河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹤民终字第246号
上诉人（原审被告）王会军，男，1971年3月8日出生。
委托代理人马秀阳，河南明星律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告）张克锋，男，1971年9月17日出生。
委托代理人李保安，男，1972年5月4日出生。系张克锋的外甥。代理权限为一般代理。
委托代理人卢爱国，男，1973年11月1日出生。系张克锋的外甥。代理权限为一般代理，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）河南省隆庆祥服饰有限公司，住所地郑州市南关街126号。
法定代表人袁小杰，该公司董事长。
委托代理人杜北方，男，1969年3月14日出生。代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代收法律文书。
原审被告王会玲，女，1968年11月20日出生。
上诉人王会军、张克锋与被上诉人河南省隆庆祥服饰有限公司（以下简称隆庆祥公司）、原审被告王会玲房屋租赁合同纠纷一案，隆庆祥公司2012年6月4日向鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）提起诉讼，请求判令：1、撤销隆庆祥公司与王会军、张克锋2011年9月10日签订的房屋租赁合同；2、王会军返还隆庆祥公司已付的租赁费50000元，张克锋、王会玲承担连带支付责任，王会军、张克锋、王会玲连带赔偿隆庆祥公司各项损失129683.8元。淇滨区法院2013年12月18日作出（2012）淇滨民初字第919号民事判决。王会军、张克锋不服，提起上诉。本院2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人王会军及其委托代理人马秀阳，上诉人张克锋的委托代理人李保安、卢爱国，被上诉人隆庆祥公司的委托代理人杜北方到庭参加诉讼。原审被告王会玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
淇滨区法院一审认定：涉案房屋位于鹤壁市淇滨区九州路世纪广场西区9-C01号，房屋登记所有权人为王会军，共有人为王会玲，王会军、王会玲系姐弟关系。张克锋与王会玲原系夫妻关系，离婚时，张克锋与王会玲已协议涉案房产共有权归张克锋所有。
2011年9月10日，王会军、张克锋（甲方）与隆庆祥公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：“租期为20年，自2012年1月1日起至2031年12月31日止，第一、二年租赁费为130000元，第三年和第四年年租金为……房租每年支付一次。甲方向乙方交付房屋后7个工作日内，乙方向甲方一次性交纳一年租金130000元；乙方于合同签订后向甲方交纳定金50000元，待交付房屋后定金可作为租金抵扣……”双方签订合同后，隆庆祥公司于2011年9月15日将定金50000元存入王会军、张克锋指定的银行账户，王会军向隆庆祥公司出具了收据1份。2012年2月24日王会军将房屋钥匙交付隆庆祥公司。王会玲对张克锋签订房屋租赁合同不持异议，对涉案房屋亦不主张权利。
2012年2月24日，隆庆祥公司与案外人胡丰年签订《建筑装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修。装修施工期间，王会军、张克锋因租赁收益分割问题产生矛盾，张克锋多次阻碍隆庆祥公司装修施工，王会军表示暂不用隆庆祥公司给付租赁费。2012年4月16日隆庆祥公司因张克锋的再次阻碍行为而停止施工，直至2012年6月4日，隆庆祥公司因无法恢复装修施工诉至法院，要求撤销合同及赔偿装修损失。
审理中，隆庆祥公司提出申请，河南建业工程造价咨询有限公司于2012年12月25日作出豫建业（2012）建价鉴字第2号《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：鹤壁市淇滨区九州路世纪广场西区9-C01号两层楼房内未拆除的装修材料及工时费造价为15300.18元（仅一层天棚吊顶龙骨架、二层天棚吊顶龙骨架和天棚纸面石膏板。其它电照线路部分、改楼梯、橱窗、包柜子及现场材料，因隆庆祥公司未能提供线路图、详细资料且无法现场计量故未能计算）。
2012年10月1日，因涉案《房屋租赁合同》已无法继续履行，王会军、张克锋在隆庆祥公司明确表示不再继续履行合同义务的基础上，将涉案房屋租赁于他人，就已形成附合的装饰装修物进行了利用。
淇滨区法院一审认为：隆庆祥公司主张撤销合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据本案查明的事实，王会军、张克锋作为涉案房屋的所有权人，享有出租房屋的实体权利，与隆庆祥公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不损害第三人利益且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。合同履行中，王会军、张克锋因租赁收益分割问题产生纠纷，并不属于合同法所规定可撤销的法律责任范畴，故对隆庆祥公司要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。
关于隆庆祥公司要求王会军返还其公司已付的租赁费50000元，张克锋、王会玲承担连带支付责任以及王会军、张克锋、王会玲连带赔偿其公司各项损失129683.8元的诉讼请求。王会玲、张克锋二人已离婚，双方已协议确定涉案房屋共有权归张克锋所有，王会玲对张克锋签订房屋租赁合同的行为不持异议，故王会军、张克锋为本案租赁合同法律关系的出租人，王会玲在涉案房屋上并不享有财产权益，亦不承担任何义务，依法应驳回隆庆祥公司对王会玲的诉讼请求。
依审理查明，隆庆祥公司自2012年2月24日接收租赁房屋进行装修，2012年4月16日由于王会军、张克锋因租赁收益分割问题产生矛盾，张克锋多次阻碍隆庆祥公司装修施工，致使隆庆祥公司对租赁房屋的装修工程无法正常进行而停工，双方租赁合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人双方合同解除。据此，张克锋的阻碍施工行为可视为拒绝履行合同义务的违约行为，应承担相应的法律责任。涉案房屋已出租与案外人使用，隆庆祥公司对此予以认可，故确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除。
