四川省仁寿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仁寿民初字第1409号
原告李建军，男，生于1966年4月12日，汉族，城镇居民。
委托代理人蔡晓银，仁寿县法律援助中心律师。
被告刘红英，女，生于1967年8月9日，汉族，城镇居民。
被告李世文，男，生于1963年9月7日，汉族，城镇居民。
被告干明华，男，生于1965年2月14日，汉族，农村居民。
被告陈军，男，生于1972年10月9日，汉族，城镇居民。
四被告委托代理人孙绍明，仁寿县文宫法律服务所法律工作者。
被告吴庆，女，生于1963年9月30日，汉族，城镇居民。
委托代理人人卢晓明，四川合评律师事务所律师。
被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司。
法定代表人田学良，总经理。
委托代理人陈李，四川力恒律师事务所律师。
原告李建军与被告刘红英、李世文、干明华、陈军、吴庆、四川省仁寿县双良房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，于2014年4月14日诉来本院，本院受理后，依法由审判员冯国清适用简易程序于2014年6月6日公开开庭进行了审理。审理中，发现本案案情复杂，本案转普通程序，由审判员廖恺、冯国清和人民陪审员邹文东组成合议庭，于2014年8月18日进行了复庭审理。原告李建军及其委托代理人蔡晓银，被告刘红英、李世文、干明华、陈军的委托代理人孙绍明，被告吴庆的委托代理人卢晓明及被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的委托代理人陈李到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李建军诉称，被告刘红英、李世文、干明华、陈军诉被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷案和被告吴庆诉被告李明清、四川省仁寿县双良房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，贵院作出执行裁定书，裁定查封了原告所有的位于四川省仁寿县文林镇惠民街195号佳和世纪城20套住房。该20套房屋系原告和其他安置户2008年7月3日与仁寿县国土资源局签订《仁寿县国土资源局拆迁补偿协议》并缴纳相应的土地出让金后修建取得，在后期的开发建设中全部是由原告和其他安置户共同出资修建，共同缴纳相关税费。被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司对佳和世纪城的开发没有出资，其对佳和世纪城房屋没有所有权，被查封的20套住房系原告和其他安置户所有。请求法院裁决确认位于仁寿县文林镇惠民街195号“佳和世纪城”被执行裁定查封、拍卖登记在四川省仁寿县双良房地产开发有限公司名下的20套住房的所有权及相应土地的建设用地使用权属原告等人按份共有；撤销贵院（2013）仁寿执字第146、146－1号和（2014）仁寿执字第250、250－1号执行裁定。
被告刘红英、李世文、干明华、陈军辩称，四被告与原告没有合同及侵权等法律关系，四被告不是本案适格主体；原告所修建的房屋不是修来自己住，而是卖，其主张所修建的房屋系其所有应提供有关部门颁发的有效证件，其与双良公司因利益关系达成协议，应当承担相应的法律后果。
被告吴庆辩称，依照民事诉讼法的规定，案外人提出执行异议后，收到法院下达的驳回异议的裁定书时，对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议，或依照审判监督程序办理。原告直接提起民事诉讼，违反民事诉讼法的规定，应当依法驳回。不动产的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力，本案诉争房屋登记在双良公司名下，并由仁寿县国土局颁发证书。双良公司又按规定办理了相关的许可证书，公开对外进行开发、建设、对外销售，显然佳和世纪城属于双良公司所有。仁寿县人民法院采取查封、拍卖的措施正确。要求依法驳回原告的诉讼。
被告四川省仁寿县双良房地产开发有限公司辩称，诉争的房屋名义是登记在双良公司名下，但实际是原告等人修建，对原告陈述的案件事实没有异议，要求法院依法判决。
