广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第728号原告（反诉被告）：林建兰，女，1986年9月16日出生，汉族，身份证住址：湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：官宝安，广东协德律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁文曦，男，1971年5月23日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。原告林建兰与被告梁文曦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月30日立案后，被告梁文曦向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，将本诉及反诉合并审理，并于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林建兰的诉讼代理人官宝安、被告（反诉原告）梁文曦的诉讼代理人让玉成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）林建兰向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告定金100,000元；2.被告支付给原告违约金100,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月29日签订房屋买卖合同，原告当日支付定金100,000元给被告，被告写了收据和协议书给予确认，后由于该涉案房产的升值，被告没依约履行过户手续，致使合同没法履行，其行为严重侵犯了原告的权益，现依法提起诉讼。原告林建兰向本院提交了如下证据：1.买卖合同，2.收据，3.协议书。被告（反诉原告）梁文曦辩称：1.涉案房屋属被告自住，无出售之意思表示；2.被告属香港永久居民，不认识汉字，不清楚合同条款；3.涉案合同属原告单方制作，且被告是在原告的威胁下签订的；4.即使认定被告违约，原告主张的违约金明显过高，应按人民银行同期贷款利息支付。被告（反诉原告）梁文曦向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）林建兰支付占用房屋的费用50,000元；2.判令原告（反诉被告）林建兰支付聘请律师的维权费20,000元；3.本案的本诉费及反诉费均由原告（反诉被告）林建兰承担。事实和理由如下：自2014年初，林建兰就占用梁文曦所有的涉案房屋。2014年5月上旬，林建兰不断骚扰梁文曦，让梁文曦将涉案房屋转让给林建兰。涉案房屋本为梁文曦自住房产，正是如此，梁文曦花费了大量时间和心思对涉案房屋进行装修，另涉案房屋有银行按揭，梁文曦也不愿意出售涉案房屋。2015年8月19日，林建兰起诉梁文曦要求继续履行房产买卖合同。2015年10月22日，林建兰当庭变更诉讼请求，梁文曦不同意，林建兰又当庭撤诉。梁文曦当庭告知林建兰的代理人，要求林建兰10月底必须将涉案的房产交付给梁文曦，林建兰对此置之不理，反而带人将涉案房屋予以破坏。因林建兰长期占用涉案房屋，故梁文曦提起本案反诉。被告（反诉原告）梁文曦向本院提交如下证据：1.房地产权登记表，2.民事起诉状，3.情况说明，4.传票，5.照片11张，6.光盘，7.报警回执，8.证明，9.材料装修费用报价表，10.房屋租赁合同，11.委托代理合同，12.工程预算报价表、企业法人营业执照副本复印件。原告（反诉被告）林建兰辩称，林建兰没有任何梁文曦所述的上述行为，以上所谓事实，均是梁文曦单方陈述，没有任何证据可以予以证明。本院经审理认定事实如下：2014年5月29日，甲方梁文曦与乙方林建兰签订《房地产买卖合同》（下称合同一）约定：第一条、甲方拟将位于珠海市香洲区拱北粤海中路1018号2511房的房产转让给乙方，建筑面积为40.84平方米；第二条、房产交易总价为55万人民币，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金人民币10万元；乙方于出具过户交易回执当日支付房款4万元……；第六条违约责任约定若甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方10万元违约金；若乙方违约的，乙方所交定金，甲方不予退回。第九条约定，本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同中关于房屋的位置、面积、交易总金额、定金数额、首期款数额及甲方违约的违约金数额均为手写，原被告双方分别在乙方及甲方处签名捺印。原告所提供的《房地产买卖合同》中的附件二：合同补充协议中备注：因甲方欠银行贷款未还完，现给甲方在规定时间内还完，还贷款日期为5月29号-10月29号，在此期间必须还完贷款过户给乙方，否则将视为违约，赔双倍违约金给乙方。该附件二无原被告的签名。同日，梁文曦向林建兰出具《收款收据》，载明收到林建兰购房订金10万元，并以梁文曦为甲方与乙方林建兰签订《协议书》，约定今甲方收到乙方交来购买位于珠海市香××区××房的购房订金人民币10万元，如甲方违约应赔偿乙方双倍订金。如乙方违约不予退还订金。原被告双方分别在乙方及甲方处签名捺印。林建兰因与梁文曦买卖合同纠纷一案，曾于2015年8月诉至本院，请求判令梁文曦继续履行房产买卖合同，并在该案中提交了《房地产买卖合同》复印件（下称合同二）一份。后林建兰在该案中申请撤诉，本院裁定予以准许。梁文曦将该案中林建兰提交的合同二复印件作为本案证据提交，并称梁文曦在合同上签名时，合同中的手写条款均为空白，所有手写条款为林建兰事后补写；且合同一与合同二中手写的内容不一致；合同二中并无附件二的手写条款。经梁文曦申请，本院委托广东华生司法鉴定中心对合同一与合同二是否一致，合同一中正文内容手写部分、甲、乙方落款手写部分、附件二手写部分的形成顺序等内容予以鉴定。广东华生司法鉴定中心于2016年5月12日作出粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第028号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.合同一与合同二不一致；2.