金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0703民初1558号原告：中国邮政速递物流股份有限公司金华市分公司，住所地金华市金东区鞋塘办事处金家（邮政大楼内）。法定代表人：王文昕，总经理。委托代理人：范毅，浙江金奥律师事务所律师。被告：金华汇源塑胶有限公司，住所地金华市金东区东孝街道金东综合开发园。法定代表人：陈维龙，总经理。委托代理人：章丹青，浙江赤松律师事务所律师。委托代理人：洪惠英，公司员工。原告中国邮政速递物流股份有限公司金华市分公司（以下简称邮政速递公司）为与被告金华汇源塑胶有限公司（以下简称汇源塑胶公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月22日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员陈斐斐独任审判，于2016年6月14日、8月12日、11月21日公开开庭进行了审理。原告邮政速递公司的委托代理人范毅，被告汇源塑胶公司的委托代理人章丹青、洪惠英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政速递公司诉称，原告向被告承租位于金华市金东区的厂房，用于创办金东区邮政速递电子商务创业园，并于2014年10月1日签订了《协议书》一份，对租赁期限、面积及租金支付方式等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付60万元租赁押金，并按约履行了自身的义务，且已将第一年度租金全额支付给了被告。协议履行的第二年度前，被告要求将出租给原告的厂房部分收回，双方经确认收回面积为4714.1㎡。因被告与第三方存在巨额债务，且已进入强制执行程序，导致本租赁所涉厂房被金华市婺城区人民法院列入拍卖执行程序。2016年4月5日，法院向被告及作为实际使用人的原告下达了关于厂房腾空的《公告》，原告为配合法院的执行，同意自2016年4月6日起开始腾空。为此，原告认为双方的租赁合同已履行不能，诉至本院，要求判令：1、原、被告解除租赁合同，并确认租金计算至2016年4月5日止；2、原告在返还租赁物期间无需承担场地使用费；3、原告交付给被告的60万元租赁押金及实际垫付的高压电使用费在应付给被告的租金当中予以抵扣；4、被告向原告出具租赁费税务发票，并承担由此所产生的相关税票费用。如被告不予出具或者怠于出具，原告可自行向税务部门开具，由此新产生的相关税费可在应付给被告的租金当中予以抵扣，抵扣不足部分被告应予返还；5、被告承担本案的诉讼费用。为证明上述事实，原告向本院提供的证据有：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、变更登记情况表各一份，证明原告主体资格及基本情况。2、三方协议书、房屋租赁补充协议、房屋租赁补充协议（贰）各一份，证明（1）原被告的租赁关系及各方的权利义务；（2）租金的支付方式为先租用，后付租金；（3）高压电费17500元／月由原告方垫付，该垫付电费在租金结算时予以抵扣。3、协商记录、确认书各一份，证明经原被告协商，原告已于2015年10月份起将原租赁面积当中的4714.1㎡返还给被告。4、金华市婺城区人民法院《公告》一份、执行裁定书复印件一份，证明（1）被告因债务纠纷履行不能，涉案厂房已由婺城区人民法院裁定拍卖，并于2016年4月5日下发腾空公告；（2）原被告双方的租赁合同已履行不能。5、回复函复印件一份，证明原告在收到婺城区法院的执行裁定及腾空公告后，为协助执行已于2016年4月6日起开始腾空，原被告的租赁合同于2016年4月5日解除，原告已将租赁合同的解除以及腾空等事宜以书面形式报告给了资产管理人即婺城区人民法院。6、租金押金收据一张，证明原告在与被告签订租赁合同前已支付给被告60万租赁押金，该押金应当在租赁费中抵扣。7、电费交款发票复印件多张，证明原告按期为被告垫付17500元／月高压电费，该垫付款应在租金结算时予以扣除。8、2014年10月1-2015年9月30日第一年度租赁生产的税费发票复印件一张，证明税金由被告方支付的事实。9、抄表清单一份，证明2016年5月31日之前高压电费都是原告垫付的事实。