上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12552号原告：上海协翊机械有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：任文志，经理。委托诉讼代理人：田梦梦，女。被告：上海华芮实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：章冯，总经理。委托诉讼代理人：赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。原告上海协翊机械有限公司(以下简称“协翊机械公司”)与被告上海华芮实业有限公司(以下简称“华芮实业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。本院于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田梦梦、被告委托诉讼代理人赵昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协翊机械公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还押金9,140元；2、判令被告赔偿违约金27,420元；3、判令被告赔偿装修损失73,300元。审理中，原告将诉请变更为：1、判令被告返还押金9,140元；2、判令被告赔偿违约金6,696元；3、判令被告赔偿搬迁费损失5,000元；4、判令被告赔偿装修损失57,950元(办公室装修损失为28,575元，厂房装修损失为29,375元)。事实和理由：2015年7月18日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将坐落于上海市松江区车墩镇新车公路XXX号的一楼厂房290平方米及3楼办公室120平方米出租给原告使用，租期自2015年8月1日至2021年7月31日。后被告要求单方解除《租赁合同》，导致原告无法正常使用上述房屋。依据《租赁合同》相关约定，被告应当赔偿原告相当于三个月租金的违约金。《租赁合同》所涉办公室部分有产权证，厂房部分没有产权证。办公室面积为120平方米，依据合同约定的租金标准，被告应当赔偿原告违约金6,696元。原告承租系争房屋后，对办公室和厂房进行了装修，对该部分装修损失，以及原告以后搬离系争房屋产生的搬迁费用，被告也应当赔偿。综上，原告向本院提出以上诉请。被告华芮实业公司辩称：同意返还押金9,140元，依据双方《租赁合同》的约定，其对原告主张的违约金金额及计算方式也无异议，不同意支付违约金。原、被告之间的《租赁合同》无法继续履行的原因在于案外人上海百川连接器有限公司(以下简称“百川公司”)，百川公司因自身债务导致涉案厂房被法院查封，法院并要求所有租户搬离，故应当适用《租赁合同》第四条第6款的约定，被告不应当承担违约责任。原告租金支付至2017年7月31日，后续租金原告不再缴纳，故双方《租赁合同》自然终止。如果法院认定被告需要承担违约责任，则原告主张的违约金标准也过高，要求法院调整。不同意赔偿搬迁损失。对于装修损失，被告认可原告的装修损失金额为57,950元(办公室装修损失为28,575元，厂房装修损失为29,375元)，但对于被告是否应当承担赔偿责任以及责任大小由法院认定。另，原告在2017年7月31日后将房租交给了案外人百川公司，原告仍在实际使用系争房屋，故装修损失也未实际发生。经审理查明：上海市松江区车新公路XXX号1-6幢房屋于2013年4月9日登记在案外人百川公司名下。2014年7月10日，案外人百川公司作为出租方、甲方，被告作为承租方、乙方，签订一份《厂房租赁合同(最终版)》，约定甲方将位于上海市松江区新车公路XXX号的厂房及办公楼出租给乙方使用，租期自2014年7月10日起至2023年10月9日止。第1.3条约定，甲方允许乙方将自身用多余的厂房面积转租给第三方使用。该合同另对其它租赁事宜作了约定。2015年7月18日，被告作为甲方、出租方，原告作为乙方、承租方，签订一份《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市松江区车墩镇新车公路XXX号的厂房，建筑面积为290平方米(价格为0.78元)以及3楼办公室120平方米(价格为0.62元)出租给乙方使用，租期自2015年8月1日起至2021年7月31日止。第二条约定乙方租赁该厂为仓库办公使用。第三条第1款约定，租金支付方式为付六押壹，每月租金为9,140元，租金应以六个月支付一次，每次支付租金须提前10天。第2款约定，租赁合同签订时，乙方应向甲方支付9,140元作为租赁保证金。第四条第6款约定，租赁期内如遇国家市政动迁或旧城区改造等不可抗拒的因素造成双方损失的，甲方应提前3个月通知乙方，双方按国家赔偿的相应法规进行协商。此外双方不承担任何责任，甲方退还乙方剩余租赁房租。第10款约定，有以下情形之一的，双方有权单方面解除合同：(1)出租方违反合同约定，使承租人无法使用租赁房屋……第八条约定，甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决。违约金为该租赁物的3个月租金。该合同另对其它事宜作了约定。2016年11月30日，本院张贴(2016)沪0117执5528号等案件的公告，责令百川公司于2016年12月5日前履行生效判决书的给付义务，逾期不履行的，本院将依法对被查封的上海市松江区车墩镇车新公路XXX号1-6幢厂房予以评估、拍卖，现通知占有该房屋的案外人在2016年12月5日前迁出上述厂房。占有上述厂房的案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当在2016年12月5日向本院立案庭递交书面执行异议申请。2016年12月24日，本院作出(2016)沪0117执异198号执行裁定书，裁定驳回华芮公司就上海市松江区车墩镇车新公路XXX号4、5、6、7幢房屋所提的执行异议。