福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初3314号原告：艾顺科，男，1974年5月1日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：李明明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被告：周雄伟，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托诉讼代理人：郑东，男，住福建省厦门市思明区，系厦门润棋商贸有限公司推荐的代理人。原告艾顺科与被告周雄伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾顺科的委托诉讼代理人李明明、被告周雄伟的委托诉讼代理人郑东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾顺科向本院提出诉讼请求：1.判令周雄伟支付艾顺科违约金100000元、律师费25000元及房屋价格评估费用8835元；2.判令周雄伟赔偿艾顺科房屋差价损失600000元；3.本案诉讼费由周雄伟承担。事实和理由：2016年5月14日，艾顺科与周雄伟通过房屋中介订立一份《房产买卖协议》，约定：周雄伟同意将座落于厦门市海沧区沧虹路31号602室房屋（以下简称案涉房屋）出售给艾顺科，案涉房屋建筑面积154.67平方米，购房款为2400000元，购房定金为100000元；房款分两次支付，即艾顺科于2016年6月20日支付1000000元首期购房款，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，余款由艾顺科向银行申请商业贷款，直接由银行转至周雄伟账户，办理按揭贷款所应缴纳的费用由艾顺科自行承担；周雄伟应保证房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售，如发生与周雄伟有关的房屋产权或债权债务，概由周雄伟负责清理，并承担相应法律责任，由此给艾顺科造成的损失，周雄伟应负责赔偿；双方签订协议后，不得中途悔约，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费；双方签订本协议时，艾顺科应向中介支付中介服务费20000元；周雄伟承诺已征得共有人杨石羡珍同意出售案涉房屋，若由此造成违约由周雄伟承担。协议订立当日，艾顺科支付周雄伟定金50000元，2016年5月16日支付剩余定金50000元，周雄伟出具《定金收条》。然而，周雄伟未经艾顺科同意，于2016年6月8日单方以共有人杨石羡珍及配偶不同意出售案涉房屋为由向艾顺科发出《悔约函》明示悔约。《房产买卖协议》系艾顺科与周雄伟真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。现周雄伟单方悔约，已经违反《房产买卖协议》约定，《房产买卖协议》已经于2016年6月8日解除，继续履行该协议已无必要。同时，对于周雄伟单方解约行为，根据《合同法》第107条之规定，周雄伟应承担支付艾顺科违约金100000元、律师费25000元及房屋差价损失600000元等违约责任。周雄伟辩称：一、《房产买卖协议》客观上无法履行，已于2016年6月8日解除。案涉房屋属周雄伟与配偶、父母共同共有，艾顺科与周雄伟在签订《房产买卖协议》时，周雄伟业已向艾顺科披露婚姻状况及案涉房屋权属状况，并向艾顺科出示了案涉房屋权属证书等材料，艾顺科在协议签订时业已知悉案涉房屋的权属状况。然而，在合同签订后，其他共有权人拒绝配合办理过户手续，依据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，案涉房屋无法办理过户登记，《房产买卖协议》无法继续履行。依据《房产买卖协议》第十二条“若甲方（即被告）中途毁约，应以书面形式立即书面通知乙方（即原告）和丙方，并自毁约之日起三日内以乙方所付定金的双倍和已付款（不计利息）返还乙方。若乙方中途毁约……”之约定，艾顺科及周雄伟均享有合同约定解除权。2016年6月8日，周雄伟依据《房产买卖协议》第十二条之约定，向艾顺科送达《悔约函》，解除双方签订的《房产买卖协议》。据此，《房产买卖协议》已于2016年6月8日解除。二、艾顺科诉请周雄伟赔偿房屋差价损失没有事实及法律依据，应予驳回。首先，艾顺科在明知案涉房屋存在其他共有权人、《房产买卖协议》无法履行的情形下，仍与周雄伟签订合同，自身存在重大过错，应自行承担过错责任。其次，《房产买卖协议》约定了违约责任，应尊重双方关于违约责任的约定。依据《房产买卖协议》第十二条约定，双方均享有合同约定解除权，可据此解除合同。同时，违约方向另一方支付100000元定金的金额，作为合同解除的补偿。