呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终3474号
上诉人（原审原告）：于志强、男，无固定职业，住呼和浩特市回民区县。
上诉人（原审原告）：乌兰，无固定职业，住呼和浩特市。
上诉人（原审原告）：郝一兰，无固定职业，住呼和浩特市回民区县。
三上诉人的共同委托诉讼代理人：尹宏，内蒙古文盛律师事务所律师。
三上诉人的共同委托诉讼代理人：张楠，内蒙古文盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古海亮房地产开发有限公司。
法定代表人:冯海忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行。
负责人：顾晓明，该行行长。
委托诉讼代理人：陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。
上诉人于志强、乌兰、郝一兰因与被上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮房地产公司）、上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称浦发银行呼和浩特分行）商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初1129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于志强、乌兰、郝一兰的共同委托诉讼代理人尹宏、张楠，被上诉人海亮房地产公司的委托诉讼代理人马世勇,浦发银行呼和浩特分行的委托诉讼代理人陈亮、岳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于志强、乌兰、郝一兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持于志强、乌兰、郝一兰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，海亮房地产公司没有在法律规定的期限内办理房屋产权登记，导致于志强等三人订立商品房买卖合同的目的无法实现，因此于志强等三人享有法定的合同解除权，本案中合同解除权双方没有约定，同时海亮房地产公司也没有进行催告，因此不存在合同解除权的合理期限。一审法院错误的类推使用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，适用法律错误。二、海亮房地产公司实际交付房屋的时间为2014年5月20日，而非2012年12月31日。根据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国消防法》的规定海亮房地产公司应该提供商品房经竣工验收合格的证据，来证明其交付的房屋已经具备法律规定的交付条件，否则即使有所谓的交付行为也违法法律强制性和禁止性规定，交付行为无效，不产生交付的法律后果。以该交付时间计算，即使适用解除权行使期限，也并未超过期限。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，于志强与浦发银行呼和浩特分行的贷款合同也应解除。
海亮公司房地产公司辩称，一、商品房买卖合同的主要权利义务就是付款、交房，合同目的已经实现。由于交房延迟或者付款延迟的解除期限为一年，办理房屋产权是附随义务，解除期限只能比一年短，不能比一年长，一审法院类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定并不为过。二、房屋交付时间为2013年1月5日，行使解除权的期限应该由此节点开始计算2年。办理产权延误不是海亮房地产公司的原因，不能以非海亮房地产公司的原因作为解除合同的理由。
浦发银行呼和浩特分行辩称，于志强与浦发银行呼和浩特分行签订的借款合同第四条4.3固定贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同正常履行。因此借款人无解除权。二、浦发银行呼和浩特分行才有解除权，于志强无权解除借款合同。
于志强、乌兰、郝一兰向一审法院起诉请求：1、解除于志强、乌兰、郝一兰与海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除于志强、乌兰、郝一兰与浦发银行呼和浩特分行签订的《个人购房借款担保合同》；3、海亮房地产公司退还于志强、乌兰、郝一兰购房款1046809元及于志强、乌兰、郝一兰已经偿还银行按揭贷款435218.18元，合计1482027.18元；4、海亮房地产公司支付于志强、乌兰、郝一兰同期银行贷款利息266849.06元；5、本案诉讼费用由海亮公司、浦发银行呼和浩特分行承担。
一审法院认定事实：2012年7月17日，于志强、乌兰作为买受人与海亮房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定买受人购买出卖人开发建设的海亮金宝街2层260号商品房，建筑面积101.98平方米，单价每平方米20462.92元。第六条付款方式及期限：买受人应于2012年7月17日前支付首期房款1046809元，余款1040000元以银行按揭方式支付。第八条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条交接：商品房经验收合格达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人须按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，并尽快为买受人办理房屋产权证书办妥所需手续。附件六补充协议第三条3项约定：经双方确认后，买卖合同第十五条中所述的”出卖人的责任”仅指：⑴出卖人的权属证件不齐全；⑵出卖人未缴齐应缴纳给政府相关部门的税费。除上述两种情况外，由于买受人或不可归责于出卖人的原因，导致买受人未能按合同规定的期限取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。出卖人与买受人还约定了其他条款的内容，并签字盖章予以确认。合同签订后，于志强、乌兰向海亮房地产公司交付购房首付款1046809元，剩余购房款办理了银行按揭。2013年5月31日，于志强作为借款人及抵押人，海亮房地产公司作为保证人，乌兰、郝一兰作为共同还款人与浦发银行呼和浩特分行作为贷款人，签订《个人购房担保借款合同》并进行公证，向浦发银行呼和浩特分行贷款104万元。