广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初4188号原告：蒋春艳，女，汉族，1982年3月1日出生，住广东省博罗县。委托代理人：夏龙玉、戴文胜，广东耀辉（惠州）律师事务所律师。被告：惠州市伟豪房地产开发有限公司，地址：惠州市惠城区江北16号小区德赛大厦14层A房。法定代表人：黄伟。委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。原告蒋春艳诉被告惠州市伟豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院于2017年10月26日立案后，报请广东省惠州市中级人民法院指定管辖；广东省惠州市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤13民辖98号民事裁定书，指定本院审理。本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告蒋春艳的委托代理人戴文胜，被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋春艳向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告因逾期办理原告所购买房屋的不动产权证书向原告支付逾期办证违约金148741.19元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》【合同编号�惠州（2010）10XX36】，向被告购买位于惠州市××路××号XX号房，房屋总价款为520256元。根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”之约定，被告应在2013年10月29日前办理好原告所购商品房的不动产权证书。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，但被告直到2016年6月8日才为原告办理好房地产权证书，已构成违约。根据合同第十五条“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”之约定，被告应向原告支付逾期953天办证的违约金。参考本小区其他业主与被告纠纷的生效判决，原告请求违约金按购房款日万分之三的标准计算。为维护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，现依法向贵院提起诉讼，请�持原告的诉讼请求。被告惠州市伟豪房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人所签订的商品房买卖合同，双方均履行顺利，被答辩人依约支付购房款，答辩人依约交付房屋，被答辩人正常行使房屋使用权，其房屋所有权并无任何争议和障碍，其权益并无实际的经济损失。二、造成逾期办证的原因，并非答辩人的过错，完全是由于承建商江苏天宇建设集团有限公司（下称“天宇公司”）无理取闹，违约交付资料，拒不执行法院判决所致。根据惠州市中级人民法院生效的(2013)惠中法民一初字第16-3号《民事判决书》认定：2009年11月23日，答辩人与天宇公司分别签订《广东省建设工程施工合同》和《伟豪商住楼施工合同补充协议》，本案涉讼的房屋，由天宇公司承建。主要约定：发包人将位于惠州市江北××路与××路交界处东南角的XX工程(含三栋X单元X�，地下室X层，总建筑面积约18万平方米)发包给承包人承建，工期790天，2009年12月1日开始施工，2012年1月30日竣工完成等。上述合同和补充协议签订后，天宇公司于2009年12月份开始施工，2011年底基本完成该工程建设，答辩人依约陆续支付工程款20285万元，但双方对工程款结算存在争议，天宇公司仅交付了其中3、4、5、6、7单元共5栋商住楼，未与答辩人办理1、2、8、9单元的交楼手续和1单元至9单元的竣工验收备案手续。由此导致业主上访。经政府有关部门协调，天宇公司办理了2单元和8单元的交付手续，但以工程款结算为由，不予办理1单元至9单元的竣工验收手续，导致答辩人无法为业主办理房产证手续。为此，惠州市中级人民法院在2014年1月22日作出判决第一项如下：“江苏天宇建设集团有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向惠州市伟豪房地产开发有限公司�供XX项目1单元至9单元及地下室的完整竣工资料和竣工验收报告、竣工图、质量保修书，并协助配合惠州市伟豪房地产开发有限公司办理完成XX项目1单元至9单元商住楼及地下室的工程竣工验收备案手续。”上述判决生效后，天宇公司拒不执行，答辩人无奈于2014年5月5日向惠州市中级人民法院申请强制执行，法院亦立案受理，但天宇公司却拒不履行判决书确定的义务，导致答辩人无法及时为被答辩人办理房产证手续。由此足以认定，造成本案纠纷，完全是由于天宇公司恶意违约，拒不执行法院判决造成，本案的违约赔偿责任，依法应当全部由天宇公司承担，对此答辩人已另案提起诉讼。此外，本公司申请执行天宇公司的案件，在惠州市中级人民法院的强制执行下，天宇公司在2015年底才配合完成了相关竣工验收手续，答辩人于2016年1月5日向惠城区建设规划局提交了竣工验收备案表，该局于2016年3月4日核准备案，争讼的房屋至此时才可以办理房产证，答辩人立即安排为全体业主办证，答辩人向房产局提交被答辩人的办证资料在2016年5月2日受理备案。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理。”因此，根据合同条款约定，只要答辩人将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，答辩人便完成了办证义务。至于产权登记机关何时办妥房地产权证，并不属答辩人能力和权力所能够控制的范围。故本案计算违约金的截止时间应当在答辩人完成向房产局提交办证资料的时间，而不应当是房产证的出证时间。参照惠城区�院本楼盘系列案件的生效判例，本案的违约金应按每日万分之三的标准计至2016年5月2日，而不应当是2016年6月8日。对被答辩人过高的诉讼请求，请法庭查明事实后予以驳回。经审理查明，2010年10月25日，原告蒋春艳作为买受人，被告惠州市伟豪房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2010）10XX36】，约定：原告购买被告开发的惠州市××路××号XX号房屋，房屋总价款为520256元；被告应于2011年10月30日前，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，庭审中原、被告一致确认房屋的交付时间为2011年10月30日，原告购买的房屋于2016年6月8日办理了房屋产权登记。以上事实有原告的身份证、被告的营业执照、商品房买卖合同、不动产权证书、售房款发票、商品房质量保证书、惠州市房产管理局办理办证资料的电脑截屏图等证据及本院的庭审笔录在卷为据。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起730日内为原告办理房屋产权证书。原、被告在庭审中一致确认房屋的交付时间为2011年10月30日，本院予以确认。即被告应在2013年10月28日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至2016年6月8日才为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告主张逾期办证违约金的计算截止日期为被告提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日的问题，被告提交的惠州市房产管理局办理办证资料的电脑截屏图，不足以证明其已向产权登记机关提交了齐备的办证资料，亦无法充分证明截屏图上的时间为产权登记机关核准被告提交材料的实际日期，本院对其辩解不予支持。故，逾期办证违约金应从2013年10月29日起计至2016年6月7日止。此外，原、被告双方《商品房买卖合同》中约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以确认。即被告应支付违约金为148741.19元（520256元÷10000×3×953天）。至于被告抗辩认为其逾期办证系该房屋的承建方的原因所造成，逾期办证的法律责任应由承建方来承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，根据合同的相对性原则，原、被告之间构成房屋买卖合同法律关系，被告未依约履行办证义务，应向原告承担违约责任；被告认为其逾期办证的原因系房屋的承建方原因造成的，其可另行依法向该房屋的承建方主张权利。所以，被告的该抗辩理由，无法律依�，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋春艳支付逾期办证违约金148741.19元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 廖秉廉二〇一七年十二月十六日法官助理 曾嘉莲书记�李金凤