浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0282民初5991号
原告（反诉被告，以下简称原告）：唐来全，男，1984年1月11日出生，汉族，住慈溪市。
原告（反诉被告，以下简称原告）：黄芳，女，1986年12月2日出生，汉族，住慈溪市。
两原告的共同委托诉讼代理人：张红霞，浙江相联律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：罗长明，男，1956年6月16日出生，汉族，住慈溪市。
被告（反诉原告，以下简称被告）：姜仕芬，女，1962年1月2日出生，汉族，住慈溪市。
被告（反诉原告，以下简称被告）：罗雪萍，女，1987年6月19日出生，汉族，住慈溪市。
被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍的共同委托诉讼代理人：王琼，浙江余慈律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：罗雪红，女，1982年12月23日出生，汉族，住慈溪市。
原告唐来全、黄芳诉被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，后于2017年3月10日作出（2016）浙0282民初10968号民事判决（以下对该案简称10968号案件），被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍对该判决不服，上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2017年5月24日作出（2017）浙02民终1157号民事裁定，撤销上述判决，发回重审。本院于2017年6月8日对本案予以立案，诉讼过程中依法追加罗雪红为本案第三人参加诉讼，罗雪红提出诉讼请求，后原告唐来全、黄芳向罗雪红提出诉讼请求，而其余三被告的主张与罗雪红基本一致，故根据本案的审理情况，本院明确罗雪红为本案的共同被告，其之前所提起的诉请确认为反诉，且其余三被告为本案的共同反诉原告。本院将本案本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序于同年8月15日、9月13日及11月10日三次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张红霞、被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍的共同委托诉讼代理人王琼、被告罗雪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐来全、黄芳向本院提出诉讼请求：1.被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍协助两原告办理坐落于慈溪市间房屋产权过户手续；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，两原告变更诉讼请求为：1.被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红协助两原告办理坐落于间房屋产权过户手续；2.本案诉讼费、保全费由四被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，被告罗长明、姜仕芬系夫妻，被告罗雪萍系被告罗长明、姜仕芬的婚生女儿。2009年10月15日，两原告与被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍签订房屋（宅基地）转让协议书（以下简称房屋转让协议）一份，协议载明：被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍自愿将其因拆迁分配所得的位于慈溪市罗北北区238号东西长13.5米，南北宽21米，占地面积为0.425亩的地基及地上建筑物二层三间，建筑面积为250平方的房屋转让给两原告，房屋及土地转让价格为39万元整，转让款一次性付清，地块及房屋的产权归两原告所有，且被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍应无条件配合办理房屋过户手续。案外人应先祝、姜国珍作为见证人在该协议中签字确认，所在地村委会在该协议上盖章。当日，两原告即交付了房屋及土地转让款合计39万元，并由被告罗长明、姜仕芬出具收条一份。款项交付后，三被告即向两原告交付了上述二层三间房屋。同月26日，被告罗长明、姜仕芬出具了收条，又向两原告收取了3万元暂借款，约定房屋过户后视为转让款。2009年10月至今，该房屋一直由两原告居住、管理、处分。现两原告得知涉案房屋已办理了房屋产权登记手续，故要求被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍协助办理过户手续，但对方漫天要价，故协商未果，导致纠纷。现被告罗雪红主张其为涉案房屋的共有人，也理应协助办理房屋过户登记手续。
被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍辩称：涉案房屋转让协议成立但未生效，理由是该协议约定的生效条件尚未成就，故两原告诉请要求协助办理过户手续无事实和法律依据，请求驳回两原告的诉讼请求。
