西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初5417号
原告（反诉被告）：西安百业物业管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区含光路南段1号13001号房。
法定代表人：王会荣，系该公司经理。
原告（反诉被告）：陕西百业工贸有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区西影路58号1幢20501室。
法定代表人：王会荣，系该公司经理。
共同委托代理人：鲁明睿，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：李伟，女，汉族，1972年6月2日出生，籍住西安市碑林区安东街*号楼**单元*层*层，现住西安市碑林区。
委托代理人：张钢，陕西仁和万国律师事务所律师。
原告（反诉被告）西安百业物业管理有限责任公司（以下简称百业物业公司）、原告（反诉被告）西安百业工贸有限公司（以下简称百业工贸公司）与被告（反诉原告）李伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百业物业公司、百业工贸公司的共同委托代理人鲁明睿，被告（反诉原告）李伟的委托代理人张钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告百业物业公司、百业工贸公司诉称：百业工贸公司与李伟于2016年4月26日签订房屋租赁合同，并于当日李伟与百业物业公司签订物业综合管理合同。租赁房屋位置位于西安市××区××路××号长庆商业综合体B栋4楼整层，租赁用途：教育培训。房屋起租日为2016年5月8日，租期10年，房屋总建筑面积1082.10平方米，物业管理费2元/平方米，每季度前5日之内支付本季度物业综合管理费。在使用房屋的过程中，被告欠上一年度房屋使用暖气费40840.72元及两个季度物业费12985.92元。原告已多次联系被告要求及时交付暖气费及物业费，但被告始终未交纳，也未给原告一个明确的说法。目前被告所经营的铁中教育文化培训中心也因招生、生源不佳等缘故停止经营，原告先后两次向被告发出通知催告函，被告始终没有交纳所欠款项。现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告拖欠上年度房屋使用暖气费40840.72元及2016年10月1日至2017年5月31日的物业费17314.56元及水费1209元。2、依原被告签约的物业综合管理合同之违约责任条款由被告承担相应的违约金16148元。3、被告承担本案诉讼费用。
被告李伟辩称：1、原告违约，未依约向被告退还房屋押金，也拒绝被告冲抵物业费的请求；2、原告于2016年8月将被告所租房屋的上一层，也就是第5层出租给西安豪源有限公司开办酒店，该公司从2016年8月开始装修，产生噪音，严重影响了原告的教学工作，致使原告的教学工作无法正常进行；3、2016年11月9日原告拒绝被告的购电请求，不向被告售电，致使租赁房屋至今无法使用，致使合同目的不能实现，据此原告存在严重违约行为，被告提出解除合同提起反诉。
反诉原告李伟诉称：2016年4月26日，李伟与百业工贸公司签订《百业租赁合同》，约定原告承租被告位于西安市××区××路××号长庆商业综合楼B栋4层整层401至414房用于开办铁中教育培训机构，原告向被告交纳首年租金545412元及履约保证金136353元。同日，百业工贸公司委托百业物业公司与原告签订了《物业综合管理合同》，就物业管理事项进行了约定。上述合同签订后，原告对承租房屋进行了装修，招聘教师学生，于同年7月初正式开业进行培训教学。2016年8月中旬，百业工贸公司将长庆商业综合楼B栋5、6、7层出租给西安豪源酒店管理有限公司（以下简称“豪源公司”）开办格林豪泰酒店，豪源公司在5层不分时段的进行装修、地埋排水管道，强烈的噪音使教学工作无法进行，原告多次与被告豪源公司交涉未果，致使大部分教师和学生退学。2016年11月9日，百业物业公司又以原告拖欠物业费及采暖费为由拒绝向原告售电，导致原告至今无法使用承租房屋。现诉至法院，请求判令：1、解除《物业综合管理合同》；2、二被告退还原告装修押金10000及租金损失545412元；3、二被告赔偿原告开办学校装修及其它各项损失280428元；4、本案诉讼费由二被告承担。
反诉被告百业物业公司、百业工贸公司共同辩称：1、答辩人与被答辩人基于2016年4月26号签订的《房屋租赁合同》，才签订了《物业综合管理合同》，在主合同未解除的情况下，诉请解除《物业综合管理合同》，于法无据。2、被答辩人的先行违约行为、违法行为，给答辩人造成的损失还在持续扩大，其反诉请求退还装修押金、租金损失无事实与法律依据，也与本诉物业服务合同纠纷无关联关系。3、被答辩人的第三项反诉请求不仅与本案物业服务合同纠纷毫无关系，更是没有任何事实及法律依据，依法应予驳回。4、被答辩人的事实理由部分诉称西安豪源酒店管理有限公司不分时段装修使其教学工作无法进行，致使大部分教师和学生退学与事实不符，即便是装修对其真有影响，也是被答辩人与第三方之间的相邻关系纠纷，与本诉中的主体无关。5、被答辩人诉称答辩方因其拖欠物业费和采暖费拒绝售电，导致承租房屋无法使用与事实不符。
