广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初4216号
原告（反诉被告）：北京十星宝电子商务有限公司中山分公司，住所地中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼1502号，组织机构代码07792955-5。
负责人：花松秀,总经理。
委托诉讼代理人：马佐权、温灵军，均系广东邦杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马婵萍，女，1965年11月29日出生，汉族，住中山市，
被告（反诉原告）：张桂好，女，1950年11月18日出生，汉族，住中山市，
上列两被告的共同委托诉讼代理人：成冬红,广东洋三律师事务所律师。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：张金波，广东洋三律师事务所律师助理。
原告（反诉被告）北京十星宝电子商务有限公司中山分公司（以下简称十星宝公司）与被告（反诉原告）马婵萍、张桂好房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告十星宝公司的委托诉讼代理人马佐权，被告马婵萍、张桂好的共同委托诉讼代理人成冬红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告十星宝公司向本院提出诉讼请求：两被告退还原告租赁押金100230元并赔偿原告因违约造成的损失220338.34元[其中2015年7月24日至8月23日房租50115元、2015年6至7月物业管理费16023.84（8011.92元/月×2月）元、中介费25057.5元、装修设计费10000元、装修工程第一批付款77962元、消防工程第一批付款18000元、付空调设备改装费第一批付款11450元、预存电费1000元、装修押金6000元、建筑垃圾清运费4008元、拆墙清运费272元、消防管泄水费450元]。主要事实和理由：2015年6月24日，原告通过中山市盈通行地产顾问有限公司，向两被告承租位于东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼15层1501、1502、1508号写字楼作为公司办公室，并于当日支付2个月押金100230元和8月租金50115元，以及向中山市盈通行地产顾问有限公司支付中介费25057.5元。同年7月1日，原告与两被告就租赁事宜签订《租赁合同》。随后，原告委托第三方对写字楼进行装修。装修过程中，写字楼所在物业公司中山远洋广场物业服务中心向原告告知该物业使用统一中央空调，且要求加收空调使用费。对于该项费用，两被告在原告签署《租赁合同》之前并未向原告告知，合同中亦未进行约定。原告多次要求两被告与物业公司进行协商，亦希望自行加装空调，但均无法解决。为此，原告于2015年10月22日委托律师向两被告发函解除租赁合同。两被告收到解除通知函后，未向原告提出异议，初始亦同意退还押金及赔偿原告损失，但后又后悔。原告认为两被告未能提供适租的办公场所，致使原告合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约，因此给原告造成的损失，依法应当予以赔偿。原告已多次与两被告协商损失赔偿问题，但两被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。
原告为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交以下证据：1.租赁合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.关于写字楼加班申请使用中央空调的温馨提示；4.催告函及EMS邮寄单据；5.原告与被告马婵萍短信记录；6.原告与被告马婵萍助手QQ聊天记录；7.律师函及EMS邮寄单据；8.收据；9.招商银行转账电子回单；10.物业费发票；11.装修收款单、电费发票；12.服务费发票；13.设计费发票；14.工程合同书及发票；15.安装合同书及发票；16.空调工程合同书及发票；17.公证书；18.十星宝承租远洋广场1幢办公楼1501、1502、1508号加班使用中央空调费用表（自制）；19.2.3份银行流水单证明；20.原告公司员工2016年3月、4月的考勤记录及劳动合同；21.原告网页公司简介2页（打印件）及资质文件4页。
