山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终7506号
上诉人（原审被告）：青岛鑫利铸钢厂。
法定代表人：徐友兑,总经理。
委托诉讼代理人：闫伟，山东良捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仉飞宇，山东良捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会。
负责人：苏旭世，主任。
委托诉讼代理人：朱敬良，山东元鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳艳，山东元鼎律师事务所律师。
上诉人青岛鑫利铸钢厂（以下简称鑫利铸钢厂）因与被上诉人青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会（以下简称苏家社区）土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫利铸钢厂的法定代表人徐友兑及其委托诉讼代理人闫伟、仉飞宇，被上诉人苏家社区的委托诉讼代理人朱敬良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫利铸钢厂上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或裁定驳回被上诉人起诉，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、租金问题只是本案拆迁结算的一个枝节问题，本案实质是拆迁纠纷，不属于人民法院民事案件受案范围。原审法院以司法方式介入拆迁纠纷违反法律规定及人民法院有关纪律。二、根据土地租赁合同约定，地上附着物的所有权归上诉人所有，涉案土地在租赁期间如遇征收，除土地补偿款之外的其他补偿属于上诉人所有。三、2014年至2016年，在被上诉人的阻挠下，上诉人无法正常进行生产经营活动，被上诉人无权要求该期间的租赁费。四、涉案土地自2011年6月至今拆迁过程中，被上诉人一直拒收所有租户的租金，并声称在签订拆迁协议时一并计算，上诉人在原审中当庭向被上诉人交付全部租金，被上诉人仍然拒收，这充分证明被上诉人目的意在收回土地进行拆迁，未缴纳土地租金仅是借口而已，实际上，根本不存在上诉人故意不缴纳租金的事实。五、根据双方签订协议书第13条规定，并结合被上诉人在出租涉案土地时为上诉人办理工业用地证书的承诺，本案被上诉人无权任意终止出租合同，在土地适租的情况下，上诉人有单方续租权。六、原审法院剥夺上诉人对《房地产估价报告》经过法定异议期后再确定反诉数额的权利，在送达《房地产估价报告》同时要求确认反诉具体数额，违反民事诉讼法规定，审理程序严重不当。
苏家社区答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
苏家社区向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的土地租赁协议，并要求被告立即腾退其租赁的位于李沧区九水东路258号、面积为6.93亩的土地一宗；2、依法判令被告立即支付原告自2011年7月1日至2014年6月30日的土地承包费103950元；3、依法判令被告赔偿原告自2014年7月1日起至腾退土地之日的经济损失（按照年租金34650元，从2014年7月1日计算至今，共计103950元）；4、本案诉讼费等由被告承担。
鑫利铸钢厂向一审法院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告自2011年6月9日至今因拆迁造成的经营损失、搬迁费用损失、员工遣散安置费等；2、判令原告赔偿涉案土地地上建筑物、路面硬化、水井、暗渠等损失；3、判令原告赔偿因拆迁造成的水塔、航吊、变电站、铸造设备等损失。上述项目以涉案土地所在地公布的拆迁补偿标准计算，最终数据以评估为准。因被告在一审法院释明及规定期限内未提出明确的反诉请求，且未交纳反诉费用，故一审法院对被告提出的反诉不予合并审理。
一审法院认定事实如下：
1994年3月9日，青岛市崂山区李村镇经济委员会、青岛市崂山区环境保护局共同向名称为崂山钢材厂的企业颁发建设项目环境影响报告审批表，同意崂山钢材厂在苏家村后李沙路北300米处新建3000㎡铸钢、轧钢工程。
1994年4月19日，青岛市崂山区土地矿产资源管理局向用地单位李村镇苏家村名称为汽车修理厂的建设项目颁发[1994]崂建地批字第256号建设用地批准书，批准书显示建设性质为集体，土地用途为汽车修理厂，批准用地面积为3253㎡。
