重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终6120号
上诉人（原审原告）：王守明，男，1955年7月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。
上诉人（原审原告）王成艺，女，汉族，1982年8月27日生，住重庆市渝中区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：林玉成、王伟，重庆公孝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二街128-1号A座，统一社会信用代码91500107736567114B。
法定代表人：吴怀昭，总经理。
委托诉讼代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
上诉人王守明、王成艺因与被上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初14654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，2006年4月14日，昭军公司取得高新区渝州路128号朝阳花园小区项目《建�工程规划许可证》。朝阳花园小区规划停车位234个，其中地上69个，地下165个。项目建成后，测绘部门出具了《商品房预售面积预测绘报告书》，载明：A栋负1至3层为商业用房，计76套，负2层及负2夹层为车库；B栋负2层、负2夹层及负1层为车库，负1层至3层有商业用房40套，4至29层为住宅，计182套；C栋住宅4至30层计216套。D栋19层，1至17层平层住宅236套，1层为卫生所、活动中心，计2套，18至19层跃层住宅10套。
2011年12月27日，王守明、王成艺（乙方）与昭军公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买朝阳花园A栋负一层8、9号商铺、负一夹层车库，8号商铺实际建筑面积141.89平方米，9号商铺实际建筑面积139.84平方米，车库建筑面积445平方米，划分为15个车位。
2012年7月18日，双方就上述15个车位分别签订《重庆市商品房买卖合同》15份，约定：乙方向甲方购买朝阳花园A幢负2-44～58号共计15个预售停车用房，单个车位价格106667元；乙方于签合同时支付房款的70%，余款于办理房产证时付清；甲方应在2012年12月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，并取得登记受理单。合同签订当日，重庆市九龙坡区国土资源管理分局受理了上述车位的期房买卖联机预备案登记。
2014年6月23日，王守明与昭军公司签订《补充合同》，载明：按双方2011年12月27日购房合同相关约定，乙方所购车库在负二层；车库527.9平方米产权登记在乙方户上之日，甲方即当日交房（因已是现房），乙方当日付款；结算以房产证产权面积进行找补。
2015年3月20日，王守明、王成艺（乙方）与昭军公司（甲方）签订《门面接房调解协议》，载明：甲、乙双方于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买朝阳花园A栋负一层8、9号商业门面、负二层车库。现乙方已付门面款410万元、车库款30万元。门面已达成交付条件，双方就门面交付尾款支付达成如下协议：按照买卖合同约定，8号门面建面141.89平方米，9号门面建面139.84平方米，门面总价为647.979万元。关于乙方提出的面积误差比超过6%的部分房屋差价由甲方双倍返还乙方中的一倍房价问题，乙方已向法院起诉，由法院判决后执行。双方求同存异，这部分争议双方的权利暂不纳入本协议解决。甲方延期交房和办证违约金及甲方交房后的楼内等问题，双方确认在总房款中扣除23万元，另外按本协议约定付款则再优惠乙方购房款5万元，乙方应付甲方购房尾款209.979万元。本协议签�当日，乙方向甲方付清门面尾款209.979万元，甲方同时交付8、9号门面钥匙给乙方（车库问题双方另行解决）。
2015年，昭军公司向一审法院起诉王守明、王成艺，认为双方的车位买卖合同违反相关规定，事实上无法过户，请求解除双方签订的15个车位买卖合同。2015年9月21日，一审法院作出判决，认为昭军公司未举证证明无法办理过户的事实，判决驳回昭军公司的诉讼请求。昭军公司不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判。
2015年10月30日，涉案车位（名义层负2夹层，物理层第2层，房屋建筑面积2077.56平方米）登记至昭军公司名下。
一审中，双方一致认可如下事实：王守明、王成艺在涉案小区购买了2个门面及15个车位；涉案车位所在小区车位数低于房屋（住宅和商业）套数；涉案15个车位现登记在昭军公司名下，没有抵押查封等限制过户情况，尚未交付给王守明、王成艺。
王守明、王成艺称，已向昭军公司支付每个车位2万元，剩余款项按约定在办理产权过户当日付清，现可以随时支付；昭军公司称，王守明、王成艺在购买门面时留了30万元作为购买车位的款项，昭军公司要求退还，王守明、王成艺不同意。
