江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02467号
上诉人（原审原告、反诉被告）王长超，居民。
委托代理人王长林，居民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）响水县峻珑传动件有限公司，住所地响水县小尖镇四丰村204国道西侧。
法定代表人夏恺，该公司总经理。
委托代理人夏学政，该公司副经理。
委托代理人董雪中，响水县新区法律服务所法律工作者。
上诉人王长超因与被上诉人响水县峻珑传动件有限公司（以下简称峻珑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2014）响尖民初字第00340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王长超一审诉称，2013年10月1日，王长超租赁峻珑公司三栋厂房，第一年租金为每栋60000元（合计180000元），此款在2013年10月1日签订协议时付清。同年11月初，王长超开始生产，次年1月9日，峻珑公司殴打王长超所雇工人，致工人受重伤住院，工厂停工数日。此举明显违背协议约定的公平原则，严重扰乱生产秩序，导致王长超损失数十万元。对此，王长超于2014年4月2日向峻珑公司发出解除租赁合同告知书，声明如不同意解除合同，可在签收后7个工作日内向人民法院提起民事诉讼，否则视为协议解除。峻珑公司在2014年4月7日签收告知书后未提起诉讼，应当视为同意解除租赁协议。现王长超起诉，要求判令峻珑公司退还租金83835.75元，并承担本案诉讼费。
峻珑公司一审辩称：1.双方于2013年10月1日签订的租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效。依照协议约定，王长超应当在签订协议时付清第一年租金180000元，但目前王长超仅给付124000元。2.峻珑公司没有殴打王长超所雇佣的工人，事实是王长超雇佣的工人汪华驾驶铲车时将峻珑公司办公楼门前大理石台阶压坏，峻珑公司法定代表人与其交涉时发生矛盾，但汪华仅是轻微伤。尽管如此，这并不影响王长超的生产经营。3.因为峻珑公司未同意解除协议，王长超于2014年4月2日寄送的解除协议告知书不能解除租赁协议。王长超以租赁协议已解除为由，要求峻珑公司返还已付租金83835.75元无事实依据，依法应予驳回。
峻珑公司反诉称：依据租赁协议，王长超应当给付峻珑公司租金180000元，但王长超仅在签订协议时给付20000元，2013年10月24日给付100000元，2013年11月26日给付租金4000元，尚有56000元未付。王长超未经峻珑公司的同意，于2014年7月25日单方搬出承租场地，违背峻珑公司出租财产的目的，构成根本违约，王长超应当付清第一年的尚欠租金56000元，并承担违约金70000元。综上，峻珑公司要求判令王长超给付第一年尚欠租金56000元，并承担违约金70000元。
王长超反诉辩称，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，峻珑公司在催告后的合理期间内未向法院提起诉讼或申请仲裁，应当视为已同意解除租赁合同，王长超的行为不构成违约。合同解除后，峻珑公司应当退还自合同解除之日（2014年4月15日）起的剩余租金。综上，请求驳回峻珑公司的反诉请求。
一审法院经审理查明，2013年10月1日，峻珑公司（甲方）与王长超（乙方）签订租赁合同，约定：乙方承租甲方位于响水县小尖镇西出口向西100米处的厂房，租赁期自2013年10月1日起至2018年10月1日止，租金为第一年每栋60000元，第二年每栋70000元，以后每栋每年80000元。双方同时约定：第一年的租金在签订协议时付清，乙方如不能按期交付租金，每发生一次应向甲方支付违约金200000元整，逾期一个月的甲方有权解除合同及签订协议后任何一方反悔，应向对方支付违约金200000元等内容。峻珑公司于签订协议当日将三栋厂房交付王长超，该厂房被用于生产席梦思弹簧、沙发等产品。王长超分别于2013年8月31日（20000元）、2013年10月24日（100000元）、2013年10月26日（4000元）向峻珑公司支付租金共计124000元。2014年1月9日，峻珑公司总经理夏恺等人与王长超雇佣的工人汪华因矛盾发生肢体冲突，导致汪华受伤。事后，汪华不再在王长超处工作。2014年4月2日，王长超以挂号信方式向峻珑公司发出解除协议告知书。同年7月25日，王长超将弹簧厂、沙发厂搬离承租厂房。同年9月底，上述厂房被峻珑公司出租他人使用。
