吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）吉民申666号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贾宝良，男，1954年12月17日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托代理人：毛艳华，吉林英诚律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈凤春，女，1958年12月3日出生，汉族，住吉林省梨树县。委托代理人：毛艳华，吉林英诚律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘昌奎，男，1973年7月7日出生，汉族，个体业主，住吉林省梨树县。委托代理人：贾翀鹏，吉林奇谋律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四平市天成房地产开发有限公司。住所地：吉林省四平市铁西区。法定代表人：王宝中，该公司经理。委托代理人：王叙博，该公司项目经理。委托代理人：王玉华，该公司项目经理。再审申请人贾宝良、陈凤春因与被申请人刘昌奎、四平市天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2015）四民终字第108号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。贾宝良、陈凤春申请再审称：（一）一、二审判决认定刘昌奎与天成公司之间的房屋买卖协议有效，事实不清、依据不足，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定。刘昌奎与天成公司于2012年7月19日订立《购房协议书》，而贾宝良、陈凤春与天成公司是在2011年4月10日订立的第77号和第78号《产权调换协议书》，比刘昌奎与天成公司订立的《购房协议书》早一年多，而且刘昌奎的合同既没有售楼处的章，也没有开发单位的公章，在原审中刘昌奎与天成公司主张在2012年8月7日刘昌奎的妻子郭俊红与天成公司签订正式的《商品房买卖合同》并交付全款，而在整个庭审过程中刘昌奎与天成公司均未提交过任何关于商品房买卖的正式发票。在一审中，贾宝良申请法院查封了该涉案房屋，作为房屋的购买人，并且在已经全额交付购房款的情况下，刘昌奎在该房屋被查封后从没有向法院提出过任何书面异议，也没有主张过任何的权利，作为出卖人的天成公司也未向法院主张过该房屋早已出卖给他人。在贾宝良、陈凤春确认了该两份《产权调换协议书》有效后，刘昌奎与天成公司才主张该涉案房屋已经卖给刘昌奎，而2013年9月10日天成公司经理王玉华的询问笔录说明天成公司就是不想给贾宝良、陈凤春第二套房屋。基于以上证据及事实，足以认定刘昌奎与天成公司之间明显属于恶意串通，故意损害贾宝良、陈凤春的利益。（二）一、二审判决认定贾宝良、陈凤春与天成公司签订的第78号《产权调换协议书》系普通债权，适用法律错误，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定。贾宝良、陈凤春于1999年在郭家店镇新华委八组自建一栋临街两门商业用房，面积为160.80平方米，一直经营至天成公司开发该地块。因为是经营性商业用房，按照相关法律法规及政府相关文件，经天成公司多次与贾宝良、陈凤春协商，最终双方达成一致，天成公司同意给贾宝良、陈凤春原址回迁两套商业用房，贾宝良、陈凤春放弃全部的拆迁、营业以及搬迁等损失赔偿，双方于2011年4月10日订立两套产权调换协议，即第77号《产权调换协议书》和第78号《产权调换协议书》，在第77号《产权调换协议书》中约定贾宝良的房屋位置为郭家店北山街新华委7组，回迁户型为商网120平方米，原位置回迁，门面北西起第二户。而第78号《产权调换协议书》约定贾宝良、陈凤春的房屋位置为郭家店北山街新华委7组，回迁户型为商网l20平方米，虽未在《产权调换协议书》上写明回迁位置是“门北面，西起第三户”。但是吉林省梨树县人民法院法官张海燕在天成公司售楼处询问经理王玉华的笔录中，王玉华明确表明法院查封的房屋就是第78号《产权调换协议书》约定的位置，即“门北面，西起第三户”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”明确规定约定采取房屋所有权调换形式，并且对补偿安置房屋的位置、用途作出具体明确约定的拆迁安置补偿协议，被拆迁人享有的债权作为特种债权并享有物权优先的效力。而原审法院适用法律错误，判决第78号《产权调换协议书》系普通债权，不享有物权优先的效力，严重侵害了贾宝良、陈凤春的权益。违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定。（三）一、二审法院判决天成公司继续履行与贾宝良签订的第77号《产权调换协议书》，按照约定为贾宝良提供楼房，却未对贾宝良、陈凤春与天成公司签订的第78号《产权调换协议书》作出判决，遗漏了贾宝良、陈凤春的诉讼请求，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项的规定。