安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1102民初2735号原告：滁州市明珠商贸有限公司，住所地安徽省滁州市天长东路169号金光大道B座七楼704-705室，统一社会信用代码913411026928120924。法定代表人：王俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：武航，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。被告：许科莉，女，1986年9月6日出生，汉族，个体，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。委托诉讼代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王传萍，安徽伟诚律师事务所律师。原告滁州市明珠商贸有限公司与被告许科莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告滁州市明珠商贸有限公司的委托诉讼代理人武航、陈晓东，被告许科莉及其委托诉讼代理人王尚斌、王传萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州市明珠商贸有限公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除双方签订的《房屋租赁协议》；2、许科莉支付房屋租金428421元（2014年9月24日-2015年9月23日为123706元；2015年9月24日-2016年9月23日为142807元；2016年9月24日-2017年9月23日为161908元）及违约金80954元（按2016年9月24日至2017年9月23日第四年度租金标准161908元计算六个月），并自起诉之日按日万分之五支付违约金至偿清之日；3、许科莉自2017年9月24日起按161908元/年标准支付房屋占用费至返还房屋之日；4、许科莉支付物业费33091元；5、本案诉讼费用由许科莉承担。事实和理由:滁州市明珠商贸有限公司受滁州市南谯路泰鑫·现代城步行街797-307/308/309/310/311房屋业主的委托，就上述物业进行商业管理。2013年9月24日滁州市明珠商贸有限公司与许科莉签订《房屋租赁协议》，许科莉承租上述物业，租赁面积248.81㎡，租赁期限自2013年9月24日至2018年4月30日，租金按年度支付，于上一年度租赁期限届满之日前30日支付下一年度租金，第一年度租金为61020元，第二年度租金为123706元，第三年度租金为142807元，第四年度租金为161908元，第五年度租金为99953元，并按2.5元/平米/月缴纳物业费。截至起诉之日，许科莉仅支付第一年度租金61020元及物业费4230元。根据合同约定，许科莉逾期三十天未支付租金，滁州市明珠商贸有限公司有权解除合同，许科莉应补足欠付租金，同时承担六个月租金的违约金，并按租金的日万分之五支付违约金。滁州市明珠商贸有限公司多次向许科莉催要租金及物业费，但均被拒绝。许科莉辩称：1、滁州市明珠商贸有限公司在招商时称将在大金新百与人民广场之间修建人行天桥，步行街商户入住率达80%-90%，步行街商城统一举行开业庆典仪式，定期开展营销活动等。许科莉及其他经营户在此宣传下与滁州市明珠商贸有限公司签订了房屋租赁合同。滁州市明珠商贸有限公司步行街的招商不成功，商户的入住率未达到招商时承诺的80%，且未统一举行开业庆典仪式，人行天桥也未架设。许科莉及其他经营户与滁州市明珠商贸有限公司要求兑现招商时承诺，滁州市明珠商贸有限公司工作人员告知许科莉及其他经营户维持店铺经营不关门，不再收取经营户的房租。滁州市明珠商贸有限公司存在招商不力、未履行招商承诺等违约行为，且承诺不收取房租，许科莉在本案中无违约行为。另，根据《房屋租赁协议》第12.2条约定，滁州市明珠商贸有限公司应当向许科莉下发书面催缴通知后才享有合同解除权；但滁州市明珠商贸有限公司从未向包括许科莉在内的经营户发过书面催缴房租的通知，也从未催要过租金，印证滁州市明珠商贸有限公司承诺不收取房租。同时根据合同法规定，滁州市明珠商贸有限公司未及时主张权利的行为导致本案中的损失扩大，扩大部分的损失应当由滁州市明珠商贸有限公司自行承担。故滁州市明珠商贸有限公司的诉讼请求不应支持。2、《民法通则》规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。双方签订的《房屋租赁协议》约定，每年支付一次房租，每次须提前三十天支付，但滁州市明珠商贸有限公司直至两年后才提起诉讼。