太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00586号
原告张文英。
委托代理人冯丽君，山西艾伦律师事务所律师。
委托代理人景娜娜，山西艾伦律师事务所律师。
被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201－1203，组织机构代码证号66661402－5。
法定代表人顾朝晖，董事长。
委托代理人李宏，女。
原告张文英与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张潘潘、人民陪审员张铁牛及人民陪审员符惠仙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文英的委托代理人冯丽君及景娜娜、被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张文英诉称，2010年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的恒大绿洲小区住宅楼25幢2单元0504号房，合同总价729376元。根据《商品房买卖合同》第八条规定，被告应当在2012年1月10前向原告交付经验收合格的房屋。实际上，原告于2012年3月23日入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停止暖气供应，甚至两年后才取得竣工验收备案表，故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付合格房屋的违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条，被告应当在房屋交付使用之日起540日内为原告办理产权登记并交付房地产权证，但原告至今仍未取得房地产权证，故被告应当根据补充协议约定承担相应的违约责任。综上所述，被告逾期交付合格房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，也侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。根据《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住房建筑标准》及《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交付合格房屋的违约金39897元；2、被告支付原告逾期办理产权登记的违约金853元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告提供的证据有：1、原告的身份证复印件，被告的档案信息卡。2、2010年7月3日签订的商品房买卖合同及补充协议、2012年3月23日收据、楼宇情况反馈单、前期物业管理服务协议。3、《城市燃气民用供气合同》。4、2013年7月工程竣工备案情况。5、房产证。6、太原恒大绿洲25号楼建设工程竣工验收备案表。7、建设工程规划许可证。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，第一、原告称房屋交付必备“消防验收条件”及《竣工验收备案表》缺乏相关法律依据。根据《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理、勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即可视为验收合格，房屋可以交付使用。对于原告所称的《竣工验收备案表》，依据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”的规定可知，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同阶段、是由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响竣工验收合格的效力。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案表的日期作为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据。原告主张的房屋交付中需有的“消防验收文件”，也因公安消防管理法规的修订而不再适用。1996年10月16日公安部30号令公布的《建筑工程消防监督审核管理规定》第九条及第二十条规定建设工程必须由公安消防监督机构验收，取得《建筑工程消防验收意见书》才可以接收使用，但该条例已于2009年5月1日废止，被公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》所取代，106号令有效期自2009年5月1日至2012年11月1日，其后被公安部119号令修订。106号令第四章明确了住宅项目的消防设计和竣工验收实行备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收。该106号令第二十八条规定，公安消防机构在抽查时不合格的应停止使用，但并未禁止实行备案抽查制的住宅项目在被抽查前投入使用。根据公安部的106号令，消防主管部门不再向住宅项目发放《建筑工程消防验收意见书》，该《意见书》自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，也即是《建筑工程消防验收意见书》不再是交楼文件之一。第二，具体到本案，2010年12月31日，太原恒大绿洲25号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明该子单位工程已于2010年12月31日竣工验收合格。2011年06月29日电梯经验收检验，验收单位出具合格报告。恒大绿洲小区25号、28号、31号楼已办理工程竣工验收消防备案，列入抽查对象。2012年12月26日太原市公安消防支队出具备案复查意见书，认定被抽检项目合格。我公司建设的房屋在具备了设计、施工、工程监理、勘察、建设单位共同确认的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及电梯验收文件后即具备房屋交付要件。我公司于2012年2月15日向原告发出书面收楼通知书，通知原告于2012年3月5日收楼，原告于2011年3月23日才办理收楼手续，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告的房屋已于2011年3月23日完成转移占有，已经交付使用，现原告主张收楼入住之后的逾期交楼违约金，显然不应得到支持。第三，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，原告至迟应在2014年1月11日向被告主张逾期交房的违约金，而被告于2015年1月才起诉主张，早已超过两年诉讼时效期间，应予驳回。第四，关于房产证的办理，根据《城市房地产管理法》和《房屋登记条例》相关规定，房产证的办理属于行政确权行为，申请人为买受人，出卖人需协助买受人办理。原告已于2015年1月22日领取。原告备齐资料和房管局的行政审批时间对房产证的办理期限均有影响，最终延迟办理的责任不能全部归责于我司，需区分责任后另行确定。第五，原告同时主张延迟交楼违约金和延迟办证违约金，而同一个期间不可能存在两种逾期违约责任，原告的办证违约金起算时间不当。
