陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终13835号
上诉人（原审原告）：西安博物院，住所地西安市碑林区友谊西路**号。
法定代表人：余红健，该院院长。
委托诉讼代理人：杨紫棋，陕西明萌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王瑾，陕西明萌律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：西安八佳房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区长安路西安宾馆318室。
法定代表人：薛建利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何遐哲，男，汉族，1972年3月28日出生，西安八佳房地产开发有限公司工程部部长，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：张义强，男，汉族，1958年3月8日出生，西安八佳房地产开发有限公司常务副总经理，住西安市莲湖区。
上诉人西安博物院与上诉人西安八佳房地产开发有限公司（以下简称八佳房地产公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2017)陕0103民初7314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
西安博物院上诉请求：1、请求二审法院对一审判决第二项判决内容改判，支持西安博物院一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由八佳房地产公司全额承担。事实和理由：一审法院判决八佳房地产公司向西安博物院支付逾期腾房占有使用费27967.02元，该费用的计算依据未经查明适用不当，显失公平。根据双方《协议书》约定，起租日期为八佳房地产公司建设该房屋的交工验收日即2002年3月10日，截止2017年3月9日该租赁合同期限届满，八佳房地产公司应当返还房屋。由于八佳房地产公司在租赁期限届满后一直占有并继续使用该租赁房屋，西安博物院多次催要无果，遂诉至法院请求八佳房地产公司腾房并按照2017年租赁房屋周边商业租赁价格（平均70元／平方米）支付占有使用费943831.68元（2017年3月10
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2017年9月1日）。一审法院在审理中依据双方1997年签订合同时约定的房屋租金标准计算并判决八佳房地产公司支付西安博物院2017年逾期腾房的占有使用费27967.02元。房屋租金是随着房地产市场以及房屋租赁市场的价格行情随时变动的，一审法院依据20年前的房屋自建并租赁的显然低于现在市场的价格作为该租赁房屋2017年占有使用费的计算依据显属适用不当并明显有失公平。在租赁期限届满后，承租人不及时返还租赁物的行为是违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。在本案中，西安博物院的损失（即可以获得的利益）为该房屋于租赁期间届满日之后进入租赁市场后可获得的租金收益。原租赁合同所约定的价格虽是双方的真实意思表示，但是，首先该协议签订于1997年，双方是在当时的房地产市场及租赁市场的价格行情下约定的租金；其次该合同已经履行完毕，双方基于合同产生的法律关系也归于消灭，因此该协议中约定的租金价格已经不具备任何参考价值。另外，在租赁期限届满后，双方没有达成新的合意且西安博物院多次催促八佳房地产公司腾房的情况下，一审法院在不考虑实际情况及不查明当前租赁价格的情况下简单适用20年前的房屋租金标准来确定房屋占有使用费的做法，违反了公平原则。又因租金是一个变动的价格，故只有以同时段内同类地段同类房屋的市场租赁价格来确定占有使用费才能够起到弥补西安博物院损失的作用。因此，八佳房地产公司逾期腾房的占有使用费应当按照2017年租赁房屋周边商业租赁价格的平均价格为依据计算。综上所述，一审法院对于诉争房屋的占有使用费的计算依据有误，请求二审法院依法改判。
