湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0524民初1573号原告（反诉被告）：匡国权，男，1976年3月5日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。原告（反诉被告）：胡鲜叶，女，1980年11月12日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。委托诉讼代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：隆回川南房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪中路69号。法定代表人：李国民，该公司董事长。委托诉讼代理人：席峰，男，1989年6月1日出生，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师，一般代理。原告（反诉被告）匡国权、胡鲜叶与被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司（以下简称隆回川南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。匡国权、胡鲜叶的委托诉讼代理人杨艳平、隆回川南公司的委托诉讼代理人席峰、蒋盛和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡国权、胡鲜叶向本院提出诉讼请求：被告向原告承担逾期交房违约金144160元（自2017年1月31日至2017年6月15日止共136天），2017年6月15日以后被告按万分之五每日继续向原告承担逾期交房的违约金，直至被告将符合交房条件的房屋交给原告之日为止。诉讼过程中，原告匡国权、胡鲜叶变更诉讼请求为：被告向原告承担逾期交房违约金127200元（自2017年2月16日至2017年6月15日止共119天），2017年6月15日以后被告按万分之五每日继续向原告承担逾期交房的违约金，直至被告将符合交房条件的房屋交给原告之日为止。事实和理由：2016年4月25日原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：被告将其在隆回县紫阳村、七里村开发的滨江巴黎新城1期一号地地下部分—1036商铺出卖给原告，原告向被告支付房屋购买款2120000元，被告于2017年2月15日依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房经验收合格及符合合同约定的条件下将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告依约履行了合同中的义务，然而被告至今未将符合规定及约定的房屋移交给原告。期间，被告明知自己不能依约交房的情况下，不但不采取合法有效措施防止原告损失的扩大，相反却采取欺骗的方式联合所谓的“前期物业公司”向业主邮寄入住通知书，试图骗取业主收房及不追究其逾期交房的责任。部分业主收到通知书后前往现场办理入住手续，才发现房屋不具备交房条件（如无《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等能证明房屋验收合格的资料，且事实上移交的房屋存在无水无电等），而被告的工作人员仍游说房屋已验收合格并可入住装修等，促使不明真相且需房紧迫的业主办理入住手续并搭接临时电线配合业主装修等。部分业主向政府有关部门进行维权，但政府有关部门至今也未加以制止及进行惩处。未收房的部分业主通过邮政快递及电话短信等方式催告并提示被告逾期交房与责任的承担问题，但被告的法定代表人仍不思其错，自认业主不知法、不懂法、以欲蒙混过关、逃避责任。由于被告的前述违法违约行为，导致原告及家庭计划中的生活、工作等事宜出现错乱，从而给原告经济上造成巨大损失，进而给原告精神上带来了巨大伤害。请求依法判如所请。被告隆回川南公司辩称：被告所开发销售的第一期商品房共有三栋，其中1#楼已于2017年4月21日通过竣工验收，2#、3#楼已于2017年4月28日通过竣工验收，该三栋楼的相关竣工验收备案资料均已于2017年5月22日提交至隆回县建设工程竣工验收备案办公室，并得以确认竣工验收备案资料基本齐全，同意备案；根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，约定的交房标准是“该商品房经验收合格”，而并非经综合验收合格，因此被告于2017年5月份向购房业主发出收房通知时，交房条件已经成就。事实证明被告所售出的六百多套商品房中，有四百多户业主此前已经收房，且部分有需要尽快入住的业主正在进行装修，根本不存在水电没有到位的情形；被告对于逾期交房的责任承担问题，始终没有回避，而是积极主动地向业主解释沟通，求得了大部分业主的理解和支持，并已通过友好协商的方式得到解决，不存在原告所称的“不思其错，自认业主不知法、不懂法、以欲蒙混过关、逃避责任”之说；被告理解原告通过民事诉讼方式主张违约金的请求权，但原告所称的巨大经济损失明显言过其实，被告本期所售商品房均为预售的期房而非拎包人住的精装现房，急需入住的购房业主并不多，真正“需房紧迫”的业主已经办理入住手续，开始了装修，只有原告这类并不急需入住的购房业主，才会选择暂不收房；原告诉请赔偿的违约金数额，虽然符合《商品房买卖合同》所约定的违约金计算方式，但被告认为该违约金数额明显过分高于违约行为所造成原告的损失。根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。原告因被告迟延交房所致的经济损失，正常情况下无非是租房损失，根据隆回县城目前的租房租金标准，原告所购房屋的月租金标准应在每平方米6一8元区间，故被告请求以此为基础，按照每平方米每月10元的标准计算原告的违约金，计算期间为被告通知原告收房之日止，至于被告通知原告收房后原告拒收，不应当再顺延计算违约金。反诉原告隆回川南公司向本院提出诉讼请求：反诉被告支付因逾期付款应承担的违约金48015元。事实和理由：反诉被告在履行《商品房买卖合同》过程中，违反合同约定的付款期限，存在迟延支付购房款的违约情形，应当依合同约定承担逾期付款的违约责任。反诉被告匡国权、胡鲜叶辩称：反诉事实和理由不能成立，反诉被告没有违约的情形和行为，反诉被告已按合同约定支付首付款，又按合同约定向反诉原告提供了贷款的相关资料，并如期配合反诉原告在银行签订按揭合同，事后没有收到补正资料的通知，银行何时付款给反诉原告，与反诉被告没有任何关系。