四川省眉山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川14执异46号
案外人：陈学辉，女，1972年7月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托诉讼代理人：李火源，四川孟鸣律师事务所律师。
申请执行人：孙孝兴，男，1959年2月6日出生，汉族，住福建省连江县。
申请执行人：郑洪，女，1965年9月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：张绍坚，男，1960年10月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
申请执行人：陈健，男，1983年3月23日出生，汉族，住福建省罗源县。
申请执行人：福建六建集团有限公司，住所地福州市鼓楼区水部龙庭路10号。统一社会信用代码91350100154381029T。
法定代表人：潘俊钢，董事长。
委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。
申请执行人：林东，男，1974年7月8日出生，汉族，住福建省罗源县。
申请执行人：黄赵松，男，1973年4月12日出生，汉族，住福建省罗源县。
申请执行人：黄兆泽，男，1976年2月18日出生，汉族，住福建省罗源县。
申请执行人：陈梅兰，女，1971年12月1日出生，汉族，住福建省长乐市。
被执行人：四川省眉山市嘉源投资有限公司，住所地四川省眉山市东坡区杭州东路1号6楼。组织机构代码56569978-7。
法定代表人：范弦，总经理。
被执行人：范弦，男，1964年1月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：四川应林企业集团有限公司，住所地四川省眉山市东坡区三苏大道东段。统一社会信用代码9151140071186987XL。
法定代表人：童应林，董事长。
被执行人：四川应林企业集团建筑工程有限公司，住所地四川省眉山市东坡区三苏大道东段。统一社会信用代码91511400709141222X。
法定代表人：童应林，董事长。
本院在执行孙孝兴、郑洪、福建六建集团有限公司（以下简称六建公司）等与四川省眉山市嘉源投资有限公司（以下简称嘉源公司）、范弦、四川应林企业集团有限公司（以下简称应林集团）、四川应林企业集团建筑工程有限公司（以下简称应林建筑）8案中，查封了应林集团眉市国用（2006）第0323号土地使用权。案外人陈学辉提出异议，认为该宗土地使用权中包含了异议人所购房产对应的土地使用权，要求解除对其所购房产对应土地使用权的查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈学辉称，其于2011年5月23日与应林集团签订商品房买卖合同，购买了位于眉山市××路××单元××房，并于当日在眉山市房地产管理局备案。该房对应土地证号为眉市国用（2006）第03**号。案外人已于2012年6月26日付清所有购房款415449元，并支付了5284元房屋维修基金。本院于2016年9月26日查封该宗土地使用权，导致案外人不能办理房屋所有权证。案外人认为其签约备案在前，本院查封在后，错误查封了其所购房对应的土地，请求解除对其所购房产对应土地使用权的查封。为证实其主张，案外人陈学辉提交了其与应林集团签订的《商品房买卖合同》、应林集团出具的收据5张（其中购房款收据4张，金额415449元，维修基金及代垫电费收据1张，分别为5284元、200元），四川应林集团物业管理有限公司物管费收据及《情况说明》各1份，中国建设银行股份有限公司眉山通惠桥支行关于陈学辉个人帐户活期明细信息（打印件）1份。
申请执行人郑洪、张绍坚称，本院对于应林集团土地的查封是在当事人和众多债权人提出申请后，符合法律程序；四川省高院（2015）川执复字第22号执行裁定已明确应林集团和应林建筑通过增资入股而作为嘉源公司股东，追加应林集团和应林建筑为被执行人有法律依据；二应林公司应在其出资不到位范围内对郑洪、张绍坚与嘉源公司的借款承担补充赔偿责任，法院对二应林公司的财产进行冻结符合法律规定；二应林公司对追加裁定不服，向四川省高院提起复议，省高院将于近期作出裁决，如此时解冻查封土地，将造成二应林公司资产流失，债权人的权益得不到保障，坚决反对解冻已查封地块和所有查封冻结财产，待四川省高院作出最终裁决后再作处置决定。
