甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终500号
上诉人（原审原告）赵某某，女，汉族，1980年3月4日出生。住兰州市安宁区万新南路**号****室。
委托代理人苏双柱，甘肃豪仁律师事务所律师。
委托代理人翟某某，男，汉族，1972年10月15日出生。住兰州市安宁区万新南路**号****室。系上诉人赵某某丈夫。
被上诉人（原审被告）兰州穆星货物托运部。住所地兰州市七里河区金港城商贸城建材区***号。
负责人马某某，男，1966年5月8日出生，回族，住西宁市城东区北关街**号***室。
委托代理人杜浩民，甘肃兴正天律师事务所律师。
上诉人赵某某因与被上诉人兰州穆星货物托运部（以下简称穆星托运部）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30569号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵某某及其委托代理人苏双柱、翟某某，被上诉人穆星托运部的委托代理人杜浩民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年8月4日，原告赵某某与被告穆星托运部签订了《租赁合同》，约定被告将自己租用的坐落在七里河区滨河西路85号的临街商铺一层（建筑面积为380平方米）出租给原告使用，租赁期限自2014年8月4日起至2017年8月3日，年租金为15万元。合同签订后，原告如约交纳了房租并占有使用该商铺。2015年7月1日，被告向原告发出通知，告知原告因国家政策的变化，租赁合同无法继续履行，希原告自通知之日起30日内腾出铺面。现该涉诉房屋被武警总队锁门收回。另查明，被告穆星托运部授权委托人祁丽萍与武警兰州市支队后勤部于2012年4月26日签订《租房协议书》，协议第一条约定：“租用期限暂定三年（自2012年4月30日起至2015年4月30日）。甲方（武警兰州市支队后勤部）如不搬迁或无特殊原因，再续租三年。2015年10月15日，武警兰州市支队发出关于收回租赁房产的告示，声明2015年是全军房地产清查整治之年，要求终止合同，收回出租房产，逾期不清退交还者将强行收回。
原审法院认为，民事活动应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按合同履行。但受国家政策影响，武警总队就部队房地产清理整顿的文件规定要求，被告与原告签订的铺面租赁合同已无法继续履行，应予解除。这种情况属不可抗力，与被告无关，因被告的确无力改变也无法获知国家政策的变化。原告提交的证据证明转让费75000元是给了前承租人王某某，而不是给了被告，故被告对此款不应承担责任。原告提交装修费损失282000元的证据只能证明原告和装修工人刘开仿之间于2013年8月16日签订了装修合同，付装修款的时间也是2013年8月，但原告与被告签订合同之日是2014年8月4日，所以该证据亦不能明确证明原告装修的是哪里的房屋，对此款被告不应负责。原告提交关于营业损失150000元的证据，只能证明是进了货且付了货款，但其是预期收益，于法无据。至于违约金25000元，因存在不可抗力，被告对此款亦可免责。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故原告的第二项诉讼请求，因其向本院提供的证据不足以证实其诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告赵某某与被告兰州穆星货物托运部签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。案件受理费9220元，由原告赵某某承担。
宣判后，原审原告赵某某不服，以原判认定事实不清，对不可抗力定性错误，导致错误的判决结果为由提起上诉。认为，1、根据2015年7月1日《中国人民武装警察部队兰州市支队关于终止租赁合同的告示》，房屋所有人收回房屋的原因是房屋所有人和被上诉人的合同于2015年4月30日到期，并非一审认定的系受国家政策的影响不可抗力。2、上诉人在与被上诉人重新签订合同之前从原承租人王某某手里接过继续履行原租赁合同，上诉人的装修是在此期间，原审认定上诉人的装修不在合同期内，属认定事实错误。3、上诉人有关装修费证据照片、支付装修费的票据及证人证言，均证实上诉人在承租房内投入装修费282000元的事实。被上诉人在三年合同期限未到，上诉人仅使用不到一年，就书面通知解除合同，违约事实清楚。一审法院对装修费及违约金不予支持理由不能成立。