上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初76975号
原告：上海百联电器科技服务有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：陆敏，董事长。
委托诉讼代理人：穆晓林，上海市弘安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭旭，男。
被告：殷斌，男，1968年12月16日生，回族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：ＸＸ艳，上海市鸿生律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
原告上海百联电器科技服务有限公司(以下简称百联公司)与被告殷斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理，并于2017年12月26日组织原、被告进行了谈话。原告百联公司的委托诉讼代理人穆晓林、郭旭，被告殷斌及其委托诉讼代理人ＸＸ艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百联公司向本院提出如下诉讼请求：1、判决原、被告之间关于上海市浦东新区银山路425-429(甲)号底层房屋(以下简称系争房屋)的《房地产出租合同》(以下简称《合同》)于2017年7月22日解除；2、判令被告支付原告拖欠的租金351,000元(自2015年4月1日计算至2017年7月22日)和逾期支付租金的违约金(按每笔房屋租金逾期每日千分之三的标准计算至实际给付之日止，如：2015年3月21日起，按月租金13,000元的日千分之三的标准支付到实际支付之日止，后续月份依次类推)；3、判令被告支付原告逾期返还房屋使用费111,977.49元(自2017年7月22日起按854.79元每日的标准支付至2017年11月30日止)；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：系争房屋所有权人为上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称陆家嘴公司)，其将房屋委托上海陆家嘴双乐物业管理有限公司(以下简称双乐公司)对外出租经营。2009年11月12日，双乐公司先后与原告订立了两份《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定将系争房屋自2007年5月1日起租赁给原告至2022年4月30日。2017年5月18日，双乐公司与原告订立了《公有非居住房屋转租收益协议》，约定双乐公司同意原告自2014年8月15日至2017年12月31日间转租系争房屋。2014年8月15日，原告和被告订立了《合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年8月15日至2015年12月31日，双方后于2015年续订了《房地产出租合同》(续租)(以下简称《合同》续租)，延长租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。双方约定每月租金为13,000元，租金先付后用，按一个月为一个支付周期，在每一个周期届满10天前支付下一个周期的租金，逾期支付的，须按日租金的千分之三支付违约金。拖欠租金逾期累计满30天的，原告有权解除合同，收回房屋。原告按约向被告交付了房屋供其使用，被告却于2015年4月1日起未支付房屋租金，原告催讨至今未果。2017年7月21日，原告委托律师致函被告通知其解除合同、支付租金、违约金并返还房屋等。被告的行为违约，原告遂诉至法院要求判如所请。
被告殷斌辩称：同意双方签订的合同于2017年7月22日解除。2017年7月22日被告收到催缴通知和解除合同的通知的，2015年7月22日之前的租金已经过了两年诉讼时效，不同意支付。违约金不认可，因为违约责任不在于被告，且原告口头和被告约定2015年的租金是免交的。原告自2017年5月才取得转租权，且取得转租权后一直没通知被告。2016年3月被告补订了房地产出租合同，不是2015年。续订房屋的时候约定2015年未缴纳的房租是免除的，因为在2014年签订合同的时候，被告作为营业用房，办证需要原告配合，但一直没办理，2014年签订合同后到2015年2月就停业了，出租房屋一直是空置。2016年的时候原告和被告协商让被告租房子，原告说等他们可以提供办理工商登记材料后再续租，但是原告一直无法办理工商登记材料。房屋使用费愿意支付，但是请求按照租金标准处理房屋使用费。
本院经审理，双方对上海市房地产权证、委托书、《上海市公有非居住房屋租赁合同》、《公有非居住房屋转租收益协议》、《合同》、《合同》(续租)》、《关于解除〈房地产出租合同〉的通知》、照片、交房确认书等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：
系争房屋产权人陆家嘴公司于2008年12月15日出具委托书将包括系争房屋在内的房屋委托双乐公司对外出租经营。2009年11月12日，双乐公司先后与原告订立了两份《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定双乐公司将系争房屋出租给原告，租赁期限自2007年5月1日至2022年4月30日；原告需转租房屋的，应当事先征得双乐公司同意。2017年5月18日，双乐公司与原告订立了《公有非居住房屋转租收益协议》，约定双乐公司同意原告转租房屋，转租期限为2014年8月15日至2017年12月31日。2014年8月15日，原告作为甲方(出租人)与被告作为乙方(承租人)签订了《合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁面积为149.29平方米；租赁用途为商业；乙方使用房屋所需的全部证照等手续均由乙方自行办理，并承担所有费用；租赁期限自2014年8月15日起至2015年12月31日止；租金为每月13,000元，先付后用，按一个月为一个支付周期。