吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民一终字第1471号
上诉人（原审原告）：殷万友，现住吉林省松原市。
委托代理人：秦桂侠，吉林车宏伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐国富，现住吉林省松原市。
委托代理人：汪百灵，吉林迅捷律师事务所律师。
委托代理人：徐国有，现住吉林省松原市。
上诉人殷万友因与被上诉人徐国富房屋买卖合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2015）宁民初字第3773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人殷万友及其委托代理人秦桂侠、被上诉人徐国富及其委托代理人汪百灵、徐国有到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原审原告殷万友诉称：殷万友于1989年3月3日将自己拥有的6间砖房和全部树木卖给了徐国富，双方签订了《卖契文书》一份，约定了房屋的位置、价格、付款方式及该房周围的所有树木。徐国富当时只给付2000元，尚欠4200元没有给付。因为殷万友欠村上钱，约定徐国富将尚欠的4200元每年12月末交给村上偿还殷万友欠村上的款。2015年春天，村上找殷万友核对往来账时，告知殷万友欠村上的钱款一直没有偿还。故起诉要求确认殷万友与徐国富签订的《卖契文书》无效，徐国富返还殷万友宅基地及全部树木，徐国富用宅基地上所有的房屋赔偿殷万友所受到的经济损失。
原审被告徐国富辩称：从买卖合同成立的时间1989年3月至起诉已经过去26年半的时间，已经超过了最长的诉讼时效20年，所以殷万友的请求不应予以保护。双方的买卖合同系各自真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，并且合同已经履行完毕。合同没有约定徐国富代殷万友向村上还款，徐国富每次交款都没有收条，当时交付的2000元也没有收条。26年的时间里徐国富已经将购买的房子拆掉重新盖了两次新房，并且办了产权登记。殷万友与徐国富同住一个村，而且是邻居，没有主张权利，这就证明徐国富不欠殷万友的房款。故殷万友主张合同无效，返还宅基地、树木以及用徐国富房屋赔偿殷万友损失的主张不能成立，请求驳回殷万友的诉讼请求。
经宁江区人民法院审理认定：1989年3月3日殷万友与徐国富签订了《卖契文书》一份，约定殷万友将自己拥有的6间砖房和院落内全部树木及井以6200元卖给徐国富，徐国富当场给付2000元，还约定其他款每年12月交款1000元，1993年全部交齐。合同签订当年殷万友将买卖标的物交付给徐国富。后徐国富将购买的房屋拆掉重新建设了新的房屋，合同内院落的井和大部分树木已经不存在。2015年9月30日殷万友起诉要求确认其与徐国富签订的《卖契文书》无效，徐国富返还殷万友宅基地及全部树木，徐国富用宅基地上所有的房屋赔偿殷万友所受到的经济损失。
原审法院认为：1989年3月3日殷万友与徐国富的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按照合同约定行使权利，履行义务。殷万友已经将房屋、院落、院落内树木和井交付给徐国富，徐国富应当按照合同约定给付相应价款。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。……”。所以无论徐国富是否给付了剩余4200元房款，从权利被侵害之日即最后一次付款日1993年末起算至起诉已经超过了20年。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，判决：驳回原告殷万友的诉讼请求。案件受理费50元，由殷万友负担。
殷万友上诉称：一、原审判决以上诉人起诉超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。被上诉人自1989年3月3日拖欠上诉人4200元购房款至今没还，是不争的事实。上诉人于2015年春天与村上兑帐时才知道被上诉人没有按照约定为上诉人向村上偿还欠款，于是上诉人向被上诉人索要卖给被上诉人的全部宅基地及树木，由中间人魏国富进行了调解，后被上诉人反悔，并向派出所报案。上述事实完全可以视为上诉人向被上诉人提出了要求及被上诉人同意履行义务而导致本案诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，本案诉讼时效期间应当从2015年春天开始重新计算。上诉人向被上诉人索要原有宅基地及全部树木属于物权范畴，不受诉讼时效限制。二、原审判决认定本案《卖契文书》有效错误，双方签订的《卖契文书》应当无效。被上诉人只给付上诉人房款2000元，尚欠4200原元，构成恶意取得上诉人的物权行为，因不是被上诉人的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，该《卖契文书》无效。三、上诉人向被上诉人索要卖给被上诉人的宅基地及全部树木以及要求被上诉人进行赔偿符合法律规定。本案购房款为6200元，被上诉人只给付2000元，只达到全部购房款的32.25%，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物，人民法院不予支持。四、原审判决认定被上诉人购房后取得房屋登记是错误的。被上诉人提供两枚房产证没有房屋位置及四界，面积与事实不符。被上诉人没有向法院提供两枚房产证的原始房屋登记档案，被上诉人庭审中称新取得的房产证是老房产证，而老房产证仍然在被上诉人手中是不符和房屋登记规定的。请求撤销原审判决，支持上诉人的全部诉讼请求，以保护上诉人合法权益。
被上诉人徐国富答辩称：本案已经超过诉讼时效，1989年3月到起诉是26年，不存在诉讼时效中断问题。上诉人把房屋和宅基地卖给被上诉人，没有房产证及宅基地使用证，上诉人与被上诉人卖房行为存在，已经全部支付房款，上诉人交付了房屋，被上诉人居住将近30年，翻建了两次。如欠款存在，上诉人会积极索要，不会在将近30年才索要。请求维持原判。
经本院审理查明：1989年3月3日，上诉人殷万友与被上诉人徐国富签订了《卖契文书》一份，内容为：“兹有殷万友搬家卖砖房东西六间买主徐国富，经两家协商合陆仟贰百元正，共九三年全部给齐，八九年三月三日当场交款贰仟元正，其他款在每年十二月份交款壹仟元，九三年全部交齐。院中井在内、东至柳条、西至道、南至道、北至大队树林。井附近水槽在内，以上两家同意，树全部在内”。徐国富于签订《卖契文书》之日给付殷万友房款2000元，殷万友将买卖房屋及树木交付给徐国富。后徐国富将购买的房屋拆掉重新建设了新的房屋，并于1990年10月2日、1996年6月1日领取了房屋产权证，现合同内院落的井和大部分树木已经不存在。2015年9月30日殷万友起诉要求确认其与徐国富签订的《卖契文书》无效，徐国富返还殷万友宅基地及全部树木，徐国富用宅基地上所有的房屋赔偿殷万友所受到的经济损失。称徐国富没有按照当年约定将房款交付给村委会，替上诉人偿还欠村委会的往来欠款，尚欠房款4200元没有给付。二审中殷万友变更请求为徐国富所交房款没有超过75%，应解除买卖合同。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人殷万友与被上诉人徐国富1989年3月3日签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且房屋已交付，徐国富居住期间对房屋翻建后领取了产权证照，本案双方之间的房屋买卖行为不符合上述规定的无效情形，殷万友主张该买卖协议无效没有事实和法律依据。二审中，殷万友主张因徐国富拖欠房款4200元，而要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；超期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方没有约定解除期限，上诉人殷万友也未经催告，解除权期限依法应自殷万友知道或者应当知道解除权产生之日计算。根据双方签订的房屋买卖协议约定房款于1993年全部交齐，殷万友至少也应该在1994年知道或者应当知道徐国富是否为其偿还欠款，而行使解除权。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”且解除权行使期限属于除斥期间，不能中止、中断和延长。综上，原审判决殷万友的诉讼请求超过诉讼时效驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费50元，由上诉人殷万友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于福桐
审 判 员 邰伟莉
代理审判员 邵国政
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 段贵斌