浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第569号
原告绍兴市越城区稽山街道办事处。
法定代表人朱开达。
委托代理人（特别授权代理）孔天熹。
被告陈秀月。
委托代理人（特别授权代理）应志鑫。
原告绍兴市越城区稽山街道办事处（以下简称稽山街道）与被告陈秀月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月12日受理后，依法由审判员吕小丽独任审判，于2010年3月9日公开开庭进行了审理。原告稽山街道委托代理人孔天熹、被告陈秀月委托代理人应志鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告稽山街道诉称：2006年8月2日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于绍兴市经济开发区鲁迅东路以北、新港小区以东的建筑面积约4200平方米的房屋及配套场地租赁给被告；租赁期限为四十年，自房屋交付之日起至房产权证上注明的有效期截止日止；租赁费900万元，分七期支付，第一期预付款100万元于签约后一个月内支付；第二期预付款100万元，于同年11月份支付；第三期预付款300万元，于交房后一个月内支付；第四期预付款100万元，于2008年3月支付……第七期预付款100万元于2011年3月份支付。合同还对其他事项作了约定，其中第七条第四款约定，本合同履行期内如有违约，违约方除应承担违约金100万元外，同时应赔偿另一方的经济损失。合同签订后，原告依约履行了相应义务，被告自2006年8月25日至2007年3月15日，分六期共支付了租赁费200万元，但第三、四、五期款项没有按合同约定支付。对此，原告多次催讨租赁费，但被告于2008年9月1日、2009年9月26日二次提出书面申请报告外，没有实际的付款行为。原告认为，原、被告所签房屋租赁合同，系双方真实意思表示，前二十年部分受法律保护，对双方有约束力。原告依约履行了房屋交付义务，而被告无正当理由迟延支付合同约定的租赁费，于法无据。现原告向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告所签订房屋租赁合同；二、被告立即腾空租赁房屋，将租赁房屋返还给原告；三、被告支付违约金100万元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈秀月辩称：原、被告于2006年8月2日签订房屋租赁合同是事实。但根据合同第一条约定的租赁期限是房屋交付之日，具体以书面交付手续为准，至今为止原告也没有向被告办理过任何书面交付手续，且原告未经被告同意在已经出租给被告的配套场地中砌墙，租赁给他人，侵犯了被告的权益。合同约定租赁期限为40年，总租赁费用为900万，超过20年部分是无效的，以20年租赁期限计算租费应该是450万元，合同约定第三期预付款300万元是无效的，原告至今未将房屋完全交付给被告，故被告还无须支付预付款。由于被告在出租房建造时已经支付了200万元预付款，帮助原告支付了相应的建房款，因此原告同意被告先行装潢，被告在装潢时发现多处影响房屋居住的质量问题，被告多次向原告提出，但原告迟迟没有进行修理，由于出租房屋系老年公寓，由于房屋质量问题导致老年公寓没有出租出去，被告的收益也就落空，该部分损失原告也应承担相应责任，被告保留要求原告承担违约责任的权利。被告出于对老年事业的热爱与原告订立合同，但房屋租赁合同订立后由于出现的上述情况，导致外商撤资，被告为了继续营运老年公寓，花费了大量的财力并有大量外债。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张的事实，向本院提供：
1、房屋租赁合同1份，证明原告将房屋租赁给被告，同时合同约定租赁期限和租赁费用的支付方式等事实。被告对真实性无异议，但原告未按约交付房屋及场地，被告所建房屋出现质量问题，且原告至今没有以书面形式交付房屋，且合同中约定40年租赁期限是无效的，相应超过20年的租赁费用也是无效的。本院对证据真实性予以确认。
2、租赁房屋所有权证及国有土地使用权证各1份，证明原告对租赁房屋拥有合法所有权。被告对真实性无异议，从土地使用权证上可以看出土地范围除了所建造房屋外还包括外围的配套场地，原告所出租的除了房屋还包括外围的配套场地，但至今为止原告未将这部分配套场地全部交付给被告。本院对证据真实性予以确认。
3、竣工验收会议纪要1份，证明租赁房屋已于2007年6月27日竣工验收。被告无异议，但在该会议纪要中也提到有部分需要整改。本院予以认定。
4、申请报告2份，证明原告多次向被告催讨租赁费，被告未按合同约定缴纳租赁费，从报告可以看出被告对原、被告合同约定的房屋是否交付、交付时间等均未提出异议，足以反映当时不存在被告答辩所称的违约情况。被告对真实性无异议，原告催讨租赁费是事实，被告已经支付了200万元租赁费，但被告考虑到毕竟需要作为政府部门的原告的支持，所以被告多次提出要求协商的方案，同时原告认为申请报告中没有讲到答辩时的异议，并不代表原告已经按约交付了租赁物。本院对证据真实性予以确认。
被告为证明其主张，向本院提供：
