福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终408号
上诉人（原审原告、执行案外人）：薛云钦，女，1972年3月21日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：王小菲、雷科保，北京大成（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴立，女，1965年4月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王灏楠，福建君立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈耀，福建君立律师事务所实习律师。
原审第三人（被执行人）：孙训勤，男，1962年12月5日出生，汉族，住福建省福清市。
原审第三人（被执行人）：陈维鸿，女，1962年11月3日出生，汉族，住福建省福清市。
上诉人薛云钦因与被上诉人吴立及原审第三人孙训勤、陈维鸿案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
薛云钦上诉称：（一）郑晓燕向一审法院出具的《情况说明》及证人证言皆能证明，讼争房产在出售给薛云钦之后，郑晓燕向薛云钦承租讼争房产，并向薛云钦指定的案外人支付租金。一审法院不能仅因薛云钦未提交房屋租赁合同和租金支付凭证便认定薛云钦未实际占有讼争房产。1.第三人陈维鸿将房屋出售给薛云钦后，将薛云钦带至讼争房屋处，告知承租人郑晓燕房屋出售的事实，今后承租讼争房屋的事情要与薛云钦商量，要将租金交给薛云钦。同时，薛云钦将讼争房屋继续出租给郑晓燕使用。因为郑晓燕按时缴纳租金，信用良好，故薛云钦一直将房屋出租给郑晓燕使用。2.讼争房屋出租给郑晓燕期间的租金，由薛云钦的儿子和朋友唐雄收取。薛云钦长期在外地工作，拖欠唐雄1.7万元借款未归还，便同意唐雄替薛云钦向郑晓燕收取房屋租金，归还借款。在还清唐雄借款之后的租金由薛云钦儿子直接向郑晓燕收取。上述事实有郑晓燕出具的《情况说明》及证人证言、唐雄出具的《情况说明》予以证明。3.案外人薛小英、田达福出具《情况说明》证明本案事实。郑晓燕承租讼争房产至2014年9月，2014年10月讼争房屋由薛小英（系薛云钦的亲戚）使用至今。案外人田达福亦向一审法院出具《情况说明》，证明其向郑晓燕、薛小英收取讼争房屋的垃圾清理费。综上所述，薛云钦提供案外人郑晓燕、唐雄、薛小英、田达福出具的《情况说明》和证人证言等证据形成一个证据链条，证明上诉人购买讼争房产后，实际占有讼争房产，并将讼争房屋出租给案外人使用。根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”及第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，签订房屋租赁合同并非租赁合同关系成立的必要条件，以口头形式成立的租赁关系同样应得到法律保护，也符合当地民俗习惯。薛云钦直接指定案外人上门收取租金，也符合客观实际情况。一审法院仅因薛云钦未提交租赁合同和租金支付凭证便认定薛云钦未实际占有讼争房产，属于认定事实错误。（二）因第三人陈维鸿长期在外地工作，薛云钦无法与其取得联系，不能办理房产过户手续，薛云钦对未办理产权过户不存在过错。薛云钦与陈维鸿签订《卖断契》并支付大部分购房款后，薛云钦欲约陈维鸿一同办理房屋过户登记手续，但陈维鸿长期在外工作，已无法联系上。依相关规定房屋过户登记手续需要房屋买卖双方一同至房地产交易登记部门办理，故薛云钦对未办理房产过户登记手续没有过错。综上所述，一审法院认定事实错误，判决不公，请求二审依法纠正一审错误判决，维护薛云钦的合法权益。
吴立答辩称：（一）第三人陈维鸿单方出具的《卖断契》不符合法律规定的合同形式要件，不属于合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议规定》）第二十八条第一项规定的条件为：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该条款非常明确的规定，买卖合同必须系“合法有效”、“书面”的合同。而《买断契》系由第三人陈维鸿单方出具的，即便满足“书面”这一条件，但薛云钦并未在该契约上有任何的签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，以书面形式订立的合同，成立的前提为“双方签字”，显然《卖断契》本身并不符合这一合同形式要件。