新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终210号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘征，男，1972年4月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴颖，新疆方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄臻，新疆方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆恒盛伟创投资有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：颜映东，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志强，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯博，男，1989年3月12日出生，汉族，新疆恒盛伟创投资有限公司市场部经理，住乌鲁木齐市。上诉人刘征与被上诉人新疆恒盛伟创投资有限公司（以下简称恒盛伟创公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘征及其委托诉讼代理人吴颖与被上诉人恒盛伟创公司的委托诉讼代理人王志强、冯博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘征的上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、三、四项，改判为支持我的一审诉讼请求，驳回恒盛伟创公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定我和恒盛伟创公司之间的《商铺租赁合同》合法有效是错误的；一审法院认定我占有、使用了涉案停车场，我和恒盛伟创公司之间商铺租赁合同的目的已经实现，并驳回我要求返还租金及支付违约金的诉求没有事实和法律依据；一审法院认定我和恒盛伟创公司之间存在不定期租赁关系错误；恒盛伟创公司的一审反诉请求没有依据，一审法院予以支持是错误的。二、一审法院程序违法。一审法院未查明案件事实，认定我支付合同到期后的租金在程序上违法。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第96条之规定和本案无关，一审法院认定我和恒盛伟创公司之间存在不定期租赁关系适用《中华人民共和国合同法》第232条之规定不当，一审法院认定我继续使用租赁物，原租赁合同继续有效适用《中华人民共和国合同法》第236条之规定错误。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。被上诉人恒盛伟创公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘征的上诉请求。我方在一审时针对刘征提出返还租金的诉讼请求，已经明确该租赁合同为期一年，已经履行完毕，到期后根据合同约定及事实转为不定期租赁合同关系，因此我方在一审反诉中提出解除租赁合同关系并要求刘征支付相应的租赁费。我方与刘征之间，存在租赁合同关系，刘征在租用我方的商铺期间，实际占用和使用房屋并停放二手车，实际经营两年之久，其上诉请求无事实依据。综上，请求二审法院驳回刘征的上诉请求。上诉人刘征向一审法院起诉请求：1、请求判令恒盛伟创公司返还租金20,000元和保证金5,000元；2、请求判令恒盛伟创公司承担违约金5,000元；3、依法判令解除双方签订的租赁合同；4、判令由恒盛伟创公司承担本案的诉讼费用。被上诉人恒盛伟创公司向一审法院反诉请求：1、请求依法解除双方之间的租赁合同；2、请求判令刘征支付商铺租赁费20,000元；3、请求判令由刘征承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2014年11月4日，刘征与恒盛伟创公司签订了《新疆边疆二手车交易市场商铺租赁合同》。合同订立后，刘征缴纳了租金及保证金，恒盛伟创公司将租赁商铺交于刘征使用。一审法院认为，刘征与恒盛伟创公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，双方均应依合同约定行使权利，履行义务。本案中，刘征主张因合同目的不能实现，请求解除合同，并要求恒盛伟创公司返还租金、保证金并支付违约金。依照法律规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案刘征与恒盛伟创公司系房屋租赁关系，恒盛伟创公司在合同订立后依约将商铺交由刘征使用，刘征对租赁物享有占有、使用的权利，商铺租赁合同的目的已经实现，刘征在合同约定的期限内使用租赁商铺，该合同已经履行完毕，现刘征在合同履行完毕后，请求解除有期限的商铺租赁合同，显然违反了法律规定。刘征称恒盛伟创公司承诺顺延租期，但未举证证明，不予认可，故刘征依据合同目的不能实现为由主张解除双方签订的有固定期限的商铺租赁合同、返还租金20,000元、支付违约金5,000元主张，不予支持。关于恒盛伟创公司主张因房屋租赁合同到期后，刘征仍占有使用租赁物，恒盛伟创公司亦认可，故双方的租赁合同仍然有效，转为不定期租赁关系。对不定期租赁合同，恒盛伟创公司有权随时请求解除，该诉请符合法律规定，对该项诉请予以支持。合同解除后，恒盛伟创公司主张刘征应当按照租赁合同的约定向其支付一年的租金20,000元，符合法律规定，予以支持。合同解除后，恒盛伟创公司应当将保证金5,000元退还于刘征。遂判决如下：一、解除新疆恒盛伟创投资有限公司与刘征签订的《商铺租赁合同》；二、新疆恒盛伟创投资有限公司向刘征退还保证金5,000元；三、刘征向新疆恒盛伟创投资有限公司支付租金20,000元；四、驳回刘征的其它诉讼请求；五、驳回新疆恒盛伟创投资有限公司的其它反诉请求。本院二审中,恒盛伟创公司提供接处警工作登记表一份，用以证明边疆汽车城二手车市场于2016年10月20日仍在正常经营。刘征认为该证据不属于新证据，登记表中没有其签字，与本案没有关联性。因恒盛伟创公司出示的为原件,本院对该证据的真实性予以确认，对关联性综合全案予以认定。另，在本院主持下，刘征将其租赁的A-14号商铺的水卡、电卡及钥匙于2018年1月25日交付给恒盛伟创公司。本院认为，一、关于恒盛伟创公司与刘征于2014年11月4日签订的《商铺租赁合同书》效力如何认定的问题。该《商铺租赁合同书》内容不违反法律规定，合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。二审庭审中，刘征认为恒盛伟创公司无市场经营手续，该《商铺租赁合同书》应认定无效，对此本院认为，庭审中刘征自认在签订合同时，其明知恒盛伟创公司没有市场经营手续，故本案不存在欺诈的事实。并且是否办理市场经营手续系行政管理的范畴，并非法律强制性规范，并不必然导致合同无效。现刘征以恒盛伟创公司没有市场经营手续作为合同无效的依据，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，故刘征的该上诉主张不能成立，本院不予支持。双方应当按合同约定履行各自的义务，恒盛伟创公司现已履行了交付商铺的义务，刘征应当按约定支付租金，故刘征要求恒盛伟创公司返还20,000元租金的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》租期为一年，期满后刘征作为承租人未出示充分有效证据证明其已将商铺归还恒盛伟创公司或恒盛伟创公司对其继续租赁提出了异议，因此双方的租赁合同应继续履行，但租赁期限已转换为不定期，故恒盛伟创公司要求刘征支付合同期满后一年的租金于法有据，本院予以支持，刘征主张其不应当支付到期后租金的上诉请求不能成立。刘征一审诉讼请求第三项为解除双方签订的《商铺租赁合同书》，现一审判决第一项已判决解除了双方租赁合同,刘征的该项诉讼请求已经实现，现刘征对一审判决第一项提出上诉无法律依据，本院不予支持。二、关于恒盛伟创公司是否应当支付违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，刘征称恒盛伟创公司存在违约情形，但刘征提供的证据均未直接证实恒盛伟创公司存在违约的行为，也未指出恒盛伟创公司违反合同的具体条款，故其该上诉主张缺乏事实依据，本院对刘征要求恒盛伟创公司支付违约金的诉讼请求不予支持。三、关于一审法院程序及法律适用是否正确的问题。本案是涉及不定期租赁合同的解除纠纷，一审法院不应适用《中华人民共和国合同法》第九十六之规定，本院对此予以纠正，刘征对此的上诉主张成立，本院予以支持。经本院审查，一审法院不存在程序违法的情形，刘征未提供充分证据证实其主张，本院对刘征认为一审法院程序违法的上诉主张不予支持。综上，一审法院判决主文部分正确，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元（刘征已预交），由刘征负担。本判决为终审判决。审判长 曾 敏审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一八年二月六日书记员 姚 雷