辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2502号
上诉人(原审被告)：大连万科金域蓝湾开发有限公司，住所地大连市普兰店区瞰海园47号1单元1-3层3号。
法定代表人：单小海，董事长。
委托诉讼代理人：葛彩霞、梁毅，均系辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：交通银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地普兰店市中心路二段110号。
负责人：孙景秋，行长。
委托诉讼代理人：张凌云，陈祺，该公司员工。
被上诉人(原审被告)：孙忠国，男，汉族，1971年1月25日出生，住址辽宁省瓦房店市。
上诉人大连万科金域蓝湾开发有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称交通银行）、孙忠国金融借款合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年03月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
万科公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人交通银行的该项诉讼请求。事实和理由：一、上诉人对案涉贷款仅仅承担的是阶段性保证责任，上诉人已履行完毕全部义务，无论是孙忠国还是交通银行均无权要求上诉人继续承担任何保证责任。该保证期限应自案涉房屋具备办理产权登记之日止。1.上诉人的保证责任自交通银行办理完毕预购商品房抵押登记之日止，原审法院将上诉人的保证责任扩大解释为办理正式的抵押登记之日止明显错误。2.退一步讲，即便上诉人的担保责任至被上诉人交通银行取得正式抵押登记之日止，则该保证期限也已到期，至今交通银行未办理正式抵押登记系其自身怠于行使权力，与上诉人无关。案涉房屋早于2013年9月10日已取得《竣工验收备案表》，则案涉房屋实际于2013年9月10日就可以办理正式抵押登记，因此，即便上诉人承担保证责任至可以办理正式抵押登记之日止，则自2013年9月10日至今已有四年之久，超过了保证期间。二、案涉房屋至今未办理正式抵押登记系二被上诉人自身原因所致，且通知孙忠国办理案涉房屋产权证既非上诉人的合同义务、也不是上诉人的法定义务，原审判决据此判令上诉人应当承担连带清偿责任没有事实和法律依据。1.案涉房屋长达四年时间未办理产权证及正式抵押登记，系二被上诉人自身怠于行使其权利所致，与上诉人无关。案涉房屋早于2013年9月10日已取得《竣工验收备案表》，并具备办理房屋产权证的条件，且在案涉房屋具备办理产权证的情况下，上诉人早已多次通知孙忠国，但孙忠国一直怠于办理产权证及办理正式的抵押登记。此外，案涉房屋所在项目的其他业主早已在其房屋具备办理产权证登记后及时办理了产权登记，根本没有出现本案中无法办理正式抵押登记的情况，由此也再次说明，案涉房屋至今仍未办理产权证完全是孙忠国自身原因所致，与上诉人无关。2.上诉人并无合同约定或法律规定的应当通知孙忠国办理房屋产权证的义务，原审法院以上诉人未提供书面证据证明已通知孙忠国可以办理房屋产权登记为由，判令上诉人对孙忠国的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据。（1）根据《商品房买卖合同》（下称”《合同》”）第十五条”......如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理......3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责人办理......”及《合同》补充协议第九条”......买受人应自可以办理产权之日起60天内办妥房地产权属证书与抵押登记......。产权证由买受人自行办理......”之规定，案涉房屋产权证应当由孙忠国自行办理，且上诉人并无合同约定义务必须通知孙忠国办理房屋产权证。（2）根据《个人房产抵押贷款合同》第22.3条”如甲方按第六条约定提交的抵押权登记证明文件仅系抵押权预告登记证明文件，甲方应自可办理抵押权设立登记之日起（月天）内及时办妥抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交乙方保管。甲方不应对办理抵押权设立登记设置任何障碍（包括但不限于在办理房屋所有权证的条件已具备的情况下拒绝或迟延办理房屋所有权证......）”之约定，在案涉房屋具备办理产权登记的情况下，上诉人已多次通过电话、短信等多种方式催促孙忠国及时办理产权登记，但孙忠国一直怠于办理，与上诉人无关。3.根据常理可知，案涉房屋办理正式抵押登记系孙忠国和交通银行两方的义务，在案涉房屋完全具备办理产权登记、正式抵押登记的情况下，孙忠国和交通银行不积极办理，要求上诉人承担责任不仅没有法律依据，而且显然违反了公平原则。此外，交通银行作为抵押权利人，其应当在案涉房屋具备办理产权登记及正式抵押登记的条件下及时督促孙忠国办理相关登记，但一审庭审期间，其也未提交任何催促孙忠国办理前述登记的证据，其行为存在明显过错。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。
