广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1844号
上诉人（原审被告）：周定平，男，汉族，1960年1月30日出生，住湛江市霞山区，
被上诉人（原审原告）：廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司，住所地：湛江市麻章区瑞云北路56号。
法定代表人：白海龙，公司负责人。
委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
上诉人周定平因与被上诉人廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司（下简称“廊坊湛江分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2017）粤0811民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周定平,被上诉人廊坊湛江分公司的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周定平上诉请求：请求撤销一审判决,并由廊坊湛江分公司承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：一、一审判决对涉案房屋延期交房的责任认定有误。（一）一审判决对《广东省商品房买卖合同》（湛房商No:201200913)第十一条理解错误。虽然周定平在2014年5月10日接到廊坊湛江分公司的催促交房通知书，于5月17日到指定地点验收房子，但是由于出卖人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）违反了《广东省商品房买卖合同》（湛房商No:201200913号）附件三第3点“装饰、设备标：3.顶棚，混凝土面粉刷石膏粉找平”的规定，且涉案房屋顶棚至今未用混凝土等材料弄平，不具备交房条件，因此周定平没有收楼。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，由于荣盛公司违反了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO：201200913号)附件三第3点的约定，由此产生的延期交房责任应该由荣盛公司承担。二、一审判决适用法律错误。一审判决依照《物业管理条例》第四十二条第一款作出判决，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。涉案房屋至今被荣盛公司占有，故本案应适用《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定。周定平与廊坊湛江分公司于2012年2月25日签订《前期物业服务协议书》并非出于自愿，而是迫于无奈。当时荣盛公司利用广大业主急于收楼的心理，强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理买房屋手续。当时，广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，只能被迫接受对方在合同中设定的全部条件。
廊坊湛江分公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。周定平的上诉请求无事实和法律依据，请求法院维持原判。
廊坊湛江分公司向一审法院起诉请求：1.判令周定平支付2014年5月31日起至2017年6月30日的物业管理费7324.89元及违约金2197.5元，两项共计9522.36元；2.本案诉讼费用由周定平承担。
一审法院认定事实：2012年2月25日，周定平与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商N0.201200913)。合同第三条约定周定平购买荣盛公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期64号65号楼1607房，房屋建筑面积共141.41平方米，其中套内建筑面积118.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.17平方米；第八条约定荣盛公司应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付周定平使用；第十一条对房屋交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人的原因，未能按期交付的，出卖人按买受人留下的地址邮寄送达入住通知或电话（短信）告知入住通知后即视为买受人已实际收到入住通知书，买受人在出卖人发出入住通知或电话（短信）告知之日起十五天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期三天后，视为买受人确认房屋已符合交付使用的条件，并自逾期的第四天开始计收物业管理费及其他应收费用等。同日，双方当事人针对该房屋的物业管理签订了《前期物业服务协议书》，该协议第四条对物业服务费的缴纳时间和计收标准进行了约定，物业服务费每季度缴交一次，周定平须在（每年）2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前缴付本季度物业服务费及相应费用，住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共计1.4元计收。协议第十条第四项约定，若周定平未依约交纳相关费用，则从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%支付滞纳金。该协议甲方落款处有周定平签名并按捺手模，周定平对其签名的真实性没有异议，故一审法院确认该协议的真实性。
荣盛公司于2014年2月27日取得荣盛南亚郦都二期64#-65#楼《竣工验收备案表》。在庭审中，双方当事人均确认荣盛公司于2014年5月10日通知周定平办理收房手续，周定平于2014年5月17日前往收房，但周定平称由于廊坊湛江分公司没有提供《竣工验收备案表》原件以及房屋不符合合同附件三第三点“装饰、设备标准：3.顶棚，混凝土板面粉刷石膏粉找平”的约定，故拒绝收房。对此，周定平提交了《客户来访/来电处理单》予以佐证。另，周定平还提交了一份2015年5月28日《客户来访/来电反馈单》，向荣盛公司提出了房屋存在内墙混合砂浆未找平、门的内面没有找平、顶棚未混凝土板面粉刷石膏粉找平、北面阳台门关不好、阳台渗水等问题，欲证实房屋不符合交付条件，而房屋至今尚未交付的事实，故不应支付物业服务费给廊坊湛江分公司。
