重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0115民初112号
原告：高黎蓉，女，1973年9月2日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人（特别授权）：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。
被告：蒋佳丽，女，1987年12月2日出生，汉族，居民，住重庆市大足区。
委托诉讼代理人（特别授权）：范良忠，重庆金雷律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：周绍禄，重庆金雷律师事务所律师。
原告高黎蓉与被告蒋佳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理后，依法由审判员周玉玲适用简易程序分别于2017年1月18日、2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告高黎蓉及其委托诉讼代理人郑华、被告蒋佳丽及其委托诉讼代理人范良忠到庭参加诉讼。原、被告双方向本院申请和解期限三个月。本案现已审理终结。
原告高黎蓉向本院提出诉讼请求：判令被告蒋佳丽支付原告高黎蓉2016年8月1日至2017年4月30日期间的租金171000元，并以171000元为基数，自2016年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算资金占用损失至付清时止；判令被告蒋佳丽支付原告高黎蓉装修费3000元；判令被告蒋佳丽支付原告高黎蓉违约金100000元。诉讼过程中，原告高黎蓉变更诉讼请求为：判令被告蒋佳丽支付原告高黎蓉2016年8月1日起至2017年2月24日期间的租金133000元；判令被告蒋佳丽支付原告高黎�水费220元、电费6139.55元、物管费4422.24元共计10781.79元；判令被告蒋佳丽支付原告高黎蓉装修费3000元。事实和理由：原、被告于2016年4月14日签订《房屋租赁合同》，约定原告高黎蓉将其所有的位于重庆市长寿区文苑中路1号附25号、26号、27号、28号房屋一部分出租给被告蒋佳丽，租期三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金从2016年5月1日起算。合同签订后，原告高黎蓉将房屋交付给被告蒋佳丽，被告蒋佳丽支付了履约保证金30000元，租金57000元，后再也没有向原告高黎蓉支付租金。2017年2月24日，原、被告协商一致解除了《房屋租赁合同》。但被告蒋佳丽尚拖欠原告高黎蓉2016年8月1日至2017年2月24日期间的租金和水电、物管费。另，原、被告曾口头约定，被告蒋佳丽另行租用原告高黎蓉一间房屋作为办公用，由被告蒋佳丽支付原告高黎蓉装修费3000元。但经原告高黎�多次催收，被告蒋佳丽均拒绝支付。为维护原告高黎蓉的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。
被告蒋佳丽辩称，被告蒋佳丽承租案涉房屋底层用于经营超市，但超市一开业，房屋就出现渗水等质量问题。2016年5月6日，长寿区下暴雨，将整个超市淹没，天晴后还散发恶臭，导致被告蒋佳丽无法正常经营。后经被告蒋佳丽了解，原告高黎蓉私自降低案涉房屋地平高度，将只有一层的房屋改造成两层使用，导致房屋地平面低于室外人行道，发生污水倒灌的事情。原告高黎蓉提供的房屋系违章建筑，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。即便法院认定合同有效，原告高黎蓉提供的房屋不能正常使用，被告蒋佳丽不得已于2016年11月底倒闭撤场，腾空房屋并多次通知原告高黎蓉解除租赁合同，但原告高黎蓉不同意解除，被告蒋佳丽于2016年12月以快递方式向原告高黎蓉邮寄了房屋钥匙，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月28日解除。原告高黎蓉交付的房屋不能正常使用，未履行租赁合同约定的交房义务，构成违约，被告蒋佳丽有权拒付租金。被告蒋佳丽支付了履约保证金30000元，租金87000元。即使要主张租金，因《房屋租赁合同》于2016年12月28日解除，故租金只应计算至2016年12月28日。另，原、被告没有口头约定支付装修补偿3000元的事情，被告蒋佳丽不同意支付。案涉房屋的水电系被告蒋佳丽使用，被告蒋佳丽同意支付水、电费。被告蒋佳丽使用案涉房屋至2016年11月30日，故物管费应计算至2016年11月30日，且原、被告双方还口头约定每月物管费为1.2元/㎡，原告高黎蓉按每月2.4元/㎡的标准主张物管费不合理。
