广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1303号
上诉人（原审被告一）：黄某,男，汉族，1976年2月9日出生，住深圳市罗湖区。
委托代理人：魏永霞、陈建安，广东东舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李某,男，汉族，1970年8月12日出生，住址：湖南省常宁市。
委托代理人：荣艳、钟丹，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨某，女，苗族，1976年12月29日出生，住址：广州市开发区。
委托代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。
原审被告二：惠州金衡化工公司，住所地：惠城区。
法定代表人：罗某。
上诉人黄某因租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原审原告李某、杨某向原审法院提起诉讼，请求：一、解除原被告之间的租赁合同及补充协议；二、二被告连带返还房屋装修及设备设施款516800元，同时连带返还租赁合同押金130000元及二倍租金70000元；三、二被告连带赔偿原告损失30000元。
主要事实和理由：原告与被告于2013年5月6日签订《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，双方在《商铺租赁合同》第十二条明确约定：“在租赁期内，因甲方（被告）责任导致乙方（原告）无法开业或甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方退还全部押金及倍租金作为赔偿，并赔偿乙方因本合同所投入的损失。”原告按《房屋租赁合同补充协议》约定支付乙方装修、设施设备转让费516800元，同时支付租赁押金13000元后，被告黄某将所承租档口交付给原告使用。签订租赁合同后，原告共支付2个半月租金共计35000元。原告为了保障承租商铺不被破坏，每月只能雇佣二个工人照看档口，每月支付工人工资3000元，一年共计36000元。此外，原告为了正常经营而准备，将所承租商铺清扫，维修、购买设备也开支不少，其中现手中保留有收据的共计约2万元。原告租赁后，依法向工商部们申请办理营业执照，最后工商部们不予办理营业执照。因为早在2013年元月份惠州市政府已经发文并通知被告方，其所出租临时建筑已经出租的，可以继续出租，但新出租的不给予办理营业执照。因此，原告租赁后根本就无法办理营业执照，无法正常经营。原告就本店全部投资已超过85万元。但由于被告所出租临时建筑在出租前，政府已经规划作为植物园，政府明确发文不能再作经营用房，被告明知情况下，还将商铺出租并转让给原告，直接导致原告损失巨大，对于原告的损失，被告应当依法给赔偿。本临时建筑系被告惠州金衡化工公司临时报建，并委托被告黄某出租。因此，被告惠州金衡化工公司对本租赁合同承担连带赔偿责任。
第一被告黄某辩称：一、商铺租赁合同和房屋租赁合同补充协议已经在2013年11月26日解除，解除原因是原告拖欠租金达两月以上，根据商铺第十三条约定，我方有单方解除合同权利。二、原告租赁的房屋原本是从原承租方转租而来，原承租方式曾某转租而来，原告所称的装修与设备款50多万是支付给原承租人曾某，因当时房屋装修也是曾某实施的。因此我方没有收到原告的装修以及设备款。三、因原告的违约行为，我方才解除租赁合同，应由原告承担违约责任。我方不存在违约行为。
第二被告惠州金衡化工公司辩称：一、我方不是适格主体。原告提交的合同主体是原告跟被告一，其效力也只是对被告一与原告，与我方没有关系，原告的诉求被告二承担连带责任没有法律依据，是被告一委托惠州市利兴投资有限公司全权代理商铺的租赁事宜。二、我方已经发函跟被告一解除租赁合同关系。三、我方从未收到被告的押金与租金，不清楚原告跟被告一之间的约定，我方不应承担连带责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2011年12月9日，惠州市惠城区江南街道办事处向案外人惠州市惠城区江南街道下角村第一村民小组发出《关于建设临时档口规划许可的批复》，批复：同意在位于惠城区下角××路两侧搭建钢架档口三间，面积2275平方米；使用期为两年；有效施工期为三个月；该档口属临时建设，在使用中如城市规划建设需要拆除时，应无条件自行拆除。2012年1月1日，第二被告惠州金衡化工公司（乙方）与案外人惠州市惠城区江南街道下角村第一村民小组（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于丰山路旁的空地面积5000平方米出租给乙方使用，土地租赁期限为2012年3月16日至2032年3月15日，租金前三年每月为10000元，以后递增。第二被告租赁该土地后建设临时档口对外出租。2012年5月19日，第二被告与第一被告签订《租赁合同》，约定：第一被告向第二被告租赁位于丰山路美食街B栋（3-8号）、C栋（1-14号）共20间档口，单间面积72平方米，总面积为1440平方米；租赁期限为2012年6月1日至2017年9月30日；租金前两年每月50000元，以后递增。合同签订后，第二被告将档口交付给第一被告使用。