西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初8799号原告：中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行。住所地：西安市雁塔区昆明路*号昆民花园****号。负责人：黄小娟，该支行行长。委托代理人：李小东，陕西众邦律师事务所律师。委托代理人：邹超，陕西众邦律师事务所律师。被告：郭贵祥，男，汉族，1967年2月1日出生，住西安市长安区。委托代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。委托代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。被告：西安和成置业有限公司。住所地：西安市高新区太白南路高山流水·和城第五幢1单元2层10210号房。法定代表人：金仲周，该公司董事长。委托代理人：罗贤，该公司员工。原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行与被告郭贵祥、西安和成置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行委托代理人李小东、邹超，被告郭贵祥委托代理人邵宁、朱培，被告西安和成置业有限公司委托代理人罗贤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年被告郭贵祥向原告申请住房按揭贷款。为此，被告向原告提供身份证、户口本、单身证明、收入证明、无条件还款承诺书等个贷贷款申请资料，原告依法依规进行贷款审核后，与被告郭贵祥签订合同编号为：79251216000027号《个人贷款合同》，其中合同约定，贷款金额340万元，贷款利率为7.205%、贷款期限120个月，自2012年8月21日起至2022年8月21日止，被告西安和成置业有限公司对上述贷款本息承担连带保证偿还责任。之后，依据合同抵押条款约定，被告郭贵祥（包含抵押物共有人）对以本次按揭贷款购买的西安市××新区高山流水▪和城第6幢2单元5层20501号房屋作为抵押物向原告设定抵押，双方为此签订《房地产抵押合同》，并在房管机关办理抵押登记取得市房预抵字201208804010号《预售商品房抵押登记备案证明》。同时，被告西安和成置业有限公司出具书面《个人住房按揭抵押贷款担保及回购承诺书》第3条承诺：“借款人连续三期或累计六期未按期归还贷款本息，我公司保证无条件向你行以贷款本息合计数为价格回购物业产权。我公司担保及回购保证金额，以借款人所签订《中国光大银行个人借款合同》项下的贷款本息、罚息、其他一切有关费用及因合同纠纷产生的有关法律费用为限”。第5条承诺：“我公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受你行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，你行无须向借款人追讨或处理抵押物，即可强制执行我公司在《合同》项下的连带还款担保责任及抵押房产的回购保证责任”。合同签订后，原告于2012年8月15日通过信贷审核后，依法向被告发放了贷款人民币340万元整，但被告未按合同约定如期归还贷款，已违反《贷款合同》第五章违约责任约定构成合同根本违约，为此原告按照合同约定宣布已贷出贷款立即到期并要求借款人、保证人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。为保护银行金融资产安全，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告郭贵祥向原告立即连带偿还《个人贷款合同》本金2360819.77元及截止2017年1月9日的约定利息176153.18元，本息合计2536972.95元及至付清之日利息，被告西安和成置业有限公司对上述贷款本息承担连带保证偿还责任；2、若不能偿还则依法拍卖被告郭贵祥向原告设定抵押权的位于西安市××新区高山流水▪和城第6幢2单元5层20501号抵押房屋，以拍卖价款优先受偿；3、被告承担本案诉讼费用。被告郭贵祥辩称，1、对本案借款事实无异议。但依据合同约定：本合同各方互相发出有关本合同的通知要求应以书面的方式发出，但原告未向被告发出要求偿还全部借款的通知。故被告认为原告主张被告偿还全部借款违反约定，不应支持，并且被告要求继续履行合同。2、案涉房屋并未取得他项权利证书，故原告并未实际取得抵押权，不应享有优先受偿权。3、原告诉请中的复息无法律依据。被告西安和成置业有限公司辩称，1、原告诉请中的复息、罚息不符合法律规定，应予以驳回。2、原告所述连续三个月或累计六个月逾期还款启动的只是回购权，而不是要求提前还款的权利。贷款合同期限尚未到期，原告无任何证据证明其已向被告郭贵祥催收贷款，原告也没有书面宣布提前终止贷款，且催告还款和向法院起诉不代表宣布贷款提前到期，故原告无权起诉偿还全部贷款，也无权要求我方承担连带担保责任。3、根据个贷合同，我公司承担的是阶段性担保责任，涉案房屋虽未取得他项权证，但已经办理预抵押登记，预抵押登记具有准物权效力，且预抵押未转为正式抵押的过错不在我公司，故我公司不再承担担保责任。4、如若判决我公司承担连带担保责任，要求明确扣划的保证金金额以及追偿权。经审理查明，2012年8月15日，（贷款人）中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行与（借款人、抵押人）郭贵祥及（保证人）西安和成置业有限公司签订《个人贷款合同》，约定：原告向被告郭贵祥提供贷款340万元，用于购买房产；贷款期限为120个月，实际起始日与实际到期日以贷款借据中约定的为准；本合同项下的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为7.205%。如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率，并按照贷款人相关政策执行；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利。该合同还约定：抵押人自愿以其贷款所购的位于西安市××新区太白南路高山流水·和城第6幢2单元5层20501号房屋的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他应付款项的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的合理费用。