河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5132号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：董金山，男，1977年7月24日出生，汉族，现住黑龙江省海伦市。
委托诉讼代理人：周宇杰、胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王红，女，1981年3月15日出生，汉族，现住哈尔滨市松北区。
第三人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司三河市支行，住所地三河市泃阳西大街。
法定代表人：贾怀富，该行行长。
委托诉讼代理人：贾晓泉，该银行员工。
上诉人董金山因与被上诉人王红、第三人中国建设银行股份有限公司三河市支行商品房销售合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，对该案进行了审理。上诉人董金山的委托诉讼代理人周宇杰、胡占龙及被上诉人王红、第三人中国建设银行股份有限公司三河市支行的委托诉讼代理人贾晓泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
董金山的上诉请求：1、撤销(2017)冀1082民初1081号民事判决书，依法改判或发还重审；2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2016年6月23日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定上诉人以1344000元的价格全款购买被上诉人的涉案房屋，合同签订当日支付定金50000元，被上诉人撤销抵押之日支付200000元，剩余房款在委托公证当日结清。原审法院在被上诉人未能提供充分的证据证明上诉人存在违约行为的情况下，通过双方见面协商的录像，推断上诉人存在违约，判令合同解除，属认定事实不清，适用法律错误。
王红答辩称，上诉人的上诉理由不属实，1、当时签订合同时口头约定20天内还银行尾款20万。2、上诉人说与我丈夫签订合同10天后我就不同意卖给上诉人的说法是不真实的，我没有说不同意卖房子。3、针对上诉人提供的录像有异议，我认为录像是上诉人套我的话。
第三人中国建设银行股份有限公司三河市支行辩称，我方对他们双方买卖关系并不知情。
董金山向一审法院起诉请求：⒈依法判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，协助原告办理位于三河市××开发区××路东侧、学院大街北侧××小区××室房屋的过户登记手续，并将上述房屋及七平米地下室交付给原告；⒉判令被告双倍支付原告定金损失100000元；⒊判令被告支付原告居间服务费13440元；⒋本案诉讼产生的全部费用由被告承担。王红反诉请求：⒈判令依法解除反诉原告王红丈夫吕凡涛与反诉被告董金山签订的《京顺房产房屋买卖合同》；⒉本案诉讼费用由反诉被告承担。庭审中反诉原告增加一项诉讼请求：依法判令反诉被告承担反诉原告的律师费25000元。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人提交的证据有：一、原告为证明被告王红为诉争房屋的所有权人，提交《房屋所有权证》复印件一份。该《房屋所有权证》记载房屋所有权人为被告（反诉原告）王红，共有情况为单独所有，房屋坐落于三河市××开发区××路东侧、学院大街北侧福城福鸿苑小区，房号为28-4-304。二、原告为证明被告王红的丈夫吕凡涛经被告王红同意，于2016年6月23日与原告签订了房屋买卖合同，提交了《京顺房产房屋买卖合同》和被告王红、被告王红的丈夫吕凡涛的身份证复印件。被告王红是上述《京顺房产房屋买卖合同》的卖方，吕凡涛是王红的委托代理人，买方是原告董金山，签订时间是2016年6月23日。该合同的第一条约定，交易的房屋位于三河市××开发区××路东侧、学院大街北侧福城福鸿苑小区，房号28-4-304；第二条约定房屋的成交价为1344000元；第三条约定买方于本合同签订之日起1日内向卖方支付定金人民币50000元；第四条约定“买卖双方办理贰拾万元（小写：200000元）。用于还银行贷款”。