福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终2965号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈小军，男，1985年3月15日出生，汉族，住福建省龙海市。
委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州香江房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内），统一社会信用代码91350600757369686L。
法定代表人：杨孙西，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈浩华，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘蔚然，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。
上诉人陈小军因与上诉人漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）商品房销售合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初6042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈小军上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判支持陈小军的诉讼请求，驳回香江公司的反诉请求。事实和理由：逾期办证违约责任起算点根据法律规定应为房屋交付使用之日起90日，合同补充协议第十条第1、2、3点对起算点进行大幅度延长，并以自己所应完成的初始登记义务作为其承担逾期办证违约责任的条件，属减免自身责任，排除买受人主要权利的不公平条款，订约时也未向买受人说明和提醒，应认定无效。
香江公司辩称，《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房解释）第十八条均允许当事人签订补充协议，约定办证期限。补充协议第十条第1、2、3点并未免除办证义务，符合漳州办证流程的实际情况，实属合法有效。
香江公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈小军的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.陈小军购买的是现房，只要付清房款即可交房，香江公司多次电话催告陈小军办理交房手续，陈小军未予及时办理是其个人原因；2.国土部门2016年9月28日第二次函复法院时明确不动产登记中心收到香江公司提交的土地分户登记备案申请的时间是2015年5月，2015年11月住建部门给国土部门函件表明受理香江公司房屋初始登记的时间是2015年11月10日之前，一审认定香江公司履行协助办证义务等相关时间有误；3.规划部门2007年8月20日审批《香江新城总平面规划图》时只能按照国土部门的用地规定，香江公司2015年5月提供了完整资料，未能办证在于国土部门颁发的（2006）第64409号国有土地使用权证未按照2005年会议纪要的要求对用地红线作出相应调整，后才自行纠错重新发证，原因不在于香江公司；4.一审以主管部门受理的时间而不是香江公司申请的时间作为逾期办证的截止时间，并将主管部门审核办证的期间作为香江公司迟延办证的原因，违反合同约定，适用法律错误。
陈小军辩称，1.合同约定交房时间为2014年12月31日前，实际交房时间为2015年1月9日，香江公司已构成违约；2.国土部门2016年9月26日给法院的复函表明香江公司2016年4月6日才提出土地分户登记备案申请，9月28日的复函仅表明香江公司2015年5月提交的是土地分户登记备案预审申请，而预审申请并非法定程序，不能证明香江公司已履行协助办证义务，香江公司主张其履行协助办证义务的日期为2015年5月缺乏依据；3.2007年8月规划部门批准了香江公司《香江新城总平面规划图》，已对该项目用地作出了调整，但香江公司在长达8年的时间内却未及时向国土部门申请项目用地调整并办理相关变更手续，明显存在过错，是导致其无法申请办理房屋所有权初始登记、土地使用权分户登记备案的主要原因。综上，一审以不动产登记中心2016年4月29日公告办证的日期为香江公司履行协助办证义务的日期正确。
陈小军向一审法院起诉请求：1.香江公司立即支付陈小军逾期交房违约金296.74元（违约金每日按陈小军已付款219810元的0.015%计算，从2015年1月1日起计至2015年1月9日止共9天）；2.确认《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点的约定无效；3.香江公司向陈小军支付自2015年4月9日起至2016年4月29日止的逾期协助办证违约金17033.18元（违约金每日按陈小军已付款220637元的0.02%计算）。
香江公司向一审法院反诉请求：陈小军支付逾期付款违约金297元。
一审法院认定事实：2014年11月18日，陈小军、香江公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、陈小军向香江公司购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期X幢X号房屋，房屋总价款为219810元。2、付款方式：陈小军于签订合同当日一次性支付购房款219810元。3、交付条件与期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、买受人逾期付款违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。6、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十条约定：1、出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属机构并取得登记机构出具的收件后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此出卖人无需将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且买受人应在商品房交付当日将所需的全部办证材料及费用交给出卖人，否则出卖人有权拒绝与其办理房屋交接手续，且无需承担逾期交房的违约责任。