浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3005号
上诉人（原审被告）：杭州海视光学产品有限公司。
法定代表人：林国义，该公司董事长。
委托代理人：吴旭华、孟婷，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江新三圆实业有限公司。
法定代表人：李承瑞，该公司董事长。
委托代理人：郁华、潘栋，浙江越翰林律师事务所律师。
原审被告：林国义。
委托代理人：吴旭华、孟婷，北京中银（杭州）律师事务所律师。
原审被告：陈玉丰。
上诉人杭州海视光学产品有限公司（以下简称海视公司）因与被上诉人浙江新三圆实业有限公司（以下简称新三圆公司），原审被告林国义、陈玉丰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2014）杭上民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：新三圆公司系浙江体育文化数码用品市场的举办者。2011年9月28日，浙江体育文化数码用品市场（甲方，转租方）与海视公司（乙方，承租方）签订《租赁协议书》，该协议书约定甲方将杭州市上城区光复路28号（中河路中山苑）一楼商场出租给海视公司使用，租赁期10年，自2011年10月15日起至2021年10月14日止，包括装修期；前4年租金固定为350万元／年，后6年租金固定为450万元／年；甲乙双方签订本租赁协议，乙方支付甲方履约保证金50万元。该履约保证金双方违约时适用定金罚则，租赁期满若乙方不再续租的，甲方无息退还乙方；租金采取先付后使用的方式，首年度租金在签订本租赁协议后30天内全额支付；协议书签订生效之日起15日内，乙方向甲方支付50万元作为订约定金。该定金在房屋实际交付乙方并起算租赁期间的同时转为第一年的部分租金。该订约定金双方违约时适用定金罚则；若甲方未取得后6年租赁期的，则由甲方支付400万元给乙方作为赔偿搬迁金；若乙方在整体租赁期内中途退租的，则由乙方支付400万元给甲方作为违约赔偿金；甲方给予乙方免租3个月装修期等内容。新三圆公司的法定代表人李承瑞作为浙江体育文化数码用品市场的担保人，林国义作为海视公司的担保人分别在协议书上签名。2011年11月2日，浙江体育文化数码用品市场与海视公司签订一份《补充协议》。2011年10月25日，海视公司委托杭州三林实业发展有限公司向浙江体育文化数码用品市场支付租金350万元，同年12月27日又支付保证金50万元。2013年4月28日，浙江体育文化数码用品市场作为甲方，海视公司、林国义作为乙方，陈玉丰作为担保人，三方签订《协议书》一份，协议书载明：“乙方因经营亏损，提前解除和甲方签订的《租赁协议书》、《补充协议》，由此给甲方造成以下经济损失：1、乙方拖欠甲方的租金175万；2、甲方支付给该租赁场地原五家商户的搬迁费用250万；3、将租赁场地恢复至原市场隔断状态的装修费用；4、甲方重新进行招商的至少六个月的租金损失；5、甲方给乙方免装修期的三个月租金损失。因为乙方经济困难，甲乙双方经协商，甲方同意乙方按如下方式支付人民币壹百万：100万现金分两期支付，2013年12月底前支付50万，2014年6月底前支付另50万。此项支付由担保人承担连带责任担保。如乙方未按上述时间支付完毕，则甲方按照原租赁协议约定继续追究乙方提前解除合同的违约责任，乙方需补足甲方按本协议确认的经济损失。乙方按上述约定时间支付100万元后，甲方不追究乙方的提前解除合同的违约责任，包括且不限于前述1至5项经济损失。本协议签订后，乙方将场地清空，归还甲方。”该协议乙方处有海视公司的公章，林国义的签名及指印，担保人处有陈玉丰的签名及指印。2014年1月3日，林国义通过中国工商银行向新三圆公司转账支付30万元；同年3月19日，海视公司通过中国工商银行向浙江体育文化数码用品市场转账支付20万元。2014年7月24日，新三圆公司提起诉讼，请求判令：1、海视公司、林国义向新三圆公司支付拖欠的租金175万元；2、海视公司、林国义向新三圆公司支付赔偿金712.5万元（其中搬迁损失250万，恢复原状损失200万，重新招商租金损失和免租租金损失262.5万）；3、陈玉丰在担保责任范围内承担连带责任；4、由海视公司、林国义、陈玉丰承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为：浙江体育文化数码用品市场与海视公司、林国义、陈玉丰于2013年4月28日签订《协议书》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。因浙江体育文化数码用品市场仅领取市场登记证，不具有法人主体资格，其相应的权利、义务应由其举办者新三圆公司享有和承担。根据该协议约定，如果海视公司、林国义于2013年12月底前支付50万元，2014年6月底前支付另50万元后，新三圆公司不再追究海视公司、林国义提前解除合同的其他违约责任，但林国义、海视公司仅于2014年1月3日、3月19日分别支付30万元和20万元。