黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终718号
上诉人（原审被告）：李珣，女，1970年4月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：高云峰，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黑龙江水运科学研究所，住所地哈尔滨市南岗区东大直街128�。
法定代表人：韩端锋，所长。
委托诉讼代理人：李洪明，黑龙江率航律师事务所律师。
上诉人李珣因与被上诉人黑龙江水运科学研究所（以下简称水运研究所）物权确认纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李珣委托诉讼代理人高云峰、水运研究所委托诉讼代理人李洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李珣上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：本案无论从查清事实的角度，或者从便于执行的角度，或者从符合法律规定的角度，都应当追加案外人范莉莉为本案的被告或者第三人。1、一审判决在事实上无法获得执行。李珣已经通过合同将承租人变更为案外人范莉莉，并将上述情况通知了水运研究所，水运研究所也给予认可。李珣早已经在合同生效时迁出租赁房屋，交由案外人范莉莉使用。水运研究所人亦知晓此情况，并于2017年3月份起诉案外人范莉莉迁让。以上事实已经说明租赁关系已经变更为案外人范莉莉和水运研究所之间的房屋租赁关系。现一审判决李珣迁出，对于李珣既不公平，也没有查明房屋的实际使用情况。由于李珣早已经从租赁房屋迁出且该房屋由案外人范莉莉在占用，一审判决书判令由李珣迁让将在事实上无法得到执行，更无法结案。只有将房屋的实际使用人范莉莉追加为被告或者第三人，本案的事实情况才能查明。进一步而言，案件进入执行阶段时才有可能获得执行。反之，如果不追加范莉莉，则本案将陷入永远无法结案的境地最终成为“死案”。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案�具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁案件若干问题解释”）第十六条第二款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。而且，本案中，水运研究所在一审的诉请中包含“迁让”这一属于物权法律关系的请求，因此更应该针对直接占有涉诉房屋的使用人提出。2、涉诉房屋的占用费应当由实际使用人范莉莉承担。由于2016年9月30日后涉诉房屋一直由案外人范莉莉在使用，本案判决的房屋占用费也应当由案外人范莉莉承担。对于范莉莉占有使用房屋的事实通过一审研究所的第一次起诉及李珣的通知都能够获得证明。《房屋租赁案件若干问题解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在本案中，《房屋租�案件若干问题解释》作为特别法应当优先适用。鉴于本案的判决依据的事实不清、适用法律有误，且遗漏重要当事人，李珣提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审。
水运研究所辩称，不同意李珣的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。在一审的最初阶段，水运研究所通过李珣的经理张溯听说房屋实际使用人为范莉莉，水运研究所为了节省司法资源，为了后续履行方便当时把范莉莉列为被告，但是由于水运研究所只是听说实际使用人为范莉莉并没有切实证据证明，加之当时一审法官在现场送达时没有任何人声称自己为范莉莉，法官无法确定范莉莉是否真实存在及何人为范莉莉，李珣也与范莉莉不相识，无法协助当时的一审法官进行送达，因此仅能针对李珣进行诉讼，并不是一审遗漏了当事人，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
水运研究所向一审法院起诉请求：一、李珣立即从诉争房屋中迁出，并返还给水运研究所位于哈尔滨市南岗区东大直街128号房屋；二、李珣支付房屋占有使用费，自2016年10月1日起，计算至李珣迁出房屋之日止，具体金额比照原房屋租赁合同年租金120000元标准计算；三、诉讼费由李珣承担。
