广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终4208号
上诉人（原审原告）：常德市鼎城区人民政府玉霞街道办事处，住所湖南省常德市鼎城区。
负责人：黄晓英。
委托诉讼代理人：董书斌，广东万如律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁钜康，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，
被上诉人（原审被告）：梁永彪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，
上述两被上诉人共同委托代理人：康碧芳，广东源浩律师事务所律师。
原审第三人：佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会，住所广东省佛山市顺德区。
负责人：梁锦泉。
委托诉讼代理人：叶志翔，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人常德市鼎城区人民政府玉霞街道办事处（以下简称玉霞街道办）因与被上诉人梁钜康、梁永彪、原审第三人佛山市顺德区北滘镇马龙村民委员会（以下简称马龙村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6615号民事判决，向法院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人玉霞街道办上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持玉霞街道办的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由梁钜康、梁永彪负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，玉霞街道办于1993年前往顺德投资建厂系响应当时顺德区人民政府相关政策号召，作为政府招商引资项目，因投资涉及到办理相关证照问题，玉霞街道办与梁钜康合作，并以梁钜康的名义与马龙村委会签订《租用地协议书》，玉霞街道办一次性支付50年费用。投资建厂的土地手续办理完毕后，玉霞街道办以全资投资兴建了厂房并购买了机器设备，对此梁钜康与马龙村委会并无否认，一审法院认定案涉厂房及附属物并非玉霞街道办投资兴建，与事实不符。其次，关于《租用地协议书》租赁期50年的问题，本案中之所以约定50年租赁期系在当时背景条件下为稳定投资各方合作关系与利益平衡需要，双方当事人作出的真实意思表示，亦未侵犯任何主体权益。若非因梁钜康在履行《租用地协议书》所涉相关权益交接环节出现严重错误，即使约定租期为50年，在每20年到期后作为实际投资人的玉霞街道办亦享有在同等条件下的优先承租权，玉霞街道办已一次性支付50年费用，因此本案租赁期仅是一种形式，不影响玉霞街道办应实际占有使用案涉地块50年的合作初衷。一审法院仅认定超出20年租期部分合同无效，却对马龙村委会未履行通知合同终止义务作出认定，因此《租用地协议书》当事人并不存在终止履行《租用地协议书》的共同意思表示，据此认定《租用地协议书》已经实际终止履行与事实不符。最后，一审法院查明事实部分与一审法院本院认为部分相矛盾，一审法院查明玉霞街道办与梁钜康、梁永彪均认可案涉土地上的建筑物、构筑物均是由玉霞街道办全资兴建，马龙村委会口头表述案涉厂房后有改建但对此并未提供证据予以证明。即使一审法院认定案涉厂房有所改建，一审法院并未经过任何调查取证、评估鉴定等程序即判决驳回玉霞街道办的诉讼请求，最终侵犯与损害的是国有资产安全。
被上诉人梁钜康、梁永彪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回玉霞街道办的上诉请求。
原审第三人马龙村委会述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回玉霞街道办的上诉请求。
玉霞街道办向一审法院提出诉讼请求：1.确认玉霞街道办系梁钜康与马龙村委会于1993年4月27日签订《租用地协议书》中实际的承租人，并且实际享有承租方权益；2.确认前述《租用地协议书》中租用范围内的厂房及附属设施系由玉霞街道办独自出资兴建；3.判令梁钜康、梁永彪协助玉霞街道办同马龙村委会办理前述《租用地协议书》中承租方权益的变更手续，将前述《租用地协议书》中约定的土地使用权及厂房交付给玉霞街道办使用；4.案件诉讼费由梁钜康、梁永彪承担。
一审法院查明：1993年9月1日，原湖南省常德市鼎城区武陵镇人民政府（后名称变更为本案玉霞街道办）与广东省佛山市永某不锈钢制品公司签订一份《合资办厂协议书》，约定双方合资开办“广东省顺德市马某金属型材厂”，梁钜康作为佛山市永某不锈钢制品公司的代表在协议上签名确认并加盖公司印章。1993年4月27日，梁钜康以“马某金陵不锈钢金属型材厂”（该厂实际并未办理工商登记）的名义与原顺德市北滘镇马村管理区（后名称变更为马龙村委会）签订《租用地协议书》，约定由马龙村委会将位于三乐公路马村路段南便后排用地租给“马某金陵不锈钢金属型材厂”使用，用地期限为50年，从1993年1月1日至2043年12月30日止，每亩租金60000元，一次性缴纳。“马某金陵不锈钢金属型材厂”还应按约定向马龙村委会缴纳管理费。1993年9月12日，玉霞街道办以梁钜康的名义向马龙村委会缴纳了4.05亩土地的租金243000元。1994年5月4日，玉霞街道办与梁钜康签订一份《协议书》，载明由于梁钜康没有投资，双方同意解除1993年9月1日签订的《合资办厂协议书》，终止合资关系。整个马某金属型材厂的权益，包括厂房、设备、汽车、用地等均属于玉霞街道办所有。协议签字盖章生效后，以后的一切经营活动，包括厂房、设备、汽车、用地等转让、出租，均由玉霞街道办全权处理，其经营的效果好坏与梁钜康无关。之后，玉霞街道办曾派遣工作人员并委托江某荣处理其与马龙村委会之间的土地租赁纠纷，但马龙村委会认为《租用地协议书》是梁钜康与马龙村委会签订，没有同意玉霞街道办的诉求，双方由此发生争议。从2002年开始，马龙村委会已经将案涉土地及地上建筑物出租给了案外人。玉霞街道办与马龙村委会经协商未果，玉霞街道办于2017年5月4日向法院提起诉讼。
