广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终6172号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司。
法定代表人：胡五娇，总经理。
委托诉讼代理人：陈思圳，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞菁华，广东卓建律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳联合共赢集团股份有限公司。
法定代表人：袁显峰，董事长。
委托诉讼代理人：赵昀，广东竞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨莹，广东竞德律师事务所律师。
上诉人深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司（以下简称尊胜麦迦公司）因与被上诉人深圳联合共赢集团股份有限公司（以下简称联合共赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初9394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
尊胜麦迦公司的上诉请求：l、撤销一审判决，改判支持尊胜麦迦公司的全部诉讼请求，驳回联合共赢公司的全部反诉请求；2、判令联合共赢公司承担本案一、二审的案件受理费。上诉的事实与理由：一、原审法院对涉案合同约定的理解存在明显错误。根据《补充协议》的约定，联合公司不得允许第三方“从事”咖啡业务，而非原审法院所理解的不得允许第三方“主营”咖啡业务。原审法院在事实认定上、合同条款的理解上存在明显错误。尊胜麦迦公司与联合公司于2015年12月8日签订《房屋租赁合同书》的同时，签订了《补充协议》，《补充协议》第七条约定：“甲方承诺，本栋1-3层范围，不允许任何第三方从事与乙方经营的主营业务（咖啡）相冲突，否则视为甲方根本违约。联合公司不得允许第三方从事咖啡业务。”首先，该条款的约定清晰、明确，不存在任何理解上的歧义。即第三方所不允许从事的，是乙方的主营业务——咖啡业务。该条款也明确表明尊胜麦迦公司对于独家经营权的合同目标以及双方对独家经营咖啡业务的合同条款安排。原审法院并未尊重合同双方的缔约自由和合同精神，主观臆断的理解合同条款，并作出“只有在第三方从事咖啡业务，且咖啡必须是第三方的主营业务的情况下，才符合该条款的约定”的曲解。同时，联合共赢公司作为合同文本的提供者，在合同条款的解释也应作出对合同条款提供者不利的解释。其次，即使一审法院认定“哆池咖啡dots”、“芬享饮品店”须主营业务从事咖啡业务才构成补充条款第7条适用的逻辑成立，也无任何证据证明上述两家公司未将咖啡作为主营业务。在一审庭审中，尊胜麦迦公司提交了涉案大厦1-3层范围内存在“哆池咖啡dots”、“芬享饮品店”经营现制咖啡饮品业务方面的书面证据（上述两家公司的商号、经营饮品的菜单和照片），上述两家公司经营咖啡业务事实确凿，一审法院也对两家公司经营了咖啡业务予以了确认。但一审法院以联合共赢公司提供的上述两家公司的工商登记资料作出上述两家咖啡店经营的咖啡业务并非其主营业务，据此理由作出上述两家店并未将咖啡作为主营业务的判断，依据不足。市场监督管理局的工商信息公示中所列的经营范围是概括类的列举，并未体现主营与兼营方面的区分。同时，在尊胜麦迦公司已经举证证实了上述两家公司均将“咖啡”作为饮品的独立经营业务情况下，一审法院没有理由认定上述两家公司经营的咖啡业务并非主营业务。再次，尊胜麦迦公司在咖啡厅装修过程中就曾多次与联合公司交涉并提出强烈反对，但联合公司却拒不改正，完全漠视尊胜麦迦公司的基本权益。在尊胜麦迦公司员工与代理律师多次电话沟通、到联合共赢公司现场谈判无果后，尊胜麦迦公司才不得不作出停止装修、解除合同的决定，而非一审判决所述的“在装修后未正常营业的情况下就直接向联合共赢公司发出解除合同通知书”。最后，原审法院认为“哆池咖啡dots”仅是深圳市参田谷餐饮有限公司“附带经营”，并非其的主营业务、“芬享饮品店”的主营业务也并非咖啡，根据“日常生活经验法则”认为联合公司并未违约。