广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初10784号原告：深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司，住所：广东省佛山市禅城区港口路16号12座首层、二层和夹层。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：张闯，男，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人:张志豪,男,汉族,1990年7月8日出生,系该公司职员。被告：齐楚欣，女，汉族，1990年12月31日出生。委托诉讼代理人：李润冰、邵建华，均为广东福德律师事务所律师。原告深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司诉被告齐楚欣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张闯、张志豪及被告的委托诉讼代理人李润冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告立即向原告支付所欠的2016年9月19日至2017年4月30日物业管理费2248.71元及违约金136.20元，合计2384.91元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告与案外人佛山市和谐家园房地产有限公司（下简称和谐家园房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买涉案佛山市禅城区港口路16号沿海馨庭小区7座2802房，房屋建筑面积为123.03平方米。依据上述合同约定，涉案房屋已于2016年9月19日前交付被告使用，但被告无正当理由拖欠2016年9月至2017年4月共7.4个月的物业服务费。根据《沿海馨庭前期物业服务协议》第三章第五条的约定，涉案房屋物业服务费收费标准为2.47元/月/平方米，即每月物业服务费为303.88元，故被告共计拖欠物业服务费本金为2248.71元（303.88元/月×7.4个月）。另因被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，原告有权依据上述前期物业服务协议第四章第八条的约定向被告计收违约金136.20元。原告多次以电话、微信、短信形式向被告催缴物业服务费，并于2017年4月18日向被告发出《催缴函》要求其支付拖欠的物业服务费，但被告均不予理睬并拒绝缴费。综上，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，严重侵犯原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告主张的2016年9月至2017年4月的物业服务费不应由被告缴纳，原告应向案外人和谐家园房地产公司主张。依据相关法律规定，房屋的风险负担应在交付后才由买受人承担，已竣工但尚未交付房屋的物业服务费用由建设单位缴纳。因案外人和谐家园房地产公司于2017年5月13日才将涉案房屋交付给被告，故原告主张的物业服务费用应由案外人和谐家园房地产公司承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证，并依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取涉案房屋不动产登记信息查询结果。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的EMS底单有原件核对，亦可与《催缴函》相佐证真实性，被告虽不予确认，但并未提供有效证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的《佛山沿海馨庭项目前期物业服务合同》，虽无原件核对，但该证据可与其他证据互相佐证，被告亦未提交有效证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月12日，案外人美佳物业管理（深圳）有限公司与案外人和谐家园房地产公司签订《佛山沿海馨庭项目前期物业服务合同》，约定由案外人和谐家园房地产公司委托案外人美佳物业管理（深圳）有限公司为涉案佛山沿海馨庭小区提供前期物业管理服务，合同期限自2013年11月12日至首次业主委员会成立止。上述合同后于2013年12月5日由佛山市禅城区国土城建和水务局备案登记。2016年2月26日，被告与案外人和谐家园房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》（编号：1601003650），约定由被告向案外人和谐家园房地产公司购买涉案佛山市禅城区港口路16号七座2802房，合同约定：案外人和谐家园房地产公司应于2016年5月30日将已取得竣工验收备案表且符合合同约定的商品房交付被告使用；商品房达到交付使用条件后，案外人和谐家园房地产公司应当书面通知被告办理交付手续，并应于双方验收交接时出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；由于被告原因未能按期交付的，自案外人和谐家园房地产公司发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之次日起视为案外人和谐家园房地产公司已完成交楼义务并通过被告验收，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用概由被告承担，房屋保修期亦从此日起计算。2017年4月18日，原告向被告邮寄《催缴函》，要求被告支付拖欠的物业管理费。2017年5月13日，被告签订《房屋资料及物品交付签收表》，确认自当日起接收涉案房屋。同日，原、被告签订《佛山沿海馨庭前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供前期物业管理服务。房屋约定交付之日起发生的物业服务费用由被告负担，物业服务费按房屋建筑面积计收，每月每平方米2.47元，被告应在每月5日履行交纳义务。被告违反协议约定未按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额的每日0.05%向原告支付违约金。本协议期限自签订《佛山沿海馨庭前期物业服务协议》之日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。另查明一，涉案佛山市禅城区港口路16号七座2802房，建筑面积123.03平方米，由被告单独所有，于2017年7月13日办理产权登记手续。另查明二，包含涉案房屋在内的佛禅（挂）2011-010港口路西侧、华新路南侧、澜石二路北侧地块建设项目（商品房1、2、6、7、8、10号楼）于2014年3月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明三，原美佳物业管理（深圳）有限公司佛山分公司于2017年3月3日变更企业名称为深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司，即本案原告。诉讼中，被告陈述：被告经开发商电话通知验收涉案房屋时发现房屋房顶漏水，故被告没有收楼并要求开发商整改，后开发商于2017年5月13日整改完毕再次邀请被告验收，被告才于当天接收涉案房屋。被告已记不清楚开发商电话通知收楼的具体时间，亦未收到书面收楼通知。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《佛山沿海馨庭前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付2016年9月19日-2017年4月30日物业管理费及违约金的诉请。根据《佛山沿海馨庭前期物业服务协议》的约定，原告向被告收取物业服务费及违约金等相关费用的依据为涉案商品房已依据《广东省商品房买卖合同》约定交付予被告。而据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，案外人和谐家园房地产公司应于2016年5月30日前将已取得竣工验收备案表且符合合同约定的商品房交付被告使用，并应书面通知被告办理交付手续；双方进行验收交接时，案外人和谐家园房地产公司应当出示合同约定的相关证明文件，并签署房屋交接单；由于被告原因未能按期交付的，自案外人和谐家园房地产公司发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之次日起视为案外人和谐家园房地产公司已完成交楼义务并通过被告验收，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用概由被告承担。由此可见，涉案商品房交付予被告的前提条件系案外人和谐家园房地产公司依据合同约定向被告送达相关书面收楼通知材料，在因被告原因导致商品房未按期交付的情形下，才能视为已向被告交付商品房。诉讼中，被告主张其并未收到案外人和谐家园房地产公司发出的书面收楼通知，并提交证据证明其至2017年5月13日才办理房屋交接手续，原告亦未能提供有效证据反驳被告的上述主张，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由原告承担举证不能的法律后果。原告主张被告交纳2016年9月19日-2017年4月30日物业管理费及违约金的合同条件尚未成就，原告的相关诉请无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司的诉讼请求。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨玲玲二〇一七年八月二十八日书记员  杨思韫附件一：证据清单原告深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司提交以下证据：原告营业执照复印件、核准变更登记通知书、被告身份证复印件；《广东省商品房买卖合同》（编号：1601003650）；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》;《佛山沿海馨庭前期物业服务协议》;《欠费明细（含违约金）》；短信截图、《催缴函》、EMS底单；照片；《佛山沿海馨庭项目前期物业服务合同》。被告齐楚欣提交以下证据：《佛山沿海馨庭前期物业服务协议》、《美佳物业临时管理规约》。房屋资料及物品交付签收表、业主（户主）资料卡。本院依职权调取以下证据：1、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。附件二：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。