交通银行辩称，不同意上诉人的上诉意见。担保函中已经明确约定上诉人万科公司的担保责任截止至协议有效期内每笔贷款对应预售商品房贷款抵押登记止，已经明确约定了上诉人的担保责任，并不截止至预告登记，预售商品房仅仅表述的是担保函签订时该房屋的状态，并不等同于抵押权的预告登记，因此，被上诉人一审要求上诉人承担保证责任于约有据。请求二审法院依法维持原审判决。
孙忠国未答辩。
交通银行向一审法院起诉请求：1.请求判决被告孙忠国偿还原告借款本金人民币356,748.75元及款项还清前的所有欠息（包括利息、罚息、复利），其中截至2016年11月21日，欠息总数为人民币29,648.66元，所欠本息合计386,397.41元；2.被告万科公司对上述未还贷款本息承担连带清偿责任；3.原告对抵押物享有优先受偿权；4.案件诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2011年5月27日被告孙忠国与被告万科公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告孙忠国购买被告万科公司的位于大连普湾新区瞰海园6号1单元11层3号，建筑面积74.71平方米的房屋。总金额为553,111.00元整。除首付款外，余款380000.00元在原告处办理商业贷款。
2011年6月7日，原告（乙方：贷款人即抵押权人）与被告孙忠国（甲方：借款人即抵押人）签订编号为×××号《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，被告孙忠国购买商品房并以该房屋向原告申请个人房产抵押贷款，该商品房位于大连普湾新区瞰海园6号1单元11层3号，建筑面积74.71平方米；借款金额380,000.00元；借款期限为336个月；本合同项下贷款利率为月利率4.816667‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；贷款发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率按本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款法为等额本息还款法；还款日为本息按期支付，以月为一期，每月的10日；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、保管抵押物的费用和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。同时合同还约定，被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；在抵押权的行使条款中约定被告连续三个月或累计六个月未按时足额还款，或者原告依本合同约定宣布贷款全部提前到期，原告有权处理抵押物。被告在合同甲方处签字盖印。同时，被告大连万科公司向原告出具一份《担保函》，其内容为：”根据双方签订的大连万科金域．蓝湾海港城《个人房屋贷款合作协议》中的约定，我公司同意为”万科．海港城”项目中所有向贵行申请购房贷款的房屋买受人提供不可撤销的连带责任保证担保。担保范围为贵行在取得每笔贷款对应预售商品房抵押登记之前发放的全部贷款，包括贷款项下的未还本金、利息、罚息、违约金及贵行实现抵押权和债权的全部费用（包括律师费、诉讼费等各项费用）。担保责任期限自每笔贷款发放之日起，至贵行取得协议有效期内的每笔贷款对应预售商品房贷款抵押登记止。由于我公司原因造成抵押财产无法办理相应抵押登记相关手续的，我公司无条件继续承担全部保证责任（任何非我公司原因除外）直至具备办理相应抵押登记条件并办妥抵押登记之日。”
2011年6月13日，原告按约定向被告孙忠国发放贷款380,000元，被告孙忠国在借款凭证上签字确认。2011年11月15日，原告与被告孙忠国在大连普湾新区房地产登记中心办理了抵押权预告登记。
但合同履行过程中被告孙忠国没有按期还款，被告自2015年3月10日开始拖欠贷款。截至2016年11月21日，拖欠到期本金13,383.21元，拖欠到期利息27,407.72元、逾期罚息692.76元、逾期利息复利1523.86元、逾期罚息复利24.32元，合计29,648.66元。拖欠贷款本金余额为356,748.75元。
另查，诉讼中原告向一审法院申请诉讼保全，要求将案涉抵押房屋予以查封，一审法院于2017年9月8日做出（2017）辽0214民初354号民事裁定书，将被告孙忠国名下的（位于大连普湾新区瞰海园6号1单元11层3号房屋，建筑面积74.71平方米）房屋予以查封。
一审法院认为，原告与被告孙忠国之间签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告借款后，未按合同约定期限及时偿还原告贷款本息，已构成违约。原告有权根据合同约定宣布本合同项下已发放的贷款全部提前到期，要求被告偿还所有到期贷款本息，因此，原告要求被告孙忠国偿还剩余本金余额356,748．75元及自2015年3月10日起至2016年11月21日止拖欠的利息29,648．66元及自2016年11月22日起至还清日止的利息，合理合法，一审法院予以支持。
