山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1025号
原告李建伟，女，汉族，个体，住大同市城区。
委托代理人郭海新，山西黄河律师事务所律师。
被告大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
第三人王玉明，男，汉族，无业，住大同市城区。
委托代理人计杰，山西法铭律师事务所律师。
原告李建伟诉被告大同市中大房地产开发有限公司、第三人王玉明买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭海新、第三人王玉明的委托代理人计杰到庭参加诉讼。被告大同市中大房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李建伟诉称，2013年3月24日，原、被告签订了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期3号楼2单元2901号商品房认购协议书。该套住宅建筑面积为92.39㎡，单价4100元/㎡，房屋总价为378799元。该协议同时约定本小区在交房3年内办理产权手续。同日，原告向被告全额支付购房款。2014年9月10日原告收到入住通知单，并按照通知单缴纳了契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费及装修保证金、装饰材料电梯提升费、物业费等费用，之后被告将房屋钥匙交于原告，原告合法占有房屋并装修入住。2014年5月12日，被告取得了大同市房管局颁发的预售许可证，被告具备与原告签订正式合同并办理备案登记手续的条件。但被告在2014年7月15日与第三人就该套房屋签订认购协议书并办理了网签备案登记。由于权属争议，致使被告至今不能为原告办理权属证书，故原告诉至法院请求确认原被告签订的认购协议合法有效并签订正式的商品房买卖合同，办理备案登记；请求判令被告继续履行合同为原告办理该套住宅房的权属证书，撤销被告与第三人对该房屋的网签备案登记；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告提供商务楼认购协议书、原被告签订的认购协议书、收款收据、入住通知单、情况说明、商品房预售许可证，证明原告向被告购房，房款已交清并缴纳了各项费用，被告已取得预售资格。
被告大同市中大房地产开发有限公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，原告李建伟系真正的购房业主，我公司与原告没有任何借贷关系。而作为网签的第三人王玉明，则是我公司为了解决资金周转问题而向赵广红（于2014年7月17日、2014年7月25日）共计借款人民币800万元（该笔借款已支付给我公司），债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了33个人的名单，要求办理33套房屋的网签手续。在我公司与债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。我公司之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要还钱保证债权人不会要这些房子，也不会伤及购房业主的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。我公司愿意尽最大努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告大同市中大房地产开发有限公司未提供证据。
第三人王玉明述称，原、被告之间不是真正的买卖关系，是因为2012年10月双方民间借贷延续到华田苑事件发生后的抵账行为。其房屋认购协议书签订在2013年，但诉争楼号为3号，不符合当时的实际情况。从原被告所签合同和票据看，双方存在恶意串通，侵害了第三人的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。同时诉称，被告在2013年3月24日没有取得商品房预售许可证，其与原告签订的认购书应当为预售合同，依法应认定为无效。原、被告恶意串通，将诉争房屋交付李建伟，严重侵害了第三人的合法权益。2012年10月8日的认购协议书和收款收据并无原告，这一事实可以说明原告并不是诉争房屋的初始买受人，是其他原因在第三人买售后顶账所得，存在虚假交易，认购书和收款收据是原被告补办的手续。从被告为原告开具入住手续来看，原、被告存在有共同的利益取向，有着明显的相互串通情形，不顾王玉明已经购房并在房管部门网签的事实，意图损害王玉明的合法权益，相互串通，虚假诉讼，依法无据，应予驳回。故第三人要求确认原被告签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效；由原、被告负担本案的诉讼费用。
针对其主张，第三人王玉明提供大同市商品房买卖合同（预售合同）、收款收据及委托书（复印件），证明第三人王玉明与被告签订房屋买卖合同的事实，且该合同被网签。
经审理查明，2012年10月8日，大同市华田房产开发有限公司（甲方）与张润花等六人（乙方）签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方位于大同市城区府南街7号华田苑府城小区商务楼，每平米单价为2892元，总建筑面积6917平方米，总价为20003964元。2013年3月24日，原、被告签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定原告自愿认购被告位于华田苑府城二期3号楼2单元2901号房屋（建筑面积92.39㎡，单价4100元）一套，总价378799元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。合同签订当日，被告大同市中大房地产开发有限公司为原告出具房款收据。2014年11月19日，原告按照入住通知书的要求将契税5681.99元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、公共维修基金6929.25元、暖气费1616.4元、燃气表费380元、有线电视初装费500元交给被告。2014年11月24日将装修保证金2000元、装修服务费832元、物业管理费1663元交给了大同市云波物业管理有限责任公司。被告大同市中大房地产开发有限公司向原告交付房屋钥匙。
第三人王玉明与被告签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月15日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：第三人王玉明向被告大同市中大房地产开发有限公司购买华田苑府城3号楼2单元29层2901号房，建筑面积92.39㎡，单价4299.99元，买受人一次性付款392657元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。2014年7月25日被告给第三人出具了两张共计392657元的收据。赵广红于2014年8月7日和8月8日共汇给沈颂华800万元。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收款收据、第三人提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。第三人王玉明对原告所提供证据的真实性无异议，但认为协议是民间借贷的抵押，不是真实的买卖关系。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告位于华田苑府城二期3号楼2单元29层2901号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，可以证实被告将房屋交付了原告李建伟。故可确认原告与被告签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期3号楼2单元2901号房屋。第三人虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原、被告签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期3号楼2单元2901号房屋，被告应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。第三人王玉明认为被告将房屋交付原告属违约行为，损害了第三人王玉明的合法权益。因原告的认购协议书合法有效，原告与第三人王玉明均认可该房已交付原告，且原告已付清房款和入住费用并已收到房屋钥匙，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由被告向原告李建伟履行该房屋的合同义务。
本院认为，原、被告签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求被告继续履行合同，为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销被告与第三人之间的备案登记合同，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，关于第三人要求确认原、被告签订的认购协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告李建伟与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告李建伟办理本市城区华田苑府城二期3号楼2单元2901号房屋的产权登记手续；
三、驳回原告李建伟的其余诉讼请求；
四、驳回第三人王玉明的诉讼请求。
案件受理费300元（原告交付200元，第三人交付100元），由原告负担100元，由被告负担100元（于本判决生效后十日内给付原告），由第三人负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 武抒琴
人民陪审员 张丽霞
人民陪审员 杨根林
二〇一六年四月十一日
书 记 员 王 静