福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽03民终494号上诉人（原审原告）：蒋荣兴，男，1988年11月29日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：陈希、林威，福建汇德律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建鑫焱集团建设发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号，统一社会信用代码91350304155500093R。法定代表人：陈玉炎，董事长。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人蒋荣兴因与被上诉人福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称“鑫焱公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋荣兴上诉请求：撤销一审判决，依法将本案裁定发回重审或者依法改判支持蒋荣兴的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼�用由鑫焱公司承担。事实和理由：1.莆田市城厢区人民政府在将市侨联大厦纳入文献路中段（新世纪大厦）旧城改造前已经事先与鑫焱公司协商，并经鑫焱公司同意后才向莆田市人民政府请示。鑫焱公司作为建设单位，理应注意到变更相关规划对原项目规划设计、土地及办理权属证书的影响，鑫焱公司在已预见的情况下，仍同意变更承受，现在却以政府单方改变规划无法如期办证为由拒绝承担违约责任，理由不能成立。2.在2012年至2015年3年期间，鑫焱公司早已知悉涉案项目进行调整且有可能影响涉案房屋办证，但其从未就房屋办证问题进行任何请示、报告或者协调，这更加证明鑫焱公司怠于履行办证义务。即使是因政府原因导致无法办证，鑫焱公司也没有举证证明其已尽最大限度履行办证义务。因此，一审认定涉案房屋无法办证的理由全部归结于政府，是错误的。3.鑫焱公司未能依约办证，导致蒋荣兴未能将房屋抵押、出租，给蒋荣兴造成实际损失。另外，鑫焱公司以3%标准收取蒋荣兴的契税，但实际上税务部门只以1.5%标准收取。在蒋荣兴多次催促直至向相关政府部门投诉后，鑫焱公司才予以退还多收取的办证费用。鑫焱公司多收取办证费用的行为，也给蒋荣兴造成损失。4.莆田市建工投资集团有限公司的“和成天下”的相关系列案件与本案无关。我国不是判例法国家，且该系列案的案情与本案不同。因此，该系列案的判决对本案没有约束力。一审援引该系列案进行判决，是错误的。鑫焱公司辩称：1.本案逾期办证并非出卖人鑫焱公司导致。鑫焱公司在涉案两个地块的土地证合并之前无需承担逾期办证的违约责任。因涉案项目两个地块的用地单位、用地名称�同，导致该两个地块合并办理土地证之前，鑫焱公司无法进行房屋所有权初始登记。2.莆田市建工投资集团有限公司开发的“和成天下”项目也是因为涉及两个不同地块导致逾期办证。在该公司与业主的纠纷中，法院生效判决已经认定在两个地块合并办理土地证期间，莆田市建工投资集团有限公司无需承担逾期办证的违约责任。该楼盘的业主也曾向福建省高级人民法院申请再审，后均被驳回。涉案项目关于办证的市政府会议纪要也决定参照莆田市建工投资集团有限公司“和成天下”项目的办证做法执行。因此，在两个地块合并办理土地证之前，不应由鑫焱公司承担逾期办证的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。蒋荣兴向一审法院起诉请求：1.判令鑫焱公司向蒋荣兴支付逾期办�违约金计51830元（以已付款1478735元为基数自2015年5月13日起至2017年4月13日止按日0.005%计算）；2.案件受理费由鑫焱公司负担。一审法院认定事实：2013年4月28日，蒋荣兴与鑫焱公司签订《商品房买卖合同》，约定：蒋荣兴向鑫焱公司购买由鑫焱公司开发的位于莆田市城厢区南侧莆国用（2010）第N2010315号国有土地权证项下的新世纪大厦（鑫焱世纪尚都）13层1311号房，该商品房建筑面积129.47平方米，单价为每平方米11339.99元，总价款为1468189元;该《商品房买卖合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证�的，双方同意按下列第2处理：……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。……。”