北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终10180号
上诉人（原审被告）：杨亚群，女，1981年2月3日生，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：郭天喜，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔凡龙，男，1976年5月3日�，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。
原审第三人：杨岑岑，女，1983年3月19日生，住重庆市长寿区。
原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区玉带河东街8号1至2层。
法定代表人：徐瑞东，执行董事。
委托诉讼代理人：李鸿鹏，男，1990年12月5日生，北京存房房地产经纪有限公司员工，住北京市大兴区。
上诉人杨亚群因与被上诉人孔凡龙及原审第三人杨岑岑、原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨亚群之委托诉讼代理人郭天喜，被上诉人孔凡龙及其委托诉讼代理人张凯、邢龙，原审第三人杨岑岑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨亚群上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初64944号民事判决书；2.依法改判驳回孔凡龙的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由孔凡龙承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）本案从始至终，杨亚群对于杨岑岑的委托授权仅限于协助看房、审查购房人资格以及签订房屋买卖预定合同并收取定金。（二）杨岑岑在杨亚群委托授权范围内，于2016年6月24日代杨亚群与孔凡龙、存房经纪公司签署的《买卖定金协议书》，杨亚群同意并认可。（三）孔凡龙未按定金协议约定支付杨亚群50万元定金，亦未能在合理期限内全额支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。（四�孔凡龙、存房经纪公司与杨岑岑之间据以签署房屋买卖合同的《房屋买卖授权委托书》实系杨岑岑应存房经纪公司要求而当场自行书写，其内容及杨亚群签字均系杨岑岑书写。（五）孔凡龙、存房经纪公司对于杨岑岑不具备签署房屋买卖合同的委托代理权限是明知的。（六）孔凡龙、存房经纪公司在明知杨岑岑无代理权限仍与杨岑岑在杨亚群不知情的情况下，擅自以杨亚群的名义签署房屋买卖合同（《定金协议除外），事先并未与杨亚群协商、事后亦未取得杨亚群的同意，应为无效合同。（七）孔凡龙、存房经纪公司恶意串通，在杨亚群毫不知情，且无杨亚群授权、本人签字的情况下，擅自办理网签手续，严重损害杨亚群的合法利益，应为无效网签。二、一审判决适用法律不当。本案中孔凡龙、存房经纪公司均明知杨岑岑无权代理杨亚群签署房屋买卖合同，仍在�亚群不知情的情况下签署房屋买卖合同。此后孔凡龙与存房经纪公司更是在杨亚群明确表示不认可房屋买卖合同的情况下，恶意串通擅自办理诉争房屋网签手续，试图以造成既成事实来侵害杨亚群合法权益。而一审判决以《合同法》第49条表见代理的规定来认定房屋买卖合同合法、有效且要求杨亚群继续履行，显属适用法律不当。
孔凡龙辩称，同意一审判决，不同意杨亚群的上诉请求。关于没有房屋买卖授权委托的事情，产权人曾经提供过委托，在房屋签订过程中中介要求卖家提供中介版本的委托书，当时杨岑岑提供了一份由其代签的委托书，在合同签订过程中就合同价格等关键环节都是直接跟杨亚群本人联系的。双方谈判的过程中杨亚群的母亲也在场，对整个交易过程明知。杨岑岑作为杨亚群的妹妹受到杨亚群的委托负责看房、办理相关手续，这个足�让孔凡龙相信杨亚群的委托没有问题。杨岑岑当时在准备卖房的时候提供了杨亚群的身份原件及房产证的原件，合同签订之后杨亚群收取了房屋买卖的定金，之后房屋价格上涨杨亚群通过中介提出了涨价到500万元的要求，前后的过程涨价的意图非常的明显。双方签订合同之后中介及孔凡龙多次催促杨亚群及杨岑岑办理委托公正，杨亚群、杨岑岑也同意办理，对方有出售房屋的真实意愿。孔凡龙卖一买一置换房屋，为了孩子在朝阳区上学，不存在恶意串通的情节，因为杨亚群的原因导致孩子入学受到了影响。
杨岑岑述称，不同意一审判决，同意杨亚群的上诉请求。
存房经纪公司提交书面意见称，同意一审判决，不同意杨亚群的上诉请求。一、合同已经依法成立生效。二、合同义务的履行及解除。依据合同法第56条及93条的规定，原则上合同成立生�，应当继续履行，若双方协商解除合同，属双方真实意思表示，居间方无异议，但居间方并无过错，合同不能继续履行居间方无责任，故已经支付中介费不予退还。
