上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2819号
原告（反诉被告）春和集团有限公司，住所地浙江省宁波市。
法定代表人梁小雷，董事长。
委托代理人张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海静江建材市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴立袍，总经理。
委托代理人张荣，上海世昌律师事务所律师。
原告春和集团有限公司诉被告上海静江建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由审判员姚青独任审判。被告上海静江建材市场经营管理有限公司在举证期限内提出反诉，本院受理反诉后，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。2014年11月19日，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年2月2日、12月10日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称：原告）春和集团有限公司的委托代理人张志伟，被告（反诉原告，以下简称：被告）上海静江建材市场经营管理有限公司的法定代表人吴立袍及委托代理人张荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春和集团有限公司诉称，2008年12月5日，原告与上海广粤建材市场经营管理有限公司（以下简称：广粤公司）签订《房屋租赁合同》，约定广粤公司租用原告位于上海市康定路XXX号房、4号房、5号房、6号房、8号房、9号房、10号（一楼）、10号房加层、11号、13号、14号、15号、15号房加层、16号、18号（一楼）、19号、20号以及陕西北路XXX号-
XXX号、陕西北路XXX号-
XXX号等部分门面房，租赁期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金人民币300万元（以下币种均为人民币）。2009年8月28日，原、被告以及广粤公司签订《补充协议》，约定租金变更为每年280万元，租赁期限延长至2011年12月31日止，并且，从2009年8月28日起，原《房屋租赁合同》中广粤公司的权利义务全部转移给被告。2011年11月4日，原告发函通知被告，明确告知《房屋租赁合同》到期后将不再与被告续租。合同期满后，原告多次要求被告支付逾期占用费并搬离、归还租赁物，但被告却拒不腾退。2013年8月28日，原告将康定路租赁物作价1.3亿元以增资方式注入上海鼎瑞实业有限公司（以下简称：鼎瑞公司），双方于2013年10月23日办理了产权过户登记。现原告诉至法院要求判令被告支付自2012年1月1日起计算至2013年10月22日止的逾期腾房占有使用费506.3万元（280万元÷365天×660天）。
被告上海静江建材市场经营管理有限公司辩称及反诉称，租赁合同期限届满后，原告于2012年2月23日出具《物业管理委托书》，将租赁物业委托被告管理，在委托期内，被告的物业服务为无偿服务，同时原告也不向被告收取租金。因此，被告是受托管理原告的物业，不同意原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求。另外，在上海世博会前夕，江宁街道为美化市容，与原告协商拆除了18号房四楼房屋，面积达600平方米。原告以终止租赁合同相要挟，强令被告仍按合同约定的租金标准支付租金，导致被告向原告多付租金294，530元。并且，原告的物业年久失修，墙体出现大面积裂缝，部分屋顶出现漏水现象，严重影响商户经营安全。2012年7月上海强台风预警后，被告向原告书面汇报房屋状况，请原告尽快对存在安全隐患的房屋进行维修，但原告不予理会。被告只得自己出资请人对出现安全隐患的物业进行了维修，共花费326，400元。因此，被告反诉要求判令：1、原告返还被告租赁保证金30万元；2、原告返还被告多付租金294，530元（拆除物业年租金=年租金280万元÷9，802平方米×600平方米）；3、原告支付被告房屋修缮费326，400元。
原告春和集团有限公司对反诉辩称，首先，租赁合同约定，租赁期限届满，在被告向原告交清了全部应付的租金，并按本合同约定履行向原告交还租赁物等本合同所约定的责任后7个工作日内，原告将向被告无息退还租赁保证金。因被告至今未向鼎瑞公司交还租赁物，故合同约定退还租赁保证金的条件尚未成就。待条件成就以后，原告愿意退还保证金。其次，世博会前夕拆除的18号房四楼并没有计入租赁面积，不存在因租赁面积减少而返还租金的问题。最后，被告没有进行所谓的房屋修缮，也没有提供已经支付修缮费用326，400元的有效依据。即使被告确实进行了修缮，也是为了能够继续非法占有租赁物，原告没有义务支付修缮费用。因此，不同意被告的反诉诉讼请求。
