北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1388号
上诉人（原审原告、反诉被告兼张素捧委托诉讼代理人）：蒋美华，男，1981年5月9日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张素捧，女，1950年9月18日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺千汇商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇西沙各庄村。
法定代表人：齐化敏，总经理。
委托诉讼代理人：冯德华，北京桂润律师事务所律师。
上诉人蒋美华、张素捧因与北京顺千汇商贸有限公司（以下简称北京顺千汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0114民初14478号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兼张素捧委托诉讼代理人蒋美华、被上诉人北京顺千汇公司之委托诉讼代理人冯德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋美华、张素捧共同上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项。改判租金支付日期从2013年9月23日起算，房屋使用费为每月1000元；被上诉人赔偿房屋装修及附属物价款6万元；返还入住管理费11900元；以488000元为基数，从2013年9月10日起至实际退还租金之日按银行同期贷款利率起算利息。事实与理由：1、蒋美华交纳488000元是在2013年9月10日，办理入住领取钥匙、签订《管理服务协议》是在2013年9月25日，因此入住房屋起算日应为2013年9月26日；2、房屋水质差、卫生差、堆放沙堆不适宜居住，应当按照每月1000元计算房屋使用费；3、488000元的相应利息是被上诉人的收益，上诉人的损失；4、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》和《北京京辰装饰设计有限公司住宅室内装修工程预算报价单》是装修及附属物价款的证据。
北京顺千汇公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。
蒋美华、张素捧向一审法院起诉请求：1、确认蒋美华、张素捧与北京顺千汇公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、北京顺千汇公司返还蒋美华、张素捧交纳的房屋租金488000元；3、北京顺千汇公司支付房屋租金所产生的利息（以488000元为基数，从2013年9月11日至实际支付之日止，按年利率24%计算）；4、北京顺千汇公司返还入住管理费11900元及宿舍管理费2500元；5、北京顺千汇公司支付入住管理费所产生的利息（以11900元为基数，从2013年9月26日至实际支付之日止，按年利率24%计算）；6、北京顺千汇公司赔偿蒋美华、张素捧房屋装修损失103364元；7、北京顺千汇公司返还蒋美华、张素捧支付的宿舍管理费2500元；8、北京顺千汇公司承担案件受理费。一审审理过程中，蒋美华、张素捧将第六项诉讼请求“北京顺千汇公司赔偿蒋美华、张素捧房屋装修损失103364元”变更为“北京顺千汇公司赔偿蒋美华、张素捧房屋装修损失79648元”；第七项诉讼请求“要求北京顺千汇公司返还宿舍管理费2500元”变更为“要求北京顺千汇公司支付剩余燃气费2321.1312元及电费91.2元”。
北京顺千汇公司向一审法院反诉请求：1、蒋美华、张素捧将北京市昌平区7-1-201号房屋（以下简称涉案房屋）恢复原状后交还；2、蒋美华、张素捧按照每月2500元的标准，向北京顺千汇公司支付自2013年9月1日起至将房屋交还之日止的房屋租金、使用费；3、蒋美华、张素捧支付欠缴的物业费、水费共计2844元；4、诉讼费用由蒋美华、张素捧负担。
一审法院认定事实：2013年1月1日，北京顺玮阁珠宝有限公司（甲方，出租方，以下简称顺玮阁公司）与蒋美华、张素捧（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》（合同编号：SWG-312），约定：房屋坐落于北京市昌平区7-1-201，建筑面积75㎡；甲方将上述房屋租给乙方使用，期限为自签订合同之日起至2029年6月20日止，租赁期满在同等条件下乙方有优先续租权，需提前三个月到物业处办理续租手续；甲乙双方同意上述房屋租赁金额为488000元；乙方一次性交纳租赁期限内全部房屋租金；乙方除房租外还须交纳物管费、水电、取暖费、有限电视、电话、宽带等相关费用（物业和供暖协议另行签订）；乙方不得改变房屋的内部结构，如需装修或添置对房屋结构有影响的设备，设计、规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；交房验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议应当场提出，否则，即视为甲方已向乙方交付了符合合同约定条件的房屋。双方在该合同中还约定了其他内容。2013年9月10日，蒋美华、张素捧向顺玮阁公司支付租金488000元。
