河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫13民终5601号
上诉人（原审原告）：窦华伟，男，生于1972年2月11日，汉族，住邓州市。
委托诉讼代理人：李小九，邓州市定信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：刘士钦，男，生于1955年12月25日，汉族，住邓州市。
委托诉讼代理人：鞠哲，河南雷鸣律师事务所律师。
上诉人窦华伟因与被上诉人刘士钦房屋联建合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2015）邓法民重字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人窦华伟的委托诉讼代理人李小久、被上诉人刘士钦的委托诉讼代理人鞠哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
窦华伟上诉请求：请求二审法院依法改判，判令被上诉人支付自收到22万联建补助款至返还该笔款项期间的利息，租金损失中的51000元由被上诉人承担。事实和理由：1、双方之间的联建合同由于违反相关政府规定不能履行而被解除，被上诉人应当返还联建补偿款并支付相应的利息，否则构成不当得利。2、被上诉人房屋在2013年5月至2014年10月间因空置产生的租金损失51000元应由被上诉人承担，因为房屋租不出去的原因有多种，2013年5月之前被上诉人曾将房屋出租，可见2013年5月之后房屋空置并不是因联建协议造成的，因此一审法院判令上诉人承担2013年5月至2014年10月被上诉人的租金损失错误。
刘士钦辩称：1、双方联建协议有效，不管房子是否建成，联建补助款都应由上诉人支付。2、因联建协议造成被上诉人房屋空置，上诉人应承担租金损失。3、上诉人应当支付违约金。
窦华伟向一审法院起诉请求：1、请求法院解除二人签订的联建协议；2、要求被告返还原告补偿款22万元及利息；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年4月22日，原告窦华伟与被告刘士钦及被告的邻居刘士明、刘士富签订房屋联建协议。原告窦华伟与被告刘士钦于2011年4月22日签订协议一份，协议约定：一、甲方在位于邓州市××和××北侧路西有房地产一处，土地使用证号：，东至，南至，西至，北至，东西米，南北米，现甲方自愿将上述土地使用权全部转让给乙方用于建房，乙方自愿受让上述房地产和土地使用权。二、甲方保证在本协议签订之日起日内搬清上述房地产及附属物品，逾期由乙方代为处理上述房地产及土地使用权，费用由甲方承担。三、乙方保证分配给甲方平方米建筑面积的房屋（壹贰叁肆楼，地下室三间，总建筑十六层）。四、甲方负责提供上述房地产及土地使用权的相关产权手续，建房手续由乙方负责办理，并承担费用。在办理房产证期间，甲方无条件配合乙方办理相关房产证手续。五、乙方负责在上述房地产及土地使用权范围内经有关职能部门提供勘探设计有资质的施工单位精心施工，甲方不得干涉。旧房拆除的原材料由乙方自由使用，与甲方无关，费用由乙方承担。乙方负责外围塑钢窗、入户防盗门、水电入户。六、乙方负责在年月日前将该协议中第三条约定归甲方的房屋交付给甲方使用。七、乙方交付房屋时负责将水电入户。八、施工期间，如遇自然灾害及政策变化致使工期延长，乙方的交房时间顺延、九、本协议生效后，任何一方不得违约，否则违约方除赔偿对方全部损失外，并承担违约金壹拾万元。十、本协议经甲、乙双方签字或捺指印后生效。十一、本协议一式贰份，甲、乙双方各持一份。刘士钦作为甲方，窦华伟作为乙方均签了名字。2011年8月22日，被告刘士钦收到原告窦华伟联建补助款220000元整，并给窦华伟打一收条，收条写明：“今收到联建补助款贰拾贰万元整”。合同签订至今，原告窦华伟一直未办理建房手续，房屋联建无法施工。
另查明：2011年8月22日合同签订后，被告一楼房屋腾空，2011年5月15日至2012年5月1日，2013年5月至2014年10月房屋空闲未使用，2014年10月31日至今租给郭中义用于开店。
审理中，依据被告刘士钦的申请，经技术科委托，河南华联房地产评估有限公司出具房地产价格鉴定估价报告，估价对象为刘士钦的位于邓州市新华东路与东一环路北面东三里阁刘东组房屋两层中的第一层的一楼门面房三间、后院面东三间、面南一间，建筑面积151.38平方米及院落。以2011年5月15日为价值时点，确定估价对象在价值时点的房地产租赁价值（在2011年5月15日至2012年5月1日的租金）为人民币24000元，大写人民币贰万肆仟元整。以2013年5月1日为价值时点，确定估价对象在价值时点的房地产租赁价值（在2013年5月至2014年10月的租金）为人民币51000元，大写人民币伍万壹仟元整。
