陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）咸秦民初字第01923号
原告咸阳新星雨智能开发有限公司（以下简称新星公司）。
法定代表人夏慧敏，总经理。
住所地咸阳市渭阳西路**号。
委托代理人闫联望，男，公司法律顾问。
被告李博，男，1968年5月27日生。
委托代理人翟宝琪，男，陕西天之骄律师事务所律师。
委托代理人赵小计，男，陕西天之骄律师事务所律师。
上列当事人确认民事行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人闫联望，被告委托代理人翟宝琪、赵小计到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告新星公司诉称：2003年10月31日原告与咸阳伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）签订《联合办学协议》，该协议约定双方共同筹办锦绣苑新宝宝亲子园，伟业公司提供建筑面积为1800㎡房屋及室外活动场所作为投资，原告负责幼儿园的装修、设备设施的购买及日常教学管理，原告按年支付相应利润。2009年5月20日被告向秦都区人民法院提起诉讼，诉称其已于2005年6月1日与伟业公司签订了商品房买卖合同，其已取得了上述幼儿园房产的产权，原告与伟业公司签订的《联合办学协议》为租赁性质，原告未按时交纳租金构成违约，应解除租赁关系。2010年6月24日被告向原告发出通知，要求原告在7日内向其交纳租金等费用共计434321元，2010年6月28日原告予以书面回复，2010年7月6日被告又向原告发出通知，以原告未交纳434321元为由，解除双方租赁关系，原告认为被告的解除行为没有事实和法律依据，对其解除行为应依法确认无效。请求法院依法确认被告于2010年7月6日解除原、被告租赁关系的行为无效，并承担诉讼费。
原告当庭出示以下证据：
第一组证据：1、联合办学协议；2、幼儿园开园计划、建设的会议纪要，开园事宜协议书。证明1、据联合办学协议的权利义务，可证明该协议应为联合办学性质；2、联合办学协议签订后，原告与伟业公司也履行协议的内容，双方多次协商开园有关事宜，在2004年2月2日双方达成的开园事宜协议书第二条，明确约定，伟业公司如在2004年底前无法开通幼儿园暖气工程，原告将拒付伟业公司的投资回报，实际上幼儿园供暖工程于2006年才施工完成，因此原告有权拒付伟业公司相应的投资回报，故被告在解除通知中要求原告承担其所谓垫付伟业公司房租、暖气费165250元，没有依据。
被告质证认为，该证据1，真实性无异议，但该协议，应是名为联合，实为租赁；该证据2，真实性无法确认，且与本案无关。
第二组证据：1、民事起诉状及（2009）咸秦民初字第01199号民事判决书；2、民事上诉状。证明1、2009年5月20日被告向秦都法院提起诉讼，要求确认原告违约、解除双方租赁关系及要求交纳13万元租金的诉请被法院驳回；2、原告认为秦都法院认定《联合办学协议》有性质错误，已上诉，要求中院对《联合办学协议》重新认定，中院正在审理中。
被告质证认为，真实性无异议，法院判决证明《联合办学协议》名为联合，实为租赁。
第三组证据：1、暖气费交费发票；2、物业费交费发票。证明1、幼儿园暖气于2008年才正常供上，原告于2010年3月30日已向热力公司交纳了2008年、2009年的热力费，共计63954元；2、2010年前原告一直按时交纳物业费，2010年后，被告通知物业公司拒收原告的物业费，要求物业公司断电，组织他人锯断幼儿园水管，致使幼儿园无法正常教学，2010年8月25日经咸阳市委协调，物业公司同意收取物业费，恢复水电，原告于同日交物业费及水电费16443.5元。
被告质证认为，真实性无异议，交纳费用无异议，但物业费是解除合同后交纳的。
第四组证据：1、2010年6月24日被告的通知；2、2010年6月28日原告回复；3、2010年7月6日被告解除租赁关系的通知。证明被告要求原告交纳434321元没依据，原告已回复，故被告再次发出通知以原告未履行付款义务而解除租赁关系，显然没有事实和法律依据，应依法确认该行为无效。
被告质证认为，真实性无异议，不能证明原告的目的，解除行为有效。
第五组证据：欠费明细。证明被告要求原告交纳48万元没依据。
被告质证认为，真实性有异议，不认可。
第六组证据：文件3份、土地登记卡1份。证明1、陈杨寨小区即秦阳花园房屋性质为政府安居工程，房屋性质为经济适用房，故该小区幼儿园的房产性质应为经济适用房；2、该小区所占土地为政府划拨性质，土地使用者为咸阳市安居工程统建办公室，而并非伟业；4、幼儿园不能私自买卖，被告与伟业签订的买卖合同是无效的。
