南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第2219号
原告玉均生。
委托代理人韦晓东，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人苏敬，广西君桂律师事务所实习律师。
被告王欣炽。
委托代理人谭新雄、黄忠世，广西欧亚嘉华律师事务所律师。
第三人黄德渊。
第三人李安洁。
原告玉均生诉被告王欣炽、第三人黄德渊、李安洁执行异议之诉纠纷一案，本院2015年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告玉均生的委托代理人韦晓东、被告王欣炽的委托代理人谭新雄、黄忠世、第三人李安洁到庭参加诉讼。第三人黄德渊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告玉均生诉称：原告玉均生诉被告黄德渊、李安洁民间借贷纠纷一案，经南宁市江南区人民法院依法审理，作出（2014）江民一初字第745号民事判决书，判决被告黄德渊、李安洁向原告玉均生返还借款本金人民币569000元及相应的利息，由黄德渊、李安洁负担案件受理费、财产保全费12566元，判决于2014年12月3日生效。但判决生效后，黄德渊、李安洁拒不执行人民法院生效判决所确定的义务，因此原告玉均生依法向人民法院申请强制执行。在执行过程中被告王欣炽向人民法院提出执行异议，人民法院作出（2015）江法执异字第16号执行裁定书，中止对南宁市江南区人民法院（2015）江执字第22号执行案件通知书的执行，即中止对南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房的执行。原告认为，执行标的在法律上依法属于黄德渊所有，被告不是法律上的所有权人，无权提出执行异议，被告没有支付全部购房款，也没有实际占有执行标的，且对于未办理执行标的过户手续存在严重过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特诉至法院，请求判令：1、撤销（2015）江法执异字第16号执行裁定书；2、继续执行南宁市江南区（2015）江法执字第22号执行案件通知书，即依法拍卖南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告提交证据有：1、执行裁定书，证明法院中止了原告提出的执行申请；2、抵押（借款）合同，证明被告明知涉案房屋存在诉讼风险，房产证被兰某掌握，但被告仍购房涉案房屋随时被查封的风险；3、南宁市房管局网页信息，证明办理房屋产权转移手续的时限是15个工作日，由于原告在长达8个月的时间内怠于履行义务，未在规定时间内办理房屋产权转移手续，其主观上存在过错，应承担涉案房屋随时被查封的风险；4、民事裁定书，证明原告依法对黄德渊名下财产申请了财产保全，也正好验证了被告向黄德渊购买涉案房屋时是存在严重的风险；5、强制执行申请及财产线索，证明原告依法向法院申请强制执行，并提供了财产线索（第三人黄德渊名下的房屋）；6、受理执行案件通知书，证明法院对原告的强制执行申请予以立案。
被告王欣炽辩称：一、2013年9月29日，被告与黄德渊签订《房屋买卖合同书》，该合同书合法有效；二、签订合同书后，原告将该房屋给被告使用，被告合法占有；三、被告已经将购房款给原告；四、被告取得房屋后，积极催促办理手续，因为第三人黄德渊以在外地工作为由，一拖再拖，未办理房屋过户手续。被告的行为合法有据，江南法院的执行符合规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王欣炽提交证据有：1、被告的身份证，证明被告的主体适格；2、结婚证，证明被告王欣炽与卢某甲从1988年12月28日至今系合法夫妻关系的事实；3、证明、常（寄）住户口登记表，明卢某乙与卢某甲是亲兄妹关系的事实；4、房屋所有权，证明白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房是黄德渊所有的事实，2012年8月30日至2013年10月21日期间，兰某是白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房抵押权人的事实；5、房屋买卖合同，证明黄德渊与被告于2013年9月29日就买卖诉争房屋签订合法有效的书面买卖合同的事实；6、产品订货合同、发货清单、广西南宁家园壁纸订货单、典雅照明发货清单、桂中家居汇展中心家居订货合同，证明2013年12月20日前黄德渊已交付诉争房屋由被告占有使用的事实，被告已对诉争房屋进行装修及购买配套家居的事实；7、中国建设银行活期储蓄存折、某小区收款单，证明诉争房屋从2013年至今一直由被告缴纳水电费、物业费的事实；8、证明，证明诉争房屋物业综合服务费、公摊水电费、公共设施公摊费从2013年10月至2015年11月24日均由被告交纳的事实；9、汇款收据，证明银行账户62×××27为兰某所有的事实；10、转账凭条、业务回单，证明被告于2013年9月30日自己或通过卢某乙将购房款30万元转入兰某账户、于2013年11月13日通过卢某乙将购房款40万元转入黄德渊账户的事实；11、收据，证明黄德渊已收到被告支付全部的购房款的事实；12、房屋买卖合同，证明2013年12月12日被告将位于西乡塘区大学东路某房售于黄某的事实；13、房屋所有权证，证明西乡塘区大学东路某房已完成产权变更登记的事实；14、证明、发票联，证明被告为办理白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房房产权变更登记积极查档的事实。
第三人李安洁辩称：第三人李安洁与黄德渊曾系夫妻关系，于2013年9月离婚，诉争房屋的所有手续都是黄德渊办理的，2013年11月诉争房屋已经给被告王欣炽使用了，黄德渊收了房款后给了兰某。
第三人李安洁庭后提交：离婚证及离婚协议书，证明李安洁与黄德渊于2013年9月26日离婚，离婚协议书约定诉争房屋归黄德渊所有。
第三人黄德渊未答辩亦未提交证据。
根据原告的起诉、被告及第三人答辩，本案的争议焦点为：1、被告与第三人黄德渊订立关于诉争房产的买卖合同是否合法有效？2、被告是否已经实际交付房款并使用房屋？3、被告未及时办理房产过户手续是否存在过错？
