江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11781号原告：周凯，男，1961年12月20日出生，汉族，住江苏省淮安市清酒区。原告：周兴鑫，男，1987年8月5日出生，汉族，住江苏省淮安市清酒区。两原告委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地在南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告周凯、周兴鑫与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周凯、周兴鑫的委托诉讼代理人张桂宝，被告图腾公司的委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凯、周兴鑫向本院提出诉讼请求：一、被告图腾公司向原告支付2015年7月30日至2017年1月29日期间的租赁回报283381.2元（税后）；二、被告图腾公司向原告支付2015年4月30日至2015年7月29日期间租赁回报所对应的违约金3188.04元（47230.2元×0.0003×225天）；三、被告图腾公司向原告支付2015年7月30日以后至2017年1月29日期间每期应付租赁回报额47230.2元所对应的违约金（自被告逾期付款25日起，按照日租赁回报额的万分之三计算至实际给付之日），分别自2015年9月10日、2015年12月10日、2016年3月10日、2016年6月10日、2016年9月10日和2016年12月10日起开始计算。事实和理由：原、被告于2014年9月18日签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称委托经营合同），约定原告将其所有的位于本市××室商铺交由被告经营管理，期限为2015年4月30日至2020年4月29日，期间被告每年分四次向原告支付租赁回报，每三个月支付一次，每次回报金额为49716元。合同履行至今，被告尚欠付原告租赁回报283381.2元，原告多次要求被告支付，被告均拒绝全部支付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司辩称：被告认为双方签订的合同并非是房屋租赁合同，应当是委托合同，双方签订的商铺房屋委托合同的第二条明确约定了合同系委托经营合同。关于合同中间约定的回报金额，被告认为因经营过程中的区划调整及网络购买平台的兴起，导致了大面积商铺租不出去，被告为了减少损失降低了租金，目前本案所涉房屋是空铺，无出租收益。被告认为，不是因为被告的原因导致的委托事宜不能达到委托目的，因此不应由受托人承担相应的责任。该商铺如果成功出租，被告愿意将商铺全部租金支付给原告方。关于违约金，被告认为按照合同的约定，被告不是违约方，不应承担违约责任，且被告认为合同中的违约金的条款数额过高，高于同期银行贷款利率，即便法院认可，亦应予以调整。本院经审理认定事实如下：坐落于本市××室房屋（建筑面积146.91平方米，以下简称涉案房屋）为原告周凯、周兴鑫共同共有。2014年9月18日，原告周凯、周兴鑫（甲方、委托方）与被告图腾公司（乙方、受托方）签订《委托经营合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外租赁经营；委托经营期限自2015年4月30日至2020年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）即租赁回报；年租赁回报计算方式为商铺房屋核准登记总价款×8.5%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为49716元/三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，两原告将涉案房屋交付被告，被告自2015年5月15日开始拖欠原告的租赁回报，直至2016年1月26日才支付了2015年4月30日至2015年7月29日的租赁回报47230.2元，此后亦再未付租金，至2017年1月29日，共欠付租赁回报283381.2元。本院认为，原告周凯、周兴鑫与被告图腾公司签订的委托经营合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。图腾公司虽辩称双方签订的合同系委托经营合同，并非房屋租赁合同，但因双方合同约定的租金回报为固定数额，而非图腾公司根据自己的经营情况进行调整，故无论该合同是委托经营合同，还是承包经营合同，亦或是房屋租赁合同，图腾公司均应根据合同的约定向两原告支付租赁回报。因图腾公司自2015年5月15日起开始拖欠租赁回报，直至2017年1月29日才支付了一期租赁回报，故根据双方合同的约定的租赁回报标准，本院认定图腾置业公司应支付2015年7月30日至2017年1月29日的租赁回报283381.2元（47230.2元/期×6期）。关于被告拖欠的租赁回报的违约金问题。被告辩称受各种因素影响致商铺经营惨淡，应对租赁回报进行调整，由于经营状况的变化系经营风险，被告在订立合同时应当预见，不属于适用情势变更的情形，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。因被告图腾置业公司未按照合同约定支付租赁回报，其行为违反了合同约定构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张按每日万分之三的标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。因图腾公司未在2015年5月15日支付2015年4月30日至2015年7月29日期间的租赁回报，故根据双方合同的约定，其应自2015年6月6日起开始支付违约金。周凯、周兴鑫主张自2015年6月10日其开始支付违约金，并主张按照225天来计算违约天数，系处分自己的民事权利，不违反法律的规定，本院予以支持。根据双方约定的违约金计算标准以及图腾公司给付上述租赁回报的时间，本院认定图腾公司应支付周凯、周兴鑫2015年4月30日至2015年7月29日的租赁回报违约金3188.04元（47230.2元×0.0003×225天）。因被告图腾置业公司未按合同约定支付自2015年7月30日起至2017年1月29日止的租赁回报283381.2元（已扣除税款），且原告主张自2015年9月10日、12月10日、2016年3月10日、6月10日、9月10日和12月10日开始，以47230.2元为基数按照每日万分之三的标准支付违约金，并不违反法律的规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告周凯、周兴鑫2015年7月30日至2017年1月29日期间的租赁回报283381.2元（税后）；二、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告周凯、周兴鑫2015年4月30日至2015年7月29日期间的租赁回报所对应的违约金3188.04元（47230.2元×0.0003×225天）；三、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周凯、周兴鑫2015年7月30日以后至2017年1月29日期间每期应付租赁回报额47230.2元所对应的违约金（分别自2015年9月10日、2015年12月10日、2016年3月10日、2016年6月10日、2016年9月10日和2016年12月10日起开始，按照日租赁回报额的万分之三计算至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5599元，减半收取计2799.5元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一七年二月二十二日书记员  陈 蓉