辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民五终字第2331号
上诉人（原审被告）：刘秀兰，女，1952年8月11日出生，汉族，住址：沈阳市。
委托代理人：侯铁男，辽宁名熙律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：冯俊东，男，1974年10月10日出生，汉族，住址：沈阳市。
委托代理人：谢晓明，辽宁乾开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵基喆，男，1954年8月13日出生，汉族，住址：沈阳市。
委托代理人：李洪军，辽宁诚信民律师事务所律师。
原审第三人：代武，男，1969年9月3日出生，锡伯族，住址：沈阳市。
原审第三人：代彬，男，1968年8月8日出生，锡伯族，住址：沈阳市。
原审第三人：冯雪梅，女，1977年11月17日出生，汉族，住址：沈阳市。
委托代理人：谢晓明，辽宁乾开律师事务所律师。
上诉人刘秀兰、冯俊东与被上诉人赵基喆，原审第三人代武、代彬、冯雪梅因确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民三初字第322号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后作出（2013）沈中民五终字第1381号民事裁定，发回沈阳市于洪区人民法院重审。重审后沈阳市于洪区人民法院作出（2014）于民三初字第602号民事判决。宣判后，刘秀兰、冯俊东不服，向本院提出上诉。本院于2014年10月23日受理后依法组成由审判员赵智担任审判长（主审），代理审判员王耀锋、谢宏参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵基喆向一审法院起诉称：刘秀兰与戴春波系夫妻关系。2002年9月份，刘秀兰和戴春波经与赵基喆协商，将其从沙岗子村承包的十亩果园及其地上住房两间和库房两处一并转让给赵基喆，双方签订了“土地转让协议书”，约定房款35，000元、果树款430棵8600元，刺槐树、水井及配套设备款2000元、3年果园地改造投资及工费款7400元，合计53，000元；上述果园转让事宜经过了沙岗子村民委员会的同意。2002年9月24日，赵基喆将转让款全部付清后，就以自己的名义经营果园，并按时交纳果园承包费、电费以及农业税及其附加费。2011年，戴春波病逝，赵基喆要求刘秀兰按照协议的约定，配合赵基喆到沙岗子村民委员会办理果园承包经营的登记（变更）手续，刘秀兰却索要巨额费用，几经协商未果，无奈诉至法院，请求判令：1、赵基喆与代春波之间签订的土地转让（果园承包）协议书合法有效；2、赵基喆依法享有继续承包经营该果园权利，以及果树、房屋和库房等的所有权；3、判令刘秀兰履行合同义务，配合赵基喆到沙岗子村民委员会办理登记（变更）手续；4、本案诉讼费由刘秀兰承担。
刘秀兰辩称：本案所涉十亩果树园地承包经营权，最初是刘秀兰已故爱人代春波通过公开协商、依法以家庭承包方式以外的“其他方式”取得的。该涉案十亩果园地的土地承包经营权的原始取得合法、有效。赵基喆与代春波签订所谓的《土地转让协议书》之时，代春波并未申办并实际取得涉案十亩果园地的土地承包经营权证或者林权证，违反了法律法规的特殊规定及效力性强制规定，故依据《农村土地承包法》第四十九条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第一款及我国《合同法》第五十二条第（五）项之规定，本案所涉《土地转包协议》应认定无效。即便认为《物权法》第一百三十三条、《农村土地承包法》第四十九条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第一款不是关于以家庭承包方式以外的“其他方式”取得的承包经营权流转的特殊规定，那么根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第二十一条第二款、《农村土地承包法》第三十七条，本案诉争的《土地转让协议书》亦应依法认定为无效。
