北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初51073号
原告（反诉被告）：田辉，男，1968年8月31日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张宗亮，北京国舜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：翟健，女，1979年2月8出生，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：蔡可尚，北京青葵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海壮，北京青葵律师事务所律师。
原告（反诉被告）田辉（以下称姓名）与被告（反诉原告）翟健（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。田辉及其委托诉讼代理人张宗亮、翟健委托诉讼代理人蔡可尚、李海壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田辉向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的房屋买卖�同及相关协议；2、要求翟健返还定金200万元。3、要求翟健支付违约金200万元。事实和理由：我与翟健于2017年3月27日在北京麦田房产经纪有限公司房产经纪张某的居间下签订了房屋买卖合同，合同约定我购买翟健的位于北京市朝阳区雅成三里6号楼26至27层x的房屋一套，我于合同签订后按约定支付了翟健定金200万，但是我于2017年4月13日在量房时发现翟健隐瞒了所售房屋存在的诸多瑕疵及隐患，该房屋在顶层加建部分导致邻居x2室和x1室大面积漏水，加建部分阻碍消防逃生平台，且翟健拆改过承重墙，其将x号房屋与同层x1号房屋之间的承重墙打通，后又将墙砌上，另外翟健还将该房屋楼顶打穿，并未在交易过程中告知。我购买此房屋必然存在巨大的风险。2017年7月22日，翟健以我未按照约定支付首付款为由与我解除合同，这也是明显的违约行为。我多次和翟健沟通希望�决此事，但其拒不配合，特此起诉。
翟健辩称，双方签订的房屋买卖合同及相关协议系双方真实意思表示，不违法法律法规规定。涉案房屋真实合法，不存在瑕疵或隐患，田辉未能举证，田辉也居住在同一小区，其在购买房屋时多次进行查看，其对房屋现状及整体情况是知情和认可的。我方不存在任何违约行为，田辉一直拖延履行合同延迟支付房款，根据合同约定，其构成根本违约。综上，田辉的诉讼请求毫无依据，请求驳回。
翟健向本院提出反诉请求：1、判令田辉向我按照房屋成交总价的0.5‰支付自2017年7月1日至2017年7月21日的逾期付款违约金186900元（17800000元×0.5‰×21日）；2、判令田辉向我按照房屋成交总价的20%支付解除合同违约金3560000元(17800000元×20％），鉴于田辉已支付的2000000元定金可折抵违约金，田辉还应向我支付违约金1560000元。事实和理由：2017年3月27日，我与田辉通过北京麦田房产经纪有限公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《购房资格协议》、《房款支付协议》。双方约定：田辉向我购买北京市朝阳区雅成三里6号楼26至27层x号房屋；房屋总价款为17800000元，其中定金2000000元、物业费用保证金40000元。剩余购房款15760000元中：根据合同附件二第二条第6款约定，买受人于过户前三个工作日支付出卖人购房款7360000元；根据《房款支付协议》第一条约定：买受人于2017年6月31日前（含当日）支付7000000元，于2017年8月25日前（含当日）支付l400000元。但是田辉并未按照《房款支付协议》的约定在2017年6月31日前向我支付购房款7000000元，截至2017年7月22日，已超过15个工作日未支付该笔购房款。合同附件二第八条第1款约定，买卖双方应按约定履行义务，每逾期一日，违约方应自�期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金；合同附件二第八条第3款约定：“买受人逾期履约超过十五个工作日，构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失。”根据上述约定，我已于2017年7月22日向田辉发出了《合同解除通知》，明确解除双方合同关系，但田辉尚有合同约定的违约金未向我支付，因此提起反诉。
田辉就反诉辩称，虽然房款支付协议上约定是2017年4月13日支付700万元，但是附有条件，必须做完金诚丰公司的担保才可进行，翟健拒绝金诚丰公司查看房屋，导致金诚丰公司没能担保，故付款的前提条件不成立。翟健没有签署补充协议。双方在合同�行过程中发现重大瑕疵，我对房屋问题进行了解和核实，翟健有义务告知和配合，但翟健拒绝，其反诉不成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的事实，本院予以确认：
位于北京市朝阳区雅成三里6号楼26至27层x号房屋于2009年9月17日登记在翟健名下，系其单独所有。2012年8月2日，翟健委托徐庆华为其出售该房屋。经查，该房屋位于楼栋顶层，在楼顶进行了加建并与该房屋连通。
