南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初834号
原告（反诉被告）：苏敏玲，女，汉族，1976年6月24日
出生，住南宁市。
委托诉讼代理人：梁伟龙，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：粟文喜，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄庆臻，男，壮族，1974年12月22
日出生，住天等县。
被告（反诉原告）：农丕满，男，壮族，1977年9月2日
出生，住南宁市。
以上两被告的共同委托诉讼代理人：梁天捌，广西万通律师事务所律师。
原告苏敏玲与被告黄庆臻、农丕满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，被告黄庆臻、农丕满在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2017年2月9日公开开庭进行了审理，苏敏玲的委托诉讼代理人梁伟龙、粟文喜，黄庆臻、农丕满及两人共同委托诉讼代理人梁天捌到庭参加诉讼。2017年8月10日第二次公开开庭审理。苏敏玲的委托诉讼代理人粟文喜，黄庆臻、农丕满的共同委托诉讼代理人梁天捌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）苏敏玲向本院提出诉讼请求：1.解除苏敏玲与黄庆臻、农丕满之间签订的《植物路商铺租赁合同》；2.黄庆臻、农丕满共同向苏敏玲支付拖欠的租金（从2016年3月起暂计至2016年9月为15400元，此后的租金计至法院判令解除租赁合同的判决生效之日止）、违约金6600元；3.黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付房屋占有使用费（从法院判令解除租赁合同的判决生效之日起至腾空房屋交付苏敏玲之日止，租金标准按合同约定，即2016年租金为2200元/月，2017年租金为2420元/月）；4.黄庆臻、农丕满承担本案全部诉讼费用。事实和理由：苏敏玲根据有关合同约定，享有广西军区位于南宁市楼的管理出租权。为方便苏敏玲与黄庆臻、农丕满于2014年11月28日签订的《植物路商铺租赁合同》的履行，双方于2015年1月23日签订了《植物路商铺租赁合同》，约定“甲方将位于南宁市楼建筑面积为23平方米（含公摊）出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月23日至2017年9月19日；租用场地用途用于住宿业。租金按月支付，2015年月租金为2000元，2016年月租金为2200元，2017年月租金为2420元。”关于合同的解除及违约责任：“乙方有下列情形之一者，甲方有权单方面终止合同，并有权收回出租场所……同时乙方应向甲方支付补偿金，乙方补偿金按三个月租金（按当年的租金标准）标准计算:3.乙方未按合同约定时间缴纳租金和各项费用超过15日的。”上述合同签订后，黄庆臻、农丕满开始对上述房屋进行装修，成立“广宜微酒店”进行经营。签订合同以来，黄庆臻、农丕满多次拖欠租金及水电费，苏敏玲多次书面催促付款后仍未能完全履行。2016年7月15日黄庆臻、农丕满向苏敏玲出具《“广宜.微酒店”还款计划》，承诺：“三、2016年8月1日开始，每月除按合同支付当月26350元租金、结清当月水电费外，每月按10000元归还此前所欠您方款项，直至还清之日……如果不能兑现，您方有权随时拉闸断电，直接收回铺面，我方愿意承担一切后果。”现黄庆臻、农丕满再次拖欠租金及相关费用，为维护苏敏玲的合法权益，苏敏玲诉至法院。
被告（反诉原告）黄庆臻、农丕满辩称：1.双方签订的《植
物路商铺租赁合同》因苏敏玲与广西军区机关房地产租赁管理办公室（以下简称军区房管所）于2012年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《军队房地产租赁合同》所涉及的房屋属于军队房地产，涉案房屋没有依法取得房屋所有权证。根据《中国人民解放军房地产管理条例》，军队房地产应当到相关部门进行登记，苏敏玲出租给黄庆臻、农丕满的商铺没有合法性，故租赁合同无效。2.苏敏玲要求黄庆臻、农丕满共同支付拖欠的租金、违约金没有事实和法律依据。首先，支付租金必须基于合同有效为前提，双方签订的租赁合同无效，苏敏玲要求黄庆臻、农丕满支付租金和违约金没有法律依据。其次，如租赁合同为无效合同，苏敏玲主张的应是房屋占有使用费而不是租金，且苏敏玲要求的租金过高。苏敏玲每月向军区房管所支付的租金为10583.04元/月，而向黄庆臻、农丕满收取的租金明显高该标准。苏敏玲与黄庆臻、农丕满签订的合同租金条款显失公平，黄庆臻、农丕满应支付的房屋占有使用费应参照苏敏玲与军区房管所签订的合同租金数额确定。3.苏敏玲明知商铺未取得房屋产权证或者建设工程规划许可证，仍与黄庆臻、农丕满签订租赁合同，苏敏玲存在过错，应由苏敏玲承担全部过错。
被告(反诉原告)黄庆臻、农丕满向本院提出反诉请求：1.
