南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初439号原告：南宁农工商集团有限责任公司，住所地南宁市竹溪大道36号青湖中心五、六层。法定代表人：胡志崇，该公司董事长。委托诉讼代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。被告：广西民营企业家协会，住所地南宁市青山路9号。法定代表人：林广东。原告南宁农工商集团有限责任公司（以下简称农工商公司）与被告广西民营企业家协会（以下简称企业家协会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文仁振到庭参加诉讼，被告企业家协会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农工商公司向本院提出诉讼请求：1.解除原农工商公司与被告企业家协会于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》，合同解除日期为2015年11月20日；2.被告企业家协会向原告农工商公司支付2015年9月1日至2015年11月20日的租金86843.60元，并向原告农工商公司支付逾期支付租金违约金，逾期支付租金违约金以拖欠租金86843.60元为本金，从2015年9月1日起计付至清偿之日止，按每日千分之一计算（暂计算至2016年5月20日为20000元）；3.被告企业家协会向原告农工商公司支付合同解约违约金312487.2元；4.被告企业家协会按204元/月/平方米的标准向原告农工商公司支付房屋占用费，期限自2015年11月30日起至被告企业家协会将房屋退还原告农工商公司（暂计至2016年5月20日的房屋占用费为590000元）；5.被告企业家协会撤离房屋，并将房屋交还原告农工商公司；6.被告企业家协会承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告主张如果原告所主张合同解除时间与法院认定的不一致，要求相应调整合同解除之前的租金及解除之后的房屋占有使用费计算。事实和理由：原告与被告于2014年1月28日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于铺面出租给被告，建筑面积510.6平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。按照合同约定，被告应在2015年9月1日前交清2015年9月1日至2015年11月30日的租金，但经原告多次催促，直至今日被告仍然欠付86843.60元租金。由于被告拖欠租金的行为已严重违约，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告根据《房屋租赁合同》相关约定于2015年11月18日下发了《解除房屋租赁合同》的通知，通知被告自2015年11月20日解除《房屋租赁合同》，要求被告搬离房屋并将房屋返还给原告。《房屋租赁合同》第7.2条约定，被告未能按时交纳租金的，每逾期一天按应付未付金额的千分之一向原告支付违约金。因此，被告应向原告支付逾期支付租金违约金，逾期支付租金违约金以拖欠租金86843.60元本金，按每日千分之一的标准，从2015年9月1日起计付至清偿之日止。《房屋租赁合同》第7.4条约定，被告因其违约被原告解除合同的，被告按当期6个月租金向原告支付解约违约金。因此，被告向原告支付合同解约违约金312487.2元。《房屋租赁合同》第8.5条约定，被告应在合同终止后10天内将房屋退还原告，否则被告应按租赁终止时租金的双倍向原告支付场地占用费。因此，被告应按204元/月/平方米的标准向原告支付房屋占用费，期限自2015年11月30日起至被告将房屋退还原告时止。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告企业家协会未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告企业家协会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市青山路9号农工商小区3号商住楼10号房屋出租给乙方，建筑面积为510.6平方米；甲方于2014年1月30日正式将租赁房屋移交给乙方使用，免租装修期为一个月（30天）；合同计租期限为5年，即自2014年3月1日起至2019年2月28日止；租赁保证金为156000元，乙方应在本合同签订后2个工作内将租赁保证金通过转账方式支付给甲方；2014年3月1日至2016年2月29日租金单价为102元/月/平方米，2016年3月1日至2019年2月28日租金为110.6元/月/平方米；乙方必须先交租金再使用租赁房屋，本合同租金按季度通过转账方式支付，以连续三个租赁月度为一个租赁季度，乙方应在本合同签订后2个工作日内将第一个租赁季度的租金支付给甲方，此后，乙方应在每个租赁季度开始前10个工作日内将下期租金支付给甲方，甲方在收到租金后向乙方开具发票；乙方未能按时交纳租金的，每逾期一天按应付而未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方在一个租赁年度内拖欠租金累计超过一个月的，甲方有权解除本合同；乙方因其违约而被甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已交纳的租赁保证金、租金，并由乙方按当期6个月的租金额向甲方支付解约违约金；租赁终止时，乙方必须在十天内向甲方结清各种欠款，并将租赁房屋及装修完好、整洁的交还给甲方；乙方在租赁终止后10天内未将租赁房屋及装修完好、整洁的退还甲方或未与甲方办理交房手续则视为乙方违约继续租赁房屋，甲方可在下列三种租金标准中选择任意一种金额向乙方收取房屋占用费，一是按租赁终止时当期租金的双倍，二是租赁终止时与租赁房屋同一地段或近似地段商铺的租金，三是甲方在对租赁房屋进行竞租时中标之租金；一方向对方送达的通知，受送达方应及时签收，如由于受送达方的原因不能送达或拒绝签收的，送达方可以特快专递或在《南国早报》上刊登通知的方式，邮寄凭证或刊登通知的《南国早报》作为受送达方收悉的证据，该通知自寄出或在报纸上刊登之日后第三天视为送达；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交给了被告，被告支付了保证金156000元，但被告支付了2015年9月1前的租金，支付了2015年9月1日至2015年11月30日的租金69400元后至今未再支付任何租金，也未搬离涉案房屋。