四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第1967号
上诉人（原审被告）南充市金达房地产开发有限责任公司。
法定代表人莫明权。
委托代理人张宗强。
被上诉人（原审原告）任慧。
委托代理人陈伟。
上诉人南充市金达房地产开发有限公司（下称金达房产公司）因与被上诉人任慧商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年2月13日，任慧与金达房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：任慧购买金达房产公司开发的位于南充市顺庆区大南街二道巷及川主街的“卡布基诺”x幢x单元23层2302号住宅房屋一套；房屋总价款为241，862.40元；出卖人应当在2010年10月28目前向买受人交付房屋；逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交房日期届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房。合同签订后，任慧按约定支付了全部购房款，金达房产公司于2011年4月20日将房屋交付给任慧，但至今未给其办理房屋权属证书。
任慧在一审中的诉讼请求为：1、依法确认位于南充市顺庆区大南街二道巷及川主街的“卡布基诺”x幢x单元23层2302号住房归其所有；2、依法判令金达房产公司向其支付逾期交房违约金4，110.60元，逾期办证违约金20，553元，合计24，663.60元。
原审法院审理认为，任慧与金达房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，属合法有效合同。任慧已根据合同约定向金达房产公司付清了全部购房款，金达房产公司也将房屋交付给任慧使用，且双方对位于南充市顺庆区大南街二道巷及川主街的“卡布基诺”x幢x单元23层2302号住宅房屋一套属任慧所有并无争议，故对任慧要求确认该房归其所有的诉讼请求，法院予以支持。金达房产公司未按合同约定的期限向任慧交付房屋，构成违约，应承担违约责任，但因金达房产公司向任慧交付房屋的时间为2011年4月20日，而任慧向法院起诉的时间是2014年2月10日，间隔超过两年，而任慧无证据证明其间存在诉讼时效中止或中断情形，故任慧主张的逾期交房违约金4，110.60元已经超过诉讼时效丧失胜诉权，法院不予支持。金达房产公司至今未给任慧办理房屋权属证书，亦构成违约，应承担违约责任，但双方仅在合同中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房”，虽可确定金达房产公司应在交付房屋后365日内为任慧办理产权证书，但未约定逾期办证违约金及其计算方式，本案违约金可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定进行计算。即按照已付购房款总额241，862.40元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2012年4月21日起计算至2014年2月10日，按上述方法计算的违约金已经超过了任慧主张的20，553元，故任慧主张的逾期办证违约金20，553元未超过相关标准，法院予以支持。任慧起诉后至办理完房屋权属证书之前的违约金，因任慧未主张，法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法进行判决”之规定，判决：一、位于南充市顺庆区大南街二道巷及川主街的“卡布基诺”x幢x单元23层2302号住宅房屋一套归任慧所有；二、南充市金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付任慧逾期办理房屋权属证书的违约金20，553元；三、驳回任慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，由任慧负担35元，南充市金达房地产开发有限责任公司负担173元。
宣判后，上诉人金达房产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中未约定上诉人逾期办理产权证应当向被上诉人支付违约金及逾期办证违约金的计算方式。故被上诉人主张上诉人承担逾期办证违约金的请求，不应当得到支持。2、被上诉人在一审中，并未提供关于违约金的计算方式的法律依据及事实依据。而一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定判决本案，明显不当，属适用法律错误。3、案涉房屋的物权尚未发生变动，一审判决确认案涉房屋归被上诉人所有，违反了相关法律规定，应予改判。
被上诉人任慧辩称，一审判决认定的事实清楚，证据充分，请求维持一审原判，驳回上诉人的上诉请求。其理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人履行了合同约定义务，但上诉人至今未能为被上诉人办理案涉房屋的权属证书，依法应当承担违约责任。
本院二审查明，案涉房屋未能办证的原因系楼盘开发商未向有关部门交清相关费用所致。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人金达房产公司与被上诉人任慧签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行合同义务。本案中，上诉人向被上诉人交房的时间为2011年4月20日，依据《商品房买卖合同》第二十条第三款（转移登记）第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房。此项约定可以确认被上诉人应当在2012年4月20日前取得案涉房屋的权属证书。同时确认上诉人与被上诉人未约定迟延办理房屋权属证书的违约金数额及计算方式。基于上述事实，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款的规定，判令上诉人向被上诉人支付违约金，并无不当，应予维持，故对上诉人主张未与被上诉人约定违约金数额及计算方式，其不应当承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人主张一审判决直接确认位于南充市顺庆区大南街二道巷及川主街的“卡布基诺”幢3单元23层2302号住宅房屋一套归任慧所有违反法律规定，应予改判的上诉请求问题。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，因债权合同效力的发生仅能引起债权变动的法律后果，并不直接引起物权变动，物权变动法律效果的发生必须以生效的债权合同与交付或登记行为的民事法律事实构成为前提。现案涉房屋尚未办理权属变更登记，被上诉人至今未取得案涉房屋的权属证书，故一审判决案涉房屋归任慧所有，明显错误，本院应予纠正。对任慧在一审中主张判令案涉房屋归其所有的诉讼请求予以驳回。上诉人的此项上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定的事实清楚，但部分实体判决适用法律错误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1023号民事判决第二项即“南充市金达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付任慧逾期办理房屋权属证书的违约金20，553元”；
撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第1023号民事判决第一项、第三项，即“位于南充市顺庆区大南街二道巷及川主街的‘卡布基诺’x幢x单元23层2302号住宅房屋一套归任慧所有”和“驳回任慧的其他诉讼请求”；
驳回被上诉人任慧的其他诉讼请求。
一审案件受理费208元，二审案件受理费208元，共计416元。由上诉人南充市金达房地产开发有限公司负担300元，被上诉人任慧负担116元。
本判决为终审判决。
审判长 杨辉
审判员 田娟
审判员 郭锐
二〇一五年七月二十八日
书记员 何薇