汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0511民初891号
原告：黄裕伟，男，1964年3月24日出生，汉族，住所地广东省汕头市金平区，
委托诉讼代理人：林峰，广东地道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄明玉，广东地道律师事务所实习律师。
被告：深圳市萃福珠宝首饰有限公司，住所地广东省深圳市水贝二路六栋五楼508之四，统一社会信用代码：91440300797961895Y。
法定代表人：彭荣源，总经理。
委托诉讼代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。
被告：李喆，男，1989年6月1日出生，汉族，住所地广东省汕头市金平区，
委托诉讼代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。
原告黄裕伟诉被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司（下称萃福公司）、李喆建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年11月12日以（2015）汕金法民二初字第39号《民事判决书》作出判决，被告萃福公司不服判决，向汕头市中级人民法院提出上诉，汕头市中级人民法院于2016年4月7日以（2016）粤05民终109号《民事裁定书》作出裁定：“一、撤销汕头市金平区人民法院（2015）汕金法民二初字第39号民事判决；二、本案发回汕头市金平区人民法院重审。”本院于2016年5月10日立案受理，依法重新组成合议庭，于2016年6月28日、2017年3月15日对本案公开开庭进行了审理。原告黄裕伟的委托诉讼代理人林峰，被告萃福公司和被告李喆的委托诉讼代理人李志海、倪哲绵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄裕伟向本院提出诉讼请求：1、两被告停止破坏汕头友谊国际商厦第一层墙体、外立面的违法行为，消除危险，恢复汕头友谊国际商厦的外立面原状；2、被告萃福公司停止非法侵占汕头友谊国际商厦业主共用物业管理用房、消防通道、公共通道以及存放于地下室内的共用设施设备，排除妨碍；3、两被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2007年，原告通过拍卖竞价方式取得位于汕头市××砂路汕头友谊国际商厦（下称商厦）第五层全层房产，为商厦的业主之一。同年，被告萃福公司同样通过拍卖竞价方式取得该商厦地下层、一层、二层、四层、六层部分（即3/601）房产。自2009年起，被告萃福公司派人强行侵占商厦全体业主共有的物业管理用房，并非法占用原告与商厦其他业主共用的商厦共用通道、消防通道等共用部位及存放于地下层内的共用设施设备，甚至在消防通道上安装铁门，已经严重妨害原告对商厦共用部位及共用设施设备的正常使用。2015年，被告萃福公司在未取得任何报建审批手续的情况下，擅自对商厦一层房产进行破墙装修，并授权被告李喆拆除商厦北侧共有部分，对商厦门口的旗杆、步道、大门外立面进行施工改建。虽然被告李喆自称是密思娱乐有限责任公司的老板秘书，但其未提供该司的授权资料，未能确定密思娱乐有限公司与本案存在利害关系。原告等商厦业主及商厦开发商多次要求两被告停止对商厦一层的改造施工，并尽快将被破坏的墙体恢复原状，消除危险，但两被告均置之不理。至今，被告萃福公司仍违法占用商厦业主共有的物业管理用房、共有通道、消防通道等共有部位以及共用设施设备。被告萃福公司、李喆对商厦一层房产的施工行为已经严重损害、破坏商厦外围景观及危害整栋大厦的安全性。两被告的行为已经严重损害原告的合法权益。
被告萃福公司辩称：1、原告的主体不适格。理由是：原告只提供《拍卖成交确认书》，并没有提供产权证明或法院的生效裁定，《拍卖成交确认书》无法证明其缴纳所有的房款，也不能证明其合法拥有商厦第五层的权属；2、本被告作为商厦地下层、一层、二层、四层、3/601房的业主，有权在不危害商厦安全整体的情况下，对其专属部分建筑物进行整修、装修，依法合理使用房产，本被告不存在非法侵占商厦物业管理用房、消防通道、公共通道以及存放于地下层的公用设施设备。相反，长期以来，本被告聘请专业人员对存放于地下层的设施设备进行维修保养，才能保证上述设施设备在多年无人管理的情况下至今仍能正常使用。
