江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第000118号
申请复议人（异议人、被执行人）江苏光大豪锐信息产业投资有限公司，住所地江苏省连云港市海州区宋跳开发区振华路5号4楼。
法定代表人傅俊铖，该公司董事长。
申请执行人许贯山。
被执行人傅俊铖。
申请复议人江苏光大豪锐信息产业投资有限公司（以下简称光大豪锐公司）因申请执行人许贯山与被执行人光大豪锐公司、傅俊铖民间借贷纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2015）连执异字第00039号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
本院经审查查明：原告许贯山与被告光大豪锐公司、傅俊铖民间借贷纠纷一案，许贯山与光大豪锐公司、傅俊铖自愿达成协议，傅俊铖、光大豪锐公司于2013年4月30日之前给付许贯山401.10万元及利息。原连云港市新浦区人民法院于2013年1月22日作出（2012）新商初字第2878号民事调解书，对上述调解协议内容予以确认。因光大豪锐公司、傅俊铖未履行义务，许贯山向原连云港市新浦区人民法院申请执行，原连云港市新浦区人民法院于2014年1月15日立案执行。连云港中院于2014年7月8日作出（2014）连执他字第0044号民事裁定，裁定许贯山与傅俊铖、光大豪锐公司民间借贷纠纷一案，由连云港中院提级执行。连云港中院并于2014年7月16日立案执行。
执行过程中，根据连云港中院2014年9月10日的委托，2015年4月16日连云港永正土地房产评估咨询有限公司（以下简称永正评估公司）对被执行人光大豪锐公司名下权证号为连国用（2011）第LY004095号土地使用权及1#－48#地上建筑物价值进行评估并出具连永正房估字（2015）第2015LYG023号《房地产评估报告书》（以下简称《评估报告书》），该评估报告估价结果：本次评估确定估价对象在估价时点2014年9月10日满足各项假设限制条件下的总价值为房地产总价值人民币9691.45万元。
《评估报告书》中注册房地产估价师声明：“……4.我们依照中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》的操作程序进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。5.参与本次估价目的估价师对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和适用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。……6.本报告地上建筑物面积以江苏苏信测绘有限公司出具的《江苏光大豪锐信息产业投资有限公司所有的连国永（2011）第LY004095号土地上建筑物面积测绘成果》为依据，江苏苏信测绘有限公司对所提供的土地上建筑物面积测绘成果的真实性负责，因土地上建筑物面积测绘成果的不实造成估价结果有误，估价机构和估价人员不承担相应的责任……”。房地产估价结果报告：“三、估价对象……2.估价对象权益状况。根据委托方提供的《司法鉴定委托书》、《连云港市土地登记信息证明》、《宗地图》复印件及其他相关资料，估价对象连国用（2011）第LY004095号土地及地上建筑物，所有权人光大豪锐公司，地类用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2061年9月29日。3.估价对象实物状况。（1）土地实物状况：据估价人员现场勘查，结合委托方提供的资料，估价对象宗地外基础设施完备程度较优，估价对象宗地土地较规整，面积适中，地势平坦，地基承载力优。（2）建筑物实物概况：根据委托方提供的资料结合估价人员现场勘查，估价对象1#－48#地上建筑物为停建在建工程，已建建筑面积合计为52721.87平方米，其中：混合结构50122.35平方米，砖木结构17.53平方米，简易房2581.99平方米，最高建筑层数七层。……九、估价方法……估价对象价值量较大，所在区域类似房地产交易案例较少，无法采用市场比较法。由于估价对象所在区域区段地价较低，该区段距区域中心较远，受商业中心辐射较小，且周边土地利用以工业、农业为主，商业氛围不浓，估价对象为在建工程，无法获取长期稳定的收益，无法采用收益法评估。根据估价对象的实际状况，本次地上建筑物价格采用成本法进行评估。……因连云港市区已建立了较完整的基准地价体系，其评估成果已经江苏省国土资源厅验收通过并公布，本报告土地价格主要采用基准地价系数修正法进行评估”等。
光大豪锐公司对上述房地产评估报告以评估价值过低为由，向连云港中院提出书面异议称：一、永正评估公司对评估现场勘查仅限于外观和使用状况，没有对被评估对象的内部详情等与价值有直接影响的真实情况进行全面、具体的现场勘查，势必导致估价结论低于实际价值。二、评估基准日与报告出具日有将近一年的时间跨度，在此期间，土地、房产的市场价值均有大幅度上涨，再到实际拍卖的时间点，评估报告的结论远远低于市场价值。三、评估报告系依据江苏苏信测绘有限公司的测绘成果作出，而江苏苏信测绘有限公司的测绘结论是受连云港中院委托，用于其他执行案件，并非因本案测绘得出的结论。因此本案评估程序违法，评估结论不应采信。综上，请求依法重新委托评估，维护异议人的合法权益。
申请执行人许贯山辩称：光大豪锐公司异议理由无事实和法律依据。一、本案评估程序合法，委托手续和法律文书完备。二、评估机构和评估人员身份合法，评估程序符合法律规定，评估结果客观公正。三、评估基准日的确定并无不当，评估价格只是拍卖的参考价，竞买人在此基础上可以加价竞买，评估结果不损害异议人权利。综上，请求驳回光大豪锐公司异议。
