江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00900号
上诉人（原审被告）徐岩奇，个体户。
委托代理人瞿海丰，超市员工。
委托代理人王春雷，江苏树柏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海忠，下岗工人。
委托代理人陈兆甫，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。
上诉人徐岩奇与被上诉人李海忠房屋租赁合同纠纷一案，江苏省涟水县人民法院于2015年2月10日作出（2014）涟高民初字第0844号民事判决。上诉人徐岩奇不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人徐岩奇的委托代理人王春雷、瞿海丰，被上诉人李海忠及其委托代理人陈兆甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年3月26日，被告因经营超市需要，租赁原告所有的房屋（当时在经营浴室），原、被告签订了租赁协议，协议的内容为：出租方（甲方）李海忠，承租方（乙方）徐岩奇。一、租赁地点：甲方将座落在高沟镇中桥路98号产权属于自己的房屋（除去正在使用的门面三间“康家药房”及其厨房、卫生间、卧室、走道外）出租给乙方使用，以实际指界为准。二、租赁期限：该房屋租赁期限为15年，自2009年9月1日起至2024年8月31日止。三、房屋租金：年租金壹拾肆万元，自签字之日起一次性付清年租金。四、租用期内，乙方不得擅自将房屋转租、转让或转借，更不得拖欠房屋租金，否则甲方有权收回终止租赁，并赔偿给甲方由此造成的一切损失。五、为了便于乙方使用房屋，甲方同意乙方改造房屋，但必须保证房屋安全无隐患，否则乙方承担一切后果并加倍赔偿甲方损失。乙方承担自建房屋费用但房屋产权归甲方所有，甲方负责办理好承建手续并协调当地关系。六、租赁期满后，如乙方续租，在同等情况下乙方享有优先全。七、违约责任：以上协议双方必须共同遵守，不得违约或者毁约，如一方违约或者毁约，除承担合同规定的各种损失外，还必须罚款拾万元给对方。八、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成的在房屋所在地的人民法院解决。九、本协议自双方签字之日起即生效，并一式叁份，甲、乙双方各执一份正本，以便遵照履行。涟水县高沟法律服务所存放一份副本备查。合同签订后，被告即按约给付了租金。前几年双方均按时履行义务。至2014年7月，被告仍然没有给付下一年度租金，将有关商品进行清仓处理并将货物运走，原告要求被告继续履行合同，但被告不予理睬，导致原、被告发生纠纷，经高沟派出所处理未果。原告遂提起本案诉讼。
原审另查明，原、被告在庭审中均表示不再履行房屋租赁协议。原、被告签订合同后，被告对原告经营的浴室、锅炉等设备进行了拆除。
原审原告李海忠诉称，2009年3月26日，被告因经营超市需要，租赁原告所有的房屋，原、被告签订了租赁协议，租赁期限为15年。前几年双方均按时履行义务。至2014年7月，被告没有给付下一年度租金，并将有关商品转移，并以其行为表示不履行义务。故原告起诉至法院，要求被告承担违约金100000元，并赔偿损失200000元。
原审被告徐岩奇辩称，对原、被告签订的房屋租赁合同无异议，但原告违约在先，双方已解除了该合同，请求驳回原告的诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人在意思自治原则的基础上所订立的，不违反我国法律规定，故双方所签的合同系有效合同。双方均应当诚信地履行各自的义务，即承租方依约支付租金，出租方将房屋交付给承租方使用。原告将经营中浴室拆除给被告经营超市，目的是为了获取15年租金，现被告刚租赁5年就撤走，客观上给原告造成的一定的损失。被告要求解除合同，应当经合法程序解除，结合双方过错责任，原审认为被告不租赁原告的房屋，没有支付租金均属违约行为，故应当承担违约责任。对原告要求被告承担100000元违约金的诉讼请求，结合原、被告庭审质证意见，原审认为100000元的违约标准过高，酌定由被告承担70000元为宜。对原告主张被告另赔偿恢复原状费用200000元的诉讼请求，因原告提供的证据不充分，被告也不予认可，故对此不予支持。经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条和和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告徐岩奇于本判决生效后10日内赔偿70000元违约金给原告李海忠。二、驳回原告李海忠其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取，由被告徐岩奇负担。
