广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17028号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨柳英。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄琨钟。
委托诉讼代理人：林荣，广东宝城律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
原审第三人：林丹。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
上诉人杨柳英因与被上诉人黄琨钟、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人杨柳英上诉请求：一、依法撤销深圳市宝安区人民法院作出的（2016)粤0306民初6850号民事判决第四项；二、依法改判黄琨钟向杨柳英支付房屋买卖合同违约金1376000元；三、一审、二审诉讼费用全部由黄琨钟承担。其所依据的事实与理由为：
一、杨柳英不存在任何形式的违约行为。杨柳英在签订《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》后，严格履行合同约定的义务，先后向黄琨钟支付购房定金30万元，在合同约定期限内多次要求被上述人配合办理首期款资金监管，但黄琨钟以不同意变更买方主体为由拒绝办理首期款资金监管，并将三方签订的《买方主体变更确认书》撕毁，后在第三人世华地产的协调下，黄琨钟于2016年2月29日与杨柳英签署了资金监管协议，杨柳英按照银行及第三人世华地产的要求向监管账户支付监管资金29万元。后因银行信贷调整，银行要求杨柳英增加首期款监管金额，杨柳英及第三人世华地产向黄琨钟告知后，黄琨钟拒不配合办理，并且于2016年3月1日从担保公司取回公证书再次拒绝履行合同。2016年3月21日，黄琨钟授意其委托代理人与杨柳英签订资金监管协议，视为买卖双方将资金监管的内容进行变更，杨柳英于当天向银行支付首期款34万元，银行随后向杨柳英出具了《二手楼按揭贷款确认书》。杨柳英收到《二手楼按揭贷款确认书》后多次要求黄琨钟履行赎楼义务，并于2016年3月24日向黄琨钟发出《履约催告函》，黄琨钟于2016年3月25日签收，黄琨钟签收后却拒绝履行赎楼义务，导致涉案房产交易无法继续履行。一审法院认定杨柳英没有在规定期限内支付首期款属于违约，明显是事实认定错误。首先，首期款是在签订资金监管协议的情况下支付的，买卖双方及银行在2016年2月29日签订过一次资金监管协议，杨柳英也于当天支付首期款29万元，由于银行政策调整需要增加首期款，但黄琨钟却多次拒绝签订资金监管协议，导致资金监管时间的延迟，其责任归咎于黄琨钟。其次，买卖双方及银行在2016年3月21日签订资金监管协议，视为买卖双方将资金监管的相关内容进行变更，视为买卖双方均有意愿继续履行《二手房买卖合同》。再次，黄琨钟反复违约，并于2016年3月1日从担保公司拿回委托公证书，表明其多次拒绝履行合同。为此，杨柳英不存在任何违约行为。
二、本案由于黄琨钟的行为构成根本性违约，导致了涉案房屋买卖合同无法继续履行。黄琨钟的违约行为主要表现为：1、黄琨钟于2016年2月期间，多次以不同意变更买方主体为由拒绝办理首期款资金监管，并将三方签订的《买方主体变更确认书》撕毁，导致资金监管期限拖延。2、黄琨钟于2016年3月1日，在杨柳英没有任何违约行为的情况下，黄琨钟单方面从担保公司拿回委托公证书，拒绝履行合同。3、由于银行政策调整需要增加首期款，但黄琨钟却多次拒绝签订资金监管协议，导致资金监管时间的延迟。4、银行向杨柳英出具《二手楼按揭贷款确认书》后多次要求黄琨钟履行赎楼义务，并于2016年3月24日向黄琨钟发出《履约催告函》，黄琨钟于2016年3月25日签收，黄琨钟签收后却拒绝履行赎楼义务，导致涉案房产交易无法继续履行。综上所述，本案是由于黄琨钟拒绝履行《二手房买卖合同》，导致涉案房产无法交易。一审法院严重偏袒黄琨钟，枉法裁判。恳请依法查清本案事实，依法裁判。
黄琨钟口头答辩称：一、一审法院认定事实及适用法律基本清楚，黄琨钟认可一审法院作出的解除二手房买卖合同、互不承担法律责任的处理结果，但对部分具体事实认定及分析内容不予认可。具体如下：（一）公证书取回时间有误。黄琨钟取回公证书仅仅是部分，一共有八份公证书，黄琨钟未全部取回，取回部分公证书是征得杨柳英、受托人、中介通知后取回的，否则无法取回。一审认定的取回时间3月1日有误，具体时间黄琨钟现在确实无法准确回忆。但是从2016年3月21日仍由受托人办理资金监管34万元来看，取回时间应当在3月21日之后。所以，可以证实黄琨钟取回公证书时间是杨柳英严重违约（违约后并在宽限期3月2日）有权解除合同后取回，而且取回全部公证书。客观上取回部分公证书没有影响杨柳英办理资金监管事实，但是杨柳英未在合同期乃至宽限期内进行资金监管的事实。（二）关于买方主体变更确认书的认定有误。杨柳英提交的主体变更确认书是已经撕毁、不完整的，已经第三人中介公司明确证明买方主体变更确认书是中介在第三人林丹（原买方）签字后再由黄琨钟签字的，黄琨钟认为不合规、有风险（卖单、ABC单）不同意并撕毁，完全可以认定黄琨钟未同意买方主体变更，黄琨钟就此更不存在违约行为。所以，一审法院认定双方主体变更已达成一致意见的认定事实明显有误。
