福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽07民终1262号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南平市盛源交通服务有限公司，住所地福建省南平市大横镇溪洋村三门后一至六层。
负责人：郑世妙，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄腾，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省南平市盛源食品有限公司，住所地福建省南平市延平区大横镇溪洋村。
法定代表人：郭全胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈仁光，福建杰列律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王新英，福建杰列律师事务所律师。
上诉人南平市盛源交通服务有限公司（以下简称盛源交通公司）因与被上诉人福建省南平市盛源食品有限公司（以下简称盛源食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛源交通公司的委托诉讼代理人黄腾、林相琴，被上诉人盛源食品公司的委托诉讼代理人陈仁光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人盛源交通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院确认双方之间签订的土地《租赁合同》和房屋《租赁合同》于2016年6月16日解除是错误的。（1）盛源食品公司违约出租用地，未按约交付盛源交通公司65亩土地，已构成违约。盛源交通公司享有先履行抗辩权和不安抗辩权，有权依据《合同法》相关规定，暂缓缴纳租金。（2）盛源食品公司与盛源交通公司互负债务，双方达成以租金抵扣借款的合意并实际形成抵扣三年租金的交易习惯，盛源食品公司以盛源交通公司未支付租金为由解除合同没有依据。2.一审法院判决盛源交通公司须承担逾期支付土地及房屋租金的违约金是错误的。盛源交通公司没有拒付租金，而是通过互负债务抵扣租金，盛源食品公司随意推翻约定有违诚信。盛源交通公司不应该承担逾期支付土地及房屋租金的违约金。3.盛源食品公司自身经营状况恶化，试图通过毁约获取利益，有违诚信，单方解除合同行为不应得到支持。4.盛源食品公司违法违约出租用地，导致土地《租赁合同》部分无效，造成盛源交通公司损失109000元，该责任应由盛源食品公司承担。一审法院判决双方各承担一半是错误的。5.盛源交通公司现未占用28.9694亩违法出租用地，一审判决盛源交通公司赔偿盛源食品公司从2015年1月1日起至实际返还日止的经济损失没有依据。
被上诉人盛源食品公司辩称，1.盛源交通公司未完全履行2012年12月19日订立的土地和房屋《租赁合同》，经过盛源食品公司催讨仍然拒绝支付租金，已构成根本性违约。2.盛源交通公司与盛源食品公司不存在借贷关系，盛源交通公司主张的债权债务关系是盛源交通公司股东郑世妙与盛源食品公司股东郭全胜之间的债权债务纠纷，与本案没有关联性。3.盛源食品公司已按照合同约定交付65亩土地，因为盛源交通公司将38亩土地硬化用作汽车训练场导致承担法律责任，盛源食品公司并没有违反合同约定。4.盛源食品公司基于盛源交通公司的违约行为发出解除合同通知，提出解除合同的主张，符合法律规定。并且盛源交通公司因为38亩土地的使用已构成违法，继续履行合同条件不存在，判决解除合同是正确的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
盛源食品公司向一审法院起诉请求：1.确认盛源食品公司与盛源交通公司于2012年12月19日订立的《租赁合同》（土地）及《租赁合同》（房屋）于2016年6月30日解除；2.盛源交通公司给付拖欠盛源食品公司截止至2016年6月30日的27亩土地的租金40500元，并支付自2016年7月1日起至返还土地使用权之日止的土地租金（每亩每年的租金为1000元）；3.盛源交通公司支付盛源食品公司因其逾期支付土地租金的逾期付款违约金3万元；4.盛源交通公司给付拖欠盛源食品公司的截止至2016年6月30日的房屋租金84000元，并赔偿自2016年7月1日起至实际返还房屋之日止的占用房屋期间的经济损失（经济损失参照每年65000元的租金标准计算）；5.盛源交通公司支付盛源食品公司房屋租金的逾期付款经济损失（以实际拖欠租金数额为基数，按照银行同期贷款年利率4.35%，从欠款次日计算至判决确定之日止）；6.盛源交通公司给付盛源食品公司2014年7月16日至2017年3月3日拖欠的电费24122.40元；7.盛源交通公司赔偿盛源食品公司38亩承租土地的经济损失（经济损失自2015年1月1日起至实际返还土地使用权之日止，按照每年每亩租金1000元的标准计算，截止至2016年6月30日止的经济损失已达57000元）。