而现实的经验法则是诸如“哆池咖啡dots”，其公司名称中含有“咖啡”二字，且该公司的“经营菜单”中咖啡也是该公司主要经营的饮品，对于消费者，看到该公司名称首先会联想到该公司是做咖啡饮品的，潜在的消费咖啡的消费者势必会进店消费，如此则会造成咖啡消费者的分流，事实上明显违背了尊胜麦迦公司与联合共赢公司签署独家经营咖啡业务的初衷，违背双方的合同约定。故此，只要涉案大厦中存在类似的现制咖啡业务，无论是否将咖啡业务作为主营业务，只要存在该类公司或商户（更何况还是在商号中含有“咖啡”字样的经营者）即构成违反补充协议第七条的约定，构成根本违约。因此，原审法院在事实认定上、在对《补充协议》相关条款的理解上存在的明显错误，应予纠正。二、联合共赢公司的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任，尊胜麦迦公司行使单方解除权依法有据。另外，据尊胜麦迦公司所了解到的实际情况，102室的实际面积仅有117平方米，与《房屋租赁合同书》所称的236平方米的租赁面积存在巨大差距，尊胜麦迦公司同时存在面积欺诈、未依约履行合同义务的违约情况。因此，尊胜麦迦公司在联合共赢公司已根本违约的情况下，单方解除双方的租赁合同关系，依法有据，联合共赢公司应承担相应的违约责任。三、退一步而言，即使尊胜麦迦公司构成违约，原审法院所判处的违约金也明显过高。原审法院在尊胜麦迦公司拒付违约金、而联合共赢公司也未提交任何证据证明其实际损失的情况下，全额支持了联合共赢公司的违约金请求，未对违约金数额作出任何的调整，其在法律适用上存在明显的错误。故此，尊胜麦迦公司请求二审法院支持尊胜麦迦公司的上诉请求。
被上诉人联合共赢公司答辩称，一、尊胜麦迦公司据以主张权利的《补充协议》第七条从字面理解为无效条款，联合共赢公司也无任何违反第七条约定的行为。二、尊胜麦迦公司提出异议的两家商户入住本大厦在先，尊胜麦迦公司入住本大厦在后，尊胜麦迦公司实际占有使用涉案房屋在先，签订房屋租赁合同在后即尊胜麦迦公司在签订房屋租赁合同时，对另外两家商户的经营状态并无异议。三、尊胜麦迦公司提出一审判决的违约金过高的理由不能成立。综上，尊胜麦迦公司的上诉请求没有事实基础与法律依据，请求依法驳回。
尊胜麦迦公司向一审法院起诉请求：1、联合共赢公司向尊胜麦迦公司返还其收取的房屋保证金、管理费押金、水电押金407808元，租金416933.33元，管理费54106.93元，烟道、电水表及装修垃圾清运费22420元，装修押金、装修水电押金13000元，空调安装、消防安装、人工及材料报验费68440元，商铺订金50000元，共计1032708.26元；2、联合共赢公司赔偿尊胜麦迦公司为涉案房屋支付的埋地施工费用11560元、设计费用14800元、装修费用303479元、强弱电改造费用98087元、咖啡设备款2790元、顾问费50000元，共480716元；3、联合共赢公司赔偿尊胜麦迦公司违约金109284元；4、联合共赢公司承担本案的诉讼费用。
联合共赢公司反诉请求：1、尊胜麦迦公司支付联合共赢公司拖欠的2016年6月的租金118000元及逾期违约金53100元（按月租金每天5‰，从2016年6月6日暂计至2016年9月5日），共计171100元；2、尊胜麦迦公司支付联合共赢公司2016年6月的管理费8968元；3、尊胜麦迦公司支付联合共赢公司违约金590000元；4、尊胜麦迦公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月8日，尊胜麦迦公司（乙方）与联合共赢公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区xxx道xxxx号xx商务中心x号楼102房屋（以下简称案涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋面积共计236平方米（含分摊部分）；租赁期限自2015年11月30日起至2020年3月29日止；租金为每月每平方500元，租金总价为118000元每月不含税；物业管理费为每平方38元，管理费、水电费及使