上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0117执异34号
案外人：胡某某，男，1982年4月23日生，汉族，住上海市松江区车墩镇打铁桥村长岸***号。
委托诉讼代理人：蒋文，上海新松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张鎏，上海新松律师事务所律师。
申请人：徐长林，男，1978年5月27日生，汉族，住安徽省芜湖市。
被申请人：徐勤华，男，1962年9月12日生，汉族，住上海市松江区。
在本院执行徐长林与徐勤华民间借贷纠纷一案中，案外人胡某某于2018年3月23日对财产保全中查封的位于上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)向本院提出书面异某。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人胡某某异某称：2017年5月16日，案外人与被申请人徐勤华经上海胤住投资管理有限公司居间介绍，签订了《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：被申请人徐勤华将其名下的系争房屋转让给案外人，房屋建筑面积86.16平方米，房屋转让款为240万元，并于2017年8月28日前签订网签合同并过户。2017年5月16日至2017年5月31日，案外人先某向被申请人徐勤华支付房款共计230万元。但因找不到徐勤华，故未能办理过户手续，其已就房屋买卖合同纠纷向松江法院提起诉讼。其自2017年8月起实际占有并使用系争房屋至今。2018年1月，其已向法院提起案外人异某，并按照法院要求将10万元房屋尾款交付至法院，法院已作出(2018)沪0117执异11号裁定书，裁定中止了对系争房屋的执行。但因被申请人徐勤华仍涉及与申请人徐长林民间借贷纠纷一案，系争房屋仍被上海市松江区人民法院查封，现案外人认为其拥有系争房屋的所有权，故请求解除本院对系争房屋的查封措施。
申请人徐长林称，不同意案外人的异某请求。系争房屋现登记的权利人为被申请人徐勤华，故本案对系争房屋的查封合法有效。
本院经审查查明，2011年3月26日，被申请人徐勤华(乙方)与拆迁人松江区中山街道建设委(甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定由甲方对乙方所有的位于五龙三村XXX号房屋进行拆迁。2014年8月14日，上海汉石茸瑞置业有限公司就上海市松江区茸盛路758弄房屋向上海市松江区不动产登记事务中心申请不动产登记，上海市松江区不动产登记事务中心于2014年8月26日核准，登记的权利人为上海汉石茸瑞置业有限公司。2014年10月29日，被申请人徐勤华与拆迁人松江区中山街道建设委、开发单位上海汉石茸瑞置业有限公司签订《配套商品房供应单》，认购了系争房屋。嗣后，被申请人徐勤华就系争房屋申请不动产登记，登记部门于2016年11月22日核准，系争房屋现登记的权利人为被申请人徐勤华，建筑面积86.16平方米。房屋为动迁安置房，3年内不得转让。
另查明，申请人徐长林与被申请人徐勤华(2017)沪0117民初16057号民间借贷纠纷一案中，申请人徐长林于2017年9月26日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人徐勤华银行存款人民币20万元或者查封、扣押其相应价值的财产。经审查，本院于2017年9月29日轮候查封了被申请人徐勤华名下的系争房屋。嗣后，因正式查封案件解封，本案递进为正式查封。
再查明，2017年5月16日，案外人胡某某与被申请人徐勤华经上海胤住投资管理有限公司居间介绍，签订了《房屋买卖居间合同》一份，约定被申请人徐勤华自愿将系争房屋转让给案外人，转让价格为2,400,000元。
案外人胡某某于2017年5月16日通过银行转账向徐勤华支付房款500,000元。2017年5月31日通过银行转账向徐勤华支付房款800,000元。2017年5月31日，案外人胡某某的妻子陈婷通过银行转账向徐勤华支付房款1,000,000元。上述三笔款项合计2,300,000元。被申请人徐勤华分别于2017年5月16日及2017年5月31日向案外人胡某某出具收条对上述2,300,000元购房款的收款予以确认。
2017年9月12日，案外人胡某某因无法找到被申请人徐勤华，而系争房屋的买卖合同无法继续履行，遂向本院提起诉讼，要求法院判令徐勤华将系争房屋过户至其名下并要求徐勤华支付相应违约金。本院于2017年9月12日立案受理，案号为(2017)沪0117民初15918号。该案目前尚在审理过程中。
又查明，2018年2月9日，案外人胡某某将剩余的100,000元房款支付至本院账户。2018年2月11日，本院作出(2018)沪0117执异11号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。
以上事实有《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、上海市不动产登记簿、《房屋买卖居间合同》等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异某，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人胡某某在查封之前，即2017年9月29日之前已与被申请人徐勤华签订了《房屋买卖居间合同》就系争房屋的买卖达成书面合意。根据系争房屋的装修合同及水电费缴费记录，案外人于2017年8月开始对系争房屋进行装修并实际入住。案外人胡某某亦已支付了全部2,400,000元房款。故案外人已满足了排除执行的前三项条件。
关于案外人胡某某是否应当就系争房屋未能过户承担过错责任的问题。本院认为应当从两方面予以考量。一方面，系争房屋为动迁安置房，对房屋过户时间有一定的限制条件，即产证未满3年的，但动迁安置房的房地产开发企业取得产证满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿协议满3年的，在办理产证后可以转让。根据前述规定，本案系争房屋的限售期应当于2017年8月25日结束。本案中，系争房屋的司法查封时间为2017年9月12日，在系争房屋禁售期结束之后。而案外人胡某某与被申请人徐勤华在居间买卖合同中约定于2017年8月28日前办理系争房屋的网签及后续手续，可见案外人胡某某对系争房屋的权利状态已经尽到审慎了解的义务，系争房屋未能及时过户系因被申请人徐勤华下落不明，而非案外人刻意规避政策所致。另一方面，案外人胡某某在约定的过户时间已到，被申请人徐勤华拒不配合履行合同的情况下，在合理的时间范围内即向法院就房屋买卖合同的继续履行提起诉讼，此应当视为案外人为某某的履行的积极行为，亦不应视为其存在过错。
综上，案外人胡某某对涉案房屋提出的执行异某于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张惠萍
审 判 员 施建跃
人民陪审员 吴 敏
二〇一八年四月十七日
书 记 员 邵 毅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。