天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终831号
上诉人（原审被告）：张文志，男，1956年1月13日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：韦利民，男，住天津市南开区，由天津市南开区人民政府向阳路街道办事处集园里社区居民委员会推荐。
委托诉讼代理人：韩宝龙，天津则立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘蓬勃，男，1980年10月28日出生，汉族，艾睿（上海）贸易有限公司工程师，住北京市昌平区。
委托诉讼代�人：李静，天津四方君汇律师事务所律师。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与南马路交口中粮广场13楼。
法定代表人：李峰岩，执行董事。
委托诉讼代理人：周顺佳，女，该公司员工。
上诉人张文志因与被上诉人刘蓬勃及原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初13488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。张文志及其委托诉讼代理人韦利民、韩宝龙，刘蓬勃及其委托诉讼代理人李静，天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人周顺佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张文志上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.诉讼费用由刘蓬勃�担。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。张文志一直积极履约并亲自预约登记号，张文志于2016年11月病危，病危情形属于不可抗力。张文志不存在违约行为。第二，一审判决适用法律错误。限购政策出台后，刘蓬勃因积分落户问题表示不再购买房屋，在双方争议未解决之前，张文志没有清贷。张文志不应承担责任。刘蓬勃首付比例由二成变为四成，应证明其具有履约能力。
刘蓬勃辩称，不同意张文志的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，张文志未按合同约定进行清贷，经过刘蓬勃催告仍不履行合同。天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年11月30日通过书面形式告知刘蓬勃，张文志不再出售涉诉房屋。张文志违约应承担违约责任。第二，刘蓬勃在与中介工作人员交涉时已经准备好四成首付款，病危不属于不可抗力。刘蓬勃同意一审判决。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，不同意张文志的上诉请求。其主要意见是：天津链家宝业房地产经纪有限公司同意一审判决。
刘蓬勃向一审法院起诉请求：1.判令解除刘蓬勃、张文志及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房产交易合同》；2.判令张文志向刘蓬勃支付房屋价格上涨差价损失590000元、居间服务费27000元、代收评估费1000元，贷款服务费600元，房屋评估费7350元，返还定金30000元；3.本案诉讼费用由张文志负担。
一审法院认定事实：2016年8月27日，刘蓬勃、张文志及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》（合同编号100000302309），约定：甲方（张文志）、乙方（刘蓬勃）通过丙方（天津链家宝业房地产经纪有限公司）居间介绍，自愿出售及购买坐落于天津市南开区的房屋，产权性质为私产，产权人为张文志，房屋面积107.28平方米，贷款余额为300000元，贷款余额由甲方于2016年10月31日之前还清。甲、乙双方确认该房成交价格为1350000元。合同第二条约定，乙方于2016年8月27日将30000元交付甲方作为定金，除已付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计1320000元，乙方采取贷款方式付款，甲方同意乙方的付款方式。甲、乙双方须于2016年11月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。合同第三条第一款约定，基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费，居间服务费的标准为本合同约定的成交价格的2%，乙方应向丙方支付27000元。合同第八条第二款约定，在合同履行届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构�根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系。第八条第八款约定，本合同签订后，如甲、乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日，刘蓬勃、张文志及天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《委托评估协议》，约定甲方（张文志）、乙方（刘蓬勃）共同委托丙方（天津链家宝业房地产经纪有限公司）代为寻找评估公司，出具评估报告，乙方承担评估费用1000元；刘蓬勃与天津链家宝业房地产经纪有限公司签订《房屋贷款委托合同》，约定甲方（刘蓬勃）委托乙方（天津链家宝业房地产经纪有限公司）协助办理贷款事宜，甲方同意向乙方支付600元作为贷款服务费。
以上合同签订当日，刘蓬勃向张文志支付定金30000元，张文志向刘蓬勃出具收条。刘蓬勃向天津链家宝业房地产经纪有限公司支付居间服务费27000元、代收评估费用1000元、贷款服务费600元，共计28600元，天津链家宝业房地产经纪有限公司向刘蓬勃出具预收款收据。在合同履行过程中，张文志未能按照合同约定于2016年10月31日之前还清贷款，亦未于2016年11月30日之前与刘蓬勃到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。2016年11月30日，天津链家宝业房地产经纪有限公司员工张红丹（系刘蓬勃、张文志房屋买卖合同经办人），向刘蓬勃出具告知书，告知张文志已明确表示不再出售涉案房屋，对于该告知书内容的真实性，天津链家宝业房地产经纪有限公司表示认可。刘蓬勃分别于2016年12月1日、12月3日向张文志发送催告函，告知张文志合同约定的履行期限已过，刘蓬勃多次联系张文志，张文志均表示不再出售房屋，并催促张文志配合刘蓬勃到房管局签署《天津市房产买卖协议》，依约办理买卖�续。
