广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终2597号
上诉人（原审原告）：宋卫平，男，1958年3月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人：陈利红，广东中深律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗灼尧，广东中深律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市桑德公司发展有限公司。
法定代表人：瞿绍发，董事长。
委托诉讼代理人：杨芳文，该司员工。
被上诉人（原审被告）：深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司。
法定代表人：吴少杰，董事长。
委托诉讼代理人：向勇，广东联建律师事务所律师。
原审第三人：田云鹏，男，1959年2月13日出生，汉族。
上诉人宋卫平因与被上诉人深圳市桑德公司发展有限公司（以下简称桑德公司）、深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司（以下简称罗兰斯宝公司）、原审第三人田云鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初9846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋卫平及委托诉讼代理人陈利红、罗灼尧、被上诉人桑德公司委托诉讼代理人杨芳文、被上诉人罗兰斯宝公司委托诉讼代理人向勇到庭参加诉讼。原审第三人田云鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋卫平上诉请求：1、撤销一审法院判决第二项，依法改判桑德公司、罗兰斯宝公司及田云鹏在判决生效后五个工作日内将涉案房产（南山XX园X期XX栋XX房）登记在宋卫平名下，登记费用及相关税费由桑德公司、罗兰斯宝公司承担。2、一、二审诉讼费用由桑德公司、罗兰斯宝公司承担。事实和理由如下：一、桑德公司、罗兰斯宝公司拖欠宋卫平工程款891400元，事实清楚，证据确凿充分，一审法院却以所谓的“存疑”，对欠款事实不予认定。1、1997年10月至2000年期间，宋卫平挂靠福田建设实业有限公司承建桑德公司、罗兰斯宝公司开发的南山XX园桩基工程。XX花园桩基工程是宋卫平个人承包自己垫资承建，自负盈亏，挂靠单位福田建设实业有限公司只派工程师协助管理，收取管理费并代交各种税金，但工程款归宋卫平所有。由于时间久远，宋卫平无法找到与南山XX园桩基工程的挂靠合同，但有充分的证据证明桑德公司、罗兰斯宝公司拖欠的工程款891400元是属于宋卫平的。(1)时任福田建设实业有限公司的法定代表人张X民向一审法院出具了《证明》证实宋卫平与福田建设实业有限公司是挂靠关系，宋卫平是个人承包，垫资施工，工程款由宋卫平与桑德公司直接结算。(2)是桑德公司及田云鹏（桑德公司的员工，知情人）也在庭审过程中确认宋卫平与是福田建设实业有限公司挂靠关系，宋卫平当时承建南山XX园桩基工程是垫资施工，桑德公司拖欠的南山XX园桩基工程的款项是属于宋卫平个人的。(3)2003年12月3日，桑德公司出具的《收款收据》和2003年宋卫平书写的《收条》及桑德公司在该《收条》上的批注，均能证明桑德公司拖欠宋卫平第X期基础工程款891400元，并同意将本案的涉案房产予以冲抵。(4)2007年9月2日、2008年6月3日、2011年4月20日、2015年1月9日向宋卫平出具的四份《承诺书》，该四份《承诺书》再次证明桑德公司拖欠宋卫平工程款，并同意将本案的涉案房产予以冲抵的事实。(5)在现实的履行事实中，也可以证明桑德公司欠宋卫平工程款并以房抵债的事实。桑德公司拖欠宋卫平工程款不止891400元，其他被拖欠的工程款桑德公司已以南山XX园X期XX栋A1103、A1104进行相抵，房产已过户到宋卫平女儿的名下，而且，当时罗兰斯宝公司还协助办理了过户手续（当时桑德公司和罗兰斯宝公司之间没有形成债权债务关系），现罗兰斯宝公司不顾客观事实，是为其私利而为。