河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民二终字第345号
上诉人（原审被告）：河南省周口市周口人民商场有限责任公司，住所地河南省周口市七一路西段1号。
法定代表人：张国安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马孝军，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：河南省郭耀华实业有限公司，住所地河南省周口市黄河路东段联通公司10楼。
法定代表人：郭耀华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜耀升，河南众望律师事务所律师。
上诉人河南省周口市周口人民商场有限责任公司（以下简称周口人民商场）因与被上诉人河南省郭耀华实业有限公司（以下简称郭耀华公司）合同纠纷一案，不服河南省周口市中级人民法院（以下简称一审法院）（2014）周民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周口人民商场的法定代表人张国安、委托诉讼代理人马孝军，郭耀华公司的法定代表人郭耀华、委托诉讼代理人姜耀升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周口人民商场上诉请求：撤销（2014）周民初字第14号民事判决第一、二项。事实和理由：1.一审判决认定周口人民商场应向郭耀华公司赔偿328名职工30天的工资、生活费和社保费错误。周口市盛和百货有限公司（以下简称盛和公司）《关于营业厅提前停业清场的通知》显示，郭耀华公司自2010年10月8日起对商场消防系统进行整体改造和内部装修。也就是说，周口人民商场的消防整改和郭耀华公司的内部装修是同时进行的，消防整改并未给郭耀华公司造成额外的经济损失。退一步讲，即便消防整改给郭耀华公司造成了损失，对消防整改的时间也应依据周口市川汇区公安消防大队《临时查封决定书》（川公消封字[2010]第39号）所确定的查封期限来认定，即2010年10月1日8时至2010年10月20日8时，共计19天。一审法院将周口人民商场免除郭耀华公司30天承包费认定为是该商场认可消防整改的时间为30天，属于偷换概念，显然是错误的。这30天的承包费，是包括郭耀华公司19天经营损失和328名职工的工资、生活费和社保费在内的，周口人民商场应承担的全部赔偿。免除承包费的和解协议在2010年就已履行完毕，之后经过3年多至郭耀华公司起诉时，诉讼时效早已经过。2.一审判决认定，在郭耀华公司装修和整改期间，因周口人民商场的股权和经营等问题，该商场职工聚众堵门，致使商场未能如期开业，给郭耀华公司造成了损失，周口人民商场应赔偿郭耀华公司129047.60元，这一认定错误。其一，堵门的是反对周口人民商场的该商场职工，他们是侵权人，应由他们承担侵权责任。一审判决让周口人民商场为反对自己的职工承担责任不合理。其二，由于职工堵门是周口人民商场和郭耀华公司共同造成的，因此，即便周口人民商场应当承担责任，也应与郭耀华公司分担这129047.60元损失。其三，一审判决认定的损失数额是酌定的，没有合法依据，无法令人信服。3.一审判决周口人民商场赔偿郭耀华公司630万元租金的利息损失错误。根据《改建工程合作项目合同书》的约定，改扩建营业楼的所有手续都由郭耀华公司负责办理。周口市住房和城乡建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，该局在2013年1月22日才收到郭耀华公司提交的相关工程验收资料；周口市规划建筑勘测设计院《周口市人民商场扩建工程竣工测量成果表》显示，该院对扩建工程的测量时间为2013年3月12日；周口市规划管理局出具的《周口市规划建设工程竣工验收合格证》显示，改扩建房屋经该局验收合格的时间是2013年5月31日。由于没有该证就不能办理房屋产权证，因此，在2013年5月31日之前，不能办理房屋产权证的责任在郭耀华公司。河南万果园实业集团有限公司（以下简称万果园公司）的630万元是在该日期之前支付的，故周口人民商场对该款的延期支付没有责任，不应承担利息损失。