一审庭审中，刘蓬勃及天津链家宝业房地产经纪有限公司称张文志于2016年10月9日明确表示不再出售房屋。关于清贷问题，刘蓬勃称张文志截至起诉之日仍未清贷，故无法到房管局签订协议；张文志称因清贷需要费用，且双方不能明确去房管局签订协议时间，故未清偿贷款。关于催告函，张文志称刘蓬勃邮寄地址不存在，张文志并未收到该函，故未予回复。
2017年5月31日，刘蓬勃申请对讼争房屋价值进行评估。2017年6月28日，经一审法院委托，案外人天津永正房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告书，认定讼争房屋在价值时点2016年11月30日的市场价值合计为1940000元，单价18084元/平方米。刘蓬勃向天津永正房地产土地评估咨询有限公司交纳评估费7350元。
一审法院认为，刘蓬勃、张文志及天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8�27日签订的《房产交易合同》，系三方当事人的真实意思表示，为有效合同。刘蓬勃、张文志及天津链家宝业房地产经纪有限公司均应依照合同约定行使权利、履行义务。《房产交易合同》签订后，刘蓬勃向张文志支付定金，向天津链家宝业房地产经纪有限公司交纳居间服务费、评估费、贷款服务费。张文志未能按照合同约定于2016年10月31日之前还清贷款，亦未于2016年11月30日之前与刘蓬勃到房管部门签订《天津市房产买卖协议》。张文志延迟履行合同义务致使不能实现合同目的，其行为构成违约，符合合同法定解除情形，刘蓬勃要求解除合同，一审法院予以支持。张文志违反合同约定，导致合同解除，应承担相应的法律责任。张文志应向刘蓬勃返还定金30000元，偿还刘蓬勃已付居间服务费27000元。因房屋评估费7350元属于为查明本案事实刘蓬勃支付的必要费用，张文�应予赔偿。刘蓬勃已付天津链家宝业房地产经纪有限公司贷款服务费600元，因尚未发生且天津链家宝业房地产经纪有限公司同意退还刘蓬勃，一审法院照准。刘蓬勃已付天津链家宝业房地产经纪有限公司代收评估费1000元，因天津链家宝业房地产经纪有限公司已代为寻找案外人天津悦兴房地产价格评估有限公司对讼争房屋价值进行评估，并出具《房地产估价报告》，该项费用已发生，属刘蓬勃实际损失，应由张文志承担。
关于刘蓬勃要求张文志赔偿房屋价格上涨差价损失一节，根据相关法律规定及司法解释，合同解除后，刘蓬勃有权要求张文志赔偿房屋价格上涨差价损失。合同约定刘蓬勃、张文志双方于2016年11月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，经评估机构评估，认定讼争房屋在该价值时点的市场价值总额为1940000元，相较于订立合同时�定的1350000元房屋成交价格，其上涨差价为590000元。综合考虑房屋所处区域的实际情况、违约方的过错程度、合同约定违约责任、刘蓬勃的损失程度等因素，一审法院酌定张文志承担讼争房屋价格上涨差价60%即354000元的赔偿责任。
一审法院判决：“一、解除原告刘蓬勃、被告张文志及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年8月27日签订的《房产交易合同》（编号100000302309）；二、本判决生效后三十日内，被告张文志赔偿原告刘蓬勃房屋价格上涨差价损失354000元；三、本判决生效后三十日内，被告张文志给付原告刘蓬勃已付居间服务费27000元、代收评估费1000元、房屋评估费7350元；四、本判决生效后三十日内，被告张文志返还原告刘蓬勃定金30000元；五、本判决生效后三十日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告刘蓬勃贷款服务费600元；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费14419元，由原告刘蓬勃负担8761元，被告张文志负担5658元；诉讼财产保全费5000元，由被告张文志负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张文志提交低保证、2016年11月12日病危通知单、天津市人民医院2016年11月12日病历记录、2016年11月17日至2016年11月26日天津市胸科医院住院病历、2016年11月12日天津市人民医院诊断报告书及2016年12月12日天津市医科大学总医院诊断证明书等材料的复印件，证明其上述时间病危，并未恶意违约。刘蓬勃不同意质证，认为前述材料不属于新证据，低保证与本案无关，病危通知书没有公章也不具有真实性。天津链家宝业房地产经纪有限公司认为证据与其无关，病历等不属于新证据，不发表质证意见。张文志未说明其逾期提交证据的理由，其所提交的证据不属于新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为张文志是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。各方当事人于2016年8月27日签订《房产交易合同》并约定，由张文志于2016年10月31日之前还清贷款余额。张文志并未如约还清贷款，违反合同约定，应承担违约责任。张文志主张刘蓬勃受房地产调控政策影响无法继续履行合同但未提供证据证明，张文志所述因病住院等情节不属于法律规定的不可抗力，故对其上诉请求，本院不予支持。
综上，张文志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14419元，免于收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 张志英
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……