广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法民一初字第1426号
原告：黄安然，男，汉族，1956年4月2日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
诉讼代理人：韩宁，系广东标远律师事务所律师。
第一被告：范子平，男，汉族，1962年11月15日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
第二被告：范子球，男，汉族，1970年9月1日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
第三被告：何月云，女，汉族，1964年10月10日出生，住惠州市惠城区，
上列三被告共同委托代理人：丘业壕、杨健翔，系广东指针律师事务所律师。
原告黄安然与被告范子平、范子球、何月云房屋买卖合同纠纷一案，受理后，根据原告的申请，本院依法追加何月云为共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告黄安然及其委托代理人韩宁、被告范子球，三被告共同委托代理人丘业壕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告黄安然诉称，2011年底，被告与原告就房屋转让达成初步一致，原告在与××市农村商业银行三栋支行谈妥贷款10万元、另向朋友借款10万元事宜后，于2012年1月4日，与被告签订《房地产转让协议》书一份,该协议书约定：被告将其拥有的位于惠州市××镇××村产权清晰的私有楼房整栋转让给原告，房屋及土地总款人民币268000，付款分三期，第一次在签订协议书时支付5万元，第二次在2012年1月20日支付10万元，第三次在2012年4月底付清剩余的118000元。上述协议签订后，原告于2012年1月11日向被告支付了5万元，于1月19日向被告支付了10万元。不久，被告的邻居邱某找到原告，称被告转让的楼房一、二、三楼的墙面与他家的楼房墙面连在一起，存在产权争议，不准原告买卖房屋。因出现产权争议，原告即找被告退款，被告不同意退款，承诺尽快负责处理好。2012年4月10日被告与邱某签订《产权争议协议书》，该协议书约定由被告负责补偿5万元给邱某以解决该争议。但被告称自己资金困难，请求原告垫付，原告为使合同能顺利履行，向邱某支付了5万元。同日，被告以邱某收取了5万元为由，要求原告分担，否则就不同意继续履约。鉴于原告为买房已经累计支出20多万元，如果终止交易，被告又暂时无资金退回，迫于无奈，与被告签订了一份补充《协议书》，约定：被告应补偿给邱某的5万元，其中3万元由被告支付，2万元由原告支付，付完该款后，被告将房产证、身份证复印件交给原告，待原告转卖出该住宅后付完余款，原告代付的3万元在余款中扣减。此后不久，被告的另一邻居邱某，用数捆劈材树枝堵住被告房屋的大门，称被告的房屋是占用他们村的土地，不准对外买卖，谁买谁就没路走，不准进出。经多次协调，至今未能解决。虽然被告自称房地产权清晰，但由于被告仅向原告提供了房产证内页的复印件，原告无法看到房地产权全部信息。2015年3月23日，原被告共同在惠州市房管局查档后，原告才发现被告的房屋占地是赤岭村委会划拨的集体宅基地，并不是国有土地。原告为了履行合同，自2012年1月开始，向惠州市农村商业银行三栋支行贷款10万元，向朋友借款10万元，至今未能归还，每月都需支付利息。因贷款需要每年还支付了保险费1560元。原告认为：由于被告转让的房屋系农村集体土地上建造的房屋，违反了《合同法》第五十二条和《土地管理法》第四十三条的规定，双方签订的合同及补充协议均不具有法律效力，属于无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，被告应当返还收取的款项，并赔偿原告的一切损失。基于上述事由，根据《中华人民共和国民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特此起诉，请求依法判令：1、确认原被告于2012年1月4日签订的《房地产转让协议》(书）及2013年4月10日签订的（补充）《协议书》均无效；2、被告立即共同向原告返还收取的房屋转让款人民币18万元并赔偿利息损失，利息计算：以5万元为本金自2012年1月11日起按照10.8%利率计算至付清款项之日止；以10万元为本金自2012年1月19日起按照10.8%利率计算至付清款项之日止；以3万元为本金自2013年4月10日起按照10.8%利率计算至付清款项之日止。利息暂计算至2015年3月31日为62409元；3、判令被告共同赔偿原告履约损失人民币2万元并支付利息，利息以2万元为本金自2013年4月10日起按照10.8%利率计算至付清款项之日止，暂计算至2015年3月31日，利息6516元；4、判令被告赔偿原告为履行合同而支出的贷款保险等费用4680元、查档费250元；5、本案受理费、申请费、评估拍卖等费用均由被告承担。
