北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终6382号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京�天宏体育发展有限公司，住所地北京市石景山区衙门口村东街农工商公司院内东侧平房。
法定代表人：韩利巍，董事长。
委托诉讼代理人：王世晶，北京世盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐洋，北京世盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京衙门口亨通资产管理中心，住所地北京市石景山区衙门口。
法定代表人：肖凤玉，董事长。
委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
委托诉讼代理人：刘宏力，大沧海律师事务所北京分所律师。
上诉人北京京山天宏体育发展有限公司（以下简称京山天宏公司）因与被上诉人北京衙门口亨通资产管理中心（以下简称衙门口亨通中心）合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民（商）初字�4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成由法官梁睿担任审判长，法官张辉、魏应杰参加的合议进行了审理。本案现已审理终结。
京山天宏上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审。事实和理由：一、京山天宏公司有证据证明涉案的《土地承包合同书》系无效合同。一审法院认定该合同有效并按照有效合同处理本案纠纷错误。首先，《土地承包合同书》签订之时，衙门口亨通中心不具备民事法人主体资格，其不具备签订和履行《土地承包合同书》的能力，因此，该合同无效。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案的土地不符合用于非农业建设用地的条件，擅自出租的行为没有法律效力。最后，衙门口亨通中心并不享有集体土地的所有权，没有权利处分集体用地。衙门口亨通中心明知涉案土地不符合建设用地要求，擅自出租土地，并承诺给京山天宏公司办理合法的高尔夫球场建设手续，但实际并未办理，给京山天宏公司造成了巨额的损失。二、一审法院并未一并处理合同无效的法律后果。三、一审法院对衙门口亨通中心侵害京山天宏公司的行为未予认定。首先，京山天宏公司与衙门口亨通中心签订的《土地承包合同书》是建设高尔夫球场，衙门口亨通中心承诺于2005年12月31日之前为京山天宏公司办理球场的一切建设手续，否则京山天宏公司不会租用衙门口亨通中心的土地。其次，“办理球场的有关建设手续”及“接通陕西进京输气站，提供气源主管道至乙方承包的土地�是高尔夫球场能够正常经营的必要条件，是衙门口亨通中心的主要义务。再次，衙门口亨通中心未履行供电义务，擅自断电给京山天宏公司造成巨大的损失，京山天宏公司未支付土地承包费属于行使法律规定的履行抗辩权。最后，一审法院认定《土地承包合同书》未约定衙门口亨通中心办理球场的有关建设手续的时间属于认定事实错误。《土地承包合同书》约定：“本合同签订至2005年12月31日内做好场地清理、移种树工作，并办理球场的有关建设手续（此期间乙方可先行进场施工）。”基于此约定，京山天宏公司在衙门口亨通中心未办理建设手续的情况下，先行进场施工。根据前述规定，衙门口亨通中心办理球场的建设手续义务在先，京山天宏公司支付租金的义务在后。因此，京山天宏公司未向衙门口亨通中心支付租金的行为不构成合同解除的条件。一审法院的判�结果未考虑京山天宏公司的投入情况，亦未考虑合同无效给京山天宏公司造成的损失情况，属于事实不清，应予纠正。
衙门口亨通中心辩称：不同意京山天宏公司的上诉请求、事实及理由，请求二审法院维持原判。
衙门口亨通中心向一审法院起诉请求：1.判令解除《土地承包合同书》（2005年8月25日签订）以及《土地承包合同书（补充）》（2006年6月18日签订）；2.判令京山天宏公司于判决生效后7日内将承包使用的土地清空，腾退、返还于衙门口亨通中心；3.判令京山天宏公司支付衙门口亨通中心自2014年1月1日起至土地实际返还之日止的使用费（2014年度为880880元，2015年度为968968元，自2016年1月1日起继续按《土地承包合同书》第三条及《土地承包合同书（补充）》第二条约定的标准计算）；4.判令京山天宏公司支付拖欠的水费772244元、电费4630.5元(合计736874.5元)；5.案件受理费由京山天宏公司负担。
