北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初8227号
原告：高志霞，女，1976年10月2日出生，汉族，北京市西城区德胜街道安全生产监察队职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：马士武（高志霞之夫），北京四季无边科技有限公司职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：梁艳阳，北京京益律师事务所律师。
被告：马玉华，男，1966年8月22日出生，汉族，渤海石油学院退休教师，住北京市海淀区。
原告高志霞与被告马玉华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志霞及委托诉讼代理人马士武、梁艳阳、被告马玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高志霞向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令马玉华返还我定金30万元；3.判令马玉华赔偿我违约金95.4万元；4.判令马玉华赔偿我房屋差价损失173万元；5.马玉华赔偿我居间服务费104940元和保障服务费19080元，共计124020元；本案诉讼费用由马玉华承担。事实和理由：我于2015年12月23日通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务，与马玉华签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定由马玉华出售给我位于海淀区XXX房屋（以下简称涉案房屋）；成交价格为477万元；买受人向出卖人支付定金30万元。双方还签订了买卖定金协议书。合同签订后，我向马玉华支付了定金30万元，马玉华出具了收据。与此同时，我、马玉华与链家公司签订了《居间服务合同》，约定由我方支付居间服务费104940元。双方还同北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定由我方支付保障服务费19080元。我方支付了居间服务费和保障服务费。后我方通过链家公司多次要求对方履行合同相关义务，办理相关手续，但马玉华以配偶不同意，家里人还要继续住等种种理由拒绝履行交付义务，不同意交房。根据房屋买卖合同第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定仍然有效，守约方仍可依据此条款追究违反承诺方的法律责任；根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，为维护我方的合法权益，故诉至法院，希望判如所请。
马玉华辩称，房屋买卖合同应为无效，链家公司应作为被告或第三方承担责任，违约金过高。理由如下：1.我于2015年8月11日在北京中医药大学东直门医院检查患有重度焦虑抑郁症，一直到签约期间都就医治疗。当时心境低落、思维迟缓、意志活动及记忆力减退，曾有几次轻生想法，后来有了想了却一切出家的想法；此时，链家公司的刘勇打电话给我要帮我卖房，于是就将房屋出售信息挂到链家网上。到12月份随着病情减缓，我卖房出家的想法已经淡化，因为涉案房屋是我在北京的唯一住房。2015年12月23日晚，链家公司的刘勇和朱某才打电话叫我到他们店里去和一个有买房意向的人谈谈，并让我带上房本。我说不想这么急签协议，需要和家人商量，刘勇表示只是让意向买房人先看下证明是我的房子，这次只是先双方见面谈谈。涉案合同是在当时没和任何家人商议也没有做好充分思想准备的情况下，在刘勇和朱某才的怂恿诱骗下签订的；2.涉案房屋是我于2009年3月个人购买的独有房产，当时并未和妻子商议且房产证上也写的是我个人独有。到2015年期间房屋政策发生了变化，房屋买卖必须夫妻双方同意才可办理。该房屋是链家公司的刘勇和我签的独家代理销售协议，此前刘勇和我说不用我妻子签同意书，链家公司有办法做。直到签合同时，刘勇和朱某才也并没有提前要求出示另一方的房屋出售同意书，当天签完协议才告诉我要另一方签字的出售同意书。我当时表示不可能做到并要求撤回协议。链家人员又表示他们可以想办法，另一方不出面也可以。所以该房屋买卖协议是在没有夫妻另一方签订同意书的情况下签订的。买方在签订协议时是夫妻两人到场，我是一个人去的，买方签约前也从来没有问我家庭情况和要求看另一方的同意书。当天签约时我收到买方打过来的10万元定金，第二天又收到20万元定金。收到定金后我一直感到很有压力，不断要求链家公司的刘勇和朱某才撤回协议返还定金，但其均说买方不同意不给我返款的账号。春节后，朱某才还曾找到我，让我当面在另一方同意书上签了我妻子的名字。在此期间我多次要求撤回协议返还定金均遭到链家工作人员拒绝。鉴于以上缘由，我恳请法院判决该合同无效。3.由于签约后我要求撤销合同返还定金的事情链家公司一直拖到3月份才告知买方，造成协议签订两个多月后我才见到买方表达撤销合同的请求，故链家公司有故意不及时通知买方我撤销合同的请求，故请求法院判定链家公司为第一被告或为第三方。4.自从收到买方30万元的定金后，我一直感到很大压力，一直要求链家公司返还定金未果，又加上身体尚未完全恢复，每想起此事便寝食难安整夜失眠，几个月来深受此事困扰。从签订协议第二天起我就表示及早返还买方定金并按收到的30万元定金的高利息给予对方补偿。对此事拖延至今无法解决深感无奈，请求法院协调，尽快返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.高志霞提交房地产经纪服务事项告知书，证明马玉华出售房屋时已明确有配偶，配偶为房屋共有人并同意出售；链家公司告知了双方买卖流程，双方已经履行了部分买卖步骤；经质证，马玉华对该证据真实性不认可，因为其上没有其签字，内容也未经核实，不认可证明目的。本院认为，高志霞在庭审中出示了该证据原件，该告知书系链家公司与双方确认后填写，其上显示交易房屋有配偶，配偶为房屋共有人并同意出售，故本院对该证据的真实性和证明目的予以采纳。
