南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初713号
原告：南宁市超越体育文化有限公司，住所地南宁市民族大道131号“航洋国际城”国际购物中心第六层。
法定代表人：袁世东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄妍，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：朱志明，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市民族大道131号航洋国际城1号楼2401-10号。
法定代表人：陈庚威，该公司副董事长。
委托诉讼代理人：岑颖，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：何金慧，女，该公司工作人员。
原告南宁市超越体育文化有限公司（以下简称超越公司公司）与被告广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年11月3日裁定转为普通程序，并于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告超越公司的委托诉讼代理人黄妍、朱志明，被告航洋公司的委托诉讼代理人岑颖、何金慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超越公司向本院提出诉讼请求：1.被告航洋公司向原告超越公司返还租赁场地内健身器械、办公用品等物品；2.被告航洋公司向原告超越公司支付违约金2379801.60元；3.被告航洋公司向原告超越公司返还保证金122294.52元；4.被告航洋公司向原告超越公司赔偿装修残值259548.37元；5.本案诉讼费由被告航洋公司承担。事实和理由：原、被告于2007年签订《租赁合同》，原告承租被告位于南宁市“航洋国际城”国际购物中心地面六层01/02/03/04/05/06号铺位，租赁期8年。2014年2月28日，被告擅自撬开原告所承租的租赁商铺门锁，将租赁商铺内健身设施、办公用品等物品全部搬出，导致原告无法经营。原告认为，被告在租赁合同未到期的情况下，擅自将租赁商铺内所属原告健身设施、办公用品等物品全部搬出，致使原告无法使用租赁商铺，被告的行为已构成根本违约，依照《租赁合同》第十条第10.8款的约定，违反时间约定的，按10元/平方米/天支付违约金，故被告应向原告支付违约金。另，因被告擅自搬出健身器械、办公用品等物品，且上述健器械、办公用品仍在被告处，被告应向原告返还。另，南宁市中级人民法院（以下简称南宁市中院）作出（2016）桂01民终702号民事判决书认定，原告不构成根本违约，被告于2014年2月28日收回商铺，导致原告无法继续经营，双方的合同于2014年3月1日终止。依据上述判决及租赁合同第3.5条，被告应向原告返还保证金122294.52元。此外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同解释）第十一条第（一）项的规定及生效判决，本案被告存在违约，应赔偿原告的装修残值。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告航洋公司辩称：一、南宁市中院作出的（2016）桂01民终702号民事判决认定的事实缺乏证据证明、前后矛盾，且适用法律错误，因此被告已对该判决申请再审，该判决不能作为本案裁判的依据。1.被告不存在违约行为，反而是原告存在多项重大违约行为，已达到《租赁合同》约定的解除条件，被告是依法依约行使了合同解除权，《租赁合同》已于2013年4月13日合法解除。该判决既已认定原告应按�测面积向被告补付2013年2月之后的租赁费用，即表明其认可原告2013年2月之后未按实测面积付费是违反合同约定的。然而，就2013年2月之前原告未按实测面积补足费用，也是与合同约定不符的违约行为，且被告就该部分费用并未要求原告支付逾期付款违约金，但南宁市中院却直接援引“诚实信用原则”不予支持被告的主张，就被告的同一违约行为做出前后两个完全不一样的认定，不仅前后矛盾，也明显违背了“穷尽法律规则，方得适用法律原则”的法律基本原则，属于适用法律错误。况且即使是该判决作出后，时至今日原告都未按实际租赁面积向被告补付任何费用；2.原告多次逾期支付租金、物业管理费及水电费，并拒不支付逾期付款违约金。租赁合同第3.3.1条、第3.3.2条、第3.4条分别明确约定了各项租赁费用的交纳时间。但原告自2007年11月起，未严格按照上述合同约定按时支付各项费用，理应按合同约定向被告支付逾期付款违约金，但经被告多次催告后，原告仍拒不支付该逾期付款违约金。3.原告长期擅自在航洋国际城购物中心公共区域及多个入口发放宣传单。