吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民一终字第165号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王伟杰，男，1969年5月3日生，汉族，无职业，现住长春市朝阳区。
委托代理人：贾士杰，吉林奇星律师所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘香妤，女，1977年3月25日生，汉族，无职业，现住长春市宽城区。
委托代理人：王照林，吉林吉大律师事务所律师。
原审第三人：长春市邮政局，住所地长春市宽城区人民大街18号。
负责人：王立斌，局长。
委托代理人：宋华雪，该局法务部职员。
原审第三人：相恒举，男，1969年4月29日生，汉族，宽城区吉泰大药房业主，现住长春市绿园区。
原审第三人：王忠海，男，1971年3月16日生，汉族，长春浩泰商务宾馆业主，现住吉林省扶余县。
上诉人王伟杰因与被上诉人刘香妤租赁合同纠纷一案，不服宽城区人民法院（2012）宽民初字第901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王伟杰委托代理人贾士杰，被上诉人刘香妤及委托代理人王照林，原审第三人相恒举、王忠海、长春市邮政局委托代理人宋华雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘香妤一审诉称，2010年12月11日，原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“被告租赁原告从长春市色织布总厂购买的位于宽城区黑水路22号独立三层（毛坯）房屋，用于经营时尚酒店。租期为十年，计算租金期限自2011年5月1日起至2021年4月30日止。所租房屋租金为前五年每年350，000元，后五年每年400，000元，第一年租金被告按季度提前十天交纳，自第二年起租金按半年提前十天交纳。如被告改变房屋的租赁用途，需经原告书面同意；在租赁期限内，如被告全部或部分转让房屋的承租权，需征得原告的同意，在满足本合同所约定的条件下，原告应予以认可并接受。被告如不能按时足额支付租金，每延迟一天按年租金的3%向原告支付违约金，被告延迟履行超过30日，原告有权解除合同，因此给被告造成的任何损失，原告不予承担”。2010年12月13日、2011年1月12日，就供暖及用电等事宜，原、被告又签订了两份“补充协议”。合同签订后，被告除了当时预付了首期租金100000元外，一直以发生维修费用等为由拒绝支付租金，至今已恶意拖欠第一年度租金人民币250000元。原、被告之间的租金支付方式为上打租，就第一年度来讲，被告应在2011年7月20日前支付第二季度租金、在2011年10月20日前支付第三季度租金、在2012年1月20日前支付第四季度租金；就第二年度来讲，被告应在2012年4月20日前支付上半年租金。显而易见，现被告未按约定向原告支付租金已构成严重违约，根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除双方之间签订的“房屋租赁合同”及其“补充协议”于法有据。另外，被告未取得原告同意擅自将部分房屋转租他人用于开办邮局和药店，此改变经营用途的行为不但造成了配给商业用电的严重不足，而且亦构成了根本性违约。2011年10月因邮局和药店用电量增大，被告单方安置了用电线路及用表。在此之前，原告以长春市金拓汽车零部件有限公司（该公司与被告经营的时尚酒店原共用一个电表）的名义为被告垫付了2011年6月份电费3531.95元、7月份电费4417.40元、8－9月份电费8704.15元（合计16653.50元），被告应向原告予以偿付。综上，依照《民法通则》第一百零六条第一款的规定，原告诉至人民法院，请求依法判令：一、解除原、被告间签订的“房屋租赁合同”及其“补充协议”并腾迁；二、被告立即向原告支付拖欠的一年租金人民币250000元；三、被告自2012年5月1日起至实际迁出租赁房屋之日止按租金标准（每季度87500元）向原告支付房屋占有使用费；四、被告给付原告垫付的电费人民币16653.50元；五、诉讼费用由被告承担。对被告的反诉请求，原告作为反诉被告认为，一、反诉被告履行《房屋租赁合同》并不存在违约情形，相反恰系反诉原告未按约定支付租金构成了严重违约，故其诉求继续履行合同已无事实与法律依据；二、反诉原告诉求反诉被告赔偿经济损失于法无据，应依法予以驳回。
