广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7625号上诉人（原审被告）：卢良英，女，壮族，1965年8月5日出生，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告）：黎许金，男，汉族，1967年8月15日出生，住广东省佛山市禅城区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志坚，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王祯明，男，汉族，1976年10月1日出生，住湖南省道县。委托诉讼代理人：苟晟，广东迅衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡嘉雯，广东迅衡律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区御翠地产中介服务有限公司，住所广东省佛山市南海区。法定代表人：李雄杰。上诉人卢良英、黎许金因与被上诉人王祯明、原审第三人佛山市南海区御翠地产中介服务有限公司（以下简称御翠地产公司）房产买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢良英、黎许金上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王祯明的诉讼请求；2.本案诉讼费用由王祯明承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。在卢良英、黎许金与王祯明签订《房地产买卖合同》时，御翠地产公司已告知王祯明涉案房产已抵押的事实，且王祯明也一直协助卢良英、黎许金向债权人还款。况且，根据二手房买卖交易习惯及流程，在王祯明有委托房产中介交易的前提下，王祯明在签订《房地产买卖合同》时，应该会到相关部门查询房屋登记情况，王祯明应当对涉案房产的抵押情况有所知晓，一审法院认定其不知涉案房产被抵押与事实不符。二、一审法院对于王祯明于2016年10月19日通过银行转账方式向卢良英、黎许金支付的10000元款项的性质认定有误。案涉《房地产买卖合同》仅约定交易定金为20000元，签约当日王祯明就已完成支付。王祯明将2016年10月19日通过银行转账向卢良英、黎许金支付的10000元备注为定金，系王祯明的单方行为，并没有得到卢良英、黎许金的认可，因此一审法院对该笔转账金额的性质认定与事实不符。被上诉人王祯明针对卢良英、黎许金提起的上诉答辩称：一、卢良英、黎许金在与王祯明签订《房地产买卖合同》之时明知涉案房产被抵押，却向王祯明隐瞒该事实，导致王祯明买房目的不能实现，卢良英、黎许金理应承担违约责任。二、王祯明于2016年10月19日明确向卢良英、黎许金说明其通过银行转账支付10000元系购房定金并非预付款，且卢良英、黎许金事后对此10000元金额的性质并未提出异议。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决，驳回卢良英、黎许金的上诉请求。原审第三人御翠地产公司在二审期间未出庭参加诉讼，亦未发表答辩意见。王祯明向一审法院提出诉讼请求：1.卢良英、黎许金连带返还王祯明双倍定金共60000元、支付王祯明应向第三人支付的买卖代理费3000元；2.卢良英、黎许金连带赔偿王祯明律师费3000元、诉讼财产保全责任保险费500元；3.案件受理费由卢良英、黎许金承担。一审法院查明：位于佛山市南海区鸿业楼803房于2003年12月5日登记为权利人卢良英。2016年9月15日，王祯明（买方）与卢良英（卖方）在第三人的居间下签订《房地产买卖合同》，约定如下内容：卢良英将涉案房产作价496000元转让予王祯明，付款方式为按揭付款，房产买卖定金20000元于2016年9月15日由王祯明支付，首期楼款86000元在交税办过户当天支付。买方王祯明应于2016年10月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方卢良英必须提供贷款所需资料并协助买方王祯明办理按揭，双方应于2016年10月15日前到房产登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，楼价余款为贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划入卖方卢良英在该贷款银行开设的账户。卖方卢良英须保证对涉案房产享有完整所有权且该房产上不存在任何产权纠纷或被查封的情况，卖方并应如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权等有可能影响交易的真实信息，买方或其授权代表已全面检查该物业，已清楚了解该物业的所有情况且并无异议，如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其它原因导致物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；等等。同日，卢良英出具收款收据确认收到王祯明支付的定金20000元。2016年10月19日，王祯明向黎许金的银行账号转账10000元，摘要为：购罗湖花园鸿业楼803房定金。2016年12月13日经查询，《佛山市（南海区）房产查询证明》显示涉案房产已办理一般抵押登记，抵押权人为区振瑜。2017年1月10日，王祯明与广东迅衡律师事务所签订《涉讼委托代理合同》，约定王祯明因与卢良英、黎许金房产买卖合同纠纷一案委托该所律师代理诉讼，基础费用3000元。次日，王祯明支付律师费3000元。