浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终679号
上诉人（原审被告）：王惠琴，女，1960年9月9日出生，汉族，住浙江省长兴县。
委托代理人：毛国平，浙江众成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长兴佳源园林建设有限公司，住所地浙江省长兴县虹星桥镇观音村。
法定代表人：李俊，系该公司董事长。
委托代理人：陆建平，浙江湖兴律师事务所律师。
委托代理人：钱晨杰，浙江湖兴律师事务所律师。
原审第三人：乔志东，男，1976年9月19日出生，汉族，住浙江省长兴县。
原审第三人：长兴县雉城街道五峰居民委员会，住所地浙江省长兴县雉城街道县前西街。
上诉人王惠琴与被上诉人长兴佳源园林建设有限公司（以下简称佳源公司），原审第三人乔志东、长兴县雉城街道五峰居民委员会（以下简称五峰居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初8161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理，上诉人王惠琴的委托代理人毛国平，被上诉人佳源公司的委托代理人陆建平、钱晨杰到庭参加诉讼。原审第三人乔志东、五峰居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王惠琴上诉请求：1.撤销原审判决第一项判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由佳源公司承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同应认定为无效。1.本案系房屋买卖合同纠纷，根据特别法优先于普通法的原则，应首先适用《城市房地产管理法》。该法第四十条明确规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中双方均未办理审批手续，《合同法》第五十二条第五款规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，一审以《物权法》第十五条为依据确认涉案合同有效，系适用法律错误。2.涉案房屋系五峰居委会所有，王惠琴与佳源公司签订房屋买卖合同，系无权处分。根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但一审在审理过程中未对王惠琴是否取得处分权及该行为是否已取得权利人追认进行审查，直接认定房屋买卖合同有效，忽视了房屋权利人的合法利益。因此，双方签订的房屋买卖合同应认定为无效，若合同有效，王惠琴在现有条件下根本无法办理房屋产权手续，也不能凭认定有效的判决办理土地划拨变更出让及房屋变更登记。二、佳源公司在交易时明知涉案房屋非王惠琴所有，仍与王惠琴签订房屋买卖合同，其对合同无法完全履行负有过错，应承担相应责任。一审未综合考虑双方过错，直接判令王惠琴返还全部房款，并承担利息和全部装修费用，不符合公平原则。三、一审对王惠琴应返还的款项认定错误。365万元房款并非由王惠琴一人收取，协议中注明其中180万元由乔志东支付，而乔志东并未支付给王惠琴，一审判决由王惠琴返还全部房款365万元有失公允。四、一审中，法庭传唤了第三人乔志东和五峰居委会，但该两方均未到庭参加诉讼，致使案件事实无法查明，房款流向不明，导致一审错误判决王惠琴承担全部责任，使王惠琴蒙受巨大损失。
佳源公司辩称，一、涉案房屋买卖合同有效。1.王惠琴错误理解了法律调整的对象，混淆了物权与债权的关系，把物权变动作为债权生效的要件，显属错误。（1）根据《城市房地产管理法》第二条的规定，取得开发用地的主体，在从事房地产开发、房地产交易时受该法调整。本案为平等主体之间的房屋买卖，应受《物权法》、《合同法》及买卖合同司法解释的调整。（2）《城市房地产管理法》第四十条规定的报有审批权的人民政府批准的，是指土地而非房屋。该条所指的审批，是在房屋买卖合同签订之后，物权转移之时的审批，而非对房屋买卖合同本身的审批。国务院现有规定并没有关于平等主体之间的房屋买卖需要审批的规定。本案王惠琴与佳源公司于2013年12月1日签订房屋买卖协议书，涉案房屋于2014年4月30日办理产权证，登记在五峰居委会名下。王惠琴只要按照《城市房地产管理法》第四十条的规定，报有批准权的人民政府审批，涉案房屋的所有权依然能转移。所有权不能转移不影响债权的效力，不能因王惠琴不履行土地使用权转让的报批义务，来倒推房屋买卖合同无效。（3）《合同法》第五十二条是对合同本身即债权效力的规定，是对物权变动原因行为的法律评价。《城市房地产管理法》第四十条是对物权变动的限制规定，是对物权变动之结果的法律评价，故不能错误适用。且《城市房地产管理法》多数条款为管理性强制性规定，即使违反，也不产生合同无效的法律后果。（4）《物权法》第十五条的规定确立了合同效力与物权变动区分原则，物权是否变动，即合同是否履行，不影响合同效力。一审适用该条款正确。2.无权处分不影响合同效力。