江西省庐山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0483民初424号
原告：王金林，男，汉族，1962年8月4日出生，共青城市人，户籍地江西省共青城市，现住江西省庐山市。
委托代理人：周水森，江西星子律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：九江市宏泰房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：360427210005366。
住所地：江西省庐山市南康镇渔民村。
法定代表人：张炎华，公司总经理。
委托代理人：向前，江西际民律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告王金林诉被告九江市宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，本院于2016年12月7日作出（2016）赣0427民初210号民事判决，被告宏泰公司不服该判决，向九江市中级人民法院提起上诉，九江市中级人民法院以原审判决认定基本事实不清为由，于2017年3月3日作出（2017）赣04民终10号民事裁定：一、撤销江西省星子县人民法院（2016）赣0427民初210号民事判决；二、本案发回江西省星子县人民法院重审。本院于2017年5月24日立案受理后，于2017年7月12日依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王金林及其委托代理人周水森，被告宏泰公司的法定代表人张炎华及其委托代理人向前均到庭参加诉讼。本案现已审结。
原告王金林诉请，：一是请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二是请求判令被告宏泰公司返还原告王金林保证金人民币20000元；三是本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月份被告的法定代表人张炎华及案外人周才水与原告协商合伙经营金虎家私店，并让原告租赁其自己的房子，被告的法定代表人张炎华让原告与陶观水签订《房屋租赁合同》，签订合同时没有加盖公章。合同签订后原告交了20000元保证金给陶观水，原告在办理工商登记时需要盖章的合同，被告就给份盖了章的合同复印件给原告，因复印件不能办理登记被告才在合同的复印件上加盖了公章。双方的合同约定被告免租金两年。三方签订合作经营协议后，原告负责对房屋进行了装修，几个月后，被告的法定代表人张炎华和周才水退伙，张炎华要原告将租金交纳给他，并承诺将原告与公司签订的《房屋租赁合同》还给原告。之后张炎华一直没有归还原告的合同，原告意识自己要交两份租金，因此也没有支付租金给张炎华，双方因此发生纠纷。2015年6月被告的法定代表人张炎华起诉原告要求支付租金。在案件审理过程中，被告的法定代表人张炎华提供了一份星子县城乡规划委员会会议纪要，证明房屋的所有权是被告的，原告因此才知道被告出租的房屋没有产权证。房屋属架空层，是作为公共休闲活动空间，不能改为商业或其它用途，不得进行围合。被告隐瞒这一事实，将不能作为商业用途的房屋出租给原告作为经营场所，其行为违反我国相关的法律法规。原告花费几百万元投资经营，现每天的经营都是提心吊胆。为此，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、被告返还原告保证金人民币20000元；3、被告承担本案诉讼费。
被告宏泰公司答辩称：一、2014年6月18日原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示。《房屋租赁合同》不管是当日加盖公章还是事后加盖公章都不影响合同的效力，且原告已实际承租了答辩人的房屋。同时，陶观水在合同上签名是得到了答辩人的授权，其行为是代表答辩人，是合法有效的；二、原告与张炎华个人之间的纠纷与本案租赁合同不是同一法律关系，九江市中级人民法院已作出了终审判决；三、2014年6月18日原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效：1、租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，也没有显失公平和重大误解的情形；2、答辩人出租该房屋作为商用，未违反法律法规的效力性强制性规定，依据《合同法》第五十二条第（五）项规定，该出租合同有效；3、政府部门的会议纪要并不当然影响合同的效力；4、原告在承租期间经营一切正常，没有任何部门和业主干涉原告的经营；5、被告未对原告构成欺诈；6、城建部门下达告知书，是原告为了达到自己逃避责任的不法目的而自己去投诉自己，原告是在促成条件成就，依《合同法》规定，应视为条件不成就；7、城建部门是向答辩人下达告知书，并没有对原告送达任何文书，也未对原告经营产生任何影响；8、原告通过多次去建设部门吵闹，建设部门才下达行政处罚事先告知书，同时送达告知书也是公司与管理部门之间协调解决的问题，并没有对原告带来任何影响，原告一直还在经营。