福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0623民初5741号原告：张传舜，男，1962年9月6日出生，汉族，经商,住福建省云霄县。委托诉讼代理人：陈加元，福建朗马律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈黎阳，福建朗马律师事务所执业律师。被告：漳发金地（漳浦）置业有限公司，住所地漳浦县绥安工业开发区，机构代码77751201-3。法定代表人：陈首都，总经理。委托诉讼代理人：张辉，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。原告张传舜与被告漳发金地（漳浦）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院原一审于2015年5月28日以（2015）浦民初字第2797号立案，于2015年7月14日作出判决，被告不服提出上诉，漳州市中级人民法院于2015年10月27日以（2015）漳民终字第1446号裁定发回重审。发回重审后，本院将双方系列纠纷合并以（2016）闽0623民初字第831号重新立案，又因审理需要分立本案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张传舜的委托诉讼代理人陈加元、陈黎阳，被告漳发金地（漳浦）置业有限公司的委托诉讼代理人王缙、张辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张传舜向本院提出诉讼请求：1.漳发金地（漳浦）置业有限公司立即将其开发的位于漳浦县的华府·金浦世家五期16幢D20号商品房交付原告执掌使用,并把办理房屋权属登记所需资料交付给张传舜，协助张传舜办理产权登记；2.漳发金地（漳浦）置业有限公司应支付张传舜从2011年12月31日起至实际交房之日止按已付购房款日万分之五计算的违约金。事实和理由：2009年1月15日，张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司订购华府·金浦世家五期16幢D20号房屋，签订合同编号为35062308000602924的《商品房买卖合同》，约定张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司购买华府·金浦世家五期16幢D20号房屋，建筑面积72.7平方米，单价每平方米2800元，漳发金地（漳浦）置业有限公司应于2011年12月30日将商品房交付张传舜使用。其中第九条约定漳发金地（漳浦）置业有限公司如果逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的期间，依合同第七条规定的日万分之五的比率向张传舜支付逾期交房的违约金。合同还就其它事项作了明确约定。合同签订之后，张传舜于2009年1月22付清全部购房款203560元。但漳发金地（漳浦）置业有限公司以种种借口拒不将张传舜所订购商品房交由张传舜执掌使用。张传舜认为，漳发金地（漳浦）置业有限公司的行为已构成违约，应立即交付讼争房产及办理房屋产权证所需全部资料，并支付逾期交房的违约金，即从合同约定应交房的2011年12月30日的次日起至交付商品房之日止，以房款203560元按日万分之五计取的逾期交房违约金。漳发金地（漳浦）置业有限公司辩称，张传舜未按照合同约定，向漳发金地（漳浦）置业有限公司支付全部购房款和相关税费，只支付了30%的首付款，其违约在先，漳发金地（漳浦）置业有限公司无义务向张传舜交付涉案商品房，亦不构成违约。即便张传舜能够提供证据证明其已按照商品房买卖合同的约定，已向漳发金地（漳浦）置业有限公司支付了全部购房款，亦按照合同的约定支付了相关税费，按《合同补充协议》约定的办理房屋所有权初始预登记的时间尚未届至，张传舜协助办理产权登记并交付房屋权属登记所需资料的请求，不能得到支持；其请求按已付购房款之日万分之五计付违约金，亦违反合同约定的违约金标准；其请求支付违约金亦已超过诉讼时效。综上，张传舜的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张传舜提供35062308000602924号《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《收款收据》、漳发金地（漳浦）置业有限公司出具的《收款收据》、建设银行《转账凭证》、工商银行《个人业务凭证》、农村信用社《电汇凭证》、漳发金地（漳浦）置业有限公司原法定代表人黄庆文出具的《收条》、农村信用社《收费凭证》、工商银行《业务委托书》、工商银行转账发报录入、工商银行手续费凭证、建行POS签购单、漳发金地（漳浦）置业有限公司出具的确认书，证明张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司存在本案讼争商品房销售合同关系及已经履行支付全部购房款的义务的事实。漳发金地（漳浦）置业有限公司对合同及《收款收据》的真实性和证明内容有异议，对转帐凭证证明内容有异议，认为合同没有法定代表人或者授权的销售人员签字，也未办理备案和申请预告登记。《收款收据》上填票、收款人、会计三个签名位置没有任何人签名。转账时间发生在本案商品房买卖合同签订之前，与张传舜之前陈述是先签订买卖合同后用现金支付相矛盾，转账与本案没有关联。