2.高志霞提交2016年1月20日配偶（共有权人）同意出售证明，证明马玉华出卖房屋时经过其配偶刘梅雪同意；经质证，马玉华对该证据真实性认可，证明目的不认可，称签约前链家公司未告知其配偶需要同意出售，签约后给了其该文件，但其一直未签，其后一个月左右朱某才找其要该文件，其于是代其配偶签了，其配偶并不知情。本院认为，马玉华在该证明上签名确认并承诺：本证明由其提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效，其虽称该证明系其代签，但并未就此举证推翻其在该证明中的承诺，故本院对其质证意见不予采纳，对该证据的证明目的予以采纳。
3．高志霞申请链家公司业务员朱某才出庭作证，证明其已按约定履行合同，马玉华拒不履行合同义务，不予协助办理过户相关手续。朱某才作证称：其于2015年12月底左右带高志霞看了马玉华家的涉案房屋，高志霞比较满意，第二天早上带家人一起过来看，看完以后觉得房子还可以，后其沟通双方见面谈，回店后其算了一下税费，高志霞觉得可以接受价格，双方于当晚七点多左右见面谈，谈完以后双方达成一致以477万价格成交，定金30万元当天支付了10万，过了三五天左右支付了20万元，签约后在2016年1月底左右高志霞将自己的房子卖了，后通知走房屋买卖交易流程，其就把其购房资格及涉案房屋核验完。春节以后的3月份，其找双方办理网签，在办理网签过程当中，其通知马玉华提供网签材料，当时马玉华说在老家，家里人不同意卖涉案房屋，元宵节后，马玉华回京，其经过三次见面交谈，未达成结果，后马玉华不同意走后面的程序，高志霞就起诉马玉华了；经询问，朱某才称签约当天其问马玉华房间里面是不是嫂子，马玉华说是，其称回头叫嫂子签一个同意出售证明，在店里签约后其把同意出售证明给了马玉华，说三五天之后过去取，该证明不是其让马玉华当着其面写的；其2016年2月15日给马玉华打电话，马玉华告诉其家里不同意卖房；涉案房屋在2016年2月15日的房价大概550万元到600万元，在2016年11月30日的房价大概600万元至630万元。经质证，高志霞对证人证言认可，马玉华称同意出售证明是其当着证人的面签的，该点证人陈述不属实，其他属实。本院认为，马玉华虽主张同意出售证明系其当着证人面签的，但其在同意出售证明上承诺该证明由声明人刘梅雪亲笔签署，又未提交充分证据推翻其承诺，故本院对其主张不予采纳。朱某才作为涉案房屋交易中介的具体经办人，无证据证明其与原被告双方有利害关系，且双方对于其他证言内容亦均认可，故本院对其证人证言予以采信。
4．高志霞主张涉案房屋在2016年7月27日价值650万元，为此提交在链家手机客户端估价系统中输入涉案房屋各项数据后出现的估价结果649.9万元的截图，并提交链家2016年8月16日成交的涉案房屋所在小区2室一厅80平米房屋签约价格650万元的网页截图和2016年7月27日涉案房屋所在小区3室一厅108平米房屋签约价格880万元的网页截图予以证明；经质证，马玉华称其对上述证据真实性认可，但不清楚其房屋在2016年7月27日的价值，其认为与高志霞所述大致差不多，应该低一些。本院认为，高志霞提交的证据足以达到其证明目的，本院予以采纳。
5.马玉华提交北京中医药大学东直门医院心理学评测报告及病历手册，证明签约时其心理状态是轻度焦虑状态、重度抑郁状态，合同签订应是无效；经质证，高志霞对该证据真实性认可，关联性不认可，认为该测评并不能证明马玉华是无民事行为能力人或限制行为能力人，且测评时间和病历诊断时间为2015年8月11日，不能真实反映签约时马玉华的状态，不认可证明目的。本院认为，高志霞的质证意见合理，对该份证据证明目的不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年12月23日，马玉华（出卖人）与高志霞（买受人）通过链家公司居间服务签订了房屋买卖合同，约定马玉华将涉案房屋出售给高志霞，房屋成交价400万元；家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价77万元，由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金30万元；第五条房屋产权及具体状况的承诺：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定仍然有效，守约方仍可依据此条款追究违反承诺方的法律责任……当事人双方同意，自合同签订之日起152日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，马玉华（甲方，出卖方）和高志霞（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》、《买卖定金协议书》和《居间服务合同》，并与中融信公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。《补充协议》约定甲乙双方同意，涉案房屋交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为477万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年12月23日支付第一笔定金10万元，于2015年12月29日支付第二笔定金20万元；乙方于过户前3日内以理房通托管方式支付第一笔首付款46万元，以建委资金监管的方式支付第二笔首付款120万元；双方于网签完成后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在银行批贷后7日内办理房屋所有权转移登记手续；第四条违约责任：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《居间服务合同》约定甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应当向丙方支付合同约定的居间代理费；居间代理费104940元，由乙方承担，于合同签订当日向丙方支付；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲方或乙方违反合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且有权收取合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《房屋交易保障服务合同》约定丙方保障服务费19080元由乙方承担。