江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初7868号
原告（反诉被告）：胡文革，男，1966年9月3日出生，汉族，住江苏省邳州市。
委托诉讼代理人：马庆国，上海普世（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘佳雯，上海普世（昆山）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：彭小林，男，1983年6月15日出生，汉族，住福建省黄宁县。
被告（反诉原告）：陈真珠，女，1972年5月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：封强，江苏封强律师事务所律师。共同代理上述两被告。
委托诉讼代理人：张小倩，江苏封强律师事务所实习律师。共同代理上述两被告。
第三人：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山玉山镇人民南路15-14号楼2066室，组织机构代码787653741。
法定代表人：林宏毅。
委托诉讼代理人：赵小娟，系该公司员工。
原告胡文革与被告彭小林、陈真珠、昆山北区房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序进行审理，审理中被告彭小林、陈真珠依法提起了反诉，本院将本诉部分与反诉部分一并进行了审理，并于2016年7月6日、2016年9月18日公开开庭审理，原告胡文革的委托诉讼代理人马庆国、被告彭小林、陈真珠的委托诉讼代理人封强、张小倩、第三人昆山北区房产咨询有限公司的委托诉讼代理人赵小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡文革向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的编号为3006311房屋买卖合同予以解除（房屋位于昆开发区东方国际广场X号楼XXX室）；2.判令两被告连带返还原告定金20000元；3.判令两被告连带赔偿原告因另外买方产生的房屋差价损失120000元；4.判令两被告连带赔偿原告违约金损失104304元；5.本案诉讼费用由被告负担。关于交通住宿费5000元及律师费30000元，原告表示放弃主张。事实和理由：2015年11月15日，原告与两被告签订编号为3006311房屋买卖合同，约定被告彭小林将其所有的位于昆山开发区东方国际广场X号楼XXX室的房屋出售给原告，并由被告陈真珠在合同上代为签字，同时作为履约的担保，合同签订的当日，原告支付定金20000元，同时根据约定，2016年2月15日前办理过户手续，但是经原告多次催促，两被告以工作忙、××住院等理由推脱，无奈之下，原告于2016年3月22日发函催告被告，被告依然不予理睬，并向第三人明确表示不履行合同义务。原告认为被告严重违反了合同的义务，构成违约，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。后原告放弃第三项诉讼请求。
被告彭小林、陈真珠共同辩称，1.依据合同约定，原告应于2016年2月13日之前先行履行支付15万元的首付款义务，之后，才进行房屋过户手续的办理，因原告未先履行支付15万元的首付款，作为后履行一方的两被告，有权拒绝协助原告过户的请求；2.本案因原告违约在先，原告起诉要求解除合同没有法律依据，本案导致房屋买卖合同解除的原因在于原告的严重违约，两被告以合同的约定和法律的规定，依法通知原告解除了合同；3.因原告违约，依据定金罚则，定金应予以没收。并依法向本院提出了反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告于2015年11月15日签订的《房屋买卖合同》依法解除；2.判令反诉被告支付反诉原告解除违约金104304元。3.反诉费用由反诉被告负担。
反诉被告胡文革辩称，合同签订后，约定的付款期限前，反诉被告多次要求支付首付款，当反诉原告提到没有钱还贷款时，反诉被告还承诺可以全额付款；另当时支付首付款时第三人指定地点在银行，银行里有监控可以证明，反诉原告并不接受反诉被告的付款；从反诉原告与中介的短信、微信往来及反诉被告于2016年3月22日发函再次催告反诉原告要求履行合同，反诉原告置之不理，因为违约方是反诉原告，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
