北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初16880号
原告王水淼，女，1980年8月15日出生，葳西饮水工程技术有限公司经理，住北京市大兴区。
被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东坝中路首城东郡汇2单元501号。
法定代表人金艳辉，经理。
被告任淑英，女，1950年10月5日出生，退休，住北京市。
委托代理人徐蜀燕，女，1977年3月7日出生，北京安信卓越投资有限公司团队经理，住北京市海淀区。
被告北京万兴基业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）3号院2号楼13层1603。
法定代表人韩东，职务不详。
原告王水淼诉被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称：家诚伟业）、被告北京万兴基业房地产经纪有限公司（以下简称：万兴基业）、被告任淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法由审判员赵燕华担任审判长，人民陪审员鲁金娥、朱洪涛担任陪审，公开开庭进行了审理。原告王水淼、被告任淑英的委托代理人徐蜀燕、被告家诚伟业的委托代理人金艳辉到庭参加诉讼。被告万兴基业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王水淼起诉要求：1、确认原告与被告家诚伟业于2016年12月29日签订的《北京市房屋租赁合同》有效基础上解除合同；2、被告家诚伟业退还剩余租金及房屋押金共计26100元；3、被告家诚伟业支付违约金5800元；4、被告赔偿各项损失8000元；5、诉讼费由被告承担，公告费390元由家诚伟业承担，以上共计40290元。事实与理由如下：2016年7月25日，原告与被告家诚伟业签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告家诚伟业将被告任淑英所有的位于北京市大兴区龙湖天街西区4号楼1502房屋出租给原告王水淼，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，租金每月2900元，一次性交齐一年租金，押金2900元，被告家诚伟业将房屋及配套物品交付给原告。原告入住后根据合同上的信息主动与房屋所有权人被告任淑英取得联系，被告任淑英认为租金太低，要求与被告万兴基业解除代理出租合同，后未达成一致意见。在此之后，被告任淑英之女为让原告尽快搬离房屋，采取断水断电、私自给房屋换锁等多种方式影响原告正常居住房屋，被告任淑英的侵权行为给原告造成了较大损失。原告为维护自己的合法权益，起诉到法院。
被告家诚伟业辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告不能提供向我公司交纳房租的收据或其他证据，原告将房租通过微信转账给“黑狼”，我公司对此不知情，原告与我公司的租赁关系不成立；2、因家诚伟业原股东经营不善，将家诚伟业公司转让，新股东接手后发现公司合同章丢失并登报公示，我公司对纠纷一事完全不知情，任淑英与万兴基业的租赁合同和任淑英提交的三方《解约意向书》上均无我公司盖章，只有一个叫“王朝岩/王朝严”的人，这个人并不是我公司员工，我方认为本案实际是原告与任淑英、王朝岩/王朝严和万兴基业之间的纠纷，和我公司无关；3、原告要求退房租之类的诉讼请求于法无据，我公司没有收到过原告的租金；4、原告应对扩大部分的损失自行承担责任。
被告任淑英辩称：不同意原告的诉讼请求。我与被告万兴基业签订代理出租合同，万兴基业未经我同意将房屋分租给家诚伟业，构成违约，对此问题，我、万兴基业、家诚伟业三方已经在2017年2月6日就签署了解约协议；我自始至终没有见到两家中介之间的合同或协议，我认为这两家中介都涉嫌欺诈；我与万兴基业签订的合同约定月租金4300元，租期2016年10月27日到2017年10月26日，家诚伟业把房子租给原告只收一个月2900元，租期从2017年1月1日租到2017年12月31日，超过了我的合同租期，不论是租金还是租期，都明显不合常理，涉嫌欺诈；在整个事件中，原告在明知家诚伟业没有和我签订合同，不具备出租我房屋的资格的情况下，依然将一年的房租交给家诚伟业，在我多次要求原告搬离的情况下拒不搬出，才有了我5月份换锁的事件，我是正常行使业主权利，我解除了和中介的合同然后收回房屋，我的行为完全合法。原告的损失应当由两家中介承担，作为房屋所有权人，自始至终我只收到了万兴基业的6000多元房租，我也是受害人之一。
被告万兴基业未到庭，亦未发表答辩意见。
经审理查明，2016年10月26日，被告任淑英与被告万兴基业签订房屋出租委托合同，被告任淑英将其所有的位于北京市大兴区龙湖天街西区4号楼1502房屋出租给被告万兴基业，租金每月4300元，租期2016年10月27日至2017年10月26日。
2016年7月25日，原告王水淼与被告家诚伟业签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告家诚伟业将被告任淑英所有的位于北京市大兴区龙湖天街西区4号楼1502房屋出租给原告王水淼，租期自2017年1月1日至2017年12月31日，租金每月2900元，一次性交齐一年租金，押金2900元，被告家诚伟业将房屋及配套物品交付给原告。
2017年2月6日，被告任淑英、被告万兴基业、被告家诚伟业三方签订解约意向书，上加盖万兴基业公司合同专用章，该解约意向书中写明，万兴基业将其代理出租的任淑英的房屋转予家诚伟业，未及时与业主沟通，现业主任淑英提出解除其与万兴基业的合同，由万兴基业与家诚伟业共同协助任淑英收房，约定“待任淑英收房并验房无误后，任淑英与万兴基业的合同正式解除”。2017年1月起，被告任淑英就要求原告王水淼搬出，多次协商未果后，2017年5月7日，被告任淑英更换涉案房屋门锁。原告王水淼当日回家发现门锁被换后，再次换锁进入房屋并实际占用至今。
2017年8月1日，被告家诚伟业法定代表人变更为金艳辉，原法人刘路明不再担任法人及股东。在公司股权变动文件中，金艳辉、刘路明约定变更之前该公司的所有债权债务由原法人及股东承担，与变更后的新股东无关。
