山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1446号
上诉人(原审被告)刘永军。
委托代理人王立红，山东诚远律师事务所律师。
委托代理人魏现兰，山东诚远律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告）官伟岩。
委托代理人张旺，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人朱睿，山东诚功律师事务所律师。
上诉人刘永军因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年7月7日、7月27日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘永军及其委托代理人王立红，被上诉人官伟岩的委托代理人张旺、朱睿到庭参加诉讼。庭审后，经双方当事人同意，本院于2015年9月15日至2016年6月6日对本案进行调解。本案现已审理终结。
官伟岩在原审中诉称，双方于2008年4月25日签订合同书一份，合同书中约定，官伟岩以刘永军名义购买青岛市市南区延吉路临字198号海尔·臻园小区2号楼2单元803户（房产登记地址为市南区延吉路162号2号楼2单元803户）房屋。购买该房屋的首付款、银行贷款以及房屋税费均由官伟岩实际承担。后官伟岩依约履行了合同义务，支付了该房屋的首付款及相关税费，并且每月按时将当月贷款金额支付给刘永军，刘永军也向官伟岩出具了收条。合同中还约定，在上述房屋取得房产证五年后，刘永军应当将上述房屋无条件、完整过户给乙方（官伟岩），并且配合乙方办理一切相关手续。合同签订后，官伟岩一直履行合同义务每月按时向刘永军支付贷款金额并多次与刘永军沟通合同中约定的房屋过户事宜，但刘永军一直回避房屋过户事宜，并于2014年10月明确告知官伟岩其不再履行合同义务，也不会将房屋过户给官伟岩，并退还了官伟岩2014年10月份已经支付的房屋贷款。现刘永军以自己的实际行为明确表示不再继续履行合同，官伟岩为保护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令确认双方2008年4月25日签订的合同书合法有效、判令刘永军继续履行合同，与官伟岩办理房屋过户手续、判令刘永军支付违约金80000元并承担本案诉讼费用。
刘永军辩称，本案实质上是官伟岩借用刘永军名义向第三方购房，并非买卖合同，官伟岩无购买资格，该协议是无效协议。官伟岩借用刘永军购买限价房的资格和公积金首次贷款资格，导致刘永军无法再次购买限价房。2014年4月初，刘永军想再次购买房屋，但因名下有现住房和涉案房屋，无法购买。刘永军曾多次要求官伟岩办理产权转让事宜，官伟岩因限购政策不具备购房资格，迟迟不予配合刘永军办理产权转让事宜，导致刘永军无法购买住房。2014年10月初，双方曾协商一致解除本协议，刘永军按照双方约定将当期2万元以及相应贷款金额退还官伟岩，双方约定刘永军共计支付49万元给官伟岩，双方针对本合同的一切事宜解决完毕。对于官伟岩前期支付的费用，刘永军同意给官伟岩适当补偿，房屋归刘永军所有。
原审查明，2008年4月25日，官伟岩（乙方）与刘永军（甲方）签订了合同书一份，上书：“甲乙双方一致同意，由甲方向乙方转让甲方拥有的青岛海尔集团有限公司以优惠价出售给甲方的壹套位于市南区延吉路临字198号。…作为受让该房屋的对价（转让补偿款），乙方应向给甲方支付转让款总计人民币伍万元整。…首付房款20万元由乙方实际承担，并以甲方名义支付；甲方负责按规定办理贷款。乙方负责在甲方办理贷款手续后，按月度向甲方支付购买房屋中产生的相关费用（即：贷款月支银行费用），直至在五年后本房产具备市场交易许可后，则贷款由甲方负责转乙方承接贷款（或乙方一次性支付房屋剩下的所有费用）。甲方应积极配合乙方完成有关手续。在五年后本房产具备市场交易许可后，乙方负责代甲方支付房屋购买的所有费用自动转为乙方向甲方购买房屋的费用。乙方付给甲方以上款项后，即无偿享有海尔集团公司给甲方的所有涉及该房的优惠政策，预交房款利息也由乙方享有。乙方在签订本合同并代为甲方支付首付房款（20万）后，则开始独占地、不受干涉地享有房屋的居住使用、出租等权利，同时需要承担本房屋有关物业管理、水电等有关费用。…若甲方所作承诺与保证不实或不能按时办理产权过户等违约情形，乙方有权单方解除合同，甲方应当在合同解除后10日内无条件退还乙方已支付的全部款项的120%（包括房屋价款、转让补偿款、交易税费、装修费用等），并赔偿乙方因此产生的一切损失（包括办理房屋按揭等发生的相关费用、利息支出以及因房价上涨造成的损失等等）。”
