广西壮族自治区靖西市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂1081民初35号
原告：百色市光华物业服务有限公司靖西分公司，住所地靖西市新靖镇幸福路幸福广场小区。
负责人：梁世军，该分公司经理。
委托诉讼代理人：农朝日，该分公司职员。
被告：农玉确，男，壮族，1986年7月12号出生，公务员，现住广西靖西市。
委托诉讼代理人：农玉猛，男，1982年5月25日出生，壮族，职工，住广西靖西市。系被告胞兄。
原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司（以下简称：光华物业靖西分公司）诉被告赵勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人农朝日、被告的委托诉讼代理人农玉猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光华物业靖西分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付物业管理费、垃圾处理服务费等各项费用共计1291.6元（其中物业管理费1261.8元、水费26.5元、公共水电费3.3元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系靖西市幸福上园小区的物业服务公司，负责该小区的物业服务工作，并代收水费、垃圾处理费，并统一交给相关单位。被告则是靖西市幸福上园小区5栋2单元101号房的业主。2010年11月2日，被告在购买涉案物业时与原告签订《前期物业服务协议》。此后，双方按照该协议行使权利，履行义务。但被告从2016年1月份起，以种种借口拒绝缴纳相关费用，截止2017年7月，被告所欠的物业管理费、水费、公共水电费共计1291.6元。原告多次要求被告支付上述费用，但被告均以种种借口拒绝支付。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
原告对其陈述事实在举证期间内向本院提供的证据有：1、原告营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的主体资格及身份信息；2、交房签认单、《前期物业服务协议》证明被告于2010年11月2日接收涉案物业时与原告建立物业服务合同关系的事实；3、业主欠费明细表，证明被告从2016年1月份起拖欠物业费、水费、公共水电费的事实；4、《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问�的批复》，证实原告按照每月每平方米0.6元收费是经物价局审批；5、幸福上园职工工资发放表，证实原告聘请18名工人对幸福上园小区进行管理服务及支付工人工资的情况。
被告辩称：原告违约在先，原告没有完全履行合同，违背诚实信用原则，原告未遵守双方签署的《前期物业服务协议》，已构成违约。原告违反《前期物业管理协议》第三条第二、三项的约定，未保持小区设备运行良好，存在公用设备损坏未维修，小区大门起落杆发生故障不维修的行为；原告违反《前期物业服务协议》第三条第四项的约定，未保持小区环境卫生整洁，小区景观水池无人清理，垃圾遍布，环境脏乱差；原告违反《前期物业管理协议》第三条第七项的约定，因原告聘请的保安工作失职，导致被告及小区其他业主财物、机动车辆被盗；原告违反《前期物业管理协议》第三条第八项的约定，小区内所有居民楼未放置灭火器，未安装消防水带等消防设施；原告违反《前期物业管理协议》第三条第九项的约定，未对房屋共有用部位、公用设施进行及时维修，造成本小区3栋、6栋、10栋、15栋下水道及化粪池常年堵塞，污水横流；原告违反《前期物业管理协议》第四条第二项的约定，擅自提高收费标准，前期物业管理协议明确约定按建筑面积每月每平米0.5元，原告违反该条约定，按建筑面积每月每平米0.6元向业主收费。综上所述，原告的种种做法已违反前期物业服务合同的约定，构成违约，其要求的物业管理费于法无据。另外，被告拖欠的水费、公共水电费已交至本小区业主委员会，业主委员会又将该费用交到自来水厂，原告再主张水费、公共水电费无事实依据。为维护被告的合法权益，恳请法院查明事实，驳回原告�诉讼请求。
被告在举证期间向本院提供的证据有：1、1到10号相片，证明原告管理不善，小区消防设施缺失、损坏，未进行修缮，消防存在严重隐患；2、11到33号相片，证实小区公共健身器材、公共照明灯等公用设施损坏，原告不履行修缮义务；3、34到36号相片、九份立案决定书，证实原告管理不到位，保安上班脱岗，造成业主财物多次被盗；4、37号到40号相片，证明原告对物业的环境卫生工作不到位，垃圾遍地，严重影响业主生活环境和质量；5、收款收据，证实被告拖欠的水费、公共水电费已交到靖西市届业委会，业主委员会又将该款项交到相关部门。
当事人围绕案件争议焦点依法提交了证据，经庭审质证，被告对原告第1、2、5份证据的合法性、真实性与关联性没有异议，被告对原告证据无异议的本院予以认定，并在卷佐证。
对有异议的证据本院分析认定如下：一、对原告证据的分析认定。原告第3份证据是业主欠费明细表，被告对该份证据的真实性有异议，认为原告没有按照《前期物业管理协议》约定的收费标准向被告收取管理费。本院认为，原、被告从2010年11月至2017年6月存在物业管理服务的民事法律关系，原告在这期间为被告提供了服务，被告理应交纳相应的物业管理费用，而被告未能提供已经交纳物业管理费用的相关凭证，所以，原告的这份证据能证实被告欠费的案件事实，与本案有关联，应予以认定。原告第4份证据是《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》，被告对原告该份证据的三性有异议，本院认为，该份证据加盖靖西市物价局公章，内容真实，来源合法。但按照《物业管理条例》第四十一条及《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》的要求，原告得到批复后还要与业主重新签订物业服务合同，确定提高收费标准。而在本案中，原告却未与业主重新订立物业服务合同，所以，该批复不能作为原告提高收取物业管理费的依据，原告的该份证据应不认定。原告第5份证据是幸福上园职工工资发放表，被告对该份证据的证明目的有异议，认为该份证据不能证实原告已经尽到了合同义务的目的。本院认为，被告的质证意符合客观事实，原告的这份证据不予认定。二、对被告证据的分析认定，被告第1份证据是第1到10号相片，原告认为这份证据与本案无关。本院认为，小区消设施缺失、没有接水、接电是开发商遗留问题，与本案无关，这份证据应不予认定。被告的第2份证据是第11到33号相片、第4份证据是第37号到40号相片，原告对这两份证据有异议，认为业主不交纳物业管理费才导致原告没有履行修复公用设施、搞好卫生管理的义务。本院认为，根据《前期物业管理协议》第三条第四、九款约定，原告对小区环境卫生负有保持清洁的义务，对共用设施负有定期巡查、及时修复的义务，原告不能以被告不交纳物业费用为由不履行以上合同义务，被告的这份证据因客观真实，与本案有关联，应予以认定。被告第3份证据是第34到36号相片、九份立案决定书，原告对该份证据有异议，认为原告与被告之间没有财产保管的协议，该份证据与本案没有关联。本院认为，虽然原、被告之间没有财产保管的约定，但根据《前期物业管理协议》约定，原告有协助公安部门维护本物业区域公共秩序的义务。而被告提供的这份证据可以证实原告管理的小区频繁发生盗窃案件，原告在小区管理上确实存在管理不到位的事实，故该份证据本院予以认定。
