广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1175号
上诉人（原审被告）：深圳市圣嘉华商贸发展有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区东门中路鸿基大厦*楼***号。组织机构代码：69398946-3。
法定代表人：李国平，董事长。
委托诉讼代理人：王岚，广东金地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁茵，广东金地律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：深圳市野妹投资发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区振华路75号（华胜实业公司厂房第3层）302#。组织机构代码：05618271-2。
法定代表人：施立胜，董事长。
委托诉讼代理人：李燕芬，广东金地律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市串福居江边渔火餐饮有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区XX路北侧XX商苑D115、F039、F153、F155、F156、F158、F159、F126、F161、G058、G118、G119、G120、G121。组织机构代码：30587907-9。
法定代表人：李忠，董事长。
委托诉讼代理人：曾棱，广东金地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢金菊，女，汉族，1978年4月14日出生。身份证住址：陕西省宝鸡市金台区。
委托诉讼代理人：谢新红，女，汉族，1976年1月16日出生。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。
原审被告：深圳市恒美物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道XX路****号XX商苑******************楼。组织机构代码：06715166-3。
法定代表人：陈惜荣，董事长。
委托诉讼代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田晓婵，广东金地律师事务所实习律师。
上诉人深圳市圣嘉华商贸发展有限公司（以下简称圣嘉华公司）、深圳市野妹投资发展有限公司（以下简称野妹公司）、深圳市串福居江边渔火餐饮有限公司（以下简称串福居公司）因与被上诉人谢金菊、原审被告深圳市恒美物业管理有限公司（以下简称恒美公司）排除妨碍纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初1844号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
圣嘉华公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、驳回谢金菊的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用全部由谢金菊承担。事实和理由：一、圣嘉华公司依建筑面积计收租金，一审判决圣嘉华公司赔偿商铺损失不当。圣嘉华公司与野妹公司签订的《租赁协议》中明确约定租金仅为115元／平方米，该租金以建筑面积计收，谢金菊要求的246.75元／平方米租金远远高于圣嘉华公司所收取的租金。二、圣嘉华公司系在征求业主意见、取得业主委员会同意的情况下进行统一规划、统一招商。三、圣嘉华公司己为改造XX商苑投入巨额资金，但未收取过谢金菊诉请的高额租金。包括涉案商铺在内的XX商苑常年空置，无任何租金收入。圣嘉华公司为盘活XX商苑，自行对外举债筹资，对XX商苑进行装修改造，购买电梯设备、中央空调等全新设备设施，进行统一改造后，承租人方有租赁意向。谢金菊在长期未交物业费，也未分摊任何投资成本的情况下，仍诉求高额租金，实在是于法于理不公。
野妹公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、驳回谢金菊的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用全部由谢金菊承担。事实和理由：一、野妹公司与谢金菊无任何权利义务关系，承担赔偿义务于法无据。首先，野妹公司是与圣嘉华公司签订《租赁协议》，承租XX商苑三楼建筑面积为3100平方米的物业，因合同主体非谢金菊，谢金菊无权要求野妹公司承担租金赔偿义务。其次，XX商苑年久失修、常年空置，野妹公司是因认可圣嘉华公司对其进行改造后的物业状况才承租该物业三楼。二、原状返还割裂三楼商铺整体性，违背大多数业主的共同利益。XX商苑经圣嘉华公司整体改造、装修后整体统一对外招商。谢金菊的商铺位于野妹公司整体承租的商铺范围之内，若单独返还谢金菊的商铺，三楼商铺无法整体对外招租，会导致经济效益下滑，也必然导致其他业主的租金收益受损。三、谢金菊诉求的高额租金不符合客观事实。野妹公司与串福居公司签订《租赁合同》，将325.7平方米的商铺出租给串福居公司使用，合同约定自2014年3月3日至2019年3月2日为承租期。2014年5月3日至2015年3月2日租金仅为76540元，2015年3月3日至2016年3月2日每月租金仅为80367元。野妹公司仅仅是依据使用面积向串福居公司收取租金，而不是按照建筑面积收取租金，谢金菊诉请的246.75元／平方米的租金远远高于野妹公司收取的租金，毫不考虑客观现实情况。