1994年6月8日，青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会（以下简称李村镇苏家村委）作为甲方、青岛市崂山轧钢厂作为乙方，签订土地承包协议书，合同主要内容为：一、乙方在苏家村后（李沙路北200米处）承包土地6.93亩（南北、东西各68米）；二、使用期限自1994年7月1日起至2014年6月30日止为期二十年；三、承包费二十年分为四段，每段五年，第一段3500元/亩.年，第二段4000元/亩.年，第三段4500元/亩.年，第四段5000元/亩.年；四、付款办法每年分两次交清，第一次在7月31日前交清，第二次在下年的1月31日前交清；五、承包期内乙方以甲方集体企业性质自主经营，由甲方办理征地、立项、营业手续，征地费用乙方支付壹万元给甲方；六、承包期间乙方可以转产经营，如须转让他人经营，必须经甲方同意；七、承包期内如国家须征用所承包土地，由甲方为乙方另安排水、电、路方便适用的场地及办理有关手续，作为本协议的延续，全部条款仍有效，其全部赔偿归乙方，土地费归甲方；八、承包期间甲方应维护乙方正常生产，如本村村民以其他借口干扰乙方正常生产，甲方应立即阻止、调解，恢复乙方正常生产，如甲方置之不理，乙方不交纳本年段承包费，如已交上作为下年段的承包费；九、甲方应保证村民在种地时在乙方厂外四周留出1米的排水沟并保持畅通，如其他单位建厂不得使用乙方围墙，流水不得冲向乙方后墙，给乙方厂后留出排水沟；十、承包期内甲方保障乙方水、电、路畅通，并不得依任何理由终止合同或干扰生产，如发生上述情况，一切损失由甲方负担；十一、承包期内，乙方必须按规定时间交纳承包费，如拖延除补交应纳年段的承包费外，另按当年贷款利息的两倍支付拖延期的滞纳金（出现无法抗拒的因素例外）；十二、承包期满后，土建部分归甲方，机械设备、电力归乙方，如乙方不再继续承包，如甲方需要，电力、设施双方议价处理给甲方，不得转卖其他单位；十三、土地承包期满后，如乙方需继续承包，甲方应按到时同等地价由乙方优先继续承包，土建、电力部分不作为承包范围或协商条件。……
本协议签订前，青岛市崂山轧钢厂支付李村镇苏家村委土地征用款10000元。
1995年5月30日，青岛市崂山轧钢厂名称变更为青岛市李沧区青检钢厂，法定代表人由苏建世变更为赵治刚。
1996年6月3日，青岛市李沧区青检钢厂名称变更为青岛市李沧区鑫利铸钢厂，法定代表人由赵治刚变更为徐友兑。
1996年，李村镇苏家村委作为甲方、青岛市李沧区鑫利铸钢厂作为乙方，重新签订落款时间为1994年6月8日的土地承包协议书，该协议书除以下内容外，与1994年崂山轧钢厂协议完全一致：一、乙方在苏家村后（李沙路北200米处）承包土地2.73亩（南北48米，东西38米）；十二、承包期满后，土地部分归甲方，机械设备、电力归乙方，如乙方不再继续承包，如甲方需要，电力、设施双方议价处理给甲方，不得转卖其他单位。
2002年7月28日，青岛市李沧区鑫利铸钢厂名称变更为青岛鑫利铸钢厂，即本案被告。
青岛市李沧区李村镇苏家村民委员会更名为青岛市李沧区九水路街道办事处苏家村村民委员会（以下简称九水路街道苏家村委）。
名称变更后，九水路街道苏家村委与被告重新签订了1996年的协议书，协议书内容不变，落款时间仍为1994年6月8日，九水路街道苏家村委与被告分别在甲、乙双方处加盖公章。
2003年1月1日，九水路街道苏家村委作为甲方、被告作为乙方，再次签订两份土地租赁协议，两份协议除租赁土地面积不同之外，其他内容完全一致，均约定甲方将被告厂房东边的土地若干租给被告使用，租期20年，双方均确认实际履行的是租赁土地面积为1.46亩和3.02亩的协议。
2004年至2006年期间，被告在涉案土地及另行租用的1.46亩土地上建设了框架式生产车间一座、车间旁房屋一座、办公楼一座、供电房一座、厨房一座，涉案土地上另有1998年建成的传达室一座，现以上建筑物均尚在。
后因“村改居”，本案原告苏家社区居委会继受青岛市李沧区九水路街道办事处苏家村村民委员会的权利义务。
2010年4月22日，原告取得位于李沧区九水东路258号、面积为3250㎡土地的集体建设用地使用权。
2014年8月1日，因承包协议到期，原告向被告发出通知，要求终止承包协议，限令被告腾空并交付土地及相关附属物，并支付自2011年1月1日起欠付的土地承包费。
2017年6月23日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司出具的评估报告显示：涉案土地地上房屋在价值时点（2017年6月21日）的残值（现状价值）（考虑折旧）为638.96万元；重置成本（未考虑折旧）为862.7万元；地上围墙以及地面硬化价格为5.95万元。
一审法院认为，被告作为崂山轧钢厂的权利义务继受者与李村镇苏家村委签订的协议，虽名为“土地承包”，但实为土地租赁，被告以集体企业性质租赁集体建设用地从事生产经营，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。后原、被告名称虽多次变更，但不影响原协议的效力，根据现场勘验及协议履行情况，一审法院认为双方实际租赁的土地面积为6.93亩，不存在另外租赁2.73亩土地的事实，故双方所签订的关于2.73亩土地的协议实际所指的标的物就是涉案的6.93亩土地，但具体条款以签订时间在后的协议为准，视为对在先协议的变更。双方签订土地租赁合同后，原告已依约履行了向被告交付土地的义务，被告应按照约定向原告支付租金，原告要求被告支付自2011年7月1日起至合同期满前的租金，被告未举证证明已经支付上述租金，且其关于原告自2011年起不收取租金的抗辩意见证据不足且于法无据，一审法院不予采信，故被告应支付原告自2011年7月1日起至2014年6月30日的租金103950元（5000元/亩.年×6.93亩×3年）。
