温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温鹿民初字第1732号
原告：温州××司（注册号：330302000011697），
地：温州市××车站××室。
法定代表人：朱某某。
委托代理人：潘乙。
委托代理人：林某。
被告：潘甲。
被告：张甲。
两被告的委托代理人：颜某某。
两被告的委托代理人：李某某。
原告温州××司（以下简称：万××司）为与被告潘甲
、张甲物业服务合同纠纷一案，于2010年7月5日向本院提起诉
讼，本院于同日受理后，依法由审判员沈文江独任审判，于20
10年8月25日公开开庭进行了审理。原告万××司的委托代理
人林某，被告张甲及其委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原告万××司诉称：原告系万顺大厦的物业公司，被告
系万顺大厦a幢三层303、304室的商品房某某，该二套商品房
的面积为268.2平方米。两被告购买二套商品房用于开办温州
市佳洋广告公司之用，公司于2000年10月6日搬入该房屋。200
0年10月6日，原告与被告签订了《万顺大厦住宅区房屋交付使用及物业管理协议》，约定：被告每月每平方米按1.2元向原
告支某某合管甲，被告在每半年的1月5-15日和7月1-
10日期间向原告缴纳综合管甲，如延期缴付，原告可按延期天
数每日加收1‰滞纳金。被告按约向原告缴清了2000年10月6日
至2001年9月30日期间的综合管甲。自此以后，被告从2001年1
0月1日起至2009年6月止再无向原告缴纳综合服务费，该管甲
总计29931元（93×1.2×268.2）。期间，原告多次向被告催
收综合管甲均未果。请求判令被告支付物业管甲29931元及滞
纳金（从2001年10月1日起至履行完毕时止，按每日1‰计算，
暂算至2010年6月30日为64686元）。
被告潘甲、张甲辩称：1.原告仅仅是万顺大厦开发商万
顺放开公司在房屋交付使用前委托的临时代管万顺大厦物业，
并非万顺大厦房屋交付业主使用后的业主委员会聘请的物业公
司。原告的前期临时代管物业职责依据法律规定和双方的协议
约定，都只是到万顺大厦业主委员会成立之后即终止。原告称
其系万顺大厦的物业公司，与事实不符。2.《万顺大厦住宅区
房屋交付使用及物业管理协议》第八条规定：按上级规定，小
区内业主入住率达到60%以上时，成某某主委员会，原告应同
业主委员会签订合同，本协议同时终止。万顺大厦在2001年8
月22日成立首届业主委员会并获得政府批复，所以在2001年9
月份之后，原、被告之间的《万顺大厦住宅区房屋交付使用及
物业管理协议》已经终止，双方已不存在物业服务合同关系。
在2001年10月1日以后，原告根本就没有向被告催收过物业管
甲。3.由于双方不存在物业服务合同关系，被告就不需要支付物业管甲用，更不存在滞纳金。退一步讲，即使双方存在物业
合同关系，由于原告根本没有履行物业管理职责，是原告违约
在先。原告在前期临时代管期间，因没有履行物业管理职责，
导致被告刚装修的房子被水浸泡，损失惨重。而在业主委员会
成立后，根本就没有进行物业管理，导致物业公共部分脏乱差
。被告就是没有缴纳物业管甲用也是在行使正当的合同履行抗
辩权，不构成违约，无须承担滞纳金。再退一步讲，原告对滞
纳金的计算没有依据且过高，应予以调整。4.双方在2001年10
月1日开始即终止物业合同关系，如果原告还有履行物业管理
职责，在被告没有支付物业管甲时，眼高就应该知道自己的权
利受到侵害，而原告在事隔8年之后才提起诉讼，已经超过2年
的诉讼时效，不应支持其诉讼请求。
本院经审理认定：2000年8月3日，被告潘甲、张甲（作
为乙方）与温州市鹿城万顺房地产开发有限公司（作为甲方）
签订《购房协议书》一份，约定：乙方向甲方订购坐落温州市
车站大道12-
2地块小区（即万顺大厦）a幢三层303、304室商品房二套，计
建筑面积为268.78平方米（发票建筑面积为268.2平方米）。
两被告购买的上述商品房用于开办温州市佳洋广告公司之用。
2000年10月6日，原告万××司与被告张甲签订《万顺大厦住
宅区房屋交付使用及物业管理协议》一份，约定：原告受托对
本小区实行综合管理有偿服务，被告须在每半年的1月5-
15日和7月1-
10日期间缴清综合管甲，如延期缴付，原告可按延期天数每日加收1‰滞纳金；按上级规定，小区内业主入住率达60%以上时
，成某某主委员会，原告应同业主委员会签订合同，本协议同
时终止。2001年6月间，因下雨导致空调管道漏水，造成温州
市佳洋广告公司财物损失。同年8月22日，经万顺大厦业主选
举并经温州市鹿城区人民政府物业管理办公室批准，成立了温
