北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00708号
上诉人（原审原告、反诉被告）金向阳，男，1962年8月26日出生。
委托代理人刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京中都景业科贸有限公司，住所地北京市丰台区丰北路61号。
法定代表人宋福，董事长。
委托代理人宋春颖，北京市清华源律师事务所律师。
上诉人金向阳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年5月，金向阳起诉至原审法院称：2006年1月14日，我与北京中都景业科贸有限公司（原名称为北京市卢沟桥农机公司，2008年10月10日变更为现名称，以下简称中都景业公司）签订《转让合同》（实为租赁合同）约定，我将位于北京市丰台区小井村294号院包租的餐厅和门市房全部转租给中都景业公司，租期自2006年1月14日起至2012年8月31日止，租金数额第一年为500000元，签合同时一次付清，第二年开始每年租金为650000元，分两次付清，第一次为1月14日前，第二次为6个月后支付，即7月14日前支付，以后各年以此类推。该合同签订后，我按约定将租赁房屋交付给中都景业公司使用。2007年3月26日，我与中都景业公司又签订《补充协议》约定，从2007年1月14日起至2012年8月31日止，每年的租金由原来的650000元减为630000元。上述合同及补充协议签订后，中都景业公司仅支付我部分租金。自2011年5月起，中都景业公司就未向我支付租金直至租赁期限已满。我多次向中都景业公司索要租金，并在租赁期满后要求中都景业公司立即腾退房屋，支付租赁期满后占用使用租赁房屋的使用费，中都景业公司一直置之不理。2013年初，294号院房屋所有权人北京市果品公司以我为被告，以中都景业公司和再转租的承租人北京润美宾馆有限责任公司（以下简称润美宾馆）为第三人起诉至北京市丰台区人民法院，要求我、中都景业公司、润美宾馆立即腾房、并参照租金标准共同向北京市果品公司支付至实际腾房之日的房屋使用费及违约金。2013年5月24日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第3223号民事判决书，该判决于2013年11月20日生效。2014年4月11日，租赁房屋最终返还北京市果品公司。但时至今日，中都景业公司仍未向我支付拖欠的租金和房屋使用费。现请求判令中都景业公司告向我支付2011年5月15日至2012年8月31日房屋租金440539元；判令中都景业公司赔偿我逾期支付房租的利息损失89496元（利息按银行同期贷款利率暂计算至2014年4月30日，要求计算至中都景业公司实际付清之日止）；判令中都景业公司向我支付2012年9月1日至2014年4月10日房屋使用费483026元（房屋使用费参照双方约定年租金630000元，按日1726元计算），本案诉讼费用由中都景业公司承担。
中都景业公司辩称：我公司认为金向阳第一项诉讼请求已过诉讼时效。2011年4月18日，卢沟桥政府通知我公司涉案房屋为违建，我公司多次找金向阳协商，金向阳躲着不见我公司。在北京市果品公司与金向阳的案件中，也没有找到金向阳。至今金向阳也未向我公司提出租金的诉讼请求。我公司的租金交到2011年5月11日，2011年4月18日卢沟桥街道通知我公司房屋是违建，2011年5月1日开始计算租金。2011年7月8日涉案房屋被卢沟桥政府拆除，拆除面积为900多平方米，我公司租赁的面积为1720平方米左右，金向阳存在严重过错，应自行承担责任及不利后果，对900平方米拆除的违建面积其无权主张租金。我公司不同意赔偿金向阳要求的利息损失，因合同中并无此项的相关规定，金向阳主张没有合同依据。因拆除面积为900多平方米，导致我公司无法使用该房屋，金向阳无权向我公司主张全部面积的使用费。现我公司向金向阳提起反诉，请求判令金向阳向我公司支付房屋租金、装修损失、经营损失共计309660元；判令金向阳向我公司支付房屋装修损失203800元；并支付房租损失434099元，判令金向阳承担本案本诉及反诉费。