被告质证认为，真实性无异议，幼儿园不是安居工程，安居工程是住房，买卖幼儿园与原告无关。
被告李博辩称：1、原告与伟业公司的合作协议是名为合作实为租赁；2、伟业公司与被告李博商品房买卖合同是合法的，幼儿园不是经济适用房，能不能买卖与原告无关，原告是非法占有人；3、被告要求原告支付43万元，是原、被告双方算帐得出，而且通知上并未要求原告支付43万元；4、恶意和善意与本案无关。
被告当庭出示以下证据：
第一组证据：原告法定代表人与被告签订的《合作协议》。证明1、原告与伟业公司签订合同时，就知道是租赁；2、2007年原告就知道房屋卖给被告；3、原告欠被告租金。
原告质证认为，该协议经秦都法院确认为无效，该案正在上诉，效力待定；2、原告欠被告租金不认可，被告未交股金，原告履行抗辩权；3、2007年协议并没有确认被告是房主。
第二组证据：1、原告与伟业公司的房屋承包（租赁）经营合同书；2、原告幼儿园的章程。证明原告与伟业公司是租赁关系，不是联合办学协议。
原告质证认为，真实性无异议，1、该证据1是应付民政局的，不是双方真实意思表示；2、章程在先，和伟业公司签订协议在后，所以不可能将伟业公司列上。
经举证、质证，本院认为，原告当庭出示的第一组证据的第1份和原告当庭出示的第二组证据、第三组证据、第四组证据、第六组证据及被告当庭出示的证据，因双方当事人均对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认可；原告当庭出示的第五组证据，不符合证据的表现形式，不予认可。原告当庭出示的第一组证据的第2份证据，虽被告不予认可，但该证据来源合法、真实，予以认可。
经审理查明：2003年10月31日原告与咸阳伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）签订了《联合办学协议》，约定双方联合办咸阳锦秀苑新宝宝亲子园，伟业公司提供建筑面积为1800㎡房屋及室外活动场所作为投资，原告负责幼儿园装修和配套设备、设施购置，负责招生和日常教育、教学管理，双方组成3人以上的领导班子，共同制定幼儿园长期发展战略，园长由原告提名，经双方同意后就任，原告按年向伟业公司支付相应利润，合同期限20年。2005年6月1日被告与伟业公司签订《商品房买卖合同》，购买了伟业公司在《联合办学协议》中提供给原告的房屋。2009年5月20日被告向秦都区人民法院提起诉讼，以其已经取得了伟业公司在《联合办学协议》中提供给原告的房屋的产权，继续了原告与伟业公司协议中，伟业公司的全部权利义务为由，请求解除其与原告之间的房屋租赁关系等，2010年5月31日秦都区人民法院（2009）咸秦民初字第01199号民事判决书确认，原告与伟业公司签订的《联合办学协议》是名为联合实为租赁，2010年6月28日原告上诉咸阳市中级人民法院，请求二审法院对《联合办学协议》的性质作出重新认定。2010年6月24日被告通知原告，在7日内交纳租金、暖气费等共计434321元，2010年6月28日原告通知被告，认为（2009）咸秦民初字第01199号民事判决书未生效，租金从何而来？且2007年未供暖气，何来暖气费，要求被告等待法律生效文书，并提供合法有效的证据，双方进行算帐，商讨解决方案。2010年7月6日被告又通知原告，以原告在收到其通知之日起7日内未向被告或其委托代理人缴纳租金等费用为由，通知原告：自接到本通知之日起解除双方租赁关系，限原告自接到本通知之日起十五日内搬离陕西省咸阳市陈杨寨秦阳花园绵绣苑小区三层独院商住楼，并向李博本人或向其委托代理人缴纳租金等费用，否则由此产生的一切后果均由原告承担，2010年8月18日原告诉至法院，要求依法确认被告于2010年7月6日解除原、被告租赁关系的行为无效。
以上事实，有以上证据及开庭笔录在卷佐证，可以采信。
本院认为：原告与伟业公司签订的《联合办学协议》，双方是联合办学还是租赁法律关系，应以法院生效的法律文书为依据，被告在（2009）咸秦民初字第01199号民事判决书未生效，就以原告与伟业公司签订的《联合办学协议》双方是租赁关系，而发出解除原、被告双方租赁关系的通知，确属不当，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：
被告李博2010年7月6日解除与原告咸阳新星雨智能开发有限公司租赁关系的行为无效。
案件受理费100元，由被告李博承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 师晓黎
代理审判员 王 彪
代理审判员 张 丹
二〇一〇年十一月二日
书 记 员 刘 明