江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初5779号
原告：江明，男，1975年9月20日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
原告：张海英，女，1977年10月24日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
二原告委托诉讼代理人：张志国，江苏德沛律师事务所律师。
被告：江苏诚尚房地产开发有限公司，住所地沭阳东方明珠小区2幢2单元304室。
法定代表人：李仲威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨继泽、刘海志，江苏向天律师事务所律师。
被告：中国建设银行股份有限公司沭阳支行，住所地沭阳县学府南路188号。
负责人：周军，该支行行长。
委托代理人：詹高富、张海林，该支行的员工。
原告江明、张海英与被告江苏诚尚房地产开发有限公司（以下简称“诚尚公司”）、被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行（以下简称“建设银行”�商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告张海英及二原告委托诉讼代理人张志国、被告诚尚公司的委托诉讼代理人杨继泽、被告建设银行的委托诉讼代理人詹高富、张海林到庭参加诉讼；第二次庭审，二原告委托诉讼代理人张志国、被告诚尚公司的委托诉讼代理人杨继泽、被告建设银行的委托诉讼代理人詹高富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江明、张海英向本院提出诉讼请求：1、解除原告江明与被告诚尚公司于2012年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2、解除二原告与被告建设银行于2012年12月14日签订的《个人商业用房借款合同》；3、判令被告诚尚公司返还原告江明购房首付款170000元及利息（自2012年10月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；4、判令被告诚尚公司返还二原告判决生效之日止已付的银行本金及利息，截止起诉之日共计还款42期约为84000元；5、被告诚尚公司向被告建设银行返还判决生效之日起的尚余贷款本息约100000元；6、被告诚尚公司支付原告违约金17000元；7、被告诚尚公司自2015年10月1日起至合同解除之日止按补充协议约定，按天数比例向原告给付租金；8、被告诚尚公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月20日，原告江明与被告诚尚公司签订《商品房买卖合同》，约定被告诚尚公司将其开发的位于沭阳国际服装南北汇A区A52058号商业用房出售给原告，总价款340000元，首付款170000元，其余房款采取银行贷款方式支付。2012年12月14日，二原告与被告建设银行签订《个人用房（商业用房）借款合同》，借款金额�170000元，并于2012年10月1日正式开始还贷。截止起诉之日，二原告已还贷42期共计84000元（具体数额以被告建设银行提供为准）。根据原告江明与被告诚尚公司签订的合同约定，被告诚尚公司应于2012年10月1日前交付涉案商铺，若被告诚尚公司逾期交房超过30日，原告江明有权退房，被告诚尚公司在退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并支付违约金。合同签订当日，原告江明与被告诚尚公司签订《合同补充协议》，约定自2015年10月1日起至2017年9月30日止为保租期间，在此期间，被告诚尚公司若未将商铺出租，应每年向原告江明支付商铺购买价的5%作为租金。合同签订后，原告江明按照合同约定履行了付款义务。但被告诚尚公司未按合同约定交付房屋，逾期已超三年之久，合同已不具备履行的可能。被告诚尚公司的违约行为，给原告造成很大损失。
被告诚尚公司辩称：原告没有解除合同的权利，其针对被告诚尚公司所有的诉讼请求都应当被驳回，理由如下：1原告和被告双方之间签订中国沭阳国际服装南北汇认购书、商品房买卖合同以及合同补充协议共三份协议，被告诚尚公司均已经并且将继续按照三份协议的约定履行返租义务，前三年的房租在购房时已经通过折扣抵房款的方式预先支付。第四年的租金支付期限尚未截止，被告诚尚公司已告知原告将按时向其支付第四年租金，被告诚尚公司到目前为止并不存在对原告的任何违约行为，没有给原告造成任何实际损失。
2、原告和被告诚尚公司之间有返租的协议，关于房屋的交付及权利已经转移给实际承租人中国沭阳国际服装城，原告在返租期内无权就标的物交付与否再主张合同权利，其合同权利已经受到返租协议的抑制；
3、按照原告自己的主张，被告诚尚公司应该于2012年10月1日之前交付房屋，但直至二原告起诉之日，二原告一直未主张解除合同，其解除合同权利早已超过一年法定行使期间而消灭。解除合同的权利行使期间是一种除斥期间，不适用中止、中断相关事由，原告已经丧失解除权，现有的唯一可以依法解决的事情是双方按照合同约定履行各自的义务。
建设银行辩称：不同意解除合同，如解除合同要求二原告按合同的第19条约定履行义务。
原告江明、张海英为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、《商品房买卖合同》，该合同系原告江明与被告诚尚公司签订的，约定原告江明购买被告诚尚公司开发的位于�阳县××城街道迎宾大道北侧、××路东侧中国沭阳南北汇A区52058号商铺，面积为62.37平方米，单价为5451.34元，总价为340000元，其中首付款为170000元，贷款金额170000元。合同的第八条约定房屋的交付期限为2012年10月1日之前，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，第二款约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人承担相应的违约责任；双方签订的合同补充协议的第二条约定保租期间为2年，自2015年10月1日起至2017年9月30日，如出卖方未将商铺出租，应向买受方支付商铺购买的5%作为租金。被告诚尚公司至今未将涉案商铺交付原告江明，原告江明有权解除双方之间签订的买卖合同；