土地租赁合同期满后，被告继续使用涉案土地，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告均可以随时解除合同。2014年8月1日，原告向被告发出终止合同的通知，视为原告行使合同解除权，但原告作为出租人，其解除合同应当在合理期限之前通知承租人，根据被告的经营内容，一审法院认为期限定为三个月较为合理，即双方之间的土地租赁合同于2014年10月31日解除。现原告关于解除双方之间的土地租赁合同，并要求被告腾退涉案土地、支付占用费（按照年租金34650元，从2014年计算至今，共计103950元）的主张并无不当，一审法院予以准许，被告就原告无权单方解除合同的抗辩意见于法无据，一审法院不予支持。被告要求原告赔偿其若干损失的主张，属于吞并原告诉讼请求的反诉请求，被告未向一审法院提出明确的反诉请求并交纳反诉费用，故一审法院不予合并审理，被告可以另行主张权利。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会与被告青岛鑫利铸钢厂之间的土地租赁协议于2014年10月31日解除；二、被告于本判决生效之日起10日内腾退位于青岛市李沧区九水东路258号的6.93亩土地一宗，并将上述土地交付原告；三、被告于本判决生效之日起10日内支付原告租金103950元、占用费103950元，共计207900元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8577元（原告已预交），由被告青岛鑫利铸钢厂负担，评估费53989元（原告已预交），由原告负担26994.5元，被告负担26994.5元，被告于本判决生效之日起10日内支付原告35571.5元。
二审查明，被上诉人提供青岛供电公司电费查询打印件一套。上诉人质证后认为该证据不能证明被上诉人要证明的事项，称2011年6月接到被上诉人的拆迁通知之后，上诉人停止接受新的订单，企业停工，营业额减少,因此，不应支付2011年6月以后的土地租赁费和合同期满后的土地占地费。但认可合同期满时即2014年7月用电量骤减。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，虽然双方当事人签订《土地承包协议书》，但根据查明的事实，本案应为土地租赁合同纠纷。合同系出于双方当事人真实意思表示而签订，合法有效，双方均应依照合同履行。2011年6月被上诉人通知上诉人解除合同，腾退土地，但双方未就拆迁补偿等事项达成一致，上诉人继续使用涉案土地，导致纠纷发生。
一审法院根据被上诉人苏家社区的请求判决上诉人鑫利铸钢厂腾退涉案6.93亩土地并支付自2011年7月1日至2014年6月30日的租金有事实及法律依据，本院予以维持。关于苏家社区主张的鑫利铸钢厂支付自2014年7月1日至起诉之日的土地占用费的请求，本院认为，双方签订的租赁合同已经期满，因为双方未就拆迁补偿等事项达成一致，上诉人鑫利铸钢厂继续占有涉案土地，且一、二审法院均查明，2014年7月1日后鑫利铸钢厂已经停止生产，因此，苏家社区主张鑫利铸钢厂参照合同约定的租金支付2014年7月1日之后的土地占用费依据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，但对支付土地占用费的法律适用欠当，二审应予改判。上诉人鑫利铸钢厂的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4399号民事判决第一、二项以及案件受理费、评估费的负担；
二、变更青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4399号民事判决第三项为：上诉人青岛鑫利铸钢厂于本判决生效之日起10日内支付被上诉人青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会自2011年7月1日至2014年6月30日的土地租金103950元；
三、驳回原审原告青岛市李沧区九水路街道办事处苏家社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8577元，由上诉人青岛鑫利铸钢厂负担6577元，被上诉人负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 秦艳华
审判员 于瑞军
审判员 尤志春
二〇一七年十一月二十九日
书记员 侯小凡