福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终199号上诉人（原审原告）：罗荣花，女，1972年7月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：刘茜，福建如贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宜洪，男，1989年5月20日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上诉人罗荣花因与被上诉人陈宜洪房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗荣花的委托诉讼代理人刘茜、被上诉人陈宜洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗荣花上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈宜洪应支付罗荣花水电费等费用（含因陈宜洪拖欠水电费用而产生的违约金）8406.96元；2.撤销一审判决第三、第四项，改判陈宜洪所缴纳的20000元押金不予退还；3.一、二审诉讼费由陈宜洪承担。事实和理由：一、一审判决以双方未约定陈宜洪拖欠水电费时应支付违约金为由，对罗荣花实际垫付的而由相关部门收取的水电费违约金不予支持，没有事实和法律依据。罗荣花为陈宜洪所垫付的8406.96元水电费等费用中，包含陈宜洪在租赁期限内实际用水电而应交纳的水电费用，还包含了因陈宜洪未如期支付水电费用而被电力公司、自来水公司收取的违约金。该违约金系因陈宜洪行为而产生并被电力公司、自来水公司收取，并非罗荣花收取，与双方合同约定无关。但一审判决认定罗荣花所垫付水电等费用7435.34元，实际并未扣除相关部门收取的违约金，而是遗漏了罗荣花2017年9月份的水电费971.62元。陈宜洪拖欠的是2017年7至9月份的电费，一审判决认定其拖欠的是2017年8至9月份的电费，属认定客观事实错误。二、一审判决以罗荣花的丈夫接收了陈宜洪交付的租赁房屋钥匙为由，推定罗荣花同意解除租赁合同，并不予支持罗荣花关于不予返还押金的诉请，没有任何依据。陈宜洪在租赁合同约定的租赁期限届满前擅自搬离租赁房屋，并无理退还钥匙，系单方面违约、擅自提前解除合同的行为。罗荣花及其丈夫从未同意其提前解除合同，其丈夫之所以最后接收了钥匙，只是因陈宜洪单方违约提前搬离租赁房屋已成事实，为保护租赁房屋安全而不得已接收。接收房屋时，双方并未就陈宜洪拖欠的租金、水电费用及违约责任等达成一致，罗荣花在此后的另行招租行为系为避免自身损失扩大的救济方式。罗荣花在接收钥匙时及此后，多次明确要求陈宜洪要付清租金和水电费，且20000元押金不予退还。陈宜洪辩称，关于20000元押金，其在一审时提交了相关证据，证明其亲自将钥匙交给对方，对方也同意其搬离店面。关于房租租金问题，不存在拖欠租金，租赁合同签订三日后其跟罗荣花丈夫洪宜鹏协商，协商以后的租金为每月8000元，其每个月所交房租即为8000元并有转账明细证明。关于水电费，对实际用水用电产生的费用没有异议，但对滞纳金有异议，是因罗荣花不退还20000元押金，其才没有交清水电费并产生滞纳金。请求驳回上诉，维持原判。罗荣花向一审法院起诉请求：1.陈宜洪向罗荣花支付拖欠的租金15000元；2.陈宜洪支付罗荣花为其垫付的水电费用（含因陈宜洪拖欠水电费而产生的违约金）8406.96元；3.陈宜洪所缴纳的20000元押金不予退还；4.本案诉讼费由陈宜洪承担。一审法院认定事实如下：2017年1月1日，罗荣花、陈宜洪签订《房屋租赁协议》，约定罗荣花将自有的坐落于三明市梅列区玫瑰新村62幢109号及205号房屋出租给陈宜洪使用，租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；房租支付方式为月付，先付后用，于每月1日前支付，第一年的月租金为9000元，第二年的月租金为9000元；租赁期限所产生的水电费、物业费等各项费用由陈宜洪承担；押金为20000元，陈宜洪在合同签订后一次性支付，若一方在未到合同约定期限单方面解除合同，该押金归对方所有。合同签订后，陈宜洪于2016年12月19日支付房租6000元给罗荣花，2016年12月24日支付22000元（其中押金20000元，房租2000元），2017年2月22日支付房租8000元，2017年3月17日支付房租8000元，2017年4月20日支付房租8000元，2017年5月24日支付房租8000元，2017年6月19日支付房租8000元，2017年8月1日支付房租7000元，2017年8月21日支付房租7000元。2017年9月19日，陈宜洪将上述租赁房屋的钥匙交与罗荣花的丈夫洪宜鹏，洪宜鹏接收了钥匙。2017年9月底，罗荣花将租赁房屋对外招租。2017年9月25日，罗荣花补交上述房屋2017年8月电费4250.69元，2017年9月电费3077.23元。2017年10月9日，罗荣花补交上述房屋2017年8月至9月的城市生活垃圾处理费54元，2017年8月至9月的污水处理费22.4元，2017年8月至9月的水费31.02元，共计7435.34元。一审法院认为，罗荣花、陈宜洪签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同。陈宜洪于2017年9月19日将房屋钥匙交给罗荣花的丈夫洪宜鹏，洪宜鹏接收钥匙后对外进行招租，罗荣花也予以认可，可视为其同意解除合同，不存在陈宜洪单方面解除合同的情形，故罗荣花提出陈宜洪缴纳的20000元押金不予退还的诉讼请求依据不足，不予支持。