广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第114号
上诉人（一审原告）：贺州市平桂管理区沙田镇芳林村第9村民小组。
法定代表人：叶某群，该小组组长。
委托代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。
委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：贺州市平桂管理区正誉初级中学。
法定代表人：张某某。
被上诉人（一审被告）：黄某某（又名黄某邦）。
一审第三人：叶某宗。
一审第三人：叶某昌。
一审第三人：叶某康。
一审第三人：叶某峰。
委托代理人：叶某群。
一审第三人：叶某球。
一审第三人：叶某新。
委托代理人：叶某湖。
一审第三人：叶某英。
委托代理人：叶某存。
一审第三人：叶某珠。
一审第三人：叶�文。
委托代理人：叶某彩。
一审第三人：叶某芝。
上诉人贺州市平桂管理区沙田镇芳林村第9村民小组（下称芳林村第九村民小组）因与被上诉人贺州市平桂管理区正誉初级中学（下称正誉中学），被上诉人黄某某，一审第三人叶某宗、叶某昌、叶某康、叶某峰、叶某球、叶某新、叶某英、叶某珠、叶某文、叶某芝确认合同无效纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第475号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人芳林村第9村民小组的组长叶某群、委托代理人梁红霞，被上诉人贺州市正誉中学的法定代表人张某某，被上诉人黄某某，一审第三人叶某宗、叶某昌、叶某康、叶某峰的委托代理人叶某群、叶某球、叶某新的委托代理人叶某湖、叶某英的委托代理人叶某存、叶某珠、叶某文的委托代理人叶某彩到庭参加诉讼。一审第三人叶某芝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：1996年9月22日，贺县城南中学筹委会向原贺县人民政府、教育局写了1份“关于创办私立贺县城南中学的请示”，请示成立城南中学。1996年12月10日，原贺县人民政府作出贺政函（1996）42号批复，同意创办私立贺县城南中学。1997年4月18日，城南中学的代表张某某、黄某邦与第三人叶某宗等十人签订转让土地立约书1份，立约书的内容为：第三人叶某宗等十人的土地位于芳林村秉和岭（又名羊厂），总面积为4.343亩，按每亩12000元计算，总价款为52118元正，该转让土地款已交清，该土地使用权归张某某、黄某邦所有永久使用。1998年7月5日，贺州地区行政公署教育局作出贺署教（1998）26号文件，作出关于同意私立�誉中学办学的通知。此时，城南中学更名为正誉中学。原贺县沙田镇村镇建设管理所于1997年元月14日发给贺县城南中学村镇建设工程许可证1份，于2001年3月3日发给正誉中学村镇建设工程许可证1份。1998年6月11日，被告黄某某与张某某签订协议书1份，约定被告黄某某退出城南中学股份，城南中学所有的股权、债权、债务由张某某所有与承担，与黄某某无关。此后正誉中学一直由张某某经营管理至今。2004年5月20日，八步区沙田镇芳林村民委员会在被告黄某某、张某某与第三人叶某宗等十人签订的《转让土地立约书》上签“同意叶某宗等村民的集体土地转让给张某某建校办学”。
一审法院审理认为：第三人叶某宗等十人与张某某、被告黄某某签订的《转让土地立约书》所约定转让的4.343亩土地仍为原告芳林村第九村民小组集体所有的土地。第三人叶某宗等十人将其承包的土地使用权转让给张某某、被告黄某某开办私立学校，从主体上看，张某某、被告黄某某及第三人叶某宗等人均具备民事法律主体资格，从内容上看，是符合《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”和《社会力量办学条例》第四十七条“教育机构建设使用土地的，县级以上地方各级人民政府应当根据国家有关规定和实际情况，纳入规划按照公益性事业用地办理，并可以优先安排”的规定精神的，因此该《转让土地立约书》内容并未违反法律、法规的强制性规定，再者，张某某、被告黄某某建设城南中学（后�名为正誉中学）是经当时原贺县人民政府批准，建设教学楼和教工宿舍楼经沙田镇村镇建设管理所批准，该《转让土地立约书》也经芳林村民委员会追认签字同意，张某某、被告黄某某取得该土地使用权后开办学校，该用地属于公益性用地，且至今已达17年之久，原告知道或者应当知道该土地用于开办学校的事实，但从未提出异议，因此，张某某、被告黄某某与第三人叶某宗等十人签订的《转让土地立约书》是合法有效的，原告主张该协议无效的依据和理由不充分，该院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：驳回原告贺州市平桂管理区沙田镇芳林村第九村民小组的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告贺州市平桂管理区沙田镇芳林村第九村民小组负担。
