宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终3513号
上诉人（原审被告）：郭珍，男，1963年9月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：徐靖，宁夏博略律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏众一发展集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区进宁北街118号。
法定代表人：袁责钧，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李婷，宁夏方和圆律师事务所律师。
上诉人郭珍因与被上诉人宁夏众一发展集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
郭珍上诉请求：1、撤销原审判决，改判原审判决第二项为上诉人向被上诉人支付2014年12月15日至2017年11月14日期间的房屋租金200406元，2014年至2016年采暖费8778元、物业费1347.5元，合计210531.5元，或发回重审；2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：第一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第二条第二款中约定”自协议签订之日起十日内，收取2014年11月15日至2015年11月14的租金73920元，次年依据合同签订日期，乙方向甲方缴纳房租（合同期内以此类推），物业费为3元/平方米”。原审法院在未加过多查证的基础上即做出了物业费为每月每平方米3元的判断，但该收费标准却无证据及约定予以证实，而各类小区、写字楼等初期招商各类物业费等相关收费会予以减免，上诉人作为最初进驻小区的商业租户，物业公司对于物业费方面的收取同意给予优惠，即每年每平米3元的标准收取。该约定价格符合市场标准，故在合同中将该标准与年租金标准写于一处，同以”年”为单位计算。第二、上述合同第五条第四款和第六条中约定了乙方的权利和义务及违约责任、合同的终止和解除，可见双方签订的房屋租赁合同是被上诉人提供的制式合同，合同中同时存在两种违约责任，应适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出对甲方不利的解释条款，即第六条第三款中无违约金责任。第三、上述合同第一条约定”自合同签订之日起2014年11月15日至2014年12月15日为承租人装修期，在规定期限内，免计租金及物业费”，原审法院判决上诉人向被上诉人支付该期间的房屋租金有误。综上，请求二审法院判如所请。
宁夏众一发展集团有限公司辩称，一审判决认定事实清�，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
宁夏众一发展集团有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金215600元、物业费16170元、采暖费8778元、违约金11088元，以上共计251636元；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年11月15日，原告宁夏众一发展集团有限公司（甲方）与被告郭珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于福满苑4号商业房租给乙方从事茶楼经营活动，该房屋建筑面积为154平方米，租赁期限为8年，自2014年11月15日至2022年11月14日；租金为每平方米40元/月，自协议签订之日起10日内，收取2014年11月15日至2015年11月14日的租金73920元，次年依据合同签订日期，乙方向甲方交纳第二年房租，合同期内依次类推；乙方对房屋的任何装修、改建，须事先向甲方提交设计方案，并经甲方同意方可进行，由此产生的装修、改造费用由乙方承担，甲方不做补偿；电费、水费、天然气、采暖费，由乙方承担，物业费为3元/平方米，乙方应服从甲方物业公司的管理规定，按时缴纳物业服务等相关费用；乙方应严格按照协议约定的期限缴纳租金，每延期缴纳一天，按日承担应缴纳租金1%的违约金，延期缴纳租赁不得超过一个月，若超过一个月，租金仍未足额缴纳的，除按年租金总额15%承担违约责任外，甲方有权单方解除合同并收回房屋，同时不予退还已收到的租金和其他费用；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告对涉案房屋进行了装修，并经营茶楼生意，但未按约向原告缴纳租金等各项费用，共欠付原告2014年11月15日至2017年11月14日的房屋租金215600元，2014年至2016年物业费16170元、采暖费8778元，原告经催要未果，遂提起本案诉讼。
一审法院认为，合法的民事关系受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务，但被告郭珍自2014年租赁涉案房屋后，至今没有交纳过任何租金，已构成违约，房屋租赁合同第五条第四项、第六条第三项约定的合同解除条件已成就，原告有权单方解除合同，故原告的第一项诉讼请求于法有据，该院予以支持。合同解除后，被告对其在承租涉案房屋期间产生的租金等相关费用，应承担相应的支付责任，被告称2017年4月9日后，涉案营业房门前道路封闭施工，导致被告无法正常经营，属于不可抗力因素，房屋租金应当予以减免�该院认为，被告在小区门口开办茶楼，主要客户是小区居民，消费人群具有相对稳定性的特点，茶楼门前修路不会导致小区居民减少，因此修路对被告的消费者影响不大，但从客观上讲，道路不通必然会影响外来人群入茶楼消费，会对茶楼的生意产生一定的不利因素，因此该院参照合同法的公平原则，对2017年4月9日至2017年11月14日共计220天的租金适当予以减少，认定被告承担80%的支付义务，经确认为36139元（73920元÷360天×220天×80%＝36139元），故原告主张被告支付2014年11月15日至2017年11月14日的房屋租金215600元的诉讼请求，该院支持206566元[215600元－（73920元÷360天×220天－36139元）＝206566元]；原告主张被告支付2014-2016年物业费16170元、采暖费8778元的诉讼请求，计算得当，符合合同约定，该院予以支持。被告逾期支付房租的行为构成违�，应承担相应的违约责任，合同约定的违约金条款不违反法律的强制性规定，合同当事人应依约履行，故原告主张被告支付违约金11088元（73920元×15%＝11088元）的诉讼请求，该院予以支持。被告称原告主张的收费标准较高，双方约定的物业费为2元/平方米/月，物业公司也没有提供相应的物业服务，该院认为，原告对2元/平方米/月的收费标准并不认可，且双方签订的房屋租赁合同约定物业费为3元/平方米/月，应认定合同约定的物业收费标准即为计取物业费的依据，被告也未出示相关证据证明原告未提供物业服务，故被告的抗辩理由不能成立；被告称原告于2016年存在违约行为，但并未提供相关证据予以证明，故上述抗辩理由，该院不予采纳。被告在本案中未提起反诉，其要求原告赔偿其装修损失应另行主张权利，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告宁夏众一发展集团有限公司与被告郭珍于2014年11月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郭珍于判决生效后十日内支付原告宁夏众一发展集团有限公司2014年11月15日至2017年11月14日期间的房屋租金206566元，2014年至2016年度采暖费8778元、物业费16170元，并向原告支付违约金11088元，以上四项共计242602元；三、驳回原告宁夏众一发展集团有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《房屋租赁合同》，该租赁合同真实有效，双方应按照合同约定全面履行。上诉人主张合同中约定的物业费3元/平方米，应理解为3元/平方米/年，而非一审法院计算的3元/平方米/月。因涉案租赁房屋为营业房，结合市场营业房的物业费价格及上述合同中对房屋租金约定为每平方米40元/月的表述方式，一审法院对物业费的认定并无不当。对违约金的认定，上诉人认为在合同第六条”合同的终止和解除”中没有约定违约金，则不应支付违约金，但该合同第五条”乙方的权利和义务及违约责任”中对违约金的支付条件和标准已做出了明确约定，第六条仅是对合同的终止和解除的情形作出约定，与第五条并不冲突，一审法院按照合同第五条计算上诉人应承担的违约金亦无不当。另，上诉人提出合同中约定2014年11月15日至2014年12月15日免计租金及物业费，应从总额中扣除，经审查，该部分的租金和物业费一审法院已经予以扣除。故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5074元，由上诉人郭珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李山山
审判员 任朝霞
审判员 杨 玫
二〇一八年四月十一日
书记员 马 梅
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。