天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0105民初8419号
原告：林珩，女，1974年6月20日出生，汉族，中国银联天津分公司职员，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：景富生，天津国鹏律师事务所律师。
被告：周先兰，女，1938年6月8日出生，汉族，铁道部第三勘测设计院退休干部，住天津市河北区。
法定代理人：黄一兵（周先兰之子），男，1963年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告：黄一民，男，1970年2月11日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
被告：黄一宁，女，1972年11月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。
法定代理人：黄一兵（黄一宁之兄），男，1963年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04-08室。
法定代表人：左晖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹春涛，天津新华律师事务所律师。
第三人：黄一兵，男，1963年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告林珩与被告周先兰、黄一民、黄一宁、天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日作出（2016）津0105民初2185号民事判决。周先兰、黄一宁不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2016年10月21日作出（2016）津01民终5473号民事裁定，撤销本院（2016）津0105民初2185号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2016年12月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林珩的委托诉讼代理人景富生，被告周先兰、黄一宁的法定代理人黄一兵，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托诉讼代理人曹春涛，第三人黄一兵到庭参加诉讼。被告黄一民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林珩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年2月20日签订的《房产交易合同》，由被告周先兰、黄一民、黄一宁赔偿违约金27.5万元并赔偿经济损失20万元。2、如果由于被告周先兰、黄一民、黄一宁的过错导致合同无效或不成立，则要求该三被告双倍返还定金20万元并赔偿经济损失27.5万元。3、被告链家公司退还居间服务费、评估费、贷款委托费共计56600元。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告周先兰、黄一民、黄一宁于2016年2月20日通过房屋交易中介链家公司签订了《房产交易合同》，约定三被告以275万元的价格将坐落天津市××花园××楼××-801房屋出售给原告。双方签订合同的第二条第2款约定：双方须于2016年3月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方（原告）将定金之外的首付款存入房管部门。合同签订后，原告向被告周先兰、黄一民、黄一宁交付了合同约定的定金10万元，向被告链家公司支付居间服务费5.5万元，评估费1000元，贷款服务费600元。合同签订后，被告周先兰、黄一民、黄一宁以种种理由拒不到房管部门签订《天津市房产买卖协议》以及办理房屋买卖的相关手续。2016年4月8日，原告通过中介机构向三被告发出《合同履行通知书》，三被告仍未按照合同约定配合办理相关手续，已经构成根本违约。根据合同第八条的约定，原告有权解除房屋买卖合同，并要求三被告支付房屋成交价10%的违约金，同时要求在违约金之外赔偿20万元经济损失。如果法庭认定合同无效或不成立，那导致该结果的原因是被告周先兰、黄一民、黄一宁故意隐瞒与订立合同有关的事实并提供虚假情况，过错方是三被告，三被告应承担缔约过失责任，双倍返还定金20万元，同时赔偿经济损失27.5万元。被告链家公司对于第三人黄一兵未到场签字导致合同无法履行负有责任，应退还中介服务费用，如果法庭认定合同不成立或无效，则更应该退还费用。
