湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂13民终119号
上诉人（原审被告）：刘绪文，女，1971年6月29日出生，汉族，住随州市曾都区。
被上诉人（原审原告）：随州市新世纪房地产开发有限公司管理人。
负责人：胡菊林，主任。
委托诉讼代理人：赵伟，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人刘绪文因与被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人（以下简称新世纪管理人）占有物返还纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2016）鄂1303民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘绪文、被上诉人随州市新世纪房地产开发有限公司管理人的委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘绪文上诉请求：依法撤销（2016）鄂1303民初1679号民事判决；依法改判或发回重审；上诉费由新世纪管理人承担。事实和理由：1、在双方签订的租赁合同到期后，新世纪管理人单方不断上涨租金也未提出任何解除合同的通知，但仍旧收缴了刘绪文后续三年的租金和物业管理费。刘绪文以承租房屋因漏水所带来的损失产生的相关维修费用来抵消部分2015年度的租金，并非违约行为；2、双方租赁合同期限届满后，承租方继续缴纳租金，出租人接受租金，应当视为租赁合同的成立，当事人没有采取书面形式的，视为不定期租赁合同，故双方是租赁合同关系的纠纷；3、在租赁合同中，出租人应当承担其出租物维护与修缮的义务，属于同一法律关系，应当在案件审理中一并处理。
被上诉人新世纪管理人辩称：1、刘绪文与新世纪管理人在2012年5月27日合同期满后既无租赁合同关系也无其他法律关系，刘绪文占用房屋属侵权行为；2、刘绪文以其所占用的房屋漏水造成损失，不缴纳房租是行使抵消权无事实及法律依据的义务，而且所谓的“损失”没有证据证明是因新世纪管理人的原因造成，“损失金额”也没有评估机构的评估报告，并不符合抵消条件；3、刘绪文所占用两间房屋的一间已经通过公开拍卖程序出卖给第三人，其至今不予腾退房屋，严重侵害了破产企业的合法权益。
原审原告新世纪管理人向一审法院起诉请求：2011年5月28日，新世纪管理人与刘绪文签订了房屋租赁合同，合同约定：新世纪管理人将随州市新世纪建材装璜五金城C区34、36号经营用房租赁给刘绪文使用，合同期限一年，至2012年5月27日止；房租在合同生效后三日内一次性付清并按五金城市场统一规定交付卫生费和物业管理费。合同期满后，刘绪文既不与新世纪管理人续签房屋租赁合同，又非法占用租赁房屋拒不返还。截至2016年5月27日止，按五金城市场房屋租赁价格计算，刘绪文欠付房屋占用费和物业管理费等费用共计18176元（庭审中变更诉讼请求为20932元）。为此，特请求法院判令1、刘绪文向新世纪管理人返还位于随州市舜井大道××号的“新世纪建材装璜五金城”C区34、36号的二间经营用房；2、刘绪文支付截至2016年5月27日的房屋占用费、物业管理费等共计20932元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按每天45.80元计算）；3、本案诉讼费用由刘绪文承担。
一审法院认定事实：原审法院根据俞书彬的申请，于2011年6月7日作出（2011)曾破字第01号《民事裁定书》，裁定受理了债权人俞书彬申请随州市新世纪房地产开发有限公司破产还债的申请。原审法院作出了曾指决字第001号《指定管理人决定书》,指定湖北神农律师事务所、随州市正信会计师事务有限公司为随州市新世纪房地产开发有限公司破产还债一案的管理人。新世纪管理人依法雕刻了管理人印章、开设了银行账户，作为履行法律赋予的管理人职责，在接受原审法院指定后，新世纪管理人与刘绪文签订了《房屋租赁合同》，由其承租了新世纪管理人位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区C区34、36号的二间经营用房。合同约定租赁期限自2011年5月28日起至2012年5月27日止，年租金为11000元，环卫费和物业管理费按五金城市场统一标准交付，由新世纪管理人代收。合同载明：“合同期满后，本合同终止，乙方返还房屋。”合同签订后，新世纪管理人按约定向刘绪文交付了房屋，刘绪文按约定向新世纪管理人交付了房租。该合同期限届满前，经新世纪管理人通知，其拒绝交纳下年度房租并签订房屋租赁合同，合同期限届满后拒绝向新世纪管理人返还房屋。自2012年5月27日房屋租赁合同期限届满时起至本院受理本案时止，新世纪管理人不间断地要求其返还房屋，均置之不理，强行占用房屋至今。新世纪管理人遂向法院提起诉讼。2012年5月初，新世纪管理人根据市场行情统一上调新世纪建材装璜五金城的房屋租金，并将上调后的租金标准在管理人办公室外墙上悬挂张贴，同时报法院备案。租金上调后，刘绪文承租的房屋年租金标准为16716元（折合每天租金为45.80元），其未提出异议，且按照上述租金标准交纳房屋占用费至2014年5月27日。新世纪建材装璜五金城2015年物业管理费标准为1.40元每平方米，刘绪文承租房屋的面积为87.23平方米。截止2016年5月27日，刘绪文共欠交新世纪管理人房屋占用费19472元（其中2014年5月28日至2015年5月27日欠2756元、2015年5月28日至2016年5月27日欠16716元）、物业管理费1460元（2015年5月28日至2016年5月27日），共计20932元。
