福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6245号
上诉人（原审被告）：福州锡安建材有限公司，住所地福州市晋安区象园路南晋安河东象园永同昌公寓1座602单元，统一社会信用代码91350111775388813K。
法定代表人：游书发。
委托诉讼代理人：魏寒英，公司职员。
被上诉人（原审原告）:福州民天集团有限公司福州民天食品厂，住所地福州仓山洋洽路边里100号,统一社会信用代码91350100854385602H。
主要负责人：叶光彬，总经理。
委托诉讼代理人：曹卫、陈松强（实习），福建闽天律师事务所律师。
上诉人福州锡安建材有限公司（以下简称“锡安公司”）因与被上诉人福州民天集团有限公司福州民天食品厂（以下简称“民天食品厂”）租赁合同纠纷一案，不服福州市长乐区人民法院(2016)闽0182民初4952号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
锡安公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年12月27日，双方签订的《补充协议（三）》约定“租赁期限届满，如无第三方要求竞祖，乙方（锡安公司）应继续承租，租期三年”，故在2011年10月26日，双方签订的《房屋租赁协议》（以下简称“《2011年租赁协议》”）期限届满后，自动续租三年，双方之间并非不定期租赁合同关系。二、案涉租赁面积56266.43㎡，一审中民天食品厂确认实际租赁使用面积33700㎡，一审法院据此认定租赁面积为33700㎡是错误的，应认定案涉租赁面积56266.43㎡，民天食品厂同意仅就其中的33700㎡收取租金，剩余部分22566.43㎡系免收租金的面积。三、上诉人未支付2016年起的租金并非恶意拖欠，而是因为存在政府回购案涉厂房而致民天食品厂丧失履约能力的可能性，上诉人就此提出不安抗辩，要求民天食品厂就此作出明确表态合理合法。四、自从有政府可能回购厂房的传闻后，次承租人纷纷退租，亦无法招募新的承租人，上诉人继续履行合同的客观情况发生了合同签订时不可预见的不属于商业风险的重大变化，构成情势变更，应依法调减案涉租金。
民天食品厂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方2015年1月、2月签订的两份租赁合同签约时间在《补充协议（三）》之后，根据后订立的合同，双方之间并未续租三年。二、答辩人本着解决问题的态度在一审中确认实际使用面积为33700㎡，这是答辩人的让步，但答辩人不认同剩余面积还应当免租金给上诉人使用的主张。三、上诉人一审中未提出不安抗辩且未反诉，二审中提出不安抗辩没有程序依据。
民天食品厂一审诉讼请求：1.锡安公司向民天食品厂支付2016年1月至11月的租金3139671元及违约金（违约金按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准，自2016年1月5日起按不同逾期付款金额分阶段结算，暂算至2016年11月6日为233943.77元）；2.本案诉讼费用由锡安公司负担。案件审理过程中，民天食品厂变更诉讼请求为：1.锡安公司向民天食品厂支付2016年1月至11月的租金1890570元及违约金（该违约金按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍，从2016年1月5日计至全部支付之日止）；2.本案诉讼费用由锡安公司负担。
一审法院认定事实：《2011年租赁协议》中民天食品厂为甲方、出租人，锡安公司为乙方、承租人，约定租赁标的物为福州市航空港工业集中区标准厂房10#-20#房屋或建筑物，租赁物建筑面积为56266.43平方米；租赁物用途为厂房、经营；租赁期限自2012年2月1日起至2015年元月31日止；乙方应支付的租金，按租赁物的建筑面积每平方米每月5元计算；租金分期收取，自2012年2月1日至7月31日止，按照对外招租实际面积及时间的起始依约缴交租金，若无一栋招商成功，乙方也应每月向甲方缴付五栋厂房建筑面积25575.65平方米租金127878.25元，第二期自2012年8月1日开始，每月交付租金281332.15元。