北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0109民初4035号
原告：顾益，男，1983年1月15日出生。
委托诉讼代理人：刘兴盛，男，1985年12月30日出生。
被告：赵宇，男，1981年1月3日出生。
第三人：李海洋，男，1979年11月28日出生。
原告顾益诉被告赵宇、第三人李海洋排除妨害纠纷一案，本院于2016年10月12日立案，依法适用简易程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告顾益及其委托诉讼代理人刘兴盛、被告赵宇、第三人李海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾益向本院提出诉讼请求：判令赵宇立即腾退坐落于北京市门头沟区××家园×号楼×层×单元402号（以下简称402号）房屋。事实和理由：2016年4月13日，我在北京市门头沟区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，通过公开竞价购得402号房屋，并于2016年5月9日办理了402号房屋的不动产权证书。在拍卖时，执行法官已告诉我此房屋有租赁，于2016年9月到期。2016年6月，我到该房屋中与租户（非本案被告）沟通，租户告知我他们会于9月份租赁期限到时就搬离该房屋。2016年9月租赁期限届满后，我与原租户联系确认其已经搬离402号房屋。2016年9月30日，我前去402号房屋收房时发现，本案被告赵宇与其他人已经占据了该房屋，赵宇称其与402号房屋的原房主李海洋存在债务关系，不同意搬走。我认为，我已经通过司法拍卖及办理不动产权证书取得402号房屋的物权，赵宇对房屋的占有使用是非法的，现我无法居住使用402号房屋，故诉至贵院，请求判如所请。
被告赵宇辩称，402号房屋是我从原房屋权利人李海洋处租赁的，当时原告顾益还不是402号房屋的权利人，我与李海洋的租赁合同目前还在履行中，租赁期限尚未届满，而且我也已经按照李海洋的要求支付了约定的租金及押金共计35万元，因为我对402号房屋是有权占有，我不同意腾退402号房屋。
第三人李海洋述称，我不同意原告顾益的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方当事人对以下事实无争议：2015年6月，卢某以民间借贷纠纷为由将王某诉至本院，本院审理后于2015年9月7日作出（2015）门民（商）初字第2713号民事判决书，判决王某于判决书生效之日起七日内偿还卢某借款1849.5万元及相应利息，该判决书已经发生法律效力。因王某未履行法律文书确定的给付义务，卢某向本院申请强制执行。案件执行中，李海洋自愿以其名下402号房屋为被执行人王某提供执行担保，并于2015年11月13日书写执行担保书，载明，“我自愿用我名下唯一房产402号房屋为卢某申请执行王某民间借贷纠纷一案向法院提供执行担保，具体担保内容为：王某在2015年12月1日前将100万元案款交到法院或王某被冻结的工行账户内有100万元存款。如果王某在2015年12月1日前未将100万元案款交到法院，或王某被冻结的工行账户内的存款余额未达到100万元，法院可评估、拍卖我名下402号房产，拍卖价款用于偿还王某对卢某所负的债务。自即日起法院可查封我名下402号房产，在担保期间，如我恶意转移财产或者毁坏财产的，自愿接受包括罚款、拘留在内的一切执行措施，承担相应的法律后果。”在同日本院与卢某、王某、李海洋的谈话笔录中，王某自述402号房屋登记在李海洋名下，实际由王某出资购买，李海洋对此予以认可，王某与卢某经协商达成初步执行方案：“一、王某保证在2015年11月筹到100万元。二、法院解除对王某名下位于门头沟××家园×号楼×层4-501号房产的查封。三、李海洋以其名下402号房屋作为执行担保，如果本院解除对门头沟区××家园×号楼×层4-501号房屋的查封后，王某未在2015年11月筹到100万元，法院可以评估、拍卖李海洋名下402号房屋。四、法院解除对王某名下房产的查封后，冻结王某接收购房款的建行账户，待款项到账后进行扣划，王某不得擅自变更接收购房款的账户。”李海洋同意以402号房屋为王某提供执行担保，如王某未在规定期限内履行与卢某达成的约定，同意本院依法评估、拍卖402号房屋。2015年11月16日，本院作出（2015）门执字第1864-2号执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖担保人李海洋名下402号房屋，并据此查封了402号房屋。