一审法院认为，案件属于土地租赁合同纠纷，玉霞街道办在案件中主张的是土地租赁权和地上建筑物的所有权，不属于普通债权的范围，不受诉讼时效的限制。梁钜康、梁永彪提出的诉讼时效抗辩没有依据，法院不予采纳。
1993年4月27日，梁钜康以“马某金陵不锈钢金属型材厂”与马龙村委会签订《租用地协议书》，因“马某金陵不锈钢金属型材厂”并未登记成立，该合同的权利义务应由实际缔约人即梁钜康承受。该份《租用地协议书》约定的租赁期限为50年，超出法定的20年最长租赁期限，对于2013年12月30日之后的租赁期限，即超过20年的部分，依法应认定为无效。目前，案涉的土地已经由马龙村委会重新出租给案外人使用，梁钜康与马龙村委会签订的《租用地协议书》已经实际终止履行，不论《租用地协议书》中的实际承租人是玉霞街道办还是梁钜康，该份协议已不存在继续履行的条件，对于玉霞街道办要求梁钜康、梁永彪协助办理《租用地协议书》中承租方的权益变更手续，将案涉土地使用权及厂房交给其使用的请求，法院不予支持。
根据庭审查明的事实，《租用地协议书》虽然是梁钜康与马龙村委会签订，但租金费用是玉霞街道办缴纳，土地上的厂房和附属设施也是玉霞街道办投资兴建，这一事实梁钜康、梁永彪亦确认的，马龙村委会的原书记江某荣的证言也可以佐证。梁钜康、梁永彪提供的《协议书》也证明其在1994年5月终止与玉霞街道办合作关系之后，已经将案涉土地及建筑物的权益转给了玉霞街道办。因此，玉霞街道办在《租用地协议书》约定的合法承租期限内属于实际的权益人，也是案涉土地上建筑物和附属设施的实际所有权人。由于《租用地协议书》已实际终止履行，案涉土地及地上建筑物已由马龙村委会另行出租给案外人，玉霞街道办已不再是合法的承租人，也无法行使租赁的权利。玉霞街道办要求确认其实际承租于法无据，且已无实际意义，法院不予支持。
对于案涉土地上的地上建筑物和设施，之前由玉霞街道办于1993年开始投资建设，至今已经超过20年，案涉土地上的建筑物及附属设施的具体方位、面积、权属证明等详细信息，玉霞街道办及其委托代理人在本案中从未提及，更无证据证明，依法应承担举证不能的不利后果。且案涉土地早已经出租给其他案外人，地上建筑物是否有重建、改建、添附等信息均不清楚，无法区分哪些是由玉霞街道办建设，哪些是由案外人建设。玉霞街道办要求确认案涉土地上的建筑物和附属设施是其独资建设依据不足，法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回玉霞街道办的诉讼请求。案件受理费1300元，由玉霞街道办负担。
二审期间，玉霞街道办向本院提交照片5张，拟证明案涉厂房从玉霞街道办于20世纪90年代建设后至今未有改变，不存在新增或修复。梁钜康、梁永彪表示对该证据的真实性无法确认，马龙村委会对上述证据的真实性不予确认。经审查，上述证据无法证明案涉厂房及设施自上世纪九十年年代建成后的变动情况，不能证明玉霞街道办所要证明的内容。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的二审争议焦点为：1.玉霞街道办能否依据《租用地协议书》主张其为实际承租人并请求继续履行；2.玉霞街道办主张确认案涉厂房及附属设施系由其独资出资兴建应否予以支持。
关于争议焦点一。根据已查明的事实可知，梁钜康与马龙村委会签订《租用地协议书》约定的租赁期限为50年，自1993年1月1日至2043年12月30日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，案涉《租用地协议书》自2012年12月30日后的租赁期限依法应认定为无效，玉霞街道办于2017年5月4日起诉请求确认其为实际承租人并享有承租方权益，此时《租用地协议书》约定的租赁期限已超过了二十年，超过部分无效，玉霞街道办再行主张其对案涉厂房及附属设施享有承租权已无合同和法律依据。同时，案涉土地已由马龙村委会重新出租给案外人使用，梁钜康与马龙村委会签订的《租用地协议书》已实际终止履行，案涉《租用地协议书》事实上亦不具有继续履行的条件。综上，玉霞街道办起诉请求确认其为实际承租人并继续履行案涉《租用地协议书》的请求依法不应予以支持，一审法院对此处理并无不当，本院依法予以维持。
关于争议焦点二。本案中，梁钜康确认案涉厂房及附属设施最初系由玉霞街道办于1993年出资兴建，但案涉厂房及附属设施自建成至今已20年有余，在此期间案涉厂房已被马龙村委会出租予案外人使用，不排除案涉厂房被案外人重建、改建或者添附的可能性，且马龙村委会对玉霞街道办的上述主张亦不予确认，故在玉霞街道办未能提供明确的证据证明其出资兴建的厂房及附属设施具体位置、面积、权属证明的情况下，玉霞街道办现要求确认案涉厂房及附属设施系由其独自出资兴建理据不足，本院不予支持。一审法院对此处理正确，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。玉霞街道办的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人常德市鼎城区人民政府玉霞街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年六月二十八日
法官助理 赵超琳
书 记 员 李嘉敏