第十条约定买方于本合同签订之日向居间方支付服务费人民币壹万叁仟肆佰肆拾元整；第十一条约定如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利进行，则已付定金将由卖方没收，卖方有权将该物业让予任何人；如卖方在签订合同后不依合同条款该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失。违约方还需支付给居间方的双方服务费。合同履行中，如有一方不按合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁，违约方还需赔付守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。第十五条约定①卖方无条件配合乙方办理委托公证手续。②卖方家具、家电全部赠与买方，包括一个7平米地下室。③剩余款向（项）于房屋撤抵押后委托公证当日结清。三、原告为证明合同签订当日，原告给付被告王红购房定金5万元，提交收条一张及银行交易明细清单两张。四、原告为证明合同签订当日原告支付中介费13440元，提交中介费收据一张。五、原告为证明被告丈夫与原告签订上述《京顺房产房屋买卖合同》，被告是知道的，被告在履行合同过程中，因房屋涨价故意违约,拒绝将房屋卖给原告，提交音像光盘一张并申请证人唐某出庭作证。在上述音像的录制时间上，当时录像所用手机显示的录制时间是2016年10月25日，被告对该录制时间未提出异议。上述音像有以下七方面内容：①被告王红在与原告谈话时称“我们的合同是6月23日签订的”。②被告说中间催原告付款，原告未正面回答，转移话题说不谈这个。③当被告说找不着原告，原告跟失踪了一样时，原告又未直接否认，再次转移话题说你让中介找我。④被告说一开始约定20天还款，找不着原告，原告不认可，被告说可问他，并用手向一个方向指（当时画面中没有其他人，但谈话过程中有一个人曾出面给说和几句，且在谈话过程中偶尔有人出现）。⑤当原告说你去约和中介带你去约与我没关系，我只能还钱时，被告说对呀，当时他约的，跟我说的20天。原告不认可被告所说约的20天，但没有直接反驳，也不说找中介人员对质，而是说不可能，你去问银行。⑥原告说未给付被告房款是因被告未与银行预约还款（还被告的房贷），被告说不懂（整个谈话过程原告既未说中介或原告何时曾告知被告与银行预约还款，也未说原告有给付被告购房款行为）。⑦被告说原告同意了解除合同，并从包中拿出了经过折叠的，大约A4纸大的纸（几张看不清）给原告看，原告未直接反驳，只是说中介同意不管事，我跟家里人商量家里人不同意。被告主张原告提交的音像光盘中的音像经过剪接了，但被告未申请对光盘进行鉴定，故本院视为原告提交的光盘中的音像，是完整真实的。被告还主张原告提交的光盘中的音像是偷拍的，取得方法违法，但从音像的内容上看，原告提交的音像是原、被告谈话的内容，原告予以录制不违反法律规定，因此，原告提交的音像在取得上不违法。上述证人唐某的证言基本意思（包括回答证人质询时的发言）是，当时是王红丈夫去中介签的合同，公司为保障双方利益，必须有房屋所有权人，当时王红丈夫给王红打电话，打电话时我在场，当时王红把身份证号和卡号给了其丈夫，发到吕凡涛手机上，之后签合同，当时给了5万定金打到王红账户，后预约还款，合同签完后十天左右王红丈夫给我打电话表示不卖房屋了，没说不卖的原因，我与董金山沟通时董金山不同意，见一次面，没达成一致意见。在合同中约定的20万元购房款的给付上，约定由中介方替业主到银行预约，然后由三方到银行还，中介曾到银行给预约还款，是别人约的，不知道是什么时间，后来董金山说钱准备好了，但是卖方不卖房了。针对上述原告主张的是被告故意违约和上述原告提交的音像证据及证人唐某的证言，被告主张签订合同时双方口头约定原告20天还款20万元，原告未按时还款，经被告2016年7月29日、31日先后共六次给中介打电话仍无结果，是原告先违约。为此，被告提交一份盖有廊坊京顺房产经纪有限公司公章，时间为2017年4月2日的《证明》和一张移动电话通话查询打印凭条。上述《证明》的有关内容有：“当时约定是买方在签订合同后20天支付卖方20万元，用于偿还银行尾款，然后办理公证，买方支付全款。但是在签订合同后买房迟迟不支付20万元，我方中介也多次联系买方董金山，后来根本联系不上。