广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9578-9581号
上诉人（原审原告）：深圳市中大基业企业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道杭钢富春商务大厦909，组织机构代码：07252640-7。
法定代表人：程雪丽，总经理。
委托诉讼代理人：杨正华，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈佳豪，广东广和律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：陈沁蕙,女,香港居民,1969年7月5日出生。
委托诉讼代理人：杨志敏，广东疏仕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵海梅,女,汉族,1979年12月11日出生,住所地：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：杨志敏，广东疏仕律师事务所律师。
上诉人深圳市中大基业企业管理有限公司（以下简称中大基业公司）与上诉人陈沁蕙、被上诉人赵海梅因相互之间房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初13766-13769号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
中大基业公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判陈沁蕙、赵海梅向中大基业公司支付2015年10月25日至2016年6月12日期间“10号、11号、12号、52号涉案商铺”租金共计895066元及滞纳金183567.5元，共计1078633.5元（滞纳金按照陈沁蕙、赵海梅所欠租金为基数按万分之五的标准从逾期之日起暂算至2017年3月13日，未来滞纳金以未还租金为基数，按万分之五的标准算至实际清偿之日止）；2、撤销一审判决第五项，改判陈沁蕙、赵海梅向中大基业公司赔偿中大基业公司各案损失10万元，共计40万元；3、由陈沁蕙、赵海梅承担一、二审全部诉讼费、保全费、保全担保费。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，陈沁蕙、赵海梅应当支付中大基业公司免租期间的租金，即应当总共向中大基业公司支付自2015年10月25日至2016年6月12日期间的租金。一、2015年9月17日，就陈沁蕙、赵海梅承租中大基业公司名下的深圳市福田区园东花园裙楼一层1X号、1X号、1X号、5X号商铺，中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅签订了4份房屋租赁合同及补充协议，合同明确约定了租赁期限为2015年9月25日至2020年9月24日，每月租金于每月2号前交付。合同签订后，陈沁蕙、赵海梅仅向中大基业公司支付一个月的租金，严重违反了合同约定，一审法院认定中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅约定的免租期为2015年9月25日至2016年3月24日，在不考虑具体案件情况的前提下，机械地判决陈沁蕙、赵海梅不用向中大基业公司支付免租期的租金。在实践中，出租人在免租期内不收取承租人的租赁费用，但其前提在于承租人能完全履行合同义务，是出租人给予承租人的一种租赁优惠。本案中，中大基业公司基于合同信赖给予陈沁蕙、赵海梅免租期的优惠，而陈沁蕙、赵海梅没有按照合同及补充协议的约定履行义务导致租赁合同解除，事实上已无法享有免租期的租赁优惠，关于免租期的约定已失效，陈沁蕙、赵海梅应向中大基业公司支付免租期内的租金。二、因陈沁蕙、赵海梅违约行为导致合同解除，其应当赔偿给中大基业公司造成的损失。免租期间的租金属于中大基业公司遭受的实际损失，根据租赁合同补充协议第十一条的约定及法律规定，陈沁蕙、赵海梅应当依法向中大基业公司支付免租期间的租金。中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，为合法有效的租赁合同，双方应当按照合同约定履行自己的合同义务。