河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终1466号
上诉人（原审被告）：褚作龙，男，1957年9月27日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
上诉人（原审被告）：潘承丽，女，1959年6月17日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审被告）：褚谨伊（曾用名褚庆庆），女，1983年6月15日出生，汉族，住址同上。
三上诉人委托诉讼代理人：梁云龙，北京市昆泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙佳星，女，1988年2月21日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
被上诉人（原审原告）：滕越，男，1984年5月6日出生，汉族，住廊坊市广阳区。
二被上诉人委托诉讼代理人：褚春华，河北王广有律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司。地址廊坊市广阳区万和上品小区第*幢*单元*层**号房。
法定代表人：任小美，总经理。
委托诉讼代理人：李建杰，该公司员工。
上诉人褚作龙、潘承丽、褚谨伊因与被上诉人孙佳星、滕越、廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人褚作龙、潘承丽、褚谨伊上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：被上诉人滕越不是合同相对方，不具备本案诉讼主体资格；上诉人褚作龙、潘承丽系房屋所有权人，并未委托褚谨伊出售涉案房屋，褚谨伊签订的房屋买卖合同为无效合同；被上诉人孙佳星明知褚谨伊非房屋所有权人，且明知褚谨伊出售房屋为无权处分行为，被上诉人对房屋买卖合同的签订存在过错；中介公司对此亦存在过错；即使房屋买卖合同有效，被上诉人也未按合同约定在2016年5月25日前支付购房首付款50万元，已构成违约；一审判决认定的违约金过高，应予调整，且被上诉人完全可以采取合理的措施防止损失扩大，其对损失的形成有严重过错；一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，属适用法律错误。
孙佳星、滕越辩称，一、滕越具有本案诉讼主体资格，房屋买卖协议写明的买方是滕越、孙佳星，二人系夫妻关系，孙佳星一人在协议中签字，符合表见代理的规定，足以代表滕越，因此上诉人主张滕越不具有诉讼主体资格不能成立；二、被上诉人与上诉人签订的房屋买卖协议合法有效，上诉人签订该协议后将涉案房屋出售给第三人，属于严重违约，故上诉人应依据合同的约定及相关法律规定，赔偿被上诉人的损失，一审法院认定的数额过低，请二审法院予以调整。
廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
孙佳星、滕越向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还原告支付的定金2万元及利息（从2016年5月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令被告赔偿原告经济损失337000元；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：要求四被告连带承担赔偿原告经济损失500000元。
一审法院认定事实：原告孙佳星、腾越系夫妻关系；被告潘承丽、褚作龙系夫妻关系，被告褚谨伊系被告潘承丽、褚作龙之女。2016年5月16日，原告孙佳星、腾越与被告潘承丽、褚作龙、中介方廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司签订房屋买卖协议，协议约定，被告潘承丽、褚作龙自愿将坐落于阿尔卡迪亚小区豪景园4-5-301室的房屋（包括该房屋的附属设施地下室）出售给原告，该房屋产权证号20××33。房屋总售价（含附属设施费用）为147万元，过户费及其他所需费用由原告承担，中介服务费2000元，由原告承担，并在签订合同日一次性付给中介方。协议签订后，原告向被告潘承丽、褚作龙交定金2万元，该定金由被告潘承丽、褚作龙收取，同时被告潘承丽、褚作龙提供房屋产权相关手续（房产证）原件及复印件，原件须暂存于被告廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司。首付款50万元，于2016年5月25日前交付；余款97万元付款方式为商业贷款，贷款服务费19400元。原、被告双方应积极配合提供相应材料手续，原告向银行申请商业贷款97万元，办理房产过户完毕后，由银行直接划到被告潘承丽、褚作龙指定账户。被告潘承丽、褚作龙拿到全部房款后，3日内将房屋交付原告孙佳星、腾越。合同签订后，如被告潘承丽、褚作龙违约，原告所交定金，由被告潘承丽、褚作龙退还原告并赔付房屋成交价格20%的违约金，和承担中介公司的代理费，与已经发生的评估、过户等费用。原告孙佳星在买受人处签字，被告褚谨伊代被告潘承丽、褚作龙在出卖人处签字，被告廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司在中介方处加盖公章。
协议签订当日，被告褚谨伊收取了原告孙佳星购房定金2万元，并出具了收条。2016年5月25日前后，原告多次催促被告褚谨伊，要求支付首付款，履行合同，被告褚谨伊以未办好委托手续为由迟延履行合同。2016年6月20日，被告褚谨伊以短信方式告知原告解除涉案房屋买卖合同，同意退还定金。另外，通过被告褚谨伊与原告母亲马素玲短信记录可知，被告褚作龙、潘承丽已知褚谨伊代其出售涉案房产一事。
