浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑港民初字第155号
原告：俞春霞，女，1971年4月28日出生，汉族，住宁波市镇海区。
委托代理人：张卫娟、金伟，浙江利群律师事务所律师。
被告：宁波经济技术开发区鑫森房地产市场开发有限公司（组织机构代码：74216448-5），住所地宁波经济技术开发区戚家山街道桥东街51号。
法定代表人：朱剑英，该公司总经理。
委托代理人：陈文勇，浙江文勇律师事务所律师。
原告俞春霞与被告宁波经济技术开发区鑫森房地产市场开发有限公司（以下称鑫森房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年4月29日立案受理，依法适用简易程序由审判员胡飞红独任审理。后因案情复杂，依法转换为普通程序进行审理。本案于2010年6月9日、12月1日公开开庭进行了审理，原告俞春霞及其委托代理人张卫娟、金伟，被告鑫森房地产的委托代理人陈文勇到庭参加诉讼。2011年3月8日、5月20日，双方当事人申请一个半月的庭外和解期限。本案现已审理终结。
原告俞春霞起诉称：2006年被告开发小港农贸市场（现名好而居农贸市场）对外发布销售广告和宣传资料，宣称在此处购买的店铺铺铺临街，前面为街面，且与内部农贸市场相连，可两头经营等。并公布了建设工程规划技术指标，告知该工程的绿地面积为1052.28平方米，自行车停车位350辆，停车位62辆等。原告为被告“美好”宣传所吸引，于2007年4月25日与被告签订了合同编号为20××××××06的《商品房买卖合同》（实为商品房预售合同），向被告购买了共2层的37号房（现名北仑区戚家山桥东街19-9号）。根据合同约定，该房建筑面积69.03平方米，土地使用年限自2003年3月25日至2053年3月25日，总价款为383847元，商品房交付期限为2008年5月30日前，并约定了付款方式。合同签订后，原告按约支付了房款，但是被告至今并没有按建设工程规划在“好而居农贸市场一期项目”设置62辆汽车位、350辆自行车位以及1058.28平方的绿地。并且被告擅自将规划的农贸市场改建为超市，在市场内部围建高墙，致使“好而居农贸市场二期项目”与建设工程规划不相符。同时导致原告的店铺与内部市场完全被隔绝，既妨碍了原告出入店铺，更导致原告一层店铺失去大部分商用功能，第二层的商铺完全失去了商用功能，严重降低该房的经济价值，为此原告等众购房户多次要求被告按建设工程规划履行其义务，但被告拒不履行。另外被告至今也未履行农贸市场前面为临街，铺铺临街的承诺。现“好而居农贸市场”西侧的桥东街规划道路旧房仍未动拆，从而严重影响了商品房的使用价值和商业价值。2008年11月14日在政府部门的协调下，被告与原告等“好而居农贸市场二期”的购房户签订了《会议纪要》，被告承诺“1、好而居农贸市场二期”项目西侧的桥东街规划道路的旧房于2009年3月份前拆迁；2、拆迁于2009年3月份前完成的，违约金计算按合同规定日万分之一执行；3、若是桥东街旧房于2009年3月份尚未动迁，则该违约金顺延，并按日万分之1.5计算。但至今桥东街规划道路旧房仍未拆迁，被告也未支付违约金，其行为明显违约。再者，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，该商品房的土地使用年限从2003年3月25日至2053年3月25日，共计50年，但国土资源部门核发给原告的土地使用权终止日期为2043年3月25日，土地使用年限缩水10年，从而造成了原告的利益损失。为维护自身的合法权益，现起诉要求：1、判令被告立即支付从2009年4月1日起至“好而居农贸市场二期项目”西侧的桥东街规划道路旧房拆迁完毕之日止，按商品房总价款（383847元）的日万分之1.5计算的未拆迁旧房违约金（暂算至起诉之日（2010年4月10日止）共计：22341元）；2、判令被告按建设工程规划在“好而居农贸市场二期项目”设建农贸市场；3、判令被告按建设工程规划在“好而居农贸市场二期项目”设置62辆汽车位、350辆自行车位；4、判令被告按建设工程规划在“好而居农贸市场二期项目”设立绿化面积1058.28平方米；5、判令被告赔偿原告因商品房土地使用年限减少（合同约定土地使用年限为50年，实际取得的土地使用年限为40年）所造成的损失10万元。