被告李喆辩称：本被告并非本案适格诉讼主体。从原告提交的证据看出本被告在公安机关的《陈述笔录》中反复提到是“我公司、我司”作为承租方实施相关拆除工作，而且资料摘抄中《声明》、《租赁合同》均未指向本被告。故本被告不应为本案被告，即其参与相关的工作属于职务行为。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：广东凤凰拍卖有限公司出具的《拍卖成交确认书》、汕头市公安局金平分局龙眼派出所的《询问笔录》和《资料摘抄》、《现场照片》、汕府办文（2009）1-188号《签报件》、《报警回执》、汕头友谊国际商厦各楼层平面图、汕头市瑞基房地产估价事务所有限公司出具的《房地产估价报告》等；被告萃福公司提交的证据有：（2006）潮南法执字第108号恢1-01号《民事裁定书》、汕头市房地产买卖合同、汕头市房屋产权登记发证中心出具的《函件》、汕头市国土资源局和汕头市房产管理局共同出具的《关于本市金砂路88号（原汕头友谊国际商厦）部分房产拍卖后产权过户遗留问题的复函》、《照片》等。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
汕头市××砂路88号友谊国际商厦全座楼房原为汕头友谊国际商厦有限公司所有，先后作为南方友谊商场、天虹商场、中友商场等综合商场的经营场所，第一层为开放式格局，内部为一个单元整体，没有用墙体进行分割。中友商场于2006年停业，汕头友谊国际商厦有限公司因存在债务，从2000年至2007年期间该楼房陆续通过法院执行程序被多家业主分别买受。2007年8月10日，原告通过拍卖竞价方式取得位于汕头市××砂路××层全层房产。汕头市××砂路88号（即汕头市友谊国际商厦）地下层、一层、二层、第四层、第六层（除1/601、2/601房外，即3/601房）的房产在2002年10月前转为汕头市信威达商贸有限公司所有，汕头市信威达商贸有限公司将房产作为抵押物向银行借款，因结欠银行借款未还而被诉至法院，因汕头市信威达商贸有限公司未履行生效判决，汕头市潮南区人民法院于2006年7月3日查封该房产并委托拍卖，按《房地产估价报告》所载，估价对象作为大型商场物业使用。汕头市潮南区人民法院于2007年12月12日以（2006）潮南法执字第108号恢1-01号《民事裁定书》作出裁定，汕头市××砂路88号（即汕头市友谊国际商厦）地下层、一层、二层、第四层、第六层（除1/601、2/601房外，即3/601房）的房产由被告萃福公司竞买承受，被告萃福公司申请执行，于2008年8月11日由汕头市中级人民法院强制执行取得该《民事裁定书》确定房产的使用权，但该座楼房至今尚未办理总确权登记，原告和被告萃福公司等该楼房房产的权利人均未取得不动产权属证书。商厦至今未成立业主委员会，被告萃福公司自行管理日常事务。汕头市中级人民法院在办理被告萃福公司竞得房产移交手续过程中，并未将商厦物业用房及配套设备设施移交给该司。被告萃福公司所购商厦地下层房产的面积为2476.02㎡，而该层总面积为3066.02㎡，实际差额为590㎡。被告萃福公司接管竞买房产之日起至今，在未征得商厦其他业主同意的情况下，自行派员对其权属范围以外的场地及商厦物业管理用房和存放于地下层内的共用设备设施进行管理。为此，被告萃福公司与原告及其他业主发生纠纷，引起了市委的重视，2009年4月30日，受市委有关领导委托，市有关领导主持研究协调汕头友谊国际商厦物业管理存在有关问题的会议，市政法委、法院、公安消防、国土、法制、房产等有关部门参加会议。