福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0424民初1039号原告：中国建设银行股份有限公司宁化支行，住所地宁化县翠江镇中山路33号。统一社会信用代码91350424855829455E。代表人：刘友忠，行长。委托诉讼代理人：伊良健，男，中国建设银行股份有限公司宁化支行职员，住宁化县。委托诉讼代理人：吴汉云,男，中国建设银行股份有限公司宁化支行职员，住宁化县。被告：范雷子,女,1962年10月8日出生，汉族，农村居民，住宁化县。被告：范瑞林，男，1958年9月7日出生，汉族，农村居民，住宁化县。被告：范日炜,男，1984年12月26日出生，汉族，务工，住福建省厦门市思明区。被告：三明市云海房地产开发有限公司，住所地宁化县财富花园5幢203室。统一社会信用代码91350424559563816N。法定代表人：叶旗洪，负责人。原告中国建设银行股份有限公司宁化支行(以下简称建行宁化支行)与被告范雷子、范瑞林、范日炜、三明市云海房地产开发有限公司（以下简称云海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告建行宁化支行的委托诉讼代理人吴汉云，被告范雷子、范瑞林、范日炜到庭参加诉讼，被告云海房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行宁化支行向本院提出诉讼请求：1.判令范雷子、范瑞林继续履行编号2013年建明宁个房借字177号的《个人住房借款合同》，并支付截至2017年5月15日止逾期按揭贷款本息40,973.66元（其中本金23,097.82元、利息、罚息17,875.84元），以及自2017年5月16日起按《个人住房借款合同》约定的方式计算贷款本息至还清按揭贷款时止；2.判令范雷子、范瑞林、范日炜在具备办理房屋产权证书条件之日起三个月内办理好房屋产权证书及相应的抵押他项权利证书，以实现建行宁化支行对其为上述款项提供抵押担保的位于宁化县城南工业园区月亮湾（城南新天地）6幢1201室房地产的抵押权利，对处置该房产所得价款享有优先受偿权；3.判令云海房地产公司对范雷子、范瑞林、范日炜上述款项承担连带担保责任，保证责任至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁化支行核对无误，收执后免除；4.判令范雷子、范瑞林、范日炜、云海房地产公司承担本案诉讼费用及建行宁化支行实现债权交纳的财产保全费用1,975元。事实和理由：范雷子、范瑞林、范日炜、云海房地产公司与建行宁化支行于2013年5月24日签订的编号为2013年建明宁个房借字177号的《个人住房借款合同》，合同约定范雷子向建行宁化支行借款310,000元，期限168个月，采用按月等额本息还款方式，以范雷子、范瑞林、范日炜所有的坐落于宁化县城南工业园区月亮湾（城南新天地）6幢1201室的房地产提供抵押担保，已办理房屋预告抵押登记，该笔借款同时由云海房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。2013年8月9日，建行宁化支行依约向范雷子发放了贷款310,000元，贷款期限从2013年8月9日至2027年8月9日止。贷款发放后，至2014年11月，范雷子尚能正常还款，后因云海房地产公司未能按时交房，范雷子以此为由，不按合同约定履行还款义务。建行宁化支行依据《个人住房借款合同》约定，要求云海房地产公司履行阶段性连带保证责任，从云海房地产公司保证金账户扣划保证金归还范雷子自2014年12月至2016年1月拖欠建行宁化支行的每月应付款项，合计40,578.39元。2016年2月起，范雷子、范瑞林、范日炜、云海房地产公司均未履行还款责任，已构成违约，依法应承担违约责任。范雷子、范瑞林、范日炜辩称，1.并非范雷子、范瑞林、范瑞林不交房贷，而是云海房地产公司未能按时交房；2.云海房地产公司原法定代表人俞裕平在宁化县人民政府的监督下向全体业主出具《承诺书》，承诺涉案楼盘于2015年4月15日前初验落架，于2015年6月30日竣工验收，否则各业主的银行按揭贷款月供由俞裕平负责交纳至交房止，但截止至2017年8月23日，涉案楼盘尚未竣工交房；3.建行宁化支行未按三明市住房和城乡建设局作出的明建房（2015）48号《关于印发三明市商品房预售资金监督管理办法的通知》执行,因其监管不力,云海房地产公司监管账户内专款被挪用,致涉案楼盘无法如期完工。综上,请求人民法院驳回建行宁化支行要求范雷子、范瑞林、范日炜支付房屋按揭贷款月供及办理房屋产权登记、抵押物的他项权证、承担本案诉讼费、实现诉讼请求的费用的诉讼请求。云海房地产公司书面答辩，1.云海房地产公司股东罗海云将大量资金投入其名下海云物业，造成建设资金困难，致云海房地产公司开发的宁化县云海新天地6号楼、8号楼无法按时完工；2.由于罗海云事件致云海房地产公司于2016年2月22日才将宁化县云海新天地6号、8号楼交付业主使用，根据《商品房买卖合同》的约定，交房日期定为2014年9月30日，云海房地产公司延期交房为506天，按合同约定，云海房地产公司应支付范雷子违约金11,296.07元；3.因范雷子未按约贷款，建行宁化支行从云海房地产公司的保证金账户扣缴了33,341元；4.涉案楼盘的后续建设工程正在完善中，云海房地产公司正在逐步处理后续办证等相关手续，涉案房屋已交付范雷子、范瑞林、范日炜使用，其不能拒绝支付按揭贷款。综上，云海房地产公司已承担了相应责任，请求人民法院不应追究云海房地产公司的责任，本案诉讼费用应由范雷子承担。