山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北商初字第119号
原告青岛银行股份有限公司瑞昌路支行。
负责人张莉。
委托代理人王成栋。
委托代理人王诚。
被告周淼。
被告青岛崇业集团有限公司。
法定代表人王滨。
原告青岛银行股份有限公司瑞昌路支行诉被告周淼、被告青岛崇业集团有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王成栋、王诚到庭参加了诉讼，被告周淼、被告青岛崇业集团有限公司经本院公告送达开庭传票传唤逾期未到庭。本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司瑞昌路支行诉称，被告周淼因购置青岛市开发区某某某路XXX号1406户房产向我行借款34.5万元，借款期限自2008年6月19日起至2027年6月19日止，现借款余额为290175.28元。截止2013年12月22日，逾期2848.09元。被告周淼因购置青岛市开发区某某某路XXX号506户房产向我行借款32万元，借款期限自2008年6月19日起至2027年6月19日止，现借款余额为269148.12元。截止2013年12月22日，逾期2641.71元。被告周淼因购置青岛市开发区某某某路XXX号1402户房产向我行借款23.5万元，借款期限自2008年6月19日起至2027年6月19日止，现借款余额为197655.7元。截止2013年12月22日，逾期1720.36元。该三笔借款均为按月等额本息方式还款，以被告青岛崇业集团有限公司承担连带保证责任。截止2013年12月22日，被告周淼逾期本息合计7210.16元，我行经多方查找无法联系到被告周淼，经我行了解其在他行贷款也已逾期，丧失还款能力。为维护我行的合法权益，现特向贵院提起诉讼，希判如所请。请求依法判令被告偿还银行贷款本金756979.1元、利息5142.92元、罚息9.04元，共计人民币762131.06元（截止到2013年12月22日）及其到清偿日止的所有利息、罚息等；依法确认原告对被告的抵押财产享有抵押权，原告对抵押物变现价款享有优先受偿权；依法判令本案诉讼费、律师费及实现债权的相关费用由被告承担。
被告周淼未答辩。
被告青岛崇业集团有限公司未答辩。
原告提交了以下证据：
1、个人住房按揭（抵押）借款合同、个人借款合同变更协议及借款凭证各三份，证明原告2007年1月8日及2008年5月29日与被告周淼及保证人被告青岛崇业集团有限公司签订《个人住房按揭（抵押）借款合同》及个人借款合同变更协议，约定被告从原告处借款人民币分别为34.5万元、23.5万元和32万元，借款期限自2008年6月19日起至2027年6月19日止，贷款用途为购房，并分别用其名下位于青岛市开发区某某某路XXX号1406户房产，青岛市开发区某某某路XXX号1402户房产，青岛市开发区某某某路XXX号506户房屋进行抵押担保。原告依约于2008年6月19日向被告发放贷款。被告青岛崇业集团有限公司作为保证人承担连带保证责任；
2、房地产他项权证书三份，证明被告将其名下位于青岛市开发区某某某路XXX号1406户房产，青岛市开发区某某某路XXX号1402户房产，为贷款办理了预购商品房抵押，青岛市开发区某某某路XXX号506户房屋办理了商品房抵押，原告请求确认对上述房产享有抵押权及优先受偿权；
3、还款记录及逾期本息清单各一份，证明截至2014年6月18日，被告尚欠原告贷款本金人民币756979.1元，利息32684.95元，罚息1472.84元；
4、委托代理合同一份，发票8张，进账单一份，证明因被告违约，原告为主张权利支付律师代理费40106元，根据合同约定，应当由被告承担。
被告周淼、被告青岛崇业集团有限公司均未到庭质证，也没有提交证据。
经审理查明，2007年1月8日，被告周淼因购买青岛市开发区某某某路XXX号1406、1402、506户房产向原告借款，原告与被告周淼、被告青岛崇业集团有限公司签订个人住房按揭（抵押）借款合同（青商银（瑞）房借字（2007）第006-1号、006-2号、006-3号），被告周淼向原告分别借款人民币44万元、25万元、35万元，借款期限均为自2007年1月8日至2027年1月8日，借款利率按月利率4.845‰执行，采取按月等额本息还款法，还款日为每月的19日，采取委托扣款方式还款；在被告未按合同约定归还借款本息、被告发生其他足以影响其偿还能力的情况时，原告可以宣布合同提前到期，要求被告立即偿还全部贷款本息及其他费用；被告应承担因其违约导致原告发生的诉讼费、保全费、执行费、律师费等费用。合同还约定由被告青岛崇业集团有限公司为被告周淼的借款提供连带责任保证担保，保证期间自本笔贷款发生之日起至被告负责将借款人名下抵押房地产的房地产所有权证办妥抵押登记，并将相应权证交原告执管为止，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、执行费、律师费等原告为实现债权的一切费用。原告与被告周淼在房地产登记机关办理了预购商品房抵押登记和商品房抵押登记，被告以其购买的青岛市开发区某某某路XXX号1406户、1402户、506户房产分别作为三笔借款的担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、抵押物处置费、过户费等原告实现抵押权的一切费用。2008年5月29日，原告与二被告签订个人借款合同变更协议，分别对三份借款合同的借款期限、借款金额及借款利率做了变更，其中借款期限均变更为228个月，借款利率均变更为月利率7.50375‰，借款金额分别变更为34.5万元、23.5万元、32万元。上述合同签订后，原告于2008年6月19日向被告周淼发放了全部贷款。
在上述合同履行期间，被告周淼未按合同约定按月归还借款本息，截至2014年6月18日，被告三份借款合同分别产生逾期本金6257.29元、4262.19元、5803.88元，并拖欠利息和罚息，被告三份借款合同尚欠原告贷款本金共计人民币756979.1元，利息32684.95元，罚息1472.84元。原告委托律师诉讼支付律师费40106元。
上述事实，由原告与二被告签订的借款合同及变更协议、办理抵押登记的他项权证、借款借据、律师代理合同及律师费发票及银行进账单等证据证实。
本院认为，原告与被告周淼、被告青岛崇业集团有限公司签订的借款合同及变更协议合法有效，被告周淼没有按照合同约定归还贷款本息构成违约，应当依法承担违约责任，被告抵押的房地产均办理了抵押登记，原告依法对抵押财产享有抵押权；被告青岛崇业集团有限公司应当按照合同约定承担保证担保责任，原告的诉讼请求符合法律规定本院予以支持。二被告经本院传票传唤逾期未到庭，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周淼偿付原告青岛银行股份有限公司瑞昌路支行借款本金人民币756979.1元，利息32684.95元，罚息1472.84元（利息、罚息计算至2014年6月18日，自2014年6月19日起至本判决生效之日止的利息、罚息仍按双方借款合同约定计算）；
二、被告周淼偿付原告青岛银行股份有限公司瑞昌路支行律师费用人民币40106元；
三、被告青岛崇业集团有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告周淼追偿；
四、原告青岛银行股份有限公司瑞昌路支行对被告周淼的青岛市开发区某某某路XXX号1406户、1402户、506户房产在抵押担保的范围内享有抵押权。
上述第一、二项，于本判决生效后十日内付清，逾期付款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11822元，财产保全费5000元，公告费600元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵长河
人民陪审员 王美欣
人民陪审员 于建芝
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 陈雪莲