南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终29号
上诉人（一审被告）：广西坤烈实业有限公司，住所地南宁市西乡塘区雅里村2号。
法定代表人：李坤烈，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韦学宇，广西金益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：高晓明，女，1954年5月7日出生，汉族，住南宁市江南区。
上诉人广西坤烈实业有限公司（以下简称坤烈公司）因与被上诉人高晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人坤烈公司的委托诉讼代理人韦学宇、被上诉人高晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
坤烈公司上诉请求：1.撤销（2016）桂7102民初161号民事判决，驳回高晓明的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由高晓明承担。
事实与理由：坤烈公司与高晓明互相负有债务，坤烈公司主张对双方的债务进行抵销，无需通过反诉，一审法院认为不提出反诉就不能抵销，没有法律依据，导致判决适用法律错误。具体理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同，任何一方即可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”在本案中，坤烈公司于2013年5月25日收取了铺面定金4万元，但双方在2014年6月29日签订《协议书》，约定在扣除2013年7月-12月的租金后将剩余的定金33060元退还给高晓明，协议同时要求高晓明要将商铺完好交还给坤烈公司，使房屋适合租赁。但高晓明一直到2014年11月1日才交还商铺，交还商铺前累计欠付占用费及物业费等合计15823.70元，坤烈公司主张将高晓明欠付的15823.70元及违约金7841.62元，从剩余的定金33060元中抵销，抵销后可以向高晓明返还10094.68元。坤烈公司的主张完全符合《合同法》第九十九条关于法定抵销的规定。二、上海市高级人民法院关于印发《对当事人在诉讼中主张法定抵销权若干问题的研讨意见》的通知第二条规定“对于被告在诉讼中主张抵销权，无须要求被告提起反诉”。坤烈公司提出在定金中扣除占用费等费用，就是主张行使抵销权，一审法院认为必须另行提起反诉才予处理没有法律依据。
高晓明答辩称：由于涉案商铺所在的市场经营状况不佳，整个市场生意非常冷清，加之家中亲人病故，高晓明自2014年1月份至6月份已没有在涉案商铺经营，因此在签订协议书时，只是约定扣除2013年7月1日至2013年12月31日的租金，2014年1月至6月的租金不再需要交纳。2014年6月29日与坤烈公司签订还款协议后不久，高晓明的儿子就将涉案房屋的钥匙交还给了坤烈公司，同时按照协议约定没有破坏铺面的装修，只是将属于高晓明自己的东西搬走。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回坤烈公司的上诉请求。
高晓明向一审法院起诉请求：1.坤烈公司归还定金33060元、安装消防喷淋款700元，共计33760元，并自2015年6月29日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至判决生效时止（暂计至2016年1月20日为300元）；2.坤烈公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年8月16日，高晓明为承租南宁市西乡塘区雅里上坡2号雅里新街综合楼一栋二层23、23-1号房向坤烈公司支付定金4万元，之后又支付了安装消防喷淋款700元，2012年7月，坤烈公司将涉案房屋交给了高晓明。2013年5月25日高晓明（乙方）与坤烈公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方将南宁市西乡塘区雅里上坡2号雅里新街综合楼一栋二层23、23-1号房出租给乙方；租赁的房屋面积为60.38平方米（其中实用面积46.27平方米，公摊面积为14.11平方米）;乙方租赁标的物内经营范围限定为古玩、字画、玉器、奇石、工艺品等；租赁期限自2011年6月25日起至2031年4月24止，甲方自交付标的物之日起至2013年6月30日为甲方给予乙方的免租期，乙方承租的标的物从2013年7月1日开始计收租金；在签订合同前，乙方已于2011年8月16日向甲方交纳定金4万元，此定金自交付之日起满三年后的15天内，由甲方全额无息退还给乙方；合同租赁期限届满后或合同终止、解除后，甲方应在乙方缴清相关费用并退出标的物后15天内将履约保证金余额退还乙方（不计利息）；第三年（2013年6月25日至2014年6月24日）二栋二层实用面积租金为每月每平方米25元，从第四年起实用面积租金单价在上一年基础上每年递增10%，递增至每月每平方米30元后不再递增，二栋二层公摊面积租金每月每平方米25元，合同期内保持不变；物业管理费按标的物实用面积计收，标准为每月每平方米1.5元，2017年1月1日后双方根据当时的物价指数另行商定；水、电费的具体收费标准暂定为水费每平方米3.5元、电费每度1.5元，卫生费每月1.5元，电梯费每月20元；合同还对其他权利义务作出约定。
