江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3668号
原告徐州市如家物业管理有限公司，住所地在本市泉山区苏堤北路和平小区16号。
法定代表人张丽萍，该公司经理。
委托代理人乔吉海，江苏金汉都律师事务所律师。
委托代理人陈亮，江苏金汉都律师事务所律师。
被告侯杰。
原告徐州市如家物业管理有限公司（以下简称如家公司）诉被告侯杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告如家公司的委托代理人乔吉海、被告侯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告如家公司诉称，被告为本市云龙区郭庄路与经二路交汇处金色雅筑小区A03#-1-302室业主，2013年9月9日办理上房入住手续。被告拖欠2014年9月8日至2015年9月7日期间的物业费1518.66元、公共能耗费300元、滞纳金1670.53元，合计3489.19元。经我公司多次催要，被告至今未交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费1518.66元、公共能耗费300元、滞纳金1670.53元。
被告侯杰辩称，我们小区目前没有成立业主委员会，原告未将物业服务合同在小区显著位置公示，对于合同中约定的物业服务质量标准我不清楚；2014-2015年物业费、公共能耗费的收支情况原告也未进行公示；原告为小区提供的是二级物业服务，小区大门却无保安执勤，出入口设置的平面示意图在整改后被移走；原告的物业服务人员服务意识差，楼道内卫生保洁不及时，应急照明灯长期损坏多次报修，原告不予维修；小区内到处是野广告，原告收取的广告费未向业主公开；每个单元配有2部电梯，原告未经业主同意仅开1部并私自改装电梯，设置刷卡系统，给业主的生活造成不便且增加安全隐患；人脸识别系统虽然安装了设备，但我未享受到该项服务；合同中明确约定原告每年至少两次征询业主意见，业主满意率达到80%以上，原告均未履行；部分业主将小区内公共绿化带改造成自家院子，我向原告反映至今未得到解决，原告未尽到劝阻并向有关部门汇报的义务；物业综合楼属于全体业主共有，公共卫生间原告始终锁闭，不对业主开放；原告存在乱收费现象，合同中约定地上车位租赁和管理费200元，今年初原告收取业主停车费300元；空置房屋应按70%收取物业费，多收取的部分原告应予退还；如原告能提升物业服务质量，我就愿意交纳物业费。原告收取我水电押金至今未退还。
经审理查明，2011年7月，徐州市永润置业有限公司（甲方）和原告如家公司（乙方）签订金色雅筑住宅小区前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对金色雅筑小区提供前期物业管理服务事宜；本合同期限为上房前60日起至小区业主代表大会成立、业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备及公共附属物的接收、运行、保养、维修、管理和安全性、功能性维修，物业公共部位及小区内所有道路、公共场所、商业用房的保洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的接收、养护和管理，车位、车辆进出及停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，业主上房和入住管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到投标书承诺的质量标准，基本要求方面设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其他报修按双方约定的时间到达，有完整的报修、维修和回访记录；按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；房屋管理方面每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各栋、单元门、户和公共配套设施、场地有明显标志；共用设施设备维修养护方面对共用设施设备进行日常管理和维修养护，保证正常运行，不得随意改做他用；对于消防设施要定期检查，保证良好运行；护管服务方面小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；对进入小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；绿化养护方面有专业人员实施绿化养护管理，保证绿化成活率；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻；保洁服务方面垃圾做到日产日清、袋装化，合理设置果壳箱，野广告及时清理；保持小区道路整洁，楼道内无乱堆乱放、无卫生死角；根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次公布物业服务资金收支情况；物业服务费由业主和物业使用人按其拥有的建筑面积交纳，住宅1.50元／月／平方米，商业（商铺）物业1.50元／月／平方米，已销售未入住的物业，从上房第二年起按物业费收费标准的70%收取；物业服务费按年交纳，业主应于通知上房之日起交纳物业服务费用；小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用；地下车库运行费和能耗费用列入地下停车位物业管理服务收费；本小区内规划的地上车位为独立商品，产权归开发商所有，由乙方统一管理，车位固定使用人按车位200元／个／月的标准向乙方交纳停车费，乙方可从停车费中按车位30元／个／月提取停车管理物业服务费；地下车库固定使用人按车位40元／个／月的标准向乙方交纳车辆管理物业服务费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交金额的10%向乙方支付逾期付款利息；乙方违反本合同关于物业服务费的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。双方还就物业服务目标和标准、承接与验收、使用与维护、违约责任等其他内容进行了约定。合同签订后，原告如家公司即开始为金色雅筑小区提供物业管理和服务，提供的前期物业服务等级标准为中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准。2013年3月5日，被告侯杰对金色雅筑小区临时管理规约签名确认。金色雅筑小区临时管理规约约定：物业服务费住宅（小高层）1.50元／月／平方米，一层1.20元／月／平方米，商业物业1.50元／月／平方米，地下停车位40元／月／个，装潢垃圾处置费1元／平方米（上房时一次性交纳），公共能耗费600元／年／户（多退少补）；业主和物业使用人同意自物业交付使用之日起，无论该物业是否使用、出租或空置，均按规定交纳物业服务费；临时管理规约自物业买受人签订商品房买卖合同并书面承诺遵守本规约之日起生效。被告侯杰系本市云龙区金色雅筑小区A03#-1-302室房屋所有权人，房屋建筑面积为84.37平方米，2013年9月9日被告办理上房手续，其尚欠2014年9月8日至2015年9月7日期间的物业服务费84.37平方米×1.50元／平方米／月×12个月≈1519元、公共能耗费300元。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2011年7月徐州市永润置业有限公司和原告如家公司签订的金色雅筑住宅小区前期物业服务合同合法有效，对金色雅筑小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。被告侯杰为该小区业主，原告如家公司具有从事物业管理服务的资质，为被告提供了物业管理服务，被告也应当及时给付原告物业服务费。被告辩称其办理上房手续后，房屋空置了几个月，应按70%交纳物业服务费。而物业服务领域的“空置房”是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋，“入住”的概念应作广义理解，因为房屋交付被告后，被告对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，被告即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，此时不能再视为是空置房，但被告在原告处进行空置房登记备案的除外。金色雅筑小区临时管理规约约定公共能耗费每户每年预收600元，年终根据整个小区的实际能耗按户分摊，多退少补。原告提供了江苏省电力公司徐州供电公司、徐州首创水务有限责任公司出具的电费、水费发票，其要求被告交纳公共能耗费300元未超出计算标准，本院予以支持。前期物业服务合同中虽约定若业主未能按时足额交纳物业费的应按应交金额的10%支付逾期付款利息，但被告未及时交纳物业费并未给原告造成损失，且原告提供的物业服务质量存在与中国物业管理协会中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准不一致的情形，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告侯杰应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市如家物业管理有限公司物业服务费1519元、公共能耗费300元。
二、驳回原告徐州市如家物业管理有限公司要求被告侯杰支付滞纳金1670.53元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告侯杰负担（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十一月二十日
书记员 崔朝宇