辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0281民初3851号原告：陈双，女，1989年4月2日出生，汉族，系瓦房店市第三人民医院护士，现住瓦房店市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：曲道春，系辽宁万正律师事务所律师。被告：大连长兴伟业房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛经济区三堂村。统一社会信用代码：×××。法定代表人：张凤利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：包伟民，男，1959年8月23日出生，汉族，系大连敦豪集团有限公司办公室主任，现住大连经济技术开发区倚山里34号1-6-1室。委托诉讼代理人：马宝龙，男，1989年10月21日出生，汉族，系大连敦豪集团有限公司法律助理，现住大连长兴岛经济区三堂新家园B区2号楼801室。第三人：交通银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地辽宁省瓦房店市共济办事处新华路10号。统一社会信用代码：×××。负责人：王曙光，系该行行长。委托诉讼代理人：陈祺，男，1988年7月16日出生，汉族，系该行职员，现住大连市中山区中山广场*号。委托诉讼代理人：孙国孝，男，1964年9月21日出生，汉族，系该行职员，现住瓦房店市德华路***号3-2-2。原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司、第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行商品房预售合同纠纷一案，原告陈双于2015年5月5日向本院提起诉讼，本院曾于2016年3月15日作出（2015）瓦民初字第3326号民事判决书，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉。大连市中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）辽02民终3329号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曲道春、被告委托诉讼代理人包伟民、马宝龙、第三人委托诉讼代理人陈祺、孙国孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈双向本院提出诉讼请求：1、解除原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于2012年10月24日签订的合同编号为WHT201204894号商品房买卖合同；2、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还给原告陈双购房首付款91838元及违约金9055元；3、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还原告陈双截止2015年5月10日已付给第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的借款本息40499元；4、解除原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年12月13日签订的编号为×××个人房产抵押贷款合同；5被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金185500元，并按原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；6、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陈双购买被告大连长兴伟业房地产开发有限公司在大连长兴岛临港工业区金鸡路开发的757号1单元14层2号房屋，建筑面积60.61平方米，单价4980元/㎡，总房款301838元。2012年10月24日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定2013年12月30日前交付上述房屋，原告按揭贷款交首付款91838元，有被告出具发票为证，余款21万元原告在第三人处用上述房屋抵押贷款。2013年1月10日起第三人放款，原告一直偿还贷款至2015年起诉之日，但被告却一直未交付房屋。按照合同约定，被告超过180天逾期交房，买受人即原告有权解除合同。故原告陈双依法起诉，请求法院依法裁决。被告大连长兴伟业房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。实际上原告陈双购买的是二手房，被告公司于2012年10月24日与案外人李志国签订商品房转让协议，同时原告的首付款及按揭贷款均已被案外人李志国取走。被告与第三人没有合同关系，故被告没有义务向第三人偿还相应的费用。同时，原告缴纳的契税等费用，待合同解除后，各收取部门将返还给原告，与被告没有任何关系。第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行述称，不同意原告陈双的诉讼请求。首先，因为商品房买卖合同与原告和第三人之间的借款合同并非主从合同关系，故房屋买卖合同的效力不影响借款合同的效力，二者是相互独立的。其次，案涉商品房买卖合同效力取决于法院的判决，决定其是否解除。那么如果法院判决继续履行商品房买卖合同，第三人主张继续履行借款合同，反之，如果法院判决解除商品房买卖合同，第三人主张一并解除借款合同。其前提应当是还清全部应还贷款本息（包括利息、罚息及复利），并确认第三人对案涉房屋即抵押物享有优先受偿权。第三人在借款合同的订立及履行过程中并无过错，双方出于真实的意思表示，第三人的上述合法权益应当受到法律保护。第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行向本院提出独立诉讼请求：1、请求法院判决陈双偿还交通银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金人民币195676.60元及款项还清前的所有欠息（包括利息、罚息、复利），其中截至2017年6月21日欠息总数为人民币19955.49元，所欠本息合计人民币215632.09元；2、交通银行股份有限公司大连瓦房店支行对抵押物享有优先受偿权；3、案件全部诉讼费用由陈双承担。