文书内容海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第103号原告：张友英，女，1970年1月10日出生，彝族；住所地：海口市白龙南路。委托代理人：肖剑，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人：葛文，海南瑞来律师事务所实习律师。被告：海南卓越地产有限公司；住所地：海口市国贸大道华府路。法定代表人：谭荣国，职务不详。原告张友英诉被告海南卓越地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖剑到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张友英诉称，原、被告于2011年8月25日签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于海口市海秀路24号银龙电影城二期综合楼的现房903房，房价为人民币197780元。合同同时约定：1、交房时间为2011年12月31日，若被告逾期交房则按日向原告支付已付房款万分之三的违约金（合同第十一条）；2、办理房屋权属证书时间同为2011年12月31日，若被告逾期办理则按日向原告支付已付房款万分之一的违约金（合同第十五条）；3、所交付的房产达到使用条件也同为2011年12月31日，若被告逾期则按原告已付房款的同期存款利率承担违约责任（合同第十八条）；4、原告委托被告代缴相关税款。合同签订后，原告依约向被告支付了总房款197780元，并向被告支付了70220元用以缴纳相关税款及办证费用。逾期被告却未按照合同约定，于2011年12月31日向原告交付经所在地建筑工程质量监督站验收合格的房产，更别说办理房屋权属证书。经原告等业主多次催促，2014年4月30日被告才向原告交付了达到使用条件的房屋，但是并未向原告出示海口市建筑工程质量监督站验收合格的文件，且告知原告所交付的房屋尚未经过海口市建筑工程质量监督站的验收。2014年11月15日，原告聘请律师起诉被告维权，后得知按照相关法律的规定，原告购买本案所涉的房屋交付税款仅需缴纳总房款百分之三的契税（即5933.4元）、办证费用80元以及每平方3元的交易费（即107.88元），合计6121.28元，但是被告在原告不懂相关法律知识及税务知识的情况下，居然收取了原告的70220元说是用以代缴相关税款，现原告要求被告退还原告多支付的64098.72元。被告不按合同履行义务已构成违约，其行为已严重损害了原告的合法权益，理应按照合同的约定支付各种违约金并退还多收取的代缴费用。根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律的规定，请求依法判令：1、被告配合原告办理海口市龙华区海秀路24号银龙电影城二期综合楼903房的房产证；2、被告向原告支付逾期交房违约金，违约金按已付房款每日万分之三计收，从逾期之日起至实际交房之日止（从2011年12月31日暂计至2014年11月20日，共计1054天，违约金为人民币62538.036元；3、被告向原告支付逾期办理房产证违约金，违约金按已付房款每日万分之一计收，从逾期之日起至实际办证之日止（从2011年12月31日暂计至2014年11月20日，共计1054天，违约金为人民币20846.012元；4、被告向原告支付逾期达到使用条件违约金，违约金按已付房款同期存款利率计收，从逾期之日起至2014年4月30日止，共计854天；5、被告向原告返还多支付的相关税款64098.72元及自支付之日2011年8月25日起至2014年11月20日的同期银行贷款利息；6、本案诉讼费由被告承担。被告海南卓越地产有限公司未向本院提出抗辩意见和相关证据。经审理查明，原、被告于2011年8月25日签订《海口市商品房买卖合同》一份。合同约定：原告向被告购买位于海口市海秀路24号银龙电影城二期综合楼的903房（现房）；购房总价款人民币197780元；交付期限为2011年12月31日，并具备该商品房经所在地建筑工程质量监督站验收合格的条件，若被告逾期60日后交房，则按逾期日数向原告支付已付房款万分之三的违约金；房产交付的同时，应达到使用的条件即被告向原告提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，若交付时未达到使用条件，则原告认为主体结构质量不合格的，原告可以要求重新核验或单方退房，如因此造成其他损失，被告应承担赔偿责任；商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告；原告委托被告代缴相关税款。如被告逾期办理房地产权属证书，则被告应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。此外，合同还就商品房销售备案的确认和预告登记等内容进行了约定。签约后，原、被告于2011年8月25日到海口市住房和城乡建设局办理了该房屋的备案确认手续。同日原告依约向被告支付了人民币268000元，其中购房款197780元，税款及办证费等费用70220元；被告向原告出具了不动产专用发票一张，证明已收到原告以上款项。之后被告未能如约交付房屋，直到2014年4月30日才向原告交付了房屋，但没有出具该房屋经海口市建筑工程质量监督站验收合格的文件及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，也未将涉案房屋过户至原告名下。