杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民一初字第361号
原告（反诉被告）杭州神立工贸有限公司。
法定代表人樊建国。
委托代理人陈钟。
委托代理人章梁。
被告（反诉原告）缪继明。
委托代理人金志强。
原告（反诉被告）杭州神立工贸有限公司（以下简称神立公司）与被告（反诉原告）缪继明房屋腾退纠纷一案，于2008年1月16日向本院起诉，本院依法受理后，由审判员董继红独任审理，后因被告（反诉原告）缪继明提起反诉，本院受理后依法组成合议庭予以合并审理，于2008年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人章梁、被告（反诉原告）缪继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）神立公司诉称，位于大学路115号的营业用房为神立公司（当时名称为杭州神立保安器材有限公司）从上城区房管局第二房产公司租赁的房屋，原为神立公司住所地。神立公司住所地变更后，于2003年6月在大学路115号设立分支机构神立公司经销部。缪继明为经销部的承包经营者，在承包经营期间在大学路115号开设了杭州市上城区香园杂货店。为此，双方在2007年1月明确在经营期满后如需继续开设的，必须征得原告的书面同意。2007年6月30日，缪继明承包经营期满后，仍继续占用经营用房，不予腾退。故诉请判令：1、被告立即搬离大学路115号；2、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）缪继明答辩称，2007年5月，神立公司在预先不告知的情况下，突然停止提供发票，造成我方无法经营。在8、9月份，神立公司法定代表人樊建国四次纠集唆使他人上门寻衅滋事。在我方无法忍耐的情况下，报了警，这些人才离去。而且讼争的房屋及中山中路193号、佑圣观路192号三处房屋系上城区房产公司所有的国有资产，樊建国利用职权，趁杭州锁厂破产歇业之机，转入自己公司名下，再长期转租他人，这种行为本身违法，本人保留追诉权。在归还房屋前，樊建国必须退还及办好以下事项：1、退还风险抵押金40000元；2、退还垫付上城区房产管理所在大学路115号房租2514元；退还垫付鉴定费、门诊启动费3260元；4、办好退休档案归社区工作，并补偿期间经济损失1700元；5、补偿经营经济损失20000元。
被告（反诉原告）缪继明反诉称，本人与神立公司租赁合同于2007年6月底到期，双方就续租事宜进行多次协商，期间，我方支付租赁费用至2007年10月底。协商中，涉及租赁费用、年限、发票及承租对象等问题双方不能达成一致。双方曾就我方的风险抵押款40000元退还一事达成口头协议：我方继续使用大学路115号房屋至2008年12月底止，风险抵押金不再退还。神立公司出尔反尔，去年5月，神立公司在预先不告知的情况下，突然停止提供发票，造成我方无法经营。在8、9月份，樊建国四次纠集唆使他人上门寻衅滋事。在我方报警后，这些人才离去。而且讼争的房屋及中山中路193号、佑圣观路192号三处房屋系上城区房产公司所有的国有资产，樊建国利用职权，趁杭州锁厂破产歇业之机，转入自己公司名下，再长期转租他人，这种行为本身违法，本人保留追诉权。故反诉请求：1、退还反诉人风险抵押款40000元；2、退还反诉人垫付的上城区房产管理所大学路115号房租2514元；3、由被反诉人承担本案诉讼费。
原告（反诉被告）神立公司答辩称，反诉的事实理由不能成立，大学路115号让缪继明使用至2008年12月底，风险抵押金不再退还的情况不符合事实。所谓的“风险抵押金”是缪继明自己要求抵扣为房租的，且已经作为两年的房租。2007年缪继明垫付房管局的房租，垫付并不是事实，是缪继明自己去房管所交的，作为神立公司会退还给缪继明。请求依法判决。
原告（反诉被告）神立公司为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、房屋租赁证，证明神立公司为大学路115号营业用房租赁人的事实；
2、工商变更档案，证明神立公司原名称为杭州神立保安器材有限公司的事实；
3、营业执照，证明大学路115号为神立公司经营部营业场所的事实；
4、承包协议，证明缪继明承包经营期至2007年6月30日结束，以及双方对杭州市上城区香园杂货店经营期满后继续开设问题的约定；
5、个体工商户登记情况，证明杭州市上城区香园杂货店经营期限截止日为2006年10月31日的事实；
