宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初3953号
原告：任永亮，男，1993年1月2日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：马辉功，宁夏瀛智律师事务所律师。
被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地位于大武口区世纪大道南706号。
法定代表人：周军峰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师。
原告任永亮与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任永亮的委托诉讼代理人马辉功，市众安房地产公司的委托诉讼代理人张剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任永亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付因被告原因导致原告延期办理产权登记的违约金32649.42元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月16日，任永亮与市众安房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，市众安房地产公司将其开发的众安府佑水香******室预售给任永亮。同时约定，房屋单价2900元/㎡，交付期限为2013年8月30日前。双方还对付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了相应的约定，合同签订后，任永亮按照合同约定缴纳了购房款261435元。2013年8月8日，市众安房地产公司在没有取得相应备案、使用证及报告书的情形下，向任永亮”交付”了房屋。后因市众安房地产公司未取得《新建住宅交付使用证》等证件，不符合办理房屋产权登记的条件，任永亮请求市众安房地产公司承担逾期办证的违约责任，但市众安房地产公司拒绝承担相应的违约责任，故任永亮诉至本院，请求判如所请。
市众安房地产公司辩称，驳回任永亮的诉讼请求。理由：一、根据最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年1月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定：”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、建设用地使用权证明；4、建设工程符合规划的证明；5、房屋已竣工的证明；6、房屋测绘报告；7、其他必要材料。”而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完成，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年1月才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定提低出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付至2016年1月15日未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。任永亮围绕其诉讼请求依法提交了证据，其提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、发票具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现任永亮待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，本院予以采信；市众安房地产公司出示的证据在关联性上所体现的待证事实与本案争议无实质关系，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：1.2013年1月16日，任永亮与市众安房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定任永亮以2900元/平米的价格购买市众安房地产公司开发的位于大武口区府佑水香房屋，市众安房地产公司于2013年8月30日前交付房屋，房屋交付后365天内双方应当共同申请房屋所有权转移登记。2.2013年8月8日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，确认总房款274175元，房号为众安·府佑水香16-3-501号，任永亮已交付了全部购房款，市众安房地产公司在签订补充协议当天向任永亮交付了涉案房屋。3.2016年1月15日，涉案房屋总证办理后，市众安房地产公司于2016年1月19日在石嘴山日报上公告，告知涉案房屋可以办理产权登记事宜。
本院认为，当事人应当全面履行合同义务，违约应承担违约责任。双方约定在房屋交付后365天内共同申请办理房屋产权登记，因市众安房地产公司未能办理房屋总证，导致未能在约定时间内给任永亮办理房屋产权登记手续，市众安房地产公司应当承担违约责任。市众安房地产公司在庭审中抗辩不能办理房屋产权登记系第三人原因所致，依照相关法律规定，该理由不能对抗合同相对人即任永亮。因双方未约定违约金的具体数额或违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故违约金应当以任永亮交纳的购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，办理产权登记手续的时间应自交付房屋之日起365天即2014年8月8日至市众安房地产公司通知其可以办理产权登记手续之日即2016年1月19日，市众安房地产公司应支付任永亮该期间的违约金。任永亮以261435元房款数额主张违约金，考虑案件的情况，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算违约金。
综上所述，对于任永亮要求市众安房地产公司支付逾期办理产权登记违约金的诉求，本院依照查明的案件事实，依法支持23722元〔261435元×4.75%/年×（1+30%）×529天（自2014年8月8日至2016年1月19日）÷360天〕。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告任永亮支付逾期办理产权登记违约金23722元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费616元，减半收取计308元，由任永亮负担84元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担224元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员宋娜娜
二〇一七年十二月十四日
书记员吴俊梅
附：本判决适用的有关法律条款如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。