贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初6138号
原告（反诉被告）：赵福洋，男，汉族，1979年2月28日生，住贵州省开阳县。
委托诉讼代理人：雷显强，贵阳市南明区兴关法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：林晶，女，汉族，1984年9月28日生，户籍地贵州省贵阳市南明区。住贵阳市南明区。
被告（反诉原告）：侯柄丞，男，汉族，1985年8月4日生，住贵州省贵阳市云岩区。住贵阳市南明区。
原告赵福洋诉被告林晶、侯柄丞房屋租赁纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵福洋及其委托诉讼代理人雷显强、被告林晶、侯柄丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵福洋向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告门面转让费12.65万元并按照银行同期代款利率（自2014年4月1日起至返还完毕之日止）。2、判令二被告返还扣押的经营设备及赔偿浪费的原料直接损失人民币5万元。3、返还门面租赁保证金5000元；4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告因开奶茶店需租赁门面经营，经人介绍找到二被告经协商后，原告与被告林晶于2014年3月11日签订三年期门面租赁合同，约定被告林晶将新华路南幼左侧第2号门面租给原告使用，并向原告收取此门面长期转让费126500元（侯柄丞收取转让费9.65万元及3万元收条两张）。此后，原告在转让门面承租经营，并于2015年4月27日办理营业执照。2017年4月1日，二被告突然将原告租赁的门面停止租赁，虽然原告与二被告签订的门面租赁合同到期，但门面的转让是向二被告缴纳了长期租赁转让费的，二被告须无条件将门面租赁给原告使用，现二被告强行将原告赶出并扣留原告的经营设备，许多原材料不能得到使用造成直接损失近5万元。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉请法院予以支持如前诉请。
原告就其诉请提供了：《门面租赁合同》，证实双方签订房屋租赁合同。收条两张，证实二被告收取原告门面转让费。南明区机关事务中心门面租赁协议、营业执照，证实其是在办理营业执照时才知被告林晶与林汉才不是租赁房屋的所有人，不具备转让房屋的主体资格。图片三张，证实门面位置，被告强行将门面收回，现已出租他人。进货单，证实原告损失约五万元，因无法清点，故无法统计具体损失。“地下铁”饮品特许经营加盟协议书、收据、采购清单，证实原告作为“地下铁”加盟店，采购了大量经营设备及原材料，因被告私自扣押原告物品，造成损失之事实。针对上述证据，被告林晶、侯柄丞对门面租赁合同、收条、南明区机关事务中心租赁协议、营业执照、图片均无异议，认为门面是其与他人合作经营，对原告的进货单，认为其货源充足的情况下不会补货，故对真实性有异议，对其采购清单不予认可，认为无签字盖章，无收据佐证，不能证实物品均在原告门面，对加盟协议书、加盟费收据无异议。
被告林晶、侯柄丞答辩称，2012年侯柄丞与林晶之父签订门面租赁协议，约定租赁期限5年，但至2014年年初，侯柄丞因个人原因想转让剩余期限内的使用权，为此与原告达成口头协议，约定原告支付侯柄丞投资装修等计12.65万元的转让费用转让门面，租赁费用由原告与林晶协商。2014年3月11日，林晶与原告签订《门面租赁合同》，原告于2014年3月11日、13日分两次支付侯柄丞转让费12.65万元。而林晶的租赁合同门面租金自2014年4月1日起支付。门面转让费与林晶无关，而且门面转让费是对投资和装修一次性转让所产生的费用，不存在返还之说。双方合同租赁期已届满，且在届满前林晶多次找原告商谈租事项，原告避而不见，不予理睬，经派出所通知原告亦拒绝到场，故林晶无违约行为，不应承担责任。二被告同意退还租赁保证金5000元，但认为应当扣除35天的门面租金。同时提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告35天门面占用费4603元，并承担反诉原告租赁房屋存放反诉被告门面内物品的房屋租金。就其答辩理由及反诉请求，提交下列证据：结婚证，证实原告租赁门面时二被告并非夫妻关系，对该证据原告无异议，但认为现在诉请是针对二被告的夫妻关系所提；交纳租金单据，证实被告向诉争门面管理者交纳租金之事实，对该证据原告认为承租人并非二被告，二被告不具有转让房屋的主体资格。