文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终6282号上诉人（原审原告、反诉被告）：詹剑雄。委托诉讼代理人：王学连，广东融关律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹艳。委托诉讼代理人：李伟，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡华。被上诉人（原审被告）：覃惠。上诉人詹剑雄因与被上诉人邹艳、蔡华、覃惠房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初第1052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。詹剑雄的上诉请求：1、撤销一审判决第二项：改判确认詹剑雄与邹艳之间的租赁关系解除；2、判令邹艳、蔡华、覃惠向詹剑雄支付拖欠的租金及逾期付款违约金，租金从2014年11月21日-2015年7月18日为35700元(4500元／月*7个月+4200元=35700元)，逾期付款损失暂计至2015年7月24日为32.27元（逾期付款的损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2015年7月25日至欠款还清之日止的利息亦按上述标准计算）；上述合计：35732.27元。3、依法改判邹艳返还冰箱1台（格力）、电视1台（长虹）、空调2部（格力）、消毒柜1台（格力）、风扇一台（骆驼牌）、床及茶几各一张；4、维持其他判项；5、本案一审、二审诉讼费由邹艳、蔡华、覃惠承担。事实与理由：原审法院查明事实不清，适用法律错误。一、根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号）第二十九条“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”等法律法规及司法解释的规定，詹剑雄自2014年11月27日深圳市中级人民法院作出(2013)深中法执字第852-2号《执行裁定书》起，依法取得案涉房屋所有权。原审法院认为詹剑雄自房屋产权登记完成开始，才享有案涉房屋的所有权，适用法律错误。二、詹剑雄已多次通知邹艳已于2014年11月27日通过竞拍取得案涉房屋所有权。按照法院规定，在案涉房屋被司法查封后，通过司法竞拍偿还蔡华、覃惠的债务时，司法机关已通知承租人即邹艳。詹剑雄竞拍取得案涉房屋后，先后又通过亲自上门、电话通知等方式邹艳詹剑雄已取得案涉房屋所有权。三、邹艳、蔡华、覃惠依法应当支付詹剑雄房屋租金和房屋占有使用费。邹艳、蔡华、覃惠提供的第一份《房屋租赁合同》显示，蔡华、覃惠将案涉房屋出租给邹艳，租赁期间自2013年12月26日至2014年12月25日。因詹剑雄自2014年11月27日依法取得案涉房屋的所有权，因此，2014年11月27日至2014年12月25日，詹剑雄取代蔡华、覃惠，与邹艳形成租赁合同关系。自2014年12月26日起，因邹艳未与詹剑雄签订租赁合同，在詹剑雄多次催促返还案涉房屋后才于2015年7月23日搬离案涉房屋。期间邹艳始终占用案涉房屋，因此，应向詹剑雄支付房屋占有使用费。综上所述，一审法院适用认定事实不清，适用法律错误，请求予以改判。被詹剑雄邹艳答辩称，1、邹艳主体不适格，邹艳与詹剑雄没有房屋租赁关系。2、邹艳已经将其租赁期间的所有租赁费用全部支付给了业主蔡华及覃惠。3、詹剑雄没有将其与蔡华、覃惠之间的房屋转让关系告知邹艳，邹艳依据原租赁合同向蔡华及覃惠履行完支付房租的义务之后，没有义务再向詹剑雄支付房租。4、邹艳在搬离出租屋时，搬出的冰箱、消毒柜、风扇等家具系其个人财产，不是原房主蔡华及覃惠的财产，詹剑雄要求邹艳返还该部分财产没有事实和法律依据。5、由于邹艳不是本案的适格当事人，不应对该案产生的诉讼费及公告费承担任何责任。被上诉人蔡华、覃惠未到庭，未作答辩。詹剑雄向一审法院起诉请求：1、确认詹剑雄与邹艳之间的租赁关系解除；2、判决邹艳向詹剑雄支付2014年11月21日至2015年7月18日期间的租金35,700元及逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，计至欠款还清之日）；3、判决邹艳向詹剑雄返还冰箱（美的）1台、电视（长虹）1台、空调2部、消毒柜（格力）1台、风扇（骆驼牌）1台、床及茶几各一张；4、判决邹艳向詹剑雄支付燃气费824元；5、本案诉讼费由邹艳承担。在一审诉讼中，詹剑雄分别以邹艳就涉案房屋提出与蔡华存在租赁关系，覃惠为涉案房屋拍卖前的实际所有权人为由，要求追加蔡华、覃惠为共同被告，与邹艳承担连带清偿责任。