广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初3126号原告（反诉被告）：桂林富鑫物业服务有限公司。住所地：桂林市高新技术开发区6号小区*栋***号。统一社会信用代码：91450305571813734H。法定代表人：李仁彬，该公司总经理。被告（反诉原告）：韦中能，男，1976年12月18日出生，汉族，住桂林市七星区。被告（反诉原告）：莫海萍，女，1983年10月8日出生，汉族，住址同上。原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫物业）与被告韦中能、莫海萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，被告韦中能、莫海萍于2017年12月15日提出反诉，本院依法适用简易程序，于2017年12月19日将两案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）富鑫物业的法定代表人李仁彬、被告（反诉原告）韦中能、莫海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2016年1月1日至2017年11月30日物业费2634.23元、公摊水电费115元，滞纳金暂计算至2017年11月30日为2929.729元（滞纳金2017年12月1日起按本金2749.23元，按每天千分之三实际计算至付款之日），以上费用合计5678.959元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：翠竹阁小区业主委员会于2016年1月1日与原告签订《物业服务委托合同》，合同约定住宅房物业费按1.1元/㎡/月缴纳，小区公用公摊水电费5元/户/月，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用，如业主欠交物业费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三缴纳违约金。从2016年1月1日至今，原告履行了物业服务义务，被告房屋面积104.12㎡，未按时缴纳物业费及公摊水电费，故诉至法院，望判如所请。被告韦中能、莫海萍答辩称，小区门禁、监控系统损坏、一楼花坛鼠患成灾、文化体育娱乐场所年久失修，原告未依约完全履行合同义务，已构成违约，故被告有权拒绝缴纳物业费及违约金。反诉原告韦中能、莫海萍向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告由于物业管理不当，赔偿反诉原告经济损失共计5800元；2、判令反诉被告未完全履行物业服务合同，不能收取全额物业服务费；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。案件审理中，反诉原告韦中能、莫海萍撤回第2项反诉请求。事实和理由：反诉原告居住的4号楼大门门禁及监控已坏，不法分子能够自由进出，导致反诉原告家于2016年9月17日遭不法分子毁窗入室实施盗窃，被盗现金2000元、手表两块（价值3800元），共计经济损失5800元。刑警前来调查时，发现整个小区的监控录像系统无一完好，无法查看和调用任何数据，案件至今未侦破。被盗当日，反诉原告打电话联系反诉被告，但反诉被告一直没派人来协助调查，也未与反诉原告协调解决。故反诉原告提起诉讼，望判如所请。反诉被告富鑫物业辩称，案发当日我方已提醒反诉原告及时报警，并按照警察的建议，事后加装了防盗网。门禁、监控系统损坏我方早已按照合同约定提请业主委员会使用维修基金予以更换，但业主签字人数不够，才没有及时更换，责任不在我方。且合同明确约定，物业管理服务费用不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，因此，反诉原告的诉请于法无据，请予驳回。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下案件事实：2016年1月1日，富鑫物业与翠竹阁小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定住宅房物业费按1.1元/㎡/月缴纳，小区公用公摊水电费5元/户/月；各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三缴纳违约金；物业管理服务费用不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用。韦中能、莫海萍在该小区的房屋建筑面积104.12㎡。另，韦中能于2016年9月17日报案称，其上述房屋于当日1时许被盗现金2000元、一块天梭牌手表（2015年4月3200元购买）、一块卡西欧牌手表（2010年11月600元购买）。经公安机关现场勘查，该房间门窗已坏，嫌疑人系爬窗入室实施盗窃。对本诉，本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，桂林市翠竹阁业主委员会代表全体小区业主与富鑫物业签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效，对合同双方及翠竹阁的全体业主均具有法律约束力，富鑫物业按照合同履行物业服务职责，韦中能、莫海萍作为该小区业主，应当按照合同的约定缴纳物业费和小区公摊水电费。韦中能、莫海萍辩称，富鑫物业服务不到位，显属违约，故其无需缴纳物业费。本院认为，韦中能、莫海萍提供的证据确能证明富鑫物业在安保等方面的服务质量存在瑕疵，且富鑫物业对安保存在隐患之事已明知，但却未穷尽措施积极行动通知全体小区业主签字，以便尽快申请物业维修基金修复小区门禁及监控系统，而是被动等待小区业主委员会的结果，因此富鑫物业应依法承担必要的民事责任，故免除与服务质量不相适应部分物业费符合法律规定的诚实信用及对等原则，也有利于促进富鑫物业不断改进物业服务质量，故本院酌定韦中能、莫海萍按拖欠物业费的80%支付2016年1月1日至2017年11月30日期间的物业费，即104.12㎡×1.1元/㎡/月×23个月×80%=2107.39元。对公摊水电费，《物业服务委托合同》第十八条明确约定小区公摊水电费5元/户/月，富鑫物业依约要求韦中能、莫海萍支付公摊水电费115元（5元/户/月×23个月），符合合同的约定，本院予以支持。对滞纳金，本院认为，韦中能、莫海萍是因认为物业服务质量存在瑕疵等原因才未按时缴纳物业费及公摊水电费，事出有因，并不属于恶意拖欠物业服务费的情形，故对富鑫物业主张支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务费乃整个小区公共部位、设施维护保养、维持小区功能正常持续运行所必需，任何一个业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，最终会损害全体业主的共同利益。发生问题时，业主拒交物业费的方式并不能解决物业合同双方存在的问题，反而会造成物业服务问题的恶性循环。业主应及时与物业公司沟通解决，物业公司亦应针对业主提出的问题有针对性的积极进行整改，不断提升服务质量。希望双方今后能够进行良性互动和有效沟通，共同营造美好和谐的生活环境。对反诉，本院认为，《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。可见，物业公司承担损害赔偿的前提是未履行物业服务合同的约定致使业主人身、财产受到损害，未履约行为与损害具有直接的因果关系。本案中，韦中能、莫海萍家中被盗引起的财产损失系犯罪分子破窗入室盗窃引起，业主损失理应由犯罪分子承担责任。物业公司对业主私人物品并无保管责任，楼栋门禁系统及小区监控系统损坏，与犯罪分子入室盗窃致使业主受损并无直接因果关系，物业公司对业主家中被盗致损并无过错。故韦中能、莫海萍主张富鑫物业赔偿其被盗损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告韦中能、莫海萍支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年1月1日至2017年11月30日期间物业服务费2107.39元、公摊水电费115元；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告韦中能、莫海萍的反诉请求。本案收取案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预付本院），由被告韦中能、莫海萍负担。反诉案件受理费25元（反诉原告已预付本院），由反诉原告韦中能、莫海萍负担。上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元、反诉案件受理费25元[收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员 秦 燕二〇一七年十二月二十二日书记员 李志跃