西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初8654号
原告：祝梦，女，1990年4月13日出生，汉族，户籍地：湖北省大冶市还地桥镇。
委托诉讼代理人：鱼武华，北京国枫（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李金辉，北京国枫（西安）律师事务所律师。
被告：周娜，女，1980年4月5日出生，汉族，户籍地：西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：陈天琪，陕西平镜律师事务所律师。
第三人：西安志道不动产中介有限公司，住所地：西安市碑林区。
法定代表人：白云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙玮，男，1986年10月7日出生，汉族，住西安市临潼区书院门街41号，该公司员工。
原告祝梦诉被告周娜、第三人西安志道不动产中介有限公司（以下简称志道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祝梦委托诉讼代理人李金辉、被告周娜及委托诉讼代理人陈天琪、第三人志道公司委托诉讼代理人孙玮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告祝梦向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告双倍返还原告购房定金100000元；三、判令被告返还原告购房更名费35000元，以上二、三项共计135000元；四、判令本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月18日，原、被告及第三人三方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其坐落于西安市莲湖区莱安逸珲房屋，建筑面积64.5平方米的房屋以总价650000元卖给原告，第三人为原、被告双方提供中介服务。合同签订当日，原告向被告支付定金50000元。合同约定被告在开发商处签订注销备案申请当日，三方在银行开立资金监管账户，原告向监管账户转入购房款325000元；原告网签购房合同两日内，配合被告解冻监管账户。合同另约定购房更名费35000元、中介佣金等税费由原告承担等内容。2017年5月18日，原、被告签订《补充协议》约定被告负责更名事宜，双方核实确认购房更名时间为两周，更名费在35000元之内由原告承担，超出部分由被告承担，如原、被告核实无法进行更名的，则终止本次交易，双方互不承担违约责任。2017年6月19日，原、被告与何超飞签订《补充协议》再次重申更名费承担问题。同日，原告向被告支付了更名费35000元。上述合同、协议签订后，被告一直拒不履行合同约定的署名、注销备案义务，截至今日仍未按照合同约定将房屋备案注销、更名完成，合同已无法继续履行。原告、第三人多次与被告协商退还相关款项，但被告蛮不讲理，拒绝返还。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告周娜辩称：2017年5月18日，被告与原告祝梦及第三人志道公司签订了《房屋买卖合同》，约定将被告周娜名下的坐落于西安市莲湖区莱安逸珲房屋，建筑面积64.5平方米，价款650000元，出卖给原告。合同第三条第（二）款第2项约定：三方约定，签订本合同当日买方支付定金五万元；卖方在开发商处签订注销备案合同申请当日，买方需支付给卖方购房款275000元；卖方于签订注销备案合同申请当日，三方在银行开设银行监管账户，买方需将剩余房款325000存入监管账户；在买方拿到商品房网签购房合同起二日内，解冻监管账户将款打给卖方。在该合同签订当日，由于原告方尚未确定最终将涉案房屋登记在其家人谁的名下，及三方为了更加详细的说明将要进行的更名事宜，故三方又签订了一份《补充协议》。该补充协议约定：在办理房产更名或过户手续时，买卖双方同意将买受人变更为被告周娜自己配偶或其父母其中任何一人。在两份合同签订后，买卖双方就更名事宜进行准备，至2017年6月19日，买方支付了35000元更名费，并确定用原告之母江秋英的材料信息用于办理更名手续，且三方又签订了另一份《补充协议》对以上内容进行了明确。于此同时，被告周娜也向开发商提出了注销申请。但，原告并未按照合同约定，向卖方支付购房款275000元。后，在更名事宜办理过程中，2017年7月4日西安市住房保障和房屋管理局发布了《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，该细则第三条规定：2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。根据该实施细则，被告周娜提供的其母亲江秋英的非本市户籍材料作为更名对象，已不具备了当时的购房资格。