一审法院认定事实：2011年10月1日水运研究所与李珣经营的哈尔滨市南岗区爱你宝贝儿童摄影逗逗飞店（该店已于2016年12月28日注销）签订《房屋租赁合同》，水运研究所将位于哈尔滨市南岗区东大直街128号门市房出租给李珣。租赁期限为2011年10月1日至2016年9月30日，年租金为120000元。房屋租赁合同租赁期满后，双方没有续签租赁合同，李珣也没有将房屋返还给水运研究所，并继续占有房屋。另查明，位于哈尔滨市南岗区东大直街128号门市房的所有权人为黑龙江水运规划设计院，其授权水运研究所与李珣经营的哈尔滨市南岗区爱你宝贝儿童摄影逗逗飞店签订租赁合同，并行使对房屋出租及收回的权力。
一审法院认为，水运研究所与李珣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效。双方均应遵守，现租赁合同于2016年9月30日到期，双方未就延长租期达成新的合意，故租赁合同因期限届满而终止。水运研究所有权要求李珣交回承租房屋，李珣称将房屋已经转租给范莉莉，并告知了水运研究所，但李珣并未提供证据予以证明。因此，对水运研究所要求李珣迁出租赁房屋的诉讼请求，予以支持。李珣在合同约定的期限届满后，继续占有使用房屋，其行为违背合同约定，水运研究所要求李珣支付延期交房期间的占有使用费�予支持。对占有使用费标准问题，水运研究所主张按照租赁合同约定的年租金120000元标准支付符合法律规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、被告李珣于本判决生效之日起十五日内从位于哈尔滨市南岗区东大直街128号门市房迁出；二、被告李珣于本判决生效之日起十五日内按照年租金120000元标准支付原告自2016年9月30日至搬出之日止房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李珣举示5份证据。证据一，公正的微信号�拟证明第三人范莉莉为实际的房屋占用人及经营状态。证据二，公证的张忠远微信号，拟证明李珣已经通知水运研究所，租赁合同的概括转让事宜，且水运研究所没有反对。证据三，录音笔及笔录，拟证明范莉莉拒不迁让。证据四，视频，拟证明范莉莉拒不迁让且处于经营状态。证据五，证人证言，拟证明范莉莉占据房屋及处于经营状态。
水运研究所的质证意见为，对证据一的真实性无异议，关联性及证明问题有异议。该证据的内容是梁秀梅微信聊天记录，梁秀梅不是本案的当事人，同时聊天记录的相对方微信昵称为“大莉”，水运研究所无法确认大莉即为范莉莉，因此该证据无法证明李珣的主张。对证据二的真实性无异议，证明问题有异议，该公证申请人是张溯，张溯不是本案当事人，其提供与张忠远的聊天记录不能证明李珣的主张。张忠远并不是水运研究所的职员或是领导。对证据三的真实性、关联性、证明问题均有异议。两份通话录音通话的相对方均不是李珣，水运研究所无法核实真实性，其中第二份通话录音是张溯和范莉莉通话录音，水运研究所不知道范莉莉是否确有其人，因此该证据不能证明李珣的主张。对证据四的真实性无异议，证明问题有异议。该证据无法证实房屋的实际占有人为范莉莉，仅能证明水运研究所要求使用人迁出的行为，不能证明李珣的主张。
本院认证意见，李珣举示的证据彼此关联，形成完成的证据链，水运研究所虽提出异议，但未举示相反的证据反驳，故对李珣举示的证据真实性及证明的问题予以采信。
本院查明，李珣在履行其与水运研究所签订的房屋租赁合同过程中，于2012年3月10日将爱你宝贝儿童摄影逗逗飞店以40万元的价款转让给案外人张溯实际经营，2016年10月10日，张溯又将该房产出租给案外人范莉莉。对上述将房屋转让给张溯及范莉莉经营行为水运研究所相关人员已知晓。其他事实本院确认一审判决认定的事实。
本院认为，李珣与水运研究所签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定。合法有效。依照该合同签订的内容及期限，双方均全面履行了合同。在履行上述合同过程中，实际承租人已变更张溯，期间水运研究所并未提出异议，张溯依照合同的内容履行了合同主要义务。上述合同期满后，张溯将诉争房屋转租给范莉莉，租期为不定期租赁，该房屋依照转租合同上看，范莉莉为实际控制和经营者。李珣虽为原合同签订人，但该合同履行期限已届满，李珣本人对案涉房屋实际上并未占有和使用。一审判令李珣承担案涉房屋返还并承担占用房屋期间的租金无事实和法律依据。水运研究所应明确并向案涉房屋实际占有和受益人主张其权益，由房屋实际占有和受益人承担返还案涉房产及给付占用房屋期间的租金。
综上所述，李珣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初5989号民事判决；
二、驳回黑龙江水运科学研究所诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由黑龙江水运科学研究所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳 波
审 判 员 万 迎
审 判 员 宋 凯
二〇一八年二月八日
法官助理 胡 渤
书 记 员 于文娟