州市万顺大厦业主委员会。同年9月1日，被告缴纳了2001年4
月1日至9月30日的综合管甲2248元，此后，被告就没有向原告
缴纳综合管甲，但一直向原告缴纳电费电梯费共用电费。2002
年1月，原告与温州市鹿城万顺房地产开发有限公司签订《温
州市前期物业管理委托合同》一份，约定：房开公司将万顺大
厦委托给原告实行物业管理；本合同在履行中发生争议，双方
同意由温州市仲裁委员会仲裁。2007年5月，原告与温州市万
顺大厦业主委员会签订了一份为期二年的物业委托管乙同。后
由于温州市万顺大厦业主委员会委托了新的物业管丙司，原告
物业管理服务至2009年6月底便离开了万顺大厦。原告向被告
催讨物业综合服务费未果，遂向本院起诉。
另查明：2000年9月20日，温州市鹿城区物价局作出《关
于某某大厦商住小区、桃源居廉建房住宅区物业管理服务收费
某准的批复》，规定写字楼的综合服务费为1-
1.5元／月／平方米。
上述事实有原告营业执照、法定代表人证明、被告的身
份证、温州市前期物业管理委托合同、购房协议书、发票存根
联、物业管理协议、交接单、万顺大厦入户单位登记表、温州
市鹿城区物价局文件、欣妮美容有限公司发票存根单、六艺广告公司发票的存根联、商品房销售结算单、被告收款收据存根
联、紧急通知、邮寄及回执单、关于某某大厦首届业主委员会
选举结果的批复、现场照片、温州市鹿城区物业管理办公室业
主委员会申请登记审批表、情况说明、万顺大厦业主委员会第
一次会议、万顺大厦业主委员会第三次会议、万顺大厦业主委
员会第五次会议、万顺大厦委员会会议摘要、证人张某、夏某
某得证言以及当事人陈述等证据所证实。
本院认为：原告与温州市鹿城万顺房地产开发有限公司
签订《温州市前期物业管理委托合同》虽约定，在履行合同中
发生争议，双方同意由温州市仲裁委员会仲裁。该约定是针对
原告与房开公司发生争议由仲裁处理，而并非针对本案物业公
司与业主履行物业服务合同发生的争议，本案应属法院主管。
原、被告签订的《万顺大厦住宅区房屋交付使用及物业管理协
议》约定，成某某主委员会，原告应同业主委员会签订合同，
本协议同时终止。该约定并非指业主委员会成立以后，原、被
告签订的协议终止，而是指原告与业主委员会签订合同后，原
、被告签订的协议同时终止。事实上，被告向原告缴纳的2001
年4月1日至9月30日的综合管甲，是在业主委员会成立以后，
被告也一直向原告缴纳电梯费、公共电费等，说明双方存在物
业服务合同关系。2001年6月间，因下雨导致被告财产损失，
如系原告为未履行物业服务合同的约定，应由被告另行起诉处
理，不能作为被告不缴纳综合服务费的抗辩理由。根据温州市
鹿城区物价局的规定，被告的房屋属于写字楼，综合管甲为1-
1.5元／月／平方米，而被告于2001年9月1日向原告支某某合管甲为1.4元／月／平方米，现原告要求被告按每月每平方米1
.2元支某某合管甲，符合温州市鹿城区物价局的规定和原、被
告实际约定。被告应向原告支付2001年10月1日起至2009年6月
止综合管甲29931元（93个月×1.2元×268.2平方米）。原、
被告之间约定的每日加收1‰滞纳金过高，应予调整，滞纳金
可按综合管甲的30%计收，即为8979元（29931元×30%）。根
据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问
题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉
讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。原告物业服
务至2009年6月，并于2010年7月5日起诉，并未超过诉讼时效
。依照《中华人民共和国劳动合同法》第六十条、第一百零九
条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关
于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的
规定，判决如下：
一、被告潘甲、张甲于本判决生效之日十日内支付原告
温州××司综合管甲29931元及滞纳金8979元。
二、驳回原告温州××司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2165元，减半收取1082.5元，由原告温州×
×司与被告潘甲、张甲各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决
确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起
二年内向本院申请执行。
审判员 沈文江
二〇一〇年九月三十日
书记员 孙晓琳