广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初12080号
原告（反诉被告）萧月红，女，1957年6月2日出生，香港特别行政区居民，
委托代理人叶长虹，广东康麒律师事务所律师。
委托代理人刘灼平，男，1955年8月10日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市，
被告（反诉原告）周建成，男，1968年12月2日出生，汉族，身份证住址：广东省电白县，
委托代理人郑德能，广东硕源律师事务所律师。
委托代理人杨巧红，女，1973年2月23日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区，系被告的妻子。
原告（反诉被告，下同）萧月红诉被告（反诉原告，下同）周建成租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告周建成在法定期限内提起了反诉。本案依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告萧月红的委托代理人叶长虹、刘灼平、被告周建成及其委托代理人郑德能、杨巧红到庭参加诉讼。本案简易程序审理期限到期后，原、被告同意并经本院院长批准继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告萧月红诉称，2010年2月1日，原、被告双方经平等自愿协商签订《房屋出租合同》，由被告租用原告位于东莞市××南街××号整栋房屋，面积约1008平方米，合同约定租赁期限为6年，从2010年4月1日起至2016年3月31日止，其中2010年4月1日起至2013年4月1日每月租金37000元，2013年4月2日至2016年3月31日每月租金为40700元，租期内被告自行负担产生的相关费用包括水费、电费、工商、税务、治安、卫生费用等，双方约定，“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还”。同时约定：“乙方如逾期15日支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%计付滞纳金”。“乙方逾期归还，则按每逾期一日应向甲方支付原日租金的2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同还约定，“如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方立即负责修复或经济赔偿”，“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备……须事先征得甲方的同意后方可施工”。签订合同后，被告使用了房屋并一直正常支付租金。后来，因为合同即将到期，双方对于续租租金协商不成，被告开始拖欠租金，并以拒不交租来要挟，拒不搬离。被告从2015年12月份拖欠15000元不付，2016年1月至2016年3月也是如此，经多次追讨未果。所以原告至今亦没有开出租金收据。按合同约定，迟延交租不仅失去诚信，违反约定，践踏法律，也要按约定处罚，按日5%计付逾期交租违约金、损失。合同约定的租赁期限至2016年4月1日期满，被告须交还房屋。但被告违反法律，违背承诺，违法占用房屋，拒不交出，亦拒不交付租金、占用费。须按双方之前的约定按2倍计付霸占房屋的租金及造成的损失，一直计付至交房屋经原告验收、认可之日，暂时计至8月份为407000元。双方很明确约定乙方不能改变房屋结构，不能未经许可进行大装修，改变房屋。现在原告要求交回房屋时却发现被告修改了门、窗、外墙广告招牌，修改了一楼楼梯，加装了电梯，损坏了楼板（电梯位），损害了房屋的使用用途，造成了房屋不能符合消防功能，原告有权要求其拆除并恢复原状，拒不恢复的须按现在造价（暂计60000元，以实际面积、实际施工产生的工程造价为准）给予赔偿。未恢复而致使房屋不符合交回条件的仍需按2倍支付场地占用费、房屋租金损失。经与被告多次协商无效，遂提起诉讼，请求判令：1、被告立即付清拖欠的租金60000元及逾期支付租金的滞纳金、损失60000元，其中2015年12月份欠租15000元从2016年1月16日起按日5%计付至付清之日止；2016年1月欠租15000元从2016年2月16日，2016年2月份欠租15000元从2016年3月16日，2016年3月份欠租15000元从2016年4月16日起，均按日5%计付至付清欠租之日止。