广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初9204号
原告：广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区天河路104号华普大厦东侧10楼，组织机构代码C1491494—3。
负责人：姚沛源，董事长。
委托代理人：刘伟华，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：吴艺，广东君厚律师事务所律师。
被告：广东省信托房产开发公司，住所地广东省广州市越秀区下塘童心路5号，组织机构代码19033627—6。
法定代表人：张庆忠，总经理。
委托代理人：江时攀，系该司职员。
第三人：黄志坚，男，1949年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社（以下简称杨箕联社）诉被告广东省信托房产开发公司（以下简称信托公司）、第三人黄志坚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨箕联社的委托代理人刘伟华、吴艺，被告信托公司的委托代理人江时攀，第三人黄志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨箕联社诉称：原告为广州市天河区广和路31号801房的产权人，建筑面积48.37平方米。原告在2014年对本村集体财产进行清查时发现该房屋被他人侵占。原告经现场走访、第三人于2014年到原告处自行申报时的陈述以及原告向第三人邻居了解的情况获悉，第三人长期在该房屋居住。后原告向广州市天河区天河南街广州广和居委会以及广和社区警务室了解到该房屋的登记租户为第三人。基于以上事实情况，原告于2015年5月28日向天河区法院提起诉讼，要求第三人向原告腾退该房屋，支付房屋占用费；天河区法院经审理后判令被告限期腾空并交还该房屋给原告，并支付占用费见【（2015）穗天法民四初字第1006号民事判决书】；判后第三人向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出驳回原告的诉讼请求的裁定，并释明：如原告认为其与信托公司（即本案被告）没有续签租赁合同、被告也在双方合同租赁期满后没有缴纳租金而要主张权利的，应按原告与被告的租赁法律关系，以信托公司作为被告，或一并以黄志坚（即本案第三人）作为第三人，请求被告、第三人共同交还房屋。现向法院起诉，请求判令：一、被告和第三人立即将坐落于广州市天河区广和路31号801房清空并交还给原告；二、被告和第三人向原告支付房屋占有使用费（以房屋的面积48.37平方米，按房管部门颁布同时期同地段同类房屋的租金标准计算，从2013年5月20日计至被告、第三人将房屋交还给原告之日止）；三、解除被告关于房屋的租赁关系；四、被告承担本案诉讼费。
被告信托公司辩称：被告是通过案外人取得逸翠路土地使用权，故被告对该地块进行拆迁。后来政府将被告的土地划拨给广州市广源实业总公司，故该拆迁安置义务与被告无关，被告对于第三人不再承担拆迁义务。被告向法庭提交的（2000）穗中法房终字第2181号民事判决书是经广州市越秀区人民法院及广州市中级人民法院的确认，被告已不是该地块的拆迁人，不应该承担拆迁义务，所以被告不同意原告要求支付租金的诉请。租金的诉讼时效只有1年，原告的诉请部分已超过诉讼时效。原告主张的租金标准过高，请法庭适当予以调整；租金标准应参照双方的租赁合同确定，即15元/平方米/月。
第三人黄志坚述称：第三人居住广州市天河区广和路31号801房的原因是第三人与被告签订拆迁协议，协议中约定安排第三人居住在该房屋中。当时被告向第三人承诺房屋系其所有，如果第三人没有回迁的话就会让第三人继续居住下去。第三人一直按照被告丈量的房屋面积及租金标准向被告委托的广东广信物业管理中心支付租金及水电费，第三人一直以来都不清楚该房屋为原告所有。
经审理查明：1999年8月27日，广州市天河区人民政府出具《关于撤销沙河镇杨箕村村民委员会的批复》（穗天府复〔1999〕12号）中记载：根据杨箕村村民1999年5月12日的有效表决同意撤销杨箕村村民委员会，维持该村原有集体经济所有权不变，集体经营权不变，原村民享受的福利待遇不变，暂时保留村委会的公章，以便处理历史遗留问题等。2005年10月11日，广州市天河区人民政府办公室出具的《关于各村委会撤村改制后规划组织机构代码证年审及公章管理等问题的通知》（穗天府办〔2005〕91号）中记载：同意暂时保留全区改制公司原村委会公章，村委会公章由各所辖的街道管理，并建立严格的使用管理制度，公章使用范围主要用于解决历史遗留问题，不得再以村委会的名义签订新的经济合同或办理其他新的业务；各改制公司要尽快将原村委会名下的资产（土地、物业等）更名到经济联社或改制公司，原村委公章的保留和出具代码证年审证明到2008年12月31日结束等。
