广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第1653号
原告温旺，户籍地址：广东省廉江市。
委托代理人钟钦、肖洪林，广东君言律师事务所律师。
被告王洪国，户籍地址：四川省巴中市巴州区。
被告韦武铮，户籍地址：广西壮族自治区武宣县禄新乡。
上述两被告的共同委托代理人陈强，广东国晖律师事务所律师。
被告杨亮，户籍地址：湖南省岳阳市岳阳楼区。
上列原告诉三被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟钦、肖洪林、被告王洪国及其与韦武铮的共同委托代理人陈强、被告杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年5月9日，原告与被告王洪国、韦武铮就龙岗区横岗街道大山地花园某栋某单元某房产（以下简称涉案房产）买卖事宜签订了《房地产买卖合同》。合同对定金、首期款、按揭贷款、赎楼、过户以及交楼等事宜进行了具体的约定，其中第八条约定“交易物业现不附有租赁合同，卖方在签署本合同后，擅自与承租方另行签署租赁合同延长租期或降低租金或以其他方式损害买方利益的，或者无法按约定解除原租赁合同的，买方有权要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金”，第九条约定“买卖双方约定的交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内”，第十六条约定“如卖方未按照合同约定的期限履行合同义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。”合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告却多次迟延履行。经协调，涉案房产于2015年7月28日过户登记至原告名下。同日，被告王洪国、韦武铮与被告杨亮恶意串通签订了《房屋租赁合同》。原告多次发函催促三被告履行交楼义务，但三被告均予以拒绝。据此，原告诉请判令：1、三被告共同向原告交付龙岗区横岗街道大山地花园某栋某单元某房产；2、被告王洪国、韦武铮向原告支付擅自延长租期或签订租赁合同的违约金9万元；3、被告王洪国、韦武铮支付延迟交楼违约金（从2015年8月10日起至实际交楼之日止以转让成交价180万元为基数按日万分之四的标准计算）；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告王洪国、韦武铮辩称：1、被告王洪国、韦武铮已经按照合同约定履行了交楼义务，不存在违约行为。原告与三被告、中介方于2015年8月21日办理了房屋交接手续，其后原告将涉案房产继续出租给杨亮，原告与杨亮之间的租赁纠纷与王洪国、韦武铮无关。2、三被告之间的不定期租赁关系已经解除，原告提交的《房屋租赁合同》是无效合同，不发生租赁的效力，不影响原告物权的行使。3、王洪国、韦武铮并未对外签订有效的租赁合同，原告要求支付擅自延长租期或签订租赁合同的违约金没有事实和法律依据。4、即使被告王洪国、韦武铮违约事实成立，原告主张的违约金数额也明显过高，请求法院酌情减少。
被告杨亮辩称：杨亮曾在王洪国、韦武铮出售房产之时询问是否需要及时搬走，王洪国、韦武铮答复称原告购房后也会对外出租，故杨亮就没有搬走。2015年8月下旬，原告要求杨亮搬走，于是杨亮在2015年9月2日搬离了涉案房产。其后，原告委托中介找杨亮拿钥匙，杨亮考虑到新旧业主并没有通知其交钥匙，就要求原告亲自来领取，但原告一直没有来。
经审理查明：2015年5月9日，原告温旺与被告王洪国、韦武铮签订《房地产买卖合同》，约定两被告将其所有的位于深圳市龙岗区横岗街道大山地花园某栋某单元某房产以180万元的价格出售予原告；交易物业现状为不附有租赁合同；卖方在签署合同后，擅自与承租方另行签署租赁合同延长租期或降低租金或以其他方式损害买方利益的，或者无法按约定解除原租赁合同的，买方有权要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内，卖方须将物业以空置状态交付；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
上述合同签订后，原、被告依约履行了合同义务，涉案房产于2015年7月28日过户至原告名下，王洪国、韦武铮于2015年8月7日收到售房尾款126万元。
2015年7月28日，被告王洪国、韦武铮与被告杨亮签订《房屋租赁合同（住宅）》，约定王洪国、韦武铮将涉案房产出租予杨亮，租赁期限为2015年7月15日至2020年7月15日，月租金为1350元。上述租赁合同办理了登记备案手续。
2015年9月7日，因涉案房产一直未能交付，原告分别向三被告发出《律师函》，称原、被告双方曾约定在2015年8月21日办理房屋交接手续，但当日承租人不同意搬走，原告要求三被告收到律师函后五日内处理完毕租赁事宜，将不附带租约的空房予以交付。
在庭审中，原、被告确认双方协商的交房日期为2015年8月21日，当日各方曾到涉案房产准备进行房屋交接，但因杨亮提出赔偿导致收房未成。杨亮陈述其于2015年9月2日已搬离涉案房产，但钥匙一直保存在其手中，其要求原告本人亲自领取钥匙。原告承认杨亮曾在10月10日左右打电话要求原告去收房并领取钥匙，原告因为没有时间就委托中介去代为领取，但杨亮拒绝将钥匙交给中介。其后，在法院主持下，被告杨亮于2015年11月26日将涉案房产的钥匙交予原告，原告确认按房屋现状收楼。
另查明，2015年4月1日，被告王洪国与杨亮曾签订一份《签订租赁所的合同协议》，约定因杨亮小孩上学需要备案租赁合同，王洪国义务配合杨亮到横岗租赁所办理租赁合同备案；合同仅限用于杨亮小孩上学所需要的证明文件，不能用作他用；月租金约定为1350元，但实际租金为2550元；本租赁合同不影响王洪国对房屋的处置。
再查明，2015年8月30日，被告杨亮与案外人傅浪花签订《房地产租赁合同》，杨亮另行承租龙岗区横岗街道大山地花园某栋某单元某房产，租期从2015年9月5日至2018年9月5日。
本院认为，原告温旺与被告王洪国、韦武铮签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。按照上述合同以及双方的约定，被告王洪国、韦武铮理应在2015年8月21日将空置状态的房产交付予原告，但当日收房之时，被告杨亮仍在涉案房产中居住，导致原告未能如期收房，故王洪国、韦武铮的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告据此要求王洪国、韦武铮支付逾期履行违约金，理据充分，本院予以支持。根据原告和杨亮在庭审中的陈述，杨亮在搬离涉案房产后曾电话通知原告亲自去收楼以及领取钥匙，原告理应采取理性、积极的态度及时收楼以减少损失，但其却在杨亮拒绝交付钥匙给中介后，一直怠于主张其权利，放任损失的扩大，故原告对于扩大的损失也具有一定的过错。本院在综合考量原告的损失大小以及其对造成自身损失过错程度的基础上，酌情将逾期履行违约金的计算标准调整为按日万分之二计算。因此，被告王洪国、韦武铮应支付2015年8月22日至11月26日期间的逾期履行违约金合计34920元（180万元×0.2‰×97天）。被告王洪国、韦武铮辩称其已履行交楼义务，但并未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
至于原告主张的因被告擅自签订租赁合同而应支付的违约金。根据三被告签订的《签订租赁所的合同协议》，再结合被告杨亮及时搬离涉案房产并另行租房居住的事实，本院可推定涉案登记备案的《房屋租赁合同（住宅）》并非三被告的真实意思表示，即合同双方并未就租赁涉案房产5年的相关事宜达成合意，故上述租赁合同尚未成立。原告诉请被告支付其擅自对外出租房产而应承担的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王洪国、韦武铮应于本判决书生效之日起十日内向原告温旺支付逾期履行违约金34920元；
二、驳回原告温旺的其他诉讼请求。
被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1410元，原告负担1019元，被告王洪国、韦武铮负担391元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈美华
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张锦煌
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