上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第3202号
上诉人（原审被告）上海普星商城有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人夏伟翠，执行董事。
委托代理人郭雪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。
委托代理人孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）谢紫英，女，1965年7月17日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）卢燕，女，1976年7月30日出生，汉族，住上海市。
两被上诉人共同委托代理人蒋凯佳，上海润言律师事务所律师。
原审被告上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人刘玮，董事长。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
上诉人上海普星商城有限公司（以下简称“普星商城”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月1日，上海新体育旅游有限公司（以下简称“新体育公司”）作为出租方，普星商城作为承租方，就上海市普陀区华池路58弄上海新体育广场2号及4号签订《租赁合同》一份。其中违约责任条款载明，如普星商城导致合同无效、解除或终止的，新体育公司应按普星商城与其转租户约定的违约责任代普星商城实施搬迁补偿工作，所发生的费用由普星商城承担，在清算时自租赁保证金中抵扣。租赁关系存续期间，普星商城认为房屋在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商不利，遂以长期拖欠租金的方式相对抗。2011年8月16日，新体育公司向普星商城发送解约函，以其欠租为由告知租赁合同于2011年8月17日正式解除，要求其于一个月内交还房屋并停止一切施工行为，双方遂发生争议诉至上海市普陀区人民法院。
2012年2月28日，普星商城与谢紫英、卢燕签订《房屋租赁合同》，将其自新体育公司处承租得来的本市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX层XXX区转租用作棋牌室经营，约定租期自2012年2月28日起至2020年2年27日止。其中2012年4月30日前为免租期，首年租金为260，610元，之后逐年递增。合同签订后，谢紫英、卢燕开始租用房屋并向普星商城支付了2012年5月1日起至2012年11月1日止的租金130，305元及保证金21，718元。
2012年5月21日，普陀区法院就新体育公司与普星商城的租赁合同纠纷作出（2011）普民四（民）初字第1626号民事判决。认定普星商城拒付租金的理由不成立，对新体育公司的诉请予以支持，判令新体育公司与普星商城的租赁合同于2011年8月17日解除；普星商城应于判决生效之日起十日内迁出房屋；除支付拖欠租金及违约金外，普星商城应支付至判决生效之日止的房屋使用费；新体育公司应退还保证金及向普星商城支付装潢补偿款。上述判决于2012年9月12日经本院维持后生效。
2012年10月普星商城向新体育公司交还租赁场地，因系争房屋仍由谢紫英、卢燕占用且未迁出，新体育公司遂于2013年5月3日向上海市普陀区法院提起诉讼。以其与普星商城租赁合同已解除，普星商城无权将房屋出租为由请求判令谢紫英、卢燕迁出并支付占用费。谢紫英、卢燕则以其与普星商城的转租关系合法有效、新体育公司未对经营环境予以维护造成其经营损失为由要求继续维持租赁关系。该案审理过程中，经普陀区法院释明，谢紫英、卢燕表示对房屋的装修及物品损失另案起诉，故拒绝提出评估申请。2013年12月3日，普陀区法院作出（2013）普民四（民）初字第1040号民事判决，认定谢紫英、卢燕占用房屋理由不充分，其作为次承租人可就租赁关系中涉及的赔偿问题另案起诉，故判令谢紫英、卢燕应于判决生效之日起十五日内迁出租赁房屋并按其与普星商城签订的房屋租赁合同所约定的年租金向新体育公司支付使用费。上述判决于2014年4月22日经本院维持后生效。
