江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00236号
上诉人（原审原告）张寿余。
委托代理人刘俊，江苏大扬律师事务所律师。
委托代理人钱浩，江苏大扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）扬州泰利房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市经济技术开发区邗江中路121号润和绿景城4幢107室。
法定代表人叶希明，该公司董事长。
委托代理人洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
上诉人张寿余因与被上诉人扬州泰利房地产开发有限公司（以下简称泰利公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬民初字第0076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人张寿余的委托代理人刘俊、钱浩，被上诉人泰利公司的委托代理人洪利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年3月1日，张寿余与泰利公司签订《房屋租赁合同》一份。约定：由张寿余承租泰利公司建设的天润国际大厦的部分房屋。承租房屋的范围：主楼地平面以上1至20层；主楼西前面裙楼除1层南面向北数1至5跨及向上至3楼部分（含3楼）外的房屋。主楼西前面裙楼双方交界部位由泰利公司砌墙分割。21层及向上的房屋由泰利公司自用。裙楼4层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余，该房屋以现状出租，毛坯房，有4部电梯。租赁房屋的用途：宾馆服务业。房屋租赁期限为15年。自泰利公司取得房屋竣工验收证明书向张寿余交房的次日起满120天后计算租赁期。交房次日起的120天为泰利公司让给张寿余的装修期。租赁期满，泰利公司有权收回出租房屋，张寿余应如期交还。租金及支付方式：房屋第1-3年的租金为每年1500万元，从第4年起每两年按5%递增一次。合同签订后十五日内张寿余向泰利公司支付定金200万元。泰利公司在房屋取得竣工验收证明书向张寿余交付房屋时，张寿余向泰利公司付清第1年租金中剩余的1300万元租金，张寿余已付的200万元定金在交房后转为租金。同时，泰利公司向张寿余暂收水、电气等费用押金100万元。租赁期满时，泰利公司、张寿余结清各项费用后，押金无息如数退还。房屋先预付租金后使用，不得拖欠。房屋交付时，双方进行交接，并由张寿余向泰利公司出具交接书。张寿余对承租的房屋进行装修，装修方案需经泰利公司审核同意。违约责任：任何一方单方解除合同，违约方需按合同未履行期限总租金的10%向守约方支付违约金。如守约方的损失超过违约方支付的违约金，对于超过部分的损失，守约方有权要求违约方承担。其他约定：扬州天润国际大酒店有限公司成立后，张寿余自动转为扬州天润国际大酒店有限公司或经工商局核准名称的公司。双方还对租赁合同的其他事项进行了约定。合同签订后，张寿余于2012年3月16日向泰利公司支付定金140万元，泰利公司出具了收据。
2013年10月25日，泰利公司向张寿余发出《通知》，载明：天润国际大厦已于2013年10月24日通过竣工验收，取得了竣工验收证明书，要求张寿余于2013年10月31日到天润国际大厦接收承租的房屋。同时付清拖欠的定金60万元、应付的租金1300万元，应付的水、电气等费用的押金100万元，合计1460万元。
2013年10月29日，张寿余向泰利公司发出《关于贵司需全面完整履行合同的函》，主要内容：裙楼4楼工程尚未进行施工，不符合租赁合同中“裙楼4层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余”的约定，要求泰利公司将裙楼4楼完工及整体交付时间告知张寿余。
