吉林省长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0102民初3617号
原告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司长春分行，住所地长春市南关区长春大街500号。
法定代表人：王树平，行长。
委托诉讼代理人：王氐明，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告（案外人）：刘晓东，男，1967年3月8日生，住长春市南关区。
被告（被执行人）：焦文光，男，1958年1月17日生，住长春市宽城区。
原告中国民生银行股份有限公司长春分行与被告刘晓东、焦文光申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年09月01日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告中国民生银行股份有限公司长春分行的委托诉讼代理人王氐明与被告刘晓东、焦文光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国民生银行股份有限公司长春分行向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告焦文光名下位于宽城区杭州路56号B区6号、产权证号3060057297号、丘地号2-4/4001-6(406)、建筑面积101.37平方米的房产；2、诉讼费由各被告共同承担。事实和理由：2016年2月28日，贵院对原告与被告焦文光、包丽、焦阳、张娜、德惠市好酒坊酒厂借款合同纠纷一案作出(2015)南民初字第1329号民事判决书，判决：被告焦文光、焦阳给付原告欠款1999473.91元及利息；被告包丽、张娜对借款本金及利息承担共同清偿责任；被告德惠市好酒坊酒厂对借款及利息承担连带责任。原告在该案件提起诉讼的同时申请了财产保全，贵院于2015年11月11日保全查封了被告焦文光名下的位于宽城区杭州路56号B区6号、产权证号3060057297号、丘地号2-4/4001-6(406)、建筑面积101.37平方米的房产。该借款纠纷案件的判决生效后，原告向贵院申请了强制执行。执行程序中，被告刘晓东对案涉的执行标的房屋提出异议。贵院于2017年8月10日作出(2017)吉0102执异56号执行异议裁定，裁定：中止对坐落于宽城区杭州路56号B区6号、产权证号3060057297、建筑面积101.37平方米房屋的执行。原告不服该执行裁定书的裁定。特向贵院提出执行异议之诉。裁定书系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定裁定的中止对案涉房屋的执行，该司法解释第二十八条规定为：“金钱债权执行中，买受人对登记的被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就上述司法解释作出的规定，原告认为执行异议案件中案外人提出的异议请求应当符合上述司法解释规定的全部条件方能得到人民法院的支持，缺少任一情形和事实均不具备人民法院对案外人异议请求予以支持的条件。而本案的事实情况是现有证据材料不能证实被告刘晓东已经在查封前与被告焦文光签订了合法有效的书面买卖合同，不能够证实被告刘晓东在人民法院查封前已经合法占有该不动产，具体事实及理由如下：（一）被告刘晓东与被告焦文光系于2014年4月9日签订的《房屋买卖合同》，但被告刘晓东与被告焦文光、包丽却于2014年4月3日就办理了委托书公证事宜；（二）被告焦文光于2014年4月9日出具收条表示收到了房屋首付款25万元，但被告刘晓东却于2014年4月4日就通过银行转账向被告焦文光支付了首付款中的23.7万元；（三）被告刘晓东与被告焦文光于2014年5月10日进行了房屋交付，但被告刘晓东却迟迟在2015年11月5日才通过银行转款支付了所谓的房屋尾款46万余元，并于2016年才开始向物业公司交付案涉房屋的物业费、向供热部门交付2016年-2017年的供热费，且在此一年多的时间内也未通过任何方式向原告予以告知并征求原告的意见。原告认为通过对被告刘晓东与被告焦文光房屋买卖过程的疏理，能够看出被告刘晓东与被告焦文光房屋买卖行为存在诸多违背正常房屋买卖的情形：第一、如被告刘晓东与被告焦文光房屋买卖行为是真实的话，该行为发生在2014年4月期间，那么为什么被告刘晓东与被告焦文光不将此情况通知原告并到银行将贷款结清？