四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终2176号上诉人（原审被告）石国成，男，汉族，1969年10月17日出生，住成都市青白江区。委托代理人刘实，四川道达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都市新都区经济适用房发展中心。住所地：成都市新都区新都镇香城北路**号。法定代表人钟瑜，董事长。委托代理人王煜，四川勤证律师事务所律师。委托代理人罗筠寒，四川勤证律师事务所律师。原审被告龚鸣，男，汉族，1982年11月24日出生，住成都市新都区。原审被告罗雨明，男，汉族，1972年10月6日出生，住成都市新都区。上诉人石国成因与被上诉人成都市新都区经济适用房发展中心（以下简称经济房发展中心）、龚鸣、罗雨明房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第5759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年9月10日，经济房发展中心（甲方）与石国成（乙方）签订房地产租赁契约，约定经济房发展中心将位于成都市新都区新都镇新园路68-76号（铺面建筑面积228.89平方米）的房屋出租给石国成使用，租金为每平方米34元，上述商铺月租为7782元，租赁期限自2009年9月10日起至2012年9月9日止，租金按季（半年）结算，由石国成在每季（半年）的前十日内交付给经济房发展中心，租赁满一年后每平方米租金上浮10%，若一方违约，另一方有权提前解除契约，若石国成逾期交付租金，逾期一日按月租金额的10‰加收违约金。石国成自2014年4月至2015年9月共计逾期支付租金524天。该契约第七条第五款约定“乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前2个月与经济房发展中心协商，双方另签订契约。”租赁期满后，石国成继续使用上述租赁房屋。因拖欠经济房发展中心2014年10月20日至2015年3月租金25787元，石国成于2015年2月11日向经济房发展中心发出申请，要求将拖欠租金25787元延迟至2015年2月28日前支付，如到期未付清则同意经济房发展中心采取相关法律手段。经济房发展中心出租给石国成的租赁商铺现由龚鸣经营的“乐益堂大药房”和罗雨明经营的“原素户外”在使用。因石国成一直未支付拖欠租金，经济房发展中心诉至原审法院。原审庭审后，经济房发展中心与石国成达成如下协议：1、于2015年12月31日前解除房屋租赁合同并腾退房屋；2、石国成支付自2015年10月1日起至2015年12月31日止的租金28155元。上述协议经济房发展中心与石国成已履行完毕。经济房发展中心撤回了下列诉讼请求：1、要求解除经济房发展中心与石国成之间的房屋租赁合同；2、石国成支付经济房发展中心2015年10月1日之后至石国成搬离商铺止期间的房屋租金（租金以每月每平方米41元计算）；3、龚鸣、罗雨明立即搬离涉案商铺。经济房发展中心只要求石国成支付违约金47581.95元。经济房发展中心一审中的诉讼请求为判令：1、解除经济房发展中心与石国成之间的房屋租赁合同；2、石国成支付经济房发展中心截止到2015年9月30日的房屋租金25786元，以及自2015年10月1日起至搬离商铺止期间的房屋租金（租金以每月每平方米41元计算）；3、石国成承担违约金47581.95元；4、石国成、龚鸣、罗雨明立即搬离涉案商铺。原审庭审中，经济房发展中心申请变更诉讼请求为：1、解除经济房发展中心与石国成之间的房屋租赁合同；2、石国成支付经济房发展中心2015年10月1日之后至搬离商铺止期间的房屋租金（租金以每月每平方米41元计算）；3、龚鸣、罗雨明立即搬离涉案商铺。原审法院认定以上事实，采信了如下证据：房屋产权证两份，房地产租赁契约、商铺使用现状照片各一份、申请、通知各一份以及当事人的陈述等。原审法院认为，2009年9月10日经济房发展中心与石国成签订的房地产租赁契约系双方当事人的真实意思表示，该契约合法有效，经济房发展中心已履行了交付合同标的物的义务，石国成未按合同约定的时间履行付款义务，应承担相应的违约责任。合同约定租赁期限届满后，双方未继续签订租赁合同，但双方都在继续按原租赁合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，2012年9月9日该商铺租赁合同期限届满后，石国成与经济房发展中心之间成立不定期的租赁合同，租金为每月每平方米41元（34元+34元×10%×2年），上述商铺月租为9384元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，出租人可以要求解除合同。由于原审庭审后经济房发展中心已经撤回了1、要求解除经济房发展中心与石国成之间的房屋租赁合同；2、石国成支付经济房发展中心2015年10月1日之后至搬离商铺止期间的房屋租金（租金以每月每平方米41元计算）；3、龚鸣、罗雨明立即搬离涉案商铺的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，法律赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。