杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第288号
原告（反诉被告）邓松茂。
委托代理人吕坚。
委托代理人邓晓波。
被告（反诉原告）曹辉。
委托代理人曹捷。
原告（反诉被告）邓松茂为与被告（反诉原告）曹辉房屋租赁合同纠纷一案，于2010年1月26日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。2010年2月11日被告曹辉向本院提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回。2010年3月9日，被告曹辉提起反诉，本院受理后，于2010年3月24日就本诉与反诉合并开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓松茂委托代理人吕坚、被告（反诉原告）曹辉委托代理人曹捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邓松茂诉称，2008年6月26日，原、被告双方在杭州众和房产咨询代理有限公司的代理下，签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将其所有的座落于杭州市下城区兴和公寓14幢底层23号、24号（即回龙庙前28－5、28－6号）房屋出租给被告使用，租期为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日，第一年租金为82000元，以后每年按5%递增，即第二年租金为86100元，第三年租金为90405元，租金每三个月结算一次，提前两天支付，被告承担在租赁期内的水费、电费、煤气费、物管费、税费等一切费用。此外，合同9－1条明确约定：“为确保房屋及共有所属设施安全与完好及租赁费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的违约金为30000元，如果乙方出现违约则违约方须赔付对方以上数额的违约金。”双方签订合同之后，原告即交付了出租房屋、并收取了第一期三个月的租金和相当于两个月租金的押金。按照合同约定，被告本应于2009年9月28日支付2009年度10、11、12三个月的租金，但被告一直未予支付。原告多次催讨未果，于2009年12月13日向被告发出书面通知，要求被告在3日内支付当期租金及约定的违约金，否则将收回房屋并向法院起诉。但被告至今未履行上述义务。而本期的租金，即2010年度1、2、3三个月的租金，被告本应于2009年12月28日支付，也未支付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告拖欠上一期租金已超过三个半月，且经原告催告后仍置之不理，本期租金也拖欠达半个月以上，严重侵害了原告的合法权益。为此特提出如下诉请：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，并责令被告立即腾退租赁房屋；2、判令被告立即支付所欠的租金28700元（已计算至2010年1月31日，具体租金以被告实际使用时间为准），并结清房屋使用期间的水费、电费、煤气费、物管费、税费等；3、偿付违约金30000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、杭房权证下移字第××号房产证、杭房权证下移字第××号房产证，欲证明本案租赁的两间房屋系原告所有，原告对此享有出租权。
2、2008年6月26日的房屋租赁合同，欲证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，双方就租金的支付时间、费用承担等均有明确约定，并约定30000元的合同违约金。
3、2009年12月13日原告向被告发的书面通知、邮政快递邮政详情单，欲证明原告于2009年12月13日正式向被告发通知催讨，告知被告在3日内支付当期租金及约定的违约金，否则将收回房屋。
4、杭房权证下移字第××号房产证，欲证明回龙庙前28-5号房屋的产权人也是原告。
5、原告与王颖签订的《房屋租赁合同》、2008年8月5日《补充协议》，欲证明兴和公寓14幢底层22号（即回龙庙前28-4号）早于2007年初就已出租给他人使用，不可能再行出租给被告。
6、手机短信，欲证明被告已经收到原告发的书面通知。
7、证人陈某的证言，欲证明其陪同被告看房、双方协商、签约、交房等经过情况。
