北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4687号
上诉人（原审原告）北京城建十一建设工程有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号城建大厦C座507室。
法定代表人孙玉双，董事长。
委托代理人王智勇，男，1973年3月13日出生。
委托代理人白慰军，男，1974年1月13日出生。
被上诉人（原审被告）白金福，男，1960年5月20日出生。
被上诉人（原审被告）宫玉良，男，1958年6月28日出生。
上诉人北京城建十一建设工程有限公司（以下简称城建十一公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第03956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年2月，城建十一公司向原审法院起诉称：6号房屋系我公司从北京荣鹏房地产开发有限公司以房抵款所得。2011年11月，白金福以70万元从我公司处购得。因白金福资金紧张，故白金福和我公司商定，由白金福和宫玉良共同支付房款，并由宫玉良出具了70万元的欠条。之后，白金福支付了10万元，宫玉良支付了8万元，尚欠52万元未付。我公司多次催要此款，对方以各种理由推脱。2013年7月，宫玉良称对贾志刚享有债权，由贾×1代偿其中30万元，并予以担保。但至今未付任何款项，为此提起诉讼。诉讼请求：1、请求判令白金福、宫玉良共同给付购房款52万元；2、判令白金福、宫玉良支付违约金99840元（按3年期贷款利率6.4%计算，自2011年11月30日至付清之日止）3、如判决生效后未付清房款，判令白金福腾退6号房屋。
白金福辩称：我与城建十一公司之间没有房屋买卖关系，也不曾拖欠其任何款项。我从宫玉良手中购买了涉诉房屋，并已全额给付了70万元购房款。城建十一公司没有理由让我和宫玉良共同承担还款责任，也没有理由让我腾退涉诉房屋。
宫玉良辩称：徐×代表城建十一公司与我达成顶帐房买卖协议，由我购买顶账房，价款70万元。已付18万元，从贾×1处转让债权30万元，现尚欠房款22万元未予给付。此后，我又将顶账房以70万元的价格转让给白金福。我与城建十一公司达成的是房屋买卖口头协议，没有约定违约金，也没有明确约定具体的给付期限，故不同意支付违约金。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，徐×代理城建十一公司与宫玉良磋商顶帐房价格后，宫玉良即为城建十一公司出具欠付房款的欠条，故房屋出卖人为城建十一公司，房屋买受人为宫玉良而非白金福；关于白金福为徐×出具收到房屋销售发票及房屋抵账协议书的收条和城建十一公司主张白金福给付了10万元购房款等行为，可视为债务履行方式的变更。种植公司袁甲与贾×1、徐×三方合意，种植公司将对贾×1享有的30万元债权转让给城建十一公司，用以抵充宫玉良所欠顶帐房款，贾×1为徐×出具欠付房款欠条，徐×亦为宫玉良出具收到转来贾×1欠房款的收条，上述债权转让行为已然达到抵充宫玉良欠付城建十一公司顶帐房债务的效果。故城建十一公司请求宫玉良给付购房款之诉讼请求中的合理部分，法院予以支持；其请求白金福给付购房款的诉讼请求，法院不予支持。城建十一公司与宫玉良系口头达成顶帐房买卖协议，未明确约定违约金，宫玉良亦不同意支付违约金，故城建十一公司请求支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。城建十一公司请求白金福腾退房屋之诉讼请求，于法无据，法院亦不予支持。城建十一公司自愿撤回对贾×1的起诉，对此法院不持异议。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2016年3月判决：一、宫玉良于判决生效之日起十日内给付北京城建十一建设工程有限公司顶账房款二十二万元；二、驳回北京城建十一建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，城建十一公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判白金福、宫玉良支付购房款52万元，或判令白金福退还涉诉房屋。其理由为：一、原判决认定事实错误。城建十一公司是与白金福达成房屋买卖协议。白金福向城建十一公司支付过10万元购房款，且白金福向城建十一公司出具过收条。二、原判决认定债权转让错误，本案系债务转让，城建十一公司的徐×只收到欠条，但未作出同意债务转让的意思表示。三、案外人贾×1目前无法找到，宫玉良对贾×1向城建十一公司还款承诺担保，因此应由宫玉良、白金福共同支付欠款。四、白金福若不履行还款义务，应当腾退返还房屋。五、白金福、宫玉良应当支付违约金。
宫玉良同意一审判决，并答辩称：城建十一公司徐×找到宫玉良帮忙找人买房，宫玉良便将涉诉房屋买下，并出具了房款欠条。后来宫玉良将涉诉房屋转卖给白金福，因此白金福与城建十一公司无关。
白金福同意一审判决，并答辩称：白金福系从宫玉良处购买涉诉房屋，已经支付全部购房款。
经审理查明：2011年11月间，城建十一公司工作人员徐×代理城建十一公司与宫玉良磋商并口头达成买卖顶账房协议，约定城建十一公司将从北京荣鹏房地产开发有限公司顶账所得的房屋出售给宫玉良，价款70万元，该房屋位于6号（以下简称涉诉房屋）。2011年11月4日，宫玉良向城建十一公司出具《欠条》载明：“今欠城建十一公司房款七十万元整（700000元），本月底还清。”
