四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0303民初2025号原告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。法定代表人：许鹏，总经理。委托代理人：刘爱良，该公司副经理。被告：尚世和，男，汉族，1954年2月5日生，无职业，现住四平市铁东区。原告四平乐邦泰合物业管理有限公司（以下简称泰合物业）诉被告尚世和物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘爱良,被告尚世和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合物业诉称：被告尚世和于2014年5月13日入住华亿紫金城。自2016年1月20日至今无故拖欠物业服务费用，经物业公司工作人员多次催缴，被告仍拒不履行缴纳物业服务费的义务，故物业公司诉至法院，请求：1、判令被告支付物业服务费2264元。2、判令被告支付违约金2000元。3、诉讼费用由被告承担。尚世和辩称：2014年5月份我开始入住，物业公司预收物业费2000余元，市政府46号文件规定三级物业的物业费应该是每平方米0.55元-0.77元，物业公司不得随意提高物业费标准，我应该是4年以后才开始交物业费。进户时，物业公司违背省179号文件规定，额外收取我6000余元，物业返还给部分业主，但是没有返还给我，这些费用是物业公司强制性收取，合计9000余元没有返还给我。我认为物业公司应该按中国人民银行贷款利率的四倍给我支付利息，本应该是物业公司给我钱。但现在却让我交钱，我不欠物业公司钱。由于我们小区沒有业主委员会，不能和物业公司协商物业费问题，我坚决要求执行政府文件的指导价。业主公约沒有物业公司名称、公章、法人签字，只有我们在物业公司强制之下一方签字，所以此公约无法律效力。公约中所有收我们业主的钱，全部都违反政府文件之规定。2014年春节，物业公司把公用电源线挂在人员走动的铁桥上，一旦电源被破坏，电流直通铁桥，存在安全隐患。小区消防通道的大门口，经常被各种车辆堵塞，物业公司从来不管，一旦发生火灾消防车进不去，人民群众生命财产都受损失。2015年春天物业公司把小区车库租给了黑食品加工厂，造成了严重的污染。此外，小区通道上都是狗屎、狗尿，环境卫生差。物业公司随意破坏小区楼内供水设施，断绝群众用水，还打人、堵锁眼。物管人员中还有不法人员，在小区内有入室盗窃行为，有一次物业公司工作人员撬我家门，被我发现了。总之，物业公司在我们小区的所作所为不够三级物业服务公司的资格，要求法院按照市政府2013年下发的46号文件给予公正判决。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件，证明乐邦泰合物业管理有限公司的主体资格及代表人身份、授权委托人身份情况。被告质证意见：我不承认原告公司资质是二级物业，三级资质都不够，不应进行物业管理。2、物业服务合同、业主公约，证明原被告之间存在物业服务委托合同关系，被告未按合同约定履行支付物业服务费用的义务。被告质证意见：合同上没有物业公司法人签字及公章，是无效的，不成立的。合同上签字是我闺女签的。3、物业服务费价格调整的公告、公告公示的照片，证明乐邦泰合物业公司依据相关法定程序对物业服务费用的价格进行调整，调整物业服务费的价格符合物业管理条例相关规定。被告质证意见：没看到过该公告、公示，四平市市政府46号文件明文规定，物业公司在小区没有业主委员会的情况下，不得随意调整物业服务费价格，应遵循政府规定价格。私自调整物业费价格，是违法、违规的。4、价格调整后缴费业主的票据复印件，证明该小区三分之二以上业主都同意物业服务费价格调整并缴纳了物业服务相关费用。被告质证意见：当时进户时不签字不给钥匙，预收的物业费每户都收取了2000元以上，物业公司已经把不合理收费退回给部分业主。5、物业服务费催缴通知，证明乐邦泰合物业公司向被告催交过物业服务费。被告质证意见：没有下过催缴通知，物管员找过我，我说不欠物业费。6、我公司的回访统计表，证明我公司提供的服务98%的业主是满意的。被告质证意见：百分之百都不满意。庭审时，被告没有向法庭提交证据材料。经审理查明：被告尚世和的房屋位于四平市铁东区华亿紫金城29-2-1409室，建筑面积56.89平方米。2014年5月13日被告与北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司签订了《物业管理托管合同》，同意由北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司负责被告所在华亿紫金城小区的物业管理。约定物业管理服务费金额为每月1.2元/平方米，公共照明及智能维护费、电梯使用费、楼宇防盗门、社区监控系统、水泵维护费另行向业主收取。公共照明及智能维护费180元/年/户。