浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0727民初135号
原告：梁志清，男，汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：施旭阳，浙江无双律师事务所律师。
被告：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地浙江省磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，经理。
原告梁志清与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员徐美娟于2017年2月15公开开庭进行了审理。原告梁志清及其委托代理人施旭阳到庭参加诉讼、被告万豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁志清起诉称：2013年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，购得被告开发的坐落于磐安规划新区云山旅游度假区黄畈区块的磐安养生不夜城1－306号商品房。原告于当日按约交付购房首付款人民币234936元，并按约定办理余款22万元的按揭贷款。合同约定被告应于2014年6月30日前交房，若迟延交付超过30日，在原告要求继续履行合同的情况下还应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；另被告承诺于2014年9月30日前取得土地、房屋权属证书交付原告，若迟延交付超过30日，在原告要求继续履行合同的情况下还应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方还签订了《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》，约定在房屋交付后以委托经营的方式由被告方对原告所购的商品房进行统一经营管理。但时至今日，被告还没有交付房屋及产权证书，其行为已构成严重违约，极大侵害了原告的预期利益。为此，原告依法提起诉讼，请求：1、判令被告按合同履行交房义务，并在一个月内向原告履行交付土地使用权证书和房屋产权证书；2、判令被告支付原告迟延交房违约金207906元（暂计算至2016年12月30日止，以后还按合同约定支付违约金至实际交房日止）；3、判令被告支付原告迟延交付产权证书违约金112187元（暂计算至2016年12月30日止，以后还按合同约定支付违约金至实际交付产权证书日止）；4、判令解除双方于2013年7月15日签订的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》；5、由被告方承担本案诉讼费。
被告万豪公司答辩称：一、被告不同意解除双方签署的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》。二、根据双方签署的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》第六条第四款，被告于2016年5月9日商品房竣工备案后代理原告验收该房并直接办理了交接手续。三、被告先后于2016年5月27日和2016年8月31日两次信件通知原告办理不动产登记证，延期办证属原告行为。四、本案所涉及的交房、交证违约金不能重复计算。五、根据《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》相关约定，涉案房产至今未到实质性交房和收益分配时间，也没有造成原告任何经济损失，因此双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。
原告梁志清为证实自己的主张，依法向本院提交了《商品房买卖合同》、《收款收据》、《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》等证据材料，证明原告向被告购房，双方签订买卖合同及托管协议，对权利义务做出约定，原告交付首付款，办理银行按揭，以及托管协议没有生效等有关事实。另，原告当庭提交销售广告一份，证明被告方在进行项目开发时所作的宣传内容，认为应视为合同要约，是合同的一部分，被告至今没有将商品房进行精装修，不符宣传时的承诺，构成违约。
被告万豪公司为证实自己的主张，依法向本院提交《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》、《磐安县房屋建筑工程竣工验收备案表》、邮件交寄清单及《通知》等证据材料，证明商品房已具备交付条件，已由被告代原告验收直接办理交接手续，以及被告已通知原告办理不动产登记证书，延期办证属原告行为等事实。
经庭审举证质证，关于原告梁志清提供的证据，被告万豪公司因缺席未发表质证意见。关于被告提供的证据，原告对证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为具备竣工验收备案表，仅是符合了交房条件之一而不是全部，至于托管协议需房子精装修交付进行运营之后才能生效，且其中第六条第四款对原告显失公正，原告不予认可，应为无效。另外，原告收到被告的办证通知而不前往办理，是因为所购房产尚不具备交房条件。
本院认为，被告万豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，应视为其放弃质证、抗辩权。原、被告提交的上述证据，除原告提供的销售广告因系当庭提交本院不采纳为有效证据外，其余证据均与本案事实具有内在联系，符合有效证据要件，应确认其证明力，并可将其作为认定本案待证事实的依据。
