中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民初280号原告：施忠宇，男，1968年8月26日出生，汉族，住江苏省南通市开发区。委托代理人：李敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：长春高斯达生物科技集团股份有限公司，住所地吉林省长春市南关区解放大路1562号中吉大厦9楼。法定代表人：袁晨亮。委托代理人：郑东，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：文斌，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市海顺房地产发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港西路144号。法定代表人：彭盛滔。原告施忠宇与被告长春高斯达生物科技集团股份有限公司（以下简称长春高斯达公司）、广州市海顺房地产发展有限公司（以下简称海顺公司）案外人异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。施忠宇诉称，2017年4月，其对本院在执行（2009）穗中法执字第1036号长春高斯达公司与海顺公司合同纠纷一案中标的广州市海珠区新港西路顺华街19号1908房屋提出书面异议，请求中止对上述房产的执行并解除对上述房产的查封。本院于2017年8月2日作出（2017）粤01执异185号执行异议裁定，驳回其异议申请。其认为，在人民法院对涉案房产查封之前，2005年5月18日，其与海顺公司签订了合法有效的认购书，约定认购广州市新港西路144号顺华名庭5栋19层08室，认购原价为451953元，银行按揭折后价即九八折后再九八折为434056元。其己支付了涉案房产的全部房款及相关费用。签订认购书的当天即向海顺公司缴纳了第一期房款134056元（含定金10000元），后其与海顺公司口头约定变按揭付款方式为一次性付款方式，同时将认购书上约定的按揭付款折后房产总价434056元变更为一次性付款折后价即九五折再九八折房产总价420768元。2005年5月30日，其又向海顺公司缴纳了第二期房款286712元。海顺公司分别出具了两张合计为420768元的收款收据。海顺公司自2005年5月30日起即将涉案房产交付给了其，涉案房产现由其实际占有、使用、管理。其未办理涉案房产过户登记手续的原因系海顺公司未履行认购书的约定，严重违约所致，其对此没有过错。海顺公司因欠缴涉案房产专项维修资金己被限制办理相关业务。诉讼请求：1、请求停止对位于广州市海珠区新港西路顺华街19号1908房屋的执行并解除查封；2、请求确认广州市海珠区新港西路顺华街19号1908房屋归施忠宇所有，价值434056元；3、本案诉讼费用由被告承担。长春高斯达公司答辩称：其认为施忠宇对涉案房产不具有任何权利，无权提起本案诉讼。1、在（2017）粤01民初84号案件中，已经查明针对本案涉案房产有案外人曾在2015年提出过执行异议，在该案中，施忠宇被追加为当事人参加了诉讼，施忠宇在当时陈述的内容按照其所述，其认为涉案房屋是大林证以其名义购买，即涉案房产不是其购买，并且其表态，涉案房产其并未居住，收款收据上的购房款也不是施忠宇缴纳。所以施忠宇提起本案诉讼请求应予驳回。2、本案中，施忠宇在列明当事人时有遗漏当事人海顺公司，为查明本案事实应当追加大林证和海顺公司参加诉讼。3、根据如上所述，本案不具备执行异议第28条列明的各项情形，所以本案不能适用该法律来对案件作出裁决。海顺公司未到庭发表答辩意见。经审理查明，施忠宇与海顺公司于2005年5月18日签订《顺华名庭认购书》，约定：施忠宇向海顺公司购买广州市新港西路144号顺华名庭5栋19层08室的房屋，总价为434056元（含定金）。首期款为134056元，余款300000元在银行办理最长30年按揭。2005年5月18日，海顺公司出具《收据》，载明收到施忠宇（大林证）购买涉案房屋第一期房款134056元和装修款21810元，2005年5月30日海顺公司再开具两张收据，其中NO0016729号收据载明：今收到大林证购顺华名庭第5幢1908室第二期房款286712元，NO0016728收据载明：今收到大林证购顺华名庭第5幢1908室代收房税8546元。2005年5月30日，广州市屋川物业管理有限公司第二分公司开具发票，收到水电周转金400元，公共物业维修基金3000元，物业管理综合服务费5月30日至8月30日313.80元。