广东省翁源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶翁法官民初字第225号
原告：李卫书，男，汉族，翁源县人，公民身份号码：440229XXXX********。
委托代理人：肖志威，广东山外山律师事务所律师。
被告：陈小青，女，汉族，翁源县人，公民身份号码：440229XXXX********。
被告：李相娣，女，汉族，翁源县人，公民身份号码：440229XXXX********，与被告陈小青是母女关系。（缺席）
原告李卫书诉被告陈小青、李相娣买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李卫书的委托代理人肖志威、被告陈小青到庭参加诉讼，被告李相娣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李卫书起诉称：2013年8月1日，原告与两被告就门店和住房买卖达成协议，协议约定原告以50万元的价格购买两被告位于翁源县官渡镇九里香农贸市场E栋12号门店（建筑面积35.7㎡）及其二楼套房（建筑面积为125.5㎡）。由原告在签订合同时先行支付30万元人民币，剩余20万元在过户完成时支付。协议签订后原告按照协议约定已向两被告支付了42.5万元人民币，但时至今日两被告仍未履行协议约定的义务，经原告多次与两被告协商过户事宜，两被告以种种理由推搪，拒不履行协议约定的义务。原、被告签订的协议是双方真实意思表示，该协议合法有效，且原告也按约履行了合同义务。现两被告不履行约定的义务，明显违背诚实信用原则，依据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”和第八条“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”之规定，两被告的行为是为法律所不认可的行为。为切实维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令两被告继续履行合同，办理过户手续；2、判令两被告支付违约金10万元；3、诉讼费用由两被告负担。
经本院传票传唤，被告陈小青到庭参加了诉讼并提出了口头答辩意见，被告李相娣无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2013年8月1日，被告陈小青、李相娣为甲方，原告李卫书为乙方，双方签订《买卖房屋合同》，内容为：“一、经甲乙双方商定，乙方购买甲方在九里香农贸市场E栋12号门店建筑面积为35.7㎡，二楼套房125.5㎡，转售给乙方。二、乙方购买甲方商铺及二楼套房，价格：人民币伍拾万元整（￥500000.00元整）。过户所有费用一切由甲方出钱办过户。过户时间从合同生效起三个月内办理完成。甲方如逾期没有办理完成过户，按总销售金额每天的百分之五罚款作为乙方赔费。铺租从二0一三年十月二十三号之后由乙方收取。三、付款方式：首先付款人民币叁拾万元整（￥300000.00元整），过户完成，甲方将房产证件交给乙方，同时乙方将余款付清给甲方人民币贰拾万元整（￥200000.00元整）。此合同一式二份，甲乙双方各执一份，合同从贰零壹叁年捌月壹日起生效。甲方：陈小青44022919770307352X李相娣440229194904033547乙方：李卫书440229197605283515二0一三年八月一日”。合同签订当日，原告李卫书即支付了人民币300000元给被告陈小青收取。2013年10月30日，原告李卫书又支付了人民币壹拾贰万伍仟元（125000.00元）给被告陈小青。因被告未在合同生效后三个月内办理完成房屋过户给原告，2014年3月30日，被告陈小青、李相娣为甲方，原告李卫书为乙方，双方签订壹份《保证书》，内容为：“甲方保证于翁源县官渡镇九里香市场的商铺及二层房屋（注：房产证号粤房地证字第C2616021、第C26160**），必须在2014年12月31日前交付给乙方。如超2014年12月31日，按原合同（注2013年8月1日所签的合同）签的条件处理。如违约合同按国家的法律在法庭上处理或用其它财产抵押2013年8月1日所产生的全部金额及违约金。注：或可按以下分期还回本金：分期还回本金如下（注2013年8月1日签的合同已付的全部金额总计肆拾贰万伍仟元正）：2014年9月15日前还所付款的壹拾万元正；2014年10月15日前还所付款的壹拾万元正；2014年11月15日前还所付款的壹拾万元正；2014年12月20日前还所付款的壹拾贰万伍仟元正。全部金额应在2014年12月20日前还清，如没还清按原合同处理。本保证书一式二份，甲、乙两方各持一份，一经签名立刻生效。甲方：陈小青、李相娣。乙方：李卫书。日期：2014年3月30日。”时至2014年12月31日，被告陈小青、李相娣亦未按上述《保证书》约定将位于翁源县官渡镇九里香市场的商铺（粤房地证字第C2616021号）及第二层房屋（粤房地证字第C26160**）交付给原告李卫书，在未将房屋交付给原告的情况下，两被告也未按《保证书》约定将原告已支付的购房款425000元退还给原告李卫书。原告遂于2015年10月10日起诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。案经开庭审理，原告以被告没有履行合同的诚意且已将本案讼争标的房屋抵押给银行致使《买卖房屋合同》已无继续履行和办理房屋过户之必要为由将其第1项诉讼请求“判令两被告继续履行合同，办理过户手续”变更为“判令两被告返还购房款肆拾贰万伍仟元（425000元）给原告”；坚持其第2、3项的诉讼请求，即判令两被告支付违约金100000元给原告（违约金从2013年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算），本案诉讼费由两被告承担。被告陈小青到庭口头答辩称：1、对原告请求返还购房款425000元没有意见，同意返还原告425000元购房款，但要分期返还，没有能力一次性返还；2、《买卖房屋合同》中约定的每日百分之五的违约金是不合法的，不接受原告要求支付违约金100000元的诉请，同意支付几千元违约金给原告。另被告陈小青在庭审中确认上述《买卖房屋合同》和《保证书》上甲方签名均系其及其母亲李相娣本人的签名，原告李卫书支付的购房款425000元系由其本人经手收取并使用。被告李相娣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。