甲、乙双方中任何一方如未按照合同约定履行义务，导致合同迟延履行或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。
同日，高志霞向马玉华转账支付定金10万元。2015年12月25日，高志霞向马玉华转账支付剩余定金20万元，向链家公司支付居间代理费104940元，向中融信公司支付了保障服务费19080元和代收评估费600元。
2016年2月15日，高志霞的购房资格审查通过。同日，马玉华向链家公司业务员朱某才表示拒绝卖房。高志霞称其于2016年3月8日左右得知马玉华明确表示不卖房。
2016年2月18日，涉案房屋的房源核验通过。
庭审中，经询问，高志霞对涉案房屋2016年7月27日的价值不申请评估，认为其提交的链家网上估价和同小区同户型面积的挂牌价格、成交价格足以证明其主张的650万元价值；本院询问高志霞其主张的违约金和房屋差价损失是否重复，其有何实际损失，高志霞陈述称因为《补充协议》第四条第2款约定了百分之二十的违约金，涉案房屋涨价导致其可得利益损失178万元；关于主张居间费损失的依据，高志霞称合同中未约定谁违约谁承担居间费用，但其认为对方违约应承担该费用。
另查明，马玉华与刘梅雪于1988年11月25日结婚。双方均认可涉案房屋系马玉华与刘梅雪的夫妻共同财产。
本院认为，高志霞与马玉华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。马玉华辩称在刘勇和朱某才的怂恿诱骗下签订买卖合同，合同无效，但并未提交充分证据证明其主张，本院不予采纳。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。马玉华在签约后拒绝出售房屋，其行为构成根本违约，高志霞要求解除双方房屋买卖合同和《补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。高志霞作为守约方，有权要求马玉华返还其定金30万元，马玉华亦同意返还，本院对其该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，高志霞要求马玉华赔偿其房屋成交总价款20%的约定违约金95.4万元，并赔偿2016年7月27日涉案房屋价值650万元与签约时涉案房屋价格477万元之间的房屋差价损失173万元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人只能选择违约金或损失赔偿金一种承担违约责任方式，且违约金就是损失赔偿金，两者虽有区别但都是对守约方进行补偿，本质上相同，故二者不得并用，高志霞主张的房屋差价损失已超过其主张的约定违约金，故本院对其主张的赔偿违约金95.4万元不予支持。关于高志霞主张的房屋差价损失，马玉华对高志霞计算差价的时间点2016年7月27日不予认可，认为应从其签约当天要求撤销协议时开始计算，本院认为，根据本院查明事实，马玉华迟至2016年2月15日才向链家公司表示拒绝履行合同，此时涉案房屋价格仍在上涨，高志霞在2016年8月31日向法院申请变更诉讼请求要求解除合同前，仍一直主张继续履行合同，故对于马玉华的主张本院不予采纳。从保护守约方利益的角度出发，本院认为高志霞主张以2016年7月27日涉案房屋价值650万元为依据计算房屋差价损失并无不当。高志霞要求马玉华赔偿房屋差价损失173万元，但该金额并未扣除高志霞取得该利益需要支出税费等必要交易成本，故本院综合考虑上述因素及双方的履约情况，对高志霞的该项诉讼请求金额予以酌定。高志霞要求马玉华赔偿居间服务费损失104940元，根据《居间服务合同》的约定，链家公司的居间行为已完成，且本案系因马玉华违约所致，高玉霞作为守约方有权向违约方马玉华追偿该费用，故本院予以支持。高志霞要求马玉华赔偿保障服务费损失19080元，本院认为，高志霞虽将上述费用交纳给中融信公司，但因双方房屋买卖合同解除，《房屋交易保障服务合同》中约定的服务内容无法履行完毕，故上述费用是否为最终损失金额并不确定，故本院对其该项诉讼请求不予支持，高志霞可另案解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除原告高志霞与被告马玉华于2015年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告马玉华于本判决生效后七日内向原告高志霞返还定金30万元；
三、被告马玉华于本判决生效后七日内向原告高志霞赔偿房屋差价损失160万元；
四、被告马玉华于本判决生效后七日内向原告高志霞赔偿居间代理费104940元；
五、驳回原告高志霞的其他诉讼请求。
如果马玉华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，马玉华应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44960元（高志霞已预交），由高志霞负担5553元，已交纳；由马玉华负担39407元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 光
人民陪审员 孙焕云
人民陪审员 陈萍芳
二〇一七年六月三十日
书 记 员 崔 丽