江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5360号
上诉人（原审被告）：苏州稼乐植保机械科技有限公司，统一社会信用代码9132058578272191X1，住所地江苏省太仓市双凤镇黄桥经济开发区。
法定代表人：杨平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：单学生，上海市光明（太仓）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓燕，上海市光明（太仓）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：上海天佑铁道新技术研究所股份有限公司，统一社会信用代码91310000132967053G，住所地上海市普陀区真南路450号。
法定代表人：杨军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邢君明，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛廷尧，上海市现代律师事务所律师。
上诉人苏州稼乐植保机械科技有限公司（以下简称“稼乐公司”）因与被上诉人上海天佑铁道新技术研究所股份有限公司（以下简称“天佑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2016)苏0585民初7816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
稼乐公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由天佑公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、房屋转让合同约定“合同经双方签字盖章后生效”，但天佑公司在长达一年多的时间都没有将盖章后的合同文本交还稼乐公司，涉案房屋转让合同并未成立。另，本案房屋转让合同是依附于房屋租赁合同，而天佑公司于2016年5月6日即函告稼乐公司解除租赁合同，那么租赁合同解除，房屋转让合同亦失去了成立、生效的前提条件；2、即便房屋转让合同成立，但天佑公司经我方催促仍不履行办理环保许可和消防许可的合同附随义务，该两项许可至今未通过，房屋转让合同未生效；3、在签订意向书之前，天佑公司已经知晓稼乐公司买房目的是为了归还贷款到期日为2016年2月9日的商业贷款，其应当预见到不能归还贷款对稼乐公司产生的不利影响，而其在稼乐公司临近还贷期限时停止磋商，使得稼乐公司无法将厂房出售而获得房款用以归还贷款，恶意促使银行起诉稼乐公司，以达到其在司法拍卖中以低价拍得该房屋的目的，根据合同法第二十四条规定，应当向稼乐公司承担损害赔偿责任；4、天佑公司在2016年1月就停止与稼乐公司联系，2016年2月，银行起诉稼乐公司，稼乐公司只能将涉案厂房出售以归还贷款，稼乐公司不存在违约行为；5、天佑公司在涉案租赁合同签订后即占有使用涉案房屋，直至2016年10月30日稼乐公司才收回房屋，期间已超过一年，故100万元租金不应返还给天佑公司。
天佑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。稼乐公司既称房屋转让合同未成立未生效，又称其不得不致函解除房屋转让合同，相互矛盾。
天佑公司向一审法院起诉请求：1、稼乐公司返还天佑公司房屋预付款100万元；2、稼乐公司赔偿天佑公司自2015年9月21日起以100万元为基数按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息损失；3、稼乐公司支付天佑公司违约金100万元；4、诉讼费用由稼乐公司承担。
