河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫09民初92号
原告：尚金玉，男，1944年9月26日出生，汉族，住河南省清丰县。
委托诉讼代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王守印，河南导航律师事务所律师。
被告：黄体印，男，1991年4月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区。
委托诉讼代理人：李振发，濮阳市华龙区任丘路街道法律服务所法律工作者。
被告：李秀兰，女，1959年10月27日出生，汉族，住濮阳市。
委托诉讼代理人：叶传中（李秀兰之夫），男，1956年4月13日出生，汉族，住濮阳市。
第三人：濮阳市金桥置业有限公司，住所地：濮阳市黄河路中段001号。
法定代表人：王军强，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志强，男，该公司职工。
第三人：王军强，男，1979年5月7日出生，汉族，住濮阳市华龙区黄河路金桥集团。
原告尚金玉与被告黄体印、被告李秀兰、第三人濮阳市金桥置业有限公司（以下简称金桥置业公司）、第三人王军强执行异议之诉一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚金玉的委托诉讼代理人鲁朝臣、王守印，被告黄体印的委托诉讼代理人李振发、被告李秀兰及其委托代理人叶传中，第三人金桥置业公司的委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。第三人王军强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚金玉向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于清丰县城关镇朝阳路中段路北清房权证城字第××号A-001号门面房的强制执行，并解除对上述门面房的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由;原告于2006年4月6日与金桥置业公司签订了房屋认购书，购买了清房权证城字第××号A-001门面房，已付清全部房款403040元，并已交付给原告占有使用。贵院对该门面房的查封不符合法律规定，原告向贵院提起执行异议后，贵院驳回了原告尚金玉的异议请求，故提起诉讼。
被告黄体印辩称，1、原告所诉与事实不符，黄体印申请执行的是登记在被执行人金桥置业公司名下的房产，涉案房屋产权证上记载的房屋所有权人是金桥置业公司，与原告无关。原告虽与金桥置业公司签订了房屋买卖合同，但原告取得的是债权请求权，不是所有权，不具有排除执行的实体权利。2、涉案房屋于2014年2月17日办理登记抵押给黄体印，并经法院判决黄体印具有优先受偿的权利，原告作为案外人提出执行异议没有法律依据，应予驳回。3、金桥置业公司未办理商品房预售许可证书，与原告之间的房屋买卖合同未在房产管理部门进行预告登记，原告购买涉案房屋的行为不符合设立不动产物权的法律要件，不具有物权期待权的效力，要求排除执行没有事实依据。4、原告购买的房屋不是用于居住，该房不是原告唯一住房，原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行要件。综上，原告的诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。
被告李秀兰辩称，同意黄体印的答辩意见。另补充如下：1、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，应当及时办理预告登记，但未办理。原告在购买房产后长时间内未办理产权过户，有明显过错，根据按照《中华人民共和国合同法》及原告提交的商品房买卖合同，如有争议，可以向法院提出诉讼，但原告未起诉，作为权益人，原告怠于行使权利，视为放弃，自身过错明显。2、金桥置业公司对原告出具的保证书、情况汇报是该公司内部工作安排，对外不产生效力，不能排除事后补签编造嫌疑，不能免除原告的过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应驳回起诉。
第三人金桥置业公司述称，原告与金桥置业公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，原告的交款收据与金桥置业公司的账页相符。金桥置业公司为了将原告抵押登记的房产解押，2015年10月17日在李秀兰名下以房屋买卖合同的形式登记备案房屋462.28平方米，在濮阳市天丰实业有限公司(实际控制人黄体印)名下以房屋买卖合同的形式登记备案房屋4700平方米，用于作为黄体印和李秀兰借款担保，作为解除原告抵押登记房产的条件，但后来要求黄体印和李秀兰进行解押的时候，该二人又不同意了。涉案房屋已实际交付原告使用，没有在房产部门进行备案登记，过错在于金桥置业公司，依据法律规定应确定原告为实际权利人。原告诉称属实，请求法庭支持其诉讼请求。