如因出卖人原因买受人不能在房屋权属预登记后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定支付违约金。若出卖人在代买受人办理房屋权属证书的过程中，遇到因办证单位的规定或政策调整而导致相关办证材料及费用发生改变的，买受人需在出卖人书面通知送达后7日内补齐相关材料或补缴相关费用，否则由此致使出卖人不能在规定时间内办妥房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。3、买受人以一次性付款或分期付款的，出卖人在房屋权属初始登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料交付买受人，由买受人自行向房屋权属登记机构办理权属登记，若因买受人原因致使双方未能如期交接上述资料的，出卖人不承担任何责任。2014年11月27日，陈小军向香江公司支付全部购房款219810元。2015年1月9日，香江公司向陈小军交付讼争房屋。2015年1月22日，陈小军支付建筑面积补差款827元。
2006年3月，香江公司取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米。因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。
2015年5月漳州市国土资源局收到香江公司提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，于2015年6月1日致函漳州市城乡规划局，要求漳州市城乡规划局对香江公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。漳州市城乡规划局回函（摘要）：1.2005年4月7日，市长会议研究三湘江整治有关香江公司责任段改建问题，同意将香江公司责任段原斜穿西洋坪路与瑞京路交叉的西南走向调整为直穿瑞京路后再向东横穿西洋坪路与漳州师院责任段对接，具体调整方案由市建设局、水利局和规划局共同确定。2.经专家审查，将西洋坪支流河道断面宽度由27.1米调整为20.85米。3.我局于2006年2月13日办理《漳州市三湘江整治（香江公司段）工程建设工程规划许可证》和2007年12月29日批准的香江新城1#、2#楼单体设计方案总平图中，河道断面宽度按照初步设计方案批复办理，符合初步设计评审会意见要求。
2015年11月10日，漳州市住房和城乡建设局致函漳州市国土资源局，要求漳州市国土资源局对香江公司占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质的要求书面函告。2015年12月4日，漳州市国土资源局复函漳州市住房和城乡建设局（摘要）：1.根据2002挂14地块出让合同，香江新城项目出让面积为180995平方米（含港道、绿地），香江新城一期（1、2幢）建筑物在出让用地范围之内；2.根据漳规函（2015）78号文，香江新城一期1#、2#楼符合政府和相关部门调整意见及规划要求。
该院在审理涉讼芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期1幢逾期办证系列案件中，发函向住建部门和国土部门调查香江公司提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经该院多次联系但住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函该院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到香江公司提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复本院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到香江公司提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局，并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对香江公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，该院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，香江公司所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。
2016年3月25日，漳州市国土资源局向香江公司重新核发漳国用（2016）第185730号、185731号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积为146470.41平方米。2016年4月1日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到香江公司提交的办证材料并出具收件收据。2016年4月6日，漳州市不动产登记中心受理香江公司提交的土地分户登记备案申请。2016年4月22日，漳州市住房和城乡建设网发布房地产办证公告，“香江新城一期1幢及地下室”已经进行房屋初始登记。2016年4月29日，漳州市国土资源网发布土地分户登记公告。
一审法院认为，本案存有四个焦点：1.合同补充协议第十条第1、2、3点的约定是否有效？2.香江公司履行协助办证义务的时间？3.未能取得房屋权属证书是否为“出卖人的原因”？4.香江公司是否逾期交房及陈小军是否逾期支付房款？
焦点一：合同补充协议第十条第1、2、3点的约定是否有效