2017年1月11日，王祯明向中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司投保诉讼财产保全责任保险，并支付保险费用500元。王祯明于2017年1月13日提起诉讼，诉讼中，卢良英、黎许金与王祯明及第三人均确认约定的中介代理费为3000元，王祯明尚未支付。另查，卢良英、黎许金于1995年11月22日登记结婚。一审法院认为：民事活动应遵循诚实信用原则。卢良英、黎许金与王祯明及第三人于2016年9月15日签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。经查明，涉案房产处于抵押状态，因此王祯明的购房合同目的无法实现，王祯明主张解除双方签订的房产买卖合同，卢良英在庭审时亦表示同意，法院确认涉讼合同中关于卢良英、黎许金与王祯明权利义务约定的条款于一审庭审之日即2017年3月24日解除。卢良英、黎许金与王祯明之间的房产买卖合同因涉案房产处于抵押状态无法继续履行，卢良英构成根本违约，因此卢良英应依据合同约定承担违约责任。涉讼合同约定违约时卢良英应向王祯明双倍返还定金或按总成交价的10%支付违约金，王祯明请求卢良英、黎许金双倍返还定金，法院予以采纳。卢良英、黎许金与王祯明于2016年9月15日约定合同定金为20000元，后王祯明于2016年10月19日再向黎许金转账10000元并注明为定金，卢良英、黎许金收取该款项后并未提出异议，故应视为合同双方就定金数额变更为30000元达成一致，且变更后的定金数额不违反法律规定。卢良英、黎许金辩称王祯明转账支付的10000元为预付房款理据不足，法院不予采纳。综上，卢良英应双倍返还定金合共60000元予王祯明。案件中，王祯明及第三人均确认王祯明尚未支付中介代理费，故王祯明主张的中介代理费尚未实际发生，王祯明请求卢良英、黎许金支付该费用理据不足，法院不予支持。另外，律师费属王祯明主张权利的成本，涉讼合同未明确约定律师费由卢良英、黎许金承担，诉讼财产保全责任保险费500元亦属王祯明的诉讼成本，法院综合考虑卢良英、黎许金的过错程度、王祯明已付款金额、王祯明的损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在卢良英已承担违约责任的情况下，法院对王祯明请求的律师费、诉讼财产保全责任保险费均不予支持。案件所涉债务发生在卢良英、黎许金夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，卢良英、黎许金未提供证据证明案件的债务已约定属个人债务或属法律规定的个人债务的情形，故此债务系卢良英、黎许金的夫妻共同债务，王祯明主张卢良英、黎许金共同承担责任，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、卢良英、黎许金应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金合共60000元予王祯明；二、驳回王祯明的其他诉讼请求。案件受理费693.75元、财产保全费620元，合共1313.75元，由王祯明负担43.75元，由卢良英、黎许金负担1270元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.卢良英、黎许金是否违约，应否向王祯明双倍返还定金；2.王祯明于2016年10月19日向卢良英、黎许金银行转账支付10000元款项的性质。关于争议焦点一。本院认定卢良英、黎许金存在违约行为，应向王祯明承担双倍返还定金的违约责任。理由如下：一、案涉《房地产买卖合同》明确约定，卖方卢良英保证其对案涉物业享有完整所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，卢良英应如实告知案涉房屋的相关情况。二、御翠地产公司在一审中出庭陈述买卖双方在签订《房地产买卖合同》时，卢良英、黎许金称案涉房屋不存在抵押，直到2016年10月份才告知案涉房屋抵押给了案外人。御翠地产公司作为本案中介方，其处于中立地位，其陈述具有可信性。三、卢良英、黎许金主张王祯明在签订《房地产买卖合同》时应当知道案涉房屋已抵押给案外人的事实，但其并未提交证据予以证明。综上，卢良英在签订《房地产买卖合同》时，应明确告知王祯明涉案房屋已抵押给案外人的事实，但其并未如实告知，其行为已构成违约。现涉案房屋因存在抵押导致交易无法继续进行，王祯明因购房目的无法实现请求解除案涉《房地产买卖合同》并请求卢良英、黎许金承担双倍返还定金的违约责任理据充分，依法应予支持。一审法院对此处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二。本院认为该笔款项应认定为定金，理由如下：一、根据《房地产买卖合同》的约定，首期楼款86000元，买方应于交税办过户当天支付。而涉案房屋因存在抵押导致无法进行过户交易，即买方支付首期款的条件并不成就，卢良英、黎许金主张该笔款项为预付购房款与约定不符。二、根据王祯明提交的《招商银行跨行实时转账业务回单》显示，王祯明在转账支付该10000元款项时，明确注明为“购罗湖花园鸿业楼803房定金”。三、御翠地产公司在一审庭审中亦陈述该款项的性质为定金，御翠地产公司作为本案中介方参与本案交易过程且地位中立，其陈述具有可信性。综上，由于王祯明于2016年10月19日向卢良英、黎许金银行转账支付10000元款项亦应认定为定金，故卢良英、黎许金应承担向王祯明双倍返还定金共60000元的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。卢良英、黎许金的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人卢良英、黎许金负担。本判决为终审判决。审 判 长  余珂珂审 判 员  李 虹代理审判员  黄玉凤二〇一七年十月十六日书 记 员  李嘉敏