安徽省岳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0828民初75号
原告：吴传八，1971年12月23日出生，汉族，农民，住安徽省岳西县。
原告：王彩霞，女，1977年10月6日出生，汉族，农民，住安徽省岳西县。
两原告共同委托诉讼代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。
被告：怀宁县鑫昕房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇建设路66号。
法定代表人：陈结新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。
原告吴传八、王彩霞与被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司（以下简称鑫昕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴传八、王彩霞委托诉讼代理人时永丰，被告鑫昕公司委托诉讼代理人刘光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴传八、王彩霞向本院提出诉讼请求：1、判令鑫昕公司立即为吴传八、王彩霞办理房产证、土地证；2、鑫昕公司支付逾期办证违约金79010元【自2014年1月31日-2017年1月31日，474600×4.75％×1.5倍÷365×1095天】；3、本案诉讼费用由鑫昕公司承担。事实与理由：2013年9月25日，吴传八、王彩霞与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴传八、王彩霞购买鑫昕公司开发的位于岳西县天堂镇城××家园小区××楼××单元××室商品房××套，于2013年11月31日交房，并在交房后的60日内即2014年1月31日前办理产权证，如不能及时办证，出卖人从买受人交付房款之日起，按已收房款的月2%每月支付一次违约金，直到买受人取得产权证。合同签订后，吴传八、王彩霞依约履行了义务，鑫昕公司至今未办好房产证、土地证。
鑫昕公司辩称，1、根据合同约定被告的义务是在商品房交付后60日内将办证资料交产权登记机关备案，被告于2015年4月20日将办证资料在产权登记机关备案成功，被告即完成了合同规定的义务，原告要求被告承担违约责任至2017年1月31日没有法律依据；2、原告主张的逾期办证违约金超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；3、即使被告应当承担逾期办证违约金责任，合同关于违约责任承担的约定过高，被告请求法院依法予以核减；4、两原告产权证没有办理是因原告至今未缴纳办证费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月25日，吴传八、王彩霞与鑫昕公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容有：买受人吴传八、王彩霞购买出卖人鑫昕公司开发的位于锦绣家园的2号楼住宅3单元9层905室住房一套；该商品房建筑面积共95.96平方米；计价方式与价款，出卖人与买受人约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3852元，总金额人民币369638元；付款方式及期限，总房款369638元，于签约日已交首付款111638元，余款258000元办理银行按揭，于2013年10月30日之前到账；交付期限，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件即该商品经验收合格并取得竣工验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；另出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项即出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的2％每月支付一次违约金，直到买受（人取得房产证。如因买受人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任），此括号中内容在该份合同文本中未印出，但在其他同类案件所涉合同文本中有此内容，双方亦一致确认为该内容。另合同补充协议（附件四）约定：房产证、土地证由出卖人代办，所有费用由买受人自理。
吴传八、王彩霞于签订合同当日即2013年9月25日支付了首付款111638元，余款258000办理银行按揭，于2014年4月3日到账。鑫昕公司于2015年4月20日将锦绣家园小区房屋办证所需资料向房屋主管部门申请备案，但房产证、土地证至今未办理，吴传八、王彩霞亦未缴纳办证费用。
另查明，鑫昕公司曾将案涉房屋的土地使用权进行抵押，其抵押于2015年12月8日解除。吴传八、王彩霞就此争议于2016年11月21日向本院提起过诉讼。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思的真实表示，合法有效。
关于房地产权属证书办理责任问题。因双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另合同补充协议约定房产证土地证由出卖人代办、所有费用由买受人自理。可见，本案中办理房屋权属证书（即办理房产证和土地证）是鑫昕公司的义务。故吴传八、王彩霞诉请鑫昕公司办理房屋产权证、土地使用权证的请求，符合合同约定，本院依法予以支持。办证费用按双方协议约定由吴传八、王彩霞承担。
关于吴传八、王彩霞诉请的逾期办证违约金问题。合同约定的交付房屋时间确认为2013年11月30日，依据约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年1月31日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫昕公司在2015年4月20日才申请备案，且此时该房产的土地仍在抵押状态，鑫昕公司仍因此抵押而获取相应利益，且至今未为吴传八、王彩霞办理房屋产权证，鑫昕公司的此行为，构成违约。但鑫昕公司提出其未办证的原因系吴传八、王彩霞未交付办证费用，本院认为此理由不能成立，原因：一、本案中双方签订的补充协议已约定房产证土地证由出卖人代办、所有费用由买受人自理，并未约定交付办证费用和办证义务的先后顺序，故鑫昕公司主张吴传八、王彩霞应先交付办证费用没有合同依据；二、鑫昕公司逾期办证，至今已有三年多时间，且期间土地还在抵押状态，以致不能办证，鑫昕公司还因此获利，其违约故意明显；三、鑫昕公司明知迟延办证的违约后果，却未积极通知吴传八、王彩霞交付办证费用以办证，亦未先行办证，其放任这种后果发生的故意明显。综上，本院对鑫昕公司的此抗辩不予采信。另合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人从买受人交付房款之日起计算，按已收房款的2％每月支付一次违约金，直到买受人取得房产证。故依此约定吴传八、王彩霞可要求鑫昕公司支付相应的违约金。
关于逾期办证违约金的时效问题。本案合同约定的交付房屋时间确认为2013年11月30日，依约定鑫昕公司应于此后的60内即2014年1月31日为买受人办证，此时鑫昕公司未为吴传八、王彩霞办证，吴传八、王彩霞应当知道其权利受到侵害，其主张逾期办证违约金的诉讼时效期间则应自2014年1月31日开始计算。本案逾期办证违约金属于普通债权，应适用民法上二年诉讼时效的规定，鑫昕公司提出时效抗辩符合法律规定。因本案违约金系以月为单位累计计算违约金金额，故应以每个月的违约金分别计算诉讼时效。吴传八、王彩霞未提供任何其要求鑫昕公司支付逾期办证违约金的证据，故其主张的逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止事由，但原告曾于2016年11月21日起诉后撤诉，因此朱先锋、王照霞主张的2016年11月21日起的前两年即2014年11月21日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。诉讼时效期内的违约金应自2014年11月22日起开始计算，可计算至产权证办理完成之日，吴传八、王彩霞主张计算至2017年1月31日，不违反法律规定，本院予以确认，则共计801天。关于违约金是否过高的问题。本案中，吴传八、王彩霞主张的违约金系参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按日计算，而未按合同约定的月2％计算，此主张符合法律规定，故鑫昕公司提出标准过高的抗辩，本院不予采信。综上，故吴传八、王彩霞诉请的逾期办证违约金，本院应支持的部分为57796.45元（369638元×4.75％×1.5÷365×801）。
案经调解不成，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理案涉房屋的房屋产权证、国有土地使用权证。
二、被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴传八、王彩霞逾期办证违约金74208.26元。
三、驳回原告吴传八、王彩霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1800元，由原告吴传八、王彩霞负担500元，被告怀宁县鑫昕房地产开发有限公司负担1300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 胡发宏
审 判 员 吴建业
人民陪审员 王先俊
二〇一七年九月二十六日
法官 助理 程 雨
书 记 员 余鑫苗
附本案所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时起生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工文书房屋的，自合同订立之日起九十日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一、三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时