郭耀华公司辩称，1.周口市川汇区公安消防大队《临时查封决定书》虽然规定查封期限为2010年10月1日至2010年10月20日，但同时又规定，周口人民商场应立即组织整改，整改后经检查合格方可解除查封。而周口人民商场在停业后并没有及时整改，直到2010年11月28日与郭耀华公司签订《关于更新自动扶梯、中央空调设备和加装自动喷淋、消防水池自动排烟补充协议》。这期间，已经过58天，如果再加上消防整改工程的施工时间，因消防不合格导致停业整改的时间应为80天。郭耀华公司认为法院至少应认定58天，这58天期间，郭耀华公司不但没有收入，而且还要赔偿商户的损失，要为周口人民商场的职工支付工资、生活费和社保金。一审判决认定消防整改期间为30天，不是认定多了，而是认定少了；判令周口人民商场赔偿281062.11元，不是判多了，而是判少了。2.周口人民商场职工堵门是因该商场自身的原因造成的，与郭耀华公司没有关系。堵门事件自2010年12月6日开始到12月23日结束，期间装修工人及材料无法进场，装修工程被迫停工。这直接导致商场的开业日期比原定日期延后了23天，致使郭耀华公司对商场商户构成违约，并为此承担了将合同期限延后55天的违约责任，给郭耀华公司造成了近300万元的损失。一审判决周口人民商场赔偿郭耀华公司129047.60元，不是判多了，而是判少了。3.周口人民商场与郭耀华公司于2013年2月7日签订的《协议书》第二条约定，由相关职能部门出具书面证明以确认不能办理产权证书的真正原因。2013年6月19日，周口市房地产监理处出具证明，确认不能办理产权证的原因在周口人民商场。房管局并未确认因建筑施工资料不全及未经竣工验收而无法办理产权证书。周口人民商场的第3条上诉理由与上述《协议书》第二条的约定相违背，因此不能成立。周口人民商场应向郭耀华公司支付630万元租金的利息。综上，请求驳回周口人民商场的上诉，维持原判。
郭耀华公司于2014年1月20日向一审法院起诉请求：1.判令周口人民商场赔偿因其出租的营业场所消防不合格被停业整改给郭耀华公司造成的各项经济损失计2506519.07元；2.确认2010年12月23日双方签订的《补充协议》无效，并判令周口人民商场赔偿因其职工闹事堵门延期开业给郭耀华公司造成的各项经济损失计2982380.06元；3.确认2013年2月7日双方签订的《协议书》无效，并判令周口人民商场赔偿郭耀华公司拥有合法使用权的240平方米营业场所4344天的使用收益损失计5212800元；4.判令周口人民商场赔偿郭耀华公司630万元租金延期收取的利息损失计455760元；5.判令周口人民商场向郭耀华公司退还保证金和纳税备付金计491388元；6.诉讼费由周口人民商场承担。
一审法院认定事实：2009年1月19日，周口人民商场与盛和公司签订《承包经营合同》。合同约定，盛和公司承包周口人民商场营业大楼第一层，承包时间从2008年12月21日至2013年12月20日，并且无条件接收周口人民商场的员工92名。2010年4月16日，周口人民商场与盛和公司签订了《承包经营合同》。合同约定，盛和公司承包周口人民商场营业大楼第三、四层，承包时间从2010年3月21日至2013年12月20日，并且无条件接收周口人民商场的员工144名。2010年7月15日，周口人民商场与盛和公司签订了《承包经营合同》。合同约定，盛和公司承包周口人民商场营业大楼第二层，承包时间从2010年12月21日至2013年12月20日，并且无条件接收周口人民商场的员工86名。
2009年6月12日，周口人民商场与盛和公司签订了《改建工程合作项目合同书》。合同约定，周口人民商场同意盛和公司拆除其主营业楼以西、仓库楼以东、西南三层小楼以北的场地内的现有简易的二层营业厅约933平方米，和其他建筑约1027平方米（原办公室约472平方米、自行车库二层约366平方米、库房约189平方米）合计共约1960平方米，改建为永久性的二层营业厅面积约3200平方米，建成后的新营业厅东与周口人民商场主营业楼一、二楼、南与西南小营业楼一层贯通。新营业厅建成后，周口人民商场原则上同意让盛和公司无偿使用十四年。2010年12月23日，周口人民商场与盛和公司签订了《仓库改建营业厅合作项目合同书》，周口人民商场将其仓库一幢（共五层，建筑面积3690平方米）改建为营业厅。仓库改建为营业厅后，与盛和公司为周口人民商场新建的主营业楼贯通。周口人民商场有条件让盛和公司使用14年，从2010年12月21日至2024年12月20日，盛和公司接收周口人民商场员工16名。
2010年9月25日，周口人民商场与盛和公司签订了《承包经营合同书》，周口人民商场将其老营业楼一至四层营业厅（现麦当劳餐厅所占区域和经营黄金珠宝的一楼夹层除外），承包给盛和公司，盛和公司接收并安置周口人民商场劳动合同制职工313名和已经退休的职工9名，盛和公司与职工发生纠纷，由盛和公司协商解决，如引起诉讼，败诉及诉讼产生的一切费用均由盛和公司承担。合同的有效期14年，从2011年1月1日起至2024年12月31日止。该合同未涵盖周口人民商场扩建新营业厅项目内容。该合同生效后，双方于2009年1月19日、2010年4月16日、2010年7月15日签订的《承包经营合同》同时废止。2010年10月13日，周口人民商场与盛和公司又签订了《协议书》，对2010年9月25日签订的《承包经营合同书》中三份合同废止时间的约定进行了修改，删除了三份合同同时废止的约定，将这三份合同的有效期届满时间变更为2010年12月31日。
