宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第298号
上诉人（原审被告）刘有才，男，1967年12月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
被上诉人（原审原告）陈佩颖，女，1981年6月29日出生，汉族，个体，住广东省中山市。
委托代理人安华，宁夏侨之桥律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）冯凯，男，1982年3月26日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人范伟，宁夏黄河志律师事务所律师。
上诉人刘有才因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第3934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人刘有才，被上诉人陈佩颖的委托代理人安华，被上诉人冯凯及其委托代理人范伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告刘有才租赁原告陈佩颖的涉案房屋，陈佩颖认可涉案房屋一直由其代理人郭彦芳处理出租相关事宜。2012年3月27日陈佩颖与刘有才签订续租合同，合同生效日期为2012年4月25日。合同约定：租期自2014年4月25日至2016年4月24日；租金第一年拾玖万元、后三年贰拾万元整，一年缴纳一次，每次提前一个月交清，时间分别是2012年3月24日、2013年3月24日、2014年3月24日、2015年3月25日；承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人可以终止合同，收回房屋；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金1000元；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金20000元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。该合同签字处另备注“同意冯凯与刘有才合作经营”。2012年6月7日，陈佩颖与刘有才另签订租赁合同一份，该合同内容与2012年3月27日原、被告签订的租赁合同有以下不同之处：1.租赁期限自2012年4月24日到2015年4月25日；2.出租方解除合同的条件增加，“承租人拖欠租金累计半个月﹍”；3.该合同备注“2012年4月25日前与刘有才签订的房屋租赁合同废止”。其他内容与2012年3月27日合同内容一致。
原审法院另查明，2012年4月10日，第三人冯凯与刘有才签订合作经营协议，并于当天冯凯收到刘有才20万元投资款。冯凯与案外人王民有于2014年2月27日签订租赁合同，将涉及涉案房屋内北面8个档口出租给王民有，每年租金55万元，并收取王民有25万元租金，王民有实际使用了2个月后搬出涉案房屋，目前由冯凯自己经营。2013年7月1日、2013年5月24日冯凯与案外人许纪恩、何修华分别签订租赁合同，约定将涉案房屋内6、7号档口14平方米、涉案房屋外面向东窗口16平方米出租给许纪恩、何修华，冯凯称这几个档口是在涉案房屋外搭建的临时建筑物，不在涉案房屋内，目前这几个档口也已经收回来冯凯自己在经营。庭审中陈佩颖认可冯凯已经收回以上档口冯凯自己经营。2013年3月29日冯凯分两次向陈佩颖代理人郭彦芳建设银行卡上存入2013年度房屋租金20万元。2014年租金刘有才至今未向陈佩颖支付。故陈佩颖诉至法院，请求：1.解除陈佩颖、刘有才签订的租赁合同；2.刘有才支付陈佩颖租金33332元（自2014年4月24日至2014年6月24日）并主张租金至实际交付之日，违约金21000元，共计54332元；3.诉讼费由被告承担。
原审法院认为，陈佩颖与刘有才签订的租赁合同属有效合同，且已实际履行。陈佩颖、刘有才于2012年3月27日签订的租赁合同中注明：“同意冯凯与刘有才合作经营”，陈佩颖对此未提出异议，可以证实陈佩颖同意冯凯与刘有才共同使用涉案房屋。刘有才向法庭提交的刘有才与冯凯之间的合作经营协议及投资款收据，也证实了刘有才与冯凯之间是合作经营关系而非转租关系。陈佩颖称2012年6月7日重新签订的租赁合同，已将3月27日签订的租赁合同废止，但因2012年6月7日重新签订租赁合同并未告知冯凯，该合同对冯凯继续使用涉案房屋也未作出特别约定，冯凯基于对2012年3月27日租赁合同的信赖，先后投入大量资金对涉案房屋进行装修并经营至今，且冯凯向陈佩颖代理人郭彦芳交纳了2013年全年的房屋租金，视为冯凯有权继续使用涉案房屋，陈佩颖、刘有才2012年6月7日的租赁合同期限届满为2015年4月24日，该合同应当履行至2015年4月24日。
