宁�市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0205民初193号
原告：王燕萍，女，1960年1月31日出生汉族，住宁波市江东区。
委托诉讼代理人：李雪娇，浙江甬望律师事务所律师。
被告：宁波市江北浙东汽配市场有限公司（统一信用代码：913302057281114670）。住所地：宁波市江北区东昌路***号*幢。
法定代表人：陈四良，该单位总经理。
被告：宁波市江北区孔浦股份经济合作社（组织机构代码：B0790758-8）。住所地：宁波市江北区大庆北路*号。
法定代表人：严财宝，董事长。
两被告共同委托诉讼代理人：周福根，宁波市正大法律服务所法律工作者。
两被告共同委托诉讼代理人：林超峰，宁波市正大法律服务所法律工作者。
原告王燕萍与被告宁波市江北浙东汽配市场有限公司（以下简称浙东汽配公司）和被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社（以下简称孔浦经合社）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2017年2月13公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李雪娇，两被告共同委托诉讼代理人周福根、林超峰到庭参加了诉讼。庭后，原、被告双方要求自行协商解决，后无果。本案现已审理终结。
王燕萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告一次性搬迁费和临时安置费6608元、停产停业损失36382元，装修损失5914元、未经登记建筑补发二费补偿3953元；2.判令被告返还原告剩余房租22500元。以上两项合计75357元。事实与理由：1995年宁波开发区日泉外贸商品公司（以下简称日泉公司）与宁波浙东汽车配件市场（以下简称浙东汽配市场）签订了租赁协议，协议约定浙江汽配市场将该市场西区第9间营业用房出租给日泉公司，使用期限30年。2005年日泉公司将上述房屋转租给原告，同时原告支付了180000元房款。此后原告一直占有使用涉案房屋，被告至今未提出异议。2016年涉案房屋被列入宁波市江北区拆迁范围，同年5月20日被告与宁波市江北区甬江街道拆迁办联合发布通知，决定于2016年6月11日停止浙东汽配市场运作，6月中旬启动拆�程序。被告单方要求各经营户在2016年6月10日前自行搬离，拒绝支付任何赔偿。原告认为，现因政府拆迁行为导致合同无法继续履行，两被告应将拆迁补偿中的相应款项支付给原告，两被告在未将补偿的款项转付原告的情况下即强制要求搬离的行为严重侵害了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼，望判如所请。
浙东汽配公司和孔浦经合社辩称，1.被告与日泉公司间的租赁关系属实，但日泉公司将涉案房屋转租给原告未经过被告同意，被告与原告也未签订过租赁协议，原告无权起诉被告要求补偿；2.原告请求支付的拆迁补偿，系将涉案房产中有证部分和无证部分叠加混合计算，计算方式明显不当，且其中有部分补偿是属于拆迁人特定补偿给浙东汽配公司的，与其他人无涉，原告诉请的未经登记建筑二费补偿属于不存在的项目，原告只能得到与其他人类似的不到10000元的安置费。
经审理，本院认定案件事实如下：
涉案房屋和土地位于宁波市江北区环城北路316号，其土地性质为国有划拨办公用地，土地面积为7146.2㎡，上面有房屋两幢，于2001年补办了办理了所有权登记，其中一幢为一层的建筑，面积为1473.03㎡，另一幢为西边的二层建筑（坐西朝东），面积为1826.52㎡。上述房屋和土地于1995年被用于开办浙东汽配市场（后更名为宁波市江北浙东汽配市场）。
1995年，日泉公司与浙东汽配市场签订《房屋租赁协议》一份，双方约定，由浙东汽配市场将其营业用房一间（西区第九间也即西边二层建筑中的一间，面积为30㎡）出租给日泉公司使用，出租期限为30年，自1995年11月18日起至2025年11月19日止�租金共计为75000元，于1995年12月18日前支付，承租方可以将租赁的营业用房转让、转租给他人，原告王燕萍以租赁权益人的身份在协议上签字。上述协议签订后，日泉公司依约付清了租金，后由原告使用上述承租的房屋至2016年6月10日。
关于浙东汽配市场，其最开始的主办单位为江北区乡镇企业局，其投资单位为宁波市机电设备总公司和宁波市第二汽车配件总公司。其用于市场开办的涉案房屋在1995年为未经登记建筑。2000年，浙东汽配市场的经营用房和土地被转让给被告孔浦经合社所有。被告孔浦经合社在受让上述房屋和土地后，再将涉案土地和房屋出租给了浙东汽配市场用于经营。被告孔浦经合社在2001年补办了涉案房屋的批建手续，并将该部分房屋以及受让的土地登记在其名下。2001年，浙东汽配市场经改制，原投资单位撤出投�，改由宁波市元新汽车销售股份有限公司和自然人俞国光、汤伟聪共同投资设立宁波市江北浙东汽配市场有限公司也即被告浙东汽配公司并继续经营浙东汽配市场，浙东汽配市场的主办单位也变更登记为浙东汽配公司。
