广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终624号上诉人（原审被告，反诉原告）：黎秀女，女，1947年2月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托代理人：朱联艺，男，1971年1月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区，系上诉人儿子。委托代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：许志华，男，1983年10月10日出生，汉族，现住广东省清远市清城区，上诉人黎秀女因与被上诉人许志华租赁合同纠纷一案，不服广东省清城区人民法院（2016）粤1802民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黎秀女及其委托代理人朱联艺、赵颖到庭参加诉讼，被上诉人许志华经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黎秀女上诉请求：一、依法撤销清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初3538号《民事判决书》第一、二、五项判决;二、判令被上诉人向上诉人支付租金24600元及违约金(违约金自2015年10月6日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计付至被上诉人支付完毕租金及违约金之日止);三、判决驳回被上诉人的原审诉讼请求;四、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初3538号《民事判决书》认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，显属事实认定不清，法律适用错误。讼争《房屋租赁合同》的租赁标的物为清远市清城区东城街×号房屋(原名为东岗大街×号)，该房屋的初始建设源于上诉人的父亲黎炳田，属于上诉人父亲在村集体经济组织土地上建设的宅基地住房。并且，上诉人父亲黎炳田已于2000年5月30日向政府部门缴纳了3878元的办证费。同时，上诉人的户籍一直位于讼争房屋地址，在上诉人父亲去世后上诉人继续使用讼争房屋及所在土地，系由村集体经济组织召开村民大会表决同意的，清远市清城区凤城街道古城居民委员会对上诉人使用讼争房屋及所在土地的情况亦予以确认。因此，讼争房屋属于村集体经济组织土地上的宅基地住房，上诉人对讼争房屋享有的权利亦经村集体经济组织同意。并且，讼争房屋的初始建设行为发生在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》施行前，对于讼争房屋的租赁不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》进行调整。原审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》，以讼争房屋未取得建设工程规划许可证及建设工程规划许可证为由，认定讼争《房屋租赁合同》无效，属事实认定不清，法律适用错误。二、清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初3538号《民事判决书》举证责任分配违法，导致事实认定错误，严重损害了上诉人的合法权益。1、本案为租赁合同纠纷，在租赁合同关系中，关于讼争房屋租金是否支付及讼争房屋何时交还的举证责任应当由承租人对其应履行的积极义务(己支付租金及何时交还讼争房屋)承担举证责任。原审判决在对举证责任分配时，要求上诉人对被上诉人未支付租金及未交还房屋的消极事实承担举证责任，并以上诉人未能举证证明被上诉人未支付租金及何时交还房屋为由，作出对上诉人不利于的认定。原审判决明显举证责任分配违法。2、被上诉人未有任何证据证明其己依约向上诉人支付2015年10月至2016年6月的房屋租金及何时向上诉人交还租赁房屋，依法应承担举证不能的法律后果。上诉人诉请被上诉人支付房屋租金于法有据。3、被上诉人在原审诉讼中，确认欠付上诉人水电费及污水处理费合计1128.05元，并同意向上诉人支付该水电费及污水处理费。实际上，上述欠付的水电费及污水处理费就是2015年10月至2016年4月期间的水电费及污水处理费。因此，被上诉人确认了水电费及污水处理费的欠付事实，亦同时确认了讼争房屋在2016年4月还在被上诉人的管理、使用中，被上诉人辩称于2016年3月已将讼争房屋交还上诉人的谎言，不攻自破。同时，被上诉人连2015年10月后的水电费及污水处理费都存在欠付的情形，谈何已经支付2015年10月至2016年2月的房屋租金。