倾向认为正文内容手写部分的形成时间先于甲方落款手写部分、乙方落款手写部分和附件二的手写部分。鉴定费为15,520元。另查明，庭审中梁文曦称涉案房屋于2014年初至2015年10月22日，该期间内由林建兰占有使用，并以每月2500元/月的租金标准自2014年1月至2015年10月，计得房屋占用费57,500元，梁文曦在反诉中自愿主张5万元，并称：租金的计算标准参照的是其自行在中介处了解的市场价格，2014年左右网上租金报价为2200元。梁文曦提供了证人朱某出具的《情况说明》，称：朱某认识林建兰和梁文曦两人，涉案房产的业主是梁文曦；2014年初，该房一直由林建兰使用；林建兰要买该套房产，梁文曦告诉林建兰该房产有银行按揭不能过户，但林建兰威胁梁文曦让他出卖该房产，强迫梁文曦签订买卖合同和收定金；梁文曦在合同上签字时，合同上没有手写条款和文字。梁文曦还称该期间内涉案房屋的物业费、水电费均由林建兰缴纳，但并未提供相关证据。林建兰则称该期间其并未在涉案房屋内居住，而是居住于澳门。经梁文曦之申请，本院向珠海市公安局出入境管理处调取了林建兰于2014年1月至2015年10月的出入境记录，显示：该期间，林建兰频繁往来于珠海与澳门两地，并有多次的在珠海逗留一天以上的记录。原被告双方提交了书面质证意见，对上述出入境记录的真实性、合法性及关联性均表示认可。另查明，庭审中，双方当事人均选择适用内地法律审理本案。本院认为，被告（反诉原告）梁文曦是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，本案双方当事人在庭审中均明确选择内地法律，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中林建兰与梁文曦就房屋买卖事宜签订了《房地产买卖合同》，因林建兰提供了合同一的原件，而合同二因无原件核对，故本院认定合同一系双方签订的房屋买卖合同。梁文曦主张其作为境外人士对合同条款并不清楚，合同上的手写条款为双方签名后由林建兰补充的；且该合同系受林建兰胁迫所签订。本院认为：其一，梁文曦作为完全民事行为能力人，在其不否认合同上签名真实性的前提下，其应该清楚签订合同的法律后果；其二，广东华生司法鉴定中心出具的粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第028号司法鉴定意见书，倾向认为正文内容手写部分的形成时间先于甲方落款手写部分、乙方落款手写部分和附件二的手写部分，即意味着合同一中正文内容手写部分在前，双方落款签名在后，梁文曦主张其签名时正文内容手写部分空白无事实依据；其三，梁文曦主张签约时受胁迫，仅提供了朱某的书面情况说明，而在朱某并未出庭作证的情形下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项之规定：“无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据”，梁文曦主张签约时受胁迫，但并未提供相关证据予以证实，故对于其该项主张，本院不予采信。关于合同一中附件二的效力。双方签订的《房地产买卖合同》（即合同一）是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同自双方签字之日起生效。该合同第九条对于合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），可见对于附件二在合同一签订时并未存在，而是事后双方当事人协商后方可形成，然而林建兰所提供的附件二，并无原被告的签名，故本院认为双方并未对附件二的内容达成合意，对于附件二，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案中，林建兰已按约于合同签订日向梁文曦支付了人民币10万元，后梁文曦反悔不想出售涉案房产，依法应承担相应的违约责任。关于梁文曦所收取的10万元性质，按照合同一第二条之约定，应属定金。虽双方在《协议书》中载明的是梁文曦收到林建兰交来的订金，但从内容“若梁文曦违约应赔偿林建兰双倍订金，如林建兰违约不予退还订金”之约定，依然适用的是定金罚则。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条第二款中“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对于林建兰诉请梁文曦返还定金100,000元及支付违约金100,000元的请求，本院予以支持。梁文曦称，2014年初至2015年10月22日，涉案房屋由林建兰占有使用，并以此为由反诉请求林建兰支付房屋占用费，林建兰对该事实予以否认。本院认为：首先，对于梁文曦所提供的朱某的证言，如前所述，本院不予采信；其次，梁文曦称该期间内涉案房产的管理费及水电费均由林建兰缴纳，亦未提供相关证据证实；其三，根据林建兰的出入境记录，即使林建兰在该期间内有多次在珠海逗留超过一天的记录，也不能必然得出林建兰居住于涉案房产内的结论。综上，在梁文曦并未提供相关证据证实其上述主张，林建兰又予以否认的情况下，梁文曦应承担举证不能的不利后果，对于梁文曦的该项反诉请求，本院不予支持。对于梁文曦所主张的聘请律师的维权费20,000元，因缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）梁文曦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林建兰返还定金人民币10万元；被告（反诉原告）梁文曦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林建兰支付违约金人民币10万元；驳回被告（反诉原告）梁文曦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取人民币2150元，反诉受理费减半收取人民币1550元，鉴定费人民币15,520元，均由被告（反诉原告）梁文曦负担。如不服本判决，原告（反诉被告）林建兰可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）梁文曦可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 邝 鹂二〇一六年十月二十六日书记员 王天赐