江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0424民初593号
原告(反诉被告)晏开全，男，1969年4月4日出生，汉族，经商，住修水县。
委托代理人晏秋波，男，1989年4月15日出生，汉族，经商，住修水县。
被告(反诉原告)鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司，住所地修水县义宁镇良塘新区宁红国际商贸城1至3楼，组织机构代码59888863－X。
委托代理人姜智慧，鹰潭市万福家居博览有限公司员工。
委托代理人胡俊，江西东太律师事务所律师。
原告(反诉被告)晏开全与被告(反诉原告)鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告(反诉被告)晏开全，被告(反诉原告)鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司的委托代理人姜智慧、胡俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年9月20日，原告与签订《修水万福家具广场租赁合同》，约定：被告将位于修水县宁红国际商贸场内1号楼3层W301、W311号商铺出租给原告使用，租期为1年，自2016年8月1日至2017年7月31日止，租金每月22312元，每月的5日前支付。签订合同时，原告当即向被告支付22313元的履约保证金和22312元的质量保证金。2017年3月4日，被告未经双方协商一致，单方作出大幅度涨租决定，并强行要求原告支付，原告多次与被告协商，被告均置之不理，并擅自关闭原告经营场所的电路，导致原告无法经营，造成原告较大的经济损失。综上所述，原告与被告存在合法的租赁合同关系，被告单方提高租金，无理关闭电源，属于严重的违约行为，造成原告停业损失，被告理应承担。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告履行合同义务；2、被告赔偿原告停业损失22312元（后续损失计算至原告恢复正常营业为止）；3、被告向原告支付违约金22312元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩并反诉称，2016年1月，原告与被告签订了《修水万福家具广场租赁合同》，约定原告承租宁红国际商贸城1号W101、102商铺，面积166.1平方米，租期自2016年1月1日至2017年12月31日止；月租金3820元；从2017年1月1日起，租金按2016年月租金为标准，涨幅不超过20%，采取先交租金后使用的原则，即每月的5日之前向出租方支付一个月租金，以此类推。如未按时支付租金等费用的，每逾期一日赔偿被告应支付总额5‰的违约金；每逾期十日的，被告有权停止各项服务；逾期十五日的，视为原告自动解除合同，被告不退还保证金，并有权收回铺面。2016年8月，原告与被告又签订了一份租赁合同，约定原告租用被告W301－311、332铺面，面积为2028.4m2,月租金22312元，期限自2016年8月1日－2017年7月31日，2017年租金以2016年度租金标准，涨幅不超过20%。2016年11月，原、被告再次签订了一份租赁合同，约定原告租用被告宁红国际商贸城内1号楼3层W312－315号商铺，面秋为848.5m2,第一个租约年（即2016年1月1日至2016年12月31日），每平方米每月11元，月租金9333元，第二个租约年（2017年1月1日至2017年12月31日）以第一年租约年租金为标准，第二个租约年租金涨幅不超过20%。后两份租用合同的违约责任和第一份租赁合同基本相同。此外，原告还临时租用被告三楼铺口，租金992元，以上所有铺面2016年月租金总计36457元（不含晏秋波的铺面租金）。2016年12月24日，被告书面通知原告，根据合同相关条款，2017年度租金在2016年度的租金基础上增加15%（除门口租金不变外），计月租金40529元（不含原晏秋波租用铺面的租金15421元），并于2017年1月10日前门交清1月份的租金。但直到2017年1月21日，原告才按提高后的租金标准交清1月份的租金及之前的电费。2017年2月份，原告以租金涨幅为高为由，拒不交2月份的租金。被告多次向原告催要，原告均不予理睬。2017年3月4日，被告在原告拖欠租金及费用的情况下，根据租赁合同第十条规定，停止了提供商铺电源的服务。3月11日，被告秉承“和气生财”的理念，恢复了电源，并公告督促原告按时足额交清铺面租金和费用，但原告仍不交租金。被告停止供电系因原告未按时足额支付租金，根据租赁合同约定，被告的行为没有违约，不应承担赔偿原告停业损失责任。同时，被告提高2017年度租金标准，没有违约租赁合同规定，且在合同约定的合理幅度范围内。被告停止供电行使合同权利，被告并未违约，应驳回原告的诉讼请求。
