内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包开民二初字第78号
原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区友谊大街30号友谊嘉园9号楼205室。
法定代表人温巨龙，总经理。
委托代理人温立新，男，1968年3月29日出生，汉族，包头中宇物业服务有限公司项目经理，住包头市。
被告（反诉原告）周磊，男，1981年11月6日出生，汉族，无职业，住包头市。
委托代理人周保来，男，1948年11月6日出生，汉族，包头市昆都仑区检察院退休干部，住包头市。
原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司诉被告（反诉原告）周磊服务合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理，被告（反诉原告）周磊于2014年3月31日提起反诉后，依法由审判员赵涛适用简易程序于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司的法定代表人温巨龙、委托代理人温立新、被告（反诉原告）周磊及其委托代理人周保来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司诉称，2012年5月1日，原告包头中宇物业服务有限公司按《物业管理条例》的相关规定与包头市昌平房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积每平米1.7元收取物业服务管理费。原告包头中宇物业服务有限公司对其所负责管理的友谊嘉园小区物业的安全、清洁及维护等进行了物业管理服务工作。被告周磊作为原告包头中宇物业服务有限公司负责管理的友谊嘉园3栋304室的业主，从2012年11月起，一直未向原告交纳过物业费。经原告包头中宇物业服务有限公司工作人员多次催要物业费未果，现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告给付原告2012年11月1日至2013年10月31日的物业费2122元；2、被告给付原告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2014年元月10日应支付滞纳金为452元；3、被告承担诉讼费用。
被告（反诉原告）周磊辩称，关于原告要求被告支付物业费的请求不予认可，被告入住后，小区没有硬化、绿化，道路也没修通，小区的公共用地被占为施工用地，这不符合《物业管理条例》的规定。由于存在以上情况，所以友谊嘉园建设单位应承担上述物业费的交纳义务，而不应由被告承担。
反诉原告（被告）周磊诉称，2011年11月1日至2012年10月31日友谊嘉园小区根本不具备交付物业管理的条件，水泥搅拌机还在小区中央搅拌水泥，小区地面硬化基本没有做，绿化、亮化根本没有，同时小区不能正常供水供电，原告包头中宇物业服务有限公司并未履行协议内容。2012年11月1日至2013年10月31日，由于被告周磊所居住的3号楼的北面十几米的地方新建了一栋18层高的综合楼，所需用的沙子，水泥全部堆放在304号房屋东面窗户下面，并且在被告周磊房屋窗户下面放置两台水泥搅拌机，每天都在进行大量的水泥搅拌，对被告周磊产生了严重的水泥粉尘污染和建筑噪音污染。被告周磊多次向原告包头中宇物业服务有限公司反映，原告包头中宇物业服务有限公司始终不管不问，未履行协议约定。2012年冬天，由于被告周磊304室楼道内的水表结冰，原告包头中宇物业服务有限公司取下水表后，接了一根直管，并告诉被告周磊，以后家里要有一个水龙头24小时开着长流水，严重影响了被告周磊的身心健康。物业管理条例明文规定，一个物业服务企业承接一个不符合条件的物业或者未经查验的物业，物业费不应由业主承担。综上，被告周磊提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告（原告）返还友谊嘉园小区3栋304号业主2011年11月1日至2012年10月31日一年的物业费2122元；2、友谊嘉园小区3栋304号业主2012年11月1日至2013年10月31日的物业费2122元及滞纳金452元，不应由友谊嘉园小区3栋304号业主承担；3、由于反诉被告（原告）的不作为、乱作为，给304号业主造成健康损失赔偿费2000元；4、反诉被告（原告）承担反诉费用。
反诉被告（原告）包头中宇物业服务有限公司辩称，2011年11月1日至2012年5月1日之前，被告周磊居住的友谊嘉园小区物业由大地物业公司经营管理，2011年11月1日至2012年10月31日被告周磊所交纳的2122元物业费，并不是原告包头中宇物业服务有限公司所收取的。2012年5月1日起，原告包头中宇物业服务有限公司开始承接友谊嘉园小区物业服务时，友谊嘉园小区水、电、暖及小区各项设备设施、已经正常运行，原告包头中宇物业服务有限公司也按协议内容履行了清洁卫生、清运垃圾、电梯、水泵运行等相关服务义务。关于被告周磊居住房屋前存在施工场地，是因为友谊嘉园小区分为两期建设，被告周磊所居住的3号楼位于1期与2期的结合部位，建设方包头市昌平房地产开发有限公司在施工现场已修筑围墙与友谊嘉园小区分隔，当时因此事与工程建设方包头市昌平房地产开发有限公司协调时，包头市昌平房地产开发有限公司答应给被告周磊退房，是被告周磊自己不退。包头市昌平房地产开发有限公司在施工中，调整了工作时间，及时清理了垃圾，并做了相应的安全防护。
经审理查明，被告（反诉原告）周磊购买了包头市昌平房地产开发有限公司建设开发的位于包头稀土高新技术产业开发区友谊嘉园小区3栋304室房屋，面积为104.04㎡。2012年4月10日，包头市昌平房地产开发有限公司收取了被告（反诉原告）周磊2011年11月1日至2012年10月31日一年的物业费2122元。2012年5月16日，原告包头中宇物业服务有限公司与包头市昌平房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定2012年4月28日原告包头中宇物业服务有限公司进驻友谊嘉园小区接管物业服务，自2012年5月1日起开始收取物业费，物业收费标准为高层1.70元／㎡／月，多层、一层、底店1.00元／㎡／月。2012年11月1日起至今，被告周磊未向原告交纳物业费。原告诉至人民法院，请求依法判令：1、被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）2012年11月1日至2013年10月31日的物业费2122元；2、被告给付原告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2014年元月10日应支付滞纳金为452元；3、被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）周磊于2014年3月31日提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告（原告）返还友谊嘉园小区3栋304号业主2011年11月1日至2012年10月31日一年的物业费2122元；2、友谊嘉园小区3栋304号业主2012年11月1日至2013年10月31日的物业费2122元及滞纳金452元，不应由友谊嘉园小区3栋304号业主承担；3、由于反诉被告（原告）的不作为、乱作为，给304号业主造成健康损失赔偿费2000元；4、反诉被告（原告）承担反诉费用。
