杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初1578号
原告（反诉被告）：杭州余杭区星桥街道一味食品店，住所地：杭州余杭区星桥街道藕花洲大街西段***号*楼A01。
法定代表人：况志成，经营者。
委托代理人：黄琦，浙江振业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州购都超市有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区星桥街道藕花洲大街西段201一层、205号201号二层。
法定代表人：施贻蒙，总经理。
委托代理人：王成东，浙江传衡律师事务所律师。
委托代理人：黄围，浙江传衡律师事务所律师。
被告：杭州余杭区保障房建设有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街326号。
法定代表人：王慎跃，董事长。
委托代理人：金涛，浙江金宏律师事务所律师。
委托代理人：俞剑飞，浙江金宏律师事务所律师。
被告：杭州速九投资咨询有限公司，住所地：杭州市余杭区乔司街道杭海路1695号。
法定代表人：欧阳克荣。
委托代理人：许潇，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：钟柏强，北京高朋（杭州）律师事务所律师。
原告杭州余杭区星桥街道一味食品店（以下简称一味食品店）诉被告杭州购都超市有限公司（以下简称购都超市）、杭州余杭区保障房建设有限公司（以下简称保障房公司）、杭州速九投资咨询有限公司（以下简称速九公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员冯妍独任审理。后因案情复杂依法转为普通程序进行了审理。被告购都超市在审理过程中对原告一味食品店提出反诉，本院予以合并审理。本院于2016年3月22日、2016年11月2日、2016年12年9日、2017年2月17日公开开庭进行了审理。原告一味食品店的业主况志成及其委托代理人黄琦，被告购都超市的委托代理人王成东，被告保障房公司的委托代理人金涛,被告速九公司的委托代理人许潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告一味食品店诉称：2015年5月15日，一味食品店与购都超市签订一份《租赁合同》，租赁位于杭州市余杭区商铺用于开办食品店，租赁期限自2015年6月10日起至2018年6月9日止，面积约38平方米，年租金为8万元。由于涉及房屋转租的事宜，一味食品店特地向房屋产权人保障房公司以及第一手承租人速九公司咨询，得到的答复均为“同意”购都超市转租，后一味食品店按照合同约定交纳的相关费用并开始进行装修、进货，一味食品店同时也办理了《营业执照》。2015年9月12日，购都超市正式开门营业，但到11月，一味食品店得知所租赁房屋涉嫌违章建筑，杭州市余杭区城市管理综合行政执法局立案查处。2016年1月11日，一味食品店被购都超市强行关停，期间一味食品店向政府规划部门了解到，一味食品店租赁的商铺系保障房公司申请用于“电梯使用的辅助用房”，而并不能作为营业用房使用，但三被告擅自改变了规划用途，导致一味食品店无法正常、合法的使用该商铺，也导致一味食品店与购都超市的《租赁合同》无效。原告一味食品店诉至法院，请求判令：1.确认原告一味食品店与被告购都超市于2015年5月15日签订的《租赁合同》无效；2.被告购都超市返还原告一味食品店租金80000元、网费960元及合同履约保证金10000元；3.三被告赔偿原告各项损失255549元。在审理过程中，一味食品店变更诉讼请求如下：1.原告一味食品店与被告购都超市于2015年5月15日签订的《租赁合同》无效；2.被告购都超市返还原告一味食品店租金58000元、网费960元及合同履约保证金10000元；3.三被告共同赔偿原告各项损失195615元，加上未评估的损失20900元，合计216515元；4.要求三被告共同承担鉴定费用2000元。