（暂计至2016年8月23日为54750元）；2、被告立即支付2016年4月1日至2016年6月1日的房屋租金81400元；3、被告立即自2016年6月2日至2016年9月1日的场地占用费244200元，按租金标准的双倍计算，并继续计算至被告实际搬离房屋之日止；4、被告向原告支付房屋长期空置的损失4300元；5、确认原、被告双方于2010年2月1日签订的《房屋出租合同》于2016年4月1日终止，被告立即腾空、交还房屋；6、被告恢复房屋原状并赔偿损失60000元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告周建成辩称，原告诉求的付清2015年12月至2016年4月拖欠租金及逾期付租滞纳金、损失缺乏事实和法律依据。原告诉称因双方对续租租金协商不成，被告拖欠案涉房屋2015年12月至2016年4月的租金不符合客观事实。实际上，并非被告的原因而不按约定支付租金，而是由于刘灼平承诺修复案涉房屋有问题部分却一直不予修复，致使案涉商铺不能使用面积达到50平方米，给被告的营业造成严重的经济损失。2015年4月，案涉房屋的旁边在建造房屋，由于挖地基，案涉房屋的埋在地下20米电缆被挖断，当时案涉房屋停电一天，因接驳其他电线路，当月每天跳电闸多次，陆陆续续发生停电；外墙的水管被挖断，漏水一个多月。由于打桩，导致案涉房屋的地基略微下陷，一楼休息室的外墙、铁皮顶倒塌；经被告多次要求，四天后才重建外墙、铁皮顶；但半个月后墙面出现大裂缝，铁门无法关紧，风吹雨打从裂缝、铁门进入室内，接着案涉房屋出现如下问题：1、一楼休息室铁皮顶变形，地面出现裂缝，不能使用；2、四个师傅工作区墙面出现裂缝，存在安全隐患，师傅不敢在此工作；3、儿童区墙面出现裂缝、渗水，不能使用；4、儿童区对面的陈列柜下面与地面出现分裂，不能使用；5、洗水台下面与地面出现分裂，不能使用；6、冲水区对面的陈列柜下面与地面出现分裂，不能使用；7、四楼贵宾房墙面渗水，天花板生锈、倒塌，不能使用；8、五楼调配室操作台出现倾斜，不能使用；9、五楼客人公共厕所天花漏水，不能使用。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分损毁的，承租人可以要求减少租金，由于刘灼平承诺修复案涉房屋有问题部分却一直不予修复，致使案涉房屋的不能使用面积达到50平方米。因此，案涉房屋在2015年5月至2016年10月期间每月减少租金为1994，合计35892元。出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定用途，应当履行租赁物的维修义务。被告给予刘灼平半年之久的修复时间，在2015年12月至2016年6月期间每月营业损失为14590元，共计102130元；2016年7月2016年10月每月营业损失9278元，合计37112元；合计139242元。以上事实有被告提交的证据《房屋有问题的相片》、《房屋有问题的视频光盘》、《租金损失、营业损失的计算单》、《美发美容业绩表》、《与刘灼平手机短信、微信的截图》、《手机短信、微信截图、录音、视频的光盘》、《<视频录音光盘>内容的文字表述》予以证实。原告诉求支付2016年4月1日至搬离、交还房屋之日的场地占用费、租金、损失；确认案涉租赁合同于2016年4月1日终止，立即腾空、交还房屋缺乏事实和法律依据。原告诉称案涉租赁合同于2016年4月1日期满，被告拒不交还案涉房屋，违法占用房屋，拒不交付租金违背客观事实。实际上，被告没有违法占用房屋，案涉房屋租赁关系于2016年10月31日起解除，被告在当日已腾空案涉房屋，但刘灼平却至今拒不接受案涉房屋。被告与原告的全权委托代理人刘灼平于2010年2月1日签订的《房屋出租合同》虽然规定租赁期限在2016年6月1日届满，当时由于案涉房屋推迟交付使用，因此双方约定案涉房屋的租赁期限在2016年7月1日届满。刘灼平是案涉房屋出租期间原告的全权委托代理人，全权代理原告洽谈、签订案涉房屋租赁合同及收取租金、押金，全权代为处理案涉房屋租赁、转让的所有事宜。2016年5月初，被告夫妻与刘灼平协商关于案涉房屋租赁期满后的退还押金、电梯分摊费、全额支付电梯井费和电梯违章罚款的问题。直至2016年6月，刘灼平告知案涉房屋已转让给黄江镇的洪哥，从2016年7月1日起案涉房屋由新房东洪哥全权接手。2016年5月至2016年8月期间，被告与刘灼平一直协商关于退还押金、电梯分摊费、全额支付电梯井费和电梯违章罚款的问题，新房东洪哥从中协商两个月但无果。至2016年9月1日晚上，新房东洪哥告知，刘灼平要求到2016年9月30日止交给刘灼平60000元。同月4日，被告夫妻在意大利出差，被告的店铺前台代收到中国邮政快递的原告起诉被告的法院传票。同月5日，被告告知刘灼平，待被告同月11日回到国内时双方友好协商。