2014年5月27日，新体育公司就（2013）普民四（民）初字第1040号民事判决向上海市普陀区法院申请执行。执行过程中，谢紫英、卢燕多次以房屋内尚有装修设备未经评估，须另案起诉为由而拒绝返还房屋。2014年7月12日，法院向谢紫英、卢燕发送执行通知书责令其履行判决指定义务，并于2014年10月31日通过强制执行将房屋交还新体育公司，同时将房屋内属于谢紫英、卢燕的营业设备开列清单予以查封扣押。执行当日，新体育公司通过公证程序，采取摄取影像的方式对现场进行了证据保全，并委托上海大通工程造价咨询有限公司对租赁房屋内的装饰及安装工程造价进行了评估，结论为：该工程重置成本预算价为292，693元。2014年11月25日，普陀区法院作出（2014）普执字第2889号执行裁定书，以谢紫英、卢燕暂无财产可供执行为由终结执行程序。2015年3月25日，谢紫英、卢燕以新体育公司、普星商城为被告向原审法院提起诉讼，谢紫英、卢燕诉称：其与普星商城签订房屋租赁合同后，积极投入大量人力与财力用于装修房屋及添置经营设备。但自2012年5月1日开业后，租赁房屋所在的整个商场环境使其基本无法正常经营而入不敷出，只得停付租金，至2013年底后停止经营仅在房屋内留驻。由于期间普星商城与房东新体育公司为涉及系争房屋的主租赁合同发生争议，新体育公司遂起诉要求谢紫英、卢燕迁出房屋并获得法院的判决支持。该案进入执行后，在谢紫英、卢燕二人与新体育公司就赔偿问题进行沟通并就此争议向法院递交立案申请期间，新体育公司于法院强制执行当日将租赁房屋内属于二人的装修全部毁坏，此系恶意行为，理应作出赔偿。二人与普星商城签订次承租合同时，对普星商城与新体育公司之间关于主租赁合同的争议并不知情，而普星商城向二人出租的房屋自始无法达到用于经营的目的，故系争租赁合同应当解除，解除日期由法院裁定。无论普星商城作为转租方是否向新体育公司支付了租金，均应对二人承担违约及赔偿责任，其中包括：全额返还租金及保证金、赔偿房屋装潢与营业设备损失、赔偿二人为经营而支出的雇员工资即人工费、支付因暂无法经营而需存放设备的仓储费。同时，由于系争房屋系普星商城向新体育公司承租所得后再转租，据两被告于2010年4月1日签订的主租赁合同相关条款约定，如普星商城一方的原因导致该主租赁合同终止、解除或无效的，对于普星商城的转租户，新体育公司应先代普星商城承担违约责任并赔偿搬迁损失。此为合同中的利他条款，两被告均应遵守并共同承担责任。另外，新体育公司在前述案件的执行期间委托相关单位对装潢进行的估价行为未经二人确认，也不符合司法程序，其作为证据提供的估价报告之形式与内容均不符合规定，亦无法确保真实性与公正性，二人不予认可，故租赁房屋内原有的装潢与营业设备之价值应以二人提供的工程合同及结算造价报告为准。综上所述，请求判令：普星商城、新体育公司返还谢紫英、卢燕已付的2012年5月1日至2012年11月1日的租金130，305元及保证金21，718元，赔偿房屋装修及经营设备损失730，665元（其中装修为630，665元，营业设备为100，000元），赔偿人工费270，000元，并支付仓储费36，000元。案件受理费由普星商城、新体育公司负担。
普星商城辩称，同意解除系争租赁合同，解除日由法院裁定，对收取租金及保证金所对应的租期及数额予以确认，但谢紫英、卢燕主张的损失及一系列违约责任均不应由普星商城承担，故对其诉请不能同意。
新体育公司辩称，其与普星商城之间签订的主租赁合同已于2011年通过诉讼解除，而谢紫英、卢燕与普星商城之间的次租赁合同于2012年2月签订，故对次租赁合同并不认可。对谢紫英、卢燕的诉请不能同意。
庭审中，谢紫英、卢燕表示对其诉请中主张的营业设备之价值不提出评估申请。
