杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初16361号
原告（反诉被告）：敖为永，男，1978年4月23日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托代理人：李淑芹，女，1981年10月22日出生，汉族，系原告敖为永妻子，住山东省德州市德城区。
被告（反诉原告）：唐松南，女，1970年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
被告（反诉原告）：曹子龙，男，1970年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
二被告（反诉原告）共同委托代理人：吴苏元，杭州市塘栖法律服务所法律工作者。
二被告（反诉原告）共同委托代理人：任国良，杭州市塘栖法律服务所法律工作者。
原告敖为永为与被告唐松南、曹子龙房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月19日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判。后唐松南、曹子龙提起反诉，本院审查后依法予以受理，并与本诉合并审理。本院分别于2018年1月3日、2018年1月12日公开开庭进行了审理，敖为永及其委托代理人李淑芹，唐松南、曹子龙的共同委托代理人吴苏元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）敖为永起诉称，原、被告双方于2015年11月6日通过房产中介杭州满懿房地产资讯有限公司签订关于转让东安景苑13栋3单元1802室（面积约80平方米）的居间协议，约定总房价款为40万元整，房款支付方式为一次性支付。但因当时产证尚未办出，故协议约定当日支付定金30000元，购房款170000元，并约定每年支付购房款40000元，两年为限，其余房款待产证办出一次付清。原、被告及中介均同意当天必须将钥匙交给敖为永，房屋交由敖为永支配使用。后敖为永又于2016年11月16日支付唐松南、曹子龙购房款40000元，合计支付款项为240000元。目前敖为永全家居住在案涉房屋内。根据协议约定，唐松南、曹子龙应积极配合敖为永办理产证，但敖为永于2017年9月获悉唐松南实际已于2017年6月5日办出房产证但一直欺瞒产证尚未办出，且已于2017年8月18日办理了抵押登记，抵押金额为80万元，其人为故意设置房产过户障碍构成一房二卖的违法行为。鉴于唐松南、曹子龙违背基本的诚信和守约，故意隐瞒欺诈的事实，导致协议无法继续履行。特起诉，请求判令：1、解除房屋转让协议；2、双倍返还定金60000元、退还全部房款210000元、支付利息30000元、违约金200000元以及房屋差价150000元；3、本案诉讼费、保全费、第三方担保费等由唐松南、曹子龙承担。后敖为永要求变更诉讼请求如下：1、要求确认房屋转让居间协议真实有效；2、确认案涉房屋产权归敖为永所有；3、要求撤销房屋抵押，继续履行房屋买卖合同，并办理过户手续；4、唐松南、曹子龙赔偿违约金200000元；5、唐松南、曹子龙承担敖为永因此花费的第三方担保费600元；6、本案诉讼费、保全费由唐松南、曹子龙承担。
被告（反诉原告）唐松南、曹子龙答辩称，针对敖为永的诉讼请求，唐松南、曹子龙认为撤销房屋抵押和继续履行房屋买卖合同是两个不同的法律关系，并且由先后顺序之分，不能在同一个案件中一并处理，必须先偿还抵押权人的借款，完成解除抵押的程序，才能办理产权过户手续。若未解除抵押，即使法院判决继续履行合同，房屋也无法过户至敖为永名下，因此敖为永诉请在事实及法律上均无法履行，请求判决驳回敖为永的诉请。关于违约金，唐松南、曹子龙认为过高，要求予以调整，最多为30000元。关于第三方担保费，法律并未规定该费用由唐松南、曹子龙承担，是敖为永要求保全，应当由其自行承担。另外，敖为永除了诉争房产之外，尚有一套房产位于杭州市余杭区，因此即使在案涉合同无法继续履行的情况下，敖为永也是实际有房可以居住的。唐松南、曹子龙认可房屋转让居间协议真实有效，但是该协议仅仅表明敖为永享有债权，与物权不能够混同，至少目前该房屋的所有权尚在唐松南名下，且案涉房屋目前尚有抵押，因此不可能过户。
