黑龙江省东京城林区基层法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第39号
原告陈金山，男，1979年8月20日出生，汉族，住宁安市。
委托代理人孙柏林，男，黑龙江森林律师事务所律师。
被告李同成，男，1965年4月28日出生，汉族，现住宁安市。
原告陈金山诉被告李同成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由审判员陈红君适用简易程序于2015年8月18日、2015年8月21日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂且争议较大，2015年10月21日裁定转为普通程序，于2015年10月30日公开开庭进行了审理，原告陈金山及委托代理人孙柏林、被告李同成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈金山诉称，原告与被告于2015年7月3日签订了一份楼房买卖合同。被告将位于东京城林业局一栋楼房卖给原告。原告与被告约定房款115000元。原告先付被告60000元。余款55000元2015年末付清。被告保证此买卖房屋没有产权纠纷。如发生产权纠纷，被告承担全部责任。原告接收房屋后开始装修，花费13626.25元。交付维修基金3450元。原告于2015年7月24日发现此买卖的楼房门被人卸掉，向东京城林业公安局报案。之后此买卖的房屋存在产权纠纷。原告无奈只能向法院起诉。请求法院判决解除原、被告之间的买卖合同，被告返还买房款60000元及装修费用13626.25元，合计73626.25元。被告承担本案诉讼费。
被告李同成辩称，原告所说房产纠纷不存在，因为被告所出具的购房合同和房屋所有的东西都是合法的，东京城林业局房产科都已经备案了，依据是维修基金票据。后面出现的问题是原告上售楼处自己造成的，与产权纠纷没有关系。原告交款之前被告已经把房屋的瑕疵告知原告，而且有证明人在场。原告居住的房屋房门没有了，无理由找被告，原告已在盖有栾某名字的协议上签字，该协议上没有被告的名字，因原告欠被告房屋尾款，所以才体现出与被告有关系。被告不同意解除房屋买卖合同。
根据原、被告双方的陈述，本案争议焦点：1.诉争房屋是否存在产权纠纷；2.原告要求解除合同、返还购房款及装修费用是否合理，是否应予支持。
原告陈金山为证实其主张，在庭审中提交了以下证据：
证据一、出示房屋买卖合同1份，证明原告所购买的争议房屋是原、被告共同签订的，有证人胡某在场。现在房屋有纠纷应由被告承担责任。
被告对合同的真实性没有意见。原、被告共同到东京城林业局房产科登记处办理了房屋维修基金登记，工作人员也没有说存在争议便收取了费用。被告认为依据合同内容第四条，问题出在房屋交接后，所以被告不承担责任。
本院认为，该份合同系原、被告双方自愿签订的，系双方真实意思表示，故对此证据予以采信。
证据二、出示房屋维修基金票据1张，证明原告交纳了房屋维修基金。当时被告拿着带有栾某印章及公章的空白合同与原告共同到东京城林业局交纳房屋维修基金，被告说有急事要走，让原告在合同上签名，并将合同原件给工作人员看了，看后被告就走了，原告拿着复印件，东京城林业局给原告开了房屋维修基金票据，原告交纳时问工作人员该房屋是否显示原告的名字，工作人员称只收维修基金费，产权问题只能去开发商、售楼处咨询。
被告对此证据无异议，但认为该房屋已经过东京城林业局工作人员查过没有争议的，当时被告没有将合同原件给原告是因为原告已经在有栾某印章的合同上面签了名字，只是房款没有给付完毕，故没有交给原告。
本院认为，被告对此证据无异议，本院予以采信。
证据三、出示装修费票据13张（原件及复印件，共计10176.25元），证明原告装修争议的房屋支付装修费用10176.25元，其中包括装修时使用电费的票据。
被告对此票据真实性没有异议，但提出与被告无关。
本院认为，被告对其真实性无异议，本院予以采信。
证据四、出示经过公安机关调解处理了13套房屋明细。
被告对此未提出异议，本院予以采信。
被告李同成为证实其主张，在庭审中提交了以下证据：
证据一、出示换房协议1份（原件及复印件，原件退还被告，复印件装入卷宗），证明该房屋是没有争议的。当时开发单位将231室分配给了郎某和被告，双方协商，郎某由原来的231室调到252室，252室原来房产是张某的，将张某的252室给郎某后，张某调到261室。261室就确定产权为张某，张某是被告的爱人，所以被告有权卖给原告。调房时是在售楼处，当时在场人有郑某，由郑某协调办理的，但郑某不签字。
