广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1658号
上诉人（原审原告）：谢芳菲，男，汉族，1969年3月18日出生，住广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审被告）：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区秋长老建安市场。
法定代表人：郭耀名。
上诉人谢芳菲因商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第595号民事判决，向本院提起上诉本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告谢芳菲诉称：20l3年07月31曰，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:惠阳(2013)00007088)，约定被告向原告出卖百万花城花园一期二组团l3幢13号房。该合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告使用；第九条约定，被告逾期交房的，自2014年7月I日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付款项万分之一的违约金。合同签订后，原告依约于2012年l2月23日向被告一次性支付房款人民币299901元，和附随之维修基金、合同登记、立档、转移登记、制证工本等杂费人民币7322元，契税29697.03元，以及银行贷款690000元，合计人民币1026920.03元。但是，被告未能于2014年6月30日前将房屋交付原告使用，也未向原告支付逾期交房违约金。原告认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则守约履行。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告履行了付款义务后，被告应履行交房义务。被告未能如期交房，构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金标准低于一年期银行贷款利率，显属过低，应予调高到原告银行贷款年利率6.8775%的标准。为维护原告的合法权益，原告特依法提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金以人民币989901元为基数按年利率6.8775%计，自2014年7月1日暂计至2015年5月31日为人民币62484.79元，之后的直至被告实际交房之日止；2、判决被告继续履行商品房买卖合同，被告在解封房屋后立即将房屋交付给原告并办理产权过户等手续；3、判令被告承担诉讼费用。原告为其诉称提供如下证据证明：广东省商品房买卖合同；2、原告身份证；3、被告企业机读档案登记资料；4、原告首付款签购单；5、原告契税交付凭证；6、原告契税交付发票联；7、银行个人贷款支付凭证；8、个人贷款还款计划表；9、首付款发票；10、维修基金、合同登记、立档、转移登记、制证、公证登记、评估等。
被告未答辩亦未提交任何证据。
对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同内包含补充协议），该合同约定原告向被告购买涉案房屋，对原告所购买的楼房、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表），其中第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证。从逾期之日起出卖人按日向买受人支付已付购买房款万分之一的违约赔偿金”、第二十四条“商品房预售的，在本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案”。原告已支付全部房款，可是被告一直未能履行合同约定的义务进行交付涉案房屋以及产权过户，故原告向本院起诉诉请被告办理产权过户等等。
列表如下：
原告
花园
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房号
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商品房买卖合同签订日期
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约定总价款、交楼日期
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实际已支付的房款
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有无被查封、网签
谢芳菲
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百万花城花园
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一期二组团13幢13号房
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2013年7月31日
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总房价款为989901元；2014年6月30日
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已全部支付
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已网签，未被查封
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付全部楼款，被告未按照合同的约定为原告交付涉案房屋、产权过户，违反合同约定，应当承担继续履行合同责任，现涉案房屋未被相关机构查封而不存在解封问题，原告诉请被告继续履行商品房买卖合同约定的义务向原告交付验收合格的涉案房屋、办理产权过户手续理由充分，本院予以支持，但原告应同时负担相关办证费用（具体的数额则按相关的部门的要求为准）。
