重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初7933号
原告重庆奥法实业有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪烟雨路，统一社会信用代码91500108709408310B。
法定代表人罗强，经理。
委托代理人逯德敏（特别授权），女，1979年4月2日出生，汉族，住合川区。
被告重庆市正天酒店管理有限公司，住重庆市南岸区南滨路76号国际金融中心S4房屋3层，统一社会信用代码91500108596715241Y。
法定代表人卓宝和，副总经理。
原告重庆奥法实业有限公司（以下简称“奥法公司”）诉被告重庆正天酒店管理有限公司（以下简称“正天酒店”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理，依法由代理审判员李睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥法公司的委托代理人逯德敏、被告正天酒店的法定代表人卓宝和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奥法公司诉称：2012年，原告奥法公司原名为重庆凯特尔物业服务有限公司，与重庆得雨瀛环商贸有限公司签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，约定由其承租位于南岸区南滨路国际金融中心S4房屋3层，面积为4336.97平方米。同时，双方签订《物业服务协议》及《管理规约》，约定由原告提供物业管理服务并收取相关物业管理费用。2012年6月26日，原告奥法公司与被告正天酒店、重庆得雨瀛环商贸有限公司签订《补充协议》，约定了相应主体变更，原承租主体重庆得雨瀛环商贸有限公司的所有权利义务由被告正天酒店承担。后因被告正天酒店经营困难，原、被告签订《补充协议》及《补充协议二》，原告分两次给予被告租金及物管费方面的减租降费优惠，但同时约定，被告享受以上优惠后，如再不按时交纳租金及物管费的，则应补交从主合同签订后的所有优惠款项。自2015年以来，被告未按时缴纳物业服务费、水费、电费、公摊费等。原告多次催收未果，故起诉至法院请求判令：一、被告支付拖欠原告的从2016年12月至2017年3月期间的物业服务费260218.20元、水费3354元、电费40113.36元、垃圾处置费6939.16元、水电公摊费9312元、其他有偿服务费38488元、中央空调费166320元，以上费用共计524744.72元；二、被告支付原告违约金（从2017年1月起，以每月拖欠的水电费为基数，按照每日千分之五的标准计算至本金付清之日止）。
被告正天酒店辩称：被告租赁原告房屋属实，承租后用于经营KTV。被告拖欠原告物业服务费260218.20元、水费3354元、电费40113.36元、垃圾处置费6939.16元、水电公摊费9312元、有偿服务费38488元、中央空调费166320元，共计524744.72元属实，没有缴纳上述费用的原因是：第一，通往酒店的楼梯因为旁边的水池没有处理好，所以一直漏水，渗透到楼梯导致地面湿滑，经常有客人摔倒；第二，通往酒店的电动扶梯一直存在安全隐患，原告一直没有进行维保，从2017年1月起该电动扶梯一直停运至今，从而影响了被告的经营；第三，消防一直处于无水的状态，喷淋一直无水，水压不足，消防多次检查通知进行整改，被告通知原告，但原告一直置之不理，严重影响了被告公司的财产及人员安全；第四，路灯、外景灯晚上均未打开，垃圾也不处理，被告是请其他人处理垃圾，原告并未尽到物业服务义务。综上，原告未尽到物业服务义务，故被告不应当缴纳上述费用。原告请求的违约金不认可。
经审理查明：重庆泰正（集团）有限公司系位于重庆市南岸区南滨路76号房屋（建筑面积36511.83平方米）的所有人。2011年12月22日，重庆泰正（集团）有限公司委托重庆市凯特尔物业服务有限公司代为出租其名下位于重庆市南岸区南滨路76号国际金融中心S4房屋3层（第二、三、四），并代为收取租金等。
