广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终14604号
上诉人（原审原告）：李固根.
上诉人（原审原告）：褚密.
被上诉人（原审被告）：深圳市天居基业投资有限公司.
法定代表人：马晓阳，董事长。
委托诉讼代理人：严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
上诉人李固根、褚密因与被上诉人深圳市天居基业投资有限公司（以下简称天居基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初24340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人李固根、褚密上诉请求：1、判令天居基业公司向李固根、褚密退还无法交付房屋面积对应购房价款以及同期银行贷款利息；2、判令天居基业公司向李固根、褚密支付迟延交房违约金（每迟延一日应按照购房总价款万分之三的标准计算，逾期超过90日的，每迟延一日应按照购房总价款万分之四的标准计算）。以上l、2两项上诉请求主张金额共计人民币80万元（以下货币均为人民币）；3、判令天居基业公司承担案件受理费、财产保全费、执行费等全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定上诉人于签署《收楼意见书》、《收条》等入伙资料同日签订《装修工程委托协议》并将案涉房产交付给福建省惠x建设工程有限公司深圳分公司（以下简称惠x公司），进而认定案涉房产已经完成交付，与被上诉人提供的证据直接矛盾。被上诉人提交的“XX公馆入伙资料签收表”明确入伙流程之一为“领取《装修公司钥匙收条》”，并将此作为上诉人领取购房发票的前提，据此，结合《装修工程委托协议》与《房地产买卖合同》于同一日签订、惠x公司向全体业主通知领取钥匙等事实，足以认定：惠x公司系被上诉人所指定；被上诉人改变了《房地产买卖合同》约定的入伙流程，增设向惠x公司移交钥匙以及“领取《装修公司钥匙收条》”环节，表明上诉人并未向被上诉人交付案涉房产。2、深圳市福田区规划土地监察局出具的行政处罚决定书以及被上诉人在相关请示函件中表明“对违法加建部分负主要责任”，充分证明被上诉人为楼盘第一次违建的实施主体。根据最高院证据规则，由于被上诉人不能提供任何“相反证据足以推翻”前述违建实施主体的认定，应当依法承担不利于被上诉人的法律后果。3、一审判决在样板间被拆除房屋面积是否系被上诉人实施的核心事实认定上，采取“或然性”表述，认为不排除样板间购房人自行加建及拆除样板间的可能，相关“或然性”表述内容违反一般常识、且与上诉人提供的证据明显不符。4、一审法院在证据采信上滥用自由裁量权。对于是否采信李固根、褚密与天居基业公司双方存在争议的证据没有按照最高院证据规则的规定阐明证据是否采纳的理由。对于天居基业公司提供的证据，无论是否有原件作为支撑，均一概采信。对于李固根、褚密提供的证据，一审法院未能采信依法应当确认证明力的相关视频证据，并且忽视了多组证据内部之间的关联性、相互印证性，全盘否定、不予采信李固根、褚密提供的关键证据的效力。5、本案的基本事实是天居基业公司公开宣传案涉房产为高拓户型，并据此向李固根、褚密收取了明显高于未拓展户型以及其他拓展面积比例相对较小户型（但房屋朝向优越于案涉房产）单价的购房价款，谋取了不当利益。由于政府查处违法建设，天居基业公司无法按照宣传允诺向李固根、褚密交付案涉房产。对此，天居基业公司理应向李固根、褚密退还相应无法交付房屋面积对应的购房价款。6、一审判决未能适用我国《合同法》及相关司法解释关于格式合同提供方未能“采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”应当认定无效的法律规定，对《房地产买卖合同》中相关免除天居基业公司法律责任的条款依法进行无效认定。7、一审判决认定天居基业公司进行案涉房产高拓宣传，对该户型房屋价格的确定不存在重大影响，进而认定“涉案项目样板房不是双方《房地产买卖合同》的组成部分，不能作为涉案房产的交楼标准”，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定明显不符，与证据呈现的结果及一般常识（房屋面积及户型结构决定房屋总价）不一致，属法律适用错误。8、一审判决认定“李固根、褚密于2015年10月24日办理入伙手续，虽其在《收楼意见书》中提出了未上楼验房的异议，但其仍在清楚知悉前述《房地产买卖合同》约定的情况下向天居基业公司出具了涉案房产钥匙的收条，应视为李固根、褚密已于该日确认接收了涉案房产”。