2014年6月29日高晓明（乙方）与坤烈公司（甲方）签订《协议书》，约定甲、乙双方一致同意于2014年6月29日提前终止双方于2013年5月25日签订的《租赁合同》；甲方自签订本协议之日起一年内退还定金4万元中扣除2013年7月1日至2013年12月31日租金6940元后剩余的定金33060元以及安装消防喷淋款700元给乙方，共计33760元，在签订协议前，乙方已支付的装修费用、租金、物业费、卫生费及电梯费均不予退还；在签订协议时，乙方须向甲方交还标的物的钥匙、电能卡等相关物件，并将该标地物完好地交还甲方，使其处于适合租赁的状态，固定物件不能拆除，影响建筑结构的相关物件也不能拆除；协议还对其他事宜进行了约定。协议签订后，坤烈公司一直未按约定退还定金及安装消防喷淋款700元。一审庭审中坤烈公司自认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为，坤烈公司与高晓明未提交证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，双方签订的《租赁合同》无效。《协议书》是双方对终止《租赁合同》并就退还相关费用达成的协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应全面履行协议约定的义务。
根据《协议书》约定，坤烈公司自2014年6月29日起一年内退还高晓明定金33060元以及安装消防喷淋款700元，共计33760元。但至今未按约定退还，故高晓明要求坤烈公司归还定金33060元、安装消防喷淋款700元，共计33760元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。坤烈公司要求高晓明缴纳租金、占用费、卫生费、物业费、电梯费合计15823.7元，支付违约金7841.62元，但坤烈公司未提起反诉，一审法院不予处理，坤烈公司可另行起诉。高晓明在签订合同时没有尽到谨慎审查的义务，对合同的无效存在一定的过错，且《协议书》并未就利息作出约定，故高晓明要求坤烈公司支付33760元款项的利息，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、坤烈公司向高晓明退还定金33060元、安装消防喷淋款700元，共计33760元；二、驳回高晓明的其他诉讼请求。案件受理费652元，减半收取计326元（高晓明已预交），由坤烈公司负担。
双方当事人对一审查明的事实无异议，在二审期间均未提交新证据。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，广西坤烈投资有限公司于2016年8月29日变更为广西坤烈实业有限公司。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：坤烈公司主张高晓明欠付的租金、占用费、物业费等各项费用是否能够抵销而无需提起反诉？
本院认为，高晓明与坤烈公司签订《协议书》，双方一致同意于2014年6月29日提前终止2013年5月25日签订的《租赁合同》。坤烈公司自签订协议之日起一年内退还剩余的定金33060元以及安装消防喷淋款700元共计33760元给高晓明。由于坤烈公司未按约定退还上述款项，高晓明诉至一审法院，要求坤烈公司按协议约定履行还款义务。坤烈公司在一审期间主张由于高晓明2014年11月1日才将涉案商铺交回，因此还须支付2014年1月1日至11月1日的租金、占用费、物业费等费用及逾期支付租金的违约金，上述费用进行抵扣后，坤烈公司才需返还剩余定金。本院认为，高晓明所诉请的款项已经过双方确认，并且有明确的付款期限，而坤烈公司所主张高晓明欠付的租金、占用费、物业费等费用则需要经过法院审理，才能确定其请求是否成立，是否应当由高晓明支付相应款项。《合同法》第九十九条所规定的抵销，所指的是当事人互负到期债务，本案中坤烈公司所主张的高晓明所负债务，未经法院审理尚处于不确定的状态，并不属于到期债务，因此不适用《合同法》第九十九条的规定，坤烈公司应当就其主张提起反诉，一审法院方能审理，而不能直接抵销。
综上所述，坤烈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费652元（上诉人广西坤烈实业有限公司已预交），由上诉人广西坤烈实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月二十五日
书记员 谢 瑜