杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初1189号
原告：祝祺斌，男，1988年11月12日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人：朱民强，浙江民衡律师事务所律师。
被告：徐乐珍，女，1981年12月6日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住杭州市下城区。
委托代理人：陈炜、孙晓娟，浙江泽大律师事务所律师。
被告：杭州鑫佳房地产代理有限公司，住所地：杭州市江干区环丁路1570号。
法定代表人：康建军。
原告祝祺斌为与被告徐乐珍、杭州鑫佳房地产代理有限公司（以下简称鑫佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年2月20日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员彭小梅适用简易程序审理，后转为普通程序，依法组成合议庭于2017年6月16日公开开庭进行了审理，并于2017年8月28日组成原、被告双方进行质证。原告祝祺斌的委托代理人朱民强、被告徐乐珍的委托代理人陈炜到庭参加诉讼。应原告祝祺斌的申请，本院依法追加鑫佳公司作为被告参加诉讼，并于2017年12月26日公开开庭进行了审理，原告祝祺斌的委托代理人朱民强、被告徐乐珍的委托代理人陈炜、被告鑫佳公司的法定代表人康建军均到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告祝祺斌诉称：2016年6月27日，原告就位于杭州市下城区被告徐乐珍、鑫佳公司签订了《购房意向合同》。合同约定，原告与被告应在签订本协议之日起五日内签订《杭州市房屋转让合同》。违约方按房屋转让总价10%向对方支付违约金。原告按照协议约定，当日支付购房意向金2万元给鑫佳公司。但被告至今未与原告签订《杭州市房屋转让合同》。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告祝祺斌与被告徐乐珍、鑫佳公司签订的《购房意向合同》；2、被告徐乐珍返还原告祝祺斌2万元意向金；3、被告徐乐珍支付原告祝祺斌17.5万元违约金。
为证明上述事实，原告祝祺斌向本院提供以下证据：
1、《购房意向合同》1份，证明2016年6月27日原告与被告签订了《购房意向合同》的事实。
2、收据1份，证明原告通过鑫佳公司支付给被告购房意向金2万元的事实。
3、房屋产权查询档案1份，证明涉案房屋已于2016年9月10日登记在案外人徐旭宇名下的事实。
4、（2016）浙0103民初7102号案庭审笔录1份，证明截止2016年12月12日，原告仍要求被告履行合同及被告不履行合同的原因的事实。
5、手机通话录音1份，证明《购房意向合同》第8条中约定的“因乙方产证需要办，现正式合同可能推迟，双方认可。”为期限，而非条件。
被告徐乐珍辩称：被告根据《购房意向合同》拟转让给原告的房产当时属于案外人徐旭宇所有，由于徐旭宇口头同意将该房产转让给被告，抵偿欠被告的债务，被告以为该房产属于自己所有，被告在委托鑫佳公司卖房时以及签订《购房意向合同》前，均向鑫佳公司和原告说明了房产的情况。根据法律规定，被告只有获得房屋的产权后，方能与原告签订《杭州市房屋转让合同》。因此，在2016年6月27日签订的《购房意向合同》第8条约定，双方认可由于被告办证而推迟《杭州市房屋转让合同》的签订，也就是说被告获得房屋的产权后双方才签订合同。在原告因涉案《购房意向合同》纠纷第一次起诉被告的案件中，原告在听取上述理由后，要求被告继续履行《购房意向合同》，在被告获得涉案房屋产权后与原告签订《杭州市房屋转让合同》，并于2017年1月8日撤回起诉。这表明原告认可被告对《购房意向合同》中卖方义务履行条件的理解。原告此次起诉的第一项诉请为解除《购房意向合同》，但其依据的事实与前一次并无不同，该行为表明原告不准备履行《购房意向合同》。原告在被告没有违约的情况下解除合同，属于违约，应承担相应的违约责任。综上，原告违法解除《购房意向合同》，被告对解除的诉请没有异议，但应追究原告违法解除的违约责任，驳回原告的第2、3项诉请。
为证明上述事实，被告徐乐珍向本院提供（2016）浙0103民初7102号民事裁定书1份，证明在第一次诉讼中，原告听取了被告陈述后撤诉的事实。
被告鑫佳公司辩称：同意解除案涉的《购房意向合同》，其他均无异议。
被告鑫佳公司未向本院提供证据。
原、被告向本院提供的上述证据，经质证，本院认证如下：
原告提供的以上证据，被告鑫佳公司均无异议，被告徐乐珍对证据1三性无异议。对证据2真实性无异议，收据上写明该2万元系定金。对证据3真实性无异议，恰可以证明被告答辩的事实。对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，该证据证明在签订正式合同的前提是获得房屋的产权，原告对该事实是认可的。对证据5真实性无异议，文字整理稿与录音少了部分内容，对证明对象有异议，录音发生的时间在意向合同签订后的第二天，被告只是估计一个月能办好产权转移，但实际情况是房屋的原始产权人徐旭宇是在2016年9月10日才获得产权。原告认为录音中的一个月是期限，事实是原告在（2016）浙0103民初7102号案件中起诉时已经过了一个月的期限，原告在本次诉讼中提交了该案的庭审笔录，证明原告仍要求履行合同，即使这一个月可以构成解除合同的理由，超过这个期限后，仍要求被告继续履行合同，也丧失基于逾期解除合同的权利。鉴于被告对证据1-5真实性无异议，本院对以上原告提供的证据予以确认。
