福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）闽民申2215号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈超,男，1991年5月22日出生，回族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：陈奇、王显沧，福建吴浩沛律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福州市万科房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区振武路68号万科金域花园1号。
法定代表人：肖通川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李文希、陈燕，福建拓维律师事务所律师。
再审申请人陈超因与被申请人福州市万科房地产有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院(2014)榕民终字第3187号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
陈超申请再审称：（一）陈超就诉争商品房外墙装饰、楼盘景观、附属设施提出的诉请合法合理，一二审判决驳回该诉请错误。1.万科公司通过楼书、沙盘、网络广告、售楼介绍等方式就楼盘景观及附属设施进行了细致的宣传，亦在售楼时承诺已建有上述附属设施，相关广告及宣传资料内容具体确定，且对合同的订立及价格有重大影响，构成要约，应视为合同约定的一部分。2.《商品房买卖合同》附件三第2条约定外墙使用面砖，而万科公司却将其改为涂料，擅自变更合同约定，应承担违约责任。一二审判决却以“合同未约定面砖类型、质量标准”、“未造成实际损失或影响了质量和使用功能”为由驳回陈超的该项诉请，显属不当，应予撤销。3.一二审判决采用双重标准：一方面，对万科公司依据合同附件六《合同补充协议》第十三条的约定主张楼书、沙盘等广告宣传不构成要约的抗辩予以采信；另一方面，对陈超依据合同附件三第2条“外墙使用面砖”的约定主张万科公司就擅自改变外墙装饰材料的违约行为承担赔偿责任的请求却予以驳回。该处理方式无法让人信服，应予撤销。（二）一二审判决在查明事实上存在遗漏。二审判决认定“诉争小区的消防设施确曾存在瑕疵与不足，在合同约定的交房期限内诉争房屋未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件”，但未查明此后诉争房屋是否符合交付条件、何时符合交付条件及是否存在安全隐患，这些事实影响陈超决定是否收房及缴纳相关物业费用。（三）万科公司应按照《商品房买卖合同》第九条的约定支付逾期交房违约金。1.按照万科公司对《商品房买卖合同》第八条、第九条及二者关系的解释，买受人选择无条件地同意接收未达到约定条件的诉争房屋，就意味着哪怕诉争房屋没有任何消防设施、买受人面临巨大生命财产威胁，都有义务收房，而出卖人仅需支付2000元违约金，显然违背省建设厅制定《商品房买卖合同》格式条款以惩处不遵守合同约定的一方的目的。2.万科公司的解释违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条的规定，如果按照万科公司的解释，所有业主在买房时就无条件接收万科公司可能交付不符合约定条件的商品房，这无异于强制消费者接收对其生命财产安全存在严重威胁的商品房。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《商品房买卖合同》第八条约定的2000元违约金条款未经双方充分协商、免除了万科公司的违约责任、排除陈超对诉争房产享有的按期使用的主要权利，属于格式条款，应认定无效。万科公司应按照《商品房买卖合同》第九条的约定按日向陈超支付已付购房款万分之二的违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销一二审判决，改判支持陈超的一二审诉讼请求。
万科公司未提交答辩意见。
本院审查查明：1.陈超在再审申请书中所称的“附属设施”是指孔雀景观喷泉、泰式风情园林及实景泰式凉亭，目前该三项附属设施都已建造。2.福州市公安消防支队于2013年7月11日对诉争房屋所在小区进行实地检查并于2013年7月15日出具《关于群众反映万科金域华府花园存在火灾隐患的反馈意见》，载明：“经消防车辆现场测试，该小区的消防车道基本满足消防车辆的通行要求”。
本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。合同附件六《合同补充协议》第十三条明确约定：“双方均同意该商品房的状况以合同约定为准。凡出卖人就本项目的房屋及相关配套设施所作楼书、户型折页、模型、样板房、广告等，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传文件、资料等，仅供买受人了解本项目之用，不作为交付标准和本合同的组成部分。所有资料以政府最后批准文件为准”，该约定已明确排除了万科公司通过楼书、沙盘、网络广告、售楼介绍等方式所作的广告宣传成为商品房买卖合同的内容，故陈超主张万科公司就楼盘景观、附属设施进行的宣传因内容具体确定且对合同订立及价格有重大影响故而构成要约，与双方约定不符。一二审判决驳回陈超要求万科公司按上述设施重置价格给予补偿的诉请并无不当。关于陈超要求诉争房屋外墙装饰按重置价格予以补偿的诉讼请求，合同附件三第2条约定外墙使用面砖，万科公司将外墙装饰变更为涂料，存在违约，但双方未约定万科公司变更外墙装饰的违约责任，且陈超未提供证据证明外墙装饰的变更给其造成了实际损失或影响了诉争房屋的质量和使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，陈超要求房屋外墙装饰按重置价格予以补偿缺乏事实依据及合同依据，一二审判决不予支持是正确的。
《商品房买卖合同》第八条载明：在合同约定的交房期限内，诉争房屋未达到合同约定的交付条件，双方可以选择两种处理方式：“1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金”，只有在双方同意选择第1种处理方式的情况下才适用第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款，本案双方明确选择了第2种处理方式，即排除了按合同第九条计算逾期交房违约金的处理方法，故陈超要求按照合同第九条标准计算逾期交房违约金缺乏依据。由于第八条第2款约定的是出卖人在规定的时间内交付的房屋未达到约定条件的违约责任，并未排除出卖人对房屋质量的瑕疵担保责任。根据一审查明的事实，诉争房屋已于2011年8月1日经竣工验收合格，2011年9月15日进行建筑工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象，2011年12月29日办理竣工验收备案，2013年7月15日消防部门出具的意见表明小区的消防车道基本满足消防车辆通行要求，因此，诉争房屋符合质量安全条件，所以陈超关于该条款为免除万科公司的违约责任、排除买受人主要权利的格式条款及强制消费者接收有安全隐患的商品的主张缺乏依据，故一二审判决不予支持亦是正确的。同时，一二审法院结合本案实际情况，将合同第八条第二款第2项约定的2000元违约金酌情调整为10000元，已臻合理。
综上，陈超的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回陈超的再审申请。
审判长 林国新
审判员 程光毅
审判员 陈乐思
二〇一七年十月三十日
书记员 王世伟
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；
（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；
（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；
（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；
（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；
（十）未经传票传唤，缺席判决的；
（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；
（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；
（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。