上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8567号
上诉人(原审原告、反诉被告)：韩伟，男，1989年11月26日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：骆凤侠(系韩伟母亲)，女，户籍所在地江苏省邳州市。委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：胡旭，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：孙方方，上海申康律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区。法定代表人：王连军，行长。原审第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：孙勇，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女，在上海市住房置业担保有限公司工作。委托诉讼代理人：陆颖，女，在上海市住房置业担保有限公司工作。上诉人韩伟因与被上诉人胡旭、原审第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称“农行青浦支行”)、原审第三人上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房担保公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韩伟上诉称：当事人双方就上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了房屋买卖合同，但由于胡旭的贷款没有及时到位，构成违约，故韩伟提出解除合同。一审法院单方面根据中国银行松江支行(以下简称“中国银行”)工作人员证词即认定韩伟违约是错误的。因为韩伟从未在本次诉讼前接到过中国银行工作人员的电话。此外，中国银行作为胡旭的放贷银行，与本案有利害关系，其陈述不能作为案件评判的依据。现仅有中国银行工作人员的口头陈述，并无其它证据相佐证，法院不应简单地予以采信。根据胡旭与中国银行签订借款合同约定，银行直接将贷款发放到资金监管账户即可，客观上无需要求确定韩伟的账户信息。经韩伟与多家银行核实，中国银行的贷款流程与其工作人员口述的不一致。由此可见，中国银行工作人员向法院所作的陈述不是客观事实，不能作为法院判决的依据。请求二审法院依法改判支持韩伟在一审中的诉讼请求，驳回胡旭的反诉请求。被上诉人胡旭辩称：签订居间合同的时候原房价款是人民币(以下币种均为人民币)138万元，后韩伟一直要求加价，直至双方签订房地产买卖合同时的房价款为152万元，韩伟一直存在不诚信的行为。2016年3月5日，双方经协商变更了房屋过户时间，且胡旭按照韩伟的要求支付了12,700元违约金，胡旭一直是严格按照双方的约定履行其义务的。胡旭向银行申请的贷款已通过审批，银行需要韩伟到场签字确认，并通知了韩伟，但韩伟认为没有必要而没有去银行，所以贷款没有发放，故贷款未能及时到位的责任不在于胡旭，而在于韩伟。现胡旭有权要求韩伟继续履行房屋买卖合同，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人农行青浦支行辩称：系争房屋上设定的抵押权合法有效，应受法律保护。农行青浦支行同意在贷款本息结清的情况下，办理抵押注销手续；若未全额结清，则不同意注销抵押权等有损农行青浦支行合法权益的变动。原审第三人住房担保公司辩称：系争房屋上设定的抵押权合法有效，请求法院保护抵押权人的合法权益。鉴于系争房屋涉及房产纠纷，在贷款未结清的情况下，住房担保公司不同意任何包括注销系争房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。韩伟向一审法院起诉请求：1、解除韩伟、胡旭于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、本案诉讼费由胡旭承担。胡旭向一审法院提起反诉请求：1、韩伟继续履行当事人双方签订的关于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，向农行青浦支行、住房担保公司清偿设定在上述房屋上的抵押债务，并涤除设定在该房屋上的抵押登记；2、韩伟协助胡旭办理青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的交易过户手续；3、韩伟向胡旭支付逾期过户违约金(以618,700元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月6日计算至实际履行之日止)；4、诉讼费由韩伟负担。