广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第220号上诉人（原审被告）：清远市清城区华禧新村房地产有限公司。法定代表人：郭炳林，董事长。委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓榕爱。委托代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：梁海峰，广东金亚律师事务所实习律师。上诉人清远市清城区华禧新村房地产有限公司(以下简称华禧新村公司)因与被上诉人邓榕爱房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年11月7日，邓榕爱与华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定邓榕爱向华禧新村公司购买位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭的*号楼*梯*层*号房屋，建筑面积80.98平方米，套内面积61.07平方米，房屋总价款为345728元，付款方式为一次性付款，签订合同时已付首期房款328728元，第二期房款17000元于2011年11月30日前即交楼前一个月付清。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门审批有关事项发生的延误；3、由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，邓榕爱付清了房屋总价款345728元。2011年12月27日，华禧新村公司按照邓榕爱在商品房买卖合同中留下的地址向原告发出房屋交付使用通知书、收楼须知，后该邮件被退回。2013年1月24日，邓榕爱所购房屋所处的座楼房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2013年7月9日，华禧新村公司再次向邓榕爱发出房屋交付使用通知书、收楼须知，邓榕爱于2013年7月30日前往办理收楼手续，但最终没有成功收楼。对于未成功收楼的原因，邓榕爱认为有两个，一个是邓榕爱认为华禧新村公司出示的建筑工程竣工验收报告不能证明涉案商品房已竣工验收合格，其拒绝收楼，第二个原因则是其在2013年7月30日办理收楼手续时，被要求交纳2012年3月至2013年6月的物业管理费及滞纳金，否则其无法从物业管理处取得房屋钥匙。由于邓榕爱认为该期间其并未入住，故拒绝交纳该费用，导致无法收楼。邓榕爱为此提供了珠海葆力物业管理有限公司清远分公司于2013年7月30日出具的物业管理费催收函以及说明书一份。而对于第二个原因，华禧新村公司认为系邓榕爱与物业管理公司的关系，与其无关。虽然华禧新村公司认为其没有拒绝交楼的意思，甚至称邓榕爱无需交纳上述物业管理费都可以立即交楼，但同时华禧新村公司又陈述涉案房屋的钥匙系存放于黄金海岸物业公司一珠海葆力物业管理有限公司清远分公司处，业主收楼时由物业公司交付钥匙。至庭审时，邓榕爱尚未实际接收房屋，华禧新村公司对于办理涉案房屋权属证书的相关资料尚未交产权机关备案。诉讼中，华禧新村公司提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。华禧新村公司提供了其自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估确定邓榕爱所购房产的年租金为11661元。邓榕爱认为该评估报告书是华禧新村公司单方委托，且华禧新村公司逾期交房的行为造成邓榕爱的损失不仅仅只是租金的损失，故对该评估报告书不予认可。原审法院认为，本案的争议焦点有：1、华禧新村公司未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给邓榕爱是否构成违约；2、如果构成违约，应如何计算违约金，双方约定的违约金是否过分高于邓榕爱的实际损失，可否对违约金进行调整。对于第一个争议焦点，邓榕爱与华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恰守履行。本案中，邓榕爱已支付全部购房款，华禧新村公司应依约在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付给邓榕爱使用。尽管华禧新村公司答辩认为其逾期交房的原因在于政府有关部门审批有关事项发生了延误以及市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，但是华禧新村公司对于该答辩并无提供任何证据证实，故华禧新村公司并无任何理由对交楼时间进行延期，因此，华禧新村公司未在约定时间内交付商品房给邓榕爱已构成违约，邓榕爱有权要求华禧新村公司继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算问题，《商品房买卖合同》是双方在充分协商的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，华禧新村公司对于其提出的违约金约定标准过高的问题虽然提供了资产评估报告书证明其主张，但是逾期交房造成邓榕爱的损失并不是只有租金这单一的损失，同时，华禧新村公司要求以租金标准计算逾期交房违约金法律依据并不充足。在合同有明确约定的情况下，合同当事人的意思自治应受到尊重，逾期交房的违约金应按照合同约定按日以邓榕爱已付房价款的万分之三的标准进行计算。对于违约金的计算起止时间，按照合同约定应自合同约定的最后交付期限的第二天--2012年1月1日起计算。对于截止时间，邓榕爱尚未收楼的原因有两个，其一是其自身认为涉案房屋尚未竣工验收合格，主观认识错误，其二是物管公司要求邓榕爱交纳其认为不合理的物管费及滞纳金，而邓榕爱拒绝交纳该费用，导致其欲收楼却无法收楼。