重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初16984号
原告（反诉被告）：王军，男，1971年11月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈委希，重庆海力律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：马春店，男，1962年11月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王念，女，1973年1月13日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何芳，女，1974年3月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈俊，女，1966年7月21日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨志红，女，1965年9月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。
原告（反诉被告）王军与被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王军的委托诉讼代理人朱林，被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红的共同委托诉讼代理人郝小杰、刘欣阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王军向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同赔偿原告装修损失（以法院鉴定为准）、另行租用宿舍（办公室）损失，共计150000元；2、判令被告返还租金198000元（300平方米租赁房屋一年的租金，半年租金425000元除以6除以1308.25平方米乘以300平方米乘以12个月，该12个月是从2015年9月30日到2016年10月1日）。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月1日，原告与五被告签订了《租赁合同》，约定被告将自有的位于重庆市北部新区XX大道XX号（附2号2-1、2-2）建工未来城商业B第二层整层房屋出租给原告作为办公，租用面积为1308.25平方米，租期12年，从2015年10月1日到2027年9月30日止。租金第一年85万元，从第二年起逐年递增3%。租赁保证金20万元。2015年10月11日，原被告签订了《租赁合同补充协议》对《租赁合同》第一条的租赁范围进一步明确，包括2-1商业用房外的左右钢架结构；2-2商业用房左边（紧邻第2层原有厕所外）对应部位。合同签订后，我方按合同约定支付了租金和保证金。原告接房装修后，于春节期间发现租赁的靠近建工未来城一侧约300个平方的房屋（包括三间办公室、几间宿舍）严重漏水、房屋房顶发霉，木地板发翘。为此，我方多次与被告协商租赁房屋装修恢复、损失赔付、租金减免等事宜，以防止损失进一步扩大。但被告推诿让我们找物管解决问题，逃避维修义务，拒绝赔偿。同时，被告在未经原告事先同意的情况下，擅自将原告公司大门口的人行步道交给隔壁楼盘（联发瞰青）用于重新打造环境；在已租赁给原告使用的大门口栏杆上擅自树立广告牌，严重侵犯了原告对租赁房屋的办公用途，影响公司的正常经营。原告认为五被告应当对租赁房屋漏水情况进行及时维修，且应当赔偿原告因此而受到的损失包括装修损失、约300平方米租赁房屋无法使用的损失，并返还该部分已收取的租金及其他违约责任。
被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红共同辩称，王军诉请的案涉房屋漏水的事实不存在，王军从未向我方反映案涉房屋漏水的情况，王军是拖欠我方租金无法交付才提起本案诉讼。
被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红向本院提出反诉诉讼请求：1、解除王军与马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红于2015年10月1日所签《租赁合同》及双方2015年10月11日所签《租赁合同补充协议》；2、判令王军立即将租赁物重庆市北部新区XX大道XX号建工未来城商业B第二层房屋（计1308.25平方米）腾空交付马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红；3、判令王军向马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红支付2016年10月1日至法院判决解除租赁合同之日止的租金，每日为2398.63元（计算标准为：依合同约定，第二年开始每年在上年租金的基础上逐年递增3%，即年87.55万元/365天）；4、判令王军向马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红支付自法院判决解除租赁合同之日起至租赁房屋腾空交付之日止的房屋占用损失，计算标准为日2398.63元（参照租金标准）；5、确认王军已支付给马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红的保证金（已转化为违约金）200000元不予退还（该款包括了2016年9月11日至10月19日的滞纳金166269元）。