被告购都超市辩称：双方于2015年5月15日签订的《租赁合同》有效。该合同是双方真实意思表示，不存在违反国家法律法规禁止性规定，一味食品店无法正常合法的使用涉案商铺导致合同无效的主张不能成立。理由是一味食品店违反合同约定未将装修设计方案交购都超市审定批准，将商铺大门朝北面开导致北面�街立面不符合审批要求。现只要一味食品店改变大门朝向或者更换商铺位置，合同完全可以履行。并且根据合同，购都超市也有权基于统一管理或营运需要调整一味食品店商铺位置。另外，购都超市装修时新增的自动扶梯是经过规划建设局审批同意的，原来审批的一部分电梯位置作为商铺属于内部装修，没有影响消防等设施，行政处罚所谓的违建是因为北面沿街外立面增设一门斗造成的。关于一味食品店要求购都超市退还租金、网费及合同履约保证金的主张，根据双方签订的《租赁合同》，第十四条约定“首年租金付款方式：签订合同7天内乙方先支付首年租金捌万元整，未按时支付租金的为乙方违约，合同终止，履约保证金及已付租金不退。”合同的签订日为2015年5月15日，一味食品店支付首年租金的日期为2015年6月10日，远远超过合同约定的7天期限，一味食品店�成违约，履约保证金和已付租金不予退还。涉案合同有效，一味食品店已实际承租涉案商铺，网费也应当由其承担，不予退还。购都超市提出的临时性的调整店铺进出口方向已经最大程度地保障了一味食品店利益，并不影响其正常营业，在困难时期双方应共同努力解决问题，但一味食品店拒绝先营业起来避免更多损失的态度实在让购都超市不知所措。关于一味食品店要求购都超市与本案另二被告共同赔偿其各项损失255549元的请求缺乏法律依据，不能成立。涉案商铺并非不能使用，合同并非不能履行，购都超市在行政处罚作出后多次与一味食品店协商，愿意支付因修改店铺大门朝向所产生的费用等，但一味食品店拒绝。
被告保障房公司辩称：一、根据合同相对性原则，保障房公司不是本案的适格被告，一味食品店要求保障房公司赔偿的相关诉请没有事实与法律依据，应当驳回其针对保障房公司相关的诉讼请求。2014年5月23日，保障房公司与速九公司签订《物业租赁合同》一份，将保障房公司所有的位于星桥街道藕花洲大街惠都家园17号楼的1-4层商铺及地下车位出租给速九公司。合同签订后，保障房公司已将物业交付速九公司使用，即保障房公司的合同义务已经履行完毕。此后，速九公司将全部物业转租给购都超市。但购都超市在招商过程中，擅自搭建了案涉违建商铺，并与一味食品店就租赁该商铺达成一致，并签订了《租赁合同》。根据合同相对性原则，合同项下的权利义务只能赋予合同当事人，合同也只能对合同当事人产生约束力。而保障房公司并不是与一味食品店签订《租赁合同》的当事人，故一味食品店提起本次诉讼的被诉主体，不应是保障房公司，其要求保障房公司赔偿的相关诉请也因缺乏事实与法律依据�应当予以驳回。
二、导致一味食品店目前有经济损失的责任，应当由购都超市与一味食品店共同承担，而与保障房公司无关。因购都超市擅自将电梯下的隔间出租给一味食品店；一味食品店在不清楚该隔间是否属于合法建筑的情况下，经装修后用于经营。目前，该协议因涉及违法无效，其责任系由一味食品店与购都超市共同过错造成，相应的经济损失也应当由一味食品店与购都超市按责任大小共同承担，而与保障房公司无关。
三、保障房公司已履行要求承租人按照规划审批图纸整改的纠错义务。2015年9月，杭州市余杭区城市管理综合行政执法局向保障房公司发送了《征求意见联系（抄告）函》，告知案涉违建商铺的存在。保障房公司在收到该联系函后，经调查核实，于2015年11月27日向速九公司发出《整改通知书》，通知速九公司要求购都超市遵照规划审批图纸及意见执行，停止经营行为。2015年12月31日，保障房公司又委托律师向速九公司发送了《律师函》，再次告知要求速九公司遵照案涉物业的规划审批图纸及意见，将违章搭建部分拆除并恢复原样。因此，保障房公司作为业主，已履行了纠错的义务。
综上所述，一味食品店要求保障房公司赔偿的相关诉请缺乏事实与法律依据，恳请法院依法予以驳回针对保障房公司相关的诉讼请求。
