四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1321民初662号
原告张津睿（反诉被告），男，生于1988年1月30日，汉族，四川省绵阳市三台县人，住三台县。
委托代理人吴军、三台县北坝法律服务所法律工作者。
委托代理人袁炳皓，三台县北坝法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）四川省南部县康达房地产开发有限公司。住所地：南部县。
法定代表人寇德高，总经理。
委托代理人邢金生，南部县陵江法律服务所法律工作者。
原告张津睿诉被告四川省南部县康达房地产开发有限公司（以下简称“康达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理，诉讼中被告康达房产公司提出反诉，本院依法由审判员许筱然适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张津睿的委托代理人吴军、袁炳皓，被告（反诉原告）康达公司的委托代理人邢金生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张津睿诉称，2014年6月，原告在南部县柳林广场散步时发现一条路边广告，内容为：“现将位于南部县一环路25号2楼440㎡的房屋出租，价格面议、非诚勿扰”。其后，原告与被告单位副总陈瑞伦多次洽谈并到现场看了租赁房屋。之后因租金、水电气、没有下水（排污）管道等问题进行过多次协商，陈瑞伦表示水电气和下水管道由被告负责安装好的前提下，原、被告签订了租赁合同，合同签订后，原告立即开始装修，在装修过程中，受到蚕桑局阻扰，后原、被告口头协议，如再受到外界干扰，则由被告赔偿原告的经济损失。装修快结束时，原告通知被告安装下水道，几经周折，最终被告在一楼修建了一个化粪池，叫原告营业。原告自2014年11月15日开始营业以下，各种麻烦不断。蚕桑局多次向原告店发了紧急函告，要求立即拆除化粪池。2015年8月13日，原告和家人看了中央电视台的新闻联播，得知了天津爆炸事件，为了他人的生命和财产安全，原告准备停业。2015年8月21日，南部县城管执法大队再次发出限期整改通知书，之后，原告正式停业了，停业时间是：2015年8月15日至今。被告的行为违法了合同法的相关法律规定，现特提起诉讼，请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、由被告赔偿原告的营业损失250000元；3、由被告赔偿原告装修费用395114元；4、赔偿原告设备折旧费用379511.61元；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告康达公司辩称，1、原告经过三个月的考察与被告签订了租赁合同属实；2、该房因产权纠纷，相邻关系紧张，不能进行扰民和会造成环境污染的行业，原告拒绝告知从事什么行业；3、该房装修期间遇阻是事实；4、原告停业时间是2015年8月15日，城管的整改通知是2015年8月21日，故系原告停业在前，限整在后，所以不是限整影响了营业；6、出租给被告的房屋有厕所，水电齐备、生活设施齐全；7、康达公司从未承诺为原告修建化粪池或排污管道，也未委托任何员工代为处理上述事宜，修建化粪池与公司无关；8、公司从未参与原告与邻里关系的调解，也从未协调过双方因排污发生的纠纷，也未请示进行调解；9、原告系主动停业，故不认可营业损失，原告系从事了合同第十条第四项的环境污染行为，其后果不应由被告方承担；10、被告接到整改通知后，主动代原告进行了整改，并于2015年9月14日通过手机短信的方式将信息告知了原告，但是原告还是不营业，合同是有效的，应驳回原告的全部诉讼请求。
被告康达公司提起反诉称，反诉被告经过三个多月的实地考察和多方咨询，决定承租反诉原告位于南隆镇金华路原蚕桑局培训中心大楼二楼的自有房产。租赁期限从2014年9月1日至2022年11月30日止，2015年9月1日至2016年8月31日期间的房租85000元（含水、电费用保证金5000元），应于2016年8月20日之前一次性付清。现被反诉人从2015年8月15日私自关门停止至今，本应由其承担的水电费3945元，反诉原告已代为给付，现提起反诉请求：1、确认反诉原被告签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令反诉被告立即支付房租85000元及水电费保证金5000元、垫付的水电费3945元，并按月息2分承担资金占用利息；3、由反诉被告承担本案诉讼费，赔偿反诉人因本诉、反诉所产生的代理费、赔偿反诉人公证费、化粪池整改费等。
