福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2013）安民初字第4597号原告陈长征，男，1961年9月5日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。委托代理人陈连生，福建联谊律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告林文龙，男，1981年3月4日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。被告易金凤，女，1982年2月7日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。系被告林文龙之妻。上列二被告的委托代理人钟志强，福建安荣律师事务所律师。代理权限：特别授权被告郭灿毅，男，1980年9月16日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。委托代理人陈若冰，女，1980年6月28日出生，汉族，安溪县人，现住安溪县。系被告郭灿毅之妻。代理权限：特别授权。原告陈长征与被告林文龙、易金凤、郭灿毅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，原告陈长征曾于2013年8月21日提起诉讼，因当事人名称有误而申请撤回该诉讼。后再次于同年9月4日提起诉讼，本院于同日立案受理。受理后，本院于2013年11月11日，依法由审判员林清艺适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长征的委托代理人陈连生、被告林文龙、易金凤及其委托代理人钟志强、被告郭灿毅的委托代理人陈若冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长征诉称，安溪县人民法院于2013年8月5日作出的（2013）安执异字第559号中止执行裁定书所依据的理由违背事实和法律规定，申请执行人不服，特依法提起诉讼。原告与郭建春、本案被告郭灿毅等人之间的民间借贷纠纷，已由安溪县人民法院于2012年10月17日以（2012）安民初字第3144号民事判决书作出判决。判决生效后，原告依法向安溪县人民法院申请强制执行。安溪县人民法院于2013年5月28日依法作出查封本案被告（被执行人）郭灿毅所有的址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房产一套（备案号7053、合同号0937288）；限郭灿毅在收到裁定书之日起5日内自动履行生效法律文书所确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖被查封的财产的（2013）安执字第559号执行裁定书。同年6月28日，本案被告林文龙、易金凤提出执行异议。安溪县人民法院于同年8月5日作出上述中止执行裁定书。本案被告郭灿毅将原始取得的备案登记在其名下的址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号（尚未依法领取权属证书）的房产，于2010年7月20日与被告林文龙、易金凤签订房屋买卖合同，该行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第六项的法律强制性规定，是无效的民事行为，依法不受法律保护，应当认定该合同无效。根据《物权法》第15条及不动产采取公示制度的原则规定，三被告之间仅存在着合同之债。该房产仍属于被告郭灿毅所有，被告林文龙、易金凤并没有所有权，不能行使该房产的物权权利。而且，被告林文龙、易金凤在签订房屋买卖合同时已知所购房产没有权属证书，与被告郭灿毅均具有违法过错，至今也未支付全部价款，故本案涉争的房屋并不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的“不得查封、扣押、冻结”的财产，原告有权请求法院强制执行该房产。综上，请求依法判决许可对址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号的房产（执行标的物）予以拍卖、变卖，并由被告承担诉讼费用。被告林文龙、易金凤及其代理人辩称，一、2010年7月20日，答辩人与本案被告郭灿毅、陈若冰夫妻签订的关于址在安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号房产（现编号为：鸿业华庭3号楼2503室）的《房屋买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示。