本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，原告高黎蓉（甲方）与被告蒋佳丽（乙方）签订《�屋租赁合同》，约定由原告高黎蓉将其所有的位于重庆市长寿区文苑中路1号附25-28号房屋一部分（建筑面积共计184.26平方米）出租给被告蒋佳丽。租赁期自2016年5月1日至2019年4月30日止。甲方所出租的门面房屋享有完全的产权。前述租赁房屋以现状进行租赁，乙方在签订合同前已仔细查勘房屋现状，乙方并承诺在租赁期内所发生的消防设施及经营等各种经济、法律责任由乙方自行负责。甲方在签订本合同后即将该房屋交予乙方使用。房屋租金自2016年5月1日起算。第一年年租金为228000元，从2017年5月1日起，租金在上一年度标准上递增5%，从2018年5月1日起，租金在上一年度标准上递增10%。租金按季度支付，签订本协议时乙方一次性支付57000元租金，以后在每季度到来前30日，提前向甲方缴纳下一季度的租金，先交租金后使用。乙方于签订协议时向甲方缴纳履约保证�30000元，租赁期满后，乙方须完善一切费用，并乙方无任何违约的情况下，甲方在10日内将该保证金无息全额退还乙方。租赁期内，本门面所产生的水、电、气、物管等所有费用由乙方承担。合同签订后，被告蒋佳丽支付了履约保证金30000元。被告蒋佳丽承租房屋用于经营邻佳超市。
2016年4月14日，被告蒋佳丽的丈夫周浩通过支付宝平台向原告高黎蓉转账支付50000元。同日，原告高黎蓉向被告蒋佳丽出具《收条》一张，载明：今收到蒋佳丽缴纳房屋租赁保证金30000元。
2016年5月24日16：30分，原告高黎蓉通过手机短信要求被告蒋佳丽支付租金，被告蒋佳丽于同日17：07分回复“姐，租金已准备好，请尽快妥善解决下水道倒灌问题，影响确实挺大，请谅解！”。
2016年5月30日10：31分，周浩再次通过支付宝平台向原告高黎蓉转账支付37000元。同日10：42分，被告蒋佳丽通过手机短信告知原告高黎蓉：“高姐，房租已经给你转过来了，请查收！也请你尽快解决排水问题，天气逐渐热了。”
后被告蒋佳丽向重庆市长寿区政府公开信箱反映长寿区文苑中路1号附24-28号房屋违反改建的事实。长寿区规划局于2017年1月13日回复如下：“经区规划局工作人员现场查看，您反映的文苑中路1号附24-28号商铺违法开挖地下室的情况不属实。但上述门面在装修过程中，将地平高度降低，增加了建筑物层高，增加了计入容积率面积。”
2017年2月24日，原告高黎蓉与被告蒋佳丽的委托诉讼代理人范忠良签订《确认书》，确认以下事实：1、蒋佳丽所租赁的长寿区文苑中路1号附25-28号门面钥匙已于2017年2月24日送还给高黎蓉，高黎蓉确认已妥收。2、蒋佳丽的委托代理人范忠良确认蒋佳丽所租赁的长寿区文苑中路1号附25-28�门面已完全腾空，室内外已没有属于蒋佳丽的物品。……
被告蒋佳丽在案涉房屋经营超市至2016年11月。
庭审中，被告蒋佳丽提交了2016年10月11日其丈夫周浩与原告高黎蓉及其丈夫的通话录音，拟证明案涉房屋被水淹的事实。原告高黎蓉对该通话录音的真实性无异议。该通话录音的主要内容为原、被告双方对案涉房屋被水淹的事实无争议，但是对原告高黎蓉是否承担责任有争议。因原、被告双方对通话录音的真实性均无异议，本院对该通话录音的真实性予以采信。
另，原告高黎蓉已结清了案涉房屋2017年5月2日之前的物业服务费，原、被告双方均认可案涉房屋的物业服务费的标准为1.2元/㎡。被告蒋佳丽同意支付水费220元、电费6139.55元。
对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。
庭审中，被告蒋佳丽提交了案涉房屋室内的监控视频、2016年4月-11月邻佳超市的月度销售额、周浩与案外人周龙胜的短信照片、通话录音，证明房屋被水淹并给被告蒋佳丽造成损失的事实。原告高黎蓉对前述证据的真实性均不予认可。案涉房屋室内的监控视频显示，案涉房屋用于经营超市，陈列了很多货架及商品，门口水平面高于室内地面。视频第2分29秒显示，2016年5月6日21：27分开始，雨水从门口流进室内，超市内两名女性工作人员开始转移商品。21：31分有大量污水流入，并将货架最底层淹没。因原、被告双方对案涉房屋被水淹的事实无争议，结合被告蒋佳丽承租房屋的用途及原告高黎蓉与周浩之间的通话录音的内容，本院确认被告蒋佳丽提交的监控视频确系案涉房屋内的监控视频，对该证据的真实性本院予以确认。对被告蒋佳丽提交的2016年4月-11月邻佳超市的月度销售额表，因系其单方制�，没有得到原告高黎蓉的确认，故本院对其真实性不予采信。对周浩与案外人周龙胜的短信照片、通话录音等证据，因被告蒋佳丽未提交证据证明周龙胜与原告高黎蓉之间的关系，且其真实性无法核实，故对该证据本院不予采信。
本院认为，原告高黎蓉、蒋佳丽签订的《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