第三人昆山北区房产咨询有限公司述称，当时签订合同后，约好房东要用客户的首付款去还银行贷款，房东说不卖了。之后还款的事情没有完成，后续第三人联系房东，刚开始不接，后来打了好多电话后，房东接了，告知我们房子不卖了，定金2万元已退到我们公司的账上。
经审理查明：2015年11月15日，彭小林（甲方）、陈真珠（代理人）与胡文革（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方同意将坐落在昆山市开发区东方国际广场X号楼XXX室的房屋出售给乙方，价格521520元，合同签订时，乙方支付定金20000元，甲乙双方同意本合同生效之日起90日内，乙方将150000元支付给甲方，购房定金在付款时冲抵，并经同意于2016年2月15日前办理过户手续，贷款371520元，由丙方代乙方办理贷款手续；甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金，同时违约方需向丙方交纳该房屋成交总价2%的服务费；甲、乙双方于办妥以乙方为权利人的该房屋相关产权证明及付清所有房款之后7个工作日内办理房屋交接手续，本房买卖，以现房交付；过户当日，甲方留尾款10000元于丙方处，待水、电、燃气、物业结清后返还甲方；甲方提供真实有效的证件并配合丙方协助乙方办理贷款、过户手续。补充约定：全款到账交房，过户当日乙方将28740元交丙方代为交纳税费。
昆山开发区东方国际广场X号楼XXX室登记房屋所有权人彭小林，共有情况显示单独所有，登记时间为2012年8月20日。合同签订当日，胡文革支付陈真珠定金20000元。
2016年2月14日，本院立案受理中国光大银行股份有限公司昆山支行与彭小林金融借款合同纠纷一案，2016年3月23日，经调解，彭小林归还中国光大银行股份有限公司昆山支行截止至2016年3月23日的逾期借款本息81239.39元，于2016年3月25日前直接支付，并自2016年3月24日起，彭小林继续按双方签订的《个人贷款合同》的约定，每月按等额本息方式向该银行履行还款义务，直至借款全部结清，如未能按期履行，则《个人贷款合同》提前到期，贷款银行可就总贷款60万元中彭小林未履行部分的本息金额及律师费中未履行部分向法院申请执行，且有权就彭小林所抵押的昆山市开发区东方国际广场X号楼XXX室房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。双方还对其他方面做了调解方案。彭小林认为，根据合同约定，胡文革应在合同生效之日起90日内即2016年2月13日前向彭小林支付房屋首付款15万元，之后，双方在2016年2月15日前办理过户手续，但是截止发出合同解除通知日2016年6月14日，胡文革仍未能支付首付款，现因先履行一方胡文革未能履行支付首款款的义务，后履行一方彭小林有权对胡文革过户的请求予以拒绝，对于退回2万元定金的情况是，因为胡文革一直不肯先支付15万元的首付款，而是要求过户时支付，我方要求先支付15万元后过户，双方意见不一致，中介的吴继钦提出他来做对方的工作，退还他的定金，双方不再继续履行合同，在吴继钦提供中介公司的银行账户后，我方于2016年4月份将2万元的定金返还给了中介公司。
胡文革认为，当时首付款已备好，庭审提供银行流水明细予以证实，但是彭小林是否有贷款，是否急于还款与本案没有关联，实质是房价上涨导致其不愿意出售房屋。
本院对赵小娟进行调查，形成调查笔录，赵小娟陈述，“案涉合同系我促成，但是合同不是我签的，胡文革是我联系的，对方是吴继钦联系，合同签订后，正常做贷款审批手续，吴继钦大概是在2月初联系的房东，但是房东说有事来不了，后面说在广东住院，具体联系的是彭小林还是陈真珠我并不清楚，一般我们是首付款和过户是同时进行的，一般客户把首付款支付给房东，然后再过户，有的是先签字，再过户，彭小林与胡文革的网签没有做，一般过户前需要先做贷款审批手续，但是彭小林一直没有过来，大概2月份至3月份的时候去过银行，胡文革将首付款给彭小林，彭小林不要，没有说原因，但当时我不在场，4月初的时候，陈真珠转账2万元到我们公司，当时有发短信给吴继钦说把2万元退给我们公司账户。2月份的时候，因为房东说有事要晚一点过来，房子上没有贷款才能做贷款审批和过户手续，如果贷款没有还清，则可以先做贷款审批手续，但是房东要配合签字确认房子卖给客户，房东还要提供银行卡号。”
2016年3月22日，胡文革发函给彭小林、陈真珠，其在函件中称，在2月25日、3月3日、3月22日多次催促办理过户，但是一直以工作忙、××住院等理由推脱，始终没有按照合同约定履行义务，在45个工作日没有到达之前，再次催告限期办理房屋买卖相关手续。其中寄送彭小林的函件回执显示本人签收。
