广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民二终字第119号
上诉人（原审被告）：邓庆乐，男，汉族，住广东省高要市。公民身份号码：×××6072。
上诉人（原审被告）：黄淑明，女，汉族，住广东省高要市。公民身份号码：×××6067。
上述两上诉人的共同委托代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：叶来妹。
被上诉人（原审原告）：唐万和，男，汉族，住广西藤县，公民身份号码：×××1151。
委托代理人：何劲超，广东泽康律师事务所律师。
原审第三人：岑建华，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××3016。
原审第三人：高要市金利镇小洲社区上小洲经济合作社，地址：广东省高要市。
负责人：严远洪，该合作社社长。
上诉人邓庆乐、黄淑明因与被上诉人唐万和、原审第三人岑建华、高要市金利镇小洲社区上小洲经济合作社（以下简称上小洲合作社）租赁合同纠纷一案，不服高要市人民法院（2014）肇要法金民初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。审理期间，因关联案件审理结果可能影响本案审理，本案于2015年8月26日中止审理。中止审理的原因消除后，本案于2014年11月27日恢复审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月2日，唐万和与邓庆乐签订了《租赁厂房合同》，合同约定：第一条：唐万和将位于高要市金利镇小洲村上小洲金淘工业园内的厂房出租给邓庆乐作家具五金使用。第二条：租赁期限为五年，自2013年9月2日至2018年12月31日。第三条：租金及保证金。1、厂房面积共11036.35平方米（含公用分摊面积）；第一、二年每月88291元，第三年开始每年每平方米递增1元，即第三年每月99327元，第四年每月110364元，第五年每月121400元。2、租金缴付日期：从2013年10月16日计缴。3、租金按季度收取，先交租后使用。乙方在每季度20号前向甲方（指唐万和，以下同）支付下个季度租金。4、厂房租金不含任何费用，交租只开具收据给乙方（指邓庆乐，以下同），如需开具发票须增加票额的19%才能开票。5、乙方在签订本合同的同时向甲方缴纳租赁保证金人民币264873元，用电保证金80000元（大于100千瓦的，保证金按用电时最高月份电费的1.5倍收取，乙方签约时缴纳不够的，甲方有权补收。所有保证金不计利息，保证金不作租金冲销。保证金交付，合同生效。期届满后，如乙方无任何违约行为，甲方在10日内无息退还保证金，乙方凭最后一个月应缴纳的费用收据及保证金收据原件收取。6、如乙方逾期支付租金及水电费，每逾期一天，按欠缴费用总额的10%加收违约金，逾期十天视作乙方违约，甲方有权关停乙方厂内水电表总阀及制止乙方转移所有物品，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同收回出租厂房，保证金不予退还。第四条、各项费用的缴纳：2、电费每度1元，变压器每月6900元（按每个千瓦23元计算），水费每吨2.5元，所有费用直接过户到乙方指定账户内。变压器每月的变损费、维护费、损坏的更新费用、保养费用及用地由租户分摊，每月必须在当月25日前或收到电费单三日内缴纳。逾期未缴的，甲方有权停乙方水电且有权终止合同收回厂房。保证金不予退还。第八条、违约责任：1、甲乙双方必须遵守本合同，否则按违约处理，并赔偿对方因此而引起的直接经济损失。2、一方严重违反本合同约定的，守约方有权单方面解除本合同，并追究违约方的法律责任。3、在租赁期内，如乙方单方面解除合同，或因乙方违约导致甲方解除合同，甲方无须退回乙方租金，并没收乙方所支付的保证金，乙方所投入一切固定资产归甲方所有。《租赁厂房合同》甲方由唐万和签名，乙方由邓庆乐签名。合同签订后，唐万和收取了邓庆乐的租赁保证金264873元和用电保证金80000元，合共344873元。同时，唐万和将《租赁厂房合同》约定的厂房按合同约定面积租赁给邓庆乐使用。2014年第一季度和第二季度，邓庆乐都能按时依约交付了租金给唐万和。2013年12月26日，邓庆乐与黄淑明将其共同投资高要市金利镇丰园五金制品有限公司搬到邓庆乐所租赁场所，并变更工商登记地到此，至2014年7月份，邓庆乐共拖欠租金264873元（2014年7月至9月租金），拖欠水费7987元（2014年4月至7月）。