安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终78号
上诉人（原审原告）：ＸＸＸ，个体工商户。
委托代理人：孙阳，安徽元方圆律师事务所律师。
委托代理人：黄锋，安徽元方圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐善娣，无业。
委托代理人：左增连，安徽卞和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：固镇县人民政府，住所地安徽省固镇县城关镇浍河路198号。
法定代表人：朱琳，该县县长。
委托代理人：庄敏，安徽振固律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：固镇县住房和城乡建设局，住所地安徽省固镇县谷阳路157号。
法定代表人：陈大鹏，该局局长。
委托代理人：刘玉芳，安徽振固律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：固镇县城关镇人民政府，住所地安徽省固镇县谷阳路西段。
法定代表人：左金培，该镇镇长。
委托代理人：陈德宝，该镇党委宣传委员。
ＸＸＸ因与徐善娣、固镇县人民政府、固镇县住房和城乡建设局、固镇县城关镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院于2015年9月10日作出的（2015）固民一初字第01059号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸＸ的委托代理人孙阳、被上诉人徐善娣及其委托代理人左增连、被上诉人固镇县人民政府的委托代理人庄敏、被上诉人固镇县住房和城乡建设局的委托代理人刘玉芳到庭参加诉讼。被上诉人固镇县城关镇人民政府经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
原审法院查明：2013年8月19日，ＸＸＸ与徐善娣签订协议书，约定：ＸＸＸ租赁徐善娣位于本县城关镇浍河路塑料厂门面房一间经营影楼，租期5年即自2013年9月1日起至2018年8月31日止；租金为第一年和第二年每年10万元；支付方式为每年租金一次性付清，除第一年外，每年租金提前两个月付清；乙方（ＸＸＸ，下同）因经营需要装修，必须经甲方（徐善娣，下同）同意后另行签订协议才可施工；乙方在租赁期间，如遇到不可抗拒的自然灾害或政府行为（如拆迁等），乙方损失甲方不承担任何责任，乙方自己承担。协议签订后，ＸＸＸ按约定支付了租金，徐善娣将已经过装修的房屋交付给ＸＸＸ使用，但ＸＸＸ没有经徐善娣同意和另行签订协议即对出租房屋进行了装修。2013年10月14日，徐善娣收取ＸＸＸ押金4000元。2014年7月14日，徐善娣收取ＸＸＸ支付的第二年度租金10万元。2015年2月28日，固镇县人民政府以固政（2015）11号文件发布了《关于2号棚户区改造项目第三批房屋征收公告》，决定对包括徐善娣、徐亚特、高清文、蒲子辰和于蒙蒙出租给ＸＸＸ的房屋在内的2号棚户区国有土地上的房屋进行征收，同时公布了征收补偿方案。征收公告载明：征收主体为县政府，征收部门为住建局，具体征收工作委托城关镇政府组织实施。签约时间为2015年3月10日至2015年4月9日；房屋产权调换的过渡期暂定为24个月。征收补偿方案载明：房屋征收补偿包括被征收房屋价值补偿、因房屋征收造成的搬迁、临时安置、附属物的补偿、因房屋征收造成的停产停业损失。其中，选择产权调换安置的搬迁费补偿标准是按照被征收房屋核定面积每平方米10元一次性支付，不足800元的按照800元补偿；实行产权调换的个人商业门面房，在过渡期内每年按被征收房屋价值补偿金的3.5%对被征收人给予停产停业补偿；而且征收补偿方案载明的补偿对象是被征收人，奖励的对象是凡在公告规定的签约期限内签订征收补偿协议并搬迁交房的被征收人。2015年3月10日，徐善娣与城关镇政府签订了房屋征收补偿安置协议书。该协议书载明：徐善娣被征收的房屋面积认定为43.47平方米，选择的补偿方式为产权调换；装饰装修及附属物（构筑物）补偿金额18040元；搬迁补偿金额800元；停产停业损失补偿金额17892元；按规定应奖励金额26082元。该协议还载明补偿金结算方式为：选择产权调换的被征收人，签订协议并按约定移交产权后的5个工作日内支付搬迁费和临时安置费，其余款项在具备安置房交付条件时，再由征收人和被征收人按照实际安置面积一次性结清。2015年5月10日，ＸＸＸ搬离其租赁房屋。
