北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
2015年丰民初字第06996号
原告朱红，女，1960年3月5日出生，住吉林省长春市二道区。
委托代理人张安灏，北京德恒律师事务所律师。
被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。
法定代表人周政，董事长。
委托代理人王欣，北京市五环律师事务所律师。
委托代理人苏湘辉，北京市五环律师事务所律师。
原告朱红与被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑阳独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告朱红及其委托代理人张安灏、被告万科公司委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱红诉称：2010年7月21日，我与被告签订编号为Y1038012的《北京市商品房预售合同》，购买被告开发的位于本市丰台区小屯路108号D-1#住宅楼7层4单元-702室房屋，合同约定房屋建筑面积95.25平米，套内建筑面积75.21平米，总价款为2333549元，付款方式为一次性支付。后该房屋经政府房地局测绘部门实测，双方签订面积差补充协议，约定由我一次性支付2172元，最终房屋立契价为2335721元。同日，双方另就丰台区小屯路108号假日风景家园地下车库-1层-132号车位签订编号为Y1128224的《北京市商品房预售合同》，总价款为99000元，付款方式为一次性支付。以上款项合计为2434721元。合同签订后，我按约定支付了上述全部款项，被告于2011年12月8日交付了房屋，但被告迟延办理该房屋所在楼栋权属证明，直到2014年2月23日，被告才通知原告办理产权证书事宜，原告于2014年4月10日才取得房屋产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十八条第（二）项规定，原告应于房屋交付使用之日起90日即2012年3月9日前取得房屋产权证书，实际于2014年4月10日取得房屋产权证书，被告应当承担违约责任。故起诉要求法院判令被告：1、支付逾期办理房屋所有权证书违约金468281.88元（自2012年3月9日起至2014年4月10日止，按银行同期贷款年利率的1.5倍标准计算）；2、诉讼费由被告负担。
被告万科公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、双方在合同中约定，付款方式为一次性付款的，房屋权属转移登记由买受人自行办理，除因出卖人责任导致房屋所有权证无法办理外，出卖人无需对买受人办理所有权事宜承担责任。故本案办理产权证系原告方自身义务，且原告从未向被告主张过要求办理产权登记手续，其要求违约金于法无据。2、双方所签预售合同附件补充协议中约定，出卖人办理产权证逾期应当承担责任的前提是“因出卖人责任”导致办理逾期，本案系由于行政部门的原因，涉案房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，导致该房屋项目规划验收及房屋初始登记迟延，我方并无直接责任或过错，故不应承担违约责任。3、原告并未因其所主张的产权证办理逾期一事受到任何实质损失，要求的违约金数额过高且于法无据。
经审理查明：2010年7月21日，万科公司（出卖人）与朱红（买受人）就坐落于丰台区小屯路108号D-1#住宅楼7层4单元-702室房屋（以下简称702室房屋）的买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1038012），合同约定：买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为2333549元；出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款；合同第二十一条产权登记条款中，双方均未对产权登记具体事宜予以约定；合同附件十三《补充协议二》第七条对合同第六条第1种方式付款补充约定：“买受人在付清全部房价款的同时签订合同”；第十六条约定：“（三）如买受人采取的是本协议第七条或第八条所述付款方式，买受人自行向政府相关部门缴纳契税”；第十八条约定：“4、如买受人采取的是本协议第七条所述付款，房屋权属转移登记由买受人自行办理，除因出卖人责任导致房屋所有权证无法办理外，出卖人无需对买受人办理房屋所有权证事宜承担责任。”同日，双方另就丰台区小屯路108号假日风景家园地下车库-1层-132号车位（以下简称-132号车位）签订《北京市商品房预售合同》（编号为Y1128224），合同约定：总价款为99000元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2011年12月30日前向买受人交付该商品房；双方均未对产权登记具体事宜予以约定；合同附件十一《补充协议》第八条、第十五条、第十六条中约定的内容与前述所引编号为Y1038012合同附件十三《补充协议二》第七条、第十六条、第十八条相同。2011年12月17日，双方签订面积差补充协议，约定由买受人向出卖人一次性补交2172元，702室房屋最终立契价为2335721元。
上述合同及协议签订后，朱红按约定支付了房屋及车位全部价款合计2434721元。2011年12月8日，万科公司交付了房屋及车位。2013年8月16日，万科公司取得了该车位所在楼栋权属证明。2014年1月28日，万科公司取得了该房屋所在楼栋权属证明。2014年2月23日，朱红收到万科公司邮寄的《办理房屋所有权证提示函》。2014年4月10日，朱红取得702室房屋及-132号车位产权证书。
