江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异22号
异议人朱春梅,女,1976年3月18日生,汉族,住宿迁市宿城区。
委托代理人徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。
申请执行人江苏民丰农村商业银行股份有限公司，住所地宿迁市宿城区幸福路126号。
法定代表人花为伟，董事长。
委托代理人李哲，男，1989年12月1日出生，汉族，住宿迁市宿城区，该行职工。
申请执行人杨忠，男，1977年1月1日生，汉族，住宿迁市宿城区。
委托代理人杨磊，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
申请执行人宿迁市宿城区信华农村小额贷款有限公司，住所地宿迁市宿城区项里街道怡景名苑22幢S06号商铺。
法定代表人方文彬，该公司总经理。
被执行人高健，男，1976年2月18日生，汉族，住宿迁市宿城区。
本院在执行申请执行人杨忠、江苏民丰农村商业银行股份有限公司（下称民丰银行）、宿迁市宿城区信华农村小额贷款有限公司（下称信华公司）与被执行人高健等民间借贷和金融借款合同纠纷三案中，均保全了登记在高健名下的金茂商都B幢112、212号房屋。后朱春梅向本院提出执行异议，本院根据申请执行人的不同分别立案受理，案号分别为（2016）苏1302执异20号（申请执行人杨忠）、（2016）苏1302执异21号（申请执行人民丰银行）、（2016）苏1302执异22号（申请执行人信华公司）。后本院依法组成合议庭对上述三案进行了审查。审查期间，经申请执行人杨忠、民丰银行同意，本院将（2016）苏1302执异20号（申请执行人杨忠）、（2016）苏1302执异21号（申请执行人民丰银行）两案并入（2016）苏1302执异22号（申请执行人信华公司）案进行听证和审查。现已审查终结。
异议人朱春梅称：高健于2013年8月13日将其名下的宿迁市宿城区金茂商都B幢112、212号房屋以165万元的价格出售给异议人，因高健在约定的时间未配合异议人办理过户手续，异议人起诉至法院，宿城区人民法院经异议人申请于2013年8月26日查封了该房屋（首查封）。2014年2月11日，宿城区人民法院作出判决，确认异议人和高健之间的房屋买卖合同合法有效。因在诉讼期间，该房屋于2013年10月17日、12月6日12月10日分别被宿豫区人民法院、南京秦淮区人民法院、宿城区人民法院保全，故宿城区人民法院在2014年2月11日的判决中没有支持异议人过户的请求。现上述保全全部过期，只有异议人的首封申请了续查封。另外，在上述判决作出后，异议人和高健均未上诉，高健于2014年3月20日将房屋交付给异议人。在异议人再次准备起诉要求过户时，发现宿城区人民法院在执行案件中又查封了该房屋，故提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，并停止对该房屋的执行。
申请执行人民丰银行、杨忠辩称：异议人的执行异议不能成立，理由：1、异议人与高健的买卖合同是高健为了化解债务而签订，合同签订后未能办理过户手续，应视为买卖不是真实意思的表示。2、合同签订后房屋的所有权并没有转移给异议人，也就是说合同没有效力，虽然宿城区人民法院认定合同有效，但是合同一直没有履行，异议人购买房屋不能实现其购买房屋的目的，异议人出示的2014年3月20日的房屋交付说明也能够证明房屋的买卖不是高健的真实意思表示，按照常理，如果高健可以出示交付说明也有时间去办理过户手续。3、涉案房屋没有办理房屋产权变更登记，按照法律规定未经登记不发生法律效力。
申请执行人信华小额贷款公司及被执行人高健未到庭参加听证。
