淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初240号
原告：中国银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海北路9号。
法定代表人：蔡陈军，该分行行长。
委托代理人。
被告：陈友华。
被�：田洪井。
原告中国银行股份有限公司淮安分行（以下之判决主文前简称中行淮安分行）与被告陈友华、田洪井、淮安某有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告中行淮安分行自愿撤回对被告淮安某有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告中行淮安分行的委托代理人王马华到庭参加诉讼，被告陈友华、田洪井经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行淮安分行向本院提出诉讼请求：1、被告陈友华、田洪井共同偿还原告中行淮安分行借款本金295494.98元，利息32172元（利息暂计算至2016年11月8日，2016年11月9日起至实际给付之日止的利息，按借款执行利率上浮50%顺延计算）；2、准予对被告陈友华、田洪井用以抵押的淮安市淮阴区某小区15幢2402室房屋予以拍卖、变卖，原告中行淮安分行就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：被告陈友华、田洪井作为共同借款人，于2012年7月5日与中行淮安分行淮阴支行签订《个人一手住房贷款合同》。被告陈友华、田洪井以所购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押权登记。中行淮安分行淮阴支行向被告陈友华、田洪井发放借款后，两被告未能依约履行还款义务。依据合同约定，现中行淮安分行主张提前收回全部借款本息。
被告陈友华、田洪井均未作答辩。
经审理查明：2012年7月5日，贷款人中行淮安分行淮阴支行与被告陈友华、田洪井（借款人）签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定，被告陈友华、田洪井向贷款人中行淮安分行淮阴支行借款364000元，期限120个月，合同项下的贷款执行�率为中国人民银行同档次贷款基准利率（从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次），每月的8日为结息日和付息日；若被告陈友华、田洪井未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率（合同约定利率上浮50%）支付利息，直至本息清偿为止；被告陈友华、田洪井未能按期偿还借款，构成违约，贷款人中行淮安分行淮阴支行有权提前收回全部借款本息。
被告陈友华、田洪井自愿以淮安市淮阴区某小区15幢2402室房屋向贷款人中行淮安分行淮阴支行提供抵押担保，范围包括本金、利息、违约金及实现债权的费用等。贷款人中行淮安分行淮阴支行与被告陈友华、田洪井就前述抵押房产办理了抵押权登记，登记的债权数额为364000元。
2012年7月19日，贷款人中行淮安分行淮阴支行向被告陈友华发放借款364000元，从2012年9月起按月等额本息还款。贷款人中行淮安分行淮阴支行向被告陈友华、田洪井发放借款后，两被告未能按期偿还借款本息，截止2016年11月8日，尚欠借款本金295494.98元，利、罚息32172元，现阶段执行年利率为4.9%。庭审中，原告中行淮安分行主张，2016年11月9日起至实际给付之日止的利、罚息，按年利率4.9%上浮50%计算。
以上事实有原告中行淮安分行提供的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》、他项权证、借款借据、贷款账户明细及原告的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。
本院认为：贷款人中行淮安分行淮阴支行与被告陈友华、田洪井之间的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》系双方当事人自愿签订，贷款人中行淮安分行淮阴支行与被告陈友华、田洪井之间的借款合同关系及抵押担保合同关系合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同，贷款人中行淮安分行淮阴支行系中行淮安分行的分支机构，中行淮安分行可以作为本案原告提起诉讼。贷款人中行淮安分行淮阴支行向被告陈友华、田洪井发放借款后，两被告未能按期偿还借款，构成违约。原告中行淮安分行要求被告陈友华、田洪井偿还全部借款本息，并按照罚息利率支付利息的诉讼请求，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。被告陈友华、田洪井应偿还原告中行淮安分行借款本金295494.98元及利、罚息32172元[利、罚息暂计算至2016年11月8日，2016年11月9日起至实际给付之日止的利、罚息，按年利率4.9%上浮50%计算（期间如遇中国人民银行同期同档贷款基准利率调整，借款执行利率按合同约定随之调整）]。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告陈友华、田洪井自愿以共同所有的房产为二人的贷款债务提供抵押担保，现被告陈友华、田洪井未能偿还全部借款本息，原告中行淮安分行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告中行淮安分行与被告陈友华、田洪井约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、违约金及实现债权的费用，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告中行淮安分行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以在364000元限额内享有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一�九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈友华、田洪井于判决生效后十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司淮安分行借款本金295494.98元及利、罚息32172元[利、罚息暂计算至2016年11月8日，2016年11月9日起至实际给付之日止的利、罚息，按年利率4.9%上浮50%计算（期间如遇中国人民银行同期同档贷款基准利率调整，借款执行利率按合同约定随之调整）]；
二、准予对被告陈友华、田洪井共同所有的淮安市淮阴区某小区15幢2402室房屋予以拍卖、变卖，原告中国银行股份有限公司淮安分行就拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，限额364000元。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6216元，公告费600元，合计6816元，由被告陈友华、田洪井共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 李金亮
代理审判员 孙海洋
人民陪审员 谈洪轩
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应�按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将�财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。