广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6030号上诉人（原审原告）：陈秀彰，男，1961年8月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市世昌企业发展有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神南路148号A栋5楼A区。法定代表人：田欣禾，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市贝诺服饰有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦联路80号A栋首层A区。法定代表人：陈永。原审第三人：王晖，男，1973年10月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。上诉人陈秀彰因与被上诉人中山市世昌企业发展有限公司（以下简称世昌公司）、中山市贝诺服饰有限公司（以下简称贝诺公司）、原审第三人王晖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀彰上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除陈秀彰与世昌公司于2015年8月1日签订的自建厂房租赁合同；3.世昌公司与贝诺公司将位于中山市×××的厂房返还给陈秀彰；4.世昌公司、贝诺公司支付从2016年5月1日起至返还厂房之日止厂房租金（其中从2016年5月1日起至2017年7月31日按每月1.6万元计算，从2017年8月1日起至2019年7月31日按每月16480元计算，从2019年8月1日起至2020年7月31日按每月16974元计算）；5.世昌公司、贝诺公司支付迟延支付租金的违约金（从每月所欠租金之日起至清偿日止每日按所欠租金的2‰计算）。事实和理由：一、世昌公司与贝诺公司之间为转租关系，世昌公司与贝诺公司应共同承担返还厂房、支付租金及承担违约金的责任。本案中，陈秀彰将涉案厂房出租给世昌公司，但事实上却是贝诺公司在涉案厂房经营，世昌公司与贝诺公司之间为转租关系，故应共同承担责任。二、王晖为中山市钜隆伟业鞋材有限公司（以下简称钜隆公司）的法定代表人及股东，同时也是世昌公司的股东，该两企业为关联公司，王晖所支付的租金，在未特别注明的情况下，应按债务先后顺序履行。1.本案中，王晖于2015年11月20日至2017年1月26日期间，共向陈秀彰支付了13笔1.6万元，2笔1.5万元，1笔1000元。钜隆公司承租期间的租金（每月租金为1.5万元）一直由王晖支付，2015年8月1日后王晖所付的租金系先清偿钜隆公司承租期间所欠的租金11.5万元，其余才是支付世昌公司的租金。2.原审法院认定王晖从2015年8月1日起向陈秀彰的转账行为系世昌公司向陈秀彰支付租金的行为是错误的。钜隆公司每月租金为1.5万元，世昌公司每月租金为1.6万元，事实上2015年11月20日至2017年1月26日期间，王晖向陈秀彰支付的款项并非全部是1.6万元（其中13笔1.6万元，2笔1.5万元，1笔1000元）。3.王晖称2015年8月1日后向陈秀彰的转账均系世昌公司委托缴纳的租金，这明显是王晖故意赖账的行为，不应得到支持。王晖为钜隆公司的法定代表人及股东，同时也是世昌公司的股东，该两企业为关联公司，王晖所支付的租金，在未特别注明的情况下，应按债务先后顺序履行。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，维护陈秀彰的合法权益。被上诉人世昌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从判决。被上诉人贝诺公司辩称，陈秀彰与世昌公司的债务与贝诺公司无关。原审第三人王晖陈述，本案与王晖没有任何法律关系，服从一审判决。陈秀彰向一审法院起诉请求：1.解除陈秀彰与世昌公司于2015年8月1日签订的自建厂房租赁合同；2.世昌公司、贝诺公司将位于中山市×××的厂房返还给陈秀彰；3.世昌公司、贝诺公司支付厂房租金（从2016年6月1日起至返还厂房之日止按每月1.6万元计算）；4.世昌公司、贝诺公司支付迟延支付租金的违约金（从所欠租金之日起至清偿之日止每日按所欠租金的2‰计算）；5.