终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字560号
原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：彭庆邦，职务：董事长。
委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
被告：深圳玛丝菲尔时装股份有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：朱崇恽，职务：董事长。
委托代理人：楼赛晖，该公司职员，联系地址。
委托代理人：罗卡丽，该公司职员，联系地址。
原告广州牵晴汇房地产有限公司诉被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告广州牵晴汇房地产有限公司的委托代理人邓斌及被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司委托代理人楼赛晖、罗卡丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州牵晴汇房地产有限公司诉称：2012年12月9日，被告与原告签署了《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件，约定：原告将位于广州市荔湾区黄沙大道8号“广州西城都荟广场”第一层某号商铺出租给被告经营服饰，品牌为“Marisfrolg”；租赁期限从2012年12月10日至2015年12月09日止；被告应于每个公历月第五日或之前支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费、POS机租金、服务费等。合同签订后，原告于2012年12月10日将合格商铺交付给被告使用。
此后，因被告拖欠原告租金一事，双方于2014年9月份又签署了《〈广州市房屋租赁合同〉及〈广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同〉之补充协议》（以下简称“优惠协议”），约定：在被告没有任何违约的前提下，同意免除2013年11月1日至2014年8月31日止的已有欠款352000元，并同意给予被告在2014年9月1日至2014年10月31日的每月基本租金5折优惠等。上述优惠协议签署后，被告再次违反约定，拖欠租金等费用。为此，原告先后两次向被告发出《律师函》，明确解除双方的优惠协议。
根据《中华人民共和国合同法》第107条规定以及双方签署的《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》第17.5条、《优惠协议》第七条的约定，被告多次违约，拒不履行交付租金及其他费用的义务，其行为已构成了根本违约，除了按约偿还拖欠的租金及其他费用外，还应向原告支付逾期付款违约金。综上，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令：一、被告向原告支付以下五项拖欠的费用及违约金暂共计人民币867940.30元。其中：1.2013年6月1日至判决生效之日的租金（其中2013年6月1日至2014年12月31日的租金标准为每月35200元；从2015年1月1日至生效之日的租金标准为每月70400元），及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止）；2.2015年1月至判决生效之日止的推广费（按每月人民币2200元），及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；3.2015年1月至判决生效之日止的服务费（按每月人民币11000元），及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；4.2015年1月至判决生效之日止的POS机租金（按每月人民币500元），及逾期付款违约金（以当月所欠POS机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）；5.2014年11月1日至2014年12月1日的商铺电费2382.72元和公摊电费107.71元；2014年12月1日到2015年1月1日的商铺电费2389.67元和公摊电费133.80元；2015年1月1日至2月1日商铺电费2122.61元，公摊电费173.41元；2015年2月1日至2015年3月1日的商铺电费2045.58元，公摊电费76.71元；2015年3月1日至2015年4月1日的商铺电费为449.1元，公摊电费122.88元；及逾期付款违约金（以10004.19元为本金，从2015年7月2日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日止）。二、确认原、被告双方签署的补（TA-20121210-某-01）001号《〈广州市房屋租赁合同〉及〈广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同〉之补充协议》于2015年01月28日解除。三、本案诉讼费、公告费500元由被告承担。