《房地产登记薄查册表》（查册时间为2015年8月21日）载明广州市天河区广和路31号801房（以下简称涉案房屋）所有权人为广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会（以下简称杨箕村委会）；所有权来历为1989年与被告合建；2007年2月7日原告申请更正名义，2007登记字1018447号存案；现涉案房屋的权属人为原告，建筑面积48.37平方米。
1993年1月1日，被告（乙方）与杨箕村委会（甲方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》）约定：为解决乙方参加城市拆迁工作遇到的困难，甲方同意将广州大道西东兴北三幢住宅楼和坡上冲综合楼南楼北梯16个单元租赁给乙方作为拆迁周转使用；租赁时间由1993年1月1日至1997年12月31日止，租赁标准第一年每平方米10元计，第二年至第三年每平方米13元计，第四年至第五年每平方米按15元计算，租赁费用每半年结算一次，如租赁期届满，乙方需要继续租赁，必须提前半年向甲方提出，双方另行签订协议，才能继续租用，如不再租赁应立即清理装修后交回甲方等。
原、被告双方确认《合同》自1997年12月31日到期后，原、被告并未续签合同，但被告未将涉案房屋交还原告，自1998年之后被告也未支付租金。对此，被告称1998年之后，其一直要求第三人将涉案房屋交还给原告但均未果，并告知第三人其不再承担拆迁责任。第三人称被告自1992年6月15日将涉案房屋交付给其使用至今，被告告知涉案房屋为被告自有，1997年告知第三人可以居住至回迁，被告并没有告知拆迁的权利已转给广州市广源实业总公司，剥夺了第三人的知情权，直至2015年原告起诉第三人，第三人才清楚涉案房屋并非被告自有。本案中，第三人提出涉案房屋是1989年杨箕村委会与被告集资合建，杨箕村委会是1996年1月29日取得涉案房屋房产证，原告是2007年3月23日取得涉案房屋房产证，第三人于1992年6月15日入住，远早于杨箕村委会、原告取得房产证的时间。杨箕村委会知道或应当知道涉案房屋是被告用于安置拆迁户，原告明知涉案房屋是杨箕村委会与被告集资合建并用于安置拆迁户，杨箕村委会、原告仍接受涉案房屋产权归其所有，参照买卖不破租赁原则，故应当优先保护第三人安置居住在先的权利。
关于占有使用费问题，原告要求被告和第三人支付2013年5月20日至涉案房屋实际交还之日的占有使用费，对此被告提出租金已过诉讼时效及租金标准过高，请法庭适当予以调整及租金标准应参照双方的租赁合同按15元/平方米/月计算的抗辩。本案中第三人未提交就涉案房屋1998年后交付相关租金费用的证据。
另，2015年5月28日，原告以第三人黄志坚为被告，以被告信托公司为第三人向本院提起要求黄志坚将涉案房屋清空、交还给原告，并支付相应占有使用费等诉请的物权保护纠纷一案，本院以（2015）穗天法民四初字第1006号受理该案；后第三人黄志坚不服提起上诉，广州市中级人民法院审理作出（2015）穗中法民五终字第5974号民事裁定书（该裁定书已发生法律效力，以下简称5974号裁定书），查明以下事实（仅引用与本案有关内容）：杨箕联社提供的《房地产权证》显示广州市天河区广和路31号801房的权属人为杨箕联社；房屋所有权性质为集体；土地使用权性质为国有土地使用权；房屋用途为居住用房；建筑面积48.37平方米；登记字号为07登记01018447；登记日期为2007年3月23日；黄志坚称其与信托公司签订拆迁协议后于1992年6月25日入住涉案房屋，且向信托公司支付租金至1997年12月，根据其与信托公司的协议约定，信托公司应于1997年12月31日安排其回迁，但信托公司至今没有为其回迁，且信托公司口头向其承诺如果没有按协议时间回迁，1997年12月31日之后的租金无需支付，且涉案房屋可以一直居住到回迁之日止；关于涉案房屋的现状，黄志坚称涉案房屋现由其及其妻子一起居住；黄志坚还提供其（乙方/被安置户）与信托公司（甲方/用地单位）于1992年6月25日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》（约定：甲方经广州市规划局（84）城地批字556号文核准，并经广州市房地产管理局（85）房征字第063号通告，征（拨）东山区挹翠路地段的土地，需拆除越秀南路东市南街33号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积23平方米，有常住户口的实际居住人口3人；乙方同意于1992年6月15日前迁出原址房屋；由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的天河林和路31号8楼801房作临时居住，在临迁期间，乙方应按民用公房租金标准70%向甲方交租金，水、电费乙方自负；甲方应于1997年12月30日前，在挹翠路新建大楼第八层产权属于甲方所有的房屋内西南角安排一房一厅给乙方回迁居住；上述合同于1992年6月29日经广州市公证处（92）穗证内经字第35086号公证书予以公证。