辽宁省沈阳市沈河区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0103民初16737号
原告：于天颖。
被告：沈阳万庆房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区东陵路105-8号。
法定代表人：马华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨直，该公司经理。
原告于天颖与被告沈阳万庆房地产开发有限公司（以下简称”万庆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于天颖、被告万庆公司委托诉讼代理人杨直到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告于天颖向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退回原告购房款241133元，利息42651元，并赔偿违约金20%即48226.60元，共计332010.60元；2、本案的诉讼费被告承担。事实及理由：原告于2014年11月19日一次性付房款给被告241133元，购买位于沈阳市沈河区东陵路84-63号4门的车库，面积39.53平方米，单价6100元每平方米，被告当天开出收款收据一张。后被告在2015年2月2日开出正式发票（销售不动产统一发票）一张。原告与被告在2015年1月14日签订《商品房买卖（备案）合同》，原告自交房款购买之日起，一直问被告该车库是否能正常办理过户手续，能否办下来产权证，被告自始自终告诉原告一切正常，就等电话通知去办房证就行了。期间原告几次催办，被告不告诉办理详情和存在的问题，各种借口推托说：”房产大厦忙不过来，每天只给开发商办十几个名额，就等着通知，不会有问题的，放心。”直到2017年3月，原告再次催促被告办理该车库产权证，当时负责办理此业务的被告方负责人杨直问原告：”你在房产局是否有熟人，办这个事。”原告说：”没有，办证走正常的程序，还用找关系吗，我买房还用我自己找人办证吗，开发商卖房给办产权证是天经地义的事啊。”之后，双方到沈阳市房产局多次办理产权证过程中出现一系列问题，2017年8月原、被告双方签订《关于购买出库办理房产证及相关手续协议书》，这时原告才发现该车库在2014年12月25日起做为政府追责的抵押物，不允许被告出售。此前，该车库存在解疑文件名单下的人名为姜春艳。至此被告承认该车库的产权证办不下来。原告又多次追讨房款，被告拒不退款，给原告造成了很大损失。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特诉至本院，请求依法支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。
被告沈阳万庆房地产开发有限公司辩称，原告陈述的情况不属实，办理房证过程中存在一些问题，被告的楼盘开发的时间很长，存在结算纠纷，办理产权证有一些手续，和必要的原件，施工单位没有提供，房产局以手续不全为由称暂时办理不了，最终并非无法办理。退款我方同意，但是不同意给付利息及赔偿违约金，房子自从其购买，也一直在使用，产权证也是可以继续办理的。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据有：商品房买卖合同、收款收据、发票联、非税收入一般缴款书、新建商品房非住宅缴费通知书、关于购买车库办理房产证相关手续协议书、维修基金票据、民心网回复截图、情况说明复印件等证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，原告一次性向被告交付购房款241133元，用于购买被告开发的座落于沈河区东陵路84-64号建筑面积39.53平方米的车库。2015年1月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于沈河区东陵路84-64号4门，建筑面积39.53平方米的车库，每平米价格为6100元，总价款为241133元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月15日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交付不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付放款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议第3条约定，因出卖人原因造成房屋的所有权证不能办理的，按买受人已付购房款日十万分之一给付违约金。
合同签订后，原告于2015年1月19日缴纳非住房转让手续费603元，后又陆续缴纳维修基金2273元、契税9645.32元。原告缴纳购房款和相关税费后，被告未能按照合同约定为原告办理房屋所有权登记手续。
2017年8月11日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）、案外人姜春艳（协议丙方）签订《关于购买车库办理房产证及相关手续协议书》，载明：2016年7月乙方带甲方到沈阳市房产大厦办理该车库产权证时，市房产大厦办理产权证的工作人员告知：甲方名字与乙方提供的解疑文件初始登记名字不符，乙方提供给房产管理部门的该车库解疑文件初始登记人为丙方。所以当时情况下产权证不能办理到甲方名下。经过多次协商沟通，房产管理部门提出，该车库产权证必须首先办理到丙方名下之后，再做第二次甲、丙交易才能办到甲方名下，甲方才能获得该车库产权证。