2012年6月份和7月份，第一被告委托案外人惠州市利兴投资有限公司与案外人曾某签订两份《商铺租赁合同》，约定将位于惠州市惠城区丰山路57-62号铺、63-64号铺出租给案外人曾某。2012年9月4日，案外人曾某办理了惠州市惠城区益友食府的个体工商登记。2013年5月6日，原告与第一被告签订《商铺租赁合同》，约定：（第1条）第一被告将位于惠州市××××号铺出租原告，具有合法手续；租赁押金130000元；租赁期间2013年5月6日至2016年8月31日；租金每月14000元（2013年5月6日至2014年8月31日）、15400元（2014年9月1日至2015年8月31日）、16940元（2015年9月1日至2016年8月31日）；（第9条）原告必须经营饮食行业，并接受第一被告统一管理，严格按照食街统一营业时间开灯或开门营业；（第12条）在租赁期内，因第一被告责任导致原告无法开业或第一被告擅自解除本合同，第一被告应向原告退还全部押金及两倍租金作为赔偿，并赔偿原告因本合同所投入的损失。同日，原告与第一被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：按现状转让位于丰山益友食府现有添附物及酒店内全部经营餐馆装修及设施设备，原告向第一被告支付516800元作为装修、设施设备费；还约定该租赁在原承租人的见证下，并将款项分别支付给指定的人。合同签订后，按照第一被告的指示，原告将房屋转租费516800元和押金130000元支付给指定的人。原告向第一被告支付了2013年5月份至7月份的租金。为经营餐馆，原告支付了装修及购买设施设备花费18470元。原告经营餐馆至2013年12月份，后因原告未交水电费，第二被告停止供水。2013年2月份，惠州市惠城区人民政府对惠城区范围内抢建、超建、偷建违法建设行为进行打击，以违法建设为经营场所的，不得核发许可证照。因惠城区丰山路左侧（永记海鲜酒楼一侧）与城区党校门口周边地段处于惠州市政府规划建设植物园规划区内，且这一带建筑涉嫌违法建设，工商部门对该路段片区内新设立的经营户暂停核发营业执照。原告无法取得惠州市××××号铺的经营许可证件。2013年6月8日和7月10日，惠州市惠城区工商行政管理局向原告发出责令改正通知，因原告无证经营，责令其停止经营活动。因第一被告无法直接送达，本院公告送达相关法律文书。在庭审过程中，原告明确表示其去年12月份要把商铺退回，但找不到人，现希望把档口移交给被告，两被告未表示同意。关于《关于建设临时档口规划许可的批复》是否知悉问题，原告认为被告未告知其租赁房屋系临时建筑且有相应期限，亦未将规划文件交付给原告，第一被告认为已经告知原告，并将规划许可文件交付给了原告。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，房屋租赁合同约定的租赁期限超过临时建筑的使用期限有效，超过部分无效。本案中，第一被告租赁给原告的位于惠州市××××号铺系临时建筑，且许可使用期限为两年（2011年12月9日至2013年12月9日），故原告与第一被告于2013年5月6日签订的《商铺租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，在2013年5月6日至2013年12月9日期间合同有效，2013年12月10日至2016年8月31日期间合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案租赁房屋系临时建筑，且存有许可期限，但第一被告在《商铺租赁合同》第1条明确约定该租赁房屋具有合法手续，约定的期限亦远远超过许可期限，第一被告亦未提供证据证明第一被告将租赁房屋系临时建筑且有相应期限的情形告知原告，故导致租赁合同无效及原告未能办理工商登记手续的主要过错在于第一被告。当然，原告在租赁涉案房屋时亦应谨慎地查阅房屋权属情况及到相关部门询问租赁许可情况，其对租赁合同无效亦有一定的过错。综合考虑原告和第一被告未能履行合同的原因及合同无效的过错，原告所花费的租赁转让款、装修房屋及设备设施损失应由第一被告承担454979.5元[（516800元＋18470元）×85%]。由于原告使用租赁物至2013年12月份，但原告向第一被告仅支付了2013年5月份至7月份的租金，未支付2013年8月份至12月份的租金，故原告尚拖欠第一被告2013年8月份至12月份的租金70000元（14000元/月×5个月）。因第一被告无法直接送达，本院公告送达相关法律文书，且在开庭过程中，第一被告在原告表达向其交付房屋时亦未表示同意接收房屋，故根据原告使用房屋的时间及第一被告接收房屋的意思表示，酌情确定原告应向第一被告支付房屋占用费28000元（14000元/月×2个月）。所以，扣除原告应向第一被告支付的房屋租金和房屋占用费，第一被告应向原告退还租赁合同押金32000元（130000元－租金70000元－房屋占用费28000元）。