被告速九公司答辩称，被告速九公司允许购都超市转租其承租的星桥街道藕花洲大街西段201、203、205、207、209号建筑，但并未同意其改变规划用途进行转租。也不知晓购都超市具体转租给谁，更不知晓转租的标的物为“电梯使用的辅助用房”，被告购都超市是在未征得被告速九公司同意的情况下擅自改变规划用途的。
一、被告保障桥公司允许购�超市转租其承租的星桥街道藕花洲大街西段201、203、205、207、209号建筑，但并未同意其改变规划用途进行转租。被告保障桥公司确实有在《转租证明》上盖章同意购都超市转租，该证明只是为了表明速九公司允许购都超市就其承租范围进行转租，但购都超市未曾告知速九公司具体要租赁给谁，租赁的商铺是哪一间，有没有改变规划用途转租。速九公司同意其转租的前提是不改变原有规划用途，并不知晓其将电梯使用的辅助用房租赁做商业经营用房，若知晓也就不会同意了，且速九公司名下租赁房屋众多，根本不可能一间一间去过问租给谁，租了哪一间。
二、案涉电梯使用的辅助用房A01仅出现在原告提供的与购都超市签订的《租赁合同》及《分割证明》中，两份证据中均无速九公司盖章或签字认可，可见速九公司并不知晓更未同意原告与购都超市的租赁标�物为电梯使用的辅助用房。
三、速九公司在收到保障房公司的《整改通知书》后，向购都超市发出《关于要求整改的通知书》，购都超市签收无异议。可见购都超市是认可其在未经速九公司同意的情况下擅自更改物业用途并出租，否则购都超市在收到速九公司书面通知时肯定会注明速九公司是知晓其变更用途并同意转租电梯使用的辅助用房的，以此规避其承担责任的风险。
综上，速九公司并不知晓也未同意购都超市将电梯使用的辅助用房擅自变更用途转租给原告，根据合同主体相对性原则，原告无权要求速九公司承担其与购都超市的《租赁合同》无效的法律责任。
被告购都超市反诉称，2015年5月15日，购都超市（甲方）与一味食品店经营者况志成（乙方）签订《租赁合同》，购都超市将位于御荣吉买盛商场一楼A01场地，即杭州余杭区�桥街道藕花洲大街西段201号一楼A01承租给一味食品店，双方对场地、租金、租期、权利义务、违约责任等作出了约定。一味食品店在本案中有两个违约行为：第一，根据双方签订的《租赁合同》第十四条的约定，首年租金应于合同签订7天内支付。涉案合同的签订日为2015年5月15日，一味食品店支付首年租金的日期为2015年6月10日，远远超过合同约定的7天期限，一味食品店构成违约，履约保证金和已付租金不予退还。第二，根据双方签订的《租赁合同》第七条第4款的约定，乙方须于本合同签订后10日内提交内部装修设计方案交甲方审定批准，经甲方签字盖章确认后方可进行装修工作，否则，视乙方违约。第5款约定了乙方装修未经甲方签认可需承担的违约责任，即“甲方有权对乙方处以10000元以上的违约金，并要求乙方改正”。一味食品店至今未提交任何装修设计方案�其不作为再次构成违约，应承担相应的违约责任，按照年租金及履约保证金共计90000元为基数，购都超市按其30%请求一味食品店支付27000元的违约金。根据《租赁合同》第十二条第7款的约定，购都超市现追究一味食品店的违约责任符合约定。必须强调的是，在购都超市收到相关反映后，购都超市了解到，涉嫌违法的原因是超市大门出入口处增设一门斗导致北面沿街立面不符合规划审批要求，只要恢复到与审批时的外立面一致即可。因此，问题在于一味食品店店铺大门的朝向问题，如果一味食品店遵守《租赁合同》的约定将装修设计方案早早提交购都超市，完全可以避免所谓违建问题的发生。购都超市本着友好协商、快速解决问题的态度在行政处罚作出后及时与相关部门沟通，对一味食品店就大门不能开的问题对其作出了说明，并且与一味食品店多次协商，于2016年01月18日向一味食品店送达《独立专柜/独立商铺整改通知书》，一味食品店拒绝签收。但是，根据双方签订的《租赁合同》第二条第3款、第4款的约定以及涉案场地的实际情况，购都超市有权对一味食品店的商铺场地进行调整。临时性的调整店铺进出口方向已经最大程度地保障了一味食品店利益，并不影响其正常营业。现反诉，请求判令：依法判令原告一味食品店支付被告购都超市违约金27000元。
