重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初15867号原告：朱贵科，男，汉族，1985年3月24日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘超先，重庆鸿卓律师事务所律师。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：杨晓轩，董事长。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆江北支行，住所地重庆市江北区西环路2号附3号、附4号，统一社会信用代码91500105902889769J。负责人：陶新文，行长。委托诉讼代理人：李霞，女，汉族，1966年2月6日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：周宇欣，女，汉族，1986年4月3日出生，住重庆市渝中区。原告朱贵科与被告重庆中华置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员朱锡林、刘朝利组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱贵科的委托诉讼代理人刘超先、被告重庆中华置业有限公司的委托诉讼代理人莫涛、第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行的委托诉讼代理人周宇欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱贵科向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；2．被告立即返还原告购房款394000元及利息（以394000元为本金，从2013年9月11日起，按银行同期同类贷款利率计算至本清之日止）；3．被告协助原告向主管部门退还专项维修基金10746元及契税19410元；4．被告支付原告违约金12940元（购房款的百分之一）；5．解除原、被告及第三人签订的个人购房担保借款合同及抵押贷款合同，剩余按揭贷款本息由被告直接偿还给第三人；6．被告立即返还原告截止至判决生效之日原告向第三人偿还的按揭贷款本息；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月11日签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区××街道××号地块××号房屋，总房款为1294000元。原告按约向被告支付首付款394000元及大修基金、契税等。2013年9月24日，原、被告与第三人签订个人购房担保借款合同及抵押贷款合同，原告向第三人贷款900000元用以购买案涉房屋。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，本商品房应于2015年12月30日交付，但被告由于自身原因无法交房，且逾期超过60天。原告依据商品房买卖合同第九条的约定提出解除商品房买卖合同。同时，原、被告及第三人签订的个人购房担保借款合同及抵押贷款合同的合同目的已不能实现，故原告一并提出解除该两份合同。被告重庆中华置业有限公司辩称，首先，本案商品房买卖合同不符合解除条件，原告没有按照合同约定的时间签订按揭贷款合同及支付按揭贷款，故被告享有先履行抗辩权，有权顺延交付房屋，原告的合同解除权的行使期间也应当顺延，顺延的天数为原告迟延签订按揭贷款合同及支付按揭贷款的天数，因此原告在2016年3月14日不享有合同解除权。其次，即使合同解除，原告第二项诉讼请求主张的利息没有合同及法律依据，且该诉讼请求与第四项诉讼请求主张的违约金属于重复计算,不应得到支持。第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行述称，原告若要解除与第三人的借款合同及抵押贷款合同，需要按照约定结清贷款本金及利息。本院经审理认定事实如下：2013年9月11日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××街道××号地块××号房屋；该商品房为预售商品房，建筑面积134.33平方米，套内建筑面积115.83平方米。合同第四、五条对购房价款及付款方式约定为：房屋成交价1294000元；乙方应在本合同签订后一个月内办理完成按揭贷款手续，并保证按揭款项在签订合同后一个月内能到达甲方账户，否则应承担本合同第十条约定的违约责任。合同第七条对于交房期限及交付条件约定为：甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，该商品房在交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，如遭遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第八条对于交房手续的办理约定为：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理房屋交付手续的准备。合同第九条对于甲方逾期交房的违约责任约定为：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。合同第十条关于乙方逾期付款的违约责任约定为：乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付价款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。同日，原、被告双方签订附件五，即《补充协议》一份。《补充协议》第三条约定：乙方拟向甲方推荐的贷款银行申请900000元的按揭贷款；乙方应于主合同签订之日向甲方支付扣除按揭贷款数额后的所有房款394000元；乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续（包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行或公积金代办机构要求的办理按揭贷款时需要乙方提供的全部申请资料，缴纳乙方应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行或公积金代办机构提出正式的按揭贷款申请，签署按揭贷款合同及相应的放款文件等）。《补充协议》第七条约定：双方按主合同第九条、第十条行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向对方发出解除合同的书面通知，如果未在该期限内将解除合同的通知送达对方，则视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。《补充协议》第十一条约定：在甲方和乙方任何一方根据主合同或本补充协议的约定行使解除权时，主合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；根据主合同及本补充协议的约定，当甲方应退还任何款项给乙方时，如其中任何款项为乙方以贷款方式支付，则乙方同意并授权甲方将该部分款项直接退还给贷款银行，甲方将前述款项退还给贷款银行即视为退还给乙方。2013年9月11日，原告向被告支付了首付款394000元。2013年9月13日，被告向原告开具394000元的销售不动产统一发票。原告另向被告缴纳物业专项维修资金10746元、契税19410元。上述税费被告均已向行政主管部门缴纳。2013年9月24日，以原告为借款人（抵押人），第三人为贷款人（抵押权人），被告为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，第三人系被告推荐的按揭贷款银行。