广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初13040号原告：谭焯广，男，1962年4月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。被告：翁铨洪，男，1964年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山德澳服饰实业有限公司，住所地广东省中山市东凤镇。法定代表人：吕坤熙，职务经理。被告：吕甜好，女，1961年3月12日出生。汉族，住广东省中山市。被告：翁淑贞，女，1988年12月6日出生，汉族，住广东省中山市。四被告共同委托诉讼代理人：李道红，广东中亿律师事务所律师。原告谭焯广诉被告翁铨洪、中山德澳服饰实业有限公司（以下简称德澳公司）、吕甜好、翁淑贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月6日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人丘英隆及四被告共同委托诉讼代理人李道红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告翁铨洪是多年朋友，被告翁铨洪于2013年1月起就已租赁原告的厂房，但当时未签订书面合同，后为明确双方的权利义务，双方于2014年4月17日补充签订《厂房租赁合同书》（以下简称租赁合同），明确约定原告将位于中山市东凤镇小沥开发地段的1幢4层半（由2至4层半）厂房租赁给被告翁铨洪使用，合同约定租赁期限为3年，即从2013年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金合计为17500元，当月租金须在每月5号前缴交，若逾期未交，则每月按所欠租金的25‰计算至清偿之日止；合同还约定，若被告翁铨洪有违约行为的，原告可单方解除租赁合同，收回厂房。合同签订履行后，被告翁铨洪、德澳公司成为厂房的实际使用者，但是被告翁铨洪从签订合同之日起就没有缴纳过租金，2015年12月24日双方进行对账，被告翁铨洪写下一张欠条，确认结欠原告谭焯广租金及利息100万元，但未有支付。合同期满后，双方没有重新签订书面的租赁合同，但被告一直在使用该厂房，合同已变成不定期租赁合同，但是被告也没有支付过任何一期租金，经多次催交无果。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.立即解除原告与被告翁铨洪之间的不定期房屋租赁合同，被告立即向原告归还涉案厂房；2.被告翁铨洪立即支付2013年1月至2015年12月的厂房租金及利息合计100万元，及逾期付款利息（自2016年1月1日起以拖欠金额为基数按月利率25‰计算至清偿之日止）；3.被告翁铨洪支付2016年1月至2016年10月的租金合计175000元，及逾期付款利息（自2016年1月1日起以拖欠金额为基数按月利率25‰计算至清偿之日止）；4.被告翁铨洪按每月17500元的标准向原告支付自2016年11月1日起至被告归还涉案厂房之日止的房屋占用费，及逾期付款利息（自2016年11月1日起以占用费总额为基数按月利率25‰计算至清偿之日止）；5.被告翁铨洪向原告支付律师代理费59696元；6.被告翁铨洪、德澳公司对上述债务承担连带清偿责任。2016年11月28日，原告申请追加吕甜好、翁淑贞为本案的共同被告，要求两被告对翁铨洪、德澳公司的上述债务承担连带清偿责任。四被告答辩称，被告翁铨洪、吕甜好、翁淑贞与原告谭焯广在法律上不存在涉案的房屋租赁关系，原告追加吕甜好、翁淑贞为被告并要求两被告对支付租金承担连带责任是没有任何依据的；被告德澳公司同意解除租赁合同并归还房屋，且已在2016年12月通知原告接收涉案房屋，但原告直至目前为止都未接收，被告方认为从2017年1月开始原告无权向被告德澳公司主张租金；翁铨洪作为德澳公司的股东，于2014年4月17日与原告签订的租赁合同没有生效，德澳公司与原告形成的是事实上的租赁关系，德澳公司认为原告无权依照租赁合同向其主张权利；翁铨洪于2015年12月24日向原告出具的欠条称欠谭焯广租金100万元与事实不符，被告方请求法院依照被告德澳公司与原告形成的事实租赁关系查明租金并结算；原告主张的逾期付款利息、占用费利息以及律师代理费既没有合同依据，也没有法律依据，依法不应获得支持。经审理查明，涉案厂房未办理权属证书亦未办理报建手续。2014年4月17日原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的翁铨洪签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于中山市东凤镇小沥开发地段1幢4层半（由2至4层半）的厂房租赁给乙方经营使用，租赁建筑为面积1700平方米、底层1层面积约100平方米；租赁期限暂定三年，即从2013年1月1日起至2015年12月31日止；建筑面积1700平方米的每月租金为15000元，底层1间100平方米的每月租金为2500元，合计每月租金为17500元，年租金为210000元；乙方须于每月5日前缴交当月租金，如逾期缴纳租金的按所欠租金的月利率25‰计付利息至清偿为止，超过1个月还未缴清的则视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，造成的一切损失由乙方承担费用；甲方因乙方拖欠租金而提起诉讼的，诉讼费、律师费由乙方承担；双方还约定“本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的租赁保证金款项后生效”及其他权利义务。