江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终1038号
上诉人（原审原告）徐影波。
上诉人（原审原告）黄宏彬。
两上诉人共同的委托代理人杨海燕，江苏洲际英杰律师事务所律师。
两上诉人共同的委托代理人金勤，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）文广证大南通文化投资发展有限公司，住所地南通市长江南路58号。
法定代表人陈锋，董事长。
委托代理人陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
上诉人徐影波、黄宏彬因与被上诉人文广证大南通文化投资发展有限公司（以下简称文广证大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第01937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年4月27日公开开庭进行了审理，上诉人徐影波及徐影波、黄宏彬的委托代理人杨海燕、金勤，被上诉人文广证大公司的委托代理人陈芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年9月22日，徐影波（买受人）与文广证大公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买南通××城××幢××单元×××室，建筑面积214.42平方米，单价每平方米7005元，总金额1502012.1元。出卖人应当在2014年9月30日前，将验收合格的商品房，交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人每日按以付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”2014年9月26日，文广证大通知徐影波收房。2015年7月28日，文广证大通知徐影波前去办理产权，其中包括给付物业维修基金、领取产权初始登记证明单等手续。
另查明，徐影波分别于2014年8月18日、2015年1月26日交纳购买款1502012.1元及20734.8元。案涉房屋已交付给徐影波。南通壹城项目配套的住宅已移交上海证大物业管理有限公司南通分公司管理。
关于案涉《商品房买卖合同》是否存在变更。庭审中徐影波、黄宏彬向法庭提供2014年9月22日，文广证大公司向徐影波送达书面的补充说明，该补充说明载明“我司与徐影波女士所签的《商品房买卖合同》（备案号3R××××CD）做如下几点变更：1、买受人由徐影波一人变更为徐影波和黄宏彬两人。2、合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”中的“叁佰日”变更为“九十个工作日”特此说明。徐影波、黄宏彬认为该说明是文广证大公司单方做出的，对该补充说明的第一项即“买受人由徐影波一人变更为徐影波和黄宏彬两人。”予以认可。第二项“合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后叁佰日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案中的叁佰日变更为九十个工作日”，徐影波、黄宏彬一直不予认可，按照法律规定，办理权属登记的时间应为“九十日”，而非“九十个工作日”。文广证大公司认为，徐影波、黄宏彬对补充说明的第二项不予认可，视为《商品买卖合同》第十五条未作变更，按照合同约定的“叁佰日”来确认，文广证大公司即不存在违约。
关于案涉房屋公共区域是否存在问题。徐影波、黄宏彬主张案涉公共区域的绿化等地方存在质量问题，并提供照片为证。文广证大公司对该照片的真实性、合法性与关联性均不予认可。现徐影波、黄宏彬诉至法院，认为验房中二人发现多处问题，包括景观绿化需要整改、公共地下车库多处严重渗漏、进房大堂层次不高等问题，书面要求文广证大公司予以整改，其并未修缮。徐影波、黄宏彬多次向文广证大公司催要产权证明书，其迟迟未能提供，直至2015年7月30日才收到领取小业主产权证明单的通知。根据相关的法律，自房屋交付之日起90日内因文广证大公司的原因未能取得房屋权属证书的，其应当承担违约责任。请求依法判令：1、文广证大公司支付徐影波、黄宏彬违约金97135.6元，并自2015年7月31日起至判决实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算利息损失；2、判令文广证大公司就南通××城822幢所在小区公共区域（包括绿化、822幢地下停车位等处）进行修缮；3、诉讼费用由文广证大公司承担。文广证大公司辩称：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，交付房屋后90日内领取房产证的义务人购房者，出卖人只承担协助办理的义务，即提供相应的资料。徐影波没有申领房产证，不应由公司承担违约责任。徐影波、黄宏彬不认可关于《房屋买卖合同》第十五条，“出卖人应当在商品房交付房屋后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中300日变更为90个工作日，可根据双方合同约定的300日计算，出卖人在7月28日发出办理产权证的通知，符合合同约定，不存在违约行为。退一步讲，即便存在违约，应调整至同期银行贷款利率的130%承担违约责任。即便按90个工作日计算，文广证大公司报备的时间为2015年2月11日，违约金合计为47583.94元。徐影波、黄宏彬第二项请求主体不适格，小区公共部位和公共利益应由小区业委会或业主代表主张，其二人提供的证据缺乏真实性和关联性。