2012年7月17日，于志强、谢毅(系乌兰丈夫)作为甲方与海亮房地产公司作为乙方签订《海亮金宝街商铺托管协议书》(以下简称《托管协议》)，约定甲方将购买的海亮金宝街2层260号商铺自愿交付乙方管理并无偿使用，托管期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。2012年12月25日，海亮房地产公司向于志强、谢毅发出交房通知书，载明海亮金宝街商铺已具备合同约定的交付条件，现海亮金宝街正在准备二次装修，以确保海亮金宝街在2013年如期开业。现本案所涉商品房由海亮房地产公司依据托管协议对外出租。2015年1月26日，为办理网签需要，于志强、乌兰、郝一兰与海亮房地产公司重新签订商品房买卖合同，其中第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权登记机关备案的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需要提供相关资料及有关证件，并按规定支付由买受人负担的费用。同日，海亮房地产公司为于志强、乌兰出具销售不动产统一发票，载明海亮广场一期Ⅱ项目4号楼235预收购房款，合计金额2062049元。另查明，截止2016年5月10日，于志强累计向浦发银行呼和浩特分行偿还贷款本金及利息447053.60元。再查明，本案所涉商品房所在项目的名称为海亮广场一期Ⅱ项目，该项目已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证。现本案所涉商品房已经在呼和浩特市房管局已签约已备案，但并未办理房屋产权证书。（2015）106号呼和浩特市人民政府专题会议纪要载明：四、关于海亮广场历史遗留问题事宜：（一）关于海亮项目一期两个地块是否可以统筹计算容积率的问题，由市土地收储中心与市规划局商定后提出意见。（二）市规划局一周内办结项目6号楼规划许可手续。（三）市财政局、市城乡建设委、市土地收储中心各自核算涉及海亮房地产公司有关的账目问题，海亮房地产公司先行缴纳土地出让金，利息及违约金待财政决算时统一结算。（四）海亮项目一期不超容积率具备验收条件的部分先予办理综合验收及房屋产权登记。超容积率部分处置待与海亮房地产公司账目理清后另行确定。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，其争议焦点是：1、于志强、乌兰、郝一兰与海亮房地产公司签订的商品房买卖合同是否具有解除的法定情形，于志强、乌兰、郝一兰是否享有合同解除权；2、于志强、乌兰、郝一兰享有的合同解除权是否适用除斥期间，于志强、乌兰、郝一兰主张解除与海亮房地产公司签订的商品房买卖合同应否得到支持；3、于志强、乌兰、郝一兰主张解除与浦发银行呼和浩特分行签订的个人购房担保借款合同以及海亮房地产公司退还购房款1046809元、银行按揭贷款435218.18元并支付利息损失266849.06元有无事实及法律依据，应否得到支持。关于第一个争议焦点，一审法院认为，于志强、乌兰、郝一兰、海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行签订的两份《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，均是各方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其合法性、有效性予以确认，各方应依照约定履行各自的义务。两份《商品房买卖合同》第十五条均约定：”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而后一份合同在该条款中明确约定：”如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权登记机关备案的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需要提供相关资料及有关证件，并按规定支付由买受人负担的费用”。由此可以确定，本案中买卖双方在合同中仅约定了办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，并没有约定办理房屋所有权登记的实质期限。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：”预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持”。据此，一审法院认定，于志强、乌兰、郝一兰办理房屋所有权登记的期限应当自房屋交付使用之日即2012年12月31日起90日内即2013年4月1日前；同时，根据于志强、乌兰、郝一兰、海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行的约定，海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行办理资料报产权登记机关备案的期限应当自房屋交付使用之日即2012年12月31日起365日内即2013年12月31日前。上述两个期限互不冲突，约束商品房买卖双方各自履行相关义务。于志强、乌兰、郝一兰主张解除商品房买卖合同的请求权基础是海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行未在规定期限内办理房屋所有权登记，按照法律规定应当解除。通过庭审查明可知，于志强、乌兰、郝一兰至今无法办理房屋所有权登记，合同目的不能实现，本案中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。对于海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行辩称的并非由于其原因导致无法办理房屋所有权登记并举证会议纪要，一审法院认为，该会议纪要未能明确是否包含本案所涉项目，即使包含，其内容也指向统筹计算容积率、先行缴纳土地出让金、利息及违约金结算等问题，海亮房地产公司也不能减轻或免除相应责任，故不予采纳。因此，自2014年4月1日起，于志强、乌兰、郝一兰办理房屋所有权登记的期限届满并已超过一年，于志强、乌兰、郝一兰享有合同解除权，可以主张解除合同。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：”法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。其理由在于：第一、将解除权的除斥期间确定为一年与撤销权等形成权的除斥期间相同，符合相似事物相同处理的理念。