广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19368号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李槿，女，汉族，1971年5月30日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：刘义，广东联建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈远彬，广东联建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏庆华，女，汉族，1960年10月28日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：郑秋娇，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301－303、305、306、308－313、315、316、318－321、2503B，组织机构代码：785254915，统一社会信用代码：91440300785254915R。
法定代表人：李耀智，系该公司执行（常务）董事。
委托诉讼代理人：符策程，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：吴梅，系该公司员工。
原审第三人：贾梦灵，女，汉族，1998年8月22日，住所地：广东省深圳市南山区，
上诉人李槿因与被上诉人夏庆华、原审第三人中原地产公司（以下简称中原公司）、贾梦灵房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初14844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李槿的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判李槿无需向夏庆华支付违约金，驳回夏庆华的全部诉讼请求；二、维持一审判决第一、三、四项；三、由夏庆华承担本案一、二审诉讼费用；事实与理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误，判决不公。一、在签订合同时，夏庆华对李槿不具备购房资格和合同可能无法实际履行的情形是明知的，但一审判决对该重要事实并未审查认定，片面采信夏庆华的主张，认定李槿违约，明显与事实不符，违背法律规定，也违背公平原则。在2016年8月28日李槿（买方）与夏庆华（卖方）签订《二手房买卖合同》前，在中原公司处，李槿将自己名下不止两套房屋的情况明确告知夏庆华和中原公司。在中原公司的建议下促成，夏庆华与李槿在签订《二手房买卖合同》的同时，签署了《买方主体变更确认书》，约定签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为李槿和贾梦灵。即是说，在签订合同时，夏庆华对李槿不具备购房资格是明知的，正是基于这一前提，双方在签订《二手房买卖合同》时，签署了《买方主体变更确认书》，意图规避限购政策。尽管夏庆华在一审庭审中予以否认，但在双方2016年10月12日的通话录音中，夏庆华也已明确承认这一事实。一审判决对该重要事实并未审查认定，片面采信夏庆华的主张，认定李槿违约，明显与事实不符，违背法律规定，也违背公平原则。二、涉案合同事实上无法履行，且自始履行不能，并非李槿不履行。依据《合同法》第九十四条之规定，涉案合同依法应当予以解除，且双方对解除合同亦达成一致。一审判决解除合同应当予以维持，但判决李槿向夏庆华支付违约金，没有事实和法律依据，应当依法予以纠正。双方在《买方主体变更确认书》中约定的是将房屋过户登记到李槿和贾梦灵两人名下，并不是将房屋过户登记到贾梦灵名下，对此事实一审判决也已确认。那么在李槿不具备购房资格的前提下，即使贾梦灵在《买方主体变更确认书》上签名，也无法办理房屋过户登记手续。李槿签订合同后，已经依据合同约定交付了定金，由于房屋无法过户登记到李槿名下，导致合同无法继续履行。可见，涉案合同自始履行不能，不具有履行的可能性，并非李槿不履行。鉴于双方在签订合同时，深府办【2010】82号限购令已经出台，双方均明知按照限购政策李槿不具有购房资格，所以，双方订立《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》，属于规避住房限购政策，扰乱社会经济秩序的行为，依据《合同法》第九十四条第五款关于“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”之规定，涉案合同依法应当予以解除。据此，李槿在一审中反诉请求解除合同，夏庆华也当庭主张放弃继续履行合同的请求，双方对解除合同达成一致，一审判决解除合同应当予以维持。合同的解除系因合同自始不能履行，但判决李槿向夏庆华支付违约金，没有事实和法律依据，应当依法予以纠正。三、没有任何证据表明李槿拒绝履行合同，一审判决以2016年10月30日（实际应为2016年10月31日）短信，认定李槿在合同履行期限届满前以明确方式表明不履行合同义务，完全歪曲了短信内容，据此判决李槿承担违约责任，明显缺乏证据支持。一审判决认定李槿曾通过中原公司的工作人员与夏庆华协商推迟首期款资金监管日期，说明李槿主观上是愿意履行合同的。问题的关键是如何解决房屋过户登记李槿名下的问题，为此，李槿一直积极通过中原公司或者直接与夏庆华协商如何解决房屋过户登记问题，从未表示不履行合同。