河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终739号
上诉人（原审被告）河南瑞博三商房地产开发有限公司。住所地郑州市金水区花园路。
法定代表人赵波，该公司经理。
上诉人（原审被告）河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司。住所地商丘市睢阳区
负责人赵波，该公司经理。
上述二上诉人委托诉讼代理人韩付清，公司员工。代理权限，特别授权。
上诉人（原审被告）商丘颂达商贸有限公司。住所地商丘市梁园区长征南。
法定代表人赵光春，该公司经理。
上诉人（原审被告）商丘市玉森茶业有限公司。住所地商丘市睢阳区香君路。
法定代表人张素华，该公司经理。
上述二上诉人委托诉讼代理人付新海，河南保航律师事务所律师。代理权限，特别授权。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军71315部队。住所地商丘市团结西路南侧。
法定代表人姬世峰，该部部队长
委托诉讼代理人毛睿，河南天荣律师事务所律师。代理权限，一般代理。
委托诉讼代理人朱金朝，该部队军官。代理权限，一般代理。
上诉人河南瑞博三商房地产开发有限公司（以下简称三商公司）、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司（以下简称三商商丘分公司）、商丘颂达商贸有限公司（以下简称商贸公司）、商丘市玉森茶业有限公司（以下简称茶业公司）与被上诉人中国人民解放军71315部队（以下简称71315部队）土地租赁合同纠纷一案，梁园区人民法院于2016年6月1日立案受理后，2016年6月20日，三商公司提出管辖权异议申请，梁园区人民法院于2016年7月14日作出（2016）豫1402民初3373号民事裁定，驳回三商公司管辖权异议。三商公司不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2016年8月15日作出（2016）豫14民辖终156号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。梁园区人民法院于2016年11月8日作出（2016）豫1402民初3373号民事判决，三商公司、三商商丘分公司、商贸公司、茶业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院2017年1月24日立案受理后，于2017年3月24日在本院第十四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人三商公司、三商商丘分公司委托诉讼代理人韩付清，商贸公司、茶业公司托诉讼代理人付新海，被上诉人71315部队委托诉讼代理人毛睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年5月31日，原河南瑞博投资有限公司经工商核准登记其名称变更为现在的河南瑞博三商房地产开发有限公司，注册资本1100万元；经营范围：房地产开发、销售；法定代表人赵波。
2013年2月18日，71315部队（甲方）与三商商丘分公司（方乙）签订《军队房地产租赁合同》二份，主要约定：一、租赁范围：甲方自愿将位于梁园区71315部队沿长征路土地两块各9601平方米，土地的使用权及房屋出租给乙方使用。乙方租赁土地的用途为商业。二、租赁期限、租赁金额及支付办法：1、土地租赁期为2年，从2013年2月18日起至2015年2月18日止。2、该房地产年租金为1612968元，按土地面积计算，每平方米每月租金为7元。3、支付方式：甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为1612968元，由乙方于每年2月18日交纳给甲方。五、违约责任：1、乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日0.2%的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金25%的违约金，并且乙方在本合同租赁土地上所建造的建筑物自行归甲方所有。2、甲乙双方在租赁土地合同执行期间不得随意终止合同，如乙方中途无故终止合同，必须按时交清合同期内租赁费，并交纳租赁费总额的20%违约金，并且乙方在本合同租赁土地上所建造的建筑物自行归甲方所有。