天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4862号
上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼。
法定代表人：李长江，经理。
委托诉讼代理人：王红蕾，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：殷碧薷，女，该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：赵龙跃，男，1962年10月3日出生，汉族，无职业，住北京市。
委托诉讼代理人：张正，北京市国理律师事务所律师。
上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）、赵龙跃因物业服务合同纠纷一案，均不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人碧桂园物业公司的委托诉讼代理人王红蕾、殷碧薷，上诉人赵龙跃的委托诉讼代理人张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判赵龙跃支付2012年4月1日至2016年12月31日期间的物业费30829.87元；诉讼费用由赵龙跃负担。事实和理由：原审判决认定碧桂园物业公司存在服务瑕疵的证据不足。碧桂园物业公司尽到物业管理义务。碧桂园物业公司主张的物业费没有超过诉讼时效。
赵龙跃不同意碧桂园物业公司的上诉请求，坚持自己的上诉请求。
赵龙跃上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回碧桂园物业公司的全部诉讼请求。诉讼费用由碧桂园物业公司负担。事实和理由：碧桂园物业公司主张权利的主体不适格。赵龙跃仅接受广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的服务。赵龙跃没有接收诉争房屋，未成为碧桂园物业公司的服务对象。
碧桂园物业公司不同意赵龙跃的上诉请求，坚持自己的上诉请求。
碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付自2012年1月1日至2016年12月31日共计60个月所欠的物业费32452.5元；2．依法判令被告支付原告违约金30000元；以上两项合计62452.5元；3．本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年4月30日，原告碧桂园物业公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托原告对碧桂园蓝岸庭院进行前期物业管理服务。该合同约定业主于每月15日前交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。别墅物业管理服务费按每月每平方米2.5元收取。2010年9月19日，被告赵龙跃与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，被告购买碧桂园蓝岸庭院56-1号别墅1处，建筑面积216.35㎡。2012年4月1日涉案房屋实际交付给被告，被告领取涉案房屋钥匙，进行验楼交接，并签署《确认书》，确认已经阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容、同意严格遵守。原告以特快专递的形式（单号为1093911581708），按照确认书上被告提供的联系方式，向被告催缴了物业费，特快专递上所盖天津津南速递的邮戳显示投递时间为2014年11月10日。被告至今未向原告交纳过物业费。庭审中，原告认可涉案小区存在一定程度上的杂物堆积、私搭乱建现象，但认为对业主的私搭乱建问题物业没有管理权，未能举证证明其及时采取措施制止或进行过治理。
一审法院认为，本案的争议焦点，一是原告主体是否适格；二是原告主张的2012年11月之前的物业费是否超过诉讼时效；三是原告履行物业服务义务是否符合合同约定。
关于原告主体是否适格。首先，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为《天津市前期物业服务合同》的签订一方，有权向被告主张物业费。其次，根据法律规定，虽然天津分公司享有诉讼主体资格，并实际履行了物业服务义务，但是在本案中，天津分公司不是《天津市前期物业服务合同》的签订方，且其为原告的分支机构，亦明确表示就本案不向被告主张任何权利。因此，原告向被告主张物业费，符合法律规定，予以准许。
关于原告主张的2012年11月之前的物业费是否超过诉讼时效。本案中，《天津市住宅前期物业服务合同》约定业主应每月交纳物业费。原告于2014年11月13日向本院提起诉讼，其提供证据不足以证明曾向被告催缴2012年11月13日之前的物业费。根据法律规定，诉讼时效计算应从原告知道或应当知道被告不履行交纳物业费义务之日起计算两年。因此，原告主张的2012年11月13日之前的物业费已经超过诉讼时效，不予支持；原告主张的自2012年11月14日至2016年12月31日的物业费，合法的部分，予以支持。
关于原告履行物业服务义务是否符合合同约定。涉案小区存在私搭乱建、建筑材料随意堆放的现象，被告邻居搭建违章建筑，对被告业主的居住环境造成一定的影响。原告未能证明及时采取措施，制止或改变上述现象。因此，原告履行物业服务义务存在一定瑕疵。综上，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。原告应依约提供物业服务，被告应当交纳物业费用。鉴于原告提供物业管理服务存在一定瑕疵，应酌情减免部分物业费，以减免15%为宜，即物业费数额为22789.5元（每月2.5元/㎡乘以216.35㎡乘以49.57个月乘以85%），被告应向原告交纳。对于原告要求被告支付违约金的主张，因其提供物业服务存在瑕疵，不予支持。对于被告请求法庭审查原告是否办理了准许交付使用许可，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。判决：一、被告赵龙跃于本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司物业费22789.5元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费582元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担426元，由被告赵龙跃负担156元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，碧桂园物业公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订的碧桂园蓝岸庭院小区前期物业服务合同，合法有效，该合同效力及于小区业主。物业服务管理由碧桂园物业公司天津分公司实际完成，碧桂园物业公司天津分公司明确表示不主张权利，故碧桂园物业公司作为前期物业合同的相对人，有权主张权利。赵龙跃主张碧桂园物业公司主张权利属于主体不适格，法律依据不足。一审判决依据碧桂园物业公司提交的业主钥匙领取清单、确认书、承诺书、分户档案等证据，认定赵龙跃于2012年4月1日接收诉争房屋，进行房屋交接，并无不妥。赵龙跃主张没有接收房屋，不应交纳物业服务费，理由不足，不予支持。
赵龙跃在一审提供的照片，能够证明碧桂园物业公司的物业服务管理存在一些瑕疵，照片拍摄于碧桂园物业公司主张物业服务费的期间，碧桂园物业公司在一审亦自认存在杂物堆积、私搭乱建现象，故一审判决酌情对物业管理服务费进行减免，并无不妥。
关于诉讼时效问题，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从物业合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。前期物业服务合同履行超过两年，物业服务企业主张业主给付两年后物业费的诉讼时效，从每一期物业费的履行期限届满之日起计算。本案碧桂园物业公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订的碧桂园蓝岸庭院小区前期物业服务合同，自2010年4月30日开始履行，每月15日前收取物业费，碧桂园物业公司主张2012年4月30日之后的物业费，诉讼时效自每月16日开始计算。碧桂园物业公司于2014年11月13日起诉，一审认定2012年11月13日之前的物业服务费超过诉讼时效，符合法律规定，碧桂园物业公司主张2012年11月13日之前的物业费未超过诉讼时效，依据不足，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，由上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司负担50元，由上诉人赵龙跃负担370元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一七年十月十日
书 记 员 张 韬