黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终876号
上诉人（原审被告）董山，男，汉族。
委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙树明，男，汉族。
委托诉讼代理人:陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。
法定代表人：辛国清，该公司经理。
上诉人董山因与被上诉人孙树明、被上诉人大庆市天顺房地产开发有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2016）黑0622民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
大庆市天顺房地产开发有限公司上诉请求：一、改判（2016）黑0622民初1929号民事判决第四判项，不同意给意给付被上诉人违约金189万元。二、被上诉人承担诉讼费、上诉费。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案基本事实是2012年7月13日，双方签订转换协议，2013年10月份上诉人将约定的转换房屋交付被上诉人使用，在此期间被上诉人将30户商服陆续出租、使用，上诉人并未违约给被上诉人造成损失。另外，一审时上诉人提出示的被上诉人孙树明刊登的大众信息广告系2013年10月30日，被上诉人是一种租赁合同邀约行为，应当认定为有效证据，证明争议房屋适合于使用，二、上诉人与被上诉人等签订的拆迁协议补充条款其中上诉人的签字经本代理人核实不是上诉人本人签字，因为自2013年10月3日上诉人被大庆市公安机关采取刑事强制措施至今一直在看守所和呼兰监狱服刑，另外该补充条款上没有开发企业天顺公司的签字盖章认可，该协议作为拆迁协议中的补充不具有合同效力，三、一审法院基于拆迁合同补充协议做过若干次调查却没有现场核实，上诉人的主张即认定被上诉人的诉讼请求合理合法，上诉人认为这是一个认定事实的错误。
孙树明答辩称，一、通过一审中被上诉人出示的协议书，可以证实上诉人及天顺公司与被上诉人签订的拆迁安置补偿合同明确约定了补偿给被上诉人商服楼30个，竣工交付之日约定为2013年10月1日之前，如果逾期每逾期一天上诉人及天顺公司赔偿被上诉人每个商服100元，通过上诉人与被上诉人于2014年8月19日签订的补充协议又可以证明天顺公司在2013年10月1日之前没有将置换的楼房交付给被上诉人，拖延到2014年8月19日由被上诉人与上诉人及其上诉人的两个儿子董旭光、董旭辉签订了补充协议，就该开原新城置换的楼房未完成工程质量存在问题的工程交由被上诉人代为管理，也就是说直到2014年8月19日天顺公司及上诉人才将回迁给被上诉人的30个商服在没有竣工验收合格的情况下且存在未完工程和和存在质量问题的情况下交由被上诉人管理，即逾期每逾期一天上诉人及天顺公司赔偿被上诉人每个商服100元，第二个阶段补充协议签订后由于该房屋大量存在未完工程直至到本次庭审时还有11个半商服楼至今没有出租，处于毛坯未完工的状态下，被上诉人的损失直到现在每天都在持续的发生，实际损失已经超出一审判决认定的189万元，三、关于上诉人补充的上诉理由，上诉人称孙树明于2013年在大众信息刊登广告，我方认为这一点是不能成立的通过一审查明事实并没有认定大众信息广告系被上诉人本人所刊登，房屋的现状由于存在至2014年8月19日还存在未完工程，在2013年也同样存在，将未完工房屋进行出租不符合常理，无法实现，何况该房屋没有安全消防设施，墙体脱离，漏雨，地面干裂，门前硬化，及踏步台阶均未进行处理，房屋产权证、土地使用证等证书也没有从天顺公司得到，综上无法将该房屋出租，上诉人不能以信息广告来推定房屋质量已经合格，这一推定不能成立，在一审中董山也委托诉讼代理人参加诉讼并没有对补充协议签名是否为本人所签提出异议也没有提出司法鉴定，一审法院已经对上诉人的儿子也是开原项目的管理人，也对此进行调查笔录，仅以代理人来核实非本人所签名这一要求不能成立。
孙树明向一审法院诉讼请求：1、确认原、被告签订的《置换协议》有效；2、判令被告将置换给原告的位于开元兴城北临肇源县蒙中的商服楼向东南临肇源县第一加油站的1-30门，建筑面积为5739.18平方米，共计30个商服楼判归原告所有；3、被告为原告办理上述30个商服楼的所有权证和土地使用证；4、被告赔偿原告经济损失人民币219万元，后变更为为189万元，即2013年10月1日至2014年8月19日，共计324天*100元*30个商服+800天*100元*11.5个商服；5、判令被告将电闸箱从原告院内迁出。
