南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第4173号 原告南京凯雷投资管理有限公司，组织机构代码79372717-X，住所地南京市玄武区花园路**。 法定代表人沈小平，总经理。 委托代理人陶家勇，该公司法务部经理。 委托代理人王惠文，该公司法务部助理。 被告南京小康文化传媒有限公司，组织机构代码07074957-8，住所地南京市秦淮区中山东路****。 法定代表人徐文华，董事长。 委托代理人孙建国，该公司法务部职员。 原告南京凯雷投资管理有限公司（以下简称“凯雷公司”）与被告南京小康文化传媒有限公司（以下简称“小康公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员武加庆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯雷公司的委托代理人王惠文、陶家勇，被告小康公司的委托代理人孙建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯雷公司诉称：原、被告于2013年12月2日签订《房屋租赁合同》，约定被告将其承租的坐落于南京市鼓楼区地段、土地面积890平方米、建筑面积1300平方米其中的约一半，转租给原告作办公场所使用。合同另外约定了具体的条款。合同订立后，原告依约支付了相应的款项。原告入住后，根据自己的需要重新进行了部分装修，并花费装修费用4万元。合同履行过程中，被告不顾原告的合理要求，不履行相关合同义务，同时也一直未能允许原告在合法承租地点正常办公，并于2014年6月8日晚，非法将原告的资产搬离。原告的行为违反了合同约定，请求依法判令被告退还原告多支付的租金12万元；赔偿原告装修损失4万元，并承担本案诉讼费用。 被告小康公司辩称：1、本案应中止审理。关于原、被告之间的租赁纠纷，被告已于2014年6月1日向南京市鼓楼区人民法院起诉原告，鉴于本案与被告起诉原告一案属同一法律关系，所以根据相关法律规定，本案应中止审理。2、原告的起诉已经超过诉讼时效。3、被告收取原告支付的33万元不全是租金，还包括双方在合同中约定的部分装修款及押金。根据双方的合同约定，原告从被告处租赁房屋并实际使用，被告也依约履行了相关义务，但原告未按照合同约定支付价款，已严重违约，其主张无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年12月2日，原告凯雷公司（乙方）与被告小康公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将承租的坐落在南京市鼓楼区地段，土地面积890平方米，建筑面积1300平方米其中的约一层半，类型独栋别墅，转租给乙方作办公场所使用；租赁期限每六年签订一次，甲方将按照乙方的要求装修完工并交付乙方使用，甲方从2013年12月1日对乙方开始正式核算租金；租金的交付采取半年支付、先付后用的方式，总租金为人民币94万元，乙方应承担租金为42万元，乙方于每半年的前二十日内交付甲方（不含税）。甲方的权利义务包括按时足额收取租金，如乙方迟延或少交，甲方有权终止合同，甲方承诺对此处房产的转租行为经房屋所有权人合法授权等。双方在补充条款中约定：甲方需向乙方出示部队出具的甲方可以使用或者可以租赁该房屋的证明；甲方与乙方以及原房主对房屋进行如下装修：原房主承担中央空调的安装费用，其余装修费由甲乙双方按比例进行支付；总装修费用约为85万元左右（不含各自办公室内办公家具、窗帘、沙发等），乙方应支付装修费用约为40万元（具体金额在装修决算双方认可后确认）；乙方向甲方缴纳房租押金人民币35000元，待租期到期乙方不续租时，乙方结清所有房屋租金及水电气等相关费用，甲方确认无误后，无息退还乙方押金35000元。对于装修款及房租支付方式双方亦进行说明，内容为：1、关于租金：房屋位于，总面积为1300平方米，为江苏省军区第二干休所房产，二房东为杨屹和梅小兵，由小康公司和杨屹梅小兵签订协议，再由小康公司和凯雷公司签订转租协议，租期为6年，总租金94万元/年，半年付，押8万元房租。6年后优先续租，原则上不得提前退租。2、关于面积分割：小康公司占55%，凯雷公司占45%，前厅、会议室、厨房等地方大家共用。