2010年10月21日，由于盛和公司被依法注销，周口人民商场与郭耀华公司签订了《补充协议》。协议约定，周口人民商场接郭耀华公司通知，郭耀华公司已将原公司“周口市盛和百货有限公司”依法注销，重新注册了新公司“河南省郭耀华实业有限公司”，新公司法定代表人是“郭耀华”。该协议签订之前郭耀华公司以“周口市盛和百货有限公司”的名义与周口人民商场签订的所有《合同书》、《协议书》继续合法有效。原来应由盛和公司承担的责任和义务全部由郭耀华公司承担。原来由盛和公司享有的权利和利益，全部由郭耀华公司享有等。合同签订后，双方均按照约定对这些合同予以了履行。郭耀华公司按照上述合同的生效时间即2011年1月1日，与各楼层商户签订了《租赁经营合同书》。将各楼层分租给各商户。
2010年9月27日，由于周口人民商场存在消防隐患，周口市川汇区人民政府下发川政文【2010】94号文件，周口人民商场被周口市公安局沙南分局责令停业整改。周口市川汇区公安消防大队于2010年10月1日向周口人民商场下发了《临时查封决定书》，查封周口人民商场营业区域，查封期限：2010年10月1日至2010年10月20日。盛和公司因此于2010年10月8日开始对商场消防系统进行整体改造和内部装修，并向供货商下发了《关于营业厅提前停业清场的通知》。由于周口人民商场的商户的承包期是到2010年12月20日合同期限届满，耽误了商户正常营业80天，盛和公司因此对这些商户进行了赔偿。周口人民商场为了弥补盛和公司的损失，免除了其30天的租金。郭耀华公司在此80天，共支付了其接收的周口人民商场328名职工工资、生活费和社保金共计749498.97元。
2010年12月20日，周口人民商场部分职工因商场多年的账务、股权及工资待遇等问题，在周口人民商场施工现场聚集打条幅，导致了装修停工。经多方协商，2010年12月23日，周口人民商场与郭耀华公司在2010年9月25日的《承包经营合同书》的基础上又签订了《补充协议》，约定将原合同中的关于安置周口人民商场职工的所有条款及职工名单的附件予以废除，重新修订为郭耀华公司为周口人民商场的328名职工每月支付260元的生活费，并为其足额缴纳各项社会保障金，郭耀华公司优先招聘周口人民商场的劳动合同制职工到郭耀华公司就业等。2011年1月23日，商场重新装修后正式开业。由于未能按期（2011年1月1日）开业，郭耀华公司对各分包商户及装修施工方进行了赔偿，共造成损失共计2419642.95元。
2011年10月5日,郭耀华公司与周口人民商场签订了《关于终止郭耀华公司在人民商场的承包经营并将老营业楼和改扩建楼租赁给万果园有限公司的协议书》，约定，双方商定，于2011年10月15日终止郭耀华公司在周口人民商场的承包经营；自2011年10月16日起将郭耀华公司在周口人民商场承包经营的场地全部租赁给万果园公司经营。租赁物的具体位置面积为：周口人民商场所有的老营业楼，建筑面积9600平方米（一至四层每层2400平方米），扣除麦当劳占用的一层营业场地外剩余约9200平方米；商场改扩建部分负一至四层共8590平方米（其中负一层500平方米，一至四层每层2022.5平方米。该改扩建部分是由郭耀华公司出资于2010年改建和扩建，将周口人民商场西侧原仓库的负一至四层改建为营业厅，并将仓库与周口人民商场原营业楼之间的空地扩建为营业楼。改扩建后，郭耀华公司享有改扩建房屋2011年1月1日至2024年12月31日，共计14年的无偿使用权。从2011年1月1日至2011年10月15日郭耀华公司已使用了10个月，从2011年10月16日至2025年1月22日尚有使用年限13年3个月，但改扩建部分房屋产权归周口人民商场所有）；综合办公楼第五层建筑面积600平方米；相关设备设施。以周口人民商场名义与万果园公司签订《租赁合同书》，租期为13年3个月（从2011年10月16日至2025年1月22日）。万果园公司向周口人民商场分三次支付的共计2828万元租赁费用归郭耀华公司所有。但同时，郭耀华公司即失去对出资在周口人民商场改扩建部分的无偿使用权和出资购置设施设备的所有权。双方以往签订的《承包经营合同书》等一系列合同和协议也同时解除。万果园公司支付的定金，是万果园公司通过周口人民商场向郭耀华公司支付的定金。自2011年10月16日起万果园公司向周口人民商场按季度支付的房屋租赁费和设施设备使用费以及职工社保金和生活费，一次性缴纳的老营业楼履约保证金等全部归周口人民商场所有。郭耀华公司同意将万果园公司支付给郭耀华公司的款项全部交由周口人民商场代收代支等。
