上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1765号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海金雅服装有限公司。
法定代表人大槻建，董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）家渔沪晓（上海）餐饮有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
上诉人上海金雅服装有限公司（以下简称金雅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人金雅公司之委托代理人及被上诉人家渔沪晓（上海）餐饮有限公司（以下简称家渔沪晓公司）之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2008年8月1日，金雅公司（甲方）与施连述、马成永（乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，乙方暂由公司股东签订合同，公司工商注册后，承租方为公司，权利义务由公司承担；甲方将上海市浦东新区上南路＊＊＊号除食堂二楼以外，办公楼1幢、厂房1幢、厨房1幢、临时建筑两幢及公司范围内土地出租给乙方使用；乙方进驻后，发生的水费、电费、电话费等均由乙方承担，如需增加用量乙方自行办理并承担费用；乙方可以重新对房屋内部进行必要的分隔、装潢；乙方出资添置的可移动设备和用品归乙方所有；租赁房屋的用途为从事餐饮服务项目使用；甲方同意从2008年10月1日起免收租金50天；合同租期从2008年10月1日起至2018年9月30日止；经甲、乙双方商定，年租金人民币（下同）170万元，押金为15万元；甲、乙双方同意从合同签订生效开始，从2012年12月20日开始，每年递增5%，环比增长，直至协议终止；租金为每三个月交纳一次，首次支付租金在正式签订合同生效后15日内付清，以后，乙方必须在上次租金到期前15天交纳下次租金，依次类推；任何一方擅自提前解除本合同的，应承担一年租金作为违约金，并应赔偿对方由此造成的直接经济损失；合同第8条约定，“1.任何一方擅自提前解除本合同的，应承担一年租金作为违约金，并应赔偿对方由此造成的直接经济损失。2.乙方未按合同规定的时间支付租赁费，由甲方发出催款通知书，乙方在收到甲方催款通知书后15天内没有支付的，自16天起乙方应支付逾期付款违约金，每天按应付租赁费千分之四支付逾期付款违约金。连续六十天没有补足租赁费，甲方有权单方面终止合同，乙方除补交租赁费外，必须承担一年租金作为违约金。3.由于甲方原因造成乙方无法正常经营，乙方有权单方面终止合同，甲方应按照本条第一款承担违约责任。”合同另对其他事项作了约定。合同签订后，家渔沪晓公司在系争房屋注册成立，租赁合同中施连述、马成永的权利义务由家渔沪晓公司承担。
原审另认定，2013年10月1日至12月31日的租金，家渔沪晓公司应于2013年9月15日前支付，但家渔沪晓公司未按期支付。2013年10月份，家渔沪晓公司交付金雅公司支票两张用于支付2013年10月1日至12月31日的租金，但家渔沪晓公司拒绝提供支票支付密码，导致金雅公司无法取得租金。之后，家渔沪晓公司未支付相应租金。2013年12月23日，金雅公司致函给家渔沪晓公司催讨租金，并称根据合同约定家渔沪晓公司连续六十天没有付足租赁费，金雅公司有权单方面终止合同，要求家渔沪晓公司在2014年1月15日前付清2013年10月1日至2014年3月31日的租金，如果家渔沪晓公司再次拖欠不付租金，将终止租赁合同，要求家渔沪晓公司在2014年1月31日前搬离系争房屋。2014年1月20日，金雅公司再次致函给家渔沪晓公司催讨租金，并称家渔沪晓公司未在2014年1月15日前支付欠付的租金，金雅公司依据合同约定终止租赁合同，限令家渔沪晓公司于2014年1月31日前撤离系争房屋。家渔沪晓公司收到上述两份函件后，均未回复。