安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03729号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周荣。
委托代理人：滕晓勇，安徽华腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张长春。
委托代理人：侯鹏，安徽徽商律师事务所律师。
上诉人周荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01050号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭庭审理了本案。现已审理终结。
张长春在原审中诉称：2013年6月13日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定张长春租赁合肥市美菱大道153号绿园小区8幢115-215号门面房，用于经营中医养生理疗，租期5年，从2013年6月19日至2018年6月18日，第一年租金14万元，第二年租金14.7元，以后每年租金按上一年度租金的5%递增，租金每半年一付。合同签订后，张长春将房屋租金交至2014年12月18日。2014年10月15日，门面房楼下的地下仓库突发大火，导致包含门面房在内的诸多房屋安全出现问题，张长春至今不能使用，无法继续经营。事后，张长春就解除合同、退还租金事宜多次与周荣协商未果。特向法院起诉，请求：一、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令周荣返还张长春租金26133.32元；三、本案的全部诉讼费用由周荣承担。
周荣在原审中辩称：同意解除房屋租赁合同，要求张长春支付租金至房屋实际交付之日止，请求驳回张长春的诉讼请求。
周荣在原审中提出反诉称：2013年6月13日，双方签订《房屋租赁合同》，将位于徽州大道绿园小区门面房一套出租给张长春使用，租赁期限为五年，自2013年6月19日起至2018年6月18日止，租金每半年支付一次。同时，合同还约定租赁期限内消防等安全责任由张长春负责，合同签订后，周荣按约将房屋交付给张长春，张长春支付租金至2014年12月18日。2014年10月15日，因安徽省武星商贸有限责任公司地下仓库失火，导致门面房受损。2015年1月15日，张长春自行作为产权所有人和租赁使用人代表与武星公司达成赔偿协议，武星公司合计赔付张长春各项损失合计人民币26万元，其中门面房火灾财产损失，包括：墙面粉刷6000元、一楼地板9000元、洗漱间隔断2000元、洗漱间吊顶900元、卫生间装潢3000元、楼梯堡修复1200元、水电1500元、防盗卷拉门1260元等合计24860元，以及租赁损失（自2014年10月15日起至2015年1月15日止）11433元，共计36293元，应当归属周荣，张长春应当依法返还。另自2014年12月19日起至2015年1月15日止的租赁费用，张长春仍应支付。周荣诉至法院，请求判令：一、张长春返还36293元（包括财产损失24860元、2014年12月19日至2015年1月15日的租金11433元）；二、本案诉讼费用由张长春负担。庭审中，周荣当庭变更租金为41766元（2014年12月19日至2015年3月15日）。
张长春在原审中针对周荣的反诉辩称：一、案外人武星公司向张长春赔偿是基于侵权行为，其赔偿款不是合同款，与本诉不是同一法律关系；二、案外人赔偿的款项中不包括房屋租金；三、周荣主张的财产损失项目是张长春施工的，该项目的赔偿款应当归属张长春，请求驳回周荣的诉请。
原审法院查明：2013年6月10日，张长春向周荣支付房屋预订款15000元。2013年6月13日，周荣（甲方）与张长春（乙方）签订了一份房屋租赁合同，约定：一、乙方租用甲方合肥市徽州大道绿园小区门面房一套，面积为145.5平方米（分上、下两层），作为中医养生理疗；二、租期五年，自2013年6月19日起至2018年6月18日止；三、租金为：第一年人民币14万元；第二年起每年租金按前一年租金的5%递增；第二年租金为147000元；第三年租金为154350元；第四年租金为162067元；第五年租金为170170元；按先付款后用房的原则，租金支付方式为每半年一付，支付时间为：第一年第一次付款时间为合同签订时，以后租金需提前15天支付；……十一、合同期内，有关房屋的消防等其他安全责任均有乙方负责等。合同签订后，张长春向周荣支付了押金3000元、租金55000元，并对房屋进行了装修。后张长春在扣除卷闸门的费用1200元后支付给周荣2014年6月19日至2014年12月18日的租金72300元。
2014年10月15日，位于合肥市徽州大道695号的安徽省武星商贸有限责任公司（以下简称“武星公司”）地下仓库发生火灾，导致张长春租赁的门面房受损。后合肥市包河区公安消防大队委托鉴定机构对门面房火灾财产损失进行鉴定，张长春开设的“极臻堂中医健康会馆”的财产损失为199476元，包括：墙面粉刷6000元、一楼地板9000元，洗漱间隔墙2000元，洗漱间吊顶900元、卫生间装潢3000元，楼梯堡修复1200元，水电1500元，防盗卷拉门1260元等共计24项。张长春（乙方）与武星公司（甲方）在参考上述鉴定损失后于2015年2月14日签订了一份协议书，载明：甲方为安徽省武星商贸有限责任公司、法定代表人吴俊，乙方为火灾受损人（包括产权所有人及租赁使用人）代表。甲乙双方就2014年10月15日甲方位于合肥市徽州大道695号的仓库起火事宜，在平等、自愿的基础上，经协商，依法达成如下协议：一、甲、乙双方均同意由甲方一次性赔偿乙方各项经济损失共计人民币260000元；二、本协议签订后，乙方不得就甲方仓库起火一事再向甲方主张权益要求赔偿；……四、本协议签订后，甲、乙双方的民事赔偿事宜已经全部处理完毕，双方之间没有任何纠纷等。武星公司、张长春在落款处盖章、签字。