原审法院经审理后认为，一、本案讼争发生之前，租赁房屋已通过其他案件的判决与执行由房东新体育公司收回，客观上系争租赁合同无继续履行之可能，谢紫英、卢燕与普星商城在诉讼中又对解除合同不持异议，故系争租赁合同应予解除，但因租赁双方于诉讼前均无解约之实际行为或意愿表达，故以谢紫英、卢燕起诉之日为合同解除日，对此法院予以确认一并判明；二、关于普星商城与新体育公司之间的主租赁关系、普星商城与谢紫英、卢燕之间的次租赁关系、新体育公司与谢紫英、卢燕之间的排除妨碍关系以及因上述关系所发生的事实、三方当事人的权责，经他案已生效的判决、已完成的执行予以确认，本案中不再赘述。普星商城在明知其与新体育公司就主租赁合同已发生严重争议的情形下，仍向谢紫英、卢燕实施了转租行为，直接导致了主租赁合同被解除后次租赁关系无法继续，故系争次租赁合同的解除理应由普星商城承担责任；三、因新体育公司与谢紫英、卢燕之间在房屋的主、次租赁中均无合同关系，故谢紫英、卢燕以主租赁合同条款要求新体育公司为次租赁合同承担义务的诉请有悖于合同相对性；同时，新体育公司作为产权人，其既已通过司法强制执行收回房屋，则有权将房屋恢复原状，而无论房屋内附属的装潢系何人所有，此装潢损失形成的根本原因系普星商城在主、次租赁合同中的违约行为而非新体育公司的拆除行为。综上，对谢紫英、卢燕要求新体育公司承担违约或侵权责任的诉请均不予支持；
关于谢紫英、卢燕针对普星商城的诉请，原审法院认为：一、关于租金及保证金。在主租赁合同的诉讼中，普星商城曾明确指出其拒付租金的理由为租赁场地在商业用途、消防设施、停车位方面存在诸多问题导致其招商不利，可见租赁房屋所在的区域确实存在对商户经营产生影响的种种不利因素，本案中，普星商城与新体育公司对租赁房屋周边非良性的经营环境亦作了某种程度的确认，故谢紫英、卢燕主张租赁房屋的营业环境未达到预期标准而对其盈利产生影响有一定的依据，本院予以采信。但从租户角度而言，虽然经营环境确有瑕疵，但自然或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，商业盈利除客观环境影响之外，还取决于租户自身的主观经营能力。现谢紫英、卢燕并无确凿证据可证实其存在停业或亏损的事实以及此事实的产生完全由出租方所导致，如谢紫英、卢燕确实在租赁期间持续亏损而入不敷出的，则其理应提前要求解约并腾退房屋以止损，但事实上自合同约定的起租日至谢紫英、卢燕经法院强制执行被动退出房屋之日即2014年10月31日，使用房屋长达两年以上，期间并无解约之意思表示，二人在指责承租环境不良的同时又拒绝退出租赁房屋的行为显然与常理不符。综合上述理由，谢紫英、卢燕将其经营不利单方面归咎于普星商城而要求完全免收租金的依据不足，不予支持。根据法律规定，租赁房屋有瑕疵的，承租方可要求对租金予以酌减，却无权在使用房屋期间拒付租金。考虑到普星商城提供的租赁房屋确有不符合预期的经营用途之处，但谢紫英、卢燕使用房屋已逾两年而仅支付了六个月的租金，双方的权利与义务经本院酌情相折抵后，租金不应再退还原告，但合同解除清算后，普星商城应将收取的保证金返还；二、关于装潢的赔偿问题。基于普星商城的过错，装潢损失应由其进行赔偿，但根据举证责任的分配原则，对损失的确认与估价应由主张方即谢紫英、卢燕提出。然而在前案诉讼及执行过程中，谢紫英、卢燕曾经法院释明而未在合理期限内提起司法评估，以致在装潢灭失后，这一对价值确认最具有合法性与权威性的估价程序无法进行，由此导致举证不能或现有证据证明力薄弱的后果应由谢紫英、卢燕自负。在现有证据中，二人提供的工程合同与结算、新体育公司提供的评估报告均系单方出具，在未得到相对方认可的情形下，其证明效力与司法评估相比虽较为薄弱，但考虑到证据不全的因素，法院将在结合客观案情及现存证据的基础上对装潢价值进行酌定，酌定的因素包括过错程度、折旧率、当事人各自提出证据的真实性、关联性与合法性等；三、关于营业设备的赔偿。因谢紫英、卢燕在本案中拒绝对此类物品价值申请评估，无法对其总值与损耗进行确认，故对谢紫英、卢燕的赔偿请求不予支持。基于营业设备的可移动性与可再利用性，合同解除后，正常情况下可由谢紫英、卢燕取回而无需由普星商城全额赔偿，但因执行案件中已对二人的营业设备采取了司法查封与扣押措施，故本案中对租赁所涉的营业设备不作处置；四、关于人工费与仓储费。