广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1884号
上诉人（原审被告，反诉原告）：周裕民。
委托代理人：舒悦，女，汉族，1975年3月1日出生，系周裕民妻子。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳招商物业管理有限公司。
法定代表人：龚涛，董事长。
委托代理人：全立，广东朗正律师事务所律师。
委托代理人：朱苗苗，广东朗正律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳招商新安置业有限公司。
法定代表人：王立，董事长。
委托代理人：万鑫，男，汉族。
委托代理人：张陈民，男，汉族。
上诉人周裕民因物业服务合同纠纷一案不服广东省深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，周裕民于2009年11月25日购买了位于深圳市宝安区XX区前进路1栋XX房，建筑面积为104.84平方米。该小区原由深圳招商新安置业有限公司（以下简称新安置业）进驻进行物业管理服务，新安置业退出涉案小区后由深圳招商物业管理有限公司（以下简称招商物业）接手对该小区进行物业管理服务，但招商物业未与各业主签订书面物业管理服务合同，该小区未成立业主委员会。
2012年5月1日，招商物业上调了涉案小区的物业管理费（含本体维修基金）由原来0.75元每月每平方米上调至1.35元每月每平方米。
经原审法院向深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站查询，该工作站向原审法院复函称涉案小区现由招商物业黄金台管理处进行管理，至于该管理处何时进驻该小区，由于物业管理处当初没到社区进行备案，工作站无法提供该管理处进驻的具体时间。
经原审法院向深圳市宝安区住宅局查询，该局向原审法院复函称涉案楼盘由深圳黄金台实业有限公司开发建设，项目宗地号为A007-0187，质量监督部门核定该项目竣工验收日期为1993年9月2日。关于物业管理费收取标准备案问题。该小区的物业管理费用的收取标准由当事人在物业管理服务合同中约定，不须报我局审核，故我局没有该项目收取物业管理费用标准的相关资料。关于专项维修基金专用帐户备案问题。根据《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》等相关法规政策规定，我市1994年11月1日前竣工验收的项目暂不属于首期归集的物业专项维修资金追缴范围，故该项目未在我局登记备案。
招商物业向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周裕民向招商物业支付2009年9月1日至今（暂计至2013年1月31日）所欠管理费3281.4元、维修基金379.92元，共计3683.22元；2、周裕民向招商物业支付拖欠上述费用的利息，按中国人民银行同期贷款利率自欠费之日起计至判决生效之日止，暂计为1000元；3、周裕民支付本案全部诉讼费。
周裕民向原审法院提出本案反诉，请求判令：1、招商物业归还强占的小区业主公共场地近700平方米，并返还业主公共场地部分收益及归还业主公共场地；2、招商物业拆除“石兴凯”等墙体广告版，并恢复墙面；3、对XX房室内漏水处进行修复，以及楼道、楼面、墙裙、水管进行修缮；4、招商物业赔偿周裕民精神损失费1元；5、招商物业支付本案全部诉讼费用。
原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中周裕民居住的小区原由新安置业进行物业管理属实，新安置业确认于2004年3月1日将物业管理事项交予招商物业，深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站的复函可以证实涉案小区的物业管理为招商物业，故周裕民虽然未与招商物业签订书面的物业服务合同，但双方已经形成事实上的物业服务关系，招商物业为该小区提供了物业服务，周裕民应向招商物业支付相应的物业管理费。至于物业服务费的标准，虽然（2013）深宝法民三初字第154号案件中肖光青与深圳黄金台实业有限公司于1994年3月11日签订的《公共契约》中约定的物业费用标准为0.35元每月每平方米，但根据（2013）深宝法民三初字第156号案件中胡志凌于2004年5月18日向新安置业支付的2004年5月份管理费61元（胡志凌房屋面积为81.56平方米）可以推断，涉案小区物业管理费（含本体维修基金）的收取标准为0.75元每月每平方米，该数额与招商物业计算物业管理费的标准相吻合。招商物业称于2012年4月已经征求涉案小区80%的业主同意提高物业服务收费标准，原审法院认为，《广东省物业管理条例》第二十九条第二款规定，物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。涉案小区未成立业主委员会，招商物业上调物业管理费应根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》规定的程序进行，即由区主管部门会同街道办事处在征求该住宅区业主或使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地居民委员会与物业服务企业参考指导标准协商确定。