广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8806号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢凤娇。
委托代理人：牛庆军，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：谢柏玲，系公民代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓思吟。
委托代理人：贺洪伟，广东红棉律师事务所律师。
上诉人谢凤娇因与被上诉人邓思吟合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法坂民初字第762号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
邓思吟原审诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺转让协议合同》无效；2、谢凤娇返还邓思吟商铺转让费80000元，押金2800元，租金2950元；3、谢凤娇赔偿邓思吟损失11400元；4、本案诉讼费由谢凤娇承担。
谢凤娇原审反诉请求：1、邓思吟支付谢凤娇代垫的2015年7月份水电费117元；2、邓思吟支付谢凤娇8月份租金2800元；3、邓思吟承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明，本案转让标的物为深圳市龙岗区坂田街道岗头社区马X市场商业街X楼XX号铺的临时使用权，使用面积12平方米；转让合同签订时间为2015年6月27日；转让合同主要内容：1、谢凤娇将原承租于案外人石某名下的涉案商铺经营权（实为临时使用权）转让于邓思吟，转让费80000元；2、谢凤娇收取邓思吟保证金2800元；3、邓思吟每月5号前向谢凤娇缴纳当月房租2800元，由谢凤娇再向市场方物业管理中心即深圳市马X股份合作公司（下简称马X公司）缴纳，若邓思吟未按时按期缴纳，谢凤娇有权收回商铺且不退保证金；4、涉案商铺经营权归邓思吟，谢凤娇不得干涉；同时邓思吟、谢凤娇双方明确涉案商铺系临时搭建，有拆除风险，如遇拆迁，马X公司会提前两个月通知谢凤娇，谢凤娇则即刻通知邓思吟，若马X公司拆除涉案商铺，则合同终止，谢凤娇返还邓思吟保证金2800元。合同签订后，邓思吟向谢凤娇支付了80000元的转让费、2800元的保证金及当月的租金2950元，谢凤娇依约将涉案商铺交给邓思吟；邓思吟花费11400元作开业准备（招牌及玻璃门7400元，墙纸及装修费920元，空调3080元），根据邓思吟预先申请的工商备案信息显示，商铺名称为“深圳市龙岗区猫小样服装店”，经营者为邓思吟。
原审法院另查明，涉案商铺深圳市龙岗区坂田街道岗头社区马X市场商业街一楼24号铺属于临时建筑，由马X公司搭建，没有合法建筑手续，有随时被拆迁的风险；邓思吟、谢凤娇双方在签约时对上述情况完全知晓。2015年6月30日马X公司向各临时铺位租户发出《拆迁、清场业务通知书》，通知因建设需要，要求各租户接到通知书之日起2个月内即2015年8月31日前必须搬迁完毕；邓思吟仅营业三天即搬离上述涉案商铺，涉案商铺现已拆除完毕；邓思吟主张谢凤娇存在欺骗行为，明知商铺即将拆迁，在拆迁前3天诱骗邓思吟签署《商铺转让协议》，但未提交证据证明。谢凤娇主张系邓思吟强烈要求转让商铺，谢凤娇并不知道商铺即将拆迁的情况，邓思吟对涉案商铺的性质是明知的，签订转让协议就必须要承担被拆迁的风险。邓思吟主张谢凤娇未经马X公司同意私下转让商铺，系无权转让。依据现有证据，涉案商铺系案外人石某向马X公司承租。马X公司明确不允许铺位私自转让或变卖，中途退租或转让需马X公司同意，否则收回铺位。案外人石某于2010年11月1日向马X公司明确表态“租此铺位并无转让费”并签名确认。涉案商铺系谢凤娇从案外人石某处以相同方式转让而来，转让时间同为2010年11月1日，转让费为21800元。案外人石某向谢凤娇出具一份收据，记载收到谢凤娇交纳的转让费21800元，承诺商铺的经营权自2010年11月2日归谢凤娇所有。另，因不允许私下转租及转让，谢凤娇经营期间均以石某的名义向马X公司缴纳租金等费用。谢凤娇主张转让商铺及收取转让费系市场惯例，转让通知亦是通过张贴方式发布，马X公司并未表示反对，其主张马X公司是知情的。
