重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2204号原告：南川区明阳天下小区业主委员会，住所地南川区明阳天下小区内。负责人：赵云权，南川区明阳天下小区业主委员会主任。委托代理人：吴万寿，重庆春意律师事务所律师。委托代理人：汪洪华，南川区明阳天下小区业主委员会成员。被告：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园小区1幢2-18，19-5，统一社会信用代码91500119054806843R。法定代表人：裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托代理人：罗琴、张仁强，重庆祥永律师事务所律师。原告南川区明阳天下小区业主委员会（以下简称明阳天下业委会）与被告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法由审判员张丽敏担任审判长，与人民陪审员安永鹏、冯道春组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告明阳天下业委会负责人赵云权及委托代理人吴万寿、汪文华、被告泉平物业公司委托代理人罗琴、张仁强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明阳天下业委会诉称，2016年3月14日，原、被告双方签订了《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》，该合同第二十三条约定，不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止，第二十九条约定，乙方无法完成本合同第二章约定和三项以上的“物业管理事项”的或没有履行本合同第二章约定，造成社会负面影响极大的，甲方有权解除合同，合同第三十六条约定“本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力”。合同附件三“物业管理服务标准”第一条第九项被告作出承诺“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%”。合同签订后，被告便继续为本小区业主提供物业服务。被告在为原告小区业主提供服务过程中，严重不负责任，导致本小区业主怨声载道，对被告所提供的物业服务质量极不满意，其中具体表现为：1、未按照物业服务合同的约定履行房屋质量的保修义务；2、未按照被告向原告承诺的在2016年6月底前完成楼梯间墙刷白；3、未按照被告向原告承诺的将小区楼梯间、围墙的护栏刷漆；4、未按照约定将小区门禁系统修复完善；5、未完善消防设施设备；6、未完成每年2次的化粪池清掏；7、小区卫生打扫不彻底，呈现脏乱差的局面。2016年12月底，小区业委会组织小区业主对被告提供物业服务的情况进行民主测评，小区业主对被告提供服务的不满意率为89.3%。综上所述，因被告未能按照物业服务合同的约定为原告小区业主提供符合合同约定质量的物业服务，其行为已经构成物业服务合同第二十三条、第二十九条所约定的解除条件，现原告依法诉至贵院，请求判决：一、依法解除原告与被告于2016年3月14日签订的《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》。二、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张的事实成立，提供了以下证据：1、民主测评表和解聘物业的决议，拟证明服务满意率未能达到约定的70%以上和业主追认原告作为本案主体参加诉讼。2、通告、泉平物业公司在业主代表会上承诺、物业公司2016年建设工作计划，拟证明原、被告在签订物业服务合同之前，被告就承诺要完成房屋质量、楼梯间刷白、消防相关问题，但被告并未按照承诺和计划完成。3、物业服务合同，拟证明双方已约定服务标准，如物业公司不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。4、委托代理协议、三方协议、（2015）南川法民初字第04616号民事判决书，拟证明小区开发商和原物业公司南川佳迎公司已在2012年将开发商和原物业公司应履行的对房屋质量、消防等问题的处理已转由被告处理而未处理。5、南川公安消防支队文件、南川政府督察室关于督办人大代表对明阳天下小区无消防水的问题限期接通的建议有关情况的报告、南川国土局2016年11月的《会议纪要》等，拟证明小区消防问题向相关部门反映未得到解决。6、2016年3月、11月、12月业委会会议记录，拟证明业委会在有被告工作人员参加的情况下已多次召开会议，对被告未履职问题进行提出讨论，但一直未得到解决。7、向被告发出要求对消防管道、小区铁栏围墙刷防锈漆的函，拟证明向被告发出后，未履行该职责。8、南城街道办事处信访事项处理意见，拟证明有小区业主反映小区消防存在隐患和小区业主156户房屋有质量问题等进行信访。