北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第05261号
原告步丰钦，男，1945年2月2日出生。
委托代理人袁琳，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人杨燚，北京市天元律师事务所律师。
被告北京市未来建筑工程有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇东庄村。
法定代表人刘海林，董事长。
委托代理人田晶，该公司法律顾问。
委托代理人任大洲，该单位职工。
被告未来建设集团有限公司，住所地北京市西城区广安门南街6号广安大厦。
法定代表人周玉林，总经理。
委托代理人高向东，该单位职工。
委托代理人付文超，该单位职工。
被告北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区半步桥街44号院未来家园小区1号楼地下101室。
法定代表人张志涛，总经理。
委托代理人王立统，该单位职工。
委托代理人陈阔，该单位职工。
第三人中国银行业监督管理委员会，住所地北京市西城区金融大街甲15号。
法定代表人尚福林，主席。
委托代理人杨松朝，该单位职工。
委托代理人孙岳童，该单位职工。
原告步丰钦与被告北京市未来建筑工程有限公司（以下简称未来建筑公司）、被告未来建设集团有限公司（以下简称未来集团公司）、被告北京未来博海花园置业有限公司（以下简称博海花园公司）及第三人中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告步丰钦及其委托代理人袁琳、杨燚，被告未来建筑公司的委托代理人田晶、任大洲，被告未来集团的委托代理人高向东、付文超，被告博海花园公司的委托代理人王立统、陈阔，第三人银监会的委托代理人杨松朝、孙岳童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告步丰钦诉称：2005年7月28日，原告与未来建筑公司签署《拆迁回购住房合同》，合同约定如下内容：（1）未来建筑公司同意原告回购现建的××家园××室，建筑面积127.65平方米；（2）回购房的总房款为396775元；拆迁补偿总款为287603元；扣除房改费5000元，原告实际交回购房款282603元；原告还应交款114172元；（3）未来建筑公司应于2006年10月20日向原告交付房屋；未来建筑公司必须按照合同规定的时间办理住房的交接，如超期限交房，未来建筑公司给予原告每户每月2000元的补偿；（4）房屋竣工三个月内，未来建筑公司应当为原告办理房屋所有权证书（产权属于大产权）。2005年7月29日，未来集团公司收取了原告交付的房款282603元。但时至今日，两被告仍未通知原告办理房屋交接手续，也未向原告交付房屋以及为原告办理相关房屋所有权证书，为此原告蒙受了巨大的经济损失。2010年，原告发现楼盘已建设完成，在向未来建筑公司、未来集团公司要求交付房屋时，却遭到两公司的无理回绝，并称该房屋已出售给其他人。博海花园公司系目前涉诉房屋的开发商，一直与未来集团公司、未来建筑公司一起负责房屋的拆迁、建设、销售等工作。
原告认为，上述被告的违约事实明显，依照双方约定以及《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，应当承担相应的违约责任。根据《拆迁回购住房合同》的约定，请求判令：1、三被告向原告交付北京市西城区1505号房屋；2、请求三被告连带支付迟延交房的违约金按每月2000元标准自2006年11月开始计算至实际交付房屋之日止；3、请求三被告连带支付过渡时期租房补助按每月1000元标准自2007年3月开始计算至实际交付房屋之日止。
被告未来建筑公司辩称：不同意原告的诉求。按照拆迁协议，应有北京市公安局作为诉讼主体，我方与北京市公安局签订的协议，要求北京市公安局承担责任，作为被告。
被告未来集团公司辩称：不同意原告的诉求。在协议签订时，在手续履行之前，我方就全面退出了，我方不应该列为被告，其余的理由同未来建筑公司答辩。我方与北京市公安局有协议。
被告博海花园公司辩称：我方是涉案项目唯一的合法开发单位，由我方办理了产权证并销售完毕，在整个项目过程中，拆迁已经完成，我方不清楚拆迁的情况。原告签订拆迁协议时，未来建筑公司的拆迁许可没有取得，所以拆迁协议无效的。我方对涉案房屋进行了销售，买受人是银监会，本案审理会侵害买受人的权益。
第三人银监会述称：我方与博海花园公司签订了8套房屋的《商品房预售合同》并支付了全部的购房款。博海花园公司交付了7套房屋，涉案房屋一直没有交付。我方与博海花园公司的合同是有效的，房产应当交付我方。
