北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终353号
上诉人（原审原告）张惠芳，女，1949年6月28日出生。
上诉人兼张惠芳之委托代理人（原审原告）张慧增，女，1952年10月16日出生。
上诉人（原审原告）张惠芝，女，1954年5月13日出生。
上诉人（原审原告）张惠珠，女，1957年3月25日出生。
被上诉人（原审被告）张惠珍，女，1959年11月6日出生。
委托代理人南珏，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马金华，男，1958年4月28日出生。
委托代理人唐茜，女，1957年11月13日出生。
被上诉人（原审被告）北京市惠中饭店，住所地北京市西城区珠市口西大街***号。
法定代表人张景熙，经理。
委托代理人李梦星，男，1957年10月16日出生。
上诉人张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第17308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠起诉至原审法院称：我们四人与张惠珍系姐妹，赵×1系我们的母亲。1982年，赵×1一家因拆迁安置取得位于北京市丰台区×××401号房屋（下称401号房屋），该房产权人为北京市惠中饭店（下称惠中饭店），承租人为赵×1。2007年7月22日，赵×1去世，姐妹几人协商以张惠珍的名义继续承租401号房屋，但实质上仍为共同共有，如房屋有变动需姐妹几人协商共同决定。2009年9月，张惠珍在我们不知情的情况下，将房屋转给马金华，并到产权单位惠中饭店办理了相应的变更手续。我们认为张惠珍、马金华、惠中饭店恶意串通，损害了我们的权益，且变更行为违反了相关规定，故诉至法院，要求确认马金华与惠中饭店签订的租赁合同无效。
张惠珍辩称：张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠不是401号房屋的共居人。赵×1去世后，家人一致协商由我承租401号房屋。新的租赁关系建立后，我申请退租与张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠已无关系。
马金华辩称：不同意张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的诉讼请求，我同惠中饭店所签订的租赁合同合法有效。
惠中饭店辩称：不同意张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的诉讼请求。我单位依张惠珍申请办理相关手续合法有效。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，张惠芳在其书写的声明中注明“如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”，张惠珍、惠中饭店对上述记载均不持异议，只是上述内容的理解与张惠珠不同。法院从日常习惯的角度，对张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的理解予以认定。但法院需要指出的是，因马金华称并不了解上述声明内容，且张惠珠亦未提交证据证明马金华清楚上述内容，故现有证据仅能认定张惠珍、惠中饭店在变更承租人过程中存在瑕疵，但无法使法院认定马金华存在恶意。其次，法院注意到张惠珍、马金华均称申请变更承租人为马金华系无偿，但凭无偿这一情节，法院亦无法认定马金华与张惠珍、惠中饭店存在恶意串通的情形。第三，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而马金华与惠中饭店签订《北京市公有住宅租赁合同》的行为并没有违反法律、行政法规强制性规定。综上，法院对张惠珠以马金华、惠中饭店、张惠珍之间存在恶意串通，以及违反相关规定为由，确认《北京市公有住宅租赁合同》无效，不予支持。据此，原审法院于2015年11月16日判决：驳回张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的诉讼请求。
判决后，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠不服，上诉至本院称：1、401号房屋原系赵×1承租的拆迁安置房，赵×1去世后，经其他亲属出具同意变更承租人为张惠珍的说明，401号房屋承租人变更为张惠珍，但张惠芳出具的说明中附有“如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”的条件，惠中饭店接受了该说明并作为办理变更承租人为张惠珍手续的依据，说明张惠珍与惠中饭店认可该说明所附的条件，应受该说明的约束；2、张惠珍、马金华、惠中饭店存在恶意串通行为，理由为：张惠珍、惠中饭店明知存在上述所附条件，但均未通知我们、取得我们的同意，即变更承租人为马金华；张惠珍将401号房屋承租权无偿转让给马金华，不符合常理；马金华不具备承租401号房屋的条件而主动提交承租申请，说明马金华具有主观恶意；在马金华不具备承租条件的情况下，惠中饭店即与马金华签订租赁合同，将401号房屋的承租权给了马金华；3、401号房屋变更承租人为马金华时，张惠珠的户口还在401号房屋内。故请求撤销原判，依法改判支持我们的诉讼请求或发回重审。张惠珍、马金华、惠中饭店均同意原判。
