北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初16150号
原告（反诉被告）：李红军，男，1979年3月27日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：季法星，女，1979年9月27日出生，住北京市朝阳区。
被告：王保华，女，1962年9月15日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐翊轩，男，1993年3月4日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王保华，女，1962年9月15日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。
原告李红军与被告王保华、唐翊轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红军、被告王保华及其委托诉讼代理人尹昌友、被告唐翊轩的委托诉讼代理人王保华、尹昌友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李红军向本院提出诉讼请求：被告支付原告剩余租金预付款和押金19000元。事实与理由：原、被告于2014年6月28日签订房屋租赁合同，约定将被告位于北京市西城区太仆寺街XX的房屋租赁给原告居住，合同约定租赁期限自2014年8月3日至2015年8月2日止。原告按合约规定分别支付被告王保华年租金156000元及押金13000元。该合同履行完毕后，因双方又实际存在不定期租赁关系，合同中规定的押金被告未返还。经双方协商，原告自2015年8月3日起仍租赁该房屋，并于2015年6月28日支付被告王保华12个月的房屋租金预付款共计156000元，双方没有重新签订合同，形成不定期合约。2016年4月中旬，原告向被告王保华提出终止租赁，被告王保华表示同意并表示有一个同事想租赁该房。在此期间，原告及家人一直积极配合被告安排的新租户看房事宜。2016年5月18日，被告王保华通知原告及家人已与新租户谈妥，并提出让被告5月底交房。2016年5月21日，被告王保华通知原告及家人，房租计算至5月底，新租户将于2016年6月1日起租。实际情况是新租户于5月29日已起租。根据被告上述通知及安排，原告提前告知被告搬家计划且于2016年5月28日腾空房屋。2016年5月29日上午原告与被告王保华办理交接手续，但在原告完成交接后，被告王保华拒绝全额退还应当退还的2个月房租及押金共计39000元，仅退还20000元。鉴于原告当日下午需要出差，不得不离开该房屋。之后，原告及家人多次通过电话、短信、微信的形式联系被告，要求退还剩余款项19000元，但被告拒绝沟通，原告无奈，只得提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请。
王保华、唐翊轩辩称，不同意原告的诉讼请求，第一，原告自己认为第一次合同期满后第二次没有再签订书面的租赁合同，而原告实际给付钱这种行为还是原合同的继续履行，应该按照原合同约定的权利义务，不是原告的理解。原告所提供的证据材料包括微信记录这些证据，微信记录只是面谈收房具体交房验房都没有确定好，双方在租金上面发生很大分歧，原告起诉被告没有法律依据，是原告对第二份合同理解有错误，原告认为我们答应退房租这件事，这个是要在验房后，现在双方没有谈妥，原告主张给付剩余租金我们不同意。
唐翊轩向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付违约金7000元（一共26000元，已付19000元）；2.被反诉人支付水费、天然气1272.8元，及物品损失1500元。事实与理由：2014年7月，被反诉人通过中介找到反诉人母亲，欲租赁反诉人西城区太仆寺街33号院1号楼4单元201室房屋，后经双方协商被反诉人承租了反诉人的房屋，并约定年租金156000元，押金13000元，同时约定了违约责任，租期为一年。一年租期满了后，双方口头约定被反诉人又承租一年，并一次又支付了一年的租金。第二次租期未满时，被反诉人提出提前解约，双方在解约的过程中发生争执，后被反诉人将反诉人起诉西城法院，现反诉人依法提出反诉，请求法院依法支持。
李红军针对唐翊轩的反诉答辩称，不定期房屋租赁关系存续期间，原、被告双方一致同意于2016年5月29日终止租赁关系，原告无任何违约行为，不应当承担违约金。至于被告所称相关损失，房屋在2016年5月29日交接时，被告没有提出任何损失。同时，被告于2016年5月29日顺利将房屋租给新租户。因此，房屋交付多日并租给新租户后，被告在我们追款时提出这些无中生有的损失，我们不能接受。被告提出的“原告租住期间热水、自来水、天然气等欠费达到1272.8元。”金额可能不完全准确。该热水费可能是2013年5月17日至2014年8月2日之间发生。水费、天然气费1272.8元虽然不准确，但我同意支付。不同意被告的其他反诉请求。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
