江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2292号
上诉人(原审被告):薛志成，男，汉族，1975年11月26日生，住南通市。
委托诉讼代理人：周炳成，南通市江东法律服务所法律工作者。
上诉人(原审被告):倪志，男，汉族，1974年4月10日出生，住南通市港闸区。
委托诉讼代理人：周玺，江苏紫琅律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):南通市港闸区陈桥街道办事处，住所地南通市。
法定代表人：周海波，该街道办事处主任。
委托诉讼代理人：李颖，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):马淑伟，女，汉族，1963年7月24日生，住南通市港闸区。
委托诉讼代理人：袁杰(系马淑伟的女婿)，住南通市崇川区。
原审被告：薛长贵，男，汉族，1942年4月4日出生，住南通市港闸区。
上诉人倪志、薛志成因与被上诉人南通市港闸区陈桥街道办事处（以下简称陈桥街道）、马淑伟、原审被告薛长贵房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
倪志、薛志成上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：原审法院认定事实不清，由天玺加盟店对马淑伟合同期内责任共同承担义务错误；陈桥街道无权主张2014年11月16日后的租金；案涉房屋没有通过消防验收，致使承租人未能按照合同享有合同权利，合同目的不能实现；陈桥街道的诉请已经超过诉讼时效；原审法院未将上诉人第一年度多缴纳的租金抵扣错误；原审法院未将租房保证金抵扣错误；原审法院认为倪志应当对租金和利息承担连带责任错误没有法律依据。
陈桥街道辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马淑伟辩称，马淑伟在本案中不承担责任，请求二审法院依法判决。
薛长贵二审中未到庭发表意见。
陈桥街道向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同，返还租赁房屋；2.四被告支付房屋租赁及占有使用费909974元；3.四被告支付租金自逾期之日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息损失；4.四被告支付年租金20%的违约金41700元；5.四被告赔偿房屋闲置期间的租金损失104250元。审理过程中，陈桥街道申请撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年7月30日，马淑伟通过拍卖取得陈桥街道天玺家园C幢第一、二层房屋的三年租赁使用权，并签署拍租成交确认及价款结算通知书，确认年租金为208500元。
2011年8月10日，马淑伟与“薛长贵”签订转让协议，约定由马淑伟自愿将上述房屋的三年承租权和使用权转让给“薛长贵”经营的浴室及超市等，因拍租规则限制目前无法与陈桥街道办理变更承租人和租赁合同，由马淑伟与陈桥街道签订房屋租赁合同，并办理营业执照和相关证照，待符合政策时变更给“薛长贵”，房屋租金、拍租佣金、保证金等一切费用均由“薛长贵”承担，签订协议时“薛长贵”给付马淑伟转让费30000元，等。
2011年8月12日，陈桥街道（甲方）与马淑伟（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方租用位于天玺家园C幢第一、二层房屋，房屋用途为商业，建筑面积1382平方米，租赁期限三年，自2011年11月1日至2014年10月31日。2011年8月12日前一次性付清第一年租金208500元，另须缴纳履约保证金20000元。以后的年租金须在上年度租赁期满前十日内一次性付清；甲方在本合同有效期内不得与他人另行签订租赁合同，乙方在承租期内不得将承租房转租、转让、分租或转借他人或擅自调换使用；乙方不依约按时、足额缴纳租金的，按日千万分之五向甲方偿付违约金。乙方违反约定，无故提前解除合同或违法经营或擅自转租的，甲方有权解除、终止合同，履约保证金不予退还，并按未履行期间租金总额20%支付违约金。合同终止后，乙方不及时交付租赁物，则按年租金20%支付违约金。上述协议和合同签订后，马淑伟取得转让费3万元，第一年租金和拍租佣金已支付。在庭审中马淑伟确认上述费用是由薛志成等人缴纳。
