济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）天民一初字第184号
原告刘云凤，住济南市。
委托代理人白文刚，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人颜廷荣，山东齐鲁律师事务所律师。
被告魏务风，住济南市。
委托代理人乔伟立，济南市历下金宏法律服务所法律工作者，住济南市。
被告魏波，住济南市。
委托代理人马卫东，山东海扬律师事务所律师。
被告魏顺，住济南市。
委托代理人马卫东，身份同前。
原告刘云凤与被告魏务风、魏波、魏顺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘云凤的委托代理人颜廷荣，被告魏务风的委托代理人乔伟立，被告魏波、魏顺及其共同委托代理人马卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘云凤诉称，2002年4月26日，原告刘云凤与被告魏务风签订《房屋产权买卖书》一份，约定魏务风将济南裕兴化工厂北门某号楼某单元某室宿舍三间（附带小屋）以4万元的价格卖给刘云凤，在该房房产证手续没办完前，先由刘云凤于2002年4月26日支付现金人民币2万元，待手续完备时再支付2万元。房屋过户手续由双方共同承担，在此期间如毁约，损失由毁约方承担。合同签订当日，刘云凤将2万元交付给魏务风。魏务风取得房产证后，未履行将涉诉房屋过户至刘云凤名下的义务，并将涉诉房屋抵押给银行，致使刘云凤不能实现合同目的，魏务风的违约行为已给刘云凤造成了经济损失。因涉诉房屋系魏务风、魏立生共同所有，刘云凤为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法判令：1、解除2002年4月26日原告刘云凤与被告魏务风签订的《房屋产权买卖书》；2、被告魏务风返还原告刘云凤购房款2万元及利息（以2万元为基数，自2002年4月26日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期流动贷款利率计算）；3、判令被告魏务风、魏立生赔偿原告刘云凤损失279990元。
诉讼过程中，魏立生2013年1月5日因病去世。原告刘云凤申请追加魏立生的法定继承人魏顺、魏波参加诉讼。原告刘云凤变更诉讼请求为：1、解除2002年4月26日原告刘云凤与被告魏务风签订的《房屋产权买卖书》；2、被告魏务风返还原告刘云凤购房款2万元及利息（以2万元为基数，自2002年4月26日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期流动贷款利率计算）；3、判令被告魏务风、魏波、魏顺赔偿原告刘云凤损失395368元。
被告魏务风辩称，原告刘云凤所述与事实不符。第一，刘云凤诉状中称合同签订当日就将2万元交付给了魏务风，魏务风取得房产证后，未配合刘云凤办理过户手续。但涉诉房屋的产权不是魏务风的，是魏务风丈夫魏立生参加房改政策以职工身份通过单位取得的，且产权证发放日期是2006年4月份。刘云凤所述《房屋产权买卖书》仅是刘云凤与魏务风签订的，没有体现出魏立生参与该事情。第二，关于返还2万元购房款及利息，魏务风认为不应当返还，因为涉诉房屋最初是租赁给刘云凤的，且附带简单家具，2002年双方约定租金价格为每月200元，随物价上涨，刘云凤居住涉诉房屋至今，该2万元应当作为房租支付，利息也无从谈起。第三，刘云凤没有证据证明其存在经济损失。刘云凤与魏务风签订《房屋产权买卖书》时，明知该涉诉房屋没有房屋产权证，所以该《房屋产权买卖书》自签订之时就是无效的，系无效合同。综上所述，刘云凤的诉讼请求应予驳回。
被告魏波辩称，第一，刘云凤与魏务风之间签订的《房屋产权买卖书》对魏波的父亲魏立生不产生法律效力，因为魏立生与魏务风没有登记结婚，不属于法律保护的合法婚姻，并且双方签订合同时，魏立生不知情，也没有授权给魏务风，魏务风签订合同属于无权处分。涉诉房屋是魏立生用自己的工龄折算购得，属于个人财产。第二，刘云凤的行为不属于善意第三人，因为刘云凤如果购买涉诉房屋，魏务风应知道涉诉房屋的归属情况，造成刘云凤的损失与魏立生无关。第三，魏务风出卖涉诉房屋的所得没有用于家庭生活，只是用于个人使用，其损失不应由魏波在继承范围内承担。请求法院依法驳回原告刘云凤对魏波的诉讼请求。
被告魏顺的答辩意见同被告魏波。
