浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙06民终1446号
上诉人（原审被告、反诉原告）:吴建华，男，1963年5月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘方军，浙江朋成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕芳珍，女，1976年5月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
上诉人吴建华因与被上诉人吕芳珍房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴建华上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失20万元。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人在一审时提供了两份关于超市经营权转让的协议，转让的价格是真实的，也可以向案外人核实。一审法院认为经营权转让价格变动因素多种多样，但按照租赁合同的约定，上诉人可以使用租赁房屋期限为十年，现因被上诉人的原因，经营两年不到就无法正常营业，被迫低价转让造成巨大经济损失显而易见。因被上诉人被柯桥法院强制执行，导致上诉人承租的房屋被张贴封条、执行法官也多次找上诉人，对上诉人的超市经营亦有影响。
被上诉人吕芳珍答辩称：1、根据（2014）绍柯执民字第3487号调查笔录、执行笔录、询问笔录，双方真实的租赁合同是被上诉人提交的五年的租赁合同，而非十年的租赁合同。上诉人称可以使用租赁房屋的期限是十年，现因被上诉人的原因，致使经营两年不到就无法正常经营，造成巨大损失不成立。至房屋拍卖时租赁时间接近3年7个月，且超市一直在正常营业。2、租赁合同第七条约定：承租方在承租期内发生的一切经营活动，债权债务与出租方无关。所涉债权债务及其他纠纷均由承租方承担。3、一审法院经过充分调查取证证实柯桥法院并无对上诉人吴建华承租的用于超市经营部分房屋采取查封等强制措施，上诉人经营的超市一直处于营业状态。4、由于租赁期间遭遇柯桥法院拍卖执行，被上诉人好心同意上诉人等拍卖后一并支付房租和利息，没想到上诉人拒绝支付，又提起反诉。上诉人是完全认可在拍卖事实前提下继续租赁的。上诉人的上诉理由不合理。
原审原告吕芳珍起诉请求判令：一、被告向原告立即支付房屋租金178000元，并自2017年6月1日起按年利率5%计息至实际履行之日止；二、本案诉讼费由被告承担。
反诉原告吴建华起诉请求判令：一、解除反诉原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告立即赔偿反诉原告损失39万元，并支付自提起反诉之日起至实际款清之日止的利息（利率按照银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审诉讼中，反诉原告变更第二项反诉诉讼请求金额为79万元。
一审法院认定事实：2013年7月1日，原告（反诉被告）吕芳珍与被告（反诉原告）吴建华签订《房屋租赁合同》一份，约定吕芳珍将位于绍兴市越城区银蝶园24号一楼房屋出租给吴建华经营超市，承租期限为5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止。租金为第一年105000元，合同签订之日付清，第二年根据市场作相应提高，但每年加价原则上不超过前一年房租的5%，租金一年一付，每年8月1日前支付。承租方缴纳押金10000元，水电押金5000元。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。之后，双方又签订《补充协议》一份，将上述合同中约定租期变更为10年，自2013年7月1日至2023年8月31日。上述合同及补充协议签订后，吕芳珍向吴建华交付了案涉房屋，吴建华向吕芳珍陆续支付了2013年9月1日至2015年8月31日的房屋租金。2015年，吕芳珍因与案外人绍兴银行股份有限公司轻纺城支行经融借款合同纠纷一案，经绍兴市柯桥区人民法院判决后，申请人绍兴银行股份有限公司轻纺城支行申请强制执行。该案执行过程中，绍兴市柯桥区人民法院委托评估机构对被执行人吕芳珍名下位于绍兴市越城区商品房产进行评估，后通过淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2017年2月21日，案外人黄燕以350万元竞得上述房屋。绍兴市柯桥区人民法院于2017年3月15日做出（2014）绍柯执民字第3487号之二执行裁定书，裁定吕芳珍名下位于绍兴市越城区商品房归买受人黄燕所有，裁定书于2017年3月28日送达，此后买受人办理了房屋产权变更登记手续。在上述房屋被执行期间，绍兴市柯桥区人民法院分别于2015年2月5日、12月2日、2016年6月14日向吴建华制作询问笔录、调查笔录等，询问上述房屋相关使用情况并要求其腾空。2016年7月4日，绍兴市柯桥区人民法院在上述房屋张贴公告，要求被执行人将上述房屋腾空。2015年8月4日，吴建华向吕芳珍出具承诺1份，载明“等房子产权处理完毕后吴建华可以照常营业没有任何情况下，一次性补交2015年房租11万元整，外加利息5%（利息5厘）”。
