南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东红民初字第684号
原告：中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行,住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场1楼101室、2楼201室及20楼，组织机构代码：85834837-4。
负责人：夏安民，系该支行行长。
委托代理人：彭雯，系江西明实律师事务所律师，执业证号：13601199411373767。
委托代理人：潘旻娜，系江西明实律师事务所实习律师，实习证号：36011504210030。
被告：高建仁，男，1963年12月6日生，汉族，住江西省南昌市湾里区招贤镇蔬菜村招贤自然村**号，身份证号：3601051963********。
被告：李霜，女，1979年12月15日生，汉族，住江西省南昌市西湖区上塘塍上***号***室，身份证号：3601031979********。
被告：南昌东方宏利房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道396号威达商住楼515室，组织机构代码：79283866-0，
法定代表人：韩世忠，系该公司董事长。
委托代理人：蔡青，系江西方正律师事务所律师。
委托代理人：张先鸣，系江西方正律师事务所律师，执业证号：13601201510480391。
原告中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行诉被告高建仁、李霜、南昌东方宏利房地产开发有限公司（以下简称东方宏利公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭雯、被告东方宏利公司委托代理人张先鸣到庭参加了诉讼，被告高建仁、李霜经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月26日，原告与被告高建仁、李霜签订了编号为360590016-011-2011005597的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告高建仁、李霜向原告借款119万元用于购买东方海德堡8#住宅楼三单元102室房屋一套；借款期限为180个月，从2011年11月3日起至2026年11月3日止；贷款利率执行在基准利率水平上上浮20%的浮动利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为委托扣款和等额本金还款法，还款日为借款期限起始日的对日。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证人为被告东方宏利公司，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同签订后，原告于2011年11月3日分两次向被告高建仁、李霜合计发放119万元借款，但被告高建仁、李霜多次逾期，经原告多次催收，被告高建仁、李霜仍不能履行还款义务，已构成严重违约，被告东方宏利公司作为保证人，应对被告高建仁、李霜的还款义务承担连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告高建仁、李霜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告高建仁、李霜偿还借款本金938777.82元并支付利息（截止至2015年4月23日的利息21504.10元、利息罚息284.74元、本金罚息335.43元，此后利息依据合同约定计算）；3、本案诉讼费、保全费、公告费、律师服务费由被告高建仁、李霜承担；4、被告东方宏利公司对上述被告高建仁、李霜的付款义务承担连带保证责任。
被告高建仁、李霜未到庭，亦未提交书面答辩材料及证据。
被告东方宏利公司辩称：1、原告对被告高建仁、李霜所购房屋享有优先受偿权，本案的债权债务关系、抵押合同均已生效，因被告高建仁、李霜所购房屋被法院预查封，所以没有办理抵押登记，我公司应在法院处置完被告高建仁、李霜所购房屋后仍不足以清偿的情况下承担连带保证责任。2、我公司有权向被告高建仁、李霜追偿已代还贷款。东方宏利公司已代被告高建仁、李霜偿还贷款100782元，此款应由被告高建仁、李霜归还。结合以上，东方宏利仅对被告高建仁、李霜所购房屋优先偿还银行贷款后的不足部分承担保证责任。
经审理查明：被告高建仁、李霜为夫妻关系。2011年8月26日，被告高建仁、李霜（借款人、抵押人）与原告（贷款人、抵押权人）签订了一份编号为360590016-011-2011005597号的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人向贷款人借款119万元用于购买东方海德堡8#住宅楼三单元102室房屋一套；借款期限为180个月，从2011年11月3日起至2026年11月3日止；还款方式为委托扣款和等额本金还款法，还款日为借款期限起始日的对日；贷款利率执行在基准利率水平上上浮20%的浮动利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清任一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人以其所购买的坐落于东方海德堡8#住宅楼三单元102室房屋为借款提供抵押；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由借款人承担；合同还对其它事项进行了约定。