在一审审理过程中，王长超认可其承租的厂房在2014年春节至2014年4月底期间仍处于生产经营之中。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，峻珑公司于签订协议当日将三栋厂房交付王长超使用，王长超应当依照约定履行租金给付义务。王长超主张已付清首年租金180000元，峻珑公司仅认可收到其中124000元，对已履行争议租金56000元的给付义务，王长超应当负担举证责任。现王长超未能举证证实已付清首年租金180000元，应当承担举证不能的不利后果，故对王长超的该项主张，一审法院不予采信。
对于租赁协议的解除问题，双方在该协议“违约责任”第一条中明确约定：乙方如不能按期交付租金，每发生一次应向甲方支付违约金200000元整，逾期一个月的甲方有权解除合同。据此可以看出，该约定仅赋予峻珑公司单方解除合同的权利，王长超不享有约定的合同解除权。依据我国法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。峻珑公司主张因王长超未按时支付租金，该公司已于2014年2月14日通过发送手机短信的方式通知王长超，行使了合同解除权。王长超否认收到该手机短信，除手机短信的照片外，峻珑公司未能提供其他证据证实王长超收到该份通知，故峻珑公司的该项主张不能成立。王长超认为夏恺等人殴打其雇佣的工人汪华，致汪受伤，进而导致弹簧厂无法生产，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款的规定，王长超有权提出解除合同。一审法院认为，夏恺等人虽与汪华发生冲突，导致汪华受伤，但王长超未能举证证实峻珑公司明确表示或以实际行为表明不再履行租赁协议的事实。事实上，在夏恺等人与汪华发生冲突之后的2014年春节至当年4月底之间，王长超的工厂仍然对外招工并进行生产经营，故王长超的该项主张不能成立。王长超并不具有约定或法定的合同解除权，其于2014年4月2日发出的解除合同告知书因没有合同或者法律上的依据，该告知书对峻珑公司不发生法律效力，故双方未能依照合同约定或法律规定解除租赁协议。
对于王长超何时搬离厂房的问题，峻珑公司主张王长超于2014年7月25日搬离承租厂房，提供了证人徐某、高某的证词以及王长超于2014年7月20日向峻珑公司缴纳水电费的发票予以证实。证人的出庭陈述相互印证，证实王长超于2014年7月下旬搬离承租厂房，结合缴费发票，一审法院对王长超于2014年7月25日搬离厂房的事实予以认定，故对峻珑公司的该项主张，予以采信。王长超辩称于2014年4月下旬搬离厂房，未能提供证据证实，一审法院不予采信。
综上所述，峻珑公司与王长超签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王长超未能依照约定履行首年租金的给付义务，对峻珑公司要求王长超支付尚欠租金56000元的诉讼请求，一审法院予以支持。王长超要求峻珑公司返还租金83835.75元无事实依据，不予支持。王长超未按时、足额履行租金给付义务，违反了租赁协议的约定，构成违约。若夏恺等人与汪华的冲突导致王长超的工厂停产属实，王长超可以通过举证要求相关责任主体赔偿停产损失，现王长超未与峻珑公司协商，单方搬离承租厂房，系以自己的行为表明不再履行租赁协议，构成对租赁协议的根本违约，应当承担相应的违约责任。依据租赁合同的履行及当事人的违约情况，考虑到预期利益的因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定王长超负担违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、驳回王长超要求峻珑公司退还租金83835.75元的诉讼请求；二、王长超于判决发生法律效力后10日内支付峻珑公司房屋租金56000元及违约金10000元。案件受理费1896元，由王长超负担。反诉案件受理费2820元，由王长超负担1477元，峻珑公司负担1343元。
上诉人王长超不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.王长超于签订协议时交纳租金8万元，后又将10万元租金汇到夏恺账号，峻珑公司未开具发票，符合涉案租赁协议的约定，原审判决却回避了该约定事实；2.王长超向峻珑公司发出的告知书中明确载明其如不同意解除可提起诉讼，但峻珑公司未提起诉讼，证明其默认且同意解除协议，故租赁协议于2014年4月7日已解除。王长超在解除协议后的当月22日即搬离厂房，峻珑公司并未阻止，一审法院仅凭证人证言认定王长超于2014年7月25日搬离厂房错误；3.峻珑公司应就其主张即要求王长超给付第一年房屋租金尾欠款56000元和违约金负有举证责任，一审法院将举证责任倒置系适用法律错误，损害了王长超的合法权益。因此，请求二审法院依法改判、撤销或者变更原审判决。
