中华人民共和国上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初18305号
原告(反诉被告)：杨盛甲，男，1984年10月3日出生，苗族，户籍地湖南省。
委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。
被告(反诉原告)：施虹霞(SOFIASHICHANG)，女，1962年9月10日出生，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：杨志兴，上海宇天律师事务所律师。
原告(反诉被告)杨盛甲与被告(反诉原告)施虹霞(SOFIASHICHANG)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月30日、11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王荣臻、被告的委托诉讼代理人杨志兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨盛甲向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金20,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月6日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将被告所有的位于上海市徐汇区医学院路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，且同意原告转租，租赁期为2012年5月6日起至2017年5月31日止，月租金为7,000元，押金为20,000元。后，原、被告按约履行合同完毕，被告却迟迟未退还押金，故原告提起上述诉请。
施虹霞辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约在先，其擅自将系争房屋进门处约8平方米的地板切割并更换为瓷砖，并使用水泥隔断分割系争房屋等行为，对系争房屋造成了破坏性的损失。原告返还系争房屋时，屋内冰箱、热水器、水斗及一体柜等电器、家具丢失，墙体及地板痕迹残留，门锁损坏、灯具灭失，均须由原告赔偿。具体赔偿数额如下：地板损失6,310元，冰箱1,000元，热水器700元，洗衣机300元，水斗及一体柜900元，两只木质橱柜、一张六人木质餐桌及六把木质椅子、两个双人沙发、一个玻璃茶几等共计2,500元，墙体及地板痕迹残留约6,000元，灯具1,250元，门锁280元，以上共计19,210元。依据合同约定，原告逾期16天返还房屋，按照200元/日的计算标准，原告应承担违约金3,200元。同时，原告还应承担未付的水、电费用共计780.70元。故被告不予退还原告押金20,000元。
基于上述事实，施虹霞向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告房屋设施损坏、物件灭失等损失19,210元；2.反诉被告向反诉原告支付水电费780.70元；3.反诉被告向反诉原告支付违约金3,200元。
杨盛甲辩称，不同意反诉原告的第一项诉请。关于地板，反诉被告因地板漏水，才重新装修变成瓷砖，且仅涉及6平方米的面积。反诉原告主张的地板损失是按照全新的地板估算材料费及人工费，显属过高。关于家电，反诉被告租赁系争房屋时，屋内家电就是旧的，经过五年的租赁期，至今已逾十年，这些家电价值所剩无几。合同附件中，并无反诉原告主张的六人木质餐桌、玻璃茶几、双人沙发，记录的椅子数量亦只有四把，故不认可家具、物件损失。关于墙体及地板痕迹残留，反诉被告认为是租赁过程中发生的正常损耗，反诉被告无须承担反诉原告重新装修的费用。关于灯具、门锁，反诉被告返还系争房屋时，均可以使用，只是旧的。同意支付水电费780.70元。不认可违约金的说法，反诉原、被告同意延长租期，延长期间租金标准按照200元/日计算。反诉被告6月16日交接房屋，延长16天，同意支付延长期间的租金3,200元。
