四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2775号
上诉人（原审原告）唐瑜祥，男，汉族，1975年6月17日出生，住四川省成都市锦江区。
委托代理人张洪章，四川矩衡律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李佳恒，女，汉族，1976年8月18日出生，住四川省成都市锦江区。
委托代理人张洪章，四川矩衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都市锦洲房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市琉璃乡琉璃村*组。
法定代表人罗敏，董事长。
委托代理人高宇，女，汉族，1982年4月20日出生，住四川省成都市锦江区。
上诉人唐瑜祥、李佳恒因与被上诉人成都市锦洲房地产开发有限责任公司（以下简称锦洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月18日，唐瑜祥、李佳恒与锦洲公司签订《商品房买卖合同》，约定：唐瑜祥、李佳恒向锦洲公司购买锦洲公司开发的位于成都市锦江区××路××段×××号附×号商业用房，测绘建筑面积158.89平方米，其中套内建筑面积137.4平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米35501.62元，总价款4877923元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；锦洲公司应于2011年9月26日前向唐瑜祥、李佳恒交付该商品房；如因锦洲公司的责任，唐瑜祥、李佳恒未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，唐瑜祥、李佳恒有权退房；唐瑜祥、李佳恒不退房的，合同继续履行，自唐瑜祥、李佳恒应当取得该商品房的所有权证书期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证书之日止，按日计算向唐瑜祥、李佳恒支付已付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同补充协议》约定：唐瑜祥、李佳恒应于2011年9月25日前向锦州房产公司付清购房款。
2011年8月18日，唐瑜祥、李佳恒向锦洲公司支付房款100000元。2011年9月20日，唐瑜祥、李佳恒向锦洲公司支付房款1080000元。2011年9月21日，唐瑜祥、李佳恒向锦洲公司支付房款77923元。唐瑜祥、李佳恒共计向锦州房地产公司支付房款2157923元。
原审另查明，锦洲公司于2010年4月21日取得成都市锦江区××路××段×××号××栋×层房屋（建筑面积1382.21平方米，权1××××12）的所有权登记。案涉房屋即为上述的一层房屋中的一间商铺。其后，锦洲公司以该层房屋为成都市龙泉驿区誉诚小额贷款有限公司设定抵押，抵押面积1382.21平方米，权利价值23000000元，约定期限为2013年8月22日至2014年3月21日。2015年2月5日，成都铁路运输法院对上述房屋采取了限制登记的措施，限制登记时间为2015年2月5日，解除限制时间为2017年2月5日。
原审庭审中，唐瑜祥、李佳恒及锦洲公司对于2011年9月26日交付房屋的陈述一致。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：双方当事人陈述、锦州房地产公司工商登记查询通知单、《商品房买卖合同》及其附件、银行卡POS凭证、收据、房屋信息摘要等证据。
唐瑜祥、李佳恒在原审中的诉讼请求为：1、判令锦洲公司于判决生效之日起15日内为唐瑜祥、李佳恒办理房屋所有权证及国土证，国土证应于房屋所有权证取得之日起360日内办理，现房屋所有权证已逾期，故要求锦洲公司同时办理上述两证；2、锦洲公司按487元/天的标准向唐瑜祥、李佳恒支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2013年12月30日起计算至唐瑜祥、李佳恒实际取得房屋所有权证之日止；3、由锦洲公司承担案件的诉讼费用。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。唐瑜祥、李佳恒与锦洲公司在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，唐瑜祥、李佳恒、锦洲公司均应全面履行合同约定的义务。唐瑜祥、李佳恒依约履行了支付房款的义务，锦洲公司应依约履行交付房屋及办理房屋所有权证的义务，但锦洲公司在向唐瑜祥、李佳恒交付房屋后未能在约定期限内为唐瑜祥、李佳恒办理房屋所有权证，导致包括该房屋在内的整层房屋被法院限制登记。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，被法院限制登记的房屋不得转让，本案中唐瑜祥、李佳恒所购房屋已被法院限制登记，因此在限制登记期间不得转移所有权即不得办理房屋权属登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，锦洲公司未能按约办理房屋权属登记，存在违约行为，唐瑜祥、李佳恒本可以要求锦洲公司继续履行，但案涉房屋已被法院限制登记，因此唐瑜祥、李佳恒要求锦洲公司办理权属登记属于法律上不能履行，故唐瑜祥、李佳恒要求锦洲公司履行办证义务的诉讼请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。同时，唐瑜祥、李佳恒主张锦洲公司支付自2013年12月30日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金，因现在无法确定唐瑜祥、李佳恒能否取得房屋所有权证以及实际取得房屋所有权证的日期，违约金的截止日期无法确定，故对唐瑜祥、李佳恒的该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，判决：驳回唐瑜祥、李佳恒的诉讼请求。案件受理费3316元，保全费5000元，由唐瑜祥、李佳恒承担。
宣判后，原审原告唐瑜祥、李佳恒不服，向本院提起上诉称，一、案涉房屋所涉及的抵押登记以及限制登记均是针对案涉房屋所在楼栋整体产权的抵押及查封，且均设置于唐瑜祥、李佳恒购买案涉房屋之后，形成原因也是基于锦洲公司的对外债权，锦洲公司可以通过给付行为解除抵押登记和查封登记。二、案涉房屋的转让时间发生在限制登记时间之前，原审法院扩大解释了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，属于适用法律错误。三、原审法院既认定《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，又认为案涉房屋不能转让，明显存在逻辑错误。四、唐瑜祥、李佳恒已合法占有、使用案涉房屋，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，唐瑜祥、李佳恒的请求符合法律规定，应当得到支持。据此请求撤销原判，依法改判：1、锦洲公司于判决生效之日起15日内为唐瑜祥、李佳恒办理完毕案涉房屋所有权证及国土证；2、锦洲公司按487元/天的标准向唐瑜祥、李佳恒支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自起诉之日前两年起计算至实际取得之日止，暂计至起诉之日为355510元；3、本案一、二审诉讼费由锦洲公司负担。
被上诉人锦洲公司答辩称，锦洲公司认可双方签订的合同是真实有效的。锦洲公司办理的抵押登记是基于债权债务关系，锦洲公司愿意在解决债务之后配合唐瑜祥、李佳恒办理产权证。案涉房屋由唐瑜祥、李佳恒正在实际出租，唐瑜祥、李佳恒请求的违约金明显高于实际损失，请求法院予以降低。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项关于司法机关依法裁定查封的房地产，该房地产不得转让的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，鉴于案涉房屋所在楼层的整层房屋现仍处于被查封状态，且设置了抵押权，因案涉房屋并未办理分户产权证，即使针对案涉房屋的查封已经解除，在整层房屋的查封状态未被解除的情况下，唐瑜祥、李佳恒诉请锦洲公司限期为其办理案涉房屋的权属证书在事实上仍不能履行。而由于目前无法确定唐瑜祥、李佳恒实际取得房屋权属证书的日期，故锦洲公司应当承担的逾期办证违约金的截止日期亦无法确定。因此，原审法院判决驳回唐瑜祥、李佳恒的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。综上，唐瑜祥、李佳恒的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费、保全费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费3316元，由上诉人唐瑜祥、李佳恒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张菲菲
审 判 员 尹 英
代理审判员 夏 伟
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 刘奕君