第三人王军强未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。
原告尚金玉提交了以下证据：
第一组：本院（2015）濮中法执字第00095号之三执行裁定书1份。证明：本院查封了属于原告所有的位于清丰县××商业街××房产。
第二组：本院（2017）豫09执异43号执行裁定书及邮寄信封各1份。证明：原告提出执行异议要求撤销查封裁定，解除对其房产的查封执行，被本院驳回,原告在法定期限内起诉。
第三组：房屋认购书。证明：原告从金桥置业公司购买了位于清丰县××商业街××的××房产，
第四组：收款收据。证明：原告向金桥置业公司交清了购房款。
第五组：租赁合同。证明：原告依法取得上述房产后实际占有并收益的事实。
第六组：金桥置业公司出具的《保证书》、《关于清丰金桥商业城房产问题的情况汇报》、《关于对清丰县金桥商业城房产解押事宜的工作安排》。证明金桥置业公司隐瞒房产已经出售给尚金玉而向黄体印、李秀兰进行抵押的贷款的事实，金桥置业公司没有为原告及时办理房产登记，过错不在原告。
黄体印质证意见：1、对于法院的裁定书无异议，房屋认购书未在房产部门进行备案登记，故原告对涉案房屋不具有物权期待权。2、房屋认购书约定的房款数额是403040元，而两份收据合计金额是35万元，说明原告未足额交纳房款。双方约定的房款数额巨大，不能仅凭一纸收款收据就证明原告与金桥置业公司完成交易，金桥置业公司应按照会计制度提供现金收支凭证，或银行转账凭证，否则，该交易系恶意串通行为。3、租赁房屋与本案无关，原告应当提交房屋交接手续。4、金桥置业公司内部作出的情况汇报、工作安排与本案无关。
李秀兰质证意见：同意黄体印代理人的质证意见。1、根据商品房买卖合同约定的单价，明显低于当地的房价。2、不排除原告与金桥置业公司合谋伪造房屋认购书，该商品房出售时不具备预售条件，股东之间私下分配，买卖合同不真实。3、原告不具有物权，对外租赁属于违法、违规租赁。4、保证书与本案无关，是金桥置业有限公司与原告合谋为了剥夺优先受偿人的权利伪造的，商品房问题情况汇报是金桥置业公司为了欺骗抵押权人、为避免该公司与王军强的犯罪行为受到法律制裁，单方制作的所谓备案后又卖给别人。5、房款以现金形式交付不符合交易习惯。
金桥置业公司质证意见：对原告提交的证据均无异议。这些证据足以证明原告对涉案房屋已享有民事权利。
被告黄体印为支持其主张，提交了以下证据：
第一组：濮阳市中级人民法院（2015）濮中法民二初字第00005号民事判决书、濮房他证清丰县字第T2014000**号房屋他项权利证书及房屋抵押清单各一份。证明：证明涉案房屋于2014年2月17日因借款抵押给黄体印和李秀兰，办理了抵押登记他项权证书，对涉案房屋具有优先受偿权。
第二组：三张照片。证明涉案房屋是商业用房，没有用于生存居住。
尚金玉质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。办理房产抵押登记时，金桥置业公司隐瞒了房屋已经出售，由原告占有的事实，黄体印、李秀兰对涉案房产没有优先受偿权。
李秀兰对黄体印提交的证据无异议。
金桥置业公司质证意见：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。
被告李秀兰未提交证据。
金桥置业公司提交以下证据：
1、金桥置业公司与天丰实业有限公司签订的房屋买卖合同一份，金桥置业公司与李秀兰签订的房屋买卖合同两份，证明：三份买卖合同实际是为黄体印与李秀兰债权提供担保的合同。
2、A-001号房款账页、记账凭证、房款收据记账联。证明原告房款交纳会计记账情况。
尚金玉质证意见：对三份买卖合同真实性没有异议，金桥置业公司已提供了新的担保，就不应当再执行涉案房产。对金桥置业公司提交的会计凭证无异议，能和原告的证据相印证，证明原告交款买房的真实性。
黄体印质证意见：天丰实业公司与金桥置业公司签订的合同与本案无关，与黄体印本人也无关。金桥置业公司提交的会计记账凭证、现金收支明细表仅能证明金桥置业公司与原告之间的内部交易，购房的真实性无法证实。
