浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖商终字第126号
上诉人（原审被告）：叶国平。
委托代理人：吴俊。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军94783部队。
负责人：许瑞。
委托代理人：许智荣。
上诉人叶国平与被上诉人中国人民解放军94783部队（以下简称94783部队）租赁合同纠纷一案，上诉人不服长兴县人民法院于2013年12月16日作出的（2013）湖长商初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，本案于2014年3月18日进行了公开开庭审理。上诉人的委托代理人吴俊、被上诉人的委托代理人许智荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于东至长兴县怡景苑别墅和通宝城，南至省体训基地宿舍和通宝城，西至费家边，北至费家边的土地由94783部队管理使用。2000年12月31日，叶国平以长兴红叶针织厂负责人的名义与94783部队签订《租用场地协议》一份，约定94783部队将其使用的上述土地租给长兴红叶针织厂，94783部队同意该厂在租用的土地上建造厂房，厂房面积控制在500平方左右；租用场地期限为10年，期满后，场地上投资建造的所有建筑归94783部队所有；长兴红叶针织厂每年向94783部队交纳场地补偿费6000元。协议签订后，长兴红叶针织厂没有设立。叶国平在租用的场地上投资建造了房屋并用于租赁，共600平方米左右，没有相应的产权手续。叶国平向94783部队支付场地租赁费至2011年，2012年、2013年两年的租赁费至今未付。租赁期满后，叶国平未向94783部队返还租赁的土地，双方纠纷成讼。
94783部队一审的诉讼请求为：1.叶国平立即清理航校内招待所东侧场地的物品，将该场地归还94783部队；2.叶国平在航校内招待所东侧场地建造的建筑物归94783部队所有；3.叶国平支付94783部队2005年至2013年的场地租金54000元；4.叶国平承担本案诉讼费用。
叶国平一审答辩称：1.本人大约花费50000元进行了填土，后又在上面建造了房屋用于对外租赁，收取房租。现该块土地及所占的房屋已被拆迁，因房屋系本人所造，无偿交还94783部队，显失公平，相应的拆迁补偿费应归本人所有。2.本人将租金已支付至2011年。3.关于本案中《租用场地协议》的效力问题。本案所涉的土地系军事用途的国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，该土地不得转让、出租、抵押，因此，该租用场地协议违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效；因该协议取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。故此，94783部队要求叶国平归还场地，应当将叶国平的房屋和土地平整费用折价补偿并退还叶国平已经支付的租金。
原审法院审理认为：本案中，94783部队出租的土地系军队使用管理的土地，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，故94783部队与长兴红叶针织厂签订的场地租赁协议，系双方当事人真实意思表示，且约定的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故予以确认，协议双方均应按照约定全面履行自己的权利和义务。叶国平关于《租用场地协议》无效的抗辩，该院不予采信。因为长兴红叶针织厂没有依法设立，故本案的实际承租人应为叶国平。根据双方的约定，本案的租赁期限已经届满，双方之间的权利义务终止，故94783部队主张叶国平返还承租的土地，该院予以支持。94783部队主张其出租的土地上建造的房屋所有权归其所有，叶国平提出土地上所建房屋无偿归94783部队所有，显失公平。经审查，94783部队的上述主张系双方的约定，且从整个协议双方约定的内容来看，94783部队准许叶国平建造房屋并盈利，场地补偿费每年6000元十年不变，双方的利益并没有失衡，故对该抗辩，不予采信。该院确认叶国平在承租的土地上所建的房屋归94783部队所有。本案中，叶国平已经支付租金至2011年，故其尚应支付2012年、2013年两年租金计12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零九条之规定，判决如下：一、叶国平返还中国人民解放军94783部队位于东至长兴县怡景苑别墅和通宝城，南至省体训基地宿舍和通宝城，西至费家边，北至费家边的土地，并于判决生效后十日内腾空场地；二、叶国平在上述第一项土地上建造的房屋归中国人民解放军94783部队所有；三、叶国平支付中国人民解放军94783部队2012年、2013年的场地租金12000元；四、驳回中国人民解放军94783部队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元（缓交），减半收取575元，由叶国平承担。
上诉人叶国平上诉称：一、一审法院认定本案中的《租用场地协议》合法有效缺乏事实依据，被上诉人在本案中仅提供了《租用场地协议》，而未提供其出租行为经批准的证据材料，因此一审法院适用部队房地产管理条例的规定属于适用法律错误。二、上诉人租用被上诉人场地后，花费大量人力物力进行场地平整并建造房屋，被上诉人据此已取得安置房，获得了巨大的利益，而上诉人多年付出却一无所获。故一审判决不符合公平原则。请求二审法院依法改判被上诉人补偿上诉人土地平整费用5万元，房屋建造费用20万元，合计25万元。
被上诉人94783部队答辩称：被上诉人出租土地符合军队房地产管理条例的规定，双方签订的协议平等自愿，没有违反法律规定。合同中对于上诉人建造的房屋在合同到期后应当无偿收回。双方的约定具体明确，不存在补偿问题。故请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中双方均未提供证据。
本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，被上诉人未能提供证据证明涉案土地出租经上级审批同意。上诉人在承租期间也利用该土地及上面建造的房屋转租收益。
本院认为：本案系涉军土地租赁合同纠纷。双方当事人签订涉军土地租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定：“军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定”；总参谋部、总政治部、总后勤部发布《中国人民解放军土地使用管理规定》第十三条“改变其他土地用途的，由各大单位后勤部批准，报总后勤部备案”。本案中，94783部队对军队的土地进行出租，其实质已改变了相关的土地用途，在其未经审批同意的情况下与叶国平于2000年12月31日签订《租用场地协议》，违反了军队关于房地产管理的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《租用场所地协议》应确认为无效合同。上诉人主张双方间合同无效的上诉主张成立，本院予以采纳。
《合同法》第五十八条规定，对于合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但根据诚实信用原则，合同被确认无效后，当事人不应取得比合同有效时更多的利益。本案中，双方在租赁合同中明确约定了具体租赁物使用方式和使用租年限，并对合同期满后场地上投资建造的所有建筑物的归属也进行了约定。现上诉人按照合同的约定承租了10年以上，双方间的合同履行期限已经届满，履行期内上诉人对租赁物的行使也并未受到被上诉人的干扰；而且上诉人承租期间，实际上也通过自己直接使用租赁物经营或将租赁物转租他人等方式，获取了一定的利益。对于上诉人而言，虽然其建造房屋、平整土地，化费了一定的费用，但通过合同的履行，已获得了相应的补偿。所以合同期满后，上诉人理应将租赁场地以及土地上的附着物返还或交付给被上诉人94783部队。对于合同期满后，上诉人实际占有使用的租金，因合同约定的租金并未明显高于市场租赁费用，可参照合同约定的价格计付。
至于上诉人认为合同显失公平，被上诉人应给予相应补偿的主张。根据合同法的规定，如当事人认为订立合同时显失公平的，当事人有权提出撤销。但上诉人应当于知道或知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，现双方间的合同履行期已经届满，因行使期限已过，相应的撤销权也归于消灭。且上诉人实际通过经营也获取了相应的利益，获得了补偿。故对上诉人提出合同显失公平，应酌情对上诉人补偿的主张，本院不予支持。
综上，虽然一审认定双方间的合同有效不符合法律规定，但认定事实基本清楚，实体处理仍是正确的，所以本院对一审判决予以维持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元（缓交），由上诉人叶国平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
代理审判员 郑 扬
代理审判员 朱国斌
二〇一四年三月十九日
书 记 员 任飞飞