(6)福田建设实业有限公司从未向桑德公司、罗兰斯宝公司主张过权利，假如，桑德公司拖欠的是福田建设实业有限公司的工程款，为何福田建设实业有限公司一直没有向桑德公司、罗兰斯宝公司主张权利，而是由宋卫平一直在主张权利，显然，该被拖欠的工程款是属于宋卫平的。综上，桑德公司、罗兰斯宝公司拖欠宋卫平工程款891400元，事实清楚，证据确凿充分，请求二审法院依法予以认定，维护宋卫平的合法权益。2、一审法院所谓的“存疑”，是毫无事实根据的，根本不能作为定案的依据或理由，一审法院以此作为裁判的理由，极其不负责任。(1)宋卫平承建桑德公司、罗兰斯宝公司南山XX园X期的桩基工程是实行大包干的形式，宋卫平提供的协议已明确宋卫平施工的部分就是南山XX园X期的桩基工程部分，一审法院却认为无法确定宋卫平施工的是哪一部分；至于工程量的多少与本案的认定无关联性，因为，宋卫平承建南山XX园X期的桩基工程是实行大包干，工程量多少不影响宋卫平与桑德公司进行结算。(2)一审法院“存疑”《补充协议》约定工程款支付办法为该工程由乙方垫资施工至三层板四层柱时开始给付工程进度款，以后每月按工程进度进行付款，如果在桑德公司、罗兰斯宝公司未给付相关工程款的情况下，已垫资的宋卫平在未收到工程款的情况下为何会如期完成相应桩基工程。一审法院这一存疑，显然是不了解，什么是桩基工程，桩基础工程是地下工程，是基础工程，在该《补充协议》约定工程款支付的条件（由乙方垫资施工至三层板四层柱时开始给付工程进度款）成立时，宋卫平的桩基础工程早已完工，资金早已垫付，根本不可能存在一审法院的“存疑”问题（己垫资的宋卫平在未收到工程款的情况下为何会如期完成相应桩基工程）。宋卫平承建南山XX园桩基工程时，承建方垫资施工在当时的深圳是非常普遍的现象，原审法官以现在的情况来质疑或评判十几二十年的情况，显然是极其错误的。因此，宋卫平认为一审法院的所谓“存疑”，是毫无事实根据的，根本不能作为定案的依据或理由，请求二审法院明察并予以纠正。
二、宋卫平与桑德公司以工程款抵购房款的形式买卖房屋的行为合法有效，请求二审法院依法予以认定。1、涉案房产的所有权归桑德公司，罗兰斯宝公司不享有所有权，桑德公司有权以工程款抵购房款的形式买卖涉案房屋给宋卫平。根据桑德公司和罗兰斯宝公司于1998年11月1日签订的《合作开发XX园（小高层区）合同书》和2000年7月15日签订的《补充协议》，明确涉案房屋的产权归桑德公司，罗兰斯宝公司不享有所有权，因此，桑德公司有权以工程款抵购房款的形式买卖涉案房屋给宋卫平，并符合法律规定。2、桑德公司虽然与田云鹏签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，但田云鹏己在原审庭审过程中明确他们之间是虚假转让，为的是向银行按揭贷款，产权仍归桑德公司所有。综上所述，宋卫平请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销原判决中的第二项，并依法改判支持宋卫平的上诉请求。
桑德公司辩称：对宋卫平的上诉请求和理由予以认可。
罗兰斯宝公司辩称，一、宋卫平一审提供的证据的证明其与桑德公司之间存在的建设工程债务的证据材料不具备真实性、关联性、合法性，不能作为证据使用，不能证明宋卫平与桑德公司之间存在工程欠款。二、宋卫平与桑德公司之间的以房抵债协议不符合情理，是虚假的。一审法院对此进行了详细的剖析，是正确的。三、宋卫平的起诉涉嫌虚假诉讼。四、桑德公司与罗兰斯宝公司之间关于房产合作的约定与本案的宋卫平诉求无关，罗兰斯宝公司仍然是涉案房产的所有权人，宋卫平与桑德公司以房抵债协议未经罗兰斯宝公司同意本身就不合法，也是无效的。同时，罗兰斯宝公司作为涉案房产所有人，对于宋卫平要求对于涉案房产确权有完全的抗辩权。综上所述，宋卫平的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，对于宋卫平与桑德公司之间虚假诉讼的事实予以认定并予以制裁。
