天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3570号
上诉人（原审被告）郑晓，自由职业。
被上诉人（原审原告）天津天孚物业管理有限公司，住所地天津开发区洞庭路76号建设大厦第四、五层及1号楼首层，实际办公地址天津市南开区格调花园天宝路18号格调花园物业服务中心。
法定代表人杨刚，董事长。
委托代理人韩亮，该公司员工。
上诉人郑晓因与被上诉人天津天孚物业管理有限公司（以下简称“天孚物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院(2015)南民初字第6788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑晓，被上诉人天孚物业公司的委托代理人韩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，天孚物业公司系具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，天孚物业公司与天津市天江格调花园兰庭业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由天孚物业公司对天津市“天江格调花园、兰庭”（物业项目名称）进行物业管理服务，物业管理服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日终止。该合同中明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项，其中第六条约定“物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：商业为每月每平方米2元，业主于每月10日前交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金。”2012年11月20日，该合同在天津市物业管理办公室进行了备案。该合同到期后，双方未再续签物业服务合同，但天孚物业公司继续按原合同约定的内容和收费标准为该小区提供物业服务。
2014年10月1日，天孚物业公司与天津市天江格调花园兰庭业主会再次签订了《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限自2014年10月1日至2015年12月31日。该合同中明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项，其中第六条约定“物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：商业为每月每平方米2元，业主于每月10日前交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金。”2014年11月10日，该合同在天津市物业管理办公室进行了备案。
业主郑晓的房屋坐落于天津市××马路××号，用途为商业，建筑面积为619.78平方米。郑晓自2012年5月1日至2015年7月31日期间未向天孚物业公司支付物业管理服务费共计48342.84元。
一审法院另查，通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理，查明天孚物业公司的物业服务存有瑕疵。
天孚物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、郑晓交纳2012年5月1日至2015年7月31日期间（39个月）所欠物业服务费共计48342.84元；2、郑晓向天孚物业公司支付违约金至欠费付清之日止，按每日千分之一计算；3、本案诉讼费由郑晓承担。
郑晓经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
上述事实有天孚物业公司提交的证据及庭审陈述一并在案佐证。
一审法院认为，天孚物业公司与天津市天江格调花园兰庭业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。上述合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，对天孚物业公司和包括郑晓在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。天孚物业公司履行了提供物业服务的义务，郑晓作为小区业主理应向天孚物业公司交纳物业管理服务费。现天孚物业公司主张郑晓给付自2012年5月1日至2015年7月31日期间的物业管理服务费共计48342.84元，但考虑天孚物业公司在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故对郑晓所欠物业服务费48342.84元的数额可予酌减5%，即郑晓应给付天孚物业公司上述期间的物业管理服务费45925.70元。关于天孚物业公司要求郑晓支付违约金的请求，因该公司在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告郑晓给付原告天津天孚物业管理有限公司自2012年5月1日至2015年7月31日期间的物业管理服务费45925.70元；二、驳回原告天津天孚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009元，由天孚物业公司负担50元，由郑晓负担959元。郑晓负担的部分于判决生效后十五日内交付一审法院。
上诉人郑晓不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，1、将本案发回重审；2、两审诉讼费由被上诉人天孚物业公司承担。其上诉理由为：一、一审程序违法，严重侵害郑晓的合法权益。一审法院向郑晓送达传票时，违法交由案外人潘某签收，潘某既非郑晓同住家属，也非代理人，根本无权代签法律文书，一审法院的做法严重违反民事诉讼法的规定，没有履行应尽的送达义务，剥夺了郑晓举证、抗辩的诉讼权利。二、一审判决认定事实不清。2012年4月1日至2014年11月，郑晓曾将房屋出租于案外人，约定此期间物业费用由承租人承担，在此期间，天孚物业公司从未通知郑晓缴纳物业费用，现已无法联系承租人，认为承租人已经缴纳此期间物业费用，郑晓不应重复缴费。三、郑晓的房屋位置临街，根据建筑特点，出行无须经过小区内部，基本处于未提供物业服务状态，门前垃圾无人清扫、屋顶漏水，数次与天孚物业公司交涉无果，郑晓自费1.9万元进行修理。四、2014年1月1日至2014年9月30日期间，天孚物业公司未与天津市天江格调花园兰庭业主会签订合同，也未提供物业服务，郑晓不应支付此期间的物业费。
被上诉人天孚物业公司二审答辩称，不同意郑晓的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其答辩理由为：郑晓提到漏水的问题，不属于物业服务范围，是郑晓和楼上业主产生一些问题，物业公司也多次与居委会、派出所联系；郑晓提出门前垃圾问题，物业公司有专人进行清理，根据物业服务合同相关内容，天孚物业公司已经达到了物业服务标准。
上诉人郑晓在二审期间提交房顶靠窗户处漏水照片三张，证明房顶一直漏水，其维修花费很多钱，到现在也未修好。被上诉人天孚物业公司对上诉人郑晓二审期间提交的证据质证意见如下：照片没有参照物，不能看出来是什么地方的照片。
本院经审查，对郑晓二审提交的上述证据的真实性予以确认，但该证据未能改变一审查明的事实，故本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。天孚物业公司与案外人天津市天江格调花园兰庭业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》，对双方当事人权利、义务等均有明确约定，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对天孚物业公司及包括郑晓在内的小区全体业主均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定自觉遵守和履行。天孚物业公司已经实施了对该小区的物业服务，郑晓作为业主理应交纳物业服务费。因天孚物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院已考虑对业主应交纳的物业服务费予以酌减5%，符合客观情况，本院予以确认。现郑晓以自有房屋漏水多年至今未能解决为由拒交物业服务费，其上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费948元，由上诉人郑晓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 捷
代理审判员 魏晓川
代理审判员 张振超
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 李兴明
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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