王守明、王成艺称，不清楚涉案小区是否存在非住宅配套车位，住宅和商业门面停车位都包含在规划的停车位总数内；昭军公司称，涉案小区不存在非住宅配套车位，没有规划商业专门的车位，王守明、王成艺购买的是小门面，适用一房一车位的规定。
王守明、王成艺称，不清楚昭军公司有无向小区业主公告出售车位，当时并无规范性文件要求出售车位需向小区业主公告；昭军公司称，没有公告。
王守明、王成艺称，双方的车位买卖能否过户属于行政审查范围，不属于法院审查范围，法院应根据合同约定确定昭军公司的过户义务，能否实际履行由行政机关审查；昭军公司称，合同能否实际履行的事实依据及法律依据属于法院审查范围，司法审查未代替行政审查。
王守明、王成艺称，不同意选择15个车位中的2个车位过户，坚持要求15个车位过户；如法院认定车位买卖合同不能履行，不在本案中主张解除车位买卖合同。
王守明、王成艺一审诉称，2012年7月18日，王守明、王成艺与昭军公司签订《商品房买卖合同》，王守明、王成艺购买昭军公司位于九龙坡区渝州路128号朝阳花园负2-48车位，价款106667元。合同签订后，王守明、王成艺向昭军公司支付了2万元房款。该车库现已经符合交房和办理产权登记条件，昭军公司不履行相应义务。请求法院判决：一、昭军公司向王守明、王成艺交付九�坡区渝州路128号朝阳花园负2-48车位；二、昭军公司协助王守明、王成艺将九龙坡区渝州路128号朝阳花园负2-48车位的产权过户登记至王守明、王成艺名下。
昭军公司辩称，王守明、王成艺系父女关系，2011年12月，在昭军公司购买了2个门面及楼下对应的包含本案车位在内的15个车位。2012年7月，为办理备案登记签订15个车位买卖合同。2015年8月24日，涉案门面及车位均已竣工验收合格。经向房屋登记机关了解，按规定购买一个门面只能购买一个车位，王守明、王成艺购买2个门面只能购买2个车位，其余13个车位的合同应属无效合同，未能办理过户登记是合同违反了国家法律规定；即使合同有效，也属于履行不能。王守明、王成艺应向法院明确选择2个车位的具体位置，否则一并诉请15个车位过户属于诉讼请求不明确。同意向王守明、王成艺交付2个车位，并协助办理2个车位的产权过户手续，2个车位的位置可由王守明、王成艺在15个车位中自由选择，不同意王守明、王成艺其余13个车位的诉讼请求。
一审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、车位买卖合同的效力；二、车位能否过户是否属于法院审查范围；三、车位过户能否实际履行。
关于车位买卖合同的效力问题。王守明、王成艺与昭军公司所签15个车位买卖合同，是双方当事人的真实意思表示。王守明、王成艺在车位低于房屋套数的小区购买2个门面并同时购买15个车位的行为，违反了《重庆市物业管理条例》“每户业主只能购买一个车位”的规定，但该条例属于地方性法规，不构成违反法律行政法规强制性规定的情形，不影响合同效力，故15个车位买卖合同合法有效。
关于车位能否过户是否属于法院审查范围问题。王守明、王成艺要求昭军公司协助办理车位产权过户的诉讼请求，属于行为给付之诉，给付之诉的法院判决往往具有执行力，该诉求得到法院支持的前提包括王守明、王成艺享有行为给付请求权，且行为具备可执行性，王守明、王成艺是否享有要求昭军公司协助过户的实体权利及车位能否过户均属于法院审查范围。不动产过户登记是房地产管理部门根据权利人的申请，依法定程序对申请的不动产产权转移进行审查、核实登记并颁发权属证书的一种具体行政行为，登记行为是在相对人民事权利上叠加的官方认可，是对不动产物权变更的一种确认与证明，其本身并不是赋权行为，登记所产生的仅仅是公示和公信效力。登记机关的行政审查行为并不排除司法机关在处理民事争议时依法对不动产能否过户进行审查，上述行政审查与司法审查具有一致性，但审查的目的和效力不同，行政审查是为了确�是否予以登记进而产生公示公信力，而司法审查是为了确定过户行为的可执行性进而裁决赋予强制执行力，不直接产生登记的效力，对车位能否过户的司法审查未超越权限，不会替代或影响行政审查。
关于车位过户能否实际履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。法律上不能履行是指由于法律上的原因使得合同不能履行，如违反法律的禁止性规定或违背社会公序良俗等原因。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《重庆市物业管理条例》第六十三条规定，物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。《重庆市国土房管局关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》规定，车位产权单位对车位具有处置权，小区配套车位既可出租也可出售；车位销售应首先满足业主需要，在规定时间内业主放弃购买的，多余车位可向其他业主出售。拟出售的车位等于或低于物业管理区域的房屋套数时，车位只能向购房业主出售，且一套房屋只能购买一个车位。