伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0627民初247号原告呼万义，公民身份号码×××，男，1956年11月22日出生，汉族，康巴什地税局退休职工，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇工业街东商贸城。法定代表人王福厚，公司董事长。委托代理人郝美琴，公民身份号码×××，女，1965年6月6日出生，汉族，鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司总经理，户籍地北京市海淀区西三环北路8号院1号楼4单元602号，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市伊金霍洛旗阿勒腾席热镇华麟小区1号楼2楼。原告呼万义与被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司（以下简称银基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法由代理审判员刘慧独任审理本案，并于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告呼万义、被告银基公司的委托代理人郝美琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告呼万义起诉称，2010年12月28日，原告呼万义与被告银基公司签订了一份《商业房屋拆迁产权调换协议》。2014年4月23日，双方又签订了一份《房屋置换协议》，协议约定被告银基公司拆迁原告呼万义的原有住房，银基公司给呼万义置换位于万力太阳城东区B0-42号一托二224.81平方米商业用房一套（后所置换房屋变更为B0-38号，面积为227.2平方米）；约定甲方面积为建筑面积，以测绘公司测绘面积为准（目前测绘公司的测绘面积已向社会公示）。2014年10月18日，经原、被告结算，截止2014年10月31日，被告银基公司尚欠原告呼万义临时安置补助费197184元未付，核减物业费、公共维修基金36763元和呼万义已经预领的临时安置补助费17000元，被告银基公司实际欠付费用为143421元（呼万义主张的临时安置补助费实为房屋租金）。《房屋置换协议》约定所置换房屋的建筑面积为227.2平方米，但该置换房屋实际测绘面积仅为209.79平方米，实际测绘面积比约定的建筑面积小17.41平方米，依照《房屋置换协议》的约定，房价结算以测绘面积为准，故被告银基公司应退还呼万义多扣的临时安置补助费479620元（此处的临时安置补助费即面积差价，置换协议约定的一层建筑面积是105.16平方米，二层建筑面积是122.04平方米，最初置换房屋时原告呼万义对多出的房屋面积进行了补差价，补差价时单价按照一层32000元/平方米、二层22000元/平方米执行，一、二层置换房屋的实际测绘面积分别为95.5平方米、114.29平方米，根据实测面积与协议约定面积的面积差及上述房屋单价计算出面积差价为479620元）。除此之外，由于协议约定建筑面积与实际测绘面积存在差距，故被告银基公司还应退还多收取原告呼万义的物业费626.76元和公共维修基金1741元（按照面积差及收费时的收费标准计算得出，其中被告银基公司当时代收的物业费是一年的物业费，即17.41平方米×3元/平方米/月×12个月=626.76元、17.41平方米×100元/平方米=1741元）。另外，伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初1895号离婚后财产纠纷案件民事调解书确认原告呼万义所置换房屋2014年11月21日前的房屋租金（安置补助费）由呼万义领取，从2014年10月31日结算至2014年11月21日（共计21天），按照643.2元/天的补偿标准，该时间段原告呼万义应得安置补助费为13507.2元。以上各项费用合计638916元，因《房屋置换协议》实际由原告呼万义与被告银基公司签订，被告银基公司无权因呼万义与雷晓燕之间的《离婚协议书》即将呼万义所置换房屋直接交付雷晓燕。