确认苏敏玲与黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订的《植物路商铺租赁合同》无效；2.苏敏玲向黄庆臻、农丕满返还租赁押金、转让费共计5000元；3.苏敏玲承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：苏敏玲与黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订了《植物路商铺租赁合同》，租用场地的用途是经营住宿业。双方签订合同后，经苏敏玲同意，黄庆臻、农丕满以住宿旅馆行业装修标准对商铺进行装修。苏敏玲明知该商铺未合法取得《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》的情形下仍与黄庆臻、农丕满签订了《植物路商铺租赁合同》，该合同为无效合同，苏敏玲应返还转让费和押金给黄庆臻、农丕满。为维护其合法权益，故黄庆臻、农丕满诉至法院。
原告（反诉被告）苏敏玲对被告（反诉原告）黄庆臻、农丕满的反诉辩称：1.关于合同效力问题。《城乡规划法》规定，有关军事管理的规划应当以《中国人民解放军房地产管理条例》为依据，该条例第十六条规定，营区实行规划管理，营区规划是营区建设和改造的依据，所以营区的建设不必然适用《城乡规划法》。本案苏敏玲出租的房产有广西军区机关房地产管理办公室出具的《证明》证实涉案商铺经广西军区建设验收，同时经过广州军区建筑工程监督站的消防验收，符合法律规定，是否取得规划许可证不影响本案合同效力。本案合同为双方真实意思表示，合法有效。2.即使本案合同无效，黄庆臻、农丕满的损失应当由其自行承担，苏敏玲在合同签订时已经向黄庆臻、农丕满出示苏敏玲与军区房管所签订的租赁合同和建筑消防意见书，并在签订合同后向黄庆臻、农丕满交付了广西军区机关房地产办公室出具的证明，黄庆臻、农丕满对房屋产权已经了解，苏敏玲作为转租人已经尽到最大的注意义务，已经履行完义务，苏敏玲不存在过错。3.黄庆臻、农丕满已经正常经营多时，不能因为获益时主张合同有效，面临损失时候主张合同无效。4.合同终止的根本原因在于黄庆臻、农丕满延迟交付租金和水电费违反合同的根本义务，黄庆臻、农丕满的损失应当由其承担。
本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，苏敏玲（甲
方）与黄庆臻、农丕满（乙方）签订《植物路商铺租赁合同》，甲方将位于南宁市铺面出租给乙方使用，租赁面积600平方米（含公摊），租赁期限从2014年11月28日至2017年9月19日。为方便黄庆臻、农丕满更好使用上述商铺，2015年1月23日，苏敏玲（甲方）与黄庆臻、农丕满（乙方）又签订了一份《植物路商铺租赁合同》,约定：甲方将其有权出租的位于南宁市植物路49号23平方米建筑面积（含公摊）出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月23日至2017年9月19日止（其中2015年1月23日至2015年1月31日为装修期）；租用场地用途住宿业；2015年2月1日至2016年1月31日的租金为2000元/月，2016年2月1日至2017年1月31日的租金为2200元/月，2017年2月1日至2017年9月19日的租金为2420元/月；签订合同三日内乙方交付租赁风险押金4000元，并预付三个月租金给甲方，以后每季度交付租金一次，租金于每次到期前十日内交付，先付后用，如逾期交纳租金，每逾期一天，按月租金的3%支付滞纳金；乙方自行办理经营许可证，甲方只协助办理《军队房地产租赁许可证》；乙方未按合同约定时间交纳租金或各项费用超过三十天的，甲方有权单方面终止合同，并立即收回出租场所，并不退回乙方原预交的租金、押金等费用，同时乙方应向甲方支付补偿金，乙方补偿金按三个月租金计算（按当年的租金标准）等内容。
2015年1月23日的《植物路商铺租赁合同》签订后，黄庆
