内蒙古自治区阿尔山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2202民初29号
原告王忠民，男，1962年3月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
委托代理人王雷笛，男，1988年3月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（与原告王忠民系父子关系）
委托代理人刘美玲，内蒙古圣泉律师事务所律师。
被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，地址内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
法定代表人张斌旺，职务总经理。
被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，地址内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
负责人李晓多，职务项目部经理。
委托代理人张斌，内蒙古有初律师事务所律师。
原告王忠民诉被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下简称碧海公司）、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部（以下简称项目部）商品房销售合同纠纷一案，原告王忠民于2016年1月20日诉至法院，本院受理后依法由审理员王广宇独任审判，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告王忠民的委托代理人王雷笛、刘美玲，被告碧海公司、项目部的委托代理人张斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王忠民诉称，2012年8月1日，原告与被告项目部签定《售房协议》，约定被告项目部将阿尔山伊经路沿街商服楼地下室门厅出售给原告，2700.00元／平方米，房屋总价款为388085.00元，付款时间为2012年8月10日前付款，被告负责办理房屋权属证书。合同签订后，原告如约支付全部房款，被告也将房屋交付给原告，但原告已入住三年多时间，被告至今未办理房屋权属证书，现诉至法院，要求：1、判令二被告继续履行《售房协议》即期为原告办理房屋产权证书；2、判令二被告给付逾期利息123920.39元。
被告碧海公司、项目部辩称，对基本事实认可，但不同意原告诉请，因政府不作为，致使二被告无法补缴土地出让金，造成原告也未办得两证，据此二被告无责任。原告购买的房屋为期房，对商业步行街部分住户可以办理房屋所有证的事实认可。建议原告以政府为被告，列碧海公司和项目部为第三人，提起行政诉讼，要求办理房屋权属证书，这样才能从根本上解决问题。
经审理查明，2012年8月1日，原告王忠民与被告项目部签定《售房协议》一份，约定被告项目部将阿尔山伊经路商服楼半地下室门厅出售给原告王忠民，房屋面积为143.735平方米，2700.00元／平方米，房屋总价款为388085.00元。签订协议当日，原告王忠民向被告项目部支付房款200000.00元，2012年8月13日支付房屋余款188085.00元。2012年11月12日，原告王忠民缴纳房屋大修基金后，被告项目部向原告交付房屋。被告项目部挂靠于被告碧海公司从事阿尔山伊经路商服楼建设项目。
另查明，2012年10月10日包括本案诉争房屋在内的阿尔山伊尔施商业步行街商服楼，经内蒙古兴安盟住房和城乡建设局竣工验收。至法庭辩论终结前，原告王忠民未取得房屋所有权证书及土地使用权证书。
本庭总结本案争议焦点：被告碧海公司、项目部在履行《售房协议》过程中是否存在违约行为，是否违反协助办理房屋所有权证、土地使用权证的法定义务及原告王忠民的诉请依据。
原告王忠民围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：
《售房协议》复印件一份（与原件核对无异），证明原被告双方商品房买卖关系成立，被告有协助办理土地使用证和房屋所有权证的义务；收据复印件三枚（与原件核对无异），其中购房收据二枚，证明房屋总价款388085.00元，房屋大修基金票据复印件一枚（与原件核对无异），证明房屋实际交付时间2012年11月12日；《中国人民银行关于人民贷款利率有关问题的通知》银发（2003）251号文件一份，证明原告主张逾期利息123920.39元的计算依据。被告碧海公司、项目部质证认为对收据及合同的真实性无异议，根据《售房协议》第三条，原被告双方应共同办理产属证书，《售房协议》第六条，办理房产证前，应置换制式合同，但原告至今未要求签定制式合同，这也是导致无法办理房产证原因之一，原告也有过错。对原告逾期利息的计算方式不认可，不同意给付利息。
被告碧海公司、项目部围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：