海视公司认为，除上述已履行的50万元外，还有一笔是在2011年签订租赁合同时海视公司向新三圆公司支付的50万元定金，该笔定金应视为履行2013年4月28日协议的内容。对此原审法院认为，2013年4月28日的《协议书》是基于海视公司因经营亏损，要求提前解除《租赁协议书》和《补充协议》而与新三圆公司达成，协议中已明确因海视公司提前解约给新三圆公司造成的经济损失。而协议中约定海视公司、林国义在规定的时间支付100万元，是新三圆公司免除其其他违约责任的条件，且协议约定的支付时间均在签订协议之后。故海视公司的上述抗辩意见缺乏事实依据，不予采信。林国义认为其是作为海视公司的法定代表人签字，协议书与林国义个人无关。对此原审法院认为，2011年9月28日的《租赁协议书》中林国义作为海视公司的担保人在协议书上签名，2013年4月28日的《协议书》首部，林国义系以自然人的身份立于乙方处，注明身份证号码，在落款处不光有签名，还按有指印。故林国义的上述抗辩意见与事实相悖，亦不予采信。海视公司、林国义并未按2013年4月28日的《协议书》全面履行，新三圆公司现按《协议书》约定要求海视公司、林国义承担实际经济损失，符合协议约定和法律规定。综合海视公司已付租金、履约保证金金额，实际承租期限，《协议书》中载明的经济损失及林国义、海视公司于2014年1月3日、3月19日分别支付30万元和20万元等情况，酌定海视公司、林国义支付新三圆公司拖欠的租金等损失400万元。因新三圆公司在本案中按《协议书》约定的实际经济损失主张，故新三圆公司要求陈玉丰在担保责任范围内承担连带责任的请求，不符合协议约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年9月28日判决：一、海视公司、林国义于判决生效之日起十日内支付给新三圆公司租金等损失400万元；二、驳回新三圆公司的其他诉讼请求。海视公司、林国义如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73925元，由新三圆公司负担31525元，海视公司、林国义负担42400元。
宣判后，海视公司不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足。原判仅因证据8为复印件，即对该证据不予认定，系机械适用法律。原判未对证据10予以确认也是错误的，该证据可以证明海视公司未能按期履行《协议书》系事出有因，皆因其法定代表人林国义在老家照顾年迈老母亲，为尽孝道而耽搁了付款，绝非故意拖延履行付款义务。本案中的50万元定金既未作为租金抵扣，也未作为违约金，新三圆公司虽称50万元履约保证金已经补偿海视公司拖欠的水电、部分房租等，但未提供证据证明。《协议书》属于一份独立的合同，与双方之前签订的《租赁协议书》和《补充协议》并无直接关联。原判将已经解除的《租赁协议书》和《补充协议》作为本案审理的事实依据，系适用法律错误。《协议书》虽在第一段述及因海视公司提前解除合同导致新三圆公司的经济损失，但这些损失并未产生，并非是明确的双方协商一致的赔偿额，也并非是关于赔偿额的计算方法。原审酌定经济损失额无任何事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回新三圆公司的诉讼请求。
上诉人海视公司、原审被告林国义在二审中提交以下证据：1、装修照片复印件，证明海视公司对新三圆公司的场地进行了精致装修的事实；2、经营照片复印件，证明新三圆公司仍在继续使用海视公司装修的事实；3、《杭州三林眼镜城中央空调建设工程施工合同》复印件一份；4、付款凭证复印件；证据3、4证明海视公司花费85万元为新三圆公司场所安装中央空调的事实。以上证据1-4证明新三圆公司因海视公司装修获利，其实际损失远低于双方约定的损失；5、微信聊天记录复印件；6、过路费发票复印件；证据5、6证明付款期限届满前，林国义身在瑞安老家的事实；7、QQ聊天记录复印件；8、开立单位银行结算账户申请书复印件；证据7-8证明海视公司为如期向新三圆公司支付款项积极向宁波银行申请贷款，但因宁波银行原因以致未能在付款期限前贷到款的事实；9、借款借据复印件一份，证明海视公司于2014年7月8日才从杭州银行贷到200万元款项的事实。以上证据5-9证明海视公司未及时履行付款义务，系事出有因。