根据当事人陈述及本案的举证、质证、认证等情况，本院认定本案事实如下：
2013年7月15日，原告梁志清与被告万豪公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20130700036）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安规划新区云山旅游度假区黄畈区块磐安养生不夜城2幢1-306号商品房。合同第五条“计价方式与价款”和第七条“付款方式及期限”中约定商品房总价款为人民币454936元，买受人须于2013年7月15日前向出卖人支付首付款234936元，剩余房款22万元办理银行按揭。合同第九条“交付期限及条件”约定“出卖人应当在2014年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……”。合同第十六条“关于产权登记的约定”规定“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……”。合同签订后，原告依约直接支付了购房首付款人民币234936元，并按约定办理了余款22万元的银行按揭。此外，原、被告还在2013年7月15日就原告将上述所购房产委托被告经营管理事宜签订了《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，协议中双方对委托经营场所、经营期限、经营方式、经营事项、协议生效时间、双方权利义务、违约责任等作了约定，其中第二条“委托经营期限”约定“1、委托经营管理期限为10年，自2014年6月30日起至2024年6月30日止。2、双方约定：自2014年6月30日起3年内，为培育市场，甲方（原告）不向乙方（被告）收取任何费用”，第六条“双方权利义务”约定“……四、双方约定，在浙江磐安万豪旅游开发有限公司交付房屋时，甲方委托乙方代为验收该房，直接办理该房交接手续。甲方同意乙方在该房交付前为经营活动提前进场做各种准备工作。五、在委托经营期间，乙方可以根据市场需求对商业业态布局及建筑内部格局、以及将该房四至做出调整及改造。……”，第七条“违约责任”约定“1、顾及该房委托经营的连续性，甲乙双方不得擅自变更、解除、提前终止本协议……”，第十二条约定“……协议经双方签字盖章后生效”。另查明，涉案房产已经在2016年5月9日完成竣工验收备案，被告依据双方签订的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》于当日完成房屋交接手续。2016年9月1日，被告将其于2016年8月24日制发的要求包括原告在内的业主及时前往办理产权证书转证手续的通知寄发给原告，原告于9月2日收讫，但一直未曾前往办理。
本院认为，原告梁志清与被告万豪公司签订的《商品房买卖合同》及《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定为合法有效。原告关于委托经营管理协议尚未生效，以及部分条款无效的质证意见，本院不予采纳。被告未能按合同约定期限交付房屋及初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的具体损失，本院酌定交房违约金按已交付房价款日万分之三的标准计付，交付权属证书违约金按已交付房价款日万分之一的标准计付。被告关于约定的违约金过高请求予以调整的抗辩主张，本院予以采纳。现涉案房产已由被告依据委托经营管理协议于2016年5月9日履行了房产交接手续，故逾期交房违约金应自2014年7月1日起计算至交房之日即2016年5月9日止。被告向原告发出关于前往办理相关权属证书的书面通知，原告收讫而一直未前往办理，扩大了损失，故本院酌情确定逾期交付权属证书违约金自2014年10月1日起计算至2016年9月9日止。因此，原告关于支付违约金的诉讼请求，本院仅支持违约金计算标准调整后确定部分，超出部分不予支持。鉴于被告至今确未交付过涉案房产的初始登记权属证书，而办理转移登记需原告方前往等情况，对于原告要求被告交证的相关诉讼请求，本院支持被告向原告交付初始登记权属证书。另，由于原、被告双方签订的委托经营管理协议中明确约定双方不得擅自变更、解除、提前终止协议，且原告未举证证明存在须解除合同的情形，故原告要求解除该委托经营管理协议的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁志清交付磐安养生不夜城2幢1－306号商品房初始登记的不动产权属证书。
二、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁志清支付逾期交房违约金人民币92534元（按已交房价款454936元的日万分之三标准自2014年7月1日起计算至2016年5月9日止）。
三、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁志清支付逾期交付房屋权属证书违约金人民币32255元（按已交房价款454936元的日万分之一标准自2014年10月1日起计算至2016年9月9日止）。
四、驳回原告梁志清的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费3051元（已减半），由原告梁志清负担1868元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1183元，限本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 徐美娟
二〇一七年二月二十七日
代书记员 吴帅帅