南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第279号
原告：南宁建宁水务投资集团有限责任公司，住所地南宁市江南区星光大道。
法定代表人：黄东海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨昌奎，广西创想律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦敏，广西创想律师事务所律师。
被告：莫洋，女，1977年5月6日出生，汉族，住南宁市。
原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司（以下简称建宁水务公司）与被告莫洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告建宁水务公司的委托诉讼代理人杨昌奎到庭参加诉讼，被告莫洋经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建宁水务公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告建宁水务公司与被告莫洋签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》,被告莫洋立即搬离位于南宁市铺面；2.被告莫洋向原告建宁水务公司支付2012年4月1日至2013年6月30日期间的租金535505.88元；3.被告莫洋向原告建宁水务公司支付逾期支付租金违约金419668.31元（2012年4月16日至2014年12月31日）；4.被告莫洋向原告建宁水务公司支付解除合同违约金222558.57元；5.被告莫洋向原告建宁水务公司赔偿律师费33800元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月20日，原告建宁水务公司与被告莫洋签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市房屋出租给被告，租期5年；第一租赁年度的月租金为35700.39元（折后），第二租赁年度的月租金为40800.45元（折后）；租金按自然季度支付，于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天千分之一支付滞纳金（即逾期付款违约金）。《租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付被告使用。截止2013年6月30日,被告莫洋应支付租金688507.56元，但莫洋仅支付租金153001.68元，尚欠租金535505.88元。从2012年4月16日至2014年12月31日期间，被告应当支付滞纳金419668.31元。同时，根据《租赁合同》第10.4条约定，被告欠付合同项下任何款项超过30日的，原告即有权解除合同，同时原告除有权没收履约保证金外，还有权要求被告按三个月的租金和管理费总额支付违约金，该违约金经计算为222558.57元。根据《租赁合同》第10.5条约定，被告应承担原告因提起本次诉讼支出的律师费33800元。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告莫洋未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2011年6月20日,原告建宁水务公司(甲方，出租方)与被告莫洋（乙方，承租方）签订《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市“民歌湖酒吧街”D区3栋铺面出租给乙方，面积为286.52平方米，用途为经营酒吧、餐饮、咖啡厅、茶馆、高级会所，租期5年，自起租日2011年10月1日起计算；2.五个租赁年度的月租金分别为51000.56元、56100.62元、61710.68元、67881.75元、74669.93元；3.租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天1‰支付滞纳金；前三个租赁年度每月管理费均为5730.4元，第四、五租赁度每月管理费均为6304.44元；4.乙方需在签订本合同之日起3个工作日内向甲方支付履约保证金153001.68元，该保证金担保的范围为合同的履行、日常管理规定的履行、商业管理规定的履行，管理费的交付、租金支付等等；5.如果乙方在应付款日期后逾期30天仍未付清本合同项下的任何款项（无论是否经正式催款），甲方除有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除合同；6.因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担；此外，合同还约定了其他的权利与义务。租赁合同签订之后，原告依约将房屋交付被告使用。
庭审中，原告建宁水务公司自认：1.合同签订前，被告莫洋为取得铺面租赁权交纳了投标保证金20万元，其中153001.68元转化为履约保证金，余款46998.32元转为租金；2.除投标保证金20万元中的46998.32元转为租金外，被告另外支付了租金106003.36元；3.在合同履行过程中原告给予了被告租金优惠：2011年10月1日至2011年12月31日为免租期，同时将第一租赁年度（2011年10月1日至2012年9月30日）的月租金调整为35700.39元，第二租赁年度（2012年10月1日至2013年9月30日）的月租金调整为40800.45元。
另查明：2013年6月6日，原告建宁水务公司(甲方）与案外人南宁天鹰力达投资管理有限责任公司（以下简称天鹰力达公司，乙方）签订《民歌湖酒吧街经营权承包合同》，约定：甲方将民歌湖酒吧街的经营权承包给乙方，由乙方收取承包金，甲方享有独立的经营管理权和承包收益权；承包期限为2013年7月1日至2021年6月30日；乙方承接原甲方与民歌湖酒吧街各商家签订的租赁合同中约定的原甲方的所有权利和义务；原由甲方向民歌湖商家书面作出的通知、规定、优惠文件，继续有效；原各商家欠交甲方的租金，乙方应积极帮助甲方追缴，甲方将根据乙方追回的租金量，给予乙方一定比例的提成奖励。
2013年6月7日，原告建宁水务公司以《通知书》的形式通知了包括被告莫洋在内的承租人，内容为：因经营需要，建宁水务公司已将民歌湖酒吧街的经营权承包给天鹰力达公司，天鹰力达公司享有民歌湖酒吧街的经营管理权和承包受益权，要求莫洋接受天鹰力达公司的管理，从2013年7月1日起将租金、管理费、物业费等费用交付给天鹰力达公司，若未按时足额支付，天鹰力达公司有权行使合同解除权。
还查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。原告通过诉讼方式向被告主张权利，产生律师代理费33800元。