宋卫平向一审法院起诉请求：1、桑德公司与罗兰斯宝公司及田云鹏在判决生效后五个工作日内将南山XX园X期XX栋XX房登记到宋卫平名下，登记费用及相关税费由桑德公司与罗兰斯宝公司承担；2、桑德公司退还宋卫平代为偿还的桑德公司的赎楼款（银行贷款）人民币1988080元；3、桑德公司与罗兰斯宝公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定：XX园X期XX、XX、XX栋于2003年1月30日进行初始登记公告，申请人为桑德公司与罗兰斯宝公司。
1998年2月28日，桑德公司（甲方）与深圳福田区建设实业发展公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定，桑德公司将投资兴建的“XX园”5＊-6＊住宅楼委托市福田区建设实业发展公司承接施工。工程名称：“XX园”5＊-6＊住宅楼、幼儿园工程总造价按甲、乙双方审定的工程量送市建行或审计站审定后作为结算造价。土建暂定造价为1212.92万元，以此作为工程度付款依据。此价不作为结算造价，人工、材料单价以每期信息价按建设期限取平均单价进行结算。基础工程按协议价玖拾捌万元大包干。工程款支付办法该工程由乙方垫资施工至三层板四层柱时开始给付工程进度款，以后每月按工程进度进行付款。基础工程验收完成后甲方付给乙方基础工程款贰拾万元，余款分两次付即土建完成四层楼板五天内付叁拾万元，主体封顶前十天内付清桩基础工程垫资余款。工程竣工验收结算后，两个月内甲方应付清该工程结算款，若甲方未能付结算款，按合同的有关条款执行。本合同经双方法人代表签字盖章后生效，至工程验收结清全部款项失效。原一九九七年十二月三十日签订的补充协议无效，以本合同为准等等。
宋卫平提交了以下证据：1、桩基础工程竣工验收证明，证明宋卫平承建桑德公司开发的XX花园桩基工程，经验收合格。证据2、建筑工程造价计算书、汇总表、补充协议、标书、签证单，证明经过结算，宋卫平承建工程的结算造价为980572.25元。当时宋卫平是挂靠在福田建设实业有限公司，但是该工程款实际上是宋卫平垫资的，按照当时宋卫平、桑德公司以及福田建设实业发展公司的约定，该工程款属于宋卫平。罗兰斯宝对于上述证据均不予认可。
1998年11月1日，桑德公司（乙方）和罗兰斯宝（甲方）签订《合作开发XX园（小高层区）合同书》，约定桑德公司、罗兰斯宝公司共同开发涉案楼盘，乙方同意按3630元/平方米价格提前收购甲方所分得的7938/平方米的房产物业，收购总金额为2888万元。乙方支付甲方2888万元后，甲方将不再享受本项目的产权。2000年7月15日，桑德公司（乙方）和罗兰斯宝（甲方）签订《补充协议书》，约定乙方共欠付甲方1543.2万元，乙方因资金调度困难，不能按照《合同书》规定的时间将剩余款项付清，请求以“XX园”（小高层区）之竣工验收合格的房地产折抵，甲方表示同意，乙方总共以4096平方米房地产折抵应付甲方之款项，乙方须另无偿交付二套住房，计建筑面积170平方米给甲方，由甲方转交给土地方：乙方折抵给甲方之4265平方米房地产（含给土地方170平方米），已经双方现场划拨清楚，具体的幢、层、号详见本补充协议之附页。经查，涉案房屋不在该《补充协议书》中约定以房抵债的房屋中。
2000年11月13日，桑德公司、罗兰斯宝公司（甲方）与田云鹏（乙方）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定桑德公司、罗兰斯宝公司将涉案房屋以1280087元的价格出售给田云鹏，甲方须于2001年3月31日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等等，同时该《深圳市房地产买卖合同》进行了公证，并由田云鹏抵押给了深圳市商业银行皇岗支行，并由桑德公司作为保证及回购入，获得89万元贷款。2015年1月9日，宋卫平向中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司转账支付1488080元，耿X红也向中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司转账支付50万元，中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司向其出具《收款收据》，涉案房屋被赎出。另，宋卫平表示其与耿X红系夫妻。