上诉人徐岩奇不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人徐岩奇违约无事实依据。1、上诉人与被上诉人约定第一年以外的租金给付期限是上一年度的8月31日或9月1日预付下一年度的租金，2014年7月并没有到给付下一年度租金的期限，上诉人未违约。2、上诉人欲对租赁的房屋进行加固和装修，而对超市中的商品进行清仓处理，但被上诉人却到超市闹事，无故断电，并将超市卷门用电焊焊死，使上诉人无法正常使用租赁的房屋，上诉人才向被上诉人发出解除合同的通知，上诉人不继续履行合同是被上诉人严重违约所致。3、拆除被上诉人的浴室设施是上诉人承租房屋的前提条件，并未给被上诉人造成损失。二、一审判决认定上诉人未经合法程序解除合同无法律依据。三、一审判决确定上诉人承担违约金70000元无事实和法律依据，被上诉人并无证据证明其受到损失。请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李海忠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理确认一审查明的事实。
二审庭审中，上诉人徐岩奇针对其上诉理由，向法庭提供江苏省涟水县人民法院（2014）涟高民初字第806号民事判决书，证明在合同履行期内被上诉人将超市的房门用电焊封闭，由于被上诉人存在侵权行为，上诉人于2014年8月14日向被上诉人发出了解除房屋租赁协议的通知。被上诉人对此质证称，被上诉人不存在侵权行为，上诉人半夜用卡车拖货，为此被上诉人曾经打110报警，有派出所的出警证明，是上诉人违约在先。
二审另查明，上诉人徐岩奇称其甩卖、撤出商品是为了对承租的房屋进行维修加固，但其事前既未告知被上诉人李海忠，也未作出加固维修方案和联系施工队伍，更未向被上诉人李海忠作出可以让人信服的承诺。
本案争议焦点是：上诉人徐岩奇在履行合同过程中是否存在违约行为？是否应当给付违约金7万元？
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，上诉人徐岩奇与被上诉人李海忠签订的房屋租赁协议中并未就承租人徐岩奇在何种情况下可以解除合同作出相关约定，而被上诉人将正常经营中的浴室拆除出租给上诉人经营超市，用损失相关浴室设施为条件来换取上诉人15年的租金，现上诉人刚租赁5年就撤走，导致至二审审理期间涉案的租赁房屋仍处于闲置状态，给被上诉人造成原有浴室设施和房屋空租期的损失是客观存在的，故一审综合确定上诉人承担70000元违约金并无不当，符合法律规定。上诉人徐岩奇主张其无违约行为，是被上诉人李海忠对其实施了侵权行为，才导致其单方解除合同。经审查，被上诉人李海忠在得知上诉人徐岩奇经营的超市进行商品清仓大甩卖，并在半夜用卡车拖走货物的情况下，询问上诉人徐岩奇是否存在不履行租赁合同的情况并催交房屋租金，上诉人对此不予理睬，采取推逶、回避的方式与被上诉人周旋，被上诉人迫不得以向110报警，并申请当地调解机构进行协调。在此情况下，上诉人仍然不予理睬，并未向被上诉人交纳下一年度的租金，也未向被上诉人告知其今后经营的计划以表明继续履行合同的诚意，上诉人客观上以其自己的行为向被上诉人表明其将不履行合同义务，上诉人的行为属于预期违约。对于被上诉人所实施的断电、锁门行为，上诉人如想继续履行合同，其完全可以通过正常途径维权，而上诉人却单方解除合同，既不符合合同约定，也未通过法律途径确认其符合法定解除合同的条件，故根据租赁合同的约定上诉人理应承担违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人徐岩奇的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1550元，由上诉人徐岩奇负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 仲伟强
审判员 孙 艳
二〇一五年六月十九日
书记员 靖芳芳