邓榕爱在交清了所有购房款且无存在其他相关违约行为，在已过合同约定的交楼期限后，华禧新村公司应该不附加任何条件地将涉案房屋的钥匙交予给邓榕爱让邓榕爱收楼，但是华禧新村公司却将涉案房屋钥匙交给物业公司，且对物业公司不交付钥匙给邓榕爱的行为不予以纠正。因此，邓榕爱至今无取得涉案房屋钥匙的结果系由华禧新村公司所导致，故，逾期交房违约金的截止时间应计算至邓榕爱实际收楼之日。对于邓榕爱请求华禧新村公司立即办理房屋所有权证的诉请，根据双方合同中“华禧新村公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，华禧新村公司应自双方约定的商品房交付期限届满(2011年12月31日）后90日内将办理产权登记的相关资料报产权登记机关备案，即华禧新村公司应自2012年3月31日前履行上述产权登记的相关义务，但华禧新村公司至今未履行以上义务。故，对于邓榕爱要求华禧新村公司立即为其办理房地产权证的诉请，本院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于判决生效之日起10日内将位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭*号楼*梯*层*号的房屋交付给原告；二、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于判决生效之日起30日内为原告办理涉案房屋（位于清远市清城区东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭*号楼*梯*层*号）的房地产权证，即将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；三、限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于判决生效之日起10日内向原告支付逾期交楼违约金，违约金按日以原告已交付房价款345728元的万分之三从2012年1月1日起计至被告实际向原告交付涉案房屋之日止。案件受理费1062元，由被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担。宣判后，华禧新村公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判决驳回被上诉人不合法不合理的诉讼请求。主要事实和理由是：一、关于房屋交付时间问题，原审认为上诉人尚未交楼给被上诉人这是与事实不符的。涉案房屋其实于2013年7月19日己交付给被上诉人。涉案房屋于2011年12月已具备入住条件，当时上诉人已通知各购房人前来收楼，绝大部分人收到通知后即前来收楼。2011年12月23日，上诉人书面通知被上诉人收楼，但被上诉人拒绝收楼。涉案房屋正式于2013年1月24日通过验收，1月30日备案，上诉人电话通知被上诉人收楼，被上诉人仍以各种理由拖延。时至2013年7月9日，上诉人再次书面通知被上诉人收楼，但被上诉人收到通知后仍拒绝收楼。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条第二款明确规定，买受人应当在收到出卖人发出的收楼通知书之日起30日内与出卖人办理商品房交接手续，逾期超过30日，出卖人有权作为买受人自动收楼由此产生的费用由买受人承担。此外，双方签订的《广东省商品房买卖合同补充协议》第3条第6点第(4）项明确约定：“买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起第10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第10日视为买受人已收楼，买受人应从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用”。由于上诉人已于2013年7月9日书面向被上诉人发了《收楼通知书》，因此，根据上述约定，视为被上诉人于2013年7月19日己收楼。另外，原审既然也认定被上诉人尚未收楼的原因“是其自身认为涉案房屋尚未竣工验收合格，主观认识错误”，但却不判令其承担“主观认识错误”而应承担的法律责任，而将责任无理地推给上诉人，这也是显失公平的。二、被上诉人请求的违约金明显过高，上诉人在原审中己请求调整过高的违约金，且己提供相应证据。但原审却不予采纳，与法律法规、司法解释的规定明显不符，应予纠正。理由是：1、关于违约金的性质，法律规定其为补偿性质，而非惩罚性质。合同法第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。2、被上诉人对其因逾期交付而造成的损失没有举证，因此，被上诉人对该诉讼请求的主张是举证不能的。3、对于过高的违约金数额，最高人民法院的司法解释已制定了可以减少和减少的标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。4、退一万步来说，即使上诉人构成违约，则上诉人迟延交楼违约导致被上诉人的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。上诉人已委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋的市场租金进行评估，月租金为12元／平方米，被上诉人的日实际损失仅为32.4元，而其主张的日违约金则为103.7元，确实高于其实际损失。故被上诉人的主张不应支持，应依法予以调整。三、资产评估报告书在鉴定主体、鉴定依据、鉴定程序等方面均符合法律规定，具有法律效力。被上诉人对此持有异议，但未能提出足以反驳的证据，故被上诉人主张该资产评估报告书无效的观点不能成立。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定可知，逾期交付使用房屋给购房者造成的损失可以通过有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。