安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00334号
上诉人（一审被告）：泗县桦杨木业有限公司。
法定代表人：高雪飞，该公司经理。
委托代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：安徽省泗县化工厂。
法定代表人：马成荣，该化工厂厂长。
委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。
上诉人泗县桦杨木业有限公司（以下简称桦杨公司）与被上诉人安徽省泗县化工厂（以下简称泗县化工厂）租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院于2014年5月22日作出的（2014）泗民二初字第00011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人桦杨公司的法定代表人高雪飞及其委托代理人郑良付，被上诉人泗县化工厂的法定代表人马成荣及其委托代理人孙得才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
泗县化工厂一审诉称：2002年1月1日，泗县化工厂与泗县兴科木业有限公司就泗县化工厂北大门北侧等部分厂房签订了租赁合同，泗县兴科木业有限公司每年给付泗县化工厂房屋租赁费5000元，租赁期限至2021年12月31日。后，因泗县兴科木业有限公司更名为桦杨公司及涉案房屋市场租赁价格发生变动，2011年1月1日，泗县化工厂与桦杨公司就剩余期限的租赁事宜再次签订一份租赁合同。根据该合同的约定，租赁费变更为每年13000元，每三年调整一次。合同同时约定，租赁期内如遇泗县化工厂改制，则合同终止。根据泗县国有集体企业改制工作领导小组泗企改（2013）2号文件要求，泗县化工厂于2013年4月30日开始改制。决定改制后，泗县化工厂及时找到桦杨公司协商，要求其按照租赁合同的约定搬离租赁的房屋。但桦杨公司不仅拒不搬出，且提出各种无理要求。故，泗县化工厂具状起诉，请求判令：1、终止泗县化工厂与桦杨公司签订的租赁合同；2、判令桦杨公司搬出房屋，并将租赁房屋退还给泗县化工厂；3、诉讼费用由桦杨公司承担。
桦杨公司一审辩称：1、泗县化工厂与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同第三条、第八条手写部分，未经桦杨公司确认，对桦杨公司无约束力；2、桦杨公司的生产行为均发生在2011年1月以前，而该合同约定的租赁期限自2011年1月1日至2021年12月31日，对桦杨公司2011年1月之前投资和添附行为无溯及力；3、双方合同签订后，桦杨公司对租赁设施的添附行为已得到了泗县化工厂认可，并非桦杨公司擅自所为；4、因涉案房屋已被列入征迁范围，故，本案实质上应是拆迁补偿安置纠纷，不应按合同纠纷处理，泗县化工厂要求桦杨公司搬出房屋无法律依据。五、本案纠纷与泗县化工厂无关，进入拆迁补偿程序后，泗县化工厂作为房屋所有人，桦杨公司作为承租人，同是被拆迁人，双方利益没有任何联系。综上，请求驳回泗县化工厂的诉讼请求。
一审法院查明：2002年1月1日，泗县化工厂与泗县兴科木业有限公司就泗县化工厂北大门北侧等部分厂房的租赁事宜签订一份租赁合同，约定：租赁费每年为5000元；租期20年，从2002年1月1日至2021年12月31日。2007年，泗县兴科木业有限公司更名为桦杨公司。后，泗县化工厂与桦杨公司就泗县化工厂北大门北侧等部分厂房的租赁事宜再次签订一份租赁合同，约定：租期为10年，从2011年1月1日至2021年1月1日止；年租金13000元，于每年1月31日前一次性付清，每三年作一次调整，租金随行就市；在租赁期间内，如遇甲方（即泗县化工厂）改制，本合同自行终止。2013年4月30日，泗县化工厂开始改制。决定改制后，泗县化工厂与桦杨公司就赔偿问题协商未果，双方发生纠纷。
一审法院认为：2011年1月1日，泗县化工厂与桦杨公司在平等自愿的基础上就泗县化工厂的部分厂房租赁事宜签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。泗县化工厂与桦杨公司在合同中约定了租赁期间内，如遇泗县化工厂改制，本合同自行终止的条款，并未违反法律规定，应为有效条款。现泗县化工厂已进行改制，双方应当依据约定终止合同。合同终止后，桦杨公司应搬出房屋，并将租赁的房屋返还给泗县化工厂。综上，泗县化工厂的诉讼请求，合法有据，应予以支持。对于桦杨公司提出本案实质属于拆迁补偿安置纠纷不应按合同纠纷审理的主张，因拆迁补偿安置纠纷与本案审理的合同纠纷系不同法律关系，其主张与本案没有关联性，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（七）项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、终止泗县化工厂与桦杨公司签订的租赁合同；二、桦杨公司于判决生效之日起三十日内搬出租赁的房屋，并将租赁的房屋返还给泗县化工厂。案件受理费80元，减半收取为40元，由桦杨公司负担。
桦杨公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、泗县化工厂与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同中第三条、第八条手写条款系泗县化工厂的法定代表人自行添加，未经桦杨公司确认，对其不产生法律约束力；2、涉案房屋已被征收，且房屋所占土地已经出让，泗县化工厂已失去了涉案房地产的物权，其并不具备本案的诉讼主体资格，无权要求桦杨公司搬离房屋。本案应通过拆迁补偿程序进行，桦杨公司作为承租方享有获得拆迁补偿的权利；3、泗县兴科木业有限公司与泗县化工厂于2002年1月1日签订了内容完备的租赁合同，该合同中并无企业改制合同终止及泗县化工厂对泗县兴科木业有限公司的投资和添附行为不承担责任的条款，且泗县化工厂与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同对桦杨公司之前的添附行为无溯及力，在泗县化工厂未给予桦杨公司赔偿的情况下，要求其搬出租赁房屋无事实和法律依据；4、一审法院虽然判决合同终止，但并未对合同终止后的法律后果一并判决。综上，一审法院认定事实错误，适用法律关系不当，请求查明事实，依法改判。
