海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1386号
上诉人（原审被告）：海南宏达集团公司。
法定代表人：孟添兴，总经理。
被上诉人（原审第三人）：海南峨眉山房地产开发公司。
法定代表人：林柏奇，总经理。
原审原告：黄信驹。
原审被告：海口市城市发展有限公司。
法定代表人：蒙邓江，总经理。
委托代理人：肖兵，总经理助理。
委托代理人：林巍。
上诉人海南宏达集团公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人海南峨眉山房地产开发公司（以下简称峨眉山公司）、原审原告黄信驹、原审被告海口市城市发展有限公司（以下简称城发公司）物权纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民二重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成由审判员黄海鹰担任审判长，审判员李必雄、何姿玲参加的合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：海口市长堤路XX号综合大楼原为海口市家具厂与宏达公司合建。根据原建房协议，综合大楼一层东侧194.4平方米，二、六、七、八、九层、十层的二分之一产权归宏达公司所有。1991年4月2日，湖南省冷水滩市人民法院就湖南省零陵地区金属材料公司（以下简称零陵金属公司）诉宏达公司、第三人海口市家具厂货款、债务纠纷一案，作出（1991）法经字第22号民事调解书。该民事调解书确认宏达公司将其海口市长堤路XX号综合大楼所属部分二、七、八、九层、十层的二分之一全部抵偿给零陵金属公司，以清偿宏达公司对零陵金属公司311万元的债务。1991年4月14日，在冷水滩市人民法院的主持下，海口市长堤路XX号综合大楼的二、七、八、九层、十层的二分之一的房产全部由零陵金属公司接收管理。同日，移交笔录中载明，上述房产的实际�用权和所有权已归零陵金属公司所有。1992年6月28日，零陵金属公司将海口市长堤路XX号综合大楼的二、七、八层（除去涉及图纸中东侧1-3、A-K部分）、九层、十层的二分之一的房产转让给贵州省六枝矿务局驻海口办事处（以下简称六枝矿务局驻海口办）。1992年7月8日，零陵金属公司与宏达公司签订一份《和解协议书》，其中载明签订该份《和解协议书》的目的是为了节省重复过户费用，尽快将冷水滩市人民法院（1991）法经字第22号民事调解书执行完结。上述《和解协议书》约定：将冷水滩市人民法院（1991）法经字第22号民事调解书确认的宏达公司抵债给零陵金属公司的位于海口市长堤路的全部房屋产权归回给宏达公司，由宏达公司负责办证直接过户给买方（六枝矿务局驻海口办），零陵金属公司在与买方（六枝矿务局驻海口办）于1992年6月28日订立的房屋买卖合同�中的全部权利义务也转让给宏达公司，由宏达公司清收全部卖房款。宏达公司在收到卖房款三日内及时付给零陵金属公司等。
之后，海口市长堤路XX号综合大楼第二层房屋历经多次转让。其中1992年10月22日，峨眉山公司向海南恒隆经贸公司购买上述房屋。海南扬子江房地产开发公司（以下简称扬子江公司）于1993年7月13日以自己名义与南洋公司（原名称为南洋经济发展公司，后变更为海口南洋经济发展公司）签订了《房屋买卖合同书》，由南洋公司以总房款3745440元的价格购买该第二层房屋。南洋公司支付了1465000元，并由峨眉山公司开具了相应的收款收据后，南洋公司于1993年8月迁入该房屋并占有使用。
