广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4082号
上诉人（原审原告）：崔镜标，住广州市番禺区。
委托代理人：陈军玉，广东明盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：崔灿伟，住广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：广州番禺电缆集团有限公司，住所地：广州市番禺区。
法定代表人：王锦荣。
委托代理人：李军，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：王晓丹，广东海际明律师事务所律师。
上诉人崔镜标因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：位于广州市番禺区员岗乡桂桂坊十德门大街十五号的房屋（以下简称为“涉讼房屋”）的登记权属人为崔灿伟。房屋登记产权证号为粤房地证字第××号，登记地址为番禺南村镇员岗村林地，房屋权属来源为1995年9月新建，土地权属性质为集体，房屋层数三层，建基面积78.23平方米、建筑面积171.49平方米。
2004年10月27日，原审法院因执行广州番禺电缆集团有限公司（以下简称电缆公司）与崔灿伟买卖合同纠纷一案，以（2004）番法执字第4191-2号民事裁定书查封了涉讼房屋，并在2006年进行了继续查封。
2014年10月23日，崔镜标向原审法院提出执行异议，称其于2000年11月23日以90000元的价格向崔灿伟购买了涉讼房屋，并接收了该房屋，其才是该房屋的权属人，请求解除对该房屋的查封。原审法院于2015年1月27日作出（2014）穗番法执外异字第55号《执行裁定书》，裁定驳回崔镜标提出执行异议。崔镜标收到该裁定书后，不服该裁定，于2015年3月18日向原审法院依法提起诉讼。
本案诉讼中，崔镜标为证明因其向同村村民崔灿伟购买并已支付全部购房款而涉讼房屋的所有权自2000年11月23日起归其所有的主张，向原审法院提供如下证据：1.《转让房屋合约书》，该合约书约定：“崔灿伟将位于员岗乡桂桂坊十德门大街十五号的两层半房屋一间以玖万元转让给崔镜标，该房屋建筑面积为171.49平方米，建基面积78.23平方米。在转让的同时，崔灿伟将证一齐给崔镜标。自签约之日起该房屋的使用权益已属于崔镜标所有，以后一切的经济及其它问题均于崔灿伟无关。现因政策问题叁证暂不办理过户手续，以后政策变更需办过户手续的时候，崔灿伟应协助解决，有关该房屋以后所需费用一切由崔镜标负责。”该合约书并注明：“因建房时未编门牌号码，所以叁证内未有登记，现以本合约书所写的为准，特此立约，双方签字后生效。”崔灿伟与崔镜标在合约书上签名确认，合约书显示签订日期为2000年11月23日。2.《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号）；3.手写《收据》一份，其中内容为：“现收到崔镜标交来房屋转让金人民币玖万元，特此立据。致.2000年11月23号转让人崔灿伟”；4.广州市番禺区南村镇员岗村民委员会出具的《证明》，主要内容为：“兹有我村村民崔灿伟，男，身份证号码：××，持有房地产权证，粤房产证字第××号，房屋地址：广州市番禺区南村镇员岗村林地与现门牌：广州市番禺区南村镇员岗乡桂桂坊十德门大街15号是同一房屋。”5.崔镜标、崔灿伟的身份证，崔镜标、梁金妹的户口本及广州市番禺区南村镇员岗村民委员会出具的梁某与崔镜标的身份关系证明。电缆公司对上述证据2、4、5的真实性予以确认，对证据1、3真实性不予确认，认为合约书笔迹颜色不一致，且该合约书违反了一户一宅的政策；此外2000年时候的90000元属于大额款项，应有支付凭证。崔灿伟对上述证据均无异议。
另查明：崔镜标、案外人崔杏梅、案外人梁金妹三人名下有位于广州市番禺区南村镇员岗村的集体土地房屋一间，该房屋的权属来源为1986年自建，房屋产权证号21××27，集体土地证号05-00xx**。
原审法院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案各方当事人的主要争议焦点为：1.崔镜标是否对涉讼房屋享有所有权；2.法院的查封执行措施是否合法。
首先，对于崔镜标提出的其已于2000年11月23日向崔灿伟购买了涉讼房屋并支付全部购房款90000元，因此该房屋所有权已归其所有的主张。从已查明的事实及崔镜标在诉讼中的自认可知，崔镜标名下已有一处宅基地房屋产。而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……”和第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”，以及国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发（2008）146号）要求“各地应严格依照法律、法规和政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口。（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。……。”的规定，即使崔镜标与崔灿伟签订的《转让房屋合约书》属实，按照“一户一宅”的宅基地使用规定，两者签订的上述合约书亦应属无效，崔镜标依法亦不能通过履行该合约书而取得涉讼房屋的物权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。