湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第05649号
原告彭上红，
原告邓爱红。
两原告共同委托代理人陈东，男，1974年9月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
被告长沙市卓越置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区望岳乡窑塘规划区岳麓大道419号。
法定代表人李华，该公司董事长。
委托代理人王华江。
原告彭上红、邓爱红诉长沙市卓越置业发展有限公司（以下简称“卓越公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告彭上红及两原告的共同委托代理人陈东，被告的委托代理人王华江均到庭参加了诉讼。书记员邱萌担任法庭记录。后因本案案情复杂，本院依法转换为适用普通程序，组成由审判员周赞担任审判长，与人民陪审员杨云、人民陪审员朱彦琴组成合议庭于2016年1月19日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任法庭记录。原告彭上红及两原告的共同委托代理人陈东，被告的委托代理人王华江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭上红、邓爱红诉称：2010年9月23日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100279。），购买被告开发建设的岳麓区含光路660号长沙卓越蔚蓝海岸第二期26幢。号商品房（住宅），合同约定建筑面积122.29平方米，总金额521051元。合同第十条约定：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人拒绝交接。2011年12月，接到收房通知后，原告到小区与被告的工作人员一同对房屋进行验收，原告当场提出外墙渗水，墙面多处空鼓、层高不够，外墙开裂，小区绿化和公共配套不完善，要求被告及时整改，但被告一直未整改。2012年5月，原告委托长沙建胜验房公司对房屋质量进行检测，将检测报告交被告的工作人员，并要求被告对检测报告提出的问题进行整改，但被告没有整改。后来，原告又多次找被告要求被告协商整改。但被告委托的物业公司工作人员一直没有安排维修处理。在原告的强烈要求下，被告直至2015年8月才委托物业公司的保修办将外墙渗水处理，但拒绝对其他问题进行整改。因被告履行维修义务，造成原告无法装修，小区同样的房屋出租每月为2200元，被告长达近四年不履行维修义务，造成原告租金损失8万余元。依据合同法、侵权责任法等法律法规的规定，被告行为给原告造成极大损失。原告要求被告赔偿损失，但被告拒不承担，原告只好提起民事诉讼，请求法院依法判决：一、被告赔偿原告各项损失4万元；二、被告继续按验房检测报告的清单对30多处空鼓、10处脱层和裂纹、层高不够等房屋量问题做好整改；三、整改到位前的物业费由被告承担；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告卓越公司辩称：第一、被告严格按照合同的约定按时向原告交付了房屋，被告没有违约，应该驳回原告的诉请。第二、原告提交的验房检测报告的出具单位没有验房的资质，出具的验房报告被告不予认可。第三、原告使用物业，缴纳物业费是原告应该承担的义务。
为支持其诉讼请求，原告彭上红、邓爱红向本院提交了如下证据：
证据一、商品房买卖合同，拟证明双方存在买卖合同关系的事实，对房屋质量和层高有明确的约定。
证据二、关于卓越蔚蓝海岸西区26#栋竣工验收备案时间的情况说明，拟证明被告的商品房通过竣工验收的时间是2012年3月12日。
证据三、通告函，拟证明被告通知交房时房屋没有通过竣工验收。
证据四、长沙建胜验房咨询工作室验房检测报告（2012年5月8日），拟证明商品房质量存在问题，外墙渗水有两处、水表、电表损坏、层高不够，层高只有2.75米，2012年原告提出的问题被告至今还没有整改好。
证据五、遗留项目整改记录表，拟证明以前提出的整改项目被告未进行整改。
证据六、二次验收意见单（2012年3月24日）、（2015年8月12日），拟证明以前提出的整改项目被告未整改。
证据七、相关照片，拟证明涉案房屋质量问题。
证据八、房屋租赁合同，拟证明原告租房存在损失的事实。
证据九、租房租金和押金收据，拟证明原告租房存在的损失。
证据十、。邻居的房屋租赁合同，拟证明原告的损失。
证据十一、智能水表保修单，拟证明被告于2015年8月20才整改原告在2012年提出的项目。
证据十二、电表烧坏照片，拟证明被告对原告的电表没有维修。
证据十三、2015年物业管理专业发票，拟证明被告于2015年8月19日才交房。
证据十四、二次验收意见单（2015年9月7日），拟证明被告于2015年9月7日才对房屋存在的问题进行整改。
证据十五、次卫主排污管漏水照片。
证据十六、物业公司提供的工程维修人员的电话。
证据十五、十六共同证明被告对原告房屋存在的质量问题正在整改。
证据十七、长沙建胜验房咨询工作室验房检测报告（2015年5月8日），拟证明原告2012年提出的质量整改问题，被告到2015年还没有整改好。
证据十八、秦前峰的证词，拟证明被告经常拒绝出具收条和一些业主提交的整改资料。
为支持其答辩理由，被告卓越公司向本院提交了如下证据：
证据一、送达入伙通知书的EMS邮件详情单（2011月12月10日），拟证明2011月12月10日被告按照合同约定通知原告办理入伙手续。