2011年9月7日，薛志成申请设立港闸区天玺加盟店，为个体工商户字号，经营方式为个人经营。在设立登记时向工商行政管理部门提交了落款时间为2011年8月1日、承租方为薛志成、出租方为陈桥街道的房屋出租合同，合同载明：租赁房屋为陈桥街道天玺家园C幢第1～2店面房，面积为450平方米，租赁期限36个月，自2011年8月1日至2014年8月1日，年租金为15万元。
2012年5月10日，倪志、褚义钧、薛志成和李强签订一份股权转让合同，约定将原天玺家园C幢1～2楼好又多超市股权现归倪志和薛志成各持一半。3～4楼（4楼一半）金港湾洗浴会所股权归褚义钧和李强所有。4～5楼（4楼一半）待租，未租出前，租金由超市和洗浴会所各出一半；原洗浴会所倪志和薛志成各出资25万元/人。天玺加盟店褚义钧出资21万元。现倪志和薛志成将洗浴会所的股权转让给褚义钧，褚义钧退出天玺加盟店股份，褚义钧接管洗浴会所需支付倪志和薛志成29万元；合同签订后，天玺加盟店的所有债权债务由倪志和薛志成各承担一半，洗浴会所的所有债权债务由褚义钧和李强承担，互不追究；合同签订时，褚义钧需支付29万元，在2013年1月31日付清。合同签字或盖章生效，原股权合同作废。
2014年6月12日，洗浴会所和天玺加盟店致函陈桥街道，称陈桥街道所发的催款通知书已收悉，并反映我单位于2011年8月、9月与陈桥街道签订天玺家园C幢一至五层房屋的租赁合同，开办天玺加盟店和洗浴会所，但二层以上无电源线，房屋无建筑消防工程验收意见书不能领取营业执照，无法正常营业，投资无法回收，无力支付租金。希望租赁期间从2013年6月该房屋取得建筑消防工程验收意见书时起计算，已缴纳358500元租金应为2013年6月至2014年6月的租金，同时放弃向陈桥街道追究经营损失和利息损失，互不追究。
2016年1月7日，薛志成申请注销天玺加盟店，但该店继续对外营业。2017年2月4日，陈桥街道向马淑伟和好又多超市各发出一份催告函，称承租人长期拖欠租金，已构成违约，请于2017年2月8日前缴付拖欠租金886125元，若没有按上述期限缴纳租金，自期限届满之日起，租赁合同解除。
在审理过程中，薛志成于2017年3月16日向陈桥街道交还了案涉房屋。经现场勘查并结合房屋平面设计图，确认洗浴会所占用一、二层的建筑面积分别为71.125平方米和85.125平方米，合计156.25平方米。
一审法院认为，马淑伟通过拍卖取得天玺家园C幢1～2层房屋的租赁使用权，且与陈桥街道签订了房屋租赁合同，陈桥街道提供的证据表明上述房屋通过审批进行建设，且陈桥街道对上述房屋享有出租权利，故上述合同为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。
马淑伟通过拍卖取得上述房屋的租赁使用权后，立即将租赁使用权进行转让，并与“薛长贵”签订了转让协议。马淑伟确认转让协议中薛长贵的签名不是其本人签署的，而是薛志成或倪志代签，但不能确信是谁代签；薛志成陈述转让协议不是其代签的，但是其和倪志、褚义钧向马淑伟转租案涉房屋，是根据该转让协议取得案涉房屋的租赁使用权；薛长贵陈述其未签订转让协议，也未参与经营；倪志陈述其不清楚是谁代签的，其仅是投资天玺加盟店，并不是实际经营者。根据上述陈述和2012年5月10日股权转让合同的约定，一审法院可以确认案涉房屋的实际承租人不是薛长贵，而是倪志或薛志成冒用薛长贵的名义签订转让协议,薛长贵在本案中不承担责任。尽管薛志成和倪志均否认不是其冒用薛长贵的名义与马淑伟签订转让协议的，但薛志成承认是根据该转让协议取得案涉房屋的租赁使用权，而薛长贵系倪志的父亲，且根据该协议所表达的内容来看，案涉房屋的租赁使用权是转让给“薛长贵”经营的浴室及超市等，结合倪志、薛志成签订的股权转让合同，可以确认案涉房屋的租赁使用权是转让给天玺加盟店。根据天玺加盟店和洗浴会所2014年致陈桥街道的申请，天玺加盟店也自认是案涉房屋的实际承租人。
