广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初7544号
原告：林应定，女，汉族，1989年10月21日出生，住址：惠东县。
委托代理人：黄鑫，广东瀛仁律师事务所律师。
委托代理人：汤芙新，惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。
被告：张艺诗，女，汉族，1987年07月26日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：何智斌，男，汉族，1984年11月19日出生，男，被告丈夫。
原告林应定诉被告张艺诗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理,现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告林应定诉称，2013年8月6日，原、被告与惠州市信和房地产经纪有限公司签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号为：00000777），约定原告购买被告名下位于惠州市××城区江北××小区××中××公寓××号【粤房地产证惠州字第××号，建筑面积41.24平方米】，购房款25万元，首付款为85000元（包含定金20000元），剩余房款165000元以按揭方式支付。签订合同当天，原告向被告支付了2万元定金。后原、被告于2013年10月21日签订《补充协议》约定：被告确认已收到原告支付的首付款共计85000元；被告同意剩余房款165000元变更支付方式，由原告按月支付3000元至被告的银行账户中，并于签订《补充协议》当天将该房屋交付给原告使用；被告同时承诺在原告使用该房屋期间不得对外出售，否则需向原告支付违约金250000元。《补充协议》签订后，原告一直按时每月向被告支付房款3000元，2014年1月-2017年4月共支付房款120000元。2017年4月初，原告向被告提出一次性支付剩余的房款，双方去房产局办理过户手续，被告同意后，却一拖再拖不去办理相关手续。为此原告心存疑惑，故2017年4月27日查询不动产登记结果才得知，被告于2017年3月14日将该房屋办理了抵押登记给案外人陈伟宏，债权数额为308000元，为此原告立刻与被告联系，被告回复一定马上处理，解除与案外人陈伟宏的抵押登记。就在这个事情之后，被告依然没有配合原告去办理房屋过户手续，原告于2017年7月20日再一次查询不动产登记结果，被告居然又在2017年5月11日将房屋抵押登记给案外人黄金，债权数额250000元。原告认为，原、被告双方系自愿交易涉案房屋买卖并达成《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》，《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》的约定没有违反法律法规的强制性规定，也不存在故意损害第三人的合法权益的情形，该《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》合法有效，双方应当严格遵守协议的约定，但是被告在签署《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》后，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，严重侵犯原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》；2、被告向原告返还已支付的房款共计205000元；3、被告向原告支付违约金250000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告当庭补充事实，截止2015年7月30日原告向被告支付142000元，从2015年8月1日起原告陆续向被告支付购房款63000元，合计205000元。
被告张艺诗辩称，原告没有按照居间合同的程序走，当时原告称由于结婚申请贷款，后由于贷款贷不了，所以才有了补充协议。我们认为涉案房产的房款原告没有给付完毕，所以没有继续履约。
本院查明的案件事实
经审理查明，2013年8月6日，原、被告与惠州市信和房地产经纪有限公司签订《房地产买卖及居间合同》（合同编号为：00000777），约定原告购买被告名下位于惠州市××城区江北××小区××中××公寓××号【粤房地权证惠州字第××号，建筑面积41.24平方米】，购房款250000元，首付款为85000元（包含定金20000元），剩余房款165000元以按揭方式支付。签订合同当天，原告向被告支付了2万元定金。此后，原被告并未履行该合同，双方于2013年10月21日重新签订《补充协议》，确认原告于2013年8月6日购买被告名下的位于惠州市××城区江北××小区××中××公寓××房，房地产证号：11××16，协议约定：原告于2013年10月21日交付首期款65000元及2013年8月6日交付定金20000元；被告于2013年11月1日将房屋交付给原告使用，使用期于2013年11月至2018年11月；被告承担在原告使用房屋期间不得对外出售，被告对该房屋只能转让或出售给原告，如被告违约，需向原告支付违约金（该物业房款：250000元）给原告；原告从2014年1月1日起每月向被告支付房款3000元。2013年10月25日，原告向被告支付首期款65000元，加上已支付的20000元定金，原告向被告共支付85000元。后原告按照协议约定每月向被告支付3000元购房款。2017年7月20日，原告查询得知涉案房屋已于2017年5月19日抵押登记给他人，抵押债权250000元，债务履行期限2017年5月11日至2018年5月10日。由于被告未能撤回抵押登记，原告也未再向被告支付购房款。经原被告确认，原告共向被告支付购房款合计205000元。被告在庭审中称目前没有赎楼的能力，无法继续履行合同。
依原告申请，本院于2017年8月3日作出（2016）粤1302民初7544号《民事裁定书》，裁定：查封被告张艺诗位于惠州市江北××小区××中××公寓××房【粤房地权证惠州字第××号，建筑面积41.24平方米，已设置抵押债权】的房地产产权（查封期限为三年，查封价值为455000元）。
裁判理由和结果
本院认为，原被告于2013年8月6日签订《房地产买卖及居间合同》及2013年10月21日签订《补充协议》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，被告将房屋交付给原告使用，原告共向被告支付了购房款205000元，尚有剩余房款45000元未支付完毕，涉案房产的买卖已合法成交，且原告给付的款项已超过50%，原告并未存在违约的情形。由于被告对涉案房产没有物的权利，也没有设置抵押的处分权，但被告实际已将涉案房屋抵押登记给他人，债权数额为250000元，且被告已明确表示目前无法撤销该抵押登记，因此，被告的行为已造成根本违约。综上，原告要求解除原被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。由于原告已向被告支付了购房款205000元，故被告应向原告返还购房款205000元。至于违约金的问题，由于合同约定的违约金标准过高，本院酌情将违约金调整为已付房款的30%，故被告应向原告支付违约金61500元（205000元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告林应定与被告张艺诗于2013年8月6日签订的《房地产买卖及居间合同》及2013年10月21日签订的《补充协议》。
二、被告张艺诗应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林应定返还购房款205000元以及违约金61500元。
三、驳回原告林应定的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4063元、保全费2795元，合计诉讼费6858（原告已预交），由被告张艺诗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 员 叶伟健
二〇一七年十月十三日
法官助理 纪舜龄
书 记 员 尹嘉茵