北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初13686号
原告：徐晓明，女，1947年1月12日出生，住本市。
原告：戴威（兼徐晓明的委托诉讼代理人），男，1973年12月8日出生，北京天坛公园干部，住本市。
被告：田德才，男，1963年8月28日出生，北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司负责人，住本市。
委托诉讼代理人：梁溯，北京焱明律师事务所律师。
第三人：北京新地恒房地产经纪有限责任公司，住所地本市朝阳区南磨房路39号院2号楼1单元103号。
法定代表人：刘洪勋，经理。
原告徐晓明、戴威与被告田德才合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加北京新地恒房地产经纪有限责任公司为本案第三人参加诉讼。原告戴威，被告田德才的委托诉讼代理人梁溯及第三人北京新地恒房地产经纪有限责任公司的法定代表人刘洪勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓明、戴威向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告田德才与原告徐晓明的代理人戴威签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告田德才及第三人公司连带退还原告徐晓明的代理人戴威支付的购房款32万元；3、被告田德才及第三人公司赔偿原告的损失，具体数额以银行贷款利息为准；4、被告田德才及第三人公司承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：位于本市东城区×××号房屋为案外人郝秀珍承租的公房，被告田德才作为有多年从业经验的中介公司人员，在对×××号房屋无承租权又无合法承租人郝秀珍委托授权的情况下，田德才与徐晓明的代理人戴威于2008年3月12日签订了《房屋买卖合同》，并且在合同及定金收据上加盖了北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司的公章。后徐晓明到房屋管理部门就诉争房屋办理了更名手续。被告田德才以郝秀珍代理人的身份收取了原告支付的钱款32万元，并签订书面协议承诺该房屋如后续有纠纷等问题，由田德才负责并赔偿。现徐晓明与房管所之间签订的《公有住宅租赁合同》已被人民法院判决确认无效，因此原告认为原告与被告之间签订的房屋买卖合同应属无效，被告应退还原告支付的购房款并承担相应的损失。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。
被告田德才辩称：同意原告要求确认双方之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。不同意原告要求被告返还购房款并承担利息损失的诉讼请求。房屋买卖过程中，被告共收取了原告购房款20万元，另外的12万元钱款被告收取后已转给案外人刘静，因此被告同意返还原告20万元。同时，被告在本案中不存在过错，相关的房屋管理部门已经将房屋权属进行了变更，被告作为经纪人已经尽到了相应的义务，被告不存在过错行为。实际的卖房人是刘静，被告也是刘静实施欺诈行为的受害者，被告不应当承担过错责任。
第三人北京新地恒房地产经纪有限责任公司述称：本案的整个交易过程，第三人公司均没有参与，都是由田德才办理的。同时，在交易过程中，中介公司仅仅是辅助行为，主要的交易还是刘静与原告进行的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于本市东城区×××号房屋为直管公房。2003年1月28日，案外人郝秀珍与北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心签订了崇房永字第×××号《北京市公有住宅租赁合同》，郝秀珍承租北京市东城区×××号房屋。
2007年11月29日，郝秀珍的养女刘静（案外人）作为卖方（甲方）与案外人刘强作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落在×××号最东边×××号房屋卖给乙方所有，包括附属自建房2间；成交价格为人民币18万元，首付8万元，余款10万元过户后结清；过户费由乙方负责。过户时间在2008年3月1日至5日前办理。签约当天，刘静向刘强出具《收据》，证明收到“购买×××号房购房款8万元”。同年12月13日，刘强出具《声明》，内容为“本人自愿放弃×××号房屋的购买权，该房屋的买卖事宜由田德才负责办理。我已与田德才交接清楚，此房已与我无关”。2008年2月29日，刘静向田德才出具收条，内容为“今收到田德才购房款（×××号一间房屋）人民币四万元整（40000元整）”。同年3月21日，刘静又出具《收条》，内容为“本人出卖给田德才×××号房屋（包括自建）一处，我已收到全部房款，此房与我已无任何关系”。在刘静与刘强、田德才签订房屋买卖合同过程中，刘静出示了（2006）崇民初字第203号民事调解书，刘静在该民事调解书中为郝秀珍的委托代理人，但一直没有出示郝秀珍委托其出售房屋的授权委托书。
2008年3月12日，戴威作为乙方与田德才作为甲方签订了《房屋买卖合同》，合同上加盖有北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司的公章。该合同约定，甲方自愿将坐落于北京市东城区×××号房屋卖给乙方所有，使用面积14.6平方米。甲乙双方商定：成交价格为32万元，首付款为叁万元，余款29万元过户时结清。过户费用由甲方负责。出卖的房屋如存在家庭纠纷或其他问题导致到期未完成交易，则视为甲方违约。若甲方违约则付乙方违约金，金额为定金的一倍。若乙方违约则定金不退。首付款以收据为准等内容。该合同甲方签字处有田德才的签字，乙方签字处有戴威的签字。
2008年3月20日，田德才（甲方、卖方）与戴威（乙方、买方）签订《房款交接凭证》。该交接凭证载明：该房屋过户前在郝秀珍名下，但甲方实是代理人、收款人和担保人，过户的前后该房屋如有权属、经济纠纷等问题，全由甲方负责。该房屋过户后在徐晓明名下，但乙方实是代理人、交款人和担保人，过户完之后相关事宜，全由乙方负责出面与甲方协商办理。甲方负责腾房、交接事项，该房屋原住户人员户口，过户后一个月内迁出。该凭证下方甲方签字处有田德才的签字，乙方签字处有戴威的签字。同日，双方办理完毕交接，田德才出具收据一份，载明：今收到戴威购买×××号房屋的购房款贰拾玖万元整。购房款叁拾贰万元整已全部收到，双方已结清，特写此据。
2008年3月20日，刘静与徐晓明先后到原崇文区房管中心办理北京市东城区×××号房屋公房使用权转让手续。在办理过程中，刘静雇用一名叫齐燕平的人冒充郝秀珍在《直管公房使用权转让协议书》及其他手续上签字。在刘静办理手续后，徐晓明、戴威及徐晓明之夫戴志方到原崇文区房管中心办理北京市东城区×××号房屋的承租人变更手续。在此过程中，刘静与徐晓明并未见面。当日，徐晓明与田德才就余款及房屋进行了交接并制作交接凭证。
