贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1436号
上诉人（原审被告）张雨荣。
上诉人（原审被告）李模英。
上列二上诉人共同委托代理人张雨才，男，1970年11月11日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）吕廷江。
被上诉人（原审原告）李根素。
上列二被上诉人共同委托代理人吕敏，女，1967年3月22日出生，汉族。
原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行，住所地贵州省贵阳市白云区同心路13号。
负责人蓝翔，该行行长。
委托代理人李朝荣，男，1962年8月28日出生，汉族。
委托代理人李晓曼，女，1968年8月31日出生，汉族。
上诉人张雨荣、李模英与被上诉人吕廷江、李根素、原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行（以下简称农行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2014年7月14日作出（2014）白民初字第1240号民事判决，上诉人张雨荣、李模英对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2001年6月11日，案外人罗明成以建房为由向农行白云支行借款40000元，借款期限一年，约定还款期限为2002年6月8日，被告张雨荣用其位于贵阳市白云区建设路25-1-2号的房屋（房权证号为：筑房权证白云字第××号）为该借款作抵押担保，并与农行白云支行签订《抵押合同》，办理了抵押登记，农行白云支行取得房屋他项权证（他项权证号为：筑房白云他字第2001（622）号）。借款期限届满后，案外人罗明成未如约归还借款，农行白云支行向法院起诉案外人罗明成、被告张雨荣归还借款。2002年12月23日，法院判令案外人罗明成在判决生效后10日内归还上述借款及利息，被告张雨荣对上述借款承担连带清偿责任。此后，案外人罗明成仍未履行还款义务，农行白云支行向法院申请强制执行，但执行未果。该笔借款一直未归还。2004年1月5日，原告吕廷江、李根素与被告张雨荣、李模英签订《房屋买卖协议》，被告张雨荣、李模英将其位于贵阳市白云区建设路25-1-2号的房屋（房权证号为：筑房权证白云字第××号）以80000元的价格出卖给原告吕廷江、李根素，双方约定购房款在《房屋买卖协议》经签字公证后先付60000元，过户完毕之日再付20000元。同日，双方在贵阳市白云区公证处进行公证。之后，原告吕廷江、李根素向被告张雨荣、李模英交付购房款60000元、过户款1000元，张雨荣、李模英将位于贵阳市白云区建设路25-1-2号的房屋交付吕廷江、李根素居住使用至今，该房屋现仍处于抵押状态。因被告一直未将房屋过户给原告，故原告诉至法院，请求：1、确认双方签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告将协议约定的筑房权证白云字第××号房屋过户给原告；3、案件受理费由被告承担。另查明，农行白云支行已根据中国银行业监督管理委员会贵州监管局黔银监复（2009）72号文件更名为中国农业银行股份有限公司贵阳白云支行。审理中，吕廷江、李根素已代张雨荣清偿了其在农行贵阳白云支行用涉案房屋抵押借款的债务，农行贵阳白云支行已对抵押物进行了涂销抵押登记。
原判认为，根据查明的事实，吕廷江、李根素与张雨荣、李模英签订《房屋买卖协议》时并不知晓该房屋已经设定抵押权，是善意取得的受让人，该协议是原被告双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。故原告请求确认《房屋买卖协议》有效的主张，应予支持。张雨荣、李模英提出吕廷江、李根素在签订购房合同时已经知道该房屋抵押的辩解意见，与其在贵阳市白云区公证处所作的该房屋未设定债权的陈述自相矛盾，且不能提供其他证据证实，对该辩解意见不予采纳。其提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，因本案涉及的《房屋买卖协议》尚未履行完毕，未超过诉讼时效。至于吕廷江、李根素代张雨荣、李模英清偿债务的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依照上述规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押物即不存在转让限制情形。现吕廷江、李根素已替张雨荣、李模英清偿了涉案房屋的抵押借款，已办理了抵押物的涂销抵押登记，抵押权已经消灭，故吕廷江、李根素要求由张雨荣、李模英办理过户手续的主张，应予以支持。吕廷江、李根素代位清偿债务后是否可向张雨荣追偿，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿后可以向抵押人追偿。”的规定，吕廷江、李根素已代张雨荣清偿了全部债务，可以向抵押人张雨荣追偿，但应扣除其尚未支付的购房款20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕廷江、李根素与张雨荣、李模英于2004年1月5日签订的《房屋买卖协议》有效；二、张雨荣、李模英于判决书生效之日起30日内履行协助吕廷江、李根素办理贵阳市白云区建设路25-1-2号房屋过户登记至吕廷江、李根素名下的义务。案件受理费人民币600元，由被告张雨荣、李模英负担。
一审宣判后，上诉人张雨荣、李模英不服该判决，向本院提起上诉称：1、上诉人出卖房屋是迫于无奈，且根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，本案争议房屋已经抵押给银行，上诉人与被上诉人的转让属无效行为，双方签订的协议自然属无效协议；2、被上诉人恶意串通一审法院承办人员、白云支行，强行要求上诉人过户。综上，请求二审法院撤销原判，改判返还双方各自财产，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吕廷江、李根素答辩称：1、根据双方签订的《房屋买卖协议》及公证书等相关材料，充分说明双方的买卖行为是自愿合法的，不存在强迫、欺诈等行为，双方的行为并未违反法律的禁止性规定，合同有效；2、被上诉人已代上诉人清偿了其全部债务，抵押权已经消灭，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和最高人民法院《关于﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题解释》的第六十七条第一款之规定。综上，请求二审法院依法维持原判。
二审查明事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议》、公证书、收条、（2002）白民初字第1028号民事判决书、（2005）白执字第446号民事裁定书、债权凭证、《个人价款合同》、《抵押合同》、房屋他项权证、贵阳市白云区房屋监理所出具的查询单、说明等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用是民商事活动的基本准则，诚实信用要求民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，任何当事人对他人应当恪守诺言，善意行使权利、妥当履行义务。本案中，上诉人张雨荣、李模英与被上诉人吕廷江、李根素签订于2004年1月5日签订《房屋买卖合同》，约定将本案争议房屋出卖给被上诉人吕廷江、李根素，并于同日在贵阳市白云区公证处进行了公证，该协议是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的禁止性规定，上诉人认为《房屋买卖合同》是在迫于无奈的情形下与被上诉人签订，并非其真实意思表示，但对该主张其并未提供证据予以证明，本院不予采信。
对于上诉人认为争议房屋已经抵押给原审第三人农行白云支行，上诉人与被上诉人的买卖行为属于无效的主张，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，本案中，被上诉人已经代上诉人向原审第三人农行白云支行清偿了本案争议房屋的全部抵押借款，且办理了抵押物的涂销抵押登记，抵押权已经消灭，上诉人与被上诉人的买卖合同有效，应当继续履行。故对上诉人认为转让行为因未经抵押权人同意而归于无效的主张，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人张雨荣、李模英负担。
本判决为终审判。
审 判 长 甘 炫
代理审判员 李云鹤
代理审判员 邱翠雪
二〇一四年十二月一日
书 记 员 石 敏