辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽03民终1959号 上诉人（原审被告）：鞍山市鑫宝源物业服务有限公司，住所地：辽宁省鞍山市铁东区东山街62甲栋5层106号。 法定代表人：张鹏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：温泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐玉坤，女，1962年9月7日出生，系该公司副经理。住所地：辽宁省海城市。 被上诉人（原审原告）：王宇，女，1981年11月10日出生，住辽宁省沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：张振，辽宁亨轩律师事务所律师。 上诉人鞍山市鑫宝源物业服务有限公司与被上诉人王宇返还原物纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2016）辽0302民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人鞍山市鑫宝源物业服务有限公司及其委托诉讼代理人唐玉坤、温泉及被上诉人王宇的委托诉讼代理人张振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 鞍山市鑫宝源物业服务有限公司上诉请求：撤销（2016）辽0302民初3552号判决；改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。事实和理由是：1、一审判决认定事实错误。被上诉人一审庭审时前后出具了两份房产证，第一份提供的房产证显示房屋坐落在铁东区，第二份房产显示房屋坐落在铁东区，但附记里均记载“总层数中，地下1层。”而上诉人所使用的物业管理用房在总楼层的地上二层，所以被上诉人提供的两份房产证不能确定是上诉人所使用的物业管理用房。被上诉人提供的房产证中房屋面积为499.54平方米，这与上诉人提供的《物业服务合同》第13页中记载鞍山市铁东区万泰锦绣华城小区业主委员会移交给上诉人的物业用房面积为358平方米之间相互矛盾。2、上诉人所使用的物业管理用房是由万泰小区业主委员会依据物业服务合同的约定交付上诉人免费使用的，上诉人具有合法使用该房屋的权利。上诉人所使用的房屋是万泰锦绣华城1、2期的物业管理用房，其所有权属于全体业主。根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》第三十八条的规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”3、上诉人所使用的物业管理用房位于万泰锦绣华城1期14号楼二层，小区在竣工时整个二层就被万泰房屋开发有限公司规划为物业管理用房，在鞍山市城建档案馆调取的竣工图2.6项中有明确记载二层为物业管理用房。上诉人是通过招标合法获得万泰锦绣华城1、2期的物业管理权。2016年3月4日上诉人与万泰小业主委员会签订了《物业服务合同》，根据《物业服务合同》第8页第十九条：“物业管理用房属于全体业主，由乙方在本合同期限内无偿使用。”业主委员会把物业管理用房交付给上诉人，上诉人的物业管理权和物业用房的使用权是合法取得且是免费的。根据2016年3月4日《鞍山市铁东区物业管理办公室文件》会议纪要第二页中记载：“按照《物业管理条例》有关规定，在新兴街道办事处监督下，永佳物业公司将小区档案资料及物业管理用房、消防等小区共用设施设备，移交给万泰锦绣华城一、二期小区业主委员会。”因此本案中物业管理用房是该小区全体业主的合法财产，并由小区业委会行使管理权。2016年3月18日鞍山市万泰小区业主委员会发布的《公告》中记载：“从3月21日起，鞍山鑫宝源物业公司正式承担万泰小区的物业服务工作。”4、一审判决程序错误，应该将万泰锦绣华城小区的全体业主或业主委员会为本案被告或第三人。本案争议房屋是由万泰小区业主委员会交付上诉人使用的，涉及案外人万泰小区业主委员会的利益，只有将业主委员会作为本案当事人才能查清本案事实，所以上诉人在一审庭审时提出追加鞍山市铁东区万泰锦绣华城小区业主委员会为本案被告或者第三人参加本案诉讼的书面请求，但一审法庭并没有采纳。5、关于鞍山中天城房地产评估有限公司于2017年2月17日向法院出具的《房地产估价报告书》，该报告书估价的对象：“紧邻汇园大道、山水居小区正门。委估房产建筑面积共计499.54平方米，房屋所有权人为王宇，权证编号为鞍房权证铁东字第××号，规则用途为商业，坐在层数为2/11，产籍号XX-XXX-XX-X。”该评估报告评估的房屋产权证上显示：“房屋坐落：铁东区”、“总层数中，地下1层”，可见该评估报告的估价对象错误。6、上诉人并没有从被上诉人手中承租此房屋，上诉人与被上诉人之间没有任何合同关系，上诉人无义务支付被上诉人任何费用。 王宇辩称，服从原审判决。 