2017年3月27日，经北京麦田房产经纪公司居间，翟健作为出卖人与买受人田辉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于朝阳区雅成三里6号楼26至27层x号，建筑面积230.60平方米；房屋成交总价为17800000元，其中净房屋价格为7360000元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地�升值补偿金、搬迁补偿金等价格为10440000元；第五条第二款约定：出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。合同附件一为“该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单”。合同附件二约定：定金为2000000元，列明关于定金及定金罚则的法律规定为《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条；买受人于2017年3月27日前自行交接方式支付定金50万元，于房屋核验出结果后一个工作日内自行交接方式支付定金150万元；剩余购房款：（1）、详见房款支付协议；（2）、买受人于过户前三个工作日内支付出卖人购房款736万元，支付方式为存量房自有交易资金账户资金监管；具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日来按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：……（6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续……。
同日，双方签订《房款支付协议》，约定：福建金诚丰担保有限公司北京分公司在满足一定条件时为田辉支付房款后的风险提供担保的事项约定如下：田辉于2017年6月31日前（含当日）支付700万元，于2017年8月25日前（含当日）支付140万元；双方及配偶应于2017年6月15日前按福建�诚丰担保有限公司北京分公司要求签署包括但不限于《房款支付及担保协议》等相关文件；若支付条件不成立，则田辉以银行资金监管方式支付上述房款；若支付条件不成立，田辉仍向翟健支付房款或条件成立但田辉超过《风险告知书》有效期支付房款，则金诚丰不提供担保，风险由田辉自行承担。
签约当日，翟健收取田辉支付的购房定金50万元。2017年4月6日，翟健收取田辉支付的购房定金150万元。
田辉称其于2017年4月13日发现与涉案房屋同层相邻的x2号房屋及x1号房屋都在漏水，另于该日从售房代理人徐庆华配偶处了解到涉案房屋与同层x1号房屋之间的承重墙打通过。此后田辉给翟健的委托代理人徐庆华发短信称：“徐姐您好，我和您签合同的时候确实不知道x1漏雨很严重甚至可能是主体存在质量性问题的，中介知道这个情况吗？”徐庆华称：�x1在过户给你之前，漏水和你没关系”，田辉又问：“加建部分后边，也就是x1楼梯的正上位置漏雨，是因为基础层出现断裂，这个您知道吗？”、“徐姐我最担心的是x、x2的基础层出现问题，因为有防水层盖在上面，看不到下面的基础层，所以要您找机构做出质量检验检测报告，才能说主体结构有没有质量问题。咱们的加建部分的重量至少十几吨重，楼顶的承重也是有限制的，所以您看尽快找质检部门出具合格证书给我发一下。谢谢。”徐庆华回复：“有些事现在我和您说不着。”
2017年6月25日，田辉委托律师向翟健发送《要求提供房屋质量合格证明律师函》，称证据显示涉案房屋同层的x2号及x1号房屋因翟健变动楼顶面防水结构导致室内存在严重漏水情况（地面空鼓、客厅、卧室墙壁均已发泡），因该房屋三层系翟健私自加建的违法建筑，增加负荷，破�了该房屋建筑主体和承重结构，致使楼顶面基层断裂，翟健在签订合同时对漏水情况及主体结构存在严重隐患的事实刻意隐瞒，因该房屋质量问题严重影响正常居住使用，田辉有权解除合同，并要求翟健赔偿损失，现函告如下：1、自收到本律师函之日起3日内，翟健应提供房屋质量鉴定机构鉴定该房屋质量合格的证明；2、如收到本律师函之日起3日内，翟健未予回复，或虽回复仍拒不提供房屋质量鉴定机构鉴定该房屋质量合格的证明，届时田辉将向房屋所在地人民法院起诉。翟健不认可收到该函件。
翟健提交2017年6月7日徐庆华配偶与中介人员的微信记录，2017年6月28日、29日田辉与中介人员的微信记录，证明直至2017年6月底，田辉仍要求翟健另签署补充协议以继续履行合同，故其所谓房屋存在瑕疵并非其解除合同的原因。翟健提交空白的补充协议文本，显示补充约定的内容为：“该房屋成交总价1780元，包含出卖人自行加建部分3层全部面积（约100平方米），如因加建面积被权属转移限制不能过户，买受人有权单方解除合同，出卖人承担全部违约责任，并于十日内返还全部定金及所收到的购房款。二、买受人签订合同后，于2017年4月13日，发现三层加建部分导致该房屋同楼层x2室和x1室存在严重的漏水现象后，提出解除合同的要求被拒绝。三、出卖人在出售该房屋同楼层x2、x1室时，必须告知客户之前漏水状况和楼上面积及加建部分使用权归x业主所有。”田辉称当时希望翟健方到现场看一下房屋状况，如果没问题田辉愿意签订补充协议。
2017年7月22日，翟健向田辉发送《解除合同通知》，称因田辉未按照2017年3月27日《房款支付协议》约定于2017年6月31日前支付购房款700万元，且已逾期履行超过15个工作日，现依法行使合同解除权，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，解除时间为2017年7月22日，并保留要求田辉承担违约责任并赔偿损失的权利。田辉当日收到该《解除合同通知》。
