湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂枣阳民二初字第00351号
原告（反诉被告）龚家强。
原告（反诉被告）王万勤，系龚家强之妻。
委托代理人彭志军，
住枣阳市北城办事处沿河北路五组5号，居民。公民身份号码429003196409240572.代理权限：特别授权。
被告孙秀志。
委托代理人唐家海，湖北胜和律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）乔永旭。
委托代理人严涛，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）龚家强、王万勤与被告孙秀志、被告（反诉原告）乔永旭物权保护纠纷和房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚家强、王万勤及其委托代理人彭志军，被告孙秀志及其委托代理人唐家海、被告（反诉原告）乔永旭及其委托代理人严涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）龚家强、王万勤诉称：2004年12月1日，原告从被告孙秀志手中购得房屋一套，价格65000元，于2005年11月30日办理了房屋产权登记手续。由于该房屋是孙秀志新开发的房屋，原告装修后因房产证正在办理中，尚未入住。结果被开发商孙秀志交给了乔永旭暂住。期间，原告多次找二被告交涉。被告孙秀志说：你有证自己找乔永旭搬家。被告乔永旭却说：孙秀志欠他的钱，钱还了就搬家，因此也不腾房交房。故提起诉讼，要求被告乔永旭停止侵害，腾出房屋交还原告；并要求被告孙秀志承担转租给原告造成的租金损失15000元。
被告孙秀志辩称：原告诉请无事实依据。原告从被告孙秀志处购买房屋，又将房屋转卖给乔永旭。为了便于办理房产证，所以直接由孙秀志与乔永旭签订售房合同。实际上是
原告与乔永旭之间形成了买卖合同关系，乔永旭已向原告支付了全部购房款，原告才将房屋交付给了乔永旭。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）乔永旭辩称：1、原告诉请无事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求；2、原告所主张的事实与客观事实不符，被告乔永旭不存在侵犯原告房屋的所有权，乔永旭的房屋取得是基于与原告之间达成的买卖合同关系，乔永旭取得房屋合法有效。
被告（反诉原告）乔永旭同时诉称：鉴于原告与乔永旭之间业已成立购房合同关系，被告乔永旭已经支付了房屋价款，原告至今未给乔永旭办理房屋过户手续，为此，反诉要求确认双方房屋买卖合同有效，同时判令原告为乔永旭办理房屋产权过户手续。
原告（反诉被告）龚家强、王万勤针对反诉辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由是：1、原告与被告乔永旭之间不存在买卖合同关系。2、本案所争议的房产属王万勤与龚家强共有，因此，被告反诉其与孙秀志签订的买卖合同对原告没有约束力。因为孙秀志不享有物权，当然也没有处分权。3、房屋买卖合同是要式法律行为，根据物权法第九条的规定，不动产的转让需要经依法登记产生法律效力。未经登记不发生效力。
经审理查明：2004年12月1日，龚家强与孙秀志、丁华兵二人签订一份《房屋预售合同书》。合同约定孙秀志、丁华兵将其开发的位于枣阳市规划局北（邓庄小区）西栋北单元五楼南边一套单元房以65600元的价格售给龚家强。龚家强付款60000元购房后对房屋进行了装修。此后孙秀志找龚家强给付下余的房款5600元，因龚家强当时没钱付，就同意孙秀志将所购房屋另外再找一个人卖了算了。2006年3月9日，孙秀志后来找来了乔永旭购买该房屋。因当时房权证还没有办理下来，三人就商定由孙秀志作为售方与乔永旭作为购方签订了一份《售房合同书》，将上述售给龚家强的单元房以83000元卖给了乔永旭，以后直接由孙秀志为乔永旭办理房权证。孙秀志与乔永旭签订《售房合同书》后，龚家强随即在该《售房合同书》最后一页上写明“备注：房屋已售乔永旭，房产发票已付清，房产所有权已有乔永旭所有，与本人无关。龚家强。”。尔后，乔永旭将83000元购房款交给了龚家强，龚家强又把6500元付给了孙秀志，孙秀志又向乔永旭出具了一份：“证明，乔永旭在邓庄小区购房款已全部付清。证明人：孙秀志。2006年3月9日。”的证明。同时，龚家强亦将办理房权证的有关手续费发票交给了乔永旭。
因开发商孙秀志向房产局报送办理房权证的所有人为龚家强、王万勤，房产局就将该房登记在了龚家强、王万勤夫妇的名下。2005年11月30日，枣阳市房产管理局为该房颁发了房权证。2007年7月17日，王万勤到枣阳市房产管理局领取了该房的房权证。乔永旭知道后，又托人从龚家强手中获取了该房权证证书。
另查明，孙秀志与乔永旭签订的《售房合同书》第十一条第1款约定：售方应提供办理产权证的文件、资料和证件，办理产权证的费用有购方缴纳。
2014年7月29日，龚家强、王万勤二人来院起诉，要求乔永旭停止侵害、腾出房屋交还原告，并要求孙秀志承担转租给原告造成的租金损失15000元。
以上事实，有2004年12月1日，龚家强与孙秀志、丁华兵二人签订的《房屋预售合同书》一份，2006年3月9日，孙秀志作为售方与乔永旭作为购方签订的《售房合同书》一份，孙秀志出具的证明一份，乔永旭提交的龚家强办理房权证交付的房屋转让手续费、工本费、登记费和土地收益金发票三份，枣阳市房产管理局颁发的枣房字第××号房权证一份，王万勤从枣阳市房产管理局领取房权证的登记表一份，以及双方当事人的陈述及开庭笔录在卷证实。
本院认为，本案原告龚家强在孙秀志作为售方与乔永旭作为购方签订的《售房合同书》上备注：房屋已售乔永旭，房产发票已付清，房产所有权已有乔永旭所有，与本人无关。证明龚家强对争议房屋由孙秀志卖给乔永旭是知情同意的。从随后龚家强又将办理房权证的有关手续费发票和已经由王万勤领取的房权证交给了乔永旭的事实，以及乔永旭占有使用该争议房屋八年之久的实际状况，可以认定龚家强、王万勤对争议房屋出售给乔永旭是认可的。本案乔永旭占有该争议房屋合法，也不存在孙秀志将争议房屋转租乔永旭的事实。因此龚家强、王万勤作为本诉原告要求被告乔永旭停止侵害交还争议房屋，并要求被告孙秀志承担转租给其造成的租金损失15000元的请求无事实依据，本院不予支持。因为本案争议的房屋并非龚家强、王万勤出售的，而是由孙秀志与乔永旭签订房屋买卖合同后将争议房屋出售给乔永旭的。故乔永旭反诉称：“原告龚家强、王万勤与乔永旭之间业已成立购房合同关系，被告乔永旭已经向其支付了房屋价款”缺乏事实依据。孙秀志作为售方与乔永旭作为购方签订的《售房合同书》第十一条第1款明确约定：售方应提供办理产权证的文件、资料和证件，办理产权证的费用有购方缴纳。龚家强、王万勤并非该合同的售方，因此其无义务为乔永旭办理房权证件。乔永旭反诉要求确认双方房屋买卖合同有效，同时判令原告龚家强、王万勤为其办理房屋产权过户手续，属请求主体错误。故其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）龚家强、王万勤的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）乔永旭的反诉请求。
案件受理费175元，由龚家强、王万勤负担；反诉案件受理费88元，由乔永旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名湖北省襄阳市中级人民法院，帐号××××××38。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 艾 兵
审判员 李吉超
审判员 谷中合
二〇一五年五月十一日
书记员 黄 一