湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初992号
原告：张格莱。
委托诉讼代理人：王丹，湖北斯洋律师事务所律师。
被告：鄢贤林。
委托诉讼代理人：鄢某。
被告：程良艳。
法定代理人：鄢某。
第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，系公司总经理。
委托诉讼代理人：韩红霞，该公司员工。
委托诉讼代理人：邓倩，该公司员工。
原告张格莱诉被告鄢贤林、程良艳、第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判，于2016年5月18日第一次公开开庭进行审理，庭审中被告程良艳提出其有××史，庭后被告鄢贤林另行向本院提起特别程序申请法院确认程良艳为无民事行为能力人并申请中止本案诉讼。本院依法中止本案诉讼，在被告鄢贤林申请宣告程良艳无民事行为能力一案审理完毕后于2017年1月5日恢复本案诉讼，并于2017年1月16日再次公开开庭审理本案。原告张格莱的委托诉讼代理人王丹，被告鄢贤林的委托诉讼代理人及被告程良艳的法定代理人鄢某，第三人链家公司的委托诉讼代理人邓倩，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张格莱诉称：2016年3月6日，原告张格莱与被告程良艳通过第三人链家公司签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定原告张格莱购买被告所有的坐落于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区1单元1�房屋一套，定金50000元。在签署该合同当天，原告张格莱向被告程良艳支付了50000元定金。此后，原告张格莱积极筹集购房款，并于2016年3月7日向被告程良艳支付了200000元购房款，但是被告程良艳在2016年3月9日无端将50000元定金和200000元购房款退还给原告张格莱。多次电话沟通后，被告方明确表示不卖房，也拒绝支付双倍定金。被告方的行为严重破坏市场经济秩序，制造社会矛盾纠纷，违反了定金罚则的立法本意。为维护合法权益，原告张格莱诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还定金50000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告鄢贤林辩称：一、案涉房屋的所有权人为被告鄢贤林，而非被告程良艳，被告程良艳处分案涉房屋未经被告鄢贤林授权，且该房屋在交易当时已经依法设定抵押，被告程良艳的处分行为既损害了被告鄢贤林的合法权益，也损害了抵押权人的合法权益。二、被告鄢贤林在本案存量商品房买卖合同中未签字，对原告张格莱诉请的定金没有返还的责任。综上，请求法院依法驳回原告张格莱的诉讼请求。
被告程良艳辩称：一、被告程良艳处分房屋未经房屋所有权人被告鄢贤林的授权。二、合同签订后原告张格莱未按合同第12条的约定，履行支付950000元的义务；被告程良艳与第三人链家公司对该不当履行行为进行磋商，并经原告张格莱同意，在事实上已经解除了案涉合同，且被告程良艳已于2016年3月9日将收取的250000元（包含定金50000元）全款退回，双方的权利义务关系已终止。三、因为2016年3月8日签合同时是原告张格莱逼着被告程良艳签的，签订合同当晚到凌晨2点多才签订合同，如果被告程良艳不签合同，他们不让被告程良艳出门。四、被告程良艳本身眼花，签订合同当日其没有戴眼镜，很多内容不清楚。综上，请法庭驳回原告张格莱的诉讼请求。
第三人经纪公司述称：第三人链家公司不是买卖合同的当事人，原告张格莱的诉讼请求不涉及第三人。在签订案涉合同时第三人链家公司的经办人从形式上是无法知道被告程良艳是无民事行为能力的，因为被告程良艳可以进行正常的沟通。
经审理查明：被告鄢贤林与被告程良艳系夫妻关系，两人有位于武汉市武昌区东湖路188号东湖名邸A区1单元1号房屋一套（以下简称：101号房屋）的夫妻共同财产，该房屋的所有权人登记在被告鄢贤林名下，该房屋建筑面积为191.11平方米；该房屋的房屋所有权证编号为“武房权证昌字第××号”、国有土地使用权证编号为“东国用（商2010）第38号”。
