广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1348号
原告（反诉被告）吴丽燕，女，汉族，1994年7月11日出生，住址广东省梅县。
委托代理人卢威达，广东盈辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）赖宝权，男，汉族，1978年10月26日出生，住址广东省惠来县大南山侨区。
委托代理人梁展萍，广东华篆律师事务所律师。
委托代理人鹿晨，广东华篆律师事务所实习律师。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司，地址广东省深圳市南山区。
法定代表人何飞。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴丽燕诉被告（反诉原告）赖宝权房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，追加深圳市招商置业顾问有限公司为第三人，公开开庭进行了审理。原告吴丽燕的委托代理人卢威达，被告赖宝权的委托代理人梁展萍、鹿晨到庭参加诉讼。第三人深圳市招商置业顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴丽燕诉称，原告与被告于2015年4月18日签订房屋买卖合同，原告购买被告位于深圳市宝安区西乡镇新城大道南侧富通蟠龙居D栋D1座902号房屋，合同约定被告必须在原告贷款银行出具贷款承诺书的三个工作日内共同到国土部门办理申请房产转移登记手续，原告也向被告支付了20万元定金。原告的贷款银行已经在2015年5月21日出具贷款承诺书，原告要求被告履行合同，但被告明确表示拒绝履行房产过户手续。按照合同约定，原告有权要求被告按照房产交易总价格的20%向原告支付违约金并退回定金20万元。事实上，涉案房产自合同签订后已涨价接近100万元，20%的违约金也不足以弥补原告的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告返还购房定金20万元及向原告支付59万元的违约金共79万元；2、被告从立案之日起以应付金额按照银行同期贷款利率向原告支付利息直至支付全部定金及违约金；3、本案的诉讼费及财产保全费由被告承担。
原告当庭增加诉讼请求：解除双方签订的《房地产买卖居间合同》（编号1407582）。
被告赖宝权答辩并反诉称，1、原告的诉请没有事实和法律依据，原告是合同的根本违约方，在双方签订买卖合同后，原告为取得高贷在被告不知情的情况下，冒用被告的名字，签订了一份假合同向银行申请按揭贷款，原告虽然取得银行贷款承诺书，但是根据该贷款承诺书的特别约定，如果因买卖双方虚构交易背景，虚增房价或者伪造其他书面文件对银行资产安全造成存在风险，该承诺书无效。在此情形下，如果继续履行合同，被告将存在收不到房款的重大风险；鉴于原告违反诚实信用原则，被告特向法院提出反诉，请求判令：1、撤销原告与被告于2015年4月18日签订的《房地产买卖居间合同》（编号：1407582）；2、原告赔偿被告违约金59万元（合同实际转让成交价295万元的20%）；3、反诉诉讼费用由原告承担。
原告针对反诉答辩称，1、原告并无违约行为，被告的主张明显是颠倒是非黑白，强词夺理，请法院依法驳回被告的反诉诉讼请求，支持原告的诉讼请求；2、被告在银行出具贷款承诺函后坚决不同意履行合同，被告表示不再出售房屋，但却在违约之后将涉案房产以380万元的价格放盘出售，可见被告是恶意违约；3、本案中介提交给银行的转让价格为300万元的合同，并非原告伪造，而是中介与被告商定、为顺利申请按揭贷款而向银行提交的。最终银行发放贷款是根据交易房屋的价值来确定贷款金额而不是基于双方的交易价格，因此合同价款是290万元还是300万元都对银行发放贷款没有实质的影响；4、涉案合同履行不以银行的贷款为条件，如果银行不发放贷款，原告也必须向被告足额支付购房款。何况本案中银行已经出具贷款承诺书，如果被告对银行放款有疑虑，可以要求银行对贷款承诺书作最终确认，或者要求原告一次性付款，但被告选择了违约。
第三人深圳市招商置业顾问有限公司未到庭，但于庭前提交书面情况说明称：一、涉案的《房地产买卖居间合同》签订后，原告缴纳了定金20万元，被告以定金名义签收了该定金并托管在第三人处。二、2015年4月21日，第三人将其他的19.5万元转付给被告，现在第三人处尚留有5,000元，第三人愿意按照法院生效判决书处理。
经审理查明，2015年4月18日，原告吴丽燕（买方）与被告赖宝权（卖方），在第三人深圳市招商置业顾问有限公司的居间下，签订了《房地产买卖居间合同》（NO.1407582），约定交易房产为深圳市宝安区西乡镇新城大道南侧富通蟠龙居D栋D1座902号房屋，建筑面积为109.58平方米，房地产证号50××699，转让成交价为人民币295万元。该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起4日内（含当日）出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销公证委托书又不在撤销之日起10日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记并将房地产证原件交给居间方的，视为根本违约。