广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民一初字第371号
原告（反诉被告）：黄丽容，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：黎展雄，广东余黎张律师事务所律师。
委托代理人：麦耀星，广东余黎张律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曾友权，男，汉族，身份证住址广西岑溪市。
原告（反诉被告）黄丽容与被告（反诉原告）曾有权合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄丽容及其委托代理人黎展雄、麦耀星，被告曾有权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄丽容诉称：2004年11月4日，黄丽容与曾有权签订《房地产买卖合同》，约定将位于肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋卖给曾有权，次日交付曾有权使用。后因房屋的产权证问题，黄丽容和曾有权发生民事纠纷，经肇庆市端州区人民法院作出（2008）端民商初字第269号民事判决，确认《房地产买卖合同》无效。曾有权不服一审判决，上诉至肇庆市中级人民法院，肇庆市中级人民法院作出（2008）肇中法民终字第392号民事判决书，确认《房地产买卖合同》有效。黄丽容不服二审判决，遂向肇庆市检察院提起申诉，经广东省高级人民法院作出（2009）粤高法审监民提字第345号民事判决书，再次确认《房地产买卖合同》无效。至此，位于肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋所有权属归于黄丽容。曾有权于2012年7月15日搬离并返还该房屋给黄丽容。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，在黄丽容与曾有权签订的《房地产买卖合同》被确认无效的前提下，在2004年11月5日至2012年7月15日期间，曾有权实际占有使用黄丽容的房屋，其应当向黄丽容支付合计92个月的房屋占有使用费用。因黄丽容的房屋为4层建筑，土地使用面积为63平方米，套内建筑面积为261.3平方米，首层面积按每月25元／平方米（可作商铺使用），其他面积按每月8元／平方米计算，则曾有权应当向黄丽容支付290848.8元，具体计算方式如下：290848.8元=（63平方米×每月25元／平方米＋198.3平方米×每月8元／平方米）×92个月。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告立即向原告支付房屋使用费用290848.8元【计算方式：（首层面积63平方米×每月25元／平方米＋其他面积198.3平方米×每月8元／平方米）×92个月】；2、被告承担本案的诉讼费。
被告曾有权辩称：1、黄丽容计算房屋使用费的方式有误，根据实际使用情况，应扣减99783.2元；2、《房地产买卖合同》无效，过错在于黄丽容，曾有权无需向黄丽容支付房屋使用费。
反诉原告曾有权诉称：2004年11月4日，曾友权向黄丽容购买位于肇庆市端州区睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋，当天即交付购房款16.8万元给黄丽容。为了办理房屋产权转户手续，黄丽容委托伍伟明代其办理。伍伟明于2004年11月5日至2005年6月27日先后5次收取曾友权办理转户费34000元。后因黄丽容悔约，不办理上述房屋转户手续，因而引起纠纷而诉诸法院。购房合同被广东省高级人民法院判决无效，双方需互相返还财产。曾友权于2012年7月18日从法院领回黄丽容返还的购房款及办证费、诉讼费202000元，曾友权也于2012年7月15日将房屋返还给黄丽容。因黄丽容见利忘义，悔约，造成曾友权经济、精神损失，特向法院提起诉讼，请求法院判决：反诉被告黄丽容向反诉原告曾友权赔偿购房款及办理房屋过户手续费202000元的资金使用费342328.2元（参照金融机构5年以上的人民币贷款基准利率，以四倍计算）。
诉讼中，反诉原告曾有权增加诉讼请求为：判决反诉被告黄丽容返还反诉原告曾友权于2009年2月1日代交的房屋买卖营业税、城建税、附加税等共34917.72元。后经本院协调，黄丽容协助曾有权前往税务部门办理了退税申请手续，基于该事实，曾有权撤回其要求黄丽容返还代缴的税费34917.72元的诉讼请求。
