重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初21719号
原告：重庆龙湖科恒地产发展有限公司，住所地重庆市北部新区鸳鸯街道金开大道1018号52幢，统一社会信用代码91500000051742514Y。
法定代表人：崔恒忠，董事长。
委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。
被告：吴方华，男，1962年1月6日出生，汉族，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：陈淑兵，重庆乾乙律师事务所律师。
被告李涛，女，1975年1月5出生，汉族，重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人：崔靖，重庆能海律师事务所律师。
第三人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：史原，行长。
委托诉讼代理人：荣云，公司员工。
原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司与被告吴方华、李涛，第三人中信银行股份有限公司重庆分行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨艳红，被告吴方华，第三人的委托诉讼代理人荣云到庭参加了诉讼。后因案情复杂，经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员刘运祥、王先容组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2017年2月28日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨艳红，被告吴方华的委托诉讼代理人陈淑兵，被告李涛的委托诉讼代理人崔靖，第三人的委托诉讼代理人荣云到庭参加了诉讼。经本案当事人的申请，双方庭外和解两个月。本案现已审理完毕。
原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司的诉讼请求为：1、判令解除原告与吴方华、李涛于2014年12月23日签订的《整体交易购买协议》及原告与李涛签订的《重庆市商品房买卖合同》，原告与吴方华签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决解除原告与被告李涛，第三人于2015年6月11日签订的《个人借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3、判令被告吴方华和李涛共同向原告支付违约金4046628元，该违约金直接在二被告已向原告支付的房款中抵扣；5、判令被告李涛及第三人立即配合原告注销重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区地块xx幢房屋的预购商品房抵押权预告登记；5、判令被告李涛立即配合原告注销《重庆市商品房买卖合同》的网上签约和预购商品房买卖合同备案登记；6、判令被告吴方华立即配合原告注销《重庆市商品房买卖合同》的网上签约和预购商品房买卖合同备案登记；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月23日原告与吴方华、李涛签订了《整体交易购买协议》，约定由吴方华、李涛向原告整体购买位于重庆北部新区礼嘉组团XX标准分区xx地块两套房屋，吴方华、李涛的购买行为系一个不可分割的整体。如其中一个房屋买卖合同因吴方华或李涛的原因导致被解除，则另一个房屋的买卖合同亦以相同的理由同时解除，违约责任由乙方和丙方共同承担。原告与吴方华就1-1号房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，与李涛就1-2房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。《重庆市商品房买卖合同》中约定，被告逾期付款超过90日，原告即具有合同解除权，被告应当按总房款20%向原告支付违约金。合同签订后，办理了网上签约及预购商品房买卖合同备案登记。
李涛按合同约定向第三人贷款4417000元支付了购房款。原告与李涛及第三人于2015年6月11日签订了《个人借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了1-2房屋预购商品房抵押权预告登记。
由于吴方华因自身原因未能获得贷款，原告于2015年12月3日通知被告在7日内一次性付清全部购房款，但其至今未付款。根据合同约定，原告有权解除合同，遂起诉。
被告吴方华辩称:原告的工作人员称可以按揭付款。吴方华已按合同约定支付了30%的首付款，并联系了第三人办理按揭。现吴方华不同意解除合同，因其已履行了支付首付款的义务，按揭贷款是原告配合第三人办理，没有办理下来的原因不清楚。按揭贷款应当由原告办理，被告已按合同约定履行了合同义务。根据交易习惯，向银行申请按揭贷款由原告办理。合同中违约条款免除了原告的责任，加重了被告的责任，系格式条款，应为无效。原告请求被告及第三人的配合行为不属于法院的受案范围，应予以驳回。原告请求的违约金过高，应予以调整。吴方华同意继续履行合同。
被告李涛辩称：不同意解除合同。如解除，李涛也不应当承担违约责任，原告要求李涛与吴方华承担共同责任没有事实和合同依据。原告根据整体购买协议要求李涛承担违约责任，但其认为整体购买协议的协议形式不具备当事人达成合意的形式要件，其实质内容系原告滥用优势地位所提供的格式条款，对李涛不具备法律约束力。李涛已按合同约定履行了交付房款的义务。逾期交款违约金应当予以调低。原告实际产生的损失是为应付款自逾期之日计取的利息损失。
第三人中信银行股份有限公司重庆分行向本院提出诉讼请求为：1、如判决解除其与原告及李涛于2015年6月11日签订的《个人借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，请求判决原告向其清偿借款本金4333702.57元及利息，利随本清；2、判决第三人对位于重庆市北部新区礼嘉组团xx标准分区地块1-2房屋享有抵押权和优先受偿权；3、吴方华对第一项诉讼请求中的借款本金及相应利息承担连带清偿责任；4、诉讼费由原告及吴方华、李涛负担。事实及理由：2015年6月11日，李涛与第三人签订《个人借款合同》，向第三人申请总额为441.7万元的个人房屋按揭贷款，以涉案房屋作为抵押并依法办理了商品房预告抵押登记，由吴方华提供最高额保证担保。第三人按合同约定向李涛发放了贷款并按其委托支付给了原告。
