湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）湘1202民初26号原告：谭胜，男，1966年5月20日出生，土家族。被告：湖南汇众房地产开发有限公司。法定代表人：罗昌文。委托诉讼代理人：刘子龙，湖南鹤洲律师事务所律师。原告谭胜与被告湖南汇众房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后,于2017年6月19日作出（2016）湘1202民初3406号民事判决，原告不服该判决，向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉。2017年11月24日，湖南省怀化市中级人民法院作出（2017）湘12民终1045号民事裁定：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初3406号民事判决；二、本案发回湖南省怀化市鹤城区人民法院重审。本院于2018年1月4日立案受理后,依法进行审理。原告谭胜向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》，合同编号：湘怀房（合）NO：0811691；2、被告退还原告购房款壹拾陆万玖仟伍佰贰拾伍元整（169525元）、办证费用壹万陆仟贰佰零伍元整（16205元），合计壹拾捌万伍仟柒佰叁拾元整（185730元）;3、支付2009年10月7日至当前应付赔偿损失按国家金融部门规定逾期利息10%计算,时间计算到2016年10月7日：185730×10%×7＝130011元。减去已经付返租54248元，应付75763元赔偿款;4、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2009年10月7日，原告与被告签订购买位于怀化市芷江路7号怀化新商城3层112号商铺的合同。合同编号：湘怀房（合）NO：0811691,当天付现金玖万叁仟伍佰贰拾伍元（93525元）并办理银行按揭柒万陆千元，即付清所有购房款壹拾陆万玖仟伍佰贰拾伍元（169525元），应被告要求，在2011年5月5日支付给被告用于办理土地使用证和房屋权证费用壹万陆仟贰佰零伍元整（16205元）。二、根据合同第八条规定：“出卖人应当在2010年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但是到当前为止，此商品房仍未通过验收。三、根据合同第六条第二项费用约定“办理房产证和土地使用证的有关手续及交纳的费用，按下列第2种方式办理，即：买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按如下项目和标准代收费用。”双方约定由被告办理房产证和土地使用证，原告也按被告要求交清了所有办证费用。四、按双方合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即：自交房之日起买受人在交清真实有效资料后，出卖人在壹年内办理好产权证书。”但是在原告按约定交齐真实有效资料后，到现在六年多未办理好产权证书。原告多次找到被告催要产权证书，被告以各种理由推脱。五、根据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，原告根据合同交清了所有购房款和办证费用，交清了所有真实有效的资料，但是被告六年多来未办理房屋产权证，原告多次催促毫无作用，现向人民法院申请解除原告与被告签订的编号为湘怀房（合）NO:0811691号的购房合同，退还原告的购房款169525元、办证费用16205元，合计185730元，并赔偿原告损失75763元。被告湖南汇众房地产开发有限公司辩称：一、双方买卖合同系有效合同。按照法律规定，房产开发企业取得预售许可证就可以进行交易，双方签订合同时已经取得相关证件，原告才购买房屋。二、买卖合同双方正在履行中，原告解除合同没有法律依据。《买卖合同》第十五条没有规定在房产交付一年内办好房产证。办证时间没有明确，双方可以重新约定，但不必然就有权解除合同。《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。这是法律规定协商解除的情形。单方解除的情形,第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，不存在不可抗力,被告也一直在履行办证程序，现在主要是承建商提供的资料不齐全导致办证拖延，并不是被告的原因导致办证拖延。三、原告没有履行解除合同的必经程序，法院应当驳回诉讼请求。《合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除权的行使，必须是先通知对方，如果对方有异议，才会导致由法院或者仲裁机构确定解除合同效力的司法程序。四、司法解释的规定，也是对办证有时间约定的，超过一年，并且是出卖人的原因导致无法办证。现在1、没有约定办证时间,2、现在不是出卖人的原因,3、并不是无法办证，而是一直在履行办证手续。所谓无法办证应该理解为“有关部门确定办不了证，即违章建筑、小产权房等等。本案的房屋是有关单位备案、有合法手续的建筑。不存在无法办证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。五、《城市房地产开发经营管理条例》规定的是办证义务在原告，被告只是配合办证的情形。