被告罗雪红辩称：涉案房屋是其与被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍的家庭共同共有财产，原告与其余三被告之间签订的房屋转让协议与其无关，其不同意转让房屋，故该协议未生效，请求驳回两原告的诉讼请求。
被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红向本院提出反诉请求：1.依法确认被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍与两原告签订的房屋转让协议未生效；2.依法确认四被告对慈溪市罗北北区238号国有土地使用权及房屋共同共有；3.判令两原告向四被告返还慈溪市罗北北区238号的房屋及其附属设施；4.本案诉讼费由两原告共同承担。事实和理由：被告罗雪红系被告罗长明、姜仕芬的长女，系被告罗雪萍的姐姐。涉案房屋系四被告家庭的农村拆迁安置房屋，归家庭共同共有。2009年10月15日，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍未经被告罗雪红同意，与两原告签订了房屋转让协议，系无权处分行为，且该协议需经共有人和村组织同意才能生效，现被告罗雪红不同意转让，故该协议尚未生效，两原告无权继续占有房屋，应返还房屋，并承担本案的诉讼费用。
原告唐来全、黄芳对反诉辩称：首先，涉案房屋于2009年由两原告与被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍签订房屋转让协议进行交易并已实际交付。两原告之前均未居住在，购买涉案房屋时亦不知有被告罗雪红的存在。在10968号案件审理过程中，可确认当时被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍家庭因对外负债无法清偿而被债权人所逼卖房，两原告亦系将购房款39万元直接交由村委会主任俞建行偿还债务，之后两原告另支付被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍3万元，故实际购房款为42万元。对于家庭卖房如此重大的事项，被告罗雪红主张不知情是不客观的，且涉案房屋已交付两原告并由两原告居住至今，其从未提出任何异议。10968号案件庭审中被告罗雪红亦在场，其向法庭提交了建房审批表，法庭也口头通知其可参加诉讼，但其最终没有参加，导致案件发回重审，现被告方反诉要求确认协议未生效是不合理的；其次，两原告取得涉案房屋是有偿且善意的，按照物权法的规定，经三分之二以上共有人的同意，可以处分不动产，故涉案房屋买卖符合该项规定；第三，如法院认定被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍系无权处分，也不影响涉案房屋转让协议的效力。根据相关法律规定，两原告善意有偿取得财产的，应当维护其合法权益，对其他共有人造成的损失，由擅自处分的共有人予以赔偿。买卖合同的司法解释亦规定，当事人一方以出卖人在缔约时没有所有权或处分权为由主张合同无效的，一般不予支持。现两原告善意有偿取得并实际占有涉案房屋，故不应由两原告返还房屋，即使被告罗雪红陈述属实，也应由被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍对其进行赔偿。综上，要求驳回四被告的反诉诉请。
两原告为证明其主张的事实成立，向本院提供以下证据：
A1.房屋转让协议1份，拟证明被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍自愿将房屋、土地转让给两原告的事实；
A2.收条2份，拟证明两原告已支付购房款的事实；
A3.杭州湾新区不动产登记查询证明1份，拟证明涉案房屋已于2014年11月3日办理了国有土地使用证，涉案土地性质为国有划拨；
A4.证人应先祝证言，主要内容为：原告黄芳是其外甥女，其系姜仕芬娘家的邻居，其系涉案房屋买卖的介绍人，当时黄芳要买房，而证人听说姜仕芬家恰好因欠债无法清偿要卖房，其就带黄芳去看房，双方达成一致意见后去村里询问如何办理手续，之后在村里签订了房屋转让协议，证人也在协议中签字捺印，两原告将购房款39万元交付俞建行，其仅知道姜仕芬有女儿，但有几个不清楚，在整个房屋买卖过程中没人说起被告罗长明还有其他女儿。
被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍为证明其主张的事实成立，向本院提供房屋（宅基地）转让协议书（以下简称房屋转让协议2）、慈溪市私人建住宅和用地申请审批表各1份，拟证明被告罗雪红是涉案房屋的共同共有权人，涉案房屋转让协议未由被告罗雪红签字，也未经村经济组织签章，故该协议未生效。
被告罗雪红为证明其主张的事实成立，向本院提供慈溪市私人建住宅和用地申请审批表1份，拟证明被告罗雪红是涉案房屋的共同共有权人。
应两原告申请，本院依法至慈溪市村委会调查取证，制作调查笔录一份，并取得形成时间早于涉案房屋转让协议的他人房屋（宅基地）转让协议书2份，该村委会主任俞建行陈述：根据查询，村里存档多份涉案房屋转让协议类似的合同文本，仅合同主体及房屋具体情况、价款等存在差异，其余条款基本一致；涉案房屋的交易价格属于当时正常市场价格范围内；涉案房屋建房审批表的家庭成员中有罗雪红，唐来全一方对此是否知情其不清楚，涉案房屋转让协议是双方签好后再交给其签章的；当时村里认为罗雪红已经出嫁了，不再是被告家庭成员，和涉案房屋无关，故也没有将罗雪红的情况告知唐来全一方，但其不清楚罗长明一方有无告知；房款39万元是交付到其手中的，其预留了部分给罗长明一方后，其余款项直接清偿了罗长明一方对外所负的部分债务；协议签订时，涉案房屋是拆迁安置建造的，土地性质是国有划拨；前年（即2015年）买卖双方发生纠纷，罗雪红来过村里要求退房，村里调解未成，但之前罗雪红没有来过村里就涉案房屋反映过情况。
