江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终3722号
上诉人（原审被告）：陈先德。
被上诉人（原审原告）：徐州和顺物业管理有限公司，住所地徐州市琵琶村琵琶路1巷新村20号。
法定代表人：李光成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李荣，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人陈先德与被上诉人徐州和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人陈先德不服徐州市铜山区人民法院做出的（2017）苏0312民初7893号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上诉人向本院提出上诉：1、撤销铜山法院（2017）苏0312民初7893号民事判决书，发回重审或依法改判。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，经铜山法院审理并做出判决，上诉人认为该判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人并未与被上诉人签订物业服务合同，上诉人是拆迁回迁安置户，开发公司不能代表上诉人与被上诉人签订物业服务合同，其与被上诉人签订的合同不能约束上诉人，上诉人签字是被村委会和开发公司及物业公司以不签字就不给钥匙相要挟，利用上诉人不懂相关法律欺骗和哄瞒的手段，说只要在这些手续上签字就可以顺利拿钥匙上房了，上诉人当时只认为是开发公司而并不知道有物业公司进驻一说，同时上诉人是农民，当时对城市物业公司也不知道是什么东西，开发公司也没有给上诉人说明这一情况，从拆迁到上房长达八年，上诉人迫切上房，开发公司利用上诉人这些弱点，上诉人是在不知情的情况下签的字，直到一审开庭才知道有物业公司的，村委会在拆迁动员大会上给我们口头承诺的不要我们交任何费用。2、被上诉人13年6月强行进驻阳光豪庭小区，2014年8月7日才办理工商营业证，在上房时明知上诉人不同意村委会要求上诉人交物业等费用，后由村委会代交，在以后物业管理时也收不到费用的情况下，被上诉人仍违法违规进行强行服务，并欺骗和以不预交水、电费等费用就不给开水、电相要挟，预交费用被被上诉人据为己有，上诉人经多次要求返还至今未返还，上诉人请求中院协助追还。3、被上诉人在（2017）苏0312民初7893号民事案诉上诉人与事实不符，上诉人不是适格被告，（在一审开庭时也一直提到不是适格被告）上诉人所住房屋系上诉人与二堡社区委员会所签订的回迁安置房，此房屋至今仍在开发公司总经理贺恒诚名下，被上诉人应向贺恒诚进行诉求，因此上诉人不是适格被告。4被上诉人在违法强行提供物业服务时存在严重问题，给上诉人的正常生活造成了极大的障碍，小区内公共设施不予保养维修，多次漏水泡毁电梯，导致电梯不能使用等问题。5、被上诉人利用小区各种墙面、电梯等场所没有经过业主同意让各种广告公司和净水公司进驻进行设置水站和广告，将小区公共区域改成停车位进行收费，这些属于业主的收入均被被上诉人据为己有。6、小区自上房后垃圾都是二堡社区居委会组织人、车进行清理，小区也经常是村里安排人员打扫。综上，上诉人认为其不应当向其缴纳一审判决认定的物业服务费，请求二审依法纠正。
和顺物业公司答辩认为：我们是通过招投标进场进行物业服务的，在这几个郭成上房的时候我们进行了物业服务，并签订了物业服务协议，一审已经向法庭提交了。我们已经按照约定提供了物业服务，几上诉人享受的物业服务应当支付物业费，上诉人的其他上诉理由不成立，均没有证据证实。请法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。
和顺物业公司的一审诉讼请求：1.判令陈先德支付物业服务费9843.62元（2014年6月15日至2016年10月15日）及违约金2331元（2014年6月15日至2017年6月30日），总计12174.62元；2.诉讼费由陈先德承担。事实和理由：和顺物业公司系铜山区阳光豪庭小区的物业管理公司，2013年起与该小区业主签订前期物业服务协议，约定业主自上房之日起每年按建筑面积每月每平方米1.3元的标准向和顺物业公司缴纳物业服务费，如有逾期则自逾期之日起每天按拖欠额的万分之五缴纳违约金。和顺物业公司按约提供了物业服务，陈先德却未能按照合同约定支付物业服务费用，经催要未果，特诉至法院，请依法裁判。
