福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初979号原告：正荣（马尾）置业发展有限公司，住所地福州市马尾区（自贸试验区内）,统一社会信用代码9***H。法定代表人：王哲，总经理。委托诉讼代理人：翁龙也，福建拓维律师事务所律师。委托诉讼代理人：檀泽鸿，福建拓维律师事务所律师。被告：黄云燕，女，1979年5月14日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：吴金荣，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟清，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司福州福新支行，住所地福州市,统一社会信用代码9***C。负责人：赵涌，行长。委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。原告正荣（马尾）置业发展有限公司（以下简称“正荣公司”）与被告黄云燕、第三人中国农业银行股份有限公司福州福新支行（以下简称“农业银行福新支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人翁龙也、檀泽鸿，被告的委托诉讼代理人吴金荣，第三人的委托诉讼代理人魏少萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签署的合同编号FZ***的《商品房买卖合同》；2.判决被告协助原告办理编号为FZ***的《商品房买卖合同》备案注销手续；3.判决被告协助原告办理位于马尾区房产（预告登记证号：榕房预FZ购字第**号）预购商品房预告登记的注销手续；4.判决被告向原告返还号码为***的销售不动产统一发票；5.判决被告向原告支付已代垫的按揭款项共计18956.48元（暂计至2017年4月19日，最终应以被告偿还完毕全部银行按揭款之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）；6.判决被告向原告支付逾期还款违约金168572.20元（按商品房总价款1685722元的10%计算）；7.判决被告向原告赔偿因本案而发生的律师费18000元；8.原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第5项、第6项、第7项诉讼请求中被告应承担的金额；9.判决被告承担本案全部诉讼费用。在庭审过程中，原告将上述第5项诉讼请求变更为：判决被告向原告支付已代垫的按揭款项37865.66元（暂计至2017年6月22日，最终应以被告偿还完毕全部银行按揭之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）。事实与理由：2015年9月23日，原告与被告签订了编号为FZ***的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于马尾区房产；该商品房总价为1685722元；建筑面积为137.11平方米；付款方式采取银行按揭贷款。原告应在2017年12月31日前，将合同约定的商品房交付给被告。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被告应于2015年9月23日前付定金50000元、房款455722元，于2015年12月31日前付商业贷款1180000元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第6款的约定，如被告未按与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，导致贷款机构要求原告承担保证还款责任的，原告有权解除主合同，被告除应立即向原告归还代偿贷款本息外，还应按照总房价款的10%向原告支付违约金；原告解除合同后，被告应在合同解除之日起7日内与原告共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后30日内，原告按照合同约定扣除应扣款项，将被告已付房款余额（如有）退还被告，被告已付房款余额不足以支付原告应扣款项，原告有权继续向被告追偿。同时，根据附件六合同补充协议第二十二条第14款约定，因被告违反本合同约定导致原告为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均应由被告承担。《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了定金及房款合计505722元。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记以及房屋的预告登记。2015年11月16日，原、被告与第三人农业银行福新支行签订了编号为3***9的《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人农业银行福新支行贷款1180000元，贷款期限为360个月；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。第三人农业银行福新支行已按约定支付了全部贷款本金，原告还按照购房款的总金额向被告开具了号码为***的销售不动产统一发票。现由于被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担连带还款责任，截止至2017年4月19日已代为支付按揭贷款合计18956.48元。原告已多次催促被告要求偿还代垫的按揭款项，且于2017年4月26日向被告发送《及时偿还按揭贷款催告函》，但被告至今未按照约定履行还款义务。因被告未按与贷款机构签订的借款合同的约定按期还款，导致原告承担保证还款责任，原告于2017年5月4日向被告发送《解除函》，正式解除编号为FZ***的《商品房买卖合同》，并要求被告支付逾期还款违约金及解除赔偿金。现因被告未按约定向第三人支付按揭款，导致原告承担还款保证责任，且被告也未按约定向原告偿还款项，其行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，故原告诉至法院。