虽经唐万和委托广东汉康律师事务所向邓庆乐追收，邓庆乐仍不支付。至2014年7月，邓庆乐共拖欠的租金264873元，2014年4月至7月的水费7987元、电费452374元。2014年9月3日，唐万和诉至该院，请求判令：1、唐万和与邓庆乐于2013年9月2日就出租高要市金利镇小洲村上小洲金淘工业园内的厂房签订的《租赁厂房合同》解除；2、邓庆乐即时搬离涉案厂房并完成交接手续；3、邓庆乐向唐万和支付2014年7月至2014年9月拖欠的租金264873元；4、邓庆乐支付2014年4月至2014年7月的水费合计7987元；5、邓庆乐向唐万和支付2014年4月至2014年7月的电费452374元；6、确认唐万和有权没收邓庆乐已交纳的租赁厂房保证金264873元及用电保证金80000元，合计人民币344873元；7、邓庆乐向唐万和支付以被告邓庆乐欠款总额725234元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止；8、邓庆乐向唐万和支付2014年10月至被告邓庆乐实际搬离涉案厂房并完成交接手续期间的租金（按88291元／月计算）；9、邓庆乐向唐万和支付2014年8月至邓庆乐实际搬离涉案厂房并完成交接手续期间的水、电费（以实际使用量计算）；10、黄淑明对邓庆乐上述3-9项付款义务承担连带清偿责任；11、本案诉讼费用由邓庆乐、黄淑明承担。
另查明，邓庆乐与黄淑明是夫妻关系。唐万和出租给邓庆乐位于高要市金利镇小洲村上小洲金淘工业园内的厂房是2008年12月6日由第三人岑建华向第三人高要市金利镇小洲社区上小洲经济合作社（原高要市金利镇小洲村委会上小洲经济合作社）租赁的，由高要市金陶工业园办公室返还给高要市金利镇小洲社区上小洲经济合作社的返还留用地而建筑的部分厂房。其中第三人高要市金利镇小洲社区上小洲经济合作社与第三人岑建华签订的《土地使用权租赁合同》第六条，乙方责任的第3项约定“乙方（指岑建华）在土地租用期间要整块土地转租或转让须甲方（指上小洲经济合作社）签章同意才能生效，部份土地及地上建筑物转租乙方可自行处理”。第三人岑建华与唐万和在2012年12月28日签订的《租赁合同》第七条第（三）约定“乙方（指唐万和）有权将租赁物转租予第三方，如因乙方将租赁物转租给第三方使用而产生的纠纷，由乙方以自身名义自行解决，乙方可直接以其名义向第三方提起民事诉讼”。
原审法院审理认为，唐万和出租厂房给邓庆乐，双方依约签订了《租赁厂房合同》，是双方的真实意思表示，该《租赁厂房合同》并没有违反法律法规规定，是合法有效的。邓庆乐租赁了唐万和的厂房经营五金制品有限公司，至2014年7月，邓庆乐共拖欠租金264873元、水费7987元、电费452374元，虽经唐万和追收，邓庆乐仍不支付。现唐万和请求邓庆乐支付有理，该院应予支持。因邓庆乐现一直使用该租赁厂房，因此，唐万和请求邓庆乐按88291元／月的约定支付至实际搬离租赁厂房时的租金，理据充足，该院予以支持。由于邓庆乐未能按时交纳租金和水、电费，根据双方签订的《租赁厂房合同》的第三条租金和保证金的第6项“如乙方逾期支付租金及水电费，每逾期一天，按欠缴费用总额的10%加收违约金，逾期十天视作乙方违约，甲方有权关停乙方厂内水电表总阀及制止乙方转移所有物品，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同收回出租厂房，保证金不予退还”和第四条各项费用的缴纳约定“每月必须在当月25日前或收到电费单三日内缴纳。逾期未缴的，甲方有权停乙方水电且有权终止合同收回厂房。保证金不予退还”约定，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现唐万和请求解除与邓庆乐签订的《租赁厂房合同》有据有理，该院应予支持；同时邓庆乐应搬离该出租厂房，将厂房交给唐万和；由于唐万和与邓庆乐约定“如乙方逾期支付租金及水电费，……逾期十天视作乙方违约，甲方有权关停乙方厂内水电表总阀及制止乙方转移所有物品，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同收回出租厂房，保证金不予退还”，双方约定的保证金实际上防止一方违约时应当承担的违约金额，所以，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”及第一百一十六条的规定，唐万和有权没收邓庆乐所缴纳租赁保证金264873元和用电保证金80000元；至于唐万和要求邓庆乐支付利息的请求，由于邓庆乐违约，已依合同约定没收了其所交纳的保证金，故此，唐万和再请求邓庆乐支付拖欠金额的利息，属于重复计算，该院不予支持。