广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2445号
上诉人（原审被告）：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市。
法定代表人：薛锡洪。
委托代理人：林瑞文，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：黄艾琳，广东盈辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵杰锋，男，1989年9月24日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）因与被上诉人邵杰锋房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1263号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年2月28日，邵杰锋（买受人）与威鹏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋，建筑面积为151.36平方米（第三条）；总金额为504483元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款（第六条）；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，威鹏公司确认邵杰锋依约定支付了购房款504483元，邵杰锋称威鹏公司至今没有交付符合合同约定条件的房屋。2016年3月14日，邵杰锋向原审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。
诉讼中，威鹏公司提供了两份证据：1、盖有清远市房产信息中心业务专用章的《房屋信息查询证明》，该证明中载明：清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋的权属人是邵杰锋，产权证号为020022××××，拟证明威鹏公司已为涉案房屋办理产权证。2、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。邵杰锋表示对两份证据均无异议，并撤回要求威鹏公司将涉案房屋资料报产权登记机关备案的诉讼请求。2016年5月10日，威鹏公司向本院提交《房屋租金评估申请书》，要求本院委托专业机构对与涉案房屋同地段同类型房屋的租金水平进行评估。威鹏公司确认证人何金桥是其公司员工。
原审法院认为，邵杰锋提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有邵杰锋签名、威鹏公司盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。邵杰锋依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司应在约定的期限（2013年6月30）前将涉案房屋交付给邵杰锋，但威鹏公司至今没有将房屋交付给邵杰锋，存在违约行为，邵杰锋选择继续履行合同，要求交付房屋及计算违约金的诉求，合理合法，原审法院予以支持。威鹏公司称延迟交楼是因为政府配套安装延误、市政工程封闭施工及天气原因造成，但没有提供相应的依据，对其辩解意见原审法院不予采纳。威鹏公司认为邵杰锋已于2013年10月18日实际收楼，所提供的工资单、《终止劳动关系协议书》、证人证言，并不能当然证明邵杰锋已知道涉案楼房具备收楼条件并实际收楼的事实，对威鹏公司所述原审法院不予确认。邵杰锋、威鹏公司在合同中关于违约金的约定是双方的真实意思表示，以交付的楼价款按日万分之五计算违约金，并不过分高于实际损失，威鹏公司要求按同地段房屋租金计算违约金缺乏事实依据，对其主张原审法院不予采纳。违约金以交付的购房款504483元按日万分之五从逾期之日（2013年7月1日）起计算至威鹏公司实际交付楼房日止。因威鹏公司已为涉案房屋办理了房产证，邵杰锋撤回要求威鹏公司将房屋资料交产权登记机关备案的诉讼请求，没有违反法律规定，原审法院予以照准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年6月15日作出（2016）粤1802民初1263号民事判决：一、威鹏公司限于本判决生效之日起十天内向邵杰锋交付清远市清城区北江一路三十九号××花园×区×号楼×层×号房屋；二、威鹏公司限于本判决生效之日起十天内向邵杰锋支付逾期交付房屋违约金，该违约金自2013年7月1日起以已付房价款504483元为基数按日万分之五计算至上述第一项中的房屋交付之日止。本案受理费2493元，由威鹏公司负担。
宣判后，上诉人威鹏公司不服原审判决，向本院提起诉讼。请求：1、请求二审法院参照涉案房屋同地段租金依法改判清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初1263号民事判决；2、违约金计算至一审开庭之日；3、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决是错误的。一、一审法院认定事实不清。被上诉人在2013年10月18日领取钥匙，房屋已实际交付给被上诉人，被上诉人作为公司员工在工作人员当面向其送达收楼通知书时亦已当面接收。被上诉人利用职务之便明知涉案房屋已实际领取钥匙且明知可以办理收楼手续却迟迟不办理收楼手续，至今没有办理收楼手续的责任在于被上诉人，违约金的计算应计算至被上诉人领取钥匙使用房屋之日即2013年10月18日。二、一审判决按每日万分之五计算本案违约金属于明显过高，应参照同地段房屋租金计算。根据最高人民法院《合同法解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。”