本案反诉费由反诉被告王军承担。事实和理由：2015年10月1日，王军与我方签订了《租赁合同》，约定我方将自有的位于重庆市北部新区XX大道XX号（附2号2-1、2-2）建工未来城商业B第二层整层房屋出租给原告作为办公，租用面积为1308.25平方米，租期12年，从2015年10月1日到2027年9月30日止。租金第一年85万元，从第二年起逐年递增3%（也即2016年10月1日至2017年9月30日的租金为875500元），租金每半年度支付一次，每次提前20日支付。合同第四条第二款约定，如被告逾期支付租金超过30天，则已缴纳的200000元保证金作为违约金不予退还，且反诉人有权解除合同；合同第五条第二款规定，未按时缴纳租金，反诉人有权向被反诉人收取滞纳金，计算标准为每逾期一日收取应缴租金的1%。2015年10月11日，双方还签订了《租赁合同补充协议》对《租赁合同》第一条的租赁范围进一步细化说明，包括2-1商业用房外的左右钢架结构、2-2商业用房左边（紧邻第2层原有厕所外）对应部位交付给被反诉人使用。合同签订后，我方按合同约定将租赁物交由被反诉人王军使用，其按约支付了2015年10月1日至2016年9月30日的租金85万元以及保证金20万元。现被反诉人王军已超过约定支付租金日期（2016年9月10日）40天，根据合同约定，我方有权解除合同，有权按约定将200000元保证金转化为违约金收取（包括2016年9月11日至10月19日的滞纳金166269元），故起诉来院。
原告（反诉被告）王军针对反诉辩称，反诉原告马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红不具备解除租赁合同的条件，我方租金一直交到2016年10月1日，现未及时交纳租金是由于反诉原告不履行法定的维修义务，我方因正当理由才逾期一月未交纳租金；2、反诉原告要求将20万元保证金转为为违约金显失公平，且该违约金严重过高，请求法院予以调低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、照片、关于要求赔偿承租人相关损失的函及EMS寄件单、关于建工未来城商业B一层出现渗漏、堵塞问题隐患的承诺、现场勘验笔录，因当事人无异议，本院对上述证据予以确认。对马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红举示的被执行人网络单据查询，因与本案无关联性，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年10月1日，以马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红为甲方（出租方）、王军为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同》，主要约定甲方将自有的重庆市北部新区XX大道XX号建工未来城商业B第二层整层房屋以现状出租给乙方作为办公，乙方对上述房屋现状已充分了解并自愿承租，租用建筑面积为1308.25平方米，租赁范围为重庆市北部新区XX大道XX号附2号2-1、2-2号商业用房，租赁期限为12年，自2015年10月1日至2027年9月30日止。租金自2015年10月1日开始计算，第一年85万元，从第二年开始每年在上年租金的基础上逐年递增3%，租金按每半年度支付一次。租金以人民币支付，乙方按甲方的要求直接将租金支付到甲方指定的账户上。在签订租赁合同时，乙方向甲方交租金保证金200000元。第五条保证金：1、在本租赁合同签订之日，乙方应当立即向甲方交纳房屋租赁保证金200000元，在本合同终止时，且乙方办理完注销与该租赁房屋有关的一切证照手续并保证该租赁房屋的完好移交甲方后，甲方立即将保证金无息退还给乙方。2、在本合同履行过程中，如乙方逾期支付租金超过30天，则保证金转为违约金不予退还。如合同继续履行，乙方应另向甲方缴纳保证金30万元。甲方的权利义务第2条约定：若乙方未按时缴纳租金，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金的计算标准为每逾期一日收取应缴租金的1%。若乙方逾期未按时缴纳租金超过30天，即为根本性违约；甲方有权解除本租赁合同。乙方所交保证金转为违约金不予退还。第六条约定，在租赁合同期满或合同被终止后，乙方必须将该租赁房屋交还给甲方，否则，乙方应按每天最后一期租金的标准2倍向甲方支付房屋占用费。第七条违约责任约定，在合同租赁期内，甲、乙双方不按合同的约定履行合同或单方面变更租金、租期以及无故解除合同，将视其单方违约，由违约方向守约方支付20万元的违约金，同时解除合同。
2015年10月11日，上述双方又签订了《租赁合同补充协议》，主要就《租赁合同》第一条“租赁范围”做细化说明：1、2-1商业用房外的左右钢架结构在租赁合同期内由乙方使用；2、2-2商业用房左边（紧邻第2层原有厕所外）对应部位由乙方使用。
