杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭滨民初字第77号
原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司。
法定代表人江晋。
委托代理人（特别授权）吴报建。
被告（反诉原告）杭州春风纺织有限公司。
法定代表人朱中兴。
委托代理人（特别授权）宋深海。
委托代理人（特别授权）来勇。
原告杭州汉爵娱乐管理有限公司（以下简称汉爵公司）与被告杭州春风纺织有限公司（以下简称春风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月5日立案受理后，依法由审判员刘清适用简易程序独任审理。在审理期间，春风公司提出反诉，本院经审查予以受理，并于2010年3月3日合并公开开庭进行了审理�汉爵公司的法定代表人江晋及其委托代理人吴报健，春风公司的委托代理人宋深海、来勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告汉爵公司诉称，2006年9月28日汉爵公司（最初拟取名为杭州冰河休闲娱乐有限公司，后正式核准为现名）与春风公司签订了杭州春风房屋租赁合同，约定汉爵公司向春风公司承租位于杭州市滨康路××88号××号楼东面××、2层，建筑面积3468平方米；该房屋现状为标准厂房装修及设施，土地用途为工业用地；租期自2007年××月××日起至20××××年××2月3××日；租金为前两年每月××3元／平方米，后三年每月××6元／平方米；租赁房屋的用途为休闲娱乐服务场所（因为当时已预计或担忧，从而特别约定），如因租赁房屋改变使用性质而招致政府土管部门责令停业十天以上，视为春风公司违约；春风公司违约提前收回房屋，未满一年的由�风公司赔偿装修费用的××00%，未满二年赔偿装修费用的80%，未满三年赔偿装修费用的60%等。自合同签订以来，由于土地用途一直无法由工业用地转为商业、娱乐休闲用地，并且该房屋三楼同时仍用作生产用房等，导致汉爵公司无法通过有关部门的审批，进而导致无法正常申领工商营业执照。汉爵公司多次遭到工商行政管理部门、消防部门的罚款，多次被责令停业整顿，至2008年7月不得不完全停业。2009年4月，春风公司强行封堵了营业场所的所有入口，以其行为表明不再履行租赁合同。2009年××××月6日汉爵公司委托代理律师向春风公司发函正式通知解除租赁合同。××××月30日汉爵公司委托代理律师向春风公司发函，就有关事项进行了补正。根据政府有关部门的规定，对未经依法批准擅自改变土地用途的，严禁办理任何一环节（包括消防、环保卫生、工商�内等）的审批手续，导致汉爵公司无法进行正常的证照申领及营业活动。现诉请判令春风公司赔偿装修及其他损失5600000元并承担本案诉讼费用。
被告春风公司辩称，一、春风公司未承诺房屋用途，不构成违约。在合同中春风公司没有任何有关房屋用途的保证，签约前，汉爵公司早已知道其承租房屋的性质及用地性质，对此，从原告诉状中可作推断。在此情况下，合同第二条第二款特别约定“该场所开业经营所需的政府部门的各项登记审批核准手续由承租方自行自费承担”，明确了该场所开业经营所有手续办理的义务主体和责任归属，确定了汉爵公司是一切风险后果的承担者。二、汉爵公司未经政府批准擅自装修、混乱经营是其损失产生的唯一原因。合同签订后，汉爵公司在没有任何合法审批手续的情况下即擅自装修、盲目开业、开业后又停业，停业后�将屋内装修设备装运一空，造成室内装修破坏殆尽，完全丧失了休闲场所装修作为整体的价值和功能，汉爵公司原始投入的装修成本现已无法体现。三、春风公司按约履行合同，不存在违约。签约前，双方均对房屋现状及环境作了充分了解，合同中也明确春风公司仅出租一、二层，合同签订前后，第三层一直作为春风公司厂房自用。春风公司按约交付了房屋，根本谈不上违约。2009年4月，因汉爵公司出现内部混乱，法定代表人江晋下落不明无法联系，且汉爵公司已停业的情况下，应合同经办人及汉爵公司其他股东的强烈要求封门，不能得出春风公司已经单方终止合同的结论。综上，汉爵公司的经营失利应由其自行承担风险和损失，故要求驳回汉爵公司的诉讼请求。