一审判决以2016年10月30日（实际应为2016年10月31日）短信，认定李槿在合同履行期限届满前以明确方式表明不履行合同义务，完全歪曲了短信内容，据此判决李槿承担违约责任，明显缺乏证据支持。从该短信内容来看，李槿在该短信中明确说明愿意继续履行合同，但是要解决房屋不能过户登记问题。李槿仅仅提及，如果不能办理房屋过户登记，合同履行不下去，夏庆华应返还定金，并未表示不履行合同。该短信以及李槿提交的其他证据资料均表明合同双方包括中原公司一直在协商合同如何继续履行的问题，没有任何证据表明李槿拒绝履行合同。四、李槿不存在违约，无需承担违约责任。相反，夏庆华没有与担保公司签订服务合同，存在违约行为，但一审判决在确认夏庆华仅签订赎楼委托书这一事实的前提下，并未认定夏庆华违约，明显认定事实错误。如上所述，李槿不存在违约，无需承担违约责任。但根据《二手房买卖合同》第六条（3）的约定，卖方（夏庆华）须在签署合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。也就是说，夏庆华须在2016年8月31日前（含当日）履行的合同义务包括：一是与担保公司签订服务合同，二是出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。但夏庆华在一审中仅提交了委托赎楼的公证委托书，并未提交其与担保公司签订的服务合同，足以表明夏庆华没有与担保公司签订服务合同，存在违约行为，但一审判决在确认夏庆华仅签订赎楼委托书这一事实的前提下，并未认定夏庆华违约，明显认定事实错误。五、涉案合同是因买卖双方以及中原公司共同过错造成的事实上不能履行的合同，其解除并不是由于李槿的违约造成的。尽管李槿对于合同无法履行存在一定过错，但夏庆华对此也有过错，且从合同履行情况来看，夏庆华并未赎楼，案涉房屋的房价也没有下跌，夏庆华没有任何损失，其长期占用李槿支付的定金，反而使李槿蒙受合同不能履行的损失。一审判决李槿向夏庆华支付违约金72万元，显与事实不符，没有法律和合同依据。综上，请二审法院查明事实，依法改判以维护李槿的合法权益。
夏庆华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回李槿的上诉请求。
原审第三人中原公司陈述称，与一审答辩意见一致。
原审第三人贾梦灵，未到庭，未作陈述。
夏庆华向一审法院起诉请求：1.李槿继续履行双方于2016年8月28日签订的《二手房买卖合同》（No.246028）；2.李槿向夏庆华支付违约金144万元；3.李槿承担本案诉讼费用。庭审中，夏庆华放弃了第一项诉讼请求。
李槿向一审法院反诉请求：1.解除夏庆华、李槿于2016年8月28日签订的涉案合同；2.夏庆华向李槿返还定金57.6万元；3.夏庆华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋位于深圳市南山区蛇口工业区XX路XXX园XX阁X栋X，建筑面积150平方米，用途为住宅，于2012年11月12日登记于夏庆华名下，份额为100%，房地产证号为深房地字第××号。
2016年8月28日，夏庆华（卖方）与李槿（买方）签订涉案合同，约定：夏庆华将其名下的涉案房屋出售给李槿，转让价格为720万元，买方同意在合同生效之日向卖方支付定金2万元，在合同生效后五日内再向卖方支付55.6万元；买方向银行按揭贷款支付约定楼款，买方须于2016年11月1日前（含当日）将除定金、交楼押金外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方监管账号中；买方须于2016年11月2日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方应于签署本合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；双方协商同意在定金或首期款中预留1万元作为交房押金并交于中原公司处托管；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金承担违约责任；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金承担违约责任；合同还约定了其他内容。
同日，夏庆华、李槿签订了《买方主体变更确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为李槿和贾梦灵双方名下，由李槿和贾梦灵继续履行涉案合同、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》等相关附件补充协议等原来李槿未履行的义务。确认书落款处有夏庆华与李槿的签名。李槿主张夏庆华对签订涉案合同时其不具备购房资格的事实是明知的，夏庆华同意将涉案房屋过户到李槿及贾梦灵名下。据查，李槿与贾梦灵为母女关系。
2016年8月28日和2016年8月30日，夏庆华出具《收款收据》，确认收到李槿交付的购房定金共计57.6万元。
2016年8月29日，夏庆华出具《委托书》，委托深圳市RA融资担保有限公司、罗XX等人均可单独以夏庆华名义办理涉案房屋赎楼及其他相关手续，代理期限为2016年8月29日至2017年8月29日。夏庆华称其为办理授权委托的公证手续支付了费用400元。
2016年10月30日，中原公司工作人员以短信的方式通知李槿于2016年11月1日依约到XX银行蛇口支行办理首期款资金监管手续。之后李槿以短信方式回复夏庆华，由于合同无法履行，要求其支付首期款是毫无道理的，其要求夏庆华协商解除合同并退还全部定金。
