天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽民初字第3374号
原告李佳祥，男，汉族，农民。
委托代理人李欣，男，汉族，农民，系原告之子。
委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。
被告李宝成，男，汉族，农民。
委托代理人薛金玲，女，汉族，农民，系被告之妻。
第三人陈凯，男，汉族，农民。
委托代理人周阳，天津融耀律师事务所律师。
原告李佳祥与被告李宝成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，陈凯以第三人身份主动要求参加诉讼，本院依法准许。后本院依法组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告李佳祥的委托代理人李欣、武萍，被告李宝成的委托代理人薛金玲，第三人陈凯的委托代理人周阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李佳祥诉称，原告与被告于2006年2月签订房屋买卖协议，原告将其所有的坐落于天津市XX区XX街XX村土房三间以25000元的价格卖予被告，合同签订后，双方均履行了协议。因被告不具备天津市户籍，该房屋一直没有办理过户手续，故原告起诉请求：一、确认原、被告之间的房屋买卖协议无效；二、判决被告将房屋退还原告；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李宝成辩称，原、被告之间买卖房屋属实，被告在购买原告的房屋后，除将该房屋重新装修外，还另建了三间房屋。因房屋面临拆迁，被告无法享受全部优惠政策，故于2014年2月将向原告购买的房屋及被告另建的房屋以200000元的价格卖予第三人陈凯，被告和第三人陈凯已履行了协议所有内容，现诉争房屋应属于第三人所有，要求驳回原告诉讼请求。
第三人陈凯述称，第三人于2014年2月与被告就诉争房屋及被告另建的房屋签订了房屋买卖协议，并到所在村民委员会办理相应变更登记，且已与街道办事处签订了房屋拆迁协议，诉争该房屋应属于第三人所有，要求驳回原告诉讼请求，确认天津市XX区XX村房屋为第三人陈凯所有。
原告李佳祥就其主张向本院提供证据及被告、第三人质证意见如下：
一、土地使用权登记卷（原件在新立街办事处），拟证明涉诉房屋所有权人为原告李佳祥。被告李宝成、第三人陈凯对该证据的真实性无异议，不认可原告的证明目的。
二、原、被告于2006年2月8日签订的房屋买卖协议，拟证明原、被告双方买卖关系。被告李宝成及第三人陈凯对该证据的真实性均无异议。
三、2014年6月27日发票及房屋买卖协议（无签字、无日期）各一份，拟证明第三人陈凯与被告李宝成的房屋买卖协议应在2014年6月初签订并非2014年2月。被告李宝成对该证据不予认可；第三人陈凯认为该证据与本案无关。
被告李宝成向本院提供证据及原告、第三人质证意见如下：
原、被告于2006年2月8日签订的房屋买卖协议，拟证明原、被告双方买卖关系。原告李佳祥及第三人陈凯对该证据均无异议。
第三人陈凯向本院提供证据及原告、被告质证意见如下：
一、原、被告于2006年2月8日签订的房屋买卖协议一份，拟证明第三人向第一手买受人即被告李宝成购买诉争房屋。原告李佳祥对该证据的真实性无异议，但不同意第三人的证明目的；被告李宝成对该证据无异议。
二、被告李宝成与第三人陈凯于2014年2月18日签订的房屋买卖协议及收条各一份，拟证明第三人陈凯购买诉争房屋及被告另建房屋，交易行为已经完毕。原告李佳祥对该证据的真实性不予认可，认为该协议应属无效。被告李宝成对该证据无异议。
三、房屋归属权证明一份，拟证明第三人陈凯对诉争房屋享有所有权。原告李佳祥对该证据不予认可，认为该证据不具有法律效力；被告李宝成对该证据无异议。
四、天津市东丽区人民法院（2007）丽民初字第3880号民事判决书一份，拟证明该判决与本案具有高度相似性，请求法院予以参考。原告李佳祥认为该判决与本案无关；被告李宝成对该证据无异议。
本院对原、被告及第三人提供的证据认证意见为：对原告李佳祥提供的证据一、二的真实性均予确认；对其提供的证据三的真实性、关联性均不予确认，对被告李宝成提供的证据予以确认。对第三人陈凯提供的证据一、二、三的真实性、关联性均予确认。对第三人陈凯提供的证据四的真实性予以确认，对其关联性不予确认。
经审理查明，原告李佳祥与第三人陈凯均系天津市XX区XX街XX村集体经济组织成员，被告李宝成系黑龙江省XX市XX镇XX村一组村民。原、被告于2006年2月8日签订房屋买卖协议，约定原告将其所有的坐落于天津市XX区XX街XX村土屋三间以25000元的价格卖予被告，协议签订后，原、被告即按约履行了各自义务。之后，被告李宝成除将原、被告买卖合同项下的房屋重新装修外，还在其院落内另建了三间房屋及木板房。2014年2月18日，被告李宝成将天津市XX区XX街XX村全部房屋及整个院落以200000元的价格出卖给第三人陈凯，双方签订了书面协议并按约履行各自交付义务完毕。
另查，原、被告买卖合同项下的房屋实际为粉煤灰砖结构住房。
再查，天津市XX区XX街XX村全部房屋及院落属于政府拆迁范围。
本院认为，原、被告于2006年2月8日签订房屋买卖合同，原告将其所有的房屋出卖给被告李宝成，依据有关规定，该房屋不能出卖给非本集体组织成员，现该合同违反法律强制性规定，应为无效合同。原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告对该合同项下的房屋应无处分权。依据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，受让人具有（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的情形，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案第三人陈凯向被告李宝成购买天津市XX区XX街XX村房屋包括原、被告买卖合同项下房屋及被告另建房屋，房屋出卖价格为200000元，该价格与现一般市场价格比较，是合理的；现没有证据证明第三人陈凯向被告购买原、被告房屋买卖合同项下的房屋是恶意的，因此，应为善意购买；现原、被告房屋买卖合同项下的房屋已交付第三人陈凯，且第三人陈凯系该房屋所在村的村民，该村已出具有关证明证明天津市XX区XX街XX村房屋权属变更为第三人陈凯。据此，第三人陈凯向被告购买原、被告之间房屋买卖合同项下的房屋符合善意取得的有关规定，故原、被告之间房屋买卖合同项下的房屋应由第三人陈凯所有。据此，原告李佳祥要求被告李宝成返还房屋的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：
一、原告李佳祥与被告李宝成之间于2006年2月8日签订的房屋买卖合同无效。
二、天津市XX区XX街XX村全部房屋为第三人陈凯所有。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，原告李佳祥负担40元，被告李宝成负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王艳芬
代理审判员 王宝新
人民陪审员 田家岺
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张 涛
本判决所依据的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。