江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0726民初1067号原告（执行案外人）：吴晓燕，女，1978年01月09日生，汉族，河南省襄城县人，现住广东省东莞市，。委托诉讼代理人：胡成远，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎明珍，广东今久律师事务所律师。被告（申请执行人）：江西安远农村商业银行股份有限公司，地址：赣州市安远县欣山镇濂江路88号，联系电话：372****。法定代表人：欧阳小明，男，该行董事长。委托诉讼代理人：唐学丰，男，该行清收事业部客户经理，。委托诉讼代理人：汪雪松，江西均衡律师事务所律师。第三人（被执行人）：钟翠琼，女，1978年3月31日生，汉族，住广东省江门市新会区。第三人（被执行人）：周永安，男，1973年11月10日生，汉族，江西省安远县人，住安远县，。第三人（被执行人）：罗政，男，1976年1月25日生，汉族，住安远县。第三人（被执行人）：江雪丹，女，1982年2月15日生，汉族，江西省安远县人，住住安远县。第三人（被执行人）：谢罗根，男，1981年8月17日生，汉族，江西省安远县人，住安远县。原告吴晓燕与被告江西安远农村商业银行股份有限公司、第三人钟翠琼、周永安、罗政、江雪丹、谢罗根执行异议之诉一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓燕及其代理人胡成远、黎明珍，被告江西安远农村商业银行股份有限公司的代理人唐学丰及汪雪松到庭参加诉讼，第三人钟翠琼、周永安、罗政、江雪丹、谢罗根经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓燕向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行位于广东省厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园1栋1单元304号的房屋，房屋价值为1450000元；2、请求确认位于广东省厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园1栋1单元304号的房屋归原告所有；3、本案的诉讼费由被告以及第三人承担。事实和理由：原告与第三人钟翠琼、周永安之间系商品房买卖合同关系。原告向第三人购买了位于广东省厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园1栋1单元304号的房屋一套，购房总价为人民币145万元，三方约定购房款分期付款，其中，第一期款15万元在签订合同当日支付，第二期款30万元在三方办理担保赎楼手续之日支付，剩余款项100万元由原告通过商业贷款的方式付清；同时，三方约定第三人在原告付清30万元的购房款时交房给原告、原告将房屋返租给第三人。上述交易内容记载在三方于2016年11月30日签订《房屋转让合同书》以及《补充协议》。之后，原告分别于2016年11月30日、2016年12月1日、2017年2月8日、2017年2月13日分别支付了人民币5万元、10万元、3万元、27万元，计人民币45万元给上述两名第三人。剩余的购房款100万元由东莞银行股份有限公司厚街支行发放商业贷款的方式付清，并且东莞银行股份有限公司厚街支行于2017年2月27日出借了贷款人民币100万元给原告，现该贷款已经用于清偿第三人钟翠琼、周永安欠付的银行贷款，并且原告从2017年3月15日开始向东莞银行股份有限公司厚街支行履行还贷的义务。经第三人钟翠琼、周永安的要求，三方在签订上述合同书时，同时签订了《补充协议》一份，约定在交房后将上述房屋返租给两名第三人使用。2017年3月7日，三方签订正式的《房屋租赁合同》一份，明确约定租赁期限自2017年3月1日起算一年；2017年4月15日，第三人周永安支付了3月份和4月份的租金给原告。2017年5月7日，两名第三人搬离上述房屋，由原告自行居住至今。2017年3月29日，案涉房屋的抵押权消除。