同日，周口人民商场与万果园公司签订了《租赁合同书》。合同约定：租赁物分为两部分，其中第一部分为周口人民商场老营业楼西侧扩建楼及仓库改建楼除一层夹层区域外（以下简称租赁物A部分），负一层至四层建筑面积共计8590平方米；第二部分为周口人民商场老营业楼除麦当劳区域和一楼夹层区域外的一至四层（以下简称租赁物B部分），建筑面积共计9200平方米（备注：租赁物所属物业2010年由郭耀华公司出资进行了一次改建和扩建，将原周口人民商场西侧仓库的负一层至四层改建为商业营业厅，并将仓库及原周口人民商场之间的空地扩建为营业楼。改扩建后，郭耀华公司享有改扩建部分房屋2011年1月23日至2025年1月22日，共计14年的无偿使用权，但改扩建部分房屋产权归周口人民商场所有）。租赁物A部分租赁期13年零3个月的全部租赁费用，共2828万元，其中60%为房屋租金，40%为设备设施使用费。万果园公司分三次支付，第一次，本合同签订后三个工作日内以转账方式支付800万元定金，本合同生效后，定金冲抵租赁费；第二次，周口人民商场向万果园公司提供完备的租赁物所在整栋大楼的消防验收合格证并将约160家商户原有租赁或联营合同与万果园公司改签交接完毕后三个工作日内支付1200万元；第三次，改扩建部分房产证办理完毕并提交万果园公司查验后的2012年4月1日前支付828万元，如果在2012年4月1日前，万果园公司认为交接工作顺利，无影响万果园公司正常经营管理的交接遗留问题，可视情况，分期分批提前支付给周口人民商场该笔部分款项（如房产证办理完毕时间晚于2012年4月1日，该笔款项以房产证办理完毕交乙方查验后三个工作日内支付）。租赁物B部分的租赁费用，由两部分构成，1.承租期内，每月固定12.5万元的租金，先付后租，按季度提前十日支付；每月固定83667元设备使用费，先付后租，按季度提前十日支付。2.万果园公司每季度支付给周口人民商场一次，周口人民商场用于为325名职工（附有具体名单及身份证号）缴纳生活费及社保金的费用。万果园公司与上述职工不存在劳动和劳务关系，不对其个人负责，只对周口人民商场承担支付租赁费的义务等。
合同签订后，郭耀华公司按照约定与万果园公司办理了房屋设备及相关手续的交接，万果园公司从2011年10月16日开始了正常经营。万果园公司也按照合同约定支付了前两次的租赁费。在支付第三次的租赁费的过程中，由于周口人民商场土地使用证与建房审批手续名称不符，致使周口人民商场改扩建楼的房产证无法办理，导致了万果园公司一直未支付合同约定的第三批款项。
2013年2月7日，周口人民商场与万果园公司在《租赁合同》的基础上签订了《补充协议》，约定，双方于2011年10月5日签订的《租赁合同书》中所约定的租赁物A和B部分中的“一层夹层区域”仅指原周口市崇尚珠宝有限公司承包周口人民商场的约948平方米黄金珠宝夹层场地（其中老营业楼处约708平方米，新营业楼处约240平方米）。除此之外的与上述约948平方米夹层西侧相邻的约240平方米夹层场地，为郭耀华公司出资改扩建房屋的一部分，已包含在双方2011年10月5日签订的《租赁合同》所约定的租赁物A和B之中，对于该240平方米夹层场地，万果园公司享有和租赁物A、B中其他场地的同等权利，但所有权属于周口人民商场。由于周口人民商场暂未能将改扩建部分的房产证办理完毕并提交给万果园公司，经双方协商，双方达成谅解，万果园公司同意将《租赁合同书》中约定的第三笔款提前支付给周口人民商场。在支付第三笔款项时，双方进行了往来账务最终结算，经双方财务结算，确认万果园公司应支付给周口人民商场的第三笔款项为630万元，分两次支付，第一次为本协议签订后两日内支付230万元，第二次为2013年3月12日后十个工作日支付400万元。万果园公司向周口人民商场提前支付第三笔款项，并不代表万果园公司放弃对周口人民商场将改扩建部分的房产证办理完毕且提交万果园公司的权利等。
同日，周口人民商场与郭耀华公司签订了《协议书》，约定，经郭耀华公司与万果园公司协商，郭耀华公司同意将改扩建部分的一层夹层的面积中约240平方米场地移交给万果园公司使用。此事项与周口人民商场无关，周口人民商场不对郭耀华公司就此承担任何义务和责任。据郭耀华公司称，由于周口人民商场土地使用证的原因不能将改扩建部分房产证顺利办理，现周口人民商场暂无充足根据予以确认。关于改扩建部分日后办理房产证事宜由周口人民商场负责，若确实是因土地使用证原因影响办证，郭耀华公司无任何责任；但若确实是因郭耀华公司提供的改扩建部分资料不全或手续不完善而影响周口人民商场办证，导致周口人民商场受到行政部门检查、处罚或给第三方正常经营带来影响，则应由郭耀华公司负责及时消除影响并承担相关罚款和费用，给周口人民商场或第三方造成的损失，由郭耀华公司另行赔偿。