补充协议第十一条约定：如因乙方违约致使甲方解除《租赁合同》或者乙方提前终止《租赁合同》的，甲方除不予退还租赁保证金外，还可向对方请求损害赔偿。损害赔偿额为甲方的实际损失和可预期收益。且根据合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院在认定陈沁蕙、赵海梅存在严重违约行为导致租赁合同解除的前提下，错误判决其不用承担中大基业公司在免租期间的损失及可期待租金的损失。本案中，中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅约定免租期的目的是在于承租人能完全履行合同义务，但陈沁蕙、赵海梅违反合同约定，损害中大基业公司的合法利益，且免租期间内中大基业公司没有实际的租金收入，因此免租期的租金属于中大基业公司合同中约定的承租人应当赔偿的损失范围。一审法院认为中大基业公司没收陈沁蕙、赵海梅租赁保证金足以弥补因陈沁蕙、赵海梅违约解除合同给中大基业公司造成的损失，属于事实认定不清，适用法律错误。免租期间中大基业公司对租赁房屋的预期租金收入达895066元，明显高于陈沁蕙、赵海梅支付的保证金。合同法司法解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中保证金并不足以赔偿中大基业公司遭受的损失，陈沁蕙、赵海梅还需承担损害赔偿责任以弥补保证金的不足部分。
陈沁蕙、赵海梅辩称：免租期是双方合同约定的，而且在合同履行过程中，中大基业公司有重大的违约行为，陈沁蕙、赵海梅一审已经提起反诉，中大基业公司提出的理由和事实不能成立。
陈沁蕙上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持陈沁蕙在一审审理期间提出的反诉请求，判决中大基业公司赔付陈沁蕙及赵海梅下列损失：10号铺位品牌广告制作费、装修费、设备费、双倍合同违约金共计376027.33元；11号铺位品牌广告制作费、装修费、设备费、双倍合同违约金共计371375.33元；12号铺位品牌广告制作费、装修费、设备费、双倍合同违约金共计364495.33元；52号铺位品牌广告制作费、装修费、设备费、双倍合同违约金共计302507.33元，以上四铺位的合计费用1414405.32元；2、由中大基业公司承担本案一审、二审的全部诉讼费、保全费、保全担保费、反诉费。上诉理由：一、中大基业公司在履行与陈沁蕙所签合同过程中有重大违约行为，一审法院在审理期间对此未予处理，有明显袒护中大基业公司的嫌疑。2015年9月25日，陈沁蕙、赵海梅与中大基业公司签订了深圳市房屋租赁合同及租赁合同补充协议，陈沁蕙、赵海梅在履行了合同规定的全部义务之后，租赁深圳市福田区园岭东路园东花园一层1X号、1X号、1X号、5X号商铺（X号和5XX号商铺另案）经营深圳探海辣厨火锅店，然而，中大基业公司拒绝履行合同约定的义务，在陈沁蕙多次要求下，一直未能提供租赁房屋产权人的产权证明。同时，中大基业公司利用园东花园一、二层商铺整改为天阶1号整体地产项目对外招商，却始终未能提供国家法律强制性规定和双方所签合同第十一条约定以及双方所签深圳市房屋租赁安全管理责任书第三条所约定的一次性消防报备、验收合格手续，已构成合同重大违约。另外，中大基业公司在其提供的对外招商宣传资料中所列的诸多广告存在虚假成分，误导诸多承租人租赁其商铺并造成重大损失（一审法院受理了诸多相关案件）。据此，请求二审法院对中大基业公司上列违约事实和行为予以确认并追究相关法律责任。二、一审法院以消防部门向陈X先下发的《建设工程消防意见书》为由确认中大基业公司所开发的“天阶1号”地产项目一次性消防合格，与事实严重不符。（一）2016年5月16日，深圳市公安局消防监督管理局复函：经核查，我局未查询到深圳市福田区××花园××楼××、××层（“天阶壹号”项目）在我局申报消防行政许可的记录。（二）2016年5月31日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队复函：经核查，我大队未查询到深圳市福田区××花园××楼××、××层（“天阶1号”项目）在我大队申报过消防二次装修行政许可的记录。（三）一审法院确认的陈潮先的《建设工程消防验收意见书》与中大基业公司建设开发的“天阶1号”无任何关联性，中大基业公司作为“天阶1号”房地产整体项目的开发商通过该项目经营获取巨额利润，未向消防管理部门申报并办理消防行政许可手续，是法律严令禁止的行为，从而导致双方所签合同无效。