如果甲方中途无故终止合同，除按照乙方在租赁土地地面上建筑物总投资额赔偿外，并向乙方支付本合同总租金20%违约金。同日，71315部队（甲方）与三商公司（方乙）签订《长征路土地租赁补充协议》一份，主要约定：第一条、甲方同意将土地租赁总年限改为10年。但协议二年后为一年一签，土地租金仍为一年一交。第二条、乙方同意土地租赁价格自第3年起调整，调整幅度为上一年租金的8%，如果物价上涨指数高于8%，按照物价上涨指数上涨，如果物价上涨指数低于8%，则按照8%上涨。第五条、乙方投资建设的建筑物和附属物权属在租赁期内归乙方使用。待合同期满或解除合同后如乙方不再承租本地产，乙方必须在15日内拆除所有添加的建筑物及附属物，因拆除所产生的费用由乙方承担，如15日内乙方不予拆除，甲方可自行拆除，乙方不得因此向甲方要求任何索赔。如果甲方继续使用该建筑物，则给乙方一定的转让费。
上述合同签订后，71315部队将约定的土地交付三商商丘分公司使用。三商公司交付2013年、2014年租金，在该土地上投资建设成商丘茶业批发市场，对外出租经营。
2014年1月16日，三商公司经股东会研究决定设立商贸公司，并授权该公司开展食品、茶业、茶具、花卉、工艺品等经营，经营利润及债务由商贸公司享有和负担，并按公司章程约定分配利润。
2016年5月12日，商贸公司致71315部队《关于承租71315部队土地使用情况的说明》、《关于减免土地租金的诉求》各一份，主要内容为：协议签订后，因所承租的土地有一座坟墓无法动工，2014年3月才迁出，经双方协商，部队在2014年租金给予30万元的优惠。在建设期间，为配合部队检查，停工累计2个多月。后部队通知没有建设完的土地不得再建一律停工，造成已做好基础的土地没有再建，2015年12月，经部队测量已做好基础而未建设的土地为4273平方米，同意退回部队。其投资基础建设坑墩119个，每个花费3000元，计357000元；此地平整花费50万元左右。建议在交纳2015年地租时，部队应把退回土地部分地租以及2013年、2014年所交的该部分土地租金给予扣除。
2016年5月31日，商贸公司、茶业公司向部队作出《承诺书》一份，主要内容为：二公司保证20日内，将拖欠的2015年、2016年租金向部队交纳。二公司作出承诺后未履行，形成纠纷。
原审认为，原告71315部队与被告三商商丘分公司签订的《军队房地产租赁合同》、与三商公司签订的《长征路土地租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规效力性强制规定，为有效合同。在合同履行过程中，因被告所承租的土地上有一座坟墓，于2014年3月才迁出，经双方协商，71315部队在2014年租金上给予被告30万元的优惠。此优惠行为是当事人对自己实体权益的处分，符合法律规定，该院予以确认。坟墓迁出后，被告进行开发建设，在建设期间，部队为迎接上级检查多次通知被告停工予以配合，停工累计2个多月。后部队又通知被告，没有建设完的土地不得再建，造成被告已做好基础工程的土地4273平方米无法再建，要求退回部队。部队的上述行为存在违约，该院予以确认。该部分土地被告要求退回部队，理由正当，部队应予接收，已收取的该土地租金应予退回，未收取租金的年份应予扣除，该院予以确认。被告租金交至2014年后再未交纳，违反合同约定，依法应承担违约责任。该合同约定“租金如逾期超过30日，甲方有权解除合同”，故原告要求解除合同，于法有据，该院予以支持。原告要求被告支付违约金，因双方均存在违约行为，相互折抵为宜，该院不予支持。原告要求被告支付拖欠租金，应结合本案实际，依法确定。租赁面积应减去不让被告开发建设的4273平方米为19202-4273=14929平方米。年租金为14929平方米×7元/平方米/月×12月=1254036元。2015年2月18日以后的租金标准按原年租金1254036元的基础上逐年调高8%计算。2015年2月18日至2016年2月17日年租金为1254036元×108%=1354359元。2016年2月18日至2016年5月30日（起诉之日）为1354359元×108%÷365天×102天=408757元。上述拖欠租金合计为1763116元。扣除2013年、2014年多收应予退回的土地面积4273平方米租金为4273平方米×7元/平方米/月×12月×2年=717864元。被告实际需支付原告拖欠租金为1763116元-717864元=1045252元。诉请超过部分，该院不予支持。