河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0691民初430号原告：丁建玲，女，1975年3月5日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：赵志刚，河北上广律师事务所律师。被告：保定永泰房地产企业策划服务有限公司，住所地河北省保定市五四东路555号金顶宝座C座3层，统一社会信用代码：91130606MA07LFCEX5。法定代表人：肖强，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔东东，河北颂和安达律师事务所律师。被告：保定永泰房地产企业策划服务有限公司第一分公司，住所地河北省保定市竞秀区韩北街道办事处七一中路1616号九州商务中心8楼商用，统一社会信用代码：91130602MAO7X9UK2C。负责人：马硕，该分公司负责人。被告：保定市容大房地产集团有限公司，住所地河北省保定市天鹅中路33号，统一社会信用代码：91130605688228301N。法定代表人：刘树森，该公司经理。委托诉讼代理人：董新宇，河北元恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢健源，河北元恒律师事务所律师。原告丁建玲与被告保定永泰房地产企业策划服务有限公司（以下简称保定永泰公司）、保定永泰房地产企业策划服务有限公司第一分公司（以下简称保定永泰公司第一分公司）、保定市容大房地产集团有限公司（以下简称保定容大公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁建玲的委托诉讼代理人赵志刚,被告保定永泰公司的委托诉讼代理人崔东东,被告保定容大公司的委托诉讼代理人董新宇、邢健源到庭参加诉讼。保定永泰公司第一分公司经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁建玲向本院提出诉讼请求：1、确认丁建玲与保定容大公司签订的《认购合同》无效；2、判令保定永泰公司、保定永泰公司第一分公司、保定容大公司返还其购房款381234元并按照银行同期贷款利率支付自2017年4月25日起至判决生效日止的利息、承担本案的诉讼费用及保全费用。事实和理由：丁建玲经保定永泰公司及保定永泰第一分公司介绍，于2017年4月20日与保定容大公司签订了《认购合同》，约定丁建玲购买保定容大公司开发的“容大·梦立方”2号楼2单元2303号的房屋一套。丁建玲于2017年4月15日开始共向保定永泰公司、保定永泰公司第一分公司、保定容大公司支付购房合同款599850元。然而保定容大公司至今仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证，故丁建玲认为应认定该《认购合同》无效。至今，保定永泰公司、保定永泰公司第一分公司、保定容大公司仍未将剩余的381234元购房款返还给丁建玲。保定永泰公司辩称，本案案由为确认合同无效纠纷，合同签订方为保定容大公司与丁建玲，保定永泰公司并非合同中任何一方，作为本案被告主体不适格；为查明案件事实，申请将涉案房屋原房主陈鹏谦追加为本案第三人；通过现有证据不能证明保定永泰公司在本案中存在过错，保定永泰公司将收取的丁建玲部分购房款转交给了原房主陈朋谦，只是收取了法律规定内的中介费用，不应承担本案的返还房款的责任。保定容大公司辩称，该公司已与丁建玲解除合同关系并将全部房款218616元及利息34925元退还给丁建玲，故丁建玲所诉的购房款与保定容大公司没有任何法律关系。保定永泰公司第一分公司未答辩。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：1、丁建玲与保定永泰公司签订的《认购合同》是否有效；2、保定永泰公司、保定永泰公司第一分公司、保定容大公司是否应返还丁建玲购房款381234元并支付相应利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对丁建玲与保定容大公司均提交的丁建玲与保定容大公司签订的《认购合同》一份；丁建玲提交的中国建设银行个人活期账户交易明细2张、中国工商银行个人活期账户交易明细1张，保定市住房和城乡建设局于2018年5月25日出具的行政处罚决定书一份；保定永泰公司提交的中国建设银行交易明细一份；保定容大公司提交的收据一份（载明保定容大公司于2017年4月20日收到丁建玲容大·梦立方2-2-2303室房款218116元）、收条一份（载明丁建玲于2018年4月10日收到容大·梦立方2-2-2303室回购款253541元）、银行交易明细一份；各方当事人对上述证据的真实性均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、丁建玲提交的证据。1、微信聊天记录截屏，丁建玲称系其与保定永泰一分公司员工刘海涛的聊天记录。保定永泰公司不认可该证据的真实性，保定容大公司认为上述证据与该公司无关。经审查认为，上述微信聊天内容与本案其他证据相互印证，对其真实性依法予以认定。2、保定市住房和城乡建设局对肖强的建设行政执法调查询问笔录。保定永泰公司不认可该证据的真实性，认为该笔录系复印件且无盖章和签字，保定容大公司认为上述证据与该公司无关。经审查认为，上述证据与本院自保定市住房和城乡建设局调取的编号为BDJSJC-JL-C-02的建设行政执法调查询问笔录内容一致，对上述证据的真实性依法予以认定。二、本院调取的证据。本院调取了保定市住房和城乡建设局于2018年5月25日作出的（保建稽）房罚字[2018]第（009）号行政处罚决定书及送达回证、编号为BDJSJC-JL-C-02的建设行政执法调查询问笔录4页、行政处罚听证告知书（存档）2页、2018年5月9日出具的调查终结报告2页、河北省非税收入一般缴款书4张。丁建玲对上述证据认可；保定永泰公司对上述证据真实性认可，但认为上述证据不能证明该公司因代理保定容大公司项目受到处罚；保定容大公司对上述证据真实性认可，但认为上述证据与该公司无关。经审查认为，上述证据来源于保定市住房和城乡建设局的行政执法卷宗，对其真实性依法予以认定。