陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）神民初字第03092号
原告杨云星，男，1974年6月24日出生，汉族。
委托代理人杜治平，陕西神东律师事务所律师。
被告高智，男，1989年11月3日出生，汉族。
被告刘安怀，男，1966年11月10日出生，汉族。
二被告委托代理人张强，神木镇居民。
原告杨云星诉被告高智、刘安怀房屋租赁合同合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨云星及其诉讼代理人杜治平到庭参加了诉讼，被告高智、刘安怀经传票传唤未到庭，其代理人张强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方分别于2012年5月21日签订《租赁库房合同》，2012年6月30日签订了《第二期库房租赁协议》，被告高智、刘安怀将其位于神木县神木镇西沟办事处磨连石村的在建第一期32间房屋和第二期15间房屋出租交付与原告使用。租期从签订之日起，至2026年9月15日止。年租金以每平米100元／年计算。原告就开始做经营的准备，由此产生了材料、人工等费用。在此期间，原告分几次给被告支付了押金300000元和本年度租赁费450250元。可接收房屋不久，被告交付的房屋就不同程度地出现了裂缝、地基下沉甚至倒塌等情况。原告立即找到被告要求处理，二被告只说对此加固维修，别无他法，而原告认为是地基的问题，不是维修所能的解决的，这给库房的使用人造成巨大生命、财产安全威胁，根本不能实现合同目的。为此原告申请对该房屋进行了鉴定，鉴定结果为：该房属于C级危房，不能正常使用。故诉至法院请求判令被告：一、解除合同；二、退还租赁费450250元、押金300000元；三、赔偿因租房支出的材料费、人工费、基础设施费总计31700元；四、承担本案诉讼费用及鉴定费50000元。
原告向法庭提交了以下五组证据：
第一组证据：《库房租赁合同》和《第二期库房租赁协议》两份合同书，证明原、被告之间存在房屋租赁合同的关系。
第二组证据：打款凭证4支，证明：原告给被告打过款750250元，原告已经履行了自己支付租赁费和押金的合同义务，被告应该退还所支付的租金费和押金。
第三组证据：收条6支，证明：应被告的要求，原告对房屋的固定设施进行了垫资修建，所支出的材料费及人工费费用，所支出的材料费及人工费费用应当由被告支付。
第四组证据：司法鉴定意见书，证明：被告的房屋出现了裂缝、地基下沉的情况，已不适合正常使用，实现不了合同目的，依法应解除合同。
第五组证据：司法鉴定费收据5万元条据一支，证明该费用应由被告承担。
被告辩称：原告与被告所签订的库房租赁合同是合法有效的，被告给原告所租库房，是通过神木县神木镇西沟办事处、神木镇、神木县国土资源局依法审批所建，并以切实履行，对该合同没有产生任何争议，该合同完全可以实现本合同的目的，不具备解除合同的要件，解除合同于法无据，应当继续履行。至于原告在履行合同过程中，若原告尽到自己的管理义务，完全可以实现自己的合同目的，由于原告的管理不善，对合同标的遭到损坏，应当由原告承担损害赔偿责任，答辩人对此不承担任何责任，请求法院依据《合同法》规定驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了以下两组证据：
第一组证据：两份合同，是原被告在自愿平等的基础上所签订的合同，以此约定了原被告之间的权利义务，证明：原告在租赁合同期间应当维护被告所出租原告的租赁物，同时证明两份合同不是同一期的合同，而是不同的两份合同，有损坏库房也是二期工程的合同。
第二组证据：三份文件，分别是神木县神木镇西沟办事处、神木县国土资源局、神木县人民政府审批土地件，证明被告所出租给原告的库房占地面积是通过政府部门依法审批所建的，并证明原被告之间的租赁合同是合法有效的。
被告对原告第一、二组证据无异议；对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时是原告在使用期间所支出的费用，被告不应承担；对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为鉴定意见是部分房屋需加固、维修，并不是不能使用，并且被告已经加固维修，现可以正常使用；对第五组证据有异议，认为造成的危房是原告管理不善造成，不承担鉴定费。综上所述，原告提供的证据来源合法、内容真实，与本案有关联性，对第一、二组证据真实性、证明目的予以认定，对第三、四、五证据真实性予以认定，予以采信。
原告对被告的第一、二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为两份合同实际是同一合同，第二份合同是对第一份合同的说明，鉴定结论针对的是47间房屋，并非针对倒坍的房屋，被告擅自改变了租赁目的，并没有权利在临时用地上进行修建，土地临时使用手续已过期，被告不具备向原告租赁房屋的条件，应解除合同。综上所述，被告提供的证据来源合法、内容真实，第一组证据形式与原告提供合同一致，其真实性与第二组证据的真实性与本案有关联性，予以认定采信。
