江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05676号
上诉人（原审被告）苏州天业电器有限公司，住所地苏州市石湖西路128号3幢。
法定代表人董捷，该公司总经理。
委托代理人秦利明，江苏展智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市优视达电器有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号。
法定代表人陆林铭，该公司总经理。
诉讼代表人刘伦善，该公司管理人江苏立泰律师事务所主任。
委托代理人杨鑫，江苏立泰律师事务所律师。
上诉人苏州天业电器有限公司（以下简称天业公司）因与被上诉人苏州市优视达电器有限公司（以下简称优视达公司）对外追收债权纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年3月20日，优视达公司（甲方）与天业公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于吴中区石湖西路128号的厂房及其他配套设备，厂房具体为厂区北总四层厂房第四层，建筑面积为2230平方米，租赁期限为8年，自2010年4月1日起至2018年3月31日止。双方约定，厂房租金为每月5元／平方米，一年的租金总计为133800元，其他配套设备年租金187320元，一年的总租金计为321120元。合同第4.2条约定，物业费0.5元／平方米，一年的总物业费13380元。第4.3条约定，先付款后使用，每半年为一次支付，乙方在每一次付款前一周内支付下一期租金和物业费。第4.4条约定，从第二年起租金在上年基础上逐年递增一次。每次递增幅度2%。第2.2条约定，合同签订后甲方应与乙方商定在大楼合适位置安装能满足乙方生产需要的货运电梯，货梯的日常管理、维修由甲方承担，费用不另行结算。第7.3.2条约定，货梯的日常管理、维修由甲方承担。合同签订后，优视达公司依约向天业公司交付了租赁房屋。
2013年9月5日，原审法院根据徐阿大的申请，依法作出（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书，裁定受理徐阿大对优视达公司的破产清算申请。同年9月25日，原审法院指定江苏立泰律师事务所担任优视达公司管理人。同年11月5日，优视达公司管理人向天业公司发函告知自2013年11月5日起解除双方签署的《厂房租赁合同》，并要求天业公司于2013年12月15日前搬离承租厂房，且不得对承租厂房进行任何的装饰装修。天业公司收函后向原审法院寄送了《关于破产人厂房租赁合同处置的异议书》。2014年10月24日，优视达公司管理人再次发函给天业公司，要求天业公司于2014年10月31日前将2013年10月1日至2013年11月5日期间的租金及2013年11月6日至2014年10月24日间的房屋实际使用费支付至管理人账户，并自收函之日起立即搬离承租厂房。
以上事实，有优视达公司提交的厂房租赁合同、函、邮寄凭证、（2013）吴破（预）字第0001号民事裁定书、决定书及当事人陈述等证据予以证实。
关于已付租金，双方一致确认天业公司于2010年4月7日支付73875元，于2010年9月30日支付103875元，于2011年1月13日支付31687.5元，于2011年4月8日支付105869.4元，于2011年4月11日支付64591.8元，于2011年10月14日支付105869.4元，于2011年12月9日支付64591.8元，于2012年4月5日支付107903.69元，于2012年5月18日支付65833元，于2012年9月26日支付107903.68元、32916.5元，于2013年5月27日代优视达公司垫付姑苏法院执行款116029.53元，于2014年12月2日支付256606.04元，合计人民币1237552.34元。
另外，天业公司主张其2010年3月支付3万元，出借或预付款项给优视达公司12万元、代垫电梯维修费用2951元及因优视达公司未开具发票造成税金损失61048.03元，合计213999.03元。为此，天业公司向原审法院提交了以下证据：1、2010年3月5日的租房定金5万元的收据及支票存根，根据合同约定，其中3万元作为水电费保证金，另外2万元冲抵首期租金，该3万元就是水电费保证金。2、2013年1月18日的借条，由优视达公司法人签字并加盖公章，载明：“今借苏州天业电器有限公司人民币拾万元整，如不能到期归还以抵房租（借期贰个月）”。在借条下部，载明：“今收到优视达还款伍万元正，董捷，2013.5.27”。3、2013年9月16日的借条，由优视达公司法人签字并加盖公章，载明：“今借天业电器有限公司人民币贰万伍仟元整。（借10天）”借条附打款凭证，金额为2万元。4、2013年4月8日的收条，由优视达公司加盖公章，载明：“今收到天业电器有限有限公司预付水电费伍万元正，该款从今后房租中扣除。”。经质证，优视达公司对于该3万元没有异议；只有借条不能证明款项已交付；对于5万元水电费是天业公司理应承担的，不能用于证明抵扣房租。经原审法院询问，优视达公司表示如果法院认定借款成立，可以抵作房租。
