四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第4342号
上诉人（原审被告）四川天姿置业有限公司。住所地：四川省成都市温江区。
法定代表人孙越南，总经理。
委托代理人盛钟灵，男，1983年2月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）冯中华，男，1985年12月10日出生，汉族，住四川省平昌县。
上诉人四川天姿置业有限公司（以下简称天姿公司）因与被上诉人冯中华房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。天姿公司的委托代理人盛钟灵，被上诉人冯中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月24日，冯中华与天姿公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定冯中华购买天姿公司开发的温江区涌泉街办同兴东路88号24栋1单元31层4号房，总价款为439888元。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2012年11月10日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
合同签订后，冯中华以按揭付款方式支付了购房款439888元。
之后，冯中华、天姿公司在交房时签订了《（预售）房产证代理办证委托协议》。该协议第一条约定，甲方（天姿公司）同意接受乙方（冯中华）的委托，为其代理办证。第六条约定，甲方同意，在乙方付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，甲方将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。
2014年7月15日，成都市城乡房产管理局就案涉房屋办理了所有权转移登记，登记到冯中华名下。
冯中华于2015年1月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、天姿公司向冯中华支付逾期549日取得房屋所有权证书的违约金72449元；2、天姿公司承担本案诉讼的全部费用。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、《（预售）房产证代理办证委托协议》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，第一、关于天姿公司是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为的问题。《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。但双方签订的《（预售）房产证代理办证委托协议》第六条变更了上述约定，变更为在买受人付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，出卖人将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。合同约定天姿公司应当在2012年11月10日前交房，故天姿公司应在2012年11月10日至2013年11月9日的期限内完成分户产权的办理。案涉房屋所有权证的办理时间为2014年7月15日，超过了双方约定的期限，天姿公司应承担逾期办证的违约责任。
第二，关于冯中华主张的逾期办证违约金是否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同法上违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，人民法院可在违约造成的实际损失的基础上，对违约金进行适当调整。本案中，虽然房屋所有权证存在逾期办理的情形，但逾期时间较短，冯中华也没有证据证明其因房屋所有权证的逾期办理所受到的实际损失。结合本案事实，对天姿公司提出的冯中华所主张的违约金数额过高的抗辩意见，原审法院予以采纳。原审法院对冯中华主张的逾期办证违约金酌情支持9900元。
冯中华主张以其实际拿到房屋所有权证的时间作为衡量天姿公司是否违约及违约程度的标准，因与双方约定不符，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：天姿公司于判决生效之日起五日内向冯中华支付违约金9900元，驳回冯中华的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取806元，由冯中华负担696元，由天姿公司负担110元。
宣判后，原审被告天姿公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审法院查明的房屋所有权证办理起算时间与事实不符。实际上，冯中华于2014年初才向天姿公司提交了办理契税的资料（包括但不限于首套房证明），冯中华迟延提交办证所需资料的事实应构成产权证办理时间起算点的另行计算。故冯中华逾期取得产权证的责任不应由天姿公司承担。2、合同约定的房产证逾期办理的违约责任，适用前提是双方共同向权属登记机关申请办理的情形，而实际履行中，双方通过签订《房产证代理办证委托协议》，重新约定案涉房屋产权证的办理由买受人委托出卖人单独、无偿办理。故原审法院将共同办证的违约金条款错误适用在了无偿接受委托、单独办证的情况下。3、冯中华未就其迟延取得产权证所受的损失提交任何证据，实际上其收房后入住至今，未转卖或抵押，不存在任何损失。原审法院对违约金的数额认定不当。请求撤销原判，依法改判驳回冯中华的全部诉讼请求。
