山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁12民终174号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：苏军，男，汉族，1970年10月20日出生，住莱芜市莱城区。上诉人(原审原告、原审反诉被告)：莱芜市大王庄镇畜牧兽医站，住所地：莱芜市莱城区大王庄镇孤山村东。法定代表人：倪惠民，站长。委托诉讼代理人：王俊明，山东敬天律师事务所律师.委托诉讼代理人：刘军，男，系该站职工。上诉人苏军因与莱芜市大王庄镇畜牧兽医站（简称大王庄兽医站）租赁合同纠纷一案，不服山东省莱芜市莱城区人民法院(2017)鲁1202民初4154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏军，被上诉人大王庄兽医站委托诉讼代理人王俊明、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏军上诉请求：1、依法改判支持苏军的反诉请求，驳回大王庄兽医站的诉讼请求，返还上诉人租赁费27000元以及建设费用17320元；2、一、二审诉讼费用大王庄兽医站承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、双方依法签订了多份租赁合同，其中2006年5月11日与2015年3月26日的2份合同已经解除，但2006年4月20日的合同正在履行中，苏军占有租赁物并不违约，一审法院按原租赁费的1.3倍计算违约金，属于认定事实错误，适用法律错误。解除的两份合同的租赁物，苏军一直没有使用。二、一审法院认定大王庄兽医站返还给苏军的租赁费数额错误。2015年3月26日至2026年5月11日的合同，租赁费用为18000元，合同签订后租赁费用缴清。大王庄兽医站违约修建厕所、堵大门，苏军合同签订后也一直未使用该地处，大王庄兽医站应该返还苏军所交的全额租赁费18000元、土地平整费1000元。三、本案三份合同，约定租赁物不相同。2016年9月18日苏军收到的是《解除合同通知书》而非大王庄兽医站所说的《约定租赁通知书》。双方履行的是2006年4月20日合同未解除。请求法院依法解除2006年4月20日合同，返还剩余租赁费27000元、建设费用16320元、院落土地平整费1000元。共计44320元。大王庄兽医站答辩称，苏军主张的2006年5月11日的租赁合同和2006年4月20日的租赁合同双方约定的租赁物是一致的，事实上是一份合同，这一点在双方解除合同纠纷案件中已经确认，因此上诉人苏军主张是两份不同的合同是不符合事实的；2苏军要求返还其租赁费和建设费，无事实和法律依据，双方合同解除以后，截止到现在苏军一直占有涉案租赁物，大王庄兽医站已经向苏军送达了支付租赁费通知，苏军应当支付使用费。大王庄兽医站上诉请求：1依法撤销原判，判令苏军按约定的租赁费用支付租赁费；2一、二审诉讼费用由苏军承担。事实与理由：大王庄兽医站向苏军送达的《约定租赁费用通知书》约定内容清楚明确，明确载明苏军不作为是该通知书有效的必要条件，约定的租赁费用合法有效。原合同约定的租赁费随解除而消灭。苏军主张的合同是一份无效合同，扰乱法庭对案件的审理，一审法院应当依法追究苏军的法律责任。苏军答辩称，我收到的是解除合同通知书，不是兽医站陈述的约定租赁费用通知书，没有重新约定的租赁费。大王庄兽医站向一审法院起诉请求：１、判令苏军支付自2016年5月30日至今的房屋租赁费96000元，并按每天200元支付至搬离之日；２、诉讼费用由苏军承担。苏军向一审法院提起反诉请求：1、判令大王庄兽医站返还2015年3月26日合同租赁费18000元及整理院落费用1000元；2、反诉费由大王庄兽医站承担。一审法院认定事实：2006年4月20日，大王庄兽医站与苏军签订《房屋租赁合同书》一份，约定苏军租赁大王庄兽医站院内房屋六间与屋外院落，用于棉花经营加工，每年租赁费1000元，租赁期限20年，自2006年4月20日至2025年4月20日，共计租赁费20000元。2006年5月11日，双方又签订《房屋租赁合同书》一份，除租赁时间约定为2006年5月11日至2026年5月11日外，其他内容同上一份一致。签订该合同后苏军缴纳了租赁费并使用涉案租赁物。2015年3月26日，双方又签订《房屋院落租赁合同》一份，约定：苏军使用大王庄镇兽医站办公区以南（南院）院内西屋四间及院内空地1.5亩，期限自2015年3月20日至2026年5月11日，费用18000元；双方应当严格遵守2006年5月11日签订的“房屋租赁合同书”及本合同约定的权利和业务，本合同第二项的有关约定适用于2006年5月11日签订的“房屋租赁合同书”；如有一方违反合同，另一方可解除全部合同，若因一方违约给另一方造成损失应予以赔偿；合同终止或解除后，乙方应当在15日内自行清理在承包房屋院落范围内的各种设施和财物，否则应当视为放弃权利；合同自乙方缴纳承包费后生效。合同签订当日，苏军向大王庄兽医站缴纳租赁费18000元。