广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终4451号上诉人（一审原告）：杨军，女，1984年6月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：陆锦清，女，壮族，现住南宁市青秀区，系上诉人母亲。被上诉人（一审被告）：广西贵人置业投资有限公司，住址：南宁市青秀区金湖路26-1号东方国际商务港B座1009号房。法定代表人：李柏晓，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：广西桂人房地产策划代理有限公司，住址：南宁市青秀区金湖路26-1号东方国际商务港B座1011、1013号房。法定代表人：李柏晓，该公司经理。一审第三人：邱汉云，男，1947年5月17日出生，汉族，住南宁市江南区。上诉人杨军因与被上诉人广西贵人置业投资有限公司（以下简称“贵人置业公司”）、广西桂人房地产策划代理有限公司（以下简称“桂人策划公司”）、一审第三人邱汉云居间合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，于2017年3月14日就本案事实向当事人进行了询问。上诉人杨军的委托诉讼代理人陆锦清、一审第三人邱汉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨军的上诉请求：1、撤销一审判决；2．判令贵人置业公司退还多收取的中介佣金3650元及相应的利息金额253．8元，以及之前所交中介佣金6000元的利息金额253元两项利息合计506.8元，按当年同期贷款利率计算，以后计算至案件终结；3．本案诉讼费，公告费全由贵人置业公司承担。事实与理由：2013年10月25日，上诉人与桂人策划公司、邱汉云签了一份房屋买卖合同。房子总价40万元。上诉人交了两万定金给邱汉云，又交了6000元佣金及手续费总共1.5万元给桂人策划公司。签合同后，邱汉云的女主人突然去世。上诉人多此催促邱汉云去办过户手续，但对方一直都不积极配合办理……直到12月底，国家税法变动，银行利率跟着上扬，购房成本超出了预期。再继续履行合同对上诉人显然不公平。上诉人提出解约是合法的。而且合同中约定有发生不可抗力的免责条款及卖方收取定金后的违约责任。在解除合同协议中第(三)点约定，如果上诉人再通过他经纪方买房，价款在40万之内不收取佣金，超出部份就按1.5％收取佣金。2013年3月17日，桂人策划公司和另几家中介成立“广西贵人置业投资有限公司”。桂人策划公司、梁峥．高瑜．李柏晓为股东发起人，根据公司的简介，他们是由原先的(桂人房产．广平房产．旺角地产)三家中介公司组建而成立的股份制民营企业。当时的总部办公地址就是原来桂人策划公司的总部地址，现已搬迁至南宁国际金融中心A座11楼整层。曾昭华当时是桂人策划公司南宁长兴路8号同和华彩美地B区27号门店的经理。他店里的员工有王绿艳等一干人马，人员都没变，办公地址也没变，大门上的招牌由原来的桂人策划公司变成了贵人置业公司。后来曾昭华调任贵人置业公司区域经理，原来的店里的员工王绿艳升任该公司同和华彩门店经理。2013年10月25日，桂人策划公司签的房屋买卖合同，经纪方签字是经理曾昭华，直属主管是全智群；2014年7月8日，贵人置业公司的房屋买卖居间合同经纪方签字，是另一门店经理汤巍。他的主管领导也是全智群。收款收据盖的是“广西贵人置业投资有限公司”的财务收款章。汤巍原来的店面挂的是“旺角中介”，后来改成“贵人置业”。当时就算是曾昭华签字，盖的也是“广西贵人置业投资有限公司”的收款章。是谁收款最关键。2014年7月8日上诉人与贵人置业公司签约了东葛华都1113号房，房子总价为49万。上诉人向他门店经理汤巍说明了之前买房与他公司另一门店发生的情况，而且他还打电话请示了他的领导，他说会处理好的。可一签完合同他就翻脸了。气得上诉人母亲大闹他一场……后来他怕出事，就联系上诉人来劝我母亲。桂人策划公司只是为上诉人签了房屋买卖合同，其他什么都没办。房屋买卖合同是不动产，有他特殊的一面，与其他合同是不一样的。在买卖合同里也有约定，要到相关部门登记，办理相关手续。再者还要交首付，办贷款，向国家交税费，付清房款：才能领证，交房，清理物业，等等一系列的手续。原桂人策划公司没有完成的业务，理应由贵人置业公司来完成。在《有关解除合同协议》中所写的，“买方、卖方同意补偿经纪方陆仟元”，是指买卖合同各方的中介佣金不退；所以才会有“解除合同协议中”第(三)点的约定。但贵人置业公司无赖收取二次佣金，违背诚实信用原则。意思自治原则也不能是至高无上的，也不能违反公序良俗。在签房屋买卖合同时，国家有规定，在适用法律时，要结合有关房地产部门所制定的相关规定。而且合同法123条也规定：其他法律对合同另有规定的依照其规定。根据《房地产经纪管理办法》第19条，“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金”。“严禁房地产经纪机构两家或者两家以上房地产机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费”。根据广西桂价费（2013）33号文件规定，“房地产中介服务机构不得依托有关行政权力强制收费。”合同法的根本原则是要优先保护弱者，保护守约方。原审中，既然说《关于解除买卖合同协议》为有效合同，那就应该按《合同法》60条履行。2014年1月25日的《有关解除合同协议》的约定在先，并且你已经先行收取了中介佣金，已经履行完你的权利，但该履行的义务你没有做。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件司法解释的精神，先合同已经收取佣金，必须履行合同义务的规定。你就有责任为上诉人完成你的义务。