新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新27民终664号上诉人（原审被告·反诉原告）：精河县温商房地产开发有限责任公司，住所地：精河县火车南站312国道迎宾路交汇处。法定代表人：王旭华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宏波，新疆爱博律师事务所律师。被上诉人（原审原告·反诉被告）：唐桂兰，女，1968年10月26日出生，汉族，无业，住乌鲁木齐市碾子沟宝山苑*号楼*单元***室。上诉人精河县温商房地产开发有限责任公司（以下简称温商房地产公司）因与被上诉人唐桂兰商品房销售合同纠纷一案，不服精河县人民法院（2017）新2722民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温商房地产公司的委托诉讼代理人刘宏波、被上诉人唐桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温商房地产公司上诉请求：1、撤销(2017)新2722民初1353号民事判决书第四项，改判支持温商房地产公司的原审要求唐桂兰承担违约金的诉讼请求，即判令唐桂兰支付违约金12873.25元;2、由唐桂兰承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决一方面认定唐桂兰没有按照双方签订合同和补偿协议的要求缴纳首付款，其行为构成违约，应当承担违约责任。但同时原审法院又认为，唐桂兰并没有实际占有房屋，没有给温商房地产公司造成实际损失，故判令驳回温商房地产公司的诉讼请求与事实不符、与法律规定相悖。唐桂兰购买的房屋，温商房地产公司至今没有对外出售，唐桂兰实际占有房源达多年之久，怎么会没有给温商房地产公司造成损失？且温商房地产公司与唐桂兰签订的补充协议明确约定了违约金，任何一方违约，都应当承担违约责任。综上，请求二审法院查清事实，依法改判，支持温商房地产公司的上诉请求。唐桂兰辩称，双方签订房屋买卖合同后，温商房地产公司拒绝向唐桂兰交付合同文本。唐桂兰购买温商房地产公司的房屋共计4套，按照合同约定应缴纳房屋首付款合计为298666元，而唐桂兰已缴纳首付款合计308736元，超付了首付款。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。唐桂兰向一审法院起诉请求：1、解除双方于2013年1月6日签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款30000元；3、被告支付占有资金利息8302.5元并承担诉讼费用。温商房地产公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的购房合同；2、反诉被告赔偿反诉原告违约金12873.25元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月6日，原被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告精河县温商房地产开发有限责任公司在精河县城火车南站开发的商住楼第3栋4单元202室卖给原告唐桂兰，面积102.986平米，每平米2500元，总价款257465元。首付款77465元，银行贷款180000元。买受人未按合同规定的时间付款，逾期在30日内的买受人应向出卖人支付逾期应付款每日万分之三的违约金，合同继续履行。2012年1月7日，精河县温商房地产开发有限责任公司向唐桂兰发出了缴款通知书，让唐桂兰缴纳购房首付款77465元，唐桂兰于当日缴购房款24000元，2012年9月28日被告精河县温商房地产开发有限责任公司又向唐桂兰发出第二份缴款通知，唐桂兰于2013年1月7日缴购房款6000元，二次共缴购房款30000元。双方又于2013年1月6日签订了合同补充协议，约定：买受人应当于签订合同及补充协议的当日向出卖人付清首付款，余款由买受人向银行申请个人住房按揭贷款。买受人有义务在合同签订7日内按出卖人指定的银行的要求接受银行的贷款资格审查。否则，每逾期一天按贷款额万分之五向出卖人支付违约金。原告唐桂兰分两次向被告精河县温商房地产开发有限责任公司缴纳首付款30000元，其再没有缴纳剩余的应缴纳的首付款。因未缴清首付款精河县温商房地产开发有限责任公司未能给唐桂兰办按揭贷款。为此，原告唐桂兰诉诸法院，要求解除与被告精河县温商房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、要求被告精河县温商房地产开发有限责任公司返还购房款30000元；要求被告精河县温商房地产开发有限责任公司支付占有其资金利息8302.5元并承担诉讼费用。