杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第3552号
原告：浙江证大物业管理有限责任公司。
法定代表人：王毅。
委托代理人：邴朝祥、唐秋菊。
被告：董国跃。
原告浙江证大物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告董国跃（以下简称被告）物业管理纠纷一案，本院于2009年12月22日立案受理后，依法由审判员陈清独任审判，于2010年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邴朝祥，被告董国跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告根据与湖畔莲花港家园开发商浙江证大房地产开发有限公司（以下称证大房产公司）签订的物业管理服务合同，自2000年11月1日起为湖畔莲花港家园提供物业服务，至湖畔莲花港家园业主委员会（以下简称湖畔莲花港业委会）成立后，原告与湖畔莲花港家园业主委员会签订的物业管理服务合同继续为湖畔莲花港家园提供物业服务。被告系湖畔莲花港家园2幢2单元602室业主，自2005年1月1日至2007年10月25日，被告共拖欠物业管理费3958.5元以及水费888.1元。原告按约每季度向被告书面催缴，被告对此无异议，但一直拒不缴纳，故诉诸法院请求判令：一、被告支付物业管理费3958.5元（自2005年1月1日算至2007年10月25日，按照每月每平方米0.6元计算），水费888.1元及物业管理费滞纳金9192元（此滞纳金暂计算至2009年12月20日，具体数额计算至实际履行日），合计人民币14038.6元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、原告诉状所述内容与事实不符。1、原告与证大房产公司签的是托管合同，托管期为两年，从2000年10月29日至2002年10月29日止。2004年11月22日，湖畔莲花港业委会与原告签订物业管理服务合同，委托管理期限为一年，从2004年11月22日至2005年11月21日止。只有上述合同期限内原告提供服务是合法的，2002年10月30日至2004年11月22日期间以及2005年11月23日至2007年10月期间原告虽提供了有瑕疵的服务，但无合法合同依据。2、原告在同期限内，存在着侵占属于业主的财产，擅自提高收费标准及不按合同约定履行服务义务，小区多次出现被盗的现象。3、被告从未收到过原告的催缴通知更没有表示对催缴内容无异议。4、因原告弄虚作假骗取物业管理资质，2007年10月18日市房管局作出《注销浙江证大物业管理有限公司物业管理企业资质的决定》，但原告继续非法收取物业管理费。二、湖畔莲花港业委会于2005年9月19日和2005年11月24日两次致函原告，明确提出如原告不与湖畔莲花港业委会签订物业服务合同，而继续在小区服务，湖畔莲花港业委会将不予接受和认可，业主和物业使用人不支付费用。原告以事实服务关系替代物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，原告要求被告支付物业费的请求应不予支持。三、原告提供的证据不足以证明被告拖欠水费的事实。四、原告的起诉已经过了诉讼时效。原告曾于2009年9月1日向法院起诉要求被告支付物业管理费，水费及滞纳金，但因原告起诉已过诉讼时效，遂撤回起诉。后原告虽于2009年11月7日和12月9日两次向被告发出催交函，但本次起诉仍已过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告提供以下证据材料：
1、2000年10月16日原告与证大房产公司签订的杭州市物业管理服务合》；
2、浙江省物价局出具的房地产价格审批单；
3、2004年11月22日原告与湖畔莲花港业委会签订的物业管理服务合同；
证据1-3证明，双方之间具有物业服务合同关系，原告向被告收取物业管理费、滞纳金依据及标准等事实；
4、杭州市同城特约委托收款协议书复印件；
5、杭州市水业集团有限公司水费发票；
证据4、5证明，由原告向小区业主代收水费的依据及原告已代被告向自来水公司缴纳水费等事实；
6、湖畔莲花港家园物业管理移交会议纪要，证明原告于2007年10月25日撤出湖畔莲花港家园物业管理的事实；
7、被告房屋所有权存根，证明被告为湖畔莲花港家园小区业主及房产的面积等事实；
8、缴费通知单，证明每次送达给被告的缴费清单及其所拖欠的物管费等费用数额；
9、催收物管费、水费等费用的函件及邮局挂号信回执，证明原告向被告催讨物业管理费、水费等费用的事实；
10、被告曾缴物管费等费用的发票，证明被告曾缴纳物业管理等费用及各项缴费标准等事实。
被告提供以下证据材料：
1、原告与证大房产公司签订的物业管理服务合同和原告与湖畔莲花港业委会签订的物业管理合同复印件，证明原告在两个时间段的收费依据；
2、浙江省物价局出具的房地产价格审批表复印件，证明2001年浙江省物价局的暂定收费标准；
3、住宅综合竣工验收合格证书复印件（颁发日期为2001年11月15日），证明证大房产公司在2000年10月交房时未取得综合验收合格证书，原告提供的物业服务时间有误；
4、杭州市房产管理局的决定和杭州市西湖区建设局的公告复印件，证明原告弄虚作假骗取物业管理资质，房管局注销原告企业资质的事实；
5、湖畔莲花港业委会的整改函以及终止物业管理合同的函，证明原告未完全履行合同湖畔莲花港业委会就存在的问题要求原告整改以及合同到期终止合同的事实；
6、湖畔莲花港业委会出具的清算经营性收入等事项的函、敦促原告如实报帐的函、湖畔莲花港业委会上报古荡街道文华社区党委等单位的函以及告示，证明原告侵占财产的事实；
7、证明、接受案件回单，证明原告管理不当致使2-4-201室业主在2004年2月24日被偷盗的事实。
