河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再237号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：焦作市三维商业广场有限公司。住所地：焦作市。
法定代表人：屈军萍，该公司总经理。
委托代理人：王炳豫，河南博联律师事务所律师。
委托代理人：刘小志，河南博联律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：沁阳市佳居物业管理有限公司。住所地：沁阳市。
法定代表人：丹卫生，该公司经理。
委托代理人：周翔，该公司职工。
委托代理人：马艳萍，河南太华律师事务所律师。
申请再审人焦作市三维商业广场有限公司（以下简称三维公司）因与被申请人沁阳市佳居物业管理有限公司（以下简称佳居公司）租赁合同纠纷一案，不服焦作市中级人民法院（2015）焦民三终�第283号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月11日作出（2015）豫法立二民申字第1911号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年4月27日公开开庭审理了本案。三维公司的委托代理人王炳豫、刘小志，佳居公司的委托代理人周翔、马艳萍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2014年5月27日，一审原告三维公司向沁阳市人民法院提起诉讼，要求确认佳居公司于2014年4月30日解除与其签订的《经营场所租赁合同》的解除行为无效。
佳居公司答辩称：三维公司交付租金属于合同主要义务，其不能以佳居公司未开发票为由拒付租金，三维公司拒付租金的行为导致双方合同目的无法实现，请求确认佳居公司解除合同有效。
沁阳市人民法院一审查明，2009年2月17日，三维公司与沁阳市富华商业管理公司（以下简称富华公司）签订了《�屋租赁合同》，主要约定三维公司租用沁阳市怀府西路财富广场，租赁期限15年（包括免租期2年），年租金40万元，三维公司收到富华公司发票后七日内支付租金。同年2月24日，富华公司开具40万元的租赁费发票，2月25日，三维公司支付租金40万元。后双方于2009年6月13日签订了《物业交付确认书》，约定：“2009年5月3日即开始计算乙方租金日”。由于合同约定免租期2年，因此该40万元系支付2011-2012年的租金。2010年11月6日，富华公司将合同权利义务一并转让给佳居公司，三维公司与佳居公司重新签订了一份《经营场所租赁合同》，内容同上一份合同。2012年7月25日，三维公司向佳居公司支付2012-2013年租金40万元，又于2012年10月17日向佳居公司支付了85800元的发票税金，同日佳居公司向其出具了房屋租赁费发票一张和收据一张，收据载明：经双方协商三维公司同意承担2012.5.3－2013.5.2日租金开票的一切税费人民币85800元。后双方就2013-2014年度租金的履行方式和税金负担问题发生纠纷，佳居公司于2014年4月30日向三维公司送达解除合同通知书，以其延付租金为由解除合同。另查明，由于双方发生纠纷，现三维商场于2015年元月由佳居公司将大门锁住，已暂停营业。
沁阳市人民法院一审认为：双方签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。三维公司与佳居公司在租赁合同中约定：“先开发票，后交租金……”法律法规中，没有关于先交营业收入还是先开发票的强制性规定；《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条规定，“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。”但《中华人民共和国发�管理办法实施细则》是由国家税务总局公布的，不属于法律法规的范畴，遵循“约定优先”的原则，应认定“先开发票，后交租金……”为有效条款。双方在合同履行过程中到2012年时，三维公司先交付了租金，佳居公司才开具发票，表明双方以合同的履行改变了合同关于佳居公司先开具发票后三维公司交租金的约定。而且经协商，三维公司向佳居公司缴纳了85800元税金。由于佳居公司是开具发票的义务人，交税款也是其应负义务，但双方协商由三维公司给付其85800元税款，其实质上是双方协商增加了租金。2012年双方在履行合同时已将合同变更为先交租金后开发票，故2013年三维公司以佳居公司不开具发票为由拒不支付租金，直接导致佳居公司不能实现出租租赁物收取租金的合同目的，构成根本违约。双方租赁合同明确约定先付租金后使用房屋，三维公司自2013年5月起，在未交付租金的情况下一直在使用租赁物，可以印证其根本违约。综上，三维公司以佳居公司未履行发票开具义务为由拒绝支付租金属根本违约行为，佳居公司行使合同解除权符合法律规定，三维公司要求确认佳居公司解除合同的通知无效，理由不能成立。沁阳市人民法院于2015年4月7日作出（2014）沁民重字第2号民事判决：确认佳居公司于2014年4月30日解除与三维公司签订的《经营场所租赁合同》的解除行为有效。本案受理费100元，由三维公司负担。
