北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第05603号
原告北京新港都乐汇商业管理有限公司，住所地北京市通州区新海东路1号楼7层701号。
法定代表人刘天生，董事长。
委托代理人张君，北京市国振律师事务所律师。
委托代理人肖庆悦，男，1985年9月9日出生。
被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司，住所地北京市通州区云景东路256号A401。
法定代表人陈保安，董事长。
委托代理人张涛，北京上泽律师事务所律师。
委托代理人周静，女，1988年2月17日出生。
原告北京新港都乐汇商业管理有限公司（以下简称新港公司）与被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司（以下简称兴阳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告新港公司的委托代理人张君、肖庆悦，被告兴阳公司的委托代理人张涛、周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新港公司诉称：2013年9月10日，我公司与被告签订《店铺租赁合同》，合同约定我公司将米拉购物中心三层X店铺出租给被告，出租面积总价514平方米，租赁期限自2013年9月10日至2023年6月27日。合同对租金标准约定如下：2013年11月20日至2014年11月19日，基本租金每历月人民币46903元，此外被告应交付商业综合管理费每历月人民币20560元，自2014年5月20日起，被告开始拒交租金和管理费，截至到我公司通知解除，已经累计拖欠9个月的租金和管理费，总计611667元，此外，至今被告还欠电费96904元、水费900.9元。合同中还约定，我公司同意自交付起60天的装修期免收被告租金，但如果由于被告导致合同终止，则被告应按合同约定的标准，补交免除的租金，该部分租金为135926元。合同约定“承租方违约导致合同终止，应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付租金作为违约金，如出租方能以不低于本合同的条件在本合同租期内将承租场地再出租，承租方应付的违约金额可相应减少。”现由于被告根本违约行为，已经导致合同终止，被告除应支付所欠合同款外，还应承担必要的违约金，被告应向我公司支付违约金不低于6个月的租金，计407778元，扣除其履约保证金258342元，被告仍应支付149436元。综上，被告违约行为导致合同无法继续履行，请求判令：1、被告支付拖欠的合同款计611667元及利息；2、被告支付拖欠的电费欠款96904元及利息；3、被告支付拖欠的水费欠款900.9元及利息；4、被告支付免租期间的租金135926元及利息；5、被告支付违约金149436元，直至实际给付之日；6、被告承担本案诉讼费用。
被告兴阳公司辩称：实际租赁场所在2014年8月8日已经断水断电，由原告实际管理场所，我方已不能实际经营，对诉讼请求第二项、第三项也不同意支付，免租期间租金如果因为我们违约造成合同终止，但免租期已过，合同解除也是原告断水断电的行为造成的，故不同意支付违约金。
经审理查明：2013年9月10日，新港公司（出租人，甲方）与兴阳公司（承租人，乙方）签订《米拉时尚生活购物中心之店铺租赁合同》，主要内容为：承租场所为米拉时尚生活购物中心三层X号店铺，承租面积为514平方米；租赁期限为自本协议签订之日起至2023年6月27日，起租日为如本承租场所所在之商场于2013年11月20日或之前开业或试开业，则乙方需保证于2013年11月20日即予开业，并于2013年11月20日开始计算租金，起租日不因乙方单方原因延迟开业的情形而顺延；租金为2013年11月20日至2014年11月19日，基本租金每历月人民币46903元，扣率租金该历月的月营业额为8%；2014年11月20日至2015年11月19日基本租金每历月人民币46903元，扣率租金该历月的月营业额为8%。在装修期内，承租人无需支付租金及收银系统使用费（含维修费），但仍需缴纳装修押金、管理费等其他费用。租金支付方式为月结，即承租人应于每个月10日前向出租人支付下个自然月基本租金，上述租金必须按时支付，否则出租人有权按每逾期1天按照逾期付款金额的0.1%收取滞纳金。商业综合管理费每历月人民币20560元；收银系统使用费每历月人民币500元/台，于每月租金一同支付；装修管理费人民币7710元，装修押金人民币51400元。同时支付履约保证金人民币258342元，预付款67463元，作为2013年11月20日至2013年12月19日的基本租金和管理费，收银系统押金人民币5000元/台。装修期自交付日起60天，自2013年9月21日起至2013年11月19日止，包括首尾两日。承租场所仅限用于承租人在其有效营业执照所规定的商业经营展示活动，承租人承租承租场所所经营类别为餐饮，商号品牌为福盒子。装修期期间承租人无须支付租金，但承租人仍须按本租赁合同的规定缴纳装修期内的管理费和所发生的一切其他费用。在装修期起始日至租金起始日期间，如果因承租人原因导致本合同提前终止的，视为承租人违约，则承租人应按本合同约定的基本租金标准向出租人支付上述期间的租金、装修管理费等费用，此外，承租人亦应支付违约金。关于违约责任，合同约定若承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行，出租人或者委托的管理公司可在提前两日给予承租人书面通知的情况下截断承租场所的所有电力、空调、水、电话、互联网及其他设施的服务和供应，而由此引起之有关费用及开发将由承租人支付，并可由出租人或者委托的管理公司作为债项向承租人追讨，或在承租人所交纳之保证金中扣除。上述通知一经发出持续有效，直至承租人改正违约行为、弥补违约后果或按本合同约定付清其应当支付的款项。如违约行为未在送达书面通知后七天内纠正，则出租人获得采取下列措施的权利：1、进入承租场所收回整个承租场所；2、终止本租赁合同；3、保证金及承租人所交付的其他押金不予退还，而在任何承租人均无损出租人作出扣减及为额外赔偿提出索赔的权利。