福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初3796号原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：张辉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，该公司员工。被告：章荣深，男，1972年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业）与被告章荣深物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告常春藤物业的委托诉讼代理人胡茶凤、被告章荣深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常春藤物业向本院提出诉讼请求：1.章荣深立即支付2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业服务费1414.4元，2013年7月1日至2016年9月30日期间的公共维修金487.5元，2013年6月1日至2016年8月31日期间的公摊水费56元；2.章荣深立即支付违约金（按欠费总额的每日万分之五，自每季度逾期之日起分段计算至实际还款之日止）。事实和理由：2013年1月12日，厦门市翔鹭花城A区业主委员会（以下简称翔鹭花城业委会）与常春藤物业签订了《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，选聘常春藤物业为厦门市湖里区翔鹭花城A区住宅区的物业管理服务企业，合同期限自2012年12月21日起至2017年12月31日止，并约定了物业收费标准、交费时间、违约责任等。章荣深系厦门市××区长××里10号201室（多层住宅）的业主，房屋建筑面积为62.3平方米。常春藤物业已按上述物业服务委托合同约定提供了物业管理服务，章荣深在享受物业管理服务的同时长期拖欠物业服务费、公共维修金等费用，经常春藤物业多次催讨，至今仍未交纳，已构成严重违约，常春藤物业遂诉至法院。章荣深辩称，由于常春藤物业管理不到位，收入支出不透明，小区消防设施成为摆设，房屋漏水严重，绿化损坏严重，所以不交纳物业服务费及违约金。本院认为，翔鹭花城业委会与常春藤物业于2013年1月12日签订的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对包含章荣深在内的全体业主均具有法律约束力。根据上述合同约定，常春藤物业自2012年12月21日起至2017年12月31日止，为坐落于厦门市××区长××里的翔鹭花城A区住宅区提供物业管理服务，2012年12月20日至2013年6月30日的收费标准为多层住宅的物业服务费0.5元/平方米/月、公共维修金0.2元/平方米/月；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金；因物价上涨，成本上升，合同期内，六个月后可根据国家政策及实际情况适当提高收费标准，常春藤物业须结合市场行情和国家相关法规报请翔鹭花城业委会同意后方可实行；等等。现章荣深名下的厦门市××区长××里10号201室房产（属多层住宅，建筑面积为62.3平方米）在讼争小区内，且常春藤物业在合同签订后已依约对小区进行了物业管理，故章荣深应按合同约定的标准支付2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业服务费1412.8元（62.3平方米×0.5元/平方米/月×45个月+62.3平方米×0.5元/平方米/月÷31天/月×11天）、2013年7月1日至2016年9月30日期间的公共维修金485.94元（62.3平方米×0.2元/平方米/月×39个月）。常春藤物业请求章荣深支付物业服务费1414.4元、公共维修金487.5元，章荣深对此并无异议，本院予以支持。常春藤物业请求章荣深支付欠交公共维修金的违约金，并无合同约定，本院不予支持。因公摊水费系常春藤物业代收代缴性质，常春藤物业未能举证证明其已代业主支付2013年6月1日至2016年8月31日期间相应的公摊水费，其关于公摊水费及欠交公摊水费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。章荣深辩称常春藤物业管理不到位，存在诸多问题，但未提交证据予以证明，本院对此不予采纳。因物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，常春藤物业理应就业主未交纳费用的情形及时向业主催交为宜，以便及时辨明业主未交纳的事由。而常春藤物业未能提供其起诉前有效催交的相关证据，故其请求的违约金应自其交件起诉之日即2016年11月14日起计算为宜，且该项违约金应以欠交物业服务费为基数，以不超过欠交物业服务费总额1414.4元为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、章荣深于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2012年12月21日至2016年9月30日期间的物业服务费1414.4元、2013年7月1日至2016年9月30日期间的公共维修金487.5元；二、章荣深于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付欠交物业服务费违约金（以1414.4元为基数，按日万分之五，自2016年11月14日起计至实际付款之日止，以不超过1414.4元为限）；三、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由章荣深负担。本判决为终审判决。代理审判员  陈慧琳二〇一七年六月二十六日代书 记员  罗迪青附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。