3、关于装修分工：由原房东负责安装中央空调，大概在30万元左右，院子地面及大门拓宽由他们负责，多不退少不补。小康公司和凯雷公司负责其他的装修。4、关于装修具体情况：最终基本确定为小康公司负责找人设计装修，装修总价格争取控制在85万元左右，实算实报（不含中央空调和院子地面），工期两个半月左右，需要装修发票的另付税金。装修结束后，由甲方和乙方分别对装修工程进行审计。5、装修款项支付：装修款小康公司约付45万元，凯雷公司约付40万元，等全部结束核算后按实结算。由于装修款小康公司基本已经付过了，所以乙方在入住前要把装修款支付给甲方。假如乙方中途退租，则装修款原则上可按6年计算剩余残值，将剩余部分退还乙方。6、租金支付方式：由于定金甲方已经支付给原房东了，所以乙方入住前直接支付房租和押金就可以了。第一个半年房租为47万元，另加押金8万元，总计55万元，小康公司应支付26万元+4.5万元=30.5万元，凯雷公司应支付21万元+3.5万元=24.5万元。之后房租支付日期为到期提前半个月支付，小康公司每半年付26万元和凯雷公司每半年付21万元。7、乙方付款日期：总付第一个半年租金21万元+押金3.5万元+装修款40万元左右=64.5万元。付款时间为：2013年12月2日付13万元；2013年12月31日付10万元；2014年1月15日余款付清。 上述合同订立后，原告随即入住该房屋，并分批向被告支付房屋租金及押金等合计33万元，双方对此均无异议。原告入住后，根据自己的需要，对接待室重新进行了装修。2014年2月4日，原告向被告发出函件，主要内容为“根据我司与贵司签订的房屋租赁合同，我司已依约超额支付房租款共计33万元整，但仍有以下问题未解决，特提请贵司予以按约履行：1、请根据合同补充条款第一条“甲方需向乙方出示部队出具的甲方可以使用和可以租赁该房产的证明”，向我司提供相关房屋权属证明文件原件和复印件备查。2、根据我司实地测量，我司实际使用房屋面积为425.74平方米，贵司实际使用房屋为625.4平方米。实际使用比例为40.5%，低于合同约定的“实际使用面积为总面积的45%”，按照合同约定94万元的整体年租金计算，所以我司应承担的房租款为37.6万元/年，即18.8万元/半年。所以我司要求贵司按比例退还多收房租款142000元。根据贵司提供装修清单及我司审计结果，我司认可及同意承担的装修费用为234669元，具体清单附后，请贵司确认后我司即安排付款”等。 2014年4月4日，被告向原告发出《催缴房租通知书》，主要内容为“我司于2013年12月2日与你司签订房屋租赁合同，根据合同，你司应于2014年1月15日支付完所有房租等款项，但至今为止，你司仍未支付第三笔款项31.5万元，经我司多次催交，你司仍不支付。现再次向你司催交租金等欠费。限你司在三天之内将未付款项支付给我司指定账户。否则我司将按照合同有关条款处理。”2014年4月10日，被告向原告发出《解除合同通知》，主要内容为“我司于2013年12月2日与你司签订房屋租赁合同，鉴于你司严重违反双方协议，具体如下：1、根据协议，你司应于2014年1月15日支付完所有房租等款项，但至今为止你司仍未支付第三笔款项31.5万元，我司经过多次催交，你司仍不支付。2、根据协议，你司对所租房屋进行内部改造，应经过我方审核确认，方可进行改造，你司进驻后对房屋私自进行了部分改造装修，并未经过我司的许可。3、根据协议，你司应承担相应水电气以及保洁费用并按时支付，但是经过我司的多次催交，该费用也不支付。4、根据各大媒体公开信息，你司法人沈小平以及你司在我处的全权委托代表曹珊（即涉案公司江苏沐雪信息科技有限公司法人代表）等两人涉嫌经济诈骗被湖北警方刑事拘留过。你司提供不出该二人无犯罪记录证明或该案已经销案的有关证明。5、你司挂牌的“轩辕金融控股有限公司南京代表处”，经查，并没有在工商部门登记，为来历不明的单位。你司提供不出该单位在大陆的合法注册登记证明。6、你司行政经理李华阳、技术人员李涛于2014年4月4日下午6时许，私自破坏并关闭大楼监控录像直至当晚10时许我司技术人员修复为止，该行为导致我司在此期间丢失钱物（警方已经立案侦查）。你司该2人并未交待出合理理由。该行为已经损害单位安全及公共利益。