二、对杨柳英的上诉理由答辩如下。（一）杨柳英称黄琨钟2016年3月1日从担保公司取回公证书拒绝履行合同与2016年3月21日黄琨钟又授意代理人签订资金监管协议办理资金监管的内容自相矛盾。（二）银行在3月21日（即办理资金监管34万元后）出具二手楼按揭贷款确认书，显然不属实。首先，贷款确认书无签发时间，确认书明确签发之日生效，故该确认书未生效。其次，一审法院对确认书未进行任何事实认定，未认定其合法性和效力性。最后，若确认书是在3月21日（即办理资金监管34万元后）出具，试问，杨柳英如何进行34万元金额的资金监管。所以，应当认定银行从未正式出具二手楼按揭贷款确认书，杨柳英应当在2月22日前（合同约定的50天内）进行30%的即206.4万元首付款资金监管。但是杨柳英在2月22日前仅进行了29万元资金监管，宽限期后一个月也仅再进行34万元的资金监管，共计资金监管63万元，比206.4万元相差甚远。（三）杨柳英称因为银行政策原因要求增加首付款的陈述完全是子虚乌有的。首先，688万元的转让价款约定时间内进行29万元资金监管，原因归责于银行符合常理吗。其次，一审法院向银行调查的回函明确做29万元、34万元资金监管是按客户的要求办理，原因不详，并未说明任何贷款政策原因。综上所述，恳请二审法院充分采纳黄琨钟意见，让案件事实回归客观事实，进一步查清事实基础上，并维持原判决。
林丹口头答辩称：认可杨柳英的上诉意见。
杨柳英向一审法院起诉请求：1、解除杨柳英与黄琨钟于2016年1月3日签订的《二手房买卖合同》及补充协议《买方主体变更确认书》；2、黄琨钟向杨柳英返还房屋买卖合同定金人民币30万元；3、黄琨钟向杨柳英支付房屋买卖合同违约金人民币l37.6万元；4、黄琨钟承担本案全部诉讼费用。
黄琨钟向一审法院反诉请求：1、确认因杨柳英逾期支付（监管）首期款，杨柳英、黄琨钟签订《二手房买卖合同》已解除；2、杨柳英向黄琨钟支付违约金人民币137.6万元；3、本案的诉讼费、反诉费由杨柳英承担。
一审法院认定事实：2016年1月3日，第三人林丹作为买方，黄琨钟作为卖方，双方签订了编号为XXX的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、黄琨钟将其所有的位于深圳市XXX栋XXX轩XXX号房产转让给杨柳英，转让成交价为人民币688万元；2、本次房产交易定金人民币30万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币10万元，于签署本合同之日起5日内再支付定金人民币20万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起50日（自然日）（含当日）内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币2万元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；8、双方在备注条款中注明：①经双方协商，此房附带部分家私电器出售（包括空调五台）；②产权人黄琨钟未能到场，特委托代理人XXX签署此合同，具有同等法律效力。另，黄琨钟亦在上述合同中签字确认。
2016年1月3日，黄琨钟作为甲方（卖方），第三人林丹作为乙方（买方），第三人世华地产作为丙方（托管方），三方签订了《定金托管协议》，约定甲方双方同意将定金交由丙方托管。
杨柳英提交的《买方主体变更确认书》显示：2016年1月3日，黄琨钟作为卖方，第三人林丹作为原买方，杨柳英作为新买方，三方签订了《买方主体变更确认书》，约定将原买卖、居间关系变更如下：“（一）新买方已明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等。（二）本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方或居间方退回。原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对原买方已履行义务部分负返还责任。（三）因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务。如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任。（四）原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任”。另，杨柳英提交的上述《买方主体变更确认书》存在多处粘贴的痕迹，但粘贴接口处从外观上看字迹基本能够保持一致。杨柳英和第三人林丹主张因房价上涨过快，黄琨钟反悔故在办理资金监管时将上述确认书撕毁，杨柳英提交的为粘贴后的确认书；黄琨钟主张其在签订《买方主体变更确认书》时，新买方处为空白的，黄琨钟不同意新买方变更为杨柳英，故将确认书撕毁，黄琨钟主张其撕毁的原签订的《买方主体变更确认书》并非杨柳英提交的上述存在粘贴的确认书，但黄琨钟并未提交其主张的原《买方主体变更确认书》；第三人世华地产主张《买方主体变更确认书》是第三人林丹签字后由第三人世华地产经办人员拿给黄琨钟签的，黄琨钟是在办理资金监管时发现新买方为杨柳英，黄琨钟怀疑杨柳英和第三人林丹在做ABC单，故将确认书撕毁，杨柳英提交的上述确认书即为三方签订的确认书。
