广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初223号
原告张建文，男，1968年11月9日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告林海霞，女，1970年4月19日出生，汉族，现住广东省平远县。
被告平远平城投资实业有限公司。地址：广东省平远县大柘镇平城大道北。统一社会信用代码：914414267138579X3。
法定代表人黄天城，系该公司总经理。
委托代理人林文胜，系该公司职工。
原告张建文、林海霞诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月23日受理后，依法适用简易程序，由审判员迟宝良独任审判，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告张建文、林海霞以及被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人林文胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建文、林海霞诉称，原告作为买受人于2013年12月19日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》（平城售合字［2013］0853）。合同约定原告购买的商品房为平城花园Ｃ12栋，房屋总价款为877660元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给原告使用，但至今迟迟没有给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告平城公司承担。同时，根据我县房管部门政策，房屋买卖代理费和房地产评估费等是不应该收取的费用，被告应退还此类原告无需负担的费用共计人民币8200元，在与被告平城公司协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起民事诉讼。诉讼请求如下：一、判令被告限期为原告办理商品房权属登记手续；二、判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金181500元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2015年4月13日起算，暂计至2018年2月10日，共计1034天，2018年2月11日后的违约金另行计付，直至商品房权属证书签发之日为止）；三、判令被告退回原告无需负担的办证费用8200元；四、本案诉讼费由被告承担。以上各项合计人民币189700元。庭审中，经主审法官释明后，原告解释第一项诉讼请求为判令被告限期内将办理权属登记所需材料报登记机关备案。被告
被告平城公司提交了书面答辩状辩称：一、政策的变化而导致合同不能履行，属于不可抗力，不应承担违约责任。办理不动产权证书是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。一是出卖人申请初始登记，二是登记机关对初始登记申请核准登记；三是买受人提出办证申请；四是登记机关审查后核准初始登记。根据《商品房销售管理办法》第三十四条
、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，开发商只是协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由开发商来保证取得房屋所有权证及土地使用权证。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启动统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证权内容更详细，且需提供的资料增加，办理的时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，出卖人要完成初始登记，买受人申请转移登记和登记机关核准登记时间长以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。2013年12月19日双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，开发商本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第26条规定的“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除；《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说因办不动产权证书政策的变化致使使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普遍意义上的“违约”属于不可抗力，不应承担违约责任。二、答辩人并未构成违约，不应承担违约责任。原告诉称，原告与答辩人于2013年12月19日签订了平城售合字（2013）0853号《商品房买卖合同》。合同约定了所购商品房的基本情况、价格、付款方式及交付期限。合同第八条约定：出卖人应在2014年9月30前，将验收合格的商品房交付给出卖人使用。合同第十五条还约定：出卖人应在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。答辩人未完成产权登记，构成违约，应承担违约责任，事实根据不足。事实上，答辩人在2014年9月30日已将验收合格的商品房交付给出卖人使用，且在2014年1月17日将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，且产权登记机关亦已备案，答辩人已履行了合同约定的义务，并未构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，不能归因于“由于出卖人的原因”，则开发商可不承担逾期办证的违约责任。还有根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》2规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。因此，答辩人并未构成违约。答辩人依法不应承担逾期办证的违约责任，请驳回原告诉讼请求。三、退还办证费用依据不足。办理商品房买卖过程中，相关部门按规定需要收取相关费用。为此，答辩人与原告于2013年12月19日签订了平城售补字（2013）0853号补充协议，协议第三，办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用，2、乙方（即原告）在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用8251元，由甲方（即答辩人）代收代缴。该费用答辩人收取后已交给相关部门，也即是履行合同的约定，原告无理由请求答辩人退还办证费用8250元。综上所述，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，后因政策的变化而导致合同不能履行，属于不可抗力，答辩人已履行了合同约定的义务，答辩人未构成违约，答辩人合同约定履行代收代缴义务，且由政府已收取，答辩人无退还责任。原告请求理由不充分，请求法院支持答辩人的答辩意见。驳回原告诉讼请求。
被告平城公司还在庭审中补充答辩如下：按商品房买卖合同附件四其他约定的第1条，乙方在签订商品房买卖合同之日起十五天内应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。否则每逾期一日乙方按申请贷款总额的万分之二向出卖人支付违约金，如乙方逾期三十日仍未办妥银行按揭签约手续，甲方有权解除合同，乙方需按商品房总价款百分之三十向甲方支付违约金。