被告西安和成置业有限公司自愿为被告郭贵祥在本合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设立抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止；保证担保的范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；保证人无条件并不可撤销地向贷款人保证，如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起十日内即应按照通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该等款项；如借款人未按本合同约定履行其还款义务，贷款人无需事先向借款人或其他任何第三人提出付款要求或对借款人或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求保证人履行其在本合同项下的保证责任，如贷款人针对贷款还享有其他担保权利的，保证人在任何情况下不得要求贷款人先行行使其他担保权利；若借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，按合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向借款人计收罚息，宣布行使或实现本合同项下的担保权利。该合同落款处有借款人、抵押人郭贵祥的签字及签章，以及保证人西安和成置业有限公司公章。同日，原告与被告郭贵祥签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告郭贵祥自愿以其贷款所购房产提供抵押担保，债务履行期届满，原告未受清偿，原告有权以折价、拍卖、变卖等方式处分抵押物并就所得价款优先受偿，实现抵押权。同日，被告郭贵祥签署《无条件还款承诺书》及《个人贷款印章、签字见证确认书》。同日，被告西安和成置业有限公司向原告出具《个人商用房房抵押贷款担保及回购承诺书》，承诺借款人连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，其公司保证无条件向银行以贷款本息合计数为价格回购物业产权。公司担保及回购保证期限从每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至我公司协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》（小产证）复印件和《房地产他项权证》原件交银行收执之日止。其公司在此的担保及回购保证责任是独立的，不受银行从借款人或第三处获得房产或其他抵押、担保权益之影响和代替，只要借款人违约，银行无需先向借款人追讨或者处理抵押物业，即可强制执行其公司在合同项下的连带还款担保责任及抵押房产的回购保证责任。上述合同签订后，原告于2012年8月21日向被告郭贵祥发放贷款340万元，贷款用途为购房，首期执行贷款年利率为7.205%，贷款到期日为2022年8月21日。2012年8月21日，原告就上述抵押房屋办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但并未取得房屋他项权利证书。根据原告提供的客户还款明细单显示，自2015年8月起，被告郭贵祥未按合同约定向原告按期足额偿还贷款。自2016年5月31日起，原告从被告西安和成置业有限公司在原告处开立的保证金账户中扣款，累计扣款554913.15元（截止2017年6月7日）作为被告郭贵祥的还款。截止2017年6月7日，被告尚欠原告本金余额2196396.92元、利息51413.46元，本息共计2247810.38元。上述事实，有《个人贷款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、贷款借据、无条件还款承诺书、个人贷款印章、签字见证确认书，个人商用房房抵押贷款担保及回购承诺书、客户还款明细单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行与被告郭贵祥、西安和成置业有限公司签订的《个人贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告郭贵祥发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但被告郭贵祥未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告郭贵祥提前归还贷款，故原告主张收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告能否对涉案房屋行使抵押权的问题，虽然涉案房屋上设定了预购商品房抵押权预告登记，但该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即预购商品房抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持，予以驳回。被告西安和成置业有限公司作为该笔贷款阶段性连带保证人，因该房屋尚未办理房屋他项权利证书，抵押权尚未设立，其保证责任仍然存续，故原告诉请要求被告西安和成置业有限公司按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。依据担保法相关规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、被告郭贵祥应当于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行归还本金人民币2196396.92元、利息51413.46元，共计2247810.38元（暂计算至2017年6月7日），并按合同约定支付自2017年6月8日起至债务实际清偿之日的利息、罚息、复息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告西安和成置业有限公司对本判决第一项被告郭贵祥的债务承担连带清偿责任。被告西安和成置业有限公司承担保证责任后，有权向债务人郭贵祥追偿。三、驳回原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行其余诉讼请求。本案案件受理费27095元，本院减半收取后由被告郭贵祥、西安和成置业有限公司共同承担13547.50元，因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  邹姣凤二〇一七年七月七日书记员  杨 盼打印：扈艳红校对：杨盼2017年月日送达