江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0623民初4724号
原告：周明，男，1966年3月13日生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：金垒，江苏煜衡律师事务所律师。
被告：南通中邦涂料有限公司，住所地江苏省如东县丰利镇虹桥路65号。
注册号：320623000112469。
法定代表人：曹德华，董事长。
委托诉讼代理人：周烈，江苏南黄海律师事务所律师。
原告周明与被告南通中邦涂料有限公司（以下简称“中邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理。原告周明的委托诉讼代理人金垒、被告中邦公司的法定代表人曹德华及其委托诉讼代理人周烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周明向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即返还原告租金人民币64974元，并承担其中30000元自2016年1月1日起至实际履行之日止，34974元自2016年5月25日起至实际履行之日止，按年利率6%计算的利息；2、诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年5月14日签订的合作协议；2、判令被告立即返还原告租金人民币64974元，并承担其中20000元自2016年1月1日起至实际履行之日止，44974元自2016年5月25日起至实际履行之日止，按年利率6%计算的利息；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月30日，原告周明与被告中邦公司签订协议书一份和补充协议两份，约定原告使用被告的资产、场所、证照生产油漆，开展市场营销，由原告每年交纳3万元作为软硬件租赁使用费。协议签订后，原告依约给付了3万元租赁使用费，但原告将原材料运至被告处，被告一直未能交付厂房给原告使用。2016年5月14日，原、被告重新签订了一份合作协议，约定原告周明承租被告名下厂房四间，年租金3万元，租期自2016年5月20日至2021年5月30日止，被告另出具借据一份，约定被告之前所用原告的材料作价34974元作为房租在下一年度的房租中抵扣。协议签订后，被告并未按照合同约定交付房屋，反而发短信要求增加房租，否则不给使用。时至今日，被告共收到原告64974元租金，却一直未能按照协议约定交付厂房，已经构成违约。为此，原告多次向被告索要租金，但被告一直未予理睬。无奈之下，原告具状诉至法院，请求判如所请。
被告中邦公司辩称：1、2015年12月30日，原、被告双方签订协议书一份、补充协议两份、房产租赁费协议一份，约定了双方系合作经营模式，被告投入固定资产厂房、仓库、办公室及部分设备和生产油漆的资质证照作为软硬件投入，原告负责提供共同经营的全部流动资金。合作协议签订后，被告立即展开市场调研，花去大量人力物力，而原告却未按照协议约定投入资金组织生产，而只花费了三万多元买了部分做腻子的原材料，做油漆的原材料分文未买，被告曾多次致电原告催促其购买原料，但原告一直拖延，称没钱继续履行合作协议，故双方于2016年5月14日签订了第二份合作协议，协议中约定：原告承租被告的厂房、仓库、办公室等，年租金3万元；被告的各种资质证书、营业执照、税务证、商标证书等提供给原告使用。同时该协议第六条明确约定，以前双方签订的协议自该协议签订之日起全部作废；2、被告已经按约履行了涉案房屋的交付义务，不存在违约。协议签订后，原告依约给付了3万元租金，被告立即对原告所租赁的厂房、办公室、仓库、设备及食堂等全面进行整修，原告将原材料及几车空油漆新桶运至被告处，截止第一次庭审之日仍有部分原材料及空油漆桶存放在被告的仓库中，办公室中也放置了原告的办公桌椅，原告几次带客户来看生产的车间和仓库，并在其租赁的办公室内接待客户，不存在原告主张一直未能交付房产的情况。被告多次催促原告对其所租赁的资产进行登记，但由于原告的原因一直未能办理交接登记手续；3、原告将其花费34974元所购买原材料以房租的形式盘给被告，被告并不情愿，现在这些原材料有质量问题，原告还要求被告以退房租的形式退钱没有任何道理；4、正是由于原告的违约行为导致原、被告双方所签订的协议无法履行，给被告造成60万元以上的实际损失，被告保留反诉的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，原告周明（乙方）与被告中邦公司（甲方）签订《协议书》一份，内容为：根据甲乙双方友好协商，乙方自筹资金，利用甲方资产、场所、证照生产油漆，开展市场营销，协议如下：一、甲方权利和义务：1、……2、甲方向乙方提供的车间、宿舍、办公室、仓库等，自本协议签订之日起10天内由甲方全面维修。3、甲方协助乙方开设账户、开具发票、独立建账、申报税务等。甲方商标可由乙方使用，工资及相关费用各负其职。二、乙方的权利和义务：1、乙方的生产设备由乙方自己负责，凡乙方自己购买的设备等物，产权归乙方所有。……4、乙方每年向甲方交纳人民币三万元作为硬、软件承担租赁使用费。