广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异56号
异议人（利害关系人）：郭汉龙，男，1972年8月23日出生，汉族，住广州市海珠区。
申请执行人：广东木棉律师事务所，住所地广州市越秀区越秀南路***号创举大厦***室。
负责人：向华友，主任。
委托代理人：张佩，广东木棉律师事务所律师。
委托代理人：尹丽萍，广东木棉律师事务所实习律师。
被执行人：梧州市天福房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴三路48号亿辉﹒国际商住小区A幢7单元201号房。
法定代表人：黄兆鸿。
被执行人：何妙成，女，1975年10月16日出生，汉族，住广州市。
被执行人：陈海鹰，男，1968年11月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。
被执行人：吴伟劲，男，1969年8月28日出生，汉族，住深圳市南山区。
申请执行人广东木棉律师事务所依据已经发生法律效力的（2015）穗海法民二初字第2832号以及（2016）粤01民终18790号民事判决书申请执行被执行人梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲委托合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为(2017)粤0105执3851号。执行过程中，本院于2018年1月22日作出(2017)粤0105执3851号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人何妙成所有的位于广州市天河区临江大道37号1105房，并于2018年1月29日向郭汉龙发出(2017)粤0105执3851号通知书涤除租赁权。现异议人郭汉龙向本院提出书面异议，要求法院在拍卖过程中保障其租赁权。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人郭汉龙认为：异议人于2015年9月23日与何妙成签订了位于广州市天河区临江大道37号1105房的《租赁合同》，租赁期限从2015年9月23日至2035年9月22日。签订合同当天已经在房屋租赁登记所备案，并按规定缴纳了租赁税。另外，异议人已分多次通过转账或以现金方式，且在不同日期支付租赁期间的租金合共120万元汇入何妙成的账户或指定的收款人。异议人于2018年1月29日收到法院在上述房屋粘贴的公告，内容为现在房屋使用人必须在2018年2月21日前搬离上述房屋，并将上述房屋腾空并交由法院处理，逾期不履行将依法强制执行。基于以上原因，为了维护异议人的合法权益，现依照相关法律规定，特向法院提出以上执行异议申请。
异议人为证明其主张提交了以下证据：1.何妙成与郭汉龙于2015年9月23日签订的《广州市房屋租赁合同》，载明：租赁期限自2015年9月23日至2035年9月22日；租赁地址为天河区临江大道37号1105房；月租金为5000元。2.缴税发票2张。3.税收缴款书2张。4.(2017)粤0105执3851号公告。
申请执行人广东木棉律师事务所提交答辩意见认为：第一，涉案房屋在租赁之前已经被法院查封，且早已设立抵押权，因此根据相关法律规定，异议人的异议不成立。第二，对于异议人提出的优先购买权，只要异议人符合购房资格，该案中并未限制异议人参加参与竞拍涉案房产的权利。综上，异议人的异议不能成立，请法院依法驳回异议人的异议申请，尽快拍卖涉案房屋，以实现各债权人的合法权益。
被执行人梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告广东木棉律师事务所诉被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲委托合同纠纷一案，本院于2016年4月26日作出的（2015）穗海法民二初字第2832号民事判决书判决如下：一、被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲在本判决生效之日起十日内共同支付律师费459242元给原告广东木棉律师事务所，并从2015年1月2日起至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付违约金给原告，被告支付的违约金以459242元为限；二、被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲在本判决生效之日起十日内共同支付律师费324210元给原告广东木棉律师事务所，并从2015年3月6日起至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付违约金给原告，被告支付的违约金以324210元为限；三、被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲在本判决生效之日起十日内赔偿劳务损失40338元给原告广东木棉律师事务所；四、驳回原告其他诉讼请求；等。后原告不服提起上诉，广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终18790号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书已于2017年5月16日发生法律效力。因各被告均未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2017年7月20日立案执行，案号为（2017）粤0105执3851号。另，该案件在诉讼保全过程中，本院已于2015年9月18日以（2015）穗海法民二初字第2832号案查封了被执行人何妙成所有的位于广州市天河区临江大道37号1105房。执行过程中，因被执行人并未履行义务，本院已对上述房屋采取评估措施，评估价格为1207.21万元，并于2018年1月22日作出(2017)粤0105执3851号之二执行裁定书裁定拍卖上述涉案房屋。后因异议人郭汉龙曾向本院主张对上述涉案房屋的租赁权，本院已于2018年1月29日向郭汉龙发出(2017)粤0105执3851号通知书，并告知其由于本院对上述房屋查封在先，故对其主张的租赁权不予确认。异议人郭汉龙据此遂向本院提出执行异议，要求保障其租赁权。
据查册时间为2017年8月7日的广州市不动产登记查册表显示：天河区临江大道37号1105房登记在何妙成名下；占有部分为全部（权属人）；建筑面积为184.1944平方米；规划用途为住宅；抵押权人为深圳发展银行股份有限公司广州天河支行；本院以（2015）穗海法民二初字第2832号案首先查封，查封期限从2015年9月18日至2018年9月17日止。
另查，被执行人何妙成尚有其他执行案件作为被执行人并未履行义务，分别为（2017）粤0105执5694号，立案标的为7138128.1元；（2017）粤0105执3851号，立案标的为825973元；（2017）粤0105执190号，立案标的为2098064元；（2016）粤0105执6684号，立案标的为2016400元；（2016）粤0105执4688号，立案标的为4393889.4元；（2016）粤0105执2503号，立案标的为3854062元。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。故本院依法对被执行人何妙成名下的房产予以查封拍卖于法有据，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该案中，本院已于2015年9月18日以（2015）穗海法民二初字第2832号案首先查封了涉案房屋，异议人在签订租赁合同前完全可以通过查阅涉案房屋的不动产登记查册表知道涉案房屋已被法院查封的情况，况且异议人曾到庭陈述称其在签订租赁合同时已知道涉案房屋存在抵押以及被法院查封，但其仍与被执行人签订房屋租赁合同，且签订的是20年期租赁合同并表示已支付了相应的租金，故其行为明显有违常理，应承担不能继续承租之风险。鉴于被执行人与异议人是在本院查封涉案房屋之后签订租赁合同，故其行为不得对抗申请执行人。另由于被执行人何妙成在本院尚有其他债务未予履行，而异议人主张的20年租赁合同将对涉案房屋的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋流拍，从而无法保障债权人的合法权益。据此，本院以(2017)粤0105执3851号通知书依法涤除租赁权并将涉案房屋交付拍卖的措施并无不当。故异议人的异议理由并不成立，对其提出的异议请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人郭汉龙提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年三月二十六日
书记员 潘丽文