江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）苏行终1672号
上诉人(原审原告)宋昭兰，女，1934年9月23日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人张惠（系宋昭兰女儿），女，1967年8月8日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托代理人肖卫红，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。
法定代表人李勇，该区区长。
委托代理人孙涧、崔平，徐州市泉山区人民政府法制办公室工作人员。
上诉人宋昭兰因诉徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2016）苏03行初120号行政判决，向本院提起上诉。本院2016年12月21日立案受理后依法组成合议庭，并于2017年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人宋昭兰的委托代理人张惠、肖卫红，被上诉人泉山区政府负责人姜明及委托代理人崔平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：
2015年2月14日，泉山区政府发布房屋征收调查公告，决定对东至矿山东路、南至矿山路、西至二环西路、北至黄河路的房屋、土地等情况进行调查登记，调查登记工作由泉山区政府组织实施，并将调查公告在征收范围内予以张贴。2015年2月27日，泉山区房屋征收办公室（以下简称泉山区征收办）与泉山区政府和平街道办事处（以下简称和平街道办）签订房屋征收委托书，委托和平街道办为华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收工作的具体征收实施单位。后和平街道办协助泉山区征收办对涉案项目范围内的被征收人的房屋、土地、家庭成员等情况进行调查登记。2015年3月10日，泉山区征收办发布《通知》，开始接受有意向参与该项目的房地产价格评估机构报名，报名时间为2015年3月11日
--
2015年3月15日。2015年4月3日，泉山区政府作出《华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收安置补偿方案》（征求意见稿），就合法面积认定、补偿安置等征求被征收人意见，该补偿方案中载明搬迁补助费和住宅临时安置补助费为住宅按被征收合法建筑面积10元/㎡，误工费为200元/户。2015年4月5日，江苏大正房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称大正评估公司）根据徐州市泉山区建设局的委托对位于华东机械厂征收范围内的房地产搬迁费用及房屋租金水平进行了评估，确定估价对象类似房地产在价值时点2015年4月5日的搬迁费用、房屋安置租赁费用为10元/㎡。2015年4月10日，泉山区政府公布16家具有房地产评估资质的评估公司名单的《公告》，同日，泉山区政府发布协商选取评估机构的《公告》，请被征收人于公告发布之日起5日内从公示的16家房地产价格评估机构中协商选定2家评估机构，将协商的结果书面告知泉山区征收办，如逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成，由泉山区征收办通过抽签（球）的方式确定2家评估机构，并将抽签时间及抽签地点一并公告。2015年4月15日，泉山区政府通过组织抽签的方式确定大正评估公司、江苏大新房地产地价评估有限公司（以下简称大新评估公司）两家公司为涉案项目的房地产价格评估机构，泉山公证处对抽签结果进行了公证。同日，泉山区政府对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。2015年4月18日，泉山区征收办分别与大正评估公司、大新评估公司签订征收评估委托合同。2015年4月27日，泉山区征收办经前期调查登记与测绘，制作了《华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋调查结果公示表》（以下简称《房屋调查结果公示表》）并予以公示，告知“对公示结果持有不同意见的权属人，可持房产证、土地证、身份证等有效证件前往项目指挥部进行认证”。2015年5月14日，大正评估公司、大新评估公司分别对样板房的房屋价值及附属物价值以及定销商品房的价格进行评估，并分别出具评估报告。同日，泉山区政府作出徐泉征字[2015]第1号《房屋征收决定》（以下简称1号《房屋征收决定》）并进行了公告，决定对华东机械厂东部、北部地块改造项目规划范围内的房屋进行征收，签约期限自2015年5月14日起至2015年6月12日止，经征求意见后的《华东机械厂东部、北部地块改造项目房屋征收安置补偿方案》（以下简称《补偿安置方案》）附随1号《房屋征收决定》一并公告。宋昭兰的房屋在征收范围内，征收编号为2-287。2015年7月11日，征收部门及和平街道办工作人员工作人员向宋昭兰一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》、《房屋征收补偿告知书》。