山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民四终字第215号
上诉人（原审被告）：东营金山桥学校。
负责人：闫爱春，校长。
委托代理人：高丽红，山东崇义律师事务所律师。
委托代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东地球村置业有限公司。
法定代表人：闫爱春，董事长。
委托代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
委托代理人：李成银，山东正义之光律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：曹廷元。
委托代理人：李天福，山东卓普律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许凤岚。
委托代理人：王玉臣，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
上诉人东营金山桥学校（以下简称“金山桥学校”）、山东地球村置业有限公司（以下简称“地球村公司”）、曹廷元因与被上诉人许凤岚房屋买卖合同纠纷一案，均不服东营市东营区人民法院（2014）东民初字第2017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金山桥学校、地球村公司的共同委托代理人秦春燕，上诉人曹廷元的委托代理人李天福，被上诉人许凤岚及其委托代理人王玉臣、王佳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许凤岚原审诉称，原告与被告金山桥学校于2005年11月22日签订《教职工住房合同》，约定被告金山桥学校向原告出售位于金山桥学校生活区内独体单栋C4户教授专家楼（建筑面积380平方米）一套，单价为每平方米2750元，总金额为1045000元；支付方式为：首付总房款的40%，其余采取按揭贷款的方式支付；入住时间为2006年8月31日之前。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告金山桥学校违背诚信要求撤销上述合同，也被原审法院驳回。房屋早已建设完工，但两被告迟迟不向原告交付房屋。诉请判令被告金山桥学校、地球村公司履行原告与被告金山桥学校签订的《教职工住房合同》，向原告交付位于金山桥学校生活区内独体单栋C4户教授专家楼（现为华山路389号76幢1单元101室），并协助原告办理房屋的网签手续及产权转移手续；被告金山桥学校、地球村公司赔偿原告经济损失188000元；案件受理费、财产保全费等费用由两被告负担。
金山桥学校针对许凤岚的起诉辩称，一、原告未按照《教职工住房合同》支付首付款，被告有权拒绝向其交付房屋并协助办理房产登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。涉案房屋的首付款为总房款的40%即418000元，而原告至今仅交纳了251741.40元，依据上述法律规定及交易习惯，在原告未付清首付款并以按揭方式付清全部购房款以前，被告有权拒绝向其交付房产并协助办理房产登记手续。二、因原告未按照合同约定支付涉案房产首付款的违约行为导致涉案房产并未建造，涉案《教职工住房合同》客观上已经履行不能。原告诉称房产坐落于东区国用（2003）字第029号土地使用权证书所记载的土地上，因原告违约、政府政策调整、规划变更等原因，在涉案土地上并没有建造原告诉称的房产，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，该合同属于客观上履行不能。三、鉴于原告未按照约定支付涉案房产首付款的违约行为，由此产生的损失不应由被告负担。原告未按照《教职工住房合同》支付首付款的违约行为是被告拒绝交房和涉案房产未予建造的原因，即使原告存在损失，也应当由其自行承担。
地球村公司针对许凤岚的起诉辩称，被告与原告之间没有合同关系，原告诉请的交付房屋及赔偿损失无事实和法律依据，不能成立。