本院经审理认定：魏立生生前系济南裕兴化工总厂职工，坐落于济南市裕兴化工厂北门某号楼某单元某室的房屋（以下简称涉诉房屋）原由济南裕兴化工总厂分配给魏立生居住使用。2001年5月16日，魏立生、魏务风（以魏立生配偶身份）就涉诉房屋共同填报《济南市居民购买现有住房申请表》。2004年10月6日，涉诉房屋进行了房改，魏立生与济南裕兴化工总厂就涉诉房屋签订了房产买卖契约，以成本价购买了涉诉房屋。涉诉房屋于2006年1月14日登记在魏立生名下，登记的共有人为魏务风。
2002年3月，魏务风将涉诉房屋及涉诉房屋所附带的小屋租赁给刘云凤使用，并将上述房屋交付给了刘云凤，刘云凤支付了当月房租200元。2002年4月26日，刘云凤与魏务风签订了《房屋产权买卖书》，载明：“兹有济南裕兴化工厂北门某号楼某单元某室宿舍三间，房主魏务风，经与买主刘云凤协商，同意将此房屋以肆万元人民币卖给刘云凤，在房产证手续没办完前，先由买主刘云凤于二〇〇二年四月二十六日支付现金人民币贰万元整，待手续完备时再支付贰万元整。房屋过户手续由双方共同承担，在此期间如毁约，损失由毁约方承担，空口无凭，立字为据。卖主：魏务风买主：刘云凤2002年4月26日备注：附带小屋。”魏务风于2002年4月26日收到了刘云凤支付的购房款2万元，刘云凤占有涉诉房屋及上述合同约定的“小屋”（以下简称附属物）至今。
2007年8月22日，魏务风向齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行借款8万元，并以涉诉房屋作为抵押，在房管部门依法进行了抵押登记。因魏务风未按时还款，齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行诉至本院，要求解除与魏务风签订的借款合同，并要求魏务风偿还借款本金60991.71元、利息6526.83元及新增利息；要求魏立生作为共同还款人承担连带还款责任，要求对抵押房产优先受偿等。本院于2010年9月15日作出（2010）天商园初字第352号民事判决书，判决内容为：“一、解除齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行与魏务风签订的2007年成丰桥借字第240号《济南市商业银行个人消费贷款借款合同》。二、魏务风、魏立生于本判决生效之日起10日内支付齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行贷款本金54791.71元。三、魏务风、魏立生于本判决生效之日起10内支付齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行截止至2010年8月17日的借款利息8224.25元，及自2010年8月18日至判决生效之日止的借款利息（包括罚息），按合同约定计算。四、魏务风、魏立生于本判决生效之日起10日内支付齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行实现债权的费用30元。五、齐鲁银行股份有限公司济南蓝翔路支行对位于济南市天桥区某号某号楼某幢某室的房产的折价或者拍卖、变卖的价款在上述第二、三、四项范围内优先受偿。”该判决已生效。
因涉诉房屋产权证办理后，魏务风未按《房屋产权买卖书》的约定为刘云凤办理房屋过户手续，刘云凤将魏务风、魏立生诉至本院，要求1、解除2002年4月26日与魏务风签订的《房屋产权买卖书》；2、要求魏务风返还购房款2万元及利息；3、要求魏立生、魏务风赔偿损失279990元。庭审中，魏立生抗辩其对魏务风与刘云凤签订《房屋产权买卖书》不知情，魏务风与刘云凤系恶意串通，应当驳回刘云凤的诉讼请求。
2013年1月5日，魏立生因病去世。魏立生生前与魏务风未办理结婚登记手续。两人生育有长子魏顺、长女魏波。原告刘云凤申请追加魏立生的法定继承人参加诉讼。2013年4月13日，河南省濮阳市台前县夹河乡张广村出具证明一份，载明：“魏立生之父魏茂来，于1994年7月去世。其母亲尹群芝于1996年12月26日去世，在我村均为土葬。特此证明。”2013年5月6日，济南市天桥区北坦街道办事处双井社区居民委员会出具证明：“魏立生和魏务风夫妻二人共生育两个孩子，女儿叫魏波，1977年10月（11月）25日出生，儿子叫魏顺，1988年6月6日出生，魏立生于2013年1月5日死亡。”本院根据刘云凤的申请，依法追加魏波、魏顺参加诉讼。
诉讼过程中，刘云凤申请对涉诉房屋的现有价值进行评估，山东新中大房地产评估有限公司接受本院依法进行了评估，并出具了（2012）新中大（天法）估字005号房地产估价报告，评估涉诉房屋在2012年7月20日的公开市场价值为395368元。
