广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7620号
上诉人（原审被告）:广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：李连娟，该公司经理。
委托代理人：霍文琦，该公司职员。
委托代理人：朱志学，该公司职员
被上诉人（原审原告）：赵红成，住广州市黄埔区。
委托代理人：周红玲，广东商达律师事务所律师。
上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司(以下简称逸涛雅苑公司)因与被上诉人赵红成商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明:逸涛雅苑公司是广州市南沙区环市大道北南沙逸涛雅苑的开发商。2010年10月31日，赵红成（为乙方）与逸涛雅苑公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑××期××栋××房（建筑面积92.12平方米），总金额为505515元。乙方须自本预售合同网上签订之日起支付首期房款165515元，剩余房款340000元须于2010年10月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定，由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。2011年2月14日，双方签订《补充协议》，约定将付款方式修改为：自该补充协议签订之日支付首期房款170621元，剩余房款340000元由赵红成自行办理银行按揭手续。
合同签订后，赵红成已向逸涛雅苑公司付清全部购房款510621元。2013年10月17日，逸涛雅苑公司以特快专递的方式，向赵红成发出《收楼通知书》。2013年12月27日，赵红成办理了涉案房屋的收楼手续。2014年7月10日，逸涛雅苑公司书面通知赵红成于同月17日前提交办理产权登记的相关资料，赵红成于2014年8月13日向逸涛雅苑公司递交了相关办证资料。2014年9月9日，广州市房地产交易登记中心向逸涛雅苑公司出具编号为0420141080的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。2015年1月14日，广州市南沙区房地产交易中心收到逸涛雅苑公司缴交的办证资料。赵红成于2015年3月20日领取了涉案房屋的《房地产权证》，登记地址为广州市南沙区南沙街倚涛四街1号304房。双方已办理了涉案房屋的面积补差手续。
另查明，赵红成曾以逸涛雅苑公司逾期交付涉案房屋为由，向原审法院提起诉讼，要求逸涛雅苑公司支付延迟交楼违约金。该案经原审法院主持调解，双方自愿达成协议，由逸涛雅苑公司向赵红成支付从2012年1月1日起至其具备涉案房屋交楼条件后，书面通知赵红成收楼之日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款510621元的每日万分之五的标准计算，其中，2012年8月30日前应支付的违约金在2012年8月30日一次性付清，以后部分在每月30日前逐月支付，违约金总额以已付房价款为限。据此，原审法院于2012年7月13日依法作出了（2012）穗南法民三初字第253号民事调解书。
再查明，涉案楼宇已于2013年10月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》并已通水、通电、通气、通邮，可满足赵红成的基本居住要求，符合法定及合同约定的交楼条件。
赵红成为证明涉案房屋存在空鼓、渗水等质量问题，向原审法院提供了《单元验收反馈表》及《业主收楼确认书》。逸涛雅苑公司对此认为，该证据材料上所记载的质量问题不属于房屋主体结构问题，并不影响居住使用，不构成合理拒绝收楼的理由。逸涛雅苑公司为证明其已于2015年3月19日以邮寄的方式向赵红成发出《领取〈房地产权证〉通知》，向原审法院提供了快递单及《雅四一组团领证通知》的寄件清单。其中快递单上并未有显示寄件时间，对于寄件清单，逸涛雅苑公司表示是由其自行制作后，由快递公司盖章确认。赵红成则表示未有收到该书面通知。
赵红成于2016年1月4日向原审法院提起本案诉讼，请求：1.确认逸涛雅苑公司应向赵红成支付逾期交房违约金直至2013年12月27日（违约金以总房价款510621元为本金，按每日万分之五的标准计算）；2.逸涛雅苑公司向我方支付延迟办理产权登记违约金34952.88元（以总房价款510621元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年11月4日起计至2015年3月20日止）；3.由逸涛雅苑公司承担本案诉讼费。逸涛雅苑公司原审答辩称：1.我方在2013年10月17日已经通知赵红成收楼，故违约金应计算至2013年10月17日止。赵红成是在2015年12月25日递交起诉状的，2013年12月25日前的违约时间已经超过两年的诉讼时效；2.根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充协议约定，应当从办妥涉案房屋面积补差手续之日才开始计算办理房地产权证的时间，故我方不存在逾期办证的情形，无需承担相关的违约责任；3.赵红成迟延了26天递交办理房地产权证的资料，故计算办证的时间应予相应顺延。
