广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10587号
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛X朗，住所地：浙江省苍南县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨XX，住所地：浙江省苍南县。
两上诉人共同委托代理人：朱容梅，北京市金励律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张X，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：顾永祥，广东言朋律师事务所律师。
委托代理人：刘慧，住所地：广东省深圳市龙岗区。
原审第三人：深圳市XXX房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市南山区XXXX花园2栋E10。
法定代表人：黄坤贤，经理。
原审第三人：中国XXXX股份有限公司深圳南山支行，住所地：广东省深圳市南山区XXX首层。
负责人：陈武，行长。
原审第三人：深圳市XXXX融资担保有限公司，住所地：广东省深圳市福田区XXXX13E。
法定代表人：杜欣。
上诉人薛X朗、杨XX因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人薛X朗、杨XX上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或在查明案件事实的基础上依法改判，支持薛X朗、杨XX的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由张X承担。
事实和理由：一、原审判决对于事实的认定违背了双方签订的《二手房买卖合同》及补充协议的约定，存在严重错误。1、原审法院将合同履行过程中的赎楼责任完全归于薛X朗、杨XX是错误的，违背了薛X朗、杨XX签订该份《二手房买卖合同》时的真实意思。双方签订的《二手房买卖合同》第6条第三款对于赎楼方式、第8条对合同履行过程中相关费用的承担以及补充协议对于赎楼费用的补充约定，可以明确双方在签订合同时，薛X朗、杨XX的赎楼义务仅限于支付担保费和银行的短期利息共计17000元，且在合同签订的当天该笔费用在购房定金中已经实际扣除。薛X朗、杨XX的赎楼义务是以支付17000元为限，且薛X朗、杨XX提供的合同签订现场的录音也证明薛X朗、杨XX在签订合同时已经明确不接受现金赎楼的方式及现金赎楼产生的费用，这才是薛X朗、杨XX签订合同时的真实意思表达，也是买卖双方关于《二手房买卖合同》达成合意的前提条件之一。2、原审法院认定按照双方合同的约定无法进行按揭赎楼时应由薛X朗、杨XX自行赎楼，若不自行赎楼就是对合同的根本违约是及其错误的�严重侵犯了薛X朗、杨XX的合同权益。基于XXX公司对于双方交易可行性的专业分析及对薛X朗、杨XX的承诺，薛X朗、杨XX与张X签订了买卖合同，在不能实现时，双方及XXX公司对合同的履行方式应积极协商做出变更并达成一致。但在整个合同履行过程中，薛X朗、杨XX反复提出，由薛X朗、杨XX改变贷款方式，将公积金贷款变更为商业贷款或者现金赎楼，但是因此产生的超出原合同的赎楼费用由张X承担的补救方式，都没有得到XXX公司和张X的积极回应，因此造成了合同无法继续履行。合同无法履行并不是薛X朗、杨XX单方面的原因，薛X朗、杨XX按照合同约定履行了合同义务不存在任何违约行为。二、原审认定薛X朗、杨XX的反诉请求没有法律依据是错误的。1、XXX公司在合同签订时对于买卖双方交易能否按照双方的实际情况履行存在隐瞒和欺骗，导致薛X朗、杨XX对于合同的签订存�重大误解。XXX公司是专业的中介机构，买卖合同能否顺利履行对于薛X朗、杨XX来说完全是根据XXX公司的专业判断。但是薛X朗、杨XX因为XXX公司传达的错误信息订立了无法履行的买卖合同，完全属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的因重大误解订立的合同，可以请求法院予以撤销。2、薛X朗、杨XX和张X的买卖合同的前期沟通到合同签订及履行都是买卖双方完全委托XXX公司完成。XXX公司为了获取不法利益，隐瞒合同签订时的客观事实，采取欺骗手段，骗取薛X朗、杨XX的信任，在根本不可能实现合同目的情况下促成交易，由此引发矛盾。后XXX公司不是采取积极的方式解决矛盾，而是通过歪曲合同签订的原意，蒙骗薛X朗、杨XX签订高额的高利贷合同，以损人利己的方式强行履行合同，这是严重的合同欺诈行为，违背了公平交易和诚实信用原则。完全符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第三款的规定，属于以欺诈使对方在违背真实意思表示的情况下签订的合同，依法可申请撤销。三、原审存在法律适用错误，薛X朗、杨XX和张X的合同并不符合继续履行的前提条件，也不应承担逾期履行违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，在整个合同履行过程中薛X朗、杨XX并没有不履行合同义务。事实是薛X朗、杨XX按照合同的约定履行了合同义务却不能达到双方的合同目的。原审法院判决继续履行合同是对薛X朗、杨XX合法权益的侵犯。四、原审法院对于XXX公司收取的17000元赎楼费和5000元交楼押金均没有进行处理，对于XXX公司在合同无法履行中的责任也没有进行认定，遗漏了薛X朗、杨XX在反诉中的诉讼请求。
