河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终4949号
上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司。住所地：沧州市运河区御河路21号天厨饮食有限公司五楼。统一社会信用代码：911309036799023846
法定代表人：杨景秋，经理。
委托诉讼代理人：石延华、吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于安民，男，汉族，1966年4月14日出生，住沧州市运河区，。
委托诉讼代理人：孙占栋、李金杏，河北宁昌律师事务所律师。
上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司（以下简称鸿翔房地产公司）因与被上诉人于安民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鸿翔房地产公司委托诉讼代理人石延华、吴志彪，被上诉人于安民委托诉讼代理人孙占栋、李金杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿翔房地产公司上诉请求：撤销沧州市运河区人民法院（2017）冀0903民初字527号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定阳台缺失，并应赔偿被上诉人经济损失是错误的。1.被上诉人诉称的房屋，不存在任何户型图与施工图的修改或变动；上诉人交付的房屋与户型图、施工图一致，户型的朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动和更改没有违反约定。被上诉人无任何证据证实实际交付的房屋与户型图不符。经实地勘查，证实房屋进深、面宽、面积、格局均与户型图相符。如果说有阳台缺失，应当是房屋时面积减少，房屋的进深、面宽发生变化，而实际上这些均无变化。2.其实本案争议的焦点是在户型朝向、尺寸、格局、面积、进深等均没有变动的情况下，对原户型图标注为阳台的空间位置是否叫阳台，是否就不具备阳台的功能或者说是不符合国家设计范中对阳台的要求。按被上诉人所称的阳台定义，阳台是为供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。本案房屋中这个位置房屋并不影响被上诉人活动和进行晾晒衣物。（1）规划部门批准的施工图中，对争议位置注明为阳台。上诉人是完全按照规划主管部门批准的施工蓝图进行的施工，该施工图中明确注明诉争的位置为阳台，这是行政主管部门的认定，法院在行政主管部门己从专业主管的角度认定为阳台的情况下，在规划许可证均有效的情况下，在民事判决中否定这一行政认定行为，属于司法权干预行政权，扰乱了行政秩序。在没有推翻规划许可及相关附图的前提下，法院应以行政部门的审批认定作为断案的依据，如果对诉争位置是否为阳台有争议应由规划主管部门处理或通过行政诉讼来进行处理而不应在民事诉讼程序中处理。(2)专业审图机构认定争议位置为阳台符合国家规范。上诉人提供的审图意见证明被告的施工蔽图是经过专业机构审查合格的，也就是说专业机构对争议位置为阳苔是认可的。(3）建设部门组织的多方联合验收报告认定施工方完成了施工图纸的施工容，质量合格。竣工验收报告证实被告是按照施I图进行的施工，经验收合格。二、假设本案上诉人交房存在违约事实，那么，原告人的损失应当按合同约定讨算，合同没有约定的，应当按照法律规定计算，本案中，双方合同没有约定违约的计算依据和方法，而法律上也没有明确规定，原告自己计算的方法赔偿损失没有合同和法律依据。
被上诉人于安民辩称，一审法院认定阳台缺失不具有阳台功能认定正确。理由：1.阳台缺失为不争事实，一审时，我方提交了户型图、拆迁协议、阳台照片及一审法官现场核实，可以证实开发商并没有给居民建设阳台，根据建设工程建筑面积计算规范2.0.22条阳台的定义为“附设于建筑物外墙，设有栏杆或者栏板，可供人活动的室外空间”但开发商给居民提供的所谓的面积第一不具有独立性，第二不具有室外性，第三不具有上下水功能，不能晾晒衣物，因此可以认定开发商并没有提供阳台。此外，根据最高院关于商品房买卖协议第三条的规定，户型图与拆迁补偿协议为一体，户型图中标明阳台却没有给付阳台，这是开发商承担赔偿责任的重要前提。另需要说明开发商一直谈面积不缺少的问题，我方强调一点，开发商提供面积相符的房屋是其法定义务，即使其提供大于绝对值3%的面积，根据最高院商品房买卖协议第14条的规定，应视为开发商对老百姓的赠与，且居民不需要承担任何费用，这是法律规定，即使开发商在原空间搭建上户型图，户型图描述的室外阳台也是其法定的义务，并不属于对百姓的恩赐。综上，请求驳回开发商的上诉请求。
被上诉人于安民向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付原告因阳台缺失给原告造成的经济损失12783元及违约金1278元，共计14061元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年原告所在的沧州市许官屯村进行城中村改造，2009年12月3日原被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了3号楼2单元703（阳台面积3.96平米）一套房产，原告入住后发现该套房产的阳台全部变成了飘窗。阳台在原告的日常生活中发挥着不可替代的作用，但被告却在未征得原告同意的情况下，擅自将户型图中注明的阳台变更成了飘窗，被告的该行为已经构成严重违约，为此原告多次请求被告赔偿原告由此造成的损失以及违约金，但被告却迟迟不予履行，现诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
