广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终224号上诉人（原审原告）：广州xx物业管理有限公司。法定代表人：林瑞平，该公司副总经理。委托代理人：华清，广东法道行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门xx投资管理有限公司。法定代表人：陈建平，该公司经理。委托代理人：熊大光，广东中权律师事务所律师。上诉人广州xx物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）因与被上诉人江门xx投资管理有限公司（以下简称“投资公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民三初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年8月24日，物业公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、投资公司向物业公司支付2013年1月至2014年12月31日期间的物业管理费及滞纳金等共计214428.57元（包括物业管理费102920.34元、公共分摊水电费2789.18元、滞纳金108719.05元）；2、本案诉讼费用由投资公司承担。主要事实和理由是：投资公司为江门市蓬江区世纪花源小区（以下简称“世纪花源小区”）22幢101房的所有权人。2013年1月，物业公司经过招投标方式中标成为世纪花源小区的物业管理公司。2013年1月9日，江门市世纪花源小区业主委员会与物业公司签订《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》（以下简称“《物业管理委托合同》”），约定由物业公司为世纪花源小区提供物业管理服务，合同期限从2013年1月10日至2015年7月9日，物业服务费按如下标准计算：一期住宅（楼梯楼）0.9元/平方米/月；二期、三期住宅（电梯楼）1.3元/平方米/月；车场0.9元/平方米/月；商铺1.2元/平方米/月；公共使用的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收，业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。合同签订后，物业公司即进驻世纪花源小区并为该小区提供物业管理服务。投资公司所有的房屋属于商铺，面积为3622.31平方米，每月物业费为4346.8元+水电公摊费用。但投资公司从2013年1月开始至今从未支付过任何费用，经计算从2013年1月至2014年12月期间，投资公司共欠物业服务费、滞纳金等共计214428.57元，物业公司多次通过电话、上门、公告等方式催收，但投资公司一直拒绝支付。综上所述，涉案小区业委会代表业主与物业公司所签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后，物业公司已依约履行了相关物业管理义务，投资公司也享受了物业公司提供的物业管理服务，其拒不支付物业管理服务费的行为已构成违约。投资公司称：一、物业公司在起诉状所称涉案房屋属于商铺没有相应事实根据。首先，根据江门市规划局文件及规划设计规定，投资公司所有的世纪花源22幢101室房屋的规划用途是小区公建设施，用作幼儿园，市政规划没有将幼儿园作商铺用途；其次，市政规划的幼儿园必须独立设置，对其设立的要求、地点、建筑面积均有具体规定，而对世纪花源的商铺仅作普通规划，没有将幼儿园列入商铺范围；最后，商铺与幼儿园有明显区别，商铺可以向银行抵押贷款，缴交的水电费高于民用，而公建设施幼儿园规定不能作抵押物贷款，幼儿园在经营中可享受国家给予水电费、燃气费的优惠补贴。因此，规划局的文件和相关事实表明，投资公司拥有的涉案房屋不是商铺。二、物业公司要求投资公司向其支付公建设施丰乐幼儿园的物业管理费没有相应合同依据。根据物业公司提供的其与世纪花源小区业委会签订的《物业管理委托合同》的约定，业委会没有将涉案公建建筑幼儿园委托给物业公司进行物业管理，即使业委会委托物业公司对小区商铺进行物业管理，而涉案房屋也不应纳入商铺的范围。