山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1443号上诉人（原审第三人）：冀艳。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：计杰。被上诉人（原审原告）：武敏。委托诉讼代理人：郭海新，山西黄河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人冀艳、计杰因与被上诉人武敏、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人计杰、上诉人冀艳的委托诉讼代理人王建，被上诉人武敏的委托诉讼代理人郭海新到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冀艳上诉请求：撤销原判第一、二项，改判武敏与中大公司签署的涉案房屋认购协议无效，判令涉案房屋归其所有，中大公司向其交房并办理房屋产权手续。事实和理由：武敏与中大公司签署的认购协议系虚假协议，涉案房屋系中大公司抵账顶给他人，再由他人出售给武敏的，因此武敏与中大公司之间没有真正的商品房买卖关系。原审认定中大公司向武敏交房系认定事实错误。计杰上诉请求：撤销原判，将该案发回重审。事实和理由：该案中，中大公司涉嫌“一房二卖”已刑事立案，故应依法中止该民事案件的审理。武敏辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。武敏向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签署的房屋认购协议有效，判令中大公司继续履行协议，与其签订正式商品房买卖合同并办理房屋权属证书，撤销中大公司与计杰、冀燕所签网签合同。计杰向一审法院反诉请求：判令确认武敏与中大公司所签房屋认购协议书无效。一审法院认定事实：2012年10月8日，大同市华田房产开发有限公司（甲方）与张润花等六人（乙方）签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方位于大同市城区府南街7号华田苑府城小区商务楼，每平米单价为2892元，总建筑面积6917平方米，总价为20003964元。中大公司给张润花等人出具收到20003964元商务楼购房款收据一份。武敏与中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》两份（均无编号，落款时间均为2013年1月18日），约定武敏自愿认购中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元2301号房屋一套（建筑面积92.39㎡，单价4100元），总价378799元；认购3号楼1单元2902号房屋一套（建筑面积89.39㎡，单价4100元），总价366499元。同时约定，房屋的交付时间均为2014年9月30日。中大公司为武敏出具收到房款378799元（抵账）和366499元（抵账）的收据两份（时间均为2013年1月18日）。中大公司给武敏出具收到武敏3号楼2单元2301号房屋的契税5682元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、公共维修基金6929.25元、暖气费1616.4元、燃气表费380元、有线电视初装费500元交给中大公司，装修保证金2000元、装修服务费832元、物业管理费1663元和3号楼1单元2902号房屋的契税5497.49元、产权登记费80元、产权查档费100元、产权代办费500元、公共维修基金6704.25元、暖气费1531.35元、燃气表费380元、有线电视初装费500元、装修保证金2000元、装修服务费805元、物业管理费1609元的收据共十六张（时间是2014年11月19日和11月24日）。第三人计杰与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同）（合同落款时间为2014年7月16日），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：第三人计杰向中大公司购买华田苑府城3号楼2单元2301号房屋，建筑面积92.39㎡，单价4100元，买受人一次性付款378799元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给第三人计杰出具了收到现金购房款175541元和购房款203258元（卡转）的收据两张（时间2014年7月17日）。赵广红于2014年7月17日给沈颂华账户汇款203258元。第三人冀艳与中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同）（合同落款时间为2014年7月16日），该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：第三人冀艳向中大公司购买华田苑府城3号楼1单元2902号房屋，建筑面积89.39㎡，单价4000元，买受人一次性付款357560元；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给第三人冀艳出具了收到现金购房款196658元和购房款16090元（卡转）的收据两张（时间2014年9月1日）。上述事实，有武敏提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》两份、收款收据十八张、第三人提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）两份、收款收据四份证实，应予以确认。关于武敏与中大公司签订的两份《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。第三人称武敏与中大公司恶意串通，签订虚假合同，其合同无效。该案中，因武敏提供的认购协议书可以确认武敏购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元2301号和3号楼1单元2902号房屋两套，武敏提供的公共维修基金、暖气费等票据可以证实中大公司将两套房屋交付了武敏。故可确认武敏与中大公司签订认购协议书购买的是华田苑府城二期3号楼2单元2301号和3号楼1单元2902号房屋。第三人也没有证据证明该合同存在合同法规定的无效情形，故应认定武敏与中大公司签订的两份《认购协议书》为有效合同。一审法院认为，武敏与中大公司签订的两份《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。武敏已按约定付清了两套房的所有款项，中大公司也已交付了房屋，现武敏已合法占有该房屋，故武敏要求中大公司继续履行合同，为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，故予以支持。就武敏要求与中大公司签订正式的商品房买卖合同并备案登记的诉求，因是否自愿订立合同并办理网签是当事人的权利，故对武敏该项诉求不予支持。就武敏要求撤销中大公司与第三人之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对武敏的该项诉讼请求不予支持。综上，第三人计杰要求确认武敏与中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、武敏与大同市中大房地产开发有限公司签订的关于华田苑府城二期3号楼1单元2902号及3号楼2单元2301号房屋的两份《华田苑府城二期房屋认购协议书》有效；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为武敏办理上述两套房屋的产权登记手续；三、驳回武敏的其余诉讼请求；四、驳回第三人计杰的诉讼请求。案件受理费400元，由大同市中大房地产开发有限公司负担（于判决生效后十日内给付武敏）；反诉费100元，由第三人计杰负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，武敏在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理了问题，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为的认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故计杰关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，武敏所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。关于房屋认购协议书是否有效的问题。计杰、冀艳主张，武敏所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实。本院认为，武敏是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力。因没有证据证明房屋武敏所签的认购协议书存在合同法规定的无效情形，因此，原审法院认定武敏与中大公司所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给武敏及武敏入住房屋是否合法的问题。武敏提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为武敏出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于武敏作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故计杰、冀艳所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于冀燕与中大公司所签合同的效力问题，冀燕主张要求确认其与中大公司所签合同有效并要求中大公司履行交付房屋及办理产权登记手续的义务，原审法院对冀燕与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。本院认为，综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认冀燕与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，冀燕就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，法律适用正确。计杰、冀燕的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由计杰负担100元，由冀燕负担100元。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 雷剑飞审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 安   丽   军