广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第77号
上诉人（原审被告、反诉原告）：颜宣红。
委托代理人：覃宇明。
委托代理人：雷水娟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱壬壬。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦智坤。
上诉人颜宣红因与被上诉人朱壬壬、韦智坤租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2013）兴民一初字第1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月20日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月25日组织双方当事人到庭就争议事项进行了调查、辩论及调解。上诉人颜宣红的委托代理人覃宇明、雷水娟与被上诉人朱壬壬、韦智坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年10月26日，韦智坤与颜宣红签订一份《房屋转让使用协议》，约定：经双方协商达成一致，韦智坤（甲方）现将中华路44号506号房屋（一套）转给表妹（乙方）颜宣红使用，现双方就房屋使用的事宜达成以下条款，以资共同遵守：一、从二OO六年十月／日起该房屋租费、水电费、电视收视费、卫生费等费用由颜宣红负责支付；三、交费所需证件由韦智坤提供：（一）住房租赁合同一本，（二）工商银行活期储蓄本壹本（交房租费用），（三）建设银行活期储蓄本壹本（交电费用）；三、本条款未尽事宜，在履行过程中发生争议，由双方协商解决；四、本条款自甲、乙双方签字之日起生效；五、此后若此房有麻烦或者需要拆迁，一切与甲方无关，拆迁费归乙方；六、本条款一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。同日，韦智坤出具一张收条给颜宣红，该收条载明：“兹收到表妹颜宣红人民币贰万叁千元（23000元）”。协议签订后，韦智坤将南宁市中华路44号1单元506号房交给颜宣红使用，颜宣红也付房屋转让费23000元给韦智坤。
另查明，朱壬壬与韦智坤是夫妻关系，南宁市中华路44号506号房是朱壬壬、韦智坤以朱壬壬的名义向南宁市房产物业管理处承租的直管公房（保障性住房，即廉租房）。朱壬壬、韦智坤将该房交给颜宣红使用后未办理租赁过户手续，仍以朱壬壬的名义缴纳房租水电费。2012年12月5日，南宁市房产物业管理处（甲方）与朱壬壬（乙方）就中华路44号506号房签订《南宁市保障性住房租赁合同（直管公房）》，合同约定租赁双方的权利义务，其中：第二条“乙方租赁的房屋为乙方核心家庭使用的保障性住房，使用性质为住宅，未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋的使用性质”；第三条“……房屋建筑43.11平方米，月租金78．2元，租期自2012年9月1日至2017年8月31日止……”；第五十四条“租赁期内，严禁乙方将承租的房屋转租（或分割转租）、转让、转借他人”；第六十一条“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿：（二）乙方擅自转让、转租、转借、互换或与第三方合租其承租的房屋的；……”；第六十六条“……（二）核心家庭指夫妻双方及未婚子女构成家庭核心成员。”朱壬壬、韦智坤因已另购有住房，故南宁市房产物业管理处要求解除与朱壬壬《南宁市保障性住房租赁合同（直管公房）》，并要求朱壬壬退房。2013年5月10日，南宁市房产物业管理处（甲方）与朱壬壬（乙方）签订《南宁市直管公房腾空协议》，就合同解除以及腾空上述房屋事宜达成一致意见，其中：“二、因乙方在邕江御景2号楼1单元3304号处另有住房，符合甲乙双方在《直管公有住房租赁合同》及该合同补充协议约定的合同解除条件，故甲乙双方同意解除双方签订的《直管公有住房租赁合同》及该合同补充协议，乙方将其承租的直管公房腾空交还甲方；四、乙方保证于本协议签订之日起／日内（即2013年5月31日前）将房屋腾空交还甲方，并同时结清其腾空房屋的水、电、物业管理、垃圾处理等费用。乙方逾期腾空或拒不腾空的，甲方有权采取措施进行腾空，每延迟一日腾空扣除搬迁费100元，扣完为止，同时，逾期腾空交还房屋期间每逾期一日，乙方向甲方按《直管公有住房租赁合同》约定的月租金的10％支付房屋占用金。”
再查明，2013年8月15日，南宁市房产物业管理处给一审法院关于中华路44号506号房调查情况的复函中，说明该管理处在2013年5月15日左右才知道涉案房屋已被转租给颜宣红，而在此之前并不知情，并表明其并不认可韦智坤与颜宣红之间的《房屋转让使用协议》有效。朱壬壬、韦智坤因认为该诉争的房屋使用权应属于其所有，颜宣红未及时腾空房屋已构成侵权，遂起诉至一审法院。颜宣红应诉后提出反诉，要求朱壬壬、韦智坤退还23000元房屋转让费。另外，朱壬壬、韦智坤在诉讼过程中，于2013年8月27日向一审法院提起要求颜宣红赔偿其2006年10月26至2013年8月21日的房屋租金损失32800元，并申请对房租损失进行评估，但朱壬壬、韦智坤于同年10月11日又撤回该评估申请，并在庭审中撤销该诉讼请求。朱壬壬、韦智坤要求颜宣红赔偿因其不腾空房屋而产生的房屋占用费（从2013年5月31日算至颜宣红搬离时止），但对该房屋占用费，朱壬壬、韦智坤不同意评估。
一审法院经审理认为：公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。要求享受公共租赁住房的，须提出申请，并经政府主管部门审核等一系列程序，才能取得公共租赁住房的承租权。按照公共租赁住房相关规定，公共租赁住房不得转让、转借等。因此，2006年10月26日朱壬壬、韦智坤韦智坤与被告签订的《房屋转让使用协议》，违反了相关法规的规定，属无效合同，无效合同自始没有法律约束力。