2014年1月26日，金雅公司诉至法院，要求判令：1、解除金雅公司与家渔沪晓公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、家渔沪晓公司支付2013年10月1日至2014年3月15日的租金835，587元；3、家渔沪晓公司支付违约金178.50万元；4、家渔沪晓公司支付房屋使用费（标准为每年178.50万，从2014年3月16日起计算至2014年9月20日止）；5、家渔沪晓公司支付欠付的电费75，571.20元（其中2014年1月的电费32，637.20元，2014年2月的电费18，077.40元，2014年3月的电费4，930.60元，另外家渔沪晓公司应付2013年1月至2014年1月用电超容产生的超容电费19，926元）；6、家渔沪晓公司支付截止到2014年3月18日的水费5，700元；7、本案诉讼费用由家渔沪晓公司承担。家渔沪晓公司则提出反诉，要求判令：1、金雅公司赔偿家渔沪晓公司损失669，770元（具体损失包括：2014年2月份共计15天的员工工资损失150，472元；员工住宿、伙食补助费损失86，400元；员工遣散费138，000元；退客户定金17，100元；海鲜、冷冻食品、蔬菜等损失共计205，972元；酒水、调料损失71，826元）；2、金雅公司赔偿房屋装修及搭建损失430万元；3、金雅公司承担违约金743，750元；4、金雅公司承担反诉费用及鉴定费用。
原审再认定，2014年2月4日，金雅公司的人员强行清场，将家渔沪晓公司的工作人员从系争房屋内赶出，并用锁将系争房屋锁住，阻止家渔沪晓公司正常经营。2014年2月13日，家渔沪晓公司的人员自行打开金雅公司的锁，强行进入系争房屋。2014年3月18日，家渔沪晓公司（甲方）与金雅公司（乙方）签订《移交确认书》，确认如下事宜：甲方于2014年3月15日将房屋交还乙方；终止甲乙双方2008年8月1日签订的租赁合同，终止的相关责任由法院依法判决。
原审又认定，2008年9月至12月，家渔沪晓公司第一次对系争房屋进行了装修及搭建。室外的部分，厨房搭建、厕所搭建、两楼搭建没有合法建造证明。2012年11月，家渔沪晓公司对室内部分房间进行了二次施工装修。关于用电情况，金雅公司与家渔沪晓公司共用一个总表，金雅公司有一分表，家渔沪晓公司的电费是通过总表减去分表按比例计算分摊。抄表后经核算，家渔沪晓公司2014年1月产生电费32，637.20元，2014年2月产生电费18，077.40元，2014年3月产生电费4，930.60元。具体抄表日期相关电费发票未显示。另外，总表显示应付2013年1月至2014年1月用电超容产生的超容电费19，926元，金雅公司的用电量（每月电费数百元）远远低于家渔沪晓公司，且按照惯例该费用一直由家渔沪晓公司承担。
原审审理中，双方均确认合同约定2013年10月1日至2013年12月31日的租金为449，184元；2014年的年租金为1，874，250元，对应的日租金为5，134.93元。关于金雅公司行使解除权的条件双方存有争议，双方对合同8.2条的理解不同。金雅公司认为“连续六十天没有补足租赁费”的前面是句号，只要连续六十天未付租金，其就有解除权。家渔沪晓公司则认为，该条涉及了支付逾期付款违约金和甲方享有单方解除权两项措施，支付逾期付款违约金显然比解除合同的责任轻，一项较轻的责任都是自收到催款通知书后16天才产生，因此较重责任也应当是自收到催款通知书后连续60天才产生，因此，只有当家渔沪晓公司收到催款通知书后60天没有付租金，金雅公司才有解除权。
原审中，家渔沪晓公司反诉要求赔偿固定装修及搭建损失，故申请鉴定。原审法院委托＊＊公司进行鉴定。鉴定费138，000元，由家渔沪晓公司预交。＊＊公司于2014年9月4日出具鉴定报告，鉴定结果为：未计算折旧的情况下，第一次装修及搭建造价共计6，204，004元（其中，室外的违法搭建部分，厨房搭建造价56，702元，厕所搭建造价52，481元，两楼搭建造价101，920元，违法搭建造价共计211，103元）；第二次装修（即室内部分二次施工）造价为207，566元。两次装修及搭建的工程总造价为6，411，570元。＊＊公司于2014年11月19日出具补充说明称，原鉴定意见书中室内部分（二次施工）金额为207，566元，现调整为249，773元（包含拆除原有装修的拆除费7，528元，其中门窗拆除费104元，平顶、金属龙骨石膏板拆除费3，360元，墙面壁纸拆除费3，862元，壁橱拆除费202元），总价增加了42，207元，主要原因是对此部分预算书中执手锁、乳胶漆、壁纸主材单价进行市场价调整。