北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第55063号
原告（反诉被告）杨金环，女，1966年1月31日出生。
委托代理人赵锦华，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘战红，女，1963年12月21日出生。
委托代理人胡伟楠，北京奥都律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨金环（以下简称杨金环）与被告（反诉原告）刘战红（以下简称刘战红）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。杨金环的委托代理人赵锦华，刘战红及其委托代理人胡伟楠均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
杨金环诉称：2015年5月16日，我与刘战红签订《房屋租赁合同》，约定由我承租刘战红位于北京市朝阳区东四环北路6号二区××号房屋（以下简称涉诉房屋），用于经营美容院，每月房租24500元，押金73500元。合同签订后，我依约向刘战红交纳了押金及半年的房租，刘战红于2015年6月8日向我交房，起租日期为6月9日。2015年8月起，朝阳区工商局的工作人曾先后三次到涉诉房屋处，以民用房屋不能商用为由要求限期整改。无奈之下我只好停止经营，并在2015年10月17日从涉诉房屋搬离。同日，刘战红带领七八个人将房屋锁芯更换，并拒绝退还押金及剩余租金。双方签订《房屋租赁合同》的目的是为了经营，但因涉诉房屋不能办理营业执照，导致该合同目的不能实现。故为维护合法权益，我诉至法院，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、刘战红向我退还租金42468元、押金73500元；3、刘战红向我返还按摩床一张、衣架一个、CC牌化妆品二套。
刘战红答辩并反诉称：不同意杨金环的诉讼请求，其搬离房屋是因自己经营不善，我没有违约，不应退还租金及押金。此外，杨金环在租赁期间给房屋造成损坏，故我提出反诉，要求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、杨金环向我支付违约金49000元、物业费3996.79元、水费105元、电费280元，并赔偿房屋设施损失费48079元；3、杨金环向我返还儿童用品九袋。
杨金环针对反诉答辩称：同意解除《房屋租赁合同》，双方是在2015年10月16日因涉诉房屋没有办法办理营业执照、无法继续经营的情况下，由刘战红提出可以不再继续承租，我对此表示同意，故双方就合同的解除达成一致，但就租金及押金的退还仍存在争议。对于合同的解除，我没有违约行为，不应支付违约金。刘战红将涉诉房屋交给我时，屋内并没有儿童用品。合同签订后，正是因为房屋内有很多物品，刘战红为了腾空这些物品，才延期交房，故双方在租赁合同中约定的租期顺延至2018年6月9日。物业费，同意支付我使用房屋期间的，共计4个月零9天，合计2454元。水电费，我已经支付，刘战红在交房时将水电卡交给我，之后卡内的水电都是由我自行购买并使用。2015年10月19日，我亦将水电卡交还刘战红。刘战红主张的设施损失费，没有事实及法律依据，我从未给其造成任何损失。
经审理查明：刘战红系涉诉房屋所有权人，房屋性质为住宅，建筑面积143.82平方米。
2015年5月16日，刘战红（甲方）作为出租方，杨金环（乙方）作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将涉诉房屋租与乙方经营使用，租赁期限为3年，自2015年6月1日至2018年5月31日；第一年租金为每月24500元，第二年的租金为每月25500元，第三年的租金为26500元；付款方式为押三半年付；租赁期限内的物业费、取暖费以及其他相关费用，包括天然气费、电费、水费、电话费、停车费、有线电视费、宽带上网费等均由乙方自己承担；租赁期内，甲方如因特殊原因（非本人意愿）不能继续履行本合同时，要在乙方结清相关费用后将剩余房租及押金退还乙方；若甲方无故退组，则需提前30天通知，甲方须向乙方退还剩余房款及押金，并赔偿乙方两月房租作为违约金；乙方如因本方原因不能继续履行本合同时，亦应在结清相关费用后，赔偿甲方两月房租作为违约金，押金不予退还。此外，双方在合同尾部空白处约定：“租金顺延壹周，即2018年6月9日”。
合同签订后，杨金环向刘战红支付了73500元押金及半年租金。
2015年10月16日，杨金环在与刘战红的通话中表示工商局工作人员曾到涉诉房屋处，以杨金环未在该房屋处办理营业执照，不得异地经营为由，要求其停止营业。通话期间，刘战红称“别跟我说姐妹，我也不懂，我也没遇到过这种事，要不这样，你就别租了，要不租你就不租了，行吗？那怎么弄啊，你老是问我，我从来租给谁，谁都没找过我”，杨金环称“我也闹心，那我就不租了”，刘战红称“你是不是就想不租了呀，我觉得你是不想租了”，杨金环称“不是呀，异地经营，人家罚钱就罚不少呢。我要不租就告诉你不租了呗，这是异地经营，而且民用房不可以商用，人家告诉的清清楚楚的”。随即，双方在通话中确定杨金环于第二日腾退房屋。
2015年10月17日，杨金环未按约定时间到达涉诉房屋，刘战红自行更换了门锁。2015年10月19日，杨金环将涉诉房屋钥匙、燃气卡、水卡、电卡交给物业公司，并电话通知了刘战红。经询，刘战红认可涉诉房屋内尚有按摩床一张、衣架一个。
庭审中，刘战红提交照片若干，证明杨金环在承租期间造成房屋装修及相关设施损坏。杨金环认可照片确为涉诉房屋，但表示相关损坏并非其造成，而是刘战红交付房屋时的状况。
刘战红主张物业费，并提交了××物业管理有限公司北京阳光上东园分公司财务部出具的《交费单》。杨金环同意支付2015年6月9日至2015年10月19日期间的物业费。
