黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终5178号
上诉人（原审被告）：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区建国街30号。
法定代表人：李立刚，董事长。
委托诉讼代理人：王芝泉，黑龙江久通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫东，黑龙江久通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张井泉，男，1972年4月21日出生，汉族，哈尔滨市国家安全局科员,住哈尔滨市。
上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司（以下简称好民居公司）因与被上诉人刘君妍房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民一民初字第4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人好民居公司的委托诉讼代理人王芝泉、闫东，被上诉人张井泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好民居公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张井泉的该项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决没有认定下列事实，属于认定事实错误，没有保护好民居公司的合法权益。1.关于政府确定竣工、进户日期问题。政府确定“封闭阳台按一半面积交纳购房款”及“竣工、进户日期”这是事实。一审判决认定前一事实是政府确定的政策，却没有认定后一事实也是政府确定的，进而确认好民居公司承担逾期进户的违约金责任属选择性认定，严重损害好民居公司的利益。2.关于购房人未按合同约定向好民居公司交纳购房款应承担违约责任问题。张井泉逾期164天交纳第三笔购房款104,828元，应承担违约责任。其主张等待机关事务管理局通知，不能成为违约行为的抗辩理由。一审法院认定了好民居公司逾期交房的违约责任，却没有支持好民居公司的上述主张，属同一合同事实，作出不同的法律认定，有失公允。3.关于本案诉讼时效问题。张井泉的起诉已经超过两年的诉讼时效。2013年9月24日会议是对部分购房人提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，要求各单位做好解释、宣传工作，是在项目进户前。没有证据证明张井泉在进户后向有关部门主张权利，更没有购房人向好民居公司主张权利，因此不存在诉讼时效中断、延长的事实。一审没有支持好民居公司的主张错误。二、一审判决没有考虑以下事实，请二审法院予以关注并充分考虑。1.关于本案房屋买卖的特殊性。一是市委、市政府组织实施的集中住房解困项目；二是两条线管理；三是采取团购形式；四是市政府成立项目指挥部。2.关于违约交房的客观原因。一是征地拆迁滞后，项目一期15个标段延迟开工3-6个月；二是基础设施配套不到位；三是政府建设资金拨付不到位。3.关于封闭阳台按一半面积交纳后，最终低于政府确定的建设成本价问题。按政府要求项目是“零利润”，没有补偿空间，如好民居公司承担逾期进户违约金，张井泉就应按基准价补齐购房款。
二审庭审中，好民居公司补充上诉意见：一、关于本案法律关系性质问题。1.好民居公司与哈尔滨市人民政府机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）是委托法律关系。张井泉与好民居公司签订的商品房买卖合同实质上是好民居公司受机关事务管理局委托签订的，因该项目为“零利润”开发项目，故双方为无偿委托法律关系。2.案涉商品房买卖合同由机关事务管理局起草并组织购房公务员签订，历时6个月。签订合同的目的是为办理产权证、公积金贷款和商业银行贷款。二、好民居公司不受商品房买卖合同的约束。张井泉在好民居公司与机关事务管理局签订团购意向书前已经交付部分购房款，可见，张井泉在订立商品房买卖合同时知道好民居公司与机关事务管理局系委托关系。根据《合同法》第402条的规定，好民居不受商品房买卖合同的约束，张井泉以此主张权利于法无据。三、一审法院认定由好民居公司对因政府原因导致的延期交付房屋承担违约责任缺乏依据，亦违反公平原则。
张井泉辩称：好民居公司上诉无理，坚持一审诉讼请求。一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。
张井泉向一审法院起诉请求：判令好民居公司给付逾期交付房屋违约金15,954元。
