广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初7673号
原告（反诉被告）：张坤，男，汉族，1979年7月8日出生，住吉林省辽源市龙山区。
被告（反诉原告）：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：温兆强。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
被告：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：阮广杰。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
原告张坤诉被告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山分公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，根据原告的申请追加满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）作为本案的被告参加诉讼。诉讼中，被告满堂红佛山分公司向本院提出反诉，经审查，本院予以接纳，并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告张坤，两被告的委托诉讼代理人刘嘉敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.原告免交买卖代理费35000元；2.被告向原告支付赔偿金100000元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告、被告以及房屋卖方三方于2017年3月20日在位于锦华路东方广场对面的满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司精英分店签订了《房地产买卖合同》，买卖位于佛山市禅城区季华五路30号1808的房屋，总楼价1455000元。由于房屋业主张玮琦在国外，暂无法签字，当天由张玮琦的弟弟张述全代签《房地产买卖合同》。2017年3月20日当天原、被告签了《买卖代理费支付承诺书》，代理费共35000万元。2017年3月28日房屋业主张玮琦回国后三方重新签定《房地产买卖合同》，并于当天交付了50000元房屋定金。2017年3月31日三方到被告推荐的佛山市禅城区季华五路30号楼下的交通银行按揭部门进行按揭手续，银行按揭部门办事人员说原告的个人征信有逾期的情况，银行不予以进行按揭。原告为了不愿意违反《房地产买卖合同》而造成经济损失，不得不决定一次性付款买房的方式继续执行合同。按照合同约定时间，2017年6月9日上午三方一起到佛山市华远东路满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司内部专门的按揭部门（亿达按揭）进行了网签，当天下午到佛山市禅城区政府行政服务中心魁奇路大厅进行完了房屋交易过户手续。被告并未履行《房地产经纪管理办法》的所规定的相关义务。原、被告签订的《买卖代理费支付承诺书》中提到被告提供了详细的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询。实则不然，被告并未在三方签《房地产买卖合同》之前与原告签订房地产经纪服务合同，也没有书面告知原告去哪个银行查个人征信，只是三方签了《房地产买卖合同》后被告办事人员口头通知原告去银行自己查，原告在广州的工商银行询问办事人员，办事人员说按揭时指定的按揭部门可以代查，2017年3月31日，原告、被告及房屋业主三方去了被告指定的按揭贷款银行在办理按揭手续前进行了个人银行征信查询。被告违反了正常买房流程及程序的行业规矩，导致原告银行按揭不成功。三方签订的《房地产买卖合同》中第十条交易背景中提到的买卖双方均知悉所在地的房地产交易应遵从的国家政策，且满堂红公司已对相关的国家政策等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性，否则，由此所产生的责任由双方自行承担。如果按此条内容所述，原告在知悉自己个人银行征信有问题不具备政策规定的交易资质的情况下，原告是不会冒着经济风险签《房地产买卖合同》并同意进行银行按揭贷款的。原告由于缺少购房经验，在没有与原告签订房地产经纪服务合同的情况下，被告为了尽快促使成交，同时也没有书面告知原告需进行个人银行流水及征信的查询就与买卖双方签订了《房地产买卖合同》和《买卖代理费支付承诺书》。被告违反了正常买房流程及程序的行业规矩，同时被告违反了《房地产经纪管理办法》中的相关强制性规定。原告不得已民间高额借贷100万人民币从而凑足全款买房，导致原告民间高额借贷产生高额利息达26万元人民币。原告如果在签订《房地产买卖合同》前得到被告的书面告知并查询个人银行征信，即使此次交易不成，也不会使原告产生高额利息的经济负担。被告有专属的按揭部门，按揭部门对个人房贷的流程也应该很清楚，为什么在原告签订《房地产买卖合同》前，被告没有按照行业规矩、流程书面告知原告应该事先查询个人银行征信及流水等事宜，造成原告不应有的经济负担，原告怀疑被告存在隐瞒、欺诈的行为。被告从事多年房地产经纪服务，对国家、地方的相应法律、法规、管理办法及行业流程应该清楚，既然国家和地方有针对性的出台《房地产经纪管理办法》，被告就必须严格执行《房地产经纪管理办法》的相关条文，切实保护好消费者的相关利益。本次起诉的目的不仅仅是出于挽回个人经济损失，也避免其他消费者出现类似情况，更重要的是让被告及属下经纪人认真学习国家和地方相关法律法规，在以后的房地产经纪服务中切实遵守并严格履行房屋经纪服务中行业规矩的流程及程序，负担起作为房地产经纪方应有的责任，起到树立行业标杆的作用。综上所述，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。