因王某未能按照与卢某达成的执行方案履行自己应负义务，本院于2016年1月23日与王某、李海洋谈话，告知二人本院将依法评估、拍卖402号房屋，北京市高级人民法院已经随机确定北京大地盛业房地产土地评估有限公司为评估机构，李海洋再次表示402号房屋的实际权利人为王某，李海洋对法院评估、拍卖402号房屋不持异议，进入评估、拍卖程序后，不论房屋评估多少钱，自己都认同评估报告及评估结果，法院可直接拍卖402号房屋，自己不需要再看评估报告，联系看房或送达评估报告直接找王某即可。同时二人向本院确认，402号房屋有人居住，租赁期限至2016年8月30日，不方便评估人员进入，同意对402号房屋按照毛坯房进行评估。
因王某拒不履行生效法律文书确定的给付义务，本院决定对王某司法拘留十五日，王某的家属王凤桐与卢某在本院组织下分别在2016年2月4日及2016年2月6日进行协商，王凤桐表示已经筹集到35万元可以给卢某，希望卢某同意提前释放王某，让王某回家过年，卢某在2016年2月6日同意释放王某，赵宇在本院法庭内通过手机银行自其中国银行账户转账给卢某35万元。
经评估机构评估，402号房屋评估价值为人民币2765400元。申请执行人卢某和被执行人王某、担保人李海洋在法定期限内均未对评估结果提出异议。本院于2016年4月在北京市门头沟区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对402号房屋进行拍卖。2016年4月13日，顾益在北京市门头沟区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台参加拍卖，通过公开竞价以276.54万元的价格成功竞拍402号房屋，顾益已经将全部房屋价款交至法院指定账户。2016年4月28日，本院作出（2015）门执字第1864-7号执行裁定书，裁定解除本院对402号房屋的查封措施，解除中国工商银行股份有限公司北京丰台支行在402号房屋上设定的抵押权，402号房屋产权归顾益所有。2015年5月3日，本院向北京市国土资源局门头沟分局出具了协助执行通知书，要求其协助将李海洋名下的402号房屋过户至顾益名下。2016年5月9日，顾益取得了402号房屋的不动产权证书，编号为京（2016）门头沟区不动产权第0012048号。
402号房屋拍卖前有承租人在内居住，租赁期限至2016年9月，租赁期满，原承租人搬离402号房屋。2016年9月30日，顾益在前往402号房屋收房时发现赵宇在402号房屋内居住，双方为此发生冲突，大峪派出所出警处理时，赵宇提交了其与李海洋于2016年2月4日就402号房屋达成的《房屋租赁合同》，并称该合同为李海洋持有的合同。该合同约定：李海洋将402号房屋出租给赵宇，租赁期限为6年，自2015年9月底至2021年9月底止；年租金5万元，赵宇应自订立《房屋租赁合同》后3日内向李海洋交纳租金及保证金共计35万元。
对于上述各方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
审理中，各方当事人对于赵宇与李海洋就402号房屋订立的《房屋租赁合同》的真实性存在争议，并分别提交证据予以证明。
被告赵宇陈述，因王某被法院拘留，王某的家人很着急就向自己筹集钱款，因为自己之前已经借给王某一些钱，为了有所保证，王某的家人提出登记在李海洋名下的402号房屋可以提供担保，房屋如果拍卖剩下的钱也能还给自己，也可以将房屋出租给自己，自己选择了签租赁合同，租金是根据王某家人通过执行法官与申请执行人进行沟通后确定的，李海洋在赵宇与王某家人协商时不在场，李海洋到达协商地点后就与自己订立了《房屋租赁合同》，自己按照王某家人的要求将房屋租金及押金转给了卢某，尽管现在房屋权利人发生了变化，但根据买卖不破租赁的原则，自己仍然有权占有使用402号房屋。赵宇向本院提交了自己持有的其与第三人李海洋于2016年2月4日签订的《房屋租赁合同》予以证明。该租赁合同与其向大峪派出所提交的《房屋租赁合同》除租赁期限外，其他打印内容、手写文字、指纹位置均一致，租赁期限处手写变更为自2016年9月底至2022年9月底止，变更处捺有手印。赵宇补充陈述，因订立合同时租赁期限打印错误，因此在入住402号房屋前，李海洋与赵宇共同将租赁期限进行了更改，但仅在赵宇持有的《房屋租赁合同》上做了更改，李海洋持有的合同没有更改，自己向大峪派出所提交的《房屋租赁合同》是李海洋的那一份。