本院认定事实如下：2012年5月6日，杨盛甲(承租方、乙方)、施虹霞(出租方、甲方)及居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，甲方并向乙方出示了该房屋的房地产权证，编号：徐字XXXXXXXXXX。甲、乙双方约定，该房屋租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月31日止，月租金7,000元。合同4-1条，甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即14,000元。甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。合同4-2条，租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视由乙方承担；物业管理费用由甲方承担。合同5-2条，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。合同8-1条，甲、乙双方约定，该房屋租赁期满甲方不再继续出租的，应于租赁届满前壹个月书面通知乙方。逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期。合同8-2条，甲、乙双方同意，本合同转为不定期合同后，甲方提出解除合同的，应自书面通知乙方之日起，给予乙方壹个月的宽限期。宽限期内，乙方应按本合同的约定，向甲方支付该房屋的租金以及由乙方承担的其他费用。合同9-1条，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按200元/日向甲方支付违约金。合同9-2条，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同附件二《房屋设施设备清单》，载明基本家具家电设施海尔冰箱一台、索尼32寸彩电一台、海尔洗衣机一台、大金空调三个、中央空调一个、抽油烟机一个、燃气灶一个、热水器一个、床一个、书桌一个、茶几一个、电视柜一个、椅子四把、电视遥控一个、空调遥控三个和餐桌一张。备注栏载明：“合同1-3附(居住人口以不超过6人)为依据。甲方同意，乙方进行重新装修分隔使用(不损伤实体墙及墙体)。若有装修过程中造成的损坏由乙方承担。房屋租金税由乙方承担。”杨盛甲、施虹霞在该清单尾部签名。同日，杨盛甲、施虹霞还签订《租房合同》一份，约定房屋租赁期从2012年6月1日至2017年5月31日，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金的违约金。同日，杨盛甲向施虹霞支付押金14,000元，施虹霞出具收条。
2012年5月7日，杨盛甲(乙方)与施虹霞(甲方)签署《承诺书》，乙方承诺在2012年6月1日到2017年5月31日租赁期间，房屋因违法违章操作所导致的法律责任均有乙方承担，甲方不承担任何法律责任。另房屋内的物品在租赁期间由乙方妥善安放。特立此证明。在该承诺书上还手写：“另在14,000元押金的基础上，另追加6,000元押金，分三个月逐次付清。注：追加的6,000元押金租赁期满2年后，退还给乙方。租赁期间甲方同意乙方拆除厨房、厨柜进行装修。现在付款方式为一个月付一次，满2年后付款方式为原合同付2押2。”后，杨盛甲向施虹霞支付了追加的押金6,000元。
2017年5月7日18：48,施虹霞向杨盛甲发送短信：“你好，你回上海了吗？我上次去看过那边的房子了，两个人是要搬走的，还有一个你也要叫她搬走，你把房子回复(恢复)原来的样子，因为我要卖了，人家要来看房型的，谢谢你，我争取在25号左右回上海。”杨盛甲回复：“不可以续租了呀”。施虹霞回复：“对呀”。杨盛甲回复：“哦，那我先跟他们说一下”。5月21日17：36，杨盛甲向施虹霞发送短信：“施姐你好，因为房子比较难找给我延续半个月好吗？”施虹霞回复：“那你要付我5千的房租费哦，切记帮我回复原来的样子哦！”杨盛甲未再回复。5月30日10：21，施虹霞向杨盛甲发送短信：“……明天是最后一天啦！房子回复(恢复)原来(的样子)了吗？你要把钥匙交给我，我要安排人来看房了，谢谢你！”当日21：12，施虹霞向杨盛甲发送短信：“你明天几点到”。杨盛甲回复：“我姐夫刚帮我看了合同，上面写的是合同期内需提前三个月通知我搬走，你没提前跟我说过”。施虹霞回复：“你自己去看看清楚合同吧”。杨盛甲回复：“补充合同上你自己去看看”。6月2日14：37，施虹霞向杨盛甲发送短信：“你什么时候把钥匙交给我”。杨盛甲未回复。6月9日15：08，施虹霞向杨盛甲发送短信：“明天10号了，你几点把钥匙交给我？”同日19：31杨盛甲回复：“明天下午两点吧”。6月10日，因房屋返还时的状态未能达到施虹霞的要求，故要求杨盛甲进行整修，当日双方未完成房屋交接。嗣后，杨盛甲对系争房屋进行整修，并将隔断处的墙面重新粉刷，但是对于水泥隔断造成的地板痕迹残留，无法修复。6月15日20：03，杨盛甲向施虹霞发送短信：“明天早上九点到房间”。同日22：44，施虹霞回复：“Ok”。6月16日，杨盛甲向施虹霞返还系争房屋，并办理交接。