反诉被告张津睿辩称，1、反诉原告没有提供有效证据证明其是本案租赁房屋的所有权人，故合同主体不适格，原告无权行使收益权，所以本案合同系无效合同；2、在签订合同之前，反诉原告即承诺水电气及下水管道由其安装，但其后因未履行该项义务而导致反诉被告在装修及营业期间多次被阻扰，最终被迫停业，故系反诉原告迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，故答辩人要求解除合同于法有据；3、反诉原告修建的化粪池所在的楼梯间有密集天然气管线，加之化粪池本身会产生大量沼气等可燃性气体，在此狭小空间极易发生爆炸安全隐患，严重威胁他人生命财产安全，违反了合同法第7条关于当事人履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公益的规定；综上，被告诉称无据，应予以驳回。
经庭审审查，原告（反诉被告）张津睿提交的原、被告户籍信息、被告公司信息、房屋租赁合同、本院（1998）南民初字第340号民事调解书、本院（1999）南执字第1514号民事裁定书、（2001）南执字第2807号民事裁定书及协助执行通知书稿、南部县蚕桑局关于立即拆除违法化粪池的紧急函告及通知、关于金华路排污申述报告、房租催缴通知书、房屋所有权证书、凯门盛宴图片、案涉房屋租金收据、短信照片；被告（反诉原告）康达公司提交的公证书、申述报告、租赁合同、水电发票、房屋产权证、短信照片，原、被告双方均对其真实性无异议，且与待证事实相关联、能够反映案件真实情况，应当作为认定案件事实的依据；原、被告提交的其余证据本院将结合庭审调查、双方陈述进行综合分析。根据前述无争议证据，本院认定以下事实：
案涉房屋系被告（反诉原告）康达公司开发修建，南部县茧丝绸总公司于1996年7月19日在被告（反诉原告）处购买了包括案涉房屋在内的建筑面积为2846.7平方米的商品房，1997年1月28日，根据南部县委文件，县政府直属事业单位保留蚕桑局，组建蚕业总公司，茧丝绸总公司并入，局与总公司实行“一套班子、两块牌子”。1998年4月22日，康达公司以蚕业总公司为被告诉至本院，要求其支付拖欠的购房款157039.39元及利息，其后，双方达成了（1998）南民初字第340号民事调解书，调解书约定蚕业总公司应于1998年年底付清前述全部欠款本息。后蚕业总公司未按约定履行，本院于2001年11月7日作出（2001）南执字第2807号民事裁定书，裁定将蚕业总公司位于南部县南隆镇金华路蚕桑技术培训中心大楼面向金华路的二楼房屋440.51平方米即案涉房屋抵偿给康达公司所有。康达公司于2011年10月31日办理了前述房屋的产权登记。
2014年8月18日，原告（反诉被告）张津睿（乙方）与被告（反诉原告）康达公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于南隆镇金华路原蚕桑培训中心大楼二楼甲方所有部分出租给乙方，租期8年，自2014年9月1日至2022年11月30日止，第一年租金为70000元，第二年租金为80000元，第三年开始租金在上一年租金年度的基础上每年递增4000元。第一年租金，由乙方在合同生效之日付清，以后各年租金，由乙方在当年租期届满开始前10日内一次性付清；在第二年交纳租金时，乙方应向甲方交付水电费用保证金5000元；如乙方不交付或不按约定交付租金、擅自转租、适用租赁房屋经营污染环境项目、从事违法经营等行为时，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还乙方已付剩余租期的租金。合同签订当日，原告即交付租金70000元，被告亦出具收条一份，内容为：“收条收到南隆镇金华路蚕桑培训中心大楼2楼房租柒万元正收到人（加盖康达公司印章）：程瑞伦寇含丽2014.8.18”
