黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑高商终字第74号
上诉人（原审被告、反诉原告）黑龙江申腾房地产开发有限公司，住所地绥化市。
法定代表人鲁艳军，该公司董事长。
委托代理人耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贾炳艺，男，1956年7月7日出生，汉族，无职业，住绥棱县。
委托代理人张玉发，黑龙江三星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李玉龙，男，1973年4月29日出生，汉族，无职业，住绥棱县。
委托代理人张玉发，黑龙江三星律师事务所律师。
上诉人黑龙江申腾房地产开发有限公司（以下简称申腾开发公司）因与被上诉人贾炳艺、李玉龙民间借贷纠纷一案，不服绥化市中级人民法院（2014）绥中法民二商初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人申腾开发公司的委托代理人耿成岩，被上诉人李玉龙及其与贾炳艺共同的委托代理人张玉发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：申腾开发公司因缺少开发资金，于2012年9月5日、9月21日向李玉龙分别借款300万元，口头约定月利率3分，并分别为李玉龙出具借据两张。该两张借据上均载明：借款300万元，借款期限为6个月，申腾开发公司在借据上加盖申腾开发公司绥棱项目部合同专用章，该项目部负责人杨春华签字。同时，申腾开发公司将自己开发的东方名苑的19套房产在房产部门以李玉龙名义办理了商品房预售登记，并签订了相应房产的《商品房买卖合同》，作为上述借款的担保。2012年10月10日，申腾开发公司向贾炳艺借款150万元，口头约定月利率3分，并于同日为贾炳艺出具借据一份，借据载明：借款300万元，借款期限为6个月，申腾开发公司在借据上加盖申腾开发公司绥棱项目部合同专用章，该项目部负责人杨春华签字。同时，申腾开发公司将东方名苑的7套房产在房产部门以贾炳艺名义办理了商品房预售登记，并签订了相应房产的《商品房买卖合同》，为此笔借款担保。上述三笔借款后，申腾开发公司按照双方约定的利率，自借款之日起至2013年6月份，均偿还了借款利息。2013年4月10日，李玉龙与申腾开发公司达成还款协议，协议约定：申腾开发公司共借李玉龙600万元，经双方协商同意，将2012年9月5日的借款延期至2013年10月9日，2012年9月21日的借款延期至2013年6月20日，欠款到期后一次性全部还清；为保证申腾开发公司按时还款，申腾开发公司保证对开发楼盘销售收入优先用于偿还借款，如借款到期或欠息超过一个月，已经办理预售登记的19套房产归李玉龙所有，抵顶借款。该份协议在黑龙江绥棱县公证处办理了公证。同日，贾炳艺亦与申腾开发公司达成了还款协议，协议约定：申腾开发公司共借贾炳艺150万元，经双方协商同意，借款期限延期至2013年6月9日，欠款到期后一次性全部还清；为保证申腾开发公司按时还款，申腾开发公司保证对开发楼盘销售收入优先用于偿还借款，如借款到期或欠息超过一个月，已经办理预售登记的7套房产归李玉龙所有，抵顶借款。该份协议在黑龙江绥棱县公证处办理了公证。2013年6月28日，申腾开发公司偿还贾炳艺的借款本金40万元，经双方同意解除了原预售登记在贾炳艺名下的东方名苑18号商服。2013年7月17日，申腾开发公司偿还李玉龙借款（2012年9月21日所借300万元）本金40万元，经双方同意解除了原预售登记在李玉龙名下的东方名苑12号商服。2014年5月7日，申腾开发公司为贾炳艺、李玉龙出具还款承诺书。承诺书载明：申腾开发公司欠贾炳艺、李玉龙借款本金670万元，截止到2014年5月31日欠利息2，344，800.00元，复利100，000.00元；申腾开发公司承诺到2014年5月31日前还清全部利息和复利，以后按月及时给付借款所产生的利息；如申腾开发公司到期不能还清所欠全部利息，申腾开发公司自愿将开发的东方名苑小区的部分商服交与贾炳艺、李玉龙出售。还款承诺到期后，申腾开发公司未能按照约定偿还借款利息。
贾炳艺、李玉龙于2014年8月18日向原审法院提起诉讼，请求：申腾开发公司给付贾炳艺、李玉龙借款本金670万元及利息、复利10万元；以案涉公证抵押的24套房屋优先受偿贾炳艺、李玉龙的欠款本金及利息；申腾开发公司承担本案的诉讼费用。
申腾开发公司在答辩期间内向原审法院提起反诉，请求：贾炳艺履行东方名苑小区东侧商服第019号房屋《商品房买卖合同》，支付购房款1，331，560.00元；李玉龙履行东方名苑小区北侧商服第002号、003号、007号、008号房屋《商品房买卖合同》，支付购房款5，150，314.00元；解除申腾开发公司与贾炳艺签订的东方名苑小区东侧商服第016、017、020、021号房屋《商品房买卖合同》及西侧商服037号房屋《商品房买卖合同》；解除申腾开发公司与李玉龙签订的东方名苑小区北侧商服第009号、010号、011号房屋《商品房买卖合同》及东侧商服第002号、003号、004号、005号、008号、009号、010号、014号、015号、022号房屋《商品房买卖合同》；诉讼费用由贾炳艺、李玉龙负担。
