北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5341号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋彦超，男，1981年10月9日出生。
委托代理人刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨树德，男，1953年10月5日出生。
委托代理人王汝贤，女，1954年10月21日出生。
上诉人宋彦超与被上诉人杨树德租赁合同纠纷一案，因宋彦超不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官申峻屹、法官赵纳参加的合议庭，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。上诉人宋彦超之委托代理人刘明哲，被上诉人杨树德及其委托代理人王汝贤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋彦超在一审法院诉称：2013年11月1日，宋彦超、杨树德签订《房屋大院租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：杨树德将位于该村防汛路南整院，包括房屋、场地水、电基础设施出租给宋彦超，合同期为10年，自2013年11月1日起至2023年11月1日止。2013年11月1日至2018年11月1日租金为每年55000元，2018年以后逐渐递增。合同签订后，宋彦超先行向杨树德支付了1万元租金。后宋彦超将其工地用设备搬进场地内，搬家费用花了43600元。后又安排工人在场地内房屋居住，杨树德对此均无异议。2015年1月16日左右，北京市顺义区李桥镇政府以该院内房屋系违法建筑为由，对院内房屋进行了强拆，院内被夷为平地。宋彦超此时方知该院内房屋为违章建设，故向杨树德提出搬出设备，防止设备被盗，但杨树德拒绝宋彦超搬走设备，在院内大门位置堆放建筑垃圾，又向院内注水，要求宋彦超支付搬家前的所有租金。宋彦超认为：杨树德将违章建设出租系违法行为，双方签订的租赁合同无效，宋彦超不但不应支付杨树德租金，还有权收回已支付的租金。因杨树德的违约行为，宋彦超还得将设备搬出场地，同样需要花费搬家费43600元，此损失应由杨树德负担，故诉至法院，请求判令：1.宋彦超与杨树德于2013年11月1日签订的《租赁合同》无效；2.杨树德立即向宋彦超返还已收租金10000元；3.杨树德赔偿宋彦超搬家损失43600元；4.杨树德赔偿宋彦超6间活动板房和2间集装箱房损失，损失数额以评估结果为准。
杨树德在一审法院辩称：不同意宋彦超的诉讼请求。第一，双方签订的合同是宋彦超起草的，是双方真实意思的表示，应为合法有效。第二，宋彦超自2013年11月占有杨树德土地，至今只交纳了10000元租金，杨树德收取租金也是有法律依据的。第三，宋彦超要求杨树德赔偿搬家损失没有事实和法律依据。第四，宋彦超所修建的房屋并非由杨树德所拆毁，杨树德不同意承担赔偿责任。
杨树德在一审中反诉称：2013年11月1日，宋彦超和杨树德签订《租赁合同》，合同约定：宋彦超租赁杨树德位于顺义区李桥镇王家场村的房屋及场地，年租金55000元，宋彦超逾期不交或故意拒交租金，杨树德有权终止合同。杨树德交付了房屋及场地，宋彦超仅交付了租金10000元。杨树德认为，宋彦超违约私建房屋，拒交租金的行为已经构成了根本违约，合同目的无法实现。但宋彦超占用杨树德土地至今，应支付占地使用费，故请求判令：1.解除杨树德与宋彦超之间的租赁合同；2.请求判令宋彦超给付杨树德2013年11月1日至2015年8月31日期间的占地使用费80000元；3.宋彦超赔偿杨树德损失20000元；4.宋彦超将其在合同范围内所建建筑物恢复原状。
宋彦超在一审法院就杨树德的反诉辩称：不同意杨树德的反诉请求。首先，杨树德将违章建筑出租系违法行为，双方的租赁合同是无效的，不存在解除合同。其次，杨树德的第二项反诉请求所用的名称为占地使用费，而不是租金，说明杨树德也认可双方之间的租赁关系是无效的，就场地使用费的问题，杨树德主张每月5000元的标准，没有事实和法律依据，宋彦超认可从2013年11月1日至院内房屋被拆除时，使用了院内的房屋，但具体的使用标准，应由法院认定这种违章建筑使用标准。自2015年1月19日，院内房屋被拆除，宋彦超就没有再使用院内房屋，故宋彦超认为自2015年1月19日的占有使用费，宋彦超不应当负担。关于第三项诉讼请求，损失不明确，无法答辩。
