海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民二终字第123号
上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司。
法定代表人梁瑜。
委托代理人李国蓓。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黑龙江明光房地产开发有限公司。
法定代表人孙友良。
委托代理人刘一凡。
委托代理人刘剑川。
原审第三人三亚海丽商务酒店管理有限公司。
法定代表人李丽珠。
委托代理人刘一凡。
委托代理人刘剑川。
上诉人哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司（简称艺恒公司）与被上诉人黑龙江明光房地产开发有限公司（简称明光公司），原审第三人三亚海丽商务酒店管理有限公司（简称海丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2013）城民二初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人艺恒公司的委托代理人李国蓓，被上诉人明光公司的委托代理人刘一凡、刘剑川，原审第三人海丽公司的委托代理人刘一凡、刘剑川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年2月2日，谭石安、谭石伟将位于三亚市南边海路215号的土地与明光公司法定代表人孙友良联合建房，但尚未办理报建规划手续，建成后第二层以上全部归孙友良所有。2011年11月29日，明光公司设立海丽公司以上述房屋经营酒店。2012年5月22日，明光公司法定代表人孙友良和艺恒公司签订《房屋租赁合同》，约定明光公司将三亚市南边海路215号的房屋出租给艺恒公司，出租房屋以签订合同时的现状为准，其中包括室内外酒店设施设备及所涉及建筑物的楼顶；租赁期限十年，自2012年6月15日起至2022年9月15日，其中2012年6月15日至2012年9月15日为免租期；租金180万元，2012年至2013年，明光公司减免艺恒公司租金80万元，其首年租金100万元。明光公司于合同生效后付款之日起当日内将房屋交付艺恒公司，按合同约定的开始时间计算租期和免租期。明光公司保证出租房屋没有产权纠纷并拥有房屋的所有权及国有土地使用权等。明光公司负责办理该出租房屋消防验收，明光公司在交房前完成外挂消防楼梯的规划和报建手续，并在艺恒公司开业前施工完毕交付使用等。合同第9.3条特别约定，艺恒公司按酒店装修要求及建筑规范进行装修，如涉及主体结构变化，艺恒公司应向明光公司出具改动方案。第十二条约定，艺恒公司如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得明光公司在改造图纸上签字，所投资金由艺恒公司自理。退租时，艺恒公司对房屋所作的装饰装修、固定设施无偿交付明光公司等。
该合同附件三第一条约定：2012年9月15日至2013年9月15日的租金100万元，2013年9月15日至2022年9月15日的租金为180万元。其中2012年9月15日至2012年12月15日付30万元，2012年12月15日至2013年3月15日付30万元，2013年3月15日至2013年9月15日付40万元。合同附件四中约定，艺恒公司将根据改造需要，进行客房墙体砌筑，卫生间墙体砌筑，上下水楼板开洞、门洞位置变更、屋顶水箱安装、楼层同层排水等施工，明光公司同意。艺恒公司可将承租范围内的外墙面装饰为柠檬黄或其他艺恒公司指定颜色，艺恒公司可根据需要及市容要求自行安装空调等。
2012年8月16日，明光公司和艺恒公司签订《补充协议》，约定，明光公司允许艺恒公司在原合同基础上整体使用明光公司十层露台及露台西侧房屋的全部，艺恒公司负责装饰、改造十层平台直至达到如家使用要求，根据明光公司要求艺恒公司在十层楼梯出口加设百叶自由门，在明光公司居住期间增加露台私密性。因该酒店前期建设诸多内容不够完善，明光公司同意自补充协议签订之日起连续3年降租80万元／年用于艺恒公司改造、拆除增加工作量之补偿，即自2012年9月15日至2015年9月14日期间租金为每年100万元。