王伟杰一审辩称，一、被答辩人主张答辩人无理拒付租金与事实不符，答辩人并不存在违约行为。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》（以下称合同）第4.3条可以证实，签订租赁合同时答辩人已向被答辩人预付租金10万元；由于被答辩人交付的房屋不符合合同的约定，无法正常供电、且多处漏雨，答辩人找被答辩人要求维修，都没得到实质解决，故答辩人为了正常经营，只得自行出资解决相关问题及进行维修，共计花费维修费用420400元；根据《合同》第5.2条的规定，因被答辩人怠于维修，答辩人代替被答辩人维修后，因维修产生的费用应在租金中扣除之规定，答辩人并未存在违约责任。其次，被答辩人并没有解决房屋维修问题的情况下，答辩人仍要求继续给付租金，但被答辩人拒绝接收。答辩人于2011年8月30日给被答辩人打电话要求支付租金，同年9月1日答辩人对该租金向公证处申请公证提存，但当时因房屋产权人并非被答辩人，所以没给办理。同年12月16日，答辩人再次打电话要求支付租金仍被拒绝。由此能够证实并不是答辩人拒付租金，而是被答辩人拒收租金的事实。二、关于转租事宜，本案是被答辩人介绍邮政局向答辩人承租一楼门市的，被答辩人介绍转租的行为是对答辩人转租行为的认可。根据《合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”的规定，答辩人转租并不影响《合同》的效力，《合同》并不能因此而解除。综上，答辩人对该承租房屋整体进行大量投资装修后，被答辩人以答辩人拒付租金及转租为由，提起本次诉讼，其实质目的是为了造成答辩人违约拒付租金的假象，继而无偿占有答辩人对房屋进行的整体装修及经营成果。为保护善良、守信的承租方，为了有利于实现合同目的，保护交易安全的合同原则，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉求。由于反诉被告存在答辩意见第一条所陈述的问题，且租赁房屋结构经全面鉴定存在严重安全隐患，已给反诉原告造成经济损失，故反诉人为维护自身合法权益，特提出反诉，一、判令反诉被告履行《房屋租赁合同》首先构成违约，应承担继续履行合同的义务；二、判令反诉被告赔偿给反诉原告造成的实际经济损失共计420400元；三、全部诉讼费用由反诉被告承担。
原审第三人长春市邮政局述称，第三人经原告介绍并同意于2011年3月25日与被告签订《房屋租赁合同》一份，因原、被告间的房屋租赁合同纠纷一案的处理结果与本单位有重要利害关系，故以第三人身份参加诉讼，希望继续履行合同。如原、被告间的租赁合同依法被解除，同意与原告重新签订合同。
原审第三人相恒举述称，2011年4月30日，被告以房主身份与第三人签订“房屋租赁合同”（当时向第三人出示了登记在其名下的房屋证照复印件），双方约定第三人租赁被告所有的位于宽城区黑水路22号三层框架结构楼房的一层部分门市房屋开办药店。同年5月28日，原告向第三人发函告之：本人所承租房屋为原告所有，被告转租未经其同意属无效行为。至此第三人才知晓被告系二房东，但此时第三人已装修投入完毕。2012年6月6日，原告再次向第三人函告：本人与被告签订的合同无效，并请求与原告重新签订合同。被告自称房主采用欺诈手段，在未取得原告同意的情况下进行转租，为此原告提起诉讼，如果本案租赁合同被解除，必然涉及到房屋的返还问题，即案件的处理结果与第三人具有法律上的利害关系，故以第三人身份参加诉讼。如果原、被告间的合同被依法解除，则第三人无须向被告交纳租金，第三人愿意与房主即原告重新签订房屋租赁合同。