原审判决认为：双方当事人形成的借贷关系是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。申腾开发公司在收到借款后，应当按照双方的约定偿还借款本金及利息。申腾开发公司借款时经手人杨春华的证言及2014年5月7日申腾开发公司公司出具的还款承诺书，均证实申腾开发公司已收到双方约定的全部借款750万元，及借款时双方约定利率为月利率3分。依照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，双方约定利率高于法律规定上限，对超出部份不予支持，申腾开发公司应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍给付借款利息。贾炳艺、李玉龙与申腾开发公司借款时已约定借款利率为月利率3分，而后又约定由申腾开发公司给付贾炳艺、李玉龙复利10万元，依照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、第七条的规定，民间借贷双方当事人约定的借款利率、复利之和不得超过中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，故贾炳艺、李玉龙请求申腾开发公司给付复利10万元的诉讼请求不予支持。
关于案涉《商品房买卖合同》及其商品房如何处理的问题。双方当事人达成借款协议后，贾炳艺、李玉龙为保证自己的债权得已实现，与申腾开发公司签订了其开发的东方名苑26套房产的《商品房买卖合同》，并在房产部门办理了相应房产的商品房预售登记。双方当事人从形式上虽然签订的是《商品房买卖合同》，但实质是申腾开发公司为担保债务而将担保标的物财产权转移给贾炳艺、李玉龙的让与担保。申腾开发公司用其名下房产为借款担保是其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，故双方形成的让与担保合法有效。在双方达成让与担保协议后，为所涉房产在房产部门分别办理了贾炳艺、李玉龙名下的商品房预售登记，已具有公示作用，能够起到对抗善意第三人的法律效力。故在申腾开发公司不能按期清偿债务时，应由贾炳艺、李玉龙对案涉已办理预告登记的房产清算后所得的价款偿还借款本金及利息。在申腾开发公司两次偿还借款本金后，贾炳艺、李玉龙分别解除了相应价值的商品房预售登记，这一事实更证实双方签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为借款担保的事实。故申腾开发公司要求贾炳艺、李玉龙按照《商品房买卖合同》履行义务的请求无理，不予支持。判决：一、申腾开发公司给付贾炳艺、李玉龙借款本金670万元及利息（利息：①以300万元为基数，按照同期同类中国人民银行贷款基准利率的四倍自2013年6月5日计算至判决生效之日止；②以260万元为基数，按照同期同类中国人民银行贷款基准利率的四倍自2013年6月21日计算至判决生效之日止；③以110万元为基数，按照同期同类中国人民银行贷款基准利率的四倍自2013年6月10日计算至判决生效之日止，①②③项相加为利息总和）。二、如申腾开发公司未按前款规定的期限清偿借款本金及利息，则由贾炳艺、李玉龙对案涉担保物（以绥棱县公证处作出的（2014）黑绥棱证内经字第238号公证书中确定的7套房产中扣除“第18号”房产后剩余的6套房产、第257号公证书所确认的房产19套房产中扣除“第12号”房产后剩余的18套房产，共计24套房产）清算后所得的价款受偿；三、驳回贾炳艺、李玉龙的其他诉讼请求。四、驳回申腾开发公司的反诉请求。如果申腾开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费59，400.00元，反诉费28，586.00元，由申腾开发公司公司负担。
申腾开发公司向本院上诉称：24份《商品房买卖合同》涉及的款项和《还款协议》涉及的款项，在数额上虽有差额，但双方当事人对于其属同一笔款项并无异议。根据法律规定，案涉24份《商品房买卖合同》和《还款协议》均为依法成立并已生效的合同。双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，亦签订了相互独立又有联系的两类合同。《还款协议》约定以签订《商品房买卖合同》的方式为《还款协议》所借款项提供担保，同时《还款协议》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，申腾开发公司还清借款，《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，申腾开发公司不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》，并且无条件办理入户手续。