原审第三人冯俊东、冯雪梅称：本案所涉十亩果园地的土地承包经营权最初是刘秀兰已故爱人代春波于2000年1月1日通过家庭承包方式以外的“其他方式”而取得的，并且经过了鉴证机关的鉴证，该涉案十亩果园地的土地承包经营权的原始取得合法、有效。所谓《土地转让协议书》实为“土地转包协议”，涉案十亩果园地的土地承包经营权流转采取的方式是转包、而非转让。从协议条款所反映出的双方当时真实意思表示看：赵基喆意欲取得的仅是十亩果树园地的使用权及其上产权私有的房屋、库房的使用权，而不包括果树及房屋、库房的所有权。协议中代春波收取其承包的十亩果园地的土地承包经营权流转收益即转包费53000元的相关条款是关于计费依据的约定，而非代春波就其承包的涉案十亩果园地上果树及房屋、库房、水井等设施设备所有权对外转让而收取转让价款的约定。对于《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第一款的正确理解是“不应将提出确认以‘其他方式’取得的土地承包经营权流转无效请求的主体局限于“发包方”、也应包括承包方及流转相对方，赵基喆与代春波签订“转包协议”之时，代春波并未申办并实际取得涉案十亩果园地的土地承包经营权证或者林权证。即便赵基喆有证据证明其买下了涉案的十亩果园地上的住房和库房，但赵基喆并未能证明该住房、库房取得了相应的建设用地规划手续和批准文件，对该住房、库房的买卖亦应依法认定无效。
原审第三人代彬、代武未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。
原审法院审理查明，刘秀兰与代春波（曾用名：戴春波）系夫妻关系，双方均系再婚，第三人代彬、代武系代春波之子，第三人冯俊东、冯雪梅系刘秀兰的儿子和女儿。2012年4月1日，代春波去世。
2000年1月1日，在刘秀兰与代春波夫妻关系存续期间，代春波与沈阳市于洪区大兴街道沙岗子村民委员会（以下简称“沙岗子村委会”）签订了《农村土地承包合同书》，通过公开协商，依法以家庭承包方式以外的“其他方式取得了十亩果园地的承包经营权”。合同约定承包项目：果树地10亩，发包方：沙岗子村委会，承包方：代春波；在沙岗子村委会同意下，承包方可以将承包田经营权依法流转；承包期限：2000年1月1日至2026年12月31日。该土地为沙岗子村机动地，并非家庭承包地。
2002年9月24日，刘秀兰与代春波签订“土地转让协议书”，约定代春波将果树地10亩、两间住房、两间库房转让给赵基喆继续承包，赵基喆付给转让费（房款35，000元、果树款430棵8600元、刺槐树、水井及配套设备款2000元，3年果园地改造投资及工费款7400元）总计53，000元。同日，代春波收取了赵基喆交付的53，000元，双方开始履行转让协议，赵基喆占有本案诉争的10亩果园地及住房、车库、水井等设施。2002年11月16日，赵基喆向沙岗子村委会交纳当年费用10，000元，从2003年起至2011年，赵基喆每年向沙岗子村委会交纳当年费用20，000元，由沙岗子村委会向赵基喆出具收款收据，收据上交款人的名称显示有的为刘秀兰，有的则为赵基喆，在费用的数额上与土地承包合同上的土地承包费数额一致。另查，2003年，赵基喆交纳了农业税329.25元。
再查明，2012年11月22日，沙岗子村委会出具证明，同意将本案诉争的“农村土地承包合同书”中承包方更名为赵基喆。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，赵基喆与代春波签订的“土地转让协议书”系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。在签订该协议后，赵基喆向沙岗子村委会交纳土地承包费及农业税，并且沙岗子村委会同意将“农村土地承包合同书”中承包方更名为赵基喆，以上事实可以认定代春波将本案中的十亩果园地采取转让方式流转，而且经过发包方的同意，故该十亩果园地应当由赵基喆继续承包。代春波虽未申办并实际取得土地承包经营权证等证书，但发包方沙岗子村委会没有请求确认该流转无效，故对刘秀兰及冯俊东、冯雪梅提出的流转无效的辩解及陈述，该院不予采纳。关于该土地上的房屋、树木、水井及配套设备，是该土地上不可分割物，既然赵基喆已经取得该土地的承包经营权，而且转让合同上也明确记载了地上物的转让，故该土地上的房屋、树木、水井及配套设备理应归赵基喆所有，对刘秀兰及冯俊东、冯雪梅提出的相关辩解及陈述，该院亦不予采纳。由于代春波并未实际取得土地承包经营权证，因此无需冯雪梅配合赵基喆办理登记变更手续，故对赵基喆要求刘秀兰履行合同义务，配合赵基喆到沙岗子村民委员会办理登记变更手续的诉讼请求该院不予支持。代彬、代武经该院合法送达并传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等相关权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条；《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、原告赵基喆与代春波签订的“土地转让协议书”有效；二、“土地转让协议书”中确定的十亩“果树地”由原告赵基喆享有承包权（从2002年9月24日起至2026年12月31日止）；三、“土地转让协议书”中确定的两间住房、两间库房、水井等设施及树木归原告赵基喆所有；四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，由被告刘秀兰承担并直接给付原告。”
