陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2496号
上诉人（原审原告）王启哲，个体工商户。
委托代理人胡人嘉。
被上诉人（原审被告）陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市新城科技产业园建工路9号长岭办公楼1-1号。
法定代表人苏新雷，该公司总经理。
委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人杨国友，陕西国友律师事务所律师。
上诉人王启哲因与被上诉人陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2015）新民初字第03304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王启哲委托代理人胡人嘉、上和公司委托代理人金恩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王启哲原审诉称，2015年3月6日，其与上和公司签订房屋租赁合同一份，约定由上和公司将位于公园南路9号的上和商业广场五层B5207号的商铺出租给王启哲从事餐饮经营，租期自2015年4月1日至2025年3月31日，王启哲缴纳租金159532元和保证金11982元。上和公司负责按时提供商铺并按时供应水电、天然气等设施。合同签订后，王启哲向上和公司交纳了全部租金和保证金，但上和公司却不具备交房经营的条件，房屋亦无手续，天然气一直不通，王启哲的经营活动无法开展，合同目的根本无法达到。上和公司在与王启哲签订合同时明确承诺只有王启哲所在的上和商业广场的五层用来经营餐饮业务，其余楼层不会再设餐饮服务，但合同签订后，上和公司在该楼的一、二层均设有餐饮服务，对王启哲的经营活动带来巨大压力，损害了王启哲的利益。上和公司上述行为已严重违约，经与上和公司协商无效，故诉至法院，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同；判令上和公司向王启哲返还租金79532元、保证金5982元；判令上和公司向王启哲支付违约金47859.6元。
上和公司辩称，其已经将商铺交付王启哲，王启哲不装修与上和公司无关，天然气主管道已经安装到位，且上和公司并未改变经营业态，故其不存在违约行为，请求驳回王启哲的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2015年3月6日，王启哲与上和公司签订房屋租赁合同，该合同约定上和公司将位于西安市公园南路9号上和商业广场五层B5207号、建筑面积共计119.84平方米的商铺出租给王启哲用于经营餐饮，租赁期自2015年4月1日至2025年3月31日，王启哲应向上和公司一次性缴纳合同租金总额159532元、房屋设施及履约保证金11982元。若一方违约应赔偿另一方合同租金总额的30％作为违约金。该合同签订后，王启哲即向上和公司缴纳了租金79532元、房屋设施及履约保证金5982元。2014年3月26日，西安市发展和改革委员会向上和公司颁发了重点建设项目绿卡，该绿卡载明，上和公司系上和商业广场项目的业主，总建筑面积约9.8万平方米，并对该广场所在的土地及建筑物具有20年的使用权。2014年5月20日，陕西省公安厅消防局下发了陕公消审(2014)第131号意见书，该意见书载明上和公司改扩建的上和商业广场工程项目的建设消防技术标准审核合格。该工程竣工后，应申请消防验收。2014年8月10日，上和公司与西安秦华天然气有限公司委托的设计人陕西博浩燃气应用科技有限公司签订了该商场的天然气管道技改工程的建设工程设计合同，上和公司当庭称本次设计系针对商户用气量增加所进行的增压扩容设计。2014年11月19曰，陕西省公安厅消防局下发了陕公消验字(2014)第187号意见书，该意见书载明上和商业广场建设工程地上五层，属于多层公共建筑，经审查资料及现场检查测试，该工程消防验收合格；该商业广场尚未装修，装修时另行申报消防审核、验收，验收合格后方可投入使用；该工程如扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)，应依法申报消防设计审核和消防验收；该广场属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2015年3月，该商场的天然气室外燃气管道竣工。20l5年3月25日，上和公司在西安晚报第8版进行广告宣传，承诺上和商场将于20l5年5月20日开业。2015年11月7日，经原审法院现场勘察，该商场天然气主管道已经接入该商城，且五楼正在装修的餐饮商户已经将天然气管道接入商铺的厨房位置，并安装了天然气表，厨房的排烟设施已经接入排烟通道。