该裁定书认定：信托公司与杨箕村委会双方形成了租赁法律关系；双方在租赁合同租期届满后没有续签租赁合同，涉案房屋仍由信托公司继续租赁至杨箕联社提起本案诉讼时，双方形成了不定期的租赁关系；信托公司向杨箕村委会承租涉案房屋后，按照其与黄志坚签订的拆迁房屋安置协议，安置黄志坚临迁居住涉案房屋；黄志坚是依据其与信托公司签订的拆迁房屋安置协议的约定居住涉案房屋的，是有依据的，并非无因使用，基于信托公司与黄志坚的拆迁房屋安置的关系，黄志坚与杨箕村委会以及杨箕联社自然无租赁关系，但并不构成侵害杨箕联社财产权；故杨箕联社主张黄志坚侵害其财产权，理据不成立，该院不予支持；遂裁定驳回杨箕联社的起诉等。
另，原告于2016年11月10日提交《说明》称基于原、被告之间为不定期租赁合同关系，明确第一项诉讼请求为解除与被告于1993年1月1日签订的《租赁合同》，明确第二项诉讼请求为占有使用费变更为租金。
本院认为：各方就涉案房屋的纠纷在5974号裁定书中已认定信托公司与杨箕村委会双方形成了租赁合同关系；双方在租赁合同租期届满后没有续签租赁合同，涉案房屋仍由信托公司继续租赁至杨箕联社提起诉讼时，双方形成了不定期的租赁关系等；上述认定理据充分，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定。不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。结合5974号裁定书查明的事实和本案案情，现原告要求判令解除原、被告就涉案房屋签订的《合同》，理据充分，本院依法予以支持。同理，结合被告实际将涉案房屋转租给第三人使用未将涉案房屋交还原告且自1998年后未支付租金的事实，原告有权要求被告支付相应期间的租金。关于租金的计算期间，被告提出租金时效抗辩，结合（2015）穗天法民四初字第1006号案的起诉时间（2015年5月28日）和《合同》约定的租金半年支付一次的支付方式，故租金的计算期间应自2014年1月1日至涉案房屋交还之日；关于租金的计算标准，被告提出应按《合同》约定标准支付，结合《合同》约定涉案房屋为拆迁周转使用及原告亦未提交其超过《合同》实际损失的其他证据，被告的主张理据充分，本院依法予以采信。综上，被告应向原告支付2014年1月1日至涉案房屋实际交还之日的租金（按每月725.55元的标准）。关于原告要求第三人支付上述期间的租金，第三人并非《合同》相对方，故原告的该诉请缺乏理据，本院依法不予支持。
关于涉案房屋的交还问题。上文已认定解除原、被告就涉案房屋签订的《合同》，故被告应将涉案房屋腾空交还原告。现第三人为涉案房屋的实际居住人，应负有协助腾房的义务；第三人抗辩称其与被告所签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》且该安置在原告取得涉案房屋产权之前，结合查明的事实，涉案房屋的产权人系原告及其所有权来历为1989年与被告合建，故第三人的上述抗辩缺乏理据，本院不予采纳。至于搬迁时间，本院酌情给予被告和第三人在本判决发生法律效力之日起十二个月内搬迁。但需指出，第三人如认为其享有拆迁安置的权利受到侵害，属于另外的法律关系，可另循法律途径予以解决。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社和被告广东省信托房产开发公司于1993年1月1日签订的《租赁合同》；
二、被告广东省信托房产开发公司和第三人黄志坚自本判决发生法律效力之日起十二个月内，将广州市天河区广和路31号801房腾空并交还给原告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社；
三、被告广东省信托房产开发公司自本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社支付2014年1月1日至上述房屋实际交还之日的租金（按每月725.55元的标准）；
四、驳回原告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1460元，由被告广东省信托房产开发公司负担760元，由原告广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 植
人民陪审员 潘玉英
人民陪审员 郑慧琴
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 蒲肖明
李艾潼
判决书已于2016年月日送达