被上诉人新三圆公司在二审中辩称：原判对证据10认定与本案无关，是正确的，原审证据10系为证明林国义在新三圆公司起诉时是在老家，故而林国义拖延履行《协议书》中约定的付款义务是有理由的。但这一抗辩意见显然是毫无道理的。《协议书》中约定的付款义务，在没有法律规定的情况下，不会产生中止履行的法律后果。无论林国义当时在什么地点，均依法负有履行义务。况且，其可以自己履行，也可以委托代理人履行。因此，一审判决认定证据10与本案无关联，属认定事实清楚。《租赁协议书》、《补充协议》与《协议书》的签订是一脉相承的，《租赁协议书》、《补充协议》是纠纷双方签订《协议书》的依据，而非海视公司所抗辩的三者没有直接联系。在签订《协议书》时，海视公司、林国义对当时给新三圆公司造成的经济损失是清楚的，并在《协议书》中明确约定了赔偿计算方式和赔偿金额，这个金额远高于400万元。在无法对装修损失等进行鉴定的情况下，结合查明的事实，一审法院才判决海视公司、林国义需赔偿400万元。尽管该赔偿并不能完全弥补新三圆公司的实际损失，但考虑到无法对装修损失进行司法鉴定的因素，新三圆公司放弃了上诉。一审法院的判决，有充分的事实依据和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人新三圆公司在二审中未提交新证据。
原审被告陈玉丰在二审中未作陈述，也未提交新证据。
上诉人海视公司、原审被告林国义在二审中提交的证据，经出示，被上诉人新三圆公司认为不属于二审中的新证据，不同意质证。原审被告陈玉丰未参加二审诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，上诉人海视公司、原审被告林国义在二审中所提交的证据未在二审指定的举证期限内提交，且上述证据均不属于二审程序中新的证据，被上诉人新三圆公司对此亦提出异议，不同意质证，故本院不予确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，2011年10月25日，海视公司委托杭州三林实业发展有限公司向浙江体育文化数码用品市场支付的租金350万元中包含了50万元的订约定金。
本院认为，本案中的《租赁协议书》、《补充协议》系签约各方的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。因海视公司经营亏损，2013年4月28日新三圆公司开办的浙江体育文化数码用品市场（甲方）与海视公司（乙方）、担保人陈玉丰签订《协议书》，在协议书上确认了因海视公司提前解除租赁协议给甲方造成的各项经济损失，同时经过协商，达成了由海视公司在约定时间支付两笔50万元，了结双方租赁纠纷的协议。该协议亦系签约三方真实意思表示，合法有效。根据协议书的约定，海视公司需分两期共支付新三圆公司100万元，但根据已查明的事实，海视公司仅支付新三圆公司50万元，支付时间上也未按照约定。海视公司认为其已经向新三圆公司支付了50万元，还有50万元是用之前支付给新三圆公司的定金抵扣的。本院认为，协议书清楚地载明海视公司在协议书签订后需支付给新三圆公司100万元，并且对款项具体支付的时间和金额均作出了明确的约定，如果其中一笔是以之前的定金作抵扣，则在协议书中应当予以体现，其中的一笔50万元就无需再行约定具体的支付时间。而且两笔50万元的支付时间均在协议书签订之后，这与海视公司所主张的其中一笔是用定金抵扣的存在明显地不合理之处。故海视公司的该上诉理由不成立，本院不予采纳。因海视公司未能按照协议书的约定支付100万元，故新三圆公司有权按协议书要求海视公司承担违约责任，协议书中约定了海视公司需补足新三圆公司按该协议确认的经济损失，从双方确认的经济损失看，共有5项，而仅从已经明确具体损失金额的第1和2项相加，损失数额已在400万元以上，故原审法院判决由海视公司赔偿新三圆公司损失400万元，符合双方合同的约定，也在海视公司订立协议书时所能预见到的范围内，海视公司认为判决的损失数额过高缺乏依据，不予支持。关于证据的认证，海视公司在原审中提交的证据8系复印件，不符合合同的形式要件，原审未予认定亦无不当。证据10是瑞安市仙降街道仙皇竹林村民委员会出具的《证明》，林国义据此欲证明新三圆公司起诉时，其在老家，未能按期履行《协议书》事出有因。但该《证明》所载明的事项并非是不履行合同、迟延履行或中止履行合同的法定事由，林国义处理家庭私事并不能免除其违约而应承担的法律责任，原审认为该证据与本案缺乏关联性并无不当。根据双方在二审中的一致陈述，50万元订约定金已经包含在第一笔租金350万元中，没有另行支付。根据租赁协议书的约定，该定金在房屋实际交付并起算租赁期间的同时转为第一年度的部分租金。而关于50万元的履约保证金，《协议书》在双方明确了新三圆公司因海视公司违约导致的损失，海视公司应支付新三圆公司100万元作为双方了结租赁关系、免除海视公司其他违约责任的条件情况下，仍未提及50万元履约保证金的返还问题，故新三圆公司主张该50万元已经在之前抵扣了海视公司应负担的水电、物业等费用具有可信性，海视公司对该50万元主张权利缺乏依据。海视公司的上诉理由均不成立，不予采纳。本案中林国义的上诉已按其自动撤诉处理，故在上诉状中涉及林国义部分，本院不作审查处理。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由杭州海视光学产品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 袁其伟