江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2088号
上诉人（原审被告）刘素芹。
委托代理人李艳华，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姚文明。
委托代理人陆永高，江阴市长泾法律服务所法律工作者。
上诉人刘素芹因与被上诉人姚文明房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄长民初字第00338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：
2011年7月18日，姚文明与刘素芹签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容有：1、姚文明将位于江阴市顾山镇北国街道鉴青村朱家坝9号、面积约为1580平方米的房屋出租给刘素芹经营开毛厂；2、租赁期间为2011年8月1日至2016年7月31日；3、年租金为110000元；4、租金支付方式为：合同签订时付清2012年（即从2011年8月1日至2012年7月31日）的租金，以后逐年提前一个月付清下一年的租金；5、刘素芹如欠交租金超过一个月，姚文明有权提前解除合同。2015年1月25日，姚文明向刘素芹寄送通知函，以刘素芹未支付2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金为由，要求终止双方之间的房屋租赁合同，限刘素芹在收到通知之日起两个月内搬离租赁房屋并付清已使期间的房租。
2015年4月21日，姚文明诉至法院，请求判令：1、解除其与刘素芹签订的房屋租赁合同；2、刘素芹支付自2014年8月至2015年4月的房屋租金82500元；3、刘素芹承担案件诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、确认其与刘素芹签订的房屋租赁合同无效，刘素芹在判决生效之日起30日内返还房屋；2、刘素芹支付自2014年8月至2015年4月的房屋租金82500元；3、刘素芹承担案件诉讼费用。
刘素芹原审辩称：1、其与姚文明签订房屋租赁合同是事实，但双方口头约定楼上面积不收租金，只计算楼下1500平方米的租金，每平方米的租金为70元，故一年租金为105000元。因姚文明称楼上面积不算租金，但他每年要向村里交费用，要求其增加租金5000元，故总的租金便为110000元。当时，其要求将上述情况写进合同，但姚文明认为没有必要，上述情况就未写进合同；2、房屋租赁合同是否无效由法院认定，其也不准备租赁房屋了；3、其已向姚文明支付租金到2015年7月底，不欠姚文明租金。
另查明：涉案租赁房屋未经房产登记，也没有取得建设工程规划许可证。房屋为两层，刘素芹在一审庭审中称房屋上层面积约为800平方米，下层面积约为600平方米；姚文明则认为上下两层总面积为1580平方米。刘素芹另称，其向姚文明租房时，楼上尚有服装厂，到2014年5月才搬走。
再查明：刘素芹已向姚文明交纳房屋租金330000元。姚文明对2015年5月之后的租金予以放弃，表示不再向刘素芹主张。
上述事实，有房屋租赁合同、通知函及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：房屋未经房产登记，也没有取得建设工程规划许可的，出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。本案中，涉案房屋未经建设工程规划许可，故姚文明与刘素芹所签订的房屋租赁合同无效，但刘素芹应参照合同约定的租金标准向姚文明支付房屋占有使用费。经审理，刘素芹所交330000元应认定为到2014年7月底其所支付的房屋占有使用费，姚文明要求刘素芹支付自2014年8月至2015年4月的房屋占有使用费82500元的诉讼请求应当得到支持，理由如下：1、对房屋占有使用费问题，双方对租赁房屋并未区分楼上楼下。故刘素芹所作楼上面积不收租金，仅按照楼下面积计算租金的抗辩，因无证据证明，不予采信。对刘素芹所称姚文明口头承诺免去她2015年房屋租金的陈述，因亦未提供证据证明，同样不予采信。根据合同关于年租金110000元的约定及刘素芹已交付330000元的情况，法院认定该330000元系刘素芹支付的合同前三年即2011年8月至2014年7月底的房屋占有使用费；2、对刘素芹所称其未能按合同约定的面积使用房屋，姚文明在交付房屋时，楼上还存在服装厂的陈述，首先，刘素芹未能提供证据证明，不予采信；其次，姚文明将出租房屋交付刘素芹后，刘素芹即享有对房屋的管理及支配职责，但在长达数年的时间内，刘素芹并未提出过异议，故即便存在服装厂开设在租赁房屋内，因刘素芹的明知和默许，该情况与姚文明无涉；第三，自2011年7月至今已有四年，如果姚文明存在刘素芹所述违反合同约定的情形，刘素芹在签订合同当时或在合同履行过程中即应及时指出，但刘素芹在有能力、有时间，也有权利和义务指出的情况下，却未能提供有效证据证明其曾向姚文明进行过反映和交涉；相反，刘素芹却仍按合同约定支付了2011年8月至2014年7月三年的房屋占有使用费。故即便存在部分与合同内容不符的情形，如尚未构成根本违约，该情形可视为姚文明与刘素芹以实际行为对合同内容的变更，并不违反法律规定。现刘素芹在姚文明提起本案诉讼的情况下提出上述抗辩意见，有违诚实信用原则，不予采信。
