广东省英德市人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤1881行初18号
原告：惠州市永弘裕投资有限公司。所在地:惠州市大亚湾西区新寮龙盛一路*号。
法定代表人：林锦彬。
委托代理人：叶晨，广东立邦律师事务所律师。
委托代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。
被告：英德市住房和城乡建设局。
法定代表人：张燕辉，局长。
委托代理人：张金青，广东清豪律师事务所律师。
委托代理人：梁平，广东清豪律师事务所律师。
第三人：陈兆，男，汉族，1985年6月27日出生，英德市人，现住英德市。
第三人：英德市珠江创展房地产开发有限公司。所在地：英德市英城教育路与和平北路交汇处首层。
法定代表人：杨贤凯。
委托代理人：陈明武，广东踔厉律师事务所律师。
委托代理人：邱振，广东踔厉律师事务所律师。
原告惠州市永弘裕投资有限公司诉被告英德市住房和城乡建设局、第三人陈兆、第三人英德市珠江创展房地产开发有限公司（以下简称：珠江创展公司）撤销商品房备案登记行政争议一案，于2015年5月4日向本院提起行政诉讼。本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人叶晨，被告的出庭人员许燕霞、委托代理人梁平，第三人陈兆、第三人珠江创展公司的委托代理人陈明武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告英德市住房和城乡建设局于2015年12月9日为原告惠州市永弘裕投资有限公司办理了第三人珠江创展公司所有的位于英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A1105号房屋的广东省商品房买卖合同备案登记；于2015年12月9日又为第三人陈兆办理了第三人珠江创展公司所有的位于英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A1105号房屋的广东省商品房买卖合同备案登记。
原告惠州市永弘裕投资有限公司诉称：原告与第三人珠江创展公司，于2011年12月30日签订了25份《商品房买卖合同》，购买由第三人珠江创展公司开发的“兴发大厦”中的42套房，其中包括了本案涉及的房屋即A幢1105号房屋。原告己付清购房总款18791088.49元，第三人珠江创展公司在收到款项后向原告开具了《收款收据》，并于2011年12月31日出具了《证明》，确认已收到原告支付的上述购房总款。后原告于2011年12月30日前往被告处办理商品房买卖合同登记备案，根据被告的英德市房产信息中心出具的《证明》可证明上述事实。本案第三人陈兆在2012年2月15日与第三人珠江创展公司签订了《商品房买卖合同》，购买由珠江创展公司开发的“兴业大厦”A幢1105号房，并于2012年2月16日前往被告处办理商品房买卖合同的备案登记，而被告在办理备案登记时，并未严格审查相应的材料，也未在系统内查询该套房屋是否已办理过备案登记，就草率的对该份商品房买卖合同进行备案登记，导致原告于2011年12月30日就已办理备案登记的房屋被重复备案。国家实行商品房预售登记备案制度是为了加强商品房的预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，遏制开发商将商品房一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象。被告作为住房和城乡建设的行政主管机关，且负责商品房预售管理的相关工作，在本案中却因被告的工作纰漏导致原告所有的房屋被重复备案，并引起了不必要的房屋权属纠纷。原告认为被告将同一套商品房重复备案登记的行为显然系其未尽到合理的审查义务，程序上存在瑕疵，其行为已违反了相应的法律法规，并严重侵犯了原告的合法权益，其于2012年2月16日为第三人陈兆办理的商品房买卖合同备案登记应予以撤销，故为保障原告的合法权益不受侵犯，维护法律的正确实施，原告依据《行政诉讼法》有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：一、依法判决撤销被告于2012年2月16日为第三人陈兆办理的商品房买卖合同备案登记；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告英德市住房和城乡建设局辩称：一、答辩人为第三人陈兆办理商品房买卖合同登记备案符合法律规定。据答辩人提供的证据二反映，第三人英德市珠江创展公司房地产开发有限公司申请答辩人办理涉案商品房买卖合同备案登记，向答辩人提交了第三人陈兆与珠江创展公司签订的《商品房买卖合同》、珠江创展公司的营业执照复印件及其法定代表人的身份证复印件、陈兆身份证复印件、《广东省英德市市商品房预售许可证》、《中华人民共和国国有土地使用证》等材料，上述材料充分证明珠江创展公司与买受方陈兆的预售商品房买卖行为符合《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定。