经审理查明，2013年12月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0853号）和《补充协议》（合同编号：平城售补字[2013]0853号），原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭××区××底层高级住宅，该商品房合同约定建筑面积共249.69平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3515元，总金额877660元。合同第六条约定：付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款267660元，余款61万元通过银行办理25年按揭贷款付清。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。《商品房买卖合同》附件四其他约定第3条对此交付使用时间进行了补充，约定“乙方（即原告）选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延”。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理，但《补充协议》对此未有约定，仅在《商品房买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。合同第二十四条规定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向平远县房管局申请登记备案。同时，《补充协议》第三条约定办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用：1.乙方在甲方交楼时预交三个月物业管理费，由甲方代收；2.乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用8251元，包括产权登记费、工本费、印花税等及办理房地产权证契税费，上述费用由甲方代收代缴；3.由甲方统一安装配套，由乙方承担的费用：……
2013年12月19日被告平城公司向原告收取了配套费21300元、代收代缴费用39575元，首期房款267660元。被告平城公司出具了两张收据和一张首期房款发票交由原告收执。2014年2月19日，广东农村商业银行平远支行发放涉案房屋按揭贷款。2014年9月24日，被告平城公司出具了一张售房款发票（金额610000元）交由原告收执。
另查，被告平城公司在合同约定的交付日期即2014年9月30日前将涉案房屋交付给原告使用。2014年1月17日，平远县房地产管理局办理了合同备案登记。2018年1月8日平远县房地产管理局受理涉案房屋转移登记手续即被告向房管部门提交齐办证材料。
以上事实，有经开庭质证的：原告提交的《商品房买卖合同》（平城售合字[2013]0853号）、《补充协议》（平城售补字[2013]0853号）、购房正式发票及相关购房费用收据、原告身份信息及被告企业机读档案登记资料；被告提交的由平远县房地产管理局于2018年3月2日和2018年3月27日出具的《证明》原件两份、广东农村商业银行贷款放款凭证；本院依职权所作的调查笔录二份以及庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2013]0853号）及《补充协议》（平城售补字[2013]0853号）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案争议焦点为：1、新条例实施是否导致房产证延期办理；2、被告是否应承担逾期办证违约责任；3、被告是否应退还办证费用；4、原告是否应按照合同附件四的内容向被告支付逾期办理按揭的违约金。
《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告代理人庭审陈述及本院依职权对平远县房管局工作人员所作调查笔录已确认，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告平城公司所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。
被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。被告公司在庭审中辩称被告在2014年1月17日已经将办理权属登记需由被告公司提供的资料报产权登记机关备案，且产权登记机关亦已备案，所以被告公司已经履行了合同的义务，并未构成违约。但根据被告公司提交的证据即平远县房地产管理局于2018年3月2日出具的《证明》中可以看出，2014年1月17日是办理合同备案登记的日期，并不是提交办证材料的日期，该两者不能等同。因此，本院对被告上述抗辩理由不予认可。《商品房买卖合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。”但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，原、被告均确认涉案房屋在合同约定的交付日期即2014年9月30日前交付。故被告应于2016年2月15日前（即从2014年9月30日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而根据平远县房地产管理局于2018年3月27日出具的《证明》可知：2018年1月8日被告才将办证所需的全部资料交齐给房管部门备案，被告公司逾期将办证所需的材料提交给房管部门已经构成违约，应承担违约责任。因此被告应向原告支付自2016年2月16日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止（即2018年1月8日）以房屋总价款877660元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金121292.61元（877660元×2?×691天）。
被告是否应退还办证费用的问题。关于原告主张被告退还原告无需负担的办证费用8200元的诉讼请求，本院认为，关于税费款，根据《补充协议》第三条约定：“乙方（即原告）在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用8251元（包括产权登记、工本费、印花税等）”。该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的相关费用后，将剩余费用向原告予以返还。但结合本案实际，由于涉案房屋权属证书尚未办出，无法确定具体办证费用，原告亦未提供证据证明实际发生费用的具体数额。故原告该项诉讼请求，依法无据，本院不予支持。原告可在该款项实际发生后，另行向被告请求退回或起诉处理。本案对此不作处理。
原告是否应按照合同附件四的内容向被告支付逾期办理按揭的违约金问题。被告认为根据《商品房买卖合同》附件四其他约定第1条的约定，原告在签订《商品房买卖合同》十五天内未及时向办理按揭的银行提交按揭资料和签约手续，应当承担逾期的违约责任，按商品房总价的30%向被告方支付违约金。本院认为本案不适用涉案合同附件四第1条的内容处理，且被告提出的仅仅是抗辩意见，而不是反诉。故本院对该项问题不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应当在本判决生效之日起十日内向原告张建文、林海霞支付逾期向办证机关提供办证所需资料的违约金121292.61元。
二、驳回原告张建文的其他诉讼请求。
如果被告平远平城投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4094元，依法减半收取2047元，由原告张建文负担684元，被告平远平城投资实业有限公司负担1363元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 迟宝良
二〇一八年四月十七日
书记员 林彩霞