贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终6293号
上诉人（原审原告）：万贵平，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：孟俊，贵州丰来律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许玲，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：袁均祥，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人万贵平与上诉人许玲房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初4019号民事判决后,万贵平、许玲均不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万贵平上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、万贵平要求许玲将房屋恢复原状时，许玲将其中一间房屋墙纸撕毁后丢弃，并重贴了墙纸，说明该房间之前是有墙纸的。许玲贴的墙纸造成两面墙的墙纸不同。该房间原来应为统一的墙纸，原判以上诉人万贵平无证据为由，驳回该诉请错误。二、在收取钥匙时，上诉人万贵平也明确表示房屋存在问题，认为没有恢复原状，要求许玲继续恢复，故不能将房屋马上出租，按照常理会预留一段时间给许玲恢复房屋，该预留的时间不能认定为万贵平自行扩大的损失，而是必然产生的损失。三、本案是因许玲违约而导致的纠纷，对后续的损失，双方都有义务避免，《合同法》第一百一十九条的规定应当理解为一方违约又没有能力避免损失扩大的情况，守约方应当及时采取措施避免损失扩大。故后续损失应由二人根据过错平均承担。
许玲针对万贵平的上诉答辩称，原判判令将墙壁恢复至白色，但该标准模糊，无法执行。
许玲上诉请求：一、依法撤销原判，驳回起诉；二、本案诉讼费由万贵平承担。事实与理由：原判查明房屋交付给许玲使用时双方未对初始状态进行明确，故原审法院也认可万贵平提出的恢复原状是没有标准、无法执行的；二、无证据证明房屋留下的胶水痕迹、裂痕是许玲所为，均是万贵平单方提出；三、法院认定万贵平在收房时未提出问题。原判认定事实与裁判结果相互矛盾。
万贵平针对许玲的上诉答辩称，请求驳回许玲的上诉请求。从照片可以看出，是许玲经营期间张贴广告牌，拆除后留下的胶水痕迹。收房时双方产生纠纷并报警，许玲主张万贵平收房时未提出异议与事实不符。
万贵平向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将原告位于贵阳市花溪区小河xxxx栋（原1号楼）x单元xx层x号房屋恢复原状，并自2016年12月5日起赔偿原告每月3000元的房屋租金损失直至恢复原状之日；2、判令被告支付原告水费、物管费共计人民币156.30元；3、案件诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告万贵平与其妻代桂香于2009年9月7日共同购买位于贵阳市××（××）××路××（××楼）B单元18层2号的房屋一套。2015年8月5日，被告许玲作为承租方（乙方），与作为出租方（甲方）的原告万贵平签订了《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容约定：一、甲方将座落于小河转盘云凯5栋B单元18楼2号的房产，租给乙方作居住使用，租期为6年，从2015年9月1日起至2021年8月30日止；二、房内设施及物品主要有热水器；三、乙方需缴纳每月租金人民币3000元整，甲方应给回收据：（不含税，如需交税由乙方负责），租金按半年支付，租金由甲方每半年的最后一周内上门收取，或汇款到甲方指定银行账户，该房屋租金前2年不变，从第三年开始，每两年月租金递增200元；四、签订本合同时，乙方即时向甲方交租房履约金人民币3000元整，甲方应发收据，合同终止乙方已交清租金及其他费用迁出时，甲方应将履约金退回给乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约金中扣除；五、出租房产的维修、房产税、土地使用费用由甲方负责，每月管理费、水、电、煤气、电话、有线电话、宽带、卫生等费用由乙方支付……；六、租赁期间，甲乙双方都不得借故解除合同，如甲方确需收回自用，必须提前两个月以书面通知乙方，并退回履约金，如乙方确有事因需退房，须提前两个月以书面通知甲方，在通知期间租金照交；七、租赁期间，乙方如对房屋的设施和物品故意或过失造成毁损，应负责修缮恢复原状或赔偿经济损失；八、乙方使用房产时，不得擅自改变房屋结构及用途，……，乙方如需装修人墙，必须征得甲方书面同意，并经物业管理部门允许方能施工，否则，后果由乙方负责，装修人墙的格、窗、花、电器等在乙方迁出时可拆回，但须负责修复原状或给甲方经济补偿；……；十三、租赁合同期满或解除，乙方必须依时迁出并将家私杂物全部搬走，若迁出后两天内仍留下箱柜等物不搬清，则作为放弃权利论，由甲方全权处理……；双方在合同中还对相关权利义务进行了约定。