串福居公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、驳回谢金菊的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用全部由谢金菊承担。事实和理由：一、串福居公司与谢金菊无任何法律关系，无义务承担租金损失赔偿。串福居公司是在认可XX商苑现状的情况下才与野妹公司签订《租赁合同》，且已交付租金。谢金菊非合同主体，无权向串福居公司提出租金主张。二、谢金菊诉请的高额租金与现实情况不符。串福居公司承租XX商苑三楼，使用面积为325.7平方米的物业经营餐饮，仅是按使用面积而不是建筑面积支付租金，而谢金菊诉请的租金为246.75元／平方米，这远远高于串福居公司所支付的租金。三、原状返还商铺必然违背大多数业主的共同利益，导致整体利益受损。串福居公司已当庭确认谢金菊的商铺位于串福居公司整体承租的商铺范围之内，若单独返还谢金菊的商铺，串福居公司必将难以整体经营，必然导致经济利益受损。若单独将此商铺恢复原状，也必然影响其他业主的租金利益，导致XX商苑整体效益下滑。
谢金菊辩称，一审判决认定事实清楚、准确。一、在产权独立的情况下，其他业主和业主委员会没有权利代表谢金菊同意出租涉案商铺。二、圣嘉华公司、野妹公司是否收到过高额租金与谢金菊无关，谢金菊提出的是停止侵权、原状返还，赔偿依据是2015年、2016年深圳市房屋租赁指导价。三、圣嘉华公司无权出租谢金菊的商铺，因此圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司为共同侵权人。
恒美公司称同意圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司的上诉意见。
谢金菊向一审法院起诉请求：一、圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司、恒美公司立即停止侵权，并将侵占的涉案商铺恢复原状后返还给谢金菊。二、圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司、恒美公司连带负责向谢金菊赔偿由于其侵权所造成谢金菊的损失（损失自2013年9月份起计至圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司、恒美公司恢复涉案商铺原状并返还给谢金菊止，计算标准以涉案商铺的租金每月每平方米246.75元为准，暂计至2016年1月合计136246元）。三、本案的诉讼费用由圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司、恒美公司承担。
一审法院认定事实：不动产资料电脑查询结果表显示，位于深圳市罗湖区××北侧××、Ｆ202的权利人均为谢金菊，建筑面积均为9.52平方米，房屋类型为多层，用途为商铺。
2013年9月3日，圣嘉华公司作为甲方与野妹公司作为乙方签订《租赁协议》。协议约定：甲方将深圳市XX路XX商苑三楼出租给乙方用于经营餐饮，建筑面积共3100平方米；租赁期限为10年，即自2013年9月1日起至2023年8月31日止；保底租金115元/平方米，合同期内不递增，月保底租金为356500元（上述租金包含管理费20元/平方米）；乙方实际就本物业出租租金收入超出135元/平方米（上述租金包含管理费20元/平方米），即本物业实际年出租租金收入超过5022000元的部分实行分成，甲方50%，乙方50%；本物业所在商场改造正式营业之前，甲方不收取乙方租金及管理费，本物业所在商场改造完毕正式营业之日起，甲方给予乙方两个月免租期（包括租金及管理费）；合同还对其他相关事项作了约定。2014年6月20日，圣嘉华公司作为甲方与野妹公司作为乙方签订《租赁协议》补充协议（一）。补充协议约定，因商场内外装修改造及电梯更新工作于2014年6月底才完工，后经甲乙双方协商一致，按照主合同第六条款执行，同意于2014年9月1日起乙方向甲方支付租金，其他条款按照主合同继续履行。
2014年3月3日，野妹公司作为甲方与串福居公司作为乙方签订《租赁合同》。合同约定：甲方将深圳市XX路XX商苑三楼325.7平方米的商铺出租给乙方使用，乙方经营项目为烤全鱼；租赁期5年，从2014年3月3日起至2019年3月2日止，免租期两个月，从2014年3月3日起至2014年5月2日止；2014年3月3日到2015年3月2日，每月租金为76540元，2015年3月3日到2016年3月2日，每月租金为80367元，2016年3月3日到2017年3月2日，每月租金为84385元，2017年3月3日到2018年3月2日，每月租金为88604元，2018年3月3日到2019年3月2日，每月租金为93034元；合同还对其他相关事项作了约定。
涉案XX商苑位于深圳市东门街道办事处，所处地段2014年、2015年度多层商业用途（首层以上）指导租金为240元/平方米，2016年度多层商业用途（首层以上）为150元/平方米。
