四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)长民初字第195号原告易述澎，男，生于1969年10月30日，汉族，四川省富顺县人，住富顺县。委托代理人邓基田，四川理光律师事务所律师。被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司，住所地四川省长宁县长宁镇城北三期。法定代表人杜姜，总经理。委托代理人夏雪飞、赵彬，北京大成（成都）律师事务所律师。原告易述澎与被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员纪昕玥、人民陪审员张西平、人民陪审员蒯树银组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易述澎及其委托代理人邓基田、被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司的委托代理人夏雪飞、赵彬到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告易述澎诉称，2012年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告拟建的商品房一套。该房屋约定交房日期为2014年12月31日之前。合同签订后，原告按约向被告交付房款375549元及维修基金和相关税费9928元，已履行了合同义务。被告在主体工程完工后公共部分装修期间，违规施工，在横梁上钻孔，造成房屋受损，受到住建局行政处罚。房屋经被告聘请的成都建筑科技院鉴定认定“钻孔的梁中有箍筋、腰筋、主筋截断和不同程度受损，安全性能不符合标准的要求，严重影响该梁和剪力墙的承载力，应立即采取措施进行处理”。此后，讼争房屋的质量问题人尽皆知，必然损害到房屋价值。被告虽进行了整改修复，但不能保证整改有效、可靠，检测也只是抽检不是全面检测，房屋安全隐患并未排除。被告在主体结构完工后，未经主管部门审批违规钻孔，违反了合同约定，构成违约。合同约定房屋为地上18层、地下0层，被告违反约定在地下修建车库和门市，改变了房屋设计用途，也构成违约。被告在推销和售房时承诺房屋抗震烈度为8度，实际房屋设计抗震烈度为6度，被告以高抗震房为诱饵，欺骗原告购房，并有多处建设与广告不符之处，严重违约。因协商未果，原告诉讼来院，请求判决解除原、被告双方于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》；被告退还购房款及税款、维修金共385477元；被告给付上述款项资金利息59209.27元及违约金97543.44元；案件受理费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为判决解除原、被告双方于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》；被告退还购房款及税款、维修金共385477元；被告赔偿原告损失80000元、资金利息100000元及逾期交房违约金38547.70元；案件受理费由被告承担。被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司辩称，对签订房屋买卖合同及原告付款事实无异议；房屋已不存在质量问题，被告整改后房屋已满足建设要求；合同所载“地下0层”并非欺诈，而是长宁县房管所系统设计原因，被告办理地上住宅预售许可证时，没有提供地下楼层信息，系统自动生成显示为地下0层；房屋使用说明书中“抗震裂度8度”系笔误，不是虚假宣传，该文本尚有其它数处笔误，且原告是在定房之后才拿到，而不是定房前就看到，不影响其购房意愿；被告预定建设工程为三期，广告是针对所有工程项目的，仅根据现已完工的第一期项目，与被告的广告内容有一定差异是正常的，并非虚假广告；被告在约定交房期限前已通知原告接房，原告不接房不应由被告承担逾期交房的损失；故被告不同意退房，请求驳回原告诉讼主张。原告易述澎为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下材料：1、原告身份证明、被告营业执照、组织机构代码证。2、《商品房买卖合同》及其补充协议、交款发票。3、房屋使用说明书。4、宣传广告。5、违规施工照片。6、监理日志复印件。7、建设工程质量鉴定报告、停工通知单、整改和赔偿方案签收表、会议纪要。8、信访投诉材料、新闻报道。9、方案设计图复印件、《A-2地块主要技术经济指标》复制件。10、到庭证人张某某、罗某某证言。被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司对原告提供的上述材料的质证意见为：对材料1、2、3、4、5、7的真实性、关联性均无异议，但对证明目的有异议；材料6、8、9没有提供原件，无法核实，材料9不能证明与本案关联性；材料10证人与案件有利害关系，且内容不属实，不应采信。