因为作为正常情况下的买受人都会急于早点将房屋过户以确认自己的权利，而且早点结清贷款，对于买受人是有经济利益好处的，可以减少不必要的利息支出，这才是正常交易状态下买受人的心态和行为表象，但本案情况却是被告刘晓东不但未在被告焦文光的第一次贷款到期前结清贷款，反而是默许被告焦文光在第一次贷款到期后再次进行贷款，而且还是在第二次贷款到期的时间节点上支付所谓的购买房屋尾款。此种行为完全不符合正常房屋买卖行为中的买受人心理状态和行为表象。第二、案外人刘晓东与被告焦文光签订房屋买卖合同是在2014年4月9日，但被告刘晓东与被告焦文光办理委托书公证却在2014年4月3日，被告刘晓东向被告焦文光转款及给付现金却是在2014年4月4日。此种情形更是违背了正常房屋买卖的常理和交易习惯，在尚未签订房屋买卖合同的情况下，就办理了委托书公证和支付了房屋价款，原告认为据此上述两点就足以认定被告刘晓东与被告焦文光系恶意串通，制造虚假的房屋买卖。第三、被告刘晓东自述在2014年5月10日即占有案涉房屋，但从其提交的所谓相关费用票据却显示，物业费、供暖费均是发生在2016年度的，那么2014年5月至2015年12月这一年半多的时间内，该房屋不产生物业费、供暖费等费用吗？因此，原告认为被告刘晓东想通过2016年度物业费、供暖费票据证实其合法占有使用了案涉房屋的观点也不能成立。第四、依照《担保法》第四十九第一款的规定：“抵押期间，抵押人转让己办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效”。因此原告认为即使假设被告刘晓东与被告焦文光就案涉房屋的买卖行为是真实的，那么基于上述法律规定，被告焦文光在未征得原告同意的前提下，其与被告刘晓东之间的房屋买卖也属于无效行为。综上所述，原告认为被告刘晓东与被告焦文光的房屋买卖行为违背客观事实和交易习惯，其行为和所签署的文件均为虚假，被告刘晓东所提交的证据材料不能够证实其签订的房屋买卖合同为合法有效的房屋买卖合同，不能证实被告刘晓东已经合法占有案涉房屋，不能证实被告刘晓东是非因其自身原因未办理案涉房屋的过户登记，因为在被告刘晓东与被告焦文光进行房屋买卖的时间节点上，当时案涉房屋尚未被查封。因此，原告特向贵院提起执行异议之诉，请求依法查清事实并判令准许对案涉房屋予以执行。以维护原告的合法权益。
被告刘晓东辩称，1.人民法院查封房屋之前被告已经同焦文光签订合法有效的房屋买卖合同。2014年4月9日，被告与焦文光签订房屋买卖合同，购买位于宽城区杭州路56号B区5号焦文光房屋，产权证号为长房权字第0600572**号，双方约定了价款、交付方式、违约条款，合同内容不违反国家强制性法律规定，合同合法有效。申请执行人是在2015年11月查封的该房屋，查封时间滞后被告购房时间一年7个月之久。关于买卖合同效力，根据物权法第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不许转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，这一规定，并非是限制抵押人与他人签订买卖合同，只是限制买受人的物权，本案中，如果抵押人焦文光不按期还款，抵押权人即申请执行人可以行使追及权，拍卖变卖已经被被告买受的房屋，因此被告同焦文光的买卖合同有效。2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；被告购得房屋后，于2014年5月10日占有房屋，并且取得了与房屋相关的产权证、钥匙、水费、电费、燃气费存折，并向房屋所在物业交付的物业管理费，向房屋所在地热力部门交付了2014年至2016年的热力费。并且物业、社区、邻居均能证明被告已经实际居住，这些事实能够证实被告已经实际占有该房屋。上述事实相关证据被告已经向法院提供。3.被告已支付全部价款。被告签订协议后当日给付焦文光现金25万元，又于2015年11月6日交付余款46万元，上述事实有焦文光收条、银行受理单、转账明细、银行卡、扣款证明足以证明。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。由于房屋被抵押，无法更名过户，在被告给付焦文光购房余款，房屋抵押被注销后第二天，被告就到房产部门办理更名过户，但是此时房屋就被申请执行人查封，因此房屋未过户并非是被告原因造成。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在焦文光名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，判决不予对长房权字第0600572**号房屋执行，解除对长房权字第0600572**号房屋查封。
