广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1214号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈剑雄，男，1964年5月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：曾凡星、陈敬贤，均为广东宏安信律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶桂有，女，1956年3月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托诉讼代理人：徐芳、何圣，均为广东道里律师事务所律师。
上诉人陈剑雄、叶桂有因合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈剑雄及其委托诉讼代理人曾凡星、陈敬贤，上诉人叶桂有的委托诉讼代理人徐芳、何圣到庭参加诉讼。现已审理终结。
陈剑雄上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判叶桂有以市场价格向陈剑雄支付房屋价值款；2、撤销一审判决第三项，改判驳回叶桂有的反诉请求；3、判令本案全部诉讼费用由叶桂有承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。广东南粤房地产与土地评估有限公司作出的评估报告不应作为本案的定案依据。二、一审法院适用法律错误。一审法院忽视了涉案建筑物的实际面积与评估面积的差异，以及涉案宅基地的具体价值。三、关于叶桂有一审的反诉请求问题，在叶桂有并无损失、且陈剑雄无过错的情况下，陈剑雄仅需要承担因《补充协议》无效所产生的返还义务，而无需承担由此产生的利息。另答辩不同意叶桂有的上诉请求。
叶桂有上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判叶桂有向陈剑雄按出资时即1997年3月8日的房屋造价支付合建房屋补偿款；2、维持一审判决第一、三、四项；3、本案诉讼费由陈剑雄承担。事实和理由：一审法院判决叶桂有按涉案房屋的现值评估金额向陈剑雄支付合建房屋补偿款，认定事实错误及适用法律错误。《合建房协议书》被确认无效后，依法应相互返还。合同无效，自始无效，叶桂有向陈剑雄返还的房款，应按陈剑雄建造房屋时的实际投入即建设时的房屋造价金额返还。另答辩不同意陈剑雄的上诉请求。
陈剑雄向一审法院起诉请求：1、确认陈剑雄、叶桂有于1997年3月7日签订的《协议》、于2011年6月8日签订的《补充协议》无效；2、判令叶桂有以市场价格向陈剑雄支付广州市荔湾区桥中河沙前程街7巷12号房屋（原门牌：河沙乡大田大街5巷3号）1-6楼的房屋价值款（标的额暂计为400万元，具体以法院委托的评估价格为准）；3、本案的诉讼费用、评估费由叶桂有承担。叶桂有反诉请求：1、陈剑雄向叶桂有返还广州市荔湾区桥中河沙前程街7巷12号（原门牌河沙乡大田大街5巷3号）房屋首层购房款200000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年6月8日，按15万元本金计算，计算至2012年1月15日；2012年1月16日，按照20万元本金计算，计算至陈剑雄返还购房款之日止）；2、陈剑雄承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1997年3月7日陈剑雄（乙方）、叶桂有和陈新棠（甲方）签订《协议》约定：陈剑雄出资、叶桂有以河沙乡大田大街5巷3号土地使用权合作建房六层。1-3层归陈剑雄所有，4-6层归叶桂有所有。建筑款由陈剑雄出资，装修、水电费各自出资；楼层竣工时，陈剑雄先给叶桂有一层使用，待叶桂有大儿子结婚时再交付六楼给叶桂有，另外最后一层在2017年交付给叶桂有使用；余下三层归陈剑雄所有。
上述协议签订后，陈剑雄出资建设了一栋六层住宅楼，叶桂有在申请领取宅基地使用权证时，政府部门对该住宅楼颁发的农村（墟镇）宅基地使用权证登记情况为：使用人为叶桂有，宅基地坐落在河沙村××生产队，层数为四层加梯间，建筑面积为366.80平方米。对该栋大楼，双方确认目前的新地址为：广州市荔湾区桥中河沙前程街7巷12号。
上述大楼建成后，陈剑雄分别在1997年、2010年将大楼的6楼、5楼交付给叶桂有使用。
