文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1350号上诉人（原审被告）：陈晋崇，男，1960年9月8日出生，汉族，住蕉岭县。委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈焱新，男，1968年3月10日出生，汉族，住蕉岭县。原审被告：蕉岭县金盛房地产开发有限公司。住所地：蕉岭县蕉城镇溪峰西路南金都大厦*号店。法定代表人：汤朝晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。上诉人陈晋崇因与被上诉人陈焱新、蕉岭县金盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈晋崇上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项及诉讼费承担；2、改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“双方在结算过程中，被告方向原告出具了一份费用明细表，表内详细记录了房屋的面积136平方米，优惠后的单价是3962.35元及房屋办证等费用”，是错误的。在一审庭审中，被上诉人向法庭提交了一份没有任何人签名或盖章确认的一张表，上诉人当庭已经否认了该证据的真实性。因为上诉人是以按套销售的方式将房屋卖给被上诉人，双方根本不存在、也无需进行购房款的结算，被上诉人也没有其他证据能够证明该明细表是双方结算的凭单。二、一审判决上诉人应返还多收房款54596.36元及协议利息给被上诉人，是错误的。1、本案被上诉人向上诉人购买房屋时，双方于2015年7月22日签订一份《福安大厦房屋买卖合同》。该合同第一条明确约定房屋是按套出售含办证费，金额为583000元，整个合同内容都未约定按面积计算价格，也无平方单价的约定。2、合同第一条中的面积约136平方米（含公摊），这只是给原告参考的房屋面积包括公摊的面积，只是一个参考面积，并不是最后确定的面积，双方确定的交易价款也并不依此确定，就这方面来说上诉人对被上诉人并无任何隐瞒等行为。实际上，由于双方约定是按套销售，所以双方交易前根本就没有提及房屋实际面积，也不是被上诉人决定购买的因素。3、合同条款中“约136平方米（含公摊）”的文字内容对被上诉人并无造成误解，误解纯粹是一审法院推定而成的。因为被上诉人在一审起诉状中说“同时约定按套计价，又约定按建筑面积计价，属于约定不明”；这表明被上诉人只是主张约定不明，在面积出现差异的情况下认为上诉人多收了款，所以才主张退款。4、被上诉人在上诉人购买该501房并签订相应的合同的时间是2015年7月22日，当时该房屋已经竣工，所以双方实际是现房交易。在一审庭审时，被上诉人当庭承认签订合同前，其购买的房屋已经建设完成，也多次去现场查看过，被上诉人对自己所购买房屋的详细状况事先是完全了解的，这也是被上诉人随后以现金一次性方式向上诉人支付购房款的原因。据此上诉人与被上诉人就房屋买卖签订了合同，合同约定房屋按套销售，内容符合我国现行的法律法规的规定。事实上合同签订后，双方也是按合同约定履行各自义务，不存在多收房款的事实。另外，双方合同约定按套销售的价格中包含了办证费用，所以一审法院确定所谓的多收房款的数额，也缺乏依据，被上诉人要求退款的诉请无理。三、一审判决判令一审被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司对上诉人应承担的相关费用承担连带责任缺乏事实和法律依据，应予纠正。1、福安大厦是上诉人实际投资、开发建设、销售的房地产项目。蕉岭县金盛房地产开发有限公司只是上诉人在进行福安大厦房地产项目报建时，根据当时政府文件规定要求寻找的挂靠单位。本案上诉人是该501房产权的签约方、实际转让人、收款人，蕉岭县金盛房地产开发有限公司从未向本案被上诉人收取任何款项，与蕉岭县金盛房地产开发有限公司无任何关系。2、本案涉案的房地产权是现行确权到上诉人名下，再由上诉人名下直接过户至被上诉人名下，而不是由蕉岭县金盛房地产开发有限公司名下过户至被上诉人名下，属二手房交易。该房地产交易实际是按上诉人与被上诉人双方于2015年7月22日签订的《福安大厦房屋买卖合同》履行。即使一审法院认定蕉岭县金盛房地产开发有限公司是开发商的话，蕉岭县金盛房地产开发有限公司与被上诉人之间也不存在任何交易行为。