定金为人民币20万元。买方在签署合同时向居间方交购房保证金人民币5万元。若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已交纳的购房保证金交卖方以定金名义签收。如买方已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则买方应在签署本合同之日起3日内补足定金余款人民币15万元至居间方处，卖方应于上述日期届满之日内到居间方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已交付给卖方。定金人民币19.5万元，由卖方托管在居间方处，待卖方出具全权公证委托书并将公证委托书原件交至居间方处后领取，居间方已告知此方式的风险，买卖双方均予接受。定金人民币5,000元，由卖方作为交房保证金交居间方托管，待卖方交房完毕并结清本合同第八条约定的各项费用后，由居间方转付卖方。买方应在2015年5月8日前将首期房款人民币70万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以贷款银行批准为准。卖方须配合办理监管手续，签署所需文件，该款项由银行根据协议支付给卖方。人民币205万元为按揭付款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方。买方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料。卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。因银行按揭产生的按揭服务费、保险费、评估费、抵押登记费、借款抵押合同公证费、律师费等费用由买方支付。买方应在银行出具贷款承诺书后的3个工作日内核实确认首期房款，并办理多退少补。卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清费用的，上述事项中每一事项每迟延1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金。如卖方逾期出具全权公证委托书，或逾期交付房地产证原件，或逾期签收定金，或逾期申请房地产转移登记，超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金。
合同签订后，原告向被告支付定金人民币20万元。被告及第三人均确认，定金中尚有人民币5,000元托管于第三人处。被告于合同签订后出具了公证委托书。
2015年5月13日，原告与被告的代理人签署《二手楼交易资金监管协议》，双方约定将原告购买涉案房产的资金人民币65万元交由招商银行股份有限公司深圳分行监管。
2015年5月14日，招商银行深圳宝安支行出具《二手楼交易监管资金入账确认书》，确认原告支付的监管资金人民币65万元已于2015年5月8日入账。
2015年5月21日，招商银行股份有限公司深圳分行就原告与被告进行的涉案房产交易出具贷款承诺函，承诺向原告发放按揭贷款人民币210万元。
2015年6月29日，原告提起本案诉讼。
2015年7月23日，本案起诉状副本送达被告。
原告提交了其与被告于2015年6月25日通话的录音，以证明被告明确表示不出售涉案房产。录音主要内容为，被告认为交易时间太长，且被告要买的房子买不成了，故被告不想出售涉案房产。被告主张其在录音中只是表示不卖房子了，而不是明确违约，其之所以提出不卖房子了，是担心原告伪造文件导致的法律后果。
被告另提交了一份《房地产买卖居间合同》，该合同约定的房屋转让价格为人民币300万元，定金为25万元，监管款为65万元。被告主张该合同卖方处的签名是原告伪造的，以证明原告为了取得高贷而伪造合同。原告对被告的主张不予认可，称其未伪造合同，被告事先是知晓这个按揭款的预测方案的，但原告同时确认该合同买、卖双方的签字均非本人签署，应该是中介代签的，该份合同是为了申请贷款用的。
另查，被告承认其系于2015年5月中旬银行审批贷款的过程中得知另有一份转让价格为人民币300万元的合同；被告承认其未要求原告一次性支付房款，因为原告伪造文件，银行业务经理已确定无疑地说这种情况会导致贷款承诺书无效，原告已构成违约。被告主张其委托律师向招商银行股份有限公司深圳分行发出《关于当事人提供虚假申贷文件的询征函》（落款时间为2015年7月23日），主要内容为：原告在申请按揭贷款时，伪造了一份《房地产买卖合同》，假冒被告及其代理人、居间方业务员签字，私自将首期监管款修改为65万元（比原真实合同少了5万元）、余额按揭款修改为210万元（比原真实合同少了5万元），蒙骗银行以求获取更高贷款额度。银行据此伪造的合同出具了《贷款承诺书——普通二手楼贷款适用》，承诺放贷210万元，并自2015年5月21日起生效，有效期三个月；并在“承诺书”上载明“特别约定：如因买卖双方虚构交易背景、虚增房产成交价格或其他书面资料对银行资产安全造成潜在风险，本承诺书无效。”被告据此询问该行能否按《贷款承诺书——普通二手楼贷款适用》确定的210万元放款。截至本案庭审时，该行未向被告作出回复。