崔镜标所依据的《转让房屋合约书》即使属实，崔镜标只是享有债权，并不享有涉讼房屋的所有权，也不具有实质的物权变动效力。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。崔灿伟作为（2004）番法执字第4191号执行案的被执行人，其是涉讼房屋的权属人，法院依据其对涉讼房屋享有的所有权以及应当履行的债务，对涉讼房屋采取查封措施，该强制执行措施于法有据，该查封执行措施并无不妥。因此，对于崔镜标要求确认涉讼房屋归其所有，并要求对涉讼房屋停止执行及解除查封措施的诉讼请求请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年5月29日作出如下判决：驳回崔镜标的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由崔镜标负担。
判后，崔镜标不服，向本院提起上诉称：一、其与崔灿伟均为广州市番禺区南村镇元岗村村民，双方于2000年11月23日签订《转让房屋合约书》，崔灿伟将位于广州市番禺区员岗乡桂桂坊十德门大街十五号的两层半房屋（粤房地证字第××号）以90000元的价格转让给崔镜标，该房屋基底面积为78.23㎡，双方签约当天崔灿伟将该房屋于交付给崔镜标使用至今，崔镜标在崔灿伟交付房屋前付清了购房款。因政策原因，双方至今未能办理过户手续。2014年8月份崔镜标才知其所购买的涉讼房屋在2004年已被广州市番禺区法院以（2004）番法执字第4191—2号查封。其分别于2014年10月23日、2015午3月18日向原审法院提出执行异议，该院于2015年11月27日、2015年5月29日作出（2014）穗番法执外异字第55号执行裁定书、（2015）穗番法民三初字第299号民事判决驳回其请求。二、原判以其与崔灿伟签订的《转让房屋合约书》违反“一户一宅”的规定而无效适用法律错误，因为“一户一宅”并非效力性强制性规定，不能作为认定合同是否有效的法律依据。再者，一审认定事实不清，其与崔灿伟签订的《房屋转让协议书》并不违反“一户一宅”的规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种致合同无效的情形，其中第五种情形即为“违反法律、行政法规的强制性规定”，而强制性规定又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条却只是管理性强制性规定，与合同的效力没有必然联系，一审以违反一户一宅为由判定合同无效属适用法律错误。同时，崔镜标名下的宅基地并非其一人所有，而是由崔镜标、崔某、梁某三人共同共有。现崔镜标、梁某、崔某均为独立户，根据“一户一宅的法律规定，三个独立户可拥有三处宅基地。故即使崔镜标再购置一处房屋，亦不违反“一户一宅”的政策，而且，“一户一宅”并非限定一户人家只能拥有一宗地块，而应当结合宅基地的面积确定。另外，本案争议标的是房屋转让，并不会改变原房屋所占用土地的性质，因合同双方均是同一集体经济组织的成员，房屋转让前与转让后并不会改变该土地的性质。三、原审法院查封涉讼房屋属违法查封，应依法纠正并立即解除查封措施。1.涉讼房屋并非被执行人的财产，属查封错误。2.原审法院2004年即以（2004）番法执字第4191—1，4191—2号查封了涉案房屋，查封期限至2006年10月26日已经届满，续封期限根据当时法律规定已于2007年10月25日届满，根据法律规定，该查封效力已经消灭，应当终止对涉案房屋的执行。3.原审法院在执行异议之诉期间恢复执行错误。四、根据《土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能有一处宅基地，但并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，只是转让宅基地的农户再申请宅基地的，不予准许。五、双方是同一集体经济组织成员，签订的房屋买卖合同应当认定为有效，是否办理过户登记不影响买卖合同效力。六、原审判决与当前农村住宅的现状背离，不能起到引领和规范作用，崔镜标得到的是不公正的待遇。请求撤销原判，改判确认涉讼房屋产权归崔镜标所有，判令原审法院停止对涉讼房屋的执行并解除查封措施，并由崔灿伟、电缆公司承担一、二审的诉讼费。
被上诉人崔灿伟答辩称自己和本案无关，同意原审判决，请求维持原判。
被上诉人电缆公司答辩称即使房屋买卖合同是有效，但根据《物权法》规定，该房屋至今登记在崔灿伟名下，故仍为崔灿伟的财产。同意原审判决，请求维持原判，
本院二审查明事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为崔镜标是否对涉讼房屋享有所有权，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋登记在崔灿伟名下，在上诉人崔镜标未能提供证据证明存在《中华人民共和国物权法》第九条规定的除外情况的情况下，原判依《中华人民共和国物权法》的不动产登记、公示制度以及农村村民“一户一宅”的宅基地使用规定，确定崔镜标不享有涉案房屋的所有权，处理正确，本院予以支持。因崔镜标不享有涉案房屋的所有权，在原审法院依法审查崔镜标的执行异议并作出相关驳回执行异议的裁定后，崔镜标提起本案原审诉讼，但未提供充分的证据证明其主张，原判据此驳回其诉讼请求并无不当。综上，原判认定事实清楚，证据确实、充分，应予维持。崔镜标的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔镜标负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十月十六日
书 记 员 赵 琳
黄蔚