综上所述，鉴于你司严重违反双方协议的核心条款以及诚信原则，根据双方协议中约定的“乙方如迟延或少交租金，甲方有权终止合同”，“乙方不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动”，“乙方在使用房屋过程中，不得损害公共利益”以及“乙方应当承担水电气以及通信等各项费用”等条款内容，我司决定即日起解除与你司的房屋租赁合同，你司不再享受在承租户的一切权利，特限定你司三日内搬出，并在一周内与我司结清相关款项。特此通知。”2014年4月11日，原告就上述解除通知向被告发出通知函，主要内容为“我司于2014年4月11日收到贵司关于解除房屋租赁合同的通知，我司回复如下：1、贵司于2014年4月9日发出的解除合同通知，依据合同“乙方如迟延或少交租金，甲方有权终止合同”，该理由并不成立，我司已依据合同约定支付房租款半年租金和1个月租金24.5万，且多付8.5万，我司共计付款33万元整。2、贵司指出我司至今未付第三笔款项31.5万元，实为合同中约定的装修费用。根据合同约定装修费用具体金额在装修决算双方认可后确认，我司一直在积极与其协商。要求其提供合法有效的装修清单、决算证明，待贵司提交后，经双方协商后我司即安排付款。3、关于水电费的计算方式，在合同中约定并不明确，只约定了价格，并没有明确计表方式，造成了目前水电费无法结算。现我司一直希望与贵司协商处理该事项，达成补充协议，但贵司一直未给予明确书面回复。4、根据租赁合同约定，贵司非因房屋产权方提前解除合同的，不得提前解除合同，否则即为违约。我司要求如下：1、立即退还我司多付的8.5万元费用。2、在合同期内保证我司正常办公。3、贵司如无法保证上述两点，有任何疑问可走司法程序，在未有任何法律文件下达的情况下，我司仍旧按照原有合同来履行”。因双方未能协商解决矛盾，被告于2014年6月8日自行将原告物品搬出涉案房屋。 庭审中，被告提交了2014年4月9日开具的电费发票5695元、2014年6月3日开具的电费发票3714元、2014年4月9日开具的水费发票104元以及无法确认出具日期和收款单位的电费收据一张，金额为9238元。被告称水电费应按照原告45%，被告55%的比例进行分担。原告对于未支付水电费的事实无异议，但认为无法确认原告使用水电费的具体数额。关于双方在租赁合同中约定的装修总价款的数额问题，被告提供了实际装修的相关证据，原告对被告提供的装修证据的真实性不予认可，且装修的证据均是在双方签订合同前发生，并非双方签订租赁合同之后发生，故认为被告未履行合同约定的装修义务。本庭询问双方对于装修的总价款是否申请鉴定，双方均表示不申请鉴定。 另查明，本市鼓楼区房屋系江苏省军区南京第二干休所军产，租赁给案外人梅小兵经营使用。2013年7月18日，梅小兵与小康公司签订《合作经营协议》，约定梅小兵以该房屋作为小康公司的办公场所，并以每年的房租作为投入。小康公司在取得梅小兵同意的情况下，也可以将该办公场所部分转租，作为双方的共同收入。 因原、被告双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。 以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、催交房租通知书、解除合同通知、发票、证明、合作经营协议、付款说明及凭证、通知、函件及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。关于被告辩称本案应中止审理的辩解意见，本院认为，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止审理的条件，故被告该辩解意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告的主张已超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，本案纠纷发生在2014年，原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效，故被告该辩解意见，本院不予采纳。本案中，被告的主要义务是将适租房屋交付给原告，原告的主要义务是按照约定向被告支付租金、装修费及水电费等费用。被告已按照合同约定将房屋交付给原告使用，因此视为被告已履行了合同主要义务。