前述有关涉案房产完成交付的判决意见，明显忽视了天居基业公司通过“XX公馆入伙资料签收表”改变《房地产买卖合同》关于涉案房产交付流程安排的约定、李固根、褚密在《收楼意见书》注明“开发商承诺明年交房时验房”且天居基业公司在该《收楼意见书》盖章确认的事实，没有综合考虑天居基业公司销售“高拓”房屋面积以及天居基业公司于案涉房产“交付”之后实施了楼盘第一次违建的事实。9、本案证据材料充分证明了天居基业公司通过样板间、户型图、楼体广告及互联网等多种途径向李固根、褚密宣传允诺涉案房产为“高拓”户型，并且天居基业公司据此向李固根、褚密收取了“高拓”面积对应的房屋销售收入的事实。鉴于该部分“高拓”房屋面积被认定为违法建筑面积（天居基业公司作为专业的房地产开发企业对此应当承担全部法律责任），不受法律保护，天居基业公司应当向李固根、褚密退还该部分房屋面积对应的购房价款及其利息，并相应承担因此导致迟延交房的违约责任。
被上诉人天居基业公司辩称：一审判决的关键事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法全部驳回李固根、褚密的上诉请求。
李固根、褚密向一审法院起诉请求：1、天居基业公司向李固根、褚密退还无法交付房屋面积对应购房款1275230.14元以及同期银行贷款利息120856.88元（利息暂计至2016年10月24日，应计至天居基业公司实际退还前述购房款之日）；2、天居基业公司向李固根、褚密支付房屋价差违约赔偿金（暂定10万元，最终应按照判决生效月份国家统计局官方网站公布的深圳市住宅销售价格较2014年10月份累计涨幅确定）；3、天居基业公司向李固根、褚密支付迟延交房违约金390961.66元（每迟延一日应按照房屋价款万分之三的标准计算，暂计至2016年10月24日，应计算至实际交房之日止）；4、天居基业公司承担案件受理费、财产保全费、执行费等全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
位于深圳市XX区XX街道XX路的XX公馆项目的建设单位为天居基业公司，该项目于2013年7月11日取得《深圳市建设用地规划许可证》、2014年1月13日取得《深圳市建筑工程规划许可证》、2014年1月23日取得《建筑工程施工许可证》、2014年9月19日取得《深圳市房地产预售许可证》。
2014年6月20日，深圳市地籍测绘大队就XX公馆1栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（预售测绘）》（以下简称预售测绘报告）载明，XX公馆1栋B座住宅29层的08号房的套内建筑面积为67.60平方米、分摊公用面积为17.79平方米、建筑面积为85.39平方米。该报告同时附有房屋建筑面积分户平面图。
2014年9月27日，李固根、褚密褚密（买方）与天居基业公司（卖方）签署《深圳市房地产认购书》（下称《认购书》）约定，买方自愿认购涉案房产，建筑面积为85.39平方米，以上面积为预售测绘面积；房地产总价为3666767元；购房定金为5万元；补充协议约定，卖方已向买方出示《购房须知》等购房相关信息及双方将签署的正式《深圳市房地产买卖合同（预售）》示范文本及合同附件、与买方认购楼宇相关的重要提示、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》，买方已阅读并理解上述文本、须知和协议，且无异议，买方同意在约定的期限内按照卖方出示的文本履行正式买卖合同的签约手续，买方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订正式买卖合同及其附件；买方须在《认购书》签订之日起7日内支付本房地产总房款的30%（含定金）即1106767元作为本房地产之首期款，并向银行借款支付剩余房款256万元。合同尾部天居基业公司未在卖方处加盖印章，买方处由褚密签署，经纪人员处有两人署名。另，天居基业公司制作的《购房风险提示》记载，所有与本项目有关的楼书、广告、宣传资料（折页、生活手册、户型单页）、现场展示的模型和样板房等所载的文字、图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同及其《买卖双方补充协议》为准；售楼处展示模型、样板房非最终交楼标准，仅供参考；本项目户型产品种类较多，户型图并不能体现所有户型局部的细微变化，部分户型结构存在一定差别，其中1栋B08户型有部分调整，与户型图存在一定细节的差异，其具体面积、尺寸、形状、通风、采光、环境条件可能会因位置不同而有所差异；所有样板房的设计与施工做法不作为交楼标准，请注意购买风险；涉及双方权利义务及认定标准的，均以最终签署的买卖合同、补充协议等法律文件为准。《购房须知》载明，认购前，请仔细阅读在现场展示的《认购书》及其《补充协议》、《深圳市房地产买卖合同》及其《买卖双方补充约定》、《购房风险须知》、《购房须知》等明示文件、证书的示范文本，并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境等内容进行充分的了解及确认。
