广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1323民初2813号原告：何送强，男，汉族。委托诉讼代理人：刘晓斌，广东翔伟律师事务所律师。被告：戴文生，男，汉族。被告：刘菊梅，女，汉族。被告：何育琴，男，汉族。原告何送强诉被告戴文生、刘菊梅、何育琴建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，经审查，本案案由应变更为确认合同无效纠纷。原告何送强及其委托诉讼代理人刘晓斌、被告何育琴到庭参加诉讼，被告戴文生、刘菊梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何送强向本院提出诉讼请求：一、原告与被告在2014年8月29日签订的《地皮用途协议》无效，由被告返还130000元购地款给原告，并支付从2014年8月29日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给原告。二、由被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年8月29日，原告经同乡戴文生介绍，向被告买受位于惠东县××村面积80平方米的地皮，议定价格130000元，双方签订了《地皮用途协议》，原告已付清130000元购地款给被告。然而，当原告着手准备用该80平方米地皮建造房屋时，才发觉该土地使用权根本没有登记至被告名下，也没有任何用地手续，法律上是被禁止转让和建设的。因此，原告多次找被告退回购地款，被告每次均口头承诺退回，但至今未退。基于以上事实，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的有关规定，特向法院提出前列诉讼请求，请依法维护原告的合法权益。诉讼过程中，原告何送强申请追加刘菊梅、何育琴作为被告参加诉讼。事实与理由：因刘菊梅和被告戴文生系夫妻关系，而本案的土地转让行为发生在其夫妻关系存续期间，戴文生称所转让的土地是其家庭共有财产，因此产生的债务属于其夫妻共同债务，依法应当以其夫妻共同财产承担返还责任。又因本次土地转让的介绍人何育琴明知该土地没有任何证件手续，属于法律禁止转让的土地，而隐瞒真实情况，称该地皮权属清楚，可以用来建房居住，导致原告的重大经济损失，依法应当承担缔约过失责任。同时，原告增加的诉讼请求为：一、判决被告刘菊梅与戴文生连带返还130000元购地款给原告，并支付从2014年8月29日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息给原告。二、判决被告何育琴对戴文生、刘菊梅的返还130000元购地款与支付银行贷款利息给原告的责任承担连带责任。被告何育琴答辩称，请求法院依法处理，我与原告也是宗亲关系，我只是介绍人，介绍原告向被告戴买地，我也没有从中收益。本来当时因为原告想要买地，因为与原告也是亲戚关系，当时去到高桥水有个人说要卖地（然后签订合同的时候卖地的人叫戴文生），原告及其家属也有多次到现场看过觉得合适，所以就决定要买涉案土地，当时卖地的称涉案土地有村里面的证明，到最后签订协议的时候我本来还让原告先不要全部支付13万元，先扣起其中的3万元，等被告戴文生提供了村里面的证明以后再支付该3万元，但是想着钱是原告的，原告也同意一次性支付完毕，所以我最后也没有阻止。被告戴文生、刘菊梅未到庭应诉答辩及提交证据。原告何送强围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.何送强居民身份证，证明原告民事主体适格。2.戴文生户籍查询信息，证明被告民事主体适格。3.地皮用途协议，证明原、被告于2014年8月29日签订土地使用权转让合同，原告已付清130000元购地款。4.婚姻登记信息、刘菊梅的户籍资料，证明被告刘菊梅与被告戴文生是夫妻关系，且本案地皮买卖在两被告的夫妻关系存续期间。5.何育琴户籍资料，证明被告何育琴的身份信息。对原告何送强的上述证据，被告何育琴无异议，被告戴文生、刘菊梅未到庭发表质证意见，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院根据原告自认及其提交证据、被告何育琴的答辩对本案的事实认定如下：2014年8月29日，原告何送强作为购买地皮人（乙方）与被告戴文生作为出售地皮人（甲方）签订《地皮用途协议》，协议约定：甲方将其所属××村，总面积为80平方米的地皮出售给乙方使用；甲方保证乙方能顺利在该地皮上完成房屋建设，并且保证无任何外来因素干扰房屋建设，因此造成乙方的一切经济损失由甲方全部承担；如乙方不能在该地皮上顺利建设房屋，甲方必须全部退还乙方购买该地皮的费用130000.00。被告戴文生、原告何送强分别在该协议的甲方、乙方落款处签名，被告何育琴在公证人方某2名。原告自认于签订协议时通过现金方式在被告戴文生的家中向其支付购地款130000元，被告戴文生在收到该款项后在协议的空白处备注“已付清”，被告何育琴在庭审中亦称上述购地款130000元在签订协议时原告已通过现金方式支付给被告戴文生。