广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初2692号原告：广州市远见房地产代理有限公司洛浦吉祥北园分公司，住所地广州市番禺区。负责人：范镜天，经理。委托代理人：吴银森，是广东百健律师事务所律师。委托代理人：康中明，是广东百健律师事务所实习律师。被告：邓连招，住广东省丰顺县。原告广州市远见房地产代理有限公司洛浦吉祥北园分公司（以下简称：“远见公司吉祥北园分公司）诉被告邓连招居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远见公司吉祥北园分公司的委托代理人吴银森、康中明，被告邓连招到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远见公司吉某园分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付咨询及中介服务费人民币30000元；2.判令被告以30000元为本金按300元/日的标准向原告支付自逾期之日（2016.3.22）起至付清之日止的逾期付款违约金；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，被告作为卖方与买方吴某、陈某和原告共同签订了编号为No.0010933的《房屋买卖合约》(下称“《合约》”)，约定由原告作为经纪方为双方买卖广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛湖居20幢之一404房(下称“涉案房屋”)提供居间服务。基于原告提供了中介服务，被告同意按照原、被告双方签订的《佣金确认书》约定向原告支付中介代理费及咨询费30000元。逾期支付的，则需按每日百分之一的标准向原告支付违约金至付清之日止。《合约》签订以后，买卖双方在原告的协助下已经于2016年3月22日完成了涉案房屋的过户手续，被告亦己经收到首期房款15万元〔含定金3万元)，符合约定的支付居间报酬的条件。但是，被告却未按约定按时足额付清居间报酬。虽经原告多次催促，但被告至今仍未为支付。被告与原告之间存在合法有效的居间合同关系，双方权利义务关系清晰明确。原告已经提供了居间服务，符合双方约定的付款条件，被告须按约定向原告按时足额支付全部居间报酬30000元。逾期支付的，原告除有权要求被告支付居间报酬以外，还有权要求被告按300元/日的标准支付自2015年3月22日起至付清之日止的逾期付款违约金。被告邓连招辩称，不同意原告的诉讼请求。我已经支付了11500元的中介费用给原告，按照规定，原告不可以收取超过3%的中介费用。当时我签订本案的佣金确认书是因为原告的工作人员告诉我买家不承担中介费，我才愿意承担中介费用。事实上买家也已经支付了部分中介费给原告，还欠1150元就够2%，我也支付了1%给原告，我愿意支付1150元补齐3%的中介费给原告。而且本来如果原告公司的服务好，我是会给他们30000元中介费的，但他们除了促成这个房产成功介绍成以外，其他很多工作需要他们做的都没做好，比如晒图、水、电、煤过户等等一样都没做过，所以我是按照老城区的政策给他们1%的中介费。对原告主张的逾期违约金及计算标准均不同意，因为原告没有履行主要职责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，坐落于广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛湖居20幢之一404（产权证号1159973，以下简称：“涉诉房产”）原权属人为邓连招。2015年12月27日，邓连招作为卖方与案外人吴某、陈某作为买方，广州市远见房地产代理有限公司作为第三方签订NO：0010933的房屋买卖合约，约定：涉诉房产建筑面积68.4平方米，成交价为1150000元整。基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中：（1）卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》（NO0011747）；（2）买方应向经纪方支付中介费及咨询费详见《佣金确认书》（NO0011746）；买卖双方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则应按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。付款方式为定金30000元买方应在签署本合约同时自行交付给卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年100万元的银行按揭贷款。买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）120000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方。楼款余额（即申请贷款额）1000000.00元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。该合约还约定了其他内容。原告远见公司吉某园分公司在该合约上加盖公章，被告邓连招签名并按捺指模。同日，远见公司吉某园分公司与邓连招签订NO：0011747佣金确认书，内容如下：“本人邓连招（身份证号码：××，现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪”）介绍成功出售位于广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛湖居20幢之一404（下称“该物业”），基于经纪提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪支付人民币叁万元（RMB￥30000.00）作为广州市远见房地产代理有限公司之中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付日期为签署该《存量房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪支付相当于费用百分之一的违约金，直到付清之日为止。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0010933）之附件，与房屋买卖合同具同等法律效力。备注：在支付首期款当天支付。”对于案外人吴某、陈某向邓连招支付首期款的时间，原告远见公司吉某园分公司认为是在递件当天即2016年3月22日，被告邓连招则称是在其向原告远见公司吉某园分公司的工作人员私人账户转账11500元的当天，即2016年3月23日。在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2016年3月25日向案外人吴正新、陈香就涉诉房产发放新的产权证书。原告远见公司吉某园分公司及被告邓连招均确认涉案房产的交易已全部完成。因邓连招未按时支付30000元中介代理费及咨询费，原告远见公司吉某园分公司于2016年4月12日诉至本院。