广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1022号
上诉人（原审被告）：卢惠珍，住广州市。
委托代理人：梁日强。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市。
委托代理人：何卓君、何嘉华。
上诉人卢惠珍因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区光复北路高第坊33号是由市房管局直管的公房。2010年12月24日，市房管局属下的荔湾区土地房屋管理所（甲方）和卢惠珍（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：甲方将坐落在荔湾区光复北路高第坊33号201房屋出租给乙方，作住宅用途，使用面积48.16平方米；租赁期限从2009年6月1日至2012年1月31日，租金每月375.2元；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。承租期间卢惠珍一直依约向市房管局交纳租金。案涉房屋目前由卢惠珍一家五口居住。
经查，卢惠珍拥有自有房产位于广州市荔湾区浣花西路秋兰街12号502房，建筑面积44.52平方米，房屋性质房改房，该屋现由卢惠珍的哥哥一家三口居住；另卢惠珍以继承方式取得荔湾区坑口罗冲村86号的产权，建筑面积93.86平方米。
2014年9月4日，市房管局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方之间就广州市光复北路高第坊33号201房房屋的租赁关系，并要求卢惠珍及同住人员迁出该屋，将该屋的使用权交还市房管局；2.本案的诉讼费用由卢惠珍承担。
卢惠珍原审辩称：不同意市房管局的诉讼请求。卢惠珍于2002年出资38524.14元购买案涉房屋的使用权，当时房管站工作人员告知卢惠珍，购买后，该屋可永远由卢惠珍使用。38524.14元在当年是很大一笔款项，市房管局无权要求卢惠珍搬迁。
原审庭审中，双方确认，市房管局于2014年5月在案涉房屋现场张贴了解除合同通知，通知卢惠珍于2014年6月30日前交还案涉房屋，并解除双方的租赁关系。
卢惠珍为证明其购买了案涉房屋的永久使用权的事实，提供了荔湾区房地产管理局向阳房管站于2002年7月10日出具的发票一张，该发票记载：客户名称及地址卢惠珍（高某33号），项目增值租金，租期36个月，单价1070.12元，金额38524.14元。市房管局认为该发票与本案没有关联性，且根据发票记载的内容并非卢惠珍所主张的购买案涉房屋的永久使用权。
原审法院认为：广州市荔湾区光复北路高第坊33号是市房管局直管的公房，市房管局对上述房屋依法享有占有、使用、收益的权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，市房管局与卢惠珍签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是卢惠珍一直按月向市房管局支付租金，因此，市房管局、卢惠珍之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依据合同约定，卢惠珍如有私有产权房屋，出租人有权解除合同并收回房屋。原审庭审中，双方确认市房管局于2014年5月在案涉房屋现场张贴了解除合同通知，通知卢惠珍双方的租赁关系于2014年6月30日解除，因此原审法院确认市房管局、卢惠珍之间的租赁关系于2014年6月30日解除。合同解除后，卢惠珍应将案涉房屋交还给市房管局，故对市房管局要求解除双方之间的租赁关系，及要求卢惠珍及同住人员迁出案涉房屋，将该屋的使用权交还市房管局的诉讼请求，原审法院予以支持。至于卢某称其已购买了案涉房屋的永久使用权，市房管局无权要求其搬迁的抗辩理由，首先，市房管局提起诉讼是基于双方签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，双方均应严格履行；其次，卢惠珍提供的发票记载的项目为“增值租金”，并不是卢惠珍所称的“购买案涉房屋的永久使用权”，该证据并不能证明卢惠珍所主张的事实，因此，原审法院对于卢某的抗辩理由均不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十六条的规定，于2014年10月18日作出如下判决：一、确认市房管局与卢惠珍之间关于广州市荔湾区光复北路高第坊33号201房的租赁关系于2014年6月30日解除；二、卢惠珍（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起一个月内，迁出广州市荔湾区光复北路高第坊33号201房，将该房屋的使用权交还市房管局。一审案件受理费50元，由卢惠珍负担。
判后，卢惠珍不服，上诉至本院称：1、我方与市房管局签订的租赁合同期满后，双方没有续签合同，形成不定期租赁关系。对于原合同中约定我方如有产权房屋，出租人有权解除合同并收回房屋，我方认为属于特别约定条款，而不是原租赁合同的内容，不能约束现有的不定期租赁关系；2、双方的不定期租赁关系已经从2012年2月1日起至今超过二年，市房管局的起诉超过了诉讼时效。市房管局在原审中确认在原合同到期后，办理续租手续时，核查了我方有两处私房的事实，但市房管局在两年多的时间内也没有提出异议，且继续收取租金，故双方是以默认的方式履行租赁合同，应受法律保护。虽然我方有两处私房，但其中一处私房是我方承租涉案房屋前就已经取得的房改房，另一处是我方于2009年继承取得。市房管局作为房屋主管部门，应对此了如指掌，故市房管局是明知我方有私房而继续履行合同，双方之间的租赁关系合法有效；3、我方承租时，对方表示要我方以38524.14元的对价买下涉案房屋的永久使用权。该笔款项是我方每月按时交房租之外的额外款项，在当时足以买下同一地段的房产。我当时深信了其工作人员的说法，交付了上述款项，并一直认为我购买了涉案房屋的永久使用权。综上，我方上诉请求撤销原审判决，改判驳回市房管局的全部诉讼请求。
被上诉人市房管局答辩称：不同意卢惠珍的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的租赁合同合法有效，合同约定了承租人有私房就要交还房屋，该合同条款有效。承租人承租我方的房屋是带福利性质的，所交付租金远低于市场租金。如果卢惠珍认为其缴纳了永久使用费，自己权利受侵害，可以另案诉讼。本案是基于租赁关系而诉讼，双方均应按合同约定履行义务。
经二审庭询，双方当事人均表示对原审查明事实无异议，本院予以确认。二审中，卢惠珍提交了其名下的工商银行存折（账号为36×××44﹡）复印件，拟证明市房管局一直向其收取了涉案房屋至2015年3月止的租金，双方之间是不定期租赁关系。市房管局对该证据的真实性没有异议，并表示因卢惠珍一直占用涉案房屋，所以其一直收取租金；双方是不定期租赁关系，其可以随时要求解除合同。
二审诉讼中，卢惠珍还表示：其是和案外人谭某一起购买了涉案房屋的使用权，两家人一直居住至今；但卢惠珍对此未提交证据。
本院认为，原审基于市房管局和卢惠珍在涉案《广州市直管房租赁合同（住宅）》中约定的租赁期限届满后没有续签合同，但卢惠珍一直按月支付租金的事实，认定双方之间形成不定期租赁关系，合法合理，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，鉴于双方确认市房管局已于2014年5月在涉案房屋现场张贴解除合同通知，通知卢惠珍在2014年6月30日前交回涉案房屋并解除双方租赁关系，原审认定双方之间的租赁合同于2014年6月30日解除合理有据。卢惠珍认为市房管局的诉讼请求超过诉讼时效的上诉主张理据不足，本院不予采纳。而且，现有证据证明卢惠珍确有自有产权房屋，故房管局以此为由要求解除合同亦符合合同约定。至于卢某提供的发票，并不能证明其购买了涉案房屋永久使用权，也无法证明其关于与谭某共同出资购买涉案房屋使用权的上诉主张，且该主张与卢惠珍在原审时称由其出资购买了涉案房屋使用权，并未提及谭某是共同出资人的答辩意见前后矛盾，故本院不采纳卢惠珍该项上诉意见。
综上，卢惠珍的上诉主张均不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人卢惠珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 李芳芳