云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终2020号
上诉人（原审被告）：昆明兆丰房地产开发有限公司，住所：昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾403号一幢6层。
法定代表人：罗杰，董事长。
委托代理人：师红斌，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李莉蓉，女，汉族，1973年9月4日生，现住昆明市官渡区，
被上诉人（原审原告）：肖庆，男，拉祜族，1975年4月7日生，现住昆明市官渡区，
上诉人昆明兆丰房地产开发有限公司因与被上诉人李莉蓉、肖庆商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
昆明兆丰房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2017）云0111民初8434号民事判决第二项，改判上诉人需向两被上诉人支付违约金111795元；2、由两被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人与被上诉人协商解除《兆丰六千城认购资格确认协议》及《补充协议》后，上诉人即按照《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》从2014年7月1日起每月向李莉蓉支付1770元，向肖庆支付4012.5元，至2015年9月23日上诉人共计支付给被上诉人的违约金80955元，一审未从违约金中予以扣除错误。综上，请求二审法院依法改判。
李莉蓉、肖庆答辩称：双方签订的《认购资格确认协议》、《认购资格确认协议补充协议》、《债务确认书》系当事人的真实意愿体现，受到法律保护，双方当事人应诚实守信，依法履行协议的约定。现上诉人企图不承担协议约定的违约责任，两被上诉人依法收到的80955元系上诉人自2014年7月1日至2015年9月占用两被上诉人资金的利息，并非解除合同的违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李莉蓉、肖庆向一审法院起诉请求：1、判令被告昆明兆丰房地产开发有限公司立即退还原告购房预付款771000元；2、判令被告昆明兆丰房地产开发有限公司支付已确认的违约赔偿金385500元；3、判令被告昆明兆丰房地产开发有限公司支付从2015年10月1日起至起诉之日的逾期退款占用利息人民币138780元及到实际执行完毕时产生的利息（以双方签署的债务确认书上确认的金额人民币1156500元为基数，以昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书上的月利息5‰计算）；4、被告承担本案的案件受理费。
一审法院认定事实：两原告系夫妻关系。2010年2月，原、被告双方分别签订《认购资格确认协议》，原告李莉蓉认购位于昆明市官渡区佴家湾，由被告开发的面积为65.54平方米兆丰六千城房屋一套，原告肖庆认购面积127.77平方米的房屋一套、车位一个，后双方又签订《认购资格确认协议补充协议》，原告夫妻共向被告支付了购房款人民币771000元。后被告未依双方约定如期履行合同义务，2014年7月，为解决上述问题，被告先后向原告出具了《债务确认书》、《昆明兆丰房地产开发有限公司承诺书》，承诺于2015年6月20日前向原告偿还1156500元（其中李莉蓉购房款236000元、违约赔偿金118000元；肖庆购房款535000元、违约赔偿金267500元）；同时，自2014年8月1日起，以月息5‰的标准，按月向原告支付欠款利息，2015年6月20日作为退款的截止日。经原告多次催告，被告除支付了共计14个月的80955元的利息外（自2014年8月至2015年9月，李莉蓉每月1770元、肖庆每月4012.50元），至今未按承诺履行退款义务。
一审法院认为：原、被告双方之间已经协商好解除有关购房协议，被告应当退还房款、支付违约金。违约金过分高于造成的损失，被告申请调整，确定违约金为购房款的25%。被告数次违约而按约定已经支付原告的利息，系被告自愿履行行为，符合双方约定且并不违反法律规定，该利息不应从违约金中扣除。其他利息请求，已为解约违约金涵盖，不再支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告李莉蓉、原告肖庆购房款771000元；二、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告李莉蓉、原告肖庆违约金192750元；三、驳回原告李莉蓉、肖庆的其他诉讼请求。
本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
对于一审认定的案件事实，上诉人对“被告除支付了共计14个月的80955元的利息”有异议，认为支付的是违约金。对此，两被上诉人不予认可。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。
因上诉人向两被上诉人支付80955元的性质涉及案件处理，故本院纠正为上诉人向两被上诉人共计支付80955元（自2014年8月至2015年9月，李莉蓉每月1770元、肖庆每月4012.50元）。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人向两被上诉人支付的款项是否应当从违约金中扣除？
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。经审理查明，上诉人于2014年7月向两被上诉人出具《债务确认书》，明确约定上诉人应向两被上诉人赔偿购房款771000元及违约赔偿金385500元，即以两被上诉人已付购房款的50%计算违约赔偿金显系当事人约定，在上诉人明确请求法院对该约定违约金予以适当减少的情况下，基于两被上诉人遭受的实际损失为核心基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素公平考量，并考虑本市房地产行业的现状，根据公平原则和诚实信用原则，一审酌情确定将当事人约定违约金调整为按已付购房款的25%予以计算即192750元并无不当。另，上诉人已经向两上诉人支付的80955元，因该款项属于上诉人按《债务确认书》所确认债权再次计算的利息，亦属于上诉人向两上诉人支付的违约赔偿，故应从上诉人应当支付的违约金中予以扣除，故确认上诉人应当向两被上诉人退还购房款771000元、支付违约金111795元。综上，上诉人的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8434号民事判决第一项，即“一、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告李莉蓉、原告肖庆购房款771000元；”
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8434号民事判决第二项、第三项，即“二、被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告李莉蓉、原告肖庆违约金192750元；三、驳回原告李莉蓉、肖庆的其他诉讼请求；”
三、上诉人昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人李莉蓉、肖庆违约金111795元；”
四、驳回被上诉人李莉蓉、肖庆的其他诉讼请求；
一审诉讼费15208元，由昆明兆丰房地产开发有限公司承担13208元，由李莉蓉和肖庆承担2000元；二审诉讼费4155元，由昆明兆丰房地产开发有限公司承担2155元，由李莉蓉和肖庆承担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 馨
审 判 员 李 锋
审 判 员 白 昱
二〇一八年五月十五日
法官助理 陈志远
书 记 员 汪雪媛