江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣10民终99号
上诉人（原审被告）：抚州华美立家置业有限公司，住所地江西省抚州市金巢经济开发区迎宾大道999号（伟星栖凤华都）西南角商住楼幢3-1室，统一社会信用代码91361003067470226G。
法定代表人：冯波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：李方敏，江西三松律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：郑万星，男，1955年3月16日出生，汉族，住江西省崇仁县。
委托诉讼代理人：赵伯豪，抚州市临川区方园法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。
上诉人抚州华美立家置业有限公司（以下简称华美公司）因与被上诉人郑万星商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人华美公司上诉请求：1.对郑万星购置的3栋2-1室商铺的误差比超过3%的面积判决据实结算返还，减少华美公司退回房款15681.84元。2.本案上诉费用由郑万星承担。事实和理由：一审法院对郑万星购置的华美公司的3栋2-1室商铺中误差比超过3%的面积判决双倍返还认定事实错误，导致适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定是指有约定从约定，无约定或约定不明，从法定。本案中2014年12月24日华美公司与郑万星签订的《商品房买卖合同》中第五条中对于合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理，由双方自行约定。虽然主合同中的双方自行约定为空白，但是双方签订的附件四《合同补充协议》中第一条第二款中“面积确认及面积差异处理中，双方同意按照预测面积与实测面积的差异，由买受人和出卖人据实结算，多退少补。”《合同补充协议》是《商�房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等效力。关于测量规范、文件调整的规定，在补充协议的该条款中，主要是解决面积差异的处理，且各规定也是用句号，不是用逗号，不能连接起来看这段话。一审法院判决时认为华美公司在《商品房买卖合同》中第五条中对误差比超过3%的面积约定处为空白视为没有约定，但是华美公司在庭审中提出华美公司与郑万星在补充协议中对误差比超过3%的面积有约定，但一审法院却按照第二种方式处理判决误差比超过3%的面积由华美公司双倍返还，而《商品房买卖合同》华美公司与郑万星并没有选择第二种方式处理，故一审法院对该事实认定错误，导致对郑万星购置的3栋2-1室商铺的误差比超过3%的面积判决双倍返还，多判决华美公司退回房款15681.84元。
被上诉人郑万星辩称，1.双方签订的《商品�买卖合同》属于格式合同，上诉人没有按合同法第三十九条规定提醒买方注意，其让买方按了15处手印，都是重要的地方，但是对面积差异和补充协议没有要求按手印，故没有尽到提示义务。按照合同法第四十二条规定，根据本案情况，其销售面积是虚假的，不管如何、谁测量，均与买方无关，其让买方多付了购房款。2.补充协议第一条第二款应该整段理解，该段意思很明确，就是如果面积差异是因政府相关房产测量规范、文件调整原因造成的，不追究违约责任，否则应承担违约责任。其中合同第十三条有误，根本不涉及面积差异的问题。现在面积差不是该约定的原因造成的，属于约定不明，应当按商品房买卖合同的相关司法解释的规定处理，超过3%的部分双倍返还。综上，原判事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
郑万星向一审法院起诉请求：1.判令华美公司返还房价款及利息共计79,459.5元；2.判令华美公司在一个月内按购房合同约定完成封闭式阳台；3.诉讼费由华美公司承担。
一审法院认定事实：2014年12月24日，郑万星（买受人）与华美公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：“1.郑万星购买抚州华美立家置业有限公司开发的坐落在抚州市××大道北侧、曾××大道东侧××室商业营业用房，建筑面积为51.56平方米，单价5,502.4元，总价283,704元，该商品房阳台是封闭式；2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积�于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；3.买受人于2014年10月13日已一次性付清283,704元等。”
2015年11月11日，郑万星（买受人）与华美公司（出卖人）又签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：“1.郑万星购买抚州华美立家置业有限公司开发的坐落在抚州市××大道北侧、曾××大道东侧××立家建材家居广场××室商业营业用房，建筑面积为51.31平方米，单价5,357.31元，总价274,884元；2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与�同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，第1种方式为：合同约定面积与产权面积如有差异，以产权的面积为准，房款多退少补；3.买受人首付房款金额为144,884元，按揭贷款金额130,000元。另合同附件四补充协议中约定：该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用合同第十三条有关面积差异的处理方式，双方同意按照预测面积与实测面积的差异，由买受人和出卖人据实结算，多退少补。上述两份商品房买卖合同签订后，郑万星按合同约定支付了购房款，华美公司也按合同约定向郑万星交付了涉案房屋。此后，抚州市房地产测绘所对涉案房屋实际建筑面积进行了测量，测量结果为实测面积与合同约定的预测面�有差异，2017年8月8日华美公司便向郑万星出具了《关于实测多退少补的通知》两份，通知分别记载郑万星所购买的2-2-5室，合同签订建筑面积为51.31平方米，单价每平方米5,357.31元，经实测绘后建筑面积为47.13平方米，面积差4.18平方米，需退款22,394元，郑万星购买的3-2-1室，合同签订建筑面积为51.56平方米，单价每平方米550,204元，经实测绘后建筑面积为47.16平方米，面积差4.4平方米，需退款24,211元，并要求郑万星于2017年9月1日至2017年10月31日期间到抚州华美立家接待中心签订《物业管理服务协议》及办理实测多退少补手续。郑万星接到通知书，认为华美公司应双倍返还误差面积的购房款，与华美公司协商未果，遂诉至一审法院。庭审中，双方均确认郑万星诉请的未封闭阳台是指公共走廊部分。华美公司陈述该公共走廊部分并未计入涉案房屋建筑面积。
