成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第3469号
原告成都东骏房地产开发有限公司，住所地成都市新都区电子路东段维也纳花园2幢2单元202号。
法定代表人毛冬，董事长。
委托代理人王欢，四川韬世律师事务所律师，一般授权代理。
被告周祯毅，男，1977年2月19日出生，汉族，住成都市新都区，身份证号码：。
委托代理人张晓东，四川诚伦律师事务所律师，一般授权代理。
原告成都东骏房地产开发有限公司（简称东骏公司）与被告周祯毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，原告东骏公司于2014年8月13日向本院提出财产保全申请，本院准予。本案依法由审判员胡辟江独任审判，于2014年9月10日在第四审判法庭公开开庭进行了审理，原告东骏公司的委托代理人王欢到庭参加诉讼，被告周祯毅及其委托代理人张晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东骏公司诉称，2012年10月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于成都市新都区马超东路东骏湖景湾561号商铺之附101、附102、附103、附105、附106、附107、附108、附109、附110、附111、附201、附206、附210、附301及附308铺位的房产用于餐饮经营。合同签订后，原告按照合同约定将出租商铺交付给被告。但在2013年10月至2014年2月期间，被告未向原告缴纳这5个月的租金。经协商，原、被告于2014年3月3日签订《补充协议》，就被告拖欠租金的处理方式及原告给予被告的优惠作出了约定，同时也约定自2014年3月起，如被告再出现拖欠或其他费用的情况，原告将取消对被告的优惠政策，被告拖欠的租金也须一次性支付，且如被告拖欠租金超过30天的，原告有权单方解除租赁合同，并有权向被告追索拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等。但在上述补充协议达成后，被告仍然不按照约定缴纳2013年10月到2014年2月所拖欠的租金，且2014年3月之后租金也拒绝缴纳。截止2014年7月14日，被告共拖欠原告房屋租金1718893.84元。原、被告所签订的租赁合同及补充协议合法有效，原告已完全履行自身合同义务，但被告经原告催告后仍不履行主要合同义务，且被告长期拖欠租金的行为致使原告合同目的不能实现，已构成根本违约，符合合同法的法定解除情形同时也符合双方约定解除合同的条件。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，被告腾退租赁房屋；判令被告向原告支付房租逾期之日起至实际搬迁完毕之日止的房屋租金；判令被告向原告支付违约金300000元；判令被告承担本案律师费用（截止起诉之日已产生律师费50000元，实际律师费以最终产生的费用为准）；判令被告承担本案诉讼费。
被告周祯毅当庭辩称，租赁合同是事实，拖欠租金也是事实，但拖欠租金事出有因。一是原告有违约行为在先，招商起初，原告许诺将被告承租商铺所处的街道打造成高档街区，因此原告要求被告装修商铺必须达到原告的要求，导致被告装修资金投入增加。但原告违背承诺，导致被告从开业至今一直亏损；二是300000元的违约金过高，请求法院查明事实并根据事实情况判令被告不承担违约金；三是律师费，被告要求查看原告的证据，请求法院综合考虑情况，合理处置；四是腾退房屋的要求，对于原、被告双方都是不利的，被告投入巨额资金，腾退房屋对于被告损失是巨大的，而原告也需重新招租，请求妥善解决租赁费拖欠问题。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：
1.房屋租赁合同及产权证，证明原、被告于2012年10月签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于新都区马超东路东骏湖景湾的561号部分商铺，租赁房屋面积共计2366.67平方米，合同详细约定了租金计算方式、递增比例以及租金支付方式。证明对象：原、被告签订的的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定的履行义务。履行过程中，原告已完全履行自身合同义务，但被告不按照合同约定按时交纳房屋租赁，至今仍拖欠原告9个月的租金，金额高达170余万元。被告的行为已构成根本违约，导致原告作为出租方收取租金的合同目的不能实现，符合法定解除情形，故原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并有权要求被告支付拖欠的房租、违约金及其他相关维权费用；
2.《补充协议》，证明原、被告于2014年3月就拖欠房租的清偿事宜达成补充协议，约定原告给予被告一定的优惠条件，被告承诺之后绝不出现拖欠原告租金的情况。双方还明确约定如被告再次出现拖欠租金的情况，则原告有权取消上述优惠政策，被告逾期交租超过30天，原告有权单方解除合同并追索被告拖欠的租金、违约金及维权费用，证明对象：原、被告达成的补充协议体现了原告对被告最大程度的理解和支持，但被告不遵守诚信原则，补充协议签订后仍然不按照协议履行义务，不仅未清偿2013年10月至2014年2月拖欠的租金，且从2014年4月起至今的租金也一直拒绝交纳，符合原、被告合同约定解除权的情形。故原告有权要求解除双方的《房屋租赁合同》，并有权按照合同及补充协议之约定要求被告支付拖欠的房租、违约金及其他相关维权费用；
3.欠租明细表，证明截止2014年7月，被告欠原告租金1718893.84元；
4.委托代理合同、法律服务发票，证明根据原、被告的约定，原告有权要求被告承担因维权而产生的律师服务费用。
经庭审质证，被告周祯毅对证据1、2、3无异议，对证据4同一个合同同一张发票，是5个案件费用共计5万，而不是一个案件5万。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、4符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
