山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2575号
上诉人（原审原告）：烟台天行健热气球运动有限公司,住所地烟台市芝罘区白石路110号二楼。
法定代表人：林健，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱秀林，男，1973年6月4日出生，汉族，住烟台市莱山区。
委托诉讼代理人：周得恩，山东通世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建峰，男，1959年12月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。
上诉人烟台天行健热气球运动有限公司（以下简称天行健公司）因与被上诉人王建峰房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝只民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天行健公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、由于被上诉人违约，上诉人实际损失巨大，即使按照上诉人的诉请，也弥补不了上诉人的实际损失。2012年上诉人与被上诉人签订租赁协议书，约定租赁期限为25年，租赁面积47亩土地。由于上诉人从事热气球飞行行业，对基础要求及投入、时间期限均有很高要求，同时又继承了原有的生态休闲钓鱼等项目，上诉人对原有的7个近10亩鱼塘进行了清塘、消毒、投放鱼苗、甲鱼苗等工作实际投资巨大。可仅仅不到半年的时间就被终止协议，真正的损失不可估量，违约金远远不足以弥补实际损失。在这种情况下，应当提高违约金数额。二、上诉人一审诉请应当全部支持。1、租金及所谓的固定资产投资应当全额退还。双方签订协议的实际时间是2012年3月1日，协议的日期是倒签的。协议签订后，上诉人只是在做装修等工作，一天也没有经营，何况协议于2012年3月26日就被姜家居委会以公告的方式解除了。所谓的固定资产投资返还根本就没有形成，于情应当全额退还。上诉人给付被上诉人的租金及所谓的固定资产投资费用，被上诉人没有交给姜家居委会，姜家居委会也不认可被上诉人的转租行为，只收取租赁费到2011年底，于理应全额退还。2、关于违约金与损失的计算问题。通过庭审及现场勘察，租赁物面积47亩，鱼塘7个及房屋装修费用，虽然对投入产生分歧数额不好区分，但可以看出实际投资巨大，25年的租赁协议没有履行，违约金远远不足以弥补实际损失。在这种情况下应提高违约金的数额。法律依据，《合同法》第114条第2款规定，本案实际损失明显大于违约金的约定，依法应当予以增加。租金及所谓的固定资产投资实际上就是租赁费120000元，双方为了避税才这么写的，以此计算违约金应为720000元而不是180000元。但是按30000元租金计算是明显弥补不了实际损失的。上诉人对租赁物进行装修是双方不争的事实，虽然进行了评估，但评估没有考虑到房屋装修、改造等人工费用。评估机构只是对物品进行了评估，没有对人工费进行计算，显然不合理。上诉人装修时，同正规的装修公司签订装修合同，有收款收据。依据证据规则，在被上诉人提供不出任何反证的情况下，应当采信上诉人提供的证据进行判决。上诉人同时继承了原有的生态休闲钓鱼等项目，上诉人对原有的7个近10亩鱼塘进行了清塘、消毒、投放鱼苗、甲鱼苗等工作。上诉人也提供了相应的凭证用以证明，特别是购买廖英杰甲鱼苗是其本人送到上诉人处并投入鱼塘的。根据证据规则的规定，在被上诉人提供不出任何反证的情况下，应当采信上诉人提供的证据进行判决。
王建峰辩称：一审法院按照上诉人的申请委托评估机构对上诉人投入的项目及金额进行了客观公正的评估，一审法院按照评估价值的130%标准判决被上诉人赔偿上诉人的损失，可以看出上诉人所谓的损失已经得到最大限度的赔偿。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
天行健公司向一审法院起诉请求：1、判令王建峰返还押金50000元、租金120000元；2、判令王建峰赔偿天行健公司违约金180000元（年租金30000元×20年×30%）、经济损失78250元。
一审法院对无争议的事实认定如下：位于烟台市芝罘区姜家疃村的鱼塘7个、建筑物大院一处（内有南屋、北屋及西侧南耳房）、鱼塘东空白地一块、鱼塘内亭台一座、北侧亭一座及西北面亭阁一处（上述场地及建筑物以下统称涉案租赁物）的所有权人系烟台市芝罘区黄务街道姜家居民委员会（以下简称姜家居委会）。2002年1月1日，姜家居委会作为甲方与作为乙方的烟台市芝罘区财会干部培训中心（以下简称芝罘区财会培训中心）在签订的租赁合同中约定：甲方将涉案租赁物租赁给乙方经营，租赁期限自2002年1月1日至2051年12月31日，租金前30年每年30000元，后20年每年40000元。2012年1月20日，芝罘区财会培训中心作为甲方与作为乙方的王建峰在签订的委托经营协议书中约定：甲方于2002年1月1日与姜家疃村委（即姜家居委会旧称）签订了合同书一份，现甲方将其委托乙方经营管理，委托经营的范围、期限以甲方与姜家疃村委签订的合同为准，乙方按租赁合同约定的时间和标准向出复方交纳房屋。此后，王建峰按约向姜家居委会交纳了2003年1月1日至2011年12月30日期间的租金。