盛源交通公司向一审法院提出反诉请求：1.确认盛源食品公司单方解除双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》的行为无效；2.盛源食品公司继续履行双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》，其中，土地《租赁合同》以盛源食品公司从2015年1月1日起实际出租给盛源交通公司的25.25亩土地支付土地年租金25250元；3.盛源食品公司赔偿因违法向盛源交通公司出租土地，由此给盛源交通公司造成的损失10900元。在本案审理过程中，盛源交通公司将诉讼请求变更为：1.确认盛源食品公司单方解除双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》的行为无效；2.盛源食品公司继续履行双方于2012年12月19日订立的土地《租赁合同》及房屋《租赁合同》，其中，土地《租赁合同》以盛源食品公司从2015年1月1日起实际出租给盛源交通公司的27亩土地支付土地年租金27000元；3.盛源食品公司赔偿因违法向盛源交通公司出租土地，由此给盛源交通公司造成的损失109000元，并返还因盛源食品公司违法出租38亩土地，盛源交通公司从2011年8月1日起至2014年12月31日多交该38亩土地租金129833元。
一审法院认定事实：2008年2月1日，盛源食品公司与南平市延平区村民委员会（以下简称溪洋村委会）签订一份《征地补偿协议书》，约定溪洋村委会将该村土名为竹林地的耕地、竹林田上水渠、高垅池后山坡地、东乾尾的部分耕地及苦竹垄部分山地由盛源食品公司征用，耕地7.963亩、山坡地23.292亩，共计31.255亩。2011年7月5日，盛源食品公司与溪洋村委会又签订一份《征地补偿协议书》，约定溪洋村委会将该村土名为洪溪洋尾、底坑洋尾桥头的田地由盛源食品公司征用，征用面积为17.529亩。前述两份协议签订后，盛源食品公司向溪洋村委会支付了补偿费，溪洋村委会将前述土地交付盛源食品公司使用。但盛源食品公司未办理该土地的征收或征用手续，亦未取得该土地的国有土地使用权证。2008年9月9日，盛源食品公司取得位于南平市延平区两地块的土地使用权，国有土地使用权证分别为延国用（2008）第047号、延国用（2008）第048号，面积分别为15129.8平方米、32301.20平方米，土地用途为工业用途。2012年8月27日，盛源食品公司取得位于南平市延平区房屋的房屋所有权，房屋所有权证号为南房权证字第××号，面积为5694.17平方米。2011年1月1日，盛源食品公司将位于南平市亩土地出租给盛源驾校用于开办驾驶员培训中心。为此，双方于2010年12月15日签订一份《租赁合同》。盛源食品公司及其原法定代表人张良、盛源驾校的负责人郭全胜在该合同落款处分别盖章和签名确认。2012年12月19日，盛源食品公司与盛源交通公司针对上述租赁又补签了一份《租赁合同》。该合同约定：盛源食品公司将位于南平市亩土地出租给盛源交通公司用于开办驾驶员培训中心；租赁期限为18年，从2011年1月1日至2028年12月31日；租金采取按年支付、先付费后使用的方式，年租金为每亩1000元，合计65000元，由盛源交通公司于每年1月1日交纳给盛源食品公司；水电费用由盛源交通公司承担，电费为0.6元，水费为0.5元。合同第十四条约定：任何一方违反本合同的约定，都视为违约，违约方应承担违约责任，并按20万元向守约方支付违约金，并赔偿守约方全部损失。该合同还对其他事项进行了约定。盛源食品公司及其代表张良、盛源交通公司及其代表郑世妙分别在该合同落款处盖章确认。在本案审理过程中，双方共同确认，前述65亩土地中包括盛源食品公司具有土地使用权的面积27亩和从溪洋村民委员会征用的土地38亩。