原审法院认为，针对临时建筑签订的转让协议因属无效合同，邓思吟要求确认合同无效，符合法律规定，对邓思吟的该项请求，原审法院予以支持。关于邓思吟要求谢凤娇返还邓思吟商铺转让费及赔偿损失的问题。原审法院认为，涉案商铺深圳市龙岗区坂田街道岗头社区马X市场商业街一楼24号铺属于临时建筑且随时可能被拆迁，该情况已经在转让协议中明确记载，无证据表明谢凤娇事先明知拆迁情况而未告知邓思吟，故原审法院采信谢凤娇关于邓思吟在签订合同时完全清楚商铺情况及知晓可能面临的拆迁风险的主张，邓思吟、谢凤娇双方在明知涉案商铺为临时建筑，无合法手续且面临随时拆迁风险的情况下却仍签订转让协议，双方均存在一定的过错，但邓思吟实际经营时间仅为三天，从利益平衡角度，原审法院酌定谢凤娇应返还邓思吟商铺转让费70000元、押金2800元及租金2950元；邓思吟诉请超过部分，原审法院不予支持。邓思吟因实际拆迁时间与预期拆迁时间不符导致存在心理落差，其诉状未阐述真实原因及真实情况。邓思吟明知涉案商铺存在拆迁风险却仍与谢凤娇签订合同，由此导致的风险及损失应由邓思吟自行负担。故邓思吟关于要求谢凤娇赔偿损失11400元的主张，原审法院不予支持。因邓思吟于2015年6月30日前已实际搬离涉案商铺，谢凤娇未提供证据证明邓思吟仍在涉案商铺内经营，且谢凤娇对无效合同的签订亦存在过错，故谢凤娇诉请邓思吟支付水电费及租金的主张，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条之规定，原审法院判决：一、确认邓思吟与谢凤娇于2015年6月27日签订的《商铺转让协议合同》无效；二、谢凤娇于判决生效之日起十日内向邓思吟商铺转让费70000元、押金2800元及租金2950元；三、驳邓思吟的其他诉讼请求；四、驳回谢凤娇的全部反诉请求。本案本诉受理费人民币1114元（邓思吟已预交），由邓思吟负担334元，谢凤娇负担780元，反诉费25元（谢凤娇已预交），由谢凤娇负担。
上诉人谢凤娇不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，改判谢凤娇无须向邓思吟返还商铺转让费70000元、押金2800元及租金2950元并驳回邓思吟的所有诉讼请求；3、撤销原审判决第四项，改判邓思吟向谢凤娇支付2015年7月份水电费117元、2015年8月份租金2800元并承担本案的诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：1、原审邓思吟“请求判令解除邓思吟、谢凤娇签订的《商铺转让协议合同》”并没有请求确认前述合同无效，而原审判决确认前述合同无效，超出邓思吟的请求范围，属于严重的法律适用错误，应予纠正。2、原审第二项判决不符合事实，未考虑谢凤娇的权益，对谢凤娇不公，属于事实认定错误，应予纠正。首先，涉案双方就涉案商铺临时使用权签订的《商铺转让协议合同》系双方真实意思表示，对合同双方均有约束力，虽然商铺系临时搭建未进行审批涉嫌违建，但涉案马X商业街所有商铺使用权均采用类似方式进行流转经营且长达5年之久，早已形成商业惯例，个别条款无效并不能导致整个合同的无效，邓思吟除应自行承担相应的商业风险外还应按合同约定缴纳水电费、卫生费、租金等。其次，原审判决对“邓思吟、谢凤娇双方在明知涉案商铺为临时建筑，无合法手续且面临随时拆迁风险的情况下却仍签订转让协议”的认定是正确的，但对邓思吟利用谢凤娇学历不高、胆小怕事的心理，采用威胁、恐吓、游说等手段强行取得涉案商铺经营权并骗走谢凤娇所有的原始合同（指涉案商铺上一手石某与马X市场签订的商铺转让协议）拒不归还的恶劣情形只字不提，对邓思吟的恶劣手段给谢凤娇造成的心理压力及名誉损失更是置之不理，据此，原审判决无视邓思吟在签约过程中的重大过错，所谓的利益平衡，对谢凤娇更是严重的不公平。再次，原审判决对邓思吟违反合同约定，未采取适当措施减少损失，恶意启动司法程序等情形未予考虑。根据涉案合同第5条之约定，邓思吟在2015年6月30日收到马X村委的拆迁通知后，应立即通知谢凤娇，但邓思吟非但没有履行通知义务，反而关闭商铺直至被拆迁（特别说明：马X商业街最终在2015年9月15日左右被拆迁之前，所有的商铺都在正常经营），使涉案商铺闲置2个多月，造成重大浪费，而不知情的谢凤娇仍然在按合同约定替邓思吟代缴水电费和租金，该损失理应由邓思吟本人承担，据此，原审判决谢凤娇返还2950租金属于事实认定错误，应予纠正。最后，原审判决对谢凤娇支付的转让费和遭受的清货损失未予考虑。如前文所述，在邓思吟的威胁、恐吓、游说下，谢凤娇不得不将涉案商铺经营权转让给邓思吟，并从2015年6月6日邓思吟缴纳定金之日起，加紧亏本清货，损失巨大，据不完全统计，货物损失约45000元、铺面装修损失约10000元，从上一手承租铺面支付的转让费21800元，合计约77000元，而原审法院在平衡双方利益时，对谢凤娇支付的转让费及客观存在的清货损失未予考虑。综上，涉案商铺被拆的商业风险应由邓思吟本人自行承担，即便要平衡双方利益，亦应在充分考虑客观事实的基础上，根据双方的过错程度、遭受的损失大小进行合理公平的裁定，而原审第二项判决在平衡双方利益时，未考虑邓思吟违反约定未尽通知义务的严重违约情形、未采取适当措施减少损失、恶意启动司法程序的情形以及采用威胁、恐吓、游说等手段强行取得涉案商铺经营权的情形，同时，对谢凤娇为取得商铺经营权向上一手支付的转让费21800元以及为按时交付涉案商铺遭受的清货损失也只字不提。据此，原审第二项判决事实认定错误，严重损失了谢凤娇的权益，应予立即纠正。3、谢凤娇已经按合同约定代邓思吟缴纳了7月份水电费及8月份租金，邓思吟应按约定履行水电及租金缴纳义务，而原审第四项判决驳回谢凤娇的合理请求没有事实根据，应予立即纠正。综上，原审判决存在超出诉讼请求进行裁判、事实认定错误、以偏概全、滥用自由裁量权等方面的错误，为维护谢凤娇的合法权益和法律的尊严，特此上诉，请求支持谢凤娇的请求。