因无权处分导致标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。二、佳源公司在签订房屋买卖合同过程中没有过错，且已按照合同的约定履行了自己的义务。在案证据能够证明王惠琴与乔志东共同投资开发了五峰居委会整栋大楼，涉案房屋是王惠琴与乔志东分配所得，且双方已经商定在办产权证时对土地出让金的缴纳再行协商。只要王惠琴缴纳了土地出让金，产权证就能办至其名下。签订房屋买卖合同时，佳源公司确信王惠琴拥有涉案房产。三、王惠琴已收到佳源公司支付的365万元购房款。王惠琴签名的收条、电话录音等证据可以证明其收到365万元购房款的事实。该收条特别注明将佳源公司法定代表人支付给乔志东的180万元视为支付给王惠琴。王惠琴也没有提交能够推翻上述事实的证据。四、第三人未到庭不影响案件的审理。本案是房屋买卖合同纠纷，是佳源公司与王惠琴双方当事人的债权纠纷，而不是产权纠纷。佳源公司一审诉请仅是解除合同，违约赔偿，并不主张所有权的转移，故第三人与本案没有权利义务关系。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、判决公正，请求驳回上诉。
乔志东书面辩称，乔志东因投资与王惠琴、佳源公司均有借款，因投资不当一时无法归还借款。王惠琴、佳源公司均要求以涉案房屋作价抵部分借款。后经协商，由佳源公司以365万元取得涉案房屋，房款中185万元由佳源公司直接支付给王惠琴，另180万元为乔志东向佳源公司的借款，佳源公司要求乔志东直接支付给王惠琴，乔志东因筹措资金困难至今未付。
五峰居委会未作答辩。
佳源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除佳源公司与王惠琴于2013年12月1日签订的协议；2.判令王惠琴返还佳源公司购房款365万元；3.判令王惠琴赔偿佳源公司损失602469元（以日万分之二点一计算自2014年12月7日至2017年1月31日），并判令王惠琴赔偿自2017年2月1日至购房款退清之日的损失（按实际天数计算）；4.判令房屋装修按评估价438458元转让给王惠琴；5.本案鉴定费4200元及诉讼费用由王惠琴承担。
一审法院认定事实：2013年12月1日，佳源公司与王惠琴签订《协议书》，约定王惠琴将其位于长兴县雉城镇五峰村县前西街水木花都农贸市场对面，土地证号为长土国用（2007）第1-170号地建造的综合楼5楼东侧建筑（半层）转让给佳源公司所有。协议约定，涉案房屋按单价人民币5500元每平方米计算，总价约385万元（房屋总价按房产证面积结算，多还少补，房产证办出后一星期内结清），并于2013年12月2日付款，全款到账后，由王惠琴开收据给佳源公司后本协议生效。另约定王惠琴于2014年12月30日前将产权证办在佳源公司名下，届时如未办出房产证，佳源公司有权退房，由王惠琴在一个月内退还佳源公司全额购房资金，佳源公司装修按即时评估价转让给王惠琴。2013年12月6日，王惠琴向佳源公司出具收条一份，确认李俊支付给第三人乔志东的180万元视为支付给王惠琴，另收到李俊以现金方式支付的185万元，合计365万元。2014年2月27日，涉案房屋的土地使用权人登记为五峰居委会（使用权类型为划拨）；2014年4月30日，涉案房屋的所有权人登记为五峰居委会。2012年10月26日，乔志东与案外人闵春有签订协议书一份；2013年10月15日，乔志东与李俊签订购房协议书一份，乔志东于同日向李俊出具一份收条，确认收到购房款200万元；2013年12月1日，王惠琴与乔志东签订协议书一份，李俊作为证明人在该协议书上签字。经佳源公司申请，一审法院委托湖州天衡资产评估事务所对涉案房屋室内固定装修的市场价值予以评估。2015年11月14日，湖州天衡资产评估事务所出具资产评估报告书，确认涉案房屋室内固定装修在2015年10月14日所表现的价值为438458元。佳源公司为此支出鉴定费用4200元。
一审法院认为，我国法律并未禁止划拨土地上的建筑物转让，本案并不存在导致佳源公司、王惠琴签订的房屋买卖合同无效的法定情形。对王惠琴认为双方签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定应属无效的主张不予支持。本案中，佳源公司、王惠琴在签订房屋买卖合同时主体适格、意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方都应受到相关条款的约束。现佳源公司已按约支付房款，但王惠琴未能按约办理过户手续，故佳源公司要求解除合同、退还房款及赔偿损失的请求，符合合同约定，于法有据。鉴于佳源公司不能举证证明其是否对王惠琴履行了合同解除的通知义务，因此，以王惠琴首次收到法院应诉通知书的时间作为合同解除通知送达的时间，故判定双方合同于2015年10月8日解除，王惠琴应返还佳源公司购房款365万元。对于佳源公司主张赔偿损失的请求，核定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，因佳源公司、王惠琴在协议中约定王惠琴可在一个月内退还购房款，故确定自2015年11月8日起至判决确定之日止的利息损失为226350.69元，至于王惠琴在庭审时述及的佳源公司使用涉案房屋期间的租金，有关各方可另行处理。