2016年3月6日，在第三人链家公司提供的居间服务下，购买人原告张格莱（乙方）与出售方被告鄢贤林的共有权方被告程良艳（甲方）签订了《武汉市存量房买卖合同》一份，约定：甲方将案涉101号房屋以1820000元的转让价出售给乙方；案涉101号房屋上已经设定抵押，抵押权人为鄢贤林，甲方现金赎楼，甲方应在签订该合同后柒日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户；定金50000元为第一笔房款且在合同签订当天支付；1770000元为第二部分房款，付款方式为：乙方应在过户时将房款1770000元足额支付给甲方；甲乙双方应在房产注销抵押登记后柒个工作日内，到房产管理部门前述《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房�交易，认可本合同及其他相关文件的约定；甲方收到全部购房款（不含交房保证金）后伍个工作日内将案101号房屋交付给乙方；等内容。该合同第十二条合同备注部分约定：“本合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：经双方协议，买方同意于2016年3月7日支付给卖方部分购房款人民币玖拾伍万元，剩余房款捌拾贰万元于过户当日支付给卖方”，前述备注条款的约定内容有下划线作为特别提示。原告张格莱、被告程良艳在前述合同尾部的买卖双方位置签名捺印。同日，被告程良艳收到了原告张格莱支付的购房定金50000元。
2016年3月7日，原告张格莱向被告程良艳银行转账支付了200000元房款。
2016年3月9日，被告程良艳通过银行转账向张格莱退还了250000元房款（含50000元定金）。
2016年3月16日，原告张格莱与被告程良艳电�联系询问其卖房意愿，被告程良艳在电话中明确告知买方“钱已经退给你了，不卖了”、“我老公同意了，我老公又没签字”。
2016年3月23日，原告张格莱向被告鄢贤林、被告程良艳发出《解除合同通知书》一份，该通知书中原告张格莱提出卖方无端退款并明确表示不再向其出售房屋，卖方的此违约行为已经表明不会履行合同义务，符合解除合同的条件，现通知卖方解除案涉合同，卖方在签收此通知书之日起三天内向其提出异议。
2016年4月9日，被告程良艳向原告张格莱发出《对解除合同通知书的回复》一份，该回复中提出：1、案涉合同所交易的房屋所有权人为鄢贤林，而非程良艳单独所有，故该合同属于无效合同；2、程良艳于2016年3月9日将收取的房屋定金及房款全额退还给买方，对此买方无异议，表明就案涉房屋的买卖事宜已经终止且清算完�，买方提出解除合同没有实质异议。
随后，原告张格莱诉至本院，形成本案诉讼。
另查明：被告程良艳在2006年经医院诊断患有精神疾病。在（2016）鄂0192民特9号鄢贤林申请宣告程良艳无民事行为能力一案中，本院委托湖北省人民医院法医司法鉴定所对程良艳的精神状态及民事行为能力进行鉴定，该院于2016年10月31日作出鉴定意见，认为程良艳自2006年以来的表现，符合CCMD-3“抑郁症伴有××性症状”的诊断标准，卖房子时自控能力明显削弱，故为无民事行为能力人，鉴定意见为抑郁症伴有××症状，无民事行为能力。2016年12月20日本院制作该案民事判决书判决程良艳为无民事行为能力人，并于2016年12月23日向鄢贤林、鄢某邮寄送达了该判决书。
在本案审理过程中：一、原告张格莱向法院提供了2016年3月7日的其名下两个银行账户转款750000元的银行凭证、银行账户流水及2016年3月6日原告张格莱与第三人链家公司工作人员之间的微信记录，拟证明其于2016年3月7日准备好了950000元房款，但是根据前一天通过第三人链家公司与被告程良艳的付款方式沟通，其只向被告程良艳转账支付了200000元房款。被告鄢贤林、程良艳表示原告张格莱提交的银行凭证只能表明其750000元款项从一个银行账户上转到另一个银行账户上，其在2016年3月7日实际收到原告张格莱转账支付的购房款只有200000元。第三人链家公司对原告张格莱提交的前述证据不予质证。二、被告程良艳向法院提交了2016年3月6日、3月8日第三人链家公司工作人员与其短信联系的记录，拟证明因原告张格莱未按照合同第十二条的约定付款，被告方提出解除合同，经第三人链家公司转告原告张格莱并经原告张格莱同意将其账户发给被告程良艳，由被告程良艳按照短�上提供的账户向原告张格莱退款250000元，双方事实上已经解除了合同。