重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初8506号
原告：重庆市茂嘉物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴南路32号，统一社会信用代码91500109691211092W。
法定代表人：龙德明，该公�执行董事。
委托诉讼代理人：代彬，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈澈，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告：李纯华，男，1958年7月6日出生，汉族，住重庆市北碚区×××镇×××路×××号×××××-×-×-×，公民身份号码。
被告：何碧华，女，1963年5月6日出生，汉族，住重庆市北碚区×××镇×××路×××号×××××-×-×-×，公民身份号码。
委托诉讼代理人：李纯华，男，1958年7月6日出生，汉族，住重庆市北碚区×××镇×××路×××号×××××-×-×-×，公民身份号码。
原告重庆市茂嘉物业管理有限公司（以下简称茂嘉公司）与被告李纯华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法追加被告何碧华为被告，并依法适用简易程序，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告茂嘉公司的委托诉讼代理人代彬、被告李纯华（何碧华的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判决李纯华、何碧华立即支付茂嘉公司从2014年6月至2017年5月的物业服务费1190.16元和支付以每月所欠物业服务费为基数，按每日3‰计算的从逾期的次月1日起至实际付清之日止的滞纳金；2、判决李纯华、何碧华立即支付茂嘉公司垫付的水费174.1元和公摊费50元。之后茂嘉公司以李纯华、何碧华已交纳了相应的水费和公摊费为由撤回要求李纯华、何碧华支付垫付的水费174.1元和公摊费50元的诉讼请求。事实和理由：2009年12月3日，茂嘉公司与重庆民成房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2010年1月5日，李纯华签署了《业主临时公约》，并与茂嘉公司订立《前期物业委托管理服务合同》，委托茂嘉公司对××××小区进行物业管理，物业服务费标准为0.45元/平方米.月，如逾期交纳物业费，应按每日3‰的标准支付滞纳金。李纯华、何碧华为××××小区×幢×单元×层×号业主，其所拥有的房屋的建筑面积为73.47平方米。合同签署后，茂嘉公司依法向物价局备案了物业收费标准，并按照合同约定对××××小区的业主提供服务。但李纯华、何碧华未按时足额向茂嘉公司交纳物业服务费用。李纯华、何碧华拖欠茂嘉公司从2014年6月至2017年5月的物业服务费1190.16元（0.45元/平方米.月×73.47平方米×36个月）未交。李纯华、何碧华还应支付违约金。经茂嘉公司多次催要，均未果。综上所述，李纯华、何碧华拒不交纳物业费的行为已属严重违约。茂嘉公司为了维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告李纯华、何碧华辩称，李纯华、何碧华拖欠茂嘉公司从2014年6月至2017年5月的物业服务费1190.16元（0.45元/平方米.月×73.47平方米×36个月）未交属实。对滞纳金有异议。没交物业服务费的理由为：1、2013年8月，餐厅冰箱处墙壁渗水，造成李纯华、何碧华家墙壁涂料内墙漆脱落，墙壁外属于邻居家的阳台，也属于外墙。渗水的问题茂嘉公司已经维修好，但是李纯华、何碧华家中的墙壁没有修复。2、2015年，李纯华、何碧华家厨房的排污主落水管爆了，导致橱柜损坏。李纯华当时向茂嘉公司反映后，茂嘉公司把排污主落水管修好了，没有赔偿李纯华、何碧华损失。3、2017年2月左右，李纯华、何碧华家客厅、卧室墙壁渗水，造成装饰涂料脱落，上述墙壁均为外墙，客厅、卧室渗水的墙壁外为室外。李纯华、何碧华找茂嘉公司处理，茂嘉公司物管经理来看过，但是没有处理。客厅和卧室的墙壁渗水的问题没解决，室内墙壁也没修复。要求茂嘉公司赔偿�纯华、何碧华橱柜损失，修复李纯华、何碧华餐厅墙壁，修复客厅、卧室渗水的外墙并将室内墙壁损坏部分修复，李纯华、何碧华才补交所欠的物业服务费。因为不交物业服务费是茂嘉公司的原因造成的，李纯华、何碧华不同意支付滞纳金。
经审理查明，李纯华、何碧华为坐落于重庆市北碚区×××镇×××路×××号××××小区×幢×单元×-×的房屋（以下简称案涉房屋）的业主，于2010年1月5日接房，于2010年4月1日入住。案涉房屋为××××一期低层住宅，建筑面积为73.47平方米。