起诉日（2016年5月30日）之后的租金，按1354359元×108%÷365天=4007元/天计算至实际归还之日。关于承担责任主体问题。该院认为三商公司、三商商丘分公司为签订租赁合同的相对人，依法应承担支付拖欠租金责任。商贸公司、茶业公司于2016年5月31日向部队承诺20日内支付拖欠的2015年、2016年租金，应视为对自己实体权益的处分，符合法律规定，该院予以确认。故原告要求四被告共同承担支付拖欠租金责任，该院予以支持。原告要求被告移交地上建筑物，因《军队房地产租赁合同》与《长征路土地租赁补充协议》对建筑物处理的约定不一致，且补充协议为特别约定，应依该约定解除合同后由被告在15日内拆除为宜。依法判决：一、解除原告中国人民解放军71315部队与被告河南瑞博三商房地产开发有限公司、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司于2013年2月18日签订的《军队房地产租赁合同》二份及《长征路土地租赁补充协议》一份。二、被告河南瑞博三商房地产开发有限公司、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司返还其承租原告中国人民解放军71315部队位于长征路28.832亩土地。于该判决生效之日起十五日内履行完毕。三、被告河南瑞博三商房地产开发有限公司、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司、商丘颂达商贸有限公司、商丘市玉森茶业有限公司共同支付原告中国人民解放军71315部队自2015年2月18日至2016年5月30日拖欠的土地租金1045252元。2016年5月30日之后的租金按每日4007元计算至被告河南瑞博三商房地产开发有限公司、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司实际归还土地之日止。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费28760元，原告中国人民解放军71315部队负担15760元，被告河南瑞博三商房地产开发有限公司、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司、商丘颂达商贸有限公司、商丘市玉森茶业有限公司负担13000元。
三商公司、三商商丘分公司、商贸公司、茶业公司上诉称：一、原审认定本案租赁合同有效并判决予以解除错误。1、《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产经营管理规定》、《军队利用房地产开展经营活动的规定》等相关法规及国家建设部、总后勤部下发的《军队房地产租赁管理办法》中规定，军队房地产租赁实行许可证制度，并且规范了军队房地产租赁的具体程序。其中要求出租单位应按照《军队房地产经营管理规定》履行审批手续，71315部队作为出租单位，并没有严格按照上述规定办理土地租赁合同的具体事宜，在未办理《军队房地产租赁许可证》的情况下，擅自与上诉人签订土地租赁合同属于越权签约，租赁合同当然无效。另外，2003年8月，总后勤部下发的《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》明确要求，军以下作战部队、预备役部队、科研试验部队不再从事空余房地产租赁活动。显然，本案被上诉人71315部队擅自与上诉人签订土地租赁合同的行为，以及未使用《军队房地产租赁合同》范本等，都违反了国家和军队的有关规定，合同因此无效。2、被上诉人对涉案土地不具备签订本案租赁协议的主体资格，按照规定只有部队房产管理部门或军级以上单位才有出租房地产的主体资格，被上诉人作为旅级单位显然不具备签订本案租赁合同的主体资格。因此，本案租赁合同违反了国家和军队有关房地产租赁禁止性规定，损害了国家利益，为无效合同。当事人应当相互返还财产并根据过错程度赔偿对方损失。二、原审在合同无效的情况下，按照约定计算租金错误。无效合同自始无效，不具有履行性，双方当事人约定的租金条款也属于无效条款，同样不具有履行性。三、原审认定被上诉人未交付土地4273平方米，对上诉人在未交付使用的土地上投资建设款1266120元，没有在计算租金时予以扣除错误。从上诉人提交的租赁土地平面图显示的内容来看，被上诉人未交付使用的土地面积为7267平方米，而非原审认定的4273平方米。另外，上诉人在未交付使用的土地上进行地基、地基基础、平整土地施工，先后投入款项1266120元。该部分款项是被上诉人给上诉人造成的损失，在计算租金时理应扣除。四、本案纠纷是由于被上诉人违法向上诉人商铺下达告知书，派员阻碍上诉人商铺正常经营所致，判决解除合同有失公允。按照最高人民法院关于审理部队案件的有关通知，应切实维护合同相对人及群众利益，商户也愿意代替上诉人交纳拖欠的部分租金，因此合同不应解除。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