另查明：邓连招作为甲方、委托方与广州市远见房地产代理有限公司如意路分公司作为乙方、受托方于2015年12月22日签订《独家代理委托协议（买卖）》，其中独家代理委托期从2015年12月22日起至2016年1月31日止，第六条约定，甲方在该协议有效期内必须保证乙方能够带领客户顺利看房，若乙方依甲方上述委托条件成功与买家签订《房屋买卖确认书》的，甲方应向乙方支付售价的3%作为咨询及中介服务费，第十三条约定甲方同意该物业壹佰贰拾万元出售卖高当作远见地产中介服务费。该协议还约定了其他事宜。原告远见公司吉某园分公司对该独家代理委托协议的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，因为该独家代理委托协议（买卖）未能看出卖方无需支付中介费的约定，并且双方在后续的交易中也有签订房屋买卖合同及佣金确认书，应当以后者的约定为准。再查明：被告邓连招还提供了《借记卡账户历史明细清单》拟证明其于2016年3月23日曾通过支付宝向原告远见公司吉某园分公司的工作人员个人账户转账11500元，但因故被退款。被告邓连招后于2016年4月28日向广州市远见房地产代理有限公司的账户36×××02转账11500元。原告远见公司吉某园分公司确认于2016年4月28日收到邓连招支付的11500元中介代理费及咨询费，但不确认邓连招曾于2016年3月23日支付过11500元，因为该《借记卡账户历史明细清单》无法看出与本案的关联性。以上事实，有房屋买卖合约、佣金确认书、不动产登记查册表、借记卡账户历史明细清单、中国建设银行账户交易明细、独家代理委托协议（买卖）以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：邓连招与案外人吴某、陈某以及远见公司吉某园分公司于2015年12月27日签订的NO：0010933房屋买卖合约以及远见公司吉某园分公司与邓连招签订的佣金确认书是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对各方均有约束力，各方应依约定履行。邓连招确认房屋买卖合约及佣金确认书上签名的真实性，但抗辩称签订房屋买卖合约时未仔细查看条款，签订佣金确认书时并非出于其本人真实意思表示，是原告公司的工作人员告知其买家不需要支付中介费时邓连招才同意支付30000元中介费。对此，本院认为，根据《最高人民法院》第二条第二款“没有证据或者证据足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”以及第五条“在合同纠纷案件中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”，邓连招作为完全民事行为能力人，应对其签名确认的文书内容负责，邓连招在本案中未能提供充分、有效的证据表明其签订佣金确认书时的意思表示不真实或者不自由，原告亦不确认，且在房屋买卖合约中亦明确载明涉案房产交易的买家亦需要承担中介费用，在邓连招提供的独家代理委托协议（买卖）中亦写明原告促成交易的可收取售价的3%作为咨询及中介服务费，故对邓连招的抗辩意见，本院不予采纳。原告远见公司吉某园分公司作为居间人已向被告邓连招提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了房屋买卖合约，现买卖双方已完成了交易，应视为原告远见公司吉某园分公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，被告邓连招应按约定向原告远见公司支付相应的报酬。根据邓连招出具给远见公司吉某园分公司的佣金收费确认书，邓连招理应在支付首期款当天向远见公司吉某园分公司支付中介代理费及咨询费30000元，但邓连招仅支付了11500元，故邓连招仍需向远见公司吉某园分公司支付余下的18500元，对原告主张的其余部分，本院不予支持。邓连招另抗辩称因原告提供的中介服务不到位且中介机构最多不能收超过房产成交价3%的中介费，本院认为，根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格【2014】1289号），自2014年7月1日起放开房地产咨询服务收费，实行市场调节价，原《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格【1995】971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定废止，邓连招亦可在签订交易材料前与中介公司协商确定中介服务的内容或按房屋交易的进度分项或分段支付服务费用，故邓连招该抗辩因缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。远见公司吉某园分公司另主张以30000元为本金从逾期之日即2016年3月22日起至付清之日止按每日300元的标准支付违约金，由于远见公司吉某园分公司并未提供书面证据证明支付首期款或过户递件的日期，而根据邓连招提供的书面证据仅能准确显示其于2016年4月28日向原告支付11500元而未能显示其于2016年3月23日转出的11500元由原告公司接收，根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的不动产登记查册表显示，该局于2016年3月25日对涉诉房产核发新的产权证书，故被告邓连招应以30000元为本金，自2016年3月26日起至2016年4月28日止且以18500元为本金，自2016年4月29日起至实际付清之日止向原告支付违约金。但同时原告主张的每日300元的标准显属过高，结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金计算标准为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算，且违约金总额以不超出中介代理费及咨询费18500元为宜，对原告主张的其余部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告邓连招在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市远见房地产代理有限公司洛浦吉祥北园分公司支付中介代理费及咨询费18500元；二、被告邓连招在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市远见房地产代理有限公司洛浦吉祥北园分公司支付违约金（违约金分为两部分，一部分为以30000元为本金，自2016年3月26日起至2016年4月28日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，另一部分为以18500元为本金，自2016年4月29日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，违约金总额不得超过18500元）；三、驳回原告广州市远见房地产代理有限公司洛浦吉祥北园分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告广州市远见房地产代理有限公司洛浦吉祥北园分公司负担210元，由被告邓连招负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  张海燕人民陪审员  孔炎芬二〇一六年八月十八日书 记 员  邬敏秋