杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初2320号
原告：杭州方舟皮业有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道葛衙庄社区。
法定代表人：陈思远，执行董事。
委托诉讼代理人：刘为平、陈慧梅，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。
被告：丁含花，女，1968年3月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：徐利平、华鹏炜，浙江五联律师事务所律师。
原告杭州方舟皮业有限公司（以下简称原告）与被告丁含花（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘为平、陈慧梅，被告及其委托诉讼代理人徐利平到庭参加诉讼。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长一个月的简易程序审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方2014年8月18日《杭州市房屋租赁合同》、2015年4月15日《房屋租赁补充合同》、2016年3月1日《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除；2、被告支付房屋租金、占用费及违约金264442.5元（占用费按每平方米12元租金标准计算，违约金按租金6%按月增收，暂计至2017年3月31日，实际计至腾退之日止）；3、被告立即腾退房屋；4、被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付房屋占用费及违约金212754元（其中厂房占用费按每平方米12元租金标准计算，4800平方米×12元/平方米·月×3个月为172800元，240平方米办公楼占用费：2500元/月×3个月=7500元，合计180300元；违约金以租金180300元的6%按月增收，逾期3个月为32454元；暂计至2017年3月31日，实际计至腾退之日止）。事实和理由：2014年8月18日，原、被告签订《杭州市房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市西湖区龙坞工业园10号厂房二、三楼及电梯间共计3231平方米房屋出租给被告使用；租赁期自2014年10月1日起至2019年9月30日止；月租金为38770元（即每月12元/平方米），租金为季付，先付后住，以后每次付款须提前一个月（附付款进度明细表），不含税；拖欠租金超过一星期，原告有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成损失或损坏由被告负责；逾期交纳租金，按月增收6%。2015年4月15日，双方签订《房屋租赁补充合同》，增加厂房一楼1600平方米中的1341平方米的租赁面积，其余部分待原告搬走后，继续租赁给被告，租金及租期按2014年8月18日的合同执行。2015年8月1日，原告搬离，将剩余228平方米出租给被告。2016年3月1日，双方又签订《房屋租赁合同》，增加办公楼的三楼240平方米的租赁面积，年租金30000元，每季度支付7500元，租赁截止日期与原租赁合同相同。经两次补充租赁后，被告承租总面积5040平方米，其中厂房4800平方米，办公楼240平方米。但被告未按合同约定履行租金支付义务，5040平方米的租金仅支付至2016年12月31日。根据合同约定，原告有权单方解除合同并收回房屋，并要求按逾期支付租金的标准承担每月增收6%的违约责任。2016年12月12日，原告向被告邮寄腾房通知，告知被告解除合同，并要求被告在2016年12月25日前腾空，否则被告须按每日2元/平方米支付占用费并赔偿损失。但被告至今仍占用租赁房屋拒不腾退，严重损害原告合法权益。故诉至法院，要求判如所请。
原告为证明其主张的事实，举证如下：
1、2014年8月18日的《杭州市房屋租赁合同》、2015年4月15日的《房屋租赁补充合同》及2015年8月2日的信件、2016年3月1日的《房屋租赁合同》。证明原、被告双方的租赁关系；被告原承租面积为3231平方米，月租金为12元/平方米，后期补充增加厂房租赁面积1569平方米，月租金为12元/平方米，补充增加办公楼租赁面积240平方米，月租金为2500元；租金按季支付，先付后住，以后每次须提前一个月支付租金；被告拖欠租金超过一星期，原告有权收回房屋；被告逾期支付租金，须按月增收6%的租金。
