广东省阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1704民初784号
原告：阳江侨丰房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区惠沁林山庄（新华路）商业5幢三层。
法定代表人：李兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李超鹏，该公司员工。
委托诉讼代理人：李慧，该公司员工。
被告：司徒尚达，男，1975年1月13日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。
委托诉讼代理人：梁冰，广东荣耀律师事务所律师。
原告阳江侨丰房地产开发有限公司（以下简称阳江侨丰公司）诉被告司徒尚达商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江侨丰公司的委托诉讼代理人李超鹏、被告司徒尚达的委托诉讼代理人梁冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告阳江侨丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告司徒尚达向原告阳江侨丰公司支付面积差异款36091.39元及利息（按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2012年7月27日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告司徒尚达承担。事实和理由：原告阳江侨丰公司、被告司徒尚达双方于2009年12月16日签订《商品房买卖合同》，约定被告司徒尚达购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄**幢（以下称“该商品房”）。该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，套内建筑面积338.71㎡，单价8092.24元/㎡。《商品房买卖合同》第五条约定：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为+0.6%至+3%的，买受人按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该物业产权登记的套内建筑面积为343.17㎡，面积差异为+4.46㎡，差异值为1.32%，根据《商品房买卖合同》第五条之约定，被告司徒尚达应向原告阳江侨丰公司补齐面积差异款36091.39元。原告阳江侨丰公司曾就面积差异款事宜多次催告被告司徒尚达支付上述款项，但被告司徒尚达至今仍分文未付。现为维护原告阳江侨丰公司的合法权益，特提起诉讼，请求判决支持原告阳江侨丰公司的全部诉讼请求。
被告司徒尚达辩称，一、对本案原告阳江侨丰公司主体有异议，签订合同的主体是阳东侨丰开发有限公司，而本案起诉的主体是阳江侨丰房地产开发有限公司，原告阳江侨丰公司主体不适格，法院应驳回原告起诉。二、本案诉讼时效已过，请求法院驳回原告阳江侨丰公司诉讼请求。根据民法通则第一百三十五条规定，原告阳江侨丰公司诉请被告司徒尚达支付面积差异款是基于合同关系而产生的债权请求权，应当适用2年的诉讼时效。本案涉案房屋已于2012年交付并于2012年8月9日办理《房地产权证》，具有公示效力，该房产证是原告阳江侨丰公司代为办理的，并收取了被告司徒尚达的办证费等费用。众所周知，办理房产证前必须由原告阳江侨丰公司提供房屋面积测量结果给房管部门才能办证，办好证后，应视为原告阳江侨丰公司已知道或应当知道房产面积增加的情况，可见原告阳江侨丰公司已于2012年就已知道《房地产权证》上记载的涉案房屋建筑面积存在差异问题。但是原告阳江侨丰公司于2017年2月3日才函告被告司徒尚达及提起本案诉讼，根据民法通则第一百三十七条规定，本案的诉讼时效应从2012年计算，原告阳江侨丰公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，已超过法律规定的二年诉讼时效，因此请求法庭驳回原告阳江侨丰公司的诉讼请求。三、关于面积差异问题。1、原告阳江侨丰公司、被告司徒尚达签订的合同约定涉案房屋的建筑面积为338.71㎡，其中套内建筑面积为338.71㎡，花园是赠送的，而涉案房屋的房产证上登记的建筑面积为343.17㎡，未登记套内建筑面积。原告阳江侨丰公司起诉状中主张产权证登记的套内建筑面积为343.17㎡，明显与房产证登记的内容不符。故原告阳江侨丰公司以产权证上登记的建筑面积与合同上约定的套内建筑面积进行比较计算面积差异值，于法无据，法院应不予支持。2、涉案房屋是别墅，是独立门户，花园是赠送的。当时买房时原告阳江侨丰公司是以整幢为计算单位（合同第四条第1款约定），不存在补差额问题，不存在所谓套内面积计价，根据买卖合同约定，当事人按套计价的，不适用合同第五条面积确认及面积差异处理约定。根据原告阳江侨丰公司开具的两张发票显示，原告阳江侨丰公司在收取被告司徒尚达的购房款时，每一张发票上的单价和买卖合同上的单价都是不同的，说明合同中记载所谓的按套内买年纪计算的单价实际是为了合同格式而按总价除以建筑面积338.71㎡倒算出来的。因此，原告阳江侨丰公司主张涉案房屋是按套内建筑面积进行计价，亦与合同的实际履行情况不符。涉案房屋是别墅，是按套出售，不适用买卖合同中第五条按套内面积计价的条款，因此不存在面积差异，不需要支付房屋差异款。3、即使存在差异，原告阳江侨丰公司的计算方法也是错误的，且其请求利息也是依法无据。根据合同约定，差异值为0.6%以内的不作补偿，差异值为0.6%-3%的部分，按单价多退少补，那么应该先扣除差异值为0.6%以内的不作补偿部分，只计算超过0.6%-3%以内的部分，但本案中的合同和发票中出现了三个不同的单价，进一步说明原告阳江侨丰公司主张涉案房屋是按套内建筑面积进行计价与合同的实际履行情况不符。涉案房屋是按套出售的别墅，不适用买卖合同中第五条按套内面积计价的条款，不应支付补偿款。综上，本案的诉讼时效已过，涉案房屋是按套出售的别墅，不适用买卖合同第五条的条款计算面积差异款。原告阳江侨丰公司提起本案诉讼依法无据，请求法院予以驳回。