反诉原告春风公司反诉称，2006年9月28日春风公司与杭州冰河休闲娱乐有限公司签订了租赁合�一份，合同的承租方由胡伟强、樊强、徐惠云签字，杭州冰河休闲娱乐有限公司盖章，约定春风公司将其位于杭州市滨康路××88号××号楼东面××-2层（共计建筑面积3468平方米）的标准厂房出租给承租方；租期自2007年××月××日至20××××年××2月3××日，共五年；承租方承诺房屋休闲娱乐服务之各项登记审批、核准手续均由其自行自费承担；房屋租金前二年为××2元／平方米，后三年为××6元／平方米，租金先付后用，首期租金在2006年××2月××5日支付，以后每隔半年支付一次；双方确定承租方水费为3元／吨，电费为××元／度，并在每月××5日前按实结清；承租人应在2006年9月××××日向出租方缴纳履约保证金，可用于抵付房屋、水电费等；租赁结束后，承租方装修的门窗、地面、墙体、照明、管线等归出租方所有，并负责将房屋结构复原；同时，还约定了承租人逾�付款每天××%滞纳金的违约责任；双方还特别明确了允许出租方单方提前终止合同的四种情形。由于杭州冰河休闲娱乐有限公司之名称未获工商核准，承租的公司名称后改为汉爵公司。汉爵公司股东由江晋、樊强、李海华、徐惠云四位自然人股东构成，并在西湖区工商局注册登记。房屋租赁合同签订后，汉爵公司在未办理任何政府登记审批核准手续及装修方案未报批未获准的情况下，擅自封闭进行装修，同时也未将装修情况及时通知春风公司。2008年5月左右汉爵公司开业，结果因无证经营、异地经营等原因被行政处罚。同时，由于管理混乱，效益欠佳，汉爵公司于2008年××2月左右停业。2009年4月初，汉爵公司的大股东将租赁房屋内物品搬运一空。2009年4月应汉爵公司要求，春风公司将汉爵会所前门予以封闭，等候其处理，但汉爵公司的法定代表人既不露面，又难�联系。2009年××××月30日，汉爵公司委托他人致函春风公司，单方提出解除双方的租赁合同。双方合同签订后，2007年6月4日汉爵公司才支付了300000元的租房保证金，其应交纳的房租及拖欠的水电费至今未付。截止2009年××××月30日汉爵公司尚应交房租为××42××880元；其尚欠水电费共39057元。汉爵公司长期拖欠房租和水电费已经属于严重违约行为，应承担违约责任；同时单方解除合同，已经表明其不再继续履行房屋租赁合同。但时到今日，汉爵公司仍占用房屋，对其在2009年××2月××日后继续占用房屋所造成的一切损失，保留追究的权利。现反诉诉请判令汉爵公司支付房屋租赁费××42××800元、水电费39057元、逾期付款滞纳金827936.44元及承担诉讼费用。
反诉被告汉爵公司反诉辩称，一、春风公司改变了合同约定，原约定如果是休闲娱乐项目开业审批手续由汉爵公司承担，而非各项登记。租赁合同的基本标的物及土地的合法用途的改变，房屋装修的审批手续都是承诺由汉爵公司承担是没有合同依据的。合同对于装修给予了特别的装修期，汉爵公司进行装修是合同确认的，也是经春风公司同意的，所以并非系擅自装修。二、关于装修的报批手续，合同中未有约定，但作为法律规定，装修报批主体必须是房屋所有权人，因此没有报批情况春风公司有其不可推托的法律责任。三、对春风公司所称2009年4月初应汉爵公司合伙人要求而将门封闭的事实不清楚，但时间应该是4月29日；汉爵公司是公司，并非合伙体，公司内部股东即使有矛盾纠纷，也不能代表公司意思。四、关于租金，在合同履行过程中，春风公司未按合同约定将符合租赁用途的房屋交付，故汉爵公司不交租金只是行使不履行抗辩权。2009年4月底春风公司擅自将房屋封锁，不让汉爵公司使用。民法通则关于租金的诉讼时效为一年，春风公司称有××420000元租金未付是无事实依据的。五、春风公司称汉爵公司现在仍然占用房屋与其认可已经封锁的情况相矛盾。六、关于逾期滞纳金，即使有，××%的约定也是明显过高。综上，现要求驳回春风公司的反诉请求。
原告汉爵公司就本诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：
××、房屋租赁合同××份（复印件），证明双方签订合同对房屋土地用途现状及变更责任作了明确约定。
2、查档证明××份，证明涉案土地用途为工业用地。
3、房屋产权证××份（复印件），证明设计用途为非住宅。
