新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）新02民申22号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：魏杰，系该公司总经理。委托代理人：王晓云，新疆国雅律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张瑞华，女，汉族。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑建林，男，汉族。申请再审人克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司（以下称瑞鑫公司）因与被申请人张瑞华、郑建林商品房买卖合同纠纷一案，不服我院做出的（2016）新02民终92号民事判决，向我院提出再审申请。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。申请再审人瑞鑫公司称：二审法院撤销一审判决，改判支持被申请人违约金的请求，明显适用法律错误。关于房屋买卖合同中违约金的适用，《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及双方签订的《商品房买卖合同》里都有明确约定和规范。对于适用何种规范、法律依据、适用原则是有约定从约定，没有约定按照法律法规的规定，适用条件也是先特殊规范后一般原则。本案一、二审法院对于案件基本事实、提交证据都查实无误，双方对签订的《商品房买卖合同》以及补充协议内容及已按时交付房款和已经交付房屋等事实均无异议。关键争议在于申请人逾期交房是否属于客观原因而免责以及是否承担违约责任。第一双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2．由于市政停水，停电或其他非甲方所能控制的情形导致的延误。3．24小时降水超过100毫米或六级以上大风、沙尘暴等客观情况及视为配合政府的法规和公告而引起的延误。《商品房买卖合同》第九条第一款约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理(以出卖方在克拉玛依日报公告中确定的时间)......。本案申请人在合同履行期间确实遇到天然气入户工程以及高层外立面规划、设计审批变更等非申请人所能控制的市政建设和政策性变化的情况，属于客观因素非申请人主观过错导致情况发生变化，按照合同约定可免于承担违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的自然、社会现象客观情况；自然客观情况，如地震、水灾等，社会现象则包括但不限于战争、市政工程建设和其它政府政策。买卖双方在合同中约定的其它原因是指某些虽然不属于不可抗力，但同样也是出卖人不能克服的客观原因所造成延期交房，某些原因可以由买卖双方在合同附件中自愿约定。一旦发生该类可能导致延期交付的事由，出卖人务必要在约定期限内书面告知买受人，否则，出卖人要承担逾期交房的违约责任。本案申请人在20l4年1月6日在克拉玛依日报上发出延迟交房的公告，按照合同约定履行应当告知的义务。而被申请人在看到公告后未向申请人提出解除或变更合同等主张，亦未提出其他异议，视为默认并接受逾期交房事实。第二二审法院根据《中华人民共和国合同法》第七十八条”当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”认为补充协议并未对主合同约定的具体交房日期做出明确的变更......，认定申请人与被申请人之间签订的主合同约定的交房日期视为未变更，从而判定申请人应该承担违约责任，但与此案相同系列案件中已查明并证实，2014年4月被申请人等购买人的业主代表与申请人、燃气公司、房产管理等部门在相关协调下，重新达成2014年7月31日前交房的协议，则双方的重新约定交房时间就是对补充协议中不明确的交房时间予以确认。因此本案二审法院的判定和法律适用与原一审法院已查明确实的客观情况及事实相违背。二、同类案件应该适用同一标准，二审法院在同时期对此同类案件做出了截然相反的判决，打破公众平衡，必然引起激烈的社会矛盾。申请人与被申请人关于房屋买卖合同纠纷案件在一、二审法院审理的同一时间段，克拉玛依区城南小区部分业主与克拉玛依市保障性住房投资建设管理有限责任公司关于房屋买卖合同纠纷案件也在一、二审法院审理阶段，两类案件：案由相同；诉讼请求相同(只是违约金数额差异)；逾期交房理由一致，都是因为市政工程配套设施等客观因素导致逾期交房；一审法院审理判决结果相同；二审法院审理查明情况相同，但二审法院对城南小区业主上诉案件判决驳回，维持原判，却对申请人与被申请人的二审案件做出改判，支持被申请人主张违约金请求，两案二审判决截然相反。