上述合同签订，王军占有使用案涉租赁物并缴清了2016年10月1日之前的租金。
2016年9月20日，王军通过国内特快专递向马春店邮寄一份《关于要求赔偿承租人相关损失的函》，在该函件中，王军称在租赁房屋装修后发现靠近建工未来城一侧约300个平方的租赁房屋（包括三间办公室、几间宿舍）严重漏水、房屋屋顶发霉、木地板起翘。同时，在未经本人事先同意的情况下，擅自将已租赁给本人公司的大门口的人行步道交给（联发瞰青）用于打造环境；在大门口栏杆上擅自树立广告牌，影响公司正常经营，要求马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红：一、立即恢复租赁房屋靠近建工未来城一侧约300平方米的装修损失，并赔偿因此造成的物品损失；二、返还上述租赁房屋靠近建工未来城一侧约300平方米的房屋租金，且在租赁房屋装饰装修恢复完毕前，本人将不再支付和承担该部分面积的房屋租金；三、立即停止将租赁范围内人行步道、大门口栏杆交给第三人使用，并将该部分收益交付本人或直接冲抵交付房屋租金。……。若你们在上述期限内不予理会，本人将暂停支付房屋租金。王军未举示该邮件签收的证据。庭审中，马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红陈述未收到该函件。
关于案涉房屋是否存在漏水情况，庭审中王军陈述，在案涉房屋租赁后不久，三楼的水管破裂，我方向马春店等出租人反映后，其派人员杨某进行了处理修缮，现在不漏水，但从前漏水导致的装饰装修部分发霉尚未修复。马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红陈述，不清楚案涉房屋是否漏水，王军从来没有向我方反映案涉房屋漏水并要求维修。
经本院组织现场勘查，案涉租赁房屋为第二层，案涉租赁房屋上面的第三层空置，无漏水痕迹。案涉租赁房屋办公室的一个角落吊顶处有发霉的痕迹，一个约10平方米的宿舍墙壁和吊顶均有发霉的痕迹，两间办公室吊顶处的天花板脱落，地面无水痕，王军称就是因为漏水致使天花板自动脱落。
本案审理中，王军向本院提交《鉴定申请书》，要求对案涉租赁房屋约300个平方米房屋的装修损失和漏水的原因进行鉴定。2017年2月10日，王军撤回该鉴定申请。
本院认为：王军与马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。
租赁合同约定，租金每半年度支付一次，每次提前20日支付。即案涉租赁房屋2016年10月1日至2017年3月31日的租金王军至迟应在2016年9月10日支付，但截止法庭辩论终结前，王军仍未支付，构成违约，依据双方租赁合同“乙方逾期未按时缴纳租金超过30天，甲方有权解除租赁合同”的约定，马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红有权解除租赁合同。王军辩称，马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红不履行对案涉租赁房屋的法定维修义务，其有权暂停支付租金。本院认为，首先，王军未举示证据证明案涉租赁房屋出现漏水情况后其要求马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红维修而其拒绝维修，案涉租赁房屋是否存在漏水的事实无证据证明，应由王军承担举证不能的不利后果；其次，根据王军的陈述，案涉房屋现在不漏水，王军亦在占有使用租赁房屋，即便案涉租赁房屋之前确因漏水造成了损失，王军可以主张赔偿损失或减少租金，其以案涉房屋之前漏水造成损失为由拒交后续的房屋租金无法律依据；最后，王军承租使用的租赁物面积为1308.25平方米，即便如其所述因漏水导致约300平方的租赁房屋无法使用，其以此为由拒付全部的房屋租金显然不当。故王军辩称其有权暂停支付租金的意见，本院不予采纳。王军要求马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红返还租金198000元无事实依据和法律依据，本院不予支持。王军要求马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红赔偿另行租用宿舍（办公室）的损失，未举示相应的损失证据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。因王军未举示证据证明案涉租赁房屋存在漏水的事实及漏水的原因，本院无法确定确因案涉租赁房屋的原因给王军造成装修损失，故其要求马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红赔偿装修损失无事实依据和法律依据，本院不予支持。马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红反诉王军要求解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》符合合同约定，本院予以支持。