被告提供的证据有：1、商品房买卖合同。2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。3、25号楼二单元电梯验收检验报告。4、建设工程竣工验收消防备案复查意见书。5。2012年5月15日寄发的售楼通知及EMS回执单。6、2012年3月23日原告办理收楼相关资料。7、房产证相关资料2014年10月10日签收记录。
经审理查明，2010年7月3日，原告为买受人与被告为出卖人签订编号为20091029991《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，买受人向出卖人购买恒大绿洲第25幢2单元0504号房，该商品房用途为住宅，房屋建筑面积134.3平方米，其中套内建筑112.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.1平方米；该商品房单价为每平方米5430.95元，房屋总价款为729376元，付款方式为一次性付清；出卖人应当在2012年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（第八条）；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金（第九条）；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担（第十一条）。合同附件与本合同具有同等法律效力；合同附件四第五条第一项约定，合同第八条“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；合同附件四第七条第一项约定，如商品房在合同约定交房日前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期。若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续的，出卖人应当书面催告一次，买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日为实际交付日，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人；合同附件四第十条约定，出卖人应当在商品房交付之日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将买受人为产权人的房地产权证交付买受人。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2012年1月10日商品房交付之日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证书的，买受人有权退房。合同还约定了其他条款。原告所购买的25号楼2单元0504号商品房，在2010年12月31日，经25号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。2011年6月29日，经山西省特种设备监督检验所检验，恒大绿洲25号楼2单元电梯经验收合格。2012年2月15日，被告按照原告预留的通信地址通过EMS向原告邮寄验楼通知书一份，要求原告于2012年3月5日办理收楼手续。2012年3月23日，原告办理收楼手续。在原告入住之后，经常停水、停电、停止暖气供应。2012年12月26日，恒大绿洲小区第25号楼经太原市公安消防支队验收确认消防验收合格。2013年7月25日，被告取得了该楼的竣工验收备案表。2014年6月26日，太原市房产管理局为涉案房屋核发房屋所有权证书，房屋产权证号为晋房权证并字第××号。2014年10月9日，原告领取房屋产权证书。2014年12月29日，原告诉来本院，要求被告支付原告逾期交房违约金39897元及逾期办证违约金853元。
庭审中原告主张的逾期交付合格房屋的违约金计算起止时间为2012年1月10日至2013年7月12日，逾期天数547天，总价款729376元，违约金计算为39897元。逾期办理房产证违约金从2012年1月10日起算540天，截止日期为2013年7月10日，逾期时间计算至2014年9月10日，为一年两个月，违约金为853元。
本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议，是当事人之间真实的意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按合同的约定向原告提供经验收合格的房屋。被告交付原告的房屋，在2010年12月31日经25号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收，关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，且原告购买的房屋，后经消防部门验收合格，进一步证明被告交付原告的房屋质量合格，现原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。另被告逾期交房行为发生在2012年，而原告2014年12月方起诉至法院主张逾期交房违约金，已过两年诉讼时效期间。综合上述，原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证的违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2012年1月10日，办证时间是从2012年1月10日之后计算540日，截止时间是2013年7月10日。被告为原告所购买的房屋取得产权证书的时间是在2014年6月26日，比合同约定的2013年7月10日延迟了351日，被告也不能举证证明延迟办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按合同约定承担违约责任，向原告赔偿违约金，具体为729376＊0.001＊（351／365）=701元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内赔偿原告张文英逾期办房产证违约金701元。
二、驳回原告张文英的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费819元（原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 张潘潘
人民陪审员 张铁牛
人民陪审员 符惠仙
二〇一五年十二月二十七日
书 记 员 武朝霞