广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4855号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西金朝阳投资有限公司。
法定代表人：莫海球，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕绍和，广西共恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁市置丰行房地产经纪有限公司。
法定代表人：邓盛平，该公司经理。
委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄结兰，广西君桂律师事务所律师。
上诉人广西金朝阳投资有限公司（以下简称金朝阳公司）因与被上诉人南宁市置丰行房地产经纪有限公司（以下简称置丰行公司）委托合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宾阳县人民法院（2016）桂0126民初2494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日受理后，依法组成合议庭，并于2017年4月13日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。上诉人金朝阳公司的委托诉讼代理人吕绍和，被上诉人置丰行公司的法定代表人邓盛平及该公司的委托诉讼代理人张宜思、黄结兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金朝阳公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持金朝阳公司一审提出的反诉请求；2、一、二审案件受理费由置丰行公司负担。事实和理由：一、一审认定本案《策划代理销售合同》合法有效是错误的。该合同是格式合同，合同第七条属加重对方责任的重要条款，但置丰行公司没有尽到提醒注意义务，且金朝阳公司的本意是代理费按代理费率分段计算，基数按销售成功并在合同终止时已收回的房款计算，故应依法认定该条款无效或存在异议时作出对提供格式合同一方不利的解释。二、一审判决认定按费率1.3%计算全部代理费没有事实和法律依据。合同关于代理费率的约定为“上述代理费率采用累计及追溯补差方式”，实际上属于加重金朝阳公司的责任，置丰行公司对此没有尽到提示注意义务，应为无效，或作出有利于金朝阳公司的解释，即代理费应分段计算。三、一审认定代理费以合同总价款为基数计算是错误的。根据合同第七条第4款的约定，代理费应以销售成功并已收到的楼款来计算，本案已收楼款27796450元，代理费应为262975元。而合同第七条第3款约定待协议终止时甲方必须总核算乙方全期的累积总代理费率及一次性补付有关差额，可见合同终止双方应结算代理费，多还少补，故代理协议终止后才收回的楼款不能作为代理费计算基数。至于合同约定“总代理非结付正式成交单位楼价计算”，因置丰行公司未尽提示义务，应为无效。三、一审判决认定覃建发放弃要求置丰行公司返还2万元前期销售启动费属职务行为，没有事实和法律依据。合同已明确约定置丰行公司进场后该款项从代理费中扣除，覃建发无权作出放弃的决定，金朝阳公司对此不予认可。综上，请求二审法院支持金朝阳公司的上诉请求。
被上诉人置丰行公司辩称：1、双方签订的《策划销售代理合同》是双方的真实意思表示，该合同条款是双方协商确定的，并非格式合同，且格式合同是提供方利用其优势地位要求另一方签订，本案签订合同的主动权均在金朝阳公司，不存在合同是格式合同一说。2、金朝阳公司对佣金的计算方式理解错误。双方签订的《策划销售代理合同》已经明确确定了佣金的计算方式，金朝阳公司主张分段计算佣金是错误的。3、关于2万元的前期启动费用，放弃要求置丰行公司返还该费用是金朝阳公司的项目经理签字作出的承诺，属于职务行为，应当由金朝阳公司承担相应法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人置丰行公司向一审法院起诉请求：一、判令金朝阳公司支付置丰行公司代理费140384元；二、判令金朝阳公司支付置丰行公司违约金631.73元(违约金以140384元为基数,按照日万分之三,自2016年7月6日起暂计至2016年7月20日止,直至金朝阳公司付清代理费)。
上诉人金朝阳公司向一审法院反诉请求：判令置丰行公司向金朝阳公司返还代理费60598元。