1994年9月7日，海口市长堤路XX号综合大楼第二层房屋的《房屋所有权证》（证号：房字第186**号，面积939.54平方米）登记在宏达公司名下。1996年5月19日，南洋公司与宏达公司签订《协议书》，双方确认：南洋公司向海南扬子江（峨眉山）房地产开发公司购买海口市长堤路XX号2楼整层房产937平方米，房产由南洋公司使用，但尚未办理过户手续；因宏达公司是开发商，扬子江（峨眉山）公司是中间商，2楼房产产权仍属宏达公司名下。双方约定：南洋公司向农业银行申请200万元的农业专项贷款，宏达公司用2楼整层房产权作为抵押担保，并办理有关抵押手续，南洋公司用2楼的购房款及2楼的使用权为宏达公司提供反担保；借款落实后，南洋公司支付50万元给宏达公司，作为南洋公司购买2楼房产的补充押金；宏达公司积极配合扬子江（峨眉山）公司等中间商把2楼产权办至南洋公司名下，南洋公司获得产权后，结清购房款，自行承担抵押责任，撤销宏达公司的担保责任。该《协议书》签订后，南洋公司、宏达公司与中国农业银行乐东县支�于1996年7月10日签订了一份《房屋抵押贷款合同》，由南洋公司向中国农业银行乐东县支行借款200万元，期限5年，自1996年7月15日至2001年7月15日，宏达公司以其名下位于海口市长堤路XX号2楼的房产为该笔借款提供抵押担保。签约后，上述房产已在房产管理部门办理了抵押登记手续，南洋公司获得了200万元的借款，南洋公司同时也按协议书的约定支付给宏达公司50万元。该笔借款并未偿还，上述房产的抵押也未解除。
1996年11月，南洋公司以扬子江公司未取得该房屋产权为由，向原审法院起诉，要求解除购房合同，并返还购房款。1998年9月29日，原审法院作出（1996）振民初字第463号民事判决书，判决：一、南洋公司与扬子江公司于1993年7月13日签订的《房屋买卖合同书》无效。二、扬子江公司将购房款1465000元及利息返还南洋公司。三、南洋公司将该房屋返还给第三人峨眉山公司。该判决发生法律效力后，南洋公司以扬子江公司未能向其返还购房款为由，一直占有使用该房屋。
2004年8月23日，南洋公司与新华公司（2009年10月，新华公司更名为海南元创科技文化有限公司﹤简称元创公司﹥，之后又于2010年4月更名为海南工信实业发展有限公司﹤简称工信公司﹥）签订《资产转移协议书》，约定：南洋公司向扬子江公司购买的海口市长堤路XX号X幢XXX.54平方米的房屋，获得该房产的实际使用，从合同签订之日起将房产权益转移给新华公司。2007年6月15日，新华公司与黄信驹签订《购房协议书》，约定：新华公司将拥有权益的海口市长堤路XX号2楼西侧490平方米的房屋，以35万元出售给黄信驹；因房屋历史原因不能办理产权证，黄信驹可长期使用该房屋。此外，新华公司还在该协议书右下角盖章并由李挺奋签注“同意乙方（黄信驹）享受甲方（�华公司）原付145万元购房款中80万元的权益。”签约后，黄信驹向新华公司支付了款项，并实际迁入该房屋占有使用。南洋公司于2007年12月30日解除了与新华公司签订的《资产转移协议书》，并于同日与海南精英文化传播有限公司（以下简称精英公司）签订《资产转移协议书》，约定将涉案的海口市长堤路XX号2楼的房产权益转移给该公司；2010年2月13日，南洋公司又与精英公司签订《房屋资产回转协议书》，终止双方之前签订的《资产转移协议书》，约定精英公司将涉案的房产权益回转给南洋公司。
2009年，海口市人民政府决定对海口市长堤路XX号楼拆除改造，向该大楼包括宏达公司在内的各所有权登记人和实际使用人发出拆迁通知。2009年9月29日，城发公司与宏达公司就海口市长堤路XX号2楼房屋的拆迁安置问题签订了《拆迁补偿安置协议》（单位实物补偿），双方约�：拆迁安置方式为实物补偿方式，被拆迁房屋建筑面积为939.54平方米，宏达公司认购同等面积的商业用房，认购价款4227930元从拆迁补偿款4751335.28元中扣除，剩余的拆迁补偿款、搬迁补助费及先期支付的12个月临时安置补助费合计701917.88元，由城发公司在协议签订后的20个工作日内支付给宏达公司。签约后，宏达公司就黄信驹实际占有使用海口市长堤路XX号2楼西侧490平方米房屋的情况向城发公司进行了申报，要求将部分拆迁款327100元直接拨付给黄信驹，由黄信驹自行搬迁。城发公司随后从《拆迁补偿安置协议》约定的拆迁补偿款、搬迁补助费及先期支付的12个月临时安置补助费合计701917.88元中拨付给黄信驹搬迁款327100元，剩余的款项也已拨付给宏达公司。黄信驹获得搬迁款后，搬离该房屋，之后该房屋无占有使用人。
