太原市小店区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初5463号
原告（反诉被告）杨志国，男，1978年3月18日出生，汉族，个体户，现住太原市。
委托代理人曹元杰，山西隆诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司，住所地太原市万柏林区南屯苑南区7号楼3单元301室。
法定代表人赵希良，总经理。
委托代理人焦燕华，山西启承律师事务所律师。
原告杨志国与被告山西鑫骏龙文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。审理中被告山西鑫骏龙文化传媒有限公司提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）杨志国及其委托代理人曹元杰，被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司的委托代理人焦燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨志国诉称，2015年7月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告的房屋，租金为1.5元每天每平方米。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告至今尚欠原告176万元租金。后原告多次催要被告至今没有付款。原告认为，被告的违约行为给原告造成了重大经济损失。为维护原告的合法权益，原告依据房屋租赁合同第八条第二款约定，被告逾期30日经原告催要仍不交纳房租及合同中约定的应由被告支付的各项费用，原告可解除合同。现原告提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的房屋租赁合同并判令被告交还租赁原告的房屋；2.判决被告支付原告拖欠的租金直至交还房屋之日，暂时计算至2016年9月1日，176万元;3.本案的诉讼费等全部费用由被告承担。
被告山西鑫骏龙文化传媒有限公司辩称，1.被告之所以没有支付房屋租金是由于原告出租的房屋并未按约定提供合格的消防验收单。2.由于原被告之间签订的合同违反了城镇房屋租赁合同司法解释第二条、《中华人民共和国消防法》第十二条之规定，该合同是一个无效合同，故不存在解除一说。3.由于涉案合同无效，且在合同签订之后原告交付被告的是毛坯房，在房屋交付之后，被告基于合同对租赁房屋进行了装修，已完成将近90%的硬件装修，但是至今该房屋尚不能使用。总之，由于原告未能提供建设工程规划许可证和消防安全验收合格证，导致被告至今无法营业还在他处租赁了办公室，被告对该合同履行并没有违约行为，不应承担起诉和其他费用。
反诉原告山西鑫骏龙文化传媒有限公司诉称，反诉人与被反诉人于2015年7月10日签订房屋租赁合同。约定被反诉人保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的相关规定，租赁用途为经营（办公等）；被反诉人的楼房是毛坯房，反诉人投入大笔资金进行装修，被反诉人必须保证反诉人享有五年之内的租赁期限，且在租赁期间保证出租房屋的正常使用，应提供安全符合正常使用的出租房屋及相关附属设施、设备。合同签订后，反诉人便于2015年7月15日与山西苏峰建筑装饰设计工程有限公司签订了建筑装饰工程施工合同，对租赁房屋进行了整体装修，费用共计6419000元，截止反诉之日共计480万元。按照反诉人与被反诉人之间签订的房屋租赁合同，被反诉人应提供符合国家规定的房屋，但是，截止起诉之日，被反诉人均未能向反诉人提供房产证及其消防验收证明，使得反诉人无法办理入住手续并进行正常开业运营。不仅使得反诉人公司不能正常运营造成巨大损失，最重要的是使得反诉人几百万的装修费无法收回。现提出反诉，请求判令被反诉人赔偿损失480万元（暂计算至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；反诉诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告杨志国辩称，双方在签订房屋租赁合同时，已经针对租赁房屋的现状进行了充分的沟通和了解，而且当时杨志国已经向被告提供了原始的房屋买卖合同，双方签订的房屋租赁合同应当是合法有效的，即便退一步讲双方签订的租赁合同无效，按照最高人民法院关于城镇房屋租赁司法解释的规定，出租人也可以要求实际租赁人支付占用期间的使用费，本案无论双方的租赁合同有效或者无效，被告均应当就其占用期间向原告支付相应的费用。
经审理查明，2015年7月10日，原告（反诉被告）杨志国（出租方暨甲方）与被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司（承租方暨乙方）签订房屋租赁合同。双方约定：甲方保证对该房屋拥有合法的权利，甲方应在签订合同之日提供有权出租该房屋的产权证明及相关权利凭证；出租房屋位于太行路以东、长风街以南龙园小区22#楼，房屋建筑面积4300平方米，毛坯房；租赁用途由乙方经营（办公等），经营项目须经甲方同意；租赁期限共计5年，自2015年12月1日起至2020年12月1日至；该租赁房屋自2015年6月15日起可交付乙方使用；甲方楼房是毛坯房，乙方投入很大的资金装修，甲方必须保证乙方享有五年之内的租赁期限；租金标准，第一年和第二年即2015年12月1日至2017年12月1日按1.5元/天/㎡，第三年开始参考周边房屋租赁价格，按周边行情价格的90%优先租赁给承租方；双方签订合同后，承租方付30万元房屋租赁押金，装修期自签订合同起五个月，之后（即2015年12月1日）将第一年度租金付清；以后每年度12月1日前交纳下一年度租金；甲方收款后应向乙方提供有效收款凭证（个人收据）；在租赁期间甲方应保证出租房屋的正常使用，并保证水、电、暖等的正常供应；逾期30日经甲方催要仍不交纳房租及合同中约定应由乙方承担的各项费用，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋并有权向乙方主张违约赔偿；甲方应提供安全符合正常使用的出租房屋及相关附属设施设备（包括电梯、主电线以及室外道路通道）；甲方应保证出租房屋无任何产权纠纷，不存在任何诉讼、抵押等任何权利瑕疵；第十一条第1项，本合同签订之日，乙方向甲方交纳30万元作为房屋租赁押金，装潢期满后如果乙方未按时交纳租金则此租赁合同失效，乙方无条件撤出现场，租赁押金作为违约金补偿甲方装修期租赁费损失，对于已投入的装潢费用不予补偿，并有权追偿等内容。