原告对此证据予以否认，称其买房时，被告只给原告出示了栾某印章的合同，对该协议不清楚。
本院认为，该份证据系郎某与李同成签订的，郎某亦未出庭作证，本院无法核实其真实性，本院对此证据不予采信。
证据二、出示被告与栾某之间的借款协议一份（复印件），证明栾某向被告借款60万元，利息10万元，到期未还用房屋顶账，被告卖给原告的房屋是栾某顶账房。
原告对此证据形式要件未提出异议，本院予以采信。
证据三、出示房屋认购协议1份及购房收据1张（均为原件），证明原告购房时开发商出具了合法手续。
原告对认购书提出，被告当时只给原告看了盖有印章的第2页，原告见到有印章便签了字。第1页和购房收据原告没有看过，但是原告对价格和内容没有意见，只是对认购协议上的时间和其他签名有意见，原告认为是伪造的。
本院认为，该认购协议中甲方系吉林省某有限公司，但印章确为“黑龙江省东京城林业局棚户区改造森林阳光财务专用章”，形式要件存在瑕疵，从认购协议中的实质内容看，乙方陈金山的姓名及身份证号码、联系电话、房屋坐落、建筑面积、房屋价格等均系被告李同成填写，原告陈金山均不知情。房款收据中书写的内容也是被告李同成书写，与原告已交纳的房款不相符，该份协议不是陈金山与合同的相对方直接签订，故对此组证据均不予采信。
证据四、证人胡某当庭作证，证言内容为：“原、被告买卖房屋的时候双方都不认识，我在中间作为证人，原告买房子后，差了一部分房屋尾款，原告怕房子不存在，双方让我作为证人为对方证明。我们三方都知道这个房子和我的房子一样都是由被告顶账顶的房子。”
原告对证人证言有异议。证人称当时被告说这个房子可以买，可以不买，让原告守住房子，发生产权纠纷不给退，这是不属实的。
本院认为，该证人证言的内容与原、被告签订的买卖合同内容不一致，该证人证言系单一证据，不能作为定案的依据，本院不予采信。
证据五、证人栾某当庭作证。被告欲证明其有权利卖争议房屋，该房屋来源是从栾某处顶账来的。证言内容为：“2013年9月李同成借我60万元钱，我没有还钱，用房子顶账，共用6套房顶给李同成。我从森林阳光拿到13套房子用来顶账的，其中有6套房共70万顶给李同成，我不记得哪六套房，但是二派有记录。2013年10月份欠李同成的欠款还不上，在2013年的10月到12月期间将6套房顶给李同成。我将6套房的收据和合同给了李同成，也给了两三个卡着我章的空的收据，合同有跟李同成签的，有和李同成的妻子签的。郑某手里也有这13套房子的信息。我手中也有一份13套房子的信息。2014年11月份，吉林省某公司通知林业局说我在林业局不再行使任何权利，公司来人或者带着我去。但是公司没有下文解除我的法人权利。从此不能再出售房子。至于李同成将房子卖给谁我不知道。”“我被架空了，公司已经收回印章，我只有这个东京城林业局棚户区改造森林阳光财务专用章。”“这个财务印章是老百姓买房时用于给老百姓住房贷款，林业局统一允许我们刻章，现在这个章已被我交到林业局。”“我看了13套房子的明细单，应该是对的，以这个为准。他们怎么调的我不知道。”
原告对该证人证言无异议，但认为该证人证言无法证实被告所要证明的问题，无法证实被告有权利卖此房。
本院认为，该证人证言能够证实其处理13套房屋，并且对13套房屋明细予以认可，同时能够证实其与被告李同成之间存在借贷关系，用5套房屋顶账的事实。该证言与原告提供的证据四、被告提供的证据二部分相互印证，故相互印证的部分予以采信。
法庭出示公安机关2015年7月29日询问李同成的笔录，李同成这样陈述：“这套房子是2013年9月23号，当时任森林阳光小区开发项目经理栾某抵押给我的。他当时资金周转不开了，就向我借了70万元钱，抵押了6套房子，其中就有这套房子。我觉得楼层高就换了1套房子，是8号楼2单元502室。2014年8月份栾某卸任后与继任经理郑某因为8号楼房子销售一事发生争执，后经林业局做工作，得以调解，在调解过程中由郑某做工作把2单元502室调给一个姓郎的人，给我调回了2单元601室，我还给姓郎的1.7万元的差价，还签了一份换房协议，我和姓郎的分别签的字，让郑某签字他不签。事后我找栾某取的601室的钥匙。”
原告对此未提出异议，被告称其在公安机关陈述是属实的。本院认为，关于601室房屋钥匙如何取得，李同成当庭陈述说公安局调解后，经公安机关同意但自己换了锁芯，钥匙就在自己手里了。而李同成在公安机关的陈述是经过公安机关调解后找到栾某取的601室的钥匙。两次陈述相互矛盾，对此事实均不予确认。
