北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终9427号
上诉人（原审原告）：刘玉华，男，1949年6月29日出生。
委托诉讼代理人：刘其群，北京市东方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙大伟，北京市东方律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告兼刘洋、刘畅委托诉讼代理人）：贾桂琴，女，1954年10月2日出生。
上诉人（原审原告）：刘洋，男，1977年4月6日出生。
上诉人（原审原告）：刘畅，男，1988年5月28日出生。
被上诉人（原审被告）：刘亚楼，女，1965年6月4日出生。
被上诉人（原审被告）：阚忠坤，男，1963年10月10日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：虞荣俊，北京市新开律师事务所律师。
上诉人贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华与被上诉人刘亚楼、阚忠坤房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初8735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华：撤销一审法院判决，改判支持贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。刘玉华与开发商之间的房屋买卖合同签订时间为2009年11月9日。相关行政管理部门按照2008年4月11日前的相关政策对上诉人的房屋进行管理，是其工作人员未尽到审慎审查义务、渎职造成的，是刘亚楼、阚忠坤依据自己的人脉关系，串通开发商，促使刘玉华与开发商倒签房屋买卖合同的时间所致。相关行政管理部门参照2008年4月18日的相关政策对房屋进行管理，是一种错误的行政行为，一审法院据此认定案件事实属于错上加错。2.一审法院适用法律错误。经济适用住房的购买人资格具有一定的专属性，即使刘玉华与阚忠坤签订借名买房合同，也违反了相关的政策、法律规定，构成合同法第52条规定的合同无效情形。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第九条规定，因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。因此，法院应该支持贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华的上诉请求。
刘亚楼、阚忠坤辩称，同意一审判决，不同意贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华的上诉请求。
贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华向一审法院起诉请求：确认双方签订的《商品房买卖合同》无效。
一审法院认为，经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。按照相关政策规定，如果原购房合同系于2008年4月11日之后签订的，上市出售时应当提供《已购经济适用住房上市出售意见》，并且按照一定比例缴纳土地收益金。刘玉华承认已将涉案房屋出卖给案外人杨明明并办理了产权过户手续的事实，刘玉华表示办理产权过户手续时并未出具上述《意见》等相关文件，并按照房屋价款10%的比例缴纳了土地收益金。因此，无论刘玉华与开发商顺天通房地产开发集团有限公司之间的房屋买卖合同是2005年还是2009年签署的，相关行政管理部门对涉案房屋是采用2008年4月11日前的相关政策进行管理的。现涉案房屋是按照2008年4月11日前的相关政策进行管理，并不存在交易之障碍，可以认定双方签订的借名买房合同有效。贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华的请求依据不足，法院对其请求无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅的诉讼请求。
本院经审理认定事实：
1.2009年11月9日，刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅（出卖人）与阚忠坤、刘亚楼（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，“买受人于2009年l1月9日购买了出卖人刘玉华、贾桂琴、刘洋转卖的北京市2层201室，出卖人与开发商顺天通房地产开发集团有限公司签署的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积是125.26平方米，购买价格是叁拾叁万壹仟玖佰叁拾玖元，已由买受人阚忠坤、刘亚楼按一次性支付，该房屋契税、印花税、综合地价款，产权证办理费、物业管理费、取暖费等均由买受人支付，出卖人刘玉华、贾桂琴、刘洋未支付任何费用，买受人阚忠坤、刘亚楼拥有该房屋永久产权和使用权。买受人阚忠坤、刘亚楼若要求出卖人刘玉华、贾桂琴、刘洋协助办理该房屋产权转让手续，出卖人要积极协助并配合办理。此合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，此合同自签署之日起生效。”合同后有刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅和阚忠坤、刘亚楼六人签字。此合同即为贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华起诉要求确认无效的诉争合同。
