广东省深圳市宝安区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0306执异256号
案外异议人深圳市皇马资产管理有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道龙观东路3号金龙华广场物业管理处，统一社会信用代码914403000733987188。
法定代表人管智华。
申请执行人郭圣敏等31人。
委托代理人欧阳如松、陈敏如，广东林德律师事务所律师。
被执行人深圳市玉壶轩房地产有限公司，住所地深圳市宝安区龙华镇龙内圣外观东路3号一楼，组织机构代码668546185。
法定代表人李腾达。
申请执行人郭圣敏等31人与被执行人深圳市玉壶轩房地产有限公司保证合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院作出的（2016）粤03民初6438-6468号民事判决书发生法律效力后，被执行人至今未履行上述法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理。在执行过程中，案外人深圳市皇马资产管理有限公司提出异议，请求撤销案号为（2016）粤0306民初16901-16962号《协助执行通知书》，终止对深圳市国美电器有限公司、深圳市苏宁云商销售有限公司的执行，本院依法受理，组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
案外异议人称，异议人的租户深圳市国美电器有限公司（下称国美公司）、深圳市苏宁云商销售有限公司（下称苏宁公司）称其于2016年12月27日收到贵院送达的的（2016)粤0306民初16901-16962号《协助执行通知书》，要求国美公司及苏宁公司扣留应向深圳市玉壶轩房地产有限公司（下称玉壶轩公司）支付的租金，并将租金支付至法院账户。异议人认为：异议人受马瑶忠先生委托对金龙华广场被执行韧业进行出租及对金龙华广场物业进行管理工作，租金收益已非被执行人玉壶轩公司所有，法院无权对租金执行。具体事实和理由如下：l、2015年11月25日，马瑶忠先生签订委托书：委托深圳市皇马资产管理有限公司（下称皇马公司）对金龙华物业进行租赁并收取租金。2、2016年4月15日，玉壶轩公司及皇马公司等各方在坂田法院主持下签订了《执行和解协议书》，明确了由皇马公司作为出租主体与国美公司及苏宁公司进行出租方主体变更。3、2016年4月21日与苏宁公司签订了《补充协议》，2016年4月25日与国美公司签订了《出租方主体变更三方协议》。4、《补充协议》、《出租方主体变更三方协议》签订后已经开始实际履行，玉壶轩公司不再是物业的出租人，苏宁公司、国美公司己开始履行《补充协议》、《出租房主体变更三方协议》约定的义务，向异议人支付租金及物业管理费，异议人也向其开具了发票。再者，异议人已经实际接手金龙华广场的运营管理，负责发放管理处数十名员工的工资和社保，支付物业管理处日常电梯维修、清洁卫生、水、电、通讯等费用，负责停车场的秩序维护。因此，玉壶轩公司在苏宁公司、国美公司已无租金可收取，该租金并不是被执行人玉壶轩公司的财产。综合以上情况，本案涉及的金龙华广场物业租金收取的权利已经属于异议人，贵院对金龙华广场物业租金的执行措施，己严重损害了异议人的利益，目前皇马公司己无力支付员工工资及物业维修的基本费用，金龙华广场的安全生产已无法保障。根据《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提出异议请求，请求贵院撤销(2016)粤0306民初16901-16962号《协助执行通知书》，停止对苏宁公司、国美公司的执行。
异议人为支持其主张，向本院提供了如下证据材料：1、马瑶忠委托书；2、执行和解协议书；3、《补充协议》；4、《出租房主体变更三方协议》；5、深圳增值税专用发票；6、单位缴费明细表；7、皇马公司员工工资签收表（2017年1月）；8、皇马公司员工工资签收表（2017年2月）。
