上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14060号
上诉人（原审原告）：凌鲁新，男，1952年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：王霞芬，女，1952年1月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：凌莉，女，1978年8月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：李家龙，上海李东方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋慧忠，男，1964年7月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：王妮娜，女，1986年12月6日生，汉族，（户籍地安徽省临泉县）住上海市浦东新区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：任丽丹，上海市申辰律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯超，上海市申辰律师事务所律师。
上诉人凌鲁新、王霞芬、凌莉（以下简称凌鲁新等三人）与被上诉人宋慧忠、王妮娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初34911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日受理后，依法组成合议庭，于同年12月12日公开开庭审理了本案，上诉人凌莉女士及上诉人之委托代理人李家龙律师,被上诉人委托代理人任丽丹律师、冯超律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人凌鲁新、王霞芬、凌莉上诉请求：撤销一审判决第四项，改判被上诉人宋慧忠、王妮娜向上诉人支付房屋溢价损失258万元。
事实和理由：原判认定事实、适用法律错误。原判认定合同解除时间为2016年4月10日错误，实际被上诉人恶意违约在先，其提出之该解除日系逃避支付违约金，而4月10日之后，被上诉人亦未履行解除合同之退款等义务；被上诉人作为违约方，依法应赔偿上诉人直接损失及预期可得利益损失。原判庭审违反程序规定，属程序违法。
被上诉人宋慧忠、王妮娜辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人在2016年3月11日明确表示不出售标的房屋，同年4月5日即发出律师函，明确表示解除合同。双方纠纷源于对于违约金数额有争议未能解决，被上诉人一审诉讼中实际一直等待法院传票，上诉人将被上诉人的地址写错导致被上诉人不能及时应诉，由此拖延时间导致损失扩大应由上诉人自担责任。
原判认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉、维持原判。
凌鲁新、王霞芬、凌莉诉至一审法院，请求判令：1、解除双方关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的房地产买卖合同；2、宋慧忠、王妮娜归还凌鲁新等三人已付房款人民币（以下币种相同）150万元；3、判令宋慧忠、王妮娜支付因违约给凌鲁新等三人带来的溢价损失258万元；4、宋慧忠、王妮娜支付凌鲁新等三人因本案所支付的律师费3万元、中介费4万元；5、判令宋慧忠、王妮娜承担本案的公告费560元、财产保全费5,000元、房屋评估费16,900元及诉讼费。
一审法院认定事实：凌鲁新等三人系一家人，宋慧忠、王妮娜系夫妻。
2016年1月12日，王霞芬作为乙方与作为甲方的宋慧忠、王妮娜经中介公司居间介绍签订《房地产买卖合同》，约定：向宋慧忠、王妮娜购买系争房屋，总房价款为395万元，定金为5万元，并约定在王霞芬支付完成房价款250万元时宋慧忠、王妮娜交付房屋钥匙。
2016年1月12日，宋慧忠、王妮娜收取凌鲁新等三人购房定金5万元。
