贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终425号上诉人（原审被告）：高红，女，1977年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨虎，贵州集泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区环城东路555-593号A栋03层。法定代表人：吴忠友，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴大志，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锦秋，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人高红因与被上诉人贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称万科金域蓝湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高红上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定的事实不清楚，判决依据的证据不足。1、涉案房屋面积未达到合同约定的约500平方米。一审法院未查明房屋面积，径行判决上诉人支付租金错误，请求二审法院查明本案门面的实际面积；2、因被上诉人无法提供租赁房屋的产权证明致使上诉人不能办理营业执照，影响了上诉人使用租赁房屋；3、涉案房屋前的建筑物对上诉人使用租赁物造成了影响。二、一审法院适用法律错误。双方合同中约定的租赁用途明确为经营所用，但被告交付的房屋不能达到营业的条件，不符合合同中关于交付房屋用途的约定，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，对方交付租赁物不符合约定用途的情况下，上诉人有权拒绝支付相应的房屋租金和保证金。二审审理中，上诉人提出一审租金计算错误。双方未确定合同签订时间，应以实际交房时间2016年8月31日顺延免租期后计算租金。万科金域蓝湾公司辩称，1、关于面积，上诉人提交的测量结果系单方作出，且没有提交测绘人员的资质及身份信息，不能作为定案依据；2、关于产权，涉案房屋为合法建筑，没有办理产权证并未影响上诉人的正常经营使用；3、关于房屋交接双方签署了交接单；4、关于房前建筑物，该建筑物不是我公司的，也不影响上诉人使用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。万科金域蓝湾公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付租赁期间所拖欠的租金暂计540000元，并按照逾期缴纳租金的0.3％每日的标准向原告支付逾期付款违约金（从逾期付款之日计算至被告付清所有款项之日止）；2．判令被告向原告支付拖欠的保证金45000元，水费1146.3元，电费13035元，物管费51000元；3．本案诉讼费、律师费等由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月1日，原告万科金域蓝湾公司（甲方）与被告高红（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于贵阳市云岩区水东路万科玲珑湾商业街2楼，总面积约为500平方米的房屋租赁给乙方用于“美学馆”使用，经营品牌“郑福星”；租赁期限自2014年12月1日至2020年11月30日；免租期12个月，但免租期间，乙方仍应自行承担物业服务费、水电费用等与房屋有关的其他费用；甲方应会同乙方于2014年12月1日前办理该房屋移交手续，双方签署交接单；采取以下方式，按建筑计算租金：本房屋初始租金按房屋建筑面积单价计算，90元/平方米/月，每年递增8%，自租赁合同约定的租期起始日起算，每满一年即为一个租赁年度；租金每3个月为一期；乙方须按合同规定的方式和时间，如期交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，按逾期交纳租金的0.3%支付违约金额；乙方应于合同签署之日向甲方支付租赁保证金45000元，甲方在收到保证金后应给乙方开具收款凭证；租赁期内，与房屋有关的各项费用，包括但不限于房屋的物业服务费、各项设施费用、能源使用费和公共事业费用（如水费、电费、电话费）等，均由乙方承担；该房屋的物业服务费由乙方按照房屋相关规定，自行向相关单位缴纳；合同约定其他事项。合同签订后，原告将房屋交予被告使用。但被告未按期向原告支付房屋租金及保证金。截至2017年2月28日，被告欠付原告租金540000元。暂至同年10月30日，被告仍使用涉案房屋。案件审理过程中，被告以面积不足为由向一审法院申请司法鉴定，一审法院予以准许，但因无相应司法鉴定机构对房屋面积进行测量，故鉴定不能。原、被告再次对房屋使用面积问题进行协商测量，但原告不同意测量意见。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，合同当事人应当按照合同约定履行义务。对于被告提出房屋使用面积与合同约定不符的抗辩意见，因无相应司法鉴定机构对房屋面积进行司法鉴定，被告自行对房屋面积进行测量，但未提交相关测量人员的资质佐证，且原告对测量结果不予认可，故测量所得面积不能作为本案认定事实的证据。被告的上述抗辩意见，不予支持。