第一被告范子平和第二被告何月云共同答辩称，一、《房地产转让协议》是答辩人与被答辩人之间真实意思的体现，且答辩人与被答辩人都在三栋镇，是邻村关系，是本乡镇范围内农村集体经济组织之间的农村房屋买卖，参照上海高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，答辩人与被答辩人双方签订的《房地产转让协议》应被认定为有效。首先，在《房地产转让协议》中，双方约定的是答辩人将涉案房地产转让给被答辩人永久使用，即答辩人转让的是涉案房产的永久使用权，该约定是双方的真实意思表示，是合法有效的。其次，被答辩人是惠城区三栋镇人，是答辩人所在的鹿颈村相邻的木沥村村民，其对涉案房产的土地性质、能否过户是明知的。这也是双方在协议里没有约定涉案房产何时过户、如何过户的原因，也是双方约定将涉案房产转给被答辩人永久使用的原因。事实上，三栋镇的土地只要没有被征收，其性质就是集体用地，换言之，只要仍被村民个人所有的土地基本上均是集体用地。被答辩人对此是确知的。最后，答辩人与被答辩人均是三栋镇人，且是邻村的，属于共同的集体经济组织成员，相互间转让房地产使用权应尊重相互的意思自治，双方签订的协议应是合法有效的。此外，三栋镇存在大量的相同的案例，因此，答辩人与被答辩人之间的协议应是合法有效的。二、《房地产转让协议》即使被认定为无效，此无效协议也是由被答辩人的过错导致的，被答辩人应对该协议无效的后果承担全部责任。首先，如前所述，被答辩人对涉案土地是集体用地的事实是明知的，在明知的情况下仍然向答辩人购买涉案房地产，其主观过错是明显的。其次，被答辩人本就是炒房的人，其购买涉案房产的目的就是为了转售，这在双方签订的《协议书》中可以证明，故其对涉案土地性质也必然是明知的。被答辩人明知涉案土地性质而依然购买涉案地上建筑物，有明显的主观过错，应对合同无效的后果承担全部责任。再次，答辩人出售的涉案房产本就用于自住，且有房产证，比起三栋镇无土地证、无房产证的房更具合法性。此外，答辩人以为有房产证的房子就可以出售，且只要收了房款，将房子交给被答辩人就可以了，其主观过错极小。而且这种类型的交易在三栋有很多很多。最后，答辩人卖房完全是为了治病，在急需钱的情况下，本人只能卖房。2010年前后，本人因脑血管堵塞而引发多种疾病，且有糖尿病，对此，答辩人已经分别在惠州、广州治疗过几年了，因为疾病，本人早就没有劳动能力，家里开支主要靠我老婆何月云，有时也靠我弟范子球的一些帮助和接济。2012年初，因实在没钱看病，也难以借到钱看病，本人只能将自住的房子卖掉。后来，被答辩人找到答辩人，称要买下涉案房产，答辩人就依据被答辩人的意思及其提供的协议样式签订了《房地产转让协议》。在协议履行过程中，答辩人的弟弟范子球实际在与被答辩人接洽具体事宜，并代为收到被答辩人交来的房款15万元，余款分文未收到。对于尾款，被答辩人一直称在将涉案房产转售出去后即可支付。在此过程中，被答辩人从来没有谈及涉案房产土地性质问题，也未提及过户事宜。综合上述三点，被答辩人为了转售房产获利，在明知涉案房产土地性质而仍购买涉案房产，存在明显主观过错，应对由此产生的后果承担全部责任。三、《协议书》是基于《产权争议协议书》签订的，是为了解决与邱建发相邻纠纷而签订的，与本案没有关系，不在本案审理范围，若被答辩人对该《协议书》有异议，可另行提起诉讼解决。四、被答辩人诉请答辩人按10.8%利率向其支付18万元的利息损失没有事实和法律依据，请予驳回。被答辩人无法证明其向惠州农村商业银行股分有限公司三栋支行的借款与本案有因果关系，无法证明该借款是因与被告进行房屋买卖引起的。此外，该诉请也没有法律支持。五、被答辩人诉请答辩人支付的2万元是为了履行《产权争议协议书》而向邱建发支付的，与本案没有关系，不在本案审理范围，若被答辩人对该《协议书》有异议，可另行提起诉讼解决。六、被答辩人无法证明其支付的贷款保险费与购买涉案房产存在因果关系，故也应予驳回。七、被答辩人诉请的查档费没有法律依据，故也不应予以支持。八、被答辩人明知涉案房产土地性质而依然与答辩人签订《房地产转让协议》，其主观过错明显，依法应承担本案受理费、申请费等费用。
第二被告范子球答辩称，答辩人并非涉案房产的产权人，也不是《房地产转让协议》中有关涉案房产的卖房人，因此答辩人不是本案适格被告，不应承担本案被答辩人诉请的任何责任。一、在《房地产转让协议》中标题下的第一行，甲方仅载明是范子平，在左下角处，范子平及其妻何月云均有签字按手印，答辩人本应在见证人处签字按手印，而非在甲方处签字按手印。二、在《房地产转让协议》履行过程中，答辩人仅是代另一被告(答辩人的亲哥哥）代收房款和代为履行售房的具体事务。事实上，涉案房产的产权人是答辩人的哥哥范子平，即是本案的另一个被告。因答辩人的哥哥范子平生病且行动不便，嫂子何月云需赚钱养家且需照顾哥哥范子平没有时间处理售房事务，所以在《房地产转让协议》中我虽不是产权人，但还是签了名，并代他们处理具体事务，因此答辩人不应是本案适格被告，不应承担本案被答辩人的诉请。三、其余答辩意见与另一被告范子平一致。
第三被告何月云的答辩意见与第一被告的答辩意见一样。
本院查明的案件事实
经审理查明，原告系惠城区三栋镇木沥村村民，三被告均系惠城区三栋镇鹿颈村村民。原告与三被告于2012年1月4日签订《房地产转让协议》,该协议约定：被告将其拥有的位于惠州市××镇××村产权清晰的私有楼房整栋转让给原告，房屋及土地总款人民币268000。分三期支付价款：第一期在签订协议书时支付5万元，第二期在2012年1月20日支付10万元，第三期在2012年4月底付清剩余的118000元。三被告在该协议乙方处签名，并由黄仲刚作为见证人在协议上签名。协议签订后，原告于2012年1月11日支付了5万元，1月19日支付了10万元。原告向被告支付购房款支付的15万元均是转入了第二被告的账户上，第二被告亦以自己的名义向原告出具了收据。