一审法院认定事实：2015年7月8日，天佑公司（乙方）与稼乐公司（甲方）签订《意向书》一份，约定甲方愿意将其北厂房约5061平方米、办公楼约400平方米、辅房约250平方米转让给乙方，初定售价为1035万元。交易明细步骤为：一、以租赁形式签订合同后15日内乙方付100万元；二、环评许可证及消防许可证办好后乙方付300万元；三、土地证、房产证变更之前，乙方付350万元；四、全部变更手续结束，交易完成，乙方付清全部余款；五、交易中产生的税金双方各自负担。以上是双方初议的买卖意向及付款步骤，正式买卖合同由双方律师起草另行签订。甲方：苏州稼乐植保机械科技有限公司，签约人：邱桂生；乙方：上海天佑铁道新技术研究所股份有限公司，签约人：李铁锋。
2015年9月16日，天佑公司（乙方）与稼乐公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于太仓市××××幢，其中厂房约5061平方米，二层办公楼约400平方米，辅房约250平方米，上述房屋主要位于甲方持有的权证号为太国用（2012）第519000406号土地使用权证所载土地上，此外部分辅房、办公楼位于太仓市××××幢所属的集体建设用地上，面积约为920平方米，该块土地系土地所有权人以及甲方所在地政府履行集体决策程序后租赁给甲方，甲方据此自行修建了办公楼及门卫房等辅房。租赁期限为2015年10月8日至2016年10月8日，到期后根据实际情况，经双方协商后另签租赁合同，或另行签订买卖合同。租金为8.34万元/月（包括物业管理费），租期一年，乙方在本合同签署之日起15个工作日内将一年租金100万元一次性支付给甲方。双方还对各方权利义务、违约责任等其他事项作了约定。
2015年9月21日，天佑公司（乙方）与稼乐公司（甲方）签订《房屋转让合同》一份，约定乙方（乙方所控制的公司）拟利用甲方所拥有的厂房、办公楼等房屋进行生产经营，并且在条件成熟时受让该部分房屋。标的房屋位于太仓市××××幢，其中厂房约5061平方米，二层办公楼约400平方米，辅房约250平方米，上述房屋主要位于甲方持有的权证号为太国用（2012）第519000406号土地使用权证所载土地上。合同第二条约定乙方受让房屋前提条件为，1、拟在当地进行生产经营的主体企业已经工商注册设立；2、乙方或乙方控制的第三方拟从事的生产项目的环境影响评价报告表/书已经当地具备审批权限的环境保护部门予以审批通过，同意项目施工建设，且项目经当地发展改革委员会或履行相应职能部门的审批立项通过；3、乙方或乙方控制的第三方拟从事的生产项目已取得当地具备审批权限的消防管理部门的消防许可。当上述条件全部成就时，乙方有权选择按照第三条约定的转让价格及付款方式受让标的房屋。合同第三条约定的房屋金额及付款方式为，1、本合同签订之日起15个工作日内乙方向甲方支付100万元整（双方签订的《房屋租赁合同》作为本合同首付部分存在）；2、乙方拟从事的生产项目办理完毕政府环评批复以及消防许可程序之日起15个工作日内乙方向甲方支付300万元（环境评审批复报告指政府部门出具的批复意见，内容为环境评审验收报告，包括安全生产许可）；3、双方共同去办理土地使用权证、房屋所有权证、集体土地租赁合同变更程序时，乙方向甲方支付350万元；4、完成土地房产的过户及全部手续后，乙方支付余款285万元。合同第四条对双方权利义务作了约定。合同第五条违约责任约定一方违反本合同所约定的义务,应向其他守约方支付总计100万元的违约金。补充约定为乙方选择受让标的房屋前对标的房屋的使用为租赁使用，乙方按照第三条约定支付的100万元为预付租赁费用。如乙方按照本合同第二条的约定未选择受让标的房屋，乙方应向甲方支付租赁费用，金额为100万元/年；乙方按照本合同第二条的约定选择受让标的，本协议各方与本协议同时签署的房屋租赁合同终止履行，乙方对房屋的所有权追溯至本协议签订之日，且乙方前述支付的100万元性质自动变更为房屋转让的部分转让款。本合同经双方签字盖章后生效。双方还对其他事项作了约定。
2015年9月29日，天佑公司通过工商银行以支票（共2张）方式向稼乐公司支付100万元，用途均为厂房租金（首付款）。同日，稼乐公司向天佑公司出具收条一张，载明：“今收到上海天佑铁道新技术研究所股份有限公司厂房租金首期款支票二张，金额合计壹佰万元整（中国工商银行支票号码001××××2331、00192332）”。
