湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初1655号
原告：武汉中天力商业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区泾河农场十字路北街14号，组织机构代码证代码55502393-5。
法定代表人：周劲波，董事长。
委托诉讼代理人：徐娟，湖北太圣律师事务所律师。
被告：李文锋。
原告武汉中天力商业管理有限公司诉被告李文锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告武汉中天力商业管理有限公司委托诉讼代理人徐娟、被告李文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付欠交租金359525.50元（自2014年8月1日起至2017年6月30日）后续租金从2017年7月1日起至被告返还商铺为止（按年租金161724元计算）。2、判令被告依合同约定向原告支付违约金71905.1元（租金359525.50元乘以20%）。3、判令解除租赁合同并将磁湖北岸御茶园茗茶商铺返还给原告。4、本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼过程中将诉讼请求第一、二、三项变更为：1、判令被告支付租金385775.5元（从2014年8月1日计算至2017年6月30日止）；2、判令被告支付违约金77155.1元（385775.5元×20%）；3、判令解除租赁合同。事实与理由：2011年11月16日，原、被告签订《黄石环磁湖商铺租赁合同书》一份。约定，原告将位于环磁湖北岸签约面积为347.7平方米的商铺出租给被告用作御茶园茗茶的经营，租赁期限为5年，即从2011年11月16日起至2016年11月15日止，2011年11月16日至2012年4月30日为免租期，租赁费起租日期为2012年5月1日，第一年固定租金为110000元（月租金9167元），第二年至第三年年固定租金为120000元（月租金10000元），第四年至第五年年固定租金为161724元（月租金13477元）租金每三个月支付一次，付款时间为每三个月的第一个月10日前，如被告拖欠租金和相关费用的，每逾期一天，应按应付款总额的2%支付违约金，被告违反协议约定的，原告有权单方解除合同，不予返还合同履约保证金，同时原告有权追究因被告造成的其他损失。合同签订后，原告按约将商铺交付被告经营使用，被告按约向原告交纳的履约保证金，但被告从2014年8月1日开始拖欠租金未交纳，2016年11月15日合同到期，被告在没有与原告订立续租合同的情况下，继续占用原告商铺从事经营，同时亦不向原告补交从2014年8月1日起拖欠的商铺租金。原告多次向被告追讨拖欠租金未果，原告遂诉至法院。
原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
证据一，原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明：原告主体适格。
证据二，被告身份证。证明：被告主体适格。
证据三，磁湖北岸及西北岸经营性资产委托经营管理及物业租赁合同一份、房屋所有权证书复印件。证明：原告拥有其租赁权。
证据四，黄石环磁湖商铺租赁合同书。证明：原被告具有房屋租赁合同关系。
证据五，收据。证明：被告交付租金至2014年8月1日。
证据六，腾退房屋通知书、快递单。证明：原告曾向被告催缴租金。
证据七，租金情况表。证明：被告拖欠的租金金额。
被告辩称，原告提出的合同只是陈述了合同的一部分，并非全部，于2012年12月25日又签订了补充协议。2011年11月16日双方签订租赁合同，租期五年，2012年12月25日又签订了补充协议，具体有三项的修正和补充，一是御茶园茗茶改名晓风水榭茶艺馆；二是租金的起止日期，原合同是2012年5月1日，补充协议约定的租金交纳日期是2012年8月1日；三是付款方式改为年付，交纳时间是每年8月10日之前。根据合同周期的付费起止日期，2012年8月1日至2013年7月31日的租金是110000元，2013年8月1日至2014年7月31日的租金是12万元，依照原告收费惯例，2014年8月1日至2015年7月31日的租金是12万元，2015年8月1日至2016年7月31日的租金是161724元，根据合同约定到2016年11月15日租期内截止，但事实上被告总共交纳了租金100000元。被告没有交纳租金是在2013年底市场经济不好，在2014年中期很多原告管辖范围内的商铺租金都减少，被告有跟原告反映过租金是否可以减少，原告没有答复。因原告不承认补充协议，且因为租金的计算方式双方有争议，后来一直协商没有结果，被告就只交纳了部分租金。2016年下雨把店面淹水了，被告找原告要求减少租金，原告不同意，导致被告在2016年11月停业，2017年1月搬离了门面，全部东西都搬走了，跟原告有打过一次电话，钥匙没有交给原告，没有办理交接手续。综上，被告并没有恶意拖欠租金，被告请求法院依法公正判决。
被告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据材料：
证据一，补充协议。证明：双方对租赁租金进行了重新约定。
证据二，收款收据。证明：被告已经交纳的租金，原告认可了补充协议对于租金的计算方式。
证据三，照片。证明：商铺曾经遭到淹水，对经营有影响。
本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据六的真实性无法核实，不予确认；对证据七系原告单方制作，不予确认。对被告提供的证据一予以确认；对证据三因不能确定证据形成时间，故不予确认。
