广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1227民初429号原告：黄尚锋，男。原告：唐艳娥，女。二原告共同委托代理人：蒙艳萍，巴马县法律事务中心法律工作者。被告：广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。法定代表人：黄福军，总经理。委托代理人：覃小峰，男，系该公司策划部经理。原告黄尚锋、唐艳娥与被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司（以下简称联邦伟业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄尚锋、唐艳娥的共同委托代理人蒙艳萍，被告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄尚锋、唐艳娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币19399元（累计最高限额为总房款484974元的4%）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年5月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“印象巴马（高层）”第2幢7层702号商品房一套，房价总金额为人民币484974元整，原告支付首付款145974元，剩下的339000元采用银行按揭贷款付清。合同还约定被告需在2013年12月30日前交房，如逾期交房，逾期超过90日的，被告向原告支付累计最高限额为总房款4%的违约金。结果，原告按约定履行了支付全部房款的义务，但被告直至2015年1月1日（逾期365天）才通知原告交房。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益和法律的尊严，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告延期交房符合合同约定的免责事由。一是根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2点及第3点约定，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，被告于2009年9月18日通过国有土地拍卖方式竞得巴马县城母鸡山公园北侧地块99.3亩商住用地，并取得了《国有土地使用权证》。但是由于政府等相关部门的问题，国土局将99.3亩的合法土地证收回后，于2012年12月26日换发成65亩的土地证给被告。由于34.3亩土地被违规且巴马政府迟迟未按照国有建设土地规划落实土地，导致已经通过的规划在一些指标上被违规，已经动土建设的楼宇被压红线，合法建设成了瑕疵项目，从而使得项目在报建、招标、监管、验收等一系列环节上手续出现残缺。被告通过两年多时间与政府部门进行交涉，终于在一定程度上得到解决，得以在2014年7月交房。由于政府土地问题衍生出来不能按时交房的问题，是被告无法事先预见和控制的客观原因，由于这些原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。因此，并无逾期交房，更无违约，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二是根据《国有建设用地使用权出让合同》第六条的约定，土地出让方在交付土地时该宗地应达到“土地条件清楚、土地权属清楚，不影响受让方开发”。实际交付土地时，出让方即政府未做到净地出让，出现钉子户阻扰受让方开发的情况，导致被告无法进行正常的施工，这是被告无法事先预见和控制的客观原因，因此原因影响被告无法按时交房，是属于合同约定的免责事由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月18日，被告联邦伟业公司通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地，之后被告在上述土地进行房地产开发，项目名称为印象巴马。2009年11月25日、12月30日，巴马瑶族自治县人民政府向被告发放了编号为巴国土资国用（2009）第485、486、487、548号的四本《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，2010年9月14日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门收回上述四本《国有土地使用证》，并于2011年3月8日向被告发放一本编号为巴国土资国用（2011）第59号的《国有土地使用证》，土地使用面积为66200平方米，证书有效期至2012年11月18日止。2012年12月26日，巴马瑶族自治县人民政府国土部门向被告发放编号为巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》，土地使用面积为43212.9平方米。被告开发的印象巴马第2幢楼在巴国土资国用（2012）第208号《国有土地使用权证》核定的面积范围内，且已于2011年4月29日取得《商品房预售许可证》。2012年5月4日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买印象巴马（高层）第2幢7层702号商品房一套，房价总金额为人民币484974元，原告在签订合同时，支付房款总额30%的首期款，即145974元，其余70%的房款339000元采用办理银行个人住房按揭贷款付清。被告需在2013年12月30日前交房。原告已按照合同约定向被告支付了全部的购房款484974元，被告未在合同约定的2013年12月30日前向原告交房。以上事实原、被告双方没有争议，本院予以确认。原、被告双方对被告的交房时间有争议：原告主张被告的交房时间为2015年1月1日，依据是物业公司是从2015年1月1日起开始收取原告的物业费。原告为其主张向本院提交的了广西贵港市时代物业服务有限公司巴马服务部出具的《收款收据》复印件一份。被告辩称，印象巴马第2幢的交房时间应为2014年7月30日，理由是该幢楼其他房屋的交房时间均为2014年7月30日，且因为有业主闹事，所以物业公司才决定物业费从2015年1月1日开始收取而不是从交房之时开始收取。被告就该主张未向本院提交证据。本案印象巴马（高层）第2幢7层702号商品房的住宅物业服务费、电梯服务费等自2015年1月1日产生，根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第1点：“…买受人逾期不办理房屋验收及房屋交接手续的，则自出卖人通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日……房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担……”之约定及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，在被告没有提出证据证明其事实主张的情况下，本院认定被告的交房时间为2015年1月1日。本院认为，原告已经按照《商品房买卖合同》的约定全部支付了房价款，但被告未在约定的时间内向原告交房，构成了逾期交房而不是延期交房。理由为：被告提供的证据虽然能证明被告的工程因政府收回部分土地造成项目消防通道压红线的事实，但这些证据不能证实政府收回土地造成被告工期延误的时间；对于被告关于政府未能净地出让导致钉子户存在造成工期延误理由，即使被告所称的钉子户确实存在，但是被告提供的证据同样不足以证实因为钉子户的存在而导致被告工期延误多少天，进而被告可以将交房时间予以延期。因此，被告的两项免责理由均不成立。被告应于2013年12月30日前向原告交房，但被告直至2015年1月1日才向原告交房，逾期交房365天，根据《商品房买卖合同》第9条第（2）项的约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。故原告请求被告支付逾期交房的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定，按日计算违约金的数额为484974元×1.5/10000×365天=26552元，最高限额为484974元×4%=19399元，故被告应向原告支付的违约金为19399元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告黄尚锋、唐艳娥逾期交房违约金19399元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，减半收取142.5元，由被告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费285元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  韦柳欢二〇一六年九月十四日书 记 员  黄英良附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。