云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0423民初754号
原告：潘锦辉，男，1966年2月7日生，汉族，居民，住通海县。（未到庭）
原告：冯素芬，女，1968年11月27日生，汉族，居民，住通海县。（未到庭）
二原告共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
二原告共同委托诉讼代理人：郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。（未到庭）
被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇三组。
法定代表人：纳学远，总经理。（未到庭）
被告（反诉原告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，居民，住通海县。（未到庭）
二被告共同委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告潘锦辉、冯素芬与被告通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理,于2017年6月19日公开开庭进行了审理，原告潘锦辉、冯素芬的委托诉讼代理廖庆生，被告海纳公司、被告富润建材厂的委托诉讼代理人陈少敏、李剑蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即将天湖银座C幢2单元303号房屋交付给原告；二、判令二被告立即为原告办理房屋产权证及土地证；三、判令二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2017年5月8日的逾期交房违约金51536.22元（具体计算为：30元×30天+483170元×0.02%×524天=51536.22元）,之后至实际交房之日止的逾期交房违约金，按96.63元/天由二被告连带赔偿；四、本案案件受理费由二被告承担。事实及理由：2013年8月14日原、被告签订《商品房购销合同》，约定二被告将其开发建盖的“天湖银座”C幢2单元303号房屋出售给原告。合同约定商品房应于2015年10月31日前验收合格并交付原告使用。若二被告未按约定时间交房，自合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天支付30元原告违约金；逾期30天后则每天按原告已付房款的0.02﹪支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款人民币483170元，但二被告在约定交房的期限届满后却未按约将房屋交付给原告，直到现在也未交房给原告。据此，二被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特依据《合同法》及相关法律向贵院提起诉讼，望判如所请。
海纳公司、富润建材厂辩称，1、请求人民法院依法驳回被答辩人针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求；开发商与各购房户约定的交房时间为2015年10月31日，本案涉诉房屋经建设单位组织验收合格是在2015年11月15日，被告已经向各业主发出了接房通知书，已经完全履行了合同约定的交房义务。开发商未在约定的2015年10月31日时间内交房，是存在违约，但违约的时间应自2015年10月31日起算至2015年11月15日止，违约期限应按15天计算。2、违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算违约金。3、原告向法院诉请要求被告立即为其办理房屋产权证，有点可笑，首先，被告不是办证机关，不具有办理房屋产权证的权利，不可能冒死为其办理房屋产权证，原告不能强人所难。办证机关是房屋登记机关，原告却要求被告违法代替房屋登记机关为其办理房屋产权证，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点:
本案被告应如何承担逾期交房的违约责任？
原告针对争议焦点，举证如下：
1、身份证二份、结婚证一份、被告营业执照复印件二份，以证明原、被告的主体身份情况及二原告系夫妻关系的事实；
2、《商品房购销合同》一份、《合同补充协议》一份，以证明原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》及双方就购房款交付、房屋交付、违约责任等事项进行约定的情况；
3、发票一张、收款收据一张及个人贷款支付凭证一张，以证明原告已将房款483170元付清给二被告的事实；
