上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34139号
原告上海浦原进出口公司。
法定代表人吴晋。
委托代理人江仁所，福建金磐律师事务所律师。
被告上海淮宝投资管理有限公司。
法定代表人李丁钱。
委托代理人李红俊，上海君澜律师事务所律师。
原告上海浦原进出口公司诉被告上海淮宝投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年12月17日、2014年2月10日、2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告上海浦原进出口公司的委托代理人江仁所，被告上海淮宝投资管理有限公司的委托代理人李红俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦原进出口公司诉称，2011年10月，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将位于上海市浦东新区外高桥保税区加太路XXX号独立综合楼1幢（5层楼）建筑面积3750平方米的房屋出租给被告使用，租期自2011年10月11日至2021年10月10日止。租金管理费先付后用，每三个月支付一次（提前10天支付下期租金及管理费），其中月租金为人民币（以下币种相同）40，300元，管理费为每月15，000元，每三个月共计支付租金管理费165，900元。电费由被告承担，被告支付押金12万元。合同履行期内，如被告违约造成合同终止，则被告之押金不予退还，用以偿付被告违约责任和原告遭受的损失，房屋内已成型的分割装饰及设施不得予以改变和拆卸。合同还约定了被告如逾期支付租金等费用，原告可提前解除合同。之后原告将房屋依约交由被告使用，但被告仅支付了押金12万元及第一期租金、管理费，其余拖欠至今，电费一直由原告垫付。原告几经催讨无果，遂起诉来院，要求1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房屋返还原告；2、判令被告向原告支付至返还房屋之日其拖欠的租金、管理费和电费，暂计算至2013年8月31日止被告拖欠的房屋租金725，400元，管理费270，000元，原告垫付的截至2013年7月的电费72，990.52元，合计人民币1，068，390.52元。3、判令被告向原告支付逾期租金、管理费的违约金至全部清偿之日（依据最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复计算）。
被告上海淮宝投资管理有限公司辩称，原告将工业用房出租给被告用于办理酒店式公寓，改变了房屋使用性质，又未提供相关证明材料协助被告办理营业执照等手续，导致被告至今未能开业，故被告在支付了押金及前三个月租金等费用的情况下暂停支付租金等，并主动与原告协商相关事宜。被告认为，在双方履约过程中原告有过错，被告现不同意解除合同，要求继续履行合同并支付租金、管理费等费用。因被告未违约，不同意支付违约金。如法院判令解除合同，原告应赔偿被告的装修损失5，045，350元。
经审理查明：位于上海市浦东新区外高桥保税区加太路XXX号的房屋产权人系原告，建筑面积3758.39平方米，权属性质为国有，土地用途为工业。2011年10月13日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将其上述房屋独立综合楼1幢（5层楼），建筑面积3750平方米的房屋出租给被告使用，租期自2011年10月11日起至2021年10月10日止。房屋租金每年483，600元，每月为40，300元，公司管理费每年180，000元，每月15，000元。双方合同第三条付款方式约定：1、付款方法，以双方约定采用先付后用的原则，每三个月支付165，900元。每次在租金到期日提前十天向甲方（指原告）支付下期三个月的租金，以后经此类推支付方式支票或现金（人民币）。另付押金120，000元。2、水、电、气、通讯费用：乙方（指被告）租赁的场地所发生的水、电、气、通讯费用由乙方自行承担。双方合同第四条甲乙双方的权利义务约定：……3、乙方可依其适用范围对房屋自行装修，但对变动房屋设计结构和消防设施的，应事先征得甲方与产权方及有关职能部门的书面认可，批准后方可实施。……6、本合同在履行期间，如因乙方的违法违约等行为，造成协议终止，则乙方所付甲方的租金、押金等费用，甲方概不退还，用偿付乙方的违约责任和甲方损失，而乙方租赁区域内已成型的分割装饰及设施，乙方不得予以改变或拆卸。7、租用期内，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失，金额双方另议：（3）乙方无故拖欠当季房屋租金及应由乙方负担支付费用达10天的。8、甲方提前终止合同，甲方应赔偿乙方的投资和经营损失。11、甲方应提供相关证明给乙方，乙方自行办理相关经营手续，乙方在租赁期间应做到合法经营，另甲方提供二个月免租装修期。
2011年10月17日，原告向上海外高桥保税区申请，因系争房屋闲置多时，公司效益不好，为解决员工就业问题，促进本地区产业结构调整，优化资源配置，提升产业布局，推进节能降耗工作，将综合楼整体出租给被告用于酒店式公寓。2012年2月18日，原、被告出具说明一份，言明原告将系争房屋出租给被告用于投资经营白领公寓，相关报批手续由被告自行办理，如违反相关政府规定及法律法规造成损失由被告全权承担。
双方签约后，被告向原告支付了2011年12月11日至2012年3月10日的租金120，900元及管理费45，000元，并支付了押金120，000元。
另查明，原告为被告垫付了2011年11月至2013年9月的电费合计78，375.36元。