2.2014年，刘玉华以阚忠坤、刘亚楼为被告，就诉争房屋提起所有权确认之诉，法院于2014年11月27日作出（2014）昌民初字第13768号《民事判决书》，该判决书认定，“2005年12月20日，刘玉华与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘玉华购买位于北京市4单元201号的房屋一套，价款总计331939元。合同签订后，阚忠坤、刘亚楼支付了购房款，并在上述房屋交付后装修入住至今。另查，位于4单元201号房屋性质为经济适用住房，其房屋所有权证上登记的所有权人为刘玉华。”并判决“位于4单元201号房屋归原告刘玉华所有。”
3.2015年，刘玉华以阚忠坤、刘亚楼、刘亚辉为被告提起返还原物之诉，法院于2015年10月16日作出(2015)昌民初字第08012号《民事判决书》，该判决书认定“被告阚忠坤与被告刘亚楼系夫妻关系。被告刘亚辉与刘亚楼系姐妹关系。2005年12月20日，刘玉华（买受人）与顺天通房地产开发集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于4单元201号房屋，该房屋性质为经济适用住房，价款为331939元。2009年，刘玉华与贾桂琴（刘玉华之妻）、刘洋（刘玉华与贾桂琴之子）、刘畅（刘玉华与贾桂琴之子）作为出卖人与买受人阚忠坤、刘亚楼签订《商品房买卖合同》，约定诉争房屋‘购买价格331939元已由买受人阚忠坤、刘亚楼一次性支付，该房屋契税、印花税、综合地价款、产权证办理费、物业管理费、取暖费等均由买受人支付，出卖人刘玉华、贾桂琴、刘洋未支付任何费用。买受人阚忠坤、刘亚楼拥有该房屋永久产权和使用权。买受人阚忠坤、刘亚楼若要求出卖人刘玉华、贾桂琴、刘洋协助办理该房屋产权转让手续，出卖人要积极协助并配合办理’。2011年10月28日，诉争房屋首次取得房屋所有权证书，登记所有权人为刘玉华。2014年，刘玉华以所有权确认纠纷为由起诉阚忠坤、刘亚楼，要求确认诉争房屋归其所有，法院经审理认为不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明，争议房屋登记在刘玉华名下，应归刘玉华所有，遂以（2014）昌民初字第13768号民事判决书判决诉争房屋归刘玉华所有。2015年1月19日，刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅向阚忠坤、刘亚楼邮寄了通知一份，内容为‘2009年11月9日，本人刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅与你们就位于北京市2层201室房屋签订了买卖合同，由于该买卖合同违反法律法规的规定，无法履行，故通知你方解除2009年11月9日签订的《商品房买卖合同》。’”并判决驳回原告诉讼请求。刘玉华不服一审判决上诉后，北京市第一中级人民法院终审驳回上诉，维持原判。
双方对刘玉华与顺天通房地产开发集团有限公司签订《房屋买卖合同》的时间存在争议。该合同落款的日期是2005年12月20日，法院两次生效判决据此在事实认定部分均表述“2005年12月20日，刘玉华与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘玉华购买位于北京市4单元201号的房屋”。阚忠坤、刘亚楼亦称该合同于2005年签订。但刘玉华等则称该合同系2009年签订，落款为2005年系为规避法律法规而倒签。双方为证明其主张各自举证。阚忠坤、刘亚楼向法院提交了顺天通房地产开发集团有限公司出具的“证明”并有顺天通房地产开发集团有限公司职员于树波到庭作证，证明该房屋买卖合同于2005年签订。刘玉华等不认可顺天通房地产开发集团有限公司出具的证明和于树波的证言，称自己是在2009年才签的合同。刘玉华等则提交了购房发票、契税缴款单、工作居住证、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表等证据证明合同是2009年签订，因为购房发票是2009年11月9日出具，契税缴款单是2010年9月出具，刘玉华取得经济适用房购房资格是在2006年，刘玉华的工作居住证也是2006年取得，这也体现在了刘玉华与顺天通房地产开发集团有限公司签订的房屋买卖合同中刘玉华的身份信息栏中，因此上述合同不可能是在2005年签订。
另查，2015年10月22日，刘玉华将涉案房屋出卖给了案外人杨明明。合同中记载的成交价格为1628380元。为此刘玉华补缴了162838元的土地收益款。
上述事实，有商品房买卖合同、民事判决书、购房发票、契税缴款单、工作居住证、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、存量房屋买卖合同及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。该类住房具有较强的政策性，应按政府的相关政策进行管理。根据相关政策规定，如果原购房合同于2008年4月11日之后签订的，上市出售时应当提供《已购经济适用住房上市出售意见》，并且按照一定比例缴纳土地收益金。而根据本案已经查明的事实，2015年10月22日，刘玉华将涉案房屋出卖给了案外人杨明明，刘玉华补缴了10%的土地收益款，并未提供《已购经济适用住房上市出售意见》。可见，政府是按照2008年4月11日之前签订原购房合同的政策标准管理诉争房屋的。因此，对于贾桂琴、刘洋、刘畅、刘玉华要求确认合同无效的请求，本院不予支持。
综上所述，刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6280元，由刘玉华、贾桂琴、刘洋、刘畅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 刘新泉
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