被上诉人冯中华答辩称，1、案涉房屋交房时冯中华已向天姿公司提交了办理产权证的全部资料、费用。2、冯中华主张天姿公司应承担的违约责任，是针对天姿公司逾期向冯中华给付案涉房屋产权证书的违约事实，而非天姿公司何时办理产权登记。原审法院混淆了“办理产权登记的时间”与“拿到（取得）房屋产权证书的时间”两个概念，致使对天姿公司逾期交付房屋产权证书的违约天数认定错误。请求撤销原判，依法改判天姿公司向冯中华支付逾期取得房屋所有权证书的违约金72449元并承担本案全部诉讼费用。
二审中，冯中华提交以下证据：1、《领取产权证书登记表》（复印件），2、《申请书》一份，请求向天姿公司在案涉住宅小区的售楼部产权办调取冯中华领取案涉房屋产权证、国土证的资料，拟证明冯中华实际取得案涉房屋产权证书的时间为2015年3月24日，天姿公司应对此承担违约责任。天姿公司质证认为，证据1系复印件，对此证据的三性均不认可；证据2是调查取证申请，由法院依法决定。天姿公司也向本院提交《调取证据申请书》一份，请求向温江区地税局调取冯中华购买案涉房屋缴纳契税的办理资料，拟证明冯中华逾期提交办证所需资料，致使房产证办证逾期的责任不应由天姿公司承担。经查，冯中华提交的证据1系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。对冯中华、天姿公司各自提交的调取证据申请，本院在其后予以阐述。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，原审法院于2015年4月20日向冯中华送达了原审判决书，明确告知其应于收到该判决书后15日内向原审法院提交上诉状，但该限期内冯中华未向原审法院提交上诉状。本院认为，因冯中华未就原审判决书提起上诉，其关于改判天姿公司支付逾期取得产权证违约金的主张，依法不属本案二审审理范围。
本院认为，一、关于天姿公司应否就冯中华逾期取得房屋产权证书承担违约责任的问题。
首先，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉房屋系不动产，按照上述规定，案涉房屋的产权自登记于冯中华名下之时，冯中华即对案涉房屋享有所有权。故案涉《商品房买卖合同》中关于买受人“取得房屋所有权证书”的约定，应系指案涉房屋完成了法律意义上的不动产登记，而不是指买受人实际收到产权证书。
其次，双方在《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。之后，双方在《（预售）房产证代理办证委托协议》第六条约定，在买受人付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，出卖人将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。根据上述约定的内容，应认定：1、双方对办理分户产权的时间由“商品房交付之日起540日内”变更为“以合同约定之交房时间起365日”；2、天姿公司系接受冯中华委托代为办理权属证书；3、《（预售）房产证代理办证委托协议》对《商品房买卖合同》未作变更的，应以《商品房买卖合同》约定的内容为准。故，《（预售）房产证代理办证委托协议》只是对办理分户产权的时间进行了变更，但未变更逾期取得产权证的逾期责任的约定。因此，原审法院依据《商品房买卖合同》第十九条中关于产权登记逾期办理违约责任的约定，认定天姿公司应承担违约责任正确，本院予以维持。
再次，根据庭审查明的事实，双方约定的合同交房时间为2012年11月10日，计算365日为2013年11月9日，而案涉房屋的产权实际于2014年7月15日才办至冯中华名下，故冯中华取得房屋产权证的时间已超过了双方约定的期限，天姿公司应承担相应的违约责任。
天姿公司上诉主张逾期取得产权证书系因冯中华迟延提供办证所需资料导致，并非天姿公司的责任。对此，本院认为，商品房买卖过程中，开发商与购房人可以约定办证的方式，但不管是开发商代为办证还是购房人自行办证，双方均有协助义务。双方约定由开发商代为办理产权证的，开发商有义务通知购房人提供相应的办证资料。本案中，冯中华与天姿公司在《（预售）房产证代理办证委托协议》中约定，冯中华委托天姿公司代为办理房屋所有权证，冯中华应向天姿公司提供书面委托手续及办证所需的资料和税费。由于在商品房买卖过程中开发商居于主导地位，对购房人交纳的资料并不会出具相应的回执，购房人对是否已交纳了相应的资料客观上无法举证，在购房人提供的办证资料是否完整发生争议时，由购房人承担举证责任显然不合理、不公平，因此，应当由开发商一方承担举证责任。若开发商认为购房人提供的办证资料不完整，开发商还有义务通知购房人补交，以保证按约定办理产权证。
本案中，天姿公司上诉认为是冯中华提供的资料不完整导致逾期办理产权证，但对此未提交任何证据佐证。天姿公司还申请向温江区地税部门调取契税办理资料，由于本案中冯中华已委托天姿公司代为办理房屋产权证，故契税的实际缴纳时间与冯中华是否已按约向天姿公司提交办证所需资料、费用之间不具有关联性，对天姿公司的该调取证据申请，本院不予准许。天姿公司所举出的现有证据无法认定是冯中华的原因导致天姿公司逾期办证。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款的规定，本院对天姿公司的该上诉主张不予支持。
二、关于原审法院判决的违约金数额是否恰当的问题。
我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，由于天姿公司的责任，致使冯中华逾期取得房屋所有权证（转移登记）的事实客观存在，但冯中华未举出天姿公司逾期办证给其造成实际损失的证据，根据公平原则和诚信原则，原审法院结合天姿公司的过错程度、逾期取得产权证书的时间等因素认定天姿公司应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费50元，由四川天姿置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 耘
代理审判员 胡张映雪
代理审判员 冷 雪
二〇一五年十月十一日
书 记 员 梅 芳 芝