北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26460号
原告（反诉被告）：王玉霞，女，1973年2月12日生，住黑龙江省绥芬河市。
委托诉讼代理人：庞理鹏，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓娇，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁峰源，男，1986年4月29日生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：秦永慧，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘照强，河南翰法律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）王玉霞（以下称姓名）与被告（反诉原告）梁峰源（以下称姓名）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王玉霞委托诉讼代理人庞理鹏、王晓娇，梁峰源委托诉讼代理人秦永慧、刘照强，第三人委托诉讼代理人杨怡芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令梁峰源支付违约金310万元。事实和理由：2016年9月19日，经第三人居间介绍，我和梁峰源签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《买卖定金协议书》，约定由梁峰源购买我名下位于xxxx房屋（以下称诉争房屋），房屋成交价1550万元，首付款490万元，定金50万元。双方约定梁峰源应于办理权属转移登记手续前五个工作日内向我支付首付款490万元，剩余房款由梁峰源办理银行按揭。在合同签订后，我依约履行了合同，梁峰源仅支付定金50万元，以各种借口拖延履行其它付款义务，至今未向我支付首付款，导致房屋无法办理过户。按照约定，梁峰源逾期15日履行付款义务的，构成根本违约，我有权解除合同，梁峰源应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向我支付违约金。故诉至法院。
梁峰源答辩并反诉称：第一，我不存在延迟支付首付款的情况，王玉霞要求解除合同、支付违约金的请求没有依据。首先，按照双方的合同约定，王玉霞应于2016年10月30日前办理诉争房屋的抵押注销手续，自合同签订之日起150日内办理房屋权属转移登记手续，我在办理权属转移登记手续前5个工作日内支付首付款490万元。但王玉霞实际于2016年12月21日才办理完毕抵押注销登记手续，比约定时间延迟52天。基于公平原则，申请办理房屋权属转移登记的时间也应相应延长，截止时间应为2017年4月9日。但王玉霞在2017年3月13日即通过中介公司发送解除合同的通知书，并将50万元定金退至第三人账户。且按照《补充协议》的约定，诉争房屋所有权转移登记的时间确定以完成缴税为前提，但王玉霞拒绝按照房产交易的办理流程配合办理税款的申报和缴纳，致使目前双方办理房屋所有权转移登记的条件未成就，我支付首付款的时间也无法确定。其次，2017年1月16日，双方就诉争房屋办理网签，约定通过北京市朝阳区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，我应将600万元存入该资金监管账户，我取得房所有权后，存量房屋平台将该账户内的监管资金一次性划转至双方在《存量房自有交易资金划转协议》中约定的王玉霞收款账户，因此，应以网签合同约定的首付款支付方式及时间为准，即王玉霞取得首付款的时间变更为我取得房产证之后。第二，2017年3月8日，南京银行向我出具《贷款批复函》，同意向我贷款870万元，我具备完全履约能力。第三，王玉霞未按照约定办理解除抵押登记手续，且拒绝将诉争房屋出售给我，构成违约，应向我支付违约金。故我提起反诉，要求：1、判令王玉霞继续履行双方于2016年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及网签协议，包括：（1）协助我到税务机关办理存量房纳税申报及缴纳税款，王玉霞缴纳税款后5个工作日内我向王玉霞支付首付款600万元；（2）履行完第（1）项义务后5个工作日内王玉霞协助我办理诉争房屋的产权过户登记手续；（3）在履行完第（2）项义务后5个工作日内王玉霞协助我办理物业交割手续；2、判令王玉霞支付违约金310万元。
第三人就本诉陈述称：不同意解除房屋买卖合同，其他不发表意见。2017年3月23日，我公司收到王玉霞转账的500734.2元。合同的履行顺序如下：先缴税，以缴税票预约权属转移登记时间，确定该时间后，在转移登机前的五个工作日内办理首付款监管及支付。关于补充协议第二条第6款的理解：在确定上述时间节点后，实际办理权属转移登记时，需满足两个条件，即首付款办理完毕资金监管且在缴税后四十个工作日内。而关于缴税日期的确定：按照交易流程，缴税需在申请权属转移登记之前，按照双方买卖合同第九条第（一）款的约定，自合同签订之日起150日内申请办理权属转移登记，即缴税也应在150日之内完成。我公司协助双方办理缴税过程中，王玉霞明确拒绝办理缴税手续，单方不履行合同。合同约定由买受人承担税费金额，但双方均需共同配合到缴税窗口办理缴税事宜。
