上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10534号
上诉人(原审原告)：顾弘源，男，1969年8月19日出生，住香港大坑道113号第一座19楼B室。
委托诉讼代理人：仲文辉，北京市盈科(广州)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张卫涛，男，1971年12月16日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托诉讼代理人：王德虎，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘源，广东太平洋联合律师事务所实习律师。
上诉人顾弘源因与被上诉人张卫涛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初9782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾弘源上诉请求：撤销一审判决，依法改判，确认顾弘源与张卫涛之间的不定期租赁合同于2016年8月21日终止，张卫涛向顾弘源支付2016年8月16日至2016年8月20日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)8,870.97元(以约租金5.5万元为标准计算)，张卫涛向顾弘源支付2016年8月21日至2016年8月23日期间的房屋占用费5,322.58元(以约租金5.5万元为标准计算)，并支付自2016年8月24日起至张卫涛向顾弘源返还上海市青浦区徐泾镇东徐联路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)之日止的房屋占用费(以约租金5.5万元为基数，以日租金二倍计算)，由张卫涛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：顾弘源与张卫涛之间的租赁合同合法有效，租赁合同期满后，双方之间就系争房屋形成不定期租赁合同关系。顾弘源与张卫涛就系争房屋既存在房屋买卖合同关系，又存在房屋租赁合同关系，两种合同关系下的房屋交�的法律意义是不同的，张卫涛入住系争房屋是基于双方之间的租赁合同关系。一审判决混肴交付的概念，判决前后矛盾且违反法律规定，请求二审法院依法改判支持顾弘源的上诉请求。
张卫涛辩称，不同意顾弘源的上诉请求。本案租赁合同纠纷是根据双方之间买卖合同纠纷一案的生效判决作出的认定，双方之间租赁期限只有一年，期限已届满。张卫涛已按照约定向银行申请贷款，因政策原因，贷款审批通过晚了一个月，张卫涛也补付了一个月租金，系争房屋已经交付，请求驳回上诉，维持原判。
顾弘源向一审法院起诉请求：1.确认顾弘源与张卫涛间的不定期租赁合同于2016年8月21日终止；2.张卫涛立即向顾弘源腾退并返还系争房屋；3.张卫涛向顾弘源支付2016年8月16日至同年8月20日期间的租金8,870.97元(以月租金5.5万元为标准计算)；4.张卫涛向顾弘源支付2016年8月21日至同年8月23日期间的房屋占用费5,322.58元(以月租金5.5万元为标准计算)，并支付自2016年8月24日起至张卫涛向顾弘源返还系争房屋之日止的房屋占用费(以月租金5.5万元为基数，以日租金二倍计算)；5.由张卫涛承担本案的全部诉讼费。
一审法院认定事实：系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇东徐联路XXX弄XXX号，建筑面积678.08平方米，类型为花园住宅，目前登记在顾弘源名下。
2015年5月10日，顾弘源(甲方)与张卫涛(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将坐落于上海市青浦区徐泾镇东徐联路XXX弄XXX号房屋出售给乙方，乙方为表示对该房地产之购买诚意，应于其签署本协议之日向丙方(即居间方)支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用，若甲方接受本协议(含附件)内容并签署本协议，则乙方同意将该意向金转为定金，定金是否增加及定金转付事宜详见本协议附件一《房地产买卖协议》，若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还已收定金，若乙方违约不购买该房地产，则无权要求甲方返还已付定金。总房价为27,500,000元。另双方约定了其他权利义务。附件一《房地产买卖协议》，约定双方于2015年6月10日内至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，定金总额为300万元，除已付定金10万元外，剩余定金290万元乙方应于协议签订后且于2015年6月10日前补足，甲方委托丙方收取并保管上述全部定金，丙方应在甲方将房地产权证等权属证明文件交付于丙方时，将代甲方保管的定金300万元交付于甲方，甲乙双方于2015年6月10日前签订买卖合同并申请办理买卖合同公证手续后且于2016年1月31日前，乙方应以直接支付或通过丙方转付方式将首期房价款790万元支付甲方，同时，乙方应向丙方支付并委托丙方保管房价尾款10万元，该款项待本协议第三条E项约定的款项支付条件成就时，再由丙方支付于甲方。2016年5月8日前，甲方自行还清贷款余额，并由丙方代为协助办理抵押注销手续。甲方同意乙方通过向银行申请16,500,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后三日内向该贷款银行申请贷款，签订《借款抵押合同》等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理《借款抵押合同》公证手续(若需)。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具《买卖合同公证书》(若有)、《借款抵押合同公证书》(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后3个工作日内且应于2016年5月8日前，甲乙两方亲自或委托丙方赴上海市青浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由丙方收执收件收据，待上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后7个工作日内(具体以银行放款日期为准)，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付于甲方。待上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且后3个工作日内，甲乙双方对该房地产及附属设施(若有)进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付于乙方。双方另约定了其他权利义务。