臻、农丕满向苏敏玲支付了5000元，苏敏玲分别开具了押金4000元、转让费1000元的《收据》。黄庆臻、农丕满对涉案房屋进行装修，用于经营“广宜微酒店”至2016年8月，但未办理营业执照。2016年6月27日，苏敏玲向黄庆臻、农丕满发出《关于要求支付房屋租金的函》，要求黄庆臻、农丕满于2016年7月7日前支付所欠且金197818.9元、水电费9031.1元。2016年7月15日，黄庆臻作出《“广宜*微酒店”还款计划》：“从2015年12月营业以来，因收益未达到预期效果，导致拖欠租金和水电费共计239065.9元，你方于2016年6月10日对我方拉闸断电，希望能考虑我方实际情况，允许我方继续经营，早日实现扭亏为盈，承诺于2016年7月15日17：00前还款75000元，7月30日17：00前还款35000元，8月1日开始每月除按合同支付当月租金26350元、结清水电费还，每月归还10000元。如不能按计划还款，你方有权随时拉闸断电，直接收回商铺。”2016年7月，苏敏玲对涉案房屋拉闸断电，由于黄庆臻、农丕满未按还款计划支付款项，故苏敏玲于2016年9月12日通过手机向黄庆臻、农丕满发送短信，通知黄庆臻、农丕满解除《植物路商铺租赁合同》，要求黄庆臻、农丕满于收到通知之日起7日内腾空、交还租赁房屋，否则视为放弃租赁房屋内所有物品的所有权，并要求黄庆臻、农丕满收到本通知之日起5日内支付欠缴的租金158100元、水电费及物业服务费25993.6元、经济补偿金79050元。2016年9月13日，黄庆臻、农丕满回复苏敏玲：解除《植物路商铺租赁合同》需要双方同意或法律程序判决，你方无权单方作出腾空的指令，更无权处置任何物品，你方未尽提供商铺的合法手续、协助我方办理相关手续的义务，我方有权追讨已支付的租金并要求赔偿经济损失。2016年9月，苏敏玲将涉案房屋大门锁住。因此，苏敏玲向本院提起诉讼。黄庆臻、农丕满向本院提起反诉。
第一次开庭审理时，苏敏玲要求黄庆臻、农丕满将房屋内的物品搬空，但黄庆臻、农丕满不同意搬走。第二次开庭后，黄庆臻、农丕满于2017年8月18日将涉案商铺内物品搬走。
另查明，苏敏玲与军区房管办于2012年7月20日签订了《军队房地产租赁合同》，军区房管办将位于南宁市青秀区建筑面积为2067平方米的房屋出租给苏敏玲，租赁期限自2012年9月20日至2017年9月19日。2015年3月2日军区房管办出具《证明》，证明南宁市青秀区临街铺面（二标段）作为空余房地租赁给苏敏玲，并同意苏敏玲将场地转租给农丕满经营使用。农丕满在上述证明中签名确认。涉案房屋有广州军区建筑工程质量监督总站出具的《建设工程消防验收意见书》。
再查明，黄庆臻、农丕满支付租金至2016年2月。
上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据：《植物路商铺租赁合同》、《关于要求支付房屋租金的函》、《“广宜*微酒店”还款计划》、手机短信、《建设工程消防验收意见书》、《军队房地产租赁合同》、《证明》、押金和转让费收据、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，苏敏玲将其从军区房管办承租的南宁市青秀区临街铺面（二标段）房屋（23平方米）转租给黄庆臻、农丕满，苏敏玲的转租行为经军区房管办同意，故苏敏玲和黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订的《植物路商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均
具有约束力，双方均应依照租赁合同约定的内容全面履行自己的义务。根据合同约定，黄庆臻、农丕满应于每季度到期前提前10日支付下季度租金，如未按合同约定时间交纳租金超过15日的，苏敏玲有权解除合同。黄庆臻、农丕满存在长期拖欠租金的行为，且从2016年3月开始未再支付租金，经苏敏玲催告后仍未支付租金，故苏敏玲在2016年9月12日通知黄庆臻、农丕满解除合同，既符合合同约定也符合法律规定，故苏敏玲要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。黄庆臻、农丕满要求确认《植物路商铺租赁合同》无效的反诉请求本院不予支持。
关于双方是否存在违约责任的问题。黄庆臻、农丕满主张苏敏玲提供的涉案房屋未经消防验收存在过错，但黄庆臻、农丕满使用涉案房屋经营了一年多，其并未能提供证据证实经营期间因消防问题不能正常使用涉案商铺，再者，在黄庆臻、农丕满收到苏敏玲的催收函件后，也只是以其收益未达到预期效果请求苏敏玲允许其延期分期付款，并未提出是因消防问题造成其无法经营而不同意支付租金，故黄庆臻、农丕满的该主张本院不予采信。但合同约定苏敏玲应协助办理《军队房地产租赁许可证》，其在履行合同过程中亦存在一定过错。黄庆臻、农丕满存在长期拖欠租金、管理费等费用的行为，过错责任较大。综合考虑双方的过错程度，应由苏敏玲承担30%的责任，黄庆臻、农丕满承担70%的责任。
