山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1466号
上诉人（原审原告）杨维束，男，1979年12月27日出生，汉族，无业，现住济南市。
委托代理人王俊生，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙小涵，女，1982年5月23日出生，汉族，济南市妇幼保健医院职工，住济南市。
委托代理人韩玉强，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托代理人孙婷婷，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
上诉人杨维束因与被上诉人孙小涵房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第1808号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人杨维束及其委托代理人王俊生，被上诉人孙小涵的委托代理人韩玉强、孙婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：杨维束、孙小涵、济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店于2014年3月25日签订《房屋买卖合同》，孙小涵作为出卖方，系甲方，杨维束作为买受人，系乙方，济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店作为居间方，系丙方。合同约定乙方购买甲方所有的坐落于济南市历下区和平路47号诚基中心8号楼1单元-105室房产，建筑面积为54.43平方米，该房屋规划设计用途为商业。房屋总价款为768000元。合同第四条约定合同签订当日乙方向甲方直接支付定金20000元，甲方将《房屋所有权证书》等相关资料交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保，乙方向甲方支付首付款时此定金转为首付款的一部分。乙方通过银行按揭贷款方式支付购房款，即双方在签订合同150日内乙方向甲方支付人民币30万元（含已付定金），剩余尾款448000元于银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。三方对于其它权利义务在合同中进行了详细的约定。同日，杨维束向孙小涵支付了20000元定金，由孙小涵出具定金收条。孙小涵并于同日向济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店交付涉案房产的房产证，产权证号为历字第208428号，该单位并向孙小涵出具产权证收到证明条。涉案房产证载明的规划用途为居住配套用房。后杨维束以涉案房产的规划用途与约定的用途不一致为由诉至原审法院，要求解除《房屋买卖合同》，孙小涵双倍返还定金。
原审法院认为：杨维束、孙小涵及案外人济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律强制性规定，为有效合同，各方当事人均应受该合同的约束，严格按该合同履行各自的义务。三方虽然在合同中约定购买的房产规划设计用途为商业，而涉案房产的规划用途为居住配套用房。原审法院认为，杨维束需投入较大的资金购买涉案房产，其应当在合同签订前即应对房产的现状、房产信息等内容进行严格的查看和审查，而审查涉案房产的产权证是作为房屋买受人最基本的审查义务，杨维束对于房屋现状应当明知，三方在合同中约定的瑕疵不足以导致涉案合同的解除，孙小涵作为房产出卖人也在签订合同的当日向房产中介交付房产证原件，杨维束亦未能提供有效证据证明孙小涵存在违约行为，杨维束以其无法实现其合同目的为由，理由不当，故其要求解除合同、孙小涵双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、驳回原告杨维束要求解除与被告孙小涵于2014年3月25日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；二、驳回原告杨维束要求被告孙小涵双倍返还定金40000元的诉讼请求。案件受理费人民币900元，由原告杨维束负担。
上诉人杨维束不服原审判决上诉称：1.原审判决遗漏当事人，违反法定程序。《房屋买卖合同》是杨维束、孙小涵与济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店三方签订，解除合同的诉讼请求对三方均有法律上的利害关系，三方均应参加诉讼。2.原审判决认定事实不清。原审判决对于孙小涵及中介方是否向杨维束明确告知出售房屋的规划用途为居住配套用房、居住配套用房与商业用房的区别、同地段规划为商业用途房屋的单价与涉案房屋交易单价是否相同以及对于涉案规划用途为居住配套用房的房屋价值768000元，首付款30万元，余款向建设银行贷款是否可行、《房屋买卖合同》能否顺利履行等相关事实均未查清。3.原审判决适用法律错误。原审判决依据《合同法》第四十四条、第六十条的规定，认定杨维束对房屋现状应当明知，三方在房屋买卖合同中约定的瑕疵不足以导致合同解除错误。事实上，依据上述法律规定，不能认定杨维束负有严格审查义务，也不能认定合同约定规划用途与实际交付房屋规划用途不一致仅仅属于瑕疵，应当支持杨维束解除合同的请求。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持杨维束的诉讼请求或发回重审。
被上诉人孙小涵答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨维束的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
二审中，杨维束提交保证书一份，欲证实杨维束与孙小涵签订的房屋买卖合同因无法按30%的首付比例贷款，导致合同无法履行，需要解除，并双倍返还定金。孙小涵质证称，对该证据的真实性无异议，从保证书的内容来看，保证书系案外人在涉案房屋买卖合同签订后出具的，系杨维束与案外人之间的单独约定，与孙小涵无关。经查，该保证书内容为：“哈考特不动产山大南路店关于杨维束购买历下区和平路某号某号楼某单元105室做出如下保证：1.保证杨维束可以以单身名义从银行贷款25年，借贷金额不低于肆拾柒万元正。2.保证杨维束所交税费不高于陆万叁仟元，超出部分于中介方担负。哈考特不动产山大南路（加盖了济南市历下哈考特房产信息咨询中心青后店印章）2014年3月31日”
二审庭审中，杨维束主张其看过涉案房屋的房产证，但是没有看内容，贷款的时候才知道是居住配套用房。孙小涵主张房屋买卖合同是制式合同，对于房屋规划用途，双方都向规划局咨询过，所以由中介填写商业用途。
本院认为：杨维束、孙小涵、济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店三方签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。《中华人民共各合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，杨维束以双方签订的房屋买卖合同约定房屋规划设计用途与《房屋所有权证书》载明的规划用途不一致以及无法办理银行贷款、合同目的无法实现为由要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求孙小涵双倍返还定金。本院认为，关于涉案房屋规划设计用途问题，作为一般购房人，首先会审查房屋所有权证书，以确认房屋权属、房屋性质等相关信息，孙小涵签订合同时将涉案房屋所有权证交由中介方济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店，该行为应视为孙小涵已对涉案房屋的权属、规划设计用途等情况尽到了告知义务，杨维束未认真审查房屋所有权证载明的内容，相应后果应由其自行承担。关于银行贷款问题，虽然杨维束主张因无法办理银行贷款手续，故合同目的无法实现，并提交了保证书，但双方在房屋买卖合同中并未将不能办理银行贷款手续作为可以解除房屋买卖合同的条件。综合以上情况，杨维束要求解除房屋买卖合同并要求孙小涵双倍返还定金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。另，对于杨维束主张本案遗漏当事人，违反法定程序的问题。由于本案系因杨维束要求与孙小涵解除房屋买卖合同发生争议，并非与济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店之间因居间合同发生纠纷，故济南历下哈考特房产信息咨询中心青后店并非必须参加本案诉讼的当事人，杨维束的该项上诉请求不成立。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人杨维束负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 何菊红
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 刘 翔