黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终186号
上诉人（原审被告）林口县凤祥制油有限公司，住所地林口县。
法定代表人邓振霞，女，该公司经理。
委托代理人周淑英，女，黑龙江国盛律师事务所律师
被上诉人（原审原告）王玉林，男，1962年9月6日出生，汉族，个体工商户，住所地黑龙江省林口县。
委托代理人刘国利，男，黑龙江刘国利律师事务所律师。
委托代理人肖海波，男，黑龙江高盛律师集团事务所律师。
上诉人林口县凤祥制油有限公司（以下简称凤祥公司）因与被上诉人王玉林物权保护纠纷一案，不服林口县人民法院（2012）林民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）王玉林在一审时诉称：2008年6月27日，原告通过竞拍方式购买了林口县原啤酒厂整体。2008年7月7日与林口县原啤酒厂签订售房协议书，原告以人民币壹佰壹拾万元购买原林口县啤酒厂整体房屋建筑物，地上所属物，当日交齐房款。2008年12月11日，原告依法取得了林房权证林口县字第6010**号、房屋坐落：林口县六办、丘（地）号：15.75-7.50-58、产别：私有房产、建筑面积1469.13平方米林口县原啤酒厂厂房所有权证书。原告取得该厂房所有权证书后，多次找被告协商腾房，被告以2001年7月林口县原啤酒厂将部分厂房租赁开办林口县天源制油厂，期限10年。2007年1月，林口县天源制油厂将全部制油设备和承租啤酒厂的部分厂房转租林口县凤祥制油厂，转租期限为4年6个月，截止日期为2011年7月31日为借口拒绝腾房。合同到期前，原告明确告知被告，首先告知被告开办的制油厂不符合《浸出制油工厂防火安全规范SBJ04-91》相关安全距离的规定，原告无法承担由此产生的后果责任。其次，告知被告原告与他人已签订协议，建立玉米烘干设备，被告租赁合同期满，坚决终止租赁合同关系，否则承担经济赔偿责任。林口县天源制油厂明确表示，租赁合同期满同意终止合同，并出具证明。被告凤祥公司表示拒绝按合同约定期限履行。租赁合同期满后，被告至今未履行搬出义务，导致原告与他人所签订的建立玉米烘干设备的租赁协议得不到履行，造成经济损失，损失数额为每日1666.70元（年60万／12月／30天计算）。原告认为该损失结果是因被告违约造成，依法应由被告承担经济赔偿责任。故起诉，一、依法判决被告停止侵权，立即搬出原告所有权厂房。二、请求法院依法判决被告赔偿原告损失按90天计算，每天1666.70元计150000.30元（直至搬出时止）。本案诉讼费用由被告承担。
上诉人（原审被告）在一审中辩称：本案是物权保护纠纷，从实质看系因企业改制过程对国有资产整体转让而产生的纠纷不属于人民法院审理的范围；二、本案信访部门、行政部门因企业改制争议房屋纠纷，现行政部门正在处理当中，本案应待行政部门处理结案后再走司法程序，本案应中止诉讼，庭前被告已向法院提交了延期审理申请书，出于对法律的尊重和对方的尊重今天出庭应诉，我们要求本案应中止审理，待房屋出售存在的问题有结论性的处理意见后再进入司法程序。原告要求被告搬出，房屋管理机关林口县商务局同意被告在现在的房屋内继续生产经营。综合以上三点答辩意见我方认为法院受理此案，应裁定驳回起诉，不应判决搬出。
原审认定：2008年6月27日，原告王玉林通过竞拍方式购买了原林口县啤酒厂整体。同年7月7日，原告王玉林与原林口县啤酒厂签订售房协议书，原告以人民币110万购买原林口县啤酒厂整体房屋建筑物及地上所属物并当日交齐购房款。2008年12月11日，原告王玉林依法取得了林房权证林口镇字第X号［房屋所有权人王玉林，房屋坐落：X镇X办；丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积1469.13平方米，设计用途：库房］、林房权证林口镇字第X号［房屋坐落：X镇X办，房屋所有权人王玉林，丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积139.97平方米，设计用途：配电室］、林房权证林口镇字第X号［房屋坐落：X镇X办，房屋所有权人王玉林，丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积188.84平方米，设计用途：锅炉房］等林口县原啤酒厂厂房所有权证书。
同时查明，2010年12月28日，本案被告林口县凤祥制油有限公司以承租人优先购买权纠纷为由提起诉讼，经林口县人民法院（2011）林民初字第42号民事裁定书，裁定如下：驳回原告林口县凤祥制油有限公司的起诉。林口县凤祥制油有限公司不服，提起上诉，经牡丹江市中级人民法院（2011）牡告民终字第20号民事裁定书，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
