江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终字439号
上诉人（原审被告）孙玉华，退休职工。
委托代理人孙民，公务员。
委托代理人余庆民，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）新沂市众大汽车维修有限公司，住所地新沂市交通局院内。
诉讼代表人葛贻军，该公司管理人的负责人。
委托代理人葛一支，江苏沭新律师事务所律师。
上诉人孙玉华因与被上诉人新沂市众大汽车维修有限公司（以下简称众大汽修公司）不当得利纠纷一案，不服新沂市人民法院（2014）新民初字第03167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙玉华的委托代理人孙民、余庆民，被上诉人众大汽修公司的委托代理人葛一支到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1979年4月20日，孙玉华从北京军区装甲兵坦克第一团后勤处转业至新沂工作，后调入原汽修厂任书记，汽修厂将位于新沂市水纹东一巷12号房屋作为单位宿舍分配给孙玉华居住，每月从孙玉华工资中扣除房租。1997年12月原汽修厂改制为股份制企业，并更名为众大汽修公司；1998年至今，众大汽修公司停产，无业务收入，孙玉华和李培华两家因房屋年久失修而共同出资维修房屋，2003年重新翻建；2011年12月30日，原审法院受理债务人众大汽修公司提出的破产申请，指定众大汽修公司清算组为管理人；2012年3月30日，因众大汽修公司经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，符合法定破产条件，众大汽修公司被宣告破产。因城市建设需要，孙玉华居住的房屋被征收，因房屋及院落占用的土地权属不明，孙玉华作为实际居住人，在2013年9月17日与新沂市房屋征收与补偿办公室签订了新沂市房屋征收补偿协议，协议约定水纹东一巷12号砖混住宅合法建筑面积为142.15平方米，合法土地面积215.28平方米，被征收房地产货币补偿为570026元，装潢及附着物补偿为65363元；2013年9月25日，孙玉华领取了拆迁补偿的相关各项费用合计709360元；众大汽修公司对孙玉华领取拆迁款的行为一直未向拆迁部门提出异议，直至2014年5月才向孙玉华索要房屋拆迁补偿款，双方协商未果，遂引起诉讼。庭审中，众大汽修公司未提供证据证明涉案房屋建造在原汽修厂厂区范围内，也未提供证据证明合法享有涉案房屋占地范围内的土地使用权。
原审法院认为，孙玉华系原汽修厂书记，原汽修厂将1981年建成的四间瓦房（即新沂市新安镇水纹东一巷12号）作为职工宿舍分配给孙玉华长期居住，原汽修厂每月从孙玉华工资中扣除房屋租金，即原汽修厂作为租赁单位与孙玉华之间形成不定期房屋租赁合同关系，原汽修厂系出租人，孙玉华系承租人。2013年9月17日，孙玉华作为实际居住人与新沂市房屋征收与补偿办公室签订房屋征收补偿协议，并于2013年9月25日领取了被征收房地产拆迁补偿款570026元及其他相关费用，合计709360元。因孙玉华系被拆迁房屋的承租人而非所有权人，故应当将领取的部分房地产拆迁补偿款返还给众大汽修公司。《徐州市城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定，拆迁执行政府规定的租金标准的公有（直管和自管）出租住宅房屋，房屋承租人可以要求购买原房屋产权，也可以要求继续承租。房屋承租人选择购买房屋产权的，购买金额为原房屋评估价格的20%，但不低于房产、物价部门当年公布的最低标准。房屋承租人购买后作为被拆迁人，由拆迁人按照本办法第二十四条规定给予补偿。房屋承租人要求继续承租、但被拆迁人要求货币补偿的，应由拆迁人按照房屋承租人购买原房屋产权应当交纳的费用补偿给被拆迁人后，拆迁人对房屋承租人给予安置，安置的标准不得少于原合法使用面积。房屋承租人应当与拆迁人另行签订租赁合同。本案中，原汽修厂分配给孙玉华的宿舍建造于1981年，1998年后房屋年久失修，众大汽修公司作为出租人没有履行租赁物维修义务，孙玉华出资对宿舍维修、翻建，事后众大汽修公司也没有向孙玉华支付全部修缮费用；孙玉华居住的房屋被拆迁后，众大汽修公司没有对孙玉华另行安置；众大汽修公司未提供被拆迁房屋占地范围内土地使用权的合法手续。基于以上因素，原审法院参照《徐州市城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十八条、第二十九条关于拆迁公有出租住宅房屋的相关规定，酌定孙玉华退还众大汽修公司被拆迁房地产价值的20%，即570026元×20%＝114005.2元。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、孙玉华应于本判决发生法律效力之日起十日内向众大汽修公司返还房屋拆迁补偿款114005.2元。二、驳回众大汽修公司的其他诉讼请求。案件受理费9500元，由众大汽修公司负担7600元，由孙玉华负担1900元。
上诉人孙玉华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误，造成错误判决。上诉人所居住的4间瓦房是新沂市汽车修配厂1981年建的出租房（上诉人作为军转干有3000元的安家费，理应享受住房）。后来因家庭人口多，居住拥挤，上诉人又盖了3间半瓦房和1间平房。众大汽修公司在庭审中已承认，汽修厂为上诉人、李培华两家建出租房7间（上诉人4间，李培华3间）；还承认自1981年以来，原汽修厂从没有对上诉人、李培华两家的出租房进行过维修或新建，既然只有4间瓦房属于众大汽修公司的出租房，那么一审法院就不应该将上诉人自建的3间半瓦房和1间平房笼统地划在一起，错误地从总补偿款570026元中扣除房地产价值的20%给众大汽修公司，而应该以4间出租房的补偿款中扣除其中的20%给众大汽修公司。在新沂市动迁办提供的“城市房屋征收估价分户报告单”中，对涉案房屋：4间瓦房、3间半瓦房、1间小平房的现状分别进行了评估，公私分明，无可争辩。2、原审法院对“原”房屋概念理解错误。《徐州市城市房屋拆迁管理条例》第29条规定：“房屋承租人选择购买房屋产权的，购买金额为原房屋评估价格的20%…”既然是“原”房屋的价值，众大汽修公司从没对4间出租房予以修缮，致使房顶塌陷，无法居住。按照房屋折旧的相关规定，此时的原房屋已经折旧完了。退一步讲，既使按照当时房改的价格购买，4间瓦房能折算价格的只有墙框而已，无整体房屋的价值。请求调取众大汽修公司当时对其他职工房改收费的财务凭证，进一步了解当时的房价和购买价格作为参考，予以公正处理。3、原审判决不仅对上诉人自行出资建设的51.67平方米房屋这一基本事实未认定，也未对四间公房出资翻建也未认定。综上，请求二审法院依法发回重审，切实维护上诉人的合法权益。
