宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0181民初4552号原告：马君香，女，1977年11月6日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。原告：周朝阳，男，1976年11月8日出生，回族，住宁夏回族自治区同心县。二原告的委托诉讼代理人：陈磊，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：杨金勇，男，1970年3月16日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。原告马君香、周朝阳诉被告杨金勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理。依法由审判员吕海涛适用简易程序于2017年11月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈磊、被告杨金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，房屋租期为五年，自2014年6月15日起至2019年6月14日，第一、二租赁年度的租金为每年10万元，剩余三个租赁年度的租金为每年13万元，水电暖气费及物业费由被告按相关部门的规定交纳。合同签订后，原告按合同约定按时向被告交付了房屋，但被告在履行合同第二年时，却未按约定及时向原告支付第二年度的房屋租赁费用及采暖费，而且在未提前告知原告的情况下擅自退租，其行为已严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益。首先，被告在租赁期内未经原告同意，于2016年5月自行搬离涉案房屋，中途擅自退租，按照合同约定，被告应按总租金（59万元）的20%向原告支付违约金，即被告应向原告支付违约金为118000元。其次，被告未按照合同约定在2016年6月15日前一次性�原告支付第二年度租赁费10万元，而是在逾期半年多的时间里分期向原告支付了第二年度的租金，已属违约行为，被告应向原告支付滞纳金3万元。最后，被告未支付2015年度至2016年度的采暖费5278.8元，而由原告垫付，该费用应由被告承担，故原告起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付违约金118000元；3.判令被告支付原告逾期缴纳租金产生的违约金3万元；4.判令被告支付暖气费5278.8元；5.本案诉讼费由被告承担。为证实其主张，原告向法院提交了如下证据：证据1.房屋产权证1份（复印件）、不动产发票1份，证明的宁东紫荆花广场3幢1连2层13号楼的房屋所有权属于原告，对于房屋的租金由原告共同共有的事实；证据2.�、被告签订的《房屋租赁合同》1份，证明原、被告双方之间存在真实、合法、有效的房屋租赁合同关系，在合同中，双方明确了合同的租赁期限、房屋的交付、租金及支付方式、各方的权利义务及违约责任，其中在合同第十条第三款明确约定，如因承租方未经出租方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同租金20%的额度向出租方支付违约金的事实；证据3.宁夏宁东供热有限公司《证明》1份、宁夏宁东供热有限公司采暖费收据1份，证明根据房屋租赁合同第五条第二款的约定，在租赁期内被告负有缴纳采暖费、物业费的义务，但被告违反合同约定，未支付2015-2016年度的采暖费5278.8元，由原告代为支付的事实；证据4.中国农业银行流水明细1份（打印件），证明被告违反合同约定逾期向原告支付租赁费，应按合同约定向原告承担违约责任；根据合同第四条及第十条第二款的约定，被告应于每个租赁年度起始日一次性全额将租金支付给原告，如逾期支付的，每逾期一天，应向原告支付应付金额3%的滞纳金，但在第二个租赁年度（2015.6.15-2016.6.15），被告未按合同约定在2015年6月15日前向原告一次性支付第二租赁年度的租金10万元，经原告多次催要后，被告于2015年7月1日支付5万元，2015年8月19日支付1万元，2016年3月14日支付剩余4万元，被告在逾期近半年的时间内才分期向原告支付了租赁费的事实；证据5.原告与武娇签订的《房屋租赁合同》1份，证明被告未经原告同意擅自中途退租后，原告为了避免因被告违约行为造成损失的进一步扩大，于2016年8月25日与武娇签订合同出租房屋的事实。对原�提交的证据，被告质证后对证据1、证据2、证据4无异议，对证据3不予认可，对证据5以不知道为由不予质证。被告杨金勇辩称，合同早已解除，不应支付违约金118000元。合同一共签订了5年，但被告没有租到5年。被告不同意支付违约金3万元，理由是房租已经付清。采暖费应该向供暖公司交付，而不是向原告交付。被告杨金勇未向法庭提交证据。