2014年10月26日，李固根、褚密（买受人）与天居基业公司（出卖人）签署深（福）网预买字（2014）第XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《房地产买卖合同》）约定，李固根、褚密购买天居基业公司建设的涉案房产，建筑面积（面积以所附测绘报告为准）85.39平方米，其中套内建筑面积67.60平方米；购房总价款为3630099元，该购房款不包括买卖行为产生的各类税费及费用；李固根、褚密以按揭方式付购房款；天居基业公司应当于2015年10月31日前将本房地产交付给李固根、褚密，交付前应取得《深圳市建筑工程竣工验收备案（回执）》；天居基业公司向李固根、褚密交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；李固根、褚密对天居基业公司所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对天居基业公司所交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；天居基业公司书面通知李固根、褚密交付后，李固根、褚密经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为天居基业公司交付本房地产的钥匙之日；李固根、褚密收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出；李固根、褚密逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；天居基业公司逾期交房的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，天居基业公司按日向李固根、褚密支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，李固根、褚密有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。本合同中的实际套内建筑面积是指深圳市地籍测绘大队出具的竣工面积测绘报告确定的套内建筑面积，天居基业公司交付的房地产实际套内面积与本合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，按以下方式处理：一、套内建筑面积在300平方米以下的：1、差异值在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补；2、差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的，面积超出的，超出的面积视为天居基业公司无偿赠与，面积不足的，天居基业公司应当双倍返还该不足部分的价金予李固根、褚密（扣除0.6%的误差后）；3、差异值在±3%以上（不含本数）的，李固根、褚密有权解除合同，李固根、褚密解除合同的，天居基业公司应在10日内退还李固根、褚密已付购房款和定金，同时按照购房总价款的1%向李固根、褚密支付违约金，李固根、褚密不解除合同的，依照前述差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以下（含本数）的方式执行。二、套内建筑面积在300平方米以上（不含本数）的，面积差异处理的约定列于附件五。本合同中的通知应采取书面形式以邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为报纸公告刊登之日。合同附件一为房屋建筑面积分户平面图，该图与深圳市地籍测绘大队作出的预售测绘报告上的平面图一致。附件二为共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间。附件三为装置、装修、装饰标准。附件五为买卖双方补充约定，买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《房地产买卖合同》的修改和补充，李固根、褚密确认，天居基业公司在签订合同及补充协议、相关附件前，已应所有条款中免除或者限制天居基业公司责任的条款作出了特别提示，李固根、褚密完全理解并同意其全部内容。