2012年5月21日，艺恒公司向明光公司支付定金30万元。并开始以海丽公司名义对外经营酒店。因艺恒公司于2013年1月25日收到以海丽公司名义办理的消防验收手续完毕的通知，且该通知适用范围是租赁房屋1-5楼。2013年5月6日，艺恒公司遂通过哈尔滨市公证处向孙友良公证邮寄关于通知孙友良收取租金和履行合同义务等事宜的法律顾问函。后艺恒公司因未能就涉诉房屋重新注册新酒店与明光公司发生争议，遂诉至本院，要求明光公司履行合同义务，向其提供满足新注册酒店需要的消防手续，并赔偿相应损失。明光公司则反诉请求解除租赁合同。由于法院对于涉诉合同效力的认定与艺恒公司、明光公司的主张不一致，经法院释明，艺恒公司、明光公司在指定期限变更了诉讼请求。
艺恒公司提供《如家三亚南边海鹿回头店经营预算计划表》（简称《预算表》）、《按约定开业承诺书及如家罚款知会函》（以下《罚款知会函》）及收据分别主张因明光公司未按约提供消防验收手续，导致其不能按约定时间开业，致使2012年9月至2013年2月8日期间产生营业损失1058680元、被如家酒店连锁（中国）有限公司罚款126000元及其代明光公司支付磁卡锁费用5000元。明光公司认为，其已经以海丽公司办理了相关手续，艺恒公司亦同意以海丽公司名义对外经营酒店，因此对艺恒公司未能按约定时间开业不存在过错，且《预算表》系艺恒公司自行制作，对其真实性不予认可，《罚款知会函》系艺恒公司与如家酒店之间的罚款约定，与其无关。明光公司对收据的真实性不予认可，认为收据系其交付房屋之后出具的，应当由艺恒公司自行负担有关费用。艺恒公司以明光公司员工李丽珠2013年6月5日至2014年1月期间在其经营的酒店闹事，封十楼、消防楼梯、扣押其办公用品及设施，并强行换掉门锁致使其无法正常营业，明光公司应按600元／天的标准赔偿其营业损失162000元。此外，艺恒公司还提供票据主张其因加盟如家酒店支付加盟费153200元、非标评审费3000元、采购酒店开业必需品186525.36元；提供酒店员工宿舍《租赁合同》及《2012年9月至2013年1月工资表》主张其支付酒店员工宿舍租金27000元及员工工资35000元；提供《酒店招聘墙面租赁合同》主张其支付了2013-2014年酒店招牌墙面租赁费22000元；提供《光纤接入服务协议》证明支付光纤接入服务费48000元；提供《建筑装饰工程施工合同》（下称《施工合同》）、结算报告及收据主张其因装修改造涉诉房屋支出2612338.69元；提供公证费、邮寄费票据及飞机票等票据主张其因与明光公司涉诉合同纠纷支付律师函费、公证费3118元以及差旅费39163元。艺恒公司主张明光公司将未依法报建的房屋出租给其经营酒店，存在过错，应当赔偿上述各项损失。明光公司对艺恒公司提供的上述证据及其证明事实不予认可，认为艺恒公司承租时对涉诉房屋的情况是知情的，其经营酒店支出的有关费用应当自行承担。对于公证费、差旅费等，明光公司认为与本案无关。对于艺恒公司主张的装修事实及费用，明光公司亦不予认可，认为房屋交接前已经装修好并达到酒店开业的标准；如果艺恒公司另行装修，费用应当自行承担。明光公司还认为，涉诉合同被认定无效后艺恒公司应当恢复房屋原状并予以返还，支付占有房屋期间的使用费用。艺恒公司认为根据合同的约定，其中3个月免租期不应支付房屋占有使用费。诉讼中，经艺恒公司申请，本院依法委托鉴定机构对涉诉房屋的装修费用进行司法鉴定。根据鉴定报告显示，艺恒公司主张其装修的工程主要包括门厅、十楼露台餐厅、客房卫生间、客房、三至九层走廊及楼梯间的改造以及新增弱电房、室外工程、女员工宿舍及办公室的装修，其中明光公司确认室外工程、弱电工程系由艺恒公司施工，该部分装修工程造价金额为1472938.02元。但明光公司认为该部分费用应由艺恒公司自行承担。对于艺恒公司主张的其他装修工程（司法鉴定造价578004.96元），明光公司不予认可，并认为该部分工程中女员工宿舍系艺恒公司向他人承租的房屋，该房屋的装修与其无关外，其他的装修工程系交房前由其所装修，但明光公司未提供证据证明该主张。根据鉴定报告记载，女员工宿舍部分的装修造价为19325.3元。另，诉讼中明光公司要求艺恒公司对其按如家酒店标准进行装修的五个装修项目恢复原状，并申请对恢复原状的费用进行司法鉴定。根据鉴定报告显示，明光公司要求艺恒公司恢复房屋原状的装修部分恢复费用为428667.74元。艺恒公司认为，明光公司在诉讼中未对该部分费用提出诉请，故该问题不属于本案审理的范围。艺恒公司还认为，其装修经明光公司同意，因此对房屋不负有恢复原状义务。
另查明，艺恒公司、明光公司双方于2014年9月29日已对房屋进行交接，艺恒公司于当日已经将涉诉房屋返还给明光公司。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。由于涉诉房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，因此，艺恒公司、明光公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》应当认定无效。
