湖南省炎陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）炎法民一初字第228号
原告李小敏，男，1973年7月14日出生，汉族，教师，住炎陵县。
被告株洲市东山房地产开发有限公司，住所地炎陵县。
法定代表人：罗建平，该公司董事长。
委托代理人曾武超，湖南武超律师事务所律师，代理权限为特别授权。即代为变更、放弃诉讼请求，代为和解、法庭调解。
被告炎陵县炎宏物业有限责任公司，住所地炎陵县。
负责人：曾凌阳，该公司经理。
原告李小敏诉被告株洲市东山房地产开发有限公司（以下简称东山公司）、炎陵县炎宏物业有限责任公司（以下简称炎宏公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日、2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告李小敏、被告东山公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告炎宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小敏诉称：原告与被告东山公司于2009年2月4日签订《购房合同》后入住被告东山公司所建小区，被告东山公司、炎宏公司一直未按合同履行自身职责和义务，完善小区供水供电及安保消防设施，被告东山公司按设计要求应当在小区修建三处变压器，但被告东山公司只修建了一处变压器，导致供电系统质量不达标，多次造成线路故障烧坏住户家用电器，存在严重火灾隐患，2015年2月6日，原告家中电脑突然起火烧坏，家中多项物品受损，维修相关设备花费1300元。按合同约定，小区验收合格后为每单元免费安装自动对讲安全门，该承诺一直未兑现，小区未安装消防栓，供水管网质量底下，存在停水和水质等问题。原告购买的9栋房屋外墙距楼顶10至20公分处存在裂缝，交房时原告与被告东山公司曾交涉维修，交房半年后填充在裂缝处的水泥再次脱落，2013年6月及2014年11月被告东山公司做了两次修补，均在半年后再次脱落，给过往行人带来极大安全隐患，造成原告极大精神压力，故诉至法院，请求判令：1、两被告按合同以及相关部门协调的协议要求完善小区供水、供电及安保设施，由被告东山公司赔偿原告未按质量标准交付房屋附属设施及房屋开裂给原告带来的房屋贬值损失5000元整；2、被告东山公司赔偿原告因小区供电系统事故造成的家电损失1300元，家电性能下降损失及原告维修电器人工费用600元；3、被告东山公司按国家规定维修原告房屋开裂处，并出具维修质量保证书。
原告李小敏为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、施工合同1份，拟证明被告东山公司的供电未按合同要求施工完成，造成小区供电无法达到要求；
2、意向性供电协议书1份，拟证明小区供电应该具备的基本条件；
3、湖南省建设厅湘建房（2003）106号通知1份，拟证明因为供水系统有问题，东山公司对完善小区供水问题曾经做出的承诺；
4、炎陵县优化经济环境办公室的请示和通知各1份，拟证明被告东山公司对完善小区设施做出的承诺；
5、湖南红网里的诉求回复1份，拟证明小区内目前的具体情况；
6、炎陵县房产管理局的回复1份，拟证明小区内目前的一些具体情况；
7、告小区各位用电客户通知书1份及小区用电线路现状照片1组，拟证明小区多处住宅存在问题，东山公司供电不符合要求；
8、住房合同和补充协议各1份，拟证明被告炎宏公司是作为东山公司的下属公司，对小区供电负有直接责任；
9、东山明珠业主委员会的倡议书1份，拟证明小区遗留的问题引发的种种矛盾，造成原告的利益受损；
10、开裂外墙照片1份，拟证明原告房屋外墙存在的安全隐患；
11、损失清单1份及维修发票若干份，拟证明原告的电器烧坏的维修收据和相关损失情况；
12、照片2份，拟证明开裂处属于原告房屋，及原告所住单元楼道墙体交房后一直未修补完整。
被告东山公司辩称：原告未能提供充分的证据予以证实被告东山公司未按质量要求提供的房屋给原告所造成的损失和房屋开裂的损失为5000元。原告亦未提供充分证据证明因被告的原因造成原告家用电器的损坏，原告所提供的证据不符合证据要求，也不排除电器损坏是否有原告或者其他的原因所造成。原告和东山公司是属于商品房买卖合同法律关系，原告要求东山公司维修开裂处，根据物业管理条例，维修养护的应该是物业服务公司，而不是由开发商。原告2009年购买房屋，已经6年，超过了房屋保修的期限。物业公司通过住宅专项基金来承担维修责任。维修责任在炎宏物业公司，而不是东山公司。原告要求东山公司完善供水供电和安保设施是没有依据的。根据原告的起诉，东山公司并未违反合同，不应当承担法律责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告东山公司为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、施工合同和意向性供电协议书各1份，拟证明东山公司已经对小区的供电设置进行了完善和维护，小区的供电设施作为公用设施已经移交给了炎陵县电力公司，由炎陵县电力公司负责管理维护；
