云南省昆明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）云01执异202号
案外人：白玉兰。
委托诉讼代理人：付杰。
案外人：张红。
申请执行人：云南铸波投资有限公司，住所：云南省昆明市环城南路668号云纺东南亚商城A幢13层A1303号。
法定代表人：毛波。
委托诉讼代理人：李仲夏、刘勇，云南辞宏律师事务所律师。
被执行人：个旧市平步房地产开发经营有限公司，地址：个旧市新冠路99号。
法定代表人曹力元。
被执行人：曹力元。
在本院执行申请执行人云南铸波投资有限公司与被执行人个旧市平步房地产开发经营有限公司、曹力元[执行依据：本院（2015）昆民三初字第112号民事判决；执行案号：本院（2016）云01执366号]民间借贷纠纷一案中，案外人白玉兰、张红对执行个旧市锡城镇新寨村委会水厂坡新景佳园三期5幢2单元1403号房产不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人白玉兰、张红提出异议请求：一、昆明市中级人民法院立即裁定中止云南铸波投资有限公司申请强制执行个旧市平步房地产开发经营有限公司一案中对个旧市锡城镇新寨村委会水厂坡5幢2单元1403号房的执行拍卖；二、请求昆明市中级人民法院依法解除对该房的查封；三、请求昆明市中级人民法院依法驳回申请执行人云南铸波投资有限公司对该房的执行申请。事实和理由：异议人早在2014年间就与个旧市平步房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，并向该公司全款支付了购房款，缴纳了房屋维修基金及房屋买卖契税，之后平步公司交付了房屋，现房屋已装修、入住很长时间。2017年4月22日，有部分业主发现了本次执行中法院委托的云南致远弘宇拍卖有限公司贴在业主门上的执行拍卖《告知书》（未盖有该拍卖公司公章），才得知自已居住的房屋因他人的诉讼案件居然已经成为了执行标的物，并已进入到司法拍卖的二次拍卖流程，而更多的业主是通过人民法院诉讼资产网上查询才知道自己的房屋也在拍卖标的物之列，在此之前，所有业主对该案一无所知。确认上述事实之后，小区业主自发召开了业主大会（该小区尚未成立业主委员会）商讨此事，决定：1、向个旧市公安局经侦大队报案；2、共同向昆明市中级人民法院提起执行异议申请，以维护业主的合法权益；3、向个旧市政府集体上访，要求政府依法维护人民合法权益。在此要特别说明的是，由于小区业主情况各异，加之时间仓促，截止提交此申请时，仍有部份业主无法取得联系，但我们相信，业主维护自己合法权益的决心是共同的。二、申请人向昆明市中级人民法院提出执行异议申请如下：（一）、请求昆明市中级人民法院立即中止云南铸波投资有限公司申请强制执行个旧市平步房地产开发经营有限公司一案中对个旧市锡城镇新寨村委会水厂坡新景家园三期5幢2单元1403号房产的执行拍卖。2014年就与个旧市平步房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，全额支付了房款，并缴纳了房屋维修基金及房屋买卖契税，随后平步公司交付了房屋，现该房己装修、入住很长时间。《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。因此，申请人等依法应己取得被执行房屋的所有权，成为该房屋的业主，该房屋早己不再属于被执行人个旧市平步房地产开发经营有限公司的财产，在云南铸波投资有限公司申请强制执行个旧市平步房地产开发经营有限公司一案中，不能将申请人等的63套房产列入执行范围，而应当裁定立即中止执行。（二）请求昆明市中级人民法院依法解除对申请人房产的查封。本案中，涉及被执行的房产不属于被执行人财产，而属于案外人的合法财产，依法不得对其进行执行或采取任何保全措施。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。同时第31条规定：有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：(一）查封、扣押、冻结案外人财产的；解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。（三）请求昆明市中级人民法院依法驳回申请执行人云南铸波投资有限公司对申请人房产的执行申请。上述房产，属于申请人的合法财产，申请执行人云南润泽投资有限公司无权将案外第三人财产列为执行标的物，其对申请人的房屋申请强制执行违反法律规定，依法应当驳回。综上，申请人认为云南铸波投资有限公司关于申请人房产的强制执行违反法律规定，侵害案外第三人的合法权益，对该房的执行、拍卖依法应当立即中止，并驳回执行申请人对该房的执行请求。