签订上述协议后，因未能在协议约定的土地上建造房屋，且被告经原告催讨未能退还上述购地款，故原告于2016年8月30日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，原告自认未见过涉案土地的相关证件，被告戴文生仅和原告指认过案涉土地的位置和四至范围，且截止至本案辩论终结前原、被告双方亦未提交其他证据证明涉案土地的权属信息。另，原告称案涉土地系被告戴文生与刘菊梅的家庭所有土地，且在签订该协议时被告刘菊梅亦在家，但在催讨返还购地款时未向被告刘菊梅进行过催讨。另，被告何育琴在庭审中自认其仅是作为见证人在案涉协议上签名，其只是介绍原告何送强购买案涉土地，并且其未收取过中介费。另，原告提交案外人彭××与2014年8月25日的两笔取款凭证，金额合计未6万元。彭××经本院通知到庭询问，其称其系原告弟弟的妻子，上述两笔取款系给原告用于购买案涉土地的购地款，该债权由原告享有。另，原告提交其与被告刘菊梅名下手机尾号为9260的通话清单，用于证明其向被告刘菊梅主张上述债务的事实。庭审后，本院依法传唤被告刘菊梅到庭接受询问，其在收到传票后未到庭接受询问。另，原告在庭后自认被告戴文生、刘菊梅已通过现金方式向其退还5万元购地款。另查明，2014年8月29日的中国人民银行6个月内的贷款年利率为5.60%。被告戴文生与被告刘菊梅于1997年5月16日登记结婚。本院认为：原告何送强与被告戴文生签订的《地皮用途协议》，系双方当事人的真实意思表示，原告在签订后已经依约向被告戴文生支付协议约定的购买地皮款项130000元，有被告戴文生在该协议的备注及原告与被告何育琴的陈述等为证，事实清楚。但根据上述查明事实，上述涉案土地在双方签订《地皮用途协议》时未有证据显示转让前已取得相关权属证书，且至法庭辩论终结前仍未有证据证实涉案土地已取得权属证书，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案土地使用权不享有法律上的物权，涉案土地使用权亦不具备转让的条件。因此，上述《土地使用权认购合同书》的内容、形式违反了法律法规的禁止性规定，为无效合同。故，原告请求确认所签订《地皮用途协议》无效，理由充分，本院予以支持。《地皮用途协议》被确认无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方应相互返还。扣减原告自认被告戴文生、刘菊梅已偿还的50000元后，被告戴文生应当返还已收取的购地款80000元给原告何送强。由于双方签订的《地皮用途协议》为无效合同，原告已于2014年8月29日向被告支付130000元，被告属占用了原告的资金造成原告利息损失，结合原告诉请利息的计算标准（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）及被告戴文生实际拖欠购地款本金80000元，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，被告戴文生应支付原告以购地款本金80000元为基数从2014年8月29日起至还清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，原告诉请超过的部分，不予支持。对于被告刘菊梅是否应承担责任的问题。被告刘菊梅与被告戴文生为夫妻关系，上述债务发生在两被告婚姻关系存续期间，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条中“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告刘菊梅未能提供证据证明该笔债务为被告戴文生的个人债务，庭后被告刘菊梅经本院传唤亦未能到庭接受询问，且其在庭后仍与被告戴文生共同向原告偿还50000元购地款，故综上以上事实及证据，应认定为两被告夫妻间的共同债务，被告刘菊梅应对被告戴文生的上述债务承担共同偿还责任。对于被告何育琴是否应该承担责任的问题。因被告何育琴仅是作为见证人在案涉协议上签名，原告亦自认被告何育琴系作为中介介绍其与被告何送强之间的交易，并且也未有证据显示被告何育琴通过其中介行为获得了相关的收益，故原告要求被告何育琴对上述债务承担连带责任，证据和依据均不足，本院不予支持。被告戴文生、刘菊梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告何送强与被告戴文生于2014年8月29日签订的《地皮用途协议》无效。二、被告戴文生、刘菊梅应于本判决发生效力之日起10日内向原告何送强退还购地款80000元及利息【以购地款80000元为基数从2014年8月29日起至还清款日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（以年利率6%为限）计算】。三、驳回原告何送强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3212元、公告费560元共3772元，由被告戴文生、刘菊梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振波审 判 员  陈光忠人民陪审员  张永红二〇一八年一月二十四日法官 助理  林耀驰书 记 员  林妙儿