河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1378号
上诉人（原审被告）：杨秋峰，男，1977年8月29日出生，汉族，住山东省曹县。
委托诉讼代理人：王娟，河北环京律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石永惠，女，1956年7月16日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。
委托诉讼代理人：沈文陶、任跃，河北则阳律师事务所律师。
原审第三人：固安县安联房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市英国宫商业街。
法定代表人：宋新月，该公司经理。
委托诉讼代理人：龚雷，男，1979年12月8日出生，汉族，住河北省固安县，该公司职员。
上诉人杨秋峰因与被上诉人石永惠、原审第三人固安县安联房地产经纪有限公司（以下简称安联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨秋峰上诉请求：1、撤销固安县人民法院(2017)冀1022民初2077号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审认定事实不清。合同签订时，上诉人就己将上诉人与原房主陈思华、中介公司签订的购房合同交给被上诉人查看。上诉人已明确告知被上诉人房屋产权情况后，双方签订了购房合同，约定首付款134万元，剩余尾款到房产证过户后以现金或贷款方式支付。合同履行过程中，被上诉人向上诉人支付了100万元，后因房屋要解押，上诉人要求被上诉人支付34万元，上诉人以房屋五证不齐没有向上诉人支付34万元，也没有进行物业变更手续。被上诉人反而提出要求与原房主陈思华直接签订合同，中介公司与上诉人同意后，被上诉人却反悔迟迟不来与陈思华签订合同。被上诉人作为完全民事行为能力人，应为自己的行为负责，被上诉人在房屋价格略有跌落前提下，与上诉人解除合同的行为违背合同法的诚实信用原则。二、一审法院程序违法。本案的审理涉及两个法律关系。一是房屋买卖合同纠纷，一是居间服务合同纠纷，违背一事一诉的原则。三、涉案房屋所有权不存在瑕疵，上诉人有权处分，不能成为解除合同的事实依据。被上诉人发出解除合同的律师函是单方行为，不构成解除合同的法定事由，不存在导致涉案房屋无法过户的情形，且被上诉人对涉案房屋的权属处于明知状态，非上诉人存在过错。请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人石永惠主要答辩理由为，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2017年4月8日，双方签订存量房居间买卖合同及补充协议（此时距被答辩人与原房主陈思华签订房屋买卖合同仅隔18天），被答辩人就将涉案房屋倒卖给答辩人，并且在双方签订合同及补充协议时，故意隐瞒了原房主为陈思华和其没有取得涉案房屋所有权的事实，其行为违反了双方签订的合同关于被答辩人保证涉案房屋不存在任何权利瑕疵的约定。答辩人在合同履行过程中，发现被答辩人存在对涉案房屋根本没有所有权的严重违约行为和继续履行合同的重大风险后，答辩人为维护自身合法权益，以向被答辩人和第三人发律师函的形式通知解除房屋买卖合同，答辩人并无过错和违约。合同第一条中抵押权人未填写，此房屋当时已经在银行设定了抵押贷款，正常情况下此处应当填写，但是被答辩人为了隐瞒其并非房屋所有权人的真相未填写，直接证明了被答辩人故意隐瞒真相的目的，已经构成根本违约。鉴于政府限购政策的出台，被上诉人更无购房资格，在涉案房屋产权存在严重瑕疵并受限购影响，合同无法实际履行，被上诉人请求确认合同已经解除等主张有事实及法律依据。二、一审判决不存在程序违法情形。最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法[2011]42号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从以上规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理有法可依。本案答辩人一审诉讼请求都是基于同一法律事实产生，因本案房产交易合同中包括房屋买卖合同与居间合同两部分，故本案一审法院一并进行审理并无不当。同时，一并审理也有利于提高审判效率，减少当事人诉累。一审判决正确，应予以维持。
安联经纪公司答辩称，根据房管局政策，6月2日之前签订的合同有转款记录的可以继续履行。补充协议中已经明确此房屋未取得所有权证，被上诉人知道此事实，双方已知晓交易风险。
石永惠向一审法院起诉请求：依法确认原被告签订的存量房居间买卖合同及补充协议于2017年6月17日解除；要求被告返还原告已支付的购房款100万元；要求被告支付违约金552000元；要求被告、第三人连带返还原告已支付的居间服务费40000元；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年3月20日，陈思华与固安华夏幸福基业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。陈思华购买固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发建设的位于固安县房屋。该房屋建筑面积83.08平方米，陈思华支付部分首付款后，剩余房款45万元办理了银行按揭贷款。2017年3月21日，被告与陈思华经第三人介绍，签订存量房居间买卖合同及补充协议，约定陈思华将上述涉案房屋出售给被告，关于房屋所有权证取得约定，陈思华承诺在开发商通知可以办理时积极配合取得该房屋所有权证，并积极配合办理房屋所有权转移登记手续。2017年4月8日，原、被告经第三人介绍，签订存量房居间买卖合同及补充协议，约定被告将上述涉案房屋出售给原告，总价款184万元。付款方式为2017年4月12日前支付50万元，2017年4月14日前支付50万元。2017年4月30日前支付34元，如第三方或其他共有权人主张权利，被告承担一切相关法律责任。