被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司辩称：一、因原告先违反双方签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件，被告有权单方解除上述合同，理由如下：1.原、被告不仅存在租赁合同关系，还存在被告委托原告进行宣传推广的委托合同关系。被告每月向原告支付2200元推广费用，原告作为产权人，亦为西城都荟广场的运营商，负责商场的招商、推广、宣传，保证商场的人流量，为承租人的经营营造良好的氛围。2.被告自开业以来，因原告宣传推广及运营情况不佳，每月处于亏损状态。被告委托瑞华会计师事务所对案涉商铺2013年、2014年的销售出具的审核报告显示，被告每月都处于亏损状态。3.原告违反合同义务，且双方签订合同的基础改变，多个品牌相继撤店，商场的开业率过低，已经构成情势变更，被告有权解除协议。
二、被告已于2015年3月7日解除《广州市房屋租赁合同》《广州市西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件，因此，无需再继续支付合同解除日后的租金等费用。被告已于2015年3月7日撤离商场，并函告原告撤店事宜。关于合同的解除，被告已经履行了告知义务，原告不应就合同解除后扩大的损失及租金，要求被告承担责任。被告缴纳的租赁保证金、物业管理保证金等共计244200元（三个月的租金及物业管理费）已被原告没收，以上保证金相当于给予原告三个月的再招商时间。
三、原告同意2013年6月1日至2013年10月31日租金减半，被告按照35200元支付租金是经原告同意，无需再支付该减免部分的租金，亦不应就该减免部分租金承担违约责任。首先，原告明确知悉商场的情况及被告每月的销售情况，并同意被告提出减免一半租金的申请的；其次，自租金减免至今两年时间，原告从未主张要求被告支付该部分租金，说明被告是经过原告同意，原告才不提主张；再次，双方于2014年9月签订优惠协议时，2013年6月1日至2013年10月31日的减免租金已经发生且存在，但是在该份协议中未约定及提及；最后，原告于2015年1月19日向被告发的律师函中也未提及该段期间的租金。以上理由已经充分证明，原告是同意减免被告该段期间的租金的，原告不应就减免的租金向被告提出主张并要求被告承担违约责任。
四、原告违约金计算错误。拖欠款项的违约金=拖欠的金额×天数×0.05%，拖欠的天数应从逾期支付款项的次日起算。
经审理查明：2012年12月9日，和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号第一层某号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积220平方米；租赁期限从2012年12月10日至2015年12月9日，其中，2012年12月10日至2013年1月23日为免租期、2013年1月24日至2015年12月9日月租金为70400元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款或支票的付款方式交付租金给甲方；乙方的权利义务：依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定：5.5付款期限：5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；5.6若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费（如有），附加空调费（如有）、POS机租金（如有）以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算；17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传递、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址；双方约定，如以邮寄双挂号、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日；双方保证在租赁合同下提交的通讯地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知另一方。否则，如因提交的资料不实或更新资料不及时而导致通知送达不到的后果，其风险责任由过错方自行承担；附件三约定：服务费为每月11000元、推广费为每月2200元、POS机租金为每月500元。签订合同后，原告依约将案涉商铺交付给被告使用。
2014年9月，原、被告签订了《﹤广州市房屋租赁合同﹥及﹤广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同﹥之补充协议》［编号为：补（TA-20121210-某-01）001号］，约定：从2013年11月1日至2014年8月31日，乙方就租赁合同拖欠甲方租金共计352000元；现经甲乙双方平等协商，就乙方从2013年11月1日至2014年8月31日期间的已有欠款及租赁合同项下部分条款的变更达成一致意见：1.甲方同意，在乙方就租赁合同项下无其他任何违约的前提下，同意免除乙方就2013年11月1日至2014年8月31日期间已有欠款；2.在乙方就租赁合同无其他任何违约的前提下，甲方同意给予乙方自2014年9月1日至2014年10月31日的每月基本租金5折优惠，租赁折扣优惠期内该房屋每月基本租金为35200元；6.本补充协议约定之基本租金折扣优惠只属一次性优惠，待租赁折扣优惠期届满后，乙方应按照租赁合同约定之原基本租金标准向甲方支付相关款项；7.尽管甲方同意给予乙方本补充协议项下的折扣优惠，但若甲方日后知晓乙方在本补充协议签署前存在或乙方在本补充协议签署后有违反或不履行或不完全履行租赁合同及本补充协议约定的行为的，甲方有权随时单方解除本补充协议，无须征得乙方同意，同时有权要求乙方在规定的时间内向甲方支付（1）已有欠款及已付应付欠款之差额部分，（2）以及其根据本补充协议已享受的全部基本租金优惠部分，并就已有欠款保留根据租赁合同追究乙方违约责任的权利。
