江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2116号
上诉人（原审被告）：祝文锦，女，1992年12月21日生，汉族，江西省上饶市人，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：祝乐兴，男，1967年5月3日生，住江西省上饶市信州区，系祝文锦父亲。
委托诉讼代理人：徐卫东，江西赣翔律师事务所律师，执业证号：13601198810740614。
被上诉人（原审原告）：龙炳良，男，1966年6月26日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。
被上诉人（原审被告）：叶益波，男，1981年1月16日生，汉族，江西省万年县人，住江西省南昌市西湖区。
被上诉人（原审被告）：刘建军，男，1975年4月5日生，汉族，江西省万年县人，住江西省南昌市东湖区。
上诉人祝文锦因与被上诉人龙炳良、叶益波、刘建军房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2013）东民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝文锦及委托诉讼代理人祝乐兴、徐卫东，被上诉人龙炳良到庭参加诉讼，被上诉人叶益波、刘建军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人祝文锦的上诉请求是：撤销南昌市东湖区人民法院（2013）东民初字第1509号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人龙炳良的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，涉案房屋的实际购房人和所有权人均是刘建军，首期50万元购房款也是刘建军出资，房屋也是刘建军装修使用，房产证也是刘建军保管使用。上诉人祝文锦作为一名学生，没有能力也没有买房的需求，也没有实际使用该房屋，只是龙炳良和刘建军恶意串通的受害人。二、一审判决错误：涉案房屋出卖价400万元，面积只有177.9平方米，按当时的市场价应为152万元左右。
被上诉人龙炳良辩称：一审判决正确，应予以维持。
被上诉人叶益波提交了书面答辩意见：祝文锦是成年人，应该对自己的行为负责，一审判决应予以维持。
被上诉人刘建军未提交书面答辩意见。
龙炳良向一审法院提起的诉讼请求是：1、判决被告祝文锦支付原告购房款350万元及滞纳金按每日1万元计算至购房款付清之日止和按银行同期贷款利率四倍计算所欠购房款利息至付清之日止；2、判决被告叶益波、刘建军对上述付款承担连带责任；3、判决三被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：被告祝文锦、叶益波、刘建军之间系亲属关系。2012年10月23日，原告龙炳良与被告刘建军经协商就转让坐落红谷滩新区飞虹路圣淘沙花园3栋西单元803室房屋达成一致后，被告刘建军当即支付原告龙炳良首期款50万元，被告刘建军支付首期款后，原告龙炳良（甲方）再与被告祝文锦（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，“甲方将坐落红谷滩新区飞虹路圣淘沙花园3栋西单元803室房屋（含装修、家电、家具）出卖给乙方，房屋出卖总额400万元，房屋买卖资金分两次支付：乙方于2012年10月23日前支付50万元给甲方，剩余350万元于2013年10月24日付清。违约责任：甲方收到50万元房款后即过户给乙方。乙方承诺，该房屋过户后余额350万元于2013年10月24日一次性付清，如违约，乙方自愿赔偿按每天1万元计算。”房屋买卖协议书形成后，原告龙炳良、被告祝文锦及被告叶益波、刘建军分别以出卖人、买受人、担保人身份在房屋买卖协议书上签名。该协议签订后，原告龙炳良将该房屋所有权过户至被告祝文锦名下，被告祝文锦以购房人身份向原告龙炳良出具欠条一份，欠条载明：“今欠到龙炳良出售圣淘沙花园3栋西单元803室购房款350万元整，于2013年10月24日归还，超期每天自愿按1万元滞纳金。”此后，被告祝文锦听从被告刘建军的指示又使用该房屋向招商银行办理了房屋抵押贷款。2013年6月23日，被告叶益波、刘建军因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留、逮捕。被告叶益波、刘建军诈骗犯罪案发后，被告祝文锦未按约支付原告龙炳良剩余购房款，被告叶益波、刘建军也未按约承担担保责任。2013年10月31日，原告龙炳良向一审法院提起诉讼，要求被告支付剩余购房款、滞纳金、利息。另查明：2013年1月8日，叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军因向招商银行股份有限公司南昌分行贷款320万元并使用樊冰利名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼东单元1002室房屋和祝文锦名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋作为抵押物，抵押给招商银行股份有限公司南昌分行进行担保。招商银行股份有限公司南昌分行向叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军发放贷款后，因被告叶益波涉嫌诈骗罪案发、抵押房屋被查封，致使招商银行股份有限公司南昌分行决定提前收回贷款并向一审法院提起诉讼。