审理中，胡旭变更第三项诉讼请求计算方法为：以606,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月16日计算至判决生效之日止。一审法院认定事实：坐落于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的房产登记在韩伟名下，并办理了抵押登记，抵押权人为农行青浦支行、住房担保公司，现剩余贷款尚未还清。2015年7月14日，经上海宅福房地产经纪有限公司居间介绍，韩伟、胡旭就系争房产转让事宜达成一致意见，并签订了《房地产居间合同》，对房屋价款、支付方式等进行了约定。当日，胡旭向韩伟支付定金10万元。2015年12月23日，胡旭向韩伟支付购房款356,000元，并由韩伟出具收款证明。2015年12月28日，韩伟作为甲方、胡旭作为乙方办理了系争房屋的网签手续，并于12月29日签订了书面的《上海市房地产买卖合同》，约定由胡旭向韩伟购买系争房屋。合同第二条约定甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计152万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第六条约定甲、乙双方确认，在2016年2月8日之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际支付之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日起。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：1、双方确认：在签订本合同之前，乙方已经支付给甲方定金10万元；2、乙方应于甲、乙双方签订《房地产买卖合同》当日内将首期房价款计356,000元整支付给甲方，与乙方已经支付给甲方的定金10万元整，如此共同构成首期房款456,000元；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请106万元贷款的形式支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当日将其补足并支付给甲方；4、乙方第二期房价款的支付方式为银行代为支付；5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定的银行账户后7日内，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款(若有)4,000元；6、款清交房。合同另对其他内容进行了约定。2016年1月9日，胡旭缴纳了因系争房屋出售而发生的一般营业税、个人所得税等税费共计99,560元。2016年3月5日，韩伟、胡旭至上海市青浦区房地产交易中心提交过户材料，由胡旭缴纳了交易手续费等费用，并经双方协商后将《上海市房地产买卖合同》第六条约定的过户时间变更为2016年3月15日。同日，胡旭向韩伟支付162,700元。青浦区房地产交易中心于2016年3月10日向胡旭出具收件收据，确认收到胡旭提交的《上海市房地产登记申请书》等材料。2015年12月29日，韩伟作为甲方、胡旭作为乙方、住房担保公司作为丙方三方共同签订《上海市存量房交易资金监管协议》，约定由丙方对甲、乙双方买卖房地产的交易资金进行监管。协议第二条约定甲、乙双方委托丙方监管的交易资金合计1,064,000元，其中乙方支付的自有资金4,000元、贷款总额(商业贷款)106万元。协议第六条约定甲、乙双方同意在2016年1月31日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记；房地产登记机构受理房地产转移登记后、核准房地产转移登记前，乙方同意将所申请的贷款解交监管账户。协议第九条约定甲、乙双方协商一致，同意由丙方提供以下房地产交易服务：一、协助乙方将监管资金解交监管账户；二、协助乙方办理抵押贷款手续；三、协助甲、乙双方办理房地产转移登记、抵押登记手续；四、按照本协议的约定，在符合付款条件时，通知监管账户的开户机构划转监管资金；五、代理或者协助甲方办理提前还款手续；六、协助办理该房地产的交房手续；七、其他相关事项。协议另对其他内容进行了约定。2015年12月31日，胡旭将自有资金4,000元存入监管账户。2016年3月25日，胡旭又将自有资金15万元解交监管账户。2015年12月28日，胡旭作为借款人向中国银行股份有限公司上海市松江支行提出贷款申请，拟以系争房屋为抵押借款，并签署了《个人二手住房贷款合同》。2016年2月29日，经中国银行松江支行审核，批准借款金额为91万元。2016年8月15日，一审法院至中国银行松江支行(莘松路支行)处作谈话笔录，银行人员表示2015年12月28日胡旭向银行申请贷款106万元，但因征信等级问题仅审批通过91万元，审批通过日期为2016年2月29日前。