北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初25632号原告:郑素琴，女，1931年2月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张颖，北京市北方律师事务所律师。被告：新华房地产开发公司，住所地：北京市西城区月坛南街59号。法定代表人：王青云，总经理。委托诉讼代理人：韩英华，北京市海拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，北京市海拓律师事务所律师。被告：中华人民共和国国家发展和改革委员会，住所地：北京市西城区月坛南街38号。法定代表人：徐绍史，主任。委托诉讼代理人：韩英华，北京市海拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，北京市海拓律师事务所律师。原告郑素琴诉被告新华房地产开发公司（以下简称新华公司）、中华人民共和国国家发展和改革委员会（以下简称国家发改委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑素琴的委托诉讼代理人张颖，被告新华公司、国家发改委的委托诉讼代理人韩英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑素琴向本院提出诉讼请求：1.二被告赔偿原告房屋面积减少的损失822469.68元；2.诉讼费用由二被告承担。原告郑素琴诉称，原告原有住房位于北京市西城区三里河一区×栋×门×号，建筑面积69.43平方米。2003年新华公司在北京市西城区三里河一区进行新世华苑项目建设，对原告住房进行拆迁。经协商，原告与被告于2010年9月26日签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，协议约定被告同意原告与被告所建房屋实行产权调换。产权调换地点为西城区三里河一区×号院×号楼×门××层×号2居室，建筑面积88.94平方米。产权调换房屋建筑面积超出原建筑面积19.51平方米，原告应向被告交纳房款共计132576.48元。根据协议约定，原告按照被告的要求，先后两次将全部房价款132576.48元交付被告国家发改委。2014年底原告领取房屋产权证时发现产权调换房屋的建筑面积为81.5平方米，比《住宅房屋拆迁产权调换协议》所约定的房屋面积少7.44平方米。房屋居室户型也与协议约定不符。而且《房屋登记表》表明该房屋测绘日期为2001年，即被告明知该房屋实际面积为81.5平方米，导致原告经济损失。原告认为被告应按照房屋现市场价值赔偿原告损失，原告多次找被告协商解决，但被告未予答复。故请求法院判令二被告赔偿原告房屋面积减少的损失人民币822469.68元，并由二被告承担本案的诉讼费用。新华公司与国家发改委辩称，其一、对于调换房屋面积的变化其主观方面不具有过错，是当时的西城区房管局测绘所（西城区房管局测绘一所）给测的结果。其二、当时涉案房屋是现房，能看到房屋面积的大小，地面的实际面积还要大，按建设部出台的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB-T50353-2005）(GB-T50353-2013)，2.1米以上的全部计入面积，1.2米以下不计入面积。涉案房屋是复式结构，当时在测绘上出现错误，二层阁楼有的算面积了，有的没有算面积。其三、涉案房屋是房改房，不是商品房，房改房的面积计算与商品房面积的计算不一样。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1998年国家计划委员会更名为国家发展计划委员会，2003年国家发展计划委员会更名为国家发展和改革委员会。2002年10月14日，国家发展计划委员会办公厅（甲方）与郑素琴（乙方）签订《公有房屋买卖合同》，合同约定：依据《国家发展计划委员会机关2002年出售公有住宅楼房实施办法》的规定，依照北京市有关公有住宅出售的文件、法律、政策，经协商，甲、乙双方签定住房买卖合同如下：第一条：甲方将坐落于西城区三里河一区×栋×门×号的总建筑面积为69.43平方米的房屋的所有权以2002年度成本价格出售给乙方。总价款暂定为24252.01元（超标面积暂按成本价计算，最终价款待测定面积后和超标面积确定的实际价值多退少补）。第二条：乙方向甲方支付房价款的方式......2010年9月26日新华公司（甲方）与郑素琴（乙方）签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，协议约定：为维护甲、乙双方合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第305号令、《北京市拆迁管理办法》（市政府87号）和有关文件规定，甲乙双方经协商，同意乙方与甲方所建房屋实行产权调换，并达成如下协议：一、拆迁依据。根据西国土房管拆许字（2003）第6号批准，甲方因新世华苑建设项目，需要拆迁乙方在拆迁范围内西城区三里河一区×栋×门×号所有的房屋。二、被拆迁房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋叁间，建筑面积69.43平方米。......四、产权调换。1.产权调换房屋地点西城区三里河一区×号院×号楼×门×层×号2居室，建筑面积为88.94平方米，产权调换新楼房屋的原建筑面积重置成新价为109143.96元。乙方原住房重置成新价56879元，产权调换差价结算，乙方需交52264.96元，优惠50%应交26132.48元。2.产权调换房屋建筑面积超出原建筑面积19.51平方米，乙方应向甲方交纳97550元。3.乙方应交房价款共计132576.48元。（已含调节价款）4、甲乙双方签定本协议后，现房产权调换乙方需一次性交清房款方可入住；期房产权调换待办理进住手续时，以有关部门的实测面积计算为准。