文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11675号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洁瑜，广东朗锐律师事务所律师。被告：罗广立，男，1985年11月26日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市，被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区环市路与岐关西路交界处，统一社会信用代码91442000617987474B。法定代理人：郑某，总裁。委托诉讼代理人：刘梦玄，女，员工。委托诉讼代理人：刘梦超，男，员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告罗广立、中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雅居乐雍景园公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告罗广立拖欠按揭贷款本息不还，被告雅居乐雍景园公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗广立于2014年12月30日签订的《住房公积金借款合同》（编号：440786300-112-20140784650），被告罗广立向原告建行中山分行偿还借款本金159831.83元及利息3868.08元、罚息127.76元（前述暂计至2017年4月20日为163827.67元，之后的利息、罚息按《住房公积金借款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止）；2.解除原告建行中山分行与被告罗广立于2014年12月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140784746），被告罗广立向原告建行中山分行偿还借款本金242067.75元及利息2776.74元、罚息31.9元（前述暂计至2017年4月20日为244876.39元，之后的利息、罚息按《个人住房借款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止）；3.原告建行中山分行对被告罗广立提供的位于广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区6幢1601房（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201500926号）的抵押物折价或者以拍卖、变卖等处置所得价款享有优先受偿权；4.被告罗广立承担原告建行中山分行因实现债权所产生的律师费23435元；5.被告雅居乐雍景园公司对被告罗广立所欠上述债务承担连带保证责任。被告罗广立经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。被告雅居乐雍景园公司辩称：1.原告建行中山分行应当先处分作为抵押担保的涉案房屋，被告雅居乐雍景园公司仅应就抵押物不足清偿的部分承担补充清偿责任。在原告建行中山分行与被告雅居乐雍景园公司签订的商品房销售贷款合作协议书及补充协议明确了被告雅居乐雍景园公司承担责任的方式，且被告罗广立将涉案房屋作抵押担保，抵押给了原告建行中山分行。原告建行中山分行应当先就被告罗广立房产处置后的价款优先受偿，不足部分由被告雅居乐雍景园公司承担补充清偿责任。2.针对原告建行中山分行提出的本金、利息、罚息，由于被告罗广立是还款义务的主体，被告雅居乐雍景园公司不清楚其已还款金额及未还款金额，需原告建行中山分行与被告罗广立提供相应的证据，由法院依法审理查明。3.关于律师费问题，原告建行中山分行仅提交了一份委托代理合同，未提供相关发票及付款凭证，证明原告为实现债权确已支付了相应律师费，并且该费用并非债务人违约责任导致诉讼时必然发生的费用，并且该费用明显高于中山市同类型案件的收费标准，原告建行中山分行应举证证明由法院审理查明。4.被告雅居乐雍景园公司若承担因抵押物不足清偿部分的补充责任，请法院在判决书中明确保证人即被告雅居乐雍景园公司在承担责任后有权向债务人即罗广立追偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明：罗广立为购买广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区6幢1601房，与建行中山分行签订借款合同两份，具体情况如下：借款合同签订情况《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140784746）。《住房公积金借款合同》（编号：440786300-1112-20140784650）。合同签订时间2014年12月30日。借款人、抵押人罗广立贷款本金249000元164000元借款期限2015年1月26日起至2045年1月26日止。贷款执行利率浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。浮动利率，执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止在每年利率调整日（每年的1月1日），依据利率调整日当日施行的中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率调整一次。借款逾期的罚息计收标准从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。约定还款方式等额本息还款法，每月还款。还款日借款期限起始日在借款期限内每月的对日。违约责任约定如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用（费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。放款日2015年1月26日。欠款情况截至2017年4月20日，尚欠本金242067.75元（含逾期本金675.09元）、利息2808.64元（含正常利息2776.74元、罚息31.9元）。截至2017年4月20日尚欠本金159831.83元（含逾期本金2574.48元）、利息3995.84元（含正常利息3868.08元、罚息127.76元）。抵押担保情况抵押物为罗广立本案中借款所购房屋。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201500926号），抵押权人为建行中山分行。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。律师费用情况：2017年4月25日，建行中山分行作为甲方与广东朗锐律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人王水灵等35人（见附件，含罗广立在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东朗锐律师事务所开具本案律师费发票，金额23435元。