一、关于本诉部分。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，明光公司将未取得规划报建手续的房屋出租给艺恒公司存在过错，但艺恒公司签约前未尽谨慎审查义务，亦存在一定过错，应当自行承担相应的损失。艺恒公司主张因无法办理消防验收手续，2012年9月至2013年2月期间酒店无法正常开业导致损失，但艺恒公司应当预见到其承租未取得规划报建手续的房屋经营酒店可能存在的经营风险，故由此造成的损失应自行承担。艺恒公司诉求明光公司赔偿其迟延开业损失1058680元，缺乏事实根据及法律依据，不予支持。艺恒公司在经营酒店中的加盟费、罚款、物品采购费、员工宿舍租金、员工工资、招牌租赁费、光纤网费、评审费系其经营酒店中的开销，该部分费用亦应由其自行承担；其诉请明光公司赔偿该部分损失缺乏事实根据及法律依据，不予支持。明光公司不予认可艺恒公司代其垫付门卡锁费5000元，且艺恒公司亦未能提出垫付该笔费用的相应证据，故诉求明光公司返还门卡锁费5000元，亦不予支持。艺恒公司主张营业期间明光公司员工李丽珠在酒店闹事，影响正常营业，但未能提供证据予以证实，且明光公司亦不予认可，故艺恒公司诉请明光公司按600元／天的标准赔偿其经济损失162000元，缺乏事实根据及法律依据，亦不予支持。艺恒公司因双方合同纠纷而支出的律师函费用、公证费用以及差旅费与本案没有必然的因果关系，上述费用的发生没有必然性，且双方对该项费用未有约定，故艺恒公司请求明光公司赔偿上述费用缺乏合同依据及法律依据，不予支持。
关于涉诉房屋的装修问题。艺恒公司、明光公司《房屋租赁合同》中约定，艺恒公司可以按酒店装修要求及建筑规范对房屋进行装修，如涉及主体结构变化，则应征得明光公司的同意。合同附件四中约定，艺恒公司将根据改造需要，进行客房墙体砌筑，卫生间墙体砌筑，上下水楼板开洞、门洞位置变更、屋顶水箱安装、楼层同层排水等施工，明光公司同意并全力配合。《补充协议》中约定艺恒公司负责装饰、改造十层平台直至达到如家使用要求，并同意降租用于补偿艺恒公司改造、拆除增加工程量。结合上述约定及艺恒公司承租涉诉房屋用于经营酒店的事实，应当认定除了涉及房屋主体结构的变动需经明光公司特别同意外，艺恒公司可以根据实际情况对房屋进行一定的装修。本案中，结合艺恒公司提供的工程施工合同、结算报告及鉴定报告来看，艺恒公司主张的装修项目主要涉及门厅、露台餐厅、卫生间、客房、走廊、楼梯间的改造以及一些室外工程、弱电工程，并未涉及到对房屋主体结构的改造，结合上述协议的约定来看，可以认定艺恒公司的上述装修系经明光公司同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据鉴定报告，艺恒公司主张的装修项目价值2050942.98元，明光公司对其中价值1472938.02元的装修工程无争议，但不同意予以利用，故双方应根据各自对合同无效的过错程度分担该部分装修损失。明光公司作为出租人，将未取得规划报建手续的房屋出租对合同无效存在主要过错，艺恒公司作为承租人，对承租房屋状况未尽到谨慎审查义务，对合同无效亦存在一定的过错。结合艺恒公司、明光公司双方对涉诉租赁合同无效的过错程度，本院酌定艺恒公司对其装修损失承担30%的责任，明光公司承担70%的责任，即明光公司应当向艺恒公司赔偿该部分的装修损失1031056.6元。艺恒公司、明光公司存在争议内容的装修工程造价金额为578004.96元，因艺恒公司不能举证证明存在争议的工程系其装修施工，艺恒公司请求将争议部分列入其装修范畴不予采纳。
二、关于反诉部分
（1）关于房屋返还问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故明光公司请求艺恒公司返还涉诉房屋有法律依据。诉讼中艺恒公司已将房屋返还明光公司，故对该项诉求不再作处理。明光公司要求艺恒公司将房屋中的5个装修工程恢复原状，并对恢复原状所需费用作了司法鉴定。但由于明光公司于2014年9月份已与艺恒公司完成房屋交接，应视为明光公司同意艺恒公司按交接时房屋的状况返还房屋，且明光公司未提供证据证明恢复房屋原状的费用已实际发生，故对该问题不作处理。
