登记的违约责任’的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：……2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列的条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门；（1）、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；（2）、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一日甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金……二十二、本补充协议均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。”被告分别于2011年2月15日、2011年2月21日、2013年8月11日向原告出具《广东省地方税收通用发票》，分别载明收取原告售房款379546元、8万元、29万元。2011年3月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，载明“甲乙双方于2011年2月13日签订……《广州市商品房买卖合同》（预售），由于业主的个人原因，原合同的第八条第3点付款方式为按揭贷款方式付款……变更为首期款支付总房款的61.3%，金额459546元，除首期款外，剩余房款金额29万元。其余条款按原合同执行。”2016年7月19日，广州市增城区地方税务局出具《税收缴款书（税务收现专用）》，载明“纳税人名称：吴志宏，契税金额22486.38元。”2016年7月27日原增城市国土资源和房屋管理局出具《受理回执》，载明“登记字号：16登记12469542登记种类：增量房转移登记，申请人：广州恒创投资有限公司、吴志宏，不动产坐落：增城区中新镇学院××房……请于2016年8月8日之后（不含当天），申请人或代理人（持合法委托书）凭此回执及身份证到1-6号领证窗办理领证手续。”2016年广州市国土资源和规划委员会出具粤（2016）广州市不动产权第10043454号《不动产权证书》，载明“权利人吴志宏，坐落增城区中新镇学院××房，建筑面积136.93平方米，权利其他状况：房屋竣工时间2012年12月20日”。在本案的审理过程中，一、原被告确认如下案件事实，1、涉案合同由《广州市商品房买卖合同（预售）》、附件一至七以及补充协议组成，约定交楼时间延迟到2013年8月11日。2、涉案房屋于2013年8月11日交付，房产证是原告委托被告办理的。3、计算违约金的起算点是2014年6月14日。二、原告主张如下事实，1、起诉状中“2009年”变更为“2011年”。2、本案没有过诉讼时效，因为签订合同后，原告履行了义务，但是被告方未交付房屋，经原告催促双方达成一致意见，将房屋时间变为2013年8月10日。在交房后原告也有催促被告办理产权证，只是由于被告原因没有办理。3、涉案合同附件七第21条是不平等的格式条款，该违约金约定过低，原告希望法院根据合同法的规定，对违约金进行调整，按照中国人民银行利率的两倍进行调整。4、办理房产证材料是被告通知我方递交的，我方在收楼后就联系了被告要求递交资料，但是被告不办理，拖到2016年7月17日被告才收了办证资料。契税是被告通知我方缴纳的，之前有缴纳过，但是由于房产证办不了所以没有缴纳成功。三、被告称述如下事实，1、被告承担违约责任的节点是向房管部门提交资料，而不是办理房产证为准，而我方提交资料的时间是2016年7月27日。2、被告不需要通知原告递交办证材料、契税等，因为合同附件七第21条有约定。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。被告是否需承担逾期办证的违约责任。原告主张收楼后有向被告递交办证资料和去过税务部门缴交契税但未成功，但因原告的主张没有相关证据予以证明，本院不予以采信。根据合同约定原告应将涉案房屋契税交由被告代付，为此原告主张缴纳涉案房屋契税需被告通知，本院不予以采信。原告于2016年7月19日才缴纳涉案房屋契税，被告于2016年7月27日向原增城市国土资源和房屋管理局递交涉案房屋产权登记资料。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第二十一条“甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条‘延迟办理产权登记的违约责任’的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：……2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列的条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门；（1）、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；（2）、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210天内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一日甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”，被告于2016年7月27日向原增城市国土资源和房屋管理局递交涉案房屋产权登记资料，是没有超出《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七约定的具备条件之日起的210天，被告不存在逾期办证的情形。由此原告要求被告支付2014年6月14日至2016年8月3日止的逾期办证违约金291932.94元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴志宏的全部诉讼请求。案件受理费5680元，由原告吴志宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  林月满人民陪审员  姚紫珊二〇一七年八月二十八日书 记 员  阮柳静附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。