2011年6月8日陈剑雄与叶桂有签订《补充协议》约定：1、叶桂有向陈剑雄支付一楼房款20万元。2、叶桂有同意陈剑雄转让二楼、三楼房屋，转让的房款归陈剑雄所有。该《补充协议》签订后，叶桂有于2011年6月8日及2012年1月16日向陈剑雄支付了购房款15万元及5万元。陈剑雄遂将一楼交付给叶桂有使用。
本案一审中，双方对房屋的二、三、四楼由谁使用、管理、收益有争议，对返还财产的标准是按房屋当前的价值或者是按房屋当年的造价有争议。因此陈剑雄申请对房屋目前的价值进行评估，叶桂有申请对房屋当年的造价进行评估。经摇珠一审法院确定广东南粤房地产与土地评估有限公司对讼争房屋目前（2017年7月）的价值进行评估，确定由广东中量工程投资咨询有限公司对讼争房屋在1997年的工程造价进行评估。广东南粤房地产与土地评估有限公司作出粤评房（4）字第201707005052号《房地产评估报告》，该报告是以房屋是宅基地房屋，且以房屋使用权证记载的层数进行评估，评估结论为：房屋的总价值为56.12万元，单价为每平方米1530元。双方当事人对该评估叶桂有进行了质证。陈剑雄认为：评估时仅有一名工作人员许成钢到现场，该工作人员不是注册房地产评估师，违反了规范程序，对评估公司的评估行为不予认可。且评估价格明显低于市场价格，没有考虑到土地升值的因素，是不合理的。叶桂有认为：不同意评估结论。评估报告是假设房屋可以流通的前提下作出评估，但根据法律规定，宅基地房屋无论在集体经济组织内部或外部都不能流通，故评估假设的条件不存在。评估报告中没有反映每平方米1530元的计算方法。对于陈剑雄、叶桂有的质证意见，广东南粤房地产与土地评估有限公司作出书面回复：我司对宅基地土地使用权的价值无法评估。我司员工许成钢具有房地产估价师执业资格证，并在办理转注册手续。我司注册房地产估价师关志雄同志于估价作业期内也进行现场勘验。评估结论为建筑物的市场价值，为客观价值，非交易价格。根据《中华人民共和国国家标准房地产评估规范》和我司技术要求，评估技术报告不提供给委托方。
陈剑雄对广东南粤房地产与土地评估有限公司的评估结论不予认可，遂自行委托广州永誉行土地房地产评估有限公司对房屋进行评估，该公司的评估结论为：房屋市场价值为2997490元，单价为每平方米8172元。叶桂有对广州永誉行土地房地产评估有限公司的评估结论不予认可，认为是陈剑雄单方委托，未经叶桂有的同意，且该价值包含了土地的价值，土地的价值不应归陈剑雄所有。
广东中量工程投资咨询有限公司对叶桂有申请房屋工程造价评估进行了回复：因当事人提交及补充的材料不完整，且缺乏建设合同及计价方式，无法对房屋的造价进行评估。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：宅基地属于农民集体所有；第六十二条第三款规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第3款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地。由此可见，享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民；且转让行为应经本集体经济组织同意。双方签订的《协议》及《补充协议》的买卖标的物不仅是房屋，还包含了相应的宅基地使用权。陈剑雄不是河沙村村民，其买卖行为违反了集体经济组织的成员权属性，且买卖未经县级人民政府的批准，故陈剑雄、叶桂有签订的《协议》及《补充协议》属无效合同。
根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于双方应当知道法律、法规和政策禁止将宅基地出售给非本村村民和城市居民，但双方仍对宅基地使用权进行买卖，双方均有过错，各自应承担相应的责任。双方在协议中约定大楼建成后各占三层，大楼1997年建成至今，陈剑雄在起诉前从未对大楼被叶桂有占用、收益提出过异议，且大楼的5楼、1楼也是在2010年及2011年依《协议》及《补充协议》交付给叶桂有，可见除了大楼6楼是由叶桂有一直使用之外，5楼和1楼在2010年前均由陈剑雄管理。对于2至4楼的管理、使用、收益问题，因陈剑雄、叶桂有是叔嫂关系，且陈剑雄也称叶桂有有将出租房屋的部分收益交付给陈剑雄的父母，可见该出租房屋的收益已用于家庭生活。即使陈剑雄未能全部享有1-3层的房屋的全部收益，也因其本身有过错，其不利后果由其自行承担。对于陈剑雄要求返还房屋价值款问题，目前宅基地房屋的市场价值升值的原因主要是土地使用权价值的升值引起，而宅基地土地使用权专属于本村村民，因此土地的升值的利益不应归陈剑雄所有，陈剑雄要求把房屋土地升值的价格纳入返还价值在内缺乏法律依据，不予支持。