侯柄丞与林汉才签订租赁协议一份，短信记录，证实侯柄丞租赁诉争房屋的事实及租赁期满发生纠纷后林晶主动联系原告，但原告不配合的事实，原告认为该级证据不能证实侯柄丞有转租转让的主体资格，对短信记录无异议；物品扣押清单，证实二被告2017年5月5日对原告门面内物品进行扣押的情况，原告表示所扣物品并非门面内全部物品。租房合同、产权证及授权委托书，证实为存放原告物品租赁房屋产生房租，应由原告负担之事实，原告认为系被告非法扣押其物品造成的损失，应由被告自行负担。授权委托书证实林晶是受林汉成委托办理诉争门面租赁事宜，原告认为林汉成并非诉争门面的所有权人，无权处分该门面。
经审理查明：2012年2月27日被告侯柄丞（乙方）与林汉才（甲方）签订《门面租赁合同》约定“甲方将位于新华路南幼×侧第×号门面租给乙方使用。一、租赁期为五年，从2012年3月1日至2017年2月28日止，年租金48000元，乙方预交2012年3月1日至2014年2月28日两年租金……剩余租金乙方在每年年终向甲方交纳次年租赁费,如逾期不交,甲方有权终止该房屋租赁并收回所租门面,所欠租金从保证金中扣除。……乙方在合同期内，如要转租或转让门面必须取得甲方同意后方可执行……”。协议签订后，被告侯柄丞依约定支付租金取得门面使用权。2014年3月11日，被告侯柄丞与原告赵福洋就该租赁门面达成口头转让协议，原告于2014年3月11日、13日分两次向侯柄丞付清门面转让费12.65万元。3月11日，原告与作为出租方的被告林晶签订《门面租赁合同》约定“现将新华路南幼左侧第2号门面租给赵福洋（以下简称乙方）。一、租赁期为3年，从2014年4月1日至2017年4月1日止，年租金48000元（每季度一次），乙方应在每年年终向甲方交纳次年租赁费，如预期不交，甲方有权终止该房屋租赁并收回所租门面合同，所欠租金从保证金中扣除。二、乙方应一次性向甲方交纳租赁保证金5000元，租赁期满，甲方一次性退还给乙方保证金（不计利息）。三、租赁期未满，如甲方或乙方需提前终止合同，须提前两个月通知对方，经双方同意后予以执行。……八、乙方对甲方所出租的门面在合同期满后不得转让、转租，如有违反，甲方有权立即收回门面。如此门面继续出租，则乙方在同等条件下享有优先权。租金则随行就市。……”被告林晶在甲方代表人处签字，原告亦签字。同日，林晶向原告出具收到租赁保证金5000元的收条一份。原告取得房屋使用权后，于2014年4月1日与地下铁饮食特许经营贵阳地区管理总店签署加盟协议书，加盟“地下铁”系列饮品连锁经营，在该处经营“贵阳市南明区赵福洋奶茶店”并于2015年4月27日办理营业执照。2017年3月6日，被告林晶通过短信向原告提出“门面在2017年3月31日到期，即将结束租赁合同！请在合同期内搬离！”的信息，但原告未予回复。4月17日，被告林晶与原告通过短信告知原告不会再合作，要求原告搬离，原告表示自己在外一周后才回筑，如搬离需将转让费退还后立即搬走，随后二被告于当日将门面封焊禁用。5月5日，林晶向原告发出短信“租赁合同到期告知书致赵福洋：我双方签订租赁合同（新华路南幼左侧第2号门面），已于2017年4月1日到期。我将按照合同规定，有权终止该房租赁合同并收回门面。请在2017年5月8日之前与我联系拆离该门面。若于2017年5月8日前仍未履约，将按照违约条款处理并报相关部门备案，我方有权清场收回门面。如因此而造成一切后果将由你方承担。特此告知，合同甲方：林晶。2017年5月5日”。赵福洋回复“你担得起责任你就搬”。林晶接到原告回复又将“租赁合同到期告知书”信息再次发予原告，原告未再回复，二被告遂于当日强行打开门面，将原告门面内的物品造清单后全部搬离他处租房存放。2017年5月8日，林晶向原告发出短信“现在门已打开，请出面处理你私人物品！如不出面，我自行清理”。原告未作回复，后原告认为被告的行为侵犯其合法权益，遂诉请如前。庭审中，原告认可在2017年4月17日至5月5日期间，双方经派出所调解超过三次，但均未达成协议。诉讼过程中，本院于2017年9月18日组织原告及其代理人，二被告共同对被告搬走另找地方存放的门面内原告之物品进行清点，制作清单并将清点物品交由原告搬离保管，原告亦当场表示同意自行搬离。
另查明，诉争门面原系被告林晶之父林汉才自1998年始向南明区机关事务管理中心租赁取得，2014年因林汉才病故转由林昌之叔叔林汉成承租至今。出租方南明区机关事务管理中心未对诉争门面转租事宜进行约定限制。林晶出租门面行为均取得林汉才及林汉成之认可。