京山天宏公司向一审法院反诉请求：1.判令衙门口亨通中心立即履行《土地承包合同》第六条第5项约定的供电的合同义务；2.判令衙门口亨通中心立即履行《土地承包合同》第六条第1项办理球场的有关建设手续和第6项接通陕西进京输气站，提供气源主管道至乙方承包的土地的合同义务；3.判令衙门口亨通中心将京山天宏公司已种草坪、果岭恢复原状；4.判令衙门口亨通中心赔偿因停电造成的营业损失（按每月112000元计算，从2013年9月9日起计算至恢复供电和正常经营止）；5.判令衙门口亨通中心赔偿因停电导致停业发生的职工工资（按每月平均44243.91元，从2013年9月9日起计算至恢复供电和正常经营止）；6.判令衙门口亨通中心自行承担停电期间的土地承包费损失（从2013年9月9日起计算至恢复供电和正常经营止�；7.案件受理费、反诉案件受理费由衙门口亨通中心负担。
一审法院认定事实：2005年8月25日，甲方北京市石景山区衙门口农工商联合公司与乙方中天宏国际咨询有限责任公司签订《土地承包合同书》，约定双方友好协商，现就乙方承包使用甲方位于北京市石景山区衙门口村休闲绿洲职能健身功能区绿化，健身高尔夫练习场（以下简称球场）事宜，订立合同条款如下：一、甲方同意乙方承包使用五十亩土地，投资建设高尔夫球练习场以及建筑面积1000平方米以内的球场附属设施（产权归乙方所有）。二、土地承包期限为25年。三、承包期内的土地使用费：1.土地承包期内，甲方向乙方收取的土地使用费为每年13000元每亩，每三年递增10％，从第十三年开始，每五年递增5％。2.鉴于目前该地块周围环境、道路暂未达到理想状况。甲方同意：土地承包期第一、二年甲方按二十万元/每年收取乙方土地使用费（该费用由乙方在每年初三日内一次性付予甲方）。四、土地使用费支付方式：乙方以年土地使用费按上、下半年分两次支付予甲方（指定账户）。本协议签订后三日内乙方一次性支付二十万元定金予甲方（含签订意向书时已支付的五万元，该款可在土地使用费中冲抵）。五、合同签定后，甲、乙双方任何乙方不得单方面终止合同，否则违约一方将赔偿另一方由此而造成的一切损失。六、1.本合同签定至二〇〇五年十二月三十一日内做好场地清理、移种树工作，并办理球场的有关建设手续（此期间乙方可先行进场施工）。甲方自二〇〇六年一月一日开始计取乙方土地使用费。……4.由球场附近的地下抽水井提供用水予乙方使用，费用按计量吨数收取（单价按村内使用价格计算）。5.乙方使用的电源由村内现有的380V供电电源为�础，甲方提供约100KVA用电额度给乙方使用（乙方接出部分的设备和线路等费用由乙方承担）；所有电源费用按村内的使用价格使用。6.负责协调接通陕西进京输气站，提供气源主管道至乙方承包的土地（自天然气站至甲方土地分界处为终点），费用按计量支付（单价按村内使用价格计算）。……七、乙方的责任与义务：1.按时向甲方支付土地使用费及水、电、气等相关费用。……
2006年6月18日，甲方北京市石景山区衙门口农工商联合公司与乙方京山天宏公司签订《土地承包合同书（补充）》，约定，一、原合同乙方中天宏国际咨询有限责任公司，更改为京山天宏公司，并全权履行原合同条款，对原合同负责；二、甲方同意乙方承包使用土地，在原面积基础上再增加六亩，增加面积的土地使用费从2007年1月1日开始计算，按原合同书第三款第二条规定的计费标�，2007年乙方交给甲方的土地使用费需在原贰拾万元的基础上再增加贰万肆仟元，合计为贰拾贰万肆仟元整；从2008年开始至承包期结束按原合同第三款第一条规定的计费标准乙方每年向甲方交五十六亩土地使用费。三、双方合作在球场北面新建一条通往练习场的道路（面积、质量以甲乙双方认可设计图纸为准）。工程费用，乙方出资叁拾万元整（签字拾万元整在原合同第三年交付土地使用费时交付），相关费用不足部分及工程施工问题由甲方负责解决；道路施工工期如无特殊情况与衙门口北路同时完成。
合同签订后，京山天宏公司在所承包土地上投资修建了高尔夫球练习场并使用至今。
2011年，衙门口亨通公司起诉京山天宏公司土地承包经营权纠纷至该院，要求解除双方土地承包合同书及补充并腾退土地、支付使用费及道路建设费。京山天宏公�提出垃圾没有清运、建设手续未办理、天然气未接通等抗辩意见。后经该院主持调解，于2013年8月21日作出（2011）石民初字第214号民事调解书，确认：衙门口亨通公司与京山天宏公司继续履行于2005年8月25日签订的《土地承包合同书》及2006年6月18日签订的《土地承包合同书（补充）》；京山天宏公司给付衙门口亨通公司截止到2013年12月31日的土地使用费4192160元及道路建设费100000元（已于2013年8月20日给付1000000元，剩余费用于2013年11月30日前给付900000元，于2014年3月30日前给付800000元，于2014年7月31日前给付800000元，于2014年11月30日前给付792160元）。2014年及之后的土地使用费，京山天宏公司仍需按照《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》履行；三、如京山天宏公司未按上述期限按期足额履行付款义务，则衙门口亨通中心有权解除上述第一项所列合同，由此造�的全部损失由京山天宏公司承担……