2015年6月26日，顾弘源(甲方)与张卫涛(乙方)签订《补充协议》，约定房屋交易总价款调整为25,200,000元，且本次交易中所产生的税费，包括但不限于卖方的营业税、个人所得税、评估费、买卖合同公证费、交易手续费，均由乙方依法承担。房屋买卖定金为520万元，除乙方已付定金10万元外，其中定金50万元乙方应于本协议签订后当日内补足，待甲乙双方于2015年7月10日前签订买卖合同并申请办理买卖合同公证手续后当日内，乙方应以直接支付或通过丙方转付方式将剩余定金450万元支付于甲方，同时乙方应向丙方支付并委托丙方保管房价尾款10万元，该款项待甲乙双方完成房屋所有交易手续及房屋交接当日，再由居间方支付于甲方；2016年4月30日前，乙方直接或通过丙方转付给甲方房价款750万元；甲方同意乙方通过向银行申请12,500,000元贷款的形式支付第二期房价款，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具《买卖合同公证书》(若有)、《借款抵押合同公证书》(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后3个工作日内且应于2016年5月30日前，甲乙两方亲自或委托丙方赴上海市青浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(送件)，并由丙方收执收件收据，待上海市青浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后7个工作日内(具体以银行放款日期为准)，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代乙方支付于甲方。甲乙双方同意于本协议签署后且于2015年7月10日前至丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方一致同意，甲方同意乙方入住时间为2015年7月10日至2016年7月9日，乙方需于甲乙双方签订买卖合同当日内直接或通过丙方转付甲方一年房租60万元。双方另约定了其他权利义务。
2015年6月26日，顾弘源确认收到中介方转付的60万元；2015年7月10日，张卫涛支付450万元。2015年7月10日，顾弘源(甲方)与张卫涛(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区徐泾镇东徐联路XXX弄XXX号房屋，建筑面积449.64平方米，另有地下附属面积228.44平方米，房地产转让价款25,200,000元。甲方于2016年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。在2016年5月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金。合同另对其他内容进行了约定。
2015年7月10日，顾弘源与张卫涛签订《上海市房屋租赁合同》，约定顾弘源将系争房屋出租给张卫涛，甲方于2015年7月16日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2015年7月16日起至2016年7月15日止。月租金为5万元，乙方须以现金方式支付，一年12个月一次性支付共计60万元，在2015年7月16日前支付。该合同并对其他内容进行了约定。当日，顾弘源将系争房屋交付于张卫涛。2015年7月14日，张卫涛支付10万元。2016年3月20日，张卫涛向中信银行上海分行虹口支行申请个人购房按揭贷款，2016年8月5日审核通过，贷款金额15,180,000元，贷款期限25年(300月)，即从2016年8月6日至2041年8月6日止。2016年3月27日，中介方工作人员张玲玲与张卫涛短信联系，张玲玲表示与顾弘源沟通后表示首付款同意由六成减为四成，要求在2016年4月15日前付480万元。2016年4月15日，张卫涛支付488万元。
2016年8月10日，顾弘源发通知给张卫涛，内容为鉴于原约定的租赁期限也已届满，现有第三人出价每月7.5万元欲承租系争房屋，张卫涛可在同等条件下优�承租该房屋，若张卫涛决定继续承租房屋的，本人将着手安排房屋租赁合同的签署事宜，若张卫涛决定放弃承租房屋的，本人将终止该不定期租赁关系，并对该房屋另行安排出租。张卫涛应在收到本通知的7天内向顾弘源予以书面答复，逾期未答复的，视为放弃承租。张卫涛逾期答复或在期限内作拒绝承租答复的，顾弘源与张卫涛就系争房屋的不定期租赁合同将在张卫涛收到本通知之日起第8日终止，张卫涛需在不定期租赁合同终止后的3日内向顾弘源返还系争房屋，每逾期一日，张卫涛需按原日租金二倍的价格向顾弘源支付该房屋使用费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方之间签订的上海市房地产买卖合同、补充合同、租赁合同，系双方当事人真实意思表示�内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。双方在签订房屋买卖合同之后，另行签订了房屋租赁合同，形成的房屋租赁关系并非独立存在的，而是基于房屋买卖关系而产生的，是由于过户时间过长而带有补偿性质的租赁关系。租期届满后，根据双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》，系争房屋应于2016年6月30日前交付给张卫涛，虽此后双方未按约定时间办理房屋过户，但不影响合同中房屋交付的履行，故此后张卫涛主动支付给顾弘源每月5.5万元费用的行为，应视为张卫涛对顾弘源的补偿，不应认定为双方之间形成了不定期租赁关系。因此顾弘源诉请要求确认双方之间的不定期租赁关系终止，并要求张卫涛腾退系争房屋，于法无据，不予支持。顾弘源要求张卫涛支付2016年8月16日起的租金和房屋使用费的诉请，因合同约定的交房时间已经届满，张卫涛入住系争房屋系基于房屋买卖合同的约定，故顾弘源的该诉请于法无据，不予支持。判决：驳回顾弘源的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明事实，顾弘源与张卫涛在就系争房屋签订买卖合同之后，另行签订租赁合同形成的房屋租赁关系，是基于双方之间房屋买卖关系而产生，是双方因买卖合同中约定的过户期限过长而作出的一种补偿安排，在约定的租赁期限届满后，张卫涛支付给顾弘源每月5.5万元费用的行为，应视为张卫涛对顾弘源的补偿，在双方之间并未形成不定期租赁关系。据此，一审法院对顾弘源要求确认双方之间的不定期租赁关系终止的请求不予支持，并无不妥。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，系争房屋应于2016年6月30日交付给张卫涛，此后双方之间虽未按照约定办理系争房屋过户，但并不影响房屋交付的履行，因此，张卫涛入住系争房屋系基于双方买卖合同之约定，顾弘源要求张卫涛支付2016年8月16日起的租金和房屋使用费，一审不予支持，亦无不当。综上，顾弘源上诉仍要求终止双方之间的不定期租赁关系，张卫涛支付2016年8月16日起的租金和房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币154.80元，由顾弘源负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十二月八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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