北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3479号
上诉人（原审被告）：白铁军，男，1968年8月5日出生。
委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔岩松，男，1975年2月2日出生。
委托诉讼代理人：刘欣（崔岩松之妻）。
上诉人白铁军因与被上诉人崔岩松房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初9658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人白铁军及其委托诉讼代理人邵亚光，被上诉人崔岩松及其委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
白铁军上诉请求：撤销原判，依法改判驳回崔岩松全部诉讼请求。上诉理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人白铁军不存在违约行为，崔岩松在2016年3月19日并未交付房屋，直到2016年7月10日才交付房屋，所以崔岩松请求的3月19日到7月5日的房租不应返还，原审判令我方退还4月19日到7月5日的租金没有依据。合同约定是整年租，在租赁期限内要求解除合同是不应返还租金的。2.对方毁坏了地板以及地板过桥线，墙面也有污损，厨房的下水道私自打孔，合同约定对方应赔偿我方损失，押金不能返还，原因是押金尚不够弥补我方的损失。3.对方订了一个歌华游戏，都是从我方账户中扣款的，每月30元钱，已经超过500元，依据合同约定对方已经违约，应该赔偿一个月房租的违约金，租金也不予退还。3.因为对方没有交房，一直在使用，所以有线电视费也不应该退还。4.维修费是对方私自换零件产生的，所以我方不应承担。
崔岩松辩称，同意一审判决，不同意上诉人白铁军的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，白铁军违约是事实，厨房管道10天内3次出现堵水均发生在我方不在家的情况下，污水导致房屋卫生条件变差，也给我方造成了物品损失，这个房屋不适租，所以我方提出解除合同。我方3月8日提出退租，在3月12日、3月15日、3月19日，面谈交房的问题，也发了短信、打了电话，但谈了三次都没有谈成，本来说3月19日对方收房，但对方没有收房，对方说因为我方的使用问题造成了房屋的损失所以不同意退租金和押金，我方在3月15日已经把涉案房屋做好了保洁，全部腾空了。白铁军说我方可以搬走，但不退钱，而且3月19日白铁军打了报警电话，让警方把我们赶走，但警方了解了情况后没有出警。我方3月21日又联系白铁军，但白铁军一直不回复，所以我方就起诉了。白铁军说押金不退是因为我方损坏了房屋，但并不是我方的原因造成的房屋损坏。我方早已经把游戏退了，钱也已经给退了。水电气确实有一点没有结算。
崔岩松向一审法院起诉请求：要求白铁军退还2016年3月19日至7月5日期间的租金24933元，押金6300元，有线电视费54元，及我垫付的更换零部件的费用909元，要求退还2016年2月17日至3月15日约定租金的一半。因房屋卫生条件不达标，租金减半收取。
一审法院认定事实：1、北京市房屋租赁合同。白铁军（出租人，甲方）与崔岩松（承租人，乙方）于2014年7月签订房屋租赁合同，约定白铁军将位于北京市海淀区26022号房屋出租给崔岩松居住使用，租期为一年。甲方有下列情形之一的（1.延迟交付房屋达叁日的；2.交付的房屋严重不符合合同或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的），应按月租金100%向乙方支付违约金，在一年租赁期内，若乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，甲方不退还已交的租金，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方如数返还给乙方。乙方擅自对房屋进行装修装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。崔岩松支付押金6300元及全年租金。租赁期满后，双方继续延用该合同，崔岩松续租该房屋，双方约定租赁期间为2015年7月6日至2016年7月5日，租金为6800元/月，共计81600元，另加三年有线电视费共计82248元，崔岩松一次性将上述款项支付给白铁军。
