湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初562号原告：宋俐娟，女,汉族，1963年1月13日出生。委托代理人施其军（特别授权），湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙肯德基有限公司。法定代表人：赵文欣。委托代理人贺刚（特别授权），湖南崇民律师事务所律师。委托代理人卢京美，湖南崇民律师事务所律师。第三人：怀化好安居房地产开发有限公司。法定代表人：龙宪忠。委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。原告宋俐娟与被告长沙肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）、第三人怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案，在审理过程中被告肯德基公司提出管辖权异议。2016年4月19日，本院作出（2016）湘2012民初562号民事裁定书，驳回被告肯德基公司的管辖权异议。肯德基公司对此裁定不服提出上诉，2016年6月20日怀化市中级人民法院作出（2016）湘12民辖终32号民事裁定书，依法驳回上诉，维持原裁定。之后本院依法组成合议庭，于2016年10月26日对本案进行了公开开庭审理。原告的委托代理人施其军、被告肯德基公司的委托代理人贺刚、卢京美，第三人好安居公司的委托代理人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋俐娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2.依法判令被告支付原告自2014年4月25日起至起诉之日止所拖欠原告的房屋租金864894元及利息,以及按租赁合同约定的租金标准支付原告自起诉之日起至《租赁合同》解除之日止的房屋租金;3.依法判令被告自合同解除之日起十五日内腾退诉争房屋（即：位于怀化市人民北路与迎丰西路的新天地城市广场第40栋107#、108#、109#、204#、206#、207#、215#、216#），并按同等地段门面租金的市场行情(300元/平方米/月)支付原告自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费;4.依法判令被告支付原告拖欠房租的滞纳金144210元及违约金20万元；5.依法判令被告承担本案全部诉讼费用及其他费用。事实与理由：2012年5月31日，怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）与被告签订《租赁合同》，将其所有的位于湖南省怀化市人民路（迎丰路与人民南路交汇处东南角），两层总计使用面积为399平方米的房屋（以下简称“诉争房屋”）出租给被告使用，租赁期限自2012年11月1日起至2028年1月1日止。被告预先以其每月营业额7.5%的比例逐月向好安居公司支付租金，如果年营业额超过800万元人民币，则按年营业额8%的比例计算支付年租金并补足差额。合同约定，被告逾期支付租金连续达90天以上的，好安居公司有权提前终止合同。2014年4月25日，好安居公司与原告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定好安居公司将其所有的包括被告租赁餐厅在内的全部的商铺以及附属配套的全部设施出售给原告，同日，好安居公司与原告依约履行了合同。2014年6月27日，原告以房屋所有人的身份办理了房屋预告登记。2014年4月25日，好安居公司致函被告，告知被告其已将诉争房屋出售给了原告，原合同的权利义务已转移至原告，后续租金由原告收取。同时，好安居公司向原告出具了承诺书，承诺的内容与函告被告的内容一致。然而，自2014年4月25日起，被告从未依合同约定向原告提供《营业额及租金和其他款项通知单》，也从未向原告支付过房租。为此，原告在好安居公司的协助下多次向被告进行催收，但被告均置之不理，由此引起纠纷，公安机关多次出警。无奈之下，原告于2015年8月27日正式以公证送达的方式函告被告解除租赁合同并要求被告腾退房屋停止侵权，然而被告仍以各种理由予以拒绝。