2016年11月23日，一审法院作出（2013）东民初字第1042号民事判决，一、招商银行股份有限公司南昌分行与叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利于2012年10月10日签订的《周转易协议书》和与叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军于2013年1月7日签订的《个人授信协议》予以解除；二、叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军于本判决生效之日起七日内偿还招商银行股份有限公司南昌分行借款本金3149482.48元及利息（含罚息、复息）；三、若叶益波、杨淑华、祝文锦、吴斌、樊冰利、刘建军届期未履行第二项判决，则招商银行股份有限公司南昌分行对登记于樊冰利名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼东单元1002室房屋和祝文锦名下的坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋享有优先受偿权。再查明：2014年5月22日，南昌市中级人民法院作出（2014）洪刑二初字第6号刑事判决，其中：被告人刘建军犯票据诈骗罪、金融凭证诈骗罪、贷款诈骗罪，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。被告人叶益波犯票据诈骗罪、金融凭证诈骗罪、贷款诈骗罪，决定执行有期徒刑21年，并处罚金人民币90万元。本案在审理过程中，原告龙炳良申请对坐落红谷滩新区飞虹路2号圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋价值进行鉴定，经一审法院委托鉴定机构进行鉴定后，因原告龙炳良未按规定交纳鉴定费，致使鉴定机构退回原告龙炳良的鉴定申请。上述事实，有房屋买卖协议、欠条、（2013）东民初字第1042号民事判决、（2014）洪刑二初字第6号刑事判决书以及原、被告的陈述等证据予以证明。
一审法院认为：2012年10月23日，虽然系原告龙炳良与被告刘建军就圣淘沙花园3号楼西单元803室房屋转让事宜协商洽谈，被告祝文锦没有参与该房屋转让事宜的协商洽谈过程，但最终原告龙炳良与被告祝文锦签订了《房屋买卖协议》，按照商事行为一般采外观主义规则，由于被告祝文锦作为买受人自愿在房屋买卖协议书上签名，而原告龙炳良作为出卖人也同意被告祝文锦作为买受人并与其签订合同，所以，该合同对原告龙炳良与被告祝文锦均具有约束力。现原告起诉要求被告祝文锦支付剩余房款的诉讼请求，一审法院予以支持。被告叶益波、刘建军作为担保人，依法应承担连带担保责任。被告祝文锦抗辩该房屋只是借名登记在其名下，实际房屋所有权归被告刘建军所有，被告刘建军也同意被告祝文锦的抗辩观点。对于被告祝文锦、刘建军借名买房的抗辩观点，按照借名买房的通说观点，在借名人与被借名人之间仍系合同之债，借名人与被借名人之间不能按照合同约定直接认定该房屋所有权归属于被告刘建军，被告刘建军若要将该房屋所有权登记其名下，仍需向被告祝文锦请求其履行债务，按照被告祝文锦、刘建军的陈述，虽然该房屋所有权最终可能归被告刘建军享有，但在对外法律关系上，原告龙炳良有权依照合同约定要求被告祝文锦承担合同约定的债务，至于该房屋所有权最终归属于借名人或被借名人，均与原告龙炳良的债权无关，原告龙炳良只要按照合同约定向被告祝文锦交付了房屋并将房屋所有权转移登记至被告祝文锦名下，对原告龙炳良而言即依约全面履行了合同义务，故对被告祝文锦抗辩其不应承担支付购房款的义务，一审法院不予采信。关于该房屋约定售价是否过高问题。在本案审理中，虽然被告对该房屋售价约定过高提出了抗辩，但由于被告祝文锦并未行使法律赋予其诉讼权利，且被告祝文锦也未提供该房屋约定售价显著过高的证据，故本案对被告关于该房屋售价约定过高的抗辩，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告祝文锦在本判决生效之日起十日内支付原告龙炳良购房款350万元；二、被告叶益波、刘建军对被告祝文锦支付原告龙炳良购房款350万元承担连带责任；三、驳回原告龙炳良的其他诉讼请求。原告龙炳良预交案件受理费34800元、保全费5000元、合计39800元，由被告祝文锦、叶益波、刘建军承担。
上诉人祝文锦二审期间提交了南昌市中级人民法院（2014）洪2刑初字第6号刑事判决书一份，证明被上诉人龙炳良是一个高利贷行为；提交了公安机关对被上诉人龙炳良的笔录一份，证明被上诉人龙炳良是与刘建军商量好进行房屋买卖的，没有和上诉人商量过，整个过程是刘建军操作的。
被上诉人龙炳良质证后对上诉人提出的二份证据不认可，称其没有做过高利贷行为，也没有做过证人，上面的名字不是其本人，其也没有借过高利贷，经济上也从没和另外两被上诉人有过往来。证据二因为是复印件，且看不清楚内容，不确定对方有没有改动笔录内容。
因上诉人祝文锦提交的南昌市中级人民法院（2014）洪2刑初字第6号刑事判决书所涉及的龙柄良无法认定与被上诉人龙炳良为同一人，而被上诉人龙炳良的笔录所反映的也并非是上诉人没有参与涉案房屋的买卖，故上诉人祝文锦提交的二份证据无法达到其证明目的，本院不作为认定事实的依据予以采信。
双方当事人对一审判决书认定的事实没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人祝文锦与被上诉人龙炳良签订了《房屋买卖协议》，双方按照房屋买卖协议的约定办理了涉案房屋的产权过户手续，并且被上诉人龙炳良完成了涉案房屋的交付，被上诉人龙炳良履行了出卖人的义务，上诉人祝文锦则应按协议约定支付对应的购房款。上诉人祝文锦作为具有完全民事行为能力的个人，其作为买受人自愿在房屋买卖协议书上签名，并办理了涉案房屋的产权过户手续，之后又以涉案房产作为抵押物向招商银行股份有限公司南昌分行办理了抵押贷款，故上诉人祝文锦仅以该房屋售价约定过高提出的抗辩，无法否定其作为涉案房屋的买受人应承担的付款义务，上诉人祝文锦应按《房屋买卖协议》的约定承担支付剩余房款350万元的民事责任。至于涉案房屋是否归被上诉人刘建军使用，并不影响上诉人祝文锦与被上诉人龙炳良的房屋买卖法律关系，被上诉人龙炳良有权依照《房屋买卖协议》的约定要求上诉人祝文锦承担合同约定的债务，上诉人祝文锦也不能以此为由不承担支付购房款的义务。
综上所述，上诉人祝文锦的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由上诉人祝文锦负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十二月十五日
书记员 刘欢欢