被告马婵萍、张桂好辩称：一、原、被告双方所签租赁合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务；二、在租赁过程中，原告已实际考察过租赁物现状，且完全了解租赁物的状况，双方约定按租赁物现状进行出租，合同签订后，双方均有履行合同，被告已将租赁物交付给原告使用，在装修过程中原告要求解除合同没有事实及法律依据，也不符合合同约定。至今原告没有将租赁物交还给被告，原告已就租赁物的现状做了公证，租赁物的办公室的门已拆除，打了两处间隔墙，原告并没有将租赁物恢复原状，也没有将租赁物交还给被告，原告的注册地址至今仍位于租赁物，没有迁出。所以双方的租赁合同并未合法解除。原告所称损失均与被告无关，并非被告单方违约造成。要求驳回原告的全部诉讼请求。
被告马婵萍、张桂好就其的辩解在法定期限内向本院提交以下证据：1.租赁合同；2.前期物业服务协议书；3.原告企业机读档案登记资料；4.欠费清单（物业管理费）。
反诉原告（被告）马婵萍、张桂好向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方的租赁合同在2015年10月23日没有解除，租赁合同继续有效；2.判令反诉被告对所租赁中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼1501、1502、1508号物业恢复原状（如果不恢复原状的，赔偿损失暂计50000元）并交还给反诉原告；3.判令反诉被告支付租金至实际恢复原状并交还之日的租金（每月50115元，暂计8个月）及按照当月租金的5‰支付逾期违约金，租金暂计至2016年4月23日为400920元，违约金暂计为274630.1元；4.判令反诉被告支付物业管理费至实际恢复原状并交还之日止（每月8011.92元，暂计8个月），暂计64095.3元；5.判令反诉原告没收反诉被告租赁押金100230元。主要事实和理由：反诉原、被告之间签订的关于中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼1501、1502、1508号物业的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。反诉被告在签订租赁合同后将公司注册住所地变更为前述租赁物业，并进行了装修施工。然而反诉被告却不按照合同的约定按时支付租金且拖欠物业管理费，其行为严重违反了合同约定，造成反诉原告的重大经济损失。反诉原告多次与反诉被告协商，反诉被告置之不理，反而恶意提起诉讼。为维护反诉原告自身合法权利，特提起反诉，请求依法判决。
反诉原告就其反诉主张在举证期限内向本院提交的证据与其本诉证据相同。
反诉被告（原告）十星宝公司辩称：一、根据反诉被告提交的证据，反诉原告在出租场所时隐瞒写字楼需加收空调费的事实，其提供的场所无法加装空调，未能提供适租的办公场所，致使反诉被告的合同目的无法实现，据此反诉被告依据合同法第94条规定解除租赁合同合法合理，依据合同法第112条、第113条相关规定，因反诉原告的违约行为导致反诉被告的损失，反诉原告应予赔偿；二、反诉被告以反诉原告未能提供适租场所，致使合同目的无法实现为由委托律师于2015年10月22日发函解除合同，反诉原告在第二天收到函件后并未就解除事宜向反诉被告提出任何异议，双方一直就赔偿问题进行磋商，由此可见反诉原告对解除合同并没有异议，双方达成解除合同的合意，反诉原告于2016年4月20日提起解除合同的效力诉讼，已远超过法定期限，根据合同法第96条、合同法司法解释二第24条规定，双方的租赁关系已于2015年10月23日依法解除，故反诉原告主张确认未于2015年10月23日解除合同及要求反诉被告继续支付租金的请求均没有事实及法律依据，请求驳回。
反诉被告就其反诉答辩在举证期限内向本院提交的证据与其本诉证据相同。
本院经审理认定事实如下：马婵萍、张桂好（出租方、甲方）与十星宝公司（承租方、乙方）于2015年7月1日签订一份《租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于中山市东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼15层1501、1502、1503号建筑面积约为668.2平方米作的物业作为办公的经营场所；乙方在签订合同之前已到过租赁物现场，完全了解租赁物的现状，甲方按租赁物现状租给乙方，该租赁物只作办公用途；租赁期限约为3年，从2015年6月24日起至2018年6月23日止；租金每两年递增3%：第一年（即2015年6月24日起至2016年6月23日止，含装修免租期30日即租赁第一年的头30日）租金每平方75元，不含租赁税，每月租金为50115元；第二年（2016年6月24日至2017年6月23日止）租金每平方77.25元，不含租赁税，每月租金为51618元；第三年（2017年6月24至2018年6月23日止）租金每平方79.56元，不含租赁税，每月租金为53162元；租赁物的供