江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终445号
上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市食品城南苏商、御景湾F62#-2-104。
法定代表人:卞小涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛含，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡海伦，女，1985年8月4日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。
上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人胡海伦商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区�民法院(2017)苏0311民初7270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托诉讼代理人薛含，被上诉人胡海伦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人苏商实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、上诉人不承担逾期交房的违约责任。上诉人已于2015年11月6日通知被上诉人上房，被上诉人已于2015年10月3日办理了上房手续。双方用实际行动变更了合同履行内容，是双方的真实意思表示，合法有效。即便法院认定被上诉人上房时不具备上房条件，延期上房的违约金也应截止到2015年11月4日工程竣工验收合格。2、上诉人并未延期完成房屋初始产权登记和土地分割，不应承担违约责任。被上诉人已领取两证，其一审并未举证办理两证的时间，一审法院仅依据被上诉人的陈述即认定其领取两证的时间为2017年2、3月份是错误的，且办证时间应按工作日计算，一审法院按日计算亦有误。另外，合同中仅约定“商品房交付后180个工作日完成房屋初始产权登记”，并未约定180个工作日内将初始产权登记的相关材料交付给被上诉人。而本案中上诉人完成初始产权登记的时间并未超出合同约定的期限，故上诉人并未违约。3、一审法院关于违约金的计算方法有误。逾期上房、逾期办证的违约金均不应予以支持。即使上诉人违约，办理土地分割证及交付的时间也未超出合同约定的期限，所以一审法院既计算办理初始产权登记违约金，又计算办理土地分割证的违约金是错误的。4、被上诉人因违约产生的违约金应在本案中一并处理。根据合同第六、七条约定，被上诉人存在付款违约行为，�生违约金2415元（35万元*69天/10000），为减少诉累应在本案中一并扣除。
被上诉人胡海伦辩称，1、关于逾期办证的问题，双方已签订格式合同，且未改变合同条款，交付土地分割证、初始登记证、是案涉合同的附随义务。上诉人虽举证其取得了商品住宅交付使用批准文件，根据诚实守信的原则，开发商有义务通知业主，但其并未通知被上诉人，且被上诉人主张的是土地证的违约问题。2、开发商未能按照合同约定期限交付储藏室，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，逾期交付使用房屋的违约金，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房屋评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，储藏室也应该放在这里面。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律�据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
胡海伦向一审法院起诉请求：1、判令苏商实业公司赔偿胡海伦逾期上房违约金5383元；2、判令苏商实业公司赔偿逾期办证违约金5600元；3、由苏商实业公司承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明，2014年11月30日，胡海伦作为买受人与作为出卖人的苏商实业公司就苏商御景湾小区E74-2-1801房屋订立编号为0455540号《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价单价为5117.30元/平方米，总金额为584600元；买受人于2014年11月03日前支付房款184600元，剩余400000元由买受人贷款于30日内支付；出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电�、燃气、自来水等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。双方还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在补充协议第七条约定如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。
2016年4月27日，苏商实业公司向胡海伦开具销售不动产统一发票两份，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为585163元。
2015年11月4日，徐州�城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，载明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向苏商实业公司发放了徐建住[2015]通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。
另查明，2015年9月11日，徐州市人民政府令141号令废止了《徐州市城市房地产开发项目交付使用暂行办法》（市政府114号令），自2015年11月1日起生效。
庭审中，苏商实业公司明确对于答辩意见中的要求胡海伦支付逾期付款违约金2415元另案主张权利。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
一、苏商实业公司是否存在逾期向胡海伦交付涉案房屋及办理产权登记的违约行为。本案中，胡海伦与苏商实业公司就涉案房屋的买卖、交付、违约责任等事宜订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付胡海伦使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条的交付条件，虽然苏商实业公司在2015年9月28日通知胡海伦上房，胡海伦亦在2015年10月3日办理了上房手续，并交纳了物业服务费，但苏商实业公司此时的交付并不符合双方合同约�的交付条件，故应承担违约责任。