一审法院认定事实：2014年4月22日，置丰行公司与金朝阳公司签订了一份《策划销售代理合同》，合同约定：金朝阳公司委托置丰行公司独家代理策划销售位于宾阳县的上官豪庭项目；委托期限自合同签订之日起至2015年12月30日止；代理期限届满时，经双方协商同意，并书面确认后可以延期；金朝阳公司在合同签订后5日内预付前期销售启动费用2万元给置丰行公司，置丰行公司进场销售后从其代理佣金中扣除；在合同有效期间，对置丰行公司所售出单位（商业及住宅独立分开计算），金朝阳公司按下列标准计算总代理费给置丰行公司，其中住宅部分的标准是：累计销售58套以下，累计代理费率为0.8%;累计销售58套以上(含58套)，累计代理费率为1.3%;累计销售94套以上(含94套)，累计代理费率为1.4%;累计销售122套以上(含122套)，累计代理费率为1.45%;累计销售137套以上(含137套)，累计代理费率为1.5%;总代理费结付按正式成交单位楼价计算；代理费率采用累计及追溯补差方式；客户成交的销售代理费，金朝阳公司必须直接支付给置丰行公司；在销售期间，金朝阳公司先根据当月的累计销售额按当时所达的总代理费相应标准暂结算支付代理费给置丰行公司，待合同终止时，金朝阳公司必须总核算置丰行公司全期的累积总代理费率及一次性补付有关差额（若有）给置丰行公司；置丰行公司成功销售是金朝阳公司结算代理费的前提条件，在买家签订正式商品房销售合同并交付首期房款后，即视为销售成功；客户一次性付清购房全款的，置丰行公司即可按照上述代理费计算标准按月结算代理费，客户商业或公积金按揭付款的，金朝阳公司结付给置丰行公司代理费以买家签署正式的《商品房买卖合同（预售）》后金朝阳公司收到的楼款为准，客户分期付款的，置丰行公司即可按照上述代理费计算标准按月结算客户已付房款的全部代理费，剩余房款金朝阳公司收到后即应按合同第七条第2项的费率标准当月支付给置丰行公司；金朝阳公司必须于每月初十个工作日内核算上月销售业绩，并将代理费支付给置丰行公司，如果延期结算支付代理费，金朝阳公司同意置丰行公司收取客户定金，并同意支付所欠代理费额每日万分之三的滞纳金给置丰行公司；金朝阳公司关系客户购买的套数不超过本项目委托范围成交套数的5%，该部分关系客户成交的销售业绩归置丰行公司，但金朝阳公司仅需按每套1000元的标准向置丰行公司支付代理费；协议终止时，金朝阳公司须一次性支付置丰行公司代理期间已售出单位之总代理费。
合同签订后，金朝阳公司按约定向置丰行公司支付了2万元前期销售启动费用。置丰行公司也按约定开展正式公开销售前的准备工作。合同履行期限于2015年12月30日届满时，金朝阳公司提出如果置丰行公司同意延长合同期限，金朝阳公司不再要求置丰行公司返还2万元前期销售启动费用，置丰行公司同意后，双方于2015年12月30日签订了《上官豪庭项目策划销售代理合同续期协议》，将合同的履行期限延长至2016年6月30日。在合同履行期限内，置丰行公司累计成功销售了78套商品房，其中4套商品房是关系客户。74套（不含4套关系客户的商品房）商品房的合同价款合计32419693元，金朝阳公司实际已收到房款27796450元，未收到房款4623243元。依照合同约定，置丰行公司销售成功的74套商品房以合同价款32419693元为基数,按代理费率1.3%计算,金朝阳公司应当支付置丰行公司代理费421456元。置丰行公司销售成功的4套关系客户的商品房，金朝阳公司按约定应支付置丰行公司代理费4000元。另外，置丰行公司有5套商品房买家签订预售合同，并交纳定金后，最终没有销售成功，金朝阳公司按约定应当支付置丰行公司代理费18500元。至此，金朝阳公司应当支付给置丰行公司的代理费合计443956元。截止2016年5月21日，金朝阳公司共计已支付给置丰行公司代理费303573元。金朝阳公司尚欠置丰行公司代理费120383元。合同期限届满后，置丰行公司要求金朝阳公司按约定将代理费中的差额部分支付给置丰行公司，但金朝阳公司认为不仅不欠置丰行公司的代理费，而且已经多支付代理费给置丰行公司，双方遂发生纠纷。
一审法院认为：置丰行公司、金朝阳公司签订的《策划销售代理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于置丰行公司售出的74套商品房应按合同约定的哪种费率计算代理费问题。合同第七条第2项中明确约定“累计销售58套以下，累计代理费率为0.8%;累计销售58套以上(含58套)，累计代理费率为1.3%;累计销售94套以上(含94套)，累计代理费率为1.4%;累计销售122套以上(含122套)，累计代理费率为1.45%;累计销售137套以上(含137套)，累计代理费率为1.5%”，并在下面特别注明代理费率采用累计及追溯补差方式。此外，合同还在代理费支付方式中约定，代理合同终止时，金朝阳公司必须总核算置丰行公司全期的累积总代理费率及一次性补付有关差额。依据上述约定，合同终止时，置丰行公司累计销售成功了74套商品房，其对应的代理费率为1.3%，代理费应当全部按1.3%计算。金朝阳公司主张代理费应按合同约定的费率分段计算，即74套房中的57套按代理费率0.8%计算，而超过57套的部分（17套）才能按代理费率1.3%计算。因合同没有约定代理费按相应的代理费率分段计算，而且如果分段计算，无论在什么情况下均不会出现合同约定的代理费率追溯补差的情形，所以金朝阳公司的主张是对合同约定的曲解，应不予支持。
关于委托合同终止时，代理费是以置丰行公司售出房屋的合同总价款为基数计算，还是以金朝阳公司实际收到的房款为基数计算问题。依照合同约定，成功销售是结算代理费的前提条件，而在买家签订正式商品房销售合同，并支付首期房款后，即视为销售成功。在合同第七条第2项中特别注明，总代理费结付按正式成交单位楼价计算，合同第九条第6项约定，协议终止时，金朝阳公司须一次性支付置丰行公司代理期间已售出单位的总代理费。依据上述约定，合同终止时，代理费应当以置丰行公司售出房屋的合同总价款为基数计算。虽然合同约定在履行过程中金朝阳公司每月按实际收到房款结算代理费给置丰行公司是事实，但该约定只是对合同履过程中先支付的代理费如何结算的约定，不能以此得出合同终止时总代理费按金朝阳公司实际收到的房款计算的结论。因此金朝阳公司主张以实际收到的房款为基数计算代理费没有事实和法律依据，故也不应予支持。