三维公司上诉称：1、三维公司在佳居公司拒不开具租金发票的违约行为发生之后，先支付了2012年至2013年度租金及税费，是为确保合同能继续履行，并不是双方协商变更了以后合同履行的内容，原审认定事实错误。2、双方所签合同约定：“若佳居公司迟延开具发票，三维公司亦有权相应顺延租金支付日期，且不承担支付滞纳金的义务。”三维公司顺延租金支付，其行为不违反合同约定，更不构成根本违约。3、佳居公司应通知三维公司在合理期限内支付租金，若三维公司逾期仍不支付的，佳居公司才可解除合同。佳居公司在2014年5月1日送达解除通知函前，从未向三维公司主张过任何租金支付要求。因此，佳居公司擅自解除合同，没有事实依据，也完全不符合法定解除程序。请求：1、撤销原判，依法确认佳居公司于2014年4月30日解除与三维公司签订的《经营场所租赁合同》的行为无效。2、一、二审诉讼费由佳居公司承担。
佳居公司答辩称：1、双方所签租赁合同约定，租金按年度交付，先付租金后使用房屋。三维公司作为承租人，拒不交付2013年5月至今两年租金90余万元，完全构成根本违约。2、租赁合同中约定佳居公司虽然有开具发票义务，但三维公司不得以此�抗其收取租金的权益，二者之间不具有同等的合同义务性质。3、2012年5月经过双方协商，变更了履行方式，由三维公司先交租金及税金，佳居公司代开发票，表明双方以实际的交付方式改变了租金及税金的交付方式，说明双方对合同进行了变更。请求：依法确认佳居公司解除合同的行为有效，请求维持原判。
焦作市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
焦作市中级人民法院二审认为，三维公司与佳居公司所签《经营场所租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方虽然在租赁合同中约定“先开发票，后交租金”，但从2012年三维公司先交付租金，佳居公司后开具发票，以及在合同实际履行中改变交纳税款的事实，均可相互印证双方在租赁合同履行中以实际履行方式变更了关于佳居公司先开具发票三维公司后交租金的约定。租赁合同出租人的合同目的就是收取租金，承租人的合同目的是对租赁物进行使用、收益。三维公司作为承租人以佳居公司不开具发票为由拒不支付租金，直接导致佳居公司不能实现出租租赁物收取租金的合同目的，已构成根本违约。同时双方在合同中亦约定先付租金后使用房屋。三维公司从2013年5月起至今在未交付租金的情况下，一直使用租赁物，且在佳居公司解除通知送达后，三维公司已将商场大门锁住停止营业，双方所签租赁合同实际已不履行。综上，三维公司以佳居公司不开具发票为由拒不交付租金构成根本违约，原审判决确认佳居公司于2014年4月30日解除与三维公司签订的《经营场所租赁合同》的行为有效，并无不当。三维公司上诉理由不能成立，不予支持。该院遂于2015年6月8日作出（2015）焦民三终字第283号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由三维公司负担。
三维公司不服，以与二审相同的事实和理由向本院申请再审。
佳居公司答辩意见同原审一致。
经征得双方当事人同意，本院再审确定本案争议焦点为：佳居公司单方解除租赁合同的行为是否有效？
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，三维公司与佳居公司所签租赁合同既约定了租金按年度交付，先付租金后使用房屋，又约定了若佳居公司迟延开具发票，三维公司亦有权相应顺延租金支付日期，且不承担支付滞纳金的义务。租赁合同属双务合同，其主要义务是承租方支付租金，出租方交付合格租赁物给对方使用。双务合同的本质是合同的抗辩权范围仅限于对价义务，租赁合同中支付租金的义务与收取租金一方开具发票的义务是两种不同性质的义务，交付租金属于租赁合同的主要义务，二者不具有对等关系。不是对等关系的义务，不适用先履行抗辩权。本案中三维公司以双方租赁合同约定佳居公司未开具发票为由作为其拒付租金的抗辩理由不能成立，佳居公司解除合同的行为有效。
综上，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。三维公司申请再审的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持焦作市中级人民法院（2015）焦民三终字第283号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧娟
代理审判员 魏佳佳
代理审判员 李 伟
二〇一六年五月二十日
书 记 员 韩 宇