天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7794号
上诉人（原审被告）：李振琴，女，1964年2月15日出生，汉族，天津市滨海新区振琴艾芦美容医院工作人员，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：张士光，天津滨郝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯辉，女，1977年3月18日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
原审第三人：天津轩予房产中介有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽街蓝月庭苑王家园子街92号。
法定代表人：刘静，总经理。
委托诉讼代理人：李帅，男，该公司职员。
上诉人李振琴因与被上诉人冯辉、原审第三人天津轩予房产中介有限公司（以下简称轩予房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初42418号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李振琴的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。被上诉人拖延给付第一笔房款，直接影响上诉人不能及时“平贷”，进而造成在2017年3月底前无法办理房屋过户的客观事实，故应认定被上诉人违约在先。2017年3月29日，上诉人口头向原审第三人提出解除合同，理由正当。一审判决认定上诉人承担违约责任，有失公允。2、即使上诉人在2017年3月29日晚未表态终止履行合同，因2017年4月1日天津市限购政策的出台，双方签订的合同亦无法实际履行。故双方签订的房屋买卖合同系因不可归责于上诉人的原因无法继续履行，上诉人没有责任。3、一审判决认定双方对于原买卖合同约定的涉诉房屋平贷数额、平贷时间进行了变更，缺乏事实依据。3、一审判决将违约金与赔偿金并罚，属于实体处理错误。4、根据《合同法》等规定，单方解除合同需通过书面形式并送达对方当事人。本案中，上诉人于2017年3月29日以口头方式提出解除合同，并未产生法律效力。一审法院认定上诉人违约，有失妥当。
被上诉人冯辉辩称，双方签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，被上诉人并无违约情形，此事实已经天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初42948号民事判决予以确认。双方在合同履行期间曾就涉诉房屋平贷数额及时间进行了变更，在上述约定期间尚未届满之时，上诉人明确表示不再出售涉诉房屋，且无任何合法理由，应认定上诉人存在违约行为，并承担违约责任。被上诉人的各项损失均有事实和法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人轩予房产公司述称，双方合同约定被上诉人于2017年3月10日前支付差价款19.5万元，后因被上诉人称朋友借用该笔款项，要求过一段时间再联系，但没有确定日期。2017年3月15日，被上诉人到原审第三人处要求去银行平贷，并转了50000元，到银行后，银行工作人员称没有提前预约无法平贷。没有其他陈述意见。同意上诉人的意见。
冯辉向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告及第三人于2017年1月11日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告退还原告购房定金30000元以及房款50000元；3、依法判令被告赔偿原告违约金36250元以及经济损失150000元；4、案件受理费由被告依法承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认即:原、被告经第三人居间，双方签订了《轩予地产房屋买卖（置换）合同》，约定被告将其所有的坐落于天津市滨海新区汉沽海悦蓝庭2号楼2门3004室房屋作价725000元卖给原告，付款方式为商业贷款。原、被告协商一致于2017年3月底之前办理房管局的正式买卖手续。其中，双方在合同其他项中还明确约定：违约责任按照本合同第七条（原告或被告违反本合同约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价款5%的违约金）执行，原告承诺于2017年3月10日之前将本房屋的差价钱交于被告用于配合被告交房屋尾款，即按正常手续办理房管局的正式买卖手续。上述合同签订后，原告于当日给付被告房屋定金30000元并向第三人支付中介服务费5000元。
另查，2017年3月15日原告再次向被告支付房款50000元，同年3月29日原告通过第三人告知被告，涉诉房屋不再向被告出售。庭审中，被告认为双方经第三人见证明确约定原告应在2017年3月10日前将房屋差价款交于被告用于清偿涉诉房屋抵押贷款，经多次催要原告无故未将房屋差价款交付被告用于清偿房屋贷款，故原告实属违约，按照合同约定原告应承担违约责任。关于涉诉房屋差价款事宜，原告以及第三人均陈述：签订合同时双方约定的房屋差价款为19.5万元，被告于2017年3月6日通过第三人向原告催要过19.5万元用于清偿涉诉房屋贷款，后被告于2017年3月12日电话通知第三人要求通知原告在原19.5万元差价款的基础上再增加10万元房款用于平贷，经第三人与原告沟通同意在原19.5万元的基础上原告再增加10万元用于被告平贷。2017年3月15日，原、被告以及第三人共同前往涉诉房屋抵押金融机构办理清偿贷款事宜，因第三人提前预约的清偿贷款时间已经超期，无法办理平贷事宜，故双方预约平贷事宜为4月份，后被告于3月底明确告知第三人通知原告涉诉房屋不再继续出售。同年3月31日天津市政府网站发布了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，规定非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，该实施意见于2017年4月1日正式实施。