（二）薛云钦不能够合理的证明其已合法占有讼争房屋，且其在一审过程中申请证人出庭所作的陈述，仍不能证明其已合法占有讼争房屋。薛云钦在其提交的《民事起诉状》中诉称，陈维鸿签订《卖断契》前已将讼争房屋租给案外人使用，其同陈维鸿签订《卖断契》后，因其长期在外工作未居住福清，故讼争房屋依旧由案外人租赁使用，每月租金500元，租金以现金方式支付。但薛云钦在一审中的这一说辞并不符合客观事实且有悖于常理。若薛云钦确实已实际占有该讼争房屋，不可能存在长达6年的租赁时间内，从未与郑晓燕签订过书面的租赁合同，且始终以500元每月的低廉价格对外租赁，从未增长过租金等不合理的情形。同时，薛云钦在一审中提交了唐雄、薛小英、田福达等人的《情况说明》，因情况说明实质上属于证人证言，薛云钦在一审庭审中未申请前述证人出庭作证，真实性无法确认，应由薛云钦承担举证不能的法律后果。（三）薛云钦未提供有效证据证明其已支付了全部或大部分购房款。在执行异议听证程序中，薛云钦仅提交了转账凭证，但付款者并非其本人而是其他第三人薛细珠、林康仁，根本无法证明其支付了购房款，不满足《异议规定》第二十八条第三项：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”规定的排除执行的条件。（四）讼争房屋至今未办理过户登记，系因薛云钦自身原因而未办理。薛云钦在执行异议听证与本案一审诉讼中，对未办理产权证有着截然不同的说法：在执行异议听证中薛云钦称因讼争房屋未办理土地使用权证，而双方约定土地证办理完毕后再办理房屋过户手续，故未办理产权证；随后，薛云钦显然意识到该说法根本无法满足《异议规定》第二十八条第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的排除执行条件，即改口称系陈维鸿长期在外工作无法联系，故未办理房产过户手续。但不论是薛云钦在执行异议听证中所谓的理由或是本案一审诉讼中所谓的理由，均不符合《异议规定》第二十八条第四项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。首先，讼争房屋的国有土地使用权证未办理并不影响其办理过户登记。根据《城市房地产转让管理规定》第七条:房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。”之规定，房地产转让当事人持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同即可向房地产所在地的房地产管理部门办理房产变更登记，而无需国有土地使用权证。且据了解，福清市房地产交易中心并未出台文件表示未办理国有土地权证将禁止办理房屋所有权证。根据《城市房地产转让管理规定》第七条“（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理。”之规定，房地产管理部门对房地产转让当事人的转让申请应在7日内作出是否受理申请的书面答复，若薛云钦曾经向房地产交易中心提出过变更登记申请，那么房地产交易中心也会出具是否受理的书面答复，但薛云钦并未向法院提交相关书面证据，因此薛云钦提出因讼争房屋未办理国有土地使用权证而不能办理房产变更登记的理由不能成立。其次，《卖断契》并非合法有效的买卖合同，即便讼争不动产已具备登记过户条件，凭《卖断契》也无法办理过户登记手续。根据《城市房地产转让管理规定》第八条规定，房地产交易中心在办理不动产转让登记的过程中，需要买卖双方提交符合规定内容的买卖合同，否则无法办理过户登记手续。由此可以印证，薛云钦从未去房地产交易中心了解或办理过任何产权登记手续。再次，自2008年6月11日出具《卖断契》之日起至今已有八、九年之久，薛云钦所谓的陈维鸿长期在外联系不上故无法办理产权的说法，根本不符合正常交易逻辑。任何一个真实购买房屋的买方，都会迫切的希望产权及时变更，不可能完全不在乎产权证的办理。鉴于此，只能反映两种客观事实，房屋交易系虚假，或者薛云钦主观上根本无所谓产权何时变更。不论系何种情况，薛云钦对未办理产权过户存在过错，不符合《异议规定》第二十八条第四项规定。综上所述，请求贵院维持原判，驳回薛云钦的上诉请求。
薛云钦向一审法院起诉请求：一、确认薛云钦对坐落于福清市融城镇的江滨广场5#401套房（权证号：榕融Ｓ字第××号）享有所有权；二、立即停止对福清市融城镇江滨广场5#401套房的执行。