被上诉人峻珑公司答辩称：1.涉案房屋的土地使用证、规划许可证、产权证和消防证均齐全，峻珑公司在本案中具有诉讼主体资格。即使涉案房屋没有土地使用证和产权证，也不影响租赁协议的效力；2.王长超要求峻珑公司返还租金83835.75元没有任何事实根据；3.原审判决认定王长超在2014年7月25日搬离其承租房屋，事实清楚，证据确凿充分；4.王长超虽然在2014年4月2日单方向峻珑公司发出解除通知，但其在2014年4月仍在生产经营，直到2014年7月25日才搬离。王长超行使的合同解除权既不符合合同约定，也不符合法律的规定；5.峻珑公司主张7万元违约金，原审判决仅支持1万元，已对王长超予以照顾；6.一审审理时已给予王长超充分的举证权利，其于二审提供证人作证的申请依法不应准许。因此，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，依法应予维持。
二审审理过程中，王长超向本院提交了2014年1月29日收款收据两张和2014年1月29日至5月2日手写电费清单一份，以证明其向夏恺母亲及变压器使用人刘佃洪交纳电费的情况。王长超还提供了证人王某、曹某、孙某及王二利作证，以证明其给付峻珑公司8万元及搬离峻珑公司的具体时间。峻珑公司对上述材料及证人证言均不予认可。
二审另查明，峻珑公司于2008年11月28日取得涉案房屋的土地使用权证，编号为响国用（2008）第19045号；又于2013年7月31日取得涉案房屋产权证，编号为响房权证小尖字第××JZ00539号，并通过响水县公安消防大队建设工程竣工验收消防备案检查，评定为合格。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：涉案租赁协议书系峻珑公司与王长超的真实意思表示，且不违反法律与行政法规的禁止性规定，应为合法有效，受法律保护，双方均应按照该协议的约定全面履行自己的义务。
1.关于王长超是否给付18万元租金的问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王长超称其已按照租赁协议约定给付了第一年的全额租金，峻珑公司对其中124000元租金已给付表示认可，但对王长超称于协议签订时一次性给付8万元租金则不予认可，故王长超应对其一次性给付8万元租金有责任提供证据加以证明。王长超于一审庭审中对此明确表示没有证据证实，二审中其虽提供王某和曹某作证，但王某系王长超所雇佣人员，存有利害关系，且峻珑公司未出具收条等凭证亦不合常理。因此，王长超主张其于签订协议时一次性已给付峻珑公司8万元租金，本院不予支持。
2.关于涉案租赁协议的解除问题。所谓合同解除是指在合同有效成立后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。因合同解除权系形成权，无论法律规定还是当事人事先约定的解除权，都必须具备一定的条件，我国合同法第九十三条第二款和第九十四条分别规定了约定解除权和法定解除权的条件。因此，王长超行使合同解除权，除发出通知给峻珑公司外，还应具备合同约定或法律规定的解除条件。涉案租赁协议书违约责任第1条内容约定了峻珑公司享有单方解除权，未约定王长超对合同行使解除权的条件。王长超以其所雇佣工人于2014年1月被峻珑公司法定代表人夏恺殴打造成严重影响为由提出解除租赁协议，该解除理由不符合我国合同法第九十四条的规定，且王长超在上述事件发生后仍招工组织生产经营，故王长超向峻珑公司发出解除协议告知书的行为既无合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。
3.关于王长超具体搬离厂房时间的认定问题。王长超主张其于2014年4月28日搬离厂房，但其于一审时未能提供证据证明，二审时所提供的孙某与王二利的证言却证实了于2014年4月20日搬离，上述证人证言与王长超的陈述内容相矛盾，故对王长超的主张，本院不予采信。峻珑公司为证实王长超于2014年7月25日搬离厂房提供了证人徐某、高某证言，及王长超于2014年7月20日向峻珑公司缴纳水电费的发票。上述证据能够相互印证，故原审判决认定王长超于2014年7月25日搬离厂房具有事实依据，本院予以维持。
4.关于举证责任分配问题。本案中，峻珑公司认为王长超欠付第一年租金56000元，王长超主张其已付清第一年租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定内容，一审法院要求王长超就其付清租金的主张提供证据并无不当，故王长超认为一审法院举证责任分配倒置的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人王长超的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3346元，由上诉人王长超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 刘 淼
代理审判员 樊丽萍
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 周亚梅