会议达成六点处理意见并形成会议纪要：1、根据国务院《物业管理条例》第五条、《广东省物业管理条例》第四条“市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，要求由市房产管理局会同其辖区内街道和公安机关牵头该商厦的六方业主经过友好协商，按照《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的有关规定，依法产生新的业主委员会，并由新业主委员会选聘物业服务企业；若六方业主经协商未能达成一致意见，依法产生的新的业主委员会，则宣布深圳翠福珠宝首饰有限公司自行组织的业主委员会资格及其所实施管理资格不具备合法性，并要求其在5月8日前退出被其强行占用的物业管理用房等公共设施。该司如在规定时间内未退出，则请市政法委落实该辖区范围内的公安机关依法强制执行。2、由于目前友谊国际商厦公司进行的管理属于开发建设单位对所开发项目的前期管理，属业主自管。因此，在该商厦新业主委员会未产生之前，商厦的管理特别是共用部位和共用设施设备部分，可以由原物业公司继续管理，但该管理方式最好应征得现六方业主的同意；或者，经现六方业主协商同意，统一委托聘请一家物业服务企业或管理人实施管理。如六方业主未能达成一致，则应尊重大多数业主的意见，尽快明确物业管理的责任主体，避免发生公共安全隐患问题，确保商厦设施设备安全使用。3、不管是仍暂由原开发建设单位选聘的物业公司继续提供物业管理，还是由现六方业主统一委托聘请的物业服务企业管理，该商厦的物业服务企业都应根据《物业管理条例》的有关规定，与现各方业主订立书面物业服务合同，对物业管理事项、服务费用、双方权利义务、违约责任等内容进行约定。……4、若商厦现六方业主中某一方业主，对依法产生的业主委员会或对聘请的物业服务企业提供的管理，认为其自身合法权益仍存在被侵犯现象，可依据《物权法》、《民法》等法律法规，依法向人民法院提起诉讼，主张自身权益。5、在该商厦现六方业主未能达成一致意见，产生新的业主委员会之前，市各相关职能部门应根据各自职能，加强对该商厦的监督指导工作，特别是公安消防部门、房产管理部门，应加强对该商厦消防安全、物业管理的监督指导工作。公安消防部门要于5月1日前落实专人对该商厦进行检查，若发现存在消防通道不畅或被堵塞现象，应责令相关责任人马上整改，确保该商厦公共安全，维护社会稳定。6、要妥善处理汕头友谊国际商厦物业管理存在的问题，主要还在于解决该商厦确权发证问题。建议由商厦现六方业主友好协商，就该商厦公共面积分摊、公共通道、消防通道、公共配套设施、管理用房等方面尽快达成协议，提交有关登记资料、图件申请确权发证。如六方业主未能协商一致，则引导其走法律解决的途径。”
会议虽对友谊商厦物业管理存在有关问题作出了明确具体的处理意见，但被告萃福公司仍未能与原告等其他业主协商产生业主委员会，存在的问不但仍不能解决，2015年2月，被告萃福公司还对商厦一层房产及外立面墙进行重新改造装修。被告李喆是原向被告萃福公司承租房产的承租人汕头市蜜思娱乐有限公司派驻现场的管理人员，改建工程拆除了商厦门口旗杆，楼层平面被分割、隔断施工。原告等进行阻止，原告与其他业主多次要求被告萃福公司停止施工，恢复原状，但遭被告萃福公司拒绝，双方因此再次发生纠纷。公安机关接到报案后，制止双方的纠纷，原告认为被告萃福公司对商厦公共设备设施的使用及改造装修，存在人员通行疏散及消防等严重的安全隐患，损害包括原告在内其他业主的合法权益，遂于2015年6月10日向本院起诉，提出前述的诉讼请求。
案在原审期间，原告提供了汕头市城市建设档案馆调取的友谊国际商厦一层设计施工图纸，以证明友谊商厦一层东北角的大门所在位置，以及一层是开放结构，其内部没有分隔设计的事实。被告萃福公司称该位置原并非是大门，是落地玻璃墙，而且被告萃福公司还主张该位置原来是一个铺面，但对其上述主张未能举证证明。根据原告反映情况，本院于2015年7月30日对现场进行勘查，发现商厦地下层的物业维修用房、变压、高压配电用房、发电机房、水池，配套设备设施，包括560冷吨特灵中央空调机组2台套，配6台离心式水泵，劳斯莱斯柴油发电机组1台、配电屏18台，变压器1250KV2台等现由被告萃福公司独自实际占有、管理使用。被告萃福公司正在对商厦一层房产进行分隔改造并重新装修期。2015年8月25日开庭时，原告以被告萃福公司的装修改建行为已侵害原告合法权益为由，请求责令被告停止侵害，本院当庭口头责令两被告：“本院责令两被告在本案尚未审结之前，应立即暂停商厦改造工程的施工，避免双方纠纷矛盾激化，否则，本院将依法按妨碍民事诉讼进行处罚。”但被告仍擅自迳行施工，2015年9月10日，本院到现场，并再次责令被告萃福公司停止施工，否则将承担一切法律后果，并制作笔录，但被告对此仍置之不理，擅自继续施工直至工程竣工，并将场地出租。
