江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终365号
上诉人（原审被告）：刘芳，女，1984年7月20日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。
上诉人（原审被告）：漆宏斌，男，1984年10月11日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：段金莲，女，1978年1月3日生，汉族，住江西省上饶市余干县。
委托诉讼代理人：段炜，男，1977年3月29日生，汉族，住址同上，系段金莲丈夫。
上诉人刘�、漆宏斌与被上诉人段金莲房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
刘芳、漆宏斌上诉请求：1、撤销南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1313号民事判决；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决并未查明本案中构成根本违约的是上诉人还是被上诉人。2、一审判决未查明本案违约责任应由上诉人还是被上诉人承担。被上诉人迟迟不房管局办理相关手续，给上诉人带来巨大的经济损失，本案违约法律后果一审判决未查明。3、一审判决上诉人继续履行合同系使用法律错误。在被上诉人未履行合同义务的情况下。一审法院要求上诉人继续履行合�不合理。此外，双方签订的房屋买卖合同中约定，任何一方不履行合同义务，承担的后果是赔偿守约方10万元，合同中并未约定守约方有要求违约方继续履行的权利。4、一审判决要求上诉人继续履行合同违背了民法的公平、等价有偿原则。
段金莲辩称：一、被上诉人的行为不构成违约，更谈不上根本违约。1、双方应按照房屋买卖合同第十七条规定履行过户及支付余款的合同义务。根据《合同法》第四十一条的规定，格式合同与非格式合同不一致的，应采用非格式合同。第十七条是合同的最后条款，是双方对合同履行作出的最后约定，更能反映出双方真实的意思表示。2、即使按合同第五条第二项的规定支付余款，被上诉人也不存在违约，该条款规定，被上诉人应在不动产登记受理当日直接支付首付款405000元，但至今仍然没有受理有关不动产登记，被上诉人无需在此之前支付首付款，更不存在应在90个工作日之内支付余款。3、上诉人认为其委托被上诉人办理相关事项后，过户的合同义务应由被上诉人履行的主张不成立，现未办理房屋过户手续，并不属于答辩人违约。二、上诉人认为其不履行房屋买卖合同的违约责任仅是承担违约金，并企图以支付违约金的方式来替代履行的诉讼主张不成立。涉案房屋买卖合同第十七条规定的是履行不能及拒绝履行的违约情形，进而对该违约行为科以一定的违约责任，并非授予当事人只要支付违约金就可以违约或解除合同的权利。三、上诉人以继续履行合同违背公平、等价有偿原则为由，要求解除合同的诉讼主张没有法律依据。
段金莲向一审法院起诉请求：1、确认刘芳、漆宏斌向段金莲交付南昌万达城A区21-2-301室的事实；2、刘芳、漆宏斌履行将南昌万达城A区21-2-301室过户给段金莲的合同义务；3、本案诉讼费及保全费由刘芳、漆宏斌承担。
一审法院认定事实为：2016年8月14日，段金莲（乙方）与刘芳（甲方）及南昌存房房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称《存量房买卖居间合同》），该合同条款共有十七条。