谢紫英、卢燕仅为其主张的员工工资提供了单方制作的支出列表，该证据的证明力显然不足以证实其确切损失，且根据前述理由，难以认定谢紫英、卢燕在租赁期间是否有实际停业及亏损的事实，故对人工费的诉请不予支持，而谢紫英、卢燕所主张的仓储费尚未产生，不属于实际损失之列，同样不应得到支持。据此判决：一、谢紫英、卢燕与上海普星商城有限公司签订的关于上海市华池路XXX弄XXX号XXX层XXX区的《房屋租赁合同》于2015年3月25日解除；二、上海普星商城有限公司应于原审判决生效之日起十日内返还谢紫英、卢燕保证金21，718元；三、上海普星商城有限公司应于原审判决生效之日起十日内支付谢紫英、卢燕装修损失300，000元；四、对谢紫英、卢燕的其余诉请不予支持。
原审判决后，上诉人普星商城不服，向本院提起上诉称：谢紫英、卢燕以租赁房屋无法用于正常营业活动为由，要求普星商城退还租金及保证金。但在租赁房屋过程中，二人未能提供证据证明租赁房屋无法用于正常营业活动，反而在欠付租金的情况下占用房屋正常经营两年多，违反了其与普星商城之间的租赁合同约定，故普星商城有权没收租赁保证金，不应返还谢紫英、卢燕保证金；根据普星商城与新体育公司之间的《租赁合同》第3-5、7-1条和9-2-4条第（3）项约定，普星商城有权对租赁房屋进行转租，且在实际争议处理过程中，新体育公司也表示愿意替代普星商城与谢紫英、卢燕继续履行租赁合同，但二人提出诸多不合理要求，导致租赁合同未能继续履行。租赁合同2012年9月份即可解除，损失也可固定，但二人未提出解除合同，2012年9月份后的损失应自行承担。故普星商城在转租过程中不存在违约行为，不具有过错，不应支付谢紫英、卢燕的装修损失；根据举证分配原则，对于损失的确认与估价应由谢紫英、卢燕提出，但其在法院释明的情况下未能在合理期间提起司法评估。新体育公司在另案执行过程中，委托上海大通工程造价咨询有限公司对租赁的房屋内的装饰及安装工程造价进行评估，结论为该工程重置成本预算价为292，693元，庭审过程中，评估公司的工作人员解释称重置价格未考虑折旧。而该工程系2012年装修，装修损失应该考虑折旧因素。原审法院径行判决普星商城赔偿谢紫英、卢燕装修损失300，000元，数额认定错误。综上，原审判决事实认定错误，请求法院依法撤销一审法院民事判决第二项、第三项并依法改判，一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人谢紫英、卢燕答辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审法院对于房屋的占用情况已作出说明，原来房屋有瑕疵，租金应折减。房屋装修损失的评估过程未实地察看，其形式也不符合法律规定，故对评估结果不予认同。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告新体育公司辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，双方当事人应按照合同约定内容行使权利、履行义务。本案中，普星商城明知其与新体育公司之间的房屋租赁合同纠纷处于诉讼阶段，而仍向谢紫英、卢燕实施转租行为，存在过错，违反合同约定。现双方均同意解除租赁合同，普星商城主张不退还保证金，没有事实及法律依据，本院不予支持。谢紫英、卢燕房屋装修损失主要由普星商城违约行为所致，故普星商城应承担与其过错大小相对应的赔偿责任。普星商城主张原审法院确定装修损失缺乏依据并应当考虑折旧率，但在谢紫英、卢燕和普星商场均无法提供装修损失全部依据的情况下，原审法院综合案情及相关证据酌定判决普星商城赔偿装修损失300，000元尚无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15，498元，由上诉人上海普星商城有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 冯 峰
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……