福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽民再72号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李莉，女，1962年3月18日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：ＸＸ福，福建竞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡凯鹏，福建竞成律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：三明市永星房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村99幢二层。法定代表人：朱金锌，该公司董事长。再审申请人李莉因与被申请人三明市永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市中级人民法院（2015）三民终字第1002号民事判决，向本院申请再审，本院于2016年11月23日作出（2016）闽民申1768号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理，李莉的委托代理人ＸＸ福到庭参加诉讼，永星公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李莉申请再审称：1.《〈商品房买卖合同〉撤销申请》的内容不具体、确定，不是要约，仅为订约意向书。2.即便二审认定“双方以撤销原购房合同，重新签订购房合同为主要义务的契约已成立并成效”的观点能成立，该契约性质上也仅仅是预约合同。3.原《商品房买卖合同》已经双方协商一致解除，本案中双方达成新合同已无可能，永星公司继续保留、占有首付款的基础或依据已消失，应返还首付款。二审判决强迫二者重新签订合同，于法无据。请求：撤销二审判决；判令永星公司立即偿还李莉购房款148252元；一、二审诉讼费用由永星公司承担。李莉向三明市梅列区人民法院起诉请求：永星公司立即返还李莉购房款148252元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月3日，永星公司与李莉签订《商品房买卖合同》，永星公司将涉诉房屋（梅列区玫瑰新村87幢4#及地下室1212房）以464252元出售给李莉，双方约定：李莉须于2013年7月3日前支付首付款148252元（其中公积金转入148252元），余款316000元7日内由永星公司协助李莉向银行申请按揭贷款。当日，双方办理上述《商品房买卖合同》的备案登记。2013年7月19日，永星公司向李莉出具《收款收据》，确认收到李莉支付的购房款148252元。后因双方就首付款能否退还协商未果，李莉于2015年1月8日诉至法院。一审法院认为，永星公司与李莉撤销原《商品房买卖合同》，应视为双方之间的原房屋买卖合同关系已经解除。《撤销申请》的性质仅为预约合同，双方应依约签订新的《商品房买卖合同》。现双方未能签订新的《商品房买卖合同》，永星公司无权收取李莉的购房款，故李莉要求永星公司返还购房款148252元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。一审法院做出（2015）梅民初字第177号民事判决：永星公司应于判决生效之日起三日内返还李莉购房款148252元。永星公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李莉的诉讼请求。二审法院除确认一审法院认定的事实外，另查明李莉于2014年6月30日出具《撤销申请》一份给永星公司，该撤销申请载明：“买受人李莉（身份证：）与三明市永星房地产开发有限公司签订购房合同，合同号：2013070300003，因个人原因，不能办理贷款，现申请原购房合同撤销，但不做更名且已交付的首付款￥148252元不退款，并在撤销完成后7天内重新签订合同”。永星公司的工作人员林长洋于2014年7月1日在该撤销申请上签署“同意办理”。还查明，2014年7月2日，永星公司做了重新签订合同的准备（开具首付款发票、向房管部门申请新合同的备案登记、打印商品房买卖合同）。二审法院认为：2013年7月3日，永星公司与李莉签订《商品房买卖合同》，永星公司将涉诉房屋以464252元出售给李莉，双方约定：李莉须于2013年7月3日前支付首付款148252元，余款316000元7日内由永星公司协助李莉向银行申请按揭贷款。当日，双方办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记。2013年7月19日，永星公司向李莉出具《收款收据》，确认收到李莉支付的购房款148252元。合同签订后，因李莉个人原因无法申请住房公积金贷款，但从2014年3月23日起，在新的政策规定下，双方若重新签订《商品房买卖合同》，涉诉房屋可以办理公积金贷款并可以享受优惠。李莉系具备完全民事行为能力的自然人，其于2014年6月30日出具《撤销申请》一份给永星公司，永星公司的工作人员林长洋于2014年7月1日在该撤销申请上签署“同意办理”。从该撤销申请的内容上看，完全符合要约的构成要件，即李莉因个人原因无法申请住房公积金贷款，为了能够达到申请住房公积金贷款的条件，要求永星公司撤销原购房合同，并于撤销完成后7天内重新签订合同，且新的购房合同不做更名及已交付的首付款148252元不退款。应当认定为李莉已向永星公司发出要约，要求永星公司撤销原购房合同，并与其重新签订合同。永星公司的工作人员林长洋于2014年7月1日在该撤销申请上签署“同意办理”。应当认定永星公司对李莉的该要约作出承诺。双方以撤销原购房合同，重新签订购房合同为主要义务的契约已成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在该合同中，永星公司的主要义务为撤销原购房合同，并与李莉签订新的购房合同；李莉的主要义务为与永星公司签订新的购房合同，不做更名且已交付的首付款148252元不退款。2014年7月2日，永星公司依约撤销原购房合同并做了重新签订合同的准备（开具首付款发票、向房管部门申请新合同的备案登记、打印商品房买卖合同），足以认定永星公司已履行合同主要义务，即撤销原购房合同并为重新签订合同的做好准备工作。而李莉至今未与永星公司签订新的购房合同，其行为构成违约。根据合同全面履行原则，李莉应当继续履行与永星公司签订新的购房合同的合同义务。而已交付的首付款148252元不退款系该合同的组成部分，故在该合同被解除或被确认无效之前，李莉无权要求退还已支付购房首付款。二审法院判决：一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2015）梅民初字第177号民事判决；二、驳回被上诉人李莉的诉讼请求。二审查明的事实并无不当，本院再审予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点是永星公司应否返还李莉购房首付款148252元。2013年7月3日，永星公司与李莉签订《商品房买卖合同》购买讼争房屋，李莉当日已支付首付款148252元。双方本应继续依约履行，但李莉于2014年6月30日出具《撤销申请》一份，申请“原购房合同撤销，但不做更名且已交付的首付款￥148252元不退款，并在撤销完成后7天内重新签订合同”。永星公司收到后，其工作人员林长洋于2014年7月1日签署“同意办理”。永星公司与李莉就撤销原《商品房买卖合同》及另签订新合同达成一致，应视为双方已协商解除了原房屋买卖合同。《撤销申请》虽载明“不更名且首付款不退”，但双方未约定余款数额及支付方式，且双方已约定7天内重新签订合同，故双方间已成立预约合同而但未成立新的购房合同。现双方在原合同解除后7日内未签订新的购房合同，再审中李莉已明确表示不再与永星公司签订新合同，人民法院不应再强制其缔约，否则将违背当事人意思自治原则，二审判决要求李莉继续履行订约义务不当。在双方已解除原合同又未订立新合同的情形下，永星公司继续占用李莉支付的首付款已无依据，应当退还。综上，李莉的再审请求成立，二审判决驳回李莉的诉讼请求不当，应予纠正，一审判决认定事实适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：撤销三明市中级人民法院（2015）三民终字第1002号民事判决；维持三明市梅列区人民法院（2015）梅民初字第177号民事判决。一、二审案件受理费合计4898元，由三明市永星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李培新审判员  黄庭岗审判员  陈 蔚二〇一七年九月二十七日书记员  陈 婷附：本案相关法律及司法解释条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。