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）提供的该房屋租赁合同第一条第一行均是被划掉的。房屋租赁合同签订后，原告（反诉被告）将涉案6层毛坯楼房交予被告（反诉原告）使用。庭审中原告陈述，涉案房屋属于龙保村村民安置房，是小产权房，并不是五证齐全的房子，所以在签订租赁合同的时候双方将第一条的第一行（保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的相关规定）划掉了，双方当时对房屋的现状是非常清楚的；当时约定2015年7月1至2015年12月1日期间由被告用来装修，主张2015年12月1日至实际腾房之日的租金；实际收到被告20万元的装修押金。
另查明，2014年1月27日，原告（反诉被告）杨志国（买受人）与出卖人山西成城房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定龙保村为太原市城中村，本项目已列入太原市城中村改造范围，出卖人受太原市龙保村村委会委托进行房屋销售；买受人购买的位于太原市小店区长风东街长风高速口以南300米暂定名为龙园小区第B号楼；该房屋的用途为商业，属框架剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上6层，地下2层；该房屋建筑面积共4400平方米，房屋单价为每平方米6000元，总金额2640万元整；出卖人应当在房屋交付使用后18个月内，为买受人办理完毕房地产权属证书（大红本）等内容。当日，原告（反诉被告）向出卖人山西成城房地产开发有限公司支付2640万元，由后者出具收据。
又查明，2015年7月15日，被告（反诉原告）作为发包方（甲方）与承包方（乙方）山西苏峰建筑装饰设计工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同。约定工程名称为山西省太原市小店区龙园小区21#-22#楼中间写字楼室内外装修，工程地点为太原市小店区龙保村龙园小区（21#-22#楼中间6层高的写字楼），承包方式为包工包料，自2015年7月20日开工，于2015年12月20日竣工，合同预算暂定价6419000元（结算时以实际发生工程量为依据以实结算）。
以上事实有双方提供的房屋租赁合同、原告提供的房屋买卖合同、被告（反诉原告）提供的建筑装饰工程施工合同等及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案原告杨志国当庭认可涉案房屋买卖合同并非网签合同、出卖方未提供销售发票，亦未能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证的相关证据，故其与被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，被告山西鑫骏龙文化传媒有限公司应向原告返还租赁房屋，并参照合同约定的租金标准支付涉案房屋占有使用费。原告关于被告按照日租金6450元（1.5元/㎡/天×4300平方米）计算，支付自2015年12月1日至实际返还租赁物止的房屋占有使用费的主张，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告、反诉原告提供的房屋租赁合同均划掉该合同第一条第一行内容，视为双方均知晓涉案房屋未必符合国家对租赁房屋的相关规定，被告山西鑫骏龙文化传媒有限公司关于因原告杨志国未能提供涉案房屋的产权证并办理消防验收，导致合同无效合同目的不能实现，故原告的主张不应被支持的辩解，与本案已查明事实不符，本院不予采信。反诉原告山西鑫骏龙文化传媒有限公司关于反诉被告杨志国应支付其480万元装修费的主张，因其仅提供了建筑装饰工程施工合同及工程进度预算书，并未提供实际工程量确认单、竣工验收合格证明、工程结算书或实际支付凭证等，本院要求对其工程量进行鉴定，但反诉原告书面答复其提供的证据已能充分证明其主张。鉴于反诉原告目前提供的证据并不能证明其实际产生的装修费用为480万元，反诉原告的相应主张，本院不予支持。反诉原告关于既然反诉被告不认可装修工程价格，应由反诉被告申请鉴定的主张，不符合”谁主张谁举证”的举证规则，故反诉原告相应主张，本院不予支持。反诉被告关于反诉原告因资金短缺，无法支付装修费用及租金导致双方租赁合同无法继续履行的辩解，亦未提供相应证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杨志国与被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨志国返还太行路以东、长风街以南龙园小区22#号楼；
三、被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨志国太行路以东、长风街以南龙园小区22#号楼占有使用费（自2015年12月1日起至实际返还涉案房屋止，按日租金6450元计算）；
四、驳回原告（反诉被告）杨志国其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20740元（原告已预交）、反诉费10370元（被告已预交），共计31110元，由被告（反诉原告）山西鑫骏龙文化传媒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判长贾亚涛
人民陪审员韩桂平
人民陪审员巩花萍
二O一七年十一月六日
书记员刘慧菊