被上诉人众大汽修公司答辩称：1、孙玉华在一审诉讼中认可涉案房屋系被上诉人出资建成并分配给其使用，可见，上诉人孙玉华并非涉案房屋的所有权人，无权取得涉案房屋的征收补偿款。2、上诉人孙玉华对房屋的维修、改建不能产生房屋产权变更的法律效果，上诉人对其所辩称的自建房屋并不享有合法产权。首先，被上诉人出资建造的房屋作为职工宿舍分配给上诉人居住，该房屋没有进行房改，产权仍归被上诉人所有。其次，上诉人在被上诉人停产、企业无人管理的情况下自行改建，上诉人改建的房屋仍位于被上诉人职工宿舍范围之内，房屋产权仍属于被上诉人所有。3、原审法院考虑到涉案房屋的维修、翻建等客观情况，酌定上诉人返还被上诉人房地产价值的20%，已经充分维护了上诉人的合法权益。被上诉人基于尊重法院裁决的立场未提起上诉，但部分职工仍坚持认为涉案房屋并非公房，而是被上诉人公司资产，相关征收补偿款应全部归被上诉人所有。请求二审法院查明案件事实，公正裁决。
根据双方当事人的诉辩主张，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否有自行出资建设的房屋；2、返还补偿款数额应如何计算。
二审查明，众大汽修公司1999年到2002年固定资产分类账中均列明李培华、孙玉华宿舍面积共计138.6平方米；在众大汽修公司2010年审计报告中，固定资产明细表也列明：李培华、孙玉华宿舍面积共计138.6平方米。2013年新沂市房屋征收与补偿办公室与孙玉华城市房屋征收补偿协议载明，孙玉华合法建筑面积为142.75平方米。在新沂市城市房屋征收估价分户报告单（分户报告编号B60，产权人或承租人孙玉华）中，被征收房屋评估共有三部分，第一部分为91.08平方米，第二部分为41.27平方米，第三部分为10.4平方米。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
一、关于上诉人孙玉华在被拆迁房屋中是否有其自建房屋问题。本院认为，国家机关或社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。本案中，众大汽修公司1998年至2002年固定资产分类账中均列明李培华、孙玉华宿舍面积共计138.6平方米；在众大汽修公司2010年审计报告中的固定资产明细表也列明：李培华、孙玉华宿舍面积共计138.6平方米。2013年新沂市房屋征收与补偿办公室与孙玉华签订的《房屋征收补偿协议》载明，孙玉华合法建筑面积为142.75平方米。李培华、孙玉华两家宿舍面积共计138.6平方米，而《房屋征收补偿协议》载明孙玉华合法建筑面积为142.75平方米，以上证据表明，孙玉华关于征收房屋中有其自建房屋的主张成立。
二、关于返还补偿款数额应如何计算问题。返还补偿款数额应如何计算取决于自建房屋面积领取的补偿款数额。本案中，在新沂市城市房屋征收估价分户报告单（分户报告编号B60，产权人或承租人孙玉华）中，被征收房屋评估共有三部分，第一部分为91.08平方米，第二部分为41.27平方米，第三部分为10.4平方米。结合众大汽修公司固定资产分类账及2010年审计报告固定资产明细表的记载，上诉人孙玉华主张第二部分41.27平方米，第三部分10.4平方米，共计51.67平方米系其自建予以支持。第二部分41.27平方米，第三部分10.4平方米对应的评估价值分别为116918元、29453元，共计146371元。原审法院对原房屋评估价格认定有误，对此予以纠正。扣除孙玉华自建房屋评估价值146371元，原房地产评估价格应为423655元（570026元-146371元），参照《徐州市城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十八条、第二十九条相关规定，孙玉华退还给众大汽修公司数额应为84731元（423655元×20%）。
此外，孙玉华认为其对四间公房出资翻建，主张四间公房评估价值中大部分是其出资翻建所形成，但孙玉华提供的证据不能印证其该项主张，故对孙玉华该项主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实部分有误，导致数额计算有误，依法应予纠正。参照《徐州市城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十八条、第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持新沂市人民法院（2014）新民初字第03167号民事判决第二项，即驳回新沂市众大汽车维修有限公司的其他诉讼请求；
二、变更新沂市人民法院（2014）新民初字第03167号民事判决第一项为：孙玉华于本判决生效后十日内返还新沂市众大汽车维修有限公司房屋拆迁补偿款84731元.
如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9500元，由新沂市众大汽车维修有限公司承担7800元，由孙玉华负担1700元。二审案件受理费9500元，由孙玉华承担6500元，由新沂市众大汽车维修有限公司负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 超
审 判 员 赵淑霞
代理审判员 黄传宝
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 薛淑淑