浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终1031号
上诉人（一审被告）：汪丽晖，男，1982年12月6日出生，汉族，户籍地为浙江省开化县，住浙江省衢州市。
上诉人（一审被告）：孙佳，女，1983年8月15日出生，汉族，户籍地为浙江省衢州市衢江区，住浙江省衢州市。
委托诉讼代理人：孙林法（系孙佳父亲），男，1954年4月19日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。
被上诉人（一审原告）：蒋晓琴，女，1980年7月19日出生，汉族，户籍地为江西省南昌市东湖区，住浙江省衢州市衢江区。
委托诉讼代理人：巫小勇，浙江融哲律师事务所律师。
上诉人汪丽晖、孙佳因与被上诉人蒋晓琴房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2017）浙0802民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汪丽晖、孙佳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：汪丽晖因偿还欠款需要，因此在与被上诉人签订的《房地产转让合同》中约定支付首付款175000元，并口头约定在交付房屋时支付。在被上诉人一直未按约定支付首付款的情况下，上诉人才提出解除合同，且被上诉人也同意解除合同。合同解除后，中介方将全部产权证书归还给上诉人。因此，本案即使不符合法定解除条件，双方当事人也对解除合同达成一致。一审判决认定被上诉人于2017年1月13日筹齐首付款及应借给上诉人的款项与事实不符。被上诉人提供的账户交易明细可看出2017年1月13日其账户上确实有325000元，这一金额没有包括首付款，且该款项也不能证�被上诉人已准备好支付购房款的事实。在被上诉人仅支付40000元定金的情况下，一审判决上诉人在判决生效之日起十日内将房屋过户登记至被上诉人名下，没有法律依据也不可能履行。即使按双方签订的合同履行，被上诉人也要支付首付款和出借325000元给上诉人才具备过户条件。现案涉房产尚有银行按揭贷款，无法办理过户登记，且法院已采取保全措施，在保全措施未解除的情况下也无法办理过户登记。
蒋晓琴辩称，上诉人主张双方口头约定交付房屋时支付首付款没有证据证明，事实上，在交付房屋钥匙时，上诉人也未要求被上诉人支付首付款，故应根据交易习惯在房产过户后支付首付款。根据双方的通话录音，可以证明双方并未达成解除合同的合意。为了履行合同，被上诉人已筹齐首付款，一审的认定正确，被上诉人也可以将剩余购房款全部支付给上诉人。请求驳回上诉，维持原判。
蒋晓琴向一审法院起诉请求：1.判令被告履行与原告于2016年9月19日签订的《房地产转让合同》，将柯城区恒大御景半岛18幢2单元1102室房产过户至原告名下；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1.判令被告支付违约金人民币40000元；2.判令被告赔偿律师费损失27000元；3.判令被告承担保全费用。
一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2016年9月19日，原告与两被告经衢州市柯城新居房产中介所介绍签订《房地产转让合同》一份，约定：汪丽晖、孙佳所有的坐落于衢州市转让给蒋晓琴；房款总价775000元；卖方需在房产证办出一个月内办理过户（2016.10.30之前交房，2017.4.30之前办理房产证），买方付款方式为按揭+首付，首付175000元，按揭600000元；房地产过户发生的一切费用及房屋买卖中应交的国家税款由买方承担；交房时间：2017.5.30之前；买方支付现金40000元作为购房定金；卖方违反约定不予出卖，卖方须双倍返还买方所付定金，并在解除合同时偿付。如买方已支付了购房款，卖方则在解除合同的同时退还买方所付购房款，并赔付人民币肆万元给买方；买方违反约定不予购买，卖方有权没收买方所付定金。如买方已支付了购房款，卖方则在解除合同的同时退还买方所付购房款，但买方必须赔付人民币肆万元给卖方；买方不能按期向卖方付清购房款，或卖方不能按期向买方交付所购房产，则每逾期一日，由违约方向守约方给付上述房屋买卖价格万分之1%元的滞纳金；买方自愿借给卖方325000元银行还款，待银行贷款下来后卖方归还买方。合同签订后，原告蒋晓琴于当日支付定金40000元。签�合同时，两被告尚未取得涉案房产产权证，也未取得房产。2016年10月29日，涉案房产物业向汪丽晖交付房屋钥匙及相应书面交割材料，汪丽晖当场将钥匙及材料交付给蒋晓琴，由蒋晓琴持有。原告蒋晓琴于2017年1月13日筹齐首付款及借给卖方的款项。2017年春节前，两被告通知原告因父亲不同意卖房等原因不再向原告出卖房屋，原告及其配偶与两被告多次电话交涉未果，遂成纠纷。另查明，两被告现已取得涉案房产产权证。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有二：一是合同上被告孙佳的签字由被告汪丽晖代签，是否有效。被告辩解出卖房�、签订合同未经孙佳签字同意，合同不生效。但从法院查明的事实来看，原告蒋晓琴与被告汪丽晖在中介的组织下协商合同过程中，被告汪丽晖均表示要回去与配偶孙佳商量。