陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终538号
上诉人（一审被告）：紫阳县城关供销合作社。住所地：陕西省安康市紫阳县城关镇紫府路中段。
法定代表人：马晓琼，该社主任。
委托诉讼代理人：邱军，女，该社职工。
委托诉讼代理人：王华强，陕西自信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：邹广海，男，1968年2月21日出生，汉族，住安康市紫阳县.
委托诉讼代理人：唐玉琢，紫阳县城关法律服务所法律工作者。
一审第三人：紫阳县家佳福商贸有限公司。住所地：紫阳县城关镇紫府路**号。
法定代表人：季永宽，公司董事长。
委托诉讼代理人：王永富，男，公司职工。
上诉人紫阳县城关供销合作社（以下简称紫阳城关供销社）因与被上诉人邹广海、一审第三人紫阳县家佳福商贸有限公司（以下简称家佳福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省紫阳县人民法院（2017）陕0924民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人紫阳城关供销社的法定代表人马晓琼及委托诉讼代理人邱军、王华强，被上诉人邹广海及委托诉讼代理人唐玉琢，一审第三人家佳福公司的委托诉讼代理人王永富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
紫阳城关供销社上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邹广海的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邹广海承担。事实与理由：1.本案遗漏当事人张会碧、谢进春。张会碧作为紫阳城关供销社的原法定代表人，擅自与邹广海签订《房屋租赁合同》并把收取的租金用于支付个人债务，损害了紫阳城关供销社职工的合法权益。旬阳县人民法院（2016）陕0928刑初96号判决，已经责令张会碧、谢进春向紫阳城关供销社退赔462.5万元，故本案应当追加张会碧、谢进春为共同被告，请判令张会碧、谢进春向邹广海返还租金262.5万元；2.邹广海明知紫阳城关供销社与季永宽签订的租赁合同截止2016年12月31日到期，仍提前与张会碧签订《房屋租赁合同》并将租金汇入张会碧个人账户，邹广海未尽到注意义务，对损失的发生具有一定责任。一审判决紫阳城关供销社按照年利率5.75%承担租金利息，损害了紫阳城关供销社的利益。
邹广海辩称，合同主体具有相对性。张会碧利用职务便利给紫阳城关供销社造成损失，应由其个人向紫阳城关供销社赔偿。涉案房屋租赁合同签订之时，张会碧系紫阳城关供销社的法定代表人，故合同真实有效，邹广海按照张会碧的指示付款并无过错。虽然当时紫阳城关供销社与家佳福公司的房屋租赁合同尚未到期，但邹广海与紫阳城关供销社的合同期限自家佳福公司的租赁期限届满才开始计算，故两份合同履行时间并不冲突。
家佳福公司述称，2006年9月家佳福公司与紫阳城关供销社签订的房屋租赁合同至2016年12月31日届满，在同等条件下，家佳福公司有优先承租的权利。现家佳福公司已经与紫阳城关供销社续签了房屋租赁合同，对租赁房屋也进行了装修。邹广海所主张的租赁合同系张会碧为了个人犯罪而与其签订，故应对邹广海要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。
邹广海向一审法院起诉请求：1.判令紫阳城关供销社继续履行合同；2.紫阳城关供销社退还邹广海租金262.5万元并支付违约金262.5万元；3.诉讼费由紫阳城关供销社负担。
一审法院认定事实，张会碧原系紫阳城关供销社出纳，2013年4月26日被任命为主任（营业执照于2013年5月7日进行法定代表人变更登记），系该社法定代表人。紫阳城关供销社与季永宽于2006年9月10日签订房屋租赁合同，紫阳城关供销社将其位于紫府路中段的新建临街房屋第一层、第二层及后楼第一层出租给季永宽开办超市，后家佳福公司与紫阳城关供销社于2010年5月28达成补充协议，约定该房屋租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日。2015年7月，邹广海经人介绍认识张会碧并提出欲租赁紫阳城关供销社房屋，张会碧未经单位研究同意，以紫阳城关供销社名义于2015年8月3日与邹广海签订房屋租赁合同及补充协议，约定将原出租给家佳福公司的房屋出租给邹广海经营使用，年租金为175万元。