广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初105号
原告罗定市龙岗花苑业主委员会，住所地：罗定市龙岗花苑会所首层。
负责人梁辉荣，主任。
原告罗定市尚信物业服务有限公司，住所地：罗定市红岗横路23号二楼。
法定代表人陈红梅，董事长。
上述两原告共同委托代理人刘学明，男，40岁，龙岗花苑业委会物业主管，住罗定市龙岗花苑会所三楼。
上述两原告共同委托代理人李秀群，女，58岁，龙岗花苑业委会委员，住罗定市龙岗花苑泰龙阁A303房。
被告刘家光，男，1967年6月2日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。
原告罗定市龙岗花苑业主委员会（以下简称“龙岗花苑业委会”）、罗定市尚信物业服务有限公司（以下简称“尚信物业公司”）诉被告刘家光物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人刘学明、李秀群、被告刘家光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月7日，在素龙街道办事处和罗定市房地产管理局的指导和协助下，龙岗花苑住宅小区业主大会选举成立了业主委员会，并通过了对全体业主有法律约束力的《管理规约》。同年11月，龙岗花苑小区就终止与前期物业服务合同等事项召开了第二次业主大会，大会表决通过了终止与前期物业公司的物业服务合同，由原告龙岗花苑业委会人员在未招投标选出新的物业公司前根据物权法第81条对小区进行自行管理的议案。同年12月下旬，原告龙岗花苑业委会向前期物业罗定坤隆安物业服务发展有限公司发出期限交接退场的函。2015年1月1日零时，前期物业公司人员正式退出龙岗花苑小区，由原告龙岗花苑业委会组织原告尚信物业公司签订了《物业服务合同》，2015年1月1日零时起由原告尚信物业公司的物业人员为小区提供物业服务，物业费按照《管理规约》规定三级资质多层物业基准指导价标准收取，即每平方米0.6元；考虑招投标选出物业公司时间不确定，物业服务合同约定三个月作一个交费周期，并约定了逾期支付物业费用的违约金标准和计算方法。被告作为龙岗花苑小区的业主，依法在享受物业服务权利同时负有支付物业费用的义务，但其从2015年1月1日至今，被告均没有履行业主义务。鉴于自行管理期间的物业费收入，均属于本小区全体业主的公共收益，被告的不缴费行为必然影响全体业主的利益。根据物业费用标准及被告专用部分建筑面积计算，被告现结欠物业费本金828元，按照日万之五计算至2015年12月31日的逾期付款违约金111.78元。为了维护广大业主的共同利益，避免小区再回复原物业公司管理时的混乱、确保小区安全有序，原告现依法向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费人民币828元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2015年4月1日起计，按日万分之五计至清偿日止，计至2015年12月31日为111.78元）给原告龙岗花苑业委会；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我认为物业公司的服务达不到标准。2014年12月17日《物业服务合同》中的附件：服务标准第六条综合服务中的第六项，与业主签订涉及个性化服务的合同等手续，公开服务标准，收费依据和标准。第八项，与全体业主进行一次物业管理服务满意调查，促进与全体业主进行一次物业管理服务满意调查，促进管理服务工作的改进与提高，征求意见户随机抽查50户。物业共用方面第二项，保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施设备的正常使用。照明和能源管理方面第一项，绿化养护方面的草本花坛和乔木灌木方面，清洁卫生方面的道路，每天清扫一次、每周洗刷一次。楼梯和扶手等，每三天清洁一次，每周洗刷一次，清理下水道一次，楼顶清洁一次，信报箱、消防箱每两周用水擦一次等。消防安全管理方面第四项，每年进行一次消防训练，相关人员需要掌握相关的消防知识和技能。秩序服务第二项、第三项、第十项、第十一项。2015年6月27日签订的《物业服务合同》是无效合同，该合同并没有开过业委会就签订了，所以应为无效合同。其中物业服务的考核实施细则第四条第一点，绿化养护管理考核第六条第二点，车辆管理的考核第七条第三点。对以上我刚刚所提出的标准，尚信物业公司的服务并没有达到标准。尚信物业公司是否有物业的资质证，我方无法知晓。按照2014年9月7日通过的《龙岗花苑住宅小区物业管理规约》第三十七条，我和尚信物业公司并没有签订什么合同，其没有资格向我提起诉讼。尚信物业公司没有有关部门颁发的三级服务资质证明。我对业委会委员有质疑，2014年9月7日通过的《业主委员会议事规则》第三章第十八条第六点、第二十四条，我认为现在的业委会成员的产生不符合规定。
经审理查明：被告是罗定市龙岗花苑坤和阁B栋306房业主。原告龙岗花苑业委会是经罗定市龙岗花苑业主大会选举产生，于2014年11月24日登记成立。原告尚信物业公司是依法成立的有限责任公司，其经营范围包括物业、清洁、房地产中介等。2014年12月24日，罗定市龙岗花苑第二次业主大会决议：授权业主委员会在不高于现行物业服务价格水平情况下自行或由其决定委托招投标代理机构组织实施公开招投标方式选聘物业服务企业，同时授权业主委员会直接确定中标人的议案。2014年12月17日，原告龙岗花苑业委会与原告尚信物业公司签订了《物业服务合同》，约定由原告尚信物业公司为龙岗花苑辖内的住宅、商铺、车库、会所等公用部位及其相关设施提供安保、清洁、日常维修、养护和管理等服务；以三个月为一个管理周期，如一个管理周期内未能投标选定物业服务企业并投入服务的，则自动延长一个周期，但最长为半年；物业服务费为每月0.60元/㎡，业主按季缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为该管理周期开始前一个月15日至28日内；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金，在本款中，逾期的定义为该管理周期第一个月的第十日之后。