合同正文的内容与补充约定的内容不相符的，以补充协议约定为准；天居基业公司已在销售现场公示《房地产买卖合同》及附件、《购房风险提示》、《购房须知》等文件，李固根、褚密确认已认真查阅并理解、知悉、认可上述文件内容，并承诺于本协议签订后不再提出任何异议主张；李固根、褚密在签订合同之前及签订当时，已经确知并接受本房地产项目户型由于立面、楼层、方位、朝向、公共空间及公共设施的设置位置等不同，通风、采光、景观、噪音、空间等均存在差异，李固根、褚密对此无任何异议，并承诺在任何时候都不会因此向天居基业公司提出任何权利主张；天居基业公司在销售现场展示的样板房在户内间隔、格局设置和装修用料等方面经特殊处理，样板房功能仅为空间布局向导，装修装饰和家具摆放指引，不能理解为最终交楼装修标准或者合同组成部分，交楼标准以合同附件三为准，同一户型在不同楼层或不同朝向、结构存在一定差异，须参阅本合同附图或现场施工图，并以政府部门竣工测量验收为准；天居基业公司的所有销售广告、宣传资料、模型及样板房等仅供参考，不作为合同组成部分；相关数据、资料、图片等内容以买卖双方所签订合同为准。
2015年6月15日，XX公馆项目取得消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。
2015年6月16日，深圳市地籍测绘大队就XX公馆1栋出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》（以下简称竣工测绘报告）载明，XX公馆1栋B座住宅29层的08号房的套内建筑面积为67.58平方米、分摊公用面积为17.79平方米、建筑面积为85.37平方米。该报告同时附有房屋建筑面积分户平面图。
XX公馆项目于2015年7月8日竣工验收合格，2015年7月16日取得《建设工程规划验收合格证》，该项目的燃气、电梯、建筑节能、防雷装置等验收均为合格。2015年8月4日，XX公馆项目取得深圳市福田区住房和建设局的竣工验收备案收文回执。
2015年10月11日，天居基业公司通过邮政EMS向李固根、褚密邮寄XX公馆入伙通知书，通知书载明，涉案房产（竣工套内建筑面积67.58平方米）符合交付使用条件，要求李固根、褚密于2015年10月23日至24日办理入伙手续。该邮件于次日妥投。
2015年10月19日，天居基业公司向李固根、褚密开具涉案房产的购房款3630099元的发票，发票记载的面积为85.39平方米，单价为42511.99元/平方米。庭审中，双方确认涉案购房款已付清。
2015年10月24日，李固根、褚密签署《XX公馆入伙资料签收表》、《承诺书》、《收楼意见书》、《收条》。其中资料签收表载明李固根、褚密对表格载明的验证等事宜进行了确认。《收楼意见书》确认天居基业公司在交付房产时已向李固根、褚密提供了测绘机构出具的预售测绘报告和竣工测绘报告等文件，如李固根、褚密有异议，应在验收期限届满之日前一次性在本意见书下空白处提出，李固根、褚密在意见书的业主意见一栏写明“因为开发商原因不能上楼验房，但是开发商承诺明年交房时验房”。《收条》载明李固根、褚密确认收到涉案房产的钥匙一套。
同日，李固根（委托人、甲方）与惠x公司（受托人、乙方）签署《装修工程委托协议》约定，甲方委托乙方对涉案房产进行装修，甲方知悉装修需要对房屋结构、平面、立面、设备设施、阳台、百叶、窗户、门、栏杆、管线、烟道、插座等进行局部变动（包括但不限于对装修前房屋的规划和涉及变动及针对装修标准的局部变动），其中部分窗户及部分门会被移位、拆除、新增，其开启方式、型材、玻璃、构造等由此改变；并同意装修时对房屋进行相关的局部变动，承诺在装修交付时不要求按照买卖合同及附图、本协议及附图予以恢复，并不以之作为向乙方追索赔偿的依据。装修工程款为5000元，此款需甲方在签署本合同时支付。因装修可能会造成装修后房屋使用面积与竣工测绘面积出现差异，由此造成的面积差异，甲方承诺不提出任何异议或权利主张。当日，惠x公司向李固根、褚密开具涉案房产钥匙的《收条》，李固根、褚密在收条上签字确认。2015年10月26日，惠x公司向褚密开具收取补板费5000元的《收据》。
2015年10月29日，天居基业公司通过邮政EMS向李固根、褚密邮寄《<收楼意见书>复函》回复，XX公馆项目已于2015年8月4日经竣工合格并完成竣工验收备案，项目已具备交付使用条件并在《房地产买卖合同》第九条约定的交付期限届满之日前交付使用，李固根、褚密虽于《收楼意见书》内提出异议，但最终对天居基业公司交付的房地产钥匙出具收条，依据《房地产买卖合同》第九条之约定，该收条视为本房地产实际交付的凭证；且李固根、褚密已委托装修施工单位进场装修施工，应视为异议部分经协商处理同意收楼，天居基业公司已实际完成交付。
