清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一重字第31号
原告：陈志恒，男，1986年8月7日出生，汉族，住清远市清新区，
原告：林嘉雯，女，1985年7月22日出生，汉族，住清远市清城区，
上列原告共同委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。
被告：清远市中裕置业有限公司，住所地清远市新城北江三路金鑫大厦首层106号。
法定代表人：郑金树，该公司董事长。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
原告陈志恒、林嘉雯诉被告清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，于2014年10月17日作出（2014）清城法民一初字第345号民事判决。被告不服，提起上诉。清远市中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）清中法民二终字第148号民事裁定书。裁定撤销本院（2014）清城法民一初字第345号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈汝文；被告清远市中裕置业有限公司的委托代理人陈福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志恒、林嘉雯诉称：2011年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××花园××楼××号房屋，总价款792762元；被告应在2012年12月31日前将经建设局工程竣工验收合格的房屋交付原告使用；被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，但被告至今未办理涉案房屋的建设工程竣工验收备案，其行为已构成违约，导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益。《商品房买卖合同》的第十五条属于格式条款，按条款计算的违约金远远低于原告的损失，令被告可以以极低的、固定数额的经济代价进行持续违约，其结果实际上是免除了被告的绝大部分违约责任，排除了原告的主要权利，该条款无效。即使有效，亦由于所约定的违约金远低于造成原告的损失，原告依法申请增加违约金。特起诉请求判令：1、被告将位于清远市新城××花园××楼××号的房屋办理建设工程竣工验收备案；2、被告向原告支付违约金（该违约金从2013年1月1日起，以总购房款792762元为基数，按日万分之二计算至被告将涉案房屋办理建设工程竣工验收备案之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告将位于清远市新城××花园××楼××号的房屋办理房地产权证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理该房屋产权至原告名下的登记手续；变更第2项诉讼请求为被告立即向原告支付违约金（违约金分段计算，从2013年1月1日起，以总购房款792762元为基数，按日万分之二计算至2013年3月31日，从2013年4月1日起以总购房款792762元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算至被告将办理涉案房屋权属证所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。
被告清远市中裕置业有限公司辩称：一、关于预期交楼部分。1、答辩人不存在逾期交楼的违约行为，双方已实际行为变更原合同约定。涉案房屋在合同约定交付房屋之前已具备实际的交房条件，业主收楼不影响其对房屋的正常居住使用。而且业主与答辩人办理收楼手续己实际收取房屋，视为业主确认房屋的交楼条件，双方已实际行为变更原合同约定的交付条件，并且大部分己装修使用多年。因此，答辩人认为不存在预期交楼的违约行为。2、原告主张逾期交付房屋违约金的部分诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据原、被告双方合同的约定，如果答辩人逾期交付楼房违反合同约定，需要按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金按日计算，属于继续性债权。简言之，每一日的违约金属于一个独立的“个体违约金债权”，每个个体违约金均有独立的请求权，其诉讼时效亦应当独立计算。换言之，从原告起诉主张之日向前推算两年的诉讼时效期间，超过两年以前的违约金债权已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。二、关于预期办证部分。1、合同对逾期提交办证材料到房屋登记机关的违约责任有明确约定，假设答辩人存在上述逾期违约行为，依法按合同约定承担法律责任。2、原告不存在任何实际损失，也没有举证证明有任何实际损失，不适用合同法第114条关于违约金调高的规定。涉案重审的176户案件，大部分涉案房屋为按揭付款，通过按揭方式购买房屋，即是将房屋抵押给银行，该房屋上设立抵押权是不可以转让。换言之，业主不存在将该房屋用作转让、再抵押贷款等投资收益。而且没有办理房产证也不会对其居住使用房屋产生任何影响，实际上也不会妨碍其将房屋对外出租收益。而对于一次性付款购房的业主，也没有提供任何的证据证明其因为没有房产证导致其产生任何的实际损失。因此，原告以合同法114条关于违约金调高的规定主张按银行同期贷款利率按日计算违约金是没有任何依据。3、答辩人作为开发商于合同约定的办证义务，为将属于开发商应当提交办证的资料提交至房屋登记主管部门，而不是为业主办理每一户房产证完毕。答辩人于2013年2月左右已向房管部门提交相关应由开发商提交的材料备案，由于部分业主要求对包括物业管理用房在内的相关建筑进行改建导致规划变更，房管部门停止办理相关手续，后于2015年2月5日再次向房管部门提交经审核于2015年2月12日准许初始