合同主要约定：借款人向贷款人借款900000元，借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日；本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，抵押人将案涉房屋抵押给抵押权人，抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等，保证人承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起两年。同日，原、被告及第三人签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，对贷款金额、期限、利率、还款方式、抵押物状况、违约责任等进行了约定。2013年11月5日，第三人将按揭贷款900000元支付给被告。原告此后于每月5日向第三人归还贷款本息至今。2014年3月17日，被告向原告开具900000元的销售不动产统一发票。截至2016年11月28日，原告已还利息154854.54元，尚欠贷款本金822406.58元。2016年3月14日，原告向被告送达《解除房屋买卖合同通知书》，以被告交房时间已经逾期超过60天，且小区内存在轻轨出风口、商业空调等诸多问题没有按要求整改为由，要求解除商品房买卖合同。2016年3月15日，被告向原告出具《关于的复函》，内容为被告同意原告提出的解除《重庆市商品房买卖合同》的申请，要求原告在收到该函后10个工作日内，前来两江春城销售中心与被告签订《商品房买卖合同解除协议书》。2016年3月16日，原告向重庆市江北区人民法院提起诉讼。2016年4月25日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民初4295号之一民事裁定，将该案移送至本院审理。2016年3月31日，案涉房屋所在项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、收据、契税缴税证明、《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、解除房屋买卖合同通知书、复函、竣工验收备案登记证、借款凭证、个人贷款信息表等证据在案为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除的问题。根据《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，被告应于2015年12月30日前交付房屋。被告辩称原告未按照商品房买卖合同及补充协议约定的期限签订抵押贷款合同及支付按揭贷款，属于逾期付款，被告享有先履行抗辩权，可据此顺延交房。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告在约定的交房期限届满前早已签订了抵押贷款合同并支付了按揭贷款，仅抵押贷款合同的签订时间及按揭贷款支付时间的迟延并不能导致被告在合同约定的交房期限届满时享有拒绝交房的先履行抗辩权，且被告关于其有权按照原告逾期付款的天数顺延交房天数的主张缺乏合同及法律依据。因此，对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告应按照合同约定的期限，在2015年12月30日前向原告交付房屋。《重庆市商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期超过60日交付房屋的，原告有权解除合同。《补充协议》第七条约定，原告应在约定期限届满之日起15日内向被告发出解除合同的书面通知。因此，被告如在2016年2月28日前未能交付房屋的，原告有权解除合同，合同解除权的行使期限应为2016年2月29日至2016年3月14日。2016年3月14日，原告向被告送达解除房屋买卖合同通知书，以被告逾期交房超过60日为由，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，原告解除合同符合合同约定的条件，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月14日解除。由于合同已经解除，原告现起诉要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。关于《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》已解除，致使原、被告及第三人所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的合同目的无法实现，故该两份合同也应当解除。关于房款及利息的支付问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，被告应当将已收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给第三人和原告。鉴于原告在本判决生效前应向第三人继续归还按揭贷款的本金及利息，故被告在归还第三人贷款本金及利息时应当扣除原告已归还的本金。原告在判决生效前归还的贷款本金及利息应当由被告直接支付给原告。此外，被告应向原告返还首付款394000元，并以394000元为本金，从付款之日即2013年9月11日起，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至本清时止。关于原告要求被告支付违约金12940元的诉讼请求。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房导致合同解除的，应按原告已付房款的百分之一支付违约金，原告据此要求被告支付违约金12940元符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告协助其向主管部门退还专项维修基金及契税的诉讼请求。被告已将代收的专项维修基金10746元及契税19410元向主管部门缴纳，商品房买卖合同解除后，被告应协助原告向主管部门退还。对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告朱贵科与被告重庆中华置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行签订的《个人购房担保借款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告朱贵科首付款394000元，并支付利息（以394000元为本金，从2013年9月11日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止）；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告朱贵科截止至判决生效之日止原告朱贵科已向第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行归还的贷款本金及利息（以第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行核算为准）；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内向第三人中国农业银行股份有限公司重庆江北支行偿还原告朱贵科自判决生效之日起剩余的按揭贷款及利息（若有）；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告朱贵科违约金12940元；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内协助原告朱贵科向主管部门退还专项维修基金10746元及契税19410元；驳回原告朱贵科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7400元，由被告重庆中华置业有限公司负担。保全费5000元，由被告重庆中华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  刘朝利人民陪审员  朱锡林二〇一七年四月十七日书 记 员  吕 斌