后原告将本案的第二、三、四项诉讼请求变更为：2、判令被告按承诺在“好而居农贸市场二期项目”设建农贸市场；3、判令被告按承诺在“好而居农贸市场二期项目”设置62辆汽车位、350辆自行车位；4、判令被告按承诺在“好而居农贸市场二期项目”设立绿化面积1058.28平方米。
为证明上述事实，原告俞春霞提供以下证据：1、原告身份证明、被告工商登记各一份，证明原、被告诉讼主体资格。2、销售广告一份，证明被告宣传内容，但广告内容与事实不符。3、2006年12月设立的建设工程规划告示牌一份，证明该农贸市场的规划方案、市场结构概况，但是到现在该农贸市场都未建成，被告明显违约。4、平面图一份，证明好而居农贸市场原规划情况。5、商品房买卖合同一份，证明原、被告的买卖合同关系及约定的土地使用年限，房屋实际上是二层商业用房的约定，房屋价款383847元。该合同第一条第三款中施工许可证号、建设规划许可证号与证据3是一致的。以及后面补充证据中的建设工程规划许可证也是一致的。6、房产证一份，证明原告已取得该房的所有权。7、土地使用权证一份，证明原告已取得该房屋的土地使用权及土地使用年限与合同约定不符。8、会议纪要一份，证明原、被告就未拆迁违约金达成协议，而且被告在会议纪要签订以后未向原告支付违约金。9、照片一组（21张），证明被告未按承诺建造农贸市场、车位及绿化。桥东街部分旧房未拆迁，没有达到沿街旺铺目的。至今没有达到62个车位，350个自行车位，绿化面积没有达到20%的承诺。10、建设工程规划许可证及附图一组，证明被告未按承诺建造农贸市场、层高为2层、车位及绿化与房屋买卖合同的第1条第3款规划许可证号是一致的，被告有2、3、4项违约。11、业主协议一份，证明被告通知原告领取至2009年7月底的违约金，但原告不认可该方案。
被告鑫森房地产答辩称：原告的诉请没有事实和法律根据，应予驳回。一、关于原告请求支付从2009年4月1日起到桥东街规划道路旧房拆迁完毕之日止的违约金：（一）、原告2009年3月9日接受被告开发建设的房屋并投入使用，被告履行了交付合格房屋等开发商应尽的全部义务，不存在从2009年4月1日以后还要支付购房户违约金的违约事实；（二）、桥东街规划道路旧房拆迁的主体显然不是被告，把政府部门的拆迁与被告的违约相联系系显属胡乱联系，势必造成权利义务严重失衡。（三）实际上，有关桥东街规划道路旧房拆迁的工作的确已于2009年3月启动。二、关于原告请求“按建设工程规划建农贸市场”、“按建设工程规划设置汽车位、自行车位”、“按建设工程规划设立绿地面积”后变更诉讼请求为按承诺进行建设。（一）以上原告所称按规划进行建设也好，按承诺建设也罢，均不是原告享有的民事权益，非平等主体之间的民事权益之争，被告不可能绕过规划等行政主管机关给原告搞建设，原告如果认为被告工程建设有违反规划等情形的，有权向规划局、绿化办等行政部门投诉，无权提起民事诉讼。（二）被告按规划完成了房屋建筑、车位设置，按规定进行了绿化。三、关于原告请求赔偿土地使用年限减少的损失。（一）原告称其土地使用权终止日期为2043年3月25日，但被告开发建设取得的土地使用权终止日期的确为2053年3月25日，何况原告土地使用证不是被告办理，是土管部门依法发放的。（二）原告称土地使用年限减少造成经济损失10万元毫无根据。为证明上述事实，被告庭审中提供以下证据：1、区建设工程竣工验收备案表、区房屋建筑工程竣工验收备案证明、房屋交付使用备案证明书、绿化建设竣工验收单各一份，上述证据证明被告开发建设的好而居农贸市场二期9554平方米建筑、绿化等竣工验收合格，经主管机关备案，可以交付使用等事实。2、好而居农贸市场二期商品房交付书一份，证明原告于2009年3月9日接受房屋，被告完成交付义务的事实。3、国有土地使用转让合同一份，国有土地使用证一份，证明被告开发建设房屋所取得的土地使用权的终止日为2053年3月25日的事实。4、规划选址红线图一份、照片三份，证明原告房屋并不在旧房边上。5、批复、公告各一份，证明原告所称旧房外拆迁的主体并非被告，相关拆迁主体已于2009年3月开始办理戚家山街道桥东街拓宽工程动迁事宜等事实。
