江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6415号原告:冒宇峰，男，1971年10月12日生，汉族。委托诉讼代理人：刘乐悦，江苏振泽律师事务所律师。被告:钱松寿，男，1965年8月17日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李顺光，江苏维世德律师事务所律师。第三人：欧梅，女，1973年8月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：李文武，男，1983年3月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告冒宇峰诉被告钱松寿、第三人欧梅、李文武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冒宇峰及其委托诉讼代理人刘乐悦，被告钱松寿及其委托诉讼代理人李顺光，第三人欧梅、李文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冒宇峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告钱松寿立即腾空返还房屋；2.判令被告钱松寿向原告冒宇峰支付违约金6万元。事实和理由：2015年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告冒宇峰将其所有的坐落于本市鼓楼区东宝路29号嘉景园01幢1-3号O座房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告钱松寿，年租金16万元，房屋租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，按年支付；被告钱松寿应及时支付物业管理费等相关费用，如若违反，应当向原告冒宇峰支付违约金3万元；被告钱松寿未经原告冒宇峰同意，不得将房屋转租，否则向原告冒宇峰支付违约金3万元等等。现原告冒宇峰已收到第一、第二年度的租金32万元。2017年6月初，原告冒宇峰发现被告钱松寿将房屋擅自出租给第三人，且物业费存在欠付现象。原告冒宇峰遂于2017年6月14日向被告钱松寿寄送要求解除房屋租赁合同的律师函，被告钱松寿已收到该函件，但不予理睬。原告冒宇峰遂诉至法院，请求支持其的诉讼请求。被告钱松寿辩称，1、双方之间签订的合同真实有效，系双方真实意思表示，且被告钱松寿不存在违约行为。被告钱松寿自2012年开始承租涉案房屋，将房屋分割为两个部分，经营不到一年的时间就将两个部分全部转租，后涉案房屋多次被转租，多个承租人使用原告冒宇峰提供的房屋所有权证复印件办理营业执照。原告冒于峰对被告钱松寿的转租行为早已知晓，并以默认及口头承认方式表示同意；2、被告钱松寿及实际承租人按时缴纳相关费用，原告冒宇峰提供的催交物业服务费用通知书中履约时间未到期，故被告钱松寿不存在欠付费用等其他违约行为。综上，原告冒宇峰的诉求不符合法律规定，请求法院予以驳回。第三人欧梅述称，第三人欧梅并不知道被告钱松寿转租房屋的事情，其自2017年3月15日从被告钱松寿处租赁涉案房屋的一部分，用于经营五河人家土菜馆，之前店面由被告钱松寿自己经营；被告钱松寿告知第三人欧梅其为二房东，保证可以出租房屋三年，第三人欧梅遂与被告钱松寿签订为期三年的租赁合同，并缴纳一年的租金，房屋租赁过程中，第三人欧梅从未见过原告冒宇峰。综上，请求法院依法判决。第三人李文武述称，其自被告钱松寿妻子向国珍处承租涉案房屋的另一部分经营郑远元专业修脚房，签订合同时不清楚房屋的所有权人，2016年9月开始正式营业，后于2017年2、3月期间在办理营业执照得知房屋系原告冒宇峰所有。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：坐落于本市××路××号××座房屋（建筑面积117.37平方米，即涉案房屋）系原告冒宇峰及案外人黄茹所有。2012年，原、被告签订房屋租赁合同，原告冒宇峰将涉案房屋出租给被告钱松寿。2015年8月，原告冒宇峰（甲方）与被告钱松寿（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，租金支付方式按年支付，租赁用途钱记面馆，乙方于签订合同当日支付押金12500元，押金在房屋租赁到期，乙方付清基于对租赁房屋的使用而产生的各项费用，无任何纠纷后甲方归还乙方；乙方按照先支付租金后使用的原则履行租赁合同；乙方应及时支付租赁房屋期间产生的税费、水费、电费、电话费、取暖费、卫生、物业管理费等相关各项费用，未经甲方同意，不得向第三人转租房屋；乙方擅自改变租赁房屋用途或未经甲方同意向第三方转租房屋，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方需向甲方支付3万元违约金，并承担对第三人的违约责任；乙方未按照约定足额或按时支付租金及使用费用的，除需支付租金及使用费用外，还应向甲方支付3万元违约金等等。合同签订后，被告钱松寿向原告冒宇峰支付2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金以及押金12500元。2016年8月16日，被告钱松寿的妻子向国珍（出租方，甲方）与第三人李文武（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将涉案房屋出租给乙方，承租期为36个月，从2016年8月16日至2019年8月16日止，房屋租金每月7910元，乙方一年一付，共计95000元，以后每次租金需提前30天支付；承租期间产生的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费、公共水电费、垃圾费等由乙方支付等等。合同签订后，第三人李文武使用涉案房屋的一部分用于开设郑远元专业修脚房。