内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0627民初2788号原告冯海林，男，汉族，农民,现住陕西省神木县。被告鄂尔多斯市金宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人张海平，董事长。委托代理人白若鑫，男，蒙古族，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人代东东，汉族，户籍地陕西省，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告冯海林与被告鄂尔多斯市金宸房地产开发有限责任公司(以下简称金宸公司)租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法由代理审判员苏丹独任审理本案，于2017年7月18日、2017年8月28日二次公开开庭进行了审理，原告冯海林、被告金宸公司委托代理人代东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯海林起诉称，2012年6月7日被告金宸公司向原告冯海林租赁位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇富贵苑小区十二楼-1层12-1-C2-57号房屋，并于当日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2012年11月1日至2017年11月1日，房屋租赁费支付方式为第一租赁年度，被告金宸公司于2012年11月1日至2013年11月1日前一次性向原告冯海林支付12个月租赁费人民币18360元，自第二个租赁年度起，被告金宸公司于每年11月1日前向原告冯海林一次性支付全年租赁费18360元，任何一方违反合同约定，违约方按年租赁费的10%支付对方违约金。合同签订后，被告金宸公司从未给付原告冯海林租赁费，现被告金宸公司下欠原告冯海林租赁费及违约金共计100980元。原告冯海林多次向被告金宸公司催要租赁费，被告金宸公司一直拖欠不予给付，现原告冯海林为维护合法权益，诉至人民法院请求：1、被告金宸公司支付原告房屋租赁费及违约金共计100980元；2、由被告金宸公司承担本案的一切费用。庭审中原告冯海林请求变更诉讼请求为被告金宸公司支付原告冯海林2012年11月1日至2017年6月1日的租赁费83308.5元违约金9256.5元。被告金宸公司答辩称，1、原告冯海林诉讼请求中2012年11月1日至2015年11月1日的租赁费及违约金已经过了诉讼时效，被告金宸公司只支付2015年11月1日至2017年11月1日的房屋租赁费及违约金；2、租赁合同中所涉房屋在合同签订后，被告金宸公司从未投入使用，2016年上半年被告金宸公司通知过原告冯海林，因洗浴池出租困难，希望原告冯海林将本案所涉房屋置换成其他有产权的住宅或者底商，原告冯海林没有同意；3、由于鄂尔多斯市经济下滑，一平米50元的租赁价格已经超过市场价格，被告金宸公司请求按照市场价格支付原告冯海林房屋租赁费及违约金。综上，原告冯海林的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。原告冯海林为证实其主张向法庭提供了下列证据：第一组证据：房屋买卖合同复印件4张（与原件核对无异），拟证明：2012年6月7日原告冯海林与被告金宸公司签订洗浴买卖合同，案涉房屋系原告冯海林所有。第二组证据：租赁合同复印件4张（与原件核对无异），拟证明：2012年6月7日被告金宸公司向原告冯海林租赁位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇富贵苑小区十二楼-1层12-1-C2-57号房屋，并于当日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2012年11月1日至2017年11月1日，房屋租赁费支付方式为第一租赁年度，被告金宸公司于2012年11月1日至2013年11月1日前一次性向原告冯海林支付12个月房屋租赁费人民币18360元，自第二个租赁年度起，被告金宸公司于每年11月1日前向原告冯海林一次性支付支付全年房屋租赁费18360元，任何一方违反合同约定，违约方按年租赁费的10%支付对方违约金。针对原告冯海林提供的证据，被告金宸公司对其真实性、合法性和证明目的均予以认可。经审查并结合庭审质证情况，对原告冯海林提供的证据本院作如下认证：第一组证据房屋买卖合同复印件4张（与原件核对无异）、第二组租赁合同复印件4张（与原件核对无异）因被告金宸公司均认可，与本案有关联性，故本院对原告冯海林提供的上述证据的予以采信。被告金宸公司未向法庭提供证据。根据双方当事人的举证、质证以及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2012年6月7日被告金宸公司向原告冯海林租赁位于内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇富贵苑小区十二楼-1层12-1-C2-57号房屋，并于当日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2012年11月1日至2017年11月1日，房屋租赁费支付方式为第一租赁年度，即2013年11月1日前被告金宸公司一次性向原告冯海林支付12个月房屋租赁费人民币18360元，自第二个租赁年度起，被告金宸公司于每年11月1日前向原告冯海林一次性支付全年房屋租赁费18360元，任何一方违反合同约定，违约方按年租赁费的10%支付对方违约金。合同签订后，原告冯海林按照合同约定将房屋交付被告金宸公司使用，被告金宸公司至今未支付原告冯海林房屋租赁费用。本院认为,依据原告冯海林的诉讼主张和被告金宸公司的答辩意见，本案的争议焦点为原告冯海林诉讼请求中2012年11月1日至2015年11月1日的房屋租赁费及违约金是否已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，下列的诉讼时效期间为一年：延付或者拒付租金的。本案中原告冯海林诉讼被告金宸公司支付租赁费及违约金的时效为一年。据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条之规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告金宸公司在答辩中称2016年上半年，被告金宸公司通知过原告冯海林，因洗浴池出租困难，希望原告冯海林置换成其他有产权的住宅或者底商。故2016年被告金宸公司与原告冯海林就房屋租赁问题进行协商的行为是其同意履行给付租赁费义务的意思表示，现被告金宸公司以原告冯海林诉讼请求中2012年11月1日至2015年11月1日的房屋租赁费及违约金诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予支持。针对原告冯海林诉讼请求中2016年11月1日至2017年6月1日的房屋租赁费虽未到给付期限，被告金宸公司答辩中表示愿意支付，故本院对原告冯海林诉讼请求中2012年11月1日至2017年6月1日的房屋租赁费83308.5元予以支持，对原告冯海林诉讼请求中2012年11月1日至2016年11月1日的违约金7344元予以支持，对2016年11月2日至2017年6月1日的违约金不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯金宸房地产开发有限责任公司支付原告冯海林房屋租赁费83308.5元;二、被告鄂尔多斯金宸房地产开发有限责任公司支付原告冯海林违约金7344元;三、驳回原告冯海林的其他诉讼请求。上述一、二项均于本判决生效之日起三日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2114元，减半收取1057元，由原告冯海林负担23元，由被告金宸公司负担1034元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员 苏 丹二〇一七年八月三十日书 记 员 武悦函