上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11326号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海恒企教育培训有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：江勇，董事长。
委托诉讼代理人：桑林，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏云，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：邰雨和，男，1963年7月15日出生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，上海市远东律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：李金木，男，1946年12月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：钟兰杰，上海钰澜律师事务所律师。
原审第三人：上海天磊金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区。
上诉人上海恒企教育培训有限公司(以下简称“恒企公司”)、邰雨和因与被上诉人李金木、原审第三人上海天磊金属材料有限公司(以下简称“天磊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人恒企公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李金木的一审诉请。事实与理由：第一，一审法院事实认定不清。李金木与天磊公司于2013年3月10日签订的《租赁合同》，约定以十年租金冲抵债务，实质上是债权债务关系，一审法院虽然对该事实进行了查明，但未对此“以租抵债”的事实进行性质上的认定而直接适用“买卖不破租赁”原则，显有不当。第二，一审法院法律适用错误。上述《租赁合同》虽名义上为租赁合同，但实际上是天磊公司以房屋使用权抵偿欠款的合同，其本质应为债权债务合同，而非租赁合同。天磊公司与李金木之间的债权债务关系不能对抗第三人的物权，不应适用“买卖不破租赁”原则。而且，“买卖不破租赁”原则应适用于私法上的自由交易行为导致的所有权转移，本案所涉法院拍卖所导致的所有权变动并不属于平等民事主体之间基于意思自治导致的所有权变动，而属于公法上的强制行为，因此亦不能适用“买卖不破租赁”原则。第三，李金木与恒企公司签订租赁合同时未告知涉案房屋存在法院查封的情况，已违反合同约定。一审法院在恒企公司已向邰雨和支付了租金的情况下，仍判令恒企公司向李金木支付租金及房屋占有使用费，显失公平。恒企公司为了正常使用涉案房屋而不得不向新权利人缴纳租金是合情合理的，恒企公司只应承担一份租金。
上诉人邰雨和上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李金木的一审诉请。事实与理由：第一，一审法院适用法律错误。本案情形并不适用“买卖不破租赁”的法律规定。李金木与天磊公司签订的《租赁合同》实为债务人天磊公司以其房屋使用权抵偿欠债的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。鉴于李金木是基于债权才取得房屋的使用权，根据合同的相对性原则，《租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同外的第三人。而邰雨和在取得房屋产权后，即依法享有对房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。李金木对房屋的使用权不能对抗邰雨和的物权。天磊公司与李金木之间的《租赁合同》应于邰雨和成为房屋产权人后终止履行，对于未实现的债权，李金木继续向天磊公司主张。第二，一审法院对于《借款合同》未进行实质性审查。一审法院仅凭天磊公司与李金木的自认，即认定《借款合同》存在，由于该合同的债权债务关系是《租赁合同》产生的前提，而在借款事实存在诸多疑点的情况下，一审法院对于《借款合同》的认定仍仅以合同双方的自认为凭，未做更深入的实质性审查，明显不当。第三，一审法院曲解了房屋估价中的租约影响值。带租约拍卖的情况下，由于租赁合同的存在，对于买受人完整地享有物权必然是有影响的，主要影响应在于占有、使用、处分权上，买受人在原租赁合同的剩余租期内可能无法将房屋收归己用并处分，故相应影响值应予扣减。但在收益权上，剩余租期的租金收取还是可以通过租赁关系变更来实现的。一审判决剥夺了邰雨和对房屋的收益权，却认为邰雨和的利益是不受影响的，无疑是曲解了房屋评估中的租约影响值。而且，评估价虽与拍卖存在关联，但关联的仅是拍卖保留价，而非拍卖成交价。最终的拍卖成交价存在很大的偶然性，与评估价并没有必然的联系。一审法院认为评估价必然影响拍卖价，显然是将拍卖保留价与拍卖成交价混为一谈。
被上诉人李金木辩称：不同意两上诉人的上诉请求。天磊公司将涉案房屋出租给李金木的时间早于天磊公司在房屋上设定抵押权的时间，故可以适用“买卖不破租赁”原则，也并不损害其他人的利益。涉案房屋是带租约拍卖的，房屋的评估价格已经考虑了天磊公司与李金木之间存在《租赁合同》的情况，且邰雨和是以低于评估价的价格拍得了涉案房屋。另一方面，李金木与邰雨和之间的纠纷并不影响恒企公司对涉案房屋的实际使用。恒企公司应当履行其与李金木之间的租赁合同，且在合同到期后恒企公司仍实际占有使用涉案房屋也应当支付占有使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人天磊公司未作出陈述。