买卖双方后口头达成约定，原告提出由其的配偶望洋购买房屋，将合同更名至其名下，因望洋系西安市户口，不受外地户口购房的限制。但之后原告反悔，不愿意购买房屋。形成本诉。被告周娜认为，本案中被告周娜一直积极履行各项义务，包括合同的注销更名事宜，现不能继续进行的原因系原告提供的购房人丧失了购房资格，使得客观上无法继续进行房屋的买卖及更名。被告周娜无任何过错，且原告不按照合同约定支付购房款才是具有过错的一方。但是，就市场经济促进商事交易的前提下，本案现也具备继续履行的条件，即原告提供其配偶望洋的材料作为购房人，继续办理更名过户手续。故被告周娜要求继续履行合同，而非解除合同。退一步而言，如果原告拒不交付其配偶望洋的材料让其作为该房屋的登记对象，那么本案中的解除合同原因根本也是原告一方丧失购房资格，且未按期支付购房款严重违约，造成的合同目的无法实现，进而合同解除。而并非被告周娜过错违约。在此情况下的合同解除更不存在卖方双倍退回定金承担损失的法律后果，而是应由原告这一违约方赔偿卖方损失。综上所述，被告周娜请求法院驳回原告祝梦的全部诉讼请求。
第三人志道公司辩称：志道公司作为中介方，其认为原、被告双方都不存在违约，合同是可以继续履行的。志道公司对“是否同意解除合同”未发表明确意见。
双方当事人就本案争议事实进行了举证质证，原告祝梦向本院提交如下证据：证据1、原告身份证复印件、被告身份证复印件、被告户籍信息表，证明：原、被告均具有民事权利能力与民事行为能力，诉讼主体适格；证据2、《房屋买卖合同》、定金收条、定金转账记录，证明：原被告及志道不动产成立合法有效的房屋买卖合同关系且原告履行了合同义务；证据3、补充协议（2017年5月18日）、补充协议（2017年6月19日）、更名费转账记录、商品房备案查询记录，证明：原告履行了义务，但被告因房价上涨等原因恶意违约，未履行更名义务，应当承担违约责任。
被告周娜对原告祝梦提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2中买卖合同及定金交付情况真实性无异议，根据买卖合同约定，买受方仅支付了定金50000元，未支付首付款275000元；对证据3根据补充协议第三条，房屋更名可以指定祝梦的配偶或父母。这是双方对实际买受人的约定。对其证明目的不认可，被告方已经做了相关的注销备案申请，尽到了合同义务，反而是原告没有尽到付款义务。也不存在因房价上涨恶意违约，被告方现在还愿意卖房。
第三人志道公司对原告祝梦提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，购房合同第二页第三条的三方约定，原告未支付首付款275000元属实，但被告办理注销备案申请时没有通知买方或者中介方，否则中介方会督促原告支付275000元；对证据3，真实性无异议。
被告周娜向本院提交证据如下：证据1、商品房买卖合同一份，证明：本案的涉案房屋系被告周娜于2014年12月9日从开发商西安古城恒达置业有限责任公司处购买，该房屋的建筑面积为64.5平方米。被告系该房产的所有人；证据2、西安市商品房买卖合同备案注销申请表一份、买受人江秋英的身份证、户口本，证明：本案原被告及第三人在2017年5月18日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》之后，2017年6月23日，被告按照原告提供的买受人信息向涉案房屋的开发商提交了合同备案注销申请，已经履行了出卖人的义务，无任何违约及过错事由。由于限购令实施，原告提供的买受人江秋英不具备购房资格，无法就江秋英的材料继续办理更名手续。
原告祝梦对被告周娜提交的证据发表质证意见如下：对证据1商品房买卖合同没有异议；对证据2，在双方2017年5月18日的补充协议里明确约定要在2周内完成原始合同的注销，原告方也提供了原告母亲的身份信息，被告证据里也提供了。当时没有限购令，因此是可以办理手续的。但被告一直没有办理，因此才无法办理。至于被告说让原告的丈夫来买，补充协议中写原告可以指定亲属一人，原告已经指定了原告的母亲，并非是让原告买房就一定要让原告的家里其他人买。从证据里也能体现原告方提供了原告母亲的身份信息，尽到了履行义务。第三人也提到了被告办理注销备案手续没有通知原告，原告都不知道怎么支付购房款。
第三人志道公司对被告周娜提交的证据真实性及证明目的均无异议。
庭审中，第三人志道公司未向法院提交证据。