原告一味食品店答辩称，本案租赁合同文本是购都超市提供的格式合同，而且双方租赁关系一味食品店是纯租赁形式，不同于超市内部摊位租赁。合同违约应当是基于合同有效为前提，本案合同是无效合同，而导致合同无效是三被告的行为导致的。一味食品店自开业一直到关门，只正常经营了100天，经营期间购都超市从未提出过反诉状中的问题，现购都超市提出反诉是恶意的。当时租店面时，店面不是现在的样子，现在店面朝北了，并且不是一味食品店一家租的，后面也有其他人也租了。后面装修的情况，门面都朝北了，购都超市从来没跟一味食品店说过不符合或者不能向北，一直到后面受到了政府的整改通知，后面一味食品店到余杭区规划局调取了审批报告，的确是违章建筑也不能作为店面使用。超市到现在为止还在狡辩，让一味食品店后面或者侧面开门，原先的装修设计方案，购都超市没有提出过异议。
被告保障房公司发表意见称，没有意见，与保障房公司没有利害关系。
被告速九公司发表意见称，没有意见，与速九公司没有利害关系。
原告一味食品店为支持其本诉诉请主张及反诉抗辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.租赁合同一份，用以证明原、被告于2015年5�15日签订了租赁合同的事实。
2.收款收据三份，用以证明一味食品店签订合同向购都超市支付租金80000元，合同履约金10000元及网费960元的事实。
3.一味食品店的营业执照及工商登记资料一份，用以证明三被告再明确知道相关情况前提下，同意转租租赁给原告案涉房屋的事实。
4.行政执法局立案审批表一份，用以证明本案涉案建筑涉嫌违反，已经立案查处事实。
5.损失赔偿清单及相关凭证一组，用以证明总共损失255549元的事实。
6.申请法院调取规划部门的规划图纸一份，用以证明案涉建筑规划部门准予作为电梯辅助用房使用，不能作为经营性租房的事实。
7.照片七份，用以证明案涉改造前和目前现状，案涉房屋门头和开门方向均是购都超市施工建设的事实。
8.转租的报告一份，用以证明2015年6月12日，速九公司提交给保障房公司的，要求统一以及保障房公司针对案涉房屋同意转租的时间是2015年9月的事实。
9.资产评估报告书一份及鉴定费发票一份，用以证明本案所涉的房屋财产损失鉴定评估的范围是195615元，未评估的是20900元，一味食品店为此支出的鉴定费2000元的事实。
被告购都超市为支持其反诉主张及本诉辩称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.一层布局图一份，用以证明购都超市及一味食品店对涉案场地位置达成一致但未对商铺大门朝向进行标明的事实。
2.对话录音及文字整理一份，用以证明购都超市与一味食品店就铺位调整方案进行过协商以及购都超市在一味食品店门开不了的前期已经对一味食品店作过说明的事实。
3.独立专柜/独立商铺整改通知书一份，用以证明购都超市向一味食品店送达�改通知书被拒签的事实。
4.图纸一份，用以证明一味食品店提交的证据不同的是，有规划建设局的章的事实。
被告保障房公司为支持其本诉辩称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《物业租赁合同》一份，用以证明2014年5月23日，保障房公司与速九公司签订《物业租赁合同》一份，并就相关的权利与义务进行约定的事实；
2.《商铺钥匙移交单》一份，用以证明保障房公司与速九公司签订的《物业租赁合同》已经得到履行的事实；
3.《征求意见联系函》一份，用以证明2015年11月11日，杭州市余杭区城市管理综合行政执法局向保障房公司发送了《征求意见联系（抄告）函》，告知案涉违建商铺存在的事实；
4.《整改通知书》一份，用以证明2015年11月27日，保障房公司向速九公司发出《整改通知书》，�知速九公司要求购都超市对违法经营现象进行整改的事实；
5.《律师函》一份，用以证明2015年12月31日，保障房公司向速九公司发出《律师函》，要求其对违建部分进行整改，速九公司于2015年12月31日收到该律师函的事实。
