上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4433号
上诉人（原审被告）：王国凯，男，1970年10月4日出生，汉族，住安徽省凤阳县。
委托诉讼代理人：杨晓敏，上海恒杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘照明，男，1941年5月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。
上诉人王国凯因与被上诉人潘照明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初89808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王国凯之委托诉讼代理人杨晓敏、被上诉人潘照明之委托诉讼代理人唐艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王国凯上诉请求，撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人潘照明的原审诉请。事实和理由：一、双方签订房屋租赁合同后，上诉人实际使用系争房屋至今并按时支付租金。上诉人转租房屋、次承租人进行装修均已获被上诉人认可，上诉人支付次承租人的装修补偿系在被上诉人的见证之下。被上诉人为谋求更高租金，单方主张收回系争房屋、终止租赁关系，并采取恐吓手段，严重干扰了上诉人的正常生活和经营活动，一审判决上诉人搬离并支付房屋使用费违背了公平原则和损害填补原则；二、系争房屋产证未办理的过错在被上诉人，临时搭建的形成有其历史背景，上诉人自2008年使用房屋至今从未有相关政府部门进行拆违，上诉人基于对此的信赖和被上诉人的配合对房屋进行装修并经营公司，一审判决侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院对上诉人房屋装修、公司停业及相关财务损失的赔偿请求作出处理。
潘照明辩称，系争房屋系违章搭建的无产权证房屋，一审据此认定双方之间的房屋租赁合同无效合法有据。上诉人与被上诉人每年一签租赁合同，合同到期后上诉人只支付了两个月的房屋使用费却一直占用房屋至今，上诉人以实际行为表明其不再租赁系争房屋，一审判决上诉人支付相应房屋使用费并搬离系争房屋有事实和法律依据。上诉人主张的装修损失、停业损失及支付次承租人的款项均无任何依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
潘照明向一审法院起诉请求：1.王国凯向潘照明支付房屋使用费自2016年4月15日至实际搬离之日止，使用费按每月1,200元（人民币，下同）计算；2.王国凯立即腾空并搬离上海市浦东新区XX镇XX村XX组XX号房屋（以下简称系争房屋）；3.本案诉讼费用由王国凯承担。
一审法院认定事实：系争房屋为王国凯搭建的无证房屋。2015年4月15日，潘照明、王国凯就系争房屋续签《房屋租赁合同》，约定租赁期为壹年，自2015年4月15日至2016年4月14日；租赁期满潘照明有权收回该房屋，不必做任何经济补偿，王国凯应如期归还，王国凯要求续租，则必须在租赁期满提前贰个月通知潘照明，经潘照明同意再重新订立租赁合同方可租赁；租金壹季度一付，先付后住；租赁房屋押金500元，房屋租金1,200元。合同期内，双方各自履行了自己的义务。租赁期满后，潘照明、王国凯未再续签租赁合同，王国凯又向潘照明支付了两个月的房屋使用费。审理中，经法院释明，王国凯表示若法院认定系争房屋租赁合同无效，则要求潘照明赔偿王国凯装修损失18,000元，补偿王国凯支付次承租人的14,000元，赔偿王国凯因搬离产生的停业损失30万元。王国凯提供了：营业执照，住所地注册为上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室；2010年5月6日的送货单，合计货款18,000元；王国凯转租系争房屋的租门面协议及补偿协议，王国凯支付次承租人装修补贴14,000元；上海市公安局案（事）件接报回执单、照片，以证明潘照明采用恐吓、滋事等手段强行驱赶王国凯，造成王国凯无法正常经营。潘照明主张使用费的起付日期变更为2016年6月16日。一审法院认为，系争房屋为潘照明未经批准即自行搭建的违章建筑，潘照明、王国凯就系争房屋订立的租赁合同依法应认定为无效，基于合同无效，王国凯并无继续使用系争房屋的合同及法律依据，故潘照明要求王国凯迁出的诉讼请求，法院依法予以支持，王国凯应支付占用系争房屋期间的房屋使用费。潘照明要求按合同约定标准支付房屋使用费，可予准许。王国凯要求潘照明赔偿装修损失，即使王国凯曾对系争房屋进行了一定装修，至今也已逾6年，且合同约定的租期已经届满，签订无效合同王国凯亦有过错，故对王国凯的该主张法院难以支持。王国凯还要求潘照明承担王国凯对次承租人的赔偿及经营损失，而王国凯对次承租人的赔偿发生于2011年且与潘照明无关，王国凯提供的接报回执单、照片与王国凯欲证明的潘照明恐吓、滋事之间没有关联性，故法院对此亦不予支持。潘照明收取的租赁押金应予返还。
一审判决：一、王国凯于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX镇XX村XX组XX号房屋,将前述房屋返还潘照明；二、王国凯于判决生效之日起十五日内支付潘照明自2016年6月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按每月人民币1,200元标准计算）；三、潘照明于判决生效之日起十五日内返还王国凯押金人民币500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由王国凯负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、双方签订的房屋租赁合同是否有效；二、被上诉人主张上诉人支付2016年6月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费是否合法有据；三、被上诉人是否应赔偿上诉人主张的停业损失300,000元、房屋装修损失18,000元、补偿上诉人支付次承租人的14,000元。
关于争议焦点一。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋系被上诉人搭建的无证房屋，上诉人签订合同时未进行必要的审查，双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》依法归于无效，对于合同无效的后果双方均有过错。上诉人占有系争房屋已无事实及法律依据，应搬离并将房屋返还被上诉人。一审对此处理正确，本院予以认同。
关于争议焦点二。上诉人主张系争房屋无法实现使用目的，但系争房屋一直处于上诉人的实际控制使用之下且上诉人至今未搬离，现上诉人拒付房屋使用费实无事实和法律依据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。审理中，双方一致确认自2016年4月16日后上诉人共支付被上诉人2,400元，金额等同于两个月的房屋使用费，一审自2016年6月16日起算费用并参照合同约定租金金额确定支付标准，合法有据，本院予以确认。
关于争议焦点三。上诉人主张系在被上诉人见证、同意下将房屋转租给案外人并进行装修，被诉人见证了上诉人支付给次承租人的补偿，故被上诉人应予补偿。但在被上诉人对此作相反陈述的情况下，上诉人未能举证证明被上诉人同意其对房屋进行装修、转租，且上诉人未能证明损失的产生及具体金额构成。关于上诉人要求被上诉人赔付相关损失的主张，均无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王国凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王国凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 力
代理审判员 严佳维
审 判 员 叶 兰
二〇一七年八月四日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条……乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……