世昌公司所交押金1.6万元作为违约金不予返还。一审诉讼过程中，陈秀彰变更诉讼请求第三项:世昌公司、贝诺公司支付厂房租金（从2016年5月1日起至返还厂房之日止按每月1.6万元计算）。一审法院认定事实：1.1995年1月13日，中山市坦洲镇工业公司（甲方）与陈秀彰（乙方）签订土地使用权有偿转让合同一份，约定甲方同意将所属的位于×××（即现有土地及建筑物）土地面积1267.88平方米的土地使用权及地面建筑物，有偿转让给乙方，土地使用期自中山市国土局批准土地出证之日起五十年。双方还约定了其他权利义务。2003年4月28日，中山市坦洲镇工业发展有限公司（甲方）与陈秀彰（乙方）签订土地使用权转让合同，约定甲方同意将位于中山市×××路段的土地一块（即×××的部分用地）的使用权，转让给乙方所有。2009年3月19日，坦洲镇工业发展有限公司出具证明一份，记载：兹有我公司位于中山市×××（×××玩具厂宿舍）的自有物业，面积约1267.88平方米，已转让给陈秀彰，有关手续正在整理当中。2009年3月30日，中山市国土资源局坦洲分局签章确认情况属实。2009年3月19日，坦洲镇工业发展有限公司出具证明一份，记载：兹有我公司位于中山市×××（×××宿舍的部分用地）的自有物业，面积约999.92平方米，已转让给陈秀彰，有关手续正在整理当中。2009年3月30日，中山市国土资源局坦洲分局签章确认情况属实。2.2007年8月3日，陈秀彰与王晖签订租用厂房合同书，约定陈秀彰将坐落于中山市×××自有厂房，面积2000平方米出租给王晖开办鞋用及包装材料工厂之用。租用期五年，从2007年8月1日起至2012年7月31日止，每月租金为1.9万元。企业机读档案登记资料载明钜隆公司，法定代表人王晖，投资者王晖、石柳梅，企业目前状态为迁出，迁出日期为2009年8月14日。陈秀彰与钜隆公司厂租对账表载明陈秀彰应收租金为2014年6月份余下未收租金5000元，2014年7月至12月租金9万元，2015年1月至5月租金7.5万元，应收租金合计17万元。双方均在落款处签字盖章，时间为2015年5月27日。3.2015年8月1日，陈秀彰与世昌公司签订自建厂房租赁合同，约定陈秀彰将坐落于中山市×××的自有厂房租给世昌公司经营制衣行业使用，合同期限五年，从2015年8月1日至2020年7月31日止；租金为1.6万元（不含税），该厂房租金每两年起递增3%，即2017年8月1日至2019年7月31日月租金为16480元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为16974元；每月租金世昌公司必须在当月的10号前支付给陈秀彰，如超期即由次日起开始加收当月租金的千分之二滞纳金；如超期一个月不交租金时，陈秀彰有权收回自有厂房，并扣除所交押金；签订本合同之日，世昌公司向陈秀彰支付押金1.6万元；合同期内，陈秀彰提供的场地只允许世昌公司使用，未经陈秀彰同意，世昌公司不能转让、转租给第三方；合同还约定了双方的其他权利与义务。4.平安银行个人网银电子回单载明：付款人王晖于2015年7月31日向收款人陈秀彰支付1.5万元；付款人王晖于2015年8月3日向收款人陈秀彰支付1.6万元，用户备注8月房租，庭审中，世昌公司主张该款项为租赁押金；付款人王晖于2015年11月20日至2017年1月26日，共支付收款人陈秀彰金额为1.6万元的13笔、金额为1.5万元的2笔、金额为1000元的1笔。庭审中，陈秀彰确认收到王晖向其支付的租金，但陈秀彰主张该租金是王辉个人承租涉案厂房期间拖欠的租金，王晖于2016年5月21日付清其个人租赁期间的租金。此外，陈秀彰主张世昌公司承租涉案厂房后已支付自2015年8月至2016年4月30日共9个月的租金。世昌公司辩称其委托王晖代支付涉案厂房租金给陈秀彰，于2015年8月3日支付押金1.6万元，王晖于2015年7月31日之前缴纳的租金均是代表钜隆公司缴纳的租金。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。陈秀彰与世昌公司签订的自建厂房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人均应恪守履行。陈秀彰主张世昌公司承租涉案厂房后仅支付2015年8月至2016年4月30日的租金，其余从王晖账户支付的租金均为王辉个人承租涉案厂房期间拖欠的租金。