原审法院经审理认为：根据本案查明的事实，金向阳与中都景业公司就涉案房屋所签转让合同名为转让合同，实为租赁合同。合同签订后，金向阳按合同约定将涉案房屋交付给中都景业公司，其中约900平方米房屋系违章建筑。对此，双方在所签合同中明确约定，中都景业公司承租的临建、违建房，如遇国家罚款等处罚，责任由金向阳承担。中都景业公司对上述违建房以价款203800元进行了装修。基于上述事实，应当认定，双方对违章建筑部分的租赁协议应为无效。对此，金向阳作为出租方应对该部分租赁合同无效承担主要责任。中都景业公司明知该部分租赁房屋系违章建筑，仍然与金向阳签订租赁合同并对此进行了装修亦应承担相应的民事责任。双方履行合同期间，中都景业公司已将租金交至2011年5月14日，此后，因相关职能部门决定并将上述违章建筑拆除后，造成中都景业公司未能向金向阳支付房屋租金。关于金向阳向中都景业公司主张的2011年5月15日至2012年8月31日期间的租金一节，鉴于中都景业公司已就上述期间的租金提出已超过诉讼时效，金向阳就中都景业公司的这一抗辩未能向法庭提供其曾向中都景业公司主张过此期间租金的有力证据，应当认定，金向阳这一诉讼请求已超过诉讼时效，故对金向阳要求中都景业公司支付此期间租金及利息的诉讼请求，法院难以支持。对金向阳要求中都景业公司支付房屋使用费的诉讼请求应予准许。关于中都景业公司反诉要求金向阳支付装修损失、经营损失一节，应当指出，中都景业公司这一反诉请求系基于其因转租润美宾馆违章建筑，给润美宾馆造成了相应的经济损失，在润美宾馆向其提起诉讼后，法院据此判决中都景业公司赔偿润美宾馆所致，鉴于金向阳与中都景业公司在所签合同中明确约定，中都景业公司承租金向阳的临建、违建房，如遇国家罚款等处罚，责任由金向阳承担；且金向阳对中都景业公司转租房屋的行为并未提出异议，故金向阳与中都景业公司对上述损失应共同分担。基于上述事实，故对中都景业公司合理的反诉请求应予准许。对中都景业公司缺乏事实及法律依据的反诉请求，法院难以支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、北京中都景业科贸有限公司于判决生效后七日内给付金向阳房屋使用费四十八万三千零二十六元。二、金向阳于判决生效后七日内向北京中都景业科贸有限公司支付装修损失及经营损失共计二十九万二千六百六十元。三、驳回金向阳其他诉讼请求。四、驳回北京中都景业科贸有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，金向阳不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、一审审理存在严重程序违法的事实。本案一审先后开庭3次，但每次仅有审判长1人主持庭审，我从未见过合议庭其他成员。2、我要求中都景业公司支付房屋租金并赔偿逾期支付租金的利息损失有事实和法律依据。中都景业公司不支付未拆除部分房屋租金的事实客观存在，而我提供了有力证据证明索要租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。我要求中都景业公司赔偿逾期支付租金的利息损失亦有法律依据。3、一审判决我赔偿中都景业公司装修和经营损失存在严重错误。中都景业公司明知涉案租赁物存在部分违章，仍然对违章房屋装修和出租，其应当自行承担由此导致的损失。一审法院对租赁合同第9条约定的内容理解错误。一审法院判决我赔偿中都景业公司292660元损失没有依据。据此，金向阳请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持我的全部诉讼请求，并改判驳回中都景业公司全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由中都景业公司承担。中都景业公司同意一审判决。
经审理查明：2004年12月24日，北京市果品有限公司（原北京市果品公司、甲方）与金向阳（乙方）签订《租赁协议》约定，北京市果品有限公司将其位于北京市丰台区小井村294号院整体出租给金向阳使用；租期自2004年12月24日起至2012年8月31日止；年租金400000元。合同签订后，北京市果品有限公司按合同约定将出租房屋交付给金向阳。
