南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初603号原告：中国邮政集团公司南宁市分公司，住所地南宁市苏州路。负责人：成利，该分公司总经理。委托诉讼代理人:韦勋，广西辰亿律师事务所律师。委托诉讼�理人:江自清，广西辰亿律师事务所律师。被告：南宁金都印象灯饰有限公司，住所地南宁市新阳北一路2号金都新巢时代B1-23号。法定代表人：王调珍。原告中国邮政集团公司南宁市分公司（以下简称邮政分公司）与被告南宁金都印象灯饰有限公司（以下简称金都灯饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月11日公开开庭进行了审理，原告邮政分公司的委托诉讼代理人江自清，被告金都灯饰公司的法定代表人王调珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政分公司向本院提出诉讼请求：1.被告金都灯饰公司退还原告邮政分公司租赁保证金18959.37元；2.本案的诉讼费用由被告金都灯饰公司承担。事实和理由：2010年1月29日，原告与被告签订合同编号为YX-A1-28、A1-29的《金都•印象灯饰城商铺租赁合同》，合同约定：原告租用被告位于广西南宁市金都•新巢时代壹层A1-28、A1-29号商铺，租赁期限为2010年1月29日起至2015年1月28日止，第一租赁年度月租金为19356元。此外，还约定合同签订后3日内，原告向被告缴纳40000元作为租赁保证金，并约定合同期满后未出现违约情形的，被告退还原告。2010年4月26日，原告与被告签订合同编号为YX-A1-30的《金都·印象灯饰城商铺租赁合同》，合同约定：原告租用被告位于广西南宁市金都·新巢时代一层A1-30号商铺，租赁期限为2010年4月26日起至2015年4月25日，第一租赁年度月租金为10202元，第二租赁年度月租金为10494元，此外还约定合同签订后3日内，原告向被告缴纳�金20000作为租赁保证金，并约定合同期满后未出现违约情形的，被告退还原告。上述两租赁合同签订后，原告先后分别向被告支付了共60000元的租赁保证金，并依约预付了三个铺面的相关租金。2011年6月30日，原、被告签订《房屋租赁解除协议》，约定原、被告解除于2010年4月26日就A1-30号商铺签订的《金都·印象灯饰城商铺租赁合同》，自2011年5月26日起，该合同甲方变更为自然人余筝。随后，原告与余筝重新就A1-30号商铺签订了《金都·印象灯饰城商铺租赁合同》，约定租赁期限从2011年5月26日起至2015年4月25日止；原告依约向余筝支付了从2011年5月26日起的租金。原、被告双方解除租赁合同后，被告向原告退还了A1-30号商铺的租赁保证金20000元，但双方并未就该商铺的租金交付情况进行结算。2015年1月28日，�号为YX-A1-28、A1-29的《金都·印象灯饰城商铺租赁合同》租赁期限届满，原告对租赁期间的房租等费用进行核算后，发现尚欠被告租金21040.63元，而被告依约应退还原告租赁保证金40000元，故将租赁保证金抵消尚欠租金后，被告还应向原告退还租赁保证金18959.37元。2015年7月2日，原告向被告发出了《关于房屋租赁协商事宜的函》，并于2015年7月8日发出了《催款函》。2016年4月29日，原告委托广西辰亿律师事务所向被告发出《律师函》，但被告在复函时却改变了其原先对案件事实的说法，拒不将租赁保证金18959.37元退还给原告。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告金都灯饰公司辩称：1.由于广西金都房地产有限公司于2011年5月份出售了A1-30号商铺，且原告于2010年12月底已支付A1-30号商铺租金至2011年6月30�，所以被告与原告协商于2011年6月30日解除了A1-30号商铺的租赁合同，租金结清，被告退还原告邮政分公司2万元商铺保证金。广西金都房地产有限公司于2011年5月25日出售A1-30号商铺给了余筝，并将原告支付的A1-30号商铺2011年5月26日至2011年6月30日的扣税后租金10948元退给余筝，现在原告追索A1-30号商铺的租金已经超过诉讼时效。2.被告与原告关于A1-28、29号商铺的租赁期限至2015年1月28日止，被告于2014年12月初电话通知屋主、原告就合同到期后商铺交接进行协商，也出具被告与屋主的租赁合同，A1-28、A1-29号商铺因被告与屋主签订合同约定截止日期为2015年1月31日，被告有权收取原告2015年1月29日至1月31日的租金2177元。同时被告同意原告到期后再结算租金，也同意租金从保证金中扣除。被告就租赁房租进行核算后，原告还应付被告租金35460.63元，被告应退原告保证金4万元，相抵扣后，被告还应退原告保证金4539.37元。本院经审理认定事实如下：2009年12月9日，李程希、钟丽芳、李程茂、莫春艳（出租方，甲方）与被告金都灯饰公司（承租方，乙方）签订了一份《商品房租赁合同》，约定：甲方已经与广西金都房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，甲方向广西金都房地产有限公司购买南宁市金都新巢时代第一层A1-28号商品房，甲方有权出租该商品房给乙方；租赁期限从2009年12月31日起至2015年1月31日止；乙方可以转租；合同还对其他事项作出约定。2009年12月10日韦卓杰、玉兆兆（出租方，甲方）与被告金都灯饰公司（承租方，乙方）签订了一份《商品房租赁合同》，约定：甲方已经与广西金都房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，甲方向广西金都房地产有限公司购买南宁市金都新巢时代第一层A1-29号商品房，甲方有权出租该商品房给乙方；租赁期限从2009年12月31日起至2015年1月31日止；乙方可以转租；合同还对其他事项作出约定。