原审原告优视达公司的诉讼请求为：1、天业公司立即从其承租的优视达公司名下位于吴中区石湖西路128号的厂房中搬出并交付优视达公司；2、天业公司支付其从2013年10月1日起至2013年11月5日期间的租金及2013年11月6日起对优视达公司厂房的使用费合计203442元（暂计算至2015年1月31日，之后按租赁合同约定的租金标准计算至实际搬迁之日止）。
原审法院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案中，优视达公司经原审法院裁定进入破产程序，其管理人江苏立泰律师事务所于2013年11月5日向天业公司发出了解除租赁合同的函件，天业公司确认已经收到，据此，原审法院认定双方当事人之间的厂房租赁合同已经解除。关于解除时间，优视达公司认为系发函之日，天业公司表示于2013年11月中旬收到，根据合同法有关规定，合同自解除通知到达对方时解除，据此，考虑解除函的在途时间，原审法院酌定以2013年11月10日为合同解除之日为宜。故，优视达公司要求天业公司搬离承租厂房的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于租金，优视达公司认可已收到1267552.34元，但根据天业公司提交的借条、收条，原审法院可以确认天业公司出借给优视达公司70000元尚未受偿及垫付水电费50000元，因借、收条中明确进行房租抵扣，且优视达公司当庭也表示可以抵扣，故原审法院将该120000元抵作天业公司支付的租金。故天业公司支付的租金是1387552.34元。关于天业公司主张的代垫费用2951元因未能举证证明实际支出，不予采信；关于天业公司主张税金损失61048.03元，天业公司解释称该金额系因优视达公司未开具发票其依据法定税率计算得出的税金损失，但未提供相应依据，且该损失不属于本案理涉范围，天业公司可另行主张。虽然根据合同约定，除了租金外，天业公司每年还应支付优视达公司物业费13380元，且与租金同时支付，但优视达公司在本案中并未主张，原审法院尊其自愿，不计算在天业公司已付金额中。故经原审法院核算，2010年4月1日至2014年3月31日四年租金1323529元，2014年4月1日起的每日租金为952.3元，剩余64023.34元的使用期限截至2014年6月6日。因此，天业公司应按原合同每日租金952.3元的标准支付优视达公司自2014年6月7日起实际搬离租赁厂房的房屋使用费。据此，原审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：苏州天业电器有限公司于判决生效之日起十日内从苏州市优视达电器有限公司位于吴中区石湖西路128号的北四层第四层厂房中迁出并按每日952.3元的标准支付自2014年6月7日起至实际迁出之日止的房屋使用费。案件受理费人民币4432元，由苏州天业电器有限公司负担。
上诉人天业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。优视达公司被裁定破产清算后，涉案租赁房屋处于长期无人监管的状态，鉴于有关设施需要进行维护，发生的相关费用只能由上诉人等承租人自行承担，这是客观事实。原审法院仅以未提供全部发票为由不支持全部费用不公平。此外，优视达公司及其管理人在收到租金后未依法开具发票，上诉人无法将租金计入成本抵税是众所周知的事实，应当认定损失并进行房租抵扣。二、原审判决认定合同解除于法无据。首先，上诉人对优视达公司管理人发出的解除通知提出了异议，故该解除不能生效。其次，随意解除租赁合同缺乏法律依据，破产管理法十八条未赋予管理人任意解除权。本案所涉为租赁合同，对于优视达公司来说是纯收益性合同，随意解除是侵害全体债权人利益。优视达公司并无证据证明解除租赁合同有利于资产变现，且也有违买卖不破租赁的原则。再次，即使管理人有权解除合同，破产管理法也未赋予其可以不遵守合同约定，不承担任何违约赔偿责任。在未解决提前解除合同的赔偿问题之前，认定合同已经解除没有依据，也不合理。三、原审法院适用法律错误。本案属于房屋租赁合同纠纷，应适用合同相关规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回优视达公司全部诉讼请求。