原审庭审中，赵红成、逸涛雅苑公司双方确认从2013年12月27日起算210个工作日是2014年11月3日。
原审法院认为：赵红成、逸涛雅苑公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。
关于赵红成要求确认逸涛雅苑公司应支付逾期交楼违约金的时间问题。首先，逸涛雅苑公司应向赵红成支付逾期交楼违约金的时间，已经原审法院（2012）穗南法民三初字第253号民事调解书作出处理，故不应再由本案进行处理，至于双方在执行阶段对此存在争议的，应通过执行程序解决。其次，涉案楼宇已于2013年10月17日符合法定及合同约定的交楼条件，赵红成提出的房屋质量问题，属于普通质量问题，不构成合理拒绝收楼的理由，而逸涛雅苑公司亦于当天以特快专递的方式，向赵红成发出《收楼通知书》，故上述调解书中“具备涉案房屋交楼条件后，书面通知赵红成收楼之日”，已经是明确可知的，无需再行通过诉讼确认。综上，赵红成的该项诉求，不予支持。
关于延迟办理房地产权证违约金的问题。赵红成于2013年12月27日办理收楼手续，按合同约定逸涛雅苑公司应当在涉案房屋交付之日起210个工作日内即2014年11月3日前办妥并交付房地产权证给赵红成，但逸涛雅苑公司未能依约履行，故其应承担相应的违约责任。赵红成主张以总房价款510621元为本金，按每日0.05%的标准计算逾期办证违约金，符合合同约定，予以支持。违约金的计算时间则应从逾期办证之日的次日即2014年11月4日起算，并计算至赵红成领取房地产权证之日即2015年3月20日止。逸涛雅苑公司依据补充协议的约定主张办证日期应从面积补差手续办妥之日起算，但面积补差手续是否办妥，并不影响房地产权证的办理，而且办妥面积补差手续之日的约定既不明确，事实上亦难以确定，根据本案已查明的事实可知，面积补差手续是由逸涛雅苑公司通知办理的，其对通知办理面积补差手续的时间具有主动权和控制权，故其主张自办妥面积补差手续之日起计算办证日期，显然有违公平合理原则，不予采纳。逸涛雅苑公司认为赵红成超过其通知要求的期限，迟延了26天才递交办理房地产权证的资料，故计算办证的时间应予相应顺延，但赵红成已在2014年8月13日向逸涛雅苑公司递交了办证资料，虽然超出了逸涛雅苑公司所规定的期限，但逸涛雅苑公司在收到资料后直至2015年1月14日才向房地产登记机构缴交，可见，逾期办证的原因是其自身所致，其该项抗辩理由不能成立。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年2月29日作出判决：一、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向赵红成支付逾期办理房产证违约金（以总房价款510621元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年11月4日起计至2015年3月20日止）；二、驳回赵红成的其他诉讼请求。一审案件受理费337元，由广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司承担。
判后，上诉人逸涛雅苑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定具备补差的时间点错误。逸涛雅苑公司认为原审法院的认定错误且未遵从合同补充协议：1.产权登记(合同第21条及附件七补充协议第十条)：合同约定的办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算……未办面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。约定对双方都适用。2.《广州市房地产初始登记告知书》为房管部门(交易登记所为房管局的直属功能机构)出具的证明逸涛雅苑公司办理开发项目的确权依据，该告知书后附的面积清单不会再有变化、变更，便具备补差条件，根据该确权面积，开发商就可以为各小业主办理房产证。3.订立买卖合同补充协议第八条第十条的基本原意为假若各小业主不办理补差手续，那么逸涛雅苑公司就不办理房产证，逸涛雅苑公司只有这样才能有条件促使小业主办理补差手续。若过了该步骤，便无法约束小业主办理补差手续，小业主不补差，逸涛雅苑公司除了通过诉讼途径之外便无其他强制解决办法。4.逸涛雅苑公司正基于对上述约定的肯定和依赖，认为从该基点起算办证时间的话基本可以保证不违约，便没有按照市场惯例和原则调整办证时长，因为无论哪家开发商都基本无法在广州市房管局公布的商品房买卖合同格式版本第21条规定的210日完成办证并交付到业主手中，如果不调整时长基本都会违约。