广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初1328号原告：罗定市碧桂园房地产开发有限公司，住所地罗定市附城街道新城区建业路，统一社会信用代码：91445381MA4UNWMJXG。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：吴葆炫，该公司职员。委托诉讼代理人：安焕文，该公司职员。被告：蒋振宇，男，罗定市人。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。原告罗定市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告蒋振宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序于2017年8月10公开开庭审理，原告委托诉讼代理人吴葆炫、被告蒋振宇到庭参加诉讼。因原告变更诉讼请求，本案转为普通程序依法组成合议庭于2017年10月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人安焕文、被告委托诉讼代理人许武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：原、被告于2017年1月24日签订了《商品房买卖合同》及附件、补充协议（以下简称“合同”），约定被告购买原告开发建设的罗定碧桂园XX号楼XX座XX号商品房，总房价款为890698元。《商品房买卖合同》附件四约定，被告需在签订合同时支付90000元，在2017年2月24日前付140698元，在2017年3月24日前付660000元。另外，《商品房买卖合同》第八条约定，被告未按约定时间付款的，逾期在90日之内的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过90天，原告有权解除合同。被告未按合同约定在2017年2月24日前支付140698元，未在2017年3月24日前付660000元，暂计至2017年6月7日已产生逾期欠款本金780698元，逾期付款违约金19167.78元。经原告多次催告，被告拖欠至今，仍未支付前述房款和违约金。向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠购房款780698元；2.判令被告支付因逾期付款产生的违约金直至实际付清之日止，先暂计至2017年6月8日共计19167.78元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。2017年8月10日，原告碧桂园公司当庭提交新的诉状称：按照上一诉状事实，被告未按合同约定在2017年2月24日前支付140698元，未在2017年3月24日前付660000元，已逾期超过90天，按照合同约定，原告有权解除合同，被告应按照合同约定总价款的20%向原告支付违约金。变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金178139.6元；3.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。被告蒋振宇在开庭中答辩表示同意解除合同，但针对违约责任辩称：一、未支付银行贷款的66万房价款的违约责任不应由我方承担。原因如下：1.《商品房买卖合同》附件四付款方式C项第2款的约定因违反国家的强制规定而无效。《商品房买卖合同》附件四付款方式C中约定，被告支付10.10%房价款后就必须向银行申请贷款手续，否则就要承担违约责任。但根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》第一条的规定：“在不实施‘限购’政策的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点”本案中，原告要求我方支付首期付款10.10%，即9万元，就要向银行申请贷款是不可能实现的，该约定因违反国家强制法规而无效。2.即使认为《商品房买卖合同》附件四C项第2款的约定是有效的，银行按揭贷款的违约责任亦不应由我方承当。合同签订后，被告依约支付了首期购房款9万元，于合同签订当日向中国邮政储蓄银行申请贷款人民币66万元，并向驻原告楼盘的中国邮政储蓄银行办事处提交了齐全按揭贷款所需的全部材料。后因未能提供首付25%以上的首付发票而该贷款一直处于审批状态，该银行贷款是由于原告的过错而不能够实现。退一步来讲，即使无法证明原告对银行贷款有过错，对于我方来说，银行贷款发放情况及时间属于银行的工作范围，不是我方所决定的。双方在合同附件四付款方式中并没有约定贷款申请未获得银行通过或通过的贷款额度不足申请额度时被告要遵守的规定。二、我方认为双方合同中约定的违约金过高，请法院依法调整，原因如下：1.我方的违约行为并没有造成原告的损失，我方解除合同后的房价比原来更高，原告还能从中获得更大的利润。2.对于原告提出的“累计应付款”按合同补充协议第三条关于逾期付款责任的规定，累计应付款是指依照合同第六条约定的该商品房总价款，我方不予认可。我方认为，双方在2017年1月24日签订的合同补充协议无效，且未经备案。该补充协议与买卖合同冲突，条款显失公平，属于可撤销，我方在庭审中撤销该条款，故该条款无效。根据买卖合同第八条约定，违约金应按累计应付款百分之二十计算，而补充协议中把累计应付款直接定义为房屋总价款，两者是有明显区别的，且商品房总价款高于累计应付款，该条款明显加重我方义务，故我方认为该条款是显失公平的。根据合同的约定，被告在签订合同时已支付第一期购房款90000元，第二期应当在2017年2月24日前付140698元，被告已支付20000元，至起诉之日应付而未付，且超过90日的为120698元，第三期应当在2017年3月24日前付660000元，至起诉之日尚未超90日。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，逾期付款违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其损失。被告未付款金额仅为120698元，而原告请求被告承担违约金达178139.6元，明显过高，显失公平，违背诚实信用原则。我方认为应当以第二期未付款金额120698元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截止至2017年8月10日，原告真正的损失仅为2705.94元（120698元×年利率4.9%×违约天数167天/365）。4.违约金原则是确保合同的诚信履行，如果任由当事人随意约定数额过高的违约金条款，则将使违约金的约定偏离其初衷，有可能促使一方为取得违约金而故意引诱对方违约，成为牟取不正当利益和收入的手段，从而与公平、诚实信用原则相悖。