2016年11月1日，夏庆华委托律师向李槿发出《律师函》，请李槿继续履行涉案合同并于收到本函之日起三日内前往XX银行股份有限公司蛇口支行办理首期款资金监管手续及提交按揭贷款申请资料等，如李槿仍拒绝履行合同，夏庆华有权要求解除涉案合同并要求李槿承担违约责任。
李槿提交了其与中原公司工作人员微信聊天记录，拟证明其一直积极筹备首期款项，且夏庆华也同意其推迟一周支付首期款。庭审中，夏庆华否认其曾同意李槿延期支付首期款。
根据2017年1月19日打印的《不动产信息查询结果表》显示，李槿名下有两套住宅。
一审法院认为，夏庆华与李槿于2016年8月28日签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。签约后，夏庆华签订《委托书》委托担保公司及第三人办理赎楼等相关手续，李槿依约支付了定金。李槿在签订涉案合同前已不具备购房资格，虽然其与夏庆华签订了《买方主体变更确认书》，约定签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为李槿和贾梦灵，但贾梦灵否认其同意以自己的名义购买房产，故李槿不能继续履行合同的原因并非限购新政出台所致，其关于因限购新政导致贾梦灵无法办理房屋过户登记手续的主张，与事实不符，一审法院不予采纳。虽然李槿曾通过中原公司的工作人员与夏庆华协商推迟首期款资金监管日期，但其在2016年10月30日以短信的方式对夏庆华明确作出了不继续履行合同、要求退还定金的意思表示，其行为属于在合同履行期限届满前以明确方式表明不履行合同义务，夏庆华据此要求李槿承担违约责任，于法有据，一审法院予以支持。由于夏庆华在本诉中向李槿主张了解除合同违约金，李槿在反诉中亦主张解除合同，故涉案合同实际上已无法继续履行，一审法院依法认定夏庆华与李槿于2016年8月28日签订的涉案合同解除。由于合同已经解除，夏庆华收取李槿的576000元定金应当予以返还，其中，夏庆华收取的566000元应当由李槿直接向夏庆华返还，中原公司保管的1万元由中原公司直接向李槿返还。李槿认为夏庆华主张的违约金明显过高请求法院予以调低，对此，考虑到合同从签订到因李槿违约而解除的时间较短，同时夏庆华与李槿签订合同时应考虑到即便贾梦灵同意购买涉案房屋也将面临因其年龄、收入状况而可能出现贷款障碍，故一审法院以夏庆华的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对李槿应付违约金予以调整，从而确定李槿应向夏庆华支付违约金72万元。本案已缺席审理，现可缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除夏庆华与李槿于2016年8月28日签订的《二手房买卖合同》；二、李槿应在判决生效之日起十日内向夏庆华支付违约金72万元；三、夏庆华应于判决生效之日起十日内向李槿返还定金576000元[其中，566000元由夏庆华返还，托管于中原公司处的1万元由中原公司返还];四、驳回夏庆华其他的诉讼请求。本诉案件受理费8880元，夏庆华已预交，由夏庆华负担4440元，李槿负担4440元；反诉案件受理费4780元，李槿已预交，由夏庆华负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，夏庆华与李槿于2016年8月28日签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。一审判令双方合同解除，双方均无异议，本院对此予以认可。现二审争议的焦点在于：李槿是否应承担违约责任及违约金的数额。
关于违约责任。李槿在签订涉案合同前已不具备购房资格，虽然其与夏庆华签订了《买方主体变更确认书》，约定签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为李槿和贾梦灵，但贾梦灵否认其同意以自己的名义购买房产，且李槿在无购房资格的情况下，亦不可能与贾梦灵购买涉案房产，故李槿不能继续履行合同的原因自始存在，并非限购新政出台所致，其关于因限购新政导致涉案买卖合同无法履行的主张，与事实不符，本院不予采纳。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对合同订立亦负有审慎义务。李槿作为买方，对己方是否具备履行涉案买卖合同的资格及能力应予以谨慎查证及充分考虑，并承担因此决定所致后果。对于涉案合同系因买方无购房资格而无法继续履行，各方均无异议，李槿即应承担因己方原因导致合同不能履行的违约责任。李槿以合同自始无法履行及夏庆华在签订合同时就知道李槿无购房资格为由，主张解除合同及李槿免责，缺乏法律依据，本院不予认可。
关于违约金数额。李槿以夏庆华存在过错且无损失为由主张违约金明显过高请求法院予以调低。本院对此认为，双方合同明确约定违约金为交易价的20%，一审法院已根据合同履行情况酌情调低至10%。李槿主张违约金过分高于夏庆华损失但并未对此举证证明，且违约金本身兼具惩罚性，李槿在违约金已调低至交易价10%的基础上主张再调低，理据不足，本院依法予以驳回。
综上所述，李槿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由李槿负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十二月二十日
书记员 林晓翔（兼）