江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1380号
上诉人（原审原告）常州市竺山湖小镇物业管理有限公司，住所地常州市武进区雪堰镇百渎村竺山湖度假村内。
法定代表人徐卫芬，该公司总经理。
委托代理人郝秀凤、金科，江苏东晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张文光。
被上诉人（原审被告）张刘威。
上诉人常州市竺山湖小镇物业管理有限公司（以下简称竺山湖物业公司）因与被上诉人张文光、张刘威物业服务合同纠纷一案,不服江苏省常州市武进区人民法院（2014）武前民初字第993号民事判决向本院提起上诉,本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
竺山湖物业公司一审诉称：2010年9月30日，张文光、张刘威购买了常州市武进区雪堰镇竺山湖水街28-37号别墅。2012年7月26日，该房屋交付，张文光、张刘威于同一天签收了《竺山湖小镇卧龙湾业主手册》，该手册第二章第四条约定物业服务费为2.8元/平米/月，业主应于每年6月20日前缴付物业服务费。但张文光、张刘威未按约定时间支付2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费。竺山湖物业公司多次催促付款，但是张文光、张刘威都不予理会，其拒不支付物业服务费的行为，严重损害了竺山湖物业公司的利益，竺山湖物业公司为此向法院提起诉讼，请求判令张文光、张刘威支付物业费20039元及从2014年7月1日起至实际支付之日止按每日万分之五计算的滞纳金（暂计算至2014年7月31日为310元），本案诉讼费由张文光、张刘威承担。
张文光、张刘威一审辩称：1、由于竺山湖物业公司未尽到物业管理的义务造成张�光、张刘威种植的价值9万元的花木死亡。2、发生纠纷后，竺山湖物业公司采取不让汽车出入的方式，激化双方的矛盾，并且对张文光、张刘威提出的合理的要求不予答复，也不予处理。3、发生纠纷后，竺山湖物业公司派人私自将张文光、张刘威电表箱中的零线剪除，造成家中电器损坏，损失大概有20多万元，就此张文光、张刘威已向潘家派出所报警，张文光、张刘威保留向竺山湖物业公司主张赔偿的权利。由于竺山湖物业公司的不道德及违法行为，使得双方的矛盾更加激化。综合以上三点，由于竺山湖物业公司未尽到管理义务及违法行为造成张文光、张刘威财产损失，请求法院驳回张文光、张刘威的诉请。
原审法院经审理查明：竺山湖物业公司系常州市永丰房产开发有限公司选聘的物业管理企业，负责该公司开发的竺山湖逸墅卧龙湾别墅小区的前期物业管理工�，经物价局备案的收费标准为2.8元/㎡/月。张文光、张刘威则是卧龙湾别墅小区的业主，于2010年9月购买了竺山湖水街28-37号别墅，建筑面积为596.4㎡。2012年7月26日，上述房屋交付，张文光、张刘威领取了房屋钥匙，并于当日签收了《竺山湖小镇卧龙湾业主手册》，该手册第二章第四条载明物业服务费为2.8元/㎡/月，交费时间为每年6月20日前，逾期交纳，竺山湖物业公司有权收取滞纳金（按每日万分之五计取）；手册同时载明物业服务费的成本费用包括物业公用设施、设备、公共部位日常维护及保养费、绿化维护费、安全护卫费等；竺山湖物业公司作为管理者应保持小区及其每一个部分处于良好、清洁、完好的状态，防止任何人对小区及公共服务设施进行有害的变更及损害，加强对绿化区域进行维护、保养等；在手册第三章物业管理规定部分则载有竺山湖物业公司作为管理者应保持公共服务设施处于良好的工作状态，保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态等内容。张文光、张刘威领取房屋钥匙后对房屋进行了装修并入住，后张文光、张刘威又在庭院内进行了绿化，在北面院内种植了枫树两棵。张文光、张刘威入住后，交纳了2013年9月30日前的物业管理费。后因张文光、张刘威认为竺山湖物业公司未能尽到物业管理的义务，为其种植的绿化进行浇水维护造成其种植的枫树死亡，拒绝交纳2013年10月1日至2014年9月30日间的物业费。
另查明，2014年7月2日，张文光之妻刘玉芳向公安机关报警，称其早上开车进出小区时因物业费与物业发生纠纷，后家中电器即出现异常，经查系电表箱中的零线被他人损坏所致，怀疑是物业所为，现部分家用电器损坏。
又查明，张文光、张刘威家庭用电的电表箱位于公共部位，为数人家共用一个电表箱。2014年7月2日，电表箱中张文光、张刘威使用的零线被损坏，造成张文光、张刘威部分家用电器受损。在电表箱的西面，竺山湖物业公司安装有摄像探头，但事发时该摄像探头恰好因不能正常工作而未能录到这一时间段的音像资料。张文光、张刘威虽报案，但案件至今未能破案，张文光、张刘威的损失也未能得到赔偿。
上述事实有竺山湖物业公司提供的竺山湖逸墅卧龙湾前期物业管理公共服务收费标准备案报告、《竺山湖小镇卧龙湾业主手册》、钥匙发放通知单、竺山湖水街28-37号别墅房产证、土地证（复印件）、资料签收知悉证明、2012年9月30日-2013年9月30日物业费收据，张文光、张刘威提供的维修票据、照片，原审法院从派出所调取的刘玉芳的询问笔录及现场拍摄的照片及双方当事人庭审陈述等予以证实。
