黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑06民终757号
上诉人（原审被告）绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆市高新区新科路12号科技创业园A座204室。
法定代表人：刘书健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑荣海，该公司法务主管，男，汉族，1982年9月24日出生，住大庆市。
被上诉人（原审原告）：吕玉英，女，汉族，1973年1月2日出生，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：李卫权，黑龙江仁邦律师事务所律师。
原审被告：北京地洋商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号8层04-1576。
法定代表人：张宗昕，该公司总经理。
原审被告：张宗昕，男，汉族，1974年3月15日出生，住大庆市龙凤区。
上诉人绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人吕玉英、原审被告北京地洋商业管理有限公司（以下简称地洋公司）、张宗昕商品房预约合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地公司的委托诉讼代理人郑荣海、被上诉人吕玉英及其委托诉讼代理人李卫权、原审被告地洋公司、张宗昕委托诉讼代理人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿地公司上诉请求：撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初1795号民事判决第一项和第二项，改判上诉人只承担返还吕玉英1,010,420.00元购房款，不承担连带给付责任；或将本案发回重审。事实与理由：一、原审判决我方与吕玉英签订的《绿地国际城定购协议》有效错误，该协议是为了避免吕玉英购买上诉人的房屋二次更名过户多交税费而签订的，故该协议应属无效。无效合同不存在解除问题，合同无效后取得的财产应予返还，故上诉人只应返还给吕玉英购房款1,010,420.00元。二、原审判决上诉人双倍返还吕玉英定金不符合协议约定。上诉人与吕玉英签订的《绿地国际城定购协议》第2条约定：“乙方应于本协议签订之日起207日内携带本定购协议、产权人身份证、印章、定金收据，至售楼处签订《定购协议》；乙方在本协议约定的时间内拒绝签订即视为违约。甲方可不经催告，本协议即宣告终止，甲方有权将该房屋自行处置。甲方将不再返还乙方支付的定金。在规定的期限内甲方若未经乙方同意，将该房屋出售给第三人，乙方有权双倍返还定金。”根据该约定，案涉定金不是为了签订主合同而收取，而是为防止将案涉房屋转售第三人，且上诉人并未按双方特别约定207日内签订《认购协议》，按该约定上诉人可不再返还定金。三、原审判决上诉人既给付定金又支付利息不当。四、原审认定上诉人与地洋公司系合作关系，判决上诉人与地洋公司承担连带给付责任无事实和法律依据。上诉人是出卖房屋给地洋公司，并不存在合作关系。
吕玉英辩称，一、吕玉英与绿地公司签订的《绿地国际城定购协议》是双方的真实意思表示，不违反合同法第五十二条的规定，合同真实有效。绿地公司称该合同是为避免税与其签订，没有事实及法律依据，从协议签订过程看，吕玉英按照合同约定及时交纳各类款项，主观上购买房屋意思表示真实。在合同有效的前提下，因绿地公司至今未能取得案涉房屋预售许可证，并且该宗土地已转让其他公司开发建设，合同目的无法实现，应予解除。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，吕玉英已按订购协议约定向绿地公司交纳定金1,010,420.00元，现因绿地公司原因导致合同目的无法实现，绿地公司应双倍返还定金。三、定金系定金担保的法定罚则，利息是法定的违约损失。合同解除后，绿地公司应返还吕玉英已交纳的房款2,560,420.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，上述款项是绿地公司违约造成的实际损失，绿地公司应当赔偿。另，原审认定绿地公司与地洋公司之间系合作关系，应承担连带给付责任并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。
地洋公司辩称，地洋公司和绿地公司系合作关系，绿地公司、地洋公司与吕玉英共同在绿地的售楼处签署的合同，我方认为合同有效，同意按照原审判决给付款项。
张宗昕辩称同地洋公司。
吕玉英向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与被告签订的《绿地国际城定购协议》与《绿地国际城商业街商品房认购协议书》；2.要求三被告双倍返还原告定金1,010,420.00元；3.要求三被告返还原告已交付的购房款2,560,420.00元及利息（按照中国人民银行同期存款利率自2014年10月22日起至实际给付之日止）；4.要求三被告承担连带给付责任；5.判令三被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月22日，原告吕玉英与被告地洋公司签订《绿地国际城商业街商品房认购协议书》，并向被告地洋公司账户分别于2014年12月22日、2014年12月26日交纳购房款500,000.00元和1,050,000.00元，由被告地洋公司为原告出具收据。2014年12月26日，原告吕玉英分别以吕玉英、吕若麟和吕玉英、张宏达的名义与被告绿地公司签订《绿地·国际城定购协议》各一份，约定原告向被告绿地公司购买绿地国际城商服B02#1单元103、104、105、106、107室房屋。协议书中约定每套房屋预测建筑面积287.05平方米，单价8800元/平方米，房屋总价款2,526,040.00元。当日，原告共向被告绿地公司交纳定金1,010,420.00元，被告绿地公司为原告出具了收据。因原告与被告绿地公司签订商品房认购协议书时被告绿地公司未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，无法与原告签订房屋买卖合同，故原告诉至本院。
另查明，被告地洋公司销售被告绿地公司开发的房屋，二被告系合作关系。被告张宗昕系被告地洋公司的法定代表人。被告绿地公司至今未取得商品房预售许可证。
又查明，原告吕玉英与吕若麟、张宏达系母子关系，两份协议上的签字均为原告代签，且张宏达已明确放弃关于本案的一切权利，吕若麟为未成年人，原告系其法定监护人。同时，房屋款项均为原告吕玉英一人所出。