反诉人的反诉请求无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年4月25日，匡国权、胡鲜叶与隆回川南公司签订了《商品房买卖合同》，匡国权、胡鲜叶购买了隆回川南公司位于隆回县滨江巴黎新城1期一号地的地下部分—1036商铺房，商品房单价为32620.4元/平方米，建筑面积共计64.99平方米，总房款为2120000元。双方约定：匡国权、胡鲜叶以银行按揭方式付款，于签订合同当日缴清购房首付款1130000元，余款990000元由匡国权、胡鲜叶通过办理银行按揭方式支付给隆回川南公司，并在隆回川南公司规定的银行办理按揭手续；匡国权、胡鲜叶应在本合同签订之日起7日内将申请贷款所需的全部资料提交隆回川南公司，并按要求交清相关款项和费用；匡国权、胡鲜叶逾期履行义务的，按本合同第七条处理；隆回川南公司于2017年2月15日前将验收合格的商品房交付给匡国权、胡鲜叶使用；如无合同规定的特殊情况，隆回川南公司迟延交房超过60日，匡国权、胡鲜叶愿意继续履行合同的，隆回川南公司自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向匡国权、胡鲜叶支付已付房款万分之五的违约金；商品房达到交付条件后，隆回川南公司应当书面通知匡国权、胡鲜叶办理交付手续。另双方在合同附件五中约定双方均需保证所填写的电话、传真、通信地址、邮编等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内书面通知对方，否则对方按原电话、传真、通信地址、邮编等联系方式发出的通知视为已到达对方的有效通知。合同签订后，匡国权、胡鲜叶向隆回川南公司支付了首付款1130000元，并按规定的时间配合隆回川南公司在银行办理了按揭贷款手续，但银行至2016年8月31日方将余款支付给隆回川南公司，隆回川南公司未在2017年2月15日前依约将商品房交付给匡国权、胡鲜叶使用。2017年4月21日和4月28日，隆回川南公司及勘察单位湖南省勘测设计院、设计单位深圳市中建西南院设计顾问有限公司、施工单位湖南庆新建设工程有限公司、监理单位四川亿博工程项目管理有限公司对滨江巴黎新城1期1#地块的第1#、2#、3#楼的商业房和住宅房进行竣工验收，工程竣工验收备案文件于2017年5月22日提交隆回县建设工程竣工验收备案办公室收讫。2017年5月起，隆回川南公司按各住宅买受人在购房合同上所留的联系方式，通过邮政快递向各住宅买受人发出入住通知书，通知各住宅买受人办理入住手续。但与此同时，隆回川南公司并未按各商铺买受人在购房合同上所留的联系方式，通过邮政快递向各商铺买受人发出交接通知书，通知各商铺买受人办理商铺交接手续。直到2017年11月21日，被告隆回川南公司才电话通知原告匡国权办理商铺交接手续。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原、被告签订了商品房买卖合同，则双方应当按照合同的约定履行义务，原告已按照合同约定支付了购房款，而被告在没有合同约定的特殊原因的情况下，未能按照合同约定在2017年2月15日前将验收合格的房屋交付给原告使用，因此被告存在违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求应予支持。首先关于逾期交房违约金期限计算的问题。原告提出违约金要求计算至被告将符合交房条件的房屋交给原告之日为止，因此本争议焦点的实质为房屋是否已符合交房条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条列举了以下交付条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文书，双方当事人约定选择第1种即该商品房经验收合格为交付条件。被告在2017年4月21日和4月28日分别组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对滨江巴黎新城1#地块的第1#、2#、3#楼的商业和住宅房进行竣工验收，工程竣工验收备案文件于2017年5月22日提交隆回县建设工程竣工验收备案办公室收讫，因此可以认定被告出售给原告的房屋已经验收合格。被告虽于2017年5月开始按照合同约定的联系方式向各住宅买受人发出了交房通知，但未按照合同约定的联系方式向各商铺买受人发出交房通知，被告隆回川南公司一直到2017年11月21日才电话通知原告匡国权办理交房手续，根据电话发出时间视为到达时间的约定，本案违约金计算的截至期限为2017年11月21日，原告主张此后的违约金，本院不予支持。其次关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告已通过抗辩的方式要求调整违约金，因此应当根据上述规定进行审查。通过庭审查明的事实，被告虽未在合同约定的2017年2月15日前将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告在2017年4月21日和4月28日分别组织勘察、设计、施工、监理各方对房屋进行了竣工验收并备案，并在2017年11月通知原告办理交接手续，双方合同的主要部分已履行完毕。由于原告购买的是商业用房，其受到的损失主要为房屋不能及时出租而导致的房屋租金损失，参照目前滨江巴黎新城商铺租金行情和滨江巴黎新城1期1#地块第1、2、3栋住宅用房的租金行情，同时考虑到原告购买的商铺房单价和江巴黎新城1期1#地块住宅用房平均单价的比例以及物价上涨导致房屋装修成本增加的损失等因素，兼顾双方对合同的履行情况，本院认定被告隆回川南公司支付原告逾期交房违约金调整为45000元为宜。关于被告反诉原告未按约定及时付款，存在迟延支付购房款违约情形的问题。经庭审查明，原告已在规定时间内配合被告在银行办理了按揭贷款手续，虽然银行未及时发放贷款，但被告未提供证据证实此情况系原告违约所为，被告应承担举证不利的后果，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）匡国权、胡鲜叶逾期交房违约金45000元；二、驳回原告（反诉被告）匡国权、胡鲜叶其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3183.2元，减半收取1591.6元，由被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1000元，减半收取500元，由被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  刘ＸＸ二〇一七年十一月二十八日代理书记员  伍海艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。