原审法院认为：竺山湖物业公司与张文�、张刘威间系物业管理服务合同关系，双方均应按约定全面履行自己的义务，张文光、张刘威作为业主应当按照约定及时交纳物业管理费用，竺山湖物业公司作为物业管理公司也应按照约定提供相应的服务。根据手册，竺山湖物业公司负有对物业公用设施、设备的日常维护、保养及绿化维护、安全护卫等义务，应保持小区公共服务设施、公共地方内的机房、机械及设备等处于良好的工作状态，防止他人对公共服务设施进行损害等。本案中，张文光、张刘威家庭用电的电表箱位于公共部位，因其中的零线被损坏造成其家用电器受损，而同时，竺山湖物业公司针对这一部位所安装的摄像探头又恰好因不能正常工作而未能录到这一时间段的音像资料，导致张文光、张刘威虽报案但至今未能破案，损失未能得到赔偿，由此可见，竺山湖物业公司未能尽到保持小区公共服务�施、公共地方内的机房、机械及设备等处于良好的工作状态的义务，应承担相应的违约责任。根据手册等，张文光、张刘威应按2.8元/㎡/月的标准向竺山湖物业公司交纳物业服务费用，因竺山湖物业公司仅负有对公共区域绿化的维护、保养义务，而张文光、张刘威种植的枫树等系种植在其庭院内，故竺山湖物业公司对此不负有维护、保养义务，张文光、张刘威不应以此拒交物业费，在竺山湖物业公司提供相应的物业服务后，张文光、张刘威应当支付相应的物业费用，张文光、张刘威以拒交物业服务费的方式表达对竺山湖物业公司提供服务的不满也构成了违约。基于竺山湖物业公司提供了服务，但提供的服务未能完全符合约定，根据权利义务一致的原则，该院对张文光、张刘威应交的2013年10月1日至2014年9月30日间的物业费适当予以调整，该院认为本案中以由张文光、�刘威向竺山湖物业公司酌情交纳物业费12000元较为公平合理。竺山湖物业公司主张的滞纳金不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二之规定，作出判决：一、张文光、张刘威于该判决发生法律效力之日起十日内一次性支付竺山湖物业公司2013年10月1日至2014年9月30日间的物业管理费12000元；二、驳回竺山湖物业公司的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由竺山湖物业公司负担123元，由张文光、张刘威负担185元。
竺山湖物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、张文光、张刘威认为电表箱零线是竺山湖物业公司剪断为片面猜测，对此其已经报案，公安机关正在侦查中，目前无法确定零线是自然掉落还是人为造成。张文光、张刘威仅凭电器照片和发票，也无法证明电器实际受到损坏及受损与零线脱落有因果关系。案涉电表箱虽然处于物业公共部位，但该电表箱的所有权人为供电公司，平时由供电公司负责维修和管理，竺山湖物业公司的职责在于一旦发现问题及时联系供电公司，督促其尽快解决问题。案涉电表箱出现的零线掉落问题属于突发事件，在电表箱外观完好的情况下，竺山湖物业公司不可能直接发现，竺山湖物业公司也在接到张文光、张刘威的通知后及时与供电公司联系，供电公司也在很短的时间内派员到场解决，即竺山湖物业公司在事故发生后及时处理，联系供电公司修复零线，摄像头未能正常工作也与能否破案没有直接的因果关系，竺山湖物业公司已经尽到管理义务。张文�、张刘威未支付物业管理费违反法律规定，应予全额支付。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张文光、张刘威未发表答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本案二审争议焦点为：竺山湖物业公司在履行物业服务合同中是否存在违约行为？
本院认为：竺山湖物业公司提供的业主手册是其向业主作出的物业服务承诺，竺山湖物业公司应据其全面履行。根据手册所载，竺山湖物业公司负有对物业公共设施、设备的日常维护、保养及绿化维护、安全护卫等义务，应保持小区公共服务设施、公共地方内的机房、机械及设备等处于良好的工作状态，防止他人对公共服务设施进行损害。业主张文光、张刘威的电表箱位于公共部位，该电表箱零线受损导致家电损坏，竺山湖物业公司针对这一区域安装的摄像头却无法正常工作录制影音图像，导致公安部门无法确定事故原因，竺山湖物业公司未能保持小区公共服务设施、机械及设备处于良好的工作状态，应承担相应的违约责任。原审法院据此根据权利义务相一致的原则，对张文光、张刘威应缴的物业费酌情调整并无不当。良好的小区环境，需要物业服务企业与业主共同营造，更需要双方的沟通、理解和精诚合作。竺山湖物业公司在为小区业主提供物业服务时，应按照物业服务合同全面履行自己的义务，加强对物业共用部位的维修、养护和管理，加强共用部位、相关场地的清洁卫生及车辆进出、停放秩序管理，严格执行物业管理行业规范、服务标准，定期向业主公布收费项目、标准和收支情况，并接受业主委员会的监督和质询，切实维护业主利益，为业主提供优质服务。综上，竺山湖物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费308元，由上诉人竺山湖物业公司负担。
本判决为终审判决
审 判 长 孔裕华
代理审判员 钱 锦
代理审判员 吴立春
二〇一五年九月六日
书 记 员 浦 萍