河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1525民初562号
原告（反诉被告）：戴飞，男。
委托诉讼代理人：史少军，河南蓼阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：祁志甫，男。
被告（反诉原告）：刘文宝，男。
被告（反诉原告）：固始县同创壹家连锁宾馆。
经营者：刘文宝。
被告（反诉原告）：李伟，男。
原告戴飞与被告祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、李伟租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，于2017年9月25日作出一审判决，被告祁志甫、刘文宝、李伟提起上诉，河南省信阳市中级人民法院于2017年12月22日将本案发回本院重审，本院于2018年1月11日立案重审，并依法适用普通程序，于2018年2月28日及3月12日两次公开开庭进行了审理，原告戴飞及其委托诉讼代理人史少军、被告祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆经营者刘文宝到庭参加诉讼，被告李伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴飞向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋租金67万元及相应违约金。事实和理由：2013年6月26日，原、被告签订房屋租赁协议，约定被告租赁原告所有位于固始县××层房屋经营宾馆，租金前6年每年75万元，每年6月1日付清下一年房租。2015年被告开始拖欠租金，双方于2016年12月19日达成变更协议，租金变更为每年55万元，每年6月1日付清下一年房租，若超期一天按未付房屋租金的千分之五承担违约金。合同变更后，被告至今拖欠2016年租金12万元及2017年租金合计67万元，为此，要求依法判决。
祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、李伟答辩并反诉称，一、合同约定的租金每年55万元完全背离了市场价格的一半以上，请求将租金依法调整为每年20万元；二、从2017年3月开始，红苏路南段开始封闭修路，致使宾馆彻底停业，要求对修路期间10个月的租金45.8万元进行免除。
戴飞围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.房屋租赁变更合同；3.照片四十六张，其中三十六张拍摄于2017年9月，用于证实宾馆在此期间进行装修；另六张拍摄于2018年春节前，用于证实装修后的酒店已开业；另有四张用于证实宾馆停电是因欠电费所致。祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、李伟围绕其辩解及反诉提交如下证据：1.祁志甫、刘文宝、李伟三人合伙协议；2.修路现场照片六张；3.戴飞于2015年2月17日出具的收条；4.宾馆2016年6月至2018年3月水费明细、2016年8月至2018年1月电费抄表明细。本院为查明案情，调取的固始县住房和城乡建设局关于红苏路中段道路改建工程施工情况的说明。本院组织当事人对上述证据进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：政府修路对宾馆经营影响的期限。固始县住房和城乡建设局关于红苏路中段道路改建工程施工情况的说明证实，修路时间为2016年9月至2017年11月，此期间道路为半封闭，经庭审查明，双方均认可修路对宾馆经营造成影响的开始时间为2017年3月1日，为此，本院对修路给宾馆经营造成影响的时间界定为2017年3月1日至2017年11月30日，期限为9个月。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月26日，原告戴飞与被告刘文宝、祁志甫、固始县同创壹家连锁宾馆签订《租赁合同》，约定：原告将其所有位于固始城关红苏路南段8间6层房屋（其中一层门面3间，7层附房6间，场前区8间，其中5间为共用）整体出租（含房屋及所有设备设施）给被告使用经营；租期十二年，前六年租金为每年75万元，后六年租金为每年80万元，租期从2013年7月1日起至2025年6月30日止；签订合同7月1日前被告支付10万元，7月15日付清头一年租金，以后每年租金一年一付，每年6月1日付下一年房租；一方违约支付对方违约金50万元，并承担全部经济损失；双方另对其他事项进行了约定。