周雄伟向艾顺科送达《悔约函》后，业已将艾顺科支付的100000元定金返还艾顺科。若艾顺科认为周雄伟解除合同属违约行为，应依据《房产买卖协议》第十二条约定向周雄伟主张违约责任，即由周雄伟向艾顺科支付100000元。再者，艾顺科并未因周雄伟解除《房产买卖协议》遭受实际损失。2016年5月14日，双方签订了《房产买卖协议》。2016年6月8日，因案涉房屋无法过户，《房产买卖协议》无法继续履行，周雄伟即依据合同约定向艾顺科送达书面通知，解除了《房产买卖协议》。而在合同解除前，艾顺科仅向周雄伟支付定金100000元；在合同解除后，周雄伟业已向艾顺科返还了100000元定金。据此，艾顺科并未因合同解除遭受实际损失，其无权要求周雄伟向其支付任何款项。退一步讲，即便认定案涉房屋价值，艾顺科起诉时间也不能作为认定案涉房屋价值的时间节点。《房产买卖协议》于2016年6月8日解除，艾顺科已确认该时间为合同解除的时间。解除权系形成权，一方解除合同之意思表示到达对方时，双方之间的权利义务即终止。本案中，双方的权利义务于2016年6月8日合同解除之时终止，故即便认定案涉房屋价值，也应以该时间节点作为确认房屋价值的节点，在该日后案涉房屋价值的增值、贬值，与艾顺科无关，艾顺科无权依据起诉时间的房屋价值向周雄伟主张支付房屋差价损失。根据《合同法》第113条的规定，艾顺科主张的房屋差价损失，不是周雄伟在签约时已经预见到或者应当预见到的损失，如果周雄伟签订该合同时能预见到之后的房价会有如此大的差幅，周雄伟也不能出售案涉房屋。因此，艾顺科自身存在重大过错，且其并未证明因《房产买卖协议》的解除遭受损失。艾顺科要求周雄伟支付房屋差价损失没有依据。三、对艾顺科诉求100000元违约金没有意见，同意支付。对艾顺科诉请周雄伟支付律师费、评估费、案件受理费，因没有依据应依法驳回。本院经审理认定事实如下：周雄伟和杨石羡珍为案涉房屋所有人，各自拥有50%的份额。2016年5月14日，周雄伟（出售方、甲方）与艾顺科（购买方、乙方）、厦门搏源房产营销顾问有限公司（中介方、丙方）三方签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，成交总价为2400000元，协议签订之日乙方直接向甲方支付购房定金100000元，乙方分两次向甲方支付总房款：2016年6月20日前向甲方支付1000000元（含定金），剩余1400000元由乙方申请银行贷款后直接转至甲方账户。案涉房屋处于抵押状态，甲方应于2016年6月20日前办理提前还贷手续和解除抵押登记手续。甲方应于收到全部房款三日内将案涉房屋交付给乙方使用。第十二条约定：1、甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。任何一方违约，违约方需向守约方支付全部的中介费、诉讼费及律师费；2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方超过五日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任。第十三条约定：甲乙双方签订本协议时，由乙方向丙方支付中介服务费20000元和代办过户手续费2000元，若迟延向丙方支付中介费，每逾期一日，按中介费总额的0.05%支付违约金，协议签订后甲乙双方任何一方发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。第十七条约定：1、甲方承诺已征得共有人杨石羡珍同意出售该房产，若由此造成违约由周雄伟承担……。2016年5月14日，艾顺科向周雄伟转账50000元。同日艾顺科与周雄伟、厦门搏源房产营销顾问有限公司签订一份《定金收条（售房）》，载明周雄伟收到艾顺科购买案涉房屋的定金100000元，房款总额2400000元，分两次支付，双方定于2016年5月15日之前签订房地产买卖合同并进行交易，买卖双方均不得借故推迟签约时间，否则以违约论处。如买方中途违约，定金归卖方所有，如卖方中途违约，卖方应以买方所付定金的双倍返还给买方。不论哪方违约，违约方都应付购房总款的2.5%给中介方作为劳务补偿。2016年5月16日，艾顺科向周雄伟转账50000元。2016年6月8日，周雄伟向艾顺科发出《悔约函》，载明：“本人周雄伟于2016年5月14日与艾顺科签订海沧区沧虹路31号602室房产买卖协议。现因共有人杨石羡珍及配偶不同意出售上述房产，造成原协议无法履行。本人愿承担双倍返还定金的悔约责任”。2016年6月22日，周雄伟通过银行转账向艾顺科返还100000元。2016年6月12日，艾顺科与上海锦天城（厦门）律师事务所律师签订一份《法律事务委托合同，》委托上海锦天城（厦门）律师事务所律师指派律师代理其与周雄伟房屋买卖合同纠纷案，艾顺科应支付律师服务费25000元等。