贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）黔8601民初13号原告熊良鹏，男，1986年3月4日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告马苏，男，1976年3月5日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人雷云，贵州哲瀚律师事务所律师。委托代理人张咏凤，贵州哲瀚律师事务所实习律师。原告熊良鹏诉被告马苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于同年6月23日作出（2015）筑铁民初字第135号民事判决书。原告熊良鹏不服判决，向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉。同年10月29日贵州省贵阳市中级人民法院作出(2015)筑民一终字第1366号民事裁定书，以本案原审判决认定基本事实不清为由，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告熊良鹏和被告马苏的委托代理人雷云、张咏凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月7日，原告与被告签订一份名为合作实为租赁的《商铺合作合同》，合同约定：被告将其位于贵阳市瑞金中路60号商铺部分出租给原告，租期自2014年7月7日至2016年3月25日止。租赁费收取方式为：2014年7月7日至2015年7月6日按日营业额的25%收取，2015年7月7日至2016年3月25日按日营业额的30%收取。原告支付被告保证金2万元，其中合同签订之日支付1万元，三个月后再支付1万元。合同签订后，原告对商铺进行装修，并购置了运营所必须的全部设备，还为扩大门店的社会知名度邀请媒体进行了大量报道，为此花费了大量的人力和物力，在商铺运营期间，原告自觉履行了合同义务。但被告却在2015年3月清理自己所经营区域的同时，要求原告也清场搬离，而后又强行将商铺封锁，致原告无法继续经营、无法搬出自己的经营设备及材料。被告的行为已构成违约，给原告造成了重大经济损失，之后，原告曾多次与被告进行协商赔偿事宜，但终未果。因被告的行为已表明无法继续履行合同，合同目的也已无法实现，原告根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的相关规定，诉至本院，诉请：1.解除原、被告双方签订的商铺合作合同，并被告赔付225175.4元（其中被告退还原告保证金1万元及会员卡分成2500元，被告赔偿原告经济损失73025.4元，装修装饰的残值损失36302.4元、原告拆除、运输、存运运营设备所需费用15000元、宣传店铺所花费的损失20000元及尚未用完且不能再用的食材损失1723元,被告赔偿原告预期营利损失139650元）；2、被告赔偿原告诉讼期间食材变质及被老鼠损坏的损失7608元；3、贵阳晚报明显位置对“荒糖甜品大西门店”及“荒糖甜品”品牌的租赁合同违约道歉，以降低品牌的负面影响；4、被告承担本案诉讼费用。以上各项损失共计232783.4元。被告辩称：1、原、被告双方签订的是商铺合作合同，还约定有利润分成，双方之间是合作关系而非租赁关系；2、合同纠纷发生时，被告具备履约能力，不构成违约；3、被告没有侵害原告的正常自主经营权和相邻权；4、原告所造成的损失是由原告自身行为造成的，与被告无关，被告无须赔偿原告任何损失；5.被告未侵犯原告人格权，无须登报道歉。经审理查明：2014年7月7日，被告与原告签订《商铺合作合同》，合同约定：1、被告将其承租的贵阳市瑞金中路60号商铺中的部分（面积约104㎡）转租给原告用于经营甜品等相关餐饮项目；租期为2014年7月7日至2016年3月25日。2、租金，第一年（2014年7月7日至2015年7月6日），甲方按出租店铺每日营业额的25%收取分成费用，甲方收取的营业额比例作为该商铺的租赁费用，2015年7月7日至2016年3月25日，甲方按出租店铺每日营业额的30%收取分成费用。3、乙方在合同签订时支付甲方保证金1万元，三个月后再支付1万元。4、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该商铺达十日的；（2）交付的商铺不符合合同约定严重影响乙方使用的；（3）交付的商铺危及乙方安全或者健康的；（4）不支付或者不按约定支付分成费用达两日的，且协商后无果。合同生效后，原告支付被告1万元保证金。同年7月11日，原告与贵州雅府智造装饰工程有限公司签订了建筑装饰工程施工合同，委托方式为半包，工程期为2014年7月12日至2014年7月26日，装修总价款23400元。另外，原告支付雅府智造装饰工程有限公司半包合同外装修材料及其它增项费用31300元。装修完成后，原告以“荒糖甜品”的名义对外经营。除原告经营占用部分商铺面积外，其余部分由被告经营“吉米果业”水果超市，两店之间无建筑物隔断，共用一个大门进出。2015年3月11日，被告以装修为由，开始将其经营的水果超市及库房的所有货物、设备搬离。当日原告发布暂停营业公告，并告知“荒糖甜品”的会员到原告另一店面进行消费。3月13日原告将商铺大门锁闭。3月21日，原告以大门锁被撬为由向云岩公安分局市西派出所报警，警察出警调查后认为，系双方合伙做生意产生的合同纠纷，告知双方协商解决后撤离。从3月21日至4月21日、4月28日至6月10日,原告与被告共同加锁将出租房屋大门锁闭。同年4月21日至4月26日，中国汽车工业进出口贵州有限公司与原告共同加锁将门锁闭。同年6月11日原、被告共同对“荒糖甜品”内物品进行清点，并共同加锁将门锁闭至同年10月28日。后中国汽车工业进出口贵州有限公司向原告发出律师函，要求原告自收到律师函后5日内腾空并返还房屋。