陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终558号
上诉人（原审原告、反诉被告）张雁，女，汉族，1972年6月21日生，住咸阳市秦都区。
委托代理人徐周，陕西松意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马滢芮，女，汉族，1976年4月28日生，住咸阳市渭城区。
委托代理人刘亚光，男，汉族，1964年4月18日生，住址，系马滢芮之夫。
委托代理人张宏伟，陕西宇斌诚律师事务所律师。
上诉人张雁因房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张雁及其委托代理人徐周，被上诉人马滢芮的委托代理人刘亚光、张宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张雁上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判被上诉人支付上诉人多缴的房租22950元、装修费35700元、押金10000元、违约金2295元，共计70945元；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原判决认定事实、适用法律错误。1、她和马滢芮签订租赁合同时，马滢芮未告知她商铺由实际面积和加盖面积组成，加盖部分占用的是安全通道，该部分属于违法建筑。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，合同涉及违法建筑部分无效。马滢芮应返还无效部分的租赁费。2、她装修商铺花费51000元，使用年限为8年，实际使用了2年，经营期间打下了一定的人脉基础。马滢芮将商铺转租给他人利用了她的装修，并且经营种类相同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，马滢芮应赔偿她装修费。3、马滢芮在她租赁商铺期间，私自将商铺门打开，搬空了她的物品，将商铺私自租赁给他人，违反了合同约定，应承担违约责任。4、按照合同约定，马滢芮应返还她交纳的押金。
被上诉人马滢芮辩称，1、张雁在一审时请求解除双方间的合同，法院也判决解除了合同。张雁二审要求撤销该判决与之前请求矛盾。2、张雁一审请求解除双方间的合同，现在又认为合同部分无效，张雁的请求权基础前后逻辑不清。即使临时建筑部分无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，张雁也应当按照合同约定的标准支付使用费。张雁要求退还临建部分租金的请求不应得到支持。3、她和张雁之间的租赁合同有效。张雁在履行合同过程中有违约行为，无权要求赔偿装修费。4、按照合同约定，押金为1万元，如果张雁中途违约，则不予退还。因此，张雁要求退还押金不应得到支持。
上诉人张雁一审诉讼请求：1、解除与马滢芮签订的租赁合同；2、请求依法判令被告退还原告多交纳的房租22950元、装修费35700元、押金10000元、违约金2295元，共计70945元；3、案件诉讼费由被告承担。
被上诉人马滢芮反诉请求：1、依法解除她和张雁签订的租赁合同；2、依法判决张雁向她支付换锁费150元、空调拆除搬移费200元、欠缴物业费、水电费等533元、一个月的房租4850元，合计5733元；3、案件诉讼费由张雁承担。
原审法院经审理查明：2014年5月1日，张雁与马滢芮签订商铺租赁合同约定，马滢芮将其位于咸阳市秦都区彩虹华府的2-2-4号商铺租赁给张雁。商铺建筑面积为48.5平方米，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日。租金为每年58000元，每年支付一次，租金到期前一个月缴纳下一年度的租金。在合同期内，张雁如因经营不善需转租，需经马滢芮同意后方可进行。若提前退租，张雁应提前一个月书面申请，其所缴纳的1万元租赁押金不予退还。合同签订当日，张雁向马滢芮缴纳租赁押金1万元和2014年5月1日到2015年4月30日的房屋租赁费。马滢芮出租的商铺有自己临时搭建的部分，马滢芮将临时搭建部分与商铺一块交给张雁使用。半月后，张雁得知马滢芮的商铺实际建筑面积（不含临时搭建部分）为36.28平方米，未提出变更或撤销合同。第二年，张雁分两次缴纳了当年的房租。由于经营不善，张雁向马滢芮缴纳了2016年5月份租金5000元后，欲将该商铺转租。2016年6月2日，马滢芮向张雁邮寄了解除租赁合同的特快专递，并用手机向张雁发送了解除租赁合同的信息。随后，马滢芮将商铺租给别人。