1.被告经营的御香府肥牛餐饮店的投资表，包括格力空调安装合同2份，4份装修合同及收据21份，证明被告按照原告要求，被告投入了1千多万，现在被告亏损；
2.刑事判决书，证明由于原告的物管公司未尽到物业管理责任，导致被告所有的5台电脑，车窗多次被敲，这影响了被告的经营，间接导致了亏损；
3.9张照片，证明被告经营惨淡，被告也发表了转让信息，原告管理不到位也有一定原因；
4.2份录音，证明原告承诺要打造商务街，原被告之间一直是有协商的，被告是等待协商结果，不是主观恶意拖欠租金。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1投资表内容真实性无法予以确认，并且投资表与本案无关联，做生意肯定要投资的；至于几份合同，对形式真实性予以确认，对内容真实性无法确认，且与本案租赁合同无关联性，对收据真实性无法予以确认；对证据2真实性予以确认，合法性予以确认，但与本案无关，财产被盗，判决书反应的被告人是被告周祯毅商铺的员工监守自盗，跟开发商收取租金无任何关联性的；证据3反应的是餐厅里面的情况，无法证明生意惨淡，转让也说明被告继续履行合同已经没有能力了，对以后的履行能力深感担忧，原告才会请求解除合同；对证据4真实性有异议，对话的对象身份无法确定，关于合法性，因为未告知录音对象，所以不合法，与本案也无关联性，录音内容反映的是协调的内容，是不能作为自认的证据，录音中两人并没有就某一事项达成一致意见，关于是否恶意拖欠租金，协商并不代表原告没有起诉的权利。
本院认为，被告提供的证据1、2、3、4与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明：2012年10月26日，原告东骏公司（甲方）与被告周祯毅（乙方）签订《房屋租赁合同》，协议第一条约定：“双方确认，甲方出租而乙方予以承租的房产系位于成都市新都区马超东路东骏湖景湾561号商铺之附101、附102、附103、附105、附106、附107、附108、附109、附110、附111、附201、附206、附210、附301及附308铺位的房产（下称“租赁房屋”）。”协议第二条约定：“本合同项下租赁房屋的租赁期限自2012年11月1日起至2018年4月30日止。”协议第三条第2项规定：“双方同意，本合同项下租赁房屋的租金具体价格如下：（1）2012年11月1日至2013年4月30日免租；（2）2013年5月1日至2014年4月30日，租金为194959.60元／月；（3）2014年5月1日至2015年4月30日，租金为204707.58元／月；（4）2015年5月1日至2016年4月30日，租金为214942.96元／月；（5）2016年5月1日至2017年4月30日，租金为225690.11元／月；（6）2017年5月1日至2018年4月30日，租金为236974.62元／月。”协议第五条第1项约定：“双方同意，乙方自2013年5月1日起按如下期限向甲方支付租金：（1）除免租期外，每1个月为一期，按期支付；（2）首期租金于本合同签订日付清，其余各期租金于当月5日前支付。”协议第六条第1项约定：“交付时间：甲方应于2012年11月1日前将租赁房屋交付乙方装修和使用。”协议第十一条第2项约定：“如乙方未能按照本合同规定的时间支付租金：（1）逾期支付租金在30天以内的，乙方除应支付逾期付款之外，每逾期一日，乙方应向甲方支付5000元违约金，合同继续履行；（2）逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，但甲方须在解除权形成之日起10日内行使解除权并将书面通知送达乙方，否则视为甲方选择不解除合同。甲方解除本合同的，乙方应于合同解除日起30天内迁离租赁房屋，同时乙方除应支付逾期之日起至实际搬迁完毕日止之应付款之外，还应向甲方支付违约金300000元；甲方不解除合同的，自逾期之日起至乙方全额支付当次应付款之日起，每逾期一日，乙方应向甲方支付10000元为违约金。”协议签订后，原告按约向被告交付租赁房屋。因被告未按约支付2013年10月至2014年2月期间共计五个月的房屋租金，经原、被告双方协商，原告东骏公司（甲方）与被告周祯毅（乙方）于2014年3月3日签订《补充协议》，协议第1条约定：“乙方欠付甲方从2013年10月至2014年2月总计五个月租金，欠付租金合计974798元。乙方必须在15个月以内付清拖欠的全部租金，即乙方从2014年3月开始至2015年5月，每月支付欠款64986.5元，其缴付时间与合同约定的每月租金缴付时间相同。”协议第2条约定：“甲方免收2014年5月1日至2015年4月30日的租金中在上一租赁年度基础上递增的5%的部分，即将《房屋租赁合同》第三条第二款第5项内容变更为：2014年5月1日至2015年4月30日，租金为194959.6元／月。第三条的其他内容即其他租赁年度租金不变，双方继续按原合同履行。从2014年3月至2015年4月，乙方每月应付给甲方的租金及欠款总金额为259946.1元；2015年5月应付总金额279929.46元／月。”协议第4条约定：“乙方特别声明：从2014年3月起，严格按照《房屋租赁合同》及本补充协议之规定，按时、足额付清每月应付的租金、欠款、水电气、物业管理等费用，绝不再出现拖欠甲方租金或其他费用的情况。如乙方再出现拖欠甲方租金的情况，则甲方有权取消对乙方的优惠政策，即租金与租赁期限按照原《房屋租赁合同》履行，租期不予延长，2014年5月1日至2015年4月30日的租金按204707.58元／月计算；乙方拖欠的2013年10月至2014年2月的租金须一次性付清。同时甲方有权对乙方采取措施，停止乙方继续使用商铺，因此而造成的一切后果由乙方承担。如乙方拖欠甲方租金超过30天，甲方还有权单方解除合同，无须书面通知乙方。同时甲方有权追索乙方拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等费用。”本补充协议签订后，被告并未按照补充协议和原《房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务，尚欠2013年10月至2014年2月期间以及2014年4月至今的房屋租金未付。