2012年12月19日，双方又签订一份《租赁合同》。该合同约定：盛源食品公司将位于南平市延平区盛源食品公司自建的一栋七层厂房中的第二层，出租给盛源交通公司用于办公、教学场所；租赁面积777平方米；租期从2013年1月1日起至2017年12月30日止；每年租金56000元，每半年交纳一次，第一次缴费时间为每年的1月1日至1月10日，第二次缴费时间为每年的7月1日至7月10日；租赁期间的水电费由盛源交通公司交给盛源食品公司，再由盛源食品公司上缴给水电各有关部门；盛源食品公司及其代表张良、盛源交通公司及其代表郑世妙分别在该合同落款处盖章确认。合同签订后，盛源食品公司将前述厂房交付盛源交通公司使用。盛源交通公司从盛源食品公司承租前述土地后，在未经国土及林业主管部门审批的情况下，将其中的农用地部分进行水泥硬化，用于建设汽车驾驶培训场地，并设立一间简易彩钢板式的小卖部以及若干电线杆。2011年5月22日，南平市公安局茫荡森林派出所以延森公茫林罚（2011）041号《林业行政处罚决定书》对盛源交通公司擅自占用林地面积1.05亩折700平方米用于建驾校的行为进行处罚，责令盛源交通公司限期六个月恢复原状（2011年5月29日至2011年11月18日），并处罚款7000元。此后，盛源交通缴纳了罚款7000元。2012年2月15日，南平市国土资源局作出的行政处罚审批表记载：盛源交通公司于2011年未经批准擅自在延平区建汽车培训场地，监测面积为39亩，其中，耕地24亩、林地15亩。南平市津宇测绘有限公司测量实地面积38亩，其中，已硬化水泥12.5亩，鱼塘11.2亩，未硬化14.3亩，地类为耕地、林地。南平市国土资源局于2012年3月9日作出南国土资行罚字（延）[2012]3号《国土资源行政处罚决定书》，对盛源交通公司的违法行为作出如下处罚决定：1、处以罚款102000元；2、对非法占地39亩立即复耕、恢复原种植条件。盛源交通公司于2012年11月20日缴纳了罚款102000元。2014年9月23日，南平市延平区人民检察院以盛源交通公司、郭全胜犯非法占用农用地罪，向南平市延平区人民法院提起公诉。南平市延平区人民法院于2015年7月3日作出（2014）延刑初字第276号刑事判决。该刑事判决查明：经南平市延平区大横林业站鉴定，盛源交通公司非法占用的林业面积为1.05亩；经南平市津宇测绘有限公司实地测量，非法占用的耕地面积为23.7亩；经南平市国土资源局鉴定，耕地的耕种条件被破坏，不能耕种；案发后，郭全胜组织人员对部分硬化土地（9.0306亩）进行覆土；经南平市延平区林业局鉴定，覆土部分已基本恢复农用地原状，基本符合农用地农业生产条件要求。该判决判令：一、盛源交通公司犯非法占用农用地罪，判处罚金20万元；二、郭全胜犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑六个月，缓刑一年，并处罚金10万元。宣判后，盛源交通公司不服提起上诉，后又撤回上诉。本院于2015年10月28日作出（2015）南刑终字第175号刑事裁定，准许盛源交通公司撤回上诉。盛源交通公司承租土地和房屋后，向盛源食品公司支付了2014年12月31日之前的土地和房屋租金以及2014年7月15日之前的电费。2015年1月1月之后的房屋租金和土地租金，盛源交通公司均未支付给盛源食品公司。2014年7月16日至2017年3月3日，盛源食品公司代盛源交通公司向电力部门缴纳了电费24122.40元。2016年6月13日，盛源食品公司通过邮政特快专递方式向盛源交通公司邮寄了一份《解除租赁合同暨催收租金通知书》。该通知载明：“根据我福建省南平市盛源食品有限公司与你公司于2012年12月19日订立的关于我公司土地、房屋的两份《租赁合同》，你公司在2015年1月1日之后已经拖欠租金拒缴，屡经催讨无果，已经构成根本性违约。据此，现根据《合同法》第九十六条第一款的规定，现通知你公司：1、解除2012年12月19日订立的关于我公司土地、房屋的两份《租赁合同》；2、请你公司务必于2016年7月1日向我公司移交土地和房屋，并向我公司交付尚欠的土地租金9.75万元，房屋租金8.4万元，代缴的水电费17431.1元（至2016年4月27日）。逾期我公司将依法通过法律手段解决纠纷。”盛源交通公司的负责人郑世妙于2016年6月16日签收了该邮件。同年7月5日，盛源交通公司通过邮政特快专递方式向盛源食品公司邮寄了一份《关于对<解除租赁合同暨催收租金通知书>的复函》。