新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新29民终1359号
上诉人（原审原告）：吴学军，男，汉族，1963年9月16日出生，阿克苏市托普鲁克乡农民，住阿克苏市。
上诉人（原审被告）：尹宁，女，汉族，1986年6月7日出生，个体户，住阿克苏市。
委托诉讼代理人：范永红，新疆方圆法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：尹翠兰，女，汉族，1964年7月5日出生，湖北省丹江口市电力公司退休职工。
上诉人吴学军与上诉人尹宁、被上诉人尹翠兰房屋租赁合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2017）新2901民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴学军，上诉人尹宁的委托代理人范永红，被上诉人尹翠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴学军上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项即尹宁向吴学军支付违约金4332.9元，撤销一审判决关于诉讼费的承担；2、判令尹宁、尹翠兰向吴学军支付违约金12万元；3、本案一、二审的诉讼费全部由尹宁、尹翠兰承担。事实及理由：一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误。《合同法》第114条规定，合同双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，吴学军与尹宁、尹翠兰签订合同后，吴学军对所租房屋进行了装修并经过尹宁、尹翠兰同意将房屋转租他人，后尹宁、尹翠兰在未与吴学军解除房屋租赁合同的情况下，与他人另行签订房屋租赁合同，已构成根本违约，应当按照双方合同约定向吴学军支付违约金，一审法院未按照双方合同约定判决违约金错误，吴学军的装修损失没有得到赔偿。本案是尹翠兰、尹宁母女俩共同实施的租房行为，不存在代理的问题，故尹翠兰、尹宁应当共同对违约后果承担责任。综上，请求二审法院对本案作出公正判决。
上诉人尹宁答辩称，吴学军的上诉没有事实及法律依据，吴学军未按约定履行合同，私自转租，至今没有交付房屋租金，吴学军违约反而向尹宁主张违约金没有事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人尹翠兰答辩称，我只是房屋租赁合同中代尹宁签订合同的代理人，不应承担任何责任，一审判决我不承担责任正确。请求二审驳回吴学军对我的上诉。
上诉人吴学军向一审法院起诉请求：1.解除原告同两被告所签订的房屋租赁合同；2.判令两被告向原告退还押金及转让费43000元；3.判令两被告向原告支付违约金120000元；4.本案诉讼费由两被告承担。
上诉人尹宁上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二、三项；2、请求驳回吴学军在一审中的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由吴学军承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，判决错误。吴学军在租赁期间，2016年3月1日私自将房屋转租给汤某使用经营一个多月，后2016年4月1日汤某再次将房屋转租给赵得星，赵得星使用该房屋经营至2017年3月20日后该房屋被吴学军强行锁门至今，造成的经济损失应当由吴学军承担。吴学军未经尹宁同意私自转租房屋违反双方合同第二、三、四条约定，已经构成严重违约，尹宁有权收回房屋。吴学军将房屋转租，其和尹宁之间的房屋租赁合同已经解除，对房屋丧失租赁的权利，一审判决尹宁违约属认定事实不清，导致判决错误。尹宁与吴学军签订房屋租赁合同时，双方对转让费中包含转让的货物商品、货架、沙发可移动的设施设备等室内用品共计38000元是吴学军自愿同意且符合民间交易习惯，一审判决尹宁退还吴学军31033元转让费属认定事实不清，判决错误。吴学军在租赁房屋期间损坏了房屋壁挂炉、卫生间马桶、木地板及墙面、室内玻璃隔断墙、大门等损失达40000元。综上，吴学军在租赁房屋期间未按时交付转让费、租金并私自转租房屋的行为已构成严重违约，尹宁依据合同约定有权收回房屋，请求二审法院查明事实，依法支持尹宁的上诉请求。