用租赁房屋所产生的其他费用从交房之日起由乙方承担缴纳；从2016年11月30日至2017年11月29日止租金为125080元/月；从2017年11月30日至2018年11月29日止租金为13385.60元/月；从2018年11月30日至2019年3月29日止租金为144542.44元/月；乙方应于2015年12月12日前向甲方交付履约保证金、物业管理保证金、水电保证金共计407808元及首期租金从2016年2月15日至2016年5月31日止416933.33元，首期物业费从2015年11月30日至2016年5月31日止54106.93元，合计878848.27元；逾期三个工作日未交视为乙方放弃租赁该物业，同时没收之前所交定金，甲方有权另行出租该物业。各类保证金用罚于担保乙方全面、适当履行合同约定义务．任何时候均不能抵作租金、滞纳纳金、违约金、赔偿金、物业管理费、水电费等费用，否则，即视为乙方根本违约；乙方应于每月5号前向甲方交付租金，逾期乙方按照月租金每日5‰支付逾期违约金给甲方；房屋交付日为2015年11月30日，乙方在签订本合同之时已充分查看了租赁房屋的现状，甲方按租赁房屋现状交付；乙方拖欠租金超过10天的或拖欠其他费用7000元以上，视为根本违约，同时承担合同约定的违约责任；合同履行期间，因乙方根本违约导致租赁合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时乙方还应承担甲方因此蒙受的个性化装修损失、房屋空置期无收益的损失，在此招商佣金损失等，乙方应支付给甲方相当于五个月租金的违约金，在合同解除时一次性支付给甲方；以及其他条款。
同日，尊胜麦迦公司（乙方）与联合共赢公司（甲方）还签订了《补充协议》，约定：租赁房屋的位置以双方确认的附件一租赁房屋的具体位置图为准；甲方退还的保证金包含履约保证金、物业管理保证金、水电保证金；甲方承诺，本栋1-3层范围，不允许任何第三方从事与乙方经营的主营业务（咖啡）相冲突，否则视为甲方根本违约；鉴于补充协议为新签订协议，在原房屋租赁合同书之后，与原合同不一致之处，均以本协议为准。
2015年11月30日，联合共赢公司将符合合同约定的房屋交付给尊胜麦迦公司。
2015年12月14日，尊胜麦迦公司向联合共赢公司转账支付房屋保证金、管理费押金、水电押金407808元、租金416933.33元、管理费54106.93元，共计878848.27元。
2016年1月18日，尊胜麦迦公司向联合共赢公司支付烟道、电水表及装修垃圾清运费22420元，装修押金、装修水电押金13000元，空调安装、消防安装、人工及材料报验费68440元。
2016年4月5日，联合共赢公司（承租人、乙方）与深圳市大冲实业股份有限公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将xx商务中心x座x号楼整栋大厦出租给乙方，2015年10月1日至2016年7月30日为免租期，租期自2016年8月1日至2031年7月30日，乙方有转租分租权等。
尊胜麦迦公司提交了以下证据：1、转账凭证，拟证明尊胜麦迦公司向案外人邓某支付了埋地施工费11560元；2、工商信息、《装饰设计委托合同书》、收款收据，拟证明尊胜麦迦公司向深圳市友好装饰设计工程有限公司支付设计费14800元；3、《装饰工程施工合同》、报价清单、收据、银行回单，拟证明尊胜麦迦公司向北京中艺恒装饰有限公司支付工程款项（材料费）50000元、94739.5元、101317.65元、57421.85元；4、强、弱电报价明细、转账凭证，拟证明尊胜麦迦公司向深圳市众赢装饰工程有限公司支付强弱电改造费用98087元；5、购置清单、刷卡单，拟证明尊胜麦迦公司向壹鲜浓咖啡有限公司支付咖啡设备款2790元；6、顾问合同、现金支出证明单，拟证明尊胜麦迦公司向案外人陈某支付顾问费5万元；7、照片，拟证明尊胜麦迦公司咖啡厅装修后的现场情况。
尊胜麦迦公司为证明涉案房屋所在大厦的二楼参田谷餐厅经营咖啡业务（哆池咖啡）和芬享饮品店经营咖啡业务，提交了两公司的工商信息、照片、发票、小票、菜单。联合共赢公司对于上述证据均不予认可，表示尊胜麦迦公司所提及的两家公司的工商信息中的经营范围均不含咖啡这一特殊经营业态。
