浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙09民终690号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张伟国，男，1968年1月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。
委托诉讼代理人：李巍巍，舟山市星欣法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：舟山景尚置业有限公司，住所地：舟山市普陀区沈家门街道鲁滨路61号交通海运大厦A楼一层西面第二、三间。
法定代表人：李喆。
委托诉讼代理人：胡菁，上海胡菁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡筠，上海胡菁律师事务所律师助理。
上诉人张伟国因与被上诉人舟山景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2015）舟普民初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张伟国上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、根据合同附件一中的平面图，除了四址墙体外，室内无任何墙体。而被上诉人交付的房屋内设有凹字型及L型抗震墙各一堵，与合同约定明显不符。被上诉人未按合同约定提供与房屋平面图户型结构相一致的房屋，构成根本性违约，双方房屋买卖合同应予解除。二、房屋还存在以下问题：1、层高未达合同约定的4.2米；2、室内地坪低于室外地坪；3、室内架设消防水管，违反《住宅设计规范》的强制性要求。可见，被上诉人存在严重违约。三、上诉人从未收到过被上诉人寄送的现房按揭流程、交房通知书等材料，被上诉人也未指定贷款银行，原审判决上诉人承担违约责任无事实依据。
景尚公司辩称，一、合同所附平面图系涉案房屋的边际图，并不涉及室内的具体结构。上诉人所称的房屋现状与平面图不同不属实。二、关于层高，被上诉人已经提供了测绘报告。上诉人主张层高未达到合同标准，与事实不符。关于内低外高的问题，被上诉人是根据政府规划设计的基准高程建造房屋，在房屋造好以后，室外道路发生变化是被上诉人无法控制的，被上诉人并不存在违约。关于消防管道，建筑法规对消防管道的设计有专门要求，若不安装消防管道，房屋无法竣工验收和交付。三、上诉人一直是以房屋结构存在问题而不愿意支付剩余房款，从未提及未收到被上诉人贷款资料。原审判决合法合理，请求二审依法驳回上诉。
景尚公司向一审法院起诉请求：一、张伟国立即付清购房余款1480000元，并自2014年7月1日起按日万分之二的比率计付至实际付款之日止支付逾期付款违约金。二、案件受理费由张伟国承担。后，景尚公司对违约金变更诉讼请求，要求张伟国自2015年10月1日起按照日万分之二计算至实际付款日止。
张伟国反诉请求：依法判决解除双方于2011年11月23日签订的商品房预售合同。
一审法院认定事实：2011年11月23日，张伟国与景尚公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，张伟国向景尚公司购买位于舟山市××家门街道××号“景瑞·半岛湾尊邸”1号楼鲁中路251号的商品房，商品房建筑面积109.44㎡，单价为每平方米27100元，总价款为2965824元。合同第七条约定了买受人的付款方式及期限：①买受人于2011年11月23日前付清首付款人民币1485824元（含定金100000元）；②余款人民币1480000元在2014年6月30日前由买受人向出卖人指定的银行以按揭贷款方式付清剩余全款。第八条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条约定出卖人应当在2014年8月31日前将符合竣工验收等条件的商品房交付给买受人。合同第十七条约定凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该办法第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。合同附件一（注：合同第15页）标示了房屋平面图。合同附件八第九条约定：该商品房竣工验收合格交付时，如该商品房存在主体结构质量不合格之外的质量问题，出卖人承担及时修复责任，不影响出卖人按时交付房屋，买受人仍应按约定期限完成对房屋的验收交接，如买受人以此拒领房屋，则出卖人不承担逾期交付责任，视同出卖人已经按时、按质交房，买受人应自出卖人书面通知中约定的日期视作交付之日，自交付之日起，买受人应承担逾期收房的违约责任。合同附件八第十二条约定：合同双方知悉并确认，出卖人履行合同第九条的房屋交付日期向买受人交付房屋的义务，是以买受人付清全部房款，并缴清经相关政府部门核准的由出卖人代收代缴的有关税费，及结清应付款项并按合同约定承担违约责任为前提的。如果买受人未履行前述规定所有义务的，出卖人有权不受本合同第九条有关交房时间约定的约束，出卖人有权暂缓为其办理交付手续，买受人超过规定的交房期限仍未结清应付款而导致暂缓办理交付状态延续的，视同买受人逾期未办理交付手续。附件八第十九条约定：本合同提及的各项通知均以挂号信邮件或邮政快递方式按本合同双方约定的通讯地址寄出，本合同签署处所载地址为双方确认的有效送达地址，任何一方变更通讯地址应提前五个工作日书面通知对方，若由于变更地址一方未及时通知对方，则任何按照原地址发出的书面通知，自寄出之日起视为有效发出，在寄出后第三日即视作有效送达。合同载明的张伟国地址为舟山市普陀区鲁家峙景海铭园北门2号店铺。合同签订后，张伟国向景尚公司付清了首付款合计1485824元。2014年8月18日，涉案房屋通过竣工验收备案。2014年8月22日，景尚公司向合同上记载的张伟国地址邮寄送达交房通知书，通知张伟国于2014年8月26日到售楼处办理交房手续。2015年7月6日，景尚公司向张伟国寄送律师函，催讨函告知：张伟国应在2014年6月30日办妥剩余房款148万元的按揭贷款手续，否则将视为逾期付款处理，限张伟国于2015年7月1日前至景尚公司办妥相应的按揭贷款手续并向景尚公司缴纳违约金。景尚公司催讨148万购房余款无果，故诉至法院。另查明，2014年7月3日，经舟山市测绘设计研究院测绘，本案所涉房屋层高为4.21米。