本院审查查明：2013年8月13日，朱春梅（乙方）与高健（甲方）签订二手房买卖合同，内容如下：经甲、乙双方平等协商及介绍一致，并在双方自愿的基础上签订如下协议：一、甲方所售房屋坐落于宿迁市××商都××、××室，房产证号宿房权证宿城区第222**号，甲方现自愿出售给乙方。二、房屋面积为176平方。三、乙方自愿出人民币壹佰陆拾伍万元（165万元）整购甲方上述房屋所有权、土地使用权。四、乙方定于签订本合同时一次性支付人民币壹佰陆拾伍万元（165万元）整给甲方。………五、付款方式：经协商，甲乙双方一致同意按下列第一条约定方式付款。1、一次性付款：在甲乙双方办理产权过户前一次性支付甲方房款人民币壹佰陆拾伍万元整。六、甲乙双方均须积极提供办理产权过户手续所必须提供的证件材料，双方均不得怠慢提供，如因甲乙双方任何一方延误须支付对方每日5000元违约金至办理完毕为止。七、甲方于2013年8月19日前交房于乙方，同时办理完房屋过户手续。八、因房产办理证书所需费用由甲方承担。……十、备注：原房屋已经出租给千百美超市，从过户当日起，房租由乙方收取，和甲方再无任何关系。但甲方和千百美超市原签订的房屋租赁协议要按原合同履行”。2013年8月13日，高健书写收条一份，内容为：“今收到朱春梅购房款壹佰陆拾伍万元整，￥1650000.00元（高健欠朱某壹佰陆拾伍万元欠款抵此购房款，原借款合同自动失效，所有和朱某往来款全部结清）。房屋地址：金茂商都B幢112、212室。”。后因高健未协助办理产权过户，朱春梅于2013年8月21日诉至本院，请求判决确认其和高健之间签订的房屋买卖合同有效，高健履行房屋过户手续并支付违约金1万元，房屋过户费用和诉讼费用由高健承担。
在该案诉讼期间，本院经朱春梅申请于2013年8月26日对涉案房屋进行了保全【2015年8月14日续保】。后在2013年10月23日该房屋被宿豫区人民法院查封、2013年12月6日该房屋被南京秦淮区人民法院查封、2013年12月10日该房屋被本院查封（民丰银行诉讼阶段查封）。基于此，本院于2014年2月11日对朱春梅起诉高健房屋买卖合同纠纷一案作出（2013）宿城民初字第1564号判决，判决：一、朱春梅与高健于2013年8月13日签订宿迁市××商都××、××室《二手房买卖合同》合法有效；二、高健于本判决生效之日起十日内给付朱春梅违约金1万元；三、朱春梅其他诉讼请求不予支持。案件受理费130元，保全费5000元，合计5130元，由高健负担。该判决因双方均未上诉，已经生效。
2014年3月20日朱春梅打印一份“房屋交付说明”，并在上面签字确认，高健于2014年8月28日在该说明上签字。该说明载明：“本人于2014年3月20日将宿迁市××商都××、××室商铺交付于朱春梅，交付以后房屋的全部权利（包括但不限于所有权、使用权、收益权、处置权等）由朱春梅独立行使。”。
2015年1月8日，朱春梅再次将高健诉至本院，要求判令高健协助过户【（2015）宿城民初字第0123号】。2015年3月10日，本院作出裁定，以涉案房屋仍被相关法院查封，朱春梅现在要求高健履行房屋过户手续的基础事实并未发生改变，朱春梅本次诉讼系重复诉讼为由，驳回了朱春梅的起诉。
后本院在执行杨忠、民丰银行、信华小额贷款公司与高健民间借贷及金融借款合同纠纷三案中又分别于2014年8月18日、2015年5月27日、2015年6月26日对涉案房屋进行了查封。
本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权并请求排除执行的，执行机构应当进行审查。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。本案中，涉案房屋在本院查封时一直登记在被执行人高健名下。根据上述规定，本院查封涉案房屋并无不妥。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
本案中，朱春梅和高健之间就涉案房屋签订的《二手房买卖合同》已经本院生效判决确认有效，该合同签订于本院查封涉案房屋之前，且目前并无证据证明存在无效或者撤销的情形，故可以认定朱春梅和高健在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
