福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0303民初2678号
原告：莆田华永至盛房地产有限公司，住所地福建省莆田市涵江区六一西路2299弄6号，统一社会信用代码913503030503044401。
法定代表人：陈斌，董事长。
委托诉讼代理人：罗宏强、林巧财，福建天衡联合律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。
被告：宋梅香，女，1985年7月19日出生，汉族，莆田市荔城区人，住福建省莆田市荔城区。
第三人：中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行，住所地福建省莆田市涵江区新涵大街145-181号，统一社会信用代码913503038554616389。
负责人：刘德贵,行长。
原告莆田华永至盛房地产有限公司（下称华永公司）与被告宋梅香及第三人中国工商银行股份有限公司莆田涵江支行（下称工行涵江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华永公司的委托诉讼代理人罗宏强到庭参加诉讼，被告宋梅香及第三人工行涵江支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华永公司向本院提出诉讼请求：1.确认华永公司与宋梅香于2013年12月7日签订的编号为H201303164《商品房买卖合同》已于2017年6月30日解除,并判令宋梅香配合华永公司按房管部门要求办理解除《商品房买卖合同》备案登记与商品房预告登记手续；2.判令宋梅香支付给华永公司按购房总价款20%计算的违约金112738.8元及解除合同产生的律师费10000元；3.判令宋梅香支付给华永公司为其代偿的截至2017年6月15日的按揭贷款14994.66元；4.判令华永公司有权从宋梅香已支付的购房款中直接抵扣其应支付的上述所有款项及华永公司代其向工行涵江支行支付按揭贷款余额（以银行确认的金额为准）。事实与理由：2013年12月7日，华永公司与宋梅香签订编号为H201303164《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“宋梅香向华永公司购买坐落涵江区兴涵水都一期A1地块第1幢22层2202号房屋，建筑面积共94.51平方米，每平方米5964.38元，总金额563694元；买受人应于2013年12月7日前支付首期房价款173694元，余款390000元由买受人向银行申请按揭贷款，并由出卖人提供担保；非因出卖人原因导致银行要求出卖人承担保证责任，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未全额归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人购房总价款20%的违约金以及买受人应赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权在应退还给买受人的款项中直接扣除违约金和上述买受人应承担的出卖人的损失；出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）并向出卖人返还符合约定状态的商品房后30日内，将买受人已付房价款扣除买受人应支付的违约金、赔偿金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除购房合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。《商品房买卖合同》签订后，宋梅香向工行涵江支行申请按揭贷款39万元，工行涵江支行依约发放该贷款，华永公司为该贷款提供连带责任保证。然而，宋梅香自2017年1月起未按约履行还款义务，经华永公司敦促后其仍未还款，截至2017年6月15日宋梅香拖欠工行涵江支行按揭贷款计14994.66元，导致工行涵江支行扣划华永公司在该行的保证金14994.66元。尔后，华永公司向宋梅香送达解除购房合同的通知，并函告办理相关手续，但其仍置之不理，故提出上述诉讼请求。
宋梅香未作答辩。
工行涵江支行未作述辩。
华永公司围绕其诉讼请求依法提交如下证据：
1、华永公司的营业执照、法定代表人身份证明及宋梅香身份证复印件各一份，欲证明华永公司诉讼主体适格及其法定代表人为陈斌与宋梅香身份及诉讼主体适格；
2、《商品房买卖合同》（含附件）一份，欲证明宋梅香向华永公司购买涉案商品房时，合同约定了双方的权利与义务及宋梅香逾期偿还按揭贷款应承担的违约责任；
3、《个人购房借款/担保合同》一份及中国工商银行业务回单三张,欲证明华永公司为宋梅香向工行涵江支行申请按揭贷款提供阶段性连带责任担保，且截至2017年6月15日止华永公司为宋梅香代偿按揭贷款14994.66元的事实；
4、解除《商品房买卖合同》通知及EMS邮寄凭证各一份，欲证明华永公司于2017年6月19日向宋梅香通过EMS快递送达解除《商品房买卖合同》的通知，并函告其办理相关手续。
宋梅香、工行涵江支行均没有提供证据。
本院经审查认为，宋梅香、工行涵江支行经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未书面提出异议和提供证据，视为自愿放弃诉讼权利;华永公司提供的证据1内容真实，来源合法，与本案存在关联性，能够证明其主张,予以采信；华永公司提供的证据2、3相互印证，能够证明其为宋梅香向工行涵江支行申请按揭贷款提供阶段性连带保证，截至2017年6月15日止其为宋梅香代偿按揭贷款14994.66元，但宋梅香至今仍未归还该代偿款，宋梅香应承担合同约定的违约责任；华永公司提供的证据4中的EMS快递回执单上未载明邮寄品名及该邮件回执日期不清楚，不足以证明其主张，不予以采信。
