辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4312号
上诉人（原审被告）:沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区梅江北街18号。
法定代表人：代国亮，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韩阳，辽宁奥启律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王阳，女，1963年6月12日出生，满族，住址沈阳市和平区.
委托诉讼代理人：孙洪文、李若蒙，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司因与被上诉人王阳商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初132号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沈阳荣盛房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：1、一审法院事实认定错误，违反当事人合同意思表示。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，根据合同第十五条关于产权登记有明确约定，根据该条第二款买受人不退房，出卖按已付房款0.1%向买受人支付违约金。上诉人与被上诉人在合同签订时已经明确约定不退房，即被上诉人无权要求解除《房屋买卖合同》。一审法院以被上诉人拒绝履行合同，确定合同目的无法实现毫无依据，上诉人已经交房，被上诉人接收涉案房产，合同目的已经实现。2、一审法院适用法律错误，被上诉人解除权已消灭。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”依据房屋买卖合同及补充协议约定，涉案房屋交付时间为2012年5月31日，办理产权证的时间为2013年5月31日之前，被上诉人行使解除权应在2014年5月31日前行使，而本案中，被上诉人起诉日为2016年1月5日，已经超过了解除权行使的除斥期限。因此，上诉人无解除权，一审法院法律适用错误。3、一审法院认定合同目的无法实现的理由不成立，涉案房产具备办理房证条件，并不具备解除条件。一审期间该房屋已具备办理房证的条件，经过沈阳市房产局解疑领导小组办公室文件正式通知准予办理房证，解疑文件针对个人，已经明确了该房屋产权人为被上诉人王阳，准予办理房证也是针对被上诉人王阳，一审期间，上诉人多次通知被上诉人办理房证，但被上诉人拒不配合。被上诉人以上诉人拒不配合办理房证的理由完全不属实。另外，根据解疑文件规定，现该房产办理房产证只能针对特定主体即被上诉人办理，涉案房屋产权只能落在被上诉人名下，如法院判令解除房屋买卖合同，则上诉人无法再行对涉案房屋办理产权手续。因此，该《房屋买卖合同》已不具备解除条件。综上，请求二审法院依法维护交易稳定性，保障上诉人的合法权益，支持上诉人诉请。
被上诉人王阳答辩：驳回上诉，维持原判。
事实与理由：（一）商品房买卖合同第15条属于格式条款，并排除了对方解除合同这一主要权利，依据合同法第40条理应无效。1、本案商品房买卖合同是荣盛为了重复使用而预先拟定，不仅用于与王阳签订，更用于与所有买受人签订，并在订立合同时未与王阳等买受人协商，依据合同法第39条，属于采用格式条款订立的合同。2、物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。可见，商品房未经权属登记，消费者未取得所有权，消费者的合同目的不能实现。3、而按照买卖合同第十五条这一格式条款设计的所谓逻辑，因出卖人原因，超过1年甚至永远无法办理权属证书，买受人只能要求给付一个固定的、数额极少的违约金，而不能要求解除合同。很明显该条款排除了买受人可以解除合同这一主要权利，依据合同法第40条，该条款无效。（二）退一步讲，假设买卖合同第15条有效，但其适用的逻辑前提也是买卖合同第八条及补充协议第9条，即本案房屋经过包括施工方在内的五方联合验收合格，并有完整工程技术经济资料和经签署的工程保修书。但前述逻辑前提一个都没有成立，15条当然不适用。（三）再退一步讲，假设即便一审中可以办证，但根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释第19条，原告依然有权解除买卖合同，并要求赔偿损失。1、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。2、而且该司法解释条文，并没有附加诸如“当事人有约定的除外”之类的规定。这说明，这是一个法定解除，即无论当事人是否有约定，只要逾期无法办证超过一年，买受人均有权解除合同。3、之所以有这样的司法解释，是因为在商品房买卖合同约定的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人仍然无法办理房屋产权证书，出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再行转让、设定抵押权等，所以买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失。（四）涉案房屋因至今无法通过勘查、设计、建设、施工、监理单位的联合验收，更没有合格，而且即便是分户验收表也严重欠缺必要验收项，至今共有7项未验收，更未合格，而且没有工程技术经济资料，没有工程保修书，没有住宅质量保证书，王阳有权解除合同，并要求被告赔偿损失。1、《商品房买卖合同》补充协议第九条第4款约定：本合同第八条约定的“该商品房经验收合格”，按照《国务院建设工程质量管理条例》的规定指该商品房经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。2、另外《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产管理法》第二十七条也规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。