文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川08民终705号上诉人(原审原告）：吴雪锋(曾用名吴雪峰)，女，1975年9月6日出生，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县陵江镇。委托诉讼代理人：陶书伟，苍溪县东溪法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：四川省苍溪县梨都宾馆，住所地四川省苍溪县陵江镇。法定代表人：伏光诗，总经理。委托诉讼代理人：唐斌，四川达权律师事务所律师。上诉人吴雪锋因与被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月2日开庭进行了审理。上诉人吴雪锋及其委托诉讼代理人陶书伟，被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆的法定代表人伏光诗及委托诉讼代理人唐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴雪锋上诉请求：撤销四川省苍溪县人民法院(2016)川0824民初3163号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆赔偿上诉人吴雪锋经济损失143559元。事实和理由：1、合同约定“甲方遇到不可控制因素（如自然灾害、单位改制等）合同自行终止，并按甲方要求主动将所租房屋交还给甲方，除要求甲方退还已缴的终止后未到期的房租外，不再要求甲方承担任何责任”是基于合同履行过程中出现该种情形，而本案导致合同不能履行是在合同签订前就留下的问题，而不是合同签订后发生的。被上诉人在签订房屋租赁合同时未明确告知上诉人房屋存在重大安全隐患(属C级危房)具有过错，应承担相应责任。2、新店装修赔偿的违约金50700元是因上诉人与被上诉人解除了房屋租赁合同，导致上诉人赔偿装修公司的，理应由被上诉人承担。3、新店学员赔偿费、食宿费也是因租赁装修新店而进行的，因被上诉人违约行为影响了上诉人整体规划，导致上诉人岗前培训的学员不能上岗作业，应由被上诉人承担责任。4、拆除费、清渣费一共19437元是实际发生的，一审法院只酌情支持15000元于法无据。四川省苍溪县梨都宾馆辩称，上诉人签订的装修合同及给付违约金等系列单据系伪造，培训费是培训美体的费用，不是培训美发的费用，不应当支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴雪锋向一审法院起诉请求：四川省苍溪县梨都宾馆赔偿吴雪锋经济损失143559元（损失项目为“旧店”不能履行合同后期4个月损失40000元，“新店”装修违约金50700元，新店装修拆除费、清渣费19415元，“新店”学员培训费、食宿费等33444元，共计143559元），并由四川省苍溪县梨都宾馆承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月1日，吴雪锋与四川省苍溪县梨都宾馆签订《苍溪县梨都宾馆房屋租赁合同》，四川省苍溪县梨都宾馆为甲方（出租方），吴雪锋为乙方。合同约定“一、租赁场所为东一楼临街面第3、4两个门面（55.9平方米）；二、租赁时间二十四个月，即从2014年1月1日至2015年12月31日；三、经营项目为理发；四、租金为伍万柒仟捌佰元（57800元）；五、缴款方式为签合同时一次性付清；六、双方责任（一）甲方责任：1、向乙方有偿提供水、电；2、对乙方经营场所的文明、卫生进行监督管理；3、合同期满，若乙方继续使用，在同等条件下，乙方享有优先权；4、若乙方不服从管理或不按时缴纳房租、水、电等费用，有权停水、停电直至终止合同，并向乙方追回所造成的一切损失；5、若乙方认真履行合同条款，未给甲方造成经济损失，在合同终止时甲方应如数退还乙方保证金，否则有权不予退还保证金。若因不可控制因素（如自然灾害、单位改制等）致合同终止时，甲方应将合同终止之日到期限之日已收乙方的租金退还给乙方，不再承担任何责任。