长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初2321号原告：李永，住长春市二道区和顺街临河街。委托诉讼代理人：解文亮，吉林忠德律师事务所律师。被告：吉林省万信房地产开发有限公司，住所地长春市二道区阜丰路633号。法定代表人：张冰，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉珍，吉林实正律师事务所律师。被告：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所地长春市二道区经纬南路709万科上东区21号楼101室。法定代表人：龙宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘万勇，该公司员工。原告李永与被告吉林省万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）、吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称龙宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永及其委托诉讼代理人解文亮，万信公司的委托诉讼代理人李玉珍，龙宸公司的委托诉讼代理人刘万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行金庭公馆认购协议书并向原告交付金庭公馆B栋6层605号房屋；2.判令二被告给付违约金30420元（每日按照30元进行计算，从2015年1月1日起至2017年10月11日止总计1014天）；3.诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与第三人杨春天签订房屋认购协议书，购买城市公馆（暂定名）的一处房屋，建筑面积为59平方米，单价为5084.75元每平方米，购房金额为300000元。原告已经按照合同约定履行了全部付款义务，按照认购协议书第五条约定，在2013年12月31日前将房屋交付原告使用。2014年6月15日，万信公司又与原告就该房屋重新签订了金庭公馆认购协议书，�原来的城市公馆变更为金庭公馆，并将房屋置换为金庭公馆B栋6层605号房，并确认原告已经缴纳购房款300000元的事实。然而截止到原告起诉日止，原告未收到万信公司的收房通知书，而且万信公司还否认原告购买房屋的事实。故原告诉至法院，请求法院支持以上诉讼请求。本案审理过程中，原告提交变更诉讼请求申请，变更诉讼请求为：1.解除原告与被告万信公司于2014年7月15日签订的金庭公馆认购协议书（协议编号：WXT027）；2.判令被告万信公司返还购房款300000元，并从2012年11月17日起至2017年11月1日止给付违约金89250元（利率按照中国人民银行贷款利率6%进行计算），2017年11月2日至实际给付之日利率仍按照中国人民银行贷款利率6%进行计算。万信公司辩称，1.根据原告起诉的事实和理由，原告是于2012年与龙宸公司签订的认�协议，而且按照约定履行了付款义务，也就是说原告自认将购房款交付给了龙宸公司，后原告又称将原房屋与万信重新签订协议，万信已收到房款，此与事实不符，万信公司关于涉案本院审理的相关案件的购房款均没有进账，而且原告所提供的与万信的认购协议书公章不是万信公司的，经手人李欣也不是万信公司的员工。2.万信公司现股东两人于2016年2月3日收购了万信公司原股东四人的100%的股权，双方股权转让协议中明确说明了原股东所出售万信公司的房产价值两千万并附有相关房产的明细，但本案所涉及的全部的案件均不在所出售的房产列表之内，所以代理人在此追加万信公司原四个股东才刚、任晓晗、王开标、赵彤以及他们四人的全权委托代理人尹彤追加他们五人作为第三人到庭以查明本案事实。3.万信公司现股东与原股东交接的账目中没有关于贵院所涉�的相关案件的进款，而且关于贵院所涉及相关案件的情况，原股东也只字未提，如果该房款龙宸公司确实已给付原股东，原股东有义务向现股东二人加以说明。变更诉请的违约金计算有误，双方在合同中约定违约金计算方式为总房款的日万分之一，计算时间请法院依法裁定。同意解除合同，原告要求从2012年11月17日起让万信公司承担违约金没有法律依据，因为原告是于2014年7月15日才和万信公司成立合同关系。龙宸公司辩称，龙宸公司与万信公司系委托销售代理行为，且原告与我公司签订委托代建认购协议书后于2014年7月15日又与万信公司签订了认购协议，该协议变更了购买房屋的标的，并确认了交款的数额，所以原告与龙宸公司签订的委托代建认购协议书已经解除，综上原告的诉讼请求不应由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2012年10月15日，万信公司与龙宸公司签订项目销售代理意见书一份，约定，龙宸公司为万信公司开发经营或拥有的万信城市公馆项目的销售代理服务事宜达成意向协议。项目名称为万信·城市公馆，具体以政府批准名为准。项目地址位于长春市二道区东盛大街与荣光路交汇。