沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初2690号原告：梁意，男，汉族，住沈阳市沈河区。被告：邵楠，男，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：马春波，男，汉族，住沈阳市于洪区。现羁押于辽宁省盘锦监狱。（缺席）原告梁意诉被告邵楠、第三人马春波执行异议之诉一案，本院受理后，由审判员李英依法适用普通程序，公开进行了开庭审理。原、被告均到庭参加了诉讼，第三人因犯罪被羁押未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月5日原告与第三人马春波通过房屋中介达成房屋买卖协议，约定第三人将位于于洪区白山路166-7号**房屋以352000元出让给原告，由于特殊原因当时并没有办理过户手续，剩余贷款一直由原告偿还，直至2016年7月原告再次将房屋出售，办理更名过户手续时发现该房屋已被法院冻结，经原告查明该房屋在被告与第三人一起民事纠纷中成为执行标的，原告遂即向贵院提出执行异议，但被贵院驳回，期间原告在沈河区人民法院起诉要求确认原告与第三人之间房屋买卖合同真实有效，现已取得判决。现原告诉至贵院，请求判令：一、终止执行争议房屋并解除对争议房屋冻结程序；二、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、原告不具备提出执行异议之诉法定条件，2016年8月18日，法院裁定驳回了原告的执行异议，现原告起诉状日期为2017年2月14日，已超过起诉期限。2、原告与本案第三人马春波的房屋买卖协议有效，不影响马春波名下房产的物权状态。3、原告与第三人之间经济损失等法律关系和法律责任问题，原告可以通过诉讼合同纠纷依法要求第三人承担相应的违约责任，来解决其与第三人之间的权利义务关系，与答辩人无关。4、我方诉马春波民间借贷纠纷（2015）于民三初字00095号民事判决书，该判决生效后第三人未依法履行判决书确定的义务，我方申请法院查封了第三人名下的房产，执行措施符合法律规定，于法有据。5、不动产物权以登记为公示要件，涉案执行标的登记在马春波名下，当然归属第三人所有，原告与第三人之间约定的合同关系，我方作为局外人无法也无义务了解其之间约定的内容，只能根据不动产物权公示即登记的物权人进行判断。6、原告并未支付全部价款，且是由于原告本人原因一直未办理过户，原告在2012年至今如此长时间内未办理过户登记，其本人对此存在过错，另外原告的买卖合同关系不足以排除执行。7、第三人与原告之间存在恶意串通逃避执行的嫌疑，请法院依法审慎对待其起诉的目的和动机。综上，请求判令驳回原告诉讼请求。第三人述称，原告梁意所述属实，其与妻子田丽芹（死亡）将共有的住房转卖给原告梁意，原告支付了房款16万元，并同意偿还银行贷款19.2万元，既然房屋已卖出，法院不应查封该房产。经审理查明：第三人马春波、田丽芹（已死亡）系夫妻关系，原告梁意与第三人马春波及妻子田丽芹，于2012年9月5日在房屋中介所签订了房屋买卖协议，约定“卖房人马春波、田丽芹将二人共有的位于沈阳市于洪区白山路166—7号**房屋，以352000元的价格卖给买房人梁意，房证号为沈房权证于洪字第**号，建筑面积87.3平方米，并注明1.卖房人欠银行贷款19万元左右，由买房人偿还；2.由于卖房人父母没有其他房屋居住，买房人同意暂时居住，每月给付租金1000元，如买房人转让该房屋，卖房人父母无条件搬走”。协议签订后，当日双方又续签了补充协议，约定“甲方为马春波、田丽芹，乙方为梁意。1.双方二人房屋买卖协议签订日期起，甲方放弃此房屋的所有权益，包括动迁房屋升值等；2.从双方买卖成立后，以后的一切关于房产的欠费都由乙方负责，包括银行贷款，水、电、煤气、物业费等；3.因甲方急等钱用，所以自愿以低于市场价格肆万元左右出让此房屋；4.甲方同意乙方暂时不能一次性归还此房屋的银行贷款，等房屋卖出后，再一次性还清，但由此银行贷款产生的不良后果由乙方负责；5.甲乙双方如有其他纠纷，可再行协商，解决不了的双方约定由乙方所在地的沈河区人民法院诉讼解决”。