湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楼民再初字第5号
再审申请人（原审被告）:张**，男，汉族，1972年2月2日出生，岳阳市岳阳楼区****服装城31号商铺承包经营户，住岳阳市岳阳楼区南湖小区，公民身份证号码：4224251972********。
被申请人（原审原告）:岳阳市岳阳楼区****服装城，住所地岳阳市岳阳楼区土桥金岭公寓***号。
投资人:李**，经理。
委托代理人:姜*，湖南岳州律师事务所律师
再审申请人张**因与被申请人岳阳市岳阳楼区****服装城（以下简称：**服装城）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院作出的（2011）楼民一初字第548号判决，向本院申请再审。本院于2014年3月17日作出（2014）楼民申字第2号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开审理了本案。申请再审人张**，被申请人**服装城委托代理人姜*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审被告张**申请再审称,一、原审法院没有合法传唤，缺席审理给本人造成严重经济损失，并无法行使合法权益。二、原审法院严重偏袒**服装城，诉讼在判决上出现不公正。三、我31号商铺在经营期间按月缴纳所有**服装城要收的费用，但**服装城在经营期，不重视商场管理，致使各业主经营惨淡、损失惨重，已经严重违约在先。2011年8月20日，我拒再交租金。8月30日，**服装城将我31号商铺的电停掉，并将我门面的锁换掉，导致我无法再继续营业，且商场与其他商铺租赁户之间因为管理和商铺租金的问题不断发生矛盾，多次打架、闹事、纠纷不断，110、派出所均多次出警协调，无法正常经营。经多次协商，依照以前业主的先例，与**服装城达成口头协议：“我无条件撤场，归还31号门面，商场不再追缴租金等其他费用”。8月30日，我将货品、货架立即打包离场，关闭了铺面。原告提供的《2011年11月28日前各经营户租金欠缴明细》中无本人任何欠租记录。12月份左右，**服装城自己关门，因此我不存在违约，不应承担违约金。四、已根据**服装城政策按时交租至8月20日，在此期间本人与宋庆华合伙经营，租金费用由其全额缴纳，不存在欠缴情况。2011年11月5日起**服装城全面停水停电无法经营，故租金18724.5元及滞纳金3936.9元本人不应承担。五、**服装城因为招商原因，一直未收取物业管理费，水电费全部是月初收取，本人按月足额支付，因此本人不承担物业管理费和水电费。开业初期交纳的1000元水电押金必须如数退还。六、10000元的入场费用是**服装城招商期间承诺为5年的费用，**服装城未能保证我们的正常经营，经营时间不过一年有余，应该对该笔费用进行退还6000元。七、商铺承包合同属于不公平协议，违法公平、等价有偿原则，对承包商显失公平。请求1：驳回原审原告**服装城的全部诉讼请求；2、退还入场费6000元及水电押金1000元；3、本案诉讼费由原审原告**服装城承担。
原审原告**服装城辩称，一、原审程序合法，法院受理**服装城系列案后，首先按照合同上的电话通知了原审被告方，其中部分商户电话号码已经更换，部分商户接到电话后没有到庭，还有一部分没有接听电话。故法院通过人民法院报向原审被告公告送达起诉状副本、开庭传票等文书，原审被告仍未到庭，本案缺席审理，并公告送达民事判决书。送达程序符合法律规定。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同都是双方自愿签订的，权利义务约定明确，被告方没有按照合同约定交纳租金，构成违约，经催缴后仍拒不缴纳。酿成纠纷的根本原因是承租方不讲诚信。原审原告租赁来的门面因被告及其他租赁户不能按时交纳租金导致其无法正常向岳阳金威房地产开发公司交纳租金，无奈只能与金威公司双方协商解除，但原审原告已经向金威公司支付租金至强行清场之日。根据相关规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用费，人民法院应予支持。原审被告拒不按照合同约定交纳租金，构成根本违约，原审原告有权行使合同单方解除权。三、《商铺承包合同》约定，承租人承担物业管理费120元／月，原审原告从来没有放弃过物业管理费，而是原审被告没有交纳。原审被告还需向原审原告支付水电费208元。四、原审原告只认可原审被告交纳了2011年3月20日至6月20日的租金，原审被告没有提供后半年交纳租金的相关票据。事实证明，原审被告欠租。请求法院驳回原审被告张**的再审请求。