3、而本案商品房至今未能通过前述五方的联合验收，更未合格。而且即便是极为不正规的住宅工程分户验收表，也只有荣盛和监理单位参与和盖章，施工单位、设计单位、勘查单位根本没有参与，更未盖章，而且只验收了表中的7项，其他7项根本没有验收，更未合格。另外，也没有法律规定的完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，还没有住宅质量保证书。本案房屋不合格，王阳有权解除合同，并要求赔偿损失。二、最高院关于商品房司法解释第15条第2款对本案没有适用意义，法律关于开发公司在发生根本违约的情况下的法定解除有法律规定，而且最高院该司法解释第19条也作了相关规定。而且上诉人的违约行为自上诉人一审起诉之时都是持续的，不存在上诉人所说的超过一年未行使的问题，在上诉人持续违约的情况下被上诉人有权利随时解除合同。在整个一审过程中上诉人并未提供任何的可以办理房证的相关证据，也没有正式通知过被上诉人办理房证。正如一审法院审理查明部分所述，在一审诉讼过程中受诉法院已经给上诉人足够的超长的时间，但是截止一审判决下达上诉人均未提供任何可以办理手续的相关证据。三、至少在被上诉人一审起诉之前上诉人的不能办证违约行为已经延续了近三年时间，依据前述最高院关于商品房司法解释第15条的规定，假设上诉人在一审中有相关证据可以证明可以办证，但也是足足超过了三年的时间，被上诉人有权依据最高院该司法解释第19条解除合同。另外，所说的沈阳市房产局领导小组办公室文件，整个一审过程中上诉人从未提交过，而且对于这样没有施工资料的涉案房屋，若走历史遗留问题解决办证需要开发公司委托建设工程质量检测职能部门，从地基到主体从内及外包括水、电安装，工程土建工程所有在内的工程，没有经过质量鉴定合格，所以即便有该文件，该文件也是虚假的。如果上诉人提供相关检测证据，被上诉人也将依法申请工程质量司法鉴定，证明该检测是虚假的，这也是上诉人一审没有提交的主要原因。
王阳一审法院起诉请求：要求立即解除原告与被告于2010年10月30日签订的商品房买卖合同；2、要求被告立即返还原告全部购房款2168783元及利息（以2168783元为基数，自2012年10月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：经审理查明，2010年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈北新区蒲南路9-53号4门-1-3房屋，价格2168783元。合同第八条约定，出卖人（被告下同）应当在2011年10月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。日因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款2168783元，并于2012年5月25日验收收房。本案审理中，被告公司周冠斌到庭接受法庭询问，本院指定被告于审理中提供涉案房屋经过验收具备初始登记或房屋通过其他程序具备办证条件的相关证明，被告于本院指定的较长期限内未能提供相关证明。现原告于审理中主张被告不能履行协助原告取得产权证的义务，拒绝继续履行合同并要求解除双方商品房买卖合同。
一审法院认为，原告与被告于2010年10月30日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现原告已经付清了购房款且诉争房屋已经于2012年5月25日交付原告，故根据合同约定被告应于2013年5月24日前将争议房屋需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并及时协助原告取得房屋权属证书，现被告并未按约定时间履行该义务。本案审理中，被告于本院指定的较长时间内均未取得房屋初始登记证明亦未提交其他证据反映房屋可以通过其他途径具备办证条件。因此无法预判被告能否履行该义务及可以完成房屋初始登记的具体时间，现原告因此拒绝继续履行该合同并要求解除双方买卖合同，对原告要求解除双方商品房买卖合同的主张本院予以支持。根据中华人民共和国合同法第九十四条规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2010年10月30日向被告支付购房款2168783元，被告应返还原告购房款及利息（以2168783元为基数，自2010年10月30日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。同时原告应将争议房屋腾空完好返还被告。关于被告提出针对该项违约，合同已经约定买受人（原告下同）不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金问题，因被告并未提供证据反映房屋可以具备初始登记的具体时间或房屋正在通过其他程序办理初始登记的相关证明，因此无法确定被告能够完成该义务，现原告拒绝继续履行合同，因此合同目的已无法实现，对被告该主张本院无法予以支持。
一审法院判决如下：一、解除原告王阳与被告沈阳荣盛房地产开发有限公司于2010年10月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告沈阳荣盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后二十日内返还原告王阳人民币2168783元及利息（以2168783元为基数，自2012年10月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、原告王阳于本判决发生法律效力后二十内将位于沈北新区蒲南路9-53号4门-1-3房屋腾空完好返还被告沈阳荣盛房地产开发有限公司。四、驳回原、被告其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费24150元，减半收取12075元，由被告沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。
