安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民提字第00033号抗诉机关：安徽省人民检察院。申诉人(一审原告、二审上诉人、再审申请人):王玲红，女，1971年4月2日出生，汉族，安徽省肥东县白马山果园厂职工，住安徽省合肥市。被申诉人(一审被告、二审上诉人、再审被申请人):合肥瑶海实业集团公司，住所地安徽省合肥市琅琊山路58号。法定代表人：梁俊，该公司董事长。委托代理人：陆芝云，安徽天德律师事务所律师。委托代理人：牟前安，安徽天德律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：安徽盛佳拍卖有限责任公司，住所地安徽省合肥市阜阳路191号政通大厦7楼。法定代表人：郭亚锋，该公司董事长。委托代理人：刘海军，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：刘盼盼，安徽华人律师事务所律师。申诉人王玲红因与被申诉人合肥瑶海实业集团公司（以下简称瑶海公司）、安徽盛佳拍卖有限责任公司（以下简称盛佳公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥市中级人民法院2013年11月18日作出的（2013）合民一再终字第00027号民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院于2015年1月19日作出皖检民（行）监[2014]34000000156号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2015年3月6日，作出（2015）皖民抗字第00018号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派检察员王蕾、赵瑞出庭；申诉人王玲红，被申诉人瑶海公司的委托代理人陆芝云、牟前安，盛佳公司的委托代理人刘海军、刘盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年7月15日，王玲红向安徽省合肥市瑶海区人民法院提起诉讼称：2008年9月8日，盛佳公司在《合肥晚报》上发布拍卖公告，公告的1号标的为琅琊山路办公用房建筑面积347平方米，整体拍卖。2008年9月23日，王玲红、王文珍、胡其凤三人参加拍卖会，共同竞得上述房产，双方签署《拍卖成交确认书》，约定总成交额520960元，拍卖佣金26046元，合计546966元。2008年9月26日，买受人付清了60%的首付款320920元和拍卖佣金26046元。按《拍卖成交确认书》附注1、2和《2008年9月23日拍卖会特别规定》第四项的约定，自拍卖成交确认书签字之日起7日内付清60%的首付款和全额拍卖佣金后办理产权过户手续，逾期责任自负，余下房款在房产权过户后一个月内办理银行按揭贷款付清并办理房屋移交。买受人均履行了合同义务，二被告以种种理由拒不提供相关证件资料协助买受人办理房产过户手续，也不按约交付房屋。迫于无奈，2009年9月1日，王文珍、胡其凤二人共同将上述房产购买的所有合同权利转让给王玲红，并通知了盛佳公司。万般无奈的情形下，王玲红只有四处举债高息借款，于2009年9月16日付清尾款20万元，至此购房款已经全部付清。王玲红在拍卖合同成交后多次要求二被告出具房产证件等相关资料协助买受人办理房产过户手续，二被告始终不予理睬，还起诉要求增加房屋成交价款。瑶海法院驳回其全部诉讼请求，合肥市中级人民法院也驳回其上诉。现该房至今无法办理产权过户，房屋也不移交。由于二被告的严重违约已给王玲红造成重大经济损失，为维护合法权益，请求法院判令：1、二被告立即提供合肥市琅琊山路15号营业楼301、3××号房产的房产证原件及相关资料协助王玲红办理产权过户手续，并将该房产交付给王玲红；2、二被告赔偿王玲红上述房产的租赁收益损失共计257301元，（租期从2008年12月6日至房屋实际交付日止，按11187元/月支付租金，暂计算至2010年11月9日）；3、二被告支付评估费4000元；4、本案的诉讼费用由二被告承担。