本案中招商物业并未依照该程序上调物业管理费，根据《最高人民法院关于审理物业服务合纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、行政法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。故对招商物业请求周裕民按照上调后的收费标准支付费用的诉请不予支持，周裕民应按照0.75元每月每平方米的标准（即每月78.6元）向招商物业支付物业管理费（含本体维修基金）。因招商物业、周裕民未签订书面的物业服务合同，双方对周裕民支付物业管理费的时间未作约定，故对招商物业诉请周裕民支付物业管理费的利息，原审法院不予支持。
关于周裕民辩称招商物业的诉请已经超过诉讼时效的问题。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故周裕民向招商物业支付物业管理费的期间应为招商物业向原审法院起诉时的2013年1月11日倒退两年即2011年1月10日开始至招商物业请求的2013年1月31日共计24个月21天。
关于周裕民反诉招商物业归还公共场地及收益、拆除广告墙恢复墙面、对公共部分楼道等修缮的诉请，原审法院认为，公共场地及共用墙体系业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，周裕民未经合法程序取得授权自行反诉处理公共部分依据不足，原审法院不予支持。对于周裕民反诉请求对涉案房屋漏水处进行修复及支付精神损害赔偿费，周裕民未提交相应的证据证明房屋漏水的原因系招商物业侵权所致，故对周裕民的该项反诉请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、周裕民于判决生效之日起五日内向招商物业支付深圳市宝安区XX区前进路1栋XX房自2011年1月10日至2013年1月31日期间的物业管理费（含本体维修基金）1941.4元；二、驳回招商物业的其他诉讼请求；三、驳回周裕民的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25元，由招商物业负担15元，周裕民负担10元。反诉受理费25元，由周裕民负担。
上诉人周裕民不服原审判决，向本院提起上诉，称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、认定事实方面：一审法院对事实认定不准。（一）1、新安置业与小区业主签有《公共契约》物业服务合同，该合同成立并生效，到目前仍然未终止和未失效，如果新安置业被认定为退出涉案小区物业管理服务，那么新安置业己构成根本性违约，周裕民要求新安置业承担违约责任，并继续履行合同义务。2、根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十二条、第七十四条、第七十五条之规定，足以认定招商物业接手行为无效，主体不合法。合同的形式有：口头、书面、默示、其它形式（如视听资料形式）。物业管理行为是双方法律行为，物业服务合同需经过“要约”和“承诺”阶段才能成立。而物业服务合同是要式合同，书面合同，且只能采取书面形式，不能采取口头形式，须报房地产主管部门备案。若违反约定形式、法定形式的法律后果，依《合同法》第36条之规定，原则上合同不成立，例外情形下合同成立。但例外情形同时符合下列两个条件：（1）一方已经履行主要义务；（2）对方接受的。除法律有明文规定或者当事人双方事先约定外，任何一方不得单方规定对方沉默行为的法律效力。况且周裕民一直以来就积极反对招商物业与新安置业之间的私下交易行为，不符合法定的接受条件。根据合同的相对性，涉及管理费问题招商物业应当根据招商物业与招商地产的委托合同向招商地产主张。（二）一审法院仅凭招商物业的一份模糊不清的快递单复印件就认定周裕民收到物业服务费催收单，这种推定是没有法律依据的。这些快递单到底寄给谁的？谁签收？招商物业完全不能举证，法院却错误采纳。（三）深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站对同一事实，却出具了三份不同内容的证明，同时该两份证明均表示物业管理处未进行备案，既然未备案请问工作站是依据什么来认定事实。（四）有利于招商物业以及新安置业的证据，一审法院可以以职权调查，关于周裕民家阳台雨水管破裂漏水，导致房间墙体大面积渗水，多次找招商物业未果。（五）涉案小区住宅大面积外墙漏水，周裕民室内墙体、家具遭受大面积损坏，到目前为止仍然保留现场，既然拍照都不能认定案件事实，那么申请法院以职权调查。既然招商物业表明及时履行了维修义务，请出示维修记录以及维修发票予以证明。另外既然照片不能证明是周裕民所居住的地方，那么更证明招商物业对小区完全不熟悉，谈何履行了管理服务。（六）2012年3月1日的招商物业公告，说明其2012年4月1日退出1号住宅楼的物业管理，法院怎么还能判决周裕民支付管理费？招商物业提供的所谓的“欠费清单”，在2010年12月之前未收取本体维修基金，请问以同样的收费标准，2010年12月之前的本体维修基金到哪里去了？招商物业与新安置业合谋将商住楼二楼，改变使用功能为餐饮出租。依据《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》第五条应当禁止。
