上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14119号
上诉人（原审原告）：冯菁，女，1976年3月9日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区，现住上海市徐汇区。
被上诉人（原审被告）：应广良，男，1972年3月8日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市金湖县，现住上海市金山区。
上诉人冯菁因与被上诉人应广良房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初8641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人冯菁上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判被上诉人支付房屋使用费人民币11,250元（以下币种相同），上诉人没收被上诉人押金4,500元，被上诉人支付换锁费用320元。
事实和理由：2017年2月3日，双方并未进行结算，被上诉人对所欠房租不认可，虽然约定被上诉人搬离后再结算，但被上诉人并未履约。上诉人为了减少损失，积极寻求居委会调解，但是被上诉人没有到场，导致损失扩大，被上诉人应当承担全部使用费。合同是因为被上诉人不交房租的违约行为而解除，上诉人有权没收押金。上诉人在法院主持交接之前没有拿到过信箱的钥匙，被上诉人应当支付换锁费用。
被上诉人应广良未辩称，一审判决正确，请求维持原判。
冯菁向一审法院起诉请求：1、应广良归还拖欠房租人民币19,850元（具体构成2016年9月至2016年12月欠租3,500元，2017年1月至2017年3月欠租13,500元，2017年4月1日至4月19日欠租2,850元）及上述房租本金按照银行同期存款利息标准计算自判决生效之日起至应广良实际给付之日止的利息，并要求没收押金4,500元；2、应广良支付拖欠水电煤费942.60元；3、应广良支付换锁费用320元。一审庭审中，冯菁表示放弃诉请1中对房租利息的主张。
一审法院认定事实：2016年3月14日，冯菁作为出租方（合同甲方）与应广良作为承租方（合同乙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，该房屋租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为每月4,500元。租金按季度结算，在每季度的第一个月的5日前乙方向甲方缴纳。乙（方）已经向甲方缴纳房屋押金4,500元整，合同到期终止时，乙方向甲方结清有关费用后，退还乙方。若乙方中途退房或因乙方责任终止合同，押金不退。合同另约定了双方其他相关权利义务。应广良按约向冯菁支付房屋押金4,500元。
2017年2月3日，冯菁与应广良在涉案房屋内对应广良所欠房租等进行清算，应广良当日支付部分房租。双方约定应广良在2月12日前搬走屋内剩余物品。
同年2月5日至12日期间，冯菁多次通过微信形式联系应广良要求其支付剩余租金并将物品搬离涉案房屋。应广良多次表示要找人搬走屋内物品，并于2月12日与冯菁商量是否可以将钥匙快递给冯菁、屋内物品是否可以折抵部分房租。冯菁回复表示要求应广良结清房租且其不要屋内物品。
同年2月15日，冯菁再次向应广良催要剩余房租，应广良回复称“钥匙放在你的信箱你安排吧。”之后应广良将冯菁设置为黑名单，冯菁无法再与应广良通过微信联系。
2017年4月19日，一审法院组织双方至涉案房屋进行房屋交接。当日冯菁向锁匠支付300元换锁费用，进入涉案房屋后在其中一间房间桌上发现数把钥匙，经匹配其中两把系原先房门钥匙，后锁匠打开冯菁的信箱又发现涉案房屋钥匙一套。清点过程中，冯菁愿意以200元价格买下涉案房屋内的抽水马桶并当场向应广良给付钱款。其余房内物品由应广良出资300元请人搬离房屋丢弃。
涉案房屋的房屋权利人系屠某，屠某系冯菁的丈夫。
冯菁代应广良支付了涉案房屋中2016年5月至2017年3月期间的燃气费444元，2016年12月至2017年2月期间的水费158.70元，以及2017年1月至2017年3月期间的电费339.90元。
自2016年9月1日起至2016年12月31日止应广良尚欠冯菁房租3,500元未付，应广良亦未向冯菁支付2017年1月1日起的租金。