况且，开发商也没有与投资公司签订任何需要接受物业管理及需缴纳物业管理费的《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《住户手册》等文件。三、物业公司要求投资公司支付物业管理费没有法律依据，作为幼儿园的业主，我国现行法律法规和司法解释没有规定小区公建设施幼儿园的业主也要接受物业管理和缴纳物业管理费用。四、事实上，丰乐幼儿园自独立设置开业经营以来，完全实行自主经营管理，如自行设立防盗监控设施、自行聘请保安及保洁员、自行配备室外活动场所、大门独自对外出入、不经过小区门卫、不享受小区园林绿化、不享受小区内文体娱乐设施等。丰乐幼儿园从来不需要前期物业管理，也不需要业委会成立后的物业管理，也没有向物业公司缴纳过物业费用，物业公司事实上没有为投资公司提供物业服务。综上所述，请求法院判令驳回物业公司的全部诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：物业公司于2002年8月登记成立，原具有三级物业管理资质，其资质证书有效期至2016年11月13日。2013年1月9日，世纪花源小区业委会（甲方）与物业公司（乙方）签订《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》，约定：甲方选聘乙方对世纪花源小区进行物业管理服务；物业管理区域共有房屋22幢，住房970套，建筑面积149413.54平方米，其中：多层住宅楼（不带电梯）共4幢，住房140套，建筑面积17093.89平方米；高层住宅楼（带电梯）共18幢，住房830套，建筑面积95294.8平方米；商铺建筑面积8068.74平方米；车库28956.11平方米；服务收费标准：一期住宅楼梯楼服务费0.9元/月/平方米;二、三期住宅电梯楼服务费1.3元/月/平方米;车场服务费0.9元/月/平方米;商铺服务费1.2元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同有效期三十个月，自2013年1月10日起至2015年7月9日止；乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润，乙方每月固定按应收管理费总金额的10%计收服务酬金；乙方授权并委托“物业公司江门分公司”执行本合同中乙方权利并承担合同乙方义务等条款。签订上述《物业管理委托合同》后，物业公司成立物业公司江门分公司，并于2013年1月10日进入世纪花源小区，提供物业管理服务。投资公司是该世纪花源22幢101房的业主，房屋建筑面积3622.31平方米，于2010年11月由投资公司向信宇公司买受，于2011年5月办理房产登记，房屋规划用途为非住宅，房地产权证附记注明：幼儿园（含负一层、首、二层）。2010年11月17日，信宇公司与投资公司签订《补充协议》，约定考虑到商品房（用途：幼儿园）未来使用，管理的独立性、自主性，双方约定该商品房不纳入小区的物业管理范畴，该商品房的水、电、消防等由投资公司自行维护。2015年10月10日，信宇公司、合信公司作出《关于世纪花源幼儿园情况反映》，认为：一、世纪花源小区于2001年动工建设，根据政府对该地块出让规划的要求，需要建设幼儿园、市场、居委会及物管用房、公厕、垃圾站等公建配套设施，并要求对幼儿园规划独立设置，幼儿园人员出入门口在小区之外，安保工作由其自己负责。从市政规划可知，小区物业管理公司对幼儿园的经营管理没有直接关系。二、信宇公司于2010年11月将世纪花源幼儿园商品房（建筑面积3622.31平方米）出售给投资公司，当时根据市政规划的要求，向投资公司口头承诺幼儿园在今后使用期间，不纳入小区物业管理及缴交物业管理费。三、世纪花源小区有关文件资料于2012年底移交世纪花源业委会。四、根据江门市房产测绘所作出的江房计字（2000）030号、（2002）288号、（2005）726号、（2008）001号、（2009）159号《面积计量报告书》，世纪花源小区商铺总面积为8871.42平方米，该面积不包括幼儿园建筑面积3622.31平方米。2015年10月20日，信宇公司再次向原审法院作出《情况说明》，确认了商铺总面积8871.42平方米的计算方式。信宇公司同时认为，涉案房屋原规划为幼儿园，幼儿园生活供水、供电、燃气管网均是独立与市政管网接驳，没有经过小区管网接驳。