（2）关于房屋的占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。艺恒公司于2012年6月15日至2014年9月28日期间占有使用涉诉房屋，故明光公司请求艺恒公司参照合同约定支付房屋占有使用费有事实根据及法律依据，予以支持。艺恒公司主张《房屋租赁合同》约定其中三个月为免租期，但由于该约定适用的前提是合同合法有效，由于涉诉租赁合同系无效合同，故艺恒公司的该主张理由不成立，不予采纳。根据《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，涉诉房屋2012年6月15日至2015年9月14日期间年租金为100万元，故艺恒公司应当向明光公司支付房屋占有使用费2285616元（100万元／年×2年＋100万元／年÷12个月×3个月＋100万元／年÷365天×13天）。艺恒公司履约过程中已经向明光公司支付了30万元定金，并同意将该笔定金用于抵扣房屋占有使用费，故扣除该笔定金后，艺恒公司还应当向明光公司支付房屋占有使用费1985616元。鉴于明光公司对涉诉租赁合同无效存在过错，应自行承担相应的损失，故对其关于艺恒公司支付房屋占有使用费的利息损失的诉求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司与黑龙江明光房地产开发有限公司2012年5月22日签订的《房屋租赁合同》及2012年8月16日签订的《补充协议》无效；二、黑龙江明光房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司赔偿装修损失1031056.6元；三、哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内向黑龙江明光房地产开发有限公司支付2012年6月15日至2014年9月28日期间的房屋占有使用费1985616元；四、上述第二、三项相抵后，哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司应向黑龙江明光房地产开发有限公司支付954559.4元；五、驳回哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求；六、驳回黑龙江明光房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费43448元（哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司已预交），由哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司负担33889元，由黑龙江明光房地产开发有限公司负担9559元；反诉受理费14316元（黑龙江明光房地产开发有限公司已预交），由黑龙江明光房地产开发有限公司负担2981元，由哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司负担11335元；鉴定费70000元，由哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司负担21000元，由黑龙江明光房地产开发有限公司负担49000元；鉴定费12000元，由黑龙江明光房地产开发有限公司负担。
艺恒公司不服原审判决，提出上诉称：
一、原审案由缺项，法律关系不清。2013年8月19日，艺恒公司起诉请求赔偿各项投资损失，而明光公司则反诉请求解除房屋租赁合同，《反诉状》中陈述：“合同签订后，明光公司将房屋按现状交付给艺恒公司，艺恒公司根据其营业需求对房屋进行了一定装修。由于前期明光公司以海丽公司的名义办理酒店营业相关事宜，因此，艺恒公司在接手房屋后并未成立新的公司经营酒店，而是以海丽公司的名义领取了发票、办理POS机，办理卫生许可证等等事项，并于2012年12月份以海丽公司名义对外营业。2013年1月18日，明光公司取得以海丽公司名义办理的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其合同义务己经完成”。本诉和反诉内容说明当事人的诉讼目的并非解决房屋租赁合同关系，双方的意思表示涵盖包括涉诉房屋合法使用、海丽公司整体收购、股权转让等与公司有关的纠纷。
2013年11月20日，原审法院向双方释明因明光公司未取得涉诉建筑物的建设工程规划许可证，认定《房屋租赁合同》无效，要求双方变更诉讼请求。为此，艺恒公司以房屋租赁合同无效为前提，围绕缔约过失责任提出数项诉求。艺恒公司主张的投资经营损失范围显然并非《房屋租赁合同》无效后主张双方各自返还及承担过错责任。
