北京市海淀区人民法院行 政 判 决 书（2017）京0108行初891号原告北京市海淀区保利海德公园业主委员会，住所地北京市海淀区西土城一号院。负责人侯丽薇，北京市海淀区保利海德公园小区业主，住北京海淀区。委托代理人王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。被告北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处，住所地北京市海淀区文慧园68号。法定代表人王树彦，主任。委托代理人徐锐经，北京市正平（青岛）律师事务所律师。委托代理人ＸＸＸ，男，北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处工作人员。原告北京市海淀区保利海德公园业主委员会（以下简称保利海德业委会）不服被告北京市海淀区人民政府北太平庄街道办事处（以下简称北太平庄街道办）不予备案行为，向本院提起行政诉讼。本院于2017年10月11日受理后，依法组成合议庭。2017年12月12日，本院依法公开开庭审理了本案。原告保利海德业委会的委托代理人王玉臣，被告北太平庄街道办的委托代理人徐锐经、ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利海德业委会诉称，保利海德公园小区坐落于西土城路西侧，小区内有167户业主。2017年3月，北太平庄街道办锦秋知春社区居委会对小区召开业主大会进行了指导。2017年4月，保利海德公园小区成立筹备组。筹备组在公示《业主委员会候选人名单》、《业主大会议事规则》和《管理规约》后，于2017年7月15日至2017年7月30日组织全体业主投票表决，选举了业主委员会委员。2017年9月2日，保利海德公园业主大会筹备组长向被告邮寄了小区备案材料。被告收到材料后，于2017年9月14日向业主大会筹备组发出不予备案告知书。原告认为，北太平庄街道办对业主委员会有备案的法定职责。保利海德公园小区召开业主大会由居委会指导，且根据开发商提供的业主名单投票选举业委会，符合法律规定。故诉至法院，请求判令北太平庄街道办依法对保利海德业委会进行备案；被告承担诉讼费用。在法院指定的证据交换期限内，原告保利海德业委会提交如下证据并当庭出示：1、2017年4月18日《公告》；2、2017年5月4日《公告》及筹备组成员名单；3、2017年6月4日《公告》及《管理规约》、《业主大会议事规则》；4、2017年6月28日公示业委会候选人的《公告》；5、2017年6月28日关于召开业主大会的《公告》，以上证据证明保利海德公园小区在居委会指导下召开业主大会，选举业委会；6、2017年6月28日关于选举业委会委员的《公告》；7、2017年8月1日关于业委会投票结果的《公告》及业委会委员名单，以上证据证明业委会选举符合法定“双过半”条件；8、保利地产公司代表于爽电子邮件截屏；9、于爽身份证复印件；10、《保利海德公园小区业主大会成立和业主委员会选举情况的报告》；11、保利海德公园第一届业主大会业主委员会委员名单，以上证据证明开发商保利地产公司全程参与并认可业委会选举结果；12、EMS查询单；13、保利海德小区业主大会表决统计汇总表，以上证据证明保利海德业委会向北太平庄街道办邮寄备案材料；14、关于保利海德公园不予备案的告知书（以下简称不予备案告知书），证明北太平庄街道办不履行对业主委员会备案的法定职责。被告北太平庄街道办辩称，原告申请业委会备案不符合法律相关要求，被告作出不予备案符合规定，请求法院依法驳回原告诉讼请求。在法定举证期限内，被告北太平庄街道办提交如下证据并当庭出示：1、《建议函》及收条，证明在原告成立之前，被告已以书面形式通知暂停业委会选举工作；2、不予备案告知书，证明业委会成立程序不符合法定标准，暂不予备案；3、《关于保利海德公园公共设施使用情况说明》、《关于保利海德公园项目立项及公共设施建设的情况说明》，证明原告所主张的住宅楼与写字楼6号楼、商住两用7号楼、公租房10号楼（未入住）因有共同的消防、供电供水系统，系同一个物业管理区；4、京发改[2012]XX号《北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于海淀区东升乡居住、商业（配建公共租赁住房）项目核准的批复》，证明酒店属于还建项目，与上述建筑物没有共用基础设施及设备，分属于不同的物业管理区。各方当事人提交的证据经庭审质证，发表质辨意见如下：被告北太平庄街道办对原告提交的证据1、证据14的真实性予以认可，证明目的不予认可；对证据2至证据7及证据10、证据11、证据13的真实性及证明目的均不予认可；对证据8的真实性不予认可；对证据9、证据12的证明目的不予认可。原告保利海德业委会对被告提交的证据1、证据2的真实性予以认可，合法性及证明目的不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；对证据4的真实性予以认可，证明目的不予认可。依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十四条的规定，本院对经过庭审质证的证据进行评议后认为：原告保利海德业委会提交的全部证据，形式上均符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中规定的提供证据的要求，内容真实，与本案具有关联性，但不能证明业主委员会的成立合法，对其证明目的本院不予采纳。被告北太平庄街道办提交的全部证据，形式上均符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中规定的提供证据的要求，内容真实合法，与本案具有关联性，能证明其待证事项，本院予以采信。