南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初565号
原告（反诉被告）：杨宇，男，汉族，1985年7月17日出生，住广西壮族自治区富川瑶族自治县。
委托诉讼代理人：何芳，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施文玲，广西天狮灵动律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：裴珊，女，汉族，1973年5月24日出生，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人：黄琬津，广西双贺律师事务所律师。
原告杨宇与被告裴珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序。被告裴珊在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨宇的委托诉讼代理人何芳、施文玲，被告（反诉原告）裴珊的委托诉讼代理人黄琬津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨宇向本院提出诉讼请求：1.被告裴珊向原告杨宇退还租房押金64000元和押金利息损失278.40元（利息计算方式：以64000元为基数，从2016年5月26日起暂计至2016年6月30日，按中国人民银行同期贷款利率计算为278.40元，此后的利息计至押金全额退还之日止）；2.本案诉讼费用由被告裴珊承担。事实和理由：原、被告于2015年5月14日签订《房地产租赁合同》，约定被告将南宁市青秀区民族大道136-6号华润幸福里房出租给原告作居住使用，租期12个月，从2015年5月18日至2016年5月18日止，每月租金32000元，并由原告向被告支付租房押金64000元。合同签订后，原告向被告支付了租房押金64000元，并由被告出具《收据》，合同租赁一年期的租金原告均依约按时通过转账方式支付到被告指定的户名为“裴洪”的工行账户，在租赁期间均妥善使用房屋，未有损坏。合同到期后，原告已如约腾房并迁就被告的时间于2016年5月25日将租赁房屋的钥匙、门卡交还被告，被告却无正当理由至今拒不退还押金，对原告造成了实际的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和本合同的约定，原告有权要求被告立即退还全部押金并赔偿原告的利息损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）裴珊辩称，原告对被告的房屋有损坏，房屋物业费、电费等没有支付，被告对原告的押金进行暂扣是有事实有法律依据，因原告的原因被告暂扣其押金，因此不应计算该期间产生的利息。
被告（反诉原告）裴珊向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告杨宇向反诉原告裴珊支付家具家私修理费、更换费、损失费4万元；2.反诉被告向反诉原告裴珊支付电费5440.23元、物业费1007.1元；3.反诉被告杨宇承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年5月14日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，约定将被告名下的南宁市青秀区民族大道136-6号华润幸福里房出租给原告作为居住使用；原告在征得被告同意，才拥有转租权，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用，视为原告自动放弃房屋承租使用权，本合同自动解除，收取押金不予退还，由此造成的一切损失，由原告负责赔偿；因原告过错延误维修而造成他人身伤亡、财产损失的，原告负责赔偿，使用房屋不当或人为造成房屋损失的，应负责修复或赔偿。签订合同后，被告按合同约定将房屋交付给原告。2015年12月2日，被告发现原告将房屋转租给李玉娥一家人，于是原告去到1101号房屋找到李玉娥一家人，李玉娥一家人让被告找原告协商，但一直协商不成。被告首次使用涉案房屋，所有的家具家私都是新的，房屋及家具家私价值九百万元，因此合同中要求原告半年要保养房屋一次，且要注意使用房屋。但原告不仅将房屋转租他人使用，更是没有让李玉娥一家人注意使用家具家私等房屋用品，被告桌子茶几每一张都几万元不等，因此被告特意购买水晶垫子在桌面防止桌面被弄坏，但李玉娥一家人将水晶垫子全部撕下且不注意存放，导致房屋内的桌子桌面、床头柜等大面积被刮花且无法修复，而被告花上千元购买的水晶垫子也坏了，被告又花了1214元更换水晶垫子。房屋内的地板被弄坏，门被刮蹭，门把、门吸被损坏，鞋柜被弄坏，厕所玻璃被弄坏，而这些损失在正常使用是不会造成的，这些都是使用房屋不当或人为造成房屋损坏的，应由原告赔偿被告上述损失。
2016年5月25日，被告与原告进行房屋交接，被告检查房屋并与物业交接时，被告要求原告将家具家私被损坏的地方进行修复或赔偿并支付拖欠的电费5440.23元、物业费1007.1元，但原告丢下钥匙后离开。被告多次通过电话及短信要求原告将家具家私恢复原状或进行赔偿，原告不仅不同意反而还要求被告退回押金64000元。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求法院判如所请。
原告（反诉被告）杨宇对反诉辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2015年5月14日原告杨宇（乙方，承租方）与被告裴珊（甲方，出租方）签订了一份《房地产租赁合同》，约定：甲方将南宁市青秀区民族大道136-6号南宁华润中心幸福里房出租给乙方居住使用，租期12个月，从2015年5月18日至2016年5月18日止；每月租金为32000元；签订合同时，乙方须向甲方支付租赁押金64000元和半年租金192000元，合同终止，乙方交清租金及其他费用按期迁出时，甲方应即时将租赁押金无息退回给乙方，如乙方违约造成甲方经济损失，甲方有权从租赁押金中扣除；乙方按时交纳租金及每月的管理费、电费等费用；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿；乙方不得未经甲方同意转租房屋。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，2015年5月15日原告向被告支付押金64000元，2015年5月18日原告与被告签订家私电器清单，对房屋进行交接。合同履行中原告按约定支付了合同期内的租金，2016年5月16日原告搬离涉案房屋并通知被告办理交接手续，因被告当天没空，原告于2015年5月26日才将房屋交还被告。由于截止2016年5月18日涉案房屋拖欠电费5440.23元，拖欠2016年5月份的物业费1007.1元，且原告使用涉案房屋期间造成房屋部分家具及装修损坏，未修复也未赔偿被告，所以被告至今未向原告退还押金64000元。被告于2016年6月3日向物业公司支付了2016年5月份的物业费，于2016年6月4日向广西电网支付了涉案房屋所欠电费。
