广东省东莞市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤19民终8372号
上诉人（原审原告）:广东建银金服投资有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东风中路509号。
法定代表人：杨胜书，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗昭瑞，男，汉族，1986年12月13日出生，住江西省南昌市西湖区，该公司员工。
委托诉讼代理人：封家权，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:董贵财，男，汉族，1957年12月25日出生，住广东省惠州市仲恺区，
委托诉讼代理人：黎永金，广东瀚法律师事务所律师。
原审第三人：殷兰妹，女，汉族，1951年5月25日出生，住广东省东莞市，
原审第三人：魏英妮，女，汉族，1975年10月1日出生，住广东省东莞市，
原审第三人：魏英琦，男，汉族，1980年7月13日出生，住广东省东莞市，
上诉人广东建银金服投资有限公司（以下简称建银公司）因与被上诉人董贵财及原审第三人殷兰妹、魏英妮、魏英琦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2014)东三法清民一初字第2356号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
建银公司上诉请求：1.撤销广东省东莞市第三人民法院(2014)东三法清民一初字第2356号民事裁定，发回一审法院重审；2.裁定董贵财承担本案诉讼费。事实和理由：本诉是房屋租赁合同纠纷，而不是物权纠纷，一审裁定按房屋确权纠纷处理本诉，是对本诉案由和诉讼性质的认定错误。在一审中，一审第三人主张对涉诉房屋享有所有权但无证据证明，应依法驳回董贵财拒付租金和租赁合同无效的主张而未驳回、一审第三人针对建银公司提出的关于涉诉房屋权属争议，与本诉审理的建银公司与董贵财之间关于涉诉房屋租赁合同争议无关，应作另案处理，不符合审判原则。法律没有规定提起或审理房屋租赁合同民事诉讼需要先经过行政处理的前置程序，因此一审裁定根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，裁定本案应当先由人民政府作出处理，驳回建银公司的起诉，是适用法律错误。
董贵财、殷兰妹、魏英妮、魏英琦未提交书面意见。
建银公司向一审法院起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》合同编号GDJY-
GD-20131201-064;2.董贵财支付所欠租金32500元、违约金14625元，两项合计47125元（暂计至2014年7月31日）；3.本案诉讼费由董贵财承担。
一审法院认定事实，案涉房屋系位于广东省东莞市××镇××号房屋，清溪镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室、东莞市城市管理综合执法局清溪分局、东莞市城市管理综合执法局出具的《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》显示案涉房屋没有土地使用权证等补办产权资料。建银公司主张其对案涉房屋（含土地使用权）拥有权属。董贵财与第三人殷兰妹、魏英妮、魏英琦均主张案涉房屋的地址亦为广东省东莞市清溪镇香芒西路47号，该房屋已取得国有土地使用证，证号：东府国用总字第0002076号字(89)第1900202100054号，该土地证四至明确为东至张如珊宅、南至香芒西路、西至陈志和宅、北至光荣电业厂，自有使用权面积108平方米，建筑占地面积108平方米，登记土地使用权人为魏耀云，上述四至表明的地理位置与案涉房屋大致相同。魏耀云（1949年11月13日出生，公民身份号码)于1999年4月6日死亡，死亡时其父母已死亡，殷兰妹系魏耀云的配偶，魏英妮与魏英琦系魏耀云的子女，均系魏耀云的第一顺序法定继承人。“东莞市华东房地产有限公司”未依法登记成立，董贵财系“东莞市华东房地产有限公司”的实际经营者。2013年间，建银公司与董贵财订立一份合同编号GDJY-
GD-20131201-064《房屋租赁合同》，建银公司将案涉房屋出租给董贵财使用，租期为自2013年12月1日起至2016年11月30日止，初始月租金6500元/月。魏英琦在庭审中称是之前都不知道家里有案涉房屋，是去年即2014年听别人说才知道有一本证（国有土地使用权证）有案涉房屋，才与董志芬订立合同。2014年间，董志芬（董贵财称董志芬是其女儿）与殷兰妹、魏英琦订立一份《租赁合同》，殷兰妹、魏英琦将位于广东省东莞市清溪镇香芒西路47号房屋出租给董志芬使用，租赁期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止，月租金4000元/月。建银公司称董贵财已缴纳案涉房屋的租金至2014年2月28日。殷兰妹收取了董志芬支付的广东省东莞市清溪镇香芒西路47号房屋2014年3月至2014年12月的租金合计4万元。建银公司主张案涉房屋的权属（含土地使用权)，称与魏耀云没有合同关系，与第三人亦没有合同关系。第三人主张案涉房屋就是广东省东莞市清溪镇香芒西路47号房屋，其是案涉房屋的所有权人（含土地使用权)。
一审法院认为，由于第三人已参加诉讼提出对案涉房屋拥有所有权、对案涉房屋所用土地拥有土地使用权，建银公司亦作如是主张。该权属纠纷对处理案涉房屋租赁合同关系具有关键作用。建银公司提交的证据资料亦有相关行政部门盖章确认，显示案涉房屋的地址为广东省东莞市××镇××号，且无土地使用权证，另在第三人所谓发现产权时，建银公司已进行了实际使用，考虑到过往实际，建银公司亦可能对案涉房屋（含土地使用权）具有权属。第三人主张案涉房屋的地址亦为广东省东莞市××镇××号，已取得国有土地使用权证，且能出具相关文书予以证实，第三人系土地使用权登记人的配偶或第一顺序法定继承人，也有可能对案涉房屋（含土地使用权）具有权属。另，根据四至所示，当事人辨认两者方位地址大致相同，因此该纷争合理存在，非一方滋事。上述纷争，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，本案应先由人民政府作出处理。因此对建银公司的起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条的规定，裁定驳回建银公司的起诉。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。第一，房屋租赁是指房屋的所有人或经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。出租人必须是房屋所有权人或其代理人，确定房屋的权属是处理房屋租赁合同关系的前提。首先，虽然建银公司未持有土地使用权证，但其提交的证据资料有相关行政部门盖章确认，而且在一审第三人发现产权前已经实际使用，因此不能排除建银公司对案涉房屋包括土地使用权具有权属的可能性。现由于一审第三人参加诉讼提出对案涉房屋拥有所有权以及对案涉房屋所占用的土地拥有土地使用权，且能提交国有土地使用权证和有关继承的文书予以证实，因此一审第三人也有可能对案涉房屋包括土地使用权具有权属。其次，从案涉土地使用权证记载房屋四至所示和当事人的陈述、辨认分析，本案当事人所称房屋的方位地址大致相同，因此案涉房屋权属的纷争合理存在。第二，本案当事人对案涉房屋以及房屋占用的土地权属的纷争，涉及当地人民政府的处理问题。一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状”的规定，认为本案应先由人民政府作出处理，对建银公司的起诉予以驳回，并无不当。综上，建银公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 朱海晖
审判员 李远伦
审判员 王惠嫦
二〇一六年十二月十五日
书记员 李丽欢