陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商中民二终字第00003号
上诉人（原审原告）管柱良，男，生于1960年11月27日，汉族，农民。
委托代理人李延俊，陕西鹏鲲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）商洛市商州区金陵寺镇管坪村一组（以下简称管坪村一组）。
代表人管永民，又名管晓敏，男，生于1963年11月14日，汉族，农民，系该组组长。
被上诉人（原审第三�）管奎锋，男，生于1976年4月11日，汉族，农民。
二被上诉人共同委托代理人林涛，陕西正义剑律师事务所律师。
上诉人管柱良因合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2014）商州民初字第00558号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人管柱良及其委托代理人李延俊，被上诉人商州区金陵寺镇管坪村一组和管奎锋的共同委托代理人林涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，被告管坪村一组有两间房屋，于上世纪九十年代末租给了本组村民管柱良即本案原告，约定每年租金40元，管柱良房租交至2004年，之后再未交租金。2014年1月28日被告管坪村一组与本组村民即本案第三人管奎锋签订《卖房文书》，将此房屋连房前场面以26600元卖给第三人，并将卖房收入分配名单进行了公示。第三人管奎锋于2014年2月27日拿着�陵寺镇人民政府、金陵寺国土所、管坪村委会协助办理契证证明交纳了契税。
原审认为：2014年1月28日被告将房连房前场面卖给第三人，双方签订了《卖房文书》，第三人已支付价款，且已办理了房屋买卖契税，符合买卖合同的要件，是合法、有效的合同，应受法律保护。按照法律规定房屋出售时承租人应当享有优先购买权，被告在原被告既有房屋租赁合同关系存续的情况下，出卖房屋时未通知原告，导致原告未能行使基于房屋租赁合同产生的优先购买权，确有不妥之处。原告在房屋租赁合同中，近十年未交租赁费用，也有违约行为。现原告以未行使优先购买权，存在暗箱操作，侵害了村民集体利益为由，要求判决确认买卖合同无效，由原告行使优先购买权，但根据相关司法解释承租人未行使优先购买权的，不能直接导致房屋买卖合同无效；原告又无证据证明被�与第三人之间的买卖合同存在暗箱操作的情形；被告将卖房的收入款项分配进行了公示，大部分村民并没有主张侵害了村民集体利益；故对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二十一条之规定，判决：驳回原告管柱良的诉讼请求。案件受理费100元，由原告管柱良负担。
上诉人管柱良上诉称，我国《村民委员会组织法》第24条规定“涉及村民利益的事项，经村民会议讨论决定方可办理”。被上诉人与第三人的所谓买卖房屋肯定是涉及村民利益的事项，其行为完全违背村民委员会组织法的规定。双方在订立买卖关系时除被上诉人之间知道外，其他群众对集体财产的处理根本不知情，该买卖行为属我国《合同法》第五十二条二款规定“恶�串通损害国家、集体或者第三人利益”的情形，应认定为无效合同，原审法院认定买卖行为合法有效，显然错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定“出租人委托拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人”，法律上规定的“应当”就是必须，是为了确保承租人的优先购买权。本案被上诉人不但没有通知上诉人，而且在被上诉人管奎锋还没有去镇政府办理相关手续前，上诉人已经向村镇上访反映，镇土管所和镇政府就应当及时停止办理相关契税，等纠纷解决后方能办理，但镇政府明知在有纠纷的情况下却给管奎锋办理，难道不是为了一方利益而损害他人利益的行为？农村集体经济组织所有的财产源于村组，要处分其财产须经村民委员会证明，而本案中一直掌管公章的村主任兼文书根本否认给管奎锋开过任何证明，不存在“管坪村委会协助办理契证证明，交纳了契税”的问题。原审法院认定“第三人管奎锋于2014年2月27日拿着金陵寺镇人民政府、金陵寺国土所，管坪村委会协助办理契证证明，交纳了契税”，属认定事实错误。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法撤销，并请二审法院在查清事实的基础上予以改判。
被上诉人管坪村一组答辩称，本案上诉人虽诉称其与管坪村一组之间存在房屋租赁关系且订立有书面房屋租赁合同，原审法院亦对该关系予以认定，但上诉人至今却未能提供房屋租赁合同。2000年后，管永民担任管坪村一组组长，仅仅是听上诉人自称其承租着该组集体所有的两间房屋，从未见过任何与上诉人承租组集体房屋有关的书面资料。上诉人自2004年起一直未履行过交纳房屋租金的合同义务，却一直违约占用集体房屋多年，�坪村一组负责人已明确告知上诉人解除房屋租赁关系，管坪村一组需将房屋收回使用，且在2007年至2008年间将部分组集体财产存放在该两间集体房屋内，当时上诉人并无任何异议。组长经征求大部分集体成员意见，绝大部分群众均主张将该房屋变卖，组长曾多次告知上诉人，但上诉人均未明确表态。2014年1月28日在众多组集体成员在场见证的情况下，经公开竞价在本集体内部变卖本组集体所有的两间公房，本集体成员管奎锋以26600元的最高出价购得管坪村一组集体的两间公房，签订了《卖房文书》，将该组集体所有的两间房屋及房前场面出卖给管奎锋，管奎锋支付了购房款，管坪村一组随即将购房款分配给了本组群众，并对分配方案及名单张贴公示。房屋买卖成立后，管奎锋交纳了契税，房屋所有权转移手续已经完成，管奎锋合法取得房屋所有权。上诉人管柱良企图�期无偿占有、使用组集体财产并达到最终侵占该房屋的目的，其上诉理由明显不能成立，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，二审法院应依法驳回上诉人的无理上诉。