9、南川方竹论坛、南川报、报警回执，拟证明2017年3月有小区业主不满意物业服务与被告发生纠纷和报道小区外侧有水果商店在人行道上乱丢垃圾、随意堆放水果箱、业主自行车被盗走等，被告未履行物业管理职责。10、证人证言，拟证明小区物业服务差。11、2015年大修基金明细，拟证明被告骗领小区公共维修基金未果的事实。12、照片，拟证明小区房屋质量存在问题被告不及时解决，小区车辆乱停乱放，小区卫生呈现脏乱差、铁栏杆未刷漆、门禁系统损坏未修复等。13、物业通知，拟证明在本案诉讼中，被告才对小区门禁系统进行了改造，2016年度的工作中存在失职。被告的质证意见如下：1、对证据1真实性不认可，且认为本案原告主体资格不具备，业委会要作为诉讼主体须召开业主大会或业主代表大会，未经业主大会或业主代表大会授权不能作为诉讼主体参加诉讼。2、对证据2不认可，认为系原告单方行为，并无被告的签名、盖章等确认。3、对证据3真实性认可，但认为不能达到原告的证明目的。4、对证据4真实性认可，认为只能证明被告受开发商委托履行相应的维修义务且被告已履行，但不能证明被告未履行物业服务职责。5、对证据5真实性认可，但不能证明小区的消防问题是因被告不履行物业职责所造成的，且被告已对消防问题已进行了修复。6、对证据6不认可，认为不具有真实性，无原、被告双方人员签名确认。7、对证据7不认可，认为被告未接到相关函件，且被告已对小区围墙、铁栏等均进行了维修。8、对证据8、9、10不认可，认为只是小区个别业主反映消防、房屋质量问题，不能证明被告未提供物业服务或违反合同义务，且消防和房屋质量问题保质期内系开发商的义务，保质期外应由大修基金处理，不是被告不履行物业服务所至，虽不是被告的责任，但被告仍然对消防设施进行了投资改造。对原告出庭作证的证人在与被告提交的小区业主向南城街道办事处、居委会提交的《关于召开临时会议的请求》中也有签名且其意见是不同意解聘物业公司，互相矛盾。9、对证据11、13真实性认可，但认为只能证明小区电梯和门禁系统存在问题需要维修，不能证明是被告公司原因所致，更不能证明是被告未履职。10、对证据12真实性不认可，认为因南川在2016年为创建全国卫生城市和全国文明城区的“双创”工作中，南川环保、街道、居委、市政园林、国土房管、建委等职能部门多次进行大检查验收工作，该小区各项指标均合格，未被责令整改和处罚等，不存在原告所说的脏乱差。被告泉平物业公司辩称，一、本案原告不具备诉讼主体资格。业委会作为诉讼主体必须要得取小区业主大会或业主代表大会同意的书面授权，否则不具有独立的主体资格。原告提交的《测评表》和《解聘决议》既没有按规定在会议召开前通知小区业主，也没有以书面形式在小区内公示，更没有所在居委会人员的参与，且有同一业主在与被告提交的小区业主向南城街道办事处、居委会提交的《关于召开临时会议的请求》中也有签名且其意见是不同意解聘物业公司，互相矛盾，对业主所谓的追认行为是既不真实也不合法，原告无权擅自以自己的名义就解聘物业服务企业提起诉讼，其不具备诉讼主体资格。二、原、被告双方签订的物业服务合同不存在任何法定解除或约定解除的条件，原告要求解聘物业公司的理由不成立。被告在服务期间没有违反合同义务的行为，也没有不尽职责侵害业主权益的行为，原告之诉系严重违背事实歪曲真相，教唆煽动不明真相的部分业主闹事，在没有充分有效的证据证明被告严重违约未履行合同义务的情况下，打着虚假测评的幌子，单方强行中止合同的行为，既违法又违约。请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其履行了合同义务，提供了以下证据：1、小区业主向南城街道办事处、居委会提交的《关于召开临时会议的请求》，拟证明业委会主要成员长期不在岗履职，小区业主签名要求重新改选新一届业委会，不同意更换物业公司，且该证据中的签名业主与原告提供的证据1中的签名业主有部分相同，而结果互相矛盾。2、物业服务合同，拟证明被告履行物业服务职责的合法性。3、被告履行服务职责对公共设施设备维护改造相关照片、发票、报告、协议等，拟证据被告对小区景观改造、绿化的养护及管理、消防管道、门禁系统、电梯、外墙、小区道路等的维修维护、化粪池、下水道的清理等，对小区尽到了物业管理责任，其并未根本违约，不符合解除的条件。4、证人证言，拟证明小区业主对物业公司服务的评价及原告提供的证据1存在虚假不实。5、该小区业主产权资料和南川水厂提取的小区业主用水情况，拟证明原告提供的证据1有139户不是产权人，未用水用户只有22户而不是原告证据1中所说的237户，原告提供的证据1存在虚假。6、2016年11月南川区国土局《关于明阳天下小区消防管网维修相关事宜会议纪要》、《消防给水系统维修方案》、《消防安装工程施工合同》、《说明》、消防部门检查该小区消防的相关照片，拟证明被告对该小区消防问题已积极进行处理。7、相关事项维修函、报告单、通知书等，拟证明小区有些维修事项与被告无关，且被告已履行了相关义务。原告的质证意见如下：1、对证据1不认可，认为与本案无关且是否真实不清楚。2、对证据2真实性认可。