合同约定：甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于南昌市万达城A区21#楼2单元301室房屋出售给乙方，乙方通过丙方居间介绍已实地看房，对该房屋基本状况信息进行了解并无异议，愿意按本协议价格购买；房屋建筑面积109平方米，甲乙双方商定房屋买卖价款955000元，乙方将首付款按以下方式付给甲方：在不动产登记机构受理当日直接支付405000元，乙方在贷款资料齐全的情况�，余款在7个工作日内办理银行按揭，余款55万元通过银行按揭在90个工作日内支付给甲方；若甲乙任何一方未在约定期限内办理第五、六、七条的约定，守约方可以解除合同，并追究违约方责任；甲方同意在收到首付款90日内，与乙方正式办理房屋交接手续；本合同自订立起，丙方即参与该房屋买卖居间活动，并按相关规定提供相应的居间服务，丙方与甲乙双方商定收取该房屋买卖中介佣金，乙方应支付佣金14325元，该费用在办理交易受理手续的当日支付给丙方，丙方不得收取本合同约定以外的其他服务费用；经甲乙双方协商，该房屋交易过户费用（税费、验证、登记费）、按揭费用（评估费、验证、他项权证费等）由乙方承担；交易等手续由丙方代办，代办费用经协商为1600元由乙方承担，房屋交易时应交的增值税由甲方承担，个人所得税由乙方承担，土地增值税�印花税由乙方承担；本合同签订后三日内，乙方向甲方支付购房定金3万元，该定金由丙方代管，定金在交易过户时应先支付丙方佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用；违约责任：如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履约保证金中扣除佣金14325元，剩余履约保证金及乙方支付的定金给乙方；如乙方违约或因乙方原因导致合同无法履行，丙方可优先从定金中扣除佣金14325元，剩余定金及甲方支付的履约保证金给甲方；第十七条“其他约定事项”：甲方确保该房屋无任何继承、赠予等相关税费，乙方确保无银行不良征信问题。如该房屋10月份没下产证，不能正常过户，甲方需在2016年12月31日之前交钥匙与乙方，甲乙双方协商在2016年9月31日之前去公证处办理公证手续，乙方支付405000元给甲方，剩余房款待产证下之后过�以银行贷款形式给甲方。如甲乙双方公证之后有一方违约根本性不买与不卖，违约方赔付守约方10万元，甲方需在过户交房之前缴清所欠物业费。当日，段金莲依约向居间方支付购房定金3万元。同年8月30日，漆宏斌、刘芳一同前往南昌市东湖公证处办理了《委托书》的公证手续，《委托书》的内容为：现因我们不能亲自前往办理坐落南昌市红谷滩新区南昌万达城A区21#楼二单元301室不动产相关手续，现委托段金莲为我们的代理人，全权代表我们办理上述不动产属于我们的产权份额的下列事项：1、代为依法办理上述不动产的不动产登记证明和房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书等一切相关事宜；2、代为依法办理上述不动产的查档、撤档、注销、房屋信息改错相关事宜；3、代为办理该不动产转让（出售）及相关的一切事宜并签署相关协议和文件；4、代为办理不动产过户及相关手续，代收房款等事项；5、代为到税务部门办理缴纳相关税费及相关事宜；6、若买受人选择银行按揭方式，受托人有权协助买受人办理银行按揭等相关手续；7、代为办理上述房屋的拆迁及收取房款等相关事宜；8、代为查询、复制、领取婚姻档案及相关材料；9、代为接受登记机构的询问；10、代为到开发商处领取不动产权证书，受托人在办理上述事项范围内所签署的文件及发生的费用，我们均予以承认，并承担一切法律后果。委托期限：自签订之日起至上述事宜办完为止，受托人有转委托权。该委托书并经南昌市东湖公证处予以公证，公证费300元由段金莲支付。同日，段金莲丈夫段炜向刘芳汇款405000元，刘芳在该笔汇款收据凭证上载明：今收到段金莲购房首付款金额405000元，万达城A区21栋301室。2017年1月2日，刘芳将涉讼房屋的公共维修基金费用、有线电视初装费、代收燃气初装费、代收办证费、物业费等收据及用水服务卡、单元门禁卡、进户门钥匙、报箱钥匙交付段金莲。此外，坐落于南昌市红谷滩新区南龙蟠街566号南昌万达城A区21号楼2单元301室房屋的不动产权证[赣（2016）南昌市不动产权第1122791号]于2016年10月20日颁发，该不动产权证的权利人登记为漆宏斌、刘芳，其二人为共同共有。2017年3月19日漆宏斌、刘芳领取该不动产权证。此后，由于双方产生纠纷，段金莲于2017年4月13日诉至一审法院。
另查明：庭审中，漆宏斌提出合同是刘芳签订的，其不在场，不了解房屋买卖的真实情况。