71315部队答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案租赁合同不违反法律和行政法规强制性规定，且双方已经实际履行多年，合同履行期间，上诉人从未对合同效力提出质疑，本案的租赁合同依法为有效合同。二、上诉人一边说土地未交付，一边又说在未交付的土地上进行建设属于自相矛盾，涉案土地被上诉人已经按照合同约定完整交付，上诉人也正常使用，部分土地平整后上诉人作为停车场、烧烤广场使用，要求扣除租金，没有理由。三、本案纠纷源于上诉人的违约行为，被上诉人在上诉人违约后向其进行正常催告，系行使合法权力，不存在任何违法、违约行为。而且上诉人陈述本案纠纷是因被上诉人的行为所致与事实不符，被上诉人的催告行为发生在诉讼过程中，不是导致纠纷的起因。四、最高人民法院的通知是站在国家和军委深化改革的基础上配合军队改革而做出的决定，按照军委政策性要求，军队要按期全面停止对外有偿服务，涉案合同已无继续履行的可能，上诉人对涉案场地已经使用3-4年，已经取得相应的收益，同时上诉人的行为是商业经营性行为，在取得经营收益的同时，也必须要承担经营风险。请求二审驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原审判决解除双方合同，判令上诉人返还土地及相应的租金有无事实和法律依据。
各方对本院归纳的争议焦点无异议和补充，本院予以确认。
二审期间，上诉人提交照片三张。证明目的，被上诉人违法下达告知书，并派员阻碍上诉人正常营业，导致商户不能按时交纳租金，应承担违约责任。
被上诉人质证认为，该证据显示的内容是在本案诉讼发生之后，71315部队是在正常行使催告权利，没有阻碍上诉人商户的营业。
关于该证据，本院经审查认为，上诉人拖欠被上诉人租金，被上诉人派员到上诉人营业场所要求解除合同，照片场景并未显示被上诉人阻碍了上诉人的正常营业，该证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。
本院认为，一、关于租赁合同效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。涉案土地租赁合同及土地租赁补充协议，系各方当事人真实意思表示，并已经实际履行，符合《中华人民共和国合同法》有效合同的法定要件，并不违反法律法规禁止性规定，原审法院认定为有效合同，并无不当。本案上诉人认可拖欠被上诉人租金的事实，租金收益是出租人签订合同根本目的，上诉人拖欠租金行为导致被上诉人合同目的不能实现，被上诉人根据双方租赁合同约定，依法享有解除权，原审法院依法解除涉案租赁合同，并无不当。二、关于租金支付问题。本案商贸公司《关于承租71315部队土地使用情况的说明》和《关于减免土地租金的诉求》中明确记载，商贸公司的诉求是“在交纳2015年地租时，应该把其退回部分土地的租金以及2013、2014年所缴的这部分土地的租金给予扣除。”原审支持了上诉人该诉求，已经扣除2013、2014年租金，上诉人的损失已得到弥补。上诉人在“退回部分土地”上进行了一定的投资建设，其称土地未交付使用与事实不符。上诉人称“未交付的土地面积为7267平方米”，没有提供充分证据予以佐证，称其投入款项1266120元亦无任何证据证明，主张该部分损失应从租金中扣除的上诉理由不能成立。
综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决适当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28760元，由上诉人上诉人河南瑞博三商房地产开发有限公司、河南瑞博三商房地产开发有限公司商丘分公司、商丘颂达商贸有限公司、商丘市玉森茶业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱利民
代理审判员 段智明
代理审判员 宋德卿
二〇一七年四月十九日
书 记 员 段 培