事实与理由：2012年12月13日交通银行股份有限公司大连瓦房店支行与陈双签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定陈双向交通银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金人民币21万元，期限240个月，目前执行利率为3.470833‰，用于购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2室房屋，并以该处房屋为上述贷款设定抵押，并办理了抵押登记。合同签订后，交通银行股份有限公司大连瓦房店支行履行了放款义务，于2013年1月10日向陈双发放贷款人民币21万元。陈双自2015年5月10日起至今，拖欠贷款本息，已构成违约。依据《个人房产抵押贷款合同》的约定，交通银行股份有限公司大连瓦房店支行有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，要求陈双立即偿还所有贷款本金并结清欠息；对陈双未按时偿还贷款本息的行为，有权按照罚息利率计收罚息，并对应付未付利息、罚息计收复利。综上，请求人民法院依法判决，以维护第三人的合法权益。经审理查明，2012年10月24日，原告陈双（买受人）与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人位于大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2号房屋，建筑面积为60.61平方米；该商品房单价为每平方米4980元，总房款为301838元；付款方式为按揭贷款，其中首付款91838元，贷款21万元；出卖人应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。该商品房买卖合同于2012年11月1日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心办理商品房合同登记备案。2012年10月24日原告陈双将案涉房屋的首付款91838元交付给被告大连长兴伟业房地产开发有限公司。2012年12月13日原告陈双（甲方）与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行（乙方）签订个人房产抵押贷款合同，编号为×××。该抵押贷款合同约定，甲方以其所购买的房屋即大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2号房屋为抵押物，贷款金额为人民币21万元，贷款期限为240个月，月利率4.639583‰，还款以月为一期；甲方选择等额本息还款法，每期还款1452.58元，还款日为每期末月的10日；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的各项费用。2012年12月13日原告陈双以其购买的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路757号1单元14层2号房屋作为抵押物办理了抵押登记，抵押权人为第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行。2013年1月10日第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行按照与原告陈双签订的贷款合同的约定，将案涉商品房的贷款21万元通过原告陈双的贷款账户支付给被告大连长兴伟业房地产开发有限公司。原告陈双在2015年5月10日前按期向第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还借款本金及利息。截止至2015年5月10日，原告陈双偿还借款本金14323.4元、利息26168.74元。自2015年5月10日以后，原告陈双未再履行还款义务。2015年6月10日至2017年6月10日原告陈双应还未还借款本金15782.57元、未还利息17674.78元、未还罚息1007.37元、未还利息复利1229.26元、未还罚息复利44.08元，总计35738.06元。2012年10月24日被告大连长兴伟业房地产开发有限公司（甲方）、案外人李志国（乙方）与原告陈双（丙方）签订商品房抵债转让协议书。该协议书内容为：依据我国相关法律、法规的规定甲、乙、丙三方在平等自愿协商一致的基础上就甲方开发，乙方负责建设的商品房抵顶工程施工款事宜达成如下协议；三方履约共同遵守。一、商品房地理位置、价格：该抵顶房屋位于大连长兴岛敦豪海郡三期，楼号15#1-14-2，建筑面积60.61平方米，抵顶（转让）单价5580元/㎡，合计总价款338203元；二、抵顶房屋原则：1、甲方同意抵顶给乙方的房屋转让给第三人（丙方），甲方有义务协助乙方和第三人（丙方）办理相关转让手续；2、乙方必须严格履行与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的条款，并执行国务院《建设工程质量管理条例》中对施工单位的质量责任和义务及保修条款的规定；3、未经甲方书面同意乙方将房屋转让给第三人（丙方）的行为无效，并由乙方承担不利后果。甲乙丙三方发生抵顶、转让房屋时法人单位必须由公司签章，法定代表人或委托代理人签名；自然人应出具本人合法有效证件、本人签字后转让协议生效，否则本协议效力终止等。甲方在协议书上盖章，乙方、丙方分别在协议书上签名。《商品房产权登记审批流程》中记载，表格填写时间：2012年10月24日，房屋建筑号15#1-14-2，房屋行政街号金鸡路575#，建筑面积60.61平方米，房屋单价5580元，房屋总价338203元，备案合同单价4980元，备案合同总价301837.8元。结算方式为贷款，贷款金额21万元。认购人李志国，转受人陈双。2013年1月16日，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司将原告陈双购房贷款21万元给付案外人李志国。至2015年5月5日，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司没有按照商品房买卖合同的约定于2013年12月30日前向原告陈双交付案涉房屋，被告辩称没有交付的原因是政府配套设施没有完善。另查，原告陈双在庭审中明确要求被告大连长兴伟业房地产开发有限公司返还购房款91838元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行同意在本案诉讼中一并审理原告陈双要求解除借款合同的诉讼。上述事实，有原、被告及第三人提交的证据、庭审陈述笔录在卷佐证，所有证据均经开庭质证，经本院审查具有证明效力，可以采信。本院认为，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司与案外人李志国、原告陈双就案涉房屋达成的商品房抵债转让协议，约定以案涉房屋抵顶工程款338203元，实际是被告大连长兴伟业房地产开发有限公司与案外人李志国之间以案涉房屋抵顶工程款的协议。