江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0728民初435号
原告：缪苏敏，男，1989年6月6日生，汉族，住定南县。
被告：江西海润房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市定南县东环南路御水尚都。
法定代表人：李少群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者，特别授权。
委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者，特别授权。
原告缪苏敏与被告江西海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，于2016年8月31日作出民事裁定本案转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年11月4日公开开庭进行了审理。庭审中被告江西海润房地产开发有限公司当庭提出反诉，经审查被告江西海润房地产开发有限公司的反诉请求系民间借贷纠纷案由，与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不符合合并审理的条件，故对被告江西海润房地产开发有限公司的反诉不予受理。原告缪苏敏、被告海润公司的委托诉讼代理人钟兆章、李妃娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪苏敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因延迟交房产生的房租、银行按揭利息、延期交房违约金、逾期办理房产违约金、误工费、精神损失费等共计26000元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月13日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：20131201998)，原告以按揭形式向被告购买定南县东环南路东侧御水尚都（二期）9＃3-903号房屋。合同约定，被告应于2015年2月28日前将验收的合格的房屋交付原告使用。原告己经向被告支付首付款并办理银行按揭，同时严格履行合同义务。约定房屋交付时间到期后，原告多次要求被告履行交付房屋义务，但被告至今仍未将房屋交付使用，被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，依照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特起诉至法院。
原告缪苏敏提交证据如下：1、赣州市商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，合同约定了双方的权利义务，被告存在逾期交房的违约行为，合同部分条款无效。2、住房公积金个人住房借款合同复印件1份，拟证明原告办理了按揭。3、租房合同、租金收据、居住证明复印件，拟证明由于被告逾期，导致原告需要租房，造成了原告的经济损失；5、借用房产抵押协议、房产产权证明、身份证复印件，拟证明由于被告逾期，造成了原告的经济损失。
被告海润公司辩称，一、合同的签订是本着平等自愿、诚实信用的原则进行的，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。虽逾期交付，但现合同目的已经实现，双方在2016年4月18日已办理房屋交接手续。原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，是双方本着平等自愿、诚实信用的原则进行的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的规定。该合同合法有效。原告所购买的御水尚都9＃楼房已于2016年5月20日取得了定南县城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，答辩双方已在2016年4月18日已办理房屋交接手续。对于未能在双方所签订的合约期限内及时交付房屋，我公司也对原告表示遗憾和歉意。但众所周知，逾期交付房屋这个问题是比较常见的，期房买卖往往存在开发商的计划（承诺）与实际操作存在偏差的情况，在房屋实际建设过程中和相关手续的办理中有很多因素也是出乎开发商意料之外与不可控的，故而交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。所以我方作为此案中房屋开发商逾期交房也实属无奈，并非有意不按期交付。原告购买的房屋己于2016年5月20日取得了竣工验收报告，虽是逾期交付，但双方签订的商品房买卖合同的合同目的已经实现，且该目的的实现未受任何影响，对原告没有任何合同本身、合同范围以内的实际的经济损失。二、本公司不接受原告计算违约金方式。本公司为诚信的企业法人，在此承诺将严格按照合同约定向原告支付合法合约的逾期交付违约金2000元。双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任1(2):逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。因此，依据合同约定本公司应向原告支付逾期交付违约金2000元，而并非原告所说的26000元。三、原告诉求由本公司承担房租损失、误工费、精神损失费、诉讼费等没有事实与法律依据。逾期交付房屋未对原告产生任何实际经济损失，双方所约定的逾期支付违约金其实质就是对于逾期交房给原告的补偿。原告所购房屋虽逾期交付，但现在双方已办理房屋交接手续，订立合同的目的已经实现，意味着原告愿意继续履行合同。本公司亦会按照合同约定向原告支付合法合约的逾期交付违约金。原告的起诉固然是其一项法定权利，但在答辩双方能解决的情况下被答辩人依然选择走司法程序，所产生的相关费用理应由原告自己承担。综上所述，原、被告双方签订合同是双方真实意思的表示，合法有效。逾期交付房屋己成事实，本公司愿意依照合同合约承担逾期交付责任向原告支付违约金2000元，请求法院依法作出公平、公正、合理的判决，驳回被答辩人其他诉讼请求。
