江苏省溧阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）溧天民初字第407号
原告严全彬，男，汉族，1970年12月30日生，溧阳市人。
原告朱益琴，女，汉族，1971年1月13日生，溧阳市人。
两原告委托代理人虞金龙，溧阳市北方法律服务所法律工作者。
被告江苏皇珈置业有限公司。
法定代表人李星华，该公司总经理。
委托代理人周勇，江苏常明律师事务所律师。
原告严全彬、朱益琴诉被告江苏皇珈置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月25日立案受理后，依法由审判员朱陟峰独任审判，于2013年8月16日、9月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。2013年10月30日依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行审理，原告严全彬及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严全彬、朱益琴诉称，原、被告于2011年10月18日签订天目湖城市广场酒店客房购房和租赁合同。合同约定房款是总房价直接减去前三年20%的租金收益即628000元。应当于2012年12月31日前交付商品房，逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当支付累计已付房款2%的违约金。因被告至今未向原告交付房屋，原告与被告交涉无果的情况下，诉到法院请求法院判决解除原、被告订立的商品房买卖合同；退还购房款629560元；承担购房款2%的违约金，赔偿首付及按揭贷款利息83658.31元；赔付租金29830元；承担本案诉讼费用。
被告辩称，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，原告要求解除合同关系不能成立。被告一直同意退还购房款，购房款额为628000元。原、被告订立的商品房买卖合同能够得到履行，原告选择解除合同，被告承担的责任应以合同约定的违约责任为限不应承担超出约定之外的任何责任，且原、被告已经就应当承担的责任达成合意，即按合同第十二条的约定执行。请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明，2011年10月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告出售的天目湖城市广场商业用房。同日，原告与溧阳天目湖城市广场管理有限公司（下简称管理公司）签订房屋租赁合同，由管理公司整体租赁原告所购房屋用于酒店经营。商品房买卖合同约定：原告所购房屋建筑面积60.32平方米；房款计算按照原单价13265元／平方米的总房款800145元，享受九九折的优惠7143元，再扣除前三年20%的租金收益157000.11元，10411.15元／平方米，即628000元；合同签订当日支付全部房款的68.15%即428000元，剩余房款于合同网上备案之日起7日内以申请按揭贷款方式支付；出卖人应于2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付使用；出卖人如未按合同规定期限将商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部房款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金等等。合同签订以后原告向被告交足了购房款628000元，并交纳了保险费、印花税1010元和权证费用550元。但被告未能依约于2012年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告。2013年5月16日，由于房屋未能按约交付，影响原告办理银行贷款及其资金的周转，原告严全彬向被告提出商品房买卖合同解除的书面申请，申请称：因开发公司逾期交房，产生违约，现本人解除其购房合同，解除合同的同时开发公司应履行其合同第十二条的约定。2013年5月17日，被告法定代表人李星华在申请书上签署意见：同意解除合同办理退房手续，退房后退还已收房款并按合同第十二条执行。之后被告向房屋买卖合同备案部门申请注销备案，2013年7月1日，两原告在备案注销申请表签字承诺承担因注销而产生的后果。同日，原告出具书面承诺书言明：兹有朱益琴、严全彬于2011年10月18日购买江苏皇珈置业有限公司开发的天目湖城市广场NZ-15-06-B地块2#商业楼537号房，商品房合同备09D6985900F242208F8B。现因对合同补充协议有异议，向开发企业提出退房申请，经双方协商一致同意解除合同，双方合同的违约责任已处理完毕。现该房屋已办理退房手续，退房所产生的法律和经济责任由朱益琴、严全彬承担。对此，原、被告还在商品房买卖合同首页注明：经双方协商一致同意解除该合同，双方合同的违约责任已处理完毕，故申请退房。原告签名确认，被告法定代表人签字，单位加盖了公章。
2011年11月8日，原告严全彬在农业银行溧阳嘉丰支行办理一手商业用房贷款200000元，贷款期限15年，贷款利率7.935%。原告提出解除购房合同后提前于2013年6月8日归还了贷款本金，支付利息21535.31元。审理中，原告还要求对现金支付的房款428000元从交款之日起到2013年7月15日时止被告需承担利息60922.8元。上述两项利息合计82458.11元。
审理中，原告提出在2013年7月12日曾电话与被告工作人员联系商谈赔偿事宜，但被告未予认可。
以上事实，由原告提供的合同、签约收费清单、收据、现金缴款单、发票、个人借款凭证、个人还款凭证、保险单、利息计算单、通话记录，被告提供的合同、合同解除申请书、计费单、承诺书、注销备案申请书，原告及其委托代理人、被告委托代理人的当庭陈述随卷佐证。
本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应属合法有效，受法律保护。合同订立以后原、被告双方应当依照合同的约定履行义务。本案原告采取以现金支付和银行贷款支付的方式履行支付房款义务后，被告未能依约向原告交付符合交付条件的商品房，已构成违约，故被告应当依约承担违约责任。另外，被告同意退还原告印花税和他项权证费的意见本院予以采纳。
本案关于逾期交房的违约责任作的约定。原告选择了逾期交房行使合同解除权并由违约方承担违约金的处理方式。原告向被告提出解除合同并依合同关于违约条款承担责任申请，被告未提出异议同意了原告申请。本案属于特殊的房屋买卖合同，合同的解除除了当事人的合意之外，还要依照法律、行政法规规定到有关部门办理手续，现原、被告的商品房买卖合同已被有关部门注销，解除合同的效力已经发生，无需本院再来解除合同。因此，合同解除后被告应当退还原告购房款628000元。
关于原告要求的赔付租金的请求。从被告提供的房款计算单与原告在其诉讼状中的表述相吻合，即最终交付房款已经减去了前三年的20%的租金收益，因此，原告再行要求赔付租金29830元的请求，本院不予支持。
关于违约责任的承担。原、被告在合同中已作约定，本院予以采信。本案由于被告迟延履行交付义务而导致违约，与根本违约导致合同不能履行有本质区别，原告所购房屋已经与管理公司签订租赁协议，并且从未交付之时就已经计算收益，其收益在购房时折抵了房款，所以合同的迟延履行与正常履行，对原告应得的收益并没有产生实质性的影响。原告自称由于自身资金周转原因才提出解除合同，而且承诺退房所产生的法律和经济责任由其承担，该承诺应当视为原告对合同解除所产生损失等的请求权的放弃。因此，原告在购房合同解除之后再提出赔偿利息等损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律的规定，判决如下：
一、被告江苏皇珈置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告严全彬、朱益琴购房款人民币628000元，印花税和他项权证费1060元，承担违约金12560元，合计641620元。
二、驳回原告严全彬、朱益琴其他诉讼请求。
案件受理费12534元（已由原告预交），由原告严全彬、朱益琴负担2318元，被告江苏皇珈置业有限公司负担10216元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费12534元。中院上诉费账户：帐号：80402016138963，户名：常州市政府非税收入专户，开户银行：江苏银行常州分行营业部，电话：0519-8557****、8557****，汇款人在备注栏或用途栏必填两项内容：1、单位名称：江苏省常州市中级人民法院；2、费用性质：诉讼费，并注明原审案号）。逾期不交，作自动放弃上诉处理。溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市财政局，账号：519658220377，开户行：中国银行溧阳支行营业部。
审 判 长 朱陟峰
审 判 员 张 云
代理审判员 王春伟
二〇一三年十二月三日
书 记 员 卢婷婷