2013年11月4日，泰利公司向张寿余发出《催告函》。主要内容：张寿余向泰利公司送达的《关于贵司需全面完整履行合同的函》，泰利公司认为，函件中的要求不符合双方签订的租赁合同的约定。泰利公司在该函中要求张寿余于2013年11月8日付清1460万元时，泰利公司向张寿余移交租赁的房屋。
2013年11月4日，张寿余又向泰利公司发《函》。主要内容：张寿余已于2013年10月29日发出《关于贵司需全面完整履行合同的函》给泰利公司，要求泰利公司告知张寿余裙楼4楼完工及整体交付时间，但至今未收到泰利公司任何回复，特以此《函》催促泰利公司书面回复。另在该《函》中，张寿余要求泰利公司解决租赁范围内的装修和施工等问题。
2013年11月5日，泰利公司向张寿余发出《回复函》。主要内容：2013年10月31日上午，泰利公司准备按约向张寿余交付租赁房屋时，由于张寿余未能支付合同约定的1460万元，致使双方租赁房屋交接无法完成。在租赁房屋未能交付的情况下，张寿余不享有对租赁房屋的合同权利。
2013年11月11日，张寿余向泰利公司发《函》。主要内容：泰利公司要求的相关费用，张寿余认为应在泰利公司全面履行合同后，向张寿余整体交付标的时，张寿余按合同履行给付义务。
2014年1月4日，张寿余向泰利公司发出《关于贵司需履行合同义务的函》。主要内容：对泰利公司履行合同义务提出具体要求，包括提供房屋所有权证复印件、交付房屋。同时要求泰利公司排除影响其租赁房屋正常使用的车辆、新浇筑的楼板、窗户等。
2014年1月9日，泰利公司向张寿余发出《催告函》。主要内容：2013年10月31日上午，张寿余根据泰利公司的通知到达租赁房屋现场，泰利公司的负责人也到达租赁房屋现场，准备向张寿余交付租赁房屋，由于张寿余未按租赁合同约定将应当支付的1460万元支付给泰利公司，导致双方交接无法完成。张寿余寄来《关于贵司需履行合同义务的函》，来函对泰利公司的指责不是事实。张寿余要求泰利公司交房，却不提应付1460万元款项一事。现再次函告，要求张寿余于2014年1月18日付清1460万元，泰利公司将租赁房屋交付给张寿余。
2014年2月14日，泰利公司向张寿余发出《解除房屋租赁合同通知书》。主要内容：由于泰利公司两次发函催告张寿余支付1460万元，双方进行租赁房屋的交接，但张寿余未能理睬，现因张寿余的行为已经属于根本性违约，致使泰利公司无法实现合同目的，且造成了巨大损失，现向张寿余发出通知，双方签订的《房屋租赁合同》自本通知送达给张寿余时解除。张寿余支付的定金，因张寿余根本性违约，所以不予退还。泰利公司将保留追究张寿余违约责任的权利。
另查明：2010年10月18日，扬州市规划局核发的扬规建字第321000201000729号天润国际大厦《建设工程规划许可证》中载明：建设规模：总建筑面积26608.26㎡。层次：地上主体21层局部3层，地下1层。其中4-4剖面图反映裙楼部分为3层，3层以上为4米墙。2013年5月15日的天润国际大厦的工程监理资料载明：到2012年2月25日，本月已完成主楼11层结构钢混凝土浇筑，2层填充墙已开始砌筑。2013年10月24日，有关部门出具了天润国际大厦《竣工验收备案表》。载明：天润国际大厦总建筑面积为26608.26㎡，竣工验收日期为2013年9月30日，并在扬州市邗江区城乡建设局备案。2014年3月26日，泰利公司取得了扬房权证邗江字第××号房屋所有权证，房屋坐落在邗江中路629号（天润国际大厦），房屋状况为总层数3层，建筑面积1893.6平方米。
2014年8月25日，张寿余以泰利公司违约为由，诉至原审法院，请求判令：1、泰利公司返还定金140万元，并承担违约金2250万元；2、由泰利公司承担诉讼费用。
原审法院认为：泰利公司拟交付的租赁房屋符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定。理由：