2017年3月31日，原告在广东省房产管理局查档得知，安远县人民法院依据被告的申请作出（2017）赣0726财保2号【（2017）赣0726执保14号】在2017年3月16日查封了案涉的房屋。之后，原告向安远县人民法院提出执行异议，安远县人民法院在2017年8月2日驳回了原告的申请。基于上述事实，原告认为，首先，在安远县人民法院查封案涉的房屋之前，原告已经付清了全部的购楼款给第三人周永安、钟翠琼；其次，在法院查封案涉的房屋之前，原告将房屋返租给第三人并获得收益，该返租的行为属于实际占用的一种方式；最后，安远县人民法院查封房屋在前，案涉房屋的抵押登记消除在后，原告对于未能办理过户登记手续的事实不存在过错。综上，故诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告江西安远农村商业银行股份有限公司答辩称：一、原告虽与被告签订了房屋转让合同书，但本被告申请执行被告财产之日起，双方并未到房管部门进行核准登记，该房产的所有权并未发生转移，仍归第三人钟翠琼所有。二、原告并未实际占有并使用该套房屋，截止本被告申请执行该套房屋时，该房屋仍由第三人钟翠琼及周永安居住，原告并未实际占有。本被告认为原告主张的租赁关系并不成立，且其提供的证明租赁存在的相关资料真实性引人怀疑，原因：1、其提供的房屋租赁合同中的租赁日期与2016年11月30日签订的补充协议中的租赁日期前后不一致；2、其提供房屋租金转账流水为2017年4月15日，晚于其主张的房屋租期，与其房屋租赁合同约定的租金缴纳时间不符，也不符合一般房租缴纳的约定成俗的习惯，且其流水未注明与房租相关的任何说明；3、原告主张其于2017年5月7日居住该套房屋至今，而本被告于2017年3月16日已申请查封了涉案房屋。三、原告所主张的房屋租赁关系以及围绕此关系主张的证据，不但自相矛盾，且不符合约定成俗的习惯，事后作假补充的痕迹明显，其行为不构成善意第三人，存在和被告恶意串通转移财产，侵害被告权益的可能。原告与第三人钟翠琼于2016年11月签订房屋转让合同，但截至该房产被查封之日，在如此长的时间内仍未办理房产过户登记，且原告称将查封房产又租赁给被告使用，不符合常理，且证据不足，据此认为原告不构成善意取得。四、本案的诉讼费由原告自行承担。综上，请求法院驳回原告吴晓燕的诉讼请求。第三人钟翠琼、周永安、罗政、江雪丹、谢罗根未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴晓燕提交了以下证据：1、房地产权证、房屋转让合同书、补充协议、房屋登记信息查询结果；证明对象：原告与第三人钟翠琼、周永安在涉案房屋查封之前，已于2016年11月30日签订了《房屋转让合同》一份，约定购房款总价为人民币145万，分三期付款，第三期款通过商业贷款的方式付清。2、支付宝付款凭证(复印件)、中国农业银行个人结算业务申请书、东莞银行个人转账（汇款）业务凭证、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书、收款收据（2016年11月30日、2016年12月1日）、东莞市信义鼎房地产经纪服务有限公司收据、同意贷款意向书（复印件）、东莞银行（个人账户）交易明细。证明对象：在涉案房屋被查封之前，原告分别在2016年11月30日、2016年12月1日、2017年2月8日、2017年2月13日分别支付了人民币5万元、10万元、3万元、27万元（小计人民币45万元）给第三人，剩余房款100万元原告通过向东莞银行股份有限公司厚街支行申请贷款，该款也于2017年2月27日支付给了第三人钟翠琼的账上；原告支付了中介服务费及税费合计45000元给居间人东莞市信义鼎房地产经纪服务有限公司。3、中国建设银行股份有限公司东莞分行结清证明（复印件）、中银消费金融有限公司贷款结清证明（复印件）、中国建设银行个人贷款还款凭证、房地产权证；证明对象：第三人钟翠琼、周永安利用原告支付的购房款100万元清偿了抵押权，并且原告对未能办理过户登记手续不存在过错。4、房屋租赁合同、银行流水、存款账户回单。证明对象：在房屋被查封之前，原告已经合法占用了涉案的房屋，并且获得收益。