四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初3363号
原告:成都市钱江银通物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人:谢先径，系公司总经理。
委托诉讼代理人:雷愚，四川重德律师事务所律师。
委托诉讼代理人:唐可，四川重德律师事务所律师。
被告:刘洪森，男，1961年3月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。
原告成都市钱江银通物业管理有限公司（以下简称钱江公司）与被告刘洪森物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告钱江公司的委托代理人唐可、雷愚到庭参加诉讼，被告刘洪森经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告钱江公司诉称，2011年9月27日，原告与被告所在的都江堰市“都市·美丽风景”第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同期限自2011年9月27日至2014年9月27日，共计36个月。2014年9月27日该合同到期后，经该小区一半以上业主同意原告为该小区提供临时服务，故原告于合同到期后继续为该小区服务至2014年12月31日。原告认为被告欠付原告相关费用的行为侵犯了其合法权益，故诉至本院，其诉讼请求为：一、判令被告向原告支付垃圾清运费155元、物业管理费2231.46元，合计2386.46元；二、判令被告向原告支付自2015年1月1日起每日按逾期未缴纳金额3‰的违约金；三、被告向原告支付律师费577元；四、本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告将第一项诉讼请求中的物业管理费调减为1825.74，其余诉讼请求不变。
被告刘洪森未到庭应诉，也未提供书面答辩状。
经审理查明，被告刘洪森是都市美丽风景小区4栋2单元2楼4号业主，房屋面积144.9平方米。
原告钱江公司提供前期物业管理服务的事实。原告钱江公司（乙方）于2005年12月26日与四川钱江银通房地产有限公司（甲方）签订了《“都市美丽风景”前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：一、甲方委托乙方对都市美丽风景住宅物业提供前期物业管理服务。二、物业参照都江堰市物业项目等级乙等、物业服务等级二级标准收取物业管理服务费，具体标准为多层住宅0.70元/月·平方米。三、违约责任：甲方、业主、或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按所欠费用每天1‰的标准向乙方支付违约金。
原告钱江公司（乙方）与业主委员会（甲方）签订物业服务合同并提供物业管理服务的事实。都市美丽风景小区业主委员会成立后，原告钱江公司于2011年9月26日该业主委员会签订《都江堰市都市美丽风景物业服务合同》，其中与本案有关的约定：一、由原告钱江公司为都市美丽风景小区提供物业管理服务。二、物业服务费标准：住宅用房0.90元/月·平方米。三、业主自本合同生效之日起，按本合同约定足额缴纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主应在当月最后一日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用的，按逾期未缴金额的每天千分之三向乙方支付违约金。四、乙方、业主应按规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
被告刘洪森欠缴物业服务费、垃圾清运费的事实。被告刘洪森欠缴物业服务费、垃圾清运费期间，原告钱江公司实际提供了物业管理服务。被告刘洪森未缴纳2012年6月至12月、2013年9月、2013年11月至2014年12月共计22个月的物业服务费；被告刘洪森未缴纳2012年6月至2014年12月共计31个月的垃圾清运费。2012年1月至5月、2013年1月至8月、2013年10月共计14个月，被告刘洪森按0.90元每平方米每月向原告钱江公司缴纳物业服务费。
上述事实，有原告提交的主体资格证明文件、前期物业服务合同、物业合同、生活垃圾委托清运处置协议书、公示公告、照片、委托代理合同以及原告陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告钱江公司于2005年12月26日与四川钱江银通房地产有限公司签订《“都市美丽风景”前期物业服务合同》时，该小区并未成立业主委员会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告钱江公司与四川钱江银通房地产有限公司签订《“都市美丽风景”前期物业服务合同》，由原告钱江公司对都市美丽风景小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同，被告刘洪森系都市美丽风景小区业主，该《“都市美丽风景”前期物业服务合同》对被告刘洪森具有法律约束力，应当支付物业服务费。
都市美丽风景小区成立业主委员会后，原告钱江公司与业主委员会签订《都江堰市都市美丽风景物业服务合同》，由原告钱江公司对都市美丽风景小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，属有效合同。该合同对原告钱江公司与都市美丽风景小区业主均具有合同约束力，原告钱江公司依约向被告提供物业服务，被告作为业主亦应当根据合同履行支付相关物业服务费、垃圾清运费的义务。
被告刘洪森欠缴物业服务费、垃圾清运费期间，原告钱江公司实际提供了物业管理服务，被告应当支付物业服务费、垃圾清运费。原告主张应按0.7元每平方米每月结算物业服务费，被告于2013年、2014年多缴纳的物业服务费应予以退还，并据此调减诉讼请求中物业服务费的金额，本院支持该项主张。被告共计欠缴物业服务费：144.9平方米×22月×0.7元/平方米/月=2231.46元。被告多缴应予退还的物业服务费：144.9平方米×14月×0.2元/平方米/月=405.72元。扣除多缴纳的物业服务费，被告应当缴纳物业服务费1825.74元。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据上述法律及司法解释的规定以及本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等予以裁量，对原告主张的违约金确定为100元较为适宜。原告要求被告负担原告律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘洪森于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付物业服务费1825.74元元。
二、被告刘洪森于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付垃圾清运费155元。
三、被告刘洪森于本判决生效之日起十日内向原告成都市钱江银通物业管理有限公司支付违约金100元。
四、驳回原告成都市恒元物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告刘洪森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 邓安宁
二〇一七年二月二十一日
书记员 刘旭梅