投资公司买受涉案房屋后，按照规划要求将房屋出租，用途为幼儿园用房，幼儿园设置独立出入门口，自行聘请保安员、保洁员，自行安装安保设施。据江门市规划局江规发【2001】135号文件《关于同意“世纪花城”商住小区的批复》，审批在“世纪花城”商住小区建设幼儿园、市场、会所等公建设施，以及江门市规划局江规发【2007】267号文件《关于世纪花源小区规划调整的复函》，幼儿园应按国家规范和原批规划独立设置，并配备相应的室外活动场地。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：1、涉案房屋是否属于商铺的性质，涉案房屋是否应当纳入《物业管理委托合同》约定的提供物业管理的商铺范围；2、物业公司是否对涉案房屋提供物业管理服务，投资公司是否应当向物业公司缴纳物业服务费以及相应的水电分摊费、滞纳金。一、关于涉案房屋是否属于商铺的性质的问题。据江门市规划局江规发【2001】135号文件《关于同意“世纪花城”商住小区的批复》、江门市规划局江规发【2007】267号文件《关于世纪花源小区规划调整的复函》、江门市房产测绘所作出的江房计字（2009）159号《面积计量报告书》，以及涉案房屋的《房地产权证》，可以证实涉案房屋规划为幼儿园，与居委会、市场、公厕等属于公建设施，因此，涉案房屋没有作商业用途使用，不属于商铺的性质。关于涉案房屋是否应当纳入《物业管理委托合同》提供物业管理的商铺范围的问题。按照物业公司与世纪花源业委会签订的《物业管理委托合同》，物业管理区域包括住宅、商铺、车库，而商铺总建筑面积为8068.74平方米。另外，从投资公司提供的《关于世纪花源幼儿园情况反映》、江门市房产测绘所作出的江房计字（2000）030号、（2002）288号、（2005）726号、（2008）001号、（2009）159号《面积计量报告书》、《情况说明》等证据可以看出，经江门市房产测绘所测绘及开发商信宇公司统计，世纪花源商铺总建筑面积为8871.42平方米。投资公司进而主张该商铺总面积不包括涉案房屋幼儿园面积，而物业公司则认为涉案房屋包含在《物业管理委托合同》约定的范围内，在双方对于涉案房屋是否属于《物业管理委托合同》约定的商铺范围存在争议的情况下，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”物业公司应当就其该项主张举证予以证明，但其未能提供有关的证据，应当承担举证不能的不利后果，故原审法院确认涉案房屋不属于《物业管理委托合同》约定的提供物业管理的商铺范围，即世纪花源业委会并未授权物业公司对涉案房屋进行管理服务。投资公司的该项抗辩有理，原审法院予以采纳。二、关于物业公司有无对涉案房屋提供物业管理服务，以及投资公司是否应当向物业公司缴纳物业服务费以及相应的水电分摊费、滞纳金的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”在物业服务合同中，判断业主是否应当支付物业服务费，应当以物业公司是否向业主提供了物业管理服务，以及业主是否享受了物业服务为基础。根据民事法律关系等价有偿的法律原则，如果小区业主享受了物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费。本案中，经审理查明，涉案房屋作为市政规划的幼儿园，有独立的出入门口，其自行聘请保安员、保洁员及安装安保设施，其没有享受小区内由物业公司提供的安保、清洁卫生、公用道路维护、电梯维护、绿化等各项服务，而物业公司提供的证据证明也未能证实其确实为涉案房屋提供了物业服务，应承担举证不能的不利后果。相反，由于涉案房屋规划为幼儿园，属于公建设施，也不属于《物业管理委托合同》中约定的商铺范围，世纪花源业委会并未授权物业公司对涉案房屋进行管理服务。因此，对于物业公司要求投资公司支付2013年1月至2014年12月的物业服务费、公共水电分摊费和滞纳金的请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回广州xx物业管理有限公司全部诉讼请求。本案受理费4517元，减半收取2258.5元，由广州xx物业管理有限公司负担。