广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终696号
上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海市富景居投资有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区明珠北路37富景华庭四楼。
法定代表人：赵海滨。
委托诉讼代理人：蔡志东，广东法宗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊苑东，广东法宗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：梁宁，男，1982年6月2日出生，汉族，户籍地：海南省海口市琼山区，现住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：赵琰，广东嘉骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘静，女，1982年3月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：赵琰，广东嘉骏律师事务所律师。
上诉人珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）因与被上诉人梁宁、刘静房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
富景居公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判为富景居公司无需向梁宁、刘静支付逾期交房违约金；二、撤销原审判决第二项，改判富景居公司无需向梁宁、刘静赔偿装修款；三、撤销原审判决第四项，改判解除富景居公司与梁宁、刘静所签订的《商品房买卖合同》及附件。事实和理由：一、关于富景居公司逾期交房的事实。原审判决认定富景居公司违约，应向梁宁和刘静支付逾期交屋违约金，不符合事实，显失公平。首先，梁宁和刘静与富景居公司签订了《商品房买卖合同》及附件后，向富景居公司支付了首期购房款，剩余房款560000元至今未曾支付。根据《商品房买卖合同》附件中附件三第五条、买卖合同第七条之补充的约定，出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕足额支付购房款的义务，否则，视为买受人不具备入伙资格。出卖人有权拒绝交付并且无须承担违约责任。梁宁和刘静不能申请银行按揭贷款，也可以改为一次性支付剩余购房款。在尚未付清全部购房款的情况下，要求富景居公司交房，承担逾期交房的违约金，是显失公平。其次，原审判决认定梁宁和刘静装修并入住的行为，经房屋物业管理公司同意，应视为富景居公司对该行为知悉并默许，是错误的。物业公司与富景居公司是两家完全不同且相互独立的公司，物业公司在并不知梁宁和刘静未交齐全部购房款，也未告知富景居公司梁宁和刘静意欲收楼的情况下，自行决定交楼给梁宁和刘静，富景居公司不能认可。再次，根据《商品房买卖合同》附件中附件三，《商品房买卖合同》补充协议第七条买卖合同第九条之补充第一款的约定，出卖人如果未能按商品房买卖合同第七条的约定交房的，买受人同意给与60日的宽延期，买受人同意不追究出卖人在宽延期的违约责任，因此，逾期交房的违约金应从2014年12月30日起计。二、关于赔偿装修款的问题。原审判决认定富景居公司怠于装修，梁宁和刘静为实现房屋的使用功能主动进行装修，已经实际支出装修费43220元，富景居公司应予赔偿，是错误的。梁宁和刘静未付清购房款，富景居公司并未实际将房屋交付给梁宁和刘静，因此并不能排除富景居公司存在于交付房屋之前将涉案房屋装修完毕的可能。并且，根据双方签订的《富景华庭认购书》的约定，装修为富景居公司所赠送。梁宁和刘静自行装修所花费的费用不应当由富景居公司承担。三、关于富景居公司反诉请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件问题。原审判决依据富景居公司已默许将涉案房屋交付梁宁和刘静实际使用，即同意继续履行合同，即认定富景居公司主张解除合同没有法律依据，是错误的。首先，梁宁和刘静未履行完支付全部购房款的义务，富景居公司有理由不向梁宁和刘静交付房屋并无须承担违约责任。其次，富景居公司目前的状况也使富景居公司客观上不能继续履行合同。目前富景居公司已经停止运作，所有资产都被法院查封、冻结，案涉房屋存在抵押，处于被查封状态，继续履行合同已经不可能。因此只能请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件。再次，案涉房屋存在查封情况，原审判决认为富景居公司默许将涉案房屋交付买房人实际使用，即同意继续履行合同，这是以判决形式认可了将被查封房屋进行交付使用的做法，与相关法律精神相违背。平安银行股份有限公司珠海分行向广东省高级人民法院起诉，对整个富景华庭小区享有优先受偿权，并将可能获得广东省高级人民法院的支持。在这种情况下，如果原审法院认可了交付查封、抵押的房屋的行为，最终会导致与相关判决出现矛盾。此外，原审程序不合法，应当追加的诉讼主体没有追加，涉案房产涉及查封及抵押，原审法院在认定合同有效的前提下，没有对抵押和查封主体到庭询问意见，直接作出了判决，这会引起本案判决与其他案件判决或者裁定的冲突。涉案房产已经抵押给了平安银行股份有限公司珠海分行，原审判决与广东省高级人民法院的判决相违背，因为广东省高级人民法院的判决认定平安银行股份有限公司珠海分行对本案的房产可以优先受偿。
