江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初13038号
原告：王可新，男，1975年12月3日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。
被告：王冬梅，女，1982年1月6日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：郭之扬，江苏瑞生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐强，江苏瑞生律师事务所实习律师。
原告王可新与被告王冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告王可新委托诉讼代理人沈宏，被告王冬梅委托诉讼代理人郭之扬、徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王可新向本院提出诉讼请求：1、判令被告王冬梅返还购房定金5万元并支付违约金34万元。2、本案的诉讼费由被告王冬梅承担。事实和理由：原、被告于2016年5月22日通过昆山昆仑房产营销策划有限公司提供居间服务签订房地产买卖居间协议一份，合同约定被告王冬梅将其所有的昆山市开发区XX小区XX号楼XX、XX房屋出售给原告王可新，房款总价为170万元，合同约定了过户时间、违约责任等事项。合同签订后，原告王可新向被告王冬梅共计支付了购房定金5万元。2016年7月25日，被告王冬梅突然表示房价上涨不愿意出售房屋，之后中介公司与其沟通也无果，原告王可新无奈下于2016年7月30日向被告王冬梅发出催告履约通知，要求其继续履行合同。但是被告王冬梅接到通知后仍不履行，原告王可新只得于2016年8月5日向被告王冬梅发出解除合同通知，解除了合同关系。原告王可新认为签订房屋买卖居间协议系双方真实的意思表示，应该共同遵守，被告王冬梅现不愿意履行该份协议，属于根本性违约行为，应当根据合同承担相应的违约责任，同时返还已经支付的购房定金。现为维护原告王可新合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。
被告王冬梅辩称，1、被告王冬梅认可原告王可新20**年8月5日提出的解除合同通知，该解除合同通知被告王冬梅是在2016年8月7日收到的，依照合同法第九十六条的规定原告王可新发出的解除合同的通知到达被告王冬梅后已发生解除合同的法律效力。2、被告王冬梅认为是原告王可新单方解除合同，原告王可新这一解除合同的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。（1）原告王可新负有先履行义务。根据原、被告王冬梅签订的《房地产买卖协议》1.2.1条约定，原告王可新应于2016年7月20日前支付首期房价款443500元。但原告王可新未在协议约定的期限内履行该义务。同时根据证人章某(中介方经纪人)的证言，原告王可新方于7月20日前因首付款未凑足，向中介提出能否将支付首付款日期延后至办理贷款的当天。但被告王冬梅始终没有同意原告王可新延后支付首期房款，王冬梅始终坚持依照双方签订的协议履行。证人龙某作证所述在房产过户当日交付首期房款是房产交易习惯，可以改变原告王可新和被告王冬梅关于支付房款期限的约定。该证人的观点没有合同观念，违背了合同法第六十一条的规定，该证人证言应不予采信。（2）被告王冬梅有权拒绝原告王可新要求办理房产过户的履行要求。原告王可新于2016年7月30日通过EMS特快专递向被告王冬梅发出《催告履行合同通知》，要求被告王冬梅履行合同义务，但没有明确要求被告王冬梅履行何种合同义务。原告王可新及证人龙某在庭审中提出，该“要求”是指被告王冬梅履行房屋过户的合同义务。原告王可新的这一要求没有明确告知被告王冬梅，且这一要求不正当，被告王冬梅有权依照合同法第六十七条的规定拒绝原告王可新的不正当要求。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”3、原告王可新的《催告履行合同通知》是在其本人没有履行按期支付首期房款合同义务情况下发出的，不产生催告被告王冬梅履行房屋过户义务的效力，原告王可新也不能由此获取合同法第九十四条规定的法定合同解除权。显然，原告王可新没有法律依据单方面解除合同，其解约行为属根本性的违约行为。3、被告王冬梅履行了合同义务，不存在任何的违约行为。本案房屋买卖的操作流程或途径是由居间方设计的，步骤为：第一步由原告王可新和被告王冬梅签订房屋买卖协议(该协议是双方真实意思表示)；第二步：将房屋产权由王冬梅和黄国振共有变更登记为黄国振单独所有：第三步：由居间方办理房屋买卖合同的网签(只为办理房屋交易程序之用，房屋交易价格等主要条款不是双方真实意思的表示)；第四步：将房屋过户至原告王可新名下。被告王冬梅及案外人黄国振始终按双方2016年5月22日签订《房地产买卖协议》约定履行了合同义务，房屋交易的四步已经履行三步，第四步是由于原告王可新没有履行支付首期房款的在先合同义务，被告王冬梅依照合同法第六十七条规定行使履行抗辩权。可以说被告王冬梅在履行合同过程中没有任何的违约行为。