针对第三人的独立的诉讼请求，原告辩称：被告向原告支付的购房款应当首先扣除吴方华、李涛应向原告支付的违约金后，余下的房款由法院依法判决。第三人与李涛签订的个人借款合同及抵押合同解除后，第三人不应再享有房屋的抵押权。第三人的诉讼费用应当由吴方华、李涛负担。
吴方华辩称：个人借款合同不存在解除情形，不应解除。即使解除，吴方华也不应承担连带清偿责任，其在本案中不存在违约行为。
李涛的答辩意见与吴方华一致。
经审理查明：原告于2014年10月14日取得北部新区礼嘉组团XX标准分区xx号地块的重庆市商品房预售许可证。
2014年12月23日，原告分别与吴方华、李涛签订了以原告作为甲方，吴方华作为乙方，李涛作为丙方签订《整体交易购买协议》，内容为：乙方和丙方于2014年12月23日分别购买甲方的商品房，并分别签署了《重庆市商品房买卖合同》。因乙方、丙方系一并购买该两套房屋并拟共同使用该两套房屋，甲方应乙方、丙方的要求，经友好协商，甲方特与乙方、丙方就所购前述两套商品房达成如下协议：1、甲乙丙三方确认，尽管乙方、丙方就上述两套房屋分别与甲方签订了商品房买卖合同，且房屋产权证也将分别办理，但乙方和丙方的购买行为系一个不可分割的整体（“整体交易”）。2、甲、乙、丙任何一方不得主张放弃上述整体交易的一部分，而只履行其余部分。任何一方违反本合同项下的约定，应视为该违约方亦违反了与相邻另一套房屋有关的买卖合同的相应约定及条款；反之亦然。任何时候，如其中一个房屋买卖合同因乙方和丙方（包括其将房屋再转让的受让方）的原因导致被解除或经三方协商解除的，则另一个房屋的买卖合同亦应以相同的理由同时解除（若系乙方或丙方或其受让方的原因所致，则违约责任均由乙方和丙方或其受让方共同承担）；反之亦然。其中李涛与原告所签订的《整体购买协议》中，李涛在乙方处签名。李涛对该份《整体交易购买协议》提出，其并未在丙方处签名，也没有接受整体购买的意思表示。该协议不具备三方协议的要件，没有三方共同签署。协议第2条明显排除了商品房买卖合同独立的功能，排除了李涛和吴方华自主的购买权，影响了其在商品房买卖合同中的权利，加重了个体责任。
同日，原告作为甲方（卖方）与吴方华作为乙方（买方）就位于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-1房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，总成交价13922340元，乙方向甲方指定的贷款银行申请974.5万元的按揭贷款。
原告作为甲方（卖方）与李涛作为乙方（买方）就位于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-2房屋签订《重庆市商品房买卖合同》，总成交价6310800元，乙方向甲方指定的贷款银行申请441.7万元的按揭贷款。
上述两份《重庆市商品房买卖合同》在合同的第五条付款方式及期限中约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或以其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。第十条乙方逾期付款的违约责任中约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第（1）种方式处理：……（2）逾期在90日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。
《合同补充协议》第四条对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定为：本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指总房款的20%。第五条对付款方式的补充约定中约定：乙方应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行/公积金办理机构提供符合按揭贷款银行/公积金办理机构要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行/公积金办理机构提出正式的按揭贷款申请，单方签署按揭贷款银行/公积金办理机构提供的按揭合同及相应的放款文件。若银行在审批过程中，发生需要乙方增补资料的情况，乙方应在银行或甲方通知后七日内将资料提供给银行。乙方未按期单方签署按揭合同或未按期提供按揭贷款所需资料的，逾期达30日以上，甲方有权解除合同，乙方因此承担总房款百分之二十的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失。甲方在乙方办理贷款手续时应给予乙方必要的配合，但甲方不负有任何义务确保按揭贷款银行/公积金办理机构批准乙方的按揭贷款申请。本合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件乙方因贷款利率调整不愿意接受贷款、乙方因贷款额度未能全部批准而不愿意按受贷款因国家贷款政策的调整导致乙方不符合贷款条件以及其他由乙方导致的按揭未能成功的情形。第十九条对合同解除及违约责任的补充约定为：……2、无论何种原因导致本合同及补充协议解除的。（1）乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。……6、本合同（包括其附件、补充协议）所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其要商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失。同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”或“违约金过分低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金一方亦无需举证具体损失。……8、根据本合同及补充协议的约定，当甲方应退还任何款项给乙方时，如其中任何款项为乙方以贷款方式支付，则乙方同意并授权甲方将该部分款项直接退还给贷款银行，甲方将前述款项退还给贷款银行即视为退还给乙方。
合同签订后，吴方华和李涛按约支付了首付款。