经审理查明：惠中饭店系401号房屋的产权人。张×1、张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠、张惠珍系兄弟姐妹关系，赵×1系上述六人的母亲。1982年，赵×1原承租的北京市西城区×××1号房屋（下称×××1号房屋）被拆迁后，安置到401号房屋，并成为401号房屋的承租人。2007年7月，赵×1去世。2007年9月，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠、张×1出具说明，同意将401号房屋变更为张惠珍。其中，张惠芳出具的说明内容为“因母亲赵×1去世，现西马厂北里×××401号房产证户名改为张惠珍，同意居住权。如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”。2007年11月7日，张惠珍向惠中饭店提交承租401号房屋申请。2009年6月9日，张惠珍向惠中饭店提交变更承租人申请，申请变更401号房屋承租人为马金华。同时，马金华提交承租401号房屋申请。当日，马金华与惠中饭店就401号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。
张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠主张张惠珍在转让承租权时并未按照张惠芳出具的说明中的约定进行协商，且转让时张惠珠的户口仍然在401号房屋内，属于共居人，张惠珍在未征求张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠同意的情况下即将401号房屋的承租权转让给马金华，使得马金华与惠中饭店签订《北京市公有住宅租赁合同》。该合同存在以下两个问题：1、恶意串通损害张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的权益；2、按照相关规定，变更承租人必须满足与原承租人在同一户籍，共同居住满一年，无其他住房，并取得其他亲属同意的条件，但马金华明显不具备上述条件。综上，《北京市公有住宅租赁合同》应为无效。张惠珍、惠中饭店对张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的主张不予认可。张惠珍称张惠芳出具的说明中的内容是指如果在变更401号房屋承租人至张惠珍过程中出现变化，姐妹互相协商，而非在张惠珍成为承租人后再次处分房屋需要姐妹互相协商。因此，惠中饭店与马金华签订的《北京市公有住宅租赁合同》合法有效。马金华称不知道张惠芳出具的说明。马金华、张惠珍称因马金华与张惠珍系邻居，二人关系不错，因张惠珍要去照顾孙子不再居住401号房屋，故无偿转让承租权给马金华，不存在恶意串通的情形。惠中饭店称张惠芳出具的说明确实在档案中留存，但张惠珍作为承租人同意变更承租人，惠中饭店没有进行干涉。
诉讼中，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠、张惠珍均表示，1982年的拆迁协议已经无法提交，变更承租人时为张惠珍时，张惠芳、张慧增、张惠芝并不在401号房屋内居住，但张惠芝、张惠珠的户口在401号房屋内。
另查，1997年10月24日，张惠珠户口由原北京市崇文区桃园东里33号迁入401号房屋，2010年5月25日，张惠珠户口由401号房屋迁出至北京市房山区×××6-2-402号。经原审法院前往北京市房山区窦店派出所调查，该派出所表示从现有情况来看，张惠珠的户口迁入系本人亲自办理。
再查，2011年9月，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠将张惠珍、马金华、惠中饭店起诉至原审法院，要求确认马金华与惠中饭店签订的租赁合同无效，原审法院经审查认为张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠并未实际在401号房屋居住，不是该房屋的共居人，张惠珍将401号房屋承租权转让给马金华的行为，与张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠无直接利害关系，遂于2011年12月19日作出（2011）丰民初字第25402号民事裁定：驳回张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的起诉。裁定后，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠不服，上诉至本院，本院于2012年3月13日作出（2012）二中民终字第4029号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。裁定后，张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠不服，向北京市高级人民法院申请再审，该院于2013年5月20日作出（2013）高民申字第207号民事裁定，指令本院再审。本院再审认为，惠中饭店虽系401号房屋的产权人，但该房系惠中饭店拆迁赵×1所承租×××1号房的拆迁安置房。