被告周先兰、黄一宁辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、涉案房屋是周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁四人共同共有。涉案房产交易合同上的出卖人写的也是周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁四人，但合同只有周先兰、黄一民、黄一宁的签字，黄一兵没有在合同上签字，也未委托授权其他人代签合同，所以该合同不成立。2、因合同不成立，所以不存在损害赔偿问题。且原告对合同不成立也存在过错，应承担相应的责任。3、周先兰78岁，有老年痴呆症和精神疾病，黄一宁患有精神分裂症，两人均没有民事行为能力。周先兰、黄一宁没有辨识能力，她们完全是受黄一民的控制，合同上的签字并不是她们真实的意思表示。4、原告交付的10万元定金现实际由黄一民控制，应由黄一民承担返还定金的责任，周先兰、黄一宁不负返还定金责任。
被告黄一民未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
被告链家公司辩称，不同意退回居间服务费用。理由：1、原告诉讼请求分为合同有效与合同无效两种情况，该诉讼请求不明确；2、链家公司认为该合同有效，合同中明确约定了违约责任，原告主张的违约损失中应当包含中介费用，在合同有效的情况下应由违约方承担，不应由链家公司来赔偿；3、被告周先兰、黄一民、黄一宁在出售房屋时多次对原告方及居间方承诺其他共有人知晓并同意售房，且明确表态尽快提交书面授权材料，链家公司已经履行居间义务，没有过错；4、链家公司在提供居间服务过程中付出了大量的人力物力财力，即便法庭认定合同无效或不成立，链家公司也有权收取必要的成本费用。
第三人黄一兵的意见与周先兰、黄一宁答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落天津市××花园××楼××-801私产房屋登记在黄海名下。黄海于2013年12月31日因病死亡。2014年12月1日，黄海之妻周先兰、长子黄一兵、次子黄一民、长女黄一宁到天津市河北公证处就上述房屋办理法定继承公证，证明：“被继承人黄海名下坐落于天津市××花园××楼××-801的房产（产权证编号为：房地证河北字第050200901号）中的一半为黄海的遗产由继承申请人周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁共同继承。”
2016年2月20日，原告林珩与被告周先兰、黄一民、黄一宁通过被告天津链家宝业房地产经纪有限公司签订了《房产交易合同》，合同写明出售方（甲方）：周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁，买受方（乙方）：林珩，居间方（丙方）：天津链家宝业房地产经纪有限公司。合同约定：甲、乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买坐落天津市××花园××楼××-801房屋，该房屋所有权证编号为：050200901；产权性质为私产；产权人为周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁。乙方对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际验看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。甲、乙双方共同确认该房屋成交价格为2750000元。关于居间费用，双方约定：乙方应向丙方支付55000元的居间服务费。同日，三方又签订了《委托评估协议》，约定甲乙双方共同委托丙方代为寻找评估公司，出具评估报告，乙方承担评估费用1000元。《房产交易合同》及《委托评估协议》甲方的签字均为周先兰、黄一民、黄一宁，没有黄一兵的签字或盖章。同日，原告林珩还与被告链家公司签订了《房屋贷款委托合同》。
上述合同签订后，林珩交给周先兰、黄一宁、黄一民购房定金100000元；交给天津链家宝业房地产经纪有限公司买卖居间代理费55000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元。
另，重审期间，本院就周先兰、黄一宁二人的病情向天津安定医院进行了核实，并与二人的主治医生进行了问询谈话。根据病历材料，被告黄一宁已被天津安定医院确诊为精神分裂症；根据病历材料及主治医生意见，被告周先兰系老年人，属于幻觉、妄想状态，表达能力和辨别能力受状态影响，有精神方面的疾病。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告林珩与被告周先兰、黄一民、黄一宁签订的房屋买卖合同是否有效成立；二、如果该合同不成立，周先兰、黄一民、黄一宁是否需要承担双倍返还定金及损害赔偿责任；三、链家公司是否应当退回居间服务费、贷款服务费、评估费。对此，本院评判如下：