2016年9月18日晚，被告与刘灼平协商一致，并由刘灼平亲自手写了一份协议，约定被告支付55000元以结清案涉房屋在2016年9月30日前的租金、押金及一切费用，2016年10月份暂给被告试用一个月，租金30000元，待2016年10月期满后再决定是否续租还是退租，如退租于2016年10月31日交回房屋。当时双方觉得该协议应打印，并约定第二天即2016年9月19日下午一至两点见面，将打印好的协议签字后付款，但刘灼平却在2016年9月19日反悔，被告主动协商无果。2016年9月20日，被告收到中国邮政快递的原告对被告撤诉的法院民事裁定书，仍然多次主动协商但无果。2016年9月27日，被告为表示诚意。息事宁人，将双方约好的2016年10月份租金30000元转账给刘灼平，但其仍然无动于衷。2016年9月28日，刘灼平却要求立即交还案涉房屋。由于新房东洪哥放弃购买案涉房屋，被告多次主动与刘灼平协商、示好且仍然均无果后，被告决定于2016年10月31日从案涉房屋搬走，并于2016年10月7日告知刘灼平，请其抽空过来交接并结清相关费用。2016年10月31日，被告从案涉房屋搬离，法院封存的物品原封不动，搬走属于被告所有的可移动的物品，并告知刘灼平，再次请其过来接收并结清相关费用，但其仍然一意孤行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。以上事实有被告提交的证据《房屋出租合同、押金收款收据、转账凭条》、《协议书的相片》、《银行存折、手机银行转账的截图》、《与刘灼平手机短信、微信的截图》、《与洪哥的手机短信、微信截图》、《手机短信、微信截图、录音、视频的光盘》以及文字表述予以证实。原告诉求恢复案涉房屋原状、赔偿损失缺乏事实和法律依据。原告诉称在要求交回案涉房屋时发现门、窗、外墙广告招牌被修改，一楼楼梯被修改，加装电梯、楼板（电梯位）被损坏，房屋的使用用途被损害，造成房屋不符合消防功能，违背客观事实。实际上，案涉房屋在被告承租前是经营旅馆（廉价公寓）的，被告承租案涉房屋是经营美发美容服务，在不影响案涉房屋结构的前提下，根据案涉租赁合同的规定及美发美容行业的特点，对案涉房屋的门、窗、外墙广告招牌、一楼楼梯进行装修。当时的装修情况刘灼平是知情的，况且刘灼平在2010年10月15日至2015年2月12日期间在案涉商铺多次消费，却诉称在要求交回案涉房屋时才发现，该事实有被告提交的证据《消费单》、《刘灼平卡账户信息》予以证实。被告加装电梯是经刘灼平同意，没有损坏楼板（电梯位）。被告与刘灼平洽谈租赁案涉房屋当时，刘灼平为了赚取喝茶费，将案涉房屋的传菜口说是电梯井，当签了合同后，被告开始装修电梯部分时，才知道受刘灼平欺骗。为此，被告额外增加电梯井部分与加柱加固工程，并非损坏电梯位。刘灼平于2010年7月18日出具同意加装电梯的《同意书》，该事实有被告提交的《同意书》、《电梯使用登记证》予以证实。被告没有损害房屋的使用用途，也没有造成房屋不符合消防功能。案涉租赁合同明确规定承租房屋的用途是商业经营、住宅，承租期间其使用用途一直没有改变。案涉房屋在承租期间的消防是合格的，该事实有被告提交的证据《消防合格证》予以证实。案涉租赁合同没有规定被告在交回案涉房屋时要对装修部分进行修复，况且在承租期间被告没有因使用不当造成案涉房屋损坏。原告要求拆除案涉房屋的装修、恢复原状并赔偿损失，明显是无理取闹。综上所述，原告的诉求，违背客观事实，缺乏法律依据。请法庭查明案件事实，依法驳回其诉讼请求。
被告周建成反诉称，被告与原告的全权委托代理人刘灼平于2010年2月1日签订《房屋出租合同》，约定被告承租原告位于东莞市××南街××号整栋房屋，押金74000元等条款。原、被告的房屋租赁关系于2016年10月31日解除，原告应向被告退还房屋租赁押金74000元。虽然案涉房屋的租赁合同规定租赁期限在2016年6月1日届满，但是由于刘灼平推迟将案涉房屋交付给被告使用，因此双方约定案涉房屋的租赁期限在2016年7月1日届满。2016年5月初，被告夫妇与刘灼平协商关于案涉房屋租赁期满后的退还押金、电梯分摊费、全额支付电梯井费和电梯违章罚款的问题。直至2016年6月，刘灼平告知案涉房屋已转让给黄江镇的洪哥，从2016年7月1日起案涉房屋由新房东洪哥全权接手。2016年5月至2016年8月期间，被告与刘灼平一直协商关于退还押金、电梯分摊费、全额支付电梯井费和电梯违章罚款的问题，新房东洪哥从中协商两个月但无果。至2016年9月1日晚上，新房东洪哥告知，刘灼平要求到2016年9月30日止交给刘灼平60000元。同月4日，被告夫妻在意大利出差，被告的店铺前台代收到中国邮政快递的原告起诉被告的法院传票。同月5日，被告告知刘灼平，待被告同月11日回到国内时双方友好协商。