在合同解除之前，隆庆祥公司自2012年2月24日接收租赁房屋起，至张克锋的违约行为而致合同履行不能的时间，即2012年4月16日止，隆庆祥公司共实际占有、使用租赁房屋53天，隆庆祥公司应支付王会军、张克锋租赁费18877元（130000元÷365天×53天），故王会军、张克锋应返还隆庆祥公司租赁费31123元。
另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院应予支持。本案中，隆庆祥公司自认在停止装修后，将没有形成附合能够再利用的装修材料已拉走，对租赁房屋内没有拆除留存的装修材料，经司法鉴定造价为15300.18元，对该损失王会军、张克锋应予赔偿。为涉案房屋的装饰装修，隆庆祥公司还支付了电费1521元、设计费18433.8元、住宿费910元、交通费165元，共计21029.8元，对以上损失，王会军、张克锋亦应给予赔偿。以上损失共计36329.98元。对隆庆祥公司主张的监控设备线路安装费、未鉴定的电照线路部分、改楼梯、橱窗、包柜子、现场部分材料的费用以及装修包工头胡丰年出具证明中所述的拆除费、工时费部分，因没有相关正式票据证明，不予支持。
综上，王会军、张克锋应返还隆庆祥公司租赁费31123元，赔偿隆庆祥公司各项装修损失费36329.98元，共计67453.98元。
关于王会军、张克锋辩称隆庆祥公司违约在先，未按照双方约定支付租赁费，张克锋不存在阻碍隆庆祥公司施工行为的理由，与查明的事实相悖，不予采信。
淇滨区法院一审判决：一、王会军、张克锋于判决生效之日起十日内返还隆庆祥公司租赁费31123.3元；二、王会军、张克锋于判决生效之日起十日内赔偿隆庆祥公司各项装修损失费36329.98元；三、驳回隆庆祥公司对王会玲的诉讼请求；四、驳回隆庆祥公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王会军上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。王会军与张克锋之间对房屋产权及收益分配不存在争议。王会军、张克锋已履行了合同义务，并无任何违约行为，相反隆庆祥公司未按期支付租金已构成违约。隆庆祥公司诉称的阻挠施工的行为属于行为人的侵权行为，并非王会军的违约行为。请求改判驳回隆庆祥公司的对王会军的诉讼请求。
张克锋上诉称：一审判决张克锋返还租金并赔偿损失没有依据。隆庆祥公司在一审中提交的通话录音，因书面的录音内容与当庭播放的录音内容不一致，谈话人身份不明，不能证明张克锋存在违约行为。李保安未出庭接受质询，其书面证言不应采信。请求改判驳回隆庆祥公司对张克锋的诉讼请求。
隆庆祥公司答辩称：王会军隐瞒了产权纠纷一事，张克锋的代理人李保安多次阻扰施工，导致隆庆祥公司损失巨大，王会军、张克锋应赔偿损失。隆庆祥公司并未违约。一审判决认定事实清楚，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间各方当事人均未提交新证据。
本院经公开开庭审理，充分听取各方当事人诉辩意见，认真审核各方当事人所举证据，确认淇滨区法院一审认定事实成立。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。本案中，隆庆祥公司与王会军、张克锋签订房屋租赁合同后，依约进行房屋装修。但张克锋多次阻碍隆庆祥公司对房屋进行装修，致使隆庆祥公司使用房屋的合同目的不能实现。一审判决对此事实认定清楚，依据充分。因涉案房屋已出租案外人使用，一审判决确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除符合本案实际，本院予以认同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”隆庆祥公司与王会军、张克锋签订房屋租赁合同后，即将房屋装修发包给案外人胡丰年，一审判决依据胡丰年出具的证明材料，综合隆庆祥公司提交的其他相关证据，认定隆庆祥公司房屋租赁期限至2012年4月16日，有事实依据。一审判决依据隆庆祥公司使用房屋的时间，认定其应支付王会军、张克锋租赁费，王会军、张克锋应退还多收的租赁费，并赔偿隆庆祥公司的装修损失，符合法律规定。
王会军作为房屋出租人，其将涉案房屋交付隆庆祥公司之后，有义务确保隆庆祥公司正常享有承租人的权益，在张克锋阻碍隆庆祥公司进行房屋装修施工时，王会军应对张克锋的行为进行阻止，确保隆庆祥公司正常进行房屋装修。但自2012年2月24日隆庆祥公司接收涉案房屋到2012年4月16日停止装修施工，王会军未能确保隆庆祥公司享有房屋承租人的权益，存在违约行为。王会军上诉称隆庆祥公司装修期间他人阻挠施工，属于行为人的侵权行为，不是王会军的违约行为，没有事实和法律依据，不予支持。隆庆祥公司装修期间，张克锋多次阻碍装修施工，王会军因此表示暂不用隆庆祥公司给付租赁费，此情况下，隆庆祥公司暂停支付租赁费不违背合同约定。
张克锋上诉称一审判决其返还租金并赔偿损失没有事实和法律依据，应驳回隆庆祥公司的诉讼请求。本院认为，一审判决根据隆庆祥公司提交的录音证据和张克锋外甥李保安出具的书面证明，认定张克锋阻碍隆庆祥公司房屋装修有事实及法律依据。二审庭审中，李保安认可证明为其书写，但辩称该证明是受到隆庆祥公司恐吓的情况下书写的。对此，李保安未就受到恐吓向公安机关进行控告，也未提交受到恐吓的相关证据，对该辩解，本院不予采信。张克锋对录音证据有异议，但其未提交证据证明，本院对此不予支持。张克锋阻碍隆庆祥公司房屋装修施工的行为是违约行为，一审判决张克锋返还租赁费并赔偿损失符合法律规定，应予支持。张克锋上诉无理，予以驳回。
综上，淇滨区法院一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1486元，由上诉人王会军、张克锋共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 王建霞
审判员 朱军舰
二〇一五年五月五日
书记员 张亚楠