曹廷元原审述称，2011年11月13日，第三人曹廷元从被告地球村公司购买了位于东营区华山路金山小区66号别墅一幢，面积380平方米，签约日支付被告地球村公司房价款80万元，2013年5月9日支付120万元，同日被告地球村公司将房屋交付给第三人。2014年10月份以后，第三人找到被告地球村公司要求办理房屋权属手续，其工作人员回复说因为金山小区是集中办理网签手续，以前遗留的问题很多，需要分批办理，第三人所住别墅暂不具备办理条件，需要等待进一步通知。近期在第三人的多次催促下，被告地球村公司才告诉第三人66号楼有纠纷，现正在法院诉讼审理中，让第三人等待法院判决。第三人经向被告地球村公司了解涉案房屋的有关情况后认为，第三人购买的房屋合法有效且系在原审法院2010年确认原房屋无效合同判决生效后购买，第三人没有过错。被告地球村公司于2013年5月9日已经将涉案房屋交付第三人合法占有使用。原告许凤岚的起诉和保全申请侵害了第三人的合法权益，为此申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。诉请判令（2014）东民初字第2017号原告许凤岚诉被告金山桥学校、地球村公司房屋买卖合同纠纷一案，第三人对诉争且查封的66号楼具有独立请求权；判令第三人与被告地球村公司之间的购房合同优先履行并驳回原告许凤岚的诉讼请求；案件受理费等由原、被告负担。
金山桥学校针对曹廷元的述称辩称，第三人曹廷元诉争的66号房屋与被告金山桥学校没有关联，66号房屋不是被告金山桥学校的财产，被告金山桥学校无法履行与第三人的房屋买卖合同。诉讼费用不应该由被告金山桥学校负担。
地球村公司针对曹廷元的述称辩称，被告同意履行与第三人曹廷元签订的房屋买卖合同，诉讼费用全部由原告负担。
原审法院审理查明，2004年11月15日，金山桥学校筹建处作为东营地球村教育开发有限责任公司（甲方）的委托代理人，与许凤岚签订了《房屋认购书》。认购书约定：甲方此次面向认购的人群仅限为国内教育界知名人士、学校名誉顾问或本校中高层管理人员及本校具有高级职称的教授或教师；本次房屋认购优惠政策单体别墅仅限10套，连体别墅仅限8套，认购完为止；许凤岚认购甲方建设的专家别墅，别墅类别为A2；单体别墅2004年11月15日前一次性交纳20万元认购金的前提下，按照每平方米2900元认购。在该认购书落款处甲方东营地球村教育开发有限责任公司委托代理人处加盖了“东营金山桥学校筹建处”的印章。闫爱春在认购书上注明“乙方要求380平方米”的字样。
2005年11月5日，被告金山桥学校分别为原告出具收据，载明收到许凤岚房款43117.4元、18624元，并注明佣金抵房款。同日，被告金山桥学校为原告出具收据，载明收到许凤岚房款30000元。2005年11月15日，被告金山桥学校为原告出具收据，载明收到许凤岚房款160000元。许凤岚共交纳购房款251741.4元。
2005年11月22日，金山桥学校筹建处作为甲方与许凤岚签订了《教职工住房合同》，合同中关于购房人身份一项选择了“教授或有高级职称的教职工”项。合同约定：依据双方签订的劳动聘用合同，许凤岚具备教职员工资格，可享受住房优惠政策；甲方已取得位于黄河路北518号、华山路以西地块的土地使用权，土地证号：东区国用（2003）字第0**号，用地规划许可证号为鲁17-041**。其他证件许凤岚认可随建设进程逐步完善；许凤岚自愿集资认购位于金山桥学校生活区内独体单栋C4户教授专家楼，该楼房建筑面积共380平方米（产权面积以房管部门实际测量为准，房款多退少补）；房屋用途为居住，属砖混结构，主楼层高为3.3米，建筑层数为地上2层，另加阁楼；房款计价方式按建筑面积计算，该专家楼单价为每平方米2750元，总金额1045000元；付款方式为：首付总房款的40%，金额为418000元；主体完工时间为2006年6月底，入住时间为2006年8月31日前；甲方保证基础设施、公共配套建筑将逐步达到使用条件；如许凤岚不能在2007年12月31日前取得房屋权属证书的，许凤岚不退房，甲方按已付房价款的2%向许凤岚支付违约金；若一方违约，违约方付给对方总房款2%的违约金。金山桥学校筹建处在甲方处加盖印章，在甲方法定代表人处加盖了闫爱春的印章。