经审理查明，2007年3月31日，原告通过拍卖取得本市康定路XXX号3-7号全幢、康定路XXX号8-20号全幢、陕西北路802，806号底层、陕西北路XXX-
XXX号底层四处房产，建筑面积分别为3，694.17平方米、5，580平方米、227.75平方米、300.25平方米，合计9，802.17平方米（以下简称：拍卖房屋）。《拍卖成交标的确认函》明确写明上述四处房产为整体拍卖、带租约转让。2013年4月25日，原告对拍卖房屋进行了产权登记，取得小产证四份。
2008年12月5日，原告（甲方）与案外人广粤公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市康定路XXX号房、4号房、5号房、6号房、8号房、9号房、10号（一楼）、10号房加层、11号、13号、14号、15号、15号房加层、16号、18号（一楼）、19号、20号以及陕西北路XXX号-
XXX号、陕西北路XXX号-
XXX号等部分门面房（以下简称：系争房屋）租赁给乙方使用，系争房屋面积按房产证确定经甲、乙双方认可为9，802平方米；系争房屋采取包租的方式，甲方将系争房屋及客户顺利交付给乙方之后由乙方自行管理并承担相应费用甲方不再进行任何直接管理活动，乙方的管理内容包括但不限于系争房屋及其附属设施的日常维修、保养以及因台风、洪水、雷电等自然原因引发的防护、维修和保养等……；租赁期限为2年，即从2009年1月1日起至2010年12月31日止，甲方给予乙方30天的营业准备期，即从2009年1月1日起至2009年1月30日止，准备期内不收取租金；本租赁合同生效后，乙方若在2008年12月23日前向甲方支付第一次租金，则甲方最迟于2009年1月1日前将系争房屋按其约定现状交付乙方使用，且乙方同意按此状况承租，交付时双方对基础设施和客户的状况以交接单的形式签字确认，交接单作为本合同的附件，若乙方推迟支付第一次租金，则甲方推迟对应天数交付系争房屋；甲方将系争房屋按其双方约定的状况交付乙方使用，双方共同努力清理原来租户，如遇原承租人不及时搬迁或搬迁过程中发生的任何纠纷，双方争取在30天内解决，乙方保证在同等条件下优先延续原承租户的租赁协议，以保持平稳和谐过渡；本租赁合同的租赁保证金为30万元，本合同项下租金为每年300万元，租金起算期从2009年2月1日起至2010年12月31日止；乙方应于本合同签订后2个工作日内，向甲方支付租赁保证金30万元，租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金，并按本合同约定履行向甲方交还租赁物等本合同所约定的责任后7个工作日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金；乙方应按季度交纳租金，每季度提前15天支付下季度租金，每季度租金为75万元；乙方在租赁期满或合同提前解除或者终止时，应于租赁期满之日或提前解除或者终止之日将系争房屋清扫干净，搬迁完毕，并将系争房屋交还给甲方，如乙方归还系争房屋时不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方负责，乙方放于系争房屋内的一切物品视为丢弃物；乙方按规定在静安区注册相应公司，甲方应配合，本合同将乙方的权利和义务调整给相应公司，再复订与本合同条款一致的新合同，乙方在转租给其他公司办理注册过程中，甲方应积极配合，并提供相应资料。上述合同签订后，广粤公司向原告支付了租赁保证金30万元，双方开始履行合同。2009年8月28日，原告（甲方）、广粤公司（乙方）、被告（丙方）三方签订《补充协议》一份，约定：一、鉴于1、由于原先陕康市场的复杂性和上海市对市场管理条例规定严格及约束，甲方未能及时交付于乙方使用，直至2009年3月15日止才完成大部分移交，部分面积直至5月底才得以明确移交；2、实测门面面积比产权面积少399平方米，影响乙方实际租赁收入；3、由于原陕康市场历年来遗留诸多安全隐患，包括原先电线乱搭乱接、屋顶漏水、水管腐烂、及近期大树刮倒，大棚倒塌等等，需要大力整治和整改；4、由于甲方产权证原因，乙方市场准入证事宜未能及时得以解决；二、甲乙丙三方达成补充协议1、甲、乙双方确定租期从2009年1月1日起至2011年12月31日止，甲方同意给予陕康市场二个半月免租期作为前后交接期（含原合同约定的一个月免租期），双方同意原合同12.2条第①款约定的情形取消；2、因实际移交纠纷造成浴室三、四楼1，500平方米面积对外租金起算时间从6月1日才开始，且由于门面实测面积比产权面积少399平方米，为此双方同意租金由原来每年300万降至每年