可见，被上诉人不但未有任何证据证明其己实际支付2015年10月至2016年2月的租金，而且其辩称明显不符合正常逻辑。三、被上诉人存在严重拖欠上诉人房屋租金、水电费及污水处理费的行为，被上诉人无权要求退还房屋租赁押金。根据讼争《房屋租赁合同》第二条的约定，讼争租赁房屋押金的退还前提为:租赁期届满并付清租赁期内所发生的费用。现，被上诉人在讼争房屋租赁期未自然届满，并且被上诉人存在拖欠上诉人房屋租金、水电费及污水处理费的行为，房屋租赁押金的退还条件不成就，被上诉人无权要求退还房屋租赁押金。综上所述，清远市清城区人民法院(2016)粤1802氏初3538号《民事判决书》存在举证责任分配违法、事实认定及法律适用均严重错误的情形，依法应予纠正。同时，上诉人已70岁高龄，讼争房屋租金系上诉人的唯一生活来源。被上诉人不但拖欠上诉人房屋租金，还将上诉人暴力殴打致伤，被上诉人理应受到道德的谴责，法律的惩罚。被上诉人许志华没有答辩意见。被上诉人许志华向一审法院起诉请求：1、黎秀女向许志华退还铺位押金5000元；2、黎秀女赔偿许志华商铺物品损失6000元；3、本案诉讼费由黎秀女承担。上诉人黎秀女反诉请求：1、许志华向黎秀女支付租金24600元及违约金（违约金自2015年10月6日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计付至许志华偿还之日止；2、许志华向黎秀女支付水电费、污水处理费合计1128.05元；3、本案反诉费用由许志华负担。一审法院认定事实：2015年4月19日，黎秀女（甲方）委托其儿子朱联艺与许志华（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定由甲方将坐落于清远市清城区东城街×号（东城雅居西侧）的租赁物出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2015年5月1日起至2021年5月1日止，租金为3000元/月。乙方现交按金5000元给甲方，每月的水电费、清洁费、数字电视费、物业管理费等费用由乙方负责。房屋按金在租约期满并付清租约内所发生的费用后，即由甲方返还给乙方。2015年4月20日许志华向黎秀女交付了按金5000元。2016年3月4日15时许，双方因租赁问题发生纠纷，清远市公安局清城区分局对双方发生的纠纷查明的事实经过如下：双方在发生纠纷期间，许志华损坏了租赁物的大门，黎秀女损害损坏了许志华的机油、雨刮等商品，随后双方互相殴打，导致双方受轻微伤。清远市公安局清城区分局先后于2016年3月17日及3月21日组织双方进行调解，但均调解无果。许志华确认以下事实：1、每月租金以现金形式交付；2、同意向黎秀女支付拖欠的电费及污水处理费合计1128.05元。黎秀女确认：1、每月租金以现金形式交付；2、涉案租赁物无权属证明，未取得建设工程规划许可证；3、租赁物于2016年2月5或6日停水。许志华主张：1、因租赁物无法办理营业执照曾于2016年1月向黎秀女提出要求解除租赁合同，此后双方于2016年3月4日发生纠纷，并因此解除租赁合同；2、租金交付至2016年2月；3、2016年3月4日搬离租赁物。黎秀女抗辩：1、许志华租金交付至2015年10月，有开具相关收据，但无向原审法院提交；2、黎秀女涉案租赁物能办理营业执照，但无提交证据佐证；3、双方于2015年10月发生纠纷；4、许志华于2016年6月6日返还租赁物。一审法院认为：黎秀女确认涉案租赁物无权属证明，亦未取得建设工程规划许可证，黎秀女未取得建设工程规划许可证建设商铺对外出租，且在本案辩论结束前仍未取得相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。许志华确认同意向黎秀女支付水电费及污水处理费合计1128.05元，原审法院对此予以确认。对于黎秀女提出的调查取证申请，因无调查收集的必要性，原审法院不予准许。对于许志华要求黎秀女退还按金5000元的请求。许志华主张于2016年1月曾向黎秀女提出解除合同的要求，租金交付至2016年2月且于2016年3月4日搬离租赁物。黎秀女确认于2016年2月5或6号对租赁物实施停水，但抗辩许志华租金只交付至2015年10月，且收取租金有开具收据，许志华于2016年6月6日搬离租赁物。综合双方的陈述分析：1、租赁物于2016年2月已停水，且从许志华提交的照片显示，许志华的部分商品已被清离出租赁物，在这种情况下，许志华已无法正常使用租赁物；2、黎秀女抗辩持有租金收据，且许志华自2015年10月起拖欠租金，但黎秀女就其抗辩无提交证据佐证，故应承担举证不能的责任；3、黎秀女主张许志华于2016年6月6日搬离租赁物，但无提交证据佐证，许志华对此亦予以否认。根据清远市公安局清城区分局对双方发生的纠纷所查明的事实反映，2016年3月4日，许志华损坏了租赁物的大门，黎秀女损害损坏了许志华的机油、雨刮等商品，双方在此后已丧失履约的信用基础。