吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）白民一终字第335号
上诉人（原审被告）赵春梅（反诉原告），女，1970年11月9日生，现住白城市。
委托代理人孙向群，系吉林华港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张继华（反诉被告），男，1954年5月1日生，现住洮北区。
原审被告王静波（反诉原告），女，1970年5月3日生，现住通榆县。
委托代理人巩诗园，系吉林巩固律师事务所律师。
上诉人赵春梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2013）白洮东民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人孙向群，被上诉人及原审被告的委托代理人巩诗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审根据庭审中原、被告各自的陈述及兴证、质证情况，围绕案件的争议焦点，结合确认的案件事实，综合评判如下：2012年3月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定“一、甲方自愿将益寿原二楼以上租给天天美体乙方赵春梅、王静波使用，租期从2012年3月1日至2015年9月15日，三年房租为伍万元。二、一楼大厅年租金从2012年3月1日至2013年3月1日为十六万元，2013年3月1日至2014年3月1日租金为二十一万元。2014年3月1日至2015年3月1日租金为十六万元，2015年3月1日至2015年9月15日租金为八万五千元。本房租定为一年一付上打租，按本合同签订日期起乙方提前两个月付清下一年的房租款，如果不在本地，乙方要按时打到甲方帐户上。如果乙方违约，乙方无条件退出由甲方收回使用权，并一次性付给甲方在合同期内的全部房租；三、乙方从合同签订之日起，要确保大楼整体的防护和对各种设备的安全管理和维护使用，做好防火和不可预见的安全管理，如因乙方维护和管理不当所造成的法律责任和经济损失全部由乙方承担；四、乙方承担大楼的整体供暖（其中包括十一个门市房的供暖）、供电、供水和消防系统的安全受理、维护和使用，费用全部由乙方承担。甲方按现状一次性交付给乙方使用……如乙方需要改变室内外的格局必须要经甲方同意签字后方可施工，费用全部由乙方承担，所拆除的废旧物品由甲方处理，拆除费用由甲方承担，乙方再次装修的物体到期后归甲方所有……”。同年3月25日，双方又签订一份补充合同，约定因乙方拆除甲方原有室内装饰装潢时未经甲方同意而造成违约，乙方同意支付违约赔偿金十五万元，同时约定乙方对承租甲方的房屋进行重新修缮和布局，甲方无权干预乙方如何使用此房，承租期间房屋一切后果由乙方负责，甲方不承担任何责任。合同签订后，二被告交付2012年3月1日至2013年3月1日的租金十六万元，原告将房屋交付给二被告经营。2013年，二被告未按照合同约定交付下年租金，并从租赁房屋搬出，双方遂引发争讼。
一、原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同合法有效。关于租赁合同的效力问题，二被告在庭审中抗辩该房屋在合同签订前已被消防部门查封，原告存在故意隐瞒事实的欺诈行为，对此被告已经以电话通知的方式解除合同，双方已不存在权利义务关系。经查，诉争房屋在租给二被告前为白城市益寿宫老年人活动中心，2011年11月29日因活动中心大厅安全出口数量不足被洮北区公安消防大队予以临时查封，查封部位为大厅音响播放室，查封期限自2011年11月29日至2011年12月28日。2012年3月1日，原、被告租赁关系形成后，被告用此房屋开办天天美体舞蹈学校，2012年4月18日，该学校因自动喷水系统严重损坏、中老年健康活动中心大厅地面、墙面采用可燃性材料装修、中老年健康活动中心只有一个安全出口被洮北区公安消防大队予以临时查封，查封部位为舞蹈学校配电箱。2012年7月25日该学校又因自动喷水灭火系统严重损坏及采用可燃材料装修被临时查封，查封部位为学校总配电箱。从三次查封的情况看，后两次查封的原因均有自动喷水系统严重损坏及采用可燃性材料装修。最后一次的查封没有提及安全出口数量不足的问题，说明该问题已经整改，并不存在安全隐患，故被告以此为由的抗辩主张不能成立。根据租赁合同第三条、第四条约定的“供电、供水和消防系统的安全管理、维护和使用均由乙方负责承担，费用全部由乙方承担，甲方按现状一次性交付给乙方使用”，说明被告对租赁房屋当时的现状是知情的，不存在原告隐瞒事实的情况，被告也未能提供证据证明自动喷水系统在合同签订前已经严重损坏。另根据补充合同约定的“乙方对承租甲方的房屋进行重新修缮和布局，甲方无权干预乙方如何使用此房，承租期间房屋一切因果由乙方负责，甲方不承担任何责任。”进一步说明被告对其租赁房屋已进行重新修缮和布局并愿意承担由此带来的一切后果。