浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终494号
上诉人（原审被告）：上海熠森实业有限公司，住所地：上海市普陀区金昌路1858号1幢159室。统一社会信用代码：91310107093588260H。
法定代表人：马一弢，总经理。
委托诉讼代理人：陈臻，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：嘉兴创新园发展有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区智富中心75幢401室。统一社会信用代码：91330411685597259U。
法定代表人：王会军，总经理。
委托诉讼代理人：凌巧荣，浙江红船律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卜一奇，浙江红船律师事务所律师。
上诉人上海熠森实业有限公司（以下简称熠森公司）因与被上诉人嘉兴创新园发展有限公司（以下简称创新园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熠森公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一审认定事实不清。熠森公司之所以未及时支付租金及物业费，是因创新园公司未按照双方签订的补充协议按时支付装补费用。创新园公司无任何正当理由拖延支付装修款，导致熠森公司只能先行垫付装修款项，占用了正常经营资金。创新园公司在此期间未提出书面催告，属于严重过失。违约责任不应由熠森公司一方承担，一审判定的违约金偏高，且重复计算，即使熠森公司承担相应的违约赔偿，也应根据创新园公司实际损失酌定。熠森公司所收取的装补费用，均实际用于系争商铺装修及相关道具的购买，按合同约定，返还的前提是熠森公司提前解除合同。但直至今日，熠森公司仍在正常经营，并未单方面解除合同，故不构成返还条件。一审法院未经相关权威评估机构评估实际价值，即作出由熠森公司按未使用天数折算返还装修款的判决，无相应依据。请二审撤销一审判决，并委托相关评估机构对系争房屋的装修残值进行评估鉴定。庭询中，熠森公司补充以下理由：《租赁合同补充协议三》签订的前提是创新园公司一直不付装修补贴，为了尽快拿到垫付费用才签订该补充协议，但是创新园公司一直没有正常履行协议。熠森公司认为应按照《租赁合同》约定的租金支付，后期物业服务上有很多瑕疵。不履行协议的过错不单单在熠森公司一方。熠森公司一直在履行《补充协议三》的第四条约定内容，一直都在支付租金，创新园公司从来没有履行约定义务。熠森公司从来没有提出过解除合同，没有停止过任何经营，因对租金费用存在异议所以未付，不存在违约行为。
创新园公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，熠森公司的上诉理由均不能成立。双方之间的租金支付、装修款返还都有明确约定，且是真实意思表示。一审判决后熠森公司多次电话、短信、律师函形式告知创新园公司办理腾退事宜，但是熠森公司违反诚信原则至今未进行腾退。熠森公司的本次上诉实际用意是拖延一审判决生效时间，所以恳请二审法院对上诉人的上诉请求予以驳回，并且督促熠森公司立即与创新园公司按照一审判决办理腾退、交接及费用结算。
创新园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人之间的嘉兴市中关村广场购物中心F1-116、117、118商铺租赁合同关系；2.判令熠森公司将租赁物业及设备设施恢复原状，如未恢复原状的，应赔偿恢复原状的费用4万元（暂定），熠森公司将租赁物业及设备设施恢复原状后，立即腾退该商铺；3.熠森公司立即支付创新园公司从2016年10月1日至2018年8月31日的租金66000元、物业费65163.38元，合计131163.88元。支付2017年9月1日至起诉之日的租金每日200元、物业费每日166.67元；4.判令熠森公司赔偿从起诉之日至实际腾退之日的租金损失每日200元；5.判令熠森公司赔偿从起诉之日至实际腾退之日的物业费损失每日166.67元；6.判令熠森公司支付逾期支付租金、物业费违约金24016.73元（以欠款总额为基数，按照每日0.1%从2016年10月1日计算至2017年8月31日止；从2017年9月1日至实际支付之日仍按每日0.1%的标准计算）；7.判令熠森公司支付提前终止合同的三个月租金损失18000元；8.判令创新园公司有权没收熠森公司交付的承租保证金10万元；9.判令熠森公司支付创新园公司装修返回款1317904.22元；10.判令熠森公司赔偿创新园公司实现债权的费用46900元；11.诉讼费用由熠森公司负担。