一审法院以陈X先个人所申报的消防手续为由，确认中大基业公司具有合法的国家消防报备验收许可记录，这一虚假事实在二审法院审理过程中应得到纠正。三、陈沁蕙与赵海梅在一审法院提出的全部反诉请求，应得到二审法院支持。陈沁蕙与赵海梅、中大基业公司签订租赁合同后，为经营“深圳探海辣厨火锅店”先后支付品牌加盟费94400元、装修费864624元、设备购置费539988元，同时向中大基业公司支付了“两押一租”（一个月的房租加上两个月的押金）427311元。由于中大基业公司未办理合法有效的一次性消防行政许可手续，导致双方所签合同无效，根据民事诉讼法有关规定，无效合同的过错方（即中大基业公司）应就给陈沁蕙造成的损失承担损害赔偿责任。四、根据双方所签房屋租赁合同第三条的规定，陈沁蕙应于2016年3月25日前交付首期租金，中大基业公司计收租金的起止日为2016年3月25日（中大基业公司给予陈沁蕙半年的装修期），这一事实已得到一审法院的确认。
中大基业公司辩称：一、双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反行政法规的强制性规定，合法有效。二、赵海梅、陈沁蕙违约事实清楚，一审认定陈沁蕙和赵海梅构成根本违约，查明事实清楚。赵海梅和陈沁蕙应当承担租赁合同所约定的违约责任。三、中大基业公司出租给陈沁蕙和赵海梅的涉案房屋，一审所查明的消防问题事实清楚，不存在任何消防问题。所以，陈沁蕙的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院全部予以驳回。
赵海梅辩称同意陈沁蕙的上诉意见。
中大基业公司向一审法院起诉请求：1、陈沁蕙、赵海梅向中大基业公司支付2015年10月25日起至2016年6月12日的租金分别为272127元、262095元、247259元、113585元，及以欠付租金为基数每日按万分之五的标准计付滞纳金，自逾期之日起计算至款项付清之日止，暂计算至2016年6月12日分别为31431元、30272元、28558元、13119元；2、陈沁蕙、赵海梅向中大基业公司支付拖欠的租期内的电费、管理费，各案均分别为8428元、7337元，并以欠付款项为基数每日按万分之五的标准计付滞纳金，自2015年9月17日起计算至款项付清之日止；3、确认双方签订的租赁合同予以解除，中大基业公司不予返还租赁保证金；4、陈沁蕙、赵海梅赔偿中大基业公司损失各案10万元，共计40万元；5、陈沁蕙、赵海梅三日内搬离租赁房屋，并将租赁房屋及附属设施按照租赁合同约定标准交还给中大基业公司；6、本案诉讼费、保全费、保全担保费由陈沁蕙、赵海梅承担。庭审时，中大基业公司明确4个商铺的电费是一起计算的，其提起诉讼时分别分摊至4个商铺单独主张，撤回第5项诉讼请求。
陈沁蕙、赵海梅向一审法院提起反诉，请求：1、确认中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅签订房屋租赁合同及其所有补充协议无效；2、中大基业公司向陈沁蕙、赵海梅赔付因重大过错行为而导致的陈沁蕙、赵海梅以下损失（因为陈沁蕙、赵海梅所租用的六铺位连在一起，所有费用收据及数据不可分离，故单独计价只有六分之一分别计算1X、1X、1X、5X铺位的损失）：品牌广告制作费合计94400元，每铺分别为15733.33元，四铺位共计62933.32元、装修费合计846420元，每铺位分别为141070元，四铺共计464280元、中大基业公司双倍赔偿保证金分别为126192元、121540元、114660元、52672元；3、驳回中大基业公司起诉所列索赔数额的请求；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费均由中大基业公司承担。庭审时，陈沁蕙、赵海梅称其共自中大基业公司处承租了6间商铺，其中两间商铺已由权利人出售他人，陈沁蕙、赵海梅主张的费用均为总费用分摊至6间商铺后单独主张，其主张的费用为4间商铺的费用，撤回第3项诉讼请求，变更为答辩意见。