对于天玺加盟店是实际承租人这一事实，陈桥街道是明知的。第一，从天玺加盟店设立登记时向工商行政管理部门提交的房屋出租合同的落款时间来看，该份合同是在马淑伟拍卖取得案涉房屋租赁使用权后、与马淑伟签订房屋租赁合同前，由薛志成与陈桥街道签署。而且，陈桥街道签署该合同的目的是配合薛志成办理天玺加盟店的设立登记。由此可以表明，陈桥街道在与马淑伟签订房屋租赁合同前，应当知道马淑伟会将案涉房屋的租赁使用权转让给天玺加盟店或薛志成等人；第二，2014年6月和2017年2月陈桥街道向天玺加盟店发出催缴通知，也可以印证陈桥街道明知天玺加盟店是案涉房屋的实际承租人；第三，根据2014年6月天玺加盟店和洗浴会所致陈桥街道关于天玺家园C幢房屋合同期及租金变更的申请中所披露的事实，陈桥街道也应当知道天玺加盟店是实际承租人。
尽管如此，在2011年11月1日至2014年10月31日的合同期限内，合同相对方仍然是马淑伟，应当对该期间的债务承担清偿责任。同时，从陈桥街道明知天玺加盟店是实际承租人，向天玺加盟店催收租金，再到天玺加盟店向陈桥街道商洽合同期内租金的行为分析，天玺加盟店事实上承受了合同权利，也有替代马淑伟向陈桥街道履行合同义务的意思表示，陈桥街道也以行为予以了默认。基于天玺加盟店的上述行为和意思表示，一审法院认为天玺加盟店应当对合同期内的合同责任负有与马淑伟共同承担的义务。合同期满后，由于马淑伟没有与陈桥街道重新签订房屋租赁合同，没有重新延续房屋租赁合同关系，且陈桥街道知道案涉房屋实际承租人是天玺加盟店，故合同期满后陈桥街道与天玺加盟店之间形成了事实上的房屋租赁关系，且系不定期租赁合同关系。因此，合同期满后的合同责任与马淑伟无关，应当由天玺加盟店承担。
对于2011年11月1日至2014年10月31日期限内欠付的租金，根据合同约定，马淑伟应当在2012年和2013年的10月21日前付清当年度共两期租金。现陈桥街道仅有证据表明其于2017年向马淑伟催缴过租金，但没有证据表明其之前曾向马淑伟催缴过租金。即便从合同期满即2014年11月1日开始计算诉讼时效，陈桥街道于2017年向马淑伟催收租金时已超过两年，故马淑伟认为陈桥街道对其提出的诉讼请求超出诉讼时效的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。因此，尽管马淑伟负有合同责任，但因陈桥街道对马淑伟的诉讼请求超过诉讼时效，一审法院碍难支持。但对于天玺加盟店而言，陈桥街道在2014年和2017年均向天玺加盟店催缴过租金，天玺加盟店亦就租金事宜曾与陈桥街道进行过交涉，且天玺加盟店是连续承租案涉房屋，故不存在陈桥街道对天玺加盟店主张租金的请求超过诉讼时效的情形，故对薛志成关于诉讼时效的主张，一审法院不予支持。
就天玺加盟店的责任承担，虽然天玺加盟店注册登记的经营者是薛志成，但根据2012年股权转让合同的约定，可以表明天玺加盟店实际是由倪志、褚义钧和薛志成共同投资设立，也即天玺加盟店虽名为薛志成个人经营的个体工商户字号，但实际是由倪志和薛志成等共同经营的合伙体。同时根据股权转让合同的记载，倪志与薛志成等人之间原有股权合同。倪志主张其只投资天玺加盟店，不参与经营而不应当承担责任，应当向一审法院提交原股权合同，以证明其投资天玺加盟店的具体权利义务安排，因其未能提供，一审法院无法确认倪志对天玺加盟店的债务不承担责任。根据2012年股权转让合同关于“天玺加盟店的债权债务由倪志和薛志成各承担一半，洗浴会所的所有债权债务由褚义钧和李强承担，互不追究”的约定，可以确认倪志和薛志成是天玺加盟店的实际经营者，应当对天玺加盟店的债务承担连带清偿责任。因天玺加盟店已于2016年1月注销，故陈桥街道将薛志成和倪志列为共同被告，主体适格。
在审理过程中，薛志成于2017年3月16日向陈桥街道交还了案涉房屋的钥匙，双方确认该日为交房日，双方以实际行为协商终止了房屋租赁合同的履行，终止日期为2017年3月16日。关于案涉房屋的租金，天玺加盟店在2014年向陈桥街道提出的申请中确认其和洗浴会所缴纳了358500元租金，其中208500元为一至二层的租金，说明马淑伟和陈桥街道约定的租金标准是清楚的，且是按此标准缴纳的。故天玺加盟店占用案涉房屋期间的租金和占用费可按此标准进行计算。洗浴会所占用案涉房屋一、二层的部分面积，陈桥街道同意按比例计算租金标准，为184926.80元/年。按此标准计算至2017年3月15日，欠付租金为809054.75元。其中，2014年10月31日前的租金为369853.60元(2年)，之后为439201.15元（28.5个月）。薛志成主张只实际使用了一层，故应按450平方米计算租金，但未能提供证据证明，陈桥街道认可租金按一层计算，且陈桥街道提供现场的照片显示天玺加盟店曾使用过二层，故对薛志成提出的上述主张不予支持。