一审庭审中，李固根、褚密称2015年10月24日其实际没有收到涉案房产的钥匙，李固根、褚密在当天签署钥匙收条的原因是因天居基业公司称如不签署收条则不予办理后续加建，且天居基业公司承诺于明年交房；天居基业公司则称已于2015年10月24日交付涉案房产，且按照签署的合同约定，李固根、褚密签收的钥匙收条为房屋交付的最终凭证，天居基业公司从未承诺明年交房。李固根、褚密还称，其与惠x公司签署《装修工程委托协议》是基于天居基业公司的要求而签署的，所有XX公馆的业主均与惠x公司签署了装修工程委托协议；天居基业公司称李固根、褚密系自行委托惠x公司装修搭板，天居基业公司未推荐也未要求。
2015年12月4日，深圳市福田区规划土地监察局（下称土地监管局）向天居基业公司下发《立案通知书》，称天居基业公司未办理建设工程规划许可证在XX公馆违法加建，在进行搭板施工加建钢筋砖混结构房的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，已于2015年12月4日立案查处。
2015年12月7日，土地监管局向天居基业公司作出《关于限制XX公馆房地产权利的决定》，称天居基业公司未申领建设工程规划许可证擅自在XX公馆1、2栋改建，该局决定在上述违法状态消除或履行有关行政处罚决定前，对XX公馆1、2栋房地产实施权利限制，在限制权利期间，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。同日，该局即向深圳市不动产登记中心下发《协助限制房地产权利通知书》。
2015年12月29日，天居基业公司向土地监管局递交《关于XX公馆房地产限制解除的紧急请示》称，公司已开展拆除工作，目前已拆除违法加建近1/2。该项目虽是公司开发建设，对违法加建部分负主要责任，但涉及全体业主权益，目前有很多业主前往公司咨询，公司工作人员只能回答产权正在办理中，可能引发社会不稳定因素，特紧急请求对两栋楼的产权予以解封，公司保证完成违法加建部分的拆除工作。
2015年12月31日、2016月1月4日，土地监管局分别向天居基业公司下发《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》，限天居基业公司于2016年1月20日前自行拆除违法加建。
2016年2月3日，土地监管局向天居基业公司下发《解除限制房地产权决定书》称，天居基业公司已于2016年2月1日消除违法状态，该局决定对XX公馆1栋B座和2栋房地产作出解除限制房地产权利登记的决定。该局同时向深圳市不动产权登记中心下发了《解除限制房地产权登记通知书》。
2016年3月30日，深圳市施X建设监理有限公司就XX公馆项目违法加建改建扩建项目拆除现状作出核查报告（汇总）称，该公司于2016年3月16日受深圳市福田区梅林街道办执法大队委托，对XX公馆项目的加建改建等进行了核查，1栋B座的3至17层均存在违法加建情况。截止2016年3月29日，所有加建的钢筋砼楼板已经全部拆除，所有加建的钢筋砼梁绝大部分未拆除。该报告显示XX公馆1栋B座18-32层无加建、改建和扩建。2016年5月5日，该公司又作出《关于2016年3月29日的补充说明》，载明2016年5月4日该公司配合深圳市福田区梅林街道执法大队到现场检查梁拆除情况，其中1栋B座报告中提到未拆除的加建处钢筋砼梁均已全部拆除。
针对上述XX公馆项目违法加建受行政处罚的情况，李固根和褚密、天居基业公司陈述不一：李固根、褚密称系天居基业公司实施的加建、改建、扩建行为导致行政主管部门的查处；天居基业公司则称行政主管部门对其下发处罚决定系因XX公馆项目当时的登记产权人仍是作为开发商的天居基业公司，不代表实施违法加建行为人是天居基业公司。
2016年4月8日，涉案房产登记至李固根、褚密名下，房产证号为粤（2016）深圳市不动产权第X**号，面积为85.37平方米，登记价为3630099元。
2016年5月20日，惠x公司在报纸上刊登公告并在XX公馆内张贴《领取房屋钥匙的公告》，通知各XX公馆业主于2016年5月23日至25日在XX公馆领取房屋钥匙。李固根、褚密未领取。
2016年5月30日，惠x公司向深圳市中地物业管理有限公司XX公馆管理处移交了涉案房产的钥匙，双方签署了相应的《钥匙移交单》。
2016年6月24日，土地监管局向XX公馆各业主下发《敬告通知书》，要求各业主停止相关加建、改建、扩建行为，自行拆除违法建筑并按规划审批恢复原貌。
2016年7月19日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局向各XX公馆业主下发《敬告通知书》，要求加建、改建、扩建的业主停止相关违法行为，自行拆除违法建筑并按规划审批恢复原貌。
2016年9月30日，深圳市福田区城市综合管理行政执法局向李固根、褚密发出《停止违法行为通知书》，通知涉案房产涉嫌违法加建，责令李固根、褚密立即停止违法行为。