李秀兰质证意见：李秀兰签订的合同的房屋已被金桥置业公司卖于他人，没有交付李秀兰，该合同未履行，不能抵消判决书的给付义务，与本案无关。其他买卖合同亦与本案无关。金桥置业公司提交的会计记账凭证、现金收支明细表仅能证明金桥置业公司与原告之间的内部交易，购房的真实性无法证实。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2006年4月6日，原告与金桥置业公司签订了房屋认购书，约定：原告购买了金桥置业公司位于清丰县××北清丰金桥商业城A幢-001号房屋。该房屋的用途为商业，砖混结构，期房，地上两层，建筑面积为302.28平方米，单价为1780元/平方米，总计房款为459465元。关于房款备注事项为：第三层单间为1000元/平方米；一、二层参加团购每平方米优惠150元，一次性交清房款优惠3%；再优惠16343元，优惠后总房款为403040元。原告于2016年7月13日交房款32万元，2016年8月11日交房款3万元，共计35万元，金桥置业公司分别出具了房款收据。金桥置业公司于2007年7月交付给原告房屋，之后原告将房屋出租他人。金桥置业公司未为该涉案房屋认购书在房地产管理部门办理备案登记。房屋剩余价款53040元已按照本院要求交至本院执行款账户。
另查明，本院2015年8月7日作出的（2015）濮中法民二初字第00005号民事判决认定以下事实：2014年1月23日，金桥置业公司因业务发展需要，向黄体印、李秀兰借款5,000，000元，双方签订借款担保合同和抵押借款合同，金桥置业公司以自己所有的清丰县××北××商业街部分商铺（清房权证城字第××号042号等）提供抵押担保，抵押金额为5,000,000元，并办理了抵押登记。王军强、金桥物业集团公司在借款担保合同签字并盖章，为该笔借款提供连带保证，保证期间为借款履行期限届满之日起二年。判决内容为：1、金桥置业公司于判决生效后10日内偿还黄体印、李秀兰借款本金5，000，000元及利息（利息自2014年6月4日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至履行完毕之日）；2、黄体印、李秀兰对金桥置业公司的抵押房产在5，000，000元范围内享有优先受偿权；3、王军强、金桥物业公司对抵押房产受偿后不能清偿部分的借款及利息承担连带责任；4、驳回黄体印、李秀兰其他诉讼请求；案件受理费48900元，保全费5000元，由金桥置业公司负担。该民事判决书已于2015年8月10日送到了各方当事人，现已发生法律效力。
另查明，本院于2015年作出（2015）濮中法民保字第1-1号执行裁定书，保全了金桥置业公司名下的清房权证城字第××号房产。因金桥置业公司未按判决书确定的期间履行还款义务，经黄体印、李秀兰申请，本院于2016年12月20日作出（2015）濮中法执字第00095号之三执行裁定书，续行查封了金桥置业公司名下清房权证城字第××号房产，其中包括原告购买房屋。原告提出执行异议，请求终止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。2017年8月18日，本院作出（2017）豫09执异43号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告提起执行异议之诉。
本院认为：本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。据此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。本案中原告购买的房屋系商业铺面，购买后实际也没有用于居住，出于经营性目的，应属于“一般买受人”，应当适用第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与金桥置业公司于2006年4月6日签订房屋认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，该认购书应认定为商品房买卖合同。该认购书的签订时间早于本院查封涉案房屋的时间；房屋买卖的真实意图明确，且已经全部交清了房款，同时，通过对外租赁的方式实际占有涉案房屋并从中获益，本案涉案房屋在原告购买后一直未能将产权过户至原告名下，目前没有证据证明原告对此负有过错；金桥置业公司在2015年12月17日向清丰县房地产管理局出具的房产解押事宜的工作安排也进一步说明，未能办理产权过户登记并非原告自身原因所致。因此，原告提出的执行异议符合第二十八条所规定的保护要件，其主张是涉案房屋的所有权人以及对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立，应予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、不得对位于清丰县城关镇朝阳路中段路北清房权证城字第××号A-001门面房强制执行；
二、驳回原告尚金玉的其他诉讼请求。
案件受理费7345元，由被告黄体印、李秀兰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决的上诉请求数额确定上诉案件受理费，并向河南省高级人民法院预交。
审判长 张东亚
审判员 李光胜
审判员 魏献忠
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张建飞