故原审法院依法对许志华告提出的租金交付至2016年2月且于2016年3月4日搬离租赁物的主张予以采纳，对黎秀女提出的许志华于自2015年10月起拖欠租金及2016年6月6日搬离租赁物的抗辩不予采信。因双方签订《房屋租赁合同》为无效合同，且许志华自2016年3月4日已搬离租赁物，此后无实际占用使用租赁物，故黎秀女已收取了5000元押金应于返还。对于许志华要求黎秀女赔偿许志华商铺物品损失6000元的请求，经清远市公安局清城区分局对双方发生的纠纷进行调查，双方均存在损坏对方物品的行为。但许志华对其主张的损失金额及物品只提交了物品的进货单佐证，而无进一步就证据的关联性进行补强，许志华对此应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院对许志华主张的损失金额不予采信，对许志华要求黎秀女赔付6000元的请求，不予支持。对于黎秀女要求许志华支付自2015年10月至2016年6月6日的租金24600元及违约金的反诉请求，如前所述，双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。黎秀女主张许志华拖欠2015年10月至2016年6月6日的房屋占有使用费24600元及违约金，但黎秀女就其主张无提交证据佐证，对此应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院对其主张不予采信，对黎秀女此请求，不予支持。据此，原审法院于2016年11月11日作出（2016）粤1802民初3538号民事判决：一、许志华与黎秀女签订的《房屋租赁合同》为无效合同;二、黎秀女应于判决生效之日起3日内向许志华返还按金5000元；三、许志华应于判决生效之日起3日内告黎秀女支付拖欠的水电费及污水处理费合计1128.05元；四、驳回许志华其他诉讼请求；五、驳回黎秀女其他反诉请求。本案本诉受理费38元，反诉受理费222元，合共260元，由许志华负担25元，由黎秀女负担235元。本院二审期间，上诉人在本院二审查询后，提交了从2016年5月至2016年9月的《收款收据》，拟证明被上诉人交付租金的情况。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案房屋的土地所有权××市清城区××街道古城社区居民委员会，该土地经同意分配给上诉人作为建房用地。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同是否有效。2、被上诉人2015年10月份之后的租金是否已交纳。关于双方签订的房屋租赁合同是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第二十五条关于“本解施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”的规定，涉案房屋的土地属于乡、村庄规划区内的建房用地，而上诉人至本案二审诉讼期间均未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设用地的相关证据，因此，根据上述规定，原审法院认定涉案租赁合同无效并判令上诉人返还被上诉人缴交的押金正确。由于前述司法解释规定不适用该解释的案件仅为“本解施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件”，而本案租赁合同发生在前述司法解释之后，因此，本案适用该司法解释的规定处理，上诉人以本案不适用前述司法解释规定而认为合同有效并认为不应返还押金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。关于被上诉人2015年10月份之后的租金是否已交纳的问题。本案双方均确认租金为每月以现金的形式交纳，上诉人认为交纳的租金均有开出《收据》，而被上诉人则认为没有开出《收据》，根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人应提供收取租金的《收据》存根联予以证明被上诉人交纳租金的具体时间，但本案在一、二审庭审中，上诉人均没有提供收取租金的《收据》存根联予以证实，而二审庭审后，根据上诉人提供的《收款收据》存根联证实，被上诉人于2016年6月后仍然有交纳涉案租金，因此，上诉人认为被上诉人从2015年10月份开始拖欠租金至2016年6月份并要求上诉人支付该租金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人黎秀女的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由上诉人黎秀女负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年七月二十四日书记员  黄 沁