陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终59号
上诉人（原审原告、反诉被告）：闫立,男,1986年7月14日出生,住汉中市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:陕西省汉中堂宏投资有限责任公司,住所地汉中市。
法定代表人：高义杰，公司总经理。
委托诉讼代理人：刘飞，陕西修业律师事务所律师。
上诉人闫立因与被上诉人陕西省汉中堂宏投资有限责任公司（以下简称堂宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫立上诉请求：1.对一审判决第二项关于利息赔偿部分予以改判；2.上诉费由堂宏公司负担。事实和理由：堂宏公司的违约行为使闫立签订购房合同的目的不能实现，属于根本违约，闫立有权解除合同并要求按实际损失进行赔偿。由于堂宏公司的违约行为导致合同解除，堂宏公司在购房款支付之日至最终退款之日非法占用闫立资金345223元，用于楼盘早期开发，并获得了利润，同时造成了闫立的损失。一审判决对堂宏公司非法占用闫立资金的时间段认定错误，远远不能弥补闫立的实际损失。
堂宏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，闫立的上诉请求没有事实依据，应驳回上诉，维持原判。
闫立向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的购房合同；2.判令堂宏公司退还购房款345223元并赔偿利息损失（首付款从2014年4月30日起按银行同期同档贷款年利率6.4%计算，商业贷款从2014年7月11日起按贷款合同约定的年利率6.55%计算，计至堂宏公司实际退款日）、合同约定的违约金690元、因涉案房屋没有退导致闫立在他处购房时银行按二套房利率计算而多支付的利息[利息本应按第一套房年利率4.9%计算，但银行按二套房年利率5.39%计取，造成的利率差值]；3.闫立若与贷款银行产生提前还款的违约金，由堂宏公司负担；4.本案诉讼期间闫立若委托诉讼代理人，费用由堂宏公司负担；5.本案诉讼费由堂宏公司负担。
堂宏公司向一审法院反诉请求：1.判令闫立向堂宏公司支付违约金17261元；2.诉讼费由闫立负担。
一审法院认定事实：2014年4月30日，原、被告签订《商品房预售合同》及附件5《商品房买卖合同》补充协议，由原告购买被告堂宏公司开发建设的堂宏广场19号楼0705室（房屋代码269818），合同主要约定：1、该商品房预测建筑面积86.39㎡，房屋总价款345223元；2、付款方式，合同签订当日支付首付款105223元，剩余购房款以按揭贷款方式支付；3、房屋交付，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；补充协议第二条第二款约定，买受人同意出卖人因客观因素需要迟延交房的可迟延至2016年7月31日，延期期间，出卖人向买受人按日支付已交房款万分之0.2的违约金；逾期期限届满后，出卖人仍不能交付房屋，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还已付款，并按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。合同及补充协议对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年4月30日支付了首付款105223元；其余购房款24万元以按揭贷款方式支付。同年6月30日，原告与中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行签订《个人购房担保借款合同》，借款24万元，借款年利率6.55%，逾期借款利率为9.825%；借款期限10年，分240个月，采用等额本息还款方式还款。借款合同签订后，中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行于2014年7月10日将借款24万元支付至被告账户。原告按照其与中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行的合同约定归还借款至今。另查明，1、2014年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议之二》，该协议第一条约定，退房有效期为，买受人接收房屋后（因买受人原因未能及时接收房屋的，以出卖人公告交房之日起算）第三年期满后三个月内……；第四条违约责任约定，在退房有效期前，如买受人……要求退房，出卖人有权拒绝，也可单方面终止本协议，买受人应按房屋总价款5%向出卖人支付违约金。2、堂宏广场19号楼于2016年12月30日竣工验收合格；因被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，原告于2016年8月31日向被告寄送了《合同解除通知书》，要求解除双方的《商品房预售合同》，被告堂宏公司未予答复。双方协商未果后，原告遂诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及附件5《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同补充协议之二》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。