5、现场照片2张，证明原告在合同约定应出租给被告的配套场地上砌墙，影响被告的出入等，同时墙砌起来的这部分场地没有交付给被告。原告认为，这两堵墙不是原告所砌，不能证明原告未将场地交付给被告，如果如被告所陈述的砌墙影响出入，那么被告又如何进行经营呢。本院认为照片尚不能证明被告所要证明的内容。
6、绍兴市质量技术监督局特种设备安全质量检查指令书1份及原、被告共同发给电梯公司的函1份，证明租赁房屋内的两台乘客电梯经检验为不合格，原告交付的租赁物不符合使用要求，及由于电梯出现问题要求公司进行维修。原告认为，该证据与本案无关，双方签订的租赁合同只约定租赁房屋，未讲到内在设施，该证据表明是2008年7月份检测不合格、有事故隐患，同时函可以表明该电梯是在使用过程中出现故障，并不表明原告交付时电梯是不合格的。本院对证据真实性予以确认。
7、2009年11月11日原、被告共同查看房屋情况附相应照片1组，证明房屋存在质量问题，很多房间至今不能使用。原告认为原告交付的房屋是竣工验收合格的房屋，该情况记录是2009年11月11日记录的，从照片可以看出房屋不存在质量问题，是使用过程中出现的局部瑕疵，而该房屋一直由被告在使用的。本院对证据真实性予以确认。
经审理查明：2006年8月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方将位于绍兴市经济开发区鲁迅东路以北、新港小区以东敬老院（建筑面积约为4200平方米的房屋及配套场地，其中新港老年活动室、医疗室约90平方米除外），租赁给乙方；租赁期限为四十年，自房屋交付之日起至房产权证上注明的有效期截止日止；租赁房用途为老年公寓，乙方不得改变用途；租赁费900万元，第一期预付款100万元于签约后一个月内支付；第二期预付款100万元，于同年11月份支付；第三期预付款300万元，于交房后一个月内支付；第四期预付款100万元，于2008年3月支付……第七期预付款100万元于2011年3月份支付。合同还对其他事项作了约定，其中约定，本合同履行期内如有违约，违约方除应承担违约金100万元外，同时应赔偿另一方的经济损失。
合同签订后，被告自2006年8月25日至2007年3月15日，分六期共支付了租赁费200万元。租赁房屋于2007年6月27日竣工验收，2007年8月20日，被告作为法定代表人以上述租赁房屋为住所设立了绍兴市瑞福康乐院。此后原告多次向被告催讨第三、四、五期款项，其中曾于2009年8月25日书面发函催缴。被告曾于2008年9月1日、2009年9月26日二次向原告提交书面申请报告，要求协商对租金缴纳方式作出修改，原告未予同意，遂成讼。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除其中约定租赁期限超过20年，超过部分无效外，其余内容没有违反法律规定，应认定为有效，对合同中约定的租金预付款支付期限，双方也应遵照履行。按有效租赁期限20年计算租金总额为450万元，被告按合同约定的支付期限仍需支付250万元，被告在原告催缴后提交的申请报告中也提出过250万元的具体缴纳方案，但未获原告同意，故被告仍然应当按照合同约定按期支付租金。被告还提出租赁房屋并未完全交付，无须要再支付预付款。本院认为，租赁房屋于2007年6月27日竣工验收，2007年8月20日，被告作为法定代表人以上述租赁房屋为住所设立了绍兴市瑞福康乐院，且有被告自行提交报告中敬老院的运行情况相印证，故被告的此项主张没有事实依据。现被告迟延支付租金，经原告催缴仍逾期未付的事实清楚，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持。被告关于无须支付第三期预付款300万元，合同不存在解除事由的抗辩不能成立，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，现原告要求被告腾退房屋，符合法律规定，本院予以支持。由于被告租用房屋开办了敬老院，原告应给予被告必要的时间另行寻找相应房源，本院酌情确定被告腾退房屋的时间为三个月。原告主张被告支付违约金，符合合同约定，被告抗辩违约金过高，符合法律规定，本院考虑被告逾期付款的数额、时间，酌情调整违约金为25万元。至于被告庭审时提及原告存在违约行为、合同解除后租金返还、装修损失等，因其未在法定期限内提起反诉，本案不予一并处理，被告可另行要求解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市越城区稽山街道办事处与被告陈秀月于2006年8月2日签订的房屋租赁合同解除；
二、被告陈秀月应于本判决生效之日起九十日内腾退座落于绍兴市经济开发区鲁迅东路以北、新港小区以东敬老院给原告绍兴市越城区稽山街道办事处；
三、被告陈秀月应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区稽山街道办事处违约金25万元；
四、驳回原告绍兴市越城区稽山街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告负担5150元，被告负担1750元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一〇年四月十二日
书记员 李 奕