围绕其诉讼请求建行宁化支行依法提交了其和云海房地产公司《营业执照副本》，范雷子、范瑞林、范日炜《居民身份证》、《常住人口登记卡》，《商品房买卖合同》，《个人住房贷款申请表》，编号为2013年建明宁个房借字177号《个人住房借款合同》，《个人住房借款申请书》、《开立贷款账户通知书》，《个人贷款支付凭证》，《催收通知》、《电话催收记录单》、《上门催收记录单》，《信函催收记录》，《个人贷款对账单》，《贷款账户基本信息》复印件。建行宁化支行提交的上述证据，经本院核对与原件无异或与范雷子、范瑞林、范日炜贷款时向建行宁化支行提供的资料核对一致，且范雷子、范瑞林、范日炜对上述证据无异议；范雷子、范瑞林、范瑞林依法提交了《承诺书》、三明市住房和城乡建设局作出的明建房（2015）48号《关于印发三明市商品房预售资金监督管理办法的通知》，建行宁化支行对上述证据无异议。本院对建行宁化支行、范雷子、范瑞林、范日炜提交的上述证据予以采信，并在卷佐证。根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下：关系，范日炜系范雷子、范瑞林之子。二、2013年1月28，范雷子、范日炜与云海房地产公司签订了编号为201300499号《商品房买卖合同》，合同约定：1.范雷子、范日炜向云海房地产公司购买其开发的位于宁化县城南工业园区月亮湾（城南新天地）6幢1单元1201号房；2.该房价格为446485元，首付款为136485元，其余购房款向建行宁化支行按揭贷款支付；3.云海房地产公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；4.云海房地产公司应当在商品房交房使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由云海房地产公司提供的资料交付范雷子、范日炜等。三、2013年5月24日，三、2013年5月24日，建行宁化支行作为贷款人、范雷子作为借款人、云海房地产公司作为保证人、范雷子、范瑞林、范日炜作为抵押人共同签订了编号为2013年建明宁个房借177号《个人住房借款合同》1份，约定：范雷子向建行宁化支行借款310,000元，借款期限为168个月，自2013年8月9日起至2027年8月9日止；还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率运算值为1，执行年利率为6.55%；贷款利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度支用单约定的每个利率调整日调整一次，每年对年对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日；范雷子未按合同约定按时足额归还借款本息、缴纳合同约定的各类费用，建行宁化支行有权行使担保权利，要求范雷子限期纠正违约行为并支付追偿借款本息，由此产生的一切费用由范雷子负担；范雷子未按时还清任意一期借款本金和利息(包括建行宁化支行宣布全部和部分到期借款本金和利息)，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的逾期罚息利率和合同约定方式计收复利，借款逾期罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，云海房地产公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行宁化支行核对无误、收执之日止。范雷子应当在位于宁化县新天地）6幢1201室房屋能够进行不动产登记之日起三个月内办妥抵押登记，否则视为范雷子违约，建行宁化支行有权采取合同约定的违约救济措施。云海房地产公司保证担保范围及位于宁化县新天地）6幢1201室房屋抵押担保的范围均为合同项下全部债务，包括范雷子支用的借款本金以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金，范雷子、范瑞林、范日炜应向建行宁化支行支付其他款项(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、送达费、律师费等)。同日，建行宁化支行与范雷子、范瑞林、范日炜就抵押的位于宁化县房地产管理所办理了预告抵押登记。随后，建行宁化支行依约将贷款310,000元发放至云海房地产公司的账户。范雷子借款后，按约足额支付按揭贷款至2014年11月。2014年11月起，因云海房地产公司未能按约交房，范雷子停止支付按揭贷款，建行宁化支行根据《个人住房借款合同》的约定要求云海房地产公司履行阶段性保证责任，云海房地产公司拒不主动履行阶段性保证担保义务，建行宁化支行依据《个人住房借款合同》约定从云海房地产公司保证金账户扣划了40,578.39元了结清范雷子2014年12月至2016年1月拖欠按揭贷款。2016年2月以来，云海房地产公司无保证金可供建行宁化支行扣划，范雷子又拒不履行合同义务，建行宁化支行多次催告无果，诉至本院。另查明，范雷子截至2017年8月30日止拖欠建设宁化支行到期未付按揭贷款借款本金26,821.93元，利息、罚息22,680.47元。另查明，2014年10月，云海房地产公司向云海新天地6号楼、8号楼、9号楼的业主出具《承诺书》，承诺：1.在2014年10月21日前动工；2.在2015年6月30日前初验落架（交钥匙给业主装修）；3.在2015年6月30日竣工验收（工程结束及可办理房产证）。