四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0402民初555号
原告雷国飞，男，1979年7月1日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人张亮，四川民慷律师事务所律师。
被告攀枝花学院，住所地：攀枝花市东区机场路**号。
法定代表人黄双华，校长。
委托诉讼代理人高仕忠，男，1970年2月13日生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师。
被告四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组。
法定代表人巫云浩，总经理。
原告雷国飞诉被告攀枝花学院、被告四川省成兴建设工程有限公司（下称成兴公司）合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理。依法由审判员杨定涛适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告雷国飞的委托诉讼代理人张亮，被告攀枝花学院的法定代表人黄双华及委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰到庭参加诉讼；被告成兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷国飞诉称，2013年1月18日，原告与二被告签订了《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（下称《房屋使用权转让协议》），约定二被告将其建设的攀枝花学院后勤服务综合楼临街3-8号房屋使用权转让给原告；转让期限为40年(从2015年1月1日起至2054年12月31日止)；转让总价为166863元；若二被告于2014年12月31日前未交付房屋，原告可申请退房；被告成兴公司在收到退房书面申请7个工作日内，应全额退还原告已支付的房屋使用权转让款等。当日，原告即将房屋使用权转让款166863元支付给被告成兴公司。其后，二被告并未如期按月交付房屋。2015年4月1日，原、被告双方签订了《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》（下称《补充协议》），约定交付房屋时间延展至2015年7月1日，房屋使用权转让的期限变更为41年（2015年7月1日～2056年6月30日）。之后，被告方向原告支付了11个月的违约金，但仍未按期交付房屋。2016年6月6日,原告向二被告提交《退房申请》。当日，二被告在《退房申请》上签字确认。原告遂依法起诉，请求判令：1.解除原告与二被告签订的《房屋使用权转让协议》；2、二被告退还房屋使用权转让款166863元;3.二被告连带支付资金占用利息暂定5000元（按贷款利息6.15%/年计算，从2013年1月18日计算至全部转让款还清之日止）；4、本案诉讼费用由二被告承担。
原告雷国飞为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据在案予以证明：第一组证据《房屋使用权转让协议》、《收据》，证明被告攀枝花学院、成兴公司将学府新天地的房屋的使用权转让给了原告，原告在签订合同的当日已全额付款。《收据》可以证实，款项是由被告攀枝花学院收取，《收据》虽然是由被告成兴公司出具的，但《收据》上注明是代被告攀枝花学院收款。第二组证据2015年4月1日原、被告双方签订的《补充协议》，证明按照补充协议约定，被告应当于2015年7月1日前向原告交付房屋。根据补充协议第4条约定，对延期交付的6个月时间，被告应当按原告缴纳转让款总额每日万分之二的标准，向原告进行补偿；第三组证据2016年6月6日原告向二被告缴纳的《退房申请》，证明原告已向二被告申请解除《房屋使用权转让协议书》、《补充协议》，并要求原告返还房屋转让款款及资金占用利息，二被告的高层管理人员均在《退房申请书》上签字。
被告攀枝花学院质证认为：对第一组证据的真实性、关联性均无异议，对转让协议的合法性有异议：1、《房屋使用权转让协议》虽然名为使用权转让，但是其本质法理关系应为租赁法律关系，其40年的租用期限违反法律的强制性规定，超出20年的部分，应为无效；2、《房屋使用权转让补充协议》的约定，可以明确房屋使用权的转让主体是被告成兴公司，而被告攀枝花学院仅仅是房屋的所有权人，对被告成兴公司转让房屋使用权的行为予以确认，而非作为转让的主体；3、对《收据》的三性均予以认可，收据是由被告成兴公司向原告出具，收据说反映的内容也完全符合协议书第3条的约定，原告应向被告成兴公司房屋使用权转让款这一约定，对于收据“代攀枝花学院收款”这一表述，被告攀枝花学院认为即不符合协议约定，也没有被告攀枝花学院的授权或认可，被告攀枝花学院也确未收到该笔款项，所以这一表述是被告成兴公司的单方行为，对被告攀枝花学院无约束力。对第二组证据的三性均无异议，质证意见：1、从《补充协议》第一条、第二条的约定来看依然可以明确被告攀枝花学院仅仅作为房屋的所有权人，对被告成兴公司向外转让的部分予以管理，而不是作为转让方；2、从《补充协议》第二条看，被告攀枝花学院委托后勤管理处负责该事宜有明确的授权范围。对第三组证据的真实性无异议，被告攀枝花学院认为在原告提出该退房申请之时，案涉房屋已经具备交付条件，已经不具备行使解除权利基础。
被告攀枝花学院辩称，《房屋使用权转让协议》，其本质法律关系就是房屋租赁合同。根据相关法律规定，租赁期限超过20年的部分应为无效。《房屋使用权转让协议》明确约定出租方和承租方分别是被告成兴公司和本案原告方，明确约定收款及退款的主体为被告成兴公司。被告攀枝花学院只是作为所有权人对上述出租行为予以确认，并认可原告方就迟延交房所造成的损失而要求承担相应责任的请求。原告方提出的《退房还款协议》为复印件，且未加盖被告攀枝花学院、成兴公司的印章，在协议上签字人员既不是单位的法定代表人也未经授权或追认，不具有法律效力。原告方针对攀枝花学院的诉讼请求，被告攀枝花学院均不予认可，其理由是：1、被告攀枝花学院不是房屋使用权的转让方，原告方要求被告攀枝花学院承担连带返还责任，属于权利主张的对象不适当；2、被告攀枝花学院认为各原告方提起合同解除之诉已超出了合理的权利行使期限。
被告攀枝花学院为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据在案予以证明：《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》(2011年)、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作补充协议》(2013年)、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作补充协议书》(2015年6月9日)、《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作补充协议书》(2015年7月9日)，证明被告攀枝花学院与被告成兴公司属合作建房。根据双方的合同约定，被告成兴公司对建成后房屋3、4、5、6层及7、1层的一部分享有独立的40年使用权，同时约定被告成兴公司对其享有独立使用权的部分有权进行转让，被告攀枝花学院应予协助。
原告雷国飞质证认为：对被告攀枝花学院当庭提交的证据的真实性、合法性予以认可，但认为该证据与本案没有关联性，证据的内容对原告是没有约束力的。
本院根据当事人当庭举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：