两份合同的内容与原告的陈述相辅相成，可认定的基本事实是二被告在租赁诉争房屋期间，由于对消防系统未尽到安全管理的义务以及对房屋的重新修缮和布局，导致该房屋因自动喷水系统严重损坏及采用可燃性材料装修而被查封，该责任不应归责于原告，应由被告自行承担。且消防部门的查封均为临时查封，按照合同的约定被告作为承租方亦有义务对火灾隐患进行整改，其将此作为导致合同目的无法实现的事由缺乏事实和法律依据。双方于3月25日签订的补充合同是在租赁合同的基础上，针对被告未经原告同意拆除原有装潢的违约行为而协商一致的结果，是对被告违反租赁合同行为的惩罚。两份合同内容合法，双方当事人意思表示真实，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”认定双方签订的租赁合同及补充合同均为有效合同。
二、原、被告签订的房屋租赁房屋应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，原告对被告称以电话通知的方式解除合同的主张不予认可，故本院对这一事实不予认定。原、被告在租赁合同第二条中规定“本房租定为一年一付上打租，按本合同签订日期起乙方要提前两个月付清下一年的房租款，如果不在本地，乙方要按照打到甲方的帐户上。如果乙方违约，乙方无条件退出由甲方收回使用权，并一次性付给甲方在合同期内的全部房租。”现被告在2013年未交付下年租金并搬出的行为，已违反双方的约定，致使租赁合同无法继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，原、被告签订的租赁合同应予解除。被告的违约行为致使原告因该合同产生的可得利益不能实现，针对被告的违约行为双方已约定“如果乙方违约，乙方无条件退出由甲方收回使用权，并一次性付给甲方在合同期内的全部房租”，该条款具有惩罚性和补偿性，被告应预见到其风险性，一经违约，原来的合同权利义务关系就转化为损害赔偿的债权债务关系，鉴于是双方的自行约定，不违反法律规定，被告也未对此提出抗辩，故本院对原告要求二被告给付原告合同期内的房租款45.5万元的请求予以保护。
三、被告应给付违约赔偿金10万元。双方签订的补充合同是在租赁合同的基础上，针对被告未经原告同意拆除原有室内装潢的违约行为达成的协议，该合同是不以租赁合同为存在前提的一种债权合同，并已实际履行（二被告已支付5万元）。因本院不能认定原告存在欺诈行为的事实，故对被告反诉请求撤销该合同的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行共同的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故被告应当给付原告违约赔偿金10万元。
综上，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的租赁合同。二、二被告于本判决生效后30日内给付原告人民币45.5万元。三、二被告于本判决生效后30日内给付原告违约赔偿金10万元。四、驳回二被告的2、3、4项反诉请求。案件受理费9,350.00元、反诉费1,750.00元由二被告负担。
判决后，赵春梅不服提起上诉，其主要上诉理由为：一、被上诉人出租的房屋是自动喷水系统严重损坏，有可燃装饰材料、只有一个安全出口，严重不符合消防安全标准，致使在合同履行过程中被消防部门临时查封，导致上诉人无法继续经营，预期合同目的无法实现。上诉人多次联系被上诉人要求其采取补救措施，但其总是怠于履行其义务，上诉人为更好地履行合同，才擅自改动格局，才产生了补充合同。三个月后，消防部门再次下达了临时查封决定书。基于上述事实，可知被上诉人提供给上诉人用于经营美体的租赁物无法达到使用目的，也无法实现合同目的。依据相关法律规定，可以解除合同。其次，上诉人在消防部门调取的（2011）第0222号临时查封决定书，查封原因是二楼安全出口数量不足，说明被上诉人将此房出租给上诉人之前就明知房屋不符合消防安全标准，故意隐瞒事实。事实上，该房屋怎么弄也不符合消防安全标准，正是因被上诉人欺诈才导致上诉人“自愿”承担擅自改动格局赔偿被上诉人的补充合同的产生。根据《合同法》第54条第二款规定，一方以欺瞒手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求法院撤销，而原审法院做出了错误事实认定。二、原审法院对证据采信缺乏客观认证，认定最后一次查封没有提及安全出口数量不足，说明已整改并不存在安全隐患。因最后一次（第三次）查封决定书监督的对象仅为一楼，一楼自台不存在出口不足问题。对于合同解除方式，《合同法》及民法理论并没要求必须用某一种方式或要式形式发出方为有效，因解除通知是形成权，单方通知即为有效的。三、解除当事人双方间的租赁合同，则不应有合同项下的剩余期限的租金给付问题，合同解除后，尚未履行的应终止履行，所以原审第二项判决错误。另外，上诉人的反诉主张，即经原告同意后的格局重新改造费用，应按城镇房屋租赁的相关司法解释予以支持。综上，请求撤销原判，查明事实后依法改判。