一审法院经审理查明：2015年9月17日，中大基业公司（出租人）与陈沁蕙、赵海梅（承租人）分别签署四份《房屋租赁合同》及补充协议约定，甲方将1X号、1X号、1X号、5X号商铺出租给乙方使用，租赁面积分别为73.46平方米、64.65平方米、57.33平方米、47.03平方米；月租金分别为31548元、30385元、28665元、13168元；乙方应于2016年3月25日前支付首期租金（其中中大基业公司持有的10号商铺的租赁合同约定的该铺的首期租金支付时间为2015年3月1日），乙方应于每月2日前向甲方交付租金；租赁期限自2015年9月25日起至2020年9月24日止；租赁房屋的用途为餐饮；甲方应于2015年9月25日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即分别为63096元、60770元、57330元、26336元；因乙方违约导致合同提前终止、无法履行、乙方未按双方约定时间将租赁房地产及附属设施完好无损交回甲方时，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责支付税费、水电费、卫生费、物业管理费、本体维修基金费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达30天以上的，甲方可要求乙方恢复房屋原状、可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，甲方有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的费用并办理有关移交手续；逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于两倍租金的赔偿金；补充协议约定，如乙方拖欠月租金及其他费用，甲方从《租赁合同》约定的交付租金日起计算，每日按照欠付租金和费用总额的万分之五向乙方收取滞纳金，如乙方拖欠租金和费用合计达到1个月的租金额时，甲方有权停止供水、供电及解除《租赁合同》及本协议；有关商铺的免租期、租金起付日期以双方签署的《商铺租约日期确认函》的约定为准；甲方按租赁房屋及附属设施、设备的现状交付给乙方使用，甲方不承担任何整改责任，乙方如需对租赁房屋及附属设施、设备以及供水、供电、供所、排水、水防等设施进行增容、改建和装修，必须报政府主管部门批准后方可施工，所发生的费用由乙方自行承担，如乙方未经政府主管部门批准擅自施工，所引起的一切法律后果由乙方自行承担；租赁期间（含免租期），物业管理费、专项维修资金由甲方承担，乙方负责按时支付租赁房屋的水费、电费、排污费、燃气费、卫生费、垃圾修理费、租赁税费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠月租金达10天，甲方有权采取停水、停电和封门等措施。如因乙方违约致使甲方解除《租赁合同》或乙方提前终止《租赁合同》的，甲方除不退还租赁保证金外，甲方还可以向乙方请求损害赔偿。损害赔偿为甲方的实际损失和可预期收益。合同期届满或合同被提前终止、解除的，乙方应于三日内迁离租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好。乙方在租赁期间对其进行的改造和装修及增加房屋设施、设备、水电增容等的产权无偿归甲方所有，甲方对乙方不作任何补偿，乙方不得对租赁房屋及附属设施、设备、房屋附着物进行拆除或破坏。
上述合同签署前，陈沁蕙、赵海梅即于2015年9月8日向中大基业公司支付了合同约定的租赁保证金及一个月的租金，中大基业公司亦向陈沁蕙、赵海梅开具了相应的《收款收据》，之后陈沁蕙、赵海梅未向中大基业公司支付任何费用。
2016年6月12日，中大基业公司通过邮政EMS向陈沁蕙、赵海梅寄发四个商铺的《解除房屋租赁合同通知书》称，陈沁蕙、赵海梅未按合同约定支付租金及其他费用，且在租赁期间内自行停业并搬离，遂函告陈沁蕙、赵海梅解除双方签署的各租赁合同并在函件出具之日起三日内支付拖欠的2015年10月25日至2016年6月12日期间的租金及2015年9月至2016年6月期间的电费33712元及管理费29347元。陈沁蕙、赵海梅确认收到该四份邮件。
中大基业公司为证实陈沁蕙、赵海梅拖欠电费及物业管理费的金额，向一审法院提交了其制作的各商铺在2015年12月至2016年6月期间的收费通知书予以佐证，其中2015年12月至2016年6月的电费分别为221元、636元、11665元、22337元、10224元、12442元。2015年12月、2016年1月的管理费均为4977元，2016年2月的管理费为3467元。该通知书部分有人签收，签收人非陈沁蕙、赵海梅。