附件六：《合同补充协议》第七条约定：“1、买受人委托出卖人办理产权登记手续的，办理产权登记手续所需的有关费用由买受人在领取入伙通知书时预交给出卖人（此费用为出卖人根据相关部门收费标准代为预收，最终收费不计利息多还少补，买受人拒绝预交费用的，出卖人有权拒绝代办产权登记手续）……；2、如因房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，或买受人原因（但不限于买受人未按出卖人通知时间配合出卖人到产权登记机关办理相关手续、提交所需资料、缴纳所需费用等原因），致使房�所有权证办理时间超过主合同第十四条约定的时间，由买受人自行承担相应责任。”合同签订后蒋荣兴向鑫焱公司支付首付款448189元，余额102万元办理按揭贷款。2015年2月12日，鑫焱公司将上述房屋交付给蒋荣兴使用。2016年10月9日，蒋荣兴向鑫焱公司预交契税22309元。2017年2月10日，莆田市国土地资源局颁给蒋荣兴该房屋《不动产权证书》。2017年4月13日，蒋荣兴领取该房屋《不动产权证书》。一审法院另查明：鑫焱公司于2009年6月26日已办理新世纪大厦建设工程规划许可证。因莆田市侨联大厦未列入新世纪大厦改造范围，将导致与临街规划极不协调，严重影响城市景观，莆田市城厢区人民政府于2010年1月5日向莆田市人民政府作出莆城政[2010]4号《关于请求将莆田市侨联大厦纳入文献中段（新世纪大厦）旧城改造的请示》�2010年3月1日莆田市人民政府（2010）17号专题会议纪要同意把莆田市侨联大厦一并纳入新世纪大厦旧城改造范围并进行就地安置。因原莆田市侨联大厦用地与新世纪大厦用地性质、用地单位名称均不同，两宗用地无法合并发证，且未具备规定的拆迁许可等相关手续，致使该项目房屋所有权证及国有土地使用权证无法办理。为切实解决遗留问题，莆田市城厢区人民政府于2015年11月16日作出《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决新世纪大厦项目办理两证有关问题的请示》的文件（莆城政[2015]271号），请求莆田市人民政府协调解决办理新世纪大厦及原莆田市侨联大厦项目用地的房屋所有权证及国有土地使用权证的相关事宜。2015年12月31日，莆田市人民政府作出《关于研究城市建设有关问题的纪要》[2015]191号，该纪要中第五点载明原莆田市侨联大厦用地与新世纪大厦用地项目办理国有土地使用证及房屋所有权证有关问题具体参照市政府专题会议纪要[2015]125号中“和成天下”项目“两证”办理做法执行。2016年6月21日，莆田市国土资源局重新颁发给开发商莆田市建工投资集团有限公司权属类型为国有土地使用权的闽（2016）莆田市不动产权第CX08408号不动产权证书（即：将原莆田市侨联大厦用地并入该用地，土地性质仍为划拨地，莆田市侨联大厦的业主莆田市归国华侨联合会作为共有人）。“和成天下”小区中有100多位业主同样也因开发商莆田市建工投资集团有限公司逾期办证而诉至一审法院（该100多件的案情与本案类似），一审法院均判决开发商莆田市建工投资集团有限公司支付给业主�已付的购房款为基数自莆田市国土资源局重新颁发给开发商莆田市建工投资集团有限公司权属类型为国有土地使用权的不动产权证书后第16日起至其为业主办理上述房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。其中有10多位业主不服该判决，提起上诉，福建省莆田市中级人民法院均作出维持判决[其中一件案号为：（2016）闽03民终2976号]。一审法院认为，蒋荣兴、鑫焱公司双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，蒋荣兴依约向鑫焱公司履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用，但鑫焱公司未能按约定为蒋荣兴办理产权证书，其行为已构成违约，鑫焱公司支付按已付�的日0.005%计算违约金，于法有据，予以支持；但因在2016年6月21日之前未能按约定办证并非鑫焱公司自身原因导致，鑫焱公司不应承担责任；鑫焱公司只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记依据《商品房买卖合同》附件六：《合同补充协议》第七条约定属于代办的义务，且蒋荣兴有向银行按揭贷款，鑫焱公司为该贷款提供阶段性担保，产权证书办理完结后，还应办理正式抵押手续，故违约金只能计至发证机关颁发不动产权证书之日（即2017年2月10日）止。故鑫焱公司依法应支付给蒋荣兴以已付购房款1478735元为基数自2016年7月7日起至2017年2月10日止按日0.005%计算的违约金16192元（1478735元×0.005%×219天=16192元）。