乙方在每一个周期届满10天前支付下一个周期的租金，逾期支付的，除仍应补交欠租外，每逾期一天，须按日租金的千分之三支付违约金；租赁押金为13,000元，乙方应于本合同签订之日起当天内将租赁押金交付给甲方。租赁押金于本合同终止/解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后60天内由甲方无息返还乙方；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，乙方应承担相应的违约责任：1.1乙方拖欠租金、物业管理费、水电燃气通讯等公用事业费等任一应付费用或者补足押金逾期累计满30天的……；依照本合同约定解除本合同的，要求解除合同的乙方应按合同第十四条载明的通讯地址向另一方发出书面通知，通知自发出之日(以邮戳为准)的第3天视作送达，合同于该通知送达之日解除；因乙方违约，甲方行使合同解除权的，乙方至迟应于解除通知送达之日起3天内向甲方交还租赁物；乙方逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期租金的贰倍向甲方支付使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用事业费由乙方承担。后原、被告双方签订了《合同》(续租)》，延长租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，被告向原告缴纳了租房押金13,000元，原告按约向被告交付了房屋供其使用，但被告于2015年4月1日起未支付房屋租金，原告遂于2017年7月21日委托律师向被告发送《关于解除〈房地产出租合同〉的通知》(以下简称《解除通知》)，声明被告于2015年4月1日起未支付租金，已拖欠租金累计满30天，合同自通知送达之日起解除，并要求被告支付自2015年4月1日起至返还房屋之日止的租金并按日租金的千分之三支付逾期违约金。被告当庭确认该解除通知于2017年7月22日收到，认可双方签订的合同于2017年7月22日解除。
另查明，2017年12月18日，双方签署了《交房确认书》确认被告于2017年11月30日向原告交还了系争房屋，被告已缴清了水、电、燃气费用。租房押金13,000元仍在原告处未退还被告，原、被告双方均要求该笔费用在本案中一并处理。
本院认为：《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告的转租经出租人双乐公司追认，故原告将系争房屋转租给被告的行为合法有效。《合同》、《合同》(续租)系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。现被告逾期支付租金累计超过30日，已构成违约，原告有权依约解除双方签订的合同。原告按约向被告地址寄送了《解除通知》，被告于2017年7月22日收到该通知，并当庭认可合同解除时间为2017年7月22日，于法不悖，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同已解除，被告应支付原告合同解除前的房屋租金。被告自认从2015年4月1日起未支付房屋租金，但认为2015年7月22日之前的租金已超过诉讼时效，不予支付，原告亦未有效举证证明在2015年7月22日之前的租金之诉讼时效之内曾向被告催讨过该笔租金，故本院认为被告该答辩意见具有事实和法律依据，本院予以支持，被告还需按月租金13,000元的标准向原告支付自2015年7月23日起至2017年7月22日止的租金。至于逾期支付租金的违约金，双方合同约定被告应在每一个周期届满10天前支付下一个周期的租金，逾期支付的，除仍应补交欠租外，每逾期一天，须按日租金的千分之三支付违约金。按约被告应于2015年7月14日支付下一个月的租金，但被告至今未支付，故从2015年7月14日起，被告应按照日租金千分之三向原告支付违约金至实际支付日止，后续月份依次类推。原告计算违约金的方式有误，本院予以更正。
按约，原告行使合同解除权的，被告至迟应于解除通知送达之日起3天内向原告交还租赁物；被告逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期租金的贰倍向原告支付使用费。合同于2017年7月22日解除，被告应于2017年7月25日前交还房屋，但被告于2017年11月30日才向原告交还系争房屋，给原告造成了房屋空置损失，故2017年7月26日起被告应向原告支付房屋占有使用费，但考虑到被告在该期间未实际经营，原告也未及时和被告进行房屋交接手续，结合本案实际情况及原、被告各自的过错程度，本院认为按月租金的标准支付房屋使用费较为合理。关于租房押金，原告按约应无息退还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告上海百联电器科技服务有限公司与被告殷斌所签的关于上海市浦东新区银山路425-429(甲)号底层房屋的房地产出租合同于2017年7月22日解除；
二、被告殷斌自本判决生效之日起十日内按月租金13,000元的标准支付原告上海百联电器科技服务有限公司自2015年7月23日起至2017年7月22日止的租金(被告殷斌交付原告上海百联电器科技服务有限公司的租赁保证金13,000元用于抵扣被告殷斌所欠的相同金额的租金)；
三、被告殷斌于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联电器科技服务有限公司违约金(从2015年7月14日起，按照日租金千分之三的标准计算至实际支付日止，后续月份依次类推)；
四、被告殷斌于本判决生效之日起十日内按月租金13,000元的标准支付原告上海百联电器科技服务有限公司自2017年7月26日起至2017年11月30日止的房屋使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,210元，减半收取计3,605元，由被告殷斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一八年一月四日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。