（二）乙方责任：1、向甲方按时足额缴纳租金和按月缴纳所用水电费；2、装修改造时必须经建设主管部门和甲方同意，并不能改变房屋的主体结构；3、承租期间要严格遵纪守法，自觉接受公安、消防、工商、税务、文化、防疫、卫生等相关职能部门的监督检查，并承担相应的法律责任和有关费用；4、若甲方遇到不可控制因素（如自然灾害、单位改制等）合同自行终止，并按甲方要求主动将所租房屋交还给甲方，除要求甲方退还已缴的终止后未到期的房租外，不再要求甲方承担任何责任。同时，租用期间乙方不得将所租房屋转租（让）他人，确因特珠情况需要转租必须经甲方同意后方可办理相关手续；5、合同期满，若不租用，房屋装修等附属不动产部分无偿归甲方所有，不要求甲方承担任何经济责任；6、顾全大局，服从甲方统一管理，并积极配合搞好消防、安全等相关工作；7、加强安全防范措施，做到安全用水、用电、用气，严防火灾、中毒、被盗等一切不安全事故发生，特别做好自身和来客的人身安全，若出现不安全事故，一切责任由乙方全部承担，甲方不承担任何责任；8、签订合同时按一个月房租费标准一次性付清保证金，合同终止时，在没有违约或给甲方造成经济损失的情况下，乙方可凭甲方出据的收据要求甲方退还保证金。”甲方四川省苍溪县梨都宾馆加盖印章，乙方吴雪锋签字。同年1月15日，四川省苍溪县梨都宾馆收取吴雪锋房屋租金57800元，出具收条，并在收条上加盖四川省苍溪县梨都宾馆财务专用章。合同签订后，吴雪锋对租赁房屋进行装修后从事理发。2015年8月1日，吴雪锋与四川省苍溪县梨都宾馆签订《苍溪县梨都宾馆房屋租赁合同》，四川省苍溪县梨都宾馆为甲方（出租方），吴雪锋为乙方。合同约定“一、租赁场所为东一楼南端（绿色茶楼）计219平方米；二、租赁时间二十四个月，即从2015年8月1日至2017年7月31日；三、经营项目为美容美发；四、租金为壹拾玖万玖仟柒佰贰拾捌元（199728元）；五、缴款方式为签合同时支付50%，余款2016年8月上旬缴清。”该合同其余条款与双方当事人2014年1月1日签订的《苍溪县梨都宾馆房屋租赁合同》的约定一致。合同签订后，吴雪锋向四川省苍溪县梨都宾馆缴纳房屋租金99864元。吴雪锋在与四川省苍溪县梨都宾馆签订《房屋租赁合同》后，遂对新租用的门面（其称新店）进行了装饰装修设计与预算，与四川龙腾盛世建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修合同》，将租赁房屋原装修进行拆除、培训员工等以及装修及开业前的前期准备工作。2015年8月4日，吴雪锋在装修房屋时，发现租赁房屋的抬空横梁上有裂缝，四川省苍溪县梨都宾馆得知情况后遂申请四川中创建设工程质量检测鉴定有限公司对其所有的原招待所东楼﹙整栋楼﹚进行鉴定，鉴定结论为“结构现状安全性等级Dsu级。结构现状安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999对Asu级标准，严重影响整体承载，必须立即采取措施。建议停止使用，框架加固，同时建议加固修复的难度和经济性、实用性，建议拆除重建。”2015年9月4日，四川省苍溪县梨都宾馆在经过鉴定机构鉴定后，采用公告与上门通知等方式向租赁户告知该租赁房屋已属危房。2015年9月18日，吴雪锋在拆除所租赁房屋原装饰（外包装）材料时，发现该房屋大梁上有裂缝，在四川省苍溪县梨都宾馆要求终止租赁合同的情况下停止装饰装修，并与四川龙腾盛世建筑装饰工程有限公司签订《终止“装饰工程合同”协议书》，同时支付了该公司违约金50700元，拆除费14212元，清渣运输费5225元，该公司出具了收据并加盖了公司财务专用章。吴雪锋为培训员工支付培训费（10人）26800元、学员食宿费58天×10人×80元/天=46400元、学员培训补贴58天×10人×66元/天=38000元。2015年9月6日，四川省苍溪县梨都宾馆以吴雪锋租赁的房屋属于危房，要求吴雪锋搬出该房屋而引发纠纷，诉至四川省苍溪县人民法院请求解除房屋租赁合同并判令吴雪锋立即撤离该门面返还给四川省苍溪县梨都宾馆，后吴雪锋停止装修。