2016年9月18日晚，被告与刘灼平协商一致，并由刘灼平亲自手写了一份协议，约定被告支付55000元以结清案涉房屋在2016年9月30日前的租金、押金及一切费用，2016年10月份暂给被告试用一个月，租金30000元，待2016年10月期满后再决定是否续租还是退租，如退租于2016年10月31日交回房屋。当时双方觉得该协议应打印，并约定第二天即2016年9月19日下午一至两点见面，将打印好的协议签字后付款，但刘灼平却在2016年9月19日反悔，被告主动协商无果。2016年9月20日，被告收到中国邮政快递的原告对被告撤诉的法院民事裁定书，仍然多次主动协商但无果。2016年9月27日，被告为表示诚意。息事宁人，将双方约好的2016年10月份租金30000元转账给刘灼平，但其仍然无动于衷。2016年9月28日，刘灼平却要求立即交还案涉房屋。由于新房东洪哥放弃购买案涉房屋，被告多次主动与刘灼平协商、示好且仍然均无果后，被告决定于2016年10月31日从案涉房屋搬走，并于2016年10月7日告知刘灼平，请其抽空过来交接并结清相关费用。2016年10月31日，被告从案涉房屋搬离，法院封存的物品原封不动，搬走属于被告所有的可移动的物品，并告知刘灼平，再次请其过来接收并结清相关费用，但其仍然一意孤行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。原、被告的房屋租赁关系于2016年10月31日解除，原告应向被告退还房屋租赁押金74000元。原告应向被告支付电梯设备、走火铁梯的分摊费用73100元。被告与刘灼平洽谈租赁案涉房屋当时，刘灼平为了赚70000元喝茶费，将案涉房屋的传菜口说是电梯井。但签了合同后，被告开始装修电梯部分时，才知道受刘灼平欺骗。为此，被告额外增加电梯井部分和加柱加固工程且多付了70000元，缴纳电梯机房罚款50000元，并额外向前一个承租人支付了走火电梯、六楼铁棚共10000元。为了安抚被告，刘灼平恳求被告要对其私吞房东即原告70000元喝茶费的事情保密，并承诺在合同期满后向被告归还电梯井费、电梯违章罚款。2016年9月11日，原告同意向被告支付电梯设备、走火铁梯的分摊费用73100元。被告向原告减少支付租金35874元，原告向被告赔偿营业损失139242元。2015年4月，案涉房屋的旁边在建造房屋，由于挖地基，案涉房屋的埋在地下20米电缆被挖断，当时案涉房屋停电一天，因接驳其他电线路，当月每天跳电闸多次，陆陆续续发生停电；外墙的水管被挖断，漏水一个多月。由于打桩，导致案涉房屋的地基略微下陷，一楼休息室的外墙、铁皮顶倒塌；经被告多次要求，四天后才重建外墙、铁皮顶；但半个月后墙面出现大裂缝，铁门无法关紧，风吹雨打从裂缝、铁门进入室内，接着案涉房屋出现如下问题：1、一楼休息室铁皮顶变形，地面出现裂缝，不能使用；2、四个师傅工作区墙面出现裂缝，存在安全隐患，师傅不敢在此工作；3、儿童区墙面出现裂缝、渗水，不能使用；4、儿童区对面的陈列柜下面与地面出现分裂，不能使用；5、洗水台下面与地面出现分裂，不能使用；6、冲水区对面的陈列柜下面与地面出现分裂，不能使用；7、四楼贵宾房墙面渗水，天花板生锈、倒塌，不能使用；8、五楼调配室操作台出现倾斜，不能使用；9、五楼客人公共厕所天花漏水，不能使用。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分损毁的，承租人可以要求减少租金，由于刘灼平承诺修复案涉房屋有问题部分却一直不予修复，致使案涉房屋的不能使用面积达到50平方米。因此，案涉房屋在2015年5月至2016年10月期间每月减少租金为1994，合计35892元。出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定用途，应当履行租赁物的维修义务。被告给予刘灼平半年之久的修复时间，在2015年12月至2016年6月期间每月营业损失为14590元，共计102130元；2016年7月2016年10月每月营业损失9278元，合计37112元；合计139242元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，非因被告的原因而不按约定支付租金，而是由于原告承诺修复案涉房屋有问题部分却一直不予修复，致使案涉房屋不能使用面积达到50平方米，给被告的营业造成严重的经济损失，况且在案涉房屋租赁关系解除后拒不退还房屋租赁押金，拒不承担电梯设备的分摊费用。原告违背诚信、出尔反尔，反而起诉被告要求支付租金、逾期支付租金滞纳金、场地占用费及恢复房屋原状、赔偿损失的行为极为恶劣。