王玉霞就反诉答辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未明确约定首付款支付时间，故合同无法实际履行，应解除。《补充协议》第二条第4项关于首付款的约定、第6项是关于权属转移登记的约定，但这两项在时间上是相互冲突的，根据合同法第七十八条规定，推定为合同未变更，因此关于权属转移登记的时间应以主合同第九条约定为准。首付款支付时间没有明确，但首付款是房屋买卖合同中的重要条款，会影响我根本利益的实现，故合同目的无法实现，应解除。第二，依据合同的约定，我有权解除合同，并要求梁峰源支付逾期应付款20%的违约金。不同意梁峰源的全部反诉诉讼请求。我没有构成根本违约。梁峰源主张的违约金标准过高，要求酌减。第三，房屋首付款支付时间与房屋办理完毕解押登记手续的时间没有任何联系。延期办理解除抵押是因为当时经济上有一定的困难，第三人也一直没有告知解除抵押登记手续的最晚日期，以至于我在实际安排上有一些迟延，办理解押的过程中第三人存在过失，没有履行应尽的提示义务。梁峰源由于没有能力支付首付款，所以也一直没有催促我办理解除抵押登记，梁峰源是故意拖延时间。第四，梁峰源不具有履约能力，我提交的证据3中可以显示梁峰源明确表示2017年3月8日可用资金只有200万，但首付款需交纳600万，故梁峰源实际上没有足够的钱交纳首付款。双方在交易过程中，我一直跟第三人进行联系询问梁峰源的相关情况，第三人的反馈应视为梁峰源的反馈。我与第三人的聊天记录中可以看到梁峰源于2016年10月21日第一次承诺于2017年1月拿到七八百万的款项，又于2016年12月17日承诺双方的交易能在2017年2月末完成，2017年2月9日又表示款项无法及时支付，需要在3月上旬支付款项。2017年3月2日，又表示三月中旬肯定能到账，所以梁峰源一直在交易过程中出尔反尔，没有信用可言，说明其实际上没有履约能力。故不同意梁峰源的反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诉争房屋于2014年12月3日登记在王玉霞名下，建筑面积200.62平方米。
2016年9月19日，王玉霞（出卖人）与梁峰源（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：梁峰源购买王玉霞名下诉争房屋，房屋成交价格1429万元、家具、家电、装饰装修及配套设施等作价121万元，定金50万元。诉争房屋已经设定抵押权，抵押权人为华夏银行，王玉霞应于2016年10月30日前办理抵押注销手续。梁峰源向银行贷款1000万元，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给王玉霞，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已经发生的及要产生的各项费用。王玉霞收到全部购房款（不包含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内将诉争房屋交付给梁峰源。该合同第九条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2016年9月19日，王玉霞（出卖人）与梁峰源（买受人）、第三人（居间方）签订《补充协议》，第二条约定：梁峰源于2016年9月19日支付定金10万元、2016年9月29日前（含当日）支付定金40万元。王玉霞于2016年10月30日前向诉争房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且王玉霞最迟应于2016年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续。王玉霞应在接到链家公司的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估。第二条第4款约定：梁峰源于办理权属转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款490万元以理房通托管的方式支付王玉霞。第二条第5款约定：双方于链家公司收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第二条第6款约定：双方同意在梁峰源全部首付款办理完毕资金监管手续且完成缴税后四十个工作日内，共同办理诉争房屋的所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求一方或者双方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。