兴规办发（2011）29号《关于商业建筑与居住建筑分开建设的通知》、阿国土字发（2014）175号《关于碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部伊经十三路商业步行街综合楼建设项目土地容积率和土地用途调整的请求》、2012年规划第03号《建设工程项目规划认可书》、（2015）阿民初字第366号、（2015）阿民初字第367号调解书、《建设工程竣工验收备案表》复印件各一份（以上复印件与原件核对无异），证明二被告所建的伊经十三路商业步行街综合楼项目原为商居混住，后经兴安盟规划局文件改为商业，阿尔山规划局要求二被告取消住宅改为商业，二被告按要求将上述综合楼改为商业，规划局“以罚代批”并出具认可书。在补缴土地出让金的问题中，国土局上报阿经（2014）143号《伊经十三路商业步行街综合楼项目规划调整意见书》，请示二被告缴纳土地出让金问题，但市政府至今未作答复，据此二被告已具备办理土地使用证、房屋所有权证的条件，对该笔费用已经预留，是阿尔山政府不作为，对是否缴纳土地出让金未作回应，致使二被告无法协助办理相关权属证书。原告王忠民质证认为对文件真实性无异议，但文件均属行政文书，其效力不能对抗法律规定，在原告签订协议购买房屋前，建设规划已发生变更，二被告对原告没有告知未补缴土地出让金的情况，这是无法办理房产证的原因。二份调解书与本案无关，备案表不能证明二被告手续齐全可以办理房产证，原告购买的房屋为现房。
本院认为，2012年8月1日，原被告双方签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，应认定为合法有效。原告王忠民分别于2012年8月1日、2012年8月13日向被告缴付购房款共计388085.00元，已按《售房协议》约定全部履行付款义务，并于2012年11月12日缴付房屋大修基金后实际占有使用该房屋。由于二被告未能按照《售房协议》及时办理房屋产权登记手续，原告在被告房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书，双方又无其他约定，故二被告应当承担违约责任。上述事实原告、被告双方均无异议，且有原告王忠民提供的收款票据四枚、《售房协议》复印件（与原件核对无异）各一份在卷为凭，本院予以确认。二被告主张未能办理房屋所有权证书及土地使用权证书系政府相关部门不作为，怠于收缴变更规划后的土地出让金所致，而非二被告自身原因造成。2011年6月29日，兴安盟规划局下发兴规办发（2011）29号《关于商业建筑与居住建筑分开建设的通知》，要求各旗县市规划局对商业建筑与居住建筑分开建设，不再布置底层商铺、上层住宅的商居混合型建筑，本案中，二被告开发的阿尔山伊尔施商业步行街商服楼在商业与居住建筑规划范围内确有调整，但该调整内容与二被告未补缴土地出让金并无直接因果关系，二被告作为房地产开发商在政府出台相关政策后，可预见到或者应当预见到调整土地容积率和土地用途后应补缴土地出让金的问题，更应提早协调，及时补缴。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，因第三人原因引起的违约责任，如无特别约定外，应由违约方与第三人依照相关法律规定另案解决。在法庭审理中，二被告对政府作为第三人，怠于行使行政职权，拒绝收缴土地出让金等事实并未向法庭提供充分有效的证据，且政府履职亦非民事案件审查内容。2012年10月至2016年3月原告起诉前，二被告在积极催办补缴土地出让金等环节中也没有充分有效的证据向本庭出示。庭审中原被告双方对商业步行街部分住户已经办理房屋所有证的事实均予认可，2012年10月10日内蒙古兴安盟住房和城乡建设局已对商业步行街商服楼A座B座进行竣工验收，同期竣工，但未能同期办理房屋所有权证书有违常理。综上，二被告的抗辩不能作为其不可抗力之事由，对其主张本院不予采信。原告王忠民主张逾期利息应自2012年11月12日二被告交付房屋90日后，即2013年2月13日起，以原告已付房款总额388085.00元为基数，并按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算利息，利息计算至办理完毕房屋权属证书之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部继续履行《售房协议》，自本判决生效之日起三十日内协助原告王忠民办理房屋权属证书；
二、被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，以购房款388085.00元为基数，自2013年2月13日起，按中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算利息，利息计算至办理完毕房屋权属证书之日止；
三、驳回原告王忠民其他诉讼请求。
案件受理费5840.59元（原告已缴纳），由被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、被告阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部负担2778.40元，由原告王忠民负担3062.19元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判员 王广宇
二〇一六年三月三十日
书记员 佟丽娜
（二审审理中，本判决尚未生效）
附判决依据的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。