河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1281民初984号原告：杨葡萄，女，1953年11月6日出生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：董志强，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：三门峡金瑞房地产开发有限公司。住所地三门峡市湖滨区大岭路*号，注册号411293106000035。法定代表人：王守国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王云燕，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：王四周，又名王全周，男，1962年2月8日出生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：杜俊锋，河南协力律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告杨葡萄诉被告三门峡金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞房地产公司）、第三人王四周房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日受理后，第三人王四周申请参加诉讼，后依法组成合议庭，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告杨葡萄委托诉讼代理人董志强，被告金瑞房地产公司委托诉讼代理人王云燕、第三人王四周及其委托诉讼代理人杜俊锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨葡萄向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告双方签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告10日内将双方签订的房屋买卖合同备案手续办理完毕；3、判令被告为原告办理房产证；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月，被告通过出让的方式，取得位于义马市银杏路与××交叉口的永乐大厦项目开发权，项目建成后部分房产未销售，2015年3月，被告委托何小丽出售该楼盘的部分房产。2015年5月，经何小丽介绍，原、被告签订房屋买卖合同，被告将永乐大厦西单元23层2302号的房产以21万元的价格卖给原告，原告按合同约定交清了全部房款。被告将该房钥匙交给原告，原告随后将该房装修入住，开始缴纳水电、物业等费用。2016年4月，原告得知被告未按法律规定将双方签订的合同在房产管理部门办理备案手续，经原告多次催促被告仍未及时办理。双方签订的房屋买卖合同，合法有效，原告已经按照约定履行了自己的全部合同义务，被告虽然已经按合同约定履行了交付房屋的义务，但办理合同备案和办理房产证的附随义务一直未按约定履行，现诉至法院，请求依法判决。第三人王四周向法院提出如下申请：1、确认第三人与三门峡金瑞房地产开发有限公司义马分公司及三门峡金瑞房地产开发有限公司就义马永乐大厦西单元23楼B东户房屋买卖所签订的合同为有效合同；2、确认申请人对涉案房屋享有所有权。事实和理由：2013年1月29日，第三人在三门峡金瑞房地产开发有限公司义马分公司负责人王新法处，购买了该公司所开发的义马永乐大厦西单元23楼B东户，建筑面积128.37平方米，并将房款全款付清，义马分公司法人代表王新法按合同规定，将永乐大厦西单元23楼B东户交付给第三人，申请人即对房屋进行了装修并入住至今。三门峡金瑞房地产开发有限公司在随后为业主办理房产证手续时，又按照房产管理部门的要求与申请人补签了标准化的《商品房买卖合同》。现杨葡萄向法院提起诉讼，诉称三门峡金瑞房地产开发有限公司将上述义马永乐大厦西单元23楼B东户已经销售给其本人，并要求为其办理房产。第三人认为杨葡萄所诉不实，上述义马永乐大厦西单元23楼B东户房屋一套，第三人已支付了全部房款，且已接受、装修入住至今，申请人与三门峡金瑞房地产开发有限公司义马分公司及三门峡金瑞房地产开发有限公司就义马永乐大厦西单元23楼B东户房屋买卖所签订的合同合法有效，依法应予保护。