合同还约定了其他相关的权利义务。上述合同管理期限临届满，两原告又于2015年6月27日重新签订了《物业服务合同》，约定由2015年7月1日起，以三个月为一个管理周期，如一个管理周期内未能投标选定物业服务企业并投入服务的，则自动延长一个周期，但最长为半年；物业服务费为每月0.60元/㎡，业主按季缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为该管理周期开始前一个月15日至次月底前；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，可按照万分之五/日的标准承担相应的逾期付款违约金，在本款中，逾期的定义为该管理周期第二个月第一日之后。签订上述合同后，原告尚信物业公司从2015年1月1日零时起接管龙岗花苑的相关物业，因被告认为原告尚信物业公司提供的服务不符合合同约定的标准而拒交2015年1月1日起至2015年12月31日的物业服务费共计828元，经原告催收未果，原告遂于2016年1月13日诉至本院，请求处理。
以上事实，有原告提供的尚信公司法定代表人身份证明书、业委会法定代表人身份证明书、龙岗花苑物管费沟通记录表、罗定市龙岗花苑业主委员会关于收缴2015年物业管理费和小区小车停车费的公告、罗定市龙岗花苑业主委员会物业接管通告、罗定市龙岗花苑第二次业主大会决议（2014年12月24日）、各项议案表决统计结果公告、罗定市龙岗花苑第三次业主大会决议、各项议案表决统计结果公告、龙岗花苑业委会的备案回执、龙岗花苑业主委员会对业主大会的讨论事项、相关说明、业委会税务登记证、组织机构代码证、尚信物业公司的组织机构代码证、营业执照、2014年9月7日通过的《龙岗花苑住宅小区管理规约》、2014年12月17日《物业服务合同》、2014年9月7日通过的《龙岗花苑住宅小区议事规则》、2015年6月27日《物业服务合同》、龙岗花苑办卡记录申请表、龙岗花苑物管费沟通记录表、云浮市物价局、云浮市住房和城乡建设局文件、国内挂号信函收据等证据以及本院庭审笔录证实。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。两原告就涉案龙岗花苑小区签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告龙岗花苑业委会依法成立并依法执行业主大会的决议，其与原告尚信物业公司签订的《物业服务合同》依法对被告产生法律约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系，本院予以认定。被告认为涉案2015年6月27日的《物业服务合同》无效的答辩意见，没有依据，本院不予采纳。原、被告应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行各自的义务。对被告认为原告尚信物业公司没有物业管理资质的问题，原告尚信物业公司已经取得包括物业、清洁等经营范围的营业执照，并已按照合同约定提供有关的物业服务，对原告尚信物业公司的物业管理资质，本院予以确认，被告应按合同约定向原告缴交物业管理费。被告称原告尚信物业服务公司提供的服务不符合合同约定的标准，没有维护好住宅小区有关设施的问题，首先，被告无证据证实原告没有履行合同义务；其次，被告如认为原告的服务不符合约定的标准、管理混乱，应通过合法的途径解决，以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，故对被告的抗辩主张，本院不予采纳。原告要求被告支付物业管理费828元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告未按约定支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。2014年12月17日的《物业服务合同》约定每三个月为一个管理周期，每个管理周期第一个月的第十日之后为逾期，被告每个管理周期应支付的物业管理费为207元，服务期限为两周期，该两期管理费分别从2015年1月10日、2015年4月10日起计至2015年12月31日的违约金为207元×355日×0.5‰+207元×265×0.5‰=64.17元；2015年6月27日的《物业服务合同》约定每三个月为一个管理周期，每个管理周期第二个月的第一日之后为逾期，被告每个管理周期应支付的物业管理费为207元，服务期限为两周期，该两期管理费分别从2015年8月1日、2015年11月1日起计至2015年12月31日的违约金为207元×152日×0.5‰+207元×60日×0.5‰=21.94元；2016年1月1日之后的违约金以应付物业管理费828元按每日0.5‰计算至清偿之日止。故对原告主张的违约金数额本院仅在上述核定的数额范围内予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、限被告刘家光在本判决发生法律效力之日起五日内支付2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费828元及违约金（①计至2015年12月31日止的违约金为86.11元；②以应付物业管理费828元按每日0.5‰从2016年1月1日起计至清偿之日止的违约金）给原告罗定市龙岗花苑业主委员会。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预交），由被告刘家光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 梁梅燕
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 陈梦儿