另外，即使被告银基公司将房屋直接交付雷晓燕，按照离婚协议书的约定也仅是万力太阳城一托二底商B0-38号归雷晓燕所有，离婚前该房屋涉及的债权债务仍由原告呼万义承担。综上，被告银基公司应当给付原告呼万义上述全部款项，现原告呼万义起诉至法院，请求判令被告银基公司给付原告呼万义临时安置补助费共计638916元并负担本案诉讼费用。被告银基公司答辩称，原告呼万义所述原、被告双方于2010年12月28日签订《商业房屋拆迁产权调换协议》、于2014年4月23日签订《房屋置换协议》的事实均属实，但被告银基公司不同意原告呼万义的诉讼请求，理由如下：一、除上述两份协议外，原告呼万义与被告银基公司于2014年10月18日还签订过一份《房屋验收结算合同》，双方一次性结清了房屋拆迁置换的相关事宜，按照结算合同的约定原、被告之间的一切合同、协议内容均已履行完毕，双方同时约定计取房租停止日期为2014年10月21日，之后不再支付任何费用。截止结算时被告银基公司应补偿原告呼万义租金为197184元，核减应该扣除的物业费、公共维修基金等各项费用36763元以及结算后已经支付原告呼万义的租金17000元，实际欠付租金数额为143421元，被告银基公司并不欠付原告呼万义其他款项。二、原告呼万义与其妻子雷晓燕离婚时签订的《离婚协议》以及伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初1895号离婚后财产纠纷案件民事调解书均确认涉诉万力太阳城一托二底商归雷晓燕所有，因此原告呼万义无权主张房屋面积差价以及被告银基公司多收取的物业费和公共维修基金。另外，雷晓燕已于2016年前往银基公司办理了交房相关手续，雷晓燕自愿将原B0-38号房屋变更为E1-033号房屋（面积为242.82平方米）。三、原、被告于2014年10月18日签订的结算合同已将租金结算清楚，之后被告银基公司无需支付其他任何费用，原告呼万义主张2014年10月31日之后的安置补助费毫无根据。原告呼万义为证实其主张向法庭提供了下列证据：证据一、房屋置换协议复印件1份（与原件核对无异），拟证明房屋置换协议第一条明确约定，甲方面积为建筑面积，以测绘公司测绘面积为准。证据二、未付补偿款、租金结算单、置换平米结算原件各1份，拟证明原告呼万义所置换房屋一层单价为32000元/平方米、二层单价为22000元/平方米。证据三、物业代收费用明细单原件1份、商业代收费用结算明细表原件1份、收据原件2张，拟证明被告银基公司多收取原告呼万义物业费和公共维修基金的事实，当时收取费用时是按照协议约定面积收取的。证据四、照片打印件4张，拟证明B0-38号房屋的测绘面积一层为95.5平方米、二层为114.29平方米。证据五、（2016）内0627民初1859号民事调解书复印件1份（与原件核对无异），拟证明调解书明确约定涉诉房屋2014年11月21日前的租金由呼万义主张权利，之后的租金由雷晓燕主张权利。证据六、商业房屋拆迁产权调换协议复印件1份（与原件核对无异），拟证明原告呼万义是拆迁合同的持有者也是被拆迁房屋的产权所有者。证据七、鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司销售部证明原件1张，拟证明B0-38号房屋一、二层协议约定的建筑总面积是227.2平方米。被告银基公司对于原告呼万义提供的证据发表如下质证意见：对证据一房屋置换协议复印件1份（与原件核对无异）真实性认可，证明目的不认可，在此协议之后原告呼万义还向被告银基公司出具过其他手续，变更了上述约定。对证据二未付补偿款、租金结算单、置换平米结算原件各1份认可。对证据三物业代收费用明细单原件1份、商业代收费用结算明细表原件1份、收据原件2张真实性认可，证明目的不认可，银基公司确实收取了上述费用，但费用的多收少收与原告呼万义无关。对证据四照片打印件4张认可。对证据五（2016）内0627民初1859号民事调解书复印件1份（与原件核对无异）真实性认可，证明目的不认可，原、被告对被拆迁房屋的租金已经进行过结算，核减应该扣除原告呼万义的相关费用，对于剩余的143421元款项银基公司同意支付。对证据六商业房屋拆迁产权调换协议复印件1份（与原件核对无异）认可。对证据七鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司销售部证明原件1张真实性认可，但被告银基公司已将该套房屋交付给了雷晓燕，雷晓燕将房屋换大换小与原告呼万义无关。