另查明，在本案庭审中，被告周磊认可未向原告包头中宇物业服务有限公司交纳过2012年11月1日后的物业费，但被告周磊认为原告要物业费是非法的。原告包头中宇物业服务有限公司提供前期物业服务合同，证明原告与开发商签订的这份前期物业合同，合同中明确了服务范围，及服务是根据该合同内容去执行服务的，被告周磊认为，没有经过招投标入驻的物业公司不合法。关于被告周磊认为楼前存在施工场地，原告包头中宇物业服务有限公司认为小区和包头市昌平房地产开发有限公司施工现场不在一个院，中间有墙隔开了，所以只能尽量协商，原告也做了大量工作，尽到了服务义务。被告周磊提供自己拍摄的入住时的小区施工现场照片共11张，证明入住时小区内的环境根本不符合入住条件，违背了物业服务合同的相关约定，原告包头中宇物业服务有限公司认为2012年5月时原告接管了被告周磊所居住的小区，这个照片里呈现的是友谊嘉园小区，但拍照时间不是原告接管后拍的，应该是之前物业公司在的时候被告周磊拍摄的照片，原告进入小区管理服务后，情况已发生了改变。被告周磊提供上述小区照片中，还想证明商业楼施工侵占小区公共用地的情况，原告包头中宇物业服务有限公司认为这是小区内的情况，综合楼是已规划的项目，现在综合楼还在施工，所以施工现场必然存在，这些东西是堆放在小区院里的已经加盖围墙等设施与小区隔开了。被告周磊认为其入住期间，水管发生冻裂，是因为原告没有加装保温的缘故，同时为了解决事情连了一根水管，24小时保持流水，影响了被告周磊的生活。原告表明，被告周磊的水管冻裂是因为开发商建设时只做了主管道的保温，没有做单元水管的保温，发生冻裂情况后，原告积极做了处理，由于实际情况只能先接一根水管保持常流水状态，供暖期过后原告立即做了处理，2013年被告周磊家并未再次发生上述状况，并当庭联系了当时维修工人杨玉宝出庭作证。被告周磊提供2012年4月10日包头市昌平房地产开发有限公司为被告周磊出具的2122元收据一份，证明已交物业费的期间为2011年11月1日至2012年10月31日，当时是被迫交纳的该笔物业费，不交物业费，开发商就不给发钥匙，原告包头中宇物业服务有限公司对收据的真实性认可，但被告周磊上述物业费交给了包头市昌平房地产开发有限公司，与原告无关，同时原告认为在签订购房合同时就已经认可了前期物业管理合同，所以被告周磊所说的被迫交纳物业费是不真实的，而是自愿的。
以上事实，有前期物业服务合同、照片11张、收据一张及双方当事人当庭陈述经庭审质证认证后在案予以佐证。
本院认为，原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司与包头市昌平房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》后入驻被告周磊所居住的友谊嘉园小区进行物业管理服务，并为被告（反诉原告）周磊提供了物业管理服务，被告（反诉原告）周磊应向原告交纳相应的物业管理服务费。故原告包头中宇物业服务有限公司要求被告（反诉原告）周磊交纳2012年11月1日至2013年10月31日的物业费2122元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司要求被告周磊按照每日千分之三支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于反诉原告（被告）周磊要求反诉被告（原告）包头中宇物业服务有限公司返还友谊嘉园小区3栋304号业主2011年11月1日至2012年10月31日一年的物业费2122元的反诉请求，由于上述费用并不是反诉被告（原告）包头中宇物业服务有限公司所收取的，本院对反诉原告（被告）周磊此项反诉请求不予支持。关于反诉原告（被告）周磊抗辩要求确认2012年11月1日至2013年10月31日的物业费2122元及滞纳金452元，不应由友谊嘉园小区3栋304号业主承担的主张，由于反诉被告（原告）已向反诉原告（被告）提供了相应的物业服务，故反诉原告（被告）周磊也应支付相应物业服务费用，反诉原告（被告）周磊此项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告（被告）周磊主张水管长流水及新建综合楼施工侵造成水泥粉尘、建筑噪音污染、占用小区公共用地的情况，是由于反诉被告（原告）包头中宇物业服务有限公司的不作为、乱作为造成的，应向其赔偿健康损失费2000元的反诉请求，反诉被告（原告）包头中宇物业服务有限公司并不是上述侵害行为的实施人，反诉原告（被告）周磊此反诉请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周磊于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司2012年11月1日至2013年10月31日的物业管理服务费2122元。
二、驳回原告（反诉被告）包头中宇物业服务有限公司要求被告（反诉原告）周磊支付滞纳金的诉讼请求。
三、驳回反诉原告（被告）周磊的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告（反诉被告）原告包头中宇物业服务有限公司负担9元，被告（反诉原告）周磊负担41元。反诉案件受理费25元（被告已预交），由原告（反诉被告）原告包头中宇物业服务有限公司负担4元，被告（反诉原告）周磊负担21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 赵 涛
二〇一四年五月十九日
书记员 韩芳树
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。