鉴定单位解释称，9月4日出具鉴定意见时，未考虑二次施工时材料和人工的上涨，少算了，应当予以纠正。鉴定单位出具了第一次装修与第二次装修对比表明细（以下简称明细表）。第一次装修中的室内装修部分，有造价相当于222，312元的装修内容在二次装修中被拆除或被覆盖，其余第一次的室内装修部分继续使用。二次装修产生的相应措施费没有在明细表中显示，计算总的二次装修费用时，措施费是计算在内的。鉴定单位要求金雅公司鉴定期间不能直接收回使用系争房屋，鉴定期间系争房屋处于空置状态。金雅公司于2014年9月21日收回系争房屋进行使用。家渔沪晓公司认为，金雅公司在2014年8月19日拿到鉴定报告后，对现场无异议，当时就可以收回使用系争房屋了。
原审中，家渔沪晓公司主张支付给金雅公司押金15万元，本案中要求退还。金雅公司认可收到了家渔沪晓公司押金15万元。
原审审理中，家渔沪晓公司为证明损失，提交了2014年2月份的员工工资清单（工资150，472元）、员工住宿伙食补贴清单（86，400元）、员工遣散费清单（13.80万元）、订餐收据37份及订餐人员去工商局投诉的受理通知23份（退回定金本金1.71万元）、1月24日至2月23日的送货单、系争房屋现场照片若干、领料单若干以及物品盘点表佐证。金雅公司对上述证据的真实性不予认可，提出家渔沪晓公司2014年2月14日当日还开业经营了，但无证据证明。金雅公司主张如果有人伤或物损，派出所会干预，现在派出所未干预，显然家渔沪晓公司所谓的物品损失不存在。家渔沪晓公司表示不清楚为何报警的时候没有提物品损失。
原审认为，金雅公司与家渔沪晓公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均同意解除合同，法院予以准许。关于合同8.2条理解，双方存在争议，因此就解除合同的责任，双方均认为对方违约导致合同解除。合同法第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，对合同的理解不能拘泥于所使用的个别词句，应把合同条款和构成部分看成一个统一的整体，进行整体理解。合同8.2条第二句的开头“连续六十天没有补足租赁费”，未明确六十日的起算时间，但从文义及语法结构看，第一句话和第二句前后紧密衔接共同组成一段，故将两句话理解为都有一个共同前提条件（即“乙方未按合同规定的时间支付租赁费，由甲方发出催款通知书，乙方在收到甲方催款通知书后”）符合语法习惯。其次，本案租期长达十年，装修价值较大，为保持合同稳定，双方在合同中约定承担违约责任时应具备较为严格的条件，现在支付逾期付款违约金尚且需要书面催告为前提，合同解除并支付解约违约金这一更重的责任，显然需要更加严格的条件才符合双方订立该合同条款的目的。综上所述，法院认为合同8.2条应当解释为甲方发出催款通知书后，乙方连续六十天没有补足租赁费，甲方有权单方解除合同。金雅公司第一次发送催款通知的时间距离其2015年2月4日强行清场的时间不足六十日，金雅公司单方解除合同的条件尚不具备，其在2014年1月底起诉后又采取强行清场的过激措施造成家渔沪晓公司无法经营，构成违约。金雅公司主张家渔沪晓公司曾于2014年2月14日有过正常经营行为，但未能提交证据佐证，法院不予采信。因此，法院认为金雅公司应当承担合同解除的违约责任。关于其他损失的承担，法律规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。金雅公司违约强行清场导致合同解除，应当承担主要责任；家渔沪晓公司收到2份催款通知后，既不回复，又不付款，也有过错，应当承担次要责任。