2010年，元创公司（原新华公司）向原审法院起诉黄信驹，要求判令其与黄信驹签订的上述《购房协议书》无效。宏达公司作为第三人参加了诉讼，但未提出诉讼主张。原审法院经审理，于2010年12月18日作出（2010）美民一初字第40号民事判决书，驳回元创公司的诉讼请求。元创公司不服判决，提起上诉。本院于2011年7月21日作出（2011）海中法民一终字第858号民事判决书，驳回上诉，维持原判。其中该判决认定新华公司与黄信驹签订的《购房协议书》名为购房协议，实为债权转让协议，且为有效协议。2010年10月，在该案诉讼期间，海口市长堤路XX号的房屋全部被拆除。之后，宏达公司就（2011）海中法民一终字第858号民事判决书向海南省高级人民法院申请再审，其再审申请被驳回。
另查明，2012年12月24日，南洋公司向原审法院诉讼宏达公司和城发公司，要求确认南洋公司拥有长堤路XX号X幢XXX.54平方米的占有、使用权益�并且承受该房屋拆迁后重新安置房屋的占有使用权益及其他补偿权益。原审法院审查后，于当天立案受理，案号为（2013）美民二初字第52号。该案亦由本院发回重审，重审案号为（2014）美民二重字第1号。由于本案与南洋公司案系关联案件，故以上两宗案件并案开庭进行审理。在庭审中，经南洋公司与宏达公司确认，南洋公司尚欠中国农业银行乐东县支行借款200万元未偿还，用于借款担保的房产也未解除抵押登记。此外，对黄信驹的起诉，南洋公司认为，在原审法院审理的（2012）美民二初字第198号民事案件中，黄信驹作为第三人参加了诉讼，黄信驹也领取了该案的裁定书；该裁定书查明，2011年2月13日，南洋公司与精英公司签订《房屋资产回转协议书》，终止双方于2007年12月30日签订的《资产转移协议书》，精英公司将涉案房产权益回转给南洋公司，已经确定了工信公司不享有涉案权益，涉案权益由南洋公司享有，黄信驹从工信公司取得的权益已经不存在，因此黄信驹向宏达公司和城发公司主张权益没有依据。对于南洋公司的起诉，黄信驹则认为，其本人系基于与新华公司的《购房协议书》而享有涉案房产的权益，至于南洋公司与精英公司签订的《资产转移协议书》以及《房屋资产回转协议书》，并不涉及到其本人享有的490平方米的房产权益，因为新华公司在与南洋公司签订《资产转移协议书》并享有939.54平方米房产的权益后，已经于2007年6月15日通过与其本人签订《购房协议书》，转让了其中490平方米的房屋权益，没有办理房产证仅仅是因为历史原因。所以南洋公司与精英公司签订的相关协议与其本人之间没有关系。
再查明，虽然城发公司与宏达公司就海口市长堤路XX号2楼房屋的拆迁安置问题签订了《拆迁补偿安置协议》，按协议给予宏达公司的安置房屋已经建好，但该安置房屋目前尚未办理所有权证，亦未交付宏达公司使用。
黄信驹原审中提出的诉讼请求为：1、确认黄信驹享有长堤路明珠安置小区490平方米的用益物权并登记至黄信驹名下或黄信驹享有由拆迁导致原海口市长堤路XX号2楼西侧490平方米用益物权灭失所产生的相应权利；2、本案的诉讼费由宏达公司与城发公司承担。
