广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂09民终1557号上诉人（原审被告）：陈龙利，男，1987年5月11日出生，汉族，住所广西玉林市玉州区。被上诉人（原审原告）：深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司，住所玉林市江南区新民路北侧、江南大道西侧弘景·金色蓝湾A16#203房。负责人：赖金国。委托诉讼代理人：钟夏，广西全德律师事务所律师。上诉人陈龙利因与被上诉人深圳市都市物业管理有限公司（以下简称都市玉林分公司）物业服务合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈龙利上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人要求滞纳金以及公摊生活垃圾费及水电费的诉讼请求。2、本案诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人自2011年与开发商签订购房合同至今，房屋一直处于毛坯房空置状态，对物业公司的更换并不知情。物业公司在服务合同内加重业主义务没有进行明示告知或者书面通知。2、物业对本人空置的毛坯房按照入住业主标准每月计算生活垃圾费公摊水电费以及高额的滞纳金是错误的。3、被上诉人作为合同提供方未依照合同约定进行经营管理。4、被上诉人仅张贴一张法院起诉通知书向上诉人催费，而不是“多次催交拒绝交纳”，上诉人一直愿意适时一笔缴清物业费，但并不认可生活垃圾费和公摊水电费。都市玉林分公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，应当驳回上诉人的上诉请求。1、2011年陈龙利与开发商签订合同，2014年8月31日被上诉人与业主委员会签订合同，9月1日进驻该小区，陈龙利交纳了2014年9月、10月的物业费，物业公司已经履行了相关的义务。2、不管房屋是否毛坯房状态，根据物业管理相关条例，业主应当缴纳公摊水电费，不能因为不入住而拒绝缴纳。3、发彩信通知只能说明被上诉人已经通过法律途径解决。4、上诉人认为合同无效，该合同与本案无关且上诉人所引用的条例与本案无关。都市玉林分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告陈龙利支付自2014年11月1日起至2016年7月的物业服务费1781.35元及违约金1763.53元给原告（违约金计算方式：以每月应缴纳的物业服务费为基数，自应缴费之日起计起至付清之日止，按日3‰计算，计至2016年7月为1763.53元，以后续计）；2、判令被告支付2014年11月至2016年7月的专项维修资金381.72元、电梯维护费630元、2014年9月至2016年7月的代收生活清运费161元、2014年9月至2016年6月的代收公摊水费5.2元、代收公摊电费131.8元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：都市玉林分公司是物业服务企业。2014年8月29日，玉林市万科·时代花园业主委员会与都市玉林分公司签订了《物业服务合同》，合同期限从2014年9月1日至2017年8月31日止，合同约定：物业服务费住宅为0.7元/月/平方米，按月缴纳，业主和物业使用人应在每月10日前交纳当月的物业管理服务费，逾期则每天按应交费的3‰交滞纳金；业主委员会委托都市玉林分公司代收共用水、电费、公共车位使用费、专项维修资金、生活垃圾处理费；电梯维护及年检费30/户（不含需更换的第三方维保合同约定外的配件），生活垃圾费7元/月/户，专项维修资金0.15元/月/平方米，公共水、电费由全体业主公摊。陈龙利系玉林市万科·时代花园A1栋801号房业主，房屋面积121.18平方米，每月物业服务费为84.83元。陈龙利对都市玉林分公司主张的物业服务费及专项维修资金、电梯维护费、生活垃圾清运费、公摊的水、电费金额没有异议，同意交纳物业服务费（未交），但其他费用经原告催交表示拒绝交纳，理由如其辩称。一审法院认为，经审查玉林市万科·时代花园业主委员会与都市玉林分公司签订了《物业服务合同》是双方经过协商一致签订的合同，明显非格式化合同，陈龙利主张系格式化合同理由不成立，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”都市玉林分公司依合同收费标准向陈龙利收取物业服务费及专项维修资金、电梯维护费、生活垃圾清运费、公摊的水、电费合理合法，陈龙利应当支付。但《物业服务合同》违约金约定逾期每日3‰过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故该院酌情确定逾期违约金按中国人民银行规定的短期贷基准利率的130%计算。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告陈龙利支付2014年11月1日起至2016年7月的物业服务费1781.35元及违约金给原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司[违约金的计算：从2014年11月10日起按当月欠交物业费84.83元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2014年11月10日开始是以84.83元为基数，2014年12月10日开始为84.83元×2=169.66元，基数依此类推计至2016年7月10日）按中国人民银行规定的短期贷基准利率的130%计至本案生效判决规定履行期限最后之日止]；二、被告陈龙利支付2014年11月1日起至2016年7月的专项维修资金381.72元、电梯维护费630元、2014年9月至2016年7月的代收生活清运费161元、2014年9月至2016年6月的代收公摊水费5.2元、代收公摊电费131.8元给原告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告陈龙利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的时代花园欠费清单不能作为认定上诉人与被上诉人双方就扣除有关费用达成协议的依据。玉州区法院的通知仅为法院诉讼程序的一个环节，与本案事实无关。万科时代花园群讨论物业管理的网上截图不能单独作为认定都市玉林分公司违约的依据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，都市玉林分公司系上诉人陈龙利所在小区的物业服务公司，与该小区的业主委员会签订了物业服务合同，并于2014年9月1日至2017年8月31日为该小区提供物业服务，上诉人作为该小区的业主自然与被上诉人形成了物业服务合同关系，双方应遵守合同约定的义务。该合同明确约定了物业费的收取标准，上诉人亦接受了被上诉人的服务，故上诉人应按合同约定履行交纳物业费的义务。上诉人提出被上诉人未按合同提供相应的物业服务，因未能提供充分的证据予以证实，本院不予采纳。上诉人还主张其未入住，不应交纳公摊生活垃圾费及水电费，因该主张与法律规定不符，本院亦不予采纳。关于滞纳金的比例问题，因《物业服务合同》中的约定过高，一审法院适当进行了调整，本院予以认可。综上所述，陈龙利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人陈龙利已预交），由上诉人陈龙利负担。本判决为终审判决。审判长  雪丽峰审判员  卢有南审判员  杨祖石二〇一七年十二月一日书记员  莫 婷附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。