南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4257号
上诉人（原审原告）徐军，男，汉族，1963年2月7日生。
被上诉人（原审被告）南京市鼓楼区住房和建设局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，该局局长。
委托代理人孙华武，江苏孙华武律师事务所律师。
委托代理人汤莉，江苏孙华武律师事务所律师。
上诉人徐军因与被上诉人南京市鼓楼区住房和建设局（以下简称鼓楼区住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
徐军原审诉称，鼓楼区住建局是徐军房屋所在的南京市鼓楼区湖南路04、05片的拆迁主体。2013年12月底，徐军领取了金阜雅苑安置房屋钥匙后发现，已建成的房屋与协议上的设计图纸不同，主要有：原设计图上一扇飘窗变成了平窗；原设计图上一扇房门的位置因改变结构改为承重墙；房屋缺少一个室外空调机位；户型由三室二厅变成二室二厅。半年后，在业主的强烈要求下，开发商对部分房屋进行改造成三室，由于原房门的位置现为承重墙，改造后的三室不仅影响了合理使用面积，也加大了装修成本。由于案涉房屋是拆迁安置房，无法退换，徐军只能入住。上述问题经反映一直未获解决。2014年12月开始办理发放金阜雅苑安置房屋的产权证手续，一些已领取所有权证的住户发现，原协议上注明的“产权调换安置房”被改成了“中低价商品房”。徐军认为其目的就是为了今后的物业费、维修基金和销售价格的标准，其行为损害了徐军的权利，应当予以更正。同时，拆迁部门利用办理产权证的机会，要求业主与南京湖南路苏宁置业有限公司签订商品房现售合同，房屋单价为12200元／平方米，为何鼓楼区住建局却按17100元／平方米计价给徐军。徐军基于上述事实诉至法院，请求判令：1.鼓楼区住建局根据双方签订的协议，将房屋性质更正为产权调换房；2.鼓楼区住建局向徐军赔偿因改变房屋结构的损失192000元；3.鼓楼区住建局将平窗改为飘窗；4.马桶孔距不符合设计要求给徐军造成损失2500元；5.未预留空调外机位的损失500元；6.鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据。
鼓楼区住建局原审辩称，徐军与鼓楼区住建局签订的拆迁补偿协议是双方自愿签订的，系真实意思表示，鼓楼区住建局已全面履行了义务。一、徐军关于房屋性质的诉讼请求不成立，根据协议约定，并没有约定鼓楼区住建局提供所谓产权调换性质的房屋，仅约定了产权调换的补偿方式，并对房屋的坐落位置、房屋面积等进行了约定，徐军现在取得的房屋即是合同约定的房屋，协议已经履行完毕；二、徐军关于交付房屋不符合合同约定主张赔偿损失的问题。双方在协议中备注了“以上套型以规划部门审批为准，面积为房产部门测量为准”，经过审核后，最终确定的户型就是徐军现在的房屋户型，交付的房屋符合设计要求，故鼓楼区住建局不应承担赔偿责任。徐军主张马桶孔距不符合设计要求和未预留空调外机位没有事实和法律依据，鼓楼区住建局亦不应承担赔偿责任；三、徐军关于改建飘窗的问题。徐军的该主张没有依据，徐军所取得的房屋已经验收合格且交付，不存在徐军陈述的不规范情形；四、徐军关于超过优惠部分的计价问题。双方在拆迁补偿协议中已经明确约定，系双方真实意思表示，故徐军的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，亦不应予以支持。综上，徐军诉讼请求均不成立，请求驳回徐军的诉讼请求。
原审法院经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区马台街3号202室房屋（建筑面积为75.15平方米，以下简称202室房屋）登记的所有权人为徐军。因202室房屋拆迁，徐军（乙方）与鼓楼区住建局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2012年9月30日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字（2010）第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2012年12月31日，在鼓楼区湖南路05地块，委托鼓房拆迁公司，实施湖南路05地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为乙方所有的202室