保证金于本协议签订之日起缴纳保证金50万元整。租赁期满，如乙方无违约，甲方将保证金全额退还乙方，如乙方违约，甲方有权从保证金中扣除违约金及相应的赔偿金，剩余部分退还乙方；乙方如将房屋转租给第三方使用，须征得甲方同意，房屋转租后，双方之间的租赁合同继续有效，乙方对第三方承担全部责任；租赁期限届满，如无第三方竞租，乙方应继续承租，后一轮租期的租金视当年周边市场行情确定，但不得低于5.5元每平方米；租赁期间，如因征收、征用、收储、收回等甲方租赁物的土地使用权，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须在接到甲方书面通知后在规定时间内搬迁完毕，甲方须退还乙方保证金和预付的当月租金余额，乙方前期投入装修、不能搬运固定物和设备对应的补偿费用及过渡费归乙方所有。如乙方未依约缴纳租金，每逾期一天，应按逾期付款总额的日5%向甲方支付逾期付款违约金。此外，双方对租赁期间的其他权利义务也做了约定。
租期届满后，双方于2015年1月29日、2月26日分别签订《房屋续租补充协议》各一份,约定：续租期限各为一个月，租金为月281333元，是《2011年租赁协议》的补充协议，具有同等法律效力，续租期内按《2011年租赁协议》执行并保持不变。
2015年10月份双方签订《房屋租赁协议》（倒签时间为2015年3月31日，以下简称《2015年租赁协议》），约定：租赁期限三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；租金、费用支付方式为2015年4月1日起至2016年3月31日至，租金每平方米5元，每月租金281333元；自2016年4月1日起至2017年3月31日至，租金每平方米5.1元，每月租金286959元；2017年4月1日至2018年3月31日止，每平方米租金5.2元，每月租金292586元。乙方应于每月5日前将当月应付租金存入甲方账户；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，双方签订《补充协议》，约定《2015年租赁协议》“仅供备查用，不作为法律依据。”
庭审中，锡安公司确认截至2015年3月份的租金，已经按照《2011年租赁协议》及两份补充协议约定，即按每平方米5元的标准已经全部支付完毕；2015年4月至12月份的租金，其亦已经按照每平方米5元的标准已经全部支付完毕。民天食品厂亦确认已经按照上述标准收取到截至2015年12月份的全部租金。锡安公司自2016年1月开始未支付租金。民天食品厂于2016年11月29日起诉至本院。
审理中，根据民天食品厂申请，法院依法委托福建澄源司法鉴定所对双方签订的落款时间为2015年3月31日的《补充协议》上加盖的“福州民天集团有限公司福州民天食品厂”公章的真实性进行鉴定，鉴定意见为该《补充协议》上的“福州民天集团有限公司福州民天食品厂”印章印文与工商局调取的“福州民天集团有限公司福州民天食品厂”印章印文是同一印章所盖。
案件审理中，因民天食品厂认可租赁物外部客观环境发生变化，愿意调整讼争租赁费用按照实际使用面积计算。经双方现场协商确认实际租赁物使用面积为33700平方米。
另查明，案涉租赁物长乐市湖南镇鹏程路18号金山空港工业集中区10号至20号厂房，房屋所有权人为福州民天集团有限公司（产权号分别为：房权证ＣＬ字第××号）。2011年10月25日，民天集团书面授权民天食品厂以自己名义对外租赁，行使签订租赁合同、收取租金和承担租赁合同的权利义务。
一审法院认为：双方争议的焦点在于：一、民天食品厂是否系本案适格原告；二、锡安公司是否应向民天食品厂支付租金及租金、违约金的计算标准。就此分析认定如下：
一、关于民天食品厂是否系本案适格原告的问题。
民天食品厂受民天集团委托与锡安公司签约出租民天集团所有的案涉厂房，且由其向锡安公司代收租金之事实，有《授权委托书》及原被告的庭审陈述等证据佐证，予以认定。民天食品厂与锡安公司签订了案涉租赁协议并依约交付了讼争厂房，系合同的相对方，民天食品厂为民天集团的分公司，依法设立并领取营业执照。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”的规定，民天食品厂具备民事诉讼法上的民事主体资格，即民天食品厂有权以自己的名义主张权利，故对锡安公司关于民天食品厂不是本案适格原告的辩解，不予采纳。