另查明，2001年7月1日，林口县啤酒厂与张志宏签订了房屋租赁合同。将林口县啤酒厂院内东侧，糖化楼、锅炉房、锥罐车间、成品库、泵房（含深井）、变电所等租给张志宏，租期10年，从2001年7月1日至2010年7月31日止。2006年12月21日，林口县天源制油厂（法人张志宏）与林口县凤祥制油有限公司签订了租赁合同，将林口县天源制油厂所有厂房设备租给林口县凤祥制油有限公司。租期：2007年1月1日至2011年7月31日。该诉争房屋一直由被告林口县凤祥制油有限公司使用至今。
再查明，因优先购买权一事，被告林口县凤祥制油有限公司多次信访，但至今未果。
2011年12月27日，原告王玉林起诉，要求被告林口县凤祥制油有限公司搬出原告拥有所有权的厂房。审理中，原告王玉林申请撤回了对被告林口县天源制油厂的起诉。同时原告暂时放弃了要求被告赔偿原告损失150000.30元的诉讼请求，主张另案诉讼。以上为本案的基本事实。
原审认为：本案系物权保护纠纷。原告王玉林于2008年12月11日取得了林房权证林口镇字第X号［房屋所有权人王玉林，房屋坐落：X镇X办；丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积1469.13平方米，设计用途：库房］、林房权证林口镇字第X号［房屋坐落：X镇X办，房屋所有权人王玉林，丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积139.97平方米，设计用途：配电室］、林房权证林口镇字第X号［房屋坐落：X镇X办，房屋所有权人王玉林，丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积188.84平方米，设计用途：锅炉房］等房屋产权证。依法获得诉争房屋的所用权。《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”即权利人享有返还原物请求权。本案中，被告林口县凤祥制油有限公司在租赁合同已经到期，双方又并未达成续签合同的协议，继续占用原告拥有所有权的房屋，进行经营，侵犯了原告的所有权和使用权，应当承担本案的全部民事责任，原告王玉林有权行使返还原物请求权，因此原告要求被告停止侵权，立即搬出原告拥有所有权的厂房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告的抗辩主张因无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告当庭申请暂时放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求，主张另案诉讼，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条之规定，判决如下：
被告林口县凤祥制油有限公司于本判决生效后十日内从原告王玉林拥有所有权的房屋（林房权证林口镇字第X号、林房权证林口镇字第X号、林房权证林口镇字第X号）中搬出，将该房屋归还原告王玉林。
案件受理费3300元，由被告林口县凤祥制油有限公司负担50元，由原告王玉林负担3250元。
宣判后，原审被告不服，向本院提起上诉。
上诉人林口县凤祥制油有限公司上诉称：上诉人对诉争房产没有放弃优先购买权。2006年12月，上诉人合法取得了争议房屋的租赁权，根据《合同法》的相关规定，上诉人在同等条件下拥有优先购买权。然而，商务局在未通知上诉人的情况下，将争议房屋进行拍卖，并出售给被上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权。上诉人得知这一情况后，即向人民法院提起诉讼，要求维护其权利，但却没有得到法律保护。无奈，上诉人只有走上信访途径，以期得到圆满解决。从上诉人的种种行为不难看出，其从未放弃过优先购买权。在信访结果未明确的情况下，原审法院不应判决。本案争议房产的性质是国有资产，对国有资产的处理不是法院的受案范围。原审法院虽将本案案由定性为物权保护纠纷，但其实质是因国有资产整体转让而产生的纠纷。上诉人租赁的房产是商务局名下的国有资产，商务局在改制过程中，对国有资产进行了处理。但因处理不当，使上诉人、被上诉人及商务局之间产生纠纷。该纠纷应由行政主管部门解决，而非法院的受案范围。但原审法院却置案件事实于不顾，受理本案并进行裁决，明显是对法律的曲解和错误适用。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人辩称：1.原审判决事实清楚，证据确实充分，支持原判。2.上诉人称对争议房产没有放弃优先购买权，而商务局在未通知上诉人的情况下，将争议房屋进行拍卖，并出售给被上诉人，侵犯了上诉人的优先购买权。纯属颠倒事实，混淆是非，于法无据。