原告张格莱对被告程良艳提交的短信记录的真实性不予质证，提出此短信记录是被告程良艳与其所说的第三人链家公司之间的短信，不是合同双方当事人的短信，而且2016年3月8日短信中提供的账号也不一定是原告张格莱发给第三人链家公司的，因为在2016年3月6日原告张格莱已经将部分款项打给被告程良艳，被告程良艳是知道原告张格莱账号的，被告程良艳不需要第三人链家公司提供原告张格莱的账号，另外解除合同需要合同双方当事人达成一致，而不是被告程良艳与第三人链家公司达成一致，不能达到解除合同的目的。第三人链家公司对被告程良艳提交的短信记录的真实性没有异议，但对证明目的有异议，短信中的小尹是第三人链家公司的员工，该公司并没有撮合原、被告双方解除合同，原告张格莱以短信方式发给第三人链家公司的银行账户只是对200000元的购房款予以退还，并未对定金赔偿达成一致。三、原告张格莱庭向法院提交了2017年1月被告程良艳继续出售案涉101号房屋的短信截图、视听资料，拟证明第一次庭审后被告程良艳将案涉房屋在第三人链家公司等多个销售点挂牌出售，且该房屋目前由被告程良艳进行重新装修。被告程良艳的法定代理人鄢某对原告张格莱提交的前述证据的真实性无异议，表示程良艳在第一庭审后自行在中介出售房屋的行为，鄢某作为其法定代理人是不知情的，如果其知晓程良艳到中介出售房屋一事肯定会去撤回出售信息的；其作为监护人不可能24小时守在程良艳身边，也无法控制程良艳的所有行为；第一次庭审后案涉房屋重新装修是事实，鄢某全程参与了房屋的装修，但其重新装修是为了出租房屋，并不是打算出售房屋，其现在肯定不会卖案涉房屋。第三人链家公司对原告张格莱提交的前述证据无异议。
以上事实有《武汉市存量房买卖合同》、收条、银行转账记录、微信记录、短信记录、《解除合同通知书》、《对解除合同通知书的回复》、病历、（2016）鄂0192民特9号民事判决书、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；……无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。在本案中，被告程良艳从2006年起就患有精神疾病，虽然原告张格莱在2016年3月6日与被告程良艳签订案涉购房合同时不清楚被告程良艳的患病情况，但不影响被告程良艳因患有精神疾病而在卖房子时自控能力明显削弱的情形存在，在经过法医鉴定并经法院判决程良艳为无民事行为�力人的情况下，被告程良艳与原告张格莱于2016年3月6日签订的案涉合同依法属于无效合同。无论被告鄢贤林在签收合同签订时是否知情、是否同意，均不影响被告程良艳一人与原告张格莱签订案涉合同的事实，亦不影响被告程良艳签订合同的行为是无效民事行为的法律后果。在确认原、被告签订的案涉合同无效后，双方互相发送的《解除合同通知书》、《对解除合同通知书的回复》不具有解除合同的法律意义。
《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效�不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，原告张格莱与被告程良艳于2016年3月6日签订的案涉合同属于无效合同，该合同自始没有法律约束力，被告程良艳因该合同取得的财产250000元应当向原告张格莱返还且事实上已经向原告张格莱及时返还了前述财产。被告鄢贤林作为无民事行为能力人被告程良艳的配偶，虽然对被告程良艳自行签订合同出售案涉101号房屋有过错，但原告张格莱明知案涉101号房屋登记的所有权人是被告鄢贤林而没有直接与其签订购房合同亦对于本案房屋的交易存有过错，在原告张格莱无�据证明其因案涉合同无效受到了损失的情况下，原、被告双方依法应各自承担相应的责任。在被告程良艳已及时向原告张格莱退还了50000元定金及案涉合同无效的情况下，原告张格莱要求被告鄢贤林、程良艳返还定金50000元的诉讼请求，无依据，本院依法不予支持。
鉴于在法院判决确认被告程良艳为无民事行为能力人后其仍有表达出售案涉房屋的行为，特别提醒其法定代理人鄢某要履行监护人职责，照看好被告程良艳并应依法承担被告程良艳作出民事行为的法律后果。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告张格莱的�讼请求。
本案本诉案件受理费525元（已减半收取），由原告张格莱承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一七年三月二十四日
书记员 郑 昕