河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民三终字第606号
上诉人（原审被告）张凯，男，1984年4月4日出生，汉族。
委托代理人张彦福。
委托代理人贺云鹏，河南衡中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）安阳县水冶供销合作社管理人。
诉讼代表人邵文喜，管理人负责人。
委托代理人魏争俭，河南道法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）侯瑞增，男，1954年12月26日出生，汉族，农民。
原审被告河南福泰建筑安装有限公司。组织机构代码：66595133-7。
法定代表人李文福，职务经理。
委托代理人李志刚，河南福泰建筑安装有限公司职工。
委托代理人申波，河南衡中律师事务所律师。
原审被告程宪奇，男，1972年11月30日出生，汉族，居民。
原审被告王海亮，男，1971年2月6日出生，汉族，居民。
上诉人张凯因与被上诉人安阳县水冶镇供销社合作社管理人、被上诉人侯瑞增、原审被告河南福泰建筑安装有限公司、程宪奇、王海亮确认合同无效纠纷，不服河南省安阳县人民法院（2013）安民初字第01103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年11月1日安阳县水冶供销社和被告福泰公司（代表人侯瑞增）签订一份建筑协议，主要内容有：水冶供销社欠福泰公司100余万元，同意小商城改造工程由福泰公司承建，但必须取得正规的招投标手续，建筑商住楼两栋，其中临街楼一层建成营业门面房，后院楼一层建成仓库形式，二层以上是职工住宅楼，工程前期投资由福泰公司垫付约250万元，小商城改建后，临街楼、后院楼一层营业门面房、仓库归水冶供销社所有，两栋楼的其它部分按集资房出售，集资房款水冶供销社委托福泰公司收取，但必须使用水冶供销社提供的票据，集资房的价格由双方本着公开、公平的原则共同协商确定，福泰公司收到售房款后，可优先退还前期替供销社垫付资金，建筑工程款也可陆续从售房款中支取。2008年3月10日水冶供销社领导和职工代表形成职工代表大会决议，内容为，小商城改造好后，供销社从小商城北边数至南边15间门市划拨全体职工代表所有，作为职工退休保命房，有职工代表管理。从划拨之日起以前涉及的一切抵押和以后发生的抵押与债务均由社内负责，职工代表概不承担。2009年8月20日水冶供销社和小商城改建经理被告侯瑞增签订抵押协议，内容有：侯瑞增替水冶供销社垫付70万元的资金，处理了程保全的起诉案款、刘四茹留大门的赔偿问题、程宪芳的土地争议问题，为保证垫付资金的安全，水冶供销社把小商城东楼一层3、4、5号（从北往南数）3间仓库以及原来程保全经县法院查封的西楼一层15、16号（从北往南数）2间营业门市抵押给侯瑞增，水冶供销社应在2010年6月30日前偿还，否则，侯瑞增有权利出售水冶供销社的3间仓库以及2间营业门市，但出售的价格须按会计事务所的评估价格出售，出售后的价款冲顶所欠的70万元，长退短补。2010年7月3日水冶供销社委托安阳新兴资产评估事务所有限责任公司出具固定资产——房屋建筑物清查评估明细表，对仓库和门面房进行了估价。2011年11月1日本院作出（2011）安民二破字第1-1号民事裁定书，决定立案受理申请人安阳县水冶供销社的破产申请，指定安阳县水冶供销社清算组为管理人，并发布了公告。2011年12月21日被告侯瑞增将小商城1、2号门面房以578929元、8号门面房以306989元出售给被告张凯；2012年4月4日侯瑞增将小商城9、10号门面房以549697元出售给张凯。2012年4月4日侯瑞增将小商城4、5号2间仓库以215462元出售给张凯。被告侯瑞增收取房款时使用的是盖有水冶供销社公章的票据。2012年5日15日侯瑞增与程宪奇、王海亮签订协议书，内容为，水冶供销社把顺城公寓（简称小商城东楼）一层3、4、5号仓库、西楼一层15、16号营业门市抵押给侯瑞增，侯瑞增欠程宪奇、王海亮110万元无力偿还，自愿将水冶供销社抵押给侯瑞增的3间仓库以及2间门市作价70万元卖给程宪奇、王海亮，二人有权对外出售或出租。2012年10月10日被告侯瑞增出具顺城公寓一层门市情况说明，因我建顺城公寓借人家债款，没有办法，为了偿还欠帐，违反了与水冶供销社签订的协议，私自将一层门面房1、2、7、8、9、10、11、15、16号9间门市和院内4、5号出售，共计2702571元，我同意从水冶供销社欠我的款中扣除我出售房款。诉讼中，经调查水冶供销社原主任冯德友，其认可当时欠被告侯瑞增替水冶供销社垫付70万元无力支付，将小商城东楼一层3、4、5号3间仓库以及西楼一层15、16号2间营业门市抵押给侯瑞增，水冶供销社应在2010年6月30日前偿还，逾期，侯瑞增有权利出售。侯瑞增对欠款70万元和抵押财产有权优先受偿。其他财产系侯瑞增擅自出卖。被告侯瑞增所建楼房工程正在会计事务所审计中，双方未结清相关工程帐目。