因该案的处理结果与申请人有法律上的利害关系，根据民诉法的相关规定，特申请以第三人身份参加诉讼，以便法院查清事实，作出公正判决。被告金瑞房地产公司辩称：1、我公司与杨葡萄没有签订房屋买卖合同，没有商品房买卖关系，原告要求的房屋是何小丽刑事犯罪行为造成的后果，原告作为犯罪行为的受害人，其权利应当向何小丽主张，本案应当移交公安机关处理，并中止本案的处理，原告与公司没有合同关系，其签订的合同及付款行为均与本公司无关，何小丽无权代表公司行使任何行为，何小丽所出示的委托书，按照何小丽要求出具，是公司向何小丽借款时公司以本案涉案房屋作为担保，根据担保法的规定是留置行为，何小丽的行为是无效的，我公司对何小丽的行为不认可，故本案签订的房屋买卖行为是无效行为；2、何小丽私自刻制公司财务章，违法收取原告购房款并据为己有，已构成诈骗，公司没有收到原告任何购房款，双方买卖合同不能成立；3、原告在装修房屋时存在明显过错，不适用善意第三人，系恶意第三人，在房屋出售时，原告所得房屋明显低于市场价格，原告付款没有公司认可，无公司出具的收据，在交房时公司拒绝交房，在装修时公司拒绝装修，原告已知何小丽无权售房，该案公司已经报案，在刑事案件处理后民事案件再处理；4、本公司与第三人王四周签订的合同真实有效，公司认可与王四周签订的合同，公司已将房屋钥匙交付给第三人王四周，公司已履行合同义务。综上，公司没有收到杨葡萄的购房款，也没有与原告签订购房合同，请求法院查明事实，驳回原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告金瑞房地产公司、第三人王四周对原告证据均不认可，本院认为被告及第三人虽然认为原告证据1中的公章系伪造，但在庭审结束后，被告、第三人在法庭规定的时间内，均未提交公章的鉴定申请，故对原告的该份证据，本院予以采纳；原告的证据2、3、7，上述证据系原告取得涉案房屋的相关证据，与案件事实相关联，且证据形式合法，对原告的上述证据，本院亦予以采纳；原告的其他证据及被告金瑞房地产公司提交的证据，因不符合证据的表现形式，且缺乏与案件的关联性，本院不予采信；原告对第三人提交证据，除第一组证据的1、4、5、6、7外，其余证据均不予认可，本院认为，第三人提交的第一组证据2、3系复印件，无法核实其真实性，上述两份证据，本院不予采信，第三组证据的交房卡，不符合证据的表现形式，本院亦不予采信；对第三人的其他证据，形式合法且与案件事实相关联，本院均予以采纳。为查明案件事实，本院依职权对原告证据中所提到的、被告金瑞房地产公司的委托人何小丽进行了调查，何小丽称金瑞房地产公司的法人王守国给其出具了委托书和盖有公司公章的空白合同，委托其对涉案的房产进行抵押、转让，其是在金瑞房地产公司授权的情况下，才将涉案的房产卖给原告。原告对何小丽的陈述无异议，被告金瑞房地产公司、第三人王四周均不认可何小丽的陈述，认为其是本案的利害关系人，其证言不客观、不真实，本院认为何小丽的证言与原告证据1中委托书的内容相互吻合，且与原告陈述的事实能够相互印证，故本院对何小丽的证言，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实：2009年初，义马市工商行政和质量技术监管局（以下简称工商质监局）在义马××××街北段，银杏路南以单位集资建房名义开发建设永乐大厦项目，工商质监局的职工余留部分房屋，其他房屋由工商质监局对外销售，工商质监局在其办公楼二楼设置了义马市永乐大厦筹建处，在永乐大厦项目建设初期，由该筹建外负责对外销售房屋及收款事宜。2011年12月15日，工商质监局与被告金瑞房地产公司签订在建工程项目转让合同，合同约定工商质监局拥有永乐大厦三楼西半部分全部房产的所有权，拥有大楼西侧1号楼梯入口至三楼、2号楼梯入口至三楼的全部面积的所有权，剩余房产的所有权归被告所有，被告金瑞房地产公司对永乐大厦工程项目的建设、安全、质量、销售、相关手续办理等事项承担全部责任。2012年1月12日，被告金瑞房地产公司出台金瑞字[2012]1号文件，决定成立金瑞房地产公司义马分公司，案外人王新法为义马分公司的负责人，在分公司成立之前，王新法为永乐大厦项目的负责人。2013年1月29日，第三人王四周与被告金瑞房地产公司义马分公司与王四周签订房屋买卖合同，合同约定第三人王四周购买被告金瑞房地产公司位于义马××××街北段，银杏路南的永乐大厦西单元23层B东户房屋一套，建筑面积为128.37平方米,房屋总价款260000元。