第三条约定：本次交易涉及的税费全部由梁峰源承担，直接向主管机关缴纳。如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》的约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由王玉霞承担，并直接向主管机关缴纳。第四条约定：王玉霞逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的、拒绝出售房屋给梁峰源或者擅自提高房屋交易价格的，王玉霞构成根本违约，梁峰源有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，王玉霞应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向梁峰源支付违约金，链家公司收取梁峰源的所有费用不予退还，由王玉霞直接赔付梁峰源。梁峰源逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，王玉霞有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，梁峰源应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王玉霞支付违约金，梁峰源向王玉霞已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，链家公司收取梁峰源的费用不予退还。
2017年1月16日，王玉霞与梁峰源进行网上签约，签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定房屋成交价1500万元，其中自有交易结算资金为600万元，买受人将房价款600万元存入北京市朝阳区房屋管理局存量房屋自有交易资金监管账户，买受人取得所有权证书后，存量房屋交易平台将存量房自有资金监管账户内的监管资金一次性划转至双方在《存量房自有资金划转协议》中的约定卖房收款账户。买受人向银行申办抵押贷款、贷款金额为900万元，买受人因自身原因未获得银行或者公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已经发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。
王玉霞认为虽网签协议约定将600万元存入资金监管账户，但是并未约定支付时间，因此首付款的支付时间应该以《补充协议》第二条第4款的约定，于办理权属转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款490万元以理房通托管的方式支付。而关于房屋权属转移登记的时间，因《补充协议》第二条第6款的约定与第二条第4款的约定是矛盾的，故应该以《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定的自合同签订之日起150日内完成。故梁峰源应于2017年2月12日之前支付首付款。
梁峰源认为关于首付款支付的金额和账户应该以网签协议为准，《补充协议》第二条第6款的约定与第二条第4款的约定是矛盾的，因此首付款的支付时间不明确，办理权属登记应以《补充协议》第二条第6款为准。且因王玉霞延迟解押，致使后续手续延迟。所以梁峰源未违约。
第三人称《补充协议》第二条第6款的约定与第二条第4款的约定并不矛盾。《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定的系双方在签订合同之日起150日内申请办理，而非实际办理，具体办理产权登记的时间以《补充协议》第二条第6款为准。申请办理的意思是第三人向权属登记部门预约登记时间，而实践中预约办理权属转移登记需要以缴税为前提，以缴税票预约权属转移登记的时间，确定权属转移登记的时间后，转移登记前的五个工作日内办理首付款监管及支付。2017年3月上旬被告获得批贷函后第三人多次与双方协商办理缴税事宜，王玉霞明确表示不同意履行合同，不配合办理缴税。故无法办理缴税、不能履行合同的原因在于王玉霞。
双方均认可梁峰源于2016年9月19日支付定金10万元，2016年9月28日支付定金40万元。2016年12月21日王玉霞办理注销抵押登记手续，2017年1月16日双方办理了诉争房屋的网签。
2017年3月8日，南京银行北京西坝河支行向梁峰源出具《贷款批复函》，就梁峰源购买诉争房屋，该银行同意向梁峰源发放二手住房按揭贷款，金额870万元，期限360个月。王玉霞认可该批复函的真实性，不认可证明目的，认为梁峰源的月收入只有四五千元，不具有履约能力。
王玉霞提交其与第三人工作人员苗xx的微信聊天记录，证明苗xx及被告从未提示王玉霞应于2016年11月15日之前办理完毕解除抵押手续、第三人拖延交易完成的时间、梁峰源无支付首付款的能力。梁峰源认可真实性，不认可证明目的，王玉霞应于2016年11月15日完成解除抵押手续是合同约定的义务，无需提示，且无法证明梁峰源无支付能力。第三人认可真实性，不认可证明目的。
