广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4559、4560号
上诉人（原审原告）陈佩卿，住所地深圳市宝安区。
上诉人（原审原告）陈镇明，住所地广东省普宁市。
两上诉人共同委托代理人张伟，广东炜原律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人潘献民，广东炜原律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广东省建设发展深圳公司，住所地深圳市罗湖区深南中路金丰城大厦B座1001室，组织机构代码192198954。
法定代表人王京玉。
被上诉人（原审被告）宝安鸿基地产集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦25-27楼，组织机构代码192174418。
法定代表人郑小将，董事长。
委托代理人张占营，男，汉族，1981年4月27日出生，住所地深圳市罗湖区宝安北路人才大市场大厦，身份证号1324011981********，公司员工。
委托代理人张昊洋，男，汉族，1988年6月13日出生，住所地长春市绿园区杨柳大街48-5栋1门1楼2中门，身份证号码2201061988********，该公司员工。
被上诉人（原审被告）深圳市广厦房地产交易评估所，住所地深圳市罗湖区人民南路国贸大厦36层西北侧，组织机构代码892222011。
法定代表人许启巧。
上诉人陈佩卿、陈镇明因与被上诉人广东省建设发展深圳公司、被上诉人宝安鸿基地产集团股份有限公司、被上诉人深圳市广厦房地产交易评估所房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第391、392号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，被上诉人广东省建设发展深圳公司、深圳市广厦房地产交易评估所经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。两案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈佩卿、陈镇明系夫妻关系。陈佩卿、陈镇明为证明自己的主张，而向原审法院提供如下证据：1、1993年7月6日，陈佩卿与深圳市广厦房地产交易所（甲方）签订《业务委托书》1份，主要约定：陈佩卿委托甲方代理购买深圳市罗湖区嘉宾路新郊村5楼505（建筑面积为88.71平方米，房款762906元）、506（建筑面积87.90平方米，房款755940元）号房，两套房产均为三房二厅合计房款人民币1518846元（以下均为人民币）；甲方经审查并决定接收陈佩卿委托后应积极为陈佩卿联系住宅，买卖成交后，甲方应协助陈佩卿办理有关手续，陈佩卿支付甲方交易费每套1.5%；陈佩卿首先交纳10万元作为担保金。2、1995年1月17日，陈佩卿、陈镇明与广东省建设发展深圳公司签订《深圳市房地产买卖合同》2份，约定：陈佩卿、陈镇明购买广东省建设发展深圳公司开发的位于深圳市罗湖区和平路新郊村1栋505号房（建筑面积88.71平方米，8600元/平方米，总价为762906元）、506号房（建筑面积为87.9平方米，8600元/平方米，总价为755940元）；广东省建设发展深圳公司须于1994年12月8日将本规定之验收合格的房地产交付陈佩卿、陈镇明使用；广东省建设发展深圳公司应在陈佩卿、陈镇明实际接收房地产的90天内书面通知陈佩卿、陈镇明共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如因广东省建设发展深圳公司的过失造成陈佩卿、陈镇明不能按本合同预期的时间领取《房地产证》，广东省建设发展深圳公司从取得房地产《竣工验收证书》之日后的第120天起向陈佩卿、陈镇明支付市值租金至市产权登记机关核发《房地产证》之日止；附表二：自签约日起7日内付全部楼价款的50%、（此处空白）日前付全部楼价款的10%；附表五：剩余10万元楼款在广东省建设发展深圳公司开出发票时一次性付足。