本院依据被告的申请，准许证人费某出庭作证。证人费某在庭审中陈述：其于2003年12月到2005年12月担任原告湖畔莲花港家园管理处的主任；2005年间湖畔莲花港业委会向原告所发的整改函等函件由其签收，然后转交给公司领导；整改函上的问题是存在的，但涉及整改经费的问题公司没有进行整改。
上述由原告提供的证据，经被告质证后认为，证据1的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，不能证明被告欠费的事实。证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能证明收费合理的事实。证据3的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，诉讼时效已过。证据4的真实性有异议，没有原件，且与本案无关，并非原告与被告的委托协议。证据5的真实性、合法没有异议，但仅是原告与自来水公司之间的关系，与本案无关。证据6的真实性、合法性没有异议，只能证明原告和社区方面办理移交，但不能证明原告收取物业管理费合法。证据7的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告有合法的产权，不能证明被告欠费。证据8的真实性、合法性有异议，原告私制单据不予认可。证据9的真实性没有异议，第一封催收函被告是收到的，但函件上没有公章，不能证明是真实的；第二封催缴函被告拒收。证据10真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告前期交纳了物业费，不能证明原告收取物业管理费合法的。
上述由被告提供的证据，经原告质证后认为，证据1、2、3没有异议，恰恰印证了原告证据1、2、3的真实性。证据3的真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，与原告主张的物业管理费没有关联性。证据4的真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，原告主张的物业费是在撤销资质之前。证据5中原告法定代表人王毅签字的函件的真实性没有异议；费某签字的函件有异议，是否是当时所签不清楚；孙宏是原告的普通的员工，函件上名字是否是其本人所签不清楚，公司也没有收到；其他没有签字的函件有异议，没有收到；对关联性和证明对象有异议，因为第二届业主委员会到2008年才成立，期间没有业主委员会与原告续签合同。证据6中清算经营性收入等事项的函的真实性、合法性及证明对象有异议，且与本案无关；如实报帐函原告没有收到；2006年3月9日的函是给社区的，真实性不清楚，该函可以看出，在2006年第二届业主委员会还没有产生，印证原告当时没有签合同的原因；关于缴纳水费、物管费的告示的真实性没有异议，证明对象有异议，该告示本身可以印证2005年11月之后没有签订合同的原因；告示的真实性有异议，原告没有看到过。证明7，对案件受理单的真实性没有异议，对证明对象有异议，案件有无侦破及原因不清楚；证明的真实性有异议，证明人与案件有利害关系。
证人费某的证言，原告质证后认为，对真实性有异议，证人现在是被告居住的小区的物业管理处主任，与被告有利害关系，且证人证言的内容有矛盾。被告质证后认为无异议。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3、6、7、9、10的真实性，予以确认。证据4与证据5相互印证，真实性予以认定，但该组证据不能证明被告拖欠水费及其金额。证据8系原告单方制作未经被告确认，不予认定。
对被告提供的证据1、2与原告证据1-3相同，不重复认证。证据3与本案无关，不予认定。证据4的真实性，予以认定。证据5中王毅签收的函件的真实性，予以认定；费某系原告湖畔莲花港家园管理处的主任，其签收函件的行为系职务行为对外代表原告，故对费某签收的函件的真实性予以认定；孙宏系原告的员工，其签收的函件内容与费某签收的函件内容相互印证，故对孙宏签收的函件的真实性予以认定；证据5中的其他证据与本案无关，不予认定。证据6清算经营性收入等事项的函、2006年3月9日的函、关于缴纳水费、物管费的告示的真实性予以认定；如实报帐函、告示的真实性无法确认，不予认定。证据7中接受案件回单的真实性予以认定。证人费某的证言，本院仅对2005年间湖畔莲花港业委会向原告所发的整改函等函件由其签收的事实，予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
1、原告与证大房产公司于2000年10月16日签订杭州市物业管理服务合同，约定证大房产公司将杭州市湖畔莲花港家园委托原告实行物业管理，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物、区内绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业管理服务费等，委托期限自2000年11月1日至2002年10月29日；物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米公寓0.90元，每三个月向业主收取一次。合同并约定了物业管理服务标准、其他物业管理服务费的收取标准及违约责任等。2001年3月28日，浙江省物价局批复原告，确定湖畔莲花港家园物业管理综合服务费的收费标准。该收费标准为：多层公寓每月每平方米建筑面积0.80元，商铺每月每平方米建筑面积1.40元，储藏室每月每间5元，地面车库每月每车位10元。受物业产权人、使用人委托而提供的特约服务，需要收费的，由原告与委托人协商确定。