2013年3月，经京山天宏公司与国联政通公司协商，京山天宏公司允许国联政通公司在京山天宏高尔夫球场西侧绿地上建设基站机房及信号塔。
2013年8月、9月，衙门口亨通中心因不同意上述基站机房、信号塔安装，向京山天宏公司发出断电通知，并于2013年9月正式对京山天宏高尔夫球场相关设施采取了断电措施至今。
2015年，京山天宏公司起诉衙门口亨通中心排除妨害纠纷一案至该院，请求法院判令：1.衙门口亨通中心立即停止侵权恢复供电；2.诉讼费由被告承担。该院经审理后于2015年12月17日作出（2015）石民初字第4690号民事判决书，判决驳回京山天宏公司的起诉。判决后，京山天宏公司提起上诉，北京市第一中级人民法院2016年4月18日作出（2016）京01民终1134号民事判决书，驳回京山天宏公司上诉，维持原判。
另查，2010年12月15日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室作出《关于对北京五环路工贸中心进行产权界定请示的批复》，其中载明：同意将北京市石景山区衙门口农工商联合公司量化后的资产全部转入北京五环路工贸中心，由北京五环路工贸中心作为改制主体进行改制；原衙门口农工商联合公司在职371人、退休46人，北京五环路工贸中心退休51人，统一由北京衙门口亨通资产管理中心管理；同意肖凤玉等810名股东作为改制企业的股东登记注册“北京衙门口亨通资产管理中心”（股份合作制）。
2015年10月，衙门口村村委会与北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具《证明》一份，其中载明：位于石景山区衙门口村村南、西五环路以东，现由北京京山天宏体育发展有限公司使用的土地以及其西侧基站机房、基站信号塔所占用的土地，均属于衙门口村村集体所有的集体土地，由北京衙门口亨通资产管理中心负责经营、管理、使用。
经询问，衙门口亨通中心主张京山天宏公司未按照承包合同书及补充协议交纳土地使用费，调解过程中仅支付了100万元，剩余费用至今仍未支付。据此，发生本案诉讼。
一审法院认为，衙门口亨通中心与京山天宏公司实际履行的《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方已建立农村土地承包合同关系，均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。
本案的争议焦点为衙门口亨通中心是否有权要求解除农村土地承包合同。依据双方签订的《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》，双方各自的主要义务为衙门口亨通中心向京山天宏公司交付承�土地，京山天宏公司按时向衙门口亨通中心支付土地使用费。京山天宏公司主张的衙门口亨通中心应办理球场建设手续、接通天然气、供电，仅为合同的次要义务，且未约定履行期限。经查，合同签订后，衙门口亨通中心向京山天宏公司交付了上述土地，京山天宏公司在所承包土地上投资修建了高尔夫球练习场并使用至今，可以认定衙门口亨通中心已经履行了其主要的合同义务。关于衙门口亨通中心的断电行为，缘于京山天宏公司未经权利人合法授权的情况下在他人土地上建设基站的侵权行为，且衙门口亨通中心对京山天宏公司进行了先行的告知，后实施了停电行为，系行使合同履行抗辩权的行为，符合法律的规定，京山天宏公司应予以适当容忍。但京山天宏公司从双方签订土地承包合同至2013年调解时，并未依约按时足额交纳土地使用费，且调解之后仍未完全履�交纳土地使用费的合同主要义务，已构成根本违约。此外，民事调解书中亦明确载明，如京山天宏公司未按规定期限按期足额履行付款义务，衙门口亨通中心有权解除上述合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权要求解除合同。故，衙门口亨通中心要求解除双方签订的《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故该院确认《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》于京山天宏公司收到本案起诉书副本的2015年8月29日解除。另，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的�根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，合同解除后，衙门口亨通中心有权要求京山天宏公司恢复土地原状，并支付拖欠的土地使用费。土地使用费的计算可继续参照《土地承包合同书》第三条及《土地承包合同书（补充）》第二条的约定，每年1.3万元/亩*56亩=72.8万元，自2006年1月1日起，每三年递增10％，从第十三年开始，每五年递增5％。