广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂05民终72号
上诉人（原审被告）：北海幸达房地产发展有限公司，住所地北海市北海大道南云南路西鸿源生态新城M栋。统一社会信用代码：91450500788414443H。
法定代表人：祝金云，董事长。
委托诉讼代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙中元，女，1961年7月7日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。
原审被告：祝金云，男，1964年12月17日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。
委托诉讼代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所律师。
上诉人北海幸达房地产发展有限公司（以下简称幸达公司）因与被上诉人孙中元、原审被告祝金云民间借贷纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初649号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年3月6日以询问、调解方式庭进行了审理，上诉人幸达公司的委托诉讼代理人陈丽萍，被上诉人孙中元及其委托诉讼代理人谭彩燕、原审被告祝金云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
幸达公司上诉请求：撤销北海市海城区人民法院（2017)桂0502民初649号民事判决，并依法改判驳回被上诉人孙中元的全部诉讼请求。事实和理由：原审法院认定截止2016年1月19日，幸达公司尚欠孙中元借款本金270万元错误。第一、截止2015年12月28日，幸达公司拖欠孙中元借款本金为270万元，幸达公司于2016年1月19日归还的借款本息应在270万元的基础上予以扣减，原审法院认定幸达公司于2016年1月19日归还39万元时尚欠300万元本金错误。首先，幸达公司与孙中元于2015年12月28日签订的《借款协议及抵押说明》、《借据》中均反映双方一致确认在2015年12月28日的欠款数额为270万元。孙中元于一审中未提供任何证据推翻上述书面证据内容，原审法院仅凭孙中元的口头陈述及交易习惯即推定幸达公司于2016年1月19日归还39万元后，仍欠借款本金270万元错误。其次，孙中元提交的民事起诉状第二页中诉称“还款期限届满后两被告经归还30万元本金，剩下的270万元仍然无法偿还，原告只好再次同意续借，双方于2015年12月28日签订一份《借款协议及抵押说明》，同意将上述270万元借款延长至2016年6月28日，月利息为3%，即81000元”，由此说明孙中元自认《借款协议及抵押说明》是将剩余的270万元借款期限延长，对其自认事实，幸达公司依法不需再举证证明。最后，在幸达公司提交的书面证据及孙中元已经自认的情况下，原审法院仍要求幸达公司对2015年12月28日前归还的30万元经过作出说明，在幸达公司已作出说明的情况下，原审法院又以该公司未能作出合理说明为由认定幸达公司于2015年12月28日尚欠300万元借款，明显错误。第二、原审法院认定幸达公司将其名下房屋出卖案外人陈蓓蓓、张大强，所收房款用于偿还孙中元借款错误。孙中元在幸达公司归还39万元后提出以幸达公司开发的幸达三清园9套房屋（按每平方米4000元单价计共为3196400元）抵清幸达公司全部债务本息，抵债房屋由孙中元自行销售，幸达公司配合办理房屋过户手续。之后，孙中元将两套抵债房屋分别转让给陈蓓蓓及张大强，幸达公司按孙中元要求与上述买房人签订《商品房预售合同》，协助办理该两套房屋的过户，并在银行扣除保证金后将收取的房款支付给孙中元。幸达公司于2016年12月11日又依孙中元的要求就其余7套房屋与之签订《商品房买卖合同》，抵债金额达3196400元，加上该公司于2016年1月19日已付39万元，幸达公司自2015年12月28日共归还借款本息3586400元，已全部还清涉案本息。孙中元为降低税赋提出合同按3600元/平方米签订，幸达公司按其要求办理，现孙中元诉讼主张按3600元售房单价抵偿借款，有违诚信原则，倘七套房屋按3600元/平方米计算，加上上述已还款，幸达公司所欠借款本金也仅为79890元。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院判决支持上诉人上诉请求。
孙中元辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人幸达公司的上诉请求，维持原判。
原审被告祝金云述称：其同意上诉人幸达公司的上诉请求。
孙中元向一审法院起诉请求：幸达公司、祝金云共同偿还孙中元借款本金金额710128元及利息42607元（利息以710128元为基数，按年利率24%计算，自2016年12月12日暂计至2017年3月6日，以后另计至付清之日止）。
一审法院认定的事实：祝金云是幸达公司的法定代表人。2014年7月28日，幸达公司作为借款人，孙中元作为贷款人，签订一份《借款协议》，主要约定：幸达公司向孙中元借款300万元，月利率2.5分，借款期限6个月即自2014年7月28日起至2015年1月29日止，合同还约定了其他事项。幸达公司于2014年7月28日将借款300万元通过银行转账至祝金云账户。