郭耀华公司应于2013年3月12日前与周口人民商场一起到有关部门核实郭耀华公司所递交的办理房产证相关资料是否齐全，确认是否属于周口人民商场土地使用证的原因不能办房产证。如资料齐全，确定是属于周口人民商场土地使用证的原因影响办证（应由相关部门出具加盖公章的书面证明），郭耀华公司不再向周口人民商场缴纳保证金。否则郭耀华公司须向周口人民商场缴纳保证金20万元。待周口人民商场办妥房产证后的三日内将保证金退还；若三年内仍未办妥房产证，周口人民商场应在满三年后将保证金退还郭耀华公司。郭耀华公司对周口人民商场与万果园公司2013年2月7日签订的有关支付第三笔款项的《补充协议》表示完全认可，郭耀华公司同意周口人民商场代表其与万果园公司进行往来账务最终结算，确认经万果园公司财务结算双方往来账务相互冲抵后万果园公司应支付给郭耀华公司的第三笔款项总额630万元。第一次拨付款项到账后周口人民商场扣除郭耀华公司欠款585290元，余款1714710元付给郭耀华公司；在第二次拨付款项到账之前，双方应就郭耀华公司欠周口人民商场西小楼、门楼租金、有关税费押金进行协商。如协商一致，应达成书面协议等。协议签订后，郭耀华公司按照约定履行了自己的义务，万果园公司也按照约定于2013年3月26日将第三批款支付完毕。
2013年3月26日，周口市人民商场与郭耀华公司签订了《关于解除<房屋使用合同书>的协议》，双方协商解除了关于郭耀华公司使用周口人民商场门楼及西南小楼的合同书，并且约定周口人民商场同意支付郭耀华公司经济补偿金291388元，但郭耀华公司须按约定履行纳税缴费义务。该经济补偿金留下作为郭耀华公司纳税缴费义务使用（与税务、房管等部门的协调仍由郭耀华公司负责，纳税缴费经郭耀华公司确认后由周口人民商场支付。周口人民商场支付的税费应抵作向郭耀华公司支付的经济补偿金）。最后如有结余，周口人民商场保证于2015年12月31日将余款返还郭耀华公司。
2013年6月19日，周口市房地产产权产籍监理处出具了书面证明，周口人民商场土地使用证与建房审批名称不符，暂时无法办理房屋所有权证。
另查明：周口人民商场的职工郭建伟、李茜茜等68人因在商场2010年10月至12月装修期间，发放的生活费过低，申请周口市川汇区劳动冲裁委员会劳动仲裁，经劳动仲裁委员会两次仲裁及法院判决，周口人民商场补发郭建伟等七人每人工资960元，补发李茜茜等61人每人工资460元。周口人民商场与郭耀华公司结算账务时共扣除53290元，支付给了郭建伟、李茜茜等68人。
一审法院认为，周口人民商场与盛和公司签订的系列《承包经营合同书》、《补充协议》等合同，是双方真实意思的表示，也并不违反法律规定，是有效合同，双方也均按照合同的约定履行了各自的权利义务。盛和公司注销后，郭耀华公司与周口人民商场签订了协议，郭耀华公司承继了盛和公司的全部权利、义务，周口人民商场也予以了认可，该协议也是双方真实意思表示，应是有效协议。至此，郭耀华公司享有了盛和公司的权利义务，双方在此之后也均是按照该协议履行。
关于双方争议的因出租的营业场所消防不合格，停业整改所造成的损失问题。双方在履行《承包经营合同书》过程中，由于周口人民商场的营业区域消防不合格，被有关部门责令停业整改，周口人民商场作为所有权人即发包人应当承担郭耀华公司停业损失的责任。商场从2010年10月1日停业整改到郭耀华公司与各楼层商户签订合同的到期日2010年12月20日，共耽误商户正常营业80天。但在此期间，郭耀华公司又对商场进行了装修改造，故其按照80天计算停业损失的请求不能成立。郭耀华公司因消防不合格造成的停业损失即郭耀华公司赔偿各楼层商户的停业损失，周口人民商场也是认可的，免除了郭耀华公司30天的承包费，应当是周口人民商场对郭耀华公司的赔偿，郭耀华公司要求周口人民商场承担其对各楼层商户的赔偿责任的理由不能成立，不予支持。周口人民商场免除了郭耀华公司30天的承包费，也应是其认可了消防改造时间是30天，在此期间周口人民商场328名职工的工资、生活费及社保金由郭耀华公司进行了支付，但造成停业的责任是周口人民商场，故该部分款项其应当赔偿给郭耀华公司，工资及生活费每天4193.18元，社保金每天5175.55元，合计281062.11元。在消防整改及装修期间，周口人民商场的职工郭建伟、李茜茜等68人申请劳动仲裁及法院判决，致使郭耀华公司补发了53290元的工资，因双方签订的《承包经营合同》中约定盛和公司与职工发生纠纷，由盛和公司协商解决，如引起诉讼，败诉及诉讼产生的一切费用均由盛和公司承担，且这68人包含在了郭耀华公司接收的周口人民商场328名职工范围内，故其要求周口人民商场承担补发的工资的理由不能成立，不予支持。