反诉原告精河县温商房地产开发有限责任公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求唐桂兰赔偿违约金12873.25元并承担反诉费用。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表达，且也不违背相关法律的规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。唐桂兰没有按照双方签订合同和补充协议的要求按时按量向精河县温商房地产开发有限责任公司缴纳首付购房款，其行为实属违约，应当承担违约责任。原被告双方均同意退还唐桂兰已支付的首付款及解除签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持唐桂兰的该二项诉讼请求；因唐桂兰违背双方签订合同的规定，未按期缴纳缴纳足额的首付款，其要求精河县温商房地产开发有限责任公司支付占有资金利息的诉讼请求即不合理也不合法，其该项诉讼请求不予以支持。反诉被告唐桂兰虽然违约，但其已向反诉原告精河县温商房地产开发有限责任公司缴纳了部分首付款，唐桂兰也没有占有其所购买的商品房，反诉原告也实际上没有受到损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告没有提供唐桂兰给其造成损失的相关证据。为此，反诉原告要求唐桂兰赔偿违约金的诉讼请求没有法律依据，其该项诉讼请求不予以支持。一审法院判决：一、解除原被告双方于2013年签订的《商品房买卖合同》；二、由被告精河县温商房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告唐桂兰购房款30000元;三、驳回原告唐桂兰要求被告精河县温商房地产开发有限责任公司支付占有资金利息的诉讼请求；四、驳回反诉原告精河县温商房地产开发有限责任公司要求反诉被告唐桂兰赔偿违约金的反诉请求。案件本诉受理费379元，由原告唐桂兰负担82元，由被告精河县温商房地产开发有限责任公司负担297元。反诉费111元，由反诉原告精河县温商房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，温商房地产公司围绕争议焦点提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、合同补充协议；上述证据拟证明，按照合同约定总房款为257465元，唐桂兰应支付房屋首付款77465元，但其仅支付了首付款30000元的事实。且依据补充协议第三条的约定，因唐桂兰作为买受人未按时（未能）办理按揭手续的，出卖人有权单方解除合同，并要求买受人支付总房款5%的违约金，即12873.25元。唐桂兰对温商房地产公司提交的上述证据的真实性、合法性无异议，但认为系因温商房地产公司不给其办理按揭手续，并非唐桂兰违约，故不应承担违约金。唐桂兰围绕争议焦点提交如下证据：1、缴款通知书；2、收款收据。上述证据拟证明，未能办理按揭手续的原因系温商房地产公司造成的。温商房地产公司对唐桂兰提交的上述证据的真实性予以认可，但认为系唐桂兰购买其他房屋缴纳的款项，与本案没有关联性。根据双方当事人的举证、质证情况，本院认为，温商房地产公司提供的商品房买卖合同和合同补充协议，双方当事人对其真实性无异议，本院予以采信。唐桂兰提供的缴款通知书和收款收据的真实性双方当事人虽无异议，但因该证据仅能证实其购买案外房屋缴纳房款的事实，与本案不具有关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，温商房地产公司与唐桂兰经自愿协商签订《商品房买卖合同》与《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，亦不违背相关法律规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》中，温商房地产公司与唐桂兰约定房屋首付款为77465元，银行贷款180000元。唐桂兰实际交纳首付款30000元，且双方未能办理银行按揭贷款手续。温商房地产公司与唐桂兰签订的《补充协议》第三条虽约定了买受人不能办理按揭手续应承担的违约责任，但温商房地产公司不能提供证据证明本案中不能办理按揭手续的责任在唐桂兰，故对温商房地产公司主张唐桂兰不能办理按揭手续应承担违约金的上诉请求本院不予支持。综上所述，温商房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121.83元，由上诉人精河县温商房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 卓         娅审判员 陈    万    凤审判员 陈    建    荣二〇一七年十二月八日书记员 尼·沙娜