被上诉人邓思吟当庭口头答辩称：1、针对谢凤娇第1个上诉理由，邓思吟在原审起诉的时候请求的是“判令解除双方的《商铺转让协议》”，但在开庭时经过原审法官行使释明权之后，邓思吟把诉讼请求调整为“确认合同无效”，所以该诉讼请求的调整并不违法。2、谢凤娇在上诉状中所称邓思吟采取威胁、恐吓、游说等卑劣手段强行转让经营权的说法，与事实不符。实际情况是：谢凤娇在得知案涉的商铺即将拆迁的情况下，在商铺的门上贴了一个转让广告。邓思吟在看到转让广告后与谢凤娇联系，并且达成了转让，不存在强迫的行为。3、邓思吟不存在恶意诉讼及浪费司法资源的情形，邓思吟在接手商铺三天之后，即收到村委的拆迁通告，在这种情况下，邓思吟多次与谢凤娇进行协商处理，但都没有得到谢凤娇的回应。无奈之下，邓思吟向村委及涉案商铺所在地的派出所进行投诉，村委及派出所的民警都曾电话相请谢凤娇过来协商解决，但谢凤娇的态度一直都很强硬，导致邓思吟在无奈之下才起诉的。综上，邓思吟请求本院驳回谢凤娇的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，由于合同的效力直接决定了法律的适用，因此，无需当事人主张，审理合同纠纷首先应该对合同效力进行判断，本案涉案房屋没有建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，涉案合同违反了法律的强制性规定，为无效合同，原审予以确认并判决，并无不妥，本院予以维持。
关于上诉人谢凤娇主张被上诉人邓思吟强迫签订涉案合同的问题。首先，上诉人谢凤娇确认其在签订涉案合同之前有贴出“旺铺转让”，证明其有转让涉案商铺的意思。其次，上诉人谢凤娇本人和其申请的证人确认涉案合同是经过双方多次协商、反复修改的结果，不存在任何欺骗、诱骗等情况。第三，上诉人谢凤娇没有提交有效证据证明。综上，上诉人谢凤娇的该项主张没有证据予以支持，即使属实，也只是说明涉案合同签订前被上诉人有强迫缔约的行为，但之后签订合同时，双方对于合同内容确认是真实意思表示，加上本案涉案合同为无效合同，上诉人的该项主张没有法律意义，本院予以驳回。
关于原审法院酌定上诉人谢凤娇返还被上诉人转让费等是否合理的问题。首先，被上诉人实际经营商铺仅三天，其次，关于转让费21800元，根据上诉人谢凤娇的主张是其与案外人就涉案商铺经营权的转让而支付的费用，上诉人谢凤娇在支付该费用后，取得了涉案商铺的经营权，并在涉案商铺经营近5年，其已经享受了转让费对应的涉案商铺经营权，因此不存在损失问题，即使上诉人认为有损失，根据合同相对性原则，其也应向案外人主张，而不是向本案被上诉人主张。第三，关于铺面装修损失与货物损失，上诉人谢凤娇所提交的证据存在上诉人单方面制作、没有对应发票等问题，加上上诉人在签订涉案合同之前已经开始为转让商铺清货，合同也未就这些损失进行约定或注明转让费包含该损失，根据民事证据规则，上诉人没有提交有效证据确认铺面装修与货物的真实损失，上诉人应当承担举证不能的法律后果。第四，上诉人主张被上诉人搬离涉案商铺没有即使通知导致涉案商铺空置的损失，合同是无效合同，双方就无效合同的签订均存在过错，即使存在损失也仅仅是上诉人应向马X公司支付的租金，一方面上诉人没有提交已经向马X公司支付空置期间租金的证据，另一方面两个月租金也少于原审法院酌定上诉人无需返还的1万元转让费。综上，原审法院根据合同效力、双方履行情况、可能的损失等因素酌定上诉人返还被上诉人转让费70000元等，并无不妥，本院予以维持。
因被上诉人于2015年6月30日前已实际搬离涉案商铺，且上诉人对无效合同的签订亦存在过错，上诉人诉请支付水电费及租金的主张，原审法院不予支持，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人谢凤娇的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1114元，由上诉人谢凤娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 聂 效
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年八月三日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。