安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六金民二初字第00777号
原告:耿猛,男,1979年3月3日出生,汉族,初中文化，六安市金安区人，下岗职工，住安徽省六安市金安区。
特别授权委托代理人：赵刚，安徽英锐律师事务所律师。
被告:孙卫卫,男,1980年3月15日出生,汉族,中专文化，六安市金安区人，职工，住安徽省六安市金安区。
特别授权委托代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。
原告耿猛诉被告孙卫卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法由审判员祁卫东适用简易程序独任审判，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告耿猛特别授权委托代理人赵刚，被告孙卫卫及其特别授权委托代理人徐学远均到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告耿猛于2015年6月24日申请撤回对第三人六安市安美物业管理有限公司的起诉，经审查，本院依法裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告耿猛诉称：被告于2010年7月1日与六安市安美物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租由六安市安美物业有限公司管理的皋城东路夜间排挡8号门面用于排挡经营。2014年3月25日，被告因经营需要将该门面转租给原告，双方签订《转让合同》。根据合同约定，原告一次性支付被告转让费60000元整。2014年10月，六安市城市管理行政执法局市容执法支队下达通知，对原告承租门面所在地进行限期拆迁。现该地块已被拆迁完毕。因承租后经营期限太短且该门面房无房产证和规划许可证，门面被拆迁后，原告多次与被告联系协商退还转让费事宜，但被告均予以拒绝。故诉请法院依法判令：1、判决确认原、被告所签《转让合同》无效；2、被告返还原告转让费60000元；3、被告承担本案诉讼费用。
原告耿猛为支持其诉请，在举证期限内向本院提供的证据有：证据1、原、被告身份证复印件，证明原、被告主体信息；证据2、房屋租赁合同两份，证明被告承租皋城东路夜间排挡8号的事实及被告无转租权；证据3、承诺书，证明被告对转让的房屋无转让、转租权；证据4、转让合同，证明被告将房屋转租给原告的事实及原告按照合同约定于合同签订时已一次性支付转让费60000元；证据5、六安市城市管理行政执法局市容执法支队《通知》，证明原告从被告处转租门面房因城市建设被限期搬迁拆除；证据6、照片，证明原告从被告处转租门面房已被拆迁完毕。
被告孙卫卫辩称：1、双方转让合同是在自愿协商的基础上签订的，且已经实际履行，不存在欺诈、胁迫或损害他人利益情形，也不违反国家强制性法律规定，系合法有效的合同，2、市场经济环境下的交易经营风险和利润同时存在，拆迁系不可抗力的行政行为，不能因不可抗力存在就认为合同无效，本合同所谓的6万元转让费，实际上是被告交给原告的物品折价款，并非其他费用，综上两点，原告的诉请不能成立，依法应予驳回。被告孙卫卫当庭向本院提供的证据有：收条，证明六安市城市管理行政执法局市容一大队收取孙卫卫夜间排挡房租费，孙卫卫转让的大排档是经过六安市城市管理行政执法局批准认可，经营是合法的，不存在违法行为。
。经举证、质证，被告孙卫卫对原告耿猛提供的证据1三性不持异议，对证据2真实性不持异议，对证据3真实性不持异议，但承诺书的对象是六安市皋城东路夜间排挡管理有限公司，并非是合同的当事人，即使有这样的承诺，哪怕是合同当事人的，主张合同无效并非是受让人，而是原合同当事人，原合同当事人是知道并清楚的，不存在合同无效的问题，对证据4真实性不持异议，但该份合同是双方自愿平等协商的基础上签订的，且实际履行，原合同当事人也没有提出异议，且认可，因此该份合同是合法有效的，另外该合同上确定的6万元转让费实际上本案被告也就是合同的转让人孙卫卫原排挡所有的电器、碗筷等折价，并非是其它转让费，对证据5真实性不持异议，但认为这是政府的行政行为，与双方履行合同没有关联性，对证据6真实性不持异议，但认为与本案合同履行无关联性。原告耿猛对被告孙卫卫提供的收条真实性不持异议，但关联性及证明目的持有异议，此份收条所注明的收款时间是2011年12月30日，而原、被告的转让合同签订的时间是2014年3月25日，此份收条出具时原、被告之间尚未签订转让合同，因此不能证明市容一大队准许被告转让、转租房屋。
经举证，本院认为原告耿猛提供的六组证据符合证据三性的要求，本院依法予以确认。对被告孙卫卫提供的收条真实性、合法性予以确认，对其与案件的关联性及证明目的不予确认。
