江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终3739号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：南京百利德财务顾问有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路2号1629室。
法定代表人：许晓龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董淑锦，江苏苍梧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：连云港新世纪商贸城发展有限公司，住所地连云港市海州区解放东路249号。
法定代表人：李余良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘华，江苏田湾律师事务所律师。
上诉人南京百利德财务顾问有限公司（以下简称百利德公司）因与被上诉人连云港新世纪商贸城发展有限公司（以下简称新世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民终2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百利德公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判百利德公司不承担购房款及违约金、契税给付责任。2、判令新世纪公司对未能交付房屋4号楼二层商储08、11、12进行评估赔偿。3、由新世纪公司承担本案的上诉费用。事实与理由：百利德公司与新世纪公司签订涉案的房屋认购协议书约定价值1200万元，百利德公司于2014年12月8日将剩余的200万元款项交付给新世纪公司，新世纪公司将所有的购房发票交付给百利德公司，但4号楼二层商储08、11、12房至今没有交付；新世纪公司应当承担涉案购买房屋的契税。故原审法院判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持上诉请求。
新世纪公司辩称：因百利德公司资金困难，该公司在支付1000万元尚欠200万元购房款的情况下，新世纪公司为了百利德公司能够及时办理产权证，给其开具了购房发票，并为其垫交了契税、维修基金等；涉案购买房屋的契税及维修基金应由购房人承担，认购协议书第五条有明确约定，即商品房买卖合同约定买受人需另行交纳有关费用：契税、印花税、维修基金、物业管理费等，并没有约定由卖房人承担，因此该费用应由百利德公司承担；百利德公司现所称的商储08、11、12房，均为物业管理配套用房，新世纪公司已将所有建筑房屋全部交付给了百利德公司，实际交房量远大于协议交房量，该公司再强求新世纪公司交付已无法实现08、11、12储藏室，并赔偿逾期交房损失毫无事实和法律依据。原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
一审认定的事实：连云港市海州区解放东路282号新世纪商贸城4号楼的建设工程规划许可证中显示底层局部商业1417㎡,2层局部商业储藏室1624㎡，底层局部汽车库824㎡,2-4层自行车库6004㎡，辅助用房52㎡。竣工后经连云港市房屋产权管理中心测绘所测量报告中实测面积集中车库为811.39㎡，集中自行车库为6128.5㎡，储藏室1542.77㎡，商铺1422.96㎡.
2014年11月20日，新世纪公司（甲方）与百利德公司（乙方）签订《认购协议书》一份，就乙方认购甲方所在开发的位于连云港市××（现××）××号新世纪商贸城4号楼商铺相关事宜达成如下协议：一、乙方自愿认购甲方所开发的新世纪商贸城（亚欧建材装饰广场）4号楼房源，共计29套，面积2147.49㎡。二、甲方同意将新世纪商贸城4号楼的无证部分房源面积（亚欧建材装饰广场）的共计6065.87㎡作为本次交易的附加物业，无偿的转让给乙方。三、本次交易的房屋明细及赠送部分面积详见附件。…五、甲方承诺在双方签订《商品房买卖合同》后，根据《商品房买卖合同》约定，为乙方办理所购房源《产权登记证》及《国有土地使用权证》。该协议书后附4号楼面积汇总表，一层有证面积1032.89，无证面积486.94，计1519.83；二层有证面积1114.6，无证面积1155.02，计2269.62；三层无证面积2216.47，四层无证面积2207.44。4号楼有证面积2147.49㎡，无证面积6065.87㎡。
2014年12月9日，新世纪公司、百利德公司签订了29份《商品房买卖合同》，百利德公司购买新世纪公司开发的新世纪商贸城第4幢101、102、103、104、105、106、107、110、111、112、113、114、115、116、120、121、122、123、124、126铺室，商业储藏01、02、03、04、05、06、07、08、09、10室，共计1200万元。合同约定签订合同当日，一次性付清全额房款，如未按规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。同日，新世纪公司向百利德公司开具了房屋购房款发票29张，共计1200万元。新世纪公司认可收到百利德公司购房款1000万元。百利德公司称除了1000万元转账外，另付了200万元现金，但未提供证据。新世纪公司交付了《商品房买卖合同》约定的29套房屋并为百利德公司办理完毕产权证，4#楼二层08号、11号、12号商业储藏室（无证部分）未交付给百利德公司，其余无证房屋新世纪公司已交付百利德公司。
另查明，2014年6月11日，连云港市物业管理中心出具《连云港市物业用房、社区用房确认表》，确认物业用房产权为小区全体业主共有，物业用房面积480.51㎡，新世纪商贸城物业用房位置为：1、4#楼一层125商铺（实测面积52.34㎡）；2、4#楼二层08号商业储藏室（实测面积170.32㎡）、11号商业储藏室（实测面积121.80㎡）、12号商业储藏室（实测面积136.05㎡）。