合同还约定了双方的其他权利义务。3、1993年7月6日、8月14日、10月8日、1994年7月1日，深圳市广厦房地产交易评估所开具收款收据4张，内容为分别收到陈佩卿涉案2套房产定金10万元、首期款40万元、房款20万元、房款208840元；1995年1月24日，广东省建设发展深圳公司开具收款收据，内容为收到陈佩卿涉案2套房产的购房余款40万元；1993年7月27日，深圳市广厦房地产交易所开具发票1张，内容为收到陈佩卿涉案2套房产交易费22783元。陈佩卿、陈镇明称其共计支付购房款1308840元，尚余200006元未支付，未支付的原因是广东省建设发展深圳公司没有开具购房款的发票。陈佩卿、陈镇明称1994年12月8日，广东省建设发展深圳公司将2套房产交给陈佩卿、陈镇明，陈佩卿、陈镇明装修后搬入居住至今。
二、经原审法院函询，深圳市房地产权登记中心于2015年2月26日书面复函称，船步街新郊村1栋已于1998年4月办理了房地产初始登记，登记权利人为广东省建设发展深圳公司、鸿基（集团）股份有限公司；截止2015年2月13日船步街新郊村1栋505、506未办理房地产证，未见有效的抵押、查封记录，无预售备案信息；根据初始登记纸质档案中存留的《分户汇总表》记载，上述2套房产记载权利人为广东省建设发展深圳公司、深圳市鸿基（集团）股份有限公司，房屋性质为自用房。
三、深圳市广厦房地产交易评估所的前身是深圳市广厦房地产交易所、广东省建设发展深圳公司的前身是广东省建设发展公司深圳公司、宝安鸿基地产集团股份有限公司的前身是深圳市鸿基（集团）股份有限公司。
以上事实有结婚证、业务委托书、房屋买卖合同、购房定金、购房款、交易费收据等，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
陈佩卿、陈镇明在原审中诉请：（4559号案）1、陈佩卿、陈镇明与广东省建设发展公司深圳公司之间签订的房地产买卖合同合法有效，确认罗湖区和平路船步街新郊村1栋505号的房屋产权为陈佩卿、陈镇明所有；2、广东省建设发展公司深圳公司配合、协助陈佩卿、陈镇明办理罗湖区和平路船步街新郊村1栋505号房的房地产证；3、广东省建设发展公司深圳公司向陈佩卿、陈镇明支付市值租金409192.4元，该租金数额暂计至2015年5月15日，支付至办理完房产证之日止；4、本案诉讼费由广东省建设发展公司深圳公司承担。
4560号案：1、陈佩卿、陈镇明与广东省建设发展公司深圳公司之间签订的房地产买卖合同合法有效，确认罗湖区和平路船步街新郊村1栋506号的房屋产权为陈佩卿、陈镇明所有；2、广东省建设发展公司深圳公司配合、协助陈佩卿、陈镇明办理罗湖区和平路船步街新郊村1栋506号房的房地产证；3、广东省建设发展公司深圳公司向陈佩卿、陈镇明支付市值租金404543元，该租金数额暂计至2015年5月15日，支付至办理完房产证之日止；4、本案诉讼费由广东省建设发展公司深圳公司承担。
原审法院认为，陈佩卿、陈镇明提供的证据，不能证明其将全部购房款支付给了广东省建设发展公司深圳公司，应认定陈佩卿、陈镇明并未完全履行合同约定的支付购房款的义务。此种情形下，陈佩卿、陈镇明要求办理房地产证并要求确认房产归其所有，理据不足，原审法院均不予支持。同理，陈佩卿、陈镇明主张的租金损失，原审法院亦不予支持。综上，依照华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：
4559号案：一、驳回陈佩卿、陈镇明要求确认涉案505号房产归其所有的诉讼请求。二、驳回陈佩卿、陈镇明的其他诉讼请求。案件受理费人民币15307元，由陈佩卿、陈镇明负担。公告费人民币500元，由陈佩卿、陈镇明负担。
4560号案：一、驳回陈佩卿、陈镇明要求确认涉案506号房产归其所有的诉讼请求。二、驳回陈佩卿、陈镇明的其他诉讼请求。案件受理费人民币15244元，由陈佩卿、陈镇明负担。公告费人民币500元，由陈佩卿、陈镇明负担。