2016年5月29日，大王庄兽医站以苏军不服从管理、在承包范围以外乱搭乱建、棉花加工造成环境污染等为由，向苏军送达《解除合同通知书》，书面通知苏军：解除双方签订的两份租赁合同，所交承包费用扣除合同已经履行的部分，剩余款项作为清理造成的污染和乱搭乱建违法建筑的费用；如有异议，苏军可在收到本通知之日起10日内，向法院提起民事诉讼。苏军拒绝签收该通知，大王庄兽医站将送达过程予以录像。因苏军拒不搬离，2016年9月18日，大王庄兽医站向苏军邮寄送达《约定租赁费通知书》，该通知书中约定苏军收到通知后5日内拆除相关设施并搬出，否则将按照每天200元收取租赁费，如果收到通知后5日内未拆除相关设施并搬出，则视为同意按照每天200元支付自2016年5月29日起的租赁费。双方因合同解除、排除妨碍产生争议，2017年4月20日大王庄兽医站向该院提起诉讼，该院作出（2017）鲁1202民初1818号民事判决，认定苏军未在合同解除异议期内提起诉讼，合同解除异议权已经丧失，2006年5月11日《房屋租赁合同书》、2015年3月26日《房屋院落租赁合同》已经解除，判令苏军拆除在其租赁的大王庄兽医站处的房屋、院落空地内搭建的房屋设施，从中搬出，并将其租赁的房屋、院落空地归还给大王庄兽医站，于判决生效之日起六十日内履行完毕。苏军不服提起上诉后，2017年9月15日莱芜市中级人民法院作出（2017）鲁12民终404号民事判决：驳回上诉，维持原判。截至开庭之日（2017年11月20日）苏军没有履行上述判决。大王庄兽医站也没有申请法院强制执行。一审法院认为，该案的焦点为：1、双方的租赁关系是否已经全部解除；2、大王庄兽医站通过《约定租赁费通知书》作出按照200元/天收取租赁费的单方意思表示对苏军是否具有法律约束力，租赁费该如何计算；3、大王庄兽医站通过《解除合同通知书》作出剩余租赁费作为清理费用不予返还的单方意思表示对苏军是否具有法律约束力，合同解除后剩余租赁费是否予以返还。对于焦点一，2006年4月20日、2006年5月11日两份《房屋租赁合同书》的内容基本一致，主要的不同体现在租赁期限上，2006年4月20日合同约定的租赁期限为20年，但起止时间为19年，2006年5月11日合同约定的租赁期限与起止时间一致，均为20年，通过表述可以认定2006年5月11日合同系对2006年4月20日合同租赁期限的修改，双方的权利义务关系应当以变更后的合同即2006年5月11日合同为准。另在（2017）鲁1202民初1818号案件中，苏军并未否认2006年5月11日合同，也没有对大王庄兽医站主张该合同对应的租赁物即苏军现在使用的地处提出异议，这也说明苏军实际上认可2006年5月11日合同就是对应的其现在使用的地处。根据（2017）鲁1202民初1818号、（2017）鲁12民终404号民事判决的认定，双方的租赁关系已经全部解除，苏军辩称其现在使用的地处是根据2006年4月20日租赁合同使用的，租赁关系并没有解除，不予采信。对于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。大王庄镇畜牧兽医站向苏军发出《约定租赁费通知书》，该通知书中告知苏军收到通知后5日内拆除相关设施并搬出，否则视为同意按照每天200元支付自2016年5月29日起的租赁费。苏军收到该通知书后，并没有拆除相关设施并搬出。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款的规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”苏军在收到《约定租赁费通知书》后，没有进行一定行为，而是沉默（不行为），双方之间以前没有约定，也没有交易习惯可以认定沉默可以视为意思表示，故大王庄兽医站通过《约定租赁费通知书》作出按照200元/天自2016年5月29日起收取租赁费的单方意思表示对苏军不具有法律约束力。合同双方应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。双方租赁关系自2016年5月29日起已经解除，合同解除后苏军应当拆除相关设施并搬出。苏军未拆除相关设施并搬出，没有履行合同解除后的义务。为督促苏军履行义务，大王庄兽医站可以收取比原租赁费较高的费用，该费用参照违约金调整的认定方法予以确定，本案中按照原租赁费的1.3倍计算为宜，即：2006年5月11日合同租赁费数额每天为（1000元/年÷365天）×1.3=3.56元，2015年3月26日合同租赁费数额每天为（18000元÷4065天）×1.3=5.76元，合计费用为每天3.56元+5.76元=9.32元。关于合同解除后租赁费计算期限，可以从2016年5月29日合同解除之日计算至大王庄兽医站提起排除妨害之诉即（2017）鲁1202民初1818号案件判决生效之日，根据（2017）鲁12民终404号民事判决，时间为2017年9月15日，合同解除后苏军应当支付的租赁费数额为9.32元/天×470天=4380.4元。（2017）鲁1202民初1818号案件生效后，苏军不履行生效判决确定的义务，大王庄兽医站有权申请法院强制执行，其在本案中要求苏军未履行判决而产生的租赁费，不予处理，双方应当根据（2017）鲁1202民初1818号民事判决确定权利义务。