吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1833号
上诉人（原审被告）：吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司，住所地吉林市昌邑区雾凇中路369号。
法定代表人：杨炳文，总经理。
委托诉讼代理人：费少元。
委托诉讼代理人：周玉洁，吉林保民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王嘉昱，住吉林市。
委托诉讼代理人：王文军，吉林丰德律师事务所律师。
上诉人吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司因与被上诉人王嘉昱房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2016）吉0202民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司（以下简称鑫基业公司）的委托诉讼代理人费少元、周玉洁，被上诉人王嘉昱的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫基业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王嘉昱的诉讼请求；一、二审诉讼费由王嘉昱承担。事实和理由：一、一审法院认定双方协议所附生效条件为无效条件，错误。我公司与王嘉昱签订的产权调换协议书附件二补充协议明确约定：“此协议内被拆迁人房屋以吉林市房地产管理局备案登记为准，经查档验证，如无此档，此协议作废。”该约定是双方真实意思表示，是有效约定。必须是违反法律法规的效力性强制性规定，才能导致合同无效。我公司与王嘉昱之间的协议没有违反效力性强制性规定，也没有合同法五十二条规定的其他无效情形，属于有效约定。由于双方约定的查明该房屋没有房产管理部门备案的条件已成就，双方的产权调换协议书未生效，我公司即自始对王嘉昱不负有安置义务。二、该无籍房的产权人是吉林市安装公司，王嘉昱不是房屋所有权人，王嘉昱无权主张权利。产权调换自然是拆迁人对房屋所有权人的产权安置，而承租人无权享有该权利。王嘉昱只是在吉林市安装公司非法建筑的房屋内居住，自始就不享有产权安置的权利，尽管我公司与王嘉昱曾经签订过产权调换协议，但该协议自始就不具有法律效力。
王嘉昱辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回鑫基业公司的上诉请求。我与鑫基业公司在签订产权调换协议书之前，鑫基业公司已经明知我的房屋产权状况，仍与我签订产权调换协议书，其所称合同不生效的理由不能成立。签订产权调换协议书时，吉林市安装公司与鑫基业公司已经就鑫基业公司代吉林市安装公司收取房改款达成了协议并且鑫基业公司已经收到了我的房改款，该事实在一审笔录中鑫基业公司已经承认。
王嘉昱向一审法院起诉请求：判令鑫基业房地产公司赔偿被拆迁房屋损失，按鉴定均价每平方米3967元，面积63平方米，共计249921元。
一审法院认定事实：2010年3月22日鑫基业公司和王嘉昱签订《产权调换协议书》，该协议约定，王嘉昱将其在吉林市安装公司建筑面积为45平方米、产权性质为公有的住宅房屋交给鑫基业公司拆除，鑫基业公司将坐落在卢瓦尔小镇建筑面积为63平方米的房屋作为产权调换房屋安置王嘉昱；王嘉昱应交纳被拆迁房屋与产权调换房屋差价款3808元，被拆迁房屋房改购房款4500元。鑫基业公司承诺在18至30个月内将产权调换房屋交给王嘉昱。合同的补充协议中约定：此协议内被拆迁人房屋以吉林市房地产管理局备案登记为准，经查档验证如无此档案，此协议作废。协议签订当天王嘉昱交纳了房改购房款4500元和产权调换房屋差价款3808元，并将该房屋交于鑫基业公司拆迁。鑫基业公司至今未按照约定履行协议，未给王嘉昱安置房屋。审理中经委托吉林方正地产评估有限公司，以双方确认的卢瓦尔小镇SZ02号楼2单元33号房屋(以2012年9月为评估基准日）的毛坯房为参照物进行价格评估，该房屋评估单价为3967元每平方米。
一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。2010年3月22日王嘉昱与鑫基业公司签订的产权调换协议为附条件的协议，所附条件为“被拆迁人房屋以吉林市房地产管理局备案登记为准，经查档验证如无此档案，此协议作废”，此合同所附条件为无效条件。因为附条件合同中的条件必须是将来发生的事实、是不确定的事实、是当事人约定而不是法定的事实，而此合同中所附条件不是将来发生的事实，而是过去的、已经发生的确定的事实，并且不是当事人约定的事实，而是客观事实。鑫基业公司作为开发商在与王嘉昱签订协议前应当充分审查被拆迁房屋的产权性质、房籍档案情况，而后签订协议,其疏于审查或是明知此房屋性质状态，将自己应尽的审查义务设置为生效条件，不符合法律规定，故此合同所附条件无效。所附条件无效并不影响合同的效力，此合同为双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。该协议签订后对双方当事人都具有约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。双方签订的产权调换协议实质是采取产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，鑫基业公司作为拆迁人的义务是以自行建造的或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有房屋的拆除权，而王嘉昱作为被拆迁人的义务则是向鑫基业公司交付其占有、使用房屋用于拆迁，同时向拆迁人支付被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价值之间的差价款，来换取拆迁人提供的房屋所有权。本案王嘉昱在协议签订后按照约定向鑫基业公司交付了其占有的房屋，并交付了房改购房款和差价款，已经全面履行了合同义务，而鑫基业公司至今未能按照合同约定向王嘉昱交付产权调换的房屋，故本案中鑫基业公司存在违约行为。
关于王嘉昱的损失如何确定的问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条、第八条的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，导致合同目的不能实现,被拆迁人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。本案鑫基业公司至今未履行合同，严重违约致使不能实现合同目的，王嘉昱可以主张解除合同，请求损害赔偿，其主张按照双方确定的参照房屋评估价格249921元（3967元每平方米×63平方米）作为赔偿损失的依据，不超过法律规定，应予以支持。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十五条的规定作出判决。
一审判决：被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王嘉昱249921元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元,由被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司负担5049元，原告王嘉昱负担976元。鉴定费2600元，由被告吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，鑫基业公司与王嘉昱签订的产权调换协议第一条已明确约定案涉被拆迁房屋为公有房屋，第四条第二款已明确约定案涉被拆迁房屋购房款（公有房屋适用）为4500元，鑫基业公司向王嘉昱出具的4500元收据中亦明确载明该款项性质为房改款。基于以上证据，可以认定鑫基业公司对案涉被拆迁房屋的性质自始均明确知悉并清楚了解，其在明确了解案涉被拆迁房屋性质的情形下与王嘉昱签订了产权调换协议，该意思表示真实，产权调换协议合法有效。
至于案涉被拆迁房屋是否在房产管理部门登记，属于鑫基业公司作为拆迁方在签订产权调换协议前应调查了解事项；而且案涉被拆迁房屋是否在房产管理部门登记，明显属于鑫基业公司与王嘉昱在签订产权调换协议时已客观存在的事实。鑫基业公司认为其与王嘉昱在补充协议中已将案涉被拆迁房屋是否在房产管理部门登记，明确为产权调换协议生效条件。但，双方当事人在签订合同时，将已客观存在的事实作为生效条件予以约定，显然违反《中华人民共和国合同法》第四十五条中关于生效条件的规定，故鑫基业公司与王嘉昱之间的该约定无效。
综上，王嘉昱已将案涉被拆迁房屋交予鑫基业公司拆除，并向鑫基业公司交纳了房改款及产权调换房屋差价款，其已全面履行了合同义务；无论案涉被拆迁房屋是否在房产管理部门登记，鑫基业公司均应按照产权调换协议履行相应的交付安置房屋的合同义务，现鑫基业公司无法交付安置房屋，则理应赔偿王嘉昱相应损失。
综上所述，鑫基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5049元，由吉林市鑫基业房地产开发经营有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年七月十日
代理书记员 常芳郁