陈宜洪关于罗荣花丈夫洪宜鹏承诺其在2016年12月16日至2017年1月16日装修期间免交房租，并同意从2017年1月16日开始按月租金8000元，8月、9月按月租金7000元交纳，不存在拖欠房租的辩解，罗荣花不予认可，且陈宜洪未提供相关证据加以证明，不予采纳，本案的房租应按合同约定的月租金9000元计算。根据合同约定，陈宜洪于2017年1月至7月期间应交纳房租为7个月＊9000元＝63000元，陈宜洪已交纳55000元，尚欠8000元，其于2017年8月21日所交纳的房租7000元，可认定为补缴8月份前的拖欠的租金。所以，罗荣花关于陈宜洪支付2017年8月1日至2017年9月19日期间拖欠其房租（租金按每月9000元）的主张依据充分，予以支持，但拖欠的租金金额有误，拖欠的租金应为9000元（8月份）＋19天（9月份）＊300元（每天的租金）＝14700元。关于陈宜洪尚欠罗荣花2017年8月份、9份水电费用7435.34元，陈宜洪没有异议，予以支持，因罗荣花与陈宜洪未约定拖欠水电费应支付违约金，所以罗荣花提出陈宜洪支付拖欠水电费而产生的违约金的诉讼请求，不予支持。陈宜洪尚欠罗荣花房租14700元和水电费7435.34元，合计22135.34元，扣除陈宜洪放在罗荣花处的押金20000元，尚欠2135.34元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决：一、陈宜洪应于判决生效后三日内支付罗荣花房屋租金14700元；二、陈宜洪应于判决生效后三日内支付罗荣花水电费等各项费用7435.34元；三、上述两项合计22135.34元，扣除陈宜洪在罗荣花处的押金20000元，尚欠2135.34元，陈宜洪应于判决生效后三日内支付给罗荣花；四、驳回罗荣花的其他诉讼请求。案件受理费885元，减半收取443元，由陈宜洪负担。二审中，当事人没有提交新证据。除罗荣花提出其垫付的水电费为2017年7月4250.69元、2017年8月3077.23元，遗漏其垫付2017年9月水电费971.62元的事实外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，对无异议的事实，本院予以确认。根据罗荣花提交的水电费、城市生活垃圾处理费、污水处理费等相关发票，本院认定以下事实：罗荣花实际垫付租赁房屋2017年7月至9月电费（含国网福建省电力有限公司三明供电公司收取的逾期缴费违约金）8299.54元，2017年8至9月城市生活垃圾处理费54元、污水处理费22.4元、水费（含福建恒源供水股份有限公司收取的逾期缴费违约金）31.02元，共计8406.96元。二审中双方当事人争议的焦点为：罗荣花是否应退还陈宜洪押金20000元，以及罗荣花实际垫付水电费金额是多少。本院认为，罗荣花与陈宜洪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。陈宜洪于2017年9月19日将租赁房屋钥匙交给罗荣花的丈夫洪宜鹏，洪宜鹏予以接收，且其后将租赁房屋对外重新招租，对此罗荣花未提出异议，一审法院认定上述事实可视为罗荣花同意陈宜洪解除合同，不存在陈宜洪单方面解除合同的情形，并无不当，罗荣花主张陈宜洪缴纳的20000元押金不予退还，缺乏合同依据，本院不予采纳。陈宜洪未反诉要求罗荣花退还20000元押金，一审判决将陈宜洪应支付罗荣花的租金和水电费等费用从20000元押金中扣除，存在不当，本院予以纠正。罗荣花重新对外招租之前有无损失系另一法律关系。因陈宜洪未按期缴纳租赁房屋自2017年7月至9月的水电费，国网福建省电力有限公司三明供电公司、福建恒源供水股份有限公司因此收取逾期缴费违约金，相关违约金系因陈宜洪的逾期缴费行为所产生，应当由陈宜洪承担，罗荣花主张陈宜洪支付其代为垫付的租赁房屋自2017年7月至9月的水电费（含相关部门收取的逾期缴费违约金）及2017年8至9月城市生活垃圾处理费、污水处理费等合计8406.96元，于法有据，本院予以支持。一审判决对罗荣花要求陈宜洪支付因拖欠水电费所产生违约金的诉讼请求未予支持，且遗漏计算陈宜洪所拖欠2017年7月至9月水电费金额，存在不当，本院予以纠正。综上所述，罗荣花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2830号民事判决第一项，即陈宜洪应于本判决生效后三日内支付罗荣花房屋租金14700元；二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2830号民事判决第三项，即上述两项合计22135.34元，扣除陈宜洪在罗荣花处的押金20000元，尚欠2135.34元，陈宜洪应于判决生效后三日内支付给罗荣花；三、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2830号民事判决第四项，即驳回罗荣花的其他诉讼请求；四、变更福建省三明市梅列区人民法院（2017）闽0402民初2830号民事判决第二项为：陈宜洪应于本判决生效后三日内支付罗荣花水电费等各项费用8406.96元；五、驳回罗荣花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费885元，减半收取443元，由罗荣花负担207元，由陈宜洪负担236元。二审案件受理费510元，由罗荣花负担359元，由陈宜洪负担151元。本判决为终审判决。审判长  罗继民审判员  林炬火审判员  程哲明二〇一八年二月十一日书记员  王晓婷附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。