苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初3704号
原告:王丽明，男，1975年1月20日生，汉族，住苏州。
委托诉讼代理人：张凤坤，江苏达因律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马玉成，江苏达因律师事务所实习律师。
被告：李伟，男，1957年10月10日生，汉族，户籍地宿迁市宿豫区。
原告王丽明诉被告李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王丽明及其委托代理人张凤坤、被告李伟到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
原告王丽明诉称：2011年，原、被告签订租赁合同，约定由原告将其所有的位于苏州工业园区创苑小区19栋702室的房屋出租给被告，租期为2011年4月20日至2013年4月20日，租金每月1800元，水电费及物业费由被告负担。同时约定租期届满被告应将房屋恢复原状并交还。被告未交付租赁期间的物业费，且合同到期后经原告多次催要均未搬离。原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即迁出房屋；3、被告恢复租赁房屋原状，并支付归还房屋之日止的房租、物业费、水电费等共计1万元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉请为解除双方的租赁合同或相应的租赁关系；第3项诉请中租金部分变更为要求被告从2013年4月20日至实际搬出之日，按照每月1000元的标准增加租金即每月按照2800元缴纳；物业费部分变更为要求被告从2013年4月20日至实际搬离之日、按照每年905元的标准支付，另对第3项诉请中的水电费予以放弃。
被告李伟辩称：物业费未交缴纳以及相关标准即每年905元无异议。当时租赁房屋时，因为租金较高，口头约定物业费包含在租金中，故不应由被告承担。
经审理查明：2011年4月4日，原告王丽明（甲方、出租方）与被告李伟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，用途为居住，不得用于任何违法活动，否则后果自负。租期为2011年4月20日至2013年4月20日，租金每月1800元，保证金为1800元，付款方式为二月支付一次，第一次租金在签约时支付，以后的租金按照约定的付款期限提前支付，甲方在收到第一笔租金时将钥匙交付乙方。租赁期间发生的水电费及物业费由乙方承担，保证金为履约保证金，不计利息，主要用于合同期满终止时甲方对于乙方租赁期间内发生的基本费用、包括房屋、房屋物品损坏，如玻璃、门窗等，扣除清计后一次性无息退还。甲方需要保证房屋的结构及设施正常使用，乙方要按照约定的时间及方式支付租金、保证金及其他费用，合同终止时需要甲方对提供的设施清点检查，移交与接受，如有损坏应照值赔偿酌情赔偿，乙方如使用不当损坏房屋或设施的，应当负责修复原状或予以经济赔偿。乙方在租赁期限内对房屋的改造、维修到合同期止时应恢复原状，甲方不承担在租赁期限内房屋改造装修费用，退房及收回房屋提前一个月告知。违约责任，约定乙方在租赁期限内使用不当造成意外事故与出租方无关，有承租方自己负责一切后果。该合同下方原告在甲方处签字，被告在乙方处签字。
2016年3月29日，原、被告在唯亭街道唯亭派出所进行协商调解。王丽明对事件陈述如下：2011年4月20日，我将葑亭大道创苑小区19幢702室房屋出租给李伟，租期两年，到期后我要求涨价，对方一直不答应，继续按照原约定租金打我卡上。约定由对方缴纳的物业费一直没有交，都是我交的。2014年到期之后我再要求涨价，对方还是不答应，一直到现在他儿子答应今年的3月20日还房子，他的租金交到今年4月20日，他说一个月的租金可以退给他不要紧的，但今天我们要求归还房子对方不愿意。李伟：对方要求收回房子这个没有问题，但是以前对方没有提出的，但收回退还的时候我的装修损失需要对方补偿，大约叁万伍仟元。王丽明：我们按照当初签订的合同，合同约定没有装修补偿的，到期之后约定恢复原状，我要求对方马上退出房子，合同已经到期，今年二月份已经通知对方了。李伟：是2013年4月20日到期，之后谈条件退出房子，现在我认为那个合同已经到期了，房东应默认已经续签了。王丽明：即使是我默认续签，那续签的也应该是原来的合同。李伟：我的装修损失费是按照折旧价格报的，我的电器设备的投资搬走搬到哪里。我们可以谈房租涨一点，或者物业费我来交，我们可以谈其他解决方案。我回去问我儿子，了解一下情况，你们宽限一段时间我们可以尽快退出来，其他要补偿3.5万元损失还是气话，这个不谈了，补偿装修损失这个不存在，我们也是讲道理。王丽明：这个我们可以宽限一点时间，也不要没有时间要尽快，补偿损失本来就不存在。李伟：我会尽快的，你们放心好了。2016年4月16日，双方在唯亭街道唯亭派出所进行协商调解，李伟：里面有租客，有的没有到期，里面租客的合同是我儿子签的，要等我儿子来。王丽明：对方答应宽限几天后，他退还我们房子，现在十几天过去了，对方还是没有让租客搬走，没有退还我们房子，我们要求对方退房，对方最近一次是今年二月中旬，但对方一直不退房，租金一直让他不要打卡给我们了，我们不出租给他们了，他还是单方面地打卡到我们卡上，我们再说一遍，我们不接受任何的租金，我们坚决要求退还房子，不接受任何附加条件，对方必须无条件退房。李伟：对方要求退换房子可以，装修的损失与房客违约金的损失对方要赔偿给我们。王丽明：合同早就到期了，今年二月中旬我们早就对他们说房租金不要打卡过来，我们要收回房子了，他们说媳妇打错了，他们就是一直不退房，我们要求无条件退房给我们。李伟：对方不接受我要求的装修损失、房客违约金的话，我要求再续租五年，我的装修费要收回来，不能亏本，房客违约金暂时没法计算。王丽明：没法谈了，不需要谈下去了。