关于双方争议的职工聚众堵门致使商场延期开业造成损失的问题。双方于2010年9月25日签订的《承包经营合同书》的承包期限从2011年1月1日开始，郭耀华公司与各楼层商户也是按照该时间签订的承包合同。在郭耀华公司对周口人民商场装修和整改期间，因周口人民商场的股权及经营等问题，周口人民商场职工聚众拉横幅堵住正在装修的大门，致使装修工程无法继续进行，商场也没能在2011年1月1日如期开业。因此造成郭耀华公司对各楼层商户及装修施工方进行了违约赔偿。由于职工聚众堵门的原因是周口人民商场与郭耀华公司共同造成的，因此所产生的损失，双方都应当承担，根据双方提供的有效证据及法庭调查的情况，一审法院酌定周口人民商场赔偿郭耀华公司4天的损失共计129047.6元，由于郭耀华公司并无充足的证据证明其延期开业的原因全部是由周口人民商场造成的，故对其要求周口人民商场承担其延期开业的全部损失不予支持，其他的损失应由郭耀华公司自行承担。
双方于2010年12月23日签订的《补充协议》是对2010年9月25日《承包经营合同书》中关于职工安置问题的变更，该协议对周口人民商场的劳动合同制职工人数、职工生活费的发放、缴纳社会保证金的方式、标准等做了明确的约定，协议签订后，双方也依照约定进行了履行，故该协议应是双方真实的意思表示，也并不违反法律规定，应是有效协议。郭耀华公司主张该协议无效并且要求周口人民商场赔偿其为不在岗及内退职工缴纳的生活费及“三金”的理由，并无有效证据证明，不予支持。
关于双方争议的郭耀华公司拥有的240平方米营业厅使用收益损失的问题。2011年10月5日双方签订的《关于终止郭耀华公司在人民商场的承包经营并将老营业楼和改扩建楼租赁给万果园有限公司的协议书》，是双方真实的意思表示，并不违反法律规定，双方也按照协议予以了履行，该协议应是有效协议。协议约定了租赁给万果园的场地不包括改建楼一层夹层区域。周口人民商场与万果园公司签订的《租赁协议书》中也约定了改扩建楼一层夹层区域不属于租赁物出租范围。该区域实际是郭耀华公司的自用部分。2013年2月7日，周口人民商场与万果园公司签订了《补充协议》，约定将改扩建楼一层夹层区域的240平方米让万果园公司使用。同日郭耀华公司与周口人民商场签订了《协议书》，郭耀华公司同意将改扩建部分的一层区域240平方米移交万果园公司使用。各方均按照协议予以了履行，万果园公司开始使用该240平方米的夹层。郭耀华公司与周口人民商场签订的《协议书》，是对240平方米夹层区的使用及万果园公司第三笔款支付等后续问题作出的约定，双方也按协议予以了履行，该协议应是有效合同。郭耀华公司同意万果园公司使用改扩建部分的一层区域240平方米，也是其真实的意思表示。郭耀华公司主张被迫签订了该协议，明显与事实不符，也并无证据证明，故要求周口人民商场赔偿该240平方米租赁物的收益损失，一审法院不予支持，其应当向实际租赁人主张租金权利。
关于双方争议的万果园公司延期支付第三笔租金给郭耀华公司造成的利息损失问题。周口人民商场与万果园公司签订的《租赁协议书》中，对第三笔租赁费的支付设定了条件，即改扩建部分房产证办理完毕并提交万果园公司查验后的2012年4月1日前支付828万元。而改扩建部分无法办理房屋所有权证，致使万果园公司未能按期支付第三笔租赁费。由于房产证未能办理的原因是周口人民商场造成的，即周口人民商场土地使用证与建房审批手续名称不符，因此直到2013年2月7日周口人民商场与万果园公司签订《补充协议》，万果园公司才按照协议约定于2013年3月26日将该款支付。在此期间所产生的利息损失周口人民商场应当予以赔偿，即第三笔630万元租金的利息（时间从2012年4月1日至2013年3月26日，按人民银行同期贷款利率计算）。
关于周口人民商场扣留郭耀华公司资金的问题。按照双方2013年2月7日签订的《协议书》，郭耀华公司向周口人民商场缴纳的20万元的保证金是办理改扩建部分房产证的，是为了保证郭耀华公司提交办证的相关资料齐全的，而房产证未能办理的原因是周口人民商场造成的，根据《协议书》的约定，确定是属于周口人民商场土地使用证的原因影响办证（周口市房地产产权产籍监理处出具加盖公章的书面证明），郭耀华公司就不再向周口人民商场缴纳保证金，故周口人民商场收取的20万元保证金应当退还给郭耀华公司。周口人民商场与郭耀华公司2013年3月26日签订的《关于解除<房屋使用合同书>的协议》，是双方真实意思表示，也并不违反法律规定，是有效合同。协议签订后，周口人民商场按照协议约定预留了291388元的纳税备付金，并且协议约定了最后结余返还的时间是2015年12月31日，郭耀华公司现在要求周口人民商场返还该纳税备付金明显违反了协议约定，一审法院不予支持，其应在到期后再主张权利。