经审理查明，2007年，李林取得仁国用（2007）字第1912号国有土地使用证，土地用途工业出让，面积660平方米；李俊英取得仁国用（2007）字第1916号国有土地使用证，土地用途工业出让，面积680平方米。2008年7月3日，原告李建军为代表与仁寿县国土资源局签订《仁寿县国土资源局群英机砖厂拆迁补偿协议》，协议约定机砖厂砖木结构以358万元安置补偿，7月20日前每提前一天每天奖励1万元，7月4日已验收，加上奖励金共计补偿374万元。2010年11月，仁寿县国土资源局在该协议上签署意见，同意李林置换国有土地660平方米，并缴纳土地出让金281160元；李俊英置换国有土地680平方米，并缴纳土地出让金289680元；李建军以30万元／亩购买土地一亩。刘宇浩与李俊英系母子，仁寿县国土资源局于2010年3月11日通知李俊英、刘宇浩另安置门市1间，54平方米。以上李林安置土地660平方米，李俊英和刘宇浩安置土地714平方米，李建军安置土地667平方米。
徐世文与刘凤华原系夫妻。徐世文于1998年7月通过补征方式取得仁寿县文林镇群英2社地号为A-13-252的土地，国有土地使用权证号仁国用（1998）字第3313号，土地用途厂房，使用权面积1202平方米。2005年徐世文与刘凤华离婚，离婚时双方约定位于群英村的厂房归刘凤华及女儿所有。2007年11月29日，刘凤华代表其母女与仁寿县国土资源局签订了《仁寿县国土资源局拆迁安置补偿协议》，协议约定建筑物拆迁补偿金额1077636元，拆迁过渡费金额62828元。2011年11月，仁寿县国土资源局在协议上签署意见，同意刘凤华以原面积置换土地，土地出让金582970元；另同意购买216平方米土地，土地出让金174528元。以上刘凤华2人安置土地1418平方米。
仁寿县国土资源局于2010年12月11日作出《仁寿县国土资源局关于县城区李建军等四户国有土地安置的备忘录，李建军等拆迁安置基本情况如下：（一）2008年7月3日，李建军与县国土资源局签订《群英机砖厂拆迁补偿协议》。拆迁补偿金额358万元，拆迁奖励16万元，拆迁补偿安置总金额374万元。协议约定安置门市口岸39米。（二）因国有土地拆迁补偿未计算过渡费，2009年11月29日，县国土资源局写出承诺书，安置门市口岸增加3.6米，加之原口岸39米，安置门市口岸42.6米。（三）拆迁群英机砖厂国有土地1340平方米，使用权人分别为李俊英（证号为仁国用（2007）第1916号，用途为工业出让，面积680平方米）和李林（证号为仁国用（2007）第1912号，用途为工业出让，面积660平方米）。（四）安置地位于安置一街南与刘凤华相邻，背靠猪鬃厂，北与金马斗渠相接。刘凤华拆迁补偿安置基本情况如下：（一）2007年11月29日，刘凤华与县国土资源局签订《拆迁安置补偿协议》，拆迁位于原群英村2社、面积1202平方米的国有土地（用途为厂房划拨用地），安置门面6间。国有土地使用权人为徐世文，证号为仁国用（1998）字第3313号。（二）徐世文与刘凤华原为夫妻。2005年9月5日，双方签订《自愿离婚协议书》，离婚证字号川（2005）眉仁离字第0100817号。协议载明共有的位于群英村二社的厂房归女方及女儿所有。（三）拟安置在城南安置一街南与李建军相邻，背靠猪鬃帮，与城南大道相邻。（四）刘凤华以市场评估价购买门市4间（面积216平方米）。交出让金情况：2010年11月3日，李俊英按照评估价格补交出让金289680元，李林按照评估价格补交出让金281160元；刘凤华按照评估价格补交出让金582970元；李建军交出让金300000元（购土地1亩）。2010年3月26日刘凤华交出让金174528元（购买4间门市）。
彭荔户于2006年与仁寿县国土资源局签订《仁寿县国土资源局拆迁安置补偿协议》，彭荔拆迁安置补偿总金额76025元。2010年11月仁寿县国土资源局同意彭荔以成本价购买54平方米的门市1间，2010年11月22日，该局通知彭荔安置门市1间，在文林镇拆迁安置街道与城南大道相邻（张学武对面转角处），与刘凤华相邻安置。2010年11月25日彭以成本价另购9.2平方米。以上，彭荔安置土地使用权共计63.2平方米。彭荔交纳了相应的土地出让金，并完成了相应拆迁。
2010年5月10日，李建军为项目负责人与四川省仁寿县双良房地产开发有限公司签订《关于佳和世纪城开发项目有关事项协议书》，协议第二条约定：1.该开发项目由该项目部全权负责开发销售，实际上独立核算、自负盈亏、自组领导班子、自选施工队伍、自订房屋修建造价、自订售楼价格。2.该开发项目的安全事故由项目部全权负责。3.公司尽力协助项目部办理各项有关手续，解决相关问题。4.如项目部交纳国家税收及开发、销售过程中有违法行为，公司有权终止项目开发权。协议第三条约定：1.项目部的售房款全部入公司账号或公司指定账号。公司按售房收入账上的金额，按销售环节税收比例扣除后即返项目部。2.项目部必须按照开发当地部门规定缴清各种费用，审查需补缴或罚款的金额由项目部负责缴纳。2011年2月5日李建军等人补签《佳和世纪城联合修建协议》，协议约定：所有拆迁安置土地持有人一致同意将所有土地共同一起设计修建；委托安置户李建军全权处置该土地开发、修建、办理所有相关手续的一切事宜。2012年10月28日，四川省仁寿县双良房地产开发有限公司收到管理费35万元，该公司法定代表人田学良出具收条：收到佳和世纪城开发项目管理叁拾伍万元整。