原审原告**服装城向本院原审中起诉请求：1、判令张**支付拖欠原告的租金19660元（自2011年3月20日至2011年10月29日）；2、判令被告从2011年3月20日起至履行完毕之日，拖欠租金逾期每日2%向原告支付滞纳金。被告赔偿原告三个月承包金8079元；3、被告支付拖欠原告电费208元、物业管理费960元；4、由被告承担本案诉讼费用。本院原审认定事实：2010年2月25日，**服装城与张**签订一份《商铺承包合同》，约定**服装城将位于岳阳市**服装城第31号商铺租赁给张**经营。合同书上约定承租期从2010年3月18日开始计算，租金2565元/月，后半年，按承租期内租金缴纳。承租人必须于每年3月1日前一次性付清该年租金，如逾期支付，承租人自逾期之日起按每日2%支付逾期滞纳金，直到付清全部租金及滞纳金为止。物业管理费120元/月，电费1.3元/度，按季度收取。如承租人未按合同约定日期支付租金、物业管理费、水、电等费用超过15天的，视为根本性违约，**服装城有权终止合同。合同签订后，被告张**按季度支付了租金，但从2011年3月20日起就拒交租金，原告于2011年10月27日、11月5日向被告发送了催交租金的通知未果，故于2011年12月24日晚，在未通知被告的情形下，单方面将商铺打开，清理门面，拖走的货物未造清单。2011年12月27日，在岳阳市三湘法律服务所和交货方代理人闵伯振的见证下，原告将货物按包退还了被告。另查明，被告张**于2010年3月18日与原告签订商铺租赁合同后直至2011年12月24日被原告清场共计21个月6天，未向原告支付分文物业管理费。本院原审认为，原告**服装城与被告张**于2010年2月25日签订的《商铺承包合同》，是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应按合同的约定来履行自己的义务。**服装城作为出租人将租赁物交付给了张**使用、收益，张**应当按约定支付租金。张**自2011年3月20日开始拖欠租金，致使不能实现合同目的，**服装城有权行使解除权。对**服装城要求张**按合同的约定支付租金、滞纳金、违约金，予以支持。自2011年3月20日至2011年10月29日，张**拖欠租金的时间为7个月9天，由于张**在未交清所欠租金的情形下，**服装城有权按原合同约定的标准收取租金即2565元/月。2011年3月20日至2011年10月29日，张**共欠交租金为18724.5元（2565元/月×7个月9天）。违约金为三个月租金即7695元，原告所主张违约金8079元系计算错误，本院对此予以纠正。滞纳金可只计算十天为宜，滞纳金为3936.9元（18724.5元+960元）×2%×10天。物业管理费960元。本院原审判决：一、由被告张**在本判决生效后十日内一次性支付原告，岳阳市岳阳楼区****服装城交的租金、滞纳金、违约物业管理费共计31316.4元。二、驳回原告岳阳市岳阳楼区****服装城的其他诉讼请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
2010年2月25日，发包人原审原告**服装城与承包人张**签订了一份商铺承包合同，约定发包人将位于岳阳市**服装城第31号商铺发包给承包人经营女装，建筑面积（含公摊面积）30.18平方米，承包期为五年，承包起始期为商场开业之日即2010年3月18日；承包期内第一年承包金为人民币2565元/月，承包金每1年按上年承包金总额的5%递增，承包金按年度缴纳。承包人必须于每年的1月5日前一次性付清该年承包金给发包人，如逾期支付，承包人自逾期之日起支付发包人每日2%的逾期滞纳金，直到付清全部承包金及滞纳金为止。如承包人十天内还未付清该年承包金，发包人有权无条件收回该门面；合同签订之日，承包人需付清半年承包金15390元和入场费（前期建设装修及其它费用）1万元，交付发包人后不予退还，下半年承包金于2010年8月18日之前付清；承包人应承担物业管理费120元／月，按季度收取（可根据实际市场价格进行调整）；承包人承包该物业需自行承担自用部分水、电等相关费用。支付时间、方式为接到发包人的缴费通知单之日起的五天内缴清上述费用，如逾期支付，应承担逾期付款违约金，标准与逾期支付承包金相同。电费按表读数计量，价格为1.3元／度；水电押金1000元，在合同期满并结清所有费用后返还承包人；合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如：一方要求提前解除合同的，提前一个月通知对方，并征得对方同意方可解除（已交租金不予退还）。若对方同意解除则需要向对方支付相当于三个月承包金的赔偿金；承包人未按合同约定日期支付承包金、物业管理费、水、电等费用超过十五日的，视为承包人根本性违约，发包人有权采取停业、停电，对该物业门封闭上锁（在此期间承包金照计），发包人还有权终止合同（已付租金不予退还），有权收回该物业，并要求承包人支付相当于三个月承包金的赔偿金作为对发包人逾期利益的补偿。双方还对发包人通知承包人的方式、承包期满或发包人依法解除合同后承包人将承包物业和设施交还发包人等相关事项进行了约定。