二、关于锡安公司是否应向民天食品厂支付租金及租金、违约金计算标准的问题。
案涉《2011年租赁协议》、《房屋续租补充协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容除约定欠付租金按日5％计算违约金标准过高外，其他内容没有违反法律或行政法规的规定，合法有效。合同约定的履行期限届满后，双方虽未再就案涉租赁物达成一致协议，但锡安公司仍继续使用案涉厂房，并按上述合同约定的租金标准支付相应租金，对此，民天食品厂并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，应认定双方之间形成不定期租赁合同关系，原《2011年租赁协议》、《房屋续租补充协议》继续有效，锡安公司应按原租赁协议约定的租金标准即每月每平方米5元支付租金。锡安公司拖欠民天食品厂2016年1月至11月期间租金至今未支付，违反合同约定，应承担支相应的违约责任。锡安公司辩称因合同履行的外部环境发生变化，应充分考量，民天食品厂亦同意根据实际租赁使用面积33700平方米计算租金，故锡安公司应向民天食品厂支付2016年1月至11月期间租金1853500元（33700平方米×5元每平方米/月）。
关于违约金计算问题，案涉合同约定逾期付款违约金按日5％计算，明显过高，现民天食品厂自愿调整为要求按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍从2016年1月5日计算至款项支付之日，该违约金计算标准并未过高，予以照准。
一审法院判决：一、锡安公司于判决生效之日起十日内支付民天食品厂2016年1月至11月期间的租金1853500元及违约金（违约金计算标准为中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍，每月计算基数为月租金168500元，2016年1月至11月期间，分别从每月5日起计算至实际还清之日止）；二、驳回民天食品厂其他诉讼请求。案件受理费10907.5元，由锡安公司负担10741元，由民天食品厂负担166.5元。
二审中，锡安公司围绕上诉请求提交如下证明资料：A1、锡安公司与现次承租人之间的《租赁合同》；A2、增值税发票；A3、《补充协议（三）》；A4、物业缴费收据；A5、福州市航空港工业集中区标准厂房出让合同；A6、授权委托书；A7、锡安公司2016年收支情况。
被上诉人围绕上诉请求提交如下证明资料：B1、2016年8月3日，民天食品厂对锡安公司的回函。
经审查：证明资料A3《补充协议（三）》、B1回函具备客观性、合法性及与本案的关联性，可以作为本案认定事实的依据。证明资料A1-A2、A4-A6均与本案不具有关联性，证明资料A7系上诉人单方制作不属于证据范畴，均不能作为本案认定事实的依据。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明：1、2013年12月27日，锡安公司与民天食品厂签订《补充该协议（三）》，约定《2011年租赁协议》第三款变更为“租赁期限届满，如无第三方要求竞租，乙方（锡安公司）应该继续承租，租期三年……乙方自愿放弃承租权的，甲方（民天食品厂）不予补偿，届时有权另行处置该租赁物”。
2、2016年1月18日，福建民天集团有限公司向长乐市政府发出《关于请求尽快收储长乐空港厂房的请示》，在请示中民天集团称在临空经济管委会加速整合园区企业的过程中，租赁福州临空经济区内空港工业集中区第10#-20#的11栋标准厂房的企业纷纷退租，致大量厂房空置，望政府尽快明确回购（收储）方案和时限，并表示愿配合政府做好回购（收储）工作。
3、2016年2月1日，锡安公司在民天食品厂催缴租金通知书左下方备注：因长乐市政府回购、转型升级招商造成我司无法正常经营，2015年11月、12月，2016年1月的报告都有体现，望贵厂酌情照顾。
2016年6月27日，锡安公司向民天集团有限公司发出《关于再次请求给予政府部门近期深入开展标准厂房回购整合工作所涉对我司投资建设、改造项目依法给予补偿问题及减免相应租赁费的报告》，报告载明，因案涉厂房被政府列入回购整合对象，消息传开后次承租人陆续搬离，拒交租赁费等，锡安公司2015年11月开始六次向民天食品厂递交报告，请求停止缴纳租赁费并协商补偿；民天食品厂口头承诺酌情考虑但拒不书面函复，请求民天集团明确后续事宜。