安徽省合肥市瑶海区人民法院一审查明：2008年6月25日，瑶海公司与盛佳公司签订了《委托拍卖合同》，瑶海公司将其所有的一批房地产委托盛佳公司予以拍卖。2008年9月8日，盛佳公司在《合肥晚报》上发布拍卖公告，其中1号拍卖标的为琅琊山路办公用房，建筑面积为347平方米。2008年9月23日，王玲红、王文珍、胡其凤参加拍卖会，并与盛佳公司签订了《2008年9月23日拍卖会特别规定》。其中第一条约定，“买受人须在15日内付清拍卖佣金及成交价款，委托人在买受人付清全部款项后将房屋按现状交付…拍卖成交后，委托人提供房产过户成交价款发票，其余税费包括但不限于土地出让金…等均由买受人承担，房产过户手续买受人自行办理。”第四条约定，“如买受人需要办理商业贷款事宜，须在上述房产规定期限内付清60%的首付款，贷款手续由买受人自行办理并在30天内办理完毕，并将款项支付到拍卖人账户，逾期须按日万分之五支付违约金…如因买受人、银行或其他政策原因导致贷款办理不了，买受人须在拍卖成交后一个月内付清余款。”同日，王玲红．王文珍、胡其凤共同竞得上述房产第三层301,3××号房屋，同时与盛佳公司签订了《拍卖成交确认书》，约定总成交额为520920元，拍卖佣金为26046元，合计546966元。2008年9月26日，王玲红、王文珍、胡其风向盛佳公司支付了首付款320920元和拍卖佣金26046元，共计346966元。2009年9月1日，王文珍、胡其凤二人共同将上述房产的权利全部转让给王玲红，并通知了盛佳公司。王玲红于2009年9月16日付清购房尾款20万元。上述房产的所有人为瑶海公司，盛佳公司已付瑶海公司售房款364644元，尚欠房款156276元至今未予支付。上述房产至今未办理过户手续，亦未交付王玲红使用。2010年7月15日，王玲红向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼。一审诉讼期间，安徽建工房地产咨询评估有限公司经合肥市瑶海区人民法院委托，作出房地产租金预估价报告书，上述房产的月租金评估价为每平方米每月30元，房屋的实际面积为372.91平方米，月租金为11187元。合肥市瑶海区人民法院另查明，因上述房屋在拍卖时所载明的面积与实际测绘面积存在差异，盛佳公司曾向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，请求王玲红补足拍卖成交价款38445元，并支付该部分的代理佣金1922.25元，逾期付款违约金14448元，原审法院于2010年1月26日作出的(2009)瑶民二初字第924号民事判决，驳回了盛佳公司的全部诉讼请求，合肥市中级人民法院于2010年5月12日作出(2010)合民二终字第208号民事判决，驳回盛佳公司的上诉，维持原判。安徽省合肥市瑶海区人民法院一审认为：瑶海公司委托盛佳公司拍卖房产，双方形成委托代理法律关系，瑶海公司应当对盛佳公司的代理行为，向王玲红承担民事责任。王玲红通过竞拍的方式合法取得了琅琊山路15号营业楼301、3××号房屋的所有权，其产权的取得合法有效。瑶海公司认为盛佳公司低于成交保留价进行拍卖的行为，系瑶海公司与盛佳公司的委托合同关系，而王玲红系善意的买受人，不能据此确认盛佳公司与王玲红的拍卖行为无效。王玲红与瑶海公司形成房屋买卖合同关系，王玲红已将全部房款付清，瑶海公司作为房屋所有权人，应当有义务向买受人交付房产、并协助其办理产权登记变更手续。瑶海公司认为因盛佳公司未支付全额拍卖款导致未交付房屋的意见，可根据双方的委托合同另行主张，但不能据此拒绝向买受人履行上述义务并应承担因拒绝履行义务给买受人造成的损失赔偿责任。