南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终147号
上诉人（原审被告）：南宁道纪环境科技有限公司，住所地南宁市陈东村谷塘东171号。
法定代表人：周莉敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄红梅，广西桂玺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西天之利投资有限公司，住所地南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园35号楼2号。
法定代表人：罗飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨枝锟，北京市炜衡律师事务所律师。
第三人：南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会，住所地南宁市西乡塘区陈东村谷塘东175号。
主要负责人：宋威发，该村委会主任。
委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所实习律师。
上诉人南宁道纪环境科技有限公司（以下简称道纪公司）因与被上诉人广西天之利投资有限公司（以下简称天之利公司）、第三人南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会（以下简称陈东村委）土地租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人道纪公司的委托诉讼代理人黄红梅，被上诉人天之利公司的委托诉讼代理人杨枝锟，第三人陈东村委的委托诉讼代理人郑武贵、王文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
道纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案全部诉讼费用由被上诉人天之利公司承担。事实与理由：1.一审判决认定上诉人道纪公司与被上诉人天之利公司之间签订的《租赁合同》属无效合同，系认定事实错误。道纪公司将租赁的土地用于建设足球场是通过村委会同意，属于农村文体娱乐配套项目，没有证据证明进行商业经营，一审法院以原、被告在租赁合同中将集体所有的土地出租用于非农业建设违反相关法律、法规为由认定该《租赁合同》是无效合同是认定事实错误，一审法院不应判决由上诉人道纪公司全部退还被上诉人天之利公司尚未到期的转让费和租金。2.本案被上诉人天之利公司的损失因第三人陈东村委非法侵权造成，因此，第三人应当承担责任。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉请。
被上诉人天之利公司辩称:上诉人天之利公司与被上诉人道纪公司之间签订的《租赁合同》是有效的合同，由于道纪公司无法保障天之利公司继续使用租赁的土地，其行为构成违约，应当承担违约责任将土地转让费及剩余的租金返还。
第三人陈东村委辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人天之利公司向一审法院起诉请求：1.解除天之利公司与道纪公司之间签订的《租赁合同》;2.判令道纪公司返还天之利公司土地转让费179043元及场地租金14350元。
一审法院认定事实：2014年5月20日，天之利公司（乙方，承租方）与道纪公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定道纪公司将南宁市陈东村村委以东的约7亩土地出租给天之利公司使用，租赁期限自2014年6月10日起至2032年6月10日止。合同第三条约定，合同签订时，天之利公司需一次性向道纪公司支付转让费20万元。合同第四条约定，2014年6月11日至2017年6月10日，年租金每亩1.8万元。合同签订后，道纪公司将场地交付天之利公司使用，天之利公司依约一次性向道纪公司支付转让费20万元，还分别于2014年6月10日、2015年6月11日向道纪公司支付了2014年6月11日至2016年6月10日的租金共计25.2万元。天之利公司租赁该场地后，用于建设足球场经营使用。
2016年4月19日，有人到天之利公司承租的涉案场地上清理球场上的草皮，双方发生纠纷，据出警的派出所民警了解，是陈东村委因租金问题与天之利公司发生矛盾。该日之后，天之利公司不再继续使用涉案场地。
另查明：涉案场地为第三人陈东村委的农用地。2011年6月11日，第三人陈东村委将包含涉案土地在内的约15亩土地出租给宋志敏，租期至2032年6月10日。2014年4月24日，宋志敏将上述从陈东村委租赁到的土地约17.3亩出租给道纪公司，租期从2014年1月30日至2032年6月10日。
上述事实，有当事人举证、质证，并经一审法院审查确认的天之利公司与道纪公司签订的《租赁合同》，天之利公司支付转让费、租金的收据、转账凭证，第三人陈东村委与宋志敏签订的《租赁合同》，宋志敏与道纪公司签订的《租赁合同》，广西公安机关110处警现场情况登记表，当事人陈述及庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，涉案场地为第三人的农用地，不是三产用地，只能用于农业及相关农业生产使用，并不能用于商业用途，因天之利公司与道纪公司在租赁合同中将集体所有的土地出租用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，天之利公司与道纪公司签订的《租赁合同》应属无效合同。无效合同自始无效，故不存在解除合同的问题，故对天之利公司要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。
关于天之利公司要求道纪公司返还转让费的问题。认为，转让费是承租方为取得承租权向出租方支付的租金之外的费用，其主要目的是为了取得租赁物的使用权。本案中，天之利公司与道纪公司签订合同时，约定的租赁期限为2014年6月10日起至2032年6月10日（共6576天），现天之利公司只使用至2016年4月19日（即只使用了680天），未能完全实现在双方约定的期限内使用租赁物的目的，故道纪公司应将剩余转让费179318.73元〔计算方法：20万元÷6576天×（6576天-680天）〕退还给天之利公司，现天之利公司只要求道纪公司退还其中的179043元，属对其自身权益的处分，故对天之利公司要求道纪公司退还转让费179043元的诉讼请求，予以支持。
关于天之利公司要求道纪公司返还租金14350元的问题。因天之利公司与道纪公司签订的土地租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”天之利公司已缴纳租金至2016年6月10日，但只使用至2016年4月19日，道纪公司应将2016年4月20日至2016年6月10日（共52天）租金返还给天之利公司，即18200元（计算方式：12.6万元/年÷12个月÷30天×52天）。现只要求道纪公司退还其中的14350元，属对其自身权益的处分，故对天之利公司要求道纪公司退还剩余租金14350元的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告南宁道纪环境科技有限公司向原告广西天之利投资有限公司退还转让费179043元；二、被告南宁道纪环境科技有限公司向原告广西天之利投资有限公司退还租金14350元；三、驳回原告广西天之利投资有限公司其他的诉讼请求。案件受理费14742元，减半收取计7371元（原告已预交），由被告南宁道纪环境科技有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.本案争议的《租赁合同》是否应认定为无效合同;2.上诉人道纪公司是否应退还被上诉人天之利公司转让费179043元及2016年4月20日至2016年6月10日的租金14350元。
关于第一个争议焦点，本案争议的《租赁合同》是否应认定为无效合同的问题。本院认为,涉案场地为第三人陈东村委的农用地，不是三产用地，只能用于农业及相关农业生产使用，并不能用于商业用途，因天之利公司与道纪公司在租赁合同中将集体所有的土地出租用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，天之利公司与道纪公司签订的《租赁合同》应属无效合同。
关于第二个争议焦点，上诉人道纪公司是否应退还被上诉人天之利公司转让费179043元及租金14350元的问题。因天之利公司与道纪公司签订的土地租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。道纪公司依法应将剩余转让费179318.73元退还给天之利公司，因天之利公司只要求道纪公司退还其中的179043元的诉讼请求，属对其自身权益的处分，予以支持。天之利公司已缴纳租金至2016年6月10日，只使用至2016年4月19日，道纪公司应将2016年4月20日至2016年6月10日租金返还给天之利公司，即18200元，因天之利公司只要求道纪公司退还其中的14350元，属对其自身权益的处分，予以支持。上诉人道纪公司的上诉理由因无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人道纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4168元（上诉人南宁道纪环境科技有限公司已预交），由上诉人南宁道纪环境科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 妙
审判员 彭 博
审判员 张红娟
二〇一七年七月十七日
书记员 邹 鹏