综上所述，好安居公司与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。好安居公司将租赁房屋所有权转让给原告，原告以原合同继承者的身份继续履行原租赁合同，应当享受原租赁合同的权利义务，被告不按合同约定向原告支付租金，且时间长达近二年，其行为构成根本违约，原告可以根据合同的约定解除《租赁合同》并要求被告支付房屋租金、滞纳金及合同违约金等。被告的行为已严重违反了合同的约定及法律规定，侵害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规及司法解释的规定，原告特具文起诉，请求人民法院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。被告肯德基公司辩称：本案原告不具有原告的诉讼主体资格。被告与第三人签订租赁合同时间为2012年5月31日，租赁期间原告宋俐娟与第三人怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）于2014年4月25日签订《房屋买卖合同》，2014年6月27日部分房屋办理房屋预告登记，但至今仍未办理过户登记即原告并非租赁房屋的产权所有人，其与好安居之间仅是买卖合同的债权关系。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。因此预告登记的是一种债权请求权，并非对物权变动的确认。根据物权法第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中原告购买的房屋无一进行了物权登记，因此没有发生物权变更的效力。原告与被告之间没有任何合同关系，充其量是属于原告与好安居租赁合同关系中的案外第三人。因此原告根本不是本案适格的原告诉讼主体。1、好安居公司并未把租赁合同权利义务概括转移给原告，且肯德基未同意此合同权利义务的概括转移，因此原告无资格直接向被告收取租金等权利。基于原告仅是房屋买卖合同关系的债权人并非租赁房屋的所有人，原告未经三方协议并不能从法律上直接承受被告与好安居租赁合同中作为出租人的全部权利和义务。根据合同法第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中原告和好安居均未取得肯德基的同意，租赁合同权利义务并未转移，被告无需向原告履行支付租金等任何义务。本案原告购买房屋后多次组织人员到被告城市广场店面闹事，拉横幅，拉闸停电，干扰正常营业造成营业、物料损失达百万元，被告将保留一切法律途径进行追诉。2、原告与被告无合同关系，原告无权提出解除肯德基与好安居签订的租赁合同等诉讼请求。原告系租赁合同关系中的案外人，根本不是租赁合同的相对人，无权提出解除被告与好安居公司签订的《租赁合同》，此请求完全无事实和法律依据，且被告已完全根据租赁合同及后来函件确定的方式和数额向第三人好安居支付了全部租金。原告作为房屋买卖合同中的受让人目前还不是现产权人根本还未与被告形成租赁合同关系，其根本无权要求肯德基腾退房屋，支付房屋占有使用费、房租滞纳金、违约金，其全部诉讼请求依法应当驳回。3、被告已严格履行了租赁合同的全部义务，并未延付或拒付第三人好安居公司任何租金。本案租赁合同签订于2012年5月31日，但是实际交付时间为2013年8月29日，延误交房时间达301天。因第三人未取得大楼消防验收合格证导致被告无法办理相关证照装修施工后无法正常营业达三个月零一天。双方经协商后第三人同意以任意六个月租金折抵给被告造成的违约金及损失达571000元。后经双方确认实际起租期限从2014年1月27日起。2014年1月到6月租金，被告按约按期支付了132096.21元，第三人也出具了发票。此后第三人因故无法开出发票，被告经多次电话书面去函催其开具发票要求支付租金，第三人拒不理会，仍无法开具发票，经协商第三人于2015年1月30日来函同意按租金75%支付，扣留25%用于开票。此后被告一直以此模式及时支付租金至2016年8月。2015年1月1日到6月30日系被告与第三人双方确认折抵因第三人未按约交付房屋，未取得消防验收产生的违约金及营业损失的六个月期限，此期间有函件证明是不用支付租金期限。因此，被告从2014年1月27日计算租金日起至今从未拖延和拒付第三人租金的事实。因被告与原告之间没有合同关系，自原告签订房屋买卖合同后第三人并未转移全部租赁合同的权利义务给原告。