福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终386号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘娜，女，1983年7月1日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：蔡泓宁，男，1979年1月18日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系刘娜丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑瑞静，女，1973年5月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张章登，男，1970年4月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。俩被上诉人共同委托诉讼代理人：林琰，福建海山律师事务所律师。原审第三人：福州市海润万通房产服务有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道216号福州仓山万达广场C区C3号楼12层20办公。法定代表人：林仲海，董事长。上诉人刘娜因与被上诉人郑瑞静、张章登、原审第三人福州市海润万通房产服务有限公司（以下简称海润万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘娜上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持刘娜的反诉请求或发回重审；2.一、二审诉讼费均由郑瑞静、张章登承担。事实和理由：一审认定事实与适用法律错误，致判决错误。一、一审认定《房地产经纪合同》以及《补充协议》合法有效是错误的。《房地产经纪合同》、《补充协议》是在郑瑞静、张章登与海润万通公司恶意串通隐瞒事实真相情况下签订的，完全违悖刘娜的真实意思表示。刘娜误以为楼道连廊可以封闭使用，才愿意购买房屋，但事实上楼道连廊是消防通道，不可以封闭的。二、一审认定因刘娜经海润万通公司多次催告仍未按约定将剩余定金17万元交由第三人无息监管，其行为符合《房地产经纪合同》的违约情形，故支持对方的诉请解除《房地产经纪合同》中房屋买卖合同部分的诉讼请求是错误的。首先，定金应采取实际支付原则，合同约定金额与实际支付金额不一致，应视为变更定金合同。其次，一审法院根据所谓合同约定，计算超高的违约金是错误的。三、本案虽然经过两次一审，但两次庭审均是由同一个法官主持审理，不可避免的存在审理法官先入为主的问题。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判。郑瑞静、张章登辩称，刘娜的上诉请求不能成立。一审判决对方的违约金远远小于答辩人的损失，因为刘娜未按时履行合同，答辩人为了解押动用了民间借贷利息上的损失以及房价上的损失，远远高于违约金金额。郑瑞静、张章登向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方之间订立的《房地产经纪合同》FZ-2004-001号；2.被告承担违约金壹拾万元整（100000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。刘娜向一审院反诉请求：1.反诉被告给付违约金及赔偿经济损失合计60000元；2.反、本诉案件诉讼费均由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年7月27日，以原告张章登、郑瑞静为卖方（甲方），被告刘娜为买方（乙方），第三人海润万通公司为中介服务方（丙方），签订一份《房地产经纪合同》。合同约定：甲方房产座落于福州市××街道金桔路××号金辉·城市三环25#楼1805单元，建筑面积156.58平方米；甲、乙双方议定该房产的买卖价格为人民币187万元；丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙双方买卖房产一事，提供中介服务；丙方应甲、乙双方的需求，为其提供房产成交后代理服务；甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息，并配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况；乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产；签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金人民币18万元给甲方（定金可抵作购房款）。如果甲、乙双方同意，可选择下列【1】种方式确保交易安全：1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据；违约责任：1.依照《中华人民共和国合同法》的规定，本合同签订后，甲、乙、丙三方应按照约定履行，乙方违约的其定金不予返还，甲方违约的双倍返还定金。丙方违约的应当退还当事人已交的服务费用并支付违约金给甲、乙双方，违约金数额／；……3.除甲乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将该房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五），乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）；违约处理时限，自发生违约行为之日起超过10日，丙方即向违约方发出挂号信促其履约，寄出邮戳即日起超过15日仍未回复并履约的，依本合同相关条款处理；出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）：1.