山东省烟台市福山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0611执异2号
异议人（被执行人）：烟台勤能置业有限公司，住所地：烟台市福山区回里镇政府驻地。
法定代表人：宋修权，总经理。
申请执行人：烟台北斗仪表有限公司，住所地：烟台经济技术开发区珠江路10号503室。
法定代表人：孙建刚，总经理。
被执行人：烟台勤能置业有限公司，住所地：烟台市福山区回里镇政府驻地。
法定代表人：宋修权，总经理。
在本院执行烟台北斗仪表有限公司与烟台勤能置业有限公司借款合同纠纷一案中，异议人烟台勤能置业有限公司对涉案房产的查封、评估价值不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人烟台勤能置业有限公司称，评估公司对异议人所有的烟房权证福字第××号房屋所有权证项下建筑面积1973.04平方米的房产评估价值为6525100元，平均价格为3307.13元，远低于市场价值。而且异议人的涉案房产已为烟台北斗仪表有限公司500万元的银行贷款提供抵押担保，而烟台北斗仪表有限公司逾期仍未归还贷款，依照抵押权优先的原则，异议人的房产拍卖后，应优先偿还银行贷款，此后，异议人将向烟台北斗仪表有限公司追偿500万的贷款本息。所以烟台北斗仪表有限公司根本没有权利在拍卖的房产价值中受偿，房产一经拍卖偿还银行贷款，烟台北斗仪表有限公司将对异议人产生500万本息的负债。
故法院对异议人名下的涉案房产的执行行为不当，请求依法撤销对异议人所有的烟房权证福字第××号房屋所有权证项下建筑面积1973.04平方米房产的查封、评估，以维护异议人的合法权益。
申请执行人烟台北斗仪表有限公司辩称，对异议人所提异议不予认可，理由如下：一、福山区人民法院对涉案房产的评估符合法定程序，房产评估价格系有资质的评估公司依法依规作出，客观合理，异议人所述之异议没有任何事实和法律依据。异议人对涉案房产的评估价值有异议，认为1973.04平方米的房产评估价值为6525100元，平均价格为3307.13元，远低于市场价值，但异议人对上述异议并没有任何客观依据，也无法提交合法有效的证据予以支持，故其主张并不合理，应当依法驳回。二、涉案房产虽已设定抵押权，但并不影响执行拍卖变卖程序的进行，也没有损害抵押权人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条明确规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”故法院对涉案房产进行评估、拍卖并不违反法律规定，也并不影响抵押权的合法权益。综上，请求法院依法驳回被执行人烟台勤能置业有限公司所提的执行异议申请，以评估价格为依据继续对涉案房屋进行拍卖、变卖。
本院查明，烟台北斗仪表有限公司与烟台勤能置业有限公司借款合同纠纷一案，烟台仲裁委员会于2016年5月17日作出（2016）烟仲字第182号裁决书，裁决内容为：一、烟台勤能置业有限公司偿还烟台北斗仪表有限公司借款本金3000000元和借款期间利息243000元（2015年4月2日至2016年4月1日期间），合计3243000元;二、烟台勤能置业有限公司支付烟台北斗仪表有限公司自2016年4月2日至实际履行期间的利息（按月利率6.75‰计算）。裁决生效后，烟台勤能置业有限公司逾期未履行法定义务，烟台北斗仪表有限公司遂向烟台市中级人民法院申请强制执行。因执行工作需要，烟台市中级人民法院于2016年6月29日作出（2016）烟执立指字第68号执行裁定书，将烟台北斗仪表有限公司与烟台勤能置业有限公司借款合同纠纷一案指定本院执行。在执行过程中，本院于2016年8月19日作出（2016）鲁0611执697号执行裁定书，依法查封被执行人烟台勤能置业有限公司所有的位于烟台市福山区林门路99号金华家园2号楼、房屋所有权证号为烟房权证福字第××号项下的房地产。2017年10月24日，双方当事人通过本院技术室选择评估机构，委托烟台市诚信土地房地产评估有限公司对上述房地产的价值进行评估。2017年11月24日，该公司出具诚信福评字（2017）第130号房地产估价报告，评估结果为652.51万元。评估报告送达当事人后，被执行人烟台勤能置业有限公司提出书面执行异议。
针对被执行人烟台勤能置业有限公司以涉案房地产估价过低为由提出的异议，烟台市诚信土地房地产评估有限公司出具书面说明。2017年11月8日，该公司对委托鉴定估价对象进行了现场勘查，经现场勘查委估对象所处位置位于福山区林门路金华家园小区内，该小区所处地段较为偏远，距福山区中心区20余公里，距离回里镇中心区近6公里，距离204国道1.5公里左右，地处偏，人口稀疏，入住率不高。
经估价人员现场勘察并结合委托人提供的相关材料认为应采用市场法对委估对象进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的相近地段、类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员在市场调查中选取了与委估对象房地产位置、使用状况等相似的交易案例。由于估价对象所在小区近期房地产交易不频繁，故估价人员分别取其本小区及周边西陌堂、澜溪镇交易房地产为交易案例，对估价对象房地产价格进行修正，并最终确定了市场法测算结果。
估价人员在对估价对象房地产的鉴定过程中严格按照房地产估价程序，搜集了烟台市房地产市场价格的相关数据，并结合委估对象房地产自身特点、使用状况及估价人员的经验和对市场供需情况的把握，对委估对象房地产在估价时点所表现的市场价值作出了客观公正的反映。
本院认为，资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资产或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案评估程序并不存在严重违法情形,被执行人亦无证据证明评估程序严重违法，所以被执行人关于烟台市诚信土地房地产评估有限公司对涉案房地产评估价格过低的主张，本院不予采信。
涉案房地产虽已设定抵押权，但并不影响执行拍卖变卖程序的进行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”所以本院对涉案房地产进行评估、拍卖并不违反法律规定，也并不影响抵押权人的合法权益。对于优先偿还银行贷款后被执行人将向烟台北斗仪表有限公司追偿500万的贷款本息问题，被执行人可以另行通过诉讼解决，与本案无关。综上所述，异议人烟台勤能置业有限公司所提异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：
驳回异议人烟台勤能置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省烟台市中级人民法院申请复议。
审 判 长 杨海燕
审 判 员 王旭孟
人民陪审员 姜秋颜
二〇一八年一月十八日
书 记 员 郝 芳