原审法院认为：一、关于本案讼争房屋的实际所有权人问题。包含本案讼争的西侧490平方米房屋在内的海口市长堤路XX号第2层房屋已于1991年4月由生效的冷水滩市人民法院（1991）法经字第22号民事调解书抵偿给零陵金属公司。该房屋的所有权包括实际使用权当时已归属零陵金属公司。虽然宏达公司欲以1992年7月8日其与零陵金属公司签订的《和解协议书》证明涉案房屋的所有权已经回转至其名下，但是结合�《和解协议书》载明的目的和内容，零陵金属公司与宏达公司仍然是为了将冷水滩市人民法院（1991）法经字第22号民事调解书执行完结，该《和解协议书》只是因海口市长堤路XX号第2层房屋已出售给六枝矿务局驻海口办，为节省重复过户费用而签订，宏达公司在收到卖房款后仍需付给零陵金属公司。宏达公司仅是基于其与海口市家具厂合作兴建海口市长堤路XX号综合大楼的事实才于1994年9月17日办理了海口市长堤路XX号第2层房屋所有权的初始登记，此时，涉案房屋已由生效（1991）法经字第22号民事调解书确认归属于零陵金属公司。之后，海口市长堤路XX号第2层房屋历经多次转让。1993年7月13日，扬子江公司以其名义将该房屋出售给南洋公司。后因该房屋买卖合同关系产生诉讼纠纷，原审法院遂作出（1996）振民初字第463号民事判决书。该生效民事判决书判决，基于南洋�司与扬子江公司签订的《房屋买卖合同书》无效，南洋公司应当将该海口市长堤路XX号第X幢XXX.54平方米房屋返还给第三人峨眉山公司，扬子江公司应当将购房款1465000元及利息返还南洋公司。依据上述查明的海口市长堤路XX号第2层房屋转让的事实，因南洋公司与扬子江公司签订的《房屋买卖合同书》无效，故峨眉山公司是海口市长堤路XX号第2层房屋的最终受让人。因此，峨眉山公司才是上述房屋的实际所有权人，峨眉山公司对南洋公司享有返还上述房屋的物上请求权。综上，宏达公司并非海口市长堤路XX号第2层西侧490平方米房屋的实际所有权人。故宏达公司关于其为本案讼争房屋的所有权人的抗辩与事实不符，原审法院不予采信。在（1996）振民初字第463号民事判决书生效后，南洋公司对海口市长堤路XX号第2层西侧490平方米房屋的权益进行出让，属于无权处分，黄信驹亦不能因其签订的转让协议成为本案讼争房屋的实际所有权人。
二、关于黄信驹是否享有本案讼争房屋的用益物权问题。根据《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。《中华人民共和国物权法》规定的用益物权内容为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利、自然资源有偿使用权。用益物权的设立是为解决物的所有和利用方面的矛盾，属于只转移对物的使用和收益，不转移物的所有权的财产关系，非所有人支付代价来换取对所有人财产的使用和收益。南洋公司在（1996）振民初字第463号民事判决书生效后占用海口市长堤路XX号第2层房屋，是南洋公司的私自占用行为，不属于以对价换取物的使用和收益的财产关系，不符合�中华人民共和国物权法》所规定的用益物权内容。南洋公司并非海口市长堤路XX号第2层房屋的用益物权人。虽然南洋公司在（1996）振民初字第463号民事判决书生效后，以扬子江公司未能返还其购房款为由一直占有使用该房屋，但是该行为属于南洋公司的私自占用，未有合同的约定，亦未有法定的事由。依据上述生效判决，南洋公司向峨眉山公司返还该房屋是法定义务，峨眉山公司对南洋公司不负有义务，故扬子江公司未尽其返还购房款义务不属于南洋公司拒绝返还涉案房屋的抗辩理由，即南洋公司对该房屋亦不享有占有使用权益。虽然黄信驹就海口市长堤路XX号第2层房屋西侧490平方米与新华公司签订《购房协议书》，该协议已被生效判决认定为有效的债权转让协议，新华公司亦是通过与南洋公司签订的《资产转移协议书》而受让海口市长堤路XX号第2层房屋，但是�因为南洋公司对海口市长堤路XX号第2层房屋不享有用益物权，亦不享有占有使用权益，所以黄信驹不能因其签订的协议取得对海口市长堤路XX号2楼西侧490平方米房屋的用益物权，亦未能取得上述房屋的占有使用权益。
