江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终2479号
上诉人（原审被告）：灌云壹帆房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320723061819057，住所地江苏省灌云县伊山镇胜利中路北侧富源广场20幢二层。
法定代表人：凌惠朝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐守武，江苏震云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:孙为美，女，汉族，1979年9月16日出生，住江苏省灌云县。
被上诉人（原审原告）:严立山，男，汉族，1977年7月12日出生，住江苏省灌云县。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。
上诉人灌云壹帆房地产开发有限公司（以下简称壹帆公司）因与被上诉人孙为美、严立山房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初6141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭审理了本案。上诉人壹帆公司的委托诉讼代理人唐守武，被上诉人孙为美、严立山的共同委托诉讼代理人李华成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人壹帆公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间关于本案所涉房屋的面积确认及面积差异处理方式在《商品房买卖合同》中有明确约定，双方应按合同约定履行。2、一审法院根据上诉人与被上诉人于2016年11月7日签订的补充协议认定双方对赔偿标准约定不明，从而适用司法解释，显然适用法律错误。
被上诉人孙为美、严立山答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，一审判决正确，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的补充协议是真实意思表示，一审法院依据补充协议适用司法解释并无不当。
孙为美、严立山向一审法院起诉请求：1、要求壹帆公司赔偿孙为美、严立山因房屋面积减少给孙为美、严立山造成的损失104049元。2、要求壹帆公司赔偿因占用在孙为美、严立山房屋内墙面而给孙为美、严立山造成的损失约30000元。3、要求壹帆公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2015年8月31日，孙为美、严立山、壹帆公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：孙为美、严立山购买壹帆公司开发的位于灌云县××中路北侧、××北路西侧××帆广场××号商业用房，建筑面积共42.76平方米，每平方米单价9424.70元，房屋总价款403000元。孙为美、严立山于2015年8月31日、2016年3月22日分两次共支付壹帆公司购房款403000元。该合同第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：1、双方自行约定：买受人所购的本套房屋在交付时实测面积与本合同所列的预售面积有误差的，据实结算房价款，多退少补；2、双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房：买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
二、2016年4月13日，壹帆公司制作《关于壹帆广场商品房规划设计变更的告知函》，通知孙为美、严立山：“……预计房屋销售面积减少约10平方米左右，我公司根据买卖合同第十条约定，特就前述规划设计变更导致房屋面积变化告知贵方，并请贵方在接到告知函之日起作出同意与否的书面答复。否则视同贵方接受变更。”，4月29日，壹帆公司又向孙为美、严立山发送短信，告知孙为美、严立山《关于壹帆广场商品房规划设计变更的告知函》已通过特快专递邮寄孙为美、严立山用短信回复壹帆公司，内容为：“贵公司发的告知函，本人已收悉，由于贵公司在规划设计上存在过错，导致我方购买房屋面积少了十多平方米（具体少的面积以产权部门实测面积为准），该面积已超出绝对值3%面积误差比，我方依法要求贵公司在收到回信后十日内将多收的购房款及少的购房面积一倍赔偿款汇入我方账户……”。5月13日，壹帆公司向孙为美、严立山发送短信：“……请及时与我公司联系签订补充协议。我司将根据购房合同第十条的相关条款，退给您面积缺失部分的房款。”。
三、2016年11月7日，孙为美、严立山、壹帆公司签订两份《补充协议》，内容分别为：“一、根据实测面积数据，该房屋确认面积为31.72㎡，最终房屋立契价为298951.00元。二、该房屋面积误差-11㎡，双方同意按以下方式处理误差面积：1.甲方（壹帆公司）应向乙方（孙为美、严立山）退款104049元（即合同单价×误差面积）。三、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。”；“根据甲、乙双方签订的壹帆广场房号为312的《商品房买卖合同（合同编号：201508310001）》（以下简称‘合同’）：第十条‘规划、设计变更的约定’。双方就面积差的赔偿标准另行商议，如商议不成可以向法院起诉。”。在两份《补充协议》签订之日，壹帆公司向孙为美、严立山交付涉案房屋。因孙为美、严立山、壹帆公司就面积差的赔偿标准商议未果，致孙为美、严立山起诉来一审法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙为美、严立山、壹帆公司签订的《商品房买卖合同》和两份《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规，合同及协议合法有效。孙为美、严立山已经按照合同约定支付了全部购房款，壹帆公司应当按照约定向孙为美、严立山交付合同约定面积为42.76平方米的商品房。因设计变更，壹帆公司不能按照约定交付42.76平方米的商品房，只能交付31.72平方米，双方在《补充协议》中确定误差为-11平方米，绝对值超出了3%，孙为美、严立山选择不退房，双方不解除合同，并且签署了补充协议，约定双方就面积差的赔偿标准另行商议，而双方对赔偿标准商议未果，应是对赔偿标准约定不明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，壹帆公司除按约定退给孙为美、严立山购房款人民币104049元外，还应当按照约定绝对值超出3%部分的房价款双倍返还孙为美、严立山即人民币104049元。故对孙为美、严立山要求壹帆公司赔偿孙为美、严立山因房屋面积减少给孙为美、严立山造成的损失104049元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。壹帆公司已经退给孙为美、严立山购房款人民币104049元，还应当按照双倍要求返还孙为美、严立山人民币104049元。
综上，依照《中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院判决：壹帆公司于判决生效之日起十日内支付孙为美、严立山人民币104049元。一审案件受理费2380元，由壹帆公司负担。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：一审法院认定上诉人双倍返还面积差额购房款是否正确。
本院认为：关于该项争议焦点，上诉人壹帆公司主张涉案《商品房买卖合同》以及双方签订的两份《补充协议》对面积差的处理有明确约定，不应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条来认定。本院经审查后认为，涉案《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定，双方选择了第一种处理方式，即多退少补的原则。但后续签订的《补充协议》实质上变更了双方对于面积差异的处理方式。双方在《补充协议》中约定：双方就面积差的赔偿标准另行商议，如商议不成可以向法院起诉。且在一审法院庭审期间，上诉人表示与被上诉人协商过赔偿事宜，但没有谈妥。一审法院以此认定双方就赔偿标准没有约定并无不当，进而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条来确定本案的赔偿标准符合法律规定，本院对上诉人壹帆公司的该项上诉理由不予支持。
综上，上诉人壹帆公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2380元，由上诉人灌云壹帆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年八月十日
书 记 员 张 越
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。