梁宁和刘静二审答辩称，原审判决应当予以维持。原审中，富景居公司未提出了抵押权和查封权的问题，广东省省高级人民法院的判决，是在本案原审判决之后形成的，本案商品房买卖合同是在2014年7月2日签订的，最高额的抵押权设立登记是2014年8月21日，买卖合同成立在先抵押在后，富景居公司对自身资金积累状况有预知，存在合同欺诈的问题，排除自己的责任。梁宁和刘静在合同履行过程中没有任何过错，支付了600127元的首付款，余下的房屋560000元也向银行申请按揭贷款，梁宁和刘静不存在过错。依照最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的规定，梁宁和刘静的优先权是高于优先受偿权的。
梁宁和刘静向原审法院起诉请求：一、富景居公司支付逾期交房违约金91243.31元，（从2014年10月31日算至实际交付之日，暂算至起诉之日）；二、富景居公司因装饰、设备标准不符约定赔偿给梁宁和刘静86940元（按每平方米1000元标准乘以建筑面积计算）；三、富景居公司继续履行合同，支付逾期办理房产违约金254153.78元（从2014年7月2日算至实际办好之日为止，暂算至起诉之日）；四、富景居公司承担诉讼费用。
富景居公司原审反诉请求：一、梁宁和刘静给付逾期支付购房款的违约金214914.3元；二、解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件；三、梁宁和刘静承担全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2014年7月2日，梁宁和刘静（买受人）与富景居公司（出卖人）签订《珠海市商品房买卖合同》、附件及补充协议。合同约定梁宁和刘静向富景居公司购买富景华庭3栋1单元904房，合同价款1160127元。合同第七条交付期限条款约定：出卖人应当在2014年10月30日前将已完成工程验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。合同附件二对装饰、设备标准作出明确约定：并称交付的商品房的装修部分达不到本附件约定装修标准的，买方人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。补充协议对双方有关义务作出具体约定。其中第六条约定：买受人逾期付款的，如逾期超过60天，出卖人要求解除合同的，买受人应当自约定的应付款期限届满之次日起至解除合同之日止按日向出卖人支付逾期付款万分之二点一的违约金，并还需按该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。出卖人同意继续履行合同的，自合同约定付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金。合同第六条有关付款方式及期限约定，买受人按分期付款方式支付房款。附件第四条约定，选择银行按揭贷款付款的，由买受人自签订买卖合同之日起30天内向银行贷款支付。如果贷款银行不批准买受人的按揭贷款申请，或者贷款银行批准的贷款金额与前款约定的购房价款的余额存在差额，则买受人应当自签订买卖合同之日起30天内付清差额款项，否则承担逾期付款的违约责任。附件四对付款方式作出明确约定，本合同签署时，买受人已向出卖人支付定金，买受人于签订合同当日，支付首期款（含定金）600127元，买受人于签订本合同之日起60天内向出卖人支付余下的房款560000元由买受人向银行申请按揭贷款支付给出卖人，如买受人的原因导致银行逾期的由买受人承担责任。
上述合同签订后，梁宁和刘静向富景居公司支付首期购房款（含定金）600127元。
2014年9月12日，梁宁和刘静向交通银行申请贷款，因案涉房屋已由富景居公司抵押给平安银行，且后因富景居公司涉诉被人民法院予以查封，导致梁宁和刘静申请银行贷款不能。
合同签订后，富景居公司没有按合同约定装修涉案房屋，也没有依合同约定向梁宁和刘静交付房屋。2016年9月7日，梁宁和刘静要求对涉案房屋进行装修并使用房屋，物业管理公司表示同意，梁宁和刘静向物业公司交付维修基金2500元及9至11月的管理费652元。梁宁和刘静收取了房屋钥匙，并委托珠海市华锐装饰工程有限公司进行装修装饰施工。装修完工后，梁宁和刘静向装修公司支付工程款43220元。2016年11月20日梁宁和刘静入往使用案涉房屋。
原审法院认为，原富景居公司在订立的房屋买卖合同及其补充协议、附件，是当事人的真实意思表示，合法有效。