上诉人吴学军答辩称，尹宁在上诉状中的陈述不属实，房屋移交给我的时候是空的并不存在其所说的38000元的转让物品，壁挂炉也是完好无损的，一审法院认定尹宁违约其就应当按照双方合同的约定支付违约金。我将房屋转租给汤某时，我给尹翠兰打过电话，尹翠兰是知晓的。我按时给尹翠兰交纳了转让费38000元，我没有违约。
被上诉人尹翠兰答辩称，同意尹宁的上诉观点。
一审法院认定的事实：2015年5月1日，尹翠兰代其女儿尹宁与吴学军签订房屋租赁合同（吴学军为合同乙方，尹宁为合同甲方），将尹宁所有的位于阿克苏市金桥现代城31号楼20号门面房出租给吴学军使用。根据双方签订的租赁合同约定,房屋租赁期限5年自2015年5月1日至2020年5月1日，年租金40000元，转让费38000元，押金5000元，上述款项吴学军应当先付50000元，剩余33000元，于2015年12月31日前付清，年租金提前1个月一次性付清。合同还约定经尹宁同意，吴学军可转租房屋。如有一方违约，违约方向守约方支付房屋租金3倍的违约金，损失超过违约金时另行赔偿。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，吴学军向尹宁付款50000元，该款由尹翠兰代收。剩余33000元，吴学军以转账的方式付予尹翠兰，该款分别于2016年1月18日支付20000元，2016年2月1日支付13000元。2016年3月1日，吴学军与汤某签订房屋租赁合同，将所承租房屋转租给汤某。该转租合同约定的租赁期限为3年，租金为65000元/年，其中40000元由汤某支付给尹宁，25000元支付给吴学军，转租合同签订后，吴学军向汤某收取25000元。2016年3月底，在吴学军知情的情况下，汤某将房屋转租给赵得星。此后，尹翠兰前往租赁房屋收取租金时发现房屋被转租，尹宁遂于2016年4月1日，与赵得星签订房屋租赁合同，合同约定的租赁期限为1年，自2016年4月1日至2017年3月31日，年租金40000元。合同签订后尹宁向赵得星收取一年租金40000元。2017年3月1日，吴学军将租赁房屋上锁至今。2017年4月10日，吴学军诉至一审法院。另查明，尹宁与尹翠兰系母女关系，尹宁当庭认可其为租赁房屋所有权人及收益人，尹翠兰只是受其委托与吴学军签订了租赁合同并收取租金。经法庭释明，吴学军仍坚持要求由尹宁、尹翠兰共同承担责任。
一审法院认为，吴学军与尹宁之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思之表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点主要是：1.尹翠兰是否应当承担责任；2.吴学军逾期付款的行为是否构成违约，尹宁、尹翠兰是否有权收回房屋；3.吴学军是否是在尹宁、尹翠兰不知情的情况转租房屋；4.吴学军与尹宁签订的租赁合同有效期内尹宁又将房屋租予他人是否构成违约；5.转让费及押金是否应当退还；6.违约金是否应当调整。首先，关于尹翠兰是否承担责任的问题：根据尹宁当庭认可，尹翠兰作为尹宁母亲，受其女儿委托以尹宁的名义与吴学军签订房屋租赁合同的情形符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任之规定。据此，尹宁作为被代理人，应当对代理人尹翠兰以其名义与吴学军签订的房屋租赁合同所带来的法律后果承担责任，故吴学军将尹翠兰列为共同被告要求其承担责任于法无据。关于吴学军逾期付款的行为是否构成违约，尹宁是否有权收回房屋的问题：根据双方合同约定，签订合同后吴学军应当向尹宁支付第一年度租金40000元、转让费38000元、押金5000元，共83000元，该款由吴学军于合同签订时支付50000元，于2015年12月31日前支付38000元，否则尹宁有权无条件收回房屋。