贾宝良、陈凤春依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。2016年3月2日，贾宝良、陈凤春提出变更再审诉讼请求，要求将天成公司支付因未能及时提供回迁房给贾宝良、陈凤春造成的经济损失：房租费4200元、应得利益营业房81平方米停业损失72900元及80平方米门房出租费损失52500元、诉讼费3620元、交通费2000元，合计125400元，变更为：判令天成公司赔偿贾宝良、陈凤春超过渡期房租费9566.53元、应得利益停业损失166050元及门面房出租费损失68334元、诉讼费3620元、交通费2000元，合计249570.53元（依照此计算方法损失费用计算至本案执行之日止）。刘昌奎提交意见称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，贾宝良、陈凤春变更诉讼请求超出了法定期限，不应保护。本案不存在民事诉讼法第二百条规定的申请再审事由，应驳回贾宝良、陈凤春的再审申请。天成公司提交意见称：按文件规定，应该是拆一还一，天成公司只认可回迁一套房屋，不同意再回迁一套房屋。本院认为：（一）关于刘昌奎与天成公司之间的房屋买卖协议的效力问题。2012年7月19日刘昌奎与天成公司签订了《购房协议书》，2012年8月7日刘昌奎妻子郭俊红又与天成公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买天成公司开发的东旭佳苑1号楼3号商网，刘昌奎已交付全部房款，并实际入住。刘昌奎与天成公司之间的房屋买卖协议是在双方自愿合法的情况下签订的，合法有效。而贾宝良、陈凤春于2011年4月10日与天成公司签订的第78号《产权调换协议书》并未约定具体的回迁位置。其主张刘昌奎在天成公司购买的房屋是应回迁给其的房屋，没有事实和法律依据。且吉林省梨树县人民法院作出查封裁定的时间是2013年1月29日，晚于刘昌奎与天成公司签订的房屋买卖协议。刘昌奎与天成公司虽未对查封裁定提出异议，但也不足以证明刘昌奎与天成公司存在恶意串通、故意损害其利益的情形。贾宝良、陈凤春提出的证据不足以证实刘昌奎与天成公司之间的房屋买卖协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对贾宝良、陈凤春主张刘昌奎与天成公司之间的房屋买卖协议无效的再审申请理由不予支持。（二）关于一、二审认定贾宝良、陈凤春与天成公司签订的第78号《产权调换协议书》系普通债权是否适用法律错误的问题。贾宝良、陈凤春与天成公司签订的第78号《产权调换协议书》约定：“乙方回迁的楼层和位置按拆迁顺序号进行，即先搬先回的原则；甲方保证有足够的房源，保证原区域回迁，保证按时回迁。”该约定并未明确约定回迁采取房屋所有权调换形式，也未明确约定补偿安置房屋的具体位置和用途。贾宝良、陈凤春依据第77号《产权调换协议书》对回迁具体位置的约定主张第78号《产权调换协议书》的回迁位置应该是刘昌奎在天成公司购买的房屋，没有事实和法律依据，天成公司亦不认可。因此，贾宝良、陈凤春基于第78号《产权调换协议书》享有的债权不属于特种债权，不享有物权优先的效力。本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”规定的情形，一、二审法院适用法律正确。（三）关于一、二审是否遗漏贾宝良、陈凤春诉讼请求的问题。贾宝良、陈凤春坚持主张应依据第78号《产权调换协议书》，将刘昌奎在天成公司购买的房屋回迁给二人。因该主张没有事实和法律依据，一、二审判决均未支持。一审判决主文第四项“驳回贾宝良、陈凤春的其他诉讼请求”，驳回了贾宝良、陈凤春的该项诉讼请求。但同时告知贾宝良、陈凤春可就第78号《产权调换协议书》的回迁具体位置与天成公司进一步进行协商，若协商不成，可就造成的损失另行起诉。后二审判决维持一审判决，故一、二审判决并未遗漏贾宝良、陈凤春的诉讼请求。现天成公司已无可回迁的房源，贾宝良、陈凤春可就无法回迁遭受的损失另行主张权利，本案的裁判结果不影响其另行主张权利。（四）关于贾宝良、陈凤春变更再审诉讼请求的问题。本案二审判决生效时间为2015年7月25日，贾宝良、陈凤春于2016年1月4日申请再审，2016年3月2日提出变更再审诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定：“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。”贾宝良、陈凤春提出变更再审诉讼请求时已超过六个月的法定期限，且其提出变更的诉讼请求，超出了一审的诉讼请求，故本院对贾宝良、陈凤春提出的变更的再审诉讼请求不予审查。另，一、二审对该部分诉讼请求涉及事项认定事实清楚，适用法律正确，其该项再审申请主张没有事实法律依据，亦不应予以支持。综上，贾宝良、陈凤春的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回贾宝良、陈凤春的再审申请。审 判 长  张 辉代理审判员  杜小雨代理审判员  于淞合二〇一六年五月三十日书 记 员  耿 华