杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭上民初字第125号
原告：蔡某某。
原告委托代理人：俞某某。
被告：广厦××开发集团有限公司，住所地杭州市环城
北路××号，现办公地在杭州市余杭区新桥街道新桥社区广厦
天都城办公大楼。
法定代表人：张某某。
委托代理人：张某。
原告蔡某某与被告广厦××开发集团有限公司商品房预
售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2010年2
月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞某某、被告
的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年4月25日，原告与被告签订《商品房买
卖合同》一份，约定原告购买被告开发的杭州市水岸城市花园
（又名檀香园）2幢2单元1801室房屋一套，房屋价格为340884
2元，约定交房日期为2008年5月31日前。合同签订后，原告依
照约定支付了房款，而被告于2008年8月31日才将房产交付给
原告，已经构成逾期交房，原告本着和谐处理的原则办理了交
房手续。交房时，被告承诺马上办理房产权证，并要求原告向
被告预先缴纳办理房屋权属证的相关税费。然而被告直至现在
都未将办理房产权证的完整合法资料交到相关部门，导致原告至今未取得房产权证，被告的行为又一次构成了合同违约。经
原告屡次催告，被告均没有理睬。被告违约行为应向原告支付
逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，其违约金应“
按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收
逾期贷款利息的标准计算”，暂行计算至2009年12月28日，为
人民币294140元。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《
中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审
理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关
法律法规的规定，被告应立即办理原告该房房产权证，并就其
逾期办证的违约行为承担违约赔偿责任。故原告特提起民事诉
讼，要求被告立刻办理原告所购房屋的房产权属证书，向原告
支付逾期办理房产权证的违约金人民币294140元（暂算至2009
年12月28日，继续逾期部分由法院另行计算）。并由被告承担
本案诉讼费用。
被告辩称：原告购买的房屋的确存在产权证书迟延办理
的情况，但其诉讼请求与法律规定相悖。在2009年12月31日当
天，包括原告在内的水岸城市花园业主的房产大证已经全部办
理完毕，被告已经通知水岸城市花园业主可以办理各自的产权
证。原告诉请的违约金没有法律依据，双方事先已明确约定了
违约金比例和金额的，不适用最高法院2003年3月24日颁布的
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》的司法文件。同时原告没有发生所谓的“损失数额难以确定
”的情形，不存在原告在诉状中所陈述的因为办证迟延而“损失额度难以确定”的情形。被告承担因为各种主客观原因，未
在约定的期间内办出原告房屋的权属证书的责任，被告在诚恳
道歉之外，愿意赔付应由被告承担的违约责任，超出上述范围
，请求法庭不予支持。
审理中，原告向本院提交下列书面证据材料：
1、商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖合同关系
，且该合同是格式合同。
2、房产交易产权登记申请受理单，证明被告于2009年12
月28日才将相关材料送交房屋权属登记机关，被告逾期办理房
产权属证书的事实。
3、杭房权证上字第××、09265077号（复印件），
证明被告关于水岸城市花园2幢的产权证是2009年12月31日才
取得，其他的小证至今未能办理完毕，物权所有权还在被告名
下。
被告向本院提交证据如下：
1、产权证、房地产分户图，证明原告要求被告办理产权
证的诉讼请求不成立，原告凭该图向房管部门办理三证。在20
10年1月1日被告完成了商品房买卖合同第十五条约定的责任。
经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：
被告对原告提交的证据1真实性无异议，关联性有异议，
认为该合同是示范文本，而非格式合同。证据2、3真实性无异
议，认为2009年12月份房产部门受理了被告的申请并不代表被
告12月28日才向房产部门提出申请，对该证据的关联性有异议
，对证据3认为办理小证需原告自己前往相关部门办理，被告已通知原告到被告的销售部领取办理小证的资料，是原告自身
原因未来领取。
本院对原告提交证据1、2、3的真实性均予以确认，认为
证据1的合同文本是由浙江省建设厅、浙江省工商行政管某某
监制的合同文本，该合同说明书中即明确“本合同文本为示范
文本，也可作为签约使用文本”，故对原告意在证明的此为格
式合同的证明目的不予确认。对原告提交的证据2、3认为能证
明被告的过错导致原告逾期办证的事实。
原告对被告提交的证据1中分户图的真实性无异议，对产
权证真实性有异议，认为分户图已证明被告在2008年9月19日
对水岸城市花园2幢的相某某主所购的房屋完成了分户，客观
上具备报请办理权证的条件，被告迟迟没有办理存在恶意违约
的事实。对产权证认为不能证明被告待证的事实。认为双方签
订的合同第十五条不仅为产权证，还包括了契证和国土使用权
证。经本院核实，对被告提交的证据真实性、合法性、关联性
予以确认，并认为诉争房屋的产权证（所有人为广厦××开发
