广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0783民初3731号
原告：冯泽富，男，1965年3月29日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨文，广东衡德律师事务所律师实习律师。
被告：黄嘉正，男，1989年9月1日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。
第三人：梁朗毅,男，1988年1月14日出生，汉族，住广东省开平市。
原告冯泽富与被告黄嘉正租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院追加梁朗毅为第三人。原告冯泽富及其委托诉讼代理人冯永坚，被告黄嘉正的委托诉讼代理人肖成到庭参加诉讼。第三人梁朗毅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯泽富向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金745000元及违约金11175元(违约金暂计至2017年6月28日止为11175元，违约金以所欠租金为本金，按照每日万分之五为标准，自2016年9月1日起计至被告向原告偿清租金之日止)；2、判令租赁押金100000元归原告所有；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。以上合计856175元。
事实与理由：2015年3月1日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将位于广东省开平市蚬岗镇工业园B1区3号厂房出租给被告使用。租赁期限为10年，从2015年3月1日起至2025年2月28日止。2015年3月1日至2018年2月28日期间每月租金为75000元。支付租金的方式为被告向原告交付远期支票，即被告向原告所交付支票的出票日期与当季时间隔两个月，在出票日期届期后，原告持有支票向银行提示承兑。
合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，被告此前有向原告支付租金，双方友好合作。但是，被告自2016年9月开始一直拖欠租金，所交付的支票无法有效承兑，原告的租金债权受到严重损害。原告曾向被告反映支票无效、支票账户余额不足等退票情况，并多次要求被告支付拖欠的租金和违约金，但被告拒绝支付。为逃避支付租金的责任，被告联合梁朗毅，要求撤出租赁关系，后原告与梁朗毅于2017年6月28日签订新的《厂房租赁合同书》，但合同签订后不够两周，梁朗毅因严重负债而逃债跑路，原告的厂房后被多个被告和梁朗毅的债权人破坏，造成原告重大损失。
原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告拖欠租金行为已经严重构成违约，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。
被告黄嘉正辩称，1、被告并非本案的适格被告，因为原、被告双方不存在租赁合同关系，原告是将诉争的租赁厂房交付给开平市冠益木业制品厂，该厂的企业类型是个体户，经营者是梁朗毅，该厂是在2013年6月18日就以诉争厂房为经营场所进行工商登记注册，并且一直使用至今，每个月的租金都是由原告向冠益厂收取。因此，原告是以冠益厂成立租赁合同关系，并非是与被告成立租赁关系，被告不是适格的诉讼主体。2、其实诉争的租赁厂房在同一时段存在数个所谓的租赁合同，而原告凭已起诉的即2015年3月1日原、被告双方所签订的厂房租赁合同书，该合同根本没有实际履行，该合同上的每一页都已划“×”，内容均被取消，因此，可以视为双方至始没有签订书面的租赁合同，双方也没有按照合同的相关内容进行履行，即原告没有将租赁厂房向被告进行交付，被告也没有向原告支付过所谓的租赁保证金以及租金等相关费用。综上所述，恳请驳回原告的诉讼请求。
第三人梁朗毅未作述称。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据及申请证人作证，本院出示依职权调取的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，及发表意见。第三人未到庭应视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的与黄惠明签订的《厂房租赁合同书》，因涉押金(即保证金)的调整，应予采信，并认定原告与黄惠明曾于2013年4月12日签订《厂房租赁合同书》；2、对原告提交的与被告签订的《厂房租赁合同书》，虽然每一页都划“×”，但被告表示是其签名，故应予采信，并认定原、被告曾于2015年3月1日签订《厂房租赁合同书》；3、对原告提交的支票(6292)、银行进账单、支票(3057)、支票(3060)、支票(3062)，有的属原件，属复印件的与原件核对一致，应予采信，并认定以上票据未能承兑的事实；4、对原告提交的《国有土地使用权证》及《房地产权证》，经原件核对一致，应予采信，并认定座落于开平市蚬冈镇工业园B1区3号土地的土地使用权人是原告，座落于开平市蚬冈镇工业园B1区3号厂房二、开平市蚬冈镇工业园B1区3号宿舍一的权属人均为原告；5、对原告提交的微信截图，已经微信一方(即证人)确认，应予采信，并认定原告与证人曾某租金收据事宜进行通话的事实；6、对原告提交与被告的微信聊天记录，被告不予确认，原告无法证明是被告本人的微信号，不应予采信；7、对原告提交与证人的微信聊天记录，有原告提交的微信截图佐证，应予采信，并认定原告与证人曾某租金收据事宜进行通话的事实；8、对本院向市场监督管理部门调取的原告与第三人签订的《厂房租赁合同书》，原告认为没有签过这份合同，结合原告提交与黄惠明、被告、第三人签订的《厂房租赁合同书》笔迹对照，显然第三人为申领营业执照向市场监督管理部门提交的《厂房租赁合同书》不是原告所签。