南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终346号
上诉人（原审被告、反诉原告）:广西万丽绿庄农业投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区玉兰路2号林业职工服务中心四层。
法定代表人：谢志峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡运军，广西纵华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张红梅，广西纵华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:南宁市华聚投资管理有限责任公司,住所地广西南宁市兴宁区兴东路10号高峰林场职工住宅小区会所。
法定代表人：黄政溶,该公司总经理。
委托诉讼代理人：丘金泉，广西万益律师事务所律师。
上诉人广西万丽绿庄农业投资有限公司（以下简称万丽公司）因与被上诉人南宁市华聚投资管理有限责任公司（以下简称华聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。万丽公司的委托诉讼代理人胡运军，华聚公司的委托诉讼代理人丘金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万丽公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初37号民事判决的第一、二、三、五项，改判驳回华聚公司一审的全部诉讼请求，支持万丽公司的反诉请求。2.一审、二审诉讼费用由华聚公司承担。
事实与理由：一、一审判决认定事实不清。(一)本案中涉诉房屋的租金是按照75元/㎡的月租金进行收取，明显高于市场价格，一审法院对于该事实避而不查，忽略《房屋租赁协议》的实质内容约定，仅根据该协议系自愿签订就认定不存在显失公平的情形，属事实认定不清。（二）在万丽公司与广西融桂投资管理有限责任公司（以下简称融桂公司）签订《资产租赁意向书》时，万丽公司与华聚公司的上司林业厅正在进行项目的洽谈合作，万丽公司是基于双方之间存在合作意向才会以远高于市场租赁价格75元/㎡的月租金进行租赁。但后来由于领导换届等原因，项目合作已经无法进行，那么租金标准也就应该进行相应的调整。双方对于租金的高低问题一直没有达成一致意见；加之与万丽公司签订《资产租赁意向书》的融桂公司一再变更、授权，导致万丽公司不清楚到底应该与谁沟通租赁事宜；华聚公司一方也一直没有向万丽公司主张租金，拖延至今。万丽公司之所以没有及时向华聚公司交付租金是众多客观原因造成的，与万丽公司无关，万丽公司不应该承担违约责任。（三）一审中，万丽公司针对《房屋租赁协议》中约定的75元/㎡月租金是否过高向一审法院提出评估申请，一审法院对于万丽公司的申请不予准许，剥夺了万丽公司的权利，损害了万丽公司的利益，应予以纠正。（四）一审法院判定万丽公司向华聚公司支付房屋占用费187850元毫无事实依据。1.万丽公司在搬离过程中，华聚公司以未交清房租为由指使物业公司暴力阻拦万丽公司搬离，在这个过程中万丽公司有请求华聚公司、物业公司停止、排除妨碍的权利，华聚公司、物业公司有停止、排除妨碍的义务。一审法院将华聚公司、物业公司的过错行为导致的责任强加给万丽公司，认为万丽公司有排除妨碍的义务，从而判决万丽公司承担40%的房屋占用费是错误的。二、一审判决适用法律错误。一审法院对《房屋租赁协议》中约定的内容是否显失公平没有进行审查，就否定了万丽公司的合同撤销权，适用《中华人民共和国合同法》第八条认定《房屋租赁协议》有效，一审法院的做法不符合本案案件事实及法律规定。
华聚公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回万丽公司的全部上诉请求，维持原判。一、《房屋租赁协议》不存在任何显失公平的情形，该协议合法成立并生效，系双方当事人的真实意思表示，并得到合同双方的实际认可并履行。二、华聚公司主张的房屋占用费符合事实和法律规定。租赁期满后，承租人万丽公司不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，应参照合同约定的租金标准向出租人华聚公司支付房屋占有使用费。三、万丽公司的其他抗辩理由没有任何的事实和法律依据，依法不能采纳。四、万丽公司以上诉、反诉、转移资产、变更法定代表人等措施故意拖延诉讼、逃避债务，损害国有资产。
华聚公司向一审法院起诉请求：1.万丽公司向华聚公司支付2014年9月12日至2016年12月31日的租金2402429元；2.万丽公司向华聚公司支付违约金（计算方式：以2402429元为基数，从2016年11月1日起，按日千分之五计至清偿之日止）；3.万丽公司向华聚公司支付物业费、电梯服务费、生活垃圾处理费86868.75元；4.本案诉讼费、保全费由万丽公司承担。诉讼过程中，华聚公司增加诉讼请求：5.万丽公司向华聚公司支付房屋占用费303450元（按86700元/月，从2017年1月1日起计算至2017年3月16日）。