被告（反诉原告）唐松南、曹子龙反诉称，双方于2015年11月6日签订《房地产转让居间协议》后，因当时房价并没有发生很大的变动，敖为永支付房款的能力有限，购买案涉房屋的态度并不是很坚决，并且多次提出解除协议退还购房款。唐松南、曹子龙认可了敖为永解除协议的要求，但是因退款需要，不得已以案涉房屋办理了抵押借款，但是之后敖为永以房价上涨为由要求支付200000元补偿款，唐松南、曹子龙不予认可，敖为永遂诉至法院。唐松南、曹子龙收到民事起诉状，其中敖为永的第一项诉请“要求解除房屋转让协议”是一直以来的真实意思表示，唐松南、曹子龙自始至终同意解除。根据《合同法》的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中虽然敖为永于2017年11月21日提出变更诉讼请求申请，但是双方在起诉前已经达成解除《房地产转让居间协议》的合意，在收到起诉状副本时又收到了敖为永的书面通知，唐松南、曹子龙不认可敖为永变更诉讼请求的要求，特反诉，请求判令：1、确认双方于2015年11月6日签订的《房地产转让居间协议》已于2017年9月22日解除。
原告（反诉被告）敖为永答辩称，案涉房屋的抵押是唐松南设立的，需要其自行承担责任，而且唐松南目前居住的是160平方米的房屋，敖为永认为其具有解除上述抵押登记的能力。虽然敖为永的确在世纪嘉园有房产，但是面积仅30平方米。敖为永不认可合同已经解除。唐松南、曹子龙在反诉状中的陈述均不属实，敖为永没有提出过解除合同及退还购房款的要求，而是一直在催促办理房产证。
针对本诉与反诉，敖为永为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、房地产转让居间协议一份，用于证明双方签订房屋买卖合同的事实。
2、收条二份，用于证明敖为永已经按合同约定支付了购房款240000元的事实。
3、不动产权属信息查询记录一份，用于证明唐松南、曹子龙在敖为永不知情的情况下于2017年8月18日设立抵押的事实。
4、光盘、微信聊天记录及通话录音记录一组，证明敖为永多次催促唐松南、曹子龙办理房产证，但唐松南、曹子龙以各种理由推脱的事实。
5、房产信息四份，用于证明现在房价上涨，可能是唐松南、曹子龙违约的原因，以及造成敖为永重大损失的事实。
6、协议书一份，用于证明案涉房屋属于唐松南和曹子龙所有的事实。
7、户口本一份，用于证明敖为永育有两个子女，和父母一起共有六口人，无法在晴彩巴厘的房子里居住的事实。
针对本诉与反诉，唐松南、曹子龙为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、不动产权属信息一份，用于证明敖为永除本案诉争房产之外还有一套位于余杭区的房产的事实。
2、抵押借款合同及对账单、不动产权属信息各一份，用于证明案涉房屋已于2017年8月18日办理抵押登记，无法继续履行合同，抵押权人已将80万元借款交付给唐松南的事实。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
（一）敖为永提供的证据。唐松南、曹子龙对证据1的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，违约金的约定过高，请法院酌情处理；对证据2的三性均无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这份证据恰恰证明双方在达成解除合同的合意后，唐松南为了将房款返还给原告，不得已将房屋抵押的事实；对证据4，唐松南、曹子龙认为不能够反映是与唐松南的录音或微信记录，但是对录音不申请鉴定；对证据5的三性均有异议，仅仅是打印件，且与本案没有关联性，无法证明房产无法过户给原告带来的实际损失；对证据6的三性均有异议，该协议反映的内容只是曹子龙与其父母亲、兄弟之间的扶养协议，无法看出房屋是归曹子龙所有，仅仅是归曹子龙支配使用，不代表产权就在曹子龙名下；对证据7，唐松南、曹子龙认为只能够看到子女在户内，无法看出原告的父母是否与其居住在一起。
本院经审核后对敖为永提供的证据1-4、6-7的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。对敖为永提供的证据5，系打印件，本院不予确认。
（二）唐松南、曹子龙提供的证据。敖为永对证据1无异议，但是该房屋仅30余平方米；对证据2中的借款合同的真实性有异议，对款项用途以及抵押的范围均有异议，唐松南一直居住在案涉房屋内。对证据2中的对账单也有异议，无法体现是抵押权人支出80万元给唐松南，且抵押金额过高。对证据2中的不动产权属信息无异议。
本院经审核后对唐松南、曹子龙提供的证据1-2的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2015年11月6日，敖为永（乙方）与唐松南、曹子龙（甲方）以及居间方杭州满懿房地产咨询有限公司（丙方）签订《房地产转让居间协议》一份，约定敖为永购买位于杭州市余杭区房屋，总价款400000元，在合同签订当日乙方支付200000元房款并每年支付40000元房款给甲方，贰年为限，剩余房款在房产证办出一次结清。