上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1932号
原告（反诉被告）白凯。
原告（反诉被告）陈焱。
委托代理人白凯。
上列两原告的共同委托代理人顾鸿生，上海市海锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）施世泽。
被告（反诉原告）戴英。
上列两被告的共同委托代理人张春生，上海智岳信文律师事务所律师。
第三人上海银行股份有限公司闵行支行。
负责人陈华。
委托代理人钱高钧。
委托代理人陆晶晶。
第三人顾冶。
原告白凯、陈焱与被告施世泽、戴英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告施世泽、戴英对原告白凯、陈焱以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，并依法通知上海银行股份有限公司闵行支行（以下简称上海银行闵行支行）、顾冶作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白凯及其委托代理人顾鸿生，原告陈焱的委托代理人白凯、顾鸿生，被告施世泽、戴英的委托代理人张春生，第三人顾冶到庭参加诉讼。第三人上海银行闵行支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告白凯、陈焱诉称：2013年7月15日，两原告与两被告经上海荣益房地产经纪事务所（以下简称荣益事务所）居间介绍签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，原告购买被告所有的本市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为329万元，双方于2013年10月31日前完成房屋过户手续。当日，双方还签订一份《特别协议》，约定原告另行补偿被告房屋装修款71万元。合同签订后，原告于2013年7月15日支付被告定金5万元，又于2013年7月17日、7月20日、7月21日分别支付被告购房款30万元、41万元、5万元，共计81万元。2013年9月10日，被告电话告知原告不愿继续履行合同，并于次日将系争房屋抵押给第三人顾冶。2013年9月17日，被告短信告知中介不再履行合同。之后，原告多次与被告沟通无果。现两原告起诉要求两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，要求两被告协助两原告办理系争房屋产权过户手续。
被告施世泽、戴英辩称：双方合同约定的2013年10月31日前支付的一笔259万元购房款，经双方协商口头约定于2013年8月31日前支付，但原告未按约付款。被告在收到原告81万元购房款后偿还了所欠裘某的债务，并注销了裘某的抵押权。之后，被告因资金紧张向第三人顾冶借款140万元并在系争房屋上设定抵押权。被告从未向原告或中介表示拒绝履行买卖合同。目前被告已还清所欠顾冶的债务并注销顾冶的抵押权，被告欠上海银行闵行支行的债务尚未还清。在原告付清被告剩余购房款319万元的前提下，同意协助原告办理系争房屋产权过户手续。
被告施世泽、戴英反诉称：根据双方合同约定，原告应于2013年10月31日前支付购房款共计340万元，余款60万元在房屋过户后支付。但原告至今仅支付被告购房款81万元，被告多次向原告催要，均遭原告拒绝，致使双方至今无法办理房屋过户手续，原告的行为已构成违约。现两被告反诉要求两原告支付购房款319万元及违约金（以319万元为本金，按每日0.1%计算，自2013年11月1日起算至判决生效之日止）。在原告付清购房款的前提下，同意将系争房屋交付原告。
原告白凯、陈焱对反诉辩称：由于被告明确表示拒绝履行合同并在系争房屋上另行设定抵押权，阻止合同继续履行，原告出于资金安全考虑，未再继续支付被告购房款，违约责任在被告。现同意支付被告剩余购房款319万元，不同意支付违约金。
第三人上海银行闵行支行述称：2008年4月11日，戴英因购买系争房屋向上海银行闵行支行商业贷款160万元，并将该房屋抵押给上海银行闵行支行。目前该贷款尚有140余万元未还清，在戴英还清贷款后，上海银行闵行支行同意注销抵押权。要求法院保护上海银行闵行支行的合法权益。
第三人顾冶述称：2013年9月11日，两被告通过上海直向投资管理有限公司向顾冶借款140万元并将系争房屋抵押给顾冶。在两被告按期还清借款后，同意注销抵押权。
经审理查明：上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为被告施世泽、戴英。该房屋上设有两项抵押权，一项抵押权人为上海银行闵行支行，债权数额160万元，债务履行期限2008年4月11日至2038年4月11日；另一项抵押权人为裘某，债权数额50万元，债务履行期限2012年5月29日至2012年8月28日。
2013年7月15日，原告白凯、陈焱作为买受人（乙方），被告施世泽、戴英作为卖售人（甲方）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过荣益事务所居间介绍，由乙方购买甲方所有的本市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积135.9平方米，总房价款为329万元；甲方于2013年12月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2013年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应按每逾期一日，向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲方应按每逾期一日，向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；合同附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2013年7月15日前支付5万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2013年10月31日前支付259万元；乙方于2013年12月31日前支付60万元；乙方于2013年12月31日前支付5万元。合同签订当日，两原告（乙方）与被告施世泽（甲方）签订一份《特别协议》，约定，经甲乙双方协商一致，乙方购买甲方位于大连路XXX弄XXX号XXX室房屋的总价为400万元，双方同意签订《上海市房地产买卖合同》的价格为329万元，乙方购买甲方上述物业房屋装修补偿款71万元，乙方应于2013年7月20日前交付甲方。