关于原告要求被告万科公司承担连带清偿责任的问题。因被告万科公司给原告出具《担保函》，在《担保函》中承诺，如因万科公司的原因造成抵押财产无法办理相应抵押登记相关手续的，该公司无条件继续承担全部保证责任（任何非我公司原因除外）直至具备办理相应抵押登记条件并办妥抵押登记之日。而办理抵押登记的前提条件必须是在办妥房屋产权证的情况下才能办理正式的房屋抵押登记。而能否办理产权证的义务在被告万科公司。庭审中，万科公司始终抗辩称已通知孙忠国可以办理产权证，并提供已向被告孙忠国送达的商品房交付使用通知书。但在一审法院限定的期限内没有提供已通知孙忠国办理产权证的相关证据，视为其举证不能，应承担对其不利的后果。因此，万科公司在既无证据佐证已通知被告孙忠国可以办理房屋产权证又无证据证明原告与被告孙忠国怠于办理抵押登记的情况下，原告按照被告万科公司的承诺要求其承担连带清偿责任于法有据。一审法院予以支持。
关于原告要求对被告孙忠国提供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该抵押预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有的请求权。故在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，一审法院不予支持。至于被告孙忠国经一审法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，并不影响一审法院依据所查明的事实依法做出公正裁决。
综上，对于原告诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告孙忠国于判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金356,748．75元，并承担利息、罚息、复利［截止2016年11月21日利息、罚息、复利为29,648．66元，自2016年11月22日起按照原、被告双方于2011年6月7日签订的编号为：×××号《个人房产抵押贷款合同》］约定计付至上述款项还清之日止；二、被告大连万科金域蓝湾开发有限公司对判决主文第一项承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7095．00元、诉讼保全费2470．00元、公告费900元，合计10,465．00元由被告孙忠国负担，由被告大连万科金域蓝湾开发有限公司连带负担。
本院经审理查明，万科公司在二审中向法院提交其内部员工的工作邮件，记载：”各位领导及同事：小高层与高层的产权证办理短信通知已全部发送完毕，楼道内已张贴公示。请知悉......”。被上诉人交通银行对该邮件真实性无异议，但主张上述证据为内部邮件，不能证明万科公司已实际通知孙忠国。依据大连市不动产登记中心网站关于购买商品房办理产权证流程记载：在开发企业取得竣工验收备案证并办理初始登记后，办理商品房产权登记，万科公司需要提供的文件为《大连市房地产登记申请书》（买卖双方签字盖章）。其上同时记载贷款购房的需提供要件：由抵押权人、抵押人共同委托的代理人负责办理。
以上事实有邮件、网页打印件及笔录为证，本院予以确认。
本院经审理查明的其它事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是万科公司对孙忠国的案涉债务是否应当承担连带保证责任。本案中被上诉人交通银行与上诉人万科公司对案涉《担保函》中阶段性连带责任保证的保证期间存在不同的理解，本院认为，依据《担保函》中关于担保责任期限的约定，应当认定双方约定的担保期间为”自每笔贷款发放之日起，至交通银行协议有效期内的每笔贷款对应预售商品房办理贷款抵押登记条件止。”但结合其后”由于我公司原因造成抵押财产无法办理相应抵押登记相关手续的，我公司无条件继续承担全部保证责任（任何非我公司原因除外）直至具备办理相应抵押登记条件并办妥抵押登记之日”的约定，能够认定如案涉房屋已具备办理产权及抵押登记的条件，非因万科公司的原因而未办理产权及抵押登记，万科公司不再继续承担保证责任。万科公司虽未能提交直接证据证明通知了孙忠国办理产权证事宜，但结合二审中提交的邮件、本案《商品房买卖合同》约定的交房时间、竣工验收备案表等其它证据能够证明万科公司出售给孙忠国的案涉房屋在2013年时已具备办理产权证及抵押登记的条件，而交通银行及孙忠国未能提交证据证明未能办理产权登记及抵押登记手续的原因在于万科公司，且交通银行作为债权人及预抵押登记的权利人，应当敦促债务人孙忠国配合办理产权登记及抵押登记。故可认定万科公司为案涉贷款提供的阶段性连带责任保证期间已经届满。综上，因交通银行无证据证明系因上诉人万科公司的原因造成抵押登记无法办理，对其此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，万科公司的上诉请求成立，应予支持；因二审出现新的证据导致一审判决认定的事实发生变化，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初354号民事判决第一项；
二、撤销大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初354号民事判决第二项、第三项；
三、驳回被上诉人交通银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费7095元，保全费2470元，公告费900元，以上合计10,465元由被上诉人孙忠国负担；二审案件受理费7095.0元，由被上诉人交通银行股份有限公司大连普兰店支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王丽明
审判员 宁 宁
审判员 王慧莹
二〇一八年四月十八日
书记员 张文秀