另查，李固根、褚密曾于2016年7月30日向XX公馆管理处借取涉案房产的钥匙进入涉案房产拍摄视频。李固根、褚密向法庭提交了2016年7月30日向XX公馆管理处借取、归还涉案房产钥匙及涉案房产当天现状的视频。天居基业公司确认2016年7月30日涉案房产视频显示的房产状况与2015年6月16日深圳市地籍测绘大队出具的竣工测绘报告所附的涉案房产建筑面积分户平面图一致。
又查，2016年12月13日，天居基业公司向李固根、褚密转账支付了10万元补偿款。天居基业公司称因涉案房产遭受查违，李固根、褚密多次以上访、信访等方式向天居基业公司施压，天居基业公司迫于无奈为解决纠纷才向李固根、褚密支付补偿款。李固根、褚密确认其与XX公馆的其他业主都收到了补偿款。
李固根、褚密还提交了在样板房拍摄的视频、房天下网站对楼盘进行“高拓”宣传的视频、样板房拆除后现状视频、外墙宣传“高拓”的广告照片、深圳财经生活频道有关XX公馆问题的报道视频、1栋XX户型图、案外人陈某于2016年8月自行委托深圳市爱X勘测工程有限公司对XX公馆1栋X座XX房所作的房屋建筑面积测绘文件、案外人陈某于2017年1月11日委托福建省厦门市鹭江公证处对网站上有关XX公馆销售宣传信息进行公证的《公证书》、案外人李闯于2016年3月23日委托深圳市公证处对搜房网2014年7月4日采访天居基业公司副总经理赖世奎的相关采访记录进行公证的《公证书》，欲证明天居基业公司在向李固根、褚密销售涉案房产时承诺涉案房产交付时的套内面积（包括加建部分）为112.10平方米，而涉案房产实际套内面积存在无法交付的面积差，要求天居基业公司对无法交付部分面积退还相应购房款及利息并赔偿房屋价差违约金。其中1栋B08户型图未显示项目名称、未加盖天居基业公司印章，该户型图右上角载明建筑面积约85平方米；案外人陈某于2016年8月自行委托深圳市爱X勘测工程有限公司对XX公馆1栋B座1008房所作的房屋建筑面积测绘文件《深圳市建、构筑物测绘报告》显示该房产套内面积112.10平方米（含已拆除部分套内面积39.38平方米，现实际套内面积69.42平方米，拆除现状后期中由3.30平方米归为半外墙面积）。天居基业公司对李固根、褚密所提交的样板房拍摄视频、样板房拆除后现状视频、1栋B08户型图、房天下网站对楼盘进行“高拓”宣传的视频、外墙宣传“高拓”的广告照片、深圳财经生活频道有关XX公馆问题的报道视频均不予确认，对两份公证书形式上的真实性予以认可，但指出公证书所涉信息内容来源于房产信息网、房天下、设计公司网站、搜房网、房网咨询中心，天居基业公司不是信息的发布人，也非版权人，且两份公证书中涉及的内容均与涉案房产无关，没有天居基业公司对涉案房产面积可拓展至112.10平方米的承诺和宣传。
再查，案外人陈某于2016年8月以天居基业公司向其交付的XX公馆项目1栋B座1008房（样板房）的实际套内面积少于约定面积为由向一审法院起诉天居基业公司，要求天居基业公司立即修缮B1008房并双倍返还面积短少部分的房价、赔偿实际面积短少部分的房价上涨价差损失及延期交房违约金。一审法院于2017年2月8日作出了（2016）粤0304民初18661号民事判决书，驳回了陈某的全部诉讼请求。该判决尚未生效。陈某在18661号案审理中亦提交了其于2016年8月自行委托深圳市爱X勘测工程有限公司对XX公馆1栋B座1008房所作的房屋建筑面积测绘文件《深圳市建、构筑物测绘报告》，18661号判决查明该份测绘报告系B1008房在拆除加建部分后按业主陈某在现场指认的边界对该房产进行现场测绘作出的，而陈某在签署钥匙收条后另行委托惠x公司对B1008房进行装修并签署《装修工程委托协议》，不排除陈某在接收B1008房后另行加建的可能，即B1008房被拆除部分亦可能包含了陈某在接收房产后自行加建部分，陈某单方委托深圳爱华勘测工程有限公司在B1008房拆除后按陈某指认的边界对该房产进行的现状测绘得出该房产的建筑面积不能认定为该测绘面积即为B1008房交付时的现状。
李固根、褚密为证明涉案房产单价高于笔架山项目其他高拓面积比例偏小或基本没有高拓的户型房产单价，还提交了XX公馆1栋03、06户型及2栋02户型的户型图及部分发票照片。发票照片显示：XX公馆1栋B403房产的购房单价为30241.35元/平方米、B503房单价为29300元/平方米、B703房单价为29900元/平方米、B1203房单价为33361.29元/平方米、B1806房单价为40191.81元/平方米、B2006房单价为39556.78元/平方米、B2506房单价为40597.18元/平方米、B2806房单价为40158.85元/平方米，2栋1802房单价为37633.64元、2802房单价为39411.15元、3002房单价为39760.38元、3202房单价为40107.45元、3302房单价为37628.08元。
