广西壮族自治区博白县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）博民初字第2578号
原告罗福隆。
委托代理人潘云武。
被告庞世贵。
原告罗福隆与被告庞世贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法适用普通程序于2014年4月2日公开开庭审理了本案。原告罗福隆的委托代理人潘云武到庭参加诉讼。被告庞世贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗福隆诉称，被告租住原告位于南宁市XX路XX城XX区XX排XX号楼，2011年10月31日经双方结算，被告共欠原告房屋租金17000元人民币，结算后被告当即支付了2000元租金给原告，并立写一份欠条给原告手执，约定被告欠原告的租金17000元人民币，由被告分9个月偿还，如被告逾期还款即以17000元人民币为基数每月支付5﹪的违约金给原告，但从2012年7月份起，被告违反诚实信用原则，没有按照约定的期限支付租金给原告，经原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判决被告支付租金15000元人民币及违约金11900元人民币（违约金的计算：以17000元人民币为基数，每月按5﹪从2012年9月1日计付至2013年10月31日即17000元×5﹪×14﹦11900元）共计26900元人民币给原告；2、本案诉讼费由被告负担。
原告为证明其主张在举证期限内提供的证据有：
1、被告的身份信息一份，证明被告主体适格；
2、出示欠条一份，证明2011年10月31日经双方结算，被告尚欠原告租金15000元人民币，由被告从2011年11月1日起分9个月偿还给原告，被告逾期还款则以17000元人民币为基数每月支付5%的违约金给原告；
3、中华人民共和国房屋所有权证一份，证明位于南宁市XX路XX城XX区XX排XX号楼的房屋所有权属原告所有。
被告庞世贵未出庭参加诉讼，亦未向法庭提供有任何证据。
本院依职权调取的证据有：
2013年11月26日对博白县那卜镇那卜村委会支书卢XX制作的调查笔录一份，内容为：庞世贵是那卜村庞河队庞XX的儿子，他们全家在南宁生活，至今有两年没有看见他们回来过，也没有他们的联系方式，不清楚庞世贵欠罗福隆房屋租金一事。
经过开庭质证，原告对本院依职权调取的证据没有异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告庞世贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据及本院依职权收集的证据，来源合法，内容真实，与本案事实有关联性，可作为本案认定案件事实的依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2005年1月份，原、被告口头约定由被告租住原告位于南宁市XX路XX城XX区XX排XX号楼，每月租金500元人民币，租赁期为2005年1月30日起至2010年1月30日，租期届满后被告没有支付2009年12月30日至2010年1月30日两个月租金共计1000元人民币给原告。2010年2月份原、被告重新口头约定由被告继续租住原告的房屋，每月租金800元人民币，租赁期为2010年2月30日至2011年10月31日，续租期限届满后，被告一直拒绝支付20个月的租金16000元人民币给原告。2011年10月31日经原、被告结算，被告共欠原告房屋租金合计17000元人民币，双方结算后被告当即支付了租金2000元人民币给原告，并约定由被告从2011年11月1日至2012年8月30日分9个月偿还租金给原告，被告逾期还款即以15000元人民币为基数每月支付5﹪的违约金给原告，被告从2012年7月份起没有按照约定支付租金给原告，经原告多次催收未果，2013年10月31日诉至本院，请求处理。
根据原告的起诉意见，归纳本案争议焦点为：原告请求被告支付租金15000元人民币及违约金11900元人民币有何事实依据和法律依据。
另查明，位于南宁市XX路XX城XX区XX排XX号楼房屋产权人是罗福隆，房屋所有权证为邕房权证字第0151XX**号。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务……”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付……”。本案原告与被告口头达成协议，将位于南宁市五一路68号凤凰城B区4排8号楼租给被告居住，属房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，协议书内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。原告依照约定履行了交付房屋给被告使用的义务，但被告租住原告的房屋后，长期拒付租金，至今尚欠原告租金15000元人民币，经原告多次催还未能偿还租金给原告，应依法承担相应的民事责任。关于原告请求被告支付2012年9月1日至2013年10月31日违约金11900元人民币的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原、被告约定由被告从2011年11月1日至2012年8月30日分9个月偿还租金给原告，被告逾期还款即以17000元人民币为基数每月支付5﹪的违约金给原告，但协议签订后，被告没有按照约定履行偿还租金给原告的义务，其行为违反了双方约定的相关条款，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，但被告实欠原告租金15000元人民币，而双方约定被告逾期还款以17000元人民币为基数每月支付5﹪的违约金即（17000元×5﹪×14个月＝11900元）给原告超过造成损失的百分之三十，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条第二款规定：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此本案原、被告约定的违约金有违合同法的公平原则，应依法认定为“过分高于造成的损失”，超过部分本院依法不予支持，双方约定的违约金应为4500元人民币（15000元×30﹪＝4500元）。综上所述，原告请求被告支付租金及违约金，事实清楚，理由充分，证据充足，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告庞世贵支付租金15000元人民币给原告罗福隆；
二、被告庞世贵支付违约金4500元人民币给原告罗福隆。
案件受理费472元，公告费350元，合计822元，由被告庞世贵负担。
上述判决第一、二项及受理费、公告费的负担，义务人应于本案判决生效之日起15日内履行完毕，金钱给付的义务逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费472元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20-405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何志军
代理审判员 李小龙
人民陪审员 阮家文
二〇一四年六月三日
书 记 员 刘佩鑫