广东省徐闻县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0825民初825号
原告:杨大述，男，1983年10月3日出生，汉族，住广东省徐闻县。
被告：徐闻县嘉盛有限公司，住所地徐闻县徐城街道城东大道。
法定代表人：杨敬权，总经理。
委托诉讼代理人：陈其聪，广东威格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨香蕾，女，1979年8月15日出生，汉族，住徐闻县,系徐闻县嘉盛有限公司职员。
原告杨大述诉被告徐闻县嘉盛有限公司(以下简称嘉盛公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告杨大述,被告嘉盛公司的委托诉讼代理人陈其聪、杨香蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨大述诉称，原告购买被告嘉盛公司的富景园某幢某房，双方于2010年12月1日签订《商品房买卖合同》一份，约定该商品房阳台非封闭式有2个。交房后，原告发现被告违反合同约定将其中一个非封闭式阳台封闭起来，作为套内面积出售给原告，被告之所以将阳台封闭起来的原因是其出售给原告商品房的套内面积不符合约定。另外，被告在售房广告中明确写明：赠送购买A、C两幢楼房的每层8号房业主单独使用每层的楼梯转台。原告认为被告出售的商品房的套内建筑面积为89平方米，但被告将1.8平方米的阳台封闭起来，套内建筑面积才符合双方约定的标准，故被告实际多收原告1.8平方米的购买款，以约定的购房单价2880元/平方米计算，被告多收了原告5184元（1.8平方米×2880元/平方米）购房款；楼梯转台部分为业主公用建筑部分，而原告所支付的购房款包含了上述公用部分面积，因每
层楼的结构相同，故每层楼的楼梯转台部分实际系当层楼的4户业主分摊面积，应为当层楼的4户业共同使用，而被告将每层楼的楼梯转台5.52平方米围闭起来，让每层楼的8号房业主单独使用，违反了涉案合同的约定，故原告要求被告退还多分摊楼梯转台部分享有四分之一的份额的购房款3974.4元（1.38平方米×2880元/平方米）。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：被告退还原告多交1.8平方米购房款5184元；被告退还原告多分摊楼梯转台1.38平方米购房款3974.4元;被告承担本案的诉讼费用。
原告杨大述对其主张的事实在举证期限内提供如下证据：
1、徐房（2015）52号《责令协调处理通知书》《房屋平面图》复印件各一张，证明封闭面积与非封闭面积差约1.8平方米；
2、杨大述的《居民身份证》复印件一份，证明原告身份情况；
3、《广东省商品房买卖合同》复印件一份，证明合同约定商品房，建筑面积112平方米，套内面积89平方米，公共分摊面积23平方米，非封闭式阳台2个；
4、《发票》复印件各一份，证明该房的单价为每平方米2880元；
5、《房地产权证》复印件各一份，证明房产证登记的实际面积与签订的商品房买卖合同约定面积不符；
6、《标准层平面图》复印件一份，证明楼梯储藏室赠送给8号房使用；
被告嘉盛公司书面答辩称，首先，原告主张要求1.8平方米购房款无依据，应予以驳回。合同约定建筑面积112平方米，套内面积89平方米，而产权证书登记的建筑面积111.82平方米，套内面积91.20平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定和涉案合同第五条“涉案房屋产权登记面积与计价面积差异在±0.6%以内的，被告不需要作任何补偿”的约定，故原告要求退还1.8平方米购房款无法律依据。其次，原告的起诉已超过诉讼时效。商品房于2012年6月8日竣工验收备案并已交付原告使用，原告于2013年5月28日取得房产证。原告在验收交接时已知道该商品房阳台为一个非封闭式和一个封闭式，在办理交付房屋的手续时，却从未向被告提出异议，应视为双方同意对合同内容予以变更。若原告认为其权利受到侵害，应在商品房竣工验收之日起两年内向法院提起诉讼，其诉讼时效至2014年6月8日届满，而原告于2016年7月5日才向法院提供诉讼，其诉讼时效已经过。第三，原告主张退还多分摊1.38平方米的购房款无依据。楼梯转台5.52平方米属于该楼层四户业主应分摊面积，原告主张多分摊1.38平方米，请求被告对该部分公摊面积的购房款予以返还，与被告收取购房款的计价面积无关，请求法院不予支持。综上，被告不存在多收原告购房款的事实,且原告起诉已超过两年的诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告嘉盛公司对其主张的事实在举证期限内提供证据如下：
1、《营业执照》复印件一份，证明被告诉讼主体资格；
2、《商品房交接确认表》，《业主领取钥匙签收表》、《竣工验收备案表》复印件各一份，证明原告同意按照商品房现状收楼；原告起诉诉讼时效已届满。