本院另调取（2016）浙0282民初10968号庭审笔录一份，两原告及被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍对该笔录中己方所作的陈述无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院以此认定无争议事实如下：
被告罗长明、姜仕芬系夫妻，被告罗雪红、罗雪萍分别系被告罗长明、姜仕芬的长女、次女，被告罗雪红于2003年出嫁。四被告均系慈溪市村民，其原住房拆迁获得了涉案房屋的安置地基并建造了涉案房屋，后于2007年6月10日补办建房审批申请，于2008年12月通过审批。慈溪市私人建住宅和用地申请审批表显示：申请人为罗长明；家庭成员为户主罗长明、妻姜仕芬、次女罗雪萍、长女罗雪红；土地使用权来源说明为村统一拆迁安置用地；申请建房和用地理由为杭州湾新区第一期工程拆迁安置户；建房用地面积125平方米。
2009年被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍意欲出让涉案房屋，经人介绍与原告唐来全、黄芳达成买卖合意，双方于2009年10月15日在村委会签订房屋（宅基地）转让协议书1份，协议约定：被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍因杭州湾新区开发建设需要，原住房被征用拆迁，被安置在杭州湾新区安置区，现欲将该安置小区内之建成房屋转让给他人，原告唐来全、黄芳表示愿意受让；转让房屋座落于慈溪杭州湾新区（现为慈溪市）七塘公路北侧；四址为东临张丁仙宅，南临杨岳根宅，西临赵文军宅，北临杨建强宅；转让范围为房屋所有权及土地使用权；转让价款为39万元，该转让价款待本协议签订生效当日支付，且为一次性定价，不受市场及政府产生指导价的影响而发生变价；被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍于本协议签订生效日2天内（10月15日至10月16日）搬离、腾空，并在交付房屋时一并交付因拆迁安置、安置建房等与之相关的一切手续及资料；鉴于转让之房屋所有权及土地使用权在本协议签订时还尚未办妥能使乙方办理房屋所有权及土地使用权转户手续的一切合法依据，因此，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍应当在本协议签订生效后，在条件成熟时，尽快无偿办妥能使两原告正当合法办理转户的一切合法依据，并交付给两原告；待依法可以转户时，其转户所涉的一切税、费均由两原告负担，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍应当无条件协助过户；协议经双方签名，并经出让方共有人签名及所在地村和单位鉴证后生效；协议另对其它事宜作出约定。被告罗长明、姜仕芬在协议落款处签名，被告罗雪萍在共有人处签名，案外人应先祝、姜国珍在亲属鉴证人处签名，之后村主任俞建行在该协议上签字并盖具了崇寿镇民委员会印章。
原告唐来全、黄芳按双方约定于协议签订当日即2009年10月15日将购房款39万元交付村主任俞建行，被告罗长明、姜仕芬为此出具金额为39万元收条一份。俞建行收到上述房款后，除将部分款项留存给出让方以外，其余款项均由其按债权比例直接支付给出让方的债权人，清偿了出让方的部分债务。2009年10月26日，原告唐来全另支付被告罗长明、姜仕芬3万元，被告罗长明、姜仕芬对此出具暂借条一份，诉讼过程中，双方一致认可该3万元系房屋转让款而非借款。39万元房款支付后，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍即向两原告交付了涉案房屋，由两原告占有使用至今，期间两原告对涉案房屋及附属设施进行了装修、改建等。
涉案房屋于2014年11月3日登记办理了国有土地使用权证，证号为慈新国用（2014）第090304号，登记的权利人为被告罗长明，坐落地址为富北村罗北北区，面积131.79平方米，但尚未办理房屋产证。
本院认为，涉案房屋系四被告原住房拆迁后在安置地基上建造而成，建房审批表中亦明确申请户的家庭成员为四被告，故涉案房屋应认定为四被告的共同共有财产。关于双方争议的房屋转让协议是否已生效的问题，本院审查认为：首先，该协议对比本院调查取得的之前同村村民对外转让同类房屋时签订的两份房屋（宅基地）转让协议书，除买卖双方、标的物状况、转让价款等存在不同以外，其它条款基本一致，因此涉案房屋买卖协议应系直接套用之前他人的协议文本，而非经由双方自主磋商拟定，被告方主张双方在签订协议时即明确协议约定的出让方共有人即特指被告罗雪红并无证据印证；其次，被告方主张两原告在协议签订过程中知晓被告方的家庭成员情况，两原告对此予以否认，但被告方并未对此举证，且当时涉案房屋尚未进行不动产登记，也无证据显示当时两原告知晓涉案房屋的共有人情况，结合协议明确约定了经共有人签名后生效，如两原告在明知尚有其他共有权人未签名的情形下即全额支付房款，也是有违常理的，故可认定两原告在签订合同时不知晓涉案房屋的共有人情况；第三，房屋转让协议签订时被告罗雪红已出嫁，10968号案件庭审笔录中，被告姜仕芬在回答“当时为什么没有叫罗雪红来签字”时称“他们不说我们也不知道还需要罗雪红签字”，且被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍在两原告支付39万元房款后即交