6.房产证一组，用以证明保障房公司提供的用房是营业房的事实。
被告速九公司为支持其本诉辩称事实，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.2014年10月8日杭州速九投资咨询有限公司与上海御荣购物中心有限公司《租赁合同》一份，2014年10月8日速九公司与上海御荣购物中心有限公司签订《租赁合同》一份，用以证明一味食品店与速九公司约定将坐落于星桥街道藕花洲大街惠都家园17号楼1-4层商铺及地下停车场出租给上海御荣购物中心有限公司，后上海御荣购物中心有限公司因经营需要在杭州新注册公司杭�购都超市有限公司，即购都超市。2016年1月13日，购都超市与速九公司补签订《租赁合同》，对租赁物业面积、用途、转租等进行约定的事实。
2.2016年1月13日杭州速九投资咨询有限公司与杭州购都超市有限公司《租赁合同》一份，证明目的同证据1。
3.2015年11月27日《整改通知书》一份，用以证明速九公司是在保障房公司书面出具《整改通知书》后才知晓购都超市擅自改变物业用途的事实。
4.2016年1月8日《关于要求整改的通知书》一份，用以证明速九公司在收到保障房公司的《整改通知书》后，向购都超市发出《关于要求整改的通知书》，购都超市签收无异议的事实。
原告一味食品店提供的证据，被告购都超市对证据1，三性无异议；对证据2，真实性无异议；对证据3，三性均无异议；对证据4，三性无异议；对证据5，除了21项的�络费三性无异议，对第16项消防花洒，真实性有异议，其他赔偿的票据三性均有异议；对证据6，三性无异议，一味食品店提供的证据中，规划图纸是有规划局的章，改动是经过规划审批的。一味食品店提供的没有盖章；对证据7，真实性、合法性无异议，关联性有异议，购都超市做了门脸是为了提高宣传效果，也不能证明一味食品店主张；对证据8，三性无异议；对证据9，鉴定报告依据的标准，申请鉴定人出庭作证。鉴定报告列的明细店铺装修、收银系统、空调、购物袋等一味食品店在庭审中没有提供发票，只是提供了购物小票或收据，所以对鉴定报告有异议，鉴定费发票无异议。被告保障房公司对证据1、2，这是一味食品店与购都超市之间履行的证据，真实性无异议；对证据3，真实性无异议，对待证事实有异议，不能证明三被告共同租给一味食品店，只是为了一�食品店能够办理营业执照，是统一出租给杭州速九投资咨询有限公司的，具体向承租人提供房产证转租证明，是保障房公司与速九公司的合同义务；对证据4，真实性、合法性无异议，2015年1月6日，向临平新城管委会，保障房公司提供了报告，要新增电梯，执法局立案案由是不能成立的；对证据5，具体损失跟保障房公司无关，证据和损失之间没有支撑；对证据6，电梯增设设计虽然是保障房公司出面的，当时是购都超市委托设计的，最后是保障房公司的名义申报的，实际是购都超市做的，说明保障房公司是合法建设的；对证据7，照片形成时间保障房公司无法看出，保障房公司向管委会打了申请报告，电梯的问题是保障房公司跟速九签订了合同以后，后来是增设电梯，保障房公司同意，规划部门也同意，建设电动扶梯是合法的。增设以后如何使用，要看具体国家执法部门的要求，物业当时已经移交给速九公司，速九公司移交给购都超市，对上述部分的占有使用收益已经不在保障房公司身上了，对该权利的占有使用权是购都超市使用的；对证据8，在一味食品店和购都超市之间的盖章只是为了办理证照，并没有对一味食品店与购都超市之间的合同进行审查；对证据9，从客观上讲对证据形式上的真实性无异议，但是损失是一味食品店与购都超市之间签订的租赁合同导致的，由法院判决。被告速九公司对一味食品店提供的证据1、2，真实性无异议，关联性有异议，合同主体和收款对象和速九公司无关；对证据3，真实性无异议，无法证明待证事实，根据速九公司和购都超市约定，如果要改变房屋结构用途，必须经过速九公司的同意，但是速九公司并不知情；对证据4，真实性、合法性无异议，和速九公司无关，速九公司不知道改变用途�对证据5，真实性无异议，和速九公司无关，速九公司不知道购都超市与原告租赁了哪一间，也不知道装修了什么，置办了什么；对证据6，三性无异议，只能说明速九公司帮助购都超市增设了电梯；对证据7，真实性无异议，当时速九公司已经交给购都超市使用了，具体如何使用速九公司不知道；对证据8，为了办证需要，才向保障房公司作出申请，要求予以支持；对证据9，形式上真实性无异议，但鉴定报告陈述的内容与速九公司无关，速九公司无过错，无需承担责任。