被告焦文光辩称，1.卖给被告刘晓东房屋时经过公证，我们所有的操作没有任何欺诈行为，当时原告银行给我的是信用贷款，后来二被告去银行办理贷款手续时，发现我的资产都被冻结。2.不同意原告的诉讼请求。3.原告没有权利冻结涉案房屋。
本院经审理认定事实如下：原告中国民生银行股份有限公司长春分行诉焦文光、包丽、焦阳、张娜、德惠市好酒坊酒厂借款合同纠纷一案，本院于2016年2月28日做出（2015）南民初字第1329号民事判决书，判决焦文光、焦阳给付原告欠款1999473.91元及利息。诉讼中，本院于2015年11月11日保全查封了焦文光名下的位于长春市宽城区杭州路56号B区6号、建筑面积101.37平方米房屋。被告刘晓东向本院提出异议，称其已经购买了争议房屋，要求法院解除查封。本院于2017年8月10日做出（2017）吉0102执异56号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。
另查，2014年4月3日，被告焦文光及其妻子包丽与被告刘晓东办理公证委托书，委托刘晓东办理上述房屋的抵押贷款余款的偿还、撤销抵押登记、领取他项权利证、换发领取新的产权证。2014年4月9日，被告焦文光与被告刘晓东签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告焦文光自愿将上述房屋以710000元的价格出售给被告刘晓东，同时约定房屋首付款250000元，甲方（即焦文光）收到首付款后将房屋交给乙方（即刘晓东），待还完银行贷款后办理更名过户手续。当日，焦文光为刘晓东出具“收条”一枚，载明收到刘晓东房屋首付款人民币250000元整。2014年4月4日，刘晓东以网上银行转账的形式向焦文光儿子焦阳银行账号分四次转款人民币共计237500元。另刘晓东于2015年11月6日向被告焦文光上述房屋项下银行贷款的还款账户（尾号8023）转款人民币462304.09元，当日被告焦文光以上述银行账户项下款项结清银行剩余贷款本息合计人民币462300.20元。2014年5月10日，被告焦文光、刘晓东签署《房屋交接手续单》一份，载明刘晓东收到上述房屋一套、产权证、房屋钥匙两把。再查明，上述房屋抵押权人为原告中国民生银行股份有限公司长春分行，债权数额为460000元，他项权利登记时间为2013年10月24日，设定日期为2013年10月24日至2016年10月24日。2015年11月12日，被告焦文光申请办理了该房屋他项权利注销登记。
2017年9月28日，长春市万兴物业管理有限责任公司、长春市宽城区站前街道办事处西三条社区居民委员会分别出具证明各一份，证实被告刘晓东于2014年5月至今在太阳花园小区6栋3门342室，即本案争议房屋。2017年5月5日，长春市万兴物业管理有限责任公司出具证明一份，证实焦文光是太阳花园小区6栋3门342室居民，2015年供热费已由刘小东交纳。
另本案审理中，原告中国民生银行股份有限公司长春分行于2017年10月16日申请对被告焦文光、刘晓东签订的《房屋买卖合同》的签字及文本形成时间进行司法鉴定，后因申请人与被申请人双方无法提供鉴定所需检材，无法完成鉴定，本院鉴定委托部门于2017年12月12日做出（2017）吉0102司鉴150号鉴定结论通知书，终结本案鉴定程序。
本院认为，涉案房屋于2015年11月11日被本院依法查封，被告刘小东、焦文光均抗辩称双方于查封日前即2014年4月9日即已签订了《房屋买卖合同》对案涉房屋进行了买卖交易，原告银行虽对该合同形成时间存有异议，但依现有证据并不能否定上述合同签订于房屋被查封之前。结合案涉房屋及房款交付情况，被告刘晓东已于房屋查封之前交付全部购房款项，根据物业公司及社区居民委员会出具的相关证明，可以认定被告焦文光与刘晓东已于房屋查封之前对房屋进行了交接，房屋已经由被告刘晓东占有使用。对于房屋未办理更名过户一节，因在银行贷款偿清后，案涉房屋被依法查封，故不宜认定刘晓东对此存在过错。综合以上情节，可以认定被告刘晓东已经取得案涉房屋的可期待性物权，其对案涉房屋享有足以排除强制性执行的民事权益，故对原告银行要求许可执行的诉请，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告中国民生银行股份有限公司长春分行的诉讼请求。
案件受理费10900元，由中国民生银行股份有限公司长春分行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 李德保
代理审判员 张忠国
人民陪审员 孙晓晶
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 隋 汉
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