另查明，2016年5月27日，被告潘承丽、褚作龙给案外人崔振出具出售涉案房屋的委托书，并在安徽省蚌埠市众信公证处办理了公证。2016年6月16日，案外人崔振代被告潘承丽、褚作龙与案外人申奇、中介方廊坊市家创房地产经纪有限公司签订廊坊市存量房屋买卖合同，被告潘承丽、褚作龙将上述房屋又以130万元的价格出售给申奇，首付为26万元，贷款104万元。
庭审中，被告褚作龙、潘承丽、褚谨伊提供了2016年5月28日案外人崔振代被告潘承丽、褚作龙与案外人申奇、中介方廊坊市家创房地产经纪有限公司签订的关于涉案房屋的另一份房屋买卖合同，合同约定成交价格为147万元，银行首付款为38万元，余款支付方式为按揭贷款。合同签订的同时，应交付定金5万元，居间费为29400元，贷款代理费20800元，过户费2000元。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，协议合法有效，双方当事人应本着诚信原则切实全面履行合同义务。被告褚谨伊系被告褚作龙、潘承丽之女，在涉案房屋买卖过程中，被告褚谨伊未取得被告褚作龙、潘承丽委托手续，应当承担合同不能履行的违约责任。原告要求解除原、被告签订的房屋买卖协议，被告亦同意解除，本院依法准予。原告要求被告返还定金并支付利息的诉请，本院亦予以支持。由于被告违约，加之近一年来廊坊市房地产市场上房价波动较大，截止到目前客观上确实给原告造成了巨大的经济损失，但考虑到原、被告于2016年5月16日签订房屋买卖协议后，被告于2016年6月20日就通过短信方式告知原告解除房屋买卖协议，时间间隔较短，原告完全可以采取合理的措施防止损失的扩大，以及考虑到原告已实际履行合同的情况，被告签订合同时可预见的损失等因素，本院认为，以双方签订的房屋买卖协议约定的违约条款确定被告赔偿原告损失的金额比较合理，因此被告应赔偿原告经济损失294000元（1470000*20%）。《房屋买卖协议》写明的买方是孙佳星、腾越，二人系夫妻关系，原告孙佳星一人在协议上签字符合表见代理的规定，足以代表腾越，因此被告认为原告腾越不具备主体资格的主张，不能成立。被告廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司作为居间人，虽有未及时收取被告潘承丽、褚作龙涉案房屋产权证的过失，但即使其没有过失也不能阻止被告违约，且其主观并没有违约故意，而且至今未实际收取原告中介费，因此原告要求其承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告孙佳星、腾越与被告潘承丽、褚作龙、廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司签订的《房屋买卖协议》；二、被告褚谨伊于判决生效后十日内返回原告孙佳星、腾越定金2万元，并支付自2016年5月16日至付清之日止的利息，按银行同期贷款利率计算；三、被告褚谨伊于判决生效后十日内赔偿原告孙佳星、腾越经济损失294000元；四、驳回原告孙佳星、腾越的其他诉讼请求。案件受理费9000元，保全费2140元，由原告孙佳星、腾越承担2510元，被告褚谨伊承担8630元。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，上诉人褚谨伊系上诉人褚作龙、潘承丽之女，褚谨伊在未取得褚作龙、潘承丽授权的情况下，与孙佳星签订《房屋买卖协议》，该协议的效力，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人主张该《房屋买卖协议》，因褚谨伊无权处分而为无效合同，不能成立，本院不予支持。《房屋买卖协议》写明的买方是孙佳星、腾越，二人系夫妻关系，被上诉人孙佳星一人在协议上签字符合表见代理的规定，足以代表腾越，因此上诉人主张腾越不具备主体资格，不能成立，本院不予支持。2016年5月25日前后，被上诉人孙佳星、滕越一方多次催促上诉人褚谨伊，要求支付首付款，履行合同，上诉人褚谨伊以未办好委托手续为由迟延履行合同，据此，上诉人主张被上诉人未及时履行合同付款义务，已构成违约，不能成立，本院不予支持。综上，被上诉人褚谨伊已构成违约，对于违约责任的承担，一审判决已充分考虑双方房屋买卖合同履行的阶段、上诉人通知合同解除的时间、被上诉人孙佳星、滕越应采取合理措施防止损失扩大等因素，认定被上诉人孙佳星、滕越的损失数额，确定上诉人褚谨伊的赔偿数额，理据充分，数额得当，本院予以维护，上诉人主张赔偿数额过高的上诉理由，本院不予支持。上诉人主张，被上诉人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司怠于履行居间义务，导致本案涉案房屋被出卖给案外第三人，应承担赔偿责任，上诉人对此未举证予以证明，且涉案房屋另行出售给案外第三人，系上诉人的行为，不能归责于被上诉人廊坊市仟佰佳房产经纪有限公司，上诉人该上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，属适用法律错误，该上诉理由符合法律规定，本院予以采纳，对一审判决该法律适用予以纠正，但一审判决结果并无不当，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，一审判决应予维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5710元，由上诉人褚作龙、潘承丽、褚谨伊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 韩静威
审 判 员 史纪红
二〇一八年三月三十日
法官助理 叶振平
书 记 员 宋 超