且本案中珠江创展公司于2012年2月15日与陈兆签订《商品房买卖合同》，2016年2月16日就在答辩人处办理了商品房预售合同的备案登记，符合《城市商品房预售管理办法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款的规定以及《广东省商品房预售管理条例》第二十二条有关：“预售商品房时，预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记备案手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记备案”的规定，珠江创展公司在上述规定的三十日期限内向答辩人申请办理登记备案，答辩人亦在法律规定的期限作出登记备案，故答辩人为第三人珠江创展公司、陈兆办理商品房买卖合同登记备案符合法律规定。二、即使涉案房屋商品房预售合同备案登记行为违法，也不应撤销该预售合同备案登记行为。据了解，第三人陈兆已付清购房款，并于2012年10月入住该涉案房屋，陈兆已合法占有了涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条有关：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，即使被诉涉案房屋商品房预售合同备案登记行为出现错误登记，由于第三人陈兆已合法占有了涉案房屋，属于善意第三人，判决确认被诉涉案房屋商品房预售合同备案登记行为违法，也不撤销该预售合同备案登记行为。综上所述，答辩人为第三人陈兆办理商品房买卖合同登记备案符合法律规定，因第三人珠江创展公司与第三人陈兆签订的《商品房买卖合同》是有效合同，且第三人陈兆合法占有了涉案房屋，即使涉案房屋商品房预售合同备案登记行为违法，也不撤销该预售合同备案登记行为。请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人陈兆述称：一、答辩人认为本案涉案房产的所有权归答辩人所有，被答辩人要求被告撤消其于2012年2月16日为答辩人陈兆办理的商品房买卖合同备案登记的诉请系无理无据的。1、答辩人与第三人于2011年8月30日签订了英德市兴发大厦认购书，购买由第三人开发的“兴发大厦”中A幢1105号房，房屋成交总价为人民币447840。并于当天支付了定金人民币10000元和首期购房款人民币137870元，另300000房款于2012年4月11日向英德市农村信用合作联社办理了按揭借款。第三人在收到首期购房款项后向答辩人开具了《收款收据》，确认己收到答辩人支付的首期购房款。2012年02月15日，答辩人与第三人签订《广东省商品房买卖合同》，答辩人购买第三人开发的位于英德市教育路与和平路交汇处兴发大厦A幢1105号房，建筑面积114.39平方米，按套内面积97.86平方米，每平方4569元，总金额人民币447122元。第三人也于2012年02月16日将该房屋向被告英德市住房和城乡建设局进行了登记备案。2012年3月5日在英德市地方税务局缴清了税款。2012年5月1日前将该房屋交付答辩人使用，之后答辩人对该房屋进行了装修，并于2012年10月入住该房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当认定为商品房买卖合同。2、答辩人也多次催促第三人去办理上述房屋的房产证，但第三人一再推脱，迟迟未办理房产征。答辩人在2015年10月12日向英德市人民法院提起诉讼，诉讼期间才得知被答辩人与第三人实际上是借贷抵押关系，他们双方所签订的商品房买卖合同系对借贷关系的担保，在庭审时第三人也出示了抵押合同和银行转账凭证。法院认为被答辩人和第三人签订的商品房买卖合同是有瑕疵的，因此英德市人民法院作出判决涉案房屋归答辩人所有，要求第三人将兴发大厦A栋1105房办妥房产证交付给答辩人。3、答辩人通过正常合法合规手续正常购买商品房，并早在2012年10月合法入住兴发大厦A幢1105房，而被答辩人直到2015年11月12日才提出该房屋归其所有，其在近五年的时间内始终未要求第三人交付房屋、办理权属登记，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。被答辩人和第三人之间成立借贷关系，签订商品房买卖合同并办理商品房备案登记的行为，则系一种非典型担保。被答辩人作为债权人，请求直接取得该房屋所有权的主张，违反了禁止流质原则。因此被答辩人并不能要求被告撤消答辩人的备案登记。二、被告作为住房和城乡建设的行政主管机关，且负责商品房预售管理的相关工作。同一房产，在登记机构信息系统里既有备案和预告登记的，必须为同一当事人，在答辩人购买该房屋时被告并未尽到认真审查再登记的义务，明知一房二卖的情形下熟视无睹，有失监管之责。答辩人认为被告应当遵循相关法律,撤消其于2011年12月30日为被答辩人一惠州市永弘裕投资有限公司办理的商品房买卖合同备案登记，以保障答辩人作为合法合规手续齐全并入住该房屋而享有的优先权。被答辩人提起的行政诉讼不符合起诉的条件，即便被答辩人认为其合法权利受到侵犯，也只能通过其它途径主张权利，而不应提起行政诉讼。综上所述，被告为答辩人所作的商品房买卖合同备案登记系合法有效的，答辩人己支付了购房款，合法办理全部手续且入住在先，英德市人民法院作出的民事判决也清楚说明本案涉案房屋的所有权应归答辩人所有，被答辩人要求被告撤消答辩人的房屋买卖合同备案登记的诉请系无理无据的，该诉请应予以驳回，以保障答辩人的合法权益不受侵害。