关于合同解除的后果。（一）解约违约金。金雅公司违约解除合同，其要求家渔沪晓公司支付178.50万元解约违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。家渔沪晓公司主张的解约违约金明显过高，金雅公司要求调低。违约金由法院依法兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为30万元。（二）押金。合同解除，金雅公司应当将收取的押金15万元返还家渔沪晓公司。（三）租金（使用费）损失。2013年10月1日至2014年2月3日，家渔沪晓公司能够正常经营，应按约全额支付租金。系争房屋于2014年2月4日被锁，家渔沪晓公司从当日开始不能正常经营使用系争房屋。之后，又因系争房屋的装修及搭建需要司法鉴定，系争房屋处于空置状态，金雅公司也不能正常使用，直到2014年9月21日，金雅公司收回系争房屋自行使用。因此，2014年2月4日至2014年9月20日的租金损失，法院结合过错酌定家渔沪晓公司按照约定租金的30%支付金雅公司租金损失。2013年10月1日至2014年9月20日，家渔沪晓公司应支付金雅公司租金（包括租金损失）共计801，954元。（四）电费损失的承担。2014年1月份，家渔沪晓公司能够正常经营，应按约全额支付相应电费。2014年2月、3月份的电费，因2月4日之后家渔沪晓公司未能正常经营，相应电费损失应由双方按过错酌情分担。法院酌定家渔沪晓公司支付2014年1月至3月的电费损失共计40，000元。金雅公司的用电量远远低于家渔沪晓公司，且按照惯例超容电费一直由家渔沪晓公司承担，金雅公司要求家渔沪晓公司支付2013年1月至2014年1月的超容电费，并无不当，法院予以支持。（五）水费。家渔沪晓公司自愿承担水费5，700元，于法不悖，法院予以准许。（六）装修及搭建损失。合同约定，家渔沪晓公司可进行装潢。金雅公司和家渔沪晓公司相邻，对相关的装修和搭建也未提异议，视为金雅公司同意进行相关装修和搭建。经鉴定，家渔沪晓公司2008年第一次装修及搭建造价共计6，204，004元，2012年第二次装修（室内装修）造价为249，773元。第一次装修及搭建的造价（扣除被二次装修覆盖的部分价值）加上第二次装修的造价（扣除拆除费），再考虑折旧和过错的因素，法院酌定金雅公司补偿家渔沪晓公司装修及搭建费损失220万元。（七）关于家渔沪晓公司主张的其他损失。金雅公司对损失不予认可，家渔沪晓公司现有证据不足以证明金雅公司的行为导致家渔沪晓公司的损失达数十万元。即便存在一定金额的损失，违约金已足以弥补家渔沪晓公司主张的损失（除装修搭建损失外），法院不另行支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十四条第（二）项之规定，于二○一五年三月三十日作出判决：一、解除金雅公司与家渔沪晓公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、金雅公司应于判决生效之日起十日内支付家渔沪晓公司解约违约金30万元；三、金雅公司应于判决生效之日起十日内返还家渔沪晓公司押金15万元；四、家渔沪晓公司应于判决生效之日起十日内支付金雅公司租金（包括租金损失）共计801，954元；五、家渔沪晓公司应于判决生效之日起十日内支付金雅公司2014年1月至3月的电费（包括电费损失）40，000元以及2013年1月至2014年1月的超容电费19，926元；六、家渔沪晓公司应于判决生效之日起十日内支付金雅公司欠付的水费5，700元；七、金雅公司应于判决生效之日起十日内支付家渔沪晓公司装修及搭建损失220万元；八、驳回金雅公司以及家渔沪晓公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费20，865元，由金雅公司负担8，390元，家渔沪晓公司负担12，475元；反诉案件受理费25，897元，由家渔沪晓公司负担12，497元，金雅公司负担13，400元；鉴定费138，000元，由金雅公司负担96，600元，由家渔沪晓公司负担41，400元。
判决后，金雅公司不服，上诉于本院，诉称：依据合同8.2条之约定，只要被上诉人连续60天不支付租金，上诉人就有权解除合同，该起始日期应为逾期之日，即使理解为以催款之日为起始日期，上诉人于2013年12月23日发出书面通知前已多次催讨，从被上诉人的行为可以推定上诉人的催讨已到达被上诉人；双方签订的移交确认书明确2014年3月15日被上诉人将房屋交还上诉人，因此2014年2月4日至2014年3月15日期间的租金，被上诉人应全额支付；合同解除系被上诉人欠租所致，房屋装修鉴定也是由被上诉人提出，2014年3月16日至2014年9月20日期间的租金，被上诉人应以双方确认的5，134.93元的日租金标准支付；2014年2月4日后被上诉人依然占用房屋，冷库并未关闭，电费应由被上诉人承担；原审对工程费用进行鉴定有误，应对装修残值进行评估；酒店的装修折旧期应为五年；鉴定意见书中表述厨房设备未形成附合，应由被上诉人拆除，如拆除中造成房屋毁损，则应由被上诉人赔偿，对于已形成附合的装修，鉴于合同解除完全是由被上诉人逾期付款导致，上诉人没有补偿义务，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、四、五、七项，改判支持其原审诉请，驳回被上诉人原审全部反诉请求。