2015年10月29日，天佑公司（甲方）与稼乐公司（乙方）签订《房屋装修合同》一份，约定：工程概况为，1、工程地址位于太仓市××××组；2、规格为办公室400平方米、厂房施工面积5000平方米、辅助面积800平方米；3、施工内容为详见本合同附件（一）《太仓扩建厂房装修技术协议》和施工图；4、委托方式为包工包料大包干交钥匙工程；5、开工日期为2015年10月20日，竣工日期为2015年11月30日，工程总天数为60天。工程价款为壹佰壹捌万元整，详见本合同附件（二）《工程材料预算表》。质量要求中约定了施工中，甲方如有局部更改施工项目，经双方确认，不应该再增加费用，原则上无重大结构调整、要求变更返工重新施工，乙方不再调整报价。付款方式为，合同一经签订，甲方即应在10个工作日支付100%（人民币118万元整）工程款的40%（人民币47.2万元整）；当工期进度过半，甲方第二次付工程款的40%（人民币47.2万元整）；工程结束后付工程款的15%（人民币17.7万元整）；剩余5%（人民币5.9万元整）工程款尾款于一年保质期过后结清（注：工程款包括人工费），甲方在应付款日期不付款是违约行为，乙方有权停止施工，验收合格未结清工程价款时，不得交付使用。双方还对工程工期、违约责任等其他事项作了约定。
2015年11月10日，天佑公司通过工商银行网上银行方式向稼乐公司银行账户支付47.2万元，备注为装修首付款。
2015年12月8日，天佑公司通过工商银行转账方式向稼乐公司银行账户支付20万元，备注为太仓厂房装修费。
2015年12月14日，天佑公司员工杨世基与稼乐公司股东邱桂生就新厂房装修进度及问题改进达成《厂房装修问题协议》，对装修工程具体进度进行了相关确认和安排，并写明进度交付时间为2015年12月30日完成。
2015年12月，天佑公司为在涉案厂房内开办苏州眷诚铁道车辆配件有限公司向太仓市环保局提交了建设项目环境影响报告表。2016年1月22日，太仓市环保局出具《关于对苏州眷诚铁道车辆配件有限公司新建轨道交通车辆配件项目环境影响报告表的审批意见》的太环建〔2016〕39号文件，载明：苏州眷诚铁道车辆配件有限公司：你公司报送的《苏州眷诚铁道车辆配件有限公司新建轨道交通车辆配件项目环境影响报告表》（以下简称《报告表》）悉。根据我国环保法律、法规和相关政策规定，现提出审批意见如下：根据你公司委托安徽省四维环境工程有限公司编制的《报告表》评价结论，在落实《报告表》提出的各项污染防治措施的前提下，从环境保护的角度考虑，你公司在太仓市××××幢租赁厂房新建年产轨道交通车辆配件3500套项目具有环境可行性，同意建设。该文件还载明了其他内容。
2016年2月22日，稼乐公司委托江苏新中远律师事务所致函天佑公司，声明愿意与天佑公司继续合作，并催告天佑公司加快办理环评批复和消防许可的相关手续，尽快支付应付款项。同时向天佑公司表明，如天佑公司决定放弃购买厂房计划，要求其尽快明确告知。该函于2016年2月23日由天佑公司签收。
2016年2月25日，一审法院分别立案受理（2016）苏0585民初1294号原告中国建设银行股份有限公司太仓分行诉稼乐公司、邱桂生、吴四宝金融借款合同纠纷和（2016）苏0585民初1295号原告中国建设银行股份有限公司太仓分行诉稼乐公司、邱桂生金融借款合同纠纷案。上述两案均于2016年3月31日以调解方式结案，因本案涉案房屋抵押给银行，因此，调解协议内容均包括银行对本案涉案房屋享有优先受偿权，协议约定的付款日期为2016年4月30日。