2010年1月29日南宁市邮政局（承租方，乙方）与被告金都灯饰公司（出租方，甲方）签订了一份《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》，合同编号为YX-A1-28、A1-29，约定：乙方承租甲方位于广西南宁市金都新巢时代一层A1-28、29号商铺，建筑面积117.31平方米；租赁期限从2010年1月29日起至2015年1月28日止，共5年，自合同签订之日起，乙方享有2个月免租装修期；合同签订后3日内，乙方向甲方交纳4万元租赁保证金，合同期满后乙方未出现违约情形，双方结清相关费用之日起15日内，甲方退还乙方；第一租赁年度月租金19356元，第二租赁年度月租金19943元，第三租赁年度月租�21128元，第四、第五租赁年度月租金21773元；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，被告依合同约定交付涉案铺面，南宁市邮政局于2010年2月3日向被告支付保证金4万元。2010年4月26日，南宁市邮政管理局（承租方，乙方）与被告金都灯饰公司（出租方，甲方）签订了一份《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》，合同编号为YX-A1-30，约定：乙方承租甲方位于广西南宁市金都新巢时代一层A1-30号商铺；租期五年，从2010年4月26日起至2015年4月25日止，自合同签订之日起，乙方享有1个月的免租装修期；合同签订后3日内，乙方向甲方交纳现金2万元作为租赁保证金，合同期满后乙方未出现违约情形，双方结清相关费用之日起15日内，由甲方退还乙方；第一年租赁年度月租金为10202元，第二租赁年度月租金为10494元，第三租赁年度月租金为11100�，第四、第五租赁年度租金为11456元；租赁期间，商铺产权人如将商铺使用权出售给第三人，不必征得乙方同意，但应通知乙方，商铺使用权出售后，该第三人即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；合同还对其他事项作出约定。合同签订后被告依约定将商铺交付原告，原告向被告支付保证金2万元。2011年6月30日南宁市邮政管理局（乙方）与被告金都灯饰公司（甲方）签订了一份《房屋租赁解除协议》，约定：鉴于甲乙双方于2010年4月26日签订《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》，乙方承租甲方位于广西南宁市金都新巢时代一层A1-30号商铺。因该商铺甲方已出售给余筝，根据甲乙双方签订的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》第六条的约定，该商铺的甲方从2011年5月26日起变更为余筝，乙方须与余筝重新签订该商铺的租赁合同。甲乙双方经友好协商，达成如下协议：一、双方一致同意解除于2010年4月26日签订的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》；二、甲乙双方签署本解除协议且结清房屋租赁费用后，双方再无任何债权债务关系，互不追究对方的任何违约责任；三、甲方退回乙方押金2万元。2011年11月28日南宁市邮政局向被告出具收据，载明：今收到被告交回金都新巢时代A1-30号商铺保证金2万元。2011年11月29日余筝向被告出具收条，载明：今收到被告退补金都新巢时代A1-30商铺2011年5月25日至2011年6月30日的租金10948元（税后）。另查明，2011年11月10日，南宁市邮政局（乙方，承租方）与余筝（甲方，出租方）签订了一份《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广西南宁市金都新巢时代一层A1-30号商铺；租赁期限从2011年5月26日起至2015年4月25日止；合同还对其他事项作出约定。李程希、钟丽芳、李程茂、莫春艳（出租方，甲方）与广西壮族自治区邮政公司南宁市分公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方向乙方出租位于南宁市金都新巢时代一层A1-28号商铺；房屋所有权证书编号为邕房权证字第02210491、02××92、02××93、02××94号；租赁期限为2年，从2015年1月29日起至2017年1月28日止；合同还对其他事项作出约定。2015年3月25日，韦卓杰、玉兆兆（出租方，甲方）与广西壮族自治区邮政公司南宁市分公司签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方向乙方出租位于南宁市金都新巢时代一层A1-29号商铺；房屋所有权证书编号为邕房权证字第02198375、02××74号；租赁期限为2年，从2015年1月29日起至2017年1月28日止；合同还对其他事项作出约定。再查明，2014年南宁市邮政局变更为广西壮族自治区邮政公司南宁市分公司，2015年4月9日广西壮族自治区邮政公司南宁市分公司变更为原告中国邮政集团公司南宁市分公司。原告将广西南宁市金都新巢时代一层A1-28、A1-29、A1-30号商铺的租金一起支付给被告，至今已支付租金1310639.37元。