上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初5669号
原告：上海奥食卡食品有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：张谯�董事长。
委托诉讼代理人：李浩，上海国畅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙镇，上海国畅律师事务所律师。
被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。
原告上海奥食卡食品有限公司(以下简称奥食卡食品公司)与被告苏州东方国际名品城有限公司(以下简称苏州东方公司)其他合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥食卡食品公司的委托诉讼代理人孙镇，被告苏州东方公司的委托诉讼代理人邓贤仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海奥食卡食品有限公司向本院提出诉讼请求，要求苏州东方公司将江苏省苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX�、XXX室房屋(以下简称系争两套房屋)过户给奥食卡食品公司。事实和理由：奥食卡食品公司原股东为上海奥食卡餐饮管理有限公司(以下简称奥食卡餐饮公司)。2013年9月30日，奥食卡餐饮公司将其所占有的100%股权全部转让给了郭辉、陈杰、张谯、王佩莉，并在协议中承诺奥食卡食品公司不存在对第三方的担保，如因违反承诺导致公司或受让股东权益受损的，由奥食卡餐饮公司承担责任。2015年8月，上海悟招实业有限公司(以下简称悟招公司)对奥食卡食品公司提出诉讼，要求奥食卡食品公司对其承担债务保证责任。悟招公司所依据的担保函为奥食卡食品公司在2013年5月22日出具，为股权转让之前。法院判决奥食卡食品公司向悟招公司承担债务及利息的保证支付责任。奥食卡餐饮公司违反协议，损害奥食卡食品公司及现股东的权益，依约应承担赔偿责任。后经协议，由苏州东方公司自愿加入债务，以其名下的系争两套房屋让与给奥食卡食品公司，以偿还奥食卡餐饮公司的违约赔偿。协议约定，因本协议履行产生的纠纷由上海市宝山区人民法院管辖。因苏州东方公司拒绝履约，诉请如上。
被告苏州东方国际名品城有限公司辩称，第一，和解协议的签订主体不适格。和解协议源于奥食卡食品公司就对悟招公司货款承担的担保责任后，追究奥食卡食品公司原股东的违约责任。苏州东方公司与奥食卡食品公司原股东及董丽娜无关，无须自行代替其偿还债务。签订和解协议不是苏州东方公司的真实意思表示。第二，经鉴定，和解协议上苏州东方公司的公章是伪造的，虽法定代表人董建晶的签字是真实的，但董建晶私自伪造公章，未经公司董事会、股东大会同意，仅为了其个人或亲属利益签订和解协议，属于个人行为、而非职务�为，不应发生法律效力。第三，系争两套房屋的产权证在和解协议签订前已登报挂失，并于2015年12月办理遗失补证。苏州市相城区法院已对系争两套房屋进行保护性查封，虽未在不动产登记簿上载明查封信息，但系争两套房屋无法网签并过户。综上，不同意奥食卡食品公司的诉讼请求。
本院经审理查明以下事实：
奥食卡食品公司原为一人有限责任公司，股东为奥食卡餐饮公司，法定代表人为董丽娜。2013年9月30日，郭辉、陈杰、张谯、王佩莉(甲方、各收购方)与奥食卡餐饮公司(乙方、出让方)签订股权转让协议，约定，乙方将奥食卡食品公司的100%股权转让给甲方，乙方承诺，奥食卡食品公司并不拥有除下述债务以外的任何债务：1、在审计报告中明确反映的债务明细；2、在本次债权转让基准日后发生的与过去业务惯例相一致的正常业务过程中�生的，且经过甲乙双方共同确认。2013年12月，奥食卡食品公司经核准变更登记为有限责任公司，股东变更为：奥食卡餐饮公司，实缴出资0.1万元；王佩莉：实缴出资25万元；张谯：实缴出资：25万元；郭辉：实缴出资24.9万元。
2015年9月，本院受理悟招公司诉奥食卡食品公司保证合同纠纷一案。悟招公司诉称，2013年5月，健康煮(上海)餐饮管理有限公司(以下简称健康煮公司)出具确认单，确认结欠悟招公司货款627,278元；同日，奥食卡食品公司向悟招公司出具担保函，承诺就上述债务承担保证责任。因健康煮公司未履行相关付款义务，故诉请由奥食卡食品公司支付上述货款及利息。该案审理中，奥食卡食品公司对担保函上奥食卡食品公司印章的真实性提出异议，并申请鉴定，鉴定完成后，奥食卡食品公司认可担保函的印章为奥食卡食品公司使用的公章。2016年9�，本院判决奥食卡食品公司支付悟招公司627,278元及利息。奥食卡公司上诉后，二审法院于2016年11月判决驳回上诉、维持原判。
另查明，所有权证号为苏房权证相城字第XXXXXX**号的房屋即苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室房屋。所有权证号为苏房权证相城字第XXXXXX**号的房屋为苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室房屋。经奥食卡食品公司向本院提供的2017年4月6日查询的苏州市相城区不动产权属登记簿，上述两套房屋上仅有本案查封，无其他权利限制状况及抵押情况。苏州东方公司对不动产登记簿真实性予以认可。
2018年1月，苏州东方公司向我院提供2018年1月5日查询的系争两套房屋的苏州市不动产登记中心相城区分中心权属登记簿，其中载明，在本案查封下方，有苏州市相城区人民法院的司法查封，设定日期为2015年9月22日，案号为：(2013)相执字第0627号等。
2018年1月15日，苏州市不动产登记中心相城区分中心出具情况说明，内容为，关于苏州东方国际名品城有限公司名下所有房产及土地于2013年12月12日被苏州市相城区人民法院查封，有效期至2015年12月11日；于2015年9月22日续封，有效期至2018年9月21日，由于东方国际名品城体量大有六千多套，受理法院查封后已整个项目冻结，未对每套房屋逐一查封，2016年12月后对东方国际名品城所有房屋及土地进行补录查封。
