南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建商初字第526号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该分行行长。
委托代理人詹琍，女，该分行员工。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告蔡刘兵，男，1980年3月3日生，汉族。
被告周芳，女，1979年4月22日生，汉族。
被告南京天华百润投资发展有限责任公司。
法定代表人张康黎，该公司总经理。
委托代理人曹娟娟，女，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交通银行）诉被告蔡刘兵、周芳、南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人詹琍、娄家华，被告天华百润公司的委托代理人曹娟娟到庭参加诉讼。被告蔡刘兵、周芳经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告交通银行诉称：2010年9月14日，其与蔡刘兵、天华百润公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，为蔡刘兵提供贷款38万元用于购买房产，贷款期限为15年，等额本息还款，贷款月利率为3.96‰（基准利率下浮20%）。天华百润公司承担连带保证责任，该保证责任在他项权证取得后解除。同日，交通银行还与蔡刘兵、天华百润公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，由蔡刘兵以其位于南京市浦口区天华北路6号天润城第十四街区XX-1502室的房产为上述借款提供抵押担保。南京市浦口区房产局于2010年9月15日对该抵押合同予以核准登记。
交通银行于2010年9月16日向蔡刘兵发放贷款38万元。后蔡刘兵未按约归还贷款。案涉房产他项权证至今仍未取得，天华百润公司应按约承担连带清偿责任。本案所涉债务为蔡刘兵、周芳夫妻存续期间为购买共有房屋发生，应为夫妻共同债务，周芳应承担连带清偿责任。故诉至法院，请求判令：1.蔡刘兵立即偿还借款本金332369.49元及利息（截至2014年8月16日的利息21022.53元、罚息1136.95元，并自2014年8月17日起至判决确定的给付之日止按合同约定继续支付利息、罚息、复利）；2.周芳、天华百润公司对蔡刘兵的上述债务承担连带清偿责任；3.交通银行有权对蔡刘兵位于南京市浦口区天华北路6号天润城第十四街区XX-1502室的房产进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4.本案诉讼费由蔡刘兵、周芳、天华百润公司承担。
交通银行为支持其诉讼主张，提交下列证据：
证据1、贷款详细信息查询。拟证明蔡刘兵尚欠贷款本金及截至2014年8月16日的利息、罚息金额。
证据2、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证。拟证明交通银行与蔡刘兵存在借款合同关系，交通银行已按约给付贷款。
证据3、《南京市房地产抵押合同》。拟证明交通银行已取得房屋抵押权。
证据4、蔡刘兵、周芳结婚登记证。拟证明蔡刘兵、周芳为夫妻。
被告蔡刘兵、周芳未答辩，亦未提交证据。
被告天华百润公司辩称：借款人蔡刘兵以自有房产提供抵押担保，因双方未就债权实现作出约定，交通银行应先就涉案房产设立的抵押权实现债权，未受偿部分由天华百润公司承担补充清偿责任。天华百润公司提供的阶段性担保在房产交付后已履行完毕。如判决天华百润公司承担连带清偿责任，应同时判决其享有追偿权。
天华百润公司为支持其抗辩主张，提交《南京市商品房预售合同》、交付通知书、钥匙交接单作为证据，拟证明案涉房产已于2012年4月30日交付给蔡刘兵。
当事人的质证意见：天华百润公司对交通银行提交的证据1至4的真实性无异议，但称蔡刘兵尚欠贷款本金、利息、罚息金额因蔡刘兵未到庭无法确认。
交通银行对天华百润公司提交的证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联性。
本院认证意见：天华百润公司对交通银行提交的证据1至4，交通银行对天华百润公司提交的证据的真实性均无异议，本院予以采信。蔡刘兵、周芳未出庭质证，应承担质证不能的不利后果。
经审理查明：2010年9月14日，蔡刘兵、交通银行、天华百润公司签订编号为2010320590001100465的《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：
第三条、还款规则：……3.5蔡刘兵应不迟于还款日前一天将该期应还款项足额存入还款帐户，以按时足额履行还款义务。因还款帐户中余额不足或其他原因致使交通银行无法按时划款的，蔡刘兵应按第十四条承担违约责任。……
第五条、保证：5.1天华百润公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。5.2保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。5.3保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交通银行实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。5.4蔡刘兵未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，天华百润公司应按交通银行的要求立即支付蔡刘兵的全部到期应付款项。5.5蔡刘兵取得第二十三条约定房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，天华百润公司的保证责任解除。……
第六条、抵押：6.1本合同项下抵押物为第二十三条约定的房屋。……6.3抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。
第十三条、贷款的提前到期：出现下列任一情形时，交通银行有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求蔡刘兵立即偿还所有到期贷款本金并结清利息：……（2）蔡刘兵违反本合同的约定；……
第十四条、蔡刘兵的违约责任：14.1蔡刘兵未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，交通银行有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。……14.2蔡刘兵未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担交通银行为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
第二十三条、房屋：蔡刘兵购买并用于向交通银行提供抵押的房屋坐落于南京市浦口区天华北路6号天润城十四街区XX-1502室。
第二十四条、贷款内容：金额为38万元，贷款期限为15年。
第二十五条、利率：25.1本合同项下贷款利率为月利率3.96‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮20%。25.2本合同项下以月为一期按期还款。……25.4逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。……
第二十六条、放款：26.2放款账号为62×××10。26.3蔡刘兵授权交通银行将贷款以其购房款名义从上述帐户转账至下述帐户，账号为320006616018010000376。