10、腾空报告一份，证明2016年6月23日，原告已经腾空完毕，相应的水电表数和清单内容都已移交资产管理人婺城区人民法院。被告金华汇源塑胶有限公司辩称，税务缴纳情况及道路、绿化情况双方未在合同中约定，双方未就上述情况达成一致意见。原告实际使用面积是9933.92平方，合同中未约定的缴税问题需双方共同承担，之前双方有协商，原告口头答应，实际缴税原告方承担三分之二的部分。原机器设备腾空等需要200多万的搬迁费，原告方中途退出，该200万元的搬迁费用，应全部由原告承担。被告对解除书面合同无异议，但租金应该计算到实际腾退的时候止。原告作为承租方，在法院执行时未提异议，期间的租金应由原告承担。原告主张无需承担场地使用费，被告认为无依据。被告向本院提供用电清单多份，证明2015年4月-2016年7月，另一租户殷秉宣通过他人支付的电费总额为606031.18元，该费用包含了生产用电及高压电的费用。经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1-8，经质证，被告均无异议，本院予以确认。证据9，被告对真实性无异议，但高压电费数额待庭后核实。经核实，本院对原告垫付2015年10月-2016年5月高压电费的事实予以确认。证据10，被告无异议，本院结合原告提交的证据4，认定腾空的时间为2016年6月24日。对被告提供的证据，经质证，原告无异议，认为用电清单和原告的抄表度数、金额能对应。2016年6月15日前，殷秉煊支付的费用都是其自己的实际用电度数，6月15日之后被告的高压电费才是殷秉煊垫付的。本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院认证，本院查明事实如下：2014年9月2日，原告（乙方）、被告（甲方）及监管方金华市金东区网络经济发展局（丙方）签订《三方协议书》一份，约定：被告将位于金华市金东区的厂区出租给原告用于创办金东区邮政速递电子商务创业园。厂房建筑面积21876.8平方米，配电房建筑面积98.9平方米，合计21975.7平方米。第一年按建筑面积8元/平方米.月计价，第二年开始每年的租赁价格按上年租赁价格的5%递增，至合同终止为止。合计第一年租金2109667元。2014年9月20日前，乙方向甲方支付租赁押金60万元整人民币。每个计租年，乙方于租赁期满前一个月在收到甲方开具的正式发票后向甲方支付当年租金。同日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》一份，明确租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止。后原、被告又签订《房屋租赁补充协议（贰）》，约定被告的用电账户不过户给原告，二○一四年十月份开始电费由原告垫付，原告于次年在租赁费用中，每月按人民币17500元进行扣减，即每年合计扣减210000租赁费。被告每月电费发票归原告做账使用，原告给被告提供复印件备查。被告在原双方《房屋租赁补充协议》合同中北面仓库及附房承诺腾空但未能腾空部分仓储面积，共计1200㎡，每平方米按人民币8元进行扣减，合计人民币115200元（每年），在次年房租中一并调减。2014年9月15日，原告向被告支付租赁押金60万元。被告承担了第一年的税费。2015年10月29日，原、被告在金东区网络经济局的协调下，进行了协商，同意租金支付方式按合同约定执行；由被告承担税费；被告对道路、绿化等附属房屋和辅助用地归原告使用不再提出异议。2016年3月23日，被告向原告出具《确认书》一份，载明：由金东区网络经济局出面组织协商，邮政速递和汇源达成一致，2015年10月起邮政速递归还汇源厂区北侧仓库，并于2015年12月23日，邮政速递员工王波、潘超会同汇源场地具体承租人殷秉煊实地测量，汇源收回原邮政速递承租使用的厂房面积为4714.1㎡。2014年10月-2015年9月，原告为被告垫付高压电使用费210000元；2015年10月1日-2016年5月，原告为被告垫付高压电使用费140000元。2016年4月5日，金华市婺城区人民法院作出（2015）金婺执民字第2428、2429号公告，责令被告及相关人员（包括实际使用人）在二○一六年四月三十日之前腾空涉案房产。作为实际使用人的原告于2016年6月24日腾空完毕。