2016年3月8日，稼乐公司委托上海市光明（太仓）律师事务所致函天佑公司，就天佑公司与稼乐公司于2015年7月8日签订的《意向书》催告如下：一、该意向书具备了房屋买卖合同的主要条款，依法可认定为房屋买卖合同。二、该意向书第二条约定：“环评许可及消防许可证办好后乙方付300万元”。在稼乐公司实施过程中，该厂房环评相关文件已经完成，但环评许可证相关部门要求贵公司设备全部到位开工后，经最终测验后出具。另消防许可证，消防部门已要求贵公司全部设备到位开工后，该部门到现场检测后才能出具。故该两项均需贵公司全力配合，否则，该条件永远不能成就。望贵司按约履行，以免引起法律纠纷。该函于2016年3月11日签收。
2016年3月24日，一审法院立案受理（2016）苏0585民初2142号稼乐公司诉天佑公司装饰装修合同纠纷一案，稼乐公司请求天佑公司支付装修款50.8万元，该案审理过程中，经天佑公司申请，一审法院委托苏州国信集团安信国际招标造价有限公司对本案所涉工程量进行鉴定，鉴定部门为此出具了相关鉴定报告，鉴证结论为该工程鉴证已完成64.13%,其中车间卷帘门、基坑及铁渣池、钢梁除锈上漆、车间墙面涂料及厨房改造已完成，其余项目完成情况为：行车改造82.46%、车间照明44.09%、地面环氧及分色96.19%、车间监控系统9.25%、桥架和照明控制箱71.38%、车间电缆线19.18%、仓库修补0.00%、办公大楼83.58%、门房间和广场30.46%。同日，一审法院立案受理（2016）苏0585民初2143号稼乐公司诉天佑公司房屋租赁合同纠纷一案，稼乐公司请求撤销双方之间所签订的租赁合同第二条，后稼乐公司申请撤诉，一审法院于2016年4月28日裁定准许。
2016年4月18日，稼乐公司致函天佑公司，催告如下：贵司曾与我司签订意向书及租赁协议等，意向书显示贵方有意购买我司北厂房。但是鉴于市场风云难测，我司希望将此意向确定下来，故致函贵司，希望贵司在5日以内，明确是否愿意以1180万元购买我司北厂房。届时如仍不确定购买，我司将不再给予贵司优先购买权，而可能将此厂房，视市场变化及经营需要另作合理处置。特此函告。该函于2016年4月19日签收。
2016年5月4日，天佑公司致函稼乐公司，表示由于涉案房产存在抵押、稼乐公司起诉要求解除《房屋租赁合同》并将房屋交由第三方使用等原因，表明了稼乐公司以自己的行为作出了不履行合同的意思，使天佑公司的合同目的不能实现，因此，要求解除与稼乐公司签订的《房屋租赁合同》并由稼乐公司退还租金100万元，赔偿天佑公司装修损失及不能使用房屋带来的其他损失、违约金等，并向稼乐公司声明，如稼乐公司有异议可于接到该函后三日内书面向天佑公司提出。
2016年5月30日，一审法院立案受理（2016）苏0585民初4043号天佑公司诉稼乐公司房屋租赁合同纠纷一案，天佑公司请求稼乐公司退还租金100万元、赔偿装修款67.2万元并承担违约金30万元，后天佑公司申请撤诉，一审法院于2016年11月28日裁定准许。
2016年7月4日，稼乐公司就该公司位于太仓市××××房屋、土地产权转让事宜召开股东会，并形成如下决议：杨平、乔松江、邱桂生经过一致协商，同意将苏州稼乐植保机械科技有限公司坐落于太仓市××××幢（厂房面积为5061.24平方米）的厂房及土地（土地面积7279.7）出卖给上海耀强汽车模具有限公司（以下简称耀强公司），双方同意于2016年7月4日签订厂房及土地买卖合同，该出卖行为是三股东的真实意思表示。同日，稼乐公司（甲方）与耀强公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：转让标的为位于太仓市××××幢之工业用地及其地上建筑物（含建筑物内现有设备），该房屋面积为5061.24平方米，房产证号为双凤字第××号，该土地面积7279.7平方米，权证号为太国用（2012）第519000406号。甲方申明目前该土地使用权属及地上房产产权（含建筑物内现有设备）为甲方所有，甲方依法具有向乙方转让的法律资质，乙方申明乙方知晓甲方转让标的，并具备受让甲方转让标的的法律资质。转让价款为11700000.00圆整（金额大写人民币壹仟壹佰柒拾万元）。付款方式为，第一次付款为协议书签订后五个工作日内乙方支付甲方2541340.00元整（贰佰伍拾肆万壹仟叁佰肆拾元）作为受让定金，乙方不进行生产经营，该款支付至中国建设银行太仓营业部322997336156273099002000004贷款应付款账户；第二次付款为2016年9月30日前办理房屋交易手续预约、办理交易缴税及签字后乙方支付甲方1000000.00元整（壹佰万元）；第三次付款为办理房屋交易过户手续后50天内乙方支付甲方6000000.00元整（陆佰万元）；第四次付款为苏州稼乐植保机械科技有限公司与上海天佑铁道新技术研究所股份有限公司房屋租赁合同纠纷结案之后乙方将余款一次性支付给甲方。双方还对其他事项作了约定。