据此，本院原审认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。原告基于与拍卖机构之间的房产拍卖民事法律行为，支付拍卖价款而竞得汕头市××砂路88号汕头友谊国际商厦第五层房产，并已实际管理使用该房产。依照我国拍卖的法律法规，《成交确认书》是原告取得竞得房产及向房产登记机关办理权属登记的合法凭证，原告竞得房产虽未办理权属登记，但符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第一条第二款的规定，可以认定其为商厦的业主，具备本案原告的诉讼主体资格，被告萃福公司抗辩其主体不适格的理由依法不成立。同样，被告萃福公司通过拍卖竞价方式取得该商厦地下层、一层、二层、四层、六层部分（即3/601）房产，据此，原告与被告萃福公司各自都为商厦的业主之一；被告李喆是向被告萃福公司承租房产的承租人派驻现场的管理人员，也是负责改造工程的实际施工人，具备本案被告的诉讼主体资格，被告李喆抗辩其主体不适格的理由依法不能成立。
建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。商厦作为一个城市商业综合体，其业主的建筑物区分所有权是一个不可分离的整体。商厦的墙体、外立面、共用物业管理用房、消防通道、公共通道以及共用设施设备等属天然共有部分，每个业主在法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分享有共有权。
建筑物外立面是指除屋顶外建筑所有外围护部分，也是物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式，商厦全体业主对本幢楼外立面有天然的联系。从建筑物区分所有之共有的权利产生基础、权利义务对等、物尽其用、公平合理及实践趋势等角度，商厦的外墙应归全体业主共有，各业主均对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而外立面是外墙不可分割的一部分，故商厦外立面属整幢大楼的共有部分，也是建筑主体的重要组成部分。一幢建筑物的外立面构成了该建筑物的外在形象，也是该建筑物价值衡量的重要因素，而一幢幢单个房屋的外立面的集合构成了整个城市的对外形象，城市的形象与房屋的外立面息息相关，汕头友谊国际商厦属于汕头市城市主干道的标志性建筑物。被告萃福公司擅自改变商厦外立面存在相当大的危害性，表现为：1、降低了建筑物的安全性能，使建筑物的使用产生安全隐患；2、破坏了城市的整体规划；3、损坏了建筑物的外观形象及价值，破坏了一个城市的容貌；4、损害其它共有业主的合法权利。被告萃福公司在具体使用所购房产过程中，擅自拆除了镶嵌在商厦外墙面上的原有装饰物，对其另行装修，不仅改变商厦外墙外观，且已侵占商厦公共空间，已部分改变大厦外墙面原有的基础颜色，影响了整幢商厦的整体外观，构成了侵权，对此，被告萃福公司应依法承担恢复原状的民事责任。原告作为商厦业主之一，有对商厦公共部位主张民事权益的权利，故原告主张两被告停止破坏商厦一层墙体、外立面的违法行为，消除危险，恢复其外立面原状的诉讼请求合理合法，应依法予以支持。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）有关规定“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”，依法属于业主共有部分；据此，商厦的物业管理用房和公共设备设施的产权归属于全体业主所有，原告与被告萃福公司都是商厦共有人之一，在行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。被告萃福公司独自占用商厦的物业管理用房和公共设备设施，妨碍其他共有业主的正常使用，实属不当。