新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2016）新2302民初1377号原告（反诉被告）：新疆准东石油房地产开发有限公司，住所地：新疆昌吉州阜康市阜西石油基地团结西路。法定代表人：蔚玉红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗进，阜康市城市法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐志坤，男，汉族，1962年7月1日出生，住阜康市。委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆准东石油房地产开发有限公司（以下简称准油房产公司）与被告（反诉原告）徐志坤商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，于2016年8月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。新疆准东石油房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗进、徐志坤及委托诉讼代理人孙振刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新疆准东石油房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付原告购房款341405.46元；3、判令被告支付原告违约金37383.9元（341405.46×0.01×356×3年）；4、本案的诉讼费及邮寄费由被告承担。新疆准东石油房地产开发有限公司在庭审中将第二项诉讼请求的金额变更为398509.9元，并撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2011年11月14日，被告购买了原告开发的小区D2-1别墅一套。2011年7月13日被告交付首付款400000元。2012年11月14日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定合同总价款为782288元，首付款400000元，余款381300元于2012年9月30日付清。经核算被告尚欠余款398509.9元未付。庭审中，原告补充事实和理由：被告接到法院传票后，于2016年7月1日已经将398509.9元向原告支付，因此原告对第二项剩余房款的请求不再主张。徐志坤辩称：1、双方签订合同后，原告未按照合同约定如期交付房屋，至今也未交付被告，原告已经构成违约。2、合同签订后，被告分三期向原告预交了567000元，并非400000元，因为双方还签订了补充协议。被告已经实际向原告交纳90多万元，超出合同约定的金额。3、房屋至今未交付是存在很多原因，其中质量问题是最严重的，已经影响到了被告的居住，原告应当承担维修义务。4、房屋的实际登记面积与合同约定面积不符。5、由于原告未按照合同履行自己的义务导致被告未能交付尾款，违约责任并未被告造成，被告不应当承担违约责任。徐志坤向本院提出反诉请求：1、因房屋质量及面积不符等问题，判令解除双方签订的商品房买卖合同或返还多收取的超面积150000元房款；2、判令反诉被告支付因房屋质量问题所产生的维修费暂定为100000元；3、判令反诉被告支付原告违约金79947元;4、本案的诉讼费及邮寄费由反诉被告承担。庭审中，徐志坤明确第一项诉讼请求为：请求判令反诉被告返还多收取的150000元房款。事实和理由：原被告双方于2011年11月14日签订商品房买卖合同和补充协议，合同和补充协议约定：房屋面积为405.56平米，交房时间为2012年9月30日前交房，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后，买后人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同和补充协议还约定了双方的权利义务。反诉原告交纳56.7万元预付款后，一直未收到被告的交房通知。也没有接到任何催缴剩余房款的书面通知，只是在2016年7月中旬接到一个反诉被告起诉反诉原告的法院7月19日开庭传票，令反诉原告不知所措。房屋至今都没有正式提交交付通知。原告购买的房屋至今未交付，依据合同的交房时间被告的行为已经构成根本性违约。原告近期找房屋质检人员查看房屋，发现所购房屋与合同约定的条款相差巨大，主要问题为：1、房屋质量极其差：房屋到处漏水，从顶楼到地下室到处都是漏水痕迹，甚至还有积水，每一个房间的地面、墙面、屋顶都有大片被水侵蚀痕迹，外层水泥脱落；2、房屋墙面、地面及屋面到处都有裂缝大点的有4公分左右；3、房屋使用材料严重不合规，有些墙面居然使用泡沫填塞；4、房屋大门质量低劣，按照合同附件三（17页）明确说明：院门为对讲防盗门，但至今院子不见任何大门；5、按合同附带的小区规划图，小区应该有景观带以及两个正规的出入口，但是至今只有一个临时出入口；6、合同附带的小区规划很美，有花草、林带、流水等景观，但是事实是这些什么都没有，经实地访问住户也不可能再建了，让原告有一种被严重欺骗、诱导的感觉，被告卖房时承诺的很好，但交房时却大相径庭。以上质量问题严重影响居住，经工程维修人员概算维修以上质量问题需花费100000元。经核实该房屋的测绘面积为282.18平米，现办理房产证也是按282.18平米办证，而交款却按照405.56平米收取。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告有权解除合同或者减去超面积的150000元购房款。被告延期交房给原告造成了严重的经济损失，依据合同约定被告应当承担违约责任。