泗县化工厂二审答辩称：1、泗县化工厂与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同中第三条和第八条手写条款系双方真实意思表示，桦杨公司虽予以否认，但未提供其持有的合同予以核对；2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定征收国有土地上单位、个人的房屋补偿的对象是房屋和土地的所有人，桦杨公司作为承租人，并非国有土地上房屋征收的被补偿人，且本案系合同纠纷，与拆迁补偿并非同一法律关系；3、桦杨公司因经营而进行的投资和添附行为，与泗县化工厂无关；4、一审判决终止双方签订的租赁合同，同时判决桦杨公司于判决生效后三十日内搬出租赁的房屋并将租赁的房屋返还给泗县化工厂，应当视为已经对合同终止后的法律后果进行了判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经二审审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。
二审另查明：现涉案房屋所占土地已经出让，涉案房屋也已经进入拆迁补偿程序。
本院认为：综合双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、泗县化工厂要求终止与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同是否合法有据；2、双方于2011年1月1日签订的租赁合同终止后，泗县化工厂是否应当对桦杨公司之前投资和添附的设备进行赔偿。
（一）泗县化工厂要求终止与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同是否合法有据
《合同法》第十二条第一款规定：“合同的内容由当事人约定”，第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”2011年1月1日，桦杨公司与泗县化工厂在平等自愿的基础上就租赁泗县化工厂部分厂房事宜签订了一份租赁合同，该合同第八条明确规定：“在租赁期内，如遇甲方（泗县化工厂）改制本合同自行终止”。2013年3月15日，泗县国有集体企业改制工作领导小组下发了泗企改（2013）2号文件，对泗县化工厂提出了改制意见，意见明确改制基准日期为2013年4月30日。2013年5月9日，泗县人民政府办公室下发的泗政办秘（2013）26号文件，成立了泗县化工厂改制工作领导小组。2013年8月2日，泗县国有集体企业改制工作领导小组又下发了泗企改（2013）3号文件，同意泗县化工厂的改制方案。泗县化工厂已经按照国有集体企业改制程序于2013年4月30日开始改制，双方签订的租赁合同中约定的合同终止条件成就，且现涉案房屋所占土地已经出让，涉案房屋也已经进入拆迁补偿程序，该合同客观上已经履行不能，故，一审判决终止双方于2011年1月1日签订的租赁合同正确，本院予以维持。对于桦杨公司主张的涉案合同第三条、第八条手写条款系泗县化工厂自行添加的问题，因泗县化工厂提交的租赁合同与在其主管机关泗县轻工业协会备案的合同内容一致，均存在第三条和第八条的手写条款，桦杨公司虽不认可，但未提交其应当持有的合同原件进行核对，也未提供其他任何证据予以证明该合同手写条款系泗县化工厂自行添加，故，桦杨公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
（二）泗县化工厂与桦杨公司于2011年1月1日签订的租赁合同终止后，泗县化工厂是否应当对桦杨公司2011年之前投资和添附的设备进行赔偿
2011年1月1日，泗县化工厂与桦杨公司签订的租赁合同对租赁标的、租赁期限、租金给付以及违约责任等均进行了明确约定，合同签订后，双方也均按照该合同的约定履行各自的权利义务，且桦杨公司在本院二审审理时也当庭认可该合同签订后双方均不再履行泗县化工厂与泗县兴科木业有限公司于2002年1月1日签订的租赁合同。桦杨公司为了适应公司规模的扩大和获取更大的利润空间，对公司进行投资和添附的设备，系其自主经营行为，与泗县化工厂无关，故，桦杨公司主张泗县化工厂应对其2011年之前的投资和添附行为进行赔偿，于法无据，本院不予支持。对于桦杨公司提出的涉案房地产已进入拆迁程序，其作为承租人有权获得拆迁补偿的问题，因本案系泗县化工厂起诉要求终止与桦杨公司签订的租赁合同，并主张桦杨公司搬出租赁物的租赁合同纠纷，与拆迁补偿并非同一法律关系，对其该上诉请求，本院不予支持。对于桦杨公司上诉认为现涉案房屋所占土地已挂牌出让，泗县化工厂已丧失涉案房地产的物权，不具备本案诉讼主体资格的问题，虽然涉案房屋所占土地已挂牌出让，但这仅是政府对国有土地处分的行政行为，对泗县化工厂享有涉案房屋的所有权并无影响，故，泗县化工厂与桦杨公司签订的租赁合同终止后，其有权要求桦杨公司搬离租赁的房屋，桦杨公司该上诉请求，不能成立，本院不予支持。
综上，桦杨公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、九十一条（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费80元，按简易程序标准，减半收取为40元；二审案件受理费80元，均由泗县桦杨木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 晓 红
代理审判员 杜 飞
代理审判员 李 震
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 丁小伟（代）
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第十二条第一款合同的内容由当事人约定
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
合同解除；
债务相互抵消；
债务人依法将标的物提存；
债权人免除债务；
债权债务同归于一人；
法律规定或者当事人约定终止的其他情形；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。