虽然宅基地房屋禁止出售给居民或其他村的村民，但实际上仍有人在买卖此类房屋，客观上该类房屋仍有市场价值。从叶桂有在2011年以20万元向陈剑雄购买首层的事实也证明了宅基地房屋在买卖时是存在一定的市场价值的，因此，叶桂有主张仅向陈剑雄返还房屋当年的造价款的请求不合理，明显降低了叶桂有应承担的过错比例。因广东南粤房地产与土地评估有限公司对评估结论已将房屋土地升值部分剔除，故以该评估价款作为叶桂有应当返还给陈剑雄的房屋价值补偿款。对于陈剑雄提供的广州永誉行土地房地产评估有限公司的评估结论，因该评估结论包含了土地价值，且是陈剑雄单方委托，故不予采纳。对于叶桂有反诉要求陈剑雄返还购房款及利息，符合法律规定，予以支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、陈剑雄与叶桂有签订的《协议》及《补充协议》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，叶桂有向陈剑雄支付合建房屋补偿款561200元。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，陈剑雄向叶桂有返还购房款20万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年6月8日，按15万元本金计算，计算至2012年1月15日；从2012年1月16日起，按照20万元本金计算，计算至陈剑雄返还购房款之日止）。四、驳回陈剑雄的其它诉讼请求。案件受理费19400元由陈剑雄负担14694元，由叶桂有负担4706元。本案反诉费2150元由陈剑雄负担。本案房屋价值评估费4500元由陈剑雄、叶桂有各负担2250元。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼中，陈剑雄提出要求撤回其一审第二项诉讼请求，即关于判令叶桂有以市场价格向陈剑雄支付广州市荔湾区桥中河沙前程街7巷12号房屋（原门牌：河沙乡大田大街5巷3号）1-6楼的房屋价值款（标的额暂计为400万元，具体以法院委托的评估价格为准）的诉讼请求。叶桂有同意陈剑雄撤回上述诉讼请求。
本院认为：涉案宅基地属于农民集体所有，依法不得出让、转让，双方当事人签订的《协议》及《补充协议》所涉法律关系为叶桂有提供涉案宅基地使用权、由非本村村民陈剑雄出资建房且由其分得1-3层，实质是对集体土地使用权的非法转让，一审法院依法认定上述《协议》及《补充协议》应为无效，并无不当，本院予以认可。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方在本案中均确认陈剑雄分得的二、三楼现已由叶桂有控制使用，而陈剑雄在二审中撤回一审第二项关于要求叶桂有支付房屋价值款的诉讼请求，是当事人依法处分自己的诉讼权利，经叶桂有同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院对此予以准许，不再另行制作民事裁定书。
另关于陈剑雄根据《协议》分得的一楼房屋问题，陈剑雄与叶桂有于2011年6月8日签订《补充协议》约定叶桂有向陈剑雄支付一楼房款20万元，该协议签订后叶桂有已向陈剑雄付清了20万元款项，陈剑雄亦已将一楼交付给叶桂有使用。由此可见，虽然该《补充协议》为无效，但客观上双方已通过《补充协议》实现了对一楼房屋及该房屋价值的相互返还，并已实际履行，故并无由陈剑雄再次向叶桂有返还上述购房款及利息之必要。一审法院判决陈剑雄向叶桂有返还购房款20万元及利息不当，本院对此予以撤销。
综上所述，一审判决查明事实清楚，但处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2727号民事判决第一项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初2727号民事判决第二、三、四项。
一审案件受理费19400元由陈剑雄负担9700元，叶桂有负担9700元；反诉费2150元由叶桂有负担；房屋价值评估费4500元由陈剑雄、叶桂有各负担2250元。二审案件受理费36680元，由陈剑雄负担28080元，叶桂有负担8600元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年三月十三日
书记员 邹凌青