舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初3295号原告：海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会，住所地舟山市普陀区海景颐园紫薇园、玉兰园小区。负责人：丁勇，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：张海军，浙江民鸿律师事务所律师。被告：浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区临城街道合兴路中昌国际大厦720室。负责人：孙志民。委托诉讼代理人（特别授权）：林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。原告海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会为与被告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司物业服务合同纠纷一案，于2017年9月6日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张玲燕适用简易程序独任审理，并于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告代理人张海军、被告代理人林海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还物业用房经营性收入196506元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告所属的舟山市普陀区海景颐园紫薇园、玉兰园小区于2010年12月17日竣工，2010年12月28日交付使用，由被告进行前期物业管理。2014年10月23日，原告受业主大会授权，于2015年1月1日与被告签订《物业委托管理服务合同书》，约定将海景颐园紫薇园、玉兰园小区委托被告进行物业管理，委托管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，双方还就委托管理事项、双方权利义务、管理服务费用等条款达成一致书面合意。其中约定：本物业房屋共用部分、公用设施设备、公共配套设施，在保修期满后，日常保养和零星小修费用由被告负责，大、中修及单笔费用在500元以上的维修费用由业权收益部分支出或按政府有关住宅区物业维修专项基金管理办法执行。物业合同到期后，被告撤出了原告所属的海景颐园紫薇园、玉兰园小区的管理，双方合同到期终止。此后，原告多次要求被告就其管理小区物业经营性用房的收入支出情况进行公示，并返还属于业主所有的剩余权益，但被告一直拖延。2017年1月13日，经原告多次催讨，被告向原告出具了一份《海景颐园经营收支汇总表》，不合理支出及侵占原告小区业主权益金额共计19万余元，其中：2013年柴油机保养费用972元及消防栓、单元门保养578元属日常维护范畴，应由被告自行负担；2014年交房时为个别业主维修铝合金门窗的费用不应从经营性收入中支出，更换小区节能LED灯费用42130元明显不合理；2015年500元以下维修费用合计1939元，按约应由被告自行负担，2015年更换LED灯泡1080元费用在2014年已采购大量LED灯前提下又产生费用不合理；2016年被告已退出物业服务，不可能产生维修费74598元。为此原告诉至本院。原告海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会为证明自己诉称的事实向本院提供以下证据材料：1.业主委员会备案纸1份，拟证明原告成立并备案的事实；2.原、被告签订的《物业委托管理服务合同》1份，拟证明原、被告签订物业服务合同并约定权利义务的事实；3.原告与舟山市普陀区众安物业有限责任公司签订的《物业服务合同》1份，拟证明被告物业服务期至2015年12月31日止的事实；4.海景颐园经营收支汇总表1份，拟证明被告存在不合理开支并侵占原告业权收益的事实；5.工商登记查询表1份，拟证明应飞原系被告负责人的事实。被告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司答辩称，1.2014年以前的业权收益根据约定均应由被告所有，用于补贴被告前期物业经营成本支出。2.2015年的业权收益只有35000多元，而被告实际支付的费用74598元。3.2016年初，原、被告及众安物业有限公司三方在办理物业管理移交的时候，当时签订了一份物业移交补充协议书，该补充协议明确约定从该协议签订之日起各方均无任何争议。综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。被告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司为证明自己辩称的事实向本院提供如下证据材料：1.《商品房买卖合同》若干，拟证明业主均认同将前期物业经营性收入用于补贴前期物业经营成本支出的事实；2.《海景颐园（一期）前期物业委托管理服务合同书》1份，拟证明被告与舟山三盛置业发展有限公司签订前期物业服务合同并约定权利义务的事实；3.物业交接补充协议书1份，拟证明各方约定自该协议签订之日起各方均无任何争议的事实；4.业务回单若干，拟证明海景颐园各项维修费用支出的事实。经质证，被告对原告提供的证据真实性均无异议，本院对真实性予以认定。原告对被告提供的证据1、证据2、证据3真实性无异议，本院对真实性予以认定；对被告提供的证据4真实性有异议，因被告提供的证据4各业务回单之间能相互印证，故本院对该证据的真实性予以认定。2017年11月29日，本院组织双方到案涉小区对节能灯使用情况进行现场查看，经现场查看双方确认，被告于2014年5月3日采购的320套LED球泡灯3W均用于案涉小区；案涉小区路灯共计166盏，适用LED球泡灯15W；案涉小区地下车库LEDT5一体化支架改造10盏。经本院审理查明，2008年11月11日，舟山三盛置业发展有限公司（甲方）与舟山颐景园物业管理有限公司（乙方）签订了一份《海景颐园（一期）前期物业管理委托服务合同书》，约定：甲方将海景颐园（一期）委托乙方实行物业前期管理；委托管理事项为建筑共有部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护与管理，公共环境卫生的保洁管理及清运，交通与车辆停放秩序的管理等；甲方在房屋预售或销售时，将《海景颐园业主临时管理规约》和《商品房买卖合同补充协议》作为房屋租售合同的附件，要求业主与物业使用人遵守。