浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭余余民初字第136号
原告：杭州余杭华成静电喷涂厂。
法定代表人：阮佩华。
委托代理人（特别授权）：唐灿。
被告：杭州市余杭区闲林镇闲林村村民委员会。
法定代表人：孙建新。
委托代理人（特别授权）：陈贺梅。
原告杭州余杭华成静电喷涂厂（下称华成厂）诉被告杭州市余杭区闲林镇闲林村村民委员会（闲林村委）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年4月6日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员周卫忠担任审判长与人民陪审员吕若明、李明达组成合议庭，于2010年5月14日公开开庭审理了本案。原告华成厂的委托代理人唐灿，被告闲林村委的委托代理人陈贺梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2000年4月18日，原、被告双方经协商签订租赁协议，协议约定：一、�告处闲林电线厂南面7亩土地，原告根据厂房要求，负责新建厂房2000平方米（建房按图纸施工）。如工程超预算，超出部分产权归原告所有（包括租赁期间再扩建工程）。二、租赁期为15年，从2001年1月1日至2015年12月底止，租赁费每年7万元人民币，付款按一年分两次付清。该协议签订后，原告实际建造了2880.325平方米厂房及其他附属设施。2005年3月28日，被告以原告未按时支付租金为由向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，该案历经两审，2007年10月12日，杭州中级人民法院作出（2007）杭民二终字第451号民事判决，将《租赁协议》确认为无效合同，并明确原告因为租赁协议无效导致的损失问题，可以根据被告的过错和责任另行处理。2008年1月14日，原告向杭州市中级人民法院提起诉讼，要求：1、闲林村委返还华成厂租金42万元；2、闲林村委赔偿华成厂经济损失935.58万元；3、闲林村委返还华成厂补偿款3.30316万元；4、闲林村委支付华成厂评估费6.1万元；5、闲林村委赔偿华成厂租金损失17.9172万元；6、闲林村委赔偿华成厂搬运费损失5.5万元。杭州市中级人民法院于2009年10月9日作出（2008）杭民一初字第3号民事判决，判令：1、闲林村委赔偿华成厂损失1503959.52元；2、驳回华成厂的其他诉讼请求；3、华成厂赔偿闲林村委损失25123元；4、驳回闲林村委的其他反诉请求。5、以上各项相抵，闲林村委应给付华成厂1478812.52元，于本判决生效之日起10日内支付。原告不服该判决，向浙江省高级人民法院提起上诉，要求：1、撤销（2008）杭民一初字第3号民事判决书第一、二、五项判决：2、改判闲林村委赔偿华陈喷涂厂损失5993622.8元。其中，5993622.8元经济损失包括信赖利益损失即原告因信赖合同有效而丧失的订约机会损失2260995元。2010年2月4日，浙江省�级人民法院作出（2009）浙民终字第158号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。该判决还针对原告关于信赖利益损失的诉求作了如下表述：“华成厂在一审诉讼请求中并无该项诉讼请求，二审上诉才提出该请求，已经超出其一审诉请范围，本院二审不予审查”。因此，原告因合同无效而遭受的信赖利益损失即原告因信赖合同有效而丧失的订约机会损失未曾得到处理。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”，原告因合同无效而遭受的订约机会损失相对于返还租金、赔偿直接经济损失等一审诉讼请求而言属于独立的诉讼请求。因此，�告可以提起诉讼，要求被告赔偿该部分经济损失。