被上诉人张X答辩称：一、张X并无任何违约行为，赎楼义务在于薛X朗、杨XX�薛X朗、杨XX已构成根本违约，应当承担逾期履行违约责任。二、担保融资赎楼不成功原因在于薛X朗、杨XX。三、张X从来没有要求过薛X朗、杨XX现金赎楼。四、张X与薛X朗、杨XX所签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应该继续履行。
原审第三人XXX公司述称：不同意薛X朗、杨XX的上诉意见。
原审第三人中国XXXX股份有限公司深圳南山支行、深圳市XXXX融资担保有限公司未作答辩。
张X向原审法院起诉请求：1、薛X朗、杨XX继续履行《二手房买卖合同》，协助张X办理房屋权属证书；2、薛X朗、杨XX支付张X迟延履行违约金12410元（2015年5月21日至2015年6月24日，暂计至起诉之日）；3、薛X朗、杨XX双倍返还定金140000元；4、薛X朗、杨XX承担本案诉讼费用。一审庭审中�张X明确其第2项诉讼请求迟延履行违约金以转让成交价为基数按日万分之五的标准，从2015年5月21日起计算至开庭之日止。张X自愿放弃第3项诉讼请求。
薛X朗、杨XX亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除张X和薛X朗、杨XX于2015年4月11日签订的《二手房买卖合同》；2、薛X朗、杨XX收取的张X已支付的定金70000元不予退还；3、张X支付薛X朗、杨XX违约金23360元（2015年5月21日至2015年8月14日，暂计至提起反诉之日）；4、本案反诉费用由张X承担。一审庭审中，薛X朗、杨XX变更诉讼请求第1项为：撤销张X和薛X朗、杨XX签订的《二手房买卖合同》，并明确其是根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定行使撤销权，理由是薛X朗、杨XX在签订合同时，基于中介的错误信息表达，对于赎楼方式产生了错误的认识，存在重大误解。
原审查明：2015年4月11日，张X（买方）与薛X朗、杨XX（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：张X向薛X朗、杨XX购买位于深圳市龙岗区XXX（三期）28栋2单元9层9M的房产，转让成交价为730000元。买方同意在本合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金70000元。买方须将首期款（不含定金）160000元于2015年5月11日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中；买方于2015年5月11日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日起五日内（含当日），买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委�书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托书又不在30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形则卖方应按本合同第11条承担违约责任。该物业现有租约正在履行中，其租期到2015年12月24日止，月租金为1400元，押金为2800元，卖方保证承租人已放弃购买权。卖方应当在收到全部房款除交房保证金后将该物业交付予买方；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或没收�方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。同日，双方签订一份《补充协议》，内容为:《房地产买卖居间合同》上载明的该房产转让价即真正的总成交价款为730000元，交易登记价款以国土规划委公布计税参考价格为准即7579每平方米，总交易登记价款为360305.66元。
合同签订当日，张X向深圳市XXX房地产经纪有限公司（以下简称XXX公司）支付购房定金70000元，XXX公司扣除17000元赎楼费和交楼押金5000元后，向薛X朗、杨XX支付48000元，上述5000元作为交楼押金至今仍托管于XXX公司处，薛X朗、杨XX向张X出具了定金收据，认可收到定金70000元。2015年5月7日，张X和薛X朗、杨XX与中国银行股份有限公司深圳龙城支行（以下简称中行龙岗支行）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，同日，张X将首期款160000元转入银行监管账户。2015年5月19日，中行龙岗支行向张X出具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，承诺向张X发放金额为500000元的贷款。2015年6月21日，张X以邮寄方式向薛X朗、杨XX发出《催告函》，催告薛X朗、杨XX收件后5日内办理还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。之后，涉案合同未能继续履行，张X遂具状原审法院起诉薛X朗、杨XX。薛X朗、杨XX遂提起反诉。
一审另查，张X具有目前深圳限购政策下的购房资格。一审庭审中，张X表示同意一次性支付剩余购房款。薛X朗、杨XX于2015年6月底自行办理了赎楼手续。