2016年1月被告孔浦经合社就涉案的浙东汽配市场内的经营用房和土地与拆迁部门签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》，具体的补偿项目和金额如下：房屋评估金额为55999683元，货币补偿补助为11199937元（为房屋和装修评估补偿的20%），一次性搬迁和临时安置费为559997元（为房屋和装修评估补偿的1%），停产停业损失费为2926583元（约为房屋和装修评估补偿的5.2%），另给与被征收房屋评估金额5%的搬迁奖励费，计2799984元。根据评估报告意见，上述房屋评估金额包括了建筑物价值、土地价值和房屋装修补偿，经核算，涉案房屋中的西边二层建筑的补偿单价为4779元/㎡{建筑物评估单价1155元/㎡+每平方米房屋占地面积的单价3624元[(土地评估价9664元/㎡-土地出让金2416元/㎡）÷2]},装修补偿单价为200元/㎡。
上述拆迁协议签订后，浙东汽配市场和甬江街道拆迁办联合发布通知，要求浙东汽配市场内的经营户于2016年6月10日前搬离，本案原告已于2016年6月10日停止了营业并搬离了其承租使用的涉案房屋。
对以上事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。
本院认为，日泉公司与浙东汽配市场于1995年签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，协议所涉房屋于2001年也补办了所有权登记，根据我国法律规定，上述《房屋租赁协议》依法有效，但对租期的约定，法定最长租期为20年，对超出20年租期的部分，依法无效。在上述《房屋租赁协议》上，原告王燕萍作为租赁权益人签字，且出租的涉案房屋后来实际也由原告使用，现原告作为承租权益人主张相应的合同权益，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对承租的涉案房屋，日泉公司在租赁协议签订后一次性支付了30年租期的租金75000元，从起租日1995年11月18日至涉案房屋因拆迁停止使用的2016年6月10日止，涉案房屋仅使用了20.6年，按使用年限进行分摊，已使用年限内应支付的租金和房屋占有使用费为51500元，剩余房屋租金23500元理应退还。现原告仅主张退还22500元，本院以原告主张的金额为准。对该笔应退还的租金，因涉案的《房屋租赁协议》系浙东汽配市场与日泉公司签订，且上述《房屋租赁协议》也一直延续至今，被告浙东汽配公司作为浙东汽配市�现在的举办单位，依照相关法律规定，浙东汽配市场的债务应由其举办单位承担，故该笔租金理应由被告浙东汽配市场负责偿还。被告孔浦经合社仅是被告浙东汽配公司原股东之一，原告要求其承担租金的返还义务，没有法律依据，本院不予支持。对原告主张支付的拆迁补偿款中的一次性搬迁费和临时安置费、停产停业损失以及装修损失，因涉案房屋长期由日泉公司以及原告经营使用，原告作为承租权益享有人，上述拆迁补偿款作为承租权益的一部分，理应归原告享有。因该部分补偿款项由被告孔浦经合社取得，故对该部分补偿款理应由被告孔浦经合社向原告支付。对补偿款的具体金额，本院根据被告孔浦经合社与拆迁部门签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议》中的约定以及评估报告并结合原告诉请主张的金额予以综合核定。对原告主张支付未经登记建筑二费�偿，系原告承租使用的涉案房屋为有产权登记的房屋，原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《浙江省商品交易市场管理条例》第十八条之规定，判决如下：
一、被告宁波市江北浙东汽配市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王燕萍房屋租金22500元；
二、被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告王燕萍一次性搬迁费和临时安置费1493.7元[（4779元/㎡+200元/㎡）×30㎡×1%]、停产停业损失7767元[（4779元/㎡+200元/㎡）×30㎡×5.2%]、装修费5914元，以上共计15174.7元；
三、驳回原告王燕萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1684元，由原告王燕萍承担842元，由被告宁波市江北浙东汽配市场有限公司承担503元，由被告宁波市江北区孔浦股份经济合作社承担339元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决�向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 周进军
审 判 员 陈冬红
人民陪审员 黄云丽
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 孙丽娜