清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第1272号
原告：曾永健，男，1985年12月28日出生，汉族，住清远市清新区。
原告：张汝萍，女，1986年8月17日出生，汉族，住清远市清城区。
两原告共同委托代理人：张伟聪，广东亨信律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：罗正安，广东亨信律师事务所律师。
被告：清远市圣力源房地产开发有限公司，住所地清远市新城凤翔大道5号东方巴黎1号楼30屋01。
法定代表人：陈国营。
委托代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。
委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所实习律师。
原告曾永健、张汝萍诉被告清远市圣力源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾永健及委托代理人张伟聪；被告清远市圣力源房地产开发有限公司的委托代理人赖永和、禤世文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾永健、张汝萍诉称：2009年8月30日，原告与被告就位于清远市新城东18号区东方巴黎5号楼7层H号房屋签订了《商品房买卖合同》。房屋交易价格为370254元。按照合同第八条约定，被告应当于2010年12月31日前向原告交付上述房屋。原告在签订合同后，全面履行了合同义务，但现今被告仍未向原告交付上述房屋。原告在起诉之前曾多次致电要求原告交付房屋，并于2015年5月25日向原告寄发律师函，但被告仍然不予理会。被告的行为是属于严重违约行为。为了维护自身的合法权益，特起诉请求判决：1、被告交付位于清远市新城东18号区东方巴黎5号楼7层H号房屋；2、被告支付延迟交付违约金（违约金按商品房买卖合同第九条计算，由2010年12月31日起计至被告交付房屋之日止）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告清远市圣力源房地产开发有限公司辩称：一、本案已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。二、答辩人已将原告购买的房屋按时交付，不存在违约行为。1、根据补充协议约定，买受人应于合同约定的交房日期前往东方巴黎售楼处与出卖人办理交付手续，由于买受人的原因未能在上述日期办理交付手续的，视为出卖人已经按时交付。2、涉案房屋符合交付条件后，答辩人依照合同约定向原告发出收楼通知，但原告拒不办理交付手续，原告怠于行使自己的权利，主现上恶意拒绝收楼，所产生的后果应由其承担。3、答辩人于2010年12月23日向购买东方巴黎的业主发出入伙通知书，通知业主办理收楼手续，若逾期未办理入伙手续，视为已经入伙。与原告同一栋楼的业主都在约定的时间办理了收楼手续，并支付了管理费。由此可见，答辩人已按合同约定履行通知义务。
经审理查明，2009年8月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市新城东18号区东方巴黎5号楼7层H号商品房出售给原告，建筑面积为114.48平方米，总房价款为370254元。合同第八条约定出卖人应当在2010年12月31日前将具备该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议约定处理。上述合同附件四《合同补充协议》第3条约定：“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市凤翔大道5号东方巴黎售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。……”。合同签订后，原告依约向被告付清房屋总价款370254元。2010年12月28日，涉案房屋所在的东方巴黎5号楼经清远市城乡规划局规划验收合格。2011年1月13日，该5号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。涉案房屋至今未办理交接手续。原告主张起诉前多次致电并寄发律师函要求交付房屋，但被告不予理会，为此原告提供了一份律师函、寄件回执及手续号码134××××3054与07633218888的通话清单予以佐证。由于上述寄件回执没有注明寄件内容、电话手机号码没有机主信息及通话内容，被告对其三性不予认可，同时被告还称曾通过电话、函件通知原告收楼，但未能提供相应依据。另据原告提供的《东方巴黎业主消防安全责任书》、《收楼手续办理流程》、《业主入伙验收记录表》等证据显示，原告曾于2014年9月6日前往被告处办理过收楼手续，收楼流程办理完第1项房地产公司验证处审验收楼资格，庭审中原告称由于被告没有提供符合收楼的证明文件且物管公司要求原告从2011年开始缴交物管费所以没有收楼。从被告提供的其他业主的《伙通知书》、《收楼手续办理流程》、《收款收据》等证据显示，2010年12月始已有业主前往被告处办理收楼手续；《楼手续办理流程》显示按如下顺序办理收楼手续：1、房地产公司验证处审验收楼资格；2、至房地产公司收费处交清各项费用；3、至物管签约处签约及资料填写；4、至物业管理处收费处交清各项费用；5、至物业管理处验楼处对房屋进行验收，领取钥匙。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、邮寄单、律师函、东方巴黎业主消防安全责任书、收楼手续办理流程、业主入伙验收记录表，被告提供的工程竣工验收报告、建设工程规则验收合格通知书、入伙通知书、收楼手续办理流程、收款收据，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。双方争议焦点：一是被告是否存在逾期交楼的违约行为以及违约金如何计算；二是原告的诉请是否超诉讼时效。
本案中，双方确认原告已按约定向被告付清购房款，按合同约定被告应于2010年12月31日前将具备该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给买受人，但涉案房屋至2011年1月13日才具备合同约定的交付条件，因此，被告已构成违约。因涉案房屋现已具备交付条件，且原告主张物权的交付属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，被告应继续履行合同义务向原告交付涉案房屋，故对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
对于违约金如何计付及是否超过诉讼时效问题。虽然合同附件《合同补充协议》第3条约定：“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市凤翔大道5号东方巴黎售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。……”，但被告在合同约定交楼时间涉案房屋并不具备该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格的交付条件，按合同约定原告有权拒绝收楼，故对被告以该条款的规定抗辩出卖人已按时交付房屋的主张本院不予采纳。涉案房屋至2011年1月13日才具备合同约定的交付条件，应承担向原告支付违约金的违约责任。鉴于原告违约天数不长，而《合同补充协议》第3条也提示原告应于合同约定的交房日期内前往收楼，故对原告以被告没有在房屋具备交楼条件后通知原告收楼为由要求违约金计算至交付房屋之日的主张，本院不予采纳，违约金应从2011年1月1日起以购房总价款370254元为基数按日万分之五的标准计付至2011年1月13日。由于诉讼中被告未能提供证据证明其在房屋具备交楼条件后有通知原告收楼，而原告于2014年9月6日才前往被告处办理过收楼手续，至此原告才应当知道房屋符合交付条件，故诉讼时效起算点应从2014年9月6日起计算，故对被告以超诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：
一、限被告清远市圣力源房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向原告曾永健、张汝萍交付位于清远市新城东18号区东方巴黎5号楼7层H号房屋；
二、限被告清远市圣力源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾永健、张汝萍支付违约金（违约金从2011年1月1日起以总购房款370254元为基数按日万分之五的标准计算至2011年1月13日）；
三、驳回原告曾永健、张汝萍的诉讼请求。
本案受理费2150元，由原告曾永健、张汝萍负担150元，被告清远市圣力源房地产开发有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 罗文勇
二〇一五年十二月三日
书记员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。