被告满堂红佛山分公司辩称，被告满堂红佛山分公司已经促成了原告与案外人签订涉诉房屋的买卖合同，并且原告已经成功将涉讼房屋过户至其名下且实际入住，被告满堂红佛山分公司已经完成了作为居间方应尽的义务，因此，原告所主张的免交代理费的请求没有任何法律及事实依据。另外，在整个居间交易过程中，原告是因为其个人征信的原因导致无法在交通银行办理相关贷款手续，但并不等于其在其他银行不能通过贷款购买案涉房屋，其与卖方经过协商达成支付方式的变更购买涉讼房屋，并非被告存在任何过错而导致，原告亦没有任何相关证据证明其一次性购买涉讼房屋是由于中介方的过程所导致的；其次，原告并没有提供任何证据证明第二项诉讼请求所主张的100000元赔偿的相关依据。综上，请求法院查明相关事实，驳回原告的诉讼请求。
被告满堂红公司辩称，案涉纠纷与其无关，满堂红公司不是涉讼房屋的居间方，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告满堂红佛山分公司向本院提出反诉请求：1.请求判令原告向被告满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费35000元，违约金35000元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告委托被告满堂红佛山分公司代理购买位于广东省佛山市禅城区季华五路30号1808房（下简称“该物业”），并向被告满堂红佛山分公司出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，约定：（1）如被告满堂红佛山分公司成功促成卖方与原告达成买卖合同，原告同意向被告满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费35000元整；（2）违约金计付标准：每逾期一日按总金额的千分之五支付直至全部支付完毕之日止；（3）提前终止买卖不影响本代理费的支付；（4）纠纷由经纪方所在地人民法院管辖。经被告满堂红佛山分公司促成，被告满堂红佛山分公司、原告与卖方三方就买卖该物业之事宜签订了《房地产买卖合同》，合同约定：（1）成交价为￥1455000元；（2）被告满堂红佛山分公司已促成原告与卖方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），原告应向被告满堂红佛山分公司支付之房地产咨询及买卖代理费，原告已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行；被告满堂红佛山分公司已成功促成原告与卖方签订买卖合同，按约定原告应向被告满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费￥35000元，但原告至今未付35000元。为维护自身合法权益，被告满堂红佛山分公司特依《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。
原告张坤针对反诉辩称，被告满堂红佛山分公司提出的已成功促成原告与卖家签订买卖合同的说法，我方不予认同。第一点：被告满堂红佛山分公司违反了《房地产经纪管理办法》第十六条强制性的规定：房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。另根据第二十一条强制性的规定：房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（六）经纪服务的内容及完成标准。被告满堂红佛山分公司未与原告签订书面房地产经纪服务合同，更未提前书面告知原告房屋交易的应知事项，特别是查询个人银行流水及个人征信问题，是导致原告不能银行按揭的直接原因。如果被告满堂红佛山分公司想促成合同交易进行的话，就应该严格执行《房地产经纪管理办法》中相关规定，使满足条件的客户能放心买房，不能满足条件的客户也心安理得。所以不能说是促成，而是被告满堂红佛山分公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，在三方都签订合同后可能由于买卖双方任何一方不满足条件的情况下，经纪方也可坐收渔翁之利。请问被告满堂红佛山分公司，为什么经纪方要核对卖方的房是否有买卖资格，而对买方就不需要核对是否有买卖资格吗？法律法规明确要求经纪方的义务责任何在？如果原告签订合同之后，在银行按揭不通过的情况下又无力全款支付的话，合同交易也无法继续进行，好在原告千方百计的凑齐了全部房款，所以说，极力促成交易的是原告，不是被告满堂红佛山分公司。第二点：被告满堂红佛山分公司违反了《合同法》第四百二十五条强制性的规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告满堂红佛山分公司从事多年房地产经纪服务，对国家、地方的相应法律、法规、管理办法及行业流程应该清楚，既然国家和地方有针对性的出台《房地产经纪管理办法》，被告就必须严格执行《房地产经纪管理办法》的相关条文，这是国家相关法律法规要求必须经纪方必须执行的原则性的问题。被告满堂红佛山分公司隐瞒了应该书面告知原告房屋交易的一般程序及可能存在的风险，并没有真正意义上的促成房屋交易的进行，反而损害了原告的经济利益。