广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终5085号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王琴，女，汉族，1980年8月13日出生。身份证住址：湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：黄渊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秀珍，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖冬明，女，汉族，1976年10月26日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：徐建，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司。住所地：广东省深圳市福田区沙头街道深南大道****号耀华创建大厦301B。统一社会信用代码：914403007412471827。
法定代表人：杜欣，董事长。
委托诉讼代理人：李定花，系该公司员工。
原审第三人：王燕，女，汉族，1981年11月2日出生。身份证住址：广东省广州市天河区。
上诉人王琴因与被上诉人肖冬明、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、王燕房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13957号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王琴上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判王琴无需向肖冬明支付违约金90万元；二、全部诉讼费用由肖冬明承担。事实和理由：一、一审认定王琴“明知自己不具备购房资格而签署涉案合同，应自行承担履行不能的风险”，没有事实和法律依据。双方均明知王琴不具备购房资格，所以双方又签订了《合同主体变更确认书》，之后深圳市发布新的限购政策，是合同无法履行的根本原因。二、肖冬明主张王琴违约及一审认定王琴违约的主要依据是《房产买卖合同》第十二条和补充协议第一条，上述两条不能作为认定王琴违约的依据，理由如下：1、签订合同时双方均已知道王琴不具备购房资格，双方签订合同目的并不是让王琴本人履行合同，肖冬明再主张王琴不具备购房资格而承担违约责任不合理。2、《房产买卖合同》和补充协议均是指当时的限购政策，不符合合同和补充协议签订后的限购政策导致合同不能履行的，责任不在王琴。3、双方在签订《房产买卖合同》及补充协议的同时签订了《合同主体变更确认书》，所以“乙方”应当指变更后的买家，变更后的买家因限购政策不能履行不构成违约，一审片面理解合同及补充协议，把上述两条作为认定王琴违约的依据，明显有误。4、肖冬明明知王琴签订合同时没有购房资格，同时又与王琴签订《合同主体变更确认书》，以规避限购政策，肖冬明对合同不能履行是有责任的。本案双方互不负违约责任为宜。三、主体变更后的买方因政策原因无法履行合同，王琴在合同履行期内及时提出解除合同，避免双方产生损失，本案的合同又没进入实质履行阶段，一审认定王琴根本性违约不当，判决的违约金更是严重过高。
肖冬明辩称，一、王琴与肖冬明签署的《房屋买卖合同》及补充协议为真实意思表示，属于有效法律文件，各方应严格遵照执行。如因王琴不具备购房资质导致合同无法履行的，视为王琴违约，王琴应按原合同承担相应违约责任。二、在本案诉讼之前，《合同主体变更确认书》并没有任何第三方的签字确认，也没有任何第三方向肖冬明对确认书做出过任何正式的承认或事后追认的真实意思表示。依据合同相对性原则，该确认书因缺乏第三方的确认和追认，无法对任何第三方及本案当事人产生适用效力。而导致该确认书自始无效或在双方当事人及王燕不产生适用效力责任完全在于王琴，肖冬明并无任何过错。但10∙4新政以后，因房价大跌，成交萎靡，王琴始终以其妹妹王燕为托辞，规避自身合同责任。三、因王琴恶意违约，致使肖冬明无法在2016年10月4日房价大跌之前通过正常的房屋买卖交易回笼资金，以及时购买个人所需要的改善性房产（学位房），直到如今肖冬明因本案涉诉，房产始终无法交易成功，也没有及时购买改善性房屋。违约金兼具补偿与处罚性，恶意违约方不能证明约定违约金过分高于造成的损失，减少违约金的诉求法院可不予支持。
链家公司辩称，链家公司在促成王琴与肖冬明签订房产买卖合同时居间义务已履行完毕，本案与链家公司无关。有5000元交房保证金在链家公司，请法院依法判决。
王燕同意王琴的上诉意见。
王琴向一审法院起诉请求：一、解除王琴与肖冬明之间的《房产买卖合同》；二、肖冬明返还王琴定金20万元；三、诉讼费用由肖冬明承担。
肖冬明反诉请求：一、确认王琴与肖冬明签署的《房产买卖合同》于王琴起诉之日解除；二、王琴向肖冬明支付违约金90万元；三、本案全部诉讼费用由王琴承担。
