贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔02民终1796号
上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353828W。
法定代表人：毛威，系该公司执行董事。
特别授权委托诉讼代理人：胡荣森，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201710812997。
被上诉人（原审原告）：黄立萍，女，1973年1月14日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人黄立萍商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡荣森、被上诉人黄立萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六盘水源丰房地产开发有限公司上诉请求：撤销六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初905号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定“合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积106平方米，套内建筑面积87.84平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效”错误。首先，本案中上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》为贵州省建设厅监制并推广使用的示范文本，上诉人与被上诉人协商交易涉案房屋的时间正好是在贵州省使用上述示范文本，新老合同示范文本交替之时。在本案《住宅买卖计税（费）表》之后签订正式《商品房买卖合同》之前，还是参照的老版本的合同，因而是按面积计价的方式。而之后工商管理部门、建设部门等国家行政机关召集相关办理人员到工商管理部门学习，并要求按照新合同示范文本按套（单元）或按套内建筑面积出售房屋，不再采用之前按面积计价的方式，因此上诉人按照国家行政机关的要求，采用新示范文本与被上诉人协商后签订了《商品房买卖合同》，并且上诉人亦按照工商管理部门的要求，对《商品房买卖合同》（包括按套出售的方式、误差范围以及误差处理的约定）进行过备案。本案《商品房买卖合同》是原被告双方最终达成合议的结果，符合房屋买卖行政主管部门的要求与法律法规的规定，合同效力应得到确认。同时，合同“计价方式与价款”条款不存在免除出卖人责任、加重买受方责任、排除买受方主要权利的情形，并未侵害上诉人合法权益。其次，根据中华人民共和国建设部、国土资源部、工商管理总局等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序》（建住房[2002]123号）的通知中，明确规定“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。”上诉人采用按套计算的方式出售房屋不仅符合法律法规的规定，同时也符合国家政策要求。第三，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，格式条款需为在订立合同时未与对方协商的条款，并非预先拟定的条款均为格式条款。本案《商品房买卖合同》其封面背面负有商品房买卖合同说明，该说明允许双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。《商品房买卖合同》第六条计价方式与价款中，也存在按套内建筑面积与按套（单元）两种计价方式，买卖双方可以协商选择计价方式。并且该条款也非固定的打印稿样式，而是预留有空格，需要当事人双方对出售房屋的计价方式、价款协商一致后填入，属于上诉人与被上诉人双方协商约定的条款。同时《中华人民共和国合同法》第十二条第二款“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”之规定，合同示范文本仅是缔约时的参照，在缔约时对当事人并无拘束力，而格式条款则是对具体交易内容的直接规定，相对方只有接受或不接受的选择。本案《商品房买卖合同》采用示范文本，可以就相关的条款进行协商，并且只能同意或拒绝，不属于格式条款。因此，一审判决认定《商品房买卖合同》“计价方式与价款”条款系格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效错误。2、一审判决以案外人六盘水德鸿物业服务有限公司出具的《物业费收款收据》、案外人贾炎火、谭波、朱琪瑨以及被上诉人的《住宅买卖计税（费）表》认定涉案房屋按平方计价错误。首先，六盘水德鸿物业服务有限公司并非有资质的测绘机构，其记载的房屋面积不能认定为涉案房屋的实际面积。其次，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定涉案房屋按套计价，房屋的建筑面积、套内面积仍客观存在。第三、贾炎火、谭波、朱琪瑨不是本案当事人，贾炎火、谭波、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》中的房屋并非本案《商品房买卖合同》争议所涉及的房屋，与本案不具关联性，无法印证本案房屋的出售方式。3、一审判决认定上诉人交付给被上诉人的房屋实际面积为106平方米错误。涉案房屋还未进行终测，其实际面积需经终测后报房屋主管部门审查确定才能认定。本案《商品房买卖合同》约定的建筑面积106平方米并非终测结果，不能以合同约定的面积作为涉案房屋的实际面积，一审判决认定涉案房屋实际面积为106平方米错误。
被上诉人黄立萍辩称，被上诉人向上诉人购买的商品房是按面积计价，底价2600元/平方米，以建筑物三层以上每层多加10元的单价进行交易。被上诉人的《住宅买卖计税（费）表》上诉人以建设局要求住宅规格不同为由收回。上诉人未把购房合同原件给被上诉人，因退公积金被上诉人于2017年2月5日才拿到购房合同复印件。被上诉人不知道合同以面积购买变成了以套购买，重大合同内容变更上诉人没有告知被上诉人。
黄立萍向一审法院起诉请求：1、判决被告以总房款299000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率4.75%为准，支付逾期42个月（2013年7月1日至2017年1月31日）的违约金64673.7元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%计算，支付到被告办理房产证和土地使用证交付原告时止；2、判决被告在一个月内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；3、判决被告将3%面积内的房价款（2.73平方米）的房价款7507.5元返还原告；4、判决被告支付原告多承担2.73平方米房屋价款十六年的公积金贷款利息共计5885.40元；5、判令被告支付给原告承担多交的契税112.61元，多交的公共维修基金150.15元及产生的利息78.01元（按年利率4.75%计算2010年10月31日至2017年1月31日），小计340.77元；6、判决被告按照约定在六枝特区水务供排水公司开立“一户一表”，由原告自行缴费办理自立户头的自来水；以上金额共计78407.37元。