一审法院认定事实：2011年5月9日，机关事务管理局与好民居公司签订团购意向书，团购群力家园小区商品房。张井泉参加了团购。2012年6月29日，张井泉、好民居公司签订商品房买卖合同，约定张井泉购买位于群力家园小区A1栋3单元1201室房屋，按套计算商品房总价为524,828元。对购房款的交纳时间约定为2011年8月31日交款22万元，2012年6月28日交款20万元，2012年11月1日交款104,828元。此外，合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日之前将验收合格的商品房交付给张井泉。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行。双方订立的合同未对好民居公司逾期交房超过180日之后如何支付违约金作出约定。2011年4月24日，张井泉向机关事务管理局交付购房款22万元，后又退回7030元。2012年7月5日，交付购房款20万元。2013年4月14日，张井泉交购房款104,828元。总计交款517,798元。好民居公司通知张井泉应办理进户手续时间为2013年11月2日。张井泉办理进户时间为2013年11月1日。
一审法院认为，好民居公司作为房地产开发企业对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。按照合同约定，除不可抗力外，好民居公司应当按期交房。好民居公司答辩中所提出的抗辩理由，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力，故好民居公司的答辩理由不能成立，其未能按合同约定期限将房屋交付张井泉，应承担违约责任。本案合同未对逾期交房超过180日以外的违约金计算标准作出约定，在此情况下，对逾期交房超过180日至实际交付房屋之日期间的违约金，应参照合同中约定的日万分之一违约金计算标准赔付。因购房款分多笔交付，合同约定按已付房款计算违约金，故计算违约金的逾期天数应分为两部分，即：（一）合同约定交房日的次日至好民居公司通知张井泉应进户日期间的逾期天数；（二）合同约定交房日之后交纳购房款日的次日至好民居公司通知张井泉应进户日期间的逾期天数。据此，逾期交房违约金=合同约定交房日之前所交的购房款×逾期天数（一）×万分之一+合同约定交房日之后所交的购房款×逾期天数（二）×万分之一，好民居公司应向张井泉支付逾期交付房屋违约金13,874.15元。关于张井泉是否存在未按合同约定的时间交纳购房款、是否应承担逾期交款违约责任的问题。因本案涉案房屋为团购房屋，虽然原、好民居公司签订了房屋买卖合同，但张井泉的购房款并非直接交付给好民居公司，而是由好民居公司委托的机关事务管理局统一收取后交付给好民居公司，张井泉已经在机关事务管理局要求的时间内将款项交付给机关事务管理局，不存在违约行为，故好民居公司主张张井泉承担逾期付款的违约责任缺乏事实依据，不予支持。关于张井泉的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。房屋买卖合同纠纷中，要求给付逾期交房违约金的诉讼时效期间应自房屋交付时起计算，故本案并未超过诉讼时效期间，好民居公司该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、判决发生法律效力后十日内，好民居公司给付张井泉逾期交付房屋违约金13,874.15元；二、驳回张井泉其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元，张井泉负担53元，好民居公司负担146元。于判决发生法律效力后十日内缴至法院，逾期未缴，强制执行。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：好民居公司提交证据一、2016年6月13日机关事务管理局出具的《关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明》；证据二、2013年9月24日市解困领导小组关于群力家园项目性质、延期进户原因有关会议精神的部分录音记录；证据三、黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再307号民事判决书。上述证据拟证明：好民居公司与机关事务管理局系无偿委托法律关系，延期交付案涉房屋非好民居公司原因所致，好民居公司不应承担违约责任。
张井泉质证意见：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。证明的内容没有向我们传达，也没有在合同中注明；对证据二的真实性无法确定；对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。