为此，被告特依据相关法律、法规之规定，向人民法院提起反诉，恳请判令：1、确认原、被告的租赁关系于2016年10月31日解除；2、原告向被告退还房屋租赁押金74000元；3、原告向被告支付电梯设备、走火铁梯分摊费用73100元；4、被告向原告减少支付租金35892元；5、原告向被告赔偿营业损失139242元；6、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告周建成的反诉，原告萧月红辩称，原、被告双方签订书面合同，非书面合同不能有效改变合同中的约定，被告违约非常明显。合同期限届满，双方没有签订新的合同，被告拒不交还案涉房屋，押金就已经被没收，不存在口头、不定期租赁的问题。退一步讲，新的租赁发生，也应该先处理原来的关系后，重新写新的押金单，确定期限、租赁水平等主要事项。所以很明显是被告先霸占房屋，才借口说不定期租赁，被告缺乏事实、证据、逻辑。被告一再强调房屋结构、安全有问题，那里漏水有问题，妨碍了对房屋的使用，却主动认为自己要租赁下去，且没有期限，自相矛盾。事实是房屋的内部结构、间房、厕所装修等都是被告自己修建、改动的，没有经城建部门验收，且已经使用了5年了，坏了有问题了，都是被告的原因，责任与他人无关。被告认为的漏水有问题出现了，自己却不修理，不维护、不迁出，不解除合同，时间超过1年了，证明是被告接受了以上事实的发生，且不影响使用，对租赁没有异议。租赁期间的维修、保护，责任在于使用方即被告。被告有义务及时作出行动，有效地减少损失发生。关于鉴定费用，结构、漏水问题，责任均不在原告，被告的申请缺乏依据，费用自然与原告无关。很明显，原告当月减少收取的9000多元是由被告自行修复、处理问题的费用，刘灼平也给予了电费补偿其损失，所以不再存在影响使用、经营损失的赔偿。电梯属于动产，且属于严格管理的设备，要有多个合法有效证件备齐才能使用，至今原告都未见到。所以不能也不敢使用电梯。非原告原因造成的占用房屋期间的租金、损失都由被告承担责任。
经审理查明，原告为位于东莞市××南街××号房屋的权属人，并办理了房地产权证。
2010年2月1日，原告作为出租人，被告作为承租人，刘灼平作为原告的委托代理人签订一份《房屋出租合同》，约定原告将其所有的案涉房屋租出给被告作为商业经营及住宅使用，面积1008平方米，租赁期限为72个月，自2010年4月1日起至2016年6月1日止，其中2010年4月1日至2010年5月30日为装修免租期，自2010年6月1日起开始计算租金；租赁期满，原告有权收回案涉房屋，被告应如期交还，被告如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同；案涉房屋2010年4月1日至2013年4月1日每月租金为37000元，2013年4月2日起至2016年4月1日止每月租金为40700元，按金总额为74000元；在租赁期间，原告每月实收租金，在租赁期间的所有一切税收、费用、什费由被告负责，被告应按时交纳自行负担的费用（水电费、电视费、工商费、税费、治安管理卫生费等杂费）；原告提出进行维修，被告应积极协助配合，对被告的装修装饰部分，原告不负有修缮的义务；被告应合理使用案涉房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，被告应立即负责修复或经济赔偿，经原告同意后，在不影响房屋结构的情况下，被告有权作室内外墙装饰及落地玻璃；被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得原告的书面同意后方可施工；租赁期满或因被告责任导致退租的，依附于房屋的装修归原告所有；租赁期间，原告有权依照法定程序转让案涉房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和被告继续有效；一经双方签署后，如原告出售房屋，新房东必须遵守本合同条款，继续履行合同；被告可以分租及合租经营，如需整幢转让，需经得原告同意；房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回案涉房屋：（1）未经原告同意拆改变动房屋结构；（2）损坏案涉房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经原告书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（4）利用案涉房屋存放危险物品或进行违法活动；（5）逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害；原告应保证案涉房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；被告应于房屋租赁期满后将案涉房屋及附属设施、设备交还原告，被告交还案涉房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