一审法院认为，郑万星与华美公司先后签订的两份商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方在合同中就商品房实际面积与合同约定面积不符时的处理方式均有约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，有约定从约定，无约定或约定不明，从法定。双方于2014年12月24日签订的商品房买卖合同中约定：“实际面积少于约定面积的，面积误差比在3%以内的房价款，由出卖人返还，面积误差比在3%以外的房价款，由出卖人双倍返还。”该合同涉及的3栋2-1室商铺，合同签订建筑面积为51.56平方米，单价每平方米550,204元，实际建筑面积为47.16平方米，面积差4.4平方米，面积误差比超过3%，其中误差比3%面积为1.55平方米，房价款8,528.72元，误差比超过3%的面积为2.85平方米，房价款为15,681.84元。因此，该套商品房华美公司应退回郑万星房款为8,528.72+15,681.84×2=39,892元。双方于2015年11月11日签订的商品房买卖合同中约定“如合同约定面积与产权面积如有差异，以产权的面积为准，房款多退少补”，该合同涉及的2栋2-5室商铺，实际面积比合同签订建筑面积少4.18平方米，华美公司应当按照单价5,357.31元，将减少面积部分的房款5,357.31×4.18=22,394元返还给郑万星。另郑万星要求华美公司支付房款利息的诉讼请求，因双方在合同中未约定，一审法院不予支持。
关于郑万星要求华美公司在一个月内完成封闭式阳台的诉请。一审法院认为，双方在2014年12月24日签订的商品房买卖合同中虽有“该商品房阳台是封闭式”，但此条款是格式条款，一般针对住宅性用房，而郑万星购买的商品房系商铺，商铺本身是不具备阳台的，庭�中双方也确认郑万星诉请的阳台实质是指公共走廊部分，该公共走廊部分并没有计入涉案房屋的建筑面积，故该封闭式阳台的条款并不适用涉案房屋，郑万星要求华美公司完成封闭式阳台，显然不合理，对该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条之规定，判决：一、抚州华美立家置业有限公司在生效后三日内返还郑万星房价款人民币62,286元；二、驳回郑万星的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为893元，由郑万星负担215元、抚州华美立家置业有限公司负担678元。
二审中，当事人没有�交新证据。
上诉人和被上诉人对一审查明的2014年12月24日双方签订的《商品房买卖合同》约定“（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”有异议，认为合同上对此是打了叉。对合同附件四补充协议第一条第二款内容没有载明。对一审查明的其他事实无异议。本院对当事人无异议的一审查明的事实予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年12月24日双方签订的3栋2-1室《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，1.双方自行约定：×；该份合同附件四补充协议中第一条面积确认及面积差异处理第二款约定：该商品房的预测面积是按照现行房产测量规范及有关补充文件预测所得。该商品房交付时，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的，不视为出卖人违约，亦不适用合同第十三条有关面积差异的处理方式。双方同意按照预测面积与实测面积的差异，由买受人和出卖人据实结算，多退少补。一审对2014年12月24日双方签订的3栋2-1室《商品房买卖合同》中关于产权登记面积与合同约定面积发生�异如何处理的事实部分认定有误，本院予以纠正。
本案经调解，未能达成协议。
根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：对郑万星购置的3栋2-1室商铺面积误差比超过３％部分的房价款是否应由华美公司双倍返还郑万星。
本院认为，2014年12月24日双方签订的3栋2-1室《商品房买卖合同》第五条对产权登记面积与合同约定面积发生差异的双方同意按第1种方式处理，但第1种方式中打了“×”，因此该条对产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理并未约定。关于该合同附件四补充协议中第一条第二款，该条款是上诉人华美公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款属于格式条款，对该条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格�条款一方的解释。从该段内容来看，按照通常理解，双方约定买受人和出卖人据实结算，多退少补适用的前提是因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的处理方式。即使当事人对该条款的理解产生争议，也应当作出不利于提供格式条款上诉人一方的解释。在本案中，并无证据证明产权登记面积与合同约定面积发生差异是因政府的相关房产测量规范、文件调整导致的，对非因政府的相关房产测量规范、文件调整导致预测面积与实测面积差异的处理方式双方并未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的�价款由出卖人双倍返还买受人。因此，一审虽然对2014年12月24日双方签订的3栋2-1室《商品房买卖合同》中关于产权登记面积与合同约定面积发生差异如何处理的事实部分认定有误，但判决上诉人华美公司对3栋2-1室面积误差比超过３％部分的房价款由上诉人华美公司双倍返还正确。上诉人华美公司认为应当据实结算，多退少补没有事实和法律依据，故对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由上诉人抚州华美立家置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 王 琳
二〇一八年二月二十六日
书记员 何凌江