2010年9月15日，金山桥学校作为原告向原审法院提起民事诉讼，要求撤销金山桥学校与许凤岚于2005年11月22日签订的《教职工住房合同》。庭审中，金山桥学校明确认可许凤岚购买的房屋已建成，但手续不全，没有交付给许凤岚。2010年10月27日，原审法院作出（2010）东民初字第999号民事判决，驳回金山桥学校的诉讼请求，在理由部分认为因金山桥学校未取得预售许可证，未交纳土地使用权出让金，涉案的《教职工住房合同》违反法律强制性规定，合同无效。许凤岚不服向东营市中级人民法院申请再审，东营市中级人民法院于2013年8月23日作出（2013）东民申字第75号民事裁定，指令东营区人民法院再审。原审法院于2014年7月29日作出（2013）东民再初字第8号民事判决，维持原审法院作出的（2010）东民初字第999号民事判决，但理由部分认为原审阐述的理由不当，对合同认定超出了金山桥学校的诉讼请求。金山桥学校不服，向东营市中级人民法院提起上诉，东营市中级人民法院于2014年12月15日作出（2014）东民再终字第19号民事判决，驳回上诉，维持原审法院（2013）东民再初字第8号民事判决。
2004年4月26日，金山桥学校由闫爱春申请筹建，于2004年12月12日经东营市民政局登记设立，取得了东营市民政局颁发的民办非企业单位登记证书，证号为鲁东民证字第E00161号，股东为闫爱春、乔友堂，自设立以来未达到办学条件，未正式批准办学，因未参加民政部门的年度检查，于2006年6月份被东营市民政局撤销。
2004年5月26日，东营区华鹏科技开发有限责任公司经东营市工商行政管理局核准名称变更为东营地球村教育开发有限责任公司。2008年4月21日，东营地球村教育开发有限责任公司经东营市工商行政管理局核准名称变更为地球村公司。
2003年7月18日，东营区华鹏科技开发有限责任公司以划拨方式取得了位于黄河路以北，规划华山路以西281736.7平方米的国有土地使用权，国有土地使用证号为东区国用（2003）字第029号，用途为教育用地（东营地球村外国语学校）。2004年4月30日，东营市国土资源局与东营区华鹏科技开发有限责任公司签订东土合字（2004）125号国有土地使用权出让合同，将上述土地的取得方式变更为出让。2005年9月2日，上述土地使用证被收回注销。
2005年9月，东营地球村教育开发有限公司取得了东区国用（2005）第034号国有土地使用证，土地坐落于太行路东，黄河路辅助路北，面积281736.7平方米，使用权类型为划拨。后东营市国土资源局与东营地球村教育开发有限责任公司签订变更协议，将上述土地中的43518.9平方米的土地用途规划调整为住宅用地，出让期变更为70年，终止日期变更为2074年4月29日。因名称变更，东营市国土资源局与被告地球村公司签订变更协议，将受让方名称变更为被告地球村公司。2013年11月23日，被告地球村公司取得了位于黄河路以北、华山路以西43518.9平方米的土地使用权，土地使用证号为东国用（2013）第02-006116号，用途为城镇住宅用地。
2008年6月29日，东营市国土资源局作为出让人与受让人被告地球村公司签订东土合字（2008）017号国有建设用地使用权出让合同，约定：出让人出让给受让人位于华山路以西、杭州路以东、小清河路以南，宗地编号为020207011号，宗地面积184374.8平方米的土地。2013年11月13日，被告地球村公司取得东国用（2013）第02-005956号国有土地使用证。
2013年6月25日，东营市国土资源局与被告地球村公司签订收回协议，约定：东营市国土资源局收回东土合字（2004）字第125号《国有土地使用权出让合同》项下土地及地上附着物，位于华山路以西、浏阳河路以北，用途为教育用地，面积357.33亩；被告地球村公司交回已取得的国有土地使用证。
