江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第0073号
上诉人（原审原告、反诉被告）江苏置业有限公司。
法定代表人毛关良，系该公司董事长。
委托代理人卜林，江苏朱方律师事务所律师。
委托代理人贾国宽，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）贡延德，男，1963年3月21日生，汉族，镇江市人。
委托代理人吕东东，江苏江成律师事务所律师。
上诉人江苏置业有限公司（以下简称置业公司）因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2013）京民初字第205号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人置业公司的委托代理人卜林、贾国宽，被上诉人贡延德及其委托代理人吕东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年10月9日，置业公司作为甲方与贡延德作为乙方签订一份租赁合同，合同约定，甲方将甘露商城出租给乙方经营小商品批发、零售。租赁期限为6年，自2007年12月1日起至2014年2月28日止。租金为前三年度每年50万元，自第四年度起每年租金比上一年度递增3%。乙方先支付房租后使用甘露商城，乙方每半年度一次足额支付租金给甲方，逾期支付的，每天按未付租金千分之五收取滞纳金。乙方超过十五天未按期支付足额租金给甲方，甲方有权终止合同，没收经营保证金。另约定，在合同存续期间，如消防部门要求商城停业整改消防设施，由甲方负责协调，乙方负责施工，其费用在乙方支付给甲方的当期租金中扣除。2007年10月10日，贡延德向置业公司给付10万元保证金，置业公司出具收据一张（编号：5014581）。后，置业公司将甘露商城交付给贡延德，贡延德按约支付前三年度租金。租金收取人镇江市京口置业物业总公司。
因甘露商城消防设施存在安全隐患，需对甘露商城消防设施进行整改。2008年8月，贡延德向置业公司提交《关于要求补偿消防装璜费用延长合同的报告》，该报告载明消防改造施工期间为2008年8月22日至9月21日，改造实施及费用由贡延德负责，因贡延德垫资、停业损失及其他损失（合计56万元），公司同意在原合同期的基础上顺延4年。如合同不能履行延长期，贡延德有权从上交租金中扣除。置业公司的法定代表人朱明华在该报告上签字同意，但加盖镇江市京口置业物业总公司的印章。2009年10月，贡延德再次就改造消防设施一事向置业公司、消防大队等部门提交报告，表明消防设施的整改工作由贡延德负责。2010年4月23日，南京盛平消防安全工程有限公司镇江分公司出具收据一张（编号：0007542），收据上载明交款单位为置业公司，金额为7万元，收款事由为甘露商城消防喷淋工程款；2010年5月25日，该公司又出具收据一张（编号：0007548），收据载明，交款单位为置业公司，金额为3万元，收款事由为消防工程款。
自2010年12月1日起，贡延德便不再支付租金。2011年3月25日，置业公司向贡延德发出催款通知。2011年3月30日，镇江市京口公证处出具（2011）镇京证民内字第127号公证书，对置业公司向贡延德邮寄上述催款通知的事实予以公证，但贡延德仍未支付租金。2011年5月9日，置业公司向贡延德发出通知，表明鉴于贡延德的根本违约，置业公司根据合同约定解除双方的租赁合同。2011年5月11日，镇江市京口公证处出具（2011）镇京证民内字第204号公证书，对置业公司向贡延德邮寄上述解除租赁合同通知的事实予以公证。该通知发出后，贡延德未予理会，既未支付拖欠房租，也未搬出甘露商城。
经查，置业公司由国有独资企业江苏置业集团总公司（以下简称“置业集团公司”）改制而来。2005年6月，经镇江市京口区人民政府、镇江市京口区国有资产管理办公室同意，置业集团公司改制为有限责任公司，并对置业集团公司整体产权进行出让，在改制出让财产中，包括本案诉争房屋甘露商城。
另查明，甘露商城为镇江市谏壁经贸实业总公司（以下简称“经贸公司”）与镇江市置业招商发展总公司（以下简称招商公司）合作开发建设，由经贸公司提供建设用地，招商公司出资建设，并约定由经贸公司取得42%的产权。甘露商城建成后，招商公司将全部产权登记在自己名下，由此引发经贸公司与招商公司之间的房屋产权纠纷。招商公司为置业集团公司的全资子公司，2008年5月被吊销。因招商公司拖欠江苏银行镇江市分行贷款，原审法院委托拍卖公司对招商公司名下的甘露商城进行拍卖。2011年11月9日，原审法院作出（2011）京复执字第86、437、438号民事裁定书，载明根据拍卖结果，由贡竟成、贡延德取得甘露商城房屋所有权。
还查明，2003年6月，贡延德曾交付2万元经营风险金给置业集团公司，置业集团公司向贡延德出具收据一张（编号：0101144）。