《被征收房屋评估通知》明确告知宋昭兰“华东机械厂东部、北部地块改造项目指挥部及该项目的实施单位、委托的评估机构定于2015年7月14日10时对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受6163.02元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据。”《附属物评估通知》明确告知宋昭兰“华东机械厂东部、北部地块改造项目指挥部及该项目的实施单位、委托的评估机构定于2015年7月14日10时对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受120元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”《房屋征收补偿告知书》明确告知宋昭兰“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。被征收人张伯延（已故）（征收编号2-287）可在收到本房屋征收补偿告知书三日内，就补偿方式进行选择，并书面告知房屋征收实施单位相关负责人，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。”2015年7月14日，泉山区政府工作人员及评估机构工作人员按约定时间到宋昭兰户，因宋昭兰户拒绝入户，未能对该户房屋入户评估及对附属物单独评估。2015年8月31日，上述抽签选定的评估公司共同对宋昭兰户的房屋作出房屋征收估价报告，评估时点为“2015年5月14日”。2015年10月21日，和平街道办工作人员等向宋昭兰送达了房屋征收估价报告。宋昭兰在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。因宋昭兰在房屋征收决定规定的签约期限内未能与征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2015年11月9日作出泉房征补字[2015]第165号《房屋征收补偿决定书》（以下简称165号《房屋补偿决定》），并于2015年11月13日向宋昭兰送达。宋昭兰未经行政复议提起本案诉讼，请求撤销165号《房屋补偿决定》。
原审法院另查明，2016年1月27日，徐州中院就宋昭兰等人请求撤销1号《房屋征收决定》作出（2015）徐行初字第00142号行政判决书，判决驳回宋昭兰等人的诉讼请求。在本案审理过程中，江苏省高级人民法院作出（2016）苏行终403号行政判决，驳回上诉，维持原判。
原审法院再查明，涉案房屋位于一楼并带有院子，宋昭兰一直缴纳院子使用费。
原审法院认为：
一、关于宋昭兰起诉是否符合法律规定的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。本案中，宋昭兰作为征收编号2-287房屋的利害关系人，在收到165号《房屋补偿决定》后，有权在法定期限内提起诉讼。另本案房屋所有权人张伯延已去世，其他法定继承人张元惠、张惠、张文惠明确放弃诉讼，故不再另行追加原告。
二、关于165号《房屋补偿决定》是否合法问题。
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。泉山区政府具有作出165号《房屋补偿决定》的法定职权。
（二）关于涉案征收项目是否符合社会公共利益及涉案房屋征收补偿安置方案是否合理的问题。本案中，宋昭兰等已就涉案房屋征收决定提起诉讼，徐州中院就涉案征收决定作出（2015）徐行初字第00142号行政判决，且已经江苏省高级人民法院二审判决予以维持，故不再赘述。
（三）关于涉案被征收房屋评估报告是否合法问题。
1、关于涉案房屋征收评估机构的选定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，泉山区政府于2015年4月10日公布16家具有房地产评估资质的评估公司名单并发布协商选取评估机构的《公告》，要求被征收人于公告发布之日起5日内从公示的16家房地产价格评估机构中协商选定2家评估机构，将协商的结果书面告知泉山区征收办。在该《公告》中，泉山区政府一并告知：如逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成，由泉山区征收办通过抽签（球）的方式确定2家评估机构，并将抽签时间及抽签地点一并公告。2015年4月15日，泉山区政府通过组织抽签的方式确定大正评估公司、大新评估公司为涉案项目房地产价格评估机构，泉山公证处对抽签结果进行了公证。本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人协商选定房地产价格评估机构客观上存在困难，泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定的情况下，组织被征收人代表参与抽签确定2家评估机构，并委托公证处进行公证，行政程序并无不当。
