福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0102民初4809号原告：中国银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓楼区五四路136号。负责人：杨展鹏，行长。委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽梅，福建世好律师事务所实习律师。被告：郑孙喜，男，1970年9月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。被告：郑丽群，女，1972年3月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。上述被告共同委托诉讼代理人：谢宇翔，福建三通律师事务所律师。被告：福建心家泊房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区新店镇秀峰路鹅峰村北纬25度安妮女王别墅16#。法定代表人：石御，董事长兼总经理委托诉讼代理人：陈秀焜，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴钧伟，福建建达律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司福建省分行（以下简称“中国银行福建分行”）诉被告郑孙喜、郑丽群、福建心家泊房地产开发有限公司（以下简称“心家泊房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行福建分行委托诉讼代理人郁年，被告郑孙喜、郑丽群共同委托诉讼代理人谢宇翔，被告心家泊房地产公司委托诉讼代理人陈秀焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国银行福建分行向本院提出诉讼请求：1.判令郑孙喜、郑丽群立即偿还中国银行福建分行贷款本金5,854,578.81元及利息、罚息（截止至2017年5月9日的利息485,117.53元、罚息55,102.46元，该日之后至债务全部清偿之日起的利息、罚息按照合同约定标准继续计付）；2.判令郑孙喜、郑丽群赔偿中国银行福建分行所支付的律师费用29,975元；3.判令心家泊房地产公司对郑孙喜、郑丽群上述债务承担连带清偿责任；4.责令郑孙喜、郑丽群协助中国银行福建分行办理抵押物（位于福州市晋安区复式单元房产）抵押登记手续，心家泊房地产公司应督促郑孙喜、郑丽群并配合其办理抵押登记手续；5.判令中国银行福建分行有权以郑孙喜、郑丽群提供的位于福州市晋安区复式单元房产的所得价款优先受偿；6.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）由郑孙喜、郑丽群、心家泊房地产公司共同承担。事实和理由：2012年1月21日，郑孙喜、郑丽群及心家泊房地产公司与中国银行福建分行签订编号为JF9YAA20120012号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件《个人一手住房贷款合同通用条款》《抵押物清单》（以下简称贷款合同）。依贷款合同约定：郑孙喜、郑丽群（以下简称借款人）向中国银行福建分行贷款陆佰伍拾万元人民币用于购买福州市晋安区复式单元的房产，贷款期限为240个月。还款日和结息日、付息日为每月10日，采取按月等额本息还款方式，贷款利率按浮动利率执行，浮动周期为12个月，本合同签订日贷款月利率为6.463‰。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，及由有管辖权人民法院管辖。借款人未按期归还贷款本息即构成违约，中国银行福建分行有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期。同时因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（律师费、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等）由借款人承担。同时还约定担保人担保范围、期限及责任等内容。依据贷款合同约定，心家泊房地产公司（以下简称保证人）为本贷款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且中国银行福建分行收到他项权证之前，保证人心家泊房地产公司对已到期的本贷款合同项下债务及因借款人违约而引起的本贷款合同项下债务承担连带保证责任。借款人以本贷款合同项下贷款所购房屋向中国银行福建分行提供抵押担保，且双方办理于2012年1月30日办理了上述抵押物担保物权预告登记（证号：榕房预QR字第1200680号）。贷款合同附件约定：抵押物的名称、所有权人及所在地等内容。合同签订后，中国银行福建分行于2012年1月，依约向借款人发放贷款650万元，依约取得债权。此后借款人向中国银行福建分行履行了45期还款义务，但自2015年10月后，未能按时足额还本付息，截止于2017年5月，已逾期18个月未能依据合同约定向中国银行福建分行履行还本付息义务，已构成违约。依据贷款合同及附件的约定，中国银行福建分行有权就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并宣布借款人合同项下的贷款全部提前到期并收取利息及罚息，同时要求借款人全额承担由此而使中国银行福建分行产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。截止至2017年5月9日，郑孙喜、郑丽群尚欠中国银行福建分行贷款本金5,854,578.81元、利息485,117.53元、罚息55,102.46元，该日之后至债务全部清偿之日起的利息、罚息按照合同约定标准继续计付。中国银行福建分行为实现本案债权，依法委托福建世好律师事务所代理本案支出律师代理费，应由郑孙喜、郑丽群承担。