北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第32346号
原告陈XX，男，1982年10月18日出生，香港身份证号X。
委托代理人郭X，北京市XX律师事务所律师。
被告丁X，女，1984年1月25日出生。
委托代理人杨X，女，1980年4月18日出生。
委托代理人许X，女，1983年6月3日出生。
被告苏X，男，1984年3月5日出生。
委托代理人孙X，北京市XX律师事务所律师。
原告陈XX（以下称原告）与被告丁X（以下称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并追加苏X（以下称姓名，与丁X并称为二被告）为被告公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭X，丁X及其委托代理人杨X、许X，苏X之委托代理人孙X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与二被告于2014年6月22日签署了《楼顶餐吧转让协议》，双方约定二被告将北京市朝阳区双花园南里三区X室的楼顶餐吧转让给原告，二被告需保证原告同等享有原房屋租赁合同中的权利与义务。后原告依合同约定以汇款的方式向丁X支付了转让款30万元。但之后原告发现租赁房屋的所有权人为李X，李X与夏XX曾于2010年5月19日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2010年5月15日至2016年5月14日，夏XX需事先征得李X书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租他人，故在没有李X同意转租的书面文件的情况下，二被告不具备签约资格，而且原告在对租赁房屋收房时亦遭到了李X的制止，现合同无法继续履行。故原告诉至法院要求：确认双方间签订的租赁合同已于2014年6月28日解除；丁X向原告支付违约金12万元。
丁X辩称：我方认为本案系经营权转让纠纷而非租赁合同纠纷，故原告要求解除双方间的租赁合同没有依据。我方已退还原告合同转让款30万元。关于原告主张的违约金12万元，我方认为没有事实依据、不能成立。双方签订合同之前，我方应原告要求，将营业执照、李X与夏XX签订的租赁合同等相关资料均提供给原告查阅，而且将楼顶餐吧的现状一并告知过原告，原告是在了解清楚所有情况后才决定受让楼顶餐吧的，并督促我方签订转让协议，故我方在签订合同时没有过错。相反，原告未按时、足额支付转让款60万元，原告才构成违约。故我方不同意原告的诉讼请求。
苏X辩称：我方认可双方的租赁合同于2014年6月28日解除。原告主张丁X支付违约金12万元，该项诉讼请求不针对我方，故我方不发表意见。
经审理查明：北京市朝阳区双花园南里三区X房屋、北京市朝阳区双花园南里三区4号楼X房屋的所有权人均为李X。
2010年5月19日，李X与夏XX签订《北京市房屋租赁合同》，约定：夏XX从李X处租赁北京市朝阳区广渠门外大街31号合生国际家园X号房屋一层用于配套商业，租赁期限自2010年5月15日至2016年5月14日，租金每月37500元，押金37500元，按押一付六（月）的方式支付。除双方另有约定外，夏XX需事先征得李X的书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向李X承担责任。夏XX擅自将房屋转租给第三人的，李X有权单方解除合同并收回房屋。
2014年6月24日，原告与二被告签订《楼顶餐吧转让协议》，约定：二被告将位于北京市朝阳区双花园南里三区X的楼顶餐吧转让给原告，二被告需保证原告同等享有二被告原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让的范围包括餐厅的内外装修、餐厅内全部的设备及经营用品、餐厅使用的空调、办公室及办公用品、库存货物。转让价格为60万元，此转让金包括二被告交给房屋出租方的房租押金；转让款应三日内结清，签订合同当日，原告以现金或转账的形式向二被告各转账10万，余后两日内以汇款或现金方式结清余款。如原告逾期交付转让金，除二被告交铺日期相应顺延外，原告应每日向二被告支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，二被告有权解除合同，并且原告须按照转让费的20%向二被告支付违约金（定金不退）；如果由于二被告原因导致转让合同终止，二被告也应承担违约责任，返还原告定金，并向原告支付转让费的20%作为违约金。二被告应在原告交付完所有的转让金之日起配合原告办理营业执照的过户手续。丁X、苏X均表示己方均于2014年6月27日前收到原告给付的转让款30万。
另查，丁X系北京XX餐饮有限公司的法定代表人，该公司注册地址为北京市朝阳区双花园南里三区X，公司成立日期为2013年11月22日。
庭审中，二被告表示与夏XX之间系合作关系，三人共同经营北京楼顶餐饮有限公司，李X亦认可二被告在涉案房屋经营，但未就此陈述提交证据予以证明。丁X提交委托书，拟证明夏XX曾授权其办理涉案房屋经营及转让的一切事宜，该委托书上显示的时间为2014年7月29日。经询，原告认可收到二被告退还的转让款60万，但称因双方签订转让协议时二被告自称房屋所有权人，隐瞒了房屋的真实情况导致之后房屋被李X收回，合同无法履行，故二被告应承担违约责任，但本案中原告只主张丁X承担违约责任。丁X对此表示不认可，称双方签订协议之前已明确告知原告其对涉案房屋仅享有经营权，涉案房屋所有权人李X不同意转租，原告只能和夏XX一起合作才能在涉案房屋经营的情况，并向原告出示了房屋所有权证及李X与夏XX签订的租赁合同，在这种情况下被告仍然坚持要求受让餐吧，故丁X对双方协议的签订不存在过错。经本院释明，原告坚持仅对丁X一人主张违约责任，不要求苏X承担违约责任。
以上事实，有双方当事人陈述及《楼顶餐吧转让协议》、《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、企业法人营业执照、微信记录、银行打款记录、委托书等在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，除非经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同方可有效。本案中，北京市朝阳区双花园南里三区X、X号房屋的所有权人为李X，二被告既不是该房屋的所有权人，亦未与李X签订租赁合同，其无权处分该房屋。虽然庭审中丁X提交了夏XX出具的委托书，但该委托书系在二被告与原告签订《楼顶餐吧转让协议》的时间之后，故在签订该协议时，二被告并没有夏XX的授权。另，夏XX与李X签订的租赁合同中也约定，夏XX需事先征得李X的书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，故夏XX也无权擅自转租房屋。从之后李X收回房屋的行为可以看出其对该转租行为是不予认可的。综合以上，本院认为原告与二被告签订的《楼顶餐吧转让协议》应属无效。故原告要求确认双方租赁合同解除无事实基础，本院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效并非完全由于二被告单方所致，原告称在订立合同时二被告自称房屋所有权人，但在双方的合同中明确写明二被告需保证原告同等享有二被告原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，故原告对二被告转租是明知的，在此种情况下原告未对二被告的转让权限尽到审查义务，而且从二被告提交的微信记录来看，原告甚至是在明知转租的情况下，仍与二被告签订协议，故原告亦存在过错，应当各自承担相应的责任。现二被告已经返还原告转让款，原告亦未提交证据证明其因合同无效导致的损失，故关于原告主张的违约金本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一、第五十八之规定，判决如下：
驳回原告陈XX之诉讼请求。
案件受理费2700元，由原告陈XX负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡莉芬
人民陪审员 邱 凡
人民陪审员 陈建东
二〇一五年二月二日
书 记 员 陈锦洪