申请执行人向本院提交书面答辩意见，一、异议申请人在本案中依据与第三人苏宁、国美签署的《补充协议》提起执行异议之诉，而该《补充协议》是基于第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司与案外人谢国辉、马秀丽签署的《以房抵债协议》，因为以房抵债协议中用于抵债的房产属于小产权房，该抵债行为也就明显违反了法律禁止项规定，依法无效。所以，原告与第三人签署的《补充协议》依法也不具有法律效力，不足以排除本案的执行。二、第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司在法院现有多个未执行案件，金额巨大。第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司在明知存在重大债务未清偿的情形下，与案外人谢国辉、马秀丽签署《以房抵债协议》也就存在重大以虚假协议转移被执行人财产的嫌疑。现深圳市皇马资产管理有限公司也已基于以房抵债的行为实际收取了巨额租金，实际获取了巨额利益。因此，答辩人请求法院依法查实以房抵债行为的真实性后，依法追究相关责任人法律责任。理由如下：1、《以房抵债协议》所涉及的债权金额没有明确、债权来源没有明确，至今没有客观证据能够证实债权债务的真实性。所抵房产也没有经过评估程序明确价值。在这样的情形下，第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司居然自愿将价值数亿元的财产抵给异议申请人马瑶忠，第三人与异议申请人存在重大以虚假协议转移被执行人财产的嫌疑。2、《以房抵债协议》所涉及的房产属于第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司，涉及的债务却属于案外人谢国辉个人所负债务。因此，案外人谢国辉将第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司的房产用于抵偿个人债务也直接损害了第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司债权人合法权益。所以，即使以房抵债行为真实有效，也不成立第三方债权人，不能对抗本案31名答辩人。3、《以房抵债协议》系第三人深圳市玉壶轩房地产有限公司与案外人谢国辉、马秀丽签署。后案外人马瑶忠主张马秀丽是代为其签署，真正的债权人是马瑶忠。而本案中第三人深圳市皇马资产管理有限公司又再接受马瑶忠的委托与原告发生租赁合同关系。答辩人有理由怀疑，出现如此多个主体的原因在于行为人畏惧法律，畏惧承担以虚假协议转移被执行人财产的法律责任。4、异议申请人在本案中提交的证据《以权益抵债协议》的实质也是以房抵债，而且，《以权益抵债协议》为三方协议，而作为协议主体的大龙华同乡会并没有在协议上签字盖章。依法，该协议并未生效。三、本案中的异议申请人在苏宁、国美提起的执行异议之诉中均作为了第三人参与了案件审理，贵院作出的执行异议之诉的判决书已经充分说明异议申请人在本案中的异议主张缺乏事实及法律依据。而异议申请人在本案中的主张与在苏宁、国美提起的执行异议之诉中的主张与证据材料基本一致，异议申请人再次提起执行异议不仅有违一事不再审的基本原则，也是在恶意浪费司法资源，恶意拖延与逃避答辩人正在贵院进行的执行诉求。
经审查查明，申请执行人郭圣敏等31人与被执行人深圳市玉壶轩房地产有限公司保证合同纠纷一案，本院在执行过程中，作出（2016）粤0306执16901-16962号执行裁定书，提取被执行人深圳市玉壶轩房地产有限公司的租金（国美电器以人民币12000000元为限）……并向深圳市国美电器有限公司发出协助执行通知书，要求该公司将已暂停支付且到期租金划入本院执行款帐户；提取被执行人深圳市玉壶轩房地产有限公司的租金（苏宁电器以人民币4800000元为限），并向深圳市苏宁云商销售有限公司发出协助执行通知书，要求该公司将已暂停支付且到期租金划入本院执行款帐户；深圳市国美电器有限公司和深圳市苏宁云商销售有限公司均向本院提出执行异议，本院裁定驳回其异议请求。另查，涉案租赁房产位于深圳市龙华××龙观××号金龙华广场，属于历史遗留被执行人自建物业，由于政策原因，土地及房产都未登记确权。
本院认为，本院依据深圳市国美电器有限公司和深圳市苏宁云商销售有限公司与被执行人签订的《房屋租赁合同》作出执行裁定书和协助执行通知书，符合法律规定。因涉案房产未经有关部门登记确权，异议人以涉案房产已被被执行人以物抵债为由，向本院提出撤销协助执行通知书，终止对深圳市国美电器有限公司和深圳市苏宁云商销售有限公司执行的请求理由不成立，不足以排除本案的执行。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外异议人深圳市皇马资产管理有限公司的异议请求。
当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 孙志亭
审 判 员 叶仕平
人民陪审员 陈 惠
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 王 琦
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
……
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
……