约定2017、2018年度租金于2015年8月30日前一次性付清，2019年以后的租金在租赁期上一年度12月31日前付清，租期八年，违约金按照租金总额1400万元减除未违约年数房屋租金计算。双方在补充协议中又重新约定：邹广海在合同签订之日起一次性付给紫阳城关供销社两年房屋租金的75%，即262.5万元。签订合同后，至2015年9月14日前，邹广海给张会碧支付现金7.5万元，向张会碧指定的中国农业银行、紫阳县农商银行个人账户转入245万元，向紫阳城关供销社账户转入10万元，张会碧向邹广海出具收款收据4张，并加盖紫阳城关供销社公章。紫阳城关供销社与家佳福公司于2016年12月13日签订房屋租赁合同，对原承租房屋继续租赁使用，租期7年，年租金前五年为每年175万元，后二年逐年递增5%。家佳福公司在与紫阳城关供销社签订合同后，对承租房屋重新装修后继续经营使用。
另查明，张会碧及其夫谢进春因涉嫌职务侵占罪、掩饰、隐瞒犯罪所得罪，于2016年4月4日被紫阳县公安局刑事拘留，2016年5月11日被依法逮捕。旬阳县人民检察院于2016年11月29日向旬阳县人民法院提起公诉，指控张会碧、谢进春犯贷款诈骗罪、职务侵占罪。陕西省旬阳县人民法院于2016年12月28日作出（2016）陕0928刑初96号判决书，判决张会碧犯职务侵占罪，判处有期徒刑10年，判决谢进春犯职务侵占罪，判处有期徒刑5年，并责令张会碧、谢进春向紫阳城关供销社退赔462.5万元，张会碧向紫阳城关供销社退赔162，906.41元。陕西省旬阳县人民检察院于2017年1月9日提出抗诉，安康市中级人民法院于2017年5月27日裁定：驳回抗诉，维持原判。
一审法院认为，案件争议焦点：一、邹广海与紫阳城关供销社签订的房屋租赁合同是否有效；二、房屋的承租人如何确定，家佳福公司是否有权优先承租。关于焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第五十条的规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”张会碧虽然违反单位内部管理规定，未经单位职工集体研究和同意与邹广海签订租赁合同，但紫阳城关供销社并未提供证据证明邹广海知道或者应当知道其超越权限，且合同签订时，张会碧是紫阳城关供销社营业执照登记的法定代表人，合同上也加盖了公章，所以邹广海与紫阳城关供销社签订的房屋租赁合同应为有效。紫阳城关供销社辩称张会碧为实施个人犯罪行为与邹广海签订的租赁合同无效和与其无关的理由不能成立。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条的规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”紫阳城关供销社应当承担该租赁合同相关的民事责任。关于焦点二，邹广海、家佳福公司与紫阳城关供销社签订的房屋租赁合同均为有效，双方均要求履行合同，依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条的规定，家佳福公司已经合法占有租赁房屋，并进行了装修和经营，所以应确定家佳福公司作为租赁房屋的承租人。关于家佳福公司提出的优先承租权问题，虽然我国法律未作明确规定，但《中华人民共和国合同法》规定了优先购买权，司法实践中，一般参照优先购买权的规定，在同等价位租金等前提下，按照公平原则支持原承租人优先承租，故对邹广海要求紫阳城关供销社继续履行合同的诉讼请求不予支持。综上，因紫阳城关供销社未按照约定向邹广海交付出租房屋，应承担相应的违约责任，对邹广海要求紫阳城关供销社返还租金262.5万元的诉讼请求应予支持；对于邹广海主张的违约金诉请，其主张的违约金过分高于因合同不能履行所造成损失，且邹广海也存在违约行为，所以应按照已支付的租金262.5万元，自2015年9月14日起，按照同期同类人民银行基准贷款利率年息5.75%赔偿邹广海损失至租金返还完毕；对邹广海要求继续履行合同等其他部分的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第六条的规定，判决：一、紫阳城关供销社于判决书生效后十五日内返还邹广海租金262.5万元；二、紫阳城关供销社按照租金总额262.5万元，自2015年9月14日起按照年利率5.75%赔偿邹广海利息损失至租金返还完毕；三、驳回邹广海的其他诉讼请求。案件受理费48,650元，由邹广海负担24,325元；紫阳城关供销社负担24,325元。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据当事人上诉请求及答辩意见，本案围绕下列争议焦点进行分析：