告知书作出的是恢复原状，答辩人没有改变平面图设计方案中的原状，原告引用告知书作为合同无效的证据不成立；9、星子县人民法院（2015）星民一初字第378号判决书、九江市中级人民法院（2015）九中民一终字第755号判决书对本案涉及的租赁合同的效力已作出认定，认定该合同合法有效；10、签订合同时，答辩人已明确告知是架空层，且在合同中写明，原告在明知是架空层的情况下还予以承租，应承担全部过错责任；11、合同约定开始两年免除租金，现正好两年，原告为了达到无偿使用两年的目的，以合同无效为借口解除合同，如解除合同，应当支付承租两年的租金；12、原告的行为及经营状况，证明无法实现合同目的，继续履行合同成为不可能，答辩人同意解除合同。但由于原告无法经营并无故提前解除合同，属原告违约，原告支付的违约保证金20000元不予退还，答辩人不承担任何赔偿责任。
原告王金林为了证明自己的主张，举证如下：
证据一，星子县工商行政管理局出具的《企业信息》1份，拟证明被告系有限责任公司，是适格诉讼主体，被告在经营期限内与原告签订合同。
被告质证意见：无异议。
证据二，《房屋租赁合同》1份，拟证明：①原被告签订了房屋租赁合同，租赁期为10年；②被告隐瞒事实，谎称庐湖花园二楼架空层为其所有的商用店铺并租给原告经商，签订合同不是原告真实意思表示。
被告质证意见：真实性、合法性无异议，证明目的有异议。架空层所有权属于被告，合同中约定将架空层出租，被告未隐瞒事实。签订合同时没有明确，原告未问，被告也未告知。
证据三，《收条》1份，拟证明被告收取了原告20000元信誉金，信誉金是为了保证履行合同，不履行租赁合同才要交20000元。
被告质证意见：真实性无异议，20000元是违约保证金，不是信誉金。
证据四，《星子县城乡规划委员会议记要》1份，拟证明：①庐湖花园二层架空层为公共休闲活动空间，作不计容处理；②架空层不能改为商业或其他用途，不得进行围合；③被告隐瞒事实与原告签订租赁合同违法，应为无效合同。
被告质证意见：真实性无异议，关联性有异议，不影响合同效力。
证据五，星子县城市管理局、星子县建设规划局出具的《行政处罚事先告知书》1份，拟证明有关部门对被告的违法围合、出租行为认定是违法，处罚决定正在进行中。
被告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。告知书已送至被告，是因原告不正当举报程序作出的，告知书未规定出租无效，未对原告经营产生影响。
庭审后，原告王金林于2016年6月27日向本院补充提交了1份《行政处罚决定书》，于2016年9月21日提交了1份江西省九江市中级人民法院《民事申请再审案件受理通知书》。
证据六，《行政处罚决定书》1份，来源于星子县防控农村违法违规建设领导小组办公室，处罚决定书规定60日内可提出复议，3个月内可提起诉讼，复议期和起诉时间均超过，处罚决定已生效。拟证明被告违法出租，受到行政处罚，租赁合同无效。
被告质证意见：真实性无异议，合法性、关联性有异议。①作出处罚主体不适格，与行政处罚事先告知书的作出主体不一致，告知书上有星子县建设规划局公章，作出处罚主体应为建设规划局；②处罚对象是被告宏泰公司，不是原告，与原告无关；③城乡规划法的规定属行政管理性规范，不属于效力性规范，违反管理性强制性规定，不一定导致合同无效；④九江中院已经对租赁行为的效力作出认定；⑤原告仍在继续经营，租赁行为至今未受干扰。
原告补充意见：①不是基于被告受到行政处罚才起诉，而是被告违反会议纪要决定才起诉。签订合同时，原告不知道有会议纪要决定，原告是在与被告法定代表人张炎华个人之间的租赁合同诉讼中才知道有这份会议纪要；②九江中院的判决书并未确认本案涉及的原告与被告宏泰公司签订的合同有效。法院处理原告与被告法定代表人张炎华个人之间的租赁合同纠纷时，被告还没有受到处罚，现在已受到处罚，而且对原告经营有影响，将公共休闲用地更改为商业用地，确实影响经营；③作为公共休闲场所的架空层的所有权归全体业主，或归政府所有。
被告补充意见：①九江中院判决书已对会议纪要的效力作出认定；②原告是因2年未赢利、经营亏损不想负担租金才向行政部门举报，达到不付租金、解除合同的目的；③架空层没有计入容积率，按照“谁投资谁受益”原则,架空层的所有权归被告宏泰公司。
证据七，江西省九江市中级人民法院《民事申请再审案件受理通知书》1份，拟证明星子县人民法院作出的（2015）星民一初字第378号民事判决和九江市中级人民法院作出的（2015）九中民一终字第755号民事判决是错误的，案件正在再审过程中。
被告质证意见：真实性、合法性无异议，但与本案无关联。申请再审是当事人的权利，不必然导致原判决的改变。
