北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第11951号上诉人（原审原告、反诉被告）王苏云卿，女，1956年7月14日出生。委托代理人陈世宇，北京市大道政通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）顾锋，女，1967年10月11日出生。委托代理人韩雨澄，男，1965年8月15日出生。上诉人（原审第三人）瑞日有限公司，住所地香港九龙大角咀洋松街88号科舆中心1字楼101室。法定代表人顾锋，董事。委托代理人韩雨澄，男，1965年8月15日出生。委托代理人王立堂，男，1945年12月21日出生。被上诉人（原审第三人）王陆雄，男，1951年5月21日出生。委托代理人陈世宇，北京市大道政通律师事务所律师。�诉人王苏云卿、顾锋、瑞日有限公司因与被上诉人王陆雄房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。顾锋、瑞日有限公司之委托代理人韩雨澄，瑞日有限公司之委托代理人王立堂，王苏云卿、王陆雄及其委托代理人陈世宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王苏云卿于2014年10月诉至原审法院称：2013年9月17日，我和顾锋签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，我将位于北京市朝阳区×房屋出卖给顾锋，该房屋登记在我拥有全部股权的瑞日有限公司名下。合同签订后，我依约履行了我的全部合同义务，但顾锋至今未向我支付剩余房款50万元，根据合同约定，顾锋应当在2013年10月20日前支付该笔款项。现我诉至法院，请求顾锋支付我剩余房款50万元�并以该款项为基数按照每日万分之五的标准向我支付自2013年10月21日至实际付款之日止的违约金。顾锋辩称并反诉称：王苏云卿原系瑞日有限公司的董事。瑞日有限公司原股东为王苏云卿和王陆雄，涉案房屋也是登记在瑞日有限公司名下的。2013年9月，瑞日有限公司与我签订了关于涉案房产的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同由瑞日有限公司以出卖人身份盖章、王苏云卿以出卖人的法定代表人身份签名。该合同第四条约定：”该房屋属于瑞日有限公司拥有，双方的买卖，由瑞日有限公司的股权转换（由出卖人拥有的全部瑞日有限公司股权，完全转让给买受人）完成。”瑞日有限公司与我的股权转换于2014年9月10日完成，王苏云卿与王陆雄将瑞日有限公司全部股份转让给我。对于转让中的债权债务，应当由瑞日有限公司的原股东共同主�，而不应当由王苏云卿一人主张。故王苏云卿的主体不适，请求法院驳回。根据合同第三条的约定，房屋总价款为1200万元，在我给付600万元后，出卖人将房屋交付给我，在2013年10月20日，瑞日有限公司完成股权转移时，我向出卖人付清剩余600万元购房款。该合同第九条约定：”自本合同签订之日起35个工作日内，双方共同在香港办理股东变更手续。”该条还约定：”由于出卖人的责任，无法办理房屋股权转让的（以瑞日有限公司拥有），买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书之日起，出卖人每日按买受人付款金额万分之五给付违约金。并于买受人取得房屋所有权证之日起3日内向买受人支付。”上述合同签订后，我共计向王苏云卿支付了1150万元的购房款，但出卖人拖延至2014年4月20日才办理完毕瑞日有限公司的股权转让。出卖人在2003年将涉案房屋的土地使用权抵押给了东亚银行，但延误至2014年9月10日才办理解抵押手续。我认为双方的合同成立于2013年9月17日，扣除合同约定的办理股权转让的35个工作日，即截止到2013年11月6日。自2013年11月7日至2014年9月9日，出卖人违约307天，应当给付我违约金1765250元，折抵我应当支付的50万元购房款，在此情况下，出卖人仍应当向我支付1265250元的违约金。出卖人应当在三天之内给付上述违约金，逾期应当给付相应的利息。根据合同第四条的约定：”于股权转让完成之日以前，出卖人对任何瑞日有限公司名下的债务负责。”上述违约金及利息系瑞日有限公司于”股权转让前”的债务，应当由当时的股东，即王苏云卿和王陆雄承担。故我现提起反诉，请求判决王苏云卿和王陆雄给付我折抵50万元购房款之后的违约金1265250元，并以该款项为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年9月14日起至实际给付之日止的利息。