虽然宏达公司与城发公司已于2009年9月29日就海口市长堤路XX号第X幢XXX.54平方米房屋的拆迁安置问题签订了《拆迁补偿安置协议》，但是根据当时仍生效的《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，拆迁人应对被拆迁人给予补偿、安置，该条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。根据上述查明的事实和论述，被拆的海口市长堤路XX号第X幢XXX.54平方米房屋的实际所有权人为峨眉山公司，峨眉山公司应为拆迁人给予补偿安置的被拆迁人。黄信驹对涉案房屋的占用未有合法依据，其不能成为拆迁补偿安置的对象，因此，黄信驹请求确认其享有长堤路明�安置小区490平方米的用益物权并登记至其名下或由其享有由拆迁导致原海口市长堤路XX号2楼西侧490平方米用益物权灭失所产生的相应权利，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：驳回黄信驹的诉讼请求。案件受理费6550元，由黄信驹负担。
上诉人宏达公司不服原审判决，向本院上诉称：宏达公司认为原审判决书中有关峨眉山公司是海口市长堤路XX号第二X幢XXX.54平方米房屋实际所有权人和被拆迁人的判定是错误的，这个判定严重损害了宏达公司等的合法权益。事实和理由有：
既然（1996）振民初字第463号民事判决确认1993年7月13日南洋公司与扬子江公司签订的房屋买卖合同无效�同理，1992年10月22日峨眉山公司与海南恒隆经贸公司签订的房屋转让合同也是无效的。（1996）振民初字第463号民事判决书认为：“海口市长堤路XX号房屋系案外人宏达公司的财产。扬子江公司未取得该转让房屋的产权，即以己名与南洋公司签订买卖合同将他人财产转让给南洋公司，侵害了产权人的合法权益，故南洋公司、扬子江公司签订的房屋买卖合同无效，各自应将收取的对方财物相互返还”，并判决南洋公司与扬子江公司的买房合同无效，涉案房产退还给峨眉山公司。该判决根据是我国民诉法“不诉不理不判”原理和司法实践中“就案办案”原则，这个判决结论是指涉案标的物的“单案审判结论”，并不是涉案标的物的“综合执行结论”。同理，峨眉山公司与海南恒隆经贸公司于1992年10月22日签订的房屋转让合同同样是无效合同，峨眉山公司同样要将涉案房屋返还给海南恒隆经贸公司，海南恒隆经贸公司与六枝矿务局驻海口办签订的房屋转让合同也同样是无效合同。由此判定，峨眉山公司并不是涉案房屋的最终受让人，继而不是涉案房屋的实际所有权人。
涉案房屋虽经多次转让，但涉案房屋的所有权一直没有转移。1、1992年6月28日零陵金属公司与六枝矿务局驻海口办签订的房屋转让合同书因转让人无房产证和受让人违约没有履行支付大部分房款已被解除，双方合同约定：将含涉案房屋在内的总面积为2939㎡房屋，以单价1590元／㎡，总价款4673010元转让给六枝矿务局驻海口办。之后，六枝矿务局驻海口办只付了房款的28%，合计130万元，折计442元／㎡，折计到涉案房屋939.54㎡为41.5万元的第一期款后，拒付余下的72%的房款，零陵金属公司和我司多次催收无果，在补交出让金、报建费等八十多万元办妥房产证后，于1994年12月6日�过邮政快递正式函告，限其15天内付清全部房款，办理房屋过户手续，否则依约中止解除合同，没收首付款。因当时房产价格急剧下降。六枝矿务局驻海口办迟延履行支付72%的房款，经催告至今二十多年来仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第一百三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”之规定，该转让合同已被解除而失效。据此，长堤路XX号所有房屋包括涉案房屋的所有权并没有转移。