上诉人芳林村第九村民小组不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、《转让土地立约书》的内容清楚表明是土地买卖合同，上诉人提交的其他证据也充分证实《转让土地立约书》是土地买卖协议。《转让土地立约书》约定：自立约之日起该土地权和使用权全归乙方所有任由乙方永久使用。一审判决故意遗漏“土地权归乙方所有”，对《转让土地立约书》是所有权转让合同还是土地租赁合同没有认定。2、一审判决以《转让土地立约书》的内容就认定双方的土地买卖为4.343亩的证据不足。上诉人提交的《关于合伙创办私立贺县城南中学协议书》约定双方买卖土地6.2亩，已被（2002）贺八民初字第940号生效判决认定。上诉人提交的芳林村委会证明、《转让土地登记本》证实了以上事实，被上诉人黄某某也承认上述事实。被上诉人买卖的土地包括土沟、路和水圳等。被上诉人向上诉人购买6.2亩集体土地用于教学有充分的法律依据。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定该《转让土地立约书》也经芳林村委会追认签字同意，属适用法律错误。本案买卖的土地属于贺州市平桂管理区沙田镇芳林村9组，只有贺州市平桂管理区沙田镇芳林村9组才有权利追认。2、第三人叶某宗等十户农户只有本案土地的承包经营权，承包期为30年，没有所有权，其不能把集体土地私下卖给被上诉人永久使用，即使是租赁依法也不能超过二十年。被上诉人至今根本就没有依法办理用地手续，其不具备合法的用地主体资格。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求上级法院依法撤销一审判决，确认上诉人与二被上诉人之间的集体土地买卖无效，二被上诉人返还上诉人的集体土地。
被上诉人正誉中学答辩称：一、一审判决认定事实准确。1、被上诉人与第三人订立的《转让土地立约书》约定：“自立约之日起该土地权即使用权全归乙方所有任由乙方永久使用”，此处清晰明确地把“土地权”明释为“土地使用权”，何来上诉人所称的“所有权转让”上诉人没有证据证实《转让土地立约书》是土地买卖协议。2、上诉人提交的《关于合伙创办私立贺县城南中学协议书》签订于1996年12月26日，协议书第2条约定的乙方（黄某某）代表双方向芳林村叶某宗等人购得6.2亩土地（并向政府有关部门办理土地使用权证）作校址。这里约定的“购得6.2亩土地作校址”仅仅是意向，而且此处条文意思明显是“购”土地使用权。直至1997年4月18日，被上诉人与黄某某才与本案第三人签订《转让土地立约书》。（2002）贺八民初字第940号案件是被上诉人和黄某某与该案债权人之间的债务纠纷，该案判决仅是认定该项债务因被上诉人与黄某某签订有《关于合伙创办贺县城南中学协议书》而存在连带关系，不是对被上诉人办学使用土地性质和面积的针对性判决。所以，上诉人以此证明其所诉“买卖土地6.2亩”毫无事实和法律根据。上诉人所言土沟、路和水圳等属于上诉人所有而被被上诉人无偿占有和使用更是子虚乌有。二、一审判决适用法律准确。上诉人称被上诉人与第三人所签《转让土地立约书》是“土地买卖协议”是毫无事实和法律根据的。法律规定属于公益性事业的民办学校可以使用集体土地进行办学。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。与我校同处沙田镇的众多中小学以及我市绝大部分乡（镇）村学校都是使用集体所有土地建校办学，因而，我校毫无疑问可以使用集体土地建校办学。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回�诉人的诉讼请求。
被上诉人黄某某答辩称：时间已过了15年之久，正誉中学没有依法办理学校用地的土地使用手续，应停止侵权，返还土地给村民。
一审第三人叶某宗、叶某昌、叶某康、叶某峰、叶某球、叶某新、叶某英、叶某珠、叶某文、叶某芝陈述称：同意上诉人的上诉意见。被上诉人正誉中学与第三人叶某宗等十人签订的转让土地立约书依法无效，正誉中学应返还土地给第九村民小组。
上诉人芳林村第九村民小组、被上诉人正誉中学、一审第三人叶某宗等十人在二审期间均没有提交新的证据。
被上诉人黄某某在二审期间向本院提供的证据有：黄某某代表贺州市城南中学与一审第三人于1997年5月15日签订的土地转让立约书一份，拟证明正誉中学还有0.7亩土地未算钱给村民，该0.7亩土地正誉中学仍在使用的事实。
上诉人芳林村第9村民小组、一审第三人对被上诉人黄某某提交的证据的质证意见：对被上诉人黄某某提交的证据的真实性及其证明内容没有异议。
被上诉人正誉中学对被上诉人黄某某提交的证据的质证意见：本案转让土地立约书签订时，每户多少亩都测量得很清楚，测量时村委会也在场，不存在多出0.7亩没有给钱的问题。当时学校很多事都是由张某某拍板决定的，被上诉人黄某某提交的土地转让立约书没有张某某的签字，被上诉人正誉中学对该证据的真实性有异议。