原审庭审中，王启哲提交商场现状照片一份，显示一层存在餐饮服务区域，且商场的自动扶梯处于关闭状态。上和公司对该组照片的真实性没有异议，亦自认上和商业广场至今未开业，但不认可单方改变商场业态，认为上和商场属于综合性商场。上和公司提交了排烟、排风设备的设计图纸用以证明其已经安装了排烟、排风设备，且当庭愿意协助王启哲办理营业执照。现王启哲认为上和公司至今未向王启哲交付商铺，且上和公司各项设施安装不到位，根本不具备经营条件，商场至今也未开业，遂于2015年8月诉至原审法院，要求解除合同、返还租金、保证金，并由被告承担违约责任。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王启哲与上和公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。结合本案查明的事实，在法定解除的几种情形中，本案未遭遇不可抗力，上和公司明确要求继续履行合同义务，因此法定解除条件中的(一)、(二)项并不符合。至于上和公司有没有迟延履行主要合同义务以及是否造成合同目的无法实现：首先，关于王启哲所称上和公司未履行向其交付商铺的义务一节，本案涉诉的商铺系开放性面积区域，王启哲已经知道该商铺的位置及面积，上和公司亦要求王启哲进行装修，且该商场五楼的其他商户在接收商铺时亦未履行特别的交付手续，根据市场交易习惯及日常生活经验法则，故王启哲称上和公司未及时向其交付商铺的理由不能成立，对其主张依法不予支持。其次，关于王启哲诉称签订合同时，上和公司尚未进行消防验收，排风、排烟、天然气等设施均不到位一节，原审法院经查，2014年11月19日，上和商业广场已经消防部门审核、验收合格。2015年3月天然气主管道已接入该商城，且已有经营餐饮的商户将天然气管道接入商铺并安装天然气表，故王启哲该主张没有事实依据，依法不予支持。王启哲称上和公司未按照广告刊登的日期开业，但该开业为商城的整体开业，各商铺不入住不装修，致使上和公司不能按时开业，故王启哲此主张依法不予支持。王启哲称因为上和公司没有环评合格手续，导致其不能办理营业执照，无法营业，因该商场已经有其他的餐饮商户开始营业，且上和公司当庭表示愿意协助王启哲办理营业执照，但王启哲予以拒绝，故王启哲该主张依法不予支持。王启哲称上和公司改变了业态，在商城的一、二楼有餐饮，竞争压力增大，导致其合同的目的不能实现。因王启哲租赁商铺经营餐饮，具有一定的市场风险，一、二楼设立餐饮服务并不至于导致王启哲签订租赁合同的目的不能实现，故对王启哲该主张，依法不予支持。上和公司确有迟延办理消防、天然气验收等情形，但并不必然导致合同目的不能实现，双方租赁合同可以继续履行。综上，王启哲要求解除租赁合同退还租金、保证金，不符合法定解除合同的条件，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回原告王启哲的诉讼请求。诉讼费2967元，由原告王启哲承担。
宣判后，王启哲不服，向本院提起上诉称：一、根据2015年3月6日，其与上和公司签订的《补充协议》约定：“乙方(即王启哲)应当在合同签订之日起三个月内(截止日期为2015年6月5日)向甲方(即上和公司)交清尚欠款项200000元整，若乙方未履行承诺，自愿放弃买断商铺经营权；将商铺租赁合同变更为一年期租赁合同”，王启哲在2015年6月5日仍然未将该款付清，因此双方租赁合同已经自动变更为一年期合同，原审判决王启哲继续履行租赁合同属于错误判决。二、原审法院根据市场交易习惯及日常生活经验法则，认定王启哲主张上和公司未交付商铺的理由不能成立，没有任何法律依据，亦不符合正常逻辑。1.上和公司未按照约定在交付商铺前办理完消防验收，排风、排烟等工程设施，直至今日其承诺的将天然气接入商户仍未做到。根据市场交易习惯，商品房的交付应当以是否具备使用条件为判断依据。参考西安市同类商场，建筑内都安装有非常完整的新风、排风、天然气、照明、扶梯等设施，上和商业广场均没有此类设施。2．国家《建设项目环境保护管理条例》第九条及陕西省实施《中华人民共和国环境影响评价法》办法第二十六条的规定，“按照国家有关规定，不需要进行可行性研究的建设项目，建设单位应当在建设项目开工前报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表；其中，需要办理营业执照的，建设单位应当在办理营业执照前报批建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登记表。”根据该规定，环评是办理营业执照的必要程序。而根据环保部公布的《饮食业环境保护技术规范》，及西安市环保局公布的《关于是否将环评审批作为发放工商执照的前置条件的复函》，该内容都已经明确说明如未装新风设备是根本不可能通过环境评估，甚至拿到营业执照的，继而也无法办理正常的工商登记与餐饮业卫生许可证，王启哲根本无法营业。