；被告拖欠房屋累计1个月以上的属于被告违约；在租赁期间，原告不得无故解除合同，如原告无故违约收回，原告需赔偿被告装修费用及一切所引起的损失及退回按金；在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应该按合同总租金%的额度向原告支付违约金；若违约金不足弥补损失的，还应承担赔偿责任；被告如逾期15日支付租金，每逾期一日则被告需按日租金5%支付滞纳金；租赁期满，被告应如期交还案涉房屋，被告逾期归还，则每逾期1日向原告支付原日租金2倍的租金，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。后原告将案涉房屋交付给被告用作经营美发美容店，被告向原告缴纳了按金74000元。原、被告确认案涉房屋的租赁事宜均由原告的委托代理人刘灼平与被告进行协商处理。2016年8月25日，原、被告就租赁关系发生争议，原告提起诉讼，案号为（2016）粤1973民初10589号，后因原告未在指定的期限内缴纳诉讼费，本院于2016年9月9日作出（2016）粤1973民初10589号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。2016年9月26日，原告再次提起本案诉讼，请求判如所请，本院于2016年10月27日向被告送达起诉状副本；被告在法定期限内提起反诉。
被告主张案涉房屋旁边新建房屋的施工于2015年4月将案涉房屋埋在地下的电缆挖断，导致案涉房屋停电一天，因接驳其他电线路，当月每天跳闸多次，后来水管也被挖断，导致案涉房屋漏水一个多月，该笔费用由原告向施工方索取损失，并经协商同意直接在该月租金中进行减免9360元，被告当月向原告缴纳租金31340元；被告主张因案涉房屋旁边新建房屋的施工导致案涉房屋质量出现如下问题，1、一楼休息室铁皮顶变形，地面出现裂缝，不能使用；2、四个师傅工作区墙面出现裂缝，存在安全隐患，师傅不敢在此工作；3、儿童区墙面出现裂缝、渗水，不能使用；4、儿童区对面的陈列柜下面与地面出现分裂，不能使用；5、洗水台下面与地面出现分裂，不能使用；6、冲水区对面的陈列柜下面与地面出现分裂，不能使用；7、四楼贵宾房墙面渗水，天花板生锈、倒塌，不能使用；8、五楼调配室操作台出现倾斜，不能使用；9、五楼客人公共厕所天花漏水，不能使用；被告主张被告已多次通知刘灼平对上述问题进行维修，但刘灼平一直不予修复，致使案涉房屋不能使用的面积达到50平方米，因此导致2015年5月至2016年6月期间不能使用面积的每月租金损失为1994元，因此被告应向原告减少支付租金35892元，同时被告提供美发美容业绩表、租金损失计算表、营业损失计算表主张造成的2015年12月至2016年6月期间每月营业损失为14590元，并据此要求原告每月减免租金15000元，并向被告退回租赁按金74000元。
原告则主张被告主张的房屋存在的上述质量问题属于房屋使用过程中的正常自然瑕疵，并不影响房屋的正常使用，原告也并未同意减免租金，因被告多次向原告称案涉房屋存在问题，原告于2015年5月减免租金9360元给被告自行进行维修；至于被告提供的美发美容业绩表、租金损失计算表、营业损失计算表，原告质证认为属于被告单方制作，并不能证明被告收入降低与房屋损害有关联性；原告主张被告自2015年12月至2016年4月期间拖欠原告租金差额15000元，已构成违约，应以15000元为计算基数，自当月16日起按日万分之五计算滞纳金，且被告缴纳的按金74000应不予退回。原、被告确认被告实际每月15日前缴纳当月的租金，被告于2015年12月至2016年6月期间每月向原告缴纳租金25700元，自2016年7月起没有缴纳租金，被告于2016年9月27日向刘灼平转账支付租金30000元。
原告主张案涉租赁合同于2016年6月1日期限届满，但被告拒不向原告交还房屋，应自2016年6月2日起按租金标准的两倍计算房屋占有使用费至实际交还案涉房屋之日止，另外应向原告支付因案涉房屋长期空置而造成的损4300元；原告主张被告与刘灼平曾就双方的争议进行协商，于2016年9月18日提出和解方案，协商由被告在2016年9月18日结清2016年9月底之前的租金及按金，则2016年10月份可以按每月30000元标准试用一个月，但双方未能达成一致协议；原告主张被告未经原告的同意对案涉房屋的窗户、房间进行改建，新装了电梯以及在楼顶搭建了违法建筑，根据合同约定被告应对案涉房屋进行恢复原状，现原告估算恢复原状的费用为60000元，并提供了建筑草图予以证明。