2013年9月25日，顺玮阁公司（甲方）与蒋美华、张素捧（乙方）签订了《管理服务协议》，约定：乙方租住房屋坐落于北京市昌平区，房号为7-1-201，建筑面积75㎡；宿舍管理服务费约定为（暂定）1元/月.㎡，（暂定）水费4元/吨，（暂定）电费1元/度，（暂定）有线费400元，（暂定）天燃气初装费4000元，（暂定）壁挂炉4000元，（暂定）壁挂炉接口500元，（暂定）报警灯500元，装修人员出入证100元/人（装修期间出入证最少办理四张，此款不退，时限为2个月），以上价格暂定有效期为12个月，12个月后按市场价格增减；首次入住时以甲方规定的入住日期起向甲方一次性交纳一年度的宿舍服务管理费，以后年度的宿舍服务管理费，租户应于上年度宿舍服务管理费到期前1个月的20日内，按时履行甲方公司一次性交纳全年度12个月的宿舍管理费的义务；双方还约定了其他的权利和义务。同日，蒋美华、张素捧向顺玮阁公司支付天燃气初装费4000元、报警灯500元、壁挂炉4000元、壁挂炉接口500元、有线电视初装费400元、垃圾清运费1200元、2013年9月1日起的管理费900元、办理装修人员出入证费用400元，共计11900元。
一审庭审中，双方对房屋交付时间存在争议，蒋美华、张素捧认为交付时间为2013年9月25日，北京顺千汇公司称交付时间为2013年9月1日，但双方均未向法庭提交交房验收手续。另双方对装修损失存在较大争议，蒋美华、张素捧为证明自己的损失，提供了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、《北京京辰装饰设计有限公司住宅室内装修工程预算报价单》各一份，约定装修期限为2013年10月8日至2013年11月22日，工程造价21000元，项目包括：客厅卧室墙顶面刮腻子刷漆、客厅及卧室石膏线、客厅卧室铺大地砖及脚线、厨卫及阳台墙地砖铺贴、水电、卫生间防水，并向本院提交一份装修累计花销明细，费用共计79648元，具体包括：1、吊顶（现代铝扣吊顶）1085元；2、地砖、墙砖、踢脚（马可波罗瓷砖及其他瓷砖）10486元；3、墙漆（多乐士墙漆）1659元；4、门窗（星星木门、卫生间门、塑钢窗户、窗台）11670元；5、橱柜（含世纪橱柜、菜盆、烟机、灶具）11304元；6、燃气安装材料300元；7、卫浴、地漏、阀门（恒洁卫浴、奥普浴霸、潜水艇八字阀、坦克地漏）4024元；8、灯具、开关2000元；9、晾衣架（好太太衣架）420元；10、窗帘1700元；11、装修清工、辅料35000元（装修预算费21000元、装修增项款4000元、非物业指定装修公司施工许可费6500元、沙子费3500元）。北京顺千汇公司对张素捧、蒋美华的上述损失中1、2、3、4不可拆卸，但要考虑折旧，5、8、9、10是可拆卸的，要求对方自行拆走，6是对方使用房屋必须支出的，不应该由己方负担，7中恒洁卫浴已经拆除、奥普浴霸可拆除，阀门、地漏等应考虑折旧，11没有证据支持该费用发生，己方不应承担。
经现场勘验查明，7-1-201为两居室，现有卧室两间，客厅、厨房及卫生间各一间,均铺设地砖、墙砖和踢脚线；厨房、卫生间做了吊顶；所有房间的墙进行了粉刷；卫生间有一个门，为铝镁门，两间卧室、厨房各有一个木门；两间卧室的窗户为塑钢窗；厨房现有ROBAM抽烟机、灶具一套，橱柜（一大一小），菜盆一个；天燃气表显示02382754；洗手间现有恒洁牌洗脸盆一个，恒洁牌马桶一个，浴霸一个，八字阀五个，地漏两个；另外，厨房、客厅各两个灯，走廊、两间卧室、阳台各一个灯，镜前灯一个，并有开关8个，插座24个；屋内有晾衣架一个；窗户配有窗帘。
2017年11月10日，蒋美华、张素捧与北京顺千汇公司物业人员到现场检查水表、电表、燃气表，显示用水44吨，电表剩余76度，燃气表剩余1018.04m³。蒋美华、张素捧与北京顺千汇公司均同意将7-1-201号房屋剩余的燃气费用、剩余的电费与拖欠的税费、物业费相折抵。
另查明：2016年12月15日，北京市规划委员会昌平分局给蒋美华出具《政府信息公开申请答复告知书》，答复称该小区规划手续信息不存在。顺玮阁公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为北京顺千汇商贸有限公司。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故蒋美华、张素捧与顺玮阁公司签订的《房屋租赁合同书》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，蒋美华、张素捧应当将其所承租的房屋返还给北京顺千汇公司；北京顺千汇公司应当将收取的租金返还给蒋美华、张素捧，但蒋美华、张素捧交纳的有线电视初装费、宿舍管理费、管理费、垃圾清运费、装修人员出入证费等系其利用涉案房屋时所产生的费用，该类费用不应在返还之列。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故蒋美华、张素捧应支付其占有涉案房屋期间的房屋使用费。双方均未向法院提交房屋交接手续，且对房屋交付时间存在争议，法院认为张素捧、蒋美华所交付的首期管理费系从2013年9月1日开始，故房屋交付时间应为2013年9月1日。蒋美华、张素捧未能提供证据证明其租赁涉案房屋导致其遭受损失，故其要求北京顺千汇公司赔偿其所交纳租金及入住管理费产生利息的请求无事实及法律依据，法院不予支持。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。蒋美华、张素捧承租涉案房屋后，对房屋进行了基础装修，做了吊顶，铺设地砖、墙砖、踢脚，粉刷墙面，更换门窗及窗台，安装阀门、地漏，鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，且北京顺千汇公司同意利用，故法院认为折价后归北京顺千汇公司所有；对于张素捧、蒋美华承租房屋后安装的燃气、壁挂炉、报警灯、开关、橱柜、菜盆、灶具、抽油烟机、马桶、洗脸盆等，鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，虽然北京顺千汇公司不同意利用，但拆除后将造成较大损失，故应按照双方导致合同无效的过错程度分担现值损失。