以上事实，由房屋租赁合同、微信聊天记录、电话录音光盘、照片及当事人称述在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利，本案被告万兴基业经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审，视为其放弃了答辩和质证的权利。王水淼与家诚伟业签订的北京市房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照双方的约定履行各自的义务。
虽然王水淼不能提供交款收据，但通过当事人陈述及录音证据，可以确定王水淼向家诚伟业公司业务员一次性交纳房租37700元并入住房屋。家诚伟业辩称未收到租金、合同未履行的理由不能成立，其辩称公司法人股东交接时发现印章丢失，不确定王水淼和家诚伟业签订的合同上的章是由谁所盖的这一说法亦不能成立。公司有义务妥善保管公章、合同章等重要物品，因保管不当产生的后果，应由公司自行承担，故该答辩理由也不能成立。家诚伟业现法人及股东与原法人、股东之间关于公司变更法人前债权债务的相关约定，只对约定双方产生约束力，不能影响王水淼作为合同相对方向家诚伟业主张权利，家诚伟业现法人、原法人之间因本案产生的争议，应当另行解决。
关于被告万兴基业与家诚伟业之间的关系，家诚伟业无法说明其出租涉案房屋的权利来源，根据加盖万兴基业公司合同专用章的三方解约意向书中所写，万兴基业将其代理出租的任淑英的房屋转予家诚伟业，可以确定家诚伟业有权出租任淑英的房屋。就解约意向书内容来看，实际是附成就条件的解约协议，条件是任淑英收房并验房合格，但截至庭审结束时，房屋依然被王水淼占用，故该解约意向书条件未成就，不发生解除合同的法律效力。
鉴于王水淼与家诚伟业的合同显然不宜继续履行，故对王水淼要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。从2017年1月王水淼入住该房屋并联系房屋所有权人任淑英开始，四方当事人之间就发生争议，直到2017年5月房主任淑英换锁，在此过程中，原告王水淼一直没有能够向家诚伟业核实其代理出租该套房屋的资格，在明知房主任淑英要求解除与万兴基业之间的合同、要求王水淼先搬出房屋再各自解决损失的赔偿问题的情况下，依然以已交纳一年房租为由一直占有使用房屋，在明确发生争议的情况下没有采取措施避免损失近一步扩大，截止庭审结束时，原告王水淼的物品依然存放于涉案房屋之中，占有使用房屋应当支付费用，合同解除后，王水淼应当从涉案房屋中搬出，将租赁房屋返还给家诚伟业，对原告王水淼要求退还8个月房租的诉讼请求，本院不予支持，被告家诚伟业应当退还自王水淼实际搬出之日至2017年12月31日的租金，以月租金2900元为标准按实际计算。根据租赁合同，房屋押金应当在王水淼返还租赁物即退房后，在房屋没有被装饰、装修的前提下退还，现王水淼依然占有该房屋，退还押金的条件尚不具备，故对其要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金一项，首先，按照常理，王水淼在与家诚伟业签订合同之前应当核实其是否具有出租该房屋的资格，但实际中王水淼并没有进行核实；其次，在向该公司业务员以微信转账方式一次性支付一年房租37700元后，本应及时与家诚伟业确认并要求公司出具正式收据或发票，但王水淼也没有一直跟进直到拿到收据，明显具有重大的疏忽；再次，王水淼在入住当月就明知该房屋涉及多方纠纷，且出现了收取租金的业务员未将租金交于家诚伟业的情况，在派出所就业务员私拿租金一事的处理过程中，王水淼在本可以选择解除合同的情况下，依然决定继续以明显低于市场价的价格承租已经发生多方纠纷的房屋，王水淼对自己的损失应当承担责任；最后，依据王水淼与家诚伟业之间合同的违约条款来看，家诚伟业在履行合同的过程中并没有出现合同违约条款中约定的违约情形，也没有要求王水淼提前退房。综合以上四点，对原告王水淼要求家诚伟业支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于王水淼的其他损失，误工费一项，其提交的扣款通知单上写明“因原告未能在2017年5月4日到达工作地点”，但在整个过程中，被告任淑英是2017年5月7日换锁，原告王水淼没有在5月4日到达工作地点显然不是因为任淑英换锁，其未能到达工作地点的真实原因无法确定，不能确定与本案的关联性，故对此项诉讼请求不予支持；律师费一项，于法无据，本院不予支持；水电费一项，没有相应证据，本院不予支持；开锁费一项，原告提交交款人为“葳西雨水工程技术（上海）有限公司”，日期为2017年5月14日的开锁费发票一张，该票据交款人不是原告本人，原告所在公司无权在本案中主张该项费用，故对此项诉讼请求，本院不予支持。
本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告王水淼只能依据租赁合同向合同相对方家诚伟业主张权利，原告王水淼主张因任淑英上门骚扰、换锁等行为给自己造成的损失，属于侵权损害赔偿的范围，不能在本案中一并主张，故对原告在本案中要求任淑英、万兴基业赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告王水淼与被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效；
二、解除原告王水淼与被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》；
三、被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日退还原告王水淼自其实际搬出之日至二〇一七年十二月三十一日的租金（以月租金二千九百元为标准计算）；
四、驳回原告王水淼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八百零七元，由原告王水淼负担七百四十一元（已交纳），被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司负担六十六元（于本判决生效后七日内交纳），公告费三百九十元，由被告北京家诚伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵燕华
人民陪审员 鲁金娥
人民陪审员 朱洪涛
二〇一七年十二月一日
书 记 员 苏 娜