经审查并结合庭审质证情况，对于原告呼万义提供的证据本院作出如下认证：对证据一房屋置换协议复印件1份（与原件核对无异）、证据三物业代收费用明细单原件1份、商业代收费用结算明细表原件1份、收据原件2张、证据五（2016）内0627民初1859号民事调解书复印件1份（与原件核对无异）、证据七鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司销售部证明原件1张，因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且被告银基公司认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认。对证据二未付补偿款、租金结算单、置换平米结算原件各1份、证据四照片打印件4张、证据六商业房屋拆迁产权调换协议复印件1份（与原件核对无异），因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且被告银基公司认可，本院予以采信。被告银基公司为证实其主张向法庭提供了下列证据：证据一、房屋置换协议复印件1份（与原件核对无异）、房屋验收结算合同复印件1份（与原件核对无异），拟证明结算合同中原、被告双方明确双方之间一切合同、协议的内容均已履行完毕，互不追究责任。证据二、离婚登记审查处理表复印件1份、申请离婚登记申明书复印件1份、离婚协议书复印件1份、身份证及户口复印件2张，拟证明呼万义与雷晓燕在离婚协议书中明确约定万力太阳城一托二224平方米底商归雷晓燕所有。原告呼万义对于被告银基公司提供的证据发表如下质证意见：对证据一房屋置换协议复印件1份（与原件核对无异）、房屋验收结算合同复印件1份（与原件核对无异）认可。对证据二离婚登记审查处理表复印件1份、申请离婚登记申明书复印件1份、离婚协议书复印件1份、身份证及户口复印件2张真实性认可，证明目的不认可，离婚协议书中的面积224平方米原告呼万义不认可，呼万义与雷晓燕签订协议时错把227.2平方米记成224平方米，所以离婚协议上写的是224平方米（当时的面积是建筑面积，不是测绘面积），离婚时B0-38号房屋属于夫妻双方共同财产，按照离婚协议的约定，所有债权债务均由呼万义承担，房租属于债权，因此应由呼万义主张权利。对于被告银基公司提供的证据本院作出如下认证：对证据一房屋置换协议复印件1份（与原件核对无异）、房屋验收结算合同复印件1份（与原件核对无异），因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且原告呼万义认可，本院予以采信。对证据二离婚登记审查处理表复印件1份、申请离婚登记申明书复印件1份、离婚协议书复印件1份、身份证及户口复印件2张，因内容真实、来源合法、与本案具有关联性，且原告呼万义认可证据的真实性，对其真实性本院予以确认。经审理查明，2010年12月28日，原告呼万义与被告银基公司签订了一份《商业房屋拆迁产权调换协议》。2014年4月23日，双方又签订了一份《房屋置换协议》，协议约定被告银基公司拆迁原告呼万义的原有住房，银基公司为呼万义置换位于万力太阳城东区B0-42号一托二224.81平方米商业用房一套（后所置换房屋变更为B0-38号，面积为227.2平方米）；约定房屋置换后，交房时相互面积如有差异，双方按以下条款执行：甲方面积为建筑面积，以测绘公司测绘面积为准。2014年10月18日，原告呼万义与被告银基公司对所置换房屋的未付补偿款、租金及置换平米等进行了结算，同时双方签订了一份《房屋验收结算合同》，合同约定乙方（原告呼万义）同意按照所置换房屋的现状接收房屋，经双方现场验收房屋已达到原告呼万义的验收标准，双方一致确认自本结算合同签署后甲乙双方之间一切合同、协议等的内容均已履行完毕，互不追究责任。此外，结算时被告银基公司同时代收了物业费、公共维修基金、装修管理费等各项费用共计36763元。经结算，双方一致确认截止2014年10月31日，被告银基公司尚欠原告呼万义租金197184元（租金按照被拆迁房屋的面积192.96平方米计算得出）未付，核减银基公司代收的物业费、公共维修基金等36763元以及呼万义已经领取的费用17000元，被告银基公司实际欠付费用为143421元。