合同签订后，原告于2013年7月15日、7月17日、7月20日、7月21日分别支付被告购房款5万元、30万元、41万元、5万元，共计81万元。2013年7月21日，原告支付中介佣金1.5万元。
2013年7月26日，系争房屋上所设裘某的抵押权注销。2013年9月11日，两被告与第三人顾冶签订《借款合同》及《抵押合同》，约定，两被告向顾冶借款140万元用于资金周转，借款期限6个月，自2013年9月11日起至2014年3月10日；月利率为1.5%；两被告用系争房屋作抵押。当日，双方向虹口区房地产登记处办理抵押权登记手续，抵押权登记证明载明：抵押权人顾冶，债权数额140万元，债务履行期限2013年9月11日至2014年3月10日止。
2013年9月17日，被告施世泽短信通知中介经办人员张某某，称“房子我们不卖，我方同意协商解决，承担买方付给我资金的银行贷款利息，若协商不成就依法解决”，“我们暂不卖，以后统一了意见还请你们卖，这次我们就补偿点茶水钱给你们”。之后，因被告拒绝履行合同，双方交易受阻。
另查明：系争房屋上所设顾冶的抵押权在本案审理中于2014年3月7日注销。目前系争房屋上仅有上海银行闵行支行的抵押权。
审理中，两原告申请荣益事务所工作人员张某某到庭作证，证人称，原、被告之间的本市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖系由其经办。原、被告签订房屋买卖合同时，系争房屋上有两项抵押权，一项是个人借款50万元的抵押，一项是银行贷款160万元的抵押。被告要求原告帮助偿还银行贷款，双方商定于2013年9月24日共同去银行偿还贷款，但被告施世泽于2013年9月17日短信通知其不愿出售该房屋。
审理中，两原告于2014年3月21日将剩余购房款319万元交由法院代管。
审理中，应两原告申请，本院于2013年9月26日依法裁定查封两被告名下的本市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权。
上述事实，由《上海市房地产买卖合同》、《特别协议》、房款收据3份、上海银行个人业务回单、佣金收据、房地产登记簿、房地产权证、《借款合同》、《抵押合同》、房地产抵押登记证明、证人张某某证言、施世泽发给张某某的手机短信、荣益事务所出具的证明及当事人陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据双方买卖合同约定，原、被告应于2013年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理系争房屋过户手续。现双方约定的房屋过户期限已届满，原告也将剩余购房款319万元交由法院代管，故对原告要求继续履行合同，要求被告协助办理房屋过户手续的请求，依法应予支持。鉴于系争房屋尚有上海银行闵行支行的抵押权，在原、被告办理过户手续前，被告应负责清偿所欠上海银行闵行支行的债务，上海银行闵行支行在被告清偿债务后及时涤除抵押权。
关于被告主张319万元购房款的请求，因原告同意支付并已交由法院代管，本院依法予以支持。关于被告主张的原告逾期付款的违约金，原告于2013年7月21日前按约支付被告购房款81万元，之后，根据双方合同约定，原告应于2013年10月31日前支付259万元购房款，被告在该日前协助原告办理房屋过户手续。由于被告施世泽于2013年9月17日短信通知中介经办人员不再履行房屋买卖合同，又被告于2013年9月11日在系争房屋上另行设定抵押权，且未在合同约定的过户期限届满前注销系争房屋上的抵押权，在此情况下，原告从资金安全考虑拒绝支付后续购房款，属事出有因。关于被告辩称双方口头约定259万元于2013年8月31日前支付，因缺乏依据，本院不予采信。故对被告主张违约金的请求，依法不予支持。第三人上海银行闵行支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告施世泽、戴英继续履行其与原告白凯、陈焱就上海市大连路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告施世泽、戴英于本判决生效之日起15日内清偿上海市大连路XXX弄XXX号XXX室第三人上海银行股份有限公司闵行支行他项权利（抵押）登记所担保的债务，第三人上海银行股份有限公司闵行支行于上述债务清偿后5日内注销上海市大连路XXX弄XXX号XXX室上海银行股份有限公司闵行支行他项权利（抵押）登记；
三、上海市大连路XXX弄XXX号XXX室他项权利（抵押）登记注销后5日内，被告施世泽、戴英协助原告白凯、陈焱办理上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续；
四、原告白凯、陈焱支付被告施世泽、戴英购房款319万元；
五、被告施世泽、戴英将上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告白凯、陈焱；
上述第四、五项，均于原、被告办理上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日履行完毕；
六、对被告施世泽、戴英的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费80元，由两被告负担；反诉受理费14，070.80元，由原、被告各半负担；财产保全费5，000元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 王国华
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。