对原告俞春霞提供的证据，被告鑫森房地产质证如下：证据1无异议；证据2与本案没有关联性，这个广告是销售广告，构不成最高院的解释的要约。证据3告示牌系按照行政要求设立，与本案没有关联性，属于行政行为。至于原告是否按照告示牌买房，被告不得而知。证据4对真实性不认可。证据5合同真实性无异议，对原告主张的观点有异议，合同中没有约定原告诉讼请求的2、3、4项，被告已经履行完毕了合同，原告也接受了房屋。证据6、7对真实性无异议，但土地证是行政机关颁发的，原告主张的使用年限减少不是被告造成的。证据8不能证明和确定被告有违约的事实需要支付违约金，因为被告不是拆迁的主体，只能根据政府意向，旧房可能3月份要拆迁，但被告没有义务和权利去拆迁。证据9本身不能证明被告进行违章、违规建设，如果有这种情况存在也属于行政处理行为，不属于民事诉讼。桥东街旧房拆迁公告已经发了；原告的商铺是东边的，与桥东街的旧房没有影响。关于车位、自行车位、绿化是行政机关应该处理的，与原告的民事诉讼是没有关系的，而且实际的车位设置是符合规定的。证据10被告并不存在违约，原告认为有异议的，可以向规划部门提出。而且旧房是原来就有的，桥东街的旧房与原告的房子是两个方向。证据11是被告主动另行多支付4个月的补偿给原告。
对被告鑫森房地产提供的证据，原告俞春霞质证如下：证据1对关联性有异议，只能证明被告将好而居房屋建好交付，原告起诉的是被告没有按照承诺建造车位、绿化等，被告也没有把建造好的农贸市场交付给原告使用。从绿化验收单中可以看出，没有达到承诺的面积。证据2对真实性无异议，只能证明被告交付了原告的房屋，不能证明是向原告承诺的农贸市场房屋。证据3对真实性无异议，但被告取得的是50年的土地使用证不能否定原告取得土地证为40年的事实。证据4对红线图无异议，但原告的商铺未达到临街或者旺铺的效果。证据5旧房拆迁主体是否被告，与本案没有关联性，被告向原告承诺是沿街的商铺，被告应该交付临街旺铺。
案件审理过程中，为查清相关事实，本院依法向宁波市国土资源局北仑区分局、北仑区工商局、北仑区规划局调查核实。
对原告俞春霞提供的证据，本院认证如下：被告对证据1-3、5-11的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。证据4因原告未能提供证据原件，该证据的真实性不予认定。
对被告鑫森房地产提供的证据，原告对真实性均无异议，对被告提供的证据的真实性均予以认定。
对本院调查核实的证据材料，双方对真实性均无异议，本院予以认定。
经审理查明，被告以出让方式取得位于北仑区戚家山街道东至四方家园二期、西至小港桥东街、编号为06××××774的地块的土地使用权，该土地规划用途为商住用地。2007年4月25日，原告向被告购买被告开发的上述地块的好而居农贸市场二期共2层的37号房，用途为商业用房，建筑面积为69.03平方米，合同价款为383847元，合同还就其他内容作了约定。2008年1月31日好而居农贸市场二期工程验收，并于2008年7月9日在宁波市北仑区建设局竣工备案、2008年12月31日交付使用备案。2008年11月14日，被告与包括原告在内的购房户签订一份会议纪要。约定：“1、关于“好而居农贸市场二期”项目西侧的桥东街规划道路旧房的拆迁问题，公司答复：根据区政府的有关领导同意决定拆迁，并拟于明年三月份启动拆迁。2、商品房延期交付使用的违约金问题，经广大购房户的一致意见，约定计算至2009年3月份旧房拆迁止。若是桥东街旧房于2009年3月份尚未动迁。则该违约金应顺延计算。违约金计算按合同规定日万分之一执行。如2009年3月未拆迁违约金为日万分之1.5计算。”其后，原告领取了被告支付的至2009年3月底的违约金。2009年3月9日，原、被告办理了该房屋交付手续，原告并办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。因原被告双方对争议问题难以达成一致，原告遂诉至本院。