集团有限公司）已于2009年12月31日办结，已具备换发所属原
告名下产权证的资格。
根据上述证据的认定及双方当事人的陈述，本院对本案
事实确认如下：
2007年4月25日原告蔡某某与被告广厦××开发集团有限
公司就座落于杭州市上城区水岸城市花园2幢2单元1801室的房
屋签订商品房预售合同（2007预909407）壹份。该房屋的建筑
面积共147.61平方米，其中套内建筑面积119.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.52平方米，房价总金额人民
币3408842元。原、被告双方并于该合同第十五条对产权登记
作了如下约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理
权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由
被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告
不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列
第1或2项处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起
60日内将原告已付房价款退还给被告，并按已付房价款的0.3%
赔偿被告损失；2.原告不退房，被告按已付房价款的0.15%向
原告支付违约金。合同签订后原告向被告支付相应的房款，且
双方已对合同约定的房屋办理交接手续。2010年1月15日，原
告向本院提起诉讼，要求被告立刻办理原告所购房屋的房产权
属证书，并向原告支付逾期办理房产权证的违约金人民币2941
40元（暂算至2009年12月28日，继续逾期部分由法院另行计算
），并由被告承担本案诉讼费用。审理中原告将要求被告立刻
办理原告所购房屋的房产权属证书诉讼请求变更为要求被告向
相关权属证书办理部门立即提交办理三证所需的资料，同时履
行代原告向税务机关缴纳相关税费办理相关权证的义务。庭后
原告分别撤回要求被告向相关权属证书办理部门立即提交办理
三证所需的资料，要求被告代原告向税务机关缴纳相关税费办
理相关权证的义务的诉讼请求。
本院认为，原告认为被告未将办理房产证的完整合法资
料交与相关部门，以至原告至今未取得房产证，被告构成违约
的观点被告并无异议，并愿承担应由被告承担的违约责任。故本案被告是否构成违约并不是争议要点，关键是承担何种违约
责任。为此本案第一个争议焦点为涉案合同逾期办证的违约责
任的条款是否有效？原、被告签订的商品房买卖合同的文本为
浙江省建设厅和浙江省工商行政管某某监制的示范文本，原告
表示对合同中第十五条关于产权登记的约定条款签约当时就清
楚，并提出要求更改，由于被告不同意，在没有选择的情况下
签订。从原告的陈述中可知对逾期办证的违约条款被告并无刻
意隐瞒，对该条款的内容原告已预见到过低，认为如真发生约
定的违约事实可能不足以弥补其损失，在该认知下原告与被告
签订的合同更为体现双方协商一致的意思自治原则。合同签订
后，合同中约定的条款对双方具有约束力。现原告认为该违约
条款无效的观点本院不予采信。
本案第二个争议焦点为被告该承担何种违约责任？原告
认为被告的违约属于恶意违约，情节恶劣，认为根据《最高人
民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》的相关规定，本案违约金应“按照已付购房款总额，参
照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算
”。本院认为该损失的计算的前提为双方合同没有约定违约金
或者损失数额难以确定。纵观本案双方对违约金的计算有明确
约定，原告又未提供相关证据证明被告的逾期办证给原告造成
了相应的损失，被告属于建筑企业，前期资金向银行抵押贷款
符合不违反国家金融政策，也符合建筑企业的行规，在资金发
生困难时期被告积极力争在短时间内解除抵押，被告主观上不
存在故意或恶意违约的特性，故原告要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的要求不予
支持。本案违约金按双方约定的按已付总房价的0.15％计算。
综上，本院认为依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一
百一十四条第一款、第二款及《最高人民法院关于审理商品房
买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定
，判决如下：
一、被告广厦××开发集团有限公司应于本判决生效之
日起7日内支付原告蔡某某违约金5113元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5712元减半收取，由原告蔡某某负担2806元
，被告广厦××开发集团有限公司负担50元，退回原告2856元
。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院
递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费5712元。对
财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上
诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上
诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处
，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××96
8】。
审判员 朱旭东
二〇一〇年四月六日
书记员 陈靖彪