湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终368号
上诉人（原审被告）襄阳君祥房地产开发有限公司（以下简称襄阳君祥公司）。
法定代表人张成军，该公司执行董事。
委托代理人谢天，湖北真武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）汪红燕，女。
被上诉人（原审原告）王洪，男。
委托代理人王光华，湖北水镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐光兵，男。
上诉人襄阳君祥公司因与被上诉人汪红燕、王洪、徐光兵商品房销售合同纠纷一案，不服南漳县人民法院（2015）鄂南漳民二初字第00121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月16日受理后，依法组成由审判员王淑青担任审判长、审判员杨文、李化参加的合议庭的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汪红燕、王洪一审的诉讼请求为：1、确认2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同有效；2、襄阳君祥公司立即将“君祥·御景国际”项目1栋1单元4层402室交付给我们使用；如办理银行按揭未被批准，则请求解除双方签订的商品房买卖合同，由襄阳君祥公司返还购房款10万元及利息；3、襄阳君祥公司从2015年1月1日起按已付房款10万元的日万分之二向我们支付违约金，直到其实际交付房屋之日止。
原审判决认定：汪红燕与王洪系夫妻关系。2013年11月15日，汪红燕的母亲鲁大华代表汪红燕与襄阳君祥公司签订一份商品房认购书，认购了该公司开发的“君祥·御景国际”项目1栋1单元4层402号房，选择“按揭”付款方式在签订商品房买卖合同时支付不低于30%的首期房款，于签订认购书的当日支付了预购定金10000元。2014年1月13日，以王洪、汪红燕为买受人，襄阳君祥公司为出卖人，双方签订了商品房买卖合同。合同约定，王洪、汪红燕购买襄阳君祥公司开发的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房，建筑面积共118.68平方米（含分摊建筑面积29.97平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2780元，总金额329930元，其中在“计价方式与付款”第4条特别提示，乙方即买受人有效付款凭证必须是盖有甲方即襄阳君祥公司财务专用章的收据，所有以个人名义出具的收款手续，甲方一律不予认可；采用银行“按揭”方式付款，买受人于当日付清首付款100000元，余款229930元办理银行“按揭”（未约定办理“按揭”的时限、买受人应提供的相关资料以及无法办理“按揭”时如何处理）；买受人未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款的万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款的万分之二的违约金；出卖人应当于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同还约定了面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任等其他事项。徐光兵在出卖人处签名，王洪、汪红燕在买受人处签名。合同签订时，王洪、汪红燕向徐光兵支付购房款90000元，徐光兵当场返还王洪夫妇现金5000元，并声明是优惠。
约定的交房期满后，王洪、汪红燕夫妇要求襄阳君祥公司按约定交房，该公司以徐光兵无权与购房者签订商品房买卖合同为由拒绝交房，徐光兵则声称其有权售房，互相推诿。致使商品房买卖合同中约定的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房至今未交付给王洪、汪红燕夫妇使用。
原审另查明，2011年7月8日，以襄阳君祥公司为甲方、徐光兵为乙方，双方签订了项目合作协议书。协议约定双方合作开发“君祥．御景国际”房地产项目，协议还约定了投资及收益分配、项目管理、双方的权利和义务、项目相关资料手续的保管、违约责任等事项。在该协议中，双方同意以襄阳君祥公司名义设立项目部，徐光兵担任项目经理。
原审法院认为：徐光兵与襄阳君祥公司存在合作开发“君祥．御景国际”房地产项目关系，不管徐光兵与襄阳君祥公司的合作协议如何约定，对商品房购买者而言，徐光兵出售商品房的行为应视为襄阳君祥公司的委托授权，其行为是职务行为。因该合同内容无违反法律法规强制性规定的情形，为有效合同。因此，对王洪、汪红燕要求确认2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，原审法院予以支持。