2、关于涉案房屋评估报告是否合法的问题。涉案房屋评估机构及作出涉案评估报告的估价师具备相应资质。2015年7月11日，征收部门及和平街道办工作人员向宋昭兰一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》，明确告知宋昭兰户入户进行房屋评估及对房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝入户的后果等，2015年7月14日，评估公司工作人员按约定时间到达被征收房屋，因宋昭兰户拒绝入户查勘且未在规定的期限内另行约定入户评估查勘时间，评估公司依据房屋征收部门提供的相关资料，在估价技术报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价师出庭接受质询，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的情形。评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，经公示后，将评估报告依法向宋昭兰送达，宋昭兰在收到评估报告后的10日内未申请复核评估。故宋昭兰关于评估报告不合法的观点不予支持。
（四）关于涉案房屋征收补偿决定是否合法的问题。
1、关于涉案房屋性质、面积的认定是否准确、合法的问题。本案中，宋昭兰对房屋性质为住宅无异议，仅对房屋合法面积提出异议。首先，根据宋昭兰提交的房屋所有权证、泉山区政府提交的《补偿安置方案》、《房屋调查结果公示表》及公示相关证据，可以认定宋昭兰持有的房屋所有权证记载的面积为72.22㎡，鉴于宋昭兰房屋建造年代较为久远，其房屋所有权证记载面积未包含公摊面积等实际情况，泉山区政府经前期调查摸底并对宋昭兰所在楼房进行测绘，于2015年4月27日发布《房屋调查结果公示表》，该公示表中认定征收编号2-287的房屋套内面积71.635㎡，公摊面积9.06㎡，建筑总面积80.70㎡，同时该公示表一并告知，对公示结果持有不同意见的权属人，可持房产证、土地证、身份证等有效证件前往项目指挥部进行认证。至165号《房屋补偿决定》作出前，宋昭兰未持有效证件反映房屋合法面积的问题。其次，泉山区政府于2015年7月11日向宋昭兰户送达《被征收房屋评估通知》，明确告知宋昭兰户对房屋实地查勘、入户评估的时间，因宋昭兰户拒绝入户导致不能实地查勘。综上，在宋昭兰户拒绝入户，不能对其房屋面积进行实际测绘的情况下，泉山区政府依据前期调查摸底、综合测绘的面积80.70㎡认定合法面积并无不当。宋昭兰虽主张其一直使用的一楼院落应予以补偿，但宋昭兰提交的徐州矿务集团机械厂房电费收据明确载明“院子费”，仅能证明宋昭兰对一楼院落拥有租赁使用权，而不拥有所有权，泉山区政府对一楼院落未予补偿并无不当。宋昭兰所主张的自建房，由于未取得合法建房手续，故其关于自建房应当认定为合法面积的主张不予支持。
2、关于补偿方式是否合法的问题。《征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。根据该规定，被征收人可以就货币补偿或产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员已于2015年7月11日向宋昭兰送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知，房屋征收部门为其提供了产权调换和货币补偿两种方式。被征收人（征收编号2-287）可在收到本房屋征收补偿告知书三日内，就补偿方式进行选择，并书面告知房屋征收实施单位相关负责人，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。因宋昭兰未对补偿方式作出选择，泉山区政府依据该告知书中“如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行”的规定，在165号《房屋补偿决定》中按产权调换的方式进行补偿并无不当。
3、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法的问题。首先，《征收与补偿条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，宋昭兰的涉案房屋为住宅，不存在停产停业损失补偿，165号《房屋补偿决定》包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费等，补偿范围并无不当。其次，关于补偿价值是否准确、合法的问题。关于房屋补偿价值，泉山区政府工作人员于2015年7月11日向宋昭兰送达《被征收房屋评估通知》，该通知告知宋昭兰对其房屋入户评估的时间及拒绝入户的后果等。因宋昭兰拒绝入户查勘且未在规定的期限内另行约定入户评估查勘时间，评估机构作出评估报告后，泉山区政府依据评估报告的评估价值认定涉案房屋的价值并无不当。关于附属物的补偿，泉山区政府工作人员于2015年7月11日向宋昭兰送达《附属物评估通知》，告知宋昭兰对其房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝评估的结果等，因宋昭兰拒绝入户且未在规定的期限内另行约定入户评估时间，泉山区政府以120元/㎡的基准价认定其附属物价值符合程序规定。但考虑到各被征收人装修程度、装修时间等差异，如宋昭兰有证据证明其室内附属物（装修）价值高于评估认定价值，可另行要求补偿。