北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2189号
上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
被上诉人（原审原告）：崔敏，女，1985年2月17日出生。
委托诉讼代理人：曹云倩，北京卓航律师事务所律师。
上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人崔敏居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初57177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成由法官梁睿担任审判长，法官阴虹、董伟参加的合议进行了审理。本案现已审理终结。
我爱我家公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。在已经生效的（2017）京0108民初24124号民事判决书中，崔敏及出售方王×均认可涉案房屋包含违建部分，但本案中一审法院却使用自建房屋，偷换了概念。一审法院认为我爱我家公司未在合同或补充协议中对违法建筑进行约定，存在重大瑕疵，实际情况是我爱我家公司根本无法对违建部分进行居间，这是法律及行政主管部门均不允许的。崔敏对于购买违建可能产生的风险及隐患是明知的，在其明知的情况下，仍然与案外人签订合同，其应自行承担由此产生的后果。二、关于崔敏主张的60万元损失，一审法院并未对此进行查明，遗漏了重要事实。崔敏对其所主张的60万元损失是否存在，并未提供证明。
崔敏辩称：同意一审法院判决。
崔敏向一审法院起诉请求：1.请求依法确认崔敏与我爱我家公司签订的编号为J17020347《居间服务合同》解除；2.请求法院依法判令我爱我家公司返还崔敏已支付的居间服务费10万元并赔偿崔敏损失60万元；3.本案诉讼费由我爱我家公司承担。
一审法院认定事实：2017年3月15日，崔敏（买受人）与王×（出卖人）在我爱我家公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋为108号房屋，建筑面积为52.43平方米。房屋成交总价为870万元。同日，崔敏、王×与我爱我家公司签订《居间服务合同》，约定:第二条居间服务确认：本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示。甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为海淀区中关村南区（3-2）处中关村76号楼1层3门108的《北京市存量房屋买卖合同》（“《买卖合同》”）。第三条居间服务费1.乙方向丙方支付居间服务费人民币（大写）壹拾陆万肆仟肆佰叁拾。2.甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。第四条权利义务：1.丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会；丙方有权接受甲方售房委托；丙方有权接受乙方委托购房，并带看房屋；协助甲乙双方订立买卖交易合同。2.丙方在提供居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断和预测，并不对交易房屋及交易对象资质的真实性承担任何责任。有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验；有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何方的资信及资质承担任何责任。3.甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责，丙方不对该资料的真实及有效性承担任何责任。4.甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任。5.甲乙双方认可网签合同价格以《买卖合同》房屋主体价格为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关责任。崔敏向我爱我家公司支付居间服务费100000元。后崔敏以108号房屋违建被拆除，王×无法按照合同约定交付房屋原状为由，要求解除合同，王×提出反诉。2017年6月30日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108民初24124号民事判决书，判决解除崔敏与王×签订的《北京市存量房屋买卖合同》，崔敏给付王×违约金600000元。
