广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第705号原告：李珊，女，汉族，1985年8月7日出生，住湖北省松滋市。委托代理人：张爱玉，广东海联泰达律师事务所律师。委托代理人：彭艳芳，广东海联泰达律师事务所实习律师。被告：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段，组织机构代码证：69247729-8。法定代表人：刘学斌。委托代理人：张敏敏，系关联公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。第三人：中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行，住所地：东莞市大朗镇美景大道展鹏大厦一、二层。负责人：何静。原告李珊诉被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）、第三人中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行（以下简称工商银行东莞大朗支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告李珊及其委托代理人张爱玉，被告景宏公司的委托代理人张敏敏到庭参加诉讼,第三人工商银行东莞大朗支行经本案合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李珊起诉称：原告李珊于2012年10月13日与被告景宏公司签订《商品房买卖合同》。购买景宏公司开发的位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心的商务楼XXX单元XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”），双方约定房屋总价款：282,150元；交房时间为2014年5月1日前。逾期180日的，买受人（即原告李珊）有权解除合同。李珊于2014年4月26日收到被告景宏公司发出的延期交楼通知：涉案房屋交楼时间延期到2014年7月31日。但2014年7月31日后，景宏公司仍不能交楼，并于2015年2月7日与原告签订《补充协议（返租)》约定:房屋交付时间从2014年5月1日改为2015年6月30日，若景宏公司在2015年6月30日仍无法交房，李珊有权解除合同，且景宏公司支付总房价的10%作为违约金。李珊为购买涉案房屋于2013年2月1日与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，并按期偿还第三人的贷款。2015年6月30日后景宏公司仍无法交付涉案房产，景宏公司的行为已经构成违约。现请求法院判令：1.解除李珊与景宏公司签订的《商品房买卖合同》；2.景宏公司偿还李珊已经支付的购房款142,150元（大写：壹拾肆万贰仟壹佰伍拾元）；3.景宏公司支付李珊违约金：28,215元（补充协议中约定如不能按期交房，按总房价的10%支付违约金）；4.景宏公司偿还李珊已经支付给第三人的银行贷款本息：58,484.99元（暂计于起诉之日）及判决由景宏公司偿还至本判决生效之日起原告尚未偿还的第三人贷款:104,401.39元和因提前解除个人购房借款/担保合同》而产生的其他费用；5.景宏公司返还李珊因购房支付给景宏公司的律师费：650元及利息（暂计于起诉之日）113.3元（以650元为本金，自2012年10月13日至被告付清之日止，按银行同期同类银行贷款利率即6.4%）；6.景宏公司协助李珊向相关部门退回：(1)契税：8,464.5元及赔偿利息损失：1,534.9元（暂计于起诉之日）（以8,464.5元为本金，按银行同期同类贷款利率即6.4%，自2012年10月18日起算至被告付清之日止）；(2）住宅专项维修资金：2,137.5及赔偿利息损失：387.6元（暂计于起诉之日2015年8月）（以2,137.5元为本金，按银行同期同类贷款利率即6.15%，从2012年10月16日起至付清之日止）；7.景宏公司支付本案诉讼费。被告景宏公司答辩称：1.我方不同意解除合同，双方签订的补充协议约定交付时间为2015年6月30日，事实上在2015年5月26日案涉房屋已取得竣工验收报告符合双方商品房买卖合同约定交付的条件，且在2015年6月27日向原告发出了收楼通知，故原告要求解除商品房买卖合同的理由不成立。2.原告诉请的利息赔偿不符合双方之间签署的补充协议约定，双方签署的补充协议明确约定已对2014年5月1日延期交楼进行处理，即便在2015年6月30日无法交付的条件下被告需承担的违约责任是总房价的10%，双方也明确约定原告不得另行要求被告赔偿其他损失，包括不限于不可预估的租金损失、经营损失、利息损失。利息损失在双方签署补充协议时已明知且已发生，故此双方约定的其他损失中必然包括利息损失。故此，原告无依据要求被告另行支付利息赔偿。双方签署的补充协议已经对2014年5月1日至2015年6月30日之间的违约赔偿进行了约定，且被告已履行该约定，向原告支付了相应的违约金，故此原告不应，也无依据要求被告再次对2014年5月1日的违约行为承担违约责任。即便法院认定被告在2015年6月30日再次违约，原告也仅能以2015年6月30日为结点要求被告承担违约责任，正因如此被告认为补充协议约定的2015年6月30日依然无法交物业的需求承担总价格10%的违约金，该违约金的约定明显过高，被告请求法院以2015年6月30日为结点，原告所产生的实际损失为依据，对违约金进行调整。3.原告第五项诉请的应提前解除个人贷款合同产生的其他费用并未发生，原告无任何依据要求被告承担。4.原告支付的契税、住宅专项维修资金、律师费均为向案外人交付，与被告无关，原告无依据要求被告支付该部分的利息。5.如果法院判令双方之间的商品房买卖合同解除，再判令被告向原告返还房款的同时，原告也应该向被告返还无权利瑕疵的商品房。而有部分业主将商品房作为抵押向银行进行贷款，故此该部分业主有义务对抵押进行解除。6.我方请求如果商品房买卖合同解除，原告李珊与第三人之间的贷款合同也应该解除。第三人工商银行东莞大朗支行没有提出答辩意见，亦没有提出任何质证意见。经审理查明，2012年10月13日，原告（乙方）与被告景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》【合同编号：20121013XXXXXXXXX】约定由被告景宏公司向原告出售位于东莞市大朗镇美景76号富盈商业中心商务楼XXX单元XXX号房屋，价格为282,150元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为买受人应于签订本合同时，足额支付首期，余款通过银行按揭方式支付付款。2.交付期限：合同第八条约定，2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。4.合同附件第六条对主合同第八条“该商品房经验收合格”的验收主体是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位；“证明文件”是指项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》。合同对其他问题也做出约定。双方对于交付条件存在不同理解，被告景宏公司认为交付条件就是合同约定的五方验收报告，原告则认为应当取得政府部门的备案证书。2013年2月1日，原告与被告景宏公司、第三人工商银行东莞大朗支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定为购买案涉商品房，由原告向第三人工商银行东莞大朗支行申请贷款140,000元，被告景宏公司作为保证人身份在该合同中签名，原告以借款人以及抵押人名义签名。