本案是承包经营合同纠纷，郭耀华公司与周口人民商场签订了一系列的合同，本案的诉讼时效应从双方最后签订合同的时间2013年计算，故郭耀华公司的起诉并不超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十一条的规定，判决：一、周口人民商场于判决生效后十日内赔偿郭耀华公司停业及延期开业损失共计410109.71元；二、周口人民商场于判决生效后十日内赔偿郭耀华公司630万元租金的利息（时间从2012年4月1日至2013年3月26日，按人民银行同期贷款利率计算）；三、周口人民商场于判决生效后十日内返还郭耀华公司保证金20万元；四、驳回郭耀华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91693元，由郭耀华公司负担8万元，由周口人民商场负担11693元。
本院经审理，除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2010年9月25日，盛和公司出具《确认书》，对周口人民商场根据《承包经营合同书》确定一至四楼综合服务费每月236000元予以确认。2010年11月28日，周口人民商场与郭耀华公司签订《关于更新自动扶梯、中央空调设备和加装自动喷淋、消防水池自动排烟补充协议》，约定周口人民商场委托郭耀华公司在老营业楼内加装消防水池、自动喷淋、自动排烟系统设备。
2012年11月26日，河南省周口市川汇区人民法院作出（2012）川民初字第2652-2号民事裁定书，裁定江苏中厦集团有限公司、江苏中厦集团有限公司周口分公司向郭耀华公司提供周口人民商场西扩建工程备案的相关资料并加盖公章。2012年12月19日，该院作出协助执行通知书一份，请周口市住建局质量监督站协助办理江苏中厦集团有限公司、江苏中厦集团有限公司周口分公司所承建的周口人民商场西扩建工程备案的相关手续。2013年1月22日，周口市住房和城乡建设局对周口人民商场扩建工程进行备案。2013年3月12日，周口市规划建筑勘测设计院对周口人民商场扩建工程进行测量，并出具《竣工测量成果表》。2013年5月31日，周口市规划局向周口人民商场发放《周口市规划建设工程竣工验收合格证》。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点如下：一、周口人民商场应否向郭耀华公司赔偿因消防整改造成的损失，如应赔偿，数额如何确定；二、周口人民商场应否向郭耀华公司赔偿因职工堵门造成的损失，如应赔偿，数额如何确定；三、周口人民商场应否向郭耀华公司赔偿630万元租金的利息。
一、关于周口人民商场应否向郭耀华公司赔偿因消防整改造成的损失，如应赔偿，数额如何确定的问题。
本院认为，本案双方当事人在履行《承包经营合同》过程中，因周口人民商场提供的营业场所内存在火灾隐患，周口市川汇区公安消防大队查封了该营业场所，导致对该场所进行承包经营的郭耀华公司提前将场所内的商户清场，并向其赔偿损失。周口人民商场构成违约，应向郭耀华公司赔偿相应损失。关于赔偿数额，周口人民商场已免除郭耀华公司30天承包费，其主张这是双方合意确定的全部赔偿额，但郭耀华公司不予认可，周口人民商场也未能提供确实、充分的证据予以证明，本院对此不予采信。一审判决周口人民商场将郭耀华公司支付的该商场328名职工30天工资、生活费和社保金赔偿给郭耀华公司，周口人民商场认为消防整改只需19天，按30天进行赔偿不当。周口市川汇区公安消防大队《临时查封决定书》显示的查封期限为19天，该期限应为通常情况下完成相应的消防整改所需要的时间。但从本院二审查明的事实看，周口人民商场在收到《临时查封决定书》后，没有及时进行整改，直到2010年11月28日才与郭耀华公司签订《关于更新自动扶梯、中央空调设备和加装自动喷淋、消防水池自动排烟补充协议》，委托郭耀华公司进行整改。根据这一事实，本院认为，周口人民商场主张消防整改的时间应按19天确定不符合实际情况，一审判决根据周口人民商场免除郭耀华公司30天承包费的事实认定消防整改的天数为30天，理由虽不够充分，但结论并无不当。周口人民商场应将郭耀华公司支付的该商场328名职工30天工资、生活费和社保金赔偿给郭耀华公司。
二、周口人民商场应否向郭耀华公司赔偿因职工堵门造成的损失，如应赔偿，数额如何确定的问题。