由此得出2014年未付的土地使用费为880880元，2015年为968968元，自2016年1月1日起继续按上述标准计算。但对于衙门口亨通中心主张的水费、电费损失，未提交相应证据予以证明，故该院不予支持。对于京山天宏公司要求衙门口亨通中心恢复供电、办理球场建设手续、接通天然气，恢复草坪、果岭，赔偿营业损失及员工工资的反诉请求，无事实及法律依据，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认衙门口亨通中心解除《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》的行为有效，该合同已于2015年8月29日解除；二、京山天宏公司于判决生效后7日内将依据《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》承包使用的土地清空、腾退，并返还于衙门口亨通中心；三、京山天宏公司于判决生效后7日内给付衙门口亨通中心土地使用费（其中2014年土地使用费880880元；2015年土地使用费968968元；自2016年1月1日起至土地实际返还之日止的土地使用费，继续按照《土地承包合同书》第三条及《土地承包合同书（补充）》第二条约定的标准计算）；四、驳回衙门口亨通中心的其他诉讼请求；五、驳回京山天宏公司的全部反诉请求。
二审期间，京山天宏公司与衙门口亨通中心均未向本院提交证据。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2015年，京山天宏公司起诉衙门口亨通中心排除妨害纠纷一案至一审法院，京山天宏公司称在双方合同履行期间的2013年9月9日，衙门口亨通中心突然断电，造成其高尔夫球场无法正常营业、草坪无法浇灌，损失巨大，合同履行期间，衙门口中心未能保证承包场地的正常用电，已构成违约和侵权。请求法院判令：1.衙门口亨通中心立即停止侵权恢复供电；2.诉讼费由被告承担。该院经审理后于2015年12月17日作出（2015）石民初字第4690号民事判决书，判决驳回京山天宏公司的诉讼请求。判决后，京山天宏公司提起上诉，北京市第一中级人民法院2016年4月18日作出（2016）京01民终1134号民事判决书，驳回京山天宏公司上诉，维持原判，该判决认定京山天宏公司�年来一直拖欠租金，衙门口亨通中心在先行告知的情况下，实施了断电行为，系行使合同履行抗辩权的行为，符合法律规定。虽然京山天宏公司提起诉讼的案由为排除妨害，但衙门口亨通中心并未实施侵权行为，本案纠纷的基础是双方签订的合同，衙门口亨通中心的停电行为系基于合同履行过程中京山天宏公司的违约行为，衙门口亨通中心的停电行为对京山天宏公司不构成侵权。
二审期间，京山天宏公司称其知道建设高尔夫球场需要有相关的建设手续，但是其不清楚需要什么具体手续，现在虽然没有相关手续，但是高尔夫球场已经于2006年6月份左右建成并进行经营。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议的焦点在于衙门口亨通中心与京山天宏公司实际履行的《土地承包合同书》与《土地承包合同书（补充）》的效力问题。对此，本院认为应属有效，理由如下：一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依据该条规定，农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是如果符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业则可以用于非农业建设。二、衙门口亨通中心（甲方）与京山天宏公司（乙方）实际履行的《土地承包合同书》与《土地承包合同书（补充）》，约定了京山天宏公司使用衙门口亨通中心经营管理的土地建设高尔夫球场，衙门口亨通中心办理有关建设手续。而依据京山天宏公司提交的2005年3月31日的“北京市规划委员会会议纪要第109期”复印件以及2005年10月17日北京市石景山区衙门口农工商联合公司向石景山区农委提交的“关于启动‘休闲绿洲休闲体育健身项目—高尔夫练习场’的报告”复印件的内容可知高尔夫练习场是当时的石景山区衙门口休闲绿洲绿色产业项目之一，而休闲绿洲项目已经当时的北京市规划委员会“关于绿化隔离地区项目审查第55次会议”原则通过。衙门口亨通中心与京山天宏公司实际履行的《土地承包合同书》签订于2005年8月25日，双方在合同中明确了使用位于石景山区衙门口村休闲绿洲职能健身功能区绿地，建设高尔夫球练习场，说明双方当时对于北京市规划委员会的相关文件的内容是明知的。衙门口亨通中心能否实际办理成功该高尔夫练习场的相关建设手续则并非以合同双方当事人的意志为转移，作为商事主体，京山天宏公司对此应当明知。