福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初1047号原告：林彩芬，女，1979年9月25日出生，汉族，住安溪县。委托诉讼代理人：卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。被代：福建基弘实业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号海峡茗城5号楼9-11层。统一社会信用代码：913505245673116195。法定代表人：吴章强，系公司总经理。委托诉讼代理人：钟志强，福建安荣律师事务所律师。原告林彩芬与被告福建基弘实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年03月01日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林彩芬及其特别授权委托诉讼代理人卓鹏乾、被告福建基弘实业有限公司的特别授权委托诉讼代理人钟志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林彩芬向本院提出诉讼请求:1.福建基弘实业有限公司立即返还林彩芬认购款50,000元；2.由福建基弘实业有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月3日,林彩芬与福建基弘实业有限公司订立《“海峡茗城”商品房认购协议书》（编号0001222）。协议书约定：福建基弘实业有限公司将坐落于福建省泉州市安溪县城厢镇永安路海峡茗城1号楼第26层03单元商品房出售给林彩芬。双方并在协议书中确认房屋买卖的价格、认购款等。当天，林彩芬向福建基弘实业有限公司支付50,000元认购款。福建基弘实业有限公司出具《收款收据》交林彩芬收执。协议签订后，林彩芬按照认购协议书约定的时间，到公司要求签订合同，但公司却要求将首付款30%提高到60%，造成林彩芬无法在原来的预算上面筹措购房款，导致无法签订商品房买卖合同。嗣后，林彩芬多次到公司与公司员工及股东高国海洽谈，因双方对房款的付款方式及是否换购其他房产未能达成一致意见，故未能签订正式的房屋买卖合同，公司也不愿意退款。福建基弘实业有限公司于2016年将涉案房产另卖他人。福建基弘实业有限公司辩称，1.林彩芬诉称与公司未能签订商品房买卖合同是由于双方对付款方式及是否换购其他房产未达成一致造成，完全违背事实，纯属推卸之词。作为商品房预约合同，双方签订的《“海峡茗城”商品房认购协议书》非常明确的约定林彩芬向公司预定购买的商品房特指位于安溪县海峡茗城1楼第26层03单元，商品房建筑面积132.07平方米，单价7,378元，总房款974,412元,显然不存在林彩芬所称的双方应再就是否换购其他房屋进行协商的问题；其次，认购协议书也明确约定林彩芬应在协议签订之日起七日内携带认购协议书、身份证等资料及首付款与公司签订正式的商品房买卖合同，故林彩芬选择银行按揭借款的方式购买上述商品房也是非常明确的，林彩芬诉称双方对付款方式需要再进行协商的问题也是不存在的。2.本案是因林彩芬未能履行签约义务导致未能签订商品房买卖合同，过错责任在于林彩芬，公司没有任何过错，林彩芬请求公司返还定金无理，应依法驳回其诉讼请求。①公司所销售的涉案商品房所在的楼盘已于2013年3月12日就取得商品房预售许可证，具备销售条件，双方就涉案商品房签订的认购协议书符合法律和相关司法解释规定，依法应受法律保护；②根据《认购协议书》约定，林彩芬本应在认购书签订之日起7日内携带本认购协议书、定金收据、身份证、首期购房款及其他资料到公司售楼处签订《商品房买卖合同》，但认购协议签订后，林彩芬却违约未能按期与公司签订商品房买卖合同。