根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2013年12月7日，华永公司与宋梅香签订编号为H201303496《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：2013年12月7日，华永公司与宋梅香签订编号为H201303164《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“宋梅香向华永公司购买坐落涵江兴涵水都城一期A1地块第1幢22层2202号房屋，建筑面积共94.51平方米，每平方米5964.38元，总金额563694元；买受人应于2013年12月7日前支付首期房价款173694元，余款390000元由买受人向银行申请按揭贷款，并由出卖人提供担保；非因出卖人原因导致银行要求出卖人承担保证责任，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未全额归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人购房总价款20%的违约金以及买受人应赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权在应退还给买受人的款项中直接扣除违约金和上述买受人应承担的出卖人的损失；出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）并向出卖人返还符合约定状态的商品房后30日内，将买受人已付房价款扣除买受人应支付的违约金、赔偿金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除购房合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。合同签订时，宋梅香支付购房首付款173694元。2014年12月23日，华永公司与宋梅香、工行涵江支行签订编号A：【闽】字【莆田】行【涵江】支行【2014】年【住688】号《个人购房借款/担保合同》一份，合同主要约定：“个人购置住房贷款（大写）叁拾玖万元整，贷款期限为120个月，按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款，担保方式为借款人宋梅香以本合同项下贷款所购的坐落莆田市涵江区兴涵水都片区1幢2202号房产向贷款人提供抵押担保，保证人华永公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”。因涉案房产未取得房屋所有权证，且一直未办理房屋抵押登记手续。贷款合同签订后，工行涵江支行依约发放贷款39万元并支付给华永公司。因宋梅香未能按约归还按揭贷款，截至2017年6月15日宋梅香拖欠工行涵江支行按揭贷款计14994.66元，工行涵江支行于2017年4月1日扣划华永公司在该行的保证金计14994.66元，宋梅香至今尚未归还给华永公司该笔款项。尔后，华永公司遂于2017年7月19日向本院提起诉讼，宋梅香于2017年9月8日收到起诉状。
综上所述，本院认为，华永公司与宋梅香签订的《商品房买卖合同》及华永公司与宋梅香、工行涵江支行《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。工行涵江支行依约向宋梅香放款，但宋梅香至今未能向工行涵江支行归还按揭贷款，致使华永公司代其向工行涵江支行承担了担保责任，而宋梅香未能按约向华永公司偿还被工行涵江支行所扣划的款项，违反了涉案《商品房买卖合同》附件六第六条第（二）项第2、3点的约定，故华永公司有权单方面解除合同并追究宋梅香的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合涉案《商品房买卖合同》约定解除合同的条件已经成就，即解除合同的通知到达对方之时即发生解除合同的效力，但因华永公司提供的证据不足以证明其于2017年6月30日已尽到通知宋梅香解除《商品房买卖合同》的义务，故本院确认涉案《商品房买卖合同》的解除时间为本案审理期间的起诉状副本送达宋梅香之日即2017年9月8日。因《商品房买卖合同》已解除，故华永公司要求宋梅香配合其按房管部门要求办理解除《商品房买卖合同》备案登记与商品房预告登记手续，有事实和法律依据，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，华永公司要求宋梅香支付违约金的诉讼请求应予支持。双方合同约定按购房总价款的20%计算违约金，但鉴于商品房的房价总体呈上涨趋势，且华永公司未提供证据证明其因此所受损失以及本地审判实践，本院认为该违约金明显过高并酌定按购房总价款10%计算即563694元×10%=56369.4元，予以认定。
另外，华永公司要求宋梅香支付解除《商品房买卖合同》产生的律师费10000元，因其未能提供证据证实，故对该项诉讼请求，不予支持。因宋梅香未按约归还涉案按揭贷款，导致工行涵江支行扣划华永公司在该行的保证金14994.66元，即华永公司履行了保证义务，且宋梅香至今尚未向华永公司归还该款项，华永公司依法享有向宋梅香追偿的权利，故华永公司要求宋梅香支付代偿的截至2016年6月15日的按揭贷款14994.66元，于法有据，予以支持。因本案中，华永公司主张其有权从购房款中直接抵扣宋梅香应支付的涉案违约金、代偿款及其代宋梅香向工行涵江支行支付按揭贷款余额（因工行涵江支行尚未继续扣划华永公司保证金，代偿按揭贷款余额尚未发生，该项主张缺乏事实依据）均系主张行使抵销权，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，该权利可由华永公司自行行使，而无须以法院的判决予以确认，故对该诉讼请求，不予支持。因宋梅香未在本案中主张华永公司应返还其已支付的购房款，故本院不予以主动审查合同解除后华永公司应返还购房款事项，但其可以另案提起诉讼主张该项权利。宋梅香、工行涵江支行经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认莆田华永至盛房地产有限公司与宋梅香于2013年12月7日签订的编号为H201303164《商品房买卖合同》于2017年9月8日解除；
二、宋梅香应在本判决生效之日起五日内配合莆田华永至盛房地产有限公司按房管部门要求办理解除《商品房买卖合同》备案登记与商品房预告登记手续；
三、宋梅香应在本判决生效之日起五日内支付给莆田华永至盛房地产有限公司为其代偿的截至2017年6月15日的按揭贷款14994.66元；
四、宋梅香应在本判决生效之日起五日内支付给莆田华永至盛房地产有限公司按购房总价款10%计算的违约金56369.4元；
五、驳回华永至盛房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3055元，莆田华永至盛房地产有限公司负担1472元，由宋梅香负担1583元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林丽勇
人民陪审员 刘珊珊
人民陪审员 郑继仁
二〇一七年十月××日
书 记 员 蒋永珍
附：与本案相关的法律法规及申请执行提示
一、与本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。