关于搬家费、临时安置补偿费，《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。依照该规定，搬家费、临时安置补偿费应通过协商、委托评估方式确定，但在征收双方对房屋补偿安置协商差距较大，被征收人不配合的情况下，通过评估的方式确定难以实现。泉山区政府在2015年4月3日公布的《补偿安置方案》(征求意见稿)中载明搬迁补助费和住宅临时安置补助费为住宅按被征收合法建筑面积10元/㎡，公开征询被征收人意见，并由泉山区建设局于2015年4月5日委托评估公司对涉案房地产搬迁费用及房屋租金进行评估，经征求意见，大多数被征收人同意《补偿安置方案》，最终的《补偿安置方案》确定搬迁补助费和住宅临时安置补助费为住宅按被征收合法建筑面积10元/㎡计算，泉山区政府在165号《房屋补偿决定》中对宋昭兰的过渡费、搬家费按照10元/㎡计算合理。关于误工费，泉山区政府于2015年4月3日公布的《补偿安置方案》(征求意见稿)中载明误工费为200元/户，经征求意见，大多数人同意征收补偿方案，泉山区政府在涉案征收补偿决定中对宋昭兰的误工费予以200元/户的补偿合理。
4、关于安置房屋价值的确定是否合法、合理的问题。首先，《征收与补偿条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，泉山区政府提供的安置房屋位于涉案征收项目西北地块，符合原地或就近安置的规定。其次，关于安置房价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，用于安置的房屋是定销商品房。根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，所谓定销商品房，是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型向被拆迁人定向销售的商品住宅。根据该《办法》附件1《徐州市市区定销商品房建设实施细则》，定销商品房的价格是由市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15-20%的优惠幅度确定。在征收过程中，泉山区政府委托抽签选定的2家评估机构对用于产权调换的定销商品房的价格进行评估。2015年5月14日，抽签选定的2评估机构出具《定销商品房估价报告》，确定用于产权调换的定销商品房高层住宅市场基准价格为单价7882元/㎡。根据《徐州市市区定销商品房供用意见书》，可以证明涉案安置房基准价格6300元/㎡是按定销商品房市场基准价格优惠20%确定。综上，泉山区政府按照《徐州市市区定销商品房供用意见书》核定的定销商品房价格确定安置房价值，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定。
（五）关于涉案征收补偿决定的程序是否合法的问题。
泉山区政府作出165号《房屋补偿决定》后，依法向宋昭兰送达，且已进行公示，行政程序合法。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回宋昭兰的诉讼请求。
上诉人宋昭兰上诉称：1、1号《房屋征收决定》不符合公共利益。2、涉案《补偿安置方案》违法，不能作为作出165号《房屋补偿决定》的依据。3、涉案房屋评估机构的选定违法。4、涉案房屋评估报告无效，依据无效的评估报告作出的165号《房屋补偿决定》违法。5、泉山区政府对涉案房屋的合法面积认定错误。6、泉山区政府未对涉案房屋的院落及自建房进行补偿违法。7、165号《房屋补偿决定》认定事实不清，适用法律错误，行政程序违法。请求本院撤销原审判决，撤销165号《房屋补偿决定》。
被上诉人泉山区政府答辩称：1、涉案房屋评估机构的选定合法。2、涉案房屋评估报告送达给宋昭兰后，宋昭兰在规定的期限内未书面申请复核。3、泉山区政府已向宋昭兰送达《房屋征收补偿告知书》，但宋昭兰在规定的期限内未选择补偿安置方式。4、165号《房屋补偿决定》认定事实清楚，适用法律、法规正确，行政程序合法。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：
一、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题。
本案中，泉山区政府提供的关于协商选定评估机构的《公告》、《关于华东机械厂东部、北部地块改造项目确定评估机构抽签人的通知》、《华东机械厂东部、北部地块改造项目确定评估机构公告》、《公证书》以及有关张贴的照片证明，泉山区政府已公布具有相应资质的16家房地产价格评估机构名单，并要求被征收人在5日内协商选定。因本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人协商选定客观上存在困难，泉山区政府在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，通过抽签的方式确定具有资质的大正评估公司和大新评估公司作为涉案房屋评估机构，并委托公证机关予以公证，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款、第五条、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第一款第（五）项的规定。