万丽公司向一审法院提出反诉请求：1.撤销华聚公司与万丽公司于2016年9月28日签订的《房屋租赁协议》；2.反诉费由华聚公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月31日,融桂公司（甲方）与万丽公司（乙方）签订了一份《资产租赁意向书》，约定融桂公司将林业职工服务中心四层出租给万丽公司使用，具体建筑面积待签订正式租赁合同时确定，场地租赁期限为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日，融桂公司免收万丽公司3个月租金；月租金为75元/㎡，租金第二年起按每年10%比例递增。意向书第十六条约定，双方同意待融桂公司依法成立子公司时，由融桂公司的下属子公司依意向书约定的原则与万丽公司签署正式的资产租赁合同，届时，融桂公司在意向书中的权利义务全部转移给融桂公司的下属子公司承继，同时，本意向书即告终止，不再履行。
2014年8月7日，融桂公司向万丽公司发出《关于公司名称变更的通知》，内容主要为：融桂公司的名称变更为广西北部湾华泰投资管理有限责任公司（以下简称华泰公司）。
2014年10月20日，华泰公司向万丽公司发出《通知》，内容主要为：华泰公司与万丽公司所签订的租赁意向书中的权利义务转移到广西华森投资管理有限责任公司（以下简称华森公司），请万丽公司与华森公司签订正式的租赁合同。但该通知发出后，万丽公司与华森公司并未就涉案场地签订租赁合同。
2016年4月21日,万丽公司与广西华闽物业服务有限公司（以下简称华闽公司）签订了一份《物业管理服务合同》，约定华闽公司对林业新村公建部分的物业进行管理服务，管理期限自2016年4月1日至2018年2月28日，万丽公司租赁面积为1125平方米，物业管理服务费为每平方米3元/月，按季度支付；垃圾处理费每平方米0.35元/月，电梯费每平方米0.3元/月。合同还约定了其他权利义务。
2016年5月10日，华泰公司向华聚公司出具《授权书》，华泰公司将南宁市青秀区玉兰路2号的林业职工服务中心第四层办公室授权华聚公司进行管理，管理权限包括但不限于对外签订房屋租赁协议、收取租金等。
2016年9月28日，华聚公司（甲方、出租方）与万丽公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，该协议前言即注明：鉴于2014年3年31日华泰公司与万丽公司就林业职工服务中心的房屋租赁达成了《资产租赁意向书》，华聚公司是华泰公司的子公司，且万丽公司已按意向书入住使用该租赁物业，双方于意向书的基数上订立本协议。协议书约定租赁期限定为2014年6月11日至2016年12月31日，租金起算日为2014年9月12日，场地面积为1156平方米，租金为每月75元/㎡，租金总额为2402429元，租金分三次支付，万丽公司于2016年10月31日前支付租金500000元，2016年11月30日前支付租金1000000元，于2016年12月31日前支付902429元。协议第四条约定，租赁期间，华聚公司按租赁场地建筑面积每平方米3元/月的费用标准代物业公司收取该项费用，万丽公司于协议签订之日起5日内足额缴清和预交物业管理费至2016年12月31日止。协议第五条约定，由于万丽公司已进场装修并报备华聚公司，且租赁期将满，万丽公司应于协议解除或租赁期满10日内，将承租资产及全部固定装修完好交还华聚公司，双方清点并办理移交手续。协议第九条约定，若万丽公司未按协议按时缴纳租金的，每拖欠一日按所欠总额的5‰向华聚公司支付滞纳金，超过15日不足额缴纳当期租金的，华聚公司有权停止供水供电并终止协议收回场地。合同还约定该协议期满或提前终止、解除后10日内，万丽公司需将自己的动产部分、私人财产与自置的设备、物品搬出涉案房屋；如万丽公司逾期未将自己的动产部分、私人财产与自置的设备、物品搬出涉案房屋的，华聚公司有权委派人员将上述财产、物品予以处理，并无需给予万丽公司任何补偿。
2016年11月4日，华聚公司向万丽公司发出《租金催缴通知书》，要求万丽公司按双方于2016年9月28日签订的《房屋租赁协议》支付第一次房屋租金500000元及滞纳金，共计510000元。2016年11月20日，万丽公司向华聚公司发出《关于协商延期履约的函》，主要内容为：为解决问题，万丽公司经研究决定1.11月底前搬出涉案场地，请华聚公司不再计算12月租金；2.万丽公司先行缴纳10月、11月租金；3.请华聚公司考虑在协议原定支付期限上给予万丽公司顺延三个月履约。但至起诉之日止，万丽公司未支付任何租金给华聚公司。
2016年11月26日，曹鹏报警称有人在打架闹事，南宁市公安局凤岭派出所出警后了解到，现场有几个人推拉后导致门禁系统背面不锈钢受损，但现场无打架事件、无人受伤，承租方是万丽公司、物业方是华闽公司，华闽公司称万丽公司从2014年10月到报警当日欠了十几万物业费，现万丽公司要搬走，华闽公司不让，故双方起了冲突。