关于《房屋租赁合同》解除的问题。被告蒋佳丽辩称原告高黎蓉提供的房屋不能正常使用，构成违约，被告蒋佳丽有权解除合同，故被告蒋佳丽依法向原告高黎蓉发出了解除合同的意思表示，并将钥匙邮寄给了原告高黎蓉，故双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。案涉房屋虽于2016年5月6日因雨量过大而流入大量污水，影响了被告蒋佳丽的�营，但在发生暴雨之后，被告蒋佳丽继续经营到2016年11月，故原告高黎蓉改建房屋的行为虽然对被告蒋佳丽的经营造成了一定的影响，但并没有从根本上导致被告蒋佳丽不能继续经营。且在签订租赁合同时，被告蒋佳丽到现场进行了查看，其对房屋的现状有明确直观的了解，原、被告双方均未预见到下暴雨会发生污水倒流的情况。现被告蒋佳丽未提交充分证据证明案涉房屋流入大量污水的原因系原告高黎蓉的改建行为造成，对被告蒋佳丽的辩解理由本院不予采信，故被告蒋佳丽不享有解除合同的权利，其向原告高黎蓉发出解除合同的意思表示达不到解除合同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。2017年2月24日，被告蒋佳丽将案涉房屋腾空并退还给原告高黎蓉，双方对租赁期间产生的水、电、物管费进行了结算，�明双方均有解除合同的意思表示，故《房屋租赁合同》于2017年2月24日解除。
关于被告蒋佳丽已支付的租金的问题。原告高黎蓉诉称被告蒋佳丽仅支付了租金57000元。被告蒋佳丽辩称，其夫周浩通过支付宝向原告高黎蓉转账支付了50000元租金，另其还以现金方式向原告高黎蓉支付了30000元的保证金，有原告高黎蓉出具的《收条》为证。后房屋出现质量问题，其要求原告高黎蓉整改，但原告高黎蓉要求其再支付一笔租金后才能整改，其夫周浩又于2016年5月30日向原告高黎蓉转账支付了37000元，故被告蒋佳丽已向原告高黎蓉支付了87000元的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，被告蒋佳丽应于2016年4月14日（签订合同之日）向原告高黎蓉支付履约保证金30000元及第一季度（2016年5月1日至7月31日）的租金57000元，下一季租金的支付节点为2016年7月。原告高黎蓉于2016年5月24日通过短信要求被告蒋佳丽支付租金，被告蒋佳丽回复“租金已准备好”，并于2016年5月30日向原告高黎蓉支付了37000元。加上先前支付的50000元，被告蒋佳丽通过支付宝共计向原告高黎蓉支付了87000元，该金额与被告蒋佳丽应支付的第一季度租金及保证金的金额一致，且按照常理未到下一季度租金支付节点原告高黎蓉不应向被告蒋佳丽催收租金，但被告蒋佳丽却按照原告高黎蓉的要求向其支付了租金，明显不符合常理，故被告蒋佳丽的辩解理由本院不予采信。本院确认被告蒋佳丽支付了租金57000元及保证金30000元。
关于被告蒋佳丽应支付的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告蒋佳丽仅支付了一个季度（2016年5月1日-7月31日）的租金，根据双方合同约定，被告蒋佳丽应在每个季度到来前30日�前支付下一季度租金，先交租金后使用。2017年2月24日，原、被告经协商解除了房屋租赁合同，被告蒋佳丽将案涉房屋腾还原告高黎蓉，故被告蒋佳丽应按照合同约定支付2016年8月1日至2017年2月24日期间的房屋租金。案涉房屋年租金228000元，原告高黎蓉自愿按照每月31天计算日租金，故日租金为612.90元。故被告蒋佳丽应支付原告高黎蓉2016年8月1日至2017年2月24日期间的租金128709.60元（228000元÷12个月×6个月+612.90元×24天）。
关于水、电费及物管费的问题。原、被告之间的合同约定，租赁期内，案涉房屋所产生的水、电、气、物管等所有费用由承租方承担。被告蒋佳丽认可原告高黎蓉主张的水费220元、电费6139.55元，本院予以确认。关于物管费，原、被告之间的合同于2017年2月24日解除，被告蒋佳丽应缴纳2016年5月1日至2017年2月24日期间的物管费，现原告高黎蓉�代被告蒋佳丽缴纳，故被告蒋佳丽应向原告高黎蓉支付物管费。原、被告均认可物管费标准为每月1.2元/㎡，案涉房屋建筑面积共计184.26平方米，故每月物管费为221.11元，原告高黎蓉自愿按照每月31天计算日物管费，每日的物管费为7.13元，故被告蒋佳丽应向原告高黎蓉支付物管费2161.11元（221.11元×9个月+7.13元/㎡×24天）。
关于原告高黎蓉主张的装修费3000元的问题。因原、被告之间的合同未对装修费进行约定，被告蒋佳丽也否认其与原告高黎蓉口头约定支付3000元装修费的事实，现原告高黎蓉未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告�佳丽于本判决生效后10日内支付原告高黎蓉2016年8月1日至2017年2月24日期间的租金128709.60元；
二、限被告蒋佳丽于本判决生效后10日内支付原告高黎蓉水费220元、电费6139.55元、物管费2161.11元共计8520.66元；
三、驳回原告高黎蓉的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1890元，由原告高黎蓉负担368元，由被告蒋佳丽负担1522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 周玉玲
二〇一七年六月三十日
书记员 席 鑫