2016年6月29日，上海锦天城（厦门）律师事务所向艾顺科出具收取律师代理费25000元的《厦门增值税通用发票》。2016年6月30日，艾顺科诉至本院，请求判令周雄伟继续履行《房产买卖协议》等。2016年9月13日，艾顺科申请撤回起诉。2016年9月27日，艾顺科再次诉至本院。本案审理过程中，艾顺科申请对案涉房屋在2016年9月27日的价值进行评估，周雄伟主张评估时点应为2016年6月8日，并申请对该时点的案涉房屋价值进行评估。本院依法委托厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司对案涉房屋价格进行评估。2016年11月29日，厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司出具两份《房地产估价报告》，估价结果为2016年6月8日案涉房屋评估总价为2853400元。2016年9月27日案涉房屋评估总价为3417700元。艾顺科支付评估费用8835元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。艾顺科与周雄伟经中介居间介绍签订《房产买卖协议》，就案涉房屋的买卖事宜进行约定。虽周雄伟与杨石羡珍为案涉房屋共有人，但《房产买卖协议》明确约定周雄伟承诺已征得共有人杨石羡珍同意出售案涉房屋，因此艾顺科作为买受人有理由相信周雄伟出售案涉房屋已经得到杨石羡珍的许可。且根据规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，艾顺科与周雄伟签订的《房产买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应全面严格履行。《房产买卖协议》履行中，艾顺科已经依约支付周雄伟定金，但因周雄伟主张共有人杨石羡珍不同意出售案涉房屋，《房产买卖协议》无法继续履行，周雄伟向艾顺科发出《悔约函》，并将定金返还艾顺科，应视为周雄伟单方解除了《房产买卖协议》，艾顺科购买案涉房屋的目的无法实现。周雄伟的行为不符合《房产买卖协议》约定，有违诚信，构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《房产买卖协议》约定，艾顺科与周雄伟任何一方违约，违约方需向守约方支付全部的中介费、诉讼费及律师费，故艾顺科要求周雄伟承担律师费25000元，理由充分，应予支持。因为周雄伟的违约行为，艾顺科申请对案涉房屋进行价格评估支出费用8835元亦应由周雄伟负担。关于艾顺科所主张的房屋差价损失600000元。《房产买卖协议》签订以后，厦门市范围内房屋交易价格处于上涨态势是众所周知的事实。2016年5月14日，艾顺科与周雄伟签订《房产买卖协议》时双方约定案涉房屋价格为2400000元，而根据本院委托的评估机构作出的评估报告，2016年6月8日案涉房屋评估价已达到2853400元，2016年9月27日案涉房屋评估价为3417700元，相比《房产买卖协议》签订时，案涉房屋的价格分别增长453400元、1017700元，案涉房屋价格上涨的事实明显。艾顺科因为周雄伟违约行为无法按《房产买卖协议》约定的价款购买案涉房屋，必将会造成艾顺科购房的差价损失，在房价大幅上涨的前提下,按照《房产买卖协议》约定只由周雄伟承担支付双倍返还定金的违约责任，将不足以平衡双方利益及体现对守约方的保护，周雄伟应承担其违约行为给艾顺科造成的房屋差价损失。综合考虑《房产买卖协议》的履行情况、艾顺科支付款项金额、周雄伟的违约情况，参照评估价格，根据诚实信用原则和公平原则，本院酌情确定艾顺科房屋差价损失为600000元。艾顺科要求周雄伟赔偿案涉房屋差价损失600000元，事实清楚，理由充分，本院予以确认和支持。违约金具有补偿和惩罚的性质，在损失大于违约金的情况下，守约方可以主张高于违约金的赔偿数额，但不应既主张违约金，又要求全额损失。在本院对艾顺科所主张的房屋差价损失600000元已予以支持情况下，艾顺科请求周雄伟承担违约金100000元，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、周雄伟于判决生效之日起十日内支付艾顺科房屋差价损失600000元、律师费25000元、价格评估费8835元，共计633835元；二、驳回艾顺科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11138元，减半收取计5569元，由艾顺科负担780元，周雄伟负担4789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  颜思远二〇一七年三月七日书记员  章先攀附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。