在上述合同签订前，2009年11月23日，原告（乙方、债权人）与被告东方宏利公司（甲方、保证人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：保证人愿意为2009年11月23日至2015年11月23日期间乙方向购置坐落于凤凰洲项目所属之东方海德堡房产的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供最高额保证，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复息和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）；担保责任最高限额为15000万元；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；如债务人未按时足额履行，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；甲方应在乙方处开立专项保证金账户，对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收；合同还对其它事项进行了约定。上述合同签订后，原告于2011年11月3日分两次向被告高建仁、李霜合计发放了119万元借款。2014年被告高建仁、李霜有多期未按时偿还，2015年2月起至今一直未偿还借款。原告于2014年11月5日和2015年6月25日从被告东方宏利公司的保证金账户中分别划收了38500元和62261.92元，共计100761.92元，用于偿还被告高建仁、李霜的欠款，被告东方宏利公司为此支付了20元手续费。截止至2015年9月14日止，被告高建仁、李霜尚欠原告借款本金905722.27元、利息18586.28元、利息罚息424.40元、本金罚息479.77元。原告经催讨未果，遂诉至本院。
另查明，被告高建仁、李霜抵押给原告的坐落于东方海德堡8#住宅楼三单元102室房屋未办理抵押登记手续。原告为本案诉讼支出律师服务费6000元。
上述事实，有原告、被告东方宏利公司的当庭陈述以及原告提供的企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告高建仁、李霜的身份证、户口簿、结婚证、《个人住房（商业用房）借款合同》、开立贷款账户通知单、个人贷款委托扣款账户、个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、中国建设银行个人贷款对账单、律师服务费发票、被告东方宏利公司提供的中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行函告一份、中国建设银行单位客户专用回单等证据在案予以佐证。
本院认为：原告与被告高建仁、李霜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告东方宏利公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均系合同各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行各自义务。合同订立后，原告依约向被告高建仁、李霜发放了119万元借款，被告高建仁、李霜未按约还款，已构成违约。故原告依据合同约定请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，被告高建仁、李霜归还全部借款本金，并支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。虽合同约定被告高建仁、李霜以所购房屋向原告提供抵押，但双方至今未办理抵押登记，原告抵押权未设立，对抵押房产不享有优先受偿权。被告东方宏利公司自愿为被告高建仁、李霜的购房贷款提供连带责任保证，合同约定保证期间自借款合同签订之日起至抵押手续办妥之日止，被告高建仁、李霜购买的房屋至今未办理抵押登记，故被告东方宏利公司理应承担连带清偿责任。原告提供的江西明实律师事务所开具的律师服务费发票合法有效，《个人住房（商业用房）借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均对律师服务费的承担进行了约定，故对原告要求被告高建仁、李霜承担律师服务费，被告东方宏利公司承担连带责任之诉请，本院亦予以支持。被告高建仁、李霜经本院合法传唤，未到庭，视为放弃抗辩，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行与被告高建仁、李霜于2011年8月26日签订的编号为360590016-011-2011005597的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告高建仁、李霜于本判决生效之日起十日内将借款本金905722.27元偿还给原告中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行；
三、被告高建仁、李霜于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行支付逾期还款利息、罚息（截止至2015年9月14日止，利息18586.28元、利息罚息424.0元、本金罚息479.77元；从2015年9月15日起至本判决确定的履行期限内实际履行日止的利息、罚息，按双方合同约定计算）。
四、被告高建仁、李霜于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行支付律师服务费6000元；
五、被告南昌东方宏利房地产开发有限公司对上述第二、三、四项承担连带清偿责任，被告南昌东方宏利房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告高建仁、李霜追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费24010元，由被告高建仁、李霜承担，该款随同上述款项一并给付原告，被告南昌东方宏利房地产开发有限公司对该款承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 辛平杰
代理审判员 刘厚起
代理审判员 宋萌辉
二〇一五年十二月三日
书 记 员 曾 文
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。