2015年6月1日，原告向吴方华发出《关于尽快提供按揭资料的督促函》，要求其在2015年6月8日前向按揭银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用，否则原告将按购房合同的约定追究相应的违约责任。
2015年12月2日，原告再次向吴方华发出《关于付款的通知函》，以其未在购房合同约定的时间内办理完毕按揭贷款手续（包括其贷款未获得批准或贷款金额不足），要求其在收到通知后七日内一次性付清全部购房款。否则将追究逾期付款的违约责任。
第三人向原告出具的情况说明显示：吴方华于2015年3月21日提交按揭贷款申请，申请金额为974.5万元，贷款期限12年。我行于2015年5月22日、2015年11月4日向申请人及贵公司回款组多次通报贷款审查结果。要求将贷款额度降为800万元，并限期补充提供有关资质证明材料。但借款人明确表示不愿意降低贷款额度。鉴于此，我行对该笔贷款申请作退件处理。
2015年6月11日，李涛作为借款人/抵押人（甲方），第三人作为贷款人/抵押权人（乙方），原告作为保证人（丙方）签订〈个人借款合同（消费信贷业务专用）〉，约定贷款种类为个人房产按揭贷款。贷款金额4417000元。贷款用途购买坐落于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区房屋。贷款期限为348个月，自2015年6月11日起至2044年6月11日止。本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮5%确定执行，即本合同项下贷款利率为5.932%。同日，三方签订《预购商品房抵押合同》。同时李涛与第三人签订了《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》。2015年9月6日，第三人将李涛的贷款支付给原告。
2015年8月12日，三方对坐落重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-2房屋办理了重庆市土地房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押权。
另查明：2015年6月11日，吴方华作为保证人与第三人作为债权人签订《最高额保证合同》，对李涛的贷款承担连带责任保证。
2015年7月31日，原告与李涛所签订的《重庆市商品房买卖合同》取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。
原告诉至本院，要求判如所请。
上述事实，有本案当事人的陈述，《整体交易购买协议》，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，《关于尽快提供按揭资料的督促函》、《关于付款的通知函》及EMS回执单及查询回执，第三人向原告出具的情况说明，《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，《个人借款合同（消费信贷业务专用）》，《预购商品房抵押合同》，《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，《最高额保证合同》，重庆市土地房屋预告登记证明，庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：原告与吴方华、李涛分别所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。
对于《整体交易购买协议》，原告、吴方华和李涛虽不是在同一份协议上签名，形式上存在瑕疵，但三方对该协议内容是清楚的并签字进行了确认，应视为三方达成了合意。李涛将名字签在乙方处并不能说明其未认可协议内容。故《整体交易购买协议》也应当认定已成立。该协议也未违反法律法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。
吴方华作为购房者，应当承担支付的房款的义务。其虽按合同约定向第三人申请了贷款，但第三人的《情况说明》明确表明要求其降低贷款额度，吴方华未予同意。导致第三人不能放贷，符合其与原告在《重庆市商品房买卖合同》补充协议中约定的“乙方责任”的情形，责任应当由吴方华承担。吴方华在未取得第三人贷款的情况下，应当按其与原告的《重庆市商品房买卖合同》的约定在现金或其他方式直接向原告支付房款，但在原告两次催收后，未予支付，应当视为违约。按其与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条的约定，原告有权选择解除双方的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。
按照原告与吴方华、李涛所签订的《整体交易购买协议》中“任何时候，如其中一个房屋买卖合同因乙方和丙方（包括其将房屋再转让的受让方）的原因导致被解除或经三方协商解除的，则另一个房屋的买卖合同亦应以相同的理由同时解除（若系乙方或丙方或其受让方的原因所致，则违约责任均由乙方和丙方或其受让方共同承担）；反之亦然”的约定，李涛与原告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议也因吴方华的违约行为而解除，且李涛应当与吴方华共同承担违约责任。
在两份《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均解除的情况下，《整体交易购买协议》已无履行的必要，原告要求解除的理由成立，本院予以支持。
合同解除的法律后果包括恢复原状；且按双方合同补充协议中的对合同解除及违约责任的补充约定，吴方华和李涛也应当配合原告办理注销网上备案注销手续（网签手续）。由于原告并未举示其与吴方华签订的《重庆市商品房买卖合同》办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，故对其要求吴方华配合解除预购商品房买卖合同备案登记的请求本院不予支持。原告与李涛所签订的《重庆市商品房买卖合同》办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，李涛应当配合原告办理解除该备案证明的手续。
对于违约金，吴方华违约，其应当按其与原告的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，由吴方华和李涛共同承担吴方华所签订的《重庆市商品房买卖合同》中总房款20%的违约金。但对于李涛，由于其并未违反其与原告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，其与原告所签订的《重庆市商品房买卖合同》所约定的总房款的20%的违约金是否应支付，根据公平原则，让吴方华与李涛承担李涛所签订的《重庆市商品房买卖合同》的违约金不当。