上诉人陈佩卿、陈镇明不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销(2015)深罗法民三初字第391、392号民事判决书，改判支持陈佩卿、陈镇明的原审全部诉讼请求；2、两案一、二审诉讼费用由广东省建设发展深圳公司、宝安鸿基地产集团股份有限公司、深圳市广厦房地产交易评估所承担。
上诉事实与理由：一、关于陈佩卿、陈镇明支付的购房款证据和支付过程。（一）1993年7月6日，为购买涉讼两套房产，陈佩卿、陈镇明与深圳市广厦房地产交易评估所签订《业务委托书》，委托其代为购买涉讼房产。《业务委托书》后附有《新郊村商住楼价目表》，该价目表上记载有：505号房，面积88.71㎡，单价8600元/㎡，总价762906元；506号房，面积87.90㎡，单价8600元/㎡，总价755940元。陈佩卿、陈镇明共向深圳市广厦房地产交易评估所支付了五笔款项，该所分别就每笔款项向陈佩卿、陈镇明出具了相应的收款收据或发票：1、签订《业务委托书》同日，支付“购新郊村505、506两套房订金”10万元人民币（No:0000038《收款收据》）；2、1993年7月27日，支付“新郊村505、506房交易费”22783万元(505房交易费762906×1.5%+506房交易费755940×1.5%=22783)（No:0105779《发票》）；3、1993年8月14日，支付了“新郊村505、506房首期款”40万元（《收款收据》No:0000089）；4、1993年10月8日，支付了“新郊村505、506房房款”20万元（《收款收据》No:0000096）；5、1994年7月1日，支付了“新郊村505、506房首期款”20.884万元（《收款收据》No:0000626）。（二）1995年1月24日，陈佩卿、陈镇明直接向广东省建设发展深圳公司支付了40万元（《收款收据》No:613399），收据上注明“新郊村505、506房余款”，由此广东省建设发展深圳公司已经完全认可前期陈佩卿、陈镇明支付给广厦的各类款项的关联性、有效性和真实性，并承认已经收到由深圳市广厦房地产交易评估所转交的前期房款。为完成涉讼房产的房款支付和房屋交接，在支付了40万元之后，同日，陈佩卿、陈镇明与广东省建设发展深圳公司分别签订了涉讼两套房产新郊村505、506房的两份《深圳市房地产买卖合同》。505号房合同中载明：建筑面积88.71m2，单价8600元/m2，总价762906元。该记载同陈佩卿、陈镇明与深圳市广厦房地产交易评估所之间签订的《业务委托书》、《新郊村商住楼价目表》上的内容完全一致。按照前述已经完成的付款，截止到签订上述合同并支付“新郊村505、506房余款”40万元时，陈佩卿、陈镇明已经支付涉讼两套房的房款共计130.8840万元，尚余21万元未付清，（505房款762906元+506房款755940元=1518846元）。两份合同均在《附表五》中最终确认：“交易双方约定：剩余壹拾万元楼款在甲方开出发票是一次性付足”。该记载，从款额上与陈佩卿、陈镇明已经完成的房款支付数额和剩余款额一致，其意思也清楚表明，广东省建设发展深圳公司已经收到除了剩余每套房10，万元共计20万元之外的全部房款。同日，广东省建设发展深圳公司将涉讼两套房产钥匙交付给陈佩卿、陈镇明，陈佩卿、陈镇明居住迄今已长达二十余年，也没有任何涉及该两套房的任何权属纠纷发生。二、原审判决并未正确适用证据规则，对陈佩卿、陈镇明不公平。陈佩卿、陈镇明已经提交相对真实、关联和全面的购房关系和付款证据。原审判决因广东省建设发展深圳公司、深圳市广厦房地产交易评估所未出庭应诉，从而难以查清深圳市广厦房地产交易评估所是否将所收款项转付给广东省建设发展深圳公司这一事实，未支持陈佩卿、陈镇明的诉求。而两公司虽然已被吊销营业执照，但其民事主体并未消灭，经法定的送达，其未出庭应诉，对查明相关涉案实施造成困难，按照证据规则，其应当承担对其不利的裁断。