另查明，原告呼万义所置换房屋在《房屋置换协议》中约定的建筑面积为227.2平方米，其中一层建筑面积是105.16平方米，二层建筑面积是122.04平方米。房屋的实际测绘面积为209.79平方米，其中一层测绘面积是95.5平方米，二层测绘面积是114.29平方米，实际测绘面积是在2014年11月21日呼万义与雷晓燕离婚之后之后才出具的，实际测绘面积比约定的建筑面积小17.41平方米，其中一、二层面积分别缩小9.66平方米、7.75平方米。最初置换房屋时原、被告按照一层商铺32000元/平方米、二层商铺22000元/平方米的单价进行了面积差价补款。又查明，呼万义与雷晓燕因感情不和于2014年11月21日在内蒙古伊金霍洛旗民政局婚姻登记处协议离婚，双方签订《离婚协议书》一份，离婚协议第四条约定夫妻双方在万力太阳城的一托二底商224平方米（实际面积应为227.2平方米，签订离婚协议时由于记忆错误误写为224平方米）等房产、机动车归雷晓燕所有，第五条约定夫妻婚姻关系存续期间的所有债权债务由呼万义承担。伊金霍洛旗人民法院（2016）内0627民初1895号离婚后财产纠纷案件民事调解书确认原告呼万义所置换房屋2014年11月21日前产生的房屋租金由呼万义主张权利，2014年11月21日之后产生的房屋租金由雷晓燕主张权利。本院认为，（一）根据原、被告于2014年10月18日签订的《房屋验收结算合同》以及双方于2014年10月18日对所置换房屋的未付补偿款、租金及置换平米等进行结算的事实，结合庭审过程中被告呼万义的陈述可知涉诉房屋在2014年10月18日已经履行过相应的交付手续，故自此次结算之后房屋租金不应继续计算。原告呼万义与被告银基公司对于截止结算时被告银基公司欠付的租金、补偿款不存在争议，故对于原告呼万义要求被告银基公司支付结算前欠付房屋租金143421元的诉讼请求本院予以支持，同时对于原告呼万义主张的2014年10月31日至2014年11月21日期间的安置补助费13507.2元本院不予支持。(二）关于原告呼万义主张的房屋面积差价479620元。原、被告双方于2014年4月23日签订的《房屋置换协议》中约定房屋置换后，交房时相互面积如有差异，甲方面积为建筑面积，以测绘公司测绘面积为准，虽然原告呼万义与被告银基公司在2014年10月18日履行了房屋交付手续，但此时房屋测绘面积尚未出具，即因面积存在差异而产生的该笔债权在此时尚未形成，而呼万义与雷晓燕的《离婚协议书》中明确约定婚姻存续期间的债权债务由呼万义主张，涉诉房屋归雷晓燕所有，故呼万义、雷晓燕离婚后基于该套房屋产生的债权应由房屋所有人雷晓燕主张权利。另外，即使按照呼万义的主张，房屋交付时间在其与雷晓燕离婚之前，该笔房屋面积差价债权形成于呼万义、雷晓燕婚姻关系存续期间，但是呼万义与雷晓燕离婚时签订的《离婚协议书》第四条约定，夫妻双方在万力太阳城的一托二底商224平方米（实际面积应为227.2平方米，签订离婚协议时由于记忆错误误写为224平方米）等房产、机动车归雷晓燕所有，根据上述关于涉诉房屋面积的约定可知即使存在面积差价债权，该债权的主张权利方也应该为雷晓燕。综上，原告呼万义关于房屋面积差价479620元的诉讼请求本院不予支持。（三）关于原告呼万义主张的物业费626.76元和公共维修基金1741元，如前所述，原、被告双方于2014年4月23日签订的《房屋置换协议》中约定房屋置换后，交房时相互面积如有差异，甲方面积为建筑面积，以测绘公司测绘面积为准，呼万义与雷晓燕离婚时上述债权尚未形成，根据《离婚协议书》的约定，该部分债权亦属于离婚后形成的债权，应由雷晓燕主张权利，故对于原告呼万义的该部分诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司给付原告呼万义房屋安置补助费143421元，于本判决书生效之日起五日内付清；二、驳回原告呼万义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10190元，减半收取为5095元，由原告呼万义负担3511元，被告鄂尔多斯市银基房地产开发有限责任公司负担1584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  刘慧二〇一七年四月十三日书 记 员  高芳