马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红要求王军支付2016年10月1日起至租赁合同解除之日止的租金（2016年10月1日至2017年9月30日期间按年租金875500元计算，下一年逐年递增3%），本院予以支持。租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，故马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红要求王军将位于重庆市北部新区XX大道XX号建工未来城商业B第二层房屋（计1308.25平方米）腾空交付给马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红，符合法律规定，本院予以支持。马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红要求王军按年租金875500元的标准支付租赁合同解除后至实际将案涉租赁房屋腾空并交付时止的房屋占用使用费，本院予以支持。
租赁合同约定，若王军未按时支付租金则应支付滞纳金，标准为每逾期一日收取应缴租金的1%。若逾期未按时支付租金超过30天即为根本性违约，马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红有权解除租赁合同，王军所交保证金转为违约金不予退还。王军辩称该条违约金约定显失公平且严重过高，请求法院予以调整。本院认为，王军应在2016年9月10日支付案涉房屋2016年10月1日至2017年3月31日的租金437750元，但截止本案法庭辩论终结时（2017年2月27日），王军逾期支付租金超过30日，根据合同约定20万元保证金转为违约金。王军辩称，20万元保证金转为违约金显失公平，且该违约金严重过高，请求法院予以调低。本院认为，王军虽提出违约金过高的抗辩，但其并未举示证据证明其违约给马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红造成的损失，且双方在租赁合同中约定逾期未按时支付租金超过30天即为根本性违约，王军所交保证金转为违约金不予退还，即在根本性违约的情形下，该保证金转为违约金具有一定的惩罚性。而未按时支付租金的损失一般为该租金的资金占用损失，20万元违约金显然过分高于逾期未支付437750元租金的资金占用损失，故王军辩称20万元违约金过高请求调低的意见，本院予以采纳。在实际损失无法确定的情形下，考虑本案违约金的惩罚性，本院对该违约金酌情调整为以437750元租金为基数，按年利率24%的标准，从2016年9月11日起计算至该租金付清时止。即马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红不予退还的保证金为以437750元租金为基数，按年利率24%的标准，从2016年9月11日起计算至该租金付清时止，以20万元为限。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王军与被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红在2015年10月1日签订的《租赁合同》及2015年10月11日签订的《租赁合同补充协议》；
二、原告（反诉被告）王军在本判决生效后五日内将重庆市北部新区金开大道1666号建工未来城商业B第二层房屋腾空并交付给被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红；
三、原告（反诉被告）王军在本判决生效后五日内支付被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红2016年10月1日起至租赁合同解除之日止的租金（2016年10月1日至2017年9月30日期间按年租金875500元计算，下一年逐年递增3%）；
四、原告（反诉被告）王军自本判决生效后第六日起支付被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红房屋占用费至重庆市北部新区XX大道XX号建工未来城商业B第二层房屋腾空并交付给被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红之日止（按年租金875500元的标准计算）；
五、原告（反诉被告）王军已支付给被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红的保证金（以437750元租金为基数，按年利率24%的标准，从2016年9月11日起计算至该租金付清时止，以20万元为限）不予退还；
六、驳回原告（反诉被告）王军的诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）马春店、王念、何芳、陈俊、杨志红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费6520元，依法减半收取3260元，反诉案件受理费2492元，由原告（反诉被告）王军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 雷元亮
二〇一七年三月二日
书记员 张 韬