三、上和公司一再延迟开业，变更业态布局，多次违背承诺，严重丧失商业信誉。双方签订合同时明确承诺只有王启哲所在的上和商业广场第五层用来经营餐饮业务，其余楼层不会再设餐饮服务，以此保障承租人的利益。但合同签订后，上和公司在该楼的一、二楼层均设有餐饮铺位，对王启哲的经营活动带来巨大的竞争压力，严重损害王启哲的利益，违反当初承诺。三、王启哲是否开业并不影响商场的整体开业，上和公司违背承诺，一再延迟开业时间，原审判决将未开业的责任归责于王启哲违背事实真相。四、原判决审查认定分析证据违背法律规定。原审判决对王启哲原审所举的证据未作分析审查，甚至未予列出就全部证据进行分析论证的情况下做出判决，违背了《民事诉讼法》第64条的“人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据”的规定和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中第79条规定。请求：一、请求撤销(2015)新民初字第03304号民事判决；二、改判支持王启哲一审中提出的全部诉讼请求；三、上和公司承担一审、二审的全部诉讼费用。
上和公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，2015年3月6日，王启哲与上和公司签订了一份《补充协议书》，约定：“一、乙方（王启哲）租赁和记茶世界伍层B5207商铺，并于2015年3月6日与甲方（上和公司）签订了10十年期商铺租赁合同及关联合同三份，合同款项总额为肆拾万零柒仟肆佰伍拾伍元整，已付款项贰拾万零柒仟肆佰伍拾伍元整，尚欠款项贰拾万元整，乙方在甲方的协助下向银行申请办理贷款，贷款后支付尚欠款项，若因乙方信用及条件不符合银行要求，乙方应通过其他途径筹款，按期缴纳欠款。二、乙方承诺于合同签订之日起15日内将贷款资料提供齐全并经银行认可。三、乙方承诺于合同签订之日起叁个月内（截止日期2015年6月5日）向甲方交清尚欠款项贰拾万元整，若乙方未履行承诺，自愿放弃买断商铺经营权，将商铺租赁合同自动变更为一年期租赁合同，并依照银行同期利率向甲方交纳利息及违约金。”王启哲与上和公司签订的租赁合同对于租赁场地投入使用的条件没有约定，在合同约定的租赁期限开始而租赁场地尚不具备投入使用条件后，对于租赁场地投入使用的具体条件以及由哪一方负责具体实施，双方各执一词，不能形成一致意见。王启哲与上和公司对于合同应否解除亦各执一词，现涉案租赁场地闲置，王启哲坚持要求解除合同。原审判决查明其余事实属实。
本院认为，王启哲上诉主张按照补充协议，合同已自动变更为一年期租赁合同，因其原审仅诉请解除原10年期的租赁合同，并未主张解除变更后的1年期租赁合同，加之上和公司亦未明确表示合同期限已变更为1年期，应属双方均以实际行为表明认可原10年期租赁合同关于租赁期限的约定。王启哲与上和公司签订的租赁合同对于租赁场地投入使用的条件没有约定，对于租赁场地投入使用的具体条件以及由哪一方负责具体实施，双方各执一词，不能形成一致意见，现涉案租赁场地闲置，王启哲坚持要求解除合同，租赁合同及补充协议已经不再具有履行基础，故租赁合同及补充协议均应予解除。王启哲应负担2015年4月1日至本判决生效之日期间的租赁费用，王启哲已付费用折抵上述费用后，由上和公司退还王启哲。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:
一、撤销西安市新城区人民法院（2015）新民初字第03304号民事判决；
二、解除王启哲与陕西上和商业广场有限公司2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》；
三、陕西上和商业广场有限公司收取王启哲租金79532元、保证金5982元，折抵王启哲应负担的房屋租赁费用（按照2015年4月1日至本判决生效之日期间与10年租赁期间的比例，以10年总租金159532元，据实计付），折抵后剩余款项于本判决生效后15日内退还王启哲。
四、驳回王启哲的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2967元，王启哲已预交，由王启哲承担1483.5元，由陕西上和商业广场有限公司有限公司承担1483.5元；二审案件受理费2967元，王启哲已预交，由王启哲承担1483.5元，由陕西上和商业广场有限公司承担1483.5元。陕西上和商业广场有限公司应负担的前述款项本判决生效后15日内直付王启哲。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 师 婷
二〇一六年五月十九日
书 记 员 邢尖尖