四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第410号
上诉人（原审原告）四川丰慧农业科技开发有限公司。
法定代表人庞凯。
委托代理人张祖烨。
上诉人（原审被告）冯英。
委托代理人曹直勋。
委托代理人高伟。
原审被告黄明槐。
上诉人四川丰慧农业科技开发有限公司（以下简称丰慧农业公司）因与上诉人冯英等房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第2142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丰慧农业公司法定代表人庞凯及委托代理人张祖烨，上诉人冯英及委托代理人曹直勋、高伟，原审被告黄明槐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年3月12日，丰慧农业公司与黄明槐签订了《承包合同》，合同约定：丰慧农业公司将西充县“东方花园”建材市场门市196间承包给黄明槐经营管理，期限从2011年6月1日至2014年5月31日，每年由丰慧农业公司拨28万元管理经费，由黄明槐直接与市场经营户签订租赁协议，租赁期限不能超过2014年5月31日，同时合同附件约定了每间门市的各年租金价格为：2011年为27元／m2、2012年为27元／m2、1013年为29元／m2、2014年为31元／m2；2012年6月1日。2011年6月1日，黄明槐以东方花园建材市场管理办公室的名义将“东方花园”建材市场中的3幢第11号、12号门市租赁给冯英，并与冯英签订了《房屋租赁合同》，约定门市面积为82.1平方米，租金为27元／月，总金额为26600元，租期从2012年6月1日至2012年5月30日止。2013年4月2日和同年4月3日，丰慧农业公司向黄明槐发出书面通知，租赁合同于2013年5月30日到期后，因要对营业用房拆除，第三栋、第五栋的经营户不再续租，要求收取经营户下欠租金。同年6月10日黄明槐回复丰慧农业公司的书面报告称：由于丰慧农业公司修建“金福苑”电梯公寓，与五栋、十七栋、十八栋部分租房户产生意见分歧，无法收取租金，同时因丰慧农业公司修建“金福苑”电梯公寓，损坏五栋楼顶漏雨，造成租房户商品损坏，要求丰慧农业公司尽快解决。后因丰慧农业公司未拆除营业门市，冯英也未与黄明槐或丰慧农业公司继续签订房屋租赁合同，但双方的租赁关系事实存在，门市仍由冯英继续经营，冯英从继续经营起也未付租金。
2014年4月2日，丰慧农业公司向西充县商会发出书面报告称，将于2014年4月3日上午8：30分进场拆除，要冯英等经营户搬迁出门市，但冯英等经营户认为，丰慧农业公司自2009年开始拆除办公楼修建电梯公寓至今，市场主大门和侧面消防通道封闭，车辆行人无法通过，致本人无法经营，销售额大幅下降，同时丰慧农业公司施工造成本人经营门市房盖损坏漏雨，致商品损坏，自己未得到赔偿，因此继续占用门市。丰慧农业公司在拆除门市未果的情况下，认为黄明槐虽未与冯英签订《房屋租赁合同》，但双方的租赁关系事实存在，冯英继续占用门市经营是侵权行为，特诉讼到法院，要求判决黄明槐、冯英停止占用“东方花园”建材市场3幢第11号、12号门市的侵权行为，将占用门市返还丰慧农业公司，支付2013年6月1日至2014年6月1日期间的租金28570.88元；赔偿占用门市期间的损失2，000元。
一审法院认为：1、丰慧农业公司与黄明槐签订的《承包合同》名为承包，实为委托管理合同，从内容看，对“东方花园”建材市场门市的租赁期、租金标准均由丰慧农业公司决定后，再由黄明槐与经营户签订合同，并由丰慧农业公司拨付给黄明槐管理经费，黄明槐仅有管理权，并无独立的经营权，故黄明槐的行为是代为丰慧农业公司行使管理职权的行为，其权利义务以及法律后果应由丰慧农业公司承担。2、黄明槐受丰慧农业公司的委托与冯英签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应履行合同约定的义务，虽然双方在合同履行期届满后未续签合同，但事后双方认可了事实上的租赁关系，冯英则应按《房屋租赁合同》履行义务。3、本案中，由于租赁合同履行期届满，作为享有物权的丰慧农业公司有权停止继续租赁并收回门市，而冯英在租赁合同履行期届满和丰慧农业有限公司不再继续出租的情况下，继续占用门市经营，属侵权行为，故丰慧农业公司要求冯英停止侵权、返还财产和支付占用期间的租金的请求合理合法，予以支持，但租金仍应按原合同标准执行；至于要求冯英赔偿其经营损失2，000元的请求，无证据证明，不予支持。4、冯英认为丰慧农业公司自2009年开始拆除办公楼修建电梯公寓至今，市场主大门和侧面消防通道封闭，车辆行人无法通过，致其无法经营，销售额大幅下降，同时丰慧农业公司施工造成经营门市房盖损坏漏雨，商品损坏，未得到赔偿为由，继续占用门市经营的理由不能成立，即使在租赁经营期中，因丰慧农业公司的过错，给其造成了损失，要求丰慧农业有限公司赔偿，也属另一法律关系，应另案主张权利。本案在审理中经主持调解，双方未能达成协议，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、一百三十四条第一款、第四款和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、由冯英在判决生效后十日内，将占用的位于西充县东方花园“建材市场3幢第11号、12号门市返还四川丰慧农业科技开发有限公司，并支付占用经营期间的租金26，600元。二、驳回四川丰慧农业科技开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费（丰慧农业公司巳预交）565元，减半收取282.50元，由冯英承担200元，由四川丰慧农业科技开发有限公司承担82.50元。
