福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终2314号
上诉人（原审被告）：福州南方运辉钢材市场服务有限公司，住所地福建省福州市福新路163号福宏花园14层A、B、C单元，统一社会信用代码91350100753132999E。
法定代表人：罗敏。
委托诉讼代理人：林举东、许诺婧，福建至理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈银珠，女，1959年5月10日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：陈郑凡、吴辰阳，福建建达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建新建钢材交易市场服务有限公司，住所地福建省福州市晋安区长乐北路177号紫阳钢材市场三楼，统一社会信用代码91350000764063802Q。
法定代表人：王军。
委托诉讼代理人：柯敏，公司员工。
上诉人福州南方运辉钢材市场服务有限公司（以下简称“南方运辉公司”）因与被上诉人陈银珠、福建新建钢材交易市场服务有限公司（以下简称“新建公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人南方运辉公司请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈银珠的诉讼请求；2.判令陈银珠承担本案一、二审全部诉讼费用。
事实和理由：一、一审认定上诉人与讼争场所产权人福州市农工商（集团）总公司、福州市鳝溪农场之间签订的《土地租赁协议》自动终止，该认定有误。首先，上诉人与产权人之间就合同相关事宜存在纠纷，双方至今未达成一致意见，也未确认相关合同解除事宜。但一审在未查清事实的基础上，错误认定上诉人与产权人之间的《土地租赁协议》因征收公告而自动终止，显然错误。其次，上诉人与产权人之间签订的《土地租赁协议》的租期自2002年7月10日起至2032年7月9日止，在未经合同双方当事人确认解除或终止合同之前，上诉人在租期内仍有权将该讼争场所转租给被上诉人，并收取租金。二、一审认定上诉人与陈银珠之间签订的《新建钢材交易中心房屋租赁合同》自动终止存在事实认定及法律适用错误。首先，根据《新建钢材交易中心房屋租赁合同》第一条第9款的约定可见，讼争合同若遇到政府征收情形，双方约定为中止合同，而非终止合同，双方并未约定合同终止情形。若陈银珠拟主张提前解除合同，则应依法向上诉人发出解除合同的通知，但陈银珠均未向上诉人提出，故本案讼争合同并未自动终止。其次，即便因福州市晋安区人民政府于2014年12月25日发布征收公告，可能影响合同的履行，陈银珠拟主张解除或终止合同履行，则应向上诉人履行房屋返还义务。但陈银珠并未在2014年12月15日之前将房屋交付给上诉人，而是一直占用至2017年6月被强制拆除。显然陈银珠并未有提前解除合同的真实意思表示，而是以政府征收为借口，企图逃避租金的义务。第三，根据《合同法》第九十一条的规定，合同权利义务的终止需符合法律规定的情形，但陈银珠并未与上诉人依法解除合同，双方也并未在合同中明确约定终止合同的情形，不存在法律规定或当事人约定终止的情形出现，故本案讼争合同的权利义务在合同期内并未终止，陈银珠仍应依约支付租金。然而，陈银珠于2015年1月开始拒付租金的行为，显然不符合合同约定，上诉人有权按照讼争合同第三条第1款的约定，予以没收履约保证金。
被上诉人陈银珠辩称，一、土地租赁合同是先合同，属于本案审查的范围，且合同明确约定自拆迁公告发布之日自动终止。二、讼争合同是上诉人提供的格式合同，终止就是完结的意思，逻辑上不存在拆迁完结后租赁物灭失而租赁关系还能继续履行的可能，本案是依约解除，不存在告知义务。三、因土地租赁合同已经终止，返还标的物是向原产权人返还，不是向转租人返还。即使上诉人有此主张也应另案处理。四、本案解除是依约解除，双方明确约定解除条件，现条件达成，合同自然解除。
被上诉人新建公司同意上诉人南方运辉公司的上诉意见。
原审原告陈银珠向一审法院起诉请求：判令南方运辉公司、新建公司偿还保证金2.5万元，并以前述保证金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付自起诉之日起至实际还款之日止利息。
