福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1645号原告:詹启源，男，1986年7月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。原告:卓丽娟，女，1987年9月15日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上述原告委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。上述原告委托诉讼代理人：李小立，福建枫桦律师事务所律师。被告：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：庄宜彬，总经理。委托诉讼代理人：罗晓丽，女，海翼置业（三明）发展有限公司职员。委托诉讼代理人：胡优紧，男，海翼置业（三明）发展有限公司职员。原告詹启源、卓丽娟与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告詹启源、卓丽娟的委托诉讼代理人彭晓辉，被告海翼公司的委托诉讼代理人胡优紧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹启源、卓丽娟向本院提出诉讼请求：判令海翼公司向詹启源、卓丽娟支付逾期办理商品房权属登记违约金24983元（按已支付全部房款1294455元，每日0.01%计，从2015年8月29日起计至被告实际办理好涉案房产权属登记证明书止，暂计至2016年3月9日）。事实与理由:2013年3月26日，詹启源、卓丽娟与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：詹启源、卓丽娟向海翼公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村397幢1103号商品房（以下简称案涉房屋），房屋总价款1294455元,以按揭付款的方式支付；海翼公司应当于2015年6月30日前将商品房交付给詹启源、卓丽娟使用，于商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付詹启源、卓丽娟。如因海翼公司原因，詹启源、卓丽娟不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向詹启源、卓丽娟支付违约金。合同签订后，詹启源、卓丽娟依约向海翼公司支付全部购房款。海翼公司虽于2015年6月30日向詹启源、卓丽娟交付案涉房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致詹启源、卓丽娟不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司已构成违约，应支付詹启源、卓丽娟逾期办理房屋权属登记的违约金。海翼公司辩称，1、逾期办理初始登记并非海翼公司的原因所致；2、詹启源、卓丽娟未按约定在交房时与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，也未提交证据证明其交纳了住房专项维修资金，故无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属登记的违约金；3、退一步而言，詹启源、卓丽娟主张的逾期办证天数依法应予以扣减。本院经审理认定事实如下：2013年3月26日，詹启源、卓丽娟与海翼公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定：詹启源、卓丽娟向海翼公司购买案涉房屋，房屋总价款为1294455元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付给詹启源、卓丽娟使用；海翼公司应于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付詹启源、卓丽娟。如因海翼公司原因，詹启源、卓丽娟不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，詹启源、卓丽娟不退房，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向詹启源、卓丽娟支付违约金；专项维修资金由詹启源、卓丽娟按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，詹启源、卓丽娟支付海翼公司购房款1294455元。2015年6月29日，詹启源、卓丽娟按规定缴交专项维修资金8375元。2015年6月30日，海翼公司向詹启源、卓丽娟交付案涉房屋。2016年3月10日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村397幢（以下简称397幢）的《商品房初始预登记证明书》。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：海翼公司提交的有争议的证据：1、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划条件核实意见书》、《竣工验收备案表》、《楼幢号及房号证明》、《配套费缴交情况确认表》、《建筑物区分所有权证明》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，证明海翼公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所需提交的全部材料,住房专项维修资金的缴款情况系根据买受人是否实际交款而出具，根据合同约定，买受人未交住房专项维修资金而导致逾期办理房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任；2、《三明市12345政务服务平台网页》一份，证明海翼公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；3、《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，证明案涉房屋所在的中央领域项目因测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；4、《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》一份，证明海翼公司于2015年11月20日取得讼争房屋所在楼幢的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，其于2016年1月20日取得《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》的时间超过审核承诺时限26日；5、《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》证明海翼于2016年2月23日取得讼争房屋所在楼幢办理房屋初始登记的收据凭证，有关违约金的金额仅能计算至此。詹启源、卓丽娟对上述证据质证认为：1、对《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划条件核实意见书》、《竣工验收备案表》、《楼幢号及房号证明》、《配套费缴交情况确认表》、《建筑物区分所有权证明》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑面积测量计算报告书》的真实性无异议，但案涉房屋住房专项维修资金在收房时就已经连同物业费等一同缴纳完毕，否则无法完成交房手续；2、《三明市12345政务服务平台网页》只能证明2015年10月27日时，海翼公司将材料准备好交给办证机关审核，但不能证明其在2015年6月就已经准备好材料，且海翼公司准备的材料不齐全；3、两份《通知》与本案没有关联性，且该文件出具时间在詹启源、卓丽娟主张违约金起算时间之前，不影响海翼公司办证时间；4、对《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》真实性没有异议，登记机构逾期办理测绘审核，不能排除海翼公司提交的材料不完整导致逾期的可能，超期审核的原因与詹启源、卓丽娟无关，系海翼公司的原因造成；5、对《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》真实性没有异议，但认为违约金的计算时间应截止至海翼公司将房屋权属初始登记证明办理完毕为止。