原审法院认为，张X和薛X朗、杨XX签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行合同约定的义务。薛X朗、杨XX以其在签订合同时基于居间公司的错误信息表达，对于赎楼方式产生了错误的认识，反诉请求撤销涉案合同。虽然合同约定的赎楼方式是委托担保公司担保融资赎楼，而在合同履行过程中无法采取上述方式赎楼，薛X朗、杨XX理应在知道该情形后自行办理赎楼手续，薛X朗、杨XX主张撤销的理由不符合法律规定因重大误解订立的可撤销合同的情形，故薛X朗、杨XX反诉请求撤销合同及没收定金并支付违约金，于法无据，原审法院均不予支持。本案中，张X支付了定金及首期款并取得银行的贷款承诺，已按约履行了付款义务，但薛X朗、杨XX未履行协助张X办理递件过户手续的义务，导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，张X作为守约方，要求薛X朗、杨XX继续履行合同并支付逾期履行的违约金，符合合同约定，原审法院予以支持。张X已支付定金70000元，其应向薛X朗、杨XX履行剩余购房款660000元的义务，在涉案房产已注销抵押登记的情形下，薛X朗、杨XX应于收到张X支付的购房款三个工作日内与张X签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，并将涉案房产及钥匙交付张X、办理水电过户手续。
关于逾期履行违约金，由于合同约定，在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日起5个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二�房买卖合同》并办理递件过户手续。经查，张X虽于2015年5月19日取得银行贷款承诺函，但涉案房产于2015年8月5日注销抵押登记，则张X和薛X朗、杨XX应于2015年8月10日前签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，张X在庭审中明确违约金计至开庭之日止即2015年12月9日，属于对自己权利的处分，原审法院予以照准，经计算，逾期履行违约金为44165元（730000×0.0005×121天），张X诉请超出部分，原审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、薛X朗、杨XX与张X继续履行于2015年4月11日签订的《二手房买卖合同》；二、张X于判决生效之日起三十日内向薛X朗、杨XX支付剩余购房款660000元；三、薛X朗、杨XX于判决生效之日起四十日内协助张X将�圳市龙岗区XXX（三期）28栋2单元9层9M的房产过户到张X名下，配合办理过户的相关手续，并于收到张X全部购房款三个工作日内将涉案房产及钥匙交付给张X，并办理水电过户手续；四、薛X朗、杨XX于判决生效之日起四十日内向张X支付逾期履行违约金44165元；五、上述判项未涉及的其他交易事宜，张X与薛X朗、杨XX应按双方签订的《二手房买卖合同》履行；六、驳回张X的其他诉讼请求；七、驳回薛X朗、杨XX的全部反诉请求。本案案件受理费6312元、诉讼保全费4170元，合计10482元，由张X负担1663元，薛X朗、杨XX负担8819元；反诉受理费1067元，由薛X朗、杨XX负担。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审另查明，一、涉案《二手房买卖合同》载明，卖方自愿支付赎楼担保费和短期利息。
二、薛X朗、杨XX在一审提交一份落款时间为2015年4月11日，由XXX公司法定代表人黄坤贤签字的《补充协议》，载明：卖方已收定金70000元，其中17000元由中介代为保管作为赎楼费用，其他相关费用产生卖方概不负责。张X在一审质证时称对该《补充协议》并不知情。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事双方签订的涉案《二手房买卖合同》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，本院予以确认，双方均应严格遵照履行。双方在合同中对赎楼的方式以及相关费用的承担均有明确约定，薛X朗、杨XX为赎楼的义务方及费用的承担方，并无疑义。薛X朗、杨XX虽提供由黄坤贤签署的《补充协议》主张其在签订合同时存在�大误解，但该《补充协议》仅是对过户费用的明确，并不会导致薛X朗、杨XX对买卖行为的性质、对方当事人、标的物的种类、质量、规格和数量等重大事项发生错误认识，故对其上诉理由，本院不予采信。由于黄坤贤出具的《补充协议》没有张X签字，不能证明买卖双方就赎楼费用承担的问题达成了新的合意，薛X朗、杨XX仍应按照合同约定履行其赎楼义务，其拒绝履行，已构成违约，原审法院据此判决其继续履行合同并承担违约责任，认定事实清楚，处理结果亦无不当，本院予以维持。如薛X朗、杨XX认为XXX公司在提供居间服务的过程中有不当行为，造成其损失，可另循法律途径解决。至于薛X朗、杨XX托管于XXX公司处的相关费用，属另一法律关系，不属于本案的审理范围，薛X朗、杨XX可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17638元，由上诉人薛X朗、杨XX负担。
判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年九月七日
书记员 张东阳（兼）
附本判决所使用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。