被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下材料：1、营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证书复印件。2、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》。3、交房时提供的住宅使用说明书；住宅使用说明书受领签字单；建设工程规划核实意见书、竣工验收备案书、面积测绘报告、工程质量分户验收表、1-6号楼技术服务报告。4、质量鉴定报告及业主选定机构依据。5、《建筑设计总说明》、长宁县房管处《情况说明》、《房产信息管理系统销售合同》及发票、重庆光大网络技术有限公司《情况说明》。6、证人苟某某、杨某某及到庭证人刘某某、徐某证言。7、成都柒玖伟业房地产营销顾问有限公司《项目销售经过说明》、宣传广告；长宁县仁恒物业管理有限公司《范本制作经过的说明》及其营业执照、前期物业服务合同。8、《建筑抗震设计规范》、建设部《关于印发商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定的通知》。9、通知接房的公告和快递及相应发票。10、协调会议纪要、（2015）长民初字第453号民事调解书。11、现状视频资料。原告易述澎对被告提供的上述材料的质证意见为：对材料1、2、8、9的真实性、关联性均无异议，但对证明目的有异议；材料3中住宅使用说明书与提供给原告的不是同一种；竣工验收时间晚于约定竣工时间，证明被告违约；材料4真实性无异议，但是抽检不是全面检查，不能证明房屋没有质量问题；材料5真实性有异议；材料6、7不属实，证人与被告有利害关系，被告确向原告作了虚假承诺；材料10、11与本案争议焦点没有关联性，不能证明原、被告曾达成任何协议或被告没有虚假宣传。审理过程中，本院组织原、被告双方进行了实地勘验并制作视频资料。四川省住房和城乡建设厅向本院出具《关于有关情况的回复》及“川建房发[2012]414号”《关于印发和示范文本的通知》。原、被告对上述材料真实性、关联性均无异议。经审查，本院对原告、被告提供的上述材料的认证意见如下：原告提供的材料1、2、3、4、5、7与被告提供的材料1、2、8、9具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认；被告提供的材料3中《房屋使用说明书》与原告提供的材料3并不一致，经庭审确认原告提供的材料系其交款后领取的《房屋使用说明书》；原告提供的材料6、8、9均不是原件，对与其他材料相互印证的内容予以确认；原告提供的材料10与被告提供的材料6互有冲突，因被告提供的证人经本院通知未按期到庭对质，本院采信对原告有利的证言，被告广告宣传确有夸大之处；被告提供的材料7与其他材料相互印证的内容予以确认；被告提供的材料10中会议纪要的真实性、关联性予以确认，调解书真实性予以确认，但并未查明与本案讼争合同直接相关的事实；被告提供的材料11真实性、关联性予以确认，但不能单独证明被告的主张。经审理查明，工程是由被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司取得国有土地使用权后依法建设的商品房开发项目。2011年8月17日，被告与成都柒玖伟业房地产营销顾问有限公司签订《代理销售合同》，委托其进行广告设计、合同签订及房屋预售许可证办理等事宜。2012年7月10日，被告与长宁县仁恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，委托其提供前期物业服务。2012年9月18日，被告取得商品房预售许可证。2012年12月31日，原告易述澎与被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同载有：建设工程施工合同约定的开工日期为2012年2月1日，约定的竣工日期为2013年6月1日；建筑层数为18层，其中地上18层，地下0层；签订合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为地上8层；房屋单价4288.56元每平方米，总价款375549元，一次性付款；商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到商品房质量或使用功能的，未在批准变更10日内通知原告的，原告有权退房，被告应在30日内退还已付房款，并按银行同期存款利率付给利息；被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房，交付时应当一并提供已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、市政基础设施达到承诺条件（均为2014年12月31日前）、《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告不出示或出示不齐全，原告有权拒绝接收，由被告承担逾期交房责任；逾期交房超过30日后，原告有权退房，被告应当自退房之日起30日内退还已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，自交付期限届满次日至实际交付之日，被告按日计算向原告支付已付款万分之2的违约金；商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，原告有权退房；争议解决方式为向被告所在地人民法院起诉；合同履行过程中，除出现约定或法定解除条件外，不得单方面解除合同，否则违约方按约定购房总价20%支付违约金。