江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2230号
上诉人（原审原告）南京陆度资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区淮海路148号109室。
法定代表人笪斌，该公司总经理。
委托代理人周鸣，江苏苏韬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马骁东，男，1990年3月21日生，汉族。
委托代理人马飞（系马骁东之父），男，1963年5月23日生，汉族。
原审被告马飞，男，1963年5月23日生，汉族。
上诉人南京陆度资产管理有限公司（以下简称陆度公司）、马骁东因与原审被告马飞房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陆度公司原审诉称，2015年6月马飞发布位于南京市玄武区某地67号3501室（以下简称3501室）房屋的租赁信息。陆度公司通过南京金寓通房产经纪有限公司（以下简称金寓通公司）得知该房屋的租赁信息后遂与马飞取得联系，马飞称3501室属于其子马骁东所有，因马骁东不在南京，由其代为将房屋出租给陆度公司，并向陆度公司出具了该房屋的所有权证原件和马骁东的身份证原件，陆度公司遂与马飞签订了房屋租赁合同，之后又要求马飞提供了马骁东的委托书和补签字的合同。合同约定，租赁期自2015年8月14日至2021年8月24日，其中2015年8月14日至8月24日为免租期，前三年房屋月租金为14000元，后三年房屋月租金为14700元，允许陆度公司转租。合同签订后，陆度公司于2015年7月23日与案外人黄某又签订了房屋租赁合同，将3501室转租给黄某，约定租期自2015年8月15日至2017年8月14日月租金为15500元。黄某为此向陆度公司交纳定金50000元。2015年8月14日，陆度公司要求马骁东、马飞交付房屋时，马飞称房屋已经另租给他人，不愿将房屋交付陆度公司。陆度公司为此向案外人黄某双倍返还定金100000元。陆度公司认为马飞向陆度公司出示了房屋所有权证原件及马骁东的身份证原件，故陆度公司有理由相信马飞取得了马骁东的授权，马飞的行为构成表见代理。因为合同由马骁东、马飞共同与陆度公司签订，现马骁东、马飞不愿履行合同，应承担不履行合同的违约金28000元；返还押金14000元；赔偿陆度公司向案外人黄某双倍返还定金的损失50000元、两次签订租赁合同陆度公司支付的中介费及承担案外人黄某的中介费22000元、陆度公司转租房屋两年的租金差额36000元。上述违约金、押金及赔偿损失合计150000元。故诉至法院，请求判令解除陆度公司与马骁东、马飞签订的房屋租赁合同；马骁东、马飞赔偿上述各项费用150000元。
马飞原审辩称，3501室所有权系马骁东所有，马飞没有向陆度公司出示过马骁东的身份证原件及委托书，也和陆度公司讲过无权和陆度公司签订租赁合同，但是出示了房屋所有权证原件，被陆度公司拿过去，陆度公司就强迫马飞签字，称不签字不给房屋所有权证，马飞只有在租赁合同上签上了自己及马骁东的名字，在委托书上也签上了马骁东的名字，并非陆度公司所称是将合同及委托书拿回家中后签字的。陆度公司与马飞签订合同后，回去告诉马骁东，马骁东认为六年的租赁期限太长，不愿意履行合同，认为马飞无权签订合同，故双方所签订的合同应是无效合同，房屋尚未交付陆度公司，合同未实际履行，马飞在合同签订后也一直告诉陆度公司马飞无权签订合同，要求将押金退还，也多次和中介公司沟通要求撤销合同，故陆度公司没有任何损失。马飞同意退还押金14000元，其余诉讼请求驳回。
马骁东原审辩称，马骁东从未授权马飞签订租赁合同，未签署过委托书也未将身份证原件交由马飞。得知马飞与陆度公司签订租赁合同的事实后，马骁东坚决不同意将房屋出租给陆度公司，故请求驳回陆度公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，马骁东系3501室房屋所有权人。2015年6月25日，马飞以马骁东名义（甲方）与陆度公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将3501室出租给乙方，建筑面积174.46平方米；租赁期限自2015年8月25日至2021年8月24日；每月租金14000元，押金14000元；2015年8月25日至2018年8月24日年租金为168000元，2018年8月25日至2021年8月24日年租金为176400元；任何一方违反本合同条款，守约方有权提前解除合同，违约方承担违约责任并赔偿，违约金为2个月租金；合同租赁期限内，允许乙方转租及打理此房屋。马飞在合同落款甲方代理人处签上自己及马骁东名字。合同签订后，陆度公司向马飞给付押金14000元。