王苏云卿对反诉辩称：我不同意顾锋的反诉请求，我已经完成了我的全部合同义务，顾锋的反诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。王陆雄述称：我同意王苏云卿的诉讼请求和反诉答辩意见。瑞日有限公司述称：我公司同意顾锋的答辩意见和反诉诉讼请求。原审法院经审理查明：瑞日有限公司系1991年11月19日在香港注册登记的有限公司，该公司在2013年9月17日时的股东为王苏云卿和王陆雄，其中王苏云卿持有该公司99.99％的股份，王陆雄持有该公司0.01％的股份。2013年9月17日，顾锋与瑞日有限公司以及瑞日有限公司当时的法定代表人王苏云卿签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定由顾锋以1200万元的价格购买瑞日有限公司名下的位于北京市朝阳区×号房屋，该买卖以瑞日有限公司将该公司的全部股权转让给王苏云卿的形式进行。该合同第三条第（二）款约定：买受人向出卖人支付定金金额为人民币150万元，买受人支付房款（含定金）达到600万元时，出卖人将该房屋交付给买受人。房款的余款600万元应当在2013年10月20日瑞日有限公司股权转移当时，由买受人向出卖人支付，其中的550万元人民币以等值美元支付给出卖人指定的银行账户。该合同第六条第（二）款约定：”买受人未按照订金协议约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十五个工作日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付�万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十五个工作日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”该合同第九条约定：”（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起三十五个工作日内，双方共同在香港办理股东的变更手续。（二）如因出卖人的责任，无法办理房屋股权转让的（以瑞日有限公司名义拥有），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民（系笔误，应为”中国人民银行”）同期贷款利率付给利息。买受人�退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。”上述合同签订前，顾锋于2013年9月6日向王苏云卿付款150万元，于2013年9月14日向王苏云卿付款450万元。上述合同签订后，顾锋于2013年9月19日向王苏云卿付款5万美元，于2013年10月9日向王苏云卿付款10万美元，于2013年10月14日向王苏云卿付款90万元，于2013年10月16日向王苏云卿付款210万元，于2013年10月17日向王苏云卿付款158万元。至此，顾锋共计向王苏云卿支付购房款1150万元购房款（含汇款费用）。庭审中，王苏云卿称其在2013年9月13日完成了向顾锋交接房屋的义务，并向法院提交了涉案房屋物业管理处的《工作单》，顾锋对此不予认可�顾锋认为，截止本案原审庭审结束，王苏云卿未和顾锋办理涉案房屋的交接手续，顾锋向法院提交了涉案房屋所在小区物业公司出具的证明，该证明记载：”据我司记录，北京朝阳区×原业主王苏云卿女士截至到2015年3月19日，未与新业主'瑞日有限公司'前来物业公司办理过新旧业主有关物业交接的手续。”另查，在顾锋与瑞日有限公司和王苏云卿签订上述《北京市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋的国有土地使用权被抵押给×银行（中国）有限公司北京分行，王苏云卿在2013年10月17日即向该银行还清了所有贷款，该抵押于2014年9月10日被注销。庭审中，顾锋称因王苏云卿未按照银行的要求提供全部资料，导致注销抵押登记直至2014年9月10日方才办理完毕，王苏云卿称不知道抵押注销手续到2014年9月10日办理完毕的原因。案件审理过程中，法院到上述银行进行调查，该银行工作人员告知承办人，抵押注销手续直至2014年9月10日办理完毕的原因系因为缺少相关的文件。2014年4月20日，王苏云卿、王陆雄分别出具转让书，同意将自己名下登记在瑞日有限公司的股权转让给顾锋，当日，顾锋与王苏云卿、王陆雄完成了瑞日有限公司股权转让手续，顾锋取得该公司全部股权。