邹艳反诉请求：1、判决詹剑雄向邹艳返还格力牌挂壁式空调一部、长虹牌21英寸电视机一台；2、由詹剑雄承担本案全部费用。一审法院认定事实：蔡华、覃惠因与案外人黎明罡借款合同纠纷，经深圳仲裁委员会仲裁，作出的（2013）深仲裁字第608号裁决书已发生法律效力。后黎明罡向深圳市中级人民法院申请执行该裁决书。深圳市中级人民法院在执行程序中，委托深圳市土地房产交易中心对覃惠所有的位于宝安区xx街道xx居委xxxxxx栋x座14A房产（产权证号码xxxxxxxxxx）进行拍卖。詹剑雄在2014年11月21日的拍卖活动中竞得该房产。深圳市土地房产交易中心对在2014年11月21日出具相应的《拍卖成交确认书》，确认詹剑雄拍卖成交该房产。深圳市中级人民法院于2014年11月27日作出（2013）深中法执字第852－2号《执行裁定书》，裁定将被执行人蔡华、覃惠所有的宝安区xx街道xx居委xxxxxx栋x座14A房产（产权证号码xxxxxxxxxx）以1,890,000元的价格转让给买受人詹剑雄所有。同时裁定确认由詹剑雄负担财产过户时转让双方应缴交的一切税费及其他费用，詹剑雄持该裁定自送达之日起30日内到主管部门迳行办理产权过户手续。根据詹剑雄提供的相关缴款凭证，显示詹剑雄在2015年7月7日完成相关税费、手续费的付款义务，并办理了上述拍卖房屋的产权登记。上述房屋新的产权证号码为xxxxxxxxxx，权利人为詹剑雄。在詹剑雄参加上述xx街道xx居委xxxxⅡ栋x座14A房产的竞拍期间，邹艳为该房屋的实际居住者。本案中，邹艳提供了两份与蔡华所签订的《房产租赁合同》，其中一份约定的租赁期间从2013年12月26日至2014年12月25日，月租金4,000元。另一份约定的租赁期间从2015年1月26日至2015年12月26日，月租金为3,700元。2015年7月23日，邹艳在搬离涉案房屋时与詹剑雄发生争执，并制作了家私清单，该清单记载的物品有冰箱（美的）1台、电视（长虹）1台、空调2部、消毒柜（格力）1台、风扇（骆驼牌）1台、床及茶几各一张。邹艳表示清单中除电视机、空调外，其他物品已由其搬离。而詹剑雄并不认可扣留相关物品的情形。另詹剑雄还提供了深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司的发票，显示在2015年6月14日至7月10日期间的本期气费31.50元、历史气费623元、违约金169元，合计824.10元。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。詹剑雄虽于2014年11月21日参加拍卖并成交了位于宝安区xx街道xx居委xxxxⅡ栋x座14A房产，但至2015年7月7日始完成房屋产权的登记，因此詹剑雄对该房屋享有所有权始于2015年7月7日。在詹剑雄取得房屋所有权之前，对该房屋并不享有占有、使用、收益和处分的权利，因此詹剑雄与邹艳之间并不存在房屋租赁合同关系，其要求解除双方之间的租赁关系及支付租金、违约金的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。另根据相应的《拍卖成交确认书》，詹剑雄参与竞拍的财产仅为房屋，并不包括房屋内家电、家具等动产。詹剑雄提出涉案房屋内的动产均为原房屋所有权人所有，及其自2014年11月21日对拍卖房屋内的家电设备享有占有及管理权利的主张，没有事实和法律依据。邹艳在搬离涉案房屋时，对屋内家电等动产的搬运、处分与詹剑雄无关。詹剑雄要求被告返还冰箱、电视、空调、消毒柜、风扇、床及茶几等财产的诉讼请求，一审法院不应支持。同时，现有证据也不能证明邹艳在搬离房屋时，詹剑雄对空调、电视机采取了扣留行为。邹艳反诉要求詹剑雄返还格力牌挂壁式空调一部、长虹牌21英寸电视机一台的诉讼请求，证据不足，一审法院亦不应支持。对于詹剑雄主张的燃气费，根据相应的缴费单据显示的气费产生时间，在邹艳实际居住该房屋期间，因此相应的燃气费用应由邹艳负担。詹剑雄要求邹艳支付燃气费824元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于詹剑雄要求蔡华、覃惠承担连带清偿责任的诉讼请求，没有法律依据，一审法院亦不应支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、邹艳于判决生效之日起三日内向詹剑雄支付燃气费824元；二、驳回詹剑雄其他诉讼请求；三、驳回邹艳的反诉请求。本诉案件受理费839元，反诉案件受理费25元，合计864元。由邹艳负担41元，詹剑雄负担823元。