贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0115民初70号
原告：朱珠，女，1974年5月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，
原告：蒙若茜，女，1998年1月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，
委托诉讼代理人：彭俊伟，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号152012010141523，特别授权代理。
委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511197783，特别授权代理。
被告：绿地集团（贵阳）置业有限公司，组织机构代码：66695153-1，住所地贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盟国际11号楼12层。
法定代表人：孙志文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201199811970287，特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐丽，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201200911355367，特别授权代理。
原告朱珠、蒙若茜与被告绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人苏梅，被告的委托诉讼代理人唐丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱珠、蒙若茜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金108,910元（按每日万分之二标准，从2012年7月1日暂计算至2015年9月30日）及2015年9月30日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2.诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：2010年11月18日，原被告双方签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于贵阳市诚信北路以东，迎宾路以北的“绿地联盛国际”第6、7号楼3层38号房出售给原告。合同第八条明确约定被告交房时间为2012年6月30日前；并在第九条中约定，如被告逾期交房超过90日，且原告要求继续履行合同的，由被告自2012年7月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价万分之二的违约金，合同继续履行。
合同签订后，原告按约支付了相应房款，但被告却未按照合同第八条的约定在规定时间内将符合约定及法定条件的相应房屋交付给原告，该行为严重损害了原告的相关权益，现为维护原告的合法权利，特诉至贵院提出诉请如前。
被告绿地公司辩称，1.根据合同第十四条的约定，作为出卖人有权书面通知交接手续，对书面通知进行补充可以公告通知，被告在合同约定的交房期限前已经通过贵阳晚报刊登公告，要求买房人来办理房屋交接手续，但是原告迟迟不来办理。2.合同约定交房期限前被告已经向建设行政主管部门办理房屋竣工验收备案登记，房屋已经竣工验收合格，对于期房即讼争商铺已经具备竣工合格的交付条件，且在交房期限前出卖人已经向房屋产权处提交了所有委托测绘报告。3.该批案件的涉案合同有两种版本，其中6、7号楼，合同约定的交房条件为竣工备案表。4.本案已经超过诉讼时效。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的事实的质证和认定情况，1.原告提交《告客户书》一份及情况说明两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告认为虽客户告知书真实，但现房销售证明书取得时间是2013年9月16日，此时的内容不再涉及是否符合交房条件，后面出具的告知书不具备中断时效的效果；说明人万志已从公司离职，不能代表公司，说明人马超系公司客户部人员，同样不能代表公司。本院认为，被告认可《告客户书》的真实性，而说明人万志、马超系其公司职员，虽称离职但未举证证明，故对该组证据的真实性及证明目的予以确认。2.原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明⑴涉案二十一户业主对应的楼层根据规定必须经过消防验收合格，但被告此前进行公告时并未达到验收合格的条件，被告的公告不应视为履行了公告通知义务；⑵今天审理的案件中除两套高层外，其他均为商场，两套高层的总高度均超过50m，依法应经过消防验收合格。对此，被告认为交房的问题要根据合同的约定来，合同没有提到消防验收。本院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，具有关联性。后本院依职权向贵阳市公安消防支队调取了竣工验收时出具的两种文件即《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《建设工程消防验收意见书》，意见书载明6、7号裙楼地下一层、地上四层于2013年10月22日经消防验收合格。
另查明，涉案房屋所在的6、7号楼地下2层，地上31层，建筑高度为98.7米，建筑面积同为32,702.5平方米，规划用途为商业。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有三：一是消防验收合格是否系案涉房屋的法定交付条件；二是逾期交房违约金的认定问题；三是原告的起诉是否超过诉讼时效。
关于焦点一，涉案房屋所位于的“绿地联盛国际”第6、7号楼，建筑高度为98.7米，规划用途为商业，建筑面积为32,702.5平方米，根据我国“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用”、“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；单体建筑面积大于四万平方米或建筑高度超过五十米的公共建筑；国家标注规定的一类高层住宅建筑”之法律规定，涉案房屋所处楼系建筑总面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，且高度超过50m，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。鉴于此，涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件即获竣工验收备案与法律规定的交付条件即通过消防验收合格时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉建筑所处的6、7号裙楼分别于2012年6月28日、12月21日获得竣工验收备案表，于2013年10月22日消防验收合格，因此涉案房屋于2013年10月22日具备交付条件。
关于焦点二，首先，原告已依照合同约定履行完合同义务，被告亦应当依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。原、被告双方在合同中约定的交付时间为2012年6月30日之前，但涉案房屋于2013年10月22日才达到交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。其次，1、关于违约金的起算点，原、被告约定被告方应在2012年6月30日之前完成交付，故违约金的起算时间应为2012年7月1日；2、关于违约金的终止时间，涉案房屋于2013年10月22日达到交付条件，被告在此之前处于持续违约状态，对此，原告主张房屋至庭审时仍未交付。本院认为，原告亦主张消防验收合格为交付房屋的法定条件，现涉案房屋法定交付条件已于2013年10月22日达到，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之法律规定，故对原告的上述主张不予采信。涉案房屋所在楼栋于2013年10月22日通过消防竣工验收，本院酌定违约金的终止时间为2013年10月22日。被告逾期交房共计479天，双方约定的违约金计算方式为按万分之二每日计算，故被告向原告支付违约金应为458,764元×479天×0.0002=43,949.59元。
关于焦点三，本案中原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，因被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2013年10月23日起算，截止至2016年1月5日原告起诉之日已超过两年，故本案超过诉讼时效。
综上所述，原告的诉请缘由原始成立，但因其诉请超过法律规定的诉讼时效，故对原告的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告朱珠的诉讼请求
案件受理费2,478元，减半收取计1,239元，由原告朱珠、蒙若茜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 肖 海
二〇一六年九月五日
书记员 刘婷婷