河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3022号
上诉人（原审原告、反诉被告）李素德，男，1953年9月12日生，汉族，住杞县。
上诉人（原审原告、反诉被告）霍其香，女，1956年7月6日生，汉族，住址同上。
委托代理人罗继波、郑建武，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李官付，男，1970年3月10日生，汉族，住杞县。
委托代理人张家忠，王振强（实习），河南众志诚城律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人李素德、霍其香因与上诉人李官付租赁合同纠纷及损害赔偿纠纷一案，双方均不服杞县人民法院（2016）豫0221民初660号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
李素德、霍其香不服一审判决，上诉称：一审法院的判决，认定事实不清。李官付承租的范围不包括北二楼7间房也不包括南楼楼顶的一间房屋及东楼的楼梯和北楼一楼游戏厅两间。其在承租时已告知该租赁情况，李官付是明知和同意的。由于李官付违约应当按照双方约定给付违约金及拖欠的租赁费用。一审法院按照银行利率计算违约金没有依据。一审法院判令其给付李官付房屋装饰及物品折价费用514034.1元没有事实和法律依据。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。
李官付不服一审判决，上诉并答辩称：双方于2012年12月20日签订租赁协议，李官付按照约定支付了租赁费，而李素德、霍其香未按照约定交付租赁物并阻碍其对租赁物的装修使用，且在履行协议过程中，自2014年7月27日，李素德、霍其香指使并参与实施将其承租的宾馆大门封堵，致使李官付无法经营，自此之后，不应再计算租赁费用，一审判令给付李素德、霍其香221000元租赁费显属错误，于法无据，请求依法判决驳回李素德、霍其香关于租赁费用及违约金的诉讼请求。根据协议约定，第一年的租赁费用为400000元，其中包含原来宾馆内的物品，其在承租之后，将宾馆内的物品全部更换，并投入大量资金进行装修及翻新，因对方违约撕毁合同，断然不让李官付经营，对其损失应当予以赔偿。一审法院在对其投资评估价591536.6元应当全部支持，不应扣除77502元。请求二审查明事实后予以改判。
李素德、霍其香答辩称：1、出租人没有同意且并未授权的情况下李官付对租赁物不能装修及翻新，故，该费用不应当由出租方承担；2、李官付拖欠租金的违约行为导致双方发生争议的主要原因，�而出租人要求解除租赁合同，李官付应当支付违约金及利息。评估的物品是出租李官付已经存在的设备，该设备是李素德及霍其香的。请求驳回李官付的上诉。
李素德、霍其香向原审法院的诉讼请求：1、判令确认双方租赁合同解除的法律效力，责令李官付不得妨害李素德、霍其香使用租赁物；2、判令李官付给付李素德、霍其香租金30万元及租期内损失（分别以10万元和20万元为基数，其中10万元按年利率24%，从2013年12月1日计算至2015年7月23日，20万元按年利率24%，从2014年12月1日计算至2015年7月23日；3、判令李官付将其停在李素德、霍其香处的车牌号为豫Ｂ×××××的车辆移走；4、判令李官付赔偿2015年7月23日至其实际移走车辆，不再妨害李素德、霍其香对租赁物行驶所有权之日的损失（按合同约定的日租金821.9元标准计算）。
李官付向原审法院的反诉请求：请求依法判决李素德、霍其香赔偿李官付的各项损失2122906万元，并承担案件反诉费。
原审法院经审理查明：李素德、霍其香为夫妻关系，二人在杞县西关开办一温泉宾馆，名称为杞县德香宾馆，该宾馆位于杞县西关五岔路口西50米路南。2012年12月20日，李素德、霍其香和李官付签订宾馆租赁合同一份，内容为：“甲方（出租方）李素德、霍其香身份证：乙方（承租方）李官付身份证：通过甲乙双方充分协商达成如下协议：一、甲方自愿将供销宾馆出租给乙方使用。二、租赁期限为壹拾年，租金为叁佰壹拾伍万元整（人民币），从2012年12月20日至2022年12月19日止；三、租金交付方式：第一年于2012年12月1日交付肆拾万元整（人民币）。第二年于2013年12月1日交付叁拾伍万元整（人民币）。第三年至第十年于每年的12月1日将交付每年租金叁拾万元整。四、乙方应按时交付每年的租金，如乙方逾期贰拾天未交租金，甲方有权让乙方每天赔偿年租金的百分之三或终止合同。五、乙方应爱护甲方的房屋设备，未经甲方同意乙方不得随意将承租房和设备进行除正常装修使用之外的拆迁、改建、扩建和变卖。否则造成损失，由乙方负责赔偿。六、租赁期间，乙方若转租必须经甲方同意。七、租期快到期时，如乙方不愿续租，应提前半年通知甲方；甲方在租期到期后不愿再租给乙方，也应提前半年通知乙方；但在同等条件下，乙方享有优先续租的权利。八、乙方应遵守国家法律法规，不得利用甲方的房子进行任何违反法律的事情，否者所产生的后果由乙方负责。九、乙方应自觉做好安全防火、防盗，承租期内出现任何事故由乙方负责。