上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3225号
上诉人(原审被告)：郭建宏，男，1978年8月14日生，汉族，户籍地甘肃省嘉峪关市，住所地上海市普陀区。
被上诉人(原审原告)：李青，男，1977年10月14日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海申策律师事务所律师。
上诉人郭建宏因与被上诉人李青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初20007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭建宏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李青一审诉讼请求。事实和理由：李青与郭建宏就上海市宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《租赁合同》时称其是大房东，系争房屋所在一整条街上的房屋都是李青的，李青从未告知郭建宏系争房屋是其租来的。直到2016年5月上海益鑫房地产开发公司(以下简称“益鑫公司”)找到郭建宏，郭建宏才得知益鑫公司是系争房屋大房东，李青无权转让并转租系争房屋，于是郭建宏第一时间联系李青确认了这一点。从2016年5月至7月期间，郭建宏多次上门找李青，李青一而再，再而三的用尽欺诈、造假等手段敷衍躲避。郭建宏5月停止装修，员工待业，6月底时李青以房租到期为由，强行带人将系争房屋锁门，并趁夜间无人将系争房屋内的物品全部拿走，双方在派出所多次调解无果。2016年7月16日李青带人将系争房屋上锁，系争房屋空置。李青从未向郭建宏催讨过租金。郭建宏在此过程中无过错，李青将系争房屋上锁，导致郭建宏无法经营，故郭建宏不应向李青支付租金。请求支持郭建宏的上诉请求。
李青辩称，不同意郭建宏的上诉请求。签订合同时，李青已告知郭建宏系争房屋是租来的，且也给郭建宏看了房产证。(2017)沪0113民初14885号生效民事判决查明，系争房屋系郭建宏控制，郭建宏及益鑫公司对此均无异议。2016年6月，郭建宏未支付租金，李青找到郭建宏，要求郭建宏要么返还系争房屋，要么支付租金，但郭建宏一定要跟大房东签订租赁合同，一直不肯返还系争房屋，亦不支付租金。郭建宏一直占用系争房屋，理应支付租金。请求驳回上诉，维持原判。
李青向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、要求郭建宏支付拖欠的房租[自2016年5月30日起至郭建宏交还房屋日止，按月租金人民币(以下币种均为人民币)18,000元标准计算]；3、要求郭建宏支付违约金18,000元；4、要求郭建宏支付延付租金的利息(以拖欠的租金为本金，按年利率6%计算，自每期应付租金日起算至郭建宏实际支付租金之日止)；5、没收郭建宏支付的押金18,000元。
一审法院认定事实：1、2015年12月7日，李青(承租方)与案外人益鑫公司(出租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定由李青承租系争房屋，期限五年。
2、2016年3月30日，李青(出租方、甲方)与郭建宏(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，合同主要约定，甲方将位于宝山区商业街(宝林路)76号25-28号商铺供乙方饭店使用。租赁期限三年，自2016年3月30日起至2019年3月29日止。每月租金18,000元，租金支付方式：先付后用。乙方首次应付押金18,000元。乙方如有违约，甲方有权终止合同，乙方所付押金不予退还。第五条“双方责任”约定，甲方在力所能及的前提下，协助乙方办理相关租赁及经营手续，费用由乙方自理。若因故未能办理，甲方不承担责任；乙方应足额按约向甲方支付房租，未支付时不论什么理由均视为乙方违约。第六条“其他条款”约定，当本合同中未有特定具体条款而违约时，应由违约方按一个月租金支付违约款给守约方。第七条“补充条款”处李青签名确认“实收三个月租金共计54,000元”。
3、一审审理中,双方确认，2016年3月28日，郭建宏支付李青两个月租金及押金合计54,000元。同年4月1日，李青将系争房屋交付给郭建宏，郭建宏从事餐饮服务。郭建宏未支付后续租金。
4、2017年7月28日，法院受理益鑫公司诉李青房屋租赁合同纠纷一案[(2017)沪0113民初14885号]，益鑫公司以李青在租赁期间私自将系争房屋转租给郭建宏，且未支付租金为由，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，李青立即返还房屋，并支付租金等，审理中，法院追加郭建宏为第三人。2017年9月28日，法院作出一审判决。该判决书主要查明，系争房屋产权人登记为上海市宝山区宝林路第二小学。2000年6月15日，益鑫公司与该小学签订联建合同书，约定益鑫公司对系争房屋拥有使用权。2015年11月27日，益鑫公司与李青签订《房屋租赁合同》，约定，李青擅自将承租房屋转租、转借的或拖欠租金十天以上的，益鑫公司有权没收履约保证金，解除合同，收回房屋。2016年3月28日，李青和郭建宏签订租赁合同，由郭建宏承租系争房屋经营饭店。另查明，李青租金支付至2016年8月30日，支付履约保证金24,000元。系争房屋目前由郭建宏实际控制，已不在经营。法院认为，李青未经益鑫公司同意，擅自将系争房屋转租，且拖欠租金，已构成严重违约。益鑫公司依据合同约定，要求解除双方租赁合同并没收履约保证金，同时要求支付拖欠的租金，相关诉请合法有据，法院予以支持。合同解除后，李青应返还房屋，鉴于房屋由郭建宏实际使用，郭建宏应当配合一并迁出。李青、郭建宏经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担放弃抗辩的法律后果。据此，判决，一、解除益鑫公司与李青签订的《房屋租赁合同》；二、李青于判决生效之日起十五日内返还系争房屋，郭建宏配合一并迁出；三、李青支付益鑫公司租金18万元；四、李青支付的履约保证金24,000元，不予返还。李青不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。同年11月30日，上海市第二中级人民法院作出(2017)沪02民终10408号民事裁定书，准许李青撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。