一审法院经审理查明：杨树德系北京顺义区李桥镇王家场村村民，1984年开始承包经营王家场村土地9.5亩，承包费交至1997年。2000年3月，北京市顺义区人民政府将上述土地中的3.9亩为杨树德核发了土地承包经营权证书，该证书记载承包期限为2000年3月至2030年2月。2013年7月，杨树德在未取得规划许可手续的情况下，在承包的土地上建设彩钢结构的房屋3间。2013年11月1日，杨树德（甲方）与宋彦超（乙方）签订《租赁合同》，将承包经营土地中的3.9亩出租给宋彦超作为场地使用。该《租赁合同》第三条第一款约定甲方原来建设的房屋不得损坏。乙方建设的房屋拆迁后甲、乙双方一家一半平分。在履行合同期间，甲方允许乙方在院子和场地建设房屋（政府干预除外）。该合同第四条约定合同期限为从2013年11月1日至2023年11月1日。第五条约定租金标准从2013年11月1日至2018年11月1日，每年租金为55000元。在签订合同后，宋彦超共支付杨树德涉诉场地的租金10000元。2013年底至2014年初，宋彦超在未取得规划许可手续的情况下，在涉诉场地内建造活动板房6间和集装箱房屋2间。2015年1月19日，涉诉场地内的房屋因涉嫌违建而被北京市顺义区李桥镇人民政府强制拆除。
一审庭审中，宋彦超明确其诉讼请求中要求杨树德赔偿的搬家费损失43600元并未实际发生。双方就涉诉活动板房6间和集装箱房屋2间的价值不能达成一致意见，经宋彦超申请，经摇号确定由北京圣元房地产评估咨询有限公司对宋彦超修建的活动板房6间和集装箱房屋2间的价值进行评估，但因涉诉房屋已经被拆除，无法对鉴定物的各项房屋条件进行判断确认，不能满足鉴定条件而无法对上述进行评估。
一审庭审中，杨树德明确其第二项诉讼请求为要求宋彦超给付从2013年11月1日至实际腾退之日止的占地使用费，每月按5000元的标准计算。杨树德对其第四项诉讼请求不再要求处理。对杨树德要求宋彦超给付其损失20000元的诉讼请求，宋彦超不同意给付，杨树德就该项诉讼请求亦未提交相应证据予以证明。
宋彦超与杨树德确认涉诉场地现由宋彦超占有使用。
另，按照2006年至2020年北京市顺义区李桥镇土地利用总体规划图显示，涉诉场地的规划用途为一般农用地。
一审法院判决认定：根据《中华人民共和国土地承包法》第三十二条之规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。流转应当遵循不得改变土地农业用途的原则。本案中，杨树德将其承包地出租给宋彦超做场地使用，并允许宋彦超在涉诉场地内修建房屋，已经改变了土地农业用途，故宋彦超与杨树德签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，应属无效。在《租赁合同》被确认无效的前提下，宋彦超要求杨树德返还已交纳租金10000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因双方签订的《租赁合同》已被确认无效，故杨树德要求解除双方之间签订的租赁合同的诉讼请求，法院不予以支持。因涉诉场地现由宋彦超占有使用，故杨树德要求宋彦超支付涉诉场地占有使用费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，其要求数额较高，法院依法予以调整。关于宋彦超主张杨树德赔偿其搬家费损失43600元的诉讼请求，因该项搬家费用并未实际发生，故对宋彦超该项诉讼请求，法院难以支持。宋彦超在明知未取得建造房屋应取得规划许可手续前提下，其仍在涉诉场地内建造活动板房6间和集装箱房屋2间，现该房屋因违法建设被拆除，对该项损失应由其自行负担，故对宋彦超要求杨树德赔偿房屋损失的诉讼请求，法院不予以支持。对杨树德要求宋彦超赔偿其损失20000元的诉讼请求，因其未明确损失的具体内容，对该项诉讼请求亦未提交证据予以证明，且宋彦超对该损失不予以认可，故对杨树德的该项诉讼请求，法院难以支持。综上所述，判决：一、宋彦超与杨树德于二○一三年十一月一日签订的《房屋大院租赁合同》无效；二、宋彦超于判决生效之日起七日内将涉诉场地腾退并交付给杨树德；三、杨树德于判决生效之日起七日内返还宋彦超租金一万元；四、宋彦超于判决生效之日起七日内按照每日一百五十二元七角八分的标准给付杨树德自二○一三年十一月一日至宋彦超实际腾退涉诉场地之日止占有使用费；五、驳回宋彦超的其他诉讼请求；六、驳回杨树德的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宋彦超不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。宋彦超上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，依法改判或者发回重审；第四项定价过高，时间段应是自2013年11月1日至房屋被北京市顺义区李桥镇人民政府拆除之日止；第五项应支持宋彦超的损失。2.本案诉讼费用由杨树德承担。上诉理由：一、因一审法院的过失导致宋彦超损失增加。本案中，因杨树德将违章建设用于出租，导致其涉诉场地内的房屋被政府强拆，宋彦超无法继续承租，为此，宋彦超于2015年4月便提起诉讼，要求确认双方合同无效，并提出因杨树德阻止宋彦超搬出涉诉场地使宋彦超无法将涉诉场地交接。而杨树德在反诉时亦表示要求解除双方租赁合同关系，承认其阻止宋彦超搬走，理由是宋彦超没有支付租金。因此，双方均有要求终止双方合同关系的意思表示，但一审法院一拖再拖，将此案拖延将近一年才出判决，没有先行让双方进行交接，让占有使用费损失不断扩大。二、一审法院就合同无效的责任没有确定。