原审第三人王忠海述称，2012年5月15日，被告以房主身份与第三人签订“合同书”，双方约定被告将其经营的位于宽城区黑水路22号三层框架结构楼房的二、三层宽城区浩泰商务宾馆出兑给第三人并收取租金。同日第三人向被告交纳了兑店款人民币140万元，被告将宾馆公章及经营执照交给第三人。同年7月1日，第三人又向被告交纳了房租62500元，但被告并未按照约定于2012年7月15日前办理营业执照更名过户手续等。2012年6月6日，原告通过律师事务所向第三人通告：原告系房主，被告既然已将宾馆的装修及全部投入进行了转卖就无权收取租金了，并请求与原告重新签订《房屋租赁合同》。因上述纠纷，原告已诉到法院，如果本案《房屋租赁合同》被解除，应涉及到房屋的返还问题，即案件的处理结果与第三人具有法律上的利害关系，故以第三人身份参加诉讼。第三人认为，订立转兑转租合同时被告自称房主，第三人根本不知道其是在未经原告同意下所为的。第三人系善意的次转兑转租人，如果合同解除第三人同意与原告直接签订新的租赁合同，并不向被告主张赔偿损失。
原审法院经审理查明，2004年6月30日，原告与长春市色织布总厂签订《房屋土地转让协议》，协议约定长春市色织布总厂将其坐落于长春市宽城区黑水路九号（实际为黑水路22号）占地面积2，918平方米土地使用权及地上建筑物原锅炉房842平方米（有房籍）、原整理车间1725平方米（无房籍）、变电室等转让给原告，原告支付转让金130万元。同时约定，长春市色织布总厂于原告交付转让金后半年之内给原告办理所有的过户手续。2010年12月11日，原、被告就上述转让房产中建筑面积为1，400平方米的独立三层（毛坯）房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“乙方（被告）租赁房屋用于从事时尚酒店经营活动；乙方改变房屋的租赁用途，需经甲方（原告）书面同意；该房屋租赁期限从2011年5月1日起至2021年4月30日止，共计10年（不含甲方为乙方提供的无偿装修期限5个月）；房屋年租金为前五年为35万元，后五年为40万元；第一年租金乙方按季缴纳，自第二年起租金乙方按半年缴纳，乙方需提前十天缴纳房租；甲方于2010年12月11日前向乙方交付该租赁房屋，交付时应保证房屋的防水、水、电、供暖系统的正常使用。房屋租赁期间，甲方对房屋的主体结构、屋顶防水、高压配电等房屋自身出现质量问题，由甲方负责修缮并承担费用。如因甲方怠于维修，乙方代替甲方维修后，因维修产生的费用，乙方有权在下一期的租金中扣除；乙方有权根据需要在租赁房屋内进行装修或改造，费用由乙方自行负担，但装修过程中，不得破坏房屋的主体结构，不得对房屋承重墙进行拆除。如乙方违反上述规定，甲方有权要求乙方恢复原状；在租赁期限内，乙方若要全部或部分转让房屋的承租权，需要征得甲方的同意，在满足本合同所约定的条件下，甲方应予以认可并接受；乙方如不能按时足额支付租金，每延迟一天按年租金的3%向甲方支付违约金，乙方延迟履行超过30日，甲方有权解除合同，因此给乙方造成的任何损失，甲方不予承担。”同年12月13日，双方就供暖费的缴纳、营业执照的办理、租赁房屋的产权证明及停车位的划分签订了“商业用房租赁合同补充协议”一份，协议约定由被告负责缴纳供暖费。2011年1月12日，双方又签订“补充协议”一份，协议约定：“甲方（原告）已履行承诺将三相电接入乙方（被告）场地并已正常使用，由于乙方用电性质为商业电，与甲方不同，双方协商在电业局备案按比例乙方最大可使用35瓦千的商业电量，如因乙方超负荷导致电表电线损毁，由乙方自行维修；甲方为乙方提供两条供暖线路，一是和毗邻居民小区的锅炉房连接，二是甲方安置一台一吨型煤炉供乙方使用，乙方可自行选择供暖线路，甲方对锅炉有所有权，乙方有使用权并负责维修维护，自签订此协议之日起，供暖线路及供暖设施都由乙方负责。”合同及补充协议签订后，被告预付首期租金100000元，接手租赁房屋，并对房屋进行装修。