该复函载明：“贵公司分别于2011年和2012年向我公司借款三笔合计人民币220万元。因贵公司法定代表人郭全胜也是我公司的股东，为此双方商定，贵公司应收我公司的租金和水电费用于抵偿上述贵公司向我公司所借的220万元借款及利息。据此，2011年6月至2013年12月的租金和水电费257000元，2014年1月至2014年12月的租金121000元以及2014年1月至2014年7月的电费12071元，均按上述商定抵偿借款本息。截止至2014年6月26日双方对抵偿款项和其他款项进行结算后，贵公司还尚欠我公司借款本金合计1201662元。从2015年1月起至今贵公司可向我公司收取的租金及水电费合计不够抵偿贵公司向我公司的借款1201662元及利息，希望贵公司收到本复函后，尽快与我公司进行对账结算。综上，我公司答复如下：贵公司关于解除两份《租赁合同》和催收租金的理由和条件均不成立，贵公司无权单方解除合同，由此产生的法律后果由贵公司自行承担。”盛源食品公司于2016年7月8日签收了该邮件。盛源食品公司遂向延平区法院提起诉讼。另查明，盛源食品公司成立于2006年11月14日。原法定代表人为张良，后于2013年4月9日变更为郭全胜。现有股东为郭全胜、林秀华。盛源交通公司成立于2011年4月8日，法定代表人为郭全胜，股东为郭全胜、郑世妙。郑世妙为该公司的实际控制人。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、盛源食品公司与盛源交通公司于2012年12月19日签订的两份《租赁合同》的效力如何；二、盛源食品公司单方解除前述两份《租赁合同》是否有效，该合同能否继续履行；三、盛源交通公司是否应支付盛源食品公司（房屋）租金、占用费及其逾期付款违约金；四、盛源交通公司是否应支付盛源食品公司（土地）租金、占用费及其逾期付款违约金；五、盛源交通公司是否应支付盛源食品公司电费；六、盛源交通公司是否应赔偿盛源食品公司38亩承租土地的经济损失；七、盛源交通公司是否应赔偿盛源食品公司因违法用地被行政处罚的损失；八、盛源食品公司是否应返还盛源交通公司多缴纳的土地租金。关于第一个争议焦点。1.关于《租赁合同》（土地）的效力。盛源食品公司与盛源交通公司共同确认，盛源交通公司向盛源食品公司承租的65亩土地中，包括盛源食品公司具有土地使用权的面积为27亩土地，以及盛源食品公司从溪洋村民委员会征用的38亩土地。因盛源食品公司与溪洋村民委员会签订《征地补偿协议书》后，并未将征用土地办理土地变更登记手续，也未办理国有土地使用权证，故38亩土地仍属于农业用地。《租赁合同》约定盛源食品公司将土地租赁给盛源交通公司用于开办驾驶员培训中心，盛源交通公司亦采取硬化土地的方式建设驾驶员培训中心。《租赁合同》将盛源食品公司从溪洋村民委员会征用的38亩土地，用于开办驾驶员培训中心，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款关于“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采矿、采石、采矿、取土等”的强制性规定，该部分土地的租赁约定无效。同时，因《租赁合同》中含有盛源食品公司具有土地使用权的面积为27亩土地，该部分面积用于建设驾驶员培训中心，并不违反法律强制性规定，故该部分土地的租赁约定有效。因此，《租赁合同》（土地）部分有效，部分无效。2.关于《租赁合同》（房屋）的效力。盛源食品公司对该合同约定的租赁房屋拥有房屋所有权，故其有权出租给盛源交通公司。该合同系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。关于第二个争议焦点问题。1.支付租金是承租人的主要义务。盛源交通公司从2015年1月1日起未支付盛源食品公司土地和房屋租金，且经盛源食品公司催讨后仍未支付，盛源食品公司有权依法解除合同。盛源食品公司于2016年6月13日向盛源交通公司邮寄了《解除租赁合同暨催收租金通知书》，盛源交通公司于同年6月16日签收了该邮件，则两份《租赁合同》已于2016年6月16日解除。2.关于盛源交通公司提出双方存在以借款抵扣租金和水电费的约定，并主张确认解除合同无效，应继续履行租赁合同的诉讼请求。双方之间并未就以借款本息抵扣租金和水电费达成书面协议。