经审理查明，原告陈金山与被告李同成于2015年7月3日签订了一份楼房买卖合同。合同约定：“甲方自愿将房屋坐落，建筑面积为98.28平方米卖给乙方；房屋买卖的价格为壹拾壹万伍仟元整（115000元），乙方在签约之日首付陆万元，剩余款项在12月30日一次性付给甲方。余款伍万伍仟元到期交不上，甲方将房屋收回，损失由乙方负责；房屋买卖自乙方给付甲方首付后，甲方将房屋交付给乙方，待乙方付清全款后，甲方将购房合同付给乙方；甲方保证在交接时，该房屋没有产权纠纷，如发生在该交接之前的产权纠纷，由甲方承担全部责任。”合同签订后，陈金山向李同成交首付60000元，李同成交付房屋，2015年7月6日李同成拿出一张带有栾某名章及东京城林业局棚户区森林阳光财务专用章的空白房屋认购协议书，李同成在合同上填写了陈金山购买房屋的相关内容，让陈金山签名后，共同到东京城林业局交纳房屋维修基金时，陈金山付款3450元。此后，陈金山进行房屋装修，支付装修及相关费用10176.25元。2015年7月24日陈金山发现此买卖的楼房门被人卸掉。向东京城林业公安局报案，公安人员告知该房屋存在产权纠纷。故陈金山诉至法院，请求法院判决解除原、被告之间的买卖合同，李同成返还买房款60000元及房屋维修基金、装修费用13626.25元，合计73626.25元。李同成承担本案诉讼费。
另查明，2013年9月23日，李同成与栾某签订借款协议书，栾某向李同成借款60万元，期限为6个月，利息为10万元，栾某用森林阳光5套房屋作抵押，到期还不上，李同成有权处理抵押房产。若李同成卖房由栾某负责办理落户手续，若有损失由栾某承担。借款合同到期后，栾某未能还款，便用5套房屋顶账，因房屋号码有调整，具体调整内容栾某认可13套房屋明细。栾某用房屋顶账给李同成时给付李同成“森林阳光”房屋认购协议，有已经完全填好的，有加盖印章的空白的。李同成出售给原告的该房屋，其认购协议及房款收据手写内容均系李同成所写，栾某不知情。另外该争议房屋系栾某处理的公安机关调解有争议的13套房屋之外的房屋。经过庭审核实，13套房屋中有李同成5套。
本院认为，原、被告之间签订的楼房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同中明确约定：“甲方保证在交接时，该房屋没有产权纠纷，如发生在该交接之前的产权纠纷，由甲方承担全部责任。”双方在履行该合同义务过程中，发现该房屋存在产权纠纷，房门被他人卸掉，导致原告陈金山无法继续履行合同，被告李同成称其出售的该房屋系案外人栾某以物抵债的形式顶给李同成，经本院核实，李同成与栾某之间存在借款合同关系，栾某无力支付李同成借款，用森林阳光8号楼5套房屋顶账，该争议房屋不在这顶账5套房范围内，李同成未提供有效证据证明其取得该争议房屋的合法房源。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中无有效证据证明李同成具有该争议房屋的所有权或者处分权，致使陈金山无法正常取得该房屋，陈金山要求解除合同并主张损害赔偿，本院应予支持。关于陈金山与栾某签订的森林阳光房屋认购协议书，从其形式要件看，甲方单位上下不一致，上面记载是吉林省某有限公司，下面印章为“黑龙江省东京城林业局棚户区改造森林阳光财务专用章、栾某”。并且其内容是李同成填写，栾某并不知情，当时李同成让陈金山签字是为了到东京城林业局交纳房屋维修基金，故本院对此份协议书不予认定。因陈金山在购买该不动产时没有尽到自身的注意义务，没有严格审查该房屋手续是否完备，没有认真了解该房屋的所有权现状，在此次纠纷中存在一定的过失，其主张损害赔偿部分承担相当于10％的责任较为适当。陈金山主张李同成赔偿损害13626.25元，扣除房屋维修基金3450元，余款10176.25元，由李同成赔偿其90%，即9159元。房屋维修基金3450元应由陈金山到东京城林业局主张退还。陈金山主张返还房款60000元应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告陈金山与被告李同成于2015年7月3日签订的楼房买卖合同；
二、被告李同成返还原告陈金山购房款60000元、赔偿损失9159元；
以上款项于本判决生效后二十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1640元，由原告陈金山负担111元，被告李同成负担1529元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审 判 长 陈红君
人民陪审员 徐丛平
人民陪审员 程志宏
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 王 雪