4、公告（复印件）一份、信访回复（复印件）一份，以证明被告未取得《竣工验收报告》、未能按期交房及通海县住建局通知被告，天湖银座工程尚未竣工验收，还不具备交房条件，不得交付使用的事实；
5、工程竣工验收证明书一份（复印件），以证明被告2016年5月12日取得工程竣工验收证明书，但仍未经质检部门验收合格的情况；
6、建设工程竣工验收备案表一份（复印件），以证明与天湖银座项目相邻的通海县紫金花苑小区建设项目，经包括通海县建设工程质量安全监督管理站在内的相关部门对该项目进行了竣工验收，并取得《建设工程竣工验收备案表》，至此才达到竣工验收合格的验收标准的情况；
7、关于调整契税、营业税通知一份（复印件），《商品房购销合同一份》、收款收据一份、发票一张，以证明2016年2月17日，首套房面积为90平方米以下的契税调整为1%，但被告仍然要求原告按合同总价的3%交纳契税，天湖银座另一业主向被告按3%交纳契税后，又向政府部门交纳契税，所缴纳契税税率为1%的基本情况；
8、玉溪市中级人民法院（2016）云04民终881号民事判决书复印件一份，以证明天湖银座另一业主相同情况经玉溪市中级人民法院判决被告逾期交房构成违约并应赔偿违约金，业主一方不构成违约，天湖银座至今未完成初始登记的基本情况；
9、昆明中院2015年度商品房销售合同纠纷精品案例，以证明在商品房销售合同纠纷中逾期办证应承担违约责任；
10、人民法院报中福建漳州中院案例，以证明约定的违约金过分高于造成的损失的，应由主张的一方当事人承担举证责任。
经质证，被告对原告向法庭所举证据提出以下意见：对1号证据的真实性没有意见；对2号证据《商品房购销合同》的真实性、关联性没有意见，但是对原告提出的证明目的不予认可，合同不仅能体现原告证明的内容，还能证明其他的内容；对3号证据发票、收据的真实性、关联性没有意见；对9号证据提出异议认为，本案和昆明中院的案子是不吻合的，双方没有在合同中对逾期办证要承担的责任进行约定；10号证据人民法院报中福建漳州中院的案例与本案没有关系，10号证据是租赁合同纠纷，本案是商品房购销合同，二者不是同一法律关系，所以对关联性、真实性不予认可。对玉溪中院的判决希望法庭注意：我国实行的不是判例法，所以中院的判决对本案没有指导性异议。玉溪中院的判决已经确认天湖银座附近小区地段房屋一天的租金是0.27元∕平方米，我方认可原告举证证明天湖银座租金是0.27元平方米一天，所以我方认为原告主张的违约金过高。对4号证据公告、信访回复的真实性、合法性没有意见，但对关联性有意见。公告和信访回复是针对天湖银座综合验收做出的，因此公告和信访回复客观上没有反映天湖银座单位（子单位）竣工验收的情况，根据建筑法及建设工程管理条例及合同第七条、补充协议第四条规定和约定，涉及本案房屋竣工验收问题和验收标准是以单位（子单位）竣工验收为标准，正因为如此公告和信访回复均回避了单位（子单位）验收问题。建设项目综合验收是过去一个老办法，已经被国务院命令取消，正因为如此公告和信访回复所反映的问题与本案天湖银座项目工程单位（子单位）竣工验收无关。因此我方认为公告和信访回复不能客观真实及合法的证明天湖银座的竣工验收问题及时间；5号证据是2016年5月12日出具，竣工验收证明没有竣工验收资料予以印证，并且5月12日的证明是竣工验收和综合验收，而不是单位（子单位）验收，用该证明来证明天湖银座没有经过竣工验收本身就是偷换概念，天湖银座是一项建设工程，竣工验收不是用证明来证明，竣工验收有法定的程序、主体、要求和标准。全部工程验收到单位（子单位）验收就截止了，因为2016年5月12日竣工验收证明不能证明在此之前工程没有经过验收，2015年10月15日天湖银座已经经过单位（子单位）工程竣工验收合格，因此对该证据证明目的有异议；6号证据在本案中是多余的，该证据与本案无关。该证据是不合法、不合程序的。竣工验收是由五方责任主体来进行验收的，原告不能作为验收主体参与验收。竣工验收和验收备案是两个性质不同的过程和行为，竣工验收是五方责任主体对工程质量是否合格按照一定程序进行的验收活动。竣工验收备案是工程经过竣工验收结束以后由行政机关及授权单位通过行政行为对竣工验收的结果予以备案，无论是否通过备案，都不影响竣工验收的结果。本案天湖银座所建房屋是否把备案作为交房条件由双方当事人约定，本案商品房购销合同中原、被告双方没有约定把备案作为验收条件，所以该证据与本案没有任何关系，对该证据我方不予认可；对7号证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有不同意见，无论契税是什么标准，原、被告双方在合同中约定了代收、代付，这是根据合同约定产生的，被告也是按照双方的约定履行，约定行为不违法，原、被告双方按照合同约定交纳和收取没有违反合同，也没有违法。契税的交纳还有一个总条款叫多退少补，因此原告不能推翻自己和被告的约定，原告也不能按照约定交了契税以后反悔。原告不能违背多退少补的约定。因此我方认为7号证据仅仅能证明契税标准及如果双方结算的时候由双方按照相关的约定及标准进行多退少补。所以对该证据的关联性不予认可；对8号证据玉溪市中级人民法院生效的民事判决书我方无权做质评，我方仅就其中认定的一些事实作出说明：首先该判决没有否定天湖银座单位（子单位）工程竣工验收合格的事实。第二该判决认定关于被告交房构成违约，我方没有否定这个问题。业主不构成违约，是一种概括的说法，我方认为过于笼统，且该判决也无此结论。起诉和反诉是我方的一项权利，我方可以行使也可以放弃，对于何时行使也是我方的事情，所以不需要用中院的判决来认定我方构成违约的问题。