3、对证据3不认可，认为虽然被告做了一些工作，但这些工作是否完全就符合服务质量的要求仍然不能够充分的说明，这些证据不能证明被告在2016年履行了物业服务合同所约定的义务。4、对证据4不认可，认为部分证人未出庭作证，不确定真实性，对出庭证人的证言予以否认。5、对证据5不认可，认为测评表中有139名签名虽然不是登记产权人，但是登记产权人的家庭成员，他们的签名也证明被告对业主提供的服务不满意。6、对证据6真实性认可，但认为是被告应尽的义务，且直到2017年才进行了维修，不能达到被告的证明目的。6、对证据7中小区门禁系统的维修的真实性认可，但认为是原告起诉后才进行了维修，其他证据认为与本案无关，不能达到被告的证明目的。根据当事人双方的诉称、辩称、陈述、抗辩、举证、质证，并依据证据采信规则，确认以下事实：被告系南川区明阳天下小区的物业服务企业。2013年8月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区明阳天下小区实施物业管理服务事宜，该小区共7幢，住宅876套，非住宅42套，本合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同签订后，被告对该小区进行物业管理。2016年3月14日，原告（甲方）又与被告（乙方）签订了《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区明阳天下小区实施物业管理服务的事宜，物业服务事项，采取包干制。合同第三条约定，乙方提供的公共性物业服务的主要包干内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水道、雨水道、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：道路、共用的上下水管道、落水道、污水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、二次供水、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、健身器材、小区配电房。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护维修与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、化粪池的清掏和管理、清掏每年不少于2次。9、电梯的日常维修、养护、运行和管理及每年一次实施年检（1000元内乙方承担）。10、制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应及时采取应急措施，并按规定向相关行政部门和专业单位报告，协助做好相关工作。11、健立健全公共秩序，安全、维护、制度。12、公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。13、物业档案资料管理，保证物业资料的完整完好。14、按有关规定申报使用物业专项维修资金（共用人三分之二以上签字认可）。15、装修管理。16、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。17、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。18、法律政策规定由乙方管理服务的其它服务事项。合同第四条约定，在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、房屋管理。3、共用设施设备维修养护。4、维护公共秩序。5、保洁服务。6、绿化养护管理。7、档案管理。8、社区文化建设。合同第二十三条约定，本合同期限3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第二十九条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的或没有履行本合同第二章约定，造成社会负面影响极大的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告继续为该小区进行物业管理至今。因该小区的消防等问题，小区业主向相关部门进行反映。2016年9月1日，重庆市南川区人民政府督察室作出《关于督办人大代表对明阳天下小区无消防水的问题限期接通的建议有关情况的报告》，建议对泉平物业公司聘请的四川国安安装工程有限公司对小区消防供水管网发现漏水点等故障在消防支队指导下由泉平物业公司对小区存在故障的消防设施进行维修，确保消防安全。2016年10月14日，四川国安安装工程有限公司对该小区的消防维修提出了《消防给水系统维修方案》，2016年11月1日，由南川区国土房管局主持且有南川区城乡建委、南川区消防支队、南川区南城街道办事处、泉平物业公司、四川国安安装公司、小区业主代表等相关人员参与下，召开了《关于明阳天下小区消防管网维修相关事宜》的协调会，对该小区消防管网维修相关事宜提出了相关处理意见。