河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民一终字第195-1号
上诉人（原审原告）：刘继周。
委托代理人：李可兰。
被上诉人（原审被告）：河南恒达瑞实业有限公司。住所地：河南省新乡市平原大学新奥社区*楼东部。
法定代表人：王三筑，该公司董事长。
委托代理人：岳碧云，河南新基星湖律师事务所律师。
委托代理人：高丽娜，河南新基星湖律师事务所律师。
上诉人刘继周与上诉人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，刘继周于2012年7月16日向河南省新乡市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、恒达瑞公司按拆迁协议履行安置义务，在九裕隆小区临街高层商住楼南端22层楼安置住宅房屋共270平方米，如果上述房屋已被恒达瑞公司另行出售，请求确认刘继周就该房屋享有优先获得安置的权利；2、恒达瑞公司按协议为刘继周在新延路北侧两层楼房安置新建1、2层捆绑商业用房780平方米，如不能安置，则在九裕隆小区临街高层商住楼南端22层楼安置新建1、2层捆绑商业用房780平方米，如仍不能安置，应按该楼新建1、2层捆绑商业用房的同等价款赔偿损失（价款应以其所售房屋在房管部门登记备案的合同为准）；3、恒达瑞公司自法院查明的开工之日后550天届满次日起至实际交付安置房屋时止，按照上述住宅房、捆绑商业用房同类地区租金水平向刘继周支付违约金。原审法院于2015年1月27日作出（2012）新民五初字第16号民事判决。双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日受理后依法组成合议庭，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。刘继周及其委托代理人李可兰，恒达瑞公司的委托代理人岳碧云到庭参加诉讼。
原审法院经审理查明：2009年11月27日，刘继周与原新乡市鹏盛产业有限公司（于2012年6月21日经工商机关核准变更名称为恒达瑞公司）签订“拆迁安置补偿协议”，约定由恒达瑞公司对刘继周位于新乡市新延路18号的房屋进行拆迁。协议的主要条款包括：一、刘继周同意恒达瑞公司先将自己房屋北侧部分拆迁，未拆除部分房屋，由恒达瑞公司负责修缮，刘继周继续使用，修缮费用由恒达瑞公司承担（修缮房屋10天完成）。二、恒达瑞公司拆迁刘继周房屋当日，借给刘继周现金25万元，不计借款利息，刘继周应在五年内还清恒达瑞公司借款25万元。三、刘继周自愿放弃拆迁补偿的搬迁补偿费、临时安置补偿费、经营房屋等补偿费用。四、刘继周新延路18号房屋现状，刘继周分为两部分进行安置。1、恒达瑞公司在本小区临街高层商住楼南端22层楼，给刘继周安置住宅房屋270平方米（分别为3楼、9楼、17楼，根据实际图纸确定房屋户型位置）。2、恒达瑞公司在新延路北侧建造两层楼房（详见附图安置刘继周新建一、二层捆绑商业用房780平方米），刘继周房屋拆迁完毕，恒达瑞公司共计安置刘继周房屋1050平方米。五、本协议签订后刘继周应于当日将北侧部分房屋拆迁完毕，将旧房北侧完整交给恒达瑞公司处置拆迁，旧房能使用的门窗、预制板归刘继周。六、按开工之日起550天计算交付刘继周新建房（特殊情况例外），新建房屋竣工后（如恒达瑞公司交房延迟，按每天150元支付刘继周违约金），由恒达瑞公司负责以公告或刘继周提供的通讯联络方式通知返迁。七、如果刘继周接到恒达瑞公司通知之日100日内（刘继周验收合格后无条件返迁），如不向恒达瑞办理返迁手续，则恒达瑞公司有权对刘继周的安置房另行处理，之后恒达瑞公司根据刘继周被拆迁房屋建筑面积，按拆迁政策规定将补偿款支付给刘继周……刘继周在签订协议当日即将上述房屋的产权证书交与恒达瑞公司，并将房屋交由恒达瑞公司拆除。但恒达瑞公司在拆除了部分房屋后，未再继续拆除剩余房屋，且其原开发设计规划发生变更，包括依据协议约定拟为刘继周安置的“捆绑商业用房”在内的部分房屋不再建设。现恒达瑞公司已将其开发的“九裕隆”小区临街高层商住楼南端22层楼建成并对外销售，但未对刘继周进行补偿安置。恒达瑞公司已拆除刘继周房屋的面积约为421.2平方米，剩余355.23平方米未拆除。另经现场确认，刘继周的房屋多处存在裂缝，现刘继周及其家人仍在房内二层居住并将一层出租与他人。