申请执行人六建公司称，执行法院最初裁定查封应林集团眉市国用（2006）第0323号土地使用权的时间在案外人与应林集团签订房屋买卖合同之前；案外人至今未办理房屋过户手续，根据相关法律规定，不动产的转让以办理转移登记为准，方可对抗第三人，现房屋所有权仍登记在应林集团名下，六建公司执行应林集团名下财产并无不当；执行法院查封的是应林集团眉市国用（2006）第0323号土地使用权，案外人并无该宗土地所有的权利，其仅对所购商品房享有普通债权，其应当向应林集团主张债权，要求返还房款，其提出来执行异议不当，不合法、不合理，请求驳回案外人的异议。
其余申请执行人未就案外人的异议提交陈述意见。
经审查查明，2011年5月23日，陈学辉与应林集团签订《商品房买卖合同》，购买通惠苑五期1栋2单元12层2号房，建筑面积105.68平方米，购房单价每平方米3931.20元，总价款415449元。该合同已在眉山市房地产管理局办理备案，备案号31308。陈学辉在2011年4月8日、2011年5月23日、2012年6月26日分次支付应林集团购房款共计415449元，并于2012年6月26日支付房屋维修基金5284元。2012年6月，应林集团已向案外人陈学辉交付上述房屋。
另查明，本院在执行（2014）眉执字第20、29、35、36、38、39、40、41号孙孝兴、郑洪等申请执行嘉源公司、范弦8案中，根据各申请执行人的申请作出（2014）眉执他字第1-8号执行裁定，追加应林集团、应林建筑为上述案件的被执行人，应林集团在注册资金不实的1800万元，应林建筑在注册资金不实的2000万元内对申请执行人承担责任。应林集团和应林建筑不服，已向四川省高级人民法院申请复议，目前该院正在复议审查中。2014年8月8日，本院作出（2014）眉执字第20、29、35、36、38、39、40、41-1号执行裁定：一、查封、冻结、扣划四川应林企业集团有限公司名下的银行存款或其他财产（以1800万元为限）。二、查封、冻结、扣划四川应林企业集团建筑工程有限公司名下的银行存款或其他财产（以2000万元为限）。2016年8月4日本院作出（2014）眉执字第20、29、35、36、38、39、40、41-1号协助执行通知书，要求眉山市国土资源局协助查封应林集团和应林建筑名下的土地使用权。2016年9月26日，眉山市国土资源局协助本院查封了应林集团眉市国用（2006）第0323号土地使用权。该土地使用权所在地块位于眉山××××路，为应林集团开发的通惠苑五区所占用土地，证载土地使用权面积3665.4平方米。自2013年7月至2016年9月26日本院查封前，眉市国用（2006）第0323号土地使用权已完成了274次转让登记，分户面积超过3000平方米。
上述事实，有陈学辉与应林集团签订的《商品房买卖合同》，应林集团出具的购房款收据，四川应林集团物业管理有限公司出具的物管费收据及《情况说明》，本院（2014）眉执字第20、29、35、36、38、39、40、41-1号执行裁定书及协助执行通知书，眉山市住房和城乡建设局商品房预售情况查询资料，眉山市不动产登记中心房屋信息摘要，眉山市国土资源局土地登记卡，眉山市供排水总公司用户信息查询,中国建设银行股份有限公司眉山通惠桥支行关于陈学辉个人帐户活期明细信息打印件，以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案中，案外人陈学辉在本院查封前即与应林集团签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，并办理了备案登记，且在本院查封前已实际占有其所购房产，现无证据证明因案外人的原因未办理过户登记。案外人认为本院查封涉案土地导致其无法办理房屋所有权证，损害其权益的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对位于眉山市东坡区通义路99号通惠苑五期1幢2单元12层1号房在眉市国用（2006）字第0323号土地使用权中所应当分割部分土地使用权的查封。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。
审判长 韩 胜
审判员 颜 毅
审判员 高 萍
二〇一七年十一月二十日
书记员 陈艳玲
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人原因未办理过户登记。