福建省南安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0583执异43号
案外人张瑞生，男，1972年4月7日出生，住福建省安溪县。
委托诉讼代理人苏志松，福建顺济律师事务所律师。
申请执行人黄雅艺，女，1984年10月28日出生，住福建省南安市。
委托诉讼代理人王景润，男，南安市罗东镇霞山村民委员会推荐的诉讼代理人。
被执行人洪楠，男，1969年9月17日出生，住海南省文昌市文城镇。
被执行人赵萌芽，女，1971年1月23日出生，住福建省厦门市思明区。
本院在执行申请执行人黄雅艺与被执行人洪楠、赵萌芽民间借贷纠纷一案中，案外人张瑞生于2016年12月12日对法院查封址在厦门市湖里区台湾街XXX号XXXX单元房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张瑞生称，张瑞生于法院查封厦门市湖里区台湾街XXX号XXXX单元房产之前已经与洪楠、赵萌芽签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有、使用该房产，因洪楠于2016年9月5日才办理上述房产的不动产权证，而黄雅艺于当日即向法院申请财产保全，导致张瑞生事实上无法办理涉案房产的过户登记，张瑞生已按照房屋买卖合同的约定支付了绝大部分的购房款计176万元，并愿意将剩余的价款15万元按照人民法院的要求交付执行，特请求解除对上述房产的查封、冻结手续，并中止对该房产的执行。
为证实其主张，案外人张瑞生在审查过程中向本院提供了下列证据：张瑞生身份证一份、房产买卖居间协议书一份、章伟明身份证一份、公证书一份、收据三份、林东花身份证一份、张瑞生与林东花结婚证一份、借记卡账户历史明细清单一份、银行卡客户交易查询/打印单一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、不动产权证一份、民事调解书复印件一份、房屋租赁合同书二份、缴费通知单一份、预付费电费发票复印件二份、物业管理费、电费公摊及垃圾处理费发票复印件一份、厦门市创优物业管理有限公司收款收据一份、厦门市商品房买卖合同复印件一份、商品房买卖合同备案证明复印件一份、厦门增值税普通发票一份、厦门微道文化传播有限公司营业执照复印件、法定代表人证明及证明各一份、社会团体法人登记证书复印件、商会会长证明及证明各一份。
本院查明，2016年9月5日，黄雅艺向本院提出诉前财产保全申请，本院经审查后于同日以（2016）闽0583执保36号民事裁定，查封登记于洪楠名下址在厦门市天地阳光广场X梯XX层XXXX单元房产。后黄雅艺向本院提起诉讼，请求判令洪楠、赵萌芽共同偿还其借款本金150万元及利息，本院受理后，双方于2016年10月10日达成如下调解协议：一、黄雅艺同意洪楠、赵萌芽按165万元来偿还本案借款；对于上述款项，洪楠、赵萌芽分作2期偿还，即洪楠、赵萌芽应于2016年10月17日前偿还65万元，于2016年10月31日前偿还100万元；款项汇入如下账户（户名：黄雅艺，账号：621700193000778XXXX，开户行：建行厦门嘉禾支行）；二、若洪楠、赵萌芽未按期按时履行还款义务，黄雅艺有权按借款本金150万元及利息（利息自2016年5月21日起计至还款之日止，按月利率2％计算；但本调解协议签订后，洪楠、赵萌芽已偿还的款项应予以扣除，先抵扣利息，再抵扣本金）立即向法院申请强制执行；三、黄雅艺自愿放弃本案其他诉讼请求；截至本调解协议签订之时，黄雅艺与洪楠、赵萌芽再无其他债权债务纠纷。同日，本院依照上述协议作出（2016）闽0583民初7975号民事调解书。因被执行人洪楠、赵萌芽未按调解协议履行还款义务，黄雅艺向本院申请执行，本院受理后，于2016年10月26日作出（2016）闽0583执4381号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人洪楠、赵萌芽的银行存款人民币150万元及相应利息；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产；……”
另查明，张瑞生与洪楠于2016年8月24日签订房产买卖居间协议书，约定：洪楠为出售方（甲方），张瑞生为购买方（乙方），甲方将坐落于厦门市天地阳光广场X梯XX层XXXX单元的房产以191万元的价格出售给乙方；协议签订当日，乙方应支付购房定金35万元，支付方式为：转账至章伟明的银行账户；乙方于协议签订当日支付85万元（含购房定金）作为房产解押专款使用，2016年9月1日前支付91万元，余款15万元于办理过户当日支付；甲方应于2016年9月1日前将房产交付给乙方使用；该房产的产权现状为：土地房屋权证正在办理中等内容。协议签订当日，章伟明分别收到张瑞生妻子林东花的银行账户转账款项35万元、50万元，2016年8月26日，章伟明的银行账户存入现金91万元。2016年9月1日，张瑞生与上述房产的原承租人厦门市海南商会签订房屋租赁合同书，约定租赁期限自2016年9月1日至2017年3月31日等，而在此之前，厦门市海南商会已于2016年4月1日将该房产转租给厦门微道文化传播有限公司使用至今；2016年9月5日，厦门市国土资源与房产管理局为上述房产办理不动产权证书，登记：权利人为洪楠、房产坐落为湖里区台湾街XXX号XXXX单元等。
在审查过程中，厦门市海南商会、厦门微道文化传播有限公司各出具证明一份，证实其已知悉房产转让之事，明确不行使优先购买权；张瑞生通过林东花将剩余购房款15万元直接存入本院执行账户。
上述事实，有本院作出的民事裁定书、民事调解书、执行裁定书及张瑞生提供的房产买卖居间协议书、公证书、收据、结婚证、借记卡账户历史明细清单、银行卡客户交易查询/打印单、中国农业银行银行卡交易明细清单、不动产权证、房屋租赁合同书、缴费通知单、厦门市创优物业管理有限公司收款收据、厦门增值税普通发票、厦门微道文化传播有限公司法定代表人证明及证明、商会会长证明及证明等证据予以证实。
本院认为，厦门市湖里区台湾街XXX号XXXX单元房产虽登记于洪楠名下，但张瑞生在该房产被查封之前已经与洪楠签订合法有效的书面买卖合同，且支付了大部分购房款并与原承租人签订房屋租赁合同书，因该房产完成产权登记之日即因黄雅艺申请财产保全而被本院查封，故而未能完成产权过户登记手续，现张瑞生已将剩余购房款交付本院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张瑞生对上述房产提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对厦门市湖里区台湾街XXX号XXXX单元房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向南安市人民法院提起诉讼。
审判长 谢清彬
审判员 郭海龙
审判员 林呈凤
二〇一六年十二月二十七日
书记员 ＸＸ鹏
主要法律条文附页：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。