至于之后包括涉案房屋在内的全部转让房屋被多次转让、层层加价、炒买炒卖、重复出卖。这就是名躁一时的“海南房地产泡沫”，它给我司造成的直接后果是全部转让房�处于失控状态，被多人占用至拆迁前，致使我司在此之后的陆续清退回收被重复出卖的转让房屋的过程中，花费了一百二十多万元，直至国家清理打击非法传销时，才借助各方力量将除涉案房屋外的其他转让房屋的不法占有人清除出去。因房屋使用错过了经济周期，造成重大间接经济损失。2、六枝矿务局驻海口办没有履行合同约定的主要付款义务，没能取得涉案房屋的所有权。六枝矿务局驻海口办只付了房款的28%，还欠72%的房款，涉案房屋产权交易没有完成，受让人虽然以装修的名义进场继而得以长期占用涉案房屋，但涉案房屋所有权并没有转移。3、涉案房屋系非商品房，未依法登记取得权属证书之前的转让是不合法的，未依法办理变更登记，涉案房屋的所有权就没有转移。涉案房屋系海口市家具厂与零陵三联股份公司为了解决双方生产、经营贸易用房而于1988�联合续建的，1990年建成竣工，1990年4月20日由零陵地区国有资产管理办公室零地国资字第（1990）8号批准：在海口市长堤路XX号与海口家具厂合建大楼零陵部分的所有权归宏达公司。该综合大楼全部属单位自建自用房性质，我司没有房地产开发权，零陵金属公司也没有房地产开发权，该房系非商品房。根据我国有关法律规定，自建非商品房在未依法登记取得权属证书之前，不得转让。自建房的转让买卖和商品房的销售买卖是不同的，商品房的销售买卖是经营者和消费者之间的关系，非商品房的转让买卖是平等主体之间的关系，因此，非商品房的转让买卖不适用商品房销售买卖的相关法律规定，没有商品房买卖中的预售制度和保护消费者权益制度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的……”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”、《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，涉案房产在1994年9月7日办证之前，所有转让合同都应是无效合同，未办理变更过户手续之前涉案房屋的所有权就没有转移。
原所有生效的裁定、判决、决定均确认或维持宏达公司是涉案房屋的所有权人，本案一审判决书造成同一法院对同一房屋的所有权人的判定是自相矛盾的。在同样查明涉案房屋曾于1992年至1993年期间出卖过，之后又多次转让等事实的情况下，从1998年起六个民事生效判决、三个行政生�判决、一个刑事决定、两个行政决定均确认或维持涉案房屋所有权属于宏达公司。其中，1998年9月29日生效的（1996）振民初字第463号民事判决书中称：“本院认为，海口市长堤路XX号房屋系案外人宏达公司的财产”；2012年3月5日生效的（2012）美民二初字第28号民事判决书中称：“海口市长堤路XX号综合楼二楼房屋为宏达公司与海口市家具厂合建，该二楼房屋归宏达公司所有。1994年9月7日，宏达公司就海口市长堤路XX号二楼取得了《房屋所有权证》（证号为房第字18691号）。……本院认为：……坐落于海口市长堤路XX号第二层房产为宏达公司所有。”由此可见，原审判决关于峨眉山公司是涉案房屋实际所有权人的判定与该院之前的上述两个生效判决书的判定是矛盾的。