经审理查明：2005年7月28日，未来建筑公司（甲方，出卖人）与步丰钦（乙方，被拆迁人，买受人）签订《拆迁回购住房合同》，约定：甲方同意被拆迁人步丰钦回购现建的××花园××室，建筑面积127.65平方米；被拆迁人步丰钦将拆迁补偿费、补助费和奖励220783元用以回购住房；被拆迁人步丰钦回购住房享受的优惠条件：回购住房在100建筑平方米以上的超出部分按每平方米3500元优惠待遇；享受每户每月1000元过渡时期租房补助待遇；能积极主动配合拆迁工作，按甲方规定时间搬家均享受每户4万元奖励待遇；回购房总房款396775元，享受本公司给予的奖励和补助款6万元，拆迁补偿总款287603元，扣除房改费5000元，实际交回购房款28603元，被拆迁人还应交款114172元；交房时限2006年10月20日；甲方除不可抗力的原因外，必须按合同规定的时限办理住房的交接。如超期限交房，甲方给予回购房者（被拆迁人）每户每月2000元的补偿；竣工后三个月内，甲方为拆迁户办理房屋所有权证书。
2005年7月28日，未来建筑公司收取步丰钦××街6号院西平房《北京市公有住宅租赁合同》一份及回购房款282603元，并在收条上注明：步丰钦实交回房款二十八万二千六百零三元整，已开收据二十七万五千七百八十三元，实际相差六千八百二十元整。同月29日，未来集团公司向步丰钦出具收到拆迁户房款275783元的收据。
2006年6月20日，未来集团公司及北京博海成商贸有限公司（以下简称博海成公司）共同竞得北京市××区44号院（以下简称44号院）住宅及配套用地国有土地使用权。未来集团公司主张其未实际缴纳土地出让金。
2007年1月26日，博海花园公司以其为未来集团公司及博海成公司合并后的新公司为由，向北京市国土资源局提出申请，申请变更44号院地块的国有土地使用权出让合同的受让方名称为自己。
2007年4月5日，北京市国土资源局（甲方）、未来集团公司（乙方）、博海成公司（丙方）、博海花园公司（丁方）签订《补充协议》，约定：未来集团公司与博海成公司于2006年7月7日以挂牌方式取得了44号院项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为京地出（合）字（2006）第0356号。甲、乙、丙、丁四方经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同的受让方变更为博海花园公司，出让合同中约定受让方承担的一切权力和义务随之转由博海花园公司承接。
2009年7月25日，北京市国土资源局、未来集团公司、博海成公司、博海花园公司共同签订《补充协议》，约定：44号院居住及配套项目的《北京市国有建设用地使用权出让合同》的受让方变更为博海花园公司，由该公司承接受让方承担的一切权利义务。××街6号院在该许可证许可范围内。
2007年10月29日，博海花园公司登记取得44号建设工程规划许可证，建设项目包括××家园2号住宅楼等3项。2008年1月15日，博海花园公司登记取得44号建筑工程施工许可证，上标施工单位为未来建筑公司。2009年8月14日，博海花园公司登记取得宣武区（现西城区）44号北院建设用地规划许可证，用地类型为居住。2009年9月24日，博海花园公司缴齐44号院政府土地收益。2009年10月26日，博海花园公司取得44号院国有土地使用权证。2010年1月10日，博海花园公司登记取得44号院商品房预售许可证，预售范围包括××家园2号楼（扣除107、108、207、水箱间及地下房屋）。
另查一，2006年11月，未来集团公司与博海成公司共同出资成立博海花园公司。2007年11月19日，未来集团公司将其在博海花园公司的股份转让给兰考东ＸＸ房地产开发有限公司、贵州金阳东ＸＸ大酒店有限公司、德宏东ＸＸ拓展文化发展有限公司。
另查二，2010年3月1日，博海花园公司与银监会就1505号房屋签署的《北京市商品房预售合同》，预测建筑面积共137.88平方米，套内建筑面积111.28平方米，每平方米16800元，购房款2316384元，并在北京市住建委网站上办理了预售登记备案。银监会已于2010年4月付清该房屋的全部购房款。1505号房屋至今未向任何人交付。
另查三，经包括步丰钦在内的原××街6号20名被拆迁人投诉信访，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队于2011年8月18日作出京建执函[2011]207号《信访事项答复意见书》，载明：“……2005年初至2016年底，在与被拆迁人签订拆迁协议时，未来建筑集团有限公司与北京市未来建筑工程有限公司均使用了两份户型图，一份标准层为8户型，另一份标准层为7户型。经现场检查发现，目前已竣工的2号楼，其1-11层为10户型，12层及以上为9户型。……本机关认为：因拆迁协议所约定回购房源与现售房源在户型或建筑面积等方面均不一致，且拆迁主体与销售主体为不同的公司法人，……”。
