江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨太民初字第00823、00824号
原告(反诉被告)：无锡恒华科技发展有限公司，住所地无锡市滨湖区绣溪路58号-2。
法定代表人：彭政纲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵询，江苏漫修律师事务所律师。
委托诉讼代理人：过巍，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江苏统一工业设备安装有限公司，住所地无锡市滨湖区绣溪路58-51。
法定代表人：徐雪宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭义锋，无锡市北塘区慧龙律师服务所法律工作者。
原告（反诉被告）无锡恒华科技发展有限公司（以下简称恒华公司）与被告（反诉原告）江苏统一工业设备安装有限公司（以下简称统一公司）房屋转让合同纠纷两案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了两案。原告（反诉被告）恒华公司委托诉讼代理人赵询、过巍，被告（反诉原告）统一公司委托诉讼代理人谭义锋到庭参加诉讼。两案现已审理终结。
原告（反诉被告）恒华公司提出诉讼请求：1、统一公司支付房款4310000元及逾期付款违约金（以4310000元为基数，以中国人民银行一年期同类贷款基准利率为标准，自合同约定的应付款期限计算至判决给付之日止）。2、统一公司分别支付擅自改变无锡市滨湖区恒华科技园51号、52号房屋内部结构违约金669264.3元、669367元，合计1338631.3元。事实和理由：2012年6月26日，其与统一公司签订《房屋转让协议》两份，约定统一公司购买其所开发的恒华科技园51号、52号房屋，房屋价款分别为6692643元、6693670元。统一公司应于2012年6月26日前分别支付692643元、669367元；于2012年9月30日前分别支付6000000元、6000000元。另统一公司不得擅自改变所购买房屋的内部结构，在使用过程中不得违反消防安全要求，装修方案须事先经物业管理公司审核，否则应向其支付房屋总价款10%作为违约金。合同签订后，统一公司未按协议付款，现分别还欠房款2154486.5元、2155513.5元。合计4310000元。
被告（反诉原告）统一公司辩称：所欠房款金额属实，但其在房款付款期限届满前已就房屋质量问题向恒华公司沟通，故不应承担逾期付款违约金。另涉诉房屋所有权归其所有，其有权在不影响房屋整体安全的情况下改变房屋结构，协议中关于改变房屋结构应承担违约金的条款限制其权利，应认定无效，故不应赔偿房屋总价款10%的违约金。统一公司另提出反诉请求：恒华公司就案涉房屋漏水部位维修完好。事实及理由：恒华公司向其交付案涉房屋后，自2013年春天以来，陆续发现多处漏水，漏水原因系房屋质量问题，应由恒华公司承担维修义务。
原告（反诉被告）恒华公司就反诉辩称：统一公司在装修过程中对房屋结构进行了改变，房屋漏水无法排除系统一公司违法装修导致，故恒华公司不应承担维修义务，请求法院驳回统一公司的反诉请求。
经审理查明：2012年6月26日，恒华公司（甲方、转让人）、统一公司（乙方、受让人）签订《房产转让协议》两份，约定：甲方将无锡市恒华科技园51号、52号房屋（以下简称51号、52号）转让给乙方。2、51号建筑面积847.17平方米，52号建筑面积847.3平方米；51号单价为7900元/每平方米，总价款6692643元，52号房屋单价为7900元/每平方米，总价款6693670元。3、付款方式及期限：51号房屋乙方于2012年6月26日前支付款项692643元（该款项已含乙方已支付定金100000元），于2012年9月30日前支付款项6000000元；52号房屋乙方于2012年6月26日前支付款项693670元（该款项已含乙方已支付定金100000元），于2012年9月30日前支付款项6000000元。