山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民再672号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人(一审被告、二审上诉人、再审申请人)：蒋艳，女，1986年11月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孙文涛，山东金华表律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈长娥(系蒋艳之母),女，1960年10月9日出生,汉族。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：张长本，男，1957年11月6日出生，汉族。
原审被告：付玉鹏（系蒋艳姨父），男，1968年1月31日出生，汉族。
申诉人蒋艳因与被申诉人张长本、原审被告付玉鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市中级人民法院（2014）济民再终字第34号民事判决，向检察机关申诉。本院于2017年7月31日作出（2017）鲁民抗29号民事裁定书，提审本案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员纪养文、李修娟出席法庭。申诉人蒋艳的委托诉讼代理人孙文涛、陈长娥、被申诉人张长本、原审被告付玉鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东省人民检察院抗诉认为，济宁市中级人民法院对本案认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。首先，从双方签订的《房屋买卖合同》的内容可以看出，双方交易的不动产标的系“136.55平方米的主房和22.97平方米的车库”，交易的价格为48.8万元。根据上述规定，作为出卖人的张长本所负有的合同义务就应当是将“136.55平方米的主房和22.97平方米的车库”交付买受人蒋艳占有使用，并移转所有权于蒋艳。而蒋艳所负有的合同义务为支付48.8万元的价款。根据法律规定，张长本完成所负有的转移标的物所有权的合同义务，应以合同约定的全部不动产标的登记在蒋艳名下为标志。其次，各方的履约顺序。在2011年10月4日签订的《房屋买卖合同》中约定的付款方式为：“签订当日付1万元为购房定金┄③余款131269元付清后交房使用。”从上述约定内容看，双方约定的履行顺序是蒋艳先付款，张长本后交付房屋由蒋艳使用。但在2011年10月31日，双方又签订补充协议，约定：蒋艳已代张长本付清尚欠房款56731元；经双方协议，蒋艳预付张长本房款29万元，当日，张长本把房子交于蒋艳装修，待房产证过户至蒋艳的同时，蒋艳将剩余房款141269元交付于张长本。可见，在双方的补充约定中，双方对履行的顺序进行了变更。即双方约定的履行顺序为：在张长本将买卖的标的物过户到蒋艳名下后，蒋艳再支付剩余房款给张长本。再次，张长本负有的合同义务是将“136.55平方米的主房和22.97平方米的车库”交付买受人蒋艳占有使用，并以完成全部标的物的转移登记为其履行完毕合同义务的标志。而本案事实是张长本转移登记的是8.04平方米的储藏室，因此，应认定张长本并没有完成其合同义务。最后，关于张长本提出的付玉鹏在代表蒋艳签订《房屋买卖合同》时，完全知悉房屋登记在焦海涛且房产证登记的内容就是“储藏室8.04平方米”，故在其协助将登记在焦海涛名下的房产变更登记在蒋艳名下，即应视为其完成合同义务的问题。蒋艳对之前登记内容的知悉，并不能免除张长本转移22.97平方米车库所有权的义务，因为在多方当事人的合同中，变更储藏室为车库的内同都是明确的，并且是一致的，足以使蒋艳对都能够取得22.97平方米车库所有权产生信赖。因此，张长本作为负有先履行义务的一方，并未完成其所负有的转移标的物所有权的义务，蒋艳可以根据法律规定行使先履行抗辩权，拒绝支付剩余房款。
申诉人蒋艳同意检察机关的抗诉意见。
被申诉张长本辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院予以支持。
原审被告付玉鹏同申诉人的申诉请求一致。
张长本向一审法院起诉请求:付玉鹏代蒋艳与张长本签订了《房屋买卖合同》，现张长本已将房屋交付被告，2012年3月15日，在原告协助被告蒋艳办理过户手续后，付玉鹏再出具保证书，保证贷款下来后，付清余款141269元，但在此之后，蒋艳仅支付8万元，尚欠61269元，经原告多次催要，两被告一直推诿，请求判令蒋艳、付玉鹏立即支付剩余房款61269元及滞纳金。