李金木向一审法院起诉请求判令：1、恒企公司向李金木返还上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室-
XXX室房屋；2、恒企公司支付李金木拖欠的2016年7月至2017年12月的租金262,800元；3、恒企公司按照每天1,710元(3.8元/平方米/日*450平方米)的标准向李金木支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日止的使用费；4、恒企公司支付李金木逾期支付租金违约金1,324.8元。
恒企公司向一审法院提起反诉请求判令：李金木按照合同约定的月租金43,800元的3倍支付违约金计131,400元。
一审法院认定事实：涉案房屋位于上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室，建筑面积1608.41平方米。2013年3月6日，天磊公司取得房屋所有权。涉案房屋分别于2013年4月23日、2013年4月26日和2013年5月3日设定抵押，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行(以下简称“工行虹口支行”)，最高债权限额分别为2,000万元、3,000万元、1,250万元。因天磊公司以涉案房屋作抵押担保为案外人上海萌兴经贸有限公司(以下简称“萌兴公司”)向工行虹口支行借款，而萌兴公司到期未能偿还。2013年11月27日，涉案房屋因诉讼被上海市虹口区人民法院查封。2014年1月8日，经上海市虹口区人民法院调解，萌兴公司和工行虹口支行达成民事调解协议，萌兴公司承诺于2014年6月30日前支付工行虹口支行借款本金2,000万元及利息、罚息等。工行虹口支行将上述民事调解书相关债权转让给上海安云信商业保理有限公司。因萌兴公司到期未履行调解协议，上海安云信商业保理有限公司向上海市虹口区人民法院申请执行。
上海市高级人民法院委托上海市房地产拍卖行对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋带租约拍卖。2015年5月15日，上海市虹口区人民法院张贴公告，要求原有租户在法院评估、拍卖期间不得签订或续签租赁合同，将原有租赁合同副本交法院备案审查。经上海市高级人民法院委托，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼市场价值进行评估，估价结果为上述房屋于2015年6月19日的总市价为3,450万元。《房地产估价报告》明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。《房地产估价报告》附件6“租赁合同”中列明天磊公司与李金木签订的《租赁合同》。天磊公司认为价值偏低，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2015年8月4日回复上海市虹口区人民法院，明确估价结果是考虑了由法院提供的“上海天磊金属材料有限公司与李金木的租赁合同”对该房地产市场价值的影响，租赁合同见房地产估价报告附件。2016年2月4日，上海市房地产拍卖行经公开拍卖成交(带租约)，成交价为2,660万元，买受人为邰雨和。2016年3月8日，上海市虹口区人民法院出具(2014)虹执字第3062号执行裁定书，裁定解除上海市虹口区人民法院对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房产的查封，将上述房产指定过户至邰雨和名下。2016年10月21日，邰雨和登记为上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋产权人。
上海市房地产拍卖行于2016年向邰雨和提供的《特别告知》，载明拍卖人特别提示竞买人充分注意拍卖标的带租约拍卖，据《租赁合同》记载，现分别出租给：(1)浙江盘石信息技术股份有限公司，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止;(2)上海恒企教育培训有限公司，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止;(3)上海齐越投资管理有限公司，租赁期限自2015年11月10日起至2016年11月9日止;(4)方小强，租赁期限自2015年8月1日起至2017年12月31日止;(5)标的房屋实际租赁情况不详，须由竞买人自行调查核实，并自行负责清场事宜，与委托人和拍卖人无关。上述情况仅供竞买人参考，拍卖人不作任何担保，以竞买人自行调查核实为准，拍卖成交且取得房地产权证后，买受人须自行负责与承租人协商办理租赁关系变更、收取租金及自行解决房屋押金(保证金)结算等所有相关事宜，与委托人和拍卖人无关。
一审法院另查明：案外人上海承勃物资有限公司(以下简称“承勃公司”)分别于2012年6月20日、2012年7月24日、2012年11月22日向萌兴公司进行银行转账100万元、210万元和750万元。
2013年1月20日，李金木(甲方)与天磊公司(乙方)签订《借款合同》，明确乙方向甲方循环借款1,060万元，甲方于2012年6月20日汇款100万元，2012年7月24日汇款210万元，2012年11月22日汇款750万元，借款方式均为甲方委托承勃公司以汇款方式汇入乙方指定的账户；甲乙双方确认，截止本协议签署之日，乙方尚结欠甲方借款本金1,060万元，未明确约定借款期限，借款利息合计42万元，截止2013年1月20日，尚结欠利息42万元，甲方同意自本合同签订之日起不再计算借款利息。