此外，对本院出示依职权调取的其他证据及证人证言，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月1日，原告（甲方）与被告(乙方)签订《厂房租赁合同书》，依合同：甲方将位于广东省开平市蚬岗镇工业园B1区3号厂房(以下简称租赁物)租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为19000平方米用地、厂房面积按现状；租赁期限为10年，即从2015年3月1日起至2025年2月28日止；租金①双方同意该租赁物第一阶段(即2015年3月1日始至2018年2月28日)每年租金90万元，每月租金合计75000元。②第二阶段(即2018年3月1日始至2021年2月28日止)每年租金97.2万元，每月租金合计81000元。③第三阶段(即2021年3月1日始至2025年2月28日止)每年租金1049760元，每月租金合计87480元。以上租金不含税价，每年分四期缴交，先交租后使用；本合同应交纳的租赁押金100000元；租赁期限届满不再续约时，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁合同所产生的全部费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方退还租赁押金，押金期限不计利息；乙方逾期支付租金或水电费的或土地使用税的，从逾期之日起，乙方应向甲方支付逾期违约金，逾期支付违约金金额为：拖欠日数乘以租金与水电费总额的万分之五。此外，合同还约定其他条款。
以上合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告也如期交付租金。现原告以被告自2016年9月始拖欠租金，已构成违约，遂提起诉讼。
查，2013年4月12日，原告（甲方）与黄惠明(乙方)签订《厂房租赁合同书》，依合同：甲方将位于广东省开平市蚬岗镇工业园B1区3号厂房(以下简称租赁物)租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为19000平方米用地、厂房面积按现状；租赁期限为10年，即从2013年7月1日起至2023年6月31日止；租金①双方同意该租赁物第一阶段(即2013年7月1日始至2016年6月31日止)每年租金40万元，每月租金合计33333元。②第二阶段(即2016年7月1日始至2019年6月31日止)每年租金45万元，每月租金合计37500元。③第三阶段(即2019年7月1日始至2023年6月31日止)每年租金50万元，每月租金合计41666元。以上租金不含税，租金税费全部由乙方自行承担；本合同应交纳的租赁押金100000元；租赁期限届满不再续约时，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁合同所产生的全部费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方退还租赁押金，押金期限不计利息；乙方逾期支付租金或水电费的或土地使用税的，从逾期之日起，乙方应向甲方支付逾期违约金，逾期支付违约金金额为：拖欠日数乘以租金与水电费总额的万分之五。此外，合同还约定其他条款。2013年4月12日，原告收黄惠明合同保证金100000元。
2017年6月28日，原告（甲方）与梁朗毅(乙方)签订《厂房租赁合同书》，依合同：甲方将位于广东省开平市蚬岗镇工业园B1区3号厂房(以下简称租赁物)租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为19000平方米用地、厂房面积按现状；租赁期限为9年，即从2017年6月28日起至2026年6月28日止；租金①双方同意该租赁物第一阶段(即2017年6月28日始至2018年6月28日)每年租金90万元，每月租金合计75000元。②第二阶段(即2018年6月29日始至2021年6月29日止)每年租金97.2万元，每月租金合计81000元。③第三阶段(即2021年6月29日始至2026年6月29日止)每年租金1049760元，每月租金合计87480元。以上租金不含税价，每年分四期缴交，先交租后使用；本合同应交纳的租赁押金100000元；租赁期限届满不再续约时，在乙方己向甲方交清了全部应付的租金、水电费及因本租赁合同所产生的全部费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后，甲方将向乙方退还租赁押金，押金期限不计利息；乙方逾期支付租金或水电费的或土地使用税的，从逾期之日起，乙方应向甲方支付逾期违约金，逾期支付违约金金额为：拖欠日数乘以租金与水电费总额的万分之五。此外，合同还约定其他条款。