上述证据，本院认定如下：1、海翼公司提供的《房屋建筑面积测量计算报告书》的测量日期虽然记载为2015年4月20日，但仅有首页，并不完整，不能体现测绘的具体内容。海翼公司自认其在2015年6月30日前除了测绘报告外，其他材料已经全部具备，詹启源、卓丽娟未按期缴纳专项维修基金，海翼公司可以不予交房，但这不能构成海翼公司逾期办证的正当抗辩理由；2、《三明市12345政务服务平台网页》不足以证明海翼公司向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请的具体时间；3、海翼公司提交的两份《通知》仅明确商品房产权面积的计算规则，并未对计算规则进行实质的修改，无法证明海翼公司关于测绘规范修改导致审核时间过长，从而导致商品房初始预登记时间过长的主张；4、《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》，《收件单》中收件人签收的时间为2015年11月20日，詹启源、卓丽娟对其真实性没有异议，故认定海翼公司于2015年11月20日向房屋权属登记机构提交测绘审核申请。上述《收件单》在告知栏载明“我中心将对申请材料进行审查，请于25个工作日后到我处领取审核结果，若审查结果中发现所提交的材料不符合要求，我处会发给审核意见书，工作日相应顺延”，说明存在因海翼公司提交的材料不符合要求而顺延办理的可能，单凭该《收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期办理测绘审核，该证据无法证明海翼公司关于申请办理测绘审核的项目过多导致房屋权属登记机构逾期办理的主张。本院归纳双方争议焦点如下：一、海翼公司是否应承担违约责任的问题詹启源、卓丽娟认为，海翼公司未于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，詹启源、卓丽娟未于交房后90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。海翼公司认为，1、案涉合同已明确约定由于海翼公司的责任导致逾期办证，海翼公司才需承担相应的不利后果。海翼公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年11月20日才向海翼公司出具397幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2016年1月20日才向海翼公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼公司才得以向房屋权属登记机构提交397幢商品房的初始登记申请材料，并于2016年3月10日取得《商品房初始预登记证明书》。397幢商品房逾期办理初始登记并非海翼公司的原因所致，海翼公司不应承担相应的违约责任。2、詹启源、卓丽娟未按约定在办理交房手续时与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，无权向海翼公司主张逾期办证违约金。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》，但詹启源、卓丽娟在办理交房手续时未与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，也未根据房屋权属登记机构审核之后的测绘成果结清购房款。经多次通知，詹启源、卓丽娟直至2016年3月16日才与海翼公司办理面积及房款差异手续并结清购房款。詹启源、卓丽娟未及时交纳住宅专项维修资金，海翼公司因此无法及时办理讼争房产权属登记的风险应由詹启源、卓丽娟承担，依据《合同补充协议》第二条、第四条第二款约定，海翼公司无需承担任何责任。本院认为，海翼公司提交的证据不足以证明案涉房屋所在楼幢的《商品房初始预登记证明书》逾期办理的原因并非海翼公司所致。案涉房屋交房时测绘成果审核并未通过，海翼公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异。海翼公司未提供其他证据证明其是何时通知詹启源、卓丽娟办理面积补差手续。詹启源、卓丽娟是否交纳专项维修资金不影响海翼公司为397幢房屋办理初始预登记，海翼公司以詹启源、卓丽娟逾期办理上述事项为由不承担逾期办理房屋所有权属证书责任的抗辩理由不能成立。综上，海翼公司未在交房60日内办理初始登记，因海翼的原因导致詹启源、卓丽娟未在交房90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、逾期天数的计算方式的问题詹启源、卓丽娟认为，海翼公司未在交房后60日内向房屋权属登记机构办理初始登记，逾期办证的天数应从海翼公司交房之日（2015年6月30日）起60日，即2015年8月29日开始计算。海翼公司取得《商品房初始预登记证明书》的时间是2016年3月10日，故逾期天数从2015年8月29日计至2016年3月9日。海翼公司认为，1、逾期天数应从约定的交房之日起即2015年6月30日后90日的次日开始计算。2、房屋权属登记机构于2015年11月20日出具《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》中承诺20个工作日即出具审核结果，但该审核结果超出承诺时间26天，应予扣减。3、依照《合同补充协议》第四条第一款规定，海翼公司取得提交397幢商品房初始登记收据凭证的时间为2016年2月23日，有关违约金金额仅能计算至此。本院认为，双方《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第四条第3款所约定的“因出卖人的责任未能在合同第十四条约定期限内取得该商品房所在楼幢的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”中“该商品房所在楼幢的权属证明”的权属证明应是讼争房产所在楼幢的初始登记证明。前述补充协议约定已经明确“自出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金”。另据双方《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”。依据此条规定，出卖方逾期交付商品房责任应自2015年7月1日起算，也应自2015年7月1日起开始计算出卖方应当办理讼争房产所在楼幢的初始登记证明的期限。因此，逾期办理初始登记违约金应从海翼公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2015年7月1日起的第61天即2015年8月30日起计算至海翼公司取得讼争商品房所在楼幢初始登记之日止即2016年3月10日止共计193天。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼公司与詹启源、卓丽娟的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。詹启源、卓丽娟要求海翼公司每日按其已付购房款的0.01%计算违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。詹启源、卓丽娟要求逾期天数从2015年8月29日计至2016年3月9日的诉讼请求，违约金计算起止时间认定有误，但计算的违约天数正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：海翼置业（三明）发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给詹启源、卓丽娟逾期办理商品房权属登记违约金24983元（商品房总价款1294455元×0.01%×193天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计213元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员  秦 榕二〇一七年九月四日法官助理  余鲁闽书 记 员  罗玲慧附：本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。