文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初7100号原告黄卫政，男，汉族，1954年6月24日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人唐天楼，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托代理人董小凤，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被告卢新平，男，汉族，1959年4月6日出生，身份证住址湖北省天门市，委托代理人岳锦，广东深兴律师事务所律师。原告黄卫政与被告卢新平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人唐天楼、董小凤，被告及其委托代理人岳锦均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄卫政诉称，2014年5月20日，原告与被告签订《租赁房屋合同书》，约定原告将其名下位于深圳市宝安区怡华新村53栋1至7层（不含701房）38套房屋整租给被告，被告作为二手房东负责房屋的管理和分租使用，租赁期限共60个月，即自2014年6月1日至2019年5月31日止，月租金为45,500元，被告应于每月5日前连同上月水电费一并支付给原告。合同约定，被告应按有关管理部门的规定和要求，作好安全、卫生、消防等工作，在租赁期间若被告不按照租赁房屋管理部门的条例和规定要求，擅自将房屋不按规范出租或被相关执法部门惩罚或拖欠租金超过七天，原告有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告作为二手房东并未按约履行二手房东的职责，在承租期间多次未按合同约定和有关部门的规定要求，存在出租房屋多家对讲门禁损坏失效未修，监控录像损坏老化未修理，楼道照明灯长期失效未修复，消防管理混乱，卫生状况极差等多种违约行为，致使房屋存在严重的安全隐患。被告被相关部门责令整改多次，仍未整改。原告多次督促被告进行整改未果。之后，双方就被告作为二手房东应承担的责任签订了补充协议，详细约定了关于安全、卫生、消防、费用支付等方面的各项整改要求及标准，并约定若被告违反任一小项，不按时处理超过2天，视为违约，从违约第一天起按每天月租金总额的3%向原告支付违约金。但被告再次无视补充协议的约定，从未履约。在合同履行过程中，被告多次未按合同约定按时在每月5日前向原告支付租金及相关费用，更甚者被告于2017年1月17日才向原告支付当月租金，已逾期12天，被告的违约行为也已达到了终止合同的条件。截止起诉之日，被告仍一直拖欠房屋垃圾管理费、维护维修费、营业税等费用，至今未付。综上所述，被告多次违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告有权依照合同约定及法律规定解除与被告的租赁合同。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还给原告；2、被�向原告支付违约金46,410元（自违约之日即2017年1月27日起每天按月租金总额的3％计算，暂计至2017年3月1日，共34天）；3、被告向原告支付拖欠的2017年1月及2月垃圾管理费、维护维修费、营业税等共计9,287元；4、本案诉讼费全部由被告承担。被告卢新平答辩称，原、被告双方签订的合同合法有效，不存在解除合同的情形，从原告起诉至今，合同仍在有效继续持续履行中，请求法院依法驳回原告的该项诉讼请求。针对第二、第三项诉讼请求，被告一直按照合同约定支付房租、水电费以及垃圾管理费、维护费、营业税、租赁税等费用，因此针对该两项请求于法无据，请求法院依法驳回。经审理查明，原、被告于2014年5月20日签订《租赁房屋合同书》，约定原告将位于宝安区怡华新村53栋1至7层（不含701房）28套房屋出租给被告作整租后分包租使用，租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，每月租金45,500元整，被告应于每月5日前向原告缴交；水、电费及其他费用由被告负责与房租同时向原告缴交，水、电费抄总表减去701.702的用量后结算；并约定如被告不按租赁房屋管理部门的条例和规定要求，擅自将房屋不按规范出租，或被相关执法部门惩罚，或拖欠租金超过七天，原告可以终止合同，收回房屋，且被告应每天按月租金总额的百分之三向原告支付滞纳金。原、被告于当天签订《补充协议书》，就涉案租赁物的安全管理、卫生、消防、税费等问题进行了约定，同时约定房屋租赁税4.8%由原告从被告经营总额中提取代缴�合同签订后，原告将涉案租赁物交给被告出租使用。原告主张被告于2017年1月17日才向原告支付当月租金，逾期达12天，一直拖欠房屋垃圾、管理费、维护维修费、营业税等，且长期未按合同约定和和有关部门规定要求，存在出租屋对讲门禁损坏、监控老化、楼阁照明灯长期失效未修复、消防管理混乱、卫生状况极差等多种违法行为，故原告请求解除双方签订的租赁合同。另查明，被告于2017年1月17日支付2017年1月份租金45,500元，于2017年3月9日向深圳市新银物业管理有限公司缴交2017年1至12月的垃圾清运费及管理费，于2017年4月10日向深圳市宝安区地方税务局缴交了2017年的不动产经营租赁增值税、房产税、个人所得税等税费。再查明，涉案租赁物已申报历史遗留违法建筑且有合法报建手续。以上事实，有原告提交的租赁房屋合同书、补充协议书、历史遗留建筑普查申报收件回执、宝安区房屋临时使用（出租）人证明、消除出租屋消防安全隐患告知书及建筑消防安全检查标准和保证书、门禁对讲分机工作状况表、保证书、付款明细、被告提交的租赁房屋合同书、银行对账单、客户回单、支付结算业务委托凭条、银行交易查询、情况说明、深圳市新银物业管理有限公司专用收据、税收缴款书、收款收据、送货单、证明、说明、深圳农村商业银行活期对账单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁房屋合同书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。根据该合同约定，被告应于每月5日前向原告缴交当月租金；拖欠租金超过七天的，原告可以终止合同，收回房屋，且被告应每天按月租金总额的百分之三向原告支付滞纳金。本案中，被告于2017年1月17日才缴交2017年1月份租金，逾期交租已达12天。被告主张未收到原告的缴费清单，故无法确定应缴费金额。本院认为，合同已明确约定租金45,500元应于当月5日前缴交，被告此前也一直通过银行转账支付原告租金等费用，并不存在对租金金额有争议的情况，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。被告逾期交租，原告以此为由请求解除双方租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。故对原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；被告应于本判决生效之日起一个月内将涉案房产交还原告。被告未能按约定时间交租给原告造成的损失主要为资金利息损失，虽然原、被告在《补充协议书》中约定房屋租赁税4.8%由原告从被告经营总额中提取代缴，但该约定的标准超过了法定的标准，对超出部分的费用，本院不予支持。根据本院已查明的事实，被告已于2017年1月17日支付了当月租金，管理费、税费等也已于本案庭审之前向管理处及税务机关足额缴交，故原告请求被告支付拖欠的2017年1月、2月的垃圾/管理费、维护维修费、营业税9,287元于法无据，本院不予支持。基于上述同样理由，原告请求以租金总额45,500元为基数，按每日百分之三支付自2017年2月27日的违约金亦无事实和法律依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民�和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄卫政和被告卢新平签订的《租赁房屋合同书》；二、被告卢新平应于本判决生效之日起一个月内将涉案房产交还原告黄卫政；三、驳回原告黄卫政的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  张晓屏二〇一七年八月三十日书记员  庄秋玲书记员  李 娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。