福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初第234号
原告：吴峰，男，1985年3月25日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。
委托诉讼代理人：吴文深，福建鼎轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴春霖，福建宇凡律师事务所实习律师。
被告：福建省凯励物业管理有限公司，住所地福清市宏路镇西环路南段1号楼301。
法定代表人：林石日，总经理。
委托诉讼代理人：林云峰，福建亚恩律师事务所律师。
原告吴峰诉被告福建省凯励物业管理有限公司（以下简称凯励公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴峰及其委托诉讼代理人吴文深、吴春霖，被告凯励公司的委托诉讼代理人林云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告凯励公司赔偿因未履行物业服务义务造成原告房屋损坏的全部损失（暂定为20万元，具体金额以评估为准）；二、判令被告赔偿原告计至修复为止的房租损失（每月5000元，暂计3个月为15,000元）。事实和理由：原告是福清市凯景新天地×××××的业主，该房屋系2012年2月26日向原业主廖连生购买，之后由原告向被告缴纳物业管理费及分摊水电费用。2015年11月16日原告父亲吴华明接到被告管理员通知，得知家中水渗漏。吴华明立即赶回家中，发现家中因下水道出口反水，粪便及污水从马桶反水而出，造成房屋被污水严重浸泡，装修严重破坏，无法居住。经查，系因为一楼公共下水道被堵塞引起。原告与被告交涉，被告也及时疏通了下水道。双方对赔偿损失协商无果。2015年12月23日原告向福景社区调解委员会申请人民调解，被告认为其不应当承担责任，双方仍协商无果。原、被告之间是物业服务合同关系，被告应当履行物业服务的义务，因被告公司未履行公共下水道维护的基本工作，造成原告财产受到损害，应当依法赔偿原告的经济损失。
被告凯励公司辩称：一、原告虽通过协议获得房屋使用权，但房屋并未进行产权转移登记，原告仅有使用权，并没有所有权，不享有赔偿请求权。二、被告已完全尽到物业管理公司的义务，原告的诉讼请求没有事实和依据。被告在日常的服务过程中，已完全尽到了检查维修义务，也为业主提供了优质的服务，不存在任何管理过失。被告在预先知道的情况下通知原告的家人，从另一面反映被告积极履行物业服务义务。被告对污物进行处理时，发现楼上住房装修垃圾不按规定处理，还通知相关住房停止装修。原告主张因为公共管道堵塞而反水缺乏法律依据和事实证据，可能就是房间里面的水管破裂。三、此外，房屋的修复是随时可以进行的，原告一直拖延未积极进行修复，扩大损失应自行承担。四、原告要求支付房租，与原、被告的物业服务合同没有直接关系，依法应驳回。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告吴峰是福清市凯景新天地×××××单元（建筑面积为184.65平方米，套内建筑面积为157.77平方米）的业主，该房屋系该单元的最底层住房，下面一层为架空层。被告凯励公司系福清市凯景新天地小区的物业管理企业。讼争房屋系2012年2月26日由吴峰向原业主廖连生购买，买房后吴峰进行装修入住，向凯励公司缴纳物业管理费。2015年11月16日上午凯励公司管理人员发现讼争房屋漏水并通知吴峰家人。当天污水从讼争套房卧室的卫生间的马桶反水而出，造成房屋地面、墙面、家具等损坏。漏水当天吴峰向凯励公司投诉次卧卫生间马桶管道堵，粪便往上冒，污水漫到客厅，要求物业上门清理，并疏通管道。当天凯励公司组织人员对讼争房屋的公共下水道进行了疏通，发现管内有东西堵塞（油漆、腻子粉）之类东西。2015年11月17日凯励公司向×××××业主发出《装修检查整改通知单》，以发现×××××单元污水管道堵塞，管里有油漆、腻子粉之类东西，违反装修管理规约的行为为由，要求业主停止装修，并于当天下午5时内进行整改。
另查明：经本院委托，2016年6月6日福建顺健工程造价咨询有限公司作出闽顺审字[2016]第79号鉴定意见书，鉴定结论为凯景新天地×××××单元修复费用为155,167元。
以上事实，原告提交的居民身份证、内资企业登记基本情况表、房屋所有权证、协议书、人民调解受理登记表、照片、收款收据和被告提交的投诉记录表、投诉处理回访单、电话记录、工程部维修登记表、收款收据、装修检查整改通知单、照片，本院委托鉴定机构制作的鉴定意见书和当事人庭审陈述为证，经庭审举证质证和本院审查核实，予以确认。
根据诉辩主张及质证意见，原、被告对造成讼争套房漏水的原因有争议。本院认为，讼争套房卫生间的马桶与公共下水道相连，并通过公共下水道排出污物。讼争房屋虽系二楼，但一楼为架空层，故讼争房屋实际上为最底层住房。从生活常理可推知，公共下水道若被堵塞，可能引起与讼争房屋同一单元等共用该公共下水道的房屋住户所排放的污物不能及时下排到化粪池，导致公共下水道被堵塞后压力增大。原告作为最底层住户，公共下水道的污物可通过与公共下水道相连的马桶反水而出。被告虽主张讼争房屋的污水系房间里的管道破裂，但该主张仅有本人陈述而无相关证据证明，不予采信。被告亦未举证证明讼争房屋的污水系其他原因造成，应承担举证不能的不利后果。综合在案证据，结合生活常理，根据民事诉讼证据优势原则，本院依法认定讼争套房的污水系公共下水道的污物通过讼争套房的马桶反水而出，导致原告房屋受损。
本院认为，凯励公司工作人员发现讼争房屋漏水后及时通知吴峰的家人，当天组织人员对讼争房屋的公共下水道疏通，发现管堵塞的东西主要为油漆、腻子粉等。从堵塞的污物来看，属于建筑装修垃圾，根据生活常理，本案公共下水道的堵塞主要由于与讼争套房共用公共下水道的楼上装修户在装修过程中违规使用公共下水道排放建筑垃圾引起，故引起本案马桶反水的主要原因为楼上住户的侵权行为。《物业管理条例》第三十六条规定：”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案讼争房屋卫生间所连接的公共下水道系小区内与小区居民日常生活密切相关的重要公共设施，被告凯励公司作为小区的物业管理企业，负有妥善维护该公共设施的义务，保证公共下水道的正常使用。被告未依法妥善履行自身义务造成原告财产损失，亦应承担相应的赔偿责任。综合全案证据，本院依法酌定，对吴峰的损失，凯励公司承担30%的赔偿责任。吴峰因房屋马桶反水造成的损失如下：1.房屋受损修复的损失155,167元，有鉴定报告为据；2.房屋租金损失12,000元。吴峰在房屋受损后负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务。吴峰在房屋遭受污水损害后，应及时采取对受损情况进行评估等保全措施，重新装修房屋以投入使用。根据案情本院酌定评估、重新装修的期限合计为四个月，该期间的房屋租金损失凯励公司应予以赔偿。考虑到讼争房屋的面积、位置、装修等实际情况，吴峰主张租金损失按每月5000元计算过高，本院酌定租金损失为3000元/月。租金损失经计算为12,000元（3000元/月×4月）。3.鉴定费3900元，有鉴定费票据为据。综上，吴峰总损失为171,067元，凯励公司应赔偿30%计51,320.1元。原告吴峰超出法律规定的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：
一、被告福建省凯励物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告吴峰各项损失51,320.1元；
二、驳回原告吴峰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4525元，由原告吴峰负担3445元，被告福建省凯励物业管理有限公司负担1080元，款限本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 郭 才
审判员 王统勇
审判员 游 捷
二〇一六年十一月一日
书记员 胡友清