根据《租赁合同》的规定，2016年1月1日起，租金根据一楼铺面整体租金水平计算。2016年度届满，被告因宁红国际商贸城整体租金增加和聘用的管理人员工资成本等因素，经合理测算，按合同规定，将于2017年度的租金在2016年度租金基础涨幅了15%，并于2016年12月24日书面通知了原告。原告亦在2017年1月21日按新租金标准交纳了一月份的租金55950元（含电费6891元）。但从第二月开始，原告又不按时足额交纳租金2017年2月－4月份的租金含电费在内总计182378元（不含案外人徐盛租用的铺面租金），原告仅在3月24日交纳52000元（含代其儿子晏秋波应交纳的租金电费14899元，实际原告仅交37101元），包括电费在内原告尚差130378元。原告已违反合同约定，构成违约。为此，依法提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付2017年2月至4月的租金计130378元；2、原告向被告支付违约金30000元；3、反诉费由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告涨租金的要求，同时被告也无权停止供电服务，被告要求原告支付违约金不合理。
经审理查明，2016年9月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《修水万福家具广场租赁合同》，约定原告承租宁红国际商贸城内1号楼3层W301－311、322号铺面，租期自2016年8月1日至2017年7月31日止；租金每平方米每月11元，每月计22312元；合同到期后，以上一个租约年租金为标准，第二个租约年租金涨幅不超过20%。在合同期内，采取先交租金后使用的原则，即每月的5日之前向出租方支付一个月租金，以此类推。如未按时支付租金等费用的，每逾期一日赔偿被告应支付总额5‰的违约金；每逾期十日的，被告有权停止各项服务；逾期十五日的，视为原告自动解除合同，被告不退还保证金，并有权收回铺面。
2017年1月，被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司要求以2016年的租金标准涨幅15%向原告收取租金，原告认为该涨幅标准过高，不予答应。原、被告双方对此无法达成一致意见。原告于2017年1月16日、1月21日分别向被告交款20000元、44000元。被告向原告出具的收据载明：“交款单位晏开全收款事由17年九天家私部份租金。”另原告还于2017年3月24日、4月29日分别向被告交款52000元、53444元，共计169444元。
另查明，涉案宁红国际商贸城内1号楼3层W301－311、322号铺面1－4月的电费分别为3978元、3106元、1436元、3220元，共计11740元。诉讼过程中，原告自认其按2016年度的月租金22312元交纳涉案的宁红国际商贸城内1号楼1层W301－311、W322号铺面2017年1－4月的租金和应支付的电费，其所交的多余款项系为其它铺面租金和电费。
2017年3月4日，被告以原告拖欠其租金为由，停止对原告的电源供应，同月11日恢复电源供应。因租金标准问题及停电造成原告停业损失原、被告双方协商未果，遂提起本案诉讼。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同等为证，且经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告均应依约全面履行自己的义务，根据租赁合同约定，“合同到期后，以上一个租约年租金为标准，第二个租约年租金涨幅不超过20%”，因此，被告在租赁合同的租期内，被告无权对租金标准进行调整，但被告却单方要求涨幅径行停止供电进行催讨，被告上述行为违反合同约定。鉴于原告未能按期（每月5日前）交纳租金，综合考虑被告停止供电时间长短、赔偿损失应限定在实际租金范围内等因素，本院酌定被告赔偿原告各项损失计5206元（22312÷30×7）。因原告还另行租用被告商铺W312－315和W110－112铺面，诉讼过程中，原告自认其按2016年度的月租金22312元交纳涉案的宁红国际商贸城内1号楼1层W301－311、W322号铺面2017年1－4月的租金和应支付的电费11740元，其所交的多余款项为其它铺面租金和电费，因此涉案W301－311、W322号铺面原告不再欠被告租金和电费。至于被告提起的反诉要求原告支付另外铺面即1号楼W110－112、W312－315和三楼门口的租金，由于本案原告并就上述铺面相关事宜进行提起诉讼，被告的反诉条件不成立，本案对此不作处理，被告可与原告就该铺面租金问题进行协商，协商不成，可另行起诉解决。
综上所述，综合考虑本案合同履行情况、当事人过错程度等因素，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定，判决如下：
一、由被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司于本判决生效之日起十日内支付原告晏开全损失5206元。
二、驳回原告晏开全的其他诉讼请求。
三、驳回被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1806元，减半收取903元，反诉费1754元，共计2657元，由原告晏开全负担844元，由被告鹰潭市万福家居博览有限公司修水分公司负担1813元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 苏家发
二〇一七年五月三十一日
书记员 徐 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。