合同约定由被告郭灿毅、陈若冰夫妻将该房屋转让给答辩人，由答辩人支付给被告郭灿毅、陈若冰夫妻人民币736000元，该约定并不违反法律、法规的强制性规定，郭灿毅、陈若冰至今也不持异议。同时，根据原告起诉状所引用的《物权法》第十五条之规定，该房屋买卖合同显然是合法有效的，理应依法受到法律的保护。原告主张合同无效的理由不能成立。其次，被告郭灿毅、陈若冰所购买的商品房已办理备案登记，买卖双方所签订的房屋买卖合同也是在开发商已交付房屋的情况下达成的。郭灿毅、陈若冰夫妻已实际取得房屋所有权，他们完全有权对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。该房屋至今未能办理产权证书是因众所周知的开发商原因导致。《城市房地产管理法》第38条，仅是对行政管理部门办理权属变更登记问题所作出的行政管理性质的规定，而非对该情形下房屋转让合同效力的强制性规定。答辩人和郭灿毅、陈若冰之间的房屋买卖合同并不存在着《合同法》第52条规定的无效情形，因此，该房屋买卖合同应认定为有效。二、答辩人向郭灿毅、陈若冰所购买的涉案房屋价格合理，并已按照合同约定支付了购房款，履行了付款义务；被告郭灿毅也在2010年7月20日把出卖的房屋交付给答辩人，由答辩人进行装修并自2010年9月开始入住至今。自2010年7月份起该房屋的物业管理费、维修金、公摊水电费、二次加压费用、水电费用均由答辩人缴纳；有线电视也是由答辩人在装修完工后，于2010年8月4日自行办理开户的；2012年7月3日起，该房屋的水、电费用由工行安溪支行从答辩人易金凤的账户上代收代扣；2013年2月22日，该房屋的用电开户正式变更为答辩人林文龙；上述事实已由（2013）安执异字第559号执行裁定书予以认定。答辩人签订房屋买卖合同并不存在任何过错，应属于善意取得该涉案房屋。涉案房屋的实际所有权人应为答辩人，该房屋依法依理都不能被执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，安溪县人民法院裁定中止对涉案房屋的执行是合法有据的，原告诉请判决许可对涉案房屋予以拍卖、变卖的诉讼请求依法应予驳回。三、原告没在执行异议裁定的15日内提出诉讼，已经超过诉讼时效。总之，答辩人与被告郭灿毅、陈若冰夫妻所签订的关于址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房产（现编号为：鸿业华庭3号楼2503室）的房屋买卖合同合法有效，依法应受法律保护。答辩人已支付了合理价款，并实际占有控制该房屋，属于善意取得该涉案房屋。该房屋至今未能办理房屋所有权证书是因开发商的原因导致，答辩人没有任何过错。答辩人应为涉案房屋的实际所有权人，郭灿毅已不是该房屋的所有权人。原告的诉请应予驳回。被告郭灿毅及其代理人辩称，答辩人与本案被告林文龙夫妻就安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房产（现编号为：鸿业华庭3号楼2503室）签订的《房屋买卖合同》合法有效，依法应受到法律的保护。该房产是答辩人于2007年12月间向安溪县鸿业房地产发展有限公司购买，同月20日办理备案登记在答辩人名下。2010年初开发商把房屋交付给答辩人。答辩人于2010年7月20日与被告林文龙签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，答辩人已将该房屋转让给林文龙，林文龙也按合同约定支付了购房款，并实际装修自2010年9月入住至今。水、电、有线电视开户也登记或过户到林文龙名下。自2010年7月份起该房屋的物业管理费、维修金、公摊水电费、二次加压费用，水电费用均由林文龙缴纳。该房屋已由林文龙实际占有，答辩人对该房屋已丧失了所有权，（2013）安执字第559号执行裁定书裁定查封、拍卖、变卖已不属于答辩人所有的房产是错误的，安溪县人民法院嗣后裁定中止对涉案房屋的执行是合法有据的，原告诉请判决许可对涉案房屋拍卖、变卖的诉讼请求依法应予驳回。本案当事人的争议焦点是：1、林文龙、易金凤与郭灿毅签订的房屋买卖合同是否有效？房屋所有权是否转移？2、林文龙、易金凤与郭灿毅签订的房屋买卖合同时否存在过错？是否属善意取得？原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份。2、（2013）安执异字第559号执行裁定书复印件，证明被告提出执行异议，安溪县法院于2013年8月5日作出执行裁定书裁定中止执行的事实。3、《商品房买卖合同书》复印件，证明址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房屋属于被告郭灿毅原始取得的房屋。4、《房屋买卖合同》复印件，证明被告在未领取房屋权属证书的情况下，违法买卖法律、法规禁止买卖的房屋的事实。5、（2013）安民初字第4306号民事裁定书复印件，证明原告于2013年8月19日起诉后撤诉的事实。