吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉高新民二初字第51号
原告：王亮，男，1973年5月13日生，汉族，口前收费站收费员，住永吉县。
被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新技术产业开发区深东路1997号。
法定代表人：钱忠海，董事长。
委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。
第三人：李桂芳，女，1949年11月12日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。
委托代理人：王文军，吉林北国律师事务所律师。
第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新技术产业开发区。
原告王亮诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司）、第三人李桂芳、第三人魏桂文民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。王亮、海阳公司的委托代理人林晓春、李桂芳的委托代理人王文军、魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王亮诉称：2012你11月19日，原告与被告签订一份《物业转让协议书》约定：被告将其自建房屋卖给原告，房屋位于吉林市高新区工业区2号楼3单元5楼左右的房屋，合计面积180平方米，总价360000元。上述合同签订完毕同时，原告支付被告购房款150000元，但是，被告没有交付房屋，而且，房屋已于此前被拆除。综上，协议目的已经无法实现。原告现提起诉讼，请求院依法支持，同时按银行贷款利率支付利息损失。诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的物业转让协议书，被告立即返还原告购房款本金150000元。2.诉讼费由被告承担。经本院释明后，王亮主张按照借贷关系主张权利，变更诉讼请求：李桂芳立即返还借款本金150000元，海阳公司承担连带责任。
被告海阳公司辩称：一、答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系。二、答辩人未授权李桂芳与原告签订房屋买卖合同。三、答辩人未收取原告购房款，依法不承担返还义务。四、李桂芳违法出售答辩人的工业办公楼，违反法律强制性规定，损害答辩人的合法利益，应认定为无效合同。根据无效合同的返还原则应由实际收款责任人对原告负有返还购房款的义务，答辩人对付春光违法行为不应承担任何法律责任。原告要求答辩人承担返还责任于法无据，请求法院驳回原告的诉请。
第三人李桂芳述称：一、双方签订的物业转让协议书为无效合同。二、原告对其所主张的15万元具有举证责任。
第三人魏桂文述称：同被告海阳公司答辩意见一致
原告针对其诉讼请求提举证据如下：
1.物业转让协议书一份。证明李桂芳向我借款15万元，两个星期不还，用两套房屋抵账。
2.证人刘军出庭证实，原告在江南天府茶楼给李桂芳拿15万元，李桂芳说如果钱还不上自愿用两套房屋抵债。
3.证人王万兵出庭证实，物业转让协议书下面用房屋抵押的字是其写的。
海阳公司对王亮提举的证据质证意见如下：
对证据1的真实性、合法性均有异议，该物业转让合同系李桂芳盗用我公司公章，该物业转让协议是因第三人李桂芳与原告借款纠纷形成的抵押关系，李桂芳未经答辩人授权签订该物业转让协议书无效，同时证明答辩人未收取原告购房款15万元，依法不应承担返还责任；对证据2无异议；对证据3认为与其无关。
李桂芳对王亮提举的证据质证意见如下：
对证据1中李桂芳的签字无异议，该物业转让协议可证明系原告借款李桂芳用房屋进行抵押，但该借款合同是否实际履行，原告负有举证义务，而且在协议第二页刘军签名的身份为担保人，刘军不适宜作为证人出庭作证。书写部分与上半部分系二次形成，因书写部分有明显的裁剪痕迹，与上半部分的纸张出现明显的分割；对证据2对其所称的向李桂芳出具15万元现金没有出具收条有异议，不符合常理。不可能另外出具收到15万元现金的收条。对证据3认为原告与李桂芳是否真实的发生借款，通过该书写内容无法予以确认。
魏桂文对王亮提举的证据质证意见如下：
证据1中甲方名头与公章不符，转让协议不是海阳公司出具的，公章也不是海阳公司盖的；对证据2、证据3认为与其无关。
被告海阳公司提举证据工业用地土地使用证，证明原证明房屋在工业用地上加盖，不允许买卖
王亮对海阳公司提举的证据无异议。
李桂芳、魏桂文对海阳公司提举的证据均无异议。
李桂芳、魏桂文未向本院提举证据。
因原被告提举的证据均具有客观性、合法性、关联性，故均予以采信。
通过原被告诉辩、第三人陈述及举证质证，本院认定如下事实：
吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林市高新区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林市高新区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。2012年11月19日王亮借给李桂芳15万元。同日王亮与李桂芳签订“物业转让协议书”，李桂芳以转让的形式为借款提供抵押。“物业转让协议书”中载明：“物业基本情况。深东路2号楼1997号3单元5楼左右门，建筑面积180平方米。计价方式与价款。按套计算，每套总款项为人民币壹拾捌万元整合计金额叁拾陆万元整。一次性付款
---折优惠，实交房款为----元。付款方式及期限。乙方按下列第----种方式付款；1.一次性付款。乙方须于签定本协议同时，缴纳定金---
元，剩余款项乙方须于---年---月---日前交齐。分期付款。乙方须于签定本协议同时，缴纳定金---元，第一期付款时间为年---月---
日，金额：---元；第二次付款时间为---年---
月—日，金额：---元。该协议书加盖了海阳公司印鉴，李桂芳在海阳公司代理人处签字。该协议下部载明：以上两套共计壹佰捌拾平方米住房作为李桂芳向王亮借款人民币壹拾伍万元人民币抵押物，李桂芳还款之日收回此协议书。2012年11月19日担保人：刘军。
本院认为：一、王亮与李桂芳之间存在民间借贷关系，李桂芳应偿还王亮15万元借款。本院作出此判断系因为：通常情况下，房屋转让合同中均对付款时间及金额作出约定，而本案中的物业转让协议书中付款方式及期限均未填写予以划线。结合王亮提举的证人刘军证实王亮将借款15万元交付给李桂芳，王万兵证实李桂芳用房屋抵押，并由王万兵在协议书中书写担保内容这一情况，可认定王亮向李桂芳出借15万元并予以交付。二、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋抵押或抵债给王亮的行为违反了法律的强制性规定，王亮与海阳公司签订的“物业转让协议书”是无效的合同。三、李桂芳收取王亮借款15万元，负有返还责任。海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，李桂芳持海阳公司公章对外借款并签订以房抵押协议，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。四、第三人魏桂文不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百零六条、二百一十条第之规定，判决如下：
一、被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人李桂芳于本判决生效之日起15日内共同给付原告王亮15万元。
二、第三人魏桂文不承担责任。
如果被告被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人李桂芳未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，保全费1270元，总计4570元。由被告被告吉林市海阳机械制造有限公司、第三人李桂芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 徐 锐
审 判 员 刘 强
代理审判员 周梁玉
二〇一五年八月十日
代理书记员 高千惠
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