2005年11月22日，涉案《教职工住房合同》签订时，合同中载明的东区国用（2003）字第029号土地使用证已被收回注销。原告购买的C4号房屋不在上述土地使用证中，在被告地球村公司于2013年11月13日取得的东国用（2013）第02-005956号国有土地使用证中。两被告至今未办理涉案房屋的《商品房预售许可证》，被告地球村公司于2014年9月22日办理东营区华山路389号金山小区一期住宅房屋初始登记，房屋坐落为华山路金山小区76幢1单元101室，产权证号为东房权证东营区字第××号，现处于待售状态，其实测建筑面积为380.18平方米。按照涉案《教职工住房合同》载明的单价，涉案房屋的总房款应为1045495元。
2011年3月10日，第三人曹廷元作为承包方与发包方被告地球村公司签订《金山小区绿化及配套工程施工合同》，约定：曹廷元承包金山小区绿化及配套工程，合同工期自2011年3月15日至2013年3月31日；结算方式为第一次付款在总工程完成50%后，发包方支付总造价的30%，在完成全部工程，达到基本验收条件后，发包方支付总造价的45%，余款25%待两年养护期满即工程质保合格后无质量问题一次性无息拨付。双方商定，发包方可以用本小区房屋抵顶应付承包方工程款，抵房款不少于总工程款额的60%-70%，房屋价格执行售楼处市场优惠价，不足部分由承包方补足，抵房后工程款如还有剩余，发包方以现金、银行支票或承兑汇票支付。因被告地球村公司未支付工程款，第三人与被告地球村公司商定以涉案房屋折抵工程款，双方于2011年11月13日签订《购房合同》，约定：购房位置为金山小区独体第66号楼，该房屋建筑面积380平方米，该房屋每平方米7500元，总金额285万元，付款方式为分期付款，首付款80万元于合同签约日付清，第二期房款120万元于2012年9月1日前付清，余款85万元于办理产权证之前付清。第三人付清合同约定的第二期款项后，方可办理正常入住手续。合同同时约定，被告地球村公司具备办理产权登记条件后一年内为第三人办理房产证。签约当日，被告地球村公司为第三人出具收据，载明收到第三人交纳的房款80万元。2013年5月9日，被告地球村公司为第三人出具收据，载明收到第三人交纳的房款120万元。剩余房款85万元第三人未支付被告地球村公司。被告地球村未将涉案房屋合法交付第三人。
原审法院认为，本案涉及三个问题：一是二重买卖合同的效力；二是涉案房屋是否合法交付第三人；三是原告、第三人均要求履行购房合同义务的请求权能否得到支持。
一、涉案《教职工住房合同》的效力。涉案《教职工住房合同》已被东营市中级人民法院（2014）东民再终字第19号生效判决认定为商品房买卖合同，虽然合同签订时，涉案商品房正在建设中，被告未取得土地使用权证书及预售许可证，但在本案诉讼发生时涉案商品房已建成竣工，具备商品房现售条件，根据相关法律规定，涉案《教职工住房合同》可以作为有效合同予以认定，商品房预售合同已经转化为商品房现售合同，且该合同系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，涉案《教职工住房合同》合法有效。
涉案《教职工住房合同》能否继续履行。其一，涉案合同约定的房屋C4即金山小区的C4。在原审法院（2010）东民初字第999号金山桥学校诉许凤岚撤销合同一案中，金山桥学校明确认可涉案房屋已经建成，因为手续不全未交付。在本案中两被告却抗辩因许凤岚未交清房款未建设，前后陈述不一致，应以对其不利的陈述为准。其二、被告地球村公司报送的竣工备案材料显示，金山小区C4的竣工资料报送的是金山桥学校专家楼C4的相关材料，图纸也和金山小区C4的现状相符，开、竣工时间与原告陈述的签订合同时的工程进度吻合，故涉案《教职工住房合同》中约定的C4就是金山小区的C4，房屋客观存在。两被告关于涉案《教职工住房合同》约定的涉案房屋坐落于东区国用（2003）字第029号土地中，与金山小区C4坐落的土地属于不同单位、土地性质不同、房屋属性不同的抗辩主张，原审法院认为，涉案《教职工住房合同》是被告拟定的文本，在签订合同时，东区国用（2003）字第029号土地使用证已被收回注销，而涉案房屋已建设了半年之久却未取得土地使用权证，被告金山桥学校却仍然将已收回注销的土地证记载于合同中，该合同存在明显的瑕疵，两被告亦未提交证据证明其将土地的四至告知许凤岚，许凤岚无从得知。两被告主张涉案房屋并非金山小区C4，未提交其他C4的相关材料。故两被告的抗辩主张，无事实和法律依据，依法不予采纳。C4房屋客观存在，且已竣工验收，已进行初始登记，具备交付和转移登记的条件，故涉案《教职工住房合同》具备继续履行的条件。
