云南省陆良县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陆民初字第1527号
原告陆良县图书馆。
法定代表人杨叶琳，系该图书馆馆长。
委托代理人袁永坤，云南华恒律师事务所律师。（特别授权代理）
被告王保坤，男，汉族，个体户。
委托代理人周林，云南徐国军律师事务所律师。（特别授权代理）
原告陆良县图书馆诉被告王保坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理。依法由审判员秦文适用简易程序独任审判，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁永坤、被告王保坤及其委托代理人周林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陆良县图书馆诉称：2008年1月31日，原、被告签订《图书馆房屋出租协议》，双方约定：原告将自己所有位于大门右侧的六间门面房及连接建筑简易房一间（以下简称诉争房屋）出租给乙方使用，租赁期限为2008年1月31日至2014年1月31日，双方还约定了其他事项。房屋租赁期限届满前，因政策规定原告无权自由出租诉争房屋并告知被告不再续租，原告曾多次要求被告搬离诉争房屋，可被告对此置之不理，被告的行为严重损害原告的合法权益，原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》向贵院起诉，请求：l、依法判令被告立即搬离诉争房屋；2、依法判令被告支付房屋使用费30600元及自2014年11月1日起至实际搬离之日止的使用费，按每月3400元计算；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。
被告王保坤辩称：原告所诉与事实不符，完全颠倒是非，法院应判令原告应继续履行房屋租赁协议，并且依法驳回原告的其他诉讼请求，理由如下：2008年1月31日，原告与答辩人签订图书馆房屋出租协议，协议约定：一、甲方同意将大门右侧的六间及连接建筑简易房一间出租给乙方使用。三、出租期限自2008年1月31日至20l4年1月31日。四、乙方租期满后，需继续承租，应在期满前1个月通知甲方，在同等条件下乙方享有优先承租权。在协议签订期间，答辩人严格履行协议，原告所诉与事实严重不符，具体如下：1、答辩人自2008年1月31日开始一直在该承租的房屋内搞汽车冲洗和美容，并且将长期从事该行业。答辩人自2008年承租该房以来，该房屋一直漏水不断，答辩人多次告知原告，要求原告进行维修，但原告以该房屋已经租赁给答辩人为由，叫答辩人自己维修，这些年，答辩人光维修和做防水的费用就用去6万多元。根据《合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金和延长租期。因此，该租赁房屋的维修费用应该由原告承担。2、2012年年初，答辩人离租赁期限届满还有1年多的时间，答辩人还想以后继续租用该房屋，因此在承租期内即20l2年年初答辩人通过征求原告的意见并经原告口头同意：期满后自己可以继续租赁该房屋，于是答辩人有原告的同意，基于对原告的合理信赖，因此，答辩人在2012年才从朋友处借来263664元对该租赁房屋进行加固和装修。在装修期间原告既没有通知答辩人该房屋原告无权出租，更没有告知答辩人该房屋不再续租，现在原告不租该房屋给答辩人，要将自己用笔血汗钱装修的房屋收回，该行为不合情理也不符合法律规定。由于答辩人损失的属于信赖利益，因此原告的行为属于缔约过失责任。根据《合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。答辩人因信赖原告而进行合理的装修，答辩人一方因原告的行为产生合理的信赖，答辩人由于信赖原告而支出的合理的和必须的加固和装修费用26万，由于原告的违约给答辩人造成的损失，应该由原告对答辩人进行赔偿。另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。可以说，原告与答辩人虽然由于各种原因还没有续签房屋租赁协议，但是，由于原告的口头和默认行为导致答辩人投入极大的后期装修费用，损失惨重，这些费用应该由原告承担。3、答辩人到目前为止没有能够顺利的签订房屋续租协议和交纳租金，过错和责任不在答辩人而在原告，原因如下：答辩人根据原告提供的账号到陆良县非税管理局去交纳租金，但是该局的工作人员告诉：图书馆还没有将2014年的租金数额报到该局，因此，该局还不可以收我的房租。后答辩人又多次催告原告签订房屋续租协议，但是原告也不知出于什么原因一直都没有将有关材料报到该局。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求没有任何事实和法律根据，请求人民法院在查清事实的基础上，判令原告继续签订并履行房屋租赁协议，答辩人依法交纳租金；另一方面，如果原告不同意租赁该房屋，由于原告的过失给答辩人造成的损失，应该由原告赔偿答辩人323664元的损失，答辩人同意不再租赁用该房屋并且立即搬走。以上事实和请求，请人民法院支持。
原告针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
一、图书馆房屋出租协议一份，用于证明：1、原、被告签订的《图书馆房屋出租协议》于2014年1月31日期满；2、协议第六条约定“乙方在期满后，如应恢复原状，装潢及有关设备由乙方自行处置，甲方不作任何补偿”；3、协议第十三条约定“租期内因国家改扩建工程或上级部门因为事业发展需要要求拆除铺面或停止出租门面的情况等不可抗拒因素此协议自动终止”现在就是因为上级部门要求停止出租，而且租赁期限已满，被告应立即搬出承租房屋；
二、《陆良县人民政府关于进一步加强行政事业单位国有资产处置和出租收入管理的通知》陆政发（2008）64号文件、《陆良县财政局关于进一步规范行政事业单位经营性资产招租行为的通知》陆财办（2009）23号文件、《通知》三份，用于证明原告于2013年12月13日，2014年1月8日、2014年3月27日书面告知被告涉诉房屋租赁期限届满不能续租及腾房事宜。
经质证，被告王保坤及其委托代理人对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，证据二中两份政府文件的证据三性无异议，对三份通知的真实性无异议，但未收到过通知，这是原告方自己的内部行为，对我方不产生任何影响。