2012年，重庆凯特尔物业服务有限公司作为甲方与重庆得雨瀛环商贸有限公司作为乙方签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区国际金融中心S4房屋3层、建筑面积为4336.97平方米的房屋出租给乙方，乙方租赁该房屋作为KTV经营使用；甲方于2012年3月31日前向乙方交付该房屋；租赁期限可为10年，但每5年为一个合同周期，在每个合同周期届满前六个月，乙方可以向甲方发出续租的书面申请，若甲方同意的的，由双方另行协商一致后签署相应的租赁合同或补充协议继续租赁才有效；第一个合同周期租赁期限为5年，租赁期限为2012年4月1日起至2017年3月31日止，其中免租期为2012年4月1日至2012年6月30日（三个月），2013年11月1日至12月31日（二个月）；2014年11月1日至12月31日（二个月），但在免租期间，乙方仍应按本合同约定缴纳实际发生的水、电费、物业管理费等其他费用，并履行本合同项下乙方所应履行的其他相关义务；第一个五年期合同期届满前六个月乙方向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后重新续签租赁合同或补充协议，租金等租赁条件均根据当时的市场价格做相应调整，同等（价格）条件下，乙方有优先租赁权，若无法协商一致重新续签租赁合同或补充协议，则甲方有权收回该房屋，乙方应在5日内如期返还房屋；第一租赁年该房屋租金单价为100元/月/平方米（含物管费），按建筑面积计算，该房屋月租金为433697元，从第二年起租金逐年递增5%；租金应按期足额缴纳，每季度（三个月）支付一次，即三个月一期；合同第六条其他费用的交纳中约定，水费由甲方统一收取代乙方向有关部门交纳，乙方使用承租房屋的照明及其它耗电设施发生的室内用电费用及公摊电费由乙方自行负担，由甲方统一收取代乙方向有关部门交纳；若乙方逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五的违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止；该合同还对双方的其他权利义务进行了详细约定。签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》的同时，双方还签订了国际金融大厦《物业服务协议》、《管理规约》，约定由重庆凯特尔物业服务有限公司对国际金融大厦写字楼提供物业服务，重庆得雨瀛环商贸有限公司应于每月15日前缴纳物业服务费及其它应缴费用。该协议第3-2条约定特约服务费按月缴纳，应在当月15日前将上月发生的特约服务费用金额一次性缴清，逾期将按每天千分之三支付违约金。
2012年6月26日，重庆凯特尔物业服务有限公司作为甲方与重庆得雨瀛环商贸有限公司作为乙方、被告正天酒店作为丙方签订《补充协议》，该协议约定，根据之前甲、乙就位于位于重庆市南岸区南滨路76号第二层、第三层、第四层房屋（国际金融中心S4房屋3层）签订的《房屋租赁合同》（以下简称主合同）和补充协议，三方同意将原签订主体“重庆得雨瀛环商贸有限公司”变更为“重庆正天酒店管理有限公司”，原付款单位“重庆得雨瀛环商贸有限公司”变更为“重庆正天酒店管理有限公司”，发票抬头由“重庆得雨瀛环商贸有限公司”变更为“重庆正天酒店管理有限公司”，原合同及补充协议中“重庆得雨瀛环商贸有限公司”所有的权利义务均由“重庆正天酒店管理有限公司”享有及承担，该协议三方签字并盖章后从2012年6月26日起生效。
上述协议签订后，重庆凯特尔物业服务有限公司将租赁房屋交付给被告正天酒店使用。2012年10月，重庆凯特尔物业服务有限公司向重庆市工商行政管理局申请将名称变更为重庆奥法实业有限公司。
2015年5月，原告奥法公司作为甲方与被告正天酒店作为乙方签订《补充协议》，该协议中载明：由于乙方经营困难，向乙方申请降低租金，双方在南岸区南滨路管委会、南滨路派出所的协调下达成协议，从2015年5月1日起至合同终止之日，在主合同约定的租金标准上每月每平方米降低租金15元；乙方拖欠的租金等款项（按主合同原约定的标准计算），乙方应于2015年6月14日前全部交清；本协议签订后，乙方应按主合同约定的支付实际及支付方式按约交纳租金（含物管费）、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾处置费等全部费用；若乙方未按本协议第二条、第三条及主合同的约定按时付清款项，则本协议约定的租金优惠不执行，乙方仍应按主合同约定的租金标准交付租金。
