辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）辽0111民初5731号	原告：沈阳市苏家屯区市场开发服务中心。	法定代表人：刘涛。	委托诉讼代理人：冷忠群。	被告：杜素华。	委托诉讼代理人：田有亮。	委托诉讼代理人：白建中。	原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心（以下简称服务中心）与被告杜素华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心的委托代诉讼理人冷忠群、被告杜素华的委托诉讼代理人田有亮、白建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心诉称，原告与被告于2000年12月18日签订《苏家屯公园商场档口专卖合同》，约定原告将苏家屯区公园商场新一楼28号、29号档口经营使用权转让给被告，每个面积为7.2平方米，每个价款为4万元，并由被告支付物业费。被告至今未给付物业费。原告曾起诉被告索要至2010年12月拖欠的物业费，法院判决被告给付物业费15552元，但被告未履行。现原告要求被告给付2011年1月至2016年6月的物业费52496元。	被告杜素华辩称，原告的诉求没有法律依据，计算有误，属于重复诉讼，并已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在被告的档口前堆放垃圾等行为侵犯了被告的权益。	被告庭审中提出反诉，因被告已另行提起诉讼且业已经本院判决，故对于被告的反诉请求本案不再予以审理。	经审理查明，原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心于2000年12月18日与被告杜素华签订二份《苏家屯公园商场档口买卖合同》，合同约定原告将苏家屯区公园商场一楼28号、29号档口出售给被告杜素华经营，每个档口面积为7.2平方米，每个价款为4万元，每个档口的物业管理费收费标准均为每平方米每月20元，物业管理费按年收取，每年1月15日前付清一年物业管理费，物业管理费标准随市场物价波动可作适当调整。因被告拖欠物业管理费，原告曾于2010年就28号档口2002年至2010年期间的物业管理费起诉被告，2010年11月10日本院作出（2010）苏民初字第1988号民事判决书，判决被告杜素华给付原告服务中心28号档口2002年至2010年期间的物业管理费15552元。杜素华提出上诉，沈阳市中级人民法院于2011年3月7日作出（2011）沈中民二终字第00153号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。而后杜素华到辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2012年9月7日作出（2012）辽审一民申字第446号民事裁定书，裁定驳回杜素华的再审申请。（2010）苏民初字第1988号民事判决书生效后，服务中心申请强制执行，杜素华未履行生效判决。	2011年10月20日，经主管单位批准，新北一楼档口物业管理费标准自2011年12月起从每平方米每月20元调整为每平方米每月30元。2015年6月25日，经主管单位批准，新北一楼档口物业管理费标准自2015年7月起从每平方米每月30元调整为每平方米每月50元。经原告核算，被告的29号档口从2002年至2010年拖欠物业管理费15552元，28号、29号档口从2011年1月至2016年6月共拖欠物业管理费36944元，两项合计为52496元。	又查明，本案在审理过程中，杜素华提出其作为原告正就合同问题与服务中心进行诉讼，建议本案中止审理。本院于2016年12月15日对本案裁定中止审理。2017年6月26日，本院作出（2017）辽0111民初92号民事判决，判决中查明，2011年7月，原告经业户代表大会同意后对公园商场进行停业，进行消防及其它设施的改造，每名业户承担人民币4000元改造费，2011年11月改造完毕经沈阳市消防部门验收合格后重新经营。但被告的两处档口被告并没有接收经营，最终判决服务中心赔偿杜素华两个档口的经营损失人民币3万元。被告杜素华不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2017年8月14日作出（2017）辽01民终7988号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年10月30日本案恢复审理。	上述事实，有原、被告陈述笔录，原告提供的(2010)苏民初字第1988号民事判决书、（2011）沈中民二终字第00153号民事判决书、（2012）辽审一民申字第446号民事裁定书、《关于调整公园商场出售使用权摊位物业管理费等的请示》、《关于调整公园商场出售使用权档口物业管理费的请示》、杜素华合同支付款收据二份，被告提供的《苏家屯区公园商场档口买卖合同》两份、（2016）辽01民终9075号民事裁定书、（2016）辽0111民初2953号民事判决书、（2017）辽0111民初92号民事判决书、（2017）辽01民终7988号民事判决书等证据在卷佐证，可以采信。	本院认为，原告与被告签订的《苏家屯区公园商场档口买卖合同》是原被告双方真实的意思表示，合法有效，双方形成档口使用权有偿转让合同法律关系，被告取得28、29号两个档口的使用权。该份合同同时约定，杜素华应向服务中心交纳物业管理费，故双方亦存在物业服务合同法律关系，双方应按照合同约定履行权利义务。	一、关于被告中提出原告侵占其商铺的问题。本院在（2017）辽0111民初92号民事判决书中已作出认定，服务中心在商场改造结束后，因未及时履行通知及交付义务给被告杜素华的经营带来损失应承担一定责任，应赔偿被告杜素华28、29号两个档口商场恢复营业后6个月内的经营损失3万元，而被告杜素华因怠于行使权利应自行承担扩大的损失。据此，本院认为2011年12月至2012年5月期间被告28、29号两个档口的物业管理费应予减免。故被告28号档口2011年1月至2016年6月期间拖欠的物业管理费为14472元，29号档口2002年1月至2016年6期间拖欠的物业管理费为30024元。	二、关于原告对物业费标准进行调整的问题。《苏家屯区公园商场档口买卖合同》中第二条第三款约定：“物业管理费标准随市场物价波动可作适当调整。”因此，原告经主管单位批准对物业管理费标准的调整符合双方的约定及有关规定，原、被告均应按照合同约定履行相应的权利义务。因此，对于被告杜素华就物业管理费标准的抗辩意见，本院不予支持。本院确认，2011年12月至2015年6月期间新北一楼档口物业管理费标准经调整后的价格为每平方米每月30元，2015年7月至2016年6月期间新北一楼档口物业管理费标准经调整后的价格为每平方米每月50元。	三、关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。本院认为，原告在二个档口处张贴的催费通知不能发生诉讼时效中断的法律效力。原因如下：首先，该催费通知是以公园商场事务所的名义张贴的，而公园商场事务所并非本案原告并且该催费通知上亦未加盖原告单位公章，因此不能证明被告杜素华确已收悉是原告服务中心在对其主张债权。其次，由于被告杜素华对两个档口并未实际经营，而原告亦不能证明其催费通知确已有效送达于被告杜素华。再次，原告本可以采取诉讼、公告等其他有效方式主张其到期债权，但原告除曾经以诉讼的方式主张其对于28号档口2002年至2010年期间的物业管理费外，对28号档口2011年1月至2016年6月期间的物业管理费及29号档口2002年至2016年6月期间的物业管理费未曾以诉讼或公告等有效方式进行过主张，因此原告属于怠于行使权利，本院认定，原告的部分债权确已过诉讼时效。经审理确认，因原告于2016年9月向本院起诉，其请求保护的债权截止到2016年6月，因此原告所享有的2014年9月至2016年6月两个档口的债权仍然受到法律保护，本院予以支持。另，就原告所主张的两个档口8000元的改造费，因双方对此并无明确约定，而原告所主张的物业管理费与此改造费并非同一法律关系，故本案对该部分请求不予审理，原告可另诉处理。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：	一、被告杜素华于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心2014年9月至2016年6月期间的物业管理费12960元。	二、驳回原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费1112元，由被告杜素华负担275元，由原告沈阳市苏家屯区市场开发服务中心负担837元。	如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。	审 判 长  褚振丰	代理审判员  闻 萍	人民陪审员  李媛媛	二〇一七年十二月八日	书 记 员  李 莹