原告认为被告的上述行为侵害了自身的合法权益，已经构成违约；且被告向原告收取的70220元税费及办证费用过高，为保护其合法权益，遂向法院提起诉讼。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《海口市商品房买卖合同备案确认表》、《工商银行个人业务凭证》、《海南省销售不动产发票》、《银龙电影城二期综合楼房屋验收单》以及原告的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，一、关于合同的效力问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真是意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，该合同合法有效，依法应受到法律保护，对双方具有法律约束力。二、关于被告应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案原告在签约后，已依约履行了交付房款、税费及办证等费用的义务，但被告未按约定期限于2011年12月31日履行交付房屋及办理房屋权属证书的义务，直至2014年4月30日才将涉案房屋交付原告使用，且至今未为原告办理房屋权属证书，显然被告已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告依法应当承担相应的违约责任。三、关于涉案房屋逾期交付、过户的违约金承担问题。1、关于逾期交付房屋的违约金承担问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋，但被告直到2014年4月30日才将房屋交付原告，因此，被告的上述行为已构成违约，其应承担从2012年1月1日至2014年4月29日期间的预期交房违约金（197780元×3/10000×849天=50374.6元）。2、关于诉请被告支付逾期达到使用条件的违约金问题。本案中，被告虽然未依约在2011年12月31日前将房屋交付原告，但原告在被告于2014年4月30日将房屋交付其使用时，并未就房屋是否达到使用条件向被告提出异议，且已占有装修使用房屋至今，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，由于原告未能提供证据证明其主张的事实，故本院对原告的此项诉求不予支持。3、关于逾期办理权属证书的违约责任及涉案房屋的过户问题。由于原、被告在《商品房买卖合同》中对于办理涉案房屋权属证书的时间并未作出具体的约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”的规定，被告至今未依约为原告办理该房屋权属证书，依法应当承担从2014年8月1日至本院判决确定的履行期限止的逾期办证违约金。违约金的计算方式依合同约定按每日万分之一，以原告支付的购房款197780元为基数给付。对于房屋权属证书的办理，被告至今未依约履行其应尽义务，现涉案房屋已经具备过户条件，原告诉请将涉案房屋过户到其名下的主张，理由充分，本院予以支持。四、关于返还税款64098.72元及利息的问题。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条“关于税款缴纳的约定，……买受人委托出卖人代为缴付税款”，依据此约定，被告收取原告的税款仅是依据双方的约定，代原告缴纳税款的一种预收行为，由于涉案房屋尚未办理房产过户手续，实际应付税款额度尚未发生，因此，原告诉请在扣除应缴付的6121.28元税款后，被告应返还其多支付的由被告代收的税款64098.72元及要求被告支付占用税款的利息的主张，理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告海南卓越地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案房屋过户至原告张友英名下。二、被告海南卓越地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张友英支付预期交房违约金50374.6元。三、被告海南卓越地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张友英支付预期办证违约金（违约金计付时间从2014年8月1日起至判决确定履行期限届满之日止，以197780元为基数按每日万分之一计付）。以上款项，被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6478.94元由被告海南卓越地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?csgvvhjfg9a5cpdhep案件唯一码审判长符文瑄人民陪审员伍仁壮人民陪审员李乾兴二〇一五年十二月三十日书记员郑舒予附本判决适用的法律依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审核：符文瑄撰稿：柳松校对：郑舒予印刷：余小英海南省海口市美兰区人民法院2016年1月18日印制（共印15份）