广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初2985号
原告：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗盘福南街***号。组织机构代码为61811227-4。
负责人：麦耀华，该经济联合社书记。
委托诉讼代理人：郭飞强，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁佳佳，北京市盈科（东莞）律师事务所铝丝。
被告：东莞市健威纸品有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗工业区厦联路**号。组织机构代码为78385739-2。
法定代表人：许培新，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：侯祥旭，广东鹏派律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩宛珊，广东鹏派律师事务所实习律师。
原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称“厦岗联合社”）诉被告东莞市健威纸品有限公司（以下简称“健威公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告厦岗联合社的委托诉讼代理人郭飞强、丁佳佳，被告健威公司的委托诉讼代理人侯祥旭、韩宛珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦岗联合社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》及《分组或转租补充协议》无效。2.被告立即向原告支付占有使用费292600元（自2016年6月1日起按每月38000元计算至被告腾退之日，暂计至2017年1月18日）；3.被告立即向原告支付协作服务款53900元（自2016年6月1日起按每月7000元计至被告腾退之日，暂计至2017年1月18日）；以上款项合计346500元。4.判令被告在七日内清走其物品并按租赁物原状腾退租赁物给原告。5.两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2011年1月14日，原。被告签订《厂房租赁合同书》。约定甲方（原告）将位于东莞市长安镇厦岗南面工业区的租赁物出租给乙方（被告）使用，租赁期为五年，从2014年1月1日至2019年12月31日，每月租金38000元，租金须每月10日前缴交至甲方指定账户，同时乙方应于签订合同当日一次性向甲方缴交相当于一个月租金的押金。若乙方不按时缴交租金，按应缴交租金每日1%的滞纳金，若拖欠两个月租金，甲方有权没收押金、解除合同、收回租赁物，由此造成乙方经济损失不予赔偿。合同签订后，原告按约定交付租赁物给乙方，乙方一直占有使用至今。2014年8月26日，被告向原告提出要将承租物部分或全部转租，双方协商同意签订《分租或转租补充协议》。约定甲方同意乙方将租赁物部分或全部转租，但转租的管理工作由乙方负责。从2014年7月1日起至原合同终止，乙方需于每月10日前向甲方交付协作服务款7000元/月。被告多次拖欠占有使用费及协作服务款，经原告多次催缴，被告缴至2016年5月后便不再缴交，被告已构成根本违约。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。
被告健威公司辩称：1.原告主体不适格。《分租或转租补充协议》及《厂房租赁合同书》上签章的是东莞市长安镇厦岗南坊经济合作社，而非原告。2.占有使用费自2016年6月1日起按每月38000元暂计算至2017年1月18日应该为288064.5元。3.协作服务款不具有事实和法律依据，基于《厂房租赁合同书》及《分租或转租补充协议》为无效合同，则《分租或转租补充协议》里约定的协作服务款是无效的约定，且法律法规无明文规定租赁房屋需给予协作服务款。4.被告已支付的协作服务款和一个月的押金应抵扣拖欠的占有使用费，被告已支付押金38000元及协作服务款161000元，基于《厂房租赁合同书》及《分租或转租补充协议》为无效合同，其中关于协作服务款的约定不具有法律效力。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定如下：2011年1月14日，东莞市长安镇厦岗南坊股份经济合作社作为甲方，健威公司作为乙方，签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于长安镇厦岗南面工业区的租赁物出租给乙方使用，租赁物包括厂房一栋分别为一层，面积共3000平方米，写字楼宿舍一栋三楼层面积756平方米，其他配套设施（仓库）12000平方米，合计4956平方米。租赁物属于甲方所有，乙方租赁用于工业生产。租期从2014年1月1日起至2019年12月31日止。甲方于2014年1月1日前将租赁物交付给乙方使用。租金以本合同第一条第一款所约定的面积计算，每月租金总计为38000元，原德佳商场交接第一个月免租，作为装修期，甲方不作任何补贴，租金从2014年2月1日开始计算。乙方于每月10日前将当月租金转入甲方银行账号。乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交相当于1个月租金的押金。乙方拖欠甲方超过两个月租金的，甲方有权单方随时没收押金，追回乙方拖欠款项，收回租赁物及解除本合同。2014年8月26日，东莞市长安镇厦岗南坊股份经济合作社作为甲方，健威公司作为乙方，签订《分租或转租补充协议》，约定：甲方同意乙方将租赁物的部分或全部面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。从2014年7月1日起至本合同终止，乙方需向甲方交付协作服务款，每月的协作服务款为7000元，乙方应在每月10号前缴交当月协作服务款。