还查明：2017年10月20日，段金莲向一审法院出具《补充意见》，表示其同意一次性以现金支付给漆宏斌、刘芳余款55万元。
一审法院认为：段金莲与刘芳签订的《存量房买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，段金莲于2016年8月30日依约向刘芳支付购买涉讼房屋的首付款405000元，同日漆宏斌、刘芳按合同约定办理公证的《委托书》，委托段金莲代为办理涉讼房屋的出售、过户等相关手续。由此表明，漆宏斌对上述合同的签订及内容其应该是知晓且无异议，其与刘芳一致同意将涉讼房屋出售给段金莲并由段金莲自行办理涉讼房产过户事宜。漆宏斌提出不了解房屋买卖的真实情况，有悖于事实，不予采信。段金莲与刘芳在《存量房买卖居间合同》中约定的“其他事项”是该合同的最后条款，双方在该条款中就首付款的支付金额及付款时间、余款支付方式重新作出约定，该条款与合同其他条款内容相抵触的，以该条款内容为准。根据该条款约定，剩余房款待房产证颁发领取之后过户，以银行贷款形式给刘芳。漆宏斌、刘芳已于2017年3月19日领取了涉讼房屋的不动产权证，但其仅将涉讼房屋交付段金莲，至今未按约定协助段金莲办理银行按揭贷款手续。现段金莲自愿以现金一次性支付剩余购房款55万元，该付款方式较之于合同约定的以银行按揭贷款支付余款，更有利于刘芳合同目的的实现，一审法院予以准许。段金莲付清购房余款后，涉讼房屋的所有权即应归段金莲所有，漆宏斌、刘芳应继续履行合同，将涉讼房屋产权过户至段金莲名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：“限原告段金莲于本判决生效后30日内一次性支付被告漆宏斌、刘芳购房余款55万元；被告漆宏斌、刘芳于�判决生效后30日内将坐落于南昌市红谷滩新区南龙蟠街566号南昌万达城A区21号楼2单元301室房屋过户至原告段金莲名下。本案由原告预交的案件受理费13350元、保全费4520元，两项合计17870元，由被告漆宏斌、刘芳承担。”
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审双方当事人争议的焦点是：1、被上诉人的行为是否构成违约？2、双方签订的涉案房屋买卖合同是否应当继续履行。
本案中，对段金莲与刘芳签订的《存量房买卖居间合同》的效力问题，双方当事人均不持异议，一审法院认定该合同有效，本院二审予以维持。双方在该合同第五条第二款及第十七条“其他条款”�均对首付款和余款的付款时间、交付方式作出约定。由于第十七条“其他条款”为合同的最后条款，应视为双方对合同履行方式的重新约定，在先条款与最后条款不一致的，应以最后条款为准。此外，虽然漆宏斌、刘芳于2016年8月30日办理了《委托书》的公证手续，但在二审中双方当事人均陈述该《委托书》一直交由房产中介公司保管，并未交付给段金莲，段金莲客观上无法自行办理涉诉房屋的过户手续。段金莲已向刘芳支付首付款405000元，并自愿以现金一次性支付余款550000元。一审法院判决段金莲在付清余款后，漆宏斌、刘芳应继续履行合同约定的义务，将涉诉房屋过户至段金莲名下，并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人刘芳、漆宏斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，但部分判项表述不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1313号民事判决为：被上诉人段金莲于本判决生效后30日内一次性向上诉人刘芳、漆宏斌支付购房余款55万元；上诉人刘芳、漆宏斌于本判决生效后30日内协助被上诉人段金莲办理南昌市红谷滩新区南龙蟠街566号南昌万达城A区21号楼2单元301室房屋的过户手续。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费13350元，由上诉人漆宏斌、刘芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一八年三月十六日
书记员 应思奇