第二十七条、还款：27.1等额本息还款。27.2还款日为放款日的对应日。
同年9月16日，蔡刘兵作为抵押人与抵押权人交通银行、保证人天华百润公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并由南京市浦口区房地产交易登记中心予以核准登记。在该合同第一部分抵押预告登记阶段第一条约定：本合同所对应担保的主债合同为《个人房产抵押贷款合同》，编号为2010320590001100465，借款本金为38万元。第二条约定：该房屋坐落于南京市浦口区天华北路6号天润城第十四街区XX-1502室。第三条约定：抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。第四条约定：天华百润公司愿为蔡刘兵以上借款承担连带保证责任，担保范围为第一条载明的借款本金及利息、第一条载明的借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期间为本合同生效之日起至交通银行领取上述商品房他项权利（抵押权）证书之日，天华百润公司在接到交通银行要求其履行担保还款义务通知后10日内清偿蔡刘兵所欠款项，并有权向蔡刘兵追偿所支付的款项。第六条约定：蔡刘兵连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，交通银行有权依法处分上述房产，并可要求提前清偿上述借款。该合同第二部分抵押登记阶段第七条约定：蔡刘兵与天华百润公司办理完毕上述商品房过户手续后，蔡刘兵同意将该房产抵押给交通银行，作为以上借款的担保。该合同第三部分办理抵押登记手续的约定第十条约定：三方同意在本合同签订后，办理蔡刘兵所购房产的抵押预告登记手续。第十一条约定：在申请抵押预告登记的同时，蔡刘兵与交通银行同意向抵押登记机关提前申请办理抵押登记。第十二条约定：在申请抵押登记的同时，三方一致同意向抵押登记机关提出申请，在登记机关核准抵押登记时注销该商品房抵押预告登记。
同日，交通银行向蔡刘兵发放贷款38万元。
据交通银行提交的蔡刘兵贷款帐户信息查询记载：自2013年6月16日起，蔡刘兵未再按约足额还款，截至2014年8月16日，蔡刘兵借款本金余额为332369.49元，尚欠合同内应付利息21022.53元，罚息1136.95元。
另查明：蔡刘兵与周芳于2003年4月8日登记结婚。
上述事实，有《个人房产抵押贷款合同》、交通银行借款凭证、贷款详细信息查询、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、结婚证、户籍资料及当事人的陈述等在卷佐证。
经当事人确认，本案归纳争议焦点为：1.交通银行主张的借款本金、利息、罚息如何确定；2.天华百润公司对蔡刘兵的借款承担连带保证责任还是补充清偿责任。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。交通银行与蔡刘兵、天华百润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据交通银行与蔡刘兵、天华百润公司签订的《个人房产抵押贷款合同》约定：借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布贷款全部到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，贷款人还有权按照逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。蔡刘兵自2013年5月16日后未按约足额偿还贷款，致使其在该期间发生未按约定时间归还贷款本息的违约情形。交通银行有权依据《个人房产抵押贷款合同》约定要求蔡刘兵提前归还剩余借款，并支付利息、罚息、复利。根据交通银行出具的蔡刘兵贷款帐户信息查询记载，至2014年8月16日，蔡刘兵尚有贷款本金余额332369.49元应予偿还。2014年8月16日前蔡刘兵应付的利息21022.53元及逾期偿还借款产生的罚息1136.95元，合计22159.48元，根据合同约定，也应由蔡刘兵支付。2014年8月17日之后产生的利息，应按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至判决确定的给付之日止。因周芳未提交证据证明蔡刘兵所涉债务为其个人债务，并未用于夫妻共同生活，故本院对交通银行要求周芳承担连带清偿责任的诉请予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，蔡刘兵的贷款既有其提供的南京市浦口区天华北路6号天润城十四街区XX-1502室的房产设立的预抵押担保，又有天华百润公司提供的保证担保。因交通银行与天华百润公司并未在《个人房产抵押贷款合同》中明确约定若蔡刘兵未按期偿还贷款，交通银行有权要求天华百润公司立即支付债务人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权。故交通银行应当先就案涉房产的抵押担保实现其债权，不足部分由天华百润公司承担补充清偿责任。天华百润公司承担保证责任后，有权向蔡刘兵追偿。
关于案涉房产的抵押问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。蔡刘兵以其位于南京市浦口区天华北路6号天润城第十四街区XX-1502室的房产为其与交通银行的住房贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，蔡刘兵与交通银行、天华百润公司签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，并在南京市浦口区房地产交易登记中心办理了抵押预告登记。在蔡刘兵未能依约履行还本付息的义务时，交通银行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡刘兵于本判决生效之日起十日内给付原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金332369.49元及利息（2014年8月16日前应付的利息为21022.53元、逾期偿还借款产生的罚息为1136.95元，自2014年8月17日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息、复利按编号为2010320590001100465的《个人房产抵押贷款合同》的约定计付）。
二、被告周芳对被告蔡刘兵的上述给付义务承担连带给付责任。
三、原告交通银行股份有限公司江苏省分行对被告蔡刘兵抵押的位于南京市浦口区天华北路6号天润城第十四街区XX-1502室的房产折价或者拍卖、变卖后在债权数额38万元内优先清偿其贷款。
四、被告南京天华百润投资发展有限责任公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行通过本判决第三项未获清偿部分承担补充清偿责任，在其承担保证责任后，有权向被告蔡刘兵追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6618元，公告费600元，合计7218元，由被告蔡刘兵、周芳、天华百润公司负担。（被告应负担的该项费用，原告同意由被告在本判决生效之日起十日内向其直接支付，本院不再退回）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 安时建
人民陪审员 周敬青
人民陪审员 彭建平
二〇一五年四月十三日
书 记 员 高欣梅