一审法院认定的事实：2008年6月11日，薛云钦与第三人陈维鸿签订《卖断契》，约定第三人陈维鸿将其名下的坐落于福清市融城镇江滨广场5#401套房（权证号：榕融Ｓ字第××号）出售给薛云钦，卖断价35.5万元。陈维鸿在《卖断契》中确认薛云钦已付购房定金2万元，并约定协议签订之日首付32.5万元，余款2万元等陈维鸿将诉争房产的国有土地使用权证办理后支付。第三人孙训勤（系陈维鸿的配偶）、孙晴（系陈维鸿的儿子）在《卖断契》落款处签字确认。2008年6月12日，案外人林康仁、薛细妹向第三人陈维鸿的账户分别汇款1万元和31.5万元。诉争房屋产权目前仍登记在陈维鸿名下，至本案诉讼期间诉争房屋未办理国有土地使用权证。
一审法院在审理吴立与陈维鸿、孙训勤民间借贷纠纷一案中，于2015年3月4日作出（2015）榕民保字第143号民事裁定，查封、冻结、扣押孙训勤、陈维鸿名下的银行存款或其他财产，共计27397733元，并于2015年3月25日以（2015）榕民保字第143号民事裁定及协助执行通知查封了陈维鸿位于福清市产（房屋所有权证号：榕融S字39176号）。后案件进入强制执行阶段。2016年4月29日，薛云钦提出书面异议。
一审判决认为：本案争议的焦点是诉争房产的所有权以及是否存在排除执行的情形。薛云钦与第三人陈维鸿签订的《卖断契》系双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。薛云钦虽已向陈维鸿支付了大部分购房款，但从2008年6月签订《卖断契》至2015年3月法院查封讼争房产近七年期间，双方未办理产权过户登记手续，讼争房产的所有权目前尚登记在陈维鸿名下。根据物权变动原理，薛云钦未办理过户登记，不享有讼争房屋所有权。薛云钦请求确认其对诉争房屋的所有权，理由不成立，不予采信。关于薛云钦是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《异议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。就合法占有问题，薛云钦声称其签订《卖断契》后长期将讼争房屋出租给案外人使用，但未提交租赁合同和租金支付凭证予以证明，不能证明薛云钦已实际占有讼争房屋。就未办理过户登记的原因问题，薛云钦声称双方约定待国有土地使用权办理后再予以过户，但在讼争房产产权明晰的情况下，国有土地使用权证的办理并非房屋产权过户的必要条件，薛云钦对未办理产权过户存在过错。综上所述，薛云钦不具有《异议规定》第二十八条规定的排除执行的情形，其主张立即停止对坐落于福清市融城镇江滨广场5#401套房的执行，理由不成立。第三人孙训勤经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。依照《异议规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回薛云钦的诉讼请求。
本院二审期间，薛云钦提供了两份福清市玉屏街道居委会《证明》，证明薛云钦于2000年离异，离异后独自抚养子女，家庭生活困难，靠其长期外出务工维持生活，位于福清市系其购买的唯一住房，且自2008年起长期在外地工作，并已更换手机号码，无法联系。另，2017年10月17日，薛云钦与被上诉人吴立达成调解协议，薛云钦同意支付吴立15万元，吴立同意在收款后向一审法院申请解除对上述房产的查封。
本院认为，薛云钦一审提供的《卖断契》及相关付款凭证等证据可以证明其与第三人陈维鸿之间在一审法院对讼争房屋查封之前就已存在房屋买卖以及支付价款的事实；证人郑晓燕一审出庭作证，证明了其长期租住讼争房屋并向薛云钦交付房租的事实，可以认定薛云钦已占有讼争房屋；本案讼争房屋买卖过后多年未办理产权过户，不能认定为“买受人自身原因未办理过户登记”。故一审认定薛云钦不具有《异议规定》第二十八条规定的排除执行的情形，并判决驳回其诉讼请求不当。鉴于薛云钦与吴立已自愿达成调解协议，吴立同意向一审法院申请解除对讼争房产的查封，故薛云钦要求对该房产确权的请求，亦可予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市中级人民法院作出的（2016）闽01民初620号民事判决；
二、不得执行福清市融城镇江滨广场5#401套房；
三、确认上诉人薛云钦对坐落于福清市融城镇江滨广场5#401套房（权证号：榕融Ｓ字第××号）享有所有权。
一二审案件受理费各6625元均由上诉人薛云钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林国新
审 判 员 程光毅
代理审判员 陈志辉
二〇一七年十月三十日
书 记 员 张天栋