盛源交通公司提交的《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》载明的付款人为郑世妙、收款人为张良，款项发生于2011年9月29日至2012年3月13日期间；该往来款与盛源交通公司提交的2013年4月26日《借条》载明的借款220万元是否系同一笔借款，单从现有证据无法确定。盛源交通公司提交的2013年4月26日的《借条》与2014年6月26日的《借条》之间的借款差额，与盛源交通公司提交的《收款收据》并不存在数学运算关系。因此，从盛源交通公司提交的现有证据中，不能推断出双方存在以借款本息抵扣租金和水电费的口头约定。即使如盛源交通公司所陈述，双方对于2015年1月1日之前的租金和水电费以借款本息予以抵扣，但对于2015年1月1日之后的租金和水电费是否仍然以借款本息予以抵扣，双方并未达成书面或者口头协议。因此，在双方之间并未就借款本息抵扣租金和水电费达成书面协议或者口头协议时，盛源交通公司拒绝向盛源食品公司支付租金，已构成根本性违约，盛源食品公司有权依法解除合同。故盛源交通公司主张确认盛源食品公司解除合同无效，并要求继续履行合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于第三个争议焦点。盛源交通公司从2015年1月1日起未向盛源食品公司支付房屋租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据《解除租赁合同暨催收租金通知书》的记载，盛源交通公司应于2016年7月1日前返还租赁房屋。因盛源交通公司至今未返还租赁房屋，故其应当向盛源食品公司支付2016年6月30日之前的租金和2016年7月1日之后的占用费。经计算，2015年1月1日至2016年6月30日，盛源交通公司应支付的房屋租金为84000元（56000元/年÷12个月×18个月）。因盛源交通公司未按照《租赁合同》约定，每半年向盛源食品公司支付租金，造成盛源食品公司租金的利息损失。该利息损失即盛源食品公司主张的逾期付款违约金，应当由盛源交通公司支付给盛源食品公司。盛源食品公司主张按照年利率4.35%计算该利息损失，未超过法定限度，应予支持。经计算，2015年1月11日至2016年6月30日期间，盛源交通公司应支付盛源食品公司的逾期付款违约金（利息损失）为3554元。2016年7月1日之后至判决生效之日止，盛源交通公司仍应当按照年利率4.35%支付盛源食品公司逾期付款违约金。关于占用费问题。盛源食品公司主张按《租赁合同》约定的租金标准计算占用费，该标准盛源交通公司未提出相应证据予以反驳，故应当对该占用费标准予以确认。关于第四个争议焦点。《租赁合同》约定的65亩承租土地中包括了盛源食品公司拥有土地使用权的面积为27亩土地。盛源交通公司从2015年1月1日起未向盛源食品公司支付该部分土地租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据《解除租赁合同暨催收租金通知书》的记载，盛源交通公司应于2016年7月1日前返还租赁土地。因盛源交通公司至今未退出租赁房屋，故其应当向盛源食品公司支付2016年6月30日之前的租金和2016年7月1日之后的占用费。经计算，2015年1月1日至2016年6月30日，盛源交通公司应支付27亩的土地租金为40500元（1000元/年/亩×27亩÷12个月×18个月）。关于占用费问题。盛源食品公司主张按《租赁合同》约定的租金标准计算占用费，该标准盛源交通公司未提出相应证据予以反驳，故应当对该占用费标准予以确认。关于逾期付款违约金。《租赁合同》第十四条约定：任何一方违反本合同的约定，都视为违约，违约方应承担违约责任，并按20万元向守约方支付违约金，并赔偿守约方全部损失。盛源交通公司未依约支付土地租金已构成违约，其应当根据合同约定支付盛源食品公司违约金20万元。现盛源食品公司主张将违约金数额降低为3万元，系其处分自身的民事权利，应当准许。故盛源食品公司主张盛源交通公司支付逾期支付土地租金的违约金3万元的诉讼请求，予以支持。关于第五个争议焦点。根据两份《租赁合同》约定，盛源交通公司应当承担租赁房屋和土地的电费。盛源交通公司从2014年7月16日起未支付电费。2014年7月16日至2017年3月3日期间，盛源食品公司代盛源交通公司向电力部门缴纳了电费24122.40元。该电费盛源交通公司应当支付给盛源食品公司。故本院对盛源食品公司主张盛源交通公司支付电费24122.40元的诉讼请求予以支持。