随后，原告（反诉被告）将房屋装修为“凯门盛宴韩式自助烤肉南部店”并开始营业，其使用的化粪池修建在一楼楼梯间。南部县蚕桑局分别于2015年6月5日、2015年8月13日向原告发出《南部县蚕桑局关于立即拆迁违法化粪池的紧急函告》及《通知》，要求原告（反诉被告）立即停用并拆除。2015年8月15日，原告（反诉被告）停业。
2015年8月20日，被告（反诉原告）康达公司向南部县人民政府、县环保局、住建局、房管局、蜀北办事处、城管执法大队、蚕桑局提交了《关于金华路排污申诉报告》，在该报告中，康达公司陈述，其将二楼出租给他人经营烤肉，需将排污管道接入下水道排污主管，但蚕桑局却以法院执行错误为由，阻扰至今。2015年1月，县政府召集环保局、住建局、房管局、蜀北办事处、居委会现场办公，当场作出处理意见，由蜀北街道办具体实施。但蚕桑局出尔反尔，使其在材料费、人工费、时间上造成较大损失，逼迫形成今天的排污现状。报告提交后，经县政府牵头，住建局、蜀北办及社区现场办公形成了一致意见即要求康达公司拆除原楼梯间内所设化粪池，厨房设滤油池，楼下设沉污井处理进入城市公共排污沟，由新华路两段社区协调周边关系，技术指导由住建局负责，建设费用由康达公司承担。2015年9月，南部县蜀北街道办事处在报告上批注，已按前述方案整改合格。
本院另查明，2015年8月23日，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）公司法定代表人发信息称于前天即2015年8月21日收到了城管执法局的停业整顿通知，要求被告（反诉原告）出面解决。2015年9月8日，原告（反诉被告）再次发信息表示城管执法局向其发了停业整改通知书，限期2015年8月31日前整改完毕，故要求被告（反诉原告）尽快完成整改。9月15日，被告（反诉原告）的法定代表人寇含丽给原告发送信息称下水道已改好。9月20日，原告（反诉被告）发信息，内容为：“寇姐，你好，我是凯门盛宴张津睿，我来南部看了你租给我们一环路35号的铺面关于下水道整改的结果，也到相关部门去咨询了，从城市管理执法局通知我们停业整改到今也有一个月有余了。期间对我店造成了严重的直接经济损失和间接损失，其中包括营业损失，员工工资等。就此损失，我店将与你们协商关于此损失的赔偿相关事宜！”。
2015年11月10日，被告（反诉原告）康达公司通过短信向原告催收租金，原告（反诉被告）于第二日回复称首先化粪池没有规范，没有相关合格文件，其次停业损失未给明确答复，故不敢营业。2015年11月20日，原告（反诉被告）委托四川省三台县北坝法律服务所发送了《法律建议书》，书中确认康达公司于2015年10月26日向其委托人发送了书面的《房屋催缴通知书》，建议双方协商解决终止合同及其它争议。2016年2月2日，被告（反诉原告）康达公司在南部县公证处的见证下，向原告（反诉被告）邮寄了《房租催缴通知书》。其后，双方协商解决争议未果，遂诉至本院。
本院认为，关于案涉房屋系被告（反诉原告）康达房产公司所有这一事实，有房屋产权证书予以证实，且其所有权来源有本院2001年11月7日的（2001）南执字第2807号民事裁定书为证，该裁定书的效力在蚕桑局提出申诉后，由本院2015年8月11日作出的（2001）南执字第2807号执行裁定书予以了维持，同时，依据我国物权法的规定，虽不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告（反诉被告）认为不动产登记薄与房屋所有权证书记载的权利人不一致，却未提交证据证明，故原告（反诉被告）认为康达公司并非案涉房屋的所有权人这一观点不能成立。康达公司既为房屋的合法所有人，其与原告（反诉被告）在平等自愿基础上签订的《房屋租赁合同》未违反法律的禁止性规定，合法有效，原告（反诉被告）认为合同无效的观点不能成立。结合原、被告的诉讼请求，本院逐一认定如下：
