福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0213民初1981号
原告：李金秋，男，1972年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。
被告：厦门汇景集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区嵩屿南二路96号，统一社会信用代码913502007516264422。
法定代表人：庄景德，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：谢志伟，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林玉燕，北京观韬（厦门）律师事务所律师。
李金秋与厦门汇景集团有限公司（以下简称为汇景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法由审判员林认真适用简易程序，公开开庭进行了审理。李金秋的委托诉讼代理人洪碧文、汇景公司的委托诉讼代理人谢志伟与林玉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李金秋向本院提出诉讼请求：1.解除李金秋与汇景公司签订的《房屋买卖合同》；2.汇景公司双倍返还定金40000元；3.汇景公司赔偿李金秋的损失200000元整；4.本案诉讼费用由汇景公司承担。事实和理由：2014年2月27日，李金秋向汇景公司认购汇景新城中心A1地下室-1层CW332车位，并预交定金100000元，该车位总价款200000元。2016年4月14日，又交付房款100000元，李金秋已经履行了全部合同义务。当交清余款后要办理产权证时，工作人员才告知该车位已被抵押，还要等15年才能解押，不能签订购房合同和办理房产证。后经网上查询才知该车位已办理建设工程抵押，根本无法办理房产权属证书。了解到此信息时，汇景公司就擅自把李金秋交付的房款（含定金）200000元退还。李金秋认为，汇景公司的行为已经严重违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第8条具有下列情形之一：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的偿还责任；商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购款一倍的赔偿责任。
汇景公司辩称：1.李金秋与汇景公司所签《房屋买卖认购书》不具备房屋买卖合同的所有主要条款，并非李金秋所主张的《房屋买卖合同》。本案的《房屋买卖认购书》仅约定了车位的总价、地理位置及定金金额，对于商品房买卖合同所需主要条款,如车位的交付方式和时间、具体的分期付款时间与金额、产权证的办理、违约责任等并未约定，且约定双方需签订正式《商品房买卖合同》，因此，并非李金秋所主张的《房屋买卖合同》。《房屋买卖认购书》乃是房屋买卖合同的预约合同，是为将来订商品房买卖合同为目的而签订的合同,属于前契约阶段合同，其与作为本约的房屋买卖合同有着根本的区别。故本案的案由应为商品房预约合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。2.李金秋与汇景公司双方已协商解除了李金秋认购本案讼争车位的《房屋买卖认购书》。李金秋已将资金往来款项收据（客户联）交还给汇景公司，汇景公司已将本案讼争车位的款项全部退还给李金秋，由李金秋另外向汇景公司购买位于汇景新城中心A1地下室-1层CW392号车位。3.本案不适用定金罚则要求汇景公司承担双倍返还定金责任。如前所述，本案的《房屋买卖认购书》已由双方协商一致解除，汇景公司并未有违约行为，不应适用定金罚则要求汇景公司双倍返还定金。4.李金秋请求汇景公司赔偿李金秋20000元的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，该条文的适用前提是商品房买卖合同即本约已订立。如上所述，本案中，李金秋与汇景公司之间并未成立本约，不适用该条款。况且，李金秋对讼争车位已抵押的事实是知悉的，汇景公司也未向李金秋故意隐瞒车位抵押情况，不应要求汇景公司承担赔偿李金秋已付购买款（已退回）一倍的赔偿责任。李金秋的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，李金秋与汇景公司签订《房屋买卖认购书》一份，约定：李金秋向汇景公司认购位于翔安汇景新城中心A1地下室-1层CW332车位一个，建筑面积35.55平方米（实际面积以房产证登记面积为准），总价款200000元，付款方式：分期付款。其中，《房屋买卖认购书》第四条约定：乙方(李金秋，下同)于签订此认购书时，向甲方（汇景公司，下同）支付定金100000元。第五条，乙方在签订本认购协议时向甲方支付购买该房产之定金。若定金不足，应在五天内补足定金，若超过三天甲方即有权没收已缴定金，并解除认购协议，自行处置该套房产。第六条，甲乙双方在签订本认购书后，所认购的房产，如乙方无任何不履行、瑕疵履行本协议约定的行为，甲方不得另售他人。第七条乙方保证与甲方于本认购书签订之日以甲方通知时间为准签订正式《商品房买卖合同》，并于签订正式《商品房买卖合同》时支付首期购房款（含定金）。如由于乙方原因，在规定期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》或迟延支付首期购房款超过3日，则视为乙方放弃预购房屋的购买权。……等相关条款。
认购书签订后，李金秋依约定于2014年2月27日支付定金100000元。2016年4月14日，又交付房款100000元，当履行了全部合同义务后10天要办理产权证时，才获知李金秋认购的车位已被抵押，不能签订商品房买卖合同和办理房产证，后经网上查询才知该车位已办理建设工程抵押，现尚无法办理房产权属证书。李金秋即于2016年6月23日诉至本院，请求判如所诉。
另查明，汇景公司于2014年1月间将位于翔安汇景新城中心A1地下室-1层CW332车位办理在建工程抵押。汇景公司辩主张在李金秋签订《房屋买卖认购书》时已告知了该车位办理在建工程抵押的事实；李金秋对此予以否认。
又查明，2016年4月21日，汇景公司以电子转账方式通过建设银行海沧支行退还李金秋购房款200000元。2016年4月27日，李金秋与汇景公司又签订一份《商品房买卖合同》，约定李金秋另外向汇景公司购买位于汇景新城中心A1地下室-1层CW392号车位，总价款186000元，但购房款是支付给第三人厦门翔安区鑫慧祥中介服务部中介人员李宝系。
本院认为，李金秋与汇景公司签订的《房屋买卖认购书》中约定了合同双方的姓名和住所、拟购买车位的基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容，且汇景公司已经按照约定收受了车位款，故《房屋买卖认购书》应当认定为商品房买卖合同。认购书的内容不违反法律强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。汇景公司在签订认购书时未将涉讼车位已办理在建工程抵押的事宜告知李金秋，致使李金秋无法办理产权，不能实现合同目的，故汇景公司的行为已构成违约。汇景公司虽辩称其在签订认购书时已尽告知义务，但李金秋予以否认，且汇景公司未能举证证明，故本院对汇景公司的意见不予采纳。李金秋主张解除其与汇景公司签订的房屋买卖认购书的诉求，依法应予支持。同时，因李金秋已依约向汇景公司支付定金100000元，汇景公司已将含定金在内的200000元车位款返还给李金秋，故其主张汇景公司再返还定金40000元的诉讼请求，未超出法律规定，本院予以支持。对于李金秋要求汇景公司赔偿损失200000元的主张，其主张的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第八条，但汇景公司将涉讼车位设立在建工程抵押发生于双方订立商品房买卖合同之前，故本案事实与该条规定的情形不符，李金秋的该项诉求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，李金秋主张解除房屋买卖认购书和返还定金40000元的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除李金秋与厦门汇景集团有限公司于2014年2月27日签订的房屋买卖认购书；
二、厦门汇景集团有限公司应本判决生效之日起十日内向李金秋返还定金40000元；
三、驳回李金秋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，减半收取计2450元，由李金秋负担2042元，厦门汇景集团有限公司公司负担408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林认真
二〇一六年九月二十九日
代书记员 黄绿洲
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。