因卖方吕凡涛着急用钱，所以我方中介又多次联系，经协商买方同意解除，但签订解除合同时买方又以各种理由没有到场。”上述移动电话通话查询打印凭条中，被告标注了六次被呼叫的号码，但被呼叫的移动电话是谁的，通话内容是什么看不出来。原告针对被告提交的上述《证明》提出，当时经办原、被告房屋买卖交易的，是廊坊京顺房产经纪有限公司的店面经理唐某，唐某于2016年7月30日离职，而被告提交的上述证明是2017年4月2日，此时唐某已经不在廊坊京顺房产经纪有限公司，因此被告提交的上述《证明》不具有客观真实性，为此原告提交两份《证明》，其中一份《证明》盖有廊坊京顺房产经纪有限公司公章，出具时间为2017年7月4日，该证明的内容是：“唐某，男，1977年5月6日出生，汉族，公民身份证号码：，曾系我单位员工，自2016年5月3日起至2016年7月30日在我公司工作，岗位为店面经理”。另一份《证明》也盖有廊坊京顺房产经纪有限公司公章，并有“证明人：杨某”，出具时间为2017年7月5日，该《证明》的内容是：“关于注明2017年4月2日加盖我公司公章的证明内容，是卖方王红提前书写好找到我公司，我公司人员在未经核实，出于尽快解决双方纠纷的目的，加盖了公章。后经核实，合同签订当时双方是否口头约定买方董金山在签订合同后20天支付卖方王红20万元，用于偿还银行尾款，经办人唐某在离职时并未说明，故双方在签订合同时是否有过口头约定我公司无法证明”。被告为证明其因本案诉讼支付给律师代理费25000元，提交一份时间为2017年4月7日，盖有河北保忠律师事务所公章的《委托代理合同》和时间为2017年7月4日，盖有河北保忠律师事务所发票专用章的河北增值税普通发票三张。上述《委托代理合同》的甲方是被告王红，乙方是河北保忠律师事务所，合同的第三条约定依据国家有关规定，甲方向乙方缴纳代理费25000元，本合同签订后三日内一次付清（或当场付清）。上述三张票的总金额25000元。被告（反诉原告）王红对原告提交的《房屋所有权证》复印件、《京顺房产房屋买卖合同》、被告王红和被告王红的丈夫吕凡涛的身份证复印件、收条一张及银行交易明细清单的真实性无异议，并且未否认其是坐落于三河市××开发区××路东侧、学院大街北侧××小区××室房屋的所有人。再有，其虽主张其丈夫与原告签订《京顺房产房屋买卖合同》其不知情，事后其也未追认，但其在原告提交的音像中称其丈夫与原告签订的合同是我们的合同，故原告提交的《房屋所有权证》复印件、《京顺房产房屋买卖合同》、被告王红和被告王红的丈夫吕凡涛的身份证复印件及原告提交的音像中的相应内容，能够证明被告王红对其丈夫与原告签订的《京顺房产房屋买卖合同》，不仅是知情的而且是认可的。关于原、被告所争议的，是否约定了原告在20天内，给付被告20万元购房款问题上，在上述原、被告所签订的《京顺房产房屋买卖合同》只约定了“买卖双方办理贰拾万元（小写：200000元）。用于还银行贷款”，未约定时间。在原告提交的音像中，当原告说你去约和中介带你去约与我没关系，我只能还钱时，被告说对呀，当时他约的，跟我说的20天（这里被告说的“他”，应指的是中介公司的人员）。原告不认可被告所说的约的20天，但没有直接反驳，而是说不可能，你去问银行。按理说这是一个关键问题，在当时有中介公司人在场的情况下，被告应叫来中介公司的人，当面弄清这个问题。另外在上述被告提交的盖有廊坊京顺房产经纪有限公司公章，时间为2017年4月2日的《证明》中，有“当时约定是买方在签订合同后20天支付卖方20万元，用于偿还银行尾款”内容。相应的原告提交的盖有廊坊京顺房产经纪有限公司公章，并有“证明人：杨某”，出具时间为2017年7月5日的《证明》内容是：“关于注明2017年4月2日加盖我公司公章的证明内容，是卖方王红提前书写好找到我公司，我公司人员在未经核实，出于尽快解决双方纠纷的目的，加盖了公章。后经核实，合同签订当时双方是否口头约定买方董金山在签订合同后20天支付卖方王红20万元，用于偿还银行尾款，经办人唐某在离职时并未说明，故双方在签订合同时是否有过口头约定我公司无法证明”。该《证明》中的上述出具证明理由“我公司人员在未经核实，出于尽快解决双方纠纷的目的，加盖了公章”不充分，作为一个完全民事行为能力人，给别人写好的材料盖公章，首先应看内容。综合上述与是否约定了原告在20天内给付被告20万元购房款有关的证据，本院认定约定了原告在20天内给付被告20万元购房款即原告应在2016年7月13日前给付被告20万元购房款。