经审查，对一味食品店提供的证据1-9的真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。
被告购都超市提供的证据，原告一味食品店对证据1，真实性无异议，待证事实有异议，根据一味食品店提交照片显示，当时大门朝向购都超市已经沿街开设了；对证据2，真实性无异议，待证事实有异议，因为案涉房屋从规划部门角度不能作为经营使用，不存在门面转向问题，而且购都超市前期也未对相关事实进行说明；对证据3，真实性有异议，一味食品店不知道这份证据，而且当时一味食品店店面已经关停了，而且购都超市的要求不符合规划部门的许可；对证据4，真实性无异议，待证事实有异议，不能作为经营使用，一味食品店将规划部门图纸和当时租赁时图纸作比较，显然是擅自改变了规划，购都超市将电梯都做在了西面，其余部分搭建了案涉房屋，与规划不符。案发时候，局长说房子是国有资产，国有资产为了不闲置，购都超市需要两部电梯使用，但是作为店铺经营房，规划部门始终没有同意过。后面查处了，一味食品店的店面被强行关闭了。被告保障房公司对证据1，真实性无异议；对证据2，真实性无法发表意见；对证据3，真实�无异议，送达给一味食品店需要补强；对证据4，规划图与实际施工图的差异，具体情况以现状为准，房屋1-4层都是营业房，是可以经营的。被告速九公司对证据1，三性无异议；对证据2，无法表达意见；对证据3，真实性无异议，具体是否有通告，速九公司不确定；对证据4，三性无异议。
经审查，本院对购都超市提供的证据1、2、4，真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。对购都超市提供的证据3，因购都超市未提交进一步证据证明其真实性，故不予确认。
被告保障房公司提供的证据，原告一味食品店对证据1、2，真实性无法确认；对证据3，真实性无异议，证明涉案建筑物规划部门是明确仅作为超市自动扶梯使用；对证据4，真实性无法确认；对证据5，真实性无异议，保障房公司在2015年9月12日已经收到了行政执法局联系函�但是9月10日当天（原告的证据八），出具了转租证明，在原告办理工商证据时，保障房公司再次出具转租手续，说明保障房公司在明知涉嫌违法，仍然同意转租商铺；对证据6，真实性无异议，但案涉建筑不在产权范围内。被告购都超市对证据1，三性无异议；对证据2，无法确认真实性；对证据3，三性无异议；对证据4，真实性无异议；对证据5，6，三性无异议。被告速九公司对证据1，2，三性无异议；对证据3、4，三性无异议；对证据5，需要跟当事人求证；对证据6，三性无异议。
经审查，上述证据相互印证，本院对上述证据的真实性均予以确认，并据此认定本案相关事实。
被告速九公司提供的证据，原告一味食品店对证据1-4，无法确认真实性，速九公司所说15年11月27日收到保障房公司通知书后才知道本案情况，与事实不符，一味食品店提交的证�3和8，证明了速九公司早已知道案涉房屋的情况，工商办理登记过程中速九公司也知道案涉房屋情况，速九公司也是明知案涉房屋的情况下而转租了。被告购都超市对证据1，真实性无法确认，不是合同相对人；对证据2，三性无异议；对证据3，真实性无法确认，保障房公司提交了原件，予以认可；对证据4，真实性和关联性要和当事人庭后核实。被告购都超市对证据1，真实性无法确认，不是合同相对人；对证据2，三性无异议；对证据3，真实性无法确认，保障房公司提交了原件，予以认可；对证据4，真实性和关联性，要和当事人庭后核实。被告保障房公司对证据1-4，三性均无异议。
经审查，上述证据相互印证，符合高度盖然性标准，本院对上述证据的真实性均予以确认，并据此认定本案相关事实。
