长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0105民初2512号
原告：王超，住长春市宽城区。
委托诉讼代理人：连宁，吉林启驰律师事务所律师。
被告：朱子龙，住长春市二道区。
被告：王敏，住长春市二道区。
被告：李中良，住长春市南关区。
第三人：陈志富，住长春市宽城区。
原告王超与被告朱子龙、王敏、李中良、第三人陈志富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，于2017年6月21日作出（2017）吉0105民初815号民事裁定。裁定后王超不服，向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）吉01民终5262号民事裁定，裁定撤销（2017）吉0105民初815号民事裁定，指令本院审理。本院于2017年11月21日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人连宁、被告李中良到庭参加诉讼。被告朱子龙、王敏、第三人陈志富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
王超向本院提出诉讼请求：1.确认王超与朱子龙、王敏、李中良签订的房屋买卖合同有效；2.确认位于长春市二道区东盛大街与岭东路交汇处万通花园a13-a15（栋）705号房，丘（地）号5-61-1702-1705，建筑面积50.82平方米的房屋归王超所有；3.判令李中良协助王超将上述第二项所涉房屋的房屋产权更名过户至王超名下；4.判令陈志富解除对上述第二项所涉房屋的抵押登记；5.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年1月4日，原、被告签订房屋买卖合同，约定朱子龙、王敏将其名下所有的、他项权利人为陈志富的、位于长春市二道区东盛大街与岭东路交汇处万通花园A13-A15（栋）705号、丘（地）号5-61-1702-1705、建筑面积50.82平方米的房屋出售给王超，合计人民币18万元。2017年1月4日，朱子龙、王敏向李中良出具（2017）吉长忠诚证民字第103号公证书，委托李中良代为清偿房屋抵押借款，代为一次性清偿贷款，领取所有权证书，办理权属转移登记等。2017年1月4日将房屋交付给王超，后王超将房屋全款18万元支付给王敏，现被告无法协助王超办理所有权转移登记，故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
李中良承认原告在本案中所主张的事实，朱子龙和王敏确实委托其给原告更名，朱子龙和王敏将房子卖给原告其知情，房款支付了18万，转账支付151000元，现金支付29000元，但现在有一个抵押和一个长春市朝阳区法院的查封，所以其无法协助原告更名。
朱子龙、王敏、陈志富未到庭参加诉讼，亦未答辩，放弃举证、质证的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述以及提供的证据，本院经审理查明：朱子龙与王敏系夫妻关系。2017年1月4日，王敏、朱子龙与王超签订《房屋买卖合同》一份，约定王敏、朱子龙将坐落于二道区岭东路万通花园小区A13-15号楼705号、建筑面积50.82平方米房屋以18万元的价格出售给王超，房屋至今未过户，仍在王敏名下。同日，王敏、朱子龙与李中良共同到吉林省长春市忠诚公证处进行公证，公证事宜为，王敏、朱子龙全权委托李中良代理自己到银行办理偿还二道区岭东路万通花园小区A13-15号楼705号房产银行抵押贷款的一切相关手续，签署相关文件及领取相关材料，到房产部门办理撤销上述房产的抵押登记，更换房屋所有权证的相关手续，领取换发新的房屋所有权证，在上述房屋无抵押的情况下，委托李中良代理出售上述房产，调取房屋权属登记信息查询结果证明、代签买卖合同并办理更名过户相关手续等，代办交房。2017年1月23日，王敏以上述房屋作抵押，抵押权利人为陈志富，抵押方式为一般抵押，权利顺序为第一顺序。另本案争议房屋即二道区岭东路万通花园小区A13-15号楼705号、建筑面积50.82平方米房屋，分别于2017年2月24日因另案民间借贷被长春市朝阳区人民法院查封，于2017年3月28日因另案民间借贷被长春市南关区人民法院轮候查封。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，本案中，原告王超与被告朱子龙、王敏签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力，该《房屋买卖合同》合法有效。
依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,本案中，原告王超与被告朱子龙、王敏签订的《房屋买卖合同》虽合法有效，但双方并未办理过户登记，不发生物权变动的效果，被告王敏仍然享有该房屋的所有权，原告王超取得的权利是请求被告将房屋所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权，另本案系争房屋亦存在其他人民法院的查封，处在法院针对执行标的物的强制执行过程中，原告亦可通过案外人异议之诉主张权利，故原告诉请“确认位于长春市二道区东盛大街与岭东路交汇处万通花园a13-a15（栋）705号房，丘（地）号5-61-1702-1705，建筑面积50.82平方米的房屋归王超所有”于法无据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，原告王超在支付全部购房款后，被告朱子龙、王敏应按合同约定协助王超办理更名过户手续，但朱子龙、王敏却于2017年1月23日以该房屋作抵押，为第三人陈志富设立了抵押权，致使该房屋无法办理产权过户手续，原告王超无法取得该房屋的所有权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人…”，鉴于本案系争房屋上存在第三人陈志富的抵押权，在涤除该抵押权之前，该房屋的过户手续无法继续办理，原告可另行要求被告朱子龙、王敏承担违约责任，故原告诉请“判令李中良协助王超将系争房屋产权更名过户至王超名下”本院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”及第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，本案被告王敏、朱子龙为其借款提供抵押担保与第三人陈志富签订了抵押合同，且在房管部门办理了该房屋的抵押登记手续，陈志富在办理抵押手续时不知道该房屋已卖给原告王超的事实，系善意第三人，故该抵押依法成立，陈志富依法享有对该房屋的抵押权，故原告诉请“判令陈志富解除对系争房屋的抵押登记”于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：
一、确认王超与朱子龙、王敏于2017年1月4日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、驳回王超的其他诉讼请求。
案件受理费4349元，减半收取计2174.5元，由王敏负担725.5元，朱子龙负担725元，李中良负担724元，保全费1420元，由王敏负担474元，朱子龙负担474元，李中良负担472元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
代理审判员 宋东昇
二〇一七年十二月六日
书 记 员 崔鹏坤