对原告提供的上述证据，三被告经质证，对证据1、2、3、4、5的真实性、合法性无异议，但认为原告提供证据4欲行证明的目的不能成立。相反，从原告提供的证据，反而能证明被告郭灿毅有权出售涉案房屋，且出售行为不违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同是合法有效的。对证据5，认为撤诉不能抵消时效。本院认为，对原告提供的证据1、2、3，因其来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，且三被告均无异议，其证明力本院依法予以确认。对证据4，虽具有真实性、客观性，与本案也具有关联性，但并不能就此证明原告欲行证明的事实，故对其证明力本院依法不予确认。对证据5，该证据符合法律规定的采信条件，对其证明力本院予以确认。被告认为撤诉不能抵消时效，原告的诉讼已超过诉讼时效的质证意见，依法不予成立。被告林文龙、易金凤针对答辩，向本院提供以下证据：1、结婚证复印件，证明林文龙、易金凤系夫妻关系。2、房屋买卖协议、补充协议、移交清单、装修清单复印件，证明郭灿毅、陈若冰夫妻于2010年7月20日把址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房屋（装修中）出卖给林文龙、易金凤。3、收条、汇款凭证复印件，证明林文龙、易金凤已于2010年7月20日、21日以汇款和现金把购房款支付给郭灿毅、陈若冰的事实。4、装修材料、卫浴洁具订购单及销售单、回执单、保修发票、安装协议等，证明涉案房屋已在2010年7月20日实际交付，林文龙、易金凤于2012年7-8月间购买装修材料及卫浴洁具等，并用于向郭灿毅、陈若冰夫妻购买的安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房屋的装修等事实。5、物业管理费、维修金、公摊水电费、二次加压费用、水电费用、水电查询缴费卡、银行业务委托书和交易记录等复印件，证明自2010年7月起该房屋的水电、物业管理费等费用均由林文龙、易金凤缴纳。6、有线开户申请和发票、用户过户申请表和发票复印件，证明安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房产（现编号为：鸿业华庭3号楼2503室）房屋有线电视开户、用电户名为林文龙、易金凤和办理变更的事实。7、商品房买卖合同、发票复印件、安溪县住房和城乡规划建设局证明原件及复印件，证明涉案房屋已备案登记在郭灿毅名下及涉案房屋是因开发商原因至今未能办理产权证的事实。对上述证据，原告经质证，对证据1的真实性、关联性、合法性均予以认可。对证据2中的房屋买卖协议、补充协议的真实性、关联性予以认可，但合法性不予认可；对移交清单、装修清单的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据3的真实性、关联性予以认可，但合法性不予认可。对证据4的真实性、关联性、合法性均不予认可。对证据5、证据6的真实性、合法性无异议，但关联性无法确定。对证据7的商品房买卖合同、发票的真实性、合法性无异议；对其中住建局“证明”的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为证明主体不适格。对所有证据中体现的3#2503是否与3#C25一致，无法确认。被告郭灿毅经质证，均无异议。本院认为，对被告林文龙、易金凤提供的证据1，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告及被告郭灿毅无异议，对该证据的证明力本院依法予以确认。对证据2、3、4、5、6、7，能互相印证且形成较为完整的证据链，尤其是证据7，虽形式上存有一定瑕疵，但充分证明了鸿业华庭华辉楼3#2503与3#C25是一致的。原告虽对其中部分证据的关联性、合法性不予认可，但未能提供相应的证据予以推翻，故对该几组证据的证明力本院均予以确认。被告郭灿毅针对答辩，向本院提供以下证据：1、结婚证复印件，证明郭灿毅与陈若冰系夫妻关系。2、房屋买卖协议、补充协议、移交清单、装修清单复印件，证明郭灿毅、陈若冰夫妻于2010年7月20日把址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房屋（装修中）出卖给林文龙，并实际交付的事实。3、收条、汇款凭证复印件，证明林文龙已于2010年7月20日以汇款和现金把购房款支付给郭灿毅、陈若冰的事实。4、商品房买卖合同复印件，证明出卖房屋已备案登记在郭灿毅名下及该房屋是因开发商原因至今未能办证，导致不能办理过户的事实。