由于原告系与第一被告签订房屋租赁合同，根据合同的相对性原告，原告要求第二被告承担连带责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告李某、杨某与第一被告黄某于2013年5月6日签订的《商铺租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，在2013年5月6日至2013年12月9日期间有效，在2013年12月10日至2016年8月31日期间无效；二、第一被告黄某应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李某、杨某返还租赁合同押金32000元，并赔偿租赁转让款、装修房屋及设备设施损失454979.5元；原告李某、杨某在收到款项后三日内将位于惠州市××××号租赁房屋交付给第一被告黄某；三、驳回原告李某、杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11268元（原告已预交5634元），由原告李某、杨某负担3920元，第一被告黄某负担7348元。第一被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
当事人二审的意见
上诉人黄某不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：1、请求二审法院撤销一审判决,依法改判或发回重审;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定事实不清,证据不足。1、上诉人并未收取被上诉人房屋装修及设备设施款(以下简称“装修款”)5168OO0元,因此不应当由上诉人向被上诉人返还装修款。惠州市利兴公司根据上诉人的授权,分别于2012年6月20日、2012年7月25日与曾某签订两份《商铺租赁合同》,将惠州市惠城区×路×号商铺、×号商铺出租给曾某(详见一审被告三金衡公司提交的证据3、证据4)。曾某登记成立了惠州市惠城区益友食府。之后,曾某将益友食府转让给被上诉人,双方于2013年5月6日签订了《房屋租赁合同补充协议》,约定了装修款516800元和押金13万元。但因曾某欠上诉人租金未付,被上诉人为了避免对其承租商铺有不利影响,遂要求上述款项中的30万元交至上诉人处,由上诉人扣除曾某因经营益友食府所欠租金、水电等费用后,多除少补。上诉人收到30万元后,将13万元作为押金,另扣除曾某所欠的租金和水电等费用,将余款均交付给了曾某。可见,上诉人只收取了押金13万元,并未收取装修款。事实是,曾某收取了装修款后,曾某才将商铺交付给被上诉人接管,被上诉人与曾某之间因商铺转让的经济纠纷,与上诉人无关。2、被上诉人交纳的押金13万元,不足以抵销违约金及所欠租金和场地占用费,还需向上诉人支付欠款。上诉人与被上诉人签订了《商铺租赁合同》,该合同第13条规定,乙方逾期60天未交租金的,甲方(即上诉人)有权单方解除合同,扣除乙方50%押金作为违约金赔偿。原告因拖欠上诉人2013年8、9、10、11月共四个月的租金,上诉人已于2013年11月26日向被上诉人发出解除合同通知书,并要求被上诉人承担违约责任。《商铺租赁合同》于2013年11月26日解除,被上诉人应向上诉人承担违约金6.5万元,并应支付拖欠的四个月租金56000元及至今未交付商铺的场地占用费(按每月14000元计算)。原告交纳的押金13万元,不足以抵销上述违约金及租金、场地占用费,应另行向上诉人补足。二、被上诉人应向案外人曾某或政府请求赔偿、补偿。1、被上诉人与上诉人在2013年5月6日签订《商铺租赁合同》,并附上商铺的出租授权证明复印件,其中包括《关于建设临时档口规划许可的批复》。惠州市惠城区江南街道办事处作出的《关于建设临时档口规划许可的批复》载明,商铺作为临时建筑,有效期为有效施工期三个月加上使用期两年,截止2014年3月9日。因此,《商铺租赁合同》在签订时,商铺在有效使用期内,且被上诉人已经知道商铺的有效期为2年。涉案商铺由上诉人从金衡公司处租赁后,上诉人在租赁期内再转租给被上诉人,转租时上诉人并无任何隐瞒,也无过错。因此,即使被上诉人在接受政府赔偿后仍有损失的,也不应当由上诉人赔偿。2、被上诉人是直接和案外人曾某发生商铺转让关系,为了理清曾某拖欠租金、水电费的问题,上诉人才作为中间人的角色出现在合同中,并且被上诉人所支付的合同押金13万元是三方认可的,而商铺装修金额,均是由被上诉人与曾某协商确定,最终收取商铺装修款的也是曾某,因此,被上诉人的装修损失应当向曾某主张。3、《商铺租赁合同》中“合同解除”第3条规定,因政府开发需要拆迁档口的,甲方不做任何经济赔偿,甲方有义务协助乙方向政府相关部门维护乙方权利,力争得到相应的赔偿。因此,即使被上诉人有损失,不应当由上诉人赔偿,上诉人只有协助被上诉人向政府相关部门维护被上诉人权利的义务。综上,一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,希望二审法院对此予以高度重视,依法查明事实,维护上诉人的合法权益,驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人李某、杨某答辩称：一审法院的认定存在问题，如果是2013年5月6日至2013年12月9日为合同有效期，那么依据合同的约定押金应当全部退还，租金要双倍赔偿。我们已经预交了三个月的租金，应该是双倍返还，但法院驳回我们的诉讼请求，并判决继续交租是不合理的，应当对一审的判决予以改判。