同时明确上述物业管理综合服务费收费标准为暂定标准，自2001年4月1日起执行，待小区业主委员会成立后，原告应与业主委员会签订物业管理服务合同，协商物业管理综合服务费收费标准，并重新报物价局审核。后原告一直对湖畔莲花港家园进行物业管理服务。2004年11月22日，湖畔莲花港业委会与原告签订湖畔莲花港家园物业管理服务合同，约定由原告对杭州市湖畔莲花港家园实行物业管理，期限自2004年11月22日至2005年11月21日。合同并约定委托管理事项、物业管理服务标准、物业管理服务费的收取标准及违约责任等。其中约定了湖畔莲花港家园公寓的物业管理服务费为每月每平方米0.6元，每三个月向业主收取一次，原告可在季初预收该季的物业管理费。2005年9月19日，湖畔莲花港业委会致函原告称：2004年11月22日签订的物管合同到期终止。希望贵公司在合同终止前继续按合同做好相关工作，以利于本小区业主委员会换届工作的顺利完成。2005年11月24日，湖畔莲花港业委会致函原告称：我们在9月19日发函通知贵公司原合同于11月22日终止。假如贵公司从下月开始，不与业委会或业主签订临时物管合同，继续在这里服务。就出现合同约定外的自行服务。我们对贵公司的这种自行服务将不予接受，不予认可。后原告仍然对湖畔莲花港家园进行了物业管理服务至2007年10月25日。
2、被告系莲花港家园2幢2单元602室业主，房屋建筑面积为194.97平方米。
3、2007年10月18日，杭州市房产管理局作出《关于注销浙江证大物业管理有限公司物业管理企业资质的决定》，决定书中认定原告在申报资质年检材料时存在严重的弄虚作假行为，违反了建设部125号令《物业管理企业资质管理办法》的相关规定，因此撤销对原告的年检合格结论，并注销原告三级物业管理企业资质证书，一年内不得重新申请物管企业资质。2009年9月1日，原告向本院起诉被告要求支付物业管理费、水费以及违约金，后撤回起诉。2009年11月6日，原告致函被告要求被告支付自2005年1月1日至2007年10月25日的物业管理费3957.7元，水费888.1元。2009年12月6日，原告再次致函被告要求被告支付上述款项。
本院认为，原告自2000年11月1日起至2007年10月25日对杭州市湖畔莲花港家园一直进行物业管理的事实清楚。其中2002年10月30日至2004年11月21日、2005年11月22日至2007年10月25日期间，原告对湖畔莲花港家园的物业管理并未与湖畔莲花港业委会签订物业管理服务合同。关于原告主张2005年11月22日至2007年10月25日的物业管理费被告是否应当支付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中原告与湖畔莲花港业委会签订物业管理服务合同到期后，湖畔莲花港业委会虽在2005年11月24日致函原告，但该函件中并未明确表示要求原告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。湖畔莲花港业委会的行为不符合上述司法解释的规定，不能成为被告拒绝支付物业管理费的理由。鉴于物业管理是一项延续性的工作，原告在湖畔莲花港业委会未与其他新的物业管理公司签订正式物业服务合同的情况下，继续对小区进行物业管理，不仅可以避免因小区无人管理造成的混乱局面，也符合《物业管理条例》的精神，在原告提供了物业管理服务的情况下，作为业主的被告理应支付相应物业管理费。关于原告所主张的物业管理费的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，2005年1月1日至2005年11月21日期间的物业管理费，原告与湖畔莲花港业委会签订的物业管理服务合同中明确约定物管费每三个月收取一次，原告可在季初预收该季的物业管理费；对于2005年11月22日至2007年10月25日的物业管理费，虽然在这期间并无书面物业管理合同约定物业管理费交纳的时间，但原告自认是每季度收取一次物业管理费。因双方约定的原告可在季初预收该季的物业管理费，并不排斥原告在季度末收取，本院从有利于原告的角度考虑确定物业管理费是季度末收取，故原告的诉讼时效起算点应为下一季度的第一天。原告主张的2007年第二季度的物业管理费的诉讼时效的起算点为2007年7月1日。原告虽提出其一直向被告催讨物业管理费，但其提交的缴费通知单系其单方制作，被告亦予以否认，不能证明其催讨的事实，进而不能证明在两年内诉讼时效期间发生中断的事实。故至原告2009年9月1日向本院起诉时已超过诉讼时效。原告主张的2005年1月1日至2007年第一季度的物业管理费，更是超过2年的诉讼时效。原告要求被告支付该部分的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的2007年第三季度以及2007年10月1日至2007年10月25日的物业管理费，未过2年的诉讼时效，被告应予支付，经计算为448元。关于原告要求被告支付水费888.1元的诉讼请求，因原告提供的证据不能证明被告拖欠水费以及具体的金额，故本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因无合同依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、董国跃支付给浙江证大物业管理有限责任公司物业服务费448元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回浙江证大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费151元减半收取77.5元，由浙江证大物业管理有限责任公司负担75.5元，由董国跃负担2元，由董国跃负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 陈清
二〇一〇年三月十六日
书记员 杨慧