艺恒公司要求明光公司赔偿投资损失，并非单一要求处理房屋租赁合同无效问题。审判中法院应当主动认定合同的效力。《房屋租赁合同》无效不等同于艺恒公司收购海丽公司开展酒店经营的投资行为无效。但原审法院未围绕当事人主张的法律关系进行审理，却以判决主文对投资损失的责任进行评述，将会导致艺恒公司无法就包括收购海丽公司在内的投资损失另行主张权利，而涉诉租赁行为只是该项投资行为的一个组成部分，故原审判决与当事人的诉讼请求不对应。
二、公司投资行为和租赁经营用房的区别。根据证据显示，签订《房屋租赁合同》前，艺恒公司和明光公司对工商行政许可艺恒公司的经营范围不包括酒店服务业是明知的。既然艺恒公司不具备直接经营酒店业务的资格，必然牵涉适格经营主体的问题。根据《房屋租赁合同》第二条：该房屋用途为住宿酒店，除另有约定，艺恒公司不得任意改变房屋用途。可见双方表示的意思是将涉诉租赁房屋作为“住宿酒店”经营。
2011年11月29日，海丽公司成立。2012年5月22日，艺恒公司与明光公司签订《房屋租赁合同》，注册地址是三亚市南边海路215号，即涉诉建筑物主体内，经营范围是酒店管理。根据2013年1月18日颁发的“三公（河东）消安检字（2013）第0018号”《安全检查消防合格证》记载：“场所所在建筑名称为：李丽珠私人住宅楼；主体建筑10层，使用一至五层”。可见，明光公司提供给艺恒公司使用的三亚市南边海路215号建筑物“一至九层”，己将“一至五”层覆盖。根据工商行政许可的相关规定，在同一注册地址完全重合的室内位置不能同时注册两家公司，而且同一场所经营同样的酒店服务业，还存在同业竞争的问题。因此，艺恒公司与明光公司签署《房屋租赁合同》前，双方必定要处理第三人海丽公司是迁址还是整体转让，然后艺恒公司租赁“一至九层”进行酒店经营的合同目的才能得以实现。即使不考虑房屋租赁合同效力，明光公司作为海丽公司的实际控制人，在合同签订前不表态海丽公司迁出还是整体转让的前置问题，艺恒公司不可能租赁涉诉建筑物。故本案涉及的不是单一的房屋租赁合同法律关系，明光公司、海丽公司共同向艺恒公司承诺的也不只是提供合法租赁标的物的义务。
原审判决对《房屋租赁合同》无效的后果处理时，未考虑艺恒公司作为投资人，重点考察酒店能否实际开展经营的现状而决定投资时可能预见的风险。原审判决否定艺恒公司主张因投资产生的损失是错误的。
三、原审追加海丽公司作为第三人的目的不明确。原审释明无效合同法律关系后将海丽公司追加为第三人，但本案中，海丽公司对房屋租赁合同无效的处理后果有何种利害关系？海丽公司使用涉诉房屋早于艺恒公司，且艺恒公司与海丽公司未有转租关系。艺恒公司与明光公司签署的房屋租赁合同无效并不损害海丽公司的利益。若确认艺恒公司投资关系存在，明光公司作为海丽公司的实际控制人、海丽公司作为被收购对象才与本案有实体上的利害关系，才应被追加为第三人，因此，原审对本案的法律关系漏项。
特别指出：海丽公司至今持有工商营业执照（注册号：460200000116781）和《安全检查消防合格证》，完全符合酒店对外营业条件，但营业场所却是违法建筑物。法院确认艺恒公司与明光公司的房屋租赁合同无效对明光公司和海丽公司的经营现状并无任何影响，明光公司仍可继续出租，海丽公司仍可继续经营酒店。原审法院未就涉诉违法建筑物危及他人安全问题向有关部门发出司法建议，法律正义无以体现。
四、原审法院仅对房屋租赁合同无效的后果进行判决显失公平。
1、关于装修损失数额。原审判决认定艺恒公司对不涉及建筑主体的改造和装修经过明光公司同意，装修行为客观存在。原审法院认为明光公司不予认可的其他装修（司法鉴定造价为578004.96元）损失事实，应由艺恒公司承担举证责任是错误的。艺恒公司进行装修是双方确认的事实，且艺恒公司提供了装修施工合同、结算报告等，才得以完成司法鉴定，可见艺恒公司已经完成举证责任。明光公司虽对鉴定范围内所涉隐蔽工程提出异议，但（2014）中明智价鉴字第14035号《工程造价鉴定意见书》说明：“此次鉴定由于双方当事人均不能提供图纸等资料，根据委托法院要求，按现场勘察实际情况结合《结算报告》进行鉴定。如果《结算报告》里没有列出隐蔽工程项目，鉴定机构不可能拆墙查验，也不可能出具包含此项目的造价意见。所以提出异议意见的明光公司应承担举证责任。明光公司有义务提供交付涉诉房屋给艺恒公司时有争议部分的装修己经存在的证据，否则明光公司应承担相应的不利后果。