天磊公司(甲方)与李金木(乙方)签订《租赁合同》(落款日期2013年3月10日)，明确甲方共结欠乙方借款本金1,060万元及利息42万元债务到期后，甲方无力偿还，双方于2013年1月20日签订《借款合同》确定上述事项。甲方自愿将自有房产出租给乙方用来抵偿债务。甲方将坐落于上海市国宾路XXX号XXX室办公楼出租给乙方使用，租赁标的建筑面积合计1608.41平方米，租赁期限为10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金为每天每平方米3元，即每年租金为1,737,082.80元，十年租金共计17,370,828元，乙方无需向甲方支付租金，十年租金直接冲抵欠乙方的债务。租赁期间，乙方有权将租赁标的部分或整体转租给任何第三人，甲方无权干涉。
2013年5月20日，天磊公司向李金木出具“证明”，同意其将涉案房屋转租或分租，有效期自2013年5月20日至2023年5月20日。
2013年11月15日，李金木(甲方)与恒企公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-
XXX室房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积450平方米，用途办公。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。房屋租赁期自2014年1月1日至2016年12月31日。合同第四条约定，租金为每日每平方米建筑面积3.2元，月租金为43,800元。乙方应于每3个月提前五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，租金支付方式为付三押二。合同第五条约定，房屋租赁保证金为87,600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条约定，乙方应在租期届满当日返还房屋，未经甲方允许逾期返还的，每逾期一日乙方应按每日每平方米建筑面积3.8元向甲方支付房屋占用期间的使用费。合同第九条约定，甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋有缺陷，危及乙方安全的，乙方可书面通知解除合同，甲方应当向乙方支付月租金的三倍作为违约金……。
合同签订后，恒企公司支付李金木押金87,600元，李金木将房屋交付恒企公司，双方按约履行，恒企公司支付租金至2016年6月30日。恒企公司支付的押金87,600元已抵扣租金。
2016年7月，邰雨和与恒企公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定邰雨和作为房屋产权人将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-
XXX室房屋出租给恒企公司，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为43,800元。自2016年7月1日起，恒企公司向邰雨和支付租金。
2017年1月18日，李金木向涉案房屋物业公司发送催告函，称2013年1月20日李金木和天磊公司签订房屋租赁合同，租期十年，自2013年5月20日至2023年5月20日，天磊公司因债权债务关系，涉案房屋被法院拍卖。根据“买卖不破租赁”原则，李金木和天磊公司签订房屋租赁合同仍然有效……。
一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李金木与天磊公司签订《租赁合同》，并经天磊公司同意将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-
XXX室房屋转租给恒企公司。邰雨和后通过司法拍卖取得包括上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-XXX室房屋在内的上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼所有权。
邰雨和主张本案不适用“买卖不破租赁”，认为虽然双方的《租赁合同》落款日期为2013年3月10日，但根据天磊公司出具的证明以及李金木出具的催告函，租赁关系起始时间为2013年5月20日，晚于抵押权设定时间，受让人无需继续履行租赁合同。根据本案查明的事实，李金木实际将涉案房屋转租并收取租金，天磊公司予以认可，李金木和天磊公司均确认租赁合同签订的时间为2013年3月10日。其后天磊公司的“证明”和李金木的“催告函”对租赁合同的起始时间记载错误，天磊公司出具证明用于李金木证明其有权转租，并认可有效期为2013年5月20日至2023年5月20日，不能以此否认双方之间《租赁合同》的签订时间和约定的租期起始时间。李金木向物业公司发送的催告函中对合同签订时间、合同约定的租期的表述均与《租赁合同》不一致，存在明显的错误，且发函对象为物业公司，不能以此证明李金木与天磊公司之间《租赁合同》的签订时间。邰雨和未提供充分证据支持其上述抗辩理由，一审法院对邰雨和的上述抗辩理由不予采信。
