浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第2192号
原告（反诉被告）：东阳市白云街道十里头社区笠里小区笠里自然村，住所地东阳市白云街道十里头社区笠里。
负责人：王洪民，主任。
委托代理人：楼燕燕，浙江百工律师事务所律师。
委托代理人：王国富，村书记。
被告（反诉原告）：浙江省东阳市鼎丰塑胶有限公司，住所地东阳市白云街道笠里小区八华路。
法定代表人：王满光，执行董事。
委托代理人：厉建军、王应跃，浙江新东阳律师事务所律师。
原告东阳市白云街道十里头社区笠里小区笠里自然村（以下简称笠里自然村）与被告浙江省东阳市鼎丰塑胶有限公司（以下简称鼎丰塑胶公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月6日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法决定由审判员吴霞林适用简易程序独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，鼎丰塑胶公司向本院提起反诉，本院予以准许，后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年11月9日、2016年1月7日公开开庭进行了审理。笠里自然村的委托代理人楼燕燕参加了三次庭审，笠里自然村的负责人王洪民、委托代理人王国富到庭参加了第二次、第三次庭审，鼎丰塑胶公司的委托代理人厉建军、石锦伟（后鼎丰塑胶公司于2016年1月7日撤销对其委托）参加了第一次庭审，鼎丰塑胶公司的委托代理人王应跃参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。
原告笠里自然村起诉称：2010年5月18日，笠里自然村与鼎丰塑胶公司签订房屋租赁合同一份，约定：笠里自然村将位于八华南路西侧笠里综合楼、简易房15间及15间临街房后的钢棚租赁给鼎丰塑胶公司使用，并对租期、租金等内容作了约定。鼎丰塑胶公司未按合同约定缴纳2015年度租金，在未解除合同的情况下，擅自搬离并将变压器办理了报停手续。笠里自然村认为，双方所签订的合同对双方都具有约束力，鼎丰塑胶公司未按约定支付租金，已构成违约，笠里自然村有权解除合同并要求鼎丰塑胶公司支付租金、赔偿损失。笠里自然村要求判令：一、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；二、被告鼎丰塑胶公司向原告笠里自然村支付租金51688元及利息（从2015年5月17日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；三、确定安装的变压器及用电设施归原告笠里自然村所有；四、被告鼎丰塑胶公司向原告笠里自然村支付违约金125000元。
被告鼎丰塑胶公司答辩称：请求法院驳回笠里自然村的诉讼请求，本案的房屋租赁协议违反了法律强制性规定，在未取得建设规划许可证的情况下将钢棚、简易房租赁给鼎丰塑胶公司，该合同是无效的。鼎丰塑胶公司已于2015年5月17日搬出简易房和钢棚，变压器属于鼎丰塑胶公司，由于合同无效，鼎丰塑胶公司无需承担违约金。
反诉原告鼎丰塑胶公司起诉称：2010年5月18日，鼎丰塑胶公司与笠里自然村签订房屋租赁合同一份，约定笠里自然村将位于八华南路西侧笠里简易房、钢棚各15间租赁给鼎丰塑胶公司使用，租期为10年。由于第6年的租金按市场价计算，双方未谈妥。笠里自然村于2015年5下旬挂出横幅，鼎丰塑胶公司于2015年5月20日腾空房屋。综上，鼎丰塑胶公司认为，双方所签订的合同无效，依法应返还原物。反诉原告鼎丰塑胶公司要求判令：反诉被告笠里自然村返还反诉原告鼎丰塑胶公司保证金2万元及变压器用电设施。
反诉被告笠里自然村答辩称：双方签订的房屋租赁合同约定租期10年，2014年度租期届满后，双方未协商解除合同，笠里自然村请求鼎丰塑胶公司确定续租事宜，但鼎丰塑胶公司不予理睬，擅自违反合同约定，存在违约情况。2万元保证金没有收到过。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经开庭审理，原、被告对下列事实无异议，本院予以确认：
2010年5月18日，笠里自然村（甲方）与鼎丰塑胶公司（乙方）签订了房屋租赁协议一份，部分内容如下：“一、甲方同意将位于八华南路西侧笠里综合楼、简易房15间及15间临街房后钢棚租给乙方使用。二、租金及支付方式，租赁时间壹拾年，第一年至第五年，每年贰拾伍万元正，提早一个月一次性付清，第六年起按市场价格租给乙方。简易房门面广告位不得高于1.5米。三、租用时间：临街面房起租时间2010年5月18日到2020年5月17日止。钢棚起租时间2010年5月18日到2020年5月17日止。四、由于乙方用电量较大，需安装250KV变压器，1-5年租金不提价，租赁到期变压器及用电设施归甲方所有，租赁到期变压器及用电设施归甲方所有，不计价，安装期间甲方协助乙方做好安装工作。五、……乙方向甲方交纳保证金贰万元。合同签约之日一次性付清，合同期满，无上述欠费行为和无其他违约（如房屋损坏、交回房屋不清洁、拖延交回房屋等）情况，保证金壹周内退回乙方。……”。鼎丰塑胶公司安装了变压器。鼎丰塑胶公司向笠里自然村支付了2010年5月18日至2015年5月17日期间的租金。
对笠里自然村提供的用以证明上述事实的房屋租赁协议1份、金华市农村集体经济组织统一收据4份和鼎丰塑胶公司提供的房屋租赁协议（复印件）1份，本院予以采纳。