2003年12月3日，桑德公司向宋卫平出具《收款收据》，载明今收到宋卫平将来购买南山XX园X期XX栋XX房款抵工程款891400元。同日，宋卫平向桑德公司出具《收条》一份，载明今收到桑德公司第X期基础工程款891400元，收款方式为XX101房产权冲抵，发票后补，另尚欠尾款工程款希望早日结清。桑德公司在该《收条》上签注：同意以XX园X期XX栋XX房冲抵基础工程款891400元，发票待结清后补齐。
2007年9月12日，桑德公司向宋卫平出具《承诺书》，该《承诺书》载明：宋卫平先生分别于2002年7月19日和2003年12月3日以基础工程款抵购我公司开发的南山区XX园X期XX栋A1103、A1104房和XX栋XX房。由于我公司原因至今未办理上述房产的房地产证，对此我司深表歉意。现我公司郑重承诺，保证于2007年11月30日前理顺好上述房产的产权关系并办理权益人为宋卫平先生指定产权人的房地产证。如上述房产因产权纠纷造成的一切责任及损失由我公司承担，并以深圳市桑德公司发展有限公司财产及该公司法定代表人瞿绍发先生个人财产作担保。
2008年6月3日，桑德公司向宋卫平出具《承诺书》，该《承诺书》载明：宋卫平先生购买我公司开发的南山区XX园XX栋XX房，因我公司原因至今未办理房产证，如因我公司原因发生该房的房产纠纷，造成该房产被法院拍卖，我公司承诺一切损失由我公司承担，以该房产的市场价总额的双倍作为赔偿。
2011年4月20日，桑德公司向宋卫平出具《承诺书》，该《承诺书》载明：宋卫平先生：你于2001年以抵工程款形式购买了我公司开发的南山XX园X期XX栋A1103商品房一套，由于我公司原因导致该房产至今没有完善过户手续办理房产证，对此，我司深表歉意并承诺如因此产生产权纠纷造成的一切损失由我公司承担，并保证于2011年6月30日前办理好权利人为宋卫平（或其指定人）的上述房产的房产证。
2014年9月23日，桑德公司（甲方）与田云鹏（乙方）签订《协议书》一份，约定：深圳市南山区XX园X期是甲方投资开发的项目，乙方原是甲方公司员工，甲方当时因建设资金周转困难，为加快项目建设进度，于2000年11月13日与乙方签订了《深圳市房地产买卖合同》，以回购方式将深圳市南山区XX园X期XX栋XX房转让给乙方，并且以乙方名义向深圳市商业银行申请并取得房屋按揭贷款，双方约定乙方不支付购房首期款及贷款相关费用，甲方承担支付按揭贷款月供款及一切费用，甲方拥有该房产的所有权，乙方不享有该房产的一切权益。由于历史原因该房产一直没有完善手续并一直被深圳市新州城物业管理有限公司XX园管理处占用并出租。为解决历史遗留问题，双方经友好协商，达成如下协议：一、乙方协助甲方将深圳市南山区XX园X期XX栋XX房以二手房交易形式（虚拟交易）过户到宋卫平指定的权利人名下，发生税费由于甲方承担。二、甲方委托乙方以乙方名义向XX园管理处追偿出租深圳市南山区XX园X期XX栋XX房所得收益，追偿回来的收益甲方占70%，乙方占30%。
2015年1月9日，桑德公司向宋卫平出具《承诺书》，该《承诺书》载明：宋卫平先生：您于2003年12月以抵工程款891400元的形式购买我司开发的南山区XX花园X期XX栋XX房产一套。我司在开发南山区XX花园X期项目时因建设资金周转困难，为筹集资金加快项目建设进度，于2000年11月将该房产登记至我公司员工田云鹏名下，并以田云鹏名义向深圳市商业银行申请并取得房屋按揭贷款，约定由我司承担按揭月供款，田云鹏不享有该房产的一切权利。后来由于公司经营出现问题，无力支付按揭月供款及偿还银行按揭贷款，截至2015年1月9日仍欠银行按揭贷款本息（含罚息）共计1988080元。为完善该房产手续过户到您名下，需要先将银行按揭贷款还清，但我司目前已无偿还能力。经与您协商并取得您的同意，由您先垫付1988080元用于归还该房产的银行按揭贷款本息，该垫付款作为我司向您借款1988080元，我司承担偿还责任。我公司郑重承诺，保证在您垫付还清银行按揭贷款后90天内将该房产过户到您或您指定的权利人名下。
