江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第959号
原告交通银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路256号
负责人徐耘，该行行长。
委托代理人浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人唐刘念，江苏立泰律师事务所律师。
被告吴江金源钢材市场有限公司，住所地苏州市吴江区汾湖经济开发区318国道南侧。
法定代表人陈华福，该公司总经理。
原告交通银行股份有限公司吴江分行与被告吴江金源钢材市场有限公司保证合同纠纷一案，苏州市中级人民法院于2013年10月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。苏州市中级人民法院于2013年12月31日作出（2013）苏中商初字第0145号民事裁定书，裁定将本案交由本院管辖。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月29日公开开庭进行了审理，原告交通银行股份有限公司吴江分行的委托代理人浦学纵到庭参加诉讼，被告吴江金源钢材市场有限公司经本院公告送达诉状副本及开庭传票等应诉材料，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司吴江分行诉称：2012年7月12日，原告与被告签署授信担保合作协议一份，约定被告为被授信人向原告申请贷款和开立银票提供保证担保。为保障原告依据该协议与被告开展担保业务而对被告享有的担保债权的实现，双方于2012年8月21日签订了最高额抵押合同一份，约定被告以其名下坐落于苏州市吴江区黎里镇汾湖湾318国道南侧的在建工程以及土地使用权为原告与其在2011年11月24日至2014年8月20日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保。上述在建工程和土地使用权抵押登记手续已完成，原告依法取得他项权证。
2012年5月30日至2012年8月13日期间，苏州庚磊贸易有限公司、苏州钢驰贸易有限公司等十二家公司分别与原告签订小企业流动资金借款合同，共向原告申请流动资金借款5095万元。针对上述十二份小企业流动资金借款合同，被告分别与原告签订了保证合同，为上述债务提供保证担保。
借款合同签订后，原告按约发放了全部贷款。但上述十二位债务人并未按约归还借款本息，截止2013年2月20日，债务人共结欠原告借款本息5000余万元。另，为实现债权，原告委托律师处理案件共支付律师费1097050元，缴纳诉讼费525392元，保全费60000元，公告费7200元。现原告起诉至法院，请求判令：1、原告就被告在2011年11月24日至2014年8月20日期间与原告签订的全部保证合同所产生的债务对苏州市吴江区黎里镇汾湖湾318国道南侧的在建工程和土地使用权在4635万元内享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告吴江金源钢材市场有限公司未作答辩。
经审理查明：2012年7月12日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订授信担保合作协议一份，约定：甲方为被授信人向乙方申请贷款和开立银票提供保证担保；保证方式为连带责任保证；保证范围包括主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费等费用；乙方授予甲方保证担保额度9700万元，额度可循环使用，期限自2012年7月1日至2013年6月17日；甲方提供保证担保的单个企业类被授信人任一主合同项下的本金金额超过人民币800万元的，乙方有权拒绝甲方为申请人提供保证担保；本协议是规范甲乙双方合作的框架性协议，双方另行签订的保证合同与本协议具有同等法律效力，本协议和保证合同互为补充，共同构成甲乙双方的权利义务关系。
2012年8月21日，原、被告双方签订了最高额抵押合同一份，约定：被告为原告与保证人在2012年8月21日至2014年8月20日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保，抵押财产为坐落于苏州市吴江区黎里镇汾湖湾318国道南侧的在建工程，抵押担保的最高债权额为人民币4035万元；抵押担保的范围包括各保证合同项下的抵押权人对保证人享有的担保债权的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现担保债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），合同第十二条约定抵押权人与保证人在2011年11月24日至2012年8月21日期间签订的全部保证合同也受本合同的担保。2012年8月22日，原、被告双方就上述在建工程办理了他项权证，其中吴房他证字第001542**、00154254、00154255、00154256、00154257登记的债权数额均为471万元，吴房他证字第001542**、00154259、00154260、00154261登记的债权数额均为420万元，以上债权数额合计为4035万元。
2012年7月13日，原、被告双方签订了最高额抵押合同一份，约定：被告为原告与保证人在2012年7月13日至2013年6月17日期间签订的全部保证合同提供最高额抵押担保，抵押财产为坐落于苏州市吴江区黎里镇汾湖湾318国道南侧的土地使用权，抵押担保的最高债权额为人民币600万元；抵押担保的范围包括各保证合同项下的抵押权人对保证人享有的担保债权的本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现担保债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），合同第十二条约定抵押权人与保证人在2011年11月24日至2012年8月21日期间签订的全部保证合同也受本合同的担保。2012年7月16日，原、被告双方就上述土地使用权办理了他项权证，权证号为吴押他项（2012）第2931号，登记的债权数额为600万元，权利顺位为第二顺位，第一顺位权利人为中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行），登记债权数额为1380万元，登记日期为2011年9月13日，他项权证号为吴押他项（2011）第3538号。
2012年5月30日至2012年8月13日期间，苏州强钢贸易有限公司（以下简称强钢公司）、苏州群雄钢铁贸易有限公司（以下简称群雄公司）、苏州庚磊贸易有限公司（以下简称庚磊公司）、苏州波承贸易有限公司（以下简称波承公司）、苏州胜率贸易有限公司（以下简称胜率公司）、苏州骏宸贸易有限公司（以下简称骏宸公司）、苏州效鸿贸易有限公司（以下简称效鸿公司）、苏州首宏贸易有限公司（以下简称首宏公司）、苏州录祥贸易有限公司（以下简称录祥公司）、苏州宝玥贸易有限公司（以下简称宝玥公司）、苏州钢驰贸易有限公司（钢驰公司）等十二家公司分别与原告签订小企业流动资金借款合同，共向原告申请流动资金借款4895万元。针对上述十二份小企业流动资金借款合同，被告分别与原告签订了保证合同，为上述债务提供连带责任保证担保。借款合同签订后，原告按约发放了全部贷款。但上述十二位债务人并未按约归还借款本息，致讼争。
2013年4月8日，本院分别立案受理了原告起诉强钢公司等12位借款人金融借款合同纠纷案件共12件，在该12件案件中，吴江金源钢材市场有限公司等主体作为担保人被列为被告：
1、（2013）吴江商初字第0330号案件，本院于同年8月25日作出一审判决，判决：强钢公司归还原告借款本金2995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失71500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用40188元）；
2、（2013）吴江商初字第0331号案件，本院于同年8月22日作出一审判决，判决：群雄公司归还原告借款本金3995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失93500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用49461元）；