本院认证意见：证据一中叙述的团购方式存在，但对于“零利润”的叙述缺乏相关佐证材料，同时上述两种情况均不能证明好民居公司主张的其与机关事务管理局系无偿委托法律关系的待证事实，故对该证据的真实性予以采信，对好民居公司拟证明问题的意见不予采纳。证据二虽是部分录音整理资料，但在一审法院审理时对此会议的存在进行了确认，故对该证据的真实性予以采信，对证明问题的意见同证据一；证据三为生效的法律文书，对该证据的真实性予以采信，但其属无需当事人举证据证明的事实范畴，对其证明的问题，及对本案的影响，将结合本案的实际情况予以确认。
根据本案的庭审及当事人举证情况，二审除对一审法院查明事实予以确认外，另认定：2011年5月9日，好民居公司（甲方）与机关事务管理局（乙方）签订团购意向书约定：双方就团购群力家园小区商品房有关事宜达成如下意向。团购住宅建筑面积157万平方米，14124套，小户型11957套、中户型1487套、大户型616套。2011年5月下旬开工，2012年10月末竣工。房屋单价暂定4300元-4400元每平方米，自三层开始每层加价40元。签订团购意向书后，乙方支付甲方启动资金14亿元。根据相关规定，甲乙双方适时签订正式团购合同。甲方应保证开竣工和房屋进户时间，乙方负责所购房屋房款的收缴工作，并按工程进度支付给甲方等。
2012年5月30日，市直机关解困住房团购领导小组办公室做出关于市直机关职工解困住房第二次交款有关事宜的说明，主要内容为：一、交款方式。第二次交款分为现金收款、公积金贷款和银行商业贷款三种方式。由于公积金贷款和商业银行住房贷款办理手续复杂，需要先期打印合同和第一次收款的收据，因此，先启动现金交款，在启动现金交款后即启动公积金贷款、商业银行住房贷款。每一种交款方式中按照第一次抽取房源顺序排序。二、交款标准为小户型13万元，中户型17万元，大户型19万元。所交纳的购房款，均不计利息。根据国家公积金贷款和商业住房贷款的有关规定，购房人仅有一次贷款机会。购房人持解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》和本人身份证原件及复印件到哈尔滨银行所有网点交纳现金。哈尔滨银行按照解困办提供的购房人姓名、身份证号等信息进行审核，收取第二次购房款和《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》原件。交款时间为6月2日至6月11日，上午8：00至下午16:00，节假日不休息。各部门和单位具体交款时间参见解困办下发的《市直机关职工解困住房第二次现金交款日程安排表》。哈尔滨银行可以受理现金或哈尔滨银行的银行卡。为了便于银行贷款，增加收款效率，同时从安全角度考虑，建议购房人自行到哈尔滨银行各网点办理1张银行卡，将本人应交预付款存在银行卡中。公积金贷款办理时间6月上旬，具体办理时间另行通知。
2013年9月24日，市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议。就部分购房者提出项目进户时间、延期进户补偿等问题，会议按照领导小组研究的意见，向全体团购单位负责同志阐明两个事项。一是群力家园项目主要由于拆迁不及时以及城市基础设施配套工程滞后等原因，影响了项目按约进户。按照工程实际完成情况，项目一期延期至2013年9月后开始进户。二是房屋销售是按项目建设成本价销售，如果要补偿，只能再涨价，通过提价解决补偿资金问题。会议要求参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室。
2016年6月13日，机关事务管理局向一审法院出具《关于群力家园项目延期进户和阳台半面积收款有关情况的说明》，主要内容为：一、关于项目一期延期进户不予补偿的情况说明。群力家园项目是市委、市政府从市直机关职工解困角度出发，以团购方式建设销售运作的“零利润”开发项目。实质上就是按照商品房项目运作，大家出钱办自己的事情。为做好这项工作，好事办好，市委、市政府成立市直机关职工解困住房团购领导小组，下设办公室（以下简称解困办）负责相关团购工作。商定项目开发建设方以当时市住宅局所属“好民居公司”名义摘牌，由住宅局组建项目建设指挥部负责开发项目现场管理。团购时，因解困办属临时机构，为此以我局名义，作为团购甲方与项目开发建设销售方（好民居）签订团购协议，解困办具体实施，团购协议中约定了进户时间。