《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及商品房解释第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，陈小军认为香江公司在补充协议中延长办证时间，违反了相关法律规定，且明显是香江公司减免自身责任，排除陈小军主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中对消费者利益保护进行监管的不公平条款，因此补充协议的第十条第1、2、3点无效。该院认为，首先，违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议第十条第1、2、3点并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据商品房解释第十八条第三款的规定，当事人可以就何时办理房屋所有权初始预登记等事宜作出特殊约定；其次，根据合同法第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，陈小军、香江公司可以就合同未尽事项进行补充约定，不能仅因补充约定对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除香江公司责任，加重陈小军责任的免责条款。由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据我市办理商品房权属登记的实践，陈小军、香江公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限确实较短，而补充协议第十条第1点约定交房后365日内完成房屋所有权初始预登记尚且在合理范围内，第十条第2点约定取得房屋权属证书的期限取决于初始预登记完成后买受人提出申请及行政机关审理办理的时间，初始预登记完成并公告办证后，买受人可以提出办证申请并按照正常的权属登记流程取得房屋权属证书，第十条第3点约定，出卖人在初始预登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的材料交付给买受人，买受人按照正常权属登记流程向房屋权属登记机关申请取得权属证书。补充协议第十条第1、2、3点所约定的期限并未显著超过商品房权属证书办理的实际，陈小军主张上述条款无效不能成立，不予采纳。
焦点二：香江公司履行协助办证义务的时间
漳州市不动产登记中心复函，香江公司虽然于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，但是因为当时该项目存在超出用地红线问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，直至2016年4月6日香江公司才再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理香江公司的申请，并于2016年4月29日审核完成及发布办证公告，因此香江公司履行协助办证义务的日期应该认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，香江公司认为其已经于2015年5月完成相应的协助办证义务的主张与事实不符，不予采信。至于香江公司主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不属民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。香江公司认为，根据合同约定，香江公司只需要将办理房屋权属初始登记需要由香江公司提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为已经履行协助办证义务，即使法院要以两证最晚的收据时间计算，也应该是2016年4月6日。该院认为，商品房买卖合同中，香江公司负有的协助办证义务既包括提交初始预登记申请，也包括具备办证条件后通知陈小军，因此无论香江公司何时提交初始登记申请，均应该在履行通知义务后才视为已经完成协助办证义务，且房屋权属登记包含房屋和土地两方面的内容，因此应以香江公司全部完成土地和房屋协助办证义务并通知陈小军的时间作为完成协助办证义务的时间，即为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日2016年4月29日。
焦点三：未能取得房屋权属证书是否为“出卖人的原因”
因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。香江公司未能及时办理相应的变更手续，是造成香江公司递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因，香江公司对此存在过错。况且，按照“审核登记备案申请及相关资料”的相关规定，香江公司应当同时向国土部门、住建部门递交登记备案申请及相关资料，但香江公司至今仍没有证据证明其向住建部门递交登记备案申请及相关资料的日期也是2015年5月。因此，造成陈小军未能在约定时间内取得房屋权属证书的原因仍是香江公司的原因，根据商品房解释第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，香江公司依法应该承担逾期办证的违约责任。
焦点四：香江公司是否逾期交房及陈小军是否逾期支付房款
根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，香江公司应该于2014年12月31日之前交付讼争房产，香江公司所提供的证据可以证实，香江公司是在2015年1月9日才交付讼争房产，实际香江公司已经延迟9天交付，应该承担逾期交房的违约责任。香江公司未能提供证据证实其延迟交房是陈小军造成的，依法应该承担举证不能的法律后果。
根据《商品房买卖合同》第六条、第七条约定，陈小军应该在签订合同当日一次性支付全部购房款，即陈小军应该在2014年11月18日支付购房款共计219810元，香江公司所提供的证据可以证实陈小军在2014年11月27日才支付全部购房款，陈小军实际延迟9天支付，应该承担逾期付款的违约责任。