本案诉讼中，经被告申请及各方质证，本院依法委托正意价格评估集团有限公司（以下简称正意公司）对涉案房屋内家具的损失进行价格评估。正意公司于2017年2月14日作出的国正价估字（2016）1339-50266号《家具损失价格评估意见书》，确定涉案房屋内家具的损失价格为18967元，其中保姆房木地板有少量刮痕和坑洼，书房木地板有两块破损和少量浅坑，损失共计1038元；玄关地砖大量裂纹，损失10228元；客厅地砖有两小块破损，损失4652元；洗手间门槛石有一条竖向裂缝，损失628元；保姆房门把手脱落，损失30元；客厅长方桌表面轻微刮痕，损失800元；餐厅圆桌表面轻微刮痕，损失800元，床头柜表面刮痕和白色附着物，损失150元；厨房滑拉门有一扇下方脱轨，损失200元；吸门器损坏，损失30元；主卧踢脚线油漆脱落，损失150元；主卧踢脚线压条磕碰凹陷，损失110元；鞋柜隔层有一角破损，损失90元；门背后贴有挂钩，损失60元。
另查明，被告为涉案房屋的所有权人。庭审中，原、被告同意用押金抵扣被告的损失。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：原告与被告签订的《房地产租赁合同》、被告出具的收据、银行账户交易明细单、原告与被告的短信记录、房屋所有权证、南宁幸福里收款收据、南方电网青秀供电分局的电费催缴单、电费单笔代收证、被告提交的家具损失照片、正意公司作出的国正价估字（2016）1339-50266号《家具损失价格评估意见书》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，原告杨宇与被告裴珊于2015年5月14日签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于物业费及电费问题。根据合同约定，租期从2015年5月18日至2016年5月18日止，原告按时交纳每月的管理费、电费等费用。但截止2016年5月18日涉案房屋拖欠电费5440.23元，拖欠2016年5月份的物业费1007.1元。故被告要求原告支付电费5440.23元，有事实和法律依据，本院予以支持。2016年5月16日原告搬离涉案房屋并通知被告办理交接手续，因被告当天没空，原告于2015年5月26日才将房屋交还被告。因被告的原因才使原告迟延交还房屋，故合同期满后的物业费应由被告承担，原告需向被告支付2015年5月1日至2015年5月18日的物业费584.77元（1007.1元÷31天×18天），被告要求原告支付物业费1007.1元，本院支持584.77元，超出部分不予支持。
关于家具损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。正意公司于2017年2月14日作出的国正价估字（2016）1339-50266号《家具损失价格评估意见书》确定涉案房屋内保姆房木地板有少量刮痕和坑洼；保姆房门把手脱落，损失30元；客厅长方桌表面轻微刮痕，损失800元；餐厅圆桌表面轻微刮痕，损失800元；主卧踢脚线油漆脱落，损失150元；主卧踢脚线压条磕碰凹陷，损失110元。被告主张在桌面上铺了水晶垫，但原告不予认可，被告提交的证据不足以证明被告交房给原告时桌面铺了水晶垫，故本院对被告的该项主张不予采信。被告主张原告擅自转租涉案房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，原告亦不予认可，故本院对被告的该项主张不予采信。本院确定上述家具损失为原告正常使用致使租赁物受到的损耗。保姆房木地板有少量刮痕和坑洼，书房木地板有两块破损和少量浅坑，损失共计1038元，本院确定保姆房木地板有少量刮痕和坑洼，损失为500元。则原告租赁涉案房屋期间非正常使用家具造成的损坏，损失为16577元（计算方法：18967元-500元－30元－800元－800元－150元－110元）。根据合同约定，因原告使用房屋不当或者人为造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。因此，被告要求原告支付家具家私修理费、更换费、损失费4万元，本院确定原告应赔偿被告家具损失16577元。被告的损失已得到赔偿，其要求原告支付家具修理费、更换费，本院不予支持。
庭审中，原、被告同意用押金抵扣被告的损失。原告已支付的押金抵扣原告应向被告支付的物业费、电费，赔偿家具损失后，被告应退还原告押金41398元（计算方法：64000元－5440.23元－584.77元－16577元）。根据合同约定，合同终止时，原告交清租金及其他费用按期迁出时，被告应即时将租赁押金无息退回给原告。由于原告租赁涉案房屋期间拖欠物业费、电费，并造成涉案房屋内家具损坏，故被告在合同期届满后未退还原告押金，不构成违约，原告要求被告支付押金的利息损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告裴珊向原告杨宇退还押金41398元；
二、驳回原告杨宇其他的诉讼请求；
三、驳回反诉原告裴珊的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1406元，减半收取计703元（原告已预交），由原告杨宇负担250元，被告裴珊负担453元；反诉案件受理费481元（反诉原告已预交），由反诉原告裴珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 吴永能
二〇一七年五月十四日
书 记 员 秦翔华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。