北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初12328号
原告:强健，男，1962年11月18日出生。
委托诉讼代理人：朱公卫，北京市中兆律师事务所律师。
被告：北京美丽家园房地产经纪有限公司清河分公司，住所地北京市海淀区永泰东里41号楼一层北段。
法定代表人：孟爱国，执行经理。
委托诉讼代理人：何燕，女，该单位经理。
被告：北京美丽家园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里2、3号楼一层B座108室。
法定代表人李英，执行董事。
二被告之共同委托诉讼代理人：牛增科，北京市嘉安律师事务所律师。
第三人：强繁，男，1985年11月9日出生。
委托诉讼代理人：朱公卫，北京市中兆律师事务所律师。
原告强健与被告北京美丽家园房地产经纪有限公司清河分公司（以下简称美丽家园清河分公司）、被告北京美丽家园房地产经纪有限公司（以下简称美丽家园公司）、第三人强健租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告强健之委托诉讼代理人朱公卫、被告美丽家园清河分公司、美丽家园公司之共同委托诉讼代理人牛增科、被告美丽家园清河分公司之委托诉讼代理人何燕、第三人强繁之委托诉讼代理人朱公卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
强健向本院提出诉讼请求：1.要求美丽家园清河分公司、美丽家园公司支付2016年2月28日至2017年2月28日期间的未付租金2万元；2.支付违约金6.6万元；3.诉讼费由美丽家园清河分公司、美丽家园公司负担。诉讼过程中，强健放弃要求美丽家园清河分公司、美丽家园公司支付2016年2月28日至2017年2月28日期间的未付租金2万元的诉讼请求。事实和理由：2013年3月12日，我与美丽家园清河分公司签订房屋租赁协议，租赁北京市海淀区永泰东里41号楼一层北段（北一间），租金前两年每年20万元。合同约定“从第叁年起递增，每年递增10%”。合同签订后，美丽家园清河分公司一直使用该房屋，但在今年2月28日后，拒绝支付递增的10%租金2万元。我认为美丽家园清河分公司存在违约行为，应承担相应法律后果。
美丽家园清河分公司、美丽家园公司辩称，美丽家园清河分公司和强健没有合同关系，强健仅是强繁的代理人签署合同，强健没有诉讼主体资格。2016年2月28日至2017年2月28日期间的租金，我公司均已支付。双方发生争议是由于强健认为应当自第三年开始递增租金，但我方认为合同中写的应当是每三年递增一次租金，且双方签署合同时也是这样口头约定。强健主张的违约金没有依据，双方合同中约定的违约金是针对其他费用的，不是针对租金。关于对方主张的此前水电费、租金的逾期违约金，应视为双方在实际履行合同中对付款期限的变更。双方争议主要因为对合同条款的理解发生分歧，如果法院认定租金是从第三年开始增加，我们尊重法院判决，但是不能就此认定我方违约。即使法院认定了我方存在违约，我方已经按照合同约定支付了租金，对方主张的违约金过高，我方不同意支付。
第三人强繁述称，北京市海淀区永泰东里41号楼一层北段房屋原登记在我名下，后过户至我父亲强健名下，我同意由强健继续履行我与美丽家园清河分公司签署的《房屋租赁协议》，同意由其收取房屋租金。
本院经审理认定如下事实：强健、强繁为父子关系。位于北京市海淀区永泰东里41号楼1层北段（以下简称北段房屋，建筑面积：861.32平方米）房屋原登记在强繁名下。2016年1月8日，强繁将上述房屋转移登记至强健名下。2011年起，美丽家园清河分公司开始承租上述北段房屋中的一间。2013年3月12日，美丽家园清河分公司（乙方）进行续租，与强繁（甲方）代理人强健签署了《房屋租赁协议》，约定甲方将清河永泰东里41号楼北段底商（北一间）房屋（以下简称涉案房屋）提供给乙方使用，经营二手房公司，收取押金贰万元；合同第二条约定，租赁期限自2014年2月28日至2019年2月28日止；有效期为伍年，从“第”叁年起递增，每年递增10%，期满后该房屋交还甲方；每年租金贰拾万元；乙方一次性付给甲方半年，第二次付款乙方提前1个月交付；水费7元/吨，电费1.35元/度，由乙方负担，并按实际用量支付费用；每月发生的电费及水费，乙方应在当月最后一日前一次性交付给甲方；乙方如不按期支付费用，甲方有权要求乙方及时付清全部费用，每超过1日罚年租费1%。