福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0182民初1118号原告：中国银行股份有限公司长乐漳港支行，住所地福建省长乐市漳港街道漳港村东港花园A幢11-18号店面，统一社会信用代码913501827890389887。主要负责人：张玉，该支行行长。委托诉讼代理人：郁年，福建世好律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽清，福建世好律师事务所律师。被告：王世娟，女，1978年7月4日出生，汉族，住所地福建省长乐市。委托诉讼代理人：王世春（王世娟胞弟），住所地福建省长乐市。被告：郑义国，男，1974年9月21日出生，汉族，住所地福建省长乐市。被告：长乐君豪房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市漳港街道永安路180号，统一社会信用代码91350182577034539C。法定代表人：吴春城。原告中国银行股份有限公司长乐漳港支行（以下简称中行漳港支行）与被告王世娟、郑义国、长乐君豪房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行漳港支行委托诉讼代理人严丽清到庭参加诉讼，被告王世娟、君豪公司经本院传票传唤、被告郑义国经公告送达开庭传票，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中行漳港支行向本院提出诉讼请求：1.判令王世娟立即偿还中行漳港支行贷款本金421428.9元及利息、罚息（暂计至2017年4月10日，利息28871.7元、罚息2850.29元，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按合同约定继续计算）；2.判令王世娟赔偿中行漳港支行律师费8784元；3.判令郑义国对王世娟上述债务承担共同清偿责任；4.判令君豪公司对王世娟上述债务承担连带偿还责任；5.责令王世娟、郑义国协助中行漳港支行办理不动产（即位于长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房产）抵押登记手续，君豪公司应督促王世娟、郑义国并配合其办理抵押登记；6.判令中行漳港支行有权以王世娟、郑义国所有的位于长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。事实和理由：2012年10月12日，王世娟、郑义国与中行漳港支行及保证人君豪公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件，合同约定：王世娟（借款人）向中行漳港支行借款46万元用于购买坐落于福建省长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房产。合同还对贷款期限、利率、还款方式、违约责任等作了约定。君豪公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证。王世娟、郑义国以该借款所购的房产提供抵押担保，2014年3月5日双方办理了上述抵押物预购商品房抵押权预告登记。2012年10月12日中行漳港支行依约向王世娟发放贷款46万元。2015年12月起，王世娟未能全面履行还款义务，截至2017年4月10日，尚欠中行漳港支行贷款本金421428.9元、利息28871.7元、罚息2850.29元。中行漳港支行因本案支出律师代理费8784元。王世娟与郑义国系夫妻关系，上述债务为其二人婚姻关系存续期间所负共同债务。鉴于涉案房产已具备办理物权登记条件，因借款人怠于办理产权登记，致使中行漳港支行客观上无法完成抵押登记手续。根据合同约定，中行漳港支行有权要求借款人及时办妥抵押物产权登记并协助原告办理抵押登记手续。依《物权法》等相关法律规定，中行漳港支行有权以王世娟、郑义国所有的上述房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿。君豪公司在借款人办妥抵押物登记手续并将他项权证交给中行漳港支行前，对借款人上述债务承担连带偿还责任。王世娟、郑义国、君豪公司均未作答辩。中行漳港支行围绕诉讼请求依法提交了证据，王世娟、郑义国、君豪公司未提交证据，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证质证的诉讼权利。中行漳港支行提交的编号为WLHACLZG008号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》、《个人消费贷款借款借据》、航房预CL押字第14001116号《房屋预告登记证明》、《贷款已还款明细清单》、《逾期未还款查询》、《宣布贷款提前到期暨催收函》、《律师函》、EMS封面、《身份证》、《结婚证》、《委托代理合同》、《中国银行国内支付业务收款回单》、《福建增值税专用发票》、《长乐市不动产登记中心开发项目首次登记证明》等证据经庭审核实，可以作为证据采信，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年10月12日，王世娟与中行漳港支行及君豪公司签订编号为WLHACLZG008号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》，郑义国亦在附件二《抵押物清单》的抵押人一栏签名。上述贷款合同及附件约定：王世娟（借款人）向中行漳港支行借款46万元用于购买坐落于福建省长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房产；贷款期限240个月；贷款执行浮动利率，合同签订日贷款月利率为5.458‰，浮动周期从贷款发放日起每满一年重新定价一次，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；贷款按月结息和付息，每月10日为结息日和付息日；还款方式为等额本息还款；若借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，从逾期之日起对逾期部分按贷款利率加收50%的罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；合同约定君豪公司为王世娟的上述借款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限从贷款发放之日起到设抵房产办妥《房屋所有权证》之日止；王世娟、郑义国提供坐落于福建省长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房产作为抵押物，并于2014年3月5日办理了该房产预购商品房抵押权预告登记（航房预CL押字第14001116号），抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）、因借款人违约给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。