《中华人民共和国合同法》第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：一、假借订立合同，恶意进行磋商；二、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；三、有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，被告以虚假的事实申请建设用地、改变用地性质、超过临时建筑使用期限与原告签订租赁协议，在出租获利多年之后，眼见厂房在地段的租金价格大幅上涨而用尽各种理由和手段要将原告赶走，以便将房屋以更高的价格出租获利，且被告实际上已经达到了自己的目的，因此其应当对租赁协议无效承担全部责任，应当根据上述规定承担缔约过失责任，赔偿原告信赖利益的损失。对于原告作为承租人信赖利益损失的赔偿，除直接经济损失外，还应当全面考虑被告因厂房所在地段租金价格升值和被告现将房屋出租所获利益，以及原告因租金现值和原租赁价格的差异所造成损失三方面因素，赔偿原告因信赖合同从而丧失的第三人订立合法有效和约的机会损失。经原告了解，2007年10月17日，（2007）杭民二终字第451号民事判决书作出时，涉案厂房所在地平均月租金价格为每平方米10元，而租赁协议确定的平均月租金价格为每平方米2.02元，这意味着原告因合同无效而多支付自2007年10月18日至2015年12月31日的租金差价，而这部分租金差价，现正由被告非法获得。综上，被告应当赔偿原告因合同无效而遭受的信赖利益损失即原告因信赖合同有效而丧失的订约机会损失2260995元。为此，原告诉至法院。
诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿信赖利益损失即原告因信赖租赁协议有效而丧失的订约机会损失226.0995万元。2、本案诉讼�用、评估费等由被告承担。
原告向法庭提供如下证据：
1、杭州市中级人民法院（2007）杭民二终字第451号民事判决书、（2009）浙民终字第158号民事判决书，证明1、原、被告双方签订租赁协议，约定租期15年，租金每年7万元，且该协议被法院判决无效的事实；2、原告因合同无效而遭受的信赖利益损失即原告因信赖合同有效而丧失的订约机会损失未曾得到处理。
2、申请报告、余杭市临时建设工程规划许可证，证明被告在订立租赁协议前的协商过程中向有关机关申请办理建设厂房有关手续且已经得到批准。
3、余杭市闲林镇村镇建设办公室出具的证明，证明闲林镇村镇办公室在被告的申请下出具证明称厂房建设已经过批准，符合规划，建设单位为被告闲林村委。因此原告有理由相信厂房建设是合法的。对合同有效存在合理信赖，从而丧失了订立合法有效合约的机会。
4、租用厂房协议、租房协议、厂房租赁协议，证明（2007）杭民二终字第451号民事判决书作出时，相同地段租金已上涨至每月每平方米10元。
5、照片及收款收据、租赁协议2份及统一收据2份，证明被告在涉案厂房及附属建筑收回后仍将其出租获利。
被告答辩称：一、关于合同无效而产生的赔偿责任，原告已向杭州市中级人民法院提起赔偿经济损失，返还补偿款、支付评估费用等诉讼请求，并经浙江省高级人民法院依法判决维持原判。被告已经支付相应的款项，因合同无效而产生的赔偿已经审理终结。现原告再次起诉，应当驳回原告的起诉。
二、2000年原、被告双方签订的《租赁协议》，该协议名为租赁，实为合作建房协议。因合作建房协议无效而提起的缔约过失责任的赔偿已由浙江省高级人民法院作出了生效的民事判决，原告提起的本案中信赖利益的租金损失，根据已经生效的民事判决书，双方并不存在租赁关系。本案系合作建房协议不存在着租赁的法律关系，原告提出的信赖利益损失的范围即租金损失没有事实与法律关系。
三、该租赁协议明为租赁，实为合作建房，所以被判令无效，对于合同无效所产生的相关损失问题，经过前面二个案件，四次审理已全部处理完毕，本案中不存在原告所说的信赖利益损失。关于原告因租赁协议而投入及因此而产生的所有的一切损失，在原先的诉讼请求中予以了请求，相关的产权，杭州中院也已经按照物价基础给予赔偿。要求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提供以下证据：