物业管理用房和公共配套设施的建设属于业主购买房产价格成本的一部分，公共配套设备设施属商厦整体的一部分，公共配套设施的产权应该由全体业主共同来行使，使其具有为使整幢商厦能够正常经营及发挥商业功能这一唯一属性。商厦的消防通道是专门为安全而设置的，也是公众安全的生命线，涉及全体业主及其他行人的人身生命财产安全，物业管理机构和业主有责任保障其畅通。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。被告萃福公司不得作出占道行为，否则后果难于设想，有可能危及本身和公共安全。两被告对商厦一层原有的主出入门及南、北门等三个门进行封堵另作他用，楼层平面被分割、隔断施工，改变商厦公共地域的使用功能和外观整体形象，影响全体业主的通行便利，致使整幢商厦存在安全隐患，损害原告作为业主的合法权益，两被告的行为构成共同侵权，被告萃福公司、李喆应承担共同侵权责任。因此，原告主张被告萃福公司停止非法侵占汕头友谊国际商厦业主共用物业管理用房、消防通道、公共通道以及存放于地下室内的共用设施设备，排除妨碍的诉讼请求应依法予以支持。被告萃福公司对其抗辩的理由未能提供充分有效依据，应依法承担举证不能的法律后果。并于2015年11月12日以（2015）汕金法民二初字第39号《民事判决书》作出判决：“1、被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司、李喆自本判决发生法律效力之日起三十日内恢汕头市××砂路路88号汕头友谊国际商厦外立面墙原状。2、被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司自本判决发生法律效力之日起停止妨碍原告黄裕伟汕头市××砂路路88号汕头友谊国际商厦物业管理用房、公共通道、消防通道以及存放于地下室内的共用设备设施的使用。”被告萃福公司不服判决，提出上诉，汕头市中级人民法院于2016年4月7日作出裁定：撤销原判，发回重审。
本案重审期间，被告萃福公司向本院提交了标注为2002年11月12日绘制的天虹商场汕头分店室内外装饰工程《一层平面图》，以证明一层房产在拍卖时的原状。该图与原告提供图纸所标示有差别，原一层东北角的大门被封闭，在北面中间另开两门作为全座楼房的主要出入通道，西南侧原大门被拆除，其外立面建玻璃幕墙与北面玻璃幕墙平行向外延伸，留一小门同行。为了查明案件事实，本院发函向汕头市城乡规划局、汕头市房产管理局、汕头市公安消防局调查与本案有关的事实，并附上原告提供的友谊国际商厦一层设计施工图、被告萃福公司提供的标注为2002年11月12日绘制的天虹商场汕头分店室内外装饰工程《一层平面图》。
汕头市城乡规划局以《关汕头市××砂路路88号（现地址）汕头友谊国际商厦有关问题的复函》作了答复：“一、1992年8月，原规划管理部门许可汕头外轮供应公司位于金砂路中段100、102号建设一幢6层商场、仓库。1994年4月，原规划管理部门同意叠建第7层。项目竣工验收不属我局职能，请向相关职能部门查询。二、贵院提供的涉案建筑物一层平面图并非原规划管理部门规划许可的图件。三、关于涉案建筑物的大门位置、一层大厅结构、西北角外立面的变化，及一层东北角部分、西北角部分的分隔及装修，我局均未查核到相关规划许可批准文件。”
汕头市房产管理局以《调查复函》作了答复：“一、由于房屋登记职能的调整，本市金砂路88号友谊国际商厦相关房产的登记发证情况和该幢楼竣工验收资料以及地下层和一层哪些部分属于整座楼房共有的问题，请贵院向市不动产登记机构调查。二、由于汕头友谊国际商厦有限公司是金砂路88号友谊国际商厦的开发建设单位，其对该商厦进行管理的形式属于前期自管性质，经查该司并未向我局申办物业服务企业资质证书。三、关于金砂路88号友谊国际商厦物业管理的问题，2009年5月根据市政府对该问题有关协调会议的要求，我局会同金平区属地街道办事处、公安部门牵头商厦当时的六方业主共同协商商厦的管理问题。因深圳市萃福珠宝首饰有限公司与其余五方业主意见不一致，商厦的物业管理问题业主未能达成共识。其后汕头友谊国际商厦有限公司与深圳市萃福珠宝首饰有限公司在该幢楼物业管理方面发生纠纷后，未向我局申请协调处理。”