王保华与唐翊轩系母子关系。
2014年8月3日，王保华代唐翊轩与李红军经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定将唐翊轩名下的坐落于北京市西城区太仆寺街XX房屋（以下简称涉案房屋）出租给李红军，房屋租赁期限自2014年8月3日至2015年8月2日；租金为每月13000元，租金支付方式为年付，于2014年8月3日支付；押金为13000元，租赁期满或合同解除后返还。
2014年8月3日，王保华将涉案房屋交付给李红军。
上述合同约定的押金13000元中的12500元李红军已于2014年6月28日经银行转账支付至王保华账户。
2014年8月3日，李红军将上述合同约定的年租金156000元及押金13000元中的500元经银行转账支付至王保华银行账户。
2015年6月28日，李红军经银行转账支付至王保华银行账户156000元。
上述合同约定的租赁期间届满，李红军继续租用涉案房屋，双方未续订书面租赁合同。至2016年5月29日，李红军搬离涉案房屋，涉案房屋于当日另租他人。
以每月租金13000元为标准计算，自2015年8月3日至2016年5月29日期间的租金为128539.73元。2016年5月29日，王保华退还李红军租金20000元；另有剩余租金7460.27元及押金13000元，合计金额20460.27元，王保华、唐翊轩未退还李红军。
诉讼中，李红军作出同意支付水费、燃气费1272.8元的陈述。
本院认为，王保华代唐翊轩与李红军签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人就涉案房屋设立租赁关系时，王保华为唐翊轩的代理人，合同签订后，王保华参与合同履行，并同意承担合同义务，李红军亦认可王保华的履行行为，故王保华构成对租赁合同的债务加入，应与唐翊轩共同向李红军承担责任。
当事人以书面合同约定的租赁期间届满后，双方未书面订立租赁合同，李红军按原合同约定的租金标准支付了一年租金继续使用租赁物，双方的租赁关系的性质存在争议。王保华、唐翊轩的主张为：租赁期限届满后，双方未书面签订租赁合同，李红军以实际付款行为是原合同的继续履行，租赁期限应为一年。李红军主张租赁期限届满后，双方未书面签订租赁合同，为不定期租赁。
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
本院适用上述法律规定处理当事人就合同到期后的租赁关系性质争议。
本案当事人书面订立的租赁合同所约定的租赁期间届满后，双方未再书面订立租赁合同，李红军继续使用涉案房屋、支付租金，且超过六个月，王保华、唐翊轩均未提出异议，双方的租赁关系继续有效，但租赁期限应为不定期。
不定期租赁的当事人可以随时解除合同。李红军搬离涉案房屋的行为构成解除租赁关系，不属违约行为。诉讼中，当事人就双方租赁关系于2016年5月29日终止没有异议，本院予以确认。当事人之间的租赁关系已经终止，王保华、唐翊轩再持有押金已无依据，应予返还。王保华、唐翊轩已退还部分租金，属当事人就合同解除后的清算行为，本院准许，未全部退还，不符合公平原则，王保华、唐翊轩应将剩余租金退还李红军，李红军在本院主张的剩余租金数额未超出实际数额，本院予以确认。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。唐翊轩要求李红军支付违约金的反诉请求，没有李红军存在违约行为的事实依据，本院不予支持。租赁双方没有办理交接，新租户即入住涉案房屋，故唐翊轩主张的物品损失已无法确定致损人，其要求李红军赔偿物品损失的反诉请求，没有证据佐证，本院不予支持。
租赁关系终止时，当事人应确认水表及燃气表的示数，诉讼中，李红军同意支付水费、燃气费的意思表示真实，本院准许。
综上所述，李红军要求退还押金及租金的诉讼请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。唐翊轩要求李红军支付违约金及赔偿损失的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。唐翊轩要求李红军支付水费、燃气费的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，唐翊轩、王保华退还李红军押金及剩余租金合计19000元。
二、本判决生效之日起五日内，李红军给付唐翊轩水费、燃气费合计1272.8元。
三、驳回唐翊轩的其他反诉请求。
如果唐翊轩、李红军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138元，由唐翊轩、王保华负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由唐翊轩负担22元（已交纳），由李红军负担3元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周 斌
二〇一七年十月十一日
书记员 苏晓明