安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖10民终142号
上诉人（原审原告）：安徽省消防工程有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市。
主要负责人:张青宏，该公司经理。
委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国飞，安徽一飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山龙恒汇金置业有限公司，住所地安徽省黄山市。
诉讼代表人：郑明继，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：余琼，安徽道同律师事务所律师。
上诉人安徽省消防工程有限公司黄山分公司（以下简称省消防黄山分公司）因与被上诉人黄山龙恒汇金置业有限公司（以下简称龙恒汇金公司）别除权纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2017年12月8日作出的（2017）皖1002民初1572号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
省消防黄山分公司上诉请求：依法撤销原判,改判省消防黄山分公司1701351元的债权在龙恒汇金公司的财产中享有优先受偿权；事实理由：一、本案涉及的是商业性的住宅楼及经营性楼房，不属于不宜折价或拍卖的工程。二、业主支付的对价中包含了消防工程的增加值。评估机构所作的龙恒公司财产评估报告实质上已包含省消防黄山分公司的施工内容，并在评估的财产价值中得到体现。三、消防工程的竣工验收时间应当以竣工验收报告为准。因案涉消防工程一直未实际完工，双方的合同也未解除，根据破产法第十八条规定，双方的合同解除时间应当在破产裁定受理日后两个月，故消防工程价款优先权的起算点应当从裁定破产受理之日后两个月起计算。
龙恒汇金公司辩称：省消防黄山分公司行使消防工程价款优先受偿权超过了法律规定期限，其优先受偿权已丧失。
案涉消防工程已经进行了竣工验收，只是没有相关竣工验收报告，单栋楼房最迟的是在2014年7月份进行验收的，单栋楼的验收范围涵盖了消防工程，但是没有直接的相关材料反映。
省消防黄山分公司向一审法院起诉请求：1.确认省消防黄山分公司就其1821351元债权享有优先受偿权；2.本案诉讼费用由龙恒汇金公司承担。
原审法院审理查明：2010年12月12日，龙恒汇金公司与省消防黄山分公司签订的《龙恒·颐和观邸（二期）消防安装工程施工承包合同》约定：省消防黄山分公司为龙恒·颐和观邸（二期）消防安装工程的承包商，提供该工程的施工及所有服务，具体内容包括：（1-4#楼）消火栓、消防报警、联动系统；地下室泵房系统；地下室自动喷淋、消火栓、报警系统；地下室暖通（机械通风、排烟）系统；地下室防火卷帘门系统；5#楼消防控制中心主机【容量含1-7#楼】及控制中心出户管1.5m；本期（1-4#楼）火灾自动报警系统管线施工至建筑物外墙皮1.5m为界；本期所有消防设施的配电系统等。所有（1-4#楼）单体、消控中心及与消防相关的内容均在此合同工程施工范围之内。省消防黄山分公司必须在2012年12月31日前完成所有消防工程的安装和调试工作。工程款采用固定总价方式确定，按总造价122万元一次性闭口包死。
2011年4月26日，龙恒汇金公司与省消防黄山分公司签订的《龙恒·颐和观邸（7#楼）屋面消防水稳压系统安装工程合同》约定：省消防黄山分公司承建的龙恒·颐和观邸（7#楼）屋面消防水稳压系统工程包含的内容为，屋面稳压水箱、稳压泵组、耐火电缆、管道、控制配电箱、防雷接地等及本系统至7#楼室外出户稳压DN80管道（引至本单体外墙皮1.5m止）。合同采用固定价格，总价为7万元。2011年12月31日前完成系统安装和调试工作。