2012年1月1日，甲方王建峰与乙方天行健公司在签订的租赁协议书中约定：甲方将涉案租赁物转租给乙方，租期25年，自2012年1月1日至2037年12月31日；乙方于合同签订之日交给甲方押金50000元，合同履行完毕后，如甲方财产无损失，押金退还给乙方；乙方每年1月31日前向甲方一次性交纳当年租金，第一年30000元，此后每年按银行贷款和存款利息之和的二分之一递增；乙方每年1月31日前返还甲方固定资产投资90000元，此后每年按银行贷款和存款利息之和的二分之一递增；合同期内，如一方单方面终止合同，按剩余租赁年数每年应交租金总额的30%计算违约金。合同签订后，天行健公司于2012年3月27日通过银行转账方式向王建峰支付了押金50000元、第一年的租金30000元、固定资产投资返还90000元。
2012年3月26日，姜家居委会在向芝罘区财会培训中心发出通知：芝罘区财会培训中心在我居委会承包鱼塘、房屋、设施，因国家征用，土地现正在转让，我居委会决定终止合同，相关事宜请与居委会联系。2012年4月中下旬，天行健公司收到该通知。
2012年9月1日姜家居委会开始限制天行健公司使用涉案租赁物。2012年10月底天行健公司腾出涉案租赁物。
对有争议的证据和事实，认定如下：
1、天行健公司主张涉案租赁协议书签订的日期为2012年3月1日，天行健公司使用涉案租赁物的期限自2012年3月1日至2012年10月底。王建峰对天行健公司上述主张不予认可，称涉案租赁协议书签订的日期及天行健公司开始使用涉案租赁物的日期均为2012年1月1日。针对其所持涉案租赁协议书签订日期及天行健公司开始使用涉案租赁物的日期均为2012年3月1日的主张，天行健公司未提交证据予以证明。
根据当事人的陈述及审理查明无争议的事实，一审认定事实如下：天行健公司、王建峰双方在涉案租赁协议书中约定租赁期限自2012年1月1日至2037年12月31日，该租赁协议书载明的签订日期为2012年1月1日。天行健公司主张涉案租赁合同签订日期及开始使用涉案租赁物的日期均为2012年3月1日，该主张与租赁协议书载明的内容不符，天行健公司亦未提交证据证明其该项主张，对此不予采纳。涉案租赁协议书签订日期及天行健公司开始使用涉案租赁物的日期，均以租赁协议书载明的签订日期为准，认定为2012年1月1日。天行健公司使用涉案租赁物的期限自2012年1月1日至2012年10月底，共计10个月。
天行健公司主张2012年3月27日向王建峰支付租金120000元。王建峰对此不予认可，称该笔120000元中30000元为租金，其余90000元为租赁协议书约定的固定资产投资返还费用。天行健公司与王建峰双方在涉案租赁协议书中约定天行健公司第一年应向王建峰支付租金为30000元并返还固定资产投资90000元。故对天行健公司2012年3月27日支付给王建峰120000元的性质，认定为租金30000元、固定资产投资返还费用90000元。
天行健公司主张因王建峰违约导致天行健公司无法继续使用租赁物，导致天行健公司产生装修费损失190000元、物品投入68250元。为证明其上述主张，天行健公司提交证据如下：
（1）天行健公司法定代表人朱秀林与烟台锐锋装饰工程有限公司签订的装饰工程合同书一份，烟台锐锋装饰工程有限公司出具的装修费收据3张。装饰工程合同书载明：施工地点为黄务姜家疃涌泉山庄，工程款金额为262042.22元。装修费收据载明：烟台锐锋装饰工程有限公司分三笔共收取天行健公司装修费190000元。
王建峰质证称，对该组证据真实性无法确认，且如果天行健公司确实支付了装修费，应提交装修费发票，而非收据。
（2）廖英杰出具的收条一份。该收条载明：今收到朱秀林鱼款68250元。
王建峰质证称，对该证据真实性无法确认，该收条不能证明天行健公司对涉案租赁物的实际投入情况。
天行健公司提交的上述证据，均不能证明其对涉案租赁物的装修、物品投入情况，依法不予确认。
为确定其主张损失的具体金额，天行健公司于2015年11月5日提交鉴定申请书，申请对天行健公司对涉案租赁物所作添附的价值进行评估。2017年3月13日，烟台天平价格评估事务所有限公司出具价格评估报告书，认定鉴定基准日2012年11月1日天行健公司在涉案租赁物内所作添附的价值为39605元。