被告宏泰公司为了证明自己的主张，举证如下：
证据一，宏泰公司的《营业执照（副本）》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》各1份，拟证明被告诉讼主体资格。
原告质证意见：无异议。
证据二，《房屋租赁合同》1份，拟证明：①原被告于2014年6月18日签订《房屋租赁合同》，明确双方权利义务及违约责任；②合同明确告知出租房屋是架空层；③按合同约定原告提前解除合同属违约。
原告质证意见：对证明目的①无异议；对证明目的②有异议，无证据证明架空层属于被告；对证明目的③有异议，原告未要求解除合同，而是确认合同无效。
证据三，九江市中级人民法院（2015）九中民一终字第755号民事判决书，星子县人民法院（2015）星民一初字第378号民事判决书各1份，拟证明原、被告于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》效力已经法院终审判决确认有效。
原告质证意见：判决书中未明确《房屋租赁合同》的效力，九江中院的判决只是判决支付补偿款，星子法院的判决只是确认《补充协议》的效力，未明确《房屋租赁合同》的效力。
证据四，2016年4月7日原告的举报材料1份，拟证明：①原告自己举报自己的承租行为；②原告属不当促成条件成就。
原告质证意见：有异议，告知书要求被告恢复原状，对原告确实有影响。原告是基于受到被告欺诈才向有关部门反映，每个公民都有权利举报非法行为。
经审理查明，2014年6月18日，原告王金林作为承租方与被告宏泰公司作为出租方订立一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于星子县庐湖花园二楼架空层整体出租给原告，租期10年，自2014年6月20日起至2024年6月20日止。2014年6月20日至2016年6月20日止免租金两年，第三年（2016年6月20日至2017年6月20日）租金为20万元，以后租金每年比上一年度递增10%，租金每半年支付一次，2016年6月20日付清第一年的半年租金，以此类推。自签订协议之日起承租方向出租方支付违约保证金20000元。合同还对房屋修缮、费用缴纳、违约责任、免责条件等事项进行了约定。2014年6月22日，原告向被告支付人民币20000元，由被告股东陶观水出具收条，收条上载明“王金林交庐湖花园夹心层租赁信誉金20000元。”
2014年6月20日，原告王金林、被告宏泰公司法定代表人张炎华及案外人周才水订立一份《关于联合经营星子县金虎家私实业有限公司合作协议》，合同第三条股东持股比例及出资情况中约定，张炎华持股比例为40%，周才水持股比例为30%，原告王金林持股30%，考虑到张炎华在房建期间的一些额外资金投入及费用，经三方协商，原告王金林及周才水同意每年各向张炎华缴纳3.9万元以弥补张炎华，交纳时间为每年12月31日前。
2014年10月30日，合伙三方签订一份《退股协议》，约定张炎华及周才水退股，由原告王金林一人经营金虎家私，原告王金林除退还张炎华及周才水股金款外，同意每年向张炎华交付房屋租金13万元，付款时间为每年6月20日前和12月20日前分二次付清。此后，原告王金林与张炎华又签订了一份没有署明日期的《补充协议》，约定对金虎家私店租金付款时间为：原告王金林在2014年6月20日至2015年6月19日前付张炎华租金20万元，付款时间为2014年12月20日付10万元，2015年6月19日付清一年租金，第二年租金25万元，付款时间为2015年12月19日之前付12.5万元，至2016年6月19日之前付清，第三年到2024年6月19日八年内原告王金林每年分二次付租金10.625万元。张炎华在约定的期间向原告王金林催讨上述租金无果后，诉至星子县人民法院，请求判令本案原告王金林支付张炎华租金（补偿款）20万元。2015年11月9日，星子县人民法院作出（2015）星民一初字第378号民事判决，判决王金林于判决生效后十日内支付张炎华补偿款20万元。王金林不服，提起上诉。九江市中级人民法院于2016年3月14日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。上诉期间的2016年2月26日，原告王金林向本院起诉，请求判令其与被告宏泰公司签订的《房屋租赁合同》无效，并请求判令被告宏泰公司返还保证金20000元，赔偿损失100000元，承担本案诉讼费。庭审中，原告王金林撤回第三项要求赔偿损失100000元的诉讼请求。
再查明，被告宏泰公司系一家经营房地产开发、物业管理、建筑装潢、建筑材料销售的自然人投资或控股的有限责任公司，于2011年3月8日成立，营业期限为2011年3月8日至2041年3月7日，法定代表人为张炎华，公司股东原为张炎华、陶观水和梁丙南，现为张炎华和左春霞。原告租赁的庐湖花园二楼架空层系被告宏泰公司开发建造。