公司虽多次通知林彩芬履行签约义务，并于2015年7月16日再次通过顾问律师向其寄送律师函，敦促林彩芬在接到律师函之日起三日内履行签约义务，并明确告知若不按时履行签约义务，公司将严格按认购书约定履行，但林彩芬接到通知后，仍然没有履约诚意，反而提出不要购房，并无理要求公司返还定金；③《认购协议书》同时约定，在本协议约定的签订《商品房买卖合同》时间内，公司不得把林彩芬认购的商品房另售他人，否则公司应双倍返还定金给林彩芬；林彩芬若未能在本协议约定的时间内与公司签订《商品房买卖合同》，公司有权向他人出售其认购的商品房，认购定金公司有权不予返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，林彩芬经公司一再敦促，违约未能履行签约义务，故公司不予返还认购定金合法有据。3.因林彩芬未能履行签约义务，导致双方未能签订商品房买卖合同，造成涉案房屋延迟销售，不仅房价下跌，且近100万元的房屋销售价款迟延回收近一年时间，公司因此造成房价下跌和利息的损失远远超过5万元。综上，应驳回林彩芬的诉讼请求。双方围绕诉讼请求和答辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下：1.林彩芬提供《收款收据》及银行刷卡凭证复印件，欲证明林彩芬于2015年1月3日向福建基弘实业有限公司支付50,000元认购款的事实。福建基弘实业有限公司质证对真实性没有异议，但认为根据认购协议书约定，林彩芬交付的50,000元是定金，由于林彩芬在7天内未签订商品房买卖合同，福建基弘实业有限公司依照约定有权没收认购定金。2.林彩芬提供录音证据及书面记录复印件，欲证明双方因付款方式及是否换购其他房产双方未达成一致，导致商品房买卖合同未能签订的事实。福建基弘实业有限公司质证，确认存在此谈话内容，但认为录音时间无法确定，且林彩芬未对录音进行全部记录，同时认为录音可以证实林彩芬采用的是银行按揭贷款方式购房及公司通过律师向其发送律师函，林彩芬也已收到律师函的事实。至于记录内容提及的所谓首付30%还是60%，纯粹是双方发生纠纷后，林彩芬有预备故意捏造的措辞。购房首付款比例是银行确定的，签订认购书时，按同期银行规定，首付不得低于30%，由于林彩芬采用的是银行按揭贷款方式购房，且其是单身，故首付款比例由银行确定，根本不存在公司要求60%的说法，对此公司也已向林彩芬说明。且具体办理银行按揭贷款，公司仅仅是配合的义务，相关的资料也是交付到产权登记机构，双方也尚未签订正式的商品房买卖合同。3.林彩芬申请证人林某（与林彩芬系堂兄妹关系，与福建基弘实业有限公司存在买卖关系），欲证明林彩芬已按《认购协议书》约定欲与福建基弘实业有限公司签订商品房买卖合同的事实。林某出庭作证如下“知道林彩芬向福建基弘实业有限公司购买房屋；与林彩芬一起到开发商售楼处两次，第一次是交付认购定金，第二次是2015年1月10日与林彩芬一起要交付首付款并签订商品房买卖合同。本来购房首付款只要先交30%，但开发商一个叫巧玲的说林彩芬还是未婚，首付款比例应提高到60%,所以当天商品房买卖合同没有签订；……”。福建基弘实业有限公司质证认为，证人与林彩芬是堂兄妹关系，对自己何时购买房屋的具体时间都记不清楚，唯独对林彩芬所称的欲交付首付款的日期记得很清楚，其证言明显不实，有意配合林彩芬作伪证。4.福建基弘实业有限公司提供网签登记备案申请表、商品房买卖合同复印件，欲证明本案讼争的房屋所在的整栋楼签订的商品房买卖合同，银行按揭贷款的比例金额最后都是以银行确定为准的。林彩芬质证认为与本案无关，合同也证实对房款的支付方式是由出卖人与买受人约定的，首付款应支付多少是可以由双方约定的，约定好再签订商品房买卖合同的。5.福建基弘实业有限公司提供律师通知书、标准快递复印件，欲证明公司已经于2015年7月16日通过安荣律师邮寄通知书给林彩芬的事实。林彩芬质证于2015年7月19日收到律师函，但认为自2015年1月10日双方未签订合同至7月16日，双方一直就购房的问题及退定金的问题进行协商，但仍没有解决，而公司在律师通知书发出时前后就将讼争房屋出售给他人。本院认为，①林彩芬申请的证人系单一证人，且与林彩芬具有亲属利害关系，证人唯独对2015年1月10日记得非常清楚，无法排除证词的虚假性，故对林某证词的证明力，本院不予采信。