三、乙方所用甲方的资产自协议签订10日内办好交接登记手续，不在登记范围内的，乙方需要使用时可补办登记。凡未登记的甲方资产，乙方不挪用，登记在册的资产在协议履行期内，保养、维修由乙方负责。……六、本协议暂定五年，自2015年12月20日至2020年12月20日止。乙方单独租赁的房产等自2016年3月1日起起算……同日，双方又签订了两份《补充协议》，其中《补充协议（一）》约定：1、乙方所租甲方厂房面积240平方米左右，仓库面积150平方米左右，办公室2间，宿舍2间，食堂合用，腻子车间合用。……《补充协议（二）》约定：1、除乙方所租甲方的厂房和附属设施外，乙方出流动资金，甲方必须保证年销售额达五十万元以上，否则乙方不承担任何费用和亏损。……上述协议签订后不久，原告周明即将其油漆空桶、办公桌椅及原材料等运至涉案租赁物内。
2016年5月14日，原告周明（乙方）与被告中邦公司（甲方）又签订《合作协议》一份，约定：一、甲乙双方合作形式：乙方第一年出资承租甲方厂房四间计120平方米，仓库160平方米，办公室宿舍计100平方米，租赁时效于2016年5月20日至2021年5月30日，年租金30000元。二、甲方各种资质证书、营业执照、代码证、税务证、银行开户许可证、商标证书提供乙方使用，确保乙方生产经营顺利进行。三、甲方权利和义务：1、安全、环保及政府部门开会、检查、接待、一切证照年检换证由甲方负责并承担费用。2、所有被乙方租赁的房产、设施维修及保养由甲方负责并承担费用。……六、……以前甲乙双方签订的协议自本协议签订之日起作废。
另查明，2015年12月31日，原告向被告支付了房租20000元。2016年5月23日，原告通过银行转账的方式向被告支付租金10000元。同年5月24日，被告向原告出具了《借据》一份，内容为：“兹有南通中邦涂料有限公司借周明材料费34974元整（前期合作协议投入的材料全部结算给中邦涂料公司），此费在下期年度房租费中扣还。经手人：曹德华”
再查明，2017年7月28日，原告委托盐城市大丰区大丰港法律服务所向被告发出律师函一份，主要内容为：2016年5月14日，被告中邦公司与原告周明签订协议书，协议约定被告将厂房出租给原告，租赁期自2016年5月20日至2021年5月30日，年租金3万元。协议签订后，原告周明已交纳房租3万元，另2016年5月24日，被告中邦公司向原告周明借材料款34974元，且被告承诺该款在下年度房租中扣还，故被告中邦公司共计收到原告64974元房租后一直未能将房屋交付原告使用，嗣后，原告周明多次要求被告退还租金，未果，被告已经构成违约，特函告要求被告退还上述租金并赔偿损失3万元，合计94974元。”。2017年7月31日，被告委托江苏南黄海律师事务所回函，主要内容为：“一、被告中邦公司与原告周明于2015年12月30日签订协议书一份，该协议涉及两个方面内容，一是原告周明筹集资金利用被告的资产、场所、证照生产油漆，开展市场营销；二是原告周明生产所需厂房系向被告租赁。二、2015年12月30日，原告与被告签订补充协议一份，明确了租赁房屋的面积及用途。三、2016年5月14日，原告与被告签订合作协议，明确了年租金为30000元。四、2016年1月初，被告中邦公司将协议项下出租的房屋交付给原告，1月底，原告周明分多次将生产原料等存放在出租房屋内。因此，协议签订后，被告随即履行了租赁房屋的交付义务，原告周明应支付2016年5月20日至2018年5月20日的两期房租，共计6万元。五、原告与被告签订合同后，没有按约组织生产，被告为了履行合同义务，又不能自行组织生产，已造成重大损失。六、合同期内，被告多次与原告协商解决方案，均未果，不存在合同签订后中邦公司未能交付房屋的事实”。
还查明，原、被告自2015年12月30日协议签订后，通过手机短信的方式就合作及涉案房屋的整修等内容进行了沟通，其中被告法定代表人曹德华在2016年1月22日的短信中称，“车间宿舍翻建推迟到正月十五左右开工一周内完成”；同年3月3日的短信中称，“近期车间和办公室改造人员一齐进场同时进入施工……”；同年4月13日的短信中称，“按合同我已经在三月二十五号前对车间等全部整改完毕……”；同年9月19日的短信中称，“你再考虑一下，同意的签个补充协议，我可立即开工按规定把给你的车间宿舍仓库搞好交给你”；同年9月21日的短信中称，“周明兄弟，三天前发给你的信息考虑好发信告诉我，以便及时施工准备”。
还查明，原告周明已经于2017年11月4日将其油漆桶、办公桌椅等物品从涉案租赁物中搬走。
本院认为，原、被告双方签订的协议虽然涉及合作经营的内容，但是本案所涉纠纷系因租赁房产所引发的房屋租赁纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方在自愿协商的基础上订立的协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。本案讼争的焦点主要是被告中邦公司作为出租人有无履行租赁物的交付义务，如已履行，那么租赁期限如何计算，租金是否需返还等问题。