天居基业公司为证明涉案房产的销售单价并未超出同期其它房产的价格，向一审法院提交了深圳世联行地产顾问股份有限公司出具的《2014年下半年福田区房地产市场分析》予以佐证。该报告记载2014年下半年福田区新房成交均价为44093元/平方米。
一审法院认为，李固根、褚密与天居基业公司签署的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。天居基业公司的《购房风险提示》、《购房须知》均明确所有与XX公馆项目有关的楼书、广告、宣传资料、现场展示和样板房所载的文件，图片内容和数据仅为要约邀请，并不构成买卖合同的构成部分，双方在签署的《房地产买卖合同》附件五中也明确约定了样板房仅供参考，不作为合同组成部分，相关内容以双方所签订的合同为准，双方的权利义务以买卖合同及补充协议为约定为准，样板房非最终交楼标准。故，本案的争议焦点为：一、天居基业公司就涉案房产户型销售所做的宣传说明和允诺是否具体明确，宣传说明和允诺及样板房的展示是否对涉案房产买卖合同的订立以及房屋价格的确定造成重大影响；二、天居基业公司有无逾期交房，是否应向李固根、褚密支付迟延交房违约金。
关于第一个争议焦点：李固根、褚密主张天居基业公司在销售过程中，通过样板房展示、户型图及公开广告宣传的方式对李固根、褚密所购买的涉案房产户型结构和面积公开说明及允诺具体、确定（可拓展至112.10平方米），且对该户型房屋价格的确定存在重大影响。一审法院根据本案证据分析如下：首先，李固根、褚密提交的公证书显示的网页内容无法表明为天居基业公司作出，网站中文章显示的版权人亦非天居基业公司，天居基业公司均不予确认，且网页内容也未明确说明购买了涉案房产可拓展面积至112.10平方米或拓展至与样板房展示一致的面积；08户型图未注明项目名称，且标明的建筑面积为约85平方米。其次，李固根、褚密提交的样板房视频天居基业公司不予确认，一审法院无法确认就是涉案房产户型的样板房，且样板房现已被拆除部分，案外人陈某单方委托的在样板房拆除后依照陈某指认的边界对样板房进行现状测绘得出的建筑面积也不能认定为样板房展示时的现状面积。再次，根据双方签署的《房地产买卖合同》，涉案房产的总价款为3630099元，建筑面积为85.39平方米，即涉案房产的销售单价为42512元/平方米。李固根、褚密提交的XX公馆1栋其它楼层、其它户型房产的销售发票记载的单价均不相同，但房产的销售价格与房产所处的楼层、销售时间、房地产市场因素的变化等息息相关，其它楼层、其它户型的房产的销售单价低于涉案房产的销售单价，并不能说明系因涉案房产可高拓（实际建筑面积大于合同约定的建筑面积）或高拓面积比例更大。因此，李固根、褚密主张天居基业公司在销售过程中，通过样板房展示、户型图及公开广告宣传的方式对李固根、褚密所购买的涉案房产户型结构和面积公开说明及允诺具体、确定（可拓展至112.10平方米），且对该户型房屋价格的确定存在重大影响，缺乏充分证据，一审法院无法采纳。涉案项目样板房不是双方《房地产买卖合同》的组成部分，不能作为涉案房产的交楼标准，涉案房产的交楼标准应以《房地产买卖合同》的约定为准。
关于李固根、褚密请求退还房屋面积差对应的购房款。涉案房产的不动产权资料查询信息记载涉案房产的建筑面积为85.37平方米。李固根、褚密与天居基业公司签署的《房地产买卖合同》约定的涉案房产的建筑面积为85.39平方米，套内建筑面积为67.60平方米，面积以所附测绘报告为准，合同同时附有涉案房产的平面图。而深圳市地籍测绘大队对涉案房产测绘出具的竣工测绘报告记载涉案房产建筑面积为85.37平方米，套内建筑面积为67.58平方米，测绘报告所载的平面图与《房地产买卖合同》附件所附的平面图一致。虽然竣工测绘的建筑面积少于合同约定的建筑面积，但该面积的差异值在±0.6%以下，按《房地产买卖合同》约定天居基业公司无须退还或补偿房款。李固根、褚密提供了深圳市爱X勘测工程有限公司出具的XX公馆一栋X座XX房现状测绘报告，该测绘并非由李固根、褚密委托进行，该报告的测绘对象也并非涉案房产，一审法院对该测绘报告不予认可。李固根、褚密据此测绘报告为依据要求天居基业公司返还房屋面积差对应的购房款，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于赔偿房屋价差违约赔偿金。如上所述，涉案房产的实际建筑面积与合同约定的建筑面积的差异值在《房地产买卖合同》允许的差异值范围内，李固根、褚密请求天居基业公司赔偿因交付面积差导致的房屋价差违约赔偿金，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点：天居基业公司有无逾期交房？