广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第978号
上诉人（一审被告）陈思远。
被上诉人（一审原告）南宁市瑞昕物业服务有限责任公司。
法定代表人张训。
委托代理人李超积，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
委托代理人邓天晴，南宁市新阳法律服务所法律工作者。
上诉人陈思远因与被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月28日组织当事人进行调查、辩论和调解。上诉人陈思远，被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的委托代理人李超积到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审判决经审理查明：南宁市瑞昕物业服务有限责任公司系有限责任公司，具有物业管理服务的经营范围及资质。2007年1月10日，柳州铁路局房地产发展中心与南宁市瑞昕物业服务有限责任公司签订一份《前期物业管理服务委托合同》，委托南宁市瑞昕物业服务有限责任公司对南宁南站（西区）（即南宁市南站路×号南铁西馨苑小区）提供前期物业管理服务事项，合同有效期自2007年2月1日至2010年1月31日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元每月每平方米按季交纳；如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方（即南宁市瑞昕物业服务有限责任公司）支付违约金。陈思远于2007年4月29日接收南宁市南站路×号南铁西馨苑小区×栋×单元×号房，并签署承诺书，承诺遵守《业主临时公约》的规定。《业主临时公约》约定有“若业主未能按期清缴应付款项，物业管理企业有权采取下列措施并收取附加费用：1、…。因追缴欠费而支出的附加费用，由欠费业主承担”。2010年1月1日，南宁市江南区环境卫生管理站出具委托书称“江南区环境卫生管理站委托南宁市瑞昕物业服务有限责任公司南宁铁路局南站南西馨苑代收2007年至2013年城市生活垃圾处理费，每月每户8元，全年共计96元。”因南宁铁路局（原柳州铁路局）内部机构改革，柳州铁路局房地产发展中心被撤销，柳州铁路局房地产发展中心负责的住房和前期物业管理工作由南宁铁路局住房建设管理所负责。2010年1月18日，南宁铁路局住房建设管理所与南宁市瑞昕物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务补充协议书》，约定甲方（即南宁铁路局住房建设管理所）继续委托南宁市瑞昕物业服务有限责任公司按原合同的内容，对南宁南站（西区）小区提供前期物业服务，时间自2010年2月1日起至2014年1月31日止。陈思远入住南宁市南站路×号南铁西�苑小区×栋×单元×号房，每月应交纳物业服务费为31.3元，已交纳了2008年10月至2009年12月、2012年1月至6月的物业服务费，并交纳了2009年5月至2013年7月的城市生活垃圾处理费（其中2012年7月至2012年11月的城市生活垃圾处理费为重复交纳）。
一审判决认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”南宁市瑞昕物业服务有限责任公司是依法成立的具有相应资质的物业服务企业法人，现没有证据表明南宁市南站路×号南铁西馨苑小区成立了业主委员会，故南宁市瑞昕物业服务有限责任公司仍应当按照《前期物业管理服务委托合同》及其补充协议的约定履行管理服务职责，陈思远作为南宁市南站路×号南铁西馨苑小区的业主，也应当按照合同约定，向南宁市瑞昕物业服务有限责任公司交纳有关物业服务费及相关费用。现陈思远既已享受南宁市瑞昕物业服务有限责任公司提供的物业服务，就应当支付物业服务费用及相关费用。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司要求陈思远支付物业服务费理由正当，应予以支持。根据《前期物业管理服务委托合同》的约定，南宁市瑞昕物业服务有限责任公司收取的物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元每月每平方米按季交纳；南宁市瑞昕物业服务有限责任公司以此作为计算标准有事实依据，应予以支持，陈思远每月应交的物业服务费为31.3元，根据南宁市瑞昕物业服务有限责任公司、陈思远提交的证据，陈思远实际上欠缴了2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月的物业服务费，共49个月，金额为1533.7元，对此欠缴的物业服务费，陈思远应支付给南宁市瑞昕物业服务有限责任公司。陈思远提出南宁市瑞昕物业服务有限责任公司没有尽到物业管理的责任，故其不交纳物业服务费等相关费用的主张。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如南宁市瑞昕物业服务有限责任公司确实存在没有尽到物业管理责任的情况，陈思远可通过协商解决或者通过其他合法途径敦促南宁市瑞昕物业服务有限责任公司按约履行义务，而不能以拒交物业服务费的行为予以对抗。故陈思远之辩解并无法律依据，应不予采信。关于违约金的收取问题。《前期物业管理服务委托合同》约定“如超过一个月未按约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”，此条款系针对逾期交纳物业服务费的行为所作出的约定。陈思远未履行按时向南宁市瑞昕物业服务有限责任公司交纳物业服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。