河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终592号
上诉人（原审被告）：张家口市长江房地产开发有限责任公司，住所地张家口市桥东区建设东街27号。
法定代表人：张全胜，系董事长。
委托诉讼代理人：陈晓丹，河北国器律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈涵，男，1992年7月25日出生，汉族，现役士官，现住河北省秦皇岛市北戴河区。
委托诉讼代理人：岳昭彤，河北同仁和律师事务所律师。
上诉人张家口市长江房地产开发有限责任公司（以下简称长江房开公司）因与陈涵房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人长江房开公司的委托诉讼代理人陈晓丹，被上诉人陈涵的委托诉讼代理人岳昭彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人长江房开公司上诉请求：依法改判驳回陈涵的诉讼请求，或发回重审。一、二审诉讼费用由陈涵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院判决我公司在交付房屋后九十日办理过户手续，认定陈涵具有了房屋的所有权，没有事实依据、法律依据，应予撤销。一审法院判决书判决我公司每月按照1688元的标准赔偿陈涵逾期交房损失错误。因为，陈涵未交清购房款，无论长江房开公司是否交付该房屋，均不存在赔偿陈涵逾期交房的损失事由。我公司在庭审中进行质证本案的证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同的补充协议》、《府街庭院项目贷款未批提前入住承诺书》、《情况说明》、《府街庭院二期商业公寓楼业主收房流程单》，一审法院没有在判决书中作出是否认定的意见，是否采信的理由。综上，请求支持我公司的上诉请求。
被上诉人陈涵辩称，双方签订的房屋买卖合同，出具的收房流程单等相关证据，长江房开公司应与2016年9月4日向我交付房屋。商品房买卖合同约定在交付房屋的90日内应当为陈涵办理相关的房屋产权手续，因此，长江房开公司未履行合同约定义务，属于违约。我在一审时提供了充足的证据，房屋由长江房开公司出租收益，在约定的交房时间内，有能力有条件履行交付义务，由于其违约才导致了我未能按期收房，产生了损失。原审法院按照长江房开公司对外出租价格判决向我支付租金损失合理合法。综上，请依法维持原判。
陈涵向一审法院起诉请求判令被告：继续履行合同，将符合约定标准交付条件的房屋交付原告并办理过户手续；赔偿因逾期交付房屋给原告造成的损失，从2016年9月7日起按照每月4000元计算至实际交付房屋之日止；被告赔偿原告公证费1500元；承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月4日，长江房开公司（卖方）与陈涵（买方）签订《认购书》一份，原告陈涵自愿认购府街庭院25-75号底商，地上面积46.97㎡，单价18920元／㎡，房款888672元，采取按揭方式付款，买方应于2015年8月20日前付清50%首付款448672元，签订认购书时，买方应向卖方支付人民币100000元，签订正式的房地产买卖合同后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。2015年8月27日，长江房开公司（出卖人）与陈涵（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZFB2015004349）一份，合同约定商品房坐落于张家口市高新区，用途为商业，建筑面积共44.66平方米，单价每平方米18919.99元，房屋总价888672元，付款方式为贷款方式，首付448672元，贷款440000元。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1和3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款×%向买受人支付违约金；3、办理产权登记所需全部费用均由买受人承担，如因买受人原因，致使房地产权属证书延迟办理，出卖人不承担责任。长江房开公司（甲方）与张家口市居然家园建筑陶瓷有限公司（乙方）于2015年1月1日签订《房屋委托租赁协议》一份，甲方自愿将其所有未售商铺委托乙方代为出租，房屋位于府街庭院小区25号楼底商。委托权限：甲方授权乙方代表甲方以乙方名义与第三方签订房屋租赁合同，并代收租金。租赁期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期间甲方有权将房屋出售，出售日起出租房屋的租赁终止。2015年3月13日，出租方（甲方）张家口市居然家园建筑陶瓷有限公司与承租方（乙方）张家口沅雅茶叶销售有限公司签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：房屋地址坐落于府街庭院小区25号楼75号商铺，建筑面积93.79平方米。租赁期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止。租金，乙方每年向甲方缴纳租金人民币如下：第一年租金为11255元；第二年租金为15757元；第三年租金为20259元；第四年租金为29262元；第五年租金为38266元；第六年租金为50647元；第七年租金为65278元；第八年租金为76533元；第九年租金为83286元；第十年租金为86662元。另查明：原告陈涵于2015年8月22日交付被告长江房开公司房款448672元，于2016年4月12日交纳印花税、契税共计35991.22元，并已交纳住宅专项维修资金17773元。2016年9月7日，被告长江房开公司出具《府街庭院二期商业公寓楼业主收房流程单》。2016年11月25日张家口市高新区富强路4号府街庭院商住小区第25号楼1层75号房屋仍处于出租状态。庭审中，被告陈述涉案房屋的钥匙由租户交给了物业公司，包括租金也放在了物业公司。
