福建省将乐县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0428执异字1号
案外人：胡金全，男，汉族，1974年11月29日生，住福建省诏安县。
委托代理人：林观春，福建大道之行律师事务所律师。
申请执行：人黄兰芝，女，1974年6月2日生，汉族，住福建省将乐县古镛镇日照东门水木玉华西苑*号楼****室，公民身份号码：。
委托代理人：李建清，福建金森律师事务所律师。
被执行人：杨松林，男，1971年7月5日生，汉族，住福建省将乐县水南镇三华南路***号，公民身份号码：。
被执行人：肖容珍，男，1978年5月7日生，汉族，住福建省将乐县水南镇新坪一路**号，公民身份号码：。
被执行人：杨木林，男，1969年7月29日生，汉族，住福建省将乐县黄潭镇圩街新村**号，公民身份号码3。
本院在执行申请执行人黄兰芝与被执行人杨松林、肖容珍、杨木林民间借贷纠纷一案，案外人胡金全于2016年1月8日提出�面异议，本院于2016年1月8日受理后，依法进行审查，因案情复杂，延长执限六个月，经公告送达被执行人肖容珍。杨松林，于2016年7月29日进行了听证，现已审查终结。
案外人胡金全称，案外人向肖容珍购买位厦门市××区××室房房产，于2014年3月26日签订《房产买卖协议书》（待办产权），合同约定房产成交价114万元，签订协议之日支付定金5万元，2014年4月7日之前支付60万元（含定金）；办理产权证当日支付12万元；自2015年5月1日起该房产按揭由申请人支付；肖容珍应当办理产权公证当日将房产交付给申请人；肖容珍保证该房产无任何纠纷等，合同还对其他事项进行约定。该协议签订后，案外人依约向肖容珍支付购房款，该房产的后续银行按揭亦由案外人实际支付，房产也由案外人实际占用、使用，未办理过户手续是因为房产处于银行按揭中。当案外人得知该房产被贵院查封后及时找肖容珍协商，但肖容珍迟迟无法处理。申请人认为，根据法律规定申请人已依约支付该房产款项并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但申请人自身对此没有过错的，人民法院不得查封。请求法院依法解除对异议房产的查封。
申请人黄兰芝辩称，1、依照《中华人民共和国物权法》第六条和第九条的规定，双方的房产买卖关系不成立，双方签订的《房产买卖协议》无效；2、《房产买卖协议书》加盖有房产中介机构的公章，说明房产所有人肖容珍厦门市××区××室房房产有委托房产中介机构销售，但未与房产中介机构签订居间合同，而是去进行公证；3、厦门市公证处出具的《公证书》与异议房产买卖是否有效没有关联；4、异议人购房款并未支付；5、案外人对异议房产并未实际占有；6、未办理房屋过户手续案外人有过错。如案外人所说其已交清全部购房价款，并已实际占有异议房产，那么未办理过户手续的则案外人存在过错。
案外人胡金全提供了以下证据：1、《房产买卖协议书》（待办产权），证明申请人与肖容珍依法签订房产买卖协议书。2、银行转账流水，证明申请人已经支付购房款共计72万元。3、物业费、公维金、水电费发票，证明申请人已经实际占有、使用该房产，房产的物业费、公维金、水电费等均由申请人实际缴纳。4、《公证书》一份，证明肖容珍将该房产办理过户、抵押等手续委托给申请人办理，并办理公证手续。5、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行流水明细，证明因该房产证处于银行按揭贷款当中，无法办理过户手续，自2014年5月至今，该房产的银行按揭贷款均由案外人偿还。6、土地房屋权证，证明该房产一手产权于2014年11月18日办理。7、厦门市翔安区人民法院2015翔民初字第2452号判决书。证明判决内容合同有效，并且要求肖容珍将房屋过户至胡金全名下。
申请人黄兰芝质证认为，1、案外人和被执行人房产买卖协议有编造的迹象。2、实际付款方式与合同约定矛盾，其付款时间存在造假行为，不排除购房方与收款人有其他经济往来情况。3、案外人是在保全财产之后交付物业费的，发票的时间显示是2015年1月9号，2013年1月起的物业费都是肖容珍交付的。可以确认在2014年4月9号办理公证时未将房交付给案外人。4、公证书办理的真实性不否认，但是公证书的内容是有瑕疵的。对公证书的第六条有异议，不能由受托人和自己签订房屋买卖合同，违背合同相对性原则。5、对证据五不认可，胡义忠的付款行为和本案无关联性，不能证明他是为案外人支付肖容珍的按揭款。6、对证据六的真实性没有意见，案外人在办证时间上存在延误和过错。可以证明开发商交付房产给肖容珍的时间是2013年1月之前。按法律法规和商品房买卖合同的通用版本的规定，交房后一般在半年内必须办理房产登记。7、厦门市翔安区人民法院的判决书还未生效，肖容珍未参与抗辩，且案外人未如实向厦门法院法庭陈述。其在将乐县人民法院就本案讼争的房屋提出执行异议的事实，误导了厦门法院的事实认定。
本院查明，案外人胡金全（乙方）与被执行人肖容珍（甲方）于2014年签订《房产买卖协议书》（待办产权），肖容珍同意将位厦门市××区××室房房产房屋，出售给胡金全，合同约定房产成交价114万元，签订协议之日支付定金5万元，2014年4月7日之前支付60万元（含定金），办理产权证当日支付12万元，自2015年5月1日起该房产按揭由申请人支付等；合同还对其他事项进行约定。该协议签订后，胡金全于2014年3月26日通过建设银行向肖容珍汇款50000元，肖容珍出具了收条。2014年4月9日，胡金全向肖荣辉汇款547000元，肖容珍出具了547132元的收条，2014年11月27日，胡金全向肖荣辉汇款120000元。该房屋至今未办理房屋所有权过户手续。2015年5月起至案外人提出异议时，该房屋的银行按揭款均由胡义忠支付。
2014年12月10日，本院以（2014）将民初字第1643号民事裁定书、执行通知书，对肖容珍所有的，位厦门市××区××室房房产房屋进行查封。
本院认为，案外人胡金全提供了其与肖容珍签订的《房产买卖合同》，以证明异议房产已出售给案外人，该合同落款日期签订处�与中介公司加盖的印章字迹重叠无法确认，不能证实该合同是在法院查封之前签订；案外人提供的物业管理费的交纳凭证，发票的时间显示是2015年1月9号，是在查封之后交纳的，不能证明案外人在法院查封前已合法占有该房屋；案外人提供的银行转账凭证，仅证实胡金全于2014年3月26日向肖容珍汇款50000元，另二笔银行汇款计667000元，案外人均是汇给肖荣辉的，虽然肖容珍出具了收条，但合同签订时双方并未约定指定收款人为肖荣辉；案外人提出讼争的房屋自2015年5月1日起该房产按揭由其支付，其提供的存款明细账显示的存款人是胡义忠，因此也不能证明本房屋按揭款是案外人胡金全支付。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支�部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。因此，对案外人胡金全要求解除对案涉房屋查封、冻结的异议请求，本院不以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人胡金全的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢秀琴
审判员 庄维哲
审判员 李绳宗
二〇一六年九月十二日
书记员 陈显跃
附法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日�十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十五条(?javascript:SLC(183386,225)?)规定作出裁定时，应当告知�关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百二十七条(?javascript:SLC(183386,227)?)规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
四、《最高人民法院�于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。