江西省玉山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣1123民初252号
原告：叶炜，男，1978年12月5日出生，汉族，家住江西省上饶县。
委托诉讼代理人：诸丰林，系江西全灵律师事务所律师。
被告：江西盛泰置业发展有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道。
委托诉讼代理人：封延森，系江西淮玉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洋洋，系江西淮玉律师事务所实习律师。
原告叶炜与被告江西盛泰置业发展有限公司（以下简称盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶炜及其委托诉讼代理人诸丰林、被告盛泰公司的委托诉讼代理人封延森、刘洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶炜向本院提出诉讼请求：要求被告返还房屋差价款19,227元及相关利息。事实与理由：2015年1月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定单价为每平方米3,900元，原告一次性支付购房款611,598元，其中合同第五条第一款约定：以产权登记面积为准，按合同约定单价据实结算，多退少补，原、被告签订的商品房买卖合同记载的面积是156.82平方米，而不动产权登记证上登记的实际面积是151.89平方米，按双方合同的约定，被告应当返还原告房屋面积差价19,227元，原告多次找被告协商此事，被告均以各种理由拒绝返还该笔差价。
原告就自己的主张向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、《不动产权证》复印件各一份，证明合同约定的面积与不动产权证登记的面积不一致的事实；2、被告出具的收款收据复印件一份，证明原告已交购房款的事实。
被告盛泰公司辩称，1、原告主张其与被告之间系商品房买卖合同关系与客观事实不符，实际上本案系民间借贷关系及债权债务转让的关系，本案涉案房屋系以房抵债，而不是商品房买卖。案外人肖向荣原系被告公司的副董事长，原告和肖向荣是很好的朋友关系。2014年，肖向荣先后向原告借款200万元，出借人分别是以原告的亲戚孔德伟、应风花的名义，这是因为原告和肖向荣是很好的朋友，而原告在被告开发的三清山怡景园小区承揽了外墙工程，为了避嫌，肖向荣就向原告的亲戚孔德伟、应风花出具了借条，约定借款期限为一年，但此后肖向荣并未按约定偿还原告该两笔借款。2015年1月24日，原告和被告以及肖向荣、孔德伟协商一致，约定尚欠的该两笔借款本息共220万元以被告开发的三清山怡景园小区的五套房屋（即《确认书》上确定的三清山怡景园118-403、118-404、118-503、118-504、117-504号）一并作价3,062,631元进行抵偿，该价款是参考了当时该小区的房屋销售单价和房屋面积进行估算后确认一次性钱物两清的，实际上当时该小区房屋的销售单价是4,100元—4,200元/平方米，而抵债时单价是下浮至3,900元/平方米来计算的，由于该五套房屋的总价款比肖向荣尚欠原告的借款本息更多，其差额部分862,631元就由原告和肖向荣负责返还给被告，其中原告应当承担62,631元的返还责任，为此原告向被告出具了一张欠条，约定以其名下承包商所欠原告的工程材料款予以抵扣，而原告和孔德伟也于当天就五套房屋共折价3,062,631元以抵付尚欠的借款本息的事实共同向被告及被告的法定代表人陈康权出具了《确认书》，《确认书》中明确了该五套房屋由原告及孔德伟自主处分，因此，被告随后就协助原告及孔德伟将这五套房屋的产权分别登记在原告名下2套，孔慧晶、孔慧翠及杜伟名下各一套，原、被告之间是固定价一定性抵偿，并非按面积算价格，因此不存在面积差找差价的问题。2、被告和原告之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋是以抵偿给原告的，而且原告至今尚欠被告的房屋差价还未返还。4、本案涉案房屋尚欠上饶市华红物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，这个物业公司是被告聘请的前期物业管理的公司，原告应当交清物业管理费，否则被告将另案起诉。综上所述，被告请求驳回原告的诉讼请求。
被告就自己的主张向本院提交了以下证据：1、肖向荣于2014年1月21日向孔德伟出具的借款100万元、于2014年3月21日向应风花出具的借款100万元的借条复印件各一份，2015年1月24日原告和孔德伟共同出具的《确认书》复印件一份，证明原告以孔德伟、应风花的名义出借给肖向荣200万元，在2015年1月24日经过四方当事人协商一致，肖向荣以三清山怡景园的五套房屋抵债给原告和孔德伟，原、被告之间不存在商品房买卖关系的事实；2、原告于2015年1月24日向被告出具的欠条复印件一份，证明被告以五套房屋抵债后，原告和肖向荣尚欠被告抵偿房屋后的差价862,631元至今仍未给付的事实。
针对被告的答辩，原告补充称，应风花是原告的岳母。原告和被告签订《商品房买卖合同》后，确实没有支付购房款给被告。肖向荣曾经向原告借款，原告总共借了280万元给肖向荣，其中220万肖向荣应当是借给陈康权了，当时说好一年就还的，但是期限届满后，肖向荣并没有偿还原告钱，后来原告就和被告、肖向荣还有孔德伟几个人一块进行了协商，确定将被告开发的五套房屋抵偿给原告，为此几个人一块签订了《确认书》。原告和肖向荣总共需返还给被告的862,631元都已经返还给被告了，虽然钱是没有实际支付的，但是由于陈康权还欠肖向荣一两千万的借款，当时在场就说好了肖向荣负责返还的80万元由其在陈康权处的债权抵偿，原告负责返还的62,631元以工程款抵扣，《确认书》上也写了“已经现金结清”，因此实际上这862631元的差价原告都已经付清了。当时抵债的时候是以正常的房屋市场价格来算的，单价是3,900元/平方米，多退少补，房屋买卖也都是以正常的程序来进行的，如果约定的面积和登记的面积不一致，就应当补差价，况且每一份房屋买卖合同都是当事人自己去签字的，所以这个《商品房买卖合同》是合法有效的，而且原告购买房屋的单价是和其他购买者一样的，并没有更便宜，也是按实际面积来算钱的，合同约定的面积是156.82平方米，但是到不动产证办下来后才发现登记的面积只有151.89平方米，这部分面积差产生的价款被告应当予以返还。当时之所以会约定以房抵债，是由于被告不还原告的借款，所以双方才达成了这种以房屋买卖来偿还借款的约定，物业费在当时就已经扣除了的，这个价格是扣除了物业费之后达成的一种约定，到最后不动产证上登记的面积与购房合同上约定的面积不一致，被告的行为就是侵犯了原告的合法权益，原告依据《商品房买卖合同》起诉被告是合法有效的。
