广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初4111号
原告谭汉新，男，1979年12月24日出生，汉族，身份证住址：湖南省双峰县。
委托代理人黄锐锋，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人许雄峰，广东弘名律师事务所律师。
被告林俊丰，男，1975年8月28日出生，汉族，身份证住址：广东省揭西县。
委托代理人钟春燕，广东展创律师事务所律师。
原告谭汉新诉被告林俊丰租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭汉新的委托代理人许雄峰、被告林俊丰的委托代理人钟春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭汉新诉称，原、被告于2016年12月29日签订了一份《厂房租赁合同书》，双方约定被告将位于东莞市桥头镇大洲村第二工业区33号B区建筑物租赁给原告做厂房使用，并约定自2017年3月1日起计算租金，租赁期限自2017年1月1日至2023年1月1日止。双方约定，原告在合同签订后，一次性向被告缴交工人工资保证金98664元和计租期第一个月租金32888元、管理费6000元以及卫生费200元。原告已经将上述款项转账至被告指定的账户，双方并约定，大门前宽度做到接近9.8米，由被告出资金做好，但该补充条件被告至今也未做。另外，原告了解到该厂房无正规报建手续，没有竣工验收合格证以及消防合格证，无法作为经营场所使用。原告在2017年3月1日前多次告知被告，要求退还之前支付的款项，被告均予以拒绝。综上所述，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》无效；2、被告返还原告工人工资保证金98664元、管理费6000元、垃圾费200元以及预交的一个月租金32888元；3、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。
被告林俊丰辩称，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告已经提交了《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》及《回执》、消防验收合格证等证明租赁物符合办理房地产权证，是合法建筑，可以用于出租。其产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《厂房租赁合同》无效。被告认为双方签订的《厂房租赁合同》有效，双方应继续履行合同，原告要求退回保证金、管理费、垃圾费和租金无法律依据。原、被告签订合同当天，被告已经交付了租赁物给原告，并且原告入场进行部分装修，即在庭审中承认挖了水沟和水池，因自身原因没有继续履行合同，但是原告已经占有租赁物，按照合同约定是2017年3月1日起支付租金，原告没有按时支付租金，自身存在违约行为，按照租赁合同第八条第二款其保证金予以没收，并向被告支付租金。退一步讲，即使该租赁合同被认定无效，其应向被告支付占有使用费。
经审理查明，被告于2016年6月22日登记设立东莞市乐口爽物业投资有限公司，被告为该公司的法定代表人。
案外人莫吉全与东莞市桥头镇大洲村委会于2001年5月28日签订一份《协议书》，于2015年12月3日与东莞市桥头镇大洲股份经济联合社签订一份《土地出让补充协议》，约定由莫吉全租用位于东莞市桥头镇大洲社区横份的土地用于建设厂房。后莫吉全在上述土地上兴建了案涉租赁物。2016年10月16日，莫吉全作为出租方，被告作为承租方，签订一份租赁合同，约定由莫吉全将案涉租赁物出租给承租方使用，在合同期内被告可自用或出租，合同期限为2016年11月1日至2042年3月30日，其中2016年11月1日至2017年3月30日为免租期，自2017年4月1日起算租金。被告在上述合同的落款处签名，并加盖了东莞市乐口爽物业投资有限公司的印章。
2016年12月29日，被告作为出租方，原告作为承租方，签订一份《厂房租赁合同书》，约定被告将案涉位于东莞市桥头镇大洲村第二工业区33号B区的租赁物出租给原告用于工业生产经营使用，租赁期限为2017年1月1日至2023年1月1日，其中2017年1月1日至2017年2月28日为免租装修期，2017年3月1日至2020年1月1日每月租金32888元，2020年1月1日至2023年1月1日每月租金36176.8元，租金按月支付，每月1日前缴纳租金；签订合同当日，原告向被告缴纳工人工资保证金98664元以及首期租金32888元，合同期满后在原告缴清租金等经营费用，将厂房完好交还给被告，被告将工人工资保证金无息退回给原告；被告将租赁物交付给原告时，双方应在租赁现场，对租赁物有异议应当场提出，协商解决；原告每年应付6000元作为被告缴交给村委的管理费（含牌照费、治安费等属于村的费用），此费用在签合同当日即日交清，每年交一次，先交费后使用，垃圾费每月200元；大门前面宽度做到接近9.8米，由被告出资，车间门按柱与柱之间的一格留好车间门，大约宽6.8米，高度大约4.8米，由被告出资；车间后面做一格大门，大约80×2米，由被告出资，车间前面加宽直接接过去大约150平方米左右，被告承担送水罐一个，租赁期满后返还给被告；倒地面时被告通知原告到现场，因为原告想做水沟及地下水池；双方在合同中就违约责任等其他事项进行了约定。后原告向被告指定账户转账支付了工人保证金98664元、管理费6000元、垃圾费200元以及首期租金32888元。