另查明，现涉案房屋已由武星公司修复完毕并重新对外出租，其中墙面重新粉刷，一楼地板重新安装，卫生间重新装潢，楼梯堡、水电及卷闸门已修复，洗漱间拆除。
原审法院认为：张长春与周荣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失的，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。现张长春承租的房屋因他人火灾导致房屋毁损、无法正常使用，张长春要求解除房屋租赁合同并不支付租金的诉请，原审法院予以支持。故周荣应返还2014年10月15日至2014年12月18日期间的租金26133.32元。关于周荣要求张长春支付房屋毁损之后即2014年12月19日至2015年3月15日期间租金的主张，无法律依据，不予支持。关于周荣要求张长春返还财产损失24860元的主张，原审法院认为，张长春在租赁房屋时对房屋重新进行了装修，对此周荣予以认可；张长春与武星公司达成的协议系对各项经济损失的赔偿，并未明确房屋租金损失及房屋装修损失的具体数额；且张长春与周荣之间不存在代理关系，其与武星公司签订的协议书系双方基于侵权行为达成的赔偿协议，与周荣无关。周荣基于侵权行为遭受的各项损失应另行向侵权人主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十一条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、解除张长春与周荣于2013年6月13日签订的《房屋租赁合同》；二、周荣于判决生效之日起十日内返还张长春租金26133.32元；三、驳回周荣的反诉请求。
上诉人周荣上诉称：1、涉案房屋发生火灾的时间是2014年10月15日，张长春的租金缴纳至2014年12月18日，武星公司赔付租金损失自2014年10月15日至2015年1月15日，依据鉴定报告涉案房屋的财产损失为199476元，而武星公司与张长春签订的《协议书》中明确写明赔偿各项经济损失26万元，应包括租金损失，张长春不能因同一损失，获得双份赔偿。原审法院关于《协议书》与周荣无关的认定是错误的。2、武星公司与张长春达成赔偿协议的基础是鉴定报告确定的数额，赔偿总额中应当包括已确定的24项财产损失。张长春擅自代表所有权人与武星公司达成赔偿协议，没有明确租金损失和财产损失的具体数额，应承担不利后果，其已取得的应属于周荣的财产应当依法退还，原审法院认定“周荣基于侵权行为遭受的各项损失应另行向侵权人主张”的认定错误。3、涉案租赁合同解除后基于公平原则，对于张长春自行装饰的赔偿款项应当由双方共同分担。周荣对于租赁物受损没有任何过错，诉讼费用不应由周荣负担。请求二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人张长春答辩称：1、张长春已缴纳租金至2014年12月18日，2014年10月15日之后房屋因突发大火无法使用，周荣应返还多付的租金，且因房屋不能继续使用，之后的租金也不应支付。2、原审法院在审理本案时已勘验现场，周荣的房屋损坏已由武星公司修复，故武星公司赔偿的数额仅是张长春的损失，不包括房屋本身的损失。3、鉴定报告仅是事发后消防部门为认定火灾而委托进行的鉴定，不能客观真实反映张长春的实际损失，且目前已全部不能使用，张长春是因担心武星公司破产才急于达成协议。4、张长春没有权利代表周荣与武星公司协商租金的赔偿事宜，张长春和武星公司协商的26万元赔偿款不包括租金，这一事实均有录音证实，武星公司的法人原审时出庭作证的目的是为了减少武星公司应付的赔偿数额。请求二审法院依法予以维持。
对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：周荣将徽州大道绿园小区门面房出租给张长春使用并签订了《房屋租赁合同》，2014年10月15日，因案外人武星公司地下仓库发生火灾致该房屋受损，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于张长春的原因，致使租赁物部分或者合部毁损、灭失，张长春有权主张该租赁合同于2014年10月15日解除，且对于其已缴纳至2014年12月18日的租金予以返还。武星公司与张长春签订的协议书及鉴定明细表并未载明赔偿款项中包括租金，虽武星公司法人吴俊出具情况说明以证实赔偿的数额已包含房屋租金，但该份说明形成于2015年2月14日，已是本案诉讼期间，证明效力较低，周荣以此情况说明来证明张长春已获得过租金赔偿的上诉理由不能成立。周荣并未授权张长春与武星公司谈判赔偿事宜，故周荣认为张长春已获得的赔偿中包括其应得赔偿款的上诉理由无事实依据，周荣是否受到损失及应获得赔偿的数额并非本案审查范围。上诉人的上诉理由均没有事实和法律依据，依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1498元，由上诉人周荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十一月六日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定