2、不动产发票1份�证明原告已经向被告按照约定支付了170000元首付款，证明原告已经按照合同全部履行了自己的义务；
3、建行个人贷款对账单，证明原告已经按照合同约定陆续支付偿还房贷84000元；
4、个人住房（商业用房）借款合同。证明二原告与被告建设银行签订住房借款合同，借款金额170000元，并以涉案房屋作为抵押。
被告诚尚公司经质证认为，对原告提交的证据1，真实性无异议，但不能达到原告江明的证明目的。双方签订的合同的补充协议中第四条明确约定被告诚尚公司拥有自2015年5月1日起至2017年5月1日止统一的商铺经营管理，且前3年不再支付房租。之所以不用支付房租是由于原告在购买商铺的时候已经按照被告销售策略前3年返祖8%的回报率，直接将前3年的房�打折扣扣掉了，原告江明无权主张前三年房租；合同第八、九条约定了原告江明主张被告诚尚公司交付房屋的时间是2012年10月1日，被告享有解除合同的起始时间为2012年12月1日，即原告依法行使解除权的期限为自2012年12月1日至2013年12月1日。原告强调其一直向被告诚尚公司主张交房，这表明截止原告江明起诉前从未主张解除合同，原告解除合同的解除权已经丧失；对原告提交的证据2、3、4，真实性无异议，但与本案无关联性；
被告建设银行经质证认为，对原告提交上述证据均无异议，但不同意解除合同。
被告诚尚公司为证明其抗辩主张，向本院提交提交以下证据：
1、中国沭阳南北汇宣传单。证明每年返租8%；
2、中国沭�国际服装南北汇认购书。认购书原售价为681200元，正式签订合同时按照8550元/平方米计算总房款为533264元，按被告公开的宣传承诺，每年返租8%，三年返租24%直接折扣系127983.36元，余340000元，即合同中的总价款；
3、《商品房买卖合同》。证明原告江明的解除权已超过时间；
4、补充协议。根据该协议中的第二条第一项和第四条，被告诚尚公司应于第四年按5%支付租金，第四年的租金至2016年10月1日到期，被告诚尚公司已通知购买人于2016年9月30日至售楼处领取租金，被告诚尚公司无违约行为；
5、中国沭阳南北汇宣传画册。证明前三年返租。
二原告经质证认为：对被告诚尚公司提交的证据1、5，系被告诚尚公司单方面�传内容，不能证明原告接受了相应条款，且原告并未看过该宣传内容；对被告诚尚公司提交的证据2，真实性无异议，原告未签订该份认购书，认购书中约定商铺原售价608108元，成交价340000元，在优惠折扣中并未表明所优惠的部分系前三年的租金返还；对原告提交的证据3，真实性无异议；对原告提交的证据4，该协议第四条经营管理权中，明确约定被告诚尚公司拥有的是2012年5月1日至2017年5月1日的商铺的统一经营管理权和相关收益和使用权。
对当事人提供的证据，本院作如下认证：对原告提交的证据1、2、3、4，二被告对真实性无异议，本院予以认定；对被告诚尚公司提交的证据2、3、4，原告对真实性无异议，本院予以认定。对被告诚尚公司提交的证据1、5，系被告诚尚公司单方作出的宣传，对原告并无约束力，且原告不予认可，本院不作认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月3日，原告江明与被告诚尚公司签订《认购书》，约定原告江明认购被告诚尚公司开发的中国沭阳国际服装南北汇A52058号商铺房，建筑面积62.37平方米，商铺原售价608108元，成交房价款340000元。后原告江明（买受人）与被告诚尚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同内容如下：买受人购买的商品房为出卖人建设的中国沭阳国际服装南北汇A区A52058号房，建筑面积共62.37平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5451.34元，总金额为340000元；付款
方式：商业贷款，首付款金额为170000元，于签订合同时付清，贷款金额170000元，需于签订本合同7日内到出卖人指定的贷款银行办理按揭手续�递交按揭资料；出卖人应当在2012年10月1日前，将具备下列第5种条件（注：其处空白）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。补充协议第二条约定：“保租期限自双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起满三年开始，期限为两年，即自2015年10月1日起至2017年9月30日止。如出卖人未能将商铺出租的，出卖人每年向买受人支付商铺购买价的5%作为租金，买受人应当就该5%的租金向出卖人开具发票。”第四条约定：“自中国沭阳国际服装南北汇试业开始，出卖人拥有自2012年5月1日起至2017年5月1日止期间该商铺统一经营管理权，此期间该商铺使用权归属出卖人，买受人不得以任何理由加以干涉。”上述合同、协议书签订后，原告江明于2012年10月10日向被告诚尚公司缴纳购房首付款170000元。
诚尚公司开发建设的中国沭阳国际服装南北汇A区工程（A1-A5区）于2011年1月20日取得商品房预售许可证，该工程于2013年1月29日通过了自来水管网总表试压验收，于2013年1月30日通过了配电房受电工程竣工验收，于2013年7月26日提供了防雷设施检测验收。诚尚公司未能提供包含涉案房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供案涉房屋竣工验收合格的证据。
2012年12月14日，二原告（借款人）与被告建设银行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款期限自2012年12月14日至2022年12月14日，借款金额为170000元，还款方式为采取等额本息还款法，二原告以涉案商铺抵押给被告建设银行作为担保。