反诉被告黄丽容辩称：一、曾有权反诉请求黄丽容赔偿资金使用费342328.2元，于法无据，系重复主张，请求法庭驳回其反诉请求。曾有权已经向肇庆市端州区人民法院就本案房屋，主张请求黄丽容赔偿房屋的装修费用、房屋和土地升值的损失，并得到支持，曾有权的损失已得到充分的赔偿，且曾有权所请求的资金使用费本质上就是房屋和土地升值的损失。现曾有权又以相同的事实向黄丽容提起反诉，要求黄丽容支付所谓的资金使用费，其反诉违背一事不再理的原则。二、本案应当严格区别无效合同造成的损失，与有效的合同因违约造成的损害赔偿责任的关系。既然本案的合同被认定无效，可得利益（即房屋使用收益、租金）应当全部归于黄丽容。
经审理查明：位于肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋是黄丽容母亲石莲英名下房产，该房屋的土地属于集体所有的宅基地。2002年3月25日，石莲英立下遗嘱，上述房屋由女儿黄丽容继承，该遗嘱经肇庆市端州区公证处进行了公证。同年12月石莲英去世。2004年11月4日，黄丽容作为甲方，曾友权作为乙方签定《房地产买卖合同》一份，约定黄丽容将位于肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋以168000元的价格卖给曾友权。同日，曾友权将购房款122774元存进黄丽容的存折，余款直接交付给修建房屋的包工头，黄丽容出具一份收到曾友权购房款168000元的收条。次日，黄丽容将房屋交付给曾友权使用。2004年12月5日，黄丽容出具经肇庆市端州区公证处公证的《委托书》委托伍伟明办理相关过户手续，并将相关的证照原件交给伍伟明。2004年11月5日至2005年6月27日期间，曾友权先后共支付34000元给伍伟明，要求伍伟明先将房屋从石莲英名下过户至黄丽容名下，再过户到曾友权名下。之后，双方因过户问题产生纠纷，曾友权向本院提起诉讼，要求黄丽容将房屋过户到曾友权名下。本院于2008年7月8日作出（2008）端民商初字第269号民事判决书，判决：一、曾友权与黄丽容签订的《房地产买卖合同》无效；二、曾友权将上述房屋返还给黄丽容；三、黄丽容返还购房款168000元给曾友权；四、黄丽容返还过户费34000元给曾友权；五、驳回曾友权的其他诉讼请求。曾友权不服该判决，向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院经审理，于2008年10月24日作出（2008）肇中法民终字第392号民事判决书，认定《房地产买卖合同》有效，对合同双方均有约束力，双方应当严格履行，并判决：一、维持本院（2008）端民商初字第269号民事判决第四项；二、撤销本院（2008）端民商初字第269号民事判决第一、二、三、五项；三、黄丽容在判决生效之日起三十日内办理上述房屋过户登记手续给曾友权，逾期办理的，承担违约赔偿责任。黄丽容不服该判决，向肇庆市人民检察院提出申诉，肇庆市人民检察院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院于2009年9月17日作出粤检民抗字（2009）197号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2009年11月5日作出（2009）粤高法立民抗字第337号民事裁定书，裁定提审该案。2010年11月25日，广东省高级人民法院作出（2009）粤高法审监民提字第345号民事判决书，认定由于房屋买卖合同的标的是建立在宅基地上的房屋，且曾友权不是争议宅基地房屋所在地的集体经济组织成员，其与黄丽容签订的《房地产买卖合同》不具有法律约束力。涉案房屋的土地属于集体所有的宅基地，按国家规定是限制买卖转让的，即双方签订的房屋买卖合同属法定无效的情况，判决：一、撤销肇庆市中级人民法院（2008）肇中法民终字第392号民事判决；二、维持本院（2008）端民商初字第269号民事判决。
曾友权于2004年11月5日接收使用房屋后，对房屋进行装修，并在四楼楼顶加建了楼梯间（即五楼厨房11㎡）和加大了四楼阳台（11㎡）。2010年2月3日，肇庆市房地产管理局核准肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号的房屋登记的产权人为曾友权，套内建筑面积261.30㎡。曾友权为此支出房屋过户费用41701.52元，土地使用证评估费、测量费和公告费共1350元。2012年7月15日，曾有权将上述房屋交还给黄丽容。
