广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初1793号原告:毕美好,女,1980年6月22日出生,汉族,住广州市花都区。委托诉讼代理人：邵子洪，广东合慧益律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊贤，广东合慧益律师事务所实习律师。被告:张少娴,女,1952年5月16日出生,汉族,住广州市花都区。被告:朱艳容,女,1978年8月20日出生,汉族,住广州市花都区。被告:朱ＸＸ,女,1981年7月29日出生,汉族,住广州市花都区。三被告共同委托诉讼理人：张哲，广东广信君达律师事务所律师。第三人：朱芷蔚，女，2007年8月28日出生，汉族，住广州市花都区。法定代理人：毕美好,女,1980年6月22日出生,汉族,住广州市花都区,系朱芷蔚的母亲。委托诉讼代理人：杨满军，广东合慧益律师事务所律师。原告毕美好与被告张少娴、朱艳容、朱ＸＸ，第三人朱芷蔚共有物分割纠纷一案，本院于2016年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕美好的诉讼代理人邵子洪，被告张少娴、朱艳容、朱ＸＸ的共同诉讼代理人张哲，第三人朱芷蔚的诉讼代理人杨满军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕美好向本院提出诉讼请求：1.位于广州市花都区朱村新邨27栋502房的房屋收益、占有、支配权归原告所有（待可办理产权登记时，将涉案房屋产权归原告所有）；2.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2006年6月6日，原告与被告张少娴的儿子朱广杰（已病故）登记结婚，原告的户籍于2007年3月29日迁入朱家。2007年8月28日原告生育女儿朱芷蔚（2007年11月8日登记入户），由此形成由朱振彬（原告家公，已故）为户主，被告张少娴（原告家婆）、被告朱艳容（原告大姑）、被告朱ＸＸ（原告小姑）、朱广杰、原告本人及朱芷蔚的七口之家。2009年7月因东风日产产能扩建项目建设需拆迁朱振彬家庭居住的房屋。为此，朱振彬根据广州市花都区人民政府2009年7月24日印发的《关于印发东风日产产能扩建项目征地拆迁补偿办法和安置区建设安置办法的通知》及《实施细则》的规定，以户主的身份与东风日产扩产扩厂建设指挥办公室签订了《东风日产产能扩建项目拆迁合同》，同意拆迁接受安置并收取了相关的补偿费用。原告于2010年4月15日向朱振彬支付了35000元的购房款。2012年12月29日，安置拆迁户的朱村新邨安置区全面施工并验收合格。朱振彬作为户代表接收了广州市花都区朱村新邨27栋102、202、302、402、502、602及21栋502、601共八套的安置房屋并签署了《朱村新邨安置房交房确认书》。上述房屋经户籍家庭全体成员协商一致，原告、朱广杰及朱芷蔚三人共分得其中27栋402、502、602三套房屋。在取得上述房屋后，原告与朱广杰便立即自行出资对上述三套房屋进行装修，并于2013年9月1日起将房屋出租给他人使用。2015年5、6月，朱振彬、朱广杰先后病故。原告因上述房屋租期届满，准备将房屋重新出租时，被告张少娴直接出面干预并扬言要收回上述三套房屋归其所有，不准原告使用，导致房屋至今仍空置。原告认为，根据《实施细则》的规定，回迁是按户籍人口数每人一套标准进行分配、确定。原告的户籍确定了原告具有认购其中一套安置房的资格。原告对上述房屋的出资购买、装修、出租等均有效形成了对该房屋实际占有使用的事实。同时，上述三套房屋亦是经过户籍全体家庭成员协商一致后的分配所得。因此，原告对广州市花都区朱村新邨27栋502房的房屋享有所有权和使用权。被告张少娴、朱艳容、朱ＸＸ辩称，一、原告诉请涉案房产收益、占有、支配的权利，又要求在可以登记产权时将产权登记在其名下，我方认为这是相冲突的，原告对分割物权的比例应另行起诉，否则会导致本案判决存在客观不能履行的情形。