黄淑明是邓庆乐妻子，邓庆乐拖欠的租赁厂房的租金、水、电费均发生其夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，属于邓庆乐、黄淑明夫妻共同所欠债务，应由邓庆乐、黄淑明共同偿还。邓庆乐、黄淑明抗辩称，双方所签订的《租赁厂房合同》属于效力待定合同，没有法律依据，邓庆乐租赁了该厂房后，将其经营的高要市金利镇丰园五金制品有限公司搬到《租赁厂房合同》所租赁的厂房经营，并不是高要市金利镇丰园五金制品有限公司向唐万和租赁厂房，所以邓庆乐、黄淑明的抗辩理由不成立，该院不予采纳。邓庆乐、黄淑明抗辩其已经交清了2014年7月25日前的水、电费用，因所交付的款项均是梁美媚和第三人岑建华的账户上，并不是唐万和收取。故此，邓庆乐、黄淑明的这一抗辩，该院不予采纳。
第三人岑建华、高要市金利镇小洲社区上小洲经济合作社经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃辩证和质证的诉讼权利，该院在查明事实的基础上依法作缺席判决，为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除原告唐万和与被告邓庆乐于2013年9月2日签订的《租赁厂房合同》；二、被告邓庆乐、黄淑明在该判决发生法律效力之日起十日内搬离原告唐万和所出租的厂房并完成交接手续；三、被告邓庆乐、黄淑明在该判决发生法律效力之日起十日内支付264873元（2014年7月至9月份）的租金给原告唐万和；四、被告邓庆乐、黄淑明在该判决发生法律效力之日起十日内支付7987元（2014年4月至7月份）的水费给原告唐万和；五、被告邓庆乐、黄淑明在该判决发生法律效力之日起十日内支付452374元（2014年4月至7月份）的电费给原告唐万和；六、原告唐万和有权没收被告邓庆乐给付的租赁保证金264873元和电费保证金80000元；七、被告邓庆乐、黄淑明在该判决发生法律效力之日起十日内按每月88291元支付给原告唐万和从2014年10月至搬离租赁厂房时止的租金；八、驳回原告唐万和的其他诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费14431元，财产保全费5000元，合共19431元，由唐万和负担2431元，邓庆乐、黄淑明负担17000元。
上诉人邓庆乐、黄淑明不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误，证据不足，故意偏袒唐万和。2013年10月，邓庆乐将公司搬至租赁场所，至2014年3月期间，邓庆乐发现在相同的生产量和工作时间情况下，每月用电量是之前用电量的两倍。于是邓庆乐于2014年3月向唐万和提出异议，要求查看电表及提供供电所抄表结算复核单等相关数据，唐万和多次借故推脱未能提供。2014年4月26日，邓庆乐自行委托专业人员安装一套电表在厂区内以核实用电情况，发现所测用电量与唐万和所提供的当月用电量相差约50%。为此，双方经多次沟通协商，邓庆乐明确提出唐万和提供的用电度数不予认可，要求其给予合理解释，并提供供电所抄表结算复核单等相关资料及电表的相关情况，有必要时委托专业人士对电表进行检测，并提出暂停缴纳水电费，核实清楚后再重新缴纳。唐万和多次借故推脱，不但未能提供相关资料给予合同的解释，而且于2014年7月1日擅自切断电源，停止对邓庆乐厂区供电。邓庆乐自签订《租赁厂房合同》后，一直按约支付租金及水电费，暂停支付2014年4月至7月期间的水电费是基于在用电情况提出质疑，而唐万和无法给予合理解释的情况下行使的权利。原审法院忽视了邓庆乐暂停缴纳电费的理由，将所有的过错归咎于邓庆乐的做法违背事实真相，也是不符合法律规定的。二、原审判决违背客观事实，应当依法予以改判。1、原审法院判令邓庆乐向唐万和支付2014年7月以后的租金是错误的。2014年7月初，唐万和在未能解答邓庆乐质疑的情况下，擅自切断电源、停止供电，且在邓庆乐多次协商要求下，仍然不恢复供电。其行为直接导致邓庆乐无法正常使用承租场地，在此期间未能产生任何收益，给邓庆乐带来了巨大的经济损失。因此，自2014年7月1日唐万和强行断电后所产生的租金应当由唐万和自行承担。2、原审法院认定的2014年4月至7月的电费金额是错误的，证据不足。在一审审理过程中，唐万和提供的证据（发票及相片）与邓庆乐厂区产生电费没有关联性，未能证实邓庆乐厂区2014年4月至7月期间产生的电费是452374元。