综合全案证据，本院可以确认以下法律事实：百色长江天成房地产开发有限公司靖西分公司在开发建设靖西市幸福上园小区中选聘原告百色市光华物业有限公司靖西分公司为小区前期物业管理服务公司。2010年11月2日，被告农玉确购买涉案小区5栋2单元101号房，面积116.75平方米，并与原告建立物业管理服务法律关系，为明确双方权利义务，签订《前期物业服务协议》，该协议第三条第四、九款约定：原告对小区环境卫生负有保持清浩的义务，对共用设施负有定期巡查、及时修复的义务；第四条第二款约定：住宅小区按建筑面积每月每平方米0.5元计缴物业管理服务费，车库、杂物房按半价收取物业费。2015年原告向靖西市物价局报告，要求调整收费标准，同年6月4日物价部门对此作出批复，同意原告以基准价的基础，在不超过15%的幅度内上下浮动，具体收费标准由原告与业主在物业管理服务合同中约定。原告没有与被告重新签订物业管理服务合同提高收费标准，就于2016年1月开始按建筑面积每月每平方米0.6元计缴物业管理服务费用。原告在管理服务该小区期间，未完全尽到环境卫生清洁和及时修复公共设施的义务，2016年12月在靖西市幸福上园小区成立业主委员会后，未能与业主委员会达成新的物业管理服务协议，于2017年6月30日撤出小区管理服务。在原告管理小区期间，被告拖欠原告18个月物业管理服务费。为此，原告向本院提出以上诉求。
另查明，原告退出幸福上园小区后，被告向业主委员会交纳水费26.5元、公共水电费3.3元，业主委员会于2017年9月间将该费用交到了相关部门。在庭审中，原告自愿放弃要求被告交纳水费、公共水电费的主张。
本院认为，本案第一个争议焦点是：原、被告签订的《前期物业服务协议》是否合法有效。由于原、被告是在平等、自愿、协商的基础签订《前期物业服务协议》，协议内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，协议应当合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当全面履行协议所约定的义务。
本案第二个争议焦点是：原、被告在履行协议中是否已经尽到了合同义务，是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。本院认为，原告在管理服务该小区期间，未完全尽到保持环境卫生清洁和及时修复公共设施的义务，违反了《前期物业服务协议》第三条第四、九款“原告对小区环境卫生负有保持清浩的义务，对共用设�负有定期巡查、及时修复的义务。”的约定，原告的行为存在违约。而被告没有按照约定的时间交纳物业管理费，现仍拖欠原告18个月的物业管理费，违反了《前期物业服务协议》第四条第一款“交纳费用时间：每月5日前交纳当月费用；”的约定，被告行为也存在违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告应当承担相应的违约责任。
本案第3个争议焦点是：原告要求被告支付物业管理费1261.8元是否有事实和法律依据。本院认为，被告在履行协议过程中，拖欠原告18个月的物业管理费，事实存在，其行为已构成违约，�据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当继续履行支付物业管理费的义务。现原告按每月每平方米0.6元计费要求业主交纳物业管理服务费1261.8元，但由于原告在调整收费标准时，虽然得到物价部门的许可，但未按照物价部门批复的第一条要求完善提价手续，即具体收费标准由原告与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。与国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业合同中约定。”规定不符，所以，原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院仍然按照每月每平方米0.5元计费。由于原告在管理服�小区期间，未完全尽到保持环境卫生清洁和及时修复公共设施的合同义务，根据费用与服务水平相适应原则，酌情减少被告应交纳物业管理费的20%。即原告的该项请求，本院按840.6元（116.75㎡×0.5元/㎡×18个月×80%=840.6元）予以支持。原告在庭审中，自愿放弃主张水费26.5元、公共水电费3.3元，原告的放弃行为符合民法意思自治原则，没有侵害到第三人的利益，本院依法照准。因原告在本案中只是管理上存在瑕疵，并不是根本性违约，所以，被告要求驳回原告诉讼请求的辩解意见，无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《物业管理条例》第三�六条、第四十一条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告农玉确向原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司支付物业管理服务费840.6元。
二、驳回原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司的其他诉讼请求。
本案受理费按简易程序审理减半收取25元，由被告农玉确负担20元，原告负担5元。
上述款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，（户名：靖西市人民法院，账号：20×××85，开户行：农行靖西市支行营业室）；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限�最后一日起二年内向本院申请执行，逾期申请则视为放弃权利。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定），户名：待结算财政款项
--法院诉讼费专户，帐号：20×××97，开户行：农行百色分行营业部，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判员 陆忠保
二〇一八年四月三日
书记员 梁丽蓉