被告提供《东莞市桥头镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室回执》、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》、《建筑工程消防验收意见书》主张案涉租赁物符合租赁条件，案涉合同应属于有效合同，双方应继续履行。原告则主张上述证据仅能证明案涉租赁物曾申请补办房地产权证，但并未实际取得房地产权证，且从备案的资料来看案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，因此案涉合同应为无效。
原告主张被告并未将案涉租赁物腾空交付给原告使用，且亦未按约定对案涉租赁物进行改造，原告曾在案涉租赁物外挖了水沟及水池；被告则主张案涉租赁物本已空置，并已交付给原告使用，但原告并未进驻，原告曾在案涉租赁物处挖了水沟及水池，可证明案涉租赁物已实际交付。
被告提供一份东莞市乐口爽物业投资有限公司出具的《同意书》，显示东莞市乐口爽物业投资有限公司确认案涉合同合法有效，同意租金收益归被告所有。对此原告质证认为案涉合同无效。
2017年3月17日，原告提起本案诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同书》、收据复印件、网上银行电子回单、交易明细、被告提供的回执、《东莞市桥头镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室回执》、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》、《建筑工程消防验收意见书》、《租赁合同》、《协议书》、见证书、《土地出让补充协议》、营业执照、国家企业信用信息公示系统查询结果、收据、《厂房租赁合同》、《同意书》以及本案庭审笔录、问话笔录附卷为证。
本院认为，案外人莫吉全与被告签订《租赁合同》，将案涉租赁物出租给被告，被告在上述合同的落款处签名，并加盖了东莞市乐口爽物业投资有限公司的印章，后原、被告签订案涉《厂房租赁合同书》将案涉租赁物出租给原告使用，而东莞市乐口爽物业投资有限公司向本院出具《同意书》确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》，同意租金收益归被告所有，因此原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》所约定的权利义务对原告与被告具有约束力，视为系原、被告双方的真实意思表示。同时合同是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。虽然被告向本院提供了《东莞市桥头镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室回执》、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》、《建筑工程消防验收意见书》，但仅能证明案涉租赁物曾申请补办房地产权证，未能证明案涉租赁物已实际取得相应的房地产权证及建设工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉的《厂房租赁合同书》应为无效。
至于案涉租赁物有无交付给原告使用的问题，被告主张案涉租赁物已经交付给原告，但原告并未进驻，并且主张原告曾修建水沟以及水池，足以证明案涉租赁物已经交付。对此本院认为，案涉合同并未明确约定交付时间，根据合同约定被告需对案涉租赁物进行改造，合同明确注明“倒地面时被告通知原告到现场，因为原告想做水沟及地下水池”，因此原告修建水沟及水池的事实并不能证明被告已经改造完毕并交付原告使用，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因被告并未举证证明案涉租赁物已交付，因此被告应向原告返还工人保证金98664元、管理费6000元、垃圾费200元以及首期租金32888元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告谭汉新与被告林俊丰于2016年12月29日就租赁位于广东省东莞市桥头镇大洲村第二工业区33号B区租赁物的《厂房租赁合同书》无效；
二、被告林俊丰应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告谭汉新工人保证金人民币98664元、管理费人民币6000元、垃圾费人民币200元以及首期租金人民币32888元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1528元，原告谭汉新已预交，由原告谭汉新负担764元，由被告林俊丰负担764元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一七年六月十三日
书记员 江婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。