2016年7月5日，苏杰（系耀强公司股东）通过银行转账方式向建设银行太仓分行322997336156273099002000004账户汇入2541340.00元，摘要为还贷，稼乐公司认可该款即为上述耀强公司购房的首付款。之后，耀强公司于2016年10月底搬入一些设备进行生产，并对厂房进行了部分改造。
2016年9月19日，天佑公司致函稼乐公司：鉴于贵公司与我司在2015年9月21日签订了一份《房屋转让合同》，根据该合同约定，我司有权在合适时候，选择履行该合同。现我公司为了自己生产经营需要，扩大生产规模，实现合同目的，特致函贵公司：1、我司已选择履行上述《房屋转让合同》，同时要求贵公司按照该合同约定办理；2、希望贵、我双方就上述房地产转让方面的履行作进一步沟通和协商，以便双方能顺利履行合同。若贵公司有异议，请在接到本函后三天内，书面向我公司提出。该函于2016年9月20日签收。
2016年11月18日，一审法院立案受理（2016）苏0585民初7813号天佑公司诉稼乐公司装饰装修合同纠纷一案，天佑公司请求稼乐公司继续履行装修合同并承担逾期交付的违约责任等，后天佑公司变更诉讼请求为要求解除装修合同、返还已付款672000元并支付占有该款期间的利息损失。
2016年12月6日，稼乐公司书面向天佑公司发出《解除2015.9.21房屋转让合同通知书》，要求解除2015年9月21日的《房屋转让合同》。
上述事实，由天佑公司提供的《房屋租赁合同》、《房屋转让合同》、《房屋装修合同》、《太仓扩建厂房装修技术协议》、《天佑报价汇总》、银行支票存根、收条、银行回单、书面函及快递单、厂房现场照片、《解除2015.9.21房屋转让合同通知书》，稼乐公司提供的《意向书》、《厂房装修问题协议》、《江苏新中远律师事务所律师沟通函》及快递单、《上海市光明（太仓）律师事务所律师函》及快递单、《催告函》及快递单，一审法院调取的建设项目环境影响报告表、太仓市环境保护局的太环建〔2016〕39号文件、《股东会会议》、《协议书》及其附件、银行转账凭证、苏国信安信司鉴字［2017］第0001号鉴定报告、调查笔录、双方当事人在一审法院相关案件的立案、结案材料、一审法院（2016）苏0585民初7813号的庭审笔录以及双方当事人的当庭陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、双方当事人间签订的《房屋转让合同》是否成立及其效力；二、如果《房屋转让合同》成立并生效，导致该合同解除的违约责任如何承担。
对于第一个焦点问题，一审法院认为：虽然《房屋租赁合同》、《房屋转让合同》对相同的涉案房产在如何处理上存在矛盾，但结合双方当事人于2015年7月8日所签订的《意向书》内容、《房屋转让合同》签订在《房屋租赁合同》之后的情形和合同内容以及2016年2月22日、3月8日、4月18日、9月19日、12月6日双方往来函件内容，可以认为双方之间所签订的上述一系列协议系一个有机整体，均体现了天佑公司向稼乐公司购买涉案房屋的意思。《房屋租赁合同》的签订仅作为天佑公司向稼乐公司支付100万元首付款的形式，这在《意向书》已明确约定，而在《房屋转让合同》的付款方式中更是明确了《房屋租赁合同》作为本合同首付部分存在。虽然双方在《房屋转让合同》特别约定中增加赋予了天佑公司如不购买涉案房屋而仍可租赁使用的选择权利，但纵观双方当事人间的整个交易过程，上述租赁选择权天佑公司并未行使，也无明确证据能够证明天佑公司曾向稼乐公司提出过不再购买涉案房屋。