江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5936号
上诉人（原审原告）：南京九吉不锈钢有限公司，住所地江苏省南京市浦口区石桥镇桥北路8号。
法定代表人：王家炎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶春娟，江苏国成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张政坡，男，1980年10月2日生，汉族。
委托诉讼代理人：郑源，江苏苏博律师事务所律师。
上诉人南京九吉不锈钢有限公司（以下简称九吉公司）因与被上诉人张政坡租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
九吉公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判张政坡支付九吉公司租金55000元，物业费和垃圾费7920元，滞纳金15000元，装修费用38000元，电缆费用15800元；二、本案一、二审诉讼费用由张政坡承担。事实和理由：一、一审法院未查明张政坡使用涉案厂房的具体时间，就认定“九吉公司认为张政坡使用涉案厂房至2016年2月，与事实不符”。一审中九吉公司提交的短信证据可证明2015年9月张政坡仍然在使用涉案厂房，对于双方是否解除厂房租赁协议只字不提。因此，九吉公司有理由相信，截止起诉之日即2016年2月，双方之间的厂房租赁协议仍然有效，张政坡应当按约支付租金、物业费、垃圾费等费用。一审法院认定双方租赁合同解除的时间为2016年5月，然而租金的支付却只支持到2015年9月1日，不免自相矛盾。二、租赁协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，张政坡迟迟不付租金和费用的行为给九吉公司造成极大的影响和损失。因此，双方约定的滞纳金应得到法院支持。三、九吉公司根据张政坡的要求花费53800元对涉案厂房进行了特定的装修，换了别的租客，该装修未必适用，相应装修费应由张政坡支付。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定错误，不应将维修事宜与装修事宜混同。
被上诉人张政坡辩称：2015年3月4日，江苏威马光电有限公司与九吉公司签订了房屋租赁合同，约定九吉公司将位于浦口区石桥工业集中区的办公楼720平方米租赁给该公司用于生活，并约定了租期和租金，并约定租金签订后乙方（江苏威马光电有限公司）向甲方（九吉公司）支付一年的租金，预付租金同时支付1万元租赁保证金，双方移交钥匙后交付完成。合同签订后，双方均未按合同履行。2015年3月8日，张政坡将桌子等物品搬入涉案厂房，但从未真正实际接收和控制使用涉案厂房，九吉公司的食堂宿舍仍在涉案厂房内。江苏威马光电有限公司也未支付租金和保证金，九吉公司亦未按约交付全部房屋及钥匙。2015年5月，九吉公司为索要租金竟将张政坡拘禁在涉案厂房内，扣押张政坡的身份证、户口薄后才将张政坡放出。2015年6月之后九吉公司就不允许张政坡进入涉案厂房，要求张政坡支付全部租金后才能拿回物品，张政坡的户口簿和物品至今仍被扣留。因此，九吉公司主张房屋租金毫无法律依据，充其量最多也只能主张合同期间的部分房屋使用费。此外，九吉公司要求物业费、装修费、滞纳金等也没有事实和法律依据。一审认定的滞纳金过高，张政坡实际只使用了涉案厂房三四个月，且并非真正的使用，钥匙并未交付，因为九吉公司不让张政坡进场才导致了本案的纠纷。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。请求驳回九吉公司的上诉请求。
九吉公司向一审法院起诉请求：一、解除九吉公司与张政坡于2015年3月4日签订的《租赁厂房协议书》；二、张政坡支付租金55000元、物业费及垃圾费7920元，滞纳金15000元，欠款9000元、装修费38000元、电缆费用15800元，合计140720元；三、张政坡承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年初，张政坡拟成立“江苏威马光电有限公司”。2015年3月4日,九吉公司与“江苏威马光电有限公司”签订《租赁厂房协议书》，张政坡作为“江苏威马光电有限公司”代表在协议上签字。协议约定：九吉公司将其位于南京市浦口区石桥工业园的720㎡厂房（即涉案厂房）出租给“江苏威马光电有限公司”使用，期限五年，租金60000元/年，保证金10000元，物业费垃圾费8640元/年，滞纳金500元/日，签订协议后预交一年的租金和物业费，如拖欠租金超过一个月，九吉公司有权解除合同。
签订协议后，九吉公司将涉案厂房交予张政坡使用，张政坡未支付任何费用，双方为此产生矛盾。审理中，张政坡陈述，九吉公司自2015年6月便不再允许其使用租赁厂房，九吉公司认为张政坡一直使用涉案厂房。2015年9月，张政坡提出预付40000元租金，余款另付。
“江苏威马光电有限公司”至今未成立。
一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。张政坡以“江苏威马光电有限公司”名义与九吉公司签订《租赁厂房协议书》，“江苏威马光电有限公司”未成立，应由张政坡承受相关权利义务。
《租赁厂房协议书》签订后，九吉公司将涉案厂房交予张政坡使用，张政坡未支付任何费用，现九吉公司请求解除合同，一审法院予以支持。2015年9月，双方仍就租金进行协商，可见2015年9月时张政坡仍在使用涉案厂房。九吉公司认为张政坡使用涉案厂房至2016年2月，与事实不符，一审法院认定张政坡实际使用涉案厂房至2015年9月。九吉公司要求张政坡支付租金55000元，一审法院不予支持，张政坡应支付九吉公司租金35000元。同理，张政坡应支付九吉公司物业费和垃圾费3960元。双方约定的滞纳金过高，一审法院不予支持，调整为8000元。九吉公司要求张政坡支付欠款9000元，没有提供证据证明，张政坡不予认可，一审法院不予支持。九吉公司对厂房进行装修和铺设电缆，系九吉公司为出租房屋满足出租用途所做的投入，双方未约定相关费用如何承担，九吉公司要求张政坡承担装修费用和电缆费用，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除九吉公司与张政坡签订的租赁位于南京市浦口区石桥工业园的720㎡厂房的合同；二、张政坡于判决生效后十五日内支付九吉公司租金35000元、物业费和垃圾费3960元、滞纳金8000元；三、驳回九吉公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3116元，减半收取为1558元，由九吉公司负担1108元，张政坡负担450元。
