广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初812号原告:张广夏，男，1961年7月11日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被告：裴林洋，男，1981年12月1日出生，汉族，住所地湖北省桃市，原告张广夏诉被告裴林洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张广夏到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将鹭江西街新村四巷6号5楼租赁给被告使用，被告每月支付租赁费用2300元给原告，原告收取了2300元按金。每年合同期满后双方口头续约，租金如和上一年没有变动则自动续约。计租日期由原来每月16日至次月15日调整到每月1日至月底，2015年租金也调整到每月2850元，2016年也是每月2850元。2017年7月1日开始，被告不时拖欠租金和水、电、卫生费（2016年7月的租金和水、电、卫生费拖欠至8月20日才交现金3000元，8月份的拖欠至9月21日通过支付宝转账3000元，9月份的拖欠至12月8日才交现金3000元，2016年10月-12月和2017年1月1日-20日的租金、水、电、卫生费至今未交）。被告所租房屋钥匙至今没有交回给原告，电话也不接。故起诉请求判令：1、被告支付拖欠的支付拖欠的2016年9月1日起至2016年12月31日止的房屋租金9387元（其中2016年9月拖欠租金837元，2016年10月拖欠租金2850元，2016年11月拖欠租金2850元，2016年12月拖欠租金2850元）；2、被告支付因拖欠房租的滞纳金26038.2元（2016年7月欠租的滞纳金从2016年7月1日起计至2016年8月20日止，2016年8月欠租的滞纳金从2016年8月1日起计至2016年9月21日止，2016年9月欠租的滞纳金从2016年9月1日起计至2016年12月8日止，2016年10月欠租的滞纳金从2016年10月1日起计至2017年1月20日止，2016年11月欠租的滞纳金从2016年11月1日起计至2017年1月20日止，2016年12月欠租的滞纳金从2016年12月1日起计至2017年1月20日止；每日均按当月所欠租金额2850元的2%计算）；3、被告的按金2300元因被告违约归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：原告以被告欠付租金等费用为由，于2017年1月23日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张提交了以下证据：1、广州市海珠区新滘镇法律服务所于1996年12月20日出具的海新法（96）年第1420号《见证书》，主要内容：凤和村当事人车志翔于96年12月19日到镇司法办要求办理更改宅基地证使用人姓名事宜；经查，座落在本镇凤和村路江西街新村四巷6号叁层半房屋壹间，占地面积54.72平方米，建筑面积191.52平方米框架结构，宅基地证（建房许可证）编号：新字第005287号；此屋产权实属车志翔、伍玉辉夫妻所有，宅基地证使用人姓名是写车志翔名字；现因办理更改宅基地证使用人事宜，经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋壹间的产权全部朋友张广夏所有，并在法律工作者面前表示决不反悔；当事人上述的行为是履行了申请、审批等有关手续，并附有身份证及户口簿、宅基地证等复印资料，符合《民法通则》第55条的规定；特此见证；等。车志翔和张广夏在上述《见证书》当事人一栏签名，广州市海珠区新滘镇法律服务所在见证单位一栏加盖公章。2、广州市海珠区新滘镇人民政府于1988年10月核发的穗海新字第No.005287号《农村（墟镇）宅基地使用证》，其中载明：使用人姓名处由“车志翔”手写改为“张广夏”；宅基地坐落凤和村路江西街新村四巷6号；层数为3.5；结构为框架；建筑面积为191.52平方米；等。3、原告（甲方）与被告（乙方）于2013年1月15日签订的《房屋租赁合同》，主要内容：甲方同意将位于广州市鹭江西街新村四巷6号5楼出租给乙方作住宅使用；甲、乙双方议定上述房屋租赁期限自2013年11月16日开始计算，租期壹年；租金商定为2300元正，乙方须于每月16日前将下月租金交纳给甲方；乙方向甲方交纳2300元的按金，甲方应在租赁期满或解除契约之日时结清一切费用后退回乙方所剩余的按金；除以上租金外，该房屋的有关杂费由乙方负责，暂按2013年标准：卫生费25元/月，治安费7元/月，水费5元/度，电费1.2元/度，如遇政府部门收费有变动则相应调整；乙方逾期交付租金，甲方将向乙方按月租金每天收取2%的滞纳金，如乙方未经乙方同意逾期缴付租金超过十五天，则视为违约，甲方有权终止合约，收回该房屋且不作任何补偿并没收按金；退租时乙方须结清所有杂费，交回钥匙并清走所有杂物，经出租人确认后交还按金；乙方于签定合同之日先交壹个月租金和壹个月按金，甲方把钥匙交给乙方使用；等。