庭审中，原告陈述其所承租的商铺已被清理，无法对装修残值进行鉴定。另查明，2014年3月20日，被告与中国汽车工业进出口贵州有限公司签订《房屋租赁合同书》，合同约定：中国汽车工业进出口贵州有限公司将位于贵阳市瑞金中路60号的地下室（共计建筑面积370平方米）出租给被告，房屋只限被告使用，被告不得转租，合同期限为2014年3月26日至2016年3月25日，第一年月租金为27000元，第二年月租金为28350元。2015年9月10日，被告与中国汽车工业进出口贵州有限公司签订《关于终止房屋租赁的合同》，双方同意将《房屋租赁合同书》终止时间到2015年9月10日，并明确被告欠付中国汽车工业进出口贵州有限公司房屋租金126000元。同年10月28日，中国汽车工业进出口贵州有限公司以房屋所有权人身份，向原告发出律师函，要求原告自收到律师函后5日内将存放于商铺中的物品自行搬离。以上事实，有原告与被告的陈述，有双方提交的身份证、《商铺合作合同》、保证金收条、收据、房屋租赁合同书、《关于终止房屋租赁的合同》、民警出警记录、建筑装饰工程施工合同、停业公告、物品清单等在卷佐证，经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，原告与被告双方自愿签订的《商铺合作合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立且有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于《商铺合作合同》的性质问题。合同中约定被告将商铺部分出租给原告用于经营甜品等相关餐饮项目，虽然被告是按出租店铺每日营业额的25%收取分成费用，但明确该分成费用作为商铺租赁费用，且被告与原告对于甜品店的经营管理、风险负担等均未进行约定，故双方之间的合同名为合作，但实质上为租赁关系，本院对被告关于双方之间为合作关系的抗辩理由不成立。关于被告马苏是否构成违约的问题。合同履行期间，被告将吉米果业水果超市腾空并搬走超市货物，原告未提供充足的证据来证明其阻碍原告对于租赁物的正常使用，在2015年3月13日至2015年10月28日期间（除2015年4月27日当天），虽存在被告方加锁锁闭商铺大门的事实，但原告采取换锁或加锁的方式继续锁门，本院认为，原告自2015年3月13日加锁锁闭商铺大门起就已无继续经营的意图，也无继续经营之事实，停止营业是原告自己的选择，被告方并不构成违约。2015年10月28日，中国汽车工业进出口贵州有限公司向原告发出律师函，因其与被告之间的租赁合同已经终止，要求原告自收到律师函后5日内腾空并返还房屋，本院认为，中国汽车工业进出口贵州有限公司与被告马苏之间的租赁合同已经终止，其要求原告腾房并返还租赁的房屋，原告与被告签订的房屋租赁合同目的已不能实现，被告构成违约，原告主张解除与被告签订的《商铺合作合同》，本院予以支持。合同解除之后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告熊良鹏的相关诉请，本院根据原、被告的诉辩意见，举证情况和相关法律、法规的规定，确认如下：1、关于退还10000元租赁保证金的诉请，有原告提供的收条为证，被告未提出异议，本院予以支持；2、关于退还会员卡分成2500元的诉请，原告未提供证据证实该费用产生于双方发生纠纷之后，本院不予支持；3、关于装修残值损失73025.4元的诉请，本院认为，原告装修房屋得到了被告的同意，被告的违约行为致使原告的装修未能实现预期的使用价值，对于原告所受装修残值损失应当予以赔偿，但原告未提供装修残值相关评估报告，且已无进行司法鉴定的条件，本院考虑到装修残值确实存在，并结合装修价值、装修折旧损失以及经双方认可的不可移动物品清单（即双方共同清点的6面墙、木架装饰隔断、跃层地台等）等因素进行考虑，酌情支持12000元，超出部分，缺乏法律和事实依据，本院不予支持；4、关于拆除、运输、存放运营设备费用15000元的诉请，原告未提供证据予以证实，但根据原、被告双方对租赁商铺清点的物品（灯具、冰箱、消毒柜、热水器等）来看，原告拆除、运输物品确会产生相应费用，据此，本院酌情支持4000元；5、关于宣传费用损失20000元的诉请，此费用是原告自主经营所需，与被告的违约行为无因果关系，本院不予支持；6、关于双方当事人发生纠纷期间及诉讼期间食材损失合计9331元的诉请，在双方纠纷发生后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，原告未对食材妥善保管导致被老鼠啃咬，且庭审中原告自述其有其他店面有相同经营项目，原告存放于租赁房屋内的食材实际可在其他店面使用，故原告对食材的损失，应自负责任；7、关于预期营利损失139650元的诉请，原告虽然在前期经营中均有不等营利，但是商业活动本来就存在风险，未来的经营营利与否和经营成本、管理水平、市场竞争等很多不确定性因素有关，营利损失事实发生与否不能确定，本院对该项诉请不予支持；8、关于原告请求被告在贵阳晚报明显位置对“荒糖甜品”品牌及“荒糖甜品大西门店”予以赔礼道歉的诉请，本案系合同纠纷，并非侵权责任纠纷，本院对该项诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告熊良鹏与被告马苏签订的《商铺合作合同》；二、被告马苏自本判决生效之日起十日内支付原告熊良鹏房屋租赁保证金10000元，并赔偿装修残值损失12000元及拆除、运输、存放运营设备费用4000元；三、驳回原告熊良鹏的其他诉讼请求。案件受理费4792元，由原告熊良鹏负担4342元，被告马苏负担450元（案件受理费已由原告预交，被告在履行判决行向原告支付）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  陈红时审 判 员  余民燻代理审判员  袁晓丹二〇一六年五月二十四日书 记 员  杨宇驰