江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终113号
上诉人（原审被告）丹阳市德欣房地产有限公司，住所地丹阳市缇香花园19幢19-25室。
法定代表人韩建山，该公司总经理。
委托代理人潘重岳，江苏加得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴宁。
委托代理人高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
上诉人丹阳市德欣房地产有限公司（以下简称丹阳德欣公司）因与被上诉人吴宁商品房买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2015）丹民初字第3265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，丹阳德欣公司是丹阳缇香花园三期楼盘的开发商。2013年10月28日，吴宁与丹阳德欣公司签订商品房买卖合同及补充条款约定，吴宁购买丹阳德欣公司开发的缇香花园三期41幢206室房屋，房屋总价款756840元。双方合同第八条约定：“出卖人应于2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；……”针对出卖人未按约定的期限交付房屋的情形，双方合同第九条第1款第（2）项约定：“逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”双方合同补充条款第十七条约定：“违约方应承担守约方因诉讼而承担的律师费用。”
在诉讼双方合同约定的交付日期，吴宁至售楼现场后认为，丹阳德欣公司拟交付的房屋不符合合同约定，故拒绝接受房屋并向相关单位进行投诉。嗣后，诉讼双方经多次协商但均未能达成一致意见。2015年6月27日，吴宁向丹阳德欣公司发出《解除商品房买卖合同通知书》，以该公司未能按期交付符合交付条件的房屋为由，要求解除合同、丹阳德欣公司返还购房款并承担违约金。
2015年7月，吴宁诉至原审法院称，其向丹阳德欣公司购买的房屋不符合交付条件，且已经按约经通知解除。请求法院判令：丹阳德欣公司返还购房款756840元、违约金75767元、律师费41200元。丹阳德欣公司辩称，其按约交付的房屋符合交付条件，请求法院驳回吴宁的诉讼请求。
原审法院经审理认为，诉讼双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“商品房经验收合格”。丹阳德欣公司主张，讼争商品房已经竣工验收合格并提供缇香花园三期1-14号楼的《单位工程竣工验收证明书》予以证明。吴宁认为，丹阳德欣公司未取得《竣工验收备案表》，故讼争房屋并未经竣工验收。本案中，讼争商品房在约定的交付期限内不符合合同约定的交付条件。理由如下：合同约定的交付条件，为法律行为效力的附款，只有约定条件成就，交付行为才能发生法律效力。本案当事人约定的条件是由丹阳德欣公司作出的法律行为，这种条件易受其意思随意控制。判断合同所附条件成就与否，应当客观审查作出的法律行为是否适法。丹阳德欣公司已经依其意思“同意验收”，并据此认为合同约定的条件已经成就，但是没有根据相关法律法规的规定，在竣工验收后经主管部门备案。虽然备案不属于行政审批职权，原则上不能作为决定民事法律行为效力的依据，但是验收审批制度取消后，备案作为行政主管机关监督管理建设工程质量的方式，能督促建设单位在规范标准下对建设工程进行验收，确保建设工程的施工质量，防止建设单位和施工单位串通对不合格的建设工程进行验收，损害广大人民群众的合法利益。备案与否，可以作为建设工程是否依法验收的参考。本案中，丹阳德欣公司虽已将备案材料送交行政部门备案，但是行政部门拒绝对涉案工程进行备案。这可以说明虽然丹阳德欣公司“同意验收”，但实际并未按照相关国家规定标准对工程进行验收，以致不能正常备案。丹阳德欣公司的这种行为属于以自己不适当的行为促成了合同所附条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，应当视为条件不成就。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以通知对方主张解除合同。本案中，诉讼双方在合同中约定，逾期交付超过15日后，买受人有权解除合同。至2015年6月27日，丹阳德欣公司已逾期交付超过15日，解除合同的条件成就。吴宁作出的解除合同通知合法有效，双方合同自6月29日通知送达丹阳德欣公司时解除。
诉讼双方在合同及补充条款中约定了合同解除后的法律后果。诉讼双方约定，丹阳德欣公司应当于通知到达后15日内退还吴宁全部购房款。据此，对吴宁要求返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于违约金。吴宁认为约定的违约金过低，主张调整为按年利率6%计算；丹阳德欣公司认为，吴宁的损失仅为银行存款利息损失，不应当按照贷款利率计算。由于诉讼双方合同在解除前仍为有效合同，在合同有效期间，丹阳德欣公司占有吴宁的购房款具有合法依据。在合同有效期间内至2015年7月14日（应退款之日），吴宁的损失仅为银行存款损失3%／12×21×756840=39734元。2015年7月15日后，丹阳德欣公司应当退还吴宁购房款但未退还，依法应当承担逾期付款违约金。吴宁主张按年利率6%承担至实际退款之日违约金的请求于法有据，应予支持。由于诉讼双方合同约定的违约金过低，按实调整为丹阳德欣公司承担至2015年7月14日的违约金39734元，并按年利率6%的标准承担自2015年7月15日至实际退款之日的违约金。诉讼双方合同的补充条款约定了违约方承担律师费用，吴宁为本案诉讼与江苏博士达律师事务所签订委托代理合同，支付了代理费41200元，有相关发票证明，丹阳德欣公司对此应予承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、丹阳市德欣房地产有限公司于判决生效后十五日内退还吴宁购房款756840元、向吴宁支付违约金39734元、律师费41200元，并以756840元为基数按年利率6%支付自2015年7月15日至实际退款之日的违约金。二、驳回吴宁的其他诉讼请求。案件受理费11938元，保全费5000元，由丹阳德欣公司承担
丹阳德欣公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定讼争房屋不符合交付条件的理由不当。原审法院判令其承担的违约金过高，判令其承担律师费无法律依据。请求二审法院依法改判为，驳回吴宁的一审诉讼请求。
本院认为，诉讼双方在商品房买卖合同中所约定交房条件中的“验收”，不是指建设工程竣工验收，而是指由房地产主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门完成的验收。该项验收合格的标志是，商品房开发企业取得房地产主管部门核发的《房屋竣工验收备案表》；该项验收合格的效果是，商品房开发企业对其所开发房屋原始取得物权。本案中，讼争房屋届至约定交付日时，仅取得《单位工程竣工验收证明书》，未取得《房屋竣工验收备案表》，故不能视为符合商品房交付条件。吴宁据该项事实和合同约定行使合同解除权，符合法律规定。原审法院据此判决丹阳德欣公司向吴宁返还购房款，于法有据，当予维持。法院对于合同双方约定的违约金，可以根据实际损失予以调整。原审法院根据吴宁的实际损失，对诉讼双方在合同中约定的违约金予以调整，符合法律规定且裁量适当，可予维持。原审法院判决丹阳德欣公司承担律师费用，有合同约定为依据，亦当维持。原审法院的部分判决理由，表述有所不当，但并不影响本案的判决结果。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，判决并不无当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11938元，由上诉人丹阳德欣公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理审判员 孙 毅
代理审判员 严晓璞
二〇一六年二月五日
书 记 员 武云子