一审法院认为，景尚公司与张伟国签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按约全面履行各自义务。对于张伟国在本诉中提及余款未付清是景尚公司至今未指定按揭银行及需要按揭的资料，景尚公司未先履行告知义务的抗辩，因景尚公司通过律师函的方式要求张伟国于2015年7月1日前至景尚公司办妥相应的按揭贷款手续，已经履行了先告知义务，故对张伟国的该项抗辩不予采纳。关于张伟国提出的解除合同的反诉请求及提出的涉案房屋的结构问题、层高问题及设计规范问题、内低外高问题并以此为由主张房屋购买和使用的合同目的不能实现构成根本违约要求解除合同。对于结构及设计规范问题，涉案房屋内有工字型及L型的抗震墙各一堵，该两堵墙是为提高房屋的抗震性能，并不必然影响张伟国该房屋的正常使用。对于房屋层高问题，张伟国认为明显未达到合同约定的4.2米，影响其对房屋的使用。根据《住宅设计规范》的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，层高＝净高+楼板厚度。现场测量数据为室内净高，根据景尚公司提交的《舟山景瑞半岛湾项目竣工测绘成果报告》可以计算出涉案房屋层高应为4.21米，已达到合同约定的标准（4.2米）。涉案房屋内低外高问题，涉案房屋内低外高，容易导致雨水天气室外雨水流入室内，对房屋的使用造成一定的影响，并没有达到合同解除的条件。张伟国所购房屋已经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位及城建部门的验收备案，房屋建设符合规划要求。综上，张伟国要求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十五条等法条关于合同解除的条件，故对张伟国的反诉请求不予支持。张伟国未按照合同约定的期限履行交付购房余款的行为构成违约，应承担相应的违约责任，故对景尚公司要求张伟国支付购房余款148万元的诉讼请求，依法予以支持。对于景尚公司要求支付违约金问题，景尚公司要求张伟国自2015年10月1日起按照日万分之二支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。对涉案房屋存在的质量问题可另行向被上诉人主张维修与赔偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张伟国于判决生效之日起十日内支付景尚公司购房余款1480000元并支付该款自2015年10月1日起至实际付清日止按日万分之二计付的违约金。二、驳回张伟国的反诉请求。本诉案件受理费19329元，反诉案件受理费80元，合计19409元，由张伟国负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议的焦点在于：一、本案是否达到合同解除条件；二、上诉人是否应当承担逾期付款违约责任。
针对争点一，上诉人认为涉案房屋存在结构、层高、内低外高、违法架设管道等问题，故其有权据此解除合同。本院对上诉人提出的房屋问题逐一分析如下：1、关于结构问题。根据房屋竣工验收备案表，涉案房屋实际为框剪结构，与合同约定的框架结构确实存在不同。从建筑学角度，框架结构建筑布置比较灵活，可以形成较大空间，但抵抗水平荷载的能力较差。框剪结构则是结合框架结构与剪力墙结构的特点，在框架的某些柱间布置剪力墙，从而形成承载能力较大、建筑布置又较灵活的结构体系。在框剪结构中，框架和剪力墙协同发挥作用，框架主要承受垂直荷载，剪力墙主要承受水平荷载，从而大大提高建筑的抗震性能。涉案房屋实际为框剪结构，而合同约定应为框架结构，两者的区别及对房屋的影响主要在于：框剪结构因剪力墙的增加，提高了房屋的抗震性能，但也导致上诉人对房屋的利用率有所降低。2、关于层高问题。上诉人认为房屋实际层高未达到合同约定的4.2米，影响其对房屋的使用。根据被上诉人提交的《舟山景瑞半岛湾项目竣工测绘成果报告》可以计算出涉案房屋层高应为4.21米，已达到合同约定的标准（4.2米）。上诉人主张房屋实际层高不足，但未提供相应证据，本院对此不予认定。3、关于内低外高的问题。根据法院现场勘查情况，涉案房屋确实存在室外路面高于室内地面的情况。从被上诉人提交的《舟山景瑞半岛湾项目竣工测绘成果报告》来看，室内地面应高于室外地坪。被上诉人认为最终导致涉案房屋内低外高是因市政设计变更将路面抬高所致，但未提供相应证据，本院无法据此认定造成地坪内低外高的原因。4、关于管道问题。上诉人认为，室内架设消防水管违反《住宅设计规范》的强制性规定。因涉案房屋系商业用房，消防管道的铺设系消防部门的强制要求，上诉人所援引《住宅设计规范》的相关规定不能适用于本案，本院不予采纳。综上，涉案房屋虽存在结构、室内地坪低于室外地面等问题，但并未达到上诉人购房目的无法实现的程度，上诉人据此要求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条、第十五条等法条关于合同解除的条件，本院难以支持。上诉人针对涉案房屋存在的质量问题可另行向被上诉人主张维修与赔偿。
针对争点二，上诉人认为其从未收到被上诉人寄送的现房按揭流程及交房通知书等材料，故其不应承担逾期付款的违约责任。从被上诉人向原审法院提供的证据来看，其已于2014年8月22日根据合同载明的地址向上诉人寄送了交房通知书，并于2015年7月6日向上诉人寄送了律师函催讨剩余房款。上诉人提出其未收到上述材料，本院难予采信。上诉人关于其无需承担逾期付款违约责任的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张伟国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 立 东
审 判 员 方燕代理审判员王丽民
二〇一六年十二月六日
代书记员 牟 聪