还款期限届满，幸达公司未能依约还款，孙中元将该300万元续借给幸达公司，并于2015年6月28日与幸达公司签订一份《借款协议与抵押说明》，主要约定：幸达公司向孙中元借款300万元，月利率3%，借款期限6个月即自2015年6月28日起至2015年12月28日止，合同还约定了其他事项。同日，幸达公司作为借款人，向孙中元出具《借据》一份，主要载明：今借到孙中元人民币现金300万元整，借款人祝金云在上述期限内未能将借款本金一次性支付给出借人孙中元，每逾期一天按借款总额的2%支付违约金。
2015年12月28日，孙中元与幸达公司就上述借款再次签订一份《借款协议与抵押说明》，主要约定：幸达公司向孙中元借款270万元，月利率3%，借款期限6个月即自2015年12月28日起至2016年6月28日止，合同还约定了其他事项。同日，幸达公司作为借款人，向孙中元出具《借据》一份，主要载明：今借到孙中元人民币现金270万元整，借款人祝金云在上述期限内未能将借款本金一次性支付给出借人孙中元，每逾期一天按借款总额的2%支付违约金”。
借款后，孙中元与幸达公司双方达成还款合意，还款情况如下：2016年5月7日，幸达公司将西藏路17号幸达三清园2幢2506号房屋出卖给案外人陈蓓蓓并向孙中元支付472529元（2016年5月9日通过祝晓振向孙中元转账157529元，2017年2月13日通过幸达公司向吴昊转账315000元）；2016年12月5日，以西藏路17号幸达三清园2幢1806号房屋出卖给张大强并向孙中元支付462399元（2016年12月5日通过幸达公司向孙中元转账367399元，2017年2月17日通过幸达公司向吴昊转账95000元）；2016年12月11日，孙中元与幸达公司分别签订《商品房买卖合同》，将下列房屋过户到孙中元名下分别作价抵债如下：西藏路17号幸达三清园2幢1105号房屋抵债260604元，西藏路17号幸达三清园2幢2702号房屋抵债328716元，西藏路17号幸达三清园2幢2402号房屋抵债328716元，西藏路17号幸达三清园2幢1904号房屋抵债260604元，西藏路17号幸达三清园2幢1104号房屋抵债258984元，西藏路17号幸达三清园2幢2602号房屋抵债328716元，西藏路17号幸达三清园2幢0605号房屋抵债260604元。
一审庭审中，孙中元主张幸达公司于2015年12月28日出具的《借款协议及抵押说明》和《借据》是幸达公司向孙中元借款300万元后，承诺于2015年12月28日偿还本金30万元及支付2015年12月利息9万元后出具的，但《借款协议及抵押说明》和《借据》出具后，幸达公司没有履行承诺归还该借款本金30万元及支付2015年12月利息9万元，该30万元本金及9万元利息幸达公司于2016年1月19日才支付给孙中元。幸达公司对孙中元上述主张不予认可，认为截止至2015年12月28日，幸达公司尚欠孙中元借款本金270万元。
一审法院认为，孙中元与幸达公司存在合法有效的民间借贷关系，有涉案的《借款协议》、《借据》及庭审笔录予以证实，对此一审法院予以确认。祝金云作为幸达公司的法定代表人在《借款协议》及借据上签字，孙中元虽然主张祝金云是本案的共同借款人，但没有提供证据证实幸达公司所借款项用于祝金云个人使用，故一审法院对此不予采信，孙中元请求祝金云归还借款，一审法院不予支持。
2015年12月28日，幸达公司虽然向孙中元出具270万元的借据，但双方均确认该借据是依据2014年7月28日300万元借款所续借，幸达公司虽然主张2015年12月28日前多次通过现金向孙中元还款30万元，但是未能合理说明该30万元支付过程，根据孙中元与幸达公司之间借款及利息均通过转账支付的交易习惯，及根据双方之间约定300万元借款按月息3%计算利息为9万元的约定，对幸达公司于2015年12月8日前多次通过现金还款30万元不予采信，对孙中元主张的2016年1月19日39万元还款中，其中30万元是偿还本案300万元的借款本金，9万元是偿还2015年12月的利息予以采信。截止至2016年1月19日，幸达公司尚欠孙中元借款本金270万元。
2016年5月7日，幸达公司将其名下房产出卖给案外人陈蓓蓓后，所收房款用以偿还孙中元借款，孙中元实际收到款项为472529元，幸达公司从2016年1月1日起没有依约支付利息给孙中元，按照涉案《借款协议》及借据的约定，截止至2016年5月7日，幸达公司应当支付的利息为340866元（即270万×36%÷365天×128天），所欠借款本金为2568337元［即270万-（472529元-340866元）］。