原审法院认为：ＸＸＸ与徐善娣签订的房屋租赁协议依法成立，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。ＸＸＸ与徐善娣在房屋租赁协议中约定“乙方在租赁期间，如遇到不可抗拒的自然灾害或政府行为（如拆迁等），乙方损失甲方不承担任何责任，乙方自己承担。”本案中，双方解除并终止房屋租赁协议的事由正是双方约定的政府拆迁行为，ＸＸＸ依据租赁合同主张徐善娣承担赔偿责任、补偿责任、返还租金责任等没有合同依据和法律依据。对于ＸＸＸ主张徐善娣返还的租金应当区分已经使用的租赁期限和剩余租赁期限做出处理。ＸＸＸ主张徐善娣返还的押金不属于损失范畴，应予支持。ＸＸＸ请求徐善娣退回租金5万元部分成立。ＸＸＸ自认其解除并终止租赁合同的时间是2015年5月10日，应当将2015年5月11日确定为剩余租赁期限的起算点。据此计算，剩余租赁期限应为113天，徐善娣应当将剩余租赁期限的租金返还给ＸＸＸ。徐善娣没有提供证据证明其因ＸＸＸ的装饰装修给其造成损失的数额，其剩余租金折抵赔偿款的辩解没有事实依据。ＸＸＸ在租金之外交给徐善娣的押金4000元，徐善娣应当返还。徐善娣辩解该押金应当折抵ＸＸＸ对毁坏门窗等物品的赔偿，但其并未提供充分证据证明ＸＸＸ毁坏其门窗等物品的价值等于或者大于押金的数额，故对其辩解不予采纳。ＸＸＸ与徐善娣和拆迁方签订的房屋拆迁安置补偿合同没有直接的利害关系，无权依据房屋拆迁安置补偿合同向徐善娣、县政府、住建局和城关镇政府等提出诉讼请求。ＸＸＸ依据租赁合同主张赔偿损失、支付搬迁费用和奖励款、返还租金，但租赁合同的权利义务关系只存在于出租人和承租人之间，与出租人之外的其他方并无关系。既然租赁合同的双方已经约定因政府的拆迁行为给承租人造成的损失，出租人不承担任何责任，双方就应当按照约定执行，ＸＸＸ没有理由向出租人及其他方提出赔偿损失的请求。因此，ＸＸＸ主张赔偿损失、支付搬迁奖励款、支付搬迁费、返还已经使用租赁期限租金的诉讼请求不成立。ＸＸＸ主张徐善娣返还剩余租赁期限租金、返还押金的请求有合同和法律依据，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及上述法律规定，作出判决：一、徐善娣于本判决生效后十五日内返还原告ＸＸＸ剩余租赁期限的租金30958.90元、返还原告ＸＸＸ押金4000元；二、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。案件受理费2548元，由ＸＸＸ负担1756元，徐善娣负担792元。
ＸＸＸ上诉称：1、一审判决认定事实不清，认定房屋装修没有经过出租人同意有误，认定上诉人请求赔偿拆迁房屋附属物及装修补偿费用、停产停业损失补偿费用、搬迁补偿费用和搬迁奖励没有道理是错误的，认定退还租金30958.9元是错误的，应退还房租50000元；2、一审法院适用法律错误；3、固镇县人民政府、固镇县住房和城乡建设局、固镇县城关镇人民政府应履行对上诉人的义务，应将征收拆迁补偿款属于承租人的部分支付给上诉人。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
徐善娣答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人上诉状中混淆了本案案由。上诉人没有经过被上诉人的同意擅自装修房屋，其后果应当由上诉人自己承担。且上诉人重新装修房屋也损坏了被上诉人店里的相关设施和其他相应设施，使被上诉人在获得政府赔偿方面减少了赔偿金额，上诉人应当承担被上诉人损失。政府拆迁赔偿是赔偿给被上诉人的房屋损失，与上诉人无关。上诉人主张退租金的时间不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
固镇县人民政府答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
固镇县住房和城乡建设局答辩称：被上诉人根据固镇县人民政府（2013）61号和（2015）11号文件规定，对本县关于2号棚户区改造项目房屋征收决定的公告和关于2号棚户区改造项目第三批房屋征收及补偿方案公告进行了公示。该公告第二项规定被上诉人是征收部门，但作为被上诉人的征收部门并未征收上诉人的房屋，这一事实原审法院已经查明。同时查明上诉人诉争的是租赁纠纷。因此，原审法院依法驳回上诉人对被上诉人的诉请是正确的，请求二审法院依法维持。
固镇县城关镇人民政府未答辩。
经二审核实，双方当事人对一审法院查明的本案基本事实均不持异议，本院予以确认。
本院另查明：按上述协议约定，徐善娣将房屋交给ＸＸＸ使用后，ＸＸＸ按约向徐善娣预付租金至2015年8月31日。徐善娣在交付ＸＸＸ出租房屋时，该房屋已经装修。双方对ＸＸＸ因经营需要装修等事宜在协议中作了特别约定，即必须经徐善娣同意后另行签订协议才可施工，但ＸＸＸ承租房屋后不久，并未与徐善娣签订认可其重新装修的协议，即对该房屋进行了重新装修。
还查明：2013年10月1日，固镇县人民政府在其网站上公开发布了《关于2号棚户区改造项目房屋征收决定的公告》（即固政（2013）61号），涉案房屋在征收改造区域范围内。2015年2月28日，固镇县人民政府再次发布《关于2号棚户区改造项目第三批房屋征收公告》（即固政（2015）11号），即开始对包括涉案房屋在内的区域进行征迁。2015年3月10日，徐善娣与固镇县城关镇人民政府签订的房屋征收补偿安置协议中，所约定的内容还包括：房屋安置过渡期限自2015年3月10日至2017年3月9日。