因张惠珠是否为401号房屋的使用权人，与张惠珍将房屋承租人变更为马金华有利害关系，故应根据张惠芳等人提交的新证据，对401号房屋使用权人及张惠珍转让承租权的行为是否妥当等事实进一步查明，并依法作出处理，遂于2013年9月17日作出（2013）二中民再终字第14457号民事裁定：一、撤销本院（2012）二中民终字第4029号民事裁定及北京市丰台区人民法院（2011）丰民初字第25402号民事裁定；二、本案指令北京市丰台区人民法院审理。后原审法院经审理认为，因张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠、张惠珍均无法提交拆迁协议，故法院难以认定拆迁安置情况，且张惠芳、张慧增、张惠芝认可张惠珍变更承租人时三人不在401号房屋内居住，户口亦不在该房屋处，故三人不具备成为新承租人的资格。因此张惠珍申请变更承租人的行为以及惠中饭店与马金华签订《北京市公有住宅租赁合同》与上述三人无利害关系，遂于2015年1月22日作出（2013）丰民初字第17308号民事裁定：驳回张惠芳、张慧增、张惠芝的起诉。裁定后，张惠芳、张慧增、张惠芝不服，上诉至本院，张惠珠系该上诉案原审原告，本院经审理认为，虽然本案各方当事人均已无法提交1982年的拆迁协议，但从2007年赵×1去世后变更承租人为张惠珍需征得张惠芳、张慧增、张惠芝同意，且张惠芳的同意变更说明附有条件“如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”可以看出张惠芳、张慧增、张惠芝对401号房屋亦享有一定权益，原审法院应当对张惠芳、张慧增、张惠芝的诉讼请求进行审理，遂于2015年4月18日作出（2015）二中民终字第04379号民事裁定：一、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第17308号民事裁定；二、指令北京市丰台区人民法院对张惠芳、张慧增、张惠芝的诉讼请求进行审理。后原审法院经审理作出本案一审判决：驳回张惠芳、张慧增、张惠珠、张惠芝的诉讼请求。
上述事实，有《房屋所有权证》、《北京市公有住宅租赁合同》、《北京市居民死亡医学证明书》、说明、《申请》、《证明信》、调查笔录、《承租申请》、《情况说明》、《关于变更房屋承租人的申请》、居民户口簿、民事裁定书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠主张张惠芳出具的说明中“如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”的内容系对张惠珍承租401号房屋后该房屋再次变更承租人的约定，该主张符合通常理解，本院予以认定。
经查，401号房屋系×××1号房屋被拆迁后安置给赵×1承租的公有住宅。根据公有住宅租赁的有关规定，赵×1死亡后，赵×1的子女中符合继续承租条件的，可以申请继续承租401号房屋。根据公有住宅变更承租人的有关规定，惠中饭店将401号房屋承租人变更为张惠珍，须经赵×1的其他共居人同意，且本案中惠中饭店将401号房屋承租人变更为张惠珍，亦实际经张×1、张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠同意。根据张惠芳出具的说明，张惠珍承租401号房屋后该房屋再次变更承租人时，张惠珍须与张×1、张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠互相协商解决。基于上述事实，本院认定张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠对401号房屋享有一定的财产权益。
虽惠中饭店系401号房屋的产权人，但401号房屋另有其他的财产权益人，因此，惠中饭店在明知张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠对401号房屋享有一定的财产权益，亦明知张惠芳出具的说明中对张惠珍承租401号房屋后该房屋再次变更承租人附有条件的情况下，未充分考虑上述因素即将401号房屋承租人变更为马金华的行为，侵害了张惠芳、张慧增、张惠芝、张惠珠的财产权益，应属无权处分行为。401号房屋变更承租人为马金华之前，马金华对401号房屋并不享有财产权益，但马金华取得401号房屋承租权时系无偿取得的，因此，本院难以认定马金华承租401号房屋时是善意的。故马金华无权依据其与惠中饭店签订的租赁合同，取得401号房屋的承租权。同时，应当指出的是，惠中饭店作为公有住宅的出租人，应当对公有住宅的性质及公有住宅租赁的有关规定具有充分的认识。惠中饭店在变更公有住宅承租人时，应当充分考虑公有住宅的性质及有关规定。
综上所述，原审法院所作判决不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第17308号民事判决；
二、确认马金华与北京市惠中饭店于二○○九年六月九日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。
一审案件受理费70元，由北京市惠中饭店负担35元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由马金华负担35元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京市惠中饭店负担35元（于本判决生效后7日内交纳），由马金华负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年五月三日
书 记 员 刘梓晨