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为1140026元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用305886元；乙方同意于2013年1月31日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号7幢2001室，建筑面积为114.06平方米，交付日期为2013年12月31日，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；乙方选择的过渡方式为自行过渡，过渡期限自2012年9月27日至2013年12月31日；附件4中约定了调换房屋的基本情况，结构为钢混，用途为住宅，该房屋为期房，协议中的套型平面图显示房屋为三室二厅，其中10.54平方米的卧室有一飘窗，且该卧室门与卫生间相邻，套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；附件补充协议约定乙方自愿选择钟阜路29号7幢2001室114.06平方米的产权调换房；乙方的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换钟阜路29号7幢2001室的房屋，价值相等不结算差价等等。
2013年12月底，案涉安置房屋交付给徐军，交付房屋的实际门牌号为南京市鼓楼区钟阜路30号1幢1单元2001室。安置房屋交付后，徐军发现安置房屋的套型为二室二厅，而非协议约定的三室二厅；原10.54平方米的卧室和另一卧室的位置现合为一间卧室，原10.54平方米的卧室的窗户现为普通窗户，卧室门位置现为承重墙。
2014年12月17日，徐军（乙方）与案外人南京湖南路苏宁置业有限公司（甲方）签订商品房现售合同，约定甲方将坐落于南京市鼓楼区钟阜路30号1幢一单元2001室房屋（建筑面积115.62平方米）出售给乙方，单价为12200元／平方米，合计1410564元，甲方于2013年12月31日前向乙方交付该房屋。
现该小区其他部分被拆迁人已经领取了房屋所有权证，房屋所有权证记载的房屋性质为中低价商品房。
原审法院另查明，2011年10月22日，南京市国土资源局发布南京市国有建设用地使用权公开出让公告（2011年第15号），该公告中载明鼓楼区钟阜路以东地块（即安置房屋所在地块）的项目为产权调换房项目，住宅房屋建筑面积结算单价为12200元／平方米。
2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。
《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项规定，房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。
《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条规定，便器中心距侧墙不应小于400㎜；中心距侧面洁具边缘不应小于350㎜。第5.6.2条规定，坐便器采用下排水时，排污口中心距后墙为305㎜、400㎜和200㎜三种，推荐尺寸为305㎜。
审理中，徐军陈述因案涉房屋卫生间的马桶孔距不符合设计要求，其因购买非标准马桶支付了2000元左右，并产生了安装费用。
鼓楼区住建局陈述，根据被拆迁房屋的面积乘以1.3倍得到应置换的房屋面积，根据房源情况选择面积最接近的安置房屋；由于拆迁后期没有与应置换面积相接近的房源，拆迁部门同意在现有房源中选择最为接近的安置房屋，但由于面积差较大，被拆迁人须按要求补交房款，即被拆迁房屋的面积乘以1.3倍后与原房面积相比，5平方米内不收取费用，5-10平方米按5000元／平方米计收费用，超过10平方米按17100元／平方米计收费用。
原审法院经现场勘验，案涉房屋已装修，坐便器已经安装，北侧大房间被隔成二间，隔成后共开了两个房门，并将原有的房门进行了移位。
坐落于南京市鼓楼区钟阜路30号3幢1701室房屋未装修，坐便器排污口中心距后墙330毫米，排污口边缘距离侧面下水管200毫米，下水管在地面处有一底座，该底座的右侧边缘距排污口边缘170毫米。
