重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0107民初2527号
原告：施某某，男，汉族。
被告：杜某某，男，汉族。
委托代理人：段蹇娅，北京德恒（重庆）律师事务所。
原告施某某诉被告杜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后,依法由审判员周中超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施某某,被告杜某某的委托代理人段蹇娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告施某某诉称，原、被告系房屋租赁及转让关系。2016年8月9日，原告作为承租方,被告作为出租方,双方签订《房屋转让合同》，约定被告应于2016年8月搬离租赁房屋，而被告一直到2017年2月才搬离。被告未依约搬离租赁房屋，导致原告无法正常使用租赁房屋，给原告招生、教学带来巨大损失，并对原告声誉造成不良影响。被告的行为严重违约，现原告起诉来院，要求被告支付2016年8月至2017年2月的租金损失共计39900元；本案诉讼费由被告承担。
被告杜某某辩称，被告没有实施拒绝搬离的行为，原告在2016年8月就拆除了被告的招牌，且未按约支付转让费6万元，是原告违约在先；诉争房屋自2016年8月起由原告正常使用，其没有任何实际损失。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。
庭审查明，重庆欣恬商贸有限公司（以下简称“欣恬公司”）。将其承租的位于重庆市九龙坡区滩子口XX号的房屋（包括招待所和办公楼），租赁给严某某使用。2015年4月30日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租期为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日；租金单价为19元/平方米/月，以后每年租金在单价基础上递增1元等等。2016年1月28日，欣恬公司给严某某发了一份《函告》，将租金标准降低为16元/平方米/月，时间是2016年2月1日到2017年1月31日，为期壹年。2016年2月，严某某和欣恬公司签订了《补充协议》，将租赁期限调整为2016年2月1日至2017年1月31日。实际上，严某某并未实际租赁该房屋，上述房屋的实际使用人是被告杜某某，杜某某按上述合同约定向欣恬公司支付租金。
2016年8月9日，被告杜某某作为甲方，原告施某某作为乙方，双方签订了《房屋转让合同》。约定：新华办公楼1楼由甲方转让给乙方，同时也租赁乙方2016年8月到2016年12月30日，租金为6万元；甲方协调乙方从房东处承租三年从2016年12月30日到2019年12月30日，若未协调成功，6万元整返还乙方等等。协议签订后，原告支付给被告3万元，剩余3万元已经另案处理。
2016年8月12日，作为承租方的原告施某某与作为出租方的欣恬公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定，欣恬公司将拥有出租权的位于重庆市九龙坡区滩子口XX号办公楼一楼提供给原告作为经营场所；租赁期限从2017年1月1日到2019年12月31日，房屋面积约350平方米（使用面积以实际面积为准），前两年租金标准为6650元/月，第三年为7700元/月。合同签订后，欣恬公司于2017年1月1日前将房屋交付给原告使用。
原告施某某系“重庆市九龙坡区惠博美术培训学校”负责人，被告杜某某系“重庆九龙坡区树华美术培训学校”负责人。
另查明，欣恬公司出具了一份《证明》：重庆树华美术培训学校，地点滩子口新华书店XX号办公楼一楼，法人代表杜某某，自2016年8月到2017年1月中旬期间所有办公人员及其所有学生均在此一楼办公和教学一切活动，于2017年2月中旬才全部搬离；落款时间为2017年3月31日。同时，自称新华书店清洁人员的秦某（签名潦草）出具了上述同样内容的一份《证明》。
欣恬公司另出具了一份《情况说明》：惠博美术培训的施某某告知我司，在上述《证明》上加盖公章，盖章的本意是帮助施某某在九龙坡区教委注册美术培训学校；杜某某租赁我司位于滩子口XX号新华办公楼一楼的房屋合同2016年12月31日到期，施某某是原租赁户杜某某引荐，在杜某某在场情况下，施某某与我司签订后续租赁合同，杜某某与施某某何时交付场地我司不是很清楚，双方自行交付的，杜某某及其公司员工、学生具体搬离时间我司不是很清楚；落款时间2017年7月21日。前述案外人秦某，同样出具了一份《证明》：本人于2017年3月31日不知具体情况下帮助施某某手写证明上签字，新华书店办公楼一楼招牌已于2016年8月由“树华教育”换成“惠博美术培训”等字样，不清楚杜某某在新华办公楼一楼的办公教学时间及实际搬离时间。审理期间，经证人屈某某、张某某证实，两人系“惠博美术培训学校”的学生，2016年7月至12月期间，两人被培训机构安排至滩子口76号新华办公楼一楼处学习。前期办公楼处挂的招牌仍是树华培训机构，后期改为惠博；学习期间，除两人外，有其他学生一起学习，树华培训学校的老师，包括杜某某在内在教学等等。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、房屋转让合同、函告、情况说明、截图、证人证言、庭审笔录等证据为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，被告杜某某将其实际从案外人欣恬公司处承租的位于重庆市九龙坡区滩子口XX号新华办公楼房屋，部分转租给原告施某某，双方签订《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方理应遵守。根据合同约定，被告杜某某应当按约将位于九龙坡区滩子口XX号新华办公楼一楼房屋交付给原告施某某使用。本案的争议焦点在于，被告杜某某是否履行交付房屋，即新华办公楼一楼的合同义务。
庭审中，被告陈述称，2016年8月原告将被告招牌拆除后，被告就没有实际使用房屋。原告举示的出租方欣恬公司出具的2017年3月31日《证明》与被告举示的，同样由欣恬公司出具的2017年7月21日《情况说明》，前后内容不一致，不能证明被告杜某某何时搬离租赁房屋。同理，案外人秦某的书面证言，前后不一致，本院不予采信。
结合证人证言及经营场所招牌图片，可以认定被告杜某某在《房屋转让合同》签订后仍使用案涉房屋作为其负责的树华培训学校经营场所，无证据表明其向原告履行了场地搬离及交付义务。被告杜某某在2016年8月至12月期间占用诉争场地，造成原告无法正常使用房屋，客观上产生一定的损失，现原告主张该期间内的租金损失，本院予以支持。关于租金损失的计算标准，从《房屋转让合同》约定来看，6万元合同价款不仅仅包括场地租金，商业房产转让费除租金外，一般还包括装修、部分设施以及客源、商誉等无形利益，故本院酌情参照原告2017年1月起向欣恬公司支付的租金标准，即6650元/月，认定原告的租金损失为33250元（6650元/月×5个月）。2017年1月后，原告已与欣恬公司就案涉场地形成租赁关系，故其关于2017年1月后的租金损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杜某某于本判决生效后十日内向原告施某某支付2016年8月至2016年12月31日期间的租金损失33250元。
二、驳回原告施某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取398元，由原告施某某负担68元，被告杜某某负担330元（此款原告已预交本院，被告杜某某应负担部分在支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 周中超
二〇一八年五月四日
法官助理 罗开红
书 记 员 陈 蒙