广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第1071号
上诉人（原审被告）：惠州市亚新房地产有限公司（以下简称“亚新公司”），住所地：惠州市江北。
法定代表人：常晓燕。
委托代理人：董卫强、邹丽君，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：黄德媛，女，汉族，1978年7月12日出生，住址：江西省赣州市。
委托代理人：胡丽琴，广东尚典律师事务所律师。
委托代理人：钟翠茜，广东尚典律师事务所实习律师。
上诉人惠州市亚新房地产有限公司因与被上诉人黄德媛商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法水民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年3月5日，黄德媛向原审法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告所签订的《合生国际新城认购书/补充协议》；2、判决被告退还原告所交的人民币70000元定金；3、判决诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：原告于2013年10月2日与被告签订《合生国际新城认购书/补充协议》一份，同日原告向被告交付了购房定金人民币70000元，准备购买被告开发的合生上观国际X栋X层X号房。签订了认购书并交付定金70000元之后，原告积极准备提供按揭材料等配合办理按揭贷款，但非因原告原因导致按揭贷款手续无法办理，导致《广东省商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称，一、被答辩人未按约定向银行提供资料申请贷款，存在违约。认购书第五条第2款明确约定：如按揭购房，乙方在签署认购书之日起3日内依《按揭须知》要求到光大银行提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》。但是被答辩人未按约定向银行提供资料申请贷款，通过答辩人与银行间的工作联系函可以清楚的显示截至2014年3月18日银行未收到申请资料。这说明被答辩人直到起诉仍未向银行提出贷款申请。因此：按揭贷款未能办理不可归责于银行，而属于被答辩人违约不去办理。自2013年10月2日被答辩人签订认购书至今，国家未出台新的楼市限购、限贷政策。因此：按揭贷款未能办理不可归责于国家政策原因。二、被答辩人从未就签订《商品房买卖合同》与我司进行协商。被答辩人在签署认购书后就再也没有与我司进行过磋商，反而我司一遍又一遍的督促其尽快去银行办理按揭手续以便进一步履行签约义务，但被答辩人始终不肯履行相关义务。三、答辩人在房屋销售过程中尽到了告知义务。被答辩人在签订认购书之前已收到答辩人提供的《认购须知》、《签约须知》和《按揭须知》。在阅读并充分理解认购、签约、按揭的流程，审视过自己所具备的按揭材料和购房资格的情况下，与答辩人达成合意，决定签订认购书。在此过程中答辩人已经充分的尽到了告知义务。相关证照及商品房买卖合同的全部条款也在售楼中心显著位置做了公示。四、被答辩人的主要目的就是违背诚信，找各种理由通过诉讼解除合同，其行为不应得到法律的支持。本案买卖双方作为合同的相对方，法律上对他们应当同等保护。被答辩人违背诚实信用原则、违反市场法则，在没有形成单方解除权的情形下，单方要求解除合同退还定金无法律依据。请人民法院明察事实，判决驳回被答辩人的无理诉求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2013年10月2日，原告黄德媛（认购方，乙方）与被告亚新房地产公司（发展商，甲方）签订《合生国际新城认购书/补充协议》1份，内容如下：一、认购单元情况：一、合生上观国际X栋X层X号房……乙方确认收到《认购须知》、《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。二、单元价格……乙方选择二百万以下住宅商业按揭付款方式……，优惠后总房价为960000元……四、付款计划：1、乙方在签署本认购书时交付定金100000元……六、办理银行商品房担保贷款（按揭）手续，1、……乙方须于签署本认购书/补充协议之日起3天内即于等2013年10月12日前到光大签署贷款合同及办理有关手续……。
上述《合生国际新城认购书/补充协议》签订后，原告黄德媛向被告亚新房地产公司交付了购房定金人民币70000元。原告黄德媛未能办理按揭贷款，双方未签订《商品房买卖合同》。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告黄德媛与被告亚新房地产公司于2013年10月2日签订《合生国际新城认购书/补充协议》1份，鉴于原告黄德媛是非本地户口的购房者，协议约定原告黄德媛以按揭方式向被告亚新房地产公司购买商品房，原告黄德媛不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，原告黄德媛不具备在惠州购买住房的资格，因此，双方未能签订《商品房买卖合同》，应属于不可归责于双方的事由，不属于原告黄德媛违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同提保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告亚新房地产公司应将定金返还给原告黄德媛，同时，上述《合生高尔夫庄园楼宇认购书》应予解除。