审理中，被告要求对其在系争房屋中的装修及不可移动的设施进行评估鉴定。经上海东方投资监理有限公司鉴定，出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：被告在系争房屋中的装饰工程为2，756，645元，水电安装工程为698，381元，消防工程为545，934元，监控系统工程为152，672元，供水设备安装工程为502，673元，合计4，656，305元。对此鉴定结论，原告认为，被告未提起反诉，装修不应在本案中处理；司法鉴定程序中被告迟延缴纳鉴定费。对于鉴定报告的异议：1、鉴定报告的数据仅是简单的罗列，无评估依据和方法的说明，且数据来源无任何证明文件的支持；2、未区别装修前后的状态；3、被告于2011年后才装修，各项原材料及人力成本与现在均有差别，以现在状态评估，明显不合理；4、墙体面积与与实际墙体面积有巨大差距，导致成本大幅增加；5、移动设备可以拆除，鉴定报告对很多不属于评估范围内的内容进行了评估，应予剔除；6、对装修材料的品牌、真伪没有一一核实。被告则认为评估总价偏低。鉴定人员当庭回复：原告上述异议已在鉴定报告中一一分析说明，鉴定流程按照高院相关规定执行并在信息管理系统中予以说明，1、评估时召集双方当事人到现场查看，进行测量，根据2000定额计算。工程量按照现场实际查看及相关资料的数据为依据；2、根据司法委托内容进行评估鉴定，是对现在的状态来评估租赁房屋装修及不可移动设施的工程造价，对于不属被告装修的内容未进行评估，实际上已区分了原、被告的装修；3、因被告的装修自2011年11月后开始，故人工单价及材料单价均按2011年11、12月份上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版的市场信息价发布的人工平均单价及材料平均价格执行；综合费率按沪建市管（2010）29号文建筑与装饰工程施工费用计算程序表的平均标准记取；规费按沪建市管（2010）29号文施工费用计算程序表标准费率计取；社会保障费按沪建市管（2012）74号文计取；4、被告在装修中对房屋进行了隔断，增加了墙体，故墙体面积按现场查看测量面积计算；5、本次鉴定报告中的装修设施均为不可移动设施，原告对“不可移动设施”的理解与专业的不一致；6、被告的装修中选取的许多品牌无法确定，属于中低档装修，故鉴定报告按2011年11月、12月上海市建筑建材业市场管理总站发布的造价信息电子版的市场信息平均价执行，选取的材料的信息单价均为中低档价格。
以上事实由原、被告提供的租赁合同、产权证、电费发票、证明、申请及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现被告未能按约支付租金、管理费等费用，原告据此要求解除双方的租赁合同，符合双方合同约定，原告在诉前未曾发送解除通知，被告在2013年11月27日收到诉状副本等材料，故本院认定双方合同于该日起解除。被告辩称，原告将工业用房出租供被告开设酒店公寓，改变了房屋用途，且未提供材料协助被告办理营业执照，本院认为，涉案房屋系工业用途属公开信息，被告对此应明知，其在2012年2月18日的说明中也明确相关报批手续由被告自行办理，如违反相关政府规定及法律法规造成损失由被告全权承担，现亦无证据证明原告未协助被告办理相关手续，故被告拒付租金等费用的抗辩不能成立。
合同解除后，被告理应返还房屋并支付欠付的房屋租金及使用费、电费。原告诉请的房屋租金及使用费标准符合双方合同约定，本院予以准许。原告要求被告支付逾期支付租金、管理费的违约金，符合法律规定，本院亦予支持，具体标准由本院酌定。原告要求不予退还被告的押金以抵作违约金，符合双方合同约定，本院予以准许。经评估，被告的装修及不可移动的设施价值为XXXXXXX元，本院认为，上海东方投资监理有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，本院予以确认。根据相关司法解释的规定，承租人违约导致合同解除的，装修不予赔偿，但综合查明的事实，原、被告双方在签约前均应明知房屋用途改变可能导致的风险，双方仍约定由被告在承租后进行巨额装修，现装修物价值较大，尚有利用价值，故本院判决原告对被告的装修损失酌情补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦原进出口公司与被告上海淮宝投资管理有限公司于2011年10月13日签订的租赁合同；
二、被告上海淮宝投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区外高桥保税区加太路XXX号独立综合楼1幢（5层楼）的房屋，将房屋返还给原告上海浦原进出口公司；
三、被告上海淮宝投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海浦原进出口公司支付自2012年3月11日至返还房屋之日止的房屋租金及使用费、管理费，标准为每月55，300元（其中租金及使用费的标准为每月40，300元，管理费的标准为每月15，000元）；
四、被告上海淮宝投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海浦原进出口公司支付2011年11月至2013年9月的电费合计78，375.36元；
五、被告上海淮宝投资管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海浦原进出口公司支付逾期支付租金、管理费的违约金（每期以本金165，900元，以同期银行贷款利率上浮30%为标准，分别自2012年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日、2013年3月1日、6月1日起计算至实际支付之日止，以本金161，870元，以同期银行贷款利率上浮30%为标准，自2013年9月1日起计算至实际支付之日止）；
六、原告上海浦原进出口公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海淮宝投资管理有限公司支付装修设施补偿1，862，522元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15，133元，保全费5，000元，评估费90，000元，由原告上海浦原进出口公司承担36，000元，由被告上海淮宝投资管理有限公司承担74，133元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 田有娣
二〇一四年九月十二日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。