根据双方的合同约定，苏商实业公司应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关报备有关资料，故自2015年12月29日后的180日，也即是截至2016年6月26日苏商实业公司应当将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但其并未提交证据证明在上述期间内履行了该项义务，胡海伦陈述其在2017年2月、3月才收到了苏商实业公司领取初始登记证和土地分割证的通知，故苏商实业公司应当承担逾期办证的违约责任。
二、胡海伦关于逾期上房和办证违约金的计算方式是否符合双方的合同约定的问题。根据双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式，经计算，自2015年10月1日至2015年12月29日期间为89天，以585163元×0.0001×89天＝5207.95元，故胡海伦主张的逾期上房违约金计款5207.95元。双方所签合同补充协议的约定，苏商实业公�应于商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，如因苏商实业公司的原因，致使胡海伦不能按上述期限取得房屋初始登记证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。按照涉案房屋于2016年12月29日上房，至2017年2月、3月胡海伦领取所购房屋初始登记证等材料，已超过双方约定的180个工作日，苏商实业公司存在逾期办证的违约行为，其应依约承担违约责任。但胡海伦主张的逾期办证违约金应以585163元基数，即585163元×0.5%×2=5851.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、苏商实业公司于本判决生效后十日内向胡海伦支付逾期上房违约金5207.95元；二、苏商实业公司于本判决生效后十日内向胡海伦支付逾期办证违约金5851.63元。
二审期间，上诉人苏商实业公司向本院提交徐州市不动产（所有权）登记审核表及附件一份，用于证明上诉人在2016年8月3日已经取得了涉案房屋的初始登记证书，即完成了商品房买卖合同第十五条约定的完成办理权属登记需由出卖人履行的合同义务，以此证明上诉人不存在逾期办证的事实。被上诉人胡海伦质证称，上述证据中不包含74号楼和65号楼的，即使上诉人有权属证，但是并未通知我们业主。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任；2、上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任；3、被上诉人存在的逾期付款行为是否可以折抵以上逾期上房和办证的违约金。
一、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任问题。本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据双方约定，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，而且应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人虽在2015年9月28日通知被上诉人上房，且被上诉人也于其后办理了上房手续，根据庭审查明的案件事实，上诉人直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，即至此涉案房屋才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，故一审法院据此认定上诉人未如期交付符合合同约定的房屋并承担逾期上房的违约责任，并无不当。上诉人关于因被上诉人已办理上房手续，即视为双方用实际行动变更了合同履行内容的主�，无事实和法律依据，本院不予采信。至于逾期上房违约金的起算点，根据合同约定，“出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用”，而上诉人系于2015年12月29日取得涉案房屋的交付使用通知书，故一审法院以此作为认定涉案房屋的交付日期，并据以计算逾期上房的违约金符合双方的合同约定，本院予以支持。
二、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期办证的违约责任问题。本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，涉案双方签订的《商品房买卖合同》附件四第7条约定“房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任”。自符合合同约定的涉案商品房交付之日，即2015年12月29日后的180日，即截至2016年6月26日上诉人应向产权登记机关报备有关资料，但上诉人并未就在上述期间内履行该项义务进行举证，且亦未举证证明其在房屋交付后的180个工作日即2016年9月19日前完成房屋初始产权登记，故一审法院认定上诉人存在逾期办证的违约行为并无不当。但对于逾期办证违约金的计算，因合同约定办理土地分割的时间节点系以“买受人取得房屋初始登记后180个工作日”为基准，根据被上诉人关于2017年2、3月份收到两证的陈述，上诉人办理土地分割并未逾期，故逾期办证的违约金应为585163元*0.5%=2925.82元，一审法院对该部分违约金的认定有误，本院予以纠正。
三、关于被上诉人存在的逾期付款行为是否可以折抵以上逾期上房和办证的违约金问题。本院认为，一审庭审中，上诉人明确表示对于其答辩意见中要求被上诉人支付逾期付款违约金2415元的请求另案主张权利，故该请求并未经一审实体审理，其二审期间提出要求以逾期付款违约金折抵上述逾期上房、办证违约金的请求，本院依法不予理涉，其可对被上诉人逾期付款的违约金另行主张权利。
综上所述，上诉人苏商实业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初7270号民事判决第一项，即“被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告胡海伦支付逾期�房违约金5207.95元”；
二、撤销徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初7270号民事判决第二项，即“被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告胡海伦支付逾期办证违约金5851.63元”；
三、徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向胡海伦支付逾期办证违约金2925.82元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，减半收取40元，由徐州苏商实业发展有限公司负担；二审案件受理费80元，由徐州苏商实业发展有限公司负担60元，由胡�伦负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 廖伟巍
审判员 胡元静
二〇一八年四月十日
书记员 杭恒宇