一、关于好民居公司与机关事务管理局的法律关系问题。本院认为，双方签订的团购意向书中，对团购商品房的地点、面积、单价及交款方式等合同主要条款做出了约定，虽然在购买方式和面向群体上具有特殊性，但不能因此改变本案当事人双方所签合同为商品房买卖合同的性质；虽然合同中约定了由机关事务管理局负责所购房屋房款的收缴工作，但这仅仅是对购房款收取的委托约定，而非对房屋建设行为的代理，故不能因此认定双方为代理法律关系；虽然合同为团购意向书，但好民居公司并未提供证据证明双方在此后另行签订了新的合同，改变了该意向书的约定，且该项目现已完成，故应认定双方实际履行了该团购意向书。综上，结合好民居公司分别与购房人签订了商品房买卖合同的事实，好民居公司主张其与机关事务管理局系代理法律关系不符合合同约定和法律规定，好民居公司的该项主张不能成立。好民居公司与机关事务管理局间系团购商品房买卖合同关系，与购房人间为商品房买卖合同关系。
二、关于好民居公司延期交付案涉房屋是否存在合同约定或法定免责事由问题。本院认为，案涉的团购意向书、商品房买卖合同中均约定了工程的竣工时间和房屋的交付时间，好民居公司均未按合同约定的时间履行，故好民居公司延期交付案涉房屋的事实存在。好民居公司主张因征地拆迁滞后、基础设施配套不到位等原因造成工程延期3-6个月。因这些情况均属于作为房地产开发企业所应预见到的合同风险，不属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力范畴。特别是在签订案涉商品房买卖合同时，好民居公司在对上述情况已经明知的情况下，仍将房屋交付的合同时间确定为2012年底，故其未按该期限交付房屋属违反合同约定行为，应承担违约责任。好民居公司主张案涉工程为“零利润”开发项目，因其举示的证据为其团购合同相对方机关事务管理局的情况说明，未能提供双方结算、审计等证据进一步证明，故其“零利润”的主张依据不足。同时“零利润”亦不是法定和合同约定的免责事由。好民居公司主张签订商品房买卖合同仅仅是为了办理贷款和办理产权证。该主张与其和机关事务管理局签订的团购意向书的意思表示不符，同时，并不是全部购房人均办理了贷款；房屋交付时间在合同中如何约定亦不影响贷款行为；现案涉小区房屋仍不能办理权属登记，故好民居公司以此主张其不受合同约束及不承担违约责任依据不足，其应承担延期交付房屋的合同违约责任。
三、关于张井泉等购房人是否存在迟延交纳购房款的情形，是否应承担相应的违约责任问题。本院认为，案涉合同款项均分三笔交纳，购房人亦均按合同约定的时间交纳了第一、第二笔购房款，第三笔款项确实存在按合同约定期限迟延交付问题。根据好民居公司一审诉讼中提交的第二次交款有关事宜的说明中“购房人交款需持《市直机关职工解困住房第二次交款通知单》、哈尔滨银行的《现金缴款单》”等单据，同时限定了交款的数额、时间和地点的内容可以证明购房人在交纳案涉购房款时，均系按好民居公司指定的收款人机关事务管理局确定的时间交纳，机关事务管理局什么时间代为收取，是好民居公司、机关事务管理局的意思表示，张井泉等购房人按机关事务管理局要求的时间交纳第三笔购房款的时间虽然迟于合同约定时间，但不存在主观故意和过错，不构成违约。好民居公司要求张井泉承担违约责任的上诉请求，不符合本案商品房买卖合同的实际履行情况，不能成立。
四、关于张井泉的起诉是否超过法定的诉讼时效期间问题。本院认为，虽然好民居公司主张按合同约定和进户时间起算，张井泉向一审法院提起诉讼的时间超过了两年，但张井泉等购房人主张在进户前已通过所在单位向机关事务管理局主张进户并给付逾期进户的违约金。机关事务管理局于2016年6月13日向道里区法院出具的情况说明中记载了2013年9月24日市解困领导小组召开市直机关职工解困住房工作会议，就项目进户时间、延期进户补偿等问题进行阐明并提出要求的事实。该事实证明了张井泉等购房人主张的事实存在。因本案房屋买卖的特殊性，团购的组织单位机关事务管理局为政府的职能部门，各购房人均为政府公务员，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”的规定，张井泉等购房人的主张权利行为符合上述诉讼时效中断的条件，引起本案诉讼时效的中断。根据2013年9月24日工作会议“参会负责同志向本单位团购职工传达会议精神，做好宣传工作，一是宣传市委市政府对职工的关心，二是宣传房屋性质，三是宣传没有如期进户原因，并做到三个到位，宣传到位、工作到位、责任到位，要求主要领导重视，分管领导负责，落实到具体科室”的要求，各单位落实该会议要求的工作是一种持续状态，该工作的过程不应计入诉讼时效期间之内，因此种情况的存在，张井泉在知道或应当知道权利被侵害至其提起本次诉讼，不能简单按进户时间起算已超过两年诉讼时效期间予以考量，一审法院确认张井泉的起诉未超过法定诉讼时效期间得当。
综上所述，好民居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费146元，由上诉人哈尔滨好民居建设投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓东
审 判 员 宋彦辉
审 判 员 梁红玉
二〇一七年十二月十五日
法官助理 秦 钰
书 记 员 周小倩