吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0211民初2447号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地：吉林市。负责人：潘立峰，总经理。委托诉讼代理人：陈龙，该公司客服经理。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。被告：张尧，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：张世忠（系张尧之父），男，1955年2月9日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区中海国际社区原山**号楼***室。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业）与被告张尧排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法由审判员吕瑛伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业委托代理人ＸＸ刚、陈龙、被告张尧的委托代理人张世忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中海物业向本院提出诉讼请求：1、判令张尧立即停止私自改动建筑主体，并恢复原状，排除对中海物业及全体小区业主的妨害；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：张尧系中海国际社区原山A3号楼108室业主，其私自改动建筑主体，该行为侵占公告区域，破坏小区环境，严重影响中海物业正常管理秩序及广大业主的利益，中海物业已多次劝阻张尧，但张尧拒绝停止私自改动及恢复原状，无奈之下，诉至贵院，请求依法判决支持中海物业诉讼请求，以维护中海物业及广大业主的合法权益。张尧辩称：中海物业起诉张尧占用公共区域、破坏小区环境、私自改动建筑主体不成立，在装修期间也没有人向张尧提出过存在私自改动行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，中海物业提供的证据：1、张尧破坏建筑主体结构和面貌现场照片；2、装修违约知会单及照片；3、张尧私自在花园围栏出开设小门照片2张；4、张尧私自搭建仓房照片2张。经质证，张尧认为证据1足以说明张尧没有破坏建筑主体；证据2张尧没有看到或收到。证据3没有异议，确实开小门了，但是同中海物业所说的情况不一致。证据4真实性没有异议，对证明提出提出异议，认为无法证明其是私自搭建的，张尧是为了保护房屋不受侵害，张尧等了4个月之后才在原地砌墙封上了盖是为了挡水，也是为了保护房屋内的空气整洁，因为那个地方离地面太矮，环境不整洁，所有的气味都返到房间里了，所以把墙加高了然后封顶了。虽然张尧对证据1、2、3的证明的问题提出异议，但并未对该证据的真实性提出异议，本院对证据1、2、3的真实性予以确认。因张尧对证据4的真实性无异议，本院予以确认。张尧提供的证据：1、张尧未破坏建筑主体的照片2张；2、花园围栏照片7张；3、视频资料及照片5张；4、微信截图照片22张、5、张尧与物业管家联系的照片10张。经质证，中海物业对证据1真实性、关联性、证明的问题均提出异议，认为改变房屋墙面原有外貌也不允许。对证据2证明的问题提出异议，认为防爬刺网是后安装的，张尧开设了门所以防爬刺网没有安装，该照片恰恰能证明房产公司交付时的原貌。对证据3的真实性、关联性、证明的问题均提出异议，认为无法识别与实际相符，但无论何种情况出现问题的公共区域应当由物业或者地产商处理，张尧并非是如其所述，而是依托墙面建造了一个封面的仓房。从视频中无法证明张尧要证明的问题，该处是一个公共区域，无论出现什么问题不应当私自占用使用。对证据4的真实性、关联性、证明的问题均提出异议，认为照片中有多次重复，而且是张尧单方面的陈述，照片中只有三处是另外一个人的表述，也没有确认和同意张尧的任何表述的问题。对证据5认为照片中有多次重复，而且是张尧单方面的陈述，照片中只有三处是另外一个人的表述，也没有确认和同意张尧的任何表述的问题，所以该份证据与本案不具备关联性、也不能证明张尧要证明的问题，对微信照片的真实性提出异议。虽然中海物业对证据2的证明问题提出异议，但其并未对该证据的真实性提出异议，本院予以确认。因中海物业公司对证据1、3、4、5的真实性、关联性及证明的问题均提出异议，本院认为拆改墙体、将公共区域封闭建设仓房不是解决房屋漏水问题正确的解决方式，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明：张尧系吉林市丰满区中海国际社区原山A3号楼108室业主。中海物业公司系吉林市丰满区中海国际社区物业服务公司。2017年4月17日，张尧办理了入户手续，并与中海物业签订了《前期物业服务协议》，并在《装修管理服务手册》上签字。该手册中规定：禁止在未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案的情况下私自改动建筑主体和承重结构。禁止改变住宅外立面形式及颜色，如在外立面上开门、窗及破坏保温层等。《临时管理规约》第三十一条规定：业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。2017年7月张尧对房屋开始装修，装修过程中张尧为了采光，将小花园下挖，使地下室处于地面之上，将地下室原有的窗户扩大，并在山墙一侧私自搭建仓库，在围栏处私自安装小门，现中海物业诉讼来院，要求张尧将拆除的墙体恢复原状、拆除私自搭建的仓库、拆除围栏处安装的小门。本院认为，第一，物业公司是受全体业主委托对小区进行维护管理的权利人。其有权对个别业主侵害小区整体利益的行为予以制止。物业公司根据物业服务合同中业主赋予的管理权，为维护全体业主的权益，将张尧诉至法院，本院认为，中海物业服务公司具有本案诉讼主体的资格。第二，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”在张尧与中海物业公司签订的《物业服务手册》、《临时管理规约》、《装修管理服务手册》中约定了禁止以下行为：对地下室的地面和墙面进行任何形式的刨凿、挖掘；破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）；改变住宅外立面形式及颜色（如在外立面上开门、窗及破坏保温层等）；拆除梁、柱，刨凿、重击楼板及外墙；在外墙上打孔，改变原有的门窗尺寸；在房屋本体和公共区域私搭乱建违章建筑物、构筑物。张尧下挖花园、使地下室处于地面之上、扩大地下室窗户、搭建构筑物、在花园围栏处私自开设小门等一系列行为即违反了法律规定，无论其拆除的墙体是否承重墙，其均无权在未经国家有关部门批准的情况下改变窗户尺寸、改变楼宇外立面及房屋结构，张尧的行为也违反了其与中海物业公司的相关约定，且其搭建仓房及开设小门的位置系小区内所有业主共有，其未提供证据证实搭建或开设小门的围栏的范围“明示属于个人所有”。《物业管理条例》第五十条第一款规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”第五十一条第一款规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”故中海物业公司要求其停止私自改动建筑主体，恢复原状具有事实及法律依据，应予支持。关于恢复原状的标准，应以房屋竣工验收备案图纸所示各项指标将私自扩建部分拆除或参照该小区内与涉案房屋同等面积、相同结构户型的房屋执行，将房屋恢复原状，还原花园。关于花园围栏恢复原状标准以该小区房屋竣工验收备案图纸所示各项指标为准，或参照该小区内与涉案房屋同户型的围栏执行综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《物业管理条例》第五十条第一款、第五十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张尧于本判决生效后立即停止拆改墙体的行为，并于本判决生效后30日内将位于吉林市丰满区中海国际社区原山A3号楼3单元108室房屋按竣工验收备案图纸所示各项指标将私自扩建部分拆除或参照该小区内与涉案房屋同等面积、相同结构户型的房屋执行，将房屋恢复原状，还原花园；二、张尧于本判决生效后30日内将山墙处私自搭建的仓库拆除；三、张尧于本判决生效后30日内将花园围栏恢复原状，恢复原状标准以该小区房屋竣工验收备案图纸所示各项指标将为准，或参照该小区内与涉案房屋同户型的围栏执行；案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张尧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  吕瑛伟二〇一七年十月二十六日书记员  王丽丽