经审理查明，2011年11月16日，原、被告签订一份《黄石环磁湖商铺租赁合同书》，合同约定：被告租赁商铺位置为磁湖北岸，签约面积为347.7平方米；商铺仅用于被告用作经营会所“御茶园茗茶”品牌，如未经同意擅自超越双方约定的经营范围，被告将承担违约责任；租赁期限为5年，从2011年11月16日起至2016年11月15日止，原告同意自本合同签订生效后，2011年11月16日至2012年4月30日之间为被告的免租期，原告在此期间免收租赁费，租赁费起租日期为2012年5月1日；如被告在正常履行合同义务的前提下，合同到期前90天，被告如要求续租，应当以书面方式提出申请，在同等条件下，被告有优先承租权，否则合同到期即终止，被告无条件退还租赁物；合同解除或租赁期届满后七日内，被告应将合同项下的租赁物连同不可拆卸装修物及设施完整的无偿移交给出租方，出租方无需为此向被告支付任何费用，被告逾期未移交，留存在商铺内的物品视为其放弃该财产所有权，出租方有权处置被告留存在商铺内的全部物品并收回租赁物；本合同签署3日内，被告向原告交纳履约保证金30000元，该履约保证金不计息，合同租期届满、被告在约定时间内将租赁物全部返还给出租方后，出租方在七个工作日内将履约保证金全额退还给被告；租金第一年为年租金110000元，第二至第三年年租金为120000元，第四至第五年年租金为161724元，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金，如在15日内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理；商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由被告自行承担，双方还对其他租赁事项进行了约定。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用。2012年2月4日，被告向原告交纳履约保证金30000元。被告因将“御茶园茗茶”茶楼名称更改为“晓峰水榭”茶艺馆，双方于2012年12月25日签订《补充协议》一份，约定：原经营茶楼“御茶园茗茶”品牌更改为“晓峰水榭”茶艺馆，租赁费起租日期为2012年8月1日，付款时间为每年的8月10日前按年付的方式支付租金给原告，被告拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向原告支付违约金，原告有权对被告采取停电停业处理，若被告在15天内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，原告有权单方终止本合同，并按违约责任处理。当日，被告向原告交纳从2012年8月1日起至2013年7月31日止的租金110000元，2014年5月17日，被告向原告交纳从2013年8月1日起至2014年7月31日止的租金120000元。之后，被告又分别于2016年3月11日、2016年6月1日、2016年7月4日、2016年8月2日交纳租金40000元、20000元、20000元、10000元，共计90000元。其后再未交纳房屋租金。
本院认为，原、被告于2011年11月16日签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》及补充协议没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。原、被告均应按该合同约定行使权利和履行义务。一、对于原、被告租赁合同关系的终止时间。根据双方签订的补充协议约定，租赁费起租日期为2012年8月1日，付款时间为每年的8月10日前按年付的方式支付租金给原告，被告拖欠商铺租金和相关费用的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向原告支付违约金，若被告在15天内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，原告有权单方终止本合同，并按违约责任处理。而被告从2014年8月1日起便开始未足额交纳租金，故被告的行为已构成违约，原告按约有权单方终止合同，但原告在向本院提起诉讼前并未向被告作出明确的提前解除合同的意思表示，双方在2016年11月15日合同到期后维持着不定期租赁合同关系。而本案被告签收原告起诉状的时间是2017年7月17日，向被告送达起诉状应视为原告向被告作出了解除合同的意思表示，故双方租赁合同关系解除时间应为2017年7月17日。二、对于被告拖欠租金的金额问题。按双方补充协议约定，被告交纳租金的起租时间应为2012年8月1日，因被告已提供证据证明租金交纳至2014年7月31日止，且之后又分别于2016年3月11日、2016年6月1日、2016年7月4日、2016年8月2日交纳租金40000元、20000元、20000元、10000元，共计90000元。该90000元应视为交纳2014年7月31日以后的租金，经计算，被告的租金已交纳至2015年4月30日止，故被告拖欠租金的时间应为2015年5月1日，计算至原告主张的2017年6月30日止，被告拖欠的租金金额应为339971元。三、对于违约金的计算问题。根据补充协议约定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金。虽然双方合同约定的违约金过高，但原告主张的违约金77155.1元没有超过法律规定，本院予以支持。对于履约保证金问题，因被告已向原告交纳履约保证金30000元，该履约保证金应冲抵被告所欠款项，因此，被告应支付给原告的款项总金额为：租金339971元＋违约金77155.1元－履约保证金30000元＝387126.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告武汉中天力商业管理有限公司与被告李文锋签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》、《补充协议》于2017年7月17日解除。
二、被告李文锋于本判决生效后十日内向原告武汉中天力商业管理有限公司支付拖欠款项共计387126.1元。
三、驳回原告武汉中天力商业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费8910元，原告武汉中天力商业管理有限公司负担1461元，被告李文锋负担7449元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 周雷刚
人民陪审员 刘 勇
人民陪审员 董晓慧
二０一七年九月二十九日
书 记 员 肖 君