连云港中院认为：该院在执行过程中，依法委托具有鉴定资质并符合相关规定的评估机构对涉案资产进行评估，委托司法评估的手续完备、程序合法。评估机构依照鉴定程序作出的估价报告应当作为该院执行过程中对拍卖资产进行拍卖的依据。江苏苏信测绘有限公司的测绘成果系该院依法委托江苏苏信测绘有限公司对涉案房地产进行勘测所得出的结论，反映出涉案房地产的真实情况。在涉案房地产未改变江苏苏信测绘有限公司勘测时的状况的情况下，应当继续有效，可以作为评估依据。光大豪锐公司提出江苏苏信测绘有限公司的测绘成果，并非因本案测绘得出的结论，因此本案评估程序违法的异议理由不能成立，不予支持。评估报告设定涉案房地产不存在建筑物隐蔽性质量问题和地基质量问题，对涉案房地产的现场勘察仅限于外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。光大豪锐公司提出评估机构没有对被评估对象的内部详情等与价值有直接影响的真实情况进行全面、具体的现场勘查，势必导致估价结论低于实际价值的异议理由，证据不足，不能成立，不予支持。光大豪锐公司提出评估基准日与评估报告出具时，时间跨度大，土地、房产的市场价值均有大幅度上涨，但未提供证据加以证实。综上所述，光大豪锐公司提出的异议理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，该院裁定：驳回江苏光大豪锐信息产业投资有限公司异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
光大豪锐公司不服该裁定，向本院申请复议称：永正评估公司评估结果过低，严重损害其财产权利，请求依法撤销连云港中院上述执行异议裁定，对案涉房地产重新委托评估鉴定。理由是：一、评估机构仅对被评估房地产进行了外观和使用状况的勘察，未能穷尽措施，未对该房地产内部结构，空间布局等进行实地查看，导致评估结论过低，有失客观。二、评估价格如不能反映房地产真实市场价值，给申请复议人造成的损害，不可能在拍卖阶段通过竞买加价进行弥补，且如出现流拍，势必严重损害申请复议人权益。三、按照评估鉴定工作规则，对鉴定房地产的测绘工作应该在鉴定程序启动后开展，对被鉴定标的进行实时现场测绘。而本案没有现行测绘，而是借用了他案之前的测绘图纸，测绘机构的测绘结论真实与否无从考证，评估程序违法。
本案争议焦点是：光大豪锐公司认为永正评估公司未对该房地产内部结构、空间布局等进行实地查看致评估结论过低，评估程序违法，要求重新评估的复议申请理由有无事实和法律依据。
本院认为：
一、光大豪锐公司以永正评估公司未对该房地产内部结构、空间布局等进行实地查看致评估结论过低为由，主张重新评估的理由不能成立。永正评估公司向委托人连云港中院出具的《评估报告书》中注册房地产估价师申明：“……4.我们依照中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》的操作程序进行分析，并形成意见和结论，撰写本估价报告。5.参与本次估价目的估价师对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和适用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。”根据《房地产估价规范》4.0.5“估价人员必须到估价现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等”规定，永正评估公司对本案评估对象即停建在建工程的房地产外观和适用状况进行了现场勘察，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估符合上述《房地产估价规范》要求。
二、评估价仅是拍卖或变卖执行标的物时确定起拍价或保留价的参考价，通过对执行标的物公开拍卖或变卖，在信息充分公开、充分竞价基础上，可以使得执行标的物市场价值得以最大化体现，因此，执行标的物价值的最终体现取决于市场检验。申请复议人认为评估值较低的执行标的价值不可能在拍卖阶段通过竞买加价进行弥补，且如出现流拍必将严重损害其合法权益的理由无事实和法律依据，本院不予支持。本案中具有房地产评估资质的永正评估公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行的专业估算和评判，法院应予以尊重。
三、对于相关案涉房地产面积，永正评估公司根据执行法院的委托以江苏苏信测绘有限公司测绘结论作为评估依据之一并无不当。江苏苏信测绘有限公司的测绘成果系执行法院依法委托该公司对涉案有关房地产进行勘测所得出的结论，反映出涉案有关房地产面积的真实情况。与江苏苏信测绘有限公司勘测时的状况相比，在涉案有关房地产现状未予改变情况下，永正评估公司根据执行法院的委托以该测绘结论作为评估依据程序合法正当，符合《房地产估价规范》要求。光大豪锐公司认为按照评估鉴定工作规则，对鉴定房地产面积的测绘工作应该在鉴定程序启动后开展，对被鉴定标的进行实时现场测绘，而本案未现行测绘而是借用了他案之前的测绘图纸，因此本案评估程序违法的复议理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
综上，光大豪锐公司复议申请理由无事实和法律依据，连云港中院执行异议裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回江苏光大豪锐信息产业投资有限公司复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2015）连执异字第00039号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年十一月十一日
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书 记 员 沈晓雯