被告对原告的质证意见是：对证据1的三性有异议，不应该是房管局测量的，应是测绘部门处理；对证据2三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，但合同是按套计算交易的，只是为了税务工作填写的；对证据4真实性、合法性无异议，但两者的面积差异是0.16%，实际套内面积与合同约定面积差不多；对证据5的三性有异议，与事实不符。原告对被告的证据的质证意见是：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对证明内容有异议。
经审理查明，2010年12月1日，原告杨大述与被告嘉盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将位于徐闻县徐城街道东方一路65号的富景园小区某幢某房出售给原告，建筑面积为112平方米，套内建筑面积为89平方米，分摊面积23平方米，非封闭式阳台2个，该商品房属现房，按套出售，总价款为322560元；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的，其中差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。合同签订后，原告依约交付了首期房款97560元，并办理了银行按揭。2012年1月10日,被告将涉案商品房(某幢某房)交付原告。原告收楼后发现涉案商品房只有一个非封闭式阳台,且被告将楼梯转台部分约有5.52平方米围闭起来赠送给8号房业主使用。为此,原告等徐闻富景园小区A、C幢业主向徐闻县房产管理局投诉，徐闻县房产管理局于2015年8月5日作出徐房复[2015]27号《关于徐闻富景园小区C幢业主投诉分摊面积等问题的答复》，并于2015年8月12日对被告嘉盛公司作出徐房[2015]52号《责令协商处理通知书》，其内容载明：你公司开发建设的富景园商品房小区项目在销售过程中，A、C两幢楼的1、2号房存在商品房购房合同中阳台约定面积（封闭与非封闭总是面积并约1.80平方米)与实际建设不相符以及楼梯转台约5.52平方米分摊后再围闭起来赠送给8号房业主单独使用等不规范行为。之后，被告与原告等徐闻富景园小区A、C幢业主就上述问题协商不成，原告遂于2016年7月7日诉至本院。
另查明,涉案商品房的权属证书载明建筑面积为111.82平方米，套内建筑面积为91.20平方米。购房款发票显示，该商品房按建筑面积112平方米计价，单价为2880元/平方米。
本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：原告杨大述主张多交1.8平方米购房款5184元，嘉盛公司应否退还；原告杨大述主张多分摊楼梯转台1.38平方米购房款3974.4元，嘉盛公司应否退还。
关于原告杨大述主张多交1.8平方米购房款5184元，嘉盛公司应否退还的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，该合同合法有效，双方应依约履行。嘉盛公司交付原告的商品房，两个阳台一个为封闭性，一个非封闭性，导致阳台面积相差约1.80平方米，虽然违反了合同约定，但并不能成为请求嘉盛公司退还购房款的理由。原告应否退还购房款，应根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定来确认。该合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；……；3、面积差异百分比=（产权登记面积合同约定计价面积）/合同约定计价面积。”商品房的产权登记面积为111.82平方米，合同约定计价面积为112平方米。根据该条的约定计算，面积差异值为0.16%[（111.82112）/112]，不超出0.6%范围，嘉盛公司依约不应退还购房款给原告。故原告主张被告退还多收取的1.80平方米面积的购房款5184元本院不予支持。
二、关于原告杨大述主张多分摊楼梯转台1.38平方米购房款3974.4元，嘉盛公司应否退还的问题。本院认为，被告嘉盛公司按销售建筑面积112平方米收取了原告的购房款后，向原告交付了涉案商品房，徐闻县房产管理局向原告颁发了涉案商品房的产权证书，原告即取得了涉案商品房的所有权。涉案商品房的所有权范围包括套内建筑面积及公共部位与公用房分摊建筑面积。楼梯转台作为本幢楼房的公共建筑部分已被原告等业主共同分摊，其本质属于物权范围。被告将楼梯转台约5.52平方米围闭起来赠送给某个业主使用，侵犯了原告的物权权益，该行为不属违约行为。故原告主张上述分摊面积的权利应当基于物上请求权，而不是债权请求权。因此，原告主张嘉盛公司退还多分摊楼梯转台1.38平方米购房款3974.4元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：
驳回原告杨大述的诉讼请求。
案件受理费55元，由原告杨大述负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄 桐
代理审判员 王晓丹
人民陪审员 颜 回
二〇一六年十一月四日
书 记 员 郑培贵
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。