八佳房地产公司上诉请求：l、撤销一审判决；2、改判驳回西安博物院要求八佳房地产公司腾房的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由西安博物院承担。事实和理由：原审判决八佳房地产公司搬离位于西安市碑林区××号的房屋有失公允，适用法律不当，明显对八佳房地产公司不公平，八佳房地产公司与西安博物院应当继续履行合同。八佳房地产公司不予对西安博物院追究近千万元的损失，而要求与其继续履行协议内容，属于要求西安博物院采取补救措旋的承担违约责任。该租赁物建筑面积为2315.01平方米，投入建设成本近500万元，八佳房地产公司已经将协议约定的租金支付，也已交付进口面包车。但是，西安博物院未按照《协议书》第二条第2、3款的约定履行义务，没有出具人民政府的划拨批文、国土资源局核发的《国有建设用地划拨决定书》等登记申请材料，致使建审手续尚未完成，属于严重违约。由于未办理合法的建审和产权手续，致使该房屋使用价值严重贬损，八佳房地产公司只能以低价进行出租，其租金远远低于周边商铺，由此造成八佳房地产公司出租收入损失近千万元。八佳房地产公司替西安博物院缴纳了原本应由西安博物院缴纳的出租土地收益共计人民币壹拾肆万叁仟贰佰贰拾元，替西安博物院尽了原由西安博物院向国家履行的义务，不应搬离租赁的办公楼。协议履行期间，西安博物院作为建筑物划拨土地的使用权人，必须按照国家相关规定，向国家缴纳土地收益。但是，西安博物院并未按照国家的相关规定缴纳收益，均由八佳房地产公司缴纳。八佳房地产公司自2012年至2016年间，代西安博物院向西安市国土资源局碑林分局缴纳出租土地收益共计人民币壹拾肆万叁仟贰佰贰拾元整。截止目前，西安博物院未将该垫付款项返还。该款项应当作为继续履行租赁合同中八佳房地产公司应当支付的租金。因此，该协议并未终止，应当继续履行，八佳房地产公司不应搬离该办公楼。西安博物院与八佳房地产公司对该房屋的拆迁未达成合理的补偿协议，原审法院判决八佳房地产公司搬离房屋，严重损害了八佳房地产公司的权益。西安市政府需要进行“小雁塔历史文化片区综合改造项目”，该建筑物在此次的改造范围之内，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，八佳房地产公司属于被征收人的范围，依法享有拆迁补偿。依据该条例第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收入给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。依据上述规定，八佳房地产公司依法享有被征收入房屋价值、搬迁、临时安置以及因征收造成停产停业损失等拆迁补偿。原审法院判决八佳房地产公司此时搬离该房屋严重损害了八佳房地产公司的权益。
针对西安博物院上诉，八佳房地产公司辩称，不同意西安博物院的上诉意见。八佳房地产公司与西安博物院的合同由于西安博物院未及时办理竣工验收手续，合同的实际履行起始点不能以西安博物院所述的时间为界定。合同履行的租金问题应以当年的实际履行租金进行核算。因此一审法院认定事实准确，判决得当。
针对八佳房地产公司上诉，西安博物院辩称，西安博物院认为原审判决要求八佳房地产公司搬离位于西安市碑林区××号的房屋于法有据，合法合理，应于支持。根据西安博物院与八佳房地产公司双方于1997年7月25日签订《协议书》的相关约定，2017年3月9日八佳房地产公司对于碑林区友谊西路××号院的房屋租赁使用期限已届满，西安博物院在租赁期即将届满前就明确告知八佳房地产公司在房屋租赁期限届满后要收回该租赁房屋，直至租赁期届满后八佳房地产公司仍继续占有使用该房屋，西安博物院多次催告无果后委托律师于2017年4月25日向八佳房地产公司正式发出《律师函》敦促其尽快搬离该房屋。根据《协议书》第五条及《合同法》第235条规定，八佳房地产公司自2017年3月10日租赁期限届满之日起对该房屋属于无权占有，并且在西安博物院已多次明确不再向其出租的情况下，八佳房地产公司应当立即搬离并向西安博物院返还租赁房屋。八佳房地产公司称西安博物院对其造成的近千万元损失既与事实不符，也无任何证据证明，且在二审上诉前八佳房地产公司从未提出过续约的意思表示，八佳房地产公司所述与本案中因租赁期限届满而解除租赁关系无任何关联性。一审中，八佳房地产公司就其所称的近千万元损失并未拿出任何有效证据证明，仅凭八佳房地产公司口头所称的千万元损失不具备任何真实性。一审期间，西安博物院经走访西安市碑林区档案馆、西安市城建档案馆、西安市建设委员会、西安市规划局等部门了解到在2002年以前开工建设的项目，采用的并非现在的建设审批手续，当时建审手续是由建设单位自行到相关部门登记备案的。