一审法院认定事实：位于阜桥辖区中区开发区香港西路1号济宁市济海信息技术服务有限公司10号楼东二单元1层东户的房屋最先由焦海涛购得，并由焦海涛于2006年4月4日取得济宁市中字第03××30号房权证，房屋建筑面积136.55平方米，储藏室面积8.04平方米。2006年12月8日，济宁市济海信息技术服务有限公司(甲方)与张长本(乙方)、焦海涛(丙方)签订职工房产转让协议书，约定甲、丙方同意将丙方名下的产权调剂并转让给乙方，原来8.04平方米的储藏室变更为了22.79平方米的车库。2007年3月17日，焦海涛与张长本双方就上述房屋买卖重新签订房屋买卖合同，房屋建筑面积136.55平方米，附属设施面积22.79平方米，双方履行了合同但没有办理房屋产权过户手续。2011年原告张长本委托中介出售上述房屋，2011年10月4日，张长本(甲方)与付玉鹏(乙方)签订了房屋买卖合同，合同签订时，原告和中介方李长美已向付玉鹏披露了焦海涛为登记的房屋所有权人的事实，并让付玉鹏看了相关材料。合同第四条载明“乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解”，同甲方协定房产交易成交价48.8万元，主房136.55平方米，车库22.97平方米，付款方式：此合同签订当日付1万元为购房定金，转交中介方，甲方向乙方交出房产证明，转交中介方保管，余款支付方式：①付款：首付款10月9日付30万元；②原甲方欠公司56731元，由乙方代付计入房款(公司负责过户当日交付)；③余款131269元付清后交房使用。第六条约定“交易税费、手续费及其他费用负担：由乙方负担”。2011年10月31日，甲乙双方签订补充协议，约定：①乙方已代甲方付清尚欠房款56731元；②经双方协议，乙方预付甲方房款29万元，当日甲方把房子交于乙方装修；③待房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付甲方。付玉鹏向张长本披露了蒋艳为实际购房人。张长本约来焦海涛夫妇，办理了将房屋过户到蒋艳名下所必须的全部手续。2012年3月13日，被告支付契税2578.50元。2012年3月15日，付玉鹏又向张长本出具字据，表示“欠张长本房款，保证贷款审批以后下来当日一次性付清。对原合同条款无异议。”2012年3月21日，被告付清其他应缴税款。2012年3月26日，蒋艳取得上述房屋的房权证，编号为中区字第2012001888号，证上仍然登记的是“储藏室8.04平方米”，而原告实际交给被告使用的是一个35平方米以上的车库。被告又支付给原告购房款8万元。后被告因与原告就税款负担和储藏室(车库)面积变更问题发生争议，不同意按协议价格支付剩余购房款。现蒋艳的房权证在中介方李长美手中，为的是办理储藏室面积变更。原告和中介方均表示，车库面积在22.79平方米之内的变更费用不需要被告承担。
一审法院判决：一、被告付玉鹏给付原告张长本剩余购房款61269元，并从房权证办妥之日2012年3月26日之次日起，按日万分之二点一计算逾期付款违约金，于判决生效后五日内付清。二、被告蒋艳承担连带清偿责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，由被告付玉鹏、蒋艳连带负担。
蒋艳不服，向济宁市中级人民法院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。原判认定2007年3月17日焦海涛与张长本签订房屋买卖合同并履行了合同内容，但没有办理房屋产权过户手续，2011年10月4日，张长本又将该房屋卖给了上诉人，但此时由于其与焦海涛未办理房屋过户，故不具有房屋的所有权，只能让焦海涛与上诉人办理了房屋过户手续。一审判决只认定了表面情况，对深处的违法行为没有认定，张长本之所以在2007年3月17日与焦海涛签订房屋买卖合同又不办理房屋过户，目的是逃避由于房屋过户所带来的各项税费，2011年10月4日将房屋卖给上诉人时，让焦海涛与上诉人办理过户手续，不仅逃避了自己2007年购买房屋价格至此时因房屋增值所应缴的税费，同时也逃避了焦海涛原房屋价格与2007年当时市场房价之间增值部分应缴纳的税费。二、一审审理程序违法。1.张长本不具备一审原告主体资格，张长本不是争议房屋的实际所有人，无权处分该房屋，且不是最终买卖合同的相对方，没有权利要求上诉人向其支付购房款。在办理过户过程中，2012年1月10日焦海涛夫妇与上诉人签订了房屋买卖协议，由于整个房屋买卖过程均由张长本组织进行，应认定其对本协议内容予以认可，即使一审判决支持被上诉人的诉讼请求，2012年1月10日的协议应视为对2011年10月4日的房屋买卖合同书的变更，根据后一买卖协议的约定，本案争议房屋的购房款应为38万元，因此上诉人已超额支付了购房款。2.一审法院漏列当事人。由于本案争议房屋的原房屋所有权人是焦海涛，且在房屋过户过程中也是由焦海涛夫妇签字办理，焦海涛才是本案买卖合同的实际相对人，系本案的直接利害关系人，应作为当事人参加诉讼。综上，请求二审法院驳回被上诉人诉讼请求或裁定发回重审。