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；合同还约定其他相关事项。同日，三方签订一份《补充协议》，约定：乙方对购买权的声明：乙方已亲自实地看房，对上述房产现况已充分了解并愿意购买上述房产；于签订本合同时，甲方同意乙方先下部分定金人民币1万元交至丙方处无息监管，乙方保证于2015年7月29日前将剩余部分定金人民币17万元交至丙方处无息监管；协议还约定其他相关事项。同日，被告刘娜向第三人海润万通公司支付了定金人民币1万元，海润万通房产服务公司亦向其开具收款收据。后被告刘娜以讼争屋北向连廊系消防安全通道，被邻居封闭存在消防安全隐患为由拒绝继续履行合同，第三人海润万通公司分别于2015年8月3日及2015年8月11日向被告刘娜发出《履约催告函》要求被告刘娜继续履行合同。被告刘娜亦分别于2015年8月25日及2015年8月31日向原告发出《关于要求解除合同并返还定金的函》、《律师函》，要求解除买卖合同返还定金。2015年9月10日，讼争屋产权人张章登、郑瑞静另行与他人签订《房产买卖经纪合同》，将该房屋另行出售给他人。另查明，福州市××街道金桔路××号金辉·城市三环25#楼1805单元的原产权人为张章登、郑瑞静。诉讼中，被告刘娜确认其在与讼争屋产权人张章登、郑瑞静签订《房地产经纪合同》前，多次前往讼争屋现场实地看房，并对讼争屋北向连廊设立铁门的事实是知晓的。原告亦确认其此次诉讼只解除《房地产经纪合同》中的房屋买卖合同部分，对于居间合同部分，不要求解除。一审法院认为，原告张章登、郑瑞静，被告刘娜，第三人海润万通公司，三方于2015年7月27日签订的《房地产经纪合同》以及《补充协议》，系三方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，三方均应依约履行各自的义务。该份合同、补充协议项下包含居间合同、房屋买卖合同等法律关系，现原告起诉解除《房地产经纪合同》中房屋买卖合同部分，故本案仅处理房屋买卖合同法律关系，不涉及居间合同法律关系。根据《补充协议》中关于“乙方已亲自实地看房，对上述房产现况已充分了解并愿意购买上述房产”的约定，以及被告在庭审中自行确认“签约前，多次前往讼争屋现场实地看房，对讼争屋北向连廊设立铁门的事实是知晓”，故被告又以讼争屋北向连廊系消防安全通道，被邻居封闭存在消防安全隐患为由拒绝继续履行合同，没有法律依据，一审法院不予支持。因被告经第三人海润万通公司多次催告仍未按约定将剩余定金17万元交由第三人海润万通公司无息监管，其行为符合《房地产经纪合同》第十七条第二项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，故原告诉请解除《房地产经纪合同》中房屋买卖合同部分的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于本案原告于2015年9月10日将讼争屋另行出售给他人，故被告的违约责任计算至此期间较为合适。根据《房地产经纪合同》中关于“乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）”的约定，被告刘娜应向原告张章登、郑瑞静支付从2015年7月29日至2015年9月10日止的违约金41140元（187万元×日万分之五×44天）。原告诉请中超出该部分，一审法院不予支持。因本案涉诉《房地产经纪合同》中的房屋买卖合同关系的解除，系反诉原告刘娜的违约行为导致，故反诉原告诉请要求反诉被告给付违约金及赔偿损失合计6万元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。第三人海润万通公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告郑瑞静、张章登与被告刘娜于2015年7月27日签订的《房地产经纪合同》以及《补充协议》中关于福州市××街道金桔路××号金辉·城市三环25#楼1805单元的房屋买卖合同关系予以解除；二、被告刘娜应于本判决生效之日起十日内向原告郑瑞静、张章登支付违约金人民币41140元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回反诉原告刘娜的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8920元，由原告郑瑞静、张章登负担1275元，被告刘娜负担7645元；反诉案件受理费650元，由反诉原告刘娜负担。二审中，双方未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘娜经多次查看讼争房屋后与郑瑞静、张章登、海润万通公司签订了《房地产经纪合同》，该合同系当事人真实意思，为合法有效。刘娜上诉主张郑瑞静、张章登和海润万通公司恶意串通、隐瞒事实等，但并未提供充分的证据予以证实，其主张不能成立。合同签订后，当事人本应积极履行合同以达到合同预期目的，但此后刘娜以讼争房屋北向连廊被封闭存在安全隐患为由拒绝继续履行合同。对此，本院认为，购房系大宗交易，购房人在决定购房前都会全面了解房屋的情况，包括面积、价格、房屋格局、小区状况、周边环境等等，在认为满足自身购房要求的条件下才会最终确定购房并签订买卖合同；本案中，刘娜在签订合同前已经多次实地看房，对讼争房屋的现状情况应当是了解的，但其在决定购房并已签订了买卖合同之后又以房屋现状存在安全隐患为由拒绝继续履行合同、交付定金，显然没有依据。因此，一审法院认定刘娜的行为已构成违约符合法律规定和合同约定。《房地产经纪合同》第十五条对于违约责任已作出明确约定，一审法院根据合同该条款约定，判令刘娜承担2015年7月29日至2015年9月10日止的违约金41140元亦符合规定。综上所述，刘娜的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10220元，由上诉人刘娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇一七年三月二十八日法官助理 江丽丽书 记 员 郑紫雯