第二、如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获得”不当得利”，赋予守约方解除权，系公平正义和诚实信用原则的体现，那么允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有合同关系，且恢复原状，则会破坏正常的交易规则和现有的法律秩序，故此，除斥期间不宜过长。第三、从商品房买卖的合同性质及目的来看，房屋的交付使用以及价款的按期支付系合同最主要义务。法律对于违反最主要义务尚且规定了一年的除斥期间，对于合同履行过程中其他违约情形，也应该适用一年除斥期间的规定。故于志强、乌兰、郝一兰享有的合同解除权适用一年除斥期间。于志强、乌兰、郝一兰自2014年4月1日起享有合同解除权，行使期间为一年即2015年4月1日前，逾期未行使的，解除权消灭，但该权利消灭仅是指于志强、乌兰、郝一兰不能单方解除商品房买卖合同，并不妨碍其向海亮房地产公司、浦发银行呼和浩特分行主张其他违约责任。本案中，于志强、乌兰、郝一兰于2016年5月6日向一审法院提起诉讼，其主张解除与海亮房地产公司签订的商品房买卖合同，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：”因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，商品房买卖合同的解除是个人担保贷款合同解除的前提条件，因商品房买卖合同解除不予支持，故于志强、乌兰、郝一兰主张解除与浦发银行呼和浩特分行签订的个人购房担保借款合同，一审法院也不予支持。因于志强、乌兰、郝一兰解除权消灭，其主张海亮房地产公司退还购房款1046809元、银行按揭贷款435218.18元并支付利息损失266849.06元，也就无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、第二十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回于志强、乌兰、郝一兰的诉讼请求。案件受理费已减半收取10270元，由于志强、乌兰、郝一兰负担。
本院二审期间，于志强、乌兰、郝一兰围绕上诉请求提交了涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋的竣工验收时间为2014年5月20日，符合法律规定的交房时间也是2014年5月20日。海亮房地产公司对证据的真实性予以认可，但认为涉案工程的竣工时间为2013年1月5日。海亮房地产公司围绕上诉请求提交了《建设工程竣工验收备案表》、《房屋所有权证》（大房本）《房屋面积测绘成果报告书》。拟证明海亮房地产公司已经取得大产权，买受人可以依此办理分户所有权，项目竣工验收时间为2013年1月5日。于志强等三人认为该房屋的大产权证登记时间为2016年9月6日，于志强等在2016年5月起诉，完全符合解除条件。验收备案表记载的备案时间是2014年5月20日，解除权并未消灭。对当事人争议的事实，本院认定如下：涉案房屋所在的海亮广场一期（II）4#的竣工时间为2013年1月5日，竣工验收备案时间为2014年5月20日，涉案房屋项目于2016年9月6日取得《房屋所有权证》。
一审法院查明的事实均有相关证据予以佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点为，一、出卖人迟延办理产权证明，买受人主张解除合同是否适用除斥期间。在适用除斥期间的前提下，于志强、乌兰、郝一兰享有的解除权是否已过除斥期间。于志强、乌兰、郝一兰请求解除于海亮房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否应予支持；二、《个人购房担保借款合同》是否应予解除。
针对第一个焦点问题，本院认为,于志强等三人主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定行使合同解除权，应该在合理期间内行使，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，并且对应该适用该条规定给出了充分的说理，本院认为，对于商品房买卖合同而言，交付房屋及协助办理产权证明均为出卖人主要义务，出卖人迟延交付房屋或者买受人延迟支付购房款及出卖人延迟办理产权证明的，当事人一方主张解除合同，均应适用一年的除斥期间。
关于除斥期间计算，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本院认为双方约定的办理产权登记备案的时间就是买受人能够办理产权的时间，一审法院对此认定有误，本院予以更正。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。于志强等三人可以上述约定办理所有权登记期限届满一年后请求解除合同和赔偿损失。
关于”商品房交付使用”时间，本院认为，于志强等与海亮房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限中约定，”出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条约定”出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，《商品房买卖合同》第十五条中的”商品房交付使用”时间应该以该合同第八条约定的房屋交付期限作为依据。据此本院认定上述”商品房交付使用”时间为2012年12月31日，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据前文论述，于志强等享有的解除权适用除斥期间，以2012年12月31日为房屋交付使用时间起算，2013年12月31日双方约定的能够办理产权的期限届满，2014年12月31日，上述期限届满一年。于志强等自2015年1月1日至2015年12月31日可以向海亮房地产公司主张解除合同。本案中，于志强、乌兰、郝一兰向一审法院起诉的时间2016年5月6日，该时间已超过了解除权的行使期间，故本院不予支持。
关于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》的解除是《个人担保贷款合同》解除的前提条件，因《商品房买卖合同》解除的诉讼请求并本院不予支持，故于志强、乌兰、郝一兰主张解除与浦发银行呼和浩特分行签订的《个人购房担保借款合同》亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20540元，由于志强、乌兰、郝一兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴铁刚
审 判 员 苏 毅
代理审判员 韩东妹
二〇一六年三月二十六日
书 记 员 贾沛然