福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初3394号
原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行，住所地福建省南安市。
负责人林曼峰，该支行行长。
委托代理人洪瑞英，女，系该支行职员。
委托代理人卓美观，女，系该支行职员。
被告庄嫌贴，女，1974年12月22日出生，汉族，住福建省南安市。
被告陈培华，男，1977年11月12日出生，汉族，住福建省南安市。
被告南安成功大厦有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人陈永忠，该公司总经理。
原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行（以下简称兴业银行官桥支行）与被告庄嫌贴、陈培华、南安成功大厦有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理，并于2016年9月7日公开开庭审理，原告兴业银行官桥支行的委托代理人卓美观到庭参加诉讼，被告庄嫌贴、陈培华、南安成功大厦有限公司经本院公告送达传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行官桥支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告庄嫌贴、陈培华于2005年12月22日签订的编号为“兴银南个字第152005018685”的《兴业银行个人住房借款合同》，并判令被告庄嫌贴、陈培华立即偿还原告借款本金人民币156,057.65元及相应的利息、罚息（利息、罚息等按合同约定，自逾期之日起计算至原告实际收回全部债权之日止，该笔借款估算至2016年4月27日利息、罚息为5003.68元）；2、判决被告庄嫌贴、陈培华不履行上述债务时，原告有权以被告庄嫌贴、陈培华设定抵押的位于南安市溪美办事处新华街成功大厦富贵阁2803室房产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3、判令被告南安成功大厦有限公司立即对被告庄嫌贴、陈培华的上述全部债务承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用、律师费用、执行费用、拍卖（变卖）费用等其他债权人实现债权的费用。事实及理由：被告庄嫌贴、陈培华因个人购房需要，于2005年12月22日向原告借款340000元正，双方签订合同编号为“兴银南个字第152005018685”《兴业银行个人住房借款合同》，约定借款有效期限自2005年12月22日至2020年12月22日，贷款期限15年。上述贷款于2005年12月23日发放。被告庄嫌贴、陈培华以其所购买的位于南安市溪美办事处新华街成功大厦富贵阁2803室房产（已办理房屋所有权证书，证号为南建房权证溪美办事处字第11200706**号）为上述借款提供抵押担保，抵押物已办理商品房预购抵押登记（编号南房押字第20050780号）。被告南安成功大厦有限公司提供阶段性连带保证责任担保。原告依约发放了贷款，但被告庄嫌贴、陈培华并未按合同约定如期按月偿付借款本息，经原告屡催，仍未偿还已拖欠的借款本金及相应的利息。为维护合法金融债权，请求依法判如所请。
被告庄嫌贴未作答辩。
被告陈培华未作答辩。
被告南安成功大厦有限公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：原告提供的编号《兴业银行个人住房借款合同》、《个人担保声明书》、房屋抵押登记申请表、借款借据、被告账户信息表、被告账户信息表来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告均无异议，依法可以作为本案定案的依据。结合原告代理人在法庭上的陈述，本院认定事实如下：原、被告双方于2005年12月22日签一份合同编号为兴银南个字第152005018685的《兴业银行个人住房借款合同》，约定被告庄嫌贴向原告借款340000元，用于向被告南安成功大厦有限公司购买址在南安市溪美新华街成功大厦富贵阁2803号房产；借款期限自2005年12月22日起至2020年12月22日止；被告庄嫌贴、陈培华以其所购买的位于南安市溪美办事处新华街成功大厦富贵阁2803室房产提供抵押担保，并办理预购商品房抵押登记手续；被告南安成功大厦有限公司提供连带保证责任担保，保证期限为主债务履行期限届满之日起二年，但自借款人将房屋所有权证、土地使用权证以及他项权证交由贷款人收执之日起，保证人的保证责任解除。无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利；等等。合同签订后，原告于2005年12月23日向被告庄嫌贴发放了上述贷款，但至今仍未收到抵押物的他项权利证书。借款后，被告庄嫌贴、陈培华未能按约还本付息。截止2016年9月6日，被告尚欠原告本金156057.65元，利息、罚息合计7892.69元。另查，被告陈培华与被告庄嫌贴系夫妻关系，本案借款发生在其夫妻关系存续期限。
本院认为，原、被告签订的《兴业银行个人住房借款合同》主体适格、意思表示真实，内容合法，依法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。被告庄嫌贴、陈培华未按合同约定按时足额还本付息，已经构成违约，依法应当承担清偿责任和违约责任，原告请求解除合同并请求被告庄嫌贴、陈培华偿还借款本金余额及相应的利息、罚息符合合同约定和法律规定，可以支持。被告庄嫌贴、陈培华以其向被告南安成功大厦有限公司购买的址在南安市溪美新华街成功大厦富贵阁2803号房产作为其向原告借款的抵押物，并办理预购商品房抵押权预告登记手续。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，上述预购商品房抵押权预告登记合法有效。因此，在被告庄嫌贴、陈培华不履行债务时，原告有权从址在南安市溪美新华街成功大厦富贵阁2803号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。《兴业银行个人住房借款合同》约定被告南安成功大厦有限公司的保证责任自原告收到抵押所有权证、土地使用权证以及他项权证之日起解除，该约定属于附解除条件的民事法律行为，合法有效。虽然被告庄嫌贴、陈培华提供的抵押物已经办理了房屋所有权证书，但原告至今还仍未取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告南安成功大厦有限公司的保证责任还不能免除。此外，《兴业银行个人住房借款合同》还约定无论原告对合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均有权直接要求保证人承担全部担保责任，而无需先行行使其他担保权利。该约定属于当事人的特别约定，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，应优先适用。因此，被告庄嫌贴、陈培华未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告庄嫌贴、陈培华以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告南安成功大厦有限公司承担连带责任保证。被告庄嫌贴和被告陈培华系夫妻关系，本案借款发生在其夫妻关系存续期间，且用于夫妻共同购房，故依法应认定为夫妻共同债务，原告请求被告陈培华承担共同还款责任于法有据，可以支持。被告庄嫌贴、陈培华、南安成功大厦有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行与被告庄嫌贴、陈培华、南安成功大厦有限公司签订的合同编号为兴银南个字第152005018685的《兴业银行个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；
二、被告庄嫌贴、陈培华应于本判决生效后十日内偿还原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行借款本金156057.65元及相应的利息、罚息（利息、罚息自逾期还款之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；
三、对被告庄嫌贴、陈培华的上述借款本息，原告兴业银行股份有限公司泉州南安官桥支行有权从被告庄嫌贴、陈培华提供的抵押物即址在南安市溪美新华街成功大厦富贵阁2803号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；
四、被告南安成功大厦有限公司对被告庄嫌贴、陈培华的上述借款本息承担连带清偿责任；
五、被告南安成功大厦有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告庄嫌贴、陈培华追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6400元，由被告庄嫌贴、陈培华、南安成功大厦有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 谢梓东
审 判 员 张得意
人民陪审员 周文耀
二〇一六年九月十二日
书 记 员 林见欢
相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。