当事人二审的意见物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并改判由投资公司向物业公司缴纳2013年1月至2014年12月31日期间的物业管理费、公摊水电费等共计105709.52元。主要事实和理由是：一、一审法院判决投资公司无需缴纳物业服务费、公摊水电费错误，应予改判。本案所争议的世纪花源小区22栋101室房屋（也即小区配套的幼儿园）是否需要交纳物业管理费，应从以下几方而确定：1、该物业是否在世纪花源小区内？2、物业服务合同是否有相关免除其物业费的约定？3、是否享受了物业公司提供的物业服务。1、该幼儿园座落在世纪花源小区22栋101室房屋，楼上是住宅，在本小区的建筑红线内。幼儿园所使用的水、电、消防系统都是使用小区共同的总管网、总管线，幼儿园的排污、排水、垃圾处理等都占用小区的公共资源，其享受了物业公司对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和场地等维修养护及公共环境卫生、绿化、安全防范、消防等服务。一审法院认为该幼儿园设有独立的出入门口，自行聘请保安员、保洁员及安装安保设施，所以没有享受小区内由物业公司提供的各项服务。但任何一家物业公司提供物业服务均是针对整个小区的治安、清洁、绿化、设备设施维护保养等所进行的服务，所有的工作都是在小区住户、商户房外的公共区域进行的管理，而不可能越权至业主家中或商铺内进行清洁、安保等工作。幼儿园作为一个独立的法人，与其他任何商铺一样，都是独立自主经营管理的，其有权对其园内进行任何其认为必要的安装报警系统，雇佣人员清洁等管理。这与物业公司对整个小区公共部分的物业管理是不冲突的。俗话说：“皮之不存，毛将焉附？”正是因为物业公司对整个小区公共设施等大环境的管理，才能保证小区里包括幼儿园在内的所有业主小环境的安全和正常运转，幼儿园内的水电线路等均是从小区机电房分出进入其内部的，而且物业公司在一审时提交了居委会出具的《关于世纪花源幼儿园反映消防用水水压不足的处理情况说明》，足以证明幼儿园内的消防、水电等均是依附于小区这个大环境的，如果没有物业公司对水、电、消防等的保障，幼儿园能够正常运转吗？原审法院怎能因为幼儿园内部有管理，就否认享受了物业公司的服务呢？2、投资公司滥用所谓的“公建设施”“独立设置”等词语，认为套上“公建设施”“独立设置”就可以不用交纳物业管理费，这是没有任何法律依据的！本案争议幼儿园是一家民办幼儿园，而非公办的公益性幼儿园，幼儿园是营利性的单位，开办幼儿园也是以营利为目的的经营，只不过经营的产品各不相同，有的商铺所经营的是日用品等具体产品，有的经营的是服务，而幼儿园经营的是教育文化产品、提供的是幼儿教育管理服务。而江门市规划局所发：江规发【2007】267号复函第二条中本幼儿园“应按国家规范和原批规划独立设置”是指民办幼儿园的园舍必须“独立设置”，也即在建筑设计中，不应与其它性质及用途的建筑合建，主要是满足防火及疏散要求，如幼儿园设置在其它民用建筑内时，宜设置独立的安全出口，4个班以上的幼儿园，要求有独立的建筑基地，3个班以上的幼儿园可以设于居住区底层，但要有相应的室外游戏场地及安全防护措施。很显然这个“独立设置”，并不是指小区内配套的幼儿园被规划在世纪花源小区外了、可以免交物业服务费。3、众所周知作为小区内的物业，不论购买人是否使用，或用途是什么，都要交纳物业费。本案投资公司所购买的世纪花源22幢101室面积为3622.31平方米，而租给幼儿园的面积为3082平方米，剩余面积也并非用于幼儿园，这些物业难道凭空消失了吗？本案幼儿园的开发商信宇公司为了促销与投资公司达成协议，免除其物业费。此为在原开发商下属的物业公司管理小区时的约定，是其自由处分权利。可是物业公司换了之后，开发商免除物业费的行为即为无效。在与业委会所签订的《物业管理委托合同》中约定，由新达城物业公司对小区进行物业管理，管理区域共有22幢，总建筑面积为149413.54平方米等，而对于房屋的用途一般只是“住宅”和“非住宅”之分，至于房产证上的用途写着“幼儿园”,并不能否认其“非住宅”的性质。该房屋在物业管理合同所约定的管理建筑面积内，属于物业公司的管理范围内，物业合同没有约定免除幼儿园物业费的条款，江门市规划局文件也没有明确写明本幼儿园独立于小区外，更没有任何法律规定在小区内的幼儿园可以免交物业费，故投资公司的房屋即使用于办幼儿园，也应当交纳物业管理费。