河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终3716号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李利单，女，汉族，1987年8月15日生，住洛阳市瀍河区。
委托代理人：王许可，河南南云律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵晨光，男，汉族，1992年9月15日生，住洛阳市孟津县。
原审被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。
法定代表人：白松朝，总经理。
委托代理人：刘兴邦，该公司法律顾问，特别授权。
上诉人李利单因与被上诉人赵晨光、原审被告洛阳懿皇房产经纪有限公司合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李利单及其委托代理人王许可，被上诉人赵晨光，原审被告洛阳懿皇房产经纪有限公司的委托代理刘兴邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告赵晨光于2015年11月29日与被告懿皇置业签订《租房委托书》一份，约定：赵晨光作为纱厂北路道南路口东南方高记米皮的意向承租人，已经实地查看并了解了该房屋的现状及基本情况，现委托懿皇置业按照下述条件向该房屋的产权人／转租权人提出以下签约条件：一、租赁期限12个月；二、租赁价格为人民币每月7000元；……四、1、本委托书签署完毕后，本人交付诚意金2000元于懿皇置业。并委托懿皇置业在出租方同意上述租赁条件是做为本人的代理人向出租方交付定金……七、备注①如委托人与出租方签订《房屋租赁合同》，则上述所交诚意金金额冲抵中介费；②如委托人未能与出租方签订《房屋租赁合同》并且无继续协商意向，则懿皇置业应在三日之内将诚意金全额退还给委托人；③中介费以实际成交价格缴纳。该委托书还对其他方面进行了约定。2015年12月2日，原告赵晨光（乙方）、被告李利单（甲方）、被告懿皇置业（丙方）三方签订合同编号为000050170《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（李利单）将位于洛阳市西工区纱厂区13号的房屋租给乙方使用，用途为商业，房屋面积为100平方米；租赁期限为12个月，自2015年12月7日至2016年12月6日止；该房屋租金为人民币7000元／月（此价格不含相关税费），中介费7000元由乙方负担并在签订本合同时支付，丙方只为甲方、乙方提供订约机会，作为双方居间介绍、协调作用的中间人，非因丙方原因导致租赁合同不能履行，丙方所收取的中介费一律不予退换；该房屋租金按半年支付，支付时间为2015年12月7日前，以对方实际收到为准，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；甲方未按合同规定的时间将功能完备及附属设施完好的房屋提供给乙方，每逾期一天，甲方应按月租金的0.5%向乙方支付违约金；其中特别约定：若因甲方无转租权，导致乙方在租赁期内无法正常经营，甲方应退还乙方剩余租金并赔偿乙方的损失等。合同并对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告李利单将房屋钥匙交给原告赵晨光，赵晨光即开始进行装修，装修期间赵晨光一直向被告李利单索要其与房东签订的租赁合同和转租证明，被告李单利一直未向原告赵晨光出示租赁合同和转租证明，原告赵晨光以此为由诉至法院，产生本案纠纷。
另查明，1、被告李利单与洛阳市银星宾馆关于涉案租赁房屋的《房屋租赁合同》期限自2015年10月1日至2016年9月30日。2015年12月8日洛阳市银星宾馆出具《证明》一份，明确了被告李利单对涉案租赁房屋有转租权。2、原告赵晨光出具收据、收条、清单、证明等若干，以证明其租赁涉案房屋期间，花费装修费用6942元。3、被告李利单出具照片两张，以证明其门头损失为3000元。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应按照诚实信用原则履行各自的权利义务。2015年11月29日原告赵晨光与被告懿皇置业签订的《租房委托书》及2015年12月2日与被告李单利、懿皇置业三方签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示。