对上述证据，原告经质证，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的房屋买卖协议、补充协议的真实性予以认可，对关联性不予认可；对移交清单、装修清单的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。收条载明的20万元是支付定金，后来支付的50万元款项无法体现，缺乏依据，不予认可。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议。被告林文龙、易金凤经质证，均无异议。本院认为，对被告郭灿毅提供的证据1，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且原告及被告林文龙、易金凤无异议，对该证据的证明力本院依法予以确认。对证据2、3、4，该几组证据，能互相印证，原告虽对其中部分证据的关联性、合法性不予认可，但未能提供相应的证据予以推翻，故对该几组证据的证明力本院均予以确认。经庭审质证、认证，结合庭审笔录，本院对本案主要事实作如下认定：被告郭灿毅与陈若冰系夫妻关系。被告郭灿毅向安溪鸿业房地产发展有限公司购买址在安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号（现为3号楼2503室）商品房一套，双方于2007年12月10日签订了商品房买卖合同，并向安溪县规划建设局办理了备案登记（安房备登字华庭7053）。2010年7月20日，被告郭灿毅夫妻（甲方）与被告林文龙（乙方）签订房屋买卖合同。合同约定：乙方以人民币736000元的价格向甲方购买址在安溪县鸿业华庭华辉楼C单元C25套房一套；乙方在合同签订之日付给甲方人民币706000元，在该房产过户至乙方名下之时，乙方需将余款30000元支付给甲方。合同签订后，被告林文龙依约支付给郭灿毅和陈若冰购房款人民币706000元。被告郭灿毅夫妻将该房屋（装修中）及相关资料交付给被告林文龙。该房屋由林文龙继续装修，并自2010年9月开始入住至今。自2010年7月份起，该房屋的物业管理费、维修金、公摊水电费、二次加压费用、水电费用均由林文龙缴纳。2010年8月4日，该房屋中的有线电视开户由林文龙自行开户（户名：010208000636）。该房屋的水电费用自2012年7月3日起由银行从被告易金凤的帐户代收代扣。2013年2月22日，该房屋的用电开户（户名：75097518990）变更为林文龙。本案原告陈长征与借款人郭建春、本案被告郭灿毅等人之间的民间借贷纠纷一案，陈长征于2012年7月5日向本院提起诉讼。本院于2012年10月17日作出（2012）安民初字第3144号民事判决书。判决：“……二、被告郭灿毅、陈晓艺对上述款项承担连带清偿责任……”。判决生效后，陈长征向本院申请强制执行。本院于2013年5月28日作出（2013）安执字第559号执行裁定书。裁定：“一、查封被执行人郭灿毅所有的址在安溪县鸿业华庭华辉楼3#C25号房产一套（备案号7053、合同号0937288）。二、限被执行人在收到本裁定书之日起5日内自动履行生效法律文书所确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖上述被查封的房产。三、查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利义务负担，不得有妨碍执行的其他行为”。同年6月28日，本案三被告向本院提出执行异议。本院于同年8月5日作出（2013）安执异字第559号执行裁定书。裁定：“中止本院（2013）安执字第559号执行裁定书的执行。”。另查，本案涉争的安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号（现为3号楼2503室）商品房尚未办理权属证书。综上所述，本院认为，一、关于被告郭灿毅夫妻与被告林文龙所签订的房屋买卖合同的效力问题。所谓买卖合同是指出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖就是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，并受合同约束，同时依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付给买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。本案被告郭灿毅在向安溪鸿业房地产发展有限公司购买址在安溪县鸿业华庭华辉楼3号C25号（现为3号楼2503室）商品房时，双方已就买卖该房产的合同在安溪县规划建设局办理了备案登记，并依约定交清了首付款及办理按揭款等手续，可见被告已取得该房屋的实际支配权，有权自行处理该房屋。虽《房地产管理法》规定了无权属证的房屋禁止转让，但依《物权法》第十五条之规定，我国物权变动采取的显然是债权形式的模式，即合同+交付（登记）原则。