因贷款发放需经产权人签字确认收款账号并签署出售人承诺函，故在胡旭贷款审核通过后，曾电话联系韩伟告知其到银行签字确认，并告知其不配合以上手续贷款将不予发放，但韩伟未到银行签字。一审审理中，韩伟主张虽然购房合同附件三第三条约定胡旭以贷款形式支付第三笔房款，但根据韩伟、胡旭与资金监管公司签订的资金监管协议，胡旭应于2016年1月31日前将自有资金交至监管账户，但事实是胡旭于2016年3月才将自有资金15万元打入资金监管账户，导致双方无法按照约定时间办理过户。所以韩伟认为胡旭未按约支付房款，双方签订的房屋买卖合同应予以解除。针对韩伟的主张胡旭认为：付款时间在附件三中第三条进行了约定，扣除胡旭已付款之后的余款是通过银行贷款形式支付，而贷款需以胡旭的名义抵押系争房屋，所以约定先行办理过户手续，再根据胡旭办理出来的产证进行抵押，银行才会放款。同时，为保证交易安全，双方约定监管资金为106万元，签订资金监管协议时胡旭并不知道还需要汇款15万元至监管账户，后来因为银行只审批通过91万元，所以经与监管中心联系后胡旭又主动将监管资金补足。韩伟对资金监管的时间是认可的，否则韩伟不可能于2016年3月5日与胡旭一起去交易中心办理交易过户手续，且接受胡旭12,700元违约金(包含在胡旭已支付的162,700元钱款中)。现在贷款已获审批，但放款银行需要韩伟本人去银行确认收款账号，因韩伟不予配合，所以房款无法支付。现在胡旭可以通过自筹资金的形式支付剩余房款，胡旭同意代韩伟向农行青浦支行、住房担保公司履行相应的贷款清偿手续，并将还贷后剩余房款支付至法院。同时，胡旭提出合同未能继续履行的原因是由于韩伟拒不配合到胡旭放款银行中国银行松江支行办理账户确认等手续，经胡旭多次催促，韩伟仍拒不配合，导致胡旭贷款无法实现。2016年3月5日，双方至房产交易中心办理过户手续时胡旭将贷款情况告知了韩伟，后经协商，胡旭将不足的15万元房款及相应的违约金12,700元支付给韩伟。但由于监管协议约定监管资金为106万元，经监管中心与韩伟联系，韩伟不同意将胡旭已支付的15万元汇入监管账户，故胡旭又于2016年3月25日将15万元资金汇入监管账户以补足协议约定的金额。所以，胡旭认为在房屋买卖过程中由于韩伟拒不配合胡旭办理相关手续，根据房屋买卖合同约定应承担继续履行的责任，并向胡旭支付相应的违约金。为此，胡旭提供律师函、快递回单及查询单作为证据。针对胡旭提供的证据真实性韩伟不予认可，认为胡旭在2016年2月29日知悉贷款审批金额为91万元后未及时将不足的15万元汇入监管账户，且3月5日提交过户手续时胡旭也未告知韩伟贷款不足。2016年3月5日至21日期间监管中心曾电话韩伟，让韩伟将15万元付至监管账户，但韩伟认为金额有出入，是不合理的，所以没有理睬。同时，胡旭贷款银行确实通知过韩伟去签字确认放款账号等事宜，但韩伟认为贷款是直接汇入监管账户，无需韩伟再行去放款银行签字确认，且贷款银行通知韩伟的时间是2016年3月20日以后。对胡旭支付的162,700元钱款，韩伟认为全部为房款，因其转账凭证中所载明的备注为房款。针对上述争议，一审法院认证如下：根据涉案房地产买卖合同约定，胡旭需按期向韩伟支付购房款定金及首付款共计456,000元，剩余房款106万元韩伟同意胡旭通过银行贷款的形式进行支付，若胡旭贷款申请未通过或审核通过的额度不足申请额度，则胡旭应于过户当日将其补足并与剩余4,000元房款一并支付给韩伟，韩伟应积极给予协助。合同履行过程中，胡旭按期将定金及首付款交付给了韩伟；在购房合同签订当日申请了银行贷款并于过户前已经银行审批通过；在得知审批金额与申请金额存在差距后，在过户前已将不足差额部分支付给了韩伟，并将监管账户内的资金差额部分予以补足，故法院认定胡旭在合同履行过程中不存在过错。对韩伟提出的胡旭未将自有资金15万元按期汇入监管账户导致系争合同无法履行的主张，法院认为资金监管协议仅约定胡旭需将自有资金4,000元解交监管账户并办妥贷款手续，并未约定除4,000元自有资金以外购房款需于2016年1月31日前解交，且韩伟未按照监管中心要求将胡旭支付给其的差额部分15万元解交监管账户，而是由胡旭另行补缴，故对韩伟的主张一审法院不予认可。根据法院调查笔录及韩伟自述，胡旭贷款申请在获得批准后，韩伟经银行通知需配合进行签字确认，但韩伟未积极予以配合确认，导致胡旭银行贷款未能发放，故法院认定韩伟系合同违约方，其行为导致系争合同未能继续履行。对于胡旭支付给韩伟的162,700元钱款的性质问题，结合2016年3月5日当天双方将系争房地产买卖合同过户时间重新约定，韩伟未对上述钱款提出异议等情况，并综合双方当事人的陈述，法院认为胡旭的表述及解释更为合理，故法院认定2016年3月5日当天，韩伟已知晓胡旭贷款审批情况，且该笔162,700元钱款由房款15万元及违约金12,700元构成。一审法院认为：韩伟、胡旭签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。