因此，上诉人在原审中委托有资格的房地产评估机构对涉案房屋在逾期交付期间的租金标准进行了评估，该租金标准可以作为被上诉人所遭受损失的依据，原审对此不予认定实属不妥。至于被上诉人认为逾期交房的损失不仅仅只是租金的损失，还有其他损失，对此主张被上诉人应承担举证责任。由于被上诉人没有举证，应承担举证不能的法律后果。四、原审认为“原告尚未收楼的原因有两个，…，其二是物管公司要求原告交纳其认为不合理的物管费及滞纳金，而原告拒绝交纳该费用，导致其欲收楼却无法收楼”，该认定是与事实不符的。理由是：首先，被上诉人从来没向上诉人提出过收楼，相反是上诉人反复催促而被上诉人以未竣工验收合格为由拒收，所以被上诉人不存在“欲收楼”主观意愿。其次，被上诉人也没有证据证明其曾向上诉人要求拿钥匙而不给的证据。因此，原审的上述认定，不但是事实不清的，也是对上诉人极为冤枉的。被上诉人邓榕爱答辩称：1、虽然上诉人于2011年12月23日通知被上诉人，但当时并不符合交楼条件，被上诉人拒绝收楼。2、2013年7月9日上诉人有通知被上诉人收楼，但当时上诉人是将房屋钥匙交给物业管理公司，而物业管理公司又在交楼时设置了障碍，即要求被上诉人支付2012年1月1日至2013年7月9日期间的物管费，被上诉人认为这不合理，物业管理公司拒绝将钥匙交给被上诉人，因此未实际完成交接手续。3、涉案房屋真正交付是在2014年12月11日。开发商委托物业公司交楼，物业公司设置不合理的障碍，导致无法交楼的责任应当由上诉人承担。交付房屋的责任应该由开发商承担，交付行为也就由开发商完成，受托人设置障碍导致房屋无法顺利交收，该责任应由开发商承担。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，一、华禧新村公司与邓榕爱签订的《合同补充协议》第6条第(1)项约定：“出卖人只要向买受人所提供的通信地址以挂号邮件或特快专递方式邮递，则自寄出十日内即视为送达，无论对方是否收讫。”第(4)项约定：“买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起第10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第10日视为买受人已收楼，买受人应从即日起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用。”二、邓榕爱于2014年12月11日正式收楼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于华禧新村公司是否构成逾期交楼的问题。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同。根据合同约定，华禧新村公司应在2011年12月31日前将经验收合格的房屋交付给邓榕爱使用。虽然华禧新村公司于2011年12月27日向邓榕爱发出《房屋交付使用通知书》，但此时涉案房屋并未符合合同约定的交楼条件，邓榕爱亦未接收房屋，故不能认定华禧新村公司此时已完成交楼义务。华禧新村公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋义务，属逾期交楼，构成违约，应承担相应违约责任。关于逾期交楼违约金如何确定的问题。对于违约金的起止时间，根据合同约定，逾期交楼违约金应从2012年1月1日起算。对于违约金的截止时间，涉案商品房于2013年1月30日经行政主管部门竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。随后，华禧新村公司为履行交楼义务于2013年7月9日向邓榕爱邮寄送达《房屋交付使用通知书》和《收楼须知》。由于邓榕爱没有在收到上述通知后的10日内前往办理收楼手续，根据双方当事人在《合同补充协议》第6条第(4)项的约定，可视为邓榕爱于2013年7月19日已收楼。因此，逾期交楼违约金应计算至2013年7月19日。华禧新村公司此节主张理由成立，本院予以支持。至于违约金以何标准计算的问题。涉案合同由双方当事人协商一致确定签署，系当事人的真实意思表示。双方在考虑交易情况、预期利益以及当地经济水平等因素后，在合同中明确约定以已付房款每日万分之三的标准计算逾期交楼违约金，应尊重当事人的约定。华禧新村公司仅以其自行委托的对涉案房屋租金标准所作评估意见并不足以证明合同约定的违约金过高，其请求减少违约金依据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，华禧新村公司应向邓榕爱支付逾期交楼违约金58600.90元(345728元×0.0003/日×565日)。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院(2014)清城法民一初字第681号民事判决第二项。二、撤销清远市清城区人民法院(2014)清城法民一初字第681号民事判决第一项。三、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第681号民事判决第三项为：限清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向邓榕爱支付逾期交楼违约金58600.90元。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2124元，由清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李文宇代理审判员  林士嵛代理审判员  余允添二〇一五年七月十日书 记 员  冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。