广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初5425号
原告:梁健昌,男,1982年3月6日出生,汉族,住广州市花都区。
委托代理人：朱颖，广东正善律师事务所律师。
被告:广州市花之旅旅行社有限公司,住所地广州市花都区新华街宝华路30号A区101商铺,组织机构代码69519674-X。
法定代表人：曾伟军。
委托代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：毕韵诗，广东古谷律师事务所实习律师。
原告梁健昌诉被告广州市花之旅旅行社有限公司（以下简称花之旅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁健昌的委托代理人朱颖，被告花之旅公司的委托代理人冯华标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁健昌诉称：原、被告于2011年签订了《时代美居商铺租赁合同》，约定原告将其位于广州市花都区新华街宝华路30号时代美居首层临街101号商铺出租给被告使用，该商铺的面积为165.78平方米，租期六年，自2011年6月1日起至2017年5月31日止。按照前述合同第四条约定，第一年租金为每月每平方米70元，以后每年每月递增5元，但被告并未按合同约定足额支付租金，自承租之日起至今，一直按每月每平方米70元向原告支付租金，从未支付过递增部分的租金。为此，原告向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的递增租金，但被告至今也没有支付。另，被告还拖欠原告自2015年12月至今的租金，原告亦再次发出律师函，要求被告尽快支付拖欠的租金。根据租赁合同第三条的约定，被告必须于每月5号前向原告交付当月租金，逾期未交的，从逾期之日起按欠租总额加收每日5%的违约金。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠租金184844.7元，暂计至起诉之日止；2.被告按拖欠租金总额的5%每日支付违约金至付清租金之日止，但违约金总额不超过租金本金；3.被告承担本案诉讼费。
诉讼中，原告变更并明确诉讼请求为：1.被告向原告支付自2013年7月1日起至2016年7月5日拖欠的租金172753.4元。2.被告向原告支付违约金172753.4元，违约金从欠租之日起，按每日5%的标准计算至付清款日止，但违约金总额不超过租金本金。
被告花之旅公司辩称：一、原告的诉讼请求较为模糊，应明确租金、违约金的具体数额，包括起止时间、计算方法。二、原告起诉前从未向被告主张递增部分的租金，根据民法通则第136条规定，原告起诉时间倒推一年的租金及违约金均已超过诉讼时效，请求法院驳回该部分诉讼请求。三、被告已向原告支付2015年12月、2016年3月的租金各13920.2元。四、原告起诉的违约金标准过高，原告没有证据证明其产生的损失。
经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街宝华路30号时代美居首层临街101号商铺，面积165.78平方米，权属人是梁健昌。2011年6月（合同没有标注具体时间）梁健昌（出租方、甲方）与花之旅公司（承租方、乙方）签订《时代美居商铺租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于广州市花都区新华街宝华路30号时代美居首层临街101号商铺，面积165.78平方米，租期6年，自2011年6月1日起至2017年5月31日止；甲方一次性收取押金4万元，到期后全额无息退还乙方，乙方必须于每月5号前向甲方交付当月租金，逾期未缴交租金，将从逾期之日起按欠租总额加收每日5%的违约金，计租面积165.78平方米，第一年租金为每月每平方米70元，以后每年每月递增5元。乙方连续2个月没有按期缴付租金视为违约。甲方收回商铺，另作安排租给他人，押金4万元不予退回。
合同签订后，梁健昌将涉案商铺交付给花之旅公司使用至今。花之旅公司按合同约定的第一年租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日，且租金支付的时间常有拖延。2015年12月29日，花之旅公司向梁健昌转帐支付租金10000元，2016年1月8日转帐支付租金3920.2元，2016年4月1日支付租金13920.2元。梁健昌称自花之旅公司没有按合同约定的租金标准支付递增租金及拖欠租金后，其一直与花之旅公司的法定代表人曾某协商，要求其支付差额租金，在花之旅公司迟迟没有支付租金差额及拖欠租金的情况下分别于2015年12月、2016年3月向花之旅公司送达律师函（两份律师函的落款时间分别为2015年12月1日、2016年3月10日），要求花之旅公司支付2012年6月1日至2015年12月1日的租金差额及支付拖欠的租金。梁健昌称上述两份律师函是其朋友王某在律师函出具几天后亲自送至花之旅公司的工作人员手上，花之旅公司没有出具收据或回执，但律师函送达一、两天后花之旅公司的法定代表人曾某均有与其朋友王某电话联系，称会尽快支付拖欠的租金，并提供中国移动通话记录及申请证人出庭作证拟证明上述事实。梁健昌提供的王某的中国移动通话记录显示王某与花之旅公司法定代表人曾某的电话通话时间为2016年2月5日和2016年2月29日。花之旅公司称其没有收到该两份律师函，认为梁健昌所称送达律师函的做法有违常理，因律师函应由律师发出，且证人王某称其向花之旅公司送达律师函一、两天后，花之旅公司的法定代表人曾某就与其电话联络，但王某所称送达律师函的时间与其所称与花之旅公司法定代表人曾某通话的时间明显不一致，且不能证明通话内容，因此对证人所作的陈述不予确认。花之旅公司并认为其一直按第一年的租金标准向梁健昌支付租金，梁健昌对此从未提出异议。