而原告未按照双方约定的期限全面履行支付租金、装修费、押金的义务。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。法律另规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依照上述规定解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方当事人明确约定了租金、装修款及押金的支付期限，也约定了如原告迟交或者少交租金，被告有权终止合同。因原告未按照合同约定履行义务，故被告有权依照合同约定和法律规定解除合同。原告在收到被告的解除通知后，虽然提出异议，但未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故原、被告之间的租赁合同自原告收到被告的解除通知之日即2014年4月10日起解除。 关于被告是否应当退还原告12万元的问题。本院认为，根据双方合同约定，原告支付给被告的款项应包括租金、装修费和押金。关于租金部分，原、被告之间的合同解除后，原告应将租赁房屋交还被告。在原告未及时交还房屋的情况下，应向被告支付实际占有使用期间的费用。因被告于2014年6月8日晚自行将原告物搬出涉案房屋，故原告向被告支付的租金及房屋占有使用费应自2013年12月1日计算至2014年6月8日，为219205.44元（210000元+420000元÷365天×8天）。关于装修费部分，合同明确约定“由于装修款小康公司基本已经付过了，所以乙方在入住前要把装修款支付给甲方”，所以双方约定的装修在原告实际入住前已基本结束，原告称被告未履行装修义务的意见，无事实依据，本院不予采信。合同另约定原告应向被告支付装修费约40万元，装修结束后，双方分别对装修工程进行审计。因双方均未对装修工程进行审计，且双方均不申请对装修总价款进行鉴定，故装修款应参照双方的合同约定分担，即原告负担40万元，被告负担45万元。根据合同中“如乙方中途退租，则装修款原则上可按6年计算剩余残值，将剩余部分退还乙方”的约定，原告租赁期间应当承担的装修款本院酌定为34000元。关于押金部分，双方约定在原告结清房屋租金及水电气等费用后，无息退还原告。被告提供的水电费票据中，其中一张9238元的电费收据无日期和收款单位，无法证明实际支出电费的事实，本院对该张收据不予采信。被告提供的另外三张水电费发票能够证明被告支付水电费的事实，本院予以采信。被告共支付水电费合计9513元（3714元+104元+5695元），在双方对于水电费如何分担未明确约定的情况下，按照双方约定的使用份额分担较为适宜，即原告负担4280.85元（9513元×45%），被告负担5232.15元（9513×55%）。综上，自2013年12月1日至2014年6月8日，原告应支付给被告的房租、装修费及水电费合计为257486.29元（219205.44元+34000元+4280.85元）。原告共计支付给被告330000元，合同解除后，被告应退还原告72513.71元。 关于原告要求被告赔偿装修款4万元的问题。本院认为，原告虽然进行了装修，但其仅提供付款方为深圳特斯拉投资管理有限公司的发票，无法证明该发票与其装修涉案房屋之间的关联性，故原告装修支出的费用无法确定。且原告进行装修即使得到被告同意，根据司法解释相关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿装修损失的，不予支持。综上，原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告南京小康文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告南京凯雷投资管理有限公司72513.71元。 二、驳回原告南京凯雷投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告南京凯雷投资管理有限公司负担900元，由被告南京小康文化传媒有限公司负担850元。（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员  武加庆 二〇一四年十月三十日 见习书记员  时蕾蕾