二审法院查明的事实与一审判决认定的事实相一致。
二审法院认为，2011年10月4日付玉鹏与张长本签订了房屋买卖合同，2011年10月31日双方又签订了补充协议，2012年3月15日付玉鹏出具一份书面字据，内容为“欠张长本房款保证贷款审批以后下来当日一次性付清，对原合同条款无异议”，且在房屋买卖合同履行过程中，蒋艳将房款交付给张长本，在办理房产过户时，也系张长本约来原房屋所有权人焦海涛夫妇将房屋过户到蒋艳名下，焦海涛夫妇对张长本出售争议房屋并无异议。根据以上事实，法院二审认为，张长本系本案争议房屋的出卖方，具备原告主体资格，焦海涛虽然是原房产所有权人，但已经通过买卖合同将房屋转让给了张长本，焦海涛除协助办理过户手续外，并未参与到张长本与付玉鹏的房屋买卖过程，上诉人要求追加焦海涛为当事人没有事实依据，不予支持。张长本已根据双方签订的房屋买卖合同将争议房屋交付并过户到蒋艳名下，虽然房产证记载的“储藏室8.04平方米”与房屋买卖合同中约定的“车库22.97平方米”并不一致，但张长本已基本完成合同义务，有权要求付玉鹏和蒋艳支付剩余购房款，且一审法院对此已明确告知蒋艳对储藏室(车库)面积的变更费用负担有异议可以另行起诉。综上，判决如下：驳回上诉，维持原判。
蒋艳不服，向济宁市中级人民法院申请再审称，1.原审认定被申请人张长本按约定履行了交付房屋和协助办理过户手续的义务，明显缺乏证据证明，认定事实错误。2011年10月31日的补充协议第三条明确约定“自房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付给甲方”。该条为再审申请人与被申请人的特别约定，属于主合同义务，且是双方的真实意思表示，依法具有约束力。同时，从物权角度分析，由于房屋属不动产，所有权变更必须经过物权登记，本案被申请人将再审申请人购买的22.97平方米的附属设施，错误的登记为8.04平方米储藏室，显然系未按合同约定履行其应负的合同义务。2.原审判决书根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决再审申请人支付剩余房款61269元，适用法律错误。因被申请人未履行双方约定的主合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，在被申请人未将房产证过户至申请人名下前，申请人可依法行使同时履行抗辩权，无需向其支付剩余房款。3.原审判决认为，关于车库面积变更问题，被申请人可作必要协助，费用也应由蒋艳先垫付，没有法律依据，且与《中华人民共和国合同法》立法宗旨相违背。引起本案纠纷的起因在于被申请人未按合同约定履行应负义务，导致合同约定的附属设施面积登记错误，现在却要让再审申请人承担变更登记的义务。这明显是让一个守约方对一个违约方造成的违约行为进行买单，守约方本来利益就受损，却还要继续承担本不属于自己的义务，而违约方的违约行为却得不到任何的惩罚。据开发商称，现在车库登记在屈宜奎名下，张长本答应过将车库变更到申请人名下，但至今仍未兑现。4.购房合同的出售方是张长本，而进行过户的是焦海涛，中间产生的税费31238.09元，张长本并未支付，而是我方垫付的，要求张长本承担该费用。综上，请求再审改判或发回重审。
济宁市中级人民法院再审查明的事实与原审一致。
另查明，二审判决生效后，蒋艳以车库面积变更的问题起诉张长本，案由为房屋买卖合同纠纷一案，原济宁市市中区人民法院以其违反“一事不再理原则”为由，作出（2013）济中区民初字第971号民事裁定，驳回蒋艳起诉。蒋艳上诉至济宁市中级人民法院后，法院于2014年5月5日作出（2014）济民终字第1006号民事裁定书，撤销原济宁市市中区人民法院（2013）济中区民初字第971号民事裁定，指令济宁市任城区人民法院对本案进行审理(原济宁市市中区人民法院与济宁市任城区人民法院现已合并)，现该案正在审理之中。2013年10月30日，济宁市济海信息技术服务有限公司出具证明，“济海公司所有的登记在焦海涛名下的储藏室面积为8.04平方米，2006年12月8日公司与焦海涛、张长本签订《职工房产转让协议书》，约定附属设施为10号楼楼南侧东9号22.79平方米，2007年12月份向张长本交付该房屋时，附属的储藏室进行了调整，由原楼南侧东9号变更为楼北侧东9号34.34平方米。”现蒋艳对34.34平方米的车库实际占有。