另查明：位于苏州工业园区葑亭大道40号（创苑打工楼小区）19幢东单元702室的房屋经本院查询无产权登记信息。原告诉称，该房屋为小产权房，是大家集资在镇里的土地上由江南嘉捷电梯有限公司修建的职工宿舍，只有一个大产证，无法为个人办理产证，但出资购买后可以使用。原告据此提交一份《补充协议》，内容为案外人蒋嘉峰、吴小芳作为转让方（甲方），在2008年9月6日将上述房屋全部产权转让给王丽明（乙方），房屋转让价款39.5万元，转让后发生的产权分割等费用由乙方自理。
就租金。原告王丽明确认被告李伟按照合同约定的1800元每月的标准一直交付租金到2016年11月，法庭辩论终结前最后一笔缴款是在2017年2月16日由李伟的儿子李业虎用支付宝转账给付了7600元，当时是双方口头协商后被告按照1900元每月的标准交付的，根据时间折算使用费对应为4个月至2017年3月20日。同时原告诉称如被告在之前搬离，存在多交付的费用也愿意据实返还。被告李伟对此不予认可，也未提交其余付款凭证。就房屋。双方确认房屋目前由被告李伟使用，李伟确认将房屋割断后对外出租，目前处于转租阶段；原告诉称，因无法确认租客信息，本案只向被告主张权利且清楚相关后果。就物业费。原告诉称约定由被告负担，金额为每年960元，后表示经核实为每年905元；被告确认从签约后未交付物业费，物业费金额无异议，但双方口头约定已包含在租金中。关于保证金，原告确认按约收到1800元，并同意在被告欠付己方的款项中抵扣。
以上事实，由《房屋租赁合同书》、调解协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告将其购买的房屋出租给被告，双方之间的租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。原、被告之间租赁合同的期限于2013年4月20日届满，之后被告继续承租房屋，原告收取租金，双方构成不定期租赁关系，各方均有权随时解除。现原告诉请解除该租赁关系，本院认定双方的租赁关系于被告李伟收到诉状之日即2016年5月14日已经解除。合同解除后，被告有义务将房屋恢复原状并交还给原告，原告该项诉请本院一并支持。2013年4月21日至2017年3月20日期间的租金（使用费）被告已向原告交付，原告也与予以接受，相关金额本院予以确认；因双方之前的书面约定租金每月1800元，应当视为各方真实意思表示，被告不认可双方对租金（使用费）标准调高，并无证据表明就租金（使用费）标准变更达成合意，如被告在2017年3月21日之后搬离，之后至实际搬离之日的租金（使用费）仍旧按照每月1800元计算。关于物业费，双方约定由被告承担，被告对物业费金额及未交付事实不持异议，原告相关诉请本院一并支持。相关金额每年905元，因各方均无异议，本院一并确认。被告辩称物业费双方口头协商由原告承担，因原告对此不予认可，且合同明确约定承担方为被告，被告的上述意见本院不予采信。保证金1800元原告同意在欠付费用中扣减，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王丽明与被告李伟签订的关于苏州工业园区创苑小区19幢702室的租赁关系于2016年5月14日已解除；
二、被告李伟于本判决生效之日起30日内迁出房屋，将房屋恢复原状后交还原告王丽明；
三、被告李伟于本判决生效之日起10日内支付原告使用费及物业费（使用费在2017年3月21日之后至被告实际迁出之日按照每月1800元计算，物业费从2013年4月20日至被告实际迁出之日按照每年905元计算，以上合计金额扣减1800元）；
四、驳回原告王丽明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取1080元，由原告王丽明负担540元，被告李伟负担540元。被告李伟应负担之款项已由原告王丽明预交，本院不再退还，被告在给付上述款项一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 蔡 勇
人民陪审员 戴惠安
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 夏李扬
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二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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