关于被告作为出租人有无履行租赁物的交付义务的问题。首先，在原、被告于2015年12月30日签订协议书及补充协议后，原告周明即陆续将油漆空桶、办公桌椅及原材料等运至案涉租赁物内，上述物品一直存放至2017年11月4日原告将其搬走，如果说被告未履行租赁物的交付义务实乃牵强。其次，从原、被告于2016年5月14日签订的《合作协议》看，双方又重新约定，租赁期限从2016年5月20日开始起算，那么直至2017年7月28日，原告周明才委托律师向被告发出主张案涉房屋未能交付、要求退还租金的律师函，试想，原告周明作为一个生意人，在与被告签订书面协议的情况下，若房屋迟迟未能交付，则在租赁期开始起算后的一年多时间才通过发律师函的方式向被告提出异议，而在此举之前并无证据证明原告曾经向被告主张过上述相关权利，这不符合常理，原告应承担其怠于履行权利的法律后果。再次，原告提出涉案房屋一直处于整修状态导致原告未能使用，故涉案房屋实际上未交付。对此，本院认为，双方于2015年12月30日签订的协议因故无法履行后，又于2016年5月14日第二次签订了针对案涉租赁物的协议，应当说，原告周明对其所租赁房屋的现状系经充分了解的基础上与被告签订的。虽然，两次协议中均约定了对案涉房屋的整修义务，但并未约定房屋整修到何种程度才算达到交付标准。因此，不能因租赁期已开始起算但房屋尚在整修中就否认房屋交付的效力。况且，如前文所述，原告自2015年12月30日的协议签订后就陆续将其物品运至所租赁的房屋中，已经开始实际使用房屋，故对其案涉房屋一直未能交付使用的主张不予支持。
关于租赁期限如何计算的问题。被告认为，原告周明的物品于2016年1月即运至租赁物内，故应当从2016年1月1日起算租金。对此，本院认为，首先，从2016年5月14日双方签订的合作协议内容看，该协议最后一条明确约定，“以前双方签订的协议自该协议签订之日起作废”，该份协议对租赁期限的约定系从2016年5月20日起算。其次，从2017年7月31日被告向原告回复的律师函看，其也认可原告周明支付房租应从2016年5月20日起算。故原告周明将其物品运至租赁物内的时间与租赁期开始的时间不能相等同，被告主张租赁期限应当从2016年1月1日起算没有依据。综上，本院认为，租赁期限应当从2016年5月20日起算。
关于租金如何计算、是否需要返还的问题。首先，原、被告双方于2016年5月14日签订的合作协议约定租赁期自2016年5月20日至2021年5月30日止，此次诉讼，原告系认为被告未能履行案涉租赁物的交付义务，故而在请求返还租金的同时，要求解除双方签订的上述协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原、被告双方协商一致可以解除合同。经本院释明，原告在2017年10月19日的庭审中将诉讼请求变更为解除协议、返还租金并支付利息损失。被告于2017年12月14日的庭审中同意解除案涉协议，故双方合意解除协议的时间为2017年12月14日。租金应当从2016年5月20日计算至2017年12月14日。原告向被告支付了第一年度的租金30000元，另外被告出具的借据显示向原告借款34974元冲抵下一年度房租，故被告共计收到原告64974元，本案租赁期限不满两年，存在租金需要退还的问题。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，通过原、被告2015年12月至2016年9月期间的手机短信内容可知，被告在该段期间内对案涉房屋进行了整修，从2016年9月19日、9月21日被告回复原告的短信可看出，当时案涉房屋还尚在整修中，房屋整修系合同约定的内容之一，维修案涉房屋势必会在一定程度上影响原告对其的使用，故应当相应减少租金，本院依据法律规定，结合双方合同约定，酌情考量将2016年5月20日至2017年5月19日期间即第一年度租金减少二成，减少后租金为24000元/年（30000元/年×80%）。关于2017年5月20日至2017年12月14日期间的租金，因原告并未提供证据证明被告在该段期间内同样对案涉房屋进行了维修或者之前的维修一直处于持续状态，故对于租金减少的标准不宜与第一年度相同。被告自认曾于2017年5、6月份在原告周明租用的仓库前面搭建彩钢棚，同时结合其他证人证言，本院认为该施工行为对于原告使用其仓库亦会造成一定不便，故而酌定2017年5月20日至2017年12月14日期间的租金减少1000元。综上，被告应当向原告退还的租金为24919元[30000+34974-24000-（15000+30000÷365×25天-1000）]。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告周明与被告南通中邦涂料有限公司于2016年5月14日签订的《合作协议》于2017年12月14日解除；
二、被告南通中邦涂料有限公司于本判决生效后十日内向原告周明退还租金人民币24919元。
三、驳回原告周明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1424元，由原告周明负担878元，被告南通中邦涂料有限公司负担546元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1424元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 陈金平
审 判 员 张慧敏
人民陪审员 吴明秀
二〇一八年三月十三日
书 记 员 徐 竞