申请执行人云南铸波投资有限公司称：案外人请求法院驳回（2016)云01执366号强制执行一案中对被强制执行人房产的执行申请，并要求停止拍卖、解除查封于法无据，于理不通。理由如下：一、答辩人先于案外人在2013年就与个旧市平步房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》并登记备案。二、法院在执行查封时，本案争议房屋产权依然属于云南润泽投资有限公司所有，查封合法有效，案外人无权提出异议之诉。三、案外人所持《商品房购销合同》中登记备案系伪造,属于虚假合同。四、本案涉及刑事，应当依据“先刑后民”的裁判原则，本案应该中止审理。五、本案存在案外人与个旧市平步房地产开发经营有限公司、银行、房管局恶意串通损害答辩人利益，其行为属于无效民事行为。综上所述，本案争议财产权属明确、执行程序合法，案外人诉请的事由没有事实根据和法律依据，人民法院应当依法驳回。
被执行人个旧市平步房地产开发经营有限公司称，对案外人异议请求和事实理由均无异议。
被执行人曹力元称，对案外人异议请求和事实理由均无异议。
本院查明，本院于2016年1月27日作出（2015）昆民三初字第112号民事判决，判决：“一、被告个旧市平步房地产开发经营有限公司自本判决生效后十日内支付原告云南铸波投资有限公司借款本金人民币1390万元及利息（截止起诉之日止的利息为人民币47万元，自2015年8月1日起至款项还清之日止，以人民币1390万元为基数按银行同期贷款利率四倍计算的利息）；二、被告个旧市平步房地产开发经营有限公司自本判决生效后十日内支付原告云南铸波投资有限公司实现债权的费用律师费人民币157646.7元及担保费用人民币60000元；三、被告曹力元对上述款项承担连带担保责任，被告曹力元承担责任后，在其承担责任的范围内，有权向被告个旧市平步房地产开发经营有限公司追偿；四、驳回原告云南铸波投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币114976.06元，保全费人民币5000元，由被告个旧市平步房地产开发经营有限公司及曹力元共同承担。”
由于被执行人未履行生效民事判决书，本院于2016年3月25日作出（2016）云01执366号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人个旧市平步房地产开发经营有限公司、曹力元在银行的存款16922861.42元及利息，或对被执行人个旧市平步房地产开发经营有限公司、曹力元价值16922861.42元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”
2016年5月9日，本院向个旧市房地产管理处发出（2016）云01执366号协助执行通知书，请其协助以下事项：“1、预查封被执行人个旧市平步房地产开发经营有限公司名下位于个旧市锡城镇新寨村委会水厂坡的新景家园三期共68套房产，详细房号、建筑面积见查封财产清单（一）至（六）所列。2、查封期限为3年，自2016年5月9日至2019年5月9日。”
另查明，案外人与个旧市平步房地产开发经营有限公司于2015年4月28日签订商品房购销合同，约定购买个旧市锡城镇新寨村委会水厂坡新景家园三期5幢2单元1403号房产，总金额258232元（合同最后一页注明于2015年5月6日备案）。2015年7月7日，案外人（借款人）与中国农业银行股份有限公司个旧市支行（贷款人）、个旧市平步房地产开发经营有限公司（保证人）签订个人购房借款合同，向中国农业银行股份有限公司个旧市支行借款18万元。中国农业银行股份有限公司个旧市支行发放上述贷款。个旧市平步房地产开发经营有限公司分别向案外人开具收到贷款18万元和房款68000元、10232元的发票三份。案外人向本院提交供电所客户超标结算复合单、契税、维修基金、监控费、太阳能费用等收据及居住使用房屋的照片若干张证明其一直居住使用该房屋至今。
另查明，原云南润泽投资有限公司名称变更为云南铸波投资有限公司。
本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人在本院查封涉案房产之前已经与开发商签订房屋买卖合同，也按合同约定支付完毕相应购房款，并实际占有该财产。房产尚未办理产权过户登记手续并非案外人过错所致。因此，案外人的异议请求基本符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下：
中止对个旧市锡城镇新寨村委会水厂坡新景家园三期5幢2单元1403号房产的查封执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 代晓明
人民陪审员 杨丽华
人民陪审员 吴素萍
二○一七月十二月二十六日
书记员董欣星
书记员杨茜