广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3181号上诉人（原审被告）：谢振汗。被上诉人（原审原告）：开平市赤坎房产管理所。法定代表人：司徒远强。委托诉讼代理人：李超源，广东南日律师事务所律师。委托诉讼代理人：林广清，广东南日律师事务所律师。上诉人谢振汗因与被上诉人开平市赤坎房产管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢振汗上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法发回重审。事实和理由：一、在赤信（访）函〔2016〕3号《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》中开平市人民政府承诺，过渡安置区的临街商铺计划为租赁房产的商铺提供继续经营的场地。谢振汗已经在规定的时间、规定的地点，依法递交赤信（访)函〔2016〕3号《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》复印件，作为双方协商变更租赁合同的证据。该答复意见明确“过渡安置区的临街商铺计划为租赁房产的商铺提供继续经营的场地”。但是，一审法院拒绝对谢振汗提交的任何证据进行质证，还私自隐藏证据。一审判决也仅对开平市赤坎房产管理所提交的证据进行分析认定，对谢振汗是否提交证据以及是否予以质证等问题则只字未提。二、根据相关法律及政府上述信访承诺，保障民生建设，必须先安置后搬迁，没有安置这个前提条件不得强行搬迁。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”，其中的补偿就包括安置或者现金补偿。法律规定必须先安置后搬迁。开平市人民政府的信访答复书也表明开平市人民政府承诺对租赁房产房屋的租户给予安置。本案中拆迁人是开平市人民政府，被拆迁人是开平市人民政府的下属事业单位。开平市人民政府的承诺应当认定为开平市赤坎房产管理所的承诺，在没有安置前不得强令搬迁。目前由于开平市征收遇到种种严重反抗和困难，赤坎新城未来四年，仍然是个遥不可及的梦想，而强令搬迁的判决结果显然对谢振汗不公平、不合理。三、一审判决认定双方为不定期租赁关系有误，应当认定为附终止条件的租赁合同关系。原合同终止条件是华侨归来，新答复变更原合同后的终止条件为安置。开平市赤坎房产管理所工作人员为了租户更好地租赁赤坎商铺，并且在赤坎落叶归根，曾口头承诺：“租赁合同一年一签，到期自动续签，除非华侨归来（原所有权人），并且提交证据取回房子”。所以，该租赁合同应当为附终止条件的租赁合同。此事实有全赤坎200多户商铺共同在信访申请书上签名为证。一审法院没有严格审查，无视赤坎人民的利益。在法定条件及约定条件“安置”不成就的前提下，要求谢振汗搬迁，于理于法皆不妥。开平市赤坎房产管理所辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当。二、谢振汗的上诉状中所陈述的上诉请求以及事实和理由均没有法律和事实依据。1、《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》中也明确过渡安置区首先是安排给原居民（赤坎城镇户口），而本案中谢振汗并非赤坎本地人，不具有赤坎城镇户口。2、一审判决中明确“本案组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证”，从中可以得知一审法院依法保障了当事人的举证质证权利，程序合法。3、本案是房屋租赁合同纠纷，依法适用的是《中华人民共和国合同法》等民法类法律法规，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政类的法律法规。4、双方当事人签订的租赁合同均约定了明确的租赁期限，而产权归还原业主（华侨）条款针对的是房屋所有权将来可能出现变更与房屋租赁合同的关系，该条款并非约定房屋租赁附终止条件。5、即使没有本次征收，开平市赤坎房产管理所同样可以行使解除合同的权利。三、与本案相关的其他类似案件，如关某甲、张某乙等7个案件，江门市中级人民法院的终审判决结果均为驳回上诉，维持原判。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。开平市赤坎房产管理所向一审法院起诉请求：1、谢振汗搬离开平市赤坎镇某路335号之六、之七商铺，并将商铺腾空后归还开平市赤坎房产管理所。2、谢振汗向开平市赤坎房产管理所支付自2016年4月至商铺腾空后归还开平市赤坎房产管理所的租金（暂计至2017年1月的租金为10000元）。3、谢振汗已向开平市赤坎房产管理所支付租赁保证金1640元不予退还。4、本案诉讼费用由谢振汗承担。一审法院认定事实：开平市赤坎房产管理所与谢振汗于2013年12月13日签订《开平市直管公房非住宅租赁合同》，合同约定：开平市赤坎房产管理所将其所有的座落于开平市赤坎镇某路335号之六、之七商铺出租给谢振汗经营，租赁期限从2014年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金1000元。该合同的第七条第四款约定：“租赁期满或被终止合同，乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失，且月租金按新招租签订的租赁合同所定的月租金收取，乙方所交的保证金不予退回”。开平市赤坎房产管理所收取该商铺的租金至2016年3月。开平市赤坎房产管理所于2016年6月14日向谢振汗发书面通知，内容如下：“……一、关于你与本房管所于2013年12月13日签订的座落于开平市赤坎镇某路335号之六、之七商铺的《租赁合同》已经到期（合同期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止），请你在2016年6月20日前要完成搬迁清场工作。届时我单位会派出工作人员对搬迁工作进行具体对接……”至一审庭审辩论终结，谢振汗仍在上述铺位经营。另查明，开平市赤坎房产管理所于2010年5月27日收取了谢振汗交纳的1640元租赁保证金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。开平市赤坎房产管理所与谢振汗签订的《开平市直管公房非住宅租赁合同》是双方当事人自愿、真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。租赁合同的期限已于2015年12月31日届满，租赁期间届满后，谢振汗继续使用涉案商铺，开平市赤坎房产管理所没有提出异议，且继续收取了谢振汗的租金至2016年3月，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方签订的租赁合同于2015年12月31日后继续有效，且租赁期限为不定期，另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，开平市赤坎房产管理所已停止收取2016年4月至今的租金，又于2016年6月发出搬迁的通知，应视为开平市赤坎房产管理所已在合理的期限内履行了通知的义务，因此，开平市赤坎房产管理所请求谢振汗搬离开平市赤坎镇某路335号之六、之七商铺，并将商铺腾空后归还给开平市赤坎房产管理所，合法有据，一审法院依法予以支持。