2011年3月25日，被告以房主名义将其承租房屋一层局部300平方米面积与第三人长春市邮政局签订“房屋租赁合同”，租期十年，合同第八条约定：“租赁期间，甲方（被告）有权依照法定程序转让该出租的房屋……甲方出售房屋，须在2个月前书面通知乙方（长春市邮政局），在同等条件下，乙方有优先购买权。”长春市邮政局对所租赁房屋自行装修后入住该房用于经营邮政业务。2012年6月11日，长春市邮政局为被告出具“证明”一份，证实2011年3月经原告介绍并同意，与被告签订的房屋租赁协议。原告对此予以否认，长春市邮政局也未提供原告同意的相关证据。2011年4月1日，被告未经原告同意，与第三人相恒举签订“房屋租赁合同”，将其所承租原告房屋中的一层120平方米面积租给相恒举，租期五年，相恒举自行装修后在所租赁房屋开办“宽城区吉泰大药房”经营。同年5月28日，原告分别给第三人长春市邮政局及相恒举送达了通知书，告之其所租赁的房屋产权属于原告，被告转租未征得其同意。2012年5月15日，被告未经原告同意与第三人王忠海签订“合同书”一份，被告将其所租赁房屋的二、三层，自行装修并开办的“长春浩泰商务宾馆”（以下简称浩泰宾馆）以1，400，000元的价款永久性转让给王忠海，并约定王忠海每年缴纳房屋租金250，000元及冬季取暖费用36，000元。原告随后以被告未按约定支付租金及未经其同意将房屋转租他人，已构成根本违约为由诉至本院，请求解除与被告签订的租赁合同及补充协议。2012年6月6日，原告再次通过律师向第三人送达了催告（函），告之第三人其已向法院提起诉讼。截止至本案最后一次庭审时，第三人长春市邮政局已向被告交纳两年租金。第三人相恒举已向被告交纳2012年至2013年4月租金70000元。第三人王忠海已交纳兑店款1400000元、2012年7月1日－9月30日及2012年10月1日－12月31日的两季度租金各62500元，并已交纳2012年至2013年上半年供暖费36000元。庭审中，被告主张于2011年8月30日及9月1日分别给原告打电话及见面要交纳租金，均被原告拒绝，为此被告提供电话录音光盘一个、吉林省长春市信维公证处公证员冯兵于2012年6月7日出具的“证明”一份及录像光盘一个。原告称被告联系交租金时已超过合同约定的期限。被告主张原告交付的房屋不符合约定，无法正常供电、且多处漏雨，找原告要求维修未得到解决，其自行维修花费420400元，为此被告提供如下证据：1、浩泰宾馆于2011年2月23日与吉林省金山建筑工程有限公司就宾馆下水主管道与市政排水工程连接工程所签订的“施工合同书”及被告支付80000元的工程费收据各一份；2、浩泰宾馆于2011年6月18日与吉林省炫泰经贸有限公司就宾馆室外屋顶防水工程所签订的“建筑防水施工合同”及90000元工程款收据各一份，该合同约定的工程期限自2011年6月20日至2011年6月30日止，工程自交工之日起保修期为一年；3、浩泰宾馆于2011年7月7日与长春吉日电力工程有限公司就宾馆送配电工程所签订的“电力工程施工合同”及188000元的安便（变）压器、锅炉款收据各一份；4、2011年4月20日，金鑫煤业的出库单一份，金额为124800元。原告以被告从未通知其维修、被告提供的不是正规发票及与其无关等为由对上述证据的真实性及证明的问题均不予认可。被告当庭未能提供通知原告对出租房屋进行维修的证据。被告为证明房屋现状，又提供其自行申请的、由长春市房屋结构安全鉴定中心于2011年9月14日作出的（2011）KAQ501号鉴定报告及2012年2月27日吉林省长春市国民公证处为保全证据出具的（2012）吉长国民证民字第190号公证书（附光盘一个）各一份。对此原告以被告单方委托鉴定不具有法律效力及被告已将宾馆出兑不具备提出异议的资格为由不予认可。原告要求被告给付其垫付的电费16653.50元，只提供了一张便条，被告当庭不予认可。庭审中，第三人均主张如原、被告之间的“房屋租赁合同”依法被解除，与原告重新签订合同，原告同意第三人的意见。另查，2007年9月19日，长春市中级人民法院裁定宣告终结长春市色织布总厂的破产程序。2012年11月26日，长春市色织布总厂破产清算组出具“情况说明”一份，证实因历史原因，已转让给原告的房屋，产权证上的产权人虽暂时列在长春市色织布总厂破产清算组名下，但并非破产清算财产，原告系该房屋的实际所有人。