被上诉人优视达公司辩称：一、被上诉人优视达公司管理人已经根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条之规定，书面发函解除租赁合同，并给予相应的搬迁期限，承租人应搬离厂房。管理人的解除权系破产法赋予管理人单方解除的权利。上诉人认为不解除租赁合同，优视达公司可以获取租金，系纯获益行为与事实不符。在破产清算中，债权人最大的利益就是及时以较高比例获得清偿，租金远远无法偿还全部债务。如果不解除租赁合同，厂房无法变现，整个破产清算程序将停滞不前，损害债权人的利益。二、在管理人发函解除厂房租赁合同后，上诉人拒绝搬离厂房并使用厂房至今，其拖欠的厂房租金及房屋使用费应当向优视达公司支付。三、上诉人主张优视达公司未对房屋进行管理和维修，导致的损失应从租金中扣除，但根据厂房租赁合同的约定，由承租人负责房屋的管理和维修以及水电费用，故因房屋维修和水电费产生的损失不应由优视达公司承担责任。且上诉人也未能提供证据证明其损失，其提供的部分发票也不能证明系厂房维修产生的费用。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审中，天业公司提供苏州赛奥智能电梯有限公司高新区分公司开具及苏州市诺威尔风机有限公司开具的发票共十张，证明其为涉案厂房内的电梯维护支出的费用，开票项目涉及门光幕、光幕电源、平层感应器、涨紧轮修理、滑块及门锁、泵以及电梯维保费，发票金额共计6951元。优视达公司质证认为上述证据不属于二审新证据，真实性、合法性无法认定；上述证据不能证明系天业公司承租厂房内电梯损坏而产生的维修费用，也不足以证明天业公司已经支付了上述费用，发票金额与天业公司一审主张的电梯维修费金额也不一致，故对上述证据的关联性也不予认可；此外，根据合同约定，电梯的维护属于承租人天业公司的义务，因此产生的费用应由天业公司自行承担。
本院认为：优视达公司已经被原审法院裁定进行破产清算，其管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》的规定管理和处分优视达公司的财产。优视达公司管理人于2013年11月5日向天业公司发出解除租赁合同的通知，天业公司确认已收到该通知，其解除合同行为符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的相关规定，原审法院认定双方的租赁合同于奥姿曼公司收到优视达公司通知时解除于法有据，并无不当。
当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。天业公司认为其垫付的设施维修费用应当作为租金扣除，应当举证证明其为维修涉案房屋内设施而花费的费用。一审中天业公司主张垫付电梯维护费用2951元，未提供证据证明，原审法院未予支持并无不当。二审中，天业公司提供的发票能够证明其为电梯维护支出了相应费用，根据双方租赁合同的约定，电梯的日常管理与维修由出租人优视达公司负责，故天业公司要求将上述垫付费用抵作租金，本院予以支持。天业公司提供的发票金额为6951元，其仅主张垫付费用2951元，应视为对自己权利的处分。按租赁合同每日租金952.3元的标准，天业公司已支付租金的使用期限截止到2014年6月9日，本院据此对原审判决予以调整。
对于优视达公司未能开具发票使天业公司无法将租金计入成本抵税的问题，天业公司未就上述损失的发生提供任何证据证明，现主张抵作租金缺乏依据，本院难以支持。
综上，上诉人天业公司二审中提供的发票能够证明其垫付电梯维护费用2951元的主张，上述费用抵作租金后，天业公司应按原合同每日租金952.3元的标准支付优视达公司自2014年6月10日起至实际搬离租赁厂房的房屋使用费。基于二审新证据，本院对原审判决予以调整，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第240号民事判决；
二、苏州天业电器有限公司于本判决生效之日起十日内从苏州市优视达电器有限公司位于吴中区石湖西路128号的北四层第四层厂房中迁出并按每日952.3元的标准支付自2014年6月10日起至实际迁出之日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4432元，由苏州天业电器有限公司负担。二审案件受理费4432元，由苏州天业电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 张维雯