2016年6月4日，尊胜麦迦公司向联合共赢公司发去《解除合同告知函》，告知因联合共赢公司违约，尊胜麦迦公司单方解除合同。邮件未妥投。
2016年6月12日，联合共赢公司向尊胜麦迦公司邮寄《收回房屋通知函》，载明尊胜麦迦公司拖欠租金118000元、物业费8968元、滞纳金6983.24元，三日内缴清，否则收回涉案房屋。尊胜麦迦公司于2016年6月18日签收。
2016年6月13日，联合共赢公司登报通知尊胜麦迦公司缴纳租金。
联合共赢公司提交了1、涉案大厦202房、206房的《房屋租赁合同》、工商信息，拟证明尊胜麦迦公司所提及的餐厅及果品饮料店与尊胜麦迦公司经营的咖啡厅完全属于三种不同的经营业态，合同显示联合共赢公司没有允许或引进咖啡厅这一经营业态，不存在违约。2、银行回单，拟证明尊胜麦迦公司要求返还的定金5万元系涉案大厦二层商铺订金，并非本案租赁合同的定金。
庭审中，尊胜麦迦公司表示2016年4月份结束装修，一直没有营业，房屋的装修还是原本的装修，联合共赢公司则表示尊胜麦迦公司使用涉案房屋至其向尊胜麦迦公司发出收回房屋函的三日后，目前为空置。
庭审中，尊胜麦迦公司表示2015年12月14日接收涉案房屋，使用到2016年5月31日。联合共赢公司则表示尊胜麦迦公司使用涉案房屋至2016年6月份。
一审法院认为，尊胜麦迦公司、联合共赢公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案的争议焦点是联合共赢公司有无将涉案大厦1-3层范围的房屋出租给其他第三方从事与尊胜麦迦公司经营的主营业务（咖啡）相冲突的业务。对此，分析如下：本案经庭审查明，结合各方提交的证据，在涉案大厦二楼206商铺经营的深圳市参田谷餐饮有限公司实际经营的是餐厅，主要经营韩国饮食，附带经营韩式下午茶dots，该下午茶又包含了各类饮品、小食和咖啡。而在涉案大厦二楼202商铺经营的芬享则是经营果品饮料，包含了各类奶茶、果茶和三种咖啡。一审法院认为，虽然涉案大厦二楼有两家商店的经营项目中有涉及到咖啡饮品，但其并非主营咖啡饮品，与日常生活中所见的主营咖啡馆如星巴客咖啡、太平洋咖啡并非同一类。综上，上述两家餐饮店只是在经营餐饮过程中附带经营咖啡饮品，并非主营咖啡饮品，根据日常生活经验法则，一审法院认为联合共赢公司并没有将涉案大厦1-3层范围的房屋出租给其他第三方从事与尊胜麦迦公司经营的主营业务（咖啡）相冲突的业务，故联合共赢公司未违反合同约定，相反，尊胜麦迦公司在装修后未正常营业的情况下就直接向联合共赢公司发出解除合同通知书且不继续交纳租金，尊胜麦迦公司的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，根据合同约定“因乙方根本违约导致租赁合同解除的，乙方无权要求返还履约保证金等所有保证金，同时乙方还应承担甲方因此蒙受的个性化装修损失、房屋空置期无收益的损失，在此招商佣金损失等，乙方应支付给甲方相当于五个月租金的违约金，在合同解除时一次性支付给甲方；以及其他条款”，故对于尊胜麦迦公司主张的返还房屋保证金、管理费押金、水电押金407808元，租金416933.33元，管理费54106.93元，烟道、电水表及装修垃圾清运费22420元，空调安装、消防安装、人工及材料报验费68440元、埋地施工费用11560元、设计费用14800元、装修费用303479元、强弱电改造费用98087元、咖啡设备款2790元、顾问费50000元、违约金109284元，一审法院均不予支持。至于尊胜麦迦公司主张的装修押金、装修水电押金13000元，因联合共赢公司确认收到上述装修押金且联合共赢公司无权没收尊胜麦迦公司交纳的上述押金，故对于尊胜麦迦公司要求返还上述装修押金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于尊胜麦迦公司主张的商铺订金50000元，因该款项并非涉案房屋的订金，与本案无关，一审法院不予处理，尊胜麦迦公司可循法律途径解决。