租赁合同第6.27条约定：“未经甲方事先书面同意，乙方的员工或代理人不得在场地外的公共区域或使用扩音设备招揽顾客……”原告未经被告同意，长期在航洋国际购物中心公共区域及多个入口派人发放DM宣传单即属于在场地外的公共区域招揽顾客的行为。为此，被告多次催告及致函原告，要求其整改该违约行为，但原告无视被告的多次催告，一直拒不整改该违约行为。对上述第2、3项违约行为，在被告已提供充分证据的情况下，南宁市中院却未进行调查也未进行认�。二、因原告存在上述多项重大违约行为，且经被告多次催告后仍拒不整改，解除合同的条件已成就，被告完全有权解除双方的《租赁合同》。三、租赁合同解除后，在被告长达一年多、多次催告后，原告仍拒不搬离自有物品，被告已将物品进行变卖、转让等处理，如因此产生损失，也是因原告怠于搬离物品所致，理应由原告自行承担，因原告怠于采取措施防止损失扩大，根据法律相关规定，其不得就扩大的损失要求赔偿。四、原告要求返还保证金无事实及法律依据。《租赁合同》第3.5条约定“租赁期限界满乙方无违约时，甲方将此履约保证金全额退回”，如前所述，原告存在多项重大违约行为，并不满足退回保证金的条件，反而依据租赁合同第9.1条约定，被告有权没收该保证金。五、原告要求被告赔偿其装修残值损失无事实及法律依据�如前所述，原告存在多项重大违约行为，解除合同的条件已成就，被告有权解除双方的租赁合同。租赁合同是原告的原因导致解除，被告无需赔偿原告的装修残值损失。此外，原告没有证据证明装修已得到被告的同意，因此装修费用应由原告自行承担。六、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。请求法院依据事实，参照各项证据，结合法律法规的规定，驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2007年5月14日，案外人北京超越尖峰体育文化有限公司（以下简称尖峰公司，承租方，乙方）与被告航洋公司（出租方，甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方的场地位于南宁市航洋国际城国际中心地面六层01/02/03/04/05/06号铺位，租赁铺面套内建筑面积为3397.07平方米（详见附件1红线部分面积，实际租赁�积应以交付验收后甲方提供的最终实测面积为准）；2.租赁期限8年，自起租日起算；3.乙方必须在签订本合同当日向甲方支付等同于一个月租金和物业管理费的履约保证金122294.52元；4.租赁期限届满乙方无违约时，甲方将此履约保证金全额退回，但不计利息；如乙方违反、未遵守或未履行本合同条款，甲方有权终止本合同，并且从保证金中扣除相当于因乙方违约、不遵守或不履行本合同所造成的实际损失数额；5.乙方承诺将自行负担费用进行租赁场地的装修，自场地交付之日起，乙方应在整体开业前完成场地装修，从而使场地适合经营，乙方应按本合同附件二及甲方提供的租户装修手册的有关规定进行租赁场地的装修活动；6.未经甲方事先书面同意，乙方的员工或代理人不得在场地外的公共区域或使用扩音设备招揽顾客，不得擅自在场地外包括公共走廊和通道上、窗户上或其他类似的地方张贴商标、广告、旗帜等，不得擅自在建筑物外墙上做宣传；7.双方违反其他合同约定义务的，守约方可选择以下方式要求违约方支付违约金：有损失可参考的，按损失额度的两倍；违反时间约定的，按10元/平方米/天支付违约金；按每违反一次支付500元至5000元违约金（具体额度由守约方根据具体情况确定）；8.如果乙方在应付款日期后逾期15日仍未向甲方付清本合同项下的任何款项，若甲方未解除本合同的，甲方有权停止乙方租赁场地内的水电供应，也有权终止本合同并封存和转移乙方的设备和货物以及场地中的其他财产，因此而产生的一切法律和经济责任由乙方承担，甲方对此不承担任何责任。合同还对其他的权利义务作了约定。2007年5月16日，尖峰公司向被告支付保证金122294.52元。
2007年12月21日，原告超�公司（丙方）、被告航洋公司（甲方）、尖峰公司（乙方）签订一份《协议书》，约定：乙方将其于2007年5月14日与甲方签订的租赁合同项下的权利与义务转让给丙方，丙方同意承接乙方所转让的权利与义务。甲方同意以上协议。
《协议书》签订后，原告对涉案场地进行了装修，购置了相关健身器械和办公用品，并用于经营健身房。
原告超越公司承租涉案场地后，自开始交租金起一直按原、被告双方自测面积3443平方米为基数交纳包括租金在内的各项费用。
2013年2月27日，被告航洋公司向原告超越公司发出《关于确定贵司超越健身中心最终租赁面积为3653.4084平方米及提请贵司按此面积补付原少付的相关费用578550.52元计付随后的租金和物业管理费之通知函》，函件内容包括：航洋公司委托南宁市瑞柏测绘有限责任公司测绘，该公司出具了两份《建筑面积计算书》，航洋公司据此确认超越公司实际租用房屋面积3653.4084平方米，并据此要求超越公司补付原少付的租金、物业费、垃圾清理费及装修使用水费、履约保证金合计578550.52元，并按3653.4084平方米的标准支付此后的上述费用。航洋公司将两份《建筑面积计算书》作为附件一并发送给超越公司。超越公司收到该通知函后，并未按通知函中的要求向航洋公司支付相关款项。