4、乙方逾期付款超过90日后，乙方愿意继续履行协议的，经甲方同意，协议继续履行，自协议规定的应付款期限至实际全额支付应付款到款之日止，乙方应向甲方支付按一年期贷款利率(以应付款之日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为准)计算的逾期期限内的相应利息作为违约金，该利息违约金以该房屋转让总价款的10%为限。5、在乙方付清所购房源全额款项的情况下，甲方应在2012年10月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期验收合格条件，并符合本协议约定的房屋交付给乙方使用。6、乙方承诺：对甲方所转让的房屋仅作科研办公使用，乙方不得擅自改变房屋用途。乙方不得擅自改变所受让房屋的内部结构，在使用中不得违反消防安全要求，乙方的装修方案须事先经物业管理公司审核、政府职能部门批准后方可实施。乙方不得擅自改变与房屋有关联的公共部位和设施的使用性质。乙方违反本条上述规定的，应向甲方支付房屋总价款的10%作为违约金。甲方实际损失超过乙方支付的违约金时，实际损失与违约金差额部分由乙方补足。7、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期限为5年，在保修期内房屋出现质量问题的，由甲方负责保修，费用由甲方承担。
2012年9月13日，恒华公司与统一公司就51号、52号房屋办理钥匙交接签收、房屋进户查验等相关交手续，完成房屋交接。统一公司收房后两个月左右即开始装修，装修过程中统一公司拆除了房屋两侧原卫生间，在原电梯井及周边重新设置卫生间；拆除了原电梯间和轴线北侧楼梯间，轴线北侧重新设置电梯间；将原东北角和西北角的门厅上空部位的二层洞口进行了修补；对裸露的雨落水管进行了封闭处理。统一公司在本案中向本院提交了《关于暂时不支付所欠房款函》复印件及相应快递面单复印件、《回复函》复印件及载明统一公司招商部徐群锋签收的回执单，用以证明包括2013年6月13日、2013年7月3日在内曾多次向恒华公司主张对房屋进行维修并要求赔偿损失。统一公司还主张，所有的漏水均系装修完毕四、五个月后发现的。恒华公司主张，并未收到上述书面通知。
就51号、52号房屋价款，统一公司于2012年6月29日支付200000元，2012年8月29日支付1186313元，2013年5月14日支付1000000元，2013年5月31日支付6690000元，合计支付9076313元。
本案审理过程中，依据统一公司的申请，本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对51号、52号房屋漏水原因等进行了鉴定。2016年9月20日，该公司出具了鉴定报告，载明：漏水情况及原因：1、一层1#雨落水管下部开裂，周边管道井、地面、墙面有漏水痕迹。原因：雨落水管开裂。2、一层2#雨落水管中部开裂，周边管道井、墙面有漏水痕迹。原因：雨落水管开裂。3、一层3#墙体根部泛水痕迹，×轴雨落水管根部有水泥砂浆修补；8月18日屋面浇水试验时，该区域有地面积水。一层4#房间地面未做后装饰面层，申请方称下雨时有地面泛水，8月12日现场未见明显痕迹；8月18日屋面浇水试验时，该区域有地面积水。漏水原因：后改造卫生间污水排水管连通至屋面雨水排水管造成雨水倒灌至一层地面（由于已维修过，因此无法判断×轴根部维修前雨落水管是否已开裂并造成该处渗漏）。4、二层1#雨落水管根部破损并有胶液修补痕迹，管道井壁根部及周边墙面漏水痕迹。原因：雨落水管破损。5、二层2#空调井壁根部漏水痕迹，空调板上有杂物、积水；空调孔距离室内地面最近距离约140mm，且孔洞处未做防水处理。原因：主要为空调板现有排水坡度未能有效将积水排至地漏内，空调孔洞构造不符合设计要求和空调上部有杂物亦存在一定因果关系。6、二层3#窗上角墙面有漏水痕迹，对应位置外墙面有开裂现象。原因：外墙面面层开裂。7、二层4#空调井壁上部漏水痕迹，上层空调板有杂物、积水，现场检查时局部仍潮湿。原因：主要为上层空调板有积水，且不能有效将积水排至地漏内，空调板上部有杂物亦存在一定因果关系。8、二层5#窗角处大理石面板下漏水痕迹，6#窗台大理石面板接缝处漏水痕迹，7#窗台大理石面板下漏水痕迹，8#窗台大理石面板下漏水痕迹，原因：窗框与墙体间的密封性能失效。9、三层1#走廊顶棚吊顶大面积漏水痕迹，原卫生间管道周边有明显水流痕迹。