一、关于本诉部分。1、关于朱壬壬、韦智坤要求颜宣红立即腾空所借住的南宁市中华路44号506号房的问题。因为颜宣红取得该房的承租使用权是基于2006年10月26日韦智坤与颜宣红签订的《房屋转让使用协议》，因该《房屋转让使用协议》为无效合同，故颜宣红承租讼争房屋无合法根据，朱壬壬、韦智坤要求颜宣红腾空所借住的南宁市中华路44号506号房，理由成立，一审法院予以支持。2、关于朱壬壬、韦智坤要求颜宣红返还房屋租赁合同、缴纳房租电费存折、住房保证金收据以及结清房租水电、物业费的问题。根据“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，另外，按照公平原则，颜宣红应承担其在使用该房屋时所产生的房租、水电和物业等合理费用，故朱壬壬、韦智坤该项请求，一审法院予以支持。3、关于朱壬壬、韦智坤要求颜宣红赔偿因其不腾空房屋而产生的房屋占用费（从2013年5月31日算至颜宣红搬离时止）的问题。朱壬壬、韦智坤虽举出其与南宁市房产物业管理处签订的协议，其中约定了不按时腾退房屋的违约责任，但该协议是朱壬壬、韦智坤与南宁市房产物业管理处之间的关系，未经颜宣红同意，故其约束力不及于颜宣红，朱壬壬、韦智坤要求颜宣红按该协议约定承担违约责任，理由不足；加上朱壬壬、韦智坤对该占用费不主张评估，其应承担举证不能的后果，故朱壬壬、韦智坤该项主张，一审法院不予支持。4、关于朱壬壬、韦智坤要求颜宣红赔偿房屋租金损失的问题。因朱壬壬、韦智坤在庭审中撤回该项请求，是其依法处分自己的诉讼权利，一审法院予以准许。
二、关于反诉部分。颜宣红要求朱壬壬、韦智坤退还房屋租用转让费23000元的问题。根据“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，朱壬壬、韦智坤本应予全部返还，但颜宣红明知该房不得转借、转租、转卖，仍然接受该房租用权的让与，且至今已达七年，也存在过错，为此，从公平方面考虑，一审法院酌情认定朱壬壬、韦智坤退还颜宣红转让费13000元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、韦智坤与颜宣红于2006年10月26日签订的《房屋转让使用协议》无效；二、颜宣红腾空位于南宁市中华路44号506号房屋，并将该房退还给朱壬壬、韦智坤；三、颜宣红将2012年12月5日朱壬壬与南宁市房产物业管理处签订的《南宁市保障性住房租赁合同（直管公房）》和朱壬壬缴纳该房房租电费银行存折以及住房保证金收据返还朱壬壬、韦智坤，并缴清其搬离该房屋之前已发生的房租、水电、垃圾卫生、物业管理费等费用；四、朱壬壬、韦智坤退还颜宣红房屋租用权转让费13000元；五、驳回朱壬壬、韦智坤的其他诉讼请求。一审案件受理费152元，反诉受理费188元，共计340元，由朱壬壬、韦智坤共同负担200元，颜宣红负担140元。
上诉人颜宣红不服一审判决，上诉称：一审判决朱壬壬、韦智坤仅返还颜宣红房屋租用转让费13000元，属适用法律错误。首先，一审已查明朱壬壬、韦智坤收取了颜宣红房屋租用转让费23000元，既然认定协议无效，就应当按照合同无效的法律后果全额返还。但一审仅判决返还13000元，显然使得朱壬壬、韦智坤因无效协议而从中获益10000元，无疑等于鼓励、纵容违法转租政府直管公房的行为。其次，依照《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由此看出，返还财产是合同无效之法律后果首选，折价补偿、赔偿损失则是其次。而本案并不存在折价补偿的情形，朱壬壬、韦智坤作为转租人也不存在损失。因此，按照上述法律规定，朱壬壬、韦智坤应当全额返还其因无效协议收取的转让费23000元，一审仅判决返还13000元，使得朱壬壬、韦智坤因无效协议获益，而颜宣红则遭受损失，显然有违公平。综上，请求二审法院改判朱壬壬、韦智坤全额返还颜宣红房屋租用转让费23000元。
被上诉人朱壬壬、韦智坤辩称：颜宣红在自身不符合条件的情况下，居住使用廉租房长达七年之久，每月租金仅为78.2元，而相同地段的租金则达到800元，足见颜宣红也从中获得了较大的利益。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本案的争议焦点为：在涉案合同无效的情形下，朱壬壬、韦智坤基于该合同收取颜宣红的转让费23000元应否全额返还？
双方当事人除各自诉辩主张之外，无新证据提交。本院二审查明事实与一审查明一致。
本院认为：本案涉及的《房屋转让使用协议》损害了国家对公有住房的正常管理秩序，一审认定该协议无效，合法有据，本院予以确认。至于合同无效的法律后果，虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。但该条亦同时规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，即对于合同无效所产生的损失赔偿责任，适用过错责任原则。本案中，讼争的房屋租用转让费23000元确系朱壬壬、韦智坤依据无效合同所收取的费用，按照合同无效之法律规定，原则上应当予以返还，但同时，该房屋租用转让费作为颜宣红为履行合同已实际支出的费用，在合同确认无效并判决颜宣红返还房屋之后，该费用亦应视为颜宣红因合同无效所遭受的财产损失。按照过错责任归责原则，朱壬壬、韦智坤与颜宣红双方对于合同的无效均负有过错，一审法院采用过错相抵，并考虑颜宣红享受廉租待遇的时间长短，酌情判决朱壬壬、韦智坤返还颜宣红房屋租用转让费13000元，并无不当，从结果上亦符合利益平衡原则，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费188元（上诉人颜宣红已预交），由上诉人颜宣红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
代理审判员 覃若鹏
代理审判员 唐荣娜
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。