安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终911号
上诉人（原审原告）：陈志，男，1995年12月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
上诉人（原审被告）：绿地集团蚌埠金源置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道2211号，组织机构代码05970037-8。
法定代表人：束永柱，董事长。
委托诉讼代理人：鲁长松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟敏，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人陈志与上诉人绿地集团蚌埠金源置业有限公司（以下简称绿地金源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2016年5月4日作出的（2015）蚌山民一重初字第00021号民事判�，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人陈志、上诉人绿地金源公司的委托诉讼代理人翟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈志上诉称：1、一审法院认定《商品房买卖合同》不具备撤销条件，双方应按合同继续履行，事实认定错误。⑴2013年2月6日，“110千伏湖西变电站”《选址意见书》确定选址为“公园南路与园西街交叉口东北侧”，即绿地金源公司宣称的“八万方水景公园”西南角；2013年3月11日，绿地金源公司一期（伯克郡）项目规划公示；2013年4月23日，绿地金源公司二期（乔治郡）项目规划公示。双方签署的《商品房买卖合同》的时间则在其后。⑵2011年12月14日湖西变电站《选址意见书》选址位�绿地中央广场乔治郡项目（二期）地块内，规划面积3900平方。因为该变电站后从二期项目中迁出，致使二期项目规划用地面积增加3900平方，即从原33632平方增到37532平方，也导致二期《商品房买卖合同》中地块面积与绿地金源公司在蚌埠市国土局网站上登记的面积不符。故绿地金源公司应当知悉变电站规划选址。⑶政府规划图上清晰表明变电站与公共绿化用地是一个整体，绿地金源公司既然知悉“八万方水景公园”详细信息，自然也应知悉“八万方水景公园”里的变电站信息。基于上述三点，绿地金源公司在与陈志签订《商品房买卖合同》之前即已知悉供电用地和湖西变电站规划选址信息，但是绿地金源公司为了获取高额利益，故意隐瞒对其不利的变电站信息，未履行告知义务，构成《合同法》第五十四条第二款�定的合同欺诈，符合合同撤销条件，依法应予以撤销。2、一审法院认定《商品房买卖合同》不具备撤销条件，双方应按合同继续履行，适用法律错误。一审法院认定绿地金源公司宣传的“八万方水景公园”对《商品房买卖合同》的订立及商品房价格的确定产生重大影响，却将“赔偿”变成“补偿”，致使绿地金源公司的违法售楼行为转化成合法行为。事实上，根本不存在“八万方水景公园”，政府的公共设施用地被他人挪用并规划设计成“八万方水景公园”欺骗民众，这种行为本身就是违法的。绿地金源公司利用虚假的“八万方水景公园”广告宣传，同时故意隐瞒供电用地和湖西变电站规划选址信息，诱惑购房�与之签订《商品房买卖合同》，绿地金源公司已构成合同欺诈，陈志依法享有合同撤销权。一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人陈志在一审提出的撤销《商品房买卖合同》的诉讼请求。
针对陈志的上诉，绿地金源公司答辩称：1、绿地金源公司在变电站问题上不存在故意隐瞒和欺诈，原审在卷证据已足以证明。绿地金源公司在水景公园的宣传上也不构成虚假宣传，就该节事实绿地金源公司也依法提起上诉。原审驳回陈志撤销合同的诉讼请求在认定事实和适用法律上是准确的。陈志的上诉理由不能成立，请求维持原判。
绿地金源公司上诉称：1、绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传严格以规划文件及政府公示信息为依据，在相关广告宣传内容中已清楚注明该公园系市政公园，相关宣传广告内容真实、合法，原审判决绿地金源公司承担违约责任缺乏最基本的事实依据，判决明显错误。2、原审判决将绿地金源公司关于“水景公园”的广告宣传内容认定为合同内容无法律依据，判决绿地金源公司承担违约责任适用法律明显错误。首先，《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条明确约定：“双方同意，买受人所购房屋的装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房屋所在小区的总体规划布局等，均以主合同内容及政府最后批准文件为准。主合同及本补充协议的约定内容系双方最终意思表示，此前出卖人提供的宣传资料（包括楼书、广告、沙盘等）及口头承诺中内容与主合同及本补充协议不一致之处，双方同意将其视作对相关内容的变更，以主合同及本补充协议为准……”双方当事人在合同中的上述特别约定，系合同双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应为合法有效。根据上述约定内容，绿地金源公司关于中央广场项目的广告宣传已不可能认定为要约，更不可能构成合同的组成部分。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定适用的前提是“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”。本案中，诉争绿地中央广场周边的“水景公园”系市政公共设施，不处于开发范围内，其位置规划或建设施工并非绿地金源公司决定，故绿地金源公司关于“水景公园”的宣传，不可能成为合同的组成部分。原审判�将绿地金源公司有关水景公园的宣传认定为合同内容，单纯从法律适用角度看，亦是完全错误的。请求二审查明事实，撤销原判，依法改判驳回原审全部诉讼请求。