是否应向李固根、褚密支付迟延交房违约金？《房地产买卖合同》约定天居基业公司应于2015年10月31日前向李固根、褚密交付涉案房产，交付前应发出载明涉案房产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等信息的《入伙通知书》，李固根、褚密应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对涉案房产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，李固根、褚密对天居基业公司所交付的涉案房产的钥匙出具的收条，视为涉案房产实际交付的凭据。李固根、褚密于2015年10月24日办理入伙手续，虽其在《收楼意见书》中提出了未上楼验房的异议，但其仍在清楚知悉前述《房地产买卖合同》约定的情况下向天居基业公司出具了涉案房产钥匙的收条，应视为李固根、褚密已于该日确认接收了涉案房产。李固根、褚密主张出具钥匙收条是应天居基业公司的要求，但李固根、褚密作为完全民事行为能力人，其理应清楚出具该收条的法律后果，对李固根、褚密的该抗辩理由，一审法院不予采信。并且，李固根、褚密已于同日将涉案房产的钥匙交付其委托的装修公司惠x公司用以装修施工，惠x公司也于同日向李固根、褚密出具了钥匙收条，可见，涉案房产已在李固根、褚密的实际控制之下。综上，天居基业公司已按合同约定按期向李固根、褚密交付了涉案房产，李固根、褚密主张的迟延交房违约金，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回李固根、褚密的诉讼请求。本案一审受理费21782元（已由李固根、褚密预交），由李固根、褚密负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人李固根、褚密与被上诉人天居基业公司签署的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
关于退还无法交付房屋面积对应购房价款问题。首先，《房地产买卖合同》明确约定涉案房屋建筑面积为85.39平方米，《房地产买卖合同》附件所附涉案房屋的平面图与深圳市地籍测绘大队对涉案房产测绘出具的竣工测绘报告所载的平面图一致，也无证据显示与规划许可不一致；其次，上诉人李固根、褚密主张被上诉人许诺可拓展至112.10平方米，但其提交的网页和广告，非天居基业公司制作且被上诉人不予确认，即使属实，网页内容和广告也未明确涉案房产可拓展面积至112.10平方米，而且上诉人也认可涉案楼盘并非所有房型可以拓展；第三，虽然被上诉人出售涉案房产时有设置样板房，且样板房与涉案房型一致，但《房地产买卖合同》附件五明确约定了样板房不作为交楼标准，应依据合同附图和政府部门竣工测量验收为准。而该条款并非无效条款，因此，样板房并不能作为涉案房产的交楼标准，涉案房产的交楼标准应以《房地产买卖合同》的约定为准。综上，根据民事证据规则，上诉人李固根、褚密没有有效证据证明被上诉人天居基业公司有就涉案房产的面积公开说明及允诺具体、确定可拓展至112.10平方米，一审法院不予采信，认定正确，本院予以维持。上诉人李固根、褚密要求退还无法交付房屋面积对应购房价款，没有合同和事实依据，一审不予支持，处理正确，本院予以维持。
关于迟延交房的问题。《房地产买卖合同》明确约定钥匙收条为房地产实际交付的凭证，上诉人李固根、褚密在2015年10月24日办理入伙手续时虽提出了未上楼验房的异议，但仍向被上诉人天居基业公司出具了涉案房产钥匙的收条，一审认定应视为上诉人李固根、褚密已于该日确认接收了涉案房产，符合合同约定，本院予以维持。上诉人李固根、褚密主张《XX公馆入伙资料签收表》变更了《房地产买卖合同》关于交付的约定，但被上诉人天居基业公司不予承认，也没有其他证据显示双方有协商一致变更，根据合同法关于合同变更内容约定不明确推定为未变更的规定，上诉人该主张本院不予采信。另，因各自为独立主体，惠x公司与被上诉人天居基业公司的关系，并不影响上诉人李固根、褚密与被上诉人天居基业公司签订的《房地产买卖合同》效力和内容，因此，上诉人李固根、褚密主张两者关系也不影响本案审理结果。
综上所述，上诉人李固根、褚密的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11800元，由上诉人李固根、褚密负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十一月二十九日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。