江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1302民初6511号
原告:宿迁市康园物业管理有限公司,统一社会信用代码91321302699315478H（1/1），住宿迁市宿城区项里街道办果园社区鱼汪四组。
法定代表人：朱启全，系该公司总经理。
委托代理人：苗殿硕，系该公司员工。
被告:王新文,男,1956年1月8日生，汉族,住宿迁市宿城区。
原告宿迁市康园物业管理有限公司（以下简称康园物业）与被告王新文物业服务合同纠纷一案，本院2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月8日公开开庭进行了审理。原告康园物业的委托代理人苗殿硕，被告王新文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康园物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2014年1月1日至2017年12月30日物业服务费1443.18元（0.34元/月/㎡×88.43㎡*48月）、公共能耗费288元（6元/月×48个月）；2、判令被告支付原告自2013年6月1日至2016年12月30日止的滞纳金1124.2元；3.诉讼费用由被告承担。主要事实与理由：原告与被告小区业主委员会签订了物业服务合同，原告按约定提供了服务，原告多次催缴，被告一直未按照约定支付费用。
被告王新文辩称：不同意原告主张。一、违约金没有约定千分之三、千分之五、万分之五。二、房屋漏水的问题一直没有解决。我们家房屋大面积墙体脱落漏水，家里的衣服都霉烂了。2012年7、8月份，我去物业登记的时候，告知卫生间漏水，他们让我找楼上。后来物业公司去楼上找塑料袋把管道扎上。过了半年还是漏水，我自己买了泡沫胶把管道胶上了，但是没有多久还是漏水。2014年电视台去处理纠纷，我反映了这个问题，但物业公司负责人说我没有资格与他谈。2016年发现阳台上下水管道漏水，只要楼上放水，我们家阳台就漏水，我去找物业也没有给解决，我自己打孔把阳台管道修好了。三、四份物业合同中有两份里面不是原来第一次诉讼的材料，原告私自增加了合同内容。
经审理查明：被告王新文系宿迁市宿城区项里街道办果园社区明珠新城11号楼103室业主，该房面积为88.43㎡。原告康园物业系三级资质等级的物业管理企业。2014年1月20日、2015年1月18日、2016年1月1日、2017年3月8日，明珠新城业主委员会（甲方）与原告康园物业（乙方）均签订物业管理服务合同（以下分别简称2014年1月20日、2015年1月18日、2016年1月1日、2017年3月8日合同）,相关约定内容具体如下：
一、2014年1月20日合同：1、关于委托管理期限，第十八条约定为1年，即自2013年12月18日至2014年12月18日止。2、关于管理委托事项，第四条约定：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。”第五条约定：“公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。”第六条约定：“市政共用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。”第九条约定：“公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。”第十四条约定，负责向业主物业使用人收取公共耗能费等。3、关于物业服务费，第二十二条约定，住宅房屋按建筑面积0.35元/㎡收取；关于逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。4、关于物业服务质量，第二十一条约定：“……1、乙方必须达到宿迁市普通住宅物业管理三级服务标准。具体标准见附件1。……”5、关于维修事宜，第二十三条约定，乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，由乙方按实际发生的费用收取，收费标准需经甲方同意。第二十五条约定，房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在保修期内由原施工单位负责维修并养护，保修期外由物业管理公司承担。
二、2015年1月18日合同：1、关于委托管理期限，第十八条约定为1年，即自2015年1月18日至2016年1月18日止。2、关于管理委托事项，第四条、第五条、第六条、第九条约定同2014年1月20日合同。第十四条约定，负责向业主物业使用人收取公共路灯、设施用电费等。3、关于物业服务费，第二十二条约定住宅房屋按建筑面积0.34元/㎡收取。采取先收费后服务办法，每年年初上交。逾期交纳物业费的，逾期一年乙方可向法院起诉。4、关于物业服务质量，第二十一条约定：“……1、乙方参照执行宿迁市普通住宅物业管理三级服务标准。……”5、关于维修事宜，第二十三条约定同2014年1月20日合同。第二十五条约定，房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在保修期内由原施工单位负责维修并养护，保修期外由物业管理公司维修或维护其费用从业主维修基金中支出。
三、2016年1月1日合同：1、关于委托管理期限，第十八条约定为1年，即自2016年1月1日至2016年12月30日止。2、关于管理委托事项，第四条、第五条、第六条、第九条、第十四条约定同2014年1月20日合同。3、关于物业服务费，第二十二条约定住宅房屋按建筑面积0.34元/㎡收取；逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。4、关于物业服务质量，第二十一条约定：“……1、乙方必须达到宿迁市普通住宅物业管理三级服务标准。具体标准见附件1。……”5、关于维修事宜，第二十三条、第二十五条约定同2014年1月20日合同。