根据《协议书》第二条第3款规定，西安博物院对于八佳房地产公司的建审手续负有协助义务而非完成办理义务，因此，八佳房地产公司在未提供任何证据证明西安博物院拒绝履行协助义务或拒绝提供相关材料的情况下，八佳房地产公司口头所称仍不具备任何真实性。西安博物院在房屋建设期间都是依照八佳房地产公司的要求提供材料或盖章，因此，西安博物院认为在履行该《协议书》的过程中已经尽到“协助义务”并无任何违约行为，更不需要采取任何八佳房地产公司所称的补救措施。西安博物院从2012年起停止缴纳土地收益金是因八佳房地产公司违约导致。自划拨土地房屋出租土地收益金开始征收起至2011年西安博物院每年均按时足额向西安市国土资源局碑林分局缴纳该租赁房屋的土地收益金。从2012年起西安博物院停止缴纳土地收益金是由于八佳房地产公司违反《协议书》中关于租赁房屋用途的相关约定，将约定的“商业办公楼”用途私自改变成“商铺”并转租给北京正阳门烤鸭店，致使租赁房屋的土地收益金大幅提高。八佳房地产公司这种随意改变房屋用途约定、为其自身利益而随意加重合同相对人义务的行为，有悖于公平公正、诚实信用原则和契约精神，已经构成违约并严重损害了西安博物院的权益。因此，西安博物院认为八佳房地产公司应当自行承担擅自改变房屋用途后的土地收益金费用。八佳房地产公司在上诉状中所述的拆迁补偿问题，西安博物院认为与本案租赁期限届满八佳房地产公司应当返还房屋无关。西安博物院与八佳房地产公司之间的房屋租赁关系是依据双方签订的《协议书》约定设立、生效并于2017年3月10日到期解除的，因此自2017年3月11日起八佳房地产公司对该房屋属于无权占有状态。本案涉及的房屋属于“西安市碑林区小雁塔文化片区综合改造项目”的被征收房屋范围，2017年9月7日西安博物院接到西安市人民政府办公厅下发的《西安市人民政府专项问题会议纪要》，小雁塔文化片区综合改造的征收拆迁工作才正式启动。该片区的拆迁改造工作启动时间晚于西安博物院与八佳房地产公司租赁关系到期解除后半年之多，该拆迁改造工作及拆迁补偿事宜均与八佳房地产公司无关。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条及第二条的规定，参与拆迁补偿的被征收人应当是对房屋有权占有和使用的主体，而非无权占有人。八佳房地产公司所提出的房屋拆迁补偿问题应当是拆迁安置补偿纠纷之诉而非租赁合同纠纷之诉，西安博物院认为与本案要求八佳房地产公司返还租赁房屋并支付房屋占有使用费无关。综上所述，八佳房地产公司的上诉请求不能成立；一审判决认定基本事实清楚，但酌定八佳房地产公司向西安博物院支付的逾期腾房的占有使用费用适用依据错误，故请求二审法院予以纠正。
西安博物院向一审法院起诉请求：1、判令八佳房地产公司限期腾出占有西安博物院位于西安市碑林区××号商用用地694平方米及地上房屋2357平方米；2、判令八佳房地产公司支付西安博物院自2017年3月11日至2017年9月1日房屋租金943831.68元；3.本案诉讼费由八佳房地产公司承担。
原审法院经审理查明，1997年7月25日，西安市小雁塔保管所（甲方）与八佳房地产公司（乙方）签订《协议书》一份，内容为：甲方在友谊西路××号院有自用地约0.77亩，拟根据规划建设商业办公楼（以下简称涉案房产）。经甲乙双方充分友好协商，甲方同意由乙方自建并租用该办公楼，并就具体事宜达成如下协议：一、建设内容及规模：拟建商办楼的面积约2000平方米，由乙方自行建设并使用15年，房租费共计捌拾捌万元正，并向甲方赠出进口面包车一辆。二、甲方责任：1、负责场地的三通一平工作；2、负责建设及租用期间四邻及有关部门的关系协调；3、协助乙方办理建审手续。三、乙方责任：1、负责商办楼的建设事宜；2、负责向甲方按期支付租金；3、负责租金内房屋的维修及支付水、电费用。四、付款方式：采取一次性付款，即等办完建审手续，乙方在现场开工建设起一个月内一次性向甲方支付捌拾捌万元人民币租金。五、租用期限：租用期限15年，起租日期定为房屋交工验收日。六、其它：乙方享有15年租用期内该商办楼的使用权及再出租权，期间甲方不得加收租金，15年后如果甲方出租，乙方有优先租用权。2002年3月10日，涉案房产交工验收，房屋面积为2357平方米。2017年3月9日，协议约定的租赁期届满，八佳房地产公司未腾交涉案房产，对涉案房产仍占有使用。