陈佩颖提交的冯凯与王民有及冯凯与许纪恩、何修华的租赁合同，证明冯凯擅自转租涉案房屋，冯凯称其是与他人合作经营，但因冯凯与王民有、许纪恩、何修华签订的是房屋租赁合同，且收取了王民有25万元的租金，以上租赁合同中并无合作经营的意思表示，故冯凯的意见不能成立，冯凯部分转租涉案房屋的事实成立，故刘有才及冯凯应该按照租赁合同约定承担20000元违约金。虽然租赁合同约定承租方转租或迟延交付租金，出租方可以解除合同，但因冯凯已将转租的档口收回自己经营，违约行为已经纠正恢复了原状，且因2014年4月应当支付租金时，冯凯与陈佩颖发生争议，现冯凯已表示随时可以支付2014年的租金，冯凯的行为尚未构成根本违约，考虑到冯凯对承租的房屋投入的装修资金较大，从保护交易的稳定性出发，该租赁合同应该继续履行，陈佩颖解除合同的主张，不予支持。租赁合同约定租金于2014年3月24日支付2014年度的租金，因该租赁合同应继续履行，刘有才及冯凯应当支付2014年度的租金200000元。刘有才及冯凯至今尚未支付2014年度租金，虽未构成根本违约达到解除合同的条件，但应当按照合同约定承担1000元违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条判决：一、被告刘有才及第三人冯凯于本判决生效之日起十日内共同向原告陈佩颖支付2014年4月24日至2015年4月25日租金200000元；二、被告刘有才、第三人冯凯于本判决生效之日起十日内共同向原告陈佩颖支付违约金21000元。三、驳回原告陈佩颖要求解除租赁合同的诉讼请求。案件受理费1258元，由被告刘有才、第三人冯凯共同负担。（该费用原告陈佩颖已预交，被告刘有才、第三人冯凯随上述违约金一并给付原告陈佩颖）。
宣判后，刘有才不服，上诉称，刘有才与陈佩颖的委托代理人郭彦芳于2012年3月27日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，应继续履行。郭彦芳与刘有才2012年6月7日签订的合同是一份虚拟的房屋租赁合同，非当事人真实意思表示，一审认定2012年6月7日签订的合同为有效合同属事实认定错误。根据刘有才与冯凯的约定，刘有才虽投资20万元于冯凯合作，但并不参与具体经营管理，对于租金的支付情况、冯凯的具体经营模式，刘有才毫不知情，即使存在违约，应当由行为人承担责任而非上诉人刘有才。请求：1、撤销一审判决；2、确认上诉人与被上诉人陈佩颖2012年3月27日签订的房屋租赁合同有效并继续履行，2012年6月7日签订的房屋租赁合同无效；3、上诉人不承担向被上诉人陈佩颖支付租金和违约金的义务。
被上诉人陈佩颖答辩称，第一，一审认定事实清楚。刘有才是完全民事行为能力人，陈佩颖与刘有才2012年6月7日签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。第二，冯凯将涉案房屋部分转租给案外人王民有、许纪恩、何修华并签订租赁合同，冯凯私自转租涉案房屋的事实成立，其行为构成违约，应当承担20000元违约金。第三，刘有才与冯凯至今未向陈佩颖缴纳2014年房租，刘有才与冯凯拒不交付房屋租金事实成立，其行为构成违约，应当承担1000元违约金。第四，刘有才与陈佩颖签订了房屋租赁合同，刘有才又与冯凯合作经营涉案房屋，刘有才与冯凯是涉案房屋的实际使用人，有义务共同向陈佩颖缴纳租金，其拖欠房租及转租房屋的行为构成违约，应当承担支付租金和违约金的义务，一审法院判决刘有才与冯凯共同向陈佩颖支付房屋租金20万元及违约金21000元是正确的。陈佩颖的原审诉讼请求事实清楚，于法有据。刘有才的上诉请求违背事实，于法无据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人冯凯答辩称，冯凯同意上诉人第一、二项上诉请求。但一审在认定承担租金主体是错误的。陈佩颖与刘有才对刘有才与冯凯合作经营、共同承租诉争房产是明知的，却于2012年6月7日与刘有才串通签订房屋租赁合同，缩短了承租房屋的租赁期限，损害了冯凯的利益，依据合同法第五十二条第二项规定，刘有才与陈佩颖的行为导致冯凯投入的大量资金费用无法收回，破坏了冯凯的经营计划，因此刘有才与陈佩颖于2012年6月7日签订的房屋租赁合同是无效合同，各方应当继续履行2012年4月25日签订的合同。刘有才与陈佩颖损害冯凯利益，给冯凯造成了巨大损失，二人应当向冯凯承担赔偿责任。因此，冯凯不应向陈佩颖支付租金。
二审查明的事实与原审判决查明的一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，陈佩颖与刘有才分别于2012年3月27日、2012年6月7日签订了两份房屋租赁合同。相比2012年3月27日的合同，陈佩颖与刘有才在2012年6月7日签订的房屋租赁合同，对房屋租赁期限进行了变更，增加了解除合同的条件，并在合同备注中明确之前所签合同废止，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，此份合同视为双方对2012年3月27日所签房屋租赁合同进行了变更，合法有效。上诉人刘有才认为2012年6月7日所签合同不是合同当事人真实意思表示的主张没有依据。因在2012年3月27日的合同中，陈佩颖同意冯凯与刘有才合作经营，在之后的合同中没有对相应内容另行约定或变更，陈佩颖又明知冯凯仍在涉案房屋内进行经营，并收取了冯凯缴纳的2013年房屋租金，故应认定陈佩颖仍同意刘有才与冯凯继续合作经营。作为合同当事人，上诉人刘有才应当对签订合同的行为承担责任，履行相应合同义务，刘有才在合同有效期内未向陈佩颖提出解除合同的要求，也未有证据证明其没有参与经营而由冯凯独立经营，作为涉案房屋的承租方，刘有才未付租金的行为构成违约，应当在合同有效期内按约向陈佩颖支付租金并承担违约责任。综上，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1258元，由上诉人刘有才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建玲
代理审判员 刘兆平
代理审判员 张建国
二〇一五年六月二日
书 记 员 陈丽霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。