江西省吉安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣08执异7号
异议人（利害关系人）：江西井冈山农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省井冈山市新城区映山红路5号。统一社会信用代码：91360800598871862J。
法定代表人：邹云龙，该公司董事长。
委托代理人：王文齐，该公司职员，特别授权。
申请执行人：肖建女，女，1965年1月2日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。
被执行人：江西井冈山祥云房地产开发有限公司，住所地：江西省井冈山市茨坪镇桐木岭9号二楼209房。组织机构代码：56381205-3。
法定代表人：汪江洋，该公司董事长。
被执行人：汪江洋，男，1959年12月15日出生，汉族，住江西省井冈山市。
被执行人：刘丽春，女，汉族，1964年2月8日出生，住江西省井冈山市。系汪江洋妻子。
本院在审理、执行肖建女与被执行人江西井冈山祥云房地产开发有限公司（以下简称祥云公司）、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案过程中，于2014年10月27日作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定书及协助执行通知书，于2016年10月8日作出（2015）吉中执字第64号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的、位于井冈山市新城区的国有土地使用权（土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号，面积为15593.4平方米），查封期限至2019年10月19日。江西井冈山农村商业银行股份有限公司不服，于2018年1月29日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司称，2010年8月，异议人与被执行人祥云公司签订《预定协议书》，约定：被执行人将祥和苑住宅8号楼2单元出售给异议人，总房款约400万元。嗣后，异议人分别于2010年12月11日、2011年6月9日、2011年8月2日向被执行人支付购房款共计330万元。收款后，被执行人将该房屋交于异议人进行装修。被执行人将该房屋出售给异议人后，一直不予办理房屋产权证和土地使用权证。为此，异议人于2013年1月21日向江西省吉安市中级人民法院（以下简称吉安中院）提起了诉讼，诉讼过程中，双方达成了调解，吉安中院出具了（2013）吉中民三初字第1号民事调解书，确定：1.异议人与被执行人之间的房屋买卖相关协议继续履行；2.异议人可以继续装修入住；3.被执行人在3日内解除设立在祥和苑8号楼2单元房屋上的在建工程抵押权，将《商品房买卖合同》备案并办理产权证等事项。因被执行人未按调解书履行，异议人向吉安中院申请了强制执行。2016年7月，井冈山市人民政府召集购房人开会，称为化解购房纠纷，已以井冈山市房地产综合开发公司的名义代偿了祥云公司结欠江西中源典当有限公司的欠款，取得了对祥云公司的债权。井冈山市房地产综合开发公司承接祥云公司与异议人购房协议中祥云公司的权利和义务，将相关房产的产权归入异议人名下，因异议人及井冈山市房地产综合开发公司在办理房产登记手续时，发现祥云公司名下的土地使用权均被吉安中院裁定查封，致使异议人不能办理房产登记手续，严重侵害了异议人的合法权益。吉安中院在执行肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中查封被执行人祥云公司名下的土地使用权的执行行为存在超标的查封，请求撤销吉安中院（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，解除对被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权的查封。
申请执行人肖建女称，其与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案中，吉安中院查封被执行人祥云公司开发建设的祥和苑所有的土地使用权，合法有效，且应属首封。井冈山市房地产综合开发公司承接的江西中源典当有限公司与被执行人祥云公司民间借贷案中，江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）只对祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房产予以查封，未及于土地使用权，其查封程序不到位。井冈山市房地产综合开发公司与江西中源典当有限公司签订的债权转让协议无效，赣州中院在执行中拍卖祥和苑2栋、8栋房产时，申请执行人肖建女已向该院递交参与分配申请书，并说明了首封涉案土地使用权之事实。但赣州中院未予理会即以物抵债，损害了首封债权人的合法权益。