宣判后，刘秀兰、冯俊东均不服一审判决，向本院提出上诉。刘秀兰上诉称，《土地转让协议书》第1条明确规定“甲方（代春波）有由村承包果园地十亩并有住房两间和库房两处。甲方（代春波）愿将十亩果树园转让乙方（赵基喆）继续承包（使用权）房屋及库房（产权私有使用）”。依据上述约定，赵基喆仅仅取得涉案十亩果树园地（含地上果树）以及其上房屋、库房的使用权，一审认定涉案十亩果园地上果树及房屋、库房、水井等设施所有权转让给赵基喆错误。一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。
冯俊东上诉称，赵基喆与刘秀兰已故爱人代春波当年就涉案十亩果园地的土地承包经营权进行流转时采取的方式是转包、而非转让。一审法院认定涉案十亩果园地上果树及房屋、库房、水井等设施所以权已转让给赵基喆错误，一审判决混淆了物权法与债权法律概念、混淆了所有权与用益物权的概念、混淆了土地承包权与土地经营权的概念，违背了物权法原则，将住房、库房等不动产所占用的十亩果园地的所有权变更为赵基喆私人所有，明显适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决，依法改判。
被上诉人赵基喆答辩称，赵基喆与代春波签订的土地转让协议书是双方真实意思表示，不违反任何法律的强制性规定，合同是合法有效，协议签订后赵基喆向沙岗子村民委员会缴纳了土地承包费，并缴纳了农业税，村镇为赵基喆发放了辽宁省农民负担手册，代春波将10果园转让给赵赵基喆，是转让，不是转包。在双方签订的土地转让协议书中第三条明确规定了赵基喆向代春波付转让费，而不是转包费，对于转让的财产进行详细的约定，两间看护房3.5万元，果树430棵8600元，刺槐树与水井2000元，3年果园地改造投资及工费7400元，合计53，000元，从约定的情况来看，该协议是转让不是转包。从2002年签订协议一直到2012年都没有争议，赵基喆每年向村里均缴纳了承包费，只是在2012年国家土地动迁才产生的纠纷。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
原审第三人冯雪梅称，同冯俊东意见。
原审第三人代彬、代武未出庭应诉答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院认定一致。
本院认为：赵基喆作为乙方与甲方代春波于2002年签订《土地转让协议书》一份，该协议约定“1、甲方有村承包果园土地十亩，并有住房两间和库房两处。甲方愿将十亩果园转让给乙方继续承包（使用权）房屋及库房（产权私有使用）……3、乙方向甲方付予转让费，费用的依据是：房款3.5万元，果树款430棵，款8600元，刺槐树，水井及配套设备款2000元，3年果园地改造投资及工费款7400元，合计53，000元……”。该协议签订后，代春波于2002年9月24日出具内容为“收到赵基喆交来转包款人民币伍万叁仟元整”的收据一张。2003年沙岗子村为赵基喆发放了辽宁省农民负担手册。2014年3月17日沙岗子村民委员会出具证明，证明赵基喆与代春波协议里约定的十亩果树地是村里的机动地。该协议签订后，赵基喆实际经营果园，并从2002年起向沙岗子村民委员会缴纳税费。赵基喆与代春波之间的协议签订于2002年，而《中华人民共和国农村土地承包法》以及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）6号分别于2003年3月1日、2005年9月1日起施行，由于赵基喆与代春波于2002年签订《土地转让协议书》签订于上述法律及司法解释实施前，依据法不溯及既往原则，该协议不应受上述法律及司法解释调整。赵基喆与代春波之间签订的协议系双方真实意思表示，且不违反当时法律、法规相关规定，合法有效，对该协议本院予以确认。依据该协议内容，本案诉涉十亩“果树地”以及住房、库房、水井等设施及树木理应归赵基喆继续经营使用。一审法院虽适用法律错误，但裁判结果正确，故对刘秀兰、冯俊东提出的上诉主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计2250元，由上诉人刘秀兰承担1125元，冯俊东承担1125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 智
代理审判员 谢 宏
代理审判员 王耀锋
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 席红跃