同日，原告向被告缴纳购房款375549元、维修基金2117元、税费7811元，合计385477元。2013年1月8日，长宁县房产管理处为原、被告办理商品房预售备案手续。2013年1月10日，被告向原告交付《房屋使用说明书》，其中载有：“一、房屋基本情况……5.房屋抗震设防裂度8度……二、各项目及部位的使用说明和注意事项（一）建筑、结构安全……6.您在装修与居住使用过程中，应避免在各个房间集中堆放超过设计荷载的重物。（卧室、卫生间、厨房的设计荷载分别为2.0、4.5、2.0kg/m2）”。2014年4月23日，因被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司在小区水电安装工程施工中明示作业人员在过道梁上打孔的行为违反相关法律规定，长宁县建设工程质量监督站向其出具《建设工程质量停工单》。2014年5月8日，长宁县住房和城乡规划建设局向被告出具《行政处罚事先告知书》。2014年5月16日，长宁县住房和城乡规划建设局又向其出具《四川省建设行政处罚决定书》，对其处以罚款并要求按期整改。四川省建筑科学研究院接受长宁县住房和城乡规划建设局委托，于2014年5月15日出具对“上部结构梁上钻孔处理方案”《技术服务报告》。2014年6月4日，小区业主代表在有关部门组织下与被告进行座谈，但未能协商达成一致意见。2014年8月25日，购房户向长宁县住房和城乡规划建设局申请推荐由四川中节能建筑工程有限公司对整改后的龙湾半岛一期工程进行质量检测。2014年9月10日，四川中节能建筑工程有限公司出具《鉴定报告》，鉴定结论为：1、受检加固工程满足加固设计要求。2、受检混凝土构件混凝土强度满足设计要求。3、受检部分混凝土构件钢筋配置中，个别剪力墙钢筋平均间距和梁箍筋平均间距存在偏差现象，梁底、剪力墙钢筋根数能满足设计要求。2014年6月10日，被告会同施工单位和监理单位对讼争房屋验收，并制作分户验收结果表。2014年8月5日，宜宾置信测绘有限责任公司对房屋面积实地测绘，并出具“房产实测报（2014）第03939号”《四川省房屋面积测绘报告》，该报告经长宁县房产管理处审查予以认定。2014年11月18日，长宁县住房和城乡规划建设局出具《建设工程规划核实意见书》，同意按基本建设程序组织竣工验收。2014年11月21日，《竣工验收备案书》经主管部门通过。房屋竣工验收后，2014年11月28日起，被告通过多种媒体和方式发布交房公告并通知原告接房。2015年1月9日，长宁县房产管理处出具《情况说明》，称被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司至今未向其申请办理地下层部分的商品房预售许可证。2008年1月8日，长宁县房产管理处与重庆光大网络技术有限公司签订《房产信息管理系统销售合同》，约定由该公司为其安装信息管理系统设备和软件模块。2015年1月10日，重庆光大网络技术有限公司出具《情况说明》，称由于被告申报商品房预售许可过程中，只有住宅房屋达到预售条件，也没有销售地下物业的计划，故只针对地上住宅建立了楼盘信息，系统生成网签商品房买卖合同时，系统将地下楼层自动生成为0层。2015年2月3日、2月11日，成都柒玖伟业房地产营销顾问有限公司、长宁县仁恒物业管理有限公司先后出具经过说明，称《房屋使用说明书》所载“房屋抗震设防裂度8度”系笔误。2015年4月9日，四川省住房和城乡建设厅向本院出具《关于有关情况的回复》，其中明确根据《四川省物业管理条例》的规定，临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书应当作为房屋销售合同的附件；开发建设单位和购房者的权利义务受《房屋使用说明书》的约束；确因填写错误构成笔误的，应由建设单位更正，确保内容真实、有效。四川省住房和城乡建设厅出具的“川建房发[2012]414号”《关于印发和示范文本的通知》中所附《房屋使用说明书示范文本（试行）》第一款第5项为“房屋抗震设防烈度__度”。另查明，因讼争房屋抗震设防烈度为6度，该抗震度不低于长宁县建筑工程抗震设防烈度规定。审理过程中，本院组织原、被告双方进行了实地勘验，原、被告对车库数量分歧达成了一定程度共识，期间确发现数处门市招租信息，但发布人不是被告宜宾市宏泰房地产开发有限公司或物管公司。经本院告知诉讼风险后，原告明确放弃申请对房屋建筑质量进行鉴定的权利。原告明确不愿意变更诉讼主张，坚持主张判决解除讼争合同并赔偿损失。经本院组织调解，原、被告双方因分歧过大，未能协商达成一致。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已按合同约定履行了付款义务，被告也应当按约定履行相应合同义务，否则应承担违约责任。