对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.崔敏出示2017年5月22日开庭笔录一份，证明上个案件开庭时，法官曾问：关于被拆除违建部分在本案房屋买卖合同中是否涉及？我爱我家公司答复：合同第6条第2款交付保持房屋原状，应当是崔敏去看王×房屋时候的状况。违建部分在合同中没有体现，但房款确实比市价要高100万元左右。崔敏进一步提供照片一张，证明我爱我家公司在其网站上宣传108号房屋时，将违建作为宣传点，并将违建照片着重宣传。我爱我家公司对照片不予认可，其提供2017年6月13日询问笔录一份，证明公司曾向法官补充房价问题：2017年3月份的时候，涉案房屋所在地区的房屋差不多已经卖空，没有房源了，王×2017年3月7日将涉案房屋以860万元的价格挂到我爱我家公司，3月11日王×将房价更改为890万元，3月15日崔敏与王×签署了房屋买卖合同，成交价格为870万元，也即从王×将房源挂到我爱我家公司网站到双方成交仅用了一周时间。这说明当时市场对房屋的需求量特别大，而且房屋价格也符合当时的一个市场交易行情。换句话说，有没有违建并不会过于影响房屋的成交价格。崔敏对上述询问笔录的证明目的不予认可，其表示这只是我爱我家公司在开庭后的单方陈述。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。崔敏与我爱我家公司签订的《居间服务合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。我爱我家公司作为专业房地产经纪公司，具备房地产买卖经纪服务的专业知识和能力，在提供居间服务时负有审慎注意和积极调查义务。本案中，虽然我爱我家公司协助崔敏与王×签订了房屋买卖合同，但其未能提供充足证据证明在提供居间服务过程中，尽到了审慎注意义务就自建房屋部分的风险及隐患对崔敏进行充分告知及说明，也未在促成买卖双方签订的买卖合同或补充协议中对自建房屋部分作出任何约定，居间服务存在重大瑕疵，因此我爱我家公司应向崔敏退还居间服务费10万元，对崔敏要求我爱我家公司返还居间服务费的诉讼请求，该院予以支持。就崔敏要求我爱我家公司赔偿其损失60万元一节，虽我爱我家公司履行义务存在瑕疵，但崔敏单方要求解除房屋买卖合同的行为已构成违约，且崔敏作为具有一般认知能力及社会经验的成年人，未能在签订房屋买卖合同前对房屋自建部分相关政策进行深入细致了解而贸然订立合同，其对相关损失的发生也有不可推卸的责任，故该部分损失应由崔敏与我爱我家公司共同承担，就我爱我家公司应承担的数额，该院将依据本案具体情况酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决：一、解除崔敏与我爱我家公司于2017年3月15日签订的《居间服务合同》；二、我爱我家公司于判决生效后10日内退还崔敏居间服务费100000元；三、我爱我家公司于判决生效后10日内赔偿崔敏经济损失100000元；四、驳回崔敏的其他诉讼请求。
本院二审期间，崔敏向本院提交一份证明及中国工商银行转账凭证原件，证明其已实际履行了（2017）京0108民初24124号民事判决书所确定的义务。我爱我家公司对该证据的真实性以及证明事实均无异议，认可崔敏已经履行了前述判决项下的付款义务。对此，本院认为，因我爱我家公司对前述证据的真实性无异议，并且认可崔敏已支付相应款项，本院对此予以确认。
本院二审期间，依法补充查明以下事实：2017年6月30日，北京市海淀区人民法院就崔敏诉王×、第三人我爱我家公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）京0108民初24124号民事判决书。崔敏在案的诉讼请求为：请求法院依法判决解除崔敏与王×签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王×承担违约责任，双倍返还定金40万元，并赔偿损失10万元。王×在该案提出反诉要求崔敏支付违约金174万元。在该案审理过程中，崔敏与王×均认可涉案房屋在签订买卖合同时包含25平方米左右的违章建筑，但该违建不包含在房屋买卖合同所约定的房屋面积52.43平方米中。2017年5月2日，涉案房屋的违建部分被行政机关拆除。一审法院认为因涉案买卖合同没有任何条款显示交易房屋包含有违建，交付时应当连同违建部分一并交付，因此买卖合同所约定的交付时保持原状的房屋应当仅指房产证有记载的建筑面积，不包括违建。违建部分的拆除并不影响王×将房产证记载的面积交付给崔敏，不会构成房屋买卖合同履行的实质障碍。如果涉案房屋买卖合同交易价格对应的标的物确实包含违建部分，双方当事人应当在合同或者补充协议中进行明确约定，在没有任何约定能够显示交易标的物包含被拆除违建部分，且双方当事人并未约定该违建被拆除可以构成买受人单方行使解除的正当理由的情况下，崔敏仅以违建被拆除为由要求解除房屋买卖合同，于法无据，崔敏的行为构成违约，其诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。鉴于王×同意解除合同，一审法院对合同解除不持异议。综合本案崔敏的过错程度、王×因解除合同可能产生的损失、交易双方的合理预期利益等因素，一审法院酌情判定崔敏给付王×违约金60万元，折抵崔敏已给付的定金20万元，崔敏还需另行给付王×违约金40万元。2017年7月25日，崔敏向王×支付了前述判决项下的款项包含诉讼费用共计403230元。