原告赵晨光的第一个诉求表述不准确，但其意思与反诉原告李利单的第一个诉求相一致，要求解除2015年12月2日原告赵晨光与被告李单利、懿皇置业三方签订的《房屋租赁合同》，双方均同意解除，被告懿皇置业也无异议，则该院予以准许。原告赵晨光要求二被告共同承担支付其中介费7000元的诉讼请求，因被告懿皇置业已依约完成合同义务，被告懿皇置业在此过程中无过错，原告要求懿皇置业返还中介费7000元的诉求，该院不予支持。因被告李利单于2015年12月2日签订合同时，并未向原告出示其有转租权的证明，导致原告赵晨光要求解除合同，被告李利单应为此承担相应的责任，7000元中介费系原告的损失，按照双方的特别约定，被告李利单应予以赔偿。原告要求的装修费用6942元中，只有950元系客观支出，该院予以支持，其余费用因缺乏客观性和关联性，该院不予支持。原告要求的其他费用，证据不足，该院不予支持。反诉原告李利单要求的门头损失费3000元，因未向该院提交相关证据，该院不予支持。至于其反诉要求的违约金等，称因反诉被告赵晨光的违约造成其损失，证据不足，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告赵晨光与被告李利单、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、限被告李利单于本判决生效后十日内向原告赵晨光支付7950元。三、驳回原告赵晨光其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李利单的诉讼请求。如被告李利单未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费160元，反诉受理费220元，由被告李利单承担（原告已先行垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。
宣判后，上诉人李利单不服一审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉入并无解除合同的权利。合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。即上诉人无转租权而转租房屋的，享有合同解除权的是出租人。现涉案房屋出租人洛阳市银星宾馆未以上诉人转租为由主张解除上诉人与被上诉人之问的房屋租赁合同，上诉人的转租行为未影响上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同的效力及履行，上诉人没有违约，被上诉人没有解除合同的权利。二、一审法院判决上诉人承担被上诉人损失，缺乏事实与法律依据。首先，洛阳市银星宾馆于2015年12月8日出具的《证明》证实了上诉人有转租权，上诉人没有违约情形。其次，2015年12月2日，上诉人、被上诉人、洛阳懿皇房产经纪有限公司三方签订的《租赁合同》中特别约定的条款为：若上诉人无转租权，导致被上诉人在租赁期内无法正常经营，上诉人应退还被上诉人剩余租金并赔偿被上诉人的损失。而事实情况是，没有导致被上诉人无法正常经营的情形出现。上诉人在签订合同时没有向被上诉人出示转租权证明，并不等于上诉人没有转租权。一审法院以上诉人在签订合同时没有向被上诉人出示有转租权的证明为由，判定上诉人承担违约责任，显然错误。虽然上诉人在签订合同时没有向被上诉人出示其有转租权的证明，但是在签订合同后，在合同约定的租期起算日的次日，上诉人即取得了出租人洛阳市银星宾馆的追认取得了转租权。同时，也没有因为上诉人在签订合同时没有转租权导致被上诉人无法正常经营。因此，一审法院判决上诉人承担违约责任，没有事实与法律依据。三、被上诉人应承担相应的违约责任，支付其占用房屋期间的租金及双方约定的违约金。被上诉人作为完全民事行为能力人应当对自己的行为负责。被上诉人应依据自己的承租目的对租赁行为承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合自己的租赁目的。上诉人与被上诉人在签订房屋租赁合同时，被告上诉人已明确告知被上诉人其并非房屋所有权人，而是转租房屋的事实。被上诉人依然选择与上诉人签订租赁合同，却在签订合同后反悔，拒绝向上诉人支付租金。被上诉人拒绝向上诉人支付租金的行为，违反了2015年12月2日双方签订的《租赁合同》的约定，应支付自2015年12月2日签订合同之日起至2015年12月16日将涉案房屋钥匙交付上诉人之日止的租金，并应当按照合同约定支付违约金。综上所述，上诉人有转租权没有违约；被上诉人也没有因为上诉人的转租行为出现无法正常经营的情形，上诉人没有违约。