山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）淄执异字第44号
异议人（被执行人）淄博张店堃源房地产开发有限公司（以下简称堃源公司）。住所地：淄博市张店区。
法定代表人冯家智，董事长。
申请执行人山东张店农村商业银行股份有限公司（以下简称张店农商行）。住所地：山东省淄博市张店区。
法定代表人张玉山，董事长。
被执行人山东富邦科技集团有限公司（以下简称富邦公司）。住所地：淄博。
法定代表人刘涛，董事长。
被执行人刘安平，现在山东省鲁中监狱服刑。
被执行人王秀玲。
被执行人刘涛。
被执行人淄博鲁中电缆有限公司（以下简称鲁中公司）。住所地：淄博市张店区。
法定代表人王秀玲，董事长。
本院在执行申请执行人张店农商行与被执行人富邦公司、堃源公司、刘安平、王秀玲、刘涛、鲁中公司金融借款合同纠纷一案中，对堃源公司所有的坐落于张店区杏园东路139号8幢房地产进行评估、拍卖。堃源公司不服，向本院提出异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人堃源公司称，一、刘安平系本案主债务人富邦公司及其他担保人的实际操控人，富邦公司及其他担保人拥有大量可供执行的财产，且本院已经采取了查封措施，而本院不优先执行主债务人富邦公司的财产，却优先执行担保人堃源公司，是故意偏袒刘安平。二、拍卖价格明显过低。评估机构不采纳异议人提交的商业用地与仓储用地的比例划分依据，坚持将商业用地按照仓储用地评估，导致拍卖价低于当前政府公布的基准地价。三、执行程序违法：1、拍卖未通知异议人；2、关于拍卖公告的范围及媒体，本院未通知异议人参与协商，也未公告；3、本院对异议人所提出的异议未予答复就强行拍卖；4、刘安平在本案中诈骗异议人，该刑事案件现在淄博市张店区人民法院审理，根据刑事优先于民事的原则，本案应中止执行。四、异议人的抵押土地评估价值1500万，而拍卖标的500万，异议人在拍卖初期曾向本院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，如拍卖后仍不能清偿债权人，由异议人继续偿还，然而遭到拒绝，导致本身已被低评的1500万元抵押土地，被900万处理掉，是个别人变相侵吞资产。因此，该宗地产以明显不合理的低价拍卖，并且事后隐藏拍卖事实，不能排除拍卖机构与竞买人恶意串通，请求本院予以撤销。
本院查明，张店农商行与富邦公司、堃源公司、刘安平、王秀玲、刘涛、鲁中公司金融借款合同纠纷一案，本院于2012年11月30日作出（2011）淄商初字第25号民事判决，判决富邦公司于判决生效后十日内支付张店农商行借款本金500.00万元及利息1625762.83元；刘安平、王秀玲、刘涛、鲁中公司在最高债权余额500.00万元的范围内承担连带保证责任；若富邦公司不按期履行付款义务，张店农商行有权将堃源公司的抵押财产（即本案争议标的物）拍卖、变卖后所得价款在最高债权余额500.00万元的范围内优先受偿。山东省高级人民法院于2013年6月24日以（2013）鲁商终字第92号民事判决维持前述判决。
2013年10月14日，本院作出（2013）淄执字第201号执行裁定，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖富邦公司等六名被执行人（含堃源公司）应当履行义务部分的财产。2014年3月31日，经本院委托，淄博金鹏房地产土地评估咨询有限公司对堃源公司所有的位于张店区杏园东路139号8幢房地产的市场价值做出评估报告，评估总值为1505.45万元。2014年5月26日，本院向堃源公司送达了该评估报告。堃源公司提出异议后，本院于2014年6月17日向堃源公司送达了评估机构作出的《关于被执行当事人对淄房评估【2014】第C023号评估报告提出异议的说明》，该《说明》载明，经本院转达，被执行当事人堃源公司对该报告中关于仓储用地面积和商业用地面积分配提出的异议，对此特作如下说明：一、该公司根据本院转达的异议和要求对该项评估报告进行了认真复核，并于2014年6月3日协同本院工作人员去张店区国土局调取了位于张店区杏园东路139号宗地的所有档案，仍未发现有新的档案资料能证明仓储用地和商业用地明确的分配面积。二、原评估报告在委托资料中没有关于两类土地面积划分资料的情况下，该公司依据委托方提供的资料《淄博市2005（存量）-A019号国有土地使用权拍卖（挂牌）出让方案》（以下简称《出让方案》）中土地使用权人取得土地的总地价、仓储用地和商业用地的单价等数据，运用了代数计算公式计算求得两类土地的分摊面积数量。该公司认为该代数计算公式及有关数据的运用是正确的，计算得出的结论也应是准确可行的，在土地管理部门没有查出准确的两类土地分摊数量资料的情况下，也只能采用该方法进行计算来分配其两类土地面积数量。三、被执行当事人对此提出异议的同时，也应该提供相关的证明材料，如能提供出切实可行的证明材料，该报告结论应以提供切实可行的证明材料为准。涉案土地的《土地设定登记申请审批表》载明地类（用途）为商业、仓储；土地级别五级。《出让方案》记载了总地价、仓储用地和商业用地的单价、土地总面积等数据，该方案“说明事项”栏目载明，仓储和商业用地的面积分摊待建设规划批复后确定。评估过程中，堃源公司向本院提交了中止执行申请书，主张最高人民法院于2014年1月24日决定依法对本案进行再审，刘安平因涉嫌在本案借款中诈骗被公安机构立案侦查，因此要求中止执行本案。本院对其中止执行要求未予准许。