被上诉人管奎峰答辩称，2014年元月该组经集体讨论后决定在本组集体成员内部出卖集体所有的两间公房，管奎锋作为本组村民，即找组长管永民报名购买。同年1月28日在众多组集体成员在场见证的情况下，管坪村一组公开竞价在本组集体内部变卖集体所有的两间公房，管奎锋以26600元的最高出价购得该两间公房。当日在众多本组集体群众在场的情况下，签订《卖房文书》，支付了购房款，管坪村一组当即将卖房所得款项及分配方案和名单在本组张贴公示，房屋买卖程序合法，不存在暗箱操作和恶意串通损害他人利益的情形。被上诉人管奎锋支付了超出该两间房屋价值的对价，该款已及时分发给各集体成员，事实上，本集体组织的成员均享受到实实在在的利益，并未对任何人利益构成侵害。管奎锋持村镇证明已经办理完房屋交易的法定手续，合法取得房屋所有权。上诉人管柱良的上诉理由根本不能成立，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人向法庭提交了管发来、管福民、管发贤的律师调查笔录，管发良与管刚民的自书证明，管晓敏的借条以及管坪村委会的公章印件一份。上述证据材料除管发来的笔录外，其余部分均在原审中已提交并进行了质证。被上诉人对管发来的笔录质证认为，管坪村一组将两间公房租赁给管柱良，只有会议记录，没有签订书面租赁合同，管发来的证言认为双方签订有书面租赁合同与原审管刚民的证言相矛盾，不能作为定案依据。经本院审查认为，管发来的律师调查笔录属证据类证人证言性质，根据民事诉讼法及其�法解释的规定，证人应当出庭作证，无正当理由未出庭作证，证言应不予采信。管发来无正当理由未出庭作证，其证言不作证据采信。
经二审审理查明，1998年，经时任管坪村一组组长管发良与会计管福民决定，将位于本组金管路以南的组集体公房两间，出租给管柱良居住，年租金40元，期限20年，并签订了房屋租赁合同，租金交至2004年，之后再未交纳。2013年10月前后，管柱良因其自有三间住房（与公房紧邻）年久失修，已成危房，便拆旧建新，组长管永民与管奎民等认为管柱良翻建房屋根基侵占了集体道路，与管柱良发生冲突，管柱良因此停止翻建行为。2014年1月28日经本组9名村民在场见证，管奎锋与管坪村一组签订《卖房文书》，将组集体公房两间连同场面共计144平米（其中公房面积42平米）卖给管奎锋，价款26600元，管坪村一组随即将卖房款分配名单进行了张�公示。管奎锋于2014年2月27日持金陵寺镇人民政府、金陵寺国土所、管坪村委会协助办理契证证明，向商州区地方税务局交纳了契税。2014年1月27日、29日、2月7日、2月9日，管柱良与其妻樊淑芳先后到金陵寺镇政府、商州区信访局、人武部反映，在他们不知情的情况下，组长管永民将其居住的本组两间公房卖给管奎锋，要求政府机关调查处理。随后，金陵寺镇政府成立调查处理工作队进行调查处理，商州区人武部领导也前往当地进行了协调。金陵寺镇政府后以金政发（2014）18号文件提出了处理意见，其中第一条意见认为：“管柱良现租赁居住的房屋合同未到期，管柱良应交清拖欠本组多年未交的房屋租金，在租赁期内享有使用权”。管奎锋给管坪村委会出具一份“承诺书”，同意管柱良在其购买的集体公房内居住四年（2014年1月28日至2018年1月28日）。管坪村两委会干�也先后协调处理过，均未将纠纷化解。
本院认为，我国村民委员会组织法第二十四条规定，涉及村民利益的处分集体财产的事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，该规定属效力性强制性规定，一经违反，应属无效。管坪村一组出卖集体公房，属处分集体财产的事项，涉及村民利益，应当经本组村民会议或村民代表会议讨论决定方可办理。管坪村一组共有30余户，120余人，虽然签订房屋买卖合同时，有9名村民在场签字确认，但没有达到会议应到的法定人数规定，合同签订后，管坪村一组虽然将房款给本组群众予以发放，并对分配名单进行了张贴公示，但不能据此判断管坪村一组履行了召开村民会议的法定程序，因此，该买卖行为违反了民主议定原则，应属无效。上诉人的上诉理由成立，应予支持。原审认定事实错误，适用法律不当，依法应予纠正。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
撤销商州区人民法院（2014）商州民初字第00558号民事判决；
二、确认2014年1月28日管奎锋与管坪村一组签订的《卖房文书》无效。
一二审案件受理费共计200元，由管坪村一组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王礼武
代理审判员 王 倩
代理审判员 文改云
二〇一五年八月六日
书 记 员 王 博