江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01053号
上诉人（一审原告）澹业生。
委托代理人解学成，泗阳县城北法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）江苏浩华房地产发展有限公司，住所地泗阳县众兴镇世纪广场售楼部。
法定代表人郭焕文，该公司总经理。
委托代理人张严红、毛才山，该公司员工。
上诉人澹业生与被上诉人江苏浩华房地产发展有限公司（下称浩华房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，澹业生不服江苏省泗阳县人民法院（2013）泗民初字第2699号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年5月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人澹业生及其委托诉讼代理人解学成、被上诉人浩华房地产公司的委托诉讼代理人张严红、毛才山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
澹业生上诉请求：浩华房地产公司交付给上诉人的房屋存在质量问题，一审时已经进行了鉴定。因房屋存在质量问题导致上诉人无法装修居住，造成上诉人可得的房屋租金损失及物业费、维修费、水电费、搬家费、鉴定费、诉讼费等经济损失，一审判决仅支持上诉人部分损失，不具有客观公正性。现要求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人因房屋质量问题无法入住造成上诉人的房租损失（每年按照2000元计算，从延期交付时起至二审判决时止）、房屋维修费60000元、搬家费5000元、物业费2468元、电费198.8元、评估报告书中不可维修处理部分的经济损失及维修工人工资费用上涨和所需材料上涨费用；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人浩华房地产公司答辩称，交付给上诉人的房屋是经验收合格的房屋，房屋质量没有大问题。在纠纷发生后，公司同意进行维修，无需进行鉴定支出额外的费用。房屋经过鉴定主体结构符合质量要求，不影响原告的正常使用，需要维修的仅仅是极少部分，经鉴定维修费用仅为6000元。上诉人不积极解决问题是故意扩大损失，就扩大的损失应由上诉人自行承担。房屋能够正常使用，上诉人主张的租房费损失没有事实依据。上诉人主张的物业费、水电费、搬家费与被上诉人无关。房屋维修费经鉴定为6000元左右，同意按照鉴定标准支付维修费用。被上诉自始至终都同意维修房屋，高昂的鉴定费是上诉人自行扩大的损失，不应由被上诉承担。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。
澹业生向一审法院起诉请求：判令浩华房地产公司支付其房租费72800元、物业费2468元、房屋维修费60000元、鉴定费13000元、维修房屋产生的电费198.8元、因被告逾期交房导致原告租房产生的搬家费5000元，合计143466元。
一审法院认定事实：2010年9月28日，浩华房地产公司与澹业生签订商品房买卖合同。合同约定浩华房地产公司将位于泗阳县众兴镇世纪华庭41幢1单元501室房屋以321656元出售给澹业生。合同约定浩华房地产公司应于2011年10月31日前将具备交付条件的房屋交付给澹业生。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，其中逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。世纪华庭41号楼于2011年10月28日经验收合格。2012年2月9日，浩华房地产公司向澹业生交付房屋。澹业生接收房屋后，认为房屋存在质量问题与浩华房地产公司交涉未果，因而成讼。诉讼中，经澹业生申请，泗阳县人民法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对上述房屋进行鉴定，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司于2014年9月4日作出鉴定报告，认为世纪华庭41幢楼1单元501室房屋存在以下问题：1、客厅窗户上测梁东侧高度为275mm，西侧高度为265mm，所测结果不符合验收规范要求;2、飘窗附近墙体有轻微渗水痕迹，所测区域检测结果不符合规范要求；3、空调台搁板西侧宽度为390mm，东侧宽度为425mm，所测结果不符合验收规范要求；4、厨房窗口下方有渗水痕迹，所测区域检测结果不符合规范要求；5、客厅窗户处有轻微渗水痕迹，所测区域检测结果不符合规范要求；6、卫生间窗户周边有渗水痕迹，所测区域检测结果不符合规范要求；7、北卧室窗户下方有渗水痕迹，所测区域检测结果不符合规范要求；8、抹灰层掉灰渣，所测区域检测结果不符合规范要求；9、原告澹业生认为防护栏杆铝合金片不在一条线上，该问题属事实认定；10、卫生间西侧面有渗水痕迹，所测区域检测结果不符合规范要求；11、原告澹业生认为室内空间高度不一致，该问题属事实认定；12、阳台西侧窗户上下头不一致，所测结果不符合验收规范要求；13、东面房卧室强度不到10Mpa，所测区域检测结果偏小。维修方案为：针对第1、3、9、11、12项，因该问题不影响结构安全及使用功能要求，可不处理。针对第2、4、5、6、7、10项，将原来窗户与墙体之间的密封处防水部分凿除，清理干净，然后将墙体和窗户之间缝隙用发泡剂重新填充，固化后切割平整，用干净的毛刷把墙体表面刷干净后，再打防水密封胶，抹平。针对第13项，将抹灰砂浆层铲除，按照设计图纸及相关规范要求，重新粉刷。澹业生缴纳鉴定费12000元。经澹业生申请，泗阳县人民法院委托中国建设银行股份有限公司宿迁分行对维修费用进行评估，中国建设银行股份有限公司宿迁分行于2014年11月20日作出工程造价咨询报告书，认为涉案房屋维修处理方案所需造价为6207.85元。澹业生支付评估费1000元。
