贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0102民初5183号
原告（执行案外人）：韩群，女，1975年5月9日生，汉族，住贵州省黔西县。
委托诉讼代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。
被告（申请执行人）：姚波，男，1981年7月25日生，布依族，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：屈树龙，贵州恒权律师事务所律师。
第三人（被执行人）：高雁君，女，1968年2月15日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
原告韩群与被告姚波、第三人高雁君案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩群的委托诉讼代理人喻恒麟，被告姚波的委托诉讼代理人屈树龙到庭参加诉讼。第三人高雁君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求停止对贵阳市新××大道南段××花园××区××单元××号房屋的执行；二、请求判决贵阳市新××大道南段××花园××区××单元××号房屋归原告所有。
事实和理由：2014年6月27日，原告与第三人高雁君签订了《房屋买卖协议》，高雁君将其所有的位于贵阳市新××大道南段××花园××区××单元××号房屋出卖给原告，协议签订后，原告向高雁君支付20万元购房首付款，并约定由原告归还尚欠中国工商银行贵阳市富水支行的房屋按揭款三十多万本金及相应利息，且高雁君将涉案房屋的《商品买卖合同》、《个人购房借款合同/担保合同》及首付款凭据、还款凭据等移交给原告。同年7月初，高雁君将涉案房屋交付给原告占有使用收益处分，原告经装修购买家具后入住，并交纳了物管费、水电费等相关费用，原告入住多次要求高雁君履行房屋产权转移登记并协助原告偿还全额按揭款三十多万元，但高雁君均推脱，后无法联系到高雁君。原告经抵押权人中国工商银行贵阳富水支行同意，于2015年7月6日在该银行开设户名为“韩群”、账号为“62×××22”的账户，以用于偿还涉案房屋按揭款的专户，该行知道涉案房屋已转让给原告，且同意原告直接按月归还按揭款，即为抵押权人对房屋买卖行为的同意。2016年5月，原告获知涉案房屋被贵院执行查封，同年5月16日原告对执行标的提出异议书面申请，贵院于2016年6月14日作出（2016）黔0102执异字第23号《执行裁定书》驳回原告的执行异议，于同年7月15日向原告送达。综上所述，原告与高雁君已于2014年6月27日达成了涉案房屋的买卖协议，且原告依照约定履行合同义务，并经该房屋抵押权人中国工商银行贵阳富水支行同意由原告韩群直接偿还按揭款，该房屋的买卖合法有效。虽然该房屋仍登记在高雁君名下，但是贵院把该房屋仍当作高雁君财产予以强制执行是不当的，严重侵犯了原告的合法权益，为此原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请为谢。
被告姚波辩称，一、原告无证据证明“抵押权人对房屋买卖行为同意”，原告与高雁君买卖房屋时，并未征得抵押权人的同意，也没有将所得房款向抵押权人提前清偿债务或提存，违反了《物权法》第一百九十一条、《担保法》第四十九条的规定，也违反了高雁君与抵押权人《个人购房借款合同/担保合同》第十四条五款的约定。该抵押物依法不得转让。因此，原告与高雁君的房屋买卖协议即使存在，也是违反法律规定的无效合同，不具备法律效力。二、原告与高雁君以明显低于抵押物价值的价款交易，违反了《担保法》第四十九条第二款的规定，属于不得转让之列。三、我国法律规定：不动产以登记为准。该房产一直登记在高雁君的名下，抵押人仍然是高雁君，交纳水电、物管等费用仍然是高雁君的名字，产权并未发生转移，人民法院依据申请执行人的申请和人民法院的生效判决，查封被执行人的房产，符合法律规定。综上所述，原告与第三人的房屋买卖，违反国家法律规定，违反与抵押权人的合同约定，没有办理不动产转移登记，也不具备办理不动产转移登记的条件。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人高雁君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年4月15日，案外人中天城投集团股份有限公司作为出卖人、第三人高雁君作为买受人共同签订了《商品房买卖合同》，合同约定高雁君向中天城投集团股份有限公司购买位于贵阳市新××大道南段××花园××区××单元××号的房屋（以下简称涉案房屋），总金额为569818元，先支付171818元，余下398000元房款办理20年的商业按揭贷款。
次日，高雁君作为借款人和抵押人、中国工商银行富水支行作为贷款人、中天城投集团股份有限公司作为保证人共同签订了《个人购房借款合同/担保合同》，合同约定中国工商银行富水支行同意向高雁君发放个人购置住房贷款398000元，贷款期限为20年，高雁君采用按月等额本息还款法偿还贷款本息，高雁君将其购买的涉案房屋抵押给中国工商银行富水支行。随后，中国工商银行富水支行将398000元支付给中天城投集团股份有限公司。
2014年6月，原告韩群与第三人高雁君签订了《房屋买卖协议》，协议约定高雁君将其所有的涉案房屋以20万元卖给韩群，并约定签订协议前的一切债权债务与韩群无关，以后的一切债权债务由韩群承担。当月27日，韩群向高雁君支付购房款20万元。之后，高雁君将涉案房屋交付韩群管理和使用。