《厂房租赁合同书》签订后，被告向原告支付了38000元押金，原告将案涉租赁物交付被告使用，被告确认其使用租赁物至今。对于双方签订的《分租或转租补充协议》中约定的“协作服务款”，被告主张原告同意被告转租，实际上是进场费，但原告实际上没有给被告提供任何服务，不应收取该费用。原告则主张该处的“协作服务款”是指被告转租给多家次承租人，增加了原告的管理成本，并不是需要提供日常的帮助或者协助，被告确实利用转租收取了利益，原告无形增加了管理成本，协助服务款事实上是租赁管理成本，是作为被告转租的条件。双方均确认，被告按照《厂房租赁合同书》约定支付租金、按照《分租或转租补充协议》的约定支付协作服务款至2016年5月31日，案涉房屋现由次承租人在使用。被告主张，由于被告转租给次承租人，次承租人反映案涉房屋消防不合格，故没有支付租金给被告，被告亦无法向原告支付租金，因次承租人不肯退租，被告无法返还租赁物给原告。
另，案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明。原告提供建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书，拟证明案涉租赁物已通过消防部门合法验收。原告主张东莞市长安镇厦岗南坊经济合作社的主体组织已经取消，并入东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。原告为此提供东莞市长安镇人民政府出具的《关于同意撤销居民小组建制的复函》，显示：经镇政府研究，同意厦岗社区居民委员会通过法定程序撤销北坊、南坊、西坊、隆盛等四个居民小组建制。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。虽然案涉《厂房租赁合同书》及《分租或转租补充协议》的签订主体是东莞市长安镇厦岗南坊经济合作社，但根据东莞市长安镇人民政府出具的《关于同意撤销居民小组建制的复函》，南坊居民小组建制已通过法定程序撤销，故东莞市长安镇厦岗南坊经济合作社关于《厂房租赁合同书》及《分租或转租补充协议》的相关权利义务由东莞市长安镇厦岗股份经济联合社继受，东莞市长安镇厦岗股份经济联合社作为原告是适格主体。
案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告围绕案涉租赁物签订的《厂房租赁合同书》及《分租或转租补充协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告诉请被告返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。对房屋占有使用费的请求，根据上述最高人民法院的司法解释第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。本案中，被告自2016年6月1日起仍一直实际占有使用案涉租赁物，但未向原告支付相应的补偿，原告诉请被告参照《厂房租赁合同书》约定的租金标准38000元/月，支付自2016年6月1日起至被告返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。对于协作服务款，协作服务款应视为原、被告双方约定的被告使用案涉租赁物的需支付的对价，被告应参照《分租或转租补充协议》承担支付义务。被告已支付协作服务款至2016年5月31日，故原告诉请被告按照70000元/月的标准支付自2016年6月1日起至被告返还案涉租赁物之日止的协作服务款，有事实和法律依据，本院予以支持。另，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告收取的被告交纳的押金38000元应予以返还，现原告未退回，被告则主张将上述押金38000元用于抵扣其拖欠的房屋占有使用费，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认东莞市长安镇厦岗南坊经济合作社与被告东莞市健威纸品有限公司于2011年1月14日签订的《厂房租赁合同书》及于2014年8月26日签订的《分租或转租补充协议》无效。
二、限被告东莞市健威纸品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社返还《厂房租赁合同书》项下位于东莞市长安镇厦岗南面工业区内的厂房和宿舍。
三、限被告东莞市健威纸品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付房屋占有使用费（从2016年6月1日起按每月38000元的标准计算至返还租赁物之日止），但应扣除原告已支付的押金38000元。
四、限被告东莞市健威纸品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社支付协助服务款（从2016年6月1日起按每月7000元的标准计算至返还租赁物之日止）。
五、驳回原告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6498元（原告已预交），由被告东莞市健威纸品有限公司承担。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 李阳河
审 判 员 陈映华
人民陪审员 李慧霞
二〇一七年二〇一七年八月三十日
书 记 员 欧凯桦
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。