本院二审期间，上诉人九吉公司与被上诉人张政坡均未提交新证据。九吉公司对一审法院查明事实没有异议。张政坡对一审法院查明事实提出异议如下：一、“滞纳金500元/日”，一审调整滞纳金为8000元过高；二、“2015年9月，被告提出预付40000元租金，余款另付”，实际上应为张政坡直接给付40000元。对张政坡就一审法院查明事实的异议，本院认定如下：一审法院认定双方约定的滞纳金为500元/日有《租赁厂房协议》证明；一审法院认定张政坡提出预付40000元租金，余款另付，有双方间的短信记录证明，故一审法院认定的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。
二审期间，经本院询问，张政坡陈述，九吉公司于2015年3月8日允许其将一张桌子搬入涉案厂房，因九吉公司的经理不允许其进场，其并没有能够从事生产活动，涉案厂房从来没有交付过，故不存在返还一说。九吉公司则陈述，张政坡于2015年9月发送的短信证明2015年9月张政坡还在使用涉案厂房，至于张政坡是否在涉案厂房里经营、如何经营，九吉公司不知情，解除合同应有书面通知、交还钥匙及结清租金等程序，从程序上来说，张政坡未返还涉案厂房。
本院另查明，本案一审庭审中，张政坡陈述，双方移交锁匙后视为交付完成，但双方均未按合同履行，张政坡未支付租金和保证金，九吉公司也未交付房屋及钥匙。
一审期间，九吉公司提交的双方间短信记录显示，2015年9月1日，张政坡发送短信：“王总，房租这个事情，也托这么长时间了，我能否先付40000给你们，我生产结束再一次把剩下的全部付清？”、“利息我另外付”。
双方当事人于2015年3月4日签订的《租赁厂房协议书》中“乙方责任”第5条约定，“乙方应及时交纳租赁费，如拖欠租金而又无甲方认可的特殊理由，甲方有权按拖欠租金总金额每日加收500元的滞纳金。如拖欠超过一个月甲方有权终止合同并责令乙方无条件迁出”。
以上事实，有《租赁厂房协议书》、短信记录、一审法院庭审笔录、本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，2015年3月4日，张政坡以尚未设立的“江苏威马光电有限公司”名义与九吉公司签订《租赁厂房协议书》，合同签订后至今，“江苏威马光电有限公司”一直未成立，而张政坡已于2015年3月实际占用涉案厂房，故《租赁厂房协议书》的效力应及于九吉公司和张政坡。尽管双方均未提交涉案厂房的交付使用手续且张政坡陈述合同并未实际履行，但九吉公司提供的短信证据证明其已将涉案厂房交付张政坡使用，故张政坡应按约定支付相应租金、物业费及垃圾费。
张政坡使用涉案厂房而未支付租金，九吉公司依据《租赁厂房协议书》要求解除合同的诉讼请求应予支持。九吉公司据此主张解除合同的，应当通知张政坡，合同自通知到达张政坡时解除。九吉公司在2016年2月提交一审法院的民事起诉状中明确主张解除双方间的《租赁厂房协议书》，故《租赁厂房协议书》应于本案民事起诉状副本送达张政坡之日解除。
本案中，双方当事人均未提交证据证明张政坡何时将涉案厂房返还九吉公司，但张政坡作为承租人，有义务及时返还租赁物。张政坡未提交证据证明其何时返还涉案厂房给九吉公司，亦未提交证据证明九吉公司有任何阻碍其使用涉案厂房或提前收回涉案厂房等违约行为，在此情况下，九吉公司要求张政坡支付截至2016年2月的租金55000元、物业及垃圾费7920元的诉讼请求应予支持。
九吉公司要求张政坡支付滞纳金15000元，对此本院认为，依据双方《租赁厂房协议书》的约定，滞纳金实际性质为张政坡在未能按期支付租金的情况下应承担的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，九吉公司并未提交其因张政坡迟延给付租金而遭受实际损失的证据，一审法院调整滞纳金为8000元，与张政坡欠付款项按中国人民银行同期贷款利率计算出的利息数额大致相当，本院对此予以维持。
九吉公司上诉称其根据张政坡的要求花费53800元对涉案厂房进行特定装修，张政坡应支付装修费用53800元，对此本院认为，因双方合同中并无九吉公司对涉案厂房按张政坡要求进行特定装修以及相应费用由张政坡负担的约定，且张政坡对九吉公司的上述主张并不予认可，九吉公司并无充分证据证明其相应主张，故本院对此不予支持。
综上所述，九吉公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初1162号民事判决第一项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初1162号民事判决第二项为张政坡于本判决生效后十五日内支付南京九吉不锈钢有限公司租金55000元、物业费和垃圾费7920元、滞纳金8000元；
三、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初1162号民事判决第三项；
四、驳回上诉人南京九吉不锈钢有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为1558元，由南京九吉不锈钢有限公司负担771元，由张政坡负担787元。二审案件受理费3116元，由上诉人南京九吉不锈钢有限公司负担1573元，由被上诉人张政坡负担1543元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十月十七日
书 记 员 戴 苗