十、承租期内所产生的水电费、电话费、卫生费、治安、工商、税务、闭路费等宾馆一�费用由乙方承担。十一、在不损坏甲方房屋的情况下，甲方不得干扰乙方对所租赁房屋的装修及经营。十二、所租赁房屋在承租期前所产生的一切经济、民事等纠纷由甲方承担。十三、在合同生效期间，甲乙双方不得擅自终止合同，如因一方违约，所造成的损失，由违约方承担。十四、如因政府规划导致该处拆迁或关闭自备井及其他不可抗拒因素发生，导致本合同不能正常履行，由双方另行协商解决。十五、自所租赁房屋交租后，里面的家电、家具、空调、桌椅、床上用品等都属乙方所有。合同到期后，乙方在此租宾馆内的装修及办公家具、家电、床上用品、空调，全部归甲方所有。十六、合同期间，租赁房屋或房顶与机井自然损坏，由甲方负责维修，维修费由甲方承担；机电维修由乙方负责出资维修。十七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有相同法律效力，签字盖章后生效。十八、本协议未尽事宜，双方可另行协商签订补充合同，与本合同具有同等法律效力。甲方：李素德霍其香乙方：李官付2012年12月20日”。李素德、霍其香、李官付三人均在协议上签字并捺了指印。在合同签订之前的2012年12月1日，李素德、霍其香已将该宾馆交付给李官付，实际交付的房屋包括南楼的1至3楼（不包括南楼楼顶的一间房屋）、东楼的1至3楼、北楼2至3楼（不包括楼梯及北楼一楼游戏厅二间）。当日，李官付给付李素德、霍其香租赁费40万元。宾馆交付使用后，李官付逐步对南楼及东楼和北三楼的房屋及相应设施进行了装修和改造，后欲对北二楼的房屋进行装修改造时，李素德、霍其香以北二楼未租赁给李官付为由，阻止李官付对北二楼的房屋进行装修改造。因此，2013年12月20日，李官付在给付李素德、霍其香租金时仅给付李素德、霍其香25万元，下余10万元未给付。后双方因租赁费的给付问题发生纠纷，2014年7月27日至7月31日，李素德让其子开豫Ｂ×××××面包车停放在该宾馆大门内的过道下边，并在车后面写着“因欠租金，特此封门，为大家带来不便，敬请谅解”。之后，李官付继续经营宾馆至2015年7月23日，因租赁费的给付问题，双方再次发生纠纷，2015年7月23日至2015年8月30日，李素德、霍其香用豫Ｂ×××××号轿车再次停放在该宾馆大门的大门口，锁住宾馆大门，并在过道上边悬挂条幅，条幅上写着“告示因李国军（李官付）长期拖欠租金停止营业敬请原谅2015.7.23”。当天下午，李官付从宾馆拉走部分物品，至今未再对宾馆进行经营，诉讼中李官付已将车牌号为豫Ｂ×××××的车辆拖走。庭审中，李素德、霍其香称其子已将该宾馆租赁给他人，并向原审法院提交租赁合同一份。原审法院委托�南豫正公信价格评估咨询有限公司对该宾馆的装饰工程、水电气设施及设备等物品进行价格评估，评估对象评估基准日的价值为591536.6元（含宾馆内物品及设备），结合评估报告书、李素德、霍其香、李官付陈述及双方提交的证据，原审法院认定宾馆内物品的现价值为77502.5元。李素德、霍其香证人孔某证明，北二楼七间房的租赁价格为每年4万元。
另查明，双方诉争的宾馆原名称为杞县供销温泉宾馆，后变更为杞县德香宾馆，2013年11月12日，李官付将名称变更为杞县梦舒快捷宾馆，并去工商部门进行了登记。
原审法院认为：李素德、霍其香、李官付签订的宾馆租赁合同，双方于2015年7月23日后已互不行使履行合同约定的权利和义务，对双方之间的宾馆租赁合同实际解除的法律效力，该院依法予以确认。结合双方提交的证据及李素德、霍其香、李官�陈述，李官付租赁李素德、霍其香的宾馆，交付时包含北二楼的七间房屋，结合该七间房屋现状及双方陈述，可以证实李素德、霍其香阻止李官付继续使用该七间房屋的事实。因此，在李官付给付以后的租金时，李素德、霍其香应相应减少租金，根据李素德、霍其香证人证言，该七间房屋的租赁价格为每年40000元，李官付应按实际经营的时间和实际使用的房间数给付李素德、霍其香租金，2013年12月1日至2014年12月1日的约定租金为35万元，根据李官付实际经营时间租金应为306603元〔（350000元－40000元）÷365日×361日〕，扣除李素德、霍其香在此期间阻碍李官付经营的天数，李官付实际经营361天），扣除李官付当期已支付的租金250000元，李官付应再支付李素德、霍其香2013年的租金56603元，2014年12月1日至2015年12月1日，租金为300000万元，李官付实际经营至2015年7月23日，实际�营天数为235天，其应实际给付李素德、霍其香租赁费167397元〔（300000元－40000元）÷365日×235日〕，综上，李官付总共应再给付李素德、霍其香租金224000元，李素德、霍其香主张的租期内损失，主要为应付租金的利息损失，该项损失该院参照中国人民银行同期贷款利率，其中租金56603元利息损失从2013年12月1日计算至2015年7月23日。租金167397元利息损失，从2014年12月1日计算至2015年7月23日，对于租金及租期内损失，李素德、霍其香主张的过高部分，原审法院不予支持。