审理中，为证明己方主张，奥食卡食品公司向本院提供奥食卡食品公司(甲方)与苏州东方公司(乙方)于2016年8月签订的和解协议，和解协商乙方落款处加盖苏州东方公司公章及董建晶的签字。和解协议内容为，鉴于：1、甲方现在的股东2013年9月30日收购了林再良直接或间接控制的甲方的全部股份。在收购协议中明确约定，该收购中若�在任何瑕疵，将由林再良及其控制的公司承担全部责任。2、林再良先生控制的另外一家公司健康煮公司欠悟招公司债务627,278元，而甲方在收购前为该债务出具了担保函。甲方现在股东对上述情况不知情。3、2015年8月悟招公司起诉甲方要求偿还上述债务。4、现林再良愿意用自己直接或间接控制的乙方公司所属的房产为收购行为承担违约责任。现就悟招公司诉奥食卡食品公司担保一案，甲乙双方协商一致：1、悟招公司诉奥食卡食品公司，诉讼金额为702,262.13元，乙方愿意将位于其名下的两套房产转让给甲方，房产证号码为：苏房权证相城字第XXXXXX**号和苏房权证相城字第XXXXXX**号，上述两套房产的估计价格为700,000元，与诉讼金额接近。2、甲方愿意接受该房产转让，作为收购违约行为的对价解决方案。3、双方应当于本协议签署后根据实际情况尽快办理完毕房产过户手续。(该房屋存在一定的瑕疵，最快可能要到2016年8月以后才能被许可办理房屋过户手续)房产过户到甲方名下后，甲方及其股东承诺，不再追究林再良及其直接或者间接控制公司的任何违约责任。4、若房地产未能转让成功，或者存在任何影响转让的因素存在，甲方仍然保留任何时候追究林再良及其直接或间接控制公司违约责任的权利。5、房产过户成功后，悟招公司诉奥食卡食品担保一案将由甲方自行负责和悟招公司解决。
苏州东方公司对和解协议不予认可。审理中，经苏州东方公司申请，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对和解协议上的苏州东方公司的公章及董建晶的签名进行鉴定，原被告一致确认以苏州东方公司在工商登记中备案的相关材料为比对样本。鉴定意见为，和解协议上“董建晶”签名与样本签名是同一人所写，苏州东方公司的公�与样本不是同一枚印章盖印形成。双方对鉴定意见均无异议。
审理中，苏州东方公司表示，自2014至2015年左右，苏州东方公司已与董建晶、董丽娜失去联系，但现无法提供证据证明董建晶与奥食卡食品公司系恶意串通。奥食卡食品公司表示，和解协议起初是董丽娜(董建晶之女)与奥食卡食品公司洽谈，奥食卡食品公司为安全起见，特地要求苏州东方公司盖章并由法定代表人签字。奥食卡食品公司还曾与董建晶联系，以确认和解协议真实性。该和解协议最终由苏州东方公司盖章并签字后寄送给奥食卡食品公司。奥食卡食品公司并不知晓苏州东方公司内部管理的情况。此外，奥食卡食品公司已按生效判决向悟招公司履行了付款义务。
以上事实，有原告奥食卡食品公司提供的内资公司变更(备案)登记、股权转让协议、担保函、(2015)宝民二(商)初字第2559号民事判决书、(2016)沪02民终9436号民事判决书、和解协议、苏州市相城区不动产权属登记簿、情况说明等，鉴定意见书，及双方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于和解协议的真实性。根据鉴定意见，虽和解协议上苏州东方公司的公章真实性存疑，但苏州东方公司的法定代表人董建晶的签字属实。在苏州东方公司无法提供证据证明奥食卡食品公司与董建晶存在恶意串通、损害苏州东方公司合法权益的情况下，董建晶作为法定代表人，以苏州东方公司的名义与奥食卡食品公司签订的和解协议，其法律后果由苏州东方公司承受；至于苏州东方公司内部的管理情况，没有对外的约束力。由此，系争和解协议应视为双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履�。根据和解协议的相关约定，苏州东方公司自愿将系争两套房屋过户给奥食卡食品公司，以偿还相关主体向奥食卡食品公司的债务，现系争两套房屋上无其他对外公示的、在先的权利限制，故奥食卡食品公司要求过户的诉讼请求，与法不悖，当予准许。需要说明的是，虽然根据苏州市不动产登记中心相城区分中心出具的情况说明，苏州市相城区人民法院查封在先，但事实上，相关查封的登记手续直至2016年12月后才开始办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的相关规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定，判决如下：
被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内，将江苏省苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室、XXX室两套房屋过户给原告上海奥食卡食品有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为5,400元、财产保全费4,020元、鉴定费8,600元，均由被告苏州东方国际名品城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一八年二月一日
书记员 杨 丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。
法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实�者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第九条查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。