原审法院经审理后认为，原、被告间所签订的“房屋租赁合同”及两份“补充协议”，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定有效。在合同履行期间，原告按合同约定将出租房屋交付被告使用，履行了自己的义务。被告入住该房时首付100000元租金，按合同约定，被告第二季度租金应于2011年7月20日前交纳，被告主张于2011年8月30日及9月1日分别通过电话及当面向原告提出交纳租金，但根据合同第七条第7.4项规定，此时已延迟足额支付租金达40天，被告的行为已构成违约。关于转租事宜，第三人相恒举及王忠海均证实被告是以房主身份与其签订的合同，二人根本不知原告是实际房主。被告虽提供了第三人长春市邮政局出具的“证明”，但被告及长春市邮政局均未提供原告已同意或事后追认的证据，长春市邮政局的证言不能充分证实其主张，且原告在得知被告转租、转兑行为后及时向第三人发出通知、提出异议，履行了正常程序。被告未经原告同意将承租房屋转租、转兑给第三人的行为，违反合同约定，并符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定。现原告要求解除与被告间签订的“房屋租赁合同”及“补充协议”的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告将租赁房屋转租及转兑后，该房屋的实际承租人及占有人是第三人，原告要求被告从租赁房屋中迁出，没有事实依据，本院不予采纳。在合同履行期间，原告作为出租人，应当履行租赁物的维修义务，“房屋租赁合同”第五条第5.2项规定：“……如因甲方怠于维修，乙方代替甲方维修后，因维修产生的费用，乙方有权在下一期的租金中扣除。”被告当庭未能提供通知原告维修的证据，且被告提供的产生费用的依据均是收据，同时被告无证据证明其自行维修的部分及购买锅炉等的费用应该由原告承担，故应承担举证不能的责任。原告主张为被告垫付电费16653元，被告予以否认，原告此项请求，因证据不足，本院不予保护。现原告要求被告给付拖欠的第一年租金250000元，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的要求被告支付从2012年5月1日起至实际迁出时止的房屋占有使用费，实际上包括从2012年5月1日起至租赁合同解除时止的租金及合同解除后至实际迁出时止的房屋占有使用费两部分。原告要求被告给付上述时段的租金，合理合法，应予保护。对于房屋占有使用费，因为该案租赁房屋的实际承租人及占有人是三位第三人，而原告同意与被告解除合同后与第三人重新签订租赁合同，故其要求被告支付解除合同后的租赁物使用费，不符合法律规定，本院不予支持。被告的反诉请求，没有事实依据及证据支持，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘香妤与被告（反诉原告）王伟杰于2010年12月11日签订“房屋租赁合同”、2010年12月13日签订的“商业用房租赁合同补充协议”及2011年1月12日签订的“补充协议”；二、被告王伟杰（反诉原告）给付原告刘香妤（反诉被告）第一年度剩余的房屋租金250，000元；三、被告王伟杰（反诉原告）给付原告（反诉被告）刘香妤自2012年5月1日起至“房屋租赁合同”及“补充协议”解除时止的租金；四、驳回原告刘香妤（反诉被告）其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王伟杰的反诉请求。上述款项，原、被告于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6610元（原告已预交），由原告刘香妤自行负担1000元，被告王伟杰负担5610元；反诉案件受理费3800元（被告已预交），由被告（反诉原告）王伟杰自行负担。