反而为了加快办理房屋交易手续，被告王冬梅通过微信转账1000元加急费给居间方经办人即证人龙某，希望尽快办理房屋过户流程。4、被告王冬梅有权和原告王可新签订《房地产买卖协议》。（1）2016年5月22日签订《房地产买卖协议》时，王冬梅是房屋产权的共有人。（2）房屋另一共有人黄国振自始至终没有否认王冬梅的代理权，而且黄国振亲自参加办理将房屋产权由王冬梅、黄国振共有变更为黄国振单独所有的全部手续，黄国振通过自身行为追认了王冬梅的代理行为。5、本案所涉网签的《存量房买卖合同》的效力。该网签合同是为办理房屋交易程序备案之用，非双方真实意思表示。该合同是居间方单方操作的，被告王冬梅方及案外人黄国振没有在线也没有在场操作，房屋价款等合同条款约定均是由居间方擅自填写的，该合同打印后没有双方的签字确认，不发生法律效力，合同内容的约定对合同双方当事人没有约束力。综上，原告王可新在没有法定合同解除权和约定合同解除权的情况下，单方面解除双方签订生效的合同，属根本性违约，应承担违约责任，其诉请没有法律依据和事实依据，依法不应得到法庭支持。被告王冬梅表示，其作为守约方保留追究原告王可新违约责任的权利。
本院经审理查明事实如下：2016年5月22日，原告王可新、被告王冬梅与第三方昆山昆仑房产营销策划有限公司（以下简称昆仑公司）签订《房地产买卖居间协议》，约定：一、意向金。原告王可新为表示对下述房地产之购买诚意，向昆仑公司支付意向金2万元，作为与被告王冬梅进行洽谈之用。二、房地产的基本情况。2.1坐落：昆山市开发区XX小区XX号楼XX、XX室。2.2权利人黄国振，建筑面积173.8平方米。……三、交易条件。总房价款为170万元。……五、转定金。如被告王冬梅在本协议上签字，则原告王可新交付的意向金转为定金。被告王冬梅同意将前述定金交昆仑公司保管。待被告王冬梅签订本协议后5日内，原告王可新追加定金3万元，共计定金5万元。被告王冬梅同意将该定金继续交昆仑公司保管。若被告王冬梅将房地产权证原件交昆仑公司保管，则原告王可新同间被告王冬梅可以从昆仑公司处取回由昆仑公司保管的定金。若被告王冬梅违约不出售该房地产，则应向原告王可新双倍返还定金；若原告王可新违约不购买该房地产，则已支付被告王冬梅的定金不予返还。
三方在《房地产买卖居间协议》上签字时，原告王可新与被告王冬梅又签订《房地产买卖协议》，该协议作为《房地产买卖居间协议》的附件一。该协议约定：一、买卖条件及协议履行。1.1房屋价格。1.1.1总房价款170万元。1.1.2根据法律、法规等规定的交易税费，全部由原告王可新承担。1.1.3该总房价款内包含屋内现有装修设施及家具家电。1.2本协议履行。1.2.1首期房价款，原告王可新应于2016年7月20日前，通过以下方式支付首期房价款计443500元（含已支付的全部定金，尾款2万元由昆仑公司代为保管）。1.2.2申请贷款（若有），原告王可新应于2016年7月20日前，向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切相关手续。若因原告王可新自身原因或国家政策调整造成贷款不足的，原告王可新用现金方式补足。1.2.3交易过户。双方应于贷款申请审核通过或2016年7月25日前，赴该房地产所在地房地产交易中心申请产权过户。1.2.4第二期房价款。原告王可新通过如下方式支付第二期房价款91万元。银行贷款应于取得贷款银行为抵押人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。1.2.5其他房价款（若有），原告王可新通过如下方式向被告王冬梅支付房价款326500元，在办理过户当日以银行转账方式支付给被告王冬梅。1.2.6交房及尾款。双方应于原告王可新贷款放款后7日内，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由被告王冬梅交付给原告王可新，并由原告王可新自行或通过昆仑公司支付尾款2万元。……二、保证与承诺。被告王冬梅保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意；若因被告王冬梅无权或越权处分等原因造成本协议未能改造，被告王冬梅承诺按本协议第三条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。三、违约责任。本协议生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。……五、生效。本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《房地产买卖居间协议》不一致的，以本协议约定为准。六、其他约定：本人王冬梅为该房屋权利人及共有人的全权代理人，保证有权出售该房地产并在签订本协议时已征得请该房地产全体权利人的同意。若因被告王冬梅无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，被告王冬梅承诺按本协议第三条承担违约责任，本条款独立发生法律效力。