根据当事人的陈述、举证、法庭调查及本院认证，查明以下事实：
原、被告双方分别于2012年5月21日签订《租赁库房合同》，2012年6月30日签订了《第二期库房租赁协议》，被告高智、刘安怀将其位于神木县神木镇西沟办事处磨连石村的在建第一期32间房屋和第二期15间房屋出租交付与原告使用。租期从签订之日起，至2026年9月15日止。年租金以占用地每平米100元／年计算。被告所出租的房屋所占用的土地于2012年8月15日经神木县人民政府神政土批临
字（2012）第106号审批土地件批准用地为一年，土地面积为3960㎡，其中《第二期库房租赁协议》确定土地面积为1970㎡，年租金197000元（100元／㎡年），约定所有库房场地由乙方即原告方负责维修。合同签订以后原告向被告支付租金450250元、押金300000万元。后期土地审批使用手续被告再未办理。原告在经营期间，因经营需要支出铝合金门窗费、油工工资、看库房工资、广告费、修建厕所大门压自来水粉刷门房费用、打混凝土等费用合计33500元。又逢雨水季节导致地基下沉，房屋出现裂缝，形成安全隐患，双方产生分歧。在诉讼当中，原告向本院申请要求对47间房屋鉴定，经征求双当事人意见，委托陕西榆林科正司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出榆科司鉴字（2013）工鉴字第003号司法鉴定意见书，鉴定结论为：被鉴定房屋局部出现险情，属C级危房。部分结构承载力不能满足正常使用要求，应部分拆除重建或加固维修。在原告承租期间，即2013年6月中旬，因被告高智欠第三人债务，第三人强行将道路阻断，并将原告所租赁被告的房屋强行占用，致使原告不能使用，撤出所租房屋。
本院认为，原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《租赁库房合同》和《第二期库房租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，被告如约交付房屋，原告如约支付租赁费，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。双方应本着诚实信用原则，自觉、充分履行合同内容。但在合同履行期间，因自然原因即雨水天气致使所租房屋出现裂缝地基下沉等现象，并经鉴定本案所诉争租房屋属C级危房，部分结构承载力不能满足正常使用要求，又因被告高智欠第三人债务，而第三人又强行阻断该房道路，强行占用原告所租赁被告的房屋。由此导致原告不能使用，撤出所租房屋，致使原告不能实现合同目的，形成客观上事实上的合同不能履行，理应终止合同的权利义务，所以对原告解除合同的诉讼请求依法应予支持。原告要求退还租赁费的请求，因合同有效原被告实际交付履行，依照合同约定原告应承担实际占用期间的租赁费用，而合同解除权利义务终止，被告应对多收部分的租赁费及押金应退还原告；原被告签订两份合同，占用土地面积为3960㎡，其中《第二期库房租赁协议》确定土地面积为1970㎡，所以《租赁库房合同》占用土地面积应为1990㎡，占用期间应从签订合同之日起至实际撤出之日止，即《租赁库房合同》应当从2012年5月21日起至2013年6月中旬以13个月计算，《第二期库房租赁协议》应当从2012年6月30日起至2013年6月中旬以11.5个月计算。该二项实际占用期间产生的租赁费404378元（215583元＋188795元）应由原告自己承担，剩余45872元（450250元-404378元）依法应由被告予以返还；至于原告要求被告赔偿因租房支出的材料费、人工费、基础设施费的诉求，因该支出费用实为原告在经营期间是因用于自己经营需要支出的费用，不应向被告追偿，理应由自己承担，对其诉求本院不予支持。关于鉴定费5万元的支出，实因被告所修建房屋有质量问题致使地基下沉，产生纠纷，致使原告申请鉴定支出的费用，过错在被告，应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《租赁库房合同》及《第二期库房租赁协议》合法有效，依法予以解除；
二、由被告高智、刘安怀于本判决生效之日起十日内应退还原告租赁费45872元；
三、由被告高智、刘安怀应于本判决生效之日起十日内退还原告杨云星押金300000元；
四、上述二、三项二被告高智、刘安怀互付连带责任；
五、驳回原告的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11720元，鉴定费50000由被告高智、刘安怀承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李保利
审判员 杨慧萍
审判员 麻建栋
二〇一四年四月二十二日
书记员 刘沁宇