鉴于本案涉及房产已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因借款人怠于办理抵押登记，致使中国银行福建分行在客观上无法完成抵押登记手续。中国银行福建分行根据《贷款合同及附件》之规定有权要求借款人及时办妥福州市晋安区复式单元房产的《房屋所有权证》并协助中国银行福建分行办理该房产抵押登记手续。同时依《物权法》等相关法律规定，要求以拍卖、变卖或折价等方式处理抵押物福州市晋安区复式单元的房产，所得款项优先用于清偿郑孙喜、郑丽群对中国银行福建分行的债务。依据《贷款合同》的约定，保证人心家泊房地产公司在郑孙喜、郑丽群办妥福州市晋安区复式单元房产抵押登记手续且中国银行福建分行收到他项权证之前，应当对郑孙喜、郑丽群上述全部债务承担连带清偿责任。郑孙喜、郑丽群答辩称：一、从本案中国银行福建分行所提供的证据来看本案贷款合同的借款人应是郑孙喜个人，还款责任应由郑孙喜个人承担。二、本案的抵押权预告登记的相关材料看，中国银行福建分行提供的抵押合同编号与本案中国银行福建分行所提供的贷款合同编号不一致，不能证明本案抵押权登记办理的是本案的涉案合同。从本案的商品房买卖合同以及抵押权预告登记证书上体现的买受人及抵押权预告登记义务人均是郑孙喜个人与郑丽群无关。三、中国银行福建分行主张本案涉及的房产已办理了预购商品的抵押登记，并且已具备办理物权的条件，并且认为鉴于本案涉及房产已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因借款人怠于办理抵押登记，致使中国银行福建分行在客观上无法完成抵押登记手续。缺乏依据。从中国银行福建分行提供的证据看，并不能看出中国银行福建分行已经办理了抵押登记。本案郑孙喜并没有怠于办理抵押登记的情形。涉案的房屋未办理抵押权登记是由于心家泊房地产公司未履行竣工交房的义务，未配合郑孙喜办理所有权证书，才导致涉案房屋至今不具备办理抵押登记的条件。并不是由于借款人怠于办理而造成。鉴于本案的涉案房屋尚未办理抵押权登记，因此中国银行福建分行以涉案房屋变卖的价款优先受偿也是缺乏依据的。就本案郑孙喜之所以未能按原贷款合同履行还款义务，主要的原因是由于开发商在2012年已经停工，造成项目烂尾，其主要过错是由于开发商原因而造成的。据此，郑孙喜也准备通过法律程序解决与开发商的纠纷。望贵院能将两个案件一并处理。心家泊房地产公司辩称：一、本案中同时存在抵押权，且抵押权预告登记已经完成，抵押权人银行方完全可以对抵押物进行拍卖、变卖以抵偿债务。同时，该房屋已经完成预告登记，已经符合拍卖、变卖等流通条件。当前房屋正式产权证办理在即，心家泊房地产公司无需再承担担保责任。退一步而言，在已经确定银行方享有抵押物权的情况下，抵押房屋又可以进行拍卖、变卖等流通手段，不宜再要求开发商对全部债务承担连带清偿责任，心家泊房地产公司仅就抵押房屋拍卖、变卖后不足部分承担连带清偿责任。二、心家泊房地产公司此前垫付的款项请求贵院在本案审理中予以确认并抵扣。2012年10月31日至2015年12月31日代贷款申请人郑孙喜、郑丽群支付按揭款1895098.3元，现申请由贷款申请人郑孙喜、郑丽群直接返还我公司，并请求贵院在本案中一并处理。三、律师费、诉讼费，由于直接的断供人引发本次纠纷的人为郑孙喜，而心家泊房地产公司还曾在断供期间垫付过部分贷款。因此律师费以及诉讼费应对由直接责任人承担。四、同理，中国银行福建分行诉讼请求中，罚息等相关惩罚性措施，不应当由心家泊房地产公司承担。五、项目的停工与否，无事实法律依据，且与本案并非同一法律关系，目前项目中大量的业主已经办理交房手续。郑孙喜、郑丽群与心家泊房地产公司之间存在的商品房合同存在仲裁条款，双方的纠纷应以仲裁解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于其他证据是否作为认定案件事实的依据，本院综合全案证据予以综合认定。经审理查明：本院对中国银行福建分行陈述的上述事实予以确认。另查明，贷款合同附件二为抵（质）押物清单，记载：抵押人姓名：郑孙喜；抵押物名称：北纬25度三期；抵押物坐落：晋安区新店镇鹅峰村北纬25度三期32#101复式单元；建筑面积：232.88㎡；评估值或原值：9370000元；实际抵押值：9370000元；抵押率：100%；房屋产权证编号（或预售合同编号）：200930780104；抵押人签名：郑孙喜、郑丽群；抵押权人：中国银行福建分行。2012年1月30日，郑孙喜与中国银行福建分行办理抵押登记（证号：榕房预QR字第1200680号），记载：预告登记权利人：中国银行福建分行；预告登记义务人：郑孙喜；房屋坐落：晋安区新店镇鹅峰村北纬25度三期32#101复式单元；抵押合同号：2012C000625；债权数额人民币650万元。2012年1月5日，心家泊房地产公司（出卖人）与郑孙喜（买受人）签订《商品房买卖合同》，并约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门投诉，协商不成的，提交福州仲裁委员会仲裁等内容。2012年10月31日至2015年12月31日，心家泊房地产公司代郑孙喜、郑丽群支付按揭款1,895,098.3元。郑孙喜本人已经通过中国银行福建分行指定的还款账户（账号：40×××78）向中国银行福建分行账户（账号：41×××28）进行了部分还款，截止至2017年5月9日，已还本金共计64,5421.19元，已还利息共计1,666,490.80元，已还罚息共计27,793.89元。截止至2017年5月9日，郑孙喜、郑丽群尚欠中国银行福建分行贷款本金5,854,578.81元、利息485,117.53元、罚息55,102.46元。再查明，中国银行福建分行为实现本案债权实际支出律师费29,975元。本院认为，《贷款合同》及其附件一、附件二是借款人郑孙喜、郑丽群、贷款人中国银行福建分行、保证人（开发商）心家泊房地产公司三方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。