原审法院认为，2007年11月1日安阳县水冶供销社和被告福泰公司（代表人被告侯瑞增）签订的建筑协议中约定两栋商住楼的一层商业门面房和仓库归水冶供销社所有，在施工过程中，被告侯瑞增替水冶供销社垫付70万元资金，处理了对外的其它事宜，2009年8月30日水冶供销社和侯瑞增签订抵押协议，将小商城东楼一层3、4、5号3间仓库以及西楼一层15、16号2间营业门市抵押给侯瑞增，水冶供销社于2010年6月30日前偿还，逾期偿还欠款，侯瑞增有权利出售水冶供销社的3间仓库以及2间营业门市，但出售的价格须按会计事务所的评估价格出售，出售后的价款冲顶所欠的70万元，长退短补。该抵押协议的内容包括担保行为和逾期偿还欠款对房产的处分行为，该协议虽然没有在房产管理部门登记备案，但系双方真实意思表示，也不违反法律的禁止性规定，应认定为有效协议；被告侯瑞增处分房产虽然在破产裁定之后，但是该协议赋予侯瑞增出售的权利，出售房屋使用的是水冶供销社的票据，且出售的价格也是按照水冶供销社评估确认的价格进行买卖，没有侵犯水冶供销社的利益，目前该房买卖行为已履行完毕，对双方之间的买卖行为应认定为有效。原告供销社管理人要求确认被告福泰公司、侯瑞增无权处分管理人资产、确认被告侯瑞增与被告张凯、程宪奇、王海亮之间买卖4、5号仓库的合同无效并要求返还上述仓库房产的请求，没有法律依据，本院不予支持，其诉讼请求应予驳回。对于被告侯瑞增将仓库卖给张凯、程宪奇、王海亮应如何处理与本案不属同一法律关系，应另案处理。按照被告福泰公司、侯瑞增与水冶供销社的协议约定，被告侯瑞增在水冶供销社被法院依法裁定破产后，将属于水冶供销社的1、2、8、9、10号门面房处理的行为显属无权处分，按照破产法的相关规定，侯瑞增以水冶供销社名义与张凯之间的买卖行为应认定为无效，被告张凯应将上述房产返还原告；买卖行为被确认为无效后的其他纠纷应另案处理。原告要求被告福泰公司在本案中承担责任没有法律依据，对其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十五条、第二十七条、第二十五条、第三十条、第三十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条、第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、被告侯瑞增以水冶供销社名义与被告张凯之间买卖水冶供销社的1、2、8、9、10号门面房的行为无效；二、被告张凯于本判决生效后十日内返还原告安阳县水冶供销合作社管理人1、2、8、9、10号门面房。三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告侯瑞增负担。
张凯不服上诉称：原审认定事实错误，适用法律错误，判决结论显失公正。上诉人在本案中的购房行为属于“善意取得”，没有任何过错。被上诉人侯瑞增以水冶供销社名义向上诉人出售顺城公寓门面房及仓库时，并未告知水冶供销社已经破产，上诉人对此也毫不知情，上诉人购得的门面房及仓库，是以当时经过评估后的市场价格购买取得，符合《物权法》善意取得的相关规定。本案的房屋买卖合同已全部履行完毕，被上诉人主张合同无效，违反了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第三十六条相关规定。原审法院在明知上诉人是善意取得并且查阅了相关法律规定及司法解释的情况下，只因为抗不住行政干预，便认定上诉人与被上诉人之间买卖水冶供销合作社的1、2、8、9、10号门面房行为无效，很明显是极为错误的。根据《合同法》相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错方应当赔偿对方因此所受到的损失。水冶供销社进入破产程序后，被上诉人作为管理人，没有及时收回侯瑞增保管的盖有供销社印章的相关手续，才导致本案购房行为的发生，违反了《企业破产法》第25条相关规定，存在管理失职的严重过错。原审判决并没有认定善意取得的上诉人有过错，那么上诉人因此遭受的损失，理应由有过错的被上诉人水冶供销合作社管理人赔偿。原审判决只判令上诉人返还已购买的房产，却不判令被上诉人水冶供销合作社管理人赔偿给上诉人造成的损失，很显然偏袒被上诉人，极大地损害了上诉人的利益，判决结论过分显失公正，理所当然引起上诉人上诉。请求二审法院依法撤销原审不公正判决结论，予以改判或发回重审。
被上诉人水冶供销社管理人答辩称，一、本案争议房产是集资建房，不属于商品房，侯瑞增只有部分处分权，没有所有权，应属于破产财产，归管理人所有支配，不适用买卖合同相关规定。二、侯瑞增处分房产是在破产裁定之后，原审依据《破产法》审理本案没有错误，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告河南福泰建筑安装有限公司答辩称：侯瑞增既不是我公司职工，也未得到承包涉案工程以外的任何授权，且我公司也未占有处分本案涉案门面及仓库，我公司与水冶供销社签订的建筑协议已履行完毕，原审原告对我公司的诉请无事实和法律依据，一审判决驳回其对我公司诉请合法有据，应予维持。
被上诉人侯瑞增、原审被告程宪奇、王海亮未答辩。
经二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
本院认为：企业进入破产清算程序后，其财产破产管理人按照破产程序进行管理和处分。破产法未特别法，应优先适用。被上诉人侯瑞增在安阳县供销社合作社被依法裁定宣告破产后，将属于安阳县供销社合作社的1、2、8、9、10号门面房卖给张凯，违反了法律强制性规定，应认定为无效，上诉人张凯应将上述房产返还安阳县供销社合作社管理人。对于上诉人张凯要求返还的购房款及请求被上诉人安阳县供销社合作社赔偿损失应另案主张。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫学海
审 判 员 毛晓燕
代理审判员 秦现华
二〇一五年五月十二日
书 记 员 张文科