业主未按时交纳物业服务费的，给南宁市瑞昕物业服务有限责任公司造成的应为利息损失，现南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30％，结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。则陈思远欠交的2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月物业服务费的违约金，应以月应缴纳的物业服务费31.3元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司诉请陈思远支付城市生活垃圾处理费，并提交了南宁市江南区环境卫生管理站出具的委托书作为依据，根据陈思远提交的收据，扣除陈思远重复交纳的2012年7月至2012年11月的城市生活垃圾处理费外，陈思远实际欠缴2007年11月至2008年11月、2013年8月的城市生活垃圾处理费（8元／月×14个月）共112元，对此欠缴的城市生活垃圾处理费，陈思远应支付给南宁市瑞昕物业服务有限责任公司。关于南宁市瑞昕物业服务有限责任公司所主张的费用催费函及因此次诉讼所产生的附加费300元的问题。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司提出的此主张并以南宁市新阳法律服务所出具的收取南宁市瑞昕物业服务有限责�公司代理费的票据证明。从本案证据看，《前期物业管理服务委托合同》中对费用催费函及附加费的收取并没有约定，在《业主临时公约》虽然约定有“因追缴欠费而支出的附加费用，由欠费业主承担”的内容，但该约定的“附加费用”是否就是南宁市瑞昕物业服务有限责任公司委托南宁市新阳法律服务所而支出的代理费无法确认，且南宁市新阳法律服务所收取的代理费是否符合有关标准，南宁市瑞昕物业服务有限责任公司亦没有提出证据予以证明，故对南宁市瑞昕物业服务有限责任公司所主张的费用催费函及因此次诉讼所产生的附加费300元，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈思远支付南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月的物业服务费1533.7元；二、陈思远支付南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月物业服务费逾期缴纳的违约金（违约金计算：以每月应交物业服务费31.3元作为计算基数，从当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计取）；三、陈思远支付南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2007年11月至2008年11月、2013年8月的城市生活垃圾处理费112元；四、驳回南宁市瑞昕物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担10元�陈思远负担40元。
上诉人陈思远上诉称：南宁市瑞昕物业服务有限责任公司在进驻南宁市江南区南站大道南铁西馨苑小区至今，未按照签订的《前期物业管理服务合同》的要求尽职尽责做好合同约定的内容。1、未维护小区绿化、清除杂草。2、未履行小区内的消防设施、设备维护和管理责任。3、为维护小区内建筑，损坏后不修复。4、为疏通小区内室外共用排污管，造成污水倒灌。5、小区内无停车场，2012年开始，被上诉人在小区大门设置门禁，在未取得物价部门批准下强行收取业主私家车停车费。被上诉人以上不良行为，严重侵犯业主的权利和利益。既然被上诉人违约在先，那么应承担相应的责任和带来的后果。上诉人要求人民法院判决追究被上诉人的违约责任。1、被上诉人未按合同要求履行合同，只能收取部分物业服务费。2、上诉人不承担欠缴金额的违约金�3、被上诉人拆除违建建筑，并退还此前收取的业主私家车停车费。故请求二审法院依法撤销江南区法院（2013）江民一初字第2293号判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司辩称：上诉人的陈述不符合事实，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据充分确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人陈思远除陈述上诉意见外，提交以下证据：1、《证明材料》两份，证明被上诉人堵塞消防通道，擅自挪用消防设施，导致消防部门无法正常救火，造成业主损失；2、《通知》；3、照片若干张，证据2、3证明被上诉人擅自在大门处设置门禁，导致道路宽度不够，消防车无法进入小区正常救火，且被上诉人没有及时清理垃圾，业主自行请人清理，被上诉人工作极不负责。被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司二审期间未提交新证据。
被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司对上诉人陈思远提交的证据1真实性均不予认可，且认为内容不属实，上诉人主张被上诉人挪用消防设施不是事实；对证据2真实性不予认可，没有原件核对；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院认为：证据1中的证人未出庭接受质询，真实性无法确认，且证明力不足，本院不予采纳；证据2为复印件，被上诉人未能提交原件予以核对，且上诉人不予认可，故本院不予采纳；证据3不足以证明被上诉人的主张，证明力不足，本院亦不予采纳。