胡文革提供短信截屏，其中胡力文妈妈发“那边还有协调的可能吗？不行我们起诉了，现在那个房子能卖多少价位？“房东确定不卖了，你可以准备下”“那个房子现在能卖多少？”“1.2万左右的单价”、“好的”，其陈述该短信系秦莉与中介联系，对此，彭小林、陈真珠不予认可，认为该份证据不能直接证明彭小林、陈真珠不愿意卖房，且联系的一方是谁，也不清楚。
2016年6月14日，彭小林、陈真珠委托江苏封强律师事务所发函，因胡文革未在合同约定的期限内即2016年2月13日前履行先付首付款的义务，逾期45日为2016年3月29日，现截止目前，胡文革逾期付款远超45日（逾期近123日），根据规定，逾期超过45日，守约方有权单方面解除合同，告知胡文革自收到律师函之日起，解除与之签订的房屋买卖合同，如有异议，自收到本函3日内，给予书面答复，视为贵方对本函的所述内容的默认，已支付的定金，因胡文革违约，不予返还；违约金104304元，在收到函件后7日内支付彭小林。该份函件胡文革表示收到。
以上事实由房屋买卖合同、房产证、土地证、定金收据、通知函、快递单、查询单、民事调解书、调查笔录、律师函、当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，胡文革与彭小林签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应恪守。本案中陈真珠受彭小林委托，代其签订上述协议，陈真珠非案涉合同的当事人，故在本案中不承担责任。本案的争议焦点在于导致合同未能继续履行的责任在于胡文革还是在于彭小林？胡文革认为其已备好首付款，在2月份的时候因彭小林有事未能来办理过户手续，3月份在银行办理贷款审批手续，但是在贷款审批手续时，彭小林表示不卖房了，也不接收首付款，故而未能支付首付款，在经过多次催促后，彭小林仍未能协助办理过户手续，彭小林构成根本违约。而彭小林抗辩认为，过户的前提是胡文革需支付首付款，其享有先履行抗辩权。本院认为，因双方并未在合同中约定彭小林配合办理贷款审批手续、清偿贷款注销他项权的时间，本案双方也未约定首付款系偿还案涉房屋贷款的必要前提，按照交易流程，过户的前提是房屋不存在抵押等限制性权利，故本院对彭小林关于因未收到首付款，导致银行贷款未能及时偿还，被银行起诉，责任在于胡文革的抗辩不予支持。因彭小林未能协助办理贷款审批手续，导致胡文革贷款无法办理，案涉房屋的贷款亦未偿还，事实上导致过户的行为亦无法完成，且胡文革已提供首付款支付能力的证据证实其可以支付首付款，由于彭小林以实际行为表示合同的不再履行，中介向胡文革表示彭小林不再出售方房屋，系根本违约，也未提供银行账户供胡文革汇款完成支付房款的义务，故而合同未能继续履行的责任在于彭小林。故本院对胡文革、彭小林要求解除合同的诉讼请求均予以支持，合同解除的时间以胡文革起诉的时间为准，即2016年5月24日。
关于定金返还及违约赔偿的诉讼请求。因案涉合同已经解除，定金20000元作为预付款，彭小林应予以返还，同时应按约定向胡文革支付总房款的20%作为违约金，即104304元，该违约金数额，根据昆山房价上涨及彭小林根本违约的事实，该违约金约定并不过高，故本院对胡文革要求彭小林返还定金及支付违约金的诉讼请求予以支持，对彭小林要求胡文革赔偿违约金的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、原告胡文革与被告彭小林签订的《房屋买卖合同》于2016年5月24日予以解除。
二、被告彭小林返还原告胡文革定金20000元，于本判决生效后十日内支付原告胡文革。
三、被告彭小林支付赔偿原告胡文革违约金104304元，于本判决生效后十日内支付原告胡文革。
四、驳回原告胡文革的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告彭小林要求反诉被告胡文革支付违约金的诉讼请求。
六、驳回反诉原告陈真珠所有的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9016元、保全费1970元，合计10986元，由被告彭小林负担，于本判决生效后十日内直接原告胡文革。
反诉案件受理费4508元，由反诉原告彭小林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 柴敏娟
人民陪审员 吴伟萍
人民陪审员 马爱辉
二〇一七年二月四日
书 记 员 许晨虹