上述事实有《拆迁回购住房合同》、《收据》、《协议书》、《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同变更表》、《关于变更未来花园项目土地出让合同的申请》、《地价款缴纳情况核实函》、《北京市规划委员会建设用地规划许可证附件》、《土地登记卡》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《行政许可决定书》、《北京市商品房预售许可证》、《补充协议》二份、测绘报告附图、《商品房预售合同》、工商档案、《信访事项答复意见书》、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：步丰钦与未来建筑公司签订的《拆迁回购住房合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。
关于《拆迁回购住房合同》中约定的××花园××室与目前1505号是否是否为同一套房屋。对比《拆迁回购住房合同》所附户型图与已建成的××家园2号楼实际户型，并参考《信访事项答复意见书》的调查内容，本院认为××家园2号楼的实际建成户型与《拆迁回购住房合同》所附户型图在户型格局、户型数量、建筑面积等方面已存在较大出入，进而已不存在合同约定户型与实际户型之间的一一对应关系。据此，步丰钦主张交付现有1505号房屋的主张，本院不予支持。
自签订《拆迁回购住房合同》后，步丰钦全面履行了其应负的合同义务，造成目前现有××家园2号住宅楼建成户型与原合同约定户型不一致的原因与步丰钦无关，故其依约主张未来建筑公司按每月2000元标准支付逾期交房补偿金、按每月1000元标准支付租房补贴的诉讼请求，本院予以支持。逾期交房补偿金与租房补贴应当支付至未来建筑公司为步丰钦提供符合合同约定或相当的拆迁安置待遇之日。
未来集团公司作为44号院国有土地使用权竞得人，向行政机关隐瞒事实，使用欺骗手段，以所谓合并成立博海花园公司的名义，将国有土地使用权转让给博海花园公司。同时未来集团公司逃避法定义务，既未完成拆迁补偿安置，也未将房屋拆迁补偿安置合同中有关权利义务转移给受让人，更未将项目转让情况书面通知身为被拆迁人步丰钦，其行径殊为恶劣，严重违背诚实信用原则。其虽未与步丰钦签订书面房屋拆迁补偿安置合同，但其收取房屋回购款的行为，以实际行为承诺履行《拆迁回购住房合同》中拆迁人的相关义务。故未来集团公司应当对支付逾期交房补偿金与租房补贴承担连带责任。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人”，同时考虑到博海花园公司违背诚实信用原则，与未来集团公司及博海成公司串通，以欺骗手段取得44号院国有土地使用权，应与未来集团公司连带承担违约责任。
虽然就目前情况步丰钦尚无法针对具体房屋主张权利，但其作为被拆迁人，依法依约获得拆迁安置的权利仍然存在，在三被告至今未提供拆迁安置房屋的情况下，其可另案主张损害赔偿。第三人银监会对于1505号房屋的相关权利依据其与博海花园公司签订的《商品房预售合同》确定，可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京市未来建筑工程有限公司、被告未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告步丰钦逾期交房违约金（按照每月二千元标准自二○○六年十一月计算至三被告提供符合《拆迁回购住房合同》约定或相当的拆迁安置待遇之日止）；
二、被告北京市未来建筑工程有限公司、被告未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告步丰钦租房补贴（按照每月一千元的标准自二○○七年三月计算至三被告提供符合《拆迁回购住房合同》约定或相当的拆迁安置待遇之日止）；
三、驳回原告步丰钦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万九千一百八十元、保全费五千元，由被告北京市未来建筑工程有限公司、被告北京未来建设集团有限公司、被告北京未来博海花园置业有限公司连带负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋 堃
人民陪审员 刘秀娥
人民陪审员 冯宝财
二〇一六年三月三十日
书 记 员 肖 荣