河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫04民终4068号
上诉人（原审被告）：平顶山市当代房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：马旭升，男，1987年9月30日生，汉族，住河南省宝丰县，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：朱东娜，女，1974年11月29日生，汉族，住河南省宝丰县。
委托诉讼代理人：徐津朝，河南碧野律师事务所律师。
上诉人平顶山市当代房地产开发有限公司（以下简称当代房地产公司）与被上诉人朱东娜商品房销售合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院作出的（2017）豫0421民初1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人当代房地产公司委托诉讼代理人马旭升、被上诉人委托诉讼代理人徐津朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人当代房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》签订在《不动产登记暂行条例》之后、宝丰县不动产登记中心成立之前，该期间属于房产证办理的空白期，属政策性不可抗力，无法办理，现应统一申请办理不动产登记，因此，上诉人不存在违约行为。2、原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的内容属于片面认定，事实错误。忽略了该解释的前提条件，即由于出卖人的原因造成的前提下。3、原审认定双方未对房屋所有权办理进行约定，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》自合同签订之日90日内办理房屋所有权证（大证）并交付被上诉人，让被上诉人办理商品房转移登记，却又以《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”第2条第⑵项约定，让上诉人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金是错误的。
被上诉人朱东娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当驳回上诉人的上诉请求。合同双方有约定按照约定，没有约定依照法律规定，上诉人存在违约行为，应当在法律规定的期限到达之后承担违约责任。
朱东娜向一审法院的诉讼请求：判令当代房地产公司向朱东娜支付2015年10月4日至2017年3月4日的违约金16806.71元（违约金按已支付房款329543元的日万分之一顺延计算至当代房地产公司办理玉带明珠第三幢商品房所有权初始登记取得《房屋所有权证》（大证）之日止)，诉讼费由当代房地产公司负担。
一审法院查明：2015年7月3日，牛克横、朱东娜与当代房地产公司签订了合同备案编号为“第410420201507030018号”的商品房买卖合同，该份合同上出卖人为当代房地产公司，买受人为牛克横，共有人为朱东娜。合同主要内容为：“第一条项目建设依据：出卖人以挂牌出让方式取得位于宝丰县××××中段西侧法院北侧、编号为BT-0901、BT-1022的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为豫（宝丰）出让（2011年）第0009号、第0022号。该块土地面积为10456平方米，规划用途为居住商业，土地使用年限自2011年9月29日至2081年8月22日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为玉带明珠（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为建字第41042120110002号，施工许可证号为宝建【2011】编号038。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为宝丰县房产管理局，商品房预售许可证号为宝房预售证第2012-003号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第3幢2单元8层2-802号房。或3号楼东2单元8层西户02号，该商品房的用途为商品住房，属框剪结构，层高为2.9米。建筑层数地上11地下1层。该商品房有阳台2个，该商品房阳台是未封闭式阳台。该商品房合同约定建筑面积共135.87平方米，其中，套内建筑面积119.12平方米，应分摊的共有建筑面积16.75平方米……第五条：计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第5种方式计算该商品房价款：……5、买受人与出卖人双方约定，该套住宅暂按建筑面积141.8㎡计算，单价：2323.999元/㎡，总价为叁拾贰万玖仟伍佰肆拾叁元整（￥329543元），最终面积以房产局登记面积为准，多退少补。第七条付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人于2015年7月2日前一次性支付全款￥329543元……第九条交付期限：出卖人应当在2015年7月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工经验收合格；2、取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气，道路，绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。4、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起60日内告知买受人的。第十六条关于产权登记的约定：购买商品房，当事人选择申请预告登记就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于×前，取得前款规定的、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按照下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。
合同签订前，牛克横、朱东娜于2015年7月1日向当代房地产公司缴纳了329543元购房款，为此当代房地产公司给朱东娜开具销售不动产统一发票两张。朱东娜在按约支付购房款后，因当代房地产公司至今未取得《房屋所有权证》（大证），引起诉讼。审理过程中，牛克横明确表示不参加本案的审理，放弃向当代房地产公司主张权利。
一审法院认为，朱东娜与当代房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。合同生效后，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。在朱东娜与当代房地产公司签订的商品房买卖合同中未对当代房地产公司办理房屋所有权证（大证）并交付给朱东娜的期限进行约定，故按照法律的规定，当代房地产公司应自合同签订之日起即2015年7月3日起90日内办理房屋所有权证（大证）并交付给朱东娜让朱东娜办理商品房转移登记，但当代房地产公司至今未取得房屋所有权证（大证），违反了法律规定，应当向朱东娜支付逾期办证的违约金。朱东娜与当代房地产公司之间约定该违约责任的违约金为按已交付房款的日万分之一计算，该约定不违反法律禁止性规定，故违约金应根据约定按已购房款329543元为基数，从2015年10月2日起按日万分之一计算至当代房地产公司向朱东娜实际交付房屋所有权证（大证）之日止，因朱东娜仅要求当代房地产公司从2015年10月4日起支付违约金，故违约金应从2015年10月4日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决当代房地产公司向朱东娜支付违约金[违约金自2015年10月4日起按照已缴纳房款329543元的日万分之一计算至当代房地产公司取得《房屋所有权证》（大证）之日止]，案件受理费220元，由当代房地产公司负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，朱东娜一审起诉状记载，2015年7月1日，朱东娜向当代房地产公司支付了全部购房款329543元，同年7月3日，双方签订了《商品房买卖合同》，朱东娜向玉带明珠小区物业缴纳了相关费用，取得了玉带明珠小区第3幢2单元8层西户02号商品房的钥匙入住。当代房地产公司对朱东娜的该部分诉称未提出异议。
本院认为，朱东娜与当代房地产公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同。合同生效后，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。当代房地产公司向朱东娜交付钥匙、朱东娜缴纳物业管理费并入住的行为，证明案涉房产属于已竣工房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据此规定，朱东娜与当代房地产公司签订《商品房买卖合同》之日起90日内，由于出卖人当代房地产公司未取得房屋所有权证（大证）的原因，买受人朱东娜未能取得房屋权属证书，双方也没有特殊约定，出卖人当代房地产公司应当承担违约责任。一审判决判令当代房地产公司按朱东娜已交付房款的日万分之一向朱东娜支付违约金，具有事实依据和法律依据。当代房地产公司上诉称的不能办理房产证属政策性不可抗力、当代房地产公司没有违约不应承担违约金等理由，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予采信。
综上所述，平顶山市当代房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费407元，由平顶山市当代房地产开发有限公司负担。
审 判 长 窦士报
审 判 员 沈伟轩
审 判 员 李 波
二〇一七年十二月十二日
法官助理 杜伟杰
书 记 员 杨晓飞