2010年11月18日，李建军等户向仁寿县国土资源局出具委托书，委托以四川省仁寿县双良房地产开发有限公司名义办理国有土地使用证。2010年12月14日，就李建军、李林、刘凤华、李俊英、刘宇浩、彭荔所取得的安置和购买的土地（土地用途商住），仁寿县国土资源局直接与四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的代表人李建军签订《国有土地使用权出让合同》，该合同约定的土地出让金实际上均已由李建军等人交纳。2010年12月15日将李建军等人取得的安置和购买的土地直接登记到四川省仁寿县双良房地产开发有限公司名下，国有土地使用证号仁国用（2010）第1931-1935号，该5本国有土地使用证所附宗地图均反映土地均为李建军等人名字，未载明土地使用证情况，且5宗土地相连，土地座落在文林镇南区安置一街，并在2010年11月22日绘制了宗地图。2012年1月6日，四川省仁寿县双良房地产开发有限公司办理了佳和世纪城《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
取得用地规划许可证和工程规划许可证后，李建军等人挂靠有建筑资质的建筑企业自己出资修建房屋。房屋修建后本院以（2013）仁寿执字第146号、（2014）仁寿执字第250号执行裁定书和（2013）仁寿执字第146-1号、（2014）仁寿执字第250-1号执行裁定书裁定查封、拍卖佳和世纪城20套住房。李建军等人认为该20套住房属于其所有，向本院提出异议。本院于2014年3月31日裁定驳回了李建军等人的异议。李建军等人于2014年4月向本院提起案外人异议之诉。
审理中，李建军等人撤回了要求确权的诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十八条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。李建军等户与仁寿县国土资源局签订了《拆迁安置补偿协议》，并按规定缴纳了土地出让金，仁寿县国土资源局安置给了李建军等人土地，并于2010年11月22日制作了宗地图，就此仁寿县国土资源局完成了对李建军等人的安置，李建军就此取得该宗地的建设用地土地使用权。
李建军等人合伙进行修建。但按照《城市房地产管理法》的规定，如果搞房地产开发，首先必须成立开发企业，取得资格证书，公民个人不具备房地产开发资质。关于仁寿县国土资源局对李建军等户的所有审批手续中，均反映是李建军等人取得该宗土地，而实际后来土地出让合同又是仁寿县国土资源局和四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的代表人李建军签订，在该宗土地使用权的登记过程中，李建军既是双良公司的代表人，又是李建军等人合伙开发的负责人，且四川省仁寿县双良房地产开发有限公司没有缴纳土地出让金，实际该宗土地是属于李建军等人通过安置和购买取得。李建军与四川省仁寿县双良房地产开发有限公司《关于佳和世纪城开发项目有关事项协议书》约定除双良公司协助办理相关手续外，其余不参与该项目管理和收益分配等。且双良公司仅收取了该项目管理费350000元，对原告方陈述的事实均认可。仁寿县国土资源局和四川省仁寿县双良房地产开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》实际上是虚假的协议，并不是李建军等人将自己取得的土地使用权转让给四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的真实意思表示，李建军等人只是借用双良公司的房地产开发资质，四川省仁寿县双良房地产开发有限公司并非李建军等人安置和购买取得的土地的实际所有人。李建军等人自己出资通过合法建造取得的房屋所以也不属于四川省仁寿县双良房地产开发有限公司所有。
综上，原告李建军的诉讼请求成立，本院应予支持。房地产的登记只是起到公示的作用，并不是确定物权的唯一证明文件，被告刘红英等四人和被告吴庆辩解已登记到四川省仁寿县双良房地产开发有限公司的的财产就属该公司所有的理由不能成立，本院不予采信。本案经本院审判委员会研究，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
撤销本院（2013）仁寿执字第146号、（2014）仁寿执字第250号执行裁定书和（2013）仁寿执字第146-1号、（2014）仁寿执字第250-1号执行裁定书。
本案受理费300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审 判 长 廖 恺
审 判 员 冯国清
人民陪审员 邹文东
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 杨 勇