2006年1月17日，金向阳（甲方）与中都景业公司（乙方）签订转让合同约定，金向阳同意自2006年1月14日起将其承租北京市果品有限公司的房屋全部转租给中都景业公司；中都景业公司承租期与金向阳承租产权方北京市果品有限公司的日期相同；租金数额第一年为500000元，签合同时一次付清。第二年开始每年租金650000元，分两次付清，第一次为1月14日前，第二次为6个月后，即7月14日前，以后每年支付方法以此类推；合同同时约定，乙方承租甲方的临建、违建房，如遇国家罚款等处罚，责任由甲方承担，但乙方可协助甲方与相关部门做沟通工作。合同签订后，金向阳将上述房屋共计1720平方米的建筑交付给中都景业公司，上述房屋中包括违建房约900平方米。
2007年3月26日，金向阳与中都景业公司签订《补充协议》约定：从2007年1月14日至2012年8月31日合同期满止每年的租金由原来的650000元减为630000元。此后，中都景业公司对上述违建房以价款203800元进行了装修。
2007年7月9日，中都景业公司与北京润美宾馆有限责任公司（下称润美宾馆）签订《房屋租赁协议》，约定：中都景业公司将其转租的上述房屋及门市房2间再次转租给润美宾馆公司；本合同租赁期限为5年，自2007年8月1日起至2012年7月31日止。
2011年4月18日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处（以下简称卢沟桥街道办事处）作出对金向阳出租违建房自行拆除的通知。同年7月8日，卢沟桥街道办事处对上述违建房约900平方米进行了强制拆除，剩余房屋面积约为820平方米。金向阳与中都景业公司履行合同期间，中都景业公司已向金向阳支付租金至2011年5月14日。此后，中都景业公司以承租房屋被拆除为由未再履行向金向阳支付租金的义务。自2011年5月15日至2012年8月31日，扣除违章建筑部分面积，中都景业公司尚欠金向阳房屋租金390865元。自2011年5月15日至2011年7月8日，中都景业公司实际占用涉案违章建筑，但未向金向阳支付该部分房屋的占有使用费。合同届满后，因润美宾馆拒绝腾房，经人民法院强制执行，涉案房屋直至2014年4月10日才腾退给金向阳。自2012年9月1日至涉案房屋腾退时止，扣除违章建筑部分面积，中都景业公司尚欠金向阳房屋占有使用费483026元。
2012年5月16日，中都景业公司以润美宾馆拖欠租金及对外转租房屋为由向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求润美宾馆腾退房屋、支付租金及房屋使用费。润美宾馆以中都景业公司向其出租的房屋存在违章建筑为由向中都景业公司提起反诉，要求中都景业公司退还租金、赔偿停业损失及装修损失。北京市丰台区人民法院经审理认为，中都景业公司与润美宾馆签订的《房屋租赁协议》的租赁房屋中，包含部分违章建筑，故双方关于违章建筑部分的租赁协议应为无效。中都景业公司作为出租方应当明知出租房屋是否合法，故对导致该部分租赁合同无效，中都景业公司应当承担主要责任。根据相关证据，北京市丰台区人民法院认定违章建筑部分于2011年7月8日被相关部门拆除。因拆除时租赁期限尚未届满，给润美宾馆在该部分租赁房屋的经营造成一定损失，中都景业公司应当承担赔偿责任，具体赔偿数额由法院根据润美宾馆的经营性质及距租赁届满的时间等实际情况酌定。润美宾馆交纳的超过拆除日的关于拆除房屋租金，中都景业公司应当退还润美宾馆。润美宾馆因违章房屋被拆除造成的装修损失，中都景业公司应当给予一定补偿。据此，北京市丰台区人民法院于2013年4月9日以（2012）丰民初字第12465号民事判决书判决：一、北京润美宾馆有限责任公司于判决书生效之日起十五日内将位于北京市丰台区广安路小井294号院内租赁房屋（详见双方确认的房屋布局草图）腾退给北京中都景业科贸有限公司。二、北京润美宾馆有限责任公司于判决书生效之日起十日内给付北京中都景业科贸有限公司所欠租金二十万零三千元。三、北京润美宾馆有限责任公司于判决书生效之日起十日内给付北京中都景业科贸有限公司房屋使用费（自二〇一二年八月一日始至租赁房屋腾退给原告之日止，每日按一千一百一十二元计算）。四、北京中都景业科贸有限公司于判决书生效之日起十日内向北京润美宾馆有限责任公司退还租金九千六百六十元。五、北京中都景业科贸有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京润美宾馆有限责任公司装修损失十万元、经营损失二十万元。现该判决已发生法律效力。
