上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初25104号
原告：吴耀，女，1980年12月11日出生，汉族，住上海市长宁区。
原告：戴晓晖，男，1978年1月21日出生，汉族，住上海市长宁区。
两原告共同委托诉讼代理人：沈黎海，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：王美军，女，1969年10月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：王琴，女，1984年1月15日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告：徐焱艳，女，1974年8月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
原告吴耀、戴晓晖与被告王美军、王琴、徐焱艳排除妨害纠纷一案，本院于2017年12月1日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年4月11日公开开庭进行了审理，原告吴耀、戴晓晖到庭参加诉讼，被告王美军、王琴、徐焱艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴耀、戴晓晖诉讼请求：1、判令被告王美军、王琴、徐焱艳迁出上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、被告王美军向原告吴耀、戴晓晖支付上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋占有使用费(计算方式为：按照每月3,300元，自2016年3月1日起支付至房屋实际交付之日止)。事实与理由，两原告与被告王美军房屋买卖合同纠纷一案经人民法院生效判决，上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)已于2016年12月15日变更登记为两原告所有，买卖合同约定王美军与两原告应于2016年2月29日前交付房屋，但王美军于2016年8月22日与被告王琴、徐焱艳在明知涉案房屋被查封情况下擅自签订租赁合同，约定租金每月3,300元，租赁至2018.8.23日止。原告认为该租赁合同不能对抗原告作为房屋所有人对房屋占有使用的合法权益。被告王琴、徐焱艳要求继续履行租赁合同的意思表示不符合法律规定。
被告王美军、王琴、徐焱艳未作答辩。
原告就其诉讼请求及事实主张，提供了民事判决书、裁定书，房屋产权证、不动产登记簿信息，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所接报警记录单等证据，证据合法有效，本院均予以确认。本院另依法向上海市长宁区仙霞街道社区事务受理服务中心调取系争房屋备案租赁合同、委托书、身份证明。被告王美军、王琴、徐焱艳未到庭，视为放弃举证质证权利。
根据当事人的陈述及相关证据，本院查明事实如下：
两原告吴耀、戴晓晖系夫妻关系。
2015年11月22日，原告吴耀、戴晓晖(乙方)与被告王美军(甲方)通过上海好年华房地产经纪有限公司居间介绍签订上海市房地产买卖合同，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，该房屋建筑面积52.97平方米，转让价款204万元。合同附件三约定，乙方于2015年11月9日支付定金5万元，于2015年11月30日前付首付款77万元，以银行贷款方式支付剩余房款122万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认于2015年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。……查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。同时第九条第三款约定：乙方未按合同付款协议约定期付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15天后乙方仍未付款的，乙方应向甲方支付15天的违约金，并且甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿金责任，赔偿额为总价款的20％，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金的赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15天后甲方仍未交付的，甲方应向乙方支付15天的违约金，并且乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还向乙方支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第3条约定，乙方于签订本合同5个工作日内备齐贷款材料，并办理银行贷款申请手续。……若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款未保证本合同约定的额度，则乙方应与甲方按照合同规定日期，共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并与交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。否则乙方应按照本合同第九条之约定承担违约责任。
原告吴耀、戴晓晖与被告王美军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月14日作出(2016)沪0105财保9号民事裁定书，对系争房屋依法查封。经审理，本院于2016年5月26日作出(2016)沪0105民初5458号民事判决：“一、原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖与被告(反诉原告)王美军就上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同继续履行；被告(反诉原告)王美军应于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权变更登记至原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖名下；原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖应在取得前述房屋的房地产权证之日起十日内支付被告(反诉原告)王美军房款人民币1,220,000元；二、驳回原告(反诉被告)吴耀、戴晓晖的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王美军的全部反诉请求。”王美军不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年10月14日作出(2016)沪01民终7756号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”
2017年1月3日，经核准系争房屋登记为原告吴耀、戴晓晖共同共有。
2016年8月22日，被告王美军与被告徐焱艳、王琴签订房屋租赁合同，约定将系争房屋出租，每月租金3,300元，收取押金3,300元，租期从2016年8月24日至2018年8月23日止。
2017年10月13日，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所民警接报至系争房屋，描述两租客因租赁纠纷与原告吴耀发生争执，民警告知其通过司法途径解决。
因被告未到庭，致本案调解未成。
本院认为，原告吴耀、戴晓晖经人民法院生效判决继续履行与被告王美军的房屋买卖合同，并已取得系争房屋所有权，故要求被告王美军交付房屋并参照2016年8月22日租赁合同约定的租金标准要求自买卖合同约定的交付期限次日起支付房屋使用费的诉讼请求，均合法有据，本院依法应予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因本案系争房屋在2016年3月已被人民法院依法查封，故两原告依据上述规定要求被告徐焱艳、王琴迁出房屋的诉请应予支持，被告徐焱艳、王琴可另循合法途径主张房屋租赁关系相关权益。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王美军、王琴、徐焱艳应于本判决生效之日起十日内迁出上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋交付原告吴耀、戴晓晖；
二、被告王美军应于本判决生效之日起十日内向原告吴耀、戴晓晖支付上海市长宁区虹古路XXX弄XXX号XXX室房屋占有使用费(计算方式为：按照每月3,300元，自2016年3月1日起支付至房屋实际交付之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,532.50元，由被告王美军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴寅星
人民陪审员 李 红
人民陪审员 于 超
二〇一八年四月十一日
书 记 员 李浩浩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。