原审被告惠州金衡化工公司答辩称：原审法院关于我公司责任认定部分事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，我公司并非本案适格的主体。本案中李某、杨某是与黄某签订房屋租赁合同，根据合同相对性原则，李某、杨某要求我公司承担连带责任的诉讼请求是无法律依据，不应予以支持。一审人民法院判决后，李某、杨某并未在上诉期限内提起上诉，即表明李某、杨某也认可原审法院对我公司责任的认定。2012年5月19日,我公司与黄某签订《租赁合同》。后黄某于2012年5月19日自行授权惠州市兴利投资有限公司全权代理商铺的租赁事宜。惠州市兴利公司于2012年6月20日、2012年7月25日将位于惠州市××××号商铺出租给曾某。黄某于2013年5月6日与李某、杨某签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》,约定将原出租给曾某的位于惠州市××××号商铺出租给李某、杨某。根据合同相对性原则,《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》的效力范围仅限于李某、杨某与黄某,我公司没有主张和享受《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》所约定的权利,从未收取包括装修款、租金及押金等任何款项,亦不承担合同的义务。在原审一审中,李某、杨某依据《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》要求我公司连带承担黄某的违约责任无事实及法律依据。据此,原审法院驳回李某、杨某对我司的诉讼请求实体处理得当。综上所述,原审法院关于我公司责任认定部分查明事实清楚,适用法律正确,实体处理得当,请求二审法院依法维持原审法院对于我公司的责任认定部分的判决内容。
双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：上诉人黄某作为甲方与被上诉人李某、杨某作为乙方签订的《房屋租赁合同补充协议》第一条之约定，甲乙双方一致同意甲方按现状转让位于丰山益友食府现有添附物及酒店内全部经营餐馆装修及设施设备（详见现场清单为准），乙方支付给出租方516800元作为装修、设施设备费；双方约定支付租赁合同押金为13万元；每月租金四档（每档3500元）共计14000元。
第二条约定，乙方同意在合同签定后三个工作日内支付押金及装修设施设备转让款五十万元（含签订本协议时的定金三万元），具体支付方式按甲方指定转帐完成。同时乙方在本酒店张贴公示，…公示完后，乙方再一次性支付146800元给甲方指定帐户内。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，一审法院认定原审被告惠州金衡化工公司不具有诉讼主体资格，双方当事人对此没有异议，本院予以确认。根据双方当事人的上诉以及答辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人黄某是否应当向被上诉人李某、杨某返还装修款；二、被上诉人李某、杨某是否存在违约行为。
关于上诉人是否应当返还装修款的问题。根据上诉人黄某作为甲方与被上诉人李某、杨某作为乙方签订的《房屋租赁合同补充协议》中的约定，被上诉人应当将装修款及押金五十万元在公示前交付给上诉人，具体支付方式按上诉人指定转帐完成。依据在该份补充协议中的手写体内容，装修款及押金在公示前先分成三笔支付，上诉人同意将17万元以银行转账的方式转至曾某账户，10万元转至杨秉良账户，30万元转入黄某本人账户。上诉人对补充协议中手写体内容的真实性表示质疑，对此，在庭审过程中，被上诉人向本院提交补充协议的原件，从该原件可以看出，手写体内容为复印字体，而上诉人黄某的手指模颜色是鲜红的，为按印的最初状态，这表明，上诉人在签订、按捺该补充协议时已经明确知道上述转账内容并且予以认可，被上诉人将涉案款项分多笔转帐支付给案外人，符合合同中约定的支付方式，即：具体支付方式按上诉人指定转帐完成。因此，上诉人认为没有收到装修款，不具有事实与法律依据，本院不予支持，对于一审法院的该项判决本院予以维持。
关于被上诉人是否存在违约行为的问题。上诉人认为被上诉人未按时交纳租金存在违约行为，对此，上诉人与被上诉人双方签定的《商铺租赁合同》第一条之约定，上诉人出租给被上诉人的商铺具有合法手续，但是根据惠州市惠城区工商行政管理局于2013年6月8日、7月7日出具的《责令改正通知书》，被上诉人构成了无照经营行为，据法院查明的事实，无法取得营业执照的原因是房屋属于临时建设并且政府将予以征收作为植物园建设项目用地，因不可归责于被上诉人的原因导致其无法正常经营，故其在7月份之后未再交纳租金，并不属于违约行为。故上诉人的该观点没有事实与法律依据，本院不予支持，一审法院的该项判决本院予以维持。至于上诉人认为被上诉人应向案外人曾某或政府请求赔偿，由于涉案《商铺租赁合同》及相应的补充协议均是上诉人与被上诉人双方签订的，故依据合同的相对性原则，被上诉人向上诉人主张权利，与法有据，上诉人的该观点，不具有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用11268元，由上诉人黄某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理代理审判员 胡 江
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 赵 铎