本院认为：梁健昌与花之旅公司签订的《时代美居商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。花之旅公司承租使用涉案商铺后应按合同约定向梁健昌支付租金。花之旅公司没有按约定向梁健昌支付租金构成违约。
本案的争议焦点为双方约定的租金标准是否进行了变更？梁健昌提起本案诉讼，部分诉讼请求是否超过诉讼时效？合同签订后，花之旅公司虽然一直按合同约定的第一年租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日，但花之旅公司没有提供证据证明双方对租金标准进行了变更，即梁健昌同意其按第一年租金标准支付租金，因此租金标准应按合同约定支付。根据合同约定，2011年6月1日至2012年5月31日的月租金为11604.6元，2012年6月1日至2013年5月31日的月租金为12433.5元，2013年6月1日至2014年5月31日的月租金为13262.4元，2014年6月1日至2015年5月31日的月租金为14091.3元，2015年6月1日至2016年5月31日的月租金计为14920.2元，2016年6月1日至2017年5月31日的月租金为15749.1元。花之旅公司在合同签订后按第一年的租金标准向梁健昌支付租金至2015年11月30日止，违反合同约定，应向梁健昌支付合同约定的租金差额。在花之旅公司未支付租金递增差额期间，梁健昌称其曾与花之旅公司的法定代表人协商要求其支付租金差额，但没有提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。梁健昌称其于2015年12月3日向花之旅公司送达律师函催收租金差额及拖欠租金，提供了律师函复印件、证人证言及电话通讯记录予以证明，但律师函的送达没有任何依据，且证人所称律师函的送达时间、花之旅公司的法定代表人曾某与其通话的时间明显不一，故本院对此不予确认。根据上述法律规定，梁健昌于2016年6月6日向本院提起诉讼，追索2015年6月1日前（合同约定花之旅公司应于每月5日前支付当月租金）递增的租金差额已超过诉讼时效，本院不予支持。2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额为（14920.2元-11604.6元）×6个月＝19893.6元；2015年12月1日至2016年7月5日的租金为14920.2元/月×6个月＋15749.1元/月＋15749.1元/月÷31天×5天＝107810.48元，扣减已付27840.40元，尚欠79970.08元。花之旅公司应向梁健昌支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额和2015年12月1日至2016年7月5日的租金合计99863.68元。
因花之旅公司迟延向梁健昌支付租金，梁健昌要求花之旅公司支付违约金，同理，梁健昌要求花之旅公司支付2015年6月1日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。梁健昌要求花之旅公司从逾期之日起按拖欠租金总额日5%计算违约金，违约金以拖欠的租金总额为限，理由充分，本院予以支持。花之旅公司抗辩认为违约金过高，因梁健昌请求的违约金以其拖欠的租金总额为限，没有违反法律规定，因此对花之旅公司的抗辩意见不予采纳。因按拖欠租金总额日5%计算违约金，违约金总额已超过租金总额，故违约金以拖欠租金总额99863.68元为限。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告广州市花之旅旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁健昌支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金差额和2015年12月1日至2016年7月5日的租金合计99863.68元；
二、被告广州市花之旅旅行社有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁健昌支付违约金99863.68元；
三、驳回原告梁健昌的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3421元，由原告梁健昌负担1443元，被告广州市花之旅旅行社有限公司负担1978元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一六年九月五日
书记员 袁美华