两被告应否共同履行合同义务。其一、在原告与东营地球村教育开发有限责任公司签订的《房屋认购书》中，金山桥学校筹建处以东营地球村教育开发有限责任公司委托代理人的身份加盖印章，后东营地球村教育开发有限责任公司名称变更为地球村公司，其权利义务由被告地球村公司承继。其二、金山桥学校筹建处与许凤岚签订了《教职工住房合同》，虽然合同载明的东区国用（2003）字第029号土地使用证已被收回注销，但该土地使用证载明的使用者为东营区华鹏科技开发有限责任公司即被告地球村公司的前身，涉案房屋的建设单位亦为被告地球村公司。其三、在被告金山桥学校与李绪娟签订《房屋认购书》中，由被告地球村公司收取了房屋认购款；被告金山桥学校与其他购房者签订的合同由被告地球村公司实际履行。综上，涉案房屋系两被告共同销售，故两被告应共同履行涉案《教职工住房合同》义务。
第三人曹廷元与被告地球村公司签订的《购房合同》效力。涉案《教职工住房合同》签订后，被告地球村公司又与第三人签订《购房合同》用于抵顶双方签订的《施工合同》债务重复出售涉案房屋，一房二卖的责任在于被告地球村公司。原告许凤岚未提交合法有效的证据证明第三人与被告地球村公司签订的《购房合同》存在恶意串通的情形，第三人与被告地球村公司签订的合同，双方意思表示真实，不违反国家法律和社会公共利益，具备法律规定的成立并生效条件，第三人与被告地球村公司签订的《购房合同》合法有效。原告主张第三人与被告地球村公司签订的《购房合同》无效，未提交充分反驳的证据，不予采纳。
二、关于涉案房屋是否合法交付第三人的问题，原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所谓“转移占有”，是指占有人以法律行为将其占有物交付给他人，受让人因此取得占有。实践中商品房交付行为是指当事人公告或交房通知书、交领房屋钥匙、清点移交房屋及设施、签署房屋移交书等合法行为。本案中，第三人主张已于2013年9月5日交付房屋并提交了交房回执，证人耿某系金山小区的保安且到庭作证，其证言的证明力较高，能够证明至2014年9月涉案房屋仍由被告地球村公司占有使用并未交付；结合原告提交的证据，能够证明涉案房屋并未转移占有；且原告许凤岚在2014年8月即已申请对涉案房屋予以查封，在此之后被告地球村公司与第三人之间的房屋交付行为均不能视为合法的交付。
三、在原告、第三人与被告签订的购房合同均为有效，而被告不能同时履行两份合同交房义务的情况下，原告还是第三人的请求权能够得到支持。原审法院认为，在原告、第三人与被告签订的购房合同均未办理产权过户手续、合法交付、合同均未履行完毕的情况下，原告的《教职工住房合同》签订在先，距今已签订10年之久，且其行使请求权在先。而第三人的《购房合同》签订在后，其一、第三人与被告地球村公司签订的《购房合同》实质是双方在履行《金山小区绿化及配套工程施工合同》中，被告地球村公司支付工程款即履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议，因双方并未约定消除原债务，该协议系债务履行方式的增加而非变更，第三人仍然可以请求被告地球村公司履行《金山小区绿化及配套工程施工合同》确定的合同义务，其权利仍有得到保护的途径。其二、原审法院（2010）东民初字第999号民事判决驳回金山桥学校要求撤销与许凤岚签订的《教职工住房合同》的诉讼请求，虽然该判决确认涉案《教职工住房合同》无效，第三人与被告地球村公司签订的《购房合同》在上述判决生效期间，但许凤岚对上述判决申请再审，原审法院再审判决及东营市中级人民法院的再审二审判决均对涉案《教职工住房合同》无效予以了纠正。在涉案《教职工住房合同》未被撤销，且被告金山桥学校并未返还原告购房款的情形下，被告地球村公司却用涉案房屋抵偿其对第三人的债务，明显不当，亦损害了原告许凤岚的权益。
