广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第752号
原告：陈兴福，男，1947年10月5日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托代理人：周忠，广东环宇京茂律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇X市场X栋XX-XX号，组织机构代码73XXX965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：李燕颜，女，19XX年X月29日出生，汉族，住中山市，
原告陈兴福诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同李燕颜有法律上的利害关系，本院依法追加李燕颜为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈兴福的委托代理人周忠到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人李燕颜经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年2月22日，原告之妻胡金子与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由胡金子认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，建筑面积81平方米，购房总价为105300元。付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款16300元须于2006年3月5日或之前付清。至2006年5月9日，胡金子向吉雅公司支付首期定金21300元，其他办证费用5532元；2006年5月9日，胡金子与吉雅公司签订了吉雅花园物业交接书，吉雅公司将中山市××乡镇××楼××房交付给胡金子，原告对该房屋装修后一直居住使用至今。胡金子依约向被告支付了购房款并已交付使用，但被告并未按合同约定为胡金子办理房地产权属证书。原告与胡金子系夫妻关系，胡金子已于2011年10月20日病故，女儿陈娜明确表示放弃对该房屋主张权利。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人李燕颜与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与胡金子签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.不动产销售转让发票；4.吉雅花园业主公约、装修协议、物业交接书；5.有线电视使用用户使用证；6.水、电费、物业管理费收据；7.报案回执；8.户口本、户成员信息。
被告吉雅公司没有到庭应诉，其法定代表人张其提交书面答辩称：确认陈兴福之妻胡金子于2006年2月22日与吉雅公司签订认购书购买中山市××乡镇××楼××房，并将来购房款21300元，但尚欠楼款84000元，请求法院依法处理。
因第三人李燕颜下落不明，本院依法于2013年1月18日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。
经审理查明：2006年2月22日，胡金子与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由胡金子认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，建筑面积81平方米，认购楼价为105300元。付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款16300元须于2006年3月5日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，胡金子向吉雅公司支付了首期定金5000元，至2006年2月9日止，胡金子向吉雅公司支付了购楼款21300元及其他办证费用5532元，同日，胡金子与吉雅公司签订了吉雅花园物业交接书，吉雅公司将中山市××乡镇××楼××房交付给胡金子，原告对该房屋装修后一直居住使用至今。原告认为胡金子已依约向被告支付了购房款并装修入住至今，但被告并未按合同约定为购房人办理房地产权属证书，于2012年7月24日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，中山市××乡镇××楼××房/XXX房/XXX房/XXX房/XXX房/XXX房，建筑面积为502平方米，购房总价为300000元，一次性付款；签约日期2005年9月6日，于2005年9月15日备案登记在第三人李燕颜名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及购房人胡金子，非法吸收公众存款明细表涉及第三人李燕颜，出借金额30万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
又再查：胡金子于2011年10月20日病故，其父母已早年身故。原告陈兴福与胡金子系夫妻关系，生育一女儿陈娜（1972年8月20日出生）。陈娜于2012年7月21日出具《放弃继承声明书》，自愿放弃对其母亲胡金子向吉雅公司购买中山市××乡镇××楼××房的继承权利。
本案审理过程中，本院于2013年5月9日派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。经核查，房屋为本案原告陈兴福出租给他人使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。胡金子与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给胡金子使用，胡金子已实际占有使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认胡金子与被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。
原告主张胡金子向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人李燕颜名下，故本案的关键问题是要确定胡金子及第三人李燕颜谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，胡金子所购房屋单价为每平方米1300元，而李燕颜所购房屋单价为每平方米597元，李燕颜所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年5月9日将房屋交付给胡金子使用，原告一直在该房屋居住至今，但李燕颜从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及胡金子，但涉及第三人李燕颜；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但李燕颜未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在李燕颜名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定胡金子是真正的房屋买受人，胡金子与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人李燕颜与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。
被告吉雅公司收取了胡金子的购房款，并已将房屋实际交付给了胡金子多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助胡金子办理房产权属证书的义务。原告与陈娜系胡金子的第一顺序法定继承法人，现陈娜自愿放弃对胡金子财产的继承，故胡金子的遗产均由原告继承。因此，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产权属证书的诉讼请求合法有据，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款84000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人李燕颜与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年9月6日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈兴福办理位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房的房地产权属证书；
三、原告陈兴福于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款84000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2406元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 吴立和
审判员 伍青花
审判员 罗晓冰
二〇一三年六月十三日
书记员 唐 群