广东省高要市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇要法民三初字第80号原告：广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司，住所地高要市城区，组织机构代码××。负责人：李长江，该公司总经理。委托代理人：赵宇轩，男，××年××月××日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：张艳婷，女，××年××月××日出生，汉族，住高要市。被告：姚仲光，男，产，汉族，公民身份号码×××0011，住云浮市云安县。原告广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园物业肇庆分公司）诉被告姚仲光物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月26日公开开庭进行了审理，原告碧桂园物业肇庆分公司的委托代理人张艳婷及被告姚仲光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业肇庆分公司诉称：被告购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的位于高要市南岸湖西一路18号肇庆碧桂园翠堤春晓二街29号商品房。原、被告于2011年6月20日签订《碧桂园前期物业服务协议》，协议由原告向被告提供物业管理服务，被告按每月568.51元向原告缴纳物业服务费，逾期的从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告从2013年12月5日起至今一直未支付物业服务费，截止2015年1月9日欠款金额累计13431.03元，原告多次催收无果，而起诉，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7390.63元；2、判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日的违约金，暂计至2015年1月9日为人民币6040.40元。1、2项合计13431.03元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。2015年7月20日，碧桂园物业肇庆分公司向本院申请撤回2014年7月3日后的物业费。被告姚仲光辩称：对原告起诉的自2013年12月起至2015年1月的物业管理费没有异议，对违约金有异议，但是房子已经转让并办理了过户手续。经审理查明：2011年6月20日，姚仲光与碧桂园物业肇庆分公司就姚仲光已购买的由高要市碧颐房地产开发公司负责开发建设的高要市肇庆碧桂园翠堤春晓二街29号商品房签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业肇庆分公司为姚仲光提供物业服务，收费标准为商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.3元、花园按每月每平方米0.3元收取，姚仲光的房屋面积为355.85平方米、花园面积为353.03平方米，每月的物业费为568.51元，并应于每月5日前交纳；姚仲光逾期交纳物业服务费的，每逾期一天需向碧桂园物业肇庆分公司交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金。合同还约定“转让该商品房时，须通知乙方，陪同受让方与乙方签订前期物业服务协议》及《临时管理规约》，交回业主卡、住房卡……在受让方与乙方签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》前，受让方所应交纳的物业服务费等一切费用及受让方任何违反物业管理制度的《临时管理规约》有关约定的行为所产生的一切损失，姚仲光于2010年12月30日签收了收楼通知书，该通知同时告知姚仲光的物业服务费从2011年2月1日起计收。2013年1月9日，姚仲光签收了《肇庆碧桂园·山湖城物业及资料移交书》、填写了入住登记表，之后，交纳了2013年12月之前的物业服务费，2013年12月至2014年12月共13个月没有继续缴纳，该期间共产生物业服务费7390.63元。碧桂园物业肇庆分公司经多次催收无果，遂起诉至本院。又查明：2014年7月3日，姚仲光与佛山市天香礼贸易有限公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，把其位于高要市肇庆碧桂园翠堤春晓二街29号的商品房转让给该公司。2015年7月20日，碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司撤回了自2014年7月3日之后的物业服务费的诉讼请求。自2013年12月至2014年6月共7个月产生的物业服务费为3979.57元。本院认为：姚仲光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，并在查明事实基础上依法作出判决。由碧桂园物业肇庆分公司提供的并经庭审质证的《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》、《肇庆碧桂园·山湖城物业及资料移交书》、《收楼通知书》、姚仲光之前交纳物业服务费的发票等证据证实，姚仲光位于肇庆碧桂园山湖城商品住宅区峰景一街61号商品房的物业由碧桂园物业肇庆分公司提供物业服务、每月的物业费为423.12元等内容。但是姚仲光自2014年1月起没有按合同约定向碧桂园物业肇庆分公司缴纳物业服务费，其行为显属违约，碧桂园物业肇庆分公司诉请其立即缴纳拖欠的物业服务费符合《广东省物业管理条例》第四十二条的规定，本院予以支持。而具体的应付物业服务费的期间问题：碧桂园物业肇庆分公司原诉请姚仲光支付自2014年1月至2015年2月的物业服务费共5542.56元，但于2015年7月20日撤回了要求姚仲光支付2014年7月3日之后的物业服务费的诉讼请求，这是碧桂园物业肇庆分公司对自己诉讼权利的处分，没有违反法律规定，本院予以准许。因此，姚仲光应付2013年12月至2014年6月的物业服务费共3979.57元给碧桂园物业肇庆分公司。关于碧桂园物业肇庆分公司诉请姚仲光支付违约金的问题：碧桂园物业肇庆分公司诉请姚仲光按“……每逾期一天需向碧桂园物业肇庆分公司交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金”的约定交纳暂计算至2015年1月9日的违约金共6040.40元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，鉴于碧桂园物业肇庆分公司并没有举证证实其因姚仲光没有按时交纳物业服务费而产生了损失的实际情况，本院认为其与姚仲光之间约定的违约金过高，并酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率的1.3倍为标准计算其违约金。由于双方约定姚仲光应于每月5日前交纳服务费，因此，其因延迟交纳2013年12月的服务费568.51元而应支付违约金应从2013年12月6日起，暂计算至2015年1月9日为49.47元。依此类推，姚仲光因延迟交纳2014年1月至2014年6月的服务费而相应应支付的违约金分别为（元）：45.68、41.90、38.11、34.32、30.53、26.74。综上，姚仲光应支付的违约金合共266.76元。该违约金暂计算至2015年1月9日，以后的违约金，碧桂园物业肇庆分公司没有提出诉讼请求，本案不作处理。对碧桂园物业肇庆分公司的请求中超出该标准的，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《广东省物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、姚仲光在本判决发生法律效力之日起7日内向碧桂园物业肇庆分公司交纳原拖欠的自2013年12月起至2014年6月共七个月的物业管理费共3979.57元及违约金266.76元，合共4246.33元（该违约金暂计算至2015年1月9日）。二、驳回碧桂园物业肇庆分公司其他诉讼请求。如果姚仲光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费136元，由碧桂园物业肇庆分公司负担86元，姚仲光负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  游兴华代理审判员  赖金华人民陪审员  陈根华二〇一五年七月二十三日书 记 员  许舒靖