金朝阳公司还辩称覃建发在没有金朝阳公司授权的情况下放弃要求置丰行公司返还2万元前期销售启动费用，对此金朝阳公司事后也不予追认，所以覃建发的行为对金朝阳公司没有约束力，置丰行公司仍应返还2万元前期销售启动费用。因覃建发是金朝阳公司的项目经理，而且《策划销售代理合同》是覃建发作为金朝阳公司的签约代表与置丰行公司签订，在合同履行过程中覃建发事实上也代表金朝阳公司行使权利，履行义务，所以覃建发同意放弃要求置丰行公司返还2万元前期销售启动费用的行为属于职务行为，所产生的法律后果由金朝阳公司承担，故对金朝阳公司的上述辩解意见不予采信。
对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，置丰行公司已按合同约定全面履行了自己的义务，金朝阳公司应当按照合同约定支付代理费给置丰行公司。但合同履行期限届满后，置丰行公司要求金朝阳公司支付尚欠的代理费时，金朝阳公司拒绝支付，其行为构成了违约，依法应当承担违约责任。置丰行公司请求金朝阳公司支付尚欠的代理费，并支付违约金有事实和法律依据，予以支持。金朝阳公司主张代理费应按约定的代理费率，以金朝阳公司实际收到的房款为基数分段进行计算，并据此反诉请求置丰行公司返还代理费60598元没有事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第四百零五条的规定，判决：一、广西金朝阳投资有限公司支付南宁市置丰行房地产经纪有限公司代理费140383元；二、广西金朝阳投资有限公司支付南宁市置丰行房地产经纪有限公司违约金631.72元（该违约金已计算至2016年7月20日，2016年7月21日至付清代理费之日的违约金，以140383元为基数，按日万分之三计付）；三、驳回广西金朝阳投资有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费3120元，置丰行公司负担445元，金朝阳公司负担2675元。反诉案件受理费657元，由金朝阳公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明，置丰行公司与金朝阳公司于2014年4月22日签订的《策划销售代理合同》中，覃建发作为金朝阳公司的签约代表在合同落款处签字。一审中，金朝阳公司陈述覃建发是其公司项目经理。
本院认为：置丰行公司与金朝阳公司签订的《策划销售代理合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认。金朝阳公司主张该合同为格式合同，置丰行公司对合同第七条第2点第（1）项中的加注内容未尽提示、说明义务故该条款无效，理据不足，本院不予采纳。
本案双方争议的是置丰行公司成功售出的74套商品房应以什么基数、应按哪种费率计算代理费。虽然双方签订的《策划销售代理合同》约定金朝阳公司每月按实际收到的房款向置丰行公司给付代理费，但合同还约定了总代理费按正式成交单位楼价计算，以及协议终止时，金朝阳公司需一次性支付置丰行公司代理期间已售出单位的总代理费，据此，双方订约本意应为代理费先按实际收到的房款阶段性支付，待合同终止时再按所售房屋合同总价款计付总代理费。故一审判决以房屋合同总价款为基数计算代理费正确，本院予以确认。金朝阳公司主张按实际收到的房款为基数计算总代理费，没有合同依据，本院不予采纳。关于代理费按哪种费率计算的问题，双方签订的合同第七条第2项对费率进行了明确约定，并特别标注代理费率采用累计及追溯补差方式，同时，还约定代理合同终止时金朝阳公司应总核算置丰行公司全期的累计总代理费率及一次性补付有关差额，故一审判决认定74套房的代理费按费率1.3%计算，并无不当，本院予以确认。金朝阳公司辩称代理费按相应费率分段计算，没有合同依据，本院亦不予采纳。一审判决金朝阳公司向置丰行公司支付代理费及违约金正确，本院予以维持。
关于置丰行公司应否向金朝阳公司返还2万元前期销售启动费的问题。根据查明的事实，覃建发是金朝阳公司的项目经理，其作为金朝阳公司的签约代表在《策划销售代理合同》上签字，合同履行过程中亦代表金朝阳公司行使权利、履行义务，故一审判决认定覃建发同意置丰行公司返还2万元前期销售启动费属于职务行为，并无不当，本院予以确认。金朝阳公司上诉主张置丰行公司应返还该项费用，理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。金朝阳公司上诉所述及请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3120元（广西金朝阳投资有限公司已预交）、保全费1238元（南宁市置丰行房地产经纪有限公司已预交），由上诉人广西金朝阳投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一七年六月五日
书 记 员 王熙伟