山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第8804号
原告：胶南市大地房地产有限公司。
法定代表人：王军，总经理。
委托代理人：胡文平，山东翔鸿律师事务所律师。
委托代理人：黄海波，山东翔鸿律师事务所律师。
被告：仲丽娜。
委托代理人：徐金良，山东持言律师事务所律师。
原告胶南市大地房地产有限公司（以下简称大地公司）为与被告仲丽娜民间借贷纠纷一案，于2014年9月24日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月22日、2015年6月29日二次公开开庭进行了审理。原告大地公司之委托代理人黄海波、被告仲丽娜之委托代理人徐金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大地公司诉称：原告与被告仲丽娜于2004年9月15日签订借款协议，约定被告向原告借款3.6万元，并对借款利息、还款期限、违约责任等内容进行了约定。协议签订后，原告按约履行了义务，但被告仅向原告支付了2677.78元，未按约偿还其他借款本息。原告认为，被告应按协议约定承担偿还借款本息，并支付逾期还款违约金的业务。故请求判令被告偿还借款本息43227.02元、支付逾期还款违约金36959.11元【382.54元×（1＋113月）／2×113个月×30天×0.05%】，并承担本案诉讼费用。
被告仲丽娜未予书面答辩，庭审时口头辩称：被告欠原告大地公司本金为3.6万元，双方约定十年还清，每月还款382.54元。2004年9月15日，原、被告达成补充协议，约定原告应在协议生效后半年内为被告办理房产证等产权手续，否则被告有权终止偿还欠款，原告应按欠款总额万分之五每日支付违约金。补充协议签订后，原告至今未为被告办理房产产权手续，未交付房产证，已构成违约。被告还款7个月，本息共计2677.78元，因原告违约，故被告终止还款。综上，原告因违约产生的违约金已远远超过被告欠原告的本息总额，故被告不应当向原告支付任何款项，但对于违约金，被告保留另行诉讼的权利。
经本院开庭审理查明：2002年12月27日，原告大地公司与被告仲丽娜签订了商品房买卖合同一份，载明了包括双方联系电话在内的基本情况，约定：被告购买原告开发建设的位于青岛市黄岛区（原胶南市）爱地花园南楼中一单元五层东户的商品房一套，用途为住宅，属砖混结构；建筑面积共129.41㎡，单价1020元／㎡，总金额为131998元；产权登记面积与合同约定面积发生差异，按实际结算，多退少补；被告应于2002年12月30日前支付购房款8万元；原告应当在2003年8月30日前，将该商品房经验收合格，并交付被告使用；双方还就其他事项进行了约定。后来，该份合同的“计价方式与价款”部分用黑色签字笔添加了“（房价下调：15200.00元）”。
2004年9月15日，原告大地公司作为债权人（甲方）、被告仲丽娜作为债务人（乙方）、案外人王强作为保证人（丙方）签订还款协议书一份，就乙方因购买爱地花园南楼中一单元五层东户，欠甲方房款3.6万元的相关事宜达成协议，约定：一、乙方欠甲方房款3.6万元，利息根据银行同期现行贷款利率按月利率4.2‰计算，合同签订后若遇银行贷款利率调整的，欠款利率按照调整后的银行贷款利率执行，乙方提前还款的，按照银行的结算办法执行；二、还款期限为10年，自2004年9月22日起至2014年9月21日止；三、乙方每月还款本息一次，即在每月15日前还款一次，每次还款数额为382.54元；根据银行贷款政策，乙方所购涉案房屋若能办理银行抵押贷款时，甲方须按有关规定为乙方办理银行按揭或房产抵押贷款来偿还欠款本息，乙方应当配合，否则参照本协议第四条的规定追究乙方的违约责任；四、乙方必须按照本协议第三条规定时间还款，如逾期不还，乙方应按逾期天数和逾期还款数额，每日按万分之五支付违约金；五、丙方对乙方还款本息承担连带偿还责任，如乙方不按本协议规定偿还本息，甲方有权直接向丙方追偿，丙方保证期限为乙方全部欠款本息期限届满之日起二年；六、乙方欠甲方款项，除由丙方保证外，乙方自愿用涉案房屋作为抵押，若乙方不按协议规定还款，甲方有权将乙方抵押的房屋进行变卖，变卖后的款项先支付乙方欠甲方款及本息；七、本协议经甲、乙、丙三方签字生效。
当日，原告作为甲方、被告作为乙方又签订了补充协议一份，约定：一、甲方在地下停车场为乙方改建小草房一处，于本协议签订之日起两个月内交付使用，否则乙方停交还款，小草房使用期限与房权证确定的最后期限一致；二、小草房由甲方根据地下停车场的具体情况确定，面积不小于6㎡，价格为500元／㎡；三、房产证在本协议生效后半年内办齐，否则乙方有权中止偿还欠款，甲方按欠款总额的万分之五每日支付违约金；四、后楼东单元楼梯口改建，完成日期与小草房同步；五、违约金从还款内一次性扣除；六、乙方应在拿钥匙前一次性付清配套费、契税、电表鉴定费、有线电视初装费。