二审中，民天食品厂确认收到前述2016年6月27日函件，并称2016年8月3日就此回函，回函载明：鉴于租赁厂房外部客观环境已发生变化，经研究民天食品厂同意另行签署包含以下三点内容的协议：1、按原合同约定收取2016年1-3月租金；2、4月起租金按实际使用面积每月每平米5.1收取；3、未使用部分清空退还。但，锡安公司否认曾收到民天食品厂的回函。
本院认为，关于案涉租期的问题。《2011年租赁协议》及《补充协议（三）》虽约定租期届满无他人竞租，锡安公司可续租三年，但本案中，在《2011年租赁协议》租期届满后，双方当事人另行于2015年1月29日、2月26日签订了《房屋续租补充协议》，两份协议均仅约定续租一个月，租期至2015年3月31日届满；至2015年10月双方还制作了一份租期为2015年4月1日至2018年3月31日的租赁合同，但又当天签订《补充协议》约定该租赁合同仅供备查用，不作为法律依据。由此可知，双方至2015年10月仍未形成续租的合意，双方已以实际行为否定了《补充协议（三）》中关于《2011年租赁协议》期满后径行续租的约定。故对上诉人关于根据《补充协议（三）》有权径行续租的上诉理由，本院不予采纳。
关于锡安公司是否应支付违约金的问题。从双方往来函件可知，首先，双方均认为存在案涉厂房被政府回购（收储）的可能，并均认同因此造成案涉厂房租户纷纷退租，大量厂房空置的后果。其次，锡安公司从2015年11月开始多次向民天食品厂发函表达对租赁合同可能无法继续的担忧并要求民天食品厂作出安排。而民天食品厂未能证明其已就此向锡安公司作出明确回应。故根据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”及第六十九条关于“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。”的规定，锡安公司从2016年1月起中止履行支付租金义务，系行使不安抗辩权，不构成违约，无需就此支付违约金。
关于案涉租金是否应予调减的问题。首先，民天食品厂一审中同意以锡安公司实际使用面积33700㎡计收案涉租金（2016年1月-11月租金），系其对自己权利的处分，一审法院予以准许，并以此标准计收租金是正确的。但民天食品厂并不因此丧失其在其他时间段对剩余部分计收租金的权利，故对锡安公司关于剩余面积系免租面积的上诉理由，本院不予采纳。其次，就本案租赁合同履行过程中是否发生了情势变更，是否应就此调减租金的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，本案中，虽然双方均认为因政府可能回购致案涉厂房次承租人纷纷退租，但本院注意到，双方之间系不定期租赁合同关系，双方均有权选择是否继续履行合同，锡安公司若认为以原定租金标准继续承租将致其亏损，大可自行依法终止该租赁合同；锡安公司若仍希望继续承租，亦完全可以基于现状与民天食品厂另行商定租金，不论双方后续作出何种安排，均系基于商业考量而作出，不因此引发公平与否的问题，无需法院介入调整，故对上诉人的相应上诉理由，本院不予采纳。
综上，锡安公司的上诉理由，部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福州市长乐区人民法院(2016)闽0182民初4952号民事判决；
二、福州锡安建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福州民天集团有限公司福州民天食品厂2016年1月至11月期间的租金1853500元；
三、驳回福州民天集团有限公司福州民天食品厂其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费21815元由福州锡安建材有限公司负担，一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 林秀榕
审 判 员 薛闳引
审 判 员 王燕燕
二〇一七年十二月一日
法官助理 魏 昀
书 记 员 林 俊