首先，从双方合同约定的内容分析，《房屋租赁合同》第2条第2款约定：承租房屋的范围：主楼地平面以上1至20层；主楼西前面裙楼除1层南面向北数1至5跨及向上至3楼部分（含3楼）外的房屋。主楼西前面裙楼双方交界部位由泰利公司砌墙分割。21层及向上的房屋由泰利公司自用。该条款明确了泰利公司出租房屋的范围，但并没有明确裙楼有4层楼；2、《房屋租赁合同》第2条第3款约定：该房屋以现状出租，毛坯房，有4部电梯。该条款的理解应为泰利公司出租的房屋应当按照建设设计图施工，最终以建成后的房屋现状进行交付。《房屋租赁合同》第2条第4款约定：裙楼4层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余。该条款是关于租赁房屋的外墙面使用权的约定，所谓“裙楼4层屋顶”的含义确实表述不清，容易产生歧义，但并不能当然理解为裙楼是4层楼。因为在裙楼的3层以上，有约4米高的墙面，从效果图上看裙楼好像有4层，但裙楼是否存在4层楼顶，应当以设计图纸为准。结合《房屋租赁合同》第2条第3款关于“房屋以现状出租”的约定，则双方《房屋租赁合同》约定的裙楼交付条件为：按设计图施工建成后的房屋现状进行交付。
其次，扬州市规划局核发的扬规建字第321000201000729号天润国际大厦《建设工程规划许可证》明确载明地上主体21层局部3层，地下1层。其中4-4剖面图反映裙楼部分为3层，所谓4层是约4米高的墙面。故从规划许可证上看，裙楼应当是3层房屋，3层以上为4米高的墙面。签订合同时泰利公司应当知道其所建的裙楼4层不可能盖有屋顶，在此情况下泰利公司完全没有理由在合同中约定裙楼4层有屋顶。
再次，从天润国际大厦工程监理资料反映出，截止2012年2月25日，工程已完成主楼11层结构钢混凝土浇筑，2层填充墙已开始砌筑。而张寿余与泰利公司签订《房屋租赁合同》的时间是2012年3月1日，此时张寿余已经完全可以在现场了解到房屋裙楼的各层情况。双方在合同签订时，裙楼4层屋顶的现状就已经固定，当时就不存在裙楼4层屋顶，故即便双方对合同约定有理解上的不一致，但签订合同时裙楼的现状是确定的。
综上，应当认定泰利公司拟交付的租赁房屋符合双方所签《房屋租赁合同》的约定。张寿余以泰利公司所交付的租赁房屋中裙楼不符合租赁合同约定为由，拒绝交接房屋的理由不能成立。即使张寿余对泰利公司交付的裙楼4层屋顶问题存有异议，但裙楼4层屋顶在整个租赁房屋中所占的比例很小，不应当影响整个合同的履行，也不足以导致其合同目的无法实现。张寿余就该问题可与泰利公司进行商谈解决，而不能以此为由拒绝支付租金交接房屋。因此，张寿余要求泰利公司退还定金140万元及承担违约金2250万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：驳回张寿余要求泰利公司返还定金140万元并承担违约金2250万元的诉讼请求。案件受理费161300元，由张寿余负担。
宣判后，上诉人张寿余不服，向本院提起上诉称：《房屋租赁合同》明确约定裙楼4层屋顶及主楼的外墙面使用权属于张寿余，签订合同时张寿余无法知晓建设设计图的内容，监理资料只是反映主楼施工情况，并未提及裙楼施工情况，主楼和裙楼并不必然一起施工，因此不能认定在签订合同时裙楼现状已确定，况且在施工时主楼和裙楼都被安全网包裹，张寿余无法对裙楼现状进行了解。张寿余已对裙楼4层作为宴会厅及厨房进行了设计，泰利公司也审核同意，并已对裙楼4层进行了符合作为宴会厅及厨房功能设计的施工，张寿余当然认为裙楼4层有屋顶。张寿余拟将裙楼4层作为宴会厅及厨房使用，现因裙楼4层没有屋顶，张寿余租赁房屋用于经营大酒店的合同目的无法实现，况且涉案房屋的规划用途为办公用途，而非商业用途，违反双方关于租赁房屋的用途为宾馆服务业的约定，张寿余当然可以拒绝接收房屋并拒付租金。原审判决另遗漏了以下事实：泰利公司将裙楼4层宴会厅部分梁柱取消改为能承载大跨度屋顶横梁的牛腿柱；张寿余曾向泰利公司发出《关于天润大厦增设排污功能的需求》的函，泰利公司已按要求在室外增设满足功能的隔油池，污水管采用金属材料等以满足裙楼4层作为宴会厅及厨房的排污需要；张寿余在《关于贵司需全面完整履行合同的函》中提到曾就裙楼4层作为宴会厅及厨房问题与泰利公司交换意见，共同到装修设计单位参加专题会议，泰利公司在回函中未予否定；张寿余已就合同解除问题与泰利公司协商，泰利公司未予答复并单方解除合同。请求撤销原判，改判泰利公司退还定金140万元并承担违约金2250万元，一、二审诉讼费用由泰利公司负担。