销售款项的支付方式为未经万信公司授权龙宸公司工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由万信公司指派的财务人员收取，并由万信公司出具收据或正式的商品房销售专用发票。合同期限为签订之日起至合同约定的项目取得商品�预售许可证后12个月止。（二）2012年11月16日，案外人杨春天与龙宸公司签订职工内部认购协议书，约定，杨春天购买城市公馆6层615室建筑面积59平方米的房屋一套，总房款300000元。同日即2012年11月16日，龙宸公司出具收据一张，载明“今收到杨春天220125197805062619认购贰栋陆层0615室房款300000元”。后于2014年，杨春天与李永签订协议一份，约定，杨春天原有金庭公馆认筹房一套（原615）现更名过户至李永名下（现605），原协议及现协议均涉及延迟交房违约金赔偿事宜，赔偿款不因房屋更名而转移，即待开发公司赔付后，李永应在2天内将赔付款全额存至杨春天卡内。（三）2014年7月15日，李永就上述房屋重新与万信公司签订金庭公馆认购协议书一份，约定李永认购金庭公馆第B幢6层605号房，付款方式为一次性付款，按原协议面积计算已交房款300000元，交房时间为2014年12月31日前，并约定万信公司逾期交房，按原告所交购房原协议总房款的每日万分之一向原告支付逾期期间内的违约金。同日即2014年7月15日，万信公司为原告出具收据一份，载明“今收到李永认购B座6层605室房款300000元”收款人处加盖有万信公司现金收讫章。庭审中，万信公司对协议书及收据上所加盖的公章真实性有异议，但在本院规定的期限内并未提交书面鉴定申请。（四）2017年11月27日，案外人杨春天到本院接受询问称“我是2012年从龙宸公司处购买的争议房屋，当时房款交给了龙宸公司，交给龙宸公司300000元，2014年7月15日我与李永签署买卖协议，将房屋卖给李永，李永在当天将钱付给我，也是�日即2014年7月15日，我和李永一起到万信公司换的内部认购协议书，换协议之后直接给李永更名，就是由李永与万信公司直接签合同并且重新给李永出了一份加盖万信公司公章的收据。现在我同意所有的权利义务均归李永本人，也同意从2012年起所有的违约金均判给李永，然后我再与李永另外结算。”本案争议焦点为：李永的诉讼请求应否得到支持。关于本案争议焦点本院认为:一、关于解除合同。原告诉请解除与万信公司于2014年7月15日签订的金庭公馆认购协议书。虽然万信公司在庭审中抗辩称，该协议书的公章不是万信公司的，但针对解除合同的诉请本身并无异议，且庭审中万信公司明确表示本案争议的金庭公馆认购协议书目前仍不具备履行条件。在合同无法继续履行且万信公司同意解除的情况下，原告诉请解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于原告诉请由万信公司返还购房款300000元。庭审中，万信公司抗辩称其并未收到龙宸公司向其交付的本案争议购房款，但是，依据万信公司与龙宸公司之间签订的项目销售代理意见书，龙宸公司系受万信公司委托代为销售本案争议房屋，龙宸公司认可已经收到本案争议房款并将房款交付万信公司，而万信公司亦在与原告重新签订内部认购协议书的同时向原告出具了加盖有万信公司公章的收据，万信公司出具收据的行为符合万信公司与龙宸公司签订的项目销售代理意见书中关于房款交付方式的约定，故可以认定万信公司已经收到本案争议购房款300000元，现万信公司认可与原告之间的内部认购协议书已经无法履行并同�解除合同，那么万信公司依法应当返还原告购房款300000元。三、关于原告的利息主张。虽然原告与万信公司之间的协议书中已经约定了逾期交房的违约金支付方式，但原告方主张自向龙宸公司交付购房款之时按年利率6%给付违约金直至欠款还清之日。依据我国法律规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中，杨春天向龙宸公司交付购房款的时间为2012年，比照近年来房屋价格增长的客观实际情况，合同约定的违约金确实低于原告方的损失，故原告方诉请按照年利率6%给付违约金至欠款还清之日止，有事实及法律依据，本院予以支持。另，关于违约金的起算时间，万信公司抗辩称应从与其建立合同之日即2014年7月15日起计算，但，龙宸公司系替万信公司销售房屋，故在杨春天向龙宸公司交付购�款时即应视为已经向万信公司交付购房款，不能依据万信公司与原告签订合同的时间来确定原告交付购房款时间，在杨春天同意由李永一并主张违约金的情况下，原告主张从实际交付购房款次日即2012年11月17日起计算违约金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告李永与被告吉林省万信房地产开发有限公司于2014年7月15日签订的金庭公馆认购协议书（编号为WXT027）；二、被告吉林省万信房地产开发有限公司于判决生效后立即返还原告李永购房款300000元，并支付违约金（违约金计算方式为以300000元为基数，按年利率6%计算，时间自2012年11月17日起至欠款�清之日止）。案件受理费6256元，保全费2020元，由吉林省万信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  姚筱玲代理审判员  赵 爽人民陪审员  付克文二〇一七年十一月二十八日书 记 员  崔鹏坤