成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第459号原告（反诉被告，以下简称原告）成都世纪城物业服务有限公司。法定代表人陈光孟，公司总经理。委托代理人傅江，四川川达律师事务所律师。特别授权代理人。被告（反诉原告，以下简称被告）陆荣春，男，壮族。委托代理人葛声波，四川毫达律师事务所律师。一般授权代理人。原告成都世纪城物业服务有限公司（以下简称世纪城物业公司）诉被告陆荣春物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周航独任审判，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告世纪城物业公司的委托代理人傅江，被告陆荣春及其委托代理人葛声波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪城物业公司诉称，2005年12月1日，原告与被告签订了一份《世纪城天鹅湖花园前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告位于世纪城天鹅湖花园6-1-2-1的住宅（建筑面积539.71平方米）进行前期物业管理，双方对物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任进行了约定。后该房屋所有人变更为本案被告，被告身为业主，并没有按时间向原告交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告自2008年11月1日至2014年12月31日，累计欠物业服务费54382.35元。现诉至法院，请求人民法院判令：一、被告立即支付自2008年11月至2014年12月物业管理服务费共计54382.35元，并支付违约金（暂计算至2014年12月31日）316201.35元。二、被告承担本案全部诉讼费用。被告陆荣春辩称：我们认为原告的起诉没有事实和法律依据。原告长期没有履行物业管理的义务和责任，导致被告的物业价值受到极大的损害。原告作为物业公司，违反了有关物业管理条例以及物业管理公约以及物业服务协议中应尽的管理责任和义务。因此，被告依法行使抗辩权，拒绝交纳物业费是合理的，原告的主张不应得到支持。原告所主张的物业费是2008年11月至2014年12月，我们认为已超过诉讼时效。另，我的房屋所在顶楼的业主私自在搭建游泳池，这个游泳池是物业同意才搭建的，该游泳池占据了本楼栋业主的逃生阳台；游泳池承载了那么重的水压和重量，对我们建筑有很大的损害，游泳池经常换水，造成我家下水道出现多次向屋内“反水”，并随时可能造成水管爆裂。本栋顶楼的业主还把楼栋外立面违建，建筑结构的外立面影响到全体业主的权益。我们与物业公司沟通，物业公司称是物业公司批准了的。被告陆荣春反诉称，反诉人与被反诉人签订了《世纪城·天鹅湖花园前期物业管理服务协议》，约定由被反诉人对反诉人的住宅进行物业管理。然而在物业管理中，被反诉人长期不作为，导致反诉人物业价值损失。反诉人认为，被反诉人的行为严重损害反诉人的利益，应当承担责任，现提出反诉，要求人民法院判令：一、被反诉人全面履行物业管理义务；二、被反诉人象征性赔偿不履行物业管理义务给反诉人造成的损失20000元；三、反诉费由被反诉人承担。反诉被告世纪城公司辩称，我公司没有同意批准过6栋顶楼业主的建造改造行为。被告反诉所谓的全面履行物业管理服务，所谓象征性赔偿没有事实和法律依据。经审理查明，2007年9月3日，原告成都世纪城物业管理有限公司作为甲方与作为乙方的陆荣春、陈惠香签订了《世纪城·天鹅湖花园前期物业管理服务协议》。协议第一条关于“甲方的权利义务”中约定：1、对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理；2、对房屋的共用部位、共用设施设备等项目根据乙方委托提供无偿和有偿维修、修缮、服务与管理；3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《用户手册》等并书面告知乙方；4、建立健全本物业的管理档案资料；5、制止违反本物业管理制度以及《用户手册》和《世纪城天鹅湖花园业主临时公约》的行为；6、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；7、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；8、编制物业管理服务及财务年度计划；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其设计使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。协议第三条“关于物业管理服务费用”中约定：1、交纳费用时间：每季度交纳一次，每次在季度的第一月的前10日内；二、物业管理服务费：乙方入住（领取房屋钥匙之日起）应按乙方（室内＋公摊）面积395.77平方米计算，并按1.8元／月／平方米的标准向甲方交纳物业管理服务费（如果走出开发商公示30天后不领钥匙视为入住）；……。协议第十一条“关于违约责任”中约定：1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；2、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给予甲方造成损失的，乙方承担相应的责任；3、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交（并追缴从逾期之日起每天千分之五的违约金），超过一个月后仍未交纳有关费用的，甲方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的一切费用由乙方承担。自2008年11月至2014年12月，被告陆荣春一直未交纳物业费，累计欠费金额54382.35元。经法庭释明，被告陆荣春认为违约金约定过高，请求法庭酌情予以调整。原告世纪城物业公司分别于2011年11月25日、2012年9月20日、2013年11月10日在小区电梯间张贴催收物业费的通知。原告世纪城物业公司分别于2010年12月9日、2012年11月10日、2014年4月24日向被告陆荣春位于天鹅湖小区的房屋地址天鹅湖花园6-1-2-1号邮寄催缴物业费的通知书。另查明，诉涉小区之《业主临时公约》第十七条载明：本物业管理区域禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，……，封闭阳台、阴台，擅自扩大门窗洞口。第二十六条载明：为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：……。