庭审中，顾锋、王苏云卿和王陆雄三方均认可在2013年10月17日到香港办理股权变更手续，此后三方未再共同前往香港办理股权转移手续。王苏云卿和王陆雄称当天三方在香港就填写了顾锋提交的公证书中的文字内容，但未签署日期。原审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，王苏云卿、顾锋、瑞日有限公司于2013年9月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，故该合同属于合法有效的合同，王苏云卿、顾锋和瑞日有限公司应当按照合同的约定履行各自的义务。该合同约定，在瑞日有限公司的股权于2013年10月20日全部转移给顾锋时，顾锋给付王苏云卿剩余的600万元购房款，该约定应当认定属于对支付剩余购房款附时间和附条件的约定，只有在两者同时满足时，顾锋才有向王苏云卿支付剩余600万元购房款的义务。经庭审查明，王苏云卿、顾锋和王陆雄虽然在2013年10月17日共同前往香港办理股权转移手续，但现有的证明载明当日股权转移并未实际完成，顾锋并未在2013年10月20日取得瑞日有限公司的全部股权，而是在2014年4月20日取得了该公司的全部股权，故顾锋应当在2014年4月20日向王苏云卿支付剩余的购房款（截止2013年10月20日前顾锋已经支付了1150�元的购房款），故现王苏云卿诉至法院，要求顾锋支付剩余的50万元购房款的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。关于顾锋主张的王苏云卿逾期转让股权的违约金，法院认为，因王苏云卿未能按照双方的约定在2013年10月20日向顾锋转移瑞日有限公司的全部股权，直至2014年4月20日才将该公司的全部股权转移给顾锋（即顾锋取得该房屋所有权证书之日），故王苏云卿应当按照《北京市存量房屋买卖合同》第九条的约定向顾锋支付违约金自2013年11月7日（《北京市存量房屋买卖合同》第九条第（一）款约定的到期之日）至2014年4月20日以及相应的利息。因瑞日有限公司的股权在2014年4月20日已经全部转让给顾锋，该公司在此日期之后即为顾锋所有，故在此情况下，顾锋向王苏云卿主张2014年4月21日至2014年9月9日期间违约金的反诉请求，没有事实依据，法院不予支持。在王苏云卿存有逾期转让股权的违约行为前提下，王苏云卿向顾锋主张逾期支付50万元购房款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年7月31日判决如下：一、顾锋于判决生效之日起七日内给付王苏云卿购房款五十万元；二、王苏云卿于判决生效之日起七日内给付顾锋违约金九十四万三千元，并以该款项为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付顾锋自二〇一四年四月二十三日起至实际给付上述违约金之日止的利息；三、驳回王苏云卿的其他诉讼请求；四、驳回顾锋的其他反诉请求。宣判后，王苏云卿、顾锋、瑞日有限公司均不服原审判决，上诉至本院。王苏云卿称：一、我方合同义务已经全部履行完毕；原审法院对合同第三（二）条款理解错误，应为2013年10月20日办理股权转让时顾锋支付剩余600万元；顾锋的反诉不符合法律规定，也不符合合同约定，原审判决引用的合同第九条支持反诉请求，该条款非常混乱，且适用前提”因出卖人的责任，无法办理房屋股权转让的”不存在，涉案房屋的所有权始终在瑞日有限公司名下，不存在该条约定的情形。因此请求撤销原审判决的第二项、第三项，依法改判。顾锋、瑞日有限公司称：一、一审判决的民事法律责任主体有误且涉案房屋的土地使用权直至2014年9月14日才办理注销登记，我方取得房屋所有权证书时，该房屋土地使用权尚未注销抵押，不能认定王苏云卿完全履行了房屋买卖合同、移交了瑞日有限公司”全部股权”，原审法院只判决其承担截止于2014年4月20日的违约责任，是错误的；王苏云卿长期扣押瑞日有限公司公章，直至2015年4月7日才交给我方，且截止2015年3月19日未与新业主办理新旧业主有关�业交接手续，应承担违约责任；在王苏云卿未履行合同、未将瑞日有限公司股权全部转让的情况下，我方行使后履行抗辩权暂不交付50万元尾款不构成违约。请求撤销原判，依法改判。王陆雄同意王苏云卿的上诉意见，但并未提起上诉。