本院认为，在郭耀华公司进行消防整改和装修期间，周口人民商场的职工因该商场的股权和经营等问题聚众堵门，致使装修工程停滞，商场未能如期开业，给郭耀华公司造成了损失。由于堵门人员均为周口人民商场的职工，且堵门的部分原因出自该商场自身，因此，对因这部分原因导致的职工堵门的行为应认定为是周口人民商场不履行《承包经营合同》的违约行为，其应就此行为给郭耀华公司造成的相应损失进行赔偿。周口人民商场以其不是侵权人，故不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。郭耀华公司主张，由于周口人民商场职工堵门，导致装修工程停工26天。周口人民商场提供的郭耀华公司保安队长冯二胜的书面证言显示，职工堵门的时间为5天。一审法院综合双方提供的有效证据和法庭调查的情况判令周口人民商场赔偿郭耀华公司4天的损失，并不意味着该院认定堵门时间为4天。周口人民商场上诉主张，其应与郭耀华公司分担这4天的损失，是建立在对一审判决错误理解的基础上，因此不能成立，本院对此不予支持。关于4天损失的数额，一审法院酌定为129047.6元，依据和理由不明，周口人民商场对此提出异议。鉴于职工堵门与消防整改造成的后果一样，都是商场不能经营，故本院参照因消防整改造成提前清场期间周口人民商场向郭耀华公司进行赔偿的标准，确定周口人民商场向郭耀华公司赔偿4天的承包费和328名职工4天的工资、生活费及社保费共计68941.6元[（236000元/月÷30天+4193.18元/天+5175.55元/天）×4天]。
三、关于周口人民商场应否向郭耀华公司赔偿630万元租金利息的问题。
本院认为，根据双方当事人于2013年2月7日所签《协议书》的约定，改扩建部分的资料和手续由郭耀华公司负责提供。建设部《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”根据这一规定，申请房屋所有权初始登记，不但要提交建设用地使用权证明，还要提交建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明以及房屋测绘报告等。本案中，周口市规划建筑勘测设计院出具的《竣工测量成果表》和周口市规划局发放的《周口市规划建设工程竣工验收合格证》均为办理房产证必须提交的材料。二者形成的时间分别为2013年3月12日、2013年5月31日，均晚于2011年10月5日《租赁合同书》中约定的万果园公司支付第三笔租金的时间，即2012年4月1日。结合周口市房地产产权产籍监理处出具的关于周口人民商场土地使用证与建房审批名称不符，暂时无法办理房屋所有权证的证明可以认定，改扩建工程房产证未能如期办理完毕的原因，一方面是周口人民商场所持土地使用证与建房审批名称不符，另一方面是郭耀华公司应提交的材料不齐全。因此，对于万果园公司将第三笔租金630元由2012年4月1日延后至2013年3月26日支付，周口人民商场和郭耀华公司都应承担相应的责任，本院根据双方各自所占原因的比例确定双方对租金延后支付期间所产生的利息损失各承担一半，即周口人民商场应向郭耀华公司赔偿630万元在2012年4月1日至2013年3月26日期间所产生利息的50%。一审判决将房产证未能办理的原因全部归于周口人民商场与事实不符，判令周口人民商场承担全部利息不当，本院对此予以纠正。
综上所述，周口人民商场的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，处理结果失当，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持河南省周口市中级人民法院（2014）周民初字第14号民事判决第三项，即：河南省周口市周口人民商场有限责任公司于本判决生效后十日内返还河南省郭耀华实业有限公司保证金20万元；
二、撤销河南省周口市中级人民法院（2014）周民初字第14号民事判决第四项，即：驳回河南省郭耀华实业有限公司的其他诉讼请求；
三、变更河南省周口市中级人民法院（2014）周民初字第14号民事判决第一项为：河南省周口市周口人民商场有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿河南省郭耀华实业有限公司停业及延期开业损失共计350003.71元；
四、变更河南省周口市中级人民法院（2014）周民初字第14号民事判决第二项为：河南省周口市周口人民商场有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿河南省郭耀华实业有限公司630万元租金的利息损失的50%（利息损失按照中国人民银行公布的同期金融机构贷款基准利率，自2012年4月1日起计算至2013年3月26日止）；
五、驳回河南省郭耀华实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费91693元，由河南省郭耀华实业有限公司负担85570元，河南省周口市周口人民商场有限责任公司负担6123元；二审案件受理费11800元，由河南省郭耀华实业有限公司负担3276元，河南省周口市周口人民商场有限责任公司负担8524元。
本判决为终审判决。
审 判 长 焦 宏
审 判 员 周 会 斌
代理审判员 袁 方
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 马盛楠（代）