2015年3月10日，广州市屋川物业管理有限公司第二分公司再开具两张发票，载明收到5幢1908房水费53元，电费486元，分摊166元，合计705元；物业管理费11月至2月合计767元。另查明，2017年4月15日，广州市屋川物业管理有限公司第二分公司与广东佳欣物业管理有限公司广州分公司出具《公函》：“因公司发展需要，自2017年4月1日起原广州市屋川物业管理有限公司第二分公司，现变更为广东佳欣物业管理有限公司广州分公司。”2017年7月19日，广东佳欣物业管理有限公司广州分公司顺华名庭管理处出具《证明》，载明广州市海珠区新港西路顺华街19号1908房的地址原名为广州市新港西路144号顺华名庭5栋19层08室。广州市不动产登记查册表记载，广州市海珠区新港西路顺华街19号1908房的产权人为海顺公司。该涉案房屋被本院（2009）穗中法执字第1036号案查封，查封时效为2015年8月10日到2018年8月9日。根据商品房预售许可证查询，预售证号为穗房预字第990276的房产预售证有效期至2003年12月31日。再查明，关于长春高斯达公司与海顺公司的合同纠纷一案，深圳仲裁委员会于2009年3月25日作出（2009）深仲裁字第180号裁决书，依据该裁决，海顺公司应向长春高斯达公司清偿人民币7851.7万元等。裁决生效后，依据长春高斯达公司的申请，本院以（2009）穗中法执字第1036号立案执行，并查封了海顺公司名下涉案房产在内的部分物业。案外人大林证曾以其名义对涉案房屋提出执行异议，主张涉案房屋是其以施忠宇的名义购买所得，请求解除对涉案房屋的查封，2015年8月31日，本院作出（2015）穗中法执异字第221号执行裁定，驳回大林证的异议。大林证提起案外人执行异议之诉，2016年3月22日，本院作出（2015）穗中法民五初字第84号民事裁定，以大林证未缴纳案件受理费为由，按大林证自动撤回起诉处理。后施忠宇再就该涉案房屋提出执行异议，本院以（2017）粤01执异185号执行裁定驳回施忠宇的异议请求。本院于2017年10月25日发出《参加诉讼通知书》，通知海顺公司作为被执行人参加诉讼。因海顺公司下落不明，本院通过公告送达。本院认为，涉案房屋未签订正式商品房买卖合同，其认购书载明的认购方为施忠宇，但付款收据却出现施忠宇（大林证）和大林证的情形。涉案房屋已经以大林证的名义提出过一次执行异议，案号为（2015）穗中法执异议字第211号，在该案中，大林证陈述涉案房屋是以施忠宇的名义购买，但实际上是大林证所有，也是大林证占有使用。但在本案中大林证作为证人，却称施忠宇委托其代签认购书，大林证在两案中陈述事实前后矛盾，对于大林证的证言，本院不予采信。施忠宇在签订涉案房屋的认购书后，并未签订正式买卖合同。施忠宇作为在认购书中记载的认购方向本院主张权利，本院依法认可其作为对涉案房屋主张权利的诉讼主体地位。施忠宇对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的关键。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上条件是对房屋消费者物权期待权的法定保护条件。本案中，首先就签约而言，涉案房屋的预售证已于2003年12月31日到期，施忠宇签订认购书时间是2005年，其显然无法在预售证逾期后再签订正式合法有效的购房合同，作为认购方的施忠宇没有尽到谨慎注意和对自己权利尽职维护的责任，因此施忠宇在涉案房屋的过户手续办理中存在疏忽大意的过错，对于不能办理产权登记，应当负有责任。其次，施忠宇对购买涉案房屋的付款证据仅有海顺公司出具的收据，并无提供进一步的款项支付凭证，其付款证据较为薄弱。其债权即便海顺公司未到庭抗辩，但其作为对涉案房屋主张准物权，如需对抗长春高斯达公司对海顺公司的合法债权，证据仍欠充分，故在施忠宇不能进一步举证其已经支付法定的购房价款情形时，其诉讼请求不能被支持。综上所述，施忠宇对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。施忠宇与海顺公司之间因认购涉案房屋而产生的债权债务关系应另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告施忠宇的诉讼请求。案件受理费7810.80元由原告施忠宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  赵 彤审 判 员  叶洁靖人民陪审员  冼静文二〇一八年二月六日书 记 员  梅书慧