合同履行过程中，吴学军依约向尹宁付款50000元，但剩余38000元未按时支付，分别于2016年1月18日支付20000元，2016年2月1日支付13000元。从支付余款时间来看，吴学军支付20000元的时间逾期18天，支付13000元的时间逾期31天，尚属在合理的期间内，加之尹宁在收到吴学军支付的余款38000元后，合同仍在继续履行且未提出任何异议，应当视为尹宁对吴学军逾期付款行为的认可。另根据合同约定，次年租金应当于2016年4月1日前一次性付清，但就在当日尹宁将租赁房屋出租给赵得星并与其签订一年期的租赁合同，收取一年租金40000元，此时吴学军支付租金的时间并未逾期，不存在违约的情形，尹宁无权径行将房屋出租给他人。关于吴学军是否是在尹宁不知情的情况转租房屋的问题：根据庭审查明，尹宁于2016年4月1日与赵得星签订租赁合同时已明知吴学军存在转租房屋的行为，但至今未主张相关权利。尹宁虽提出该抗辩，但未在本案中提出反诉主张，对此本院不作处理。关于吴学军与尹宁签订的租赁合同有效期内尹宁又将房屋租予他人是否构成违约的问题：根据合同约定，吴学军与尹宁之间的租赁期限为5年，自2015年5月1日至2020年5月1日止。合同履行期间，尹宁认为吴学军转租行为构成违约，但尹宁未按相关法律规定的救济方式主张权利，而将房屋另租他人致使吴学军丧失在1年时间内自由使用房屋的权利，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于转让费是否应当退还的问题：吴学军承租房屋时向尹宁支付转让费38000元，押金5000元，尹宁提出转让费中包括部分物品的转让费用，即使没有任何物品也是双方协商后原告自愿缴纳的，不应退还之抗辩。一审法院认为，转让费的交纳及其金额虽系吴学军与尹宁协商一致的结果，但应是吴学军出于满足其经营、收益并实现承租期5年的合同目的之所需的投入，而双方之间5年期的合同仅履行11个月后，尹宁将房屋租予他人，致使吴学军合同目的无法实现，现吴学军要求解除租赁合同，尹宁亦不愿继续履行合同，故合同解除后转让费应予退还。为显公平，一审法院将38000元转让费按5年租赁期限平均分割，即每年7600元，截止尹宁将房屋出租给赵得星的2016年4月1日，吴学军实际使用房屋11个月，按此计算尹宁应向吴学军退还4年1个月的转让费31033元。关于押金:尹宁违反约定，押金应予退还。关于违约金是否应当调整的问题：尹宁答辩时认为合同约定的违约金过高应当减少或不予支付。庭审中，吴学军提出其装修投入近180000元，但未能提交有效的证据加以证实，一审法院未予采信。纵观本案，首先吴学军将房屋转租给汤某后除约定吴学军与尹宁之间的年租金40000元由汤某向尹宁支付外，虽另向汤某收取了25000元，但汤某仅经营1个月后经吴学军同意将房屋转租给了赵得星，此后吴学军再无此收益。其次，吴学军将租赁房屋上锁后闲置至今，该损失与尹宁无关，加之第二年度租金吴学军亦未向尹宁支付，吴学军支付了一年租金后，仅使用房屋11个月，其实际损失即为一个月租金3333元，现吴学军按照年租金的3倍主张违约金120000元，该主张明显高于其实际损失，对尹宁关于降低违约金的请求，一审法院予以采纳。根据现有证据及合同法相关规定，一审法院基于公平原则，对吴学军主张的违约金数额进行调整，以吴学军实际损失3333元的1.3倍计算，即为4332.9元。综上所述，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案尹宁在合同履行过程中，将房屋另租他人导致原告合同目的不能实现，尹宁应当承担赔偿损失的违约责任。本案吴学军虽提出实际损失高于违约金的主张，但未能提交充分有效的证据加以证实，应当承担举证不能的不利后果。据此，吴学军关于解除与尹宁之间房屋租赁合同之诉求符合法律规定，一审法院予以支持；吴学军要求尹宁退还转让费及押金43000元之诉讼请求，一审法院支持36033元；吴学军关于要求尹宁支付违约金120000元之诉讼请求，一审法院支持4332.9元。