即使上诉人存在违约的情况，被上诉人未提供证据证明对其造成的直接损失，因此被上诉人的损失只有租金损失，原告可通过租用同地段同类型的房屋或出租涉案房屋来实现对房屋的目的，房屋租金相当于原告的实际损失。按照上诉人提交的《评估报告书》，本案涉案房屋同地段租金估价为每月811/平方米，涉案房屋租金评估为1210元/月，自2013年7月1日起计算至2013年10月18日共计lO8天，本案被上诉人的实际损失为4235元。一审判决接合同计算的违约金已远远高出被上诉人实际损失的百分之三十，因此我们请求二审法院可以充分考虑实际情况，以被上诉人的实际损失为基础，降低违约金的计算标准，以同地段租金来计算违约金。上诉人认为一审法院判决按照每日万分之五计算的违约金明显过高，应参照涉案房屋同地段房屋租金计算。三、一审开庭之时已经明确知道房屋已经符合交楼标准，在上诉人多次通知后，被上诉人仍不办理收楼手续，上诉人于一审开庭时已经向被上诉人表示可以随时收楼，但被上诉人至今仍不办理。四、上诉人迫于无奈再次发公告通知被上诉人收楼，但被上诉人仍迟迟不办理，因此延迟交付的责任不应由上诉人承担。
被上诉人邵杰锋口头答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。第一、上诉人是没有提供相关证据证明至2013年10月18日是没有事实依据。第二、上诉人要求违约金计算至一审开庭之日是没有事实依据，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定符合交付条件一是书面通知，二是房屋竣工验收备案，一审庭审时上诉人没有书面通知被上诉人以及代理人房屋已达交付条件，因此违约金应计算至房屋实际交付之日。第三、对于违约金是否过高的问题。《商品房买卖合同》是双方签名盖章确认的，是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。首先、被上诉人的损失是银行利息损失及无权损失，因此违约金并未过高，上诉人要求按同地段房屋租金计算违约金是缺乏事实依据。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，原审庭审期间，上诉人告知被上诉人涉案房屋于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，并可办理收楼手续。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经查，本案《商品房买卖合同》是上诉人与被上诉人自愿签订，是双方真实意思的表示，且内容没有违反法律法规，系合法有效的合同，双方均应遵守。鉴于上诉人逾期交付房屋给被上诉人，依约应承担违约责任。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点一：本案逾期交楼违约金的计算期限；二：本案违约金的计算标准。
关于争议焦点一：根据双方签订的上商品房买卖合同及补充协议约定，上诉人应在2013年6月30日前向被上诉人交付经建设局工程竣工验收备案的房屋，并约定以买卖合同写明的地址为邮寄地址。虽然上诉人原审中提供钥匙的签收单，但被上诉人在借出钥匙后已归还给上诉人，且被上诉人领取钥匙时涉案房屋尚未达到合同约定的交楼条件，同时上诉人亦未被上诉人已经签收了收楼通知书的证据予以证实，故上诉人提出被上诉人于2013年10月18日已接收房屋的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。鉴于涉案房屋于2014年7月23日经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案，虽然上诉人未书面通知被上诉人，但在原审庭审期间，上诉人已告知被上诉人涉案房屋已达合同约定的交付条件，并可办理收楼手续，视为收楼通知送达被上诉人，故逾期交楼违约金的计算期限应从2013年7月1日至2016年4月20日止。
关于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案中，双方签订的商品房买卖合同已明确约定逾期交付房屋超过30天的，上诉人按被上诉人已支付房价款万分之五每日计付违约金给被上诉人，故上诉人提出按同地段同类房屋租金标准计算违约金的上诉理由不符合上述规定，故本院不予采纳。虽然被上诉人没有提供证据证明其损失，鉴于本案合同是双方自愿签订，且明确约定逾期交付房屋违约金的计算标准，即双方已预见到该违约行为给守约一方造成的损失，并同意按该标准计算守约方的损失，况且现有证据不能证明该违约金的计算标准存在过分高于实际损失而应按法律规定予以调整。故上诉人提出约定的违约金过高，要求按同地段同类房屋租金标准计算违约金的上诉理由理据不足，本院不予采纳。
综上，上诉人应支付逾期交付房屋的违约金为258547.54元[504483元×0.0005×1025天（2013年7月1日至2016年4月20日）]。原审法院认定事实错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初1263号民事判决为：上诉人清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期交付房屋违约金258547.54元给被上诉人邵杰锋。
二、驳回被上诉人邵杰锋的其他诉讼请求。
二审案件受理费4980元，由上诉人清远市威鹏房地产有限公司负担4800元，由被上诉人邵杰锋负担180元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十二月七日
书 记 员 冯敏静
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。