综上，原告的《教职工住房合同》成立在先，主张权利在先，在原告与第三人均主张权利，要求继续履行合同的情况下，为维护正常的市场交易秩序，保护诚信守法的善意购房人，支持合同成立在先、主张权利在先的买受人即原告许凤岚的诉讼请求。两被告在许凤岚支付剩余购房款793753.6元（380.18平方米×2750元／平方米-251741.4元）后，应履行向原告交付涉案房屋并协助原告产权转移登记的义务。关于原告主张的逾期交房违约金，原告未交清首付款，其主张未交清首付款的原因是被告拒绝接受，但原告可以通过其他方式交纳，其本身存在违约行为，故其要求两被告赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。第三人曹廷元要求优先履行其与被告地球村公司签订的《购房合同》，与法律追求的正义和秩序价值相悖，依法不予支持。第三人如因被告地球村公司不能履行交房义务，双方可以协商或依法另行诉讼解决。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法若干问题﹥的解释（二）》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告许凤岚与被告东营金山桥学校、山东地球村置业有限公司继续履行原告许凤岚与被告东营金山桥学校签订的《教职工住房合同》（房屋坐落于东营区华山路389号76幢1单元101室）；二、被告东营金山桥学校、山东地球村置业有限公司在原告许凤岚按实测面积交纳剩余购房款793753.6元后三十日内向原告许凤岚交付位于东营区华山路389号76幢1单元101室房屋并协助原告许凤岚办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回第三人曹廷元的诉讼请求；四、驳回原告其他诉讼请求。原告许凤岚交纳的案件受理费15897元，由原告负担2424元，由两被告负担13473元，财产保全费1460元，由两被告负担。第三人曹廷元交纳的案件受理费29600元，减半收取14800元，由第三人负担。
金山桥学校不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审在许凤岚只交纳部分首付款，存在严重违约的情况下判决按《教职工住房合同》约定的原房价继续履行合同违反公平原则。二、《教职工住房合同》约定的东区国有（2003）字第029号土地上客观上确未建造C4教授专家楼，许凤岚将地球村公司在另一宗土地上开发的金山小区C4（66号）楼作为本案标的物系其认识错误，在C4教授专家楼不存在的情况下由C4（66号）楼替代履行没有法律依据。三、金山桥学校与地球村公司系两个独立的法律主体，许凤岚主张的房屋不在金山桥学校的控制范围之内，原审对金山桥学校和地球村公司的权责分配不明，判决由金山桥学校交付房屋明显履行不能。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人许凤岚的诉讼请求，案件诉讼费用由被上诉人负担。
许凤岚针对金山桥学校的上诉辩称，一、涉案《教职工住房合同》已被生效判决认定为商品房买卖合同，该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合法有效，涉案房屋已办理了初始登记，符合现房买卖条件。二、涉案《教职工住房合同》约定的C4即金山小区的C4（66号）楼。在金山桥学校诉许凤岚撤销涉案《教职工住房合同》一案中，金山桥学校明确承认涉案《教职工住房合同》约定的C4已经建成尚未交付。金山小区C4（66号）楼的竣工资料中报送的是金山桥学校专家楼C4的相关材料，相关图纸也和金山小区C4（66号）楼的现状相符。涉案房屋是否在涉案《教职工住房合同》约定的29号土地使用证中，许凤岚在签订合同时无从得知。三、涉案《教职工住房合同》具备履行条件。涉案金山小区C4（66号）楼已竣工并取得产权证，具备交付及办理产权过户登记的条件。许凤岚具有一次性支付尾款的能力。许凤岚之所以交付部分首付款，是因为金山桥学校和地球村公司拒绝用售房佣金冲抵首付款，也拒绝许凤岚直接付款。四、地球村公司应当履行涉案《教职工住房合同》。金山桥学校于2006年6月因未参加年检而撤销，地球村公司作为开办者未依法办理注销手续，应对金山桥学校的债权债务承担后果。地球村公司与金山桥学校存在委托代理关系。地球村公司作为涉案项目的建设单位，委托金山桥学校对涉案项目进行销售。