经查，王晖于2015年8月3日向陈秀彰支付租赁押金1.6万元，于2015年11月20日至2017年1月26日期间，共支付收款人陈秀彰13笔1.6万元、2笔1.5万元、1笔1000元。陈秀彰主张，王晖支付的是之前欠缴的租金，但王晖陈述在2015年8月1日之后向陈秀彰转账均系世昌公司委托交纳租金，且每次转账1.6万元与双方约定的租金数额相吻合，故认定王晖从2015年8月1日起向陈秀彰的转账行为系世昌公司向陈秀彰支付租金的行为。经计算，世昌公司足额支付租金至2016年9月份，尚欠2016年10月份租金1000元及之后的租金。世昌公司逾期支付租金，违反了双方的约定，陈秀彰据此解除合同、支付欠缴租金不违反法律规定及双方约定，予以支持。关于世昌公司的违约责任问题。双方在自建厂房租赁合同中约定世昌公司违约时的责任有支付违约金与没收押金二种方式，如果将此二种方式同时加罚于世昌公司，则赔偿额过分高于给陈秀彰造成的损失，而对世昌公司明显不公。一审法院向陈秀彰释明后，陈秀彰主张按照自建厂房租赁合同中约定的违约金计算。双方约定每月租金在当月10号前支付，逾期则从次日起按当月租金的2‰计收违约金，该约定未超出法律规定，予以确认。违约金可以当月租金1.6万元（每两年递增3%）为本金从2016年11月起每月11日按照日2‰计算。贝诺公司并非租赁合同的相对方，陈秀彰提供的证据不足以证明世昌公司转租给贝诺公司，故其请求贝诺公司支付租金，理据不足，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除陈秀彰与世昌公司于2015年8月1日签订的自建厂房租赁合同；二、世昌公司于判决生效之日起十日内将坐落于中山市×××的自有厂房返还陈秀彰；三、世昌公司于判决生效之日起七日内支付陈秀彰2016年10月份租金1000元并按照每月1.6万元的标准从2016年11月起至实际返还涉案厂房之日止的租金，及以1.6万元为本金（2017年8月1日至2019年7月31日以16480元为本金，2019年8月1日至2020年7月31日以16974元为本金）从2016年11月起每月11日至合同解除之日按照日2‰计收违约金；四、驳回陈秀彰的其他诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，诉讼保全费1370元，合计3220元，由陈秀彰负担303元，世昌公司负担2917元。本院二审期间，陈秀彰提交了租赁合同一份，拟证明贝诺公司对涉案房屋在实际上占有使用，贝诺公司提供陈秀彰的虚假租赁合同办理工商登记，陈秀彰并没有向贝诺公司出具租赁合同，世昌公司与贝诺公司之间属于转租关系，贝诺公司没有提供其在涉案房屋合法使用的依据。世昌公司与王晖不确认上述证据的真实性。贝诺公司确认上述证据的真实性，租赁合同是经过世昌公司法定代表人田禾欣同意后贝诺公司单方制作的，陈秀彰在租赁合同中的签名不是真实的，贝诺公司与世昌公司法定代表人田禾欣是协议合作。对于陈秀彰二审提供的证据租赁合同系陈秀彰从中山市工商行政管理局调取出来，且加盖了中山市工商行政管理局企业档案资料查询专用章，本院确认该租赁合同的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，世昌公司企业机读档案登记资料显示，该公司投资者为王晖、田禾欣，成立日期为2015年5月29日，核准日期为2015年10月9日。贝诺公司法定代表人为陈永，核准日期及成立日期均为2015年10月12日，登记注册址与涉案厂房地址基本相同。陈秀彰与钜隆公司于2015年5月27日签订的厂租对账表显示陈秀彰2014年7月至12月、2015年1月至5月应收租金分别为9万元、7.5万元，即陈秀彰每月应收钜隆公司租金为1.5万元；陈秀彰在一审庭审时称：“世昌公司承租后实际只缴纳了9个月的租金（自2015年8月-2016年4月30日）”“之前的合同租金是1.9万元/月，后来降到1.6万元/月，到2015年5月27日截止尚欠17万元，他说每月还1.6万元”。庭审中，贝诺公司确认涉案厂房是其在使用，从2015年8月1日开始使用涉案厂房。本院认为，根据各方当事人的诉辩陈述，二审的争议焦点为：一、王晖于2015年8月1日之后向陈秀彰支付的款项是支付世昌公司的租金还是钜隆公司的租金；二、世昌公司应向陈秀彰支付租金的期限及标准；三、贝诺公司是否应与世昌公司共同承担本案支付租金及返还涉案房屋义务。