2015年，被告姚波与第三人高雁君因民间借贷纠纷诉至本院，本院于2015年6月30日作出（2015）南民初字第1180号民事判决书，判令高雁君向姚波归还借款本金并支付利息。
2015年7月6日，原告韩群在中国工商银行贵阳富水支行开设了账号为“62×××22”的账户，该账户分别于2015年7月6日、2015年7月26日、2015年8月20日、2015年9月20日、2015年10月20日、2015年11月20日、2015年12月20日、2016年1月20日、2016年3月21日支付贷款本息2695元、2697.16元、2691.23元、2691.23元、2691.23元、2691.23元、2691.23元、19.84元、0.48元。同时查明，高雁君名下的涉案房屋与上述账户同时偿还了相同金额的贷款本息。
2015年10月14日，因高雁君未履行（2015）南民初字第1180号民事判决书确定的义务，姚波向本院申请强制执行。同年12月11日，本院查封了涉案房屋。原告韩群认为涉案房屋归其所有，故向本院提出执行异议，本院经审查，于2016年6月14日作出（2016）黔0102执异字第23号裁定书，驳回韩群的异议。韩群不服，遂诉至本院，提出诉请如前。
上述事实，有当事人的身份证明、原被告的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同/担保合同》、《购房款收据》、《借款凭证》、第三人高雁君的银行流水、《房屋买卖协议》、第三人高雁君出具的《购房款收条》、物管费发票、水电燃气费发票、中国工商银行《凭证》、原告的银行流水、《居住证明》、《POS签购单》、物管费收款收据、结婚证、中国邮政储蓄银行黔西县支行出具的《证明》、《个人额度借款合同》、《个人额度借款抵押合同》、《一本通/绿卡通交易明细（客户）》、《一本通/绿卡通历史明细查询（客户）》、第三人购房贷款的还款明细、《执行裁定书》、《贵阳市云岩区人民法院合议庭组成人员通知书》、《贵阳云岩区人民法院传票》、《口头裁定笔录》、《房屋租赁居间合同》等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，公民的物权期待权受法律保护。首先，从事实来看，原告账号为“62×××22”的账户的还款记录与涉案房屋的还款记录，在时间和金额上完全一致，可以推定抵押权人中国工商银行富水支行默认原告与第三人之间的房屋买卖行为，并为原告开设账户用于偿还涉案房屋的按揭贷款。其次，从法律规定来看，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。”，但从抵押权的权利性质和设置初衷来看，上述法律规定的“不得转让抵押财产”、“转让行为无效”、“不得转让抵押物”，应仅指不能发生抵押物的物权变动效果，并不影响抵押物转让合同的效力，故不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定的“法律、行政法规的强制性规定”，违反该规定不会导致合同无效。因此，原告与第三人于2014年6月签订的《房屋买卖协议》应属合法有效。同时，《房屋买卖协议》虽约定交易价格为20万元，但从原告支付涉案房屋的按揭贷款来看，总购房款应为20万元加上尚未偿还的按揭贷款，故转让价格并非明显偏低。被告姚波的第一、二项抗辩理由，本院均不予采信。
由此可见，涉案房屋虽登记在第三人名下，但原告已在涉案房屋被查封前与第三人签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并已实际占有和使用，按约定支付了购房款并按期偿还按揭贷款，虽未办理过户登记，但并非原告自身原因导致，原告已基于上述事实对涉案房屋享有了物权期待权。若驳回原告的诉讼请求，有失公平正义，不利于交易安全和市场稳定。相反，被告对第三人仅享有金钱债务，不指向任何特定财产，涉案房屋仅是执行标的物，被告仍可通过执行第三人的其他财产实现其债权，原告韩群对涉案房屋享有的请求权应优于被告姚波的债权。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院认为涉案房屋虽登记在第三人名下，但原告韩群对该房屋享有的权利足以排除强制执行，被告的第三项抗辩理由不成立，原告要求停止执行涉案房屋的诉请，本院予以支持。
至于原告请求判令涉案房屋归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因涉案房屋并未进行变更登记，故所有权并未发生转移，原告仅享有要求第三人协助办理过户手续的请求权，不属于可在执行异议之诉中一并处理的事项，其可另诉解决，本院不予支持。
第三人高雁君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对举证权利的放弃，应自行承担举证不力的法律后果。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行贵阳市新××大道南段××花园××区××单元××号房屋；
二、驳回原告韩群的其余诉讼请求。
案件受理费60元，由被告姚波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 陈连鹤
审判员 刘乙鲜
审判员 宋 烨
二〇一七年八月三日
书记员 阮治富