一审法院认定事实：创新园公司为嘉兴市中关村广场购物中心F1-116、117、118号商铺所有人。2015年9月25日，双方当事人签订了一份《租赁合同》、《补充协议》，除创新园公司起诉说明的内容外，《租赁合同》还包括以下内容：熠森公司应当向创新园公司或者创新园公司委托的物业管理公司缴纳物业费；创新园公司有权从保证金中扣除熠森公司欠付的租金、物业费和其他费用；熠森公司若违反、不遵守或不履行合同的约定义务，需赔偿创新园公司实现权利而产生的合理费用，包括律师费、诉讼费等；如果租金、物业费或其他应由熠森公司支付的费用在到期应付15天仍未支付，熠森公司有权提前终止合同，而不影响创新园公司享有的任何尚未解决有关熠森公司的违反或不遵守或不履行合同的诉讼权利。租赁物业归还时，熠森公司应将物业恢复原状，双方可协商保留在租赁物业内的装修、装饰及附属物，创新园公司无需向熠森公司支付任何补偿及赔偿。《补充协议》还约定：由于熠森公司自身因素无法正常营业或提前撤场，租赁方按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租方装修改造费用。
当天，双方当事人与上海千茂建设工程有限公司签订了一份《店铺装修合同》，后三方又在2016年1月5日达成《店铺装修合同补充协议》，施工方由上海千茂建设工程有限公司变更为熠森公司，第一笔装修补贴款472170元在2015年10月16日支付上海千茂建设工程有限公司，第二笔、第三笔装修补贴款将按照此协议支付给熠森公司，金额为786950元、314780元。
2016年7月22日，嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司与创新园公司签订了《租赁合同补充协议三》，除创新园公司诉称内容，还约定嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司协调创新园公司不晚于2016年7月15日支付熠森公司装修补贴款第三笔款10万元，第四笔款214780元在熠森公司完成协议约定工作后，于2016年8月31日前支付完毕。
以上合同及协议签订后，熠森公司向创新园公司支付了承租保证金10万元，支付创新园公司租金、物业费至2016年9月，之后熠森公司未支付租金及物业费。创新园公司向熠森公司支付了装修补贴款1573900元。
一审法院认为，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。嘉兴创新园发展有限公司商业管理分公司作为创新园公司的分公司与熠森公司签订了《租赁合同补充协议三》，创新园公司也认可该合同的效力，故《租赁合同补充协议三》属于有效合同，熠森公司辩称《租赁合同补充协议三》不是租赁合同的补充协议，仅是敦促创新园公司支付装修补贴款的意见，无法律依据，一审法院不予采信，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方当事人对与上海千茂建设工程有限公司签订的《店铺装修合同》及《店铺装修合同补充协议》均无异议，故该两份合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
对于创新园公司的第一个诉求。熠森公司自2016年10月起就未缴纳租金及物业费，按照《租赁合同》第二部分标准条款8.4条的约定，创新园公司可以提前终止租赁合同，故一审法院对创新园公司的第一项诉讼请求予以支持。
对于创新园公司的第二项诉讼请求。创新园公司要求熠森公司恢复原状，《租赁合同》第二部分1.3条约定物业的交付状态以合同附件3、4所列内容为准，但根据附件3无法准确展示房屋原状为何，需要创新园公司进一步举证证明，但创新园公司一直未提供其他证据予以证明，创新园公司主张的恢复原状的费用现无证据证实，故一审法院对创新园公司的该项诉讼请求不予支持。双方当事人可在熠森公司腾退时进一步协商装修物及附属物的处理方式，如协商不成，双方当事人可另行主张权利。
对于创新园公司的第三项诉求。本案合同属于约定解除，按照我国《合同法》第九十六条之规定，当事人一方解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故本案租赁合同解除之日，应为熠森公司收到法院送达的起诉状之日，即为2017年10月16日。熠森公司应支付创新园公司2016年10月1日至2017年10月16日期间租金。创新园公司现按照保底租金6000元/月主张租金，符合约定，故熠森公司应支付创新园公司2016年10月1日至2017年10月16日期间租金75200元（6000元/月×12月+6000元/月÷30天×16天）。按照合同约定，创新园公司可以直接向熠森公司收取物业费，故一审法院对创新园公司要求熠森公司支付物业费的诉讼请求予以支持。创新园公司主张5000元/月不超过约定范围，一审法院予以支持，故熠森公司应支付创新园公司2016年10月1日至2017年10月16日期间物业费62666.67元（5000元/月×12月+5000元/月÷30天×16天）。
对于创新园公司的第四、第五项诉求。租赁合同解除后，熠森公司仍占有创新园公司房屋，故应支付创新园公司占有使用费及物业费，创新园公司主张按照原租金200元/天及原物业费166.67元/天的标准计算符合法律规定，一审法院予以支持，即熠森公司自2017年10月17日起按照366.67元/天（其中房屋占有使用费200元/天、物业费166.67元/天）支付至熠森公司实际腾退房屋之日止。