关于原告诉请逾期交房违约金问题，虽然原被告约定交房日期为2014年6月30日前，但是何时能交付合格的涉案房屋未知，即计算原告实际损失数额不具体。鉴于涉案房屋已经被相关部门查封，被告早已停止施工且无法联系，故本院对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉请不予支持，予以驳回。
被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告惠州市光耀城投资有限公司继续履行《商品房买卖合同》的合同义务，将验收合格的涉案房屋百万花城花园一期二组团13幢13号房交付给原告谢芳菲以及将涉案房屋所有权转移登记至原告谢芳菲名下。
二、驳回原告谢芳菲的其他诉讼请求。
本案诉讼费1463元，由被告惠州市光耀城投资有限公司负担。
当事人二审的意见
谢芳菲不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求撤销一审第二条判决，判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金，以人民币989901元为基数按日利率万分之二点一，自2014年07月01日计至被上诉人实际交房之日，暂计至2015年1O月31日延迟交房违约金101445．05元；2、本次上诉诉讼费由被上诉人承担。主要理由：2012年12月23日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》(合同编号：惠阳(2013)00007088)，约定被上诉人向上诉人出卖百万花城花园一期二组团13幢13号房。该合同第八条约定，被上诉人应于2014年6月30日前将房屋交付上诉人使用；第九条约定，被上诉人逾期交房的，自2014年7月1日起至实际交付之日止，按日向上诉人支付已交付款项万分之一的违约金。合同签订后，上诉人依约于2012年12月23日向被上诉人一次性支付房款人民币299901元和附随之维修基金、合同登记、立档、转移登记、制证工本等杂费人民币7322元，银行贷款690000元，契税29697.03元，合计人民币1026920．03元。但是，被上诉人未能于2014年6月30日将房屋交付上诉人使用，也未向上诉人支付逾期交房违约金。上诉人认为，上诉人与被上诉入之间的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则守约履行。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上诉人履行了付款义务后，被上诉人应履行交房义务。被上诉人未能如期交房，构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金标准低于一年期银行贷款利率，显属过低，应予调高到日利率万分之二点一的标准。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，被上诉人理应依照合同规定对上诉人给予赔偿。一审判决理由一：“关于原告诉请逾期交房违约金问题，虽然原被告约定交房日期为2014年6月30日前，但是何时能交付合格的涉案房屋未知，即计算原告实际损失数额不具体。”这也就是一审法官认为最终交房时间未知，即不能计算上诉人实际损失数额不具体，如果交房时间在诉讼期交房的，就可以计算损失数额。分明这是惩善扬恶，逼良为娼，充当犯罪帮凶，不仅是庸政懒政的表现，而是背叛国家法律精神，与法制社会建设背道而驰。一审判决理由二：“鉴于涉案房屋已经被相关部门查封，被告早已停止施工且无法联系，故本院对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉请不予支持，予以驳回。”首先一审法官已通过惠阳区房产管理局查询到上诉人的房屋状态“已网签，未被查封”（见判决书中第4页列表第二行内最后一栏），竟在判决理由中又说被相关部门查封，明显判决理由与事实矛盾，然后又借口无法联系被上诉人也成为堂而皇之理由，明显与国家现行的法律法规精神相悖，无论是情理还是法理，都不容公平正义所接受，在其为不谋其职，反为违法犯罪行为寻找借口提供说辞。上诉人依法提起上诉，请求贵院撤销一审第二条判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人惠州市光耀城投资有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人是否应当向上诉人支付违约金。
关于被上诉人是否应当向上诉人支付违约金的问题。按照双方合同约定，被上诉人应于2014年6月30日前将涉案房屋交付上诉人使用，也明确“出卖人逾期超过180日后将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，结合本案实际情况，因涉案房屋至今尚未竣工，何时竣工并交付使用并没有一个确定的期限，计算违约金数额是以日计算且截至点是涉案房屋实际交付之日，实际损失难以确定，因此，上诉人可就待实际损失确实发生且足以认定具体数额时，另案起诉，以维护自身的合法权益，本院在此暂不予处理，对于一审法院的该项判决，本院予以维持。至于将涉案房屋过户到上诉人名下的问题。经惠阳区房产管理局的回函称涉案房屋已网签并已备案、预告登记，未被查封，已作预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为1110079558。当事人双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，而不动产物权的取得应当以登记为生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案合同有效，上诉人就此对被上诉人享有债权，具有要求被上诉人为其办理过户的权利，但因涉案房屋已经被抵押，进行不动产登记存在障碍，因此，在办理过户登记手续之前应当先排除妨害。一审法院在一审时也已经向上诉人当庭释明，上诉人也在一审庭审时请求法院判决被告继续履行商品房买卖合同，被上诉应当在消除抵押房屋后，将涉案的房屋办理产权过户等手续。对此，上诉人对一审法院的该项判决应予以明确。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用2328.9元，由上诉人谢芳菲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；