燃气安装材料系蒋美华、张素捧使用房屋所必须支出，应由蒋美华、张素捧负担；浴霸、衣架及窗帘等，未与房屋形成附合，由蒋美华、张素捧自行拆除；鉴于本案双方当事人均未对房屋内装饰装修现值申请评估鉴定，故法院依照房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值，并由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对蒋美华、张素捧所主张的装修清工、辅料，因未提供证据证明此项花费，法院不予采信。蒋美华、张素捧与北京顺千汇公司均主张将剩余的燃气费、电费与拖欠的物业费、水费予以折抵，法院对此不持异议。北京顺千汇公司关于本诉答辩意见的合理部分，法院予以采信，其它部分，法院不予采信；张素捧、蒋美华关于反诉答辩意见的合理部分，法院予以采信，其它部分，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、北京顺玮阁珠宝有限公司与蒋美华、张素捧于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、蒋美华、张素捧于本判决生效后十日内将其所承租的位于北京市昌平区7-1-201的房屋及已形成附合的装修附着物交付给北京顺千汇商贸有限公司，并将房屋内未形成附合的装饰装修物及自有物品自行清理；三、蒋美华、张素捧于本判决生效后十日内依照每月2500元的标准向北京顺千汇商贸有限公司支付房屋使用费，自2013年9月1日起支付至房屋实际交还之日止；四、北京顺千汇商贸有限公司在蒋美华、张素捧履行完毕前述第二项及第三项义务后十日内退还蒋美华、张素捧已收房屋租金488000元及补偿蒋美华、张素捧房屋装修及附属物价款28000元，共计516000元；五、驳回蒋美华、张素捧的其他本诉诉讼请求；六、驳回北京顺千汇商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院认定上述事实正确，本院予以确认。上述事实，有《房屋租赁合同书》《管理服务协议》、收据、个人业务凭证、《政府信息公开申请答复告知书》《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、现场勘验照片、勘验笔录以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故蒋美华、张素捧与顺玮阁公司签订的《房屋租赁合同书》应属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。故一审法院参照《房屋租赁合同书》约定的租金标准确定房屋占有使用费为每月2500元，并无不当，本院予以确认。蒋美华、张素捧上诉请求按照每月1000元的标准支付房屋占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋交付时间，双方均未向本院提交房屋交接手续，张素捧、蒋美华约定所交付的首期管理费系从2013年9月1日开始，故一审法院认定房屋交付时间应为2013年9月1日，并无不当，本院予以确认。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。蒋美华、张素捧承租涉案房屋后，对房屋进行了基础装修，做了吊顶，铺设地砖、墙砖、踢脚，粉刷墙面，更换门窗及窗台，安装阀门、地漏，鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，且北京顺千汇公司同意利用，故折价后归北京顺千汇公司所有；对于张素捧、蒋美华承租房屋后安装的燃气、壁挂炉、报警灯、开关、橱柜、菜盆、灶具、抽油烟机、马桶、洗脸盆等，鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，虽然北京顺千汇公司不同意利用，但拆除后将造成较大损失，故应按照双方导致合同无效的过错程度分担现值损失。燃气安装材料系蒋美华、张素捧使用房屋所必须支出，应由蒋美华、张素捧负担；浴霸、衣架及窗帘等，未与房屋形成附合，由蒋美华、张素捧自行拆除。一审法院依照房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值，并由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，判决北京顺天汇公司补偿蒋美华、张素捧房屋装修及附属物价款28000元，具有事实及法律依据，本院予以维持。蒋美华、张素捧上诉主张北京顺千汇公司予以返还的入住管理费，系其承租涉案房屋后实际占有使用的必要支出，本院对此不予支持。蒋美华、张素捧未提供证据证明其承租涉案房屋而遭受损失，故其要求北京顺千汇公司赔偿其所交纳租金利息的请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，蒋美华、张素捧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由蒋美华、张素捧负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年二月九日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