双方约定乙方为表示对案涉房产购买的诚意，向丙方支付意向金30000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后七日内，乙方应补足定金至30000元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方违约不出售该房产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还……该房屋房东应积极配合办理产证，如贰年内办不出产证，乙方有权单方面解除合约，双方不承担责任，甲方应退还期间乙方付出的房款以及定金。如该房屋在交易过程中因经济纠纷或权属不明等导致交易中止，甲方应承担50%总房款作为违约金支付给乙方。双方还对其他权利义务做出了约定。同日，敖为永向唐松南、曹子龙支付定金30000元、房款170000元。庭审中，双方均认可上述定金已转化为房款。唐松南、曹子龙向敖为永交付了案涉房屋。2016年11月16日，敖为永向唐松南、曹子龙支付房款40000元。后双方未能办理产权变更登记手续，敖为永于2017年9月19日诉至本院，望判如所请。
另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区，建筑面积82.98平方米，于2017年6月5日登记在被告唐松南名下。2017年8月18日，案涉房屋设立抵押登记，抵押方式为一般抵押，抵押权人朱旭笛，登记证明号：浙（2017）余杭区不动产证明第0115246号，债务履行期限为2017年8月18日起至2018年2月17日。唐松南、曹子龙称其于2017年9月22日收到本院送达的起诉状及证据副本。
本院认为，敖为永与唐松南、曹子龙签订的《房地产转让居间协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。故对原告要求确认上述合同真实有效的诉讼请求，本院予以支持。现双方签订的上述协议尚未履行完毕，案涉房屋登记在唐松南名下，故对原告要求确认案涉房屋产权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点在于双方的合同是否已经解除以及是否能够继续履行。敖为永认为，案涉房屋设立抵押登记系唐松南的个人行为，其应当负责将其注销并继续履行合同；唐松南、曹子龙认为，双方已经达成解除合同的合意，且敖为永变更前的诉请是要求解除合同，对此唐松南、曹子龙是同意的，设立抵押是为了归还敖为永的购房款，现合同已经实际无法履行。本院认为，根据法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，敖为永在向本院起诉前并未向唐松南、曹子龙发送要求解除合同的通知，且其在法庭辩论结束前亦享有变更诉讼请求的权利，故对唐松南、曹子龙要求确认双方合同自其收到起诉状副本之日即2017年9月22日解除的反诉请求，本院不予支持。关于合同能否继续履行。本院认为，现案涉房屋设立抵押登记，在庭审中，唐松南、曹子龙明确表示因无力归还借款而无法注销该抵押登记，敖为永亦表示不同意通过代偿以注销抵押登记，故双方签订的合同现无法继续履行，故对敖为永要求唐松南、曹子龙继续履行合同，注销抵押登记并办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金。根据合同约定，如该房屋在交易中因经济纠纷或权属不明导致交易中止，甲方应承担50%总房款作为违约金支付给乙方。结合合同约定及文义，上述违约金是指合同终止履行前提下的违约金，合同中对迟延履行的违约金并未明确约定。本案中，敖为永要求在继续履行的前提下支付违约金无相应依据，本院不予支持。但对于合同无法继续履行的违约责任，敖为永可另行主张。对敖为永的其余诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）敖为永与被告（反诉原告）唐松南、曹子龙于2015年11月6日签订的《房地产转让居间协议》合法有效；
二、驳回原告（反诉被告）敖为永的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）唐松南、曹子龙的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费4309元，减半收取2154.50元，由原告（反诉被告）敖为永负担。反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）唐松南、曹子龙负担。本案保全费2520元，由原告（反诉被告）敖为永负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4349元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娟
二〇一八年一月十七日
书 记 员 宣雅萍
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