对于被告提出因原告未提供产权证明用于办理营业执照导致合同目的不能实现且应从房屋能够使用时起算免租期的意见，在本案立案后，一审法院进行了实地调查，涉案房屋已进行相应装修并用于经营，被告使用房屋的合同目的并未因房屋产权问题导致不能实现。关于被告提出涉案房屋前有相应建筑物影响其使用的意见，首先，被告未举证该建筑物的归属情况，其次从现场照片上看，建筑物与涉案房屋存在一定的空间距离，并未从客观上影响被告对房屋的使用。综上，被告依此拒付房屋租金的抗辩意见，均不予支持。原告关于被告支付拖欠租金540000元及保证金45000元的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付因拖欠房屋租金按每日0.3%计算违约金的诉请过高，一审法院酌情按拖欠租金金额的10%计算违约金。原告关于被告支付水费1146.3元，电费13035元，物管费51000元的诉请，因原告并未举证被告使用水、电的具体使用量，对水、电费诉请不予支持，另因合同约定被告向相关单位交纳物业管理费，原告主张物业管理费无合同依据，故对原告物业管理费的诉请，不予支持。关于原告要求被告承担律师费的诉请，无合同约定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告高红于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司房屋租金540000元，并按上述金额的10%支付违约金；二、被告高红于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司保证金45000元；三、驳回原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10302元，减半收取计5151元，由原告贵阳万科金域蓝湾房地产有限公司负担326元，被告高红负担4825元（案件受理费已由原告预交，被告在履行判决时径行支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。上诉人提交贵阳市云岩区市场监督管理局责令改正通知书1份、贵阳市云岩区市场监督管理局公示栏照片一张，拟证明因被上诉人未能提交房产证，致使上诉人不能办理营业执照，相关部门已经通知整改。被上诉人质证称，涉案房屋系按照相关建设规划许可建设的房屋，尚未办理产权证，但办理营业执照需要提供的场所证明非必需产权证，提交租赁合同等也可以办理。该通知书系2018年1月30日作出，在此之前上诉人并未收到过相关通知或者处罚，被上诉人没有提供产权证也并未影响上诉人正常经营。被上诉人提交贵阳万科劲嘉置业有限公司网上查询信息打印件一份，拟证明无需房产证也能办理营业执照。上诉人质证称，与本案无关联性，不予认可。另查明，上诉人主张遮挡涉案房屋影响其使用的建筑物，在双方签订租赁合同时已然存在。二审经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于上诉人应否支付租金及保证金。上诉人主张因被上诉人未提供房屋产权证明不能办理营业执照致使合同目的不能实现，但未提交充分证据予以证明，且经一审法院实地调查，涉案房屋已进行装修并用于经营，上诉人使用房屋的合同目的已实现，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于上诉人提出涉案房屋前有相应建筑物影响其使用的主张，首先，双方订立租赁合同时该建筑物就已经存在，若该建筑物的存在影响上诉人使用租赁物，上诉人作为承租人，在选择租赁物时应当对租赁物是否符合使用目的进行必要的审查、评估，继而决定是否签订租赁协议。而非在协议签订之后以此为由拒付租金；其次，根据现场照片显示的建筑物与涉案房屋的位置及空间距离，该建筑物客观上并未对上诉人房屋的使用造成影响。综上，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人提出房屋使用面积与合同约定不符的主张，仅有上诉人自行测量数据，被上诉人又不予认可，经本院释明后上诉人未能提交相关测量人员的资质证明予以佐证，故该测量数据不能作为本案定案的依据。至于上诉人提出因双方未确定合同签订时间，应按收房时间2016年8月31日顺延免租期后计算租金的意见，合同虽未明确写明签订时间，但合同第三条约定租赁期限为2014年12月1日至2020年11月30日，合同的附件七明确双方于2014年就涉案房屋进行移交，上诉人主张交房时间为2016年8月31日但未提交证据予以证明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可以确认双方合同签订时间为2014年12月1日，故上诉人应按合同约定，从1年免租期满后即2015年12月1日起向被上诉人支付房屋租金。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审法院据此判令上诉人按约支付拖欠租金540000元及保证金45000元，并酌情按拖欠租金金额的10%计算违约金认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，上诉人高红的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10302元，由上诉人高红负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 刘 妍审判员 韦 娟二〇一八年三月二十一日书记员 张仕玉