280万，且现确认租金金额后在三年租期内不变；3、截止2009年9月30日，乙方应付租金总额1，516，666元（注：租期为2009年1月1日至2009年9月30日），乙方已预付租金875，000元，乙方同意在2009年8月15日前支付剩下的641，666元租金给甲方，甲方将及时提供正规的发票；4、今后陕康市场日常经营活动中产生的问题均由乙方自行解决，与甲方无涉；三、1、鉴于乙方自身发展的需要，自本补充协议签订之日起，乙方的权利和义务全部转移至丙方，今后一切结算往来也作相应的转变，除本补充协议另有约定外，原合同的条款约定保持不变，同时乙方对丙方在履行本协议过程中的所有义务承担连带保证责任；2、本补充协议是原合同的附件具有同等法律效力。2009年11月30日，被告经工商批准注册成立，登记的住所地即本市康定路XXX号。此后，系争房屋一直由被告经营管理，2011年12月31日前的租金被告已经全部付清。2012年2月23日，原、被告签订《物业管理委托书》一份，约定：鉴于位于本市康定路XXX号上海市静安区静江建材市场租赁期已于2011年12月31日到期，在市场关闭过渡期间（即2012年1月1日到2012年6月30日止），原告委托被告在该市场关闭期间提供物业管理服务，双方议定条款如下1、被告的服务范围包括双方原先签订的物业管理服务合同及关闭过渡期间相关费用的代收代缴等内容；2、委托期自2012年1月1日到2012年6月30日止；3、双方约定在上述关闭期的委托业务，被告的物业服务为无偿服务，同时原告也不向被告收取该物业租金，在此期间产生的水电费由被告负责收取，如收取不足的，由被告予以补足；4、委托期满后，被告应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给原告；5、被告在上述关闭期内应纳税费由被告自行负责，被告对外公示的委托书及类似文件未涉及或与本委托书不一致的，以本委托书为准。市场关闭过渡期届满后，被告未将系争房屋交还给原告，故原告诉讼来院要求判如所请。
又查，2013年9月5日，原告与案外人鼎瑞公司签订《资产划转协议》，将拍卖房屋作价增资到鼎瑞公司。双方于2013年10月23日办理了产权过户登记，将拍卖房屋产权过户至鼎瑞公司名下。鼎瑞公司另案诉讼来院，要求判令被告腾空并归还系争房屋，并判令被告支付逾期腾房占有使用费（按照每年280万元的标准，自2013年10月23日起至实际腾房之日止），案号（2014）静民一（民）初字第2820号。
再查，拍卖房屋原产权人为上海华丰企业发展有限公司（以下简称：华丰公司）。1999年7月，华丰公司取得《建设工程规划许可证》，获准在其中四幢房屋中进行插层，其中1#B插一层，面积为475平方米；2#C插二层，面积为1，503平方米；3#A插一层，面积为232平方米；4#B插一层，面积为843平方米。原告在拍卖取得房屋后，发现其中7号房、12号房、17号房已经灭失。2012年12月19日，上海市静安区规划和土地管理局发函同意康定路XXX号内灭失的产权房屋（据原告所述约120平方米）以现有产权房的内部插层作为补偿（插层房屋详见附图）。
经本院核实，1999年7月《建设工程规划许可证》上1#B即15号房、2#C即18号房、3#A即9号房、4#B即10号房。上述两次经规划批准的插层至今没有办理产权登记。
另查，2010年上海世博会前夕，江宁街道会同原告一起拆除了18号房未经批准建设的四楼房屋。
审理中，原、被告一致确认原告与广粤公司及被告之间没有另外签订过物业服务合同，双方关于物业服务的内容已经涵盖在《房屋租赁合同》之中。
上述事实，有原告提供的《上海市拍卖业委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、《拍卖成交标的确认函》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、产权人为原告的《上海市房地产权证》复印件四份、《资产划转协议》、产权人为鼎瑞公司的《上海市房地产权证》四份、《关于康定路XXX号办理产权证相关事宜的复函》，被告提供的保证金收据、《物业管理委托书》，《关于康定路XXX号协助调查的复函》、本院调取拍卖房屋产权登记资料以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
双方的争议焦点：
一、被告是否应当向原告支付逾期腾房占有使用费？
原告认为，原告之所以和被告签订《物业管理委托书》，目的就是要关闭市场，该《物业管理委托书》中约定被告不支付租金是有前提和期限的。但是，被告在半年的关闭期间虽提供了物业管理服务，但没有履行关闭市场的义务。并且，被告事实上一直在收取经营商户的租金。因此，被告应当向原告支付占有使用费。