被告针对争议焦点，举证如下：
1、营业执照及副本复印件各一份、个体工商户营业执照复印件一份、身份证复印件二份、法定代表人身份证明一份，以证明被告的身份情况；
2、《商品房购销合同》一份，以证明原告逾期接房应承担的违约责任的依据；
3、单位（子单位）工程质量验收记录一份，以证明天湖银座小区的房屋于2015年11月15日经建设单位组织验收的事实；
4、单位（子单位）工程质量验收证明书一份，以证明天湖银座小区的房屋于2015年11月15日经建设单位组织验收的事实；
5、云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第463号及云南省澄江县人民法院（2015）澄民一初字第464号民事判决书各一份，以证明“经建设单位组织验收合格”应具备的交付条件；
6、天湖银座交房方案一份、交房通知书（创建时间）一份、接房登记表一份、交车位公示（创建时间）一份、交车位公示（公开粘贴）一份，以证明被告通知原告接房的基本情况；
7、《云南省契税实施办法》及收款收据、交易税金计算表各一份，以证明应收契税标准的情况；
8、通海县国土资源局不动产登记公告，以证明政府统一进行不动产登记的相关规定；
9、通海县房屋面积测绘报告一份，以证明原告购买房屋实测面积多于合同约定面积的事实；
10、房屋租赁合同一份，以证明天湖银座小区年租金为7300元的事实。
经质证，原告对被告向法庭所举证据提出以下意见：对1号证据的三性无异议；对2号证据的三性无异议，但是对被告提出的证明目的有异议，原告坚持认为原告按照合同履行了合同义务，被告应该按照合同承担违约责任；对3、4号证据因为原告作为业主不是施工单位，没有参与相应的过程，所以对真实性不发表意见，对关联性和合法性不予认可，因为该证据与法律规定不符，没有法律规定验收是经过单位（子单位）验收就为验收合格，被告方与本案相同的第一批案子的庭审中提交的预验收合格、工程验收合格证明和今天提交的单位（子单位）验收证明在时间上是违背的，所以对该证据的关联性、合法性不予认可。该证据不能实现被告的证明目的；5号证据：我们国家不是实行判例法，不能用其他法院的判决作为指导，除非是最高院公布的指导性案例，被告方提交的判决不是最高院公布的指导性案例，所以对判决的真实性没有意见，但是对关联性和合法性有意见；6号证据：交房方案是被告单方提供的，是被告内部资料，是否真实原告不清楚。交房通知书是电脑上的打印件，对真实性不予认可。接房登记表对真实性没有异议，原告在2015年11月15日接到被告通知以后就去办理接房手续，但是因为被告没有经过竣工验收，所以不能成功接房，原告履行了合同接房的义务。7号证据：对实施办法真实性没有异议，该办法是1998年5月18日发布施行的，根据新法优于旧法，被告应该把原告多交纳的契税予以退还。原告提交证据证明了其他业主到政府部门缴纳契税现在政府已经按照新标准征收契税，既然双方已经约定契税多退少补，并且原告已经按照3%交纳契税给被告，被告就应该把多收的契税退还原告；8号证据没有意见；9号证据：测绘公司是受被告的委托对天湖银座的房屋面积进行测绘，该测绘是被告单方行为，产权登记最终面积的确认应该以房管部门委托测绘单位测绘的面积为准；10号证据是一份复印件，且原告没有参加，对真实性不予认可，从租房合同双方来看也不是本案当事人，与本案也没有任何关联，原告提交的第10组证据最高院的案例裁判已经写得很清楚，被告违约仅仅按租金来承担损失没有尽到惩罚性，应该按合同承担违约责任。
出示本院依职权收集的证据：
1、本院向通海向住房和城乡建设局调取的关于天湖银座购房户信访件的回复一份；
2、本院向云南建工第四建设有限公司调取的工程质量安全整改通知书一份、建设工程竣工验收申报书一份；
3、本院向石建金所作的调查笔录一份；
4、玉溪市中级人民法院（2016）云04民终885号判决书一份；
5、2017年6月15日对王朝祺的询问笔录一份；
6、2017年6月15日对王娅琼的调查笔录一份；
7、2017年6月15日对牛云的调查笔录一份；
8、2017年6月14日对李锡永的询问笔录一份；
9、2017年6月14日对李绍元的调查笔录一份；
10、2017年6月14日对牛云的调查笔录一份；