另查，深圳市福田区建设实业发展公司的法定代表人于1999年6月29日由张X民变更为陈X源。张X民向宋卫平出具《证明》一份，载明：兹有我公司（福田区建设实业发展公司），在1998年2月至2000年期间承包施工的深圳桑德公司发展有限公司开发的帝园X期住宅工程，其中桩基础工程施工由宋卫平桩机队（个体）承包，自负盈亏，保质保量，保工期，保安全，我公司派工程师管理，收取管理费并代交各种税金，应桑德公司当时要求施工队垫资施工，所以工程款由施工方直接与桑德公司结算。
庭审中，各方当事人确认涉案房屋现由物业公司出租。桑德公司表示涉案房屋在国土局登记的还是在田云鹏名下，另其表示愿意承担房屋过户产生的相关税费，并愿意返还宋卫平代其偿还的1988080元赎楼款。
庭后，一审法院要求宋卫平提交其与深圳福田区建设实业发展公司的挂靠协议或挂靠合同以及桑德公司与深圳福田区建设实业发展公司的工程往来款支付情况等相关证据，宋卫平未能提交。
一审法院认为，首先，桑德公司与深圳福田区建设实业发展公司（乙方）签订的《补充协议》约定的桩基工程，虽然约定基础工程按协议价89万元大包干，但未约定该工程由宋卫平负责施工建造，即便宋卫平曾经有为桑德公司建造过桩基工程，根据宋卫平提交的证据材料也法确定宋卫平施工的是哪一部分，工程量有多少。其次，该《补充协议》同时约定工程款支付办法为该工程由乙方垫资施工至三层板四层柱时开始给付工程进度款，以后每月按工程进度进行付款，如果在桑德公司未给付相关工程款的情况下，已垫资的施工方在未收到工程款的情况下为何会如期完成相应桩基工程亦存疑。再次，鉴于宋卫平称其与深圳福田区建设实业发展公司曾存在挂靠关系，涉案桩基工程的相关款项由宋卫平垫付，故一审法院要求宋卫平提交其与深圳福田区建设实业发展公司的挂靠协议或挂靠合同以及桑德公司与深圳福田区建设实业发展公司、深圳福田区建设实业发展公司与宋卫平之间的工程往来款支付情况等相关证据，宋卫平未能提交。综上，一审法院对于宋卫平主张的桑德公司存在拖欠其工程款891400元的事实不予采信。本案中，虽然宋卫平与桑德公司之间就涉案房屋的处置有相关约定，但十多年时间里宋卫平从未对涉案房屋占用使用过，宋卫平现诉请将涉案房屋过户登记至其名下，相关税费由桑德公司承担，宋卫平的该项诉讼请求只有基于桑德公司拖欠宋卫平相应工程款的基础上方可成立，而宋卫平提交的证据不足以证明桑德公司拖欠其工程款的主张，故对于宋卫平的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于宋卫平诉求桑德公司偿还宋卫平代其支付的赎楼款1988080元的诉讼请求，因庭审中桑德公司表示愿意承担，且该款项确实系宋卫平及其配偶耿X红支付，另耿X红表示赎楼款中的50万元系宋卫平所有，只是通过其账户转账支付，故对于宋卫平要求桑德公司返还其代为偿还的赎楼款1988080元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、桑德公司应于判决生效后十日内向宋卫平返还赎楼款1988080元；二、驳回宋卫平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14917.92元，由宋卫平负担4617.92元，由桑德公司负担10300元。
本院确认一审法院认定的事实。另查明，深圳市不动产登记中心于2016年11月18日出具宋卫平购房资格证明，宋卫平家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。2018年3月23日该中心再次确认。
本院认为，本案争议的焦点为桑德公司是否拖欠宋卫平工程款，桑德公司以房抵债方式支付宋卫平工程款是否成立。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第1款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。本案，宋卫平主张桑德公司拖欠其工程款，提交了张X民出具的证明且在一审庭审时张X民出庭接受质证，证明宋卫平与福田建设公司有挂靠关系。