5、购房按揭抵押贷款合同、东莞银行个人贷款借据、个人贷款还款计划执行明细；证明对象：原告已经付清了全部的购房款给第三人周永安、钟翠琼，并且开始履行还贷的义务，原告向东莞银行股份有限公司厚街支行在2017年2月27日申请的住房按揭贷款100万元，原告也从2017年3月15日开始向东莞银行股份有限公司厚街支行履行还贷义务。6、公证书。证明对象：2016年的10月8日第三人钟翠琼、周永安委托了案外人卢健文等人代为办理案涉房屋的过户登记等手续，并且该委托在广东省公证处办理了公证手续，原告对未办理过户登记手续不存在过错。7、解除合同书；2、收款收据（物业费、水电费）。证明对象：原告自己使用了案涉的房屋，并且原告在2017年5月7日自行使用了案涉的房屋；2、原告缴纳了案涉房屋的物业管理费和水电等杂费.8、（2017）赣0726执异5号民事裁定书（复印件）、（2017）赣0726财保2号民事裁定书（复印件）。证明对象：原告履行了执行异议的前置程序，贵院以原告未实际占用案涉房屋为由驳回了原告的诉讼请求。9、东莞银行股份有限公司厚街支行在2017年8月23日出具的证明一份，证明贷款100万在2017年的2月27日已经支付到了钟翠琼的账户。被告江西安远农村商业银行股份有限公司质证后认为：对证据1的房屋产权登记证的真实性、合法性不持异议，但对于该份产权证与原告要达到的证明目的提出异议，该份产权证证明了安远法院对房产进行查封时，该房屋的产权人是钟翠琼，并没有依法过户给原告；对于房屋转让合同书的三性均提出异议，该份合同所提到的，在本案原告支付人民币首付款30万以后，交付给乙方收益，但本案事实是，法院查封房屋之时，房屋仍然是钟翠琼、周永安在使用，因此该房屋转让合同当中并不能证明在法院查封之前本案所涉房屋已由原告占有使用，所以该份转让合同书并不能支持原告所主张的诉讼请求；对补充协议的三性均提出异议，补充协议与第三人钟翠琼在法院的陈述是自相矛盾的，补充协议是本案的原告在知道本案所涉房屋被查封以后，事后补写的，并不是签订房屋转让合同的当天所写，因此该份补充协议并不能证明本案的原告在房屋查封之前已经实际占有了本案所涉房屋；对于房产登记信息查询结果的三性没有异议，但是该查询结果恰恰证明了法院对本案所涉房屋采取的措施符合法律规定。对证据2的支付宝的支付凭证三性均有异议，该份凭证是打印件并不是原件，该份支付宝转账凭证与中国银行的转账凭证都是5万元，不知是否相重复；对于农业银行转账凭据的真实性不持异议，但是对于其转账备注的内容我们认为是事后所加，对其关联性也提出异议；对于提交的个人转账业务凭据的真实性不持异议，对其关联性提出异议，该证据并不能证明在法院查封之前已经付清了全部购房款；对于个人跨行申请书的真实性不持异议，对其关联性提出异议，该证据并不能证明在法院查封之前已经付清了全部购房款；对于收款收据的关联性提出异议，该证据并不能证明在法院查封之前已经付清了全部购房款；对于东莞市信义鼎房地产经纪服务有限公司的收据三性均提出异议，该收据并不是真实发票，我方认为该份中介费的收据并不能支持原告的诉讼主张。中介公司收了费用应当出具正式发票，不出具正式发票不具有合法性；对于同意贷款意向书三性均提出异议，没有提交原件核对；对于东莞银行（个人账户）交易明细的真实性没有异议，对其关联性有异议，本案原告申请的100万贷款有没有交付给本案当中的第三人钟翠琼以及什么时候交付钟翠琼的，原告应当进一步举证证明。交易明细不能证明本案所涉房屋在法院查封之前原告就已经将该100万元交付给了第三人钟翠琼，所以并不能证明原告主张的在法院查封之前已经付清购房款。对证据3的质证意见为：对中国建设银行、中银消费证明的关联性有异议，这两份证明不能证明本案第三人还清该房屋之前的按揭贷款以及在中银金融公司贷款的款项就来源于本案给付的100万，同时从贷款结算证明来看也没有100万元，才70多万，对于剩余的款项有无给付原告应该进一步举证证明，原告之前已经支付了第三人钟翠琼45万，所以第三人归还上述金融机构的款项来源于原告之前支付的45万元，所以该证据不能证明原告将其贷款的100万元给付给了第三人钟翠琼。