二审期间，我爱我家公司称其并无证据证明就买卖含有违建部分的房屋可以产生的风险向崔敏进行过提示；涉案房屋的违建部分至少有30平方米；涉案房产价格确实比同地段房屋价格贵；我爱我家公司是按照房屋总价收取的居间费。
另查，一审法院向我爱我家公司送达起诉状的时间为2017年12月4日。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：崔敏与我爱我家公司签订的《居间服务合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。我爱我家公司作为专业房地产经纪公司，应当保证向客户提供的房源信息真实合法。现我爱我家公司向崔敏提供的房源信息包含违建部分并且违建部分比房屋产权证明记载的面积大至少55％。我爱我家公司作为专业房地产经纪机构，并无证据证明已向崔敏就买卖含有违建部分的房屋可能产生的风险进行过任何提示，其提供的居间服务存在严重瑕疵。虽然另案判决认定房屋违建被拆除不构成买卖双方履行房屋买卖合同的实质障碍，但是产生此种认定的原因与我爱我家公司提供的居间服务未就风险进行充分提示以及未就产生的风险该如何进行分配提示当事人进行约定有相当程度的因果关系。我爱我家公司按照房屋总价（另案中，我爱我家公司认可涉案房屋的价格比市价高100万元左右）收取居间费，理应对崔敏产生的损失承担一定的赔偿责任。本院综合房地产经纪行业的现状，考虑到崔敏与案外人签订的房屋买卖合同已经被法院确认解除，崔敏的购房目的已经无法实现，认为一审法院依据本案具体情况认定我爱我家公司应退还已经收取的居间费，双方的居间合同应予解除并酌情确定的赔偿数额并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”鉴于一审法院向我爱我家公司送达起诉状的时间为2017年12月4日，而其在诉状中已经明确提出了解除合同的请求及理由，因此，本院确认崔敏与我爱我家公司签订的《居间服务合同》于2017年12月4日解除。一审法院对于合同解除的处理方式有误，本院予以纠正。
虽然我爱我家公司在二审期间辩称其只是就房屋的合法建筑面积部分进行居间，但本院认为该理由明显不能成立，理由如下：1.另案中我爱我家公司曾认可涉案房屋比市价要高100万左右。2.涉案房屋的违建部分比房屋产权证明记载的面积大至少55％。如果违建不被拆除，就实际使用而言，显然会对购买人的购买意愿产生一定的影响。3.虽然双方的合同中未明确违建部分的价值，但这显然是我爱我家公司作为专业经营机构出于对营业合法性的考虑有意为之。4.我爱我家公司认可是按照房屋的成交总价收取的居间费，并且签订合同当时违建部分尚未拆除，就通常理解而言，我爱我家公司提供居间服务的标的物不可能只针对合法建筑面积。因此，我爱我家公司关于其只是针对房屋合法建筑面积部分进行居间的理由明显不具有可信性，本院不予采纳。
关于我爱我家公司所述的一审法院未对崔敏所主张的60万元损失是否存在进行查明的上诉理由，本院认为因二审期间我爱我家公司认可崔敏已支付相应款项，本院对其该项上诉理由亦不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律有误，处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初57177号民事判决第二、三、四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初57177号民事判决第一项；
三、确认北京我爱我家房地产经纪有限公司与崔敏于2017年3月15日签订的《居间服务合同》于2017年12月4日解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理5400元，由崔敏负担1543元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担3857元。
二审案件受理费4300元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁 睿
审 判 员 阴 虹
审 判 员 董 伟
二〇一八年三月七日
法官助理 习亚伟
书 记 员 徐 畅