租金、管理费、推广费或其他按本租赁合同应由承租人支付之款项在到期后仍未支付的，在无损出租人或其委托的管理公司就该违约之其他权利及补偿的情况下，承租人应按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际还款日止，承租方违约导致合同终止的，应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租赁作为违约金。出租人按本租赁合同所规定的形式向承租人发出收回承租场所及终止本租赁合同的书面通知即表明其全面充分地行使了该权利，而出租人无需实际进入承租场所。在发出收回承租场所之书面通知时，承租场所即被视为已被出租人收回。若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件且在消费者直接向出租人索偿而应由出租人补偿出租人时选择立即从保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对出租人造成之任何金钱损失的数额。此外，合同还约定了其他内容。
合同签订后，兴阳公司向新港公司交纳了2013年11月20日至2014年4月30日的租金和商业综合管理费，同时支付了履约保证金258342元和收银系统押金5000元。
2014年5月起，兴阳公司无故未再向新港公司支付租金和商业综合管理费。2014年8月13日，新港公司向兴阳公司发放催缴函，要求兴阳公司支付租金、管理费、收款系统施工费等共计242021.01元、电费96220.8元、水费900.9元。2014年8月6日，新港公司向兴阳公司发出《关于针对贵司欠缴租金违约行为进行处罚的函》，表示自2014年8月6日起对承租场所断水断电，并应承担按期未付款项日千分之一的滞纳金。2014年12月23日，新港公司向兴阳公司发放《解除合同通知书》，要求解除双方之间的租赁合同，兴阳公司支付欠款和违约金。上述通知书和函件均由兴阳公司租赁场所负责人签字，其中《解除合同通知书》于2014年12月24日签收。
上述事实，有店铺租赁合同、催缴函、关于针对贵司欠缴租金违约行为进行处罚的函、解除合同通知书、缴纳水费通知书、付款通知书、邮件及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。
本案中双方均认可合同已经解除，但对合同解除时间无法达成一致意见，故本院根据双方的违约责任来衡量谁享有合同解除权来确定解除时间，根据双方合同第二部分标准条款第7.1和7.2条可以看出，在兴阳公司未履行相关租金给付义务的，在新港公司发放书面通知后7日内不纠正的，新港公司可以终止本租赁合同，而双方均认可兴阳公司自2014年5月之后一直未交纳租金，构成了合同约定的违约行为，因此新港公司享有合同解除的权利，而兴阳公司未提交证据证明新港公司存在违约，并且无法证明其撤场时双方进行了交接，解除了合同，故合同解除时间应该按照送达合同解除通知书时间为准，即2014年12月24日。关于新港公司断水断电的行为，系根据合同约定履行的正常抗辩手段，也未超过必要的抗辩手段，与兴阳公司的违约责任相适应，故不应该以此作为合同解除时间。
由上可知，兴阳公司应给付合同2014年5月1日至合同解除日前一日即2014年12月23日的租金，共计237天租金，每个月租金为46903元和管理费每个月20560元，由上得知租金和管理费共计532957.7元。关于新港公司主张的电费和水费，根据双方合同规定，均由新港公司代为按实际支出收取，兴阳公司未证明上述费用与实际支出支出不符，故应该给付上述款项。关于新港公司主张的免租期间租金，根据双方合同约定，在因兴阳公司违约导致合同解除后，兴阳公司应交纳免租期间的租金，免租期合同约定为60日，共计93806元。关于新港公司主张的违约金，其表示按照合同租金计算6个月，直至实际给付之日，根据双方合同约定的违约金数额，存在多处矛盾之处，即有按照半个月至六个月计算违约金的又有按照未缴纳费用总额的0.1%按日计算滞纳金，此外根据新港公司向兴阳公司送达的《关于针对贵司欠缴租金违约行为进行处罚的函》，按照日千分之一计算，故本院按照该不利于新港公司的条款计算违约金，计算至实际给付之日止。此外，因兴阳公司给付了保证金258342元和收银系统押金5000元共计263342元应该予以扣除，本院在新港公司第一项诉讼请求中予以扣除。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京新港都乐汇商业管理有限公司合同款项（租金和商业管理费）共计人民币二十六万九千六百一十五元七角；
二、被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京新港都乐汇商业管理有限公司电费共计人民币九万六千九百零四元；
三、被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京新港都乐汇商业管理有限公司水费共计人民币九百元九角；
四、被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京新港都乐汇商业管理有限公司免租期内租金共计人民币九万三千八百零六元；
五、被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告原告北京新港都乐汇商业管理有限公司违约金，该违约金以人民币七十二万四千五百六十八元六角为本金，自二零一四年十二月二十四日起计算，直至实际给付之日止；
六、驳回原告北京新港都乐汇商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19748元，由原告北京新港都乐汇商业管理有限公司3792元（已交纳），由被告北京兴阳载盛餐饮投资管理有限公司负担15956元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李炎铎
代理审判员 安燕燕
人民陪审员 王晓伟
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 许松婷