�依据京山天宏公司提交的2005年10月17日北京市石景山区衙门口农工商联合公司向石景山区农委提交的“关于启动‘休闲绿洲休闲体育健身项目—高尔夫练习场’的报告”的内容，可知当时的北京市石景山区衙门口农工商联合公司在合同签订后已经着手办理相关建设手续。依据当时和现在的情形，前述协议的内容除“此期间京山天宏公司可先进场施工”外并不违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。在未办理相关建设手续的情形下京山天宏公司即进场施工是京山天宏公司可选择的履行合同的一种方式。三、虽然《土地承包合同书》约定在合同签订至2005年12月31日期间，京山天宏公司可以先进场施工，但是在未办理完毕高尔夫球场相关建设手续的前提下，京山天宏公司作为商事主体应当明知此时进场施工而相关建设手续未能办成所可能导致的后果。本院�为，合同履行行为违反法律的强制性规定，并不等于合同行为本身违反法律的强制性规定。京山天宏公司在衙门口亨通中心未办理完毕相关建设手续的前提下进场施工，系合同履行行为违反法律的强制性规定。京山天宏公司以合同履行行为违反法律强制性规定主张合同无效的理由，本院不予支持。
京山天宏公司与衙门口亨通中心于2013年8月21日曾在一审法院主持下自愿达成了调解协议并由一审法院出具了调解书。在该案中，京山天宏公司亦提出过有关建设手续未办理、天然气未接通的抗辩意见。双方在此基础上达成调解协议中明确衙门口亨通中心与京山天宏公司继续履行《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》，如果京山天宏公司未按期履行该协议约定的付款义务，则衙门口亨通中心有权解除《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》的协议。现衙门口亨通中心以京山天宏公司未按期履行前述约定的付款义务为由解除《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》符合双方约定，一审法院对此认定正确，本院予以确认。因在前案中提出过相同抗辩并达成调解协议，本案中，京山天宏公司以衙门口亨通中心未“办理球场的有关建设手续”及未“接通陕西进京输气站”作为对抗衙门口亨通中心依据双方在一审法院达成的调解协议的内容行使合同解除权的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
对于京山天宏公司所述的衙门口亨通中心未履行供电义务，擅自断电给京山天宏公司造成巨大的损失的上诉理由，本院认为因本院在先生效判决已经认定衙门口亨通中心的断电行为系行使合同履行抗辩权的行为，因此，本院对京山天宏公司的该项上诉理由不予采信。
对于京山天宏公司所述的《土地承包合同书》签订之时，衙门口亨通中心不具备民事法人主体资格，其不具备签订和履行《土地承包合同书》的能力，因此，该合同无效的上诉理由，本院认为，虽然《土地承包合同书》并非衙门口亨通中心直接签订，但是考虑到衙门口亨通中心与北京市石景山区衙门口农工商联合公司特殊的历史承继关系，而京山天宏公司与衙门口亨通中心之间的多次诉讼均涉及《土地承包合同书》，双方对于前述合同由双方实际履行并无争议，因此，本院认为京山天宏公司以此为由主张合同无效明显违背诚实信用原则，亦不符合法律规定，本院对其该项上诉理由不予采信。
对于京山天宏公司所述的衙门口亨通中心并不享有集体土地的所有权，没有权利处分集体用地的上诉理由，本院认为，衙门亨通中心虽然不享有集体土地的所有权，但是相关权利主体和主管部�出具的证明可以证明涉案的土地由衙门口亨通中心经营、管理和使用，而衙门口亨通中心亦未处分前述集体用地，因此，京山天宏公司的该项上诉理由本院亦不予采信。
对于京山天宏公司主张的一审法院认定《土地承包合同书》未约定衙门口亨通中心办理球场的有关建设手续的时间属于认定事实错误的上诉理由，本院认为，一审法院前述认定并无不当，并且京山天宏公司该项主张明显与其此前进行的诉讼行为相矛盾。如果京山天宏公司主张的办理球场的有关建设手续的时间属于确定的（2006年1月1日之前），京山天宏公司为何不及时提出异议并采取相应的措施，而是等到衙门口亨通中心在一审法院起诉京山天宏公司拖欠土地使用费用的前案（2011年）中（达成调解协议）才首次提出此类抗辩并达成继续履行前述合同的协议。
综上，本院认为京山天�公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳加上诉，维持原判。
二审案件受理费一万七千九百一十二元，由北京京山天宏体育发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 睿
审判员 张 辉
审判员 魏应杰
二〇一六年十月二十八日
书记员 李依檬