原审查明，2012年7月13日原告孙树明与董山及董山挂靠的大庆市天顺房地产开发有限公司签订了置换协议书。双方约定：“甲方（原告）用其享有合法使用权的19335平方米的土地及地上3035平方米房屋置换乙方董山挂靠大庆天顺房地产开发有限公司开发建造的位于老林肇路南侧，蒙中至加油站区域的开元兴城内的从“左”向“右”数第1-30个门，共计30个，建筑面积总计5600平方米的1-2层商服楼，即1#楼1门-15门、2#楼1门-15门；乙方负责对开元兴城项目的建设规划、审批、土地出让金等各项费用、税金负责全部出资，甲方不出资金；建成的商服楼由乙方负责全部人、材、机等费用及工程各项税金和费用、办理产权契税由甲方缴纳；乙方出具办理产权及土地证的相关手续，分割明确；乙方保证在2013年10月1日前竣工（如遇人力不可抗力的自然灾害工期顺延），验收合格后将置换的商服楼交给甲方，否则每逾期一日，乙方每日赔偿甲方每个商服楼100元；乙方必须在工程交工后90天内为甲方办理房屋产权证及土地证等相关证照，各项税金及其他各项费用由乙方负责，逾期未办理乙方应赔偿甲方相应损失；如乙方在2013年10月1日前仍不能交工，甲方无偿收回出让的土地及地面附着物（在建工程）。第十条约定，乙方负责项目所需全部资金及该项目的立项审批、工程施工建设直至完工交付使用过程中的所有政府批准和许可工作。上述事实有双方签订的置换协议书证实。2014年8月19日，由于开元兴城手续仍未办理，部分收尾工程未完工和存在质量问题等事宜，还需一段时间解决，所以，经孙树明与董山及其儿子董旭光、董旭辉协商，董山同意孙树明提前接管置换的30个商服，并约定所有条款仍按原置换协议的所有条款执行不变。原告接管后，由于存在质量问题，导致尚有11.5个商服至今不能出租使用。该事实有双方签字的补充协议、询问董旭光笔录及当事人的陈述证实。由于被告没有缴纳质量保证金，导致开元小区至今没有验收，原告置换的房屋不能办理房屋产权登记。该事实有法院调取辛国清及董旭光的陈述笔录证实。被告称：“置换给原告的房屋已如约交付给原告。”出示了2013年10月30日肇源县大众信息报刊登商服楼招租广告及照片证实。但以上证据证实内容与2014年8月19日双方签订的补充协议相悖。原审认为，原、被告签订的置换协议是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，所以，该合同合法有效。被告应依据合同约定全面履行自己的义务。由于被告没有依约缴纳质保金和税款的人为因素，非政府因素，导致开元兴城小区至今没有验收、交付的11.5个商服因存在质量问题而不能出租使用、原告就置换所得的房屋不能取得产权证和土地使用证，所以，被告就其违约行为给原告造成的经济损失，应依据双方的约定承担相应责任。由于2014年8月19日双方签订的补充协议形成在后，其效力充分佐证了大众信息报刊登出租广告及照片的证据效力，所以，原告接管房屋的时间应以该时间为准，违约金的起算时间亦应以该时间为结点。鉴于原告变更后的诉请赔付金额189万元，符合客观事实，且减轻了被告赔付负担，因此，应予支持。大庆市天顺房地产开发有限公司作为被挂靠单位，应承担连带责任。原告第五项关于排除妨碍的请求，因无证据证实，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《置换协议》有效；二、原告孙树明对置换所得的位于开元兴城北临肇源县蒙中的商服楼向东南临肇源县第一加油站的1-30门，建筑面积为5739.18平方米，共计30个商服楼享有所有权；三、被告董山、大庆市天顺房地产开发有限公司于判决生效后立即协助原告办理上述房屋产权登记手续；四、被告董山赔偿原告孙树明违约金189万元，于本判决发生法律效力后立即履行。被告大庆市天顺房地产开发有限公司承担连带责任；五、驳回原告要求被告将电闸箱从原告院内迁出的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费21810元，由被告负担；保全费5000元，由被告负担。
