广西壮族自治区贵港市港北区人民法院执 行 裁 定 书（2017）桂0802执异136号案外人：李懿容,女,1989年3月4日出生,汉族,住广西贵港市。申请执行人：古高民，男，1964年7月14日出生，汉族，住广西贵港市港北区。被执行人：梁武海，男，1972年12月20日出生，汉族，住广西贵港市港北区。第三人：梁某，女，2006年5月12日出生，汉族，住址同上。本院在执行申请执行人古高民与被执行人梁武海民间借贷纠纷一案中，案外人李懿容于2017年8月18日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李懿容的异议请求：1、请求法院中止（2016）桂0802执字第1133、1134号案对登记在被执行人梁武海和第三人梁某名下的坐落于贵港市港北区××大道××号院（德宝花城）15幢1单元502号房（房屋所有权证号：贵港房权证港北区字第××、10××80号）的执行，并解除对该商品房的保全措施；2、请求法院裁定责令被执行人梁武海和第三人梁某将涉案房屋登记在案外人名下。事实与理由：2015年底，经过多次协商，案外人与被执行人梁武海于2015年12月25日签订《房屋买卖合同》，被执行人梁武海和第三人梁某将上述商品房以总价47.5万元的价格转让给案外人。案外人在当天按约定通过网银转账的方式支付了2.5万元定金给梁武海。2016年元月4、5日，案外人又通过网银转账的方式分6次支付了28万元购房款给被执行人梁武海，随后，案外人验收了房屋，被执行人向案外人交付了钥匙，并协助办理了物业、水表的过户手续及房屋变更登记手续的准备工作，从而案外人取得了这套房屋的支配权。2016年元月7日，案外人与梁武海一起到房管局办理了房屋变更登记手续打印房产证的前期所有工作（已经通过房产局《存量房买卖合同》往前程序，合同编号：100009349），并于当日通过网银转账方式分4次再支持了17万元购房款给被执行人梁武海，至此，案外人全部支付完毕购房款给梁武海。然而，案外人在等候领新的房产证时却得到房管局的告知，案外人购买的商品房被贵港市港北区人民法院查封，从而无法顺利的打印新的房产证并颁发给案外人。案外人认为，古高民的行为对案外人构成了侵权,导致申请人物权的变更登记及其他权利无法得到实现。案外人在购买和申请变更登记之前在房产局查过此房的档案，不存在限制买卖的情况并且已经支付了全部的购房款，案外人的购买行为属于善意购买。2016年6月份，古高民申请对梁武海强制执行，法院以（2016）桂0802执1134号之一执行裁定书裁定将涉案房屋以物抵债的方式抵偿梁武海所欠古高民的（2016）桂0802执1133、1134号的债权，为此，案外人向法院提出过异议，法院通过执行监督程序依法将（2016）桂0802执1134号之一执行裁定书予以撤销，恢复案件的执行。基于此，为维护案外人的合法权益，特向法院提出异议申请。经审查，本院在审理原告古高民与被告梁武海、广西震山生物能源投资有限公司民间借贷纠纷一案中，于2016年1月8日作出（2016）桂0802民初106-1号民事裁定书，查封被告梁武海与案外人梁某共同共有的坐落于贵港市港北区××大道××号院（德宝花城）15幢1单元502号房屋一套[房屋所有权证号分别为：贵港房权证港北区字第××、10××80号]。本案进入执行程序后，申请执行人古高民与被执行人梁武海达成和解协议，同意将上述房屋以物抵债，作价470000元。2016年7月25日，本院作出（2016）桂0802执1134号之一执行裁定书,裁定：1、将涉案房屋作价470000元交付申请执行人古高民抵偿债务，该房屋的所有权自本裁定送达买受人古高民时起转移；2、注销涉案房屋原房屋产权证；3、申请执行人古高民可持本裁定到房产管理机构办理相关产权过户登记手续，所需费用由买受人自行承担。2017年6月5日，本院作出（2017）桂0802执监1号执行裁定书，撤销（2016）桂0802执1134号之一执行裁定书，恢复（2016）桂0802执1134号案件的执行。