湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初2214号
原告：武汉五洲物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区发展大道五洲大厦A座308室。
法定代表人：何铸，总经理。
委托诉讼代理人：张柳，公司法务。
委托诉讼代理人：严资明，湖北多能律师事务所律师。
被告：李某某。
委托诉讼代理人：潘某某（系李某某丈夫），男，1960年4月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，
原告武汉五洲物业发展有限公司（以下简称“五洲物业”）与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适�简易程序，公开开庭进行了审理。原告五洲物业的委托诉讼代理人严资明、被告李某某及其委托诉讼代理人潘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五洲物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费17585.8元及水费2091.5元；2、判令被告支付逾期违约金9963.4元。事实和理由：原告是银海华庭小区的物业服务公司，被告是该小区X栋X楼X号（建筑面积159.3㎡）的业主，其接收物业时与原告签订了《物业服务协议》，约定每月按每平方米1.6元交纳物业服务费，逾期交纳的承担每日万分之五的违约金；此外，小区的水费由原告统一垫付后再向业主收取。被告一直拖欠水费和物业费，原告多次催交无果。故诉至法院。
庭审中，原告五洲物业以计算有误为由变更诉讼请求为：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费19116元（2011年7月�2017年3月）及水费2091.5元（2011年7月至2016年12月25日）；2、判令被告支付逾期违约金9232.89元。
被告李某某辩称，我2011年7月至今的物业费、水费未交以及房屋面积、物业费单价没有异议，但是没有交物业费和水费是由原因的。一、原告所述与事实不符：（一）原告给被告签的《前期物业管理服务协议》是广埠屯银海雅苑小区的，而非银海华庭小区的，且内容错误、不完整，原、被告之间并未签订银海华庭小区的物业管理服务协议。（二）原告称被告一直拖欠水费和物业费与事实不符，被告自2008年4月入住直至2011年6月，未拖欠水费和物业费，且多交了19个月的物业费（2007年5月签订购房合同，物业费从2005年10月份交起。（三）原告隐瞒了被告中止交纳物业费的原因。1、2011年10月24日，被告家里没人，等回家后，发现厨房水龙头爆裂，赶紧把阀门关了，但客厅还是淹水了，小区没有停水通知，后来了解到小区外面周围都停水了，联系物业，物业工作人员称领导都下班了。因原告供水系统超压，造成家中水龙头爆裂，地板进水而多厅室、大面积鼓包，严重影响被告全家人的生活，修理客厅地板花了6000元，修理卧室地板花了8000元，家庭财产遭受重大损失，为此十多次要求原告解决问题，原告不予理睬，故被告暂停交纳物业费。2、该次事故是原告造成的，原因是，洗菜盆阀门的阀芯突然破裂肯定是因为阀芯受到了超过其承受的压力；小区外较长时间停水，小区内原告须对水系统随之调节，操作不当造成系统超压；当日水阀损坏的不止我家，18楼业主也因此损坏换了水阀；我家水管距离加压阀近，水压比其他家大，我家水阀被冲压破裂后，水从我家排除，降低了水系统的压力；厨房洗菜盆水阀距进水总阀近，承受的压力也比�他房间大，故家中水阀是洗菜盆水阀先破裂；城镇生活水供水压力有规定的标准，家庭使用的水龙头也是符合相应的标准的，故日常使用不会造成水龙头爆裂；水系统图可以看出供水系统从三处向本栋楼供水，在五楼和十五楼安装了减压阀，保证水压力不超压，但23楼进水处没有安装减压阀，故若系统超亚，我家与相邻住户的水压最高；入住后听楼下邻居介绍，他家水龙头也无故漏过，当时家中有人，及时关了入户总阀，没有造成损失，后将入户总阀开度控制在四分之一左右，更换价格昂贵的高档水龙头，后他家未发生类似事故，风险转移到我家去了；约两年前，我家天花板突然漏水，联系了2501号住户，得知是2502号淹水，漫至2501后再漏到我家的，后联系到2502号得知是家中无人洗衣机水龙头爆裂导致的淹水；我家水龙头爆裂那天，楼下1803住户也因为超压导致水龙�爆裂。3、该次事故发生后，被告联系物业值班处的罗女士告知情况，次日物业公司陈副经理到我家和2301室看过，其后先后就此事多次与物业负责人沟通过，未能得到解决。4、2013年8月2日，原告请武昌区物业管理纠纷仲裁和调解委员会来小区进行了调解和仲裁，但未调解成功，也未作出仲裁。二、参考原告于其他业主签订的银海华庭小区《前期物业管理服务协议》，除供水管理外，很多服务不符合协议要求：（一）履行“房屋公用设施设备及其运行的维护和管理”职责失职，2010年7月本栋1601室因公用的空调冷凝液下降管的管线维护管理不当破裂，地板被泡坏，花费8000元更新维修，但物业仅更换了管道，未对该业主的损失进行补偿；（二）履行“住宅区实行封闭管理，车辆出入、人员来访登记”职责时失职，本栋楼可视对讲门禁系统损坏几年未修，人员进出小区大�和车库物业未进行登记。（三）履行“配电、供水、消防设施齐全，经常未修养护，运行良好”职责时失职，约两年前，4号楼一业主家发生火灾，启动消防水泵灭火，但消防水管是破的，不仅没能灭火，还将8楼住户全部淹了水，造成电梯全部关闭，可见消防管理混乱，严重危及人身及财产安全，造成恶劣影响。（四）在履行“公共电梯日常维护及时，保持完好”职责时失职，电梯维修不及时，故障频繁，安全隐患极大。（五）原来小区门口有片地作为运动场地和景观区，是业主们休闲、健身、娱乐的地方，现被改成小区外的车辆通行道路，涉及小区全体业主的权益，但具体原因不明。（六）物业共用部位、共用设施设备和相关场地的经营收入属于全体业主所有，但原告将空地作为停车场收费经营，收入不知去向，严重侵害了业主的利益。总之，因原告的物业管理�务不到位、侵害业主利益、造成业主精神和经济损失，故业主不交物业费以维护自身合法权益。因原、被告未签订有效的物业服务合同，故应参考原告于其他业主签订的银海华庭小区《前期物业管理服务协议》执行；原告履行合同义务不符合约定条件，供水超压造成水龙头爆裂，致使被告家遭受严重损失，必须赔偿损失；因原告拒不认错和改正，迫使被告以违约方式不交物业费来维护自己的合法权益，原告应将被告家所有泡水的地板和龙骨全部按照现有材质予以更新；违约金方面要么双方都向对方支付，要求都不支持，以示公平；因原告违约在先，诉讼费应由原告承担。
