浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0382民初6319号
原告：中信银行股份有限公司温州乐清支行（统一社会信用代码：91330382734536875E），住所地：乐清市乐成镇清远路广播电视台附属楼1、2、4、5、6层。
负责人：陈光鹏，系该支行行长。
委托诉讼代理人：丁袁姗，女，1993年3月24日出生，汉族，浙江省慈溪市人，住慈溪市，系原告员工。
委托诉讼代理人：王建辉，男，1987年3月8日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市，系原告员工。
被告:洪也珍，女，1973年9月8日出生汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
被告:包新达，男，1968年1月28日出生汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。
被告：浙江省建发房地产公司（注册号码：3300001007590），住所地：杭州市景湖苑1幢703室。
法定代表人：郑文华。
被告：浙江省建发房地产公司柳市项目部（注册号码：330382101706600），住所地：乐清市柳市镇翔金花园五幢7-8号。
负责人：施仁林。
被告：通领科技集团有限公司（注册号码：330382000026077），住所地：乐清市经济开发区纬七路222号。
法定代表人：陈伍胜，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄建荣，男，1959年12月17日出生，汉族，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市，系被告员工。
原告中信银行股份有限公司温州乐清支行与被告洪也珍、包新达、浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2017年6月19日向法院提起诉讼，诉请：一、依法判令被告洪也珍、包新达共同偿还原告借款本金203643.6元，利息831.54元，并支付逾期利息（自2016年12月10日起以203643.6元为基数，按年利率7.35%计算至债务实际履行完毕之日止）及复利（截止2016年12月10日复利为434.67元，自2016年12月10日起以831.54元为基数，按年利率7.35%计算至债务实际履行完毕之日止）；二、如被告洪也珍未偿还上述第一项诉讼请求中的债务，则依法判令拍卖、变卖洪也珍抵押给原告的坐落于柳市镇翔金苑大厦2幢3××室【编号为乐房抵（按揭）字03080018号预购商品房抵押登记证明书】所得价款原告优先受偿；三、被告浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部对上述第一项诉讼请求中的债务在合同编号为（2007）乐银房贷字第075093号的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的主合同项下共同承担阶段性连带责任保证；四、被告通领科技集团有限公司对上述第一项诉讼请求中的债务在合同编号为（2007）乐银保字第075093号的《保证合同（按揭贷款阶段性保证）》约定的主合同项下承担阶段性连带责任保证。本院受理后，依法组成合议庭，并于2017年12月28日公开开庭进行审理。现已审理终结。
本院经审理认定，被告洪也珍、包新达系夫妻关系。2007年12月25日，被告洪也珍与原告签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定：贷款金额1259785元；借款期限自2008年1月30日至2018年1月30日；贷款用途为用于购买的住宅；贷款利率按贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，即月利率6.525‰执行，合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，贷款期限在一年以内的（含一年），本合同贷款利率不调整；贷款期限长于一年的，于与基准利率同步调整日起按中国人民银行和乙方有关规定调整合同贷款利率，不再通另行通知；罚息、复利利率为合同利率的150%；还款方式为等额本息，还款日为每月10日，每期还款本息为15171.74元。被告浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证，担保阶段为合同生效之日起至被告洪也珍就本合同项的所购房屋取得房屋所有权，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止。合同签订后，原告与被告洪也珍就涉案房屋办理了预购商品房抵押登记手续（乐房抵（按揭）字03080028号）。2007年10月30日，被告浙江省建发房地产公司至函原告，授权浙江省建发房地产公司柳市项目部给予办理按揭贷款的购房客户提供过渡性连带责任保证，该项按揭贷款总额1.72亿元，此项担保引起的一切相关法律责任由浙江省建发房地产公司承担。2007年12月19日，原告发放贷款，被告未按约偿还本息，原告于2017年6月19日起诉要求被告偿还贷款，并宣布贷款提前到期，现被告至今尚欠原告借款本金203643.6元、合同期内利息4682.06元、逾期利息（以203643.6元为基数，自2017年6月20日起按合同约定罚息利率计算）、复利（截止2017年6月19日为100.87元，自2017年6月20日起以4682.06元为基数，按合同约定罚息利率计算）未付清。
另，本院依职权就涉案抵押物向乐清市不动产登记服务中心查询有关情况，该中心回函：坐落于乐清市柳市镇翔金垟村的翔金苑已办理土地大证，证号为乐政国用（2017）第46-7853号，且已办理土地分割。部分业主已办理土地使用权、房屋所有权首次登记，权利人均为浙江省建发房地产公司。洪也珍户已办理国有建设土地使用权及房屋所有权首次登记，权利人均为浙江省建发房地产公司，该户由业主交费后，经业主委员会郑祥云盖章签字确认后办理后续转移登记。
本院认为，原告与被告洪也珍签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》合法有效，被告洪也珍未按约偿还本息，已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求被告洪也珍偿还余欠本息，于法有据，本院予以支持。原告主张于2017年5月10日宣布提前收回贷款，但没有有效证据表明原告已通知被告洪也珍宣布贷款提前收回，故提前收回贷款的日期应以原告起诉之日为妥，即2017年6月19日。因此，被告洪也珍具体余欠的本息，应以本院认定的为准。被告洪也珍、包新达系夫妻关系，本案债务发生在婚姻关系存续期间，且用于夫妻共同生活日常所需，应认定为夫妻共同债务。若被告洪也珍、包新达未偿还上述债务，原告要求其承担抵押担保责任所得价款由原告优先受偿，于法有据，本院予以支持。被告浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司提供的是阶段性担保。该担保设立目的在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记条件，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案涉案抵押物已办理初始登记，但未办理后续转移登记手续，非因被告浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司原因导致障碍，故原告与被告浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司保证关系已解除。本案债权可以通过处置涉案抵押物实现。在此情况下，如再判定被告浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司对本案债权承担连带保证责任，不公平亦不合理，且容易造成房贷融资风险不当蔓延。故原告要求被告浙江省建发房地产公司、浙江省建发房地产公司柳市项目部、通领科技集团有限公司承担保证责任，依据不足，本院不予支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告洪也珍、包新达应在本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司温州乐清支行借款本金203643.6元、期内利息4682.06元、逾期利息（以203643.6元为基数，自2017年6月20日起按合同约定罚息利率计算至借款清偿之日止）、复利（截止2017年6月19日为100.87元，自2017年6月20日起以4682.06元为基数，按合同约定罚息利率计算至期内利息清偿之日止），款交本院转付。
二、若被告洪也珍、包新达逾期未偿还第一项的债务，则拍卖、变卖被告洪也珍提供抵押的坐落于乐清市柳市镇翔金苑大厦2幢3××室的房产，所得价款由原告中信银行股份有限公司温州乐清支行优先受偿。
三、驳回原告中信银行股份有限公司温州乐清支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4367元，公告费300元，由被告洪也珍、包新达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 刘忠敏
人民陪审员 程良生
人民陪审员 王海兰
二〇一八年二月十二日
代书 记员 胡甜甜