2017年6月17日09：37，施虹霞向杨盛甲发送短信：“你门进去的地方和厅里的地板怎么换了？”同日12：30，杨盛甲回复：“时间久了有些地板坏了所以换了，合同上也写了我要装修，住这么多年总有些地方旧了或自然损坏，现在我还花八千多块钱给你恢复了这么多，并且你昨天也说可以了”。此后，双方就房屋是否恢复原样产生分歧，退还押金及结算水电等费用等事宜也搁置至本案起诉。
以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、租房合同、收条、承诺书、短信记录等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
审理中，施虹霞称杨盛甲返还房屋时，屋内部分家电丢失，并提供相关家电的购买发票，具体如下：1.海尔冰箱(型号BCD-222SE)，金额3,830元，2006年9月2日购买；2.海尔热水器【型号JSQ22-TC(5R)遥控】，金额2,000元，2008年12月7日购买；3，海尔洗衣机(型号XQS60-Z9288)，金额1,880元，2009年11月购买。对此，杨盛甲认为电器使用年限已近十年，超过折旧年限，不应计入损失。审理中，施虹霞还主张杨盛甲曾承诺用泡沫而非水泥对房屋进行分隔，但其违背承诺，致使水泥隔断在地板上造成无法修复的痕迹残留，但未提供承诺书或相关证据证明。杨盛甲则认为自己已按约将系争房屋恢复原状，并返还给施虹霞，痕迹残留系正常损耗。施虹霞还提供陈述笔录及收条一份，证明因对系争房屋进行批墙、粉刷、油漆门窗、安装门锁灯具、安装橱柜、打扫等，整体费用为15,000元。杨盛甲对此不予认可，认为属于证人证言应出庭作证，且杨盛甲在交房前已经对系争房屋进行了修整，花费8,000元，之后系争房屋重新装修的费用应由施虹霞自行承担。
审理中，杨盛甲确认在租赁系争房屋期间，将系争房屋进门处地板进行切割，并更换为瓷砖。但双方对于被切割地板的面积各执一词，杨盛甲认为面积仅为6平方米，施虹霞认为面积为8平方米。经本院现场查勘、丈量，被切割地板的面积为7平方米。
本院认为，原、被告(反诉原、被告)就系争房屋所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。该合同约定，租赁期间，承租人应合理使用并爱护系争房屋及其附属设施，返还房屋时应当符合正常使用后的状态。关于地板，杨盛甲称因在租赁期间，系争房屋进门处地板发生漏水，故在重新装修的过程中对该处地板进行切割，并更换为瓷砖，但未提供关于地板漏水报修等证据佐证，本院难以采信。同时，以瓷砖替换原有地板的维修方式也欠妥，故施虹霞要求杨盛甲赔偿地板损失之诉请，本院予以支持，但其主张按8平方米地板面积并以全新地板的装修价格计算损失金额，显属过高，现实测更换地板面积为7平方米，本院综合原地板使用年限及折旧因素等酌情将损失金额调整为3,500元。关于电器及家具灭失，根据房屋设施设备清单所载，系争房屋交付时内附海尔冰箱一台、海尔洗衣机一台、热水器一个、茶几一个、椅子四把、餐桌一张等。系争房屋交接时，双方并未就上述设施设备进行清点。审理中，杨盛甲称丢失的东西均系施虹霞交给物业保存，并非自己拿走了，且在交房之后的往来短信中，施虹霞亦从未提及丢失家电的问题。施虹霞则称仅有两个水晶灯、大金空调放在物业处保存，其余设施设备并未在物业处。本院认为，杨盛甲作为承租人负有返还清单所载设施设备的义务，对是否返还应当承担举证责任，在其无法提供证据证明其主张的情况下，应当由其承担不利后果。施虹霞要求杨盛甲赔偿冰箱、热水器、洗衣机之损失，本院予以支持，但因上述电器的使用年限均已近或已逾十年，考虑到电器的购进价格、安全使用年限及折旧因素等，损失金额由本院酌情调整为700元。关于施虹霞要求杨盛甲赔偿水斗及一体柜、两只木质橱柜、两个双人沙发、一张六人木质餐桌及六把木质椅子、一个玻璃茶几共计3,400元之诉讼请求，因部分家具并未在《房屋设施设备清单》中列明，且双方在承诺书中明确约定“租赁期间甲方同意乙方拆除厨房、厨柜进行装修”，故对于水斗及一体柜、两只木质橱柜及两个双人沙发以及两把椅子丢失之损失，本院难以支持，对于已列明的家具丢失之损失，包括餐桌、四把椅子、玻璃茶几，本院综合家具使用年限及折旧等因素，酌情确定损失金额为400元。