一审判决书中还有如下认定和论述是不符合实际情况的。1、一审判决书中称：“2010年，元创公司（原�华公司）向本院起诉黄信驹，要求判令其与黄信驹签订的上述《购房协议书》无效。宏达公司作为第三人参加了诉讼，但未提出诉讼主张。”事实上，我司在该案一审中书面陈述意见称：“海口市长堤路XX号第二X幢XXX.54平方米房屋产权归我司所有，我司对任何不合法的转让不知情不认可，请求依法保护我司的合法权益”；在二审中提交了书面陈述意见称：“宏达公司是海口市长堤路XX号第二X幢XXX.54㎡房屋唯一合法的所有权人，因此其拆迁补偿款依法应全部归宏达公司所有和支配。至于元创公司、黄信驹之间约定的权益转让协议书是否有效？宏达公司认为只要不侵害宏达公司的合法权益，就和宏达公司没有什么关系。请贵院依法保护宏达公司的合法权益”。另，我公司一直都在主张涉案房屋的占有使用权利，但南洋公司一直以其购买且支付过一定数额的款项为由，辩称就算租用也未到期。考虑到涉案房屋已经为南洋公司贷款做了抵押还没有解除，今后还需要南洋公司配合，涉案房屋所有权还属我司等，所以我司才一直未起诉。2、1996年5月19日，我司与南洋公司签订《协议书》的目的是想完成涉案房屋的产权转让，收回余下的卖房款，没有确认涉案房屋的所有权已转移给了任何人，且双方在该协议书中确认：“抵押后产权仍属甲方（我司）。”在此之后，我司曾向银行写过关于偿还贷款的申请书，申请书中称长堤路XX号二楼房屋产权有瑕疵，是作为担保受害人的无奈，为了减少损失减轻责任的陈述。在上述协议书和申请书中，我司均有关于涉案房屋有抵押、转让事实的陈述，但这些陈述都不能否定涉案房屋所有权没有转移这一真实事实。3、我司虽名为集团公司，实为湖南省零陵地区物资局在改革开放之初在海口市开办的注册资金仅为200万元的小型国有外驻企业，我司没有房地产开发权。现涉案房产为我司唯一自建自用房（非商品房），担负着我司歇业数年以来近二十名下岗工人的医疗、养老、社保等生活保障。我司拥有涉案房屋的房产证，应受法律保护，在房产证被依法撤销之前，任何人的主张都无法剥夺其权益。
一审判决书判定峨眉山公司是涉案房屋的实际所有人和被拆迁人，超越了本案的审理范围。本案黄信驹的诉讼请求是确认涉案房屋的占有、使用权益，根据我国民法原理，本案的审理范围只能是涉案房屋的占有、使用权益，一审只能针对黄信驹的诉求进行审理裁判，涉案房屋的所有权不是本案的裁判范围，一审判决只能支持或否定黄信驹的诉讼请求，不能裁判确认他人对涉案房屋具有占有使用权益，更不能裁判确认涉案房屋的所有权属于他人。一审法院在没有依法通知零陵�属公司、六枝矿务局驻海口办、海口恒隆经贸公司等相关当事人参加诉讼的情况下，在没有查清房款是否付清、多个房屋转让合同是否有效、涉案房屋所有权是否转移，在峨眉山公司没有出庭没有诉讼请求的情况下，判定峨眉山公司拥有涉案该房屋的所有权，损害了宏达公司、零陵金属公司等当事人的合法权益。因此，此判定无论在法律程序上还是在法律适用上都是错误的，势必引发新的诉累。
综上所述，一审判决驳回黄信驹的诉讼请求是正确的，请求二审法院依法维持。但一审判决书判定峨眉山公司拥有涉案房屋所有权是极不公平和错误的，请求二审法院依法纠正。
被上诉人峨眉山公司未参加诉讼和未提交答辩意见。
原审原告黄信驹陈述意见称：海口市长堤路XX号第二X幢XXX.54平方米房屋中，黄信驹购买490平方米房屋并已支付购房款，在折迀前一直由黄信驹经营使用，各方没有任何异议，折迀时得到宏达公司确认后由城发公司直接支付490平方米房屋的折迀补偿款给黄信驹。涉案房屋虽然经多次转让，但本人购买其中490平方米房屋和装修使用是不争的事实，原审法院和中院也曾判决本人的购房合同有效。假如房屋不被折迀，涉案房屋的使用权长期归本人所有。现原审判决驳回黄信驹的诉讼请求，与事实不符，请求二审法院予以纠正。
原审被告城发公司陈述意见称：
城发公司依法与涉案房屋产权登记人宏达公司签订《拆迁补偿安置协议》合法合规。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”城发公司作为拆迁人依照《物权法》和《城市房屋拆迁管理条例》依法履行拆迁人的权利，与涉案房屋产权登记人宏达公司签订《拆迁补偿安置协议》合法合规。目前，城发公司已依拆迁协议约定向宏达公司交付了建筑面积939.54平方米房屋中的516.37平方米房屋，位于海口市长堤路安置小区3单元二层8号；余423.17平方米还未交付。