孔凡龙向一审法院起诉请求：1.杨亚群继续履行与孔凡龙就位于北京市朝阳区安慧北里安园6号楼××号房屋（以下简称××号房屋）签订的房屋买卖合同，协助孔凡龙办理上述房屋的过户手续，将上述房屋由杨亚群名下过户至孔凡龙名下；2.杨亚群给付孔凡龙违约金452000元；3.杨亚群给付孔凡龙违约金（以20万元为基数，自2016年9月23日起计算至实际过户之日止，按日万分之五计算）。
一审法院认定事实：孔凡龙与杨亚群于2016年6月24日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孔凡龙购买杨亚群××号房屋，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为220万元，该房屋家具�家电、装饰装修及配套设施设备等作价为232万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金50万元；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。双方并于同日签订《补充协议》，约定孔凡龙支付杨亚群购房定金共计50万元，分为三次支付，签订合同当日支付10万元，2016年6月27日前支付10万元，网签当日支付剩余购房定金30万元。同日，孔凡龙、杨亚群还签订了《购房资格协议》，并与存房经纪公司签订了《居间服务合同》及《买卖定金协议书》。上述合同均由杨亚群委托代理人杨岑岑签订。
就此，孔凡龙于2016年6月24日给付杨亚群定金10万元，于2016年6月27日给付杨亚群定金10万元。后孔凡龙购房资格核验通过，××号房屋房源核验通过，并于2016年8月30日办理了网签。此后合同未继续履行。
另查，杨亚群出具了《房屋买卖授权委托书》（以下简称《授权委托书》），写明现同意出售××号房屋，由于工作原因不能亲自前往办理相关手续，故委托杨岑岑为代理人，办理如下事项：签署房屋买卖合同、居间协议、定金协议等与出售该房产相关的合同文本，办理产权转移相关手续，签署相关文件；交纳相关过户税费等。杨岑岑并于2016年6月24日签字出具《代理承诺书》。上述《授权委托书》落款处有“委托人：杨亚群受托人：杨岑岑”的签字。杨亚群、杨岑岑、存房经纪公司均认可上述签字由杨岑岑代签，并非杨亚群签订。孔凡龙表示仅见到签好的《授权委托书》，未见到签字过程，但合同交易条件及交易价格都是杨岑岑与杨亚群电话沟通后确认的，其与杨亚群亦进行过电话沟通，杨亚群对于房屋价格系知情。
庭审中，杨岑岑还向一审法院提交了杨亚群于2016年5月17日出具的《委托书》，写明：委托人因长期不在北京，现就委托人名下位于北京市朝阳区安慧北里安园房屋一套委托杨岑岑代为处理房屋买卖过程的如下事项：协助有意向买房人实地查看房屋；核实有意向买房人的购房资格；代为签订“房屋买卖预定合同”，并收取定金；委托期限于2016年5月17日至2016年7月1日。就此，孔凡龙表示对真实性不认可；杨亚群、存房经纪公司表示对真实性认可。
庭审中，证人王某出庭作证称：我原系存房经纪公司的业务员，系诉争房屋买卖合同的经办人。当时我与杨亚群沟通卖房事宜，杨亚群表示让我跟她的妹妹杨岑岑联系，并向我提供了杨岑岑的电话。与杨岑岑沟通好后，各方就去杨岑岑的住所签订合同，当时在场的有杨岑岑、杨亚群的母亲，孔凡龙及其爱人李××，还有我以及店经理。当时杨亚群不在北京。最开始杨岑岑向我方出示杨亚群签好的委托书，具体是否为杨岑岑现提交的这一份委托书我记不清了，在签订合同的那天，杨岑岑又签订了房屋买卖授权委托书及代理承诺书，都是杨岑岑代签的。签订合同时，因为杨亚群表示成交价偏低，杨岑岑与杨亚群通过电话沟通了很长时间，约一个小时，最后杨亚群也同意了。我用杨岑岑的手机也与杨亚群沟通过，杨亚群表示价格比较低，我告知杨亚群贷款和拿钱都比较快，杨亚群就同意了。签订合同时房屋交易总价已经填好了，不存在签合同时交易价格空白的情况。过了一个多月，快到网签的时候，杨岑岑提出希望可以提前支付剩余定金30万元，孔凡龙没有同意，双方就有些僵持。杨岑岑后来继续提出履行时间较长，要求加钱，后来孔凡龙也同意加钱，我方约了双方于7月份面谈，但是杨岑岑、杨亚群没有来。这时杨岑岑表示不管了，我们就与杨亚群进行沟通，杨亚群还是表示要加钱，再后来双方没有谈妥。此后杨亚群就拒绝履行合同。经询问，证人表示合同没有继续履行的原因就是杨亚群提出涨价，双方没有谈妥，当时杨亚群�示××号房屋可以卖到508万元；之所以要求杨岑岑代签《授权委托书》，是因为杨岑岑已经出示了杨亚群出具的委托书，但需要按照公司模板出具，至于两份委托书的委托权限是否一致，没有意识到，我方也没有意识到杨岑岑的委托权限存在问题；签订合同过程中，杨岑岑未曾提出其权限有瑕疵，无权签订房屋买卖合同，在与杨亚群的沟通中，杨亚群也未提出杨岑岑属无权处分，但在双方就涨价事宜僵持时，杨亚群提出了权限问题；杨岑岑出示的杨亚群签字的委托书内容记不清了，应该与我公司提供的差不多；杨岑岑代签出具《授权委托书》时孔凡龙及其爱人在场。就此，各方均表示对证人证言真实性认可。