根据当事人的陈述及审查确定的证据，认定事实如下：涉案租赁合同签订后，天行健公司按约使用涉案租赁物并对租赁物进行了添附。2012年10月底，因租赁物所有权人姜家居委会要求收回租赁物，天行健公司将涉案租赁物腾出。天行健公司实际使用涉案租赁物的期间不足一年，与租赁协议书中约定的租期25年相差甚远，故其对涉案租赁物所作添附的价值应视为其在本案中的实际损失。烟台天平价格评估事务所有限公司在价格评估报告书中认定2012年11月1日天行健公司在涉案租赁物内所作添附的价值为39605元。故对天行健公司主张的经济损失金额，依价格评估报告书所载结论为准，认定为39605元。
一审法院认为，天行健公司、王建峰2012年1月1日签订的转租协议书系双方当事人的真实意思表示，应予遵行。本案中，转租协议书签订后，天行健公司依约向王建峰支付了押金50000元、第一年租金30000元及固定资产投资返还90000元，并自2012年1月1日起使用涉案租赁物至2012年10月底，后应涉案租赁物所有权人姜家居委会的要求腾出该租赁物的事实清楚。王建峰辩称其在租赁协议书履行过程中不存在违约情形，天行健公司不能继续使用涉案租赁物的原因不是王建峰造成，王建峰不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”之规定，天行健公司因租赁物所有权人要求收回租赁物而无法在租赁期间内继续使用租赁物，王建峰应向天行健公司承担相应的违约责任。王建峰所持其不应承担违约责任的主张，于法无据，不予支持。天行健公司主张王建峰应支付违约金180000元、经济损失赔偿金78250元，王建峰辩称天行健公司主张的违约金和损失赔偿金过分高于实际损失，不应得到支持。本案中，天行健公司因王建峰违约产生经济损失的金额为39605元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，对天行健公司主张的违约金及经济损失赔偿金，依法支持以天行健公司实际经济损失39605元为标准按130%计算的违约金51486.5元，其余部分不予支持。天行健公司主张王建峰返还押金50000元，于法有据，予以支持。天行健公司自2012年1月1日至2012年10月底实际使用涉案租赁共计10个月，根据租赁协议书约定，天行健公司应向王建峰支付其实际使用涉案租赁物期间的租金及固定资产返还费。故对天行健公司要求王建峰返还租金120000元的诉讼请求，依法支持20000元（第一年租金与固定资产返还共计120000元÷12个月×2个月），其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限王建峰于本判决生效之日起10日内返还烟台天行健热气球运动有限公司押金50000元、租金及固定资产投资20000元。二、限王建峰于本判决生效之日起10日内支付烟台天行健热气球运动有限公司违约金51486.5元。三、驳回烟台天行健热气球运动有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7723元，由烟台天行健热气球运动有限公司负担5532元，王建峰负担2191元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的邮件来往记录，只能证明双方在2012年2月期间对租赁协议进行过讨论，但并不能改变租赁协议签订于2012年1月1日及协议约定每年租金30000元、固定资产投资返还费用90000元的事实。一审法院委托的鉴定机构并未对铁刺进行司法鉴定，上诉人对鉴定机构出具的评估报告未对铁刺进行鉴定的事实提出异议，故对上诉人二审提出的铁刺主张依法不予处理，上诉人可就铁刺另行主张权利。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，2012年1月1日上诉人与被上诉人签订的租赁协议，明确约定第一年上诉人应向被上诉人支付租金30000元并返还固定资产投资90000元。故一审法院认定2012年3月27日上诉人支付给被上诉人的120000元为租金30000元、固定资产投资返还费用90000元，符合双方租赁协议约定。一审法院依据上诉人支付的租金数额及使用租赁物的期间认定被上诉人应返还的租金数额正确，依法应予维持。上诉人要求返还全部租金，没有事实和法律依据，依法不予支持。
在租赁协议解除时，上诉人对租赁物所作添附的价值应视为上诉人的实际损失。烟台天平价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书认定2012年11月1日上诉人在租赁物内所作添附的价值为39605元，故一审以39605元为标准按130%计算违约金并判决被上诉人赔偿并无不当。一审法院计算的违约金包括了上诉人的实际损失，上诉人再主张实际损失，依据不足，依法不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7723元，由上诉人烟台天行健热气球运动有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 陈晓彦
审判员 王家国
二〇一七年八月四日
书记员 车丽翠