本案原、被告争议的问题为以下几方面：1、被告是否应按会议纪要的约定支付原告违约金以及支付期限；2、被告是否应就原建设项目处开设三江超市而非农贸市场、绿化面积不足以及车位设置现状承担违约责任；3、被告是否应就原告购买的房屋占用范围内的的土地使用年限为40年承担违约赔偿责任。针对上述争议问题，本院结合双方的举证、质证意见，分析认定如下：
1、关于违约金问题：原告认为根据2008年11月14日的会议纪要，如桥东街旧房在2009年3月以后仍未拆迁，被告应支付自2009年4月1日起至旧房拆迁完毕之日止，按合同约定房价总款的日万分之1.5计算的违约金。被告认为会议纪要是在受原告等众多购房户胁迫的情形下签订的，桥东街旧房拆迁项目不在其开发的房产项目范围内，并非其应承担的义务，也不应因此向原告支付违约金；即使要支付违约金，会议纪要也是约定的支付至拆迁启动为止，2009年3月该拆迁项目确已启动，被告也将启动前的违约金支付完毕，故不应再支付2009年4月1日以后的违约金。
本院分析认为：2008年11月14日的会议纪要第2项约定，“商品房延期交付使用的违约金问题，约定计算至2009年3月份桥东街旧房拆迁止。若是桥东街旧房于2009年3月份尚未动迁，则该违约金应顺延计算。违约金计算按合同规定日万分之一执行。如2009年3月未拆迁违约金为日万分之1.5计算”。再结合第1项“关于好而居农贸市场二期项目西侧的桥东街规划道路旧房拆迁问题，公司答复：根据区政府有关领导同意决定拆迁，并拟于明年3月份启动拆迁”。可以认定双方约定的违约金支付时间的截止日期为桥东街的旧房拆迁工作启动日，并非原告所称的拆迁完毕之日。桥东街拓宽工程项目于2009年10月取得房屋拆迁许可证，2009年11月27日发布拆迁公告，故应以拆迁公告发布之日视为拆迁启动之日。被告称2009年3月已启动拆迁，并无事实依据。被告主张该会议纪要是在受胁迫的情形下签订，也无任何证据提供。因此，被告应依照会议纪要的约定，支付原告自2009年4月1日起至旧房拆迁启动之日止共计241天，按合同约定房价总款383847元的日万分之1.5计算的违约金，共计为13876元。
2、关于房产用途、绿化面积和停车位问题：
原告认为根据项目建设工程规划告示牌，该房产项目名称为“好而居农贸市场二期”，设置62个汽车位和350个自行车位、1058.28平方米绿地面积，该告示内容为被告的承诺，被告理应依照公示内容履行。但该项目建成后却擅自开设超市，车位设置不足，绿地面积不足，被告的行为构成违约，应依约在此处开设农贸市场，补足停车位和绿化面积。被告认为原告提出的上述主张属于规划许可或指标，被告完全根据规划的要求进行建设，建成后并未改变规划方案，停车位和绿化面积已按规定设立并通过验收，房屋出售后的用途被告无法控制，因此被告并未违反承诺。
本院分析认为：首先，关于房屋建成后的用途问题。涉案房产项目名称虽为农贸市场，但农贸市场并非是一个严格的法律概念，只是对可自由交易农副产品场所的泛称。被告在涉案房产开发过程中，根据政府规划和建设主管部门的许可进行开发建设，并未改变用地性质，也未改变经规划部门许可的房屋结构。该项目并非政府投资建设的公益设施，建成后被告可对外销售，现房产使用人在涉案房产内开设超市，超市中也同样经营农副产品和其他日用品，房产用途并无实质性改变。因此，原告认为此处开设超市属被告违约的理由不能成立。