一审法院判决：一、解除原告吴学军、被告尹宁于2015年5月1日签订的房屋租赁合同；二、被告尹宁向原告吴学军退还转让费31033元，退还押金5000元，两项合计36033元；三、被告尹宁向原告吴学军支付违约金4332.9元；四、驳回原告吴学军的其他诉讼请求。
二审期间，被上诉人尹翠兰向本院提交了汤某书写的证明一份。用于证明上诉人吴学军在将房屋转租给汤某时,上诉人尹宁并不知情,汤某将房屋转租给赵得星时吴学军在场,上诉人尹宁及被上诉人尹翠兰对汤某的转租行为也不知情。上诉人吴学军对该证据不予认可，认为无法确认该证据系汤某本人书写。本院认为，证人应当出庭接受询问，在证人汤某未到庭的情况下，该证据的真实性无法确认，故对该证据的证明效力本院不予确认。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
另查明，上诉人吴学军在承租房屋后，投入了部分装修，对装修项目及费用各方当事人存在争议。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否应当解除；二、上诉人尹宁、被上诉人尹翠兰是否应当共同向上诉人吴学军支付违约金12万元。关于涉案房屋租赁合同是否应当解除的问题。本院认为，上诉人吴学军与上诉人尹宁签订的房屋租赁合同未约定合同解除的条款，双方在合同解除问题上亦未能达成一致意见，故本案涉案合同不存在约定解除或协商解除合同的前提条件。《合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2017年3月1日赵得星搬离涉案房屋后，上诉人吴学军作为承租人占用房屋至今且未向上诉人尹宁交纳2017年3月1日至今的房屋租赁费用，上诉人吴学军作为违约一方其无权主张解除合同，且对承租房屋吴学军投入了部分装修,合同解除亦将导致装修投入损失,不利于解决本案纠纷,故上诉人吴学军要求解除合同无事实及法律依据，依法不予支持。双方当事人应当继续履行合同。关于上诉人尹宁、被上诉人尹翠兰是否应当共同向上诉人吴学军支付违约金12万元的问题。如前所述，本案不符合合同约定或者法定解除的条件，合同应当继续履行，故上诉人吴学军主张的装修损失，本院不予支持。根据庭审查明的事实，2016年3月1日上诉人吴学军将房屋转租给汤某，约定房屋租赁期为三年，吴学军从汤某处收取了当年2016年的房屋转租费25000元，后2016年3月底汤某将房屋再次转租给赵得星。上诉人吴学军2017、2018年两年的转租费未能收取，系因其和汤某之间的转租合同未能继续履行所致，该部分损失不应当向尹宁和尹翠兰主张，故对于上诉人吴学军要求上诉人尹宁与被上诉人尹翠兰共同向其支付违约金12万元的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《民法通则》第六十三条第二款：”代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，涉案租赁房屋的产权人为上诉人尹宁，上诉人吴学军与上诉人尹宁签订的房屋租赁合同中出租方明确写明”代签尹翠兰”，被上诉人尹翠兰仅是上诉人尹宁委托代签合同的委托代理人，其签订合同的法律效力应当由上诉人尹宁承担，故上诉人吴学军认为应当由上诉人尹宁和被上诉人尹翠兰共同向其承担违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人尹宁的上诉请求成立，予以支持。上诉人吴学军的上诉请求及一审诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销阿克苏市人民法院（2017）新2901民初1811号民事判决；
二、驳回上诉人吴学军的一审诉讼请求。
一审案件受理费1780元，由上诉人吴学军负担。二审案件受理费，上诉人吴学军预交2700元，上诉人尹宁预交809元，合计3509元，由上诉人吴学军负担。
本判决为终审判决。
审判长 倪 倩
审判员 肖继红
审判员 曹燕燕
二〇一七年十一月二十八日
书记员 杨 欣