本院认为，原告提交的证据一及证据二中的陆政发（2008）64号文件、陆财办（2009）23号文件，经质证，被告无异议，且符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认；原告提交的证据二中的三份通知，其中2013年12月13日的通知及2014年3月27日的通知，被告否认其收到，原告对此未能举证证明其向被告送达的情况，对该二份通知的证明效力不予确认，其中2014年1月8日通知中载明了三位见证人，且被告王保坤也认可当天到过原告陆良县图书馆办公室商谈房屋续租的情况，结合陆政发（2008）64号文件、陆财办（2009）23号文件要求、同时被告王保坤也未能将下一年度的租金交入非税管理局的事实，被告王保坤应当知道不能续租房屋的事实，故对该通知的证明效力予以确认。
被告王保坤针对其答辩主张，向本院提交以下证据：
一、被告身份证复印件一份，用于证明被告的诉讼主体及处所；
二、单据12张，用于证明因原告的同意和默许被告为后期经营所投入的房屋维修和装修费用为323664元，应由原告承担赔偿责任；
三、陆良县非税收费管理局收费单据一张，用于证明被告自协议签订以来，一直都是严格按照协议的约定依法到陆良县非税管理局交纳租金。
经质证，原告的代理人对证据一的三性无异议，对证据二的三性均不认可，收款收据中，有的收据不具备证据的形式要件，也无法确定装修费用，本案原告诉称的是要求被告搬离房屋，被告出钱装修房屋的开支是其本人的行为，与原告方没有任何关系；对证据三的真实性、合法性认可，但与本案没有关联性，被告在租赁期限内交纳租金是应当的，原来被告交纳的房租是交到非税管理局，但租期到了就交不进去，就说明图书馆的上级有文件不可以再租房子。
本院认为，被告王保坤提交的证据一，经质证，原告无异议且符合证据的三性，对其证明效力予以确认；被告提交的证据二，经质证原告对该证据的三性均不予认可，经审核，该组证据均为非税单据，对其真实性、关联性、合法性无法确认，故对其证明效力不予确认；被告提交的证据三系被告向非税管理局缴纳的2012年1月30日至2013年1月31日期间的房租，系本案合同期限内的租金，对其证明效力予以确认。
经审理查明，2008年1月31日，原告陆良县图书馆与被告王保坤签订了《图书馆房屋出租协议》，协议约定：原告将自己所有位于陆良县春光东路161号大门右侧的六间门面房及连接建筑的简易房一间（以下简称租赁房屋）出租给被告王保坤从事汽车冲洗、美容的场地使用；租赁期限自2008年1月31日至2014年1月31日，协议还约定了各年的租金及交付时间为当年2月1日前；在不破坏或改变房屋结构，承租人需要装修，应先征得出租人同意，方可动工，承租人在租期届满后，应恢复原状，装潢及有关设备由承租人自行处置，出租人不作任何补偿；租期内，房屋、卷帘门、门锁等维修工作均由承租人自负；租期满后，需续租时，承租人应在期满前一个月通知出租人，在同等条件下承租人享有优先承租权等其他事项。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，原告陆良县图书馆要求被告王保坤腾房，被告王保坤以自己在2012年初对租赁物进行了装修，要求续租，一直在使用租赁房屋拒绝腾房，原告遂诉至本院要求原告腾房，并支付租期届满后至2014年10月30日前的房屋使用费30600元及自2014年111日起至腾房之日止的使用费，每月按3400元计算。
另查明，2008年10月27日陆良县人民政府下发陆政发（2008）64号《关于进一步加强行政事业单位国有资产处置和出租收入管理的通知》文件，该文件要求由陆良县财政局代表县人民政府行使行政事业单位国有资产的监督管理职能，作为县级行政事业单位国有资产处置和出租收入的征收主体。2009年9月16日陆良县财政局下发陆财办（2009）23号《关于进一步规范行政事业单位经营性资产招租行为的通知》文件，该文件要求对行政事业单位经营性资产的出租，实行公开招租，统一由县政府采购中心向社会公开招租。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案原告陆良县图书馆与被告王保坤的房屋租赁期限届满之日为2014年1月31日，租期届满后原被告双方未续签租赁合同，现原告陆良县图书馆要求被告王保坤腾房，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案原告陆良县图书馆要求被告王保坤支付因其违约未腾房继续使用房屋的使用费，按照租赁合同约定的租金逐年递增10%，2013年2月1日至2014年1月31日止的房屋租金为3.328万元，2014年2月1日至2015年1月31日的租金应为3.328万元×（1＋10%）=3.6608万元，折合月租金为3050元，截至2014年10月31日止，应支付房屋使用费3050元／月×9月=27455元，自2014年11月1日起至腾房之日至按月租3050元计收。对于被告王保坤反驳的腾房可以，但应赔偿其维修租赁物的费用6万元和装修的费用263664元共323664元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案原被告双方签订的《图书馆房屋出租协议》中第七条明确约定“租期内，房屋、卷帘门、门锁等维修工作均由承租人自负。”故被告要求原告赔偿其维修租赁物的费用已由双方协议约定排除，对此主张不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案原告并未举证证明其与被告对装饰装修费用的补偿进行过约定，故对被告的这一主张，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定判决如下：
一、由被告王保坤于判决生效后三十日内将位于陆良县春光东路161号大门右侧的六间门面房及连接建筑的简易房一间腾房后交付给原告陆良县图书馆。
二、由被告王保坤于判决生效后三十日内支付自2014年2月1日起至2014年10月31日止的房屋使用费27455元及自2014年11月1日起至腾房之日止按月租金3050元的标准计收的房屋使用费。
案件受理费760元，减半收取380元，由被告王保坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。
审判员 秦 文
二〇一四年十一月十七日
书记员 赵丽娟