广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初22027号
原告：霍淑仪，女，1990年3月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。
被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办德和居委会观绿路3号保利广场8座商铺04铺位，统一社会信用代码：914406066681740199。
法定代表人：周康，公司总经理。
委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。
原告霍淑仪与被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁羽妍和被告的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告迟延交楼的违约金32445.62元（916543×0.0004×177=64891.24元，上述金额调整50%为32445.62元）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年3月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路3号保利拉菲花园6座1803房，交房时间为2014年12月20日前，合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，至2015年6月15日，被告仍未能完成小区通气工作，致使原告无法装修入住，影响原告的正常居住和使用。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年12月20日前将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告，但至2015年6月15日，小区燃气管道仍未通气，被告所交房屋仍未到达本合同附件二所规定的的装饰和设备标准并能正常使用的标准，不符合合同约定的交付条件。另合同约定，若被告逾期交付商品房，不超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自合同解除通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之四的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，特请求法院判如诉请。
被告辩称，被告认为原告的诉讼时效期间已经届满，同时原告要求被告承担延期交楼的违约责任没有事实基础，也没有合同与法律依据。一、原告的诉讼时效期间已经届满，被告取得了诉讼时效抗辩权。佛山市顺德区人民法院在案号为(2016)粤0606民初19651号、(2016)粤0606民初21553号、(2016)粤0606民初21631号、(2016)粤0606民初21719号的民事判决书中已经明确指出“确认港华燃气公司向被告复函载明的2015年6月15日为燃气接通时间”，且本案原告在诉讼请求中认定的被告违约天数均为177天，即收楼确认书日期次日2014年12月21日至燃气接通时间2015年6月15日，刚好177天。但原告在2017年12月才起诉，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，两年诉讼时效期间已经届满。依据相关法律规定，公民的民事权利受到侵害应在法定的时效期间内行使权利，原告应在2017年6月15日两年诉讼时效期间届满前提起诉讼。因原告未在两年诉讼时效期间届满前起诉，且无诉讼时效中止、中断、延长的事由，原告与被告的民事法律关系发生在2017年10月1日前，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定。北京高院民一庭关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见(2017年12月20日)第三点《民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题明确指出，第一，基本原则和思路：应在坚持鼓励诚信、更好地维护权利人合法权益的基础上，准确界定义务人诉讼时效抗辩权的形成时间，参照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题解释(一)》有关诉讼时效条款的相关精神，按“从旧兼从长”的原则确定《民法总则》有关诉讼时效期间的溯及力问题。即：权利人之权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，按照《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。但按《民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在《民法总则》施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，此时《民法总则》关于诉讼时效的规定应产生溯及力，不再适用《民法通则》相关规定。第二，普通诉讼时效溯及力问题：权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间己届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院清求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，对三年诉讼时效的溯及力，从法理上分析，《民法总则》实施时旧法(即民法通则)诉讼时效己届满的，应无溯及力。因为，从诉讼时效作为消灭时效的性质看，此时请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效己因此而归于消灭，不可能因新法《民法总则》的实施而使已消灭的时效重新“激活”，也不符合诉讼时效制度促使权利人及时行使权利、稳定现有社会秩序的制度本意。只有《民法总则》实施时旧法(即民法通则)诉讼时效未届满的，才有溯及力。二、原告早己接收了涉案房屋，要求被告承担延期交楼违约责任没有事实依据。原告己于2014年12月20日收楼，从原告的收楼确认书也可以看出，原告从来没有对燃气未开通的情况提出异议，实际燃气暂时未开通亦不会对原告的正常使用居住涉案房屋造成任何影响。原告明明已经根据合同约定按时或在小区燃气开通前收楼，却要求被告承担巨额迟延交付的违约责任，没有事实与合同依据。三、根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议》的约定，涉案房屋仅需要办理竣工验收备案手续，即符合交楼条件。被告通知收楼之时的房屋已经符合双方合同约定标准，原告迟延收楼也没有合同依据。《商品房买卖合同》第9条约定，被告应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续(指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》)，符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付各原告使用。根据双方签订的补充协议第三条第5点又约定，“买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，原告应当按照约定及时办理收楼手续”。在本案中，涉案房屋于2014年12月12日竣工验收合格并于2014年12月19日办理了竣工验收备案手续，已经达到合同约定交付条件。并且被告己于2014年12月20日发出收楼通知书，已经履行完毕合同约定的交付义务，原告已按时收楼，被告不应当承担延期交楼违约责任。并且原告在燃气开通前接收了涉案房屋，说明原告亦认为燃气暂未开通对其收楼不具有影响。四、双方签订的《商品房买卖合同》附件二对装饰、设备标准作出详细约定，其中“燃气：每户设独立燃气表，预留管道燃气(由业主报装后安装)”，被告交付的房屋已经满足该交付条件。