在原、被告所争议的被告违约不同意卖房了问题上，上述证人唐某在庭上作证时称“合同签完后十天左右，被告王红丈夫给我打电话表示不卖房屋了”，但是在上述原告提交的音像中，原、被告在整个谈话过程中，始终没有提到合同签完后十天左右，被告王红丈夫表示不卖房屋了，这样重要的事实不应不提，因此，只凭证人唐某的上述证言，不能证明被告王红丈夫在合同签完后十天左右提出了不卖房即不能证明被告违约。关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所争议的解除合同问题，在上述原告提交的音像中，被告以原告不按约定时间付款且找不着原告，因房价上涨造成被告无法换房为由，提出解除合同不卖房了，但对被告是何时提出的，被告未说，原告也未说。在原告提交的音像中，原、被告的一段谈话基本意思是这样的，被告说在之前的两个月说好按合同走，原告同意解除合同，被告问中介中介说同意，原告既未反驳被告所说的两个月，也未反驳被告所说的中介说同意解除合同，只是说我回家商量不同意。上述原、被告的这段谈话证明，在原告作了录像的这次原、被告之间谈话以前约两个月，被告通过中介提出了解除合同，且被告解除合同的意思原告是知道的。原告作了录像的这次原、被告之间的谈话日期是2016年10月25日，往前算约两个月大约是2016年8月25日。根据上述的原告应在2016年7月13日前给付被告20万元购房款，到2016年8月25日已逾期月一个多月。在上述20万元购房款的给付方式上，合同中的约定是“买卖双方办理贰拾万元（小写：200000元）。用于还银行贷款”，从该约定的文字内容上看，该约定不能理解为一定要事先被告或中介与银行预约还款，然后原、被告共同去银行还被告的房贷，也就是说原告可以把20万元购房款直接给被告，被告自己去银行还房贷，并且原告也未主张其曾提示被告要与银行预约还款，显然，原告以被告未与银行预约还款为由，推卸延期付款责任缺乏说服力即原告应承担相应的逾期付款责任。另外，在原告提交的音像中，当被告谈到被告中间打电话催原告赶紧办时，原告未直接否认，而是转移话题说咱不说这个；当被告说找不着原告跟失踪了一样时，原告又未直接否认，再次转移话题说你让中介找我。综上，证明被告是在催原告给付房款无效，原告逾期付款约一个月的情况下提出的解除合同。被告对原告提交的中介费收据，在真实性上未提出异议，但主张不是正式票据仅是一张收据，证明力不充分。被告的该主张虽有一定的道理，但在原、被告签订的《京顺房产房屋买卖合同》第十条约定，买方于本合同签订之日向居间方支付服务费人民币壹万叁仟肆佰肆拾元整，现在合同已签订，结合上述合同内容和现实交易习惯，原告提交的中介费收据能够证明原告已支付中介服务费壹万叁仟肆佰肆拾元。在原告主张的50000元定金问题上，被告王红主张合同签订当日其正在医院住院，其丈夫吕凡涛以要报销医疗费用为由，要走了其身份证及银行卡，虽然钱打到了被告王红的银行卡上，但事实上王红并不知晓此事。被告的上述主张不能否认被告收到了50000元定金，反而能够证明被告收到了50000元定金。在被告主张的25000元律师代理费上，原告主张被告提交的律师代理合同没有律师事务所的签章，不发表质证意见，律师费票据是三张，不排除可能有被告王红委托河北保忠律师事务代理其它案件的代理费。针对原告对律师费票据的意见，被告的解释是律师事务所用的是万元票，每张发票最高限额为1万元，因此开了三张票。综合原、被告对被告提交的律师代理费证据的质证意见和目前律师收费的习惯做法，被告提交的律师代理费证据，能够证明被告已实际支付律师代理费25000元。
一审法院认为，被告王红的丈夫与原告签订的《京顺房产房屋买卖合同》内容合法，并且被告王红对该合同是认可的，因此该合同合法有效，对原、被告双方具有法律效力，双方应遵守该合同。原、被告双方约定的原告在合同签订后20天内还款20万元，是《京顺房产房屋买卖合同》的补充条款，对原、被告双方同样具有法律效力，双方也应遵守。但原告没有在合同签订后20天内给付被告购房款20万元，这是原告违约，而且经被告王红催告后逾期一个多月，原告仍未还款，属于原告经催告在合理期限内仍未履行，在此情况下被告提出解除合同不卖房了，不仅被告没有违约而且符合法律规定。