被告（反诉原告）曹辉答辩并反诉称，一、原告违约在先，被告不应承担违约责任。二、实际交付的房屋面积与合同不符，应减少租金。三、原告单方面要求解除合同，应承担解除合同的责任。四、从外部看，4号、5号是两个店面，是隔开的。另外，由于原告交付给被告的房屋与合同约定不符，其实际交付给被告使用的房屋是兴和公寓14幢底层23、24号，被告当即提出异议，但原告称22号房屋已实际出租给他人，因此用23号房屋代替合同中约定的22号，并保证面积与合同约定的相同。但事后被告发现两者的面积不相同，实际出租给被告的面积少了12.54平方米。另外原告交付的是毛坯房，未按合同约定配备装修、灯具、厨房设备等，被告只好自己装修，共花费23171元。被告在租赁期间一直就原告的上述违约行为要求承担违约责任，支付违约金并减少相应的租金，但原告不予理睬，被告只能停止支付租金。被告于2008年6月28日将其中的兴和公寓14幢底层23号房屋转租给他人使用，如果按原告的要求解除合同，被告也只能解除转租合同，这将导致被告遭受经济损失，综上，被告提起如下反诉请求，请求判令1、反诉被告（原告）承担本合同违约责任，支付违约金30000元；2、反诉被告（原告）支付反诉原告（被告）装修费用23171元；3、反诉被告（原告）退还不足房屋面积的租金11512.98元；4、反诉被告（原告）赔偿反诉原告（被告）因解除合同造成的损失8032.09元；5、由反诉被告（原告）承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）为支持其答辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、2008年6月26日原、被告签订的房屋租赁合同、2008年6月28日被告与陆海鹏签订的房屋租赁合同，欲证明原、被告的租赁关系，以及被告按合同约定转租其中部分房屋的事实。
2、装修费合同1份、装修票据12张，欲证明被告因装修回龙庙前28-6号房屋所支出的装修费用。
原告（反诉被告）邓松茂对反诉答辩称，一、原告实际交付的房屋回龙庙前28-5号、28-6号系双方真实意思的表示，并不存在违反合同约定更换租赁房屋的情况。首先，回龙庙前28-4号房屋虽然也属原告所有，但早已于2007年1月即已出租他人并正常使用，不可能再行租赁给被原告。被告对此不可能不知，被告在签订租赁合同前由中介公司人员陪同看到的，可被其租赁的只有回龙庙前28-5和28-6号两间。原告实际交付的房屋正是被告事先看好并有意承租的两间房屋，所以原告的实际交付行为完全符合双方的真实意思表示，租赁合同写成回龙庙前28-4和28-6纯属笔误。其次，从被告与陆海鹏签订的房屋租赁合同可知，被告并非如其所称的一开始就知道交付的房屋与合同约定不符。该合同中明确表述“甲方将其合法租赁的杭州市下城区兴和公寓14幢22号即回龙庙前28-4号，面积67.54转租给乙方使用“。此合同恰恰证明了原、被告双方都误将28-5号当作了28-4号，双方签订的合同中虽约定的是28-4号，但实际上双方指向的就是28-5号这间房屋。二、原告交付的房屋状况符合合同约定。原告的该两间房屋并非毛坯房，原先也是出租给他人使用，收回后才另行租赁给被原告，房子处于适租状态，里面有一些装修与设备。被告看过房屋后认为符合其要求才同意租赁。原告根据房屋当时的原貌交付，完全符合约定。假如原告交付的房屋状况不符合合同约定，被告应该要求原告进行装修，而不是另找他人。此外，被告的装修没有事先征得原告的同意，从被告提交的装修合同及装修发票看，被告所谓的装修，指的是其开曼妙甜品店所做的装修。这是针对特定的使用目的而进行的特殊装修。原告保留要求被告恢复原状和赔偿损失的权利。三、对被告退还不足房屋面积的租金11512.98元的请求，应予以驳回。四、被告要求赔偿因解除合同造成的损失没有依据。综上所述，原告交付的房屋符合双方约定，装修费用不管有多少均应由被告自身承担，被告的反诉理由不成立，恳请法院依法驳回其诉请。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的七份证据，被告对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，与原告实际交付的房屋不一致。本院结合原告的证明对象，对该组证据的效力予以确认。证据2被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告违约在先，应由原告支付违约金。本院结合原告的证明对象，对该组证据的效力予以确认。证据3被告对三性均有异议，被告没有收到，也不是家属签收，邮寄的内容也无法核实。本院认为该证据上虽没有签收人签字，但该份证据经原告提交的证据6补强，可以确认被告本人已收到书面通知的事实，故对该份证据的效力予以确认。证据4被告对真实性无异议，更证明原告交付的不是合同上约定的房屋。本院结合原告的证明对象，对该份证据的效力予以确认。证据5被告对真实性不清楚，对关联性有异议，不能证明原告出租的不是28-5号。本院认为因该组证据涉及第三方，真实性无法确认，故对其证据效力不予确认。证据6被告有异议，并不能证明被告已收到通知。本院认为该份证据与证据3互相印证，对其证据效力予以确认。证据7被告对真实性有异议，由于原告的房屋是委托该中介公司出租，存在利害关系，事隔两年，证人不可能还对房屋内的设施记得这么清楚。房租是按面积来计算的，证人说房屋是毛坯房恰好证明了被告对房屋进行过装修。本院认为证人系中介公司员工，即使原告曾委托该中介公司出租房屋，该委托关系发生于两年前且已结束，故所谓的证人与原告现存在利害关系的说法并不成立，证人的陈述较为真实、客观，且与其他证据相印证，故对其证言效力予以确认。