双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年9月30日，王洪、汪红燕选择的付款方式是支付首付款100000元后余款229930元办理银行“按揭”，但合同对办理“按揭”的时限、还款的期限、买受人需要提供的相关资料以及不能办理“按揭”时如何处理未作出约定。在没有约定办理“按揭”期限的情况下，按照“钱货两清”的一般交易规则，“按揭”手续至迟应当在2014年9月30日前办理。由于王洪、汪红燕尚未付清购房款，襄阳君祥公司亦未按合同约定的期限交付房屋，双方的行为均构成违约。庭审查明，涉案的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房尚未出售，合同还可履行，因此对王洪、汪红燕要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院予以支持；为平衡双方利益，须在王洪、汪红燕以按揭方式支付全部购房款后，襄阳君祥公司才能交付涉案的“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房。对王洪、汪红燕要求襄阳君祥公司从2015年1月1日起按已付房款10万元的日万分之二支付违约金直到其实际交付房屋之日止的诉讼请求，原审法院不予支持。
由于襄阳君祥公司与徐光兵相互推诿，且原审法院判决对提供贷款的主办银行没有约束力，能否成功办理银行按揭具有相当的不确定性。王洪、汪红燕主张，在不能获得银行按揭以支付购房款时，请求依法解除双方签订的商品房买卖合同、襄阳君祥公司和徐光兵返还其已付购房款100000元及利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，在王洪、汪红燕不能获得银行按揭以支付购房款时，其有权要求解除合同，襄阳君祥公司应当将其实际收取的购房款95000元及其利息返还给王洪、汪红燕。
徐光兵是襄阳君祥公司开发的“君祥．御景国际”项目经理，其与王洪、汪红燕签订的商品房买卖合同是职务行为，所产生的法律责任依法应当由襄阳君祥公司承担，故王洪、汪红燕要求徐光兵承担民事责任的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、王洪、汪红燕与襄阳君祥房地产开发有限公司于2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同有效；二、王洪、汪红燕与襄阳君祥房地产开发有限公司于2014年1月13日双方签订的商品房买卖合同继续履行：1、王洪、汪红燕在本判决生效后十日内向该公司提供办理银行按揭所需要的相关资料；2、襄阳君祥房地产开发有限公司协助王洪、汪红燕向主办银行办理按揭贷款手续，取得银行按揭贷款后将“君祥．御景国际”项目1栋1单元4层402号房交付给王洪、汪红燕（该项判决内容限在本判决生效后二个月内履行）；三、如本判决第二项内容不能在指定时限内履行，则：1、解除双方于2014年1月13日签订的商品房买卖合同；2、襄阳君祥房地产开发有限公司在本判决生效后七十日内返还王洪、汪红燕实际支付的购房款95000元并从2014年1月13日按照银行同期贷款利率支付利息（以95000元为基数，直到清偿完毕之日止）；四、驳回王洪、汪红燕的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6249元，由襄阳君祥房地产开发有限公司负担。
上诉人襄阳君祥公司不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：汪红燕、王洪将8.5万元购房款交给徐光兵，存在明显过错。故请求二审法院：撤销原审判决第三项，依法改判，减少上诉人返还购房款10000元。
被上诉人汪红燕、王洪答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
经二审审理查明，原审判决认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，原审法院认定上诉人襄阳君祥公司与被上诉人徐光兵存在合作开发“君祥．御景国际”房地产项目关系，其与王洪、汪红燕签订的商品房买卖合同是职务行为，该合同为有效合同，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。上诉人襄阳君祥公司上诉提出因被上诉人汪红燕、王洪将购房款交给徐光兵，存在明显过错，应减轻上诉人承担的责任。对此，本院认为，徐光兵系襄阳君祥公司开发的“君祥．御景国际”项目经理，汪红燕、王洪在该公司售楼部内将预购房定金10000元交于徐光兵，此后在交付房款时，汪红燕、王洪又将首付购房款交于徐光兵，也有理由相信徐光兵是代表襄阳君祥公司收取，汪红燕、王洪作为普通购房人，也尽到了合理的注意义务，且徐光兵出售房屋、收取房款是职务行为，故上诉人襄阳君祥公司要求少返还购房款10000元的理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人襄阳君祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑青
审判员 杨 文
审判员 李 化
二〇一六年五月九日
书记员 张诗怡