付了涉案房屋，同时，村委会亦反映“因当时认为罗雪红已经出嫁，户口转出被告家庭户，故涉案房屋的买卖与其无关，也未将该情况告知唐来全一方”，综合上述情形，结合本地农村习俗，可以推断当时的客观情形应当是出卖方及村委会工作人员均认为被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍系涉案房屋的共有权人，均未意识到已出嫁的女儿即被告罗雪红仍系涉案房屋的共有权人，而被告罗雪萍作为出让方之一却在共有人处签名，该情形从侧面反映协议中所表述的“甲方共有人”可理解为被告罗雪萍，也符合农村家庭卖房时子女一般作为共有人签字的习惯做法；第四，协议双方确认两原告提供的房屋转让协议形成时间在后，故被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍提供的房屋转让协议虽约定了“甲方房屋所在地的村经济合作社签署同意转让意见、加盖公章和其法定代表人签名后生效”，但之后的协议文本中对该条约定已作出修改，故应以签署在后的协议约定为准，因此被告方以村经济组织未签章而主张协议未生效，无事实及法律依据，本院不予采纳；最后，现经查明，涉案房屋所使用的建房地基系国有土地，在转让合同签订时虽无房屋所有权证、土地使用权证等权证，但符合一定条件后均可办理，协议双方对此亦有共同的预见并在协议中予以约定，故涉案房屋不存在禁止交易的情形。综上分析，本院认为，签订房屋转让协议时，买卖双方均认为涉案房屋的共有权人即为被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍三人，该三人也均在协议上签名并捺了指印，双方并无尚需其他共有权人签字的合意。现虽查明尚有其他共有权人，即该三人对标的物并不享有完整的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，举重以明轻，那么被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍对标的物不享有完整物权的情形更不影响合同效力。故涉案房屋转让协议系协议双方当事人的真实意思表示，双方并无尚需其他共有权人签字的合意，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未有恶意串通损害第三人权利的情形，应认定协议成立且生效。
至于被告罗雪红未在房屋转让协议上签字的情形，是否影响涉案房屋转让协议的履行，本院分析如下：首先，根据10968号案件庭审笔录中相关当事人的陈述及调查笔录的内容，可以认定2009年被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍系因对外负债无法清偿而转让家庭唯一住宅，且负债金额远远超出其可得的卖房款，此时被告罗雪红虽已出嫁，但按常理其不可能对娘家的负债情况及经济情况一无所知、对娘家可能卖房偿债毫无预期，同时其虽主张当时与娘家关系不正常，但并未提供任何证据证实；其次，10968号案件庭审笔录显示之前出让方未协助办理过户手续系双方当时对补贴房款未能形成一致意见，并未涉及被告罗雪红，故被告罗雪红关于其知晓后一直向其余被告提出异议的主张也不能得到印证；最后，需要特别指出的是，对于某一行为的承认或者否认，并不一定要求当事人以书面方式予以确认，即使被告罗雪红上述主张属实，但其亦自认在同年农历年底回娘家时已知晓了房屋转让事实，现无证据显示其在2015年双方发生争议之前提出过异议或主张过权利，故其在这5年期间对涉案房屋转让事宜的漠视态度结合农村实际情况，应当视为其以消极的方式默认了被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍转让涉案房屋的行为。综上，四被告系涉案房地产的共有权人，但四被告的其余答辩意见及反诉主张，本院均不予采纳，对其第二项反诉诉请之外的其余反诉诉请，本院不予支持。根据查明的事实，涉案房地产已办理国有土地使用权证，当事人亦认可现可办理房屋所有权证，已具备办理房地产过户条件，涉案房屋买卖协议合法成立且有效，四被告作为涉案房地产的共有权人应配合两原告办理房地产过户登记手续，本院对于两原告的诉请予以支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红慈溪市村罗北北区238号房地产的共同共有权人，四被告应于本判决生效之日起七日内协助原告唐来全、黄芳办理上述房地产的过户手续；
二、驳回被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红的其余反诉诉讼请求。
本案本诉案件受理费7600元、反诉案件受理费3800元，合计11400元，由被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。本案财产保全申请费2470元，由被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红负担，因原告唐来全、黄芳已预交，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红应于本判决生效之日起七日内直接交付原告唐来全、黄芳财产保全申请费2470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 洪 逸
代理审判员 景赞宇
人民陪审员 王小明
二〇一七年十二月一日
代书 记员 岑央科
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