被告提交的三份证据，原告对证据1中原、被告所签订的合同的真实性无异议，但认为“回龙庙前28-4号”是笔误，正确的应为“回龙庙前28-5号”。本院对该份合同的真实性予以确认，2008年6月28日原告与陆海鹏签订的房屋租赁合同因原告未提出异议，故对其真实性予以确认。证据2原告认为合同及票据的真实性无法确认，即使被告进行了装修，装修费用也应由被告自行承担。本院认为被告提供的装修合同系与无装修资质的个人所签，装修票据均非正式发票，其真实性无法确认，故对其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2008年6月26日，原、被告双方通过杭州众和房产咨询代理有限公司居间签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将其所有的座落于杭州市下城区兴和公寓14幢底层22号、24号（即回龙庙前28－4、28－6号）房屋出租给被告使用，租期为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日，第一年租金为82000元，以后每年按5%递增，即第二年租金为86100元，第三年租金为90405元，租金每三个月结算一次，提前两天支付，被告承担在租赁期内的水费、电费、煤气费、物管费、税费等一切费用。此外，合同9－1条约定，为确保房屋及共有所属设施安全与完好及租赁相关费用之如期结算，原、被告双方同意本合同的违约金为30000元，如果一方出现违约则违约方须赔付对方以上数额的违约金。双方签订合同之后，原告即交付了出租房屋，被告支付了第一期三个月的租金和相当于两个月租金的押金。按照合同约定，被告应于2009年9月28日支付2009年度10、11、12三个月的租金，但被告一直未予支付。原告于2009年12月13日向被告发出书面通知，要求被告在3日内支付当期租金及约定的违约金，否则将收回房屋并向法院起诉。但被告仍未履行上述义务，截止2010年4月30日被告尚欠原告租金50225元。
另查，原告向被告实际交付的房屋为杭州市下城区兴和公寓14幢底层23号、24号（即回龙庙前28－5、28－6号）。上述房屋现仍由被告使用。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方真实表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中双方争议的焦点在于合同约定的房屋门牌号与实际交付的房屋不相符，是属于签订合同时的笔误还是原告未按合同约定交付房屋。综合双方的陈述及举证情况，原告出租的系杭州市下城区兴和公寓14幢底层22号、23号、24号（即回龙庙前28－4号、28－5、28－6号）并排三间房屋，其中南面一间即兴和公寓14幢底层22号已出租给他人，当时被告由中介公司陪同实地察看的系其余相邻的两间房屋即兴和公寓14幢底层23号、24号，实际交付的也系该两间房屋，被告收房时并未发现合同约定的门牌号与实际交付的房屋不一致而提出异议，甚至之后被告在将其中一间转租签订合同时的所写的还是兴和公寓14幢底层22号。由此可以判断原、被告在签订合同时所指向的是同一租赁物即兴和公寓14幢底层23号、24号，因三间出租房屋均没有门牌号，签订合同将23号误写成22号且双方一直未能发现也属情理之中，故原告实际向被告交付的房屋符合合同的约定，原告在合同履行过程中并未出现违约情形。被告拖欠租金且经原告催告后仍未及时支付，已构成违约，依据合同约定及法律规定，原告要求解除合同，由被告支付所欠租金及合同约定的违约金，本院予以支持。原告要求被告结清水费、电费、煤气费、物管费、税费，但未明确具体金额，本案中不作处理。由于门牌号的误写，导致合同中记载的房屋面积也与实际不符，被告以此为由提出退还租金。对此本院认为，双方约定的租金为两间房屋合计的年租金，合同并未按单位面积计算租金，被告以面积误差而要求退还租金，缺乏相应依据。案涉合同因被告出现违约情形而解除，故被告要求原告支付违约金、装修费用，赔偿经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邓松茂与被告（反诉原告）曹辉于2008年6月26日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）曹辉于本判决生效之日起十日内将房屋腾空归还给原告（反诉被告）邓松茂；
三、被告（反诉原告）曹辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓松茂支付租金50225元（暂计至2010年4月30日）；
四、被告（反诉原告）曹辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓松茂支付违约金30000元；
五、驳回原告（反诉被告）邓松茂的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）曹辉的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1806元，减半收取903元，反诉受理费809元，合计1712元，由被告（反诉原告）曹辉负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2615元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 叶东晓
二〇一〇年四月三十日
书记员 楼一平