一审法院认为，谢金菊系罗湖区XX路北侧XX商苑F131、F202的所有权人，依法享有XX商苑F131、F202的占有、使用、收益和处分等权利。串福居公司当庭确认F131、F202商铺位于其经营使用的XX商苑商铺范围之内，圣嘉华公司、野妹公司、恒美公司对此亦不持异议，故该院确认圣嘉华公司出租给野妹公司，以及野妹公司出租给串福居公司的商铺均包括F131、F202号商铺。圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司未经谢金菊同意或授权，擅自对谢金菊所有的XX商苑F131、F202装修、出租和使用，其行为构成共同侵权，应承担停止侵权、返还原物并赔偿损失的民事责任。谢金菊要求圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司停止侵权，按原状返还F131、F202商铺的理由成立，该院依法予以支持。圣嘉华公司与野妹公司于2014年6月20日签订补充协议约定的起租期为2014年9月1日，但野妹公司与串福居公司签订的租赁合同约定的起租时间为2014年5月2日，故圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司应从2014年5月2日起按该地段多层商业用途的指导租金标准赔偿占用谢金菊商铺的损失。圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司侵占F129、F130商铺截止2016年2月3日的具体损失的计算方式为：（9.52平方米×2）×8×240元/平方米＋（9.52平方米×2）×12×240元/平方米＋（9.52平方米×2）×1×150元/平方米＝94248元。本案为不动产侵权之诉，诉讼时效期间为两年，谢金菊于2016年1月21日提起本案诉讼，未超过法律保护的诉讼时效期间，圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司、恒美公司辩称谢金菊要求赔偿损失的的诉讼请求已超过法律保护的诉讼时效期间的理由不能成立，该院依法不予采信。因圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司返还涉案商铺的时间不能确定，且每年指导租金标准不相同，故对于2016年2月3日之后的损失，谢金菊可在圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司将涉案商铺返还后另循途径解决。谢金菊未提交证据证实恒美公司存在出租或使用涉案房产的行为，作为XX商苑的物业管理单位，恒美公司对圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司的侵权行为承担共同责任缺乏事实和法律依据，故谢金菊要求恒美公司承担本案民事责任的理由不能成立，该院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司在该判决生效后十日内停止侵权，按原状返还F131、F202商铺给谢金菊。二、圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司于该判决生效后十日内赔偿谢金菊损失94248元。三、驳回谢金菊的其他诉讼请求。如果圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司未在该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3024元，由谢金菊负担932元，圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司负担2092元。
本院查明，各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司是否对谢金菊的涉案商铺构成侵权。根据物权法的规定，业主对物业专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主委员会可以根据法律、法规以及管理规约，决定有关共有和共同管理权利的事项，即涉案商铺是否对外出租，系业主的专有权利，业主委员会无权决定。因此，圣嘉华公司不能以获得业主委员会的同意作为其获得涉案商铺合法出租权的依据。圣嘉华公司在没有得到业主谢金菊同意的情况下，出租涉案商铺；野妹公司和串福居公司承租涉案商铺时，未审查出租人是否有合法的转租权，故圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司的行为构成共同侵权。谢金菊有权要求上述侵权人恢复原状、返还涉案商铺，并赔偿损失。
野妹公司、串福居公司上诉称原状返还涉案商铺会割裂三楼商铺的整体性，违背大多数业主的共同利益。对此，本院认为，本案的发生系因圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司的侵权行为引起，现谢金菊要求收回涉案商铺是依法行使权利，侵权人应当自行承担由此产生的不利后果。
圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司以实际收取或者交纳的租金低于按指导租金标准计算的租金为由，上诉称谢金菊主张的损失过高，本院认为，一审判决以指导租金标准计算损失比较客观合理，故本院对此予以维持。
综上，圣嘉华公司、野妹公司、串福居公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3024元，由上诉人深圳市圣嘉华商贸发展有限公司、深圳市野妹投资发展有限公司、深圳市串福居江边渔火餐饮有限公司负担；多预交的6048元，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 尚宇楠（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。