湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终56号
上诉人（原审被告）：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。
法定代表人：朱晞煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张祖英，女，1947年10月29日出生，汉族，住湖北省来凤县。
上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人张祖英商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华龙公司上诉请求：1.判令华龙公司按照每日万分之一的标准支付违约金30404元。2.判令张祖英承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院没有考虑华龙公司的实际情况，判决的违约金过高，超过了张祖英的实际损失。《商品房买卖合同（预售）》由当地住建部门统一印制，上诉人无法改变合同中的格式条款。合同中约定的违约责任远远超过了华龙公司签订合同时的合理预期。张祖英的损失是购房款的投入损失，应参照同期人民银行贷款利率标准计算，而一审法院判决的违约金远远超出了按此标准计算的违约金数额。
张祖英未提交书面答辩意见。
张祖英向一审法院起诉请求：1.确认张祖英与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2.判令华龙公司继续履行合同，限期华龙公司无条件向张祖英交付达到法定条件的商品房，限期华龙公司无条件向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料；3.判令华龙公司即日向张祖英给付因逾期交房已经产生的违约金152023.56元；4.判令华龙公司即日向张祖英给付因华龙公司原因导致张祖英不能取得房屋权属证书所产生的违约金47094.26元；5.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由华龙公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月16日，张祖英（买受人）与华龙公司（出卖人）签订合同编号为ESZ201403265的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：华龙公司将其开发的坐落于来凤县武汉大道桂花树村来凤华龙城一区华龙商城4层468号商品房一套出售给买受人，该商品房的规划用途为商业。该商品房总价款为人民币660972元。付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。买受人应当在2014年4月16日前一次性支付该商品房全部价款。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。第二十条房屋登记：（二）房屋所有权转移登记：1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。双方在合同第十条对商品房相关设施设备交付条件没有详尽明确约定部分，均以“x”表示。
合同签订后，张祖英按合同约定给华龙公司支付了购房款660972元。华龙公司没有按照合同约定的时间交付房屋。
另查明，张祖英就华龙公司未能按照合同约定交付房屋及办证的问题向相关部门进行过反映，但涉案房屋仍未能达到交付条件。从合同所约定的交房时间2016年1月19日起至2017年4月24日止，华龙公司逾期交房的天数为460日。
一审法院认为：张祖英与华龙公司签订的合同编号为ESZ201403265的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，张祖英依合同约定支付了全部购房价款，华龙公司没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋交付给张祖英，华龙公司没有给张祖英办理房屋权属证书。双方当事人对上述基本事实没有争议，依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，作出如下评判：
（一）关于张祖英与华龙公司签订的合同编号为ESZ201403265的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。该合同中第十条、第二十条打“×”的条款是双方没有明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，不存在是否有效的问题，故对于张祖英要求确认该合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款是无效条款的诉讼请求，依法不予支持。
（二）关于张祖英要求继续履行合同，限期华龙公司无条件向张祖英交付达到法定条件的商品房的问题。张祖英要求继续履行合同编号为ESZ201403265的《商品房买卖合同（预售）》，华龙公司庭审中表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，依法应予以支持。因合同所约定的商品房至今尚未达到交付条件，在本案中无法确定房屋何时达到合同约定的交付条件和法定条件，也无法确定实际交付时间，张祖英可待条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于张祖英要求限期华龙公司无条件向张祖英交付达到法定条件的商品房的诉讼请求，依法不予支持。
（三）关于张祖英要求限期华龙公司无条件向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由华龙公司提供的其他证明文件和资料的问题。因华龙公司是否向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料，不属于民事法律所调整的范围，故在本案中不予支持。
（四）关于华龙公司逾期交房是否应给付张祖英已经产生的违约金152023.56元的问题。双方签订的合同编号为ESZ201403265的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行。张祖英依合同约定支付了660972元全部购房款后，华龙公司应当按照合同的约定，在2016年1月19日前向张祖英交付合同所约定条件的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，虽合同中约定的违约金过高，但张祖英只要求按此标准的20%即每日万分之5支付，符合法律规定。张祖英所主张从2016年1月20日起至2017年4月24日止逾期交房已经产生的违约金152023.56元（总房款660972元×460日×0.05%），已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持。
（五）张祖英所主张的因华龙公司原因导致其不能取得房屋权属证书所产生的违约金47094.26元的问题。因涉案商品房尚未交付，而房屋的物权变动需要登记，没有有效的交付就不能产生合理、正当的登记。本案中无法确定房屋实际交付时间，也无法确定办理房屋权属证书的时间，张祖英可待华龙公司办理房屋权属证书的条件成就后另行主张权利，本案中不一并处理。故对于张祖英的该项诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、张祖英与华龙公司继续履行双方于2014年4月16日签订的合同编号为ESZ201403265的《商品房买卖合同（预售）》；二、华龙公司于判决生效后30日内支付张祖英逾期交房违约金152023.56元；三、驳回张祖英的其他诉讼请求。案件受理费4778元，由张祖英负担1438元，华龙公司负担3340元。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为一审法院判决的违约金数额是否恰当。对此，本院分析评判如下：
在商品房预售合同纠纷案件中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调减时，人民法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
本案中，华龙公司未按期交房构成违约，本应按照合同约定按日向买受人张祖英支付全部房价款2.5‰的违约金，但张祖英在提起诉讼时，仅要求华龙公司按日支付全部房价款万分之五的违约金，事实上已主动减轻了华龙公司的违约责任。在房地产开发商逾期交付房屋时买受人所遭受的实际损失应如何确定，现无明确的法律规定，根据本案合同的履行情况、华龙公司的违约程度及双方当事人签订合同时对对方违约的预期利益等因素，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定张祖英主张的违约金是否过高，更为公平合理。本案中张祖英主张华龙公司支付违约金的标准为每日万分之五，折算成年利率为18.25%，低于上述法律规定的利率标准。故一审法院按照张祖英主张的违约金计算标准判决华龙公司支付违约金并无不当。无论是按照同期银行贷款利率标准计算违约金还是按照每日万分之一的利率标准计算违约金，均不能体现违约金的惩罚性，且与张祖英在签订合同时对华龙公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故上诉人华龙公司请求按上述标准调减违约金的上诉理由，本院不予支持。
综上，华龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2732元，由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 云
审 判 员 聂礼刚
审 判 员 李志华
二〇一八年一月二十五日
法官助理 谢俊英
书 记 员 吴 松