原审法院认为，徐军与鼓楼区住建局之间签订的南京市城市房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于房屋性质的问题。徐军认为根据协议约定房屋性质应为产权调换安置房，而不应当是现房屋所有权证上载明的中低价商品房。鼓楼区住建局则认为协议只约定了产权调换的补偿方式，并未约定房屋性质。对此，原审法院认为，房屋拆迁补偿协议中多次出现“产权调换”字样，根据协议内容，产权调换指的是本次拆迁所采用的拆迁补偿方式。南京市国土资源局的公告中载明“该项目为产权调换房项目”，产权调换房是指该项目所涉房屋是用于产权调换的，并非对房屋性质的规定，同时合同亦未排除中低价商品房可用于产权调换。房屋登记部门依据《新版房屋权属证书、登记证明填写规定》第一条第（八）项之规定，在房屋所有权证上记载了房屋性质为中低价商品房。现徐军请求根据双方签订的协议，将房屋性质更正为产权调换房，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。
关于交付房屋不符合合同约定的损失赔偿问题。徐军认为鼓楼区住建局交付房屋的套型不符合协议约定，应当赔偿损失，但鼓楼区住建局则认为套型系经规划部门核准，且协议中已注明套型以规划部门核准为准，现交付的房屋符合设计要求，不应当赔偿损失。对此，原审法院认为，双方在房屋拆迁安置补偿协议中约定的产权调换房的套型为三室二厅，协议房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，后经规划部门核准的套型为二室二厅，现鼓楼区住建局交付的套型为二室二厅，所交付的房屋套型符合约定，并无不当，故徐军因套型不符主张赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于坐便器孔距不符的问题。徐军认为坐便器孔距不符合相关规范。虽然徐军的房屋已经装修完毕，但该房屋与1701室同为一个单元相同位置的房屋，该房屋交付时卫生间的状况可以1701室的数据作为参考，根据1701室房屋的现有测量数据，对照《住宅卫生间功能及尺寸系列》（GB／T11977-2008）第5.6.1条、第5.6.2条的规定，坐便器排污口中心距后墙的距离符合标准要求。坐便器排污口距侧面的距离虽小于规范要求，但由于该标准系推荐性国家标准，故徐军认为坐便器孔距不符合规定无事实依据，原审法院不予确认，其以此主张的赔偿损失2000元亦不予支持。
关于空调机位的问题。徐军认为将二室改成三室后，由于安装空调没有相应的空调机位，需要另行安装空调架，故主张赔偿损失500元，鼓楼区住建局对此不予认可。对此，原审法院认为，由于套型发生变化，交付的房屋空调机位与套型相符，现徐军需要安装空调机位是由于徐军改变房屋现有格局增加了房间而需要增加空调机位造成的，鼓楼区住建局交付的房屋符合规划要求，故对徐军的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于将平窗改建成飘窗的问题。徐军认为交付的窗户不符合合同约定，应将平窗改建成飘窗。对此，原审法院认为，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中的房源图上注明“以上套型以规划部门审批为准”，由于现交付房屋符合经规划部门核准的设计图，徐军要求将平窗改建成飘窗与经核准的设计图不符，故该项诉讼请求原审法院不予支持。
关于超出应置换面积的计收费用依据问题。徐军要求鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，该请求不属于人民法院民事案件受理范围，应当予以驳回。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回徐军的诉讼请求。原审案件受理费4200元，减半收取2100元，由徐军负担。
上诉人徐军不服原审法院判决，向本院提起上诉，一、关于交付房屋不符合合同约定的损失赔偿问题，原审认定被上诉人交付的房屋套型符合约定，并无不当，上诉人认为该项认定无事实和法律依据，严重侵犯了上诉人的合法权益，应当予以纠正；二、关于坐便器孔距不符合规定的赔偿问题，原审法院认为GB／T11977-2008系推荐性国家标准，对上诉人的主张“不予确认”显属错误，应当予以纠正；三、关于空调机位和平窗的问题，其根本缘由是由于被上诉人在与上诉人签订南京市房屋拆迁安置补偿协议时采取欺诈手段，隐瞒产权调换安置房经核准的套型发生变化这一事实真相所导致，该损失不可归责于上诉人，应当改判；四、关于超出应置换面积的计收费用问题，上诉人认为产权调换补充协议按17100元／平方米计价内容不合法，该条内容是否符合合同法等国家法律政策，属于人民法院民事案件审查范围。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持我方全部诉讼请求，或发回重审。