宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁02民终266号
上诉人（原审被告）石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市。
法定代表人廉发明，石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司总经理。
委托代理人韩杰，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人刘兴琼，北京大成（银川）律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市。
负责人刘兴刚，石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社负责人。
委托代理人姚文斌，宁夏塞北律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司因与被上诉人石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2015）石惠民商初字第126号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司（以下简称同胜公司）的委托代理人韩杰、刘兴琼，被上诉人石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社（以下简称庙台信用社）的委托代理人姚文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年10月24日，庙台信用社与同胜公司签订一份租赁合同，约定庙台信用社将其位于石嘴山市惠农区红果子镇农副食产品加工园内远华工贸公司的厂房及土地使用权等租给同胜公司；租期三年，从2013年10月24日起至2016年10月23日止；年租金为80000元，承租方在签订合同前向出租方一次性交付押金50000元，出租方应在双方终止合同后一次性退还承租方，租赁费用的支付于首次合同签字后十日内按年一次性支付，后以此类推；在租赁期内，若遇出租方转让出租物的部分或全部产权，或进行其他改建，出租方应确保受让人继续履行本合同，在同等受让条件下，承租方对出租物享有优先购买权，如承租方无购买意向，由第三方购买，出租方应提前一个月告知承租方，承租方自愿终止本合同，并自行撤出；如承租方未按合同约定的期限交付租金，出租方享有合同解除权，同时承租方应按合同三年总租金的10%承担违约金。合同签订后，庙台信用社按照约定向同胜公司交付厂房，同胜公司于2014年3月7日向庙台信用社支付租金8万元，后庙台信用社告知同胜公司欲转让涉案厂房，同胜公司称无力购买，庙台信用社于2014年3月18日将涉案厂房转让给他人。同年6月5日，庙台信用社将同胜公司支付的8万元租赁费退还给同胜公司，为此庙台信用社诉至法院，请求依法判决同胜公司立即向庙台信用社支付租赁费33333元，并承担违约金24000元，合计57333元。
原审认为，庙台信用社与同胜公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。现庙台信用社要求同胜公司支付租赁费33333元（8万元÷12个月×5个月租期）。同胜公司自2013年10月24日至2014年3月18日租用庙台信用社的厂房，共计5个月的租期，庙台信用社的主张符合合同的约定，予以支持。庙台信用社要求同胜公司承担违约金24000元（8万元×3年×10%），因同胜公司未按合同约定的期限交付租金，庙台信用社享有合同解除权，并且同胜公司应按合同三年总租金的10%承担违约金。庙台信用社依据合同的约定解除了双方签订的租赁合同后，将收取的8万元租赁费退还给同胜公司，依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发2009［40］号）第8条规定“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第98条的规定进行处理”，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理的效力”，因此违约金条款属于《中华人民共和国合同法》第98条规定的结算和清理条款，本案的租赁合同因同胜公司违约解除后，债权人仍有权请求债务人支付违约金，违约金条款不因合同的终止而失去效力，故庙台信用社此主张符合合同的约定和法律的规定，予以支持。同胜公司关于庙台信用社先违约的辩解理由，不符合合同的约定且未提供证据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决同胜公司于判决生效后十日内支付庙台信用社租赁费33333元、违约金24000元，合计57333元；案件受理费1233元，减半收取617元，由同胜公司负担。