4、关于房屋租赁有关情况的请求报告××份，证明汉爵公司已向春风公司说明土地用途及未腾空的三楼房屋不符合合同目的，导致损失发生。
5、�令改正通知3份、扣留（封存）财物通知书、行政处罚事先告知书、行政处罚决定书、关于责令关闭无证网吧、游戏机店、碟吧、娱乐场所的通知、责令停业通知书各××份，证明汉爵公司多次被责令改正、罚款、关闭的事实。
6、浙江省罚没款专用票据2份，证明汉爵公司由于违反消防法被处罚的事实。
7、（2009）浙杭钱证民字第4663号公证书××份，证明春风公司封堵会所的事实。
8、（2009）浙杭钱证民字第4664号公证书××份、照片9张，证明春风公司封堵会所、阻止汉爵公司继续履行合同的事实。
9、浙江省统一收款收据4份，证明汉爵公司交纳保证金的事实。
××0、解除函及回函、补正函及回函（复印件）各××份，证明由于无法实现合同目的，汉爵公司行使解除权。
春风公司对证据的质证意见如下：
对证据××的真实性无异议，但认为约定房屋的租赁用途为休闲娱乐场所，不包括土地性质，相关手续应由汉爵公司办理。
对证据2无异议。
对证据3的真实性无异议，认为能证明房屋用途为工业厂房。
对证据4表示未收到。
对证据5、6认为仅表明汉爵公司未按政府部门相关手续进行报批而被处罚。
对证据7的真实性无异议，但对文字整理稿的真实性有异议，认为系原告单方整理，而并非公证书的公证内容，且江晋对相关问题有规避，也未让春风公司的法定代表人作完整的真实意思表达。
对证据8的形式真实性无异议，对合法性有异议，认为汉爵公司娱乐会所的后门并非在二楼，而是在一楼；二楼的门自出租时就是关闭的；封闭是事实，但是是应汉爵公司要求而封闭的，对照片的真实性有异议。
对证�9的真实性无异议，但认为按合同约定在保证金内对租金、水电费进行了抵扣。
对证据××0的形式真实性无异议，认为仅证明双方的租赁合同于2009年××××月30日因汉爵公司要求已解除。
春风公司就本诉、反诉部分为证明自己的主张，提供的证据有：
××、租赁合同××份（复印件），证明双方当事人之间的房屋租赁关系及权利义务。
2、收款收据4份（复印件），证明汉爵公司支付300000元的事实。
3、公司查档材料××份（复印件），证明汉爵公司工商登记地址及登记机构及其股东情况。
4、照片3张（复印件），证明汉爵公司用水吨数、电度数情况。
5、计算清单××份（打印件），证明汉爵公司欠租金及滞纳金情况。
6、委托书××份，证明汉爵公司法定代表人已将所租房屋中的设备、物品搬�，汉爵公司在处于停业情况下委托春风公司封门的事实。
7、杭州市国土资源局滨江分局杭滨土籍简复（2009）××0号文件××份，证明涉案土地临时变性的法律政策依据和操作可能性。
8、转账支票、浙江省土地出让金专用发票、付款审批单各××份，证明涉案工业用地在补交了土地收益费用后可依法转为商业用途。
9、承诺书××份，证明汉爵公司欠水电费的事实。
汉爵公司对证据的质证意见如下：
对证据××、2、3无异议。
对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，认为水电费应以相关部门的票据为准。
对证据5认为对租金的主张已超过一年，而滞纳金的约定过高。
对证据6的真实性无异议，但认为部分股东的行为不能构成春风公司的委托行为。
对证据7的真实性无异议，对关联�有异议，认为不能排除不是出租给汉爵公司的房屋，说明春风公司能办理相关手续而未去办理。
对证据8的真实性无异议，认为能说明春风公司能办理相关手续而未去办理。
对证据9的真实性无异议，但认为与本案无关。
汉爵公司对反诉部分未举证。
法院依职权对汉爵公司股东樊强、徐惠云所作的调查笔录一份。
（一）、本院对汉爵公司提供的证据认证意见如下：
对证据××、2、3的真实性予以确认，对双方签订租赁合同及租赁的房屋为非住宅的事实予以确认。
对证据4，因汉爵公司未提供证据证明春风公司收到了该报告，故对关联性不予确认。
对证据5的真实性及对汉爵公司因无照经营被多次处罚的事实予以确认。
对证据6的真实性及对汉爵公司被消防部门处罚的事实予以确认
对证据7、8的真实性及对汉爵公司被封闭的事实予以确认。
对证据9、××0的真实性及对汉爵公司支付保证金及要求解除租赁合同的事实予以确认。
（二）、本院对春风公司提供的证据的认证意见如下：