2008年3月25日，原北京市崇文区房屋土地经营管理中心永外分中心（出租方，甲方）与徐晓明（承租方，乙方）就×××号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。
另查，2008年11月，刘静因涉嫌合同诈骗罪、伪造国家机关证件罪被提起公诉。原北京市崇文区人民法院于2008年12月作出（2008）崇刑初字第00222号刑事判决书，确认上述罪名成立。该刑事判决书确认，2006年4月至2008年5月间，刘静编造欲出售×××号公房的虚假事实，以签订房屋买卖协议的方式，在崇文区先后以定金、房款名义骗取被害人杨春英共计人民币14.43万元；2008年初，刘静在丰台区×××号公房的公有住宅租赁合同和居住人口的居民户口簿。
2009年，郝秀珍对北京新地恒房地产经纪有限责任公司、北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司、北京市崇文区房屋土地经营管理中心、徐晓明、刘静提起买卖合同纠纷之诉。经审理，原北京市崇文区人民法院作出（2010）崇民初字第2445号民事判决书，判决确认刘静与田德才之间有关北京市东城区×××号公房（包括附属自建房2间）达成的房屋买卖合同无效。一审判决后，田德才提出上诉。2011年3月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第04057号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2011年5月9日，本院立案受理了郝秀珍诉徐晓明房屋买卖合同纠纷一案。2011年8月9日，本院作出（2011）东民初字第06015号民事判决书，判决确认案外人冒名郝秀珍与徐晓明所签订的《直管公房使用权转让协议书》无效。一审判决后，徐晓明提起上诉。2011年11月9日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第17705号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年5月21日，本院立案受理了郝秀珍诉徐晓明、北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心房屋租赁合同纠纷一案。2014年4月30日，本院作出（2013）东民初字第07610号民事判决书，判决确认北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（原北京市崇文区房屋土地管理局永外管理所）与徐晓明于2008年3月25日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。该判决已生效。
2016年2月16日，本院立案受理了郝秀珍诉北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心确认合同效力纠纷一案。2016年5月11日，本院作出（2016）京0101民初3716号民事判决书，判决确认郝秀珍与北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（原北京市崇文区房屋土地管理局永外管理所）于二ＯＯ三年一月二十八日签订的《北京市公有住宅租赁合同》（崇房永字第927号）有效。一审判决后，永外分中心提起上诉。2016年6月30日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终5616号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查，北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司现运营状态为吊销，且公司企业变更（改制）登记（备案）申请表中注册资本及实收资本一栏为空白，故本院以该二分公司不具有独立承担民事责任为由依法追加北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司的上级单位北京新地恒房地产经纪有限责任公司为本案第三人参加诉讼。
上述事实，有当事人陈述,《房屋买卖合同》，房款交接凭证，收据，（2016）京0101民初3716号民事判决书，（2016）京02民终5616号民事判决书等在案佐证。
本院认为:合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据已查明的事实，经人民法院审理确认，涉诉房屋为案外人郝秀珍承租的公房。田德才在未获得郝秀珍授权的情况下，将涉诉公有房屋予以出售，同戴威签订《房屋买卖合同》。虽房款交接凭证中载明田德才实为郝秀珍的代理人，戴威实为徐晓明的代理人，但该交接凭证亦约定后续的权利义务由田德才及戴威承担，且田德才在卖方处签字，戴威在买方处签字。故本院认为，该房屋买卖合同的实际买卖双方为田德才与戴威。关于田德才与戴威之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题，因涉诉房屋为公房，原、被告之间未经相关行政部门同意，私自买卖诉争房屋的行为明显违反国家关于公房管理的有关规定，应确认无效。合同无效后，被告应将取得的购房款予以返还并向原告支付相应利息损失。关于原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，因被告田德才收取了原告交纳的购房款，且在《房款交接单》中明确载明后续涉诉房屋如有纠纷，由田德才负责，同时，双方签订的房屋买卖合同中并未明确约定北京新地恒房地产经纪有限责任公司二分公司的权利义务，该公司在双方签订的买卖合同中的地位不明确，故对原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称的购房款中的12万元已转给案外人刘静，被告不应对该笔款项承担返还责任的抗辩意见，因买卖双方为田德才及戴威，且田德才出具了32万元已收取的收据，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告戴威与被告田德才之间于二ＯＯ八年三月十二日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告田德才于本判决生效后十日内返还原告戴威购房款三十二万元；
三、被告田德才于本判决生效后十日内以三十二万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付原告戴威自二〇〇八年三月二十一日至本判决生效之日止的利息；
四、驳回原告徐晓明、戴威的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，由被告田德才负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费3020元，由被告田德才负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 全玉海
人民陪审员 武银香
人民陪审员 韩秀花
二〇一七年十二月二十六日
法官 助理 宿云达
书 记 员 王倩玉