山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱州沙民初字第244号
原告：任洪波，男，1978年10月27日出生，汉族，农村居民，住莱州市。
委托诉讼代理人：孙旭坤、侯秀君，山东嘉程律师事务所律师。
被告：莱州市沙河ＸＸ机械厂，住所地：莱州市沙河镇交通村。
经营者：杜ＸＸ，男，1962年5月23日出生，汉族，个体工商户，住莱州市。
委托诉讼代理人：韩鹏飞，山东文景律师事务所律师。
原告任洪波与被告莱州市沙河ＸＸ机械厂确认合同效力纠纷一案，本院于2015年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任洪波的委托诉讼代理人孙旭坤和被告莱州市沙河ＸＸ机械厂的委托诉讼代理人韩鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：诉请确认原告与被告所签订的楼房买卖协议有效，判令被告协助原告办理房地产过户手续，承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月27日，原、被告经协商签订楼房买卖协议，约定被告将其所有的位于莱州市沙河镇交通街的房地产以300万元价格转让给原告（房产证号为莱房权证沙河镇字第20031212**号、土地证号为莱州国用04第01**号）。协议签订后，原告将款项于2015年1月29日一次性给付了被告。但被告至今未配合原告办理相关过户手续，请求判如所请。
被告辩称，因原、被告之前存在民间借贷纠纷，双方签订的楼房买卖协议及同日签订的楼房租赁协议均是虚假的，原告转给被告经营者杜ＸＸ的300万元由原告控制银行卡直接转给他人，双方没有实际履行合同。原告与被告签订楼房买卖协议实际是为了实现以物抵债的目的，非被告的真实意思表示，加之该房地产之前已在沙河农商行抵押贷款，故应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1.2015年1月27日，原告任洪波（乙方）与被告的经营者杜ＸＸ（甲方）签订的、加盖了被告单位公章的楼房买卖协议书，载明甲方以300万元将自有的位于莱州市沙河镇交通村的楼房一处（占地约2亩）卖与乙方，款于当日以现金方式付清；甲方应于一个月内腾出交付，否则应双倍返还价款；甲方应积极配合乙方办理房产及其他登记过户手续，乙方承担过户费用。
2.2015年1月27日，被告杜ＸＸ出具的收到现金300万元的收条。
3.被告莱州市沙河ＸＸ机械厂所有的该处楼房的房产证、土地证复印件。
4.2015年1月29日，原告任洪波通过民生银行网银转账给被告经营者杜ＸＸ300万元的电子回单。
被告质证认可上述证据的真实性，但主张上述楼房买卖协议、收条均是在欠原告借款无法偿还的前提下，受原告胁迫签订的，且收条是在原告付款前就被逼出具；收到300万元转账后，被告控制杜ＸＸ的银行卡直接转走，自己没有实际得到。
本院认证认为，上述证据对本案事实具有客观性和关联性，证明效力应予确认。
被告为反驳原告，证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.被告经营者杜ＸＸ在中国民生银行烟台莱州支行27040********074账号2014年1月份的交易明细，显示2014年1月16日原告给其转款200万元，2014年1月21日，给原告转款40万元。用以证明被告为偿还到期贷款向原告借款200万元，因民生银行不再续贷，自己提出40万元贷款保证金偿还了原告，欠原告借款本金160万元未还的事实。
2.莱州市民政局出具的结婚登记申请书，证明原告任洪波与徐海燕系夫妻关系。
3.2015年1月27日，杜ＸＸ（甲方）与徐海燕（乙方）签订的楼房租赁协议书，载明乙方承租甲方位于莱州市沙河镇交通村的楼房一处（占地约2亩）；租赁期限20年；租金每年15万元，共计300万元，乙方一次付清；甲方应于2月10日前交付房屋。用以证明原、被告签订楼房买卖协议的同时，原告还逼迫被告与其妻子签订了价款相同的租赁协议。
4.落款时间为2015年1月25日的协议书，协议人为任洪波（甲方）、于汇波（乙方）、杜ＸＸ（丙方），内容为：一.甲、乙双方自愿于2015年2月10日前付200万元，剩余款项于2015年3月31日前付清全部借款；2.甲、乙双方付清借款，丙方撤回甲、乙双方签订的转让协议及租赁协议各一份。三.甲乙双方逾期付不清借款，按原协议约定执行。用以证明因于汇波和杜ＸＸ一样，之前均借了原告大额款项用于偿还贷款，因无力偿还，原告逼迫二人签订了转让协议和租赁协议作为偿还借款的手段。虽然协议中甲方、丙方人名写颠倒了，但协议内容能反映出该事实。