王玲红因房屋未能按期交付所遭受的租金损失，应为合理损失，但考虑到王玲红与盛佳公司因存在纠纷诉至法院，而该案的生效判决于2010年5月发生法律效力，故王玲红的租金的起算时间应从2010年6月起算更为合理。关于租金损失的标准应以评估机构出具的评估报告为计算依据，瑶海公司应按11187元／月的标准支付王玲红，直至房屋实际交付时止。由于瑶海公司已对盛佳公司的代理行为向王玲红承担民事责任，王玲红要求盛佳公司承担民事责任的请求，理由不足，不予支持。原共同竞买人王文珍、胡其凤将权利转让给王玲红的行为，并不违反法律规定，且已通知盛佳公司，盛佳公司认为王玲红单独提起诉讼不符合法律规定的意见，于法无据，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：一、合肥瑶海实业集团公司应于本判决生效之日起十日内将琅琊山路15号营业楼301、3××号房屋交付王玲红，并协助王玲红办理产权变更登记；二、合肥瑶海实业集团公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王玲红自2010年6月始按11187元／月的标准计算的租金损失，直至房屋实际交付时止；三、驳回王玲红其他诉讼请求。王玲红不服一审判决，向安徽省合肥市中级人民法院提起上诉称：1、原审法院仅支持王玲红2010年6月至房屋实际交付的时间段房屋租金损失，不合理，于法无据。2008年9月26日，王玲红等人向盛佳公司付清60%的首付款后，于2008年9月29日和瑶海公司签订《存量房买卖合同》，该合同第三条明确约定：“甲方于2008年12月1日前腾空该存量房，并通知乙方进行交接…并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付”。第五条：“本合同签订后2日内（即2008年10月1日前），甲、乙双方共同向房产管理部门申请存量房转移登记手续”。2008年10月以后，瑶海公司与盛佳公司以拍卖标的的测绘面积比拍卖成交确认的面积多出25.63平方米为由拒绝将诉争房产过户至买受人名下，也拒绝将房屋在约定期限内交付给买受人。现该房产至今被瑶海公司占有使用。买受人因房屋未能按期交付所遭受的租金损失是由瑶海公司和盛佳公司的违约行为造成的，瑶海公司和盛佳公司应当承担违约赔偿责任，赔偿租金收益损失从2008年12月开始起算直至房屋实际交付时止,更为合理。2、王玲红在本案中是善意行使权利和履行义务，瑶海公司和盛佳公司恶意违约，严重损害王玲红的合法权益。当王玲红缴清60%的首付款后，在未办理房产转移登记手续的情况下，是不能向银行申请贷款的。按照存量房买卖操作程序，需将存量房在房产部门转移登记到买受人名下后才能办理银行商业贷款。瑶海公司和盛佳公司以面积存在误差，拒绝办理房产过户的行为是恶意的。2008年12月15日，王玲红等人在瑶海公司和盛佳公司因面积误差而拒绝履行合同义务的情况下，提出退房申请，要求盛佳公司全额退还所交款项，被拒。盛佳公司对“如委托人违约，拍卖人将款项全额退还”的解释是：“此条款的意思并非指买受人所交的款项全额退还，而是在扣除买受人交的10万元保证金及26046元佣金后，再扣除该房产下次拍卖而未达到本次拍卖成交价款的差额部分，剩下的款项，拍卖人将全额退还”。盛佳公司事前是忽悠，事后又行使“解释权”，属于恶意行使权利。尤其是，2009年9月在王玲红没有钱的情况下，盛佳公司要求王玲红搁置争议，先借高利贷把余款20万元付清，再给其过户交房。王玲红借高利贷于2009年9月16日把余款20万元付清后，瑶海公司和盛佳公司仍然不过户不交房，显然是恶意违约，严重损害了王玲红的合法权益。请求二审法院依法判令：1、瑶海公司和盛佳公司赔偿王玲红自2008年12月始按11187元／月的标准计算租金收益损失，直至房屋实际交付时止；2、判令瑶海公司和盛佳公司承担本案的上诉费用。瑶海公司上诉称：1、王玲红与盛佳公司的拍卖行为应属无效。