本案依据双方认可的证据及庭审中陈述的内容认定事实如下：2014年12月9日，被告周娜从案外人西安古城恒达置业有限责任公司处购买了西安市莲湖区莱安逸珲房屋房屋，被告周娜与西安古城恒达置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》。2017年5月18日，原告祝梦、被告周娜与第三人志道公司共同签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定，被告周娜为出卖人，原告祝梦为买受人，志道公司为居间人。周娜所售房屋坐落于西安市莲湖区莱安逸珲房屋，建筑面积64.50平方米。该房屋所有权证号（购房合同登记号）为：Y××××××××。关于成交价格、付款方式及资金划转方式为：（一）经周娜、祝梦双方协商一致，该房屋成交价格为650000元，上述房屋成交总价款包括公共维修金、天然气初装费；（二）祝梦采取一次性付款方式：三方约定：①周娜、祝梦、志道公司三方约定，在签订本合同当日祝梦需支付周娜定金50000元整；②周娜在开发商处签订注销备案合同申请，当日，祝梦需支付周娜购房首付款275000元整；③周娜于签订注销备案申请当日，周娜、祝梦、志道公司三方在银行开立资金监管账户，祝梦将剩余购房尾款325000元整打入资金监管账户；④在祝梦拿到商品房网签购房合同起两日内，志道公司配合周娜、祝梦双方解冻监管尾款打入周娜账户。该合同还约定，交易过程中所产生的所有税费及更名费均有祝梦承担（更名费35000元以内），包含志道不动产2%的中介佣金及大修、契税，均由祝梦方承担。周娜承担超出35000元整更名费用。该合同第六条约定，房产更名手续的办理及代办费：1、甲、乙双方以合同第五条约定内容履行房产更名的各项缴纳义务，未做约定的，以房地产交易主管部门的规定为准；2、西安志道不动产中介有限公司可以为甲乙双方提供快捷、统一、有效的更名代理服务，但双方须与西安志道不动产中介有限公司另行订立《权属更名委托合同》。权属转移过程中发生的各项税费可按通知时间预先交付西安志道不动产中介有限公司，由西安志道不动产中介有限公司代为缴纳，代理事项完成后，凭相关部门开具的完税证明、行政事业型收费收据、工本费发票等单据结算，由志道公司交付给付费的一方。该合同第九条约定，违约责任：（三）周娜祝梦双方在签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金；逾期超过十日的守约方有权解除合同。解除合同后，周娜应当自解除合同通知送达之日起，五日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息。违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金。第十三条其他约定若周娜祝梦双方因无法完成更名，导致此交易取消，合同终止，志道公司无条件退换居间服务费（佣金）13000元于祝梦账户（两个工作日内退还）。未尽事宜详见补充协议。该《房屋买卖合同》签订时，原告祝梦、被告周娜、第三人志道公司员工马江波（别名艾柯）在该合同上签名并捺印。该合同签订当日，原、被告及第三人三方还签订了《补充协议》一份，协议载明：“周娜祝梦双方经协商一致达成自愿买卖坐落于陕西省西安市莲湖区大寨路6号莱安逸珲房屋。为保证交易顺利进行，双方自愿达成如下补充协议：1、双方共同核实房屋买卖更名事项，周娜方负责更名事项，祝梦方出更名费用，更名费用在35000元以内由祝梦承担，超出35000元多出部分由周娜承担；2、若双方核实无法进行更名，取消交易终止合同，则双方均不承担违约责任，周娜在两个工作日内全额退还祝梦定金；3、双方在志道不动产签订《房屋买卖合同》，祝梦在办理房屋更名或过户等相关手续时，双方同意将买方可变更为买方指定祝梦自己配偶望洋或父母祝国启、江秋英其中任何一人；4、确定更名时间为两周时间，注销当天起公示时间为一个月时间，买方与开发商签订合同当天算起十五个工作日查购房合同编号，从注销当天起到查询房合同账号当天，按正常流程控制在两个月之内；5、此房屋更名成功，志道公司需配合周娜去监管银行解冻剩余房款325000元于周娜账户。若此房屋未更名成功，志道公司需配合祝梦去监管银行解冻剩余房款325000元于祝梦账户，并配合祝梦追回定金50000元整；6、其他事项按照《房屋买卖合同》执行。”原告祝梦、被告周娜、第三人志道公司员工马江波（别名艾柯）在该补充协议上签名并捺印。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订当日，原告祝梦通过银行转账向被告周娜交付房屋定金50000元，被告周娜向原告祝梦出具了定金收条并在收条上签字捺印，该收条写明：“本人（产权人）周娜今收到买受人祝梦，莱安逸珲小区房屋定金房款人民币50000元整。收款人：周娜日期：2017.5.18”。2017年6月19日，原告祝梦丈夫望洋代理祝梦与被告周娜、第三人志道公司签订了第二份《补充协议》，该协议载明：“周娜、祝梦双方经协商一致达成自愿买卖坐落于陕西省西安市莲湖区大寨路6号莱安逸珲房屋，为保证交易顺利进行，双方按合同要求：2017年6月19日祝梦已缴付更名费用35000元，多出部分由周娜承担。履行了2017年5月18日达成的补充协议第一条，志道不动产作为见证方。”原告祝梦丈夫望洋、被告周娜、第三人志道公司员工何超飞在该补充协议上签字捺印。