上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖居间合同、收据、贷款承诺函、通话录音、业主定金证明及托管协议、二手楼交易资金监管协议、关于当事人提供虚假申贷文件的询证函、快递详情单等证据及庭审笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，原告吴丽燕与被告赖宝权签订的《房地产买卖居间合同》（NO.1407582）系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。被告主张由于原告在申请贷款的过程中伪造合同，严重背离了诚实信用原则，并据此主张上述《房地产买卖居间合同》应予撤销，但未能提交充分有效的证据证明其系在原告通过欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其违背真实意思的情况下订立的合同，亦无证据显示合同订立存在重大误解或显失公平的情形，相应的举证不能的不利后果应由其自行承担，对被告要求撤销合同的反诉诉讼请求，本院不予支持。
关于合同不能继续履行的原因。本案中，原告已依约支付了定金人民币20万元，与被告的代理人办理了首期款人民币65万元的资金监管，并已取得银行出具的贷款承诺函，银行同意发放金额为人民币210万元的贷款。被告也出具了公证委托书。原告主张系被告明确表示违约，导致合同无法继续履行；被告则以原告伪造合同骗取贷款为由，主张原告已构成违约。本院认为，人民法院应当审理查明的是涉案合同在履行过程中不能履行的真实原因，当事人在纠纷受理后提出的新的理由虽然可以影响当事人合同责任的承担，但不能成为判断合同不能履行的依据。对上述争议事实，本院具体分析如下：1、被告在2015年5月中旬即从银行处得知，在原告申请按揭贷款材料中存在一份转让价格为人民币300万元的合同。被告主张，其向银行提出交易价格与真实合同不符，银行口头告知其该情况将导致贷款承诺函无效，银行不会放款。但银行于2015年5月21日出具了贷款承诺函，从侧面印证了被告并未对上述合同价格提出异议；2、原告提交的2015年6月25日的通话录音显示，被告提出不卖房子的理由是交易时间太长，并未提及贷款承诺函可能失效的问题；3、原告于2015年6月29日提起本案诉讼，本案起诉状副本于2015年7月23日送达被告，被告主张其于2015年7月23日才向银行发函询问贷款承诺函会否失效，但未提交相关的发送记录，故其向银行发函的时间无法确定。可见，被告系在原告提起本案诉讼之后才提出原告伪造合同以申请高贷的主张，并据此主张原告构成违约，而在本案诉讼前的履行过程中，从未对原告贷款承诺函的效力提出异议，足以说明涉案合同不能继续履行的障碍并不在于贷款承诺函会否失效的问题。被告主张其于2015年5月即对贷款承诺函会否失效产生疑虑，但未要求原告一次性支付剩余购房款，而是在2015年6月底以交易周期过长为由要求解除合同，其系以行为明确表示拒绝继续履行合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
原告作为守约方，有权单方主张解除合同。根据法律规定，当事人一方依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本院确认原、被告签署的《房地产买卖居间合同》（NO.1407582）自本案起诉状副本送达被告之日即2015年7月23日解除。合同解除之后，被告应向原告返还定金人民币20万元。其中，托管于第三人深圳市招商置业顾问有限公司处的款项人民币5,000元由第三人返还原告，剩余金额人民币19.5万元由被告迳付原告。
关于违约金的数额。在被告违约导致合同无法继续履行的情况下，原告依据《房地产买卖居间合同》的约定，有权选择要求被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十的违约金。但原告在向银行申请贷款的过程中提交虚假资料，导致贷款承诺函存在失效的风险，亦未主动提出以其他方式支付剩余购房款，其亦存在一定的过错。综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币531,000元。对被告要求原告支付违约金的反诉诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告吴丽燕与被告赖宝权签订的《房地产买卖居间合同》（NO.1407582）于2015年7月23日解除；
二、被告赖宝权于本判决生效之日起五日内向原告吴丽燕返还定金人民币195,000元；
三、第三人深圳市招商置业顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴丽燕返还定金人民币5,000元告；
四、被告赖宝权于本判决生效之日起五日内向原告吴丽燕支付违约金人民币531,000元；
五、驳回原告吴丽燕的其他诉讼请求；
六、驳回被告赖宝权的其他反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,850元，保全费人民币4,470元，合计人民币10,320元，由原告负担人民币770元，被告负担人民币9,550元；反诉费人民币4,850元，由被告自行承担。案件受理费、保全费原告均已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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