本院查明，肖建女与被执行人祥云公司、汪江洋、刘丽春民间借贷纠纷一案由本院审理、执行。2014年10月27日，本院作出（2014）吉中民二初字第128-1号民事裁定及协助执行通知书，查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市××城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗。轮候查封祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产，轮候查封汪江洋所有的位于井冈山市××城区××、房产××号××房产。2015年3月30日，本院作出（2014）吉中民二初字第128号民事判决，判令：一、江西井冈山祥云房地产开发有限公司、汪江洋、刘丽春在判决生效之日起五日内归还肖建女借款本金4095755元及相应利息（利息分时间段予以计算：1.2014年3月11日之前利息为13378元。2.2014年3月12日之后利息的计算，其中2465755元本金按年利率26.6%、20万元本金按年利率25.6%、143万元本金按年利率24.6%，均自2014年3月12日起计算到全部借款本息清偿之日止）；二、驳回肖建女的其他诉讼请求。该判决生效后，依肖建女的申请，本院于2015年5月22日立案执行，案号为（2015）吉中执字第64号。2016年10月8日，本院作出（2015）吉中执字第64号执行裁定和协助执行通知书，续查封被执行人祥云公司所有的位于井冈山市××城区、土地使用权证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权一宗，续查封祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产，续查封汪江洋所有的位于井冈山市××城区××、房产××号××房产，期限三年。2016年10月20日，查封被执行人祥云公司开发的祥和苑1号楼1#至12#计12间店面，4号楼15#至20#计6间店面，5号楼34#、36#、37#、38#计4间店面，共计22间店面。相关法律文书送达给了井冈山市房地产管理局、井冈山市国土资源局。得知赣州中院正在处置被执行人祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产及其他财产的情况后，依申请执行人肖建女的申请，本院于2017年2月13日作出（2015）吉中执字第64号参与分配申请移交函，要求参与对该院处置被执行人祥云公司财产变现款的分配并依法优先受偿，并优先拨付案件受理费、财产保全费及执行费。该函已向赣州中院发送。2017年8月3日，本院作出（2015）吉中执字第64-2号执行裁定，认为查封的被执行人财产暂时难以处置，又无其他可供执行的财产，终结本次执行程序。
另查明，本院审理江西井冈山农村商业银行股份有限公司与祥云公司商品房预售合同纠纷一案中，双方自愿达成调解协议，本院于2013年8月27日出具（2013）吉中民三初字第1号民事调解书，确定：一、双方继续履行于2010年8月20日签订的《预定协议书》和2011年5月28日签订的《商品房买卖合同》；二、江西井冈山农村商业银行股份有限公司可继续装修并入住其所购买的祥和苑8栋2单元房屋；三、江西井冈山祥云房地产开发有限公司在本调解书生效之日起3日内解除设立在祥和苑8栋2单元房屋上的在建工程抵押权，将祥和苑8栋2单元房屋《商品房买卖合同》备案并办理产权证；四、江西井冈山农村商业银行股份有限公司领取祥和苑8栋2单元房屋房产证后10日内将剩余房款79.5万元结清；五、若江西井冈山祥云房地产开发有限公司不能按时办理房产证，如逾期至2014年3月31日，则江西井冈山祥云房地产开发有限公司须按已付房款330万元及预计装修资金400万元，共计730万元为基数，按日万分之三向江西井冈山农村商业银行股份有限公司支付违约金。该民事调解书生效后，经江西井冈山农村商业银行股份有限公司申请，本院于2014年4月22日立案执行，案号为（2014）吉中执字第34号。本院依法于2014年5月5日向被执行人祥云公司发出执行通知书和报告财产令，执行中，本院得知此案涉房产已设有抵押，且被赣州中院在执行江西中源典当有限公司与祥云公司民间借贷纠纷一案中查封，本院于2016年6月23日作出（2014）吉中执字第34号执行裁定，终结本院（2013）吉中民三初字第1号民事调解书的本次执行程序。
江西中源典当有限公司与祥云公司民间借贷纠纷一案，由赣州中院审理、执行。2013年4月29日，赣州中院作出（2012）赣中民二初字第98号民事判决。因祥云公司不服该判决，上诉至江西省高级人民法院后，江西省高级人民法院审理中组织双方调解，于2013年9月4日出具（2013）赣民二终字第43号民事调解书，确定：一、江西井冈山祥云房地产开发有限公司归还江西中源典当有限公司借款本息2566万元后，本案全部结清；二、江西井冈山祥云房地产开发有限公司在2013年9月10日前向江西中源典当有限公司偿还50万元，若未能及时归还，江西中源典当有限公司有权依本调解书向法院申请强制执行；三、江西井冈山祥云房地产开发有限公司在2013年11月10日前将所欠江西中源典当有限公司的借款本息2516万元付清，若逾期未付，江西中源典当有限公司有权要求江西井冈山祥云房地产开发有限公司另行支付剩余欠款总额的百分之二十的违约金；四、江西中源典当有限公司同意将祥和苑1号或8号房产先行解除抵押及查封手续，待江西井冈山祥云房地产开发有限公司全部偿还上述款项3日内，江西中源典当有限公司将祥和苑2号房产抵押及查封手续予以解除；五、本案一审案件受理费266113元，律师费28万元，二审案件受理费155345元，减半收取77672.5元，合计623785.5元。