本院认为：针对双方诉辩，本案争议的主要焦点问题有：1、ＸＸＸ因装修产生的损失承担问题；2、ＸＸＸ请求赔偿拆迁房屋附属物及装修补偿费用、停产停业损失补偿费用、搬迁补偿费用和搬迁奖励等各项费用有无依据；3、ＸＸＸ与徐善娣结算退还预付租金的时间应如何确定。
（一）ＸＸＸ因装修产生的损失应当自行承担。ＸＸＸ为经营影楼而租赁徐善娣房屋，双方为此签订的2013年8月19日协议有效，应当各自按约履行。由于徐善娣交付的出租房屋已经装修，存在装修价值，双方为此就承租人ＸＸＸ使用房屋时再行装修作出限制性约定合理合法。但ＸＸＸ在合同履行过程中，并没有按该约定征得徐善娣同意并另行签订装修协议，而是迳行对租赁的房屋进行了重新装修，因此，依据上述协议约定因装修涉案房屋产生的损失，应当由ＸＸＸ自行承担。
（二）ＸＸＸ请求赔偿拆迁房屋附属物及装修补偿费用、停产停业损失补偿费用，以及要求支付搬迁补偿费和搬迁奖励费没有依据。由于徐善娣与ＸＸＸ在2013年8月19日协议中已经对涉案房屋可能被拆迁涉及双方的责任作了约定，即“乙方（即ＸＸＸ）在租赁期间，如遇到不可抗拒的自然灾害或政府行为（如拆迁等），乙方损失甲方（即徐善娣）不承担任何责任，乙方自己承担。”由于该协议履行的第二年即发生了政府征迁涉案房屋的事实，依据上述约定，ＸＸＸ对承租房屋拆迁产生的损失责任以及承租人可能面临的经营风险均约定由其本人承担，并免除了出租人徐善娣的法律责任。现徐善娣作为被征收人获得房屋拆迁补偿的各项费用，系徐善娣作为房屋产权人依法享有的合法权利。ＸＸＸ向徐善娣主张给付其承租房屋被征迁获得的各项补偿费用无事实和法律依据。固镇县人民政府、固镇县住房和城乡建设局、固镇县城关镇人民政府依法履行拆迁职能，并与徐善娣签订了房屋征收补偿安置协议，约定向徐善娣补偿房屋征收安置的各项费用符合法律法规及政策规定，ＸＸＸ要求被上诉人固镇县人民政府、固镇县住房和城乡建设局、固镇县城关镇人民政府赔偿并支付其承租房屋附属物和装修补偿费、停产停业损失、搬迁补偿及搬迁奖励费等各项补偿费用的请求于法无据。
（三）徐善娣应当自房屋被征收后将预收的租金部分返还ＸＸＸ。徐善娣作为被拆迁人已经于2015年3月10日同固镇县城关镇人民政府签订了涉案房屋征收补偿安置协议，同意将该房屋交给政府部门拆除，且所约定房屋安置过渡期限及该房屋的各项拆迁补偿费用均以签订安置协议的当天即2015年3月10日起算。同时，由于该份征收补偿安置协议的签订使得徐善娣与ＸＸＸ之间的租赁协议已无法继续履行，后双方就征收补偿及退还预付租金等问题未能协商一致，ＸＸＸ未能及时退还房屋。现ＸＸＸ上诉主张以2015年3月10日作为其实际租用房屋的截止期限，此后预付的租金应当由徐善娣予以返还。而徐善娣则以ＸＸＸ实际搬离房屋的时间为2015年5月10日为由，不同意返还自2015年3月10日至其实际搬离房屋期间2个月的租金。本院对此审查认为，ＸＸＸ虽然使用涉案房屋经营至2015年5月10日，但考虑到徐善娣在2015年3月10日已经与固镇县城关镇人民政府达成了征收补偿安置协议，且协议约定的过渡补偿期限均自当日起算，即被征收房屋的各项补偿费用均自2015年3月10日起计算，因此，徐善娣就涉案房屋的相关权益已通过政府征收补偿的方式予以保护。而且，上述期间正值政府部门对征迁区域开展征迁工作，客观上也影响到ＸＸＸ开办影楼正常的经营活动。加之，徐善娣亦未能及时返还预收ＸＸＸ的房租等因素，本院综合考虑后酌情确定，自2015年3月10日起至ＸＸＸ实际搬离房屋期间2个月的租金按50%计收，即徐善娣应当返还ＸＸＸ自2015年4月10日至8月31日共计143天的预付租金39178元（10万元／365天×143天）。
综上，ＸＸＸ要求返还租金的上诉理由部分成立。原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分处理结果欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省固镇县人民法院（2015）固民一初字第01059号民事判决第二项，即“驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求”。
二、变更安徽省固镇县人民法院（2015）固民一初字第01059号民事判决第一项为：徐善娣于本判决生效后十日内返还ＸＸＸ预收的租金39178元及押金4000元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费2548元，由ＸＸＸ负担2048元，徐善娣负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朝霞
审 判 员 耿 杰
代理审判员 陈二伟
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 贡雪洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。