在审理过程中，被告购都超市申请鉴定机构杭州信联资产评估公司鉴定人员出庭接受质询，本院出示2016浙01**民初3247号案件鉴定人询问笔录一份及杭州信联资产评估公司向本院出具书面回复：《关于杭州余杭星桥街道一味食品店财产损失价值评估报告有关事项说明》。原告一味食品店无异议，被告购都超市认为，一、本案的资产评估报告，应基于双方对申报价格的认可，被告购都超市对原告一味食品店提供的申报价格存疑，且原告一味食品店无法提供相应证据予以作证。鉴定机构依据的是国有资产评估管理办法及实施细则，而原告一味食品店经营的零食店不是国有资产，是个体工商户，所以不能适用该两份规定，评估报告不具有证据的客观性，不能作为判决的依据。二、评估报告中选用的是重置成本法，鉴定人并未对为什么选择该方法进行阐述，资产评估的方法有市场比较法等多种方法，该份报告为什么不选择�合理的市场比较法进行评估，而使用价格更高的充值成本法等问题，鉴定人都某对此作出阐述。被告保障房公司、速九公司无异议。本院对该笔录及说明经审查后予以确认。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2015年5月15日，一味食品店（乙方、承租方）和购都超市（甲方、出租方）签订《御荣吉买盛租赁合同》。双方约定：甲方同意提供拥有租赁经营权的场地，以有偿使用形式交由乙方设立独立专柜/独立商铺，乙方独立经营，自负盈亏。乙方的经营项目为国产、进口高端预包装食品和饮品。使用场地位于御荣吉买盛商场一楼A01。独立经营商铺所使用之场地位置，甲方基于统一管理或营运需要，有权调整乙方所设专柜位置，甲方对乙方专柜位置调整时，应提前15天通知乙方，乙方应予以配合和服从，乙方如不予配合的，甲方有权视情况提前解除合同而不以违约论处。独立经营商铺所使用之场地位置，可视甲方总体配套经营需要或乙方经营状况进行调整，乙方应对甲方的整体调整方案予以配合，具体调整方式由甲乙双方另行协商解决。场地使用期限自2015年6月10日至2018年6月9日，共36个月。合同期满后，如乙方无拖欠场地使用费及各项费用等违约行为记录，则在同等条件下，乙方享有优先续约权。乙方每年向甲方支付场地使用费80000元，支付方式为银行转账。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性支付人民币10000元履约保证金。双方还就其他事项进行了约定。
案涉房屋由保障房公司出租给速九公司，速九公司转租给购都超市，保障房公司、速九公司对购都超市转租给一味食品店的部分不持异议。2015年11月16日，一味食品店注册并办理了相关营业执照。
购都超市在余杭区星桥街道藕花洲大街西段201号未取得建设工程规划许可证进行建设被人举报，一味食品店使用案涉房屋自2015年9月12日起2016年1月9日，共计119天。经法院委托鉴定，一味食品店涉案财产价值的评估值为195615元，尚可变现部分为9965元，评估值减去可变现价值后得出其财产损失额为185650元；本次委托评估资料（卷宗）中有一份由一味食品店提供的《财产损失清单》有256509元，其中清单中的租仓库费、网络费、工资补偿费合计金额21860元系非实物资产项目，未列本次评估有关一味食品店提供的清单中租仓库费、加盟费、培训费、工资补偿费等合计金额21860元系非实物损失，未列入本次评估资产范围。就非实物损失部分，各方当事人均未申请补充鉴定。
庭审中，购都超市认可收取了一味食品店占有使用费80000元、合同履约保障金10000元及网费960元，并同意返还一�食品店占有使用费53334元、合同履约保证金10000元及网费960元。就一味食品店损失的赔偿，各方未能达成一致意见。