2016年12月5日，幸达公司又将其名下房产出卖给案外人张大强后，所收房款用以偿还孙中元借款，孙中元实际收到款项为462399元。2016年12月11日，幸达公司将其名下7套房产合计作价2026944元抵债给孙中元，并将该7套房产转移至孙中元名下，以上2489343元（即462399元+2026944元）用作归还所欠孙中元的借款本息，故截止至2016年12月11日，幸达公司尚欠孙中元借款利息552228元（即2568337元×36%÷365天×218天），尚欠借款本金626222元[即2568337元-（2494343元-552228元）]。还款期限届满，幸达公司没有依约还款，构成违约，幸达公司应当归还借款本金626222元给孙中元，虽然孙中元与幸达公司之间关于利息的约定已超过了法律规定的范围，但孙中元诉讼中只要求幸达公司按年利率24%计收利息，没有超出合理的范围，予以支持，幸达公司应当支付的利息，以626222元为基数，按照年利率24%从2016年12月12日起计至还清款项时止。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：一、北海市幸达房地产发展有限公司归还借款626222元及支付利息（利息计算以本金626222元为基数，按照年利率24%，从2016年12月12日起计至还清借款之日止）给孙中元；二、驳回孙中元的其他诉讼请求。案件受理费12228元，诉讼保全费4770元，由北海市幸达房地产发展有限公司负担。
二审中，双方均没有提交新证据。
本院二审经审理查明，幸达公司与孙中元于2015年12月28日签订的《借款协议与抵押说明》中关于还款日期和方式一项载明“甲方（幸达公司）需按月将借款利息支付到乙方（孙中元）指定账户，所借本金需于2016年6月28日一次还清。”本院二审审理查明的其他事实与一审查明的相一致。
综合诉辩双方意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、上诉人幸达公司于2016年1月19日归还的39万元的性质如何确定；二、上诉人幸达公司用以抵债的七套房屋所抵债务具体数额如何确定。
关于上诉人幸达公司于2016年1月19日归还的39万元的性质如何确定的问题，幸达公司主张双方于2015年12月28日已通过《借款协议及抵押说明》确认借款本金为270万元，故其于之后归还的上述39万元显然系用于偿还该270万元欠款本息；孙中元则主张双方于2015年12月28日系在拟定幸达公司已归还30万元的基础上才签订的《借款协议及抵押说明》，即幸达公司于当日实际仍欠款300万元，之后该公司于2016年1月19日方将30万元的约定还款支付完毕，另9万元属2015年12月份的借款利息，故该39万元应系用于归还300万元借款本息。对此，本院认为，其一，幸达公司历来多以转账的方式向孙中元支付借款利息，2015年11月前的利息（每月利息9万元）基本逐月按时转账到位，只有个别月份转账6万元或7.5万元。幸达公司主张其于2015年12月28日前多次以现金方式归还了借款本30万元本金，本院认为，幸达公司作为房地产开发公司，应有完善的财务管理制度，对该30万元公司款项的出入账目应有财务记账及相关记账凭据，但其未能提交任何证据佐证其已向孙中元偿还30万元借款本金，这既与常理不符，也与其以往与孙中元之间的交易习惯、付款方式不符；其二，对于讼争39万元还款性质问题，孙中元解释称其中30万元用于清偿300万元借款的本金，另9万元系用于清偿2015年12月的借款利息。一方面，幸达公司确未能举证证实其已向孙中元支付了2015年12月的利息；另一方面，按约定的月利率3%的标准，300万元借款月利息确为9万元，故孙中元对此所作解释具有一定合理性；其三，2015年12月28日的《借款协议及抵押说明》系双方在幸达公司借款期限届满无力清偿的情况下签订的，协议约定还款期限展至2016年6月28日，幸达公司应于每月支付借款利息81000元，并于借款期限最后一日一次性付清借款本金。现幸达公司主张其于订约后不到一个月即归还39万元，与协议约定的还款方式不符，亦与其订立该份展期协议以期延长还款时限至6个月后一次性还清的初衷相违背。基于上述分析，幸达公司关于该39万元系为偿还270万元欠款本息的主张与其交易习惯、协议内容及订约目的均有不符，而孙中元关于该39万元系为偿还300万元借款本息的主张较之更具合理性，故依高度盖然性规则，本院采纳孙中元的事实主张，维持一审法院关于幸达公司截止2016年1月19日尚欠270万元借款本金的事实认定。
关于上诉人幸达公司用以抵债的七套房屋所抵债务具体数额如何确定的问题，本院认为，幸达公司主张七套抵债房屋应按约定的4000元/平方米计算所抵债务数额，但对此未能提交任何书面证据证实，且孙中元亦不予认可，故依谁主张谁举证原则，幸达公司对该项主张应承担举证不能的不利后果，原审法院根据涉案双方签订的七份《商品房买卖合同（预售）》中所载房屋价款总额确定具体抵债数额2026944元，合理有据，应予维持。此外，幸达公司主张案外人陈蓓蓓、张大强所购的涉案两套房屋亦属抵债房屋，孙中元系该两房的实际出卖人，但幸达公司对此亦未能举证证实，故原审法院凭《商品房买卖合同（预售）》及转款凭证认定幸达公司用售房款归还借款本息934928元（472529元+462399元）的事实，于法有据，本院予以维持。
综上所述，幸达公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费12228元，由上诉人北海幸达房地产发展有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶长程
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 杨雪云
二〇一八年五月二十八日
法官助理 方 嫄
书 记 员 刘 麒