2015年9月24日，四川省苍溪县梨都宾馆退回吴雪锋缴纳的租金99864元。2016年12月6日，四川省苍溪县人民法院作出（2015）苍溪民初字第2610号判决，判决：一、解除苍溪县梨都宾馆与吴雪锋所签订的《苍溪县梨都宾馆房屋租赁合同》。二、苍溪县梨都宾馆在本判决生效后5日内退还吴雪锋房屋租金11797.82元，保证金500元，合计12297.82元。三、驳回原告与被告的其他诉讼请求。判决后，吴雪锋不服判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉。2016年7月25日，四川省广元市中级人民法院作出（2016）川08民终254号民事判决书，认为吴雪锋要求苍溪县梨都宾馆赔偿损失281315元，该主张不是为抵消被上诉人的诉讼请求进行的反驳，而是上诉人提出的独立的诉讼请求，对此上诉人在一审中未提出反诉，故不属于该案的审理范围，上诉人应当依法另行处理。故判决维持四川省苍溪县人民法院（2015）苍溪民初字第2610号民事判决书第一、二项，撤销该判决书第三项。2016年11月21日，吴雪锋诉至一审法院，请求判决如前述请求。另查明，2008年11月3日，在汶川大地震后，四川省苍溪县梨都宾馆申请四川中创建设工程质量检测鉴定有限公司对四川省苍溪县梨都宾馆所有房屋进行了技术鉴定，出具了川中创（2008）鉴字第012号《技术鉴定报告》，鉴定结论与建议为：梨都宾馆东楼，按《建筑地震破坏等级划分标准》建设部（90）建抗字第377号文，该工程属于轻微破坏。按照《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999之规定，该房屋的安全性等级评定为Csu级。2015年9月22日，四川中创建设工程质量检测鉴定有限公司出具了《关于苍溪县招待所东楼前后两次鉴定安全等级的说明》，该说明指出：2008年11月3日鉴定东楼为Csu级，时隔七年后被鉴定为Dsu的主要差异是，前一次鉴定框架梁未发现裂缝。后一次鉴定框架梁发现存在明显裂缝，裂缝的主要原因：一是5.12汶川特大地震及余震对框架造成震损后，钢筋在弯曲受拉作用下，钢筋逐渐拉长，梁混凝土裂缝发展也是处于徐变状态，所以框架梁裂缝是一个逐渐变宽、变长的动态过程；二是地震后部分门面房屋进行装饰装修时取消了钢筋混凝土梁下的墙体，使结构构件受力状态发生变化，导致框架梁在徐变过程中裂缝逐渐扩大和产生了新的裂缝。一审法院认为，吴雪锋与四川省苍溪县梨都宾馆签订的《苍溪县梨都宾馆房屋租赁合同》，由于出租房屋在经过“5.12”汶川特大地震及余震对框架造成震损，经鉴定为Dsu级危房，应当停止使用，双方当事人签订的房屋租赁合同已依法解除。本案的争议焦点集中于：双方当事人签订的房屋租赁合同解除后，吴雪锋在对房屋装饰、学员的培训等前期所付出的费用以及合同未履行到期的损失，四川省苍溪县梨都宾馆是否应该承担赔偿责任？出租房屋因5.12汶川特大地震及余震由Csu级徐变成Dsu级，已被生效判决所确认。因此，双方当事人所签订的房屋租赁合同的解除，属于房屋租赁合同中约定的“甲方遇到不可控制因素（如自然灾害、单位改制等）合同自行终止，并按甲方要求主动将所租房屋交还给甲方，除要求甲方退还已缴的终止后未到期的房租外，不再要求甲方承担任何责任。”故致房屋租赁合同解除不属于四川省苍溪县梨都宾馆的违约行为，因此吴雪锋主张由四川省苍溪县梨都宾馆赔偿“反时针”理发店（其称旧店）合同履约未到期4个月损失40000元的请求，不予支持。吴雪锋支付给装饰公司的违约金50700元，是基于其与装饰公司的合同关系，主张由四川省苍溪县梨都宾馆赔偿没有法律依据，亦没有合同依据，故其请求亦不予支持。吴雪锋主张四川省苍溪县梨都宾馆应赔偿其开业前学员（三人）培训费、食宿费、学员补贴等，不属于租赁房屋所产生的损失，其请求四川省苍溪县梨都宾馆赔偿的理由不予支持。吴雪锋在装饰装修过程中，将租赁房屋原有的装饰装修材料拆除并进行转运，支付的拆除费14212元，清渣运输费5225元。