湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0802民初107号
原告（反诉被告）周红艳。
原告（反诉被告）田丰。
两原告共同委托代理人陈灵生，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。
法定代表人刘效君，总经理。
委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告周红艳、田丰诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理，在诉讼过程中，被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司于2016年3月9日提起反诉。本院依法适用简易程序由代理审判员周敏于2016年3月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周红艳、田丰共同委托代理人陈灵生、被告（反诉原告）鑫成公司的委托代理人张歆到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）周红艳、田丰诉称：两原告于2010年10月30日在被告处购买了鑫成君泰住宅小区（一期）1栋C5M05号房，并于同日与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100054C5M05）。两原告依约支付了243050元的房款。合同第十条约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。按照合同约定，被告应在合同约定的时间为原告办理好房屋所有权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金。2012年1月3日，两原告对购买的商品房进行了接收，被告于2014年9月26日为原告办理了房屋所有权证。现原告依约履行了全部合同义务，被告却迟延办理房产证达1年多。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告承担迟延办证违约金10935元；2、案件受理费由被告承担。
被告（反诉原告）鑫成公司辩称：1、原、被告诉争的产权登记的办理是行政部门的行政行为，被告只是受业主的委托协助办理，不应承担违约责任；2、违约金的约定是以实际损失为限，因原告没有实际损失，如需要被告承担违约责任也是以原告的实际损失为限；3、办理房屋所有权证的起始时间应当是2011年12月31日，截止时间应当是初始登记阶段止，合同约定的日为工作日，法定节假日、双休日，应予扣减。
被告（反诉原告）鑫成公司反诉称：2010年10月30日，原告与被告之间签订了《张家界市商品房买卖合同》，合同第八条约定，以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。2015年6月15日，周红艳在《鑫成君泰一期业主房款清算表》中确认了房屋面积差异款347元，户测费30元，印花税10元，共计387元。据此，请求人民法院依法判令：1、反诉被告给付反诉原告房屋面积差异款347元，户测费30元，印花税10元，共计387元；2、反诉费由反诉被告承担。
对被告（反诉原告）鑫成公司提出的反诉，原告（反诉被告）周红艳、田丰辩称：1、反诉原告没有提供相应的发票，所以户测费和印花税不应该由我们承担；2、反诉原告也没有提供印花税、户测费的相关标准；3、房屋面积差异是反诉原告存在设计上原因造成。
经审理查明，2010年10月30日，原告（反诉被告）周红艳、田丰与被告（反诉原告）鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》(合同编号：20100054C5M05)。购买被告（反诉原告）鑫成公司开发的位于大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第1幢C单元5M层C5M05号房。合同约定房屋建筑面积84.13平方米，其中套内建筑面积69.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.22平方米，房屋单价为2888.98元每平方米，房屋总价款为243050元，交房时间为2011年12月31日前，并约定由两原告（反诉被告）周红艳、田丰于合同签订日支付首付款73050元，剩余房款170000元采用银行按揭方式支付。合同第八条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。合同第十八条约定：××应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥××的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.××不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，两原告（反诉被告）周红艳、田丰向被告（反诉原告）鑫成公司支付了购房款243050元。2012年1月3日，被告（反诉原告）鑫成公司将房屋交付两原告使用。2014年9月26日，被告（反诉原告）鑫成公司为两原告（反诉被告）周红艳、田丰办理了所购房屋的房屋所有权证，原告（反诉被告）周红艳、田丰对所购房屋共同共有，张家界市房地产管理局向原告（反诉被告）周红艳、田丰各发放了一份房屋所有权证，房屋产权证号为分别为张房权大字第××、71××62号。房屋所有权证上显示该房屋建筑面积为84.25平方米，其中套内建筑面积69.91平方米，公摊面积14.34平方米。
另查明，原告（反诉被告）周红艳、田丰购买的鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第1幢C单元5M层C5M05号房应交纳测绘费为400元，印花税为10元。2010年10月23日，原告（反诉被告）周红艳、田丰向被告鑫成公司交纳办理房产证相关费用共计7146元，其中包括契税2431元、维修基金3646元、抵押登记费729元、他项登记费80元、户测绘费180元、预告登记费80元。2012年1月3日，原告（反诉被告）周红艳、田丰向被告鑫成公司补交户测绘费190元、工本费10元、房屋所有权登记费80元。
再查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。
上述事实，有原、被告的陈述，《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100054C5M05），张房权证大字第××、71××62号房屋所有权证，鑫成·君泰一期业主房款清算表，鑫成·君泰一号栋出图明细表，鑫成·君泰一期住宅财务确认明细单，办理房产证相关费用，收款收据、张家界市房地产管理局出具的测绘费发票等证据证明，足以认定。
本院认为，原告（反诉被告）周红艳、田丰与被告（反诉原告）鑫成公司签订的《张家界市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告（反诉原告）鑫成公司未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，已构成违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）鑫成公司辩称房屋所有权证办证逾期不是被告的原因造成的，而是少数购房户没有及时提交相关办证资料以及行政部门拖延办证所致。对此，被告（反诉原告）鑫成公司没有提供相关证据证实，本院不予采信。