一审法院认为，本案实际是房屋联建合同纠纷，原告窦华伟与被告刘士钦均系完全民事行为能力人，双方充分协商在自愿、公平的基础上签订房屋联建协议，协议过程中双方的权利义务意思表示清楚真实，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同明确规定，总建筑十六层，原告负责办理建房手续，负责施工建设，但因所建位置位于市区主干道一侧，政府对市区主干道两侧建房有严格限制。原告窦华伟因故不能办理房屋建设所需手续，致使合同履行不能。原告要求解除联建协议，符合法律规定，应予准允。关于原告要求被告退还22万元补助款问题，就补助款性质，应该界定清楚，被告在原一审答辩状称“2011年春原告窦华伟通过中间人王永政多次找我协商联建我的房屋，其准备建16层，仅分给我4层，我不同意，后经中间人王永政多次说合，原告窦华伟自愿无偿补助我22万元现金，后双方签订了联建协议。”从此陈述可以看出，该22万性质应为建房成功后的红利款。房屋未联建成功，被告理应返还此款。关于原告请求该款利息损失问题，合同不能履行的主要原因是原告未能办理建房手续，被告一楼房屋腾空未能出租也有损失，结合本案实际情况，利息损失被告不再赔偿。由于合同签订后未能履行，致使被告门面房一楼院落闲置，确实存在租赁费损失，原告应予赔偿。原告同意赔偿鉴定报告中第一段时间房屋租赁费损失24000元，但不同意赔偿第二段时间即2013年5月至2014年10月的租金，认为在2013年5月前被告自认租给了一个洗车的人，之后租不出去是自己的原因，但原告未能举出其明确通知被告不能继续履行合同的时间，被告认可是2014年10月中间人王永政通知原告因不能办手续而不再履行合同，故2014年10月之前房屋不能出租的损失，原告都应赔偿，故原告应赔偿被告两段时间的房屋租赁损失75000元。关于被告要求原告支付10万元违约金问题，合同虽然约定有违约金10万元，但窦华伟不能履行合同主要是政府不予批准建房手续，门面租金损失已赔偿，违约金酌情不再赔偿。被告辩称原告重审中不应颠覆变更诉讼请求，应重新起诉。因重审案件适用原一审程序，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定“原告可以放弃或者变更诉讼请求……被告可以承认或反驳诉讼请求，有权提起反诉”，据此被告该辩称理由不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除原告窦华伟与被告刘士钦于2011年4月22日签订的房屋联建协议；二、被告刘士钦于本判决生效后十日内一次性退还原告窦华伟联建补助款22万元；三、原告窦华伟于本判决生效后十日内赔偿被告刘士钦房屋租赁损失75000元。案件受理费4600元，鉴定费3000元，共计7600元，由原告窦华伟承担2600元，被告刘士钦负担5000元。
二审期间，当事人没有提交新证据。
本院查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋联建协议为有效协议，但因政府不批准建房手续的原因导致合同无法履行，上诉人窦华伟请求解除合同，理由正当，应予准许。房屋联建协议中约定由上诉人窦华伟负责建房手续，房屋联建协议无法履行的主要责任在上诉人窦华伟，但建房手续办成与否非上诉人窦华伟个人意愿所能控制，因此一审法院结合案件具体情况，对上诉人请求被上诉人支付22万元联建补助款利息的请求及被上诉人要求上诉人支付违约金的请求均未支持，并无不当。房屋联建协议不能继续履行，被上诉人刘士钦已经腾空一楼房间，房租损失客观存在，应由造成协议无法履行的上诉人窦华伟承担相应的责任。2011年5月15日至2012年5月1日的租金损失24000元，上诉人窦华伟应当全额负担，对于2013年5月至2014年10月的房租损失51000元，因被上诉人认可2012年5月至2013年5月前出租给他人洗车，2014年10月31日至今租给他人开店，因此本院认为，在2011年房屋联建协议签订一年未能履行的情况下，被上诉人已将房屋出租他人洗车，未造成房屋空置损失，说明其已预知房屋空置会给其造成一定的损失，而在2013年5月至2014年10月房屋却未能出租，其后又出租，故该51000元房租损失，既有上诉人窦华伟办证不能的责任，也有被上诉人刘士钦放任房屋空置，造成损失扩大的责任，结合本案具体情况，该51000元损失应由双方当事人分担，即上诉人窦华伟负担25500元，下余25500元由被上诉人刘士钦自担。上诉人窦华伟上诉请求部分成立，一审法院认定基本事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、维持邓州市人民法院（2015）邓法民重字第46号民事判决第一、二项；
二、变更邓州市人民法院（2015）邓法民重字第46号民事判决第三项为：原告窦华伟于本判决生效后十日内赔偿被告刘士钦房屋租赁损失49500元；
三、驳回上诉人窦华伟的其他诉讼请求及上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4600元，鉴定费3000元，二审案件受理费1500元，共计9100元，由上诉人窦华伟负担3600元，被上诉人刘士钦负担5500元。
本判决为终审判决。
审判长 车向平
审判员 王邦跃
审判员 胡珊珊
二〇一七年三月十六日
书记员 杨 太