广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终6118号
上诉人（一审被告）：东莞市庆泰广告有限公司，住所：广东省东莞市东城区牛山红头岭一街103号，统一社会信用代码：91441900677111933Q。
法定代表人：吴会蝶。
委托代理人：王涛，该公司经理。
被上诉人（一审原告）：东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会，住所：广东省东莞市莞城区东城大道238号望族家园小区一楼业委会办公室，登记号：组代管441900-729910。
负责人：田路。
委托代理人：唐建人，湖南盘瑶律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：东莞市怡丰物业管理有限公司，住所：广东省东莞市东城区火炼树村委会怡丰都市广场怡嘉阁D座2楼，营业执照注册号441900000288721。
法定代表人：赖沛根，公司经理。
委托代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。
委托代理人：张俊雄，广东众达律师事务所实习律师。
上诉人东莞市庆泰广告有限公司（以下简称“庆泰公司”）因与被上诉人东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会（以下简称“东城商住楼业委会”）、东莞市怡丰物业管理有限公司（以下简称“怡丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东城商住楼业委会向一审法院起诉，请求：1、解除庆泰公司与怡丰公司签订的两份《楼房墙面租赁合同》；2、庆泰公司支付2015年1月1日至2016年9月30日止的租金，并支付上述总金额20%的违约金；3、庆泰公司在判决生效十日内拆除搭建的广告牌，逾期未拆除由庆泰公司承担相应的拆除费用；4、庆泰公司与怡丰公司承担全部诉讼费用及本案一审所开支的合理费用3000元；5、庆泰公司与怡丰公司对第2到第4项诉讼请求承担连带责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认庆泰公司与怡丰公司签订的两份《楼房墙面租赁合同》已解除。二、庆泰公司于判决发生法律效力之日起五日内向东城商住楼业委会支付租金141250元。三、庆泰公司于判决发生法律效力之日起十日内拆除其安装于东莞市莞城区东城商住楼（望族家园）墙面的广告牌，逾期未拆除则承担相应的拆除费用。四、驳回东城商住楼业委会的其他诉讼请求。本案一审诉讼费1956.24元，已由东城商住楼业委会预交，由庆泰公司承担。
一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20262号民事判决。
庆泰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项判决内容，改判庆泰公司无需向东城商住楼业委会支付租金141250元；2、撤销一审判决第三项内容，改判驳回东城商住楼业委会要求庆泰公司于判决生效之日起十日内拆除广告牌的诉讼请求；3、判令本案一审、二审诉讼费用由东城商住楼业委会承担。
事实与理由：（一）庆泰公司与怡丰公司之间的楼房墙面租赁合同关系已于2015年10月31日解除，庆泰公司在2015年11月就已撤场，而新入驻的物业管理公司即对案涉广告牌采取停电措施，由于案涉广告牌系三面翻转设计，断电即不能实现翻转功能，失去使用价值。而东城商住楼业委会未向庆泰公司追索电费，也可证明庆泰公司在此之后没有使用案涉广告牌。东城商住楼业委会也于2016年5月21日向庆泰公司发函要求在2016年5月31日前付清占有墙体费用，自行拆除广告牌，逾期业委会将有权处置广告牌。上述行为应视为东城商住楼业委会在发函前已对案涉广告牌进行断电处理。故一审法院在认定庆泰公司与怡丰公司签订的两份《楼房墙面租赁合同》解除的情况下，仍然判决庆泰公司继续支付租金至2016年9月30日，系认定事实错误，东城商住楼业委会主张自2015年11月份后的租金不应当得到支持。（二）一审法院判令庆泰公司“拆除其安装于东莞市莞城区东城商住楼墙面的广告牌”，认定事实错误。案涉广告牌并非庆泰公司搭建，其所有权属东城商住楼业委会。案涉广告牌在庆泰公司承租前已建成，且怡丰公司在庭审过程中也陈述案涉广告牌在交付庆泰公司使用前已建成。案涉广告牌的原承租人在与东城商住楼业委会终止租赁关系后，案涉广告牌的所有人事实上已变更为东城商住楼业委会。庆泰公司在承租后，仅是在案涉广告牌上铺设了画布，如需拆除，庆泰公司也仅拆除画布。故而一审法院并未查明案涉广告牌的搭建人，仅以一份广告设置许可证即认定庆泰公司应承担拆除义务属于认定事实错误，证据不足。庆泰公司实际上也并不是案涉广告牌的搭建者，没有义务负责拆除广告牌。