所以希望法院予以考虑判决被告满堂红佛山分公司不得要求支付报酬，应担承担损害赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认定如下：原告提供的借据复印件，因无原件核实，被告亦有异议，本院对此不予采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2017年3月20日，原告与被告满堂红佛山分公司签订《买卖代理费支付承诺书》，内容如下：原告委托被告满堂红佛山分公司代理购买位于广东省佛山市禅城区季华五路30号1808房的房产；满堂红佛山分公司在此过程中为原告提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表原告与卖方进行反复磋商、议价；鉴于满堂红佛山分公司提供的上述服务及法律规定，如满堂红佛山分公司成功促成卖方与原告达成买卖合同，原告同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为35000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；原告知悉满堂红佛山分公司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据。2017年3月28日，原告（买方）与张玮琦（卖方）的代理人及被告满堂红佛山分公司三方签订《房地产买卖合同》，合同部分内容如下：卖方将位于广东省佛山市禅城区季华五路30号1808房的房屋以1455000元卖给买方，买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款；若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方。2017年3月28日，原告与张玮琦本人及被告满堂红佛山分公司三方重新签订《房地产买卖合同》，合同内容部分内容如下：卖方将位于广东省佛山市禅城区季华五路30号1808房的房屋以1455000元卖给买方，买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款；若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方。合同签订后，原告因其个人征信原因未能办理银行贷款手续，故原告最终以现金形式向卖方支付了全部购房款。
庭审中，原告陈述被告满堂红佛山分公司告知其应查询银行流水但未告知其应查询个人征信。被告满堂红佛山分公司陈述其已在签订买卖合同前告知原告查询个人征信。
本院认为，原告与被告满堂红佛山分公司之间的居间合同关系合法有效，应受法律保护。针对原、被告各自的诉辩主张，结合本院确认的事实，分述如下：
关于本诉部分。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告满堂红佛山分公司促成了原告与卖方的买卖合同关系，已完成了居间服务的义务。原告称被告满堂红佛山分公司未告知其应在签订买卖合同前查询个人征信，导致原告因个人征信原因无法办理银行贷款手续而造成损失。但原告在庭审中陈述被告满堂红佛山分公司告知其应查询银行流水，且在签订《买卖代理费支付承诺书》的同日在三方签订的《买卖合同》中有约定“若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方”，可见被告满堂红佛山分公司已履行了相关告知义务，原告未查询个人征信情况系其疏忽大意造成，其过错在于原告而非被告满堂红佛山分公司。即使被告满堂红佛山分公司未向原告履行上述告知义务，原告无法办理银行贷款手续而造成损失的根本原因在于原告个人的征信出现问题，并非因被告满堂红佛山分公司未履行告知义务而造成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，被告满堂红佛山分公司并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，故原告主张其无需向被告满堂红佛山分公司支付报酬并请求两被告赔偿损失，因理据不充分，本院不予支持。
关于反诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，本案中，被告满堂红佛山分公司已促成了原告与卖方的买卖合同关系，根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，原告应向被告满堂红佛山分公司支付报酬35000元。原告未向被告满堂红佛山分公司支付报酬，已构成违约，原告应按合同约定支付违约金。但因《买卖代理费支付承诺书》约定“签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止”，该违约金的计算方式过高，本院核定原告应向被告满堂红佛山分公司支付于买卖合同签订之日即2017年3月28日起至款项支付完毕之日止以35000元为本金，按日万分之五计算的违约金，且违约金应以35000元为限。对被告满堂红佛山分公司诉请的违约金超过本院核实的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告张坤的全部诉讼请求；
二、反诉被告张坤于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付报酬35000元及违约金（违约金以35000元为本金，从2017年3月28日起至款项实际清偿之日止按日万分之五计算，以35000元为限）；
三、驳回反诉原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3000元，减半收取计1500元，由原告张坤负担。案件反诉费1550元，减半收取计775元，由反诉原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担360元，由反诉被告张坤负担415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄春菲
二〇一七年八月二十一日
书记员 方润泽