说明一点，该份贷款证明于原告提交的第九组证据不相符，原告说贷款100万后直接支付给了钟翠琼，该份结清证明和第九组证据之间并不能相互印证；对于中国建设银行个人贷款还款凭证的关联性有异议，我们认为与本案没有关联；对于房地产权证中注明办理注销时间是2017年3月29日，该份证据不能证明原告对于没有办理过户不存在过错。按原告自己提交的证据来看，2017年3月6日原告就已经还清了全部贷款，法院查封之前仍然有十多天的时间办理注销登记，但是原告与第三人都怠于行驶该权利，导致法院查封该房屋，所以原告方是具有过错的。对于证据4的房屋租赁合同的三性均提出异议，该房屋租赁合同是原告与第三人在所涉房屋被查封以后事后所签，双方不存在所谓的原告返租给第三人钟翠琼的事实。房屋租赁日期不仅与之前签订的补充协议印证也有明显的涂改痕迹；对银行流水的回单真实性没异议，对其关联性有异议，因为支付时间是2017年4月15日，在法院采取了执行措施以后的时间才支付的。按照签订的协议应该在3月15日之前就需要支付租金。银行流水回单还注明是租金，我方认为是原告刻意为了对抗法院执行补签的证据，所以该证据不能证明原告所说的其已经实际占有该房屋。对证据5的三性提出异议，三份证据均只能证明原告贷款100万元，原告有无把钱交付给第三人钟翠琼无法证明，该份证据不能证明原告在法院查封之前就已经支付了第三人钟翠琼。对证据6的的真实性不持异议，对其关联性和原告代理人证明观点有异议，该份公证书不能证明原告没有过错，原告应该在法院查封之前就应该过户，而不是在查封之后再进行过户。对于证据7的《解除合同书》的真实性、关联性提出异议，该份证据进一步证明了原告是为了对抗法院执行措施作出的抵抗；对物业费、水电费的收据的真实性没有异议，对其关联性有异议，无法证明原告在查封前已实际占有该房屋；对证据8的三性均没有异议，但（2017）赣0726民初执异5号民事裁定书中第三人钟翠琼、周永安陈述，吴晓燕是在2017年5月7日才入住，没有提及到原告与第三方人返租的情况。对证据9的东莞银行股份有限公司厚街支行证明的三性提出异议，该份证据无经办人签名，应当提供相应的流水来证明已经将100万元支付至第三人钟翠琼账户。如有流水也需要核查是否是在法院查封之前还是之后转入，如果是查封之后转入的就不能证明原告在法院查封之前已经支付了全部购房款，从而不支持原告的诉求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原告所要证明的证明观点，本院将结合案情和其他证据加以综合认定。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于补充协议、房屋租赁合同、解除合同书，因仅有原告吴晓燕和第三人的签名，上述证据的真实性无法认定，本院依法不予采信；2、对于支付宝付款凭证、同意贷款意向书、中国建设银行股份有限公司东莞分行结清证明、中银消费金融有限公司贷款结清证明，因原告未提交原件核对，对上述证据本院依法不予采信。被告江西安远农村商业银行股份有限公司提交了以下证据：1、被告的营业执照复印件、被告法人代表证明、法人代表身份证，证明本案被告符合诉讼主体资格。2、（2017）赣0726民初执异5号民事裁定书，证明：本案原告实际占有房屋的时间是在2017年5月7日，是在法院查封该房屋之后，其要求法院停止对该房屋采取停止措施没有事实和法律依据。从第三人钟翠琼、周永安的陈述来看，没有提到所谓的返租事实，所以可以看出原告提交的上述证据是在法院采取执行措施下发该裁定书以后才刻意制造对抗法院执行措施的证据，显然是虚假的证据。原告质证对被告江西安远农村商业银行股份有限公司提交的证据质证后认为：1、对第一组证据没有异议；2、对第二组证据的证明观点提出异议认为：周永安在裁定书作出的陈述不能作为本案认定的事实，虽然第三人没有提交到返租的事实，但是并不能证明没有该事实，且执行异议之诉作出判决以后，原来执行异议的裁定书是自动作废的，不能以该份裁定作为定案依据。本院审查认为：1、对被告提交的第一组证据，原告没有异议，本院依法予以采信；2、对于被告提交的第二组证据（2017）赣0726民初执异5号民事裁定书，因本案原告对该份裁定书作出的裁定内容提出异议故而诉至本院形成本诉，故该份裁定书不能作为支持被告观点的证据。