安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民一终字第00674号
上诉人（一审原告）：蔡惠娟，女，1930年1月18日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区淮河路***号，公民身份号码3422011930********。
上诉人（一审原告）：周凯鲁，男，1926年12月15日出生，汉族，安徽省宿州市第二中学离休教师，住址同上，公民身份号码3422011926********，系蔡惠娟之夫。
上述两上诉人共同的委托代理人：周海鹰，男，1969年12月14日出生，汉族，公务员，住安徽省宿州市埇桥区南关办事处浍水中路******号，公民身份号码3422011969********，系蔡惠娟、周凯鲁之子。
上述两上诉人共同的委托代理人：赵振龙，安徽江淮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：赵士礼，男，1969年8月11日出生，汉族，安徽省宿州市第二中学教师，住安徽省宿州市埇桥区浍水路***号，公民身份号码3422011969********。
委托代理人：张展，安徽民之声律师事务所律师。
委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人蔡惠娟、周凯鲁因与被上诉人赵士礼确认合同效力纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2013年6月27日作出的（2013）宿埇民一初字第00660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月20日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员许劲松、杨俊举组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭审理了本案。上诉人蔡惠娟及蔡惠娟、周凯鲁的共同委托代理人周海鹰、赵振龙，被上诉人赵士礼的委托代理人黄太林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蔡惠娟、周凯鲁一审诉称：周凯鲁系安徽省宿州市第二中学离休教师，1998年12月，该校新建食堂拆掉了蔡惠娟、周凯鲁两间享有80％产权的住房及厨房。此后，安徽省宿州市第二中学进行房改，与蔡惠娟、周凯鲁签订购房协议，蔡惠娟、周凯鲁于2000年7月3日交付学校房改款20000元，同年7月4日，再次交付房改款17279元，安徽省宿州市第二中学在两张房改款收据上加盖印章并书写了周凯鲁的名字。自学校向蔡惠娟、周凯鲁交付房屋钥匙后，即取得房屋所有权。赵士礼违反合同法平等自愿、诚实信用的原则，私自起草售房协议书，恶意隐瞒房屋建筑面积112.46平方米、公摊面积29.37平方米、楼梯面积6.46平方米，以及学校教职工享有的福利设施和施工材料（防盗门、防盗窗、纱窗、推拉门、四室的四个木门、卫生间坐便器、厨房洗脸池、洗菜池、浴缸、贴瓷砖、地板砖、吊顶、全部电灯、电线、全部门锁）等价值数十万元，背着房屋共有人蔡惠娟，恶意欺诈周凯鲁签订房屋买卖协议，将上述房屋及附属设施占为己有，蔡惠娟拒绝在房屋买卖协议上签名，由此产生争议。之后，蔡惠娟与赵士礼签订的房屋买卖补充协议仅是复印件，协议上中间人王强的签名系他人代签，不具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。根据国务院颁布的房改房政策和法律法规，每个家庭夫妻俩只能享受一套房改房，住用五年后持房地产权证书方可上市交易。蔡惠娟、周凯鲁未居住一天，房屋钥匙即被赵士礼盗走，并抢占房改房。双方为此多次发生纠纷，至今蔡惠娟、周凯鲁未去宿州市房管局房屋交易中心登记，也未办理房屋转让过户手续，不动产物权不发生转移效力，房改房所有权仍归蔡惠娟、周凯鲁共有。从蔡惠娟、周凯鲁20**年7月3日、7月4日交房改款购买房改房，至2000年7月14日赵士礼亲笔书写房屋买卖协议仅10天，双方的房屋买卖协议违反国务院房改房政策和法律、法规，以及宿州市房地产管理局监制的房屋交易须知第一、三、五、七条的规定，房屋买卖协议非法无效。蔡惠娟、周凯鲁应返还赵士礼82000元购房款，赵士礼应返还蔡惠娟、周凯鲁房改房，并承担强占房改房12年的房租费。蔡惠娟、周凯鲁起诉要求：确认蔡惠娟、周凯鲁非法转让无房地产权证的房改房给赵士礼的协议无效，由赵士礼承担本案的诉讼费用。