一审法院经审理查明：陈先德系徐州市铜山区阳光豪庭小区3号楼2单元303室的拆迁安置业主，和顺物业公司曾经系该小区的物业服务企业。2013年6月15日，陈先德（乙方）与和顺物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，双方于该协议中的约定：乙方所购房屋基本情况为阳光豪庭3号楼2单元303室，建筑面积为106.81平方米；由甲方为阳光豪庭小区提供物业服务，对房屋公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、服务与管理；乙方自上房入住之日起按年度交纳物业服务费等各项相关费用，交纳时间为上房时；物业服务费用由陈先德按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅按建筑面积高层、小高层每月每平方米1.30元,首次入住时一次性预交12个月的物业服务费。双方另约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠额的万分之五交纳违约金，或按业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。
另查明，除上述涉案的一套房屋外，陈先德于铜山区阳光豪庭小区其名下另有二套房屋，分别为3号楼4单元403室（54.32平方米）、3号楼4单元404室（106.19平方米），且陈先德就此二套房屋于2013年6月15日同和顺物业公司签订了前述的《前期物业服务协议》。
和顺物业公司于阳光豪庭小区业主上房后开始提供物业管理服务，陈先德未按照协议约定的内容定期缴纳物业服务管理费用。经和顺物业公司催要并发出缴纳物业管理费通告，陈先德仍未缴纳。陈先德未交纳自2014年6月22日至2016年10月15日为止的物业服务费依次为4009.1元、1970.43元、3864.09元，共计9843.62元。
一审法院认为：和顺物业公司与陈先德签订《前期物业服务协议》，是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，均应当按照合同约定履行义务。在法庭调查过程中，对于陈先德提出的和顺物业公司未有效履行协议中物业服务义务的主张，和顺物业公司未能提供证据证明物业服务的具体情况，是否符合双方约定的标准。且在法院审理的多起和顺物业公司与阳光豪庭小区业主的物业合同纠纷案件中，绝大部分业主均反映物业服务不到位，存在严重问题，可以认定和顺物业公司的物业服务存在瑕疵，法院酌情扣减30%物业服务费。故陈先德应给付自2014年6月15日至2016年10月15日的物业费9843.62元的70%，即6890.53元。和顺物业公司主张违约金2331元，因和顺物业公司的服务存在瑕疵，没有全面履行物业合同约定的义务，故法院不予支持。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
其次，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第四条第一款约定“乙方自上房入住之日起按年度交纳物业服务费等各项相关费用。”上诉人作为完全民事行为能力人，对自己签订物业服务协议的后果应予预见和知晓，对自己签订的协议应当及时有效履行。上诉人主张该协议是在被上诉人的欺骗和哄瞒的手段下签订的，且村委会在拆迁动员大会上口头承诺不缴纳任何费用，但并未就此提供证据。上诉人二审提交的二堡农贸市场用地申请无法证明与社区之间存在物业服务费用由社区负担的约定，根据合同的相对性，《前期物业服务协议》为上诉人与被上诉人所签订的，上诉人与案外人之间是否存在代替交物业费的约定，不影响上诉人依照协议向被上诉人支付物业服务费。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当向被上诉人支付物业费用。上诉人主张被上诉人存在物业服务不到位，存在严重问题，一审法院已经充分考虑了此情形，酌情扣减30%物业服务费，并且未支持被上诉人一审主张的违约金。因此，上诉人拒交物业费无事实和法律依据，上诉人应当向被上诉人缴纳物业费用，一审认定并无不当，法院予以确认。
综上，上诉人陈先德的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈先德负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 胡元静
审判员 程晓嫚
二〇一八年七月二十日
书记员 苗 鑫