上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1398号
原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司。
法定代表人林秀次郎。
委托代理人李俊南，北京市天达律师事务所上海分所律师。
委托代理人马锡兰，北京市天达律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）梁艳玲。
委托代理人王一兵。
委托代理人严希勇，上海思济律师事务所律师。
原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司诉被告（反诉原告）梁艳玲房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司于2013年6月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判。被告（反诉原告）梁艳玲于2013年7月5日提出反诉，本院受理后，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2014年2月26日组织双方进行了证据交换，并于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人李俊南、马锡兰，被告（反诉原告）的委托代理人王一兵、严希勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）野村贸易（上海）有限公司本诉诉称：2012年7月1日，原告租赁被告（反诉原告，以下简称“被告”）的上海市长宁区黄金城道258弄2号322室房屋（以下简称“涉案房屋”）用于员工居住，原告向被告交付租赁保证金人民币22，000元，被告应于原告退租后返还。2013年3月31日，租赁期届满，原告将涉案房屋返还给被告，并办理了退房确认手续，但是被告无理由拒绝退还保证金，并于2013年5月23日提出77，500元的巨额损害赔偿要求等。原告认为被告扣留租赁押金没有任何依据，给原告造成了经济损失，故诉至本院，请求判令：被告返还原告租赁保证金22，000元。
被告梁艳玲本诉辩称及反诉诉称：原告存在多期迟延支付租金情形，应当承担相应的违约责任；原告在租期届满的最后一个月内不配合看房，违反合同约定，应当承担相应涉案房屋的空置损失；原告违反合同约定，在涉案房屋内饲养宠物，应当承担相应清洁费用；原告损坏了涉案房屋内的地板、大理石台面及造成房屋内部分物品丢失等，故应承担相应赔偿费用等。故被告不同意原告的本诉诉讼请求，并反诉请求判令：1、原告向被告支付违约金22，000元（按照两个月租金计算）；2、原告向被告赔偿损失共计66，500元（其中包括原告不配合看房导致的房屋空置费用11，000元、电ＸＸ板及天然大理石台面等室内装修损坏、修复赔偿金39，500元、室内装饰修复期间的租金损失11，000元、宠物异味消除及消毒除菌费3，000元、物品损失费2，000元。）
原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司反诉辩称：虽然原告存在迟延支付的情况，但是被告从未提出，也并未行使过合同解除权，故不应由原告承担支付两个月租金的违约责任；门口地板仅有小部分损坏不需要重新更换；地板拆装费用、物品搬运储存费用、大理石台面更换费用、室内装饰修复期间的租金损失等均是被告预估的费用，并未实际发生，要求本院驳回；饲养宠物的情况，系同住的女孩把猫带来住几天，时间很短，3，000元费用过高，要求本院驳回；物品损失费2，000元没有证据予以证明，要求本院驳回。综上，原告不同意被告的全部反诉诉讼请求。
经审理查明，涉案房屋的产权人系被告。
2012年6月19日，甲方（被告）与乙方（原告）在案外人上海德佑房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租涉案房屋，双方约定，甲方应于2012年6月30日之前交付涉案房屋；租赁期限自2012年7月1日起至2013年3月31日止；涉案房屋的月租金为11，000元；租金以一个月为一期支付，乙方应于每期首月1日前直接或通过乙方向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付逾期违约金；涉案房屋租赁保证金为两个月的租金22，000元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过半个月的……；乙方在居住期间，房屋里不能养宠物；乙方在租期结束的最后一个月，在不影响乙方正常生活的情况下，需配合甲方找新的租客看房等。
合同签订后，原告向被告交付了保证金22，000元，被告出具了收据。