本案经济房发展中心与石国成签订的租赁合同中约定的违约金计算标准为“逾期一日按月租金额的10‰加收违约金”，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，由于经济房发展中心未就因石国成违约造成的损失举证，原审法院对经济房发展中心与石国成在合同中约定的违约金予以调整，酌情认定石国成应当支付经济房发展中心以2014年4月1日至2015年9月30日应付租金总额168912元（9384元/月×18月）为本金、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算从2014年4月1日至2015年9月30日的资金利息损失计算的违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：石国成于判决生效后三日内支付经济房发展中心以2014年4月1日至2015年9月30日应付租金总额168912元为本金、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算从2014年4月1日至2015年9月30日的资金利息损失计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元（已减半收取），由石国成负担（此款经济房发展中心已垫付，执行时一并执行）。宣判后，原审被告石国成不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：原审认定本金金额和利息的期间计算错误。石国成已向经济房发展中心缴纳了2014年4月1日至2014年9月30日和2014年10月至2015年3月的租金共计86833元，因此，本金金额应当为82079元，相应的利息期间也应当扣除。2014年4月1日之前石国成确实存在逾期支付租金，但经济房发展中心并未主张逾期违约金，因此，石国成认为双方在履行中对合同进行了实质性变更，故无须支付违约金。请求撤销原判，并依法改判驳回经济房发展中心的诉讼请求。被上诉人经济房发展中心答辩称，双方之间约定了缴纳的租金，即每半年交付一次。虽然石国成缴纳了2014年4月至9月的租金，但存在逾期的行为。请求维持原判。原审被告罗雨明同意上诉人石国成的意见。原审被告龚鸣未答辩。本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，经济房发展中心与石国成签订的房地产租赁契约，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应为有效。合同签订后经济房发展中心履行了交付合同标的物的义务。石国成存在未按约支付租金的事实，虽然经济房发展中心仍然接收了石国成逾期支付的租金，但该接收租金行为并不代表经济房发展中心放弃向石国成主张违约金以及双方对租金的支付时间进行变更，因此，石国成对其逾期支付租金的行为仍应承担违约责任。石国成以经济房发展中心接收石国成逾期支付租金的行为表明经济房发展中心放弃违约金的主张不成立。合同约定若逾期交付租金，逾期一日按月租金额的10‰加收违约金。石国成自2014年4月至2015年9月共计逾期支付租金524天。由于石国成提出违约金过高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，由于经济房发展中心未就因石国成违约造成的损失举证，且石国成亦向经济房发展中心补交了所欠的租金，根据当事人的过错程度，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情认定石国成应当向经济房发展中心支付以2014年4月1日至2015年9月30日应付租金总额168912元为本金、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算从2014年4月1日至2015年9月30日的资金利息损失计算的违约金并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏驳回经济房发展中心的其他诉讼请求的判项，本院予以加判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：维持成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第5759号民事判决即“石国成于本判决生效后三日内支付成都市新都区经济适用房发展中心以2014年4月1日至2015年9月30日应付租金总额168912元为本金、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算从2014年4月1日至2015年9月30日的资金利息损失计算的违约金”；驳回成都市新都区经济适用房发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费1476元，由上诉人石国成负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 方审 判 员  尹 英代理审判员  张菲菲二〇一六年六月二十四日书 记 员  吴丹丹