汕头市公安消防局以《关于对“调查函”有关情况的复函》作了答复：“一、汕头友谊国际商厦建设工程、汕头市天虹商场有限公司室内装修工程均有通过消防验收，汕头市中友商场有限公司通过消防安全检查，以上消防法律文书距今时间较久，仅体现当时的消防安全状况，这些场所停止使用后此类法律文书已经失效或无法体现现在的消防安全状况。二、中国建设银行股份有限公司汕头市分行、汕头市顺阳康通贸易有限公司室内装修工程2015年通过消防验收，且该场所情况仍和消防验收法律文书相符，因此该消防验收法律文书有效。三汕头市××砂路路88号汕头友谊国际商厦1至3层经营主体由汕头市天虹商场有限公司变更为汕头市中友商场有限公司时，未进行重新装修或分隔，并报我局消防安全检查合格。四、来函附件标注为2002年11月12日绘制的天虹商场汕头市分店室内外装饰工程《一层平面图》与我局消防验收图纸相符。该图纸所申报的汕头市天虹商场有限公司室内装修工程消防验收合格。五、汕头友谊国际商厦一层作为‘中国建设银行股份有限公司汕头市分行’及‘汕头市顺阳康通贸易有限公司’部分未改变该建筑其原有安全疏散，对相关消防安全因素不构成影响。该建筑其他部位由于停止使用多年，按照国家现行标准，平面布置及安全疏散等消防安全因素不符合规范要求，如需重新投入使用，应当报消防部门设计审核及验收。六、我局对于以上场所的消防验收相关法律文书只作为其是否符合消防安全条件的依据，不能作为产权的证明。”
本院于2017年3月20日对现场进行实地勘查，可见友谊商厦第一层北面原天虹商场通行的两大门中留下靠东一扇门作为全座楼房的主要进出通道，内部已被新筑建的墙体分隔，西侧建有一面南北向的墙体，紧贴商厦大厅正面一楼至六楼的公共扶梯，东侧建有一面南北向的墙体，与上二楼扶梯相距不足一米，一层只留下中间一小部分作为通道及停放车辆使用，除北面东大门外，商厦一层原有的其余出入通行的门已被墙体隔开。分隔的房产，东北角部分由中国建设银行股份有限公司汕头市分行作营业办公使用，原天虹商场时砌建的落地玻璃墙改为大门；东南角部分作为饮食摊档使用，其余部分作为汕头市顺阳康通贸易有限公司的“跨港通跨境报税商品直营中心”经营场所，在一层东面中间原落地玻璃墙改开一门；该商厦南立面的外墙多处出现外贴条形砖脱落，墙体破损。未发现被告李喆所在的汕头市蜜思娱乐有限公司使用友谊商厦的房产。原第六层的南大俱乐部也停止经营活动。
本院认为：原告基于与拍卖机构之间的房产拍卖民事法律行为，支付拍卖价款而竞汕头市××砂路路88号汕头友谊国际商厦第五层房产，并已实际管理该房产，虽因该座楼房至今尚未办理总确权登记而未取得不动产权属证书，但依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，可以认定为该部分房产的业主，因而具备作为本案原告的诉讼主体资格，被告萃福公司提出的原告主体不适格的抗辩理由不成立，本院依法不予支持。被告萃福公司此后通过拍卖竞价方式也取得了该商厦地下层、一层、二层、四层、六层部分（即3/601）房产，并由法院裁定予以确认，是该部分房产的权属人，作为同一商厦不同部分的业主，双方是商厦的按份共有人，也因此形成相邻关系。作为业主，对其建筑物专有部分行使权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。同时，相邻关系的一方对所有权的行使也不能损害邻方的合法权益，相邻关系是对相邻各方行使所有权的一种限制。友谊商厦在2007年由法院委托拍卖行进行拍卖时是作为综合商场使用，原告也是认为拍卖房产是具备作为综合商场的使用功能才竞价买受第五层的房产，友谊商厦在2007年被法院委托拍卖时，被告萃福公司是已知道该商厦是作为综合商场使用这一事实而参与竞买，并由法院作出裁定而取得竞买房产所有权，其作为友谊商厦的所有权人之一，虽拥有超过50%的份额，且是一层房产的买受人，但在行使权利时不得损害其他业主的合法权益，未经友谊商厦其他业主同意，不得改变友谊商厦的建筑结构和使用功能，在使用和出租其拥有的房产份额时，应保证友谊商厦仍具备在拍卖前所具有的作为综合商场的使用功能。