对于焦点三，大王庄兽医站向苏军发出《解除合同通知书》，告知剩余租赁费作为清理费用不予返还，可以视为行使抵消权，但抵消权的行使必须符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，只有单方抵消权，即当事人互负到期债务、债务标的的种类、品质相同，且依照法律或约定可以抵消，才可以通知的方式行使抵消权。对于当事人互负债务，标的的种类、品质不相同的债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，经双方协商一致，才可以抵销。本案中，双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，大王庄兽医站应当返还苏军合同未履行部分的租赁费，苏军应当将租赁物恢复原状即进行拆除设施、清理工作。虽然双方互负债务，但债务的种类、品质并不相同，一种系给付金钱，另一种系履行一定行为，因此必须经协商才能行使抵消权，大王庄镇兽医站的单方抵销行为无效。另根据（2017）鲁1202民初1818号民事判决，已经判令苏军履行义务，在法院判决苏军履行义务的情况下，大王庄牧兽医站未提交证据证实其替代苏军履行了义务，大王庄兽医站以剩余租赁费作为清理费用为由不予返还，缺乏事实依据。大王庄兽医站通过《解除合同通知书》作出剩余租赁费作为清理费用不予返还的单方意思表示对苏军不具有法律约束力，合同解除后，大王庄兽医站应当根据合同履行情况返还苏军租赁费。关于返还的数额，应当根据苏军请求以及2015年3月26日租赁合同约定的租赁费数额、解除期限确定。2015年3月26日租赁合同，租赁费共计18000元，约定租赁期限11年零50天，解除期限为2016年5月29日，实际租赁期限为1年零69天，大王庄兽医站应返还的租赁费数额为18000元-（18000元÷4065天）×434天=16078元。苏军要求大王庄兽医站返还租赁费19000元（其中1000元为平整院落费用），证据不足，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第九十七条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、苏军于判决生效之日起十日内支付大王庄兽医站合同解除后的租赁费4380.4元。二、大王庄兽医站于判决生效之日起十日内返还苏军租赁费16078元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1100元，由苏军负担50元，由大王庄兽医站负担1050元；反诉案件受理费减半收取138元，由大王庄兽医站负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明：大王庄兽医站院落内有南北相对隔离的三排房间，北面一排由大王庄兽医站作办公室使用；中间一排房屋六间及相邻院落由苏军2006年5月11日租赁使用；南面一排2007年7月15日租给案外人使用；在中间一排及南面房屋的西面是大王庄兽医站空闲院落，即2015年3月26日签订合同的租赁物。其余事实同一审法院认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、苏军是否应支付解除合同后租赁物的占用费用；二、大王庄兽医站是否应返还提前解除合同的租赁费用及相关建设费用。关于第一个争议焦点，苏军是否应支付解除合同后租赁物的占用费用。2016年5月29日，大王庄兽医站以合同约定的解除条件成就，通知苏军解除合同，苏军未提出异议，应当认定双方两份合同全部解除。苏军在解除合同后仍然占用租赁物，应当支付占用费用。一审判决苏军支付占用费用并无不当。双方虽然2006年签订两份合同，但仅支付了一份合同的约定租金，应当认定双方签订的合同租赁物是同一房屋及院落。苏军主张两份合同租赁房屋不一致，但苏军即未占有两处房屋，也未缴纳两处房屋的租赁费，苏军主张的另一处房屋在2007年由案外人租赁使用后苏军亦未提出异议，因此，苏军该主张与事实不符，本院不予认定。关于第二个争议焦点，大王庄兽医站是否应返还提前解除合同的租赁费用及相关建设费用。合同的签订及变更双方当事人应当协商一致。大王庄兽医站以通知的形式变更与苏军约定的合同内容，增加租赁费用不符合法律规定。一审判决认定《约定租赁费通知书》中按照200元/天收取租赁费的单方意思表示对苏军不具有法律约束力正确。合同解除后，大王庄兽医站应当根据租赁物使用时间返还苏军租赁费，一审判决认定的返还数额正确。苏军要求返还合同约定的全部租赁费19000元（其中1000元为平整院落费用）没有事实和法律依据。苏军在二审中要求返还租赁费27000元以及建设费用17320元超出其在一审中反诉请求，不符合法律规定。综上所述，苏军、大王庄兽医站的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2476元，由莱芜市大王庄镇畜牧兽医站负担2200元，由苏军负担276元。本判决为终审判决。审判员  张正升审判员  蔚大鹏审判员  李逢春二〇一八年五月三十一日书记员  高熙捷