本院经审理认定事实如下：
原告五洲物业系1996年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理服务，具备贰级资质等级。
被告李某某系武汉市武昌区银海华庭小区X栋X�房屋业主，2007年5月购买该房屋，房屋面积为159.3平方米。
2007年5月19日原告五洲物业的内设机构银海华庭管理处与被告李某某签订《前期物业管理服务协议》，原、被告均认可该协议为原告五洲物业提供，提供的协议内容有误，误将物业名称写为位于“洪山区广埠屯邱家湾2号“的””“银海雅苑”，均同意参照原告五洲物业与该小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》的约定来处理本案的纠纷。原告五洲物业与银海华庭小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》中，约定前期物业管理是指:自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》的生效时止的物业管理，物业管理服务内容包括:房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全等。物业管理服务费用:乙方每月20日前缴纳，住宅�按建筑面积每月每平方米1.6元计算。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视、供暖、煤气等代收代缴服务。在违约责任上约定:一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方赔偿损失，严重的承担相应法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并承担相应责任；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按总费用的万分之五缴纳滞纳金。该协议还就双方的其他权利和义务、有偿服务费用�维修基金的管理与使用、保险等进行了约定。
被告李某某向原告五洲物业交纳该房屋的物业费及代缴代收的水费直至2011年6月份，其后未交纳水费、物业费。
原告五洲物业称已代被告李某某向武汉市水务集团有限公司交纳2011年7月至2016年12月25日期间的水费共计2091.50元。
被告李某某以原告五洲物业未对被告家中2011年10月水龙头爆裂导致的损失进行处理并赔偿、在物业管理服务及质量方面存在其他瑕疵为由，拒绝向原告五洲物业支付2011年7月后的物业费和水费，故原告五洲物业诉至本院，请求判如所请。经本院主持调解，双方未能达成协议。
本院认为，原、被告认可按照原告五洲物业与银海华庭小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》来处理本案的纠纷，本院予以确认，原告五洲物业作为物业服务公司应该根据物业服务协议的约定为被告李某某提供物业服务，被告李某某作为业主应当根据物业服务协议的约定及时足额交纳物业费及原告五洲物业代缴的水费。被告李某某认可差欠原告五洲物业2011年7月之后的物业费和代缴的水费的事实。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告李某某承认原告五洲物业主张的事实与诉讼请求的部分，不违反法律规定，本院予以支持。
被告李某某辩称原告五洲物业在提供物业管理服务过程中存在瑕疵，且被告李某某家中于2011年10月因厨房水龙头爆裂导致淹水产生较大的损失，认为因原告五洲物业管理的责任给被告造成的损失应先予赔偿，之后被告再交纳差欠的物业费和水费。原告五洲物业认可被告李某某家中在2011年10月份，因水厂停水，恢复供水时水压突然增大，水龙头爆裂发生事故，但认为供水系统系开发商设计并请安装公司安装的，此次事件不能完全归咎于物业的责任，损失也不能完全由物业公司来赔偿。依照《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，造成业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。庭审中本院已向被告李某某释明应另案主张权利。业主或物业使用人不能因物业公司提供物业服务管理存在瑕疵而拒绝支付物业费。考虑到原告五洲物业未切实履行物业管理服务协议中约定的义务，给被告李某某家的生活造成了较大的影响，故原告五洲物业应减收物业费，对于被告李某某给付物业费的数额，本院酌情予以减免20%。被告李某某未按时交纳物业费事出有因，本院对原告五洲物业要求被告李某某支付违约金的诉讼请求不予支持。
原告五洲物业为被告李某某向武汉市水务集团有限公司代缴的水费，被告李某某应予以据实返还，故本院对原告五洲物业主张的被告李某某支付2011年7月至2016年12月25日期间的水费2091.50元的诉讼请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告李某某应于本判决生效之日起十日内向原告武汉五洲物业发展有限公司支付自2011年7月至2017年3月止的物业费14069.38元（1.6元/平方米/月×159.3平方米×69月×80%）；
二、被告李某某应于本判决生效之日起十日内向原告武汉五洲物业发展有限公司支付自2011�7月至2016年12月25日止的水费2091.50元；
三、驳回原告武汉五洲物业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费561元，减半收取280.5元，由原告五洲物业发展有限公司负担160.5元，由被告李某某负担102元（此款原告武汉五洲物业发展有限公司已垫付，被告李某某在给付上述款项时一并支付给原告武汉五洲物业发展有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名�湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行，上诉人在上诉满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 员 李 红
二〇一七年七月五日
法官助理 徐建娥
书 记 员 刘 茜