关于租金的问题。黄庆臻、农丕满支付租金至2016年2月，故苏敏玲要求黄庆臻、农丕满支付2016年3月1日至合同解除之日即2016年9月12日租金的诉讼请求，本院予以支持。按照《植物路商铺租赁合同》约定，2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金为2200元/月，故黄庆臻、农丕满应向苏敏玲支付2016年3月1日至2016年9月12日的租金14080元（2200元/月×6个月+2200元/月÷30日×12天）。
关于违约金的问题，合同约定如黄庆臻、农丕满未按合同约定时间交纳租金或各项费用超过15日的，苏敏玲有权解除合同，黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付三个月租金（按当年租金标准）作为补偿金。黄庆臻、农丕满认为苏敏玲按合同约定主张的违约金过高，请求法院予以调低。本院认为，苏敏玲因黄庆臻、农丕满拖欠租金遭受的主要损失为利息损失，苏敏玲未能提供证据证实其所受到的实际损失高于利息损失，故其主张的计算标准过分高于实际损失，黄庆臻、农丕满主张对违约金予以调整合法有据，本院予以调整，本院酌情认定黄庆臻、农丕满向苏敏玲支付一个月的租金2200元作为违约金。
关于房屋占有使用费的问题。苏敏玲在2016年9月12日向黄庆臻、农丕满发出解除合同的通知时，要求黄庆臻、农丕满将物品搬空交还房屋，但至第一次开庭审理时，黄庆臻、农丕满仍不同意将物品搬走，因此，苏敏玲要求黄庆臻、农丕满支付2016年9月12日至黄庆臻、农丕满腾空房屋时止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但因双方均存在过错，且苏敏玲在2016年9月将涉案房屋大门锁住后，黄庆臻、农丕满已不能正常使用涉案房屋，故2016年9月13日至2017年8月18日的房屋占有使用费应按照双方的责任比例进行计算较为适宜。2016年9月13日至2017年1月31日的房屋占有使用费按2200元/月计算，2017年2月1日至2017年8月18日的房屋占有使用费按2420元/月计算，黄庆臻、农丕满应向苏敏玲支付2016年9月13日至2016年12月31日的房屋占有使用费18264元[（2200元/月×4个月+2200元/月÷31天×19天+2420元/月×6个月+2452元/月÷31天×18天）×70%]。
关于押金、转让费的问题。租赁保证金是为合同正常履行的一种担保，在黄庆臻、农丕满尚欠苏敏玲租金的情况下，应用于抵扣黄庆臻、农丕满所欠款项。黄庆臻、农丕满尚欠租金14080元，抵扣租赁保证金4000元后，黄庆臻、农丕满还应支付苏敏玲租金10080元。至于转让费，一般与原店面的装修、地段及可租赁年限等因素有关，也是租赁商铺行业常见的交易习惯。双方签订的租赁合同的租赁期限从2015年1月23日至2017年9月19日，黄庆臻、农丕满在本案第二次开庭审理即2017年8月10日时仍未将涉案商铺清空交还给苏敏玲，故黄庆臻、农丕满要求退还转让费的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）苏敏玲与被告（反诉原告）黄庆臻、农丕满于2015年1月23日签订的《植物路商铺租赁合同》于2016年9月12日解除；
二、被告（反诉原告）黄庆臻、农丕满向原告（反诉被告）苏敏玲支付租金10080元、违约金2200元，共计12280元；
三、被告（反诉原告）黄庆臻、农丕满向原告（反诉被告）苏敏玲支付房屋占有使用费18264元；
四、驳回原告（反诉被告）苏敏玲的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄庆臻、农丕满的其他反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费350元，减半收取计175元（原告苏敏玲已预交），由原告苏敏玲负担77元，由被告黄庆臻、农丕满负担98元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元（反诉原告黄庆臻、农丕满已预交），由反诉原告黄庆臻、农丕满负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 罗宏萍
二〇一七年八月十三日
书记员 刘 媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。