江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0803民初2825号
原告：江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市清河区健康东路69号。
法定代表人：徐建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆宝峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：万小哥，该公司员工。
被告：卢林，男，1980年12月2日出生，汉族，住淮安区。
被告：陈艳，女，1983年5月16日出生，汉族，住淮安区。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至本判决主文前简称农商行）与被告卢林、陈艳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告农商行的委托诉讼代理人万小哥到庭参加诉讼。被告卢林、陈艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农商行向本院提出诉讼请求：1、要求被告卢林归还贷款本金33万元和利罚息及复利9821.20元(利息计算至2016年9月28日，以后利罚息及复利顺延计算至实际还款日)，合计本息339821.20元；2、要求法院支持原告对位于淮安区××金花××楼××室的房产抵押物进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、要求被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2015年11月19日被告卢林向原告（下属淮安区支行）借款330000元，约定于2016年11月18日到期，约定年利率8.15%，此贷款由卢林、陈艳提供位于淮安区××金花××楼××室的房产作抵押担保，贷款到期后，经原告多次催要，借款人及抵押担保人均未履行还款义务。
被告卢林、陈艳未作答辩。
原告针对诉讼请求依法提交了以下证据：原告的营业执照、法定代表人身份证明书、被告卢林、陈艳的身份证复印件、卢林、陈艳的结婚证复印件、借款申请书、《最高额个人担保借款合同》、《房地产抵押合同》、《房地产所有权证》、《他项权证》、借款借据、核心业务系统计算表等证据。本院予以确认并在卷予以佐证。
本院经审理认定事实如下：2014年11月17日，被告卢林、陈艳与原告签订《最高额个人担保借款合同》一份，合同约定：被告卢林向原告申请借款，原告根据被告卢林的用款申请分次向被告卢林发放贷款，担保人（卢林、陈艳）自愿为借款人自2014年11月17日起至2017年11月16日止在原告处办理的最高本金余额不超过350000元的借款提供担保。借款利率为原告同期同档次利率（年利率8.15%），结息方式为每月21日结息；违约责任为借款人未按期归还借款本金的，贷款人从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。保证方式为抵押担保，被告卢林、陈艳以位于淮安区××金花××楼××室的房产作为抵押物，担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用。借款人违反本合同项下义务，原告有权对借款人停止发放借款、提前收回已发放借款或采取其他资产保全措施，并提前行使担保权。被告卢林、陈艳在该合同中担保人处签了名。
同日，原告与被告卢林、陈艳签订了《房地产抵押合同》一份，约定：为确保债务人卢林于2014年11月17日起至2017年11月16日止向原告连续发生的最高债权额在350000元以内的主合同的履行，被告卢林、陈艳以位于淮安区××金花××楼××室的房产设定抵押担保。2014年11月19日双方办理了抵押登记，领取了他项权证书（证号为淮房他证夹城字第C14057**），抵押债权为35万元。
合同签订后，被告卢林于2015年11月19日向原告申请借款330000元，约定借款期限为2015年11月19日至2016年11月18日止。原告于同日向被告卢林的账户（账号为62×××91）中发放了借款330000元，由被告卢林立借款借据一份给原告，确认收到原告发放的贷款330000元。借款到期后，被告未按约还款，截止到2016年9月28日，共欠原告借款本金330000元、利罚息及复利9821.20元，本息合计339821.20元。原告索款未果，遂诉至本院，要求被告卢林归还借款本息，要求法院支持原告对位于淮安区××金花××楼××室的房产抵押物进行拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
本院认为，原告农商行与被告卢林、陈艳签订的《最高额个人担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按约定履行义务。被告卢林未按合同约定归还借款是纠纷产生的主要原因，应当承担给付贷款本息的民事责任。截止到2016年9月28日，被告卢林共欠原告本息合计339821.20元，有《最高额个人担保借款合同》、借款借据、核心业务系统计算表等证据证实，本院予以确认。
被告卢林、陈艳用位于淮安区××金花××楼××室的房屋为借款设立抵押担保，并办理了抵押登记手续，双方的抵押合同合法有效，应予以保护。因被告卢林未按约还款，原告依据合同约定行使抵押权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告卢林、陈艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身民事诉讼权益的放弃。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告卢林于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金330000元、利罚息及复利9821.20元（利罚息及复利已计算到2016年9月28日，之后利罚息及复利按照合同约定计算至实际给付之日止），本息合计339821.20元。
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告卢林、陈艳位于淮安区紫金花苑2号楼2304室的房屋在折价或拍卖、变卖后所得价款在35万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6477元（原告已预交6477元），公告费600元，合计7077元，由被告卢林负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 耿怀礼
人民陪审员 贾杨忠
人民陪审员 黄洪祥
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 唐 蓉
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为；
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。