山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0681民初2199号
原告：王旭平，男，1980年7月23日出生，汉族，居民，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：逯见涛，山东鲁泉律师事务所律师。
被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。
法定代表人：宋作建，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。
被告：龙口市创伟房产咨询有限公司，住所地山东省龙口市东海黄金海岸海韵苑30号楼，机构代码69544312-2。
法定代表人：杨明先，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司龙口市支行，住所地龙口市黄城西环路中段龙口大酒店对面，统一社会信用代码913706814936501740。
负责人：王宏，任行长。
委托诉讼代理人：曲旭景，男，该公司职工。
原告王旭平与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、龙口市创伟房产咨询有限公司（创伟房产公司）商品房预售合同、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2015年11月17日作出（2015）龙新民初字第266号民事判决，被告创伟房产公司不服该判决，向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2017年1月19日作出（2016）鲁06民终2556号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理前，中国农业银行股份有限公司龙口市支行（下称农业银行龙口支行）作为有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼。原告王旭平的委托诉讼代理人逯见涛，被告海基置业公司、创伟房产公司的共同委托诉讼代理人马国盛，第三人农业银行龙口支行的委托诉讼代理人曲旭景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王旭平向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的合同编号为YHW2010-0006的《商品房预（销）售合同》；2、返还原告购房款286272元，物业费及契税14977元；3、诉讼费由被告承担。在重审过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求解除原被告签订的合同编号为YHW2010-0006的《商品房预（销）售合同》；2、请求判令二被告退还原告王旭平已付购房首付款57272元及首付款利息损失24254.7元(以本金57272元为基数，按银行同期贷款年利率6.05%计算，自2010年5月18日起至判决生效日止，现暂计至2017年5月18日)；3、请求判令二被告返还王旭平至2017年5月28日止已偿还的银行贷款本息124471.86元，并继续返还原告自2017年6月28日起至判决生效之日止向银行偿还的贷款本息；4、请求判令二被告支付原告王旭平契税、登记费4430元，评估费、登记费、手续费1091元，维修基金3240元，装修管理费324元，物业费518元，房屋保险费3870元，装修费43600元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年5月18日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》。2010年11月4日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》。2012年9月28日被告交付房屋，2015年2月13日办理房屋产权证书。合同约定该商品房建筑面积72平方米，而房屋产权证显示建筑面积为64.43平方米。根据合同第五条“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”的规定，原告请求退房。现诉至法院，望判如所请。
被告海基置业公司辩称，涉案房屋存在面积误差是事实。2012年6月8日，原告在涉案房屋尚未取得面积实测报告的情况下，已同意接收涉案房屋，应视为对房屋现状的认可与接受。且原告在得知房屋面积误差事实后，曾向被告主张过赔偿面积差价部分的损失，因此不同意原告解除合同。另补充，1、原告已经装修并长期入住，且已办理产权登记，视为对房屋现状的认可；2、被告在得到测绘报告后多次通知原告测绘结果，原告并未提出异议，原告起诉已超过诉讼时效；3、原告在装修时应该知道面积有误差，但并未提出异议，起诉时已超过诉讼时效；4、物业费系原告生活消耗的费用，不应由被告承担，装修费原告在原审中已放弃，原告无权主张，请法庭驳回原告起诉。
被告创伟房产公司答辩意见同被告海基置业公司。
第三人农业银行龙口支行向本院提出诉讼请求：1、如果解除商品房预售合同，第三人要求解除《个人购房担保借款合同》；2、判令第一被告于判决生效之日起立即向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。事实与理由：原告因购买龙口市东海黄金海岸御海湾1号楼1单元502号房屋向第三人借款，于2010年9月28日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为229000元，借款期限240个月，被告海基置业公司提供连带担保责任。至2017年5月28日，原告已向第三人偿还贷款本金52217.31元及利息72254.55元，仍有贷款本金176782.69元尚未偿还，如解除原告与二被告签订的《商品房预售合同》，必然导致借款的合同目的不能实现，影响第三人的债权实现，故根据相关法律的规定，请求依法判令所请。
原告针对第三人的诉讼请求辩称，对第三人的请求无异议。
被告针对第三人的诉讼请求辩称，如果判决解除涉案商品房预售合同，被告同意第三人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：
1、关于原告提交的2010年5月26日中国大地财产保险股份有限公司龙口支公司出具的房屋保险费3870元收据一张，二被告对其真实性予以认可，但二被告辩称，该保费系原告为防止房屋灭失所投保险，并非办理按揭贷款必须的费用，不应由被告承担。本院认为，原告提交的该证据，来源合法，形式有效，对其真实性予以认定，但根据意思自治原则，系原告自愿购买的商业保险，合同相对方系保险公司，与本案无关联性，与二被告亦无关，故本院不予采信。
2、关于原告提交的装修明细表，二被告辩称，对其真实性不予认可，该明细表无法证明原告所花的装修费用，且原告在原审中已放弃要求赔偿装修费用的权利。本院认为，原告提交的装修明细表系装修价格表不足以充分证明原告实际支付的装修费用，且装修明细表中记载的项目地址为怡海馨苑31-4-602，与涉诉房屋东海黄金海岸御海湾1-1-502，地址不一致，故不具有证明效力，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年5月18日，原告与二被告签订《商品房预（销）售合同》，约定购买龙口市东海黄金海岸御海湾1号楼1单元502号房屋，合同约定房屋总价款为286272元，建筑面积共72平方米，套内建筑面积63.4平方米，以办理银行按揭贷款方式支付。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：……产权登记面积以市房产主管部门委托的有资质测绘单位出具的测绘报告为准；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同未约定的，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人……。合同第六条“付款方式及期限”约定，于2010年5月18日付清首付款57272元整，余款229000元整应于合同签订之日起15日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续。2010年5月18日，原告按约缴纳购房首付款57272元。2010年5月26日，原告向被告创伟房产公司缴纳契税4350元及登记费80元，共计4430元；评估费861元、登记费80元及手续费150元，共计1091元。2012年6月8日，原告向被告创伟房产公司缴纳维修基金3240元、装修管理费324元、物业费518元。
