四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初15570号原告：陈渝，女，汉族，1975年7月9日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：俞扬，四川蜀西律师事务所律师。特别授权代理人。委托诉讼代理人：杨春梅，四川蜀西律师事务所律师。特别授权代理人。被告：周毅，男，汉族，1975年4月13日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：董华明，女，汉族，1982年3月12日出生，住成都市锦江区。系周毅配偶，特别授权代理人。被告：董华明，女，汉族，1982年3月12日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：唐柯平，四川子归律师事务所律师。特别授权代理人。原告陈渝诉被告周毅、董华明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月13日收到原告起诉状后，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年2月1日、2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告陈渝及其委托诉讼代理人俞扬、杨春梅，被告董华明并作为被告周毅的委托诉讼代理人及被告董华明的委托诉讼代理人唐柯平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈渝向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.解除原、被告于2017年9月30日所签的《房屋买卖合同》；2.被告周毅双倍返还定金300000元；3.被告周毅赔偿原告的房屋重置损失费1000000元；4.被告周毅赔偿原告的装修损失费用160475元；5.被告周毅赔偿原告的租金损失费32500元；6.被告周毅赔偿原告支付的居间服务费36000元；7.被告周毅赔偿原告支付的诉争房屋的物管费6929.37元。事实与理由：原告作为购买方与被告周毅于2017年9月30日签订《房产预定买卖合同》。《房产预定买卖合同》约定：被告将其所有的位于高新区房屋（合同备案号2380991）及车位以总价1810000元出售给原告。合同约定原告签订《房产预定买卖合同》当日支付定金150000元，在产权过户当日支付首付款660000元，余款1000000元原告通过按揭贷款支付被告。签订合同时，因该房屋还有共有权人董华明，原告及中介均要求被告周毅通知董华明到场共同签订合同，被告周毅称董华明在外地，其已取得董华明的同意出售此房屋，并称其在2017年9月16日已在中介处签订了《配偶同意出售承诺书》，承诺：“本人出售上述房屋及签署房屋买卖合同的行为已征得本人配偶同意，并保证在签约后三个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶或共有权人同意出售证明》，若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行，本人同意承担因此产生的一切法律责任”。合同签订后，原告依约支付了定金150000元。但2017年12月1日，被告周毅以董华明不同意卖为由，要求解约，双方经中介协商未果。原告认为，房屋买卖是涉及原告家庭重大利益的民事行为，原告为了此次交易做了长时间的准备，到处筹措房款，花费了原告大量的精力，卖了自己名下唯一的住房，现原告在外租房居住。故原告起诉至院，请求人民法院判如所请。被告周毅答辩称，第一项诉讼请求我们同意，第二项诉讼请求我们不同意，只同意返还150000元的本金和75000元的违约金，对第三项、第四项、第五项、第六项的诉讼请求不予同意，对第七项诉讼请求物管费同意支付。合同签订时间、房屋地址、价款、定金原告的陈述是正确的，被告不同意出卖房子的时间不对，发现时间为2017年11月27日。请求人民法院依法判决。被告董华明答辩称，周毅与原告的交易没有经过自己同意，自己不应当承担责任。本案被告周毅同意返还所收房款，同意支付物管费，基于当事人的处分权，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。原告主张房屋重置损失，房屋重置是原告履行该合同后所能取得的合同利益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，合同履行利益已经获得的情况下，原告另行主张适用定金罚则或租金损失，缺少依据；同时中介费的支付是获得合同履行利益的前提，故在主张合同履行利益同时主张中介费，缺少依据。