2016年11月2日，被告与四川国安安装工程有限公司签订了《消防安装工程施工合同》，该合同对该小区消防栓管道更改、维修、安装调式等进行了约定，该公司即对小区消防系统进行维修。2017年6月14日，南川区消防支队对该小区消防问题进行了检查，四川国安安装工程有限公司出具了《说明》一份，证明小区消防管网已维修完毕并结算清楚。原告提交的《测评表》、《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》与被告提交的该小区业主《关于召开临时会议的请求》中有同一业主签名且出庭作证，即原告提供的《测评表》、《南川区明阳天下小区业主大会关于解聘泉平物业的决议》中要求解聘泉平物业公司的业主在被告提交的《关于召开临时会议的请求》中也有签名，其意见是要求重新选聘业主委员会且不同意解聘泉平物业公司，双方提交的证据互相矛盾。在审理中，原告认为被告虽然为小区做了些工作，但不能够充分说明被告做的工作完全符合服务质量的要求且在2016年履行了物业服务合同所约定的义务。而被告认为其履行了相关义务，其未根本违约，不符合法定或约定的解除条件。双方各持己见，未能达成协议。本案争议焦点：一、关于明阳天下业委会是否具有本案诉讼主体资格的问题。二、关于物业服务合同是否应解除的问题。一、关于明阳天下业委会是否具有本案诉讼主体资格的问题。本院认为，明阳天下业委会作为明阳天下小区业主大会的执行机构，在涉及业主共同利益的事项发生纠纷时，其应当在业主大会或者业主代表大会依法表决同意诉讼的情况下，才可以作为原告提起民事诉讼。本案中，由于明阳天下业委会在诉讼中取得小区大部分业主同意其提起诉讼的书面材料，其提起民事诉讼已经得到大部分业主的追认，因此，明阳天下业委会具有本案诉讼主体资格，有权向人民法院提起诉讼。二、关于物业服务合同是否应解除的问题。本院认为，合同的解除有法定解除和约定解除两种情形，原告认为本案既符合法定解除的条件也符合约定解除条件。1、关于合同的法定解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，不发事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告主张解除合同，但未能提供充分证据证明原、被告之间签订的合同在履行过程中存在上述依法可以解除合同的法定情形，而被告出示的相关证据证明了被告在履行合同中履行了相关义务，即使在履行合同中有瑕疵，也未构成根本违约。故对原告主张法定解除，于法无据，本院不予支持。2、关于约定解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告于2016年3月14日签订物业合同后，2013年8月1日双方签订的《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》自然终止，双方均应按照2016年3月14日签订的《重庆市南川区明阳天下小区物业管理服务合同书》履行权利义务。原告认为被告违反了物业服务合同第二十三条“本合同期限3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。未完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止”和第二十九条“乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章‘物业服务质量’约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的‘物业管理事项’的或没有履行本合同第二章约定，造成社会负面影响极大的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失”的约定，未完成2016年的工作计划，因此主张解决合同。由于原告在诉讼中提供的2016年的工作计划上没有被告的盖章或者相关人员签名确认，同时被告亦予以否认，因此该工作计划的真实性无法确定，故本院对该工作计划不予确认。因原告无充分证据证明被告存在合同约定的违约行为可以导致原告解除合同的情形，故原告以被告违反了合同约定要求解除物业合同的事实和理由不成立，本院不予支持。综上所述，原告主张解除合同，既不符合法律规定，也不符合合同约定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南川区明阳天下小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交40元），由原告南川区明阳天下小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费80元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  张丽敏人民陪审员  冯道春人民陪审员  安永鹏二〇一七年七月六日书 记 员  王佳艺