吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0402民初374号
原告辽源市热力集团有限公司。
法定代表人王宝君，公司经理。
委托代理人韩帅，吉林辽东律师事务所律师。
委托代理人张俊奇。
被告鞍山市铁东区彩星服装商场。
法定代表人万虹，公司经理。
委托代理人曾向东。
被告辽源惠达置业房地产开发有限公司。
法定代表人田洪伟，公司经理。
委托代理人何金玉。
原告辽源市热力集团有限公司（以下简称热力集团）诉被告鞍山市铁东区彩星服装商场（以下简称鞍山彩星服装商场）、被告辽源惠达置业房地产开发有限公司（以下简称辽源惠达置业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，经公开开庭审理，原告热力集团委托代理人韩帅、张俊奇，被告鞍山彩星服装商场委托代理人曾向东，被告辽源惠达置业公司委托代理人何金玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：2016年12月19日，鞍山彩星服装商场对热力集团申请执行的标的提出书面异议。辽源市龙山区人民法院作出（2016）吉0402执异58号执行裁定，中止对原告申请查封的八一景苑5号楼704、705、706、707、804、805、807、905、907、1004、1006室房屋的执行。原告认为中止裁定错误，理由如下：一、热力公司在申请查封辽源惠达置业公司房屋时，上述房屋并未出售，权利未受任何限制，因此鞍山彩星服装商场称房屋已出售不实。二、根据法律规定，鞍山彩星服装商场应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任。鞍山彩星服装商场应当举证证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，否则应承担举证不能的后果。综上，请求依法支持原告的请求。诉讼请求：准许原告对辽源市八一景苑小区5#楼（高层）704、705、706、707、804、805、807、905、907、1004、1006室房屋的执行；案件受理费由被告负担。
被告鞍山彩星服装商场答辩称，答辩人为维护自身合法权益，通过以房抵债的形式，取得了辽源惠达置业公司包括本案争议的9套房屋在内的60套房屋的所有权，用以抵顶惠达置业公司所欠答辩人借款本息及相关税费，该行为合情、合理、合法，是双方自愿协商的结果，双方在签订以房抵债协议后，正式签订了商品房买卖合同并备案登记于辽源市房屋产权登记部门，上列房屋的实体物权已转移至答辩人所有，答辩人取得上列房屋的行为属于善意取得，应当受到法律保护，未及时办理产权登记是因为法院查封行为所致，并非答辩人自身原因，故答辩人认为自双方签订以房抵债协议时起，至双方签订买卖合同时止，已经用房屋抵顶了欠款，热力集团援引的必须有且只有一套用于居住房屋的法条不适用答辩人，不应适用该法条。综上，答辩人享有足以排除执行的实体权利，不应对本案争议房屋继续执行。
辽源惠达置业公司答辩称，答辩人就拖欠热力集团工程款的事实和数额无异议。辽源市龙山区人民法院于2015年10月22日查封了辽源惠达置业位于辽源市八一景苑小区包括本诉争议的5好了704、705、706、707、804、805、807、905、907、1004、1006室在内的30余套房屋，上述房屋答辩人已于2015年8月31日为了偿还债务抵顶给本案另一被告鞍山彩星服装商场，该财产已不属于答辩人的合法财产，且答辩人有其他可供执行的财产，故热力集团的诉请不应成立。
在当庭质证过程中，原告向本院提交证据如下：1、(2016)吉0402执异58号执行裁定书1份，证明辽源市龙山区法院已裁定中止对涉案房屋执行的事实。二被告均无异议。
被告鞍山彩星服装商场向本院提交证据如下：抵押借款协议、建设银行汇款单各1份，证明被告辽源惠达置业公司因其经营需要在被告鞍山彩星服装商场处借款500万元，并以辽源惠达置业公司60套房屋为借款抵押担保，鞍山彩星服装商场依约定履行了付款义务，双方的借贷关系已经形成。原告质证认为与本案无关；2、以房抵债协议书1份，证明2015年7月26日签订的彩星服装商场和惠达置业协议书，协议以房抵债，被告辽源惠达置业公司因无力偿还到期债务本息，依据上列协议约定，用本案争议房屋抵顶欠款。原告质证该书证不具合法性，违反了担保法关于禁止留押的规定，每套房屋均价为8.3万元，侵害了其他债权人利益；3、本案争议房屋商品房买卖合同9份。证明被告辽源惠达置业公司用于抵债的9套房屋已同被告鞍山彩星服装商场签订正式买卖合同，并备案于房屋产权登记部门销售价格为2280元/平方米。原告质证认为买卖合同源于抵债协议，抵债协议不合法，买卖合同效力不应得到确认。