2016年3月17日，原告奥法公司作为甲方与被告正天酒店作为乙方再次签订《补充协议二》，约定从2016年1月1日起至第一合同周期终止之日（2017年3月31日），租金予以优惠，优惠后的租金（不含物管费）为70元/平方米/月（按建筑面积计算），从2015年7月1日起至第一合同周期终止之日（2017年3月31日），物管费予以优惠，优惠后的物管费为15元平方米/月（按建筑面积计算）；乙方在本协议签订之日支付欠款100万元（房租或物管费），2016年4月30日前付清所有之前欠的房租及物管费、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾处置费等所有费用；本协议签订后，乙方还应按《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》约定的时间和方式交纳应交纳的租金、物管费、水费、电费、水电公摊费、生活垃圾处置费等所有费用；若乙方未按本补充协议约定按时交清所有款项，则本协议约定的所有优惠价格均不执行，乙方应按《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》约定的租金、物管费价格标准交纳租金及物管费，并补交从主合同签订后的所有优惠的款项（含租金及物管费等），并承担一切违约责任。
庭审中，原告主张的物业服务费260218.20元，水费3354元、电费40113.36元、水电公摊费9312元，被告对上述欠费时间和金额均认可，其中水费、电费、水电公摊费同意缴纳，物业服务费认为原告提供物业服务有瑕疵，故不同意缴纳。
原告称其主张的垃圾处置费6939.16元，虽然在合同中没有约定，但一直是由原告在处理垃圾，根据《重庆市城市生活垃圾处置费征收管理办法》的相关规定，每月每平米按0.40元收取。被告认为合同中并未约定垃圾处置费，原告并未提供垃圾处置的服务，且垃圾处置一直由被告自行处理，故对原告请求的该项费用不予认可。
原告称其主张的其他有偿服务费是指观光电梯外层的灯箱广告费及停车费，并提交《观光电梯井道外层场地租赁合同》，拟证明原、被告就观光电梯外层的灯箱广告费签订合同，虽合同中未约定该费用，但双方按照惯例3622元/月缴纳，被告对此均不予认可。原告还提交被告的《申请报告》，该报告载明：“重庆泰正（集团）有限公司：兹有我司因经营需求，特向贵公司提出以下申请事项，望贵公司酌情考虑，给予大力支持：……特申请租用贵公司“国际金融中心”门口广场供客人停车用，每天按20辆车计算，每辆车10元/天，合计200元/天，每月共计6000元整……”，原告拟证明双方对有偿服务费进行约定，每天200元，每月6000元；被告认为原、被告并未对此签订合同，原告也未按照申请报告中的约定向被告提供车位，即原告并未履行相关义务，故被告不应当支付该费用。
原告称其主张的中央空调费共计4个月，共计166320元（442260元/年÷12个月×4个月=147420元，后来被告增加10个盘管风机，增加的费用为25200元，共计172620元，原告仅请求166320元，其余放弃），并提交《中央空调使用费协议》，该协议约定由原告负责向被告提供中央空调冷暖气能源，空调能源供给时间为每天6个小时，中央空调费用单价为每个盘管风机3.5元/小时计费，租赁的金融中心3、4、5楼层共计78个盘管风机，每月费用为3.5元×78个×6小时×30天=49140元；中央空调费年度协议费用为442260元。逾期未交空调能源费物业公司加收应缴费用总额千分之三/日的违约金。被告对协议的真实性认可，但被告称空调经常是坏的不能使用，认可中央空调费147420元（442260元/年÷12个月×4个月）。但被告在庭审中并未提交证据证明空调是损坏的无法使用。
审理中，被告为证实原告未尽到物业服务，提供照片若干张，拟证明其辩称中未缴费的原因，原告认为照片不能达到被告的证明目的。
以上事实有房权证、《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》、《物业服务协议》、《管理规约》、委托书、名称预先核准通知书、2012年6月26日及2015年5月15日补充协议、补充协议（二）、《中央空调使用费协议》等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，并经法庭质证，足以认定。