本案中，双方在合同签订之时我方就处于绝对的弱势地位，该合同系原告提供的格式合同，我方对《商品房买卖合同》的条款没有磋商的可能性。我方资金出现困难后，亦多次积极寻求与原告协商解决，我方并无故意违约的主观恶意。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园公司与被告蒋振宇于2017年1月24日在罗定碧桂园销售中心签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017012018）及附件、补充协议，约定被告购买原告开发建设的罗定碧桂园XX号楼XX座XX号商品房，面积141.61平方米，每平方6289.80元，总房价款为890698元，并约定原告于2018年11月1日前向被告交付该商品房。《商品房买卖合同（预售）》第八条“关于逾期付款责任”的约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）：(1)逾期在90日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；(2)逾期超过90天（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人自应当解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。（注：双方在合同补充协议中对上述“累计应付款”约定为该商品房总价款。）《商品房买卖合同（预售）》附件四按付款方式引用约定，买受人同意按银行按揭付款的方式付款：1.出卖人出售给买受人该商品房的总价款为890698元整；2.买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10.10%给出卖人，即90000元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；3.买受人必须在2017年2月24日前，付该商品房总价款的15.80%给出卖人，即140698元整；4.买受人必须在2017年3月24日前，付该商品房总价款的74.10%（银行按揭款项）给出卖人，即660000元整。签订合同后，被告蒋振宇已依约支付第一期购房款9万元，对第二期购房款已支付2万元，因个人遭遇车祸赔款及生意失败的突发原因，其未能在2017年2月24日、3月24日前分别支付到期款项120698元、银行按揭贷款660000元。至2017年6月13日起诉时止，逾期款项120698元已逾期超过90天，至2017年8月10日，全部未付款项均已逾期90天。对原告于2017年8月10日当庭提出的解除合同请求，被告表示同意，但对违约金未能达成一致意见；庭后被告要求对变更后的诉讼请求给予举证及答辩期限。对因被告违约造成的损失，原告称主要包括资金方面、重新支出的人力物力，交易成本，但没有提出具体数据；被告则称原告不但没有损失，还因目前房价已经上涨而可以从再次出售中获得利益，2017年6月罗定碧桂园的询价已升至每平方7000元。原告对此回应称碧桂园同期楼盘已全部出售，新楼盘尚未定价。以上事实，有原告碧桂园公司提交的身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、预售许可证等证据以及本案庭审笔录证实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。因被告逾期超过90天未付清购房款，依照合同约定，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第九十六条主张解除合同，其于2017年8月10日当庭向被告提出解除合同，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，自通知到达对方时解除，且被告亦对合同解除自始至终无异议，故本院认定双方的合同自2017年8月10日时解除。依照双方合同约定：“买受人自应当解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”故本案被告应向原告支付违约金，并由原告向被告退回已付全部房款。案件争议的焦点是违约金是否过高及如何调整的问题。本案原、被告双方于2017年1月24日签订商品房预售合同，被告只按约定支付了首期11万元，因个人突发原因而未能付清剩下的首期款120698元，致后期亦未能办理按揭贷款，被告逾期付款，按照合同应承担相应的违约责任。虽然原告起诉时只有部分款逾期超过90天，但至原告2017年8月10日当庭提出解除合同且被告同意解除合同时止，应付未付的全部款项780698元均逾期超过90天，故被告应对因此造成原告的损失承担违约责任。原告提出按照购房总价890698元乘以20%计算违约金178139.6元的主张，被告认为过高，请求本院依法予以调整。对于本案合同解除所造成的实际损失，本院认为，根据本地楼盘房价较年初有一定幅度上涨，碧桂园同期楼盘虽未交付业主使用但已全部卖完、新楼盘尚未定价的现状看，该房屋并无贬值，即原告并未因解除合同而存在房屋市值损失，双方约定的违约金178139.6元确实过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的调整违约金的规则，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于涉案房屋尚未交付亦未办理抵押，综合被告违约的原因、本地楼价的走势，本院依法对本案违约金调整为以逾期款项780698元参照民间借贷月利率2%计算利息的损失，从应付款日起计至双方同意解除合同的2017年8月10日止，即以本金120698元从2017年2月25日起计、本金660000元从3月25日起计，共计得72955.85元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）（合同编号：2017012018）于2017年8月10日解除。二、原告罗定市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告蒋振宇已付购房款110000元。三、被告蒋振宇于本判决生效之日起十日内向原告罗定市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金72955.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3863元（原告已预交），由原告负担2281元，被告负担1582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判长  陈肖容审判员  蒋海涛审判员  陈志苹二〇一七年十一月二十九日书记员  袁美霞