本院认为，一味食品店租赁的标的物没有相应的建设规划许可证，致使一味食品店仅使用119天后无法继续使用，本院确认一味食品店与购都超市之间的租赁合同因违反法律效力性规定而无效。双方合同无效，一味食品店主张购都超市返还其占有使用费80000元、履约保证金10000元及网费960元，双方均认可使用了119天，故本院予以支持占有使用费53918元、合同履约保证金10000元及网费960元。经鉴定，一味食品店涉案财产价值的评估值为195615元，尚可变现部分为9965元，损失额为185650元；关于非财产损失，一味食品店主张21860元，该部分未进行鉴定，且一味食品店未提供充分证据予以证明，但实际一味食品店客观上应产生了费用，故本院在确定购都超市的赔偿其损失数额时作适当考虑。在本案中，购都超市作为出租方，对合同的无效负有相对较大的责任，一味食品店作为承租方的责任相对较小，一味食品店主张购都超市赔偿其损失216515元，结合鉴定意见及双方陈述等相关证据，根据双方的过错程度，本院酌情由购都超市赔偿其损失130000元。有关一味食品店的鉴定费2000元，根据本案实际情况，本院酌情由购都超市支付其1500元。一味食品店系以租赁合同纠纷为由提起诉讼，因保障房公司、速九公司与其之间并无合同关系，故不对其承担责任。关于购都超市的反诉请求，因本案租赁合同无效，一味食品店无需承担违约责任。综上，本诉部分对一味食品店诉请之合理部分，本院予以支持；对购都超市和保障房公司抗辩之合理意见，本院予以采纳。反诉部分，因依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合�法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司与原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店于2015年5月15日签订的《御荣吉买盛租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司返还原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店占有使用费53918元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司返还原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店合同履约保证金10000元，于本判决生效后十日内付清；
四、被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司返还原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店网费960元，于�判决生效后十日内付清；
五、被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司赔偿原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店损失130000元，于本判决生效后十日内付清；
六、被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司支付原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店鉴定费1500元，于本判决生效后十日内付清；
七、驳回原告（反诉被告）杭州余杭区星桥街道一味食品店的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）杭州购都超市有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5612元，由原告杭州余杭区星桥街道一味食品店负担1796元，由被告杭州购都超市有限公司负担3816元。本案反诉案件受理费238元，由被告杭州购都超市有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5612元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 冯 妍
人民陪审员 陈茂仙
人民陪审员 王金龙
二〇一七年三月二十五日
书 记 员 孙亚梅