对于创新园公司的第六项诉求。创新园公司主张的违约金标准过高，熠森公司提出异议，一审法院依法予以调整，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算。自2016年10月起至2017年9月止，每月1日按照本金11000元/月（租金+物业费）分别计算违约金至判决确定支付之日止（即违约金均按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，自2016年10月1日起按照本金11000元计算至判决确定支付之日止；自2016年11月1日起按照本金11000元计算至判决确定支付之日止；自2016年12月1日起按照本金11000元计算至判决确定支付之日止；以此类推计算至2017年9月）；自2017年10月1日起按照本金2666.67元（5000元/月÷30天×16天）计算违约金至判决确定支付之日止。双方就占有使用期间未约定违约金，故对创新园公司主张熠森公司支付该期间的违约金的诉求不予支持。
对于创新园公司的第七项诉求。该项违约金为熠森公司原因导致单方解除租赁合同的违约金，按照《租赁合同》第二部分7.2.1条约定，应当支付相当于三个月租金的违约金即18000元。
对于创新园公司的第八项诉求。根据《租赁合同》第一部分第10条规定熠森公司欠付租金、物业费及其他费用的，创新园公司有权按照合同从保证金中相应扣除。现创新园公司已经另外主张了违约金，损失已经得到赔偿，故该10万元保证金不应没收，应用于抵销以上费用，一审法院确定从创新园公司的第三项诉求中的房租、物业费中扣除该10万元。
对于创新园公司的第九项诉求。根据《补充协议》第一部分第二条约定由于熠森公司原因提前撤场，租赁方按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租方装修改造费用，故创新园公司有权要求熠森公司退还装修补贴款。根据《租赁合同》第一部分第3条约定及《租赁合同补充协议三》第二条第一款约定，一审法院确定租赁期间为2016年2月1日至2020年12月17日，共1781天，创新园公司共支付熠森公司装修补贴款1573900元，折算为883.72元/天。对于期间，约定的为撤场时间，现熠森公司未实际撤场，一审法院确定返还装修款自熠森公司实际腾退之日起按照883.72元/天计算至2020年12月17日。熠森公司辩称相关装修补贴款项已经实际投入商铺，无法也不应返还的意见，违背了双方约定，一审法院不予采信。熠森公司还辩称创新园公司未按约定支付装修补贴款项，故不返还装修款的意见，无法律依据，一审法院不予支持。
对于创新园公司的第十项诉求。根据《租赁合同》第二部分5.20条的约定，熠森公司需要赔偿创新园公司维权的律师费，本案律师费46900元未超过收费标准，故一审法院对创新园公司的该项诉求予以支持。
对于熠森公司辩称的创新园公司未及时支付装修补贴款、创新园公司存在管理问题，未提供优质的管理服务的意见，创新园公司的确有未按期支付装修补贴款的行为，但该行为并不能免除熠森公司支付租金及物业费的义务，且熠森公司在创新园公司支付了装修补贴款后还是一直拖欠租金及物业费，也未按照合同提供营业数据，故该辩解理由不能对抗创新园公司的诉求；另熠森公司称创新园公司未提供优质的管理服务，但无证据证实，一审法院不予采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除创新园公司与熠森公司之间的中关村广场购物中心F1-116、117、118商铺租赁合同关系，熠森公司于判决生效之日起十日内腾退并返还以上房屋予创新园公司；二、熠森公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司房屋租金2016年10月1日至2017年10月16日期间租金75200元、物业费62666.67元，合计137866.67元，扣除保证金100000元，还应支付37866.67元；三、熠森公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司房屋占有使用费200元/天、占有期间物业费166.67元/天，共计366.67元/天（自2017年10月17日起计算至熠森公司实际腾退房屋之日止）；四、熠森公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付创新园公司逾期付款违约金（自2016年10月起至2017年9月止，每月按照本金11000元/月自每月1日起分别计算至判决确定支付之日止、自2017年10月1日起按照本金2666.67元计算至判决确定支付之日止）；五、熠森公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司提前终止合同违约金18000元；六、熠森公司于判决生效之日起十日内按照883.72元/天返还创新园公司装修补贴款（自熠森公司实际腾退之日起计算至2020年12月17日）；七、熠森公司于判决生效之日起十日内支付创新园公司律师费46900元；八、驳回创新园公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10050元、保全费5000元，合计15050元，由创新园公司负担1750元，由熠森公司负担13300元，限于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。