瑶海公司工商登记显示为集体性质，合肥市处理信访突出问题及群众性事件联席会议办公室于2007年9月30日作出《合肥市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室会议纪要》（合信联办2007[51]号），纪要内容主要为：1、瑶海公司的资产是由全体被征地农民集体所有；2、瑶海公司将资产变现处置后进行清算关闭；3、社居委推选群众代表一并进行资产处理。在实际工作中，为维护和谐稳定，瑶海公司在处置资产时必须征得群众代表的同意。根据王玲红与盛佳公司签订的《委托拍卖合同》明确约定，此次拍卖采用有底价拍卖的方式，保留价由瑶海公司在拍卖会前书面通知盛佳公司。此外，在合同补充协议所附的《拍卖清单》上明确记载着由群众代表确认的争议房产的拍卖保留价为4550元／平方米，而盛佳公司却以远低于拍卖保留价的1500元／平方米将争议房产拍卖给王玲红。虽然，王玲红与盛佳公司在拍卖会后签订了《拍卖成交确认书》，但这一行为是违反《拍卖法》第五十条“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该价应不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖”的强制性规定的。此外，盛佳公司以低于保留价如此之多的价格将争议房产拍卖给王玲红，难免有恶意串通之嫌，且事后无论是盛佳公司还是王玲红都未告知瑶海公司拍卖的具体情况，也均未要求瑶海公司签订《房屋买卖合同》。所以，根据《合同法》第五十二条的规定，该《拍卖成交确认书》应属无效合同，拍卖行为自始无效，对瑶海公司不产生约束力。原审判决单纯的认为瑶海公司与盛佳公司形成委托代理法律关系，瑶海公司应对盛佳公司的代理行为承担民事责任，但没有考虑到盛佳公司超越代理权及王玲红与盛佳公司之间签订的拍卖成交合同的效力问题，原审判决存在着认定事实和适用法律错误的问题。2、王玲红对瑶海公司的诉请没有事实和法律依据。暂且不论盛佳公司与王玲红拍卖行为无效的问题，根据瑶海公司与盛佳公司签定的《委托拍卖合同》第二条约定：拍卖房产交付的时间是“拍卖成交，买受人付清款项后10日内。”交付方式是“委托人按房地产现状交付给买受人”。另据性质为《竞买合同》的《2008年9月23日拍卖行特别规定》，王玲红应在拍卖成交后的一个月内将所有款项付清，而其直至2009年9月16日才将最后一笔购房款项20万元付给盛佳公司。盛佳公司至今仍未将拍卖房产的全部价款支付瑶海公司。根据合同约定，瑶海公司无义务交付房产，盛佳公司从未通知瑶海公司按照《委托拍卖合同》的约定与王玲红或他人签订房屋买卖合同和交付房屋。在此期间，王玲红也从未向瑶海公司主张过任何权利，其所支付的款项也未直接交给瑶海公司，直至诉讼前，瑶海公司根本不知道王玲红的存在。王玲红要求租金损失的诉请，与瑶海公司无关。如前所述，因盛佳公司未按《委托拍卖合同》支付全额房屋款项，连交付房屋的义务都未产生，瑶海公司不可能承担王玲红的租金损失。王玲红未获得拍卖的房屋，全部是由自身和盛佳公司的过错造成的，即便损失存在，也应全部由其和盛佳公司承担，瑶海公司不应承担任何的责任。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回王玲红对瑶海公司的诉讼请求，本案的全部诉讼费用由王玲红与盛佳公司承担。由于案涉房屋已经交付，瑶海公司撤回了关于拍卖无效的上诉请求和理由。二审期间，王玲红为证明瑶海公司应于2008年12月1日前交付房屋，提供了一份其等与瑶海公司签订的《存量房买卖合同》，对此，瑶海公司称不知该合同存在。安徽省合肥市中级人民法院二审认定的事实与原审判决认定的事实一致。另，2011年6月2日，瑶海公司将案涉房屋交付给王玲红。安徽省合肥市中级人民法院作出（2011）合民二终字第00334号民事判决，认为：本案中双方当事人主要争议焦点为1、瑶海公司与王玲红之间是否形成房屋买卖合同关系；2、瑶海公司应于何时交付房屋；3、王玲红主张的租金损失应自何时起算。