广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初10268号
原告：王耀，男，1988年12月7日出生，土家族，住湖北省天门市，
原告：黄琴，女，1987年1月15日出生，汉族，住广州市荔湾区，
两原告的委托代理人：陈春燕，广东广信君达律师事务所律师。
被告：许双兴，男，1984年4月21日出生，汉族，住广州市越秀区，
原告王耀、黄琴诉被告许双兴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人陈春燕、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年3月22日，在满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称“中介”）的居间下，原告与被告签订了《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区盛恒街7号（自编A4栋）2201房的房屋（以下简称“涉案房屋”），交易方式为涂销抵押后按揭付款，房屋成交价格为2050000元整，原告于2016年3月12日向被告支付定金100000元整，于被告做全权委托当日支付首期房款为400000元整。合同签订后，原告已按照《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》的约定分别于2016年3月12日、3月25日、5月4日向被告支付了定金及购房�共计人民币600000元，以及于2016年3月28日向中介支付买卖代理费人民币20500元。随后，原告及中介多次通过电话、短信、微信等方式催促被告尽快办理不动产权证、提前还贷、涂销抵押、办理过户手续及交房，但被告一直置之不理。后经原告了解得知，被告不仅一直未按涉案房屋开发商的要求办理不动产权证，而且自2015年1月起多次逾期还贷，导致原贷款银行中国建设银行广州天河支行己对被告向广州市越秀区人民法院提起诉讼，案号为(2016)粤0104民初12740号。故原告于2016年11月20日向被告发函催告，被告签收《通知函》后仍怠于履行《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》的义务。另，本案纠纷发生后，原告经查询才得知涉案房屋于2016年3月11日已被广州市越秀区人民法院查封。由此可知，被告根本没有打算将原告支付的定金及首付款用于提前还贷，而是挪作他用，严重违背诚实信用。被告的违约行为导致原告无法购买涉案房屋，经过一年多时间广州地区房价已经急剧上涨，原告想要再买一套同样面积的房屋需要支付高额的房屋溢价。故起诉要求：1、自原告起诉之日起解除原告与被告于2016年3月22日签订的《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》；2、被告立即向原告返还定金及购房款共人民币600000元；3、被告立即向原告支付违约金人民币205000元；4、支付定金及购房款资金占用期间的利息，自2016年3月12日起按本金600000元、利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计至清还之日止；5、被告支付增加的1153566元，具体计算标准是：（房屋差价）1337066元+（房屋中介费）20500元+评估费1000元-（合同约定的违约金）205000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、购房时，涉案房屋市�价是两百三四十万元，当时按两百零几万元卖给原告的。原告与中介公司有亲戚关系，在中介公司的主持下将房子卖给原告，原告分几次将钱打给被告，被告认为中介公司存在很大过失，没有查询房子的查封情况便将房子卖了。2、房屋差价被告不接受，现在原告没有将中介公司列为被告，在之前的接触中，原告起诉后也没有告诉已经起诉被告。同意解除签订的合同及附件，也同意返还购房款，2016年12月份曾经通过建设银行返还原告一部分购房款20000元。
经审理查明：2016年3月21日，被告作为委托人就广州市海珠区盛恒街7号（自编A4栋）2201房买卖事宜经公证出具了《委托书》。
2016年3月22日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址：广州市海珠区盛恒街7号（自编A4栋）2201房；该房地产存在抵�等他项权利情况；房地产总价2050000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方己付的全部费用；其他约定：乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件；备注：甲乙双方协定，1、甲乙双方知悉物业未出房产证，待物业出证后一起到房管局办理过户手续；等。同日，原、被告还签订了《存量房买卖合同附件》，约定定金100000元乙方须在2016年3月12日支付；应在房管部门对交易物业核发登记于甲方名下的房地产权证后30日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；甲方在原抵押银行发还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；首期楼款400000元乙方于甲方做全权委托当天付给甲方；楼价余款：按揭付款；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；等。