双方应依据合同的约定，享有权利履行义务。本案双方争议的焦点为：1、被告是否逾期交房；2、双方签订的购房合同是否应予解除及合同解除后的法律责任；3、被告的反诉请求是否应予以支持。关于焦点1，根据双方合同的约定，被告应在2016年5月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用，或经买受人同意出卖人因客观因素需要迟延交房的可迟延至2016年7月31日，该约定已经考虑了可能影响房屋交付的客观因素，被告最迟应该在2016年7月31日前向原告交付房屋，而涉案房屋竣工验收合格，即符合交付条件却在2016年12月30日，由此可见，被告逾期交房的事实是存在的。关于焦点2，按照双方的约定，被告堂宏公司应在2016年5月31日前，因客观因素可延迟至2016年7月31日前交付房屋，延期期间，按日支付已交房款万分之0.2的违约金；逾期期限届满后，仍不能交付房屋，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还已付款，并按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。原告请求解除购房合同，符合双方的合同约定，应予以支持。合同解除后，按照双方的合同约定，被告应支付2016年5月31日至2016年7月31日的违约金为421元（345223×61天×0.00002）；支付合同解除的违约金690元（345223×0.002），违约金合计1111元。同时，被告应在原告通知解除合同之日起90日内退还购房款，即2016年11月30日前退还购房款，被告逾期退还购房款，原告要求被告按银行贷款利率计算，支付购房款利息，符合法律规定，予以支持。关于焦点3，被告堂宏公司以《商品房买卖合同补充协议之二》第一条约定，认为，退房有效期为，买受人接收房屋后第三年期满后三个月内，在退房有效期前，如退房，买受人应按房屋总价款5%向出卖人支付违约金，故要求原告支付违约金17261元；法院审查认为，首先，该约定的前提是原告接受房屋后；其次，是双方履行合同。而本案中，因被告堂宏公司未按合同约定向原告交付房屋，构成违约，原告要求解除双方签订的《商品房预售合同》，并非是退房，被告堂宏公司的反诉请求，与查明的案件事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条规定，判决：一、解除原告闫立与被告陕西省汉中堂宏投资有限责任公司2014年4月30日签订的《商品房预售合同》。二、由被告陕西省汉中堂宏投资有限责任公司于判决生效后二十日内退还原告闫立购房款人民币345223元，并从2016年12月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付欠款利息至判决确定之日止。三、由被告陕西省汉中堂宏投资有限责任公司于判决生效后二十日内支付原告闫立违约金人民币1111元。四、驳回原告闫立的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陕西省汉中堂宏投资有限责任公司的反诉请求。案件受理费7372元，反诉案件受理费116元，由被告陕西省汉中堂宏投资有限责任公司负担。
本院二审中查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人签订的《商品房预售合同》因堂宏公司的违约行为而解除，根据闫立已支付购房款的事实，堂宏公司依法应退还闫立支付的购房款和其占用购房款期间的相应利息。闫立于2014年4月30日支付购房首付款105223元，于2014年7月10日通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款240000元，堂宏公司应当退还的占用购房款利息应从闫立支付购房款的次日起计算，一审判决堂宏公司从2016年12月1日起支付占用购房款的利息不当，本院予以纠正。对堂宏公司占用购房款期间的利息计算方式，首付款105223元应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其余购房款240000元应按闫立与中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行签订的《个人购房担保借款合同》确定的正常贷款利率计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初2893号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初2893号民事判决第二项为：由陕西省汉中堂宏投资有限责任公司于本判决生效后20日内给付闫立345223元及相应利息（其中105223元从2014年5月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，其余240000元从2014年7月11日起按闫立与中国农业银行股份有限公司汉中市汉台区支行签订的《个人购房担保借款合同》确定的正常贷款利率计算，均计算至本判决确定的给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变。二审案件受理费1185元，由陕西省汉中堂宏投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘际勇
审 判 员 鲁卫平
代理审判员 岳 媛
二〇一八年二月六日
书 记 员 王 蓓