5.被告经营者杜ＸＸ在中国民生银行烟台莱州支行500000********6335账号的交易单，显示2015年1月29日14点23分任洪波给其转款300万元，13分钟后，该款通过POS机转至莱州市聚福机械有限公司。用以证明任洪波转款后，控制杜ＸＸ的银行卡马上转走，目的为制造付款证据。
6.最高额抵押合同，证明该楼房及所占土地已于2014年9月2日因贷款抵押给山东莱州农村商业银行股份有限公司沙河支行。
原告对上述证据的真实性均无异议。针对证据1，主张被告不止欠其160万元，是和于汇波（曾用名于汇泉）借其600万元，只还了少量利息；针对证据2、3，认可与徐海燕的夫妻关系，称开始的确想租赁被告的楼房，但因算计购买比租赁合适，故改成购买，租赁协议未实际履行；针对证据4，主张是杜ＸＸ为拖延付款找其签订的，也没有实际履行，认可他和杜ＸＸ的姓名写颠倒了；针对证据5，认为自己已履行付款义务，被告如何转账使用与己无关，否认控制杜ＸＸ的银行卡转款；对证据6的证明内容无异议。
本院认证认为，上述证据对本案事实具有证明效力。
本院根据被告的申请，依法调取了原告任洪波在中国民生银行烟台莱州支行2711********4378账号的交易单，显示2014年1月16日，原告通过网银分别转账给杜ＸＸ、于汇泉、陈旭昌各200万元，杜ＸＸ于2014年1月21日通过转账还给原告40万元。中国民生银行青岛正阳路支行出具的查询结果显示：莱州市聚福机械有限公司通过提交资料所办理乐收银的实际收款人为李晓明，李晓明于2015年1月29日14点42分通过网银转账给原告任洪波300万元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月16日，杜ＸＸ、于汇波、陈旭昌为偿还到期贷款各向原告借款200万元，2014年1月21日被告通过转账付给原告40万元，双方存在民间借贷欠款事实。
2014年9月2日，被告因贷款将涉案楼房及所占土地抵押给山东莱州农村商业银行股份有限公司沙河支行。
2015年1月27日，原、被告签订《楼房买卖协议书》，约定原告以300万元价格购买被告的楼房及院落，被告的经营者杜ＸＸ给原告出具了300万元的收条。同日，原告的妻子徐海燕与杜ＸＸ签订了《楼房租赁协议书》，约定以每年租金15万元租赁该楼房20年，300万元租赁费一次付清。原告与杜ＸＸ、于汇波曾签订落款时间为2015年1月25日的《协议书》，载明借款于2015年2月10日前付200万元，剩余款项于2015年3月31日前全部付清；付清借款，撤回签订的转让协议及租赁协议各一份。2015年1月29日14点23分，原告通过转账汇入杜ＸＸ账户300万元，该300万元于当日14点36分通过POS机转入莱州市聚福机械有限公司账户。莱州市聚福机械有限公司办理乐收银的实际收款人为李晓明，李晓明于当日14点42分通过网银转账给原告任洪波300万元。
原告于2015年3月初占有了涉案楼房。
庭审中，本院释明并征询原告，是否按借贷性质变更诉讼请求，被告仍坚持原诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间的楼房买卖合同是否真实有效。原告虽提交了《楼房买卖协议书》和付款给杜ＸＸ300万元的汇款证明，但被告提交的2014年1月份其经营者杜ＸＸ与原告的银行卡转账流水、同日签订的《楼房租赁协议书》、《协议书》及300万元当日的周转流向，能够形成比较完整的证据链条，证明在杜ＸＸ与原告存在民间借贷关系的前提下，原告为收回借款，与被告签订《楼房买卖协议书》，并通过多次转账制造虚假的付款证据，双方并有付清借款，撤回转让协议及租赁协议的约定，说明上述买卖行为不是当事人的真实意思表示，且没有实际履行，故双方的楼房买卖合同虚假，应认定无效。原告诉请确认双方所签订的楼房买卖协议有效、要求被告协助办理房地产过户手续的诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告任洪波要求确认其与被告莱州市沙河ＸＸ机械厂于2015年1月27日签订的楼房买卖协议有效、要求被告协助办理房地产过户手续的诉讼请求。
案件受理费30800元由原告任洪波承担（已预交）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 刘廷进
人民陪审员 王锡存
人民陪审员 秦盛美
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 胡晓丽