许凤岚有理由相信金山桥学校、地球村公司之间存在委托代理关系。五、涉案金山小区C4（66号）楼不应交付曹廷元。曹廷元与金山桥学校、地球村公司不存在商品房买卖合同关系，即使曹廷元与地球村公司存在商品房买卖合同关系，该房屋至今也未交付给曹廷元，也未办理产权过户手续。六、原审判决并未超出许凤岚的诉讼请求范围。房屋的价值是随着市场因素的变化而变化的。关于未提出反诉，原审判决许凤岚支付房款的问题，许凤岚原审明确表示自愿按合同约定履行付款义务，并要求金山桥学校、地球村公司接受购房款，原审判决符合合同约定，仅是设立了金山桥学校、地球村公司在何种情况下交付房屋办理过户手续。综上，原审认定事实、适用法律正确，程序合法，依法应予维持。
地球村公司针对金山桥学校的上诉称，地球村公司至今没有收过金山桥学校的任何购房款，没有其他意见。
曹廷元针对金山桥学校的上诉称，曹廷元与金山桥学校没有合同关系。曹廷元作为具有独立请求权的第三人参加了诉讼。同意金山桥学校上诉的事实和理由。
地球村公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定地球村公司与金山桥学校共同将涉案金山小区C4（66号）楼出售给许凤岚没有事实依据。许凤岚是与金山桥学校签订的涉案《教职工住房合同》，也是向金山桥学校交纳房款。地球村公司没有与许凤岚签订任何认购书或房屋买卖合同，也没有委托金山桥学校筹建处与许凤岚签订涉案《房屋认购书》，也未曾收取许凤岚任何购房款，地球村公司与许凤岚并不存在房屋买卖合同关系。地球村公司与金山桥学校系独立的民事责任主体，地球村公司虽曾接收金山桥学校与其他业主的债权债务，但不能推出地球村公司有义务向许凤岚履行其与金山桥学校的合同，更不能推出地球村公司与金山桥学校共同向许凤岚出售房屋。且原审既已认定地球村公司委托金山桥学校出售房屋的事实，那么根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，许凤岚也只能在委托方和受托方之中选一作为被告，而不是共同被告。二、原审认定地球村公司的金山小区C4（66号）楼就是许凤岚购买的房屋属认定事实错误。许凤岚所购房屋在金山桥学校生活区，系学校小产权房，与地球村开发的商品房金山小区C4（66号）楼并不在同一地块。三、地球村与曹廷元的房屋买卖合同有效且已实际履行，地球村公司与许凤岚并无合同关系，即使存在合同关系，许凤岚未支付首付款也构成根本违约，原审认定地球村公司向许凤岚交付房屋、履行涉案《教职工购房合同》无事实和法律依据。四、原审程序违法。原审判决交付房屋的价值超过了许凤岚原审主张的《教职工购房合同》约定的房屋价值，且在没有反诉的情况下，径行判决许凤岚支付购房款也明显超出诉讼请求范围。综上，原审认定事实不清、适用法律错误、程序违法。请求撤销原审判决，改判驳回许凤岚的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
许凤岚对地球村公司上诉的答辩意见同对金山桥学校上诉的答辩意见。
金山桥学校同意地球村公司的上诉意见。
曹廷元同意地球村公司的上诉意见，要求地球村公司继续履行与曹廷元的房屋买卖合同。
曹廷元不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定许凤岚与金山桥学校签订的《教职工住房合同》约定的金山桥学校生活区C4教授专家楼与曹廷元与地球村公司签订的《购房合同》约定的金山小区66号楼系同一标的，属认定事实错误。二、原审对曹廷元提交的收楼证明《回执》未作出认定，依据证人的虚假证言及许凤岚提交的房屋现状录像认定许凤岚在涉案房屋中做了警示标语、涉案房屋未交付第三人，证据采信明显不当。三、原审认定地球村公司未将涉案房屋合法交付曹廷元与客观事实不符。曹廷元转让房屋的受让人谢北京于2013年5月9日从地球村公司处接收了房屋钥匙，并连续使用涉案房屋四个月，谢北京虽未对涉案房屋进行装修、未实际居住，但并不影响实际交付的效力。综上，原审认定事实、适用法律均存在错误。请求撤销原审判决，改判地球村公司履行与曹廷元的《购房合同》，驳回许凤岚的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人负担。
