四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0402民初596号
原告：四川阳城实业有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省攀枝花市东区湖光小区工业品交易综合楼604，统一社会信用代码：91510402671417640E。
负责人：陈常可，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周友琼，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201311892106。
委托诉讼代理人：赖金洋，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201611275929。
被告：牟艳，女，汉族，1981年7月19日生，住四川省富顺县。
原告四川阳城实业有限公司攀枝花分公司（下称阳城公司）与被告牟艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳城公司的委托诉讼代理人赖金洋，被告牟艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠的房屋租赁费408967元（自开始租赁时至2016年10月31日止，扣除免租期租金及已缴纳的租金后所欠租金）；2.被告向原告支付违约金149097元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月10日，原、被告签订了《阳城龙庭商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于攀枝花市东区房屋出租给被告用于开办茶楼，租赁物业建筑面积共342.78平方米（其中318号房屋:91.97平方米，319号房屋:91.97平方米，320号房屋:158.84平方米）。租期自2013年8月1日起至2019年7月31日止，共计六年，租金计算标准为：第一年租金为318号房屋:40元/㎡/月，319号房屋:50元/㎡/月，320号房屋:50元/㎡/月，次年在上一年租金标准上按5%递增，首期6年租约到期后租金价格再行拟定。合同还约定了发生争议协商不成的，双方有权向原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。合同签订后，原告如约将所租赁的物业交付给被告，前期，被告按约履行合同义务，但之后被告以诸如市场经济宏观影响等各种理由推诿不支付租金，被告的行为严重背离了诚实信用的契约精神，原告为维护自己的合法权益，遂起诉。
被告牟艳辩称，对原告所称房屋租赁事实无异议，但目前的现状并非双方租赁合同的真实意思表示。被告依约缴纳租金至2014年12月，由于原告私设岗亭，才未缴纳租金，原告违约设岗亭，与签订租赁合同时提供的销售实景和照片不一致，改变了经营环境，给被告造成很大经济损失。在原告设岗时，被告与原告进行过多次交涉，并多次到物管部门反映原告设岗、收费为违法行为，且因此给原告发函要求解决，但原告置之不理，因原告的上述行为，被告才未缴纳房租，这期间原告一直未向被告催收房租，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告在本案中主张的租金已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年7月10日，阳城公司与牟艳签订《阳城龙庭商铺租赁合同》，约定阳城公司将位于攀枝花市东区房屋出租给牟艳用于商业使用，租赁物业建筑面积分别为318号房屋:91.97平方米，319号房屋:91.97平方米，320号房屋:158.84平方米。租期自2013年8月1日起至2019年7月31日止，共计六年，免租期3个月，租金计算标准为：第一年租金为318号房屋:40元/㎡/月，319号房屋:50元/㎡/月，320号房屋:50元/㎡/月，次年在上一年租金标准上按5%递增，首期6年租约到期后租金价格再行拟定。合同期内，按照先付租金后使用租赁物业的原则，按季度预交租金，须于每季度租赁期届满前缴纳下季度的租金，支付方式可以为现金或银行转账，面积100平方米以上的商铺还须缴纳履约保证金20000元，租赁期限届满后，若牟艳不存在违约行为，阳城公司在租赁合同期限届满之日起十个工作日内向牟艳全额退还履约保证金（履约保证金不计利息）。同时约定在租赁期内，牟艳逾期交纳合同约定应向阳城公司缴纳的费用的，除补足所欠费用外，每逾期一天，则应按欠费金额3‰支付违约金给阳城公司。同日，牟艳与阳城公司签订了《阳城龙庭商铺租赁合同补充协议》，约定租期仍为六年，免租期在原合同的基础上顺延6个月，自2013年11月1日起至2014年4月30日止（免租期内承租方正常缴纳物业管理费）。其后，阳城公司依约将案涉房屋交付给牟艳使用，牟艳开办了攀枝花市东区善水茶艺会馆，并依约缴纳了租赁保证金20000元，同时依约缴纳了2014年5月1日至2014年11月1日期间的房屋租金97317.90元。
2014年12月10日，牟艳以攀枝花市东区善水茶艺会馆的名义向阳城公司递交了《关于坚决要求拆除阳城龙庭入口道闸规范商业区道路两旁停车秩序的意见》，提出以下意见：由于阳城公司未征求入驻商户意见的情况下，在阳城龙庭小区入口处修建无设计规划的道闸，将小区规划中的开放式商业段变成封闭式，致使小区人气本身不旺的情况下又将有限的外来消费人群挡在门外，将入驻商户逼入绝境，已经造成严重亏损，阳城公司的行为构成了严重违约，鉴于此，入驻商户一致商议决定，坚决要求阳城公司拆除小区入口处的道闸，在非商业段设置道闸管理住房小区，商业段道路两侧规范停车秩序，给入驻商户创造一个良好的经营环境。同时要求阳城公司在一周内给予明确答复，在该期间入驻商户将缓交一切相关费用并保留进一步追诉的权利。2016年8月25日，攀枝花市东区善水茶艺会馆等入驻商户再次给阳城公司发函《关于与四川阳城实业有限公司攀枝花分公司解除商铺租赁与销售合同并赔偿商家经济损失的告知函》，告知阳城公司因公司擅自改变规划设计，于2014年在小区入口修建道闸，将原有的开放式小区商业模式改变成了封闭式模式，入驻商户曾于2014年12月10日向公司发函，但公司置之不理，在此期间，各商户惨淡经营，而阳城公司又于2016年5月在小区道路中间设置隔离道栏，造成商铺上下货物无停车处及消费者停车不便。因阳城公司已构成严重违约，给入驻商户造成严重亏损，入驻商户一致商议决定：解除与阳城公司的商铺租赁及销售合同，并要求阳城公司对此进行赔偿。