《贷款合同》签订后，贷款人中国银行福建分行已经按约发放了贷款，郑孙喜、郑丽群作为借款人共同在《贷款合同》中签字确认，所以该笔贷款应由郑孙喜、郑丽群共同偿还。郑孙喜、郑丽群未按时还款，其行为已构成违约，应承担违约之责。中国银行福建分行要求其还款付息，符合法律规定及双方之约定，本院予以支持。双方在合同中约定的利息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。因郑孙喜、郑丽群违约致本诉讼发生，中国银行福建分行诉请其赔偿合理的律师代理费用，符合双方合同之约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。根据《贷款合同》，抵押人为郑孙嘉，但其公民身份号码与借款人郑孙喜一致，均为，且在附件二中，抵押人显示为郑孙喜、郑丽群，故可以认定合同中郑孙喜与郑孙嘉实际为同一人。郑孙喜、郑丽群辩称预告抵押登记证书上记载的抵押合同编号与贷款合同编号不符，不能证明本案预告抵押登记是为《贷款合同》办理的。本院认为，根据预告抵押登记证书记载，权利人为中国银行福建分行，义务人为郑孙喜，房屋坐落地址与《贷款合同》记载一致，足以证明该预告抵押登记是为该《贷款合同》办理，对郑孙喜、郑丽群的该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条(?https:?/??/?www.itslaw.com?/?search?/?lawsAndRegulations?/?lawAndRegulation？searchMode=lawsAndRegulations&lawAndRegulationId=2ab156cb-d1e6-4256-8582-2255262e751b&lawRegulationArticleId=1000019116”t”https:?/??/?www.itslaw.com?/?_blank?)规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”上述法律规定表明抵押合同一经登记即发生法律效力，现中国银行福建分行与郑孙喜、郑丽群已经就位于福州市晋安区复式单元办理了商品房抵押权预告登记，抵押预告登记虽非正式抵押而不产生抵押权设立的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其实际已具备一定的公示效力，因此在特定条件下，赋予债权人对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求。本案中，郑孙喜、郑丽群已经足额交付房款，且心家泊房地产公司在庭审中陈述涉案房屋已办理了预告登记，银行方完全可以对抵押物进行拍卖、变卖以抵偿债务。涉案房屋未办理正式抵押登记的原因在于心家泊房地产公司未能按时竣工交付，并非中国银行福建分行的原因。故在此特定条件下赋予中国银行福建分行对涉案房屋处置价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定。综上，对中国银行福建分行主张对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿的诉求，本院予以支持。同时，阶段性保证设立的初衷在于降低因证实产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，而涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于开发商心家泊公司尚未办理初始登记。在本案已经确定银行方享有抵押物权的情况下，不宜再要求开发商对全部债务承担连带清偿责任，但抵押权登记未能办理，可能造成抵押物权的全面实现存在瑕疵，因此开发商心家泊公司应对抵押物权实现后不足部分承担连带清偿责任。另外，关于心家泊房地产公司与郑孙喜、郑丽群之间的纠纷，不属于本案审理范围，双方可依约定“提交福州仲裁委员会仲裁”另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：1郑孙喜、郑丽群应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司福建省分行借款本金5,854,578.81元及利息、罚息（暂计至2017年5月9日，利息为485,117.53元，罚息为55,102.46元，之后的利息、罚息按照合同约定的标准计至款项还清之日止）；2郑孙喜、郑丽群应于本判决生效之日起十日内共同向中国银行股份有限公司福建省分行支付因本诉讼产生的律师代理费29,975元；3中国银行股份有限公司福建省分行有权对郑孙喜、郑丽群提供的坐落于福州市晋安区复式单元房产予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得价款对本判决确定的第一、二项的债权享有优先受偿权；四、福建心家泊房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务，在中国银行股份有限公司福建省分行对上述第三项抵押物权实现后不足部分承担连带清偿责任；福建心家泊房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向郑孙喜、郑丽群追偿；五、驳回中国银行股份有限公司福建省分行其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56,773元，保全费5000元，由郑孙喜、郑丽群、福建心家泊房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张黎明人民陪审员  罗志民人民陪审员  陈春燕二〇一八年五月二十三日书 记 员  林淑贞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任之后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。