经审理查明，原告阳江侨丰公司原企业名称为阳东侨丰开发有限公司，2015年6月19日经工商核准变更企业名称为阳江侨丰房地产开发有限公司。原告阳江侨丰公司是位于广东省阳江市阳东区新华北路以北龙塘路以东1号土地中惠·沁林山庄商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》（东预许字[2009]第010号），获准销售上述商品房。
2009年12月16日，原告阳江侨丰公司作为出卖人与被告司徒尚达作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同约定主要内容：一、被告司徒尚达购买原告阳江侨丰公司开发的位于阳江市阳东区中惠沁林山庄**幢，建筑面积共338.71平方米，其中套内建筑面积338.71平方米，无公共部位与公用房屋分摊建筑面积[公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是指一层、二层及以上：共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积计算]。二、计价方式与价款：商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方8092.24元，总金额为2740924元。三、付款方式：首期楼款（含已付定金）人民币1040924元于2009年12月16日前付清，余款共计人民币1700000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。四、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比＝（产权登记面积﹣合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。原告阳江侨丰公司与被告司徒尚达在合同中还约定了其他权利义务内容及其他相关条款。
合同签订后，被告司徒尚达按合同约定支付了购房款2740924元给原告阳江侨丰公司。被告司徒尚达主张原告阳江侨丰公司代为办理房地产权证，并于2009年12月16日支付买卖代理费、登记费、利档费、按揭评估费、抵押登记费等11854元给原告阳江侨丰公司，原告阳江侨丰公司出具《临时收据》一份给被告司徒尚达收执为凭。原告阳江侨丰公司对《临时收据》没有异议，确认收取了被告司徒尚达交付的上述费用，但认为涉案商品房房地产权证不是由其办理，而是由其委托第三方办理的，对于委托第三方办证的抗辩原告阳江侨丰公司未提供证据证明。
2012年8月9日，涉案商品房进行了产权登记，房地产权属人是被告司徒尚达，《房地产权证》为粤房地权证阳东字第03000****号，《房地产权证》载明涉案房屋建筑面积为343.17㎡，未载明套内建筑面积。
2017年2月13日，原告阳江侨丰公司通过全球邮政特快专递方式向被告司徒尚达发出《面积差异款催告函》，邮件寄至被告司徒尚达在涉案合同中载明的地址，原告阳江侨丰公司提供了邮件送达查询单显示上述催告函是由他人收取。庭审中被告司徒尚达否认收到原告阳江侨丰公司催告函，并表示其在接收涉案商品房后已入住商品房，已不在合同载明的地址居住，原告阳江侨丰公司未到其居住的商品房与其协商解决相关案件纠纷，而向合同载明地址送达催告函不合常理。
以上事实，有当事人当庭陈述及原告阳江侨丰公司提供的营业执照、身份证、商品房买卖合同、房地产权证书、催告函、快递单和被告司徒尚达提供的发票、临时收据、个人购房借款/担保合同等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案的诉讼时效期间为二年。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，涉案的房屋以按揭的方式交易，且已经交付。原告阳江侨丰公司、被告司徒尚达签订的《商品房买卖合同》及被告司徒尚达提供的临时收据、发票等证据显示，被告司徒尚达向原告阳江侨丰公司交付了办理涉案商品房产权证等费用，而从本地区商品房屋买卖惯例看，一般是由买受方向出卖方交付办理产权证费用，委托出卖方代为办理产权证事宜，诉讼中原告阳江侨丰公司主张其并未直接为被告司徒尚达办理涉案商品房产权证，而是由其委托第三方代被告司徒尚达办理，原告阳江侨丰公司对此未能提供证据予以证明，即使如原告阳江侨丰公司所述是由其委托第三方为被告司徒尚达办理涉案商品房产权证，原告阳江侨丰公司与第三方建立的是委托权利义务关系，原告阳江侨丰公司作为委托人其对第三方为被告司徒尚达办理产权证事项及产权登记内容负有委托人责任，对委托事项的情况也应是知情的。以上证据及案件查明事实均指向原告阳江侨丰公司于涉案商品房产权登记之日即2012年8月9日就应当知道涉案商品房产权面积与合同约定面积存在差异，也即是原告阳江侨丰公司在涉案商品房产权登记之日应当知道权利被侵害。故本案的诉讼时效应从2012年8月9日起计算，截止于2014年8月10日。而原告阳江侨丰公司于2017年5月15日才提起本诉讼已超过上述法律规定的二年诉讼时效期间，且原告阳江侨丰公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故被告司徒尚达提出的诉讼时效抗辩理由成立，原告阳江侨丰公司丧失胜诉权。
综上所述，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告阳江侨丰房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费702元，减半收取351元，由原告阳江侨丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 周国汉
二〇一七年八月三日
书记员 何燕韵