四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川2002民初1614号原告：资阳市九曲河资产经营管理有限公司，住所资阳市雁江区芭蕉林一号桥天缘大楼B座3楼。法定代表人：马贵华，董事长。委托代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。被告：扶鑫，男，1987年5月18日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。原告资阳市九曲河资产经营管理有限公司（以下简称九曲河公司）与被告扶鑫租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开开庭进行了审理。原告九曲河公司的委托代理人何峰到庭参加诉讼。被告扶鑫经本院合法传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九曲河公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2013年9月29日签订的《九曲文化艺术中心2号楼房屋租赁合同》；2、判决被告在解除合同之日起三十日内返还承租房屋；3、判决被告给付2016年1月29日至2016年5月28日的租金337,099元；从2016年5月29日起至返还房屋期间按每月84,274.83元（1,011,298÷12个月）支付租金;四、判决被告给付违约金505,649元（1,011,298÷12个月×6个月）；五、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告于2013年9月29日签订《九曲文化艺术中心2号楼房屋租赁合同》，双方约定原告将位于四川省资阳市雁江区九曲文化艺术中心2号楼，面积约1532.27平方米的房屋租赁给被告,租赁期为6年，从2014年1月29日至2020年1月28日止。同时双方还对租金、违约金、履约保证金等进行了约定。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告使用。被告从2015年1月28日起开始拖欠租金，经多次催收无果后，原告向本院提起诉讼，经本院主持达成了（2015）雁江民初字第2800号民事调解书。但被告却违背该调解书的内容，只交纳了2015年1月29日至2016年1月28日期间的租金和诉讼费共计45万元。在原告申请强制执行后，被告仍不履行调解书确定的义务。鉴于被告长期拖欠租金的行为已经构成严重违约，根据双方合同约定第七条、第十八条的约定，提出上述请求，请依法判决以维护正常的经济秩序。被告扶鑫在答辩期内未提交书面答辩意见。原告九曲河公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据材料1，原告营业执照，证明原告主体身份；证据材料2，扶鑫身份证明复印件，证明被告主体身份；证据材料3，租赁合同复印件，证明双方于2013年9月29日签订了租赁合同。原告将位于四川省资阳市雁江区九曲文化艺术中心2号楼，面积约1532.27平方米的房屋租赁给被告，租赁期为6年；合同第七条约定2016年1月29日至2017年1月28日租金为1,011,298元，被告应在2016年1月28日前支付租金；合同十八条约定被告如无正当理由逾期不支付租金3个月以上，原告有权解除合同；证据材料4，（2015）雁江民初字第2800号民事调解书、强制执行申请书、（2016）川2002执262号受理案件通知书，证明被告从2015年1月28日开始拖欠租金，在双方达成调解协议后，经原告申请执行，仍不履行支付租金的义务。证据材料1、2系双方主体资格证明，本院予以认定。证据材料3、4，经与原件核对一致，与待证事实具有关联，真实、合法，本院予以确认。被告扶鑫未向法庭提交证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告九曲河公司（甲方）与被告扶鑫（乙方）于2013年9月29日签订《九曲文化艺术中心2号楼房屋租赁合同》（即），合同约定：“第一条至第三条略，第四条租赁物业位置及面积甲方同意将位于四川省资阳市雁江区九曲文化艺术中心2号楼，建筑面积约1532.27平方米的商业用房租赁给乙方。第五条、第六条略，第七条租期、租金、履约保证金及支付1、租赁期限为六年，自租赁物业交付之日起开始计算（即：自2014年1月29日至2020年1月28日止）。2、租赁期间2014年1月29日至2015年1月28日，租金缴纳时间2013年9月17日至2013年9月30日，租金919,362元；租赁期间2015年1月29日至2016年1月28日，租金缴纳时间2014年10月29日至2015年1月28日，租金919,362元；租赁期间2016年1月29日至2017年1月28日，租金缴纳时间2015年10月29日至2016年1月28日，租金1,011,298元；租赁期间2017年1月29日至2018年1月28日，租金缴纳时间2016年10月29日至2017年1月28日，租金1,112,428元；租赁期间2018年1月29日至2019年1月28日，租金缴纳时间2017年10月29日至2018年1月28日，租金1,223,671元；租赁期间2019年1月29日至2020年1月28日，租金缴纳时间2018年10月29日至2019年1月28日，租金1,346,038元。