一审法院认为：澹业生与浩华房地产公司因商品房买卖产生合同纠纷，依据合同法的规定浩华房地产公司作为出让人，应当按照合同约定全面履行合同的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因浩华房地产公司出售的房屋存在质量问题，该公司应当承担维修义务。澹业生主张的租房费，依据合同约定，浩华房地产公司应于2011年10月31日前向澹业生交付房屋，但其于2012年2月9日才向澹业生交付房屋，存在逾期交房的情形，一定程度上造成澹业生无法及时使用房屋而产生必要的租房损失，浩华房地产公司应当赔偿。澹业生主张租房费为2011年1月至2014年12月共计72800元，该请求与逾期交房的时间不符，且主张的标准未提供证据证明，对其主张不予支持。参照合同约定的违约标准计算租房损失，浩华房地产公司于2012年2月9日向澹业生交付房屋，则租房损失应为321656×101×0.0002=6497.45元。对澹业生主张的物业费、电费，因该费用与浩华房地产公司不具有关联性，该费用也不是因为浩华房地产公司的原因而产生，故对该项请求不予支持。对澹业生主张的房屋维修费60000元，因其未提供证据证明，且浩华房地产公司不认可，根据中国建设银行股份有限公司宿迁分行作出的工程造价咨询报告书，涉案房屋维修处理方案所需造价为6207.85元，故支持其6207.85元维修费。对澹业生主张的逾期交房产生的搬家费用，因其未提供证据证明，且浩华房地产公司不认可，对该项请求不予支持。判决：浩华房地产公司于本判决生效后十日内向澹业生赔偿租房费、房屋维修费共计12705.3元；驳回澹业生的其他诉讼请求。案件受理费3169元、鉴定费12000元、评估费1000元，合计16169元，由澹业生负担3000元，由浩华房地产公司负担13169元。
二审中，双方均未提供新的证据。本院依职权调取的证据有：
1.2016年11月2日，与中国建设银行股份有限公司宿迁分行工程师李春蕾的谈话笔录。证明一审委托中国建设银行股份有限公司宿迁分行对维修费用进行评估作出的《工程造价咨询报告书》，该费用系包工包料的费用，且维修的合理时间为10天。
2.三份房屋租赁市场价格调查工作记录。证实涉案房屋租赁的市场价格在1000元到1500元之间。
上述证据经质证，双方均无异议。本院对上述证据的证明效力予以确认。
二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，根据中国建设银行股份有限公司宿迁分行出具的《工程造价咨询报告书》所记载的工程量，按具有施工资质企业施工标准进行维修，所需合理时间为10天。涉案房屋如果装修一般在当地的租赁市场价格在1000元到1500元之间。
本案争议焦点为：被上诉人浩华房地产公司是否应对上诉人澹业生主张的各项损失承担赔偿责任。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第十七条第三款规定:“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，被上诉人浩华房地产公司将涉案房屋交付给上诉人澹业生时，澹业生即提出房屋存在质量问题，双方经自行协商，对房屋是否存在质量问题不能达成一致意见，澹业生提起民事诉讼。在一审诉讼中，一审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对房屋的质量问题进行鉴定，该公司出具（2014）司鉴字第45066号鉴定报告，确定涉案房屋确实存在质量问题。涉案房屋虽已交付，但不能正常使用，此情形与逾期交付给上诉人澹业生造成的经济损失实质相同。因此，涉案房屋所需的维修费用及澹业生不能使用房屋造成的经济损失应由浩华房地产公司承担。关于维修费用，一审委托中国建设银行股份有限公司宿迁分公司进行鉴定，该公司出具建宿价[2014]457号《关于（2014）司鉴字第45066号鉴定报告中第八项维修方案维修费用鉴定的报告》，鉴定维修费用为6207.85元，该费用经进一步咨询该公司工程师，为包工包料的费用。关于不能正常使用房屋造成澹业生的房租损失，逾期交付期间的损失双方之间有合同约定，应按照合同约定计算，即321656×101天×0.0002元/天=6497.45元；交付之后房租损失应根据市场价格确定。因涉案房屋系毛坯房，无法进行评估，为解决纠纷，本院按照涉案房屋为一般装修情形，在当地走访询价，经了解，同类地段涉案房屋市场租赁价格为每月1000元—1500元，根据公平原则，本院按照每月1300元标准计算房租损失。关于房租计算的期间，上诉人澹业生主张计算到二审判决生效时止。本院认为，双方因房屋是否存在质量问题产生纠纷而引起诉讼，在一审法院委托鉴定确定了房屋具体存在的质量问题及维修方案，对维修费用也经鉴定明确的情况下，澹业生应积极按照该方案及时维修，其未进行维修，之后产生的损失为扩大的损失，应由澹业生自行承担。因此，房屋交付之后的房租损失自2012年2月10日计算到2014年12月21日中国建设银行股份有限公司宿迁分公司出具的鉴定报告送达时，再加10天的维修期间较为合理，该部分损失为45110元（以每月1300元计算，共计34个月21天，34*1300+1300/30*21）。以上，被上诉人浩华房地产公司应赔偿澹业生相关损失共计57815.3元（6497.45+6207.85+45110）。澹业生主张2468元的物业费因无证据证实，本院不予支持；其主张电费198.8元和本案没有关联性，本院不予支持；其主张搬家费5000元，因本院已支持其合理的房租损失，其再主张搬家费不具有合理性，且澹业生也未提供证据，本院亦不予支持。
综上，上诉人澹业生的上诉理由成立，本院予以支持。因二审澹业生的诉讼请求进一步明确，本院亦调取了相关新证据，导致一审判决实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省泗阳县人民法院（2013）泗民初字第2699号民事判决；
二、被上诉人江苏浩华房地产发展有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人澹业生各项损失57815.3元。
一审案件受理费3169元，二审案件受理费3169元，鉴定费12000元、评估费1000元，合计19338元，由上诉人澹业生负担3803元，被上诉人江苏浩华房地产发展有限公司负担15535元。
本判决为终审判决。
审判长 谈 强
审判员 周丽丽
审判员 徐 宁
二〇一六年十一月二十八日
书记员 周 莹
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