原审法院认为，案涉商品房买卖合同，内容未违反国家法律、法规等强制性规定，当属有效。关于房屋所有权登记期限，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条规定的目的在于规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，为管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反该条规定，并不必然导致相应的合同条款无效。同时，该条规定并没有排除合同当事人协商确定办理房屋所有权登记的期限。本案双方在合同第15条约定出卖人在商品房交付使用后“叁佰日”日内协助办理产权登记，并未损害国家利益和社会公共利益。法院认定该条款合法有效。合同签订当日，文广证大公司单方向徐影波、黄宏彬出具补充说明，将“叁佰日”变更为“九十个工作日”，这属于公司单方就变更协议的要约。徐影波、黄宏彬对该变更不予认可，视为双方未能就合同的变更协调一致，即房屋所有权登记期限从其商品房买卖合同的约定，即“叁佰日”。文广证大公司已在合同约定的商品房交付使用后“叁佰日”日内协助办理产权登记，不存在违约，徐影波、黄宏彬主张文广证大公司支付违约金及利息损失，于法无据，法院不予支持。
关于小区公共区域的修缮。根据《物业管理条例》第2条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关的秩序的活动。本案中，双方虽未提供前期物业管理合同，但从双方提供的证据可知，双方均已签订了前期的物业管理合同。小区公共区域的维修及绿化的养护，应纳入前期的物业管理的范围，基于前期物业管理合同的规定进行处理，在本案中不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条，《物业管理条例》第二条的规定，原审判决驳回徐影波、黄宏彬的诉讼请求。案件受理费人民币1114元（已减半），由徐影波、黄宏彬负担。
宣判后，上诉人徐影波、黄宏彬不服，向本院提起上诉称，原审法院在事实认定上过于片面，上诉人对开发商将“日”私自换成“工作日”的表述不认可，并不是对补充说明的第二项完全不认可。双方在狼山工商所调解，开发商明确同意依照法律法规的要求对双方签署的商品房买卖合同第十五条进行修正，将300日变更为90日，但开发商出具的补充说明将“日”变更为“工作日”，上诉人认为这是其违背诚信的做法。补充说明证明上诉人曾就合同中“300日”向工商所投诉，被上诉人对时间进行变更的事实。补充说明不能看做开发商的单方承诺，它是双方在工商所调解过程中达成的变更合同条款的证明材料。原审法院机械地理解证据与当事人的陈述，不仅不能合法、合情、合理地解决问题，而且会导致事实认定出现严重偏差，并产生适用法律的错误。上诉人认为即使原审不支持90日的说法，也应当认定90个工作日。请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人违约金97135.6元，并自2015年7月31日起至判决实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算利息损失。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人文广证大公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，上诉人徐影波、黄宏彬提供以下证据：1、情况说明一份，证明双方已经在南通市崇川区市场监督管理局狼山分局达成协议，被上诉人认可按照法律法规规定的90日内进行权属登记的办理。2、徐影波写给狼山工商所的举报信，证明在双方签订合同之前，被上诉人已将合同进行了备案，在双方协商不成的情况下，徐影波就到相关部门进行投诉。双方在工商局做了调解协议，被上诉人也承诺将300工作日缩短为法律规定的90日，这也是被上诉人出具补充说明的来由，只不过在补充说明中将90日书写为90个工作日。被上诉人文广证大公司质证认为：1、情况说明可在一审中提供但其没有提供，并不是新的证据。情况说明中所说的调解文书也不存在，被上诉人不予认可。2、投诉信不属于新的证据。投诉信没有任何盖章，无法确定真实性。一审中被上诉人认可变更为90个工作日，但上诉人不认可90个工作日，所以应当适用原来的合同。
本院认为，虽然《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，但这条规定是管理性规定，并不排除商品房买卖的双方对上述时间进行协商，双方在合同中约定的时间超过上述时间，并不导致相关条款无效。被上诉人向上诉人出具的补充说明中将叁佰日变更为九十个工作日，但上诉人并不认可，其认为只是认可90日，而不是认可90工作日，上诉人二审中也提供了南通市崇川区市场监督管理局狼山分局的情况说明予以证明双方对90日达成一致。本院认为，情况说明中提及制作了调解笔录，双方也在协议上签字，但南通市崇川区市场监督管理局狼山分局认为材料遗失，目前不能提供上述材料，故本院对投诉以及调解情况难以认可。双方对被上诉人出具的补充说明第二项不能达成一致，原合同条款仍对双方有约束力。综上，上诉人徐影波、黄宏彬的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2228元，由上诉人徐影波、黄宏彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 张峥嵘
代理审判员 周 敏
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 施惠惠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。