二、本案一、二审诉讼费应由投资公司承担。投资公司答称：请求二审法院驳回物业公司提出的全部上诉请求。事实和理由：一、物业公司上诉要求二审法院改判由投资公司向其缴纳物业管理费及公摊水电费，是没有世纪花源业委会与物业公司签的《物业管理委托合同》依据的。因为投资公司与物业公司之间的纠纷属于物业服务合同纠纷，根据《广东省物业管理条例》第二条中有关“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业公司为世纪花源小区业主提供物业管理服务，必须按照其与世纪花源业委会签订的《物业管理委托合同》约定进行物管服务。但世纪花源业委会与物业公司根本没有在《物业管理委托合同》中明确规定投资公司的房屋在授权委托的物管服务范围内。二、物业公司在上诉状中诉称的有关投资公司的房屋是否需缴纳物业管理费，应以物业是否在世纪花源小区的建筑红线内确定的观点，以及物业公司为整个小区公共设施等大环境管理的说法，也是没有相应的《物业管理委托合同》依据的。在该委托合同中，根本没有注明物业公司的物业管理服务范围以是否在世纪花源小区的建筑红线内确定，更没有注明物业公司对整个小区公共设施等大环境进行管理。三、即使投资公司的房屋在世纪花源小区的建筑红线范围内，投资公司的房屋已被划定为不属于物业公司的物业管理服务区域。根据《广东省物业管理条例》第七条中有关“设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”的规定，又根据投资公司向原审法院提交的市政规划文件证实，投资公司的房屋被市政规划为小区公建设施的幼儿园场地，且世纪花源业委会在《物业管理委托合同》中也没有授权物业公司对投资公司的房屋进行管理服务。因此，投资公司的房屋事实上己经市政规划分割为能够独立使用、自主管理的幼儿园，不属于物业公司受委托的物业管理服务区域，完全有相应的法律依据和合同依据。四、根据世纪花源业委会与物业公司签订的《物业管理委托合同》中第二条第（二）项的约定，物业公司受委托的物业管理服务区域已明确规定为四个服务区域，即4幢多层住宅楼区域，18幢高层住宅楼区域，商铺建筑面积8068.74平方米区域及4个车库区域。但从有关市政规划文件和投资公司的房屋产权证等证据表明，投资公司的房屋为市政规划的幼儿园（建筑面积3622.31平方米）与世纪花源小区中的居委会市场、公厕等属于公建设施，这些公建设施根本无法对号入座在被投资公司受委托的四个物管服务区域之中，更不可能在商铺建筑面积范围之内。所以，原审判决查明认定投资公司的房屋不属于商铺性质，世纪花源业委会并未授权物业公司对投资公司的房屋进行管理服务，是完全客观公正的。五、物业公司没有为投资公司的房屋提供物业管理服务的事实根据。从物业公司和投资公司向原审法院提交的相关证据表明，物业公司根本没有确实、具体的证据来证明自己为投资公司的房屋提供了物业管理服务。而相反的是，投资公司有相应充分的证据证明投资公司的房屋自从独立设置丰乐幼儿园开业经营以来，完全实行自主经营管理，如自行设立防盗监控系统，自行聘请保安及保洁员，自行配备相应室外活动场所；幼儿园大门独自对外出入，不经过世纪花源小区门卫，不享受小区内园林绿化景色，不享用小区文体娱乐设施。丰乐幼儿园从来不需要物管公司提供物业管理服务，也从来没有向物管公司缴交过任何物业管理费。由于物业公司事实上没有为投资公司的房屋提供任何物业管理服务，根据我国民事法律关系的等价有偿和权利义务对等的原则，物业公司无权要求投资公司向其缴交物业管理费和公摊水电费及滞纳金。综上，物业公司的上诉请求没有相应的《物业管理委托合同》依据和确实的为投资公司提供物管服务的事实根据；原审判决查明本案纠纷事实清楚，是非责任分明，且认定事实客观、公正，判决结果正确。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：江门市房产测绘所先后出具5份《面积计量报告》，该些报告均有江门市房产测绘所与信宇公司盖章确认。其中，计量报告编号为江房计字（2000）030号《面积计量报告书》记载：房屋坐落世纪花源1、3幢；计量日期：2003年12月3日；建筑总面积13368.03㎡。计量报告编号为江房计字（2002）288号《面积计量报告书》记载：房屋坐落世纪花源2、4幢；计量日期：2003年11月28日；建筑总面积12299.56㎡。