曾友权认为黄丽容应赔偿其办证费、装修款、房屋升值损失，遂向本院提起诉讼。在该案审理过程中，曾友权确认其对房屋加建部分无经相关部门报批手续；曾友权及黄丽容均确认曾友权已将房屋返还给黄丽容，黄丽容已返还购房款168000元、过户费34000元给曾友权。本院经审理，于2013年12月16日作出（2011）肇端法民初字第511号民事判决书，判决：一、黄丽容向曾友权补偿装修折价款98500元；二、驳回曾友权的其他诉讼请求。黄丽容和曾有权均不服该判决，均在法定期限内向广东省肇庆市中级人民法院提起上诉。广东省肇庆市中级人民法院经审理，于2014年5月19日作出（2014）肇中法民二终字第51号民事判决书，认为黄丽容和曾有权作为涉案房屋买卖合同的当事人应当知道其所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故两人应对合同无效承担相应责任，根据涉案房屋买卖合同的实际履行情况，并综合考虑双方过错及曾有权未经报建而进行加建的部分应当拆除等实际情况，酌定黄丽容对曾有权因房屋和土地的升值损失承担45%的赔偿责任，判决：一、维持本院（2011）肇端法民初字第511号民事判决第一项；二、撤销本院（2011）肇端法民初字第511号民事判决第二项；三、黄丽容向曾有权赔偿损失183069元；四、驳回曾有权的其他诉讼请求。黄丽容不服广东省肇庆市中级人民法院（2014）肇中法民二终字第51号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院经审查，于2015年3月13日作出（2015）粤高法民一申字第2号民事裁定书，裁定驳回黄丽容的再审申请。
黄丽容认为曾有权实际占用其房屋多年，遂向本院起诉，要求曾有权支付2004年11月5日至2012年7月15日期间的房屋使用费290848.8元。庭审中，黄丽容和曾有权一致确认肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号的房屋2004年11月5日至2012年7月15日期间的房屋使用费为191065.6元。但曾有权认为《房地产买卖合同》无效是因黄丽容所致，其无需向黄丽容支付房屋使用费。曾有权随后提起反诉。案经本院主持调解，双方当事人各持己见，致调解无果。
本院认为：本案为合同纠纷。黄丽容和曾有权于2004年11月4日签定的《房地产买卖合同》经发生法律效力的广东省高级人民法院（2009）粤高法审监民提字第345号民事判决确认为无效合同，综合全案事实情况，《房地产买卖合同》无效，双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因涉案合同无效而遭受损失的，过错方应赔偿对方损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。曾有权在2004年11月5日至2012年7月15日期间使用肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋，该段期间的房屋使用费属于黄丽容因《房地产买卖合同》无效而遭受的损失。因双方在庭审中对房屋使用费的数额达成一致意见，本院对该数额予以确认。综合考虑双方的过错及房屋买卖合同的实际履行情况，本院酌定曾有权应对黄丽容的该项损失承担55%的赔偿责任（即191065.6元×55%=105086.08元）。黄丽容要求曾有权支付房屋使用费的请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。
关于曾有权要求黄丽容赔偿其购房款及办理房屋过户手续费202000元的资金使用费342328.2元的反诉请求。自曾有权于2004年11月将购房款交给黄丽容至黄丽容退还购房款期间，是包括广东省肇庆市在内的国内房地产市场价格明显上涨的期间。肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号房屋和土地在此期间也明显升值，而该增值部分实际上包含了曾有权作为购房者使用资金的成本和投入资金购买房屋产生的收益。曾有权此前已就房屋及土地的升值损失向法院起诉且经法院处理，现曾有权以购房款及办理房屋过户手续费的资金使用费之名反诉要求黄丽容予以赔偿，实属重复要求黄丽容承担责任。因此，本院对曾有权该项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告曾有权应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄丽容赔偿损失105086.08元；
二、驳回原告黄丽容的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告曾有权的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费5662元，反诉部分案件受理费3217元，合计8879元（原告黄丽容已交纳5662元，被告曾有权已交纳3217元），由原告黄丽容承担2548元，被告曾有权承担6331元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙婉珊
审 判 员 赖伟珍
人民陪审员 吴桂雄
二〇一五年八月十七日
书 记 员 文晓桥
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