河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安中民三终字第1007号
上诉人（原审原告）陈洪涛，男，1982年5月17日出生，汉族。
委托代理人沈素芬，河南彪炳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南鸿轩房地产有限公司。
法定代表人蒋保成，该公司董事长。
委托代理人周晓玲，河南至尊律师事务所律师。
上诉人陈洪涛因与被上诉人河南鸿轩房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2014）北民初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈洪涛的委托代理人沈素芬，被上诉人河南鸿轩房地产有限公司（以下简称鸿轩公司）的委托代理人周晓玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，2014年4月25日，原告与被告签订一份《世界城1期·U乐广场商铺内部认购书》，该认购书分为合同双方基本信息、认购房屋、认购说明、备注四部分，在认购房屋部分约定：原告认购被告开发的位于安阳市××与××路交叉口东南角世界城××·××广场××号铺；建筑面积17.33平方米。房源优惠前总价为362197元，房源优惠后总价230152元，本期付款120152元。在认购说明部分约定：1、原告签订认购书后，在规定期限内，被告有义务为原告保留本认购房屋。2、原告在接到被告电话通知后，应按被告指定的时间、地点携带本购房协议与被告签署《商品房买卖合同》。逾期两周，则视为原告违约。被告有权单方面解除本购房协议，并将该商品房另行出售，所交预定金不予退还。3、由于被告原因导致买卖双方无法签署《商品房买卖合同》的，则视为被告违约。原告有权单方面解除本购房协议，被告应将已付房款全额退还原告，并支付其同期银行活期存款利息。4、原告前期所购商品房，无论后期销售单价涨幅多少，被告必须按照本购房协议中的认购单价与原告签署《商品房买卖合同》，不得以任何理由对原告所购商品加价销售。5、被告承诺原告预定房屋于15年6月1日交房，如逾期交房超过30天，则视为被告违约，被告按同期银行活期存款利息支付原告违约金。6、原告如变动电话及地址应及时以书面形式通知被告，否则引起的后果由原告负责。7、本购房协议所签定的面积为被告暂测面积，实际产权面积以安阳市房管局测绘的最终面积为准。8、本购房协议壹式叁联，原告执壹联，被告执贰联，双方签订《商品房买卖合同》后本购房协议自动失效。9、本购房协议的最终解释权归被告所有。10、乙方对上述协议内容充分了解并无异议，经被告盖章，原告签字后生效。同日，原告向被告支付购房款120152元。原告起诉时被告未取得商品房预售合同。原告向本院提供安阳华强新城市发展有限公司商品房预售合同和个人房产抵押贷款合同各一份，用以证明因被告未取得商品房预售合同，原告不能再购买本案诉争房屋，不得不在另外的地方购买商品房，造成损失72000元。
上述事实，有原告提供的《世界城1期·U乐广场商铺内部认购书》、收据、安阳华强新城市发展有限公司商品房预售合同、个人房产抵押贷款合同，以及当事人的陈述等证据，予以证实。
原审法院认为，原、被告之间签订的商铺内部认购书是系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。原、被告双方均应按照商铺内部认购书的约定行使权利，履行义务。该商铺内部认购书约定，由于被告原因导致买卖双方无法签署《商品房买卖合同》的，则视为被告违约。原告有权单方面解除本购房协议，被告应将已付房款全额退还原告，并支付其同期银行活期存款利息。合同签订后，被告未取得商品房预售许可证，致使原、被告之间至今尚未签订商品房买卖合同，被告构成违约，故按照该商铺内部认购书的约定，原告有权单方面解除本购房协议。原告起诉要求返还已付房款并赔偿，该表示含有解除内部认购协议的意思，故原、被告之间的内部认购书已解除，被告应当返还原告房款120152元及利息，利息按照认购书的约定从给付房款之日起即2014年4月25日按照中国人民银行活期银行利息计算。原被告双方签订的商铺内部认购书虽然约定了房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式等，但尚不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，性质上应属于预约合同，不能认定该认购书为商品房买卖合同。而未取得商品房预售许可证并不是预约合同无效的条件，故原告因被告未取得预售许可证要求确认该内部认购书无效的诉讼请求，不予支持。因原、被告之间签订的商铺内部认购书并不是商品房买卖合同，而是预约合同，该合同不适用商品房买卖合同中关于双倍返还房款的规定。且原告在与被告签订商铺内部认购书时负有谨慎审查的义务，原告并未提供证据证明被告有故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，而从原、被告之间签订的商铺内部认购书的名称看，被告也无隐瞒原告的故意，故原告要求被告承担其已购房款一倍的损失并赔偿其他损失的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：一、被告河南鸿轩房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈洪涛房款120152元及利息（利息按照中国人民银行同期活期存款利息从2014年4月25日起计算至本判决限定债务人自动履行期限届满之日止）；二、驳回原告陈洪涛的其他诉讼请求。案件受理费4905元，由原告陈洪涛负担2202元，由被告河南鸿轩房地产有限公司负担2703元。
宣判后，陈洪涛不服上诉称，双方在签订商铺内部认购协议时鸿轩公司故意隐瞒了其没有办理预售许可证的事实。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房预售合同的主要内容，共计13项，我和鸿轩公司签订的商铺内部认购书具备了上述13项的大部分实质要件，应当认定该内部认购书是商品房预售合同，而不是原审认定的预约合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当支持我的一审诉请。
被上诉人鸿轩公司答辩称，双方签订的合同性质属于预约合同，在签订合同时陈洪涛也明知我公司尚未取得预售许可证。要求维持原审判决。
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案二审的焦点是双方签订的《世界城1期·U乐广场商铺内部认购书》应当如何认定，被上诉人鸿轩公司是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。在该内部认购书中约定了双方当事人的名称、商铺的位置、建筑面积、销售方式和总价款、付款方式和时间、交付房屋的时间、违约责任等内容，对照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，具备了商铺买卖合同的主要合同条款，因此具有商品房预售合同的属性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任……（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”。本案中，上诉人陈宏涛并未提供证据证明被上诉人鸿轩公司在双方签订认购协议时有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，且上诉人在与被上诉人签订商铺内部认购书时负有谨慎审查的义务，而从双方签订的《世界城1期·U乐广场商铺内部认购书》的名称看，被上诉人也无隐瞒上诉人的故意，故上诉人要求被上诉人承担其已购房款一倍的损失，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4905元，由上诉人陈洪涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔素平
审判员 毛晓燕
审判员 段合林
二〇一五年七月一日
书记员 刘 悦