李素德、霍其香的其他请求，事实及证据不足，应不予支持。经该院委托河南豫正公信价格评估咨询有限公司对该宾馆的装饰工程、水电气设施及设备等物品进行价格评估，评估对象评估基准日的价值为591536.6元（含宾馆内物品及设备），因双方签订的宾馆租赁合同履行期限未满，合同解除后，李素德、霍其�应将李官付对该宾馆的装饰工程费用、水电气设施及设备等物品的购置和改造费用给付李官付，但根据合同约定，应将宾馆内物品折价费用77502.5元予以扣除，李官付的其他反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认李素德、霍其香李素德、霍其香和李官付李官付于2012年12月20日签订的租赁合同自2015年7月23日解除的法律效力；二、李官付于判决书生效后十日内给付李素德、霍其香租赁费224000元及租期内损失（其中租金56603元，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月1日计算至2015年7月23日，租金167397元，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年12月1日计算至2015年7月23日）；三、反诉李官付李素德、霍其香于判决书生效后十日内给付反诉李素德、霍其香李官付房屋装饰及物品折价费用514034.1元；四、驳回李素德、霍其香的其他诉讼请求。五、驳回李官付的其他诉讼请求。如双方未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6880元，李官付负担5000元，李素德、霍其香负担1880元。反诉案件受理费23784元，减半收取11892元，由李素德、霍其香负担2977元，李官付负担8915元，评估费8000元，李素德、霍其香、李官付各负担4000元。
二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案李素德、霍其香和李官付签订宾馆租赁合同，作为出租人，李素德、霍其香的基本义务是按照协议约定，将租赁物交付承租人使用；作出承租人，李官付的基本义务是按照协议约定支付租赁费用。根据双方签订的租赁合同，租赁的标的物是供销温泉宾馆，至于供销温泉宾馆具体包含那栋楼该合同没有明确约定，但根据庭审期间李素德、霍其香的陈述，在其经营供销温泉宾馆时，北二楼的七间房屋属于供销温泉宾馆的场地，故原审法院认定北二楼的七间房屋包含在租赁合同中，李素德、霍其香在租赁合同签订之后，应当交付该七间房屋而没有交付的事实是正确的。因李素德、霍其香没有按照约定交付租赁物，李官付有权适当减少租金，原审判决扣除该七间房屋的租赁费用，于法有据。李素德、霍其香关于北二楼的七间房屋不包含在租赁合同中，不应扣除该部分租赁费用的上诉意见，没有事实依据，本院不予支持。关于北二楼七间房屋的租赁费用，双方在租赁合同没有明确约定，原审法院依据证人证言认定该部分租赁费用较为合适。关于李官付逾期支付租金的损失，双方在租赁合同中虽然对违约金的计算方式有明确的约定，但因该约定过高，故原审法院判决参照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，较为适当。李素德、霍其香关于依据年息24%的标准计算违约金的上诉请求，没有依据，本院不予支持。李官付关于不应支付2014年7月27日以后的租金及不应支付违约金的上诉意见，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
李素德、霍其香与李官付签订租赁合同之后，在双方协议履行过程中，因租赁物的交付及租赁费用的交付发生纠纷，并最终导致双方的租赁合同解除。虽然双方在�赁合同中约定：租赁合同到期后，李官付在此租宾馆内的装修及办公家具、家电、床上用品、空调，全部归李素德、霍其香所有。但该约定适用于双方的租赁合同正常履行，且双方没有任何纠纷的情况下，现双方的租赁合同因无法正常履行而解除，故双方合同解除后李官付对宾馆的装修及办公家具、家电的处理，不能依据该项约定，李官付为经营该宾馆进行了装修，并添置了大量物品所造成的损失，李素德、霍其香应当承担赔偿责任。但因双方签订租赁合同之前，李素德、霍其香正在经营宾馆，李官付宾馆内现有的部分物品原归李素德、霍其香所有，对于该部分费用，原审法院予以扣除，较为适当。李素德、霍其香关于其不应赔偿李官付损失的上诉意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。李官付上诉称，双方的租赁合同约定第一年的租金为400000元，部分资金是用来购买原来宾馆的物品，故原来宾馆的物品应归其所有，不应再扣除77502元，因其没有提供相应的证据，对该上诉意见，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15522元，由李素德、霍其香承担9700元，李官付承担5822元。
本判决为终审判决。
审判长 李景友
审判员 孙玲玲
审判员 孔德亮
二〇一七年十一月二十七日
书记员 袁 曼