因此，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失没有依据，依法应予撤销。被上诉人逾期拒绝支付租金，应承担相应的违约责任。请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、判令被上诉人支付上诉人租金损失、违约金共计3581元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵晨光答辩称，一、一审法院事实认定清楚、法律适用正确。1、答辩人是基于被答辩人和懿皇公司的再三保证，相信被答辩人有涉案房屋的转租权，才签订三方《房屋租赁合同》的。合同签订后，答辩人多次要求被答辩人按照当初承诺出示其与原房东签订的承租合同以及原房东同意其转租的书面材料，但是被答辩人始终无法提供。直至一审开庭前，答辩人从未见过任何被答辩人享有转租权的相关证明。因此，被答辩人并未按照三方《房屋租赁合同》中的约定向答辩人提供功能完备的房屋，己经构成根本违约。2、被答辩人在签订合同后单方多次要求超出合同约定上涨租金，并向答辩入索要额外行礼费等无关费用，不仅严重违背当初承诺，也致使三方《房屋租赁合同》无继续履行下去的可能。3、一审庭审中答辩人、被答辩人、懿皇公司一致同意解除三方《房屋租赁合同》，一审法院依法予以确认，该事实客观真实，并无不当。综上所述，被答辩人严重违反合同约定、违背当初承诺的事实客观真实，答辩人依据《房屋租赁合同》约定行使解除合同的权利并要求违约方赔偿损失完全符合法律规定，一审法院对此予以认可并无不当，请求二审法院依法予以维持。二、本案中答辩人无任何违约行为，因此也就无违约责任可言。相反，被答辩人李利单非法转租的行为给答辩人造成的损失客观真实存在，被答辩人依法应当承担赔偿责任。合同签订后，答辩人已经按照三方《房屋租赁合同》的约定向懿皇公司交纳了保证金，已经履行了自身义务。被答辩人本应按照约定，提供享有转租权的证明的，却迟迟无法提供。并且被答辩人多次明确表示：什么时候自己把房东允许其转租的证明拿来了，什么时候再让答辩人开始交房租。这在答辩人一审提供的证据中清晰可见。因此，答辩人自始至终并无任何的违约行为。相反，答辩人却因为被答辩人不诚信的商业行为成为本案最大的利益受害者。被答辩人应对其不诚信的商业行为承担应有的法律责任，法院也应依法纠正和惩戒这种不良行为。三、本案中一审法院虽然只对答辩人主张的装修费进行了部分认定，但是答辩人主张的6942元的装修费用损失却是客观真实存在的。答辩人之所以没有上诉，是因为本案从2015年12月份立案，到如今已有11个月之久，尚未审结。被答辩人李利单的违约行为已经造成了答辩人的经济损失，后答辩人又迫于无奈走入漫长、复杂的诉讼程序，答辩人已经被被答辩人如此不诚信的商业行为折磨的精疲力尽，所以衷心希望本案早日审结，减少答辩人的诉累，维护答辩人的合法权益。综上所述，本案中被答辩人的违约行为真实发生，答辩人的损失也客观真实存在。因此，一审法院对于本案的事实认定清楚、法律适用正确，请求二审法院依法予以维持，依法维护答辩人的合法权益。
原审被告洛阳懿皇房产经纪有限公司答辩称，被上诉人赵晨光依法享有解除房屋租赁合同的权利，且在原审期间三方当事人均同意解除该合同。现上诉人认为被上诉人无解除合同的权利，与法相悖。依法解除合同不影响赔偿损失的权利。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案一审时李利单和赵晨光双方均同意解除2015年12月2日李利单、赵晨光、洛阳懿皇房地产经纪有限公司三方签订的《房屋租赁合同》，洛阳懿皇房地产经纪有限公司对此亦无异议，李利单上诉认为赵晨光无解除合同的权利的上诉理由与上述事实不符，不能成立。由于李利单在签订合同时并未向赵晨光出示其有转租权的证明，在合同签订后，双方亦就李利单是否有转租权进行协商，李利单未能提供证据证明其向赵晨光出示或提供了转租证明，致赵晨光要求解除合同，李利单应为此承担相应的责任，故李利单上诉主张其不应承担违约责任的理由无事实和法律依据，本院无法支持。基于上述事实，李利单未能提供转租权证明致涉案合同无法履行而解除，故李利单要求赵晨光支付租金及违约金的上诉请求证据不足，本院亦无法支持。综上，上诉人李利单的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人李利单负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 蔡美丽
审判员 王 鹏
二〇一六年十一月二十一日
书记员 刘 丰