王宇向一审法院起诉请求：判令被告搬出位于鞍山市铁东区房屋，并赔偿原告3万元；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：鞍山市房屋产权登记发证中心出具了一份房屋所有权证，其注明的登记时间为2014年10月30日，本案诉争房屋的所有权人系王宇，房屋坐落于鞍山市铁东区，建筑面积为499.54平方米。在该案审理过程中，鞍山市房屋产权登记发证中心将本案诉争房屋的房屋坐落位置变更为铁东区。从2016年6月17日开始，鞍山鑫宝源物业公司一直占用本案诉争房屋至今。另查，经王宇申请，该院委托鞍山中天城房地产评估有限公司对该案房屋同地段租金价格进行评估，该公司于2017年2月17日出具了鞍中天城房地估字（2017）第0103号《房地产估价报告》，该报告书注明，截止本项目价值时点2017年1月11日，被评估房地产的市场租金价值为人民币：0.41元每日/平方米，具体租金金额根据委托方要求，计算起止日为2016年6月17日起至被申请人退还交付该房屋之日止。一审法院认为，该案的争议焦点是鞍山鑫宝源物业公司是否应当从本案诉争房屋中腾出、以及是否应当向王宇支付租金。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第三十四条之规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案中，鞍山鑫宝源物业公司占有使用的本案诉争房屋的所有权人系王宇，故王宇有权请求鞍山鑫宝源物业公司从房屋中腾出，故对王宇提出的该诉求，该院予以支持。关于王宇提出的请求判令鞍山鑫宝源物业公司从2016年6月17日到实际搬出之日止，每天按204.8114元的标准支付占有使用费之主张，该案中，王宇于2014年10月30日取得该案诉争房屋的所有权，而鞍山鑫宝源物业公司从2016年6月17日开始无权占用该房屋至今，应当按照同地段的租金标准向王宇支付占有使用费，即按照205元/日的标准（0.41元每日/平方米×499.54平方米=205元/日）从2016年6月17日开始支付占有使用费直至实际腾出之日止。故对王宇提出的上述诉求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判令如下：一、鞍山市鑫宝源物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内从位于鞍山市铁东区房屋中腾出，并将该房屋返还给王宇；二、鞍山市鑫宝源物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向王宇支付占有使用费，按照205元/日的标准从2016年6月17日开始支付直至其实际腾出之日止；三、鉴定费10000元由鞍山市鑫宝源物业服务有限公司承担。如果鞍山市鑫宝源物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由鞍山市鑫宝源物业服务有限公司承担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人要求上诉人返还涉案房屋的诉讼主张，符合法律规定，应予支持。上诉人占有涉案房屋没有事实及法律依据，原审法院判令上诉人向被上诉人返还涉案房屋并按相同地段房屋租金标准支付占用该房屋期间的使用费，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。 关于上诉人提出根据其与万泰小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，上诉人可以免费使用涉案房屋的问题。本案中，万泰小区业主委员会并非本案诉争房屋的所有权人，对该房屋没有进行处分的权利。尽管上诉人与万泰小区业主委员会于2016年3月4日签订了《物业服务合同》，但被上诉人并非该合同的当事人，该合同对被上诉人没有约束力，故上诉人提出关于依据其与万泰小区业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，上诉人可以免费使用涉案房屋的主张不成立，本院不予支持。 关于上诉人主张原审判决未追加万泰小区业主委员会作为当事人参加诉讼，程序违法一节。本院经审查认为，本案系返还原物纠纷，万泰小区业主委员会既非本案诉争房屋的所有权人，与本案处理结果亦没有直接的利害关系，因此上诉人关于原审判决未追加万泰小区业主委员会作为当事人参加诉讼，程序违法的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人鞍山市鑫宝源物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人鞍山市鑫宝源物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜尔莉 审判员  孟丽鸿 审判员  李 伟 二〇一七年十二月二十一日 书记员  姜 珊