保证担保情况：2013年12月23日，雅居乐雍景园公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》及《补充协议》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市西区翠景南路的经批准命名为剑桥郡花园的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供阶段性保证担保，保证金额为乙方向购房人发放的贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债务而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费以及其他执行费用，所有费用以法院生效文书认定为准）。保证期限从乙方为购房人审批按揭贷款放款之日起，购房人所购房屋的《房地产权证》、《国有土地使用权证》和《他项权证》办妥之日止。在担保期间，如购房人连续三期未按时偿还借款本息时，乙方同意选择向法院起诉购房人，要求先处分抵押物。并且：1）若抵押物处置后拍卖价款不足以清偿，甲方对乙方就受偿后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费以及其他合法执行费用，所有费用以法院生效文书认定为准）承担连带清偿责任，双方同意由甲方在乙方开立的账户中直接扣收有关款项。2）若抵押物在法院执行过程中拍卖无人购买，双方同意由甲方依法律程序按最后一次拍卖底价购买。甲方对乙方受偿后仍未清偿的贷款本息和有关费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费以及其他合法执行费用，均以法院生效文书认定为准）承担连带清偿责任。甲方同意在乙方开立的账户中扣收有关款项。本院认为，建行中山分行与罗广立签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是各合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，罗广立亦应当全面履行还款义务。因罗广立未按约按时足额还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。罗广立拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，且罗广立没有参加诉讼也没有提供证据推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。同理，对于罗广立在《住房公积金借款合同》中所欠建行中山分行的借款本息，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额，罗广立应予偿还。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房公积金借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由罗广立承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准。故本院亦予以支持。涉案房地产为预售商品房，已办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当罗广立不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，《商品房销售贷款合作协议书》约定雅居乐雍景园公司对罗广立所欠建行中山分行的本案债务承担阶段性的连带保证责任，保证期限从雅居乐雍景园公司与借款人签订的借款合同生效之日起，至雅居乐雍景园公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交建行中山分行保管之日止，庭审中，雅居乐雍景园公司明确本案涉案房产尚未领取他项权证，故雅居乐雍景园公司提供的阶段性连带保证尚在保证期间内，雅居乐雍景园公司应对罗广立所欠建行中山分行的本案债务承担连带保证责任。本案中，建行中山分行对罗广立享有的债权既有债务人罗广立提供的物的担保，又有雅居乐雍景园公司提供的保证，因建行中山分行与雅居乐雍景园约定先由罗广立提供的房屋抵押实现债权，故建行中山分行应先就罗广立提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由雅居乐雍景园公司承担连带保证责任。雅居乐雍景园公司承担保证责任后，有权向罗广立追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。雅居乐雍景园公司的抗辩意见，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予采纳。罗广立经本院合法传唤而不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告罗广立签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786300-2012-20140784746）以及《住房公积金借款合同》（编号：440786300-1112-20140784650）。二、被告罗广立于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿商业贷款本金242067.75元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年4月20日合计为2808.64元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调30%确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告罗广立于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿住房公积金贷款本金159831.83元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年4月20日合计为3995.84元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。四、被告罗广立于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费23435元。五、被告罗广立逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告罗广立提供的抵押物即位于广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区6幢1601房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY201500926号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。六、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司承担连带保证责任。被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告罗广立追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7782元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交7782元），由被告罗广立、中山雅居乐雍景园房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭卫洪人民陪审员  陈明玉人民陪审员  邓杏妹二〇一七年十二月二十一日书 记 员  廖柳茹钟金花