重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2014）忠法民初字第01790号原告重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1号长盛花园，组织机构代码66357331-X。法定代表人魏斌，系该公司经理。委托代理人王恒，该公司职工，特别授权。被告张琼，女，1978年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市忠县。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告张琼物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员廖耀东独任审判，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王恒和被告张琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司诉称，被告购买了忠县房屋，面积109.43㎡。按照原告与百能房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己的义务。根据重庆市忠县发展与改革委员会给原告的批复，忠发改发（2010）78号文件规定，被告自2010年11月1日至2014年5月31日共拖欠应缴纳的物业管理费、二次供水能耗公摊费、电梯费及公共能耗公摊费等共计3755.50元。原告经多次催收未果，被告仍拒绝缴纳，遂起诉至法院。请求判令：1、被告立即支付物业管理服务费2426.60元；2、被告立即支付公共能耗公摊费191.40元；3、被告立即支付二次供水能耗公摊费102元；4、被告立即支付电梯费1035.50元，以上共计3755.50元；5、被告承担本案诉讼费用。被告张琼辩称，没有缴纳物管费等费用是因为原告至今没有退还被告交纳的1000元装修保证金，且被告同一层楼的其他业主私自占用公用楼道搭建违章建筑，侵害了被告的利益，但原告却没有去处理，故认为原告没有尽到相应义务。经审理查明，重庆百能房地产开发有限公司开发了忠县花园小区楼盘，被告张琼购买了系该小区幢房屋，面积109.43㎡。2009年3月5日，原告与重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：重庆百能房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县花园小区实施前期物业管理服务，合同期限自2009年12月31日起至业主委员会成立为止。同时，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2010年11月16日，根据忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发（2010）78号）的规定，原告收取物业服务费的标准为0.57元／月·㎡，包含日常养护费用0.20元／月·㎡，按建筑面积收费；电梯运行费在不超过重庆市物价局（2004）778文件规定标准内双方约定收取；公共水电费，由使用人据实分摊等等。之后，原告依照《前期物业管理服务合同》的约定对忠县宏盛花园小区实施了前期物业管理服务，该小区业主委员会至今尚未成立。但从2010年11月1日起至2014年5月31日期间，被告一直拖欠原告物业管理服务费，其中从2010年11月1日起至2012年12月31日期间，按0.48元／月·㎡计算共1365.80元，从2013年1月1日至2014年5月31日，按0.57元／月·㎡计算共1060.80元，共计2426.60元。从2010年11月1日至2014年5月31日期间，按0.22元／月·㎡计算共拖欠电梯运行分摊费1035.50元。从2010年2月8日至2013年11月30日期间共拖欠公共能耗分摊费191.40元，从2011年4月1日至2013年11月30日期间，共拖欠二次供水分摊费102元，以上总计3755.50元。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的：《前期物业服务合同》、张琼欠费明细表、温馨提示、忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》、原告提供物业服务的相关材料（以上均为复印件）等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与“宏盛花园”小区的建设方即重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，对宏盛花园小区进行前期物业管理服务，被告系宏盛花园小区业主并居住在该小区房屋。虽然被告未直接与原告签订《前期物业管理服务合同》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业管理服务合同》对被告具有约束力，故原、被告双方均应依约履行自己的合同义务。从《前期物业服务合同》签订至今，原告依约对“宏盛花园”小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告却未依约向原告支付物业管理服务费，故原告起诉请求被告支付物业管理服务费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据忠县发展和改革委员会《关于宏盛花园前期服务管理服务收费标准的批复》（忠发改发（2010）78号）的规定，对小区电梯运行费、公共水电费等费用应由使用人据实分摊，被告作为该小区的业主，应当对公共设施设备产生的费用据实分摊。原告已经就被告应当分摊的电梯费、公共能耗公摊费、二次供水分摊费提供了详细的明细表，被告在庭审中对各项分摊费用的计算无异议，也没有提供任何证据证实应当分摊的费用存在问题，故原告起诉请求被告支付公共能耗公摊费、二次供水分摊费以及电梯费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告抗辩未交费是因为原告没有退还装修保证金，且被告所在楼层有其他业主占用公用楼道修建违章物而原告却没有处理。本院认为，原告没有退还装修保证金，被告可以与原告自行协商处理或者另案主张权利，不能以此作为拒绝交费的理由。对于被告所在楼层有其他业主占用公用楼道修建违章物的问题，原告在庭审中解释称因没有强制执法权而无法予以制止，但早就向有执法权的相关管理部门反映要求进行处理。故本院认为，原告已经尽到了相应的管理服务义务，被告也不能以此抗辩作为拒绝交费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2010年11月1日至2014年5月31日期间拖欠的物业管理服务费2426.60元；二、被告张琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2010年2月8日至2013年11月30日期间拖欠的公共能耗公摊费191.40元；三、被告张琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2011年4月1日至2013年11月30日期间拖欠的二次供水公摊费102元；四、被告张琼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆迎主物业管理有限公司从2010年11月1日至2014年5月31日期间拖欠的电梯运行分摊费1035.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元（在本院领取《忠县人民法院预交上诉费通知书》，凭该通知书到忠县忠州镇红星小区日月酒店附近的重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行民旺分理处交纳上诉案件受理费），递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。代理审判员  廖耀东二〇一四年七月二十八日书 记 员  周俊杰