南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初563号原告：广西南宁国澳土地开发有限公司，住所地广西南宁市新竹路28号。法定代表人：陈柯，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃信发，广西钰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁标，广西祥泰律师事务所律师。被告：刘蔷，男，1984年2月21日出生，汉族，住广西南宁市。原告广西南宁国澳土地开发有限公司（以下简称国澳公司）与被告刘蔷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员廖俊芳独任审理，书记员宋卫科担任法庭记录，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告国澳公司的委托诉讼代理人覃信发、梁标，被告刘蔷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国澳公司向本院提出诉讼请求：1.被告刘蔷向原告国澳公司支付2016年2月1日至2016年7月31日的铺面租金82560元；2.被告刘蔷从2016年2月1日开始按每日412.8元的标准向原告国澳公司支付违约金，暂计至2016年7月19日为68112元，其余计至被告刘蔷支付完全部租金时止；3.被告刘蔷承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告国澳公司增加诉讼请求：被告刘蔷向原告国澳公司支付电费3465.6元，水费1149.48元。事实和理由：原告国澳公司与被告刘蔷于2014年7月18日签订铺面租赁合同。合同约定：1.被告租赁的铺面地址在南宁市，建筑面积为86平方米;2.租赁期限为24个月，即从2014年2月1日至2016年7月31日；3.每月租金13760元，被告应在每满半年提前10日缴纳下一半年租金；4.如被告不按时缴纳租金，原告有权要求被告按每日千分之五的标准支付违约金。根据合同约定，被告刘蔷应于2016年1月20日前缴纳2016年2月至7月份租金共82560元，原告多次催缴，被告至今未支付，已违反合同约定。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告刘蔷辩称：1.签订合同时，原告收取被告押金41280元，该押金应抵扣被告拖欠的租金；2.被告并无违约行为，被告方因一合伙人生病不能继续经营，在原告于2016年2月25日向被告发催费通知时，被告就与原告方负责人进行协商并达成一致意见，提前解除合同，双方虽没有签订书面的合同解除协议，但被告于2016年2月起就未继续经营，并于2016年3月25日将商铺钥匙返还给了原告，如果不是双方已达成解除合同的一致意见，被告不会放弃押金和商铺内的财物，此外，即使被告有违约行为，原告主张的违约金过高，应当依法下调；3.被告从2016年春节后，没有再去承租铺面实际经营，被告没有实际占用商铺，该商铺产生的水电费不应由被告承担。经审理查明：2014年7月18日，原告国澳公司（甲方）与被告刘蔷（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市铺面出租给乙方使用；2.租赁期限24个月，从2014年8月1日起计租金至2016年7月31日；3.建筑面积约86平方米，每平方米160元/月，每月租金13760元，每半年租金82560元；4.以先交租金后使用为原则，租金按半年交纳一次，每满半年期前10天，乙方必须交纳下一期半年租金；5.本合同签订时，乙方须向甲方交纳铺面押金41280元；6.乙方应按时足额向甲方交纳租金、治安卫生管理费、水电费，超过缴费期10天的，甲方有权单方停止供水供电，且乙方要按逾期总额每日加收5‰向甲方支付违约金，超过20天的，甲方有权单方解除合同收回铺面，且没收乙方所交纳的铺面押金，并向乙方索取所拖欠的租金、治安卫生管理费、水电费和违约金；7.乙方不得无故提前退租，如乙方无故退租，甲方不退还乙方剩余租金、治安卫生管理费和铺面押金，还需另向甲方支付三个月租期的违约金;8.合同有效期内，乙方不得转租铺面，否则，甲方有权终止合同收回铺面，不退还乙方所交的租金和押金，并追究乙方的违约责任；9.乙方未经甲方许可私自转让铺面的，甲方有权终止合同收回铺面，没收乙方所交的租金、押金和其他各项费用，并追究乙方的违约责任；10.乙方不得将铺面用于违法犯罪活动，一经发现，合同立刻终止，甲方不退还乙方所交的押金和租金等其他各项费用，并追究乙方的违约责任；11.合同期满时，乙方不拖欠甲方租金和水电费或无其他违约情况，按时交回铺面给甲方后20个工作日内，甲方将乙方所交纳的铺面押金一次性无息全部退还给乙方。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，被告向原告支付押金41280元，原告将商铺交付被告使用。