2、关于无效合同过错分担。海丽公司成立于2011年11月29日，早于艺恒公司与明光公司订立房屋租赁合同的时间。因此，签订《房屋租赁合同》时，艺恒公司不存在《房屋租赁合同》系无效合同的意识或侥幸心理；从明光公司诉求解除合同来看，在法院释明前双方均不知《房屋租赁合同》系无效合同。
海丽公司以涉诉房屋为营业场所对外经营，且明光公司在《房屋租赁合同》里注明：因该出租房屋还没有取得房屋所有权证。明光公司应在本合同签订前，向艺恒公司出示该出租房屋建房手续；联建方同意出租书面证明；艺恒公司留存复印件备存。”艺恒公司不知无法取得房屋所有权证，且确认联建方是否同意的事实，已尽到谨慎的注意义务。既有国家机关的行政许可又有合同利益相关方的承诺，判令艺恒公司承担合同无效责任的30%实属过重。
3、关于占有使用费的标准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该条主旨是基于承租人使用的事实，合同无效后无法返还，因而将使用后果折算成占有使用费的形式相互结算，并非鼓励、支持违法者继续违法，更不是维护违法者的既得利益。
艺恒公司租赁涉诉建筑物如果是完全自用，其开展建筑工程业务赢利还是亏损与租赁明光公司的涉诉建筑物均没有因果关系，合同无效后参照租金标准支付占有使用费合情合理，但本案艺恒公司租赁涉诉建筑物的目的不是自用而是作为酒店对外经营。建筑物不合法存在安全隐患，客户的使用功能并没有得到满足，且参考租用相关区位的合法建筑经营同等品质同类酒店的租金来确定涉诉合同租金。明光公司出租涉诉违法建筑物损害了艺恒公司及不特定多数人的利益，若按合同约定的租金标准支付占用费，将使明光公司继续出租获取非法利益。
明光公司就违法建筑物（涉诉房屋未取得建设工程规划许可证——注）与他人订立房屋租赁合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《合同法》第52条第（五）项规定适用于本案，应推定涉诉房屋存在重大安全隐患，不符合建筑质量标准。最高法院《房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条第一款“参照合同约定”和“一般应予支持”的限定词，并未绝对以约定租金作为确定占有使用费的支付标准；法官可根据案件情况自由裁量。艺恒公司同意按每年80万元支付占有使用费，实属很大让步。艺恒公司要求降低占有使用费的支付标准合理合法。
4、关于占有使用费的确定。原审判决认定占有使用期间为2012年6月15日至2014年9月28日是不公平的。
关于起始时间2012年6月15日。房屋租赁合同无效，但签订合同时的意思表示可以参考。房屋租赁合同明确约定3个月的免租期，并注明房租的起算时间是2012年9月16日。原审反将3个月的免租期计入占有使用费，明光公司因此获利。艺恒公司认为，明光公司作出免除3个月的租金的意思表示是真实的；而艺恒公司则给予明光公司无偿使用酒店消费累计309113.00元的优惠。原审判决未将双方相互给予的优惠予以相抵是不公平的。
关于计算占有使用费的终止时间。艺恒公司自2013年8月起诉前已不能正常经营，占据涉诉建筑物每天都在亏损不能获利，且自法院释明合同关系无效后，艺恒公司变更诉讼请求为确认租赁合同无效，撤离酒店经营人员，说明艺恒公司主动要求返还占有物减少损失。但明光公司为索要租金强行扣留艺恒公司财物拒绝返还，持续到2014年9月28日。交接协议是在艺恒公司同意明光公司继续扣押大量财物的前提下被迫签订的。自主动撤离酒店管理人员后艺恒公司完全没有主动占有的意思表示，占有使用费不能计至2014年9月28日。
综上，艺恒公司上诉请求：一、撤销（2013）城民二初字第662号民事判决第二、三、四、五、六项；二、将本案发回重审或改判（一、判令明光公司赔偿艺恒公司前期投入2612338.69元，2012年9月至2013年2月8日开业前营业损失1058680元，如家罚款126000元，代房主付款5000元；二、明光公司赔偿艺恒公司因明光公司员工李丽珠自2013年6月5日开始在艺恒公司酒店闹事，封十楼、消防楼梯、扣押艺恒公司财务室办公用品及设施、强行换掉门锁导致艺恒公司无法正常经营，给艺恒公司造成经济损失162000元；三、1、明光公司赔偿艺恒公司向如家酒店管理集团支付加盟费153200元；2、艺恒公司采购开业必需品支付出186525.36元；3、艺恒公司支付2013-2014年酒店员工宿舍租金27000元；4、艺恒公司支付2013-2014年酒店招牌墙面租赁费22000元；5、艺恒公司支付光纤入网费48000元；6、艺恒公司支付非标评审费3000元；7、艺恒公司支付因消防拿证延误开业所发生员工工资135000元；8、明光公司恶意拒收房租及其员工李丽珠晚上将10楼步行楼梯反锁，如家总部要求整改，艺恒公司支付给哈尔滨公证处邮寄律师函费用、公证费用3118元；9、艺恒公司因与明光公司合同纠纷支付差旅费39163元。