被告认为，无论是《房屋租赁合同》还是《补充协议》都没有明确约定租赁房屋目的是为了关闭市场。因此，关闭市场的义务并不在被告方，被告只是在关闭过渡期间提供物业管理服务。事实上，被告也配合原告做了关闭的工作，一部分租户已经离开市场。根据《物业管理委托书》的约定，原告无权向被告收取租金。《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，被告事实上也没有收取过经营商户的租金，只收取了部分经营商户支付的管理费，故不同意向原告支付占有使用费。
被告提供以下证据：
1、原告出具的《委托书》一份，内容为：上海市静安区静江建材市场租赁期已于2011年12月31日到期，原建材市场用地本公司将要改变业态，在此过渡期内委托上海静江建材管理有限公司负责在市场关闭过渡期间的物业管理和相关费用的代收代缴等业务。该《委托书》加盖了原告的公章，手写落款日期为2012年7月5日；
2、缴款单位为D143（吴某某）的部分收据，其中2011年12月之前的收据载明收款事由为租金，金额分别为每月2，850元、2，993元；2013年7月、2014年3月的收据载明收款事由为费用，金额每月2，300元。
原告认为，《委托书》实际上是《物业管理委托书》的对外公示版本，《委托书》上的过渡期就是《物业管理委托书》约定的半年。《委托书》上原来没有落款日期，手写“2012年7月5日”是被告事后添加的。原告对2011年12月之前的收据真实性没有异议，对2013年7月、2014年3月的收据真实性不予认可，因为仅仅是收据没有入账。从被告收取经营商户租金的数额可以看出，春和集团以年租金280万元的低价将系争房屋出租给广粤公司的目的就是想收回场地。
本院认为，《房屋租赁合同》约定的三年租期届满后，双方签订《物业管理委托书》一份，明确租赁期已于2011年12月31日到期。合同法规定，租赁期限届满后，被告作为承租人应当向出租人返还租赁物。鉴于双方在《物业管理委托书》中又约定了为期半年的市场关闭过渡期，即原告允许被告在市场关闭过渡期内继续占有使用系争房屋，因此，被告向原告返还系争房屋的时间节点应为2012年7月1日。根据《物业管理委托书》的约定，原告在关闭过渡期内不向被告收取租金，即被告无须向原告支付关闭过渡期内的占有使用费。纵观《物业管理委托书》的整篇行文，既没有关于被告是市场关闭责任人的任何内容，也没有原告在关闭过渡期内不向被告收取租金是以被告关闭市场为前提的任何约定。因此，原告要求被告支付市场关闭过渡期（2012年1月1日至2012年6月30日）内的占有使用费，依据不足，本院不予支持。半年的市场关闭过渡期期满以后，被告继续无偿占有使用系争房屋，缺乏事实和法律依据，应当向原告支付自2012年7月1日起至2013年10月22日止的占有使用费。《物业管理委托书》第5条明确约定，被告对外公示的委托书及类似文件未涉及或与本委托书不一致的，以本委托书为准。因此，被告提供的《委托书》不能作为被告在2012年7月之后继续有权无偿占有系争房屋的有效证据。被告是否向市场内的经营商户收取租金与本案不是同一法律关系，亦不能作为被告不付占有使用费的抗辩理由。承租人向出租人支付租赁保证金是为了担保租赁债务的履行，在租期届满后应当与租赁债务进行结算。至于交还租赁物的问题，鼎瑞公司已在另案中提出诉讼主张，不能作为原告不结算保证金的理由。
二、18号房四楼房屋在世博会前夕拆除，原告是否应当返还被告租金294，530元？
被告认为，广粤公司是按照现状整体租赁，《房屋租赁合同》签订时，原告的产权证尚未办出，故广粤公司当时并不知道存在违章建筑，也不知道哪部分是违章建筑。世博会前夕，街道要求清理违章建筑，由原告自行出面拆除了18号房四楼房屋，影响了被告的租赁面积。因此，要求原告退还多收的租金294，530元。
原告认为，世博会前夕确实有违章建筑的清理工作，拆除了未经批准建造的18号房四楼房屋，但该房屋并未包含在《房屋租赁合同》的标的之中，不同意退还租金。
本院认为，首先，广粤公司当时确实是按照现状整体租赁，租赁物面积是签约双方按照房产证确定的，并非现状的面积。因此，双方的租金标准显然也并不是根据面积9，802平方米核算出来的，而是根据现状整体确定的。其次，《房屋租赁合同》当中对于租赁标的物的门牌号以及楼层是有具体明确约定的，其中已经灭失的7号房、12号房、17号房就未包括在其中，而经规划批准建造的10号房加层、15号房加层包括在租赁标的当中。至于18号房，合同当中明确租赁给广粤公司的仅是其中的一楼，故拆除的四楼确实没有包括在整体租赁的标的物当中。被告要求退还多收的租金，依据不足，本院不予支持。
三、被告是否曾支付系争房屋的维修费326，400元以及系争房屋的维修义务人究竟是原告还是被告？
被告认为，系争房屋年久失修，严重影响商户经营安全。被告曾向原告书面汇报房屋状况并要求原告进行维修，但原告不予理会。被告只得自己出资请人对出现安全隐患的物业进行了维修，共花费326，400元，该笔维修费用应当由系争房屋的维修义务人，即原告承担。