二审期间上诉人又举证如下：证据一、肇源县晓庆物业公司即争议房屋供暖单位提供的争议房屋1号楼1-7门、8-9门、10-12门、13-14门、2号楼10门、2016年度、2017年度用户缴纳取暖费存根合计7张。欲证明争议房屋具备出租使用的功能，结合被上诉人的要求房屋闲置损失计算至2016年12月2日止，上诉人出示的证据是2016年10月20日至2017年5月取暖期结束的缴费票据。证据二、2017年5月9日上诉人的代理人在肇源县工商行政管理局调取的工商户注册信息查询单打印件三份，1号楼8-9门富豪酒楼工商登记初始日期2016年1月5日，10-12门美佳润换油中心初始登记日期2016年7月1日、2号楼2门众帮轮胎经销部初始登记日期2014年9月16日。欲证明争议房屋具备出租使用的功能，另外上诉人出示的证据一与证据二结合原一审时上诉人出示的争议房屋现场照片4张及出示的大众信息广告两份证据能够证明2013年10月30日前上诉人即将合同约定的30户商服交付给被上诉人并且具备出租使用的功能。被上诉人孙树明质证称，对证据一的真实性有异议，所有的票据都是用白条下账，按公司的相关制度，即使是白条也应该加盖公司的财务章，所有的所谓业主的缴纳的取暖费均没有晓庆物业的公章，该证据退一步假设是事实存在，与一审原告主张的权利无关，上诉人所述是发生在2016年冬天2017年4月份，而被上诉人主张的是2013年10月1日作为上诉人违约的开始时间，第一阶段是30个商服违约到2014年8月19日，这一阶段所有的商服都处于未完工状态根本谈及不到物业费，租户，工商登记等，所以该组证据能够证明2016至2017年取暖的事实不能证明上诉人证明的问题，和违约损失，证据二按照调取证据的规则应当由证据的出具单位加盖档案章证明证据的来源，没有工商局盖章无法证明来源对证实性有异议，对证明的内容与本案被上诉人主张的权利不发生矛盾该证据初始登记的时间最早是2014年，我方主张的是天顺公司向被上诉人交付的30个商服中从2014年8月19日往后，由被上诉人陆续找到朋友帮助管理，至今30个商服还有11.5个一直没有经营管理处于毛坯的未完工的状态，第二阶段没有主张30个商服而是主张11.5个商服，该证据也是原告主张范围之外的，与被上诉人主张没有关联，对证据是及关联性均有异议。本院认为，由于证据一没有晓庆物业公司的印章，且均是2014年8月19日之后的缴费票据，与被上诉人主张2013年10月1日至2014年8月19日损失并不矛盾，故对证据一本院不予采信。关于证据二，由于是打印件，对方不认可，本院对此证据不予采信。
本院经审理查明事实与一审一致。
本院认为，本案系房屋拆迁补偿合同纠纷。双方当事人签订的《置换协议》具备合同的要件，主体合格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应按协议约定全面履行自己的义务。本案被上诉人孙树明已按协议约定向上诉人交付其拥有合法使用权的土地及房屋，上诉人负有按协议约定向被上诉人孙树明交付置换房屋的义务。涉案《置换协议》约定上诉人保证于2013年10月1日前向被上诉人孙树明交付置换的相应房屋的义务，并约定了逾期违约金条款。本案中上诉人称其已按期向被上诉人交付置换的房屋，但没有提供相应的交接或交付手续，且被上诉人不认可，被上诉人孙树明只认可上诉人于2014年8月19日向其交付房屋，且部分房屋存在质量问题无法使用。关于被上诉人一审中提供的2014年8月19日的补充协议问题。本院认为，无论补充协议上董山的签字是否真实，不影响该协议内容所要证明的问题。因董旭光及董旭辉是董山的儿子，该补充协议上董旭光及董旭辉的签字是真实的，董旭光认可在其父亲董山服刑期间涉案小区的多数事务均由其处理，且承认至2014年8月19日时，涉案工程部分收尾工程未完工和存在质量问题，被上诉人孙树明同意提前接管30个涉案商服，此时应视为已交付，由于涉案房屋没有进行竣工验收，且存在延期交付，故交付行为并不符合双方协议约定，应认定上诉人违约。从双方《置换协议》约定的2013年10月1日应交付房屋至此其间的违约金应由上诉人承担。考虑到接管后，孙树明将部分房屋已出租使用，不应再主张违约金，对其中有11.5户房屋因存在质量问题，且无法使用的的房屋，上诉人负有继续支付违约金义务。由于上诉人与被上诉人孙树明在2014年8月19日前无交接房屋手续，且被上诉人孙树明不认可上诉人已按期交付房屋，上诉人所提供的大众信息广告不足以证实涉案的房屋已按约交付，其证明力小于董旭光及董旭辉签字确认的事实，不足以否认其违约。关于孙树明要求董山协助其办理产权问题，由于涉案房产因欠缴相关税款没有竣工验收，故上诉人应及时办理竣工验收手续，以便协助被上诉人办理涉案房屋的产权。综上，本院认为，上诉人主张其不违约不应当承担责任的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21810元，由上诉人董山承担。
本判决为终审判决。
审判长 胡海陆
审判员 陈 丽
审判员 王鹏渤
二〇一七年六月二十七日
书记员 高伟涛