3、被上诉人一审诉讼请求两被告（即上诉人和一审被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司）承担返还多收购房款，没有请求两被告承担连带责任。一审判决蕉岭县金盛房地产开发有限公司对上诉人应承担的责任承担连带责任，与被上诉人的一审诉讼请求是不相符的。陈焱新辩称，当时房屋是按平方卖的，而且物业费也是按每平方收取。涉案合同约定与不动产权证登记严重偏差了近14平方米。现上诉人认为按套销售是不成立的。蕉岭县金盛房地产开发有限公司述称，与上诉人的意见一致。陈焱新向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即返还多收的购房款54601.22元及利息给原告，利息按银行0.705%月息计付，即从2015年8月10日暂计至2017年8月10日止共24个月的利息9238.53元，2017年8月11日起至被告退回房款时止的利息按上述标准计算，以上合计63839.75元。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：福安大厦房地产项目位于蕉岭县××安宁街，由被告陈晋崇挂靠被告金盛公司办理该项目的立项、报建、预售许可等。2014年11月12日，被告金盛公司取得福安大厦商品房预售许可证时，福安大厦A、B栋九层和C栋七层已建成。福安大厦外发的广告涉及本案的户型图内容如下：福安大厦01房含分摊约136㎡。2015年7月22日，原告陈焱新与被告陈晋崇签订《福安大厦房屋买卖合同》，约定原告购买位于蕉岭县蕉城镇××大厦××号的房屋，面积约136平方米（含公摊），该房屋按套出售，总金额583000元；购房款采取分期付款方式，于2015年7月22日前支付定金30000元，2015年8月10日前再支付房款553000元；此外，合同还约定了房屋基本情况、设备标准，设施及办证费用，双方的权利义务，违约责任，保修责任，交付使用等方面的内容。上述合同签订后，原告按照《福安大厦房屋买卖合同》的约定于2015年7月27日付定金30000元，2015年7月27日付房款553000元。另外，原告还按照《福安大厦房屋买卖合同》的约定支付了入户门、防盗网等房屋设施的费用给被告陈晋崇。为此，双方在结算过程中，被告方向原告出具了一份费用明细表。表内详细记录了房屋的面积136平方米、优惠后的单价3962.35元及房屋办证费等费用。2015年12月1日，被告陈晋崇取得蕉岭县蕉城镇××大厦××号的房屋产权（粤房地权证蕉房字第××号）后，于2017年1月16日将房屋产权转移登记到原告陈焱新夫妻名下〔粤（2017）蕉岭县不动产权第0000166号〕。根据该不动产权记载，该房屋套内建筑面积99.47㎡，分摊建筑面积22.75㎡。原告等业主发现房屋面积与合同不符后与被告协商。双方未成达成一致意见后，部分业主提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点，一、原告所购房屋产权登记面积与合同约定面积存在误差，应如何处理。虽然原告陈焱新与被告陈晋崇签订的《福安大厦房屋买卖合同》中约定按套出售，总金额553000元，但是该合同约定房屋面积（含公摊）约136平方米，与房屋产权登记面积122.22平方米，相差较大。因此，被告交付的商品房存在面积瑕疵。根据双方的陈述，原告与被告陈晋崇签订合同购房时，该房虽已建成，但还是处于预售阶段，被告陈晋崇还没有取得房屋产权，原告无法得知房产的登记面积，即使原告多次看房，在没有专业机构进行测量的情况下，原告也无法判断房屋的实际面积，且福安大厦对外宣传也称该房屋含公摊约136平方米，致使原告误解房屋面积含公摊约为136平方米。因此，原告主张返还多付的房款，予以支持。费用明细表中的总房款538880元除以总面积136平方米，得出每平方米房款单价3962元（以元为单位），再用每平方米房款单价乘以原告诉请的房屋面积差额13.78平方米，得出多支付房屋面积款54596元（以元为单位）。由于双方合同没有约定违约金的数额，原告请求的利息从2015年8月10起按中国人民银行规定的同期同档的利率计算。二、被告金盛公司是否承担返还义务的问题。被告金盛公司作为福安大厦房地产项目的开发商，应承担因开发房地产所产生债权债务问题。