4、广州市自来水公司于2016年7月4日开具的发票，其中载明：客户名称为张广夏；用水地址为新港西路路江西新村四巷6号；计费时段为20160406—20160603；项目为水费；水量为60立方米；金额为118.8元；等。5、加盖了“广州市水务局污水处理费收费专用章”的广东省行政事业性收费统一票据，其中载明：客户名称为张广夏；用水地址为新港西路江西新村四巷6号；项目名称为污水费；计费数量为54；金额为48.6元；计费时段为20160406—20160603；等。6、广州供电局有限公司电费通知单，其中载明：户名为张广夏；用电地址为凤和鹭江村德胜村四巷6号西5；计费时段为20160604—20160804；本期读数为9809，上期读数为9446，有功电量为363；总电费为221.43元；等。7、原告开具的《收据》若干张，其中：①2016年1月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费9265-9227=38×1.2=46元，水费2408-2403=5×5=25元，卫生费32元，租金2850元（2016.1.1～2016.1.31），金额2953元；经手人张；等。②2016年4月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费9303-9265=38×1.2=46元，水费2431-2408=23×5=115元，卫生费32×3=96元，租金2850×3=8550元（2016.2.1～2016.4.30），金额8887元；备注：2016.4.2.已转账；经手人张；等。③2016年5月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费9388-9303=85×1.2=102元，水费2455-2431=24×5=120元，卫生费32元，租金2850元（2016.5.1～5.31），金额3104元；经手人张；等。④2016年6月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费9498-9388=110×1.2=132元，水费2471-2455=16×5=80元，卫生费32元，租金2850元（2016.6.1～6.30），金额3094元；经手人张；等。⑤2016年7月1日的《收据》载明收到五楼交来电费9676-9498=178×1.2=214元，水费2483-2471=12×5=60元，卫生费32元，租金2850元（2016.7.1～2016.7.31），金额3156元；经手人张；等。⑥2016年8月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费9937-9676=261×1.2=313元，水费2495-2483=13×5=65元，卫生费32元，租金2850元（2016.8.1～2016.8.31），金额3260元；备注：9.21.转账3000元正；经手人张；等。⑦2016年9月1日的《收据》载明收到五楼交来电费10018-9937=81×1.2=97元，水费2502-2495=7×5=35元，卫生费32元，租金2850元（2016.9.1～2016.9.30），金额3014元；经手人张；等。⑧2016年10月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费88（新表）×1.2=106元，水费2515-2502=13×5=65元，卫生费32元，租金2850元（2016.10.1～2016.10.31），金额3063元；经手人张；等。⑨2016年11月1日的《收据》载明收到五楼住户交来电费122-88=34×1.2=41元，水费2520-2515=5×5=25元，卫生费32元，租金2850元（2016.11.1～2016.11.30），金额2948元；经手人张；等。8、中国农业银行股份有限公司广州逸景翠园支行于2017年9月9日出具的《中国农业银行银行卡交易明细清单》，其中载明：账户名称为张广夏；起止日期为20160101—20160630；20160402支付宝付8887元；等。9、广州市海珠区居民环境卫生服务费发票若干张。10、广州供电局有限公司于2017年6月14日开具的户名为张广夏、用电地址为凤和鹭江村德胜村四巷6号西5的发票三张，其中载明：计费时段为20160604—20160804的电量合计为363，电费合计为221.43元；计费时段为20160804—20161006的电量合计为272，电费合计为165.31元；计费时段为20161006—20161204的电量合计为86，电费合计为52.46元；等。