本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、物业管理处工作单、东亚银行函件、公证书、《国有土地使用权证》、瑞日有限公司信息资料、工作记录以及当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：本案中顾锋与王苏云卿、瑞日有限公司所签房屋买卖合同的实质内容是顾锋向王苏云卿支付购房款1200万元，并通过王苏云卿、王陆雄转让瑞日有限公司全部股权的方式取得对瑞日有限公司名下涉案房屋的实际控制和占有使用等权利，王陆�作为瑞日有限公司的持股人亦出具转让书予以认可，该约定是各方真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属合法有效，各方当事人均应依约履行。现双方在履行过程中产生纠纷，争议焦点即顾锋向王苏云卿支付剩余600万元的时间节点如何确定。合同中第三条第（二）款虽明确约定房款余款600万元应当在2013年10月20日瑞日有限公司股权转移当时支付，但双方对此仍存在争议，集中体现在对”股权转移当时”的理解上。顾锋认为，应理解为股权转移完毕当日，而王苏云卿认为应理解为办理股权转移之日，至于何时办理完毕并未约定。就此问题，本院认为：首先，从文义解释出发，”股权转移当时”中的”转移”为动词，侧重于股权进行了转移，即转移的结果，而非股权办理转移的过程，这也符合股权变动的交易�例。如果按照王苏云卿的理解是”办理股权转移当日”，则”转移”之前缺少动词”办理”，”转移”亦应作名词解释，实际上是”相关转移手续”的简称；其次，从双方签订合同的本意分析，双方系通过一方支付对价，另一方转让瑞日有限公司股权的方式变更涉案房屋的实际控制人，以达到房屋买卖的合同目的。因此，股权转让系合同的重要约定，其本质与房屋所有权变更登记的目的是一致的，也是双方在合同约定时最为重视的条款之一。本案中，在顾锋支付大部分房款后，之所以对余款600万元单独约定支付条件，旨在对王苏云卿进行股权转让形成监督和制约，以督促其尽快将瑞日有限公司的股权转移至顾锋名下，达到房屋买卖合同的最终目的。因此双方必然就股权发生�移的时间在合同中明确约定，即只要股权发生转移就应支付余款600万元，应属双方签订合同时的真意，至于办理股权转移之起始时间及过程在所不问。王苏云卿主张股权转移需要行政审核，不是买卖双方可以控制的，而本案中双方争议亦由此而起，即使如其所述，双方亦应当在合同中明确对办理股权转移的时间及过程详细进行约定，待出现争议后也有据可查，现合同条款仅体现出双方曾简单对股权转移的时间作出过约定，按照意思自治原则，法院只能以双方所签合同中约定条款判断签订合同时的真意。据此，原审法院认定顾锋给付余款600万元的时间在瑞日有限公司的股权全部转移给顾锋之时是正确的，应予维持。现瑞日有限公司的股权已经全部转移完毕，王苏云卿主张顾锋应向其支付剩余50万元购房款，有合同依据，应予支持，但主张逾期支付购房款的违约金，缺�事实及法律依据，原审法院未予支持，是适当的。关于顾锋主张的违约金。虽然顾锋主张王苏云卿存在多项违约行为，但根据合同约定，王苏云卿的主要违约行为体现在未按照合同约定及时转移瑞日有限公司的股权至顾锋名下，双方在合同中关于违约金的相关约定亦主要围绕迟延付款和未及时办理股权转移等事宜进行，原审法院以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等多项因素判决王苏云卿支付自2013年11月7日至2014年4月20日顾锋取得全部股权之日的违约金及相应利息，处理适当，已经足以弥补顾锋因此遭受的损失，顾锋现上诉要求王苏云卿支付其他违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，王苏云卿、顾锋、瑞日有限公司提出的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院�予支持；原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8800元，由顾锋负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；反诉案件受理费8094元，由王苏云卿负担6615元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院），由顾锋负担1479元（已交纳）；二审案件受理费33788元，由王苏云卿负担16894元（已交纳），由顾锋、瑞日有限公司负担16894元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨      夏代理审判员 林   存   义代理审判员 程      磊二〇一五年十月十九日书 记 员 鲁燕萍书记员陈萌