关于瑶海公司与王玲红之间是否形成房屋买卖合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，王玲红提供的《存量房买卖合同》中加盖了瑶海公司的公章，且瑶海公司对该公章的真实性未提异议，另王文珍、胡其凤将其权利义务转让给了王玲红，所以应认定王玲红与瑶海公司经拍卖签订了《存量房买卖合同》，该合同反映双方形成了房屋买卖合同关系，双方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于瑶海公司应于何时交付房屋的问题。二审期间，王玲红为证明瑶海公司应于2008年12月1日前交付房屋，提供了一份其等与瑶海公司签订的《存量房买卖合同》，该合同落款日期为2008年9月29日，该合同载明的交房日期为2008年12月1日前。瑶海公司对该合同的证明力不予确认。王玲红在一审期间陈述，其于2009年9月全额付款后，不知道要与瑶海公司签订合同。由此可以看出，王玲红提供的前述合同，实际是在2009年9月以后签订的，所以该合同不能证明瑶海公司应于2008年12月1日前交付房屋。应认定瑶海公司与王玲红之间就房屋交付日期约定不明。鉴于王玲红已于2009年9月16日付清全部购房款，且《2008年9月23日拍卖会特别规定》载明“委托人在买受人付清全部款项后将房屋按现状交付”，瑶海公司与盛佳公司之间的《委托拍卖合同》亦载明“拍卖成交，买受人付清款项后10日内”交付房屋，所以应认定瑶海公司应于王玲红付清全部购房款后合理时间内交付房屋。王玲红主张瑶海公司应于2008年12月1日前交付房屋的上诉理由，不能成立。关于王玲红主张的租金损失应自何时起算的问题。王玲红于2009年9月16日付清全部房屋款后，瑶海公司应在合理的时间内即2009年9月底履行交付房屋的义务，但其直至2011年6月才交付房屋，应属违约，其应承担违约责任，赔偿王玲红的租金损失。瑶海公司、盛佳公司在一审期间亦陈述王玲红主张的租金“起算时间应从2009年余款付清后才能开始计算”，王玲红于2009年9月16日付清全部购房款，所以王玲红主张的租金应自2009年10月起算。从王玲红要求交付房屋及办理房屋过户手续等诉请来看，本案应属房屋买卖合同纠纷，瑶海公司系房屋买卖合同的相对人，瑶海公司与盛佳公司委托拍卖合同关系不属本案审理范围，瑶海公司认为王玲红的租金损失全部由盛佳公司的过错造成的，可以另案诉讼，其主张无过错不应承担租金损失的上诉理由，不能成立。综上，原审判决认定事实基本清楚，但对本案的案由及讼争的租金损失起算日期认定有误。王玲红的部分上诉理由成立，瑶海公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、维持合肥市瑶海区人民法院(2010)瑶民二初字第00696号民事判决的第一、三项，即合肥瑶海实业集团公司应于本判决生效之日起十日内将琅琊山路15号营业楼301、3××号房屋交付王玲红，并协助王玲红办理产权变更登记；驳回王玲红其他诉讼请求。二、变更合肥市瑶海区人民法院(2010)瑶民二初字第00696号民事判决第二项为：合肥瑶海实业集团公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王玲红租金损失223740元（自2009年10月始按11187元／月的标准计算至2011年6月房屋实际交付时止）。本案一审案件受理费9100元，评估费4000元，合计13100元，由瑶海公司负担；二审案件受理费4103元，由王玲红负担2000元，瑶海公司负担2103元。王玲红不服终审判决，向本院申请再审。本院于2013年6月28日作出（2013）皖民申字第00044号民事裁定，指令合肥市中级人民法院再审本案。安徽省合肥市中级人民法院再审本案时对原一、二审查明的事实，予以确认。