《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》签订后，被告王冬梅于2016年5月23日书写收条，内容为：今收到付款王可新向王冬梅购买昆山市XX小区XX号楼XX室+XX室房屋的定金2万元。备注购买定金，由昆仑公司代收代付。2016年5月26日，原告王可新向被告王冬梅支付3万元定金，被告王冬梅向原告王可新书写收条，内容为：今收到付款王可新向王冬梅购买昆山市XX小区XX号楼XX室房屋的追加定金3万元。备注自行收付。
2016年7月19日，涉案房屋办理了网签手续。
2016年7月30日，原告王可新向被告王冬梅寄送催告履行合同通知，该通知于2016年7月31日送达给被告王冬梅。内容为：王冬梅、黄国振，我方与你方订立的关于昆山市开发区XX小区XX号楼XX+XX室《房地产买卖居间协议》，你方至今未按合同的相关约定履行合同。因此，我方特至函你方在接到本通知三日内履行合同，如在三日内你方仍未履行合同，我方将依合同约定解除合同并要求你方按照合同约定支付违约金。
原告王可新向昆山市房屋交易管理中心申请了二手房预约登记，预约日期为2016年8月5日。2016年8月5日，原告王可新向被告王冬梅寄送了解除合同告知函，该函于2016年8月7日送达被告王冬梅。函的内容为：黄国振，王冬梅，我方与你方订立的关于昆山市开发区XX小区XX号楼XX室+XX室《房地产买卖居间协议》，因你方没有按照双方签订的合同履行合同内容，严重违约，所以我方将依照合同约定，提前终止合同。现向您函告如下：你方至今未按照双方签订的合同履行。我方又于2016年7月30日向你方发了催告履行合同通知书，但至今你方未履行合同。基于上述原因，我方正式通知您解除您于2016年5月22日与我方签订的关于昆山市开发区XX小区XX号楼XX+XX室《房地产买卖居间协议》，同时我方保留进一步追究您违约责任的权利。
证人龙某于2016年9月6日出庭作证陈述：我是昆仑公司的业务员。昆山房产交易的流程的变更，在2016年5月份开始需要预约，其中变更产权、审批贷款、网签备案、交易过户时间都需要预约。签订合同之日知道被告王冬梅是离异的，被告王冬梅前夫是台湾人，房产证是写的夫妻双方共有的。办理房屋买卖的时候需要在台湾办理户籍誊本公证，需要一个月的时间。2016年5月26日，王冬梅给我发了一个微信照片，说公证已经办好大概需要一个月的时间来大陆办相关的手续，大概时间是2016年6月26日。2016年6月26日，王冬梅说黄国振已经到大陆了，要求我办理产权变更预约。我去交易中心办理了预约，约的时间是2016年7月4日变更。2016年6月29日黄国振因为公司有急事要离开大陆，我说要办理好了才能走。2016年6月30日到昆山房产交易大厅办理，2016年7月1日办理了变更手续，将涉案房屋的所有权变更为黄国振一人所有。2016年7月3日王冬梅说黄国振2016年7月10日回来，但是我说变更以后登记的新房产证要在15个工作日之后才能出来，当时来不及。2016年7月15日新产证出来，需要网签备案大概3到5个工作日，2016年7月16日预约的，2016年7月19日通过网签。2016年7月17日我给王冬梅打电话，办理下一步需要审批贷款、交易过户要来两次，考虑到黄国振在台湾不方便跟他说争取来一次解决问题。当天晚上王冬梅发短信给我说黄国振2016年8月3日到大陆。2016年8月4日签订审批贷款，当天付首付款。2016年8月5日过户。2016年7月25日我给王冬梅打电话，她说要告买房的违约。王冬梅表示现在房价涨的厉害，后来就不承认。2016年7月25日晚上约了买卖双方过来，王冬梅给了黄国振的号码，但是没人接。2016年7月30日买家要我们发催告函。2016年8月3日之后，黄国振没有来，也联系不上黄国振。2016年8月5日我们发了解除合同通知书。2016年8月7日王冬梅给我发短信说要把50000定金退给买房的人，买房人不同意。
证人章某于2016年9月6日出庭作证陈述：我是昆仑公司业务员。我代表王可新与卖方代表龙某沟通，房东这边有一笔尾款46万没有到位，到位款项有61万多，在原告王可新银行卡内。当时原告王可新说能不能在2016年7月底将46万元支付给被告王冬梅。2016年7月20日，龙某说黄国振同意了，2016年8月3日黄国振回来，2016年8月4日签贷款手续付首付一次性办完，包括办理过户手续。
证人龙某与被告王冬梅的微信记录证明，2016年7月17日，被告王冬梅向证人龙某发微信说黄国振订8月3号的机票过来差不多。2016年8月5日14时50分，证人龙某向被告王冬梅发微信，内容为：冬梅姐您好！我们公司跟你们预约在2016年8月5号办理XX小区XX栋XX+XX室交易过户手续，请你们积极配合办理。被告王冬梅回复微信内容为你别联系我呀，你找黄国振呀。
另查明，涉案房屋位于昆山市开发区××楼××室、××室，2009年8月31日登记房屋所有权人为黄国振，共同共有人为被告王冬梅，建筑面积为173.8平方米。2016年7月14日，涉案房屋办理了不动产登记，权利人为黄国振，共有情况登记为单独所有。