2016年3月25日，被告出具《收款证明》：收到王耀承购上述房屋之首期款500000元。
2016年11月20日，原告向被告作出《通知函》，部分内容为：“你我双方于2016年3月22日……签订了《广州市存量房买卖合同》……但之后我方及中介公司人员多次致电及发送短信、微信催促交房及办理你方房产证、过户手续，你方却不接电话，不回复短信、微信，直至11月6日才经由上述房产的原租户交付钥匙给中介公司人员，并交给我方”、“催促你方尽快归还中国建设银行广州天河支行的欠款，并按照合同约定尽快配合开发商办理房产证，同时完成过户交易手续”。被告在此通知函下方签名。
另查，王某曾起诉许双兴，该�由广州市越秀区人民法院审理，案号：（2016）粤0104民初1002号。该案中，被告许双兴因下落不明经该院依法公告传唤未到庭参加诉讼，依据王某的申请，广州市越秀区人民法院作出（2016）粤0104民初1002-1号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被告许双兴名下价值970448.63元的财产。据广州市房地产档案馆于2016年11月23日出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册》记载：该房产登记在广东珠江投资股份有限公司名下；于2016年3月11日被广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初1002-1号协助执行通知书及裁定书查封，查封时效：2016年3月11日至2019年3月10日；执行明细中注有“该业以许双兴名义办理了预告登记：14预登1305595号”；等。
中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称“建行省分行”）、中国建设银行股份有限公司广州天河支行也曾起诉许双兴、广�珠江投资股份有限公司（以下简称“珠投公司”），该案由广州市越秀区人民法院审理。该院于2016年12月13日作出（2016）粤0104民初12740号民事判决书，该判决中记载：查明（部分）：2012年6月13日，建行省分行（贷款人）与许双兴（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定：售房人为珠投公司；许双兴借款用途为购买广州市海珠区南洲路88号广州耐火材料厂厂区地段盛景花园自编A4栋2201房；借款金额为1140000元；期限为360个月（即2012年6月14日至2042年6月14日）；等。2014年3月3日，建行省分行与许双兴就抵押房产盛景家园自编A3-A5;A6-A7栋,自编A4栋22层2201房办理了抵押预告登记。合同签订后，建行省分行依约向许双兴发放了贷款，许双兴取得贷款后未能依约还款，成讼。珠投公司于2016年11月7日向许双兴邮寄关于解除《广州市商品房买卖合同》的函，但根据珠投公司提供的EMS快递查询单显示，该邮件收件人名址有误，已被退回。
原告于2016年12月13日提起本案诉讼。诉讼中，原告确认：被告曾向原告王耀返还过20000元，但当事人没说明是什么钱；签合同时说8月份交楼，后来被告又迟延到10月份交付，钥匙在原告手上，但没有居住。被告表示：收了购房款后用于生意周转，原告也了解这个情况；确认原告说的10月份，按合同约定收楼款当天给就钥匙，后来又有了新的约定，就交了房屋。
原告还表示：签订合同时，被告拿了一份一手房买卖合同，中介按这份一手房买卖合同在阳光家园网站上查询，没有到房管局进行查册，3月12日中介在阳光家园网查了并没有标注就以为没有查封。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：
1、原告于2016年3月22日自行签署的《买卖代理费支付承诺书》，该承诺书后附有“温馨提示”，其中提示如下：1、交易过程中，卖方/出租方对交易物业享有完整的、合法的产权应承担保证责任：卖方/出租方须提供房产权属以供参考（房产信息以查册纸为准）……；等。
2、银行交易凭证，其中：中国建设银行、中国工商银行的凭证显示：原告、王言斌于2016年3月12日向被告转账两笔49000元的款项，中国银行的凭证显示王言斌于2016年3月25日、2016年5月4日分别向被告转账400000元和100000元“王耀购房款”；
3、满堂红（中国）置业有限公司于2016年3月28日向原告开具的涉案房屋代理费20500元的发票；
4、广东公评房地产与土地估价有限公司于2017年4月27日向原告王耀出具的涉案房屋《房地产预评估答复》，该答复记载涉案房屋2017年4月26日的市场价值为3387066元；
