浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终4090号
上诉人（原审原告）：绍兴顺莱物业管理有限公司（原为上虞市虞慈物业管理有限公司），住所地绍兴市上虞区百官街道财富广场1幢402室。
法定代表人：阮维群，总经理。
被上诉人（原审被告）：绍兴市上虞区百官街道多元艺术幼儿园，住所地绍兴市上虞区百官街道多元世纪城**幢***室。
法定代表人：杨礼貌，园长。
被上诉人（原审被告）：浙江多元房地产发展有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道百岭路283-1号。
法定代表人：宋文英，总经理。
上诉人绍兴顺莱物业管理有限公司（以下简称顺莱公司）因与被上诉人绍兴市上虞区百官街道多元艺术幼儿园（以下简称多元幼儿园）、浙江多元房地产发展有限公司（以下简称多元房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初7947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顺莱公司上诉请求：1、撤销浙江省绍兴市上虞区人民法院（2016）浙0604民初7947号民事判决，依法改判；2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、多元幼儿园属于商业用房，一审按照0.8元每平米计算物业费不当。二、多元幼儿园是小区业主，一审判决多元房地产公司承担连带责任错误。
多元幼儿园辩称，幼儿园没有单独与上诉人签订物业合同，幼儿园的房屋是公建房，相关水、电、天然气费用都按照民用标准缴纳。另外，幼儿园就是小区边上，其享受到的物业服务与一般业主存在较大区别，上诉人只是打扫了道路。故一审判决的物业费较为合理。综上，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
多元房地产公司未作答辩。
顺莱公司（原上虞市虞慈物业管理有限公司）向一审法院起诉请求：判令被告多元幼儿园支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费35766元，并支付自2014年7月1日起至实际付款之日止按合同约定日千分之一计算的滞纳金；被告多元房地产公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年12月23日，原告与位于绍兴市上虞区的多元世纪城业主委员会签订《多元世纪城物业管理服务合同》一份，约定由原告向该小区提供物业管理服务，委托服务期限为2014年1月1日至2015年12月30日，物业管理服务费按建筑面积收取，其中多层住宅每月每平方米0.80元，12幢、39幢小高层6楼以上每月每平方米1.20元，商铺每月每平方米1.20元，储藏室每月每平方米0.40元，每年交纳一次，于每年6月底前支付，逾期交纳则自逾期之日起按日千分之一支付滞纳金。合同签订后，原告按约提供物业管理服务。多元世纪城小区由被告多元房地产公司开发建设，其中40幢101室（1-3层）为小区配套幼儿园用房，建筑面积为2483.75平方米。2005年9月26日，被告多元房地产公司将上述房产出售给成家荣，并于同年底向买受人交付使用，但因故双方一直未办理过户手续，上述房产至今仍登记在多元房地产公司名下。被告多元幼儿园经成家荣同意，自2006年9月至今，一直使用上述房产开办幼儿园，幼儿园实行封闭式管理，封闭区域内的安保、卫生及公共部分的维护，由幼儿园自行负责，但生活垃圾倾倒于小区内公共的垃圾桶内一并清运，且幼儿园入口设置于多元世纪城西大门内侧。
一审法院认为，原告与多元世纪城业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法对全体业主具有约束力。本案争议焦点在于：一、被告多元幼儿园是否应当交纳物业费；二、如果应当交纳物业费则标准如何确定；三、被告多元房地产公司应否承担责任。关于焦点一，首先，涉案40幢101室房产属于多元世纪城小区的配套设施，虽登记在被告多元房地产公司名下，但被告多元幼儿园向购买人成家荣借用实际占有使用房屋，且自认涉案房产2014年之前或之后的公共卫生费实际均由其承担而与被告多元房地产公司无关，可见各方当事人事实上已经约定相关物业费由多元幼儿园承担；其次，多元幼儿园办学场所位于多元世纪城小区内部，尤其其出入口在小区大门内侧，事实上享受到了原告提供的对小区共用设施设备的维护管理服务，尤其是对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序及安全防范的管理和服务；第三，多元幼儿园虽自行聘请有安保及保洁人员，但主要负责幼儿园内部专有部分的安全防卫及环境卫生工作，与其实际接受原告对公共部位的物业服务并不冲突；第四，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；第五，我国法律法规未有任何禁止物业服务企业向幼儿园收取物业费的强制性规定，而多元幼儿园提交的文件并非我国民事法律的渊源，其据此拒缴物业费于法无据。综上，本院认为，被告多元幼儿园应当向原告交纳物业服务费。关于焦点二，原告虽与多元世纪城业委会签订了物业服务合同，但该合同仅约定了普通住宅和商业用房的收费标准，而对作为具有公益性质的小区配套幼儿园如何收费没有明确约定，现双方又一直未能协商一致达成补充协议，依法应区别不同物业的性质和特点，结合物业服务人实际提供的物业服务水平、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。本案中，鉴于多元幼儿园的公益性，按商铺收费标准收取物业费不尽合理，而且从原告实际提供给的物业管理服务来看，原告只负责提供多元幼儿园外围公共区域的管理服务事项，以原告主张的每月每平米1.20元的标准收取物业费，亦有悖合同双方权利义务对等原则。综上，本院酌定被告多元幼儿园交纳2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费23844元（0.8元×2483.75平方米×12个月）。故，原告要求被告多元幼儿园支付物业费，于法有据，本院在23844元的范围内予以支持。因合同未明确约定幼儿园的缴费标准，而多元幼儿园曾试图与原告协商交纳标准，认定多元幼儿园未交纳物业费构成违约并不妥当，故，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，涉案房产虽已经出售给他人且已经交付使用，但截止法庭辩论终结时仍登记在被告多元房地产公司名下，该公司仍为涉案房产的所有人即业主，现虽该公司及购买人与多元幼儿园约定相关物业费由使用人负担，但根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主仍应负连带责任。故，对原告要求被告多元房地产公司承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。判决：一、被告绍兴市上虞区多元艺术幼儿园应支付原告上虞市虞慈物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费23844元，限于判决生效后十日内付清；二、被告浙江多元房地产发展有限公司对上述第一项债务负连带清偿责任；三、驳回原告上虞市虞慈物业管理有限公司的其它诉讼请求。
二审中，各方当事人未提交新证据。
除一审认定的事实外，本院二审另查明，2017年9月12日上虞市虞慈物业管理有限公司变更为绍兴顺莱物业管理有限公司。
本院认为，本案争议焦点为一审判决多元幼儿园按照0.8元每平米承担物业费是否合理及多元房地产公司是否应就多元幼儿园欠付物业费承担连带责任。对此一审已作详细评判，理由充分，本院赞同，不再赘述。同时，本院补充认为，上诉人在二审中明确物业费定价依据成本核算及招投标最终确定，系针对小区一般业主，而多元幼儿园位于小区西大门内侧，上诉人仅提供垃圾清运和路面清扫，园内安保等措施均由幼儿园自行负责，因此上诉人提供给多元幼儿园的物业服务有别于小区其他业主，故一审根据权利义务对等原则，酌情确定物业费，并无不当。
综上所述，顺莱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费694元，由上诉人绍兴顺莱物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章建荣
审 判 员 王普庆
审 判 员 夏 鸿
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 张 明
书 记 员 陈 莺