广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初10848号原告：南宁金恒房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区白沙大道65号。法定代表人：潘超文，董事长。委托诉讼代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。被告：林瑞菊，女，1963年11月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒公司）与被告林瑞菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告金恒公司的委托诉讼代理人王业强到庭参加了诉讼。被告林瑞菊经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金恒公司提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2010年4月10日签订的《商品房买卖合同》，位于南宁市云星·钱隆天下1号楼2501号房由原告收回，被告协助、配合原告办理该房屋抵押权登记注销手续、商品房买卖合同备案撤销手续和商品房预告登记的注销相关手续（原告已经为被告代偿贷款及相关费用人民币833293.03元）；2、判令被告赔偿原告实际损失18828.30元（833293.03元＋入住4年半的房屋折旧费218811.42元+违约金182342.85元-1215619元）；3、被告承担原告支出的律师费人民币20000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年4月10日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，并约定：被告购买原告开发的位于南宁市云星·钱隆天下1号楼2501号房，建筑面积为97.75平方米，总价为人民币1215619元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3项约定：在签订合同时被告应当同时支付合同总价款的31.06%（计人民币377619元）作为首期付款，其余68.94%的合同价款（计人民币838000元）由买受人向银行办理按揭贷款。被告于2010年4月10日支付了部分首付款377619元、代办房产证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金7526.75元。同时，原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续，被告在中国农业银行办理了按揭贷款838000元。然而，被告未按合同约定付清首付款，甚至在银行贷款发放后不按借款合同约定向银行偿还贷款，从而导致原告因承担连带保证责任而被代偿贷款本息等相关费用合计833293.03元，即原告因被告逾期偿还贷款造成而代偿贷款的直接财产损失合计833293.03元。为此，原告向被告正式提出要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此均置之不理。基于以上事实，根据《合同法》第九十四条规定以及双方合同附件六第一条第10、11款约定，原告有权解除合同，并要求被告赔偿原告实际损失18828.30元（代偿费用833293.03元＋入住4年半的房屋折旧费218811.42元+违约金182342.85元-1215619元），同时有权要求被告为此支出律师费20000元。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定提出前列之诉讼请求，恳请依法判如所请。被告林瑞菊未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。经审理查明，2010年4月10日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00078923），约定由被告向原告购买位于云星·钱隆天下1号楼2501号房（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款1215619元。合同附件六《合同补充协议》第一条“付款方式”第3款约定，买受人在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.06%作为首期付款（此比例为暂定比例，买受人应付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准），计人民币377619元；其余68.94%的合同价款，计人民币838000元由买受人向银行办理按揭贷款；第10款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；第11款约定，买受人应在出卖人代偿贷款的事实发生之第二日起3日内与出卖人及贷款银行共同到房屋抵押登记机关同时办理解除原房屋抵押登记手续及将房屋抵押给出卖人的登记手续，买受人不得将房屋另行抵押或转让给他人。买受人拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给出卖人的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。被告向原告支付了房款377619元、代办房产证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金7526.75元。后原告与被告办理了上述合同的《商品房买卖合同登记备案证明》（合同备案编号为YS00078923）及《预购商品房预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1149451号）。2010年8月20日，原告与被告及中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称“农行广西区分行营业部”）共同签订一份《个人购房担保借款合同》，约定由被告向农行广西区分行营业部借款838000元用于购买涉案房屋，被告以涉案房屋作为借款的担保，原告自愿为被告提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。上述借款合同签订后，其后农行广西区分行营业部向被告发放了贷款838000元并于2011年10月12日办结《预购商品房抵押权预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1209376号）。至此，被告已向原告支付房款合计1226045.75元。后因被告未能按照借款合同的约定按时向农行广西区分行营业部偿还借款本金和利息，农行广西区分行营业部于2015年4月8日将本案原告及被告作为共同被告起诉至本院。本院于2015年8月15日作出（2015）青民二初字第716号民事判决书，判决原告对被告向农行广西区分行营业部所负的债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，原告为被告代偿了借款本息及支付相关费用总计833293.03元。原告为被告承担连带保证责任后，被告未在合同约定的期限内将代偿款项偿还给原告，原告遂于2016年9月20日以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，原告提起本案诉讼支出律师代理费20000元。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告林瑞菊经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告于2010年4月10日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。一、关于解除合同的问题。根据合同约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向其偿还代偿款项，否则视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。本案中，被告未按时向银行偿还按揭贷款，原告作为保证人为被告代偿了借款本息、律师费等费用合计833293.03元，但被告未在合同约定的期限内向原告偿还代偿款项，且至今仍未履行，被告的行为已构成违约，且符合双方约定的合同解除条件，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于合同解除的时间，由于原告未能举证证明其曾向被告发出过解除合同通知书，现原告通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本公告送达被告之日即2017年5月1日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告协助其注销涉案房屋已设立的商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记的诉请，于法有据，本院予以支持。因原告并未与被告办理涉案房屋的交房手续，故原告要求收回房屋的诉请，没有事实依据，本院不予支持。因涉案房屋的抵押权预告登记的权利人为农行广西区分行营业部，虽然原告代为偿还了被告所欠农行广西区分行营业部的债务，但其要求注销该预告登记的，仍应向农行广西区分行营业部申请，被告有义务协助。另外，合同解除后，原告应将被告已付的各项款项1226045.75元退回给被告，但因被告尚欠原告各项代偿款833293.03元，双方债务相互抵消后，原告仍需向被告退还392752.72元（1226045.75元-833293.03元）。对原告主张的房屋折旧费，合同中并未约定，且原告并未与被告办理涉案房屋的交房手续，该项费用本院不予支持。二、关于违约金支付和律师费损失的问题。根据合同约定，买受人不按约定期限偿还出卖人代偿款项的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。同时，买受人还需承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。现因被告未在约定期限内偿还代偿款项，原告依此解除合同，被告理应按照上述约定向原告支付违约金182342.85元（1215619元×15%），并承担原告为追索代偿款项而支付的律师费20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告林瑞菊于2010年4月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00078923）于2017年5月1日起解除；二、被告林瑞菊协助原告南宁金恒房地产开发有限公司办理位于云星·钱隆天下1号楼2501号房的《商品房买卖合同登记备案证明》（合同备案编号为YS00078923）、《预购商品房预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1149451号）撤销手续；三、被告林瑞菊协助原告南宁金恒房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部申请办理位于云星·钱隆天下1号楼2501号房的《预购商品房抵押权预告登记》（预告登记证号：邕房预字第1209376号）注销手续；四、原告南宁金恒房地产开发有限公司退回给被告林瑞菊392752.72元；五、被告林瑞菊向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金182342.85元；六、被告林瑞菊向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付律师费20000元；七、驳回原告南宁金恒房地产开发有限公司要求收回位于云星·钱隆天下1号楼2501号房的诉讼请求。本案受理费12521元，由原告南宁金恒房地产开发有限公司负担3291元，被告林瑞菊负担9230元。公告费260元，由被告林瑞菊负担。此款原告南宁金恒房地产开发有限公司已预交，由被告林瑞菊连同上述应付款项一并支付给原告南宁金恒房地产开发有限公司。上述应付款项及应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不作为的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或代表人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱微微人民陪审员  陈世芬人民陪审员  胡晓明二〇一七年八月三十日书 记 员  覃勇江附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的约定。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。