本院认为，原告江明与被告诚尚公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行自身的义务。本案中，原告江明与被告诚尚公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告诚尚公司应于2012年10月1日前交付涉案商铺，但涉案商铺至今未经竣工验收合格，即涉案商铺依法不符合交付条件，致使原告江明的合同目的不能实现，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务�者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现原告江明要求解除其与被告诚尚公司签订的《商品房买卖合同》及被告诚尚公司支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应为已付总房款340000元的1%即3400元。被告诚尚公司辩解其拥有自2012年5月1日至2017年5月1日期间涉案商铺的使用权，不存在违约行为，且原告江明主张解除合同已过一年除斥期间，其已丧失解除权。被告诚尚公司虽拥有涉案商铺使用权，但并未改变约定的房屋交付截止期限，且涉案商铺至今未经竣工验收合格不能交付，致使原告江明的合同目的不能实现，构成根本违约，故对被告诚尚公司上述辩解本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，原告江明与被告诚尚公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，原告江明、张海英要求解除与被告建设银行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，并由被告诚尚公司将收受的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还给原告江明及被告建设银行的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
原告江明与被告诚尚公司之间补充协议中的租赁合同关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。被告至今未能将涉案商铺�租，应按合同约定向原告支付2015年10月1日至2016年9月30日即第一年的租金17000元（340000元×5%）。被告至今未支付，构成违约，应承担违约责任。
综上，原告江明与被告诚尚公司签订的商品房买卖合同及与被告建设银行签订的借款合同均应予解除。合同解除后，尚未履行的、终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、解除原告江明与被告江苏诚尚�地产开发有限公司于签订的《商品房买卖合同》（合同编号：南北汇A5-2-058，合同备案号：979298290d41ef3c,合同备案时间：2012年10月10日）；
二、解除原告江明、张海英与被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行于2012年12月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
三、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江明返还购房首付款170000元并支付利息（自2012年10月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；
四、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江明、张海英支付违约金3400元；
五、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江明、张海英返还已偿还的自还贷之日至本判决发生法律效力之日的银行贷款本金及利息（以被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行保留的江明的还款记录为计算依据）；
六、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10内将被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行发放其账户的170000元贷款本金中江明尚未偿还的部分返还被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行；
七、被告江苏诚尚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江明支付租金17000元；
八、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7015元（原告已预交3508元），由被告江苏诚尚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7015元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80）。
审 判 长 宋岩峰
人民陪审员 陈兴德
人民陪审员 耿立义
二〇一七年四月二十三日
法官 助理 章金梅
书 记 员 马艳秀
书 记 员 沈 珉
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履�债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的�定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。