经甲、乙、丙三方协商同意，先将该车库第一次交易办到丙方名下，丙方在取得产权证之前的办理手续缴费由甲方承担。丙方获得产权证后再进行第二次交易，将产权由丙方名下办理到甲方名下，第二次交期期间所产生的一切缴费由乙方承担。
乙方和丙方同意在该协议签订之日起，两个月完成该车库的二次交易过户全部手续，将产权登记在甲方名下，并使甲方获得该车库产权证。乙方负责协调，从丙方产权证做第二次交易起到甲方获得该车库不动产权证为止，其间由此产生的一切费用由乙方承担。无论在任何未知情况下，如果超过两个月，甲方仍未获得该车库产权证，乙方和丙方并为配合甲方将该车库过户到甲方名下，乙方应在约定期限之后15日内一次性返还甲方所购车库全款241133元。
同日，被告向原告出具情况说明，称由于解疑文件中的姓名与于天颖姓名不符，无法办理房屋不动产登记手续，经双方协商决定办理退房，现申请办理撤销备案及退税手续。并承诺上述房产在撤销备案后，对上述房产不会再次申请撤销备案。
被告出具上述情况说明后，仍未为原告办理退房手续，未向原告退还购房款。现原、被告双方因购房款退还及赔偿问题发生纠纷，原告起诉来院。
另查明，原告缴纳的维修基金2273元及契税9645.32元已退还原告。
根据庭审及原、被告提供的证据，本案确定的争议焦点为：1、原、被告签订的商品房买卖合同是否依法成立、合法有效，该合同对双方当事人是否具有法律约束力；2、被告在履行该合同过程中是否存在违约行为，是否应承担违约责任；3、原告要求被告退还购房款及承担违约金是否具有法律依据；
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于购买车库办理房产证及相关手续协议书》、被告向原告出具的《情况说明》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告按照合同约定向被告交付购房款并缴纳相关税费，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋产权登记手续。因被告原因导致原告无法办理房屋产权登记手续，被告向原告出具情况，说明中承诺为原告办理退房，证明双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已无法继续履行，故应视为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2017年8月11日终止履行，本院对此予以确认。因被告原因致使原告无法取得房屋产权证，被告应当按照合同约定向原告退还购房款241133元，并赔偿原告由此产生的损失。
关于原告要求被告赔偿违约金48226.60元（按照总房款的20%计算）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”虽然双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定了乙方未按照合同约定办理房产证的违约金按已付购房款日十万分之一给付，但该违约金约定过低，不足弥补原告由此造成的损失，但原告要求被告按照总房款的20%计算违约金又明显加重了被告的责任，鉴于本案的实际情况，虽被告未按合同约定给付原告办理产权证，但原告购买的车库原告一直都在使用中，并未因原告未取得产权证而影响其使用，故本院酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金，以原告交付购房款241133元为基数，自2014年11月20日（原告交付房款之次日）起计算至本判决确定的给付之日止。
关于原告要求被告支付购房款利息42651元的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条规定：”当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本院已依据原告的诉讼请求，适当增加了违约金的数额，鉴于原告于2014年11月19日交付房款后至今一直都在使用该车库的实际情况，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：
一、原告于天颖与被告沈阳万庆房地产开发有限公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖合同》终止履行；
二、被告沈阳万庆房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告于天颖购房款241133元；
三、被告沈阳万庆房地产开发有限公司于本判决生效后10日内，一次性给付原告于天颖购房款241133元的违约金（自2014年11月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；
四、驳回原告于天颖的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6280元，减半收取3140元，由沈阳万庆房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员王英霞
二○一七年十二月十五日
书记员吕艳艳