其次，关于停车位问题。按照项目建设告示牌，该项目公布的汽车和自行车停车位指标分别为62个和350个，而示意图标注的汽车和自行车停车位分别为61个和324个，告示牌中的数字指标和示意图本身存在不一致之处。而告示牌是根据建设工程规划许可证附图制作的，只要被告在建设过程中，按照规划许可证进行建设，按规划要求预留停车用地，不在规划的停车位用地上违法建设建筑物，即为不违反建设规划告示牌公布的内容。事实上，原告也无证据证明被告违反建设规划许可，占用了停车位用地建造其他建筑物，从而导致停车位不足。相反，被告建设的该工程通过了各项验收，说明并不存在违规建设行为。故原告主张被告违反告示牌公布的停车位数量的承诺，从而构成违约，理由不能成立。
至于绿化面积问题，该项目绿化面积规划指标为1058.28平方米，验收时面积为986平方米，建设规划告示牌也明确注明绿化面积不足部分可以异地补足。因此原告诉请的绿化不足问题，理由显然不能成立。
3、关于土地使用年限问题：
原告认为，双方在《商品房买卖合同》中约定的土地使用期限为2003年3月25日至2053年3月25日，年限为50年。而其取得的土地使用权证载明的终止日期至2043年3月25日，年限为40年，被告违反了合同的约定，导致原告的土地使用年限缩水，应赔偿损失10万元。被告认为，被告取得的该地块的土地使用权证载明用地性质为商住用地，使用期限至2053年3月25日。《商品房买卖合同》中载明的土地使用期限是在合同第一条“项目建设依据”中，该内容是为了说明被告土地使用权取得及项目建设的合法性，并非约定的原告土地使用权的年限。且原告的土地使用权证并非被告颁发，是政府土地主管部门颁发的，土地使用年限也是依法确定的，因此被告不存在违约行为。
本院分析认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：综合用地最高使用年限为50年，商业用地使用年限为40年，住宅用地使用年限为70年。根据区国土资源局出具的情况说明，“好而居农贸市场二期土地2003年出让时的用途为商住综合用地，土地使用年限为50年。2009年2月该宗地块建成办理分割登记，该宗地内商业用房土地用途为商业用地，使用年限依法为40年”。政府土管部门在办理购房户的土地使用权分割登记时，根据原告购买房屋的用途确定土地用途，再根据土地用途确定土地使用年限，属于政府职能机关的职权行为，被告在此过程中并无过错。退而言之，假设原告提出的其应取得50年的土地使用权年限主张符合法律规定，且被告对原告实际取得的土地使用权年限不足50年存在过错，虽然现行法律规定土地使用年限届满后可申请续期，但对于续期应否缴费和按何种标准收费，均无相应规定。因此原告是否存在损失，目前尚无法确定，本院难以支持。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及会议纪要，系双方真实意思表示，合法有效，依法具有法律效力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告在会议纪要承诺支付原告至桥东街旧房启动拆迁日止，按原告购房价款总额每日万分之1.5的违约金，被告应当支付。原告该项诉请的合理部分，本院予以支持。原告其他诉讼请求，与事实和法律规定不符，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波经济技术开发区鑫森房地产市场开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告俞春霞违约金13876元；
二、驳回原告俞春霞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2747元，由原告俞春霞负担2435元，被告负担宁波经济技术开发区鑫森房地产市场开发有限公司负担312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杜 宇
审 判 员 胡飞红
人民陪审员 王亚君
二〇一一年五月二十七日
代书 记员 张丽丽