江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民重字第17号
原告：南昌市天安物业管理有限公司，住所地：南昌市青山南路38号锦城大厦9楼。
负责人：章忠荣，公司董事长。
委托代理人：田华，男，1979年9月19日生，公司员工。
委托代理人：罗芬，女，1981年2月14日生，公司员工。
被告：石教刚，男，1967年7月3日生，汉族，住南昌市。
委托代理人：罗敏辉，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
原告天安物业公司为与被告石教刚物业服务合同纠纷一案，于2014年9月11日发回本院重审后。本院于2015年1月6日交塘山法庭审理后，依法组成由审判员宋赣平担任审判长，人民陪审员周峰、涂琳参加评议的合议庭，于2017年1月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人田华，被告石教刚委托代理人罗敏辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告天安物业公司诉称：2001年10月至2012年12月，原告与青山湖区****业主委员会签订《物业服务合同》，被告系**小区8A栋***业主。从2002年3月被告一直以各种理由为借口拒交物业费，截至2012年12月，被告共欠缴物业费14839.20元，原告一直积极向被告主张权利，但被告一直拖欠。原告无奈，只有向法院起诉，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠物业费14839.20元，及逾期物业费违约金14839元；诉讼费由被告承担。庭审时，原告放弃要求被告支付逾期物业费违约金14839元的诉讼请求。
被告石教刚庭审时辩称：1、被告并非无故拖欠原告物业服务费，因被告所居住的服务自收房以来至今仍存在严重的房屋漏水现象，就该问题被告多次向原告反应，但原告未能及时有效的为被告解决房屋漏水问题。2、原告违反物业服务合同在先，没有履行合同约定的义务，致使被告所居住的小区刑事案发率颇高，明显高于千分之一，甚至引起了省内知名媒体的关注，同时原告未对小区业主普遍存在的房屋漏水问题，按合同约定及时养护，引起小区业主不满，业主满意度达不到合同约定的80%。正因此小区业主业委会更换物业服务单位。3、被告迟延缴纳物业管理费，是行使合同法规定的先履行抗辩权。4、原告主张的违约金、滞纳金没有事实及法律依据。
原告天安物业公司在举证期限内提供了以下证据：证据1、物业服务合同3份，证明原告收取物业服务费有合同为证；证据2、收费通知、韵达快递单和公函1份，证明原告以书面的催缴方式催缴过物业费；证据3、物业服务费台账从2002年至2012年共11份，证明被告从2002年3月1日至2012年12月31日一直未交物业费。
被告石教刚在举证期限内提供了以下证据：证据1、江南都市报报道，证明2010年9月18日及2011年12月27日三篇报道。证明原告并未按2005年及2009年签订的合同约定，致使小区刑事案发率颇高。证据2、照片，证明截止2013年被告所居住的房屋漏水现象极其严重。
经庭审质证，被告石教刚对原告天安物业提供的证据1、2001原告与江西省****房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》三性均有异议，该合同未有原件核对并系原告与开发商签订的，未经过小区业主的同意，对小区业主及物业使用人没有法律约束力。2005年3月原告与御锦城小区业主委员会签订的《物业服务合同》，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同未约定违约责任更无关于滞纳金的约定，不能支持原告的诉请。2009年原告与**小区业主委员会签订的《物业服务合同》，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同的违约责任第2条及第4条明确规定了原告的责任，但原告并未按合同约定履行其应尽的责任及义务，致使小区大部分业主拖延支付物业服务费。证据2、收费通知及公函、快递单，三性均有异议，收费通知及公函、快递单均为原告单方制作。收费通知及公函中物业服务费的金额未得到被告的确认。公函及快递单不能证明被告已经收悉，收费通知对被告没有法律约束力。证据3、对物业服务费台账三性均有异议，物业服务费台账为原告单方制作，其中2002年至2005年的收缴登记表，因物业管理合同的委托方并非***小区业主委员会，对小区业主含被告不发生合同约束力，2006年至2012年无被告的签名确认对所列金额及计算方法被告不予认可。天安物业公司对石教刚提供的证据1、报纸真实性有异议，不知道报纸从哪来的。证据2、真实性、合法性无异议，但漏水不是物业的责任范围。