一审法院认为：本诉部分，原告吕芳珍与被告吴建华于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方主体适格，意思表示明确，未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同双方应依约履行合同义务。上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋用于经营超市，被告应当按约支付相应的房租租金。案涉房屋虽因另案诉讼被绍兴市柯桥区人民法院强制执行，于2015年至2017年间经法院公开拍卖程序，由案外人竞得。被告主张该房屋于2015年初被法院执行局查封，从2015年初开始基本无法正常使用，但根据该院调取的被告在绍兴市柯桥区人民法院所做的调查笔录及询问笔录，可知在案件执行过程中，绍兴市柯桥区人民法院并未对被告承租的用于超市经营部分房屋采取查封等强制措施，被告经营的超市一直处于营业状态。对此该院认为，案涉房屋虽被法院强制执行，但在执行程序中未影响到承租人对其承租房屋的使用，故被告仍应按约向原告支付相应的房屋租金。关于欠付租金的金额，根据庭审查明可知，被告支付房屋租金至2015年8月31日止，此后租金未付。案涉房屋所有权于2017年3月28日变更，在此之前的房屋租金由原告收取。其中2015年9月1日至2016年8月31日房屋租金，根据被告于2015年8月4日出具的承诺书载明为11万元，原告对此没有异议，该院予以确认。2016年9月1日至2017年3月27日的租金，因双方未就租金增加金额做明确的约定，故该院确定标准仍按11万元/年计算，经计算为62383.56元。综上，被告尚欠原告租金172383.56元，对原告主张合理部分，该院予以支持。关于逾期利息，原告主张按年利率5%计算，该标准低于银行同期贷款利率，该院认为尚属合理，依法予以支持。反诉部分，关于反诉原告吴建华要求解除合同的诉讼请求，根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，反诉被告吕芳珍所有的案涉房屋被法院执行局公开拍卖，被案外人竞得，绍兴市柯桥区人民法院裁定上述房屋归买受人所有。上述房屋已办理产权变更登记手续后，反诉被告吕芳珍已不是案涉房屋权利人，其已无法继续履行与反诉原告吴建华之间的房屋租赁合同。现反诉原告要求解除与反诉被告之间的房屋租赁合同，符合法律规定，该院予以支持。根据《合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，反诉原告于2017年7月13日起诉要求解除合同，诉状副本于2017年7月18日送达被告时，可认定反诉原告解除涉案合同的意思表示已到达反诉被告，故该院确认涉案合同自2017年7月18日解除。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，反诉原告主张其中39万元系案涉房屋所在超市经营权转入及转出的差价，40万元系超市2年盈利。其中39万元部分，首先，反诉原告对案涉房屋所在超市经营权的转入及转出，均系反诉原告与案外人所为，对其真实性及转让价格无法核实；其次，即使反诉原告主张的超市经营权转让的事实存在且金额属实，而有可能影响超市经营权转让价格变动的因素也多种多样，如装修折旧、存货情况、房租价格、超市本身经营状况等等。如前所述，本案中案涉房屋虽由法院强制执行，但并未对反诉原告所经营的超市采取过强制措施，反诉原告经营的超市一直处于可正常营业的状态，从反诉原告提供的证据，不能看出法院对案涉房屋的强制执行行为与原告经营超市的经营权转让价格变化存在因果关系。对于40万元盈利损失部分，反诉原告未提供证据证明其超市的经营情况，也未提供证据证明其经营的超市存在盈利损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告对其主张的两项损失不能提供足够的证据予以证明，对此应当承担举证不能的不利后果。该院对反诉原告主张的赔偿损失及利息的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告吴建华于判决生效之日起三十日内向原告吕芳珍支付房租172383.56元，并支付该款自2017年6月1日起至实际履行之日止的逾期利息（按年利率5%计算）；二、反诉原告吴建华与反诉被告吕芳珍于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月18日解除；三、驳回原告吕芳珍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴建华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，由原告吕芳珍负担122元，由被告吴建华负担3738元。反诉诉讼费减半收取5890元，由反诉原告吴建华负担5850元，由反诉被告吕芳珍负担40元。上述款项于判决生效之日起七日内向该院付清。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院围绕当事人的上诉请求与理由审查认为，上诉人主张涉案房屋拍卖对其造成巨大经济损失，为证明该主张其一审时提交了两份关于超市经营权转让的协议，一审法院认为该两份协议均系上诉人与案外人所为，真实性及转让价格无法核实并无不当。且根据业已查明的事实，涉案房屋虽由柯桥法院强制执行，但法院并未对上诉人经营的超市采取强制措施，上诉人的超市一直处于可正常营业的状态。上诉人要求被上诉人赔偿损失，但未能提供充分、有效的证据证明损失的存在及损失的金额，一审法院对上诉人的该项诉讼请求未予支持并无不当。
综上所述，上诉人吴建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人吴建华负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑森轶
审判员 韦 玮
审判员 李丹丹
二〇一八年五月九日
书记员 余建维