再查明，被告王冬梅与黄国振原系夫妻关系，二人于XXXX年X月X日登记结婚，于XXXX年X月X日离婚，XXXX年X月X日，被告王冬梅与ＸＸ龙登记结婚。被告王冬梅与黄国振离婚时签订离婚协议书，约定：夫妻共同所有的位于昆山市玉山镇××花园××室的房产所有权归黄国振，黄室和，黄室杰所有（女方王冬梅自愿把房屋所有权转让给长子以及次子，长子黄室和占房屋所有权27%，黄室杰占房屋所有权28%，黄国振占房屋所有权45%。如男方转让或者买卖房屋所得款按以上房屋所有权分配比例）。女方王冬梅享有居住权。…房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，女方必须协助男方办理变更的一切手续，过户费用由男方负责。…
2016年11月15日，被告王冬梅提供授权委托书，内容为：本人黄国振现委托前妻王冬梅债权代理出售昆山市中华园路XX小区XX栋XX+XX的房产，一切与此房买卖有关事宜所签署的相关文件我均予以承认，决无异议。委托期自2016年3月1日起生效，自委托事项办理完毕之日失效。
上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、预约单、定金收据、房产证、不动产证、网签合同、《催告履行合同通知》、《解除合同告知函》、邮寄清单、快递查询单、证人证言、微信聊天记录、被告王冬梅结婚证、离婚证、离婚协议书、授权委托书、当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原告王可新与被告王冬梅及昆仑公司签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》系各方真实意思表示，协议约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，双方应全面履行。协议签订后，原告王可新依约向被告王冬梅支付房屋定金5万元。在签订协议时，因被告王冬梅与共同共有人黄国振已经离婚，且被告王冬梅已与他人结婚，为了本次交易的方便，被告王冬梅与黄国振于2016年7月14日将涉案房屋所有权证书变更为黄国振一人所有。因被告王冬梅不愿配合办理过户手续接收首付款，原告王可新于2016年7月31日向被告王冬梅寄送催告通知要求被告王冬梅履行合同。被告王冬梅仍不愿履行合同后，原告王可新于2016年8月5日发出解除合同函，该函于2016年8月7日到达被告王冬梅。被告王冬梅在合同履行前，通过昆仑公司业务员明确表示不能履行合同，且经原告王可新发出书面函的方式催告后，仍然不愿意继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告王可新依法有权解除合同。原告王可新作出解除合同的通知已经在2016年8月7日送达被告王冬梅，被告王冬梅对合同解除不持异议，故原告王可新与被告王冬梅签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》已于2016年8月7日解除。原告王可新与被告王冬梅解除上述协议后，有权依法要求被告王冬梅承担返还定金5万元并赔偿违约损失。关于被告王冬梅辩称原告王可新没有按照合同约定履行先期给付义务，原告王可新提出解除合同是违约行为的抗辩意见。经查，虽然原告王可新与被告王冬梅签订《房地产买卖协议》时约定首期房价款443500元于2016年7月20日前支付，但证人龙某当庭作证证明被告王冬梅在履行《房地产买卖协议》时曾与证人龙某口头约定同意在2016年8月4日签订审批贷款，当天付首付款；证人章某当庭作证时亦证明2016年8月4日签贷款手续付首付一次性办完，包括办理过户手续；结合被告王冬梅给证人龙某的微信中明确案外人黄国振在2016年8月3日到达昆山的信息，本院确认在合同履行过程中，为了方便双方的行程，原告王可新与被告王冬梅已经通过口头约定的方式变更了合同中关于交付首付款交付日期和交付方式的约定，同意在2016年8月4日办理首付款支付和银行贷款审批手续，被告王冬梅怠于履行合同是造成合同解除的原因，被告王冬梅的此项抗辩意见无事实依据，本院不予支持。关于违约金的数额，根据《房地产买卖协议》第三条违约责任的约定和第六条其他约定，原告王可新有权要求被告王冬梅赔偿总房价款170万元的20%的违约金即34万元，被告王冬梅提出违约金偏高，要求进行调整，并未提供证据予以证明，结合昆山市近期房地产市场的客观情况，本院认为原告王可新主张要求被告王冬梅按照合同约定赔偿违约金34万元并无不妥，故对于原告王可新要求被告王冬梅返还定金5万元，赔偿违约金34万元的诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：
被告王冬梅于本判决生效后十日内返还原告王可新定金5万元，赔偿原告王可新违约金34万元。
（如采用转账方式，请汇入原告王可新指定账户或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费7150元，减半收取3575元，由被告王冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，款付江苏省苏州市中级人民法院账户，账户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 朱 诚
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 王轶星