②林彩芬提供的通话录音及书面整理记录，即使通话时间无误，也系发生在福建基弘实业有限公司经催发律师函通知给予宽限期并在公司依约将涉案房产出售他人之后，况且通过银行按揭贷款方式的购房首付款比例具体是根据银行能够给予的贷款数额确定，假使确为福建基弘实业有限公司提出，林彩芬在确实无力交付首付款的情形下，也应及时提出解约，但自2015年1月10日至2015年7月30日（公司将涉案房屋出售他人）之前，林彩芬均未及时诉讼保护其权益，故林彩芬欲以其证明双方不能签订正式的商品房买卖合同的原因在于福建基弘实业有限公司随意提高购房首付款比例，显然不能成立，故对证据的证明力，本院不予采信。至于其他证据，基本与现实购买商品房的通用惯例相吻合，大抵能证明林彩芬与福建基弘实业有限公司在签订预购商品房合同后，林彩芬依约交付定金，但之后未能依约签订正式商品房买卖合同，福建基弘实业有限公司经通知并给予宽限期后，将涉案商品房出售给他人之事实，故对上述证据的证明力，本院均予以相应确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月3日，林彩芬与福建基弘实业有限公司签订《“海峡茗城”商品房认购协议书》。协议书约定：林彩芬向福建基弘实业有限公司认购安溪县特产城“海峡茗城”1号楼第26层03单元，商品房建筑面积132.07平方米，单价7,378元，总房款974,412元；林彩芬在协议签订之日支付给福建基弘实业有限公司认购定金50,000元，双方签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为首期购房款；林彩芬应在协议签订之日起七日内携带认购协议书、定金收据、身份证、首期购房款及其他资料与公司签订《商品房买卖合同》；在本协议约定签订《商品房买卖合同》时间内，公司不得把林彩芬认购的商品房另售他人，否则公司应双倍返还定金给林彩芬；林彩芬若未能在本协议约定的时间内与公司签订《商品房买卖合同》，公司有权向他人出售其认购的商品房，认购定金公司有权不予返还。协议书签订之日，林彩芬将购房定金50,000元交付给福建基弘实业有限公司，福建基弘实业有限公司出具收款收据给林彩芬收执。嗣后，林彩芬未能依约与福建基弘实业有限公司签订《商品房买卖合同》。2015年7月16日，福建基弘实业有限公司向林彩芬发出律师函，通知林彩芬在接到通知之日起三日内携带相关资料到公司售楼处签订《商品房买卖合同》。林彩芬于2015年7月19日收到通知后，仍未能如期与福建基弘实业有限公司签订《商品房买卖合同》。福建基弘实业有限公司于2015年7月30日将涉案房屋出售给他人。林彩芬于2017年3月1日诉至本院，要求福建基弘实业有限公司返还认购款50,000元。综上所述，林彩芬与福建基弘实业有限公司之间所签订的《“海峡茗城”商品房认购协议书》，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方理应按协议约定全面履行各自的义务。虽林彩芬依约支付认购定金，但却未能如期与福建基弘实业有限公司签订正式的《商品房买卖合同》，其行为已构成根本违约，且由于双方在协议书中约定的是交付认购定金，而不是购房预付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》中“关于定金部分的解释”第一百一十五条规定，尤其在确系无力按要求交付购房首付款的情形下，未能及时提出解约，林彩芬现诉求福建基弘实业有限公司返还定金，明显缺乏依据，于法不符，本院不予支持。林彩芬庭审辩称协议第五条明显排除买受人权利，增加了买受人的负担，是无效条款的意见，于法不符，本院不予采纳；福建基弘实业有限公司的辩解意见，于法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》中“关于定金部分的解释”第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回林彩芬的诉讼请求。案件受理费1,050元，由林彩芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺审 判 员  吴瑜虹人民陪审员  林东宣二〇一七年五月二十二日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》中“关于定金部分的解释”第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。