上述协议中部分合同条款为手写填写，其中第二条“从‘第’叁年起递增，每年递增10%”中的“第”字书写较为潦草。强健提交其持有的《房屋租赁协议》，其中在甲方处除有强繁名字外，另签有强健二字，且在协议第一页有手写“税每年7000元×2”字样。强健表示北段房屋过户后，其自行在其持有的协议落款处签署自己名字，并表示美丽家园清河分公司对此知情。对此,美丽家园清河分公司则否认强健签署合同的事实，并表示双方约定每年税费仅有7000元。合同履行中，美丽家园清河分公司曾于2014年2月26日向强健账户支付款项100000元、于2014年8月29日支付107000元、2015年3月12日支付100000元、2015年7月9日支付100000元、2016年3月9日支付107000元。美丽家园清河分公司曾分别于2016年4月6日、5月5日、6月4日向强健账户支付了3月、4月、5月的水电费。诉讼中，美丽家园清河分公司于2016年8月2日向强健账户支付了2016年9月1日至2017年2月28日期间的房屋租金12万元。美丽家园清河分公司对此表示，为了避免双方纠纷，故向强健支付了递增部分租金。
庭审中，美丽家园清河分公司主张强健并非合同相对方，无权向其主张权利，强健则表示其作为涉案房屋现产权人，有权要求美丽家园清河分公司支付租金，强繁亦对此不持异议。美丽家园清河分公司另抗辩称，双方合同签署时曾口头约定每三年递增一次房租，并非自第三年开始递增，合同上字迹不清，其不存在违约行为，且在诉讼中已实际支付了递增部分租金。强健另主张美丽家园清河分公司此前存有逾期支付租金、逾期支付水电费的违约行为，并据此要求美丽家园清河分公司支付违约金。针对逾期支付水电费违约金，强健表示美丽家园清河分公司在2016年前也存在逾期支付情况，但在本案中仅针对2016年出现的逾期支付情况进行主张。美丽家园清河分公司则表示强健此前从未对此提出异议，应视为在合同履行过程中已对支付租金、水电费时间的认可，并主张强健要求违约金过高。经询问，强健表示双方虽约定提前1个月支付租金，但实际履行中仅要求美丽家园清河分公司于每年的2月28日及8月28日前支付下一个半年的房屋租金。另查，美丽家园清河分公司系美丽家园公司的分公司。
上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁协议》、北京市不动产登记申请审批表、转账凭证等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，强健代理强繁与美丽家园清河分公司签署的《房屋租赁协议》应为双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。在《房屋租赁协议》履行过程中，涉案房屋产权人变更为强健，故强健有权向美丽家园清河分公司主张合同权利。美丽家园清河分公司未提交证据证实双方约定每三年递增租金的事实，且依据合同条款“从‘第’叁年起递增，每年递增10%”的约定，该条款中手写部分虽较为潦草，但如依美丽家园清河分公司所述，将其中“第”字更改为“每”，与条款中“每年递增10%”的约定存在相互矛盾之处，故本院对强健主张应自第三年递增租金的主张予以采信，并认定美丽家园清河分公司存在未按期支付递增部分租金的违约行为。强健未提供证据证实曾对美丽家园清河分公司此前逾期支付租金、水电费的行为提出异议，并接受了美丽家园清河分公司的付款，现强健再对此要求美丽家园清河分公司支付违约金，无事实及法律依据，本院对此不予支持。现美丽家园清河分公司确存在逾期支付递增租金的事实，应属合同违约，但双方约定的违约金标准过高，本院对此酌情予以判定。美丽家园公司作为美丽家园清河分公司的总公司，应对此承担连带责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、北京美丽家园房地产经纪有限公司清河分公司支付强健违约金10000元，北京美丽家园房地产经纪有限公司对此承担连带责任；
二、驳回强健的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，由强健负担450元，于本判决生效后七日内交纳；由北京美丽家园房地产经纪有限公司清河分公司、北京美丽家园房地产经纪有限公司负担1000元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘雪琳
人民陪审员 王小微
人民陪审员 商凤鸣
二〇一六年十月十二日
书 记 员 赵鸣鸣