即便天佑公司曾致函稼乐公司要求解除租赁合同并为之提起诉讼，但也是在稼乐公司先行起诉天佑公司且要求加价卖房的情形下基于保护自身权益的前提下提出的，从内容来看，天佑公司也是将三份合同作为一个整体而提出具体请求的，不能据此认为天佑公司选择租赁权而放弃购买权。而且天佑公司于2016年9月19日发送给稼乐公司的函件已明确表示选择购买涉案房屋，而稼乐公司在2016年12月6日向天佑公司发送的函件中要求解除双方之间的《房屋转让合同》，事实上也表明在此之前双方仍应履行《房屋转让合同》的态度，稼乐公司是否收到天佑公司加盖公章的《房屋转让合同》已不能成为其否定上述函件中意思表示的理由，况且天佑公司客观上也持有加盖双方印章的《房屋转让合同》。因此，稼乐公司认为双方之间《房屋转让合同》未成立的意见一审法院不予采纳。因《房屋转让合同》涉及的标的中二层办公楼约400平方米、辅房约250平方米未经相关部门审批建造，因此涉及该部分的内容无效，其他部分依法应为有效。鉴于庭审中天佑公司已明确表示同意解除双方之间的《房屋转让合同》，因此，一审法院确认双方当事人间签订的《房屋转让合同》的有效部分依法已解除，无效的部分自始无效。
关于第二个焦点问题，一审法院认为：尽管双方之间的《房屋转让合同》部分无效，但基于民事行为应恪守的诚信原则，合同有效的部分仍应按合同相关条款予以履行。首先，双方当事人之间订立的《房屋装修合同》是双方之间进行交易的有机组成部分，因为它涉及到房屋交易过程中的环评许可、消防许可能否及时取得。而本案所涉及的房屋装修从其内容、范围、规模、技术要求等来看应属建设工程范畴，需要具备相应建设资质方可承接，但稼乐公司并无相应建设资质，双方之间所签订的《房屋装修合同》违反了相关法律规定，依法应属无效。因此，稼乐公司认为《房屋装修合同》中有关付款要求天佑公司未能遵守因而已违约的意见一审法院不予采纳。第二、从《房屋转让合同》约定的受让条件来看，需要具备三个条件，即成立相关生产企业、取得环评许可且项目经当地发改委等职能部门的立项审批、取得消防许可。在实际履行过程中，天佑公司已依约成立了苏州眷诚铁道车辆配件有限公司，取得了太仓市发改委的审批立项，并向环保部门提交了建设项目环境影响报告表，也取得太仓市环保局同意建设的审批意见。至于环评许可和消防许可，需待房屋装修完成、设备进场测试开工等条件成熟后方可申办，稼乐公司2016年3月8日的函件中对此也是明知并认可的。但在装修履行过程中，根据鉴定结论，稼乐公司至今仍只完成了装修总量的64.13%，而且其中如行车改造、车间照明、车间监控系统、桥架和照明控制箱、车间电缆线、仓库修补等对生产经营具有决定性影响的项目均未能完成，显然不能满足房屋装修完成、设备进场测试开工等申请环评、消防许可的条件。因此，稼乐公司认为未能取得环评许可、消防许可导致房屋交易不能进行的责任在天佑公司的意见不能成立，一审法院不予采纳。第三、从《房屋转让合同》约定的付款条件来看，天佑公司已按约定支付了首付款100万元，后续款项应在办理环评许可、消防许可后支付300万元，在办理权属过户等手续后分两期支付余款635万元，但正因上述稼乐公司原因导致天佑公司无法办理环评许可和消防许可，因此未付款的原因不在天佑公司，稼乐公司相应答辩意见一审法院不予采纳。第四、按稼乐公司所言，其出卖房屋系为归还房屋之上设定的抵押贷款，天佑公司对此也是明知的。但双方之间签订的《房屋装修合同》确定的装修结束时间为2015年11月30日，而稼乐公司向银行抵押贷款中约定的还款时间为2016年2月9日以后，此后银行起诉后双方经调解达成的付款时间为同年4月30日，期间间隔5个月，而装修的工程量仅为118万元，足够稼乐公司及时完成装修并由天佑公司办理相关手续后按约定支付房款，从而及时注销抵押权以完成房屋交易，天佑公司在此并无过错。但稼乐公司非但未从自身寻找原因，反而于2016年4月18日致函天佑公司要求加价转让房屋，不但反映了稼乐公司认可此前双方之间达成房屋转让的事实，也反映出当时房价看涨后稼乐公司欲提价以获取更大利益的正常心态。