因陈桥街道未与天玺加盟店签订房屋租赁合同，而马淑伟与陈桥街道之间关于房屋租赁事宜的约定不能当然地适用于天玺加盟店，故陈桥街道依据马淑伟与陈桥街道的房屋租赁合同主张违约责任，一审法院无法予以支持。但天玺加盟店知道每年的合同期限至10月31日，但自缴纳第一年租金后再未缴纳过租金，其行为构成违约，陈桥街道主张逾期付款的利息损失之请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据上述缴费期限和我国合同法第二百二十六条关于租金“一年一缴”的规定，一审法院确定每年租金的利息损失自当年的11月1日起算，2016年11月1日后租金的利息损失自交房后起算。陈桥街道主张按年利率6%计算利息损失符合法律规定，一审法院予以支持。因陈桥街道与天玺加盟店在2014年11月后系事实租赁关系，且系不定期租赁，在陈桥街道催告后即可终止合同，故在本案中不存在因天玺加盟店违约而需提前解除合同的情形，故陈桥街道主张赔偿房屋闲置期间的租金损失104250元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、薛志成、倪志于本判决生效后十日内连带给付南通市港闸区陈桥街道办事处租金809054.75元，并偿付利息损失（至2017年3月15日的利息为83217.06元，自2017年3月16日起至实际给付之日止的利息以809054.75元为基数按年利率6%计算）；二、驳回南通市港闸区陈桥街道办事处对马淑伟的诉讼请求；三、驳回南通市港闸区陈桥街道办事处对薛长贵的诉讼请求；四、驳回南通市港闸区陈桥街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费15214元，减半收取计7607元，财产保全费3020元，合计10627元，由南通市港闸区陈桥街道办事处负担2703元，由薛志成和倪志负担7924元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据2014年天玺加盟店向陈桥街道的发函，天玺加盟店希望租赁期间从2013年6月开始计算，对缴纳的租金认为系从2013年6月到2014年6月期间的租金。因此，从该函可以看出，天玺加盟店认可其系案涉房屋的实际租赁人。关于上诉人提出的陈桥街道无权主张2014年11月6日之后租金问题，本院认为，陈桥街道系本案所涉租赁关系的出租方，其有权向租赁关系相对方主张权利，而且南通市港闸区陈桥街道五里树社区居民委员会出具证明，案涉房屋一直由陈桥街道持有和管理，故该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人提出的只使用一层房屋以及应当扣减租金的问题，本院认为，根据我国民事诉讼证据规则的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，目前上诉人的该上诉理由缺乏充分证据予以证实，在陈桥街道提供了有关照片予以证明的情况下，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的诉讼时效的上诉理由，本院认为，根据有关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案系长期租赁合同，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。由于合同期满后，双方当事人形成了不定期租赁关系，故本案陈桥街道的起诉未超过诉讼时效。关于两万元保证金的问题，上诉人在二审中明确其在一审诉讼中未就保证金问题提出请求，加之二审中双方当事人未对此问题达成调解，故该请求本院在本案中不予理涉，可以由当事人依法另行解决。关于倪志是否承担连带责任的问题，根据2012年的股权转让合同，倪志和薛志成是天玺加盟店的实际经营者，由于天玺加盟店已经注销，而天玺加盟店系个体工商户，因此，原审确定由该店的实际经营者承担连带清偿责任并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12722元（上诉人已经预交15214元），由上诉人倪志和薛志成负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一七年八月二十一日
书记员 邹倩云