上述证据不能证明张传舜购房及已实际支付购房款。本院认为，张传舜提供的上述证据盖有漳发金地（漳浦）置业有限公司公章，且有漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文出具收条予以确认，证据来源合法、内容真实，与本案存在关联，并形成了完整证据链，所要证明的内容足以认定。本院对张传舜提供的汇款、转账凭证予以核实，证实了张传舜通过汇款、转账方式支付款项的事实。漳发金地（漳浦）置业有限公司提出的异议，理由不能成立，本院不予采信。对于漳发金地（漳浦）置业有限公司提供90万元转账凭证和商品房预售备案登记信息，虽具有形式真实性，但并不能否定张传舜提供交付房款的收款收据，不能证明张传舜只支付30%首付款的事实。本院经审理认定如下事实：2008年3月，张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司订购房屋。根据当时漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文的指定，陆续通过转账、汇款等方式，将购房款汇至黄庆文本人和漳发金地（漳浦）置业有限公司混用账户以及黄庆文指定的其他银行账户上，合计2000万元（其中2008年3月27日由漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文签名盖章出具收条一张，确定收到张传舜支付至其指定的他人账户购房款1000万元，另1000万元支付至黄庆文个人账户）。2008年底至2009年初，张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司正式签订108套《商品房买卖合同》时，用该付款进行结算，购房款总计22561448元抵扣2000万元，不足2561448万元由张传舜采取现金支付方式付清。2009年5月26日漳发金地（漳浦）置业有限公司出具确认书一张，确认张传舜已全额付清购房的所有款项。2009年1月15日张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订涉本案的35062308000602924号《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定张传舜向漳发金地（漳浦）置业有限公司购买漳浦华府·金浦世家五期16幢D20号商品房一套，房屋建筑面积72.7平方米，单价每平方米2800元，价款203560元。2009年1月22，漳发金地（漳浦）置业有限公司出具收款收据一张（该收据收款人栏写明“陈”）给张传舜收执，收据写明的内容有房号、面积、单价、总价，漳发金地（漳浦）置业有限公司在收款单位处盖章确认。2009年6月4日，漳发金地（漳浦）置业有限公司出具华府·金浦世家五期16幢D20号销售不动产统一税务发票一张给张传舜收执。双方签订的商品房买卖合同。采用福建省建设厅监制的商品房买卖合同（2007版）示范文本，对违约责任作如下约定：第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。按逾期时间分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定了交付条件与期限。出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因政策性原因或政府行为以及其他非出卖人的原因造成的，出卖人以当地政府相关部门的文件为依据据实予以延期交房；漳浦县地区出现雨水天气或阵风天气造成无法施工的，以当地气象部门的气象报告（或资料）为依据予以顺延交房期限；如遇本条以上情况延期交房的，出卖人在房屋交付时告知买受人。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十四条约定了出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处：（1）买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×%利率付给利息，同时按已付款的×%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面同意，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《合同补充协议》第九条第（三）项约定，买卖双方同意对主合同第十四条约定改为：出卖人应当在小区综合竣工验收合格后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同约定交房期满后，漳发金地（漳浦）置业有限公司未按时将该套商品房交付给张传舜执掌使用。2009年11月22日，漳发金地（漳浦）置业有限公司的持股人福建华景投资集团有限公司、漳州金威龙实业发展有限公司、黄庆文把持有的股份转让给厦门永同昌集团有限公司，双方签订《股权转让协议书》，在该《股权转让协议书》第九页对附件所做的说明4为乙方愿意承接的债务明细表（由华府金浦世家项目资产负债简表列示附件6至附件12），其中在附件8《应交税款明细》第5栏注明“已抵房未开票-张传舜，金额315.735万元”，备注“2170万元，店面，明细附后”，在附件8-1《张传舜未开发票明细》，详细列明张传舜购买108套商品房，其中12套的购房款已开正式发票，另96套未开正式发票。