被告海润公司向法庭提交以下证据：1、被告营业执照复印件；2、商品房买卖合同复印件；3、借款合同复印件；4、收款收据、银行借款凭证复印件；5、客户交房审批表；6、竣工验收备案表复印件一份。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告缪苏敏与被告海润公司于2013年12月13日签订商品房买卖合同（合同编号：20131201998)，原告以按揭形式向被告购买定南县东环南路东侧御水尚都（二期）9＃3-903号房屋；总房款为385000元；付款方式为按揭付款方式即签订合同时，已付购房首付款（含购房定金）￥120000元，其余房款￥265000元于签订合同6天内必须前来办理银行按揭。该合同第八条交付期限及条件约定“出卖人应当在2015年2月28日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人逾期未付清房款（含按揭款）和相关费用的且不能按时提供有效证件办理按揭贷款及未履行本合同规定的其它责任。非出卖人原因导致停工或验收手续不能完成，出卖人不可避免的异常天气，地质和其它不可抗拒的自然灾害，及市政规划改变，政府行为及其它非出卖人所能控制事件；出卖人不承担违约责任。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。”合同还对买受人逾期付款的违约责任等进行了约定。原告于2013年10月1日至2016年4月18日陆续缴交房款共计110000元，于2014年11月20日在赣州市住房公积金管理中心定南办理处获得借款265000元。定南县城乡规划建设局于2016年5月20日出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案意见：该工程的竣工验收备案文件已于2016年5月20日收讫，文件齐全。备案机关处理意见：1、备案编号：定建备第〖2016〗021号。2、工程名称：御水尚都9＃楼。3、该工程资料已移交档案室，《建设工程档案移交证》（编号：定城建档2016-08号）。4、同意该工程备案。5、此表一式四份，此表复印无效。2016年4月18日，原告缪苏敏与被告海润公司签订一份《客户交房申请表》。
本院认为，2013年12月13日原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是：一、海润公司是否要承担违约责任。原告已按约定全额支付购房款385000元（含从被告江西海润房地产开发有限公司借款的90973元），但被告江西海润房地产开发有限公司未按合同的约定在2015年2月28日前向原告缪苏敏交付房屋，故被告江西海润房地产开发有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告江西海润房地产开发有限公司逾期交房导致原告缪苏敏房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合原告缪苏敏购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。2016年4月18日，原告缪苏敏与被告海润公司签订一份《客户交房申请表》，本院认定逾期交房时间从2015年3月1日起计算至2016年4月30日，共14个月。综上，被告江西海润房地产开发有限公司应向原告缪苏敏支付逾期交房违约金600元／月×14个月＝8400元。对于原告缪苏敏主张的因被告江西海润房地产开发有限公司违约致使其租房损失，本院认为原告缪苏敏的房租损失在调整的违约金数额中已经包含，不能重复计算，故对该诉求本院不予支持。对于原告缪苏敏主张的银行按揭利息损失，本院认为住房为消费性投资，而非营利性投资，被告江西海润房地产开发有限公司逾期交房与否均不是原告缪苏敏对抗与贷款银行之间就借贷合同关系而产生的还本付息义务的要件，并不存在原告缪苏敏主张的贷款利息损失，故对该诉求不予支持。关于逾期交房导致房产登记延期损失、误工费、精神损失费等，没有法律和事实依据，本院对原告缪苏敏的该诉讼请求不予支持。
综上，为保护公民、法人的合法权益，经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告缪苏敏逾期交房的违约金8400元；
二、驳回原告缪苏敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由原告缪苏敏负担150元，被告江西海润房地产开发有限公司负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 陈建平
代理审判员 蔡艳艳
人民陪审员 周丽平
二〇一七年三月十七日
代理书记员 魏天慜
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。