2、房屋所有权证2本。证明原告为龙坞工业区块10号1幢、3幢的房屋所有权人。
3、公证书、中国邮政速递物流送达网页资料打印件。证明原告于2016年12月12日通过公证邮寄的形式书面通知被告解除租赁合同，限被告在2016年12月25日前腾空房屋；被告于2016年12月13日收到通知；本案所涉租赁合同已于2016年12月13日解除。
被告辩称，双方于2014年8月18日签订的《杭州市房屋租赁合同》与2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》是两个法律关系，约定的权利义务不同。原告没有起诉资格，其主张缺乏事实和法律依据，也与客观事实不符，属于滥诉。本案形成的主要原因是包括杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处等在内的有关部门“非法收购征迁”。实际上，被告及其经营的杭州星童坊儿童用品有限公司与原告没有矛盾，也没有必要存在矛盾。第一，在被告及杭州星童坊儿童用品有限公司起诉杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处关于行政强制腾房的行政诉讼案件中，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处向法院提供了《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》，此时被告才获悉存在该协议，才知道协议内容。被告不认可其合法性。该协议的签署日期是2016年12月2日，此时原告已将厂房出售，却仍以其名义起诉被告，缺乏根据。要起诉也应由买受方杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处提出。2016年12月2日距离原告主张的被告须支付租金的日期即2016年12月1日，仅相差1天，厂房已出售凭什么要求被告支付租金。第二，被告已足额支付房租至2016年12月31日，另有60000元押金在原告处，故不存在拖欠租金的情形。第三，原告所谓的解除合同，根本上是为配合政府有关部门将被告的企业赶走。原告不具有合法的合同解除权，合同约定的国家拆迁应符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该解除条件未出现，拆迁也不属于不可抗力，其所谓的解除没有效力。原告瞒着被告提前将厂房出卖，何谈解除合同？被告还能有机会交租金吗？原告还能照常履行合同吗？原告早在2016年11月25日就向被告发送通知，称接到杭州市西湖区人民政府通知，龙坞工业园区整体搬迁，要求各企业于2016年12月20日搬迁完毕，请做好按时搬迁的准备。此时尚未到被告须交纳租金的日期。原告在2016年11月29日拟好《协议书》，要求被告搬迁，其中记载的搬迁费仅有32870元，如此之低令人吃惊，原告还要求被告停止交纳租金，现在又要被告支付租金，显然矛盾。该《协议书》完全不平等。第四，根据《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》第二条，承租人的补偿安置金额已超出5000000元，原告打算十几万元就将被告打发，涉嫌侵占国有资产。原告及政府有关部门的违法行为，已经给被告造成重大困扰和损失。企业被停电、停水、停工，员工情绪激动，甚至闹事、上访。现在企业已搬迁至江苏省，尚未转入正轨。要求驳回原告的起诉或者诉讼请求。
被告为证明其主张的事实，举证如下：
1、《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》复印件，(2017)浙0106行初49号行政诉讼证据清单。证明原告早在2016年12月2日就已将本案所涉厂房出售给杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处，这是违法的。
2、通知。证明原告在2016年11月25日就向被告方发送通知，要求配合龙坞工业园区整体搬迁工程，限期搬离厂房。
3、《协议书》。证明2016年11月29日原告要求被告停止交纳租金并限期搬迁。
4、搬迁腾房通知2份。证明原告于2016年12月12日就要求被告及杭州星童坊儿童用品有限公司在2016年12月25日前搬迁，否则即停水、停电。
5、被告与原告法定代表人陈志中的往来手机短信打印件14页。证明被告没有拖欠租金，反而提前支付过租金，并借款帮助过原告；原告就是因为龙坞工业园区整体搬迁工程要求被告搬迁厂房，而不是因为被告未及时交纳租金。
6、农业银行杭州芙蓉支行出具的对账单。证明被告支付了承租房屋截至2016年12月31日的所有租金。
7、收条2张。证明原告收取60000元押金，被告具有可靠的合同履行能力和信用状况。