原告于2012年8月3日、9月3日、10月8日、12月3日及2013年1月4日支付当月租金，未在合同约定的“每期首月1日前”支付。
庭审中，被告表述原告曾在涉案房屋内饲养宠物并提供了宠物箱的照片等证据予以佐证；原告则表述，系同住的女孩把猫带来住几天，时间很短。
2013年3月2日，被告曾与原告通过手机短信联系（具体联系人为原告公司工作人员张小姐），表示要求原告配合中介人员及新租客查看涉案房屋，但并未获得原告许可。
2013年3月31日租期到期之日，原、被告办理了交接手续并签署了退租确认书。在退租确认书右方有手写添加的“①有线费70元已付；②地板开裂损坏、床底下物品不见了”等内容。
2013年5月22日原告向被告邮寄了关于退还我司房租押金的通知，要求被告于2013年5月31日前退还押金22，000元。
2013年5月23日，被告通过电子邮件方式向原告提出了相关赔偿的主张。
2014年3月7日庭审后，承办人会同双方当事人查看了涉案房屋现场。涉案房屋内靠近入户门部位的地板存在裂缝，二楼卫生间内的大理石台面存在裂缝。对于上述涉案房屋地板及大理石台面的相关损失及修复费用，原、被告均要求本院进行裁量，不申请通过评估鉴定方式处理。
上述事实，有房地产权证、《房屋租赁合同》、退租确认书、通知、收据、电子邮件、短信、转账凭证明细、照片等证据及双方当事人的陈述为证，上述证据经庭审审核无误。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告的租赁合同租期届满，双方亦完成了涉案房屋的交接，被告应当向原告返还收取的相应保证金，故对于原告的本诉诉请，本院应予支持。
至于被告的反诉诉请部分，原告作为涉案房屋的承租人虽然存在客观上迟延支付租金累计达16天等情况，而根据合同的约定被告作为出租人确实具有合同的解除权，但是被告并未举出足够证据证明其在合同期内行使过该合同解除权，故目前被告仅基于原告存在迟延支付租金的事实而主张按两个月租金计算违约金的反诉诉请，本院难以支持。
对于租赁期内最后一个月配合看房的义务，原、被告在合同中有明确约定，而被告通过举证证明了在其与原告联系要求原告履行该义务时，原告予以拒绝，可以认定原告并未积极配合履行该项约定的合同义务，被告向其反诉主张的房屋空置费用11，000元的反诉诉请亦属合理，本院予以支持。
对于地板及大理石台面的损坏及修复费用，本院结合涉案房屋现场状况、涉案房屋租金标准等因素酌情确定地板及大理石台面的修复费用为8，000元。对于修复期间的租金损失，因为仅涉及部分地板及大理石台面的修复及更换，工程量不大，并不会导致涉案房屋长时间无法居住，故对于修复期间的租金损失的反诉诉请，本院不予支持。
对于宠物异味消除及消毒除菌费3，000元的反诉诉请，原、被告在合同中曾有明确约定不得饲养宠物，被告就原告在涉案房屋内饲养宠物提供了照片、对于相应费用也提供了收据，同时原告亦自认其同住人曾带猫至涉案房屋内居住，故对于该项反诉诉请，本院予以支持。
对于物品损失费2，000元的反诉诉请，虽然在退租确认书中双方曾确认过丢失了床下的部分物品，但现有证据并不能证明丢失的物品种类、名称及价值，被告提出的2，000元数额亦系估算所得，对象不明，故对该项反诉诉请，本院实难支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）梁艳玲应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司租赁保证金人民币22，000元；
二、原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）梁艳玲装修损失人民币8，000元；
三、原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）梁艳玲房屋空置费损失人民币11，000元；
四、原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）梁艳玲宠物异味消除及消毒除菌费损失人民币3，000元；
五、驳回被告（反诉原告）梁艳玲的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币350元，由被告（反诉原告）梁艳玲负担。
反诉案件受理费人民币1，000元（已减半收取），由原告（反诉被告）野村贸易（上海）有限公司负担人民币375元，被告（反诉原告）梁艳玲负担人民币625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
代理审判员 张 艨
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年三月十四日
书 记 员 杨 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。