桑德公司员工田云鹏出庭作证亦证明宋卫平与福田建设公司有挂靠关系；宋卫平提交2003年12月3日桑德公司出具的《收款收据》和同日宋卫平书写的《收条》及桑德公司在该《收条》上的批注，均证明桑德公司拖欠宋卫平第X期基础工程款891400元，并同意将本案的涉案房屋予以冲抵；宋卫平还提交桑德公司分别于2007年9月2日、2008年6月3日、2011年4月20日、2015年1月9日向宋卫平出具的四份《承诺书》，该四份《承诺书》证明桑德公司拖欠宋卫平工程款，并同意将涉案房屋予以冲抵。福田建设公司至今未向桑德公司、罗兰斯宝公司主张过权利。综上，宋卫平提交的上述证据，已初步完成了其所负的举证责任。罗兰斯宝公司主张宋卫平与桑德公司之间不存在未付的工程款，罗兰斯宝与宋卫平之间以房抵债是虚假的，恶意串通损害罗兰斯宝利益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。本案，罗兰斯宝否认桑德公司拖欠宋卫平工程款事实发生，并指出宋卫平提交的证据存在诸多疑点，存在恶意串通。在此情形下，罗兰斯宝公司负有据以反驳进行举证的责任，其应按照上述规定，提交证据以佐证宋卫平与桑德公司恶意串通事实的发生。但对其主张罗兰斯宝公司未提供相应证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。据此，综合双方当事人陈述及举证情况，从优势证据和高度可能性角度考虑，本院认为宋卫平已初步完成了其所负的举证责任。罗兰斯宝公司未能提交证据证明桑德公司与宋卫平恶意串通，仅以宋卫平提交的证据有诸多疑点不能推翻宋卫平提交的证据所证明桑德公司拖欠其工程款的事实，故应认定宋卫平与桑德公司之间拖欠工程款的事实成立。一审法院对该事实认定有误，本院依法予以纠正。
因桑德公司拖欠宋卫平工程款未还，其以房抵债方式支付宋卫平工程款的事实本院亦应予认定。桑德公司虽然就涉案房屋与田云鹏签订了一份《深圳市房地产买卖合同》，但田云鹏己在原审庭审过程中明确其与桑德公司之间是虚假转让，为的是向银行按揭贷款，产权仍归桑德公司所有，且宋卫平对涉案房屋的贷款余款现已支付完毕。根据桑德公司和罗兰斯宝公司于1998年11月1日签订的《合作开发XX园（小高层区）合同书》和2000年7月15日签订的《补充协议》，明确涉案房屋的产权归桑德公司，罗兰斯宝公司不享有所有权，因此，桑德公司以工程款抵购房款的形式买卖涉案房屋给宋卫平，符合法律规定。
综上所述，宋卫平主张桑德公司拖欠其工程款的证据充分，桑德公司以房抵债支付宋卫平工程款符合事实与法律规定，且宋卫平符合深圳市购房政策的规定，故对于宋卫平要求将涉案房屋转移至其名下的诉讼请求，本院应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初9846号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初9846号民事判决第二项；
三、深圳市桑德实业发展有限公司、深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司、田云鹏在本判决生效之日起五日内将深圳市南山XX园X期XX栋XX房登记至宋卫平名下，登记费用及相关税费由深圳市桑德实业发展有限公司、深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司负担。
一审案件受理费14917.92元，由深圳市桑德实业发展有限公司与深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司分别负担7458.96元；二审案件受理费9235.87元，深圳市桑德实业发展有限公司与深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司分别负担3729.48元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 张 睿
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二〇一八年三月三十日
书记员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。