一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。刘绪文没有与新世纪管理人签订房屋租赁合同且不基于任何法律关系而强行占用房屋的行为是对新世纪管理人物权的侵害，应当依法返还占用的房屋。刘绪文侵害新世纪管理人物权，非法占用房屋从事经营，致使不能实现对该房屋收益的权利，其应当按照同区域房屋租金标准向新世纪管理人支付占用费至返还之日止，以弥补新世纪管理人物权受到侵害所造成的损失。刘绪文辩称，其应当按照2011年的合同约定房屋租金标准支付房屋占用费。因2012年新世纪管理人上调房屋租金标准前，已将租金上调金额在新世纪管理人办公室外墙上悬挂张贴多日，刘绪文并未提出异议且实际按照上调后的金额标准将截止2014年5月27日前的房屋占用费履行完毕，应视为承租人对上调后房屋占用费标准的认可。因此，刘绪文的辩解理由不能成立，不予支持。刘绪文认为其与新世纪管理人形成房屋租赁关系而非占用房屋，并因2015年11月水管破裂其财产受到损失而拒绝支付租金，但刘绪文未能提供证据证明其与新世纪管理人在2012年5月27日租赁关系终止后继续形成了租赁合同关系。刘绪文主张的其财产在租赁合同关系终止后受到损失，其损失的真实性及是否应由新世纪管理人承担赔偿责任，属另一法律关系，不是本案审理范围。因此，刘绪文的辩解理由不能成立，亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决如下：一、刘绪文于判决生效之日起五日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司管理人返还位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区34、36号的二间经营用房；二、刘绪文于判决生效之日起五日内向原告随州市新世纪房地产开发有限公司管理人支付截至2016年5月27日的房屋占用费、物业管理费等共计20932元，并支付自2016年5月28日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（按每天45.80元计算）。案件受理费254元，由刘绪文承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘绪文为支持其上诉请求，向本院提交如下新证据：
证据一：房屋维修装修的材料费、人工费的收据共计六份。证明其所承租的房屋在漏水后为修缮和维护所产生的相关费用共计15198元，应当在房屋租金中予以抵消。
新世纪管理人认为该份证据第一、不符合证据形式是白条；第二、收据与本案没有关联性；第三、损失是否是由新世纪管理人造成以及损失的程度，没有评估机构评估，达不到证明目的；第四、即便产生损失也是在双方没有合法租赁关系的情况下形成的。
证据二：房租和物业费收据六份。证明其分别在2011年12月9日、2013年11月14日、2014年10月31日通过转账方式向新世纪管理人缴纳租金和物业管理费共计32260元，新世纪管理人财务向其出具了租金和物业管理费的收据并加盖了印章。证明双方存在事实租赁关系。
新世纪管理人认为该份证据系新世纪管理人出具。但不能证明刘绪文与我们之间存在租赁关系，其缴纳的是房屋占用费，而且从2015年5月份之后就再未缴纳房屋占用费，属于无权占有，系侵权行为。
对上诉人刘绪文在提交的两份证据，本院认为，证据一对方并未予以认可，且刘绪文未能提供充足的证据证明新世纪管理人存在管理不善而造成其受损存在的损失，故对该份证据不予采信。证据二新世纪管理人在其出具的收据上明确载明收款事由是房租，足以证明双方仍旧存在事实租赁关系，故对该证据本院予以采信。
本院认定事实如下：随州市新世纪房地产开发有限公司管理人（甲方）与刘绪文（乙方）于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》一份，约定：刘绪文承租随州市新世纪房地产开发有限公司管理人位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区34、36号的两间经营用房。合同约定租赁期限自2011年5月28日起至2012年5月27日止，年租金为11000元，环卫费和物业管理费按五金城市场统一标准交付，由随州市新世纪房地产开发有限公司管理人代收；合同期满后，本合同终止，乙方返还房屋。
2012年5月27日后，刘绪文继续使用该房屋，2013年8月18日，新世纪管理人虽书面通知张孝勇（刘绪文丈夫）腾退房屋，但未明确告知刘绪文解除双方租赁合同关系。
本院对一审查明的事实其他予以确认。
本院认为，对位于随州市舜井大道××号的“随州市新世纪建材装潢五金城”C区34、36号的二间经营用房，新世纪管理人与刘绪文就在2012年5月27日租赁合同到期终止后并没有签订任何书面租赁合同，但其双方在后续的三年时间履行了租赁合同关系的主要义务，即刘绪文在其后的三年里分别向新世纪管理人缴纳了相应的租金和物业管理费，新世纪管理人也向刘绪文出具了载明“房租”事由的财务收据。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2012年5月27日后，刘绪文继续使用该房屋，新世纪管理人虽书面通知张孝勇（刘绪文之夫）腾退房屋，但未及时提出异议也未明确告知其解除合同，双方的合同关系仍然事实上存续至今。故双方租赁合同关系成立，视为不定期租赁合同关系。新世纪房管理人在起诉前与刘绪文之间为不定期租赁合同，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方租赁合同为不定期租赁，出租人有权随时提出解除合同，现新世纪管理人二审中提出要求解除合同及腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，刘绪文在与新世纪管理人租赁合同关系存续期间及合同解除后，应当支付租金和房屋占用费。综上，原审判令刘绪文返还房屋及支付租金、管理费和房屋占用费正确，应予维持。
刘绪文提出租赁关系存续期间，因新世纪管理人的管理不善造成刘绪文租赁房屋受损和经济损失，但未提供充足证据证明被新世纪管理人存在管理不善及其受损存在损失。本院认为，刘绪文在其主张的房屋受损后，应当及时收集、保存有关其房屋受损的证据，现其无法提供充足证据证明上述证据，应当承担相应举证不能的不利后果，即对其提出的以相应损失抵消所欠付的租金的主张，不予支持。
综上所述，原审认定部分事实不清，但裁判结果正确，本院对原审错误予以纠正，对原审结果予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费323元，由刘绪文负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 鑫
审判员 储颖烨
审判员 张 欢
二〇一七年三月二十三日
书记员 赵曼曼