另查，位于开平市蚬冈镇工业园B1区3号的土地使用权人登记是冯泽富，使用权面积是19153.21平方米。位于开平市蚬冈镇工业园B1区3号厂房二的权属人登记是冯泽富，建筑面积是3136平方米。位于开平市蚬冈镇工业园B1区3号宿舍一的权属人登记是冯泽富，建筑面积是1525.86平方米。
再查，开平市冠益木业制品厂成立于2013年6月18日。经营者姓名是梁朗毅。组成形式是个人经营。经营场所是开平市蚬冈镇工业园B1区3号厂房二之二。
又查，2017年9月30日，中山市第二人民法院作出(2017)粤2072民初9500号《民事裁定书》，裁定如下：被告黄嘉正对管辖权提出的异议成立，本案移送广东省开平市人民法院处理。
庭审中，原、被告表示就涉案厂房的租赁没有与黄惠明、第三人进行另案诉讼。原告表示开平市冠益木业制品厂于2017年7月2日始没有经营。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点是：
一、被告的主体是否适格。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……。”的规定，被告作为涉案合同的一方，显然本次纠纷与其有利害关系，故被告抗辩其主体不适格的理由不成立。
二、原、被告签订的《厂房租赁合同书》是否履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致可以解除合同。……。”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”的规定，归纳原、被告的陈述及举证、证人证言及本院依职权调取的证据，原、被告签订《厂房租赁合同书》后存在履行的可信度较高，理由如下：1、2013年4月12日至2017年6月28日，期间涉案厂房的租赁先后有三份合同，分别是2013年4月12日由原告与黄惠明签订、2015年3月1日由原告与被告签订、2017年6月28日由原告与第三人签订。以上三份合同中的后二份都是分别在前一份合同期满前签订，彼此具有相似性，显然后一份合同是在前一份合同协商解除后签订。2、依证人证言，被告与黄惠明是叔侄关系，黄惠明和第三人是朋友关系，且被告在开平市冠益木业制品厂担任管理工作，可见第三人是知道原告与被告签订涉案厂房租赁合同的事宜。3、原告每次收取租金后出具收据明确载明是收被告的厂房租金，即使支票的出票人是开平市冠益木业制品厂签章，或由该厂收执原告的收据，若属第三人缴纳的租金，显属违背财务制度，而开平市冠益木业制品厂及第三人是明知且未提出异议。4、没有充分证据证实原告与第三人在2017年6月28日前就涉案厂房签订租赁合同，开平市冠益木业制品厂于2013年6月进场经营，仅反映第三人与承租人的关系。5、若原告与第三人在2017年6月28日前就涉案厂房有租赁关系的，按常理双方没有必要在2017年6月28日签订租赁合同。综上，原、被告签订《厂房租赁合同书》后，即使被告是由他人代为支付租金，或解除后在合同打“×”，不能否认双方曾实际履行合同。
三、关于租金及违约金的支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”的规定，对于租金，被告作为承租人应按照约定支付租金，其虽交付了支票，但无法有效承兑，应视为未支付租金，因此，被告应交付自2016年9月1日起至2017年6月27日止(即合同解除日)的租金，经计算为(75000元/月×9个月)+(75000元/月÷30日×27日)=742500元，原告主张745000元显属数额偏高，对超出742500元部分不予支持。对于违约金，被告未支付合同解除前的租金已构成违约，应依约支付逾期违约金。按合同约定违约金的计算(即拖欠日数乘以租金总额的万分之五)，原告主张至2017年6月28日止的违约金11175元，因未超出计算，且属对权利的处分，应予支持。但被告仍应自2017年6月29日起至付清租金之日止，以租金总额742500元按每日万分之五计付违约金给原告。
四、关于押金的归属问题。涉案押金10000元是原告与黄惠明签订《厂房租赁合同书》后由黄惠明交付，没有证据证实双方解除合同时将该押金转为被告应付的押金，该押金不属本案调整范畴，原告主张押金10000元归其所有，理据不足，不予支持。
除以上认定之外，对于原、被告的其他主张和意见，本院认为理据不足，不予支持和采纳。第三人经本院合法传唤没有正当理由不到庭，依法应作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄嘉正应在本判决生效之日起十日内支付租金742500元、违约金11175元及从2016年6月29日起至付清租金之日止以总额742500元按每日万分之五计付违约金给原告冯泽富；
二、驳回原告冯泽富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12362元，由原告负担1026元、被告负担11336元。原告已交受理费12362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 甄灼辉
人民陪审员 张妙香
人民陪审员 陈唐飞
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 梁伟青
张淑娟