滁州市明珠商贸有限公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。3、《房屋租赁协议》第15.1条约定“本协议在履行中如发生争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决。协商不成，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉”。本案起诉前,许科莉从未接到任何催缴房租通知，也未接到协商通知，滁州市明珠商贸有限公司的起诉未经合同约定的前置程序，其诉讼请求不应支持。4、许科莉同意解除《房屋租赁协议》，保留追究滁州市明珠商贸有限公司违约责任的权利。如法院支持滁州市明珠商贸有限公司的诉讼请求，则违约金过高，请求予以降低。滁州市明珠商贸有限公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、《房屋租赁协议》复印件一份。证明双方于2013年9月24日签订《房屋租赁协议》，许科莉承租泰鑫·现代城797-307/308/309/310/311物业，协议对租赁面积、租赁期限、租金金额、给付时间、违约责任及物业费均作了约定。证据二、《委托管理及招商协议书》及《商品房预售合同》复印件各五份。证明滁州市明珠商贸有限公司受泰鑫·现代城步行街797-307/308/309/310/311业主的委托对物业实行统一商业管理和提供招商服务。证据三、安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初2397号民事裁定书一份。证明2016年8月4日滁州市明珠商贸有限公司向许科莉主张过租金，后因无法送达，该案撤诉。上述三组证据经许科莉质证，对证据一、二的真实性均无异议；对证据三的真实性无异议，但滁州市明珠商贸有限公司于2016年8月4日立案，起诉时对之前租金已经超过诉讼时效。许科莉为支持其辩称意见举证下列证据：证据一、《房屋租赁协议》复印件一份。证明合同约定逾期催缴期限、催缴方式及违约责任，许科莉房租缴纳至2014年9月24日，滁州市明珠商贸有限公司应于30天内也就是2014年10月24日前向许科莉书面催缴；合同约定诉讼前置条件，需协商后才能起诉。证据二、企业信用信息公示报告打印件一组。证明滁州市泰达置业有限公司、滁州明珠商贸有限公司、六安市安信物业有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司、滁州明珠房地产开发有限公司为关联公司。证据三、泰鑫·现代城招商宣传单页、E滁房产宣传及E滁州社区网友发贴评论泰鑫·现代城商业城步行街商铺的信息打印件各一份。证明泰鑫·现代城步行街在招商时就立项统一商业管理、打造黄金地段超大平台。证据四、滁州市明珠商贸有限公司收取垃圾清运费、代收电费收据复印件三十二张、借记卡账户历史明细清单复印件一份。证明滁州市明珠商贸有限公司每月按时向经营的商户收取垃圾清运费、代收电费，但从未向商户提出过要收取房租。证据五、证人李某、潘某出庭作证如下内容：滁州市明珠商贸有限公司曾承诺会有统一开业活动、架设人行天桥以及其他促销活动，后期经营户曾找滁州市明珠商贸有限公司，滁州市明珠商贸有限公司承诺不收取房租。上述五组证据，经滁州市明珠商贸有限公司质证：对证据一无异议，对证明目的不认可；对证据二的真实性无异议，对证明目的不认可，认为均系独立法人，独立承担责任；对证据三认为均是打印件，对真实性不认可；对证据四认为系另一经营户赵德会的票据，与本案无关联性；对证据五不认可。本院认为：滁州市明珠商贸有限公司举证的三组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。许科莉举证的证据一、二本院对真实性予以确认，但该两份证据不能证明其证明目的，本院对其证明目的不予确认；许科莉举证的证据三系打印件，滁州市明珠商贸有限公司对真实性不认可，本院对该份证据的证明效力不予确认；许科莉举证的证据四不能证明其证明目的，本院对其证明效力均不予确认；许科莉举证的证据五，因证人与本案均具有利害关系，本院对其证明效力不予确认。依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：2013年9月24日，滁州市明珠商贸有限公司作为甲方（出租方），许科莉作为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：第一条租赁标的1.1本标的房屋位于安徽省滁州市南谯路泰鑫·现代城步行街三层商铺号为797-307、308、309、310、311之商业用房及相应公摊部分，包括设备用房，总建筑面积约248.81平方米。