江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7114号
上诉人（原审被告）江苏天鑫置业有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路89号金鹰国际商城31层C1-C4、D1座。
法定代表人姚建，该公司董事长。
委托代理人邱运峰，江苏宁嘉律师事务所律师。
委托代理人李�，江苏宁嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）钟雷，男，1970年10月5日生，汉族。
被上诉人（原审原告）张莉，女，1973年8月4日生，汉族，无业。
以上两被上诉人的共同委托代理人陈晨，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人江苏天鑫置业有限公司（以下简称天鑫置业）因与被上诉人钟雷、张莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
钟雷、张莉原审诉称，2013年4月28日，钟雷、张莉与天鑫置业签订《某地商品房预售合同》，约定：钟雷、张莉购买由天鑫置业开发销售的位于本市秦淮区某路159号某地801室房屋（以下简称801室），房屋面积为184.43平方米，天鑫置业应于2013年12月31日前交付房屋。合同签订后，钟雷、张莉依约完成了付款义务，但天鑫置业直至2015年3月1日才将801室交付钟雷、张莉。钟雷、张莉认为合同生效后，双方应全面履行合同，天鑫置业逾期交房的行为已经构成违约，应当承担违约责任。为维护钟雷、张莉合法权益，请求判令天鑫置业：1、支付钟雷、张莉逾期交付房屋的违约金156396.64元；2、承担本案诉讼费用。
天鑫置业原审辩称，天鑫置业确实逾期交房，但天鑫置业之所以逾期交房达400多天，是因为在房屋建设过程中，南京市政府以行政命令的方式导致天鑫置业迟迟无法接通正式电力，未接通正式电力的情况下无法办理竣工验收备案，南京市政府的这一行为直到目前为止仍在延续，天鑫置业申请正式接通电力的申请在2011年已经提出，因天鑫置业的楼盘所在位置，电力需要常府街电力站接出，但在接出时因市政配套管线未能预留电力管线未接通。天鑫置业随即提出重新铺设电力管线，一直未能获得南京市政府的相关批准，据天鑫置业了解其理由是南京市在2010年开始实施雨污分流，至天鑫置业需接通正式电力时雨污分流工程基本实施完毕，但因为南京市即将举办青奥会，南京市政府不再许可对道路开挖铺设电力管线，南京市政府的行为应构成不可抗力，该行为直到目前仍在持续。其次，南京市在举办亚青会、青奥会、国家公祭日等大型活动，在该三项活动举办期间，南京市政府要求在全市范围内特定工地停止施工，共计影响工期96天，应当依法免除天鑫置业的违约责任。至少因为南京市政府的行为导致钟雷、张莉与天鑫置业双方签订合同时所依据的基本环境发生变化，应当以情势变更为由减轻天鑫置业的违约责任，并且因南京市政府行为导致天鑫置业因电�等原因无法通过竣工验收备案所造成的违约后果也不是天鑫置业在签约时应当预见到的，如非因天鑫置业的原因导致逾期交付房屋所产生的后果全部由天鑫置业来承担，则在天鑫置业无过错的情况下，承担如此重的违约责任，有违法律的公平原则，请求法院依法免除或减轻天鑫置业应承担的违约责任。
原审经审理查明，2013年4月28日，钟雷、张莉（乙方）与天鑫置业（甲方）签订《某地商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为801室，建筑面积为184.43平方米；乙方于2013年4月30日之前向甲方支付定金200000元，房屋总价款为3688600元；甲方应于2013年12月31日前向乙方交付801室；甲方迟延交付商品房的，应按照已收价款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。801室所在楼盘计划开工日期为2010年11月10日，计划竣工日期为2012年11月10日。上述楼盘实际于2014年12月30日竣工，天鑫置业于2015年2月17日办理竣工验收备案手续。2011年5月25日，天鑫置业向江苏省电力公司南京供电公司申请供电，但因外部电源路径无法实施，2013年11月，天鑫置业申请变更外部电源。2015年3月1日，天鑫置业将801室交给钟雷、张莉。801室房屋同地段130平方米房屋的租金均价在4200元／月左右。
原审另查明，2010年1月，南京主城启动雨污分流工程，开展了3年左右。为开展亚青会，2013年8与1日至8月31日期间，亚青会场馆及住地周边1000米范围内所有工地停止施工；2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工；为迎接青奥会，南京市从2014年7月15日开始，工地托运渣土全部停止，从2014年8月1日开始，南京所有工地停工。
以上事实，有《商品房预售合同》、供电方案答复单、竣工验收报告、网页新闻、房屋租赁信息及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务，本案中，钟雷、张莉、天鑫置业约定天鑫置业应于2013年12月31日前将801室交付给钟雷、张莉，但天鑫置业直到2015年3月1日才将房屋交付，与合同约定不符。现天鑫置业抗辩系由于南京市政府的行为导致天鑫置业无法接入电力而逾期交房，南京市政府的行为构成不可抗力或情势变更，应当减轻或者免除天鑫置业的违约责任。对此，原审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；情势变更指的是合同成立以�客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况。钟雷、张莉、天鑫置业合同签订于2013年4月28日，天鑫置业于2011年7月25日向供电部门供电时已经知晓外部电源路径无法实施，并于2013年11月申请变更外部电源，表明天鑫置业在与钟雷、张莉签订合同时已经知晓某地楼盘的电力无法正常接入，但仍承诺钟雷、张莉于2013年12月31日交房，而雨污分流工程于2010年1月在南京主城区启动，至钟雷、张莉、天鑫置业签订合同时已颇具规模，即使如天鑫置业陈述雨污分流工程阻碍天鑫置业施工而无法按期交房，天鑫置业也是在明知上述情况的前提下承诺钟雷、张莉于2013年12月31日交房，故雨污分流工程并不构成天鑫置业迟延交房的不可抗力或情势变更。