2016年1月23日，双方签订《协议》，约定：双方于2016年1月23日签订了关于系争房屋的《合同》，该合同中实际成交价为395万元，约定的成交价310万元，该价格（310万元）未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用；凌鲁新等三人同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿宋慧忠、王妮娜85万元并签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的《合同》内，于2016年5月31日前凌鲁新等三人应将该笔款项直接支付给宋慧忠、王妮娜，宋慧忠、王妮娜向凌鲁新等三人出具收款收据；本次交易中所产生的税、费均由凌鲁新等三人承担；本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖合同的一部分，若本协议与《合同》有异议，以本协议为准；……。同日，双方签订《合同》，约定：凌鲁新等三人向宋慧忠、王妮娜购买系争房屋，转让价款310万元；凌鲁新等三人应于2016年1月23日前（包含当日）支付宋慧忠、王妮娜150万元（含定金5万元），于2016年3月31日前（含当日）支付宋慧忠、王妮娜105万元，凌鲁新等三人向银行申请贷款50万元，由申请银行将该笔审批通过的贷款直接汇入宋慧忠、王妮娜账户（以银行实际放款日期为准），于双方办理完毕系争房屋交接手续当日支付5万元；双方确认，在2016年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；宋慧忠、王妮娜未按本合同约定期限交接房地产的，凌鲁新等三人有权延迟履行相应的合同义务，且每逾期一日，宋慧忠、王妮娜应按凌鲁新等三人已支付的房款价的日万分之五支付违约金给凌鲁新等三人，违约金自本合同规定的宋慧忠、王妮娜应履行义务最后期限之第二日至实际交房之日止，如该等逾期超过20日，凌鲁新等三人可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制宋慧忠、王妮娜交付，并且凌鲁新等三人有权要求宋慧忠、王妮娜按照总房价的20%支付违约金，若在交易过程中，系争房屋被法院等机关查封、扣押及监管而无法过户给凌鲁新等三人，则凌鲁新等三人有权单方面解除合同，并要求宋慧忠、王妮娜在接到解除通知书后七日内将凌鲁新等三人已支付的房款退还给凌鲁新等三人，同时按总房价的20%支付违约金给凌鲁新等三人；凌鲁新等三人未按本合同约定期限付款的，宋慧忠、王妮娜有权延迟履行相应的合同义务，凌鲁新等三人延迟付款，每逾期一日，凌鲁新等三人应按应付而未付款额的日万分之五支付逾期违约金，该等逾期超过20日，则宋慧忠、王妮娜有权单方以书面形式解除与凌鲁新等三人的买卖合同，若双方交易的系争房屋未办理产权过户手续，宋慧忠、王妮娜有权将系争房屋另行出售给第三人而无须通知凌鲁新等三人，凌鲁新等三人在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金，若双方交易的系争房屋已经办理了产权过户手续，宋慧忠、王妮娜有权要求凌鲁新等三人恢复原状，并从凌鲁新等三人已支付的房屋价款中扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及凌鲁新等三人应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后七日内退还给凌鲁新等三人；……。
2016年1月23日，宋慧忠、王妮娜收取凌鲁新等三人购房款145万元；同日，凌鲁新等三人支付中介公司佣金4万元。之后，凌鲁新等三人要求交付宋慧忠、王妮娜第二笔房款，同时要求宋慧忠、王妮娜交付凌鲁新等三人系争房屋的钥匙，而宋慧忠、王妮娜同意凌鲁新等三人交付第二笔房款但要求延迟交付系争房屋的钥匙，凌鲁新等三人则不同意宋慧忠、王妮娜提出的延迟交付系争房屋钥匙的意见，双方因此产生纠纷。
2016年2月21日，凌鲁新等三人通过微信联系中介公司工作人员要求通知宋慧忠、王妮娜：凌鲁新等三人可提前支付第二笔房款105万元，宋慧忠、王妮娜在凌鲁新等三人支付105万元同时交房给凌鲁新等三人，中介工作人员表示已经通知宋慧忠、王妮娜。2016年3月10日，凌鲁新等三人微信联系宋慧忠、王妮娜要求于2016年3月15日支付第二笔房款105万元并要求宋慧忠、王妮娜该日交付凌鲁新等三人系争房屋的钥匙，宋慧忠、王妮娜于2016年3月11日向凌鲁新等三人发送微信明确表示：房屋不买（卖）了，赔偿150万元的违约金，凌鲁新等三人也不要打宋慧忠、王妮娜电话，让中介公司联系谈，凌鲁新等三人当日回复要求宋慧忠、王妮娜慎重考虑其不卖房屋的决定，并表示房款105万元一直在凌鲁新等三人的账户上，希望凌鲁新等三人汇钱、宋慧忠、王妮娜交房。王霞芬的银行账户于2016年3月24日的余额为125万余元。