双方当事人对一审判决已查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及�主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司与柳州铁路局房地产发展中心签订的《前期物业管理服务委托合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对南宁市瑞昕物业服务有限责任公司和南宁市南站路×号南铁西馨苑小区的全体业主均具有约束力。南宁市瑞昕物业服务有限责任公司应依照合同约定提供物业服务，上诉人陈思远作为业主亦应依约支付物业服务费等相关费用。
被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张上诉人陈思远拖欠2007年11月至2009年10月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月期间的物业服务费，根据陈思远提供的相关票据核算，其已支付2008年10月至2009年12月期间的物业服务费，故被上诉人主张2008年10月至2009年12月期间的物业服务费无事实依据，本院不予支持。对于其主张的2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月的物业服务费共计1533.7元，上诉人并未举证加以反驳，本院予以支持。上诉人主张南宁市瑞昕物业服务有限责任公司未尽到物业管理的责任，并以此为由拒交物业服务费，但其所举的证据不足以证明南宁市瑞昕物业服务有限责任公司完全不履行合同义务或者履行合同中存在重大瑕疵，应承担举证不能的责任。且根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如南宁市瑞昕物业服务有限责任公司提供的物业服务存在一定瑕疵，上诉人可以通过协商或者其他合法途径主张权利，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金。上诉人拖欠2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月期间的物业服务费，确已构成违约，应承担违约责任。本案中，上诉人拖欠物业服务费，给被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司造成的损失应为利息损失，被上诉人主张违约金依照合同约定的日千分之三的标准计算，明显超过其实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。故上诉人应付拖欠上述期间物业服务费的的违约金应以每月应付物业服务费31.3元为基数，从当期物业服务费交纳期限即当月期满之次日起，计至上诉人付清款项之日止，按月依次计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。
关于城市生活垃圾处理费及被上诉人主张的催费函费用及附加费。被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司主张上诉人拖欠2007年11月至2009年10月�2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月期间的城市生活垃圾处理费共计496元（8元／月×62个月），根据上诉人提供的相关票据，其已支付2009年5月至2013年7月的城市生活垃圾处理费并重复支付了5个月的城市生活垃圾处理费，故一审判决确认上诉人应向被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司支付2007年11月至2008年11月、2013年8月期间的城市生活垃圾处理费共计112元，并无不当，应予维持。《前期物业管理服务委托合同》对被上诉人主张的催费函费用及附加费并未作出明确约定，《业主临时公约》也未就“附加费用”的范围作出明确规定，双方在履行合同过程中也未对此达成补充协议，故被上诉人主张催费函费用及附加费，于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但确定违约金计算标准略有不当，本院予以纠正。依照《中华人�共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：
一、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2293号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第2293号民事判决第二项为：上诉人陈思远支付被上诉人南宁市瑞昕物业服务有限责任公司从2007年11月至2008年9月、2010年1月至2011年12月、2012年7月至2013年8月期间的物业服务费逾期缴纳的违约金（违约金计算：以每月应交物业服务费31.3元为基数，从当月物业服务费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，至上诉人陈思远付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算）。
一审案件受理费50元（南宁市瑞昕物业服务有限责任公司已预交），由南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担10元，由陈思远负担40元。二审案件受理费50元（陈思远已预交），由陈思�负担40元，由南宁市瑞昕物业服务有限责任公司负担10元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 农虹菲
代理审判员 兰 帅
二〇一五年一月七日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、�定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。