2014年11月28日，连云港市物业管理中心出具《物业服务用房竣工验收表》，物业用房位置及建筑面积：1、4#楼一层125号商铺，建筑面积52.34㎡。2、4#楼二层08号商业储藏室，建筑面积170.32㎡；11号商业储藏室，建筑面积121.80㎡；12号商业储藏室，建筑面积136.05㎡。验收意见为：该项目配置的物业服务用房，符合我市物业服务用房配置的相关要求，并已具备使用条件。目前双方争议的未交付的4#楼二层08、11、12号商业储藏室被连云港新世纪物业服务有限公司作为物业用房使用，该部分面积共计428.17㎡。4#楼四楼房顶存在漏雨和渗水情况。
庭审结束后，百利德公司向一审院提出变更反诉请求申请。
一审法院认为，百利德公司在简易程序、普通程序庭审均结束后提出变更诉讼请求，因法庭辩论已结束，其提出变更诉求不符合法律规定，故不予准许。新世纪公司、百利德公司签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。关于新世纪公司主张的购房款210.22万元的诉求，实际房屋价款为1200万元，现百利德公司已支付1000万元，余款200万元百利德公司虽称已给付，但未提供证据证明，故一审法院认定百利德公司尚欠付新世纪公司200万元购房款。
新世纪公司、百利德公司签订的《认购协议书》约定百利德公司购买新世纪公司开发的29套房，新世纪公司同意将4号楼无证部分的房源面积6065.87㎡作为交易的附加物业，无偿转让给百利德公司。现百利德公司已购买29套房屋，但新世纪公司未将无证部分的二层08、11、12号商业储藏室交付百利德公司。该商业储藏室在双方签订《认购协议书》前已被确定为物业用房，该部分房屋实际由全体业主共同使用，涉案未交付的储藏室已无法交付百利德公司。该部分面积为428.17㎡。目前4号楼无证部分均已交付百利德公司，依据产权中心测绘所的测量报告，该楼无证部分的集中车库和自行车库的面积为6939.89㎡（811.39＋6128.5），扣除未交付的428.17㎡，亦超出了双方约定的6065.87㎡，故即使二楼部分储藏室被作为物管用房无法交付百利德公司，新世纪公司也履行了交付6065.87㎡附加物业的义务。故200万元剩余购房款，百利德公司应给付新世纪公司。百利德公司主张交付储藏室08、11、12并赔偿损失10万元的诉求，一审法院不予支持。
关于新世纪公司主张的违约金，合同约定百利德公司于2014年12月9日签订合同当日一次性付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，故对新世纪公司主张的违约金一审法院予以支持。
关于新世纪公司主张的契税，新世纪公司已提供其股东支付契税36万元的证据。一审法院认为，双方认购协议书约定新世纪公司根据商品房买卖合同的约定，为百利德公司办理房屋的产权登记证及国有土地使用权证，但并未约定缴纳的契税由谁支付，视为未约定，故应依照规定由各自自行支付费用。契税应由购房者自行交纳，该部分费用新世纪公司已垫付，百利德公司应返还新世纪公司。
关于百利德公司主张的新世纪公司对漏雨房屋及损坏的电梯进行维修的诉求，该房屋发生质量问题时尚未过保修期，新世纪公司应承担修复责任。双方合同未约定维修基金由谁支付，该部分费用属于购房者自行交纳的费用，新世纪公司为百利德公司代付171799.2元，百利德公司本应返还新世纪公司，但新世纪公司同意百利德公司用该款项进行维修，故百利德公司可自行维修，不足部分可另行主张。故驳回百利德公司的反诉请求。遂判决：一、百利德公司于本判决生效之日起十日内给付新世纪公司购房款200万元及违约金（以逾期未付款200万元为本金，从2014年12月10日起至实际给付之日止，按日万分之一计算）；二、百利德公司于本判决生效之日起十日内给付新世纪公司契税36万元；三、驳回百利德公司的反诉请求。
经本院审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。百利德公司在法庭审理中承认尚欠新世纪公司购房款200万元，对此本院予以确认。
本院认为，新世纪公司、百利德公司在签订《认购协议书》前涉案房屋无证部分的08、11、12号储藏室已被确定为物业管理用房，已实际交由全体业主共同使用，在订立协议书时，双方均应当核实后予以确定，现该储藏室已无法交付百利德公司，双方在缔约时对此都存有过失。新世纪公司在协议书实际履行中，虽未能交付给百利德公司诉争储藏室（面积为428.17㎡），但新世纪公司除此之外已将全部无证部分的房产交给了百利德公司，依据产权中心测绘所的测量报告，该楼无证部分的集中车库和自行车库的面积达6939.89㎡（811.39＋6128.5），扣除未交付的428.17㎡，大大超出了双方约定的6065.87㎡，新世纪公司即使诉争的储藏室被作为物管用房，无法交付百利德公司，但新世纪公司也超量履行了交付6065.87㎡附加物业的义务，百利德公司至今不完全履行给付购房款义务，仍以新世纪公司未交付08、11、12储藏室为由，主张赔偿损失等诉求，且在一审诉讼期间，还向一审法院称已向新世纪公司支付完毕剩余购房款200万元，有违公平、诚信原则。新世纪公司与百利德公司合同约定，百利德公司于2014年12月9日签订合同当日一次性付款，买受人百利德公司没有完全履行，一审法院依据新世纪公司主张和双方当事人的约定，判决百利德公司向出卖人新世纪公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并无不当。新世纪公司与百利德公司自愿订立的《认购协议书》和《商品房买卖合同》约定，新世纪公司为百利德公司办理房屋的产权登记证及国有土地使用权证，但没有约定缴纳的契税由谁负担，视为没有约定，应当由买卖双方自行支付费用。故一审法院依照相关法律规定认为，涉案契税由购房者百利德公司交纳的部分，应由其自行交纳，并根据新世纪公司的诉请，判决新世纪公司已垫付的该部分费用，由百利德公司返还新世纪公司是正确的。
综上所述，百利德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2810元，由南京百利德财务顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王秀叶
审判员 忻 越
审判员 林 龙
二〇一七年十二月二十一日
书记员 张 哲
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第(一)项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。