此后稼乐公司将房屋转让给耀强公司的价款为1170万元，扣除稼乐公司装修的部分以及耀强公司需要两次装修从而破坏部分原有装修的因素，稼乐公司仍有至少60万元以上的额外收益。因此，稼乐公司一房两卖的行为（耀强公司并于2016年10月底之前接收房屋）明显造成了双方当事人间交易的极大障碍，不能成为其解除合同的正当理由，稼乐公司的相应答辩意见不能成立，一审法院不予采信。综上，天佑公司已按合同约定履行了相关首付款、办理营业执照、审批立项、申报环评等义务，在履行过程中并无过错，造成合同解除的原因在稼乐公司，稼乐公司应承担相应的违约责任。
关于稼乐公司第3点答辩意见，稼乐公司意在证明天佑公司一直在使用、控制涉案房屋，因而稼乐公司无需返还天佑公司已付的租金100万元。对此一审法院认为：首先，如上所述，本案双方之间所签订的《房屋租赁合同》仅作为天佑公司向稼乐公司支付100万元首付款的形式存在。当天佑公司选择购买房屋时，该合同已无实质意义。其次，稼乐公司所提供的两名证人的工作证明除证人信息、工作时间及签名外完全相同，显然系稼乐公司打印后让证人签名形成，稼乐公司对此也未否认。而证人王某当庭称该工作证明系其书写后请人打印形成，且并不知晓天佑公司之全称，当法庭要求证人就其中个别词语进行书写时其表示不会写。而证人曾某当庭称该工作证明系由天佑公司的工作人员俞金喜让其签名形成，当法庭询问证人是否看过工作证明、是否签订劳动合同时其称忘记了。因此，综合考量稼乐公司提供的工作证明以及两名证人当庭陈述之中存在的诸多矛盾与明显违背生活常理的情形，一审法院认定工作证明与证人的当庭陈述不具有证明效力。对稼乐公司的该答辩意见一审法院不予采纳。
综上所述，天佑公司所支付的首付款100万元应由稼乐公司予以返还。至于天佑公司的第2、3两项诉讼请求，其实质均为稼乐公司违约应承担的违约责任，一审法院确定将此合并予以处理。考虑天佑公司首付款所产生的利息、双方之间《房屋买卖合同》部分无效的事实以及稼乐公司出卖房屋给耀强公司时已进行64.13%装修造成双方之间购买房屋差距接近60万元等综合因素，一审法院确定稼乐公司应承担的违约金为60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项之规定，判决：一、稼乐公司返还天佑公司100万元。二、稼乐公司支付天佑公司违约金60万元。上述一、二项合计160万元，由稼乐公司在判决生效后10日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27600元，财产保全费5000元，合计32600元，由天佑公司负担5520元，稼乐公司负担27080元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，稼乐公司称意向书中载明的1035万元仅为房屋初定售价，后稼乐公司发函要求天佑公司回复是否愿意以1180万元的价格购买涉案厂房，并非是要求天佑公司支付该价款。
二审中，稼乐公司申请证人李某出庭作证，欲证明天佑公司并未将涉案房屋转让合同依法送达给稼乐公司，天佑公司在双方签订意向书时已经知晓稼乐公司在银行有贷款及应还款日期，稼乐公司在装修过程中不存在违约行为。证人李某陈述，其在2015年9月30日前是天佑公司员工，涉案房屋转让合同、租赁合同是其代表天佑公司签订，不记得装修合同是否为其经办签订，其将房屋转让合同交给天佑公司后，不清楚天佑公司有无盖章，但合同文本未还给稼乐公司。李某陈述其在2015年9月从天佑公司离职后自己开办公司，公司注册时间为2015年10月，注册所用的厂房是向稼乐公司前法定代表人邱桂生借的。在天佑公司代理人再次询问李某其离职后是否知晓天佑公司有无将房屋转让合同交给稼乐公司时，李某称不知道。