双方的争议焦点：一、双方于2010年5月18日签订的房屋租赁协议是否有效？二、鼎丰塑胶公司搬离的时间？三、鼎丰塑胶公司是否在租赁期限内转租他人使用？
关于争议焦点一，笠里自然村认为房屋租赁协议是有效的，并提供了建设用地规划许可证1份、东阳市发展计划局关于同意东阳市白云街道十里头社区笠里小区建设标准厂房等基建项目的批复（复印件）1份、具体建设项目用地申请表1份、东阳市土地利用现状地类确认表4份、具休建设项目用地申请表1份、土地勘测委托书1份、测绘成果报告（复印件）1份、东阳市建设用地勘界定桩报告1份。鼎丰塑胶公司认为房屋租赁协议是无效的，因为笠里自然村没有取得建设工程规划许可证。鼎丰塑胶公司对笠里自然村提供的证据的质证意见如下：对建设用地规划许可证的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为在没有取得建设工程许可证的情况下，合同是无效的；对东阳市建设用地勘界定桩报告的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，其他证据系复印件，真实性无法核实，即使是真实的，也与本案无关。综上，上述证据仅能证明笠里自然村取得相关的土地规划许可。本院认为，该组证据具有证明笠里自然村经批准可建标准厂房及综合楼，而笠里自然村实际建的是简易房及钢棚，且笠里自然村在法庭辩论终结前未提供相关证据证明该临时建筑物是经主管部门批准建设，故根据相关法律规定，该房屋租赁协议是无效的。
关于争议焦点二，笠里自然村认为鼎丰塑胶公司一直没有搬离。鼎丰塑胶公司认为其于2015年5月17日就搬离，并提供了郭朝阳、朱葳亮的证人证言各1份。笠里自然村对两位证人的证人证言的质证意见如下：两位证人与鼎丰塑胶公司存在利害关系，只能说明员工去给鼎丰塑胶公司拉过货的事实，并不能证明搬离时间，且搬的物品都是产品，没有生产工具和其他东西，说明并没有全部搬离。本院经审核认为，该组证据具有证明两位证人曾给鼎丰塑胶公司搬过物品的证明力。
关于争议焦点三，笠里自然村提供的东阳市东星汽车服务有限公司白云分公司的分公司登记基本情况（复印件）1份、录音1份、照片2张、通话记录1份，以证明鼎丰塑胶公司在租了房屋之后将房屋进行了转租，已构成违约。鼎丰塑胶公司的质证意见如下：对录音的真实性、合法性、关联性均有异议，认为取证手段不合法，无法说明录音双方的主体。本院认为，鼎丰塑胶公司在庭审过程中自认在2012年5月9日至2015年5月10日期间将13间简易房转租给他人，故对该组证据予以采纳。
笠里自然村提供的短信记录（经与原件核对无误的复印件）1份，以证明鼎丰塑胶公司违约后，笠里自然村依法通知鼎丰塑胶公司解除合同。鼎丰塑胶公司对该组证据的质证意见如下：租赁协议是无效的，故不存在违约责任和解除合同的相关权利义务。本院经审核认为，该组证据只具有证明笠里自然村曾发过出解除合同的短信的证明力。
本院认为，笠里自然村与鼎丰塑胶公司签订的房屋租赁协议是无效的，故不存在支付租金和违约金的情形，但双方已按租赁协议履行了五年，根据房屋租赁协议第四条“由于乙方用电量较大，需安装250KV变压器，1-5年租金不提价，租赁到期变压器及用电设施归甲方所有，租赁到期变压器及用电设施归甲方所有，不计价，安装期间甲方协助乙方做好安装工作”的内容，本院认为，对条款中“笠里自然村对1-5年对租金不提价”应理解为笠里自然村通过前五年的租金优惠的方式对鼎丰塑胶公司安装变压器进行补偿，虽然租赁协议无效，但从公平原则角度出发，本院认为，变压器及用电设施应归笠里自然村所有。
关于鼎丰塑胶公司要求笠里自然村返还保证金2万元的诉讼请求，本院认为，笠里自然村在庭审过程中表示其没有收到过保证金2万元，且鼎丰塑胶公司也未提供相关证据予以佐证，根据谁主张谁举证的证据规则，鼎丰塑胶公司应承担举证不能的法律后果。
综上，笠里自然村的诉讼请求部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持；反诉原告鼎丰塑胶公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。笠里自然村、鼎丰塑胶公司的部分辩称意见成立，本院予以采信；部分辩称意见不成立，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、安装在东阳市白云街道十里头社区笠里小区笠里自然村（八华南路西侧）的简易房15间及15间临街房后钢棚的变压器及用电设施归原告东阳市白云街道十里头社区笠里小区笠里自然村所有。
二、驳回原告东阳市白云街道十里头社区笠里小区笠里自然村的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告浙江省东阳市鼎丰塑胶有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3834元，由原告东阳市白云街道十里头社区笠里小区笠里自然村承担3400元，由被告浙江省东阳市鼎丰塑胶有限公司承担434元。反诉案件受理费300元，由反诉原告浙江省东阳市鼎丰塑胶有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 厉晶晶
人民陪审员 张均寅
人民陪审员 周福英
二〇一六年六月三日
代书 记员 方俊欢
适用法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。