针对绿地金源公司的上诉，陈志答辩称：案涉合同附件四补充协议的绿地金源公司单方制作的格式条款，根本不能引起我方的注意。绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传是虚假的，绿地金源公司应提供市政公园公示的相关材料，政府说明没有“八万方水景公园”字样，没有写明水源。我方提供的证据证明没有水系建设，规划局也出具了说明。关于变电站，绿地金源公司对变电站的建设是知情的，却隐瞒了真相。绿地金源公司告知了红线外的八万方公园，同时应告知红线外的变电站建设，水景公园影响商品房的�格，变电站也会影响我方是否购买商品房。绿地金源公司严重侵犯了我方知情权，依据合同法第四十二条规定的缔约原则，应承担赔偿责任。
陈志向一审法院起诉请求：1、撤销陈志与绿地金源公司签署的《商品房买卖合同》，赔偿损失94451.09元；2、绿地金源公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明：2013年4月5日陈志与绿地金源公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201304050001），约定：陈志购买绿地金源公司开发建设的绿地中央广场第4（幢、栋、#楼）1（单元）13（层）01134（室、号）房屋。建筑面积136.09平方米，该商品房单价为每平方米6042.04元，总价款为捌拾贰万贰仟贰佰陆拾壹元整，陈志付款方式为全款，绿地金源公司于2014年12月31日前交付房屋。2013年4月1日陈志向绿地金源公司交付预售定金50000元，4月5日交付购房款772261元，陈志按约如期交付了全部房款822261元。但在合同履行过程中，绿地金源公司销售宣传的“八万方水景公园”区域实为市政公园设施用地，具体的规划方案尚未得到批准。另陈志所购商品房临近的公园南路与园西街交叉口东北侧位置，开工建设“蚌埠湖西110kv变电站”项目，陈志认为绿地金源公司以并不存在规划建设的“八万方水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，诉讼至法院。
另查明：绿地金源公司的预售广告彩页、广告牌视频、名盘亮点-
蚌埠地产上均称绿地中央广场有“八万方水景公园”，广告宣传图中“水景公园”区域�一期二期项目规划区域形成了一整体区域。现该区域内并无“八万方水景公园”。
一审法院认为：陈志与绿地金源公司于2013年4月5日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。根据相关法律规定只有在下列情形下合同可以撤销：因重大误解；在订立合同时显失公平。本案争议的变电站建设公示的时间在双方签订合同之后，变电站的规划建设并不属于绿地金源公司，且地址在绿地金源公司开发项目的红线之外。故陈志以绿地金源公司故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实不能成立。本案中，绿地金源公司在广告、宣传彩页、推介会等宣传资料、媒介上宣传的“八万方水景公园”虽然在其规划红线之外，但却在一期、二期之间，宣传彩页将其与一期、二期项目规划区域作为一整体区域对外宣传，且未标注红线，该公园从目前市政规划图上看仅是绿地公园，具体规划方案尚未得到批准。绿地金源公司利用上述广告形式，在宣传和介绍商品房的同时，对商品房环境质量作出了陈述即“八万方水景公园”，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料的应视为要约邀请，但是出卖人就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约，该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。本条所说的相关设施，包括商品房的基础设施、相关配套设施，而基础设施又包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等，绿地金源公司对商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，足以让陈志产生信赖而与之签定了商品房买卖合同，该说明和允诺并对房屋价格的确定亦有重大影响，应视为要约，上述宣传条款虽然没有订立在合同之中，也应认定为合同内容，绿地金源公司至今未兑现“八万方水景公园”的承诺，应视为违约行为，绿地金源公司在销售广告的宣传中注明有“八万方水景公园”，并未注明是市政公园，且该公园至今未开工建设，是否有水景亦或是水景是否达到八万方均未知，故该广告内容与实际不符，绿地金源公司对此应承担责任，因“八万方水景公园”截止目前尚未落成，无疑对陈志所购房屋的居住环境造成了不利影响，降低了陈志对所居住环境的合理预期，也实质性的降低了陈志的生活品质，对此，绿地金源公司应对陈志生活质量的下降予以补偿。综上，陈志与绿地金源公司签订的《商品房买卖合同》并不具备撤销的条件，双方应按合同继续履行，故对陈志要求撤销合同的诉请，不予支持；对陈志的损失，绿地金源公司应予以补偿，补偿标准酌定为以购房款的2%为计算标准，对陈志要求的赔偿损失的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、绿地集团蚌埠金源置业有限公司补偿陈志损失16445.22元，于判决生效后十日内付清；二、驳回陈志的其他诉讼请求。如果未按本判决制定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2161元，陈志负担1000元，绿地金源公司负担1161元，于判决生效后七日内向本院交纳。