关于佳源公司要求王惠琴支付装修折价款的请求，符合双方合同约定，予以支持。对于佳源公司的其他诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决：一、长兴佳源园林建设有限公司与王惠琴于2013年12月1日签订的协议于2015年10月8日解除；二、王惠琴给付长兴佳源园林建设有限公司购房款人民币3650000元及利息损失226350.69元，于判决生效后十日内支付（判决确定之日后的利息，依照中国人民银行发布的同期同类贷款利率按购房款3650000元计算至实际清偿之日止）；三、王惠琴给付长兴佳源园林建设有限公司房屋装修款438458元，于判决生效后十日内支付；四、驳回长兴佳源园林建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38011元，鉴定费4200元，合计42211元，由王惠琴负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院另查明，乔志东认可其未向王惠琴交付180万元房款。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、佳源公司是否应承担部分责任；三、王惠琴应返还房款的数额问题。
关于争议焦点一，涉案房屋买卖合同系佳源公司、王惠琴的真实意思表示，应认定为合法有效。王惠琴上诉主张该合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的强制性规定无效，本院认为，该条款规定了以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时的审批手续，故该条款系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，王惠琴的该项主张于法无据，本院不予支持。王惠琴另主张其对涉案房屋没有所有权，故其签订涉案买卖房屋合同的行为系无权处分行为，该行为未得到权利人的追认，应为无效，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，无权处分并非认定买卖合同无效的法定理由，王惠琴的该项主张与法律规定相悖，本院不予采纳。
关于争议焦点二，王惠琴上诉主张，佳源公司在订立涉案房屋买卖合同时明知涉案房屋非王惠琴所有，其对合同无法完全履行负有过错，应承担相应责任。本院认为，王惠琴与乔志东于2013年12月1日签订的协议书中载明王惠琴与乔志东共同投资涉案房屋建设，并约定由王惠琴将该房屋转让给佳源公司，佳源公司法定代表人李俊在证明人处签字。王惠琴与佳源公司签订的房屋买卖合同明确约定“甲方（王惠琴）保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，一概由甲方负责处理，因此给乙方（佳源公司）造成的经济损失，甲方负责赔偿”；“甲方于2014年12月30日前将产权证办在乙方名下，届时如未办出房产证，乙方有权退房，甲方并于一个月内退还乙方全额购房资金，乙方装修按即时评估价转让给甲方”，由此，双方不仅约定了房屋权属证书办理的时间，而且约定了不能及时办理房屋权属证书的违约责任，可见双方在签订时已就涉案房屋产权问题进行了协商，佳源公司有理由相信王惠琴能够取得涉案房屋的权属证书，故佳源公司在签订涉案房屋买卖合同时，已尽到注意义务，不应承担责任，王惠琴的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院难予支持。
关于争议焦点三，王惠琴主张房款中的180万元由乔志东支付，但乔志东并未支付给王惠琴，一审判决由王惠琴返还全部房款365万元有失公允。本院认为，佳源公司一审提交收条一张，其上由王惠琴签字确认，王惠琴未对该收条的真实性提出异议，该收条注明“李俊（佳源公司法定代表人）已支付房款180万元给乔志东，视为李俊支付给王惠琴”，该表述应视为王惠琴认可佳源公司已支付其该180万元房款，故王惠琴应向佳源公司返还全部房款365万元。至于乔志东是否支付该笔款项给王惠琴，系乔志东与王惠琴之间的关系，现乔志东二审已认可其未将该180万元支付给王惠琴，王惠琴可另行向乔志东主张该笔款项。
至于王惠琴对一审程序提出的异议，原审第三人乔志东、五峰居委会经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审依法进行缺席审判并无不当，对王惠琴的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上，王惠琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24415元，由上诉人王惠琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 周辰晨
代理审判员 张美琴
二〇一七年十月十三日
书 记 员 沈文婷