南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖迈民初字第7号
原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处迈皋桥街社区居民委员会，住所地南京市栖霞区迈皋桥260号。
负责人叶余武，主任。
委托代理人周维愚，江苏天哲律师事务所律师。
被告王俊，男，汉族，1966年2月5日生。
原告南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处迈皋桥街社区居民委员会（以下简称迈皋桥居委会）与被告王俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员段颖刚独任审判，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告迈皋桥居委会的委托代理人周维愚、被告王俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告迈皋桥居委会诉称，2004年11月，原告迈皋桥居委会与被告王俊签订一份房屋租赁协议，由被告承租栖霞区某某路XXX号-
X房屋，租期从2004年11月至2008年11月，第一年租金2.4万元，此后每年租金按6%递增。协议生效后，被告支付了2004年11月至2007年11月的租金7.2万元，但未按约支付6%递增租金及2007年11月后的租金。2008年11月租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。2013年10月25日、28日，原告委托律师分别通过律师信函和手机短信通知被告解除租赁合同并要求归还房屋和支付租金，但被告未履行。同时，被告未经同意擅自将房屋分别转租给个体工商户李某某、张某某，年租金分别7万元和2.4万元，转租租金超出原告向被告应收租金部分的，应支付给原告。故诉至法院，要求判令1、确认原、被告之间订立的房屋租赁合同于2013年10月28日解除；2、被告归还南京市栖霞区某某路XXX号-
X房屋；3、被告支付2007年11月1日至2013年10月31日拖欠的租赁费203780元和利息及2013年11月1日起的逾期腾房占有使用费；4、被告支付擅自转租给他人收取的超出原告应收租金部分的收益；5、本案诉讼费用由被告承担。后原告迈皋桥居委会撤回要求判令被告支付擅自转租给他人收取的超出原告应收取租金部分的收益的诉讼请求。
被告王俊辩称，原告所述房屋租赁情况属实，我的租金交到了2007年11月。2008年我再去街道交房租且要求续签合同时，街道不同意续签，说要涨房租，经过几次商谈，双方没有达成一致意见。此外，虽然合同约定房租每年递增6%，但我一直按每年2.4万元缴纳的房租，街道也没有提出异议。我同意继续缴纳房租，数额应由双方协商。不同意原告的主张。
经审理查明，2003年11月20日，迈皋桥居委会与王俊签订房屋租赁合同1份，合同约定，由甲方（迈皋桥居委会）将某某路XXX号大约150㎡门面房租赁给乙方（王俊）使用。租期暂定三年，自2003年11月28日至2006年11月27日止。首年租金2.4万元整。房屋租金于每年11月28日前一次性付清。房屋租金按上年租金的6%递增。乙方缴纳水、电表押金1000元整。合同还约定乙方在租赁期间不得将此房转租、转借、转让他人使用，不得对此房进行破坏性装修。如需装修，必须征得甲方同意方可进行。在租赁期满，乙方可拆除带走自己的动产（空调、炊具）。甲方如将此房继续出租，在同等条件下，乙方可优先和甲方商谈租房协议。合同订立后，原告依约向被告交付了租赁物。2004年11月，原、被告再次签订租赁合同1份，将租期变更为2004年11月至2008年11月，其余内容和2003年11月20日租赁合同一致。被告王俊自2004年11月至2007年11月，按每年2.4万元标准，共计向原告缴纳租金7.2万元，及水、电表押金1000元。此后，因原、被告双方就租赁协议续签及房租问题一致协商未果，被告王俊未再向原告迈皋桥居委会缴纳房租。合同履行期限届满后，被告王俊一直占用、使用租赁物至今，双方未签订新的租赁合同。
另查明，2011年5月18日，被告王俊将其承租的某某路XXX号-
X房屋的部分出租给案外人李某某，租期自2011年5月18日至2016年5月17日，年租金7万元。2013年4月10日，被告王俊将其承租的某某路XXX号-
X房屋的部分出租给案外人张某某，租期自2013年4月10日至2016年4月9日，年租金2.4万元。
上述事实，有租赁合同、房屋土地使用证、建设工程规划许可证、栖霞区纪委约谈被告的谈话笔录、律师函、手机短信及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原、被告双方订立的房屋租赁合同有效，应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定履行合同义务。按合同约定，被告王俊自2004年11月开始至2008年11月，每年应缴纳的租金为2004年11月至2005年11月24000元，2005年11月至2006年11月25440元，2006年11月至2007年11月26966元，2007年11月至2008年11月28584元，合计104990元。被告王俊实际缴纳的租金为2004年11月至2007年11月的租金7.2万元，尚欠合同期内租金32990元。故原告迈皋桥居委会要求被告王俊给付所欠租金及逾期付款利息，予法有据，本院予以支持。租赁合同期满后，被告王俊一直占有、使用租赁物，但未签订新的租赁合同。双方发生的系不定期租赁关系。根据法律规定，出租人可随时要求解除租赁关系。原告迈皋桥居委会于2013年10月28日向被告王俊提出了解除租赁关系及返还租赁物的要求，此要求被告王俊已收悉。故原告迈皋桥居委会主张原、被告双方租赁合同于2013年10月28日予以解除的主张，予法有据，本院予以支持。被告王俊理应及时返还原告租赁物。关于不定期租赁关系存续期间的租赁费，应按照原、被告双方2007年11月至2008年11月间的租金标准，每年28584元计算，每月租金为2382元。因此，被告王俊应给付原告迈皋桥居委会自2008年12月1日起，至2013年10月28日止的租金为59个月，合计金额为140538元。关于租赁物的占有、使用费，因被告王俊在2013年10月28日租赁关系解除后，并未返还原告租赁物，故应给付原告自2013年10月29日起至实际返还租赁物时止的占有、使用费，此费用应按原、被告双方2007年11月至2008年11月间的租金标准计算，每月租金为2382元。被告王俊辩称，双方因租金未能协商达成一致，且其生活困难，故原告要求解除双方租赁合同，不合情理的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六之规定，判决如下：
一、原告迈皋桥居委会与被告王俊之间的关于南京市栖霞区某某路XXX号房屋租赁关系于2013年10月28日解除；被告王俊于本判决生效之日起五日内将其承租的上述租赁物返还原告迈皋桥居委会。
二、被告王俊于本判决生效之日起五日内给付原告迈皋桥居委会房屋租金人民币32990元，并承担此款自2008年12月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止的逾期付款利息。
三、被告王俊于本判决生效之日起五日内给付原告迈皋桥居委会不定期租赁关系期间的房屋租金人民币140538元，并承担此款自2013年11月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止的逾期付款利息。
四、被告王俊于本判决生效之日起五日内给付原告迈皋桥居委会自2013年10月29日至实际返还租赁物时止的占有、使用费，按每月租金2382元计算。
五、原告迈皋桥居委会在被告王俊履行了上述义务后，返还王俊水、电表押金人民币1000元。
如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4597元，减半收取2299元，由被告王俊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 段颖刚
二〇一四年四月四日
见习书记员 刘 林