一审审理中，郭建宏对(2017)沪0113民初14885号民事判决书的真实性没有意见，但不同意系争房屋实际在其控制的事实认定。郭建宏认为，2016年7月份时，李青将房屋锁了起来，系争房屋不在其控制范围内。
一审审理中，法院依职权向益鑫公司的法定代表人陈进兴进行调查，陈进兴主要陈述，2016年5、6月间，李青带郭建宏来其办公室，要求陈进兴同意他们之间的转租，陈进兴坚决不同意。由于李青存在转租行为、且不付租金，2017年益鑫公司提起了诉讼。李青与郭建宏为租赁合同履行产生了纠纷，听说李青锁过门，为此闹到当地派出所。2017年7月，我要求郭建宏返还房屋，他不同意，表示与李青搞到底。2017年12月10日左右，郭建宏把房屋还给益鑫公司。李青对该笔录不持异议。郭建宏则认为，2016年5底，李青带郭建宏去陈经理办公室，陈不同意他们之间的转租。房屋实际由李青锁门并占用。2017年具体时间不记得了，郭建宏将厨房钥匙交给了陈进兴。
一审法院认为，李青与郭建宏之间签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规范，应认定为合法有效，双方当事人均应恪守。
根据生效判决，法院已于2017年9月28日判决解除益鑫公司与李青签订的《房屋租赁合同》，李青与郭建宏之间签订的系争房屋的《租赁合同》已经缺乏继续履行的基础，现双方当事人均同意解除就宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋签订的《租赁合同》，法院予以准许。本案中，双方当事人之间主要的争议焦点：《租赁合同》未能继续履行的违约责任归属问题，即系出租方李青隐瞒系争房屋不得转租的规定致合同无法履行，还是承租人郭建宏未支付后续租金构成违约解除。
根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据已经生效(2017)沪0113民初14885号民事判决书的查明，及益鑫公司法定代表人陈进兴陈述，法院可以确认，李青未经益鑫公司同意将系争房屋转租给郭建宏。至2017年7月28日，益鑫公司提起诉讼时，系争房屋由郭建宏实际控制，其已不在经营。由此，法院认为，首先，作为出租人对出租的房屋负有权利瑕疵担保责任，其不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约为使用收益。造成双方租赁合同无法履行的责任在于李青无权转租行为。由于益鑫公司主张权利，致使郭建宏不能正常对租赁物使用，郭建宏可以要求减少租金等。其次，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人应当及时通知出租人。郭建宏作为承租人也应当及时通知出租人李青，在各方无法协商一致，继续履行租赁合同的情况下，郭建宏负有返还所承租的房屋的义务，其继续占用系争房屋致损失扩大，也存在过错。根据益鑫公司及法定代表人的陈述，法院确认系争房屋已于2017年9月底由益鑫公司收回。法院综合李青、郭建宏在本案履行过程中的过错责任情况，酌情确定，由郭建宏按照租赁合同约定的租金标准的百分之四十支付房屋租金。扣除郭建宏已经支付的租金及先前支付的押金抵充租金后，郭建宏应支付李青房屋租金75,600元。李青其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、准许李青与郭建宏解除就位于上海市宝山区宝林路XXX号XXX-
XXX号房屋签订的《租赁合同》；二、郭建宏于判决生效之日起十日内支付李青房屋租金75,600元(郭建宏支付的押金18,000元已折抵房屋租金)；三、李青其他诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，郭建宏同意解除与李青签订的《租赁合同》，只是不同意支付租金。但根据已生效的(2017)沪0113民初14885号民事判决认定，系争房屋由郭建宏实际控制，其已不在经营。因李青无权转租，造成郭建宏不能正常使用系争房屋，李青应承担相应责任。在双方无法协商一致继续履行租赁合同的情况下，郭建宏负有返还所承租的房屋的义务，其继续占用系争房屋致损失扩大，也存在过错。一审法院根据益鑫公司及法定代表人的陈述，确认系争房屋已于2017年9月底由益鑫公司收回，并综合李青、郭建宏在本案履行过程中的过错责任情况，酌情确定由郭建宏按照租赁合同约定的租金标准的百分之四十支付房屋租金，并无不妥。郭建宏的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,072.25元，由上诉人郭建宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年五月七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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