物权法第九条规定不动产的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房屋登记在张少娴先夫朱振彬名下，朱振彬死亡去世前立下遗嘱将八套房产指定由张少娴继承，该遗嘱经朱艳容、朱ＸＸ、朱广杰共同确认。朱振彬去世后继承发生，根据遗嘱，八套房产的产权应归张少娴所有，若发生法定继承，涉案房产的所有权也与毕美好无涉。涉案房产基于朱振彬原有房屋拆迁置换成一定数量的货币，同时符合认购资格的情况下，由朱振彬用拆迁补偿款项抵扣房款而获得，因此不存在支付购房款的情形。现涉案房产的所有权人应为朱振彬的继承人张少娴。原告主张其出资购买涉案房产，其需证明其与朱振彬存在房屋购买合同关系，且实际履行。退一步讲，即便毕美好当时真的存在房屋买卖关系，该房产仍属于其与朱广杰夫妻共同财产，并非原告个人财产。另，涉案房产所有权的设立、变更，原告未提供相应的书面合同约定予以证明，即便存在口头约定，未经村委依法登记的情况下，也不必然发生所有权变更的效力，况且三被告从未与原告协商一致。二、原告无权使用涉案房屋，其主张收益、占有、支配权利，没有事实和法律依据，原告所诉请的上述三项权利是依附于村委对涉案房产的实际登记，但对此原告未提供证据证明，事实上，在原告与朱广杰离婚后，收益、占有、支配的权利一直在朱广杰手上，相应的租金均由朱广杰收取。朱广杰去世后朱艳容、朱ＸＸ为了照顾侄女生活，在收取房款后将部分租金支付给原告，这是其对个人财产的处分行为，与涉案房产的占有支配无关。三、三被告从本案调解之初，一直同意调解本案争议的问题，但原告不仅不理会被告，反而阻止子女看望被告，有意破坏子女与其奶奶之间的感情。综上，被告认为，涉案房屋既不属于原告，原告也无权占有、收益、支配，请求法院驳回原告的起诉。第三人朱芷蔚述称，根据花都区政府及东风日产有关朱村新村安置房回迁分配的有关规定，按户籍人口数每人一套分配，该标准是朱村新村安置房分配的主要指标，即户口是否在朱村是其是否有资格参与分配的主要依据。本案原告提交的相关证据显示第三人的户籍从出生至今都在朱村，第三人是有资格参与安置房分配的。事实上，第三人的父母在2013年已经对分得的朱村新村27栋402、502、602房进行了装修，并出租给他人使用多年，因此第三人对原告的诉讼请求表示认同，且请求法庭在本案中直接对第三人所享有的相关共有物的处分权、收益权进行确认，将27栋402房直接分配给第三人。诉讼中，第三人朱芷蔚表示其对涉案共有房产的分割权将另行处理。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区朱村新邨安置区。2006年6月6日，毕美好与张少娴的儿子朱广杰登记结婚，毕美好的户籍于2007年3月29日迁入朱广杰的户籍所在地（××区××社××），户别为非农业家庭户口，户主为毕美好。朱广杰的户籍登记在其父亲朱振彬为户主的户口簿。朱振彬的户别为农业家庭户口，住址为花都区××社××号，朱振彬的其他家庭成员，包括妻子张少娴、女儿朱艳容、朱ＸＸ的户籍均登记在朱振彬为户主的户口簿。2007年8月28日，毕美好生育女儿朱芷蔚，2007年11月8日朱芷蔚登记入户至朱振彬为户主的户口簿。2014年3月21日，毕美好与朱广杰经本院调解离婚，2015年5月9日朱振彬因病去世，2015年6月25日朱广杰因病去世。2009年7月，因东风日产产能扩建项目征地拆迁，朱振彬家庭在朱村内，属拆除补偿对象。《实施细则》第三条规定：该项目涉及的拆迁对象以2009年6月21日零时前在当地公安户籍管理机关登记在册的农业常住户和户口在本村并享受本村村民同等待遇的非农户。《实施细则》第二条安置房价格规定：多层和高层安置房全部按平均每平方米建筑面积450元的综合售价出售给拆迁户，并统一办理集体使用证。