被上诉人泰利公司答辩称：按照《房屋租赁合同》的约定，泰利公司交房时张寿余需付清第1年剩余租金及水电押金，但张寿余无法证明已准备好相应款项，因此无权要求泰利公司承担违约责任。因泰利公司多次催要无果，泰利公司向张寿余发出《解除房屋租赁合同通知书》，张寿余未在法定期间提起诉讼，《房屋租赁合同》已因张寿余的违约行为解除。《房屋租赁合同》明确约定裙楼只有3层，且是依据订立合同时裙楼只有3层的现状进行的划分，裙楼3层以上4米高的墙面及外墙面使用权的约定，只是针对广告位的使用权。张寿余既然已设计出装修设计图纸，证明其已知晓建设设计图内容。在签订《房屋租赁合同》时，张寿余对于房屋现状是了解的，泰利公司提供的监理资料证明签订合同时裙楼早已建成，张寿余可以现场查看。按照规划要求，裙楼3层以上有约4米高的墙面，没有屋顶，泰利公司不可能违反规划擅自加盖屋顶，否则属于违法建筑，不可能通过竣工验收。因张寿余多次要求加盖屋顶，泰利公司表示工程竣工验收后，张寿余在装潢时可以自行加顶，只要相关部门不查处，查处后由张寿余承担责任，泰利公司也不反对。按照之前的设计，裙楼3层屋顶设计有部分梁柱，因没有实际作用，故泰利公司在2010年10月9日向设计院提出要求，取消了部分梁柱，此与张寿余的装修设计没有任何关系。泰利公司建设天润国际大厦的用途之一就是准备开设酒店，增设隔油池、污水管采用金属材料系开设酒店必须的，此与张寿余发函没有直接关系。按照扬州市规划委员会会议纪要内容，涉案房屋1-3层为商业用房，4-21层为办公或宾馆客房，泰利公司将涉案房屋租赁给张寿余经营酒店，并不违反合同约定。请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
二审另查明：2013年4月20日，张寿余向泰利公司发出《关于天润大厦增设排污功能的需求》，载明由于2楼自助餐厅厨房、4楼宴会厅厨房污水含油量较大、水温较高，需在室外增设满足功能的隔油池，污水管应采用金属材料或PE材料，希望泰利公司予以考虑，避免路面施工完成后出现二次开挖作业。
涉案房屋的《建设工程规划许可证》载明总建筑面积为26608.26平方米，其中商业面积1890.14平方米，办公面积19994.73平方米。
二审期间，张寿余提供如下证据材料：1、城建档案照片及扬州市邗江区建筑工程质量安全监督站出具的《关于天润国际大厦实物与竣工图不符的调查结论》，针对张寿余投诉内容，该调查结论载明：在施工过程中，泰利公司取消了部分横梁及立柱，该变更已得到设计院同意，具体可见2010年10月9日的变更文件，工程竣工验收后，泰利公司向城建档案部门报送工程档案，将工程设计图直接加盖竣工图章，未按实际情况修改，存在错误，监督站已要求泰利公司纠正。因此，本工程的竣工验收过程并未发现重大不当，不具备撤销竣工验收备案的理由。张寿余提供上述证据材料用以证明泰利公司知晓裙楼4层的功能系宴会厅及厨房，并为履行合同取消了部分梁柱，增加了承重屋顶的牛腿柱，将4层围墙高度增加至5.05米。2、网络照片，用以证明牛腿柱主要功能为支撑屋顶。3、佛山市南海区行政服务中心的答复，用以证明办公用途的房屋不能用于经营宾馆。4、照片及送货单，用以证明张寿余已积极履行合同，并为装修租赁房屋购买了钢材。泰利公司质证认为，城建档案照片不属于新的证据，《关于天润国际大厦实物与竣工图不符的调查结论》能够证明泰利公司在签订《房屋租赁合同》前已经取消了部分梁柱。网络照片及佛山市南海区行政服务中心的答复与本案无关。照片及送货单不属于新的证据，钢材属于施工钢材还是装修钢材无法辨认。
二审期间，泰利公司提供了工程联系单及扬州市规划委员会纪要，用以证明2010年10月9日，泰利公司已向规划设计院提出取消裙楼3层屋顶混凝土架构的要求，并获得批准。涉案房屋经规划批准1-3层为商业用房，4-21层为办公或宾馆客房，泰利公司将房屋出租用于商业用途系合法的。张寿余质证认为，工程联系单系泰利公司后补的，泰利公司只取消了宴会厅部分立柱，将围墙高度增加至5.05米，其目的是为了满足裙楼4层作为宴会厅及厨房的需要，佐证了裙楼4层在租赁范围内。扬州市规划委员会纪要只是规划讨论意见，房屋用途应以规划许可证为准。