如果中途停工及资金断链超过10个工作日，所有6号楼、8号楼、9号楼业主银行月供房贷由俞裕平负责直到交房，如工程不能按以上时间表完成，俞裕平以云海新天地未售店面和海裕御景湾（原名云海星河湾45%资产），业主有权请求宁化县人民政府依法依规处置，来保证云海新天地项目工程如期收尾资金及建设。俞裕平作为担保人在《承诺书》上签名。另查明，2016年2月22日，范雷子、范瑞林、范日炜向云海房地产公司领取了涉案房屋钥匙，随后进行了装修，2017年2月入住至今。本院认为，建行宁化支行与范雷子、范瑞林、范日炜、云海房地产公司签订《个人住房借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，对各当事人均具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。建行宁化支行依《个人住房借款合同》约定向范雷子发放贷款后，范雷子未按期足额向建行宁化支行支付按揭贷款本息，经建行宁化支行多次催告后仍未履行合同义务，已构成违约，建行宁化支行有权根据《个人住房借款合同》的约定要求范雷子继续履行合同，采取违约救济措施。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案债务发生在范雷子与范瑞林婚姻关系存续期间，范瑞林应对本案范雷子的债务承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押预告所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行宁化支行根据《个人住房借款合同》约定，请求范雷子、范瑞林支付到期尚欠的按揭贷款本金及利息、罚息及范雷子、范瑞林、范日炜在其所购买的位于宁化县新天地）6幢1201室房屋符合不动产权证条件后三个月内办妥抵押登记，并将他项权证证明交由建行宁化支行保管的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。本案云海房地产公司为范雷子贷款提供阶段性连带保证本意是为范雷子向建行宁化支行履行还款义务提供保证，也是为建行宁化支行等待获得安全的房屋抵押担保等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时，也是建行宁化支行获得位于宁化县新天地）6幢1201室房屋抵押权之时。因范雷子、范日炜向云海房地产公司预购的宁化县新天地）6幢1201室房屋抵押登记条件尚未成就，范雷子、范日炜至今尚未办理《房屋产权证》，建行宁化支行也未取得《房屋他项权证》。建行宁化支行尚未成为抵押权人，云海房地产公司仍应对范雷子、范日炜本案所负的债务在约定的保证担保范围内承担阶段性保证责任。因范雷子、范瑞林、范日炜、云海房地产公司违约，致建行宁化支行向本院提起诉讼，并申请财产保全系其采取法律途径保护自身权利，符合法律规定，故建行宁化支行主张财产保全费1,975元由范雷子、范瑞林、范日炜、云海房地产公司负担于法有据，本院予以支持。云海房地产公司向宁化县城南新天地6号楼、8号楼、9号楼业主出具《承诺书》，对建行宁化支行无束及力，故对范雷子、范瑞林、范日炜主张驳回建行宁化支行要求其支付房屋按揭贷款月供的辩解不予支持。云海房地产公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法定程序缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》，参照中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：有限公司继续履行与中国建设银行股份有限公司宁化支行共同签订的编号为2013年建明宁个房借字177号《个人住房借款合同》，并在本判决生效后10日内向中国建设银行股份有限公司宁化支行支付截止2017年8月30日到期按揭贷款本金26821.93元及利息、罚息22680.47元。二、范雷子、范瑞林、范日炜、三明市云海房地二、范雷子、范瑞林、范日炜、三明市云海房地产开发有限公司在位于宁化县条件后三个月内协助中国建设银行股份有限公司宁化支行办妥抵押登记，并将他项权证正本交由建设宁化支行保存。三、中国建设银行股份有限公司宁化支行成为宁三、中国建设银行股份有限公司宁化支行成为宁化县新天地）6幢1201室房屋抵押权人前，三明市云海房地产开发有限公司对范雷子就本案所负的到期债务承担阶段性保证担保责任。中国建设银行股份有限公司宁化支行成为宁化县云海房地产开发有限公司对范雷子的本案债务阶段性保证担保责任免除。四、范雷子、范瑞林、范日炜、三明市云海房地四、范雷子、范瑞林、范日炜、三明市云海房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内支付中国建设银行股份有限公司宁化支行已缴纳的申请财产保全费1,975元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,666元，减半收取计2,833元，由范雷子、范瑞林、范日炜、三明市云海房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  邱海清二〇一七年八月三十日书记员  叶佳佳附：本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向借款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。以预购商品房抵押的，登记应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。