文本名称：上诉人余勤芳因与被上诉人于燕房屋租赁合同纠纷一案租赁合同纠纷一案二审判决书
安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣中民四终字第00125号
上诉人（原审被告）：余勤芳，现住安徽省广德县。
委托代理人：胡玉梅，广德县桃州镇为民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：于燕，住安徽省广德县。
委托代理人：王松，安徽皖东南律师事务所律师。
上诉人余勤芳因与被上诉人于燕房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2015）广民一初字第02059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人余勤芳的委托代理人胡玉梅，被上诉人于燕的委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年6月6日，于燕与余勤芳签订《房屋租赁合同》，约定：于燕将其所有的坐落在广德县桃州镇丽正小区122号房屋一幢（二层楼房）出租给余勤芳住房使用；租赁期限自2013年7月1日至2023年6月30日止；年租金为12000元，余勤芳需交付押金2000元，先付租金，后入住；余勤芳未经于燕许可，不得将房屋转租或者部分转租和转借他人使用，否则于燕将收取余勤芳一个月的租金为违约金；余勤芳不得擅自改变房屋结构或者破坏原有设施。此后余勤芳支付于燕租金至2016年6月30日。余勤芳租住房屋期间，未经于燕同意擅自将房屋的底层隔成四小间对外出租他人。2015年6月25日，于燕以余勤芳擅自改变其房屋结构和转租，已构成严重违约为由，向余勤芳发出《解除合同通知书》。要求解除2013年6月6日与余勤芳签订的《房屋租赁合同》，同时要求余勤芳搬离房屋并承担相应损失。后，余勤芳未予理会。
2015年7月2日，于燕诉至广德县人民法院，请求判令：1、确认2015年6月25日的《解除合同通知书》有效，余勤芳立即搬离承租屋；2、余勤芳支付1000元违约金，恢复承租屋原状或者赔偿于燕因恢复出租屋原状的费用1.8万元；3、余勤芳承担案件诉讼费用。
原审法院审理认为：余勤芳租赁于燕房屋期间，未经于燕同意擅自将房屋的底层隔成几小间对外出租他人，其行为属擅自改变租赁物结构和擅自转租的行为，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；第二百二十四条二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据上述规定，于燕于2015年6月25日《发出解除租赁合同通知书》，符合法律规定，应予以支持。于燕诉请中，要求余勤芳搬离租赁物，恢复租赁物原状或者赔偿原告因恢复出租屋原状的费用1.8万元。该诉请中，要求余勤芳搬离租赁物和恢复租赁物原状，符合法律规定予以支持。于燕主张“或者赔偿原告因恢复出租屋原状的费用1.8万元”，该诉请的具体费用，缺乏证据证明，故不予支持。诉请中，要求余勤芳支付1000元的违约金，因双方有约定，且符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条一款、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告于燕与被告余勤芳于2013年6月6日签订的《房屋租赁合同》。二、被告余勤芳于判决生效后十日内将在原告于燕所有坐落于广德县桃州镇丽正小区122号房屋一幢楼房中“底层所隔房间”拆除恢复原状，并将上述楼房返还给原告于燕。三、被告余勤芳于判决生效后十日支付原告于燕违约金1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由被告余勤芳承担
余勤芳不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审程序不当，其是高龄孕妇，原审开庭期间其在广德县桃州镇社区服务中心吸氧，留院观察，并向原审法院提交了延期审理的申请书，但原审法院并未延期开庭剥夺了其答辩和质证等相关权利。2、其是经过出租人同意才对房屋进行改造及转租的，于燕对转租及改造的情况了解，其没有违约，于燕要求终止租赁合同有失诚信。3、原审未判决于燕返还未到期的房租及押金等费用错误。综上，请求二审法院发回重审或依法改判余勤芳与于燕继续履行房屋租赁合同。
于燕在庭审中辩称：1、余勤芳虽然不方便参与原审庭审，但其可以委托代理人参与庭审，原审并没有剥夺其参与诉讼的相关权利。2、于燕未曾同意余勤芳改变案涉房屋的结构，也未同意余勤芳对房屋进行转租，双方虽然约定的房屋租期为十年，但双方的租金却是一年一缴，故余勤芳违约，于燕有权解除合同并要求余勤芳恢复原状。3、同意返还押金并按实际租期据实结算房租。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
于燕于原审中共提交了五组证据：
1、身份证复印件一份，证明：于燕的主体身份。
2、房屋租赁合同一份，证明：于燕于2013年6月6日将房屋租给余勤芳，并约定不得转租、不得改变房屋结构等内容，同时约定违约方应承担1000元的违约金。
3、解除合同通知书及送达回执各一份，证明：于燕于2015年6月25日向于勤芳送达解除合同通知书并收到回执。
4、房屋结构被改变的照片一组，证明：房屋结构被于勤芳擅自改变了。
5、《房屋转租合同》一份，证明：于勤芳未经原告同意，擅自转租给他人。
余勤芳二审对上述证据补充质证认为：对证据1、2、3、4真实性均无异议，但双方约定的房屋租赁期间是10年，且于燕系在2015年6月8日收取了余勤芳的房租却在6月25日要求解除合同，其主观恶意明显。对证据5真实性无法判断，但余勤芳转租是经过于燕同意的。
余勤芳二审中除提交其原审证据外，另行提交广德县桃州镇社区卫生服务中心医疗费发票两份、处方笺一份、诊断说明书一份，证明：余勤芳原审未出庭的原因是因为其在医院做观察，原审未延期开庭程序违法。
于燕质证认为：坚持原审的证据质证意见，另外对余勤芳二审提交证据的真实性，合法性无异议，但与本案没有关联性。
本院经审查：对双方当事人原审提交的证据认证意见同原审一致，余勤芳二审提交的证据虽能证明其确因留院观察而未参与庭审，但原审法院依法向余勤芳送达了起诉状、证据材料、开庭传票，并给予其相应的答辩期限和举证期限，一审并未剥夺其相关权利，程序并不违法。
经对原审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院对原审查明的事实予以确认。
本案的争议焦点为：1、原审程序是否违法。2、于燕要求解除合同有无事实及法律依据。
本院认为：原审法院在开庭审理之前依法于2015年7月8日向余勤芳送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票等相关材料，程序正当合法，余勤芳上诉称原审剥夺了其答辩等权利理由不能成立，本院不予支持。余勤芳在租赁期间对租赁房屋结构进行了改造有违双方租赁合同的约定，其上诉称其转租及对案涉房屋进行装修经过出租人于燕同意并未提交相关证据，且于燕不予认可，对其主张本院不予采信，余勤芳应当承担举证不能的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款之规定，余勤芳未经出租人于燕同意而对案涉房屋装修并转租，于燕有权解除合同并要求余勤芳恢复原状或赔偿损失，据此，余勤芳的上诉理由不能成立，本院予以驳回。合同解除后，余勤芳应当返还租赁房屋，但鉴于余勤芳尚未搬出案涉房屋，故其要求退还租金无事实依据，双方租金的计算应待余勤芳搬出时据实结算。关于余勤芳上诉要求返还的押金2000元，因双方租赁合同约定“……租期满后，甲方如数退还，乙方如水电费未交，房屋及设施未赔偿，钥匙未交及租期未满等，甲方不予退还租房押金”，押金退还问题有待双方结算时另行协商解决。综上，原审程序合法，认定事实及适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人余勤芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈月银
审 判 员 包 娟
代理审判员 冯忠山
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 卢艳芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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