关于联合共赢公司反诉的2016年6月份的租金和管理费，本案中，联合共赢公司向尊胜麦迦公司邮寄的《收回房屋通知函》于2016年6月18日送达尊胜麦迦公司，一审法院视为双方的合同于该日解除，尊胜麦迦公司应向联合共赢公司支付截止2016年6月1日至18日期间的租金70800元和管理费5381元，同时尊胜麦迦公司还应以70800元为基数，从2016年6月6日起按日万分之五的标准向联合共赢公司支付逾期付款违约金，付至一审法院判决确定之日止。根据合同约定，在尊胜麦迦公司根本违约的情况下应向联合共赢公司支付相当于5个月的租金的违约金，联合共赢公司要求尊胜麦迦公司支付59万元的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、联合共赢公司应于判决生效之日起十日内向尊胜麦迦公司退还装修押金、装修水电押金13000元；二、尊胜麦迦公司应于判决生效之日起十日内向联合共赢公司支付2016年6月1日至18日期间的租金70800元及逾期付款违约金、管理费5381元（逾期付款违约金以70800元为基数，从2016年6月6日起按日万分之五的标准付至一审法院判决确定之日止）；三、尊胜麦迦公司应于判决生效之日起十日内向联合共赢公司支付违约金59万元；四、驳回尊胜麦迦公司的其他诉讼请求；五、驳回联合共赢公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费19404.38元，由尊胜麦迦公司负担19249.38元，由联合共赢公司负担155元；反诉案件受理费5750元，由尊胜麦迦公司负担4974元，联合共赢公司负担776元。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，尊胜麦迦公司、联合共赢公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点是联合共赢公司有无将涉案大厦1-3层范围的房屋出租给其他第三方从事与尊胜麦迦公司经营的主营业务（咖啡）相冲突的业务。
根据查明的事实，虽涉案大厦二楼有两家商户的经营项目中有涉及到咖啡饮品，但参田谷餐饮有限公司实际经营的是餐厅，主要经营韩国饮食，附带经营韩式下午茶dots，该下午茶又包含了各类饮品、小食和咖啡，芬享则是经营果品饮料，包含了各类奶茶、果茶和三种咖啡，均非主营咖啡饮品。根据《补充协议》中“不允许任何第三方从事与乙方经营的主营业务（咖啡）相冲突”的字面含义，从逻辑上，主营业务对应的冲突亦应是主营业务。而显然，前述两家餐饮店只是在经营餐饮过程中附带经营咖啡饮品，并非主营咖啡饮品，一审法院据此认定联合共赢公司并没有将涉案大厦1-3层范围的房屋出租给其他第三方从事与尊胜麦迦公司经营的主营业务（咖啡）相冲突的业务，符合日常生活经验及对合同文义的一般理解，并无不当，本院予以确认。尊胜麦迦公司主张联合共赢公司违反前述约定而要求解除合同，事实依据不足，其在合同租赁期内擅自终止合同的履行，构成违约，应承担相应的违约责任。
尊胜麦迦公司作为违约方，主张返还房屋保证金、管理费押金、水电押金407808元，租金416933.33元，管理费54106.93元，烟道、电水表及装修垃圾清运费22420元，空调安装、消防安装、人工及材料报验费68440元、埋地施工费用11560元、设计费用14800元、装修费用303479元、强弱电改造费用98087元、咖啡设备款2790元、顾问费50000元、违约金109284元，于法无据，本院予以驳回。尊胜麦迦公司主张的商铺订金50000元并非涉案房屋的订金，与本案无关，尊胜麦迦公司可循法律途径解决。
联合共赢公司向尊胜麦迦公司邮寄的《收回房屋通知函》于2016年6月18日送达尊胜麦迦公司，一审法院认定双方合同于该日解除，尊胜麦迦公司应向联合共赢公司支付截止2016年6月1日至18日期间的租金、管理费，并支付合同约定的逾期付款违约金及根本违约违约金，具有事实和合同依据，本院均予以维持。
综上所述，尊胜麦迦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25154.38元，由深圳市尊胜麦迦生命科技有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年九月二十九日
书 记 员 谢文琦（兼）