一审法院认定事实：2016年9月22日，王琴与肖冬明签署了《房产买卖合同》，双方约定，王琴向肖冬明购买位于深圳市星海名城组团三第7栋3D的房屋，房产证号为：40××46，房屋成交价格为450万元，购房定金为20万元。链家公司为居间人。定金20万元中预留了5000元托管在链家公司作为交房保证金。合同第五条约定王琴须于2016年11月18日之前支付首期购房款（不包括定金）115万元做资金监管。合同第十二条约定：“王琴承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因王琴原因无法购买的，责任由王琴自行承担……任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理……2、逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为王琴，王琴有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为肖冬明，肖冬明有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求王琴按本合同约定的总房价20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。王琴与肖冬明还填写了《交易方留存信息表》在该表的下方载明：“本页所列信息适用于《房产买卖合同》、《补充协议》等有关本房产交易的法律文件，如交易一方信息发生变化，需及时书面告知对方及链家地产。”，同日，王琴与肖冬明签订了补充协议，第一条约定：“链家地产已向乙方（王琴）说明签订原合同时所适用的国家及地区限购政策，乙方（王琴）确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如由于乙方（王琴）不具备购房资质导致合同无法履行的，视为乙方（王琴）违约，乙方（王琴）应按原合同约定承担相应的违约责任。”上述合同签订后，王琴先后分两次向肖冬明共支付了20万元定金。
王琴提交了《合同主体变更确认书》以证明双方约定将涉案房屋过户给王琴的妹妹王燕。王琴还提交了自己的社保清单和王燕的社保清单以证明王琴不符合购房资格，王燕亦不符合2016年10月4日之后的限购政策，不具备购房资格。肖冬明对王琴提交的两份社保清单的真实性予以确认。肖冬明称王琴的社保清单仅证明王琴签署涉案合同当时不具备购房资格，其签署合同的本意就是将涉案房产过户给具备购房资格的他人，王琴明知自己不存在购房资格，而签署涉案合同理应承担合同履行不能的风险，而王燕从未在涉案交易中签署任何文件，其社保清单不足以证明王琴没有合同过错。肖冬明对王琴提交的《合同主体变更确认书》的真实性不予确认，肖冬明称该确认书中王燕的信息为王琴私自添加，肖冬明签署该文件时王琴并未说明由王燕购买涉案房产；该书面材料中也没有王燕的亲自确认；根据该材料的约定王琴对主体变更后的合同义务承担连带担保责任，也就是说涉案合同购房主体是否变更，王琴都应当承担合同履行不能的责任。肖冬明亦提交了一份《合同主体变更确认书》予以对其上述主张予以证明。经查，王琴与肖冬明各自提交的《合同主体变更确认书》上均有王琴、肖冬明的签名及指模，落款时间为2016年9月23日，均载明：“2016年9月22日买卖双方签订关于买卖坐落于深圳市南山区星海名城组团三第7栋3D单位房产，签订了《房产买卖合同》，经协商一致，同意在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》办理过户时，将买方的姓名写为第三方__(身份证号码：__)，并以第三方的名义办理按揭贷款申请，继续履行《房产买卖合同》和买方已签署的相关法律文书中约定的买方义务及支付居间方佣金义务，买方对以上所有合同义务承担连带担保责任，如变更后的第三方不履行《房产买卖合同》中的义务，由《房产买卖合同》中的买方继续履行。此《房产买卖合同》与原买卖合同有同等效力，自双方签字（盖章）后生效。”不同的是，王琴提交的《合同主体变更确认书》上在上述下划线的空白处填写了“第三方王燕(身份证号码：)”，在确认书上方的第三方信息空白处也增加了“王燕证据名称及号码：”。王琴称，肖冬明提交的《合同主体变更确认书》不完整，王琴提交的是完整的版本。肖冬明称，关于王燕的信息系王琴未经肖冬明同意而私自添加的。
肖冬明称，按照合同约定因买受人原因无法购买房产的责任由买受人自行承担，王琴未按合同约定于2016年11月18日办理首期购房款，截止到肖冬明提起反诉的2016年12月6日，王琴已逾期超过15天，未履行合同义务，应承担总房价的20%的违约金。王琴确认，没有支付首期款。
王琴称，双方都提交了《变更合同主体确认书》，这说明双方已经约定一致将涉案房产过户给第三人，确认书中已经明确填写下转让给王燕，王燕是王琴的妹妹，王琴选择将房屋过户给自己的妹妹是合情合理，如果肖冬明要求王琴将房屋过户给不特定的第三人，这显然王琴很难做到，且这也违反了国家关于购房的政策，属于以合法形式掩盖非法目的，从这个角度看合同是无效的，所以本案无论是因为限购政策导致合同履行不能，还是因为合同无效，肖冬明应返还王琴20万元定金。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王琴与肖冬明签订了《房产买卖合同》，约定：王琴向肖冬明购买位于深圳市星海名城组团三第7栋3D的房屋，房产证号为40××46，房屋成交价格为450万元，购房定金为20万元，以及付款方式、履行时间、违约责任等事项。该合同系双方当事人的真实表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该转让协议有效。