2016年3月24日，凌鲁新等三人聘请律师支付律师费3万元。2016年4月5日，凌鲁新等三人委托律师出具《律师函》给宋慧忠、王妮娜，《律师函》的主要内容为：1、限宋慧忠、王妮娜接到本律师函后五日内与凌鲁新等三人方委托人联系，就合同履行进行协商；2、若宋慧忠、王妮娜在规定期限内未联系或不进行协商，凌鲁新等三人将视为宋慧忠、王妮娜放弃履行合同的表示，凌鲁新等三人将单方面解除合同；3、合同解除后，凌鲁新等三人将保留诉讼的权利，依该合同相关条款追究宋慧忠、王妮娜的违约责任。宋慧忠、王妮娜当庭确认于2016年4月10日前收到了凌鲁新等三人发出的《律师函》。
在本案审理过程中，凌鲁新等三人申请对系争房屋于评估时点2017年1月4日的价值进行评估，在法院告知凌鲁新等三人是否以凌鲁新等三人起诉本案之日即2016年5月6日作为评估时点，并告知若宋慧忠、王妮娜到庭对凌鲁新等三人申请的评估时点2017年1月4日提出异议则凌鲁新等三人据此申请的对系争房屋评估的价值可能不予采信时，凌鲁新等三人仍表示坚持以2017年1月4日为评估时点申请对系争房屋的价值进行评估，法院据此根据凌鲁新等三人的申请委托上海XX有限公司对系争房屋评估时点为2017年1月4日的价值进行评估。上海XX有限公司于2017年2月15日出具《估价报告》，估价结果为：系争房屋在2017年1月4日的价值为653万元。凌鲁新等三人据此《估价报告》认为系争房屋的价格比其购买时的价格（395万元）上涨了258万元，凌鲁新等三人的溢价损失为258万元。宋慧忠、王妮娜对《估价报告》的真实性无异议，但认为双方合同解除时间最迟不超过2016年4月10日，应当评估2016年4月的房价，故《估价报告》与本案无关，并书面表示不申请对系争房屋在2016年4月10日时点的价值进行评估、同意按合同约定赔偿凌鲁新等三人房屋总价20%的违约金。
一审法院认为：双方约定系争房屋的实际成交价为395万元、合同价为310万元，有做低房价避税漏税之嫌，故法院认定双方关于系争房屋总价的真实约定为395万元，双方关于房价为310万元的约定条款无效。双方关于系争房屋总价395万元及《房地产买卖合同》、《合同》和《协议》中除房价310万元以外的其余约定内容均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。
一、关于凌鲁新等三人要求判令解除双方所签的关于系争房屋的买卖合同的诉讼请求之处理意见。双方在《房地产买卖合同》中约定在王霞芬支付完成房价款250万元时宋慧忠、王妮娜交付房屋钥匙。但在双方实际履行买卖合同过程中，宋慧忠、王妮娜要求延迟交房、且在凌鲁新等三人催告宋慧忠、王妮娜接受第二笔房款并要求宋慧忠、王妮娜交房时明确表示不卖房了，宋慧忠、王妮娜的行为构成违约，应承担相应的违约责任。凌鲁新等三人于2016年4月5日向宋慧忠、王妮娜发出《律师函》，催促宋慧忠、王妮娜限期联系凌鲁新等三人的律师协商履行合同事宜，否则，视为宋慧忠、王妮娜放弃履行合同，凌鲁新等三人将单方面解除合同。宋慧忠、王妮娜于2016年4月10日前收到了《律师函》，宋慧忠、王妮娜与凌鲁新等三人的律师联系要求解除合同，因双方对违约金数额有争议而协商未妥。故法院认定双方的买卖合同解除时间为2016年4月10日。
二、关于凌鲁新等三人要求宋慧忠、王妮娜返还房款150万元的诉讼请求之处理意见。双方的买卖合同解除后，宋慧忠、王妮娜应返还凌鲁新等三人房款，且宋慧忠、王妮娜也同意返还，故凌鲁新等三人该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