2016年12月29日，原、被告签订《房屋租赁变更合同》，约定：原合同租赁的二层，被告退租，由原告使用；房屋租金从2016年6月26日至2019年6月26日变更为每年租金55万元，2019年6月26日至2025年6月26日租金变更为每年60万元；每年6月1日一次性付清下一年房租，若超期一天按未付房屋租金的千分之五承担违约金；原协议与本协议不一致的，以本协议为准。2017年3月1日，被告刘文宝、祁志甫与被告李伟签订《合伙协议》，约定：李伟从2017年3月1日开始参与宾馆合伙经营。上述合同签订后，被告刘文宝、祁志甫因拖欠原告戴飞2014年租金，经原告催要，被告于2015年2月17日支付余欠2014年租金50000元，应被告要求，原告给被告出具了收条，载明：“今收到现金伍万元，2014年房租付清，2015房租将止伍拾万整，具体细节以年后正是协议再定。戴飞、2015.2.17号”。因双方对2015年房租一直未能达成协议，被告刘文宝、祁志甫仅支付部分2015年租金，余欠120000元一直未能支付。2017年，因红苏路中段道路改建，被告以修路影响宾馆营业为由要求免除部分租金，双方发生分歧，为此，原告诉至本院，要求依法审理。
本院认为，原告戴飞与被告刘文宝、祁志甫、固始县同创壹家连锁宾馆签订的《租赁合同》及《房屋租赁变更合同》，是各方当事人真实意思表示，合同内容不违背相关法律规定，上述合同均为有效合同，当事人应当按照合同约定履行相关义务。被告李伟在2017年3月1日与本案其他被告合伙后，视为对上述合同内容的认可，亦应履行合同约定的义务。被告刘文宝、祁志甫、固始县同创壹家连锁宾馆以原告承诺降低2015年度租金为由拖欠120000元租金，因原告虽在收条中表明降低租金，但在收条中附加有“以正式协议再定”的约定，鉴于双方事后并未对2015年度租金签订协议，且双方在事后2016年12月29日签订的《房屋租赁变更合同》中并未涉及2015年度租金变更，被告刘文宝、祁志甫、固始县同创壹家连锁宾馆以此拖欠原告2015年租金，其理由不能成立，原告要求支付拖欠的该部分租金120000元，本院应予支持。合同履行过程中，因政府对红苏路中段道路改建，客观上对宾馆的经营造成一定的影响，从公平原则出发，修路期间的租金应当酌情较少，根据本院查明的修路对宾馆造成影响的时间段为2017年3月1日至2017年11月，本院酌定租金减少按9个月计算，每月酌定减少15000元，合计酌定减少135000元，2017年度租金按415000元确定。对被告反诉修路期间免除租金超出135000元的部分，本院不予支持。综上，被告应当支付原告拖欠的租金应为535000元，因被告未能按合同约定的期限支付上述租金已构成违约，被告应从拖欠之日按照月息2分支付违约金至款付清之日止。被告固始县同创壹家连锁宾馆虽登记为个体经营，实为个人合伙，宾馆只是核准登记的字号，其权利和义务应由全体合伙人享有和承担，故上述欠款应由其他被告承担。被告反诉请求将租金依法调整为每年20万元，该反诉涉及合同内容的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。鉴于原告不同意变更合同，对被告此项反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告祁志甫、刘文宝于本判决生效后十日内支付拖欠原告戴飞2016年6月1日应交的租金120000元及违约金（违约金按120000元为基数，从2016年6月1日开始按照月息2分计算至款付清之日止）。
二、被告祁志甫、刘文宝、李伟于本判决生效后十日内支付拖欠原告戴飞2017年6月1日应交的租金415000元及违约金（违约金按415000元为基数，从2017年6月1日开始按照月息2分计算至款付清之日止）。
三、驳回戴飞超出上述第一、二项所确定数额以外的诉讼请求。
四、驳回祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、李伟超出本院酌定减免135000元租金以外反诉的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10500元，反诉费8170元，合计18670元，戴飞负担4350元，祁志甫、刘文宝、固始县同创壹家连锁宾馆、李伟负担14320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 聂士峰
审判员 程东升
审判员 万曼曼
二〇一八年三月二十日
书记员 汪岚洁