新疆准东石油房地产开发有限公司对徐志坤的反诉辩称：1、反诉原告主张返还多收取的房款的请求是没有事实及法律依据的，因为双方签订了补充协议，反诉原告也依约履行。2、维修费也并无事实及法律依据，反诉原告多次陈述原告没有交付房屋，原告未交付房屋的原因也是因为反诉原告未交情房款没有办理交接手续造成。房屋都没有交付，怎么得出质量存在问题，且房屋已经通过验收。原告不认可反诉原告的第二项请求。3、双方在合同中明确约定了付清房款的时间，反诉原告未依约交付房款已经构成违约，其再主张违约金的请求不成立。综上，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、徐志坤提交的建设局房产测绘成果报告书。准油房产公司对该证据三性均不予以认可。本院认证：该测绘报告为预测报告，不能作为房屋实际面积的依据，对该证据真实性确认、关联性不予确认。２、徐志坤提交的房屋所有权证据。准油房产公司质证认可真实性，不认可关联性，认为被告提供的房产证所属的小区与涉诉房屋并未同一标段，且修建年代、竣工年代也不一致。本院认证：该房产证所载房屋为阜康市准东果墅·西苑B11栋3室，涉诉房屋为果墅·花溪苑准东居住小区D2-1，两房屋为不同小区房屋，对关联性不予确认。3、徐志坤提交的十三张照片及维修费用清单。准油房产公司质证不认可真实性、合法性、关联性，认为原、被告并未办理交接入住手续，被告提供的该组证据也无法确认就是涉诉房屋。本院认证：该组证据不能证实为涉诉房屋，对关联性不予确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人对徐志坤向准油房产公司支付了949288元房款、16221.9元税费的事实均无异议，本院予以确认。双方庭审中均未提出解除《商品房买卖合同》，系双方自愿继续履行《商品房买卖合同》的意思表示，本院予以确认。对于准油公司要求徐志坤支付违约金37383.9元的请求。本案中，准油公司自认其至今未向徐志坤交房。《商品房买卖合同》第六条约定余款叁拾捌万壹仟叁佰元于2012年9月30日欠付清，第八条约定出卖人应当在2012年9月30日欠，将经验收合格的商品房交付买受人使用。徐志坤抗辩准油房产公司至今未交房，已经违约，有事实依据。徐志坤有行使同时履行抗辩的权利，故对于准油房产公司要求徐志坤支付违约金37383.9元的请求，本院不予支持。徐志坤请求判令准油房产公司返还多收取的超面积的150000元房款，理由为房屋面积与登记面积相差达26%，根据《商品房买卖合同》第五条面积确认及差异处理的约定，房款按交房时实际测绘面积多退少补处理。本案中，双方签订的补充协议已经明确约定实际建筑面积为405.56㎡，产权登记面积为300.5㎡，差额面积为105.06㎡，补差房款150000元。徐志坤自认其是依据双方签订的补充协议而支付150000元房款，应当清楚该部分房款为差额面积房款，并不在产权登记面积房款内。故徐志坤要求依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条返还150000元房款的请求，没有事实依据，本院不予支持。徐志坤请求准油房产公司支付房屋维修费100000元的请求。本案中，双方当事人均认为准油房产公司至今尚未向徐志坤交付房屋，故对于房屋是否有质量问题尚不能确认，维修费也并未产生。对于徐志坤主张的房屋维修费100000元的请求，本院不予支持。徐志坤主张准油房产公司支付违约金79947元的请求。本院中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定房屋价款余款支付时间和房屋交付时间均为2012年9月30日。对于准油房产公司交房和徐志坤支付余款的义务，双方互有主张同时履行抗辩的权利。徐志坤于2016年7月5日向准油房产公司支付房屋余款及各项税费共计398509.9元，准油房产公司应于同日向徐志坤交付经验收合格的房屋。原告主张违约金时间为3年又315天，其主张的时间为从2012年9月20日至2016年8月5日。参照《商品房买卖合同》第九条“买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，自2016年7月6日起至2016年8月5日止，准油房产公司应当按日向徐志坤支付已交房款949288元的万分之一的违约金，故本院认为准油房产公司应当按日向徐志坤支付违约金2847.86元（949288元×0.01%×30天＝2847.86元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告新疆准东石油房地产开发有限公司与被告徐志坤继续履行双方于2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》；二、反诉被告新疆准东石油房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告徐志坤支付违约金2847.86元；三、驳回原告新疆准东石油房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐志坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费6982元，其他费用160元，合计7142元，由新疆准东石油房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3125元，由徐志坤负担2500元，由新疆准东石油房地产开发有限公司负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  朱小平代理审判员  黄爱玲人民陪审员  陈晓昀二〇一六年十月八日书 记 员  高 峰