福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0102执异122号
案外人：王丽丽，女，汉族，1988年4月14日出生，住福建省光泽县。
委托诉讼代理人：马晓鲁，福建学恒律师事务所律师。
申请执行人：田畯，男，汉族，1983年10月3日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：李忠平，福建瀛榕律师事务所律师。
被执行人：张光清，男，汉族，1985年5月15日出生，住福州市鼓楼区。
本院在执行（2015）鼓执字第1874号申请执行人田畯与被执行人张光清民间借贷纠纷执行一案，案外人王丽丽向本院提出执行异议。本院受理后，本院依法组成合议庭进行审查，现审查终结。
案外人王丽丽的执行异议请求：请求人民法院强制执行“福州市房产”时，不影响异议人对上述房产的租赁权，并将异议人对该房产的租赁合同关系予以充分的披露，并确保异议人在租赁合同有效期内依约使用房产。
事实与理由如下：法院于2016年4月22日出具（2015）鼓执字第1874号之一《公告》，责令被执行人张光清在2016年6月12日将福州市××号阳光乌山府院房产腾空，并交由法院予以拍卖执行。现本案已进入执行程序。案外人王丽丽系标的房产的承租人，且租赁关系发生在查封之前，人民法院执行上述房产时未维护案外人王丽丽的承租权是错误的。理由如下：一、本案“被执行房产”的租赁背景。2013年4月28日被执行人张光清与案外人王丽丽签订《房屋租赁合同》，由案外人王丽丽承租位于福州市××号阳光乌山府院房产；租赁期限为十七年，自2013年5月1日起至2030年4月30日止；十七年整租租金为叁拾万元，需一次性付清。案外人王丽丽于2015年5月8日向被执行人张光清指定账户内支付共计30万元租金。2013年5月10日，案外人王丽丽向被执行人支付10000元租房押金，同日被执行人与案外人王丽丽即办理房屋移交手续，案外人王丽丽正式接收并使用被执行房产。案外人王丽丽接受该被执行房产后至2015年5月均自住在该房产内，2015年5月起案外人王丽丽将该房产转租予第三方陈浩，并开始收取租金。二、案外人王丽丽与张光清签订的《房屋租赁合同》生效时间早于本案的查封时间。案外人王丽丽与张光清系于2013年4月28日就标的房产签订《房屋租赁合同》。根据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。案外人王丽丽与张光清签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，且合同项下支付租金的义务已履行完毕，因此，该合同已于2013年4月28日生效。而本案的立案时间应为2015年，很显然，标的房产出租在前，查封在后。三、本案的执行申请人实现债权不得影响案外人王丽丽对标的房产的承租权。如前所述，在本案立案之前，张光清就已将房产出租给异议人。根据最高人民法院发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案案外人王丽丽在2013年即已与被执行人签订《房屋租赁合同》且合法占用该不动产，因此，执行申请人对标的房产实现债权时，不得影响案外人王丽丽对标的房产的承租权，执行申请人的债权实现后，案外人王丽丽与张光清签订的《房屋租赁合同》在租期内仍然继续有效。综上所述，案外人王丽丽对标的房产享有租赁权合法有效，且其生效时间先于贵院该案的查封时间，因此，执行申请人对该房产实现债权时，不得影响异议人的承租权。故案外人王丽丽根据《民事诉讼法》227条的规定，向贵院提出执行异议，请求贵院在强制执行上述房产时，不影响案外人王丽丽对上述房产的租赁权。
案外人向本院提供如下证据：A1、房屋租赁合同，以此说明在贵院查封被执行房产之前，异议人与被执行人已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。
A2、银行历史流水，以此说明异议人依约向被执行人支付租金。
A3、收条，以此说明异议人依约向被执行人支付租赁押金。
A4、房屋租赁合同。
A5、银行历史流水
A4-A5共同说明异议人自2013年起依法实际占有被执行房产，并实际使用、取得收益。
申请执行人田畯对案外人王丽丽的异议申请持如下意见：本案在查封并申请人申请执行，委托代理人、执行法官多次到执行房产查看了解，该房产自2013年至今不存在承租人，该房产物业费、水电费一直拖欠。物业一直找被执行人缴交物业费未果，本案异议人2013.5承租该套房产，与事实不符，完全存在与被申请人恶意转移相关房产的非法行为，请求驳回。
被执行人张光清对案外人王丽丽的执行异议申请没有意见，称讼争房产确系案外人承租。
本院查明，申请执行人田畯与被执行人张光清民间借贷纠纷一案，审理过程中，本院依据（2013）鼓民保字第321号《民事裁定书》、《协助执行通知书》查封被执行人张光清所有的坐落于福州市××号阳光乌山府院房产，于2014年8月21日作出（2013）鼓民初字第4522号民事判决：被执行人张光清于本判决生效之日起十日内返还申请执行人田畯借款900000元并支付利息（自2013年4月19日至款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付）。后申请执行人田畯于2015年7月13日向本院申请强制执行，本院立案受理后，依据（2015）鼓执字第1874号《执行裁定书》、《协助执行通知书》继续查封上述房产。于2016年3月31日作出（2015）鼓执字第1874号之二《执行裁定书》裁定拍卖上述房产，并于2016年4月22日出具（2015）鼓执字第1874号之一《公告》责令被执行人张光清于2016年6月12日前将上述房产予以腾空，并交由本院拍卖。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人王丽丽作为承租人与被执行人张光清签订的《租赁合同》长达17年，且双方约定一次性支付30万元房租的租金支付方式明显与常理不符，案外人王丽丽提交的证据亦不足以证明其已于本院查封前占有使用涉案房屋，故对案外人王丽丽的执行异议申请，本院不予支持。另案外人王丽丽申请在拍卖公告中披露上述涉案房产的租赁状态的请求不属于本案异议的审查范围。据此，综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人王丽丽的执行异议请求。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 赵 南
审 判 员 刘雨涛
代理审判员 张莉珍
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 江 威
附相关法条：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。