自车位办理初始登记之日起半年后�多余车位逐步向业主放开销售限制，房地产企业应发布公告，并书面通知小区业主，公告期一个月满后，多余车位属住宅配套车位的，一套房屋最多可购买二个车位，属非住宅配套车位的，购买数量不限制。上述法律、地方性法规及地方政府部门规章的精神一脉相承，具有一致性。随着社会经济发展，居民生活汽车所有量不断增加，而土地资源逐渐稀缺，停车难问题日益凸显，小区车位作为业主生活中必不可少的配套设施，应当首先满足整个小区业主的需要。在小区业主内部，也应当根据车位数量配比情况合理限制每户业主的购买数量，从而平衡业主间的车位利益，最大限度满足全体业主的车位需求，避免少数业主囤积车位抬高价格或者抢夺车位，引起车位资源分配不公等社会不稳定问题。因此，上述法规对车位购买进行了限制性规定。
王守明、王成艺在车位低于房屋套数的小区购买2个门面并同时购买15个车位的行为，违反了重庆市地方性法规的强制性规定，构成法律上不能全部履行，王守明、王成艺无权要求15个车位过户全部履行。王守明、王成艺在本案中明确表示不愿意选择相应的部分车位进行过户，而要求全部过户，故对其要求车位过户的诉讼请求，不予支持。王守明、王成艺有权另行要求解除相应的车位买卖合同，并根据过错情况向昭军公司主张赔偿相应的损失。
当事人协商一致，可以变更合同。王守明、王成艺与昭军公司在商品房买卖合同中对车位交付时间进行了明确约定，双方事后签订的补充合同对车位交付时间进行了变更。补充合同作为主合同的组成部分，具有同等法律效力，补充合同是在主合同签订后，双方对主合同有关条款进行特别说明或补充约定，构成对主合同条款的补充或变更，当主合同与补充合同约定不一致时，应以补充合同为准，昭军公司应在车位过户之日向王守明、王成艺交付车位。因车位未实际过户，交付条件未成就，对王守明、王成艺要求交付车位的诉讼请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十条，《重庆市物业管理条例》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王守明、王成艺的全部诉讼请求。案件受理费80元，由王守明、王成艺负担。
一审判决后，王守明、王成艺不服，提起上诉，请求撤销原判、改判昭军公司立即履行《商品房买卖合同》约定的交房和办理产权登记的义务，诉讼费用由王守明、王成艺承担。主要事实及理由：一、一审认定事实不清：（一）昭军公司没有举证证明“拟出售的车位、车库数量等于或低�物业管理区域的房屋套数”，且本案车位全部在A栋楼下，A栋楼下车位属于商铺的配套，而A栋商业用房数与其底层车库数量并未查清。（二）昭军公司没有向法院举证证明王守明、王成艺的购买行为影响了小区其他业主的权利且其他业主提出了异议。二、一审适用法律错误：（一）本案不属于“法律上不能履行”的情形，一审驳回王守明、王成艺诉讼请求的理由是“法律上不能履行”，但援引的依据却是《重庆市物业管理条例》第六十三条，该条例不是法律上的禁止性规定。（三）一审错误引用《重庆市国土房管局关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》为裁判依据。
二审中，双方对一审所查明的事实无异议。
本院认为，王守明、王成艺与昭军公司签订的包含15个车位的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。�据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行等情形除外。故王守明、王成艺要求昭军公司继续履行《商品房买卖合同》，需排除法律上或者事实上不能履行的情形。而根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。涉案小区车位总数低于房屋（住宅和商业）套数，理应优先满足业主需求，未满足业主需求之前，昭军公司向王守明、王成艺履行交付15个车位的合同义务，违反上述法律的规定。昭军公司已经举示证据证明涉案小区车位总数低于房屋（住宅和商业）套数。而王守明、王成艺认为涉案车位全部在A栋楼下，而A栋楼下的车位属商铺配套，不应纳入小区车位总数，�其并未举示证据证明上述事实，本院对其该项上诉理由不予采纳。
《重庆市物业管理条例》第六十三条以及《重庆市国土房管局关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》系根据《中华人民共和国物权法》第七十四条关于车位、车库应“首先满足业主需要”的规定，在“首先满足业主需要”的前提下，对每户业主购买车位数以及业主购买车位程序问题作出更为详细的规定。一审法院根据上述法律的规定，认定诉争合同存在法律上履行不能的情形并无不当。
综上，王守明、王成艺的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王守明、王成艺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
审 判 员 张小明
代理审判员 岳 林
二〇一七年九月二十四日
书 记 员 封 蜜