宣判后，王伟杰不服上诉称，1、原审在未查清租金支付方式为上打租还是下打租的情况下就认定上诉人违约错误；2、原审判决解除《房屋租赁合同》及两份补充协议的事由与被上诉人主张的解除事由不符，原审判决认定解除事由为上诉人将租赁房屋擅自转租，而被上诉人的诉请要求认定解除合同的事由是上诉人逾期支付房租的违约行为，另，原审判决第三项要求被上诉人支付自2012年5月1日起至《房屋租赁合同》及两份补充协议解除时止的租金也与被上诉人的诉请不符，被上诉人诉请为上诉人向其支付2012年5月1日起至迁出之日止的房屋占用费；3、上诉人将长春浩泰商务宾馆出兑的行为不属于转租；4、一审判令驳回上诉人一审的反诉请求，没有事实和法律依据。
刘香妤二审答辩称，1、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》4.2条明确约定“上诉人需提前十天上打租交纳租金”，故上诉人所称“双方对租金给付方式没有明确约定”纯属无稽之谈；2、被上诉人提供的证据能够充分佐证，争议双方签订的《房屋租赁合同》及就供暖及用电等事宜签订的两份补充协议既符合约定解除条件，亦符合法定解除条件，原审法院不论依据哪种情形判令解除合同皆无不当之处；3、被上诉人履行《房屋租赁合同》并不存在违约情形，相反恰系上诉人未按约定支付租金构成了严重违约，故其诉求继续履行合同已无事实与法律依据。现上诉人虽上诉请求支持其一审反诉请求，但未有任何新的事由予以佐证，所谓赔偿经济损失应依法予以驳回。综上，上诉人的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
原审第三人长春市邮政局陈述称，我们在跟上诉人签订租赁合同的时候跟被上诉人联系过，征得了被上诉人同意，但没有书面协议，不论上诉人和被上诉人之间的租赁合同是否继续履行，我方均希望继续承租房屋。
原审第三人相恒举陈述称，请求维持原判，希望和被上诉人继续合作。
原审第三人王忠海陈述称，请求维持原判，希望和被上诉人继续合作。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为，1、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。双方在《房屋租赁合同》中明确约定自2011年5月1日起开始计算租金，第一年度租金上诉人需提前十天按季缴纳，然而上诉人在交付了第一个季度租金后，却未在合同约定日期前足额缴纳第二季度租金，迟延履行已超30天，且至今仍欠付，上诉人迟延缴纳租金的违约事实存在，符合合同约定解除条件，且上诉人在未征得被上诉人同意的情况下，将所承租房屋私自转租，亦构成违约，达到法定解除条件，故原审法院解除双方签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》正确；2、关于上诉人主张原审判决上诉人承担自2005年5月1日起至《房屋租赁合同》及两份《补充协议》解除时止的租金与被上诉人诉请为房屋占用费名称不符，属超出诉讼请求判决一节，因被上诉人诉请的房屋占用费与租金计算标准一致，即实为2012年5月1日至合同解除之日的租金收益，故原审法院以租金形式表述更为恰当，并不属超诉请判决；3、关于上诉人主张其将长春浩泰商务宾馆出兑的行为不属于转租问题，虽然上诉人与被上诉人有协议约定被上诉人将诉争房屋中287平方米无偿提供给上诉人无偿使用十年，用于经营商务宾馆，但并未约定其可在未征得被上诉人同意的情况下对诉争房屋进行转租，现商务宾馆实际经营者为王忠海，其与上诉人签订的协议约定，其每年需向上诉人交纳房租250000元，故上诉人转租事实成立，其提出的出兑商务宾馆的行为不属转租的主张本院不予支持；4、关于上诉人提出的反诉主张，因其未提供充分证据予以证实，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10410元，由上诉人王伟杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一三年六月二十六日
书 记 员 徐 锐