三、原审判决缺乏情理和逻辑。本案房产交易的履行过程证明，虽然涉讼房产在前期由深圳市广厦房地产交易评估所代为销售，但最终签订合同、认定购房余款、乃至房屋交付都是由广东省建设发展深圳公司来完成。如果广东省建设发展深圳公司在房屋交付前没有收到深圳市广厦房地产交易评估所代收的那部分购房款，其不会在最后一次收款收据上向陈佩卿、陈镇明作出书面“余款”表述，也不会在合同中约定剩余房款的支付方式，更不会交付房产钥匙给陈佩卿、陈镇明。因此，推定广东省建设发展深圳公司收到了陈佩卿、陈镇明支付的全部购房款项，才符合事实、情理和逻辑而不是相反。四、关于剩余未支付的尾款。涉案两套房产总价合计人民币1518846元，陈佩卿、陈镇明已支付了1308810元，广东省建设发展深圳公司（甲方）与陈佩卿、陈镇明（乙方）最终合同认定剩余20万元未支付，双方签订的两份买卖合同附表五中约定：剩余壹拾万元楼款在甲方开出发票时一次性付足，即剩余尾款须由甲方开具发票后支付。因广东省建设发展深圳公司一直未开具发票，故陈佩卿、陈镇明未支付尾款，从合同履行的先后顺序来看，不能以此认定陈佩卿、陈镇明未支付购房尾款而存在违约之处。同时，鉴于广东省建设发展深圳公司、深圳市广厦房地产交易评估所均已吊销，且无法联系，为完成合同履行的全部义务，即便在无人开具发票的情况下，陈佩卿、陈镇明亦愿意将购房尾款提存于人民法院或者公证机构。五、关于房屋权属问题。双方签订了房屋买卖合同，且合同不存在法定或者约定无效的情形，应当认定为合法有效。同时，房屋已实际交付给陈佩卿、陈镇明居住二十余年，期间亦无他人对于房屋权属或者使用问题提出任何异议或者主张任何权利。由此，房屋的权属应当认定为属于陈佩卿、陈镇明所有。六、原审判决忽视其裁断的社会责任和可能导致的社会负面影响。
被上诉人宝安鸿基地产集团股份有限公司当庭答辩称，一、法院追加我公司为被告没有事实和法律依据，我公司不是本案房屋买卖合同当事人，陈佩卿、陈镇明并未起诉我公司，法院应当遵守不告不理原则，不应将我公司列为被告。我公司不属于法律规定的必要共同诉讼人。二、我公司与陈佩卿、陈镇明之间没有任何债权债务关系，本案房屋买卖合同的签订主体和履行主体均是陈佩卿、陈镇明与广东省建设发展深圳公司，合同履行应当遵守相对性原则，也是权利义务相一致的要求。三、陈佩卿、陈镇明追偿所谓的租金损失的时间早已超过法定诉讼时效。四、陈佩卿、陈镇明称其已支付全部购房款，剩余20万元因广东省建设发展深圳公司未出具发票故其尚未支付，根据陈佩卿、陈镇明提供的材料其实际还有21万元房款没有支付，其未完全履行合同约定的支付全部购房款义务。陈佩卿、陈镇明只有40万元是直接支付给广东省建设发展深圳公司，其余购房款支付给深圳市广厦房地产交易评估所，不能证明已将所有购房款支付给广东省建设发展深圳公司。
被上诉人广东省建设发展深圳公司、深圳市广厦房地产交易评估所未应诉亦未答辩。
本院经审理查明，（一）广东省建设发展深圳公司于2005年2月1日被吊销。深圳市广厦房地产交易评估所于1998年3月24日被吊销。宝安鸿基地产集团股份有限公司庭审中确认涉案两套房产不属于该公司的资产。
（二）深圳市罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站、深圳市奇新物业发展有限公司新苑小区物业管理处于2016年10月10日共同出具一份《证明》，称陈佩卿自1995年即入伙涉案两套房产至今一直自用，未曾出租，人口登记及普查正常，管理费及其他费用均为业主自交。陈佩卿、陈镇明另提交了电费通知单、煤气、电视开户及缴费信息等证据以证实其实际占有使用涉案两套房产。
