河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终6797号上诉人（原审被告）：李亚薇，女，1991年4月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：常伟，河南开达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南怡乐物业管理有限公司，住所郑州市金水区民航路6号院610室。法定代表人：杜运福，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晓慧，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莎，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人李亚薇因与被上诉人河南怡乐物业管理有限公司（以下简称怡乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亚薇上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.本案一、二审诉讼费由怡乐物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.对于一审原告的诉讼主体资格认定错误。怡乐物业公司是开发商聘任的前期物业管理服务机构，其服务为临时物业管理服务，服务期限到业主委员会或业主大会聘任的新物业管理公司履职即行终止。怡乐物业公司并非房屋买卖合同相对人，不具备对于户型、房屋面积、价款等事项享有诉讼主体资格。2.对于李亚薇是否存在违约行为认定错误。一审中李亚薇提出接受房屋时，已经发现房屋现状与其所有承诺户型严重不符，开发商擅自变更了规划设计等相关合同约定参数，导致业主多次维权，同时由于开发商的行为，也导致《装修协议》无规范性依据。李亚薇根本无违约。3.对于装修协议的效力、内容、法律后果做了错误认定。李亚薇签署的装修协议为格式合同，存在多项格式条款，不能作为李亚薇违约的依据。该协议没有任何一项李亚薇应当将入户门位置恢复至其他位置的约定。4.违约金认定错误。李亚薇并没有侵犯怡乐物业公司任何权利，判定违约责任于法无据。3000元违约金的数额为怡乐物业公司强行违规收取的保证金，该格式条款无效，不应当予以认定。二、证据认定错误。1.怡乐物业公司主要证据缺失。一审法院对于怡乐物业公司诉讼请求第一项的关键证据上作出了错误的认定。2.怡乐物业公司提供的13项证据既不能认定其有诉讼主体资格，也不能认定李亚薇对其有违约行为，更不能认定给其造成了损失。3.李亚薇的证据均客观真实，合法有效。一审法院未作评判，径行支持怡乐物业公司诉求，属于证据认定错误。三、适用法律错误。在一审判决中，本院认为部分提到：“被告……亦违反相应法律法规的强制性规定”。但在判决书中并未引用任何法律法规。四、违反法定程序。本案不应采取简易程序审理。采取简易程序审理对于查清本案事实、正确适用法律、依法采信证据均会造成影响，导致判决错误。综上请求二审法院依法改判，支持李亚薇的上诉请求。怡乐物业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，怡乐物业公司具有诉讼主体资格，且李亚薇存在明显的违约行为，理应承担相应的违约责任，李亚薇的上诉理由不能成立。1.怡乐物业公司与李亚薇签订了《房屋装饰装修管理服务协议书》，明确约定李亚薇不得擅自拆改户门，否则怡乐物业公司有权要求李亚薇整改，并要求李亚薇支付3000元违约金。2017年6月14日，双方签订了《房屋装饰装修管理服务协议书》，约定李亚薇可对其购买的宏光协和城邦D区4号楼2单元2502号房屋进行装修，该协议系双方的真实意思表示，并不违反国家法律、法规的强制性规定，因此，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。因此，对于李亚薇违反该协议第九条第3款的行为，怡乐物业公司有权依据《房屋装饰装修管理服务协议书》要求李亚薇承担相应的违约责任。2.李亚薇在装修时确实存在擅自拆改户门的行为，且拆改后的户门与在房管局登记备案的《房屋买卖合同》所附平面图不一致，明显违反了《房屋装饰装修管理服务协议书》的约定，构成违约，应当承担违约责任。开发商将李亚薇购买的房屋交付给李亚薇后，李亚薇即对其购买的房屋进行了装修，擅自将入户门拆改外移，侵占了公共空间，明显与其在房管局登记备案的《房屋买卖合同》所附平面图中入户门的位置不一致，违反了《房屋装饰装修管理服务协议书》第九条第3款的约定，应当承担相应的违约责任。一审庭审中，李亚薇也对其在装修时擅自拆改了入户门的事实予以认可，承认其拆改后的入户门与在房管局登记备案的《房屋买卖合同》所附平面图不一致。综前所述，李亚薇擅自拆改入户门的事实清楚，且违反了双方自愿签订的《房屋装饰装修管理服务协议书》的约定，构成违约，应当承担违约责任，即向怡乐物业公司支付3000元违约金，并立即整改，恢复原状。3.怡乐物业公司作为李亚薇认可的物业管理企业，有权按照《前期物业管理服务协议》进行管理。