湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初7365号
原告湖南顺杰通讯器材有限公司，住所地：湘潭市岳塘区东湖路8号。
法定代表人罗爱英，系公司总经理。
委托代理人张宇，湖南楚文律师事务所律师。
被告湖南华辰信息技术有限公司，住所地：长沙市岳麓区银双路银盆街道银盆岭村新塘小区1栋1门3F楼。
法定代表人刘志坤，系公司董事长。
委托代理人聂波，北京（德恒）长沙律师事务所律师。
委托代理人黄震，男，1982年9月5日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。系湖南华辰信息技术有限公司员工。
原告湖南顺杰通讯器材有限公司（以下简称“顺杰公司”）诉被告湖南华辰信息技术有限公司(以下简称“华辰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告顺杰公司的委托代理人张宇，被告华辰公司的法定代表人刘志坤、委托代理人聂波、黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺杰公司诉称，2014年11月23日，原告顺杰公司与被告华辰公司签订《房屋租赁合同》，由被告华辰公司将位于长沙市岳麓区麓云路金悦雅苑14栋一层A区房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给原告顺杰公司。双方在合同约定：被告华辰公司将涉案房屋出租给原告顺杰公司作“通讯营业厅”，经营品牌为“中国电信”；租赁期限为6年5个月，自2016年12月1日起至2023年4月30日止，2016年12月1日至2017年1月31日免收租金，2017年2月1日至2018年4月30日租金为每月80元每平方米，2018年5月1日开始，月租金为160元每平方米，从2019年5月1日开始每一年递增5%；被告承诺最终会与长沙电信签订本协议同标的协议，若与本协议冲突以本协议为准，若原告无法履行本协议，被告可以充分执行与电信签订的协议；本协议标的由中国电信支付，被告应在收到原告开具相对应金额发票后5个工作日内将发票所对应款项支付给原告；合同签订当日，原告须向被告交纳人民币10万元作为保证金；被告应在2016年12月1日前将该房屋及设备交付给原告使用，在交付租赁房屋时，双方应签署租赁物移交确认书予以确认；因被告原因致房屋不能按约定交付，每逾期一日，被告须按月租金额的5%0向原告支付违约金，鉴于原、被告双方的紧密合作关系，原告同意按月将在本协议约定的租赁范围内经营所产生毛利润的5%支付给被告。但上述合同签订后，被告至今未将涉案房屋交付给原告使用，被告也未与长沙电信签订协议。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还租赁保证金10万元；3.被告向原告支付违约金45065.28元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1.《房屋租赁合同》，拟证明原、被告就涉案房屋签订了租赁合同，并对相关事项进行了约定。
2.《收款收据》，拟证明被告收到原告支付的10万元保证金的事实。
对原告顺杰公司提交的上述证据，被告华辰公司质证如下：
对证据1、2均无异议。
被告华辰公司辩称：一、双方虽未办理书面的交房手续，但本公司已实际向原告履行了交房义务，且原告在涉案房屋内进行过施工。二、本案系因原告自身的原因违约并要求终止《房屋租赁合同》，后因原告未按合同约定向本公司支付租金，本公司才通知原告解除了租赁合同。因此本公司可以不退还原告保证金，并保留向原告追究违约责任的权利。
被告华辰公司为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：
1.原告顺杰公司的法定代表人罗爱英与被告华辰公司的法定代表人刘志坤的微信聊天记录。
2.被告华辰公司职员黄震与原告顺杰公司的法定代表人罗爱英及原告员工的微信聊天记录。
证据1、2，拟证明因原告自身原因导致《房屋租赁合同》不能继续履行，原告要求终止合同。被告于2016年11月底将涉案房屋的钥匙交给了原告的公司职员，且原告已派人在涉案房屋内进行了砌墙，被告已向原告履行了交房义务。
3.EMS邮单及送达信息记录、解除《房屋租赁合同》通知书，拟证明因原告拒不支付租金，被告遂于2017年5月通知原告解除《房屋租赁协议》。
对被告华辰公司提交的上述证据，原告顺杰公司质证如下：
对证据1、2的三性均有异议，两份证据系电子数据，无法证明对话的罗爱英即为原告的法定代表人，无法证明被告已履行交房义务，也无法证明双方提到的梅溪湖门店即涉案房屋，更无法证明是因原告的原因才导致《房屋租赁合同》无法履行；对证据3的三性均有异议，原告并未收到该通知书。
本院认证如下:
对原告顺杰公司提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。
对被告华辰公司提交的证据1-3的真实予以认定，但对其证明目的不予认定。
根据当事人在庭审过程中的陈述及上述有效证据，本院确认以下基本事实：