（三）陈佩卿、陈镇明称其共计支付购房款1308840元，尚余210006元未支付。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，陈佩卿提交了其与广东省建设发展深圳公司就涉案两套房产签订的房屋买卖合同，并自认于1994年12月8日入伙，社区工作站、管理处出具的证明及陈佩卿提交的其他缴费单据可以证实，涉案房产实际由陈佩卿占有使用；深圳市房地产权登记中心的复函也显示涉案两套房产没有产权争议。现广东省建设发展深圳公司处于吊销状态，未能应诉，依法应视为其放弃抗辩的权利。依据本案现有证据，陈佩卿与广东省建设发展深圳公司就涉案两套房产形成了房屋买卖合同关系，两份合同内容未违反法律法规的禁止性规定，依法为合法有效。依据合同约定，广东省建设发展深圳公司应在陈佩卿接收房地产的90天内通知陈佩卿共同申请办理涉案两套房产的房地产转移登记，而陈佩卿应自签约之日起7日内支付全部房款的50%，＿＿前支付全部购房款的10%，剩余10万元楼款在广东省建设发展深圳公司开出发票时一次性付足。广东省建设发展深圳公司未履行合同约定的通知陈佩卿办证的义务，陈佩卿认为广东省建设发展深圳公司应协助其办理涉案两套房产的房地产证且支付相应的违约金，本院认为，按照陈佩卿自认已支付的房款金额，其尚未付清全部房款，双方签订的合同中约定的广东省建设发展深圳公司通知办证的时间虽然未以付清房款为前提，但是根据公平原则，陈佩卿也应在支付完全部房款后，才能办理涉案房产的房地产证。关于陈佩卿付款义务履行的情况，陈佩卿提交了深圳市广厦房地产交易评估所出具的四份收款收据及广东省建设发展深圳公司出具的一份收款收据以证明支付了房款共1308840元。从合同约定的付款方式来看，仅涉及60%房款及余款10万元的支付，两项相加并不是全部购房款的金额，而广东省建设发展深圳公司在签订合同七日后向陈佩卿出具的收款收据中载明款项用途为“新郊村505、506房余款”，由此可知，广东省建设发展深圳公司认可在此之前，其已收取陈佩卿支付的部分房款，加之深圳市广厦房地产交易所与陈佩卿签订的《业务委托书》与涉案两份《深圳市房地产买卖合同》中约定的交易标的、单价、面积等均一致，在没有相反证据推翻上述证据的情况下，本院采信陈佩卿就涉案两套房产共支付1308840元的主张。因广东省建设发展深圳公司已被吊销，为避免涉案两套房产长期处于权属不确定的状态及避免当事人诉累，本院认为，陈佩卿应先支付涉案两套房产剩余房款共计210006元后，广东省建设发展深圳公司再协助其办理涉案房产的房地产证，相关税费应由陈佩卿负担。陈佩卿未积极履行支付剩余房款的义务亦存在不当，其请求广东省建设发展深圳公司支付延期办证的违约金，本院不予支持。陈佩卿与广东省建设发展深圳公司之间为房屋买卖合同关系，陈佩卿迳行请求确认涉案房产为其所有的主张，本院不予支持。
综上所述，陈佩卿的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，两案判决如下：
一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第391、392号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第391、392号民事判决第二项；
三、陈佩卿于本判决生效之日起十日内向广东省建设发展深圳公司支付船步街新郊村1栋505、506两套房产剩余房款人民币210006元；
四、广东省建设发展深圳公司于陈佩卿于本判决生效之日起二十日内协助陈佩卿办理船步街新郊村1栋505、506房的转移登记手续（转移登记的相关税费应由陈佩卿负担）；
五、驳回陈佩卿、陈镇明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
4559号案件一审案件受理费、公告费共计15807元、二审案件受理费15307元；4560号案件一审案件受理费、公告费共计15744元，二审案件受理费15244元；由陈佩卿、陈镇明负担31551元，由广东省建设发展深圳公司负担30511元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 张东阳（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。