综上所述，该院认为，陈小军、香江公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。陈小军逾期支付购房款，依约应该支付给香江公司逾期付款的违约金为297元（219810元×0.00015×9天≈297元）。香江公司逾期交付房产，依约应该支付给陈小军的逾期交房违约金为297元（219810元×0.00015×9天≈297元）。根据合同约定，香江公司应在商品房交付使用后365日内协助陈小军取得房屋权属证书。本案交房日期为2015年1月9日，香江公司应在2016年1月9日前协助陈小军取得房屋权属证书，香江公司于2016年4月29日完成协助办证义务，香江公司逾期协助办证日期为111日，因此，香江公司应支付的逾期办证违约金为4898.14元（220637元×0.02%×111天≈4898.14元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈小军逾期交房违约金297元；二、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈小军逾期办证违约金4898.14元；三、反诉被告陈小军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给反诉原告漳州香江房地产开发有限公司逾期付款违约金297元；四、驳回原告陈小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费233元，由陈小军负担163元，漳州香江房地产开发有限公司负担70元，反诉受理费50元，由陈小军负担。
本院对一审认定的事实予以确认。二审中，香江公司为证明已就本案关联案件向福建省高级人民法院申请再审的事实，提交福建省高级人民法院再审案件收件清单，并据此申请本案中止审理。本院认为，收件清单的真实性可以认定，但该事由并非依法应当中止诉讼的事由，故不予中止审理。
本院认为，根据诉、辩双方主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、合同补充协议第十条第1、2、3点的效力如何认定？二、逾期协助办证的截止日期如何确定？三、香江公司2015年5月是否已履行协助办证义务？四、香江公司是否存在逾期交房的违约事实？对此，本院予以分析、认定如下：
一、合同补充协议第十条第1、2、3点的效力
根据合同法相关规定及涉案合同约定，买卖双方可以就合同未尽事项进行补充约定，而补充协议的约定就包括了对履行期限的延长或缩短，故不能仅因为补充协议第十条第1、2、3点对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除出卖人责任，加重买受人责任的免除条款。具体到上述条款的内容，由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限中包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据漳州市办理商品房权属登记的实践，涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限较短，合同补充协议第十条第1点约定交房后365日内完成房屋所有权初始预登记尚在合理范围，而第十条第2点约定的取得房屋权属证书的期限则取决于初始预登记完成后买受人提出申请及行政机关审核办理的时间，初始预登记完成并公告办证后，买受人才可提出办证申请并按照正常的权属登记流程取得房屋权属证书，故办理房屋所有权初始预登记也属出卖人协助办证的义务，合同补充协议第十条第1、2点所约定的期限并未显著超过商品房权属证书办理的实际，陈小军主张上述条款无效的理由不能成立，不予采纳。据此，本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。
二、香江公司逾期协助办证截止日期的确定
首先，商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已完成了协助办证义务。其次，商品房的权属登记包含土地和房屋两方面的内容，故出卖人的协助办证义务相应包含该两部分内容。结合上述两方面标准，本案应以香江公司全部完成土地和房屋的协助办证义务并通知陈小军的时间作为逾期协助办证的截止日期。本案中，香江公司虽未能在申请初始登记后及时通知陈小军，但行政部门的公告具有同等的通知效力，一审以两个公告中较晚的国土部门公告的发布时间作为认定逾期履行协助办证义务的截止时间正确。香江公司主张以提交初始登记材料、备案材料的时间作为逾期办证截止时间与法不符，不能成立。
三、香江公司2015年5月是否已履行协助办证义务
根据《合同补充协议》第十条的约定，出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属机构并取得登记机构出具的收件后，才能视为已履行本条关于出卖人办理初始登记的义务。从漳州市不动产登记中心2016年9月26日、2016年9月28日两份函件的内容看，香江公司虽然已于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交了涉案项目的土地分户登记备案预审申请，但因当时涉案项目存在超出用地红线的问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，故香江公司当时并未能够取得登记机关出具的收件，不能认定其已履行办理初始登记的义务。直至2016年4月6日再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理了香江公司的申请并于2016年4月29日审核完成及办证公告，故结合前述逾期协助办证截止日期的认定标准，香江公司履行协助办证义务的日期应认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，香江公司主张其已经于2015年5月完成了相应的协助办证义务与事实不符。至于香江公司主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。
四、香江公司是否存在逾期交房的违约事实
2014年11月27日，陈小军向香江公司支付全部购房款，已履行自己的合同义务。根据合同约定，香江公司负有在2014年12月31日前交房的义务，依法应就其交房义务是否履行承担举证责任。但香江公司没有证据证明其履行了通知交房的义务，双方直至2015年1月9日才办理交房手续，一审认定香江公司逾期交房9天正确。
综上所述，陈小军、香江公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈小军负担50元，漳州香江房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈于伦
审 判 员 翁艺晖
审 判 员 李 凌
二〇一七年十二月十四日
法官助理 杨 烨
书 记 员 林延龄