3、（2013）吴江商初字第0332号案件，本院于同年9月11日作出一审判决，判决：庚磊公司归还原告借款本金4995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失112525元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用58737元）；
4、（2013）吴江商初字第0335号案件，本院于同年8月22日作出一审判决，判决：波承公司归还原告借款本金1995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失50500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用30805元）；
5、（2013）吴江商初字第0336号案件，本院于同年9月11日作出一审判决，判决：胜率公司归还原告借款本金3995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失91500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用49560元）；
6、（2013）吴江商初字第0337号案件，本院于同年8月22日作出一审判决，判决：亚宝公司归还原告借款本金3995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失93500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用58815元）；
7、（2013）吴江商初字第0338号案件，本院于同年9月11日作出一审判决，判决：骏宸公司归还原告借款本金400万元及相应利、罚息；赔偿律师费损失71500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用48391元）；
8、（2013）吴江商初字第0339号案件，本院于同年8月22日作出一审判决，判决：效鸿公司归还原告借款本金3457740.62元及相应利、罚息；赔偿律师费损失82036元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用40478元）；
9、（2013）吴江商初字第0340号案件，本院于同年9月11日出作一审判决，判决：首宏公司归还原告借款本金7995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失160525元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用81918元）；
10、（2013）吴江商初字第0341号案件，本院于2013年8月22日作出一审判决，判决：录祥公司归还原告借款本金3995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失93500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用49407元）；
11、（2013）吴江商初字第0342号案件，本院于2013年9月11日作出一审判决，判决：宝玥公司归还原告借款本金2995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失71500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用40188元）；
12、（2013）吴江商初字第0343号，本院于2013年8月22日作出一审判决，判决：钢驰公司归还原告借款本金3995000元及相应利、罚息；赔偿律师费损失93500元；金源市场等对上述两项债务以及诉讼费用承担连带清偿责任（诉讼费用44566元）；
以上12件案件判决金源市场承担保证责任的范围：借款本金合计为48407740.62元及相应利、罚息；律师费合计为1085586元；诉讼费用合计为592514元。
另查明：金源市场土地使用权面积为64373.80平方米，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2061年3月31日，证号吴国用（2011）第07049395号。
以上事实，有原告提供的授信担保合作协议、最高额抵押合同、土地使用权证、他项权证、小企业流动资金借款合同、保证合同、借款凭证、民事判决书以及原告委托代理人的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为：本案所涉强钢公司等十二家钢贸企业与原告签订的借款合同、被告与原告签订的保证合同，均依法成立并有效。被告以其名下的土地使用权以及该土地上的在建工程为其担保债务提供抵押担保，并办理了他项权证登记。本案土地抵押权人第一顺位为建行吴江分行，而在建工程抵押的权利人为原告，实践中，由于土地使用权和建筑物两者的登记机关和审查权限规定的不同，导致经常发生房地分别抵押并经合法登记的现象。法律关于土地使用权与建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因为分别抵押所导致的权利冲突和摩擦，在理解该原则时，应当关注转让的一体和最终权利归属上的一体，即只要在实现权利转移时和处置抵押物时能够保持权益归属上的一体，则可以妥当地解决上述权利冲突。故本案所涉的土地使用权和在建工程的抵押应当认定为有效。在实现抵押权时，两项抵押财产分别受偿，但应当确保买受人为同一人。由于本案土地使用权向两个以上债权人抵押，故就土地使用权拍卖、变卖所得价款，应当按照登记的先后顺序清偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条、第一百九十九条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、对被告吴江金源钢材市场有限公司名下位于苏州市吴江区汾湖经济开发区318国道南侧的国有土地使用权［证号：吴国用（2011）第07049395号］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，在清偿中国建设银行股份有限公司吴江分行债权数额1380万元后，如有剩余，原告交通银行股份有限公司吴江分行有权对变价后所得款项在登记债权数额600万元范围内优先受偿；
二、对被告吴江金源钢材市场有限公司名下位于苏州市吴江区汾湖经济开发区318国道南侧的在建工程（吴房他证字第001542**、00154254、00154255、00154256、00154257登记的债权数额均为471万元，吴房他证字第001542**、00154259、00154260、00154261登记的债权数额均为420万元，合计4035万元）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告交通银行股份有限公司吴江分行有权对变价后所得款项分别在登记债权数额范围内优先受偿。
案件受理费收取273550元，公告费560元，合计274110元，由被告吴江金源钢材市场有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 戴顺娟
代理审判员 袁 媛
人民陪审员 史惠生
二〇一五年三月十二日
书 记 员 许静蔚
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
建筑物和其他土地附着物；
建设用地使用权；
以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
生产设备、原材料、半成品、产品；
正在建造的建筑物、船舶、航空器；
交通运输工具；
法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
抵押权已登记的先于未登记的受偿；
抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。