审理过程中，陆度公司为证明其主张，举证了下列证据：
1、3501室房屋所有权证复印件、马骁东身份证照片。照片为他人手拿着身份证原件所拍摄。陆度公司称马飞签订合同当日出示了3501室房屋所有权证的原件及马骁东的身份证原件，所举证的马骁东身份证照片系在签订合同当日现场拍摄。
2、2015年6月25日收款单位为金寓通公司，金额为7000元的收据一份，陆度公司称为与马骁东、马飞签订合同，支付金寓通公司中介费7000元。
3、2015年7月23日与黄某签订的房屋租赁合同一份，合同约定陆度公司将3501室转租给黄某，租期自2015年8月15日至2017年8月14日，租金每月15500元；2015年7月23日收款单位南京西必地房地产咨询有限公司（以下简称西必地公司），交款单位分别为黄某和陆度公司，金额均为7500元的收据两份。陆度公司称因通过中介公司西必地公司将3501室转租给黄某，分别替黄某和陆度公司自己支付西必地中介费各7500元。
4、陆度公司法定代表人笪斌账户历史交易明细表一份，记载笪斌账户2015年7月23日收款50000元；鲁璇账户历史明细清单一份，记载鲁璇账户2015年7月23日汇款50000元；黄某和鲁璇的结婚证一份；2015年8月20日“退租协议”一份，载明陆度公司因3501室房东违约致陆度公司无法出租房屋，双倍退还黄某定金10万元及中介费7500元；2015年8月20日黄某的收条一份，内容为“今收到陆度公司双倍退还定金10万元，退还中介费7500元，共计107500元”；招商银行业务回单一份，记载笪斌于2015年8月21日向鲁璇账户存款107500元。陆度公司以此证明与黄某签订合同后，收取黄某妻子鲁璇定金50000元，后又双倍返还定金100000元及中介费7500元。
5、证人周某的证人证言。证人周某出庭陈述称：证人系金寓通公司员工，在互联网上看到马飞发布的房屋租赁信息，遂与马飞联系，促成了马飞与陆度公司的交易；签订合同时，马飞出示了房屋所有权证原件及马骁东的身份证原件；证人收取了陆度公司中介费7000元。
6、证人黄某的证人证言。证人黄某出庭陈述称：2015年7月份，证人因需经营公司让陆度公司找房屋，陆度公司带证人看3501室，因为陆度公司没有取得钥匙，所以证人就隔着玻璃查看了3501室的结构，看到后较满意，就将中介费和定金均交给了陆度公司；后来陆度公司告诉证人房屋已经租给其他人了，所以就将双倍定金及中介费退还给了证人；证人在陆度公司汇完钱后看到手机信息提示账户进钱了，就写了收条。
7、证人韦某的证人证言。证人韦某出庭陈述称：证人系西必地公司员工。陆度公司在互联网上发布了房源信息，证人带黄某看了房，收取了黄某的中介费7500元，另收取了陆度公司的中介费7500元。
马飞对上述证据1的真实性予以认可，称房屋出租信息为马飞在网上所发布，留的是马飞的联系电话，但马骁东不知道马飞发布信息，以前房屋出租都是马骁东去签订合同，马飞有时也联系房屋出租事宜；合同签订当时是出示了房屋所有权证原件，但并没有出示马骁东的身份证原件，陆度公司的照片系在马飞的手机中翻拍的。原审法院当庭要求马飞出示手机中身份证照片，马飞称照片找不到了。马飞对其余证据的真实性均不予认可。马飞则举证了下列证据：
1、电话通话录音光盘一份。内容为马飞向电话中的“笪总”提及因儿子不答应，房屋无法出租，要求将押金先退还，“笪总”称其无法做主。马飞称通话时间为2015年7月9日，其在合同签订之后随即通知了陆度公司法定代表人笪斌要求解除合同。
2、马飞与金寓通公司周某的部分短信。短信内容主要为马飞在2015年7月10日告知周某因儿子不愿意出租3501室，要将押金退还。周某在为陆度公司出庭作证时证实了上述短信内容，称马飞告知不能出租后，周某也随即告知了陆度公司。
3、马飞于2015年7月11日给号码135××××7774发的短信，内容为：“笪总您好，请您把您银行卡号发给我，我把14000元租房押金退还给您，合同解除，实在抱歉。马飞。”
陆度公司对证据1的真实性不予认可，否认笪斌与马飞通过电话。对证据2、3也不予认可，135××××7774号码系笪斌号码，但笪斌未收到上述短信。陆度公司对上述质证意见，未提供相反证据。
原审法院认为：行为人没有代理权，超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