2016年9月22日，阳城公司向牟艳送达了《关于商户8月25日来函的复函》，就相关情况回复如下：1、小区内商业的房屋状态、环境均以实景呈现，并通过规划验收，商铺的销售、租赁是双方根据现实情况真实意思的表示，公司严格按照合同条款进行履约；2、小区于2014年修建道闸，后又在小区道路中间加设隔离栏，是物业公司在广泛征求小区业主的意见后进行的，旨在规范小区管理，修建道闸后并未限制社区商业客户或车辆出入，并且公司协调物业公司，划定了专门的路边临时停车位供商业使用，路边临时停车位满时，还可停放到地下车库的空车位，该部分车位一小时内免费停车；3、商业卸货停车需要临时占道的问题，公司已联系物业公司积极解决，建议各商户保持与物业公司沟通，在服从小区物业管理的前提下予以解决；4、公司从各商户经营实际困难着想，同意截止到2016年8月的租金进行适当减免，按照合同约定租金水平的8折收取。对购买商铺的业主，公司可以不追究延期付款责任，但必须按合同约定交清购房款。同时要求各租户于2016年9月15日前交清租金或房款，在此前提下，对2016年9月以后的租金，公司可考虑另行协商。
牟艳等商户在收到阳城公司《关于商户8月25日来函的复函》后，于2016年9月26日向阳城公司递交了《关于四川阳城实业有限公司攀枝花分公司9月22日来函的复函》，基于阳城公司对入驻商户于2014年12月10日向其发的意见函置之不理，造成各商户严重亏损，各商户一致议定：坚决要求与阳城公司解除房屋租赁合同，并要求阳城公司赔偿商户的经济损失，请阳城公司充分认识到因自身行为给各商户造成的伤害，妥善协商解决此事。其后，阳城公司以牟艳未按期交纳案涉房屋的租金为由向本院提起诉讼。
对双方争议的牟艳是否收到阳城公司向其邮寄的《关于商户8月25日来函的复函》，阳城公司提交公证书、邮政快递回执，拟证明阳城公司已向牟艳发出该函并催收租金，牟艳质证认为不清楚公证情况，且其并未收到过该函。本院认为，阳城公司提交的邮政快递回执上虽无牟艳的签字签收，但根据牟艳提交的其向阳城公司递交的《关于四川阳城实业有限公司攀枝花分公司9月22日来函的复函》，可以对牟艳已收到阳城公司向其发出《关于商户8月25日来函的复函》予以佐证，本院对此予以确认。对阳城公司提交的攀枝花市东区善水茶艺会馆向其发出的《降租申请》，该份证据为复印件，无法核实真实性，且未得牟艳认可，故对该组证据，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《阳城龙庭商铺租赁合同》及《阳城龙庭商铺租赁合同补充协议》是双方当事人协商一致的结果，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当严格遵照合同约定履行。被告未按合同约定全面履行义务，应承担相应的民事责任。原、被告双方签订合同时小区入口确未设置道闸，案涉租赁场地在小区内，在小区入口设置道闸，确会导致被告的经营环境发生客观变化，该客观变化发生于合同成立之后，履行完毕之前，是合同双方当事人在订立合同之时所不能预见的，依据公平原则，原告基于被告的经营困难而自愿作出租金打八折的承诺亦属合理。故对原告主张的截至2016年10月31日止被告所拖欠的租金，本院酌情认定由被告按照租赁合同约定标准的80%向原告支付拖欠的房屋租金，即408967元×80%=327173.60元。被告主张租金依约缴纳至2014年12月，未提交相关证据加以证实，本院不予采信。被告提出由于原告在小区入口违规修建道闸并设置道路隔离道栏导致其严重亏损而未交纳房屋租金的抗辩主张，其提交的证据不足以证明修建道闸、设置道路隔离道栏妨碍了案涉房屋发挥使用效能，亦未能举证证明设置道闸及隔离道栏导致其经营亏损，故该主张不能成为拒绝交纳房屋租金的抗辩理由。关于被告提出原告主张的租金超过法定诉讼时效的抗辩意见，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”就本案租赁合同而言，原告将案涉房屋出租给被告使用的期限至2019年7月，每季度给付一次租金仅是相同债务的分期履行，属于同一债务，诉讼时效期间应从2019年7月起计算，因此原告在本案中主张2014年至2016年期间的租金并未超过诉讼时效，应予支持，对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。
关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，虽然在双方签订的《阳城龙庭商铺租赁合同》中约定了若被告逾期交纳租金应按约支付违约金，但在原告作出的《关于商户8月25日来函的复函》中自愿将交纳房屋租金的期限宽限至2016年9月，并在被告逾期交纳后，依法提起本案诉讼，同时考虑到被告系在其经营环境发生改变并向原告提出要求拆除小区入口修建的道闸未得回复后而未交纳房租，并非恶意拖欠房屋租金，基于此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、牟艳于本判决生效后十日内一次性支付四川阳城实业有限公司攀枝花分公司房屋租金327173.60元；
二、驳回四川阳城实业有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4691元，由四川阳城实业有限公司攀枝花分公司负担1941元，牟艳负担2750元(此款已由四川阳城实业有限公司攀枝花分公司垫交，牟艳在履行上述给付义务时,将此款一并支付给四川阳城实业有限公司攀枝花分公司)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 陈雨婷
二〇一七年六月二十九日
书记员 胥思念