2017年4月27日，案外人百川公司出具一份《停电通知》，载明：因公司2016年8月份停业停产后由华芮公司负责配电管理和收费，一是由于违规操作配电造成严重影响，二是2017年1月开始未向出租方约定单位交纳过租金。现于2017年5月5日开始停电，有给使用厂商造成不便之处，公司深表歉意。2017年6月10日，被告向华芮商业楼内入驻企业公司发送一份《告知函》，载明百川公司在2016年8月起因劳务纠纷，松江法院于2016年11月30日查封百川公司出租给被告的厂房，租赁合同已经无法履行。为避免被告与百川公司的纠纷影响现入驻客户(百川采取停水停电等措施)而造成损失，被告决定终止与百川公司的合约关系，请各客户与被告负责人取得联系商谈解除合约。解除合约后，现入驻客户可以与百川公司签订合约并履约缴付房租等费用，以保证正常经营运作。被告将不参与其中，不负任何责任。审理中，本院于2017年11月3日至现场勘查，双方确认租赁范围为：厂区东北侧厂房最东端、大门西侧面积为290平方米的厂房以及宗地图上标注为6幢(现场标号为蓝色5)三层面积为120平方米的办公室，其中厂房无产权证、无建设工程规划许可证。审理中，原告还提供了一份甲方为被告华芮公司、乙方为空白的《终止厂房租赁协议》，其中载明因案外人百川公司的原因，导致原、被告《租赁合同》无法继续履行，现双方协商一致同意终止合同，从而证明系被告要求单方面解除租赁合同。被告对上述证据真实性无异议，但认为仅表示被告要同原告协商处理后续租赁事宜。审理中，双方确认原告租金支付至2017年7月31日，双方《租赁合同》有效部分也于该日解除。审理中，原告陈述：其承租房屋用于仓储用途，承租时系毛坯房，其承租后在厂房内搭建了彩钢房、地坪和行车，在办公室做了吊顶、地板、墙面粉刷并安装了内部玻璃门和木门；案外人百川公司实际于2017年5月5日停电，停电一周；《租赁合同》无法继续履行系因被告未向百川公司按期支付房租导致；2017年7月31日后，被告拒收租金，故其向百川公司支付租金，但百川公司也没有跟原告签订租赁合同，仅给予原告一定的宽限期让其另寻厂房；原告实际于2018年1月16日搬离涉案房屋。被告陈述：被告承租给原告时涉案房屋系毛坯；2017年5月15日起案外人百川公司就要求租户直接向其交纳租金，故2017年7月31日后，被告并非不收取房租而是无权收取；确认原告在2017年1月19日时已经搬离涉案房屋，但对于具体搬离时间被告不清楚。审理中，经本院释明，双方《租赁合同》所涉无产权证、无建设工程规划许可证的厂房部分无效后，原告关于违约金的诉讼请求相应作了变更，被告未在本案中提起反诉。对于合同有效部分，双方均明确没有其它合同解除的后果需要在本案中处理。以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、告知函以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁标的物中所涉厂房未取得建设工程规划许可证，故双方就该厂房部分所签订的《租赁合同》无效。对于《租赁合同》所涉办公室部分则为有效。对于合同有效部分，双方均确认合同已于2017年7月31日解除，本院亦予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告要求返还押金的诉请，被告同意返还，本院予以确认。关于原告要求被告赔偿违约金6,696元的诉请，本院认为，虽然被告辩称合同解除的原因在于案外人百川公司，但根据合同相对性原则，被告作为出租方，在租期内无法保证租赁物由原告正常使用，被告也向各承租人发送了要求同各承租人商谈解约事宜的《告知函》，故本案违约方在于被告，被告应当承担违约责任。关于被告辩称本案系因不可抗拒的因素导致合同解除故其不应当承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。依据《租赁合同》的相关约定，对于原告按照合同有效部分的租赁面积要求被告支付三个月租金作为违约金的诉请，本院予以支持。被告辩称违约金过高的意见，本院不予采纳。关于搬迁费损失，考虑到《租赁合同》部分有效部分无效，本院酌定被告赔偿原告3,500元。关于装修损失，本案所涉租赁物已由本院张贴公告要求各实际使用人搬离，客观上被告无法对装饰装修进行利用。对于办公室装修损失28,575元，因违约方系被告，被告应当赔偿；对于厂房装修损失29,375元，因涉及厂房部分的《租赁合同》无效，根据双方过错大小，本院酌定被告应当赔偿给原告20,562.50元。以上装修损失共计49,137.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十一条之规定，判决如下：一、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海协翊机械有限公司押金9,140元；二、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海协翊机械有限公司违约金6,696元；三、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海协翊机械有限公司搬迁费损失3,500元；四、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海协翊机械有限公司装修损失49,137.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,770元,由原告上海协翊机械有限公司负担344元(已付)，由被告上海华芮实业有限公司负担1,426元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  惠 蕙人民陪审员  范幼芳二〇一八年一月二十二日书 记 员  张若雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……