上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2402号
上诉人（原审被告）：阎静，女，1976年5月24日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：于崇洋，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海金色紫都房地产有限公司，住所地上海市闵行区金都路2888号。
法定代表人：黄文仔，董事长。
委托诉讼代理人：魏静，女，该公司工作人员。
上诉人阎静因与被上诉人上海金色紫都房地产有限公司（以下简称金色紫都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初20429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阎静上诉请求：撤销原审判决，改判阎静与金色紫都公司继续履行就上海市XX路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《上海市商品房出售合同》，阎静无需向金色紫都公司支付合同解除违约金。事实与理由：阎静自2016年9月17日逾期未付款，但直至2017年7月19日阎静才收到金色紫都公司诉状请求解除合同，长达7个月的时间里，金色紫都公司怠于行使其单方解除权，法律不应保护。其次，金色紫都公司依据合同第五条主张逾期付款违约金，而没有选择解除合同违约金，表明金色紫都公司放弃了解除权。最后，违约金约定的金额过高，金色紫都公司不存在任何损失。
被上诉人金色紫都公司辩称，不同意阎静的上诉请求，要求维持原判。
金色紫都公司向一审法院起诉请求：1.判令阎静、金色紫都公司就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2017年8月14日解除；2.判令阎静支付金色紫都公司解除合同违约金人民币（币种下同）2,793,201.40元。
一审法院认定事实：阎静与案外人陈某系夫妻关系。
2016年9月30日，金色紫都公司（签约甲方、卖方）与阎静（签约乙方、买方）签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：乙方向甲方购买XX路XX弄《XX花园XX期XX区住宅》XX号XX层XX室，根据上海市房屋土地资源管理局认定的上海市闵行区房屋土地测绘中心测绘机构测量该房屋建筑面积为273.11平方米；乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价51,136.93元，根据该房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）13,966,007元；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天，甲方有权单方面解除本合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起30日内按照合同总价款的20%向甲方支付违约金，并由甲方无息退还乙方全部已付款，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的违约金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，经甲方同意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，本条所称逾期应付款是指依照本合同附件一约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；甲方在收到乙方全部房价款之日起45天内，甲方向乙方交付该房屋；甲方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知乙方，在书面通知发出之日起45日内将乙方已支付的房价款扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还乙方，赔偿金额以总房价款的20%计算；乙方选择一次性付款，首付款4,196,007元（含已付定金50万元），乙方应于2016年9月10前付清；第二次房价款1,390,000元，乙方应于2016年9月17日前付清；剩余房价款8,380,000元，乙方应于2016年11月17日前付清等。合同还对其他内容进行了约定。
阎静于2016年7月18日支付2万元，于2016年7月19日支付18万元，于2016年8月11日支付260万元，于2016年9月12日支付1,396,007元。
因阎静未能支付剩余房款，金色紫都公司于2017年3月20日委托律师向阎静发函，表示要求阎静支付剩余房款及逾期付款违约金。阎静表示未收悉该函件。
一审法院另查明，阎静因（2017）京0105民初1676号民事调解书，对案外人李某承担债务。北京市朝阳区人民法院于2017年5月出具执行裁定书及协助执行通知书，要求金色紫都公司在符合向阎静退还本案系争房屋购房款时，不得向其支付。
一审审理过程中，阎静为证明其曾与金色紫都公司工作人员协商迟延支付房款事宜，向法院提交录音、名片及通话记录一组。经庭审质证，金色紫都公司对录音证据真实性不予认可，认为通话对象黄某系代理公司员工并非金色紫都公司员工，且从内容来看并未同意迟延支付房款。法院认为，对黄某身份难以认定，即使对于黄某的身份可以认定，从通话内容来看，黄某多次向阎静催促支付房款，并要求其于6月底前付清，阎静始终未能履行，并不能证明双方达成合意延迟支付时间。
一审法院认为，金色紫都公司、阎静签订的《上海市商品房出售合同》为双方当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。阎静作为购房人及时足额支付房屋价款系其基本的合同义务，现其拖欠房款逾期一年以上，显属违约。就此阎静主张与金色紫都公司达成延期支付协议，但阎静仅提供了通话录音予以证明，该通话对象身份未明，通话内容也是催讨支付房款，并未明确达成延期免责协议。阎静迟延支付房款，且现阎静因他案纠纷支付能力存在一定障碍，金色紫都公司依据出售合同约定主张解除合同，于法有据，法院予以支持。又依据合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。金色紫都公司在本案中主张解除合同，阎静于2017年7月19日收悉了诉状及应诉材料，法院确认双方的合同于该日解除。合同解除后，阎静已经支付的购房款金色紫都公司应当返还，为免讼累，法院予以一并处理。至于金色紫都公司主张的违约金，法院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中，阎静在支付了首付款后，在此后长达一年多的时间内既未能按约履行合同，也未能与金色紫都公司协商处理方案，且在此期间内房价存下跌趋势，金色紫都公司存在损失。一审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定阎静向金色紫都公司支付违约金70万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认上海金色紫都房地产有限公司与阎静就上海市XX路XX弄XX号XX层XX室房屋签订的《上海市商品房出售合同》于2017年7月19日解除；二、阎静于判决生效之日起十日内向上海金色紫都房地产有限公司支付违约金70万元；三、上海金色紫都房地产有限公司于判决生效之日起十日内向阎静返还购房款4,196,007元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计15,963.53元，由阎静负担。
二审中双方均未提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，金色紫都公司、阎静签订的该《上海市商品房出售合同》为双方当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。
关于上诉人阎静主张被上诉人金色紫都公司自违约之日起7个月怠于行使解除权，故丧失解除权的观点，本院认为该观点无法律依据，不予支持。理由如下：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，阎静上诉状中自认2016年9月17日逾期付款；且在阎静违约逾期付款之日起，其未提供证据证明其已向金色紫都公司催告；则金色紫都公司的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。即使按照阎静的观点该解除权在2016年9月17日发生，那么金色紫都公司于2017年7月10日起诉解除合同亦未超过解除权发生之日起的一年期限。
其次，关于上诉人主张金色紫都公司依据合同第五条主张逾期付款违约金，而没有选择解除合同违约金，表明金色紫都公司放弃了解除权的观点。本院认为，金色紫都公司在民事起诉状中一并主张逾期付款违约金、解除合同违约金，并明确表示要求解除合同。之后在一审庭审中，金色紫都公司坚持要求解除合同及解除合同违约金，并放弃了逾期付款违约金。故金色紫都公司并未放弃合同解除权。
最后，关于解除合同违约金的数额。金色紫都公司依据合同第五条主张阎静支付金色紫都公司解除合同违约金2,793,201.40元。一审法院尊重当事人之间的约定，同时综合考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等因素而酌定判决阎静支付违约金70万元，尚属合理。
综上，上诉人阎静的上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币31,927.06元，由上诉人阎静负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年四月十八日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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