6、关于房租付款的说明，证明缪继明2002年所交的40000元抵押款已在2003年、2004年抵作房租的事实
被告（反诉原告）缪继明为证明自己的主张，提交了下列证据：
7、租金收据，证明2002年8月27日神立公司收到缪继明抵押金40000元的事实；
8、杭州市房产管理局收据，证明缪继明交付房租2514元的事实；
9、收款说明，证明抵押金不得冲抵房租；
10、承包合同，证明合同第5条约定缪继明有股份投入，缪继明是股东；
11、劳动合同，证明双方之间有劳动合同关系。
本院对以上证据在庭审中均组织了质证。证据1-5，缪继明均无异议；证据6，缪继明对真实性无异议，但认为不能达到证明目的；证据7，神立公司对真实性无异议，但认为风险抵押金已分两期抵作租金了；证据8，神立公司对真实性无异议，但认为是缪继明自己去付这个房租的；证据9，神立公司对真实性有异议；证据10，神立公司认为真实性不能确定；证据11，神立公司认为与本案无关。
综合原、被告举证、质证的情况，本院对上述证据作如下认定：证据1一5，双方无异议，且对本案事实有证明力，应予认定；证据6，真实性应予认定；证据7、8，与本案有关联，应予认定；证据9，该证明系缪继明单方出具，未经相对方确认，不具有证明力，不予确认；证据10，真实性可予认定；证据11，与本案缺乏关联性，不予认定。
根据上述认定的证据及双方在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：
位于大学路115号的营业用房为神立公司（当时名称为杭州神立保安器材有限公司）从上城区房管局第二房产公司租赁的房屋，原为神立公司住所地。神立公司住所地变更后，于2003年6月在大学路115号设立分支机构神立公司经销部。缪继明为经销部的承包经营者，在承包经营期间在大学路115号开设了杭州市上城区香园杂货店。为此，双方在2007年1月签订《承包协议》一份，约定承包期截止日为2007年6月30日，明确在经营期满后如需继续开设的，必须征得神立公司的书面同意。2007年6月30日，缪继明承包经营期满后，神立公司不再同意继续发包，但缪继明仍继续占用经营用房，不予腾退。
另查明，2002年8月27日，缪继明向神立公司交付抵押款40000元；并于2003年12月27日出具一份《关于房租付款的说明》，载明：本人原付40000元人民币。2003年房租合同费用为35000元，本年度实付25000元。欠10000元从原付40000元中扣除。余30000元为预付2004年房租。
又查明，2007年7月10日，缪继明代为神立公司向房管局垫付房租2514元。
本院认为，缪继明因与神立公司之间存在承包合同关系而占有大学路115号营业用房，现因承包关系的终止，缪继明继续占有房屋已无合同和法律依据，理应将其占有的房屋腾退返还给神立公司。缪继明反诉要求退还风险抵押金，因其已出具书面意见，该款项抵作“租金”，神立公司也予以接受，故其这一反诉请求理由不足，本院不予支持；至于缪继明垫付的房租，神立公司虽表示未授意其代缴，但神立公司系该行为事实上的受益人，且其在庭审中也表示愿意返还该款项，故对这一反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、缪继明应于本判决生效之日起15日内将本市大学路115号房屋腾空返还给杭州神立工贸有限公司；
二、杭州神立工贸有限公司应于本判决生效之日起15日内返还缪继明垫付款2154元；
三、驳回缪继明其他反诉请求。
本诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）缪继明负担；反诉案件受理费431元，由原告（反诉被告）杭州神立工贸有限公司负担131元，被告（反诉原告）缪继明负担300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用511元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
审 判 长 董继红
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 朱天禄
二〇〇八年七月九日
书 记 员 韩文涛
附件：本判所依据的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
《中华人民共和国民法能则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。