关于墙体及地板痕迹残留、门锁损坏及灯具灭失，审理中施虹霞提供的装修证据未列明单项金额，亦未提供正规的发票，杨盛甲对此也不予认可，结合系争房屋返还时的现场照片，确存在多处水泥痕迹残留、门锁损坏、客厅两个灯具灭失等不合理损耗，杨盛甲未尽合理使用及爱护设施之义务，应当赔偿相关损失，但原、被告在签订租赁合同之初即已约定，居住人口以不超过6人为依据，出租人同意承租人进行重新装修分隔使用(不损伤实体墙及墙体)。因此，相对于较少人数租用、无须重新分隔的租赁关系而言，系争房屋历经五年的正常损耗必然更大，施虹霞应对此有清楚认识，现其要求房屋返还时的状态如其重新粉刷、简装后的状态，并要求杨盛甲按照重新装修及购买全新设施设备所用支出的二分之一承担损失，过分苛刻，金额过高，本院酌情调整该部分损失金额为1,000元。综上，杨盛甲应赔偿施虹霞房屋设施损坏、物件灭失损失共计5,600元。
合同约定，租赁期间，系争房屋所发生的水、电、气等费用由承租人承担。施虹霞主张，杨盛甲返还系争房屋后尚未结清的水、电费共计780.70元，对此杨盛甲当庭予以认可，并同意支付。故施虹霞该项诉讼请求，本院予以支持。
合同约定，租赁期至2017年5月31日止，租赁期满出租人不再继续出租的，应于租赁届满前一个月书面通知承租人。逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期。5月7日，施虹霞以短信通知杨盛甲，因欲出售系争房屋故不再续租，杨盛甲收到信息并回复，回去与次承租人说一下。5月21日，杨盛甲发送短信，希望施虹霞能够让其继续租用半个月，施虹霞回复需要杨盛甲支付5,000元租金。杨盛甲未再回复。故双方并未就续租达成合意。杨盛甲应当按照合同约定，于租期届满当日即5月31日向施虹霞返还系争房屋，每逾期一日，承租人应按200元/日向出租人支付违约金。杨盛甲于2017年6月16日返还系争房屋，逾期16日，故施虹霞主张要求杨盛甲支付逾期返还房屋之违约金3,200元之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
合同约定，合同终止时，出租人收取的房屋租赁保证金14,000元，除用以抵充本合同约定由承租人承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还承租人。《承诺书》约定，追加6,000元押金，追加的押金“租赁期满2年后，退还给乙方。……现在付款方式为一个月付一次，满2年后付款方式为原合同付2押2。”施虹霞提出6,000元押金应于租赁期届满后2年才支付的辩称意见。本院认为，结合承诺书的上下文，尤其是“满2年后付款方式为原合同付2押2”的类似表述看，“租赁期满2年后”应理解为租赁期开始后满两年更符合当时的实际情况。施虹霞该抗辩意见，本院不予采纳。故在扣除杨盛甲应当承担的损失、欠付水电费及违约金后，施虹霞应当将剩余款项返还给杨盛甲。
依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第二百一十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、施虹霞(SOFIASHICHANG)应于本判决生效之日起十日内向杨盛甲返还押金20,000元；
二、杨盛甲应于本判决生效之日起十日内向施虹霞(SOFIASHICHANG)赔偿损失5,600元；
三、杨盛甲应于本判决生效之日起十日内向施虹霞(SOFIASHICHANG)支付水电费780.70元；
四、杨盛甲应于本判决生效之日起十日内向施虹霞(SOFIASHICHANG)支付违约金3,200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计150元，由施虹霞(SOFIASHICHANG)负担；反诉案件受理费减半收取计190元，由杨盛甲负担78元、施虹霞(SOFIASHICHANG)负担112元。
如不服本判决，杨盛甲可以在判决书送达之日起十五日内，施虹霞(SOFIASHICHANG)可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 徐 红
二〇一八年一月二日
书记员 胡歆婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。