2017年3月16日，南宁市东博公证处经华聚公司申请，在广西科豪律师事务所何伟忠、罗春华律师的见证下，由开锁人员林峰将涉案房屋外的U型大锁锯断后进入涉案房屋，之后由南宁市东博公证处公证员蒋某其他人员在场的情况下对万丽公司存在涉案场地的物品现状进行了确认、数量进行了清点，并由南宁市东博公证处出具《公证书》一份，并附有光盘和清单。广西科豪律师事务所也出具了相应的《律师见证书》。
案涉场地所在的林业职工服务中心的原所有权人为广西壮族自治区林业厅。2016年4月26日，广西壮族自治区林业厅下发桂林计发〔2016〕51号文，同意将包括案涉房屋在内的资产并入华泰公司。
一审法院认为，华泰公司作为案涉房屋的所有权人，在法律规定的范围内，并在其与万丽公司签订的《资产租赁意向书》的基础上授权华聚公司与万丽公司签订最终的租赁合同，华聚公司有权对案涉房屋进行出租等收益处分,华聚公司可与万丽公司就案涉房屋签订租赁协议。关于万丽公司认为双方约定的月租金75元/㎡明显高于市场价格，显失公平的问题。一审法院认为，万丽公司在2014年3月就与华泰公司达成租赁意向，约定了75元/㎡的月租金标准，并已从2014年4月开始就使用了涉案房屋，在2016年正式与华聚公司签订合同时也并未对该月租金标准提出异议，并最终确认了租赁期间的租金总额，在整个合同履行期间，万丽公司均未对租金标准提出任何异议，合同也为双方自愿签订，并不存在显示公平的情形。综上，华聚公司、万丽公司签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，该协议并不存在法定撤销事由，对双方当事人均具有约束力。至于华泰公司曾经授权华森公司，要求万丽公司与华森公司签订租赁合同，但最终万丽公司与华森公司并未签订任何合同，万丽公司与华森公司就涉案房屋并不存在租赁合同关系。故对万丽公司要求撤销其与华聚公司签订的《房屋租赁协议》的反诉请求，一审法院不予支持。
关于租金的问题。华聚公司与万丽公司签订《房屋租赁协议》时，明确了整个租赁期间（即2014年4月1日至2016年12月31日）的租金为2402429元，也约定了该租金应在2016年12月31日前支付完毕，在未按约定分期支付租金被华聚公司书面追款的情况下，万丽公司回函请求延期支付的同时也确认了该租金数额，但至开庭之日止，万丽公司均未向华聚公司支付任何租金，故华聚公司要求万丽公司支付租金2402429元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于违约金的问题。双方之间的《房屋租赁协议》约定万丽公司应于2016年10月31日前支付租金500000元，2016年11月30日前支付租金1000000元，于2016年12月31日前支付902429元，但万丽公司均未按约定支付，故华聚公司要求万丽公司按日5‰支付违约金，万丽公司认为双方合同约定的违约金过高，要求调整为日0.1‰。一审法院认为，违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院认为，守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础，并以不超过实际损失的30%为限。承租人逾期支付租金，给出租人造成的实际损失主要是其应收租金的利息收益。结合本案具体情况，并根据公平及诚实信用原则，一审法院将万丽公司应向华聚公司支付违约金的计算方法调整为华聚应收租金的利息收益的1.3倍，根据双方约定的支付时间及华聚公司诉请违约金的起点时间，万丽公司应支付的违约金计算方式为：以1500000元为基数，从2016年12月1日起至付清之日止；以902429元为基数，从2017年1月1日起至付清之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付。
关于物业费、电梯服务费、生活垃圾处理费的问题。华聚公司与万丽公司签订的《房屋租赁协议》中约定物业费、电梯服务费、生活垃圾处理费等费用是华聚公司代物业公司收取，而万丽公司与提供物业服务的华闽公司另签有《物业管理服务合同》，收取物业费、电梯服务费、生活垃圾处理费的权利主体是华闽公司而非华聚公司，故对华聚公司要求万丽公司支付物业费、电梯服务费、生活垃圾处理费的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于房屋占用费303450元的问题。根据双方合同约定，在合同于2016年12月31日到期后，万丽公司应于2017年1月10日前搬离涉案房屋，但至2017年3月16日万丽公司仍有物品留置在涉案房屋内。