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：2009年12月9日李程希、钟丽芳、李程茂、莫春艳与被告签订的《商品房租赁合同》，2009年12月10日韦卓杰、玉兆兆与被告签订的《商品房租赁合同》，《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》合同编号为YX-A1-28、A1-29，《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》合同编号为YX-A1-30，《房屋租赁解除协议�、南宁市邮政局出具的收款收据、余筝出具的收条、2011年11月10日南宁市邮政局与余筝签订的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》，李程希、钟丽芳、李程茂、莫春艳与广西壮族自治区邮政公司南宁市分公司签订的《房屋租赁合同书》，2015年3月25日韦卓杰、玉兆兆与广西壮族自治区邮政公司南宁市分公司签订的《房屋租赁合同书》，当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，原告与被告签订的合同编号为YX-A1-28、A1-29的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》、合同编号为YX-A1-30的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据2010年4月26日原告与被告签订的合同编号为YX-A1-30的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》的约定，租期从2010年4月26日起至2015年4月25日止，自合同签订之日起，原告享有一个月的免租装修期，第一租赁年度月租金为10202元，第二租赁年度月租金为10494元。《房屋租赁解除协议》约定，因南宁市金都新巢时代A1-30号商铺已出售给余筝，从2011年5月26日起，2010年4月26日原告与被告签订的编号为YX-A1-30的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》的甲方变更为余筝。因此从2011年5月26日开始余筝有权向原告收取租金，被告无权要求原告支付2011年5月25日之后的租金。且YX-A1-28、A1-29、YX-A1-30号三间商铺的租金原告一直一起支付给被告，因此2011年5月26日起原告已支付所有租金转为YX-A1-28、A1-29商铺的租金。被告未经原告同意，将原告已付租金中的10948元租金作为YX-A1-30商铺2015年5月26日至2015年6月30日的租金交给余筝，该行为不改变原告对被告享有的权利义务。因此，原告应支付被告金都新巢时代A1-30号商铺2010年5月26日至2011年5月25日的租金122716元（10202元/月×11个月+10494元）。根据2010年1月29日原告与被告签订的合同编号为YX-A1-28、A1-29的《金都印象灯饰城（商铺）租赁合同》的约定，YX-A1-28、A1-29号商铺的租赁期限从2010年1月29日起至2015年1月28日止，共5年，自合同签订之日起，乙方享有2个月免租装修期，第一租赁年度月租金19356元，第二租赁年度月租金19943元，第三租赁年度月租金21128元，第四、第五租赁年度月租金21773元。原告应支付被告新巢时代一层A1-28、A1-29号商铺2010年3月29日至2015年1月28日的租金1208964元（19356元/月×10个月+19943元/月×12个月+21128元/月×12个月+21773元/月×24个月）。根据2009年12月9日李程希、钟丽芳、李程茂、莫春艳与被告签订的《商品房租赁合同》的约定，A1-28号商铺的租赁期限从2009年12月31日起至2015年1月31日止。2009年12月10日韦卓杰、玉兆兆与被告签订的《商品房租赁合同》的约定，A1-29号商铺的租赁期限从2009年12月31日起至2015年1月31日止。从2015年1月29日至2015年1月31日止，被告拥有对金都新巢时代A1-28、A1-29号商铺使用、收益的权利。这期间原告一直占用金都新巢时代A1-28、A1-29号商铺，故原告应参照原合同的租金标准向被告支付这三天的租金2107.06元（21773元/月÷31天×3天）。原告已向被告支付三间商铺的租金1310639.37元，还应支付23147.69元（122716元+1208964元+2107.06元-1310639.37元）。原告已向被告交付的4万元保证金抵扣拖欠的租金后，被告应退还原告保证金16852.31元（40000元－23147.69元）。原告要求被告退还保证金18959.37元，本院�持16852.31元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告南宁金都印象灯饰有限公司退还原告中国邮政集团公司南宁市分公司保证金16852.31元；二、驳回原告中国邮政集团公司南宁市分公司其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，�倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费274元，减半收取计137元（原告已预交），由原告中国邮政集团公司南宁市分公司负担15元，被告南宁金都印象灯饰有限公司负担122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  吴永能二〇一七年一月九日书 记 员  秦翔华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。