合同签订期间，张**于2010年3月9日交纳水电押金1000元，**服装城开具收到张**水电押金1000元的收据。对于**服装城诉请的2011年3月20日-2011年10月29日的租金，张**在再审中提供了一张收款收据：2011年2月6日，交纳租金6156元（从2011年3月20日至6月20日），对于诉请的208元电费，**服装城提供的2011年10月电费明细中，张**9月1340度电，10月1377度电，用电量37度，欠缴电费48元。张**未提供当月交纳电费的收据。
另查明，2009年12月1日，李**作为承租人与出租人岳阳**房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租赁岳阳市**服装城房屋。2010年2-3月，李**以**服装城名义与张**等50余位租赁户陆续签订商铺承包合同，将位于岳阳市**服装城的商铺发包给张**等人经营。2010年3月18日，**服装城开业。同年7月，李**个人投资的独资企业**服装城注册登记成立。2011年1月，**服装城提出将所欠的租金交清，然后一次性预交一季度租金，可以享受30%的租金优惠。2011年9月中旬，**服装城召开全体租赁户大会，对各经营户的租金进行调整，以支持各位业主和市场共度难关，并形成经营调整方案向各经营租赁户公布：一、上季度租金减免30%，剩余应缴部分分两次缴清（本月30日前上缴一半，另一半在十月三十日前缴清）。二、本季度（进入旺季）租金下调15%，年度再根据经营状况和季节变化来定。三、租金缴纳形式由季度收取改为月度收取（即按合同时间经营二十天后缴清本月租金）。2011年11月5日，**服装城向各租赁户发出取消优惠方案通知（即上季度优惠30%，本季度优惠15%），将租金一律恢复到上季度前的原租金。11月8日，**服装城向**服装城的35户承租户发出解除商铺承包合同通知，名单中未列入本案原审被告张**。12月6日，岳阳**房地产开发有限公司向李**发出催告函。12月20日，**服装城准备清场未果。12月24日晚，**服装城在未通知各承租户的情形下，单方将商铺打开，清理门面，将拖走的货物按照店铺号和内存的包裹数量制作了货物清单。12月27日后一星期内，在岳阳市三湘法律服务所和交货方代理人闵伯振的见证下，经原审原告**服装城通知，租赁户将货物按包裹数量签收领取，该货物清单中没有列入本案原审被告张**31号商铺的相关情况。**服装城从签订租赁合同至通知解除合同，对各租赁户未收取分文物业管理费。
还查明，2011年11月16日，原告**服装城为与被告苏**、张**等30余名商铺租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件，分别向本院提起诉讼。本院受理的**服装城诉苏**房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人均到庭参加诉讼，并经一审和二审判决。张**等其他被告经公告送达起诉状副本及开庭传票，均未到庭参加诉讼。本院于2013年6月21日对**服装城与张**等租赁户房屋租赁合同纠纷系列案件分别作出（2011）楼民一初字第548号等民事判决。在执行上述系列民事判决过程中，廖云珠等租赁户向本院提出再审申请，本院依法裁定再审本案。
以上事实，有原审原、被告双方签订的商铺承包合同、租金收据、押金收据、数份通知、2011年12月24日的门卫交接班记录、货物清单、**服装城与苏**房屋租赁合同纠纷（2011）楼民初字第544号和（2012）岳中民一终字第334号民事判决书等相关证据予以证明。
本院再审认为，原审原告**服装城与原审被告张**于2010年2月25日签订的商铺承包合同时，双方签订的合同明确约定了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等，是双方真实意思的表示，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。从张**出示的2011年2月6日交纳的6156元租金收据来看，其并未按照合同约定的时间和标准交纳租金，**服装城给予了租金优惠。2011年9月，在土桥金盛市场经济状况较为困难的情况下，为共度难关，**服装城召开全体租赁户大会，向各经营户作出包括“上季度”和“本季度”即2011年下半年的经营调整方案，对租金交纳时间及标准均作了变更，给予各租赁户优惠。该经营调整方案，该经营方案是双方当事人真实意思的表示，双方均应遵照执行。因市场不景气，在金盛给予优惠的前提下，**服装城部分租赁户仍未能按时足额交纳租金，是引起双反之间房屋租赁合同纠纷的原因。具体到本案，存在以下焦点问题。