一审法院认定事实：2004年5月26日，南方运辉公司与福州市农工商（集团）总公司、福州市鳝溪农场签订一份《土地租赁协议》，向上述两单位承租了约94亩的土地用于建设“福建新建钢材交易中心”，协议约定：土地租赁期限为30年，自2002年7月10日起至2032年7月9日止；租赁期间，如遇国家建设需要，征用此地块，双方应自动终止协议。2013年5月31日，陈银珠（乙方，租赁方）与南方运辉公司（甲方，出租方）签订一份《新建钢材交易中心房屋租赁合同》向南方运辉公司租赁建设在前述地块上的坐落于新建钢材交易中心第2号楼3号房屋，合同约定：租金按季收取，每季度缴纳一次，于每季度前五日内支付，每季度租金为19680元；乙方在租赁房屋时，应先行向甲方交纳履约保证金2万元，租赁期满或停租，合同终止时若无违约和违反市场管理的有关规定，乙方凭履约保证金单据，向甲方办理领回履约保证金手续，履约保证金不计利息；房屋出租合同期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止；若因政府建设征地需要，影响本合同履行，甲乙双方应服从政府需要，中止合同，地面建筑物的赔偿归甲方所有，乙方应按甲方的通知要求，在规定的时限内将其设备、设施撤离租赁的房屋，并将房屋移交给甲方等内容。同日，陈银珠（乙方，租赁方）与新建公司（甲方，管理方）签订一份《新建钢材交易中心管理协议》，约定甲方负责共用部位及共用设施的维护、养护、运行及管理；甲方负责维护整个钢材市场的公共秩序、日常巡视、保卫、门岗值勤；甲方负责向乙方收取代收代缴水电费（含水电公摊费用）、房屋管理费；管理期限为两年，自2013年7月1日起至2015年6月30日止等内容。签订上述两份合同后，陈银珠向运辉公司支付保证金2.5万元，其中安全管理履约保证金0.5万元、履约保证金2万元，南方运辉公司于2013年7月1日开具一份收款收据交予陈银珠。2014年9月26日，福兴经济开发区钢材市场搬迁指挥部、福州捷诚房屋征收工程处发布《福兴经济开发区钢材市场搬迁补偿方案》，内容涉及福兴经济开发区规划范围内钢材市场搬迁户的搬迁期限、补偿对象及要求、搬迁补偿及奖励办法和其他事项。2014年12月15日，福州市晋安区人民政府作出榕晋政征〔2014〕10号房屋征收决定书，决定征收福兴经济开发区钢材市场及周边地块改造提升项目A地块项目范围内国有土地上所有房屋，签约期限自2014年12月15日起至2015年3月15日止，并同时予以公告征收补偿方案等内容。陈银珠承租的讼争房屋属于该征收范围内，但其继续占有使用该房屋（现已搬离），租金支付至2014年12月。
一审法院认为，陈银珠与南方运辉公司就讼争房屋签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。出租人与运辉公司签订的《土地租赁协议》和陈银珠与南方运辉公司签订的《新建钢材交易中心房屋租赁合同》均约定，租赁期间如遇政府征收，租赁合同应当终止。2014年12月15日，福州市晋安区人民政府作出征收决定，并同时予以公告，现上述两份租赁合同约定的终止情形出现，且陈银珠不再支付自2015年1月1日起的租金，陈银珠主张《新建钢材交易中心房屋租赁合同》约定的权利义务于2015年1月1日已经终止，予以采纳。陈银珠诉请退还已支付的履约保证金，符合双方约定及法律规定，予以支持。但陈银珠主张支付履约保证金的利息，没有法律依据，不予支持。本案的请求权基础是陈银珠与南方运辉公司的房屋租赁合同关系，而非陈银珠与新建公司的管理服务合同关系，且新建公司未向陈银珠收取履约保证金，故陈银珠诉请新建公司向其退还履约保证金，缺乏依据，不予支持。
一审判决：一、南方运辉公司应于判决生效之日起十日内退还陈银珠保证金2.5万元；二、驳回陈银珠的其他诉讼请求。案件受理费213元（减半收取），由南方运辉公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据现有证据，本院确认一审认定的事实正确。
本院认为，南方运辉公司对案涉店面具有出租权是基于其与福州市农工商（集团）总公司、福州市鳝溪农场所签订的《土地租赁协议》，现南方运辉公司确认其向福州市农工商（集团）总公司、福州市鳝溪农场仅缴付租金至2014年12月，且目前并无证据证明福州市农工商（集团）总公司、福州市鳝溪农场有向南方运辉公司催讨此后的租金，则南方运辉公司向承租商户收取2014年12月之后的租金也无合理依据，故对于南方运辉公司以商户未交租金为由拒绝退还承租履约保证金的辩称，本院不予采纳。
综上，南方运辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费425元，由南方运辉公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一八年三月二十九日
法官助理 陈 曦
书 记 员 江焰星
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