被上诉人张继华在二审答辩称，按双方签订的房屋租赁合同第四条规定，上诉人承担大楼整体供暖、供电、供水和消防系统的安全管理、维护和使用，费用全部由上诉人承担，被上诉人按现状，一次性交付给乙方使用。上诉人对房屋现状很清楚，是验收后接手的，二楼以上消防系统是完好的。2011年11月29日消防对二楼下达第一份临时查封决定书，查封原因是安全出口不足，没有自动喷水灭火系统问题；2012年4月18日第二次下达临时查封决定是在上诉人接手二楼之后拆改过程中下达的，查封原因是自动喷水灭火系统严重损坏，三楼西北欠的消防主管线被上诉人割断，证明了自动喷水灭火系统是上诉人在拆改中损坏的。2012年7月25日下达的临时查封决定书是仅对一楼的监督检查，查封的原因是自动喷水灭火系统损坏。一档大厅中只有消火栓、烟感报警器，400平方米的经营场地不需安装自动喷水灭火系统。消防下达的是临时查封决定书，原因是出口不足，上诉人可以增加，二楼大厅南北墙有的是空位，自动喷水灭火系统可以修复，但上诉人不予解决，所以，被消防部门临时查封是上诉人自己造成的，与被上诉人无任何关系。上诉人与被上诉人的第一份房屋租赁合同书是在2011年2月17日签订的，租的是一楼大厅，面积400平方米，年租金为16万元。第二份房屋租赁合同是2012年3月1日签订的，租的是二楼以上，面积大约1500平方米，三年租金为5万元。两个经营场地上诉人是在不同时间租赁的。先租的一楼大厅，后租的二楼以上约1500平方米，租后大面积拆除，被被上诉人发现后经方永刚律师调解形成的补充合同。2013年1月9日，应交第二年租金时，被上诉人短信通知了上诉人，上诉人接短信后，电话通知被上诉人说不租了，要求被上诉人从江苏回白城交接。2013年1月9日18时36分被上诉人给上诉人发短信：我近几天买不到车票（春节期间），等买到车票回去和你商量你们提出的问题。2013年1月23日被上诉人回到白城就通知上诉人了，但上诉人未见面，而是其母亲来的，说上诉人有病来不了，由她代表，被上诉人认为不行，其母亲把钥匙放在牛肉干商店拒台上，说钥匙给你了，我不管了。之后就走了。由上，能看出被上诉人对上诉人提出要解除合同是认真对待的，但上诉人不见面。综上，出租房屋一、二楼消防不合格被临时查封是上诉人自己造成的，与被上诉人无关。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
原审被告王静波陈述称，与上诉人上诉意见一致。
二审归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否合法有效？
二审中，几方当事人均未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原审相同。
本院认为，上诉人赵春梅上诉称，租赁物严重不符合消防安全标准，致使上诉人在履行合同中被消防部门临时查封，导致预期的合同目的无法实现，电话通知被上诉人要求解除合同。本院经审理查明，双方当事人签订的“房屋租赁合同书”第四条约定“供电、供水和消防系统的安全管理、维护和使用均由乙方负责承担，费用全部由乙方承担，甲方按现状一次性交付给乙方使用。”该约定能够说明上诉人对其所租赁的房屋的现实状况是知情的，被上诉人没有故意隐瞒租赁物相关现状的事实存在。作为房屋的出租人，其提供的房屋应能够保证租赁人的正常使用，作为本案的上诉人，其被上诉人出租的房屋是用于经营天天美体健身，因此公安消防部门对经营场地的消防安全依法要求更加严格，所以，就如何达到消防安全要求，实现合法经营，应是房屋租赁经营人的责任，房屋出租人不应负有该责。对此，双方签订的补充合同亦有约定，即“乙方对承租甲方的房屋进行重新修缮和布局，甲方无权干预乙方如何使用此房，承租期间房屋一切因果由乙方负责，甲方不承担任何责任”。综上所述，上诉人要求解除合同，不履行交纳房屋租金的义务，属违约行为，被上诉人诉求解除合同，依法应予解除。但要求上诉人及原审被告王静波给付房屋租金45.5万元，明显超过其因解除合同的损失。经询问被上诉人，在上诉人搬离租赁房屋一年后，其又将房屋出租，所以，关于因上诉人违约而给被上诉人造成的损失，本院酌定由上诉人及原审被告王静波给付15万元。
针对上诉人未经被上诉人同意擅自拆除原有装潢而形成的损失，经双方协商达成协议，由上诉人方赔偿15万元，已实际给付5万元，该协议合法有效。被上诉人主张由上诉人及原审被告王静波给付赔偿金15万元因已实际支付了5万元，所以应再保护10万元。
综上，原审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销洮北区人民法院（2013）白洮东民初字第72号民事判决第二项；维护第一、三、四项；
二、上诉人赵春梅与原审被告王静波于本判决生效后十日内给付被上诉人张继华房屋租金人民币15万元整。
一、二审案件受理费18,700.00元，由上诉人赵春梅、原审被告王静波负担9,350.00元，被上诉人张继华负担9,350.00元；反诉费1,750.00元，由上诉人赵春梅、原审被告王静波负担。
本判决为终审判决。
审判长 芮志成
审判员 张春民
审判员 常宗仁
二〇一五年四月六日
书记员 李金玉