鉴于蒋荣兴对迟延办证的原因不知情，且鑫焱公司表示愿意承担本案案件受理费，故本案案件的受理费应由鑫焱公司承担。据此。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第八条(?javascript:SLC(21651,8)?)、第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第一百零七条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第一款，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(183386,64)?)第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：福建鑫焱集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蒋荣兴逾期办证违约金16192元。本案案件受理费1096元，由福建鑫焱集团建设发展有限公司负担。本院二审期间，鑫焱公司没有提供新的证据。蒋荣兴提供房屋结算清单一份，欲证明：蒋荣兴于2015年1月29日预交契税44331元。鑫焱公司质证认为：其�该清单的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院经审查认为：蒋荣兴提供的房屋结算清单有原件核对，且鑫焱公司对该清单的真实性、合法性、关联性均没有异议，故本院对蒋荣兴的证明内容予以确认。经审理查明，对一审法院认定的事实，蒋荣兴对“2016年10月9日，蒋荣兴向鑫焱公司预交契税22309元”有异议，认为蒋荣兴实际上是在2015年1月向鑫焱公司预缴契税44331元，后因契税税率调整，鑫焱公司于2016年10月9日向蒋荣兴退还多的契税，因此，蒋荣兴预交契税的时间是2015年1月；蒋荣兴对一审法院认定的其他事实没有异议。鑫焱公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的蒋荣兴、鑫焱公司双方均无异议的事实，本院予以确认。经审查，根据蒋荣兴二审提供的房屋结算清单，可以认定蒋荣兴的异议成立，本院予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系蒋荣兴与鑫焱公司双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）中，双方明确约定了鑫焱公司逾期办理房屋权属证书应承担的违约责任以及鑫焱公司的免责事由。鑫焱公司收取了蒋荣兴的办证费用，却没有在合同约定的时间内代为办证，应按合同约定承担违约责任。双方现争议的焦点是在计算鑫焱公司的逾期办证违约金时是否应当扣除莆田市人民政府协调解决涉案楼盘所在的两块土地合并办证的时间。根据鑫焱公司一审提供的证据，可以认定本案直至2016年6月21日莆田市国土资源局城厢不动产中心向鑫焱公司重新颁发涉案楼盘所在土地的《不动产权证书》后，涉案房屋才符合办理房屋权属证书的条件。因双方在附件六《合同补充协议》中明确约定了如因政府部门原因导致鑫焱公司逾期办证的，由蒋荣兴自行承担相应责任。因此，一审酌情扣除莆田市人民政府协调解决涉案楼盘所在的两块土地合并办证的时间并给予鑫焱公司15天的办证期限后，认定由鑫焱公司按照合同约定承担逾期办证的违约责任，并无不当。蒋荣兴主张不应扣除涉案两个地块合并办理土地证的时间，本院不予支持。对于违约金，一审将蒋荣兴支付的购房款总额认定错误，导致违约金计算不当，本院予以纠正。本案违约金应为16076.67元（1468189元×0.005%×219天=16076.67元）。综上所述，蒋荣兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4981号民事判决为：福建鑫焱集团建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给蒋荣兴逾期办证违约金人民币16076.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1096元，由蒋荣兴负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  彭赵龙二〇一八年四月二十三日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，�回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。