本院经审理查明：2010年10月30日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的位于沈北新区蒲南路9-53号4门房屋，价格2168783元。合同第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下第2项处理，即被上诉人不退房，上诉人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，被上诉人向上诉人支付了购房款2168783元，并于2012年5月25日验收收房。2016年5月31日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室发出《关于准予“香缇斓山一期”项目第一批购房业主办理房屋权属登记的通知》，主要内容：“沈阳市房产局解遗领导小组办公室决定：准予对“香缇斓山一期”项目第一批购房业主办理房屋权属登记，本次准予登记94套房屋。其中，沈北新区蒲南路9-53号4门房屋产权人为被上诉人王阳”。
本院认为，本案的争议焦点主要集中在以下三个方面：第一、被上诉人是否享有对案涉房屋《商品房买卖合同》的解除权；第二、如果被上诉人享有解除权，其起诉请求解除合同是否超过了除斥期间；第三、法院应否判令解除合同。对此，本院逐一递进分析如下。
一、关于被上诉人是否享有对案涉房屋《商品房买卖合同》解除权的问题。
上诉人与被上诉人于2010年10月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。买卖双方当事人应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。按合同约定，上诉人应当在2013年5月24日前协助被上诉人办理涉案房屋的权属登记，上诉人在2013年5月24日仍未完成权属登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故被上诉人于2014年5月24日开始享有退房的法定解除权。
二、关于被上诉人行使解除权，起诉请求解除《商品房买卖合同》是否超过了除斥期间的问题。
就商品房买卖合同履行而言，上诉人作为房地产开发企业负有的两项义务，一为案涉房屋的实际交付，二是法律权属的转移登记。本案涉及的解除权，其性质上属于形成权，可以基于一方意思表示而发生相应的法律后果，故立法者为追求司法环境、交易过程的稳定，对权利人行使解除权限制以一定的期限，以防止给对方当事人带来过重的负担。上诉人作为出卖人，在被上诉人享有解除权后长达一年多的时间内未提出解除合同的情形下，有理由相信被上诉人不再行使解除权，继而为完整履行全部合同义务作进一步努力，同时也丧失了相应的另行出售案涉房屋的时机。在合同尚有继续履行的可能的情况下，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但法律必须给予其一定期间的限制。若权利人长期不行使解除权，势必会影响当事人双方权利义务关系的确定，进而影响交易安全。因此，如果享有解除权人超过一定期限不行使解除权，应视为其解除权利的丧失。本案中，尽管迟延办证的违约状态在持续之中，但并非属于出卖人无法继续履行办证义务的情形，仍属合同可继续履行状态，事实上上诉人亦于2016年5月31日即本案一审判决作出前通过解遗程序为被上诉人等94名办理了权属登记。被上诉人的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即2015年5月24日前，逾期未行使的，解除权消灭。而被上诉人直至2016年1月5日才向法院起诉解除《商品房买卖合同》，此时被上诉人因怠于行使合同解除权，其起诉已超过解除权行使一年的除斥期间，被上诉人已丧失解除权。
三、关于法院应否判令解除合同及对于相应后果如何处理的问题
交付房屋与办理权属证书系房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务。现上诉人已完全履行完毕两项义务，合同目的得以实现，被上诉人即使在解除权受到限制的情况下，依然可以通过要求被上诉人赔偿迟延办证违约金的途径得到损失的救济。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。根据该条款规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可以认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。
被上诉人于2012年5月25日办理入住，至今长达近5年之久。商品房去库存是沈阳振兴经济的重要一环，鼓励交易促进合同履行亦是合同法的基本原则。如果本案判令解除合同，既不利于整体性交易的稳定，又将对上诉人造成不可预估的责任风险；会造成房屋的价值贬损，亦不利于房地产市场的健康发展。一审法院认定不当，应予纠正。对于被上诉人提出要求解除案涉房屋《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。
鉴于上诉人在一审中未能提交《关于准予“香缇斓山一期”项目第一批购房业主办理房屋权属登记的通知》，导致一审法院认定事实不当，既给被上诉人造成诉累，又浪费司法资源，故本院认定本案一审、二审诉讼费均由上诉人负担。
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2016）辽0113民初132号民事判决；
二、驳回被上诉人王阳的诉讼请求。
一审案件受理费24150元，减半收取12075元，由上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司负担；二审案件受理费24150元，由上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一七年四月二十七日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。