陈沁蕙、赵海梅为证实涉案四商铺的消防不合格、中大基业公司违约及其主张的损失，向一审法院提交了天浩律师事务所就涉案商铺的消防事宜分别向深圳公安局消防监管管理局、深圳市公安局福田分局消防监管管理大队申请信息公开后相关单位的复函、标明为“天阶1号”的广告宣传彩页、陈沁蕙、赵海梅为涉案商铺所支出的设计、策划费用、装修装饰费用、厨房设备、厨具的收款收据及清单予以佐证。其中深圳市公安局消防监管管理局于2016年5月16日向天浩律师事务所复函称，经核查，该局未查到深圳市福田区××花园××楼××、××层（“天阶壹号”项目）在该局申报消防行政许可的记录。于2016年5月20日复函称，向律所提供了深圳市公安局消防支队建审科于1993年4月30日作出的深公消建施（1993）105号《关于园东花园施工图的消防审批意见》及深圳市公安消防局于1996年12月13日作出的深公消建（97）验038号《园东花园塔楼及地下室验收意见》。两份意见书分别对涉案裙楼消防合格部分及存在的问题进行详细的描述，并对须整改的部分亦分项列明。2016年5月31日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向天浩律师事务所复函称，大队未查询到涉案裙楼申报二次装修行政许可的记录，但大队于2014年9月15日受理过以陈X先个人名义申报的二次装修消防设计审核工程，工程名称分别为陈X先（办公室），文书编号为【深公福消审字（2014）第1677号】，陈X先（商场），文书编号【深公福消审字（2014）第1600号】，于2015年1月9日受理陈潮先（商场）【深公福消验字（2014）第0055号】和2015年5月15日受理陈潮先（办公室）【深公福消验字（2015）第0825号】二次装修消防竣工验收工程，以上审核及验收的消防行政许可均为合格。
另查，涉案四商铺的权利人原为陈X先。2015年1月25日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队向陈潮先下发深公福消验字（2015）0055号《建设工程消防验收意见书》称，对陈X先申报的位于深圳市福田区园岭东路园岭新村园东花园裙楼第一层整层的室内装修进行了消防验收，经资料审查，现场抽样检查和功能测试，综合评定该室内装修工程消防验收合格。2015年11月18日，陈X先公证委托中大基业公司出租涉案四商铺各事宜，委托期限自2015年9月16日至2017年9月15日。2016年5月，陈X先分别将该四商铺转售他人，并分别于2016年6月30日、8月3日、8月12日将5X号商铺、1X号及1X号商铺、1X号商铺交付于新的权利人。
庭审时，陈沁蕙、赵海梅称其经营的涉案四商铺于2016年6月1日停止营业，于2016年6月4日搬离。中大基业公司称陈沁蕙、赵海梅是在其于2016年6月12日解除合同后几日才搬离。关于免租期，中大基业公司称免租期是中大基业公司基于合同信赖给予陈沁蕙、赵海梅的条件，该免租期的给予直接导致中大基业公司免租期内没有向陈沁蕙、赵海梅收取实际租金，陈沁蕙、赵海梅没有依据合同和补充协议的约定履行义务，故关于免租期的约定已失效。10号商铺的租期是从2016年3月1日起算，其余三商铺的租期均自2016年3月25日起算。陈沁蕙、赵海梅称其持有的合同约定的四商铺的租赁期限均自2016年3月25日起算。关于40万元损失，中大基业公司称该损失为可期待的租金损失。
一审法院认为，涉案四商铺的权利人虽为陈X先，但陈X先公证委托中大基业公司办理商铺出租事宜，根据合同相对性，涉案合同的相对方应为中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅，中大基业公司有权以自己的名义提起本案诉讼。消防部门向陈潮先下发的《建设工程消防验收意见书》载明，涉案四商铺所在的一层建筑的装修工程已于2015年1月25日经消防部门验收合格。综上，中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅签署的涉案四商铺的租赁合同及补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应依约全面诚实履行合同义务。中大基业公司将涉案商铺交由陈沁蕙、赵海梅占有使用后，陈沁蕙、赵海梅应向中大基业公司支付租金等费用。但陈沁蕙、赵海梅仅向中大基业公司支付了租赁保证金及一个月的租金后未再向中大基业公司支付其他费用，陈沁蕙、赵海梅构成根本违约，中大基业公司有权依据合同及补充协议的约定解除合同、没收租赁保证金。中大基业公司于2016年6月12日向陈沁蕙、赵海梅寄发的《解除房屋租赁合同通知书》，涉案四商铺的租赁合同应于该日解除。