根据当事人陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下：经保定永泰房地产企业策划服务有限公司、保定永泰房地产企业策划服务有限公司第一分公司的工作人员刘海涛介绍，2017年4月20日，丁建玲（买受人）与保定容大公司（出卖人）签订了《认购合同》，载明：“买受人所定购的房产位于容大·梦立方2号楼2单元2303号商品房，层高6米。该商品房建筑面积约为93.9平方米……该商品房的单价为（人民币）每平方米7440元，总售价（人民币）698616元，买受人同意在2017年4月20日之前支付该房屋首付款218616元”。上述合同签订当日，丁建玲通过其名下的中国建设银行62×××04账号向保定永泰公司账号汇购房款491213元，通过微信转账给该公司经纪人刘海涛购房定金2万元，通过其名下的工商银行账号62×××56向中国建设银行马硕（保定永泰公司第一分公司负责人）的中国建设银行账号62×××00转款47000元。2017年4月24日、25日丁建玲通过其名下的中国建设银行账号62×××04分别向马硕的中国建设银行62×××00账户转款15637元和26000元。以上丁建玲共支付购房款599850元。2017年4月20日，保定容大公司向丁建玲出具收据一张，载明“今收到丁建玲交来容大·梦立方2-2-2313室房款218616元”，该收据加盖有保定市容大房地产集团有限公司财务专用章。2018年4月10日，保定容大公司向丁建玲的中国工商银行账号62×××39汇款253541元，并注明“梦立方回购款”。同日，丁建玲为保定容大公司出具收到条一份，载明“今收到容大梦立方2-2-2303室回购款253541元”。2018年5月25日，保定市住房和城乡建设局作出（保建稽）房罚字[2018]第（009）号行政处罚决定书，处罚保定永泰公司及该公司的马硕、刘海涛、赵鹏，该决定书载明：“经执法人员询问查实：保定永泰房地产企业策划服务有限公司及经纪人马硕、刘海涛、赵鹏为禁止交易的二手房屋（容大梦立方二期2-2303室）提供经纪服务的违法事实清楚，证据确凿（以调查笔录、收据等为证）”，该决定书处理结果为对马硕、刘海涛、赵鹏分别处以1万元的罚款，对保定永泰公司处以3万元的行政处罚。2018年5月29日，保定永泰公司及马硕、刘海涛、赵鹏缴纳了上述罚款。本案审理过程中，保定永泰公司主张本案涉及房屋的原房主为陈朋谦，并提交了2017年4月21日从户名为“肖强”的账户向户名为“陈朋谦”的账户转款两次共计505950元的中国建设银行银行卡客户交易明细清单。丁建玲质证称其实际是与保定永泰公司员工马硕等人进行交易，在本案涉及房产交易过程中其从未见过陈朋谦，所有购房款均是交给保定永泰公司及其员工，没有与陈朋谦发生过联系。保定容大公司在庭审中陈述，本案涉及的房屋认购合同系由陈朋谦改名为丁建玲，该公司为丁建玲出具的收据亦系变更名字，实际上丁建玲未直接向该公司交款。本院认为，首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中丁建玲与保定容大公司签订的《认购合同》实际为商品房买卖（预售）合同，同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，无证据证实本案涉及房屋在本案起诉前取得商品房预售许可证明，故本案中丁建玲与保定容大公司签订的《认购合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，保定容大公司应将其收取的丁建玲容大·梦立方2-2-2313室房款218616元予以返还。现保定容大公司已返还丁建玲253541元，故保定容大公司在本案中不再承担返还丁建玲款项的责任。其次，本案中丁建玲的购房款599850元全部汇入保定永泰公司及其员工账户，保定永泰公司员工刘海涛、马硕等收取丁建玲款项的行为系在以该公司名义为丁建玲提供房屋交易经纪服务中产生的行为，因此，丁建玲事实上将该599850元全部交给了保定永泰公司。保定永泰公司主张本案涉及房屋原房主为陈朋谦，但并未提交相关证据，亦无证据证实丁建玲与陈朋谦当面协商或通过其他方式协商达成了买卖房屋合意，故陈朋谦与本案并不存在法律关系。保定容大公司称丁建玲与该公司之间的认购协议及收据系由陈朋谦改名而来，亦未提交证据予以证实。本案的事实为丁建玲将购房款599850元全部汇入保定永泰公司账户，与丁建玲签订本案涉及的认购协议并为其出具购房款收据的系保定容大公司，因此，保定永泰公司主张应追加陈鹏谦为本案被告无事实依据和法律依据。第三，依据保定市住房和城乡建设局作出的（保建稽）房罚字[2018]第（009）号行政处罚决定书，本案涉及房屋（容大梦立方二期2-2303室）为禁止交易的二手房屋，保定永泰公司为该房屋提供经纪服务的违法事实清楚、证据确凿，据此，保定永泰公司与丁建玲之间的口头合同为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，保定永泰公司依据该口头合同取得的财产应予返还，该公司应将其收取的扣除保定容大公司收取的218616元以后剩余部分的丁建玲购房款381234元（599850元-218616元）返还给丁建玲。第四，保定永泰公司第一分公司无独立法人资格，其在本案中的权利和义务由保定永泰公司承担，该分公司在本案中不再承担责任。第五，本案为买卖合同纠纷，诉讼双方亦并无关于利息的约定，丁建玲主张支付其返还的购房款利息无事实依据和法律依据。综上所述，保定永泰公司应返还丁建玲购房款381234元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2017年4月20日保定市容大房地产集团有限公司与丁建玲签订的《认购合同》无效；二、保定永泰房地产企业策划服务有限公司返还丁建玲购房款381234元，于本判决生效之日起十日内履行;三、保定永泰房地产企业策划服务有限公司第一分公司在本案中不承担责任；四、驳回丁建玲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3509元、保全费2407元均由保定永泰房地产企业策划服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审判员  谷莉二〇一八年八月九日书记员  商棋