关于第六个争议焦点。双方订立的《租赁合同》将盛源食品公司从溪洋村民委员会征用的38亩土地，用于开办驾驶员培训中心，违法了法律强制性规定，该部分土地租赁合同无效。因盛源食品公司和盛源交通公司的法定代表人均系郭全胜，且双方在《租赁合同》中已明确约定租赁用途为开办驾驶员培训中心，故双方对于合同部分无效都具有过错，应当各自承担相应的责任。双方土地《租赁合同》解除后，盛源交通公司应当及时将租赁土地返还给盛源食品公司。虽然讼争租赁土地被南平市公安局茫荡森林派出所和南平市国土资源局行政处罚，责令限期复耕，但根据延平区人民法院作出的（2014）延刑初字第276号刑事判决查明事实，盛源交通公司仅对9.0306亩部分硬化土地进行覆土，恢复农用地原状。对于剩余部分土地既未恢复农用地状况，也未返还给盛源食品公司。故盛源交通公司仍应当赔偿盛源食品公司继续占用该部分土地期间的占用费（即经济损失）。根据双方的过错程度，并参照《租赁合同》约定的租金标准，盛源交通公司应当从2015年1月1日起至实际返还租赁的28.9694亩（38亩-9.0306亩）土地之日止，按每亩每年500元（双方均具有过错，参照《租赁合同》约定的每年每亩1000元的租金标准，减半计算），支付占用费（即经济损失）。关于第七个争议焦点。如前所述，双方当事人对于土地《租赁合同》部分无效都具有过错，应当各自承担相应的责任。盛源交通公司对租赁土地进行硬化，用于开办驾校，符合土地《租赁合同》约定的租赁用途。盛源交通公司按照租赁合同约定使用租赁土地，而被认定构成违法用地，并被南平市公安局茫荡森林派出所和南平市国土资源局行政处罚。该损失应当由双方共同承担，故盛源食品公司应当支付盛源交通公司经济损失54500元[（7000元+102000元）÷2]。盛源交通公司主张盛源食品公司赔偿的经济损失数额高于54500元的部分，不予支持。盛源食品公司主张不予赔偿该损失的抗辩理由，与事实不符，不予采纳。关于第八个争议焦点。双方当事人对于土地《租赁合同》部分无效都具有过错，应当各自承担相应的责任。盛源交通公司对租赁土地进行硬化用于开办驾校后不久，即被南平市公安局茫荡森林派出所和南平市国土资源局行政处罚，造成盛源交通公司使用租赁土地存在障碍，故根据双方的责任比例，盛源食品公司应当将收取的2011年8月1日至2014年12月31日期间的38亩的土地租金的一半退还给盛源交通公司。经计算2011年8月1日至2014年12月31日期间，盛源交通公司共向盛源食品公司支付土地租金为129833元（1000元/年/亩÷12个月×41个月×38亩），盛源食品公司应返还盛源交通公司租金64916.50元（129833元÷2）。故对盛源交通公司返还的租金超过64916.50元的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建省南平市盛源食品有限公司与南平市盛源交通服务有限公司于2012年12月19日签订的土地《租赁合同》和房屋《租赁合同》于2016年6月16日解除。二、南平市盛源交通服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付福建省南平市盛源食品有限公司2015年1月1日至2016年6月30日期间的27亩租赁土地的拖欠租金40500元，并赔偿从2016年7月1日起至实际返还27亩租赁土地之日止，按每年每亩1000元的标准计算的经济损失。三、南平市盛源交通服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付福建省南平市盛源食品有限公司逾期支付土地租金的违约金3万元。四、南平市盛源交通服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付福建省南平市盛源食品有限公司2015年1月1日至2016年6月30日期间的房屋租金84000元，并赔偿从2016年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止，按每年56000元的标准计算的经济损失。五、南平市盛源交通服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付福建省南平市盛源食品有限公司逾期支付房屋租金的逾期付款违约金（2015年1月11日至2016年6月30日期间的逾期付款违约金为3554元；2016年7月1日之后至本判决生效之日止，以实际欠付房屋租金为基数，按照年利率4.35%计算）。