本案讼争的房产包含在已开正式发票的12套里面。2013年5至6月间，张传舜因漳发金地（漳浦）置业有限公司逾期未交付包括本院讼争房屋在内的108套房屋向漳浦县城乡规划建设局投诉，要求漳发金地（漳浦）置业有限公司交付出卖的房屋。漳浦县城乡规划建设局于2013年6月5日立案调查，该局行政执法人员于2013年6月13日对张传舜进行询问，并作了询问笔录。本院认为，张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的，双方应当按约履行。张传舜已支付了全额购房款，履行了买受人的主要义务。漳发金地（漳浦）置业有限公司至今没有把商品房交付给张传舜并协助张传舜办理产权登记，违反了双方关于“出卖人应在2011年12月30日前把商品房交付买受人并于小区综合竣工验收合格后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，应当承担继续履行即交付所出卖的商品房、提供相关资料向产权登记机关报备及支付违约金的违约责任。漳发金地（漳浦）置业有限公司辩解张传舜没有支付全部购房款，只支付了30%的首付款，其违约在先，且没有交付有关由出卖人代收的契税、登记费和专项维修资金等相关税费，漳发金地（漳浦）置业有限公司无义务向张传舜交付案涉商品房，亦不构成违约。本院根据张传舜提供的银行汇款转账记录以及漳发金地（漳浦）置业有限公司原董事长黄庆文出具的收据，漳发金地（漳浦）置业有限公司出具收据，可以确认在双方签订该商品房买卖合同前后，张传舜就已经通过汇款转账和现金支付方式支付了商品房买卖总价款，并非只支付30%的首付款，漳发金地（漳浦）置业有限公司该辩解意见与事实不符，本院不予采纳。而专项维修基金主要是张传舜与物业管理公司的关系，并非漳发金地（漳浦）置业有限公司交付所出卖商品房的前提条件，双方讼争商品房所在小区综合竣工验收合格是对房地产开发企业的要求，是漳发金地（漳浦）置业有限公司的义务，且是漳发金地（漳浦）置业有限公司销售商品房的前提，根据《合同补充协议》第九条第三项的小区综合竣工验收合格后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，漳发金地（漳浦）置业有限公司应于2012年12月31日前履行该义务，故漳发金地（漳浦）置业有限公司提出的上述辩解意见与事实不符，不予采纳。漳发金地（漳浦）置业有限公司提出的张传舜诉请支付违约金已过诉讼时效辩解意见，根据合同约定的交房时间为2011年12月30日，张传舜于2013年5至6月间，曾就包括本案讼争房屋在内的108套房屋向漳浦县城乡规划建设局投诉，要求漳发金地（漳浦）置业有限公司交付出卖的房屋，漳浦县城乡规划建设局于2013年6月5日立案调查，该行政执法立案引起诉讼时效中断，故张传舜主张权利的诉讼时效应从2013年6月5日重新起算，漳发金地（漳浦）置业有限公司该辩解意见，理由不能成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》系采用福建省建设厅监制的（2007版）商品房买卖合同示范文本，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，出卖人逾期交房的违约金按已付购房款的比率计算，且该比率应不小于买受人逾期付款支付违约金的比率日万分之五，对两种违约金比率作如此限制约定系为不使合同显失公平，应当许可。因此漳发金地（漳浦）置业有限公司应当按日万分之五支付逾期交房违约金。漳发金地（漳浦）置业有限公司提出对张传舜提交的《收条》及《确认书》上的公章的真实性进行鉴定，本院认为，根据张传舜提交的其他证据，已足以证明《收条》及《确认书》所确认的事实，漳发金地（漳浦）置业有限公司启动鉴定程序的申请，不予采纳。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张传舜与漳发金地（漳浦）置业有限公司签订《商品房买卖合同》是合法有效的，双方应当按约履行。由于漳发金地（漳浦）置业有限公司拒不履行合同约定的交房义务，属违约行为。张传舜请求继续履行合同、赔偿损失，有事实和法律依据，予以支持；漳发金地（漳浦）置业有限公司请求驳回张传舜诉讼请求与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后15日内将位于漳浦县的华府·金浦世家第五期16幢D20号商品房交付张传舜执掌使用；二、漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后30日内协助张传舜办理产权登记,将需由出卖人提供的办理产权登记的资料向产权登记机关报备；三、漳发金地（漳浦）置业有限公司应于本判决生效后15日内支付给张传舜自2012年1月1日起至实际交房之日止按已付购房款203560元的日万分之五计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4353元，由漳发金地（漳浦）置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈添红审 判 员  陈谦梅人民陪审员  陈贵珍二〇一六年十二月三十日书 记 员  蔡玉华