2016年11月22日，原告顺杰公司（乙方）与被告华辰公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“……甲方最终会与长沙电信签订本协议同标的协议，若与本协议冲突以本协议为准，若乙方无法履行本协议，甲方可以充分执行与电信协议第一条、租赁房产甲方同意将坐落在长沙市岳麓区麓云路金悦雅苑楼盘14栋一层A区房地产出租给乙方使用，该房产建筑面积为469.427平方米（以甲方规划为准）。第二条、经营用途甲方将该房屋出租给乙方作“通讯营业厅”用途，经营品牌为中国电信，主要经营范围电信服务、手机、配件销售、乐视生态产品、通讯等。未经甲方书面同意乙方不得擅自改变该房屋的用途、品牌和范围。第三条、租赁期间、租金、支付方式、保证金、物管费用1.本合同所约定租赁期限为6年5个月，自2016年12月1日起至2023年4月30日止。甲方给予乙方自2016年12月1日至2018年4月30日的租赁优惠为：2016年12月1日至2017年1月31日免收租金，2017年2月1日至2018年4月30日租金为80元/平米/月；从2018年5月1日开始，乙方租金为160元/平米/月，并从2019年5月1日开始每一年递增5%。2.租金按年（首次结算15个月）结算；乙方所需缴纳租金共计5543598.39元（租期共77个月）；2016年12月1日，乙方首次缴纳15个月租金，即563316元……3.本协议标的由中国电信支付，甲方只承担自身所收实际租金部分的税务成本，乙方实际承担所需开票金额的税票成本与甲方实际所收租金部分的税票成本的差额部分……4.乙方应按时交纳租金。逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%0向甲方支付违约金……5.本合同签订当日，乙方须向甲方交纳人民币100000元作为保证金。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金100000元在协议终止后30天内以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿……第四条、房屋交付1.该房屋应在2016年12月1日前交付使用。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，因甲方原因致房屋不能按约定交付，且乙方不同意顺延交付的，每逾期一日，须按月租金额的5%0向乙方支付违约金……甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、位置、配套、容积、实用性能、共用部位等均无异议。在交付租赁物时，双方应签署租赁物移交确认书，予以确认……第六条、关于违约责任的约定1.租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约责任……第七条、其他补充约定……7.鉴于甲乙双方的紧密合作关系，乙方同意按月将在本协议约束的租赁范围内经营所产生毛利润的5%支付给甲方……”
上述合同签订后，原告顺杰公司于2016年11月23日向被告华辰公司支付了100000元保证金。后原告在涉案房屋内砌了简易的隔断墙以确定实际租赁的房屋面积，但双方一直未签署租赁物移交确认书，亦未办理任何交付手续。后因中国电信不同意在涉案房屋内开设营业厅，致使原、被告所签的房屋租赁合同无法继续履行，2017年5月，原告口头通知被告不再租赁涉案房屋，同年5月12日，被告向原告邮寄送达《解除<房屋租赁合同>通知书》一份，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，后被告拆除了原告在涉案房屋内砌的简易隔断墙，并将涉案房屋交付他人使用。因押金退还问题，双方发生争议，遂酿成本诉。
案件的争议焦点：被告是否履行了房屋交付义务。
本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。虽然原告在涉案房屋内砌了隔断墙，但其砌该墙的目的是用于确定双方在租赁合同中约定的房屋面积，原告并未实际使用该房，且双方未就涉案房屋的交付依约办理相应的交付手续，故不宜认定被告已向原告交付了涉案房屋。虽然被告未向原告交付涉案房屋，但导致《房屋租赁合同》无法继续履行的原因在于双方在合同中约定的中国电信不同意在涉案房屋设立营业厅，而该情形并不受原、被告双方意志控制，故不宜认定被告方违约，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。对原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉请，因该合同目的已无法实现，且被告亦已通知原告要求解除上述合同，故对原告的该项诉请，本院亦予以支持，对合同解除的具体时间，以原告收到被告邮寄的《解除<房屋租赁合同>通知书》之日即2017年5月12日为合同解除的时间。合同解除后，对原告已交付的100000元保证金，被告理应退还给原告。但鉴于涉案《房屋租赁合同》无法继续履行的原因并非因被告引起，且上述合同签订后，原告亦在涉案房屋内砌了隔断墙，在涉案《房屋租赁合同》正式解除前，被告必然无法有效处置涉案房屋，鉴于上述原因及本案的实际情况，本院酌情由原告给予被告10000元补偿，故被告最终应退还原告保证金90000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告湖南顺杰通讯器材有限公司与被告湖南华辰信息技术有限公司于2016年11月22日签订的《房屋租赁合同》自2017年5月12日解除；
二、限被告湖南华辰信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告返还保证金90000元；
三、驳回原告湖南顺杰通讯器材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3201元，由原告湖南顺杰通讯器材有限公司负担1201元，由被告湖南华辰信息技术有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卿 斌
人民陪审员 张永玲
人民陪审员 唐丽君
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 罗翠玲