唐万和提供的电表是不准确，数据是不真实的，唐万和未能提供证据证明该电表准确无误。原审法院在未对唐万和提供的电表的准确性进行认定的情况下，认定邓庆乐拖欠电费属认定事实不清、证据不足。3、原审法院确认唐万和没收邓庆乐支付的租赁保证金及电费保证金是错误的。邓庆乐没有违反合同约定，是唐万和违约在先，导致邓庆乐无法正常经营。在唐万和不愿恢复供电的情况下又不对邓庆乐的质疑予以合理解释的情况下，租赁合同已经没有继续履行的条件，因此，唐万和应当退还邓庆乐支付的租赁保证金及电费保证金。综上，原审判决部分错误，缺乏法律依据，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回唐万和的诉讼请求，本案全部诉讼费用由唐万和负担。
被上诉人唐万和答辩称：一、唐万和厂区的电表不存在用电度数不准的情况。邓庆乐声称电表不准，但未能举证证明电表不准的事实，应承担举证不能的责任。相关电表都是向供电部门指定单位购买，由供电部门安装，不可能存在电表不准的问题。邓庆乐一直都是按照电表所显示的用电量交付电费，从未提出任何异议，直到唐万和起诉后才提出电表不准的问题，纯粹是其不交租金及水电费的借口。二、原审判决正确，二审法院应驳回上诉、维持原判。1、邓庆乐自2014年4月开始拖欠水电费，自2014年7月开始拖欠租金。根据《租赁厂房合同》的约定，唐万和有权关停厂内水电总阀、解除合同，保证金不予退还。此外，唐万和在关停电表总阀前已多次向邓庆乐催收水电费，并于2014年5月16日向邓庆乐发送律师函催收水电费，明确告知其如不支付水电费，将停止水电供应。邓庆乐在明知欠交水电费的后果的情况下，依然拒绝交付水电费，应自行承担一切不利后果。2、在一审阶段唐万和所提交的电费发票、电表照片等证据足以证明2014年4月至7月的电费为452374元。此外，邓庆乐在一审法庭调查阶段对上述证据的真实性、关联性并没有提出异议，其上诉主张电费发票、电表照片与厂区产生的电费没有关联性是前后矛盾的。综上，原审判决正确，请二审法院驳回邓庆乐、黄淑明的全部上诉请求。
原审第三人岑建华、上小洲合作社未作答辩。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。
另查明，原审判决作出后，2015年6月4日，邓庆乐以唐万和为被告向原审法院提起诉讼，请求判令唐万和向邓庆乐返还多收取的电费5万元，该案庭审中，邓庆乐将诉讼请求变更为唐万和返还多收取的电费60万元。原审法院受理该案后，邓庆乐、黄淑明向本院申请本案中止诉讼，本院遂作出本案中止诉讼的裁定。2015年9月30日，原审法院作出（2015）肇要法金民初字第172号民事判决，认定邓庆乐请求返还多收取的电费60万元没有证据证明，判决驳回邓庆乐的诉讼请求。该判决已于2015年11月3日发生法律效力。
本院认为，本案系合同纠纷。二审争议的焦点是邓庆乐应否承担违约责任。唐万和与邓庆乐签订的《租赁厂房合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。邓庆乐租赁了唐万和的厂房经营五金制品有限公司，至2014年7月，邓庆乐共拖欠租金264873元、水费7987元、电费452374元，虽经唐万和追收，邓庆乐仍不支付，邓庆乐应根据《租赁厂房合同》的约定承担相应的违约责任。邓庆乐、黄淑明上诉主张由于唐万和多收电费而违约在先，因其没有提供任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓庆乐、黄淑明应承担举证不能的不利后果，故原审法院判决解除《租赁厂房合同》、由邓庆乐和黄淑明向唐万和支付拖欠的2014年4月至7月期间的租金和水电费及其至搬离租赁厂房时止的租金、并确认唐万和有权没收合同约定的租赁保证金和电费保证金的处理并无不妥，本院予以维持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。上诉人邓庆乐、黄淑明的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14431元，由上诉人邓庆乐、黄淑明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 唐 强
代理审判员 梁达明
二〇一五年十二月三日
书 记 员 邵丽虹
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