2004年10月27日，被告仲丽娜及丈夫郭德广在小柴房分配表上分别签名，应领取062号小柴房，但后来原告以被告拒绝交款为由，一直未予交付。自2004年10月份起至2005年4月份止，共7个月，被告每月向原告大地公司支付购房款300元、利息82.54元，合计支付了2677.78元。
2008年之前，被告仲丽娜便断断续续地住在涉案房屋内，并到胶南市金鼎物业管理有限公司（以下简称金鼎公司）交纳了水费、电费。10月23日，原告大地公司委托金鼎公司将书面通知张贴于爱地花园小区各住宅楼每一单元的单元门上，内容为通知各业户于11月15日前携带相关材料到原告处办理房产登记手续。2009年2月12日，原告再次委托金鼎公司将书面通知张贴于该公司“爱地花园管理站”站牌下的立柱上，内容为通知各业户，房产证在办理之中，请各业户将夫妻双方身份证复印件送至爱地花园物业管理处。
2009年8月份，原告将涉案房屋的房地产权证办理完毕，证号为胶房地权市字第200952430号，登记时间为2009年8月4日，登记的房地产权利人为被告夫妇、建筑面积为127.61㎡。该房地产权证仍由原告持有。8月22日，原告再次委托金鼎公司将书面通知张贴于该公司“爱地花园管理站”的站牌上，内容为通知相关业户速到原告处领取房地产权证。
上述事实，有当事人的陈述，原告大地公司提供的还款协议书一份、证明四份、照片六份、房地产权证一份、小柴房分配表一份、水电费单据四份，被告仲丽娜提供的商品房买卖合同一份、补充协议一份在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为：被告仲丽娜购买原告大地公司开发建设的涉案房屋，支付了大部分购房款，截止2004年9月15日，尚欠3.6万元，双方对上述事实并无争议，本院予以确认。原、被告于当日签订的还款协议书以及补充协议，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面、诚实性用原则地履行自己的义务。还款协议书约定自2004年9月22日起的十年期间，被告应当于每月的15日前偿还382.54元，但根据补充协议，原告负有义务于2005年3月14前将涉案房屋的房地产权证办齐，否则被告有权中止偿还借款，故被告按照“购房款300元／月、利息82.54元／月”的标准，向原告支付至2005年4月份，符合双方约定。原告将涉案房屋的房地产权证办理完毕，并于2009年8月22日委托金鼎公司将书面通知张贴于该公司“爱地花园管理站”的站牌上，通知相关业户速到原告处领取房地产权证，而被告于2008年之前便住在涉案房屋内，并到金鼎公司交纳了水费、电费，根据日常生活经验法则，被告未注意到该份领取通知的可能性极小，故此时被告中止偿还欠款的约定情形归于消灭，应当自2009年9月份开始，继续按照“购房款300元／月、利息82.54元／月”的标准，向原告支付剩余113个月（120个月—7个月）的欠款43227.02元。自2005年3月15日起至2009年8月22日止，共计1621天，系原告延迟办理涉案房屋房地产权证的期间，应当按照补充协议的约定向被告承担违约责任。被告应当支付购房款3.6万元，已经支付本金2100元（300元／月х7个月），尚欠33900元，按照补充协议第三条“甲方按欠款总额的万分之五每日支付违约金”之约定，原告应当支付的违约金为27475.95元，并根据第五条“违约金从还款内一次性扣除”之约定，故被告还应当向原告偿还15751.07元（43227.02元—27475.95元）。该款按照“购房款300元／月、利息82.54元／月”的支付标准，分摊为41个月，并根据还款协议书第四条关于“违约责任”之约定，被告另应当承担违约金4940.50元。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告仲丽娜于本判决生效后10日内给付原告胶南市大地房地产有限公司款15751.07元。
二、被告仲丽娜于本判决生效后10日内支付原告胶南市大地房地产有限公司违约金4940.50元。
三、驳回原告胶南市大地房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1805元，由原告胶南市大地房地产有限公司承担1488元，被告仲丽娜承担317元。因原告已向本院预交，被告于本判决生效后10日内付给原告317元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 王 倩
审判员 刘坤华
审判员 魏忠照
二〇一五年十月十日
书记员 董萃萃