海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第419号
原告海南亨业房地产开发有限公司。
法定代表人蔡磊，总经理。
委托代理人应均，该司职员。
委托代理人王敦荣，海南外经律师事务所律师。
被告陈岩。
第三人海口市龙华区金宇街道办事处坡博村经济社，住所地海口市龙华区南沙路坡博村。
法定代表人唐裕平，主任。
原告海南亨业房地产开发有限公司与被告陈岩以及第三人海口市龙华区金宇街道办事处坡博村经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王敦荣到庭参加诉讼。被告以及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年12月23日签订的《房屋租赁合同》，主要约定：1、原告将海口市南沙路57-8号“南沙城市广场”第五X幢XXX房产（面积：979平方米）出租给被告，期限为8年，第1-2年租金为6853元／月，第3-4年租金为7538元／月……；2、物业管理费、水电费等费用按物业管理单位规定的物价局核准的标准收取；3、被告应当于每月1日前支付下个月的租金及上个月的物业管理、水电费等费用，否则每逾期一日，按应付未付款项的3‰向原告支付违约金。如果逾期超过15天，则视为被告违约，原告有权终止合同，收回房产，履约保证金不予退还。合同签订后，被告便装修入住经营，但被告一直拖欠原告租金、物业管理费、水电费未能付清。原告遂于2013年5月20日起诉被告，在诉讼过程中，双方达成和解并于2013年6月20日签订《和解协议书》主要约定：1、截止2013年5月31日，被告共计欠原告物业管理费、电梯费、日常养护费、水费、电费、律师费、诉讼费等费用19967.4元。2、被告保证于本协议签订后4个月内付清其所欠的费用，每个月按时支付租金、物业管理费、电梯费、日常养护费、水费、电费等费用。被告逾期支付费用超过7天的，原告有权对租赁物停水、停电；逾期超过30天的，原告有权单方解除本协议及双方于2010年12月23日签订的《房屋租赁合同》。之后，原告撤回对被告的起诉。但被告一直未能按《和解协议书》及《房屋租赁合同》的约定向原告支付相关的费用19967.4元、租金及违约金共计48242元，其中：（1）欠2013年7月租金38元，逾期185天，违约金为21元；（2）欠2013年8月租金7538元，逾期154天，违约金为3483元；（3）欠2013年9月租金7538元，逾期123天，违约金为2782元；（4）欠2013年10月租金7538元，逾期93天，违约金为2103元；（5）欠2013年11月租金7538元，逾期62天，违约金为1402元；（6）欠2013年12月租金7538元，逾期32天，违约金为724元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之有关规定，上述房屋属于未经批准建设的临时建筑，且已超过2年的使用期限，该《房屋租赁合同》无效。该合同无效后，被告应当将该房屋腾出来归还给原告，并向原告支付房屋占有使用费、违约金、物业费、律师费等有关费用。为此，原告向法院提起诉讼请求：1、判决确认原告与被告陈岩于2010年12月23日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告陈岩立即将位于海口市南沙路57-8号“南沙城市广场”第五X幢XXX房产（面积：979平方米）腾出来归还给原告；3、判令被告陈岩立即向原告支付房屋占有使用费及违约金共计48242元（暂算至2013年12月5日，之后房屋占有使用费按7538元／月的标准付至房屋归还之日止。违约金每日按应付未付款项的3‰的标准付至款项付清之日止）；4、判令被告陈岩立即向原告支付物业管理费、电梯费、日常养护费、水费、电费、律师费、诉讼费等费用19967.4元。5、判决确认被告已支付的履约保证金15000元归原告所有。6、本案所有诉讼费用由被告陈岩承担。
被告未进行答辩。
第三人未进行陈述。
经审理查明，2003年12月30日，原告与第三人签订《土地租赁合同》，约定第三人将位于海口市南沙路与博巷路交叉处，面积为6102平方米的土地出租给原告开发经营，租赁期为20年。2004年11月5日，第三人将该土地向海口市规划局申请《海口市建设工程规划临时许可证》，报建的项目为“坡博商厦”，层数为4层。2005年9月9日，海口市规划局同意该许可证延期至2005年12月5日止。“坡博商厦”后来更名为“南沙城市广场”。