该合同签订后，原告万贵平将上述房屋交付给被告许玲作为开设会计培训班场地使用。案外人袁艺嘉系被告许玲租用上述房屋的经办人，袁艺嘉支付原告万贵平押金人民币3000元，及房屋租金人民币54000元。在房屋租赁期间，被告许玲对承租房屋的结构进行改动，将两个卧室打通。2016年11月10日，被告微信告知原告可能不继续租用房屋，2016年11月25日，被告搬离上述房屋，并于2016年11月29日将上述房屋的其中两把钥匙交给原告，原告要求被告将墙壁恢复原状。案外人袁艺嘉于2016年12月1日通过微信将被告进行恢复处理后的房屋照片发给原告验收。2016年12月5日，被告因原告未到房屋处进行验收，便通过微信向原告发送《通知》，该通知内容载明：“本人许玲与万贵平先生于2015年8月5日签订了房屋租赁合同，经双方协商同意于2016年11月30日解除该合同，现已经按照万先生的要求，对使用房屋过程中改动部分进行了恢复，特请万先生在3日内过来验收并退还房租及押金12000元（备注：2016年12月至2017年2月三个月房租9000元及押金3000元），否则将视为其违约，我将走司法程序进行解决”。2016年12月26日，原、被告双方因上述房屋交接发生纠纷报警至贵阳市公安局经济技术开发区分局，出警记录在处警情况及结果一栏载明：在现场袁艺嘉已把三把钥匙交还给房东万贵平，房子再出现任何损坏与袁艺嘉无关。被告许玲曾于2017年1月向一审法院起诉，要求原告万贵平退还押金及租金，一审法院经开庭审理后作出（2017）黔0111民初179号民事判决，判令原告万贵平退还押金人民币3000元及租金人民币6400元。原告万贵平不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院以（2017）黔01民终2672号民事判决维持了一审判决，（2017）黔0111民初179号民事判决已生效。在（2017）黔0111民初179号民事判决中对如下内容进行了认定：双方签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月5日解除，合同解除后，万贵平已于2016年12月26日收回房屋。……许玲只需支付2015年9月1日至2016年12月26日的房屋租金。同时，在（2017）黔0111民初179号案件中，原告万贵平明确表示在该案中不对要求恢复原状等主张权利。现原告认为被告未将房屋恢复原状，因被告未恢复原状的违约行为给原告造成了无法出租房屋的租金损失，同时认为被告在租赁期间存在未缴纳物管费、水电费的情况，故诉至一审法院，请求如前。另查，在原告将房屋交付给被告使用时，双方未对房屋的初始状况以照片或书面形式等进行明确。原告认为被告在承租时，案涉房屋的初始状况为客厅和其中一间卧室的墙壁为白色，另一间卧室贴了统一的墙纸，两间卧室之间没有门，但在被告交房时，一间卧室所贴的墙纸不统一，重新砌的墙有裂痕，客厅墙壁上有胶水痕迹。而被告认为承租时案涉房屋的初始状况为客厅和一间卧室的墙壁是白色，因房子时间很长，白色墙壁有变色的情况，另一间卧室是否为统一墙纸不清楚，两间卧室之间的门原本没有打通，是被告承租期间打通的，但是被告向原告交房时已经用砖将打通的部位砌好并进行粉刷，不存在原告所称的有裂痕。原告万贵平为证明被告向其交房时房屋的状况，向本院提交了由原告拍摄的视频一段，该视频拍摄于原告收到（2017）黔0111民初179号案件起诉状之后，被告亦认可该视频在（2017）黔0111民初179号案件开庭时进行了播放。该段视频显示房屋存在如下状况：墙壁上有胶水痕迹，所砌墙体上有裂痕，一间房屋所贴的墙纸不一致。原告要求被告将房屋恢复至如下状况：卧室一间贴成统一花色墙纸；两间卧室间所砌墙壁上出现的裂痕进行修补，客厅墙壁上胶水痕迹进行清除；客厅及另一间卧室的墙壁统一刷成白色。案涉房屋2016年12月的物管费为人民币93元，物管费发票原件由原告万贵平向本院提交。案涉房屋2016年7月1日至2016年12月31日的水费为人民币36.3元，2016年7月1日至2016年12月31日的公用照明电费为人民币18元，2017年1月1日至2017年3月31日的公用照明电费为人民币9元。水费、公用照明电费的收款收据原件由原告万贵平提交。原告陈述自2016年12月27至本案开庭审理期间，案涉房屋一直处于空置状况。
一审法院认为公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告万贵平将位于贵阳市花溪区小河黔江路云凯熙园5栋B单元18层2号的房屋出租给被告许玲使用，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，签约双方均应全面履行。已生效的（2017）黔0111民初179号民事判决已经认定双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，同时《房屋租赁合同》也约定，装修等在被告迁出时可拆回，但须负责修复原状或给原告经济补偿，根据上述法律规定及合同约定，被告在《房屋租赁合同》解除后，应将房屋恢复原状。对原告交付被告使用时房屋的原状如何，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，应由原告承担举证证明责任。