2014年10月9日，本院向堃源公司送达了关于该公司房地产的拍卖通知书，通知书中载明拍卖机构名称及联系方式，并告知需要了解拍卖物的拍卖底价、拍卖时间、地点、拍卖公告刊登的报刊及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请与拍卖机构联系。拍卖机构山东正大拍卖有限公司、山东金正拍卖有限公司于2014年9月25日在淄博晚报发布涉案房地产的司法拍卖公告，参考价为1505.45万元，此后因流拍，本院先后两次决定降低拍卖保留价，每次降价幅度为20%，拍卖机构亦先后在淄博晚报发布司法拍卖公告并组织拍卖。该标的于2015年4月29日拍卖成交，成交价为963.5万元。2015年4月28日，买受人鄢成德向本院缴纳竞买保证金50万元，同年5月19日，鄢成德向本院缴纳了9464050.00元拍卖款。
为证明自己的主张，异议人提交了下列证据（均系复印件）：《出让方案》，淄博市各区县城区基准地价，淄博市张店区人民法院建议书、淄博市公安局立案决定书、淄博市人民检察院通知立案书，最高额抵押合同，产权、产籍档案证明，异议人与评估机构及本院执行人员的通话记录及录音资料，国有土地使用权出让合同，杏园东路139号地块规划设计条件，变更土地登记申请审批表，土地设定登记申请审批表等。其中变更土地登记申请审批表对涉案土地的商业用地面积作了明确，但该申请审批表是异议人单方填报，未经有关主管机关盖章确认。
上述事实，有（2011）淄商初字第25号民事判决书，（2013）鲁商终字第92号民事判决书，（2013）淄执字第201号执行裁定书，评估报告，《出让方案》，《关于被执行当事人对淄房评估【2014】第C023号评估报告提出异议的说明》，中止执行申请书，拍卖通知书，送达回证，司法拍卖公告，降价审批表，拍卖成交确认书，竞买合同书，收款收据等证据在卷为证。
本院认为，本案生效判决已经确定，若富邦公司不按期履行付款义务，张店农商行有权将堃源公司的抵押财产（即本案争议标的物）拍卖、变卖后所得价款在最高债权余额500.00万元的范围内优先受偿。判决生效后，因富邦公司未按期履行付款义务，本院执行该判决内容并无不当，异议人主张应优先执行主债务人富邦公司及其它担保人并无法律依据，本院不予支持。
《出让方案》明确记载了总地价、仓储用地和商业用地的单价、土地总面积等数据，则仓储用地和商业用地的面积是能够通过代数计算公式计算出来的，评估机构的做法并无不当。《出让方案》“说明事项”栏目载明，仓储和商业用地的面积分摊待建设规划批复后确定，而异议人未能提交证据证明有关政府及其部门对商业与仓储用地划分比例的变更申请予以批准，则划分比例不变。再者，评估过程中，堃源公司已经依法行使了异议权，本院及评估机构也已依法作了答复，相关执行程序并不违法，故异议人此异议理由及请求不成立，本院不予支持。
本院在拍卖前依法向异议人送达了拍卖通知书，评估机构依法在报纸发布了司法拍卖公告，异议人主张本院未就拍卖事宜由其行使权利，与事实不符，其相关请求本院不予支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十条规定，执行异议审查和复议期间，不停止执行。异议人主张本院对其执行异议未予答复就强行拍卖，执行程序违法，不能成立，本院不予支持。本院（2011）淄商初字第25号及山东省高级人民法院（2013）鲁商终字第92号民事判决均已生效，本院执行生效判决具有法律依据，异议人以“刑事优先于民事”为由要求中止本案执行没有法律依据，其相关请求本院不予支持。
异议人主张曾在拍卖初期向本院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，即使属实，亦没有法律依据，本院未予准许并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：
驳回异议人淄博张店堃源房地产开发有限公司的异议。
如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向山东省高级人民法院申请复议，也可以直接向山东省高级人民法院申请复议。
审 判 长 张洪胜
审 判 员 王 霞
审 判 员 赵盛国
二〇一五年七月十三日
代理书记员 宋婷婷