2、以规劝、批评、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本业主临时公约和规章制度的行为。诉涉房屋所在楼幢顶层之公共外墙外貌发生了明显改变。以上事实有原告提交的《成都世纪城物业服务公司营业执照》、《世纪城·天鹅湖花园前期物业管理服务协议》、《欠费业主催收通知》照片及邮件详单、《被告欠费状态清单》等证据，被告提交的《照片》及庭审笔录在案佐证。结合双方的诉辩主张及查明的事实，本院认为，双方所签订的《世纪城·天鹅湖花园前期物业管理服务协议》对双方的权利义务及物业费计算标准进行了明确的约定，双方均应按协议的约定全面履行自己的合同义务。关于被告提出的诉讼时效抗辩，本院认为，被告未交纳物业费的行为一直持续，且原告多次通过公示、邮寄等方式向被告催交所欠之物业费，故被告的诉讼时效抗辩不能成立。本院注意到，被告陆荣春提出不交纳物业费的具体理由是对其所在6栋的部分业主私建行为，改变外墙外立面的行为未尽任何制止义务，且依据双方服务协议之约定，物业公司对业主违反物业管理制度、《用户手册》、《业主临时公约》的行为负有制止义务。正因为原告作为物业服务公司中长期没有履行服务协议约定的义务和责任，导致被告的物业价值受到极大的损害。被告依法行使履行抗辩权，拒绝交纳物业费是合理的。结合被告陆荣春的前述抗辩，本院认为，结合被告提交的诉涉房屋所在楼栋的照片可见，诉涉房屋所在楼栋确有业主私建并改变了楼栋外立面的行为。依据诉涉天鹅湖花园小区之《业主临时公约》第十七条之约定：本物业管理区域禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，……，封闭阳台、阴台，擅自扩大门窗洞口。第二十六条之约定：为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：……。2、以规劝、批评、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本业主临时公约和规章制度的行为。从前述《业主临时公约》来看，诉涉小区的《业主临时公约》禁止了业主“破坏房屋外貌”“封闭阳台”等行为，且授予了物业管理公司制止的权力。依据《世纪城·天鹅湖花园前期物业管理服务协议》。协议第一条关于“甲方的权利义务”中之约定：……，5、制止违反本物业管理制度以及《用户手册》和《世纪城天鹅湖花园业主临时公约》的行为。从原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》来看，制止违反本物业管理制度以及《用户手册》和《世纪城天鹅湖花园业主临时公约》的行为系原告世纪城物业公司的约定义务。另，参照《成都市物业管理条例》第四十七条之规定：业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：（二）违法搭建建筑物、构筑物；……，（七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。第五十条之规定：物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻；劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。故从《成都市物业管理条例》前述规定来看，物业服务公司也负有对违反管理规约行为的劝阻及书面告知义务。而原告世纪城物业公司未向法庭提交任何证据证明其对业主破坏改变楼栋外立面等违反《业主临时公约》的行为履行了任何规劝、批评、公示、书面告知等制止行为。当然，本院亦考虑到，物业服务系一种综合性的管理服务，从原、被告双方所签订的《前期物业管理服务协议》中关于“甲方的权利义务”来看，原告作为物业服务公司，其协议约定义务包含了诸如秩序维护、公共保洁、公共区域维修、制止违反业主临时公约等多个服务方面。原告世纪城物业公司未依约履行制止、劝阻、书面告知义务属于物业公司在履行物业服务合同中的服务质量问题，仅构成部分违约，故被告陆荣春的完全不交纳物业费的抗辩主张仅部分成立，即陆荣春仅能就原告未依约履行物业服务的部分对应减少交纳部分物业费的金额。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百二十条之规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故本院结合原告之物业服务的违约程度，酌情确定被告陆荣春可减少交纳30%的物业费，即被告陆荣春应向原告交纳自2008年11月至2014年12月期间的物业费38067.6元（54382.35元70%）。关于原告所主张的违约金316201.75元，本院认为，违约金金额已超出被告欠付金额5倍有余，明显过高，且被告请求人民法院予以调整，本院考虑到《前期物业管理服务协议》系格式合同以及原告作为物业服务公司亦存在部分违约之情形，酌情调整违约金为3000元。关于被告陆荣春反诉要求原告全面履行物业管理义务的主张，本院认为，被告的该项反诉请求之周延宽泛模糊，并非明确的给付之诉、确认之诉或变更之诉，原、被告双方均应当依双方协议之约定履行各自的义务，对一方未依约定履行的违约行为，另一方有权就对方之具体违约行为要求其继续履行、采取补救措施或者承担违约责任。故被告反诉要求原告“全面履行”义务的主张并非具体的诉讼请求，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告陆荣春反诉要求原告象征性赔偿不履行物业管理义务给反诉人造成的损失20000元的主张，本院认为，对于原告未履行相应服务义务的不作为行为，被告已减交相对应的物业服务费。对于被告在减交物业费之外另行要求赔偿损失20000的主张，因被告未举证证明造成其损失的具体金额，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告陆荣春于本判决生效后十日内支付原告成都世纪城物业服务有限公司物业管理服务费人民币38067.6元；二、被告陆荣春于本判决生效后十日内支付原告成都世纪城物业服务有限公司违约金人民币3000元；三、驳回原告成都世纪城物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告陆荣春的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取人民币3429元，由原告成都世纪城物业服务有限公司负担2929元，由被告陆荣春负担500元；反诉案件受理费150元，由被告陆荣春负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 周 航二〇一五年五月十一日书 记 员 陈 岚书 记 员 张玉梅