原告分别向被告景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.原告向被告景宏公司支付首期款142,150元。2.2013年2月1日，原告通过申请银行贷款向被告景宏公司支付购房款140,000元。3.原告于2012年10月13日向被告景宏公司支付了签约律师费650元。4.原告于2012年10月16日向住宅专项维修资金账户支付住宅专项维修资金2,137.5元。5.原告于2012年10月18日支付契税8,464.5元。2015年2月7日，原告与被告景宏公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定以下主要内容：1.2014年5月1日至2014年10月31日的违约金，按日万分之一向原告支付。2.2014年11月1日至2015年6月20日，被告景宏公司以1,000元/月的标准返租该物业。3.物业交付日期为2014年5月1日更改为2015年6月30日，若被告景宏公司在此之前仍无法交付该物业的，则原告有权解除合同，并要求被告景宏公司承担总房价10%的违约金。原告也可要求继续返租直至交付。4.以上方案作为双方处理延期交楼事宜的唯一依据，原告不得另行要求被告景宏公司赔偿其他损失，包括但不限于不可预估的经营损失、租金损失等。被告景宏公司认为案涉房屋已经在补充协议约定交楼时间之前已经符合交付条件并通知了原告，其提交如下证据：1.竣工验收备案表。该表显示建设、勘察、设计、施工和监理五方单位于2015年5月26日验收，于2015年8月26日备案。2.竣工验收报告。该报告显示建设、勘察、设计、施工和监理五方单位于2015年5月26日验收。3.邮递详情单以及通知书。邮递详情单显示被告景宏公司于2015年6月27日向原告发出文件，通知书显示通知内容为通知收楼。原告认为被告景宏公司未在合同约定的交付期间前办理好备案，邮寄详情单也并非在具备交付条件的时间通知原告。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、购房款发票、收据、补充协议、契税完税证、住宅专项维修资金专用收据、已还银行款项明细表，被告提交的竣工验收报告、备案表、邮件回单、收楼通知书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原告与被告景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：《商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。关于第一点，关于约定的交付时间，原告与被告景宏公司均无异议，双方争议的焦点在于交付的条件。合同中虽然约定交付条件为项目建设、勘察、设计、施工和监理五方单位共同签署验收意见的《工程竣工验收报告》即可，但建筑工程除了需符合双方约定交付条件外，亦需要符合法定交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故此，本案被告景宏公司在2015年8月26日才获得备案证，已超过在补充协议中约定的房屋交付时间，原告依法依照补充协议约定可解除合同。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告可要求被告景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于原告的各项请求，本院分析如下：1.对于原告所主张的退回购房款、违约金、利息问题。因合同解除，应当相互返还财产，原告直接向被告景宏公司支付购房款142,150元以及委托第三人工商银行东莞大朗支行向被告景宏公司支付的购房款140,000元，被告景宏公司应当予以退回给原告。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。双方在补充协议中约定：若被告景宏公司在2015年6月30日仍无法交付该物业的，则原告有权解除合同，并要求甲方承担总房价10%的违约金，并约定以上方案作为双方处理延期交楼事宜的唯一依据，原告不得另行要求被告景宏公司赔偿其他损失，包括但不限于不可预估的经营损失、租金损失等。上述补充协议是基于被告景宏公司未能按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋，为解决该争议由原告与被告景宏公司相互协商的协议，双方对于2015年6月30日前交付的已然存在的违约事实、已然存在的损失等已经充分知晓，原告完全有机会以及可能向被告景宏公司提出自己的主张，该协议对解决争议达成协议，并对未来的履行以及不能履行甚至解除合同的情况等可能出现的情况做出了协商一致的预见性安排，因此，该协议是双方真实意思表示，双方应当根据诚实信用原则，按照该协议约定的要求违约方承担违约责任。原告要求被告景宏公司在该协议约定违约责任之外承担赔偿损失责任没有法律依据，本院不予支持，被告景宏公司依约应当向原告支付违约金28,215元。但对于返还购房款的法定孳息部分，法定孳息不属于损失的范围，应当随返还购房款一并返还，原告仅仅主张其已向银行归还的利息，本院予以准许，但计算方法为以140,000元为本金，自2013年2月1日起，按照中国人民银行公布同期同类存款基准利率计至付清之日止。2.对于原告所主张的退回住宅专项维修资金以及契税问题，因住宅专项维修资金以及契税是由原告向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由原告向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求被告直接退回的请求，本院不予支持，但被告应当协助原告向相关部门办理退回手续。3.对于律师费及其利息、契税利息以及住宅专项维修资金利息问题，属于原告的损失范围，如第1点所述，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李珊与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2012年10月13日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：20121013XXXXXXXXX】。二、被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告李珊返还购房款282,150元以及利息（以140,000元为本金，自2013年2月1日起，按照中国人民银行公布同期同类存款基准利率计算至付清之日）。三、被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应当在本判决生效之日起五日内向原告李珊支付违约金28,215元。四、被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告李珊办理契税、住宅专项维修资金退回手续。五、驳回原告李珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,249元，已由原告李珊预交，由原告李珊承担232元，被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担3,017元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘伍雄二〇一五年十一月十八日书记员  陈佩君第10页共10页