一、本案是否遗漏当事人张会碧、谢进春。
民事诉讼当事人的确定，一般以争讼法律关系的主体为当事人。本案的诉讼标的为双方争议的房屋租赁法律关系，2015年8月3日，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》签订之时，张会碧系紫阳城关供销社的法定代表人，有权对外代表紫阳城关供销社作出设立、变更民事法律行为的意思表示。诉讼中，紫阳城关供销社无证据证实，邹广海在订立合同之时知道或者应当知道张会碧的行为未经紫阳城关供销社集体研究同意，存在越权的情形，故邹广海有理由相信张会碧订立合同系履行职务的行为。根据合同相对性原则，张会碧不对诉讼标的直接享有权利或承担义务，即使张会碧订立合同时存在超越职权的情形，也不能以紫阳城关供销社的章程或者其他内部规定中对法定代表人职权的限制对抗邹广海。谢进春未代表紫阳城关供销社直接实施签订合同的行为，也不能认定其应当对民事合同直接承担责任。因此，上述合同一方主体应当确定为紫阳城关供销社，故紫阳城关供销社认为本案遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、紫阳城关供销社应否返还租金并承担违约责任。
根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”依据以上规定，行为人构成刑事犯罪，不影响民事合同效力。本案争议的《房屋租赁合同》及《补充协议》是张会碧代表紫阳城关供销社对外签订，双方意思表示真实且不违反法律法规效力性强制性规定，一审法院认定为有效合同正确。
合同签订后，邹广海按照约定及张会碧的指示，支付了2017、2018年租金的75%，即262.5万元。张会碧向邹广海出具四张收条，并加盖紫阳城关供销社的公章。二审庭审中，紫阳城关供销社对收条加盖公章的真实性并无异议，据此可以认定紫阳城关供销社作为出租人，已经收到承租人邹广海交付的房屋租金。另外，在旬阳县人民法院（2016）陕0928刑初96号刑事判决中，同样认定张会碧、谢进春将本属于紫阳城关供销社集体收入的资金（262.5万元租金）截流后用于归还个人债务，构成职务侵占罪。综上，邹广海已经按照约定履行了交付租金义务，紫阳城关供销社也应当按照合同约定交付租赁物。由于紫阳城关供销社与家佳福公司于2016年12月13日再次签订《房屋租赁合同》，且已将房屋继续交由家佳福公司使用的客观原因，致使紫阳城关供销社已不能继续履行与邹广海签订的房屋租赁合同，故紫阳城关供销社的行为构成实际违约，应当承担违约责任。
紫阳城关供销社上诉认为，邹广海在合同签订和履行中未尽到注意义务，对损失的发生具有过错。经审查，张会碧签订合同时系紫阳城关供销社的法定代表人，邹广海有理由相信张会碧的行为即代表紫阳城关供销社，其按照合同约定和张会碧的指示支付租金262.5万元，系正当履行合同义务的行为。由于涉案房屋租赁合同的主体为紫阳城关供销社，并且在旬阳县人民法院（2016）陕0928刑初96号刑事案件中，已经责令张会碧、谢进春就职务侵占的262.5万元租金向紫阳城关供销社退赔，故应当由出租人紫阳城关供销社向邹广海承担返还租金262.5万元的责任。邹广海在一审中请求紫阳城关供销社支付262.5万元违约金，紫阳城关供销社在一审中提出了违约金过高的抗辩。一审法院审理后，以实际损失为基础兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金标准调整为自2015年9月14日起，由紫阳城关供销社按照中国人民银行同类基准贷款年利率5.75%支付利息，并无不当。
综上所述，紫阳城关供销社的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27800元，由紫阳县城关供销合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 康
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年七月十日
书记员 杜 涛