一审法院认为：冯菁与应广良于2016年3月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。由于应广良多次在履约过程中存在房租晚付、拖欠等情况，故双方协商下均同意提前结束《房屋租赁合同》，此系双方自愿合法行使法律所赋予当事人的民事权利。在此情况下，双方于2017年2月3日就欠付房租等进行清算，并约定2月12日前应广良应向冯菁付清剩余欠付房租并交还房屋，然应广良此后并未及时向冯菁给付所欠房租亦未对相关水电煤费用进行清结。应广良在一审庭审中表示对水电煤费用予以认可并愿意支付，其亦愿意支付2017年2月3日前所发生的未付房租。可见，应广良实际仅对冯菁收回房屋的时间节点存在异议。
针对该争议焦点：冯菁认为4月19日应广良才将涉讼房屋内的物品处理完毕，应将该日作为其收回房屋的时间节点；应广良则认为双方在2月3日已经在现场进行清点结算只是双方没有签署《房屋交接书》，即便当日不能作为交房节点，那么其在2月15日已经将钥匙放置在信箱的行为也应作为其交房的依据。从双方一审庭审陈述以及证据可见，双方于2017年2月3日面谈时约定应广良在2月12日前应将物品搬离涉案房屋、结清房租、向冯菁交还房屋，当日应广良也将大部分钥匙留在了涉案房屋现场。此后其与冯菁联系过程中，应广良希望将屋内物品留给冯菁并主张再折抵部分房租，在冯菁明确表示不需要屋内物品的情况下，应广良于2月15日将最后一套钥匙放在冯菁信箱内并向冯菁发送微信“钥匙放在你的信箱你安排吧。”一审法院认为，应广良的上述行为不符合双方合同约定的交房形式亦未向冯菁明示要求交房或授权给冯菁处理屋内剩余物品，故以应广良将钥匙给付冯菁即认为交房有失公允。故一审法院认定，双方的房屋交接日期仍以一审法院到场主持房屋交接的2017年4月19日为宜。
鉴于双方在2017年2月3日已对合同解除达成一致意见，故2017年2月4日至同年4月19日的租房费用11,250元（4,500元÷30天×75天）应定为房屋使用费为宜。考虑到冯菁作为房屋所有人，在双方已经决定提前结束《房屋租赁合同》且已进行清算的前提下，理应及时收回房屋减少自身损失，故出于公平原则的考虑，冯菁亦应承担部分责任。综上，一审法院酌定上述房屋使用费由冯菁负担4,500元、由应广良负担6,750元为宜。
另，冯菁主张的没收应广良已付押金4,500元的诉讼请求，结合双方的《房屋租赁合同》中冯菁仅在应广良中途退房或因应广良责任终止合同的情况下方能没收押金，但涉讼合同的解除出于双方的协商亦未就解除责任进行认定追究，故一审法院认为冯菁没收押金并无合同或法律依据，一审法院对此不予支持，冯菁仍应向应广良返还押金4,500元。
又，冯菁主张的换锁费用320元，鉴于应广良此前已将钥匙放在屋内、信箱内，故该换锁的责任不应由应广良承担，对于该项诉请一审法院亦不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，于二〇一七年七月二十八日作出判决：一、应广良于判决生效之日起十日内向冯菁支付自2016年9月1日起至2016年12月31日止的剩余租金3,500元、自2017年1月1日至2017年2月3日止的租金4,982.14元，以上合计8,482.14元；二、应广良于判决生效之日起十日内向冯菁支付自2017年2月4日至2017年4月19日止的房屋使用费6,750元；三、应广良于判决生效之日起十日内向冯菁支付水、电、煤费用合计942.60元；四、冯菁于判决生效之日起十日内向应广良返还押金4,500元；五、驳回冯菁其余诉讼请求。一审案件受理费已减半收取计440.32元，由冯菁负担239.61元，由应广良负担200.71元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。双方在2017年2月3日达成解约合意，但未完成现场房屋交接。关于房屋使用费和换锁费用的问题，同年2月15日，被上诉人告知上诉人其已经将钥匙放在信箱，被上诉人的该行为并不是规范的房屋交接行为，但毕竟已经向上诉人表达了已经离场的意思，也代表上诉人可以取回房屋。上诉人称其未拿到信箱内的钥匙，直至一审法院主持现场交接时才发现信箱内的钥匙并取回房屋，也说明被上诉人确实已经将钥匙放在信箱内。上诉人在一审诉讼前没有积极取回信箱内的钥匙，一审法院认定上诉人对于房屋空置损失的扩大也存在一定过错，应当分担部分房屋使用费损失，自行承担换锁费用，并无不当。
至于押金问题，一审法院基于双方是协议解约，没有达成关于违约责任追究的合意，认定上诉人返还押金，并无不当。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人冯菁负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年一月五日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……