关于办证逾期时间的计算，依照合同约定，被告（反诉原告）鑫成公司（××）应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告（××）的房屋所有权证。本案中，根据原告（反诉被告）周红艳、田丰的陈述以及被告（反诉原告）鑫成公司在庭审中的自认，可以认定被告（反诉原告）鑫成公司向两原告（反诉被告）周红艳、田丰交付房屋的具体时间为2012年1月3日。并以此作为被告（反诉原告）鑫成公司履行办证义务的起始时间，那么被告（反诉原告）鑫成公司至迟应当在2013年7月1日前为原告（反诉被告）周红艳、田丰办妥房屋所有权证。而被告（反诉原告）鑫成公司至2014年9月26日才为原告办妥房屋所有权证，违约逾期共计452天。
关于逾期办证违约金的计算标准，根据合同约定，如因××的责任，致使××未能在约定期限内办理上述登记或手续且××不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，××按日向××支付总房款万分之一的违约金。但是，根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告（反诉原告）鑫成公司提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告（反诉被告）周红艳、田丰未提供任何证据证实因被告（反诉原告）鑫成公司的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告（反诉原告）鑫成公司在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。据此计算，被告（反诉原告）鑫成公司应当支付给原告（反诉被告）周红艳、田丰的违约金为3295.8元（243050元×452日×0.00003）。
被告辩称的合同中的“日”为工作日，应当扣除法定节假日、双休日的观点，本院认为，被告（反诉原告）鑫成公司是提供格式合同的一方，合同中没有明确约定是“工作日”，在理解产生分歧时，只能向着有利于非提供格式合同的一方解释、即合同中约定的期限应为自然日期，且合同中约定的办证期限相当充裕，已经考虑到了正常的双休日及节假日，故本院对该辩称观点不予采信。
关于被告（反诉原告）鑫成公司所辩称的逾期办证违约时间只应计算至被告（反诉原告）鑫成公司实际完成房屋初始登记之日止，以及房屋所有权证的办理，是原、被告之间的委托关系，不是被告（反诉原告）鑫成公司的合同义务，不应计算为违约期限的抗辩观点，本院认为，涉案合同对原、被告双方的权利义务有明确约定，在一定期限内为原告（反诉被告）周红艳、田丰办理房屋使用权证，是合同约定的被告（反诉原告）鑫成公司应当履行的合同义务之一，故本院对该辩护观点不予采纳。
关于房屋面积差异款，根据合同第四条约定：××与××约定按建筑面积计算商品房价款。根据合同第八条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。本院认为，本案中合同约定的房屋建筑面积为84.13平方米，其中套内建筑面积69.91平方米，公摊面积14.22平方米。房屋单价为2888.98元每平方米，而房屋所有权证上显示该房屋建筑面积为84.25平方米，其中套内建筑面积69.91平方米，公摊面积14.34平方米。虽然套内建筑面积没有变化，但是总的建筑面积是有变化，且依照合同约定，房款的计算是根据房屋总的建筑面积来进行计算。因此，原告（反诉被告）周红艳、田丰辩称该房屋的套内建筑面积并没有变化，变化的是公摊面积，且是由于被告的设计原因造成的，原告不应当补交房屋差异款的意见，本院不予采纳。两原告（反诉被告）周红艳、田丰应当向被告（反诉原告）鑫成公司按照每平方米2888.98元的单价补交0.12平方米（84.25平方米-84.13平方米）的房款，计算为346.7元（2888.98元×0.12平方米）。
关于测绘费，该项费用是办理房屋所有权证必然产生的费用，根据张家界市房地产管理局出具的一号栋出图明细表以及发票可以看出，两原告（反诉被告）周红艳、田丰购买该房屋的测绘费为400元，被告（反诉原告）鑫成公司也已经向张家界市房地产管理局交纳了该项费用。而原告（反诉被告）周红艳、田丰仅向被告（反诉原告）鑫成公司交纳测绘费370元。因此，原告（反诉被告）周红艳、田丰应向被告（反诉原告）鑫成公司交纳测绘费30元。
关于印花税，该项费用是办理房屋所有权证必然产生的费用，两原告（反诉被告）周红艳、田丰已于2014年9月26日取得了房屋所有权证，那么该房屋的印花税必然已经产生，应当视为已经交纳。根据一般的交易习惯以及被告（反诉原告）鑫成公司提交的证据可以证明，办理房屋产权证的相关费用是由被告（反诉原告）鑫成公司代两原告（反诉被告）周红艳、田丰向相关部门交纳。因此，两原告（反诉被告）周红艳、田丰辩称被告没有提供相应发票来证明其是否已经交纳印花税的观点，本院不予采纳。本院认为，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，政府部门发给的房屋产权证、土地使用证按件贴花5元，纳税义务人为领受人。因此，两原告（反诉被告）周红艳、田丰办理房屋所有权证的印花税共计为10元。被告（反诉原告）鑫成公司提交的证据显示，两原告（反诉被告）周红艳、田丰向被告（反诉原告）鑫成公司交纳相关费用的明细中没有印花税项目，且在鑫成君泰一期业主房款清算表中原告周红艳也签字确认应当补交30+10元的税费，因此，原告（反诉被告）周红艳、田丰应向被告（反诉原告）鑫成公司交纳印花税10元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
1、被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周红艳、田丰支付逾期办理房屋所有权证的违约金3295.8元；
2、原告（反诉被告）周红艳、田丰自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司支付房屋面积差异款346.7元、测绘费30元、印花税10元；
三、驳回原告（反诉被告）周红艳、田丰的其他诉讼请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。
本诉案件受理费70元，适用简易程序减半收取35元，反诉案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，合并审理共计案件受理费60元，由原告（反诉被告）周红艳、田丰负担25元，被告（反诉原告）湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担35元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
代理审判员 周敏
二〇一六年四月六日
代理书记员 郑运
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。