原告在向被告交付房屋时，未对房屋状况以照片、视频、书面等形式进行固定，且庭审中被告对原告所陈述的“一间卧室贴了统一墙纸”情况不予认可，因此原告应承担举证不能的不利后果。从原告向一审法院提交的视频资料上可看出，墙壁上有胶水痕迹，所砌墙体上有裂痕，一间房屋所贴墙纸不一致，综合上述原告的举证责任完成情况，故认定被告应对案涉房屋做如下恢复原状处理：对两间卧室间所砌墙壁上出现的裂痕进行修补；对客厅墙壁上胶水痕迹进行清除；将客厅及未贴墙纸的卧室的墙壁进行粉刷为白色。原告认为案涉房屋未再出租，一直空置，系被告未将房屋恢复原状行为导致，给原告造成了无法出租房屋的租金损失。根据庭审查明之情况，被告已在2016年12月26日将案涉房屋的三把钥匙全部交给原告，从2016年12月26日开始，案涉房屋已处于原告的控制范围内，原告可对此时的房屋现状以视频、照片等形式进行固定后，再将房屋另行出租。被告未对房屋进行恢复的行为并不当然导致房屋的空置不出租，因此本院认为原告诉请的该损失，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的自行扩大损失范围，故对原告的此项诉讼请求不予支持。已生效的（2017）黔0111民初179号民事判决认定原告万贵平已于2016年12月26日收回房屋，即2016年12月26日之后被告许玲未再占有使用该房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告在使用房屋期间的物管费、水电费等应由被告承担，因此在2016年12月之前的物管费、水电费应由被告交纳。2016年12月的物管费发票原件及2016年7月1日至2016年12月31日期间的水费、公用照明电费收款收据原告由原告向本院提交，说明上述费用由原告交纳，故被告应将该部分应由其承担但却由原告交纳的费用向原告支付。2016年12月的物管费为人民币93元，2016年7月1日至2016年12月31日期间的水费为人民币36.3元，2016年7月1日至2016年12月31日的公用照明电费为人民币18元，以上共计人民币147.30元，该款项被告应向原告支付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告许玲于本判决生效之日起三十日内，将位于贵阳市花溪区小河黔江路云凯熙园5栋（原1号楼）B单元18层2号房屋的两间卧室间所砌墙壁上出现的裂痕进行修补；对客厅墙壁上胶水痕迹进行清除；将客厅及未贴墙纸的卧室的墙壁进行粉刷为白色；二、被告许玲于本判决生效之日起十日内向原告万贵平支付物管费、水费、公用照明电费共计人民币147.30元；三、驳回原告万贵平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告万贵平负担人民币24元，被告许玲负担人民币1元。
二审中，二审中当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人万贵平向本院提交照片一张，拟证明许玲在经营期间在墙上贴广告牌。许玲质证认为，认可在该房间中经营的事实，墙面的广告确实是我方挂的，但不能证明胶水痕迹是我方造成，因为该房屋曾经也出租给其他人使用。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人从事民事活动的过程中，应当遵循诚信、公平的原则，对签订的合同均应恪守履行。虽然本案双方签订房屋租赁合同之时，并未对房屋原有状态进行确认，但原审庭审过程中，双方一致确认房屋的原状为：客厅及其中一间房屋墙面为白色，两卧室之间没有门。在此情况下，许玲应将房屋恢复至双方一致确认的原有状态。由于万贵平对贴墙纸的卧室原貌无法举证证明，双方亦未对该房间原状达成一致意见，故万贵平主张该房间原为同一颜色的主张缺乏依据，其要求统一墙纸颜色的诉讼请求不能成立，本院不予支持。由于许玲所砌墙面出现裂痕，故原判判令其修补该墙面裂痕并无不当，本院予以维持。对于墙面胶水痕迹的形成原因，上诉人万贵平原审中提交了视频及照片，可证明房屋墙面现确实存在胶水痕迹，万贵平二审中提交的照片显示，许玲承租期间在房屋内张贴广告，对此事实许玲亦予以认可。综合上述证据，本院认为，房屋墙面胶水痕迹为许玲造成的事实能够成立，原判判令许玲清除胶水痕迹、将客厅及未贴墙纸的卧室的墙壁进行粉刷为白色并无不当，本院予以维持。关于万贵平主张的租金损失，由于许玲已于2016年12月26日将房屋交还给万贵平，且房屋处于空置状态，万贵平可对房屋另行出租。许玲未能将房屋墙面恢复原状不是导致租金损失的必然原因，故原判对万贵平主张的租金损失不予支持并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人万贵平、许玲的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由万贵平负担50元，许玲负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
审 判 员 田 勇
审 判 员 刘 劼
二〇一七年十二月十一日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 万炫兵