陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕04民终123号
上诉人（原审原告）：刘社军，男，1978年12月8日生，汉族，陕西省礼泉县建设工程质量安全监督站职工，住陕西省礼泉县。
上诉人（原审原告）：贾春丽，女，1981年1月28日生，汉族，居民，住址同上。
二上诉人共同委托代理人：曹弯，礼泉县城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陕西欧亚房地产开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区人民东路秦�大厦*号楼**层*户。
法定代表人：岳步刚，系该公司总经理。
委托代理人：黄淼，女，1984年7月生，汉族，住礼泉县，公司项目经理。
第三人：中国建设银行股份有限公司礼泉县支行
住所地：陕西省礼泉县北大街
负责人：强威，系该行行长。
刘社军、贾春丽与陕西欧亚房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司礼泉县支行商品房买卖合同纠纷一案，陕西省礼泉县人民法院作出（2017）陕0425民初1027号民事判决。刘社军、贾春丽不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。经对各方当事人进行询问，本案现已审理终结。
上诉人刘社军、贾春丽上诉请求：1、撤销礼泉县人民法院（2017）陕0425民初1027号民事判决；2、改判解除二原告与被告签订的商品房买卖合同及地下室买卖合同；3、改判由被告返还二原告商品房、地下室购房款及已代收的契税及大修基金共计168059元；4、改判由被告返还原告按揭购房款14万元并支付违约金；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：原判认定事实清楚，但适用法律错误。双方仅约定解除权发生之日，即约定交房日逾期90日，未约定解除权行使期限，上诉人未催告，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，上诉人起诉要求解除合同未超法定期限。
被上诉人陕西欧亚房地产开发有限公司答辩称，上诉人要求解除合同的条件不成立，迟延交房是因政策导致的。即使原告要求解除合同要求成立，其解�合同的要求也已经消灭，当时被告也同意原告办理退房，但原告未到公司办理解除合同的意思表示，导致解除权消灭。请求维持一审判决。
原审第三人中国建设银行股份有限公司礼泉县支行未答辩。
上诉人刘社军、贾春丽一审诉讼请求：1、解除二原告与被告签订的商品房买卖合同及地下室买卖合同。2、由被告返还二原告商品房及地下室购买款、代收契税、大修基金共计168059元。3、由被告返还原告已支付的按揭贷款31015.18元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率从2015年5月31日起计付至实际给付之日止）。一审庭审中原告变更第3项诉讼请求为要求被告返还按揭购房款14万元及违约金。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及地下室购买协议是双方�实意思表示，该合同及协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务。合同签订后原告依合同约定向被告交付相关款项双方均无异议。在合议约定的房屋交付期限即2015年5月31日前的2015年5月27日，原告贾春丽因催交房屋在被告售楼部与被告工作人员发生吵架并经礼泉县公安局城东派出所处理。礼泉县公安局城东派出所出证证明被告当日向原告提出退房事宜。2015年6月被告电话催告原告交房,原告刘社军对此表示认可，也称他同时电话告知被告他要求退房，被告否认原告提及退房之事。2015年8月25日11时09分被告向包括原告刘社军在内的多名购房者群发限期交付房屋短信。2016年7月13日原告持所购住宅楼2015年9月17日竣工验收备案表，以被告超过合同约定的2015年5月31日交付房屋期限90日后才竣工验收为由，提起诉讼要求解除商品房买卖合同符合合同第9�约定的解除条件。被告以中、高考期间政府政策禁止施工作为其迟延交付房屋的辩解理由难以成立，本院不予支持。因被告主张原告在被告催告后的三个月内未通过任何方式向被告作出过解除合同的意思表示，而原告既不能提交其在2015年5月27日被告提出协商退房及2015年6月接到被告交付房屋通知、2015年8月25日11时09分被告群发短信后通知被告解除合同的证据，也不能提交其在被告超过合同约定的交房日即2015年5月31日期满90日（即原告具有合同解除权）后通知被告解除合同的证据，故被告主张原告于2016年7月13日起诉要求解除合同已经超过法律规定解除权行使期限（三个月），其解除权已经消灭成立。综上所述，因原告于2016年7月13日提起诉讼要求解除商品房买卖合同的权利因超过解除权行使期限而消灭，故其诉请的解除合同及其他相应的诉讼请求本院依法不予支持。�判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费4250元（已交纳800元），由原告刘社军、贾春丽负担。
本院经审理查明：2014年10月29日贾春丽、刘社军与陕西欧亚房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，贾春丽、刘社军购买陕西欧亚房地产开发有限公司位于亚欧嘉园1幢1单元1-302号106.04平方米单元房一套，双方并于2014年12月10日签订地下室买卖合同，贾春丽、刘社军购买该房对应的1-1-113号地下室。购房合同约定购房首付款140768元，与2014年10月30日前付清，剩余140000元通过银行按揭付款，地下室款14656元与2014年12月10日一次性付清，同时约定被告于2015年5月30日交房，逾期超过90日交房，贾春丽、刘社军有权解除合同，陕西欧亚房地产开发有限公司返还全部购房款，并支付1%的违约金。2014年9月22日贾春丽，刘社军依约向陕西欧亚房地产开发有限公司支付首付款140768元，并于2014年12月10日支付地下室款14656元，剩余140000元房款，贾春丽、刘社军与中国建设银行股份有限公司礼泉县支行签订借款合同，借款140000元，与2014年12月5日通过银行支付给陕西省欧亚房地产开发有限公司，2014年12月10日贾春丽、刘社军缴纳契税及大修基金12635元，2015年5月31日陕西欧亚房地产开发有限公司在未提供竣工验收合格资料的情况下电话通知交房，贾春丽、刘社军要求退房，双方发生纠纷。贾春丽、刘社军与2016年7月13日诉至法院要求解除合同。
本院认为，本案二审争议焦点：上诉人行使合同解除权是否超过法定期间。
出卖人迟延交房的，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应该在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上述法律规定为商品房买卖合同解除的条件，其中涉及催告制度，催告的含义应为催促、告知对方当事人及时履行合同，该催告的主体不仅包括买受人，也包括出卖人。结合本案，双方明确约定交房日期为2015年5月31日，同时又约定如被上诉人逾期超过90日未交房，上诉人有权解除合同，因被上诉人未按约定如期交房，此时的催告权应由买受人行使，上诉人作为买受人催告被上诉人如期交房未果后，其应在2015年9月1日后的三个月内行使解除权，而上诉人未有有效证据证明其在该三个月期限内请求解除合同；另外，被上诉人至迟于2015年8月25日之前多次通知上诉人交接房屋，此时的催告权已由被上诉人行使，上诉人解除权行使合理期限为亦为三个月，而上诉人在该期间未行使合同解除权，故上诉人起诉请求解除合同超出该合理期间。至于一年的解除合同期限是以双方都没有催告为前提的，与本案情形不符。故上诉人解除权因在法定期限内未行使而消灭。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4281元，由上诉人刘社军、贾春丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭永刚
审判员 陈美丽
审判员 张军海
二〇一八年一月二十四日
书记员 房 敏