1、谁是违约方及违约方应该承担的责任
张**再审中提供一张于2011年2月6日交纳租金6156元的租金收据（2011年3月20日-6月20日）。张**称已交租至8月20日，但未能提供相应票据证明，且称其于2011年8月30日与**服装城达成口头协议，于当日打包离场，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，但张**未能提供证据证明其交还了商铺给**服装城，解除了合同关系，按**服装城原审诉状中对张**租金请求的截止10月29日，本院认定此日为交还商铺之日，故拖欠租金为4个月9天（2011年6月20日至2011年10月29日）。张**拖欠租金的行为构成根本违约，根据合同根本性违约条款的规定，张**应当向**服装城支付相当于三个月承包金的赔偿金7695元（2565元／月×3个月）。
2、关于**服装城原审诉请张**支付自2011年3月20日至2011年10月29日的租金、物业管理费、电费、滞纳金等费用的问题。因本院认定自2011年6月20日至10月29日的经营期间未交纳租金，根据优惠方案张**自6月20日-9月20日，共3个月，应当交租5387元（2565元／月×70%×3个月）。从9月20日-10月29日，共1个月9天，应当交租1984元（2565元／月×70%×85%÷30天×39天），故张**在经营期间应交租金合计7371元。
关于原审原告**服装城主张张**欠缴租金应当计算至清场之日的主张，经查，**服装城于2011年11月8日解除商户承包合同的通知中并无原审被告张**，12月27日的货物清单也无张**31号商铺，故对**服装城的该项请求本院不予支持；关于**服装城诉请的物业管理费，合同约定物业管理费按季度收取（可根据实际市场价格进行调整），鉴于**服装城从签订合同至清场，对各租赁户未收取分文物业管理费，且对租金也进行了调整，故对于张**关于**服装城减免了租赁户物业管理费的主张予以支持，对于**服装城物业管理费的诉求，本院不予支持；关于**服装城诉请的208元电费，因**服装城提供的电费明细中，张**只欠缴48元，该电费明细应予采信，张**应当支付**服装城所欠电费48元。根据租赁合同的约定，张**由于逾期交纳租金和电费，应按照每日2%的标准计算十天为宜，滞纳金为1484元（7371元+48元×2%×10天）。
3、关于张**请求退还入场费6000元、水电押金1000元的问题。张**未能提供10000元入场费的收据，且按照合同约定入场费系前期建设装修及其他费用，交予发包人后不予退还、故对张**要求**服装城退还6000元入场费的请求，本院不予支持。2010年3月9日交纳的1000元水电押金，租赁合同约定了合同期满后并结清所有费用后，返还承包人，因张**2011年10月份欠缴电费48,故水电押金应予相应抵扣后退还。原审判决未查清事实，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）楼民一初字第548号民事判决书。
二、由原审被告张**支付原审原告岳阳市岳阳楼区****服装城租金7371元、违约金7695元、滞纳金1484元、电费48元，各项费用共计16598元；由岳阳市岳阳楼区****服装城退还张**水电押金1000元。二者相抵，张**自本判决生效之日起十日内一次性支付给岳阳楼区****服装城15598元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回岳阳市岳阳楼区****服装城的其他诉讼请求。
原审案件受理费583元，由原审被告张**负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于岳阳市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 蔡学谦
审 判 员 米 辉
人民陪审员 张爱民
二〇一五年八月二十三日
书 记 员 吴丹册
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条第一款：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。