经本院审查，原审法院判决认定基本事实清楚，本院予以确认。二审期间，陈志为证明绿地金源公司存在欺诈行为，向本院补充提供如下证据：
1、现场视频资料，证明八万方水景公园诉争区域的现场状况，只有一堆土，没有水景公园；证明绿地金源公司做的一期项目现场广告；
2、蚌埠市国土局官网网页图片，证明绿地金源公司知道变电站规划，但是向我方隐瞒了变电站规划事实。
绿地金源公司质证意见：对证据1，关于一期二期的现场，代理人没有到过现场，无法确定录像中的地方是否为一期二期的现场；认可对一期二期之间水景公园范围在做施工准备�该证据达不到陈志的证明目的；对证据2，该证据达不到陈志的证明目的，项目预审应当以规划公示为准。
本院认证意见：证据1属现场视频资料，与现场状况相符，本院予以认定。证据2由于涉案商品房买卖合同签订时政府部门尚未进行变电站项目的规划公示，不能以蚌埠市国土资源局的网站信息代替规划公示程序。故不能认定绿地金源公司存在隐瞒变电站项目的事实。
二审中，绿地金源公司未向本院提供新的证据。
本院为查明相关案件事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，依职权调查收集了下列证据：1、2016年9月14日淮河晨刊第5版，载明蚌埠市城乡规划局关于滨湖新区中央景观公园项目规划总平面图公示内容。2、蚌埠市城乡规�局2016年11月18日出具的《情况说明》一份，内容载明：依据滨湖新区控制性详细规划，公园南路以北、公园北路以南、绿地中央广场一、二期之间地块面积约为66582平方米，规划用地性质为绿地和公用设施用地。上述证据，经组织质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和本案认定证据，本院另查明：本案所涉变电站和公园均系蚌埠市滨湖新区控制性详细规划范围内的市政建设项目，其中变电站规划方案于2013年12月公示，现已建成投入使用。绿地金源公司宣传资料中载明的“八万方水景公园”位于滨湖新区公园南路以北、公园北路以南，绿地中央广场一、二期项目之间。根据蚌埠市城乡规划局出具的《情况说明》，该区域地块面积约为66582平方米，规划用地性质为绿地和公用设施用地�此外，滨湖新区中央景观公园项目规划总平面图已在2016年9月14日淮河晨刊上公示，至今尚未建成。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点包括：1、绿地金源公司关于“八万方水景公园”的销售宣传行为和未披露涉案变电站选址规划信息是否构成民事欺诈？涉案商品房买卖合同是否应予撤销？2、绿地金源公司是否应承担民事赔偿责任？
根据本案查明事实和相关证据，依照法律规定，本院对上述争议焦点分析评判如下：
（一）绿地金源公司不构成欺诈，陈志关于撤销涉案商品房买卖合同的请求不能成立。
本院认为，本案争议的“八万方水景公园”及变电站设施均系市政建�项目，诉争区域的土地为市政建设用地，不属于绿地金源公司的商品房开发规划范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”鉴于涉案变电站建设项目及绿地金源公司宣传的“八万方水景公园”项目均不在绿地金源公司商品房开发规划范围内，故绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传问题以及涉案变电站的规划建设问题均不�成为绿地金源公司与陈志签订的商品房买卖合同的组成部分，当然亦不能构成该商品房买卖合同的履行内容。原审法院判决将绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传资料视为商品房买卖合同内容，并认定绿地金源公司未兑现承诺构成违约，与上述司法解释规定不符，本院予以纠正。
事实上，根据陈志一审提交的民事诉状，其并未要求绿地金源公司承担违约责任，而是基于欺诈事由诉请撤销涉案商品房买卖合同并赔偿损失，具体理由包括两个方面：一是绿地金源公司对并不存在规划建设的“八万方水景公园”进行虚假销售宣传，二是故意隐瞒高压变电选址规划拟建事实。关于“八万方水景公园”的宣传是否构成欺诈行为的问题。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据陈志诉讼中提供的滨湖新区控制性详细规划，显示本案诉争区域（即绿地中央广场一期和二期之间的区域）包含公园绿地和水系标识，其中虽未载明绿地面积，但从规划图适用的比例尺和规划项目占地规模判断，该公园绿地属于大型景观绿化项目，绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传并非凭空杜撰，故不能认定绿地金源公司主观上存在欺诈故意。且蚌埠经济开发区管理委员会于2015年12月7日答复绿地金源公司的《关于滨湖中央公园项目建设有关问题的复函》载明，滨湖中央公园项目的用地征迁工作已经完成，并已移交安徽天晟实业发展有限公司进行土地平整等前期施工。上述证据表明，绿地金源公司宣传的水景公园项目是有行政规划依据的，陈志关于“八万方水景公园”的宣传构成欺诈行为的理由不能成立。