本案争议的焦点在于王琴是否承担违约责任。王琴提交的《合同主体变更确认书》上载有王燕的信息，将涉案房产买方由王琴变更为王燕。而在肖冬明提交的《合同主体变更确认书》上，并没有王燕的信息。且双方提交的《合同主体变更确认书》均为“经纪方”联。因此，肖冬明关于王燕的信息系王琴自行添加的主张符合情理，该院对王琴关于买方变更为王燕的主张不予支持。双方签订的《房产买卖合同》第十二条约定：“王琴承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因王琴原因无法购买的，责任由王琴自行承担……任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。”双方签订的补充协议的第一条也载明：“链家地产已向乙方（王琴）说明签订原合同时所适用的国家及地区限购政策，乙方（王琴）确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如由于乙方（王琴）不具备购房资质导致合同无法履行的，视为乙方（王琴）违约，乙方（王琴）应按原合同约定承担相应的违约责任。”王琴提交了自己的社保清单以证明王琴签署涉案合同时不具备购房资格，王琴明知自己不存在购房资格而签署涉案合同，应自行承担履行不能的风险。王琴未履行合同义务，直接向该院起诉请求解除双方签订的《房产买卖合同》，明确表示不履行合同义务，已构成根本违约，肖冬明有权解除合同并追究王琴的违约责任。肖冬明作为解除权人提出请求确认双方签订的《房产买卖合同》于肖冬明提起反诉之日解除及判令王琴支付违约金90万元的反诉请求，已明确表达了解除合同的意思表示，故肖冬明提起反诉之日即2016年11月29日，《房产买卖合同》解除。因此，王琴应向肖冬明承担违约责任。根据《房产买卖合同》的约定“肖冬明有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求王琴按本合同约定的总房价20%支付违约金”，合同约定总房价为450万元，因此，肖冬明关于王琴向其支付90万元违约金的主张，符合双方的约定，于法有据，该院予以支持。王琴已向肖冬明支付了20万元的定金，该定金应由肖冬明向王琴返还，在20万元定金中有5000元作为交房保证金押在链家公司，应由链家公司返还给王琴。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王琴与肖冬明于2016年9月22日签订的《房产买卖合同》于2016年11月29日解除；二、王琴应于该判决生效之日起十日内向肖冬明支付违约金90万元；三、肖冬明于该判决生效之日起十日内向王琴退回定金20万元，其中19.5万元由肖冬明直接退回王琴，托管在链家公司的定金5000元由链家公司协助退回王琴；四、驳回王琴的其它诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元（王琴已预交），由肖冬明负担2150元；反诉案件受理费6400元，保全费5000元，合计11400元（肖冬明已预交），由王琴负担11400元。
本院查明，各方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。另查明，链家公司称在签订本案《房产买卖合同》时，王琴口头告知了链家公司和肖冬明变更后的买方为王燕，王琴于2016年9月29日将王燕的社保卡信息发送给链家公司。王琴提交了链家公司工作人员罗治娟的手机，证明王琴于2016年9月29日向罗治娟发送了王燕的社保卡信息，肖冬明主张该证据仅能证明王琴与罗治娟就王燕的社保问题在进行沟通。王琴还主张与肖冬明的微信聊天记录中有告知变更后的买方为王燕的内容，但其称手机系统坏了，仅有截屏。
再查明，王燕在深圳首次参保时间为2012年6月。
本院认为，王琴与肖冬明于2016年9月22日签订的《房产买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方当事人应当严格履行。一审中，双方均提交了《合同主体变更确认书》，其中王琴提交的载有第三方王燕的信息，肖冬明提交的第三方信息空白，肖冬明主张王琴提交的《合同主体变更确认书》上第三方的信息系王琴单方添加，该主张符合常理，本院予以采纳。王琴提交了与肖冬明的微信聊天记录截屏，证明其告知变更后的买方为王燕，但未能提交手机查验原始信息内容，本院对该证据不予采信。但是根据中介方链家公司的陈述，双方当事人在签订买卖合同时，王琴口头告知了链家公司和肖冬明变更后的买方为王燕，且王琴在2016年9月29日将王燕的社保卡信息发送给链家公司工作人员罗治娟，结合上述证据，本院认定在签订合同时，王琴已经确定了新的买方为其妹妹王燕，并告知了链家公司和肖冬明。截至签订《房产买卖合同》时，王燕已经在深圳连续缴纳社保四年多，符合10∙4新政之前非本市户籍居民缴纳社保满三年可以在深圳购买一套住房的政策规定。10∙4新政规定，非本市户籍居民需在深圳连续缴纳社保五年以上才可在深圳购买一套住房，王燕因政策变化导致丧失购房资格，不能继续履行合同，属于因不可归责于买卖双方的原因导致合同不能履行。在此情况下，买卖双方的行为均不构成违约，一审认定王琴违约并判令王琴向肖冬明支付违约金90万元不当，本院予以纠正。
综上，王琴的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13957号民事判决第二、四项；
二、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13957号民事判决第一、三项；
三、驳回肖冬明的其他反诉请求。
如果肖冬明未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2150元、反诉案件受理费6400元、保全费5000元，二审案件受理费12800元，均由肖冬明负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 秀 萍
审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十二月十九日
书记员 尚宇楠（兼）
附法律条文：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。