三、关于凌鲁新等三人要求判令宋慧忠、王妮娜支付因违约给凌鲁新等三人造成的损失258万元的诉讼请求之处理意见。法院认定，双方所签的关于系争房屋的买卖合同的解除日为2016年4月10日，凌鲁新等三人起诉本案的起诉日为2016年5月6日，且凌鲁新等三人的诉讼请求之一就是要求解除双方所签的房地产买卖合同，凌鲁新等三人最迟应于2016年5月6日起采取相应措施应对房价上涨、防止溢价损失的扩大，因此，凌鲁新等三人为主张溢价损失而申请评估系争房屋价值的合理评估时点宜为合同解除日2016年4月10日，最迟为凌鲁新等三人起诉本案日2016年5月6日。凌鲁新等三人在法院进行相关释明存在《估价报告》可能不被采信的风险后仍坚持以2017年1月4日作为评估时点，而宋慧忠、王妮娜当庭对《估价报告》提出异议，因此，评估时点为2017年1月4日的《估价报告》不足采信。宋慧忠、王妮娜认为根据其估算的系争房屋于2016年4月10日时点的价值所计算的凌鲁新等三人房屋溢价损失为25万元左右，但其庭后书面表示不申请对系争房屋于2016年4月10日的价值进行评估，同意按照合同约定赔偿凌鲁新等三人房屋总价395万元的20%的违约金79万元。凌鲁新等三人当庭表示不同意宋慧忠、王妮娜所估算的溢价损失25万元左右，宋慧忠、王妮娜又未举证予以证明，故对宋慧忠、王妮娜所谓的溢价损失25万元左右的意见不予采信。鉴于宋慧忠、王妮娜违约导致合同解除，合同解除后系争房屋的房价趋于上涨走势，宋慧忠、王妮娜同意按照双方约定的房屋总价的20%的违约金赔偿凌鲁新等三人；且经法院释明，凌鲁新等三人不同意将要求宋慧忠、王妮娜赔偿房屋溢价损失258万元的诉讼请求变更为要求宋慧忠、王妮娜支付解约违约金的诉讼请求；为减少当事人诉累，节约诉讼资源，故由法院参照双方约定的解约违约金数额酌定宋慧忠、王妮娜赔偿凌鲁新等三人溢价损失79万元。凌鲁新等三人要求宋慧忠、王妮娜赔偿其余溢价损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
四、关于凌鲁新等三人要求判令宋慧忠、王妮娜支付凌鲁新等三人因本案所支付的律师费3万元、中介费4万元的诉讼请求之处理意见。因宋慧忠、王妮娜违约致使凌鲁新等三人支付律师费3万元进行诉讼维权并支付中介费4万元，律师费及中介费系凌鲁新等三人实际发生的损失，故凌鲁新等三人要求宋慧忠、王妮娜支付律师费及中介费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
五、关于凌鲁新等三人要求判令宋慧忠、王妮娜承担公告费560元、财产保全费5,000元、房屋评估费16,900元的诉讼请求之处理意见。凌鲁新等三人于2016年3月21日查询了宋慧忠、王妮娜的户籍地，并由公安机关于当日出具了关于宋慧忠的《常口现实库信息资料》，显示宋慧忠的户籍地为上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室，但凌鲁新等三人于2016年4月20日出具的《民事起诉状》上所写的宋慧忠的户籍地及王妮娜的现住地均为上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室，法院多次送达宋慧忠、王妮娜均被退回后进行公告送达，后在审理过程中拨通了宋慧忠的电话才按照宋慧忠所提供的正确地址上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室送达了宋慧忠、王妮娜，凌鲁新等三人在宋慧忠、王妮娜到庭参加的庭审中才表示《民事起诉状》上所写地址系笔误，凌鲁新等三人在宋慧忠、王妮娜到庭参加庭审之前的审理过程中未发现该笔误，未向法院反映该笔误，因此，公告费520元发生的根本原因系凌鲁新等三人笔误造成，该笔公告费应由凌鲁新等三人承担；代管于法院处的剩余公告费40元尚未使用，由法院退回给凌鲁新等三人。因宋慧忠、王妮娜违约，致使凌鲁新等三人诉讼保全宋慧忠、王妮娜的财产，因此产生的财产保全费5,000元应由宋慧忠、王妮娜承担。凌鲁新等三人经法院释明按2017年1月4日时点进行评估的《估价报告》可能不被法院采信后仍坚持按该时点申请评估，导致《估价报告》在宋慧忠、王妮娜到庭提出异议后不被采信，凌鲁新等三人应承担由此产生的房屋评估费16,900元。案件受理费39,680元，依法由凌鲁新等三人承担13,960元,依法由宋慧忠、王妮娜承担25,720元。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,于二〇一七年八月二十八日判决：一、确认凌鲁新、王霞芬、凌莉与宋慧忠、王妮娜所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的买卖合同中关于房屋总价款为310万元的约定条款无效；二、凌鲁新、王霞芬、凌莉与宋慧忠、王妮娜于2016年4月10日起解除双方所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX房屋的除房屋总价款为310万元的约定条款以外的买卖合同；三、宋慧忠、王妮娜于判决生效之日起十日内返还凌鲁新、王霞芬、凌莉购房款150万元；四、宋慧忠、王妮娜于判决生效之日起十日内赔偿凌鲁新、王霞芬、凌莉房屋溢价损失79万元；五、宋慧忠、王妮娜于判决生效之日起十日内赔偿凌鲁新、王霞芬、凌莉律师费3万元及中介费4万元；六、驳回凌鲁新、王霞芬、凌莉的其余诉讼请求。一审案件受理费39,680元，由凌鲁新、王霞芬、凌莉负担13,960元,由宋慧忠、王妮娜负担25,720元；保全费5,000元,由宋慧忠、王妮娜负担；公告费520元及房屋评估费16,900元，均由凌鲁新、王霞芬、凌莉负担。