原因：主要为-×-轴露台防水卷材脱落、缺失，-×轴空调孔洞构造不符合设计要求亦存在一定因果关系。10、三层2#空调井壁根部漏水痕迹，空调板上有杂物、积水；空调孔距离室内地面最近距离约95mm，且孔洞处未做防水处理。原因：主要为上层空调板有积水，且不能有效将积水排至地漏内，空调孔洞构造不符合设计要求和空调板上部有杂物亦存在一定因果关系。11、三层3#管道井壁漏水痕迹，雨落水管顶部外壁有明显水流痕迹。原因：上层雨落水管根部接头处（四层3#点）开裂。12、三层4#窗台大理石面板下漏水痕迹、窗台大理石面板接缝处漏水痕迹。原因：窗框与墙体间的密封性能失效。13、三层5#空调孔洞周边内墙面漏水痕迹，孔洞处未做防水处理，相应位置外墙面和顶棚落水管周边有漏水痕迹，顶部落水管排水口已被杂物完全堵塞。原因：顶部排水口堵塞和空调孔洞构造不符合设计要求。14、四层1#墙体根部漏水痕迹，相邻室外露台×-西侧墙根部防水卷材大面积脱落、×-东侧和×-西侧墙根部防水卷材局部缺失，-×空调孔距离室外屋面最近约50mm，且孔洞处未做防水处理。原因：主要为露台防水卷材脱落、缺失，空调孔洞构造不符合设计要求亦存在一定因果关系。15、四层2#墙体根部漏水痕迹，室外雨落水管排水口堵塞，空调孔距离室外屋面最近约130mm，且孔洞处未做防水处理。原因：室外露台防水层防水功能失效、排水口堵塞和空调孔洞构造不符合设计要求。16、四层3#管道井壁顶部有漏水痕迹，顶部屋面层落水管处细石混凝土层开裂、有杂物；雨落水管根部接头处开裂、漏水，管道井壁根部有漏水痕迹，相应位置楼梯间墙面有漏水痕迹。原因：顶部：屋面防水层防水功能失效。根部：雨落水管根部接头处开裂。17、四层4#雨落水管顶部开裂、漏水。原因：雨落水管开裂。18、四层5#窗角处大理石面板下漏水痕迹，窗侧边有漏水痕迹，四层6#窗角处大理石面板下漏水痕迹。原因：窗框与墙体间的密封性能失效。19、四层7#墙体根部漏水痕迹，空调孔距离室外屋面最近约100mm，且孔洞处未做防水处理；室外露台增加了花坛等。原因：空调孔洞构造不符合设计要求，同时不排除花坛部位屋面防水层本身是否存在缺陷或花坛施工时是否遭到破损的原因。20、四层8#屋面浇水试验时未见漏水。21、四层9#雨落水管接头处有水泥砂浆修补，顶部和接头处开裂、漏水。原因：雨落水管开裂。22、局部五层1#窗周边内墙面漏水痕迹，外墙面有空鼓、开裂现象。原因：外墙面空鼓、开裂。
本院认为：1、关于恒华公司主张支付剩余房款的诉请，统一公司以房屋存在质量问题为由拒付价款。应当指出的是，根据合同约定，统一公司应于2012年9月30日前付清两套房屋的全部房款，即使统一公司在本案中提交的向恒华公司主张维修、赔偿的函件属实并到达了恒华公司，那么统一公司最早向恒华公司提出质量异议也是在2013年，晚于约定的付款期限，统一公司在付款期限届至后提出质量异议，不得对抗恒华公司主张支付剩余房款的主张，故本院对恒华公司主张的剩余房款和逾期付款违约金（计算方式：以应付款之日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为标准，以13386313元为基数，自2012年6月27日起计算至2012年6月28日止；以13186313元为基数，自2012年6月29日起计算至2012年8月28日止；以12000000元为基数，自2013年8月29日起计算至2013年5月13日止；以11000000元为基数，自2013年5月14日起计算至2013年5月30日止；以4310000元为基数，自2013年5月31日计算至本判决给付之日止。前述计算总金额超过1338631.3元部分无效）予以支持。
2、关于恒华公司诉请统一公司支付擅自改变房屋结构的违约金1338631.3元的主张。本院认为，统一公司在装修过程中确实改变了房屋局部结构，但统一公司作为房屋所有权人，有权在合法范围内改造案涉房屋。恒华公司也未举证证明统一公司的改造行为令恒华公司造成了损失。综上，本院驳回恒华公司的该项诉请。
