江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿城民初字第0492号
原告南京江山房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区竹山路149号。
法定代表人王银云，董事长。
委托代理人李斌。
委托代理人朱长宁，江苏东域律师事务所律师。
被告秦雁。
被告宿迁市秦桥文化传播有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道17号。
法定代表人潘郑生，董事长。
被告何定林，（宿迁市红芙蓉火锅食府）。
二被告共同委托代理人徐尊民，江苏宏亮律师事务所律师。
被告陈青。
被告陶磊。
被告吴威。
原告南京江山房地产开发有限公司（下称江山公司）诉被告秦雁、宿迁市秦桥文化传播有限公司（下称秦桥公司）、何定林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月13日立案受理。后原告向本院申请追加陈青、陶磊、吴威作为本案被告参加诉讼，并获本院准许。本院依法组成合议庭，于2014年2月10日及2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告江山公司的委托代理人李斌、朱长宁、被告秦桥公司、何定林的共同委托代理人徐尊民、被告吴威到庭参加诉讼，被告秦雁、陈青、陶磊本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月20日，被告秦雁概括承受了袁斌与原告签订的关于宿迁市发展大道17号一层至五层的《房屋租赁合同》的权利和义务，并进行了部分变更。截止2012年4月15日，被告欠原告房租费用1977420元，且有擅自转租行为，房屋目前由其他被告使用。现要求判令：1、解除原告与被告秦雁于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告秦雁、秦桥公司、何定林、陶磊、吴威返还房屋；3、被告秦雁支付拖欠的租金1977420元及违约金469961元；4、被告秦桥公司、何定林、陈青、陶磊、吴威对上述债务承担连带偿还责任；5、被告秦雁支付未经原告同意擅自转租给被告吴威所获租金收益600000元；6、被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、江山公司与袁斌于2009年4月30日签订的发展大道17号1-5层的租赁合同，证明原告与袁斌具有房屋租赁法律关系；
2、江山公司与袁斌、秦雁于2010年4月18日签订的关于发展大道17号1-5层租赁合同的变更协议，证明秦雁概括承受了袁斌与原告签订的租赁协议；
3、2010年4月18日，原告与秦雁签订的房屋租赁合同，证明我公司与被告秦雁具有房屋租赁的法律关系及租赁期间所涉及的相关事宜；
4、原告向秦雁发出的催款函、解除合同通知书各一份及送达凭证，证明原告已经向秦雁履行了合同约定的告知义务；
5、原告向何定林和秦桥公司分别发送的通知书一份及送达凭证，证明原告在秦雁拖欠房租之后向二被告发出的支付通知；
6、秦雁和吴威的转租协议两份及收条一份，证明秦雁从吴威处获得60万元的租金；
7、秦雁分别与何定林、秦桥公司签订的租赁合同，证明该两份租赁协议涉及的租金及物业维修费总额与原告与秦雁签订的租赁合同约定的租金、物业维修费数额基本一致，秦雁收取吴威的租金是未经同意擅自转租的租金；
8、2010年4月20日，何定林及秦桥公司法定代表人潘郑生出具的承诺书，证明他们对拖欠的租金承担连带责任。
被告秦桥公司、何定林辩称：秦桥公司和何定林是从秦雁手里转租房屋并得到江山公司认可，作为次承租人在合同履行期间将租金按照合同约定分别支付给秦雁和江山公司，目前两被告不欠租金，所以我们次承租人没有违约行为，合同权利应该得到维护，考虑到江山公司愿意在不改变出租房屋的范围，租金标准、租赁期限的情况下愿意和二被告重新签订新的租赁合同，我方也同意在签订新的租赁合同后将解除原告与秦雁的合同，关于秦雁所欠原告租金，二被告没有合同约定的连带责任和法律规定的连带义务，按照原告要求我们在秦雁拖欠租金接到原告的通知后，我们已将应交给秦雁的租金直接支付给原告，履行了二被告对原告的承诺，所以我们没有承担连带的义务。