上述事实，有租赁合同、公司改制文件、工商登记资料、通知、公证书、房屋产权证、保证金收据、消防工程款收据、报告、（2011）京复执字第86、437、438号民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，承租人应当按照约定支付租金。本案中，置业公司与贡延德签订的甘露商城租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。贡延德应当按照合同约定向置业公司支付租金。根据合同约定，贡延德逾期支付租金十五天以上，置业公司除可主张滞纳金外，享有合同解除权。2011年5月9日，置业公司通过公证的方式向贡延德邮寄解约通知，置业公司行使约定解除权解除了租赁合同。故置业公司所主张的租金期限应为2010年12月1日至2011年5月贡延德收到解约通知之日，自贡延德收到解约通知之日起至2011年11月9日房屋所有权变更之日止，置业公司主张的实为房屋使用费。贡延德辩称，置业公司不具有诉讼主体资格，因为甘露商城为招商公司所有，为国有资产，置业公司无权将其出租，诉争房屋与置业公司无关。对此抗辩理由，原审法院认为，本案双方签订租赁合同时，甘露商城虽登记在招商公司名下，但在置业集团公司改制时，甘露商城在改制财产范围内，并不存在甘露商城仍为国有资产的事实，亦可推知原置业集团公司对甘露商城有实际管理和控制权。置业公司作为置业集团公司改制后的产物，以实际管理人的身份，为实现物尽其用，对原集团公司的改制财产进行一定程度和范围的处分，符合市场经济条件下理性经济人的行为规则，并无不妥。且租赁合同已实际履行4年，招商公司对此租赁行为并未表示反对，作为承租人的贡延德亦未提出异议，法律亦未规定租赁合同的出租人须为出租物的所有权人。故置业公司作为本案诉讼主体并无不妥，贡延德的此项抗辩理由不予采纳。贡延德辩称的谏壁镇政府对租金享有42%的份额的抗辩理由，原审法院认为，租赁合同为本案双方所签，从双方所提交的证据中无法认定案外人谏壁镇政府与甘露商城租赁收益之间的关系，基于合同相对性原理，若案外人谏壁镇政府主张租金份额，可另案起诉，并不影响置业公司向贡延德主张租金的权利。故贡延德的上述抗辩理由，不予采纳。贡延德关于置业公司租金债权已过诉讼时效的抗辩，原审法院认为，置业公司分别于2011年3月25日、2011年5月9日，以公证的方式向贡延德邮寄送达催款通知和解约通知，此行为导致租金债权诉讼时效中断，时效期间从2011年5月10日起重新计算。2011年11月9日，贡延德通过竞拍取得讼争房屋产权。根据日常经验，被拍卖物由贡延德占用、使用。贡延德在竞拍前必然与置业公司协商购买房屋事宜。在协商过程中，双方必然涉及贡延德所欠房租问题。故，贡延德关于诉讼时效的抗辩，不予支持。贡延德辩称的由于置业公司违约导致贡延德无法使用房屋的抗辩理由，原审法院认为，置业公司虽与案外人就甘露商城产权归属产生纠纷，但甘露商城一直由贡延德实际使用，在纠纷解决过程中并未影响贡延德继续使用该房屋。甘露商城拍卖时，本案双方之间的租赁合同已经解除，不存在置业公司违约的事实，故贡延德此项抗辩理由不予采纳。参照租赁合同关于租金数额的约定，2010年12月1日至2011年11月30日的租金为51.5万元，故，2010年12月1日至2011年11月9日之间房屋租金及使用费应为484958元。鉴于置业公司客观上已不能再将双方租赁合同延长四年。根据双方的约定，应在所欠租金中优先扣减56万元。且双方合同解除后，贡延德交纳的保证金10万元不再返还，即贡延德已承担了10万元的违约金，故置业公司要求按银行同期同类贷款基准利率的四倍由贡延德支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求，不再支持。
贡延德要求置业公司退还12万元保证金的反诉请求，原审法院认为，其中2万元由贡延德于2003年6月支付给置业集团公司，与本案无关，本案不予处理。另外10万元保证金，根据租赁合同的约定，实为履约定金，由于贡延德在合同履行过程中存在逾期支付租金的事实，构成违约，应按合同约定，不予返还。关于贡延德要求置业公司支付代为垫付的消防工程款10万元的诉讼请求，原审法院认为，根据租赁合同的约定及贡延德向置业公司等部门提交的报告可以看出，甘露商城消防设施改造工程具体由贡延德负责实施，相关费用最终由置业公司承担。置业公司辩称，根据施工单位开具的收据，具体交款单位是置业公司而非贡延德，无法认定消防工程款为贡延德所支付。对于此项抗辩理由，原审法院认为，虽然收据上载明的交款人为置业公司，但甘露商城消防设施整改具体由贡延德负责实施，且收据一直保存在贡延德处，可认定该款项由贡延德代为垫付。施工单位出具的收据载明的收款人反映的是置业公司与贡延德之间的委托代理关系，最终付款人系置业公司。故置业公司的上述抗辩理由，不予采纳。贡延德要求置业公司支付代为垫付的消防工程款10万元的诉讼请求，予以支持。关于贡延德主张的56万元损失问题。虽然在2008年8月12日的报告上盖章的并非置业公司，但镇江市京口置业物业总公司一直代置业公司收取房租，贡延德有理由相信该物业公司有代理权，且当初置业公司的法定代表人朱明华亦签字认可，故贡延德该56万元损失，予以认定，置业公司应予赔偿。