2、备案表1份，拟证明原告居住的楼房经过竣工验收备案合格，不存在质量问题。
被告物业公司未提出答辩亦未向本院提交相关证据。
根据原告李小敏的起诉及被告东山公司的答辩，本院归纳本案的争执焦点为：1、原告李小敏所主张的各项经济损失和内容是否合理并如何确定；2、两被告属于何种法律关系；3、两被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。原告李小敏、被告东山公司对本院归纳的争执焦点无异议，并围绕本案的争执焦点进行了举证、质证。因被告炎宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，无法组织其质证。
被告东山公司对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告购买的房屋超过6年时间，线路不能满足现在供电是正常情形；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为东山公司已将供电事宜移交给炎陵县电力有限公司。本院经审查认为，证据1、2均由被告东山公司签订，对其真实性、合法性予以认定。对原告提交的证据3、4、5的异议是原告提交的证据均不是原件，不予质证。本院经审查认为，证据3系湖南省建设厅出具的文件，与本案无实际关联，本院对证据3的真实性予以认定，对关联性不予认定，证据4虽不是原件，但复印件中有被告东山公司等单位的印章予以佐证，并涉及本案相关情况的事实部分，故本院对证据4的真实性予以认定，证据5系网上打印件，无法核实真实性，对证据5不予认定。对原告提交的证据6的真实性、合法性无异议，对关联性的异议是认为该证据与本案原告的诉讼请求没有关联性。本院经审查认为，该证据为炎陵县房产局对东山明珠小区用电问题调查的回复，符合客观事实，被告东山公司亦未提出相反证据予以推翻，本院对证据6予以认定。对证据7、9、10、12的异议是照片均无法证明地点系东山明珠小区。本院经审查认为，原告提交的照片均为原告自行拍摄，不符合证据的有效要件，故被告东山公司的异议成立，本院不予认定。对证据8的真实性、合法性无异议，对关联性的异议是认为该证据对原告证明目的没有关联性，原告购房时的物业公司至现在已经发生了变化，由被告炎宏公司进行物业管理，被告炎宏公司是独立的物业公司，与被告东山公司无关。本院经审查认为，证据8系被告东山公司与原告李小敏之间签订的购买合同，该合同真实有效，本院对证据8的真实性、合法性予以认定。对证据11中的真实性、合法性无异议，对关联性的异议是认为该损失清单、电器发票与本案无关，无法证明是因线路故障导致物品损坏，其他票据不是正式票据。本院经审查认为，对损失清单、电器发票的真实性予以认定，对关联性不予认定。
原告李小敏对被告东山公司提交的证据1无异议，本院予以认定。对证据2的异议为竣工验收时，并没有对原告家房屋开裂情况进行考察，对备案合格的结果不予承认。本院经审查认为，该证据系炎陵县建设工程质量安全监督站于2011年4月11日出具的同意备案表，其内容真实有效，且原告亦未提出相关证据予以推翻，故原告的异议不成立，本院对证据2予以认定。
为查明案件事实，本院于2015年12月15日向炎陵县房产局维修资金管理中心主任段芬做询问笔录，主要载明：房屋主体质量问题属于开发商负责维修，其他问题涉及公共设施部分，由维修资金管理中心处理，需要由当事人申请，并获得整个单元户主签名，通过房产部门审核并回访，才可以动用维修资金对该栋楼公共设施进行维修。
原告、被告东山公司对本院依职权做的询问笔录没有异议，本院予以认定。
根据原、被告的举证、质证，本院依职权调取的证据，以及本院的认定，结合当事人的陈述，可以确认以下案件事实：