审理中，孔凡龙向一审法院提交案款432万元，表示可作为购房尾款给付杨亚群。
一审法院认为，孔凡龙、杨亚群于2016年6月24日签订《北京�存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关合同，杨亚群、杨岑岑虽主张杨岑岑构成无权处分，但不影响合同效力，应认定合同有效。庭审中，各方均认可杨岑岑确为杨亚群的委托代理人，仅就杨岑岑代理权限有争议。结合本案证据及各方庭审所述，可认定《授权委托书》确由杨岑岑代签，并非杨亚群签字出具，且孔凡龙当时在场，其主张对此不知情，一审法院难以采信。现杨亚群以杨岑岑超越代理权、构成无权处分主张合同履行不能，应考虑到：第一，杨岑岑虽提交了杨亚群出具的《委托书》，以证明杨亚群委托杨岑岑的权限范围，但庭审中，该《委托书》未获得孔凡龙及证人王某的确认，考虑到杨岑岑与杨亚群的亲属关系及诉讼立场，难以认定杨岑岑、杨亚群现提交的《委托书》与签订合同时杨岑岑提交之《委托书》系同一。第二，证人王某陈述在签订合同的过程中，与杨亚群曾进行电话沟通，告知并确定合同内容，且在签订合同过程中，以及在杨岑岑出具《授权委托书》过程中，杨亚群、杨岑岑未曾提出杨岑岑超越代理权的问题。第三，杨岑岑表示因考虑到权限瑕疵，在签订房屋买卖合同时未填写房屋成交价，考虑到房屋交易价格较高，且交易合同的其他条款均与交易成交价息息相关，杨岑岑该表述明显与常理不符。综上，虽《授权委托书》的签订存在瑕疵，但结合如上所述，可认定杨亚群对杨岑岑代理行为知情且同意，在各方均认可杨岑岑确为杨亚群委托代理人的前提下，同时考虑到普通百姓对“委托权限”概念可能不具备法律意义上的准确认知，杨亚群、杨岑岑主张杨岑岑构成超越代理权，一审法院难以采信，不构成履行合同的障碍。杨亚群、杨岑岑虽主张孔凡龙不具备购房资格，但现孔凡龙购房资格已审查通�，一审法院对此难以采信。就孔凡龙第一项诉讼请求，一审法院予以支持。就孔凡龙第二、三项诉讼请求，现因杨亚群不予配合，致合同未能继续履行，杨亚群应就此给付违约金，考虑到孔凡龙未举证证明其实际损失，结合本案案情，一审法院酌定杨亚群给付违约金10万元。
判决：一、杨亚群继续履行与孔凡龙就位于北京市朝阳区安慧北里安园6号楼××号房屋签订的房屋买卖合同，于判决生效之日起七日内协助孔凡龙办理上述房屋的过户手续，将上述房屋由杨亚群名下过户至孔凡龙名下。二、杨亚群于判决生效之日起七日内给付孔凡龙违约金十万元。三、孔凡龙于判决生效之日起七日内给付杨亚群购房款四百三十二万元，四、驳回孔凡龙的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实无误。
本院认为：
根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为，杨岑岑是否超越代理权签订涉案房屋买卖合同；杨亚群能否以此为由拒绝履行合同。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，杨岑岑自称其在签订涉案房屋买卖合同当日向孔凡龙及中介公司出具了委托书，但委托权限仅为签订定金合同和收取定金。杨亚群自称其曾口头授权杨岑岑仅有签订定金合同和收取定金的权限。但杨亚群与杨岑岑均未就各自所述事实提供充分有效证据予以证明。本案中杨亚群与杨岑岑均认可杨亚群曾授权委托杨岑岑处理卖房事宜，本院不持异议。杨岑岑认可代杨亚群签订的定金合同是涉案房屋买卖合同的补充合同；杨�岑签字认可的定金条款以及杨亚群收取定金，均为主合同约定的一部分，并已部分实际履行。其次，证人王某陈述在签订合同的过程中，与杨亚群曾进行电话沟通，告知并确定合同内容，且在签订合同过程中，杨亚群、杨岑岑未曾提出杨岑岑超越代理权的问题。根据现有在案证据，杨亚群主张杨岑岑超越代理权签订涉案房屋买卖合同，本院不予采信。现杨亚群以杨岑岑当时无权签订主合同、对房屋价款不知情为由，拒绝履行合同，本院不予支持。
杨亚群、杨岑岑主张孔凡龙不具备购房资格，但目前在案证据证明孔凡龙购房资格已审查通过，杨亚群以此为由拒绝继续履行合同，本院不予支持。
综上，杨亚群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一�第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21480元，由杨亚群负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年八月二十九日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明