经质证，原告的意见是：回复已经说明天湖银座的房屋存在质量问题，政府部门要求天湖银座对房屋进行整改，整改以后才能进行竣工验收。被告单方委托进行测绘，测绘结果要由房管所认可后才能对面积进行最终的确认；到2015年12月29日天湖银座的房屋仍存在问题，政府部门明确要求天湖银座整改以后才能进行竣工验收。3号证据证明了没有上级行政部门同意自己做的验收是没有效力的；1-3号证据能证明被告方是在2016年5月12日才进行竣工验收，之前房屋都存在质量问题，上级行政主管部门已经明确严禁擅自交接房。4号证据对三性没有异议，判决已经确认被告违约，原告不存在违约，且判决已经确认2016年5月12日是天湖银座竣工验收的日期。对第5、6、7、8、9、10号证据三性无异议，证明天湖银座周边小区车位租金在1000元、1600元，天湖银座地段更好，主张2000元一年租金符合市场行情，同时证明被告还未办理初始登记，已构成违约。被告的意见是：在三个文件作出之前，2015年10月15日工程已经通过预验收和单位（子单位）验收，文件是在验收后才作出的，如果按照这三个文件反映的情况看，验收通不过是矛盾的事情。整改通知不具有合法性，根据有关规定，质检机构在履行监督检查职责的时候有权要求被检查单位提供相应的资料并进入单位进行检查，发现有问题的时候责令改正，但是没有任何文件规定施工单位不能进行验收，也就是说质检机构不能强令要求施工单位不得进行验收。通知是发给施工单位的，要求施工单位不能组织验收，竣工验收无权组织竣工验收就意味着通知对建设单位没有约束力。整改通知是信访的一个翻版。法院的询问笔录中被询问人谈论的人和整改通知是重复的，因此这三个材料反映的问题超越了权限，不符合法律规定。这三个材料针对的问题与法律规定不符合。整改通知对建设方没有任何效力，不具有约束力。我方认可这三个文件材料本身的真实性、合法性，但是对证明内容不予认可。信访回复、整改通知和笔录不能作为认定天湖银座不具备交付条件的依据。对第5、6、8、9号证据的质证意见：双方对车位无约定，未签合约，未约定具体交付车位的时间，不应承担违约责任，该笔录与本案无关。第7、10号房管笔录：被告已经先后两次提交过办证材料，该证据不客观，未反映不动产统一登记产生的一系列问题。未反映不动产统一登记带来的不同标准、要求及时间等问题。
综上，本院对本案证据分析认证如下：
经质证，被告对原告向法庭提交的证据的真实性无异议，但对原告向法庭提交的第2、3、4、5、6、7、8、9、10号证据的关联性或合法性或证明目的均提出异议，原告向法庭提交的第1、2、3、4、5、6、7、8号证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。原告向法庭提交的第9、10号证据，与本案有关联的内容，本院将结合本案案情在综合评判时作为参考。被告向法庭提交的第1、2、3、4、6、7、8号证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。原告对上述证据所提异议，本院将结合本案其他证据对被告提出的证明目的进行分析确认。被告向法庭提交的第5号证据，与本案有关联的内容，本院将结合本案案情在综合评判时作为参考。原告对被告向法庭提交的第9、10号证据所提异议成立，本院对该证据的证明力不予确认。本院依职权收集的证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明力，本院予以确认。
综上所述，本院认定本案法律事实如下：
海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年8月14日，海纳公司、富润建材厂作为甲方与潘锦辉、冯素芬作为乙方共同签订合同编号为通THYZ（2013）第267号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座C幢2单元3层03号房屋（套内建筑面积119.6平方米，分摊面积29.29平方米,合计148.89平方米），每平方米4039.88元(已包含分摊的共有建筑面积的价格)，购房款总金额483170元。乙方于2013年8月7日前向甲方支付总房价款的30%即（含定金）153170元，剩余330000元乙方应按银行规定在签署本合同之日起五日内向甲方指定的银行提供完整合法有效的资料申请并办理完成贷款手续以作支付，贷款发放到甲方账户则视为乙方结清房款。乙方应于2015年10月31日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的将该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付服务，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。