原告李小敏于2009年2月4日在被告东山公司处购买了东山明珠9号楼604号房屋，2010年7月2日被告东山公司向原告出具住宅质量保证书，规定了该房屋的保修内容及保修年限，其中除基础和主体结构外，其他部分的保修分别为2个月至5年不等。2010年12月26日，被告东山公司申请对东山明珠9号楼建筑工程竣工验收备案，2011年4月11日，经过验收合格后，炎陵县建设工程质量安全监督站同意东山明珠9号楼备案。2012年5月4日，被告东山公司与炎陵县电力有限责任公司签订意向性供用电协议书，将东山明珠小区的供用电管理移交给炎陵县电力有限责任公司。2012年5月7日，被告东山公司与炎陵县开源电力建设有限责任公司签订《施工合同》，将东山明珠小区配电工程承包给炎陵县开源电力建设有限责任公司施工，安装箱式变压器3台，进行用电改造等，后被告东山公司与炎陵县开源电力建设有限责任公司因争议停工，未完成合同规定的变压器安装工作。2013年被告炎宏公司承包了东山明珠小区的物业管理工作。2014年7月28日，炎陵县优化经济环境办公室组织炎陵县房产管理局、东山明珠业主委员会、被告东山公司、被告炎宏公司达成了向炎陵县人民政府提交了《关于东山明珠小区自来水问题协调处理意见的请示》，炎陵县人民政府批复同意此处理意见。2014年9月9日，炎陵县优化经济环境办公室向东山明珠业主委员会、自来水公司、被告炎宏公司、被告东山公司下发《关于对改造东山明珠小区自来水工程进行分工安排的通知》，推进对东山明珠小区自来水改造工作的进行。原告入住东山明珠小区后，多次遇到线路故障问题，与被告炎宏公司协商赔偿未果后，在湖南红网对东山明珠小区线路故障问题进行投诉，炎陵县电力有限责任公司及炎陵县房产管理局均在网上对调查了解的有关情况进行了回复。原告称其居住的9号楼604号房屋外墙距楼顶处存在裂缝，与被告东山公司就裂缝修补等问题协商未果，故诉至法院。
另查明，房屋主体质量问题属于开发商负责维修，涉及公共设施部分，由维修资金管理中心处理，需由当事人申请，并获得整个单元户主同意，通过房产部门审核后，才可以动用维修资金对该栋楼公共设施进行维修。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷，被告东山公司系本案中东山明珠小区的开发商，被告炎宏公司系东山明珠小区的物业管理单位，两被告之间系独立的主体，原告与被告东山公司之间属于商品房买卖合同法律关系，与被告炎宏公司之间属于物业服务合同关系。原告李小敏要求被告东山公司未按质量标准交付房屋附属设施及房屋开裂给原告造成房屋贬值损失5000元，但未能提供相关证据证明涉案房屋存在房屋贬值情况，本院不予支持。原告李小敏要求被告东山公司未按质量标准交付房屋附属设施，并无相关证据予以证明，且被告东山公司开发的东山明珠小区9号楼经过竣工验收备案合格，本院亦不予支持。原告李小敏要求被告东山公司赔偿原告因小区供电系统事故造成的家电损失1300元，家电性能下降损失及原告维修电器人工费用600元，但未能提供相关证据证明其主张损失的存在以及家电损失与东山明珠小区线路问题存在因果关系，且被告东山公司系开发商，与原告之间存在的是商品房买卖合同法律关系，故本院不予支持。原告李小敏要求被告东山公司、炎宏公司彻底按合同以及相关部门协调后签署的协议要求完善小区供水，供电及安保设施，因被告东山公司、炎宏公司在相关部门协调下同意完善小区供水的问题，该协议不是法律上的合同关系，且该协议的主体为炎陵县房产管理局、东山明珠业主委员会、被告东山公司、炎宏公司，原告李小敏并非协议当事人，其主体不适格；被告东山公司与炎陵县电力有限责任公司签订意向性供用电协议书，与炎陵县开源电力建设有限责任公司签订《施工合同》，原告李小敏均不是合同当事人，其主体不适格，故本院不予支持。根据被告东山公司向原告出具住宅质量保证书来看，除基础和主体结构部分属于终身保修外，其他部分保修期最长不超过5年，因原告未能提供相关证据证明其房屋外墙开裂处属于基础和主体结构部分的质量问题，如非基础和主体结构部分质量问题，则原告所主张的保修已超过了保修年限，故原告李小敏主张被告东山公司按国家规定维修原告房屋开裂处，并出具维修质量保证书的诉讼请求，本院不予支持。本案因被告炎宏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法组织双方调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告李小敏的诉讼请求。
本案受理费50元（原告已预交），由原告李小敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在提交上诉状后7日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 张乐琳
人民陪审员 霍保华
人民陪审员 彭红春
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 蒋 瑜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。