对被告徐乐珍提供的证据，被告鑫佳公司无异议，原告祝祺斌对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，撤诉的原因不是听取被告的陈述才决定，而是要追究被告的违约责任。鉴于原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。
根据原、被告所提供的有效证据及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：
2016年6月27日，原告祝祺斌(甲方，买方)、被告徐乐珍(乙方，卖方)、鑫佳公司(丙方，居间方)签订《购房意向合同》一份，约定:甲乙双方本着平等互利和自愿原则，就甲方通过丙方购买乙方房屋事宜订立以下合同条款;转让房屋坐落于杭州市下城区，转让总价为175万元，付款方式为商业贷款，在该房签订正式合同后五个工作日内支付首付款，房屋所产生的双税费由乙方承担，甲方承担自己的交易费用，交房时间为户口迁清，且全款到账;甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金20000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金，若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。若乙方不接受甲方的购买条件，意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方;甲、乙双方同意在本意向合同签订后5日内签订《杭州市房屋转让合同》;甲方要求解除本合同的，因书面提出并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金，可通过诉讼或其他方式要求乙方返还;本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金;本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途径成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用;其他约定事项:1、中介费用中包含该房的贷款评估费；2、定金20000元由中介公司代交给乙方，甲乙双方认可；3、因乙方产证需要办理，正式合同可能推迟，双方认可。
2016年6月26日，祝祺斌已向鑫佳公司支付购房意向金20000元，鑫佳公司已将该20000元转交给徐乐珍。案涉的位于杭州市下城区房屋于2016年9月10日登记于案外人徐旭宇名下。
本院认为，涉案三方当事人签订的《购房意向合同》，意思表示真实，内容不悖法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。合同签订后，买方祝祺斌已按约履行了义务，但卖方徐乐珍基于不能归责于买方的原因，未在协议约定期限内签署《杭州市房屋转让合同》，且案涉房屋目前仍登记在案外人名下，造成合同目的无法实现，故应认定其构成违约，需承担相应的违约责任。徐乐珍、鑫佳公司明确表示同意解除《购房意向合同》，故对于祝祺斌要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中既约定了定金罚则，又约定了违约金条款，祝祺斌同时主张返还定金和违约金两项显然过高，应予调整。对此本院认为，当事人一方违约给对方造成损失的，损失赔偿额应以造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方签订合同时祝祺斌已明知案涉房屋系案外人所有，徐乐珍并不享有房屋所有权，该客观因素合同三方对此有过磋商，故祝祺斌在购买房屋过程中亦存在过错，徐乐珍的主观过错程度可适当减轻认定。祝祺斌购房意向金仅为20000元，其为履约准备付出的代价也相应较低，故徐乐珍的违约行为给祝祺斌造成的实际损失相对较轻，祝祺斌并无充分证据证明其实际损失情况。且根据约定，祝祺斌因对方违约可预期获得的损失赔偿额范围，应界定在适用定金罚则与违约金条款的区间内。结合上述全部因素以及损失填补原则，本院对祝祺斌诉讼请求中的合理部分予以支持，考虑购房意向金20000元目前尚在徐乐珍处，本院酌情确定由徐乐珍承担违约金100000元，并不再另行返还购房意向金，故对祝祺斌的其他诉讼请求均不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告祝祺斌与被告徐乐珍、杭州鑫佳房地产代理有限公司于2016年6月27日签订的《购房意向合同》解除；
二、被告徐乐珍于本判决生效后十日内支付原告祝祺斌违约金100000元；
三、驳回原告祝祺斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，财产保全费1495元，二项合计5695元，由原告祝祺斌负担2774元，被告徐乐珍负担2921元。
原告祝祺斌于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告徐乐珍于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 彭小梅
人民陪审员 郑 义
人民陪审员 董勤敏
二〇一七年十二月二十七日
代书 记员 宋圆圆
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