对于本案能否解除合同及原告损害赔偿权利的相关事实，本院经审理认定如下：2017年9月30日，原告与被告周毅签订《房产预定买卖合同》，合同约定周毅将位于成都市高新区房屋（以下简称：诉争房屋）出售给原告，房屋总价为1810000元，并注明此房为毛坯房，附带一车位，车位号为1113号。双方还约定了其他内容。周毅并向原告出具《关于配偶同意出售的承诺书》，特别声明，本人周毅是诉争房屋的房屋所有权人，并郑重声明出售诉争房屋及签署合同已经取得本人配偶同意，并保证在签约后三个工作日内提交本人配偶亲笔签字的《配偶或共有权人同意出售证明》。若因本人违反承诺，导致合同无效或无法履行的，本人同意承担因此产生的一切法律责任。合同签订合同后，原告向周毅支付定金150000元。2017年12月1日，周毅告诉原告，董华明不同意出售诉争房屋。另查明，诉争房屋为被告周毅、董华明共同购买，两人的份额分别为50%。在审理过程中，经原告申请法庭委托评估，评估显示诉争房屋不含车位，以2018年1月4日为价值评估点，评估价格为2609100元。被告以诉争房屋评估价格过高为由，请求重新评估。以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案原告与被告周毅签订了关于包含车位一个的诉争房屋的买卖合同，然而诉争房屋并非被告周毅一人享有，而是由被告周毅及被告董华明共有。共有物的处置应当经共有人同意，原告没有证据证明共有人同意处置，合同无法继续履行。参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，本案合同属于有效合同，签署合同的当事人原告及周毅应当受到合同效力约束。再参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该款规定了出卖人未能取得完全物权不能转移标的物的法律后果。本案原告于2017年9月30日与周毅签订诉争房屋买卖合同时，合同价格为1810000元，2017年11月27日（按照董华明及周毅说法）或2017年12月1日（依照双方微信证据）被告董华明不同意出售诉争房屋，此时原告知道或者应当知道诉争房屋不能实现所有权转移，原告应当在合理期限内另行购置房屋防止损失扩大，故法庭确定诉争房屋评估时点为2018年1月4日（知道房屋不能转移的一个月内）。评估显示不含车位价格为2609100元，被告主张评估价格过高申请重新鉴定，依照民事诉讼法之安排专业性问题并非由人民法院直接作出判断，而是在专门意见上作出裁判，人民法院无权也没有办法直接判断评估价格是否过高。被告的重新鉴定申请不符合重新鉴定的程序要求，被告也没有在本案中提出本次评估存在不应当采信的证据，故对该评估意见本院予以采信。原告称该价格不包含车位，但是原告并未举证车位对整体价格的影响，也没有举证重置车位的损失，故本院在原告提供的证据范围内认定房屋重置差价损失为799100元。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定的典型情形是，一方无权处分对方并不清楚无权处分的情形。但是本案从一开始原告就知道诉争房屋并非单独由被告周毅所有的情形。被告周毅虽然承诺取得配偶同意，如有违背承诺承担一切法律责任。一切法律责任不能等同于承担一切损失，一切法律责任的含义是指依照法律应当承担的责任，并不是被告周毅承诺承担全部损失。在有共有人的情形下，原告与被告周毅签订合同，本身就承担了合同可能不能履行的风险，因此原告对于诉争房屋未经共有权人同意未能转移也应当承担一定责任。被告周毅、董明华主张原告应当承担50%的责任。本院认为，原告承担50%的责任于本案证据不符，因为被告周毅单独进行承诺，相比而言，被告周毅应当承担的责任应该更大。本院依照案情确定被告周毅承担损失的70%。综上，原告与被告周毅签订的诉争房屋买卖合同，因未取得共有权人同意不能继续交易，合同应当解除，双方当事人同意解除，被告答辩解除时，合同解除（合同中涉及的中介、居间法律关系本案不予涉及）。原告与被告周毅在签订合同时均知晓共有人情况，双方对合同不能交易均有过错，但结合被告周毅的承诺，本院确定其承担损失比例。对于被告周毅同意的判决项，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈渝与被告周毅于2017年9月30日签订的《房产预定买卖合同》中有关房屋买卖法律关系部分于2018年2月1日解除；二、被告周毅于本判决生效之日起三十日内向原告陈渝返还购房款150000元、支付赔偿款559370元、支付物管费6929.37元；三、驳回原告陈渝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取10545元，保全费5000元，鉴定费17000元，由原告陈渝负担19700元、被告周毅负担12845元（此款原告已预交，被告周毅在履行上述义务时一并向原告支付12845元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周寓先二〇一八年四月二十日书记员  李媛媛