本案中，金盛公司取得福安大厦商品房的预售许可后，因其没有对被告陈晋崇销售房屋的面积进行核查，且认可被告陈晋崇对外宣传的房屋面积，致使原告对预售房产房屋面积含公摊误解为136平方米。因此，陈晋崇在预售福安大厦房地产期间因销售房屋面积存在误差产生的债务，应认定为开发主体所产生的债务。金盛公司作为开发商应承担连带清偿责任。被告金盛公司提出其是不适格的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2017年10月30日判决：一、被告陈晋崇应返还多收的房款54596.36元给原告陈焱新并支付2015年8月10日起至偿清房款之日止以返还购房款金额54596.36元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任；三、驳回原告陈焱新的其他诉讼请求。上述款项应在本判决书生效之日起5日内偿清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币698元，由被告陈晋崇负担。二审中，上诉人提交物业费收据一张（原件）、物业名册（拍照），拟证明物业费和购房费都是按平方计算的；被上诉人对上述证据质证认为，物业费收据的真实性无异议，但无法证明上诉人是按面积收取购房款，物业名册显示物业费按122.2平方计算，并非按136平方米，不仅不能证明上诉人按面积计价，反而证明上诉人是按套销售的。对一审判决查明的事实，除陈晋崇、蕉岭县金盛房地产开发有限公司对“双方在结算过程中，被告向原告出具一份费用明细表，记录房屋面积、优惠后单价及办证费等”有异议外，各方对其余事实未提出异议，对各方未提出异议的事实部分，本院予以确认。另查明：1、一审中，陈焱新提交一份费用明细表拟证明涉案购房费用结算情况；陈晋崇、蕉岭县金盛房地产开发有限公司则对该费用明细表的证据三性不予认可，认为该费用明细表无相关当事人的签名或盖章确认，也无具体房号。2、二审中，陈焱新表示其在签订涉案购房合同前已看过现房。本院认为，根据上诉人的上诉主张，本案二审主要争议焦点是：陈晋崇、蕉岭县金盛房地产开发有限公司应否向陈焱新承担返还涉案房屋产权证登记面积与136平方米之间差额购房款的违约责任。首先，按谁主张谁举证的诉讼规则，结合陈焱新的诉讼请求，陈焱新应对涉案房屋约定交付面积为136平方米，房屋产权登记面积为122.22平方米不符合约定，陈晋崇、蕉岭县金盛房地产开发有限公司存在违约的事实承担举证责任，若举证不力则应承担不利诉讼后果。其次，按陈晋崇与陈焱新签订的《福安大厦房屋买卖合同》仅约定涉案房屋面积约136平方米（含公摊），该136平方米是约数，不是确定面积；且该合同约定为按套出售（含办证费）总价款为583000元，没有关于房屋面积单价的约定；据此无法认定买卖双方按136平方米乘以面积单价计算出购房总价款，无法认定买卖双方约定了涉案房屋交付面积即为136平方米。再次，陈焱新主张陈晋崇向其出具了一份费用明细表，但陈晋崇、蕉岭县金盛房地产开发有限公司均对该证据提出异议，又无证据证明该表确为陈晋崇或蕉岭县金盛房地产开发有限公司向陈焱新出具，对该证据的三性难以认定，据此不足以证明涉案购房款系按136平方米乘以面积单价结算。一审在没有证据证实该费用明细表的证据三性的情况下，根据该费用明细表认定案件事实，处理不当，应予纠正。最后，涉案房屋属现房销售，陈焱新在签订购买合同前已先查看了所购房屋现状，其是在认可涉案房屋现状的情况下与陈晋崇签订的买卖合同，之后陈晋崇亦向陈焱新交付了涉案房屋并办理过户手续。在本案现有证据无法证明陈焱新与陈晋崇约定了涉案房屋即按面积136平方米交付的情况下，陈焱新以涉案房屋产权登记面积为122.22平方米与136平方米存在差额为由，主张陈晋崇违约，陈晋崇、蕉岭县金盛房地产开发有限公司返还多收的购房款，缺乏依据。陈焱新应对此承担举证不力的不利诉讼后果，即不应支持其提出的诉讼主张。综上所述，陈晋崇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初602号民事判决；二、驳回陈焱新的诉讼请求。一审案件受理费698元，由陈焱新负担。二审案件受理费1396元（已由上诉人陈晋崇预交），由陈焱新负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾代理审判员  李新红代理审判员  范宜洪二〇一七年十二月二十六日书 记 员  朱红珍