辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终437号
上诉人（原审被告）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。
法定代表人：牛成立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张朔，北京同诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢思源，北京同诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡丽英，女，1969年6月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：崔岩，1963年9月22日出生，汉族，住沈阳市。
原审第三人：沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区森林路1A8号。
法定代表人：杜骄，该公司经理。
委托诉讼代理人：李仁财，该公司清算组主任。
上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人胡丽英及原审第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司（以下简称圣地雅阁公司）案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中诚公司的委托诉讼代理人张朔、卢思源，被上诉人胡丽英的委托诉讼代理人崔岩，原审第三人圣地雅阁公司的委托诉讼代理人李仁财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中诚公司的上诉请求：撤销一审判决第一项；驳回胡丽英的全部诉讼请求。事实和理由：涉诉的认购、团购协议等均为开发商不具备售房条件下，以认购等形式签订商品房买卖合同的意向协议，与《商品房销售管理办法》中所要求的商品房买卖合同主要内容差别显著，此类认购书等为预约，并非本约，且涉诉房屋均在五证不全情况下，亦未予以网签备案登记。涉诉房屋未备案登记，达不到债权物权化的效力，根据《合同法》司法解释的规定，未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移，所以一审判决认定的房屋销售行为是典型的合同债权，仅为对人权。而中诚公司的优先受偿权已登记公示且被生效民事判决所确定，担保物权取得方式无过错，物权优于债权，中诚公司的抵押权具有排除第三人干扰及对抵押物优先受偿的效力。综上，胡丽英不具有排除中诚公司对世权的权利及情形，一审判决适用法律错误，认定事实不清。
胡丽英辩称，胡丽英与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》具备商品房买卖合同性质，且购房和支付房款的时间均先于中诚公司与圣地雅阁公司签订《借款合同》时间、办理抵押登记时间、起诉时间、法院预查封时间，胡丽英具备阻却人民法院查封、扣押、冻结财产的法定情形。
圣地雅阁公司述称，同意胡丽英意见。
胡丽英向一审法院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于沈阳市东陵区的房屋；2.依法确认上述房屋归胡丽英所有；3.请求判令圣地雅阁公司协助胡丽英办理产权登记；4.请求判令胡丽英享有优于抵押权和其他债权的优先受偿权；5.请求判令中诚公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：诉争房屋登记在圣地雅阁公司名下。胡丽英于2009年8月31日，已向圣地雅阁公司交纳全部购房款；2010年8月1日双方又签订认购协议书，确认胡丽英购买的房屋为沈阳市东陵区世博东街30号（欧风小镇）5号楼3单元1/2-2号房屋。上述行为均发生在圣地雅阁公司与中诚公司签订《借款合同》及办理土地使用权和在建工程抵押登记之前。2010年8月5日圣地雅阁公司取得《商品房预售许可证》。胡丽英认为，双方签订的认购协议书，就是买卖合同。该房屋虽然没有进行备案登记，但是这只是物权尚未设立，胡丽英已经事实取得该房屋的所有权。同时根据法律规定，胡丽英作为买受人对该房屋具有优先受偿权，并享有足以排除其强制执行的权益。
一审法院经审理查明：2009年8月10日，沈阳市地税局棋盘山分局购房职工胡丽英与圣地雅阁公司签订《定向开发团购商品房协议书》，主要内容：1.胡丽英为改善自身的住房条件，委托代理人与圣地雅阁公司进行商谈，希望在圣地雅阁公司开发住宅项目中为其定向开发住宅；2.圣地雅阁公司系一家房地产开发公司，目前圣地雅阁公司正在开发位于沈阳棋盘山旅游开发区项目；3.胡丽英与圣地雅阁公司一致同意，圣地雅阁公司在其开发的地块为胡丽英定向开发N栋低密度住宅。圣地雅阁公司定向开发住宅的建设周期为2009年7月30日到2010年8月30日。圣地雅阁公司在2010年8月30日前将N栋楼交付胡丽英。圣地雅阁公司延迟交付，应该按已付款的日万分之叁向胡丽英支付违约金。圣地雅阁公司在2010年8月30日前进行到所在片区的以下配套工程，包括供暖工程施工、给排水工程施工、供电工程施工、道路施工和部分园区景观与部分绿化施工。定向开发住宅的平均单价为2800元/平方米，胡丽英定向团购的商品房面积121平方米，总房款338,800元。
2009年8月10日，胡丽英与圣地雅阁公司签订《定向开发团购商品房补充协议书》，主要内容：如果胡丽英要求退房时，圣地雅阁公司应无条件办理退房事宜，并且圣地雅阁公司应当赔偿胡丽英相应的违约金，违约金赔偿标准为具体购房价格的20％。
2009年8月31日，胡丽英向圣地雅阁公司交纳了购房款338,800元。
圣地雅阁公司于2010年8月5日取得欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅的《商品房预售许可证》。
2010年8月6日，胡丽英与圣地雅阁公司签订《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》，主要内容：胡丽英自愿选择欧风小镇项目5号楼3单元1/2-2号房源（以下统称查封房屋），建筑面积约122.8平方米，成交总价338,800元。付款方式为一次性付款。胡丽英应在圣地雅阁公司规定的时间内办理《商品房买卖合同》签署事宜。
《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》签订后，胡丽英与圣地雅阁公司并未签订《商品房买卖合同》。
2010年8月10日圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市规划和国土资源局棋盘山国际风景旅游开发区分局办理了国有土地使用权抵押登记。
2010年8月24日，圣地雅阁公司与中诚公司在沈阳市房产局办理了在建工程抵押登记，抵押物包括查封房屋。
2013年9月18日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民初字第00008号民事判决：一、圣地雅阁公司于判决生效后十日内偿还中诚公司欠款6800万元并支付利息；二、中诚公司对编号为棋盘山他项（2010）第019号《土地他项权证》上载明的抵押物、对编号为沈房建中心字第10000895号《在建工程抵押登记证明》上载明的抵押物（包括查封房屋）享有优先受偿权。