再审法院认为，本案的焦点是被申请人张长本是否履行了房屋买卖合同，再审申请人蒋艳是否应付清剩余房款。
首先，涉案房屋买卖的中介人证实，张长本在与付玉鹏签订合同时，付玉鹏明知该房登记在焦海涛名下，并且也知道登记的附属设施是8.04平方米的储藏室，在过户时，张长本联系了焦海涛夫妇，焦海涛夫妇与蒋艳又签订了房屋买卖协议，该协议上的附属设施是8.04平方米，并且已经办理完毕过户。张长本与付玉鹏双方2011年10月31日签订的补充协议第3条只是说“待房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付甲方”，该条并未明确约定张长本负责过户的房产证上附属设施应是合同面积22.97平方米或者实际面积的车库。故张长本已经实际交付了房屋及附属设施，协助焦海涛与蒋艳完成了过户义务，蒋艳也实际接受了房屋及附属设施，现车库实际由蒋艳使用并受益，张长本已经履行了房屋买卖合同的义务，蒋艳应当支付剩余房款。
其次，张长本与付玉鹏2011年10月4日的房屋买卖合同书第六条已经明确约定交易税费、手续费及其他费用由乙方负担，并未约定由张长本承担焦海涛过户至张长本名下应缴纳的税费，故再审申请人蒋艳认为因房屋登记所有权人是焦海涛，张长本未过户至其自身名下，导致再审申请人过户时替焦海涛补缴了各项税费，此款应由张长本承担，与房屋买卖合同的约定不符，不予支持。
再次，因再审申请人蒋艳主张其使用的34.34平方米车库实际登记在案外人屈宜奎名下，而按照房屋买卖合同，张长本收取的附属设施房款仅是22.97平方米车库的，并未收取超出此面积的房款，此差价应向开发商交纳，故再审申请人蒋艳关于变更车库面积及登记的主张还与案外人屈宜奎及开发商有法律关系，原审也不宜一并审理。原审判决明确告知蒋艳对车库变更问题可另行起诉，蒋艳在二审判决生效后，也已经起诉了张长本，现该案正在审理之中。故蒋艳以此为由申请再审，亦不应支持。再审法院判决：维持济宁市中级人民法院（2012）济民终字第1406号民事判决。
本案再审查明的事实与原审认定的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是申诉人蒋艳应否支付剩余房款。
本院认为，申诉人蒋艳应支付剩余房款，主要理由是：第一、张长本与付玉鹏签订房屋买卖合同时，张长本已向付玉鹏说明了房屋权属登记在焦海涛名下的事实，并向付玉鹏交付了相关资料，应认定付玉鹏已经明知涉案房屋登记在焦海涛名下，且登记的附属设施为8.04平方米储藏室。在办理房产过户时，蒋艳又与焦海涛夫妇签订了房屋买卖协议，该协议书亦载明附属设施为8.04平方米，且双方根据协议约定已经过户完毕；第二、张长本与付玉鹏在2011年10月31日签订的补充协议中约定“待房产证过户到乙方的同时，乙方将剩余房款141269元交付甲方”，2012年3月15日付玉鹏又向张长本出具字据，承诺称“欠张长本房款，保证贷款审批以后下来当日一次性付清。对原合同条款无异议”。本院认为，张长本将涉案房屋及附属设施交付后，依然负有依据合同约定协助买方过户的义务,但关于蒋艳何时交付房屋余款的问题，需结合合同双方的约定进行分析。本案中，付玉鹏于2012年3月15日作出“贷款审批以后下来当日一次性付清”的承诺，该承诺可以认定双方已经明确了蒋艳付款的最后时间，即贷款审批下来当日。据此，原审法院认定蒋艳应交付剩余房款并无不当，本院予以维持。
关于储藏室面积的变更问题，本院认为，因张长本收取附属设施的房款为22.79平方米车库的，蒋艳还有超面积的差价未予交纳，该差价的交纳与开发商具有关联，且蒋艳主张其使用的车库现登记在屈玉奎名下，纵观本案，蒋艳变更车库面积的问题还与车库实际登记人和开发商具有法律关系，在该种情况下，原审法院告知蒋艳对车库变更问题另行起诉并无不当，本院予以确认。
综上，本院认为，抗诉机关的抗诉意见不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持济宁市中级人民法院（2014）济民再终字第34号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 柴家祥
审判员 杜 磊
审判员 李 霞
二〇一七年十二月二十五日
书记员 郭雪志