二、法律适用方面：（一）收费依据：新安置业与业主签订的《公共契约》约定的管理费为0．35元每月每平方米，（2013）深宝法民三初字第156号案件中胡志凌于2004年5月18日向新安置业支付的2004年5月份管理费收据，本来是证明与新安置业之间有物业服务关系，证明招商物业提出2004年3月1日接管黄金台小区与事实不符，工作站证明不实。但法院却采纳推定物业收取费用标准，违背了法院的中立性。（二）根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第十五条，招商物业、新安置业既没有缴纳专项维修基金，也未建立专项维修基金专户，一审法院判决周裕民缴纳缺乏法律依据。（三）混淆法律关系，如果招商物业接手黄金台小区是依据与招商地产签订的《黄金台项目物业管理委托合同》，那么涉及物业管理收费纠纷应当向招商地产主张。
综上，周裕民认为原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误，请求：1、依法发回重审或撤销原审判决，驳回招商物业对周裕民的诉讼请求，支持周裕民所有诉讼请求；2、一审、二审所有诉讼费用均由招商物业承担。
招商物业口头答辩称：原审新安置业已经确认将小区的物业管理服务移交给招商物业，同时深圳市宝安区新安街道文会社区工作站的复函也证实了涉案小区物业由招商物业提供，因此周裕民与招商物业之间已经形成了事实的物业服务关系，其应当向招商物业支付维修基金及其他相关费用。双方有事实物业服务关系，上诉状其他事实与本案没有关联性，是另外的法律关系。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院二审期间查明：一、深圳市住房和建设局出具的深建物管（2013）102号《关于深圳招商物业管理有限公司物业管理资质情况的复函》载明：经查阅《关于公布2004年第一批审核合格物业管理企业名单的通告》（深国房（2004）72号），招商物业属于2004年第一批审核合格的物业管理企业名单，资质核定等级为二级。
二、各方当事人均确认招商物业黄金台管理处于2012年3月1日作出编号为HJT（外）2012-004的《关于退出黄金台1号住宅楼物业管理的告示》。
三、在原审庭审过程中，同批系列案的另案［（2013）深宝法民三初字第151号］当事人陈映新确认，2007年7月1日前的管理费用由招商物业直接从其工资里扣除。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。招商物业向涉案小区提供物业管理服务，有深圳市宝安区新安街道文汇社区工作站出具的复函及招商物业黄金台管理处出具的告示予以佐证，周裕民作为涉案小区业主，虽未与招商物业签订书面的物业服务合同，但双方已形成事实上的物业服务关系，原审判决适用法律正确，本院予以确认。从同批系列案的另案当事人陈映新关于管理费用的陈述可知，招商物业最晚于2007年7月已向涉案小区提供物业管理服务并收取管理费用，故原审法院判令周裕民按照在同批系列案中另案已查明的胡志凌所交物业管理费用的标准支付2011年1月10日至2013年1月31日期间的物业管理费（含本体维修基金）共计1941.4元，处理结果并无不当，本院予以维持。周裕民虽上诉称招商物业未合法取得涉案小区的物业管理权，但新安置业确认其已于2004年3月1日停止对涉案小区的物业管理，招商物业随后进入涉案小区提供物业管理服务，亦直接向涉案小区业主收取管理费用，故招商物业向涉案小区提供物业管理服务并非由新安置业转委托，不属于《物业管理条例》第四十条所禁止的情况，亦不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的应当被确认无效的委托合同，故周裕民的上诉理由不成立，本院不予采信。当事人如因新安置业退出涉案小区发生纠纷，可另循法律途径解决。关于周裕民上诉所称水管破裂漏水的问题，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，周裕民提供的证据尚不足以认定招商物业怠于履行其物业服务义务，应承担举证不能的不利后果，故对其上诉主张，本院不予支持。关于返还业主公共场地及收益、恢复外墙面的问题，本院认为，该请求事项属于需全体业主共同决定的重大事项，周裕民在未取得合法授权的前提下无权自行主张，原审法院适用法律正确，本院予以维持。至于周裕民上诉所称未建立专项维修基金专户等问题，当事人在一审期间并未提出独立的诉讼主张，本案中不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人周裕民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月十五日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。