3、履约保证金：183,872元。在双方正常履行合同的情况下，合同结束时由甲方退还给乙方；如乙方存在违约情况，甲方有权没收履约保证金。4、租赁金的缴纳：。合同期内剩余年限的租金，乙方应在上一年租赁期满前3个月内一次性缴清。第八条至第十三条略。第十四条合同的修改和终止第二项第四款由于一方违约而达到终止合同要求，另一方要求终止的。第十八条违约责任第二项出现如下情形之一时，甲方有权提前解除本合同、收回租赁物并没收履约保证金；乙方除应赔偿甲方遭受的一切实际损失外，还应支付相当于6个月租金的违约金（以合同终止之前6个月的租金标准为依据）：（1）如乙方无正当理由逾期不支付租金等费用超过3个月。因乙方原因造成合同解除，乙方须将租赁物业恢复至租赁前原状后移交甲方，所产生的一切费用由乙方自行承担。若乙方在合同终止日未能按时搬出物品、拆除内部装修，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理，所发生的费用由乙方承担。由甲方原因造成合同解除，对乙方造成的损失由甲乙双方协商解决。”。2015年9月2日，原告九曲河公司与被告扶鑫达成本院（2015）雁江民初字第2800号民事调解书，确定了2015年1月29日至2016年1月28日期间的欠付租金金额及给付时间。截止2016年1月，被告扶鑫仍欠付2015年1月29日至2016年1月28日租赁期间的租金。2016年1月21日，因被告扶鑫未完全按照本院（2015）雁江民初字第2800号民事调解书所确定的义务履行，原告九曲河公司申请强制执行。2016年5月4日，原告九曲河公司为维护其合法权益，诉至法院请求判决如诉请。本院认为，原告九曲河公司与被告扶鑫签订的《九曲文化艺术中心2号楼房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应属合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用，但被告在交付第一年租金（2014年1月29日至2015年1月28日）919,362元后，第二年租金919,362元（2015年1月29日至2016年1月28日）应在2014年10月29日至2015年1月28日期间缴清，但截至2016年1月被告仍未按期足额缴纳。被告逾期未支付租金的行为，已经符合双方签订的租赁合同约定的合同终止情形。原告有权依据合同约定提前解除合同并要求被告承担违约责任。原告请求解除原被告双方于2013年9月29日签订的《九曲文化艺术中心2号楼房屋租赁合同》及要求被告自合同解除之日起三十日内返还承租房屋的诉请，本院予以支持。原告要求被告给付2016年1月29日至2016年5月28日的租金337,099元予以支持，因根据双方合同约定，2016年1月29日至2017年1月28日的一年租金金额1,011,298元除以12个月再乘以4个月即应为337,099元。从2016年5月29日起至被告返还房屋期间，原告要求被告按照每月84,274.83元（1,011,298元÷12个月=84,274.83元/月）支付租金的诉请予以支持。根据双方合同约定，自2017年1月29日后至合同期满，被告每月应向原告支付的租金金额应大于84,274.83元，原告主张每月租金84,274.93元，视为对其民事权利的处分，本院予以认可。原告主张被告按照合同约定第十八条承担违约金，即支付相当于6个月的租金为违约金（以合同终止前6个月的租金标准为依据），应为1,011,298元÷12个月×6个月=505,649元，被告经本院合法传唤不答辩不举证，视为被告放弃调整违约金的抗辩权利。原告在合同签订时收取被告交付的履约保证金183,872元应在被告欠付的租金等费用中予以抵扣，而不应依据合同约定予以没收。综上所述，原告的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告资阳市九曲河资产经营管理有限公司与被告扶鑫于2013年9月29日签订的《九曲文化艺术中心2号楼房屋租赁合同》（即）自本判决生效之日起解除；二、被告扶鑫自本判决生效之日起三十日内向原告资阳市九曲河资产经营管理有限公司返还承租房屋；三、被告扶鑫于本判决生效之日起二十日内给付原告资阳市九曲河资产经营管理有限公司2016年1月29日至2016年5月28日的租金337,099元；自2016年5月29日起至返还房屋期间的租金，被告扶鑫按每月84,274.83元的标准自返还承租房屋之日起二十日内一次性向原告资阳市九曲河资产经营管理有限公司支付。四、被告扶鑫于本判决生效之日起二十日内给付原告资阳市九曲河资产经营管理有限公司违约金505,649元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,228元，由被告扶鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审 判 长  高超秀人民陪审员  温大学人民陪审员  付 华二〇一六年九月二十日书 记 员  杨彦玲