青奥会和国家公祭日活动均发生在天鑫置业迟延交房之后，不能免除天鑫置业�违约责任。亚青会虽发生在2013年12月31日之前，但某地楼盘所在地并不在亚青会场馆及住地周边1000米范围内停止一切施工的工地范围内，天鑫置业也未举证证明该段时间内某地楼盘有桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业禁止施工的施工内容，故亚青会、青奥会及国家公祭日均不构成天鑫置业迟延交房的不可抗力或情势变更。且天鑫置业作为专业的房地产开发商，在建设规划801室所在楼盘时就应对楼盘所在位置的水、电、气这类与居民生活休戚相关的管网铺设及接入做预先的了解与规划，而不应指望在施工过程中予以变更。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故天鑫置业应当向钟雷、张莉承担逾期交房的违约责任，现双方合同约定天鑫置业逾期交房的，应�照总房价款万分之一／日的标准承担违约责任，天鑫置业认为该违约金标准过分高于钟雷、张莉的损失，申请原审法院予以调整，原审法院综合考虑801室所在地段租金、801室的建筑面积，酌定天鑫置业支付钟雷、张莉逾期交房的违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百十一八条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：江苏天鑫置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付钟雷、张莉逾期交付南京市秦淮区某路159号某地801室房屋的违约金100000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3427元，减半收取为1713.5元，由钟雷、张莉负担563.5元，由江苏天鑫置业有限公司负担1150元。
天鑫置业不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人在本案中逾期交房是由于南京市政府的行为造成的，该政府行为应当构成不可抗力，至少属于情势变更，因此对上诉人逾期交房应承担的违约责任应当依照合同法的规定予以免除或者减轻。上诉人所开发楼盘计划开工日为2010年11月10日，竣工日为2012年11月10日，上诉人在2012年底已经完成了房屋主体施工。上诉人于2011年7月25日向南京市供电分公司申请外部电力接入，并于2011年8月获得批复。供电公司在施工时发现在电力接出的变电站至上诉人所开发的楼盘沿线进行市政管网铺设时，并没有预留电力管道，只能申请重新开挖道路铺设电力管道，但因南京青奥会临近，且在沿线南京�实施雨污分流工程刚结束，南京市政府禁止在市区再开挖道路进行施工，该政府行为至今仍然执行，导致包括上诉人在内的几家开发商迟迟未能接通正式用电，未能接通正式用电则无法办理竣工备案验收，也就无法交付房屋。因此，上诉人延期交房的责任不在上诉人，而是政府行为造成的。按照南京市政府的规定，各施工工地在亚青会、青奥会和国家公祭日三项活动期间禁止施工，计影响工期96天。上诉人认为延期交房属实，但因政府行为导致，属不可抗力或情势变更，应当免除或减轻上诉人的违约责任。综上，请求二审法院：：撤销原审判决，依法改判为上诉人支付被上诉人违约金5万元。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，除了上诉人对原审查明的“计划竣工日期为2012年11月10日”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。上诉人称计划竣工日期是工程施工这么约定的，不是双方签订的预售合同中的约定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，钟雷、张莉与天鑫置业签订的《某地商品房预售合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。因双方签订的《某地商品房预售合同》约定，天鑫置业应于2013年12月31日前向乙方交付801室，天鑫置业迟延交付商品房的，应按照已收价款的万分之一／天计算，向钟雷、张莉支付迟延期间的违约金，由于上诉人未按约履行交付房屋义务，理当承担违约责任。原审已酌情调整违约金至10万元，上诉人认为�期交房属实，但因政府行为导致，属不可抗力或情势变更，应当免除或减轻上诉人的违约责任。对此，本院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中，上诉人在2012年底已经完成了涉案房屋主体施工，其于2011年7月25日向供电部门申请外部电力接入，后获得供电部门批准，而双方于2013年4月28日签订《某地商品房预售合同》是在供电部门批准用电之后，因此，被上诉人未能接通正式用电，导致无法交付案涉房屋，是其应当承担的商业风险，不属不可抗力和情势变更。由于南京市举办的青奥会及国家公祭日活动均发生在双方合同约定的交付房屋日期之后，故上诉人以此为由认为应当免除或减轻上诉人的违约责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然2013年8月1日至8月31日期间，亚青会场馆及住地周边1000米范围内所有工地停止施工，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工，但由于上诉人在2012年底已经完成了房屋主体施工，上诉人所建房屋并不在亚青会场馆及住地周边1000米范围内，据此，原审法院认定亚青会、青奥会及国家公祭日均不构成天鑫置业迟延交房的不可抗力或情势变更并无不当，依法应予维持。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人江苏天鑫置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 朱亚芳