一审法院认定事实：2008年原告所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2009年12月3日，原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿协议》，后原告根据被告提供的户型图、安置楼价格表选取了御河新城3号楼2单元703室（安置价格为3228元/㎡），户型图中注明了涉案房屋设计阳台面积3.96㎡。被告于2015年6月25日向原告交付了上述房屋。交房后原告发现上述房屋中均没有户型图中约定的阳台，只有飘窗。原、被告就阳台问题发生争议，原告于2016年9月5日诉至我院，我院经诉前调解未果后于2017年2月9日立案受理了此案。
一审法院认为，原告与被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的城市房屋拆迁补偿协议系各方真实意思表示，不违反国家相关法律规定，系有效约定，各方均应按约定履行。之后，原告按照被告提供的户型图、安置楼价格表选取了房屋，户型图、安置楼价格表亦是约束双方行为的合同组成部分。法院对上述协议及户型图、安置楼价格表予以确认。根据2005年4月15日中华人民共和国建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的公告，其中对“阳台”定义为：“供使用者进行活动或晾晒衣服的建筑空间”；对＂飘窗＂定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中在2009年12月3日双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，被告提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有南阳台，而被告在向原告交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，被告在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与原告协商一致也未按上述规定的期限书面通知原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，被告已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿原告因此造成的损失。关于原告诉求的有关阳台缺失带来的经济损失问题。因被告在户型图中注明了涉案房屋设计有阳台，但被告交付给原告的房屋没有符合规范中定义的阳台部分，而是以飘窗取代。法院认为，阳台作为住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，是购房者选择房屋的重要参考依据。从法律意义上与人们的普遍认识上，阳台与飘窗都不是同一种建筑空间，被告在未征得原告同意的前提下，擅自变更合同约定，将户型图中注明的阳台改为飘窗，未能提供与户型图相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于损失的确定，法院酌定以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，法院认为该计算方式符合客观事实，且与被告因违约给原告造成的损失相当。被告应赔偿原告的此项损失为12783元（3228元/㎡×3.96㎡=12783元）。原告主张的违约金，于法无据，法院不予支持。关于被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，因原、被告之间于2015年6月25日办理了房屋交付手续，原告于2016年9月5日诉至我院，因此原告起诉已并未超过两年的诉讼时效，对被告的该辩称，证据不足，法院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司赔偿原告于安民因阳台缺失造成的经济损失12783元。限判决书生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司承担。
本院二审查明的案件基本事实及证据均与一审判决相一致。
本院认为，本案争议焦点为:上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司是否存在违约行为，一审法院确定的违约损失数额是否妥当。《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）对“阳台”定义为“供使用者进行活动和晾晒衣服的建筑空间”；对“飘窗”定义为“为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗”。本案中，在双方签订《城市房屋拆迁补偿协议》时，上诉人提供的户型图中，标明了诉争房屋设计有1个南阳台，而上诉人在向被上诉人交付上述协议房屋时，房屋并未包括双方合同所约定且符合上述规范所定义的阳台。同时，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十四条第二款规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人”。本案中，上诉人在房屋施工过程中变更协议签订时所提供的户型设计，未与被上诉人协商一致也未按上述规定的期限书面通知被上诉人。综上，上诉人以上行为已经构成了违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。而诉争楼房阳台的缺失，上诉人已无法承担上述法律规定的继续履行或采取补救措施等违约责任形式，其只能依法赔偿被上诉人因此而造成的损失。对于损失的确定，一审以双方合同所约定阳台的面积乘以协议时房屋安置单价计算，该计算方式符合客观事实，且与上诉人因违约给被上诉人造成的损失相当。综上，诉争楼房存在阳台缺失，且因阳台缺失而给被上诉人造成的损失，一审计算标准得当。
综上所述，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐桂苓
审判员 郭景岭
审判员 胡希荣
审判员 刘晓莉
审判员 王兰英
审判员 李 霞
审判员 付 毅
二〇一七年九月二十二日
书记员 李志敏