广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2208号
上诉人（原审被告）：齐东星，男，汉族，1980年9月9日出生，住河南省兰考县。
委托诉讼代理人：李书栋（上诉人岳父），住河南省泌阳县。
被上诉人（原审原告）:谷吉安，男，汉族，1975年1月14日出生，住广东省深圳市南山区。
上诉人齐东星因与被上诉人谷吉安房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐东星的委托诉讼代理人李书栋、被上诉人谷吉安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐东星上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人谷吉安提出的2016年1月至12月的房租650元／月×12=7800元的诉讼请求；二、要求谷吉安履行合约，按合同要求尽快配合李书栋办理完整的过户手续后，才能结清电费715元、燃气费1037元，水电燃气费由李书栋承担。三、诉讼费由被上诉人谷吉安全部承担。事实和理由：一、房屋租赁合同到期后，我并没有继续再签订租赁合同。我已告知谷吉安和李书栋，由他们自己自愿协商房屋租赁时间的长短和房屋转让出售等一切事务，以后的房租及费用等都由李书栋自己承担，谷吉安他们双方是同意的。二、第一次法院开庭时，我已经向法官及双方当事人再次诉说了事情的原委。三、谷吉安和李书栋已经于2015年12月28日签订了房屋出售合同，并支付了购房款11万元。从签订合同之日起就不用再支付房租了，无人让谷吉安代交水电燃气费，李书栋一直让谷吉安把水电燃气费转到其银行卡上，谷吉安故意拖延，故意制造混乱。四、谷吉安已经收到了购房款11万元，但又故意拖延时间不办理过户，还要求继续交房租。五、买卖合同未约定买卖合同签订时起必须还要支付租金。综上所述，答辩人认为，谷吉安的起诉，缺乏事实和法律依据。请求贵院依法驳回谷吉安的诉讼请求，按合同尽快配合李书栋办理完整的过户手续。
谷吉安辩称：一、自（2016）粤1391民初2971号从2017年5月3日生效后，败诉方齐东星仍未交所欠的房租费和电费及燃气费9552元，现在从2017年1月到7月又新产生了房租（7×650=4550）、电费486元，和燃气费164元共5200元，我现在要求齐东星立即支付上述所欠的房租、电费和燃气费14752元，针对这种无赖租客，我坚决不想与其再打交道，要求齐东星在8月10日前搬走，并立即解除租赁合同。
谷吉安向一审法院起诉请求：一、被告支付从2016年1月至12月的房租、电费及燃气费共计9552元（房租：650元/月×12=7800元、电费：715元、燃气费1037元）；二、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年6月18日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：一、原告将位于大亚湾响水河响水明苑2栋1101号房屋出租给被告，租金为650元/月，押金为一个月租金，每月18号支付租金，租赁期限自2012年6月18日至2013年6月18日；二、物业管理费、水、电、煤气、有线电视、卫生费、公共水电分摊费及其他费用由被告支付；三、租赁期满后，被告要求继续租赁须提前一个月向原告提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同；四、合同期间不妨碍房屋产权转移，产权转让后房屋租赁合同继续有效。租赁期间涉案房屋由被告岳父李书栋居住，但水电燃气费用由原告代缴，事后再由被告转账给原告。租期到期后，双方未签订合同，被告继续租赁涉案房屋，并由李书栋继续居住。合同签订至2015年12月，被告已支付房租、水电及燃气费用等。2015年12月28日，原告与被告岳父李书栋签订了买卖合同，约定原告将涉案房屋出售给李书栋，但未约定合同签订之日至过户前应否继续支付租金。2016年11月25日，原告与李书栋到大亚湾区不动产登记中心办理转移登记权籍调查，取得受理回执，李书栋缴纳了土地测绘费用，办理期限为受理之日起20日，但仍未完成最后转移登记手续，李书栋于2016年8月16日起诉原告继续履行合同，办理过户手续。
另查明，2016年1月1日起被告未付房租、电费、燃气费，截止至起诉之日被告共拖欠房租7800元（650元×12个月）、电费716.95元、燃气费1038.73元，合计9555.68元。
以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、天然气发票、电费发票及当事人庭审陈述等证据，经庭审质证，足以认定。
一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定诚实信用履行。原告已按合同的约定将适租的房屋交付给被告使用，但是被告却未按约定支付房租、电费及燃气费，被告的行为已构成违约，原告请求被告支付从2016年1月至12月的房租7800元、电费715元、燃气费1037元，合计9552元，有事实和法律依据，予以支持。关于被告辩称房屋已出售给案外人李书栋，租赁合同无效的的问题，原告与被告签订的租赁合同到期后，双方未再签订合同，但被告继续使用房屋，继续支付租金，双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，双方仍按原租赁合同继续履行，虽然涉案房屋已于2015年12月卖给被告岳父李书栋，即居住人，但此时房屋所有权未转移给李书栋，买卖合同也未约定买卖合同签订时起无需支付租金，故被告的辩解意见，本院不予采信。
综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告齐东星自本判决生效之日起十日内向原告谷吉安支付从2016年1月至2016年12月的房租7800元、电费715元、燃气费1037元，合计9552元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告齐东星负担，此款已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告50元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，《房屋租赁合同》签订后，截至本案二审开庭时，上诉人的岳父李书栋居住在涉案房屋。
本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：上诉人齐东星是否应向被上诉人谷吉安支付房租、电费及燃气费。
首先，关于谷吉安起诉请求齐东星支付从2016年1月至12月的房租的问题。谷吉安和齐东星之间的书面房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年6月18日至2013年6月18日，租赁期满后，双方当事人没有再次签订书面的租赁合同，齐东星继续使用租赁房屋，应认定谷吉安和齐东星之间的租赁关系为不定期租赁。但2015年12月28日，谷吉安与李书栋签订了房屋买卖合同，约定谷吉安将涉案房屋出售给李书栋，因在房屋买卖合同签订后，房屋已经由李书栋占有使用，谷吉安已不能基于租赁合同关系将租赁物交付齐东星使用，齐东星也不能因租赁合同关系继续使用租赁物，谷吉安和齐东星之间不定期租赁关系自谷吉安和李书栋之间的房屋买卖合同签订且房屋归李书栋实际占有使用时起终止。因此，谷吉安起诉齐东星支付2015年12月28日后房租的诉讼请求没有事实和法律依据。
其次，关于谷吉安起诉请求齐东星支付从2016年1月至12月的电费和燃气费的问题。如前所述，谷吉安和齐东星之间的房屋租赁关系自谷吉安和李书栋之间的房屋买卖合同签订且李书栋占有使用涉案房屋时起已终止，齐东星不是涉案房屋的电和燃气的实际使用人，因此，谷吉安起诉齐东星支付电费和燃气费的诉讼请求亦没有事实和法律依据。
另外，本案中房屋租金的争议实质上是因房屋买卖合同的履行而起，谷吉安应依据房屋买卖合同主张相应权利；对于电费和燃气费，谷吉安应向实际使用人请求支付相关费用。
至于齐东星在二审期间提出的要求判令谷吉安履行谷吉安与李书栋之间的房屋买卖合同的请求，因与本案处理的房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，本院依法不予处理，当事人可以另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2971号民事判决；
二、驳回谷吉安的诉讼请求。
本案二审受理费50元，由被上诉人谷吉安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 磊
审 判 员 池志勇
审 判 员 郭志文
二〇一七年九月十二日
法官助理 刘剑锋
书 记 员 叶碧莲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。