被告黄云燕未提交书面答辩状，但在庭审过程中辩称：第一，希望原告给予被告时间筹集欠款，继续履行合同；若被告在宽限期内仍没有还款能力，则原告再解除合同。第二，按合同总额10%支付违约金过高，本案被告已经支付了购房首付款，并按期缴纳了前十三期购房按揭款，而《商品房买卖合同》是开发商提供的格式文本，实际上加重了购房人黄云燕的义务，且在房价持续上涨的形势下，请法庭酌情对违约金的数额进行调整。第三，本案的律师费18000元过高不合理，律师费不应按照合同总额计算，请法庭酌情予以调整。第三人农业银行福新支行未提交书面答辩状，但在庭审过程中辩称，原、被告之间关于《商品房买卖合同》的履行而产生的纠纷与其无关。第三人确认已收到原告代为垫付的截止至2017年4月5日被告欠付的款项18956.48元。原告正荣公司向本院提交了以下证据材料：A1.黄云燕身份证复印件；A2.农业银行福新支行工商登记信息；A3.《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***）；A4.《预告登记证》（榕房预FZ购字第***号）;A5.《个人购房担保借款合同》（合同编号：3***9）；A6.定金收据、首付款收款收据、销售不动产统一发票（发票号码：***）、发票领用明细表；A7.农业银行福新支行出具的《催收通知函》；A8.农业银行福新支行业务凭证；A9.《及时偿还按揭贷款催告函》及邮寄面单；A10.《解除函》及邮寄面单；A11.《法律服务委托协议》（案号：SFZ20170072）；A12.律师费发票（No.13586166）。被告黄云燕向本院提交了以下证据材料：B1.农业银行银行卡交易明细清单。第三人农业银行福新支行未向本院提交证据材料。在庭审过程中，本院组织当事人进行了证据的质证。被告黄云燕对证据A1-A8、A11-A12的真实性均无异议，但对其中证据A3、A11-A12的证明对象有异议；第三人农业银行福新支行对证据A1-A12的真实性均无异议，对其中证据A3-A6、A9-A12的证明对象要求本院予以审查确认。原告对证据B1的关联性有异议，第三人对证据B1的金额认为有待核实。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.经与原件核对一致，被告对证据证明对象的异议并不影响证据的真实性、合法性和关联性，故证据A1-A8、A11-A12本院予以采纳。2.被告对证据A9-A10有异议，认为其未收到上述函件则不具有真实性，对此本院认为，经与原件核对一致证据A9-A10具有真实性，且原告系按照双方《商品房买卖合同》中被告预留的联系地址寄送相关函件的，证据A9-A10具有合法性、关联性，可以证明原告在被告未按约定偿还银行按揭款后，向被告进行催收的过程以及原告要求解除合同的意愿，故予以采纳。3.关于被告提交的证据B1，经与原件核对一致具有真实性，且该证据为中国农业银行股份有限公司福州前屿支行出具，具有合法性，虽然该交易明细显示被告已经还款的金额与本案不具有直接关联性，但该证据可以证明被告从2017年1月起未按约定偿还按揭贷款，与本案具有关联性，故予以采纳。综上，原告提供的证据A1-A12，被告提供的证据B1符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2015年9月23日，原告正荣公司与被告黄云燕签订《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***），被告购买原告开发的位于马尾区，建筑面积137.11平方米，总价1685722元，应于2015年9月23日前支付定金50000元，于2015年9月23日前支付购房款455722元，于2017年12月31日前支付商业贷款1180000元，原、被告分别作为出卖人和买受人在该合同落款处签名或盖章确认。该《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条对本合同第六条（以贷款方式付款）的补充条款第6款约定：“出卖人为买受人在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，应按照总房价款的10%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同后，买受人应在合同解除之日起7日内与出卖人共同办理在登记机关注销本合同的手续，该手续办理完毕后30日内，出卖人按照本合同约定扣除应扣款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付出卖人应扣款项，出卖人有权向买受人继续追偿……。”此外，该《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条其他约定条款第14款约定：“因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担”。被告黄云燕依约向原告支付了定金及购房首付款合计505722元，原告办理了该《商品房买卖合同》的备案登记，并按购房首付款金额向被告开具了销售不动产统一发票（发票号码：***）。2015年10月21日，马尾区单元办理了商品房预告登记（编号：榕房预FZ购字第***号），预告登记权利人为黄云燕。2015年11月16日，原告、被告与第三人农业银行福新支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：3***9），被告以马尾区单元为抵押，向第三人农业银行福新支行贷款1180000元，贷款期限360个月，并约定了贷款利息以及还款方式；原告作为阶段性保证人，对该借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，提供连带责任保证。原告、被告以及第三人农业银行福新支行在该借款合同的借款人、保证人和贷款人处签名或盖章确认。随后第三人农业银行福新支行依约发放了按揭贷款1180000元，原告遂向被告开具了销售不动产统一发票（发票号码：***），被告开始按照《个人购房担保借款合同》向第三人履行还款义务。