另查，因被告房屋一、二、三楼的墙面与相邻的邱建发家的房屋墙面连在一起出现争议。为了解决相邻纠纷，原告、被告及邱建发于2013年4月10日签订了《产权争议协议书》，约定由被告负责补偿5万元给邱建发以解决该争议。原告于签订协议当天向邱建发支付了5万元。同日，原告又与被告签订了一份《协议书》，约定：被告应补偿给邱某的5万元，其中3万元由被告负担，2万元由原告负担。被告应负担的3万元在购房余款中扣减。
再查，涉案位于惠州市××镇××村的房屋，登记在第一被告名下，于1988年8月18日领取了所有权证书，属于划拨的集体用地。
以上事实有当事人主体身份信息、房产证、房地产转让协议书、协议书、产权争议协议书、收据、银行转账凭证、发票、房屋登记档案、借款合同和借据以及保单以及庭审笔录在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案系因划拨集体土地上房屋买卖引起的纠纷。本案争议的焦点主要有三个：一是原告与三被告签订的房地产转让协议及补充协议的效力；二是被告范子球是否本案适格的当事人；三是本案的责任应如何承担。关于第一个焦点问题。根据土地管理法关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，本案涉案房屋用地是划拨的集体宅基地上的房屋，原告与被告签订的房地产转让协议不仅会导致房屋所有权的转让，还必然涉及宅基地使用权的转让。农村集体土地使用权是集体经济组织成员特有的权利，与村民特定的身份关系相联系。原告与三被告并非同一集体组织的村民，村民集体房屋的所有权人仅对房屋的宅基地享有使用权非经法定程序不得进行处分，因此，原告与三被告签订的《房地产转让协议》及补充协议因违反了法律的强制性规定应认定为无效合同。原告请求确认房地产转让协议和补充协议无效的请求，予以支持。
关于第二个焦点问题。涉案房屋虽然登记在第一被告名下，第一被告范子平与第三被告何月云系夫妻关系，第二被告认为其系代理其哥哥和嫂子处理与原告的房屋买卖合同，是合同的见证人。从本案的证据来看，在签订本案房地产转让协议时，三被告是作为共同的合同当事方在协议上签名确认，在履行协议过程中，原告支付的购房款全部均由第二被告收取并出具了收据。因此，第二被告范子球与第一被告范子球、第三被告何月云均应认定为合同的当事人。作为合同的当事人一方，第二被告是本案适格的被告。
关于第三个争议焦点问题。合同法规定合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与三被告订立的房地产转让协议因违反了法律的强制性规定而无效，双方均存在过错。无效合同中的条款对合同双方均没有约束力，双方均没有履行合同的义务，三被告因该无效合同取得的购房款15万元，应当予以返还。但原告要求被告按农商银行10.98%的利率支付利息的请求，因原告未充分举证证明其与农商银行的借款合同与本案存在关联性，原告要求10.98%的标准支付利息的请求，无事实依据，不予支持。利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。原告与三被告为促成本案的房屋转让交易而与房屋相邻方邱建发达成了补偿，并由原告向邱建发支付了补偿款5万元。该5万元补偿款，原告与三被告又另外进行了约定，由原告负担2万元，被告负担3万元。本案合同无效双方均有过错，因此，对于已经支付给邱建发的5万元补偿款，由原告和三被告各负担2.5万元，由三被告在返还购房款时一并向原告返还。原告诉请该5万元补偿款由三被告共同负担并支付利息的请求不予支持。原告合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告黄安然与第一被告范子平、第二被告范子球、第三被告何月云于2012年1月4日签订的《房地产转让协议》及2013年4月10日签订的《协议书》无效。
二、第一被告范子平、第二被告范子球、第三被告何月云应自本判决生效之日起十五日内一次性向原告黄安然返还购房款15万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以5万元为本金，自2012年1月11日起，以10万元为本金，自2012年1月19日起计至清偿之日止）。
三、第一被告范子平、第二被告范子球、第三被告何月云应自本判决生效之日起十五日内一次性向原告黄安然返还补偿款2.5万元。
四、驳回原告黄安然的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5407元（原告已预交2704元），由原告负担2000元，第一被告范子平、第二被告范子球、第三被告何月云共同负担3407元。当事人应负担的受理费，应自本判决生效之日起十五日内直接向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳琳
代理审判员 钟志明
代理审判员 黄链生
二〇一五年十一月四日
书 记 员 杨 立