又因开平市赤坎房产管理所已停止收取2016年4月至今的租金，但至一审法庭辩论终结，谢振汗仍继续使用租赁物，逾期未搬离，因此，依据双方签订的租赁合同第七条第四款的规定，开平市赤坎房产管理所请求谢振汗支付自2016年4月至商铺腾空后归还开平市赤坎房产管理所的租金（暂计至2017年1月为10000元）及不予退还谢振汗交纳的保证金1640元理据充分，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院对开平市赤坎房产管理所的诉讼请求予以全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、谢振汗应在判决生效之日起十日内搬离开平市赤坎镇某路335号之六、之七商铺，并将商铺腾空后归还给开平市赤坎房产管理所；二、谢振汗应自判决生效之日起十日内支付从2016年4月起至将商铺腾空后归还之月止的租金（暂计至2017年1月为10000元，此后租金按每月1000元计算）给开平市赤坎房产管理所；三、开平市赤坎房产管理所对谢振汗交纳的1640元保证金不予退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费90元，由谢振汗负担。本院二审期间，谢振汗围绕上诉请求提交了如下证据：1、2016年6月3日开平市赤坎房产管理所《公告》照片复印件一份，拟证明在本案立案前，从2016年6月3日开始，开平市赤坎房产管理所已经对外公告房屋要征收。2、赤信（访）函字〔2016〕3号号赤坎镇综治信访维稳中心《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》照片一份，拟证明根据该意见第二页第六行的约定，双方于2016年8月31日已经协商一致变更合同。开平市赤坎房产管理所没有提交新证据。本院组织当事人对前述证据进行了证据交换和质证。开平市赤坎房产管理所对谢振汗提交的前述证据认为：1、对证据1的真实性、合法性予以确认，该证据证明了开平市赤坎房产管理所早在2016年6月14日向谢振汗发出正式搬迁通知前已经发出公告，让广大租户提前做好搬迁准备，减少损失。2、对证据2的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案无关联，其内容不能证明谢振汗要证明的事实。经审查，谢振汗提交的证据1与本案有关，本院予以采纳；证据2对本案基本事实认定及最终处理结果不产生实质性影响，故本院不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，开平市赤坎房产管理所（甲方）与谢振汗（乙方）签订的《开平市直管公房非住宅租赁合同》第七条第6点约定，出租房屋因落实华侨房屋政策而将产权归还业主的，乙方可与业主协商，另行订立租赁关系和另行签约，若业主不同意出租，乙方应自己解决并按规定时间迁出，本合同也随之终止，甲方不负任何责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对上诉人谢振汗的上诉请求进行审查，双方当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审程序是否违法，一审法院是否对谢振汗提交的证据未组织质证的问题。二、涉案房屋租赁期限的认定问题。关于第一个争议焦点。经审查，一审法院在开庭审理时明确询问谢振汗对开平市赤坎房产管理所提交证据的意见和组织其出示证据，谢振汗表示对开平市赤坎房产管理所提交的证据没有异议，但其并未出示证据。谢振汗关于一审法院剥夺其举证和质证权利的主张理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。对于谢振汗上诉主张根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》应先安置再搬迁的问题。首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》针对的是征收行为，谢振汗仅是涉案房屋的承租方而非被征收人，故本案并不具备适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的事实前提。其次，《关于赤坎租户安置搬迁问题的答复意见》仅表明提供过渡安置区的临街商铺计划，亦未确定对谢振汗先安置后搬迁，仅凭该证据的表面内容也难以推知谢振汗所主张的双方当事人已协商一致变更合同的事实。故此，谢振汗的此点上诉主张理据不足，本院不予支持。对于谢振汗上诉主张其与开平市赤坎房产管理所签订的租赁合同为附终止条件的房屋租赁，开平市赤坎房产管理所许诺合同到期自动续签，直到华侨回来才终止协议的问题。首先，谢振汗主张开平市赤坎房产管理所工作人员曾口头承诺，但开平市赤坎房产管理所未予承认，谢振汗亦未提供充分证据证实其事实主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，谢振汗应当承担举证不能的不利后果。其次，双方当事人签订的《开平市直管公房非住宅租赁合同》已约定明确的租赁期限，而产权归还原业主（华侨）条款针对的是房屋所有权将来可能出现变更与房屋租赁合同的关系，该条款并非约定房屋租赁附终止条件。再次，涉案房屋租赁期限于2015年12月31日届满后，谢振汗继续使用涉案房屋，开平市赤坎房产管理所在2016年4月份之前也没有提出异议，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期并无不当，本院予以维持。以上，谢振汗关于涉案房屋为附终止条件租赁的上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。有鉴于此，一审法院结合涉案《开平市直管公房非住宅租赁合同》关于“租赁期满或被终止合同，乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失，且月租金按新招租签订的租赁合同所定的月租金收取，乙方所交的保证金不予退回”等约定内容和案件审理实际情况，判令谢振汗在指定期限内搬离涉案房屋并向开平市赤坎房产管理所支付租金，开平市赤坎房产管理所已收取谢振汗的保证金则不予退还，相应处理并无不当，本院予以维持。谢振汗主张一审判决处理有误理据不足，本院不予支持。综上所述，谢振汗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定基本事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由谢振汗负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘振宇审 判 员  李雁羽代理审判员  赵 沂二〇一七年十二月二十三日法官 助理  司梦阳书 记 员  李慕华