由于被告大连长兴伟业房地产开发有限公司与案外人李志国没有办理案涉房屋产权登记转移手续，故案涉房屋的所有权没有发生变动。在此前提下，原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司签订了有关案涉房屋的商品房买卖合同。现原告陈双提起的诉讼请求是基于被告大连长兴伟业房地产开发有限公司未如期履行商品房买卖合同中有关交付房屋的义务，符合合同相对性原则。原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的协议，系双方真实意思表示，其形式和内容符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，对该合同的合法性、有效性，本院予以确认。合同签订后，双方当事人应当遵照合同约定履行义务，原告陈双已依约支付首付款、办理按揭贷款并将贷款支付给被告，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应当依照合同约定履行交付房屋等义务。本案中，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司逾期交房且逾期时间超过180日，已构成违约，应承担违约责任。原告陈双要求解除其与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应将收取的首付款91838元返还给原告陈双。原告陈双要求被告承担首付款的贷款利息不是按照合同约定已付款的3%支付，其实质是主张提高违约金的计算标准。违约金是违约方支付守约方因违约行为而遭受的实际损失。本案原告的实际损失应为被告逾期交房期间原告已付购房款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。原、被告签订的商品房买卖合同中约定的违约金过低，本院予以调整。本案中第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行同意在本案中一并审理原告陈双要求解除借款合同的诉讼，本院予以合并审理。原告陈双为购买案涉房屋与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同系原告与第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现原告陈双请求解除与被告签订的商品房买卖合同，该合同解除后，抵押贷款合同设立的目的亦无法实现，无继续履行的必要，故原告要求解除与第三人签订的个人房产抵押贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应偿还原告陈双按照与第三人签订的贷款合同已偿还的借款本金及利息。被告大连长兴伟业房地产开发有限公司应将原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的抵押贷款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已经办理了抵押登记，在被告公司将原告与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的抵押贷款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金全部返还给第三人之前，第三人交通银行股份有限公司对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押贷款合同解除及返还义务全部履行完毕后，原告陈双、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司和第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。各方当事人将各自义务履行完毕后，案涉房屋所有权归被告大连长兴伟业房地产开发有限公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈双与被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于2012年10月24日签订的合同编号为WHT201204894号商品房买卖合同；二、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还给原告陈双购房首付款91838元及利息（以91838元为基数，自2012年10月24日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息标准计算）；三、解除原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年12月13日签订的编号为×××个人房产抵押贷款合同；四、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告陈双截止至2015年5月10日已付第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的借款本息共计40492.14元；五、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金195676.6元，并按照原告陈双与第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的个人房产抵押贷款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；六、第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行对案涉房屋享有优先受偿权；七、待第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，原告陈双、被告大连长兴伟业房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连长兴伟业房地产开发有限公司所有；八、驳回原告陈双的其他诉讼请求；九、驳回第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6203元（原告陈双在原审期间预交），案件受理费4534元（第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），保全费1620元（第三人交通银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由被告大连长兴伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  许静贤人民陪审员  董 颖人民陪审员  孙玉洁二〇一七年七月二十一日书 记 员  张 然