被告没有向原告支付租金的义务，被告不可能向其支付任何租金，更不用承担房屋占有使用费、滞纳金、违约金。4、本案中被告与第三人间租赁合同合法有效受到法律保护。被告与第三人间的租赁合同系双方真实意思的表示，在履行过程中双方经友好协商对租金支付问题已达成一致，双方均无异议，且被告一直信守合同，按约定支付了全部租金，不存在任何的违约行为。因此原告和第三人均没有理由以虚假拖欠租金的事实以通知形式与守约方解除租赁合同。被告收到解除通知后明确不同意解除租金。现原告与第三人是房屋买卖合同关系，并未发生权属变更。预告登记并非是交易房屋物权确认凭证，仅是保护房屋买受人将来取得物权的行政确认和公示。即使物权发生变更也不影响在先租赁合同的效力，受让人仍应当履行原租赁合同。根据《合同法》第229条、“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”房屋租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁房屋转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响。房屋买受人不能以其成为租赁物的所有人为由解除租赁合同并要求承租人返还租赁房屋，原房屋租赁合同对后取得房屋所有权的受让人仍然有效。况且本案中原告与第三人仅是房屋买卖的债权关系，房屋物权并未发生任何变动，原告还未取得租赁房屋的所有权，其就更无权以产权转让为由要求解除合同。相反，受让人受到原租赁合同的约束，依法应当继续履行原租赁合同。本案被告没有任何违约情形下，原告没有任何资格和理由要求解除租赁合同。综上，本案中原告与好安居只是债权关系并未取得物权，房屋物权并未发生变动，其根本无资格对被告提出解除租赁合同，相反应当依法继续履行被告与第三人签订的租赁合同。被告完全按约履行了租赁合同的所有义务，违约方是第三人好安居公司。因此原告所有的诉讼请求均没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人好安居公司辩称：应当依照原、被告双方所提交的证据作出公正裁判，第三人没有其他意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对下列证据本院予以确认并在卷佐证：《租赁合同》、《商品房买卖合同》、中国银行网上银行电子回单、收据、发票、预告登记、《承诺函》、《关于怀化城市广场KFC餐厅产权转让回复说明函》、《关于肯德基城市广场餐厅租赁期限确认事宜》、《新天地肯德基费用明细表》、《告知函》、《同意免除部分租金函》、《关于贵司租金支付及我司提供租赁发票之公函》、《解除合同通知书》、《解除租赁合同回复函》、《支付租金通知函》、《告知函》、《关于要求立即腾空租赁房屋并停止侵权行为的通知书》、《通知函》、《关于贵司于2015年8月27日发来“关于要求立即腾空租赁房屋并停止侵权行为的通知书”的回复》、《律师函》、《关于租金预留预提税金挂账费用处置的致函》。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：2012年5月31日，被告肯德基公司与第三人好安居公司签订了《租赁合同》，约定：被告肯德基公司租赁第三人好安居公司的位于怀化市鹤城区迎丰路与人民南路交汇处东南角，两层总计使用面积为399平方米的房产，房产的具体位置、使用范围以附件一租赁范围图红线圈定部分为准；承租房产用于开设肯德基连锁餐厅；合同期限自2012年11月1日至2028年1月1日，其中2012年11月1日至2012年12月31日为装修期，被告无需支付租金；该处餐厅某一租赁年度营业额在人民币800万元以下（含人民币800万元），则被告按该租赁年度年营业额的7.5%的比例支付给第三人作为租赁年度的房屋租金，如某一租赁年度营业额在人民币800万元以上，则被告按租赁年度年营业额的8%的比例支付该租赁年度的房屋租金。第三人预先以被告每月的营业额为基础，逐月按7.5%比例提取被告的营业额作为月租金，被告应于每月7日之前，向第三人提供上月营业额和应计抽成租金额，即《营业额及租金和其他款项通知单》，每租赁年度结束后次月15日前，被告向第三人提供《年度租金结算通知单》，计算得到被告实际应付的当年租金。