上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第5981号
原告顾勇。
委托代理人顾敦庆。
委托代理人韩传林，上海恒衍达律师事务所律师。
被告上海汇华房地产有限公司。
法定代表人钱荣德。
委托代理人姚琛。
委托代理人张瑞岳。
原告顾勇与被告上海汇华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月18日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾敦庆、韩传林及被告委托代理人姚琛、张瑞岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾勇诉称，被告前身为上海周浦房地产开发经营公司（以下简称周浦房地产公司）。原告于1995年5月12日与周浦房地产公司（时任法定代表人钱荣德）就上海市浦东新区XX镇XX路15弄（XX花园）5号101室房屋（以下简称5号101室房屋）及同址5号102室房屋（以下简称5号102室房屋）签订了《上海市内销房出售合同》。合同签订后，原告按约支付了5号101室房屋的购房款及相关配套费用，被告遂将该房屋交付给原告使用，原告对该房屋进行装修。因被告对5号102室房屋一房二卖，致原告不能获得5号102室房屋。经双方协商，原告所购5号101室房屋及5号102室房屋分别调换至XX花园XXX号XXX室房屋（以下简称2号101室房屋）及2号102室房屋（以下简称2号102室房屋）。周浦房地产公司在原告付清全部房款及相关配套费用后将2号101室及2号102室房屋交付给原告使用。之后，原告因经营需要离开上海，两套房屋处于闲置状态。后原告得知被告非法侵占了原告房屋并对外出租，故原告诉至法院，要求被告返还2号102室房屋并配合将该房屋产权过户至原告名下。
被告上海汇华房地产有限公司辩称，1994年，原告购买了5号101室房屋，总价人民币（以下币种相同）14万余元，之后原告又想购买5号102室房屋，但该房屋已被案外人李宗祥订购。原告在支付了5号101室房屋部分房款后要求调换至2号101室房屋，同时支付3万定金想要购买2号102室房屋，但购买前提必须是5号102室房屋的房款付清后变更到2号102室房屋。1995年12月28日，被告收取了2号101室房屋5万房款后，原告消失，直到去年或今年才出现。被告认可原告已支付5号101室房屋房款共计12万，余24，099元房款未付，加上煤气费及开户费，尚欠被告房款49，380元。如被告付清房款，其愿意将2号101室房屋过户给原告；但2号102室房屋双方之间没有买卖关系，其只收取了5号102室的3万元定金，不同意过户。
经审理查明，1994年10月12日，原告通过银行转账向被告支付定金3万元。1995年5月12日，原、被告签订《上海市内销房出售合同》一份，合同约定原告向被告购买5号101室房屋，建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1，688元，总价为141，201元。之后，应原告要求，双方将上述合同约定的买卖标的5号101室更改为2号101室，其余合同内容不变。1994年11月8日，原告通过银行转账向被告支付购房款6万元。1995年5月12日，原告通过银行转账向被告支付购房款3万元。庭审中，被告对上述三笔共计12万元系支付2号101室房屋的购房款支付无异议。
1995年5月27日，被告向原告开具了2号楼101室房屋购房款141，201元的发票及配套费等共计24，099元的收据。庭审中，原告陈述其当天以现金方式支付了其余房款21，201元，并另以现金方式支付配套费等24，099元。被告则对此予以否认，认为其是先开发票及收据，并未实际收到现金。
之后，被告将2号101室房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住。1995年12月16日，原告通过支票方式向被告支付3万元。庭审中，原告陈述该3万元系购买2号102室房屋的定金，被告则主张该定金系购买5号102室房屋的定金。
1995年12月28日，原告通过支票方式向被告支付5万元。庭审中，原告陈述该5万元系支付2号102室房屋的部分房款，被告则主张该5万元系支付2号101室房屋的未付房款21，201元及配套费24，099元。
