广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初1310号
原告：雷海生，男，1974年4月28日出生，回族，身份证住址黑龙江省牡丹江市阳明区，
被告：梁锦秋，男，1956年9月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：廖汉毅，广东博厚律师事务所律师。
原告雷海生与被告梁锦秋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷海生、被告梁锦秋及其委托诉讼代理人廖汉毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雷海生向本院提出诉讼请求：1、请求终止原告与被告签订的租赁合同；2、被告赔偿原告开办公司的生产损失4万元及装修厂房损失7万元；3、被告退还起租时至今（2016年5月到12月）的租金2.8万元（包括8000元押金、每月4000元租金）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月，原告租下广州市白云区石门街朝阳村亭石北路257号六楼作为生产、注册广州市良耘浓豆制品有限公司使用。1、租赁方将未取得消防证的物业租赁给用火单位，并承诺生产注册都没问题（只需自行买灭火器），但2016年9月租赁方以其它地区（八方物流）火灾原因，告知正在生产中的良耘公司禁止使用明火，致使生产厂家无法正常生产，持续损失多月。2、租赁方擅自改变土地使用性质，非法商用出租，并野蛮加建（自住），致使七楼长期渗漏粪便污水至今。3、承租方（良耕公司）提前2个月口头提出搬迁转厂，租赁方并帮助联系其他厂房地址，但在12月23日提出月底搬迁时，租赁方恶意停止电梯使用并提出无理要求。
被告梁锦秋辩称，我方不同意原告第二项诉请。关于退还租金问题，原告是从5月21日交租至12月30日，且原告主张租金包括押金，原告就确认了租金是4000元每月，我方仅收取5月21日至11月30日的租金，租金总数为25333元，我方不同意退还原告已经交付的所有租金。原告经营不善，于2017年1月10日擅自搬离租赁场地，原告诉称的因墙体渗漏等原因造成其损失并要求我方赔偿及退还租金，无事实和法律依据，不但如此，原告仍拖欠我方租金及其他费用未支付。
经审理查明，2016年5月4日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将坐落在广州市白云区石门街朝阳村亭石北路257号六楼（以下简称涉案房屋）出租给原告作豆制企业加工使用，合同约定租金4000元每月，2016年5月4日开始租赁，租赁期为2年，双方为减少缴税，后另签订一份《广州市房屋租赁合同》（2014年版），面积300平方米（比实际减少），租金每月1200元（比实际减少），合同注明交纳保证金2400元，原告则主张原合同约定保证金为8000元，双方未能提供原合同。原告支付2016年5月21日至11月30日的租金合计25333元，2016年5月3日支付押金8000元，被告予以确认。2017年1月10日，原告离开租赁房屋，被告出具租金、水电费的收据，证实原告支付至2016年11月租金及至2016年10月的水电费，被告另出具水表、电表照片，证实将水电费计算到原告离场时间1月10日仍欠2954.5元，被告出具照片及收据证实清理原告承租场地支付费用5850元，被告另出具广州市白云区石门街朝阳经济联合社出具的调解证明，证实联社辖下第九经济社社员梁锦秋在地址亭石北路257号物业于2016年12月中旬与承租方雷海生产生租赁纠纷，双方到联社要求调解，业主提出雷海生没经业主同意擅自装修造成房屋主体的柱、梁、地面造成严重损坏，业主要求雷海生恢复原样，交清所欠房租、水电费，雷海生提出因业主按照消防要求不能让其在房屋内明火作业，所以要搬迁，以自己经济困难为由暂缓交租，经村委调解雷海生同意恢复原样，业主同意暂缓收款。原告对该证明不予确认。