另查明，2015年4月9日，浙江省邮政速递物流有限公司金华市分公司更名为中国邮政速递物流股份有限公司金华市分公司。本院认为，依据相关规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用买卖不破租赁。本案租赁物在被告出租给原告时就已设立抵押权，现出现实现抵押权的情形，导致双方的合同履行不能，且被告也同意解除合同，故对于原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。对于租金的计算，原告主张算至2016年4月5日法院下发腾空公告之日止，自腾空公告发出之日至原告实际腾空之日不计算场地使用费，本院认为，在未腾空完毕前，租赁物一直由原告占用，故租金应支付至原告实际腾空之日，即2016年6月24日。关于高压电使用费，原告主张从2015年10月计算至2016年6月30日，在支付给被告的租金中予以抵扣，本院经庭后核实，认定原告并未支付2016年6月的高压电费，故对之前即2015年10月至2016年5月期间，每月17500元的高压费在租金中抵扣的主张，本院予以支持。原告主张应付给被告的租金在已交付给被告的60万元租赁押金中抵扣，本院予以支持。关于税务发票，双方在协议中约定，每个计租年，原告于租赁期满前一个月在收到被告开具的正式发票后向原告支付当年租金，且根据交易习惯，收取租金的一方应提供发票，此系其法定的义务，故被告应向原告出具发票。对于第一年的租金，被告有异议，认为应该按照合同约定的2109667元计算，原告则认为应扣除2014年10月1-2015年10月1日第一年度垫付的21万元高压电使用费（17500元/月*12个月）及补漏的维修费、减少部分面积的租金后，应为1700000元，被告也认可已收到原告支付的1700000元。本院认为，根据双方签订的房屋租赁补充协议（贰）的约定，从2014年10月开始电费由原告垫付，原告于次年在租赁费用，每月按17500元进行扣减，即每年合计扣减210000元，双方在庭审中均确认高压电使用费由原告先行垫付。对于其他费用的扣减，原告未举证证明，本院不予认定。又根据房屋租赁补充协议（贰）的约定，被告在《房屋租赁补充协议》中背面仓库及附房承诺腾空但未能腾空部分仓储面积，共计1200㎡，每平方米按人民币8元进行扣减，合计115200元（每年），在次年房租中一并调减，故第一年原告尚须支付的租金为：合同总价2109667元-高压电使用费210000元-1200㎡*8元/平方米.月*12个月=1784467元。对于第二年租金，协议约定第二年的租金按上年租赁价格的5%递增；双方均确认未支付，且均认可原告返还的面积为4714㎡，故第二年原告尚需支付的租金为（21975.7㎡-4714㎡）*8.4*8.8个月-高压电使用费140000元=1135985元。第一、二年的租金共计3270452元（1994467元+1275985元），因原告已支付第一年度租金1700000元，故租金共计1570452元（1994467元-1700000元+1275985元），在原告预先交付给被告的600000元押金及实际垫付的高压电使用费350000元（210000元+140000元）中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认原告中国邮政速递物流股份有限公司金华市分公司与被告金华汇源塑胶有限公司签订的《三方协议书》、《房屋租赁补充协议》及《房屋租赁补充协议》（贰）于2016年6月24日解除。二、房屋租金在原告交付给被告的600000元押金及实际垫付的高压电使用费350000中抵扣。三、由被告金华汇源塑胶有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告出具与租金相对应的税务发票。如被告未能按时出具，由此产生的税费由被告承担。四、驳回原告中国邮政速递物流股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由原告承担15元，被告承担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。代理审判员  陈斐斐二〇一六年十二月十二日代书 记员  陈 丝