安徽省合肥市中级人民法院作出（2013）合民一再终字第00027号民事判决，认为：王玲红、王文珍、胡其凤三人与盛佳公司签订的《2008年9月23日拍卖会特别规定》第一条约定：“买受人须在15日内付清拍卖佣金及成交价款，委托人在买受人付清全部款项后将房屋按现状交付…拍卖成交后，委托人提供房产过户成交价款发票，其余税费包括但不限于土地出让金…等均由买受人承担，房产过户手续由买受人自行办理。”第四条约定：“如买受人需要办理商业贷款事宜，须在上述房产规定期限内付清60%的首付款，贷款手续由买受人自行办理并在30天内办理完毕，并将款项支付到拍卖人账户，逾期须按日万分之五支付违约金…如因买受人、银行或其他政策原因导致贷款办理不了，买受人须在拍卖成交后一个月内付清余款。”后在王玲红等人竞拍成功后，王玲红等人与盛佳公司签署的《拍卖成交确认书》约定：“总成交额520960元，佣金额26046元，合计546966元。1、买受人已对所买拍品的现状充分了解和认可，愿意遵守本场拍卖会的竞买人须知和特别规定，自本确认书签字之日起7日内付清实际结算金额（或按本次拍卖会规定付款）。2、款项付清后，请在一个月内办理产权过户手续，逾期责任自负…。”瑶海公司与盛佳公司之间的《委托拍卖合同》载明拍卖标的的交付时间为“拍卖成交，买受人付清款项后10日内”。从上述相关约定可以看出，瑶海公司应在王玲红付清拍卖的全部款项后将房屋按现状交付给王玲红。王玲红提供的《存量房买卖合同》第三条虽然约定：“甲、乙双方同意，甲方于2008年12月1日前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接…”，但双方对该合同的签订日期存在争议，王玲红在一审期间的相关陈述存在前后矛盾之处，且双方在合同中对付款时间和方式未作其他特别约定，故王玲红仍应按照《2008年9月23日拍卖会特别规定》及《拍卖成交确认书》中的相关约定履行付款义务，王玲红在尚未付清全部房款的情况下就要求瑶海公司交付房屋不符合情理，瑶海公司有权要求王玲红在付清全部拍卖款项后再将房屋交付给王玲红，这也符合交易的一般原则。原审判决认定瑶海公司应在2009年9月底履行交付房屋的义务，并判决瑶海公司从2009年10月起给付王玲红房屋租金并无不当，应予维持。王玲红认为瑶海公司应于2008年12月1日前向其交付房屋，瑶海公司向其赔偿租金损失应从2008年12月开始计算的申请再审理由不能成立，本院不予支持。王玲红提供的《存量房买卖合同》第三条约定：“…乙方应在收到通知之日起2日内对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。”2011年6月2日，王玲红与瑶海公司签订了《房屋交付确认书》和《标的物交接清单》，瑶海公司将房屋钥匙交付给了王玲红，双方完成了房屋交接手续，该交接行为符合双方在合同中的相关约定，故2011年6月2日应为瑶海公司向王玲红交付房屋的时间。从王玲红与瑶海公司签订的《房屋交付确认书》中可以看出该房屋没有水电使用设备，王玲红对此没有异议，该《房屋交付确认书》还特别注明电不通，需王玲红自行办理出户；另，在双方签订的《标的交接清单》上亦特别注明该房屋系按现状交付，王玲红对此签字确认。我院原审判决瑶海公司给付王玲红租金损失计算至2011年6月并无不当，应予维持。王玲红认为瑶海公司交付的房屋不具备使用条件，瑶海公司没有完全履行交付义务，租金损失应计算至该房屋过户时即2012年3月的申请再审理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。王玲红申请再审的理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持本院（2011）合民二终字第00334号民事判决。王玲红不服上述判决，向安徽省人民检察院提出申诉。