关于本诉。1、关于租金及滞纳金，合同约定的涉案四商铺的租期均自2015年9月25日开始，同时约定陈沁蕙、赵海梅应于2016年3月25日前（其中中大基业公司持有的10号商铺的租赁合同约定应于2016年3月1日前）交付首期租金，根据中大基业公司及陈沁蕙、赵海梅双方签署涉案四份合同的时间为同一天，且约定的租赁期限亦一致，一审法院认定涉案四份租赁合同约定的免租期应为2015年9月25日至2016年3月24日。陈沁蕙、赵海梅向中大基业公司支付了一个月即2016年3月25日至4月24日期间的租金，还应向中大基业公司支付2016年4月25日至合同解除日即2016年6月12日期间涉案四商铺的租金共计166025.60元【（31548+30385+28665+13168）×1.6】。对中大基业公司主张租金超出的部分，一审法院不予支持。合同约定应于每月2日前支付租金，逾期支付租金的，中大基业公司有权按日万分之五的标准收取滞纳金。即对于2016年4月25日至5月24日期间的租金，陈沁蕙、赵海梅应于2016年5月2日前支付，陈沁蕙、赵海梅自2016年5月3日起即构成逾期付款，应自计费当月的3日起以应付租金金额为计算基数，按日万分之五的标准向中大基业公司支付滞纳金至实际清偿之日止。其中2016年5月租金的滞纳金以103766元为计算基数，2016年6月份的租金滞纳金以62259.60元为计算基数。2、关于电费及滞纳金。中大基业公司提交的收费通知书记载的电费的计费时间为2015年12月至2016年6月，该期间的电费合计为57525元（221+636+11665+22337+10224+12442），而中大基业公司于2016年6月向陈沁蕙、赵海梅寄发解除函件的同时向陈沁蕙、赵海梅催收2015年9月至2016年6月期间的电费为33712元，陈沁蕙、赵海梅收到函件后并未对中大基业公司主张的电费的金额提出异议，而陈沁蕙、赵海梅实际使用商铺必然产生电费，合同亦约定电费由陈沁蕙、赵海梅承担，一审法院为此采信中大基业公司主张的陈沁蕙、赵海梅拖欠电费的金额为33712元，对中大基业公司提交收费通知单记载的电费金额一审法院不予采信。在中大基业公司未提交陈沁蕙、赵海梅实际自2015年9月开始每月电费实际金额的情况下，对中大基业公司主张自2015年9月17日开始计算电费的滞纳金，一审法院不予支持。双方的租赁合同已于2016年6月12日解除，陈沁蕙、赵海梅应按中大基业公司的解除通知的要求在合同解除后三日内向中大基业公司支付电费，陈沁蕙、赵海梅自2016年6月16日起构成逾期支付电费，应自该日起以拖欠电费33712元为计算基数，按日万分之五的标准向中大基业公司支付电费滞纳金至实际清偿之日止。3、关于管理费。补充协议约定管理费由中大基业公司承担，中大基业公司要求陈沁蕙、赵海梅支付管理费无合同依据，一审法院不予支持。4、关于损失40万元。陈沁蕙、赵海梅构成根本违约，中大基业公司已按合同约定没收了陈沁蕙、赵海梅支付的租赁保证金，中大基业公司没收的租赁保证金足以弥补因陈沁蕙、赵海梅违约解除合同给中大基业公司造成的损失，中大基业公司未提交证据证明其有产生其他损失，对中大基业公司主张的该40万元损失，一审法院不予支持。
关于反诉。如上所述，涉案合同合法有效，对当事人具有法律约束力。中大基业公司按合同约定向陈沁蕙、赵海梅交付了涉案房产，陈沁蕙、赵海梅亦实际占有使用涉案商铺，陈沁蕙、赵海梅未按合同约定支付租金等费用，中大基业公司有权没收租赁保证金。陈沁蕙、赵海梅请求中大基业公司双倍返还租赁保证金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于装修费，涉案租赁合同因陈沁蕙、赵海梅根本违约而解除，相应的装修费的损失不应由中大基业公司承担。