广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0203民初4029号
原告：南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司，住所：柳州市鱼峰区柳石路151号之一同和佳境小区9栋二单元102室。
法定代表人：覃国宏，该公司负责人。
委托诉讼代理人：李强，男，该公司员工。
被告：李庆，男，1973年12月20日出生，壮族，职工，住柳州市柳江区，现住柳州市鱼峰区。
原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司（以下简称南宁舜鑫柳州分公司）与被告李庆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告南宁舜鑫柳州分公司的法定代表人覃国宏及委托诉讼代理人李强，被告李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南宁舜鑫柳州分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费2553.6元及违约金1834.3元、城市生活垃圾清运费150元，合计4537.9元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭补正第一项诉讼请求中的物业服务费为2559.8元。事实和理由：原告是经开发商柳州同和房地产开发有限公司委托，享有柳州市鱼峰区柳石路151号之一同和佳境小区前期物业管理权的具备相应物业管理资质的物业服务企业。被告于2013年8月5日与开发商签订《商品房买卖合同》，并于当年在柳州市房产管理局登记备案，是该房屋的合法业主。根据《同和佳境前期物业服务合同》和《临时管理规约》约定，被告有按时足额向原告交纳物业服务费的义务，同时还承担据实分摊电费（共用）和水费（自用和共用）的义务。但被告入住后，物业服务费仅交纳至2016年3月，从2016年4月起至2017年8月28日止，被告已拖欠物业管理服务费2553.6元及违约金1834.3元，城市生活垃圾清运费150元，合计欠费4537.9元。原告多次催促被告缴纳所欠物业费未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告李庆答辩称，一、原告服务管理工作做不到位，被告回来忘记带门禁卡，被原告的保安刁难，且威胁业主。二、2016年11月，原告私自将被告的两辆自行车清理，被告找到原告索要，原告称已经丢失。三、原告称多次催缴，实际上没有与被告沟通过。四、原告物业服务态度不好，被告要求原告打折物业费，不同意交纳违约金。
本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳石路151号之一同和佳境小区由柳州同和房地产开发有限公司开发建设。原告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。2013年5月15日，柳州同和房地产开发有限公司与原告签订《同和佳境前期物业服务委托合同》，约定由原告为同和佳境小区提供前期物业管理服务。被告系柳州市柳石路151号之一同和佳境5栋1单元6-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为115.83平方米。2013年8月5日，原告与被告签订《同和佳境前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），其中约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层（带电梯）住宅按建筑面积1.3元/平方米/月（含电梯费，即电梯定期常规保养、年安全监测和零小修，但不含电梯电耗费用和电梯驾驶员费用）；物业服务费的计算自开发商发出《交房通知书》约定的交付时间之日起计收，被告未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业服务费计算时间不变；执行先交费后服务的方式，被告在办理交房手续时向原告预交半年的物业服务费；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费、燃（煤）气费等代收代缴服务，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；物业服务费的追缴及违约金，被告以月为周期交纳物业服务费，逾期未缴纳的，原告将按照应交费用每日加收千分之三的标准向被告收取违约金，被告连续三个月未交纳物业服务费等相关费用的，原告将采取法律途径追缴物业服务费及违约金，由此所发生的一切费用（含律师费、诉讼费）及责任由被告承担；原告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金；等等。同日，被告还签署《承诺书》，承诺遵守《同和佳境临时管理规约》（以下简称《业主临时公约》）。原告向被告书面催交拖欠的物业服务费，因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。
另查明，庭审中，被告认可未交纳2016年4月起至2017年8月止期间的物业服务费，同意交纳2016年1月起至2017年8月止期间的城市垃圾清运费150元。原告陈述对占用公共区域的物品一般采取先出通知告知业主清理，七日之后无人处理的话，原告会将占用公共区域的物品集中一处临时存放，同时告知业主凭相关证件领取。被告曾因自行车丢失报警，认为系原告拉走占用公共区域物品行为所致，原告对此并不认可，并陈述被告没有提供自行车的所有权证明，且报警时距清理行为已经超过一个月，当时小区监控录像没有保存。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。因此，被告应支付原告拖欠的2016年4月1日起至2017年8月31日止期间的物业服务费2559.8元（1.3元／平方米／月×115.83平方米×17个月）。被告辩称原告私自将被告的两辆自行车清理并导致丢失，因原告负有对小区公共区域的维护管理职责，其对占用公共区域的私人物品采取临时清理措施系履行物业服务合同行为，但原告采取的临时清理措施应当妥当、合法，如对清理过程采取摄像记录或邀请社区人员见证、对清理物品登记保管等，从原告陈述来看其工作方式有待改进，至于是否系原告清理行为导致被告自行车丢失，被告可另行主张其权利，但不足以作为其拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。至于被告辩称原告工作人员服务态度不佳、没有沟通物业费问题，原告应积极改进工作方式，不断提高服务水平，给业主提供舒心、便利的物业服务。
关于城市垃圾清运费，因《前期物业服务合同》约定原告可代收代缴该费用，现被告对此予以认可，本院对原告的此项主张予以支持，故被告应支付原告2016年1月起至2017年8月止期间的城市垃圾清运费150元（7.5元/月×20个月）。
关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业服务合同》的约定已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告逾期交纳物业服务费，原告有权按照应交费用每日加收千分之三的标准向被告收取违约金；原告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金；从上述约定来看，《前期物业服务合同》对原、被告各自违约情形约定的违约金计算标准并不对等，现被告对违约金并不认可，考虑本案的实际情况，以及根据公平原则，参照原告违约情形适用的违约金计算标准，本院依法对被告应承担的违约金予以酌情调整，确定被告应承担的违约金为61.42元（违约金计算过程列表附后）；原告主张超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告李庆支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司物业服务费2559.8元、城市垃圾清运费150元、违约金61.44元，合计2771.24元；
二、驳回原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告李庆负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
本判决为终审判决。
审判员 李 旎
二〇一七年十二月二十六日
书记员 黄晓珺
附违约金计算过程：
物业费及违约金计算表
序号
欠费年月
欠交物业费
欠费月数
每月3‰
违约金
2016年4月
150.579
7.227792
2016年5月
150.579
6.776055
2016年6月
150.579
6.324318
2016年7月
150.579
5.872581
2016年8月
150.579
5.420844
2016年9月
150.579
4.969107
2016年10月
150.579
4.51737
2016年11月
150.579
4.065633
2016年12月
150.579
3.613896
2017年1月
150.579
3.162159
2017年2月
150.579
2.710422
2017年3月
150.579
2.258685
2017年4月
150.579
1.806948
2017年5月
150.579
1.355211
2017年6月
150.579
0.903474
2017年7月
150.579
0.451737
2017年8月
150.579
合计
2559.843
61.436232
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。