电（水）为二次供电（水），电（水）费按租赁物内独立分挂电表实际用电（水）量×供电（水）单位收费标准＋损耗；乙方必须于每月5日前向甲方支付下月租金、向远洋物业支付管理费及预存或交付水电费，以上款项由乙方直接汇入张桂好账户；乙方须在本合同签订之日向甲方缴付150345元（其中100230元为租金保证金，50115元为首月租金），合同期满如乙方不续租，在结清所有费用并将租赁物按本合同约定的条件交回甲方后，租赁保证金无息退还乙方，如乙方违约第九条或单方解除或终止本合同的，该租赁保证金则由甲方没收；乙方应向远洋物业交纳装修押金（标准按物业管理公司要求执行），装修押金于乙方完成装修且没有擅自改变装修方案、没有损坏甲方设备设施的条件下无息退还乙方；乙方逾期交付租金须按当月租金5‰向甲方支付逾期违约金；因乙方违法违约导致甲方解除合同或甲方单方面解除合同的，甲方均可没收保证金，租赁物内外装修、固定于墙体、地板、天花板的非入墙入地的设备设施归甲方所有（如有损坏，应由乙方恢复原状或照价赔偿给甲方）；合同还约定了其他事项。
合同签订后，十星宝公司向马婵萍、张桂好支付了2015年7月24日至8月23日的租金50115元、租赁押金100230元。十星宝公司于2015年7月6日与中山市泓川装饰设计工程有限公司签订装饰装修工程施工合同，由该公司进场装修。在装修过程中，十星宝公司收到中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业中心）的《关于写字楼加班申请使用中央空调的温馨提示》（落款时间为2015年7月9日），告知该写字楼使用统一中央空调正常开启时间为周一至周六早上8时至18时，如周日及晚上18时后需申请使用空调的加班单位，需经申请办理加班流程后开启空调，并按以下标准收费：每个单元产权面积200㎡以下的，40元/小时；200-500㎡的，45元/小时；501-1000㎡的，50元/小时。十星宝公司于2015年10月12日向马婵萍、张桂好发出催告函，载明该公司因工作需要，须保证每周七天24小时均有人在岗，因此，按远洋物业中心要求交纳，每小时需130元加班空调使用费；因对方在合同签署之前未告知该司空调使用费情况，隐瞒足以影响该公司决定的重要事实，并因对方协调物业公司无果，请对方于3日内回复加班空调使用费是否免收，无法免收或逾期不回复的，我方有权解除合同并要求赔偿损失。十星宝公司于2015年10月22日委托广东邦杰律师事务所向马婵萍、张桂好发出律师函，认为因远洋物业中心加班空调使用费问题将会给该公司每月增加费用近6万元，现物业公司不同意免收亦无法提供场地由十星宝公司自行加装空调，马婵萍、张桂好与远洋物业协商无果，故就认为马婵萍、张桂好未能提供适租的办公场所，导致合同目的无法实现，构成根本违约，故具函解除双方于2015年7月1日签署的《租赁合同》。马婵萍、张桂好于2015年10月22日收到该律师函。后双方就合同事项协商无果，原告于2016年3月15日将涉案租赁物的钥匙通过邮寄方式还给被告。
另查明，十星宝公司注册经营范围为因特网信息服务业务、销售日用品、矿产品、技术推广服务等，其商标注册证载明服务项目包括计算机编程、计算机软件设计等项目，其当庭演示的该公司网页显示其系主营比特币综合服务平台网站的公司。十星宝公司向中山远洋物业服务有限公司交纳2015年6月、7月物业管理费16023.84元（8011.92元/月×2月），预存电费1000元，装修押金6000元，建筑垃圾清运费4008元、拆墙清运费272元、消防管泄水费450元。十星宝公司于2015年12月15日支付中介代理费25057元；于2015年12月16日支付装修设计费10000元。2015年7月6日十星宝公司与中山泓川装饰设计工程有限公司签订装饰装修工程合同书，于2015年12月15日支付工程款77962元；于2015年7月与广东建安消防机电工程有限公司中山二分公司签订办公室消防改造工程安装合同书，于2015年11月5日支付消防工程改造款18000元；于2015年7月23日与中山市捷伦空调设备有限公司签订中山市远洋1501，1502，1503部分空调工程合同书，合同约定造价19966元，实际于2015年12月15日支付空调设备改装费11450元。
诉讼中，本院发函至中山远洋广场物业服务中心询问该公司何时作出物业加班期间使用中央空调收费标准的决定并通知业主（包括物业所有人或使用人）。该中心复函称：该中央空调收费标准于2015年7月9日书面通知业主。原、被告同意案涉租赁物修复费用按35000元计算。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原告与两被告签订的租赁合同系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同已依法成立并生效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案焦点在于：1.租赁合同的解除问题；2.各方责任承担问题。