一审法院认为，原告陈涵与被告长江房开公司签订的商品房买卖合同及认购书是双方当事人在自愿平等基础上协商一致所签，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依约履行合同，交付购房首付款，被告应按照合同约定及时履行交付房屋的义务，因原、被告双方签署商品房买卖合同的时间是2015年8月27日，而合同约定的房屋交付时间为2011年12月31日，合同约定的房屋交付时间早于合同签订时间，属于履行期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，原告主张被告交付房屋应给予被告必要的准备时间，鉴于原被告签订商品房买卖合同时涉案房屋处于出租状态，被告负有积极收回房屋并交付原告的义务，原告提供的公证书证实涉案房屋在2016年11月25日仍处于出租状态，且庭审中被告陈述房屋的钥匙由租户交给了物业，故被告长江房开公司未能及时履行交付房屋的义务，已构成违约，应承担相应违约责任，原告诉请判令被告继续履行合同，将房屋交付原告并办理过户手续有据可依，本院予以支持。原告诉请判令被告赔偿因逾期交付房屋给原告造成的损失，从2016年9月7日起按照每月4000元计算至实际交付房屋之日止，被告迟延交房已构成违约，原告主张逾期交房所造成的损失有据可依，本院予以支持，但原告主张按照每月4000元计算损失证据不足，因原告购买房屋处于租赁状态，故原告主张的逾期交付房屋的损失可参照商铺租赁合同约定租金计算，以商铺租赁合同约定的第三年租金20259元为基数，折算每月租金为1688元，被告应以每月1688元的标准赔偿原告逾期交房损失费，原告主张从2016年9月7日起计算逾期交房损失，该起算时间距原被告签订的商品房买卖合同的时间2015年8月27日已过一年，原告已经给予被告充足的交付房屋的准备时间，故原告主张的逾期交房损失的起算时间合理，本院予以支持。原告诉请判令被告赔偿原告公证费1500元证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十九条之规定，判决如下：一、被告张家口市长江房地产开发有限责任公司继续履行与原告陈涵签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZFB2015004349），于本判决生效之日起十日内将坐落于张家口市高新区房屋交付原告陈涵，并在交付房屋后九十日内办理房屋过户手续；二、被告张家口市长江房地产开发有限责任公司从2016年9月7日起至被告实际交付房屋之日止，按照每月人民币1688元的标准赔偿原告逾期交房损失；三、驳回原告陈涵的其他诉讼请求。案件受理费6343元，由被告张家口市长江房地产开发有限责任公司承担。
本院二审期间，长江房开公司提交其公司售楼部向被陈涵发送的信息截图。拟证明因陈涵未全款交付购房款，不符合为其办理房屋过户的条件，不应该支持其诉讼请求。陈涵质证认为，对证据形式提出异议，不是新证据；说了这是一审诉讼结束后长江房开公司给陈涵发送的短信。我认为在商品房买卖合同中明确约定房屋交付后90日内办理过户，并约定以按揭贷款的形式购买房屋。现在单方以短消息的形式变更合同内容无法无据。陈涵提交其去中国建设银行后，相关的工作人员说是由于长江房开公司的原因导致贷款没能办理。现在播放2017年6月5日录音光盘。长江房开公司质证认为，该份证据不属于证据规则中的新证据，对真实性不予认可；现无法证实录音中的男子系银行的工作人员，就算该男子是银行的工作人员，也无法证明其谈话内容的真假；对关联性不予认可；陈涵主张其贷款未办理成功的原因系长江房开公司未办理他项权证书，应提交银行出具的证明，否则无法达到陈涵的证明目的。本院质证，双方提交的证据在形式、内容上均不完整，不能作为案件事实的依据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据本案查明的事实，长江房开公司应当按照约定及时履行将房屋交付陈涵的义务。因涉案房屋在签订商品房买卖合同时处于出租状态，长江房开公司负有积极收回房屋并交付陈涵的义务。2016年11月25日，涉案房屋在仍处于出租状态，且长江房开公司陈述房屋的钥匙由租户交给了物业，故长江房开公司未能及时交付房屋已构成违约，应承担相应违约责任。陈涵诉请判令长江房开公司赔偿因逾期交付房屋给其造成的损失，从2016年9月7日起计算至实际交付房屋之日止的理由成立，应当得到支持。且原审法院判决陈涵主张的逾期交付房屋的损失参照商铺租赁合同约定租金计算，以商铺租赁合同约定的第三年租金20259元为基数，折算每月租金为1688元，长江房开公司应以每月1688元的标准赔偿，从2016年9月7日起计算长江房开公司实际交付之日止也并无不当。综上，原审法院判决部分不当，上诉人长江房开公司的部分上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初688号民事判决第（二）项、（三）项；
二、变更北省张家口经济开发区人民法院（2017）冀0791民初688号民事判决第（一）项为：张家口市长江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将坐落于张家口市高新区房屋交付陈涵；双方继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：ZFB2015004349）及有关约定的内容。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6343元，二审案件受理费12686元，由被上诉人陈涵负担6343元，由上诉人张家口市长江房地产开发有限责任公司负担12686元。
本判决为终审判决。
审判长 成 进
审判员 姜 兵
审判员 姜建龙
二〇一八年四月二十八日
书记员 徐忠媛
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。