经质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1，形式真实性没有异议。但对第三份关于240平方米办公楼的《房屋租赁合同》的关联性有异议，该合同没有租金超过一星期就要解除的约定，该合同与其他合同是不同的法律关系。关于合同条款，第一份《杭州市房屋租赁合同》第8条，有解除合同的意思，即在2016年12月8日才能提出解除。此前不是被告不交纳租金，而是原告拒绝接受。当时双方约定租赁期间的装潢补偿给被告，但原告从政府处获得500余万元补偿，却不想给被告。《杭州市房屋租赁合同》第14条第6项不适用于本案，拆迁并没有发生。对228平方米的信件，没有异议，相关租金已支付。证据2，形式真实性、关联性没有异议。房屋所有权证有无被注销，被告不清楚。证据3，形式真实性没有异议。收到快递的日期不是2016年12月12日，是在2016年12月13日以后，具体日期被告不清楚。
经质证，原告对被告提供的证据发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，腾退房屋是政府实施整体搬迁整治项目的建设需要，不是被告拖欠租金的原因。该补偿协议书是杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处与原告签订的，不能证明违法拆迁的待证目的，恰恰能够证明是合法拆迁。目前未实现房屋所有权、土地使用权的转让。行政诉讼证据清单，真实性没有异议，关联性和证明内容不能认定，行政诉讼与解除租赁合同没有关系。证据2，真实性没有异议，能够证明原告在2016年11月25日预先通知被告，告知其龙坞工业园区整体搬迁事宜。不能证明被告不知情及原告与政府勾结。证据3，对《协议书》的真实性没有异议，关联性和证明目的有异议。证明原告主动与被告协商搬迁事宜，停水、停电也已事先告知被告，合情合理，被告收到后没有签字，不能证明被告拒不搬迁的理由。原告已明确告知被告终止合同，原因是政府要求整体搬迁。证据4，与原告的证据一致，对真实性、关联性没有异议。能够证明原告通过公证的方式发送给被告的证据，被告已收到，被告主张的内容与该证据无关。证据5，真实性予以认可。2016年11月26日，被告写给原告陈总的短信提到“陈总，我们已抓紧在准备搬迁工作，不过要找到适合我们这个产业的地方不那么容易，真有点急！还有搬迁费用出来没”，证明被告很早就清楚要搬迁及搬迁时间，并且被告也同意搬迁，仅是因为没有找到迁入的地方。怕被告不承认，原告的法定代表人专门通过短信发送了腾房通知。原告没有主张租金，2017年2月13日的短信中提到，“关于龙坞厂的搬迁腾空，你已过了我公司以及西湖区政府的限期腾空期限，请抓紧腾空。”，说明被告对此完全清楚。不能证明待证目的。证据6，真实性没有异议，关联性、证明目的均有异议，与本案无关，原告并未主张欠付租金。证据7，予以认可，押金不能随便处理，《杭州市房屋租赁合同》第10条有约定。
经审查，本院认证如下：原告提供的证据1、2均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。原告提供的证据3，对公证书的真实性、合法性、关联性予以认定。中国邮政速递物流送达网页资料虽系打印件，经核实该快递已于2016年12月13日被签收，予以认定。被告提供的证据1，其中《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》虽系复印件，但原告对真实性没有异议，且该证据与合同解除有关联，本院予以认定。(2017)浙0106行初49号行政诉讼证据清单，仅是为证明上述补偿协议书的来源，与本案并不具有直接的关联性，故对行政诉讼证据清单不予认定。被告提供的证据2、3、4、6均系原件，对真实性、合法性、关联性及证明力予以认定。被告提供的证据5，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以认定，证明力结合其他证据综合认定。被告提供的证据7，原告予以认可，本院对真实性、合法性、关联性予以认定。