但2017年1月起，由于被告未按期向第三人农业银行福新支行清偿到期贷款，第三人于2017年4月5日向原告正荣公司发出《催收通知函》，要求原告履行担保责任，清偿被告黄云燕截止至2017年4月5日欠付的逾期本息合计18956.48元。2017年4月19日，原告向第三人农业银行福新支行履行还款义务，代被告支付了银行贷款合计18956.48元。2017年4月26日，原告向被告发出《及时偿还按揭贷款催告函》，要求被告偿还原告代其支付的银行贷款，但被告并未履行。2017年5月4日，原告又向被告发出《解除函》，通知被告解除《商品房买卖合同》及其附件及补充协议，并要求被告偿还原告代其支付的银行贷款，但被告仍未履行。2017年6月22日，第三人农业银行福新支行再次向原告正荣公司发出《催收通知函》，要求原告履行保证责任，清偿被告黄云燕截止至2017年6月22日欠付的逾期本息合计18909.18元。2017年7月18日，原告向第三人农业银行福新支行履行还款义务，又代被告支付了银行贷款合计18909.18元。原告正荣公司于2017年7月21日向本院提起诉讼。本院认为，被告黄云燕与原告正荣公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***），购买马尾区单元，系双方真实意思表示，合同内容合法有效，本院予以确认，原、被告双方均应按照合同约定全面履行义务。但由于被告未能按期向第三人农业银行福新支行偿还到期贷款，导致原告承担连带保证责任，根据原、被告双方《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第6款约定，原告有权解除合同，并要求被告立即向原告归还代偿贷款本息，还有权要求被告按照购房总房价款的10%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***）的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未按期向第三人农业银行福新支行偿还贷款，导致原告承担保证责任代被告履行支付到期贷款的义务，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告要求被告返还为其垫付贷款的诉讼请求，本院予以支持，截止至2017年6月22日已累计垫付银行贷款37865.66元，实际应返还款项以原告最终为被告垫付的款项为准。由于被告的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应承担违约责任，原告有权要求被告按照购房总价1685722元的10%支付违约金168572.2元。但被告提出由于在本案《商品房买卖合同》签订后，房价持续上涨，合同约定的违约金过高，请求法院酌情予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，鉴于当前房价持续上涨的情况，对被告请求减少违约金的主张本院予以采纳，酌情将违约金调整为按照购房总价1685722元的6%支付101143.32元。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”且按照双方《商品房买卖合同》附件六第四条第6款约定，在合同解除后，被告黄云燕应当协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***）的备案注销和预购商品房的预告登记（编号：榕房预FZ购字第***号）注销手续，并将原告开具的销售不动产统一发票（发票号码：***）交还原告。与此同时，根据双方《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条第14款的约定，原告要求被告赔偿因本案发生的律师费18000元的诉讼请求，本院予以支持。此外，对被告应支付给原告的银行贷款垫付款、违约金、律师费以及本案诉讼费，原告主张从其应退还被告的款项中予以直接扣除，该诉讼请求符合双方《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第6款的约定，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：1解除原告正荣（马尾）置业发展有限公司与被告黄云燕签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***）；2被告黄云燕应于本判决书生效之日起十五日内协助原告正荣（马尾）置业发展有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：FZ***）的备案注销手续；3被告黄云燕应于本判决书生效之日起十五日内协助原告正荣（马尾）置业发展有限公司办理马尾区单元的预购商品房预告登记（预告登记号：榕房预FZ购字第***号）注销手续；4被告黄云燕应于本判决书生效之日起十五日内将销售不动产统一发票（发票号码：***）交还给原告正荣（马尾）置业发展有限公司；5被告黄云燕应于本判决书生效之日起十五日内返还原告正荣（马尾）置业发展有限公司已垫付的银行贷款37865.66元（截止至2017年6月22日），实际应返还款项以原告正荣（马尾）置业发展有限公司最终垫付的款项为准；6被告黄云燕应于本判决书生效之日起十五日内向原告正荣（马尾）置业发展有限公司支付违约金101143.32元；7被告黄云燕应于本判决书生效之日起十五日内赔偿原告正荣（马尾）置业发展有限公司律师费18000元；8原告正荣（马尾）置业发展有限公司可以在应退还被告黄云燕的购房款中抵扣被告黄云燕应履行的上述第五项、第六项、第七项款项；9驳回原告正荣（马尾）置业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19971.50元，由被告黄云燕负担，应于判决生效后七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  徐 方人民陪审员  林云彩人民陪审员  刘 颖二〇一七年十月二十七日书 记 员  林晨羽附：本案主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。