本案诉讼期间，恒达瑞公司因对案涉房屋的所有权证书、建筑许可证及所占土地的国有土地使用权证书的真实性及合法性持有异议，分别向人民法院提起行政诉讼。现上述国有土地使用权证书已经原审法院（2014）新中行终字第10号判决确认无效。而在相关诉讼中新乡市牧野区城乡建设局出具书面证明，称该单位未为刘继周颁发过上述建筑许可证。现就恒达瑞公司起诉新乡市房产管理局要求撤销案涉房屋所有权证书一案，法院尚未作出生效裁判。此外，经原审法院向房产管理部门了解，与恒达瑞公司依据案涉协议拟为刘继周安置的住宅房及商业用房情况类似的九裕隆小区住宅房的备案价格约为每平方米3850元，商业用房的备案价格约为每平方米1万元。另“九裕隆金座营业住宅楼”的建筑工程施工许可证载明核发日期为2010年6月7日，该营住楼已建成，现多数已售或被司法机关查封。
诉讼中因刘继周主张生活困难，经本院调解，恒达瑞公司先行借支与刘继周现金1万元。
原审法院认为：案涉拆迁安置补偿协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定。恒达瑞公司以刘继周提供的相关权属证书存在瑕疵而主张协议无效依据不足，不予支持。在履行案涉拆迁安置补偿协议的过程中，因规划变更，原定为刘继周安置的房屋中有部分已不再建设，有部分已经被恒达瑞公司另行出售或为司法机关所查封，故双方当事人实际已无法严格按案涉协议条款履行，但因恒达瑞公司已经实际拆除了刘继周面积为四百余平方米的房屋，其应当对刘继周被拆除的部分房屋进行补偿安置。关于补偿安置的方式及标准，需要考虑以下因素，首先，因规划变更原因，案涉协议中拟为刘继周安置的房屋有部分已不再建设，但恒达瑞公司并未及时与刘继周协商变更合同，也未提出解除合同，存在违约行为。其次，依据查明的事实，刘继周就其被拆除房产所持有的国有土地使用权证书已经被确认无效，且建筑许可证不真实，涉及确认房屋所有权证的真实性及合法性的行政诉讼也尚未作出生效裁判。则即使上述情形不能作为认定案涉协议无效的依据，至少如果在签订该协议时恒达瑞公司知晓相关事实，必然会对双方就拆迁安置补偿标准的磋商造成重大影响。故刘继周自身亦存在一定过错，其要求恒达瑞公司仍应按照协议约定全部履行安置义务理由亦不充分。第三，在本案诉讼中，原审法院多次向刘继周释明，对于本案审理过程中需要认定的部分待证事实，即如其被拆除的房屋及剩余房屋的价值，协议中拟为其安置房屋的现市场价格，以及其剩余房屋现是否存在质量问题，若存在质量问题，修复费用如何确定等，均有必要通过司法鉴定、评估的方式予以确认，但刘继周始终表示坚决不同意进行评估、鉴定。第四，刘继周在本案庭审中明确其诉讼请求时曾表示赔偿损失所依据的价款为“应以其（恒达瑞公司）所售房屋在房管部门登记备案的合同为准。”综合以上因素，原审法院认为恒达瑞公司对已拆除刘继周的部分房屋（面积为423.2平方米）仍应按照协议约定的标准进行补偿安置，剩余合同义务双方均不再继续履行。即双方约定为刘继周安置的1050平方米的房屋中，住宅房面积270平方米，约占25.7%；商业用房面积为780平方米，约占74.3%。而刘继周被拆除房屋的面积约占原权属证书中总面积776.43平方米的54.3%，故分别按上述比例推算，恒达瑞公司仍应为刘继周安置房屋共570.15平方米，其中住宅房屋为146.53平方米，商业用房为423.62平方米。