辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10726号
上诉人（原审被告）:郭书利，男，1958年5月24日出生，汉族，沈阳市繁荣电力设备制造有限公司法定代表人，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：黄丽媛，辽宁圣法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李春丽，女，1967年12月25日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。
原审第三人：王哲，女，1978年12月7日出生，满族，住沈阳市铁西区。
上诉人郭书利因与被上诉人李春丽、原审第三人王哲房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初7308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭书利上诉请求：维持一审判决第三项，驳回李春丽其他诉讼请求。事实与理由：一、判决上诉人支付被上诉人7400元租金不合理。自2015年5月20日第二次租赁开始，上诉人就将第二年的全部租金支付给了被上诉人，租期自2015年5月20日至2016年5月20日是确定的，否则也不会有第三次向被上诉人缴纳租金，租期是从2016年5月20日至2016年7月20日。每次缴纳租金及确认租赁期限都是明确经过被上诉人确认且经她本人签字确认了收条。上述证据足以说明被上诉人与上诉人均是自愿、主动的实际履行了租赁合同，并且双方都没有任何异议。而被上诉人在2016年5月就紧锁大门，不让上诉人经营。第二次租金缴纳至2016年5月20日，而一审认定租金起算点是2016年4月30日。二、判决上诉人支付被上诉人4000元租赁物损失不合理。水泵仅价值500元。烟囱裂缝是正常现象，属正常损耗。地面损坏费用，因该租赁厂房院内是两户，两户共同使用一条道路，不可能上诉人租赁厂房而不许使用道路。三、关于清掏费，被上诉人应承担举证责任，上诉人本着实事求是的原则愿意支付给其800元，是本着息纷止争的原则，不愿与其计较而多给她的。
李春丽辩称，同意一审判决，深水井是上诉人独立使用的，王哲另有一处深水井独立使用，所以该深水井损坏应由上诉人赔偿。厕所清掏费是上诉人使用两年的费用，我每年花费600元雇人清掏，应为1200元，一审酌定给800元，当时上诉人也认可。
李春丽向一审法院起诉请求：1.判令郭书利支付李春丽房屋租金从16年4月15号到16年10月1日（每年七万元的标准）；2.判令郭书利赔偿给李春丽深水井损坏费5000元；3.判令郭书利偿还所欠电费3000元；4.判令郭书利赔偿地面损坏损失费10,000元；5.判令郭书利赔偿吊车吊头损坏500元，厕所清滔费两年1200元（时间14.5.12-16.7.20），烟囱损坏费2000元；6.诉讼费由郭书利承担。
一审法院认定事实:2013年3月22日，李春丽将沈阳市于洪区北里关村厂方出租给王哲，双方签订《租房协议》，约定租期3年（2013年4月15日至2016年4月15日），三年租金分别为125,000元、125,000元、130,000元。租赁期间不得擅自出租、转让。承租人如在场地内自建房屋，须经出租人同意，租赁到期后房屋产权归出租人所有。
2014年5月12日，经李春丽同意，王哲将部分租赁厂房转租给郭书利，并签订了《租房协议》，合同约定租期3年，院内允许盖临时建筑，厂内5吨吊车每年3000元使用费。2014年5月20日-2015年5月20日租金5万元、2014年5月20日-2015年5月20日租金6万元、第三次6.6万元/年（涨后，期限2016年5月20日-2019年5月20日，房主不租除外）。
2014年5月12日，郭书利交纳租金53,000元；2015年3月8日，郭书利交纳租金20,000元；2015年4月30日，郭书利交纳租金43,000元。2014年4月21日，郭书利交纳10,000元。
2016年5月13日，双方发生纠纷并报警。报警记录登记表载明，双方因房屋问题发生纠纷，房屋李春丽称所租厂房已到期，承租人郭书利称仍未到期。
一审法院另查明，李春丽分别于2016年5月27日、2016年6月25日、2016年7月18日、2016年8月22日交纳电费2310元、170元、152元、150元。郭书利于2016年7月20日搬离租赁房屋并将钥匙交还李春丽，租赁场地内水泥地面有损坏、烟囱有裂缝、深水井不能使用。