原告向我院申请对其承租的涉案房屋的装修价值进行评估，我院摇珠确定广东高迪评估咨询有限公司进行评估，原告提交未拆除装修前照片，被告提供拆除装修照片，评估公司与双方当事人（代理人）一起到标的现场进行实地勘察，并于2017年10月9日作出高迪评估（2017）026号《价格评估结论书》，评估标的物装修损失（有争议部分）=装修工程的重置成本37970元×综合成新率87%=33034元；评估标的物装修损失（无争议部分）=装修工程的重置成本29510元×综合成新率87%=25674元。原告支付评估费3450元。有争议部分包括：地面铺PVC地板胶（原告已拆走）259㎡工程款16172.74元；不锈钢门安装（原告已拆走）2㎡工程款22.05元；不锈钢门（原告已拆走）2㎡工程款1000元；拉闸门安装（原告已拆走）8㎡工程款182.6元；拉闸门（原告已拆走）8.12㎡工程款1339.8元；开关插座安装（原告已拆走）11套工程款170.3元；防水防尘灯安装（原告已拆走5个）5套工程款343.71元；控制开关、防水开关安装DZ装置式（原告已拆走1个）1套工程款35.52元；固定电风扇安装（原告已拆走）6台工程款151.2元；电风扇（原告已拆走）6台6**元；天花饰面层抹灰、找平、罩面360㎡工程款5636.3元（定额计价为9662元），上述工程费汇总合计25654.22元；工程项目计价为37970元。无争议部分包括157㎡墙面扇灰、抹灰找平、罩面等项目，工程费汇总15292.96元；工程项目计价总价29510元。原告主张已经拆除的物品都不能使用，对天花板饰面层抹灰、找平、罩面是其施工，与墙面一起施工，被告则提出拆走部分不应计算，墙是原告刷的，但墙的颜色与天花板不一致，故认为天花板是被告原来施工的，经向评估人员了解，天花板颜色是一样的，只是拍摄问题。
原告主张被告赔偿原告开办公司的生产损失4万元，为2016年10月至12月的生产产值，损失是指不能使用明火造成不能正常生产，原告未能提供证据证实。
被告出具与广州市白云区石井镇朝阳村第九经济合作社2002年12月17日签订《租屋协议》及于2007年8月30日签订《土地使用权租赁补充协议书》，证实涉案房屋是向广州市白云区石井镇朝阳村第九经济合作社承租旧信用社地块，拆除后重建，原告表示无异议，被告确认涉案房屋没有规划报建手续。经本院释明合同效力后，原告坚持诉请不变。
以上事实，有租赁合同、收据、评估报告书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，由于租赁房产无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的租赁合同无效，无效合同自始没有法律约束力，原告要求判令终止双方签订的租赁合同，本院不予支持。被告作为出租人未提供合法建筑物，原告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。2017年1月10日，原告离开租赁房屋，双方租赁合同关系已实际解除，原告要求被告赔偿损失，因合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。关于涉案房屋的装修费用，因合同无效，原告未能继续使用涉案商铺装修的剩余价值，故原告诉请涉案商铺装修价值的损失，理据充分。经司法评估，原告该部分的损失无争议部分为25674元，有争议部分中原告已拆走部分，属于未形成附合的部分，不属于原告装修损失，争议部分中天花饰面层抹灰、找平、罩面360㎡工程款5636.3元（定额计价为9662元），被告提出不是原告施工，天面与墙体颜色不一致，原告主张天面是与墙面一起施工，经向评估机构了解，天花与墙体颜色是一致的，被告亦确认墙是原告刷的，故对被告上述意见，本院不予采纳，原告装修损失合计为25674元+9662元=35336元，本院酌定按50%计算被告应支付原告装修费用损失为17668元，原告起诉装修损失超出部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿生产损失40000元，未能提供证据予以证实，故对该请求本院不予支持。原告要求被告退还起租时至今的租金20000元，原告实际占有使用租赁房屋，仍应向被告支付场地使用费，原告该请求于法无据，本院不予支持。原告要求被告退还押金8000元，因合同无效，被告收取的押金应予以退还，原告该请求合理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起五日内，被告梁锦秋向原告雷海生赔偿装修损失17668元；
二、自本判决生效之日起五日内，被告梁锦秋向原告雷海生退还押金8000元；
三、驳回原告雷海生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3060元，由原告雷海生负担2491元，被告梁锦秋负担569元并于本判决生效之日起三日内迳付原告雷海生。案件评估费3450元，由原告雷海生负担1725元，被告梁锦秋负担1725元并于履行本判决时迳付原告雷海生。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 蔡玉林
人民陪审员 吴 冠
二〇一八年一月四日
书 记 员 廖若薇