1、本诉部分，本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照全面履行合同约定的义务及合同虽未明确约定、但为实现合同目的、依据诚信原则及社会的一般交易观念、当事人应当负担相应的附随义务。在本案中，这种附随义务即表现为被告（反诉原告）康达公司出租的房屋为营业房，其作为房屋的开发企业及所有人，对房屋的状况十分清楚，如果房屋不适宜经营餐饮行业，应在合同中予以明确说明，在未明确说明不适宜经营餐饮的情况下，即视为默示保证房屋有适当的排污管道。关于被告辩称合同约定原告不得从事环境污染的项目，原告的烤肉店即为会污染环境的项目的观点，本院认为，原告的餐厅确会产生生活污水与油烟，但原告并非进行工业化生产的企业，从一般的公众认知看，也并非环境污染项目，被告也无证据证明原告的餐厅违反了我国环保法的相关规定，对环境造成了污染，故被告的该项抗辩主张不能成立，本院不予采信。被告未能向原告完善排污管道，原告认为被告构成违约，致使可能不能实现合同目的理由成立，但结合本案实际，经过政府相关部门的联合办公，被告房屋的排污问题已经整改合格，违约情形已消除，已不影响其实现合同目的，故合同应当继续履行。同时，原告为餐厅投入了大量的人力与财力，进行了装修，购买了设备，解除合同无疑会造成社会物质财富的极大浪费，故合同继续履行对双方均较为有利。关于原告停业的损失，出于安全考虑，原告在2015年8月15日自行停业并无不当，且被告应当承担在此期间的停业损失。但原告在被告积极协调、申述并整改完毕、于2015年9月15日告知原告后，原告以没有合格文件及损失被告未明确为由拒绝营业，属于自行擅自扩大损失，被告不应承担赔偿责任。2015年8月15日至2015年9月15日这期间的损失，原告未提交证据证明，本院综合房租损失、营业收入以及重新营业可能给原来带来的新增成本等因素，酌情认定为30000元。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。
2、反诉部分，原被告之间履行合同的障碍已消除，故原告（反诉被告）应当支付租金，关于支付租金的期限，因在合同约定的支付期限内，被告（反诉原告）尚未对排污管道整改完毕，合同能否继续履行尚不确定，故租金支付时间应当顺延至被告向原告书面催收房租之日，即2015年10月26日，依照租赁合同约定，第二年房租为80000元、水电保证金5000元，故本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋租金80000元及水电保证金5000元予以支持。同时，被告垫付的水电费3945元原告应予支付，被告请求按月息两分计算资金利息，于法无据，可按银行同期贷款利率支付资金利息，其中，水电保证金不计付利息。被告请求原告支付代理费、公证费等于法无据，本院不予支持。化粪池整改费应由被告（反诉原告）自行负担，理由已如前述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张津睿与被告（反诉原告）四川省南部县康达房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效；
二、被告（反诉原告）四川省南部县康达房地产开发有限公司向原告（反诉被告）赔偿营业损失30000元；
三、原告（反诉被告）张津睿向被告四川省南部县康达房地产开发有限公司支付房租80000元、水电费3945元、水电保证金5000元，合计88945元，并自2015年10月26日起以83945元为本金、按中国人民银行规定的同期（六个月至一年期）贷款基准利率计算资金利息至付清之日止；
四、驳回原告张津睿的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告四川省南部县康达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
上述二、三项品迭后，原告（反诉被告）张津睿在本判决生效后十日内向被告四川省南部县康达房地产开发有限公司给付人民币58945元及利息[利息计算方法：自2015年10月26日起以83945元为本金、按中国人民银行规定的同期（六个月至一年期）贷款基准利率计算资金利息至付清之日止]。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13667元、反诉费用6833元，合计20500元，由原告（反诉被告）张津睿负担10500元，被告（反诉原告）四川省南部县康达房地产开发有限公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 许筱然
二〇一六年六月六日
书记员 张 婷