陆度公司所举证的身份证照片并非复印件翻拍，而是系他人拿在手中所拍摄，马飞辩称该照片系从其手机中翻拍，但马飞手机中却无此照片，且证人周某亦证实马飞签订合同当日出示了马骁东的身份证原件，故原审法院对陆度公司陈述予以采信，原审法院确认马飞在签订合同时向陆度公司出示了3501室房屋所有权证原件和马骁东的身份证原件。3501房屋的租赁信息由马飞在互联网上发布，留有的联系电话号码系马飞的电话号码，基于马骁东、马飞之间的父子关系，在马飞出示了房屋所有权证原件及房屋所有权人身份证原件后，陆度公司有理由相信马飞取得马骁东的授权，代表房屋所有权人马骁东签订租赁合同，故马飞以马骁东名义与陆度公司签订的关于3501室的租赁合同合法有效，对马骁东具有约束力，相关法律后果由马骁东承担。马飞代理马骁东签订合同后，未按约将房屋交由陆度公司承租，构成违约，其委托责任由马骁东承担。陆度公司要求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，马骁东应向陆度公司退还押金14000元。
关于陆度公司所主张损失。陆度公司为签订合同支付金寓通公司中介费7000元，有证人周某的证人证言及收据证实，原审法院对此损失予以认定。马飞所举证与金寓通公司周某的7月10日的短信通信记录，有周某本人予以证实，原审法院对短信的真实性予以确认。对马飞所举与陆度公司法定代表人笪斌的通话录音及2015年7月11日给笪斌发的短信，陆度公司虽否认其真实性，但未提供相反证据，原审法院对通话录音及短信的真实性予以认可。上述证据互相印证，可以证明马飞在合同签订后，即于2015年7月10日、11日告知陆度公司马骁东不愿意出租3501室并要求退还押金的事实。陆度公司在知晓马骁东、马飞不愿履行合同的情况下，应尽到避免损失扩大的谨慎义务。但陆度公司在知晓马骁东、马飞不愿出租房屋的情况下，仍于2015年7月23日与黄某签订了转租合同并收取定金50000元，不符合常理。证人黄某在没有实际进入室内查看房屋的情况下就支付了定金50000元，不符合一般人通常的交易惯例。证人黄某与证人韦某关于中介费支付的陈述互相矛盾，证人黄某陈述在看到手机中提示进账短信后出具了107500元的收条，而收条出具日期却在陆度公司法定代表人笪斌汇款之前，亦存在矛盾之处。故综合上述分析，原审法院对陆度公司所述转租事实不予认定。即使陆度公司转租黄某事实真实，亦属于陆度公司扩大损失，该损失不应由马骁东、马飞承担，故原审法院对陆度公司所主张的定金50000元、转租差额36000元、西必地公司中介费15000元，不予支持。
双方在合同中已经约定违约金为28000元，考虑陆度公司所举证的损失只有支付给金寓通公司的中介费7000元，违约金数额已经超过陆度公司实际损失，再结合马飞在签订合同后不久即告知陆度公司不愿履行租赁合同的事实，原审法院酌情将违约金调整为14000元，由马骁东承担赔偿责任。对陆度公司所主张的支付给金寓通公司的中介费7000元，原审法院不再另行支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、解除马骁东与南京陆度资产管理有限公司签订的关于南京市玄武区某地67号3501室房屋的租赁合同。二、马骁东于判决生效之日起十日内退还南京陆度资产管理有限公司押金14000元、赔偿违约金14000元，合计28000元。三、驳回南京陆度资产管理有限公司的其他诉讼请求。原审本案受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，由陆度公司负担1345元，由马骁东、马飞负担308元。
上诉人陆度公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人再支付违约金14000元，并赔偿上诉人损失人民币44000元；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：一、马飞能代表马骁东签订合同，但不能代表马骁东解除合同；二、上诉人的损失超过了合同约定的违约金，也未有任何扩大损失的行为，上诉人将涉案房屋转租给黄某的行为真实有效；三、本案合同解除的过错在马骁东，其应当赔偿上诉人的损失。
马骁东答辩称，一、违约金与损失赔偿的诉讼请求不应当并用；二、马飞有权代表马骁东签订合同就又有权代表其解除合同；三、原审中的短信证据真实可信，可以作为证据使用，但证人证言不可信；四、上诉人明知合同不能履行后还继续转租未尽到基本的审慎义务，且证人证言相互矛盾，该合同应是伪造，其主张的损失不应支持。