本院认为，《关于天润国际大厦实物与竣工图不符的调查结论》与工程联系单能够相互印证，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。城建档案照片来源于涉案工程在建设管理部门的备案资料，对其真实性予以认可。因张寿余对扬州市规划委员会纪要的真实性未提出异议，本院予以认定。张寿余提供的网络照片、佛山市南海区行政服务中心的答复、照片及送货单与本案欠缺关联性，本院不予认定。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：张寿余主张泰利公司退还定金并承担违约金有无事实和法律依据。
本院认为：租赁关系中，出租人负有按照约定交付租赁物，并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途的义务。本案中，张寿余要求泰利公司退还定金并承担违约金的主要理由是认为泰利公司交付的裙楼4层没有屋顶，不符合《房屋租赁合同》的约定。首先，《房屋租赁合同》约定“裙楼4层屋顶使用权属于张寿余”，对于“裙楼4层屋顶”如何理解，双方各执一词。张寿余主张裙楼有4层，第4层应有屋顶。泰利主张裙楼只有3层，所谓裙楼4层屋顶实际是裙楼3层以上4米高的墙面。对此，本院认为，天润国际大厦的《建设工程规划许可证》载明涉案房屋地上主体21层局部3层，其中4-4剖面图反映裙楼部分为3层，裙楼3层以上有约4米高的墙体，并无屋顶设计，因此，所谓“裙楼4层屋顶”的说法并不准确，应指裙楼3层以上由4米高的墙面形成的半封闭空间，而非指裙楼有4层，4层之上有屋顶，否则张寿余无法解释既然裙楼4层都属于其租赁范围，为何还要单就4层屋顶的使用权作出约定，故泰利公司对于“裙楼4层屋顶”的解释更具合理性。其次，针对裙楼4层是否另有屋顶的问题，如前所述，《房屋租赁合同》中约定的裙楼4层屋顶实际为裙楼3层以上由4米高的墙面形成的半封闭空间，双方在《房屋租赁合同》中并无在此之上还要另加屋顶的约定，况且天润国际大厦的规划设计表明裙楼3层以上仅有约4米高的墙面，并无屋顶设计，即使双方有此约定也因违反规划设计而无效。另从泰利公司提供的监理资料来看，双方签订《房屋租赁合同》之前，涉案工程已完成主楼11层结构钢混凝土浇筑，2层填充墙已开始砌筑，按照正常的施工顺序，此时位于主楼基础部位的裙楼应已施工完成，张寿余完全可以通过现场查看知晓裙楼4层并无屋顶的现状，如因其自身未尽审查义务而想当然认为裙楼4层有屋顶，应对其自身的疏忽承担责任。双方在《房屋租赁合同》中约定房屋系以现状出租，而符合规划设计要求的裙楼4层现状是没有屋顶的，故张寿余主张裙楼4层应有屋顶，没有合同依据。至于张寿余主张泰利公司取消了部分梁柱及增设隔油池，污水管采用金属材料，用以证明泰利公司对于裙楼4层用作宴会厅及厨房是明知的，因此张寿余当然认为裙楼4层有屋顶。对此，本院认为，从双方提供的《关于天润国际大厦实物与竣工图不符的调查结论》与工程联系单来看，泰利公司在2010年10月9日即已向规划设计院提出取消裙楼3层屋顶混凝土架构的要求，与履行2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》并无关联性，而泰利公司增设隔油池、污水管采用金属材料的行为亦不能当然推出泰利公司应提供有屋顶的裙楼4层的结论。张寿余另主张涉案房屋规划为办公用途，而非商业用途，违反双方关于租赁房屋的用途为宾馆服务业的约定。经查，涉案房屋的《建设工程规划许可证》虽载明包含办公面积19994.73平方米，但泰利公司提供的扬州市规划委员会会议纪要载明涉案房屋1-3层为商业用房、4-21层为办公或宾馆客房，现张寿余并没有证据证明因规划问题导致其合同目的无法实现。综上，张寿余主张泰利公司交付的房屋不符合《房屋租赁合同》的约定，并以此为由要求泰利公司退还定金及承担违约金，没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费161300元，由上诉人张寿余负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一五年六月十六日
书 记 员 闫 朋