诉讼中，原告表示：1、原告不是涉案房屋所在地的村民；2、涉案房屋宅基地证上记载的层数为3.5层，但实际已加建为5层，加建部分房屋没有取得建设工程规划许可证；3、《房屋租赁合同》签订后，其已收取被告按金2300元；该合同约定的租期届满后，双方口头续约并约定租金如和上一年没有变动则自动续约，计租日期由原来每月16日至次月15日调整到每月1日至月底，2015年和2016年的租金也调整为每月2850元，但双方没有签订书面合同；4、被告实际已于2017年1月（春节前）搬出涉案房屋，但钥匙没有交还给原告，其已于2017年1月底自行收回房屋；5、整栋楼的水费、电费是其一起向供水、供电部门缴纳的；整栋楼的卫生费是其一起向居委会缴纳的，加上其对涉案房屋楼层搞卫生的费用，分摊后每一层楼应缴纳32元；6、其会把上个月的水费、电费、卫生费、租金的金额统一计算后写在《收据》上，《收据》一式两联，如果被告交清费用，其就将《收据》的客户联撕给被告；7、被告欠费情况如下：欠2016年7月水、电费274元、卫生费32元，合计306元；欠2016年8月电费313元、水费65元、卫生费32元，合计410元；欠2016年9月电费97元、水费35元、卫生费32元，合计164元；欠2016年10月电费106元、水费65元、卫生费32元，合计203元；欠2016年11月电费41元、水费25元、卫生费32元，合计98元；欠2016年12月水、电、卫生费合计96元，上述欠费总计1287元（水、电、卫生费是下个月1号收上个月的，上述金额均以其提供的《收据》记载为准；其已经开具好2016年7月至2016年11月的《收据》，但由于被告还没有付清该时段的款项，故《收据》尚未交给被告）；7、2016年7月至2016年12月被告每月应缴租金为2850元，合计为17100元，被告在2016年8月20日现金缴纳3000元，2016年9月21日通过支付宝转账3000元，2016年12月8日现金缴纳3000元，共缴纳9000元给其；8、被告缴纳的9000元应先扣除应缴的水、电、卫生费1287元后，结余的7713元（9000元-1287元）才作为租金支付，故被告实际拖欠的是2016年9月至2016年12月的租金9387元（17100元-7713元），其中2016年9月拖欠租金837元，2016年10月拖欠租金2850元，2016年11月拖欠租金2850元，2016年12月拖欠租金2850元；9、由于历史遗留原因，涉案房屋地址已变化多次，凤和鹭江村德胜村四巷6号西5实际上就是涉案房屋的地址，但是有关部门无法出具证明给其。鉴于原告自认涉案房屋的建设并未取得建设工程规划许可证的情况，本院向原告释明涉案《房屋租赁合同》应为无效合同，原告可变更诉讼请求为要求被告支付拖欠的房屋使用费和赔偿损失。原告表示要求撤销第3项诉讼请求，但坚持其它诉讼请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。按照原告提交的《农村（墟镇）宅基地使用证》记载，凤和村路江西街新村四巷6号房屋为3.5层，而本案中原告出租给被告的涉案房屋位于上述房屋的第5层，原告确认第5层房屋的建设并未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。原告表示被告已于2017年1月（春节前）搬出涉案房屋，其已于2017年1月底自行收回该房屋，故本院对房屋交付问题不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告就其在起诉状中主张的涉案《房屋租赁合同》约定的租期届满后，其与被告口头约定由被告续租、租金从2015年起调整到每月2850元以及被告欠交2016年9月至2016年12月的房屋使用费9387元的事实，提交了原告开具的相应的水电费、卫生费、租金的《收据》、代垫水、电费、卫生费的发票、银行流水单等证据予以证明。被告对此并无提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院合理采信原告的上述事实主张。鉴此，本院对原告要求被告支付2016年9月至2016年12月拖欠的房屋使用费9387元的请求予以支持。鉴于涉案《房屋租赁合同》已被本院认定为无效合同，而无效的合同自始没有法律约束力，故原告要求被告按《房屋租赁合同》约定的标准计付逾期支付房屋使用费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。原告在诉讼中向本院申请撤销第3项诉讼请求，本院予以准许。因原、被告对造成租赁合同无效均有过错，故本案受理费应由双方合理负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告裴林洋在本判决生效之日起15日内，向原告张广夏支付2016年9月至2016年12月拖欠的房屋使用费9387元。二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费686元，由原告负担252元，被告负担434元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  邓燕媚二〇一七年十一月十七日书 记 员  刘 淼程淑玲