如在该月第10个工作日内，第三人没有以书面方式通知被告未收到该月《营业额及租金和其他款项通知单》，或以书面方式通过对该月《营业额及租金和其他款项通知单》的数据表示疑问，则视为第三人已收到上述通知单并无异议；第三人应于每月10日向被告肯德基公司提供合法房屋租赁发票，以便被告按时凭证付款，被告应于每月25日前向第三人支付上月租金；如第三人未按合同约定提供房屋租赁发票，则被告有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至第三人提供房屋租赁发票后15天止；被告按本合同约定时间将租金汇往第三人下列账号后，即视为被告已完成付款义务：单位名称：怀化好安居房地产开发有限公司，开户行：中国建设银行怀化分行鹤城支行，账号：43001501072052504148；在本合同有限期内，第三人如欲将房产所有权转让给第三方，第三人应提前三个月以书面形式通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权，如被告书面放弃优先购买权，则第三人保证使受让方充分了解双方在本合同下的权利和义务，同时以受让方书面同意承担本合同项下第三人的一切义务为转让生效之前提。如果受让方不出具书面同意承担在本合同项下第三人一切义务的，被告有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束；在第三人并无违约的前提下，被告拖欠租金，应向第三人支付滞纳金，每逾期一日第三人有权向被告收取所拖欠租金的0.05%的滞纳金。2013年8月19日，第三人好安居公司向被告肯德基公司发出《承诺函》，内容为：《租赁合同》约定贵司于2012年11月1日接收房产，但目前我司项目的消防未验收，无法按合同预定正常交付消防验收文件，我司承诺于2013年9月15日前获得消防验收合格意见书。若因我司消防原因引起的贵司施工停工等问题，我司负责承担罚款及损失。2014年3月28日，被告肯德基公司向第三人好安居公司发出《关于怀化KFC城市广场房产交付推迟追偿的公函》，内容为：贵司实际交付房产时间为2013年8月29日，按合同约定推迟301天，贵司应支付我司推迟房产赔付金额301000元。贵司在未取得大楼消防验收合格的前提下，强烈要求我司进场装修，至2014年1月20日，我司因缺乏消防验收，无法办理相关证照及开业，各项支出共计270000元，以上两笔费用共计571000元，请贵司收到函件后安排相关人员予以接洽沟通赔偿支付事宜。第三人好安居公司向被告肯德基公司发出《关于肯德基城市广场餐厅租赁期限确认事宜》（无落款时间），内容为：贵司于2014年1月27日开业，《租赁合同》中约定的租期为：2013年1月1日起至2028年1月1日止，应调整为2014年1月27日起至2029年1月26日止，租金起算日为2014年1月27日。2014年4月25日，原告宋俐娟与第三人好安居公司签订8份《商品房买卖合同》，约定：原告购买第三人开发的新天地城市广场第40幢107、108、109、204、206、207、215、216号房屋，房款共计8025834元，交房时间为2016年6月30日前,交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；商品房达到交付条件后，第三人应当书面通知原告办理交付手续。上述合同第十七条“关于产权登记的约定”中下划线空白处均未填写内容。当日，原告通过中国银行网上银行向第三人好安居公司转账1千万元（原告陈述该款项包括182、163门面的购房款）。同日，第三人开具收据，载明：“交款单位：宋俐娟，收款事由：107、108、109、182、163门面款，二层：204、206、207、215、216门面款”。2014年6月27日，原告为上述第40幢107、108、109、204、206、207、215、216号房屋在怀化市房产管理局办理了预告登记，预告登记权利人均为原告宋俐娟，房屋均坐落于怀化迎丰路与人民路交汇处东南角。原告至今未取得涉诉房屋的所有权证。2014年6月27日，第三人好安居公司向原告宋俐娟发出《告知函》，内容为：我公司与肯德基公司于2012年5月31日签订的《租赁合同》已经依法通知解除，我公司已经要求肯德基公司腾空房屋。2014年11月10日，被告肯德基公司向第三人好安居公司发出《关于怀化城市广场KFC餐厅产权转让回复说明函》，内容为：我司于近期获知贵司于2014年4月在未通知我司的前提下，将我司城市广场餐厅所租赁的物业区域转让给个人（宋俐娟）。