辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终6981号
上诉人（一审原告）：ＸＸ梅，女，1974年1月5日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。
委托代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人（一审原告）：李民，男，1970年3月2日出生，汉族，无职业。
委托代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人（一审原告）：郑琳琳，女，1982年6月12日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。
委托代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：益华集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1号。
法定代表人：吴家雄，该公司董事长。
委托代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。
上诉人ＸＸ梅、李民因与被上诉人益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“益华公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2015]浑南民二初字第03396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
ＸＸ梅、李民一审诉称，ＸＸ梅、李民与益华公司于2013年4月22日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定ＸＸ梅、李民购买益华公司开发的位于沈阳市东陵区新明街1-4号1-5-2房屋一处，合同约定，益华公司应当在2013年12月31日前将单体验收合格的商品房交付ＸＸ梅、李民使用，并约定水、电于ＸＸ梅、李民入住时开通，供暖及煤气开栓按相关市政配套单位与益华公司签订的供应时间为准。同时合同第九条约定了益华公司逾期交房的违约责任。合同签订后，ＸＸ梅、李民依约向益华公司支付了全部购房款。2015年3月，益华公司在房屋没有经过验收程序、没有市政供电、供水等情况下要求ＸＸ梅、李民领受房屋钥匙，ＸＸ梅、李民拒绝，但是益华公司称此次交房不是正式交房，日后再办理正式交房手续。现在，涉案房屋一直没有经过验收程序，不符合合同约定的交房条件，益华公司应当按照合同约定向ＸＸ梅、李民支付逾期交房违约金。ＸＸ梅、李民来院起诉，请求法院依法判令：一、益华公司向ＸＸ梅、李民支付迟延交房违约金57,684元（自2014年1月1日起暂计至2015年12月15日止，实际计算至益华公司交付合格房屋时止）；二、诉讼费用由益华公司承担。
益华公司辩称：1、所交付房屋已经满足居住及相关使用条件，目前房屋已经正式接通水电，供暖以及相关的消防设施、配套、使用电梯等，在交房时益华公司已经为案涉房屋免费提供水电以及供暖锅炉，ＸＸ梅、李民完全可以在上述条件下满足生活以及使用的相关要求。2、ＸＸ梅、李民在签署接收房屋入住手续时应视为对合同约定的交付条件的变更，ＸＸ梅、李民在签署手续领取钥匙时也已经实际接收了房屋，故益华公司已经履行了交付房屋的义务，瑕疵交付和不予交付的区别在于是否已经实际交付，ＸＸ梅、李民在实际占有并使用该房屋之后，等于已经认可了该房屋的相关条件，不能再要求益华公司承担所谓不予交付的违约责任。3、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条明确规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，ＸＸ梅、李民签署交房手续并领取钥匙之后，房屋的实际控制权已经转移，完成了对案涉房屋的转移占有，当然应当视为房屋的交付使用，综上ＸＸ梅、李民的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请贵院予以驳回。
一审法院查明，ＸＸ梅、李民与益华公司于2013年4月22日签订《商品房买卖合同》，约定ＸＸ梅、李民购买益华公司开发的位于沈阳市浑南区新明街1-4号1-5-2号，建筑面积为134.36平方米的房屋一处，房屋总价款809,036元。合同第八条约定，益华公司应于2013年12月31日前将符合单体验收合格的商品房交付ＸＸ梅、李民使用。如买受人未及时交付全额购房款或未按要求缴纳公共维修基金的，出卖人可以据实予以延期。合同第十四条约定，益华公司承诺水、电于ＸＸ梅、李民入住时开通；供暖及煤气开栓按照相关市政配套单位与益华公司签订的供应时间为准。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，益华公司按日向ＸＸ梅、李民支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，ＸＸ梅、李民向益华公司支付了全部房款809,036元。2015年3月27日，ＸＸ梅、李民签署了《业主入住验房单》、《业主物品签收记录》、《承诺书》等接收房屋入住手续。其中《业主物品签收记录》载明ＸＸ梅、李民领取了A钥匙2把、B钥匙6把。ＸＸ梅、李民在接收房屋时，益华公司向ＸＸ梅、李民房屋提供了临时水、电、采暖设施。ＸＸ梅、李民在接收房屋后对房屋进行了装修。因益华公司与施工单位存在纠纷，涉案房屋至今尚未取得验收相关手续。现ＸＸ梅、李民以益华公司交付的房屋没有正式通电、水，未经过消防备案，不符合合同约定的交付条件为由，要求益华公司支付逾期交房违约金。