合同约定富景居公司应当在2014年10月30日交付具备使用功能，装修符合约定标准的房屋。而富景居公司并没有在此期限内向梁宁和刘静交付房屋，也没有对房屋进行装修。梁宁和刘静于2016年9月7日收取房屋钥匙并单方进行装修装饰，并于2016年11月20日正式入住使用。梁宁和刘静装修并入住的行为，经房屋物业管理公司同意，应视为富景居公司对该行为知悉并默许。由此，原审法院认为，梁宁和刘静于2016年9月7日已接收房屋，富景居公司完成交付义务。因此，富景居公司逾期交房的期限为2014年10月31日至2016年9月6日，共计677天，按照合同有关逾期交房违约责任条款，出卖人按日向买受人支付已付房价的万分之二点一的违约金，即85320.06元。
按照合同附件二有关装修、设备标准的约定：交付的商品房的装修部分达不到约定标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准的部分重新装修。因富景居公司怠于装修，梁宁和刘静为实现房屋的使用功能主动进行装修，已实际支出装修费43220元，富景居公司应予赔偿。而梁宁和刘静称赔偿装饰、设备标准不符合约定赔偿的价款86940元，其计算依据是按每平方米1000元来计算，其标准没有合同约定，原审法院不予采纳。梁宁和刘静认为没有装修与合同是标准存在差异的，可以按合同约定要求富景居公司重新装修。
至于梁宁和刘静逾期办证的诉请，合同约定办证期限是房屋交付使用后360日内。房屋于2016年9月7日交付，目前仍是富景居公司履行办证义务的期间，并没有产生违约事实，故梁宁和刘静该项诉请，原审法院不予支持。
对于富景居公司的反诉请求，一是解除合同问题。富景居公司已默许将涉案房屋交付梁宁和刘静实际使用，即同意继续履行合同，故富景居公司主张解除合同没有法律依据，原审法院不予支持。二是梁宁和刘静是否存在逾期付款的违约责任问题。梁宁和刘静已依约支付首期款600127元，余款约定由合同订立之日起60日内银行按揭贷款方式支付。由于富景居公司开发的房屋因债务问题被司法查封，导致梁宁和刘静无法通过银行按揭贷款申请。因此，梁宁和刘静未能通过银行贷款方式支付购房余款，并无过错，富景居公司要求梁宁和刘静承担逾期付款的违约责任，理据不足，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、富景居公司于判决发生法律效力之日起十日内支付梁宁和刘静逾期交房违约金85320.06元；二、富景居公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿梁宁和刘静装修款损失43220元；三、驳回梁宁和刘静的其他诉讼请求；四、驳回富景居公司所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3893元，由梁宁和刘静负担2457元，富景居公司负担1436元；反诉案件受理费2262元，由富景居公司负担。
本院二审期间，当事人提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，刘静因购买涉案房屋，曾向交通银行股份有限公司珠海分行翠微支行申请贷款，交通银行股份有限公司珠海分行翠微支行于2014年9月11日出具《贷款意向书》，承诺在落实支付首期款600127元、符合监管要求、办理产权转让登记手续等六个条件的情况下，借款560000元，意向书自开具之日起60日内有效。原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，第一，富景居公司上诉主张梁宁和刘静未按合同约定支付全部购房款，构成违约，故富景居公司有权解除合同。本院认为，梁宁和刘静已依约支付了首期购房款600127元，并及时向银行申请了按揭贷款，交通银行股份有限公司珠海分行翠微支行亦已出具《贷款意向书》，同意借款560000元。但因富景居公司涉及诉讼，涉案房产被司法机关查封，导致交通银行股份有限公司珠海分行翠微支行无法放款。可见，梁宁和刘静不存在违约行为。富景居公司请求解除合同并要求梁宁和刘静支付逾期付款违约金，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。第二，富景居公司上诉主张因涉案房产被查封，富景居公司无法继续履行办理产权过户手续等合同义务，故只得请求解除合同。本院认为，房产被查封的原因是富景居公司涉及诉讼，而非梁宁和刘静所致。富景居公司有义务尽快解决相关债务纠纷，继续履行合同，而不能要求解除合同。因涉案房产已经被司法机关查封，故有关办理产权过户手续的问题，双方如有纠纷，应在相关司法程序中另行解决。第三，涉案房产虽然被查封，但房屋买卖合同仍然有效。原审法院以合同约定的交房时间为根据，结合梁宁和刘静实际接收房屋的时间，按已付房款金额，以合同约定的逾期交房违约条款，计算得出富景居公司应当赔偿的逾期交房违约金数额，认定事实清楚，适用法律正确。梁宁和刘静依约支付了首期购房款并办理了按揭贷款手续，富景居公司作为涉案房产的登记产权人，在梁宁和刘静接收房屋并装修及入住期间，未曾提出异议。原审法院认为富景居公司默许将房屋交付梁宁和刘静使用，并无不当。第四，富景居公司未依约装修，构成违约。梁宁和刘静在接收房屋后自行装修，实际支出43220元，富景居公司理应承担该笔装修费用。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16398元，由上诉人珠海市富景居投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年五月三日
书记员 许婷婷