其次，邰雨和辩称李金木与天磊公司签订的《租赁合同》未登记备案，不能对抗第三人。拍卖人在《特别告知》中说明上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋系带租约拍卖，列出房屋内存在包括恒企公司在内的实际承租人，并说明房屋内实际租赁情况不详，需由竞买人自行调查核实。李金木与天磊公司的《租赁合同》在《房地产估价报告》明确列明。邰雨和完全可以通过与实际承租人联系、查看《房地产评估报告》获知李金木与天磊公司的《租赁合同》。邰雨和称其不知道该份《租赁合同》，即使如此，也系邰雨和疏于核实导致，责任在邰雨和。同时，《房地产估价报告》和估计公司的回复均明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。拍卖价格根据评估价值确定，亦已扣除《租赁合同》对房地产价格的影响。《租赁合同》继续履行，未影响邰雨和的利益。综上所述，邰雨和应继续履行天磊公司与李金木的《租赁合同》。
因李金木与邰雨和之间存在纠纷，两人均向恒企公司主张租金，恒企公司作为次承租人，对涉案房屋上抵押设定时间、涉案房屋权属变动情况等均无从得知，李金木未及时解决与邰雨和之间的纠纷，并未将相关情况对恒企公司进行说明，导致恒企公司无法确定李金木与天磊公司的《租赁合同》能否继续履行、无法明确向何方支付租金，鉴于恒企公司于2016年7月起向邰雨和支付租金，恒企公司未按时向李金木支付租金并非恶意拖欠，李金木以恒企公司逾期支付租金为由要求恒企公司支付违约金，不予支持，但恒企公司应按照合同约定向李金木支付2016年7月1日至2016年12月31日的租金。2017年1月1日后，因双方的租赁合同已到期，李金木依据合同约定要求恒企公司返还上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-
XXX室房屋，并按照占用使用费的标准支付逾期返还期间的占有使用费，予以支持。关于反诉请求，在租赁期限内，恒企公司正常使用房屋，合同目的得到实现，且恒企公司也无证据证明涉案房屋的权利纠纷影响了其正常经营，故恒企公司要求李金木支付违约金，不予支持。
据此，一审法院作出判决：一、恒企公司应于判决生效之日起十日内腾空迁出上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室B室房屋，并将上述房屋返还李金木；二、恒企公司应于判决生效之日起十日内支付李金木自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金262,800元；三、恒企公司应于判决生效之日起十日内按每天1710元的标准支付李金木自2017年1月1日起至实际返还房屋之日的占用使用费；四、驳回李金木的其余诉讼请求；五、驳回恒企公司要求李金木支付违约金131,400元之请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据已查明的事实，李金木与天磊公司于2013年3月10日就涉案房屋签订了为期十年的房屋租赁合同，后涉案房屋于2013年4、5月分别设定抵押，2016年邰雨和通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权。在邰雨和拍得涉案房屋之前，拍卖行提供的《特别告知》及涉案房屋的《房地产估价报告》均可显示，涉案房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示涉案房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响。由此可以认为，即使邰雨和已通过拍卖程序成为了涉案房屋的所有权人，亦不能导致李金木基于其与天磊公司签订的租赁合同而对涉案房屋享有的使用权当然失效。恒企公司、邰雨和称李金木与天磊公司之间的房屋租赁合同虽名为租赁合同但实为以租抵债，故李金木与天磊公司之间的债权债务关系不能对抗邰雨和对涉案房屋享有的物权。但第一，仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为李金木与天磊公司的租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据；第二，“买卖不破租赁”的规则本身就是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故本案中恒企公司、邰雨和欲以权利属性的差别来论证邰雨和之物权应当优先于李金木之债权的主张，显然也是不能成立的。邰雨和称李金木与天磊公司的债权债务关系是虚构的，是为了在涉案房屋被拍卖后仍能继续通过收取租金获利而故意为之，但邰雨和提供的证据尚不足以证实李金木与天磊公司之间的借款关系是虚假的，亦不足以证实李金木与天磊公司就涉案房屋签订租赁合同是恶意串通损害他人合法权益的行为。本案中，邰雨和并未就李金木与天磊公司之间房屋租赁合同的效力问题提出主张，而在李金木与天磊公司之间房屋租赁合同的效力被否定之前，李金木仍然对涉案房屋享有使用权，其与恒企公司之间订立的合同也仍然应当履行。至于邰雨和所称即使是带租约拍卖亦不应当影响新产权人收益权的问题，不属于本案的处理范围，邰雨和可以另行主张。基于以上论述，恒企公司应向李金木支付合同约定的租金，并应当在合同期满后将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX-
XXX室房屋交还给李金木，逾期交还的亦应当向李金木支付相应的占有使用费。
综上所述，恒企公司、邰雨和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,490元，由上海恒企教育培训有限公司负担5,745元，由邰雨和负担5,745元。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年二月二十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……