关于焦点一：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原、被告双方签订《租赁合同》的时间是2015年7月1日，中山远洋广场物业服务中心发出《关于写字楼加班申请使用中央空调的温馨提示》的时间是2015年7月9日，此提示的发出时间在合同之前；原告公司需全天使用空调，按此提示的收费标准，与自己装电表按用实际电量计收电费相比，确实会增加较大数额的费用，这在双方签订合同时是不知道的，故原告要求解除租赁合同的理由成立。原告于2015年10月22日通过广东邦杰律师事务所向两被告发出律师函，要求解除租赁合同，双方确认两被告于2015年10月23日收到该函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，本院认定双方签订的《租赁合同》于2015年10月23日解除。
关于焦点二：鉴于合同解除的原因主要是物业管理方面确定了一个双方在签约时并不清楚的加班用电收费标准，对此双方均无过错，无需承担违约责任。合同的解除给双方都造成了较大损失，对这些损失的承担，合同有约定的按约定，无约定的应适用公平原则进行分担，对此，本院作出以下认定：1.租赁押金100230元，由于原告并无违约行为，故被告应该返还给原告；2.房屋租金应该自2015年7月24日计至2015年10月23日,以每月50115元计，原告已交1个月，应补交2个月，即100230元；3.物业管理费应该自2015年6月24日计至2015年10月23日,以每月8011.92元计，原告已交2个月，应补交2个月，即16023.84元，因合同已解除，此款由原告交给被告转交物业管理公司；4.按照中介行业惯例，中介费为一个月的租金，双方各承担一半，原告主张中介费25057.5元,刚好是月租金之一半，说明另一半被告已支付，在双方均无过错的情况下，原告要求应由自己承担的一半也由被告承担缺乏理据，本院不予支持;5.由于中山远洋广场物业服务中心已经证实关于加班空调用电收费标准已于2015年7月9日告知原、被告双方，原告知道该用收费标准无法接受没有马上提出解除合同，而仍然进行装修，故原告支出的与装修有关的费用原则上应由其自行承担，但其中的消防改造工程因可令被告受益，消防改造款18000元应由被告承担；6.反诉原告提出的恢复原状问题，双方确认所需费用35000元,考虑原告因装修投入损失较大，且其按办公场所设计装修，对被告今后的装修影响有限，本院酌定原告向被告支付恢复原状费用18000元。
此外，由于本院认定双方签订的《租赁合同》已于2015年10月23日解除，反诉原告知悉涉案租赁物现处于空置状态，且反诉原告未提供相应的证据证明反诉被告目前仍对涉案租赁物处于占用状态，因此，对于其主张反诉被告承担租赁合同解除后所产生的租金、物业占用费、物业管理费等费用的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、马婵萍、张桂好于本判决生效之日起七日内向北京十星宝电子商务有限公司中山分公司返还租赁押金100230元、消防改造款18000元；
二、北京十星宝电子商务有限公司中山分公司于本判决生效之日起七日内向马婵萍、张桂好支付尚欠租金100230元、物业管理费16023.84元、恢复原状费用18000元；
三、驳回原告北京十星宝电子商务有限公司中山分公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告马婵萍、张桂好的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6108元(原告已预交)，由原告北京十星宝电子商务有限公司中山分公司负担3054元，被告马婵萍、张桂好共同负担3054元(两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告)；反诉费4686元（反诉原告已预交），由反诉原告马婵萍、张桂好负担2343元，反诉被告北京十星宝电子商务有限公司中山分公司负担2343元（反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。两项折抵,马婵萍、张桂好实际应该返还诉讼费用711元给北京十星宝电子商务有限公司中山分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
人民陪审员 陈晓莹
人民陪审员 邓杏妹
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 郭小琪
许晓丹