登记。至此，答辩人于合同第15条的义务已全部履行完毕。4、原告主张逾期办证违约金的部分诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予以驳回。若按原告主张每日按银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，需要按日向买受人支付违约金，该违约金按日计算，属于继续性债权。简言之，每一日的违约金属于一个独立的“个体违约金债权”，每个个体违约金均有独立的请求权，其诉讼时效亦应当独立计算。换言之，从原告起诉主张之日向前推算两年的诉讼时效期间，超过两年以前的违约金债权已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。5、按原告主张计算逾期办证的违约金，对答辩人而言过高，显失公平。本案是涉及金鑫花园约两百户的业主起诉答辩人主张逾期办证违约金，认为合同约定按1%计算过低，应调整为以日按同期银行贷款利率计算。如果按原告主张的方式计算违约金，那么答辩人要承担三千万以上的巨额损失，而且还会对剩余的几百户业主造成连锁反应，答辩人势必不堪重负宣告破产。而且答辩人的破产也会使剩余的业主办理房产证、以及整个金鑫花园小区后续的管理造成不必要的困难。因此，若按原告主张的以银行贷款利率按日计算逾期办证违约金，对于每一户业主而言是无关痛痒，但对于答辩人则是毁灭性的打击，明显是违背了公平原则。
经审理查明，2011年8月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市新城××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为127.51平方米，总房价款为792762元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清房屋总价款792762元。原告至今未收楼，后因被告一直未能办妥房屋产权证给原告，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告的违约行为造成其损失主要表现为房屋买卖、租赁等方面的交易损失及其他相关损失。被告提供一份《清远市房产登记收件收据》显示涉案商品房初次登记-
确权，收件日期为2015年2月5日；提供一份《清远市房产初始登记告知书》显示申请人清远市中裕置业有限公司坐落于清远市新城××花园××、××、××楼登记时间为2015年2月12日。
另查明，涉案金鑫花园工程5号楼至今未办理建设工程竣工验收备案。本案诉讼过程中，原告以涉案房屋作担保申请财产保全，本院于2014年10月16日作出（2014）清城法民一初字第345号民事裁定，查封了涉案房屋。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、完税证，被告提供的竣工验收备案表、收件收据、登记告知书、业主房屋详细表，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是被告是否存在逾期交楼和逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为；二是原告主张违约金是否超诉讼时效。
本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案金鑫花园工程5号楼至今未办理建设工程竣工验收备案，故被告的行为已构成逾期交楼，应按合同约定承担违约责任，故对原告要求从2013年1月1日起以总购房款792762元为基数，按日万分之二计算逾期交楼违约金至2013年3月31日的诉讼请求，本院予以支持。原告至今未收楼，因此被告履行在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务期限的起算点，至今没有确定，故被告不存在逾期协助办证的违约行为，对原告要求被告协助办证并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告主张违约金是否超诉讼时效，涉案合同约定，卖方逾期交房超过60日，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付已付房价款每日万分之二的违约金。该约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。该约定应理解为一个没有履行期限的整体债权，该债权最迟应当在实际交房或合同解除之日起主张。涉案房屋一直没有交付，故被告认为原告的诉求已超诉讼时效的主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告陈志恒、林嘉雯支付逾期交楼违约金（违约金从2013年1月1日起以总购房款792762元为基数按日万分之二的标准计算，至2013年3月31日止）；
二、驳回原告陈志恒、林嘉雯的其他诉讼请求。
本案受理费1702元，财产保全费781元，合共2483元，由原告陈志恒、林嘉雯负担1483元，由被告清远市中裕置业有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 赵海鸥
人民陪审员 刘翠娥
人民陪审员 欧惠娴
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。