2017年4月25日，西安博物院委托陕西明萌律师事务所贾海明、杨紫棋律师就催促八佳房地产公司腾房事宜向八佳房地产公司发出《律师函》一份，函告并敦促八佳房地产公司在收到该函后30内履行腾房义务。八佳房地产公司至今未腾交涉案房产，故成讼，西安博物院遂诉至法院。另查，2012年-2016年期间，八佳房地产公司替西安博物院向西安市国土资源局碑林分局缴纳土地收益金143220元。又查，2017年4月2日，西安市机构编制委员会作出市编发【2007】12号文件，成立西安博物院，撤销西安博物院筹建处、西安市小雁塔保管所、西安市小雁塔苗圃3个事业机构，将其整建制划入西安博物院。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。西安博物院、八佳房地产公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，西安博物院、八佳房地产公司双方应当按照该《协议书》约定履行义务。按照《协议书》约定，涉案房产租赁期限为15年，自2002年3月10日起至2017年3月9日止，租赁期届满后，涉案房产使用权及再出租权归西安博物院享有，故合同约定的租赁期限届满后，八佳房地产公司理应按照合同约定向西安博物院腾交涉案房产并支付因逾期腾房而产生的房屋使用费用。因涉案房产系西安博物院、八佳房地产公司双方合作建设，且双方合作关系良好，且租赁期限届满后，西安博物院亦未对租金标准提出异议，故综合考虑涉案房产性质、西安博物院、八佳房地产公司双方合作关系等实际情况，因逾期腾房产生的房屋使用费用应参照《协议书》约定的标准进行计算为宜，即88万元÷15年÷365天=160.73元/天，自2017年3月11日起计算至2017年9月1日止，共174天，金额共计160.73元/天×174天=27967.02元。西安博物院主张比照目前涉案房产周边商铺租金标准计算逾期腾房占有使用费，无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、被告西安八佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日将位于西安市碑林区××号的房屋腾交原告西安博物院；二、被告西安八佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安博物院逾期腾房占有使用费27967.02元；三、驳回原告西安博物院其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元，减半收取计4650元，由原告西安博物院负担4000元，被告西安八佳房地产开发有限公司负担650元。
二审经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，西安市小雁塔保管所与八佳房地产公司1997年7月25日签订的《协议书》，约定涉案房产租赁期限为15年，起租日期定为房屋交工验收日，原审法院查明2002年3月10日房屋交工验收，认定租赁期限自2002年3月10日起至2017年3月9日止，因西安市小雁塔保管所撤销后整建制划入西安博物院，故租赁期届满后，涉案房产使用权及再出租权归西安博物院享有，合同约定的租赁期限届满后，八佳房地产公司应按照合同约定向西安博物院腾交涉案房产并支付因逾期腾房而产生的房屋使用费用，判决并无不当。原审法院考虑到涉案房产系西安博物院、八佳房地产公司合作建设，双方合作关系良好，且租赁期限届满后，西安博物院亦未对租金标准提出异议，故综合考虑涉案房产性质以及西安博物院、八佳房地产公司双方合作关系等实际情况，对于逾期腾房产生的房屋使用费用参照《协议书》约定的标准进行计算，判决亦无不当。西安博物院上诉主张比照目前涉案房产周边商铺租金标准计算逾期腾房占有使用费，依据不足，本院依法不予支持。八佳房地产公司上诉主张改判驳回西安博物院要求八佳房地产公司腾房的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18600元，西安博物院已预交9300元，西安八佳房地产开发有限公司已预交9300元，由西安博物院负担9300元，由西安八佳房地产开发有限公司负担9300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年十二月××日
书 记 员 段 蓓