另查明，2016年6月16日原告在《南国早报》上刊登撤场通知，载明：被告租赁原告青山路9号农工商小区3号商住楼的10号铺面，因被告欠交租金，原告已于2015年11月20日终止了10号铺面的租赁合同，虽原告多次催促，但被告至今仍未撤场，现原告正式通知被告，请被告在2016年6月25日前必须撤离所租场所。再查明，原告为涉案房屋的所有权人。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：房屋所有权证、《房屋租赁合同》、2016年6月16日《南国早报》分类信息栏、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告农工商公司与被告企业家协会于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告在一个租赁年度内拖欠租金超过一个月的，原告有权解除合同。本案中，被告支付了2015年9月1日至2015年11月30日的租金69400元后至今未再支付任何租金，已构成违约，根据合同约定原告有权解除双方签订的合同。故原告主张解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告主张合同于2015年11月20日解除，但其提交的快递单不足以证明已将解除合同的通知送达对被告，且合同上被告未写其地址，依快递单上所写地址寄出的快递，不符合合同约定的自寄出之后第三天视为送达。2016年6月16日原告在《南国早报》上刊登撤场通知。根据合同约定，送达方可以在《南国早报》上刊登通知的方式，刊登通知的《南国早报》作为受送达方收悉的证据，该通知自在报纸上刊登之日后第三天视为送达。原告的撤场通知于2016年6月19日送达被告，原告解除合同的意思表示于该日送达被告，故原告与被告于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月19日解除。关于交还房屋问题。根据合同约定，租赁终止时，乙方必须在十天内将租赁房屋交原告。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年6月19日解除，但被告至今未搬离涉案房屋，故原告要求被告撤离涉案房屋并将房屋交给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金及占用费问题。根据合同约定，涉案房屋建筑面积510.6平方米，2014年3月1日至2016年2月29日租金单价为102元/月/平方米，2016年3月1日至2019年2月28日租金为110.6元/月/平方米。因此，被告拖欠2015年9月1日至合同解除之日（即2016年9月19日）的租金617687.19元（计算方式：510.6平方米×102元/月/平方米×6个月+510.6平方米×110.6元/月/平方米×6个月+510.6平方米×110.6元/月/平方米÷30天×19天-69400元），原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告在租赁终止后10天内未将租赁房屋及装修完好、整洁的退还原告，原告可在下列三种租金标准中选择任意一种金额向被告收取房屋占用费，一是按租赁终止时当期租金的双倍，二是租赁终止时与租赁房屋同一地段或近似地段商铺的租金，三是原告在对租赁房屋进行竞租时中标之租金。合同解除后，被告应在10天内将涉案房屋交还原告，但被告目前仍在使用，故原告主张被告按租赁终止时当期租金的双倍221.2元/月/平方米（计算方式：110.6元/月/平方米×2）支付房屋占用费，本院予以支持。被告应支付房屋占用费的计算方法为：按每月112944.72元（计算方式：221.2元/月/平方米×510.6平方米），自2016年6月30日起至被告实际搬离并交还房屋之日止。关于违约金问题。根据合同约定，被告应在每个租赁季度开始前10个工作日内将下期租金支付给原告。被告未能按时交纳租金的，每逾期一天按未付金额的千分之一向原告支付违约金。被告拖欠租金构成违约，应按合同的约定支付违约金。被告应于2015年8月31日前支付2015年9月1日至2015年11月30日的租金156243.6元（102元/月/平方米×510.6平方米×3个月），被告只支付了69400元，尚欠该季度租金86843.6元至今未付。原告要求被告支付逾期支付租金违约金，以拖欠租金86843.60元为本金，从2015年9月1日起计付至清偿之日止，按每日千分之一计算。原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告因其违约而被原告解除合同的，被告按当期6个月的租金额向原告支付解约违约金。因被告拖欠租金，原告已于2016年6月19日解除合同，被告应按约定支付解除违约金338834.16（计算方式：110.6元/月/平方米×510.6平方米×6个月）。现原告要求被告支付合同解约违约金312487.2元，其诉讼请求的数额低于被告应支付的违约金，是其对自身权利的处分，应予准许。本院对该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南宁农工商集团有限责任公司与被告广西民营企业家协会于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月19日解除；二、被告广西民营企业家协会向原告南宁农工商集团有限责任公司支付租金617687.19元及房屋占有使用费（计算方法为：按每月112944.72元，自2016年6月30日起至被告实际搬离并交还房屋之日止）；三、被告广西民营企业家协会向原告南宁农工商集团有限责任公司支付逾期支付租金的违约金（以86843.6元为基数，从2015年9月1日起至付清86843.60元之日止，按每日1‰计算）；四、被告广西民营企业家协会向原告南宁农工商集团有限责任公司支付解除合同违约金312487.2元；五、被告广西民营企业家协会搬离南宁市青山路9号农工商小区3号商住楼10号涉案房屋并交原告南宁农工商集团有限责任公司；六、驳回原告南宁农工商集团有限责任公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费13884元，减半收取计6942元（原告已预交），由原告南宁农工商集团有限责任公司负担67元，被告广西民营企业家协会负担6875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  吴永能二〇一六年十二月一日书 记 员  秦翔华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。