另查明，本案被告李相娣与被告陈小青是母女关系，本案《买卖房屋合同》所涉房产即座落于翁源县官渡镇九里香市场第一层商铺（粤房地证字第C2616021号）和第二层房屋（粤房地证字第C26160**号）的权属人均是被告李相娣，该两处房产均于2015年1月7日办理了抵押登记，权利人均为中国建设银行股份有限公司韶关市分行，抵押期限均自2015年1月5日起至2017年7月5日止。
以上事实有原告的起诉状、原告的身份证复印件、原告提交的《买卖房屋合同》、《保证书》、《收款收据》、房地产权查档证明、房地产权证存根复印件、翁源县房地产权登记申请书、被告陈小青、李相娣的身份证复印件及庭审笔录等证实。
本院认为：原告李卫书与被告陈小青、李相娣于2013年8月1日签订的《买卖房屋合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告李卫书于合同签订当日亦即生效之日按合同约定支付了购房款叁拾万元（300000元）给被告陈小青，于2013年10月30日又支付了购房款壹拾贰万伍仟元（125000元）给被告陈小青，原告共已支付给被告购房款425000元。被告未按《买卖房屋合同》约定在合同生效起三个月内（即在2013年8月1日起至2013年11月1日期间内）办理完成房屋过户给原告，也未按2014年3月30日《保证书》的承诺在2014年12月31日前将房屋交付给原告，或按该《保证书》的承诺在2014年12月20日前分期还回原告已付购房款本金425000元给原告，被告陈小青、李相娣的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现原告以被告没有履行合同的诚意且已将本案讼争标的房屋抵押给建设银行韶关市分行致使合同已无继续履行和办理房屋过户之必要为由请求两被告返还其购房款肆拾贰万伍仟元（425000元），本院认为，被告在签订合同后收取了原告给付的购房款425000元，却未按合同约定及《保证书》承诺的期限交付房屋给原告，其行为已构成违约，且又将其房屋于2015年1月7日抵押给建设银行韶关市分行（抵押期限自2015年1月5日起至2017年7月5日止），致使双方买卖房屋的合同目的不能实现，原告请求解除双方签订的《买卖房屋合同》，由两被告返还购房款425000元，符合法律规定，本院予以支持。原告还请求两被告支付违约金100000元给原告（违约金从2013年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算），本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第三十条规定：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”原、被告签订的上述《买卖房屋合同》中约定“过户时间从合同生效起三个月内办理完成。甲方如逾期没有办理完成过户，按总销售金额每天的百分之五罚款作为乙方赔费。”此为双方关于甲方（被告方）逾期没有办理完成房屋过户给乙方（原告方）应给原告赔付违约金及违约金计算方法的约定。合同于双方签订之日即2013年8月1日起生效，原告于合同签订当日亦即生效之日按合同约定支付了购房款300000元给被告，于2013年10月30日又支付了购房款125000元给被告，原告共已支付给被告购房款425000元。被告既未按合同约定在合同生效起三个月内（即在2013年8月1日起至2013年11月1日期间内）办理完成房屋过户（交付）给原告，又不返还原告已支付的购房款425000元，被告的行为已构成违约，且占用原告已付购房款又拒不返还给原告，给原告造成损失，依法应支付一定数额的违约金给原告。合同约定按总销售金额每天5%日利率即年利率1825%计算违约金，明显超过了年利率24%的上限，现原告请求从2013年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金，由两被告支付违约金100000元给原告，经查，2013年11月中国人民银行同期贷款基准利率（六个月以内）为年利率5.6%（日利率0.015342465%），4倍即为年利率22.4%，并未超过年利率24%的上限，从2013年11月2日起至2015年10月10日原告起诉之日共计706天，按照原告实际已付购房款425000元本金计算，计得违约金为184140.27元（425000元×年利率22.4%÷365天/年×706天），原告请求由被告支付违约金100000元并不为过，本院予以支持。被告李相娣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃举证和抗辩的权利，本院依据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条、第一百三十四条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下：
一、解除原告李卫书与被告陈小青、李相娣于2013年8月1日签订的《买卖房屋合同》，限被告陈小青、李相娣在本判决书发生法律效力后十日内返还购房款425000元给原告李卫书。
二、限被告陈小青、李相娣在本判决书发生法律效力后十日内支付违约金100000元给原告李卫书。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9050元（原告已预交2300元），由被告陈小青、李相娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
审判长 何高兴
审判员 胡学军
审判员 李锦龙
二〇一六年六月二十二日
书记员 谢玉龙