上述审理事实，有原、被告双方当事人陈述、房屋租赁协议、相关收据、收条、营业执照、物品照片、现场清点笔录等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：合同的订立应当遵循自愿公平、诚实信用原则订立。依法成立的合同对当事人具有约束力，而合同的订立有书面及口头约定形式。门面转让费是一种转让门面使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是由原承租者向继承租者收取，其费用高低主要取决于原承租人与继承租人对门面本身获利能力的共同认知和市场供求关系，在门面租赁市场上已成为一种惯例，并未违反法律规定，可以认为是一种交易习惯。原告称被告非产权人，无权转租门面，故所签订租赁合同无效，因本院查明产权人与承租人林汉才、林汉成的租赁合同中均未对转租进行限制，且从原告陈述为办理营业执照时到产权人处查询得知出租人林晶并非出租门面的所有权人来看，产权人在得知原告的转租行为时并未以此为由主张转让合同无效或解除，可视为产权人对于转租行为未提出异议，未出现产权人作为出租人要求解除原告与被告之间的租赁合同之情形，故原告与林晶签订的租赁合同是真实有效的。本案中，被告侯柄丞向原告收取三年的门面转让费，并未超过其与林汉才签订的门面剩余租赁期限，而且原告与林晶已就该门面签订了三年的门面租赁合同，由此可认定原告支付的12.65万元门面转让费是基于三年租赁使用门面而支付。被告林晶系按租赁合同将门面出租满三年租赁期限才提出解除，故林柄丞收取三年门面转让费并未违反公平原则及双方约定，对原告诉请返还门面转让费之请求不予支持。关于原告诉请二被告返还扣押经营设备及赔偿浪费的原料直接经济损失5万元之请求，从短信往来可知原告多次出现未按期支付租金的情形，林晶作为出租人已在租赁期限届满前将解除租赁合同提前告知，故在租赁期限届满后可依法解除租赁合同，原告即丧失了继续占有、使用诉争门面的权利，应当搬离并返还诉争门面给被告林晶，而被告在向出租人租赁门面期间作为实际管理人系依法取得对门面的占有使用收益权，具有排他性，而原告怠于履行返还门面义务的行为妨碍了林晶的占有使用权，林晶有权收回门面并排除妨碍，林晶将原告物品搬离门面并无不当，现审理过程中本院组织双方清点二被告拖离的门面内物品，并交由原告保管，原告却再次怠于履行保管义务的行为违反诚实信用原则，现其未能提供充足证据证实被告搬走物品给其造成的经济损失达5万元，而责令其保管的搬离物品其亦怠于保管，故由此造成的损失当由原告自行承担，对其赔偿损失5万元之请求不予支持，但鉴于其中有部分原料确系在诉讼过程中超出保持期限，故本院酌情判令被告林晶、侯柄丞赔偿该部分经济损失2000元。关于返还门面保证金5000元之请求，因符合租赁合同约定，且被告林晶亦予认可，应依法支持。关于被告林晶及侯柄丞所提反诉要求原告支付门面超期占用费4603元及房租损失费之请求，因原告确有超期使用租赁门面的行为，但被告在4月17日即将门面加锁的行为存在原告即使主观想履行客观上亦不能履行的情形，故造成超期使用门面双方均有责任，原告仅需承担4月2日至4月16日期间的门面占用费1972元（48000元/年÷365天/年×15天=1972元）；关于存放物品的房租损失，因系原告拖延履行义务所致，故应当由原告承担，因本院主持双方清点责令原告搬离时间是2017年9月18日，即自2017年5月5日起计4个月15天，被告提供的证据显示月房租1000元,故原告应承担在此期间的房租损失4500元。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林晶于本判决生效后十日内归还原告赵福洋租赁保证金5000元。
二、被告林晶、侯柄丞共同赔偿原告赵福洋扣押设备及原料的经济损失2000元。
三、驳回原告赵福洋的其余诉讼请求。
四、反诉被告赵福洋于本判决生效后十日内赔偿反诉原告林晶房屋占用费1972元，并支付房租费用4500元。
五、驳回反诉原告林晶、侯柄丞其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4414元，减半收取2207元，由原告赵福洋负担2132元，被告林晶、侯柄丞负担74元（该款原告已预交，被告于本判决生效后十日内支付与原告）；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告林晶、侯柄丞负担7元，反诉被告赵福洋负担17元（该款反诉原告已预交，反诉被告于本判决生效后十日内支付与原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 杨鸿飞
二〇一七年十月九日
书记员 廖昌星