本院对被上诉人黄某某提交的证据的分析认证：该《土地转让立约书》由黄某某代表原私立贺州市城南中学与一审第三人叶某宗等十人签订，主要内容为：一审第三人同意将集体的大圳、小路及部分集体荒地约0.7亩转给黄某某办学使用，此土地没有算钱。该《土地转让立约书》是在当事人1997年4月18日签订的《转让土地立约书》之后，黄某某与�审第三人签订的协议，与本案双方争议的1997年4月18日签订的《转让土地立约书》的效力问题没有直接关联，本院对此依法不作为定案的依据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实有如下争议：1、《转让土地立约书》是土地所有权转让合同还是土地使用权转让合同？2、本案正誉中学办学用地所使用的村民集体土地是4.343亩还是6.2亩？
上诉人芳林村第九村民小组对争议事实的意见：1、《转让土地立约书》约定：自立约之日起该土地权和使用权全归乙方所有任由乙方永久使用。该立约书的内容清楚表明是土地所有权转让，上诉人提交的其他证据也充分证实《转让土地立约书》是土地买卖协议。2、被上诉人购买的集体土地还包括土沟、路和水圳等，总共是6.2亩。有上诉人提交的《关于合伙创办私立贺县城南中学协议书》的约定为证。
被上诉人正誉中学对�议事实的意见：1、《转让土地立约书》约定：“自立约之日起该土地权即使用权全归乙方所有任由乙方永久使用”，此处把“土地权”明释为“土地使用权”。现被上诉人正按有关规定对学校的建设用地使用权进行申报。2、张某某与黄某某签订的《关于合伙创办私立贺县城南中学协议书》第2条约定，黄某某代表双方向芳林村购得6.2亩土地作校址。这里仅仅是拟定占用集体土地6.2亩办学的意向书，后来签订的《转让土地立约书》明确约定学校使用集体土地为4.343亩。综上，正誉中学对一审判决认定事实没有异议。
被上诉人黄某某对争议事实的意见：对一审判决认定事实没有异议。
一审第三人叶某宗、叶某昌、叶某康、叶某峰、叶某球、叶某新、叶某英、叶某珠、叶某文、叶某芝对争议事实的意见：一审第三人对争议事实的意见与上诉人一致。
本院对当事人争议�实的分析和认定：1、当事人签订的《转让土地立约书》中对所转让的土地权属明确界定为“使用权”转让，有关办理学校建设用地使用权的手续也在申报中，结合原张某某与黄某某签订的《关于合伙创办私立贺县城南中学协议书》第2条关于由黄某某代表双方向政府有关部门办理土地使用权证的约定，一审判决认定《转让土地立约书》的合同标的为土地使用权的事实清楚。上诉人认为转让标的为土地所有权，证据不足，理由不成立，本院不予支持。2、一审判决对《转让土地立约书》中关于转让土地使用权的总面积为4.343亩的认定，是基于双方《转让土地立约书》的约定内容，各方当事人对该立约书内容的真实性并无异议。
综上分析，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案当事人争议的焦点是《转让土地立约书》的合同效力问题。本案《�让土地立约书》及《清单》中明确约定，一审第三人叶某宗等十人转让的土地亩数合计4.343亩，转让价款总计52118元，转让费已全部付清，转让的土地归城南中学（正誉中学的前身）使用。当事人签订《转让土地立约书》的目的十分明确，即城南中学使用农民集体所有的土地用作学校教育用地。而且，城南中学的举办人张某某、黄某某早先签订的《关于合伙创办私立贺县城南中学协议书》中也早已确定要向政府有关部门办理土地使用权证的相关内容，故《转让土地立约书》中所涉土地的所有权属性并未改变，仍为农民集体所有。上诉人主张《转让土地立约书》的内容涉及土地（所有权）买卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第五十条“新建、扩建民办学校，人民政府应当按照公益事业用地及建设的有关规定给予优惠。教育用地不得用于其他用途。”的规定，被上诉人正誉中学经原贺县人民政府、原贺州地区行政公署教育局批准同意办学，使用农民集体所有的土地用作公益性事业建设用地，并未违反法律、行政法规的禁止性规定。被上诉人正誉中学经建设部门批准建设校舍，使用涉案土地从事民办教学活动十几年时间，国家和社会应当积极鼓励、大力扶持被上诉人所从事的民办教育事业。虽然被上诉人正誉中学至今未能办理学校建设用地的相关审批手续，对此应由土地行政主管部门依法处理，但这并不影响涉案《转让土地立约书》的民事效力。被上诉人依照《转让土地立约书》所享有的使用集体土地进行教学活动的权利依法应当得到保护。
综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人芳林村第九村民小组的上诉主张，理由不能�立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人贺州市平桂管理区沙田镇芳林村第9村民小组负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年五月五日
书记员 张 金