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综述，被告一直在履行合同，双方没有约定办证时间，事后也没有进行办证时间约定，房产系合法建筑，并不是办不到证，不属于“无法办证”的情形，原告解除合同也没有事前通知被告，程序不合法，依法应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已记录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“怀化新商城”3单元（层）112号门面(建筑面积18.21㎡)，购房总价款169525元；被告为原告以费用包干形式代办房屋不动产权证，余亏自负，原告于2010年12月30日前向被告交清办证费用15205元(房产证代办费9324元＋土地使用证代办费2490元＋维修基金3391元)；被告应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格，并符合本合同约定”的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同,原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金,原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之10的违约金;被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自交房之日起，并在原告交齐真实有效资料后的壹年内办理好产权证。2009年10月7日，原、被告签订《怀化.新商城商铺委托合同》，约定：原告将其购买的“怀化新商城”3112号门面(建筑面积18.21㎡)交予被告统一出租经营(代管代租)，期限五年(2010年1月1日至2015年1月1日)，被告每年向原告固定交付收益金13562元。被告开发的“怀化新商城”于2009年9月18日取得怀房售许字(2009)第0074号《商品房预售许可证》，于2010年10月15日消防验收合格，但至今尚未竣工验收，被告至今尚未为原告办好房屋不动产权证。原告依约向被告交清了全部购房款169525元及办证等费用16205元。被告依《怀化.新商城商铺委托合同》约定交付了原告合同期限内前4年的商铺代租收益金，尚欠交合同期限内最后1年的商铺代租收益金;《怀化.新商城商铺委托合同》约定期限届满后，被告继续代租代管原告所购商铺，其后仅交付了原告1年的商铺代租收益金，该商铺房屋至今仍由被告管理经营。另查明，原告以与本案相同事实于2014年5月5日对本案被告向本院提起商品房预售合同纠纷诉讼，并提出诉讼请求：1、判令被告支付其延期交房的违约金按每日万分之十至其取得竣工验收合格证交房为止（自2010年12月底至竣工验收合格交房日止）；2、判令被告立即为原告办理位于怀化市鹤城区芷江路7号怀化新商城住宅楼1003号及两个门面的房屋产权证；3、由被告承担本案全部诉讼费用。本院于2014年10月10日作出（2014）怀鹤民一初字第361号民事判决：一、被告湖南汇众房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告谭胜2012年5月5日至2014年5月5日的逾期交房违约金24765元；二、被告湖南汇众房地产开发有限公司给付原告谭胜逾期交房违约金（违约金按照已付房款339246元的每日万分之一，从2014年5月6日起连续计算至怀化市芷江路7号怀化新商城（建设工程规划许可证号20090811）房号为10单元（层）03号商品房竣工验收合格之日止，该违约金于10单元（层）03号商品房验收合格日支付）;三、被告湖南汇众房地产开发有限公司在怀化市芷江路7号怀化新商城（建设工程规划许可证号20090811）房号为10单元（层）03号商品房、3单元（层）112号商服门面经竣工验收合格后10日内为原告谭胜办理房屋产权证书；四、驳回原告谭胜的其他诉讼请求。（2014）怀鹤民一初字第361号民事判决生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2014年12月25日立案受理，于2015年5月25日作出(2014)怀鹤执字第1108号执行裁定：终结（2014）怀鹤民一初字第361号民事判决的本次执行程序;被执行人有财产可供执行时，权利人可向本院申请恢复执行。本院认为,原告提起诉讼的本案事实，已经本院（2014）怀鹤民一初字第361号民事判决处理完毕，且该判决已经生效，并处于法院强制执行程序中，现原告以相同案件事实再次对被告提起商品房预售合同纠纷诉讼，而提出的诉讼请求实质上是否定（2014）怀鹤民一初字第361号民事判决的裁判结果，因此，原告提起的本案诉讼构成重复起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，裁定如下：驳回原告谭胜的起诉。案件受理费5222元，退回原告谭胜。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  粟多海人民陪审员  倪 勇人民陪审员  舒友德二〇一八年三月十六日代理书记员  黄 莉附法律依据：最高人民法院关于适用的解释第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。