江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第02982号
原告王庭荣。
被告许彪。
委托代理人刘正香（特别授权），盐城市大丰区方强法律服务所法律工作者。
原告王庭荣与被告许彪租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王庭荣，被告许彪的委托代理人刘正香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庭荣诉称，2007年4月2日，被告许彪将位于盐城市大丰区常新北路204-1号房屋4间约239.4平方米的房屋租给我使用（经营酒店），租期三年（2007年4月3日-2010年4月2日），我租赁后将租金65000元及保证金5000元一并交清，但被告于2007年11月又将该房屋转租给他人经营，并于2008年春节前将未到期的4个月租金退还给原告。因我的房屋被法院拍卖，租赁合同及被告出具的收条在被拍卖的房屋内，现我收回被拍卖的房屋，才找到租赁合同及收条。我找被告协商，被告认定我违约不予退还订金。现请求判令被告：1、赔偿原告违约金5000元，退还保证金5000元；2、退还原告2007年11月15日起至2008年4月2日止的房屋租金25000元；3、返还装修、设备增添款20000元；4、赔偿厨房菜品库存和酒水库存合计10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告许彪辩称，第一，原告诉称的内容部分与事实不符。2007年4月2日，我与原告签订了一份房屋租赁合同，在合同中明确了原告承租我位于盐城市大丰区常新北路204-1号房屋4间，约239.4平方米用于经营，原告承租期限为三年。原告在承租过程中交清了第一年的租金6.5万元，这一情况属实，但我不可能在原告承租期内放弃6.5万元租金擅自解除合同。原告在经营过程中因经济问题被起诉至法院致其无法继续经营，直至2008年4月，我多次找原告要求其交纳第二年的房屋租金时均未找到原告，后来原告的父亲出面与我协商不再承租，当时我已明确告知原告父亲，不租可以但5000元押金充当违约金处理不再退还，原告的父亲当时也答应了，于是我于2008年4月底将该房收回，按照合同条款的规定解除了与原告的房屋租赁合同。我没有退还原告租金18000元，我认为原告不按合同约定履行自己的义务属违约在先，按照我国合同法第91条第三款的规定，债务相互抵销，合同的权利义务终止。第二，原告所主张的民事权利已超过了诉讼时效。我和原告签订的租赁合同租期为三年，即2007年4月2日-2010年4月2日，自2008年4月2日以后因原告拒不交纳房屋租金开始直至2015年原告向法院主张自己的权利期间，原告并没有跟我主张，依据我国民法通则第一百三十五条的规定，向法院申请保护民事权利的诉讼时效期间为二年，因此原告所主张的诉讼请求已超过了诉讼时效，应不予支持。第三，租赁房屋内没有原告的东西，更谈不上原告陈述的酒水和厨房菜品，原告父亲将钥匙交给我时，没有说酒店里面有库存。综上，请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原、被告双方于2007年4月2日签订《房屋租赁合同》一份，载明“出租方：许彪承租方：王庭荣甲方现有位于大丰市区常新北路经营用房，面积约239.4平方米，及全部设备租赁给乙方使用，现双方就有关事宜签订如下合同：一、乙方承租甲方房屋的地点及房屋：乙方承租甲方所有的位于大丰市区常新北路204-1号房屋4间，约239.4平方米，及屋内部分动产（详见附表）。二、租赁期间：甲、乙双方商定租赁期限为三年，租期自二00七年四月三日至二0一0年四月二日止。三、租金标准即给付方法：租金标准每年6.5万元，签订本协议对乙方先交全第一年租金，以后每年的租金在当年的二月五日前交清，逾期甲方有权收回房屋，停止乙方经营。…五、其他约定：1、甲、乙双方商定在双方签订本协议时，乙方除交付第一年租金外，另交付0.5万元保证金。保证房屋及动产不受损坏；保证以后每年租金按期交纳。否则以违约处理。…六、违约责任：甲、乙双方必须严格遵守本合同不得违约。违约方承付对方违约金0.5万元。七、房内设备交接清单与本合册（同）不可分割，具有同等效力。八、本合同经双方签字后生效，不得反悔。九、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份”。被告许彪在甲方处签名，原告王庭荣在乙方处签名。协议签订后，原告王庭荣给付被告许彪2007年的租金6.5万元及保证金0.5万元，被告许彪向原告王庭荣出具收条一份，载明“收条今收到07年房租陆万伍仟元（￥6.5万元），压（押）金伍仟元正（￥0.5万元），合计七万元正（7万）今收人：许彪07年4月2日”。协议签订后，原告自行经营至2007年11月份，后由被告许彪接手。2015年11月17日，原告向本院起诉要求被告赔偿原告违约金5000元，退还保证金5000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告退还原告2007年11月15日起至2008年4月2日止的房屋租金25000元；返还装修、设备增添款20000元；赔偿厨房菜品库存和酒水库存合计10000元。
审理中，双方一致陈述签订租赁合同时未对房屋装修事项进行约定。原告陈述被告在2008年春节前退还其租金18000元。
上述事实，有原、被告陈述，原告举证的房屋租赁合同、收条、证人证言等证据在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对缔约双方均有约束力。原、被告在《房屋租赁合同》中明确5000元保证金系保证房屋及动产不受损坏及保证以后每年租金按期交纳。2007年11月因原告王庭荣外出不再经营饭店，被告许彪接手饭店。原告自认在2008年春节前被告向其退还租金18000元，原告也予以接受，应视为原、被告对协商解除《房屋租赁合同》予以追认，现被告许彪亦未举证证明原告王庭荣存在损坏房屋及不动产的行为，故对原告王庭荣要求被告许彪退还保证金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告虽然缴纳了第一年的租金，但原告于2007年11月外出不再经营饭店，被告许彪接手饭店避免了原告租金损失的扩大，故对于原告主张的违约金不予支持。关于原告主张的退还租金，双方均未能提交充分证据证实被告接手饭店的时间，故本院酌定2007年11月的租金由原、被告各半承担。结合双方签订的租赁合同，故被告应退还原告2007年11月16日至2008年4月1日租金合计24539元[65000元/年/12月×（4.5+1/30）月]，扣减原告自认的18000元，被告仍应退还原告6539元。原、被告双方在签订租赁合同时未约定装修事宜，原告主张装修、增添设备20000元，未能提交充分的证据证实存在上述行为及对应价款，也未能举证证明装修经被告同意，亦未能举证证明租赁房屋移交时尚存在菜品和酒水库存及对应价款，在被告退还租金时也未向被告主张上述权利，故对原告王庭荣主张被告返还装修及设备增添款20000元、返还厨房菜品库存和酒水库存10000元的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，之规定，判决如下：
一、被告许彪于本判决生效之日起十日内返还原告王庭荣保证金5000元、退还原告租金6539元，合计11539元。
二、驳回原告王庭荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1175元，由原告王庭荣负担1087元，被告许彪负担88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 刘 萍
人民陪审员 沈冠山
人民陪审员 肖书平
二〇一六年五月十七日
书 记 员 陈 燕
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。