明光公司辩称：一、关于原审案由缺项，法律关系不清问题。本案案由明确即租赁合同纠纷。案由缺项是指本案案由不当或是应当有数个案由，意思不明。如果指没有案由显然不实，相关法律文书均明确本案为租赁合同纠纷。如果指本案存在数个案由而遗漏其他案由，显然不当。二、关于公司投资行为和租赁经营用房的区别问题。本案是租赁合同纠纷，法律关系清楚。涉诉《房屋租赁合同》为租赁合同，关于投资的说法没有事实根据。三、关于追加海丽公司作为第三人的问题。在租赁经营中，艺恒公司使用海丽公司营业执照和相关手续，案件的审理结果与海丽公司有法律上的利害关系。因此，原审法院追加海丽公司为第三人参加诉讼符合法律规定。四、关于对合同无效的处理是否显失公平问题。1、关于装修损失数额分担。艺恒公司编造578004.96元装修款，却不能举证证明该装修款的真实性、合法性，且明光公司不予认可，故原审判决依法驳回该项诉求。2、关于无效合同过错分担。签订《房屋租赁合同》前，明光公司明确告知房屋现状与规划报建情况以及房屋权属状况，合同中亦有明确体现。涉诉合同无效，双方均有责任，应各自承担50%。才是公平合理的。原审判决明光公司承担70%的过错责任，并据此分配装修款损失已明显向艺恒公司利益倾斜。3、关于占有使用费的标准。占有使用费标准严格按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，参照合同约定租金标准执行，于法有据。4、关于支付占有使用费计算起止时间。明光公司占有使用房屋的时间起于2012年6月15日，止于2014年9月28日，对此双方均无异议。一审判决以此计算占有使用费的起止时间是妥当的。艺恒公司占有期间的经营盈亏与明光公司无关。此外，艺恒公司上诉主张其为明光公司无偿提供酒店消费309113元应予抵偿房租等系新的诉求，不属于二审审理范围。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。艺恒公司上诉无理，请依法驳回。
原审第三人海丽公司述称：同意明光公司的意见。
经本院二审审理查明，原审判决认定的事实属实，双方当事人无异议，予以确认。
另查，艺恒公司二审向本院提出七份证据材料：证据一是《收据》，证明艺恒公司法人梁瑜与明光公司就海丽公司的50%股权达成协议，艺恒公司租赁涉案房屋目的是拓展酒店业务，属于承包经营合同，且已付30万元承包定金。证据二是海丽公司营业执照复印件，证明海丽公司成立于2011年11月29日，《房屋租赁合同》签订于2012年5月22日。艺恒公司确信投资酒店业合法才签订涉案合同，合同无效导致投资失败。证据三是《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，证明海丽公司于2013年1月18日已取得消防安全合格证，具备对外正常营业的条件。租赁合同无效只是艺恒公司投资计划失败，明光公司、海丽公司应承担责任。证据四是和美酒店《委托经营管理确认书》、《委托经营管理合同》，证明2012年8月21日艺恒公司与和美酒店达成加盟合同，目的是为了开展海丽公司的对外经营业务。证据五是明光公司发来的电子邮件《协议书》，与其他证据相互印证，证明艺恒公司和明光公司就兼并海丽公司取得海丽公司的经营权多次磋商，而本案争议的是152万元的保证金。证据六是海丽公司《发票》、对外营业现场图片，证明海丽公司2015年3月24日正在营业，合同无效损害艺恒公司的利益。证据七是海丽公司工商公示信息，证明海丽公司的股权结构，与艺恒公司租赁“三亚南边海路215号”有利害关系。明光公司与原审第三人海丽公司认为上述七份材料不是新证据，与本案没有关联性。艺恒公司主张投资纠纷，可另案起诉。
本院认为，明光公司提出艺恒公司二审提供的七份证据材料不属于法律规定的新证据，且与本案没有关联性的质证意见，于法有据，理由成立，予以采纳。
本案二审的争议焦点，一是本案案由的确定是否符合当事人诉讼争议的法律关系，具体指当事人争议的是房屋租赁合同关系，还是公司收购与股权转让的投资关系；二是原审法院追加海丽公司为第三人是否适当；三是原审判决对无效合同的过错责任的分担是否合理；四是占有使用费的计算是否合理。