如果不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元、商业用房每平方米1万元的价格标准赔偿刘继周相应损失。此外，刘继周主张应按上述房屋的相同地区同类房屋的租金水平赔偿其损失，因属超出举证期限后当庭增加诉讼请求，且未提交充分证据，故原审法院仍以其提交的“增加诉讼请求申请书”记载的相关诉求予以支持，即恒达瑞公司还应自2010年6月7日起550天届满后的次日即2011年12月9日起按照每天150元的标准向刘继周赔偿损失至其履行判决确定的义务之日。最后，对于刘继周未被拆除的部分房屋，恒达瑞公司还应当予以修缮，使其符合安全居住的要求。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、恒达瑞公司于判决生效后十五日内为刘继周安置位于新乡市九裕隆金座营业住宅楼的住宅房146.53平方米，商业用房423.62平方米。如不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元，商业用房1万元的标准赔偿刘继周损失；二、恒达瑞公司于判决生效后十五日内向刘继周支付赔偿款，赔偿款的计算方法为按照每日150元的标准，自2011年12月9日起，支付到判决确定的履行之日止（恒达瑞公司依据案涉协议及诉讼中借与刘继周的26万元应从上述第一项、第二项判决支付数额中予以折抵）；三、恒达瑞公司于判决生效后三十日内对刘继周位于新乡市新延路18号的未拆除部分的房屋进行修缮，使其符合安全居住的要求；四、驳回刘继周的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费92630元，保全费5000元，共计97630元，由刘继周负担17630元，由恒达瑞公司负担8万元。
刘继周上诉称：1、恒达瑞公司的规划变更未经备案登记；2、原审认定的房屋价格没有事实依据；3、系恒达瑞公司的原因导致未拆除房屋成为危房；4、刘继周未阻碍恒达瑞公司拆迁及施工，原审对事实认定有误，请求二审法院在查明事实的基础上改判恒达瑞公司依协议对刘继周安置住宅房270平方米、商业用房780平方米，若不能安置则以市场销售价格赔偿经济损失。
恒达瑞公司答辩称：1、案涉协议是恒达瑞公司在刘继周欺骗及胁迫下达成的，违背恒达瑞公司的真实意思表示，为无效协议。2、未将剩余房屋拆除并非恒达瑞公司的原因，刘继周已拒绝对剩余房屋是否存在质量问题、修复费用等评估鉴定，即放弃证明其剩余房屋存在质量问题的诉讼权利。3、恒达瑞公司未建设商业用房，是因刘继周拒绝搬迁并阻碍施工，过错在于刘继周。请求二审法院驳回刘继周的上诉请求。
恒达瑞公司上诉称：1、涉及刘继周房屋所有权证效力的行政诉讼正在审理中，本案中止审理的情形并未消失，原审恢复审理程序违法，应撤销原审判决，发回重审。2、案涉协议是在刘继周欺骗、胁迫下所签订，因违背恒达瑞公司的真实意思表示而无效。3、原审判决的房屋价格及房屋面积没有事实依据，未拆除房屋的裂纹与恒达瑞公司无关。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或在查明事实的基础上改判驳回刘继周的诉讼请求。
刘继周答辩称：恒达瑞公司在充分了解房屋的权利状态后方签订协议，协议是其真实意思表示，双方应按协议履行，请求驳回恒达瑞公司的上诉，支持刘继周的上诉请求。
