北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初25402号原告（反诉被告）：孟庆宝，男，1961年11月1日出生。被告（反诉原告）：俞自由，男，1972年2月5日出生。原告（反诉被告）孟庆宝与被告（反诉原告）俞自由房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟庆宝、被告（反诉原告）俞自由到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孟庆宝向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告违约金45280元；二、被告赔偿原告损失77500元；三、被告赔偿原告开锁费400元、居间加急费3200元、搬家费700元、水费70元、灯泡费、洗衣机水龙头费和马桶盖费100元、地下室物品存放费用3000元、电视费270元、配钥匙费20元、卫生费200元、洗发水费20元；四、被告返还原告三个月房租25500元；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年6月9日就原告名下之冠英园西区15号楼2门601号达成房屋租赁合同，租期自2015年6月20日至2016年6月19日，租金每月8500元，押金5000元。原告收取了被告支付的押金及租金。由于原告房屋已卖，新房主无续租的意向并提前通知了被告，被告于2016年9月10日搬离。被告逾期交回房屋给原告造成损失，应承担违约责任。被告（反诉原告）俞自由辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告无权主张违约金，涉诉房屋2016年3月20日完成产权过户，原告不是房屋现产权人。二、原告主张的损失真实性不认可，且与本案无关，买房人出具的收条是9月20日，转账时间是9月21日，收条早于转账，不符合常理。三、原告所称退还给我方三个月的房租，没有印象，没有收到。俞自由向本院提出反诉请求：要求判令返还房屋押金5000�。原告（反诉被告）孟庆宝对被告（反诉原告）俞自由的反诉辩称：可以退回，但要求抵扣，抵扣费用和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年6月9日，出租人（甲方）孟庆宝、承租人（乙方）俞自由、居间人（丙方）北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方名下坐落于北京市西城区冠英园西区15号楼2门601号房屋（以下简称涉诉房屋）。房屋租赁期自2015年6月20日至2016年6月19日，共12个月；租金标准及支付方式：8500元/月，租金总计102000元。双方在合同中约定：押金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担�费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，水费、电费、电话费、电视收视费……由乙方承担。双方在违约责任部分约定：（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。合同签订后，孟庆宝向俞自由交付了涉诉房屋，俞自由向孟庆宝支付房屋租金及押金共计107000元。2015年12月22日，孟庆宝（出卖人）与案外人杨陶、葛楠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，将涉诉房屋出售给杨陶、葛楠。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，房屋性质为已购公有住房；该房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；房�成交价格为7150000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1350000元。关于房屋交付及违约责任，双方约定：第六条房屋的交付（一）出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人。1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人；……第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……双方在补充协议中约定，关于房屋租约的约定：交易房屋的租赁期限至2016年6月20日止；就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：过户前租金归甲方所有，过户后归乙方所有。关于央产房的约定：甲�应于2016年1月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。另查，涉诉房屋于2016年3月22日进行了产权变更。孟庆宝称其于2016年9月20日向买房人交付了房屋。2016年2月18日，孟庆宝向俞自由之妻王义嫔账号为×××的北京银行账户中汇款25500元。孟庆宝称该笔汇款的目的是为了拿到地下室的钥匙办理央产房上市事宜，因不是其真实意思表示，故要求俞自由返还。俞自由认为该笔汇款是孟庆宝收回地下室支付的补偿，不同意返还。双方均认可本案租赁合同的标的物不包括地下室，地下室系由俞自由无偿使用。庭审中，孟庆宝出具俞自由于2016年8月31日书写的《说明》，其上载明：“本人俞自由，身份证号码×××。关于租住冠英园西区15号楼2门601房间，本人于2016年9月10日搬走。按月支付给孟庆宝先生共5个月租金计42500元，届时一次清付。”俞自由称该说明系在孟庆宝等人胁迫下书写，并申请本院向北京市公安局西城分局福绥境派出所调取110接处警记录。本院调取的接处警记录单显示，出警时间为2016年8月31日，民警出警后经了解双方系租房纠纷，告知到法院协商解决。庭审中，孟庆宝提交其与杨陶、葛楠签订的《备忘录》、杨陶于2016年9月20日出具的《收据》及中国工商银行转账凭证，证明因俞自由逾期返还房屋，孟庆宝向杨陶转账103000元，包括1、房屋过户后租金；2、延期交房的补偿。孟庆宝当庭解释延期交房补偿包括租期届满至实际交房期间的房屋租金及延期交房的罚金。对此，俞自由不予认可。孟庆宝亦提交发票及中国工商银行个人代收费业务专用凭证，证明水费及电视费损失，俞自由同意支付以上费用。经本院释明，孟庆宝未举证证明存在开锁费等其他损失。在案件审理过程中，买房人杨陶出具《说明》，称因租户希望续租，2016年6月6日，葛楠、杨陶在孟庆宝的带领下首次看房，当时只有租户（男）一人在家。之后几天，租户给葛楠电话和短信商量续租租金数额，因租金无法达成一致，收房后将不考虑继续出租。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，案外人杨陶、葛楠通过取得涉诉房屋物权承继原告孟庆宝的权利、义务，与被告俞自由建立租赁合同关系。因涉诉房屋于2016年3月22日进行了产权变更，且新产权人葛楠与被告就房屋续租事宜进行过协商，故原告无权向被告主张逾期返还房屋的违约金及损失，对原告以上两项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付各项费用，被告同意支付水费70元、电视费216元，对此，本院不持异议。原告未举证证明其他费用损失，应当承担举证不能的责任。被告反诉要求原告返还房屋押金5000元，本院认为，押金由原告收取，依据租赁合同的约定，在扣除被告承担的水费、电视费后，原告应当返还。原告要求被告返还其为收回地下室钥匙向被告返还的三个月租金，本院认为，原、被告均认可本案租赁合同的标的物不包括地下室，地下室系由俞自由无偿使用。因地下室发生的争议与本案非同一法律关系，本院不予处理，原告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、孟庆宝于本判决生效之日起七日内向俞自由返还房屋押金4714元；二、驳回孟庆宝的其他诉讼请求。三、驳回俞自由的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3426元，由孟庆宝负担（已交纳）；反诉案件受理费25元，由俞自由负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柴海燕审 判 员  董 会人民陪审员  廉润有二〇一七年七月十三日书 记 员  董 博赵云