2012年9月6日，原告梁意按照约定支付第三人马春波房款16万元，第三人马春波为原告出具一张收条“今收到梁意买房款现金人民币壹拾陆万元整，余款拾玖万贰仟元银行贷款由梁意偿还”。第三人将房屋所有权证、契证、发票交予原告梁意。同日，原告梁意与第三人马春波、田丽芹在辽宁省公证处办理了授权委托手续的公证书，将第三人马春波、田丽芹共同所有的位于沈阳市于洪区白山路166—7号**房屋，全权委托原告梁意及林萍处理，包括偿还房屋抵押贷款，代办房屋产权证等事项。2010年12月10日，第三人马春波与妻子田丽芹与中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行签订了个人住房借款合同，以购买的沈阳市于洪区白山路166—7号**房屋作为抵押，借款20万元，借款期限为2010年12月10日至2030年12月10日。2012年9月5日房屋卖出时尚欠银行借款192545.71元。2016年9月7日，原告梁意诉至沈阳市沈河区人民法院，请求判令其与马春波、田丽芹签订的房屋买卖协议合法有效，沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初10234号民事判决书确认“梁意与马春波、田丽芹于2012年9月5日签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》有效”。另查，2015年5月21日，本院（2015）于民三初字00095号民事判决书判决“被告马春波于判决生效后十日内一次性给付原告邵楠借款16万元及利息”。民事判决书生效后，2015年7月14日被告邵楠申请执行，2015年10月17日本院查封了第三人马春波名下的沈阳市于洪区白山路166—7号**房屋。原告梁意2016年7月30日提出执行异议，2016年8月18日本院下发了（2016）辽0114执异235号执行裁定书，驳回了梁意的执行异议，继续对被执行人马春波名下的房屋执行，2017年2月10日，原告梁意收到了执行裁定书，遂诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述、房屋买卖协议、补充协议、收条、房证、契证发票、借款合同、公证书、（2016）辽0103民初10234号民事判决书等相关材料在卷佐证，经开庭审理，本院审查，予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案原告梁意与第三人马春波、田丽芹签订的房屋买卖协议和补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益和第三人的利益。对原告与第三人之间房屋买卖协议是否有效的确认之诉，沈阳市沈河区人民法院已生效的（2016）辽0103民初10234号民事判决书，已确认房屋买卖协议、补充协议合法有效，原告梁意取得了诉争房屋物权的期待权。原告与第三人签定房屋买卖协议后，如约支付购房款16万元，承担了偿还银行借款的责任。从2012年9月5日卖房后至2016年6月20日，原告按期偿还银行借款本利71991.64元，完全履行了协议所确定的义务，第三人马春波对此表示认可。2016年6月，原告梁意得知法院查封了诉争房屋，停止偿还银行借款，银行多次向原告催缴而非第三人，现原告梁意愿意在解除房屋查封后继续偿还借款。2012年年底，第三人马春波从诉争房屋搬出后交付给原告梁意，现原告实际占有使用该房屋至今。原告梁意具备了实现房屋所有权的先决条件。关于未办理房屋产权更名过户的问题，因争议房屋系第三人马春波抵押借款购房，银行享有抵押权，不具备办理更名过户条件，只有在注销该房他项权利后，原告才能取得房屋所有权，故原告在此问题上无过错。综上，原告梁意提出的执行异议成立，本院支持原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：不得执行马春波、田丽芹名下的位于沈阳市于洪区白山路166—7号**房屋。案件受理费300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李英人民陪审员  张冰人民陪审员  李卿二〇一七年十二月二十九日书 记 员  国然