二审中，当事人没有提交有效新证据。审理中，本案鉴定人上海XX有限公司到庭就本案标的房屋估价问题进行补充质证（鉴定），鉴定人认为：根据上海市XX办公室定期发布的二手房指数（2017年1月至7月），该期间涨幅约为0.71%，本案标的房屋于2017年1月4日至2017年7月31日期间其所在小区平均房价基本保持平稳走势。
上诉人对鉴定人对该鉴定补充意见予以确认；被上诉人认为，上述补充鉴定程序属程序违法。本院经审查认为，本案鉴定人经本院要求，就司法鉴定事项到庭进行质证、补充说明，属于补充鉴定程序，该程序符合民事诉讼法及相关法律规定，被上诉人所谓程序违法理由缺乏基本逻辑及法律依据，本院不能采信。鉴定人上述补充鉴定意见（说明），本院应予采信。
审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人凌鲁新等三人与被上诉人宋慧忠、王妮娜签订的《房地产买卖合同》、《合同》、《协议》系双方真实意思表示，查上述合同文件载明标的房屋“实际成交价”为395万元，而“约定的成交价”为310万元，存在以形式之（较低）交易价格逃避税收现象，原判于之判断准确，即双方关于系争房屋总价的真实约定为395万元，所谓约定成交价310万元的约定条款无效。双方上述其余约定内容不违反国家强制性法律规定，由之形成的房屋买卖合同关系，依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面按约履行。本案履行期间，被上诉人（房屋出卖方）要求延迟交房，且在（买受方）上诉人催告其接受第二笔房款并要求明确交房时表示不再卖房，原审据之判断被上诉人履行违约于法有据，应予维持。本案上诉争议焦点有二，一为合同解除日期，二为违约损失金额。
关于合同解除日期，上诉人未在上诉请求部分对该部相关判决提出上诉，依法不能认为上诉人此部具有上诉请求权利。我们注意到，上诉人在上诉之事实与理由部分对原判确定的2016年4月10日解约日曾提出异议。根据查明事实，上诉人于2016年4月5日向被上诉人发出《律师函》，敦促其收函5日内联系上诉人律师协商履行事宜，否则视为被上诉人放弃履约，上诉人将单方面解除合同等。被上诉人于2016年4月10日前收函后与上诉人律师联系解除合同，但因违约金争议协商未果。应该认为，认定在此期间双方解约意思一致并无差错，原判据此确认2016年4月10日为解约日符合双方实际履行意思，可予维持。
关于违约损失，其性质应属被上诉人违约导致本案解约形成之损失，应该认为，上述解约日之合理期间内，考虑到被上诉人实际占有并为标的房屋登记所有权人，其应采取相应合理措施应对当时市场房价普遍上涨及标的房屋溢价损失之扩大。原审据此判断本案合同解约日市场价作为解约损失确定时点，在本案现有证据条件下，应属合法、有据。
我们注意到，上诉人在原审鉴定期间，虽经原审法院释明，仍坚持以2017年1月4日作为房屋市场价格鉴定时点以确定解约损失，该行为系其履行举证义务之诉讼行为，应自行承担程序责任。该时点鉴定的房屋价值基于上述理由，不能作为解约损失确认依据。考虑到2016年4月10日本案标的房屋市场价值与约定买卖价格之差价，明显小于79万元（约定违约金：房价20%），原判以被上诉人一审同意赔偿之约定违约金标准确定解约损失，符合法律规定，本院应予维持。另有关庭审程序违法一节，缺乏相应依据，本院依法不能采信。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人凌鲁新等三人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,910元，由上诉人凌鲁新、王霞芬、凌莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。