该受让方与我司接洽，表示不同意接受贵我双方《租赁合同》中约定的任何事项。贵司未经告知直接将我司租赁物业出售已严重违反合同，请贵司严格按照合同的约定，责成产权受让方承接《租赁合同》中贵司项下一切权利及义务。2015年1月30日，第三人好安居公司向被告肯德基公司发出《同意免除部分租金函》，内容为：我公司同意免除贵司在肯德基餐厅开业后六个月租金，由贵司任何安排在任意月份扣除，其他约定按照双方签订的《租赁合同》内容不变。2015年1月30日，第三人好安居公司向被告发出《关于贵司租金支付及我司提供租赁发票之公函》，内容为：因我司无法开具租赁发票，我司同意贵司按原合同应付租金75%支付。我公司在收到贵司租金之日起，于2015年9月1日前开具租金发票寄达贵司，贵司则退回租金所扣25%之部分。若届时未寄达，则委托贵司将所扣25%租金用于代开发票（税金按税务部门收取后多退少补）。2015年5月5日，第三人委托怀化市天桥公证处向被告肯德基公司发出《解除合同通知书》，内容为：你公司经我公司多次催促仍未按合同第三章的约定履行支付租金的义务，该行为已经严重违约。我公司按照合同约定通知你公司：解除我公司与你公司于2012年5月31日签订的《租赁合同》。2015年5月7日，被告肯德基公司向第三人好安居公司发出《解除租赁合同回复函》，内容为：自租赁合同签订以来，我司严格依约履行合同义务，并未违反租赁合同约定，贵司在《解除合同通知书》中以我司未履行租金支付义务为由单方面提出解除合同，贵司解除合同的理由与客观事实不符，我司不同意贵司单方面解除合同，要求贵司继续履行贵我双方于2012年5月31日签订的租赁合同。2015年5月7日，被告肯德基公司向第三人好安居公司发出《支付租金通知函》，内容为：从今年2月底开始我司多次致电贵司法人代表龙宪宗要求支付贵司2014年6月-12月租金，但其告知因贵司公司账户被冻结，请我司暂时不要支付租金，但又不提供书面函件。时至今日，我司强烈要求按约定支付租金，但多次与贵司法人代表电话联系，希望能确认租金支付账号，但其一直拒接电话无法联系。请贵司接到此函三个工作日内回复我司是否变更租金支付账号，否则我司将上述租金直接支付至合同约定账号。2015年8月25日，第三人好安居公司向原告宋俐娟发出《告知函》，内容为：我公司与肯德基公司于2012年5月31日签订的《租赁合同》已经依法通知解除，我公司已经要求肯德基公司腾空房屋。2015年8月27日，第三人好安居公司委托怀化市天桥公证处向被告肯德基公司发出《关于要求立即腾空租赁房屋并停止侵权行为的通知书》，内容为：2015年5月5日我公司通过公证处向你公司送达了《解除合同通知书》，你公司在收到该通知书后至今仍未明确回复也未支付租金，我公司认为《租赁合同》已经依法解除。我公司要求你公司在收到本通知书后7日内腾空租赁房屋并停止侵害我公司合法权益。2015年8月27日，原告宋俐娟委托怀化市天桥公证处向被告肯德基公司发出《通知函》，内容为：好安居公司已告知我已经解除了你公司与好安居公司于2012年5月31日签订的《租赁合同》，我作为租赁标的物的买受人特通知你立即腾空房屋停止侵权。2015年8月31日，被告肯德基公司委托长沙市长沙公证处向第三人好安居公司发出《关于贵司于2015年8月27日发来“关于要求立即腾空租赁房屋并停止侵权行为的通知书”的回复》，内容为：按照合同约定，贵司应向我司提供合法房屋租赁发票，在此情形下我司才产生支付租金的义务，而贵司仅向我司提供了开业日至2014年5月31日期间的租金发票，我司收到发票后依约向贵司租赁合同中指定的收款账户支付了与发票金额一致的租金款项。从2014年6月1日往后的租金付款期内，虽经我司多次催促，贵司一直未履行向我司提供租赁发票的义务，导致我司无法向贵司支付租金。2015年1月30日贵司向我司发来两份函件，一份为《关于租金支付及提供租赁发票的公函》，函中贵司表明因贵司暂时无法开具租赁发票，同意我司扣除25%税金后支付75%租金。我司收到该函后多次致电贵司法人代表龙宪宗要求支付2014年6月1日至2014年12月31日期间的租金，其口头告知我司因贵司公司账户被冻结，请我司暂不支付租金，经我司与怀化市商务局核实，确实贵司账户已冻结，为了维护贵司的利益，我司暂时未支付租金，并要求贵司提供书面函件，一直未果，后我司多次主动与龙宪宗电话联系，但其一直拒接电话。