不能因为你组建新公司用了新名称，就蛮横耍赖，有损社会公德。贵人置业公司居间合同的签定，是在2014年7月8日，居间合同只是完善了之前没有完善的业务。而且中介违反了广西物价局的中介佣金的收费标准“0.5—2.5收取，最高不得超过3%”，已属超标收费。按照解除合同协议第（三）点，贵人置业公司收取佣金应该是（49万—40万）1.5%=1350元，即是超出40万部分按1.5%计算佣金。可是他们却收取了5000元佣金，理应退还多收取的（5000元—1350元）=3650元及相应的利息，还有之前早先收取的佣金6000元的利息。既然是违法违规收取了，就应该返还。综上，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请二审依法公正判决。被上诉人贵人置业公司、桂人策划公司未提出答辩意见。一审第三人邱汉云陈述：由法院判决。杨军向一审法院起诉请求：贵人置业公司、桂人策划公司退回佣金3650元并承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年10月25日，买方杨军、陆锦清，卖方邱汉云、卢妙宁，经纪方桂人策划公司签订一份《房地产买卖合同》（编号为NO：0016064），合同约定：邱汉云、卢妙宁将其名下位于南宁市青秀区（建筑面积69.2平方米）卖给杨军、陆锦清，房屋转让价格为40万元。杨军、陆锦清须向邱汉云支付定金2万元。合同签订后，杨军、陆锦清向邱汉云支付了购房定金2万元，支付给经纪方桂人策划公司中介服务费6000元。后因卖方共有人卢妙宁去世以及房产税调整等原因，杨军不再购买该房屋。2014年1月25日，三方签订了一份《关于解除买卖合同的协议》约定:买卖双方通过经纪方出售及购买位于南宁市青秀区单位物业，并于2013年10月25日签订房地产买卖合同（合同编号为NO：0016064），现因买方不愿意购买该房屋，买方提出解除合同，经三方协商达成协议：卖方邱汉云须于签订协议当天将定金13000元退还给杨军，卖方邱汉云同意补偿经纪方桂人策划公司损失6000元，买方杨军同意支付给卖方邱汉云10**元作为赔偿，同意补偿经纪方桂人策划公司损失6000元，经纪方桂人策划公司同意买方杨军如果在经纪方公司再购买价值40万元的房子，经纪方不再收取买方的服务费，如买方通过经纪方购买的房屋超过人民币40万元，经纪方按超出部分的1.5%收取买方的服务费。三方均在协议上签字按手印。卖方邱汉云已将定金13000元退还给杨军。2014年7月8日，买杨军、卖方梁景宗、贵人置业公司签定了一份《房地产买卖及居间合约》（编号：0001090）约定：杨军向梁景宗购买位于南宁市房屋一套（建筑面积73.21平方米），成交价49万元。2014年7月11日，杨军向贵人置业支付佣金5000元，贵人置业公司向杨军出具了《收款收据》。该房屋已经办理完过户手续。杨军在支付5000元佣金后认为，桂人策划公司指示杨军通过贵人置业公司购买房屋，杨军向贵人置业公司支付购买房屋佣金，应按照桂人策划公司先前的承诺收取，贵人置业公司只能按照超出40万的部分按1.5％计算佣金，即只能收取1350元的佣金【（49万－40万）×1.5%=1350元】。现贵人置业公司却收取了5000元，桂人策划公司与贵人置业公司多收取了原告3650元佣金，应当予以退回。另查明，被告贵人置业公司发起股东为被告桂人策划公司、梁峥、高瑜、李柏晓。一审法院认为：一、各方所签订的《关于解除买卖合同的协议》、《房地产买卖及居间合约》（编号：0001090）均系各方真实意思表示，为有效合同。二、关于桂人策划公司与贵人置业公司是否构成关联关系的问题。贵人置业公司的发起股东虽然为桂人策划公司、李柏晓、高瑜、梁峥。但杨军未能提交证据证明两个公司在经营场所、财务报表、工作人员均存在混同，其认为两者是关联企业证据不足。三、关于贵人置业公司是否应当按照杨军与桂人策划公司约定收取佣金，是否应由桂人策划公司与贵人置业公司退还佣金3650元的问题。贵人置业公司已经完成撮合杨军与邱汉云签订《房地产买卖及居间合约》，买卖房屋已经办理过户手续，中介方的义务已经完成。杨军也向贵人置业公司支付了5000元中介服务费。双方的合同义务已经完成。合同是约束各方权利义务的法律文件，仅在合同当事人之间产生法律约束力。杨军与桂人策划公司约定的中介服务费收取方式，与贵人置业公司没有关联，不能约束贵人置业公司收取中介服务费的权利，杨军已经实际支付给贵人置业公司5000元的佣金，表明其同意支付。因此对于杨军的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回杨军的全部诉讼请求。本案案件受理费50元、公告费700元，由杨军承担。二审经审理查明：一审认定事实属实，二审予以确认。本院认为，杨军与贵人置业公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：0001090）均系各方真实意思表示，为有效合同。贵人置业公司已经完成撮合杨军与卖方签订《房地产买卖及居间合约》，买卖房屋已经办理过户手续，中介方的义务已经完成。杨军也向贵人置业公司支付了5000元中介服务费。双方的合同义务已经完成。合同是约束各方权利义务的法律文件，仅在合同当事人之间产生法律约束力。桂人策划公司虽是贵人置业公司的股东之一，但没有证据证明两公司在经营场所、财务、工作人员存在混同，为关联关系的情况，杨军与桂人策划公司约定的中介服务费收取方式，与贵人置业公司没有关联，不能约束贵人置业公司，故杨军要求贵人置业公司退回其3650元佣金，不予支持。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨军负担。本判决为终审判决。审判长  邱伟英审判员  韦 婷审判员  郑肖肖二〇一七年四月五日书记员  梁 怡