江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）蓬法民一初字第307号
原告周炳基，男，汉族，1962年8月19日出生，住江门市江海区，
委托代理人委托代理人叶萃映，广东凌志律师事务所律师。
被告卢敬秋，男，汉族，1967年11月9日出生，住深圳市罗湖区，
原告周炳基诉被告卢敬秋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年2月28日公开开庭进行了审理。原告周炳基的委托代理叶萃映、被告卢敬秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周炳基诉称：原、被告于2008年9月26日签订《房屋租赁合同》，原告将座落于江门市建设路194号首层及二层1－4轴商铺出租给被告使用。租赁期限为8年，从2008年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金6300元，2013年12月1日起调整为每月租金7000元，被告在每月的8日前向原告交付当月租金。2008年10月1日至2008年11月30日为免租装修期，租金从2008年12月1日计算。合同还约定了在签订合同时被告需向原告缴纳7000元租赁保证金，租赁期满被告交清有关税费用无息退还保证金；未经原告书面同意，被告不得将出租房屋整体转租于他人等等条款。另外合同还对双方解除合同的条件、情形等进行了约定，其中第十七条约定：“因下列情形之一，甲方（原告）有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方（被告）应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金1月以上：（二）乙方所签各项费用达5000元以上；（三）……；（四）……。甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方。但甲方可不予退还保证金。”等条款。合同签订后，原告依约将房屋交给被告使用。被告虽然每月支付租金，但多数租金都不能按时支付，2010年12月及2011年1月的租金经原告数次催收，被告至今仍然拖欠。直至起诉时，被告共拖欠原告2个月租金共12600元。并且，被告未经原告同意擅自将房屋全部转租他人。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即支付拖欠的租金12600元给原告；2、解除原、被告的房屋租赁合同；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告对其起诉事实提供的证据有：1、被告的身份证复印件一份；2、房屋租赁合同一份；3、房地产权证一份；4、个人活期一本通帐户明细二份；5、商铺交付使用书一份；6、供用电合同一份；7、建设银行打印清单一份。
被告卢敬秋答辩称：一、关于支付租金问题，我已经支付至2011年2月份的租金给原告；二、关于解除合同问题，我虽然存在过错，确实是曾经延迟支付租金，但原告也有过错，其没有尽到义务，在合同签订初期，双方约定房屋是商业用途，当时原告无法将商业用途证交给我；另外原告在收到我交付的租金后，没有立即开具发票给我，连收据也没有开具，这是我延迟支付租金的原因，原告的做法是不合理的；三、原告解除合同的理由，除了基于我延迟交付租金外，还主张因我将承租的房屋分租给他人，这是不属实的，我有一份书面证明。可以证明原告同意我分租给他人；四、对于诉讼费用的问题，如果愿意调解的情况下，即同意继续履行合同，诉讼费用我愿意承担。
被告卢敬秋在举证期限内提交的证据有：《同意分租证明》一份。
经审理查明，2008年9月26日，原告为签约的甲方与被告为签约的乙方签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于江门市蓬江区建设路194号首层、二层1-4轴商铺（建筑面积共计196.75平方米，其中首层85.4平方米，二层111.35平方米）出租给乙方使用，用途为商业用途，租赁期限自2008年10月1日至2016年9月30日共8年；甲乙双方商定起始月租金为6300元，从2013年12月1日起租金调整一次，月租金升为7000元，即2013年12月1日至2016年9月30日月租金为7000元；甲方同意给乙方免租装修期，即2008年10月1日至2008年11月30日为免租装修期，租金从2008年12月1日起计算，乙方应于每月8日前向甲方交付当月租金，甲方收取租金时应给乙方开具收款收据；合同签订时，乙方需向甲方交纳人民币7000元保证金，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据，租赁期满乙方交清有关税费后甲方无息退还保证金给乙方；因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金1月以上；（二）乙方所拖欠各项费用达5000元以上；（三）未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途的；（四）乙方违反本合同第十二条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方，但甲方可不予退还保证金；因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：（一）甲方延迟交付出租房屋1月以上的；（二）甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十一规定，不承担维修费用或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；（四）未经乙方同意及有关部门批准，甲方将出租房屋进行改建、扩建或维修；乙方因上述理由单方解除合同的，应当及时书面通知甲方，及时迁离出租房屋，并有权要求甲方双倍返还保证金、退还多收的预交款项、赔偿乙方的实际损失及预期收益等条款。
上述合同签订后，原告于2008年9月30日将上述房屋交付给被告使用。被告承租上述房屋后，于2008年10月18日经原告同意将上述房屋全部转租给他人作经营使用（用作商业用途）。被告每月通过银行转账的方式向原告交付租金，但其普遍存在着延迟交付租金的情况。因被告拖延交付2010年12月、2011年1月的租金，原告于2011年1月12日向本院提起诉讼，要求被告支付租金12600元（2010年12月和2011年1月租金）并解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。本案在审理期间，被告通过银行转账的方式于2011年1月14日、同年1月20日、同年1月22日向原告交付租金1600元、6000元、4975.12元（存入5000元，扣减银行手续费24.88元）。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，原告与被告通过在平等、自愿、公平的基础上订立《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，合法有效，合同一经订立，对双方当事人具有法律约束力，原告向被告履行了交付出租房屋的义务后，被告应当按约定的时间内履行交付租金的义务，因被告欠交付2010年12月和2011年1月租金，按照《房屋租赁合同》第五条“……乙方（被告）应于每月8日前向甲方（原告）交付当月租金，甲方（原告）收取租金时应给乙方（被告）开具收款收据。”和第十七条“因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方（被告）拖欠租金1月以上；……甲方（原告）依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，乙方预交款项有结余的，应当将余款退还乙方。但甲方可不予退还保证金。”的约定，被告拖欠一个月以上的租金，虽然在诉讼期间其向原告交付了，但被告已经违约，应当承担违约责任，原告所收取的保证金可以不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告要求与被告解除《房屋租赁合同》既符合双方的约定也符合法律的规定，依据充分，合法合理，本院应予支持。上述合同解除后，被告应将承租的房屋返还给原告。
被告以原告收到其交付的租金，无开具收据为由，认为原告也有过错。根据双方的交易习惯，被告交付租金的方式均通过银行转账，但被告未有提供向原告索取收款收据的依据，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零八条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告周炳基与被告卢敬秋订立的《房屋租赁合同》。
二、被告卢敬秋应于本判决生效之日起十日内向原告周炳基返还位于江门市蓬江区建设路194号首层、二层1-4轴房屋（建筑面积196.75平方米）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8198元，由被告卢敬秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 李小红
审 判 员 罗虹毅
人民陪审员 梁 江
二〇一一年三月二十四日
书 记 员 黄美贞