1、资产评估报告书，证明杭州市中级法院按重置价作为赔偿损失基础，其基准日是2008年4月1日，杭州中院已经按照房产、设备的重置价作为赔偿的基础，实际判决的赔偿额远远超出了被告的实际投入。
2、杭州市中级人民法院（2008）杭民一初字第3号民事判决书。
对于原告提供的证据1-3，被告对真实性无异议，且能证明本案的相关事实，故本院予以确认。证据4、5，与原告的主张缺乏关联性，故不予采纳。
对被告提供的证据1，原告对真实性、关联性无异议，对待证事实有异议，本院认为该证据能证明本案的相关事实，故予以确认。证据2，原告无异议，故本院予以确认。
依据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：
2000年4月18日，因华成厂扩展生产所需厂基，经协商与闲林村委签订租赁协议一份，约定闲林村委出闲林电线厂南面7亩土地、资金75万元，由华成厂根据其厂房要求新建厂房2000平方米（建房按图纸施工），如工程费用超预算，超出部分由华成厂自行承担，但超出部分产权归华成厂所有（包括租赁期间再扩建工程）；租赁期间15年，从2001年1月1日�2015年12月底，租赁费每年7万元，付款按一年分两次付清，做到先付款后租用；协议期满后，华成厂的资产原则上由该厂自行处理，但闲林村委需要，可通过协商折价给闲林村委。华成厂在实际建造厂房过程中，所建造的房屋改变了原报批的临时建设工程规划许可的房屋结构及许可面积（许可建造面积为2000平方米），按华成厂提交证据显示建筑面积为2880.325平方米。在工程完工后，华成厂在该地（闲林西路30号）设立了华升公司及华升公司综合服务部。华升公司法定代表人与华成厂负责人同为阮佩华。2004年2月20日、2004年4月5日，华升公司将闲林西路30号空置的两空厂房租给他人使用，致使丁锦新等人在闲林西路30号设置了杭州青新贸易有限公司。华升公司还将闲林西路30号一空场地租给杭州神通交通设施有限公司使用，并收到租金。2004年4月29日，闲林村委向华成厂发出解除租赁协议通知书，认为闲林村委已在2004年3月15日向华成厂发出过整改通知书，而华成厂未按通知书要求执行，为此解除与华成厂在2000年4月18日签订的租赁协议。华成厂接到通知书后未书面答复闲林村委。2004年5月12日，闲林村委起诉要求解除与华成厂的租赁协议。2004年9月14日，杭州市余杭区国土资源局向华成厂发出“责令停止土地违法行为通知书”，认定该地块原属于闲林锯木五金制钉厂工业用地，华成厂在该地块上非法改变土地用途，变工业用地为商业用地，变更面积为290.77平方米，责令停止违法行为。闲林村委于当年11月撤诉。2005年1月17日，闲林村委又起诉华升公司，要求解除与华升公司在2000年签订的租赁协议。而华升公司以租赁协议没有实际履行、实际履行的是闲林村委与华成厂在2000年4月18日签订的租赁协议为由提出抗辩。2005年3月22日，杭州市余杭区人民法院认定闲林村委与华升公司的租赁协议没有实际履行，判决驳回闲林村委的诉讼请求。
根据租赁合同的约定，华成厂应交纳的租赁费为每年7万元，付款按一年分两次付清，做到先付款后租用。华成厂交纳了至2003年的租金，而2004年3月10日闲林村委开具的租金收据显示交纳人为华升公司，交纳的为2004年上半年租金。2005年3月24日闲林村委向华成厂发出催款通知，指出华成厂租用的房屋与场地已经10个月租金未交纳，要求在通知书发出之日起4日内付清租金，而华成厂接通知后未交纳租金。在原诉讼过程中，华成厂于2005年5月27日交纳了2004年下半年及2005年上半年租金合计7万元。华成厂在庭审中承认在提交的测量图纸附件清单中说明为厂房的建筑物属于租赁厂房。闲林村委出租给华成厂的土地属于集体土地，原由余杭市闲林锯木五金制钉厂办理了非农建设用地手�，报批土地面积为5.1亩。临时建设工程建筑物有效期至2005年底。期满后，闲林村委没有向有关机构申请办理临时建设工程延长手续。杭州市余杭区建设局就本院（2005）余民二初字第355-1号司法建议书答复称：“第一，根据你院反映的情况，该项目已违反规划建设，并且其临时建设工程已超过使用期限而未拆除其建筑物。经与闲林镇人民政府联系，明确该地块规划用地性质为工业用地，与现行规划无重大冲突；根据临时建筑有关规定，该临时建筑已超过使用期限，属违章建筑，应无条件拆除。第二、该工程未按图施工，擅自扩大规模，也属违章建筑。第三，该工程批准为工业建筑，但改为商业用房，属改变建筑使用功能，也属违法建筑。”