关于争议焦点一：原告林珩与被告周先兰、黄一民、黄一宁所签订的房屋买卖合同，合同首页抬头处出售方一栏填写的卖房人为周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁四人，而在该合同结尾落款处签字的只有周先兰、黄一民、黄一宁三人，合同约定的出售人之一黄一兵并未在合同上签字。经法庭询问，各方均承认该合同还需要黄一兵签字，或由黄一兵授权后由其他人代为补签。但之后黄一兵本人没有在合同上签字，也没有授权其他人代签，所以该合同的缔结过程尚未完结，合同还没有成立。需要说明的是，本案的合同与无权处分的合同存在区别。无权处分是指处分人以自己名义处分他人财产或与他人共有的财产。而本案是以全体共有人的名义签订合同出售房屋，因此不属于无权处分。而且当事人也均承认涉案合同需要黄一兵事后补签字，或由黄一兵授权后由其他人代为补签，因此，在签订合同时不存在代理行为，也就不存在适用表见代理的余地。综上，本院认定涉案房屋买卖合同不成立，相应的，原告要求解除合同并赔偿违约金的请求，本院不予支持。
关于争议焦点二：定金合同是主合同的从合同，在主合同（房屋买卖合同）不成立的情况下，不适用双倍返还定金的罚则，被告周先兰、黄一民、黄一宁应将收取原告林珩的10万元定金原额返还给林珩。虽然周先兰、黄一宁存在精神方面的疾病，但因其二人不同意进行行为能力鉴定，故尚无法对二人的行为能力作出准确评判。但是，即便二人在行为能力上有所欠缺，因在签署合同过程中，周先兰、黄一宁二人均由黄一民陪同，黄一民系周先兰次子、黄一宁二哥（黄一宁未婚），是二人的法定监护人，周先兰、黄一宁签署合同及收取定金的行为均是在黄一民监护下实施，已得到监护人认可，因此，周先兰、黄一宁也应就返还定金负责。另，虽然周先兰称已经将10万元定金交给了黄一民，但这是三被告家庭内部的资金流转行为，不能据以对抗原告。综上，10万元定金应由周先兰、黄一民、黄一宁三人共同返还，互负连带责任。
关于损害赔偿问题。虽然诉争房屋买卖合同不成立，但仍然应该根据当事人的过错程度，合理确定法律后果。当事人在缔结合同过程中，应该遵守诚实信用原则。本案中，被告黄一民在未取得房屋共有人黄一兵明确同意和授权的情况下，即与原告签订合同，且在签订合同时，告知链家公司和原告出售房屋已经取得黄一兵同意，黄一兵会尽快补签字或授权他人代签，同时，黄一民还隐瞒了周先兰、黄一宁存有精神疾病的事实。黄一民的上述行为有违诚实信用，使原告有理由相信合同的缔结已经获得全体共有人同意，有理由信赖合同能够顺利缔结完成。原告不仅基于上述信赖交付了10万元定金，而且失去了在同一时间段与其他人缔结合同的机会，尤其是在房价快速上涨的时期，这种信赖利益损失更为明显。该损失应由违反诚实信用的一方予以赔偿，也即黄一民应就其缔约过程中的过错行为承担损害赔偿责任（缔约过失责任）。同时，原告林珩在购买房屋时，明知拟购房屋产权人为周先兰、黄一兵、黄一民、黄一宁四人，在黄一兵未到场的情况下，即与对方签订合同，其对合同不成立也存在一定过错（但过错程度明显低于黄一民），根据过失相抵的规则应适当减轻黄一民的赔偿责任。综合本案的实际情况（2016年2月至3月期间房价变动情况、原告交付定金的数额及双方过错程度），本院酌定被告黄一民赔偿原告林珩人民币50000元。
关于争议焦点三：如上所述，涉案房屋买卖合同不成立，链家公司作为居间方没有促成合同有效成立，故不应收取居间服务费。《委托评估协议》因没有黄一兵签字，亦不成立，且链家公司未实际提供代办评估及贷款的相应服务，故代收评估费及贷款服务费亦应退回。链家公司虽然在居间过程中提供了带客户看房等服务，但其对合同约定的房屋出售人之一黄一兵是否具有售房意思审核不严，是导致合同不成立的因素之一，且造成了原告林珩的信赖利益损失，根据本案实际情况，不宜再向当事人收取费用。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告周先兰、黄一民、黄一宁返还原告林珩定金100000元，周先兰、黄一民、黄一宁互负连带责任；
二、本判决生效后十日内，被告黄一民赔偿原告林珩经济损失人民币50000元；
三、本判决生效后十日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告林珩居间服务费55000元、评估费1000元、贷款服务费600元，以上共计56600元；
四、驳回原告林珩的其他请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9116元，由原告林珩负担5573元，被告黄一民负担2573元，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 高 治
审 判 员 路子凤
人民陪审员 周忠伟
二〇一七年四月十三日
书 记 员 张晓爽
附：本裁判适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（1）假借订立合同，恶意进行磋商；
（1）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（1）有其他违背诚实信用原则的行为。