经田辉申请，证人张某出庭作证称：我是麦田房地产公司的房产经纪人员，田辉是我的客户，我之前带他看x号房屋，看房时业主说开发商帮他盖的房屋第三层，装修材料也是一样的，2017年4月13日，田辉找到我说房屋漏雨挺严重的，双方进行了沟通，田辉一直想看房，翟健方一直不让看，说不方便或者说不在北京；6月底要通过福建金诚丰担保有限公司北京分公司交一部分钱，田辉和我说承重墙改变结构想解约，田辉在漏雨时也提过一次承重墙的事，当时田辉跟我和我们店长说徐庆华的爱人给他提x号房屋和x1号房屋之前打通过；福建金诚丰担保有限公司北京分公司担保后来�有通过，因为该公司担保需要审查个人资质和征信并且现场勘查房屋状况，我方与徐庆华沟通，她说不在国内所以无法看房，由于金诚丰担保无法进行，需要做银行监管就需要重新签订补充协议约定时间和支付方式；合同中约定如果金诚丰无法进行，就需要变更付款方式，如果变更付款方式要出补充协议，具体事项需要双方协商；田辉曾提出签订补充协议，目的是想看下房子，并约徐庆华沟通付款方式，如果该补充协议签完之后，双方合同应可以继续履行。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于涉案房屋加建及拆改主体结构的事实及告知情况。田辉称翟健拆改过承重墙，其将x号房屋与同层x1号房屋之间的承重墙打通，后又将墙砌上，另外翟健还将该房屋楼顶打穿，并未在交易过程中告知。翟健称之前曾在x号房屋与x1号房屋之间修过一个小门，现已恢复原状，之前修门时曾向物业公司报批过。田辉称其于2017年6月29日向物业公司了解到涉案房屋顶层加建部分阻碍了消防逃生平台。翟健提交照片，证明涉案房屋加建部分对消防通道无任何影响。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋存在加建，且加建部分拆改了房屋主体结构，另该房屋与x1号房屋之间的承重墙曾有过拆改。关于翟健是否告知，本院认为现有证据不能证明翟健曾经告知。
2、关于翟健有无配合担保支付的事实。田辉认为证人张某的证言可以证明翟健拒绝配合看房导致金诚丰公司无法查验房屋，导致无法在2017年6月31日前付款。翟健称其一直在配合办理，不存在违约，未完成资金监管是因为田辉曾给其发短信签署补充协议并办理资金监管账号。根据证人张某的证言，可以看出福建金诚丰担保有限公司北京分公司担保未能通过的原因系翟健未配合该公司查验房屋，本院对此予以认定。
本院认为，田辉与翟健就位于北京市朝阳区雅成三里6号楼26至27层x号房屋买卖达成的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《购房资格协议》、《房款支付协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。就翟健未告知田辉房屋曾拆改主体结构一节，本院认为，由于涉案房屋加建部分位于楼顶之上，位置非常显著，田辉应能注意到，该加建部分未在房屋所有权证上体现，按照基本的社会常识理应认识到该部分建筑的违法性，故田辉对此应系明知且认可；就该房屋与x1号房屋之间承重墙拆改一节，现该墙壁外观虽已恢复，但由于其对房屋主体承重结构进行了改动，翟健理应向田辉告知，由田辉在知情的情况下选择是否同意交易，现翟健并未告知，故可以认定田辉对涉案交易房屋存在认识上的误差，田辉要求解除合同，本院予以准许。就翟健是否违约一节，本院认为，双方合同第五条第二款对装饰装修情况的陈述内容约定不够清晰，且未见田辉在合同签订过程中对其在意的装饰装修情况进行明确阐述或询问，田辉据此条款认为翟健未告知承重墙拆改构成违约，欠缺合同依据，本院不予认定。关于翟健未配合福建金诚丰担保有限公司北京分公司查验房屋办理担保，本院认为该行为系对田辉付款义务的配合，翟健未配合办理担保并由此导致田辉未能依约付款，不应作为其向田辉主张违约责任并拒绝履行的理由，但田辉以此要求翟健承担违约责任，本院认为缺乏合同及法律依据。双方合同解除后，翟健已收取的定金应予退还，本院对田辉的其他诉讼请求及翟健的全部反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九�四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）田辉与被告（反诉原告）翟健之间于二〇一七年三月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及相关协议于本判决生效之日起解除；
二、被告（反诉原告）翟健于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）田辉定金二百万元；
三、驳回原告田辉的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告翟健的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19480元，由原告（反诉被告）田辉负担8080元（已交纳），由被告（反诉原告）翟健负担11400元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费10261元，由被告（反诉原告）翟健负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 蔡峰
二〇一七年十二月十八日
书记员 张茜
书记员 唐琪