上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初8727号
原告：上海虹辉物流有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：王艳辉，总经理。
委托诉讼代理人：陈光，上海申浩律师事务所律师。
被告：上海三翔金属制品有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：赵伦杰，董事长。
委托诉讼代理人：王润华，上海志道律师事务所律师。
原告上海虹辉物流有限公司与被告上海三翔金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈光，被告委托诉讼代理人王润华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还租金191.5万元；2、要求被告赔偿经济损失4,336,942.5元(其中装修工程款1,880,552.5元、退还给租户的款项2,456,390元)；3、要求被告支付违约金118.8万元。事实与理由：2014年11月15日，案外人王1代理被告与原告签订《租赁合同》约定：被告将位于上海市嘉定区惠申路XXX号的厂房和附属设施出租给原告；租赁面积：2.5万平方米；租赁用途：物流仓储、专线运输、餐饮、超市、旅馆、汽修汽贸等；租赁期限：2014年11月15日至2017年11月15日，免租期6个月；租金：480万/年。合同签订后，原告对租赁厂区进行了场地平整、安装线缆、房屋隔间等施工后转租他人使用。由于有部分租赁物被告未能交付原告使用，双方变更租金为33万元/月。2015年6月30日，被告向原告及原告的转租户发出公告，要求搬离并归还租赁房屋。2015年7月6日，上海市第二中级人民法院亦发布公告，要求租赁户搬离。原告遂陆续进行清场工作，并于2016年2月28日办理了交接清场手续。经核算，原告为履行租赁合同投入了装修工程款2,080,552元，为配合清场工作，支付了租户相应款项为2,456,390元，以上损失应由被告承担。另被告应退还原告已支付的租金191.5万元。
被告辩称，原、被告间无租赁合同关系。租赁房屋由被告出租给案外人上海蚌昌实业有限公司(该公司法定代表人为王1)，再由该公司转租给原告使用，该转租未经被告同意，故原告的诉请与被告无关且其主张的损失也无相应依据。
经审理查明，位于上海市嘉定区惠申路XXX号的房地产(以下简称系争房屋)属被告所有。为将上述房产出租之需，被告于2014年7月29日出具委托书1份，委托案外人王1代其洽谈厂房租赁事宜。案外人王1遂于2014年11月15日与原告签订《租赁合同》1份，约定：由案外人王1全权代理被告将系争房屋和附属设施出租给原告；租赁面积：2.5万平方米；租赁用途：物流仓储、专线运输、餐饮、超市、旅馆、汽修汽贸等；租赁期限：2014年11月15日至2017年11月15日，免租期6个月；租金：480万/年，自合同签订之日起6个月后每月支付租金40万元，半年后按被告实际交付的使用面积计交租金，按0.53元/平方/天计算。合同另约定：若因各自原因导致合同不能履行则违约方需赔偿对方经济损失及承担违约责任，如一方单方解除合同需支付对方全部损失及全年租金三倍的赔偿；被告承诺在合同期内保证原告对租赁物的正常使用，如被告无故中止合同，应赔偿原告损失：包括经营损失、为经营而投入的各种设施损失、人员工资损失及由此造成的赔偿等。合同签订后，原告开始使用系争房屋并将系争房屋部分转租他人(多达几十户)使用，部分用以停车场经营。期间，原、被告对系争房屋的水电费结算办法亦达成了书面协议。2015年6月30日，被告以公告形式告知案外人上海蚌昌实业有限公司(王1)及系争房屋各实际使用人，称：因上海蚌昌实业有限公司未按合同约定支付租金导致租赁合同解除，要求各实际使用人自公告之日起7日内搬离并将房屋归还。同年7月6日，上海市第二中级人民法院发布公告：系争房屋及设备已查封并委托评估拍卖，实际使用人应于2015年8月15日前自行搬离。原告遂陆续进行清场工作，实际使用人亦陆续清退租赁房屋。至2016年２月底，系争房屋完成了清场工作并由被告收回。
另查明：
1、系争房屋于2011年3月17日起因被告涉讼而被多家法院查封。
2、被告与案外人上海蚌昌实业有限公司(该公司法定代表人为王1)于2014年10月1日签订过《租赁合同》1份，由案外人上海蚌昌实业有限公司承租系争房屋，租期为不定期，租金40万/月。
3、租金支付：原、被告对系争房屋的租金为33万元/月均无异议；对于原告所述的已支付的505万租金中，其中原告于2014年8月3日至2015年1月25日期间分次向案外人王1支付共计310万元，并由王1出具收条；原告于2015年10月至2016年2月期间共计支付被告165万元，该165万元已由被告开具相应租金收据；另30万元由被告于2015年4月20日及5月28日向被告法定代表人赵伦杰支付。被告则认为系争房屋共计收到租金为352万元，其中165万元由原告支付(系代上海蚌昌实业有限公司支付)，其余187万元由上海蚌昌实业有限公司(王1)支付。
以上事实，有《委托书》、《租赁合同》、公告等及庭审笔录为证。
本案争议焦点：原、被告间是否存有房屋租赁合同关系？
本院认为：案外人王1虽非被告人员，但被告向其出具委托书，委托其洽谈系争房屋租赁事宜，其藉此与原告就系争房屋签订租赁合同，其行为代表被告，且在合同签订后的履行过程中，被告以出租人的身份与原告就水电费等费用的结算达成协议，也直接收取了原告支付的部分租金并出具收据，以上均表明被告确认了原告的承租人地位。即便在本案合同签订之前，被告已与案外人上海蚌昌实业有限公司(该公司法定代表人为王1)就系争房屋签订了租赁合同，但未有证据表明被告在该合同签订后收回了案外人王1的代理租赁权限，且在原告承租过程中被告从未就此提出异议，也未有证据表明原告对上述情况予以知晓。综上，本院认为原、被告间的房屋租赁合同关系成立。
在合同履行过程中，由于被告涉讼，系争房屋被法院执行评估拍卖导致原告无法继续使用，故双方间的租赁合同应予解除。合同解除后，原告应将系争房屋返还被告，本案因被告已收回系争房屋，故本案对此不做处理。对使用期间的租金，原告应承担支付之责，本案中原告自2014年11月15日至返还租赁房屋(2016年2月底)，实际使用期限为15.5个月，其中免租期6个月，故原告应支付9.5个月的租金，按照33万元/月计算，共计313.5万元，而原告共计向被告支付了505万元(其中165万元由被告收取，另由案外人王1及被告法定代表人收取的310万元及30万元均应视为被告的收款行为)，故被告应返还原告租金191.5万元。本案合同解除系被告原因所致，应视为其违约，被告理应按照合同约定承担赔偿损失之责，按照合同约定，被告应支付原告年租金(396万元)3倍的赔偿金，现原告诉请予以减免，以30％的限度主张赔偿金，尚属合理，本院予以支持，故被告应支付原告赔偿金118.8万元。而原告主张的装修改建损失，因未提供充分证据，本院难以采信，而原告退还系争房屋实际使用人的费用属双方间的关于租费及使用费的结算，不应作为原告的损失，对其他损失原告也未能提供相应证据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告上海三翔金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海虹辉物流有限公司租金191.5万元；
二、被告上海三翔金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹辉物流有限公司赔偿金118.8万元；
三、原告上海虹辉物流有限公司的其他诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费63,897元，减半收取31,948.5元，财产保全费5,000元，合计诉讼费36,948.5元，由原告负担18,474元，被告负担18,474.5元(被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 奚
二〇一八年三月一日
书记员 钱雨婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行请况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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