四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江油民初字第1729号
原告（反诉被告）四川省耀森房地产开发有限公司，住所三台县北坝镇耀森路2号。
法定代表人贺光耀，董事长。
委托代理人赵国勇，四川川飞律师事务所律师。
被告（反诉原告）马远学，男，汉族，生于1963年4月11日，四川省江油市人，住江油市中坝镇金轮村*组***号，身份证号码5107211963********。
委托代理人王书华，四川鼎天律师事务所律师。
原告四川省耀森房地产开发有限公司（以下简称耀森房产公司）诉被告马远学车位纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，被告马远学于2015年5月22日提出反诉。本院依法由审判员李俊适用简易程序，于2015年7月6日、2015年7月14日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耀森房产公司的委托代理人赵国勇，被告（反诉原告）马远学及其委托代理人王书华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告耀森房产公司诉称：原、被告双方于2009年2月24日签订了《耀森·金外滩地下车位订购书》，订购原告开发的车位1个，约定“车位按套计价，价格以甲方正式销售车位时销售现场公示为准”“订购人应在接到电话通知10日内到金外滩销售接待中心签订《车位买卖合同》”“否则视为乙方放弃本车位的购买权”。2011年11月，原告正式公示销售价格，开始销售，被告以价格过高为由拒不签订正式《车位买卖合同》，但又强占车位不予退还。故本诉原告特起诉至法院，请求依法判令解除双方签订的《地下车位订购书》，被告立即返还强占的78号车位；诉讼费由被告承担。
本诉被告马远学辩称：耀森房产公司在未取得预售许可的情况下收取马远学订金销售车位的行为违法；且双方签订的《地下车位订购书》未定价格，属于合同要件缺乏，合同不成立。故《地下车位订购书》不存在解除的问题，请求驳回本诉原告的诉讼请求。
反诉原告马远学反诉称：马远学在耀森房产公司购买了住房的同时，订购了车位，耀森房产公司明确车位价为5至7万元，故双方签订了《耀森·金外滩地下车位订购书》，马远学交了定金1万元。2012年，马远学入住后，耀森房产公司给其指定了261号车位，后马远学便一直使用该车位并交纳了物管费。后耀森公司擅自将马远学订购的车位予以变更，且不按订购时的宣传价格与马远学签订《车位买卖合同》。故反诉原告诉请法院确认反诉原告所使用的78号车位的优先购买权；承担缔约过失责任，赔偿反诉原告购买车位的价格损失5万元；对起诉反诉原告强占车位的说法公开赔礼道歉；承担诉讼费用。
反诉被告耀森房产公司辩称：优先购买权只有承租人在出租人出卖房屋的情形下才有，其他情况未曾见过；双方签订的是预约合同，价格未定，正式合同未成立，故不存在缔约过失；公司公示了价格，马远学有权不买，但应当退还车位；现在马远学占有车位的行为，就是强占。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
案经审理查明：被告（反诉原告）马远学购买了原告（反诉被告）耀森房产公司开发的耀森·金外滩住宅房屋后，于2009年2月24日与耀森房产公司签订《耀森·金外滩地下停车位订购书》。订购书约定：马远学所订购地下停车位为【耀森·金外滩】261号车位，面积以江油市房产管理局核定的面积为准；订购的车位按套计价，价格以耀森房产公司正式销售车位时销售现场公示为准，车位销售时间另行通知，付款方式为一次性付款；在签订本订购书时，马远学向耀森房产公司支付订金人民币10000元，此订金在签订《车位买卖合同》及《补充协议》时自动转为购车位款；订购人在接到耀森房产公司电话通知10日内到金外滩销售接待中心签订《车位买卖合同》，在此期间，耀森房产公司不得将该车位销售于第三方；马远学不按本订购协议约定的基本条件与耀森房产公司签订《车位买卖合同》及《补充协议》，视为放弃该车位购买权，耀森房产公司有权将该车位销售给第三方；若马远学放弃车位购买权，耀森房产公司应于10日内退还其所付订金。耀森房产公司在订购书上加盖了合同专用章，马远学在合同上予以了签名、捺印。2010年4月17日，耀森房产公司向马远学出具了收据，载明收到马远学、马远雄、马英260、261、246、247号4个车位定金共计40000元。
耀森房产公司将原260、261、246、247号4个地下室车位变更为76、77、78、80、81、82号车位后，以该编号车位向江油市房产管理局予以了备案。2011年11月，耀森房产公司公示“金外滩地下室车位（库）价格”，公示中载明：78号车位面积为12.91平米，总价84000元。
2011年12月6日，耀森房产公司取得了“金外滩地下室”建设工程规划许可证；2012年1月10日，耀森房产公司取得了“金外滩广场（金轮广场）地下室”建设工程施工许可证。
认定上述事实有原、被告双方当庭陈述及地下停车位订购书、收款收据，地下室车位（库）价格，地下室车位草图等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点是耀森房产公司与马远学签订的《耀森·金外滩地下停车位订购书》的性质及效力问题。虽然，《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。但本院认为，《耀森·金外滩地下停车位订购书》不是商品房买卖合同，而是一份预约合同，即确定双方意思表示一致的议定合同内容，并在约定的时间来进一步协商签订内容更为详尽的商品房买卖合同。耀森房产公司与马远学签订的车位订购书，是双方当事人的真实意思表示，在双方签字、盖章后即成立；订购书所约定的定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，在马远学按订购书的规定向耀森房产公司交纳了定金后，该订购书即生效。
本案中，双方当事人签订的《耀森·金外滩地下停车位订购书》，在马远学已按订购书的规定向耀森房产公司交纳了定金后，对双方均有约束力。但耀森房产公司擅自将马远学、马远雄、马英购买的4个车位变更为成6个车位，致使双方未签订正式的车位买卖合同，其违约行为导致不能实现合同目的，故耀森房产公司请求解除《耀森·金外滩地下停车位订购书》的请求，本院予以支持。耀森房产公司对双方达成的一致内容的反悔，其未按订购协议履行，则应承担定金责任，即双倍返还马远学已交付的261号车位的定金1万元。
马远学要求耀森房产公司赔偿其购买车位价格损失10万元的请求，于法无据，本院不予支持。
马远学辩称耀森房产公司口头承诺每个车位5至7万元，但并未提供相应证据证实，故其辩解理由本院不予采纳。马远学与耀森房产公司未签订车位买卖合同，故马远学应返还耀森房产公司其现占有的78号车位。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（项）、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：
一、解除本诉原告四川省耀森房地产开发有限公司与本诉被告马远学签订的《耀森·金外滩地下停车位订购书》，并限马远学于本判决生效后十日内返还四川省耀森房地产开发有限公司78号车位。
二、反诉被告四川省耀森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还反诉原告马远学定金20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回反诉原告马远学的其他诉讼请求。
本诉案件受理费减半征收50元，由被告马远学承担；反诉案件受理费减半征收1150元，由原告四川省耀森房地产开发有限公司承担230元，被告马远学承担920元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 李俊
二〇一五年七月二十日
书记员 肖桃