北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第16259号原告王翔，男，1977年11月12日出生。委托代理人李成鼎，北京市扬剑律师事务所律师。委托代理人李久峰，北京市扬剑律师事务所律师。被告北京华恩房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里2号院15号楼02。法定代表人杨培军，董事长。委托代理人李荔，女，1977年9月17日出生。委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。原告王翔与被告北京华恩房地产开发有限公司（华恩房地产公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员李方担任审判长、代理审判员石丽君和代理审判员董路参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王翔的委托代理人李成鼎和被告华恩房地产公司的委托代理人李荔和胡倩雯到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告王翔起诉称：2011年12月17日，王翔与华恩房地产公司签订《认购书》，约定：华恩房地产公司向王翔出售位于xxx，车位总款为16万元，王翔向华恩房地产公司支付定金2万元，签订本认购书7日内签署《买卖合同》；签订认购书后，王翔当日向华恩房地产公司交付定金2万元。后王翔在七日内提出签订《买卖合同》的请求，但是华恩房地产公司拒绝签订。后经核实，华恩房地产公司将诉争车位另行出售他人。后王翔向华恩房地产公司主张退还定金，均遭到华恩房地产公司的拒绝。多次催要未果，王翔诉至法院，要求：一、判令解除王翔和华恩房地产公司签订的《认购书》；二、判令华恩房地产公司双倍返还定金4万元；三、诉讼费由华恩房地产公司负担。被告华恩房地产公司答辩称：不同意王翔的诉讼请求。原因：一、不签订《买卖合同》的原因是王翔造成的；二、华恩房地产公司将车位出售的时间是2012年7月5日，远远晚于双方签订《认购书》的时间，是华恩房地产公司的无奈之举，故其不构成违约；三、王翔同时签订了两份《认购书》，并在2012年1月17日前购买了其中一个车位，可以说明王翔未购买车位的原因是其自身造成的。经审理查明：2011年12月17日，王翔和华恩房地产公司签订《富力又一家园商品房认购书》(以下简称《认购书》)，约定：王翔认购华恩房地产公司的xxx，价格为16万元；签本认购书的同时，王翔向华恩房地产公司交付定金2万元；在签订本认购书之日起7日内，王翔采用一次性付款的方法缴付楼款，并签署《商品房买卖合同》，同时2万元定金自动转为《商品房买卖合同》的定金；如果王翔未按照上述条款签订《商品房买卖合同》，则视为王翔违约，华恩房地产公司有权将此楼宇另售他人而不需要通知王翔，且王翔缴付之定金不予退回；《商品房买卖合同》生效后，本认购书自动失效；王翔在签署本认购书时，已经知悉认可双方签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容。当天，双方还签订了《补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定：C区车位如果团购总数为1个——149个，享受折扣95折；150个——299个享受折扣85折；300个以上享受折扣75折，团购总数的界定以2011年12月16日——2011年12月31人期间签订认购书总数为准。当天，王翔通过刷卡交易方式向华恩房地产公司交纳2万元定金。华恩房地产公司出具《收据》确认该事实及金额。后华恩房地产公司出具《北京富力又一城C区车位客户办理签约须知》（以下简称《签约须知》），载明：请客户本人在规定时间2012年1月17日带齐资料到签约部签署《北京市商品房现房买卖合同》。王翔后未在2012年1月17日前签订关于认购华恩房地产公司的xxx车位的《商品房买卖合同》，2012年7月5日，华恩房地产公司将该车位卖给了案外人。另查明，2011年12月17日，黄芳代王翔签订另一份《富力又一家园商品房认购书》，约定：认购华恩房地产公司的xxx，价格为16万元。2012年1月13日，王翔与华恩房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了所有权证号为：X京房权证朝字第x**号，位于朝阳区黄厂南里3号院101幢-1层1090号车位。庭审中，王翔述称，因《认购书》系格式合同，华恩房地产公司未履行告知义务，故该条款对其不发生法律效力。以上事实，由王翔提交的《认购书》、《补充协议》、《签约须知》和华恩房地产公司提交的《商品房买卖合同》、《富力又一家园商品房认购书》及当事人陈述在案佐证。本院认为，2011年12月17日王翔与华恩房地产公司签订的《认购书》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，双方构成定金合同法律关系，应属合法有效。根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人签订认购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王翔于2011年12月17日签订了《认购书》并交纳了定金，根据《认购书》中的条款约定，其应自签订《认购书》之日起七日内前往指定地点签订《商品房买卖合同》。后华恩房地产公司出具了《签约须知》），将签订合同的时间变更为2012年1月17日前。庭审中，双方提交的证据均无法证明是对方的原因导致未能订立商品房买卖合同：王翔未能提交明确证据证明华恩房地产公司通知其由于自身原因更改签约时间；华恩房地产公司未能提交证据证明王翔主动提出更改签约时间，故双方须承担举证不能的不利后果。现《认购书》中约定的车位已经另售他人，其已明确表示无法履行合同约定的主要内容，故王翔主张解除双方签订的《认购书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，综合考虑双方的履行情况和合同性质，应当恢复原状，华恩房地产公司应当将收取的2万元定金返还给王翔。王翔主张适用定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，一方面，其不能证明华恩房地产公司的违约行为造成双方没有签订《商品房买卖合同》，另一方面，华恩房地产公司在2012年7月5日才将车位卖出，王翔未提交证据证明其在此期间主张过签约，华恩房地产公司已经预留了较为充分的签约时间，故华恩房地产公司将车位另售他人的行为亦不构成违约，综上，王翔主张华恩房地产公司双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。华恩房地产公司关于王翔同时签订两份《认购书》，但是只签订了一份《商品房买卖合同》，说明王翔违约的主张，因两份《认购书》不具有必然的联系，王翔签订其中一份《商品房买卖合同》与其由于自身原因不签订另一份《商品房买卖合同》没有直接的因果关系，故本院对华恩房地产的该项主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王翔与被告北京华恩房地产开发有限公司二○一一年十二月十七日签订的为购买xxx的《富力又一家园商品房认购书》；二、被告北京华恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王翔款项二万元；三、驳回原告王翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百元，由原告王翔负担四百元（已交纳），由被告北京华恩房地产开发有限公司负担四百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 方代理审判员  石丽君代理审判员  董 路二〇一三年十月二十一日书 记 员  胡广文