安徽省人民检察院皖检民（行）监[2014]34000000156号民事抗诉书确认了安徽省合肥市中级人民法院再审认定事实。另查明：王玲红于2012年4月26日向合肥供电公司申请位于琅琊山路营业楼1栋308室新装低压电开户并接通用电。经咨询合肥供电公司证实，申请新装开户表明该用电地址之前未有单独用电开户情况或表明以前用户已经销户断电，且新装用户必须提供该用户的房屋产权证才能办理。合肥供电公司提供的《低压非居民用电新装（增容）指南》“客户须知”栏目记载明“您在申请用电时，请提供以下材料……”（3）房产证或土地部门证明所有权的证明（如是租赁，同时需提供房屋租赁合同）”。该院认为，安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民一再终字第00027号民事判决适用法律确有错误，且显失公平。本案争议焦点为瑶海公司延迟履行交房、过户义务给王玲红造成租金损失的期间计算问题。涉案房产系商业用房，双方当事人在签订合同时应当能够预见到房屋未来的商业用途。王玲红于2009年9月16日交付购房尾款，至此，其完全履行了买方的合同义务。根据《2008年9月23日拍卖会特别规定》“委托人在买受人付清全部款项后将房屋按现状交付”的约定，以及瑶海公司与盛佳公司《委托拍卖合同》“拍卖成交，买受人付清款项后10日内”交付房屋的规定，瑶海公司应当在王玲红足额缴纳购房款后的合理时间内履行卖方交付房屋、房产证等合同义务，但其未能履行合同义务。虽然这样瑶海公司已于2011年6月2日向王玲红交付房屋，但其直到法院强制执行时才履行协助过户义务，而过户手续的完成对于房屋商业用途的实现至关重要，直接关系到合同目的的实现。因此，瑶海公司交付房屋行为的完成并不能认定为其完全履行了卖方的合同义务，将该时间节点作为王玲红租金损失期间的止算点与当事人的合同目的及其真实意思表示相悖。同时，用户向供电公司申请新装开户时应提供房屋产权证，由于瑶海公司迟延履行涉案房屋的协助过户义务，导致王玲红于2012年4月26日才能向合肥市供电公司申请涉案房屋的低压电新装业务，即在瑶海公司交付房屋至王玲红申请用电期间内，房屋处于无法使用状态，该期间应当计入王玲红租金损失期间。判决将租金损失计算至2011年6月即本案房屋实际交付日止，适用法律确有错误，且显失公平。本院再审过程中，申诉人王玲红称：案涉房屋的租金损失应从2008年12月起算至一审法院将房屋产权变更登记到自己名下之日止。理由为：一、按照双方当事人签订的存量房买卖合同约定，瑶海公司应于2008年12月交付案涉房屋，故瑶海公司赔偿王玲红租金损失的计算时间应从2008年12月开始。二、瑶海公司虽在2011年6月2日将房屋钥匙交给王玲红，但将该房屋的水电报停、注销，并将水电表拆除，该房屋根本不具备使用条件，故瑶海公司在2011年6月2日没有完全履行交付义务，违反了合同法中全面履行原则。办理房屋过户手续是房屋交付的必要程序，应当以过户时间作为房屋交付时间。房屋拍卖程序及对付款进度的约定要求瑶海公司只有协助王玲红办理房屋产权过户后才能视为实际交付。2012年3月，通过安徽省合肥市瑶海区人民法院强制执行瑶海公司才将房屋过户至王玲红名下，故瑶海公司赔偿王玲红的租金损失应计算至2012年3月。瑶海公司辩称：一、瑶海公司有权行使先履行抗辩权。依据2008年拍卖会特别规定，“买受人须在15日内付清拍卖佣金及成交价款。买受人需要办理商业贷款事实，须在上述房产规定期限内付清60%的首付款，贷款手续由买受人自行办理并在30天内办理完毕。并将款项支付到拍卖人账户，否则视为违约”。瑶海公司在收到款项之前，可以依法行使先履行抗辩权，无需对王玲红的诉请承担责任。二、检察机关抗诉书认为租金损失应计算至房屋过户完成为止，超出了王玲红的诉请范围。而且，2011年6月2日当事人双方已经完成交付手续，并签署了交接清单，特别说明房屋水电不通，按照现状交付，这与拍卖会作出的特别约定一致。王玲红对房屋交付的现状认可并已签名。