但李亚薇对怡乐物业公司发出的整改通知置之不理，严重妨害了怡乐物业公司的物业管理活动，怡乐物业公司有权依据约定要求李亚薇限期改正，逾期未改正给怡乐物业公司造成损失的，李亚薇应承担相应的法律责任。2015年1月13日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，根据协议约定，怡乐物业公司有权依照建设部110号《住宅室内装饰装修管理办法》及地方有关法规制定《房屋装饰装修管理服务协议》并与业主签订协议，严格按照规定监督、管理业主的装修活动。怡乐物业公司作为李亚薇认可的物业管理企业，对于李亚薇违反《房屋装饰装修管理服务协议》的约定，进行违规装修的行为，有权依据《前期物业管理服务协议》要求李亚薇限期改正。但李亚薇对怡乐物业公司多次发出的《关于禁止入户门外移及改装地暖的通知》、《关于入户门外移的通知》、《装修违章通知单》、《告知函》及《律师函》等整改通知置之不理，明确表示拒绝整改，严重妨害了怡乐物业公司的物业管理活动。怡乐物业公司在多次制止未果后，无奈向法院起诉，要求制止李亚薇的违约装修行为，并依据《前期物业管理服务协议》的约定，承担逾期未改正给怡乐物业公司造成的损失，即应承担本案的诉讼费和律师费等。二、一审判决证据确实充分，且适用法律正确，李亚薇的上诉请求不应得到支持。1.李亚薇在一审庭审时提出其与开发商签订的《商品房定向开发协议书》中所附户型图与《房屋买卖合同》所附平面图不一致，故其有权对其购买的房屋入户门进行更改的抗辩理由，并不构成其违反《房屋装饰装修管理服务协议书》擅自拆改户门的合法理由。《房屋买卖合同》系李亚薇与开发商自愿签订，且在房屋登记管理部门予以备案，应为合法有效的合同文本。该合同所附平面图也经由李亚薇签字认可，足以说明李亚薇对《房屋买卖合同》所附平面图已对定向开发协议中的附图更改的事实是知晓并认可的，即便其在与开发商签订《房屋买卖合同》之前，就其购买的商品房的户型图有不同的商议，但后约在不违反国家强行法，又不违背双方真实意思表示的前提下，实质上已构成对前约的替代。也就是说，《房屋买卖合同》已经取代《商品房定向开发协议书》，李亚薇购买的商品房户型应以《房屋买卖合同》所附平面图为准，不能擅自拆改，否则就构成违约，应对其违约行为承担恢复原状、支付违约金的违约责任。2.李亚薇擅自拆改户门的行为，不仅构成了违约，还严重违反了消防规定，存在消防安全隐患，甚至严重影响整个小区业主房产证的办理，应当及时整改。一审法院结合李亚薇行为损害后果，认定其构成违约，并责令其限期整改合理又合法。因为李亚薇等人擅自拆改户门，并拒绝整改，导致房屋管理部门无法出具测绘报告，并进而影响房屋权属证书的办理，致使整个小区业主的房产证截止今天，仍未办理出来，严重影响了小区其它业主的合法权益。一审法院在综合考虑李亚薇违约行为的损害后果的基础上，认定其构成违约，并责令其限期整改，既符合法律、法规的规定，又符合合同的约定，还兼顾了整个小区的大局利益，合理又合法。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。怡乐物业公司向一审法院起诉请求：判令李亚薇将违法拆改的入户门恢复原状（规划设计图位置），支付违约金3000元，并承担本案律师费2000元。一审法院认定事实：2015年1月13日，怡乐物业公司与李亚薇签订前期物业管理服务协议一份，协议主要约定由怡乐物业公司为李亚薇位于宏光协和城邦D区房屋提供物业管理服务。2017年6月14日，双方签订房屋装饰装修管理服务协议书一份，协议主要约定：李亚薇位于4号楼2单元2502号房屋进行室内装饰装修，应当遵守装修管理规定；李亚薇应在协议签订之日支付装修保证金3000元；李亚薇不得变动建筑主体和承重结构及其他影响建筑结构和使用安全的行为；擅自拆改户门、窗户或改变楼体、房屋外立面的，装修保证金作为违约金。李亚薇提供的商品房买卖合同（合同号150××××6468）主要显示：李亚薇购买河南仁信置业有限公司位于金水区××大道西、民航路北××楼××单元××房屋××套。诉讼中，李亚薇称诉争房屋在房管部门备案图纸与其和置业公司签订定向开发协议书时的图纸不一致，李亚薇在装修时将房屋入户门位置移至定向开发协议书图纸的位置。一审法院认为，怡乐物业公司、李亚薇签订的房屋装饰装修管理服务协议书，内容不违反相关法律法规强制性规定，双方均应当按议约定履行相应义务。李亚薇在进行装饰装修过程中将房屋入户门位置前移，不仅违反不得变动建筑主体的协议约定，亦违反相应法律法规的强制性规定，故对怡乐物业公司要求李亚薇将诉争房屋入户门恢复至规划设计图位置的诉讼请求，该院予以支持。对怡乐物业公司主张的违约金3000元，双方合同中明确约定李亚薇有擅自拆改户门、窗户或改变楼体、房屋外立面的，怡乐物业公司有权采取相关措施制止李亚薇的装修行为，装修保证金3000元作为违约金，故对怡乐物业公司该项诉讼请求，该院予以支持。对怡乐物业公司主张的律师费，怡乐物业公司未提供相应证据证明其该项损失，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。