另查明，ＸＸ梅、李民已交纳物业费、水电费、垃圾清运费等相关费用，但收据上均注明“预交”。
再查明，房屋至今已通正式水、电、采暖。
一审法院认为，ＸＸ梅、李民与益华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条明确约定，益华公司应当在2013年12月31日前向ＸＸ梅、李民交付单体验收合格的房屋。益华公司没有证据证明其在2013年12月31日前通知ＸＸ梅、李民交付房屋，故应当认定益华公司交付房屋的时间和ＸＸ梅、李民接收房屋的时间是双方办理房屋交接手续的时间，即2015年3月27日。故根据合同约定，益华公司于2015年3月27日交付房屋的行为已构成违约，ＸＸ梅、李民有权要求益华公司承担从2014年1月1日起至2015年3月27日止的逾期交房违约责任，按照ＸＸ梅、李民已支付房款的日万分之一计算违约金为809,036元×0.0001×451天＝36,487.52元。
关于ＸＸ梅、李民称益华公司交房时承诺此次交房不是正式交房，因此ＸＸ梅、李民没有实际接收房屋的抗辩事由，一审法院认为，ＸＸ梅、李民领取房屋钥匙，并且在接收房屋的相关手续上签字确认，对房屋进行装修，说明ＸＸ梅、李民有接收房屋的意愿并实施了实际行为，因此对于ＸＸ梅、李民称没有实际接收房屋的抗辩理由，一审法院不予采信。对于ＸＸ梅、李民称领取钥匙时房屋不符合交房条件，因此益华公司应当承担逾期交房的违约责任的主张，本院认为，ＸＸ梅、李民在领取钥匙时，明知房屋水、电等基础设施和公共配套建筑运行有不完备之处，不符合房屋交付条件，仍然接收房屋，说明ＸＸ梅、李民对交付条件是认可的，况且交付房屋时益华公司提供了临时水、电，并在2015-2016年度提供了正式的采暖设施，满足房屋基本使用功能。因此ＸＸ梅、李民接收房屋的实际行为变更了合同约定的交付条件。综上，益华公司对于ＸＸ梅、李民接收房屋之后，即2015年3月27日之后不应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告ＸＸ梅、李民支付逾期交房违约金36487.52元；二、驳回原告ＸＸ梅、李民其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1242元，其中由原告ＸＸ梅、李民承担530元、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担712元。
宣判后，ＸＸ梅、李民不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人签署接收房屋手续并没有变更合同约定的交房条件，以“上诉人接收房屋的行为推断其认可了房屋交付条件”纯属主观臆断，交房条件仍应按照《商品房买卖合同》的约定来确定；二、被上诉人履行交付房屋的义务应该符合《商品房买卖合同》的约定，否则即为瑕疵交付，被上诉人应承担违约责任；三、上诉人请求的违约金数额符合合同的约定，法院应支持上诉人的诉讼请求；四、被上诉人作为房地产开发企业，对法律法规中关于“竣工验收合格后才能交付房屋”这一规定是十分清楚的，并且应该严格遵守这一规定，其应比上诉人更应该知道房屋在具备何种条件时才能交付。
被上诉人益华公司辩称，一、上诉人已经确认收房。上诉人已签署房屋验收文件并在《确认书》中述称“本人确认该房屋符合购房合同约定的交房各项条件”。答辩人认为上诉人此行为视为对房屋质量及各项设施的认可和接受，交房行为成立；二、园区现已铺设水、电管线，具备供暖条件，完全符合入住条件，电梯与消防设备均没有问题，不存在上诉人称的没有水电、无法供暖、电梯无法使用存在安全隐患等情形；三、瑕疵交付和不予交付是两个不同的概念，区别在于是否已经实际交付，上诉人可以对房屋提出异议，但其实际占有并使用房屋后仍称未交房显然与事实不符，上诉人不能在主张瑕疵交付违约的同时还要求答辩人承担不予交付的违约责任；四、上诉人签署交房手续并领取钥匙，房屋的实际控制权已经从被上诉人处转移到上诉人处，对房屋的转移占有已经完成，应视为房屋的交付使用；五、上诉人至今未缴纳公共维修基金，答辩人按照合同约定有权延迟交房。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、业主临时管理规约、物业费收据、垃圾清运费收据、水电费收据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，ＸＸ梅、李民与益华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约恪守。现益华公司交付案涉房屋的时间已超过约定期限，应按照合同约定承担相应违约责任。
关于ＸＸ梅、李民是否已于2015年3月27日正式接收案涉房屋的问题，双方虽于案涉合同中约定案涉房屋的交付标准为单体验收合格，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。ＸＸ梅、李民于2015年3月27日签署接收房屋入住文件并接受房屋钥匙及进入案涉房屋进行装修的行为，应视为对案涉房屋当时现状的认可，是通过其实际行为变更了合同中对房屋交付标准的约定。因此原审认定案涉房屋交付时间为2015年3月27日，并根据双方合同约定确定被上诉人应支付的违约金数额并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1242元，由上诉人ＸＸ梅、李民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年六月十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。