被告吴威辩称：钱我已经交给秦雁，合同是与秦雁签的，不同意原告解除与秦雁的合同，也不愿意返还房屋，也不承担连带责任。
被告秦桥公司、何定林、吴威未提供证据。
被告秦雁、陈青、陶磊未作答辩。
经审理查明：2009年4月30日，原告江山公司与案外人袁斌签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于宿迁市宿城区发展大道17号的房屋一至五层租赁给袁斌。2010年4月20日，原告与袁斌及被告秦雁签订《协议书》一份，被告秦雁概括承担原告与袁斌钦定的房屋租赁合同。2010年4月18日，原告（甲方）与被告秦雁（乙方）就涉案房屋租赁事宜另行签订《房屋租赁合同》一份，约定“2.1租赁期限自2009年5月16日至2019年10月15日止；4.1该房屋租期为为10年，每年10月16日至次年10月16日为一个租赁年度；4.2租金支付方式：租金第一年、第二年分三次付清，每年10月15日、2月15日、6月15日为付款日；第三年起半年付一次，每年4月16日、10月15日为付款日，先付后租；4.3租期内每一年度的租金金额为（单位：万元）：
年度12345678910租金909095.4101.12107.19113.62120.44127.67135.33143.455.4为了管理和维护好出租物业，甲方一次性收取一定金额的维修费用（单位：万元），物业维修费与租金同时交纳，明细如下：
年度12345678910物业维修费606063.667.4271.4675.7580.2985.1190.2295.638.1在租赁期内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任（1）擅自将承租的房屋转租、转售、转借他人或调换使用的；（4）不支付或者不按照约定支付租金超过30日的，经甲方催告后10日内乙方仍未支付的；（5）不支付或者不按照约定支付物业维修费超过30日的，经甲方催告后10日内乙方仍未支付的；8.3租赁期内乙方未按合同交纳租金和物业维修费的，每逾期1天按应付款额的万分之八承担违约责任。”
2010年4月19日，被告秦雁分别与被告秦桥公司的法定代表人潘郑生、何定林签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋一层至二层，建筑面积约2130平方米租赁给何定林使用；将涉案房屋1至五层，建筑面积5200平方米租赁给潘郑生使用。对于被告秦雁上述转租行为，原告予以同意。2010年5月7日，被告秦雁经工商部门核准在涉案房屋剩余租赁房屋内设立宿城区外滩一号酒吧。
2011年9月28日，被告秦雁与被告吴威签订《转让协议书》，将涉案房屋一楼，建筑面积约为550平方米出租给吴威使用。同日，双方签订《转让协议》一份，被告秦雁将上述酒吧转让给吴威经营，并收取酒吧转让金1500000元及自2011年9月28日至2015年10月15日租金600000元。截止2012年4月15日，被告秦雁应缴纳租金及物业费3745000元，分别于2010年10月14日支付1547580元、2011年3月25日支付220000元，尚欠租金及物业维修费1977420元没有支付。自被告秦雁与被告秦桥公司、何定林签订转租合同后，二被告均按合同约定向秦雁和原告支付租金。2012年4月15日之后的租金经原告告知，由被告何定林、秦桥公司按照转租合同的约定全部支付给原告。
另查明，宿城区外滩一号酒吧实际经营者为被告吴威，至今未变更工商登记信息。被告陶磊系被告吴威雇佣负责管理酒吧。
再查明，经查阅婚姻登记机关自2004年3月1日至今的婚姻登记档案，被告秦雁、陈青于2012年8月27日办理过结婚登记类业务。
还查明，原告在诉讼中自愿将第五个诉讼请求减少为240088元，即2011年9月28日起至2013年10月15日止房租溢价，2013年10月15日之后溢价的暂不主张。