作为综合商场，一层大厅应有宽敞的空间，一层所作的分隔应采用通透的形式，通道之间应隔而不断，方便顾客的选购和通行，现被告萃福公司在友谊商厦一层大厅筑建密实的墙体将其分隔，仅留下中间狭小部分作为通道使用，将关乎整座商厦综合商场使用功能的一层格局破坏殆尽，友谊商厦已完全丧失其在拍卖前所具备的作为综合商场的使用功能，原告竞价买受的第五层的房产作为综合商场一部分的目的已无法实现，其合法权益已由此而受到侵害。友谊商厦一层进行分隔及装修，没有报经相关职能部门批准，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。”被告萃福公司对一层房产的分隔及改变整座商厦的使用功能，未经相关职能部门批准，属于违法装修和改建，原告提出判令被告停止侵害、恢复原状的请求合法，依法应予支持，被告萃福公司应将友谊商厦一层房产恢复至拍卖前的原状,即被告萃福公司应拆除在友谊商厦一层分隔筑建的墙体，将友谊商厦一层恢复至被告萃福公司提供的《天虹商场汕头分店室内外装饰工程一层平面图》所标示原状；友谊商厦的物业管理用房、公共通道、消防通道以及存放于地下室内的共用设备设施，属业主共同所有，被告萃福公司不得妨碍其他业主的合理使用，原告提出的排除妨碍的请求合法，依法也应予支持。友谊商厦南立面的外墙多处出现外贴条形砖脱落、墙体破损的情况，对周边人员的出入构成安全隐患，原告称系被告萃福公司人为破坏所致，缺乏依据，不予认定，但原告和被告萃福公司等房产的业主应共同做好房产的维护工作，消除安全隐患。被告李喆是原承租人在房屋装修期间派驻现场的管理人员，作为企业的工作人员执行工作任务造成他人损害的，企业应承担民事责任，现房屋装修工程已完成，被告李喆已执行完成企业交办的工作任务，工作成果也归企业所有，且汕头市蜜思娱乐有限公司也不再使用讼争房产，原告请求判令被告李喆与萃福公司共同恢复友谊商厦原状，已超过被告李喆应承担责任的范围，但在本院作出（2015）汕金法民二初字第39号《民事判决书》后，被告李喆服判，应视为接受判决确定其应承担的民事责任，原告对被告李喆的诉讼请求本院可依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项、第二款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第十四条、第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司和被告李喆自本判决发生法律效力之日起三十日内将汕头市金砂路88号汕头友谊国际商厦一层恢复至其所提供的《天虹商场汕头分店室内外装饰工程一层平面图》所标示原状。
二、被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司自本判决发生法律效力之日起停止妨碍原告黄裕伟对汕头市金砂路88号汕头友谊国际商厦物业管理用房、公共通道、消防通道以及存放于地下室内的共用设备设施的合理使用。
三、驳回原告黄裕伟的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司负担。受理费原告黄裕伟已向本院预交，被告深圳市萃福珠宝首饰有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内径行付还原告黄裕伟。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 郭继忠
审 判 员 杨宁波
人民陪审员 肖李铮
二〇一七年五月二十六日
异
书 记 员 袁诹敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
┅┅
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第三条第一款除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修；
（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
《中华人民共和国消防法》
第二十八条任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。