2010年12月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，主要约定原告将坐落于海口市南沙路57-8号“南沙城市广场”第五X幢XXX房出租给被告，面积为979平方米，租赁期为2011年1月1日至2018年12月31日；第一、二年租金单价为7元／㎡／月，每月租金6853元；第三、四年租金单价为7.7元／㎡／月，每月租金7538元；被告必须按合同约定按时交纳租金、水、电费及约定的各种费用，每超一天，应向原告支付当次应上交金额总额的3‰作为罚金。由于被告未能按期向原告支付租金、水、电费等费用，原告于2013年5月20日向本院提起诉讼，要求被告支付租金、水、电费等费用。后原、被告双方于2013年6月20日达成《和解协议书》，约定：1、双方一致确认，截止2013年5月31日，被告拖欠原告物业管理费、电梯费、日常养护费、水费、电费、律师费、诉讼费等费用共计19967.4元；2、被告保证于签订协议后4个月内付清上述费用，如逾期支付超过30天，原告有权单方解除本协议及双方于2010年12月23日签订的《房屋租赁合同》。该《和解协议书》签订后，原告于2013年6月24日向本院申请撤回该案的起诉，本院于同日作出（2013）龙民一初字第1333号《民事裁定书》，准许原告撤回对被告的起诉。由于被告未能按《和解协议书》及《房屋租赁合同》的约定向原告支付相关费用，原告再次向本院提起诉讼，主张被告支付房屋占有使用费及违约金等。庭审中，原告明确截止2013年12月，被告拖欠房屋占有使用费为37728元。
另查明，“南沙城市广场”在建设工程规划临时许可证期满即2005年12月5日之后，未取得新的建设工程规划许可证。
以上事实有集体土地使用权证、建设用地规划许可证副本、海口市建设工程规划临时许可证、土地租赁合同、房屋租赁合同、和解协议书、（2013）龙民一初字第1333号《民事裁定书》、催款单以及原告当庭陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中“南沙城市广场”建设工程规划临时许可证许可期限届满为2005年12月5日，而原、被告于2010年12月23日签订《房屋租赁合同》，约定将“南沙城市广场”第五X幢XXX房出租给被告，故该《房屋租赁合同》为无效合同。对于原告主张的房屋占有使用费37728元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，本院予以支持。原、被告双方达成《和解协议书》，约定被告于2013年10月20日前向原告物业管理费、电梯费、日常养护费、水费、电费、律师费、诉讼费等费用共计19967.4元，被告未能依约支付，原告主张被告支付上述费用有事实根据，本院予以支持。对于原告依据《房屋租赁合同》主张被告支付违约金以及履约保证金归原告所有的问题，由于该《房屋租赁合同》为无效合同，故原告上述主张没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
一、确认原告海南亨业房地产开发有限公司与被告陈岩于2010年11月23日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、限被告陈岩于本判决生效之日起十日内将位于海口市南沙路57-8号“南沙城市广场”第五X幢XXX房返归还给原告海南亨业房地产开发有限公司；
三、限被告陈岩于本判决生效之日起十日内向原告海南亨业房地产开发有限公司支付2013年12月前的房屋占有使用费37728元及2014年1月至房屋返还之日止的房屋占有使用费（每月按7538月计算）；
四、限被告陈岩于本判决生效之日起十日内向原告海南亨业房地产开发有限公司支付物业管理费、电梯费、日常养护费、水费、电费、律师费、诉讼费共计19967.4元；
五、驳回原告海南亨业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1880元，由原告海南亨业房地产开发有限公司担438元，被告陈岩负担1442元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。
审 判 长 林宏业
审 判 员 贺静芳
人民陪审员 李 丹
二〇一四年九月十八日
书 记 员 蒋琼慧