龙恒汇金公司还与省消防黄山分公司签订了《龙恒·颐和观邸（西住区）室外消防环状管网及火灾自动报警系统安装工程施工承包合同》，该合同约定：省消防黄山分公司为龙恒·颐和观邸（西住区）室外消防环状管网及火灾自动报警系统安装工程的承包商，提供该工程的施工及所有服务，具体工程内容包含：龙恒·颐和观邸（西住区）的室外管网、消防水泵接合器、阀门、阀门井座、井盖制安，整个（西住区）室外火灾自动报警系统线缆与各单体市内报警控制器出外墙皮1.5m的线缆连结。合同采用固定总价，按总造价49.7万元一次性闭口包死。
2011年6月10日，龙恒汇金公司与省消防黄山分公司签订《龙恒·颐和观邸（三期）消防安装工程施工承包合同》，该合同约定：省消防黄山分公司为龙恒·颐和观邸（三期）消防安装工程的承包商，提供该工程的施工及所有服务，具体内容包括：（8、9、12#楼）各单体消火栓、报警系统、沿街室外消防环管、阀门、阀门井和本期图纸所示出建筑物外墙皮1.5m为界的管线及本期所有消防设施的配电系统等。省消防黄山分公司必须在2012年12月31日前完成所有消防工程的安装和调试工作。合同采用固定总价，按总造价64万元一次性闭口包死。
2013年12月11日，龙恒汇金公司与省消防黄山分公司签订《龙恒·颐和观邸（东住区）室外消防环状管网及火灾自动报警系统安装工程施工承包合同》，该合同约定：省消防黄山分公司为龙恒·颐和观邸（东住区）室外消防环状管网及火灾自动报警系统安装工程的承包商，提供该工程的施工及所有服务，具体工程内容包含：龙恒·颐和观邸（东住区）的室外管网、消防水泵接合器、阀门、阀门井座、井盖制安，整个（东住区）室外火灾自动报警系统线缆与各单体市内报警控制器出外墙皮1.5m的线缆连结。合同采用固定总价，按总造价65万元一次性闭口包死。
上述合同签订后，省消防黄山分公司组织人员进场施工，双方分别于2014年3月7日、2014年6月10日办理涉案工程的结算手续，除2010年12月12日《龙恒·颐和观邸（二期）消防安装工程施工施工合同》签证增加工程款156740元及2013年12月11日《龙恒·颐和观邸（东住区）室外消防环状管网及火灾自动报警系统安装工程施工施工合同》签证增加工程款97611元外，其他工程款均按合同固定价结算。省消防黄山分公司承建的五项工程的总工程款合计为3331351元，龙恒汇金公司已支付了163万元工程款，未付工程款1701351元。另12万元保证金龙恒汇金公司尚未退还。
省消防黄山分公司是安徽省消防工程有限公司设立的分公司，安徽省消防工程有限公司的消防设施工程专业承包资质等级为一级。省消防黄山分公司受公司委托，依法在黄山市境内接洽业务。
另查明：2015年3月1日，法院裁定受理对龙恒汇金公司破产清算申请，并指定安徽道同律师事务所为管理人。2015年4月9日，省消防黄山分公司向龙恒汇金公司的管理人申报了工程款债权，债权编号为151。管理人经审核确认省消防黄山分公司的债权额为1821351元，并将其提交第一次债权人会议核查。2015年12月22日，法院裁定确认省消防黄山分公司的债权额为1821351元。对省消防黄山分公司主张的优先受偿权，管理人不予确认，并将其提交第二次债权人会议核查。省消防黄山分公司对债权表记载的债权无优先受偿权有异议，向管理人提出复核。管理人复核后答复，省消防黄山分公司要求确认其申报的编号为151的债权享有优先受偿权没有法律依据。
再查明：龙恒汇金公司开发建设的龙恒·颐和观邸项目位于江南新城区域最主要的核心配套区，包含商业用房和住宅。建筑物区划内建有14幢楼，共计住宅1355套、商铺82套，其中未销售部分的住宅和商铺已列入龙恒汇金公司财产，但不包括省消防黄山分公司所施工的内容。龙恒·颐和观邸1、2#楼于2013年3月竣工验收；3、4#楼于2014年5月25日竣工；7#楼于2012年8月6竣工验收。其中1-2#楼于2013年4月28日交付业主使用；5-7#楼于2012年8月1日交付业主使用；3-4#楼、8-14#楼于2014年5月30日交付业主使用。在项目范围内的时代广场未竣工，幼儿园、酒店未开工。