经审查本院认为，原告提交的证据1、证据2、证据4经被告质证无异议，本院予以采信，证据3可以证明原告交纳了案涉房屋2015-2016年度的采暖费5278.8元的事实，本院予以采信，证据5可以证明原告于2016年8月25日将案涉房屋出租给武娇的事实，本院予以采信。经审理查明，2014年5月27日，原告马君香与被告杨金勇签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将马君香、周朝阳共有的位于宁东紫荆花广场第3号楼1-2层13号商品房出租给被告用于开”清真餐厅”，租赁期为5年，自2014年6月15日起至2019年6月14日，前两年租金为每年10万元，剩余三年的租金为每年13万元，以签订合同之日为每年的起始之日，被告应于每年起始之日提前付清该年度的租金，租赁期间的水、电、暖气费及物业费由被告按相关部门的规定交纳。合同同时约定，在租赁期内，被告逾期未交纳按约定应由被告交纳的各项费用或者拖欠房租1个月以上的，原告有权解除合同、收回房屋；被告未经原告同意，擅自退租的，应按合同总租金的20%承担违约金并赔偿损失；被告逾期交纳合同约定的由被告负担的费用的，每逾期一日按照费用总额的3%支付滞纳金。合同签订后原告�房屋交付至被告使用，被告如期交纳了第一年的租金，但第二年租金未按合同约定的在2015年6月15日前交付，而是在2015年7月1日交付了5万元，2015年8月19日交付了1万元，2016年3月14日交付了4万元。2016年5月，被告将房屋内的厨具、桌椅等搬出，并将房屋钥匙交给原告。2016年8月25日，原告将涉诉房屋重新出租给武娇。2016年9月19日，原告向宁夏宁东供热有限公司交纳了案涉房屋2015-2016年度的采暖费5278.8元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，被告未能按照约定支付租赁费，且将钥匙退还原告，已违反合同约定，且达到了双方约定的解除合同的条件，故对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。原告主张�告按照合同约定支付合同总金额（59万元）的20%作为被告中途退租的违约金118000元的诉请，按照法律规定，在合同解除后原告可以要求被告赔偿损失，本案中，原告在2016年5月收回房屋后，于当年8月25日将房屋转租他人，在此期间被告给原告造成的损失即原告依据合同应收的租金，其中，2016年5月至2016年6月14日的房屋租金原告已实际收取，2016年6月15日至2016年8月25日期间的租金按照合同约定计算应为25287元（130000元／年÷365天×71天），原告主张的该项违约金过高，本院确定以原告的实际损失为基础，综合考虑被告的过错程度和原告的预期利益，支持32873元（25287元×30%＋25287元）。原告主张被告支付逾期交纳租金违约金3万元，因被告以实际交付第二年的租金，原告的实际损失为逾期付款利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告在2015年6月16日至2015年7月1日的利息损失为219元（100000元×5.35%÷365天×15天），2015年7月2日至2015年8月19日的利息损失为351元（50000元×5.35%÷365天×48天），2015年8月20日至2016年3月14日的利息损失为1172元（40000元×5.35%÷365天×200天），利息损失总计1742元，故对该项诉请本院予以支持2264元（1742元×30%＋1742元）。原告主张被告支付采暖费5278.8元，按照合同约定该费用发生于被告租赁期内，应由被告负担，原告作为业主已实际向供热单位交纳，被告应向原告支付，故对该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告马君香与被告杨金勇于2014年5月27日签订《房屋租赁合同》；二、被告杨金勇于本判决发生法律效力后十日内支付原告马君香、周朝阳违约金35137元；三、被告杨金勇于本判决发生法律效力后十日内支付原告马君香、周朝阳违约金5278.8元；四、驳回原告马君香、周朝阳的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3366元，减半收取1683元（已减半收取），由被告杨金勇负担。如不服本判决，可在本判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  吕海涛二〇一七年十二月十九日书记员  蒋荣誉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的�失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一�四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。