合同签订后，中行漳港支行于2012年10月12日依约向王世娟指定的君豪公司账户发放贷款46万元。王世娟按约偿还贷款本息37期。2015年12月起，王世娟未能足额偿还贷款本息，截至2017年4月10日，尚欠中行漳港支行贷款本金421428.9元、利息28871.7元、罚息2850.29元。另查明：1.长乐市不动产登记中心于2016年11月30日向君豪公司发出《开发项目首次登记证明》，同意办理包括案涉房产在内的位于长乐市蔚蓝海岸项目首次登记；王世娟尚未办理案涉房产的产权登记手续。2.王世娟与郑义国于2002年5月29日登记结婚，本案债务发生于二人婚姻关系存续期间。3.中行漳港支行因本案支出律师代理费8784元。本院认为，原、被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一、附件二，系当事人的真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。中行漳港支行已依约向王世娟发放了贷款，履行了贷款人的义务。王世娟作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，中行漳港支行有权根据合同的约定提前收回全部贷款本息，并要求借款人赔偿因其违约而造成的损失。中行漳港支行主张要求王世娟偿还尚欠的借款本金并按约定计收利息、罚息，以及赔偿其支出的律师费代理费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。郑义国系王世娟的配偶，上述借款发生于王世娟与郑义国婚姻关系存续期间，中行漳港支行主张要求郑义国与王世娟共同偿还上述债务，符合法律规定，予以支持。王世娟与郑义国以其预购的案涉房产对本案借款设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。对此，本院认为，预告登记并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。从《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人及时办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。开发商的保证责任亦因保证期间届满而免除。本案中，案涉商品房已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人王世娟怠于办理以致抵押登记未完成，故本院确定王世娟、郑义国应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。王世娟、郑义国若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人中行漳港支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，本院认为亦应赋予债权人对不动产享有优先受偿权。理由如下：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，王世娟、郑义国尚未办理案涉商品房不动产权证，但该商品房已具备物权登记条件，客观上应认定为属于王世娟、郑义国的财产。其次，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却怠于办理登记手续，不仅违反合同约定，也违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产享有优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。最后，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产享有优先权，并不违反物权公示要求。本案中，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，故本院确认债权人中行漳港支行有权以案涉不动产折价或对拍卖、变卖所得价款优先受偿。借款人王世娟、贷款人中行漳港支行、保证人君豪公司在三方签订的贷款合同中约定，君豪公司提供阶段性连带责任保证，担保期限从贷款发放之日到涉抵房产办妥《房屋所有权证》（现更名为《不动产权证书》）之日止，故在借款人办妥不动产权证前，保证人君豪公司对借款人本合同项下的债务承担连带偿还责任。君豪公司在承担保证责任后，有权向债务人王世娟、郑义国追偿。王世娟、郑义国、君豪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、王世娟、郑义国应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司长乐漳港支行借款本金421428.9元，并偿付借款利息、罚息（暂计至2017年4月10日利息为28871.7元，罚息为2850.29元，2017年4月11日起至实际还款日止，继续按案涉合同约定计付利息、罚息）。二、王世娟、郑义国应于本判决生效之日起十日内赔偿中国银行股份有限公司长乐漳港支行为实现本案债权支出的律师代理费8784元。三、长乐君豪房地产开发有限公司对王世娟、郑义国的上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，依法有权向王世娟、郑义国追偿。四、王世娟、郑义国应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司长乐漳港支行办理不动产（位于长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房产）抵押登记手续，长乐君豪房地产开发有限公司应督促王世娟、郑义国并配合其办理抵押登记；不动产权证办妥之日，长乐君豪房地产开发有限公司的保证责任终止。五、长乐市蔚蓝海岸1幢6层606号房产抵押登记办妥后，或王世娟、郑义国逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司长乐漳港支行有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8229元、公告费300元，由王世娟、郑义国、长乐君豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈艳芳人民陪审员  俞锦萍人民陪审员  王海滨二〇一七年十一月二十二日法官 助理  陈郑洁书 记 员  陈莉莉附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。