二、关于涉案房屋面积、性质的认定是否合法的问题。
在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。涉案房屋所有权证记载的建筑面积为72.22㎡，所有权性质为私有。涉案国有土地使用证记载的用地面积为28.9㎡，用途为住宅用地。评估机构对涉案房屋按照住宅予以评估正确。
涉案房屋建造年代较为久远，考虑到涉案房屋所有权证记载的面积未包含公摊面积等实际情况，泉山区政府在前期调查摸底时已对涉案房屋进行测绘，认定涉案房屋套内面积为71.635㎡，公摊面积为9.06㎡，建筑总面积80.70㎡。泉山区政府提供的《房屋调查结果公示表》以及张贴的照片证明，泉山区征收办已将房屋调查结果予以公示，同时告知被征收人，如对调查结果有异议，可持房屋所有权证、国有土地使用证、身份证等有效证件前往项目指挥部进行认证。在涉案房屋已办理房屋所有权证的情况下，泉山区政府认定的合法面积超出房屋所有权证记载的面积，且宋昭兰对该调查结果未提出异议，故泉山区政府认定涉案房屋合法面积为80.70㎡，并按照此面积予以补偿，已保障宋昭兰的合法权益。宋昭兰虽主张泉山区政府认定的房屋合法面积仍然低于房屋实际面积，但未提供证据予以证明，故该上诉理由依法不能成立。
三、关于涉案房屋评估报告是否合法的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋予以评估并无不当。泉山区政府提供的《初步评估结果》以及张贴的照片、《房屋征收估价报告》以及送达回证证明，涉案房屋《初步评估结果》已张贴公示，涉案房屋《房屋征收估价报告》已送达宋昭兰。宋昭兰在法定期限内未申请复核评估，表明其对评估报告予以认可，故涉案《房屋征收估价报告》可以作为泉山区政府作出165号《房屋补偿决定》的依据。
四、关于165号《房屋补偿决定》是否合法的问题。
泉山区政府提供的《补偿安置方案》、《房屋征收补偿告知书》及《送达回证》证明，泉山区政府已保障宋昭兰补偿安置方式的选择权。由于宋昭兰未选择补偿安置方式，泉山区政府予以产权调换并无不当。因宋昭兰拒绝入户评估，泉山区政府在165号《房屋补偿决定》中明确装饰装潢按照120元/㎡计算。因被征收的房屋装饰装潢程度、装修时间有差异，宋昭兰如认为涉案房屋装饰装潢按照120元/㎡补偿偏低，可申请评估后要求按照评估结果予以补偿。宋昭兰使用的院落未办理国有土地使用证，未经批准擅自在院落中搭建房屋属违法建设，依法不应予以补偿，故泉山区政府对涉案院落以及宋昭兰主张的私自搭建的房屋未予补偿并无不当。
搬家费、临时安置补偿费依法应通过协商、委托评估方式确定，但在双方当事人对房屋补偿安置数额差距较大且被征收人不配合的情况下，无法通过评估的方式确定。泉山区政府在165号《房屋补偿决定》中，根据有效的《补偿安置方案》确定的标准，给予宋昭兰搬迁补助费、住宅临时安置补助费以及误工费并无不当。涉案房屋评估价为497354（6163元/㎡），总补偿款为523378元，泉山区政府在房屋征收范围内为宋昭兰提供的产权调换房屋面积为96.40㎡，基准价为6300元/㎡（结合层差计算），已保障宋昭兰的合法权益。泉山区政府在就涉案房屋补偿安置多次与宋昭兰协商未果的情况下，依据涉案房屋评估报告作出165号《房屋补偿决定》符合《征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条第一款、第二十六条第一款等规定。
综上，泉山区政府作出的165号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人宋昭兰的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决驳回宋昭兰的诉讼请求正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人宋昭兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
审 判 员 张世霞
代理审判员 苗 青
二〇一七年三月二十日
书 记 员 常 悦
附：本判决适用的相关法律依据
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
二、《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
第十六条第一款房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
第二十条第一款被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
三、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》
第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：
（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；
四、《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；