被上诉人家渔沪晓公司辩称：合同8.2条约定的60天应从催款通知发出之日起计算，除了2013年12月23日的催款通知，上诉人并无证据证明其之前发出过催款通知，2014年2月4日上诉人行使解除权时未达到合同约定的60日，不应受法律保护；2014年2月4日上诉人强行清场后，被上诉人无法正常经营，之后产生的租金、电费应综合考虑双方的过错程度而分担；被上诉人已搬离未形成附合的物品，鉴定内容均为已形成附合的装饰装修，且鉴定程序合法，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示被上诉人于（2014）浦民一（民）初字第3077号案件中提交的民事起诉状及附件等，旨在证明被上诉人伪造房屋租赁协议及上诉人的公章进行虚假诉讼；被上诉人认为因办证所需而签订该两份租赁协议，协议上的公章为上诉人中方管理人员提供。本院认为，该些证据与本案中双方的争议事实与责任承担缺乏必要的关联性，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。涉讼合同约定：承租人未按合同规定的时间支付租赁费，由出租人发出催款通知书，承租人在收到催款通知书后15天内没有支付的，自16天起承租人应支付逾期付款违约金，每天按应付租赁费千分之四支付逾期付款违约金。连续六十天没有补足租赁费，出租人有权单方面终止合同，承租人除补交租赁费外，必须承担一年租金作为违约金。本案双方对于“连续六十天没有补足租赁费”的起始日期理解不一，本院认为，一方面，对于合同文义的理解应将相关词句置于整个合同条款中作综合解释；另一方面，解约的责任显然重于支付逾期付款违约金，如不将起始日期限定为收到催款通知书后，必然使违约责任轻重与违约时间长短不相匹配，有违常理。因此，金雅公司相关主张对于这一约定的理解有误，本院难以采纳。鉴于金雅公司并无单方解约权，故其在租期内强行清场有违合同之约定，应承担相应的违约责任。本院注意到，2014年2月4日房屋被锁后，双方虽未办理房屋返还手续，但事实上家渔沪晓公司无法正常使用房屋，原审考虑双方对房屋空置的过错、司法鉴定等因素，酌定之租金、电费，亦为妥当，可予维持。
关于双方对于装修及搭建损失之争议，本院评述如下：家渔沪晓公司基于其经营目的，对于涉讼房屋共进行了两次装修，其中还包括厨房、厕所等搭建，搭建物未办理合法建造手续，依据相关司法解释，应对装饰装修的残值及搭建物的造价进行鉴定；本院注意到，原审中，家渔沪晓公司向法院申请对装修及设施的现存价值进行司法鉴定；鉴定机构则对涉讼建筑工程的造价进行了鉴定，原审庭审中，鉴定人员表示对于具体鉴定折旧的资质并无明确规定，由于涉讼工程为土建，年限比较长，其个人意见折旧期为三十年；本院认为，涉讼合同租期为十年，双方应明知家渔沪晓公司的装修于合同期内摊销完毕，结合考虑家渔沪晓公司已使用期限、金雅公司强行清场之行为、装修及搭建物应分别考察残值及造价等因素，原审酌定金雅公司承担装修及搭建损失220万元，体现了违约责任之确定，又考虑了装修、搭建的实际情况，具有相对合理性，可予维持。综上而言，上诉人金雅公司关于撤销原审判决主文第二、四、五、七项，改判支持其原审诉请，驳回家渔沪晓公司原审全部反诉请求的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币34，265元，由上诉人上海金雅服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十月二十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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