原审法院认为：本案的争议焦点是省消防黄山分公司能否在破产清算程序中就其施工的消防工程享有建设工程价款优先受偿权。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，只有依其性质可以折价或者拍卖的工程的承包人才能依法享有建设工程价款的优先受偿权，且优先受偿权仅及于承包人施工的范围。如果该工程的所有权不属于发包人，则承包人无权主张该权利。龙恒·颐和观邸项目是住宅和商业混合性项目，大部分住宅已竣工验收并交付消费者，未出售的房屋已作为龙恒汇金公司的财产，待变价后用于清偿龙恒汇金公司债务。而涉案五份合同约定的省消防黄山分公司的施工内容为消防工程，该工程是龙恒汇金公司为满足龙恒·颐和观邸小区所有业主居住或使用而必需建设的附属工程及设施，其建设费用已摊入房屋的销售价格。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区公所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，龙恒·颐和观邸区划内的消防设施、设备的所有权由全体业主共同享有。省消防黄山分公司虽曾向龙恒汇金公司主张过优先受偿权，但因其施工工程不宜折价、拍卖，故不享有建设工程价款优先受偿权。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。龙恒汇金公司进入破产清算后，管理人委托评估机构所作的龙恒汇金公司财产评估报告中不包括省消防黄山分公司施工的内容。
综上所述，对省消防黄山分公司要求就1701351元工程款享有优先受偿权的诉请不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区公所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回省消防黄山分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由省消防黄山分公司负担。
本院经审理查明，2014年3月16日，省消防黄山分公司与龙恒汇金公司就颐和观邸西区1-4#楼消防、7#楼屋顶消防水箱和稳压系统及西区室外消防工程进行了决算。2014年6月4日，省消防黄山分公司与龙恒汇金公司就颐和观邸东区8#、9#、12#楼的消防系统工程办理了工程移交，在工程移交单上，物业单位的现场代表提出，门面房51个未配水带，门装好后配齐，9#楼地下室缺3个要补齐。2015年4月9日，省消防黄山分公司向龙恒汇金公司的管理人申报工程款债权时，主张了工程款的优先受偿权。
本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以认定。
本院认为，龙恒·颐和观邸工程项目的性质是商住楼盘，不属于依法不宜折价、拍卖的工程项目。省消防黄山分公司所施工的消防工程及于整个龙恒·颐和观邸项目，其价值已凝结在龙恒·颐和观邸项目中，因此，省消防黄山分公司对其未获清偿的消防工程价款在处置龙恒·颐和观邸项目所得款项的范围内有权主张优先受偿权。鉴于龙恒·颐和观邸工程项目尚有未出售的房产，就该部分房产，省消防黄山分公司行使优先受偿权，亦不影响购房消费者的权利。原审法院认为省消防黄山分公司所施工的工程不宜折价、拍卖，进而认定省消防黄山分公司不享有建设工程价款优先受偿权错误。省消防黄山分公司与龙恒汇金公司签订的五份消防施工合同中的部分工程在2014年3月16日办理了工程款结算，就最后两份合同项下的工程，双方亦于2014年6月4日办理了工程移交，上述事实可以反映至少在2014年6月4日案涉消防工程均已施工完毕，省消防黄山分公司主张优先权的期限最迟应从2014年6月4日起计算。由于省消防黄山分公司于2015年4月9日在申报债权时才主张优先受偿权，其行使优先受偿权时，已超过6个月的期限，因此，就案涉消防工程其所享有的优先受偿权消灭。
综上所述，省消防黄山分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由安徽省消防工程有限公司黄山分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 胡泽萍
审判员 戴东辉
二〇一八年五月二日
书记员 徐 芃
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。