2008年5月1日，刘永军与青岛海尔房地产开发投资有限公司签订了房屋买卖合同，以506559.24元的价格购买了涉案房屋，其中贷款30万元，购买该房屋的首付款20万元为官伟岩所支付。
2008年5月12日，刘永军出具收条一份，上书：“收到由官伟岩代为支付的海尔房屋尾款及房屋地税费用壹万肆仟叁佰玖拾贰元陆角叁分人民币整。”
2008年12月20日，刘永军出具收条一份，上书：“收到海尔臻园房屋尾款9474.30元。”
庭审中，刘永军认可曾收到官伟岩5万元转让款，但在2014年10月8日已退还官伟岩2万元房屋转让款及2290元当期贷款。
刘永军购买涉案房屋以后按期偿还银行贷款，之后再由官伟岩将还款数额支付给刘永军。通过官伟岩提交的收条可以看出，自2008年7月至2014年10月双方一直通过此种方式支付房屋贷款。截止起诉之日，官伟岩总共支付了房款404706元（已退还官伟岩2万元房屋转让款及2290元银行还款额不计算在内）。
另查明，涉案房屋一直由官伟岩实际控制并按期交纳物业管理费，早先官伟岩将房屋租赁给他人，现在房屋处于空置状态。
原审认为，刘永军认为官伟岩没有购买海尔公司福利房的资格，用刘永军的名义顶名购买涉案房屋侵犯了国家和第三人的权益，双方所签订的《合同书》应为无效协议。但根据合同法第五十二条第二款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同方为无效合同。本案双方所签订的《合同书》实际情况为官伟岩与刘永军协商一致约定由官伟岩购买刘永军所购买的海尔公司福利房的协议，双方并不存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情况。且官伟岩与刘永军所签订的关于购买市南区延吉路临字198号房屋的《合同书》明确约定了转让补偿款、首付款的交纳、贷款的办理等详细事项，合同条款约定具体明确，官伟岩也严格按照合同的约定支付了刘永军房屋转让补偿款5万元及房屋首付款20万元，并自在之后的时间里按照合同的约定按月支付刘永军的房屋贷款。同时，官伟岩按期交纳房屋的物业费并实际控制涉案房屋，原审综合考虑上述因素认定双方2008年4月25日所签订的《合同书》合法有效，刘永军应继续履行原合同。
关于官伟岩所主张的要求刘永军协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，考虑涉案房屋现仍有贷款未还清，不具备过户条件，因此原审对官伟岩该项诉讼请求不予支持。
关于官伟岩所主张的要求判令刘永军支付违约金80000元的诉讼请求，考虑到刘永军的行为确已构成违约，且双方的合同中有“若甲方所作承诺与保证不实或不能按时办理产权过户等违约情形，乙方有权单方解除合同，甲方应当在合同解除后10日内无条件退还乙方已支付的全部款项的120%”的条款，官伟岩所主张的违约金可参照该条款的约定，由刘永军支付官伟岩已付购房款的20%的违约金。因官伟岩实际已付购房款40多万元，因此其主张刘永军支付违约金8万元符合法律规定，应当予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、官伟岩与刘永军于2008年4月25日签订的《合同书》合法有效，刘永军应按照合同书的约定继续履行合同；二、刘永军于判决生效之日十日内支付官伟岩违约金8万元；三、驳回官伟岩其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，保全费4970元，由刘永军负担，因上述费用官伟岩已预交，刘永军于判决生效之日十日内支付官伟岩18470元。