双方当事人二审中均未提供新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点：一、案涉合同应否解除；二、熠森公司是否需支付违约金、退还装修补贴及相应费用如何计算。
争议焦点一。根据《租赁合同》第二部分8.4条约定，如果租金、物业费或其他应由熠森公司支付的费用在到期应付十五天内仍未支付，创新园公司有权提前终止合同。双方对熠森公司自2016年10月起就未支付租金、物业费无异议。熠森公司称创新园公司未按约支付装修补贴，一方面导致熠森公司先行垫付装修款项，占用正常经营资金，另一方面导致《租赁合同补充协议三》未成立，租金应按照《租赁合同》原约定的标准执行。对此，本院认为，《租赁合同补充协议三》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。熠森公司有关《租赁合同补充协议三》未成立的陈述，与事实不符，本院不予支持。《租赁合同补充协议三》第二条第2项对原约定租金标准进行了变更，第二条第5项约定创新园公司支付第三、四笔装修补贴款的时间及条件。从约定可以看出，租金标准的变更与创新园公司支付装修补贴款系两个独立的条款，熠森公司有关创新园公司按约支付装修补贴款是租金变更及租金支付的前提的抗辩，理据不足，本院不予采信。且在创新园公司支付了装修补贴款后，熠森公司仍未支付租金，故熠森公司有关其未付租金不构成违约的上诉理由不成立。熠森公司有关创新园公司提供的物业服务存在瑕疵的抗辩，无相应证据证实，本院不予采信。《租赁合同》中对租金、物业费的支付时间有明确约定，熠森公司有关创新园公司未书面催告存在过失的抗辩，理据不足，本院不予支持。熠森公司未按约支付租金、物业费，创新园公司请求解除合同并要求熠森公司支付物业费并按照6000元/月支付租金和占有使用费，应予以支持。
争议焦点二。1.关于熠森公司未如期支付租金及物业费的违约金，因熠森公司未按约支付款项导致创新园公司不能及时得到该笔款项而失去支配使用该笔款项的权益，一审按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算创新园公司损失，并无不当。2.提前终止合同违约金，《租赁合同》第二部分7.2.1条约定，租赁合同被提前终止，熠森公司除应承担本合同相关条款约定之违约责任外，还应一次性向创新园公司支付三个月的租金作为违约金，补偿创新园公司因熠森公司违约而提前终止合同的损失。故创新园公司请求熠森公司支付三个月的租金作为提前终止合同的违约金，符合合同约定，应予以支持。3.装修补贴费用，根据《补充协议》第一部分第二条约定，由于熠森公司原因提前撤场，租赁方按照合同未履行时间期限占合同整体期限的比例，一次性退还出租方装修改造费用；若因创新园公司商场运营不善导致出现大面积商铺停业或撤离，且在熠森公司要求3个月的整改期内创新园公司无法达至经营改善要求的（熠森公司书面提出相关整改要求至创新园公司），熠森公司可根据自身实际经营情况提出停业或撤柜，且不需要承担装修改造投入的赔偿。熠森公司辩称，其未提出解除合同，不符合该条适用的前提，其无需退还装修补贴款。对此，本院认为，当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。该条共分为两部分，分别就“由于乙方自身因素无法正常营业或提前撤场”及“因创新园公司商场运营不善导致出现大面积商铺停业或撤离”的不同情形，对装修改造费用作出了不同的处理。可见，本条应属双方就各自的原因导致合同无法履行，对装修改造费用的不同处理方式的约定。将由于熠森公司自身因素无法正常营业或提前撤场理解为因熠森公司一方的原因导致合同无法正常履行，包括因熠森公司存在未如期支付租金、物业费等违约行为导致合同被提前终止，更符合双方订立合同时的原意。一审按照双方约定判决熠森公司退还装修补贴费用正确。熠森公司有关不予退还及申请就装修残值进行评估鉴定的理由，违背了双方约定，本院不予支持。熠森公司称一审既判决熠森公司支付10万元保证金又支付违约金，属于重复计算违约金。经查，一审驳回了创新园公司没收保证金10万元的诉讼请求，并认定该10万元先行抵扣熠森公司欠付的租金和物业费，故熠森公司的该项上诉理由不成立。
综上所述，熠森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20100元，由上诉人上海熠森实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 毛 彦
审 判 员 王世好
二〇一八年五月十六日
法官助理 周 倩
书 记 员 赵婉沁