重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第03604号
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司，地址重庆市渝中区民权路27号新华国际3504室，组织机构代码56346184－7。
负责人胡裕华，该公司总经理。
委托代理人谭笑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告吴朝明，男，1974年11月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人郭斌，重庆言定律师事务所律师。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司诉被告吴朝明物业服务合同纠纷一案，经本院受理后，依法由代理审判员王德清独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王梦南担任法庭记录。原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司的委托代理人谭笑到庭参加诉讼，被告吴朝明的委托代理人郭斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司诉称，被告吴朝明于2011年8月11日与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆市渝中区新华路388号“创汇首座大厦”5-30号房屋，建筑面积134.43平方米。2011年8月11日，吴朝明签署《承诺书》和《临时管理规约》。《临时管理规约》约定，物业服务费按建筑面积计算为每月每平方米11元（含电梯运行及公共能耗）；业主未按规约规定期限支付服务费或其他应付款项的，应计算逾期付款违约金；物业服务企业因追讨欠费时可同时向业主收取不少于人民币100元的手续费，及因提起法律诉讼产生的一切相关费用等。但上述《承诺书》和《临时管理规约》签署后，被告吴朝明从2013年8月至2015年3月未缴纳物业管理费共计29574.6元。现原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司起诉请求：一、判令被告吴朝明支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2013年8月至2015年3月的物业服务费29574.6元及按29574.6元为基数计算从2013年8月1起至付清为止的违约金；二、被告吴朝明支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司律师费用5159.35元及本案诉讼费。
被告吴朝明辩称，一、管理规约不是房屋买卖合同的附件，不应直接适用于原被告之间。且开发商与物业公司签订的物业服务协议程序不符合法律规定，协议约定中的每月每平方米11元不应适用于吴朝明。二、2013年8月10日间的物业服务费由于原告的疏忽未能向租赁户收取，而2013年11月至2014年2月的物业服务费由于原告收取租赁户的钥匙存在过错。故上述两期间的物业服务费不同意支付。三、本案适用违约金的条件不成就，不应支付。而律师费用并无任何明确约定及法律规定，故原告不同意支付
经审理查明，2011年8月11日，吴朝明与重庆汇正房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，按揭购置重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦5—30号房屋，建筑面积134.43平方米。2011年8月11日，吴朝明还签署《创汇首座大厦临时管理规约》及《承诺书》，承诺履行、遵守和承担《临时管理规约》的权利义务。《临时管理规约》约定：业主就其物业单位的服务应按本大厦前期物业服务合同的约定，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务资金及其他相关费用，业主应于物业单位交付之日起每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务资金；业主、发展商和物业服务企业共同约定本大厦的物业服务资金标准为：住宅，按物业单位的建筑面积计算为每月每平方米3.5元（含电梯运行及公共能耗）；业主如未能按本规约规定的期限支付服务费或其它应付款项，则物业服务企业有权要求业主额外支付欠款总额的利息（银行同期实际贷款利息），并计收复利（以中国人民银行规定的复利收取标准的下限计收），并且同时按照每逾期一天按应付而未付款项的千分之三计算逾期付款违约金，计算期为直至该业主向物业服务企业清缴全部欠费之日为止；物业服务企业因追讨该欠费业主所欠费用时可同时收取手续费，其金额按实际所花时间及工作量而定，但最低不少于人民币100元；物业服务企业有权提起、抗辩或进行任何涉及本大厦管理的法律及诉讼程序，因此而发生的一切费用由败诉方承担，若物业服务企业败诉则由本大厦服务费用中支出等。
2011年7月1日，甲方重庆汇正房地产有限公司与乙方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司签订《物业管理服务合同》，约定选聘乙方对重庆创汇首座大厦实施物业管理服务；本合同期限为2年，自乙方正式接管本物业之日开始计算；物业服务资金以预收方式收取，收费标准按建筑面积计算住宅为每月每平方米3.5元（含电梯运行及公共能耗费用）；物业服务资金业主或物业使用人须按月交纳，业主或物业使用人应在每月首日或之前，履行交纳义务并向乙方支付下月之物业服务收费或物业服务资金；本合同期内，如本物业之业主不按时足额交纳本物业《管理规约》所规定的服务费用，乙方有权采取收取逾期付款违约金、利息、复利以及发出书面催缴通知书或法律诉讼等方式催促该物业单位之业主及时交纳，因此产生的律师费、诉讼费等相关费用从本物业之物业服务资金账户中支出或预支……；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务资金的，应从逾期之日起按每天应交款项的千分之三向乙方支付逾期付款违约金等。2011年7月21日，该《物业管理服务合同》已备案。2013年6月18日，甲乙双方签订《物业管理服务合同续期协议》，约定续期期限为2013年7月1日至2015年6月30日。
上述《临时管理规约》及《物业管理服务合同》签订后，吴朝明缴纳了部分物业服务费，但尚欠2013年8月至2015年3月的物业服务费28574.6元。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司曾向吴朝明发出《催款函》催收未果。
2014年12月30日，甲方第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司与乙方北京大成（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定甲方委托乙方就创汇首座大厦业主拖欠物业服务费纠纷提供法律服务，法律服务费用及支付方式为乙方实际追回每笔欠缴物业服务费后，甲方应按照实际追回的费用（含违约金）的10%向乙方支付法律服务费。2015年1月31日，北京大成（重庆）律师事务所已向吴朝明发出《律师函》催收欠缴物业服务费未果。
上述事实，有商品房买卖合同、临时管理规约、承诺书、物业服务合同及备案证明、续期协议、收款收据、催款函、法律事务委托合同、律师函、交寄清单等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述法规及司法解释的规定，业主交纳物业服务费是业主应当履行的义务。本案中，被告吴朝明系重庆市渝中区新华路388号创汇首座大厦5-30号房屋业主，其应按《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，向原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司交纳2013年8月至2015年3月期间的物业服务费。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司要求被告吴朝明支付因催收欠费产生的手续费和律师服务费的诉讼请求亦符合《临时管理规约》和《物业服务合同》的约定，本院亦予以支持。至于违约金，因《临时管理规约》和《物业服务合同》约定的违约金计算比例已超出最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条的规定，现第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司自行调整要求按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日的违约金，本院依法予以准许。计算至2015年2月28日的违约金计算为5482.5元，律师费按10%计算为3505.7元，手续为100元。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴朝明应在本判决生效后十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司2013年8月至2015年3月期间的物业服务费29574.6元及截止于2015年2月28日的违约金5482.5元；
二、被告吴朝明应支付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司以29574.6元为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计付从2015年3月1日起至付清前款物业服务费之日止的违约金，随前款一并付清。
三、被告吴朝明应给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司手续费100元、律师服务费3505.7元，合计3605.7元，随前款一并付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
案件受理费减半收取609元，由原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司负担226元，由被告吴朝明负担383元。（被告吴朝明负担的诉讼费在本判决生效后十日内支付给原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司重庆分公司）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 王德清
二〇一五年十月十二日
书 记 员 王梦南