东城商住楼业委会二审答辩称：1、庆泰公司的上诉理由不成立。一审中，庆泰公司未提交解除合同的补充协议，在怡丰公司移交材料给新的物业公司和业委会时也没有移交，庆泰公司的代理人与东城商住楼业委会成员之一陈女士的短信沟通中也没有提及有该协议。庆泰公司上诉称其已撤场不支付费用是不成立的，庆泰公司在解除合同前后一直占用案涉墙面。尽管东城商住楼业委会多次与庆泰公司协商，但庆泰公司一直不理睬，继续占用，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第18条和《中华人民共和国合同法》第236条，对方应支付使用费。2、庆泰公司称在租用前广告牌已设立无依据，合同约定广告牌的经营是由庆泰公司负责，庆泰公司提交的东莞市优客广告装饰有限公司广告批准书与本案无关。
怡丰公司二审答辩称：东城商住楼业委会已发函给庆泰公司主张有权处置广告牌，广告牌的后续事宜与怡丰公司无关。
本院经审理，对一审查明事实予以确认。
另查明，2016年5月21日东城商住楼业委会向庆泰公司发出《关于请东莞市庆泰广告公司限期自行拆除墙体广告牌的通知》，载明在多次与庆泰公司协商无果的情况下，正式发函要求庆泰公司在5月31日前付清占用墙体费用，自行拆除广告牌，恢复墙体外貌，逾期将视为庆泰公司放弃广告牌处置权，业委会和新物业公司有权处置广告牌。庆泰公司确认收到上述通知，认为在东城商住楼业委会已明确通知若庆泰公司逾期拆除，业委会有权处置广告牌的情况下，将租金计算至9月30日无依据。
又查明，庆泰公司二审提交楼房墙面租赁合同、情况说明，拟证明案涉广告牌不是庆泰公司搭建，是案外人东莞市优克广告装饰有限公司（以下简称优克公司）搭建。楼房墙面租赁合同是优克公司与怡丰公司于2008年11月1日签订，期限至2013年10月30日止，载明优克公司负责东城商住楼广告牌（望族家园西北面）的报建、制作、经营；情况说明，由东莞市莞城公用事业服务中心出具，载明“东莞市莞城区东城大道望族家园墙体东西2个面的广告牌是由东莞市优克广告装饰有限公司于2010年申请设置建造。并取得由东莞市城市综合管理局颁发的《户外广告设置许可证》”。东城商住楼业委会质证认为上述租赁合同与本案无关；情况说明陈述的是优克公司申请设置建造广告牌，而案涉两份合同约定是由庆泰公司完成广告牌的全部设置建造。怡丰公司质证认为广告牌在庆泰公司进场前就存在，具体是谁建造不清楚。
还查明，庆泰公司在二审法庭调查中主张支付广告牌使用费期限为2015年1月1日至2016年3月31日；东城商住楼业委会主张对广告牌停电是在9月份后，认为支付广告牌使用费期限为2015年1月1日至2016年9月30日。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。各方当事人均未对一审确认庆泰公司与怡丰公司签订的两份租赁合同解除提出异议，本院予以维持。根据各方当事人在二审中的诉辩意见，本案的焦点是：一、案涉广告牌的使用费支付期限。二、庆泰公司主张无义务拆除案涉广告牌是否成立。
关于焦点一。从东城商住楼业委会会议纪要及短信记录可知，东城商住楼业委会与庆泰公司就案涉广告牌协商多次无果。2016年5月21日东城商住楼业委会向庆泰公司发出《关于请东莞市庆泰广告公司限期自行拆除墙体广告牌的通知》。据通知内容，应认定自2016年6月1日起，东城商住楼业委会恢复对案涉广告牌的控制。案涉广告牌使用费支付期限应为2015年1月1日至2016年5月31日。案涉两份合同约定广告牌每年租金共计115000元，庆泰公司应支付的使用费数额为162917元，扣减庆泰公司已支付的60000元，庆泰公司还需支付102917元。东城商住楼业委会超过上述费用的主张，本院不予支持。
关于焦点二。根据补充查明的情况，案涉广告牌非庆泰公司搭建，且自2016年6月1日起东城商住楼业委会有权处置广告牌，东城商住楼业委会主张由庆泰公司拆除广告牌缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人庆泰公司的上诉理由部分成立，对有理部分本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，对有误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20262号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20262号民事判决第三项、第四项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20262号民事判决第二项为：东莞市庆泰广告有限公司于本判决生效之日起五日内向东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会支付广告牌使用费102917元。
四、驳回东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费1956.24元（东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会预交），由东莞市庆泰广告有限公司负担1584元，由东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会负担372.24元。二审诉讼费3125元（东莞市庆泰广告有限公司预交），由东莞市庆泰广告有限公司负担2530元，由东莞市莞城区东城商住楼首届业主委员会负担595元。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年十一月二十九日
书记员 冯文娟
胡春晖