被告则主张签订合同后，因刘灼平向被告延迟交付案涉房屋，故双方协商租赁期限至2016年7月1日届满；2016年5月初起双方就电梯费用等搬迁事宜进行协商，刘灼平于2016年6月告知被告案涉房屋已经转卖给黄江镇的洪哥，双方至2016年8月期间在洪哥的协调下就租赁按金、电梯分摊费、电梯井费、电梯违章罚款等问题进行协商，但未能达成一致意见；后被告与刘灼平双方于2016年9月18日协商一致，由被告支付55000元结清案涉房屋2016年9月30日前的租金，2016年10月份则可以每月30000元标准试用一个月，再另行协商是否续租；当时双方手写草拟了一份协议，并协商将协议打印好于2016年9月19日签订，但刘灼平反悔并未到场签订协议；原告于2016年9月27日按照协议将2016年10月的租金30000元转账支付给刘灼平，后黄江镇洪哥放弃购买案涉房屋，刘灼平于2016年9月28日要求被告立即搬离案涉房屋，经与刘灼平多次协商无果，被告告知刘灼平于2016年10月7日前来交接并结清相关费用，被告于2016年10月31日从案涉房屋搬离，并要求刘灼平到场接受房屋，但刘灼平至今没有前来交接；被告主张案涉房屋在被告承租之前是经营旅馆的，被告在不影响房屋结构的前提下根据合同约定及美发美容的特点对案涉房屋的窗、外墙广告招牌、楼梯进行装修，并经得刘灼平书面同意加装电梯；而原告主张的楼顶违建并不是被告加建的，为前一手租客所建，现原告要求被告恢复原状缺乏事实和法律依据，并提供刘灼平卡的账户信息、消费单、同意书证明刘灼平曾到被告的美发美容店进行消费，对被告的装修是知悉的，并且于2010年7月18日向被告出具同意书同意被告加装电梯；对于原告提供的建筑草图，原告质证认为真实性无法确认；被告主张原、被告在协商签订合同时，刘灼平将传菜口谎称为电梯井口，在装修时才发现受了刘灼平的欺骗，为此额外增加电梯井工程支出费用70000元以及电梯机房罚款50000元，并额外向前一个承租人支付走火铁梯费用、铁棚费用10000元，刘灼平承诺在合同期满后向被告归还上述费用共计73100元。对于上述主张，被告提供了短信记录、微信记录、录音予以证明。
原告确认其知悉被告加建电梯，但现无法证明加建电梯的安全性，原告要求被告恢复原状，同时原告确认其并未有证据证明房屋的原状；对于被告提供的短信记录、微信记录、录音，原告质证认为原告并未就走火铁梯费用、铁棚费用、电梯井费与被告达成一致意见，原告仅在一直催缴租金。原告确认被告曾告知原告其将于2016年10月31日搬离案涉房屋，也曾通知原告交接钥匙，但被告未能恢复案涉房屋的原状，未达到合同约定交还房屋的条件，原告拒绝接收案涉房屋。
被告于2016年11月10日向本院提交鉴定申请书，申请对其主张案涉房屋存在的质量问题的原因以及导致不能使用的面积进行鉴定，本院经审查并未就被告的上述申请事项进行鉴定。2016年11月18日，本院组织原、被告双方前往案涉房屋进行勘验，就被告所主张的房屋质量问题进行拍摄照片附卷为证，同时根据本院勘验现场，被告已经将除法院查封的财产之外的物品搬离案涉房屋，并未继续使用案涉房屋进行经营。
以上事实，有原告提供的房地产权证、国有土地使用证、《房屋出租合同》、《委托书》、银行存折记录、《房屋出租合同》、按金收款收据、中国建设银行转账凭条、照片、视频、租金损失计算单、营业损失计算单、银行存折、手机银行转账记录截图、短信记录截图、微信记录截图、同意书、协议书照片、消防合格证、刘灼平卡账户信息、刘灼平消费清单、电梯使用登记证、美容美发业绩表以及房屋建设草图、本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，原告委托刘灼平与被告签订的《房屋出租合同》，并代表原告对外进行出租、收取按金及代收租金等，故《房屋出租合同》所约定的权利义务对原告与被告具有约束力，视为系原、被告双方的真实意思表示，同时案涉房屋取得了房地产权证，权属人为原告，《房屋出租合同》并未违反法律的强制规定，原、被告应按合同约定履行其权利义务。
在本案中，原、被告对在履行合同过程中违约责任主张不一，被告主张案涉房屋存在质量问题，被告已多次通知刘灼平对上述问题进行维修，但刘灼平一直不予修复，致使案涉房屋不能使用的面积达到50平方米，原告拒不履行租赁物的维修义务，已构成违约，被告可要求减免租金。根据本院现场勘验，被告主张的质量问题确实存在，并本院认为已经达到影响房屋正常全面使用的程度，作为出租人的原告，具有对租赁物的维修义务并保持租赁物能正常全面使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”的规定，原告在被告多次反映房屋出现质量问题影响房屋使用的情况下仍未进行维修，被告自2015年12月至2016年6月期间仅向原告缴纳租金25700元，原告并未举证证明其在上述期间对被告减少缴纳租金的行为提出异议并进行催缴，而且上述期间超过半年之久，可视为双方以实际行为达成每月减免租金15000元的一致意见，原告以被告拖欠2015年12月至2016年6月期间租金差额为由主张被告存在违约，缺乏依据，本院不予采信；而对原告主张的2015年12月至2016年6月期间的租金差额及滞纳金，本院不予支持。至于被告主张因房屋质量问题导致的营业损失，被告并未能举证证明营业损失的真实存在，本院对此不予支持。被告申请对案涉房屋质量问题出现的原因以及受影响的面积进行测量，本院经审查认为并不影响本案事实的认定，本院不予准许。