对证据××、2、3的真实性及对双方签订租赁合同、被告登记注册及支付相关款项的事实予以确认。
对证据4、5的证据效力不予采信。
对证据6的真实性及对春风公司因汉爵公司股东要求对涉案房屋进行封闭的事实予以确认。
对证据7、8的真实性及对春风公司部分工业厂房在补交出让土地临时改变用途收益差价后，将用途改变为商业用途的事实予以确认。
对证据9的真实性及对汉爵公司于2008年3
月6日尚欠春风公司电费50000元的事实予以确认。
根据以上有效证据及双方当事人陈述，本院经审理查明：
2006年9月28日汉爵公司与春风公司（当时拟名为“杭州冰河休闲娱乐有限公司”）签订《杭州春风房屋租赁合同》一份，约定由汉爵公司租赁春风公司所有的位于杭州市滨康路××88号××号楼东面××、2层，出租房屋的建筑面积为3468平方米（如房屋西端8×30平方米在2008年6月以后拆除，则核减相应租赁面积，拆除的外墙由春风公司复原）；该房屋现状为标准厂房装修及设施；房屋租赁期为5年，自2007年××月××日起至20××××年××2月3××日止；租赁房屋的用途为休闲娱乐服务场所，该场所开业经营所需的政府部门的各项登记审批核准手续由汉爵公司自行自费承办；房屋租金前两年每月每平方米为××3元，后三年每月每平方米租金为××6元；按先付费后用房的原则，首期半年租金在2006年××2月××5日支付，以后每隔半年支付一次；水、电费�每月××5日前按实结算；汉爵公司应在2006年9月××××日向春风公司缴纳履约保证金××00000元，该履约保证金的用途是：××、抵扣汉爵公司未按时支付的各种款项，如水费、电费、房租费、修理费、违约金、滞纳金等；2、修理或赔偿汉爵公司在租赁期内损坏的房屋结构、门窗、消防、照明、管线、路基、路面等，履约保证金被使用后，汉爵公司应在5天内足额补缴，保持××00000元余额，余额在合同期满汉爵公司依约退房后××0天内由春风公司退还；在合同签订后××0天内，春风公司将一楼移交给汉爵公司装修施工，在2006年××0月3××日前将二楼及一楼大厅移交给汉爵公司装修，从合同签订之日起到2007年××月××日为租赁房屋装修期，装修期间的水、电费、装修工程排污或垃圾清理费由春风公司承担；春风公司违约提前收回房屋，未满一年的由春风公司赔偿装修（不含机械设备）费用的××00％，未满2年的赔偿装修费用的80％，未满3年的赔偿装修费用的60％，未满4年的赔偿装修费用的40％，未满5年的赔偿装修费用的20％，装修费用由评估机构认定，按此赔偿后，汉爵公司所有装修归春风公司所有；如因租赁房屋改变使用性质而招致政府土管部门责令停业十天以上，视为春风公司违约；如汉爵公司逾期支付房租费及合同约定的应由其支付的其他各项费用，每逾期一天，按逾期费用总额的××％支付滞纳金；汉爵公司存在违约或逾期支付任何一期费用达20天以上，春风公司有权提前终止合同，收回租赁房屋。
合同签订后，汉爵公司于2007年6月4日向春风公司支付租房保证金300000元。汉爵公司因消防、环保、土地性质等其他客观原因未能在滨江区进行工商登记注册，后于2007年××××月在杭州市工商行政管理局西湖分区登记注册。汉�公司于当月在所涉房屋试营业。
2007年××××月至2008年9月，汉爵公司多次因异地经营、无证经营被滨江区工商部门及文化广电新闻出版局进行了行政处罚。
租赁合同签订后，汉爵公司对租赁房屋进行了装修。消防审批至今未通过验收。
另查明，汉爵公司的股东为江晋、樊强、李海华、徐惠云。2009年4月底，汉爵公司股东樊强、李海华、徐惠云因江晋将汉爵公司的财物转移而出具委托书给春风公司，要求春风公司将汉爵公司所租的房屋砌砖墙封闭，后春风公司将汉爵公司的门予以封闭。2009年××××月9日，汉爵公司委托律师发函给春风公司，认为春风公司未能成功将工业用地改变用途及封堵入口，遂要求解除双方所签订的租赁合同。同年××××月26日，春风公司回函认为汉爵公司的指责与事实不符，出租房已由汉爵公司实际占用，故要求汉爵公司的房租应支付至实际退房日止。在庭审中，春风公司表示同意双方的租赁合同自2009年××××月30日起解除。