舟山三盛置业发展有限公司与买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》均约定：前期物业管理合同履行期间，物业管理单位的物业经营用房租赁收入、广告收入、停车费收入等其他类经营收入，均用于补贴前期物业经营成本支出。2014年10月23日，海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会经选举产生，制定《海景颐园玉兰园、紫薇园业主管理规约》并于2014年11月28日经舟山市普陀区房地产管理处备案，业主大会主要备案内容为：议事规则；管理规约；专项维修资金管理使用管理办法；关于授权业主委员会选聘、解聘物业服务企业的决定。2015年1月1日，原、被告签订了一份《物业委托管理服务合同书》，约定原告将海景颐园玉兰园、紫薇园小区委托被告实行物业管理；委托管理事项为建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、景观的绿化、养护和管理，公共环境卫生管理，小区内车辆停放秩序的管理；委托管理期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；本物业房屋共有部位、共用设备设施、公共配套设施，其保修期内由开发建设单位及施工建设单位负责处理。保修期满后，日常保养和零星小修费用由被告负责。大、中修及单笔费用在500元以上的维修费用，由业权收益部分支出或按政府有关住宅区物业维修专项基金管理办法执行；本管理区域内的物业经营用房租赁收入，归全体业主所有，由业委会统筹安排用途。2015年12月31日，被告退出海景颐园玉兰园、紫薇园小区的物业服务。2017年1月13日，被告经原告要求提供《海景颐园经营收支汇总表》，列明：物业用房租金收入为2011年54000元、2012年55200元、2013年110424元、2014年98138元、2015年34500元，合计352262元；经营成本为2013年34700元、2014年102741元、2015年46237元、2016年74598元，合计258275元；税金支出为2011年4530元、2012年4743.6元、2013年8051.09元、2014年7803.08元、2015年4638.18元，合计29765.95元；管理费用（按收入的10%分摊）合计35226.2元。本院认为，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权及使用权，物业经营用房的经营性收入应归全体业主所有。业主与开发商签订的购房合同中约定将物业经营用房的经营性收入等用于补贴前期物业经营成本支出，故2011年至2014年的物业经营用房的经营性收入扣除成本支出部分应退还给全体业主。原、被告签订的《物业委托管理服务合同书》约定物业经营用房租赁收入，归全体业主所有，大、中修及单笔费用在500元以上的维修费用，由业权收益部分支出，故2015年的物业用房经营收入在扣除相应的维修费用后亦应退还给全体业主。经业主大会授权，原告与被告签订《物业委托管理服务合同书》，原告可代表全体业主向被告主张返还物业经营用房的经营性收入。收入部分：原、被告对物业用房自2011年至2015年共计产生租金收入352262元无异议，本院予以确认。支出部分：1.原、被告对自2011年至2015年共计支出税金29765.95元无异议，本院予以确认。2.2013年支出34700元，原告主张柴油机保养费用972元及消防栓、单元门保养578元属日常维护范畴，应由被告自行负责，因“保修期满后，日常保养和零星小修费用由被告负责”系原、被告之间的约定，对前期物业服务合同履行期间的费用不具有约束力，故本院对于2013年支出34700元予以确认。3.2014年支出的102741元，其中为个别业主维修铝合金门窗的费用，不属于对公共设施设备的修理，不应从经营性收入中支出，故本院对该部分费用不予认定；更换小区节能灯费用42130元，经现场查看，原告对2014年5月3日采购320套LED球泡灯3W无异议，案涉小区路灯166盏适用LED球泡灯15W，案涉小区地下车库LEDT5一体化支架改造10盏，本院根据被告证据显示的单价，综合考虑因LED灯具自然损耗而多采购备用的可能性，确定该项节能LED灯费用为15000元，故本院认定2014年支出64622元。4.2015年支出的46237元，500元以下维修费用按约应由被告自行负担，故该类维修费合计1939元不应从经营性收入中支出，本院不予认定；更换LED灯泡费用1080元，虽案涉小区在2014年已统一更换LED灯具，但由于LED灯具自然损耗率高，根据被告提供证据显示的LED灯泡数量未存在明显不合理，本院对该费用予以认定，故本院认定2015年支出44298元。5.2016年支出的74598元，因被告已于2015年12月31日退出物业服务，2016年由被告维修小区公共设施设备不具合理性，本院不予认定，树木养护及绿化修建费用按约由被告自行负担，本院亦不予认定。综上，2011年至2015年被告服务涉案小区期间的经营性收入总计为352262元，可从经营性收入中支出173385.95元，被告应退还原告178876.05元。关于《海景颐园经营收支汇总表》列明按收入10%分摊的管理费用，因前期物业服务合同及原、被告签订的物业服务合同均未约定，故本院不予认定。关于被告提出的原、被告及舟山市普陀区众安物业有限责任公司已协议确定三方再无争议，原告无权向被告主张权利的抗辩意见，因该补充协议系两家物业公司关于物业费、电梯能耗费等费用的交接，并未对物业用房经营性收入进行约定，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《物业管理条例》第五十四条、第五十五条之规定，判决如下：限被告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司于本判决生效之日起十日内支付给原告海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会经营性收入178876.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4230元，减半收取2115元，由原告海景颐园紫薇园玉兰园业主委员会负担177元，被告浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司负担1938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 张玲燕二〇一七年十二月十二日代书记员 张 宁《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。??