证据二、入伙通知书，拟证明被告通知原告在2011年12月30日办理入伙手续，同时对原告进行了收房相关事项的提示。
证据三、收房声明书，拟证明原告彭上红在2015年8月12日签署的收楼声明书证明原告已经收房且相关房屋符合合同约定的标准。
证据四、单元设施验收确认表，拟证明2015年8月20日原告签署的确认表，证明原告对房屋的设施进行了检查，检查相关设施是合格的。
证据五、长沙市岳麓区建胜验房咨询工作室的工商登记公示信息查询单，拟证明建胜验房咨询工作室的经营范围仅限于房屋验房检测咨询、选房置业咨询，不具有相关验房检测的资质。
证据六、建设工程竣工验收备案表，拟证明被告于2011年12月28日对蔚蓝海岸2期西区26栋房屋进行了五方主体的竣工验收，验收结果是合格的。
对原告提交的证据，本院结合被告的质证意见，作如下认定：证据一，被告质证对证据三性无异议，本院对该份证据予以采纳。对证据二，被告质证对证据三性无异议，该份证据恰好证明被告的竣工验收时间为2011年12月28日，是在合同约定的交房时间2011年12月30日之前，能证明被告通过了五方主体竣工验收，符合合同约定；本院对该份证据予以采纳。对证据三，被告质证认为能证明被告向原告通知房屋整改完毕，要求原告在2012年1月17日前办理房屋验收手续；本院对该份证据予以采纳。对证据四，被告质证对证据三性均不予认可，同时长沙建胜验房工作室没有检测验房的相关资质，其作出的该份报告其没有资格；因原告并没有提供相应证据证实已将该验房检测报告送达给被告，故本院对该份证据的关联性不予确认。对证据五，被告质证对2012年1月1日签署的该份证据能证明被告公司已经按合同要求对提出的问题进行整改，并对其提出的不合理要求进行了说明，对2015年8月4日遗留项目整改记录表没有异议，但是原告提出的问题均已过质保期。同时，原告彭上红于2015年8月12日签署的收楼声明书中记载同意收楼，同日签收的单元设施验收确认表中验收项目均合格；因被告并没有对该组证据的真实性提出异议，本院对该组证据予以采纳。对证据六，对2012年3月24日的《二次验收意见单》的证据三性不予认可，被告没有收到验收单且依据商品房买卖合同补充协议第四条第三小款的规定，原告应该一次性提出整改要求，对2015年8月12日的《二次验收意见单》没有异议，同时因原告长期未收房导致水表没有电池均属于正常现象，不属于房屋的质量问题；结合原告提交的证据五，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据七，被告质证对照片的真实性、合法性和关联性均不予认可；因原告只提供了该份证据的复印件，本院对组证据不予采纳。对证据八，被告对租赁合同的三性有异议，原告于2010年9月23日签署的商品房买卖合同约定的联系地址为长沙市竹塘西路79号10栋201，与其刚才向法院确认的居住地址完全一致，被告有理由怀疑原告虚构该份房屋租赁合同，意图妨碍法院对本案的审理，请求法院对该份证据的真实性和合法性进行调查；对证据九、十，被告质证对收据的真实性、合法性和关联性均不予认可；本院认为，原告提供的证据八、九、十，不足以达到原告的证明目的，本院不予采纳。对证据十一，被告质证对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，因原告多年未按合同约定办理收房，水表电池用完并不是质量问题，对证据十二，被告质证对真实性、关联性不予认可，认为原告于2015年8月12日签署的单元设施验收确认表第19项电表验收一栏显示合格；本院认为原告提交的证据十一显示维修项目为电池，故对原告提交该两份证据的证明目的，本院不予采信。对证据十三，被告质证对真实性、合法性认可，对关联性不予认可；本院对该份证据予以采纳。对证据十四，被告质证对2015年9月7日的验收单，证据三性不予认可，被告未收到；对证据十五、十六，被告质证对真实性、关联性不予认可；本院认为原告提交的证据十四、十五、十六，不能够达到原告的证明目的，本院不予采纳。对证据十七，被告质证对真实性、合法性和关联性不予认可，认为长沙建胜验房咨询工作室没有检测验房的相关资质，被告也未收到该份验房检测报告；因原告并没有提供相应证据证实已将该验房检测报告送达给被告，故本院对该份证据的关联性不予确认。对证据十八，被告质证认为根据相关规定，原告申请证人出庭作证的举证期限已经届满，被告不同意原告提出的证人出庭作证的要求；本院认为原告该份证据的待证事实与本案并无关联，本院对该份证据不予采纳。
对被告提交的证据，本院结合原告的质证意见，作如下认定：对证据一，原告质证认为该证据显示入伙通知书是2011年12月10日邮寄的，而竣工验收是2012年3月12日，即使五方验收也是2011年12月28日，被告是违法交房；本院对该份证据的真实性、合法性和关联性予以确认。证据二，原告质证认为被告一直没有向业主出示合同约定应该出示的文件，2015年8月12日交房时也没有提供相关资料，如商品房质量保证书、使用说明书；结合被告提供的证据一，本院对该份证据予以确认。对证据三，原告质证认为该份证据证明了2015年8月12日原告才认可房屋达到了收房标准，以前是因为外墙渗水没有解决，原告才拒绝收房，被告于2015年8月4日进行了整改，原告才收房；本院对该份证据予以采纳。对证据四，原告质证认为水表和电表是原告请人维修的，原告因急于入住就没有计较这些小问题；本院对该份证据予以采纳。对证据五，原告质证认为该份证据可以证明长沙市岳麓区建胜验房咨询工作室有验房资质，如果不进行验房如何回答咨询问题，同时验房检测报告提出的问题确实客观存在；原告对该份证据的真实性并没有提出异议，本院对该份证据予以采纳。对证据六，原告质证认为该份证据证明涉案房屋所在项目无论是五方验收还是竣工验收备案都在被告寄发收房通知之后，其违法交房；原告并没有对该份证据的真实性提出异议，本院对该份证据予以采纳。