我司于2015年5月7日向贵司发出《支付租金通知函》，并于2015年6月9日向贵司租赁合同中指定的收款账户支付了2014年6月1日至2014年12月31日期间的租金185769.03元的75%部分即139326.77元。贵司2015年1月30日发来另一份函《同意免除部分租金函》，函中表明同意免除开业后6个月租金，由我司自由安排任意月份扣除。我司决定此租金免除在2015年1月1日至2015年6月30日期间进行扣除。此后，我司再次催促贵司于2015年9月1日开具租金发票寄达我司，以便我司按时凭证付款。如贵司未在收函后一个月内函复我司，则未来我司继续按照贵司2015年1月30日来函中同意的，扣除25%税金后按合同应付租金75%每月支付给贵司。综上，我司无任何违约行为，我司不同意贵司单方面解除合同，不接受腾空房屋的无理要求。2015年9月7日，被告肯德基公司向第三人好安居公司寄出《律师函》，内容为：从2014年6月1日至今，贵司一直未履行向肯德基公司提供租赁发票的先履行义务，作为后履行义务一方的肯德基公司有权拒绝履行而不承担任何逾期付款的违约责任。贵司于2015年1月30日发来函件两份，鉴于贵公司的诚意，肯德基公司豁免了贵公司暂时未能提供租赁发票之义务，于2015年6月9日向租赁合同指定账户支付了租金139326.77元。迄今为止，导致肯德基公司2015年7月租金未付之原因源于贵司仍未提供房屋租赁发票。现承办律师郑重告知如下：一、贵公司不享有解除权，双方签订的租赁合同并未解除，贵公司应当继续履行合同，且有义务保障肯德基公司日常经营的顺利开展；二、贵公司应当于收到本律师函后5个工作日向肯德基公司提供符合合同要求的租金发票或提出经双方同意的协调方案；三、贵公司发出解除合同通知的行为已经构成违约，因贵公司违约对肯德基公司的日常经营所造成的损失，肯德基公司将通过法律途径向贵司追索。2016年2月20日，被告肯德基公司委托长沙市长沙公证处向第三人好安居公司送达《关于租金预留预提税金挂账费用处置的致函》，内容为：我司已将2014年6月1日至2014年12月31日、2015年7月1日至2015年12月31日期间（其中2015年1月1日至2015年6月30日为免租期）应付贵司租金合计377844.3元的75%部分即283383.28元的款项支付给了贵司。并且，我司一再敦请贵司提供租赁发票，以便我司及时将预提挂账的税款支付给贵司。截至目前，我司依旧没有收到贵司开具的租金发票，也没有收到贵司任何来函回复。如贵司不予回复，则我司将继续按照扣除25%税金后按原合同应付租金总额75%的部分每月支付给贵司，不再另行来函通知。如贵司在2016年3月31日之前未能依约按时提供租金及物管费发票，依据法律规定，对于前期预留的应付租金及物业费25%的部分款项将无法税前列支，税务部门将以我司所得税金全部清缴。届时，即使未来贵司补交发票，我司也无法再将此25%部分的款项支付给贵司。另查明：2014年6月20日，第三人好安居公司向被告肯德基公司发出《新天地肯德基费用明细表》，其中载明2014年1月1日至2014年5月31日，被告应付租金132096.21元。2014年6月17、18日第三人开具多份“租赁费”发票，被告向第三人支付了上述租金。2015年6月9日被告向第三人转账139326.77元（被告陈述该款项系2014年6月1日至2014年12月31日期间的租金）。2015年9月7日被告向第三人转账32744.34元（被告陈述该款项系2015年7月份的租金）。2015年10月20日被告向第三人转账30610.45元（被告陈述该款项系2015年8月份的租金）。2015年11月20日被告向第三人转账23911.52元（被告陈述该款项系2015年10月份的租金）。2015年12月22日被告向第三人转账15105.58元（被告陈述该款项系2015年11月份的租金）。2016年1月21日被告向第三人转账41684.56元（被告陈述该款项系2015年9月和12月份的租金）。2016年2月24日被告向第三人转账23428.43元（被告陈述该款项系2016年1月份的租金）。2016年3月15日被告向第三人转账45439.6元（被告陈述该款项系2016年2月份的租金）。2016年4月29日被告向第三人转账20617.85元（被告陈述该款项系2016年3月份的租金）。