刘云凤变更诉讼请求为：1、解除2002年4月26日原告刘云凤与被告魏务风签订的《房屋产权买卖书》；2、被告魏务风返还原告刘云凤购房款2万元及利息（以2万元为基数，自2002年4月26日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期流动贷款利率计算）；3、判令被告魏务风、魏波、魏顺赔偿原告刘云凤损失395368元。诉讼过程中，原告刘云凤同意腾出涉诉房屋及附属物并返回给被告。
另，经本院现场勘验，涉诉房屋的附属物位于本市裕兴化工总厂北门宿舍某号楼北侧，自西向东数第二间，没有进行产权登记。原、被告对此均无异议。
上述事实，有原告刘云凤提交的《房屋产权买卖书》、房屋权属状况信息、鉴定报告等证据，被告魏务风提交的证明、殡葬证等证据在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，被告魏务风与原告刘云凤2002年4月26日签订《房屋产权买卖书》时，涉诉房屋并未办理产权登记。2006年1月14日，涉诉房屋登记在了魏立生与魏务风名下，魏务风自认处分涉诉房屋时未经过魏立生的同意，且魏立生对魏务风的处分行为不予追认，刘云凤也未举证证明其与魏务风签订《房屋产权买卖书》时经过了魏立生的同意，故魏务风处分涉诉房屋构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，魏务风以其无权处分为由主张《房屋产权买卖书》无效，本院不予支持。刘云凤要求解除与魏务风签订的《房屋产权买卖书》并要求魏务风返还购房款2万元，魏务风亦同意解除并返还2万元购房款，本院予以准允。刘云凤同意腾出并返还涉诉房屋及附属物，本院亦予以准许。刘云凤应根据合同相对性原则，将合同约定的房屋腾出并返还给魏务风。对于刘云凤主张的房屋损失，本院认为，刘云凤与魏务风签订《房屋产权买卖书》购买涉诉房屋，使得刘云凤就取得涉诉房屋所有权具有期待，同时，刘云凤购买涉诉房屋需要支付购房款，刘云凤对购房款所有权的丧失也使得其错过购买其他房屋的机会。因魏务风在涉诉房屋依法登记取得产权后，未再继续履行与刘云凤的协议，而是将涉诉房屋抵押贷款，导致刘云凤丧失取得涉诉房屋所有权的预期利益，该预期利益系刘云凤受到的损失。该损失数额，应以鉴定部门作出的评估价值与刘云凤按照《房屋产权买卖书》约定应支付的涉诉房屋价款的差价予以确定。但计算该损失时，应当考虑刘云凤实际支付的购房款2万元与双方约定的购房款4万元的比例。因为刘云凤并未对未支付的购房款丧失占有，其也就未错过用该部分价款购买其他房屋的机会，因此刘云凤不应当取得未支付购房款的部分的损失。山东新中大房地产评估有限公司对涉诉房屋评估价值为395368元，与双方约定的购房价款4万元的差价为355368元。按照刘云凤实际支付的购房款与约定的购房价款的比例计算，刘云凤的损失为177684元（355368×2／4）。因《房屋产权买卖书》的解除系由魏务风的违约造成，魏务风应对刘云凤的经济损失承担责任。因此魏务风应当赔偿刘云凤经济损失177684元。对于刘云凤主张的已付购房款2万元的利息损失，因其主张的房屋损失已足以弥补其全部损失，故刘云凤再主张利息损失，本院不予支持。魏立生生前非签订《房屋产权买卖书》时的合同相对方，刘云凤要求魏立生的法定继承人魏波、魏顺承担赔偿责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刘云凤与被告魏务风于2002年4月26日签订的《房屋产权买卖书》。
二、原告刘云凤于本判决生效之日起10日内将坐落于济南市天桥区某号某号楼某单元某室的房屋及附属物（附属物位于本市裕兴化工总厂北门宿舍某楼北侧，自西向东数第二间）腾交给被告魏务风。
三、被告魏务风于本判决生效之日起10日内返还给原告刘云凤购房款2万元。
四、被告魏务风于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘云凤经济损失177684元。
五、驳回原告刘云凤对被告魏务风的其他诉讼请求。
六、驳回原告刘云凤对被告魏波、被告魏顺的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，财产保全费2020元，共计9620元，原告刘云凤负担3620元，被告魏务风负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 杨 刚
人民陪审员 毕 鹏
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 刘晓敏