裁判尺度统一是司法权威的重要保障，同类案件应避免裁判标准不统一是维护法律公平和正义的原则。近日《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》正式发布，进一步扩大裁判文书公开的范围，不仅是提升法院的办案效率，更是促进实现裁判尺度统一的保障。本案是在同一地区，同一法院，同案不同判的结果，必然引起社会公众的不满，激化社会矛盾。因为开发商是政府企业，因为买的是保障性住房，开发商就可以任意违约而不承担责任；因为法院判决商品房的开发商承担违约金，所以没有起诉的业主也都一呼百应的全都到法院起诉要求违约金，作为开发商的申请人有可能因为这不公平的判决而破产倒闭，后续的不良反应接踵而至，恶意诉讼将急剧出现。因此有效的判决不仅应该考虑政策因素，还应该维护社会的基本公平、稳定，避免公众失衡。生效二审法院判决法律适用问题，《合同法》144条和本案没有关系，《商品房买卖合同司法解释》第一条也不是改判的法律依据，《合同法》39条格式条款，本案不是完全的格式条款，107条是关于违约责任承担的问题，本案不适用，双方在合同履行期间可以达成补救等后续补充行为，用这一条改判不合适。综上所述，申请人认为二审法院的判决错误，1、请求对克拉玛依市中级人民法院(2016)新02民终91号民事判决提起再审，依法改判。2、本案一审、二审案件受理费和其他诉讼费由被申请人承担。被申请人张瑞华、郑建林辩称：1、双方签订的合同是合法有效的，我方全部按期履行了义务，现在按照合同约定我们应得的利益是合法的。2、对方陈述如果不能按期交房，要按申请人（出卖人）公告的时间为准认可对方延期交房的结果，理由是不成立的，关于此项约定应理解为在双方约定的时间前交房以对方的公告为准，逾期交房不能以对方的公告时间为准。3、对方提到的不可抗力，要拿出证据，比如政府的通知、公告、文件。天然气施工不是因为燃气施工方的问题，而是对方的自身问题，燃气公司进场两次但是对方不具备施工条件，因而造成延误。对方陈述天然气入户工程是不可控的，实际上是开工之前就应该考虑到的问题。这些项目不在合同的违约条款里。4、对方2014年1月6日发出的延期交房公告我们并没有看到，即使对方发出公告也不能免除对方的违约责任。对方谈到的2014年7月31日达成重新交房的协议我们没有看到，也没有签字，重新达成协议不是事实，没有书面内容。关于逾期问题，2014年4月份业主找到政府信访办，信访办通知瑞鑫公司拿出进度表，反映出对方没有按照进度表完成施工。5、合同约定是2013年10月31日前交房，如果要延期交房要在这个时间之前与购房者协商，而不是在这个时间之后协商，之后所做的各种行为是不成立的。综上，二审判决公平、合法，对方理由不能成立。经本院审查所查明的基本事实与原一、二审所查明一致。本院审查认为：当事人双方对原一、二审法院所查明案件的基本事实及对所提交证据的核查均无异议，双方争议在于申请人逾期交房是否属于客观原因而免责以及是否承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可予以延期交房的第2项、第3项内容，均为补充打印内容，与原合同字体并不一致，不能确认双方对该内容进行了充分协商，也不能充分证明是非出卖方（申请人）所能控制的因素和情形，第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品交付买受人使用，按下列第一项方式处理，即以出卖方在克拉玛依日报公告中确定的时间，被申请人对该项内容不予认可，其陈述为在合同约定的2013年10月30日前交房应以公告时间为准，逾期后以一方公告告知时间为准有损买房者的利益，该理解并无不当。申请人（出卖方）在合同约定的交房时间即将到期时并未就逾期交房相关事宜与购房者进行充分协商，未就免除责任情形和逾期交房责任进行明确地协商约定，逾期后以出卖方自己确定的时间交房有损购房者的利益，被申请人要求按原合同约定的期限履行，并承担违约责任的诉求应当予以支持，二审判决对此认定并无错误。另外，二审审理根据案件具体情况、法律规定以及在不同时期关于此类问题的处理原则进行认定，不受其他因素的影响并无不当。综上所述，再审申请人的申请理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条之规定，裁定如下：驳回申请再审人克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长  张建军审判员  成 干审判员  李佳美二〇一六年十一月二十二日书记员  熊雪娇