关于朱春梅在本院查封之前是否合法占有该房屋问题。就此，朱春梅提供“房屋交付说明”和2014年9月2日千百美超市向朱春梅账户付款80000元的银行卡对账单，拟证明高健于2014年3月20日将房屋交付给其。本院认为，“房屋交付说明”打印的时间是2014年3月20日，但高健签字的时间是2014年8月28日，如果该房屋交付系说明所载明的日期，即2014年3月20日，那么高健签字的时间应该是2014年3月20日，完全没有必要等到2014年8月28日才签字。同时，高健在涉案房屋已经被查封的情况下和朱春梅签署房屋交付说明本身就存在涉嫌规避执行的可能，故仅凭该说明不能证明房屋实际交付的时间系2014年3月20日。至于银行卡对账单，该对账单最多只能显示千百美超市曾经付款80000元给朱春梅，至于该付款的性质及用途等仅凭该对账单则无法体现，同时，该付款时间是2014年9月，亦在本院查封该房屋之后，故该证据亦不能证明朱春梅在本院查封之前合法占有该房屋。综上，异议人朱春梅提供的证据不足以证明其在本院查封之前已经合法占有涉案房屋。
关于是否支付全部购房款问题。高健虽然于2013年8月13日向朱春梅出具了165万有购房款收据，但是朱春梅也认可该收据出具时并没有付清全部165万元，故该收据不能独立作为证明已经付清全部购房款的证据。
关于165万元的付款情况，朱春梅在诉讼中出具的证据为：1、宿迁市永业建设工程有限公司公司营业执照、转账凭证，证实2013年8月26日，宿迁市永业建设工程有限公司转账到朱某账户90万元。2、宿迁市宝丰泰商贸有限公司营业执照，证实原告朱春梅系该公司法定代表人。3、宿迁市永业建设工程有限公司出具证明、钢材购销合同证实，宿迁市永业建设工程有限公司于2013年3月和朱春梅签订宿豫区实验小学钢材供货合同，宿迁市永业建设工程有限公司应朱春梅的要求，2013年8月26日从账户中转90万元至朱某账上，卡号15×××66。4、朱春梅和李新建银行卡对账单，证实朱春梅账户于2013年8月15日从卡中取款41100元，李新建账户于2013年8月9日转账40万元。5、江苏银行转账凭证两张和朱某收条一张，证实2013年8月9日，李新建将40万元转账到朱春梅账户中，朱春梅于当天转入丁文俊账户97万元。朱某书写的收条证实收到朱春梅人民币97万元中其中40万元用于支付高健门面房的购房款，收款卡号为62×××56（丁闻俊）。6.证人朱某的证言，证实当时在“格林咖啡”，朱某、高健、李新建谈了两次才将买房子的事情定下来，因为高健欠他钱，他要求原告买这个房子的钱就直接给他，交易时先给的现金后来转账转了几次才付清的。
本院认为，上述证据能够相互印证，可以证实朱春梅向朱某支付了165万元购房款中的130万元，且该款系用于支付高健购房款的事实。但对于另外35万元购房款支付问题，朱春梅主张系用现金支付，但仅有证人朱某的证言。本院认为，朱某的证言系孤证，不足以证明35万元现金支付的事实。综上，朱春梅提供的证据不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已经付清全部购房款。
关于是否系非因买受人自身原因未办理过户登记问题。高健在合同约定的过户时间为协助过户，朱春梅积极的提起诉讼，要求高健协助过户，但因房屋在诉讼期间被其他案件保全，导致其过户的请求未能得到支持。故本案房屋为办理过户非因买受人自身原因。
综上，朱春梅的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件中的两个，即其提供的证据不足以证明其对被执行人高峰名下的不动产享有能够排除执行的权利。故朱春梅的执行异议不能成立，对其请求对宿迁市宿城区金茂商都B幢112、212号房屋不予执行，并要求解除查封的主张，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人朱春梅的执行异议。
如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年四月二十九日
书记员 周 建