故违约金应当为13922340元的20%，即2784468元，超出部分本院不予支持。
对于原告要求将违约金在吴方华与李涛所支付的房款中抵扣的问题，由于房款的退还和违约金的支付均应当是在本案所涉的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议解除生效的前提下才能得到支持，吴方华和李涛并未向本院提出要求原告返还房款的反诉请求，故双方的债权债务关系并未明确，给付期限尚不确定，直接抵扣没有法律依据，双方可以另行处理。
对于吴方华和李涛提出的违约金过高的问题，由于双方在合同中明确约定不得对违约金提出过高或过抵的抗辩。加之双方对损失均未提供证据予以证明，本院无法评判原告的损失是否过分低于双方约定的违约金标准，故对此抗辩理由不予采纳。
对于原告、李涛与第三人签订的《个人借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由于原告与李涛之间的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议被解除，抵押物的所有权人发生变动，故此两份合同继续履行已无必要，原告的此项诉讼请求本院予以支持。
对于第三人请求判决原告向其清偿李涛的借款本金及利息的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告应当将贷款本金及利息返还给第三人。且按原告与李涛的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中第十九条第八款的约定，原告也应当直接向第三人清偿。但因李涛一直在归还按揭贷款，其尚欠第三人的本金及利息本院无法确定，故应当以原告向第三人清偿的当日李涛尚欠第三人的本金及利息为准，具体金额由第三人进行审定。
李涛用位于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-2号房屋对其向第三人的借款进行抵押，并办理了抵押登记，现双方的《个人借款合同》虽解除，但抵押是有效的，故第三人对该套房屋享有抵押权和优先受偿权。但第三人在收到原告退还的李涛的借款本金及利息后应当与李涛一起协助原告办理解除房屋的预购商品房抵押权预告登记。
吴方华对李涛向第三人的借款提供担保，也应当在原告不能向第三人履行的情况下承担连带保证责任。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，第二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司与被告吴方华于2014年12月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
二、解除原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司与被告李涛于2014年12月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》；
三、解除原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司分别与被告吴方华、李涛签订的《整体交易购买协议》；
四、解除原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司与被告李涛，第三人中信银行股份有限公司重庆分行于2015年6月11日签订的《个人借款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；
五、被告吴方华在本判决生效后十日内配合原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司办理注销位于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-1房屋的网上备案注销手续（网签手续）；
六、被告李涛在本判决生效后十日内配合原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司办理注销位于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-2房屋的网上备案注销手续（网签手续）及预购商品房买卖合同备案登记；
七、被告吴方华、李涛在本判决生效后立即共同向原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司支付违约金2784468元；
八、原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司在本判决生效后立即向第三人中信银行股份有限公司重庆分行归还李涛于2015年6月11日签订的《个人借款合同》所欠的借款本金及利息（具体金额以归还借款当日李涛尚欠第三人中信银行股份有限公司重庆分行的本金及利息为准，由第三人进行审定）；
九、第三人中信银行股份有限公司重庆分行对位于重庆市北部新区礼嘉组团XX标准分区1-2房屋在上述第八项判决上享有抵押权和优先受偿权；
十、第三人中信银行股份有限公司重庆分行在原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司清偿第八项判决后，应当与被告李涛一起配合原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司办理解除预购商品房抵押权预告登记；
十一、驳回原告重庆龙湖科恒地产发展有限公司的其他诉讼请求。
十二、驳回第三人中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费142970元，第三人中信银行股份有限公司重庆分行提出独立的诉讼请求的诉讼费20735元，合计163705元，由被告吴方华、李涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 胡可萍
人民陪审员 刘运祥
人民陪审员 王先容
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 吴朋爱