2017年3月15日，被告钱松寿（甲方）与第三人欧梅（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落在本市××路××号××钱××面××（南京市××钱××棋牌室）转让给乙方做营业性用房，用途餐饮，一次性转让费12万元，转让费在协议签字后，由乙方一次性付给甲方；房屋租金每年16万元，乙方应在每年度的4月5日之前一次性付清，房租协议三年一签，三年内不得涨价，三年后随行就市；由于甲方系二房东，甲方已向乙方保证在甲方经营期间拥有该房屋的对外转租权，如乙方在承租内与房主产生纠纷造成损失的，由甲方承担全部责任；甲方赠送乙方20天装修时间，承租时间以本协议签订20天后（即2017年4月5日）计算等等。2017年6月14日，原告冒宇峰委托律师向被告钱松寿寄送《律师函》，称因被告钱松寿未经原告冒宇峰同意擅自转租房屋，原告冒宇峰要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，并要求被告钱松寿七日内腾空房屋并支付租金及违约金。该邮件于当月16日被门卫签收，后转交被告钱松寿。2017年6月15日，为涉案房屋服务的南京国豪物业管理服务有限公司向钱记面馆（现五河餐馆）送达《欠费催缴通知书》，要求其缴纳2016年1月1日至2017年12月31日欠缴的物业服务相关费用4225.40元。另查明，2015年4月至今，南京市鼓楼区杜怀宇日用品店、南京市鼓楼区云利红升日用品店、南京市鼓楼区邵云霞日用百货经营部、南京市鼓楼区李文武足部保健经营部等多家店铺在涉案房屋处注册登记并办理营业执照，产权属性为租赁使用权。案件审理过程中，被告钱松寿陈述，因办理上述注册登记需要提交房屋所有权证复印件，且原告冒宇峰为办理第三人欧梅经营店铺的电力增容，亦需要提供身份证复印件及房屋所有权证复印件，故原告冒宇峰对于涉案房屋多次转租事宜明知。原告冒宇峰称，因与被告钱松寿签订房屋租赁合同时已向其提供房屋所有权证复印件，故对于被告钱松寿后来使用该复印件多次办理营业执照的事情并不知晓；房屋租赁给被告钱松寿后，因原告冒宇峰在本市仙林工作，在宁海路居住，仅每年去涉案房屋处收取一次租金，平时没有时间去，故不知道房屋被转租；办理电力增容及水管改造时，原告冒宇峰曾到房屋处与被告钱松寿妻子向国珍碰面，向国珍称第三人欧梅系亲戚帮忙。原告冒宇峰方知道房屋被转租，随即在2个月内提起本案诉讼。庭审中，被告钱松寿提交其与原告冒宇峰2017年7月15日的通话录音，在该份录音中，原告冒宇峰明确表示其与被告钱松寿之间的合同终止，如两第三人愿意承租涉案房屋，同意与两第三人重新签订合同。第三人李文武自认未缴纳过物业费。经本院释明，原告冒宇峰明确表示不要求两第三人腾空返还涉案房屋。被告钱松寿认为原告冒宇峰主张的违约金标准过高，请求本院予以调整。被告钱松寿不同意在本案中一并处理其已缴纳的押金。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于合同解除的问题。原、被告之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同明确约定，被告钱松寿未经原告冒宇峰同意向第三方转租房屋，原告冒宇峰有权解除合同并收回房屋。现被告钱松寿将涉案房屋多次转租，其抗辩原告冒宇峰对转租行为知情并表示同意，并向本院提交多个在涉案房屋内登记的营业执照及原告冒宇峰同意办理涉案房屋电增容的材料等，原告冒宇峰对被告钱松寿提交的上述证据均作出合理解释，且涉案房屋被用于多个经营主体的营业执照登记住所地，并不能当然地证明原告冒宇峰知晓转租事宜，因此，在被告钱松寿未能提交其他证据予以佐证的情况下，对于被告钱松寿的该项抗辩意见，本院不予采信。被告钱松寿未经原告冒宇峰同意转租涉案房屋，双方约定的解除合同的条件成就，原告冒宇峰向被告寄送解除合同的《律师函》，被告亦表示收到，故双方之间的《房屋租赁合同》于被告收到《律师函》之日，即2017年6月16日解除。关于房屋返还的问题。合同解除后，依据原、被告之间的合同约定，被告钱松寿应向原告冒宇峰返还涉案房屋。本案中，原告冒宇峰在本次诉讼中明知涉案房屋的实际使用人为两第三人，且经本院释明后，坚持不向两第三人主张权利，仅要求被告钱松寿腾空并返还房屋。对此，本院认为，鉴于被告钱松寿目前并未对涉案房屋实际进行使用，原告冒宇峰仅要求被告钱松寿返还房屋的诉讼请求存在实际上的履行不能，故本院对原告冒宇峰的该项诉讼请求不予支持。关于违约责任的问题。被告钱松寿擅自转租以及欠缴物业费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告冒宇峰依据合同约定向其主张未缴纳物业费用及未经同意转租房屋的违约金合计6万元，被告钱松寿认为该标准过高，请求本院予以调整。对此，本院认为，被告钱松寿将涉案房屋擅自转租给两第三人并收取转让费及租金，从中获利，因此对于被告钱松寿申请本院降低擅自转租而需承担的违约金标准的请求，本院不予支持。但被告钱松寿所欠物业费总额仅为四千余元，故原告冒宇峰主张欠缴物业费的违约金3万元的请求远高于其实际损失，故本院酌定被告钱松寿定钱松寿应向原告冒宇峰支付欠缴物业费违约金100元，两项合计30100元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冒宇峰与被告钱松寿之间于2015年8月就位于南京市鼓楼区东宝路29号01幢1-3号O座房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月16日解除；二、被告钱松寿自本判决生效之日起十五日内向原告冒宇峰支付违约金30100元；三、驳回原告冒宇峰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，减半收取4600元，由原告负担2250元，被告钱松寿负担2350元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一七年十月二十五日书记员  杨艳