赵士礼一审答辩称：双方签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，赵士礼已按协议约定付清了全部购房款，协议签订后，该房屋已实际交付使用，并已依法办理了土地使用权登记，房屋买卖协议合法有效。双方签订的房屋买卖协议，不具备《中华人民共和国合同法》有关合同无效情形的规定，蔡惠娟、周凯鲁以《中华人民共和国物权法》为依据，该法不溯及既往，协议的签订在《中华人民共和国物权法》颁布之前。综上，蔡惠娟、周凯鲁的诉讼请求无事实和法律依据，依法不应支持。
一审法院查明：2000年7月14日，周凯鲁与赵士礼签订房屋买卖协议，协议约定：甲方（周凯鲁）愿意将安徽省宿州市第二中学东院二中新村三号楼三单元四楼二号房（楼上张向尧，楼下朱子英，对面王晓云），以每平方米820元的商品房价格全产权售予乙方（赵士礼），另加封阳台价格1080元、阳台补助500元，房屋总价款合计88500元，出售后决不反悔。房屋出售后，如出现侧漏等现象均与甲方无关。乙方应于2000年7月22日将房款全部付清。该房屋买卖协议还就购房定金、房屋所有权的过户等事项作出了约定。协议签订后，赵士礼于同年7月22日按约定向周凯鲁交付购房款88500元。后蔡惠娟因对房屋买卖协议中涉及房屋共用面积、住房面积等方面与赵士礼发生争议，经安徽省宿州市第二中学校长马广山委托该校汤其峰主任调解，蔡惠娟与赵士礼于2000年10月31日签订房屋买卖补充协议，协议约定：售房人（蔡惠娟）自愿把自己的一套房改房（图纸面积112.46平方米）卖给购房人（赵士礼）。在原协议基础上，经过双方反复协商，同意补充以下内容：一、购房人于签订本协议之时，再支付蔡惠娟房屋共用面积款3300元。二、今后双方在共用面积、住房面积等方面永无纠葛，决不反悔。三、办理房产证时，直接办理在赵士礼名下。四、赵士礼另付住房面积款200元。五、双方至此在该房的买卖活动中的一切纠纷均告了结。中间人汤其峰、王强、张勇在该补充协议上签名见证。2000年10月31日，赵士礼按补充协议约定，将增加的购房款3500元交付蔡惠娟，并于同年12月26日办理了涉案房屋的国有土地使用证。后蔡惠娟、周凯鲁以涉案房屋的所有权仍属自己，双方签订的房屋买卖协议及补充协议违反法律强制性规定为由提起诉讼。请求：确认双方签订的房屋买卖协议无效，由赵士礼承担本案的诉讼费用。
一审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：双方签订的房屋买卖合同是否存在违法、欺诈等影响合同效力的情形。
蔡惠娟、周凯鲁就其共有的房改房与赵士礼签订房屋买卖协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效协议，双方均应按照协议履行自己的义务，现赵士礼已按协议履行全部购房款，占有使用该房屋，并办理了房屋的国有土地使用证。对蔡惠娟、周凯鲁诉称涉案房屋现仍属其共同共有，所签协议系受赵士礼欺诈、胁迫，请求确认双方房屋买卖协议无效的主张。虽蔡惠娟、周凯鲁拥有100%产权的房改房，至今未取得房屋所有权证，但从权属确定层面来看，属“未依法登记领取权属证书”，尚未取得法律上的所有权，但蔡惠娟、周凯鲁在向其单位出资购买涉案房屋后，已构成事实的房主，其房屋产权处于“可以期待状态”，蔡惠娟、周凯鲁有权处分该房屋，故该房改房在未依法登记领取权属证书时，双方签订的房屋买卖协议并不违反法律的禁止性规定。蔡惠娟、周凯鲁亦未提供其与赵士礼签订房屋买卖协议及补充协议时，受到欺诈、胁迫等导致房屋买卖协议无效情形的证据，故对蔡惠娟、周凯鲁请求确认房屋买卖协议无效的主张，不予支持。由于房屋买卖协议有效，赵士礼已履行完协议约定的义务，故蔡惠娟、周凯鲁要求赵士礼返还房屋，给付居住该房十二年的房租的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回蔡惠娟、周凯鲁的诉讼请求。案件受理费80元，由蔡惠娟、周凯鲁负担。