对李亚薇辩称怡乐物业公司不是适格主体的理由，怡乐物业公司、李亚薇签订房屋装饰装修管理服务协议书，怡乐物业公司以李亚薇违反协议约定为由起诉，是本案适格主体，对李亚薇该项答辩理由，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李亚薇于本判决生效后十日内将位于郑州市金水区中州大道西、民航路北4号楼2单元25层2502号房屋入户门位置恢复至房屋买卖合同（合同号150××××6468）附件一房屋平面图所示位置；二、被告李亚薇于本判决生效后十日内给付原告河南怡乐物业管理有限公司违约金3000元；三、驳回原告河南怡乐物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告河南怡乐物业管理有限公司负担20元，被告李亚薇负担30元。二审中，李亚薇提交了如下证据：第一组：1.定向开发协议原始照片打印件，拟证明开发商销售时的承诺与实际不符；2.开发商收款收据原始照片打印件，拟证明2012年开发商即收取了房屋全款，当时工程还未开工，到交房时肆意违约；3.2号楼1单元23层89号户型图原始照片打印件，拟证明当时承诺的户型，还是正常户型。第二组：1.消防不合格公示表格，拟证明物业公司接手的是不完善、不符合交付条件的物业小区；2.维权结果记录，拟证明小区业主多次维权，对开发商户型不符问题提出交涉。怡乐物业公司发表质证意见称，第一组证据：1.定向开发协议，真实性有异议，证明目的有异议。该定向开发协议系照片打印件，且业主为李宝华，房号为2号楼一单元23层89号房屋，非本案李亚薇所购房屋定向开发协议，并不能证明开发商销售时的承诺与实际不符。且定向协议书已经被双方签订的商品房买卖合同所替代。本案中李亚薇的户型应以商品房房屋买卖合同所附平面图为准。2.开发商收款收据原始照片打印件，对其真实性有异议，证明目的有异议。该收据系照片打印件，且业主为李宝华，房号为2号楼一单元23层89号，与本案无关。3.2号楼一单元23层89号户型图原始照片打印件，对其真实性有异议，证明目的有异议。该照片显示的客户认可签字处为李宝华，非本案李亚薇，与本案没有关联，不予质证。第二组证据：1.消防不合格公示表格。对其真实性有异议，证据来源有异议，证明目的有异议。该表格为截图部分，无法核实其来源，也不能证明李亚薇接手的就是不完善不符合交付条件的物业小区。该照片中也没有任何信息显示怡乐物业公司接手的物业小区不合格。2.维权结果公示记录。对其真实性有异议，证据来源有异议，证明目的有异议。该证据所显示的内容与本案无关，不予质证。针对李亚薇提交的证据，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用的解释》及相关法律规定，李亚薇提交的证据均系复印件，无原件相印证，亦无其他证据相佐证，且怡乐物业公司对其真实性不予认可，故本院对李亚薇提交的两组证据的真实性不予认可。二审经审理查明的事实同原审法院相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于怡乐物业公司的诉讼主体资格问题，双方当事人签订了《房屋装饰装修管理服务协议书》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人存在物业服务合同关系，怡乐物业公司基于该合同提起诉讼，具有相应诉讼主体资格。关于李亚薇是否违约的问题，我国《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;第十二条规定，装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。根据一审查明的事实，李亚薇在装修时存在将入户门外移的情况，违反了上述规定以及双方当事人不得变更建筑主体的协议约定。装修人违反了上述规定和房屋装饰装修管理服务协议书的约定，物业企业有权根据《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条规定，追究装修人的违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。李亚薇作为小区业主，应当遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章制度的规定和小区的各项规约。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，如果业主仅考虑自身利益，而不考虑整个小区的整体利益，最终将损害到大多数业主的权利。本案中，因李亚薇前移入户门的行为，不但可能对房屋结构造成影响，而且对消防安全可能造成影响，同时，该前移入户门行为，直接影响了相关部门对房屋面积的测量，影响了业主本人及整栋楼房取得房屋产权证书，不但侵害了其他业主的利益，还无益于自身利益。故一审法院判令李亚薇恢复原状，承担违约责任，并无不当。李亚薇若有证据证明存在定向开发协议书，或其他相应证据，证明房地产开发公司对其做出承诺，李亚薇可就其相关抗辩理由及上诉理由另行通过合法途径主张权利。一审法院根据本案情况，适用简易程序，并无不当。综上所述，李亚薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李亚薇负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  贾建新审判员  曹逢春二〇一八年六月二十五日书记员  王云霞书记员  袁志蕾