四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9369号
上诉人（原审原告）：成都市民用建筑统一建设办公室。住所地：成都市西玉龙街*号。
法定代表人：郑尚钦，该单位负责人。
委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周薇，四川亚峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐志伟，男，1937年10月10日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：徐明，男，1963年4月4日出生，汉族，住成都市锦江区，系徐志伟之子。
委托诉讼代理人：黄德，男，1962年7月17日出生，汉族，住成都市武侯区，系徐志伟女婿。
上诉人成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称市统建办）因与被上诉人徐志伟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
市统建办上诉请求：撤销一审判决，改判徐志伟支付截止2016年8月25日的租金15487.94元。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，应自租金最后一期履行期限届满之日计算诉讼时效，一审判决适用《中华人民共和国民法通则》第136条规定存在错误，应判令徐志伟支付自2004年10月26日至2016年8月25日的租金。
徐志伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.双方之前有免收租金的口头协议，根据合同法关于口头协议也是合同形式的规定，市统建办应按协议免收租金。2.根据民法通则关于租金诉讼时效的规定，应按市统建办起诉日期计算诉讼时效。
市统建办向一审法院起诉请求，判令徐志伟支付截止2016年4月20日拖欠的租金15247.99元。故为维护市统建办权益，
一审法院认定事实：2004年10月26日，市统建办与徐志伟签订《公房租赁使用证》，约定市统建办将自有的位于成都市高攀七组7幢2单元8号（使用面积48.69平方米）的公房租赁给徐志伟使用，起租日期2004年10月26日，每月租金109.07元，每月缴纳当月租金。之后武侯区高攀七组地址变更为武侯区高攀路18号。自起租之日起至今，徐志伟没有向市统建办支付过案涉房屋租金，因徐志伟提出要更改《公房租赁使用证》上住户姓名，故市统建办才提起了本次诉讼。对以上双方无争议的事实，一审法院予以确认。对徐志伟提出曾与市统建办进行协商案涉房屋租金减免的事实，因徐志伟没有提出相关证据，且徐志伟确认双方没有对租金的减免达成一致意见，故对徐志伟认为市统建办同意减免租金的事实不予确认。
一审法院认为，市统建办、徐志伟之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。徐志伟自2004年10月开始使用案涉房屋至今，负有向市统建办按约支付租金的义务。但徐志伟抗辩称市统建办此前一直未向徐志伟主张过欠付租金，且市统建办诉请已经超过诉讼时效，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”市统建办向徐志伟主张欠付租金的诉讼时效应为一年，故市统建办主张的自2004年10月26日起至今的租金中已经部分超过诉讼时效，本院对徐志伟的抗辩予以采纳，仅对市统建办诉请的租金中未超诉讼时效的部分，即2015年6月8日至2016年6月7日期间的租金予以支持。根据现有证据，双方最终并未达成租金减免的一致意见，故租金标准仍应按此前约定的每月109.07元予以计算。
综上，对市统建办要求徐志伟支付2004年10月26日起至今的租金的诉讼请求，一审法院仅在1308.84元范围内予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐志伟于本判决生效之日起五日内向市统建办市统建办支付自2015年6月8日起至2016年6月7日止的房屋租金1308.84元；二、驳回市统建办的其他诉讼请求。案件受理费181元，减半收取90.5元，由徐志伟负担8元，由市统建办负担82.5元。
二审中，市统建办出示了以下新证据：
1.成都市中大公证处（2016）川中证字第10332号公证书及附件，以证明2016年3月18日市统建办工作人员孟安培在公证人员的见证下，在成都市武侯区张贴《关于交纳租金的通知》的相关事实。附件《关于交纳租金的通知》载明：徐志伟分别租赁市统建办位于成都市高攀七组7-2-8、3-1-9、6-11号三套房屋，自2004年10月26日至2015年12月31日共欠缴租金68106.2；并要求徐志伟收到通知之日起7日内缴纳，否则该办将收回房屋，并依法维护权益。发文日期为2016年3月1日。
2.成都市中大公证处（2016）川中证字第10237号公证书，以证明2016年3月2日，市统建办工作人员黄实在公证人员的见证下，将装有《关于交纳租金的通知》（内容下与上述通知相同）的邮政快件交邮政工作人员向徐志伟邮寄的事实经过。该公证书附件上述邮件详单载明，收件人徐志伟的地址为高攀路18号7栋2单元8号。
质证过程中，徐志伟认为市统建办公证和邮寄送达的通知书，送达的地址不是被上诉人的地址，不能视为有效送达。
经二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。另查明，2016年3月2日、同年3月18日市统建办工作人员孟安培、黄实分别在公证人员的见证下，以在成都市武侯区公共场合张贴或邮寄方式，向徐志伟发送《关于交纳租金的通知》的相关事实。上述通知书载明，市统建办于当日向徐志伟发出通知，表示自2004年10月26日至当日徐志伟未交纳高攀七组7-2-8、3-109、6-11三套房屋的租金，截止2015年12月31日欠缴68106.2元，并告知未按时缴纳的后果。
以上事实，有经过庭审质证的成都市中大公证处（2016）川中证字第10332、10237号公证书公证书及相关附件予以证实。
本院认为,本案二审的争议焦点为市统建办主张的欠付租金应从何时起算诉讼时效。根据本案事实和证据情况，本院认为，本案纠纷系由房屋租金给付问题所引起，其中的租金是双方根据合同权利义务的整体约定，基于房屋逐月使用的特征而由徐志伟逐月缴纳，在支付时理应随着房屋的连续使用而连续计算。因此，徐志伟每月到期债务虽有独立性，但不足以突破其对出租人所负所有到期债务的整体性，故市统建办对到期租金请求权的诉讼时效理应自最后一期履行期限届满之日起计算。同时，租赁合同的顺利履行需要双方应有的信任和合作，特别是徐志伟仍在使用案涉房屋的情况下，如果要求出租人逐月以特定形式具体、明确地主张其到期权益，极易导致相互之间的不信任，也不利于租赁行为的顺利履行，最终使双方为了解决自身需要的目的不能实现，因而租赁合同的这一特点也不应要求市统建办逐月明确行使自身主张。
对于市统建办所提应支持截止2016年8月25日租金的上诉意见，本院认为，因市统建办在一审起诉时仅主张2004年10月26日至2016年4月20日止的到期租金，故对其要求徐志伟支付自2016年4月21日至同年8月25日的租金主张，本院不予审查。根据本案租赁届满期限和租金标准情况，本院认定截止2016年4月20日徐志伟应支付的租金总额为15033.48元（137月x109.07元/月+90.89元）。
综上所述，成都市民用建筑统一建设办公室的上诉请求部分成立，本院予以支持的。据此，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初6220号民事判决；
二、徐志伟于本判决生效之日起五日内向成都市民用建筑统一建设办公室支付自2004年10月26日起至2016年4月20日止的房屋租金15033.48元；
三、驳回成都市民用建筑统一建设办公室的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取90.5元，由徐志伟负担88元，由成都市民用建筑统一建设办公室负担2.5元。二审案件受理费181元，均由被上诉人徐志伟负担175元，由成都市民用建筑统一建设办公室负担6元。
本判决为终审判决。
审判长 张卫敏
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一六年十二月十四日
书记员 刘 璐