该补充协议签订当日，原告祝梦通过银行转账向被告周娜交付更名费用35000元，并确定用祝梦之母江秋英的材料信息用于办理更名手续。原告祝梦还向被告周娜提供了江秋英的身份证、户口本复印件（江秋英户籍所在地为湖北省大冶市人）用于办理房产的购房合同更名。2017年6月23日，被告周娜向西安古城恒达置业有限责任公司提交了《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》及江秋英的身份证、户口本复印件。周娜在该注销申请表上签字捺印并盖章，西安古城恒达置业有限责任公司在申请表上写明“同意退房并注销合同备案”并在合同上加盖了公司公章。2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局发布了《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》，该细则第三条规定：2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。根据该实施细则，原告祝梦母亲江秋英因非本市户籍，没有在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明，已不能在西安市住房限购区域内购买商品住房或二手住房，已不具备此时的购房资格。
庭审过程中，被告周娜提出在《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》发布之后，原、被告双方曾协商同意将房屋更名至具有购房资格的原告祝梦丈夫望洋名下，这个过程需要额外支付更名费用12000元。但原告祝梦之后反悔，未能提供望洋的户籍材料。故双方合同无法继续履行。原告祝梦庭审中称双方未就是否更名为望洋名下达成一致，原告方只指定了要过户给江秋英名下，但被告周娜未能办理更名手续，因此构成了违约。
本院认为，被告周娜与西安古城恒达置业有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买西安古城恒达置业有限责任公司开发的位于西安市莲湖区大寨路6号莱安逸珲房屋，该商品房买卖合同签订后，被告周娜尚未取得该房屋的不动产权属证书，故按照2017年4月18日西安市人民政府下发的《西安市人民政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展的若干意见》中关于“自2017年4月18日起在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）”的规定，原告祝梦与被告周娜之间于2017年5月18日签订的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，该合同属合法有效，但该《房屋买卖合同》违反了西安市房地产交易的政策性规定，不能办理房地产过户交易的相关手续，双方当事人应当明知，该合同不能继续交易的法律后果，双方应当各自承担责任。原告祝梦
与被告周娜及第三人志道公司约定，采用由被告周娜向房地产开发商申请撤销备案登记的商品房买卖合同，继而由原告祝梦母亲江秋英与房地产开发商再次办理商品房买卖合同的形式完成原告祝梦与被告周娜房屋买卖合同交易，以规避西安市房地产交易的政策规定。2017年7月4日《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》出台，因原告祝梦母亲江秋英的户籍不在西安市，该撤销备案登记继而变更房屋买受人为江秋英的方式也无法实现，该后果应由原、被告双方应各自承担。因原告祝梦购买被告周娜房屋的合同目的已无法实现，故本院依法解除原告祝梦与被告周娜、第三人志道公司之间签订的房屋买卖合同，该合同解除后，被告周娜应返还原告祝梦购房定金50000元及过户更名费35000元。原告祝梦主张双倍返还定金，因合同目的不能实现的原因系政策规定，而非被告周娜违约行为造成，故该项诉讼请求，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告祝梦与被告周娜及第三人西安志道不动产中介有限公司于2017年5月18日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告周娜于本判决生效后十日内返还原告祝梦购房定金50000元；
三、被告周娜于本判决生效后十日内返还原告祝梦购房更名费35000元；
四、驳回原告祝梦其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3000元，原告祝梦已预交，本院减半收取后，由被告周娜承担750元，原告祝梦自行承担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 王晓萤
二〇一八年二月六日
书记员 赵 逸