关于本案案由的确定是否符合当事人诉讼争议的法律关系的问题。民事案件案由是依据当事人主张的法律关系的性质予以确定的；本案中艺恒公司本诉请求确认房屋租赁合同无效及赔偿财产损失，明光公司反诉请求艺恒公司返还涉诉房屋，支付房屋的占有使用费。因此，原审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷，符合当事人主张的法律关系。艺恒公司上诉主张其诉讼请求解决的并非房屋租赁合同关系，而是包括涉诉房屋的合法使用、海丽公司整体收购及股权转让等法律关系。事实上，艺恒公司在起诉状及原审诉讼中始终未提出上述诉求。本案双方当事人在原审诉讼中争议的法律关系根本不涉及公司收购与股权转让的投资关系。因此，艺恒公司的该项上诉理由没有任何根据，不予支持。
关于原审法院追加海丽公司为第三人是否适当的问题。海丽公司成立在前，以涉诉房屋经营酒店；艺恒公司与明光公司订立房屋租赁合同在后，以涉诉房屋为合同标的。在涉诉房屋的财产利益关系上，本案的处理结果与海丽公司存在法律上的利害关系是显而易见的。因此，原审法院追加海丽公司为第三人参加诉讼，一方面有利于维护海丽公司的权益，另一方面有利于查明相关的案件事实。可见，上诉人艺恒公司以本案处理结果与海丽公司没有法律上的利害关系为理由，主张原审法院追加海丽公司为第三人不当，理由不能成立。
关于原审判决对过错责任的分担是否合理的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，明光公司未取得建设工程规划许可证而建设涉诉房屋，并与艺恒公司订立租赁合同。原审判决根据上述法律规定认定涉诉租赁合同无效是正确的。涉诉租赁合同无效的原因是明光公司未取得建设工程规划许可证，主观过错较大。因此，对于该合同无效造成的损失，明光公司应当承担主要责任；艺恒公司未尽审查涉诉房屋是否违建而予以承租，主观上也有过错，应当承担次要责任。原审判决明光公司承担70%责任，艺恒公司承担30%责任，符合合同双方当事人的过错大小的实际。因此，原审判决对过错责任的分配是合理的，应予维持。
对于存在争议的造价578004.96元的装修工程，艺恒公司上诉主张双方共同确认艺恒公司装修涉诉房屋的事实，且由其提供相关的装修合同、结算报告等资料作为司法鉴定的依据，已经完成包括争议部分装修工程在内的举证责任的意见，与事实不符。艺恒公司仍负有责任就其出资建设争议部分装修工程的事实提供证据加以证明。因艺恒公司未能举证证明且明光公司不予承认，故应当承担不利后果。因此，原审判决未将存在争议部分的装修工程纳入艺恒公司投资装修的范围，并无不当。
关于占有使用费的计算是否合理的问题。涉诉房屋占有使用费的计算，主要在于正确合理确定占有时间与计费标准两个因素。占有涉诉房屋的期间是事实问题。对于艺恒公司于2012年6月15日至2014年9月28日期间占有涉诉房屋的事实双方未有争议。故原审判决认定艺恒公司占有涉诉房屋的期间为2012年6月15日至2014年9月28日是正确的。双方存在争议的是，无效合同中关于免除3个月租金的约定，是否可相应抵销3个月的占有使用费。免除3个月租金的约定是在合同有效的情形下方可适用，涉诉合同被认定为无效后应不予适用。艺恒公司上诉主张适用无效合同中关于免除3个月租金的约定相应抵销3个月的占有使用费，没有法律依据，不予支持。
占有使用费的计算标准是法律性与合理性的判断问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
综上，原审法院根据艺恒公司占有时间，并参照涉诉房屋租赁合同的租金标准判决艺恒公司应当支付的占有使用费，于法有据，予以维持。
至于艺恒公司上诉提出其无偿为明光公司提供了价值309113.00元的酒店消费，应与占有使用费进行抵销，性质上属于新的诉求，本案不予审理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予以维持。上诉人艺恒公司的上诉理由不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50549元（哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司已预交），由上诉人哈尔滨艺恒建筑装饰工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈德雄
审 判 员 梁 泽
代理审判员 王晓艳
二〇一五年九月六日
书 记 员 李德玲
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……