江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民终1859号
上诉人（原审被告）：黄新燕，女，1969年11月28日生，汉族，江西省上饶市信州区人，个体户，住江西省上饶市信州区。
委托诉讼代理人：王小虎，江西洪胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞斌，江西洪胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上饶市广丰区亿博企业管理有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔公园地下商场。
法定代表人：邢玉梅，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。
上诉人黄新燕因与被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2017）赣1103民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黄新燕上诉请求：1、请求二审法院依法改判驳回一审原告的诉讼或依法发回重审。事实和理由：1、一审法院认定上诉人应当向被上诉人缴纳租金错误，被上诉人无权向上诉人主张权利，上诉人无向被上诉人履行给付租金的义务。被上诉人举证的《物业管理合同》签订于双方解除租赁合同之后，对上诉人不具有约束力，即使签订在解除租赁合同之前，合同的对应方仅是业主委员会与被上诉人，该合同对上诉人同样无约束力。况且该合同是物业管理合同，被上诉人也仅可行使物业管理职责，代为收取物业管理费，对租金无权收取。2016年8曰12日《交接书》是对物业的交接，虽注明2016年3月1日至同年5月31日房租及其他费用未结清，但无法证明被上诉人有权收取这些费用，一审法院据此确认被上诉人系适格主体是无事实和法律依据的。2、上诉人实际占有使用的时间应截止到2016年5月31日。租赁期在2016年2月29日届满后，因承租的场地存在权属纠纷，部分已向广丰区人民法院提起诉讼，尚未判决。在所有权人、出租人、物业管理人不明的情况下，广丰区人民防空办公室在区政府授权下临时接管，处理后续事宜。应广丰区人防办的通知要求维持现状，并暂缓续签合同及缴纳租金。2016年5月31日，被上诉人突然派人强行将上诉人承租的店铺大门锁上，上诉人实际占有使用的时间到2016年5月31日止。3、租金空调费及物业管理费的确认标准应参照上年度缴纳的标准。
被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：上饶市广丰区月兔广场地下商城委员会与被上诉人签订了《物业服务合同》，授权被上诉人对地下商场所有业主进行管理并收取租金等相关费用。虽然，被上诉人未与上诉人签订变更主体协议，但是2016年8月12日上诉人与被上诉人均在《交接书》上签字，可以推定上诉人已经知晓变更主体的事实。故此，被上诉人向上诉人主张收取租金、物业管理费及空调费的权利事实清楚，主体适格，应当予以支持。原审法院认定上诉人占有使用店铺未缴纳租金的时间为2016年3月1日至2016年8月12日正确。上诉人称被上诉人强行关门造成上诉人无法营业，未提供证据予以证明。
被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司作为原告在一审中提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告商铺租金、物业费、空调费等费用共计人民币302,291元（商铺租金自2016年3月1日按每月37,500元计算至2016年8月12日，共计202,500元；物业费、空调费按99,791元计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明，2013年3月1日，广丰县北方兴业物业管理有限公司受儿童乐园的商铺产权人及所有权人王晶淼委托，与被告黄新燕签订了《恒星世纪广场商铺租赁合同》。该合同约定：将位于商城内的F区第三防火分区的商铺租赁给被告。租期三年，从2013年3月1日至2016年2月29日止，租赁费用一年一付（每年9月1日前一次付清当年的全部租金）；第一年（2013年3月1日至2014年2月28日）租金380,000元，空调费20,000元(计150天)，第一年合同期内免收物业管理费；第二年（2014年3月1日至2015年2月28日）租金410,000元，空调费20,000元(计150天)，物业费7,000元；第三年（2015年3月1日至2016年2月29日）租金为450,000元，空调费20,000元(计150天)，物业费7,000元。后广丰县北方兴业物业管理有限公司依法注销，2016年7月18日，原告与上饶市广丰区月兔广场地下商场业主委员会签订《物业服务合同》约定：物业服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务费缴纳的标准为：0.8元/天/平方米（业主和承租户各承担50%），空调费：18元/天/平方米（收取六个月，由承租户缴纳）。本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。儿童乐园场地面积共392.88平方米。广丰县北方兴业物业管理有限公司与被告黄新燕在《恒星世纪广场商铺租赁合同》中约定：2014年3月1日至2015年2月28日，被告缴纳租金、物业费、空调费共400,000元，且约定2015年后的租金另议；但之后双方又约定：2015年2月28日后，原租赁合同条款不变，按原签订的租赁合同执行。2015年8月8日，被告黄新燕向广丰县北方兴业物业管理有限公司缴纳2015年9月1日至2016年2月29日租金共190,000元；2016年5月15日业主委员会通知原告收取被告拖欠的空调费及物业费99,791元；2016年8月12日，原、被告签订了一份《交接书》，协商约定：被告于2016年8月12日至25日将地下商场F区铺位号为第三防火区的商业经营场地内所有设备搬走，（期间2016年3月1日一5月31日的房租、空调费及物业费未结清），所欠相关费用后期将通过法律程序解决。