综上，姚文明与刘素芹签订的房屋租赁合同无效，但刘素芹仍应参照合同约定支付房屋占有使用费。刘素芹已付清至2014年7月底的房屋占有使用费，尚未支付自2014年8月起的房屋占有使用费。故姚文明要求确认合同无效，要求刘素芹返还房屋，并支付自2014年8月至2015年4月期间的房屋占有使用费82500元（110000元／年×9个月÷12个月／年）的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，该院判决如下：一、姚文明与刘素芹于2011年7月18日签订的房屋租赁合同无效。二、刘素芹应于判决发生法律效力之日起10日内向姚文明支付自2014年8月至2015年4月期间的房屋占有使用费82500元。三、刘素芹应自判决发生法律效力之日起30日内将位于江阴市顾山镇北国鉴青村朱家坝9号的房屋返还姚文明。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取930元，由刘素芹负担，于判决发生法律效力之日起10日内直接给付姚文明。
刘素芹不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定事实不清。双方口头约定楼上的面积不收租金，每平方米租金为70元，且楼上开有服装厂，其未实际使用到楼上面积，姚文明多收了租金，故姚文明承诺免去其2015年的房租，其所交330000元系到2015年7月底的租金，其不欠姚文明租金。2、一审程序不合法。本案应适用普通程序审理，不应按简易程序审理；姚文明一审变更诉讼请求，法院未书面通知其、延长答辩期并另行确定开庭时间。请求二审法院改判支持其上诉请求。
被上诉人姚文明辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，程序合法，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
刘素芹为证明其上诉主张，二审提供下列证据：
1、两份证人证言以及证人的身份证复印件，证明2014年9月份左右，刘素芹和姚文明为租赁厂房的实际使用面积曾经发生过争吵，姚文明承诺楼上不算租金。
2、服装厂的电费发票2张，证明2014年7-10月租赁厂房二楼仍然由服装厂使用。
姚文明经质证认为，证人未出庭，对证人证言不认可，且内容一审判决中已经涉及到。对电费发票的真实性没有异议，但电费是刘素芹承租厂房之后发生的，缴费一直是用服装厂的名称。
二审另查明，2015年7月9日，针对姚文明变更诉讼请求，原审承办法官征询刘素芹本人意见，是否需要重新给予举证期和答辩期，刘素芹明确表示不需要。
以上事实，有原审中的谈话笔录予以佐证。
二审争议焦点是：一、姚文明要求刘素芹支付2014年8月至2015年4月的房屋占有使用费应否支持。二、一审程序是否合法。
本院认为：
本案中，涉案房屋未经建设工程规划许可，故姚文明与刘素芹所签订的房屋租赁合同应属无效，但刘素芹仍应参照合同约定的租金标准向姚文明支付房屋占有使用费。由于双方在合同中对租赁房屋并未区分楼上楼下，根据双方关于年租金110000元的约定及刘素芹已交付330000元的情况，原审法院认定该330000元系刘素芹支付的合同前三年即2011年8月至2014年7月底的房屋占有使用费并无不当。刘素芹上诉称双方口头约定楼上面积不收租金，每平方米租金为70元，姚文明承诺免去其2015年的房租。虽然刘素芹二审提供了两份证人证言，但因相关证人均未到庭陈述情况，接受法庭及当事人的质证，姚文明亦不予认可，不能作为本案证据使用，故本院对刘素芹的上诉理由不予采信。关于刘素芹所称其未能按合同约定的面积使用房屋，姚文明在交付房屋时，楼上还存在服装厂的问题。刘素芹应当在签订合同当时或在合同履行过程中及时指出，要求变更或撤销合同，但刘素芹未能提供有效证据证明其曾向姚文明进行过交涉，现在姚文明提起本案诉讼的情况下提出上述抗辩意见，本院不予支持。
关于一审程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件适用简易程序审理，故原审法院适用简易程序审理本案于法有据。针对姚文明变更诉讼请求，原审承办法官已征询刘素芹是否需要重新给予举证期和答辩期，刘素芹明确表示不需要。因此，原审程序符合法律规定。
综上，刘素芹的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1860元，由上诉人刘素芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 汪丽敏