计量报告编号为江房计字（2005）726号《面积计量报告书》记载：房屋坐落江门市蓬江区世纪花源10、11、12、13、14、15、16幢；计量日期：2005年9月15日；建筑总面积30307.6㎡。计量报告编号为江房计字（2008）001号《面积计量报告书》记载：房屋坐落江门市蓬江区世纪花源17、18、19幢；计量日期：2008年1月4日、2010年3月23日；建筑总面积22199.09㎡。测绘报告编号为江房计字（2009）159号《面积计量报告书》记载：房屋坐落江门市蓬江区世纪花源20~22幢；计量日期：2009年8月6日；建筑总面积39634.98㎡。2015年10月20日，信宇公司出具《情况说明》，其中记载如下内容：1、江房计字【2000】030号《面积计量报告书》，商业建筑面积2362㎡；2、江房计字【2002】288号《面积计量报告书》，商业建筑面积1609.13㎡；3、江房计字【2005】726号《面积计量报告书》，商业建筑面积2697.02㎡；4、江房计字【2008】001号《面积计量报告书》，商业建筑面积1888.84㎡；5、江房计字【2009】159号《面积计量报告书》，商业建筑面积313.48㎡。再查明：2015年10月10日，信宇公司与合信公司共同出具《关于世纪花源幼儿园情况反映》，其中记载如下内容：“我公司在此说明，由于幼儿园商品房按市政规划独立设置且不属于商铺，当时我公司将幼儿园出售给江门xx投资管理有限公司时，承诺幼儿园商品房今后使用期间，不纳入小区物业管理。买卖双方也就没有签署接受物业管理相关资料如《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《住户手册》等。”本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：投资公司需否支付物业管理费、公共分摊水电费给物业公司？投资公司应向物业公司支付物业管理费及公共分摊水电费的前提是投资公司所有的物业在物业公司服务对象的范围内及物业公司为投资公司提供了物业服务。本案中，从物业公司的举证情况来看，并不能证明上述事实的存在，具体理由如下：第一，从世纪花源小区业委会代表业主与物业公司签订的《物业管理委托合同》中明确约定，物业公司进行物业服务的商铺面积是8068.74平方米。而从江门市房产测绘所先后出具的5份《面积计量报告》及信宇公司出具《情况说明》可以计算出，世纪花源小区1-4、10-22幢的商业建筑面积达8871.42平方米（2362.95+1609.13+2697.02+1888.84+313.48），该面积已超过《物业管理委托合同》约定的服务面积8068.74平方米。就此情况，物业公司未能提供证据证明其服务的8068.74平方米是否包含投资公司所有的幼儿园建筑面积3622.31平方米。反而，投资公司提交的信宇公司与合信公司共同出具的《关于世纪花源幼儿园情况反映》明确投资公司买受涉案房屋时，投资公司无需如其他商住业主签署接受物业管理相关文件（如《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《住户手册》等）及商铺建筑面积共8871.42平方米不包括幼儿园建筑面积3622.31平方米。且合信公司也明确涉案物业并不包含在前期物业管理中。据此，物业公司请求投资公司支付物业管理费、公共分摊水电费没有事实与法律依据。第二，根据民事活动所应遵循的等价有偿原则，物业公司主张投资公司支付物业管理费，其应举证证明其为投资公司提供了物业服务，但从物业公司的举证情况来看，未有证据足以证明上述事实的存在，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，物业公司应承担举证不能的不利后果。综上，物业公司主张投资公司支付物业管理费、公共分摊水电费于法无据，本院不予支持。综上所述，物业公司的上诉请求依据不足，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4517元，由广州xx物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  李雁羽代理审判员  林瑞环二〇一六年四月二十一日书 记 员  钟宏鹏