审理中，2013年6月19日，赣州中院作出（2012）赣中民二初字第98号民事裁定及协助执行通知书，向井冈山市房地产管理局发送，查封了祥云公司所有的祥和苑1栋、2栋、8栋房产。2013年9月12日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139号执行裁定和协助执行通知书，解除对祥云公司所有的祥和苑1栋房产的查封。2015年4月24日，赣州中院作出(2013)赣中执字第139-3号执行裁定，以江西中源典当有限公司将（2013）赣民二终字第43号民事调解书项下债权转让给井冈山市房地产综合开发公司为由，裁定变更井冈山市房地产综合开发公司为该案申请执行人。2015年5月20日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-4号执行裁定和协助执行通知书，续查封祥云公司所有的祥和苑2栋、8栋房产，查封期限为三年。2017年5月18日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-5号执行裁定，确定将祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产作价3150万元，交付给井冈山市房地产综合开发有限公司抵偿本案债务31415785.5元，抵偿债务后的差价84214.5元，由祥云公司交付至赣州中院。2017年5月22日，赣州中院作出（2013）赣中执字第139-5号协助执行通知书，要求井冈山市房地产管理局，协助将祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产过户登记至井冈山市房地产综合开发有限公司名下。
在审理本案中，经询问，井冈山市房地产综合开发公司称，位于井冈山市××城区××、证号为井国用（2010）第CL238号、面积为15593.4平方米的国有土地使用权于2010年12月24日登记在被执行人祥云公司名下，该地块上目前建有8栋房产，其中1、3、4、5、6、7栋均预售出去，且已经在房管部门予以备案登记。
本院认为，一、关于本院查封被执行人祥云公司所有的土地使用权、轮候查封祥云公司开发建设的祥和苑2栋、8栋房产的执行行为是否合法有效，以及是否存在超标的查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。本案中，被执行人祥云公司未能履行本院生效法律文书确定的内容，本院依申请执行人肖建女的申请，在查封被执行人祥云公司名下的土地使用权，及被执行人祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产及22间店面时，向土地使用权的登记机关即井冈山市国土资源局和地上建筑物的登记机关即井冈山市房地产管理局送达了执行裁定和协助执行通知书，分别办理了查封登记，符合法律规定。本院查封的被执行人祥云公司的案涉土地使用权为不可分物，且该宗土地上建有的地上建筑物或已售出或已被其他法院处置；本院轮候查封的被执行人祥云公司名下的2栋、8栋房产，为被执行人祥云公司向江西中源典当有限公司提供贷款抵押的担保物，在赣州中院执行中已被处置；本院查封被执行人祥云公司开发的22间店面，已经备案登记在第三人刘斌名下，无法处置。因此，根据本案所查封财产的实际情况，结合本案执行标的利息、迟延履行期间的利息、案件受理费、执行费用，以及因市场波动造成的不确定因素等，异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司认为本院查封被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权超标的的异议理由不充分，本院不予支持。
二、关于本院查封被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权是否侵害了异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司对祥和苑8栋2单元的权利、是否应当撤销该查封行为的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结自动生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。本案中，本院依申请执行人肖建女的申请，严格按照法定程序查封被执行人祥云公司名下的案涉土地使用权，符合法律规定。被执行人祥云公司开发的祥和苑2栋、8栋房产为本院轮候查封，首封法院赣州中院在执行中已予处置。异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司与被执行人祥云公司之间的商品房预售合同纠纷属于债权纠纷，该案执行依据未涉及被执行人祥云公司开发的祥和苑8栋2单元房产所有权及其土地使用权的权属转移，因此，异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司要求本院解除对案涉土地使用权的查封措施，没有事实理由及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人江西井冈山农村商业银行股份有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。
审判长 周 慧
审判员 肖幼新
审判员 李 娟
二〇一八年三月十五日
书记员 陈 婕