刘战红主张水费，并提交了《自来水缴费通知单》二张。杨金环表示其承租期间的水费已经结清，但未提供证据。
刘战红表示其将电卡交付杨金环时仍有剩余电量，但杨金环搬家时已将电量用完，故主张电费，并提交了电表读数照片打印件以及北京市电力公司预付费管理系统网页截屏打印件。杨金环表示涉诉房屋是先购电后使用，其承租期间的电量均系其自行购买。
以上事实，有双方当事人陈述以及《房屋租赁合同》、付款凭证、房屋所有权证书、照片等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，杨金环与刘战红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现杨金环与刘战红均主张解除此租赁合同，本院不持异议，但合同提前解除的违约责任应由杨金环承担，具体理由如下：一、双方虽约定租赁用途为经营使用，但租赁合同中并未明确约定刘战红负有确保杨金环能够在涉诉房屋处办理营业执照的合同义务，故刘战红就此并不构成违约；二、从租金标准、租期来看，《房屋租赁合同》所涉标的金额较大，杨金环作为承租人，其陈述在未见过房屋所有权证书的情况下即签订租赁合同，明显不符合常理，故本院采信刘战红之陈述，认定杨金环在合同签订前已核实过涉诉房屋所有权证书，即已明知该房屋性质为住宅。而根据杨金环在庭审中的陈述，其在承租涉诉房屋前已有多年经营美容院的经验，且此前曾办理过营业执照，其作为有经验的、理性的市场主体，应当知晓住宅性质的房屋不能经营使用，故双方以此解除合同的违约责任应由杨金环承担。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方在合同中约定，如因杨金环原因不能继续履行合同，则押金不予退还，并支付两个月租金作为违约金。对此，杨金环提出违约金过高的抗辩，故应以刘战红的实际损失为基础，判断该标准是否过高。根据已经查明的事实，杨金环于2015年10月19日交还了房屋钥匙及水电卡等，结合租赁市场现状、涉诉房屋实际情况等因素，本院认为合同提前解除所导致的房屋空置损失应以三个月为宜，故杨金环已支付的押金，刘战红无需退还，但刘战红要求杨金环另行支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。刘战红虽辩称直至本案第一次庭审结束后才从物业公司处取回房屋钥匙等物品，但杨金环在将钥匙交付物业公司时已电话告知刘战红，且在此之前，刘战红亦自行更换了门锁，收回了对于房屋的实际控制权利，故其此后未积极将房屋再次出租，相应扩大的损失，应自行承担。
杨金环在合同签订后支付了半年租金，双方虽在合同中补充约定租期顺延一周，但据此尚不足以认定起租时间亦相应顺延，且杨金环就其陈述的刘战红为腾空屋内物品而逾期交房，未能提供证据，本院不予采信，故刘战红应退还租金的期间为2015年10月20日至2015年11月30日，共计33983.87元。刘战红认可其收回房屋时，屋内有按摩床一张、衣架一个，对此其应予以返还。关于杨金环主张返还化妆品的诉讼请求，其未能提供充分证据，本院不予支持。
刘战红反诉主张水费，并提交了《自来水缴费通知单》，其中显示的用水月份系杨金环使用房屋期间，且双方亦约定了承租期间的水费由杨金环承担，故此项反诉请求，本院予以支持。杨金环虽表示其已付清水费，但未能提供证据，本院不予采信。此外，双方《房屋租赁合同》中约定，承租期间的物业费亦由杨金环承担，本院根据杨金环使用房屋的期间核算后，其应承担的物业费金额为2633.83元。刘战红要求杨金环返还其放置在涉诉房屋内的儿童用品，但未能提供证据，本院不予支持。关于赔偿屋内设施损失的反诉请求，在杨金环承租房屋之初，双方并未就屋内装修及设施设备情况进行确认，刘战红于2015年10月17日更换门锁将房屋收回，其于当日应已查看并知晓了房屋状况，但此后杨金环将房屋钥匙交付物业公司并电话通知刘战红时，刘战红并未就屋内损坏情况提出异议或主张，故仅凭刘战红提交的涉诉房屋现状照片，不足以认定相应损坏系杨金环造成，故刘战红的此项反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杨金环与被告（反诉原告）刘战红于二○一五年五月十六日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）刘战红于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）杨金环租金三万三千九百八十三元八角七分。
三、被告（反诉原告）刘战红于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）杨金环按摩床一张、衣架一个。
四、原告（反诉被告）杨金环于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）刘战红物业费二千六百三十三元八角三分、水费一百零五元。
五、驳回原告（反诉被告）杨金环的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）刘战红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2620元，由原告（反诉被告）杨金环负担1970元（已交纳），由被告（反诉原告）刘战红负担650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2330元，由被告（反诉原告）刘战红负担2280元（已交纳），由原告（反诉被告）杨金环负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 李甲军
代理审判员 柯 岩
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 张 颖