六、南平市盛源交通服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付福建省南平市盛源食品有限公司2014年7月16日至2017年3月3日期间的电费24122.40元。七、南平市盛源交通服务有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿福建省南平市盛源食品有限公司从2015年1月1日起至实际返还租赁的28.9694亩土地之日止，按每年每亩500元标准计算的经济损失。八、福建省南平市盛源食品有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿南平市盛源交通服务有限公司违法出租土地造成的损失54500元。九、福建省南平市盛源食品有限公司于本判决生效之日起七日内返还南平市盛源交通服务有限公司2011年8月1日至2014年12月31日期间收取的38亩土地的租金64916.50元。十、驳回福建省南平市盛源食品有限公司的其他诉讼请求。十一、驳回南平市盛源交通服务有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费4788元，由福建省南平市盛源食品有限公司负担788元，由南平市盛源交通服务有限公司负担4000元。反诉案件受理费1240元，由福建省南平市盛源食品有限公司负担620元，由南平市盛源交通服务有限公司负担620元。
本院二审期间，盛源交通公司提出一审事实认定“盛源交通公司承租土地和房屋后，向盛源食品公司支付了2014年12月31日之前的土地和房屋租金，以及2014年7月15日之前的电费”，但遗漏认定该租金及电费是通过借款抵扣的方式支付的。经查，盛源交通公司提交的两张《借条》及《收款收据》不能证明其主张遗漏认定的事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、双方当事人是否达成了以租金抵扣借款的合意并形成交易习惯；二、盛源交通公司是否享有缓交租金的不安抗辩权及先履行抗辩权；三、盛源食品公司是否有权单方解除涉案两份《租赁合同》；四、盛源交通公司是否应承担逾期支付土地、房屋租金的违约金；五、涉案土地《租赁合同》部分无效，盛源交通公司是否应赔偿盛源食品公司28.9694亩承租土地的经济损失，以及盛源交通公司的损失10.9万元是否应由双方当事人承担。
一、关于双方当事人是否达成了以租金抵扣借款的合意并形成交易习惯的问题。盛源交通公司主张交纳的租金是从借款中抵扣的，并提交了落款时间分别为2013年4月26日、2014年6月26日的两张《借条》，借款金额分别为220万元、120.1662万元；两张盛源驾校交款的《收款收据》，一张内容为2011年8月1日-2013年12月31日的场地费、房租、电费25.7万元，另一张内容为2014年1月1日-2014年12月31日止的场地费、房租及截止到2014年7月15日的电费13.3071万元。盛源交通公司主张，因为从借款中抵扣租金，故借款金额从第一张借条的220万元变为第二张借条的120.1662万元，且120.1662万元不是整数也证明了这一事实。本院认为，首先，借款220万元变为120.1662万元，差额近100万元，而两张收据上租金等金额合计为39.0071万元，二者相差近60万元，与盛源交通公司的主张不符；其次，第二张借条形成于2014年6月26日，而第二张收据交纳的场地费、房租截止到2014年12月31日、电费截止到2014年7月15日，即该借条的形成时间早于抵扣的电费及租金形成时间，有违常理。再次，盛源交通公司不能证明双方当事人就2015年1月1日之后的租金抵扣借款达成了合意，盛源食品公司对此不予认可。综上，盛源交通公司主张双方当事人达成了以租金抵扣借款的合意并形成交易习惯，但其举证不能，故其主张不能成立，本院不予采纳。
