黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2015）萨民初字第466号原告大庆荣腾物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙华路北侧（龙安新苑5号楼-4号商服）。法定代表人于庆松，系该公司经理。委托代理人乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告刘利明，男，1974年7月13日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。原告大庆荣腾物业管理有限公司与被告刘利明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告大庆荣腾物业管理有限公司委托代理人乔英男、被告刘利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆荣腾物业管理有限公司诉称,原告大庆荣腾物业管理有限公司系负责被告刘利明居住小区的物业服务公司，与被告刘利明所居住的小区业主委员会签订了物业管理合同，约定服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日，物业服务费用为每年每平方米11.78元。原告大庆荣腾物业管理有限公司如约履行了合同，但被告刘利明拖欠2014年度物业服务费至今，该年度的物业服务费为1002元，根据合同约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金，被告刘利明应于2014年12月31日前缴纳物业服务费，至起诉时止被告刘利明已逾期缴费31天，已产生滞纳金31元。现原告大庆荣腾物业管理有限公司多次催要，被告刘利明迟迟不予给付，故原告大庆荣腾物业管理有限公司诉至法院，要求被告刘利明向原告大庆荣腾物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费1002元，给付滞纳金至实际交纳拖欠的物业服务费之日止，并由被告刘利明承担本案的诉讼费用。被告刘利明辩称，原告大庆荣腾物业管理有限公司进行小区物业服务但没依合同进行服务，小区没有保安服务，小区内及楼道内也没有维护，乱堆杂物小区内公共部分原告大庆荣腾物业管理有限公司未尽到维护保养，小区绿化不达标，下水管堵塞造成污水上涌侵泡到我家造成地脚线及物品受损，根据《物权法》司法解释二第三条物业服务企业未尽到相应义务，造成业主损失的，业主有权要求赔偿，即少交物业费或不交物业费。本案在庭审中，原告大庆荣腾物业管理有限公司举证如下：证据一、物业服务合同复印件一份（与原件核对无异议），证明原告大庆荣腾物业管理有限公司与大庆市萨尔图区万兴社区润丰小区业主委员会签订过物业管理服务合同，服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日，约定服务费用为每年每平方米12.3756元，业主逾期交费，从逾期之日起每天一元缴纳滞纳金。被告刘利明质证对该证据的真实性无异议。物业合同第二章第四、五、六条等规定，房屋公共部分维修护理管理包括房盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。可以证明这些事项都是物业服务合同原告大庆荣腾物业管理有限公司应尽之义务，但原告大庆荣腾物业管理有限公司在在合同期间内未尽到服务义务违约在先，并且此份物业合同仅有业主委员会公章，没有业主委员会主任签字或盖章属于法律要件不完整，应属效力待定。根据合同第二十五条规定，原告大庆荣腾物业管理有限公司未履行合同或履行合同不符合规定，给业主方造成损失应给予赔偿。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收费许可证复印件一份（与原件核对无异议），证明原告大庆荣腾物业管理有限公司作为收费单位已经经过物价局颁发收费许可证，有效期是2012年1月至2014年12月，核定的收费标准是每月每平方米0.982元，及每年每平方米11.784元。被告刘利明质证对该证据的真实性无异议。但是收费许可证但是2013年、2014年没有年审，虽然有效期是三年但是原告大庆荣腾物业管理有限公司的收费许可证并没有进行年度审查，2013年、2014年属于违法收费，从收费许可证上可以看出，公共区域秩序维护每平方米每月0.273元，公共区域的照明每平方米每月0.06元，公共部分每月0.07元，但原告大庆荣腾物业管理有限公司履行合同期限内并未履行相应义务，其无权进行收费。收费项目当中包括保安及绿化应该提供相应的工作人员的上岗手续、并提供身份证明，证明其系该小区的工作人员，并一直在本小区工作。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、产权信息查询报告单一份，证明被告刘利明系大庆市萨尔图区润丰小区4-3-201室房屋所有人，该房屋建筑面积85.05平方米。被告刘利明质证对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、润丰小区住宅台账一份，物业费收缴通知一份，证明被告刘利明欠2014年润丰小区4-3-201室住宅物业服务费1002元，且原告大庆荣腾物业管理有限公司多次催缴被告刘利明一直拖欠。被告刘利明质证对台账及物业费催缴通知书质证真实性均无异议。但此催缴通知书原告大庆荣腾物业管理有限公司也明确说明其负责本小区的房屋公用设施、设备及场所的养护和管理工作，同时提供保洁、保安、绿化、停车等服务。原告大庆荣腾物业管理有限公司未尽到以上义务无权收取该费用。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、资质证书复印件一份（与原件核对无异议），证明原告大庆荣腾物业管理有限公司资质等级为三级。被告刘利明质证对该证据的真实性无异议。但原告大庆荣腾物业管理有限公司的资质除2012年、2013年进行过监督检查，2014年并未进行过监督检查，其2014年是否还有其资质结论待定。本院对该证据的真实性予以确认。本案在庭审过程中，被告刘利明未向法庭提交证据。依据上述证据及庭审中原告大庆荣腾物业管理有限公司的陈述，可确认本案法律事实为：被告刘利明居住的大庆市萨尔图区润丰小区4-3-201室房屋的物业管理由原告大庆荣腾物业管理有限公司承担，被告刘利明拖欠原告大庆荣腾物业管理有限公司2014年物业服务费共计1002元。原告大庆荣腾物业管理有限公司曾多次催要，被告刘利明拒不交纳，故原告大庆荣腾物业管理有限公司诉至法院，请求人民法院依法判令被告刘利明给付物业服务费1002元、从2015年1月1日起每日按1元给付滞纳金至实际给付物业服务费至日止，并由被告刘利明承担本案的诉讼费用。另查，该涉案房屋建筑面积为85.05平方米，物业服务费为每年每平方米11.784元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆荣腾物业管理有限公司与被告刘利明所在的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，上述合同成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告大庆荣腾物业管理有限公司按合同约定为被告刘利明提供了物业服务，被告刘利明应当按合同约定支付物业费用。被告刘利明辩称因原告大庆荣腾物业管理有限公司服务不合格、不达标，并给其造成损失，故应少交或者不交物业服务费的辩解理由，因被告刘利明未向法院提供证据予以证实，故本院对被告刘利明的辩解理由不予采信。因此，原告大庆荣腾物业管理有限公司要求被告刘利明给付2014年度物业服务费1002元（85.05平方米×11.78元/每年每平方米=1002元）的诉讼请求事实清楚，证据充分，未超过法律规定，本院予以支持；原告大庆荣腾物业管理有限公司要求被告刘利明从2015年1月1日起每天按1元计算给付滞纳金至实际给付之日止，本院认为，因原告大庆荣腾物业管理有限公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》中第六章第8条对逾期交纳物业管理费做了相应的约定：“从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。”，故本院对该滞纳金的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘利明于本判决生效后立即给付原告大庆荣腾物业管理有限公司2014年度物业服务费1002元、从2015年1月1日起每天按1元计算给付滞纳金至实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘利明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  周苹苹人民陪审员  姜海涛人民陪审员  王秀艳二〇一五年九月二十一日书 记 员  宋 雪