《商品房购销合同》签订后原告潘锦辉、冯素芬按约定向被告支付了全部房款483170元。
2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知向，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，潘锦辉、冯素芬未办理接房手续。2015年11月26日，海纳公司向购房户发出公告，表示天湖银座建设工程因施工单位未按期完成施工，导致海纳公司不能按期办理相关手续如期交房。海纳公司还没有如期取得《竣工验收报告》，但该项目已通过初验，五方验收合格，不影响购房户对房屋交接手续的办理。如购房户愿意接受可按接收流程先办理房屋交接手续，海纳公司应负责处理的事宜及合同约定的权利不会受影响。如不愿意接收的，静候海纳公司取得《竣工验收报告》再通知购房户接收。潘锦辉、冯素芬至今未向海纳公司交纳维修基金、契税、印花税票等费用，也未与海纳公司办理接房手续。
2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海纳公司、富润建材厂与潘锦辉、冯素芬签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付廖莹，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而廖莹提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具了情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。
海纳公司、富润建材厂在诉争房屋竣工合格验收后，于2016年6月11日已电话通知部分购房户接收房子，部分购房户也按通知对房子进行接收，本案海纳公司、富润建材厂无证据证实在2016年6月11日已电话通知潘锦辉、冯素芬接房，潘锦辉、冯素芬称未接到海纳公司、富润建材厂的接房通知，结合双方合同约定及海纳公司、富润建材厂答辩要求潘锦辉、冯素芬接房的事实，对潘锦辉、冯素芬提出逾期交房违约金支付到实际交房的诉讼请求，本院不予完全支持。在《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故应确认海纳公司、富润建材厂违约的天数为2015年11月1日至2017年6月19日（当庭提出答辩意见的时间），共计595天。关于逾期违约金的认定，经审查，双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现潘锦辉、冯素主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张违约金过高，要求予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。潘锦辉、冯素芬主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故潘锦辉、冯素芬主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，本院确定海纳公司、富润建材厂应向潘锦辉、冯素芬支付的违约金为23919元（具体计算为：0.27元/天×595天×148.89平方米=23919.18元）。
关于潘锦辉、冯素芬要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、行政部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需潘锦辉、冯素芬配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且符合天湖银座小区已完成初始登记的条件，经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对潘锦辉、冯素芬提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内将通海县天湖银座C幢2单元3层03号房屋交付原告潘锦辉、冯素芬，原告潘锦辉、冯素芬按合同约定办理接房手续；
二、由被告通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告潘锦辉、冯素芬逾期交房违约金23919元；
三、驳回原告潘锦辉、冯素芬的其余诉讼请求。
如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费900元，减半交纳即450元，由原告潘锦辉、冯素芬负担250元，被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判员 代伟忠
二〇一七年六月二十二日
书记员 文学赋