被告保证该房屋没有产权纠纷，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，被告应支付成交房价总款50%的违约金，并承担其他相关责任。存量房居间买卖合同及补充协议签订后，原告于当日支付第三人居间服务费4万元。支付被告定金10万元于2017年4月12日支付购房首付款40万元，于2017年4月14日支付购房首付款50万元。第三人为原告出具了收据。被告为原告书写了收条。后来在配合被告办理解押登记时，原告才得知该房屋并不是被告从开发商处直接购买的，该房屋的实际购买人、贷款抵押人为陈思华。2017年5月5日、被告提供了陈思华与其签订的存量房居间买卖合同。原告认为，因该房屋在房管局备案的实际购买人是陈思华，原告与被告签订的购房合同如继续履行存在很大风险，2017年5月11日原告以律师函形式函告被告及第三人，要求提供开发商是否具备办理房产证条件的相关证据，并配合签订三方协议等。经原告与被告、第三人协商未达成一致意见。廊坊市人民政府于2017年6月2日发布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》明确非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购一套。2017年6月17日原告以律师函形式函告被告及第三人、涉案房屋产权存在严重瑕疵；受限购影响，原告不符合购房条件，合同已无法实际履行，解除双方签订的存量房居间买卖合同及补充协议，要求被告返还已付购房款并承担违约责任，要求第三人返还已付的中介服务费。后原、被告及第三人协商未果，原告诉至法院。
一审法院认为，案外人陈思华购买涉案房屋，在没有还清贷款、撤销该房屋抵押权的情况下，将该房屋出售给被告，被告在没有取得该房屋所有权的情况下，又将该房屋出售给原告，被告及第三人称在签订存量房居间买卖合同及补充协议时，已将被告与陈思华的买卖合同给原告出示并明确告知了原告，原告对此不予认可，被告及第三人未能提供证据证明已将被告与陈思华的买卖合同向原告出示并明确告知了原告，因此，原、被告签订的存量房居间买卖合同及补充协议，其标的物所有权存在瑕疵，原告已向被告及第三人发出律师函，通知其解除合同，原告发出的解除合同通知，符合法律规定，应认定原、被告签订的存量房居间买卖合同及补充协议已经解除。原告要求被告返还购房款100万元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金552000元一节，因被告出售的标的物所有权存在瑕疵，被告构成违约，应承担违约责任。但原告对购买房屋这一重要事项也应认真审查被告是否对该房屋具有所有权，原告未进行认真审查便与被告签订存量房居间买卖合同及补充协议，原告对造成合同解除也负有一定责任。根据本案实际，本院酌定被告向原告支付成交房屋总价款10%的违约金184000元（1840000元X10%）。关于原告要求被告及第三人连带返还原告已支付的居间服务费40000元一节，该居间服务费40000元系由第三人收取，第三人在居间服务活动中，应对被告销售房屋行为的真实性、合法性进行形式要件的必要审查，如实向原告报告。在被告没有取得该房屋所有权的情况下，即促成双方签订房屋买卖合同，第三人存在过错和过失。一审法院酌定第三人返还原告居间服务费20000元。原告要求被告返还居间服务费的诉讼请求不予支持。遂判决：一、确认原告石永惠与被告杨秋峰签订的存量房居间买卖合同及补充协议于2017年6月17日解除；二、被告杨秋峰返还原告石永惠购房款100万元；三、被告杨秋峰给付原告石永惠违约金184000元；四、第三人固安县安联房地产经纪有限公司返还原告石永惠居间服务费20000元；五、驳回原告石永惠其他诉讼请求。上列第二、三、四项于本判决书生效后十日内履行。
二审庭审中，上诉人提交手机录音，证明涉案房屋随时可以办理产权过户手续，双方签订的合同能够全面适当履行。被上诉人认为，录音不能确定对方就是陈思华本人，如证实本案待证事实应出庭作证。即便是对陈思华的录音，双方签订的合同对案外人陈思华不具有约束力。根据相关法律规定，证人作证应当出庭接受询问，因上述录音证据被上诉人不予认可，本院无法核实其真实性，对该证据本院不予确认。
二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案合同签订时，上诉人杨秋峰负有向被上诉人石永惠对所售房屋的权属状况履行如实告知义务，安联经纪公司作为专业中介机构亦应履行审核和告知义务。而二当事人未能举证证明履行上述义务，应承担举证不能的责任。故，上诉人杨秋峰要求继续履行合同的抗辩理由不能成立，被上诉人石永惠据此函告解除合同有事实依据，一审法院据此判决确认双方签订的存量房买卖合同及补充协议已经解除，并由上诉人杨秋峰返还被上诉人石永惠购房款正确，本院予以维护。被上诉人石永惠作为完全民事行为能力人，在购买房屋过程中，没有对房屋的权属进行核实，属于对自己的行为未尽到审慎义务，其存在过错同样是解除合同的原因之一，在确认合同解除的情况下亦不应获得违约赔偿。故，本院对一审判决违约金事项予以调整。另，本案诉讼基于同一事实产生，一审法院审理程序合法。综上，一审法院认定部分事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2077号民事判决第一、二、四、五项，即确认原告石永惠与被告杨秋峰签订的存量房居间买卖合同及补充协议于2017年6月17日解除；被告杨秋峰返还原告石永惠购房款100万元；第三人固安县安联房地产经纪有限公司返还原告石永惠居间服务费20000元；驳回原告石永惠其他诉讼请求；
二、撤销河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2077号民事判决第三项。
案件受理费9614元，由石永惠负担2884元，杨秋峰负担6730元；二审案件受理费15456元，由石永惠负担4637元，杨秋峰负担10819元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马令梅
审 判 员 张建民
审 判 员 杨立军
二〇一八年四月十三日
法官助理 王国强
书 记 员 刘 磊