合同签订当日，衢州市柯城新居房产中介所阮伟华用手机拨打孙佳电话，由孙佳向阮伟华报出其本人名字及身份证号码，孙佳在电话中明确表示同意委托汪丽晖对涉案房产买卖进行签字。合同签订之后的2016年年底，被告汪丽晖、孙佳二人曾到阮伟华处取回涉案房产的原买卖合同、购房发票等原件作为为孙佳弟弟贷款担保的资产证明，后归还给阮伟华。综合两被告的上述行为分析，法院认为作为原告蒋晓琴完全有理由相信被告汪丽晖有权代表孙佳签字，汪丽晖的行为构成表见代理。被告辩解的合同未经孙佳签字同意、合同不生效，与事实及法律不符，不予采纳。二是被告认为合同已经解除能否�立。被告辩解认为其已经明确通知原告解除合同，合同自通知到达对方时解除，原告并未提出异议也未请求法院确认解除合同的效力，原告支付定金后未支付首付款，也未出借款项给被告的行为已经构成违约。法院认为，当事人经协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方满足法定解除条件的，另一方当事人也可以解除合同。从查明的事实来看，双方当事人并未约定解除合同的条件，未对解除合同达成一致意见，被告也没有证据证明存在法定解除合同的情形。被告单方通知原告不再履行合同不符合法律规定，不发生解除合同的效力，故对被告的该项抗辩主张，不予采纳。事实上，当事人在实际履行合同过程中，可能会存在一些障碍，这需要当事人多一些耐心和诚心，在合同没有明确约定的细节方面要积极协商并遵循市场交易习惯。本案中，双方当事人对支付首付款的时间未进行明确约定，但从市场交易习惯及常理来判断，出卖房屋的一方需取得房屋产权证后买方才会支付首付款或者出卖房屋的一方取得房屋产权证后双方办理过户当天支付首付款，否则对买方来说存在风险。被告在未取得房产产权证的情况下以原告未先行支付首付款为由认为原告违约显然与事实及法律相悖，不予采纳。综上分析，原、被告自愿签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为合法有效。因两被告现已取得涉案房产产权证，具备继续履行的客观条件，原告要求两被告继续履行合同将涉案房产过户登记至原告名下，具有事实与法律依据，予以支持。原告要求被告支付违约金40000元，但按照《房地产转让合同》的约定�卖方赔付买方40000元的前提是其违反约定不予出卖，买方已支付了购房款，卖方在解除合同同时退还购房款并赔付40000元。原告按照合同该项约定主张违约金无法得到支持。原告并未提供证据证明双方明确约定违约金，也没有提供因被告违约产生损失的依据，故对原告主张的违约金诉请不予支持。双方当事人各自委托律师代为参加诉讼，由此产生的律师费用各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、六十一条、第六十二条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告汪丽晖、孙佳于判决生效之日起十日内将位于衢州市柯城区恒大御景半岛小区18幢2单元1102室房屋登记至原告蒋晓琴名下；二、驳回原告蒋晓琴的其余诉讼请求。案件受理费12220元，减半收取6110元，保全费4395元，共计10505元，由原告蒋晓琴负担836元，由被告汪丽晖、孙佳负担9669元。限于判决生效之日缴纳。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。经查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审调解中，被上诉人同意将剩余购房款全部付清，并另外增加购房款15000元，上诉人未予同意，案经调解无效。
本院认为，双方当事人于2016年9月19日自愿签订的《房地产转让合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当诚信、全面履行自己的义务。该合同第二条约定“甲方（上诉人）需在房产证办出一个月内办理过户（2016.10.30之前交房，2017.4.30之前办理房产证），乙方（被上诉人）付款方式为按揭+首付，首付175000元，按揭600000元”。经查，上诉人已于2017年4月办出房产证，故被上诉人起诉要求上诉人办理房产过户登记符合合同约定。上诉人主张双方口头约定被上诉人应在房屋交付时支付首付款，因其未提供证据佐证，难以采信，且双方对房屋交付、过户期限等事项均有明确书面约定，上诉人主张双方单就支付首付款的时间却另行口头约定，亦不合常理。故上诉人提出的因被上诉人有根本性违约行为，其已依法解除合同的主张，依据不足难以支持。在案汪丽晖与蒋晓琴夫妻俩于2017年2月份的二份电话通话录音显示，在汪丽晖提出解除合同，案涉房屋不卖时，蒋晓琴夫妻明确表示“不卖有不卖的处理方式、那确定不卖我们可能会上法院的、我们肯定会上法院的”，由此可见，上诉人主张被上诉人已同意解除合同，显然与事实不符，难以采信。至于上诉人提出因案涉房产尚有按揭贷款未还、因本案已被法院依法保全，无法办理过户登记等意见，均无法律依据，亦不予采信。
综上，汪丽晖、孙佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11550元，由上诉人汪丽晖、孙佳负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒红胜
审判员 刘小伟
审判员 王琳琳
二〇一七年十一月八日
书�员毛树曦