另查明，2014年4月25日，湛江市房产管理局给周定平办理了涉案房屋的产权登记（房地产权证号为粵房地权证湛江字第××号），建筑面积为141.41平方米。周定平确认于2014年4月25日领取了房地产权证。
一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。对于涉案房屋是否已交付使用的认定问题。涉案商品房已于2014年2月27日办理了竣工验收备案，房屋产权于2014年4月25日已登记在周定平名下，周定平已实际取得房屋物权，故涉案商品房应视为已符合交付条件。荣盛公司在涉案商品房符合交付条件的情况下于2014年5月10日通知周定平办理收房手续，而周定平在收到通知后仍不收房，根据合同约定，买受人应自出卖人发出通知之日起15日内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，逾期三天后视为交付，故依约应认定周定平已于2014年5月28日收房。对于周定平提出的涉案房屋顶棚未用混凝土板面粉刷石膏粉找平、阳台门关不好等问题，这属于房屋的质量问题，荣盛公司依约承担保修义务，周定平可与荣盛公司协商解决或另案主张，不能以此为由拒绝收房，故一审法院对周定平该项抗辩理由不予采纳。
对于廊坊湛江分公司主张周定平支付物业服务费7324.89元的认定问题。双方当事人于2012年2月25日签订的《前期物业服务协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条“（第一款）业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（第二款）已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”第一款的规定，涉案房屋已于2014年5月28日交付给周定平使用，周定平理应支付2014年5月31日起至2017年6月30日的物业服务费7325.04元（141.41平方米×37个月×1.4元/月/平方米）给廊坊湛江分公司，廊坊湛江分公司主张周定平支付物业服务费7324.89元，属其对自己权利的处分。因此，廊坊湛江分公司主张周定平支付物业服务费7324.89元，有事实和法律依据，予以支持。
对于违约金的认定问题。按照《前期物业服务协议书》第十条第四项的约定，若周定平未依约交纳相关费用，则从逾期之曰起每日按年度物业服务费总额的0.1%支付滞纳金。该滞纳金实属双方对违约金的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，廊坊湛江分公司主张周定平支付逾期支付2014年5月31日至2017年6月30日期间物业服务费的违约金有事实和法律依据，予以支持，违约金为2480.22元[141.41平方米×12个月×1.4元/月/平方米（年度物业服务费总额）×0.1%×1044日（逾期天数从2014年8月21日起计至2017年6月30日）]，廊坊湛江分公司主张周定平支付违约金2197.5元，属其对自己诉讼权利的处分，予以确认。
综上，廊坊湛江分公司主张周定平支付2014年5月31日至2017年6月30日的物业服务费7324.89元和违约金2197.5元，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作如下判决:限周定平于判决发生法律效力后十日内支付2014年5月31日至2017年6月30日的物业服务费7324.89元和违约金2197.5元给廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由周定平负担。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据周定平的上诉理由及廊坊湛江分公司的答辩意见，本案当事人二审争议的问题是：周定平是否应向廊坊湛江分公司交纳物业费及违约金。
2012年2月25日，周定平与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商N0.201200913)。同日，双方当事人针对该房屋的物业管理事项签订了《前期物业服务协议书》。上述两份合同均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定,为有效合同，受法律保护，双方当事人均应按合同履行自己的义务。本案的证据显示，荣盛公司于2014年2月27日取得荣盛?南亚郦都二期64#-65#楼《竣工验收备案表》并于2014年5月10日通知周定平办理收房手续，周定平于2014年5月17日前往收房。周定平以荣盛公司没有提供《竣工验收备案表》原件以及房屋不具备符合合同约定的条件为由拒绝收房，但其已于2014年4月25日领取了涉案房屋的房产证，因此，根据本案的实际情况，应认定荣盛公司已履行了交房义务，周定平也已接受了涉案房屋。根据周定平与荣盛公司签订的《前期物业服务协议书》第四条“物业服务费每季度缴交一次，周定平须在（每年）2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前缴付本季度物业服务费及相应费用，住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共计1.4元计收。协议第十条第四项约定，若周定平未依约交纳相关费用，则从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%支付滞纳金”的规定，周定平未交纳相关的物业费用，明显违反了双方合同的约定。即便荣盛公司交付的房屋存在瑕疵或存在其他问题，周定平可另行向荣盛公司主张权利。在荣盛公司已将房屋交付给周定平的情况之下，周定平理应按照合同的约定履行其缴纳物业费用的义务，其并不能以房屋存在瑕疵为由拒绝廊坊湛江分公司收取物业费用的请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，周定平关于荣盛公司交付的房屋存在质量问题以及周定平还没有与该公司办理房屋交接手续、没有实际使用涉案房屋，故周定平不应交纳相关物业费用的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，周定平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由周定平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 励
审 判 员 陈 红
审 判 员 邓 浓
二〇一七年十二月八日
法官助理 陈菁菁
书 记 员 李 欣
附:相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。