被告曾于2013年12月3日发函给原告以业绩不佳为由要求提前终止合作，原告于2014年1月7日复函表示不同意被告的申请。2015年3月7日被告单方撤离案涉商铺。3月10日，被告致函原告告知原告撤场事宜并表示同意按租金50%交纳2014年11月至2015年3月间的租金，要求原告退回租赁押金和装修押金。原告于3月16日函复被告要求其继续履行合同及缴纳所有拖欠的费用。
另查，2015年1月27日原告委托律师通过邮政特快专递向被告在租赁合同列明的通讯地址寄发《关于解除“优惠协议”通知书律师函》，要求解除双方签订的优惠协议及被告支付所有欠款。该快递于2015年1月28日被签收，签收人为“前台”。被告表示没有收到该函件。
被告为证明原告因原告没有履行商场的宣传、推广义务，导致其经营亏损的事实，提供了瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的案涉商铺销售收入的审核报告；为证明因原告股东及管理团队发生变化，构成形势变更，被告有权解除合同的事实，提供了原告的工商登记资料。原告对上述证据的真实性确认，但认为审核报告与本案无关，销售收入只是被告的商业风险；另原告的股东没有变化，只是实际投资人发生变动。
庭审中，双方确认，被告按减半标准即每月35200元交纳了2013年6月1日至2014年12月31日的租金，从2015年1月1日起未支付租金。案涉商铺现空置，内有被告的货架，双方至今未办理场地交接手续。被告当庭表示同意支付2015年1月1日至2015年3月7日期间的租金（按每月35200元）、推广费、服务费、POS机租金、2014年11月1日至2015年4月1日的商铺电费和公摊电费及相关违约金。另外，被告在2015年7月22日的庭讯中表示同意将涉案商铺交还给原告，场内的货架不需取回，但原告不同意接收商铺。
另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案被告。
本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》是合法有效的合同，双方均应切实履行。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告使用，被告也应依约向原告支付合同约定的相关费用。现被告在原告无任何违约行为的情况下，仅以经营亏损为由主张合同在2015年3月7日解除，不符合法律关于合同解除情形的规定。但是考虑到被告在本案诉讼之前确实有就提前解约事宜履行告知义务，原、被告双方也有就该问题提前进入磋商；且从目前案涉商铺经营及使用状况来看，双方已确认被告在2015年3月7日就搬清场内货品，并停止在案涉商铺经营；被告也表示同意交还场地给原告，且场内的货架不需取回；因此，基于民法理论中的减损规则，从减少双方实际损失的角度考虑，本院认为双方之间关于案涉商铺的租赁合同不适宜继续履行。关于合同解除的时间节点应由本院依据案件事实及当事人主张的情况予以确定。
鉴于被告在无法继续经营盈利的情况下终止经营，且在2015年7月22日的庭讯中表示可以交还商铺给原告，虽然原告不同意接收场地，但本院认为在合同不宜继续履行的情况下，被告已尽告知及后续履行之义务，即使原告不同意在该日接收场地，本院仍可确认双方租赁合同及补充协议在该日解除。因被告已明确商铺内的货架不需取回，因此合同解除后，原告应及时接收场地并积极采取合理措施，最大限度减轻因场地闲置造成的损失。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因为场地租赁合同因被告原因导致提前解除，原告在利益受损的同时也需要一段合理期间对案涉商铺的具体处置作安排，因此在这段合理期间内因案涉商铺闲置而产生的租金（按每月70400元）、推广费、服务费、POS机租金及违约金应当由被告承担。在合理期间过后，原告无权再要求被告赔偿相应的租金及其他费用损失。综合考虑本案实际情况，本院确定该合理期间为自合同解除之日起计算一个月。因此，被告应向原告支付从2015年1月1日起至2015年8月22日的租金（按每月70400元）、推广费、服务费、POS机租金，并依约计付违约金，超出该部分的诉讼请求本院不予支持。对于从2014年11月1日至2015年4月1日的商铺电费、公摊电费及违约金，被告表示同意支付，双方可按此执行。
关于被告的抗辩理由，其一，《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》第5.3条中的推广费为合同约定的收费项目之一，并非约定原、被告之间存在宣传推广的委托合同关系，被告以此主张原告违约缺乏合同和事实依据；其二，所谓情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，原告实际投资人的变更，并未导致原、被告合同基础丧失，及被告的合同目的落空，因此被告以情势变更主张其享有合同解除权理由不成立；其三，合同约定的月租金标准为70400元，优惠协议约定的租金减半收取有效期至2014年10月31日，被告主张2015年1月1日起的租金按每月35200元标准交纳依据不足。综上，对于被告的抗辩理由，本院均不予采纳。