第三人钟翠琼、周永安、罗政、江雪丹、谢罗根放弃质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，第三人钟翠琼、周永安以甲方转让人的身份、原告吴晓燕以乙方受让人的身份、信义鼎房地产经纪服务公司以见证方的身份，就本案所涉广东省厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园1栋1单元304号的房产签订了《房屋转让合同书》，合同约定：甲方钟翠琼、周永安将其位于广东省厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际1栋1单元304号一套房屋转让给乙方，该房屋属于按揭房，抵押给中国建设银行股份有限公司厚街分行，尚欠按揭贷款银行约人民币500000元，二次抵押约人民币400000元，此两笔欠款由担保公司担保还贷赎楼，担保公司垫付的款项从甲方收款项中扣减，转让款为145万元。合同签订后，原告分别在2016年11月30日、2016年12月1日、2017年2月8日、2017年2月13日分别支付了人民币5万元、10万元、3万元、27万元给第三人钟翠琼、周永安，剩余房款100万元原告以涉案房屋为抵押向东莞银行股份有限公司厚街支行申请贷款，该款也于2017年2月27日支付给了第三人钟翠琼的账上，2017年3月15日原告吴晓燕开始向东莞银行股份有限公司厚街支行归还住房贷款。本院在执行申请人江西安远农村商业银行股份有限公司提出的财产保全申请时，于2017年3月9日作出了（2017）赣0726财保21号民事裁定书，2017年3月16日查封了案涉房屋。根据房管部门出具的房产信息显示，案涉房屋被查封时登记在第三人钟翠琼名下。后原告吴晓燕以案涉房屋属其所有为由，向本院提出了执行异议。本院于2017年8月2日作出（2017）赣0726执异5号民事裁定书，裁定驳回吴晓燕的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行人，买受人对登记在被执行人名下的不动产和提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之产有已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法上占有该不动产；（三）已全部支付价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先原告吴晓燕通过信义鼎房地产经纪服务公司介绍，在本院查封之前已与第三人钟翠琼、周永安对涉案房产签订了房屋买卖合同；其次原告在签订房屋买卖合同之后房屋被查封、扣押之前已付清购房款145万元，原告吴晓燕以涉案房屋作抵押办理了房屋按揭贷款100万元；第三，案涉房屋尚未办理物权变更登记是该房已设定了抵押，而并非原告吴晓燕自身原因所致，且原告吴晓燕一直在履行合同约定的过户义务等相关手续。综上，原告吴晓燕在法院查封案涉房屋之前与通过中介公司介绍与第三人钟翠琼、周永案签订了房屋买卖合同并付清全部房款，其一系列行为可表明其是善意取得涉案房产，而涉案房屋被设定抵押导致无法办理过户登记，原告本身并不存在任何过错。而被告江西安远农村商业银行股份有限公司认为原告吴晓燕与第三人钟翠琼、周永安之间签订的涉案房屋买卖合同有虚假民事行为，但提交的证据不足以证实其所诉称的事实，而原告吴晓燕通过合法手续取得涉案房产，其作为房产所有权人享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于广东省东莞市厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园1栋1单元304号的房屋。二、确认位于广东省东莞市厚街镇三屯厚道路西12号万科金域国际花园1栋1单元304号的房屋归原告吴晓燕所有。案件受理费17850元，由被告江西安远农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长  钟 旻人民陪审员  魏东红人民陪审员  邱小宁二〇一八年一月十二日书 记 员  赖威霖