2013年4月12日，被告航洋公司向原告超越公司发出《解除合同通知书》，载明：因超越公司存在拒不按3653.4084平方米的最终实测面积补付及计付各项租赁费、物业费、垃圾清理费及装修使用水费、履约保证金，多次逾期支付租金等，长期擅自在国际购物中心公告区域及多个入口发放宣传单等违约行为，航洋公司决定通知超越公司：1.自本通知送达之日，立即解除双方签订的租赁合同；2.请超越公司支付尚欠的各项租赁费、物业费、垃圾清理费及装修使用水费、履约保证金。超越公司于2013年4月13日签收该函件，但仍继续在涉案场地经营，未搬离。
2014年2月28日，被告航洋公司在原告超越公司尚未开门营业之前，将涉案商铺内的健身器械、办公用品等物品搬出，收回涉案商铺。被告于2014年5月12日将原告起诉至南宁市青秀区人民法院（以下简称青秀区法院），提出解除合同，支付租金、物业管理费等诉讼请求。青秀区法院作出一审判决后，被告不服，向南宁市中院提起上诉。
2016年6月7日，南宁市中法院作出（2016）桂01民终702号民事判决书，该判决书已生效。该判决书载明：1.超越公司与航洋公司确认涉案合同于2015年9月2日到期；2.航洋公司于2014年2月28日收回涉案商铺，并将涉案商铺内的物品搬空存放在其物业公司处；3.超越公司在收到航洋公司要求按实测面积交纳相关费用的函件后仍继续按3443平方米面积交纳租金的行为，并不构成根本违约，故航洋公司于2013年4月12日向超越公司发出的《解除合同通知书》不具备发生合同解除的法律效力，因航洋公司已于2014年2月28日收回涉案商铺，导致超越公司无法经营，双方的合同权利义务于2014年3月1日终止；4.超越公司向航洋公司补交2013年3月至2014年2月的租金70697元、物业管理费50498元。
另查明：原告诉请被告返还的租赁场地内健身器械、办公用品等物品已被航洋公司做出变卖、转让等处理，已不在其物业公司处。被告已将涉案商铺另行出租，原告对涉案商铺�装修已经变更。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、《协议书》、《关于确定贵司超越健身中心最终租赁面积为3653.4084平方米及提请贵司按此面积补付原少付的相关费用578550.52元计付随后的租金和物业管理费之通知函》、《解除合同通知书》、装修发票、（2016）桂01民终702号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，尖峰公司与被告航洋公司于2007年签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。2017年12月21日，原告超越公司与被告航洋公司、尖峰公司签订《协议书》，尖峰公司将其与被告签订的《租赁合同》项下的权利与义务一并转让给原告，被告对转让是同意的。三方签订的《协议书》合法有效。
关于诉讼时效的问题。2016年6月7日，南宁市中院作出（2016）桂01民终702号民事判决书，该判决已发生法律效力。被告航洋公司未提供证据证实该判决已被撤销，故本院对被告关于“该判决不能作为本案裁判的依据”的抗辩意见不予采纳。该判决书载明，原告无根本违约行为，被告于2013年4月12日发出的《解除合同通知书》不具备发生合同解除的法律效力，因被告已于2014年2月28日收回涉案商铺，原、被告签订的《租赁合同》于2014年3月1日终止。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十五条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。从被告于2014年5月12日将原告起诉至青秀区法院到南宁市中院作出（2016）桂01民终702号民事判决书的整个诉讼过程中，原、被告双方的租赁合同关系是否解除以及因谁的过错造成解除一直处于不确定的状态。原告并不能确定双方租赁合同关系的解除时间以及造成合同解除的原因，（2016）桂01民终702号民事判决书作出后，该判决至早于2016年6月7日送达原告。原告收到判决书后，应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应从原告收到该判决书之日开始计算。而本案于2016年9月23日立案，因此，原告对被告的各项诉讼请求未超过诉讼时效。