关于绿地金源公司未披露变电站规划选址信息是否构成欺诈行为的问题。本院认为，以不作为方式构成的欺诈，应以行为人负有特定作为义务为必要条件。陈志主张绿地金源公司故意隐瞒变电站规划选址信息构成欺诈行为，该主张成立的法律前提是绿地金源公司对变电站规划选址信息负有披露义务。故判断绿地金源公司未披露变电站规划选址信息是否构成欺诈行为并承担相应责任，首先取决于绿地金源公司是否负有信息披露义务。而法律义务产生的依据一是来源于法律规定，二是来源于当事人约定。就本案而言，涉案变电站属于市政建设项目，其规划选址信息属于政府公开信息范畴。绿地金源公司作为民事主体，不负有对政府公开信息进行披露的法定义务。同时，由于涉案变电站的规划建设不属于商品房买卖合同的履行内容，绿地金源公司也不负有披露该变电站规划选址信息的合同义务。故陈志关于绿地金源公司隐瞒变电站规划选址信息构成欺诈行为的主张不能成立。至于该变电站对周围居住环境是否具有危害性，是否应予排除，因涉及市政公共设施的规划建设问题，依法不应通过民事诉讼进行处理。
综上，陈志关于绿地金源公司构成欺诈并据此请求撤销商品房买卖合同的诉讼主张，依据不足，本院不予支持。
（二）绿地金源公司在销售宣传过程中违反如实告知的先合同义务，依法承担相应赔偿责任。
关于绿地金源公司是否应承担民事责任的问题。本院认为，绿地金源公司虽不构成违约行为和欺诈行为，但并不意味着其不承担任何法律责任。就一般情况而言，开发商预售的商品房属于特殊类型的商品，其价值不仅取决于预售房屋本身的质量、结构和功能，区域配套设施和环境因素对房屋价格也具有不同程度的影响。本案绿地金源公司宣传预售的商品房亦不例外。绿地金源公司为取得较好的商业效益，在宣传资料中除标明公司品牌价值、社区景观特征、安全防护技术外，还对周边人文环境、商业环境和绿化环境进行宣传，其中即包括“八万方水景公园”的内容。根据权利义务一致的法律原则，开发商既有权从其销售宣传中获取利益，也应依法对其不当的销售宣传行为承担相应法律责任。从本案现有证据�析，绿地金源公司关于“八万方水景公园”的销售宣传行为是存在一定不足之处的，主要表现在：第一，绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传内容与市政规划不完全相符。国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》（1998年修订）第三条规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。而根据蚌埠市城乡规划局出具的《情况说明》，绿地中央广场一、二期项目之间规划面积约为66582平方米，规划用地性质为绿地和公用设施用地。由此表明，绿地中央广场一、二期之间地块面积和规划用途与绿地金源公司宣传的“八万方水景公园”均存在差异，绿地金源公司的销售宣传行为违反上述《房地产广告发布暂行规定》第三条的�定。第二，绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传资料中未注明规划或建设的相关内容，不符合房地产广告发布的法律要求。国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》（1998年修订）第十一条规定，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。绿地金源公司关于“八万方水景公园”的宣传资料中未注明规划或建设相关内容，与上述规定不符，不利于保障购房者的知情权。第三，绿地金源公司在其部分销售宣传资料中未如实注明“市政”字样，容易使购房者对公园项目的性质和归属产生误解。上述情形表明，绿地金源公司出于追求商业利润的需要，在销售房屋过程中向陈志作出“八万方水景公园”的宣传，夸大了宣传对象的规模和用途，违反了如实告知的先合同义务，并对房屋销售价格和购房者的居住环境预期产生一定影响，客观上给购房者造成了相应损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。故绿地金源公司依法应对陈志产生的相关损失承担赔偿责任。诉讼中，由于陈志未能提供证据证明其实际损失数额，一审法院以购房款的2%确定损失给付标准，系依法行使其司法裁量权，本院予以确认。一审判决适用“补偿”一词判定绿地金源公司的责任虽然表述不当，但并不影响赔偿结果，故本院不再调整。绿地金源公司关于其不承担民事责任的上诉主张，与法律规定不符，本院不予采纳。
综上，原审法院判决虽适用法律不当，但认定基本事实清楚，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费211元，由陈志负担105元（已交纳），绿地集团蚌埠金源置业有限公司负担106元（已交纳）。
本判决系终审判决。
审 判 长 张 凯
审 判 员 陈二伟
代理审判员 胡松涛
二〇一七年一月十一日
书 记 员 王亭亭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上�，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用�律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。