因此，原告黄德媛请求解除上述《合生国际新城认购书/补充协议》及请求被告亚新房地产公司退还定金70000元，有事实和法律依据，理由充分，本院予以采纳。据此，原审依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告黄德媛与被告惠州市亚新房地产有限公司于2013年10月2日签订《合生国际新城认购书/补充协议》。二、被告惠州市亚新房地产有限公司应于本判决发生法律效力后10日内向原告黄德媛返还定金定金70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1550元（原告已预交），减半收取即775元，由被告惠州市亚新房地产有限公司负担。
当事人二审的意见
惠州市亚新房地产有限公司上诉称，一、原审判决认定不能订立商品房买卖合同的原因不能归责于被上诉人是错误的，应予改正。1、认购书清楚的写明认购单元的情况且再次提醒认购人：商品房预售许可证及其附图、商品房买卖合同所有条款和业主临时公约及前期物业服务合同在甲方售楼部现场公示，乙方确认已收到《认购须知》、《签约须知》和《按揭须知》且阅读并理解。据此可此证明：上诉人对于涉案房屋的销售过程合法，尽到了充分的提醒、告知义务，被上诉人在签订认购书之前已经阅读过合同条款，并对条款内容作了意思一致的表示。2、被上诉人在签署认购书后就再也没有与上诉人进行过磋商，反而上诉人一遍又一遍的督促被上诉人尽快去银行办理按揭手续以便进一步履行签约义务。3、被上诉人未按约定向银行提供资料申请贷款，通过上诉人与银行间的工作联系函可以清楚的显示截至2014年3月18日银行未收到申请资料。因此，按揭贷款未能办理不可归责于银行，而属于被上诉人违约不去办理。而且，自2013年10月2日被上诉人签订认购书至今，国家未出台新的楼市限购、限贷政策，按揭贷款未能办理不可归责于国家政策原因。4、认购书作为房屋销售合同的预合同是平等主体间自愿订立、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。认购书中的定金条款对双方有效。被上诉人违反诚实信用原则，拒绝向银行提供按揭资料，拒绝与上诉人进一步磋商签订商品房买卖合同的行为属单方违约，责任完成在被上诉人。二、原审法院在被上诉人明显违约的情况下判决上诉人退还定金，不仅没有法律和事实依据，违反了诚实信用原则，而且势必造成全国范围内房地产行业的混乱，极大的影响房产交易关系的安全和稳定。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。3、判令全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人口头答辩称，原审判决有充分的事实及法律依据，是正确的，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，争议的焦点是被上诉人与上诉人未能签订《商品房买卖合同》的责任应由谁承担的问题。对此，本院认为，双方在协议中明确约定被上诉人黄德媛以按揭方式向上诉人购买商品房。因黄德媛不是惠州本地户口，不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号）“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定，被上诉人不具备在惠州购买住房的资格，双方因此不能签订《商品房买卖合同》。上诉人作为具备开发资质的房产开发商，熟悉房产政策，理应对被上诉人无法办理按揭的情况有预见，而被上诉人亦应通过上诉人公示的《认购须知》、《认购书》等对自身无法办理按揭有所预知。因此，因客观上的国家现行房贷政策调控原因，导致被上诉人不能从银行获得认购书约定的贷款额度，进而双方无法进一步签订《商品房买卖合同》，一审因此认定为不可归责于双方的事由并无不当，上诉人称被上诉人违约没有积极去办理按揭的说法依据不足。据此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，上诉人应将已收取的定金返回给被上诉人，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1550元，由上诉人惠州市亚新房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 周 娟
代理审判员 黄宇乐
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 肖 湘
附：相关裁判依据
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同提保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；