各方当事人在一审庭审中确认：第三人林丹于2016年1月3日将定金人民币30万元支付给第三人世华地产，第三人世华地产于2016年1月6日将定金人民币28万元转付给黄琨钟，现有定金人民币2万元作为交房保证金在第三人世华地产处托管。
2016年1月13日，黄琨钟办理了公证委托手续，将包括办理资金监管手续在内的转让涉案房产的相关权限委托给黄某、沈某、程某、曾某。
黄琨钟在一审庭审中主张其于2016年3月1日撤回了公证委托书，黄琨钟主张其撤回的原因为杨柳英和第三人林丹要求变更买方主体且逾期支付首期款。
2016年3月16日，黄琨钟以快递方式向第三人林丹发出《催促通知书》，向第三人林丹告知：第三人林丹至今未办理首期款资金监管手续，应当按约定足额办理。第三人林丹主张其并未收到该份通知书，快递详情查询单中载明上述通知于2016年3月17日在保安处由他人签收。
2016年2月29日、3月21日，杨柳英分别向资金监管账户存入首期款人民币29万元，34万元。中国工商股份有限公司前海分行出具《二手房按揭贷款确认书》，确认在相关条件成就后，向杨柳英发放贷款人民币595万元。
2016年3月24日，第三人林丹以快递方式向杨柳英发出《履约催告函》，向黄琨钟告知：根据合同约定银行出具贷款承诺书之日起三日内办理过户手续，但由于黄琨钟拿走公证书致使合同无法继续履行，黄琨钟应当于2016年3月31日之前办理涉案房产的过户手续，否则应当自行承担法律后果。黄琨钟主张其并未收到上述履约催告函，快递详情查询单中载明上述催告函于2016年3月25日被签收，签收人为“草签”。
另查，1、经原审法院多次向中国工商银行股份有限公司前海分行查询杨柳英、黄琨钟办理资金监管的情况，以及杨柳英补交首期款的原因，中国工商银行股份有限公司前海分行直至2016年6月10日以及2017年6月20日才向原审法院出具复函，回复内容如下：①2016年2月29日，买方杨柳英与卖方黄琨钟在我行签订《二手楼交易资金监管协议》，监管资金为人民币29万元，买方当日向该行监管账户刷卡转入人民币29万元；②2016年3月21日，买方杨柳英与卖方公证委托代理人黄某再次来到该行重新签署《二手楼交易资金监管协议》，监管资金为人民币63万元，买方当天再次向监管账户刷卡转入人民币34万元；③因买卖双方取消贷款，资金监管全部资料返还给了买卖双方；④买卖双方为何分两次办理首期款的监管，原因不详，该行只是根据客户要求进行受理，并出具与实际监管金额相符的资金监管协议。
2、各方当事人均确认在2016年2月20几号时，杨柳英、黄琨钟前往办理首期款资金监管手续，但因黄琨钟不同意主体变更，故未能办理首期款资金监管。杨柳英、第三人林丹以及第三人世华地产均主张在此之后杨柳英和黄琨钟公证委托代理人黄某前往办理了首期款资金监管手续；黄琨钟主张在此之后双方未再办理过首期款资金监管手续。
3、杨柳英、黄琨钟均在庭审中确认除本诉、反诉外，双方未向对方主张过解除合同。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。杨柳英、黄琨钟签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，杨柳英、第三人林丹和第三人世华地产均确认杨柳英提交的《买方主体变更确认书》即为三方签订的被黄琨钟撕毁后粘贴完整的《买方主体变更确认书》，经庭审核查，杨柳英提交的该份《买方主体变更确认书》粘贴接口处从外观上看字迹基本能够保持一致，且第三人世华地产作为居间人，其陈述意见具有较高的可信度，在黄琨钟亦未提交证据予以反证的情况下，原审法院对杨柳英提交的《买方主体变更确认书》予以采信。原审法院认为黄琨钟作为有完全民事行为能力的卖方主体，其在知悉或应当知悉在《买房主体变更确认书》签字的行为所带来的法律后果的情况下，仍予签字的行为应当视为黄琨钟对已经或可能发生的买方主体变更行为予以确认和同意。如果黄琨钟签字时新买方处为空白，则黄琨钟仍予签字的行为应当视为黄琨钟同意将新买方变更为买方指定的他人。另，黄琨钟单方撕毁《买方主体变更确认书》的行为亦不足以发生该确认书依法解除的法律效力。综上，黄琨钟不应以买方主体无权变更为杨柳英为由作为拒绝履行合同的抗辩，即黄琨钟以此为由拒绝办理首期款资金监管的行为存在过错。其次，根据涉案合同的约定，买方应当于签订合同之日起50日（自然日）（含当日）即2016年2月21日前支付首期款，且合同约定的履行义务宽限期为10日，即买方支付首期款的宽限期为2016年3月2日之前。本案中，根据黄琨钟的自认，黄琨钟在支付首期款宽限期未到之日即2016年3月1日就已经以撤回公证委托授权书的方式明确表示不履行合同，黄琨钟的上述行为先杨柳英构成违约。