2016年5月25日被告向第三人转账29716.34元（被告陈述该款项系2016年4月份的租金）。2016年6月30日被告向第三人转账26504.48元（被告陈述该款项系2016年5月份的租金）。2016年7月21日被告向第三人转账28867.31元（被告陈述该款项系2016年6月份的租金）。2016年8月23日被告向第三人转账28708.93元（被告陈述该款项系2016年7月份的租金）。2016年10月24日被告向第三人转账26424.59元（被告陈述该款项系2016年8月份的租金）。上述租金均通过银行转账方式支付至《租赁合同》中约定的第三人好安居公司的账号。2014年4月25日，案外人蒋芷安向原告发出《承诺书》，内容为：一、好安居公司出售给宋俐娟的上述房产不存在任何产权争议；二、好安居公司证明肯德基从未给好安居公司支付过任何租金，并承诺自2014年4月1日起不再收取上述房屋的租金，上述房屋的租金均由宋俐娟自行收取。该承诺函落款为蒋芷安本人签名。庭审中，第三人表示该承诺书的内容并非好安居公司出具。蒋芷安此时系第三人好安居公司的股东（占40%股份）。庭审中，第三人自认从2014年7月、8月份开始好安居公司陷入债务危机，涉诉《租赁合同》中约定的租金支付账号被人民法院冻结。第三人陈述2014年4月25日其与原告签订《商品房买卖合同》后，从未将被告支付的房屋租金转支付给原告。原告自认其与第三人签订《商品房买卖合同》时，第三人向其充分告知了《租赁合同》的内容。原告在起诉状中称2014年4月25日，第三人好安居公司曾向被告发函，告知被告涉诉房屋已出售给原告，合同的权利义务已经转移至原告，后续租金由原告收取。庭审中，第三人称2014年4月25日，其向被告送达了租赁合同权利义务转移的通知。对此，原告与第三人均未提供证据证实，被告肯德基公司陈述其未收到第三人发出的该通知。本院认为：原告与第三人签订《怀化市商品房买卖合同》后，根据“买卖不破租赁”原则与被告建立房屋租赁法律关系，原告成为房屋租赁合同的出租方。虽然2014年6月27日，第三人好安居公司向原告宋俐娟发出《告知函》，告知《租赁合同》已经解除并且其已经要求肯德基公司腾空房屋，但2014年6月27日后第三人一直以房屋出租人的身份向被告发函催收租金、减免租金，故第三人当时发出《告知函》未有交付涉诉房屋给原告的意思。《怀化市商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2016年6月30日前，但第三人于2015年8月25日再次向原告发出《告知函》，告知其已经解除与肯德基公司签订的《租赁合同》并要求肯德基公司腾空房屋，并且第三人在发出该函的前后时间即2015年5月5日、2015年8月27日，分别向被告肯德基公司发出《解除合同通知书》，《关于要求立即腾空租赁房屋并停止侵权行为的通知书》，从以上事实可推断，第三人好安居公司在2015年8月25日发出《告知函》的真实意思是将涉诉房屋提前交付给原告。房屋交付后，原告即享有对涉诉房屋的收益权，有权收取房屋租金。因被告肯德基公司已将2016年8月31日前的房屋租金交付给第三人好安居公司，故本院酌定原告宋俐娟从2016年9月1日开始向被告收取涉诉房屋的租金，租金金额按照《租赁合同》的约定计算。2016年8月31日前的租金，原告可另行向第三人好安居公司主张。因被告肯德基公司已将2016年8月31日前的房屋租金支付给第三人，原告未提供证据证明该公司有拒不支付租金的根本违约行为，故对于原告要求解除《租赁合同》、腾退房屋等其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告长沙肯德基有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋俐娟支付从2016年9月1日起的房屋租金（租金支付金额按照《租赁合同》的约定计算）；二、驳回原告宋俐娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15682元，由原告宋俐娟承担10977.4元，由被告长沙肯德基有限公司承担4704.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  王 黎人民陪审员  舒友德人民陪审员  朱达和二〇一七年一月二十日代理书记员  曾建波