2009年12月3日，茂嘉公司（乙方）与重庆民成房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由茂嘉公司为××××小区实施前期物业管理服务。第二条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位包括房屋的�重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面……。第五条约定：……根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按物业建筑面积计算）：……（1）低层住宅（1、2、3、4、5、6-1号楼）：0.6元/平方米.月（不含公摊水电费）。第七条约定：业主应于交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月五日前履行交纳义务。第二十一条约定：本合同签署之日即刻生效。本合同服务年限为15年，合同到期后即自动延期，直至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十七条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付�约金。茂嘉公司从××××小区建成之日至今为××××小区提供物业服务。
2010年1月5日，茂嘉公司（乙方）与李纯华（甲方）签订《前期物业委托管理服务合同》，合同约定由茂嘉公司为××××小区提供物业管理服务。合同第五条物业管理服务费中约定：1、本物业管理服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元（不含电梯费）向业主或物业使用人收取……2、逾期缴纳物管费按每天3‰收取滞纳金。第六条约定：委托管理期限：委托管理期限自2010年1月5日起至2013年1月4日止。2010年1月5日，李纯华在《业主临时公约》中承诺书尾部的承诺人（签章）处签名。
××××小区在2015年8月成立了业主委员会。李纯华、何碧华现未支付茂嘉公司从2014年6月至2017年5月的物业服务费1190.16元（0.45元/平方米.月×73.47平方米×36个月）。
另查明，重庆市北碚区物价局于2009年11月2日作出碚价[2009]74号《重庆市北碚区物价局关于核定××××一期物业服务收费标准的通知》。该通知载明：……一、物业公共服务收费（按建筑面积计算）（一）多层住宅物业服务费0.45元/平方米.月（其中含日常维修养护费0.12元）。
还查明，2015年2月，案涉房屋厕所的排污主落水管爆了，李纯华、何碧华找了茂嘉公司多次，茂嘉公司未解决，李纯华、何碧华请人修好了。李纯华、何碧华于2016年与茂嘉公司协商达成和解，茂嘉公司已补偿李纯华、何碧华损失300元。2017年2月左右，案涉房屋客厅与卧室的外墙墙壁渗水，李纯华、何碧华向茂嘉公司反映，茂嘉公司的物管经理进行了查看，至今未处理。案涉房屋餐厅墙壁曾渗水，渗水的问题已解决。拍摄照片时案涉房屋厨房橱柜有损坏，餐厅墙壁的内墙面白色装饰层有凸起现象，客厅与卧室的外墙墙壁有渗水痕迹，白色装饰层有脱落现象。
审理中，李纯华、何碧华陈述照片为其侄子于2017年12月十几号拍摄。茂嘉公司陈述案涉房屋客厅与卧室的外墙墙壁渗水问题茂嘉公司正在汇报处理。
上述事实，有书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，茂嘉公司与重庆民成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及茂嘉公司与李纯华签订的《前期物业委托管理服务合同》，是各自合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。李纯华、何碧华是案涉房屋的业主。《前期物业服务合同》及《前期物业委托管理服务合同》对茂嘉公司与李纯华、何碧华均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务�用。”本案中，虽然《前期物业服务合同》约定物业服务费用按物业建筑面积计算，低层住宅（1、2、3、4、5、6-1号楼）：0.6元/平方米.月（不含公摊水电费），但同时又约定上述标准根据本物业管理区域物业服务收费指导价格确定，而《重庆市北碚区物价局关于核定××××一期物业服务收费标准的通知》载明物业公共服务收费（按建筑面积计算）（一）多层住宅物业服务费0.45元/平方米.月（其中含日常维修养护费0.12元）。茂嘉公司要求李纯华、何碧华按0.45元/平方米.月支付物业服务费，与《重庆市北碚区物价局关于核定××××一期物业服务收费标准的通知》的规定相符，也与《前期物业委托管理服务合同》的相应约定一致，因此，李纯华、何碧华应当按0.45元/平方米.月的标准按时支付物业服务费。对李纯华、何碧华辩称不交纳物业服务费的理由，本院分别评析如下：1、李纯华、何碧华以其家中橱柜的损失没有赔偿为由不交纳物业服务费，本院认为，虽然拍摄照片时案涉房屋厨房橱柜有损坏，但李纯华、何碧华未提供证据证明厨房橱柜损坏的时间及原因，李纯华、何碧华未提供充分证据证明茂嘉公司未尽到必要的合同义务致其橱柜受损，本院对李纯华、何碧华的该抗辩意见不予采纳。2、李纯华、何碧华以其家中餐厅的墙壁没有修复为由不交纳物业服务费，本院认为，虽然案涉房屋餐厅墙壁曾渗水，渗水的问题已解决，拍摄照片时餐厅墙壁的白色装饰层有凸起现象，但李纯华、何碧华未提供证据证明餐厅墙壁渗水的时间及原因，李纯华、何碧华未提供充分证据证明茂嘉公司未尽到必要的合同义务致其墙壁受损，本院对李纯华、何碧华的该抗辩意见不予采纳。3、李纯华、何碧华以其家中客厅和卧室的墙壁渗水的问题没解决，室�墙壁也没修复为由不交纳物业服务费，本院认为，2017年2月左右，案涉房屋客厅与卧室的外墙墙壁渗水，茂嘉公司查看后至今未处理，该渗水部位在保修期满需依法使用物业专项维修资金进行维修。