原告顾益提出，根据赵宇的陈述，王某的家人在向赵宇筹集资金时已经提到如果房屋拍卖也能还赵宇钱，说明赵宇对于房屋即将拍卖是明知的，在此情况下形成的《房屋租赁合同》并不是真实的租赁而是为赵宇给王某筹措的35万元提供保障；赵宇向法庭提交的《房屋租赁合同》与其向大峪派出所提交的《房屋租赁合同》实际为同一份，两份合同除更改租赁日期之外，其他所有打印、手写及捺印部分完全一致，与赵宇所述仅在自己持有的《房屋租赁合同》上进行更改的意见是存在矛盾的，我方有理由怀疑该租赁合同是故意捏造的；赵宇向卢某转账的35万元是为了让卢某同意提前释放王某，好让王某回家过年，与本案并无关系；根据李海洋、王某在法院的谈话笔录，李海洋认可自己并非402号房屋的实际权利人，也同意法院在王某不履行偿还卢某借款的情况下强制执行402号房屋，而且法院已经在2016年1月明确告知王某、李海洋，因王某不履行法院生效判决，法院要对402号房屋进行评估、拍卖并已确定评估机构，赵宇与李海洋签订的《房屋租赁合同》是在法院查封和决定对402号房屋拍卖之后，赵宇对王某被拘留也是明知的，因此合同是恶意串通的结果，是无效的，不适用买卖不破租赁的原则，赵宇无权继续占有、使用402号房屋。
第三人李海洋认可本院在卢某申请王某给付借款执行案件中所做的笔录有其签名，但陈述王某找自己提供担保时只说担保100万元，让自己签字，自己签字时并不知道谈话笔录的具体内容，不知道法院已经对房屋进行了查封，也不知道何时对房屋进行了评估和拍卖；李海洋认可自己与赵宇订立的《房屋租赁合同》，在向李海洋送达本案相关材料时，其向本院陈述，赵宇尚未支付房屋租金及押金，自己也没有要求赵宇将35万元转给卢某，赵宇转给卢某的35万元与租金和押金没有关系，开庭审理后李海洋变更意见表示402号房屋实际权利人是王某，自己签《房屋租赁合同》只是为了帮助王某筹钱，具体钱款如何支付跟自己没有关系。
经本院向王某核实，其表示李海洋对于402号房屋处于查封状态和需要拍卖是明知的，在法院执行局谈话时，法官已经明确告知，李海洋也签了字；自己不知道赵宇与李海洋签订《房屋租赁合同》的具体情况，但自己从拘留所出来后赵宇说过替自己还给卢某35万元，因为自己与赵宇还有其他债权债务关系，赵宇就让自己给他打了一个118万元的欠条，金额包含赵宇转给卢某35万元，赵宇是否知道自己是402号房屋的实际权利人及房屋即将拍卖王某表示并不清楚。
对于上述争议问题，本院认为，李海洋虽提出自己不清楚法院对402号房屋进行查封、评估、拍卖的情况，但其认可王某是402号房屋的实际权利人，且其已经在法院相关谈话笔录中签字，并提交了执行担保书，故本院对李海洋的上述意见不予采纳，李海洋对于本院查封、评估、拍卖402号房屋应系明知；李海洋与赵宇签订租赁合同时，402号房屋处于查封期间，且本院已明确告知李海洋将由评估公司评估后对402号房屋进行拍卖，在此情况下，李海洋仍与赵宇订立《房屋租赁合同》主观上存在恶意；根据赵宇自述，王某家属向其筹集35万元时已经明确说明房屋拍卖后剩余的价款可以保证赵宇拿回35万元，说明赵宇对王某被拘留及法院已对402号房屋采取查封措施及房屋即将拍卖亦系明知；赵宇向大峪派出所及本院提交的两份《房屋租赁合同》虽然在租赁期限上有所不同，但其他打印、手写内容均一致，签名的外形及指纹位置基本没有差别，结合赵宇所述两份租赁合同并非同一份合同的陈述以及李海洋关于赵宇是否给付租金和押金、赵宇转给卢某的35万元与租金和押金有无关系先后矛盾的陈述、王某关于赵宇向其索要转给卢某35万元的陈述，本院对《房屋租赁合同》的真实性不予认可。
本院认为，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，顾益通过公开的司法拍卖程序，购得402号房屋，并办理了房屋的不动产权证书，402号房屋的权利人已经变更为顾益。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据查明的事实，顾益为402号房屋的所有权人，其对该房屋有占有、使用、收益、处分的权利。赵宇明知402号房屋实际情况仍与李海洋就402号房屋签订《房屋租赁合同》，为402号房屋设定权利负担，其行为并非善意，不得对抗402号房屋的权利人。故顾益要求赵宇腾退402号房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、七十一条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，判决如下：
被告赵宇于本判决生效之日起十日内腾退位于北京市门头沟区××家园×号楼×层×单元402号房屋并将房屋交付原告顾益，腾退时不得损坏房屋及附属设施。
案件受理费三十五元，由赵宇负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 王丽娟
二〇一六年十二月二十一日
书记员 谭 浩