合同约定的租期届满后，原告将商铺收回。2016年2月25日，原告国澳公司向被告刘蔷发出《催费通知》，内容为：依据合同约定，被告应于2016年1月31日前向原告交纳2016年2月1日至2016年4月30日共3个月房租41280元，请尽快交纳。另查明：涉案商铺2016年1月4日至2016年3月25日的电费为3465.6元，水费为1149.48元。还查明：根据2014年12月10日生效的南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1913号民事判决书显示，原告国澳公司对涉案铺面有合法的出租权。以上事实，有《租赁合同》、《催费通知》、（2014）青民一初字第1913号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原告国澳公司与被告刘蔷于2014年7月18日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租金的问题。根据合同约定，每半年租金82560元，以先交租金后使用为原则，租金按半年交纳一次，每满半年期前10天，被告刘蔷必须交纳下一期半年租金。被告未依约交纳2016年2月1日至2016年7月31日的租金，该期间租金共计82560元。被告抗辩称其已与原告达成提前解除合同的一致意见，并于2016年3月25日将商铺钥匙交回。被告对上述说法未能提供证据予以证明，原告对此亦不予认可，本院对被告的该项抗辩不予支持。被告应向原告支付租金82560元。根据合同约定，被告逾期支付租金超过20天、原告单方解除合同收回铺面，被告转让、转租铺面、原告终止合同收回铺面，被告将铺面用于违法犯罪活动、原告终止合同的情况下，原告才有权不退还押金。本案中，被告逾期支付租金超过20天，但原告并未就此提出要求解除合同并没收被告支付的押金，此后双方继续履行了该租赁合同。在合同约定的没收押金的情形出现时，原告没有选择及时行使其合同权利，解除合同收回房屋并没收押金，而是选择继续履行该合同，可认为是对其自身权利的放弃，也可认为是双方以实际行为对合同约定进行了变更。从已经查明的事实来看，亦不存在其他不退还押金的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”因此，本院采纳被告用押金41280元抵扣租金的答辩意见。抵扣后，被告还应向原告支付租金41280元。关于违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据双方合同的约定，被告不支付或者不按照约定支付租金，每日按逾期总额5‰计付违约金。被告迟延支付租金，原告因此遭受的实际损失为延迟支付费用的利息损失。合同约定的违约金高达“每日逾期总额5‰”，过分高于实际损失，被告主张对违约金予以调整合法有据。本院确定被告向原告支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。具体计算如下：以先交租金后使用为原则，每期交半年的租金。交租时间为每满半年期前10天交下一期的租金。被告至迟应于2016年1月22日前支付2016年2月1日至2016年7月31日的租金82560元，因此，被告应向原告支付的违约金为：以82560元为基数，自2016年1月22日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。关于水电费的问题。涉案商铺2016年1月4日至2016年3月25日的电费为3465.6元，水费为1149.48元。被告刘蔷应依约交纳租赁期间的水电费，因此，原告要求被告支付电费3465.6元，水费1149.48元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告刘蔷向原告广西南宁国澳土地开发有限公司支付铺面租金41280元；二、被告刘蔷向原告广西南宁国澳土地开发有限公司支付违约金（计算方式：以82560元为基数，自2016年1月22日至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；三、被告刘蔷向原告广西南宁国澳土地开发有限公司支付电费3465.6元、水费1149.48元；四、驳回原告广西南宁国澳土地开发有限公司其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3958元，减半收取计1979元，由原告广西南宁国澳土地开发有限公司负担1389元，被告刘蔷负担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  廖俊芳二〇一六年九月二十三日书 记 员  宋卫科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者合同性质不得抵消的除外。当事人抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。