原余杭市闲林锯木五金制钉厂系闲林村委兴办的集体企业，因转制，于1998年5月25日申请注销，1998年8月19日获准注销。在办理企�注销时该企业于1998年7月2日办理了本案争议地块的建设用地规划许可证。1998年9月2日，获得了原余杭市人民政府关于同意使用土地的批复。原余杭市闲林锯木五金制钉厂与闲林村委签订了乡村集体使用土地协议书，约定支付的土地补偿费为1.53万元。
2000年5月16日，余杭市闲林镇村镇建设办公室出具证明，证明闲林村在闲林西路建造厂房2000平方米，产权属于闲林村委所有，此建筑符合规划。
本院曾于2007年1月31日判决：一、闲林村委与华成厂于2000年4月18日签订的租赁协议无效；二、华成厂赔偿闲林村委经济损失13万元，于判决生效后十日内付清；四、驳回闲林村委其他诉讼请求；案件受理费5127元，由闲林村委负担1441元，华成厂负担3686元。宣判后，华成厂不服提出上诉。杭州市中级人民法院作出（2007）杭民二终字第451号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
2008年1月14日，华成厂向杭州市中级人民法院提起诉讼，要求闲林村委赔偿损失共计1010.40036元。杭州市中级人民法院认定，华成厂因合同无效所造成的损失包括：（1）作为无效合同标的物的房屋建筑物及附属设施价值为234.37315万元，扣除其中闲林村委出资75万元，剩余159.37315万元、绿化2.932万元。（2）酌情确认机器设备因搬运给设备本身带来的价值减少之损失为23.99705万元。（3）闲林村委已收到的闲林镇政府因征用华成厂前土地及地面构筑物之补偿款3.30316万元。（4）华成厂支付吉荣公司房租16.2万元以及保管费2.4万元。（5）华成厂支付的搬运费5.5万元。（6）华成厂因证据保全公证支付的费用0.5万元，以及申请司法鉴定之费用1.186万元。以上共计214.85136万元。根据双方当事人的过错责任大小，杭州市中级人民法院确定闲林村委承担70%的赔偿责任，从而判令闲林村委赔偿华成厂损失1503959.52万元，驳回华成厂的其他诉讼请求。宣判后，华成喷涂厂不服提出上诉。浙江省高级人民法院作出（2009）浙民终字第158号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
本院认为：生效判决对双方当事人于2000年4月18日所订立的租赁协议的内容及其效力已作了认定，该协议名为租赁，实为合作建房，因违法使用土地而被判定无效，双方当事人对此均无异议，可予以确认。合同无效后，应当对当事人的直接损失进行赔偿，生效判决对原告的损失已经按责任判令被告赔偿，其中对房屋按重置成本法评估的价格予以确定，足以弥补原告的损失。原、被告之间名为租赁，实为合作建房，原告主张的租金上涨的损失，不属于本案信赖利益损失范围。故原告的诉讼请求，于法无据，也没有证据证明其损失的存在，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州余杭华成静电喷涂厂的诉讼请求。
本案案件受理费24888元，由原告华成厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费24888元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 周卫忠
人民陪审员 吕若明
人民陪审员 李明达
二〇一〇年八月二日
书 记 员 钱 玲