在原审中已经查明，2007年4月2日林口县人民政府常务会议纪要（第二次）议定事项第二项内容：会议听取了县商务局局长陈树民同志《关于推进商务系统企业改制给予政策支持的请示》的汇报。会议认为商务系统推进企业改制势在必行，会议议定：（一）会议同意商务局继续推进企业改制。会议要求商务系统的领导干部必须将安置职工工作放在首位，妥善安置职工。并将各企业改制后遗留问题处理到位。（二）会议同意给予商务系统企业在推进改制中给予政策支持。各相关部门要从全县的大局出发，充分考虑到企业的实际困难，给予支持、帮助。（三）商务系统要按照相关的法律、法规规范操作。坚持一企一策、一企一议的原则。坚持统筹观念，统筹兼顾好全系统的各个企业的改制中存在的问题。（四）商务系统一定要坚持先评估后变现的原则，按照法律程序执行，操作中杜绝国有资产流失的现象发生。（五）商务系统的啤酒厂、白酒厂、粮酒公司3户企业政策性破产后，会议同意将企业欠缴社保部门的1868555元的养老保险金比照过去企业的挂账方法实施，逐年由县财政支付。其他方面的各项事宜按有关政策执行。2007年9月上诉人通过电视看见林口县商务局交付的五万元保证金，取得竞买人资格，参加了拍卖会，因流拍，一周后林口县商务局将五万元保证金退回。2008年6月27日林口县商务局通过电视广告的形式对商业大楼（底价702.8万元）、啤酒厂（底价110万元）公开竞卖。2008年6月27日，答辩人通过竞拍方式购买了林口县啤酒厂整体，同年7月7日答辩人与林口县啤酒厂签订售房协议书，答辩人以人民币110万元购买林口县啤酒厂整体，房屋建筑物及地上所属物，并当日交齐购房款，2008年12月11日答辩人依法取得了林房权证林口镇字第X号【房屋所有权人王玉林，房屋落座：X镇X办；丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积1469.13平方米，设计用途：库房】、林房权证林口镇字第X号【房屋落座：X镇X办，房屋所有权人王玉林、丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积139.97平方米，设计用途：配电室】、林房权证林口镇字第X号【房屋落座：X镇X办，房屋所有权人王玉林、丘（地）号：X、产别：私有房产、建筑面积188.84平方米，设计用途：锅炉房】等林口县原啤酒厂厂房所有权证书。因此上诉人纯属颠倒事实，混淆是非，于法无据。3.上诉人称信访结果未明确的情况下原审法院不应判决，又称本案争议房产的性质是国有资产，对国有资产的处理不是法院的受案范围，是无理陈述，于法无据。在原审庭审中关于信访的问题已经查明，事情经过了四、五年上诉人也没有按照答复意见进行解决，答辩人取得房屋是合法的，被告以优先购买权为由进行了无理缠诉，更甚者提出本案不属于法院受案范围。本案系物权保护纠纷，答辩人取得房屋产权证依法获得房屋的所有权，答辩人又没有与上诉人签定租赁合同，现上诉人占有答辩人拥有所有权的房屋，进行经营，严重侵犯了答辩人的所有权和使用权。综上所述，答辩人认为原审法院认定事实确实充分，适用法律正确，上诉人严重侵犯了答辩人的所有权和使用权，望二审法院详查明断，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案的争议焦点：1.被上诉人主张上诉人返还诉争房屋是否符合法律规定；2.原审判决是否正确。
二审中双方当事人未向本院提供新证据。
根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。…（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。又根据我国《中华人民共和国物权法》第一百零六第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人。第二款，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据上述法律条款规定了善意取得制度，第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人优先购买权的行使。本案中，被上诉人王玉林通过拍卖方式与原林口县啤酒厂签订售房协议书是双方当事人真实意思的表示，合法有效，予以确认。且被上诉人王玉林支付了合理的价款，办理了相关的产权证照。虽然上诉人认为其做为租赁人享有优先购买权，但因被上诉人系以拍卖方式取得，且已办理了产权登记，被上诉人以诉争房屋的物权所有人向上诉人主张物权返还并无不当，原审判决上诉人搬出并返还房屋是正确的。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人林口县凤祥制油有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 波
代理审判员 高玉林
代理审判员 李慧宇
二〇一六年三月十七日
书 记 员 李维嘉