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案房产2015年的指导租金标准为20元/平方米·月。本院认为，根据詹剑雄上诉请求，二审争议的焦点是：一、詹剑雄主张解除其与邹艳租赁合同关系是否应予以支持；二、邹艳及蔡华、覃惠是否需向詹剑雄支付租金，以及租金数额；三、邹艳是否应向詹剑雄返还冰箱等物品。关于焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，涉案房产的所有权自（2013）深中法执字第852-2号执行裁定（即拍卖成交裁定书）生效时即已发生变动，为詹剑雄所有，詹剑雄主张其自2014年11月27日起为涉案房产权利人，于法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邹艳与蔡华之间第一份租赁合同租赁期间从2013年12月26日至2014年12月25日，故自2014年11月27日起，该合同的出租方变为詹剑雄，在合同租赁期内，詹剑雄与邹艳应继续依约履行。蔡华、覃惠在2014年11月27日之后已非涉案房产权利人，无权将涉案房产继续出租给邹艳，其与邹艳签订的2015年1月26日至2015年12月26日的租赁合同对詹剑雄不产生法律拘束力。虽邹艳继续使用涉案房产至2015年7月23日，但其与詹剑雄在2014年12月25日之后并未签订新的租赁合同，而从詹剑雄的诉请看，其主张的该期间租金标准高于邹艳与蔡华、覃惠第二份租赁合同约定的3700元/月，故亦不能认为其与邹艳形成不定期租赁关系。因此，詹剑雄与邹艳之间租赁关系自2014年12月25日第一份租赁合同履行完毕后已经终止，詹剑雄诉请解除与邹艳之间租赁合同关系，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于焦点二。自2014年11月27日起，蔡华、覃惠与邹艳第一份租赁合同的出租方已变为詹剑雄，故2014年11月27日至2014年12月25日期间的租金应归詹剑雄所有。由于合同约定的租金支付时间为26日，前述租金在物权变动前邹艳已支付李华、覃惠，李华、覃惠亦承认收到租金，故该部分租金3866.67元（4000元/月÷30×29天）应由蔡华、覃惠向詹剑雄返还。蔡华、覃惠在2014年11月27日后已非房产权利人，其在前述租赁合同期满后，仍与邹艳签订租赁合同，将涉案房产交由邹艳占有使用并收取费用，邹艳亦实际占有使用，三人构成共同侵权，应承担连带赔偿责任，向詹剑雄支付自2014年12月26日至2015年7月23日的房屋占有使用费。詹剑雄按每月4200元标准请求租金，高于该地段指导租金20元/平方米·月的标准，合同和事实依据不足，本院不予采纳。蔡华、覃惠与邹艳约定的涉案房屋2015年租金为每月3700元，高于指导租金，系蔡华、覃惠与邹艳均认可的市场价格，蔡华、覃惠、邹艳按此租金标准向詹剑雄支付占有使用费较为合理。经核，前述期间的占有使用费为25900元（3700元/月÷30×210天）。对詹剑雄超过前述两项金额总数的租金及占有使用费诉请，本院予以驳回。邹艳合同期内并未逾期付款，合同期满后詹剑雄与其他各方均无合同关系，詹剑雄主张逾期付款违约金缺乏合同依据，本院不予支持。关于焦点三。詹剑雄参与竞拍的财产仅为房屋，并不包括房屋内家电、家具等动产。詹剑雄提出涉案房屋内的动产均为原房屋所有权人所有的主张，没有事实和法律依据，詹剑雄要求邹艳返还冰箱、电视、空调、消毒柜、风扇、床及茶几等财产的诉讼请求，本院亦予以驳回。如邹艳重复负担本案判令的占有使用费，可另循途径向蔡华、覃惠请求返还。综上所述，詹剑雄的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1052号民事判决第一、三项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1052号民事判决第二项；三、蔡华、覃惠应于本判决生效之日起十日内向詹剑雄返还租金3866.67元；四、蔡华、覃惠、邹艳应于本判决生效之日起十日内向詹剑雄连带支付房屋占有使用费25900元；五、驳回詹剑雄的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费839元，反诉案件受理费25元，由詹剑雄负担239元，邹艳负担225元，蔡华、覃惠负担400元；二审案件受理费639元，由詹剑雄负担139元，邹艳负担100元，蔡华、覃惠负担400元。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年九月二十八日书 记 员 谢文琦（兼）