涉案合同合法有效，陈沁蕙、赵海梅亦实际经营涉案商铺，其为经营涉案商铺而支付的广告制作费为其经营成本，应由其自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认中大基业公司与陈沁蕙、赵海梅于2015年9月17日签署的四份《房屋租赁合同书》及《补充协议》于2016年6月12日解除；二、中大基业公司有权没收陈沁蕙、赵海梅支付的四商铺的租赁保证金63096元、60770元、57330元、26336元；三、陈沁蕙、赵海梅应于判决生效之日起十日内向中大基业公司支付2016年4月25日至2016年6月12日期间的租金166025.60元及滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，其中2016年5月份的租金的滞纳金以103766元为计算基数，自2016年5月3日起计算，2016年6月份租金的滞纳金以62259.60元为计算基数，自2016年6月3日起计算）；四、陈沁蕙、赵海梅应于判决生效之日起十日内向中大基业公司支付2015年9月至2016年6月的电费33712元及滞纳金（滞纳金按日万分之五为标准自2016年6月16日计算至实际清偿之日止）；五、驳回中大基业公司的其他诉讼请求；六、驳回陈沁蕙、赵海梅的反诉请求。如果当事人未按判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四案本诉受理费分别为8299元、7422元、7173元、4937元（已由中大基业公司预交），分别由中大基业公司负担5630元、5595元、5483元、4018元，分别由陈沁蕙、赵海梅负担2669元、1827元、1690元、919元；四案保全费分别为2853.08元、2560.66元、2477.91元、1732.34元（已由中大基业公司预交），分别由中大基业公司负担1936.08元、1930.66元、1894.91元、1410.34元，分别由陈沁蕙、赵海梅负担917元、630元、583元、322元；四案反诉受理费分别为2772元、2738元、2686元、2221元（已由陈沁蕙、赵海梅预交），均由陈沁蕙、赵海梅负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：双方在二审庭审过程中均确认，陈沁蕙、赵海梅在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，室内装修消防验收合格。
本院认为：本四案为房屋租赁合同纠纷案件。陈沁蕙上诉称在签订涉案合同的过程中中大基业公司有虚假宣传的欺诈行为，但既未提交充分证据证明其该项主张，也未请求撤销合同，其上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定上述合同有效，认定正确。在涉案合同签订后，中大基业公司按约定交付了房屋，履行了房屋租赁合同的主要合同义务，陈沁蕙、赵海梅未按约定支付2016年4月25日之后的租金，未履行主要合同义务，构成违约。一审法院判决确认合同于2016年6月12日解除，中大基业公司有权没收租赁保证金，陈沁蕙、赵海梅支付拖欠的租金、电费及滞纳金，有合同及法律依据。
陈沁蕙上诉称中大基业公司在签约后未向其提供一次性消防报备、验收合格手续，构成违约。但从本案查明的事实来看，涉案房屋在交付陈沁蕙、赵海梅之前室内装修消防验收合格，陈沁蕙、赵海梅承租后所进行的室内装修也通过消防验收，陈沁蕙有关涉案房屋因消防问题无法使用的说法与事实不符。对陈沁蕙的上述上诉主张，本院不予采纳。
中大基业公司上诉主张陈沁蕙、赵海梅应当支付免租期2015年9月25日至2016年3月24日期间的租金。本院认为，涉案租赁合同明确约定上述期间为免租期，并未约定在承租人违约的情况下，出租人可以收取该期间的租金。同时考虑到一审已经判决中大基业公司有权没收租赁保证金，而陈沁蕙、赵海梅在承租涉案房屋投入资金进行装修后，尚未营业即搬离涉案房屋，陈沁蕙、赵海梅也遭受了较大损失，一审法院未支持中大基业公司有关免租期租金的诉讼请求，既符合合同约定，也更符合公平原则。对中大基业公司的上述上诉主张，本院不予采纳。
综上，上诉人中大基业公司和上诉人陈沁蕙的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本四案二审受理费共计35629.7元，由上诉人深圳市中大基业企业管理有限公司负担18107.7元，上诉人陈沁蕙负担17522元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年九月八日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。