根据上述确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2010年9月23日,原告彭上红、邓爱红与被告卓越公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD100279。）及补充协议。原告购买被告开发的位于长沙市××光路××号卓越蔚蓝海岸项目中第二期西区26幢N单元6层。号房。约定的房屋总价款为521051元。双方在合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”该合同第十一条关于房屋交接及违约责任约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买卖双方一致同意按照下列方式处理：出卖人按本合同约定标准在60日内完成整改，并承诺在本合同约定的该商品房交付期限至完成整改时间为买受人缴纳物业服务费的违约责任。”合同第十五条关于保修责任约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延保修的，买受人可以自行或者委托他人保修，保修费用及保修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助保修，保修费用由买受人承担。”补充协议第四条第3项约定：“买受人有义务接受验收合格的房屋，不符合约定的装饰、设备标准的，买受人只能要求出卖人整改，不得以此为由拒绝收房。买受人应当在验收当天将整改要求一次性在《收楼意见书》中提出。”合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款。2011年12月10日，被告向原告邮寄了入伙通知书。2012年1月1日，原告前往验房，在遗留项目整改记录表上注明配电盒没有盖子，入户大门打不开，在外不能反锁等房屋质量问题，当天原告未与被告办理收房手续。2012年5月原告发现房屋存在渗水，遂一直未与被告办理收房手续。2015年5月至2015年8月，被告对原告所购房屋的渗水问题进行了整改。2015年8月12日，原告对所购房屋进行了验收，办理了正式的收房手续。
另查明，原告所购房屋所在卓越蔚蓝海岸二期西区26栋于2011年12月28日竣工验收合格。被告在原告办理收房的过程中未将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告。
本院认为，本案的争议焦点为被告在向原告交房的过程中是否存在违约，如果存在违约，违约责任应如何承担的问题。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，原、被告均应严格按照双方签订的合同内容行使权利和履行义务。根据双方在合同中的约定，被告应当在2011年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。同时根据双方在补充协议中的约定买受人有义务接受验收合格的房屋，不符合约定的装饰、设备标准的，买受人只能要求出卖人整改，不得以此为由拒绝收房。买受人应当在验收当天将整改要求一次性在《收楼意见书》中提出。本案中，一方面，被告于2011年12月10日已经通知了原告收房，原告所购房屋在2011年12月28日经竣工验收合格，原告并没有提供相关证据证实所购买的房屋存在房屋主体质量不合格、不能正常使用以及存在人身财产安全隐患等事由，故原告在2012年1月1日前往验房时不能拒收房屋；原告于2012年5月发现房屋有渗水后，在被告怠于履行维修义务的情况下，其自身可以委托他人维修，以减少损失的扩大。另一方面，被告在向原告交付房屋的过程中，没有按照合同约定将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告，同时，被告在对原告房屋渗水进行整改的期间影响原告对房屋的使用，必然给原告造成一定损失。综上，原告与被告进行房屋交接的过程，双方均有一定的过错，现原告诉请被告赔偿损失40000元，本院根据原、被告各自的过错大小，从公平和诚实信用的角度出发，酌情确定被告赔偿原告的各项损失共计8000元。另外，在本案审理过程中，原告对其主张的第（二）项诉讼请求申请予以撤回，本院予以确认。对于原告诉请被告承担房屋整改到位前的物业费，因原告已经撤回了要求被告整改的诉讼请求，同时对于被告的违约行为可能给原告造成的损失在前面已经进行了考虑，故原告诉请被告承担房屋整改到位前的物业费，本院不再予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告长沙市卓越置业发展有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告彭上红、邓爱红支付赔偿款8000元；
二、驳回原告彭上红、邓爱红的其他诉讼请求。
如果被告长沙市卓越置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费800元，由原告彭上红、邓爱红负担400元，由被告长沙市卓越置业发展有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周 赞
人民陪审员 杨 云
人民陪审员 朱彦琴
二〇一六年四月二十日
书 记 员 邱 萌
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。