争议焦点一，关于王晖于2015年8月1日之后向陈秀彰支付的款项是支付世昌公司的租金还是钜隆公司的租金的问题。本院认为王晖于2015年8月1日之后向陈秀彰支付的款项是支付世昌公司的租金。理由如下：一、从王晖于2015年11月20日至2017年1月26日期间向陈秀彰支付13笔1.6万元、2笔1.5万元、1笔1000元的情况来看，王晖支付的租金是以每笔1.6万元居多，这与世昌公司应支付的租金标准一致；二、陈秀彰与钜隆公司于2015年5月27日签订的厂租对账表显示，钜隆公司每月应向陈秀彰支付的租金标准为1.5万元,这与陈秀彰在一审庭审中陈述将世昌公司租金标准降低至每月1.6万元的陈述不一致，也与王晖向陈秀彰支付13笔1.6万元款项的行为不一致；三、在2015年8月1日之后，钜隆公司和世昌公司均需向陈秀彰缴交租金，在没有证据证明王晖所付款项有明确指向的情况下，王晖本人的付款意愿为重要判断依据;四、王晖系世昌公司的投资者，其向陈秀彰支付款项的行为完全可能代表世昌公司支付租金，且世昌公司认可王晖系代其向陈秀彰支付租金的行为。故2015年8月1日之后，王晖向陈秀彰所付款项应认定为世昌公司租金。故本院认为王晖于2015年8月1日之后向陈秀彰支付的款项是支付世昌公司的租金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。争议焦点二，关于世昌公司应向陈秀彰支付租金的期限及标准问题。王晖于2015年11月20日至2017年1月26日期间向陈秀彰支付13笔1.6万元、2笔1.5万元、1笔1000元，经计算，世昌公司足额支付租金的期间为2015年8月份至2016年9月份，尚欠2016年10月份租金1000元及之后的租金，故陈秀彰上诉主张自2016年5月1日起计算租金无事实及法律依据，本院不予支持。陈秀彰向一审法院起诉请求第三点为：世昌公司与贝诺公司支付厂房租金，从2016年5月1日起至返还厂房之日止按每月1.6万元计算。而向本院上诉时请求贝诺公司与世昌公司支付从2016年5月1日起至返还厂房之日止厂房租金（其中从2016年5月1日起至2017年7月31日按每月1.6万元计算，从2017年8月1日起至2019年7月31日按每月16480元计算，从2019年8月1日起至2020年7月31日按每月16974元计算），已经超出陈秀彰一审时提出诉讼请求的范围，本院对陈秀彰超出一审诉讼请求范围的租金部分不予审查，一审法院认定世昌公司按照每月1.6万元标准向陈秀彰支付租金正确，本院予以维持。争议焦点三，关于贝诺公司是否应与世昌公司共同承担本案支付租金及返还涉案房屋义务的问题。本案是房屋租赁合同纠纷，贝诺公司并非涉案自建厂房租赁合同的相对方，没有与陈秀彰发生合同上的权利义务关系，故陈秀彰依据本案自建厂房租赁合同主张贝诺公司向其支付租金没有法律依据。对于陈秀彰还主张贝诺公司和世昌公司返还涉案厂房的问题。因二审中，贝诺公司已确认现涉案厂房正由其占有使用，为了减少诉累，本院对陈秀彰依据物上请求权要求贝诺公司返还涉案厂房的主张一并予以支持。陈秀彰主张世昌公司共同返还涉案厂房没有事实依据，本院不予支持。综上所述，陈秀彰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4230号民事判决第一、三项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4230号民事判决第二项为：中山市贝诺服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于×××的厂房返还陈秀彰；三、驳回陈秀彰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元，减半收取1850元，诉讼保全费1370元，合计3220元，由陈秀彰负担520元，由中山市世昌企业发展有限公司负担1700元，由中山市贝诺服饰有限公司负担1000元；二审案件受理费3380元，由陈秀彰负担500元，由中山市世昌企业发展有限公司负担1700元，由中山市贝诺服饰有限公司负担1180元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一八年一月二十九日书记员  雷 媛