2011年6月28日，攀枝花学院与成兴公司签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，成兴公司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由成兴公司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归攀枝花学院；成兴公司使用的部分楼层，使用期满后，攀枝花学院无条件收回；攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取成兴公司工程专项业务工作经费50万元，由攀枝花学院后勤管理处使用；若成兴公司转让其使用权，攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；成兴公司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，攀枝花学院应积极配合并予以监督。
2013年1月19日，攀枝花学院及成兴公司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及攀枝花学院同意成兴公司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入成兴公司名下银行账户，该银行账户由攀枝花学院与成兴公司共管，收款收据由成兴公司代攀枝花学院出具。其后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。
2013年1月18日，攀枝花学院（甲方）、成兴公司（乙方）与雷国飞（丙方）三方签订了一份《房屋使用权转让协议》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街3层8号（自编号），建筑面积约32.9097平方米的房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2014年10月31日前付清全部转让款，转让款支付标准为每平方米5070.316元，转让款共计人民币166863元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置等。2013年1月18日，原告雷国飞交纳全部转让款166863元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。
2015年6月9日，攀枝花学院、成兴公司为使工程项目顺利完工又签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》，载明：由于本项目延期竣工交付，攀枝花学院延长成兴公司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，成兴公司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非成兴公司的原因导致2015年7月1日前不能交付房屋，成兴公司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。
因未按约交付房屋，攀枝花学院、成兴公司与雷国飞于2015年4月1日又签订一份《补充协议》，约定学府新天地项目正式交付使用时间延展至2015年7月1日,项目相应的转让期统一更改为41年，即从2015年7月1日起至2056年6月30日止；约定“对延迟交付的6个月时间，由方对丙方按商铺转让款总额每日万分之二的标准进行补偿，所需补偿金于2015年6月20日前由乙方负责筹集到位，并由甲方委托后勤产业集团公司于2015年6月30日一次性向丙方支付；同时约定“本协议自签订之日起生效，此前与本协议冲突的条款一律以本协议为准。”2017年2月20日，雷国飞向成兴公司提交了一份《退房申请》（攀枝花学院、成兴公司负责人已签收），因“该房屋至今也不具备交房条件”而申请要求退房、返还房屋使用权转让款，并支付资金占用利息。之后，攀枝花学院、成兴公司并未退房退款并支付资金占用利息。由此，双方酿成纠纷。
本院认为，二被告就其合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告签订《房屋使用权转让协议》，意思表示真实，且协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告却未能按约将房屋交付给原告，有违诚信，应承担相应的民事责任。二被告系合作建房，按照双方协议的约定，被告成兴公司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴公司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴公司代被告攀枝花学院出具。因此，二被告负有共同向原告交付房屋的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告在二被告未按约交付房屋的情形下提出《退房申请》，要求退房返还房屋使用权转让款并支付资金占用利息，实质上就是要求解除原、被告双方签订的相关协议。因此，案涉合同在原告《退房申请》到达二被告时已解除。所以，本院对原告要求解除该合同的诉讼请求不再处理。因合同已然解除，原告要求二被告连带退还转让款166863元等诉请合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权要求合同相对方赔偿损失。本案对损失的计算，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定予以确定。本案中，被告方逾期交房所致原告的损失应为资金占用利息。原告要求二被告连带支付资金占用利息暂定5000元（按贷款利息6.15%/年计算，从2013年1月18日计算至全部转让款还清之日止）的诉讼请求，与事实不符。首先，原、被告双方于2015年4月1日签订的《补充协议》约定房屋交付使用时间延展至2015年7月1日；其次，《补充协议》约定延迟交付期间，被告方按商铺转让款总额每日万分之二的标准给予补偿，且原告以实际领取了违约金。在原告在已领取违约金的情形下，仍要求从2013年1月18日起赔偿资金占用损失，显属重复主张权利。因此，本院只能支持原告从2015年7月2日起计算至房屋转让款付清之日止的资金占用利息。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷而非房屋使用权转让纠纷等抗辩主张，缺乏事实依据和法律依据。首先，原、被告双方签订的是《房屋使用权转让协议》，而非《房屋租赁协议》；被告攀枝花学院、成兴公司转让的是房屋长期使用权（40年），而非房屋短时间的出租收益。其次，原、被告双方签订合同时，案涉房产尚未建成使用，被告攀枝花学院、成兴公司如何能出租并及时向承租人交付租赁物以履行出租人的合同义务。再次，原告按约一次性全额支付房屋使用权转让款，而非定期支付房屋的租金。因此，本院对被告攀枝花学院提出本案实为房屋租赁合同纠纷等抗辩主张不予支持。被告攀枝花学院提出其不应承担退款责任等其他抗辩主张，均缺乏依据，本院不予支持。被告成兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告雷国飞主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、反驳、抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向雷国飞支付房屋使用权转让款166863元,并按年利率6.15%支付从2015年7月2日起至房屋转让款付清之日止的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。
二、驳回雷国飞的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1869元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由雷国飞垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给雷国飞），攀枝花学院承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 杨定涛
二〇一七年五月二十七日
书记员 杨雯钦