经举证、认证，结合当事人当庭陈述，查明的事实是：2010年7月1日，2014年1月1日，被告孙卫卫（乙方）与案外人六安市安美物业管理有限公司（甲方）先后签订《租房租赁合同》两份，约定由六安市安美物业管理有限公司将位于六安市皋城东路夜间排档8号摊位租给被告孙卫卫用于排档经营，不得转为他用；租赁期限及租金分别为：2010年7月1日至2011年6月30日，2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为柒仟贰佰元；租金缴付为半年缴纳，第一次于签订之日缴纳；租赁期间房屋修缮约定为：被告不得擅自改变房屋结构和设施。如造成房屋损失，被告照价赔偿，期满后无条件交于甲方；合同的变更约定为：（！）、乙方不得转让房屋；（2）、乙方如因故无法经营，需提前退房，保证金不予退还；（3）、租赁期满，本合同终止，如乙方要求续签，则须提前一个月向甲方提出，在同等条件下享有续租优先权；另约定有其他合同事宜。2010年7月1日，被告同时向六安市皋城东路夜间排档管理有限公司（物业公司）出具《承诺书》一份，其中第二条承诺为：坚决保证不私自转让、兼并、转租，如有违反，自行退出经营。上述合同签订后，被告孙卫卫租赁经营至2014年3月。2014年3月25日，被告孙卫卫在无转租、转让权的情况下，与原告耿猛签订《转让合同》一份，擅自将其租赁的位于六安市皋城东路夜间排档8号摊位以60000元的价格转让给原告耿猛。原告耿猛在支付了60000元转让费后，仅经营至2014年10月底，2014年10月14日原告耿猛接六安市城市管理行政执法局向被告孙卫卫发出的《通知》，因六安市皋城东路夜间排档所属地块系拆迁范围，要求六安市皋城东路夜间排档经营户于2014年10月30日前搬迁完毕。原告耿猛被迫搬迁，将转让的排档交付拆迁。现该排档已被拆迁完毕。原告因此与被告交涉协商转让费退还问题未果，现致原告诉至本院。
本院认为：被告孙卫卫承租案外人所有的房屋用于经营排挡生意至2014年3月，在与案外人签订的《租房租赁合同》及被告出具的承诺书中均明确约定，对所承租的房屋不得转租、转让等。2014年3月25日被告孙卫卫将六安市皋城东路夜间排档8号摊位转让给原告经营。因被告孙卫卫并非六安市皋城东路夜间排档8号摊位所在房屋的所有权人，而原告受让后仍需使用该房屋进行经营，房租由原告直接向案外人支付，故原、被告之间的转让协议包含有被告将其在与案外人的租赁合同中的权利和义务一并向原告转移即权利义务的概括转移。我国合同法规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人，应当经债权人同意。因此，原、被告之间的转让协议中与房屋租赁有关的转让不能单纯依赖于原、被告之间达成的合意，还必须经由案外人对被告将权利义务概括转移给原告的同意和认可，方为有效。本案中，被告孙卫卫对该房屋无处分权，其并无证据证明案外人对其转让行为予以认可或予以追认，也无证据证明其所收取的转让费中包含有物品折价在内。因此，在无证据证明案外人对被告将租赁合同的权利义务概括转移给原告之行为同意或事后予以追认的情况下，原、被告之间就权利义务的概括转移属于无效行为，原、被告订立六安市皋城东路夜间排档8号摊位转让合同的目的尤其是原告订立合同的目的自然不能实现，故原、被告之间的转让合同属于无效合同应予解除。导致这一后果，原、被告双方都有一定的过错。被告的过错在于：被告因对于案外人关于房屋转租、转让的禁止性条件是明知的，故负有明确告知的义务，包括事先告知原告有关房屋租赁价格、租金的支付期限和方式等重要合同内容，并促成原告与案外人达成新的合意。而从本案查明的事实看，被告并无证据证明其履行了上述义务，从而使得原告基于对上述重要合同内容了解不全面而产生重大误解，对本纠纷应负主要责任；原告的过错在于：其与被告订立合同时，没有详细了解房屋权属等相关状况，在未经案外人同意的情况下即与被告订立转让合同，接手六安市皋城东路夜间排档8号摊位并实际进行经营，存有过失行为，对本纠纷应负次要责任。双方转让合同无效解除后，被告所收转让费应予返还，结合双方各自的过错程度，确定由被告将收取原告支付的转让费60000元返还80%为宜。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款（二）、（三）项、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第七十九条、第八十八条、第八十九条及有关法律、司法解释之规定，判决如下：
一、确认原告耿猛与被告孙卫卫于2014年3月25日签订的《转让合同》无效；
二、被告孙卫卫应于本判决生效之日起三日内返还原告耿猛转让费48000元；
三、驳回原告耿猛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，减半收取900元，由原告耿猛负担180元。被告孙卫卫负担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 祁卫东
二〇一五年七月十五日
书记员 陈养勇
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。