蔡惠娟、周凯鲁不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定涉案房产属蔡惠娟、周凯鲁共有正确。蔡惠娟、周凯鲁提供的证据证明涉案房产系其夫妻二人参加房改取得的房产，虽被赵士礼非法侵占，至今未办理房屋过户登记，依法未产生物权变动效力，现房屋所有权仍属蔡惠娟、周凯鲁共有，应依法得到保护。2、一审认定双方签订的房屋买卖协议有效错误。2000年7月14日赵士礼偷走房屋钥匙，强行霸占房屋，并胁迫蔡惠娟、周凯鲁签订售房协议、补充协议，该房屋至今未办理房屋权属证，依法不得转让。国务院1994年7月18日颁布的房改房政策及法律、法规规定，每个家庭只能享受一套房改房，住用五年后持房地产权证书方可上市交易，而蔡惠娟、周凯鲁对依法享有的房屋在尚未申请办理产权登记、未居住一天的情况下，被赵士礼强行占有并欺诈签订售房协议、补充协议，上述协议违反法律、法规强制性规定，属无效合同，一审却判决驳回蔡惠娟、周凯鲁的诉讼请求错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
赵士礼二审答辩称：1、涉案房屋在第二次房改之前，所有权归安徽省宿州市第二中学和蔡惠娟、周凯鲁共同所有，1998年12月房改后归蔡惠娟、周凯鲁所有。2000年7月14日蔡惠娟、周凯鲁与赵士礼签订房屋买卖协议，2000年7月22日赵士礼缴纳购房费用后所有权归赵士礼所有。2、双方签订的买卖协议不存在法律规定的无效情形，买卖协议有效。根据相关法律规定，经过二次房改的房屋可以上市交易，双方买卖行为合法有效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：蔡惠娟、周凯鲁请求确认与赵士礼之间转让房改房的协议无效能否成立。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，周凯鲁将其所有的房产出售给赵士礼时，双方签订了售房协议，对所售房产的位置、价款、面积、付款方式作出了明确约定，因蔡惠娟对该协议部分内容持有异议，经汤其峰、王强、张勇居中调解后，双方又签订了购房补充协议，上述两份协议系是双方在平等自愿的前提下，协商一致的结果，赵士礼亦按约定足额支付了购房款并实际管理使用涉案房产。蔡惠娟、周凯鲁称上述协议系赵士礼采用欺诈手段强迫二人所签，并非真实意思表示，应确认为无效。因其二人并没有提供订立协议时存在受欺诈、胁迫等情形的证据，一审认定上述协议有效正确。周凯鲁、蔡惠娟另上诉提出涉案房产的转让违反法律、法规禁止性规定，虽然我国有关部门规章、政策对该类房产的交易作出了规定，但法律、行政法规对此并没有强制性规定，故，周凯鲁、蔡惠娟以双方买卖合同违反法律、法规禁止性规定没有法律依据。虽然涉案房产并未办理产权登记，但物权法规定未办理产权登记并不影响买卖合同的效力，而赵士礼与蔡惠娟、周凯鲁签订的房地产转让协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形。故，蔡惠娟、周凯鲁要求确认与赵士礼签订的房产转让协议、补充协议无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人蔡惠娟、周凯鲁的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人蔡惠娟、周凯鲁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
代理审判员 杨俊举
代理审判员 许劲松
二〇一三年十一月十二日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。