关于保证金的问题。案外人尖峰公司向被告航洋公司支付的保证金122294.52元已转为原告超越公司的保证金。《租赁合同》约定，租赁期限届满乙方无违约时，甲方将此履约保证金全额退回，但不计利息；如乙方违反、未遵守或未履行本合同条款，甲方有权终止本合同，并且从保证金中扣除相当于因乙方违约、不遵守或不履行本合同所造成的实际损失数额。该约定表明，如原告存在违约、不遵守或不履行合同的行为给被告造成实际损失，该实际损失的数额可以用于保证金的扣除，否则保证金应在租赁期限届满后全额无息退还。本案中，被告未举证证明原告的行为给被告造成了实际损失及该损失的具体数额，双方签订的《租赁合同》权利义务于2014年3月1日终止后，原告要求被告返还保证金122294.52元，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于装修残值的问题。《租赁合同》约定，乙方承诺将自行负担费用进行租赁场地的装修，自场地交付之日起，乙方应在整体开业前完成场地装修，从而使场地适合经营，乙方应按本合同附件二及甲方�供的租户装修手册的有关规定进行租赁场地的装修活动。该约定表明，被告航洋公司同意原告超越公司对涉案商铺进行装修，但装修费用由原告自行承担。根据房屋租赁合同解释第十一条第（一）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案的租赁合同因被告根本违约而解除，原告有权要求被告赔偿装修残值。因被告已将涉案商铺另行出租，原告对涉案商铺的装修已经变更，已无鉴定装修残值之可能。原、被告签订的合同期限为8年，已履行了6年零6个月。原告为证实其装修价值，向本院提交9张装修发票，发票金额共计1384258元，其中部分发票中的结算项目内容含糊，仅有“材料、人工费”的字样，未明确载明该支出的详细情况。因此，本院结合原告提交的装修发票，双方合同履行期限，合同解除的原因等因素综合考量，酌情要求被告向原告赔偿装修残值12万元。原告要求被告赔偿装修残值259548.37元，本院支持其中的12万元，超出的部分不予支持。
关于违约金的问题。如前所述，被告于2014年2月28日将涉案商铺搬空，造成原告无法经营，提前终止合同，被告的行为构成违约。原告依据《租赁合同》“违反时间约定的，按10/平方米/天支付违约金”的约定，要求被告支付违约金。但该条款并未明确解释“违反时间约定”的含义，约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质�、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告双方在签订合同后并未对该条款进行协议补充，在庭审过程中也并未对该条款的含义达成一致意见。因《租赁合同》中并未约定当被告出现上述违约行为时的违约金条款，且本院已支持装修残值等违约行为给原告造成的实际损失，故原告要求被告支付违约金2379801.60元，于法无据，本院不予支持。
关于返还健身器械、办公用品的问题。如前所述，（2016）桂01民终702号民事判决书认定，原告并无根本违约行为。因此，被告无单方合同解除权。被告于2014年2月28日将涉案商铺搬空，造成原告无法经营，提前终止合同，被告的行为构成违约。因被告航洋公司已将涉案商铺内的健身器械、办公用品等物品做出变卖、转让等处理，已不具备返还的前提条件，故原告要求被告返还健身器械、办公用品等物品，本院不予支持。被告变卖、转让原告商铺内的健身器械、办公用品等给原告造成的经济损失，原告可另行起诉，主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告广西东方航洋实业集团有限公司向原告南宁市超越体育文化有限公司返还保证金122294.52元；
二、被告广西东方航洋实业集团有限公司向原告南宁市超越体育文化有限公司赔偿装修残值12万元；
三、驳回原告南宁市超越体育文化有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费28894元（原告已预交），由原告南宁市超越体育文化有限公司负担26359元，被告广西东方航洋实业集团有限公司负担2535元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或�代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 梁 娟
审 判 员 罗宏萍
代理审判员 廖俊芳
二〇一七年三月十日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特�情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律法规不得转让。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没�约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。