福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初878号原告招商银行股份有限公司泉州南安支行，住所地南安市柳城街道柳城街新新帝景东方广场一、二层，统一社会信用代码91350583567312195A。负责人李文炳，该行行长。委托诉讼代理人张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。被告黄玉算，女，1985年11月15日出生，汉族，住南安市。委托诉讼代理人傅金波，泉州闽南法律服务所法律服务工作者。被告南安龙城房地产开发有限公司，住所地南安市美林盛世龙城12幢203、204，统一社会信用代码91350583786937216J。法定代表人谢志卿，该公司执行董事。本院立案受理原告招商银行股份有限公司泉州南安支行（以下简称招商银行南安支行）与被告黄玉算、南安龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）金融借款合同纠纷一案，依法由审判员陈燕能适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告黄玉算的各自委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告龙城房地产公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告招商银行南安支行向本院提出如下诉讼请求：1、被告黄玉算立即偿还原告《个人购房借款及担保合同》（合同编号为110131595084007102）项下的贷款本金共计153286.68元，并按前述合同约定向原告支付自2016年4月21日起至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2017年1月3日的利息、罚息、复息合计5763.46元）；2、被告黄玉算立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费6689元；3、原告有权就上述全部款项以被告黄玉算提供的抵押物【址在美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城9幢5层501B室，房屋所有权证号：南房预（商）字第0120110411号】折价或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4、被告龙城房地产公司对上述全部款项承担连带清偿责任；5、本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由二被告承担。事实和理由：2011年7月12日，就被告黄玉算向被告龙城房地产公司支付址在南安市住宅的购房款事宜，二被告与原告签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号为110131595084007102），约定原告向被告黄玉算提供总额为224000元的购房借款，借款期限为240个月，自2011年7月12日起到2031年7月12日止，还款方式为等额还款，具体借款金额、借款期限、扣款账户均以借款借据为准。被告黄玉算向原告提供上述所购房屋作为购房借款合同项下的贷款本息及其他相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于本金、利息（包括复息、罚息）以及原告实现债权的费用。被告龙城房地产公司就购房借款合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用，保证期间至被告黄玉算持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由原告保管之日止。2011年7月14日，原告办理了抵押预告登记。2011年12月15日。原告一次性向被告黄玉算提供总额为224000元整的借款，被告黄玉算向原告出具编号为595576000188的《个人贷款借款借据》，证明原告已依约履行房款义务，该笔贷款期限自2011年12月15日起至2031年11月15日止，执行年利率为7.755%，扣款为每月20日，首次扣款日为2011年12月20日。被告黄玉算自2015年7月份以来连续超过三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，该情形属于《个人购房借款及担保合同》第38条约定的原告有权宣布借款合同提前到期的情形。根据《个人购房借款及担保合同》第39条的约定：“一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施：39.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；39.3要求共同债务人、保证人或其他相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；39.4.2依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。为维护自身合法权益，现原告特依法提起诉讼，请求法院依法查清事实，判准原告的诉讼请求。被告黄玉算辩称：一、被告黄玉算因向龙城房地产公司购买涉案房屋，并与原告及龙城房地产公司共同签订诉争《个人购房借款及担保合同》，向原告借款224000元，借款后因遭遇经济受挫，部分贷款债务未能按照约定偿还，具体拖欠金额以法院查明的事实为准。二、被告黄玉算目前已因严重经济危机无力继续履行《个人购房借款及担保合同》，为最大限度减轻被告黄玉算的经济损失，避免因判决后房屋被拍卖而导致价格严重缩水以及发生拍卖过程中的评估费、拍卖佣金等，给被告黄玉算造成重大损失，进一步加重被告黄玉算危机，请求法院主持调解，由龙城房地产公司先行偿还银行的贷款债务余额，并尽快为被告黄玉算办理涉案房屋产权证，再由被告黄玉算通过市场交易出售涉案房屋，以售房借款优先偿还龙城房地产公司；或由被告黄玉算先偿还截止现在的逾期款项，其余贷款继续按照原合同约定履行还款。被告龙城房地产公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2011年7月12日，原、被告签订一份合同编号为110131595084007102号的《个人购房借款及担保合同》，约定原告作为贷款人，被告黄玉算作为借款人，被告黄玉算作为抵押人，被告龙城房地产公司作为保证人，由原告向被告黄玉算提供总额为224000元整的购房借款，用于支付被告黄玉算向被告龙城房地产公司所购买的址在美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城9幢5层501B室住宅的购房款。贷款利率为年利率7.755%；借款期限为240个月，自2011年7月12日起到2031年7月12日止；还款方式为等额本金；被告龙城房地产公司为合同项下的贷款提供连带保证，保证范围包括但不限于贷款本金、利息（包括复息、罚息）以及实现债权的费用；借款人连续超过三个月或累计超过六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；与本合同项下贷款相关的所有费用，以及在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿还应付费用情况下，贷款人为实现债权而支出的律师费、诉讼费用等所有费用，均由借款人全数负担；被告黄玉算以其购买的址在美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城9幢5层501B室房产作为本案合同项下的抵押物，并办理了预购商品房抵押登记手续，上述合同签订后，原告于2011年12月15日将贷款本金224000元划入被告黄玉算指定的开发商账户。被告黄玉算未能依约按期归还约定的贷款本息，被告黄玉算自2015年7月份以来连续超过三个月、累计超过六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息。原告委托福建旭恒律师事务所张雪玲律师进行本案的诉讼，支付了律师费6689元。以上事实，有原告提供的被告身份证、企业公示信息印件、《个人购房借款及担保合同》、房地产按揭登记证、个人贷款借款借据、贷款信息表、客户还款清单、客户逾期清单以及《委托代理诉讼协议书》、律师费发票为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告对证据的真实性和证明对象均没有提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，依法可以作为本案定案的依据。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》主体适格、意思表示真实，内容合法，依法有效。双方当事人均应按合同的约定恪守履行。被告黄玉算未按合同约定按时足额还本付息，已经构成违约，依法应当承担清偿责任和违约责任，原告请求被告黄玉算偿还借款本金及相应的利息、罚息符合合同约定和法律规定，可以支持。上述合同还约定原告为实现本案债权而支出的律师费由被告黄玉算全数负担，该约定合法有效，故原告因本案诉讼支付律师费6689元亦由被告黄玉算负担。被告龙城房地产公司为本案借款提供连带保证责任担保。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告请求被告龙城房地产公司承担保证责任符合合同约定和法律规定，亦可以支持。虽然被告黄玉算提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告请求行使抵押权不能成立。被告南安龙城房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、被告黄玉算应于本判决生效后十日内，偿还原告招商银行股份有限公司泉州南安支行借款本金153286.68元和利息、罚息、复息（自2016年4月21日起至清偿之日止的利息、罚息、复息，按中国人民银行有关规定和合同约定计算）以及律师费6689元；二、被告南安龙城房地产开发有限公司对被告黄玉算的上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告南安龙城房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄玉算追偿；四、驳回原告招商银行股份有限公司泉州南安支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3615元，减半后收取为1808元；由原告招商银行股份有限公司泉州南安支行负担25元，被告黄玉算、南安龙城房地产开发有限公司负担1783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈燕能二〇一七年八月三十一日书记员  周雪芳附页：一、本案引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。