再查，原告就涉诉海悦蓝庭2号楼2门3004室房屋价值（价值时点2017年3月31日）申请司法鉴定，一审法院依法委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对上述房屋进行了鉴定，鉴定机构经鉴定涉诉房屋在价值时点2017年3月31日的房地产市场价值为850700元，房地产综合单价为9920元/平方米，原告为此支付鉴定费4250元。根据鉴定结果，经一审法院释明，原告就其诉讼请求未进行变更。被告就双方房屋买卖争议曾诉至一审法院，诉请判令解除涉诉合同并由原告赔偿被告违约金36250元，经一审法院审理以（2017）津0116汉民初字42948号民事判决书判令解除原告与被告、第三人天津轩予房产中介有限公司于2017年1月11日签订的《轩予地产房屋买卖（置换）合同》，并驳回了被告的其他诉讼请求，该判决已经发生法律效力。
一审法院认为，原、被告签订的《轩予地产房屋买卖（置换）合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，具有法律效力，本院予以认定。根据庭审调查原、被告以及第三人在其后履行涉诉房屋买卖合同过程中，买卖双方经第三人联系沟通对原房屋买卖合同约定的涉诉房屋平贷数额、平贷时间均进行了变更，未到双方约定下次平贷时间之前被告即已明确表态涉诉房屋不再出售，可见原告不存在违约之情形，同时因涉诉合同已经生效判决判令解除，故被告应将其收取的定金30000元以及房款50000元返还给原告。
关于原告请求被告赔偿其违约金36250元以及经济损失150000元的问题，因被告在涉诉房屋平贷过程中明确表示拒绝继续出售房屋，导致原告购买房屋的合同目的落空，无法实现，故被告除赔偿原告违约金外尚需赔偿原告合同履行后可获得的利益。一审法院认为，原、被告在订立合同时考虑到涉诉房屋存在抵押，双方在办理涉诉房屋的平贷过程中被告明确表示拒绝继续出售房屋，双方签订涉诉合同后房屋市场单价整体呈上升形式，故综合考虑涉案房屋的价格上涨情况以及被告收取的定金、房款数额，国家的整体房屋调控政策，一审法院酌定被告除承担违约金36250元外，尚需赔偿原告损失62850元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，判决：“一、被告李振琴于本判决生效之日起十日内，返还原告冯辉购房定金及预付房款共计80000元；二、被告李振琴于本判决生效之日起十日内，赔偿原告冯辉违约金36250元以及损失62850元。三、驳回原告冯辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元，由原告担负867元，被告李振琴负担1779元，被告负担的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人所签订的《轩予地产房屋买卖（置换）合同》中虽约定被上诉人应于2017年3月10日之前将房屋差价钱交于上诉人用于配合上诉人交房屋尾款。但在庭审过程中，双方当事人及原审第三人均认可三方于2017年3月15日共同前往涉诉房屋抵押金融机构办理清偿贷款事宜。一审法院根据双方当事人的上述行为认定双方当事人对于涉诉房屋平贷时间进行了变更，所作认定并无不当。根据原审第三人所作陈述，2017年3月15日当日未能办理平贷手续的原因系因原审第三人提前预约的清偿贷款时间已经超期，无法办理平贷事宜，故双方预约平贷事宜为4月份。上诉人主张系因被上诉人未能足额支付用以平贷的房屋差价款导致当日未能办理平贷手续。对此，被上诉人提交其名下银行存折一份证明被上诉人在该时点具备足额支付能力。因被上诉人所提供的书证的证明效力强于上诉人的陈述意见，且上诉人的陈述意见亦与原审第三人的陈述意见存在出入，故对于上诉人的陈述意见，本院不予采信。上诉人以被上诉人未能足额支付房屋差价款进而导致无法完成涉诉房屋平贷手续为由主张被上诉人存在违约的上诉意见，本院不予支持。根据原审第三人的陈述，双方约定于2017年4月初再行办理平贷手续。然，上诉人于2017年3月29日即明确表示拒绝继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因上诉人所作上述意思表示之时，合同履行期限尚未届满，应属违约，故被上诉人依据上述法律规定依法享有解除合同的权利。上诉人以系政策原因导致合同无法继续履行上诉意见，依据不足，本院不予支持。因上诉人在合同履行过程中存在违约情形，被上诉人依据合同约定，主张上诉人承担违约责任并参照房屋价格涨跌情况赔偿损失，符合法律规定，应予支持。上诉人所提违约金与损失不能同时主张之上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3882元，上诉人李振琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 李珊珊