原审法院认为，张雁与马滢芮签订商铺租赁合同时，张雁虽然不知道其所租赁的商铺实际建筑面积为36.28平方米，但半个月后，其已知道商铺实际建筑面积为36.28平方米，与合同载明商铺面积并不相符。但张雁并未提出变更或撤销，而是继续使用，并且按照合同约定的租金标准继续支付租金，故应视为张雁对合同约定租金的认可。张雁要求马滢芮退还多交的租金不予支持。马滢芮在张雁违反合同不按时交纳租金，也未提请退租的情况下，向张雁提出解除合同，并将商铺租给他人，未违反合同的约定和法律的规定。张雁要求马滢芮赔偿其装修费、押金、违约金，因张雁违约，故对其诉讼请求不予支持。马滢芮要求张雁支付换锁费、空调拆除搬移费，因证据不力，不予支持。马滢芮要求张雁支付拖欠的物业费、水电费及一个月的房租，因马滢芮在张雁拖欠房租的第二天即向张雁通知解除合同，并将房屋转租他人，故对其该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张雁与被告（反诉原告）马滢芮签订的《商铺租赁合同书》。二、驳回原告（反诉被告）张雁的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）马滢芮的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费1573元，由原告张雁承担。反诉案件受理费50元，由反诉原告马滢芮承担。
二审期间，双方均未提交新证据。
经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
2017年5月19日，本院前往马滢芮的商铺，对张雁的装修情况进行实地勘查。张雁承租马滢芮的商铺后，铺设了木地板，张贴了壁纸，对屋顶重新进行装修（安装了一盏吊灯、六个筒灯），安装了玻璃门，在门头安装了一个LED显示屏。
本院认为，本案的争议焦点为：1、马滢芮应否向张雁返还加盖部分的租金（或使用费）；2、马滢芮应否赔偿张雁装修费；3、马滢芮是否违约；4、马滢芮是否应向张雁退还收取的押金。
关于马滢芮应否向张雁返还加盖部分的租金（或使用费）的问题。虽然马滢芮租赁给张雁的房屋中有私自加盖的部分，该部分属未经批准建设，就这部分的租赁行为无效，但由于张雁承租后未提出异议，并且已实际使用，张雁应参照合同约定的租金标准向马滢芮支付这部分房屋的占有使用费。张雁请求判令马滢芮返还这部分租金，本院不予支持。
关于马滢芮应否赔偿张雁装修费的问题。虽然合同被解除是因张雁未按时缴纳租金所致，但张雁毕竟对房屋进行了装修，马滢芮收回房屋后也使用了她的装修，为公平起见，马滢芮应向张雁适当补偿，数额结合张雁的装修情况，酌定为8000元。
关于马滢芮是否违约的问题。由于双方在合同中约定，租金到期前一个月缴纳下一年度的房屋租金（之后变更为提前一个月缴纳下半年的租金），但张雁只缴纳了第三年度第一个月的租金，未缴纳剩余租金，已构成违约，在这种情况下，马滢芮通知张雁解除合同，将房屋出租给他人并不构成违约。
关于马滢芮是否应退还张雁押金的问题。由于张雁未按照合同约定履行合同，导致合同被中途解除，根据双方签订的租赁合同第四条第5项的约定，张雁无权要求马滢芮退还押金。
综上所述，原判决认定基本事实清楚，唯就装修一节处理不当，应予纠正。上诉人张雁部分上诉理由成立，对其部分上诉请求予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2262号民事判决第一项即，解除原告（反诉被告）张雁与被告（反诉原告）马滢芮签订的《商铺租赁合同书》;第三项即，驳回被告（反诉原告）马滢芮的其他反诉诉讼请求。
二、撤销咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初2262号民事判决第二项即，驳回原告（反诉被告）张雁的其他诉讼请求。
三、被上诉人马滢芮于本判决生效后十日内一次性给付张雁8000元。
四、驳回上诉人张雁的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1623元（其中本诉受理费1573元，反诉受理费50元），二审案件受理费1573元，合计3196元，由上诉人张雁承担2786元，由被上诉人马滢芮承担410元。
本判决为终审判决。
审判长 吕娟芳
审判员 魏永锋
审判员 席晓颖
二〇一七年五月二十二日
书记员 何 宇
附相关法律：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
执行提示：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。