本院认为，重庆凯特尔物业服务有限公司与重庆得雨瀛环商贸有限公司签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》、《物业服务协议》、《管理规约》以及重庆凯特尔物业服务有限公司与重庆得雨瀛环商贸有限公司、被告正天酒店于2012年6月26日签订的《补充协议》，是各方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，上述合同及补充协议均合法有效。各方当事人应按约定履行合同的权利义务。重庆得雨瀛环商贸有限公司将其在《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》的权利义务一并转让给被告正天酒店，被告正天酒店即承接上述租赁合同及补充协议中约定的承租人的权利及义务。重庆凯特尔物业服务有限公司更名为奥法公司后，由奥法公司承担上述租赁合同及补充协议约定的权利及义务。奥法公司与正天酒店于2015年5月签订的《补充协议》及2016年3月17日签订的《补充协议（二）》亦是双方意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，上述补充协议及补充协议（二）均合法有效，双方应按再次达成的协议约定履行。上述合同及协议中对物业服务费及相关的水费、电费等已作了明确约定，故被告应当依约向原告缴纳相关费用。被告对原告主张的物业服务费260218.20元，水费3354元、电费40113.36元、水电公摊费9312元的金额均无异议，故对原告请求被告支付拖欠原告的上述费用的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告未尽到物业服务的理由，由于未提供充分证据证实，故本院对此不予采信。
关于原告主张的垃圾处置费，本院认为，从双方签订的一系列合同、补充协议等来看，并未对垃圾处置费作出约定，原告也未就其提供了垃圾处置的服务提供相关证据，故原告请求该项费用没有法律依据，本院对此不予支持。
关于原告主张的其他特约服务费，即观光电梯外层的灯箱广告费及停车费，由于原告提交的《观光电梯井道外层场地租赁合同》中并未对该费用进行约定，故原告主张该费用于法无据，本院对此不予支持。《申请报告》仅系被告一方的要约，原告并未提交证据证明对此予以承诺，也未提交证据证明原告实际提供了该项服务，故原告主张该费用于法无据，本院对此不予支持。
关于原告主张的中央空调费166320元，本院认为，根据《中央空调使用费协议》，中央空调费每年协议价为442260元，协议中并未对新增加盘管风机的相关费用作出约定，故对原告请求的中央空调费，应按442260元÷12个月×4个月计算，被告应当缴纳的中央空调费用为147420元。被告辩称空调无法正常运行，由于其在庭审中并未提交证据证明空调无法正常运行，故本院对该项辩称理由不予采信。
关于原告请求的按每日千分之五计算的违约金，本院认为，被告未按照约定按时支付物业服务费、水费、电费等相关费用的行为，已构成违约，应当承当违约责任。《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》中约定逾期未缴纳相应费用的，按照每日千分之五的标准计算违约金，该约定过高，本院予以调整，酌定为按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至本金付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆市正天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告重庆奥法实业有限公司的从2016年12月至2017年3月期间的物业服务费260218.20元、水费3354元、电费40113.36元、水电公摊费9312元、中央空调费147420元，共计460417.56元；
二、被告重庆市正天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆奥法实业有限公司违约金（从2017年1月起，以每月拖欠的水电费为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至本金付清之日止）；
三、驳回原告重庆奥法实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9048元，减半收取4524元，由被告重庆市正天酒店管理有限公司负担（限被告重庆市正天酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
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代理审判员 李 睿
二〇一七年十月二十日
书 记 员 向玉红