转让费10万元及营业损失15万元系属除违约金不足抵付损失的，被上诉人应负责赔偿部分。请求二审法院：1、撤销原判，发回重审或改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人穆星托运部答辩称，1、被上诉人依租赁房屋权利人武警兰州市支队的文件规定及要求通知了上诉人，要求其在规定的期限内搬离租赁房，腾出房屋，这是解除合同的原因。因国家政策变化和上级武警总队部队房地产清理整顿使得客观情况发生变化，被上诉人与上诉人的合同无法继续履行，这一事实属不可抗力，因此被上诉人不存在违约。2、被上诉人通知上诉人解除合同，搬离租赁房屋是因不可抗力导致，并非被上诉人违约，上诉人请求被上诉人承担违约金，所谓装修费、转让费、预期营业损失，缺乏事实根据和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。
经审理查明，一审查明的基本事实清楚，二审予以确认。
本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将租赁房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人穆星托运部与中国人民武装警察部队兰州市支队（以下简称：武警兰州市支队）所签订的《租房协议书》约定：“租用期限暂定三年（自2012年4月30日起至2015年4月30日）。甲方（武警兰州市支队后勤部）如不搬迁或无特殊原因，再续租三年”。根据协议书约定，被上诉人穆星托运部与武警兰州市支队的租赁协议在租赁期间届满后是否得以延续处于不确定的状态，但被上诉人穆星托运部未将该约定如实告知上诉人赵某某。现因国家政策变化及武警总队就部队房地产清理整顿的文件规定要求，被上诉人穆星托运部与武警兰州市支队再未续签租房协议，使得上诉人赵某某与被上诉人穆星托运部的协议无法继续履行。被上诉人穆星托运部与上诉人赵某某签订《租赁合同》约定的租赁期间，超过其与武警兰州市支队的租赁期限，对于超过部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，应认定为无效。被上诉人穆星托运部对合同无效具有过错，应承担相应的过错责任。因上诉人赵某某自2015年5月至2015年7月20日属于占用该出租房屋，故应参照房租支付实际占用费。因合同部分无效的过错在于被上诉人穆星托运部，故其应承担过错责任。上诉人赵某某租用涉案房屋从事商业活动，相对固定的营业场所对于其培养市场及稳定客户有其必要的价值，现由于被上诉人穆星托运部的过错导致上诉人赵某某变更营业场所，势必对其商业活动造成不利影响，存在一定的损失，因该损失的存在具有不确定性，故参照双方合同约定的违约损失对其进行赔偿，被上诉人穆星货运部应赔偿上诉人赵某某损失25000元。
关于上诉人赵某某要求被上诉人穆星托运部承担装修费282000元、转让费100000元及营业损失150000元损失的的理由，因在上诉人赵某某与被上诉人穆星托运部签订租赁合之前，上诉人赵某某与该出租房前承租人王某某达成转让合同，转让费为100000元，上诉人赵某某继续履行原租赁合同。合同履行后，2013年8月16日上诉人赵某某在原有基础上进行装修，新的装修与原有装修混同，而其与被上诉人穆星托运部2014年8月4日签订合同时，已经营一年，装修亦有损耗，现时隔两年，再要求被上诉人穆星托运部支付装修费282000元，无法律依据。关于转让费100000元，因系上诉人赵某某与王某某转让合同产生的转让费与本案房屋租赁合同无关，故不应由被上诉人穆星托运部承担。关于营业损失150000元，因本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人赵某某对于经营产生的风险、营业损失及可期待的盈利要求被上诉人穆星托运部承担，于法无据。综上，原判认定部分事实不清，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30569号民事判决书第一项；
二、撤销兰州市七里河区人民法院（2015）七民初字第30569号民事判决书第二项及案件受理费部分；
三、被上诉人兰州穆星货物托运部于判决生效后十日内赔偿上诉人赵某某损失25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费19140元，上诉人赵某某承担10000元，被上诉人兰州穆星货物托运部承担9140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志勇
代理审判员 张煜枫
代理审判员 王 博
二〇一六年五月五日
书 记 员 刘艺涵