其后，宫玉良将涉诉房屋以相同价格转卖给白金福。履行过程中，宫玉良自行给付城建十一公司8万元购房款，并指示白金福将应付自己的10万元购房款以指示交付的方式直接给付了徐×，后徐×将18万元售房款交到城建十一公司。后徐×则根据宫玉良的指示将顶账房屋销售发票及房屋抵顶协议书直接交给白金福，白金福于2011年11月7日出具《收条》载明：“今收到北京城建十一建设工程有限公司与荣鹏房地产开发公司房屋销售发票收据及房屋抵账协议书原件各一份。”
宫玉良系涞水县水墨林溪种植有限公司（以下简称种植公司）的法定代表人。种植公司对房山区城关街道顾册村村民贾×1享有30万元债权。2013年7月间，种植公司经理袁×与徐×、贾×1三方协商，种植公司将对贾×1的30万元债权转让给城建十一公司，用于抵顶宫玉良个人欠城建十一公司的顶账房款，为此贾×1于2013年7月19日出具了内容为“欠北京城建十一建设工程有限公司房款300000元（叁拾万元整），2013年9月30日前还10万元整，2013年10月30日前还20万”的《欠条》，并将《欠条》交付徐×。同年8月13日，徐×以城建十一公司的名义为宫玉良出具了内容为“今收到袁×转来贾×1欠北京城建十一建设工程有限公司房款欠条一张，金额300000元（叁拾万元整）”的《收条》。同日宫玉良书面承诺“贾×1欠北京城建十一公司叁拾万房款，我担保不会出现找不到人的情况，并负协助十一公司找贾×1。”
其后，因贾×1未履行按期还款的承诺，宫玉良亦未给付剩余顶账房款，城建十一公司以白金福、宫玉良和贾×1为被告提起本案诉讼。一审审理过程中，城建十一公司于2015年3月30日撤回了对贾×1的起诉。
本案审理中，城建十一公司主张其系将涉诉房屋卖与白金福，并提供证人徐×出庭作证。证人徐×作证称：徐×当时任城建十一公司党组副书记，其经公司同意找宫玉良帮忙将公司抵账获得的涉诉房屋卖出去；后其与宫玉良相约一起吃饭时见到了白金福，商定购房价款七十万，欠条是宫玉良写的，其碍于朋友面子且考虑付款期限不长谁打欠条都无所谓就没提出异议；后来宫玉良给了房款8万元，白金福给了10万元，因为欠条是宫玉良打的所以其找宫玉良要钱；后来徐×找宫玉良要钱，宫玉良提出用贾×1欠宫玉良的30万债权抵房款，宫玉良的手下带徐×找到贾×1并收了贾×1写的欠条，徐×就将欠条拿回公司；后来徐×应宫玉良要求写了收到贾×1欠条的收条，但是徐×提出宫玉良保证能找到贾×1和支付剩余22万元房款两个条件；用债权抵房款的事白金福没有参与。对证人证言，宫玉良称白金福给徐×的10万元是其让儿子去白金福家取钱交给徐×的。白金福同意宫玉良意见。
以上事实，有城建十一公司提交的财务对账单、宫玉良出具的欠条、白金福出具的收条、贾×1出具的欠条、宫玉良出具的书面承诺、徐×出具的收条、证人证言及当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为白金福、宫玉良对城建十一公司是否负有给付房款义务。
首先，关于城建十一公司是否有权请求白金福支付房款。城建十一公司主张其系将涉诉房屋卖与白金福，双方存在口头房屋买卖合同。宫玉良、白金福对该主张不予认可，称涉诉房屋系城建十一公司卖与宫玉良，宫玉良又转让给白金福。
房屋买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。根据本案查明事实，城建十一公司转让涉诉房屋时接受了宫玉良出具的房款欠条；合同履行过程中，城建十一公司亦系向宫玉良主张并收取房屋价款；并且城建十一公司在与宫玉良协商以债权抵偿欠付房款时白金福均未参与。根据上述事实，本院认定宫玉良系与城建公司订立房屋买卖合同之合同相对方，对城建十一公司负有支付房款义务。尽管城建十一公司通过宫玉良指示从白金福处收取了10万元购房款并将房屋销售发票收据及房屋抵账协议书原件交给白金福，但该事实不足以证明城建十一公司与白金福之间存在房屋买卖合同关系。因此，城建十一公司直接向白金福主张剩余房款或请求白金福腾退涉诉房屋的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
其次，关于城建十一公司是否有权请求宫玉良支付房款。根据查明事实，本院认定宫玉良与城建十一公司之间成立房屋买卖合同关系，宫玉良作为房屋买受人应当依据其出具的欠条向城建十一公司支付70万元房款。宫玉良本人对此亦不持异议。现宫玉良已经以现金形式支付购房款18万元。另外，经徐×与宫玉良、贾×1协商，宫玉良将其经营的种植公司对贾×1享有的30万元债权转让给城建十一公司以冲抵其欠付城建十一公司的部分房款，贾×1据此向城建十一公司出具了欠条，徐×亦代理城建十一公司收取欠条，该行为对城建十一公司发生法律效力。由于宫玉良已将上述30万元范围内的债务转移给案外人贾×1，故相应款项应从宫玉良欠付房款数额中扣减。城建十一公司主张其未同意债务转移行为，缺乏依据，本院不予采纳。综上，宫玉良尚欠购房款22万元，其应按约支付城建十一公司。对该部分购房款，城建十一公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持；对其余30万元购房款，其应依据约定向债务人另行主张，本院不予支持。此外，因城建十一公司与宫玉良系口头达成房屋买卖协议，未明确约定违约金，宫玉良亦不同意支付违约金，故城建十一公司请求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9998元，由北京城建十一建设工程有限公司负担5398元（已交纳），由宫玉良负担4600元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5398元，由北京城建十一建设工程有限公司（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 刘丽杰
代理审判员 王继玉
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 马博文