本院经核对双方当事人所举证据并结合双方当事人质证意见，认证如下：原告提供的2001年10月18日与江西省**房地产开发有限公司、2005年3月14日、2009年3月21日与南昌市**住宅小区业主委员会签订的3份南昌市**小区物业服务合同未违反法律规定，均合法有效，本院予以采信。原告提供的物业管理收费台帐，结合庭审时被告认可自收房时间（2001年底）、房屋面积、预付了3个月物业管理费、之后交物业费以及每平方米应缴物业费等，本院对该台帐予以采信。原告提供的韵达快运单、催款公函，结合被告购房地址，预留在物业公司的电话（该电话至今仍在使用），认为被告收到或应当收到该催款公函，本院对该证据予以采信。被告提供的3份报纸及房屋漏水的照片，真实性本院予以采信，但不能达到被告的证明目的。
本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2001年10月18日，原告天安物业公司（乙方）与江西省***房地产开发有限公司（甲方）签订了御锦城住宅小区物业管理合同1份，主要内容为：甲方委托乙方对***小区进行物业管理，期限自合同签订之日起至业主委员会签订物业管理委托书为止。乙方在本住宅区收取的物业管理服务费按政府规定执行。委托物业管理的内容和质量要求：房屋建筑本体共用部位（楼道、公用通道、屋面等共用部位的统一维修、保洁、养护和管理）；房屋建筑本体共用设施；归划红线内属物业管理范围的公用设施；车辆进出及停放管理，智能化设备的使用、维护和维修管理。2005年3月14日，天安物业公司（乙方）与御锦城小区业主委员会（甲方）签订小区物业服务合同1份，主要内容为：由乙方对***小区进行物业管理。合同期限3年，从2005年1月1日起至2007年12月31日止。委托服务事项：房屋建筑本体共用部位；房屋建筑本体共用设备；其他各项共用设施的管理和维护。物业服务费：本物业的服务费由乙方直接向业主（住用户）收取，标准为有产权每月每平方米建筑面积0.65元等。2009年3月21日，天安物业公司与御锦城小区业主委员会又签订合同1份，主要内容除服务期限改为从2009年1月1日至2011年12月31日止，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.73元外，其他内容基本相同。被告石教刚于2001年在江西省***房地产开发有限公司购买的南昌市顺外路215号***住宅小区8A栋4单元601室的房屋1套，建筑面积为167.93平方米，于2001年底交房，在交房时，被告预付3个月物业费（即：自2001年12月起至2002年2月止），且发现住宅有漏水现象，并向原告进行了反映，原告也与开发商进行了勾通。自2002年3月至2012年12月被告以房屋漏水问题没有解决，一直没有交纳物业服务费。共计应缴物业费14839.20元，原告一直以口头方式向被告催讨物业费，至2012年11月28日，原告以公函方式书面向被告催讨物业费，被告仍未交纳，原告于2013年7月4日向本院提起诉讼，要求被告交纳拖欠的物业费，并支付违约金。庭审时，原告放弃要求被告支付愈期违约金的诉讼请求。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，即原告与建设单位江西省御锦城房地产开发有限公司签订的合同合法有效；在2005年之后，原告与业主委员会签订的2份物业服务合同符合法律规定，该合同亦合法有效；依据合同的约定，原告仅对公共区域的房屋质量（如：楼道等）负有维修的义务，对被告住宅漏水问题，是开发商江西省***房地产开发有限公司应负的维修义务，并非原告的义务，被告以房屋漏水拒付物业费理由不当；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告庭审时，以原告提供的物业服务未达到合同的要求，拒付物业费的观点，因被告所举证据不足以达到合同约定的量化标准，应承担举证不能的法律后果，被告的抗辩本院不予支持。原告庭审时放弃部分诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
由被告石教刚在本判决生效后十日内，支付欠原告南昌市天安物业管理有限公司物业管理费14839.20元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费542元，由被告石教刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 宋赣平
人民陪审员 周 锋
人民陪审员 涂 琳
二〇一七年四月七日
书 记 员 胡 宇