该费用由于是吴雪锋拆除原来的装饰装修材料所支付的，四川省苍溪县梨都宾馆应酌情予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条一款、第九十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、被告苍溪县梨都宾馆赔偿原告吴雪锋拆除费、清渣运输费15000元。限在本判决生效后5日内支付。二、驳回原告吴雪锋的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆提交“旧店”、“新店”现场照片四张，韩厚平的证明一份和《建筑装饰工程施工合同》一份，拟证明一审中上诉人吴雪锋举证的装饰装修合同及收条不真实。上诉人质证认为韩厚平既未出庭作证亦未提供相关身份证据，不能证实证词为韩厚平所写，案涉理发店的门牌号更换过，韩厚平确实装修过门面。被上诉人提交企业信息查询通知单一份、照片3张，拟证明成都市青羊区一环路2段17号只有5楼没有7楼，上诉人与龙腾公司签订的系列合同、收据及成都骄阳公司提供的收据均不真实。上诉人质证认为龙腾公司和骄阳公司是客观存在的，工商信息登记上有载明，公司登记后住所地发生变化并不影响公司本身的存在。上诉人吴雪锋没有提交新证据。对被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆提交的上述证据，本院审查认为，《建筑装饰工程施工合同》中合同双方签名字迹经观察为同一笔迹，证人韩厚平未出庭作证，提交的证据不能相互印证以证明相关证据的真实性，公司住所地变更亦不能证实公司不是真实存在，故对被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆二审中提交的证据本院不予采信。综合一、二审举证质证，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，经鉴定，案涉出租房屋所在楼房安全性等级由Csu级变为Dsu级的主要原因为5.12汶川特大地震对框架造成震损后钢筋和梁混凝土裂缝徐变和部分门面房屋装饰装修导致框架梁在徐变过程中裂缝逐渐扩大和产生了新的裂缝所致，故导致合同履行过程中案涉租赁房屋停止使用、房屋租赁合同解除为不可归责于本案双方当事人的原因。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，本案的相关损失应根据实际情况酌情公平解决，但范围应以相对人已受到的损害为限，不包括信赖利益损失及可期待利益。因上诉人吴雪锋主张的“反时针”理发店即“旧店”损失40000元为可期待利益，学员培训的受益主体为上诉人吴雪锋，且培训费用不是租赁房屋而必然需要产生的费用，故该两项费用的相关费用本院不予支持。上诉人主张的“新房”装修违约金50700元和拆除费14212元、清渣运输费5225元为装修案涉租赁房屋实际支付的费用，应按照公平原则由双方当事人进行分担，故由被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆补偿上诉人吴雪锋（50700元+14212元+5225元）/2＝35068.5元。综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理结果不当。上诉人吴雪锋关于请求被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆补偿新房装修违约金、拆除费、清渣运输费的上诉请求成立，但应当按照公平原则进行分担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省苍溪县人民法院（2016）川0824民初3163号民事判决；二、四川省苍溪县梨都宾馆于本判决送达后十日内支付吴雪锋35068.5元；三、驳回吴雪锋的其他诉讼请求。二审案件受理费2871元，由上诉人吴雪锋负担2171元，由被上诉人四川省苍溪县梨都宾馆负担700元（被上诉人苍溪县梨都宾馆应负担的部分，在执行中直接支付给上诉人吴雪锋）。本判决为终审判决。审判长 吕 晶审判员 徐小雁审判员 熊剑洪二〇一七年十二月五日书记员 王汇锋