本院认为：原告江山公司与被告秦雁于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立，且合法有效。双方当事人均应按照上述合同的约定，履行相应义务。本案中，根据本院审理查明的事实，被告秦雁未按涉案租赁合同第4.3及5.4条的约定支付租金及物业维修费，且未经原告同意将涉案房屋一楼酒吧部分转租给被告吴威，根据涉案租赁合同第8.1条的约定，原告有权解除涉案房屋租赁合同。对于涉案合同解除的时间，因原告未有举证证明被告已经收悉其发送的解除合同通知，故本院以报纸刊登向被告公告送达相关诉讼材料期满时间即经公告期满视为送达之日的时间2013年6月17日确定涉案合同解除时间。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案合同已经解除，故被告秦雁应将涉案房产返还原告。因涉案房屋一楼酒吧部分已经由被告秦雁转租给被告吴威经营使用，且该转租行为未经原告同意，故该部分房屋被告吴威应予返还原告。对于被告秦桥公司、何定林转租的部分房屋，因原告已经知晓并同意该转租行为，且二被告在原告催告后已经按照转租合同约定的标准向原告支付租金，故原告要求上述二被告返还所使用的房屋依据不足，本院不予支持。
对于原告要求被告秦雁支付租金、物业维修费及违约金的诉讼请求，本院认为，因被告秦雁未按约定支付租金、物业维修费，根据原被告签订的涉案房屋租赁合同第4.3、5.4及8.3条的约定，其应当承担支付租金、物业维修费及违约金的义务。对于租金、物业维修费及违约金的数额，原告主张符合合同约定，本院予以支持。
对于原告主张被告秦桥公司、何定林、吴威对上述债务承担连带责任，本院认为，被告秦桥公司、何定林在收悉原告支付租金的通知后，已经根据其2010年4月20日出具给原告的的承诺书中的承诺，按照转租合同的约定将租金直接支付给原告。被告吴威在签订租赁合同后已经将租金支付给被告秦雁，原告现主张上述三被告对秦雁的债务承担连带偿还责任于法无据，本院不予支持。
对于原告主张的第五项诉讼请求，本院认为，未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，应予支持。本案中，被告秦雁未经原告同意将涉案房屋酒吧部分转租被告吴威使用，根据被告秦桥公司、何定林按照转租合同约定向原告及被告秦雁支付租金的实际情况，原告现主张被告秦雁返还超出原告应收租金部分的利益于法有据，应予支持。对于应返还的数额，原告主张240088元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
因被告陶磊系被告吴威雇佣的酒吧管理人员，原告对此也予认可，故其主张被告陶磊返还房屋及连带偿还租金及违约金无事实及法律依据，应予驳回。另，根据本院查明的被告秦雁、陈青婚姻登记情况，本案债务非被告秦雁、陈青夫妻关系存续期间发生，不属夫妻共同债务，原告主张被告陈青承担租金及违约金的连带偿还责任于法无据，本院不予支持。
被告吴威辩称合同是与秦雁所签，不同意原告解除与秦雁的合同，也不愿意返还房屋于法无据，本院不予采信。对于租赁合同解除造成的损失，其可以依法另行向被告秦雁主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告南京江山房地产开发有限公司与被告秦雁于2010年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2013年6月17日解除；
二、被告秦雁、吴威于本判决生效后十日内将位于宿迁市宿城区发展大道17号一楼酒吧部分房屋返还原告南京江山房地产开发有限公司；
三、被告秦雁于本判决生效后十日内日给付原告南京江山房地产开发有限公司租金、物业维修费1977420元及违约金469961元；
四、被告秦雁于本判决生效后十日内日给付原告南京江山房地产开发有限公司超出应收租金部分利益240088元；
五、驳回原告南京江山房地产开发有限公司对被告陈青、陶磊的诉讼请求；
六、驳回原告南京江山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26379元，公告费560元，由被告秦雁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
人民陪审员 陈玉侠
人民陪审员 吴成宾
二〇一四年三月四日
书 记 员 沙恒金
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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