最后，根据原审法院查明的事实，杨柳英分别于2016年2月29日、2016年3月21日支付首期款人民币29万元、34万元，且根据银行的回复，2016年3月21日办理首期款资金监管的为黄琨钟公证委托的代理人，原审法院认为杨柳英支付首期款的时间均已经构成逾期，且第二次支付首期款的时间已经逾期近一个月，在杨柳英未提交证据证明其第二次支付首期款系黄琨钟的所错所致的情况下，原审法院认为杨柳英严重逾期支付首期款的行为构成违约。虽然2016年3月21日黄琨钟公证委托的代理人与杨柳英办理了首期款资金监管，但此时杨柳英已经存在严重逾期行为，黄琨钟代理人的代理行为并不能当然免除杨柳英的违约责任。综上，在合同履行的过程中，杨柳英、黄琨钟均存在一定的违约行为，且双方过错程度相当，在此情况下，原审法院判令双方应当承担的违约责任互抵，双方均不应再向对方主张违约金。另，本案中，杨柳英、黄琨钟均主张解除合同，因双方已经就合同解除作出一致的意思表示，故原审法院确认杨柳英、黄琨钟和第三人林丹签订的《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》解除。
关于定金。本案中，现有定金人民币28万元在黄琨钟处，有定金人民币2万元作为交房保证金在第三人世华地产处托管，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，黄琨钟应当向杨柳英返还定金人民币28万元，第三人世华地产应当向杨柳英返还定金人民币2万元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认编号为XXX的《二手房买卖合同》以及杨柳英、黄琨钟和第三人林丹签订的《买方主体变更确认书》解除；二、黄琨钟应于本判决发生法律效力之日起三日内向杨柳英返还定金人民币28万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向杨柳英返还定金人民币2万元；四、驳回杨柳英的其他诉讼请求；五、驳回黄琨钟的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币19,884元，保全费人民币5,000元，由杨柳英负担人民币20,430元，由黄琨钟负担人民币4,454元；一审反诉受理费人民币8,592元，由黄琨钟自行负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一审法院认定涉案《二手房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。本案二审争议焦点问题在于涉案《二手房买卖合同》履行过程中当事人的违约责任应当如何认定。
按照合同约定，杨柳英应于2016年2月21日前支付首期款，合同义务履行宽限期为10日，虽然杨柳英支付首期款及办理资金监管手续的时间超出合同约定期限，但各方当事人均确认杨柳英与黄琨钟曾于2016年2月20几号前往办理首期款监管手续时，因黄琨钟不同意买方主体变更而导致未能办理资金监管手续，因此黄琨钟对于首期款监管办理迟延负有责任。况且，即使按照黄琨钟所主张的杨柳英迟延支付首期款的行为构成违约，由于黄琨钟的委托代理人于此后已配合杨柳英完成首期款资金监管手续的办理，该情况即表明杨柳英不存在导致涉案合同无法继续履行的根本违约情形，一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。黄琨钟在杨柳英首期款支付期限届满前即以不同意买方主体变更为由撤回了公证委托书，按涉案合同约定该行为构成根本违约，并由此导致涉案合同无法继续履行，黄琨钟应向杨柳英承担相应的违约责任。综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定黄琨钟应按涉案房产成交价的15%向杨柳英支付违约金，即人民币103.2万元。
综上所述，杨柳英的上诉请求部分成立，本院对依法予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但对当事人的违约责任认定欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6850号民事判决第一、二、三项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6850号民事判决第四、五项；
三、黄琨钟应于本判决生效后十日内向杨柳英支付违约金人民币103.2万元；
四、驳回杨柳英在一审的其他诉讼请求；
五、驳回黄琨钟在一审的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币19884元，保全费人民币5000元，由杨柳英负担人民币6221元，黄琨钟负担人民币18663元；一审反诉受理费人民币8592元由黄琨钟负担。二审案件受理费人民币17184元，由杨柳英负担人民币4296，黄琨钟负担人民币12888元。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十五日
书记员 伍圣权（兼）