而茂嘉公司并无权利直接使用物业专项维修资金，需通过业主委员会在依法征求相应业主同意后依法使用。李纯华、何碧华的该辩称意见，于法无据，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，李纯华、何碧华可提供充分证据另案主张自己的权利。茂嘉公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业管理服务，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。现在茂嘉公司仍在为××××小区提供物业服务，李纯华、何碧华如果对茂嘉公司的物业服务有意见，可及时向茂嘉公司反映，茂嘉公司应按照相应约定和规定及时处理，或向茂嘉公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
关于物业服务费。本案中，李纯华、何碧华每月应支付茂嘉公司物业服务费0.45元/平方米.月×73.47平方米=33.06元/月。李纯华、何碧华未支付茂嘉公司从2014年6月至2017年5月的物业服务费1190.16元（0.45元/平方米.月×73.47平方米×36个月），已违约。茂嘉公司要求李纯华、何碧华支付上述期间的物业服务费1190.16元的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金。本案中，合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。李纯华、何碧华逾期未支付物业服务费，按照合同约定，李纯华、何碧华应当支付违约金（即滞纳金）。但《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十三条规定：“物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。”同时，《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》也载明：“发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主‘双三分之二’表决同意，直接申请使用维修资金：……（三）屋面、外墙渗漏……”。从上述规定看，物业服务企业若需对小区住宅中某栋楼的共有部分进行修缮需取得该栋楼业主“双三分之二”表决同意，情况紧急的还可以直接申请使用维修资金。茂嘉公司陈述案涉房屋客厅与卧室的外墙墙壁渗水问题茂嘉公司正在汇报处理，但茂嘉公司未提供证据证明其对李纯华、何碧华反映的案涉房屋客厅与卧室的外墙墙壁渗水进行了积极的处理或启动修缮程序，茂嘉公司在履行其物业服务的义务时存在一定的瑕疵，茂嘉公司应在今后的物业服务中积极妥善处理业主反映的问题。茂嘉公司要求李纯华、何碧华支付以2017年2月至2017年5月期间每月逾期未交纳的物业服务费为计算基数，按每日3‰计算的从逾期的次月1日起至实际付清之日止的违约金，本院不予支持。茂嘉公司要求李纯华、何碧华支付按每日3‰的标准计算的违约金，本院认为，该违约金过高，酌情按中国人民银行逾期贷款利率（4.75%上浮30%）的标准，即日利率万分之一点七一五的标准计算违约金。李纯华、何碧华应支付茂嘉公司的违约金分别以2014年6月至2017年1月期间每月逾期未交纳的物业服务费为计算基数，按日利率万分之一点七一五为计算标准，从未交纳物业服务费的月份的次月1日起计算至未交纳的物业服务费实际付清�日止。截止开庭前一日即2017年12月27日，计算出的违约金为145.76元[33.06元×日利率0.0001715×（1276天+1245天+1214天+1184天+1153天+1123天+1092天+1061天+1033天+1002天+972天+941天+911天+880天+849天+819天+788天+758天+727天+696天+667天+636天+606天+575天+545天+514天+483天+453天+422天+392天+361天+330天）]。茂嘉公司撤回要求李纯华、何碧华支付垫付的水费174.1元和公摊费50元的诉讼请求，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一�被告李纯华、何碧华在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市茂嘉物业管理有限公司从2014年6月至2017年5月的物业服务费1190.16元。
二、被告李纯华、何碧华在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市茂嘉物业管理有限公司违约金，违约金分别以2014年6月至2017年1月期间每月逾期未交纳的物业服务费为基数，按日利率万分之一点七一五从未交纳物业服务费的月份的次月1日起计算至未交纳的物业服务费实际付清之日止。
三、驳回原告重庆市茂嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李纯华、何碧华负担。
如不服本判决，可在判决书�达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李军
二〇一八年一月二日
书记员 包薇