许凤岚对曹廷元上诉的答辩意见同对金山桥学校上诉的答辩意见。并补充以下三点：一、曹廷元作为自然人依法不具备施工资质，其与地球村公司签订的施工合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定属无效合同。二、曹廷元如享有相关权利，可根据施工方面的约定，通过非商品房买卖合同的方式实现。三、谢北京至今未对涉案房屋占有使用，且涉案房屋早已被查封。
金山桥学校称因与曹廷元不具有合同关系，不发表答辩意见。
地球村公司认可曹廷元的上诉请求。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本案二审争议的焦点问题为：1、许凤岚是否违约，是否足以阻却其继续履行合同的诉讼主张；2、涉案《教职工住房合同》约定的C4专家楼是否建成，与金山小区C4（66号）楼即东营区华山路389号76幢1单元101室是否是同一标的物；3、原审认定地球村公司与金山桥学校共同继续履行涉案《教职工住房合同》是否有事实和法律依据；4、涉案房屋是否已实际交付给曹廷元；5、原审判决是否超出许凤岚的诉讼请求。
本院认为，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。涉案《教职工住房合同》未约定交纳首付款的期限，金山桥学校虽主张许凤岚未交清首付款构成根本违约，但并未提供其起诉许凤岚前要求许凤岚交纳首付款的证据，且涉案《教职工住房合同》也未约定合同解除的条件，许凤岚在双方诉讼中也均表达了继续履行合同的意愿，在本案也证明了其有能力履行涉案合同，故许凤岚虽未交清首付款，但不足以导致金山桥学校和地球村公司的合同目的落空，不足以阻却许凤岚继续履行合同的诉讼主张。金山桥学校在其诉许凤岚房屋买卖合同纠纷一案中，曾明确认可涉案《教职工住房合同》约定的C4专家楼已经建成，本院对其在本案中提出C4专家楼未实际建造的主张不予采纳。从金山小区C4的竣工备案材料看，其名称即为金山小区C4#专家公寓楼竣工资料，而其竣工图中的项目名称更是明确为东营金山桥学校工程380型专家公寓楼，与涉案《教职工住房合同》约定的房屋能够相印证，原审认定涉案《教职工住房合同》中约定的C4专家楼即为金山小区的C4并无不当。从合同签订及履行过程看，金山桥学校筹建处虽先以地球村公司委托代理人的身份与许凤岚签订《房屋认购书》，但后又以自己的名义与许凤岚签订涉案《教职工住房合同》，鉴于金山桥学校与地球村公司系同一法定代表人，可以推定地球村公司对涉案《教职工住房合同》约定的内容是明知的，但地球村公司对金山桥学校将其名下的土地约定为自己取得并未作出否认表示，结合涉案房屋的开发建设义务亦由地球村公司实际履行的事实，原审认定涉案房屋实系金山桥学校与地球村公司共同销售、由两者共同履行涉案《教职工住房合同》义务并无不当。交付房屋的外在法律特征表现为对房屋占有的转移，而占有是指对物事实上的控制与支配，从许凤岚提供的涉案房屋内部的照片及录像资料能够看出，许凤岚可以出入涉案房屋，涉案房屋并未处于曹廷元或其主张的受让人谢北京的控制之下，结合原金山小区保安耿某的证人证言，原审认定涉案房屋未交付给曹廷元并无不当。在一房二卖且买受人均未合法占有涉案房屋的情况下，原审认定继续履行成立在先的合同亦无不妥。涉案《教职工住房合同》系双务合同，在合同双方互负债务均未完全履行的情况下，原审判决金山桥学校、地球村公司在许凤岚交纳剩余购房款后向许凤岚交付涉案房屋并协助办理产权登记手续，实系对许凤岚的诉讼请求进行了限制，并未超出许凤岚的诉讼请求范围。综上，上诉人金山桥学校、地球村公司、曹廷元的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30697元，由上诉人东营金山桥学校、山东地球村置业有限公司各负担7949元，由曹廷元负担14799元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 孙延斌
代理审判员 王继印
二〇一五年十一月十日
书 记 员 刘志彤