2014年1月9日，中诚公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。2014年2月19日，北京市第二中级人民法院预查封了查封房屋。
后北京市第二中级人民法院委托一审法院执行。一审法院执行中，胡丽英提出异议，一审法院作出（2016）辽01执异256号执行裁定书，以胡丽英未实际占有房屋为由裁定驳回胡丽英的异议。
2015年8月31日，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司受一审法院委托对包括查封房屋在内的欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅进行价值评估，出具《房地产估价结果报告》一份。报告中载明：2015年6月10日现场勘察时，欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅均为在建工程，主体封顶，门窗安装完毕，处于停工闲置烂尾状态，园区内杂草丛生，消防管线未安装，电、地热随主体及砌筑预埋管线，用水管线尚未接入。
一审法院认为，首先，胡丽英提供了其与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》、《定向开发团购商品房协议书》，圣地雅阁公司出具的专用收款收据，圣地雅阁公司对此予以认可，由此可见，胡丽英的举证基本形成证据链条，证明其与圣地雅阁公司之间存在房屋买卖行为。中诚公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定胡丽英的主张。
其次，关于胡丽英与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》、《定向开发团购商品房协议书》是否是认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定；商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。胡丽英与圣地雅阁公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，胡丽英亦按约定交纳了全额购房款，圣地雅阁公司对此予以认可，故可以认定胡丽英与圣地雅阁公司签订的《欧风小镇情景洋房认购协议书》、《定向开发团购商品房协议书》系双方就案涉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。
再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，如前所述，可以认定胡丽英与圣地雅阁公司之间订立了房屋买卖合同并支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，胡丽英在此过程中并没有过错，胡丽英的购房行为应受法律保护，属于该条规定的人民法院不得查封的适用情形。
最后，从胡丽英、中诚公司双方各自行为发生时间先后来看，中诚公司与圣地雅阁公司之间签订《借款合同》时间、办理包括案涉房屋在内的在建工程抵押登记时间、起诉时间、法院办理预查封时间均发生在胡丽英与圣地雅阁公司签订购房合同及付款时间之后，虽然中诚公司主张胡丽英与圣地雅阁公司存在倒签合同情形，但仅为单方陈述，并未提供相应证据均以证明，且胡丽英与圣地雅阁公司对于中诚公司的主张均不予认可，故对中诚公司的该主张不予采纳，对胡丽英签订购房合同及付款时间在先的事实予以确认。
综上所述，胡丽英作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除中诚公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，对于胡丽英提出判决不得执行该房屋的诉讼请求，一审法院应予支持。
关于胡丽英主张确认查封房屋所有权及协助其办理产权登记，因查封房屋尚未竣工验收，未交付使用，故胡丽英该主张一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市东陵区的房屋；二、驳回胡丽英其他诉讼请求。案件受理费6382元，由圣地雅阁公司负担。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，胡丽英就涉案房屋提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查胡丽英对涉案房屋是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。
关于胡丽英对涉案房屋的实体权利，即胡丽英与圣地雅阁公司之间就涉案房屋的商品房买卖关系。胡丽英虽与圣地雅阁公司未签订格式化的《商品房买卖合同》，但双方签订了涉案房屋的认购协议书，该协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《商品房买卖合同解释》第五条的规定，且该协议书系胡丽英与圣地雅阁公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定涉案认购协议书合法有效且具备商品房买卖合同性质正确。即胡丽英对涉案房屋存在实体权利。
关于胡丽英对涉案房屋的实体权利能否排除强制执行。一审法院对涉案房屋查封之前，胡丽英与圣地雅阁公司就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款。虽然涉案《房地产估价结果报告》中载明，2015年6月10日现场勘察时，欧风小镇（一期）1＃-8＃住宅均为在建工程，处于停工闲置烂尾状态，但该报告中还载明，该1＃-8＃住宅主体封顶，门窗安装完毕，电、地热随主体及砌筑预埋管线。涉案房屋被查封之前，圣地雅阁公司已向胡丽英交付了房屋钥匙，应视为胡丽英对涉案房屋已经享有事实上的管理和支配权。涉案房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，不具备办理产权过户登记的条件，故胡丽英对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错。综上，胡丽英对涉案房屋的实体权利符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条的规定，足以排除对涉案房屋的强制执行，一审判决对胡丽英提出的不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持正确。
综上所述，中诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6382元，由中诚信托有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 维 良
审判员 黄 海 洋
审判员 赵 碧 涛
二〇一七年十一月一日
书记员 解明璐（代）