3、关于统一公司诉请恒华公司对造成的漏水部位进行维修的主张。（1）因窗框与墙体间密封性能失效、外墙面空鼓、开裂等恒华公司房屋质量问题造成的漏水部位为二层3#、5#、6#、7#、8#、三层4#、四层5#、6#、局部五层，恒华公司应就上述部位尽到维修义务。（2）统一公司接收房屋后就一层卫生间进行改造，将污水排水管连通至屋面雨水排水管造成雨水倒灌至一层地面，故一层3#、4#处漏水的维修责任应由统一公司自行承担；三层2#、5#、4层7#漏水系空调孔洞不符合设计要求等显属统一公司原因造成，应由统一公司自行修复；二层4#漏水原因为空调板上有杂物，故应由统一公司自行修复；一层1#、2#、二层1#、三层3#、四层4#、9#系雨落水管开裂造成漏水，在恒华公司交付房屋时统一公司并未就雨落水管质量提出异议，也未提出存在漏水情况，统一公司在装修过程中对裸露的雨落水管进行了封闭处理，在装修完毕后的一段时间才发现了漏水问题，应由统一公司自负维修责任。（3）二层2#漏水原因为空调板排水坡度不能有效将积水排至地漏、空调孔洞不符合设计要求及空调板上有杂物，前者为恒华公司房屋设计原因，后者为统一公司原因，故该处漏水由双方各自原因引起，双方对己方引起的原因各自负责排除；三层1#、四层1#漏水原因为露台防水卷材脱落、缺失，空调孔洞构造不符合设计要求，前者为恒华公司原因，后者为统一公司原因，双方应各负其责、予以排除；四层2#漏水原因为露台防水层功能失效、排水口堵塞及空调孔洞构造不符合设计要求，前者为恒华公司原因，后者为统一公司原因，双方因各负其责、予以排除；四层3#漏水原因为顶部屋面防水层防水功能失效，根部雨落水管接头处开裂。前者显属恒华公司原因，恒华公司应承担修复责任，后者雨落水管在交付时统一公司并未就雨落水管提出质量异议，也未提出存在漏水情况，统一公司在装修过程中对雨落水管进行了封闭处理，并在装修完毕后一段时间才发现了漏水问题，应由统一公司自负维修责任。
综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、江苏统一工业设备安装有限公司于本判决发生法律效力后立即支付无锡恒华科技发展有限公司房屋转让价款4310000元。
二、江苏统一工业设备安装有限公司于本判决发生法律效力后立即支付无锡恒华科技发展有限公司逾期付款违约金（计算方式：以应付款之日中国人民银行公布的一年期贷款基准利率为标准，以13386313元为基数，自2012年6月27日起计算至2012年6月28日止；以13186313元为基数，自2012年6月29日起计算至2012年8月28日止；以12000000元为基数，自2013年8月29日起计算至2013年5月13日止；以11000000元为基数，自2013年5月14日起计算至2013年5月30日止；以4310000元为基数，自2013年5月31日计算至本判决给付之日止。前述计算总金额超过1338631.3元部分无效）。
三、无锡恒华科技发展有限公司对无锡市恒华科技园51号、52号房屋二层3#、5#、6#、7#、8#、三层4#、四层5#、6#、局部五层进行维修（维修具体部位及方式参照鉴定报告）。
四、无锡恒华科技发展有限公司就无锡市恒华科技园51号、52号房屋二层2#、三层1#、四层1#、2#、3#漏水中属于自身原因[详见本院认为第（3）部分]的部分予以维修（维修具体部位及方式参照鉴定报告）。
五、驳回无锡恒华科技发展有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回江苏统一工业设备安装有限公司的其他反诉请求。
如江苏统一工业设备安装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费合计42361元、保全费5000元，合计47361元[（2015）锡滨太民初字第00823、00824号两案]，由无锡恒华科技发展有限公司承担11367元、江苏统一工业设备安装有限公司承担35994元。反诉案件受理费13800元[（2015）锡滨太民初字第00823、00824号两案]，由无锡恒华科技发展有限公司承担7728元、江苏统一工业设备安装有限公司承担6072元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 胡正建
代理审判员 周愈佳
人民陪审员 钱玉娟
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 陆夏艳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。