乙方向甲方结清房价款，甲方负责办理个人产权房的有关手续。五、拆迁补助费。......六、乙方搬迁期限。乙方应在2003年6月20日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除，自建房无条件拆除。......附记：该户是2003年6月12日经西城房地局拆迁裁决户。当时该户明确表示差10万购房款无力缴纳。所有未签订房屋拆迁安置协议，现同意签订安置协议，特此说明。2003年，原告自上述拆迁范围内的房屋中搬出并入住产权调换的房屋西城区三里河一区×号院×号楼×层×门×号。2003年7月16日，原告郑素琴交纳房款32576.48元，收款单位为国家发展计划委员会住房制度改革办公室。国家发展计划委员会（甲方）与郑素琴（乙方）签订《产权调换住房合同合同》，约定：甲方将坐落于西城区三里河一区×号院×号楼×门×号的总建筑面积为88.94平方米的房屋与乙方实行产权调换，调换差价款为132576.48元。甲方落款处盖有国家发展计划委员会办公厅章，落款时间为2010年11月29日。对落款时间及落款公章，被告述称，签订时间应为2010年11月29日，但是合同是拆迁当年已印制并盖好章的合同，故2010的合同上仍盖有国家发展计划委员会办公厅的章。2010年11月29日，原告郑素琴交纳房款100000元，收款单位为国家发展和改革委员会住房制度改革办公室。2014年10月11日，西城区三里河一区×号院×号楼×层×门×号房办理了产权登记，登记证书显示，房屋所有权人郑素琴，房屋性质为房改房（成本价），建筑面积81.5平米。上述事实，有当事人陈述、公有房屋买卖合同、产权调换住房合同、住宅房屋拆迁产权调换协议、房屋所有权证、发票收据、房屋管理平面图明细表等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，新华公司与郑素琴签订产权调换协议，约定为郑素琴调换的西城区三里河一区×号院×号楼×门×层×号房屋建筑面积88.94平方米，并收取了超出郑素琴原住房建筑面积69.43平方米部分，即19.51平方米的房屋价款97550元，折算单价为5000元一平米。国家发展计划委员会也与郑素琴签订产权调换住房合同，约定将其坐落于西城区三里河一区×号院×号楼×门×号的总建筑面积为88.94平方米的房屋与乙方实行产权调换，调换差价款为132576.48。新华公司作为拆迁项目的开发单位，国家发改委作为产权调换房屋（西城区三里河一区×号院×号楼×门×号）的产权人，分别与郑素琴签订了产权调换协议，郑素琴亦向国家发改委的住房制度改革办公室交纳了超出面积19.51平方米的差价款97550元。后在2014年10月11日，涉案房屋取得房屋产权登记证书后，该证书显示房屋面积为81.5平方米，与产权调换协议约定的面积差额为7.44平方米。涉案房屋产权登记证书所附北京市房屋登记表显示测绘日期为2001年1月11日，即在原、被告协商拆迁事宜、签订产权调换协议之前，二被告即应知道涉案房屋的面积为81.5平方米，但仍与原告签订为原告提供面积88.94平方米的产权调换房屋并按照88.94平方米计算超出面积，并收取超出面积对应的房款。故二被告共同负有向原告退换面积差额房款的责任。对于退换面积差额房款的责任如何确定一节，原、被告签订的产权调换协议、合同均未有相关的违约责任约定。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出３％的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，原告取得涉案房屋是因拆迁和产权调换，2003年原告即已住进涉案房屋，2003年7月16日，仅交纳房款32576.48元，剩余的100000元于2010年11月29日交纳，如此权利义务的履行，显然不同于商品房买卖。原告履行的付款义务明显低于商品房买卖中购房人的义务，现诉请二被告以远高于商品房买卖中面积误差返还标准予以赔偿八十余万的诉讼请求没有法律依据。本案中，超原建筑面积部分19.51平方米，原计收单价为5000元一平方米，比照商品房买卖，区分面积误差比绝对值是否超出３％采取不同的退还标准有合理因素，且二被告亦认为可以参照商品房买卖的规定，故对于7.44平方米的面积差额，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由二被告返还原告，面积误差比超过３％部分的房价款由二被告双倍返还原告。88.94平方米的3%部分为2.6682平方米，对此部分应按照每平方米5000为标准返还并支付利息；对于其余4.7718平方米部分，按照双倍即每平米10000元的标准返还。鉴于原告分两次交纳房款，2003年交纳了32576.48元，折合为6.52平方米部分的房款，2010年11月29日交纳了100000元，折合为剩余12.99平方米部分的房款，本案中，面积差为7.44平方米，且原告入住房屋即应交纳房款，故面积误差比3%以内部分的房款的利息，应从2010年11月29日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会共同向原告郑素琴返还房款一万三千三百四十一元及利息（自二〇一〇年十一月二十九日起至付清款项之日止，以同期贷款利率为标准计算）。二、自本判决生效之日起七日内，被告新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会共同向原告郑素琴返还房款四万七千七百一十八元。三、驳回原告郑素琴其他诉讼请求。如果被告新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千零一十二元，原告负担五千五百六十六元（已交纳），被告新华房地产开发公司、中华人民共和国国家发展和改革委员会负担四百四十六元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 袁 佳二〇一六年十二月二十八日书记员 甘雯稳-2--1-