四、2017年3月8日合同：1、关于物业服务期限，第六条约定为1年，即自2017年3月8日至2018年3月8日止。2、关于服务内容，第四条约定，乙方提供的物业服务内容包括：（一）综合管理服务；（二）安保服务；（三）保洁服务；（四）房屋及设施设备误会管理服务；（五）绿化养护服务。3、关于物业服务费，第九约定，采取包干制，物业服务费住宅房屋按建筑面积0.34元/㎡收取。按年预收的应给予5%-8%的优惠，即按年预收可免收1个月物业服务费。实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或承担，乙方不得以亏损为由单方要求增加费用，降低服务标准或者减少服务标准项目。代收代交的费用，是指物业管理区域内共用的电梯、水泵、监控机房、门道闸等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等费用，标准为72元/年。第十条约定，物业服务费按月、季度、年交交纳，交费的具体时间为季度收取。业主逾期交纳物业费的，业主委员会应当督促其限期支付。第三十二条约定，业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰的标准向乙方支付违约金等。4、关于物业服务质量标准，第五条约定，乙方提供的物业服务应达到约定的《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿建发【2014】270号）中三级物业服务标准等。
上述合同后未附有合同中载明的附件文本，原告自认上述三级服务标准与宿迁市颁布的同时期相应的物业服务标准对应。
另查明，2012年10月26日，明珠新城小区业主委员会分别在宿迁市宿城区项里街道办事处、宿迁市宿城区房产管理处进行备案。原告承接涉案小区物业于2012年8月分别在宿迁市宿城区项里街道办事处、宿迁市宿城区房产管理处进行备案。2015年1月25日，原告被宿迁市宿城区人民政府表彰为2014年度城市管理先进单位。
再查明，被告在本院（2017）苏1302民初4599号案件的答辩状中陈述，涉案房屋于2011年7月交房。涉案房屋《住宅使用说明书》“住宅质量保修说明”表中，保修范围载有“房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”，相应保修期限为“5年”、相应保修责任为“保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足相关规范及标准”。该表下方同时注明，“1、保修期是以收房通知书上注明的收房日作为起始时间。”2017年7月16日照片显示涉案房屋墙面墙角多处渗水、衣柜霉变。2017年7月27日照片显示涉案房屋卫生间顶部墙面滴渗水等。被告陈述2012年7、8月份发现涉案房屋存在问题并向原告反映，此后多次向被告反映。原告认可就相关问题被告向其反映过，并陈述2014年6月原告还找建设单位的人查勘，也找过建设单位维修及宿城区住建局区调解等。
另查明，2014年10月17日，《宿迁晚报》报道原告为催缴物业费曾采取停水措施、将大量生活垃圾堆放在业主店铺门口等。
以上事实有营业执照、资质证书、物业服务合同4份、宿迁市宿城区人民政府《关于表彰2014年度城市管理先进单位和先进个人的决定》、《宿城区物业服务企业承建物业项目备案表》、《宿迁市业主委员会备案表》、住址使用说明书，被告提供的照片及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，被告王新文为明珠新城小区业主，该小区业主委员会与原告康园物业签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。
一、物业服务费标准及数额。上述2014年1月20日、2015年1月18日、2016年1月1日、2017年3月8日合同分别约定委托管理期限内的物业服务费为0.35元/月/平方米、0.34元/月/平方米、0.34元/月/平方米、0.34元/月/平方米，原告主张2014年1月1日至2017年12月30日期间的物业服务费均按照0.34元/平方米标准计算并不违反法律规定。其中2014年12月19日-2015年1月17日、2016年12月31日-2017年3月7日期间的物业服务费，双方没有合同约定，原告主张分别按照0.34元/平方米标准计算，因双方之间存在事实物业服务合同关系，本院予以支持。综上，原告主张的2014年1月1日至2017年12月30日期间的物业服务费总额应为1443元（取整）。
二、公共耗能费标准及数额。2014年1月1日-2017年3月7日期间的公共耗能费，相关合同对于公共耗能费的收费或收费标准未作约定，原告亦未提交证据证实实际发生的数额，故原告主张按照6元/月/户收取并无依据（如有实际发生费用，原告可在提供新的证据后另行主张）。2017年3月8日-2018年3月8日期间的公共耗能费，相关合同约定为72元/年，据此2017年3月8日-2017年12月30日期间的公共耗能费为59元，本院依法予以支持。
三、原告是否尽到管理责任。关于房屋渗漏水问题，本院认为，《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”《宿迁市市区物业管理办法》第五十八条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满时建设单位是否遗留应该保修的质量问题，由物业服务企业会同业主委员会提出书面意见，属地街道办事处（乡镇人民政府）负责监督管理，保修期内建设单位未履行保修义务的仍由建设单位保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”本案中，根据被告陈述涉案房屋渗漏发生在保修期内。根据上述规定，被告辩称原告没有履行房屋维修责任而拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。关于原告为催缴物业费采取停水措施、将大量生活垃圾堆放在业主店铺门口等问题，本院认为，原告应通过合法途经维护自身权益，原告的上述行为破坏了小区的物业环境和正常秩序，超出了维权的正当合理限度，明显违反合同约定，背离物业公司服务职责，对此应当减轻被告的缴费义务。为平衡原被告双方的利益，综合全案事实，本院酌情确定，对原告主张的物业服务费，被告按照80%支付。
四、滞纳金。原告在履行上述合同过程中存在违约行为，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张依法不予支持。
综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告王新文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告宿迁市康园物业管理有限公司支付物业服务费1154元（1443元*80%，取整）、公共能耗费59元，合计1213元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由原告宿迁市康园物业管理有限公司负担13元，被告王新文负担12元（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审判员 臧玉艳
二〇一七年十一月十四日
书记员 程 子
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。