二、关于盛源交通公司主张其因盛源食品公司未依约交付65亩土地而享有缓交租金的不安抗辩权及先履行抗辩权的问题。1.盛源交通公司是否享有不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了行使不安抗辩权的条件，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，盛源食品公司已按照土地《租赁合同》将用地交给盛源交通公司，故不符合该条规定的情形。此外，根据法律规定，当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。本案中，没有证据证明盛源交通公司有通知过盛源食品公司其行使不安抗辩权而缓交租金。因此，盛源交通公司在诉讼中主张不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采纳。2.盛源交通公司是否享有先履行抗辩权。本院认为，先履行抗辩权是指，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，盛源交通公司明知涉案土地《租赁合同》中的农用地未取得国有土地使用权证，仍承租并使用，没有证据证明其在合同履行过程中因此主张过先履行抗辩权。此外，涉案土地《租赁合同》约定：租金采取按年支付、先付费后使用的方式，由盛源交通公司于每年1月1日交纳给盛源食品公司。依该约定，从2015年1月1日(即盛源交通公司拖欠租金之日)起，盛源交通公司应先履行按年支付租金的义务。故盛源交通公司在诉讼中主张先履行抗辩权，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
三、关于盛源食品公司是否享有单方解除权的问题。本院认为，首先，土地《租赁合同》中有38亩土地租赁无效，该部分不存在解除的问题。其次，依据土地和房屋的《租赁合同》，盛源交通公司负有支付租金的义务，但其自2015年1月1日起至2016年6月13日盛源食品公司发出解除通知时止一直未支付租金，已构成根本违约，盛源食品公司依法可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2016年6月16日盛源交通公司收到盛源食品公司解除合同的通知，涉案房屋《租赁合同》和有效的27亩土地《租赁合同》即解除。盛源交通公司主张其于同年7月5日复函以借款抵消租金因而合同没有解除的理由不能成立，本院不采纳。
四、关于盛源交通公司是否应支付土地、房屋租金的违约金的问题。本院认为，盛源交通公司从2015年1月1日起未向盛源食品公司支付租金，已构成违约，应承担包括支付违约金在内的违约责任。一审判决其承担支付土地、房屋租金的违约金数额及计算方法，于法有据，并无不当。盛源交通公司主张其不应承担违约金，没有事实和法律根据，本院不予采纳。
五、关于因涉案土地《租赁合同》部分无效，盛源交通公司是否应赔偿盛源食品公司28.9694亩承租土地的经济损失，以及盛源交通公司的损失10.9万元是否应由双方当事人承担的问题。本院认为，涉案土地《租赁合同》中的38亩农用地因未取得国有土地使用权证，不符合开办驾驶员培训中心的条件，违反了法律强制性规定而无效。对此，双方当事人都是明知的，都有过错。此外，涉案土地《租赁合同》系对2010年12月15日签订的土地《租赁合同》的补充。盛源交通公司在2011年5月22日已因违法用地被南平公安局茫荡森林派出所行政处罚7000元，2012年3月9日又被南平市国土资源局行政处罚10.2万元。在此情况下，双方当事人仍于2012年12月19日签订涉案土地《租赁合同》，系明知而为，双方过错明显，均应承担相应的责任。现违法用地38亩中仍有28.9694亩未恢复农用地状况，盛源交通公司不能证明其已将该用地返还给盛源食品公司。鉴于双方当事人过错相当，一审判决盛源交通公司承担占用该用地期间给盛源食品公司造成的损失一半的责任，以及盛源食品公司承担盛源交通公司的损失10.9万元一半的责任，符合法律规定，并无不当。盛源交通公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，盛源交通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，在适用法律上除未明确涉案土地《租赁合同》中有38亩土地因租赁无效不存在解除的问题外，其余正确，且处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6028元，由上诉人盛源交通公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 黄建英
审判员 张廷贵
二〇一七年十一月二十七日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。