本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人鼓楼区住建局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。一、关于上诉人第一项上诉理由。根据双方签订的南京市房屋拆迁补偿协议约定，被上诉人已经交付了符合约定的房屋，因此不存在所谓的违约。二、对于第二项诉请，上诉人上诉所依据的标准并非是强制性的标准，因此上诉人的请求不能得到法庭的支持。三、关于空调机位以及平窗的问题，因为被上诉人交付的房屋是符合合同约定的房屋，因此其上诉请求也不应得到法庭支持。四、对于上诉人提出的超过应置换的面积的问题，因为双方所签订的补偿协议中明确约定了其享受优惠政策以后，单价是以17100元／平方来计价，因此其提出要求提供依据的请求也不应当得到二审支持。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人徐军认为涉案房屋在双方签订协议的时候就已经开工了，签订协议的时候应当有正式的图纸，鼓楼区住建局明知道房屋是二室二厅，但是却欺骗上诉人说房子是三室两厅。本院查明的其他事实与原审法院一致。
二审中，上诉人提交2013年3月19日南京日报第A7版的一个新闻报道《湖南路2次提升动迁顺利推进》，证明2013年3月19日涉案楼全部封顶。被上诉人鼓楼区住建局对此质证称，该报道内容不符合实际，该工程主体建设在取得建设工程规划许可证之后才正式施工。
二审中，本院到南京市城市建设档案馆调取涉案楼《开工报告》，该《开工报告》记载钟阜路29号7栋开工时间为2012年6月25日。上诉人对本院调取的上述证据材料真实性、合法性、关联性均予以认可。被上诉人对上述证据材料真实性认可，但认为有的开工报告写了开工日期是2012年6月25日，有的没有写开工日期，开工报告不能证明该工程的实际开工日期，该工程是取得工程规划许可证后才正式施工的。该组材料与本案无关，不能达到对方的证明目的。
以上事实，由2013年3月19日南京日报第A7版、《开工报告》、二审谈话笔录等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。根据本案查明的事实，因涉案楼在2012年6月26日已经开工，双方在2012年9月30日签订协议时涉案房屋已经处于施工过程中，双方签订的房屋拆迁补偿协议附件中套型平面图显示房屋为三室二厅，但鼓楼住建局实际交付的房屋户型为二室二厅，鼓楼区住建局并未如实告知徐军实际套型情况，存在过错，导致徐军更改户型并增加一个空调机位造成损失，鼓楼住建局应对徐军承担一定的损失赔偿责任，本院根据双方合同的履行情况，综合考虑套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响，酌定鼓楼区住建局赔偿徐军12000元，原审法院判决不当，应予纠正。关于坐便器孔距不符的问题，因GB／T11977-2008标准并非强制性国家标准，故徐军认为坐便器孔距不符合规定、鼓楼区住建局应承担赔偿责任，无事实与法律依据，本院不予支持。关于平窗改成飘窗的问题，因平窗改成飘窗将违反规划部门核准的设计图，且徐军在原审中的诉请为将平窗改成飘窗，故原审法院对该诉请不予支持，并无不当。关于超出应置换面积的计收费用问题，双方之间签订的拆迁补偿协议为双方真实意思表示，协议中对于超出应置换面积如何计收费用进行了明确约定，徐军主张该价格为无效并要求退还价款，并无法律依据，本院不予支持。徐军要求鼓楼区住建局提供超过一定面积按17100元／平方米计价的依据，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实不清，致所作判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1633号民事判决；
二、南京市鼓楼区住房和建设局于本判决生效之日起十日内赔偿徐军12000元；
三、驳回徐军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费4200元，减半收取2100元，由徐军负担800元，南京市鼓楼区住房和建设局负担1300元（此款徐军已预付，鼓楼区住建局应负担部分在给付上述款项时直接给付徐军）；二审案件受理费4200元，由徐军负担1600元，南京市鼓楼区住房和建设局负担2600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十月十四日
书 记 员 朱亚芳