经审理查明：2013年9月29日，被告王欣炽与第三人黄德渊签订《房屋买卖合同书》，约定由黄德渊将其名下的南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房产出售给王欣炽，房屋成交价为70万元；自王欣炽实际接收该房屋之日起，黄德渊应积极协助王欣炽在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。经第三人黄德渊同意，被告王欣炽于2013年9月30日向该房屋的抵押权人兰某支付共计30万元（其中通过其本人银行帐户支付8万元，通过其配偶卢某甲哥哥卢某乙帐户支付22万元）；2013年11月13日、2013年11月18日第三人黄德渊共计收到被告王欣炽支付的购房款40万元（均通过卢某乙帐户支付）。2013年10月21日，诉争房产注销了抵押登记。
第三人黄德渊于2013年11月将诉争房屋交付被告王欣炽使用，被告王欣炽装修后居住使用至今，被告王欣炽自2013年10月向物业公司交纳诉争房屋物业综合服务费、公摊水电费、公共设施公摊费等费用。
本院在审理（2014）江民一初字第745号玉均生诉黄德渊、李安洁民间借贷纠纷一案过程中，根据原告的财产保全申请，于2014年5月14日作出（2014）江民一初字第745号-1号民事裁定书，裁定查封黄德渊名下位于南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房产。本院于2014年10月13日作出（2014）江民一初字第745号民事判决书，判决黄德渊、李安洁向玉均生返还借款本金人民币569000元及相应的利息，由黄德渊、李安洁负担案件受理费、财产保全费12566元。该案判决于2014年12月3日生效。玉均生于2014年12月24日向本院申请强制执行，执行案号为（2015）江法执字第22号，在执行过程中，王欣炽提出异议，本院受理并依法审查，于2015年8月5日作出（2015）江法执异第16号执行裁定书，裁定“中止南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房产的执行”。原告玉均生不服该裁定，于2015年10月16日向本院提交执行异议之诉的起诉状。
另查明：第三人黄德渊、李安洁于1990年2月18日结婚，于2013年9月26日离婚。双方在离婚协议书中约定：“……二、夫妻共同财产处理：夫妻共同所有的位于南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房产归男方所有。……”。庭审中，第三人李安洁表示认可黄德渊与王欣炽签订的《房屋买卖合同》，未办理过户手续因第三人黄德渊在外地工作。
以上事实，有各方当事人提交证据和当庭陈述予以佐证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，在涉案房产未过户至被告王欣炽的情况下，王欣炽欲阻却玉均生对涉案房产的执行，必须同时满足上述四个条件。
关于被告与第三人黄德渊订立《房屋买卖合同》是否合法有效的问题？被告王欣炽与第三人黄德渊在本院采取诉讼保全前已就诉争房产位于南宁市江南区白沙大道某小区30号楼1单元6层1-502号房签订书面《房屋买卖合同书》，在双方签订合同前，第三人黄德渊、李安洁在离婚协议中约定诉争房产归黄德渊所有，且庭审时第三人李安洁亦表示认可该合同。王欣炽与黄德渊所订立的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，双方约定的房屋转让价格与当时该区域商品房销售价格相当，双方订立协议时对诉争房屋进行查档未显示有相关部门对该房屋采取查封措施，无证据显示王欣炽与黄德渊有恶意串通损害他人利益的情形，转让房屋的行为亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋买卖合同书》合法有效。
关于被告是否已支付全部房款的问题？根据被告提交的银行转账凭条、业务回单、房产抵押注销登记、黄德渊出具的收条、结婚证、证明、常住人口登记表等证据，本院对被告王欣炽已按照合同约定足额支付购房款的事实予以确认。
关于被告在法院查封前是否已合法占用诉争房产的问题？被告提交订货单合同、发货清单、物业公司出具的证明等证据主张其于2013年11月前已装修入住诉争房屋并交纳相关的物业费，第三人李安洁亦认可诉争房屋已于2013年11月交付给被告使用，本院对被告在本院查封前已合法占用诉争房产的主张予以采信。
关于未办理过户登记是否因买受人自身原因所致的问题。原告主张被告明知涉案房屋存在诉讼风险仍购买房屋，且办理房产证转移手续的时限是15天，被告怠于履行义务，主观存在过错。本院认为，被告在买房前已查档确认诉争房屋有抵押无查封的事实，在购买房屋后向抵押权人支付款项并办理房屋解押手续，无证据显示其存在明知房屋存在诉讼风险而购买的情形，而原告提交的南宁市房管局网页信息记载的内容为南宁市房屋产权交易中心受理房产转移登记业务后办理的时限为15个工作日，并非买卖双方签订合同后办理房产转移登记时限的强制性规定，本院对原告主张不予采信。因被告与第三人黄德渊在合同中未明确约定办理房产过户的期限，需要双方进一步协商解决，且办理房屋产权需要双方共同进行，被告主张未办理房产过户系第三人黄德渊以在外地工作无暇办理所致，第三人李安洁亦予以认可，被告不存在消极不办理房产变更登记的情形，而在本院采取诉争保全后，房产不具备产权变更的条件，故被告对房屋未能办理过户手续不存在过错。
综上，诉争房屋虽然登记在黄德渊名下，但黄德渊在本院采取查封措施前，已将该房屋出卖给王欣炽，且王欣炽已支付全部价款并实际占有、使用该房屋至今，现无证据证明王欣炽对未能办理产权过户登记手续存在过错，故王欣炽所提执行异议理由成立。玉均生系基于借贷而对黄德渊享有债权，其对诉争房产并不享有物权。故本院对玉均生要求对被查封的诉争房产继续采取拍卖执行措施的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告玉均生的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告玉均生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李姗姗
人民陪审员 饶保祥
人民陪审员 齐素勉
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 韦苗苗