另查明，2015年12月25日，梁武海、梁某（甲方）与李懿容（乙方）、担保人李嘉文签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于贵港港北区金港大道德宝花城小区36号院15幢1单元502室出售给乙方，房屋总价款475000元，分期支付，于2015年12月25日支付定金25000元，于2016年1月8日前支付第二期房款280000元（双方到贵港房产证产权过户，当天支付购房款），于2016年1月9日前支付第三期购房款170000元（甲方交房给乙方使用当天，支付尾款）。甲方保证无任何争议成功过户到乙方名下，如过户过程中不成功视为甲方违约，承担全部违约责任；担保人担保甲方成功过户到乙方名下，如在产权过户过程中有被法院查封，担保人承担连带赔偿责任。合同签订当日，梁武海将房屋钥匙交付李懿容，李懿容验房后于当日通过广西北部湾银行网上银行向梁武海农行账户支付房款25000元。之后，于2016年1月4日通过网银向梁武海支付180000元，于2016年1月5日通过网银向梁武海支付100000元并办理水表过户手续，并缴纳房屋物业费。2016年1月6日，双方缴纳房屋买卖相关税费。2016年1月7日上午，双方签订《存量房买卖合同》，向贵港住房保障和房屋管理局（以下简称”房管局”）申请办理产权变更登记。当日下午，梁武海以李懿容尚未交完全部购房款为由自原贵港住房保障和房屋管理局（以下简称”房管局”）取走房本原件，房管局因此停止办理过户审查。当晚，李懿容通过网银向梁武海支付剩余购房款170000元。之后，李懿容一直联系不上梁武海。2016年1月8日，本院以财产保全裁定查封涉案房屋。再查明，2016年4月25日，梁武海委托开锁公司强行将涉案房屋的门锁打开，案外人报警处理后在贵港市公安局港北分局城北派出所取回了新换的钥匙。2016年7月25日，古高民与梁武海签订一份《执行和解协议书》，约定梁武海用其与梁某共有的涉案房屋进行以物抵债，抵债金额为人民币470000元，剩余部分债务梁武海于2016年12月31日前一次性偿还，古高民同意本案终结本次执行，如梁武海未按协议履行义务，古高民可以申请恢复执行。2016年8月，古高民持（2016）桂0802执1134号之一执行裁定书将涉案房屋强行开锁后入住至今。本院向房管局相关部门了解到，房屋买卖双方当事人在提交房屋所有权变更登记的所有材料后，当事人可因缴纳税费等原因取回房产证原件，但需在复印后交回。如拒绝交回原件，则在双方未能协商一致的情形下，停止办理房屋所有权变更登记。以上事实有案外人陈述、《房屋买卖合同》、广西北部湾银行网上银行电子回单、物业费收据、水费缴费单据、《存量房买卖合同》及税费单据、贵港市公安局港北分局城北派出所问话笔录、（2016）桂0802执1134号执行卷卷宗等证据予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案被执行人梁武海拒不履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封登记在其名下的财产依法有据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人在法院查封前与被执行人梁武海签订了书面的购房合同、支付了全部价款且曾合法占有过该房屋一段时期，案外人至今未能办理房屋过户登记的原因在于梁武海单方面违反《房屋买卖合同》的约定取回房本不配合办理过户登记，且因古高民在本院依法作出（2017）桂0802执监1号执行裁定书后拒不搬离导致案外人至今无法使用涉案房屋，该过错均不可归责于案外人，因此，案外人的异议请求符合法律规定，其异议理由本院予以支持。案外人请求法院裁定责令被执行人梁武海和第三人梁某将涉案房屋登记在案外人名下，系对《房屋买卖合同》项下权利的主张，不属于本案审查范围,案外人应另行通过其他法律途径解决，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止对被执行人梁武海与梁某共同共有的坐落于贵港市港北区金港大道36号院（德宝花城）15幢1单元502号房屋[房屋所有权证号分别为：贵港房权港北区字第××910××80号号]的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李发坚审判员  温新星审判员  冯 媚二〇一七年十一月十四日书记员  黄 颖