根据万丽公司提供的凤岭派出所的情况说明，可以证明万丽公司在合同准备到期要搬离案涉房屋时，与物业公司发生争执，物业公司当时不让万丽公司搬离，故万丽公司未能及时搬离房屋存在一定客观阻碍，但万丽公司对该阻碍存在排除义务，且合同也约定万丽公司在合同约定的期限内未搬离案涉房屋的，华聚公司有权处理万丽公司尚留置在案涉房屋内的物品，即华聚公司在合同到期后万丽公司未完全搬离案涉房屋的情况下也有止损的义务，故一审法院酌情万丽公司在2017年1月11日至2017年3月16日期间按原合同约定的月租金标准的40%支付占用费，即万丽公司还应向华聚公司支付占用费75140元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、广西万丽绿庄农业投资有限公司向南宁市华聚投资管理有限责任公司支付租金2402429元；二、广西万丽绿庄农业投资有限公司向南宁市华聚投资管理有限责任公司支付违约金（计算方式：以1500000元为基数，从2016年12月1日起至付清之日止；以902429元为基数，从2017年1月1日起至付清之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付）；三、广西万丽绿庄农业投资有限公司向南宁市华聚投资管理有限责任公司支付占用费75140元；四、驳回南宁市华聚投资管理有限责任公司其他的诉讼请求；五、驳回广西万丽绿庄农业投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费32794元，保全费5000元，共计37794元（南宁市华聚投资管理有限责任公司已预交），由南宁市华聚投资管理有限责任公司负担7665元，由广西万丽绿庄农业投资有限公司负担30129元；反诉案件受理费25元（广西万丽绿庄农业投资有限公司已预交），由广西万丽绿庄农业投资有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
万丽公司认为一审遗漏查明以下事实：1.一审法院没有对万丽公司提出的鉴定申请进行审查。2.万丽公司是在林业厅答应其下属机构与万丽公司进行项目合作的前提下才签订的合同。
华聚公司对一审查明的事实没有异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万丽公司向一审法院提交了对涉案房屋租金市场价格的评估申请书，一审法院作出《不准予鉴定申请通知书》，认为万丽公司申请的鉴定与本案的审理结果没有关联，故对万丽公司的评估申请不予准予。一审法院已经对万丽公司的评估申请进行了答复，因此万丽公司该项异议不能成立。万丽公司主张其是在林业厅答应其下属机构与万丽公司进行项目合作的前提下才签订的合同，但对其主张未能提交证据证实，万丽公司该项异议不能成立。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.华聚公司与万丽公司签订的《房屋租赁协议》是否存在显失公平的情形？2.一审判决万丽公司向华聚公司支付房屋占用费是否合理？
关于第一个争议焦点，万丽公司主张其与华聚公司签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准过高，显失公平，该协议应予撤销，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”万丽公司未能举证证实双方签订该协议时存在上述情形，其认为租金标准明显高于市场价格，属于其应当预见的商业交易风险，因此，万丽公司与华聚公司签订的《房屋租赁协议》不存在显失公平的情形，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，万丽公司没有按照《房屋租赁协议》约定支付租金，应当承担违约责任，一审判决万丽公司支付拖欠的租金及相应违约金，合法有据，应予以维持，万丽公司要求撤销该协议的上诉请求没有依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，根据《房屋租赁协议》约定：“该协议期满或提前终止、解除后10日内，万丽公司需将自己的动产部分、私人财产与自置的设备、物品搬出涉案房屋。”，在该协议履行期满后，万丽公司未将其物品搬出，将涉案房屋交还给华聚公司，万丽公司应支付房屋占用费，一审根据双方的过错程度，判决万丽公司按原合同约定的月租金标准的40%支付2017年1月11日至2017年3月16日期间的占用费，合法有据，本院予以维持。
综上所述，万丽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28342元（广西万丽绿庄农业投资有限公司已预交），由广西万丽绿庄农业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄顺超
审判员 玉 萍
审判员 韦圆圆
Appoin
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二〇一七年十二月十八日
书记员利宛奇