第三人珠江创展公司述称：原告和第三人珠江创展公司不存在购买商品房的法律关系，双方购买商品房合同并进行备案登记，是基于原告的股东与第三人珠江创展公司的法定代表人存在借款抵押合同，因此而办理的变相抵押登记，实际上原告并未支付相应的购房款，所以，原告与第三人珠江创展公司共同办理的房屋备案登记不具有法律效力。双方签订的上述购买商品房合同，况且第三人陈兆已入住该房屋多年。因此，第三人陈兆与第三人珠江创展公司向被告办理的备案登记是合法有效的。综上所述，请法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年12月30日原告与第三人珠江创展公司签订了《商品房买卖合同》，由原告购买第三人英德市珠江创展房地产公司开发的兴发大厦中的42套房屋，并附有《兴发大厦商品房清单》，其中该购买的房屋包括了本案涉及的A幢1105号房屋。之后原告向被告付清了购房总款18791088.49元，第三人珠江创展公司在收到购房款项后向原告开具了《收款收据》，并于2011年12月31日出具了收款《证明》，确认已收到原告支付的上述购房总价款。被告作为当时的不动产登记机关，于2011年12月30日为原告与第三人珠江创展公司签订的《商品房买卖合同》涉及的A幢1105号房屋办理了商品房买卖合同备案登记。2012年2月15日第三人陈兆与第三人珠江创展公司签订了《商品房买卖合同》，由第三人陈兆购买第三人珠江创展公司开发的兴发大厦A幢1105号房屋，被告作为当时的不动产登记机关，于2012年2月16日为第三人陈兆与第三人珠江创展公司签订的《商品房买卖合同》涉及的房屋即A幢1105号房屋办理了商品房买卖合同备案登记。现兴发大厦A幢1105号房屋未办理物权凭证，原告及第三人陈兆均未取得房屋产权证，但第三人珠江创展公司出售的A幢1105号房屋出现了一房两买行为，该房屋由被告作出两次商品房屋买卖备案登记。为此，引发了原告向本院提出行政诉讼，要求撤销被告于2012年2月16日为第三人陈兆办理的商品房买卖合同备案登记的诉讼。
本院认为：根据《商品房销售管理办法》第五条的规定,被告英德市住房和城乡建设局作为英德市人民政府的建设行政主管部门,对本辖区内商品房负有销售管理工作职责,尤其是被告作为唯一的房屋产权登记机关以及商品房买卖合同备案登记机关，是对商品房买卖合同涉及的房屋应当遵照行政法律、法规的规定进行备案登记。但是，被告在为第三人陈兆办理兴发大厦A幢1105号房屋备案登记过程中，对本案涉及的兴发大厦A幢1105号房屋基本情况没有进行调查核实、履行法定审查义务和通常注意义务，就对销售的兴发大厦A幢1105号房屋先后进行了第两次备案登记。被告的行为显然存在不妥，其与第三人珠江创展公司一并违反了《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定。
对于被告在2011年12月30日为原告与第三人珠江创展公司办理了商品房买卖合同备案登记的行政行为，特别是在该房屋办理了商品房买卖合同备案登记后，被告仍然为第三人陈兆与第三人珠江创展公司办理相同的商品房买卖合同备案登记的行政行为，致使兴发大厦A幢1105号房屋出现了两次备案登记的行政行为，导致同一房屋两次备案登记的“一房两买”违法现象，被告的上述行为明显存在过错，亦违反了我国商品房买卖合同备案登记的相关规定。对照《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，及《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定，被告对同一套出售的房屋进行两次不同买受主体的备案登记行为，违反了上述法律的规定，属程序严重违法，其为后面的第三人陈兆办理的第二次备案登记行为损害了前面原告已办理的备案登记行为，对同一房屋进行两次备案登记的行政行为，应当予以撤销后面办理的备案登记行政行为。
综上所述，原告请求撤销被告为第三人陈兆办理的兴发大厦A幢1105号房屋产权的备案登记行为，属证据充足、理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：
撤销被告英德市住房和城乡建设局于2012年2月16日为第三人陈兆办理的商品房买卖合同备案登记。
本案受理费五十元，由被告英德市住房和城乡建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 赖伟忠
人民陪审员 李秋香
人民陪审员 邓其乐
二〇一六年九月七日
书 记 员 巫敏智