一审法院认定事实：2010年12月原告向被告购买阳光花园预售房A幢1单元17层2号房屋（1-17-2A），总房款299000元。2011年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积106平方米，套内建筑面积87.84平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为299000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条，被告依约选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月0.5元至1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。“阳光花园”A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元/平方米，从第二层起，每上一层增加10元。被告自称阳光花园A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，于2016年10月31日出具《证明》给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买“阳光花园”A栋楼房屋的单价为2690元/平方米（11层）、2630元/平方米（5层）。“阳光花园”A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨购买的房屋单价为2770元/平方米（19层）、2700元/平方米（13层）、2730元/平方米（15层）。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原、被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示，且与一审法院依法出示的A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》相互印证，被告销售给原告的房屋总价款应为299000元，单价为2750元/平方米，建筑面积为108.54平方米；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付全款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积106平方米，套内建筑面积87.84平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积，即按2750元/平方米计价。二、被告是否为原告办理房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在三十日内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限，即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告应于2015年6月30日前向被告主张违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限，即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告应于2015年6月30日前向被告主张违约责任，但原告于2017年3月21日才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过两年诉讼时效，且被告书面答辩对诉讼时效提出抗辩，故对原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，不予支持。四、关于原告主张的房屋面积误差房款之诉请。因涉案房屋系建筑面积108.73平方米计价，被告交付原告的房屋建筑面积为106平方米，面积误差比绝对值为2.58%[（106-108.73）÷106×100%]，未超出3%，原告要求被告返还3%面积内的房款7507.5元之诉请，予以支持。五、对原告主张的公积金贷款利息5885.4元之诉请。根据合同相对性，原告向金融机构借款购房，系与金融机构之间存在合同关系，且原、被告双方在合同中未对该利息约定违约责任，原告因借款产生的利息不应由被告承担，故对原告此诉请，不予支持。六、对原告主张的多收契税、公共维修基金及利息的损失之诉请，因被告仅是代相关部门收取，而非其实际收取，故对原告此诉请，不予支持；七、对原告主张返还水表开户费2000元及利息之诉请。被告已为原告安装水表，虽未到自来水公司办理登记，但原告已使用多年，并不影响原告正常用水，故对原告此诉请，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告黄立萍办理六枝特区“阳光花园”A幢1单元17层2号（1-17-2A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄立萍房屋面积误差房款7507.5元；三、驳回原告黄立萍的其他诉讼请求。案件受理费905元，由原告负担820元，被告负担85元。
二审中，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司未向本院提交新证据，被上诉人黄立萍申请证人杨某、何某、伍某出庭作证。三名证人均证实，其购买了上诉人六枝特区“阳光花园”商品房，系按面积计算，自己与上诉人签订的《住宅买卖计税（费）表》被上诉人收回，与上诉人的纠纷在人民法院处理中或准备起诉。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司质证认为证人与案件处理具有直接利害关系，对证言三性及证明目的有异议。
本院对证人杨某、何某、伍某当庭证言分析认定如下：因三名证人与上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司亦存在纠纷，与本案的双方当事人均存在利害关系，故对三证人证言不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋的面积是多少；2、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价。
关于涉案房屋的面积是多少的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系上诉人所填写，该合同明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，并同时载明该建筑面积系上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出，即合同上填写的该房屋建筑面积是上诉人的自认，其亦未能提交相反的证据推翻上述事实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的面积，并无不当。
关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。上诉人主张双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋计价方式是按套计价，被上诉人黄立萍对此不予认可。本院认为，结合与被上诉人黄立萍购买同一幢房屋其他业主提交的《住宅买卖计税（费）表》原件，再结合被上诉人黄立萍及其他业主的陈述，本院对被上诉人黄立萍主张的房屋计价方式予以采信，确认双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按面积计价。
综上所述，六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 靖
审判员 罗 光
审判员 邓少旭
二〇一七年十一月十七日
书记员 吴 刚