第六条安置房认购原则规定：一、安置房的认购，（一）被拆迁户按本安置办法的分户原则，以抽签的方式认购安置房。……二、安置房的认购标准，户籍人口为7人（含7人）以上的被拆迁户计算建筑面积上限为800平方米。安置房按户籍人口每人80平方米（套内面积）的标准安排认购安置房。2009年8月22日，东风日产扩产扩厂建设指挥部办公室（甲方）与朱振彬（乙方）、广州市花都区人民政府新华街道办事处（丙方）签订《东风日产产能扩建项目拆迁合同》，合同主要内容为：因东风日产产能扩建项目建设，甲方需拆迁乙方的居住房屋及附着物，房屋合法合理居住建筑面积1388.7平方米，补偿详细情况见明细表。根据花府办[2009]28号文及实施细则规定，经甲乙双方平等、自愿、协商一致，达成拆迁合同条款如下：第二条约定乙方户口性质为农户。乙方选择的安置房为多层安置楼，建筑总面积696平方米。按相关规定，乙方可按优惠价购置安置房的面积为729平方米，现乙方放弃购置安置房33平方米。具体房号抽签确定。第五条约定：甲方向乙方出售约696平方米安置房，其中按优惠价购房面积696平方米，优惠房价（450元/平方米）人民币总额为313200元，乙方放弃购置安置房33平方米，价格（1250元/平方米）人民币总额为41250元，具体见所附安置房认购计算表。上述房屋面积以验收后实际面积为准，房价多除少补。第六条约定：乙丙双方同意对乙方合法合理居住房屋及附着物等实行一次性货币补偿（该补偿已含全部青苗、拆迁补偿及安置、补贴费用）1385613.5元，由丙方支付给乙方。第七条约定：甲丙双方在签订本补偿协议后，分别将上述拆迁补偿款支付给朱村经济联合社拆迁专用帐户，扣除购房款后，余款1113663.5元在15天内拨付给乙方。2012年12月29日，东风日产扩产扩厂建设指挥部办公室（甲方）与朱振彬（乙方）、广州市花都区人民政府新华街道办事处（丙方、见证方）、广州市花都区新华街朱村村民委员会（丁方、见证方）签订《朱村新邨安置房交房确认书》，约定朱村新邨安置区房屋已竣工，验收合格，并已完成摇珠分房，乙方确认27栋1梯102、202、302、402、502、602房及21栋2梯502、601房摇珠所得，在四方签订本确认书之日起，甲方将上述房屋包括钥匙交付乙方，甲、丙、丁三方不留上述房屋任何钥匙；乙方及所有亲属对上述确认事实不持任何异议，若发生权属纠纷，由乙方自行协商解决；本确认收自四方签字盖章之日起生效，具有法律效力。朱振彬作为家庭代表签订上述确认书后领取了上述房屋的钥匙。2016年3月7日，广州市花都区秀全街朱村村民委员会出具证明，说明毕美好和其女儿朱芷蔚在村享受本村社员的分配和村民福利。毕美好提供的《东风日产产能扩建项目朱村新邨安置房认购计算表》显示，毕美好（媳妇、非农）并入计算朱村第五经济社户主朱振彬安置房的认购。该计算表的主要内容：户主朱振彬，户口性质农业，户籍人口7人，选购楼型多层；⑴被拆迁合法合理居住房屋建筑面积1388.7平方米，⑵按户籍人口可认购的安置房套内面积560平方米，户籍人口数×80m2，⑶按户籍人口可认购的安置房建筑面积609m2，⑷可增加安置房认购面积120m2，⑸可按优惠价450元/m2认购的安置房建筑面积729m2，⑹选择购买的安置房建筑面积696m2，⑻按建筑成本价放弃认购的面积数33m2，⑼按优惠价450元/m2计算部分的购房款313200元，⑽减少安置房面积补偿款41250元，安置房购房款313200元…毕美好称取得上述八套安置房后，经家庭全体成员协商一致，其与朱广杰、朱芷蔚三人分得27栋402、502、602三套房屋，取得上述房屋后其与朱广杰便自行出资对上述三套房屋进行装修，并于2013年9月1日将房屋出租他人使用。对此，毕美好提供了购买装修材料的送货单、收款收据及其与案外人姚某某签订的住房出租合同、朱广杰签订的一份住房出租合同予以证明。关于房款支付问题，毕美好称其和朱广杰于2010年4月15日以转账存款形式向朱振彬支付了35000元，并提供了无折存款回单一份予以证明。