至于原告主张被告未经原告同意对案涉房屋的窗户、房间进行改建，新装了电梯以及在楼顶搭建了违法建筑，在合同期满后亦未恢复原状，构成违约。对此本院认为，根据被告提供的消费单、同意书可知原告对案涉房屋的窗户、房间进行改建是知悉，新装电梯也是同意的，也未举证证明原告对被告的改建提出异议；且原告所提供的建筑草图未能证明案涉房屋的原状，故原告据此主张被告构成违约并要求被告支付恢复原状的损失60000元，缺乏依据，本院不予支持。
在本案中，合同期限至2016年6月1日期满，根据被告提供的短信记录、微信记录显示，双方一直就是否续约进行协商，被告主张双方曾于2016年9月18日达成一致协议，但原告予以否认，且被告提供的证据未能证实上述主张；双方在合同期满达成新的租赁合同，故案涉《房屋出租合同》于2016年6月1日期满解除，在合同履行过程中，被告并未存在违约，原告应向被告退回其缴纳的按金74000元。
原、被告在合同期满一直就是否续约不断进行协商，被告仍占用原告案涉房屋；，被告主张原告于2016年9月28日要求被告立即搬离案涉房屋，后被告实际于2016年10月31日搬离案涉房屋，对此本院认为原、被告在合同期满后协商续约问题，原告于2016年9月28日明确要求被告立即搬离案涉房屋，原告应给予合理期限给被告搬离案涉房屋，被告于2016年10月31日搬离，处于合理期限范围内，并不具被故意逾期搬离的情形，原告确认被告曾告知原告将于2016年10月31日搬离案涉房屋，也曾通知原告交接钥匙，根据本院勘验现场，被告已经将其物品搬离案涉房屋，并已通知原告交接钥匙，如上所述，原告以被告未能恢复案涉房屋的原状从而拒不接收案涉房屋，缺乏依据，故应视为被告于2016年10月31日已搬离案涉房屋并将案涉房屋交还给原告，原告应对被告交还的钥匙予以接收。被告于2016年7月至2016年10月期间占用案涉房屋，应向原告支付相应的房屋占有使用费，故本院酌定参照双方原先实际履行的25700元/月标准计算房屋占有使用费；被告于2016年9月27日向原告转账支付30000元，核算2016年7月至2016年10月期间的房屋占有使用费为25700元/月×4个月-30000元=72800元。原告主张的房屋占有使用费，在上述范围内的本院予以支持，超出部分予以驳回。至于原告主张的因被告长期占用房屋而应向原告支付因案涉房屋长期空置而造成的损失4300元，但原告并未举证证明损失的存在，缺乏依据，本院不予支持。
至于被告主张要求原告支付电梯设备、走火铁梯分摊费用，但并未能证明双方就电梯设备、走火铁梯分摊费用达成一致意见，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2010年2月1日签订的《房屋出租合同》于2016年6月1日解除；
二、原告萧月红应于本判决发生法律效力之日起三日内退回被告周建成租赁按金人民币74000元；
三、被告周建成应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告萧月红支付2016年7月至2016年10月期间房屋占有使用费人民币72800元；
四、驳回原告萧月红的其他诉讼请求；
五、驳回被告周建成的其他反诉请求。
如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4723元、保全费1520元，原告萧月红已预交，由原告萧月红负担5438元，由被告周建成负担805元；本案反诉受理费3067元，被告周建成已预交，由原告萧月红负担704元，由被告周建成负担2363元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一七年二月十日
书记员 江婷婷
陈婷玉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百五十八条适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。
人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。
案件转为普通程序审理的，审理期限自人民法院立案之日计算。