故双方当事人对于是履行24份《商品房买卖合同》，还是履行《还款协议》具有选择性，即《商品房买卖合同》的解除条件成就，就履行《还款协议》；《商品房买卖合同》的解除条件未成就，就履行24份《商品房买卖合同》。因此，原审判决未认定《商品房买卖合同》效力及其解除条件未成就错误。故请求：撤销（2014）绥中法民二商初字第33号民事判决主文第二、四项，判令贾炳艺履行东方铭苑小区东侧商服第019号房屋《商品房买卖合同》，支付购款1，331，560.00元，判令李玉龙履行东方铭苑小区北侧商服第002号、003号、007号、008号房屋《商品房买卖合同》，支付购款5，150，314.00元，解除申腾开发公司与贾炳艺签订的东方铭苑小区东侧商服第016号、017号、020号、021号房屋《商品房买卖合同》及西侧商服第037号房屋《商品房买卖合同》，解除申腾开发公司与李玉龙签订的东方铭苑小区北侧商服第009号、010号、011号房屋《商品房买卖合同》及东侧商服第002号、第003号、004号、005号、008号、009号、010号、014号、015号、022号房屋《商品房买卖合同》，诉讼费用由贾炳艺、李玉龙人承担。
贾炳艺、李玉龙辩称：双方当事人对所签订的《商品房买卖合同》进行了公证，并办理了房屋预售登记，其真实意思表示为以案涉房屋担保债权的实现，未形成实际的商品房买卖合同关系，原审判决应予维持。
本院经审理确认原审判决认定的事实。
本院认为，从申腾开发公司出具的借据、还款承诺书及双方当事人签订的《还款协议》可以认定双方当事人已经形成借款合同关系，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，亦无导致合同无效的其他情形，应认定为有效。根据当事人在上诉、答辩及庭审中陈述的意见，本案二审争议的焦点主要涉及以下几个关键问题：
如何认定案涉《商品房买卖合同》的性质、效力。双方当事人签订《还款协议》的同时，又签订了《商品房买卖合同》，根据各方当事人在诉讼中的意思表示及申腾开发公司出具的还款承诺书可以确定，该买卖合同的目的不是为了贾炳艺、李玉龙取得标的物房屋的所有权，而是对其借款债权提供担保，该合同不具有独立性，系以债权债务合同的产生为前提，伴随着债务的清偿和消灭而消灭，具有从属性，属于借款债权债务合同的从合同，因此，案涉《商品房买卖合同》性质应为一种担保合同。虽然案涉房屋未进行抵押，债权人贾炳艺、李玉龙亦未占有该房屋，不具有“让与担保”概念中事先将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人的特征，而是后转移所有权，但二者的区别亦仅在于所有权转移的先后次序，其他方面基本相同，故根据目前的相关理论研究，案涉《商品房买卖合同》担保的性质应认定为“后让与担保”，亦属于一种非典型担保。虽然《担保法》和《物权法》中未明确规定该种担保形式，但其并不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，亦不违反《物权法》第十五条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则，属于当事人之间的真实意思表示，依契约自由原则，应承认该种非典型担保合同的效力。
二、贾炳艺、李玉龙应否以案涉24套房屋清算后的价款受偿案涉借款。由于案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，案涉以买卖形式用来担保的房屋已经进行商品房预售登记，其目的是为了限制该担保房屋的转让或作其他处分，应当视为进行了物权公示。虽然《还款协议》中约定申腾开发公司到期不能偿还借款本息，案涉房屋归贾炳艺、李玉龙所有，以及申腾开发公司承诺到期不能偿还利息，将案涉房屋交与贾炳艺、李玉龙出售等等，但此种将担保财产直接交由担保权人所有以消灭双方的债权债务关系的约定，排除了担保物实现时对担保财产的清算程序，存在因市场变化而产生实质不公的可能性，违反了禁止流质契约的法律原则，因此，原审法院判决担保权人贾炳艺、李玉龙对案涉24套房屋清算后的价款受偿案涉借款的方式消灭双方的债权债务关系并无不当。故此，申腾开发公司上诉请求贾炳艺、李玉龙履行部分《商品房买卖合同》，支付购房款，并解除其他《商品房买卖合同》无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。申腾开发公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57，173.12元，由申腾开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 剑
代理审判员 黄世斌
代理审判员 张静峰
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 马 莎