宣判后，刘永军不服一审判决，向原审提起上诉称：一、原审认定事实不清。上诉人不能办理产权过户手续的原因在于被上诉人，上诉人并未违约，依法不应承担违约责任。双方合同虽约定合同签订5年后涉案房屋符合市场交易许可后即要办理房屋产权过户手续，上诉人也在2014年4月份多次要求被上诉人办理产权过户手续，但被上诉人因受限购政策的影响不具备购房资格，其不予配合办理房屋过户手续，应承担违约责任，而上诉人无违约行为不应承担违约责任。而且，被上诉人借用上诉人名义进行公积金贷款，但截至一审判决下达之日其尚有20余万元的贷款未支付，也不符合合同约定的房屋过户条件，上诉人当然不能为其办理房屋产权过户手续，该责任应由被上诉人承担。二、原审判决前后矛盾，依法应予撤销。原审既已认定“关于官伟岩所主张的要求刘永军协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，考虑涉案房屋现仍有贷款未还清，不具备过户条件”，却又认定“‘若甲方所作承诺与保证不实或不能按时办理产权过户等违约情形，乙方有权单方解除合同，甲方应当在合同解除后10日内无条件退还乙方已支付的全部款项的120%’的条款，官伟岩所主张的违约金可参照该条款的约定”。而且，上诉人承担上述违约责任的前提是被上诉人解除合同，但被上诉人并未解除合同，上诉人也不存在据此承担违约责任的情形。另外，上诉人收到过被上诉人3万元转让款，但是后来退回2万元，现上诉人仅收到1万元。因此，请求二审撤销原判第二项，依法改判上诉人不承担违约责任。
被上诉人官伟岩答辩称：原审判决正确，应予维持。另外，上诉人收到被上诉人3万元转让补偿款，2014年10月8日，被上诉人又支付给上诉人2万元转让补偿款，共计5万元，上诉人退回2万元，所以上诉人收到了3万元转让补偿款。
二审期间，上诉人提交被上诉人位于青岛市李沧区京口路100号7号楼2单元1101户房产登记信息，以证明被上诉人曾经以自己的名义买过一套海尔公司的福利房，因为没有资格再买限价房，所以被上诉用上诉人的名义购买涉案争议房屋。被上诉人质证称：对证据的真实性没有异议，但是该套房屋购买时间在本案争议房屋购买之后，2008年时因为被上诉人工作没有满10年，不符合购买条件，2009年被上诉人工作满10年后才买的上述1101户房屋，但该房屋是否是海尔公司福利房，从证据中看不出来。
本院二审查明，双方当事人在二审期间当庭确认：被上诉人曾分两次支付上诉人房屋转让补偿款3万元，上诉人于2014年10月8日退回被上诉人2万元，即上诉人实际收到被上诉人房屋转让补偿款1万元。
二审查明的其他事实与原审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未达成协议。
本院认为，刘永军将其所购涉案争议房屋转让给官伟岩，其行为不违反法律以及行政法规的强制性规定，故原审认定双方为此于2008年4月25日所签订的《合同书》合法有效并无不当，双方应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。但在双方合同履行过程中，刘永军于2014年10月8日退还官伟岩依约支付的2万元房屋转让补偿款及2290元当期还贷款，系以实际行为明确表示其不再继续履行合同义务，此举与其在合同中的承诺相悖，其行为已构成违约，故原审判决其继续履行合同义务亦无不当。虽然刘永军违约应承担相应的违约责任，但鉴于双方合同约定“若甲方（刘永军）所作承诺与保证不实或不能按时办理产权过户等违约情形，乙方（官伟岩）有权单方解除合同，甲方应当在合同解除后10日内无条件退还乙方已支付的全部款项的120%（包括房屋价款、转让补偿款、交易税费、装修费用等）”，在守约方官伟岩不主张解除合同的情况下，原审参照该违约条款的约定，根据官伟岩实际已付购房款40余万元的实际情况，判决刘永军支付官伟岩已付购房款20%的违约金即8万元，也无不当。刘永军上诉称其行为不构成违约故不应支付官伟岩违约金，因无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，刘永军的上诉理由不成立，本院不予采信。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人刘永军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 安太欣
代理审判员 王 蕾
二〇一六年六月六日
书 记 员 胡浩东