再查明，本案所涉房屋的土地用途为工业用地。杭州市国土资源局依据杭土资（2006）96号文件精神和杭政办函（2008）425号通知精神，在其他承租者补交出让土地临时改变用途收益差价后将春风公司所有的位于滨江区滨康路××88号的工业厂房中的部分房屋临时改变使用功能（商业用途），时间为2008年××月××日至2008年××2月3××日。
再查明，汉爵公司于2008年3月6日出具承诺书一份，确认汉爵公司应支付春风公司电费50000元，于3月7日前付清，如到期未付，则同意以停电方式处理。
本院认为，汉爵公司与春风公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，符合有关法律规定，应予以确认，双方均应全面履行合同义务。对于�爵公司认为因土地性质无法改变，致使无法通过有关部门的审批，从而导致无法正常申领工商营业执照，并多次遭到工商行政管理部门、消防部门的罚款以及多次被责令停业整顿，直至最后停业，其合同目的无法实现的主张，本院认为，汉爵公司在签订合同时对该租赁房屋的土地性质及用途是知情的，依据相关政策，在补交出让土地临时改变用途收益差价后，所涉工业厂房有临时改变使用功能（商业用途）的可能，根据双方合同，应由汉爵公司自行自费承办，汉爵公司未提供证据证明其已补交相关费用及办理相关手续后仍未改变土地用途；再者，汉爵公司的其他股东也表示，未改变土地用途的原因在于汉爵公司未去办理相关手续；现汉爵公司提供的证据证明其登记注册地在西湖区，实际经营地在滨江区，属异地无证经营，故被处罚，因此对汉爵公司主张被处罚、�迫停业均系春风公司的违约行为所致的主张不予采信；汉爵公司在明知未取得相关审批手续，也没法正常在滨江区进行工商登记的情况下仍进行装修施工并试营业，所扩大的损失，应由汉爵公司自行承担；汉爵公司主张春风公司以封门的行为表示不再履行租赁合同，本院认为，汉爵公司的其他股东基于保护自身利益，委托春风公司将大门予以封闭，故不存在春风公司擅自终止履行合同的依据，综上，本院对汉爵公司要求春风公司承担赔偿责任的诉请不予支持。汉爵公司租赁春风公司的房屋（包括在合同解除后仍实际占有房屋），理应按约支付相应的租赁费用。汉爵公司主张租金的诉讼时效为一年，因春风公司未提供证据证明其主张过权利，故汉爵公司应当支付的租金自2009年××月26日起算。汉爵公司在承租期间发生的水电费用，应当承担，春风公司已提供证据证明�2008年3月6日汉爵公司尚欠电费50000元，而汉爵公司未有证据予以反驳，故对春风公司要求支付水电费的请求，本院予以支持。汉爵公司未按约支付租金及水电费用，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州春风纺织有限公司自2009年××月26日起至实际腾退之日止的房屋租金（按3468平方米，每月每平方米人民币××6元计算，最高不超过人民币××42××800元），于本判决生效之日起十日内付清。
三、原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州春风纺织有限公司水电费人民币39057元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州春风纺织有限公司违约金人民币24303.74元，于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回被告（反诉原告）杭州春风纺织有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25500元，由原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币××2555元，由被告（反诉原告）杭州春风纺织有限公司负担人民币8663元，由原告（反诉被告）杭州汉爵娱乐管理有限公司负担人民币3892元。
如不服本判决，可在判决书送达之�起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。对本诉不服上诉费用为人民币5××000元，对反诉不服的上诉费用为人民币25××××0元，在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）。
审判员 刘 清
二〇一〇年四月四日
书记员 桑晶晶