第三条租赁期限3.1房屋租赁期限五年，租赁期限自2013年9月24日起至2018年的4月30日止。3.2从租赁期限起始日起甲方给予乙方60天装修期，装修期免收租金；甲方给予乙方3个月的免租期；乙方经营期满撤场时间为一个月，撤场期免收租金。第四条租金、费用及支付4.1该租赁标的租金标准：自租赁期限起始日起一年为一个租赁年度，第一个租赁年度的租金标准为人民币/元/平米·天，第二个租赁年度每年的租金以总房款的0.5%递增，以此类推，以后每年均在总房款的基础上递增0.5%。本协议签定之日，乙方预付租金人民币2000元整,若进场前乙方解除协议，预付租金甲方不予退还。乙方进场前支付清第一个租赁年度租金，同时缴纳租赁保证金每铺2000元。乙方每年支付一次租金，每次租金须提前30天支付，即先付租金后使用。4.1.1第一年租金标准为人民币61020元(不含装修期和免租期租金）。4.1.2第二年租金标准为人民币123706元。4.1.3第三年租金标准为人民币142807元。4.1.4第四年租金标准为人民币161908元。4.1.5第五年租金标准为人民币99953元(不含撤场期租金）。4.1.6甲乙双方约定，乙方每年支付的全额租金为税后租金标准。4.2拆除隔墙保证金，乙方如因经营需要租赁多间商铺而产生拆除商铺之间隔墙及玻璃门，（原则上不得拆除隔墙，结构墙不得拆除）乙方需要向甲方交纳拆除隔墙及玻璃门保证金，用以保障租赁期结束隔墙和玻璃门的恢复。保证金以隔墙单位面积计算,160元/㎡。乙方现承租商铺5间，需打通隔墙面积/㎡，交纳保证金为/元。4.3物业费：该租赁标的物业费标准为人民币2.5元/平米/月,按季交纳。第十条协议变更及终止10.3因乙方应交付的租金逾期30天未付清，甲方有权终止本协议；因甲方原因造成乙方不能正常经营的时间超过60天，乙方有权终止本协议。第十二条违约责任12.2非因甲方原因，乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天须支付当年租金万分之五的违约金。若乙方应交付的租金逾期三十天未交付，期间经甲方书面催缴仍不予支付，甲方有权以书面通知乙方解除本协议，乙方应承担全部违约责任，除应补足欠付租金外同时承担六个月租金的违约金，并赔偿甲方全部经济损失，对于乙方投入的所有装饰装修费用及损失，甲方不予补偿。合同签订后，许科莉交纳第一年的租金61020元、物业费4230元及履约保证金10000元，并使用租赁房屋至今。2016年8月4日，滁州市明珠商贸有限公司因与许科莉房屋租赁合同纠纷一案起诉至本院，于2016年12月2日撤回起诉。2012年7月18日，滁州市泰达置业有限公司将滁州市南谯北路泰鑫·现代城商业单元797-311室出售给刘金梅；同日，刘金梅与滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰达置业有限公司签订一份《委托管理及招商协议书》，约定刘金梅将坐落于泰鑫·现代城步行街项目三层797-311号商铺委托给滁州市明珠商贸有限公司进行商业管理和招商，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。2012年7月21日，滁州市泰达置业有限公司将滁州市南谯北路泰鑫·现代城商业单元797-309室出售给陆杨先、陈志清；同日，陆杨先、陈志清与滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰达置业有限公司签订一份《委托管理及招商协议书》，约定陆杨先、陈志清将坐落于泰鑫·现代城步行街项目三层797-309号商铺委托给滁州市明珠商贸有限公司进行商业管理和招商，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。2012年8月4日，滁州市泰达置业有限公司将滁州市南谯北路泰鑫·现代城商业单元797-310室出售给田屹；同日，田屹与滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰达置业有限公司签订一份《委托管理及招商协议书》，约定田屹将坐落于泰鑫·现代城步行街项目三层797-310号商铺委托给滁州市明珠商贸有限公司进行商业管理和招商，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。