经审理查明，2016年4月26日，百业工贸公司（出租方、甲方）与李伟（承租方、乙方）签订《百业租赁合同》，合同约定甲方将位于西安市××区××路××号长庆商业综合体B栋401-414号房屋出租给乙方，总面积1082.16平方米。乙方租赁用途为教育培训，租赁期限自2016年5月8日起10年，租金每两年递增。同日，百业工贸公司（甲方）、百业物业公司（丙方）与李伟（乙方）签订《物业综合管理合同》，合同约定甲方委托丙方进行物业管理，乙方须按本合同约定向甲方缴纳综合管理费，费用为人民币2元/月/平方米（建筑面积），物业综合管理费包含：物业管理、日常卫生费及运营管理服务管理费等（不含商业、餐饮业垃圾处理费、餐饮垃圾自产自清）。物业费每季度支付一次，每季度（或每三个月）前5日之内支付本季度（或三个月）的综合管理费。进场日当日开始计收乙方物业综合管理费（进场日当月的物业管理费按实际发生天数收取）。关于违约责任，合同约定乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，丙方有权要求乙方补交并从逾期之日按未缴总价款每天5%交纳罚金，累计30日仍未缴纳，甲方有权立即解除主合同，乙方在补齐所欠款项同时应承担所有违约责任。按照本合同甲方须送达之任何通知书，如已登记于甲方及丙方的商户姓名及地址，甲方及乙方预付邮资，并寄往该商户登记之地址或放置于该商户单位内，即作为送达妥当有效论，或将各类通知书或缴费通知书张贴于公告地方显眼处，亦作为送达妥当论。上述合同签订后，李伟于同年5月20日开始装修并向百业物业公司缴纳了装修押金10000元，同年6月20日装修工程竣工，7月初开始营业，11月10日停止营业。李伟确认物业费缴纳至2016年9月30日。2016年11月20日、2017年2月21日，百业物业公司、百业工贸公司向被告发出催缴物业、暖气费通知，李伟承认收到2016年11月20日的函件，其余均未收到。2016年11月18日，李伟向百业工贸公司致函称须退还装修押金后才能缴纳各种物业费用，同时主张因购电被拒致使其已无法正常经营。2016年11月20日百业物业公司就李伟主张不退装修押金就不缴纳物业的问题复函称：同意李伟在提交书面申请、验收证明及保证金收据后即退还其装修保证金。同时，百业物业公司在复函中指出直到2016年9月17日其公司下发物业费缴费通知，李伟才口头提出退还装修保证金抵物业费一事，但因李伟未递交上述材料，退还保证金一事就此搁置。李伟尚欠2016年10月1日至12月31日的物业费6492.96元及2016年采暖费40840.72元。回函中确认未向李伟售电是因李伟拖欠物业费、采暖费数额过大而采取的督促行为，最后其公司确认同意给予李伟短期基本供电，并希望李伟收到回函后尽快办理充抵物业费、交纳暖气费事宜。李伟在庭审中确认收到回函后未购电是因为与原告就赔偿损失问题未谈妥而未予购买。原告提交暖气费交款发票，以证明已代被告交纳2016年的暖气费40840.72元。原告另提交缴费通知单及水表照片，证明被告应交纳水费1209元。百业物业公司主张因李伟拖欠物业费，已以邮寄和张贴的方式向李伟送达了缴费通知，李伟否认收到通知。
以上事实，有《物业综合管理合同》、装修保证金收据、联系函、催款通知、缴费单及庭审笔录等证据在卷佐证，并将当庭质证无异，足以认定。
本院认为，原告百业物业公司与被告李伟之间的物业管理服务合同关系系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护。原告百业物业公司向被告提供了物业服务，被告应按合同约定按时足额交纳物业服务费、暖气费等各项费用，被告逾期支付，构成违约，原告要求被告支付暖气费40840.72元及2016年10月1日至2017年5月31日的物业费17314.56元和水费1209元的诉请，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节，虽然被告违约交纳费用在先，但原告确在催缴费用的过程中存在停止售电行为，即使原告后期同意向被告出售基础用电，但原告自身的行为已然具有过错，故对原告主张之违约金，本院酌情认定被告应以逾期付款金额的15%向原告百业物业公司支付违约金，经核算为8905元。关于李伟要求解除物业服务合同一节，因《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。故反诉原告李伟无权单方面解除物业服务合同，对其反诉请求，本院依法不予支持。关于被告反诉退还装修押金及赔偿损失的反诉请求，因与本案不属同一法律关系，本案依法不予涉及，被告可另案主张。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六之规定，判决如下：
被告李伟应于本判决生效之日起十日内支付原告百业物业公司暖气费40840.72元，物业费17314.56元，水费1209元，合计59364.28元。
被告李伟应于本判决生效之日起十日内支付原告百业物业公司逾期付款违约金8905元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回原告其余诉讼请求。
驳回反诉原告李伟全部诉讼请求。
本案案件本诉受理费1688元，由原告承担355元，由被告承担1333元。鉴于原告已预付，故二被告在偿付上述款项时一并向原告支付。反诉受理费6079元由反诉原告承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 洁
人民陪审员 侯斌杰
人民陪审员 米 荣
二〇一七年七月十日
书 记 员 李 静
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