庭审中，关于违约责任的承担，万科公司主张：1、朱红主张本案适用商品房买卖合同司法解释，要求我方支付违约金，而该解释条款系买卖双方对取得房屋权属证书期限无特殊约定时适用，本案朱红是一次性付款购房，合同附件中明确约定产权证由买受人自行办理，我方无义务为原告办理房屋权属证书，故不应适用该司法解释的规定；另合同中对一次性付款情况下，房屋所在楼栋权属证明取得时间未予以约定，故我方无违约行为，不应承担违约责任；2、原告于2015年3月19日起诉，其所要求的违约金已超过诉讼时效；3、原告缴纳契税的时间是在2014年，对于产权办理迟延存在过错；4、房屋已依约实际交付，未阻碍或影响朱红对房屋的实际使用，并未给朱红造成实质损失，故原告主张违约金数额标准过高；5、本案系因涉诉房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，直接拖延了该房屋所在项目规划验收及房屋初始登记的办理，万科公司并无直接责任或过错，故不应承担责任，并就其主张提交了《北京市国有土地使用权出让合同》、《北京市丰台区万恒家园项目二期土地开发建设补偿协议》、（2012）丰民初字第00425号民事判决书作为证据。朱红对万科公司上述主张不予认可，认为：1、双方在签订合同时房屋尚未建成，合同虽然约定房屋权属证书由我方自行办理，但自行办理的前提是被告先取得楼栋权属证明，被告认为双方对房屋所在楼栋权属证明取得时间无约定，我方对此予以认可，故合同中双方就产权证取得并无特殊约定，亦未约定违约金，应适用商品房买卖合同司法解释，由被告承担违约责任；2、我方虽无证据证明，但就产权证办理一事多次与被告销售人员交涉，一直主张权利，且被告侵权处于连续状态，故不涉及超过诉讼时效问题；3、我方于自行办理产权证时一并交纳契税，符合合同约定；4、万科公司所述免责理由不能成立，万科公司与其他公司之间的纠纷与我方无关。
另经询问朱红有无实际损失，朱红未举证证明其损失并主张违约责任承担不以损失为前提。
上述事实，有原、被告陈述、《北京市商品房预售合同合同》、付款发票、《办理房屋所有权提示函》等相关证据材料在案佐证。
本院认为：原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。
本案双方争议的焦点是买卖双方在合同中对涉案房屋产权证书取得时间有无特殊约定，原告是否可以依据商品房买卖合同司法解释要求被告承担违约责任。据已查明的事实，本案原告系一次性付款购房，对于一次性方式付款的买受人，合同仅约定了产权证由买受人自行办理，未明确产权证取得的具体时间及逾期办证的违约责任，故理应适用商品房买卖合同司法解释第十八条的规定，因签约时房屋买卖合同标的物为尚未建成的房屋，故依照商品房买卖合同司法解释的规定，原告应于房屋交付后90日即2012年3月9日前取得房屋产权证书。
关于违约责任承担问题：被告提出因土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，并非出卖人原因所致，其不应承担违约责任。本院认为，此系被告与他人之间法律关系，其作为本案合同相对方，以上述主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。依据法律规定，原告应于2012年3月9日前取得产权证，但被告实际迟至2014年1月才取得房屋所在楼栋权属证明，2014年2月23日才通知原告自行办理产权证，显属违约，理应承担违约责任。
关于违约责任的期间：2013年8月16日，万科公司取得了该车位所在楼栋权属证明；2014年1月28日，万科公司取得了该房屋所在楼栋权属证明；2014年2月23日，朱红收到万科公司邮寄的《办理房屋所有权证提示函》，通知其可以办理702室房屋及-132号车位产权证书。当万科公司取得了涉案房屋所在楼栋权属证明并于合理期间提示买受人办理产权证后，买受人即可以自行办理房屋产权证，万科公司的义务即已履行完毕。故本院对原告违约期间计算至实际取得产权证之日的主张，合理部分予以支持，超出部分不予采纳。关于契税交纳，被告于2014年2月通知原告可自行办理产权证书，原告于自行办理房屋权属证书时交纳契税并无不当。另被告于庭审中提出原告主张违约金超过诉讼时效，我国法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告于2015年3月19日起诉，其未举证证明就2012年3月9日至2013年3月19日期间发生的违约金曾向被告主张过相应权利，故本院对原告诉讼请求中超过诉讼时效部分不予保护。
关于违约金的数额：根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，且万科公司于本案审理过程中明确主张违约金约定比例过高，故本院将结合本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则，对违约金数额予以酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱红支付逾期办理房屋产权证违约金八万零五百八十九元。
二、驳回原告朱红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4596元，由原告朱红负担2500元（已交纳），由被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司负担2046元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郑 阳
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 王旻忞