2012年8月11日，滁州市泰达置业有限公司将滁州市南谯北路泰鑫·现代城商业单元797-307、308室出售给乔元阳、乔继强；同日，乔元阳、乔继强与滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰达置业有限公司签订两份《委托管理及招商协议书》，约定乔元阳、乔继强将坐落于泰鑫·现代城步行街项目三层797-307、308号商铺委托给滁州市明珠商贸有限公司进行商业管理和招商，委托期限自2013年5月1日至2018年4月30日止。本院认为：滁州市明珠商贸有限公司与许科莉在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，滁州市明珠商贸有限公司将房屋交给许科莉，许科莉实际使用了该房屋，双方应严格按约履行。许科莉称滁州市明珠商贸有限公司存在招商不力、未履行招商承诺等违约行为，因双方所签的《房屋租赁协议》违约责任中无此约定，本院对此辩称意见不予支持；许科莉称滁州市明珠商贸有限公司承诺不收取房租，但其所举证的证据不足以证明，本院对此辩称意见不予支持。本案的《房屋租赁协议》虽约定每年度支付一次租金，租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一合同的整体性。现《房屋租赁协议》约定的履行期间尚未届满，符合“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的情形，本院对许科莉辩称本案已经超过诉讼时效不予支持。许科莉称本案诉讼须经书面通知协商前置程序、对于扩大的损失应由滁州市明珠商贸有限公司自行承担，于法无据，本院对此辩称意见不予采纳。许科莉未按合同约定支付租金，构成违约，滁州市明珠商贸有限公司要求解除《房屋租赁协议》并给付租金至返还房屋之日止，已包含返还租赁房屋的请求，故解除《房屋租赁协议》后，许科莉应将租赁房屋返还给滁州市明珠商贸有限公司。滁州市明珠商贸有限公司要求解除《房屋租赁协议》、返还租赁房屋并支付租金符合法律规定，本院予以支持。按《房屋租赁协议》约定，许科莉应支付第二年度2014年9月24日至2015年9月23日的租金123706元、第三年度2015年9月24日至2016年9月23日的租金142807元、第四年度2016年9月24日至2017年9月23日的租金161908元，共计428421元；2017年9月24日至房屋返还之日的租金应按每日456.4元（99953元÷219天）计算，因滁州市明珠商贸有限公司仅主张按第四年租金161908元/年标准支付房屋占用费，故2017年9月24日至房屋返还之日的租金按每日443.6元（161908元÷365天）计算。许科莉缴纳的履约保证金10000元，可充抵租金。《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以滁州市明珠商贸有限公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。滁州市明珠商贸有限公司要求许科莉按照第四年度租金标准161908元支付六个月的租金80954元作为违约金并自起诉之日按日万分之五支付违约金至偿清之日显然过高，本院对许科莉辩称违约金过高请求降低予以采纳，本院依法将违约金调整为按第四年度租金标准计算30天的租金即（161908元÷365天）×30天=13308元。滁州市明珠商贸有限公司不是物业管理企业，未提供相应的物业收费许可证，故本院对滁州市明珠商贸有限公司要求许科莉支付物业费33091元不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、解除原告滁州市明珠商贸有限公司与被告许科莉于2013年9月24日签订的关于滁州市南谯路泰鑫·现代城步行街797-307、308、309、310、311商铺的《房屋租赁协议》，被告许科莉于判决生效后三十日内将上述商铺返还给原告滁州市明珠商贸有限公司；二、被告许科莉于判决生效后三十日内支付原告滁州市明珠商贸有限公司租金（其中2014年9月24日至2017年9月23日的租金为428421元，自2017年9月24日起按443.6元/日计算至房屋返还之日止，计得金额扣除履约保证金10000元）及违约金13308元；三、驳回原告滁州市明珠商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9230元，减半收取4615元，由原告滁州市明珠商贸有限公司负担877元，被告许科莉负担3738元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  肖建荣二〇一七年十一月十七日法官 助理  赵 琳代理书记员  黄爱玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。