湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2941号
原告刘泽民，男，1987年9月3日出生，侗族。
委托代理人（特别授权）陈昌岩，怀化市鹤城区长城法律服务所法律工作者。
被告怀化市大汉置业有限公司。
委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告刘泽民诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年10月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告刘泽民及其委托代理人陈昌岩、被告怀化市大汉置业有限公司的委托代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘泽民诉称：原告于2014年9月向怀化市鹤城区人民法院诉被告商品房预售合同纠纷一案，经怀化市鹤城区人民法院作出(2014)怀鹤民一初字第831号民事判决并执行该判决后，被告仍未能及时交付房屋给原告，直到2016年6月13日，被告才取得《竣工验收备案表》达到交付条件。原告认为，根据原、被告签订的合同约定及相关法律规定，从2014年7月4日至2016年6月12日期间造成不能交付的违约责任，被告应按合同约定支付延迟交房违约金。请求：1、判令被告向原告支付自2014年7月4日至2016年6月12日逾期交房违约金28801.44元；2、本案案件受理费用由被告承担。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：被告已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任；原告逾期缴纳维修基金等费用及违约金，被告有权拒绝交房；被告不交房属合法行为，不应承担逾期交房的法律责任；原告所购买的房屋已经取得了《工程竣工综合验收备案表》，之后被告不应当承担向原告支付违约金的义务。
经审理查明：原、被告于2012年4月26日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0010号。合同约定：原告购买被告的第18幢6层603号商品房，房屋总价款406813元，合同签订后付房款166813元，向银行按揭贷款240000元；原告需在2013年6月30日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告需在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的当天，原告支付房款120813元，2012年7月23日支付购房款46000元，2012年9月4日通过银行按揭贷款支付房款240000元。
另查明，2013年12月31日大汉·龙城兴龙府住宅小区18号综合楼工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《工程竣工综合验收备案表》。被告于2013年12月24日在边城晚报上发布“交房公告”，该公告载明：大汉·龙城一期兴龙府已全部具备交付条件，将自2013年12月30日起开始分批办理交房手续，敬请各位业主根据分批交付时间安排前来大汉·龙城营销中心办理交房手续，详情请见寄至您通讯地址的入伙通知书。原告至今未收房。
原告2014年9月3日起诉被告商品房预售合同纠纷一案中，请求判令被告支付原告2013年7月1日起至2014年7月3日止的逾期交房违约金29941.44元（即已付房款406813元×万分之二×368天），本院于2015年3月5日作出（2014）怀鹤民一初字第831号民事判决，被告向原告支付违约金14970.24元（406813元×0.0001×368天）。原告已收到被告支付的违约金14970.24元。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有以下证据证实：
1、原告的身份证、被告的营业执照复印件各一份，证实原、被告的诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；
3、收款收据三张，证明原告交清购房款的事实；
4、建设工程消防验收意见书、《建设工程竣工综合验收备案表》复印件各一份，证实大汉·龙城兴龙府住宅小区18号综合楼，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日已取得《工程竣工综合验收备案表》；
5、（2014）怀鹤民一初字第831号民事判决书一份，证实已生效判决查明的事实和判决的内容；
6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证实本案的其他事实。
本院认为：本案双方争议的焦点为被告是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。
原、被告在《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了被告交付房产的条件仍然为买卖合同第八条的约定。被告2016年6月14日取得《工程竣工综合验收备案表》，2016年6月14日才达到约定交房条件。故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。
被告提出双方约定：“乙方（原告）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。”认为原告未付清有关税费、维修基金，被告则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。本院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履行抗辩权的规定，故对被告在本案中主张的先履行抗辩权，本院不予支持。被告未能按照约定在2013年6月30日前履行交房义务，其应于2013年7月1日起至2016年6月14日止按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金共计43895.12元（406813元×0.0001×1079天＝43895.12元）。被告已支付14970.24元，相减后，被告还应支付原告违约金28924.88元（43895.12元-14970.24元＝28924.88元）。原告诉请被告向原告支付逾期交房违约金28801.44元，未违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司支付原告刘泽民逾期交房违约金28801.44元，限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费520元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 员 禹莉
二〇一六年十二月十九日
代理书记员 刘庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。