张少娴、朱艳容、朱ＸＸ认为上述取得的八套安置房均为朱振彬个人财产，家庭成员从未与毕美好等协商一致约定其中的27栋402、502、602三套房屋归毕美好、朱广杰、朱芷蔚三人所有。现朱振彬已去世，且朱振彬生前立下遗嘱，朱振彬的法定第一顺序继承人均在遗嘱上签名确认，上述八套房屋在朱振彬去世后，产权由张少娴一人继承，对此，张少娴、朱艳容、朱ＸＸ提供房产遗嘱一份予以证明。对毕美好称支付35000元房款的事实不予确认，认为转账的时间与回迁房认购的时间不一致，且按450元/m2计算三套房屋的价款近39000元，并非35000元。认为毕美好提供的银行转账回单的款项是毕美好和朱广杰向朱振彬偿还购买车位借款13万元中的一部分，并非房款。庭审中，毕美好与张少娴、朱艳容、朱ＸＸ均确认涉案八套安置房未办理产权登记，没有取得产权证或使用证。本院认为，本案的争议焦点是以朱振彬名义因拆迁补偿取得八套安置房是否属于包括毕美好在内的家庭成员（共七人）的共有财产？根据《东风日产产能扩建项目征地拆迁补偿办法》及《实施细则》，户口在本村并享受本村民同等待遇的非农户为本次拆迁补偿的对象。毕美好虽为非农户，但在朱村享有本村社员的分配和村民福利，《东风日产产能扩建项目朱村新邨安置房认购计算表》也显示毕美好并入计算安置房认购。而安置房面积的分配是按人口数（每人80m2）及拆迁面积进行确定，毕美好没有表示放弃其认购安置房的权利，也没有表示其认购安置房的权利转让给朱振彬或他人，由此可见，户主为朱振彬选择购买的安置房面积包括毕美好有资格认购的份额。因此，以户主朱振彬为代表因拆迁补偿取得八套安置房属于包括毕美好在内的家庭成员（共七人）的共有财产。张少娴、朱艳容、朱ＸＸ认为上述八套房产为朱振彬个人财产，没有事实和法律依据，本院不予确认，其提供的房产遗嘱不具有法律效力。毕美好提供的转帐存款回单虽然不能充分证明其与朱广杰已向朱振彬支付了包括27栋402、502、602三套房屋在内的相应房款，但上述八套房产的房款也并非朱振彬直接向东风日产扩产扩厂建设指挥部办公室或广州市花都区人民政府新华街道办事处支付，而是在拆迁补偿款中直接扣除。以朱振彬名义获得的拆迁补偿款包括青苗补偿、拆迁补偿、安置、补贴等费用，合计1385613.5元，扣除购房款313200元后，实得1113663.5元。该拆迁补偿款也并非属于朱振彬一人所有。因此，张少娴、朱艳容、朱ＸＸ以毕美好没有直接支付房款而认为毕美好就不享有安置房的权利，理由不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”毕美好在朱振彬作为户主代表取得朱村新邨安置区27栋1梯102、202、302、402、502、602房及21栋2梯502、601房时是朱广杰妻子，朱振彬、张少娴的儿媳妇，毕美好虽称当时家庭成员已对共有财产进行了分配，但无提供证据证明，张少娴、朱艳容、朱ＸＸ等对此不予确认。现因毕美好与朱广杰的夫妻关系已终止，共有基础丧失，毕美好请求分割上述共有财产，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于共有房产共有八套，共有人为七人，毕美好请求分得其中之前已由其装修并出租的502房，合情合理，本院予以支持。因涉案房屋属于村集体的安置房，尚未进行产权登记，因此应判决上述房屋归毕美好使用为宜。至于毕美好是否需要按450元/m2的价款向张少娴、朱艳容、朱ＸＸ支付房款问题，双方可另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，判决如下：位于广州市花都区朱村新邨27栋502房归原告毕美好使用。案件受理费676元，由原告毕美好负担338元，被告张少娴、朱艳容、朱ＸＸ负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  黄玉芬人民陪审员  黄燕君二〇一六年九月二十二日书 记 员  袁美华