上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据证实：民歌湖酒吧街商铺租赁合同、民歌湖酒吧街经营权承包合同、通知书、律师费发票、建设工程规划许可证、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，原告建宁水务公司与被告莫洋签订的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规之禁止性规定，合同合法有效，对原被告双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。
关于原告要求解除租赁合同及被告立即搬离的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告建宁水务公司自2013年7月1日起将南宁市民歌湖酒吧街的经营权整体承包给天鹰力达公司，将包括合同解除权在内的权利转让给天鹰力达公司，并且书面通知了被告，因原告转让的权利不属于合同约定不能转让的，也不属于法律规定不能转让的，故原告将包括合同解除权在内的权利转让给天鹰力达公司对三方均已发生法律效力。故自2013年7月1日起，涉案租赁合同的相对人是被告莫洋与天鹰力达公司。原被告间的租赁合同关系已于2013年6月30日终止，无需本院判令解除。原告退出涉案租赁合同后，已不是本案租赁合同的相对人，故原告要求被告立即搬离涉案铺面的诉请，本院不予支持。
关于租金的问题。租赁合同约定，租期五年，自起租日2011年10月1日起计算，故第一租赁年度应为2011年10月1日至2012年9月30日，该年度月租金为35700.39元；第二租赁年度为2012年10月1日至2013年9月30日，该年度月租金为40800.45元。因2011年10月1日至2011年12月30日为免租期，故2012年1月1日至2012年9月30日期间被告莫洋应支付的租金为321303.51元（35700.39元×9个月），2012年10月1日至2013年6月30日期间被告莫洋应支付的租金为367204.05元（40800.45元×9个月）。综上，2012年1月1日至2013年6月30日期间被告莫洋应支付的租金总额为688507.56元（321303.51元＋367204.05元），扣除被告莫洋已支付的租金153001.68元（46998.32元+106003.36元），被告仍应向原告支付租金535505.88元。
关于违约金的问题。原告建宁水务公司主张的违约金有两项：（一）逾期支付租金违约金。根据本案合同第3.1.3条约定，租金按自然季度支付，并于每季度开始前15个工作日支付，逾期则按每天1‰支付滞纳金。该滞纳金实为违约金，被告莫洋只支付租金153001.68元，理应向原告建宁水务公司支付逾期违约金。因2012年1月至2012年9月期间的月租金为35700.39元，被告已支付租金153001.68元，该租金在支付完2012年1月至2012年3月的租金107101.17元（35700.39元×3个月）后，还剩余45900.51元（153001.68元-107101.17元）。因2012年4月至2012年6月的租金为107101.17元，抵扣完上述剩余租金45900.51元后，被告还拖欠原告租金61200.66元（107101.17元-45900.51元），故2012年4月至2012年6月被告逾期支付租金违约金为：以61200.66元为基数，从2012年4月16日至2014年12月31日，按每日1‰计算，该期间的违约金为60588.65元（61200.66元×1‰×990天）。同理，2012年7月至2012年9月被告逾期支付租金违约金为：以107101.17元为基数，从2012年7月16日至2014年9月30日，按每日1‰计算，该期间的违约金为96283.95元（107101.17元×1‰×899天）。因2012年10月至2013年6月期间月租金为40800.45元，季度租金为122401.35元（40800.45元×3个月），故2012年10月至2012年12月被告逾期支付租金违约金为：以122401.35元为基数，从2012年10月16日至2014年12月31日，按每日1‰计算，该期间的违约金为98777.89元（122401.35元×1‰×807天）。2013年1月至2013年3月被告逾期支付租金违约金为：以122401.35元为基数，从2013年1月16日至2014年12月31日，按每日1‰计算，该期间违约金为87516.97元（122401.35元×1‰×715天）。2013年4月至2013年6月被告逾期支付租金违约金为：以122401.35元为基数，从2013年4月16日至2014年12月31日，按每日1‰计算，该期间的违约金为76500.84元（122401.35元×1‰×625天）。综上，2012年4月16日至2014年12月31日期间，被告逾期支付租金的违约金为419668.3元（60588.65元+96283.95元+98777.89元+87516.97元+76500.84元）。（二）解除合同违约金。因原告建宁水务公司自2013年7月1日起将本案合同包括合同解除权在内的权利转移给了天鹰力达公司，合同解除权由天鹰力达公司享有和行使。因此，原告主张解除合同违约金124292.37元，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于律师费的问题。根据本案租赁合同第10.5条约定，因被告莫洋欠付租金、迟交费用及其他违约行为引起诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和律师费，全部由被告承担。本案原告建宁水务公司因被告欠付租金和管理费，通过诉讼的方式主张权利，由此产生律师费33800元，该损失应由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告莫洋向原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司支付2012年4月1日至2013年6月30日期间拖欠的租金535505.88元；
二、被告莫洋向原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司支付2012年4月16日至2014年12月30日期间的逾期支付租金违约金419668.3元；
三、被告莫洋向原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司支付律师费33800元；
四、驳回原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费15704元，公告费437元，合计16141元（原告已预交），由原告南宁建宁水务投资集团有限责任公司负担1310元，被告莫洋14831负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
代理审判员 刘东海
代理审判员 廖俊芳
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 秦翔华