原审法院审理中，中都景业公司认为金向阳向其主张的2011年5月15日至2012年8月31日（即合同届满时）期间的租金已超过诉讼时效。为证明其关于租金的诉讼请求未超过诉讼时效，金向阳向法院提交北京市果品有限公司的《情况说明》、北京市果品有限公司办公室副主任安京山的证人证言以及两份律师函予以证明。中都景业公司认为北京市果品有限公司与安京山与金向阳有利害关系，对该两份证据不予认可。对于两份律师函，中都景业公司则认为系北京市金象牙餐饮管理有限责任公司委托律师发出，与本案涉及的合同主体金向阳没有关系，根据合同相对性的原理，金象牙公司发出的律师函并不能代表金向阳，故对该两份律师函不予认可。本案审理中，中都景业公司亦否认其知晓金向阳与金向牙公司的关系。为证明中都景业公司知晓金象牙公司与金向阳之间的关系，金向阳向法院提交2010年之后中都景业公司向金象牙公司交纳房租的发票单若干份。根据上述发票单，自2010年1月至2011年5月，中都景业公司以季付或者月付的形式向金象牙公司交纳房租。
另查，金象牙公司成立于2005年1月24日，法定代表人为金向阳。
本案审理过程中，金向阳主张一审程序违法，合议庭未开庭审理。中都景业公司对此不予认可，称一审庭审不存在程序违法的事实。经查，一审法院几次开庭笔录中均交代合议庭组成人员，金向阳亦在庭审笔录中签字确认。
以上事实，有北京市果品公司与金向阳签订的《租赁协议》、金向阳与中都景业公司签订的《转让合同》及《补充协议》、（2012）丰民初字第12465号民事判决书、（2013）丰民初字第3223号民事判决书、卢沟桥街道办事处就拆除违章房屋事宜出具的《证明》、律师函、邮件查询单、中都景业公司向金象牙公司交纳房租的发票单以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案中，金向阳与中都景业公司签订的《转让合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示。因其中涉及900平方米的违章建筑，根据相关司法解释，双方关于该部分的约定无效。但该部分无效，不影响合同其他部分的效力，中都景业公司仍应当就合同有效部分涉及的820平方米建筑向金向阳支付租金。自2011年5月15日至2012年8月31日，中都景业公司就合同有效部分应向金向阳支付的房屋租金为390865元。就合同无效部分涉及的900平方米违章建筑，因中都景业公司实际占用该部分房屋，故中都景业公司应向金向阳支付该部分的房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准应参照合同有效部分房屋租金的标准。自2011年5月15日至上述违章建筑拆除之日即2011年7月8日，中都景业公司应当支付的房屋占有使用费为49674元。
因中都景业公司未按期支付合同有效部分的租金，已经构成违约，故金向阳要求中都景业公司按照银行同期贷款利率支付上述款项的利息，于法有据，本院予以支持。利息的计算期间从租金应当支付之日至实际给付之日。因双方在合同中明确约定上半年的租金于每年的1月14日之前支付，下半年的租金于每年的7月14日之前支付，因此，2011年5月15日至2011年6月30日所欠租金38675元的利息，应从2011年1月15日起计算至实际给付之日；2011年7月1日至12月31日所欠租金151409元的利息，应从2011年7月15日起计算至实际给付之日；2012年1月1日至6月30日所欠租金149763元的利息，应从2012年1月15日起计算至实际给付之日；2012年7月1日至8月31日所欠租金51018元的利息，应从2012年7月15日起计算至实际给付之日。
合同约定的租赁期限届满后，因润美宾馆拒绝腾房，中都景业公司直至2014年4月10日才将涉案房屋腾退给金向阳。因此，中都景业公司应当按照租赁协议确定的租金标准向金向阳支付上述期间的房屋占有使用费。自2012年9月1日至2014年4月10，中都景业公司应支付的房屋占有使用费为483026元。