梁峰源提交王玉霞与苗xx的微信聊天记录，证明王玉霞解除抵押时间晚于合同约定时间，而又赶上元旦、春节假期，影响诉争房屋办理权属转移登记的时间及梁峰源申请银行贷款的审批，王玉霞于2017年3月3日表示不打算卖房，2017年3月8日梁峰源的贷款审批下来后苗xx告诉了王玉霞，要求王玉霞配合提供原购房税票，但因王玉霞自身的原因未提供，并于2017年3月10日承认因其经济困难导致解押时间推迟，同意继续按照合同约定履行，2017年3月13日苗xx向王玉霞发送了贷款审批函的照片，3月14日王玉霞向苗xx发送了解除合同的通知。王玉霞均认可真实性，不认可证明的，因梁峰源未按照约定支付首付款故不再同意出售诉争房屋，且在此之前并不知晓需要提供原购房税票，迟延提供与王玉霞无关。第三人认可真实性。
2017年3月23日，王玉霞向第三人转账500734.2元，王玉霞称是将定金50万元、利息734.2元退还至链家公司账户。梁峰源认可真实性，不认可证明目的，认为王玉霞将定金退至第三人账户没有依据，第三人亦未向梁峰源支付该款项。第三人认可确实收到上述款项。
梁峰源提交《存量房自有交易资金划转协议》打印件，证明双方协商一致同意梁峰源将购房自有资金存入监管账户。王玉霞不认可真实性。第三人认可真实性。
梁峰源提交网页打印件，证明与诉争房屋同地段房屋的已经涨价，如果不能履行合同将给梁峰源造成巨大损失。王玉霞不认可真实性，第三人认可真实性。
梁峰源提交其名下银行流水明细、王xx、赵xx的《情况说明》及名下银行流水明细，证明其有能力按照约定支付首付款。王玉霞认可形式真实性，不认可证明目的。第三人认可真实性。
经询，梁峰源称其现无法一次性支付剩余购房款。
本院认为：依法成立生效的合同对双方当事人有约束力。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方均应该按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，该条款约定的是双方共同申请办理房屋权属转移登记的时间。《补充协议》第二条第4款约定：梁峰源于办理权属转移登记手续前5个工作日内将第一笔首付款490万元以理房通托管的方式支付王玉霞；第二条第6款约定：双方同意在梁峰源全部首付款办理完毕资金监管手续且完成缴税后四十个工作日内，共同办理诉争房屋的所有权转移登记手续。该两条款中权属转移登记手续指的是办理权属转移登记手续。申请办理房屋权属转移登记与实际办理权属转移登记并非同一概念，而支付首付款的时间与办理权属转移登记手续的时间却互为条件，无法确定。在双方签订的网签合同中，亦未就600万元款项存入监管账户的时间进行约定，故双方对于首付款的支付时间和实际办理权属转移登记的时间约定不明确。故王玉霞以梁峰源延迟支付首付款的行为构成违约主张解除双方之间的合同没有依据，本院不予准许。但经法庭多次询问，梁峰源均称其无法一次性支付剩余购房款，而关于银行贷款审批是否必然能够办理成功亦无法保证，因此现有证据难以判断梁峰源具有完全履行合同的能力，故对于故对于梁峰源要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。梁峰源已支付的购房款王玉霞已经退还至第三人账户，第三人亦予以认可，故应该由第三人退还给梁峰源。现有证据显示,王玉霞未按照合同约定的时间解除诉争房屋的抵押、并在合同期内要求解除合同构成违约，故对于梁峰源主张违约金的请求，本院予以支持，具体金额由本院依法酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）王玉霞与被告（反诉原告）梁峰源于二〇一六年九月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告（反诉被告）王玉霞、被告（反诉原告）梁峰源与第三人北京链家房地产经纪有限公司于二〇一六年九月十九日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除；
二、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）梁峰源五十万零七百三十四元二角；
三、原告（反诉被告）王玉霞于本判决书生效之日起七日内支付被告（反诉原告）梁峰源违约金一百五十万元；
四、驳回原告（反诉被告）王玉霞的其他本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）梁峰源的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费57400元，由原告（反诉被告）王玉霞负担（已交纳）。
反诉案件受理费57400元，由被告（反诉原告）梁峰源负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李文丹
二〇一八年一月十一日
书 记 员 彭佳妤