河北省井陉县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0121执异7号
案外人河北宏峻房地产开发有限公司，住所地石家庄市中华北大街370号北郡A区2号至5号楼沿街商业。
法定代表人李治中，河北宏峻房地产开发有限公司董事长。
委托代理人张建双、王海霞，河北双烨律师事务所律师。
申请执行人袁国亮，男，汉族，1987年4月22日生，住井陉县。
被执行人翟辉，男，汉族，1981年12月14日生，河北省无极县人，住石家庄市新华区。
被执行人张小燕，女，汉族，1982年8月23日生，住址。
本院在执行申请执行人袁国亮与被执行人翟辉、张小燕民间借贷纠纷案中，案外人河北宏峻房地产开发有限公司（以下简称宏峻房地产公司）对执行石家庄市新华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人宏峻房地产公司称，第一，涉案的新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101的房屋所有权属于案外人。依据《物权法》第9条、14条、17条之规定，被执行人张小燕并未就涉案房屋取得不动产权属证书，也未进行物权登记，因此涉案房屋所有权属于案外人。第二，案外人与张小燕签订的《商品房买卖合同》已明确，涉案房产张小燕只交付了部分首付款，其余款项在银行办理按揭贷款，依据在《商品房买卖合同》附件五，合同补充协议第三条如出卖人（指案外人）承担的担保责任的数额超过买受人（张小燕）应还款数额3倍以上的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》。现因张小燕违反合同义务，导致银行已从案外人账户扣款，案外人已就解除双方的《商品房买卖合同》申请仲裁。以此张小燕对涉案房产以后同样也不会取得所有权。综上，请求法院终止对新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产的拍卖，解除查封，排除对上述房产的执行。
申请执行人袁国亮称，第一，张小燕与宏峻房地产公司签订的《商品房买卖合同》，房价款已全部支付完毕，张小燕已入住，涉案房产在登记机构进行了预告登记，宏峻房地产公司已经没有处分权。第二，涉案房产在法院处分之前已签订了合法有效的买卖合同，张小燕所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且已支付的价款超过约定总价款的50%，根据《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》，该房产应属于买受人张小燕。第三，买受人支付全部房款并实际占有房屋后，对未办理房屋过户登记不存在过错的，即可申请停止对房屋的处分，即在此情况下法律实质上认可了实际权利人的合法所有权，《执行规定》17条与《物权法》不动产变动登记主义不发生冲突。第四，申请执行人同意将拍卖张小燕的房产价款优先支付案外人替张小燕垫付的银行贷款。案外人的执行异议没有正当目的，应能当予以驳回。
被执行人翟辉、张小燕称，第一，张小燕与宏峻房地产公司签订的《商品房买卖合同》，房价款824121元已全部支付完毕，张小燕已装修入住，享有该房的占有、使用、收益、全部权能；涉案房产在登记机构进行了预告登记，宏峻房地产公司已经没有处分权；未取得房屋所有证是宏峻房地产公司违约所致，自己无任何过错。第二，涉案房产在法院处分之前已签订了合法有效的买卖合同，张小燕所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且已支付的价款超过约定总价款的50%，根据《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》，该房产应属于买受人。第三，买受人支付全部房款后并实际占有房屋后，对未办理房屋过户登记不存在过错的，即可申请停止对房屋的处分，即在此情况下法律实质上认可了实际权利人的合法所有权，《执行规定》17条与《物权法》不动产变动登记主义不发生冲突。第四，《商品房买卖合同补充协议》第三条之约定系格式条款，明显加重了我方的责任，属无效条款，所垫付的银行贷款，可以要求偿还，而不能解除《商品房买卖合同》。第五，在执行中，被执行人已经明确同意以涉案商品房拍卖价款优先支付垫付的银行贷款，但案外人依然提出执行异议，明显不具备正当目的。案外人的执行异议应当予以驳回。
本院查明，2012年7月27日，宏峻房地产公司与张小燕签订《商品房买卖合同》，由宏峻房地产公司将坐落于新华区中华北大街并未未进行物权登记的370号北郡B区2号住宅楼01单元3101室（建筑面积138.09平方米）以824121元的价款卖予张小燕，并约定于10月31日前完成交付。8月8日，双方对上述《商品房买卖合同》在有权机关进行了备案。合同签订后，张小燕支付首付254121元，其余通过银行按揭17万，公积金中心贷款40万，将全款交于宏峻房地产公司，宏峻房地产公司在张小燕与银行的《个人购房担保借款合同》中以连带责任保证的方式为张小燕借款予以担保。房屋交付后不久张小燕即入住。
本院在审理袁国亮与翟辉、张小燕民间借贷纠纷一案中，于2016年6月2日查封了张小燕名下的上述涉案房产，并在石家庄市房产交易中心进行了预查封登记。该案判决生效后，基于袁国亮申请，于9月6日立案进入执行程序。10月24日，袁国亮书面申请本院对涉案房产进行评估、拍卖，本院于2017年3月11日裁定准予拍卖。在拍卖过程中，宏峻房地产公司于6月下旬向本院提出执行异议，7月3日正式受理。
另查明，宏峻房地产公司与张小燕在履行《个人购房担保借款合同》中产生争议后，宏峻房地产公司以张小燕未能按期归还贷款、导致自身保证金被扣划为由申请仲裁，提出解除与张小燕签订的《商品房买卖合同》等诉求，石家庄仲裁委员会于2017年5月3日受理。现仲裁案正在审理中。
本院认为，宏峻房地产公司所提异议涉及两个问题。一是关于涉案房屋所有权人的认定，二是仲裁程序对执行程序的影响力问题。
第一，关于房屋所有权人的认定问题。根据《物权法》不动产登记制度的规定，不动产物权的设立、变更等，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。可见物权法关于不动产物权设立或变更并不以登记为生效的唯一条件。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；最高院人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的的业主。本案中，被执行人张小燕通过与案外人签订商品房买卖合同的形式合法占有了涉案房屋，虽没有进行所有权登记，根据上述规定，可以认定该为涉案房屋的所有权人。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封；第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此本院的查封合法、有效。
第二，关于仲裁程序对执行程序的影响问题。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行；案外人不服的，可以根据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。现案外人另行提起仲裁，欲将涉案房屋重新明确归属来对抗执行，显然不符合上述规定。故异议人所申请的仲裁程序不能对执行产生影响。
综上，案外人宏峻房地产公司所提异议，不能成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回案外人宏峻房地产公司关于对新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101房产排除执行的异议请求。
案外人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蒋海金
审 判 员 尹建忠
审 判 员 宋力东
二〇一七年七月二十五日
代书记员 胡芳毅