物业公司承担对市政共用设施的维护维修，绿化养护，环境卫生保洁，公共秩序维护，档案数据管理和服务。不包含私有财产的维修及保管。同时约定业主每年应于首年开发商交房日期前30日内主动到物业服务企业交纳下年度物业费，逾期未交者物业公司按日收取5‰的违约金。另查明：北京乐邦泰和物业管理有限公司于2013年12月31日经四平市工商行政管理局铁西分局核准，名称变更为四平乐邦泰和物业管理有限公司，注册号为11010800969452。原公司的事务现由四平乐邦泰合物业管理有限公司进行接管。2015年多数业主反映电梯维保保险费（高层）100元/户/年，公共照明及智能维护费180元/户/年的收取有失公平，应以面积大小进行收取，泰和物业公司在征得华亿紫金城小区82%业主同意后，将价格调整为电梯维保保险费（高层）100元/户/年不变，公共照明及智能维护费180元/户/年调整为电梯费，1层至5层价格0.4元/月/平方米，6层至顶层价格0.5元/月/平方米，并以公告的形式在小区予以公示，96%以上的业主均同意物业服务费价格调整，并陆续交纳了物业服务相关费用。再查明：被告自2016年1月20日至2016年12月31日期间欠物业服务费779元，电梯费325元。2017年1月1日至2017年12月31日期间欠物业服务费819元，电梯费341元，合计欠物业服务费2264元。泰和物业多次向被告催要，但被告至今未交纳。上述事实，有原告提供的企业名称变更通知、企业营业执照、资质证书、代表人身份证明证明书、代表人身份证复印件、授权委托书、被授权人身份证复印件、物业管理托管合同、物业服务费价格调整的公告，公告公示的照片、价格调整后缴费业主的票据复印件、物业服务费催缴通知、物业公司服务回访统计表及其他证据材料在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告尚世和支付物业服务费2264元及违约金2000元是否合理？根据原告的陈述，被告的答辩及原告举证、被告质证情况，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：原告四平乐邦泰合物业管理有限公司要求被告尚世和支付物业服务费2264元合理。被告应支付原告违约金679元。本院认为：物业服务费，又称物业管理费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案被告尚世和系原告提供物业服务小区的业主，其女儿尚丽君代替被告尚世和与原告签订的《物业管理托管合同》、《业主公约》是在双方自愿的基础上签订的，是其真实意思表示，该合同及公约不违反法律及社会公共利益，合法有效。虽然物业管理托管合同上没有原告的签章，但原告提供了物业服务，被告也接受了该服务，被告尚世和也一次性向原告缴纳了两年的物业服务费，可视其接受并认可了原告提供的物业服务，双方已经形成了事实上的服务与被服务的法律关系，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在向被告尚世和提供物业服务的同时，有权利向被告收取物业服务费，被告应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。关于被告辩称物业公司违规乱收费问题，因该问题不是本案的审理范围，被告可另行诉讼。关于被告辩称物业公司打人、停水、堵锁眼、撬门等行为，因该行为属侵权关系，有实际的侵权人，被告应另案告诉处理。关于被告主张小区环境卫生差、存在安全隐患，物业断水问题。本着“谁主张,谁举证”的原则,由于被告庭审时没有提供相应的证据予以证明，故被告应当承担举证不能的不利后果。鉴于被告该项主张证据不足，本院不予采信。据此，原告诉请被告缴纳拖欠的物业服务费2264元合理，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，因双方在合同中有约定，现被告自2016年1月20日拖欠物业费至今，属于违约，应承担违约责任。原告泰合物业主张依据双方签订的合同及业主公约要求按日5‰收取违约金过高，本院酌情按应缴物业服务费数额的30%予以保护，即679元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款（八）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：被告尚世和于本判决生效后五日内一次性给付原告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务费2264元、违约金679元，合计2943元。驳回原告四平乐邦泰合物业管理有限公司其他诉讼请求。被告尚世和如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告尚世和负担。本判决为终审判决。审判员  郑学文二〇一七年十一月十三日书记员  周 璐