只要双方就某项财产达成买卖协议，如没有经权属变更登记，只是不发生物权变动的效力，买卖合同并不当然无效。况且《房地产管理法》第38条所规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”仅为一种处分行为，原则上是指没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能订立转让房产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。其次，本案被告郭灿毅夫妻与被告林文龙均系完全民事行为能力人，且双方所签订的房屋买卖合同的内容并未违反相关法律的强制性、禁止性规定，也不存在着《合同法》所规定的合同无效的情形。故被告郭灿毅夫妻与被告林文龙双方之间所签订的房屋买卖合同是合法有效的，本院依法予以确认。原告及其代理人认为被告之间所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，是无效的民事行为，依法不受法律保护的意见，于法不符，本院不予采纳；三被告认为双方之间的买卖合同，系真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的意见，符合法律规定，本院予以采纳。二、被告林文龙与被告郭灿毅夫妻签订房屋买卖合同时是否存在过错，其取得该涉案房屋是否构成善意取得，该房屋所有权是否转移的问题。首先，原告所提供的证据，并不能证明被告林文龙在与被告郭灿毅夫妻签订房屋买卖合同时存在过错。被告双方签订房屋买卖合同在2010年7月20日，原告陈长征与被告郭灿毅之间的民间借贷纠纷，原告提起诉讼的时间是在2012年7月5日。签订房屋买卖合同的时间在前，况且，作为购房者也无义务查明卖房者是否与他人存在债务纠纷。从庭审中，原告及其代理人所认为的被告林文龙具有的过错在于——明知该房产不具备权属证书。不具备权属证书的房产并不影响买卖合同的效力（已阐明），显然，被告林文龙在与被告郭灿毅夫妻签订房屋买卖合同时并不存在过错。故原告及其代理人认为被告林文龙自身存在违法过错的意见，于法无据，本院不予采纳。其次，被告林文龙及其代理人认为已按合同约定支付购房款，并实际占有和控制该房屋，属于善意取得。对此，本院认为，本案并不适合适用不动产的善意取得。适用不动产的善意取得的前提条件是“让与人对让与的不动产无处分权”，而本案被告郭灿毅对所转让的房屋显然具有处分权（已阐明）。故被告林文龙及其代理人关于善意取得的意见，本院不予采纳。第三，涉案房屋的所有权问题。依《房地产管理法》第38条及《物权法》第九条、第十四条的规定，该涉案房屋的所有权确系尚未转移。但被告林文龙受让该涉案房屋后未进行不动产登记，并非其自身主观原因，而是存在着客观情况，该涉案房屋以及所在的小区房产至今大多未办理权属证书，而且被告林文龙已按合同约定支付了购房款，并于2010年7月以来装修及入住使用至今，故不能简单以所谓的“所有权”未转移推定转让无效，而应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，对购房者的合法权益予以保护。故原告及其代理人关于被告林文龙未支付全部价款、对涉案房屋不享有所有权，不能行使该房屋的权利，法院可以强制执行该房产的意见，于法不符，本院不予采纳。三被告及其各自代理人要求驳回原告的诉讼请求的意见，合法有据，本院予以采纳。被告林文龙及其代理人认为原告的诉讼已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈长征的诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈长征负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  林清艺二〇一三年十一月十二日书记员  张泓泽附：本案引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”2、《中华人民共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”3、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”4、《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”6、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”7、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”8、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。……”