山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终900号
上诉人（原审被告）：日照日广房地产开发有限公司，住所地日照市东港区烟台路178号原日照市公安局对面，统一社会信用代码91371100723867783B。
法定代表人：崔照松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：房祥慧，山东舜铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐宽达，山东舜铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘延玲，女，1972年12月17日出生，汉族，居民，住莒县。
委托诉讼代理人：齐德军（系刘延玲之夫），1970年4月30日出生，汉族，居民，住莒县。
上诉人日照日广房地产开发有限公司（以下简称日广房产公司）因与被上诉人刘延玲商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2017)鲁1122民初6489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成了合议庭，开庭进行了审理。上诉人日广房产公司的委托诉讼代理人房祥慧、被上诉人刘延玲的委托诉讼代理人齐德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
日广房产公司上诉请求：撤销一审判决依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人已于2016年5月1日实际入住涉案房屋，其要求上诉人支付逾期违约金没有法律依据。1.双方在2017年10月9日办理交房手续；2.上诉人一审提交的照片能证实被上诉人对涉案房屋已装修并实际入住，说明房屋已经交付。另外，被上诉人是私下通过物业公司拿到的钥匙，上诉人不能擅自闯入他人住宅固定证据，一审中，上诉人要求一审法院对被上诉人对涉案房屋已实际入住进行实地调查并调取被上诉人向物业公司缴纳水、电、物业费的情况及时间来确定被上诉人实际入住时间，一审法院没有调查就对本案事实进行了错误认定，请求二审法院对上述情况予以调查，以查清事实真相。3.一审法院采信上诉人员工刘龙的陈述认定房屋未进行交接错误。首先，该证据系复印件，其次，该材料系2017年3月6日形成，此时被上诉人还未起诉，该材料与本案无关，第三，该材料内容未体现涉案房屋为交接的情况。二、被上诉人存在逾期办理公积金贷款情形，应向上诉人支付逾期办理贷款期间的违约金，二审应依法查明该事实并予以扣除。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第六条约定：被上诉人应该自合同签订之日起五日内办理完公积金贷款，逾期不办理者按已收房款的百分之十收取违约金，而被上诉人未能按照合同约定在规定的时间内办理完公积金贷款，而是在2016年9月27日才缴纳完毕全部房款，被上诉人存在先违约行为，应该按已收房款的百分之十支付违约金；即使该违约金数额过高，法院也应当按照被上诉人逾期办理贷款的天数按照双方签订的商品房买卖合同第七条之规定计算被上诉人的违约金，上诉人在一审中提出违约金的答辩意见，一审法院未进行审理，属于遗漏审理案件事项，请求二审法院查明被上诉人违约付款的事实，并判决扣除被上诉人违约金。
刘延玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘延玲向一审法院起诉请求：1.判令日广房产公司严格按合同第十一条规定办理商品房交接手续；2.判令日广房产公司因逾期交房而向刘延玲支付违约金16565元；3.诉讼费用由日广房产公司承担。
一审中，刘延玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、2014年11月24日签订的商品房买卖合同一份；2、交款凭证七份。
日广房产公司对上述证据无异议，但主张刘延玲逾期交纳购房款，刘延玲违约在先，应当按照已收房款的10%支付违约金；刘延玲与日广房产公司在2017年10月9日办理了交接房手续，对于诉状中第一项请求中交房义务应当依法驳回。
根据当事人的陈述及其提供的证据，一审法院认定事实如下：2014年11月24日，刘延玲与日广房产公司签订颐景园48号楼2单元2-1001号商品房买卖合同，合同第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4090元，总金额（人民币）581066元；该商品房所附储藏室，房号：2
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114，单价为（人民币）每平方米3250元，总金额（人民币）32467.5元，以上合计金额613533元整。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式,签订合同时已付首付款213533元，剩余款400000元办理公积金贷款，自签订合同之日起五日内办理完公积金贷款，逾期不办理者，日广房产公司方有权解除合同，并按已收房款的10%收取违约金。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016-05-1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，向本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，刘延玲向日广房产公司交纳首付款现金213533元，住房公积金贷款400000元，于2014年12月31日到达日广房产公司账户。后日广房产公司未按规定时间交房，刘延玲、日广房产公司发生纠纷。
2017年10月9日，刘延玲、日广房产公司双方办理交房手续。刘延玲按合同约定向日广房产公司缴纳了相关费用共计15659元。
对于当事人双方没有争议的上述事实，一审法院予以确认。
一审法院认为，刘延玲与日广房产公司签定的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，刘延玲、日广房产公司均应按照合同的约定履行义务，日广房产公司未按合同约定的时间履行交房义务，构成违约，应当按照合同约定向刘延玲支付违约金，双方约定日广房产公司不按期交房支付违约金的标准为已付房价款按日万分之零点五计算，该约定系刘延玲、日广房产公司在平等、自愿基础上达成的合意，对刘延玲、日广房产公司双方均具有约束力，日广房产公司应按该约定向刘延玲支付自2016年5月2日起至实际交房之日止的违约金；日广房产公司辩称，刘延玲违反了合同第六条“自签订合同之日起五日内办理完公积金贷款，逾期不办理者，日广房产公司方有权解除合同，并按已收房款的10%收取违约金”的约定，关于商品房买卖合同第六条的约定，是日广房产公司行使解除权的约定，日广房产公司既收取了刘延玲的住房公积金贷款且到账时未提出异议，现刘延玲、日广房产公司均同意继续履行合同，解除权的约定已经无实际意义，日广房产公司的上述辩称不符合客观事实，一审法院亦不予采纳。日广房产公司已于2017年10月9日履行交房义务，刘延玲请求日广房产公司履行交房义务与事实不符，一审法院不予支持。日广房产公司未在规定的时间内向法庭提交书面反诉状、未缴纳反诉费，视为放弃权利，承担对自己不利的法律后果。
综上所述，刘延玲要求日广房产公司按合同约定支付违约金，证据确实充分，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持；日广房产公司关于不支付违约金的抗辩无事实和法律依据，一审法院不予支持；日广房产公司关于已经交房的抗辩成立，依法予以采纳。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条的规定，判决：一、日广房产公司于判决生效后十日内向刘延玲支付逾期交房的违约金16105.24元（以购房款613533元为基数，按日万分之0.5计算，自2016年5月2日起至2017年10月9日止，共计算525天）；二、驳回刘延玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，由日广房产公司负担53.5元，刘延玲负担53.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘延玲与日广房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，刘延玲通过交纳现金和住房公积金贷款的方式向日广房产公司缴纳全部房款，双方亦于2017年10月9日办理了交房手续。但根据合同第八条约定，日广房产公司应当在2016年5月1日前将涉案房屋交付刘延玲，日广房产公司主张刘延玲已于2016年5月1日实际入住涉案房屋，但刘延玲不予认可，日广房产公司提供的证据不足以证实该主张成立，故一审法院认定日广房产公司逾期交房构成违约并判决其承担相应违约责任并无不当。对于日广房产公司上诉主张的刘延玲逾期办理公积金贷款的违约金问题，因其未在一审规定的时间提起有效反诉，一审未作处理符合法律规定，日广房产公司上诉主张刘延玲应当向其支付逾期办理公积金贷款违约金，不能成立，本院不予支持。
综上所述，日广房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费214元，由上诉人日照日广房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣国
审判员 王林林
审判员 刘 芳
二〇一八年六月二十六日
书记员 裴凤文