原、被告均确认翁铨洪是租赁合同的签订人、德澳公司是涉案厂房的实际使用人，同时均确认德澳公司自2013年1月1日开始使用涉案厂房并于2014年补签合同，双方还确认被告一直未向原告缴纳过任何费用。2015年12月24日，被告翁铨洪向原告出具欠条确认结欠谭焯广租金1000000元。对此原告称每年租金为210000元，自2013年1月1日开始计至2015年12月租金共计630000元，同时因被告逾期支付租金按合同约定每月须按25‰的标准支付利息，因此被告向原告出具欠条确认所欠的租金及利息共计为1000000元；对此被告确认截止2015年12月租金为630000元，但原告要求被告出具1000000元的欠条，双方并未实际计算金额。庭审中，原、被告双方均同意租金计算至2017年1月31日，并均同意被告于2017年2月15前搬离涉案厂房，否则剩余物品由原告自行处理。2016年10月20日，原告谭焯广于广东广诚信律师事务所签订《民事案件委托代理合同》；2017年2月5日，广东广诚信律师事务所向原告谭焯广出具货物或应税劳务、服务名称为律师费，金额为59696元的广东增值税普通发票，该发票并备注有“与翁铨洪、中山德澳服饰实业有限公司、吕甜好、翁淑贞房屋租赁合同纠纷案”。另查明，被告翁铨洪与吕甜好是夫妻关系；德澳公司于2009年11月26日成立，于2016年7月22日被核准，翁铨洪、翁淑贞系德澳公司的投资者。原告认为翁铨洪、翁淑贞是父女关系，且均为德澳公司投资人，因此德澳公司系家庭企业，且企业所得也系用于家庭开支，德澳公司承租后在法院进行财产保全时将机器设备转移且未对德澳公司清算，因此投资人应对企业债务承担连带清偿责任，故诉至本院并提出上述诉讼请求。上述事实有《厂房租赁合同书》、欠条、民事案件委托代理合同、广东增值税普通发票、结婚登记申请书、企业机读档案登记资料以及当事人陈述在卷作证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未提供任何证据证实其用于出租的厂房已取得建设工程规划许可证，故其与被告翁铨洪签订的《厂房租赁合同书》应属无效，因此原告要求解除双方之间的租赁合同关系，无法律依据，本院不予支持。同时因双方已协议于2017年2月15日前由被告向原告返还房屋，逾期则剩余物品由原告自行处置，故原告要求被告返还房屋，已无事实依据，故本院亦不予支持。关于原告要求被告翁铨洪、德澳公司支付2013年1月至2015年12月租金1000000元，并按每月17500元的标准自2016年1月开始支付租金或占用费至2017年1月31日止的主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”而被告翁铨洪系合同载明的承租人，且双方约定的租金标准为每月17500元，因此翁铨洪应按每月17500元的标准向原告支付2013年1月1日至2017年1月21日期间的房屋占用使用费共计857500元。关于原告主张的租金及占用费的逾期付款利息、律师代理费59696元，因双方签订的《厂房租赁合同书》无效，故原告据该合同要求被告按每月25‰的标准支付逾期付款利息及律师代理费，均无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告德澳公司支付房屋占用使用费的主张，德澳公司于2013年1月1日即开始实际使用涉案厂房，被告翁铨洪于2014年4月与原告签订租赁合同，但德澳公司于2014年7月方被核准成立，而《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，原告要求被告德澳公司承担本案房屋占用使用费的清偿责任，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告吕甜好承担连带责任的主张，本院认为债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定情形的除外。本案的债务发生在被告吕甜好与被告翁铨洪婚姻关系存续期间，由于被告吕甜好没有提供证据证明属于上述法律规定情形，从而不能免除承担债务的责任，故对原告要求被告吕甜好承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告翁淑贞承担连带清偿责任的主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告并未提供任何证据证明德澳公司已解散，故原告主张被告翁淑贞怠于履行清算义务并要求其承担德澳公司债务，于法无据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告翁铨洪、中山市德澳服饰实业有限公司于本判决生效起七日内向原告谭焯广支付房屋占有使用费857500元；二、被告吕甜好对前述第一项被告翁铨洪之债务承担连带清偿责任；三、驳回原告谭焯广其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17546元，诉讼保全费5000元，合计22546元，由原告负担10000元，由被告翁铨洪、中山市德澳服饰实业有限公司、吕甜好共同负担12546元（该款三被告应于本判决生效之日起七日内直接向原告支付，本院不另收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  卢钊洪审判员  马孟秋二〇一七年四月十四日书记员  邓小玮黎素霞