被告辽源惠达置业公司对上述证据均无异议。
被告辽源惠达置业公司向法庭提交证据如下，1、抵押借款合同1份，证明辽源惠达置业公司于2013年9月9日在被告鞍山彩星服装商场处借款及用包括本案争议的9套房屋在内的60套房屋为其借款提供抵押担保的事实。原告质证认为不具有合法性，违反了禁止留押的规定，房屋均价为8.3万元，侵害了其他债权人利益；2、以房抵债协议书1份，证明被告辽源惠达置业公司因无力偿还拖欠鞍山彩星服装商场到期债务本息，用房屋抵顶欠款，自2015年7月26日双方签订协议时，房屋已不归被告辽源惠达置业公司所有。原告质证认为违法禁止留押规定，房屋均价为8.3万元，侵害了其他债权人利益。
经审理查明，原告热力集团于2015年9月28日向本院提出财产保全申请，申请查封被告辽源惠达置业公司所有的房屋房籍，并已提供担保，辽源市龙山区人民法院于2015年10月12日作出（2015）龙民初字第1914号民事裁定书，查封了辽源惠达置业公司开发的位于辽源八一景苑小区5号楼704、705、706、707、804、805、807、905、907、1004、1006室房屋。2013年9月9日，鞍山彩星服装商场与辽源惠达置业公司签订抵押借款合同。2013年9月11日，鞍山彩星服装商场向辽源惠达置业公司汇款500万元。2015年7月26日，鞍山彩星服装商场与辽源惠达置业公司签订以房抵债协议书，约定用辽源惠达置业公司开发的位于辽源八一景苑小区5号楼28套房屋、18号楼32套房屋抵顶本息共计980万元欠款，并于2015年8月31日签订商品房买卖合同。2016年12月29日辽源市龙山区人民法院作出（2016）吉0402执异58号执行裁定书，裁定中止（2015）龙民初字第1914号民事裁定书中涉及查封被执行人辽源惠达置业房地产开发有限公司中开发的位于辽源市八一景苑小区5号楼704、705、706、707、804、805、807、905、907、1004、1006室房屋的执行。
本院认为：依据法律规定，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物，但是损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定，即用抵押物抵顶欠款必须满足的条件为：1、主债务履行期届满；2、债务人到期不履行债务；3、双方协议将抵押物用以抵顶债务；4、折价达成协议，应当参照市场价格。本案鞍山彩星服装商场对辽源惠达置业公司债务履行期限届满后，因辽源惠达置业公司到期未履行还款义务，双方签订用辽源惠达置业公司开发的位于辽源八一景苑小区5号楼28套房屋、18号楼32套房屋抵顶本息共计980万元欠款的抹账协议，鞍山彩星服装商场于2013年9月11日付款500.00万元，至2015年7月26日签订抹账协议之日本息合计980万元，明显高于国家法律规定最高利息限额，本案争议房屋市场价值11296830.00元，鞍山彩星服装商场与辽源惠达置业公司签订的抹账协议明显低于市场价格，该顶账协议应予撤销。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条、《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条的规定，判决如下：
准予对辽源市惠达置业房地产开发有限公司开发的位于辽源市八一景苑小区5号楼704、705、706、707、804、805、807、905、907、1004、1006室房屋的执行。
案件受理费100.00元、诉讼费用60.00元由被告辽源市惠达置业房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，应于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方但是人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 陈 敏
人民陪审员 苏奎华
人民陪审员 王 伟
二〇一七年三月十七日
书 记 员 于 淼