双方合同约定，被告交付的房屋仅需要预留管道煤气(由业主报装后安装)，房屋内燃气管道等工程竣工验收合格即符合交付条件。合同第13条对于基础设施、公共配套建筑正常运营的承诺这一条双方亦没有任何约定。涉案房屋燃气管道于2014年12月17日即完成验收工作，被告已经履行完毕自己的合同义务，至于涉案房屋是否通气不是被告的合同义务。涉案房屋通气需要业主自己向燃气公司报装并开通，是否通气是燃气公司的责任。根据港华公司复函内容也可知，小区未能开通燃气的责任不在被告。被告为向业主提供更优质的服务，还不断的向港华公司催促开通燃气事宜，为小区业主争取利益。但业主燃气最终是否能够通气，是基于业主自行向港华公司报装开通燃气所形成的合同关系履行情况而定的，该责任不应当归责于被告。综上，拉菲花园具备验收合格的煤气管道工程，被告已向港华公司缴纳完毕容量气价费用，已经为原告开通燃气事宜履行完毕应尽的义务，被告交付的房屋符合合同约定，不构成违约。五、本案中，即便认定被告存在责任，也不应当承担延期交付的违约责任。开通燃气仅是被告的附属义务，并非合同根本义务。未能在交楼日期时开通燃气并不是根本违约，最多只是附属约定义务的违约和部分违约，不能适用“按房款的日万分之四”的根本违约责任条款。燃气开通除受制于燃气公司的工程进度、备案要求外，还受制于各幢楼间的管道连通闭合、小区入住率、业主的配合程度等因素，被告均无法控制，由被告来承担市政配套工程主管部门的责任和义务，有失公平。仅仅附属义务和部分违约，而且被告根本无过错，却适用根本违约的条款来要求被告赔偿，明显金额畸高，显失公平。况且，原告并没有实际损失，即便有损失产生，最多也只能按照原告购买违约天数177天燃气的价格作为原告的实际损失。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。综上，原告的诉讼时效期间已经届满，所有诉讼请求均无事实与法律依据，请法院驳回其全部诉讼请求，维护被告合法权益。
本院经审理认定事实如下：
2013年3月11日，原告与被告签订一份编号为Y170579的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路3号保利拉菲花园6座1803房的商品房，购房总金额为916543元，套内建筑面积83.29平方米。合同第九条还约定，被告应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。第十条第1项第(2)点约定，逾期交付商品房超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》的附件二为《装饰、设备标准》，其中的保利拉菲花园住宅毛坯交楼标准的燃气部分注明“每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”。上述合同签订后，原告已向被告交付了全部购房款916543元。案涉商品房所在建筑工程已于2014年12月19日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年12月间，被告通知原告收楼，原告于2014年12月20日签收了《收楼确认书》。由于未能接驳案涉小区外的燃气管道，被告曾向港华燃气公司发函，2015年5月25日港华燃气公司向被告复函，主要内容为：“我司正在加快进度完成该小区的燃气管道输配安装及接驳工程，但由于市政报建工作须经规划、执法等相关部门的批复，需时较长。目前，我司刚获得执法部门批复的施工许可文件，施工现在已加急施工中，预计一周后完工。施工完毕后，还须提请政府相关验收部门进行管道验收，因此需预留该部分后续工作时间，预计该小区于2015年6月15日前可完成市政接驳通气工作。”后原告认为，至2015年6月15日，被告仍未能完成小区通气工作，致使原告无法装修入住，影响原告的正常居住和使用，遂于2017年12月15日向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。
本案双方对被告是否构成逾期交房存在争议。为此先考量案涉商品房的交付标准，该交付标准在《商品房买卖合同》第九条有明确约定，即需要办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用等要求。对照该约定，本院认为，被告在2014年12月间通知原告收楼时的商品房未达到交付标准。首先，当时的商品房不符合正常使用的要求，虽然小区内包括案涉商品房的燃气管道已经铺设，但小区外的燃气管道却未能接通，即原告的商品房此时仍不能使用燃气，因为燃气是煮食、热水等生活所需条件，未能通气定必造成原告使用商品房的困难，就如小区外还没接通水电一样，属于基本居住要求的范畴，没有燃气即使可以用其他方法替代解决也属于不正常使用商品房的情形而不是正常使用了，假如此状态一直持续下去就更明显了。即使原告签收了《收楼确认书》，亦不代表商品房已达到交付标准。被告提出其已经向燃气企业缴纳了容量气价等相关费用，容量气价是用于对燃气企业投入固定资产成本（包括市政管网）的补偿，计入商品房销售价格中，正是如此，原告已向被告支付了全部购房款即承担了相关费用，理应在收楼后便应得到燃气的使用，被告却未能做到。其次，《商品房买卖合同》附件二的《装饰、设备标准》中燃气部分注明“每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”，该意思应理解为被告提供燃气管道设施，由业主报装后即可使用燃气。本案中，小区外的燃气未能接通，原告不能立即通过报装就能使用燃气，此状况也属于被告交付的商品房不符合约定。最后，对于《合同补充协议》第三条第5点约定，“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故本案不能依照该条款来处理。综上所述，本院认为被告属于逾期交房。
关于本案原告起诉是否已超过诉讼时效，本案原告请求被告支付逾期交房违约金，按合同约定，被告应当在2014年12月20日前交房，故应从合同约定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，即从2014年12月21日起计算诉讼时效期间；又因合同约定，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，即按日为单位累计计算违约金，则应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，本案应依照港华燃气公司向被告复函载明的2015年6月15日的燃气接通时间为交付合格时间，即最迟的诉讼时效期间的起算时间为2015年6月16日。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案从2015年6月16日起计算二年诉讼时效，至2017年6月15日届满，原告于2017年12月15日才起诉至本院，已超过二年的诉讼时效。原告主张应按《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定计算三年的诉讼时效，但因《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，在其施行前，被告按《中华人民共和国民法通则》的规定，已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故本案适用二年的诉讼时效的规定，原告该主张，本院不予支持。原告起诉请求被告支付逾期交房违约金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，原告的诉讼请求，理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告霍淑仪的全部诉讼请求。
案件受理费611.14元，减半收取计305.57元（原告霍淑仪已预交），由原告霍淑仪负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨荣波
二〇一八年三月十四日
书记员 宋小静