一审法院认为，本案的争议焦点为：（1）关于原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司是否具有主体资格问题，因广丰县北方兴业物业管理有限公司依法注销，原告与上饶市广丰区月兔广场地下商场业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同内容符合法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力。上饶市广丰区月兔广场地下商场业主委员会应该按规定将变更物业公司这一事实告知被告，原、被告虽未签订变更主体协议，但在2016年8月12日，原、被告在交接书上签字，可以推定被告已知晓变更主体的事实，故本院认为原告是适格主体。（2）关于租金的计算标准，依据《恒星世纪广场商铺租赁合同》约定：广丰县北方兴业物业管理有限公司与被告签订《恒星世纪广场商铺租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。租赁合同到期后，双方虽未续签合同，但被告从2016年3月1日至2016年8月12日期间对该商铺实际进行了占有、使用，原告对被告的占有、使用并未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告黄新燕亦应履行支付租金、物业管理费等合同中约定的相关义务，故原告主张被告支付2016年3月1日至2016年8月12日的租金且按照该合同中约定的第三年租金450,000元的标准计算，本院予以支持。故2016年3月1日至2016年8月12日的租金为：37,500元/月×5个月＋1,250元/日×12日=202,500元；（3）关于物业费、空调费的计算标准，原告与上饶市广丰区月兔广场地下商场业主委员会签订《物业服务合同》约定：物业服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。物业服务费缴纳的标准为：为0.8元/天/平方米（业主和承租户各承担50%），空调费18元/天/平方米（收取六个月，由承租户缴纳）。儿童乐园场地面积共392.88平方米。原告诉请的物业费、空调费按99,791元计算，无事实依据，本院不予支持。故2016年3月1日至2016年5月31日的物业费为：0.4元/天/㎡×392.88㎡×92日=14,458元；空调费为：18元/月/㎡×392.88㎡×1个月=7,071.8元。综上，被告应向原告支付租金202,500元，物业费14,458元，空调费7,071.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告黄新燕应在本判决生效后十日内向原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司支付2016年3月1日至2016年8月12日期间的租金202,500元,2016年3月1日至2016年5月31日的物业管理费14,458元、空调费7,071.8元，共计224,029.80元；二、驳回原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,834元，减半收取2,917元，由被告黄新燕负担2,100元，原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司负担817元。
二审中，上诉人黄新燕提交了两份新证据：
1、《证明》。证明对象：2016年5月31日，被上诉人强行将上诉人经营的儿童乐园店铺上锁，不让上诉人经营，给上诉人造成巨大损失。这段时间的租金商户能不能承担。
2、员工工资及2014、2015年6到8月的营业额财务报表。证明对象：因被上诉人的行为造成经济损失的情况。
被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司质证后认为，对于《证明》的证据三性均有异议，不能证明上诉人所要证明的内容。第二份证据的证据三性均有异议，且该证据与本案无关。
合议庭论证后认为，上述证据与本案的争议焦点没有关联性。
二审中，被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司是否有权收取租金。
2013年3月1日，广丰县北方兴业物业管理有限公司受儿童乐园的商铺产权人及所有权人王晶淼委托，与上诉人黄新燕签订《恒星世纪广场商铺租赁合同》。因此，上诉人缴纳租金的对象是商铺所有权人王晶淼或者其委托代理人。
《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
上饶市广丰区月兔广场地下商场业主委员会与上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司签订的《物业服务合同》不能超越《物业管理条例》第十五条所规定的职责。被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司并未提供证据证明其或业主委员会取得商铺所有权人的授权收取租金。在未取得商铺所有权人授权的情况下，《物业服务合同》第九条关于收取租金的约定对上诉人不具有约束力。
被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司依据《物业服务合同》收取物业管理费和空调费具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，判决如下：
一、维持江西省上饶市广丰区人民法院（2017）赣1103民初1818号民事判决第二项，即驳回原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司的其他诉讼请求。
二、变更江西省上饶市广丰区人民法院（2017）赣1103民初1818号民事判决第一项为被告黄新燕应在本判决生效后十日内向原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司支付2016年3月1日至2016年5月31日的物业管理费人民币14,458元、空调费人民币7,071.8元，共计21,529.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币5,834元，减半收取人民币2,917元，由原告上饶市广丰区亿博企业管理有限公司负担人民币2,709元，由被告黄新燕负担人民币208元；二审案件受理费人民币4,200元，由上诉人黄新燕负担人民币300元，由被上诉人上饶市广丰区亿博企业管理有限公司负担人民币3,900元。
本判决为终审判决。
审判长 罗 玮
审判员 姜一珉
审判员 夏旭莉
二〇一七年十二月二十日
书记员 谢雅婷