根据以上认证意见及庭审查明的情况，本院可以确认如下事实：保利海德公园小区位于北京市海淀区西土城路一号院，其四至范围为：东至西土城路；西至锦秋东路；南至锦秋南路；北至蓟门里北街。2017年5月4日，保利海德公园小区组建第一届业主大会筹备组。2017年6月28日，筹备组公告第一届业主大会定于2017年7月15召开，届时将对《管理规约》、《业主大会议事规则》及业委会候选人进行投票表决。2017年7月14日，北太平庄街道办向筹备组送达《建议函》，内容为：“由于现物业管理区域存在争议，建议暂缓业委会选举工作。”2017年8月1日，筹备组公告第一届保利海德业委会委员名单。2017年9月4日，保利海德业委会向北太平庄街道办邮寄送达业委会备案材料。2017年9月13日，保利海德公园小区建设单位北京世博宏业房地产开发有限公司及物业公司保利物业（北京）有限公司海淀分公司分别向北太平庄街道办提交6、7号楼与其它住宅楼共用消防系统、电话网络系统、排风系统、地库停车管理系统及行车道的情况说明。2017年9月14日，北太平庄街道办作出不予备案告知书，主要内容为：“按照《物业管理条例》第八条‘物业管理区域内全体业主组成业主大会’以及第九条‘一个物业管理区域成立一个业主大会’。鉴于保利海德公园小区业委会筹备组因选举业委会委员表决票数结果没有达到法定要求，故暂不予备案。”保利海德业委会不服，向本院提起本案诉讼。另查，在保利海德公园小区的业主大会及业委会的组建、成立过程中，6号楼（系写字楼）、7号楼（系商住两用楼）的业主被排除在外，该两栋楼均在保利海德公园小区的四至范围内，其中，7号楼业主有200多个，双方在庭审中均认可上述事实。此外，组成此次业主大会的业主共有167个。本院认为，根据《北京市物业管理办法》第十七条的规定，北太平庄街道办具有对辖区内的物业小区业主委员会予以备案的法定职责。本案的争议焦点主要为以下两点：一、6、7号楼与其它住宅楼是否属于同一物业管理区域，亦即保利海德公园小区在业主大会及业委会的组建、成立过程中将该两栋楼的业主排除在外是否合法；二、北太平庄街道办对保利海德业委会在提交材料齐全的情况下是否具有作出不予备案决定的权力，亦即其作出不予备案告知书是否有事实和法律依据。关于第一个焦点，本院认为，根据《物业管理条例》第八条及第九条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《北京市物业管理办法》第五条规定，建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。《北京市贯彻的若干意见》中规定，物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。结合上述规定，物业管理区域主要由建设单位结合相关情况进行划分并在房屋买卖合同中明示，国土房管局会同街道办事处负责协调。本案中，保利海德公园小区的建设单位北京世博宏业房地产开发有限公司在商品房预售合同中明确了物业管理区域的四至范围，而6、7号楼即在该四至范围内。同时，建设单位亦向北太平庄街道办说明该两栋楼与其它住宅楼共用消防系统等设施设备。因此，在建设单位已明确物业管理区域四至范围，北太平庄街道办又认为保利海德业委会单方认定的物业管理区域存在争议的情况下，保利海德公园小区在业主大会及业委会的组建、成立过程中仍将6、7号楼的业主排除在外，违反了《物业管理条例》的规定。关于第二个焦点，本院认为，《北京市物业管理办法》第十七条第二款规定，业主委员会提交材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。从该条的规定看，街道办事处仅具有形式审查的权力。但该办法第四条第二款规定，街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。可见，街道办事处对业主大会及业主委员会的组建、成立不仅具有协助、指导之责，亦有监督之权。本案中，保利海德公园小区在业主大会及业委会的组建、成立过程中，将同属一个物业管理区域的6、7号楼的业主排除在外，违反了《物业管理条例》关于“物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会”的规定，北太平庄街道办因此向业主大会筹备组发出暂缓业委会选举工作的建议函，并无不当。但业主大会筹备组在收到建议函后，却仍继续进行业委会选举工作。故在此情况下选举产生的保利海德业委会在向北太平庄街道办备案时，北太平庄街道办有权作出不予备案的决定。此外，根据《北京市物业管理办法》第十一条的规定，选举或者更换业主委员会委员的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，因7号楼的业主有200多个，而组成此次业主大会的业主仅有167个，此次业委会的选举票数必然不符合《北京市物业管理办法》第十一条的规定，故北太平庄街道办以表决票数结果没有达到法定要求作为决定不予备案的理由之一，亦无不当。综上所述，保利海德业委会要求北太平庄街道办履行对保利海德业委会进行备案的法定职责的理由不能成立。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告北京市海淀区保利海德公园业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告北京市海淀区保利海德公园业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄志勇人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  马仲兰二〇一八年四月九日书 记 员  周 洋