后于当日，第三人向金瑞房地产公司义马分公司交纳购房款260000元，王新法向第三人王四周交付了房屋钥匙，现涉案房屋由第三人占用并装修使用。2015年，被告金瑞房地产公司为理顺永乐大厦购房户与其的法律关系，陆续通知了所有购房人员重新与其签订购房合同，第三人王四周与被告重新签定了购房合同，被告及第三人均认可合同原件现在案外人王新法处。2015年3月25日，被告金瑞房地产公司向案外人何小丽出具委托书，委托书中载明：永乐大厦西单元2302全权委托何小丽办理抵押借款或转让，代理权限为特别授权，由此产生的一切纠纷，由何小丽代表我公司（三门峡金瑞房地产开发有限公司）全权负责处理。同时被告还向何小丽出具了盖有金瑞房地产公司公章的格式合同。2015年4月6日，何小丽与本案原告杨葡萄签订房屋买卖合同，约定何小丽以21万元的价格将委托书中提到的2302号房（即第三人王四周所购买的23层B东户房屋）卖于原告杨葡萄，当日，原告以现金形式将房款交给何小丽。原告在多次要求被告金瑞房地产公司为其办理房屋备案登记未果的情况下，遂引发本案诉讼。经查，截至本案原告起诉之日，原告杨葡萄、第三人王四周二人所持有的房屋买卖合同均未办理房屋备案登记的相关手续。另，本院考虑到诉争房屋存在“一房二卖”情形，经释明后，原告杨葡萄与第三人王四周均表示坚持其诉讼请求不改变。本院认为，本案的争议焦点主要有：（1）原告杨葡萄与第三人王四周所持有的房屋买卖合同，两份合同的效力问题；（2）如何确定诉争房屋的最终买受人。对此，阐明以下意见：关于焦点一，第三人王四周与被告所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法有效；原告所持有的房屋买卖合同系与案外人何小丽签订，而何小丽作为被告金瑞房地产公司的委托人，与原告签订买卖合同，是根据被告所出具委托书中的委托事项对涉案房屋进行的处分，应视为有权处分，且现有证据不足以认定原告与案外人何小丽存在恶意串通的情形，故应认定原告所持有的房屋买卖合同亦为有效合同。被告金瑞房地产公司辩称其向何小丽出具的委托书仅是办理房产抵押事宜，并未委托何小丽买卖房屋，该辩称理由与庭审查明的事实不符，本院不予采信。关于焦点二，原告杨葡萄与第三人王四周均要求确认其是涉案房屋的买受人，本院认为在原告与第三人的合同均有效的情况下，应综合比较两份合同的履行程度。根据我国合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。结合本案情况，第三人王四周对涉案房屋已实际合法占用和使用，投入了较多的装修费用，故由第三人王四周与被告金瑞房地产公司继续履行合同较为适宜。原告杨葡萄要求被告金瑞房地产公司为其办理合同备案手续及房产证，本院认为在确认第三人王四周为诉争房屋最终买受人的前提下，原告的上述诉讼请求已无事实依据和法律依据，故依法不予支持。第三人王四周要求确认对涉案房屋享有所有权，本院认为，房屋买卖的双方是一种债权关系，而房屋所有权的确认则体现一种物权的归属，是一种物权关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。”据此规定，不动产权属的转移以登记公示为标志，需要以房地产权属登记机关进行产权转移登记为要件，结合本案，第三人王四周虽然与被告金瑞房地产公司签订了房屋买卖合同，但在未进行权属转移登记之前，被告金瑞房地产公司仍然是涉案房屋的所有权人，第三人与被告之间仅是债权关系,故第三人王四周直接要求确认所购房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、第三人王四周与被告三门峡金瑞房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回第三人王四周的其他诉讼请求；三、原告杨葡萄与被告三门峡金瑞房地产开发有限公司所签订的房屋买卖合同合法有效；四、驳回原告杨葡萄的其他诉讼请求。案件受理费6675元，由原告杨葡萄负担2225元，被告三门峡金瑞房地产开发有限公司负担3337.5元，第三人王四周负担1112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  刘迎宾人民陪审员  张 红人民陪审员  李莎莎二〇一七年八月二十一日书 记 员  张 翼