5、广东公评房地产与土地估价有限公司于2017年4月27日向原告王耀开具的初评费1000元的发票。
被告表示：对上述证据的真实性予以确认。
被告为证明其主张，还提交了广州市越秀区人民法院送达诉讼文书的资料作为证据。原告表示：上述证据无法显示查封的送达情况，至于真实性、合法性由法院认定。
本院认为：原告与被告通过签订《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》的形式就涉案房屋建立了买卖关系。现原告主张于2016年12月13日解除上述合同中的买卖关系，被告表示同意，并无不当，故本院予以支持。
鉴于合同应当解除，且被告同意退还已收房款，故原告要求被告退还原告已付款项的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。根据被告出具的收据、被告提交的银行凭证以及原、被告的确认，原告已向被告支付了600000元。被告表示2016年12月已退还房款20000元，�然原告表示不清楚该笔款项的用途，但其确认收到该笔款项，鉴于双方之间的买卖关系及诉前争议的焦点，应当认定为该款为房款，故该款应在上述款项中扣除。因此，被告实际应退还款项为600000元-20000元=580000元。
本案中，原告还主张被告应承担违约及赔偿责任。原告主要理由为被告未履行合同义务、未及时还贷被银行诉讼以及涉案房屋被查封。本院对此的意见是：
一、根据房管部门的登记，涉案房屋在珠江公司名下，而何时能过户至被告名下尚未确定，且原、被告的合同中也并未发现关于具体办妥被告名下的房产证的时间的约定。对于交房的条件，合同约定“甲方收齐楼款当天”，原告仅支付了部分房款，并未达到上述条件。根据原、被告的陈述，双方在签订合同后对于交付房屋有新的约定，但双方仅共同确认2016年10月交付了房屋，对于新�定的交房时间并未举证证明，故不足以认定被告在上述时间交房已构成违约。因此，原告关于被告未履行办理过户、交房义务的主张，本院不予采纳。
二、被告在本案中陈述其将收取原告的购房款用于生意周转，而非用于还贷。虽然根据合同约定“应在房管部门对交易物业核发登记于甲方名下的房地产权证后30日内向原抵押银行办理提前还贷申请手续”，但被告已收取房款，则应首先用于解决涉案房屋的问题，以便合同能顺利履行。被告将房款挪作他用的行为有悖于合同的目的，且其未及时还贷的直接结果便是引发了银行的诉讼、使原告认为合同无法履行，故被告应承担一定的违约责任。至于具体的违约金的计算：1、如前说述，被告并非直接违反了合同的具体约定，且从被告交付房屋的行为看，被告亦未有不出售涉案房屋的意思表示，故原告所依据的合同中关于房价款10%的违约金的约定应作为参照，而非必然、直接适用。2、通常而言，交付房屋与房屋总价有对应关系，本案中原告仅支付了600000元便接收了房屋，且至今未将涉案房屋交还给被告，现又以总房价为计算违约金的基数，不具有对等性。综上，本院对于原告主张的以已付款项为基数、按10%计算违约金的部分即60000元予以支持；超出部分，依据不足，本院不予支持。
三、涉案房屋在原、被告签订合同前已于2016年3月11日被广州市越秀区人民法院以（2016）粤0104民初1002-1号文书查封。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，该房产不得转让。一方面，综合本案的证据看，不足以认定被告在签订合同前已知晓涉案房屋被查封的事实。另一方面，根据原告提交的证据，其曾由专业的房产中介提供居间服务，原告也自行�认了中介机构提供的“温馨提示”中的“房产信息以查册纸为准”的内容。就此而言，原告对于涉案房屋的查封情况具有更谨慎的审查义务。如其及时到房管部门查册，则可从根本上避免此次纠纷的发生。故原告应承担未尽审查义务的不利后果。而且：1、对于违约责任，本院已有前述定论，原告再要求被告支付已付款的利息，依据不足；2、房地产价值随市场变化而波动，房价上涨幅度并非在签订合同时可以预见；3、原告为交易支付了中介费，但此次交易未能成功，则原告并非必然支出全部款项，在原告未尽谨慎义务追索该笔款项前，主张被告承担责任，有失妥当。故原告要求支付利息、赔偿损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、原告王耀、黄�与被告许双兴在2016年3月22日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》于2016年12月13日解除；
二、被告于本判决生效之日起10日内返还580000元给两原告；
三、被告于本判决生效之日起10日内支付60000元违约金给两原告；
四、驳回两原告的其他诉讼请求。
本案受理费22427元，两原告负担12227元、被告负担10200元。上述受理费已由两原告预交，两原告同意被告履行判决时将其应负担的部分直接支付给两原告。
本案财产保全费4545元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩建文
人民陪审员 王颖仪
人民陪审员 邓志达
二〇一七年八月二日
书 记 员 秦雨思
郑耿珊