一审法院认为，原告吕玉英与被告绿地公司、地洋公司签订的认购协议书及订购协议，双方意思表示真实，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，本院对认购协议书的效力予以确认。因被告绿地公司在签订商品房认购协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，至今也未取得商品房预售许可证，无法与原告签订正式的商品房买卖合同，原告购买房屋的目的无法实现，故双方签订的认购协议书及订购协议应予解除，同时返还原告已付的购房款。关于双倍返还定金的诉讼请求，本案中，原告向被告绿地公司交纳定金1,010,420.00元，待签订商品房买卖合同签订时该定金冲抵房款，现由于被告绿地公司的原因，双方无法签订商品房买卖合同，故被告绿地公司应当双倍返还原告定金。同时，合同无法继续履行，被告地洋公司应当返还原告交付的房1,550,000.00元。因被告绿地公司、地洋公司系合作关系，故二被告应当承担连带返还原告定金、全部购房款项及利息的责任。关于原告要求被告张宗昕承担连带给付责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：一、解除原告吕玉英、吕若麟和吕玉英、张宏达与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的两份《绿地·国际城定购协议》；解除原告吕玉英与被告北京地洋商业管理有限公司签订的三份《绿地国际城商业街商品房认购协议书》及一份《“绿地国际城”项目临街商业认购补充协议》；二、被告绿地集团大庆置业有限公司、北京地洋商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告吕玉英定金2,020,840元、购房款1,550,000.00及利息（此款以分别以500,000.00元和1,050,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，分别自2014年12月23日和2014年12月27日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告吕玉英的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，因案涉认购协议书及定购协议中仅写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，故其性质应为商品房买卖合同的预约合同，本案系因该预约合同发生争议引起的纠纷，故应为商品房买卖预约合同纠纷，原审定性错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对绿地公司的上诉请求，认定如下：
一、关于绿地公司称其与吕玉英签订的《绿地国际城定购协议》是为避税，故应无效的主张，因绿地公司未提交证据证实其主张，本院对该主张不予支持。
二、关于绿地公司称1,010,420.00元定金是为了防止将案涉房屋转售第三人，而不是为了签订主合同而收取，故不应双倍返还的主张。绿地公司与吕玉英在《绿地国际城定购协议》中约定两种情形下，绿地公司应双倍返还定金：一种情形是该协议中特别约定第2项，在绿地公司未经吕玉英同意将房屋另售给第三人的，吕玉英有权要求双倍返还定金；另一种情形是该协议中特别约定第1项，吕玉英支付的定金作为对方定立《大庆市商品房预（出）售合同》的担保，签订合同后，吕玉英支付的立约定金转为房价款，该约定明确所涉定金是双方为签订《大庆市商品房预（出）售合同》而设立的担保，其性质属于立约定金。以上两项约定均合法、有效，双方当事人应依法履行。现因被告绿地公司在签订该协议书时未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，至今也未取得商品房预售许可证，导致双方未能继续签订正式的商品房预售或买卖合同，吕玉英根据案涉协议第1条约定主张绿地公司返还双倍定金有事实依据。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原审判决绿地公司向吕玉英双倍返还定金并无不当，绿地公司的该项上诉请求本院不予支持。
三、关于绿地公司称不应当返还购房款利息的主张。本院认为，本案中，因绿地公司违约未能与吕玉英签订正式的商品房预售或买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应当双倍返还定金，这是其违约行为导致的法律后果。与此不同的是，绿地公司对吕玉英购房款的返还是合同解除所产生的法律后果，而非违约行为的直接后果。购房款的利息与购房款之间是法定孳息与原物的关系，根据《物权法》第一百一十六条第二款“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得”的规定，本案中在当事人没有特别约定的情况下，购房款利息应当与购房款适用同一法律规则，应予以返还，即绿地公司、地洋公司的违约行为并不导致吕玉英丧失利息返还请求权的法律后果。绿地公司的该项上诉请求本院不予支持。
四、关于绿地公司称原审认定其与地洋公司系合作关系，判决承担共同给付责任错误的上诉请求。根据地洋公司与吕玉英的陈述，吕玉英与绿地公司、地洋公司同时分别签订案涉房屋《绿地国际城定购协议》《绿地国际城商业街商品房认购协议书》，并将定金、购房款分别交于绿地公司、地洋公司，二公司并无异议。作为购房者，吕玉英有理由相信绿地公司、地洋公司系合作关系，均有权销售案涉房屋。本院二审中，地洋公司认可与绿地公司之间系合作关系。绿地公司虽称其与地洋公司之间无合作关系，但未就其与地洋公司一同销售案涉房屋、共同签订相关协议、共同收取房款及定金进行合理说明，且也未提供证据证实二公司之间存在其他法律关系。绿地公司的该项上诉请求本院不予支持。
综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27283元，由绿地集团大庆置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹吉东
审 判 员 刘清贤
审 判 员 张 余
二〇一八年四月二十日
法官助理 李维靖
书 记 员 邹鸿儒
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（1）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（1）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（1）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。