辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2775号
上诉人（原审被告）：沈阳市北方建筑防水材料厂，住所地沈阳市皇姑区岐山西路**号。
法定代表人：付岩江，该厂厂长。
委托诉讼代理人：冯颖，辽宁百联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂，住所地沈阳市皇姑区昆山西路60号。
负责人：何海滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石宝君，辽宁君宝律师事务所律师。
上诉人沈阳市北方建筑防水材料厂与被上诉人长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂因房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1223号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成的合议庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人冯颖、被上�人的负责人何海滨及其委托诉讼代理人石宝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈阳市北方建筑防水材料厂上诉请求:1.撤销原审判决，依法改判；2.请求判令被上诉人承担本案的大部分诉讼费用。事实与理由：1.本案的事实是被上诉人仅提供了一份由付岩江个人所出具的收条，用以证明被上诉人向上诉人一次性支付10年的房租共计27万的事实，但该收条并未加盖上诉人公章，也无收款时间，且没有任何证据证明该笔租金用在上诉人经营上；2.上诉人是集体企业，重大事项应召集职工大会讨论，本案事实却是上诉人单位除付岩江外无其他人知道；3.被上诉人提供的三张收据均为三联据，并非正规发票，尤其是其中183000元的发票出具单位为宏创工程机械有限公司，根本无法证明是设备搬运安装的调试费；4.虽案外人申请拍卖了上诉人的厂房，但上诉人是集体企�，立面还有很多校办工厂的工人生计需要解决，根据付岩江与116中学校办工厂签订的协议，付岩江的承包期限已届满。
长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，依法驳回上诉人上诉请求。
长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂向一审法院起诉请求：解除原、被告双方签订的厂房租赁合同；判令被告返还原告房屋租金237,521元（2016年3月2日至2024年12月30日，按年租金27,000元标准计算）；判令被告赔偿原告搬运费、经营损失共计450,000元。
一审法院认定事实：2014年4月，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，甲方将坐落于沈阳市皇姑区岐山西路19号19-2号厂房出租给乙方用于经营。租期十年，年租金27,000元;双方约定,乙方将租赁厂房期间的全部租金共计270,000元,于2014年5月30日前一次性交付甲方。违约责任，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方违约金100,000元并退还剩余租金;如乙方提前退租而违约的,剩余租金由甲方不再返还乙方。合同签订后，原告一次性向被告支付十年租金270,000元。被告将涉诉厂房交付原告用于经营。
2016年2月22日，因被告拖欠案外人王晓红借款，故本院执行局作出的（2014）皇执字第1304号公告，责令被执行人沈阳市北方建筑防水材料厂、付岩江及占用上述房产的个人或单位在2016年2月29日前迁出皇姑区岐山西路19-1号、19-2号两处房屋。原告于同年3月1日搬离涉诉厂房。2016年5月8日，原告向案外人沈阳宏创工程机械有限公司支付设备搬运安装的调试费183,000元(系未交纳税费前),而税后安装调试费为214,110元。
一审法院认为，本案争议焦点：1、原、被告签订合同是否应予�除及法律后果；2、被告是否应承担赔偿损失责任;3、违约金是否应予调整的问题。
1、原、被告签订合同是否应予解除及解除后法律后果的问题。原、被告签订租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规及强制性规定，系合同法有效。但双方在合同履行过程中，由于被告违约行为致使原告无法继续租用涉案厂房，导致合同目的无法实现，故该合同应予解除。而合同解除时间应以原告腾退涉诉厂房时间即2016年3月1日。合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措，并有权要求赔偿损失。而原告实际占用涉案厂房的时间为2014年4月15日至2016年3月1日，共计22个月零17天，扣除已发生租金50,775元。故被告应退还原告租金219,225元。
2、被告是否应承担赔偿损失责任的问题。在合同履行过程中，由于被告的违约行为导致合同提前解除，给原告造成一定经济损失，故被告应承担赔偿损失的责任。如前所述，原告为腾退涉诉厂房而发生机械设备的搬运和调试的费用为214,110元，属合理必要支出费用，被告应予支付。关于原告主张经营损失80，375元的问题,因原告未提供合同提前解除,给其造成经营损失的相关证据,故本院不予支持。
3、关于违约金是否予调整的问题。如前所述，原告的实际损失系因腾退厂房而发生机械设备搬运和调试费用为214,110元。因双方约定违约金标准超出实际损失的30%，故本院应以30%为标准进行调整。违约金数额为214,110元*30%=64,233元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂与被告沈阳市北方建筑防水材料厂签订《厂房租赁合同》；二、被告沈阳市北方建筑防水材料厂于本判决生效后十日内一次性退还原告长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂租金人民币219,225元；三、被告沈阳市北方建筑防水材料厂于本判决生效后十日内一次性赔偿原告长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂经济损失人民币214,110元;四、被告沈阳市北方建筑防水材料厂于本判决生效后十日内一次性给付原告长春市二道北方汽车零部件修复中心沈阳分厂违约金人民币64,233元;五、驳回原告其他诉讼请求。如被告逾期履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,674元、保全费3020元，公告费260元共计13,954元，由原告自行承担560元，被告承担13,394元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。但双方在合同履行过程中，由于上诉人违约行为致使被上诉人无法继续租用涉案厂房，导致合同目的无法实现，故该合同应予解除。合同解除时间应以被上诉人腾退涉诉厂房时间即2016年3月1日为准计算。故被上诉人实际占用涉案厂房的时间为2014年4月15日至2016年3月1日，共计22个月零17天，扣除已发生租金50,775元。故上诉人应退还被上诉人房屋租金219,225元。一审法院认定事实及适用法律正确，本院应予确认。
关于上诉人主张“被上诉人提供的三张收据均为三联据，并非正规发票，尤其是其中183000元的发票出具单位为宏创工程机械有限公司，根本无法证明是设备搬运安装的调试费”的问题，结合被上诉人的企业性质及经营范围，在租赁期间内由于上诉人违约导致房屋租赁合同无法继续履行，产生设备搬运安装的调试费用具备合理性、客观性，属于被上诉人的合理必要支出，损失计算金额应以被上诉人的实际支出金额，即税后安装调试费214，110元，故一审认定损失金额正确。关于上诉人的抗辩主张，因其未相反证据予以证明，故本院不予采信。
关于违约金的调整问题，因被上诉人的实际损失系因腾退厂房而发生机械设备搬运和调试费用为214,110元，双方合同约定的违约金10万元的标准超出实际�失的30%，故一审法院酌定以30%为标准进行调整正确，即214,110元*30%=64,233元，本院应予确认。
关于上诉人主张的“被上诉人仅提供了一份由付岩江个人所出具的收条，用以证明被上诉人向上诉人一次性支付10年的房租共计27万的事实，但该收条并未加盖上诉人公章，也无收款时间，且没有任何证据证明该笔租金用在上诉人经营上”的问题，因付岩江为上诉人的法定代表人，法定代表人出于履行职务的目的对外签署合同、收取合同价款、出具收条的行为应视为公司的行为。上诉人虽提出上述抗辩主张，但其未提供相反证据予以证明，故对上诉人上述抗辩理由，本院不予采信。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费10674元，由上诉人沈阳市北方建筑防水材料厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 卓
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年四月二十五日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。