系争房产买卖合同因韩伟违约导致未能继续履行，故韩伟要求解除系争房屋买卖合同主张，无事实及法律依据，法院不予支持。胡旭作为守约方，要求继续履行系争合同，于法有据，法院应予支持，韩伟应恪守协议约定，继续履行合同约定的义务。现胡旭要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求，法院予以支持。农行青浦支行、住房担保公司在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。根据庭审查明的事实，法院认定胡旭已向韩伟支付的钱款包括房款606,000元、违约金12,700元，剩余房款为914,000元。关于剩余房款的支付问题，为避免双方当事人诉累，且胡旭同意在本案中一并处理，故在本案中一并予以处理。根据《房地产买卖居间协议》约定剩余房款为贷款方式支付以及办理房屋交接时支付尾款，鉴于本案履行的实际情况，现法院调整为过户完成之日起十日内支付剩余房款914,000元。另，对胡旭提出的要求韩伟支付逾期过户违约金(以606,000元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年3月16日计算至判决生效之日止)的主张，法院认为，根据系争《上海市房地产买卖合同》第十条规定，韩伟未按合同约定将房地产交付给胡旭，应当按照胡旭已付款日万分之五，自合同约定应当交付之日起计算至实际交付之日止，故法院认定胡旭的主张合法有据，应予支持。审理中，胡旭对于韩伟尚欠农行青浦支行、住房担保公司借款，自愿代韩伟偿付以涤除系争房屋上的抵押登记，该行为于法无悖，法院予以准许。一审法院判决：一、对韩伟要求解除韩伟、胡旭于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求不予支持；二、韩伟应继续履行韩伟、胡旭于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、韩伟应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司清偿设定在上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押债务；上述抵押债务清偿之日起十日内，韩伟、中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司应办理上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；四、韩伟应于房屋抵押登记注销之日起十日内协助胡旭办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至胡旭名下(房屋登记过户产生的相应税费均由胡旭负担)；五、胡旭应于房屋登记过户完成之日起十日内向韩伟支付剩余房款人民币914,000元；六、韩伟应支付胡旭逾期过户违约金(以已付款606,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月16日计算至判决生效之日止)。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院审理期间，胡旭将剩余房款914,000元交付至本院。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。2016年3月5日，经双方协商一致，房屋过户时间变更为2016年3月15日，双方则应照此履行。履行中因银行贷款未能按期汇入双方约定的监管账户，双方遂发生纠纷。根据合同约定，除首付款外，剩余房款韩伟同意胡旭通过银行贷款的形式支付，因此韩伟有义务积极协助胡旭向银行申请贷款。根据一审法院向放贷银行工作人员所作的调查笔录，胡旭的银行贷款于2016年2月29日前获审批通过，鉴于银行工作人员电话联系韩伟，要求其到银行签字确认，并告知其不配合以上手续贷款将不予发放，但韩伟未到银行签字，故贷款未发放。因此可以认定，银行贷款未按约汇入当事人双方约定的资金监管账户的责任不在于胡旭，而在于韩伟，所以韩伟无权以胡旭未及时付款为由要求解除房屋买卖合同。现胡旭要求双方继续履行房屋买卖合同，于法有据，可予支持。关于中国银行工作人员向法院所做陈述可否采信的问题。中国银行并非本案当事人，其与本案当事人各方没有利害关系，其工作人员向法院所作陈述可信度极高，且胡旭向中国银行申请的贷款确实在韩伟、胡旭约定的付款期限前获得审批通过，所以一审法院认定胡旭没有违约并无不妥。综上所述，韩伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币245.80元，由上诉人韩伟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……