本案中原告主张被告存在以下数种违约行为：一、原告依据房屋竣工日期晚于商品房买卖合同载明的日期，主张被告系逾期违约，应当按合同约定退房并赔偿损失。商品房买卖合同所载竣工日期是被告与施工单位在施工合同中进行的约定，并非原、被告之间的合同约定，原、被告也仅约定了逾期交房违约责任，故本院对原告的依据不予采纳。原告逾期未接房是事实，但被告在约定交房期限前向原告发出了接房通知，并在庭审中出示了其此前具备合同约定的交付条件的证据。原告虽主张此前并未收到上述证据材料，但合同约定为被告应在交付房屋时一并交付上述材料，原告拒绝接房，被告并无预先交付的义务。综上，本院认为原告主张被告逾期交房违约没有事实和法律依据，不予采纳。二、原告主张被告违规施工，致使房屋质量不合格，应当退房并承担违约损失。被告违规施工并经多方报道确系事实，讼争房屋的价值也确会受到相应影响，原告可凭相应损失的证据向被告主张赔偿损失。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张建筑质量不合格要求退房，合同约定退房条件为“地基基础和主体结构质量经检测不合格”，被告在违规施工后，按有关部门要求对建筑进行了整改，并委托原告及其他购房户指定的机构对整改效果进行了鉴定，结论为能满足设计要求，在通知原告接房前房屋也经过有关单位验收合格；而原告并未提供讼争房屋至今仍有主体结构质量不合格的情形存在，也放弃对建筑质量申请鉴定评估。本院综合双方的证据后，采纳被告的意见，对原告主张讼争房屋质量不合格的意见不予采纳。三、原告主张被告未经其同意非法改变建筑设计用途，将地下0层建设为地下2层，并修建门市牟利，严重违约，应当退房并赔偿其损失。讼争楼盘竣工后，经主管部门检验通过，其地下车库部分并未被认定为违反建设规划，且被告在售房宣传过程中也就车库向原告及其他购房户进行过宣传，不存在隐瞒地下车库存在的行为，故本院采信合同所载建筑层数与实际有差异确系网签系统设计机制原因的意见。被告辩称并未修建门市或将车库改建为门市租售，原告也没有提供证据证明被告进行了上述行为，故本院采信被告的辩解，对原告的上述主张不予采纳。若确实存在有他人未经许可改变房屋用途的行为，其不属本案处理范围，原告可向有关主管部门反映。四、原告主张讼争楼盘未达到广告宣传标准，且讼争房屋未达到被告承诺的抗震设防烈度，故应当承担退房并赔偿损失的责任。根据《四川省物业管理条例》第三十七条，建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，并向房地产行政主管部门提交下列材料：（一）临时管理规约样本；（二）通过招投标等法定方式选聘物业服务企业的证明文件；（三）前期物业服务合同；（四）物业服务用房和业主委员会议事活动用房的配置图纸及证明文件；（五）房屋使用说明书。故《房屋使用说明书》应当属于商品房买卖合同的附件提供。被告在该说明书中载明房屋“抗震设防裂度为8度”，而讼争房屋实际抗震设防烈度为6度。四川省住房和城乡建设厅提供的范本对抗震设防烈度的度数留空，也并无错别字存在，被告虽主张该说明书系拷贝自长宁县住房和城乡规划建设局，但并未出具证明其向原告提供的文本与长宁县住房和城乡规划建设局提供的范本一致的证据。且即使确系被告笔误所致，被告也负有及时更正，确保内容真实、有效的义务。原告按合同约定交付购房款及其他费用后，被告向其交付了讼争的《房屋使用说明书》，此后被告并未及时对上述争议内容进行过书面修订或修正，给原告造成了相应不利影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告虽主张因被告的违约行为使其不能实现合同目的，但讼争房屋符合本地抗震设计的要求，原告也未提供讼争房屋无法达到必要抗震效果的证据。被告的违约行为不符合合同约定或法律规定的解除合同条件，且被告也不同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的主张不予支持，但原告可凭相应证据向被告主张违约损失。综上，原告提出的主张和证据不足以证明被告存在符合合同约定或法律规定的解除合同条件的违约行为，被告也不同意解除讼争合同，故本院对原告要求解除讼争合同主张的请求，本院不予支持。原告要求被告退还购房款、税款、维修基金共385477元是基于解除合同而产生的主张，因本院对解除讼争合同的主张不予支持，故对上述主张也不予支持。原告主张赔偿损失80000元、资金利息100000元，但未提供证明原告因被告违约所受损失准确数额的证据，故本案对该主张不予处理。原告认为在合同履行过程中，被告有违约行为，原告可凭相应证据另行主张违约责任。原告主张逾期交房违约金38547.70元，因被告不应承担逾期交房违约责任，故本院对该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告易述澎的诉讼请求。案件受理费4611元，由原告易述澎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  纪昕玥人民陪审员  张西平人民陪审员  蒯树银二〇一五年九月七日书 记 员  李 福