本院认为，稼乐公司与天佑公司签订的意向书、房屋租赁合同、房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。稼乐公司上诉称天佑公司并未依法向其送达盖章后的房屋转让合同文本，且天佑公司已经于2016年5月6日发函要求解除房屋租赁合同，而房屋租赁合同系房屋转让合同的前提条件，以上两点均为合同不成立的理由。本院就此认为，即便天佑公司未及时将盖有印章的合同文本交还给稼乐公司，但交还合同文本并非合同成立或生效的必要条件，故稼乐公司关于天佑公司未依法向其送达盖章后的房屋转让合同文本、合同不生效的上诉理由不成立。另，房屋转让合同约定“双方签订的房屋租赁合同作为转让款首付部分存在”，即双方达成将租金100万元转化为房屋交易首付款的合意，并未约定房屋转让合同需以房屋租赁合同的存在为成立或生效条件，房屋租赁合同的解除与否并不影响房屋转让合同的成立或生效，故稼乐公司关于天佑公司已经发函要求解除房屋租赁合同、房屋转让合同不成立、不生效的上诉理由本院不予采纳。
稼乐公司上诉称，即便房屋转让合同成立，但天佑公司经催促仍不履行办理环保许可和消防许可的合同附随义务，该两项许可至今未通过，房屋转让合同未生效。本院就此认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“附生效条件的合同，自条件成就时生效…当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就…”。涉案房屋转让合同约定环保许可和消防许可通过时，天佑公司有权选择受让该房屋，同时约定非经天佑公司同意，在天佑公司作出选择前，稼乐公司不得将房屋部分或全部转让、转租给他方，亦不得在房屋上设置抵押。事实上，天佑公司在转让合同签订后取得审批立项，已向环保部门提交建设项目环境影响报告表，亦已取得环保局同意建设的审批意见，而稼乐公司在房屋未完成装修、环保许可和消防许可手续未办理完毕的情况下，违反合同约定将涉案房屋抵押给案外人中国建设银行股份有限公司太仓分行，并于2016年7月将房屋出售给案外人上海耀强汽车模具有限公司，构成违约，系其为自己的利益不正当阻止条件成就，应视为合同条件已经成就。因此，稼乐公司的该项上诉理由本院亦不予采纳。
稼乐公司上诉称天佑公司在签订意向书时知晓稼乐公司需要在2016年2月归还贷款，故天佑公司在临近还款期时停止磋商，应当向稼乐公司承担损失赔偿责任。本院就此认为，稼乐公司并无充分证据证明天佑公司知晓稼乐公司需归还贷款事宜，天佑公司亦对此予以否认，且无论是意向书、房屋租赁合同还是房屋转让合同，双方均未约定天佑公司需于2016年2月前作出是否购买房屋的决定，亦未约定房款需在该日期前付清，故天佑公司并无违约行为，稼乐公司的该项上诉理由不成立。
稼乐公司上诉称，天佑公司在2016年1月就停止与稼乐公司联系，银行于2016年2月起诉稼乐公司，稼乐公司只能将涉案厂房出售以归还贷款，稼乐公司不存在违约行为。本院就此认为，天佑公司在房屋转让合同签订后未向稼乐公司作出过放弃购买涉案房屋的意思表示，稼乐公司违反合同约定将房屋抵押并出售给案外人，构成违约，应承担违约责任。稼乐公司该项上诉理由不成立。
稼乐公司上诉称天佑公司已经实际占有使用涉案房屋超过一年，其不应当返还100万元的租金。本院就此认为，双方当事人在房屋转让合同中约定天佑公司已经支付的100万元租金作为房屋首付款，现因稼乐公司的原因导致房屋转让合同无法继续履行，稼乐公司应当向天佑公司返还该100万元首付款。
关于二审中证人李某的证人证言。李某陈述其于2015年9月从天佑公司离职，同年10月借用稼乐公司原股东的厂房注册登记开办公司，故本院认为李某与稼乐公司之间存在利害关系，且其对天佑公司有无将房屋转让合同交给稼乐公司的回答前后矛盾，故对其证人证言本院不予采信。
综上所述，稼乐公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人苏州稼乐植保机械科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 杨 兵
审 判 员 郑 雄
二〇一七年十月三十日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静