宣判后，同胜公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判驳回庙台信用社的原审诉讼请求，其上诉理由为，租赁合同被解除的原因系庙台信用社将涉案的厂房出售给了案外人宁夏发途发蔬菜产业集团有限公司（以下简称发途发公司），同胜公司和庙台信用社协商一致解除了合同，合同解除的时间是2014年6月5日，而非庙台信用社在一审中陈述的解除时间为2014年3月4日。2014年3月4日系庙台信用社催告同胜公司交付租金，而非解除合同通知书，且同胜公司也按照催告的要求于2014年3月7日履行了支付租金的义务，此时的租赁合同并未被解除。因同胜公司自租赁合同签订后就开始对厂房进行装修，至案外人购买厂房止，总共租期五个月，其中还包含了近三个月的装修期，而同胜公司实际使用涉案房屋仅仅两个月，所以庙台信用社在2014年6月5日将同胜公司交付的8万元租金全部退给同胜公司。庙台信用社退还8万元租金的行为，不仅是双方合意解除租赁合同的行为，也是双方对本案租赁合同解除后关于租金的结算行为，所以一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十八条即合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理的效力之规定不符合本案的实际情况。综上，双方的租赁合同已经被解除，房屋租金问题已经处理完毕，庙台信用社无权再次起诉要求法院解决租金问题，原审判决有误。
被上诉人庙台信用社辩称，（2015）石惠民商初字第7号判决已确认是因同胜公司违约导致租赁合同解除，同胜公司理应承担租金及违约金，同胜公司的上诉请求应予驳回。
上诉人同胜公司、被上诉人庙台信用社在二审中均未提交新证据。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审另查明，2014年3月4日庙台信用社向同胜公司送达了催收通知书，内容为“我社与贵公司2013年10月签订的厂房租赁合同，贵公司没有按时履约给付租金及押金。请你方于3月5日来我社结清租金和押金，否则我社按照租赁协议的条款终止协议并收取相关违约金。”2014年12月23日，同胜公司将庙台信用联社、宁夏发途发疏菜产业集团有限公司诉至宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院，请求两公司赔偿其装修损失350227元，该院以（2015）石惠民商初字第7号民事判决书，判决庙台信用社补偿同胜公司装修费78856元。同胜公司在庭审中提出双方违约金的约定过高，请求法庭予以调整。
本院认为，庙台信用社与同胜公司签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，庙台信用社即将租赁物交付于同胜公司，同胜公司应按合同的约定交付租金，庙台信用社要求同胜公司支付租金的诉讼请求事实清楚、证据充分，应予支持。同胜公司认为庙台信用社在合同解除后将8万元租金退还于同胜公司的行为系结算行为的上诉理由，与其之后要求庙台信用社赔偿装修损失的诉请相矛盾，且法院的生效判决对庙台信用社的该项诉请部分予以支持，故同胜公司拒付租金的上诉理由不能成立。因双方在合同中未约定同胜公司装修期不计租赁费，故同胜公司认为其实际租赁期为两个月的上诉理由亦不能成立。原审对租赁费的认定并无不当，应予维持。关于同胜公司是否存在违约行为的问题，租赁合同约定，同胜公司首次交纳租赁费的时间是于合同签字后十日内按年一次性交清。合同的签订时间为2013年10月24日，而同胜公司是在庙台信用社于2014年3月4日发出限其于2014年3月5日前结清租金和押金的催收通知后，于2014年3月7日交纳了8万元的租金，故同胜公司存在迟延交纳租金的违约行为，应承担相应的违约责任，且其违约责任不因合同的解除而免除，原审对此认定符合法律规定。关于违约金数额的认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据查明的事实，双方租赁合同签订后，同胜公司实际租赁期为五个月，之后庙台信用社即将租赁物转让于他人，如以合同约定的三年总租金的10%计算违约金，显然过分高于庙台信用社的损失，同胜公司认为双方约定的违约金过高，请求予以调整的上诉理由成立，同胜公司应承担的违约金酌情认定为8000元，原审对违约金的认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人同胜公司的部分上诉理由成立，其上诉请求部分予以支持。原审法院认定事实清楚、适用法律有误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2015）石惠民商初字第126号民事判决；
二、上诉人石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社支付租金33333元、违约金8000元，合计41333元。
义务人如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理案617元，二审案件受理费1233元，共计1850元；由上诉人石嘴山市同胜蔬菜产业有限公司负担1334元，被上诉人石嘴山市惠农区农村信用合作联社庙台信用社负担516元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 敏
审判员 韩少华
审判员 安立莎
二〇一六年五月十一日
书记员 肖 晖
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。????约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。????当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，
按照下列情形，分别处理：
loz1loz原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以
判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。