1996年1月6日，原告通过支票方式向上海XX花园工程指挥部支付5万元。庭审中，原告主张该5万元系支付2号102室房屋的部分房款，被告则否认其收到该5万元，但认可上海XX花园工程指挥部系其内设部门，认可后者收到该5万元。
1999年始，原告至外地创业，2号101室房屋空关。2002年，被告进入2号101室房屋及2号102室房屋，将上述两套房屋出租给他人使用至今。庭审中，原告陈述被告于1995年底将2号102室房屋交付给原告，原告装修后入住至外出创业；因被被告非法侵占，故2号102室房屋的出售合同、交割手续等均无法找到。被告则否认曾将2号102室房屋交付给原告装修，系被告将房屋装修后出租给他人。
2002年，上海周浦房地产开发经营公司被核准名称变更为上海汇华房地产有限公司。现2号102室大产证登记于上海周浦房地产开发经营公司名下。
另查明，2001年12月4日，被告与案外人李宗祥就5号101室房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定房价款为200，800元。庭审中，原告陈述，2号102室的房价与2号101室相同，均为141，201元，原告原购买的5号101室房屋已装修，与李宗祥对换购买2号101室房屋后，其对5号101室房屋的装修部分5万元抵扣了2号102室的部分房款。
还查明，2号102室房屋建筑面积95.54平方米。2000年11月，XX花园小区原物业公司上海巨星物业有限公司向原告发出《请款通知书》，向原告催讨1997年10月1日至2000年9月30日的物业管理费。2002年1月19日，上海汇华物业管理有限公司向原告发出《催款通知》，向原告催讨2001年5月至12月的物业管理费。
上述事实，由被告工商内档资料、《上海市内销房出售合同》、购房发票、收据、支票存根、转账凭证、物业费欠费明细单、物业费发票、话费账单、商品房出售交割清单、案外人李宗祥《上海市商品房出售合同》、照片、原告信件、《请款通知书》、《催款通知》等及原、被告在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，现原告主张其与被告之间就2号102室房屋存在买卖合同关系，被告予以否认，对此，本院认为，虽双方之间并无2号102室房屋的书面买卖合同，但被告已收取了原告购房定金及部分购房款，结合XX花园小区物业公司向原告发出的催讨物业费通知及双方庭审陈述，应认定双方就2号102室房屋的买卖达成了合意，双方之间房屋买卖关系成立。至于2号102室房屋已付购房款的金额，结合2号101室房屋的付款情况，本院认定1995年5月27日被告向原告开具购房发票及收据之日已付清2号101室房屋的房款，之后的定金3万元及1995年12月28日、1996年1月6日的两笔5万元共计13万元系支付2号102室房屋的购房款。现原告主张要求被告过户及交付房屋，即为主张要求继续履行房屋买卖合同，对此，本院认为，根据民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告并未提供证据证明双方之间就房屋价款、履行期限、违约责任的相应约定，而主张2号102室房屋的合同价款即为2号101室房屋的合同价款，但显然两套房屋面积并不相同，购买时间亦存在先后，即使按其陈述，其实际已付购房款尚未足额付清全款。更何况其陈述的以5号101室的房屋装修抵扣2号102室的部分购房款，并无证据相印证，本院不予采信。在此情况下，原告并未足额支付2号102室房屋的全部购房款之事实可予确认。现原告自述其1999年后在外创业，之后双方并无任何联系，按照常理，在房屋产权并未发生转移的情况下，一般购房人均会积极向开发商主张相应权利，而原告在支付第一笔房款至双方纠纷发生近二十年的时间内并未有支付其余房款、继续履行合同的行为，虽双方并无书面合同约定付款期限，但原告未付之房款已远远超过合理的付款期限。即使原告陈述被告已将房屋交付给其装修使用之情况属实，被告作为房屋开发商，在无法联系原告的情形下，将系争房屋收回并对外出租，其行为已足以表明其不再继续履行合同的意思表示，由此造成合同无法继续履行的后果，由原告自行承担。故原告之全部诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条的规定，判决如下：
驳回原告顾勇的全部诉讼请求。
案件受理费3，124元，减半收取计1，562元，财产保全费5，000元，共计6，562元，由原告顾勇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。