福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2442号原告：厦门市博士物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路248号10楼。法定代表人：范忠应，该公司总经理。委托诉讼代理人：游衔，男，该公司员工。被告：叶添财，男，1972年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：吴玲，女，1972年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系叶添财之妻。原告厦门市博士物业管理有限公司（以下简称博士物业）与被告叶添财物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博士物业的委托诉讼代理人游衔、被告叶添财的委托诉讼代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博士物业向本院提出诉讼请求：1.叶添财立即支付博士物业厦门市××室所拖欠的水费740.8元、公摊水费103.7元、污水处理费63元、公共维修金585.9元、物业管理费2690.1元，合计4183.5元；2.叶添财支付博士物业违约金（以4183.5元为基数，按日千分之三计算，自2015年1月1日起计至2016年9月30日止）。事实和理由：叶添财自2015年1月1日起至2016年9月30日止拖欠公摊水、电费907.5元，公共维修金585.9元，物业管理费2690.1元。对于叶添财拖欠的上述款项，博士物业已有多次催缴，并于2016年9月3日通过挂号信函进行催缴，但至今叶添财仍未偿还分文款项。博士物业遂诉至法院。叶添财辩称，博士物业在物业管理上存在问题，自2015年1月1日起都没有给其所居住的三楼楼道清扫清洗，且该楼道无照明设施。整个一元花园小区的物业管理情况也是脏乱差。一楼蓄水池周边都是灰尘、污水。博士物业在2015年期间基本没有向其提供物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月31日，博士物业与厦门市一元花园业主委员会签订一份《一元花园小区物业服务合同》，委托博士物业为座落于金尚小区金民里的一元花园小区提供物业管理服务，合同约定：合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日止；合同约定了物业收费标准为小高层住宅1.15元/月·平方米，小高层公共维修金为0.25元/月·平方米。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，按月交纳。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业管理服务费）的，按每日千分之三的标准向博士物业支付违约金。合同同时还约定，空置房的公摊水电费按小区公摊标准向产权人收取。合同还对其他事项进行了约定。2015年12月30日，博士物业与厦门市一元花园业主委员会续签《一元花园小区物业服务合同》，合同约定：合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日止，其他约定与前一份《一元花园小区物业服务合同》一致。另查明，叶添财所有的房屋位于厦门市××室，产权面积为111.44平主米，属于小高层住宅。在庭审过程中，叶添财自认尚欠公共维修金585.9元、水费740.8元、公摊水费103.7元及污水处理费63元，表示愿意交纳上述费用。双方确认叶添财尚未缴纳2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费。本院认为，厦门市一元花园业主委员会与博士物业于2014年12月31日及2015年12月30日分别签订的两份《一元花园小区物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包含叶添财在内的全体业主均具有法律约束力。合同签订后，博士物业依约对小区进行了物业管理，叶添财也享受了博士物业提供的物业服务，叶添财应在博士物业提供物业管理服务期间按合同约定的标准向博士物业支付物业管理费。叶添财主张博士物业于2015年期间没有提供物业服务，但未提供证据予以证明，从博士物业提交的《一元花园小区物业服务合同》等证据来看，2015年期间，一元花园的物业服务单位为博士物业，故本院对叶添财该项主张不予支持。叶添财应当支付2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费2691.2元（111.44平方米*1.15元/月/平方米*21月），博士物业诉请叶添财支付物业服务费2690.1元，于法不悖，本院予以准许。叶添财确认尚欠公共维修金，故其还应当支付2015年1月1日起至2016年9月30日止的公共维修金585.06元（111.44平方米*0.25元/月/平方米*21月）。博士物业同时要求叶添财缴交公摊水费103.7元，水费740.8元，污水处理费63元，叶添财对此没有异议，本院予以确认。根据博士物业与叶添财在庭审中的陈述可知，双方对博士物业提供的物业管理服务水平存在争议，博士物业未能提供证据证明其就叶添财提出的问题业尽妥善处理之责，故叶添财作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约；且《一元花园小区物业服务合同》中就公共维修金、公摊水费、水费、污水处理费等未约定违约金，博士物业关于违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四第一款规定，判决如下：一、叶添财于本判决生效之日起十日内向厦门市博士物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理费2690.1元、公共维修金585.06元、水费740.8元、公摊水费103.7元及污水处理费63元，合计4182.66元；二、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市博士物业管理有限公司负担11元，叶添财负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  王 蕊二〇一七年九月七日代书记员  郭祉希附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。