马飞的意见同马骁东。
上诉人马骁东不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判马飞仅退回陆度公司押金14000元；二、一、二审诉讼费用由陆度公司承担。事实及理由如下：一、其未将身份证原件交给马飞，马飞与陆度公司签订的合同未经其授权，故应属无效；二、陆度公司与金寓通公司是同一个老板，陆度公司并未实际支付中介费7000元，中介费的数额也与证人的陈述相矛盾，中介费的收据并无法律效力；三、即使陆度公司有损失，也只有7000元，原审法院判决其赔偿陆度公司违约金14000元没有依据；四、原审法院未经其同意以简易程序审理本案，违反相关法律规定。
陆度公司辩称，马飞在签订合同时的行为构成表见代理，该合同真实有效，其他意见同其上诉意见。
马飞的意见同马骁东。
除马飞、马骁东主张签订租赁合同时马飞并未出示马骁东身份证原件、金寓通公司并未收取陆度公司中介费外，双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，马飞、马骁东提交金寓通公司与陆度公司工商登记信息，证明两个公司的股东都有岳杰这个人，两个公司存在关联关系。陆度公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能达到证明目的，其已实际支付了7000元中介费。
庭审中，陆度公司陈述其主张的44000元损失包括向案外人返还定金的损失5万元、房屋中介费损失22000元、房屋租金差价36000元，因44000元已足以赔偿其实际损失，故二审中仅主张44000元。
另查明，2015年11月23日、2015年11月25日陆度公司和马飞分别向原审法院提出申请，同意继续适用简易程序审理本案。
以上事实，由金寓通公司与陆度公司工商登记信息、二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案房屋产权人为马骁东，马飞与陆度公司签订了租赁合同，现马骁东主张其对此不知情、对马飞的行为不予认可，但马飞在签订合同时出示了涉案房屋产权证原件和马骁东的身份证原件，陆度公司有理由相信马飞有代理权，故原审法院认定涉案合同合法有效并无不当。马骁东上诉主张其并未将身份证原件交给马飞，与原审中陆度公司提供的物证、证人证言不符，其亦未提供相反证据证明，故本院对此主张不予支持。陆度公司主张马飞无权解除合同，与其主张马飞有代理权的主张相悖，亦与本案事实不符，本院对此亦不予支持。
关于陆度公司主张的违约金，本案双方约定违约金为两个月租金，即28000元，本案中陆度公司支付金寓通公司中介费7000元，原审法院以陆度公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将违约金调整为14000元并无不当。马骁东主张金寓通公司与陆度公司系关联公司、陆度公司并未支付中介费，与陆度公司提供的证据不符，其提供的证据亦不足以证明其主张，故其主张不应当支付违约金依据不足，本院对此亦不予支持。陆度公司主张马骁东应支付其违约金28000元亦明显超过了其损失，本院对此亦不予支持。
关于陆度公司主张的损失，其主张2015年7月23日其将涉案房屋转租给案外人黄某，因马飞、马骁东解除合同，导致其定金、房屋中介费和转租租金差额损失。从原审中双方提供的证据看，马飞在2015年7月10日、11日即已通知金寓通公司和陆度公司解除合同，二审中陆度公司虽对该事实不予认可，但亦未提供相反证据证明，故即使其主张其转租支付了定金、中介费等属实，亦属于扩大的损失，其应自行承担，原审法院未予支持并无不当。
关于马骁东主张的原审法院审理中存在的程序问题。根据相关法律规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由法院院长批准，可以延长审理期限。本案原审中陆度公司和马飞均同意继续适用简易程序审理本案，原审法院在未征得马骁东同意的情况下继续适用简易程序审理，存在瑕疵，但该情况并不属于法律规定的严重违反法定程序的情形，马骁东以此为由要求本案改判或发回重生依据不足，本院对此不予支持。
综上，上诉人陆度公司与马骁东的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由上诉人陆度公司负担1250元，由上诉人马骁东负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年四月十五日
书 记 员 郭旭冬