宣判后，上诉人丰慧农业公司，上诉人冯英均不服，向本院提起上诉。
上诉人丰慧农业公司上诉请求撤销一审判决，改判冯英在一审判决支付租金的基础上增加1970.8元，并判决冯英赔偿占用期间的损失2，000元；并由冯英负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：1、一审判决租金金额错误，少判决冯英支付租金1970.8元。2、租赁合同到期后，冯英仍占用门市拒不搬出，应赔偿占用期间的损失2，000元。
上诉人冯英上诉请求撤销一审判决，改判减少租金金额，并负担一、二审案件受理费。主要事实与理由：1、丰慧农业公司应当下调租金标准。2008年5.12汶川大地震后，建材市场以危房拆除重建为由，将专业的建材市场拆除，进行房地产开发，牟取暴利，丰慧农业公司采取强行通知、停水停电、堵塞消防通道、封闭主大门通道等方式，造成建材市场车辆无法通行，行人不能通过，销售额连年下降，经营严重亏损。2009年开始拆除办公楼，封闭建材市场正大门至今，冯英就成了受害者，在修建电梯公寓期间，行人、车辆完全不能通行，货物无法进出，房屋租金应当按照仓库每月每平方5元的标准计算租金。2、丰慧农业公司从2014年4月3日便将上诉人门面招牌、雨棚、房盖等设施故意毁坏，无法开门营业，既然由于丰慧农业公司的原因不能开门营业，便不应支付租金。
本院二审查明的事实：1、2012年6月1日，冯英与丰慧农业公司签订的《租赁合同》期限届满后，未与丰慧农业公司再次签订租赁合同，但一直使用门面至今，并一直未支付租金。2、2014年4月3日上午8点多钟，丰慧农业公司派人将冯英经营的门面招牌、雨棚、房盖等打烂，造成冯英从此无法开门营业。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，冯英与丰慧农业公司在平等自愿协商一致基础上签订的《租赁合同》由冯英承租丰慧农业公司位于“东方花园”建材市场3幢第11号、12号门市，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冯英与丰慧农业公司签订《租赁合同》的时间为2012年6月1日，而按冯英陈述，丰慧农业公司已于签订《租赁合同》之前的2009年开始拆除办公楼、修建电梯公寓，也即拆除办公楼、修建电梯公寓对市场经营的影响，在签订《租赁合同》时已经存在，冯英仍与丰慧农业公司签订《租赁合同》，表明拆除办公楼、修建电梯对市场门市经营的影响冯英是明知并接受的。因此，冯英应当按照《租赁合同》的约定履行义务，对冯英以此为由提出降低租赁期内租金标准的上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。2013年5月30日租赁期届满后，冯英继续使用租赁门面，丰慧农业公司无异议，根据前述法律规定，该《租赁合同》继续有效，冯英应当按照该《租赁合同》约定的租金标准支付继续使用期间的租金，故一审法院以2012年双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算冯英租赁期限届满后继续使用租赁门市的租金正确。2014年4月3日，因丰慧农业公司的原因，将冯英租赁的门面招牌、雨棚、房盖等打烂，造成冯英无法开门营业，故应当认定此时间后的门市租金，冯英不应再向丰慧农业公司支付。原审法院判决冯英支付2013年6月1日至2014年6月1日止的租金26，600.00元不当，本院纠正。冯英应当支付2013年6月1日至2014年4月2日的门市租金22，167.00元。
丰慧农业公司上诉请求冯英赔偿其2014年6月1日至其向一审法院起诉时止的房屋占用损失费2，000元，因冯英事实上因丰慧农业公司的原因于2014年4月3日停止营业，故丰慧农业公司此项上诉请求不应得到支持。
综上，一审判决认定的部份事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原审判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第2142号民事判决第二项，即“驳回原告四川丰慧农业科技开发有限公司的其它诉讼请求”
二、变更四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第2142号民事判决第一项，即“由冯英于判决生效后十日内，将占用的位于西充县“东方花园”建材市场3幢第11号、12门市返还给原告四川丰慧农业科技开发有限公司，并支付占用经营期间的租金26，600元”为“由冯英于本判决生效之日起十日内，将位于西充县“东方花园”建材市场3幢第11号、12号门市返还给原告四川丰慧农业科技开发有限公司，并支付租金22，167.00元”
一审案件受理费565元，减半收取282.50元，由冯英负担200元，由四川丰慧农业科技开发有限公司负担82.50元；二审案件受理费565元，由冯英负担169.50元，由四川丰慧农业科技开发有限公司负担395.50元。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年五月十一日
书记员 彭 宣