瑶海公司于2011年6月2日将房屋交付给王玲红，已经完成了交付义务。房屋交付与产权登记变更并非同一法律责任，产权登记变更晚于房屋交付符合市场交易习惯。因此王玲红主张房屋交付后的租金损失应与瑶海公司无关。原终审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。盛佳公司辩称：盛佳公司在拍卖过程中，已经完全履行了自己的义务，王玲红要求盛佳公司承担责任与法无据。本院再审期间，申诉人王玲红及被申诉人盛佳公司均未提交新的证据。被申诉人瑶海公司为证明其一直配合王玲红办理房屋过户手续，向本院提交了2009年3月2日的王玲红出具的收条；2009年8月25日合肥市国土资源局新站综合开发试验区分局出具的证明；2011年10月27日王玲红出具的保证书;2009年8月5日契税纳税通知书等证据。王玲红质证意见为：对上述材料的真实性、合法性无异议，但是不能证明瑶海公司配合办理案涉房屋过户手续的证明目的。针对双方当事人举证、质证情况，本院认证如下：瑶海公司提交的上述材料不符合法律、司法解释关于新证据的规定，本院对上述证据及相关主张不予采信。本院再审查明事实与二审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、王玲红主张的租金损失应自何时起算；二、王玲红主张的租金损失应计算至何时止。关于争议焦点一。根据王玲红、王文珍、胡其凤等人与盛佳公司签订的《2008年9月23日拍卖会特别规定》及《拍卖成交确认书》，瑶海公司应在王玲红付清拍卖的全部款项后将房屋按现状交付。王玲红虽提交了胡其凤、王文珍、王玲红与瑶海公司在拍卖后签订的《存量房买卖合同》并主张瑶海公司应于2008年12月交付案涉房屋，但因双方当事人在该合同中对付款时间和方式未作其他特别约定，故仍应按照《2008年9月23日拍卖会特别规定》及《拍卖成交确认书》的相关约定确定付款义务。因王玲红未依照约定期限付清全部房款，《存量房买卖合同》中关于2008年12月瑶海公司交付案涉房屋的约定亦不应予以适用，瑶海公司有权在王玲红付清全部拍卖款项后再将房屋交付给王玲红，王玲红关于瑶海公司应于2008年12月交付案涉房屋的主张不能成立。因王玲红2009年9月16日付清全部购房款，而瑶海公司未能在合理期限内交付房屋，故原审判决判令瑶海公司应于2009年10月起支付王玲红租金损失正确。关于争议焦点二。2011年6月2日，瑶海公司将案涉房屋交付给王玲红，并与其签订了《房屋交付确认书》和《标的交接清单》。在《房屋交付确认书》上注明了“电不通，需乙方自行办理电出户”，在《标的交接清单》上亦特别注明案涉房屋系按现状交付。王玲红在上述材料上签字，表明其对于案涉房屋的交付没有异议。鉴于《存量房买卖合同》中明确约定“将存量房钥匙交给乙方（指王玲红）即为存量房交付”，且上述约定符合房屋买卖的一般交易习惯，故原审判决判令瑶海公司给付王玲红租金损失计算至2011年6月并无不当，应予维持。瑶海公司关于此节的辩称意见，本院予以采信。王玲红认为瑶海公司交付的房屋不具备使用条件，租金损失应计算至2012年3月该房屋过户时的主张，本院不予支持。检察机关关于此节的抗诉意见与王玲红的主张一致，本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。王玲红的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持安徽省合肥市中级人民法院（2013）合民一再终字第00027号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  王矛代理审判员  王静代理审判员  章勇二〇一五年八月三日书 记 员  宋爽附：本院适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。