2010年9月28日，原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为229000元，借款期限240个月，自2010年9月28日至2030年8月27日，被告海基置业公司提供连带担保责任。至2017年5月28日，原告已向第三人偿还贷款本金52217.31元、利息72254.55元，共计124471.86元。仍有贷款本金176782.69元尚未偿还。
2012年6月8日，原告领取涉诉房屋钥匙，对房屋进行装修并入住。2013年1月23日，涉诉房屋所属的龙口市东海黄金海岸御海湾1号住宅楼取得龙口市住房和规划建设管理局颁发的《龙口市建设工程竣工验收备案表》。
2013年7月23日，龙口市东海黄金海岸御海湾1号住宅楼取得了测绘报告，载明原告所购买的1单元501室房屋的建筑面积为64.43平方米。2015年2月，被告为原告办理涉诉房屋的房地产权属证书，权属证书号为龙房权证东海字第××号，该证书中载明涉诉房屋建筑面积为64.43平方米。
本案在原审中，原告当庭表示自愿放弃要求被告赔偿装修费的诉讼请求。本案在重审庭审中，原告主张，原告自2015年2月取得房产证后才发现房屋面积有误差；被告则辩称，被告在取得测绘报告后已多次通知原告，原告并未提出异议。
本院认为，原告与二被告签订的《商品房预（销）售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应信守履行。现原告诉至法院，以涉诉房屋面积误差超过3%为由，请求解除涉诉合同。被告海基置业公司、创伟房产公司辩称合同不能解除的理由有二，一是原告已对接收的房屋进行装修入住，应视为对房屋现状的认可与接受，并且已为原告办理了产权登记证书；二是被告在得到测绘报告后多次通知原告测绘结果，原告并未提出异议，原告起诉已超过诉讼时效。
关于被告的理由一，本院认为，原被告签订的《商品房预（销）售合同》中载明的房屋建筑面积为72平方米，而测绘报告及产权证书中记载的房屋建筑面积实际仅为64.43平方米，该涉诉房屋面积误差超过3%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”。本案中，原被告双方在合同第五条中明确约定，商品房交付后，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。因此，虽被告已向原告交付了房屋，但原告有权按照合同的约定行使合同解除权。被告的辩称的事由，没有事实和法律依据，故本院不予采信。
关于被告的理由二，被告辩称其在取得测绘报告后已多次通知原告测绘结果，但其未提交相关证据以证明自己的主张，且按照日常交易习惯，原告在取得房地产权属证书前，无法知道所购买房屋的实际建筑面积，因此，原告主张在2015年2月取得房产证后才发现房屋面积误差，符合常理，本院予以采信。原告于2015年4月9日诉至龙口市人民法院，以面积误差比超过3%为由，主张解除合同，未超出一年的除斥期间，故被告的辩称事由，本院不予支持。
综上，原告有权行使合同解除权，请求解除其与二被告签订的《商品房预（销）售合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，涉诉《商品房预（销）售合同》解除后，原告要求返还已支付的购房首付款57272元、首付款的利息及已向银行偿还的贷款本息124471.86元的主张，本院予以支持。同时，原告应将涉诉房屋交还被告海基置业公司、创伟房产公司。另，原告缴纳的契税4350元、维修基金3240元、登记费80元、评估费861元、登记费80元及手续费150元，共计8761元，系原告为履行合同实际支出的费用，应一并返还原告。关于原告主张的物业费518元及装修管理费324元，系原告入住涉诉房屋后实际产生的花费，本院不予支持。关于原告主张的房屋保险费3870元，与本案无关联性，本院不予支持。关于原告主张的装修费43600元，因原告提交的证据不足以证明自己的主张，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。
本案所涉《商品房预售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故第三人请求解除其与原告签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人”。故第三人请求海基置业公司、创伟房产公司返还《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金和利息，于法有据，本院予以支持。海基置业公司、创伟房产公司清偿上述剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案房屋上的预抵押登记。
综上所述，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条第二款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告王旭平与被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司就龙口市东海黄金海岸御海湾1号楼1单元502号房签订的《商品房预（销）售合同》。
二、解除原告王旭平与第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行签订的《个人购房担保借款合同》。
三、被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告王旭平购房首付款57272元及利息（以57272元为基数，自2010年5月18日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；以及原告王旭平至2017年5月28日止已向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还的贷款本息124471.86元，并继续返还原告自2017年6月28日起至本判决生效之日止向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还的贷款本息。
四、原告王旭平于本判决生效后十日内将龙口市东海黄金海岸御海湾1号楼1单元502号房交还被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司；并协助被告到第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续；并协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。
五、被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司于本判决生效后十日内给付原告王旭平契税4350元、维修基金3240元、登记费80元、评估费861元、登记费80元及手续费150元，共计8761元。
六、被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还原告王旭平自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。自被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司清偿完毕上述贷款之日起十日内，第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行办理龙口市东海黄金海岸御海湾1号楼1单元502号房上预抵押登记的涤除手续。
七、驳回原告王旭平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告王旭平预交的案件受理费5694元，由原告王旭平负担1571元，由被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司负担4123元；第三人中国农业银行股份有限公司龙口市支行预交的案件受理费1918元，由被告烟台海基置业有限公司、龙口市创伟房产咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李 杰
人民陪审员 郑桂珍
人民陪审员 唐万程
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 邹向东