关于贡延德主张违约金50万元的问题。因贡延德此项主张没有事实和法律依据，不予支持。遂判决：一、贡延德给付置业公司484958元；二、置业公司给付贡延德660000元；三、上述二项折抵后，置业公司于判决生效之日起十日内给付贡延德175042元；四、驳回置业公司及贡延德的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人主张的《关于要求补偿消防装璜费用延长合同的报告》仅是被上诉人作为承租人向产权人提出的要求，该报告明确约定改造方案及预算是要由产权人审核的，且该报告中所提及的改造项目根本未做，即使被上诉人有证据显示上诉人的改造造成被上诉人损失，根据约定，补偿方式是延长合同期限，但因被上诉人违约，就不存在延长的情形，该责任应由被上诉人自行承担；2、上诉人要求被上诉人按照银行同期同类贷款利率的四倍承担利息损失的主张应予支持。请求发回重审或依法改判。
被上诉人贡延德辩称：1、关于2008年消防装潢损失已经得到上诉人法定代表人确认，也有物业公司的盖章，损失是明确存在的，应当得到法院的支持；至于没有依照报告要求延长时间，是因为上诉人没有处理好与其他产权人的关系，引发诉讼，给被上诉人履行合同义务造成困难，上诉人主张解除合同，无法延长合同期限，故对被上诉人的装潢损失应由上诉人用现金补偿。2、关于利息问题，一审判决并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人提供以下证据：
1、收款收据及收条共四份，拟证明上诉人在2010年开始另行支付了103500元消防工程款。
2、2010年消防工程检测报告，该报告主要涉及喷淋系统消防工程检测报告和受理单。
被上诉人对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但与上诉人的上诉请求无关，该费用系2010年消防改造发生的费用，与2008年的消防装潢无关；证据2系复印件，真实性无法核实。
本案二审争议焦点主要为：1、2008年消防装潢损失56万元是否存在以及是否应当由上诉人承担赔偿责任；2、上诉人主张的逾期付款的利息损失能否成立。
关于第一项争议焦点，本院认为，上诉人与被上诉人建立租赁合同关系，并订立租赁合同，双方应当按照合同约定履行各自义务和行使合同权利。在双方履行合同期间，因消防装潢问题，被上诉人向上诉人报告垫资、停业损失及其他损失合计56万元，上诉人予以同意，该报告符合双方租赁合同中关于消防整改的约定，可视为双方就具体实施消防整改达成的新的合意，双方均应据此履行。上诉人认为2008年《关于要求补偿消防装璜费用延长合同的报告》并未具体实施，直到2010年才进行消防改造，并发生费用。本院认为，《关于要求补偿消防装璜费用延长合同的报告》载明的消防改造项目与2010年的喷淋消防改造工程并不属于同一消防改造项目，不能将2010年的消防改造工程视为对2008年消防改造项目的履行。至于上述报告载明的整改项目是否实际完成，本院认为，《关于要求补偿消防装璜费用延长合同的报告》载明的施工任务系对甘露商城内的消防通道、电线老化、疏散标志、消防灭火器以及单间无阻燃分割等问题进行整改，上述施工任务是应消防及相关部门多次要求整改的结果，且该报告明确列明了整改期间，上诉人认为被上诉人未进行整改，但未能提供证据证实其主张，且自该报告经上诉人同意后的数年时间内，上诉人并未对被上诉人的整改情况提出异议，消防部门及相关部门也未对上述消防整改项目进一步提出书面整改意见。据此，可以推定被上诉人已经完成上述消防整改工程，上诉人应当承担2008年消防装潢损失56万元。上诉人认为，根据上述报告的约定，被上诉人的权利是延长合同时间，但因被上诉人违约，就不存在延长的情形，该责任应由被上诉人自行承担。本院认为，根据上述报告的约定，被上诉人可以要求延长合同期限，但在合同期限不能延长的情形下，被上诉人也可以从上诉人的应收租金中予以扣减，故在合同已经因解除而无法延长合同期限的情形下，上诉人对被上诉人2008年的56万元消防装潢损失应当承担赔偿责任。
关于第二项争议焦点，本院认为，根据双方签订的租赁合同关于付款时间的约定，因被上诉人未按期足额支付租金，上诉人可以要求被上诉人支付滞纳金，但上诉人因被上诉人未按期足额支付租金而终止合同的，上诉人可以不退还保证金，向被上诉人收取违约金，并要求被上诉人赔偿经济损失。本案上诉人已经主张解除合同，上诉人的合同权利是不退还保证金、收取违约金以及要求被上诉人赔偿经济损失，并不继续享有收取滞纳金的权利。原审判决已经认定不退还保证金，符合合同约定，上诉人再要求被上诉人支付滞纳金，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16590元，由上诉人置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 宜 芳