当事人围绕诉讼请求提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据的真实性和关联性无异议，但对其证明目的有异议；原告对被告提交的证据的三性均有异议。本院认为，因被告对原告提交的证据的真实性无异议，故本院对其真实性均予以确认，但原告提交的是118-1-504号房屋的《商品房买卖合同》，而不动产权证登记的系118-1-404号房屋，并不能证明涉案房屋登记面积与合同约定面积不一致，且根据双方的陈述及已经确认的事实，收款收据上记载的被告收到原告购房款611,598元并非实际发生的事实，原告实际上未直接支付过购房款给被告，故本院对原告提交的证据的证明对象不予确认；被告提交的证据虽然系复印件，但是该几份证据之间能够相互印证，与被告的陈述一致，而且原告陈述的事实与被告陈述的事实部分实际上是一致的，与被告提交的这几份证据也能相互印证，故本院对被告提交的这几项证据的真实性均予以确认，但原告于2015年1月24日出具的欠条系复印件，并不能证明原告至今尚欠被告差价款未支付的事实，且该事实与本案无关，故本院对原告至今尚欠被告差价款未支付的事实不予确认。经审查，本院认定如下事实：
2014年1月21日，案外人孔德伟出借了100万元给案外人肖向荣，2014年3月21日，原告又以案外人应风花的名义出借了100万元给肖向荣，均约定借款期限为一年。2015年1月24日，因肖向荣未能按约偿还原告及孔德伟该两笔借款，而本案被告尚欠肖向荣借款，故被告以自己开发的三清山怡景园118-403号、118-404号、118-503号、118-504号、117-504号共五套房屋折价3,062,631元抵付肖向荣尚欠原告的借款本息2,200,000元，为此叶炜、孔德伟于当天向被告及被告的法定代表人陈康权出具了《确认书》。2015年1月24日，原告与被告签订了三清山怡景园第118栋1单元504号房屋的《商品房买卖合同》，并办理了该房屋的不动产权证，登记的权利人为原告单独所有。因原告认为涉案房屋在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积为156.82平方米，而不动产权证中登记的面积为151.89平方米，存在面积差，原告要求被告返还该面积差价但未果，双方从而发生争议。
另查明，原告未实际支付过购房款给被告。
本院认为，本案争议的焦点在于原、被告之间是否存在商品房买卖关系，以及被告是否应当向原告返还涉案房屋因合同约定的面积与不动产权证登记的面积存在误差而产生的差价问题。对该两个问题，本院作如下评析：
涉案商品房买卖合同签订前，原告与肖向荣存在借款合同关系，而肖向荣与被告又存在民间借贷关系，为履行原告与肖向荣的借款合同，被告自愿以自己开发的小区的五套商品房共作价3,062,631元抵偿给原告，为此原、被告签订了相应的商品房买卖合同，在这个过程中，几方当事人自愿达成了一致的意思表示，将原告与肖向荣的借款合同关系转变为原告与被告的商品房买卖合同关系。在民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案各方经协商一致，将肖向荣的债务转移给被告，同时终止原告与接受债务转移后的被告之间的借款合同关系，由被告与原告建立商品房买卖合同关系，以实现三方权利义务平衡，这种交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，为贯彻合同自由原则，应当对当事人这种嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示予以尊重，故本院认为原、被告之间的商品房买卖合同关系成立。
原、被告之间虽然存在商品房买卖合同关系，但该商品房买卖合同关系是在肖向荣未清偿原告借款本息的情况下，经原、被告及肖向荣、孔德伟重新协商，将借款合同关系转化而来的商品房买卖合同关系，应支付的购房款也是以原先的借款转化而来，因此，各方之间确定该法律关系转变的《确认书》是原、被告存在商品房买卖合同关系的基础，涉案房屋价款的支付方式应当以该《确认书》的约定为准，而《确认书》中约定的是以包括涉案房屋在内的五套房屋总共折价3,062,631元来抵偿肖向荣转移给被告的220万元债务，该价格是双方参考了房屋的销售单价及面积后确定的一个固定的价款，《确认书》中也仅明确了该五套房屋的总价款为3,062,631元，并未约定将按照房屋的实际面积及单价来计算金额，因此各方达成的意见是以一个明确的固定的总价款来折抵借款本息，即这五套房屋是作为一个整体一次性作价，并非是按照《商品房买卖合同》来确定价格的，《确认书》才是原、被告应当遵守的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本院对原告要求被告返还涉案房屋因合同约定面积与不动产权证登记面积不一致而产生的差价款的诉讼请求不予支持。
被告主张原告应当支付物业费以及叶炜尚未返还给被告折抵借款本息后的差价等抗辩意见，因与本案无关，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
驳回原告叶炜的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告叶炜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。
审判员 汪舒立
二〇一八年三月二十六日
书记员 吴海燕