根据双方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点是：1、原审程序是否违法，本案应否中止审理；2、原审按拆除房屋面积比例判令恒达瑞公司安置住宅房146.53平方米、商业用房423.62平方米，若不能安置则以住宅房每平方米3850元、商业用房1万元的标准赔偿，并自2011年12月9日起按每日150元的标准支付赔偿款以及修缮未拆除部分房屋是否正确。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：虽然刘继周的国有土地使用证被生效行政判决确认无效、建筑许可证被生效行政裁定认定非新乡市牧野区城乡建设环境保护局作出，撤销房屋所有权证的行政诉讼正在审理中，但上述行政诉讼是对相关行政机关的具体行政行为是否合法的审查而未对刘继周是否享有相关民事权利进行审理并予以确认。恒达瑞公司主张拆迁安置补偿协议无效的理由是刘继周欺诈、胁迫恒达瑞公司，但未举证证明，且欺诈、胁迫恒达瑞公司并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故原审认定拆迁安置补偿协议有效正确，本院对恒达瑞公司关于协议无效的主张不予支持。在拆迁安置补偿协议有效的情况下，应以该协议作为裁判依据，本案无须中止审理，故原审法院审理本案并进行裁判，程序并不违法。恒达瑞公司关于本案应发回重审并中止审理的主张不能成立，本院不予支持。
恒达瑞公司在拆除刘继周部分房屋后，未对其安置补偿，已构成违约，原审法院对已拆除的421.2平方米房屋，依协议约定补偿面积按比例判令恒达瑞公司安置住宅房146.53平方米、商业用房423.62平方米，并根据协议约定判令其以每日150元的标准向刘继周支付赔偿款正确，本院予以维持。
关于在不能安置情况下的赔偿标准问题。刘继周经原审法院多次释明仍拒绝申请对拟安置房屋的市场价格评估鉴定并在原审中同意以房产管理部门登记备案的合同为准，恒达瑞公司作为拟安置房屋的开发销售企业又未提供房屋销售价格的相关证据，故原审法院在向房产管理部门了解后以该地段房屋销售价格认定拟安置房屋价格标准为住宅房每平方米3850元、商业用房每平方米1万元并以此作为赔偿标准并无不当，本院予以维持。
综上，恒达瑞公司关于应撤销原审判决第一、二项的主张不能成立，本院不予支持。原审法院对已拆除部分房屋的处理及违约责任的认定正确，本院先行判决并予以维持。对未拆除部分房屋，本院另行制作民事裁定予以处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
维持河南省新乡市中级人民法院（2012）新民五初字第16号民事判决第一项、第二项，即（一）河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十五日内为刘继周安置位于新乡市九裕隆金座营业住宅楼的住宅房146.53平方米，商业用房423.62平方米。如不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元，商业用房1万元的标准赔偿刘继周损失；（二）河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十五日内向刘继周支付赔偿款，赔偿款的计算方法为按照每日150元的标准，自2011年12月9日起，支付到本判决确定的履行之日止（河南恒达瑞实业有限公司依据案涉协议及诉讼中借与刘继周的26万元应从上述第（一）项、第（二）项判决支付数额中予以折抵）；
维持河南省新乡市中级人民法院（2012）新民五初字第16号民事判决第四项中驳回刘继周关于安置上述第（一）项相应面积房屋按同等价格赔偿超出相应标准部分及关于按租金水平支付赔偿款超出上述第（二）项标准部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费92630元、保全费5000元，其中本判决涉及的57630元，由刘继周负担2630元，河南恒达瑞实业有限公司负担55000元，其余40000元由河南省新乡市中级人民法院另行处理。二审案件受理费92630元，其中本判决涉及的52630元，由刘继周负担630元，河南恒达瑞实业有限公司负担52000元，其余40000元由本院另行处理。
本判决为终审判决。
审 判 长 张黎东
代理审判员 陈红云
代理审判员 张俊宇
二〇一五年十月二十日
书 记 员 刘冰洁