被告提供以下证据：
1、危房情况报告及签收表，证明被告向原告及政府相关部门反映了系争房屋状况并请求维修房屋的事实；
2、2013年8月2日，被告与上海剑鑫防水维修部（以下简称：剑鑫维修部）签订的《维修协议书》两份，证明被告请第三方维修系争房屋的事实，合同约定维修费共计326，400元；
3、剑鑫维修部出具的《收据》四张，证明被告已经支付维修费10万元，其余费用尚未支付；
4、证人吴某某出庭作证，证人陈述，其系剑鑫维修部的经营者，《维修协议书》系其与被告所签，合同签订后，其对合同约定的屋面防水以及屋顶维修进行了施工，但被告至今仅支付了10万元工程款，付款方式为现金。
5、照片一组，证明被告进行清场及系争房屋维修前后的状况。
原告对被告提供的证据除照片以外均不予认可。原告认为，证人吴某某系建材市场内的经营商户，又是《维修协议书》的当事人，与被告有利害关系，其关于维修方面的证言不应当被采纳。事实上，被告并未对系争房屋进行过维修，是原告自己出资请人维修的。
原告提供以下证据：
1、《公告》以及张贴《公告》的照片，证明原告于2013年3月至6月对系争房屋进行了维修；
2、2013年1月5日，原告与上海通力顿建筑装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工承包合同》及预算清单，证明是原告自行出资请人维修系争房屋的；
3、2013年5月16日《责令整改通知书》，证明原告在维修施工过程中因存在没有搭建脚手架等安全隐患，曾收到安监局发出的《责令整改通知书》，后来，原告排除了安全隐患，继续进行了维修。
被告认为，单凭《公告》以及《建筑装饰工程施工承包合同》、预算清单不能证明原告履行了对系争房屋的维修义务。事实上，原告仅对系争房屋维修了一小部分，正是由于原告维修不符合规范且不全面，被安监局责令整改。于是，原告就停止施工，后面绝大部分都是被告请剑鑫维修部进行维修的。
本院认为，首先，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，被告对于其所主张的被告为维修系争房屋支付维修费326，400元一节事实负有相应的举证责任。被告虽提供了与剑鑫维修部签订的《维修协议书》、剑鑫维修部出具的10万元《收据》以及证人吴某某的证人证言，但鉴于吴某某就是剑鑫维修部的实际经营者、控制人，以上证据从性质上来说只能认定为一份证据，属于孤证。并且，吴某某是建材市场内的经营商户，在一定程度上与被告确有利害关系。因此，仅凭以上证据不能证明被告为维修系争房屋支付维修费326，400元的事实客观存在。其次，《房屋租赁合同》约定，系争房屋采取包租的方式，原告将系争房屋及客户顺利交付给承租人之后由承租人自行管理并承担相应费用，原告不再进行任何直接管理活动，承租人的管理内容包括但不限于系争房屋及其附属设施的日常维修、保养。因此，从合同约定来看，系争房屋的维修义务也在于被告，被告要求原告支付维修费的诉请，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原告与广粤公司签订的《房屋租赁合同》是签约双方的真实意思表示，合法有效。原、被告与广粤公司三方签订《补充协议》之后，《房屋租赁合同》中承租人的权利义务由被告承继，原、被告均应继续恪守履行《房屋租赁合同》的各项约定。《物业管理委托书》约定的市场关闭过渡期满后，被告未能将系争房屋交还给原告，应当向原告支付相应的占有使用费共计3，674，520元（280万元÷365天×479天），扣除租赁保证金30万元，实际应付3，374，520元。至于被告的反诉诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告上海静江建材市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告春和集团有限公司占有使用费3，374，520元（已扣除租赁保证金30万元）；
二、反诉原告上海静江建材市场经营管理有限公司要求反诉被告春和集团有限公司返还租赁保证金30万元以及多付租金294，530元并支付房屋修缮费326，400元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费47，241元，原告春和集团有限公司承担13，445元，被告上海静江建材市场经营管理有限公司承担33，796元。
反诉案件受理费6，504.70元，由反诉原告上海静江建材市场经营管理有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 王承奇
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。