案件审理中，经一审法院释明，李春丽未申请损失鉴定。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。王哲与李春丽约定租赁期限为2013年4月15日至2016年4月15日，故王哲与郭书利约定的租赁期限超过2016年4月15日的部分为无效合同。租赁期满后，郭书利使用案涉房屋，双方之间形成租赁合同关系，郭书利应向李春丽支付租金。故郭书利应支付2016年4月16日至2016年7月20日止的租金和吊车使用费。因李春丽、郭书利之间未约定租金标准，参考王哲与李春丽以及王哲与郭书利约定的标准，一审法院酌定为17,400元。因郭书利已交纳10,000元，还应支付7400元。关于李春丽主张应按其与王哲约定的租金标准计算，根据合同相对性，郭书利不是租赁合同相对人，李春丽的主张于法无据，一审法院不予支持。关于李春丽主张租金应计算至2016年10月，因郭书利已于2016年5月5日通知不再续租，至2016年7月20日腾退，已属合理期限，故对租金计算至2016年10月的主张不予支持。关于郭书利主张2016年4月21日交纳的10,000元系2016年5月20日至2016年7月20日的租金，李春丽主张该期限系郭书利后填写的，双方系经公安和法院多次调解下于2016年7月20日腾退的房屋，与郭书利陈述双方约定租期至此相矛盾；郭书利于2016年5月5日通知李春丽不再承租，而在2016年4月21日交纳2016年5月20日至2016年7月20日的租金不符合逻辑，故一审法院对郭书利的主张不予认可。
关于电费，李春丽分别于2016年5月27日、2016年6月25日、2016年7月18日、2016年8月22日交纳电费2310元、170元、152元、150元，因郭书利于2016年7月20日腾退，无法证明2016年8月22日交纳的电费与郭书利具有相关性，一审法院按第一次庭审中郭书利认可的2680元予以支持。
关于深水井、地面和烟囱损坏，经一审法院释明后，李春丽未申请鉴定，鉴于损失确实存在，一审法院根据损坏情况、原因力大小、日常使用磨损程度以及现阶段的物价水平，酌定为4000元。
关于吊车吊头，因李春丽未提供证据，一审法院不予支持。
关于厕所清掏费，双方认可800元，一审法院予以支持。
判决：一、被告郭书利于本判决发生法律效力之日起5日支付原告李春丽租金7400元；二、被告郭书利于本判决发生法律效力之日起5日赔偿原告李春丽租赁物损失4000元；三、被告郭书利于本判决发生法律效力之日起5日支付原告李春丽电费2680元；四、被告郭书利于本判决发生法律效力之日起5日支付原告李春丽厕所清掏费800元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，由原告李春丽承担973元、由被告郭书利承担172元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭书利提交了报警情况登记表，证明5月13日当日李春丽紧锁大门阻止郭书利生产，郭书利为保证正常生产只能另租厂房，但李春丽拒绝上诉人拿走自己的设备。李春丽发表意见称，对该证据真实性有异议，因为我也报警了，我去派出所调取的，郭书利是2016年6月份上派出所找人做的。本院认为从郭书利提供的该报警记录的内容来看，无法证明其要证明的问题，故本院对其证明的内容不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李春丽与王哲签订的《租房协议》、王哲与郭书利的《租房协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按各自合同履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，郭书利系经李春丽同意在王哲处转租的涉案厂房，但李春丽与王哲的租赁期限至2016年4月15日，郭书利与王哲租赁期限超过此期限的无效。因郭书利在此期限后未与李春丽签订新的租赁协议，故一审法院认定郭书利应向李春丽支付2016年4月16日至2016年7月20日期间占用厂房和吊车使用费并无不当，本院予以维持。郭书利以与王哲签订的租赁协议约定的租期抗辩租金已支付完毕，违反了合同相对性原则，本院不予支持。关于租赁物损失费问题，一审根据深水井、地面、烟囱的损坏情况等综合因素，酌定4000元亦无不当。郭书利虽对此不予认可，但亦未能提供足以反驳的证据，故本院对郭书利提出的租赁物损失费不合理的主张不予支持。关于关于清淘费一审根据双方自认作价800元判决并无不当，本院予以维持。
综上所述，郭书利上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1145元，由上诉人郭书利负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十月二十七日
书记员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。