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告东骏公司（甲方）与四川韬世律师事务所（乙方）于2014年7月29日签订《委托代理合同》，委托合同约定甲方与周祯毅、成都市骊鼎餐饮有限公司（夏邦财）、游思全、成都璟府听莲餐饮有限公司（冯启强）、庄洪刚因房屋租赁合同纠纷，现委托乙方律师代理相关法律事务。”委托合同签订后，原告东骏公司于2014年7月31日向四川韬世律师事务所支付法律服务费50000元。本案经本院调解未果。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告东骏公司与被告周祯毅所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人间真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在《房屋租赁合同》签订后，原告东骏公司按约交付租赁房屋，但被告周祯毅并未按照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定按期支付房屋租金，尚欠2013年10月至2014年2月期间以及2014年4月至今的房屋租金未付，已构成根本违约，且被告周祯毅不再享有《补充协议》中约定的相关优惠条件。根据双方所签《补充协议》第4条“如乙方拖欠甲方租金超过30天，甲方还有权单方解除合同，无须书面通知乙方。”以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，本院对于原告东骏公司要求解除双方所签《房屋租赁合同》、《补充协议》以及被告周祯毅腾退租赁房屋的主张予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告周祯毅未按约支付房屋租金的行为已构成违约，应承担支付相应租金的民事责任。故对于原告东骏公司要求被告周祯毅支付2013年10月至2014年2月期间共五个月租金合计909811.5元以及自2014年4月起至实际搬迁完毕之日止的租金（2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金为194959.60元／月，2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金为204707.58元／月）的诉请予以支持。关于原告东骏公司要求被告周祯毅支付违约金300000元的主张，虽然原、被告双方所签《房屋租赁合同》第十一条第2项约定：“逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除合同，但甲方须在解除权形成之日起10日内行使解除权并将书面通知送达乙方，否则视为甲方选择不解除合同。甲方解除本合同的，乙方应于合同解除日起30天内迁离租赁房屋，同时乙方除应支付逾期之日起至实际搬迁完毕日止之应付款之外，还应向甲方支付违约金300000元。”但在案件审理中，被告周祯毅提出原告东骏公司主张的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，因原告未举证证明因被告违约产生的实际损失，本院在综合考虑原告资金占用利息的实际损失和被告履约过程中存在的过错程度，将违约金数额酌情调整为100000元，足以弥补逾期支付房屋租金给原告造成的实际损失。关于律师费的支付问题，因原告东骏公司与被告周祯毅所签《补充协议》第4条约定：“如乙方拖欠甲方租金超过30天，甲方还有权单方解除合同，无须书面通知乙方。同时甲方有权追索乙方拖欠的租金、违约金、律师费、诉讼费等费用。”且律师费系原告为实现其债权的合理支出，原告提供的委托合同载明系原告与周祯毅、成都市骊鼎餐饮有限公司（夏邦财）、游思全、成都璟府听莲餐饮有限公司（冯启强）、庄洪刚因房屋租赁合同纠纷，委托四川韬世律师事务所代理相关法律事务，发票载明律师费为50000元，原告委托四川韬世律师事务所代理五个案件，共支付律师费50000元，发票所载金额系五个案件共担费用，本案所涉律师费仅为10000元，故被告周祯毅应向原告东骏公司支付其实现债权的律师费用10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、解除原告成都东骏房地产开发有限公司与被告周祯毅于2012年10月26日所签的《房屋租赁合同》，解除原告成都东骏房地产开发有限公司与被告周祯毅于2014年3月3日所签的《补充协议》，被告周祯毅于本判决生效之日起三个月内腾退租赁房屋；
二、被告周祯毅于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付2013年10月至2014年2月期间共五个月的租金909811.5元；
三、被告周祯毅于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付2014年4月至租赁房屋实际腾退之日止的房屋租金（2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金为194959.60元／月，2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金为204707.58元／月）；
四、被告周祯毅于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付逾期支付房屋租金所产生的违约金100000元；
五、被告周祯毅于本判决生效之日起十日内向原告成都东骏房地产开发有限公司支付律师费10000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11675元（已减半收取），由被告周祯毅负担（此款原告已垫付，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡辟江
二〇一四年十二月八日
书记员 杜 婷