二、房屋办证起算日期自补差手续办妥之日起算，逸涛雅苑公司已履行通知和催告义务务，合同约定应该得到遵守。原审查明2014年9月9日房地产登记交易中心向逸涛雅苑公司出具了《广州市房地产初始登记告知书》，2015年3月9日逸涛雅苑公司发出《房屋面积补差手续办理再次通知书》再次要求赵红成办理补差手续。按照合同约定，办理房产证的起计日期为补差手续办妥之日。即便逸涛雅苑公司未及时在大确权登记正式文件确定测绘面积后马上发送办理补差手续的通知导致赵红成迟延办理补差手续并导致办证时间起算迟延有违公平，办理房产证的起计日期也是应倒推到2014年9月10日起算。三、被上诉人未按照上诉人的通知要求提交办证资料所延误上诉人的办证时间的责任应由被上诉人承担，相关延误的时间应在办证时限中予以顺延。综上，逸涛雅苑公司上诉请求撤销原判，驳回赵红成的诉讼请求。
被上诉人赵红成答辩同意原审判决，不同意逸涛雅苑公司的上诉请求。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对逸涛雅苑公司的上诉意见，认定如下：
首先，原审法院认定逸涛雅苑公司（甲方）与赵红成（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，论理清晰无误，本院不予赘述。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。由该约定可见，双方约定逸涛雅苑公司若逾期办证则需向赵红成支付逾期办证违约金，双方现争议的是逸涛雅苑公司是否构成逾期办证。逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条的约定，即“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，在逸涛雅苑公司未与赵红成办妥面积补差手续之前，前述合同第二十二条约定的办证日期尚未起计；赵红成则以逸涛雅苑公司迟延办理案涉房屋所在楼盘的初始登记，主张应以赵红成收楼之日作为办证日期的起算点。因此，双方争议为应如何确定办证日期的起算点。
其次，虽然从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算”的字面意义来看，起算日期是从“乙方领取钥匙之日”和“办妥面积补差手续之日”中较后者为准，但事实上“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。办妥面积差手续的前提条件是需确定面积差。根据合同补充协议附件七第八条的约定,合同第十八条约定的面积确认及面积差异处理的程序是“根据房管局出具的测绘报告，因面积差异需补差的，乙方需在甲方书面通知所确定的期限（如无特殊规定，则一般为甲方按乙方在合同中约定的通讯以快递形式送达书面通知之日起30日）内补齐；若逾期，乙方应自逾期之日实际补差之日止按日向甲方支付应补款万分之五的违约金，甲方并延期协助乙方办理《房地产权证》。因面积误差甲方需退款的，甲方应在乙方提出要求三十天内无息返还，若未返还的，甲方应自逾期之日起至实际退款之日止按日向乙方支付应退款万分之五的违约金”，因此按照该约定，房管局出具测绘报告是确定面积差的依据，现无依据显示逸涛雅苑公司在赵红成提起本案诉讼前取得了该测绘报告并告知赵红成，在此情况下，逸涛雅苑公司要求将房屋初始登记后的测绘报告作为计算面积补差的基础，并以此作为办证日期的起算点显然不诚信。第二、根据合同补充协议附件七第八条的约定，确定面积差后，若需要补交面积差款则由逸涛雅苑公司通知赵红成补交，该约定意味着逸涛雅苑公司掌握主动权，只要其不通知赵红成则办证期限则不会起算，逸涛雅苑公司也可以无需承担逾期办证责任，这与赵红成签约时的真实意思表示相悖。第三、《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。由上规定可见，缔约双方约定违约责任是督促双方依约履行合同，因此，逸涛雅苑公司主张依照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定，办证日期以办妥面积补差手续起算不承担逾期办证的违约责任缺乏理据。另外，逸涛雅苑公司上诉主张赵红成逾期提交办证资料，其应予免责的问题。虽逸涛雅苑公司通知各业主于2014年7月17日前提交办证资料，而赵红成于2014年8月13日才提交齐全办证所需要资料，但当时涉案房屋在该日前尚未完成初始登记，并不具备办证条件，原审认定赵红成此举并不影响逸涛雅苑公司应承担的逾期办证的责任，并无不妥。
综上所述，逸涛雅苑公司的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费674元，由上诉人广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
代理审判员 余 盾
代理审判员 李 焕
二〇一六年八月十八日
书 记 员 谢 淳