相关权利人主张涉案房屋用益物权权益，应向宏达公司主张，城发公司不应成为本案被告。《物权法》第一百一十七条的规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”用益物权人主张用益物权的权益，应当仅向物权所有人主张，在本案中，城发公司不是涉案房屋的所有人，因此，城发公司不应成为本案的被告，相关权利人如主张用益物权权益，应直接向本案物权所有人主张。
综上所述，请求法院驳回黄信驹的诉讼请求，维护我司合法权益。
二审审理期间各方当事人未提交新的�据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是原审判决确认涉案房屋的实际所有权人和被拆迁人为峨眉山公司是否正确。
关于峨眉山公司是否是涉案房屋的实际所有权人和被拆迁人问题。从本案已查明事实得知，涉案房屋原为海口市家具厂与宏达公司合建，1991年，经湖南省冷水滩市人民法院（1991）法经字第22号民事调解书确认，宏达公司将涉案房屋抵偿给零陵金属公司以清偿其对零陵金属公司的债务。此后，零陵金属公司将包括涉案房屋在内的房产转让给六枝矿务局驻海口办，并与宏达公司签订一份《和解协议书》，约定将零陵金属公司与六枝矿务局驻海口办的房屋买卖合同书中的全部权利义务转让给宏达公司。之后，涉案房屋历经多次转让。1998年9月29日，在原审法院作出（1996）振民初字第463号民事判决书，确认南洋公司与扬子江公司于1993年7月13日签订的《房屋买卖合同书》无效，并判决南洋公司将该房屋返还给第三人峨眉山公司后，峨眉山公司是涉案房屋在上述多次转让过程中的最后一手受让人。虽然该生效判决书判决南洋公司将涉案房屋返还给峨眉山公司，但由于涉案房屋自1994年9月7日办理房产证至宏达公司名下，在多次转让过程中均未办理房屋产权过户登记手续，涉案房屋产权证至今仍登记在宏达公司名下。根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋多次转让中因未办理产权过户登记手续，物权并未发生转移，在房屋未完成产权过户登记手续前，房屋买受人仅得以依据合同主张债权，不应认定其为房屋的所有权人。因此，虽然峨眉山公司是本案查明的涉案房屋多次转让过程中的最后受让人，并经生效判决书判决南洋公司将房屋返还峨眉山公司，但由于涉案房屋产权证尚未办理过户登记至峨眉山公司名下，原审判决认定峨眉山公司是涉案房屋的实际所有权人，并据此认定峨眉山公司为被拆迁人，该认定不当，本院予以纠正。至于峨眉山公司是否主张权利，由于原审法院依法追加其为第三人后，峨眉山公司未到庭参加诉讼和未提出诉讼请求，其权利可另行主张。宏达公司关于原审判决认定峨眉山公司是涉案房屋的实际所有权人和被拆迁人错误的上诉理由成立，本院予以支持。
黄信驹原审中提出的诉讼请求为确认黄信驹享有长堤路明珠安置小区490平方米的用益物权并登记至其名下或黄信驹享有由拆迁导致原海口市长堤路XX号2楼西侧490平方米用益物权灭失所产生的相应权利，原审判决驳回其诉讼请求后，黄信驹并未�起上诉。因此，黄信驹在二审审理期间要求纠正原审驳回其诉讼请求的判决，于法无据，本院不予支持。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”原审判决虽认定峨眉山公司是涉案房屋的实际所有权人和被拆迁人不当，但原审判决驳回南洋公司的诉讼请求，该处理结果正确，故本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人海南宏达集团公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海鹰
审判员 李必雄
审判员 何姿玲
二〇一五年八月二十八日
书记员 韦佳艺