因此原告的诉讼请求没有事实依据，不应依法予以维护，被告（反诉原告）请求的解除被告王红的丈夫与原告签订的《京顺房产房屋买卖合同》，有事实依据，符合法律规定，应予以维护。在原告（反诉被告）提交的音像中，被告（反诉原告）表示如果解除合同，愿意给付原告5万元损失。被告的上述意思表示，应理解为如果解除合同，被告不仅返还原告5万元定金，并且再给付原告5万元损失款。被告作为完全民事能力人，在解除合同的情况下应履行该承诺，并且在当时房价涨跌幅度比较大的情况下，被告履行该承诺有利于平衡双方的利益损失，因此本院酌定被告返还原告定金5万元并给付原告损失款5万元。在反诉原告所请求的25000元律师费上，因双方在《京顺房产房屋买卖合同》中，约定了违约方需赔付守约方因诉讼所产生的律师费，该约定属于违约方赔偿对方损失，符合法律规定，故反诉被告应给付反诉原告25000元律师费。判决：一、解除被告王红的丈夫吕凡涛与原告董金山签订的《京顺房产房屋买卖合同》；二、被告王红返还原告董金山定金5万元并给付原告损失款5万元；三、原告董金山给付被告王红律师费25000元；四、上述第二、第三项折抵后，被告王红给付原告董金山款人民币75000元，于本判决生效之日起五日内付清。
本院二审期间，上诉人董金山申请证人杨某出庭作证,本院组织当事人对证人证言进行了质证。杨某证言：2016年6月份我是京顺房产福成四期的经理，当时董金山和王红的丈夫的房屋买卖合同是我签的，是原来我单位京顺房产经纪公司的业务员唐某约过来的，唐某跟我说都谈好了，直接签合同，当时我就主持给双方签了合同，当天我并未听说需要20天之内还清银行尾款的事情，该单子后来全交了给唐某，唐某离职后，这个单子就没人管了，后来在签完合同之后一两个月左右王红让我给盖个章，大概是王红和董金山打官司的事情，本来我不想参与，因为当时我的事情比较多，给王红盖章之后我就走了，后来董金山找到我问我什么时候说过20天还尾款的事情，我说不知道，董金山就拿了一份证件让我看，上面提到签合同当天20天之内还尾款的事，我确实不知道所以我又给董金山盖了章，又给董金山出了一个证，证明我不知道这件事。被上诉人王红质证认为：1、证人的证言不属实，签订合同时他并没有在现场，合同不是他签的，合同是唐某签的，合同上手写体的字我也不清楚是谁写的。2、证人说签订合同一两个月后盖章，盖章内容证人不清楚。3、2017年4月2号证人说不是他本人盖章是秘书盖的，实际是证人亲自盖的章，而且证人不可能不看内容就盖章。4、双方约定在签订合同后20天内还银行尾款200000元，但是没有给我。本院认为，杨某给上诉方及被上诉方各出具了一份证明，两份证明对于20天之内还尾款的事情内容相悖、自相矛盾，故对杨某的证言不予采信。
本院认为，被上诉人王红的丈夫与上诉人签订的《京顺房产房屋买卖合同》内容合法，并且王红对该合同认可，因此该合同合法有效，对双方具有法律效力，双方应遵守该合同并依约履行。双方当事人虽然对合同签订后20天内支付200000元购房款没有书面或口头的明确约定，但是对于该200000元用于还银行贷款却在合同第四条中明确约定，上诉人董金山应依约积极支付200000元购房款，用于被上诉人王红偿还贷款。同时对于被上诉人王红提出的20天内支付200000元购房款的主张，上诉人董金山在自己提供的录像中并未直接否认，且在合同签订的一个多月后，经被上诉人王红催告，上诉人董金山仍逾期一个多月不支付200000元购房款，其行为属于经催告在合理期限内仍未履行合同义务，在此情况下被上诉人王红提出解除合同不卖房了，不仅没有违约而且符合法律规定。另，上诉人董金山在其上诉理由中称“撤销抵押之日支付200000元，剩余房款在委托公证当日结清”，与双方当事人在合同第四条约定“买卖双方办理贰拾万元（小写：200000元），用于还银行贷款”及合同第十五条“约定③剩余款向（项）于房屋撤销抵押后委托公证当日结清”的内容不符。因此上诉人董金山的上诉主张没有事实依据，其上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，董金山的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8488.00元由上诉人董金山承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 汪铁刚
审判员 丁德松
二〇一七年十二月八日
书记员 郭琳娜