租赁合同纠纷中，延付或者拒付租金的诉讼时效时效期间为一年。可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案中，中都景业公司主张金向阳对2011年5月15日至2012年8月31日期间的租金的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。本院认为，权利人金向阳为追索租金，曾以金象牙公司的名义于2012年8月15日和2013年5月29日分两次向中都景业公司的法定代表人邮寄律师函，索要中都景业公司所欠租金。虽然两份《律师函》均系金象牙公司委托泰和泰律师事务所发出，但根据金向阳提交的发票单可以看出，自2010年1月至2011年5月，中都景业公司均按照约定的租金标准向金象牙公司支付房租租金，因此，中都景业公司知晓金象牙公司与金向阳之间的关系，也已经默认了向金象牙公司交纳租金即是向金向阳交纳租金的事实。因此，金象牙公司向中都景业公司发出的律师函可以视为金向阳的意思表示。根据两份EMS的查询单，该两份律师函均已签收，因此，两份律师函足以发生诉讼时效中断的效力。金向阳于2014年5月14日提起本案诉讼，要求中都景业公司支付2011年5月15日至2012年8月31日期间的租金，并未超过诉讼时效，本案对其该项诉讼请求予以支持。一审法院认定金向阳关于租金的诉讼请求超过诉讼时效，并据此驳回金向阳该项诉讼请求，显属不当，本院予以纠正。
中都景业公司反诉要求金向阳支付房屋租金、装修损失及经营损失等，因双方所签合同标的物涉及违章建筑，金向阳作为出租人，明知租赁标的为违章建筑仍然对外出租，其应对该部分租赁合同无效承担主要责任，中都景业公司作为承租方，明知该部分租赁房屋系违章建筑仍然与金向阳签订租赁合同并对此进行装修，亦应当承担相应的民事责任。鉴于以上分析，金向阳与中都景业公司应当对因合同无效造成的损失按照双方的过错程度予以分担。根据本院查明的事实，中都景业公司主张的损失主要包括装修损失及其因向润美宾馆赔偿造成的损失，其中对违章建筑进行装修支出费用203800元，赔偿润美宾馆损失300000元，原审法院根据金向阳与中都景业公司在合同无效中的过错程度，判决金向阳支付中都景业公司各项损失共计292660元，并无明显不当，本院予以维持。
金向阳上诉主张本案一审程序违法，合议庭未开庭审理。经本院询问，中都景业公司对此不予认可，经本院核实，一审法院几次开庭笔录中均交代合议庭组成人员，金向阳亦在庭审笔录中签字确认，故本院对金向阳的该项上诉请求不予支持。
综上，原审判决部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09153号民事判决第一项、第二项、第四项
二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第09153号民事判决第三项。
三、北京中都景业公司于本判决生效后七日内给付金向阳二〇一一年五月十四日至二〇一二年八月三十一日期间的房屋租金三十九万零八百六十五元、房屋占有使用费四万九千六百七十四元。
四、北京中都景业公司于本判决生效后七日给付金向阳逾期支付本判决第三项所述租金的利息，其中三万八千六百七十五元自二〇一一年一月十五日起算、十五万一千四百零九元自二〇一一年七月十五日起算、十四万九千七百六十三元自二Ｏ一二年一月十五日起算、五万一千零一十八元自二〇一二年七月十五日起算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日。
五、驳回金向阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13918元，由金向阳负担1253元（已交纳），由北京中都景业科贸有限公司负担12665元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉费6637元，由金向阳负担2050元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京中都景业科贸有限公司负担4587元（已交纳）；二审案件受理费11945元，由金向阳负担1349元（已交纳），由北京中都景业科贸有限公司负担10596元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 王若净