崔岩松租住租赁房屋期间，发生厨房返水情况，特别是2016年2月12日、17日、21日租赁房屋连续返水，溢出的脏水漏至楼下，崔岩松因影响其正常居住，向白铁军提出提前解除租赁合同，3月19日，双方办理房屋交接时，白铁军以房屋地面损坏的损失未处理及厨房主下水管道被打孔未恢复为由不接收房屋。崔岩松因租赁房屋下水返水，联系物业，但楼上业主家中无人，不能及时疏通，故物业将厨房主下水管道打孔用于疏通，打孔处用白胶条缠绕。崔岩松向法院出具北京邮电大学后勤处物业中心出具的关于2层2号厨房公共下水管道开孔的情况说明：“兹证明，我校眷26楼2层2号房屋中位于厨房的公共下水道的开孔是我校物业为及时有效疏通该楼下水堵塞而设置。该管道开孔方案符合我校物业维修的实际情况。因二层为该下水系统最底一层，容易堵塞，因此该户中公共管道开孔是维修疏通的必要条件，请业主配合和理解”。白铁军认为其作为业主，是否能在公共管道上开孔，须经其同意，崔岩松不能在擅自开孔。
因崔岩松和白铁军未就交房事宜协商一致，本案诉讼过程中，崔岩松将房门钥匙、水电燃气卡放至租赁房屋内。白铁军于2016年7月10日进入租赁房屋收回上述物品，出租该房。双方未办理各项费用结算。崔岩松向法院出具其维修票据，对此，白铁军不予认可。
一审法院认为，崔岩松与白铁军签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，应系合法有效。在租赁过程中，因租赁房屋厨房经常返水，需要维修，特别是在2016年2月连续返水，影响崔岩松的正常居住生活，因此，崔岩松向白铁军提出提前解除租赁合同的理由正当，法院支持。经物业公司出具证明，该打孔行为符合维修规范。关于双方在办理交接的过程中，崔岩松因厨房公共管道被打孔及房屋尚未恢复原状，不同意接收房屋理由法院不予采信。因厨房管道堵塞，导致下水道返水，在公共管道上打孔，该维修行为属于较为紧急的行为，但崔岩松作为承租人应及时通知白铁军。综上述原因，导致双方于2016年3月19日未能办理房屋交接手续，崔岩松亦负有责任，故法院判定白铁军向崔岩松退还2016年4月19日至7月5日期间的租金、有线有电视费。关于押金一节，因白铁军未能及时与崔岩松办理交接手续，故押金退还，白铁军可在结算有关费用后，向崔岩松主张。关于崔岩松主张的各项维修费用，法院仅支持有充分证据的维修费用。关于崔岩松要求减半收取部分房租的请求，考虑到其全面使用，故该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，判决：一、白铁军于本判决生效后七日内退还崔岩松押金六千三百元、二〇一六年四月十九日至七月五日期间的租金一万七千二百二十七元，有线电视费三十六元，维修费三百八十九元。二、驳回崔岩松其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
在本院二审期间，上诉人白铁军提供2016年3月19日当天的录音一份，用以证明崔岩松明确表示当天不交房。崔岩松对该证据的真实性予以确认，关联性不予认可。崔岩松在本院二审期间，未提交新证据。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。白铁军与崔岩松签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则。由于房屋下水道堵塞导致污水反流，在2016年春节期间，污水反流到室内，影响了崔岩松一家对房屋的居住使用，因此，崔岩松提出解除合同有法律依据。
崔岩松于2016年3月8日以短信的方式向白铁军送达了解除合同通知后,双方合同已经解除。合同解除后，崔岩松应将涉案房屋腾空交白铁军，白铁军应将剩余租赁期限内的房屋租金退还崔岩松。虽然崔岩松已将房屋腾空，但并未向白铁军交付房屋，应当支付其实际控制期间的房屋使用费。诉讼中，崔岩松主张是白铁军拒收房屋，不是其不交付房屋，从二审期间白铁军提供的新证据可以认定，确实是崔岩松未交付房屋。关于房屋使用费的数额多少的确定问题，应从涉案房屋确实因污水反流影响崔岩松一家对房屋的居住使用，在崔岩松有权解除合同的前提下，崔岩松已将房屋腾空并未实际使用以及双方对解除合同问题进行沟通的具体情况，酌定涉案房屋的使用费数额，原审法院以减少一个月租金的标准判定白铁军应退还崔岩松房屋租金并无不当，本院对判决结果予以维持。
在双方均同意水电气费用另行结算，白铁军未就相关赔偿问题进行反诉的情况下，原审法院判令白铁军先行退还押金并无不当，其他争议可另行解决。
综上所述，上诉人白铁军的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百零四元，由崔岩松负担一百元(已交纳)，由白铁军负担五百零四元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六百零四元，由白铁军负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘国俊
审判员 徐 冰
审判员 范 磊
二〇一七年七月十日
书记员 杨 帆
书记员 张 超