另查明，2011年8月5日，星子县城乡规划委员会召开会议审议被告宏泰公司开发建设的庐湖花园等6个规划，并形成《会议纪要》。会议原则通过规划，明确庐湖花园二层架空层作为公共休闲活动空间，可以作不计容处理，但不能改为商业或其它用途，不得进行围合，建设等有关部门应加强监管。本案诉讼期间，原告王金林向星子县相关部门反映，举报被告宏泰公司隐瞒事实、非法将庐湖花园二楼架空层进行围合改为商用并出租。2016年5月17日，星子县城市管理局、星子县建设规划局向被告宏泰公司送达《行政处罚事先告知书》，拟对被告宏泰公司作出恢复原状的行政处罚。2016年6月21日，星子县城市管理局、星子县防控农村违法违规建设领导小组办公室对被告宏泰公司作出星建罚字〔2016〕第（01）号《行政处罚决定书》，《行政处罚决定书》载明：宏泰公司因未经批准，擅自将2-4楼二层架空层部分围合并出租的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据该法第六十四条和《行政处罚法》的规定，决定对被告宏泰公司作出恢复原状的行政处罚。行政处罚决定书还告知被告申请复议和依法起诉的权利，以及逾期不申请复议或不向法院起诉又不履行处罚决定，将依法强制执行或申请法院强制执行的后果。处罚决定书由被告法定代表人张炎华于2016年6月24日签收，但未对原告王金林的经营行为产生实质影响。
另查明，原告王金林于2017年1月5日向被告宏泰公司出具承诺，承诺在2017年2月11日之前自行搬离租赁房产，如有悖承诺，愿意承担由此产生的一切法律后果。
本院认为，民事领域的法律关系应以意思自治调整为主，法律的强制干预为辅。根据鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，坚持从宽认定有效的态度，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条对上述条款中的强制性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定，将强制性条款区分为管理性条款和效力性条款，只有后者才影响合同的效力。效力性强制规范着重强调对违反行为的法律行为价值的评价，以否认其法律效力为目的，管理性强制规范着重强调对违反行为的事实轻微的评价，以禁止其行为为目的。管理性规范的作用在于对违反者加以制裁，以制止其行为，但不否认其行为私法上的效力。只有违反效力性规范的合同才会被认定为无效，而违反管理性规范则不会导致合同无效。在本案来说，原告王金林认为租赁合同无效之理由包括（1）被告宏泰公司租赁行为存在欺诈，未告知原告王金林其对该租赁物不具有产权；（2）原告承租的架空层，被告宏泰公司改变原使用用途未经相关部门审核批准而自行将架空层予以出租。对原告提起之上述无效理由，本院认为，原告王金林在承租该房产三年多，双方之间的合同亦约定了租赁物系架空层，在承租期间也没有其他人对该租赁物的产权进行主张，故在合同签订时不存在欺诈行为；另外架空层规划用途虽多为通道、休闲场所等，但相关法律对架空层用作经营或居住并无禁止性规定，而原告就架空层变更使用用途是否经相关部门审批，亦仅涉及该租赁合同是否得以正常履行之问题，并不必然导致该租赁合同无效。原告王金林主张该租赁物违反庐山市城乡规划委员会的《会议纪要》的要求不得合围及进行商业用途，本院认为，庐山市规划委员会的《会议纪要》不是法律和行政法规，不应属于合同无效的效力性规定，仅属于管理性规定。鉴此，本案所涉房屋租赁合同并不具备无效合同要件，故本院对原告王金林诉请要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原、被告所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务，被告宏泰公司作为建设开发单位，依法享有对诉争房产的使用权、收益权，原告王金林应依法支付使用费用。结合本案案情，被告宏泰公司要求行使合同约定的解除权，且原告王金林亦书面进行承诺，双方之间房屋租赁合同关系应予以协商解除，原、被告可自行协商或者通过诉讼形式依法解除双方合同。对原告王金林要求被告宏泰公司返还保证金2万元的诉讼请求，双方可在合同解除结算后予以折抵。综上，原告王金林的诉讼请求证据不足，依法不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告王金林对被告九江市宏泰房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案件受理费2700元，由原告王金林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 许秉国
审判员 查亚芳
审判员 刘 鹏
二〇一七年十一月十五日
书记员 陈文静