原、被告于2014年9月再次签订的《﹤广州市房屋租赁合同﹥及﹤广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同﹥之补充协议》亦是双方的真实意思表示，双方均应切实履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十六的规定：“在单方解除合同的情况下，合同自解除通知到达相对方时解除。”本案中，该优惠协议第7条约定了原告解除合同的条件及合同解除后的责任承担，在协议履行过程中，被告自2015年1月1日起不缴纳租金，并于2015年3月7日单方撤离案涉商铺，已构成违约，优惠协议约定的解除合同的条件成就，原告依约有权解除该优惠协议，及要求被告补缴所有欠款、租金优惠部分及相应违约金。原告于2015年1月27日委托律师通过邮政特快专递向被告在租赁合同列明的通讯地址寄发《关于解除“优惠协议”通知书律师函》，虽然被告不确认收到该函件，但根据合同关于“就租赁合同有关事宜以特快专递向租赁合同列明的通讯地址发出的函件，以回执单所载日期为送达日”的约定，本院依法认定回执单记载的2015年1月28日为送达日，因此优惠协议于2015年1月28日解除。综上，原告诉请要求被告按每月35200元标准补缴2013年6月1日至2014年12月31日的租金差额及支付该段期间的违约金以及确认优惠协议于2015年01月28日解除的诉讼请求合法有理，本院予以支持。被告抗辩认为2013年6月1日至10月31日期间的租金经原告口头承诺减半交纳，但未能提供相关依据，本院对此不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干个问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司于2014年9月签订的《﹤广州市房屋租赁合同﹥及﹤广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同﹥之补充协议》［编号为：补（TA-20121210-某-01）001号］于2015年1月28日解除。
自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2013年6月1日至2015年8月22日的租金（其中2013年6月1日至2014年12月31日按每月35200元计付；从2015年1月1日至2015年8月22日按每月70400元计付）。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付租金的违约金（违约金以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。
四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2015年1月1日至2015年8月22日的推广费（按2200元／月计付）。
五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付推广费的违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）。
六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2015年1月1日至2015年8月22日的服务费（按11000元／月计付）。
七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付服务费的违约金（违约金以当月所欠服务费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月费用之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）。
八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2015年1月1日至2015年8月22日的POS机租金（按500元／月计付）。
九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付POS机租金的违约金（违约金以当月所欠POS机租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月费用之日止，每期违约金总额以当月所欠POS机租金为限）。
十、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2014年11月1日至2015年4月1日的商铺电费和公摊电费（其中，2014年11月1日至2014年12月1日的商铺电费2382.72元和公摊电费107.71元；2014年12月1日到2015年1月1日的商铺电费2389.67元和公摊电费133.80元；2015年1月1日至2月1日商铺电费2122.61元和公摊电费173.41元；2015年2月1日至2015年3月1日的商铺电费2045.58元和公摊电费76.71元；2015年3月1日至2015年4月1日的商铺电费为449.1元和公摊电费122.88元，合共10004.19元）。
十一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付商铺电费和公摊电费的违约金（违约金以10004.19元为本金，从2015年7月2日起按每日万分之五标准计算至清偿之日止，违约金总额以10004.19元为限）。
十二、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12480元、公告费500元，由被告深圳玛丝菲尔时装股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 梁燕文
人民陪审员 罗夏杰
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 钟细妹
邱思陵