杨树德将违章建设用于出租，明显是导致合同无效的过错方，其在合同中约定宋彦超可以建房，就有义务保障其建房的安全。宋彦超投资建房被政府拆除，杨树德有一定的责任。三、双方当事人在审理时，一致认可自房屋被拆除后，涉诉场地被杨树德实际占有，而之所以涉诉场地内有宋彦超的部分设备，是杨树德强行扣押导致。一审法院去现场实际查勘时，场地的大门是杨树德打开的，场地内已长满野草，宋彦超无法使用。宋彦超多次强调杨树德自房屋被拆，涉诉场地已不具备使用条件，多次要求撤出，杨树德表示不让其撤出，宋彦超从未认可仍在继续占有使用涉案场地。四、一审判决第四项无法实施，杨树德不让宋彦超搬走，因此占有使用费的发生并非宋彦超的责任。且占有使用费应该评估确认，一审法院无权确认，应按比例分担。五、既然因杨树德的过错导致合同无效，宋彦超因此而遭受的损失应被支持。因其违建被拆，宋彦超不得不另寻租其他场地，其搬家费必然存在。
杨树德服从一审法院上述民事判决。杨树德针对宋彦超上诉请求发表答辩意见称：对宋彦超的上诉请求均不予认可，同意一审判决。关于占有使用费，一审法院是依照租赁合同每年五万五千元计算的；关于时间段，从2015年1月19日到现在宋彦超一直在使用，涉诉场地上存有宋彦超的物品，宋彦超没有表示过不使用。
本院审理中，为避免损失扩大，曾通知宋彦超与杨树德，本院将前往涉诉场地协调双方进行现场腾退，宋彦超表示场地上的物品非其本人所有，不同意至涉诉场地协助腾退，后本院再次通知双方进行勘验，宋彦超仍持上述理由不同意前往涉诉场地，故本院未能协调双方启动现场腾退。
本院经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国土地承包法》第三十二条之规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。流转应当遵循不得改变土地农业用途的原则。本案中，杨树德将其承包地出租给宋彦超做场地使用，并允许宋彦超在涉诉场地内修建房屋，已经改变了土地农业用途，故宋彦超与杨树德签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，应属无效。
关于涉诉场地占有使用费的问题，本院认为，自2013年11月1日至2015年1月19日，虽双方签订的《租赁合同》已被确认无效，但因涉诉场地此期间由宋彦超占有使用，故本院参照《租赁合同》约定的租金确认宋彦超支付杨树德涉诉场地的占有使用费。关于2015年1月19日后的占有使用费问题，因涉诉场地内的房屋被拆除系因违法建设，故杨树德对于涉诉合同的无效有责任，但因宋彦超一直占有使用涉诉场地，故本院综合双方的责任和涉诉场地的使用情况，酌定按宋彦超与杨树德各承担百分之五十的责任分担2015年1月19日后的涉诉场地占有使用费。一审法院判定由宋彦超承担2015年1月19日后涉诉场地的全部占有使用费不妥，本院予以纠正。宋彦超虽上诉主张不认可占用涉诉场地，但其二审庭审中表示其物品已经拉走却未提供充分有效证据证明，加之二审期间本院为避免损失扩大，欲组织双方腾退涉诉场地，宋彦超亦不予积极配合等情况，结合一审法院的勘验笔录，本院对宋彦超关于其于涉诉场地房屋拆除后未继续占有使用涉诉场地的上诉主张不予采信。关于宋彦超上诉主张因合同无效导致其发生的损失，宋彦超在明知建造房屋应取得规划许可手续的前提下，其仍在涉诉场地内建造活动板房6间和集装箱房屋2间，故其对房屋因违法建设被拆除的损失应自行负担；关于其搬家费的损失，因该项搬家费用并未实际发生，亦不应予以支持，故本院对宋彦超主张的上述损失均不予支持。
综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07065号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；
二、撤销北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第07065号民事判决第四项；
三、宋彦超于本判决生效之日起七日内按照每日一百五十元六角八分的标准给付杨树德自二○一三年十一月一日至二○一五年一月十九日占有使用费；
四、宋彦超于本判决生效之日起七日内按照每日七十五元三角四分的标准给付杨树德自二○一五年一月二十日至宋彦超实际腾退涉诉场地之日止占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1140元，由宋彦超负担1090元（已交纳），由杨树德负担50元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉诉讼费2700元，由杨树德负担300元（已交纳），由宋彦超负担2400元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费2276元，由宋彦超负担1138元（已交纳），由杨树德负担1138元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李 君