本院经审理认定事实如下：原告是杭州市西湖区龙坞工业区块10号1幢、3幢房屋所有权人。2014年8月18日，陈志中代表原告与被告签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于杭州市西湖区龙坞工业园10号厂房二、三楼及电梯间（面积3231平方米）的房屋出租给被告作生产使用；租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日；租金每月为38770元（不含税），按季度支付给原告，先付后住，以后每次付款须提前一个月（附付款进度明细表）；被告使用期间内发生的水、电、管煤、电话、有线、物业管理等费用，由被告按时向有关部门交纳，其他费用由原告承担；拖欠租金超过一星期，原告有权收回该房屋，对室内物品不负任何责任，造成损失或损坏由被告负责；原告收取被告40000元作水电及设施押金及租房保证金，于租期满，费用结清退还；租金从第四年起递增7%；逾期交纳租金增收6%，按月增收；在租赁期间，遇到国家拆迁赔偿，装潢补偿及设备迁移费用归被告所有。根据付款进度明细表，2017年1月1日至3月31日的租金116310元应于2016年12月1日支付。原告收取了被告交纳的租房押金40000元。
2015年4月15日，陈志中代表原告与被告签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：一楼总面积1600平方米，其中1341平方米租赁给被告，其余部分待原告搬走后，继续租赁给被告，租金及租赁期按正本合同执行；租赁押金20000元；其他按2014年8月18日正本合同执行；本补充合同系正本合同的附属条款，与正本合同具有同等法律效力。2015年4月18日，原告收取了被告交纳的租赁押金20000元。此后，原告又将上述补充合同所涉一楼的其他228平方米厂房出租给被告。
2016年3月1日，陈志中代表原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将龙坞工业园10号内办公楼的三楼租赁给被告，面积为240平方米；年租金30000元，每3个月付7500元；租赁期自2016年3月1日至2019年9月30日；未尽事宜，双方协商解决，如有违约，按国家合同法及相关法律执行。
上述合同签订后，原告将有关房屋交付给被告供其经营的杭州星童坊儿童用品有限公司使用。上述合同所涉厂房及办公楼租赁面积合计为5040平方米，其中厂房面积为4800平方米，办公楼面积为240平方米，被告已支付租金至2016年12月31日。
2016年11月25日，原告向被告经营的杭州星童坊儿童用品有限公司发送通知一份，载明：接西湖区政府通知，龙坞工业园区整体搬迁，要求各企业于12月20日搬迁完毕，请贵公司做好按时搬迁的准备。次日，被告发送短信给原告法定代表人陈志中，称“陈总，我们已抓紧在准备搬迁工作，不过要找到适合我们这个产业的地方不那么容易，真有点急！还有搬迁费用出来没”。
2016年11月29日，在协商过程中，原告作为甲方草拟《协议书》一份，载明：根据西湖区政府对龙坞核心区块整体搬迁的决定要求，双方商定如下：乙方于2016年12月31日前搬迁腾空，并将钥匙交由甲方；设备迁移费归乙方，以评估公司的设备迁移费为准，计32870元归乙方；乙方按时腾空并交付钥匙的，甲方奖励乙方100000元，超过期限取消奖励及搬迁费；双方所签租赁合同于2016年12月31日前终止，以腾空交钥匙之日为准，并停止租金，即日起搬迁办公室停电、停水；如有一方违约，应赔偿对方全部经济损失。但被告并未签署该协议。
2016年12月2日，原告（乙方）与杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处（甲方）签订《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》一份，载明：因实施转塘街道龙坞茶镇核心区块整体搬迁整治项目建设需要，需收购乙方位于转塘街道龙坞工业园区10号房屋内的房地产及地面附属设施，双方就搬迁及补偿等事宜作出约定。
2016年12月12日，原告向被告发送腾房通知两份，认为被告拖欠租金超过一星期，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，原告有权收回房屋并终止合同，通知被告从即日起解除所有与被告签订的房屋租赁合同及搬迁腾房协议，要求被告在12月25日之前腾空并交出钥匙，期间按每日2元/平方米向被告收取房屋占用费，告知被告自12月25日起停电、停水，超期取消搬迁奖励，否则要求被告赔偿经济损失。被告于次日签收了上述两份腾房通知。同日，原告还向杭州星童坊儿童用品有限公司发送搬迁腾房通知一份，要求其在2016年12月25日之前腾空并交出钥匙，告知此日起停电、停水，超期取消搬迁奖励，否则要求其赔偿经济损失。
2016年12月19日，被告向陈志中发送短信，要求其发送2017年房租付款的银行账号，或者来被告的公司财务领取租金。当日，陈志中回复短信称要求被告按2016年12月12日的腾房通知执行。
被告至今未完全腾退并交付租赁房屋给原告。原告遂诉至本院，要求判如所请。
本院认为，原、被告签订的《杭州市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告理应按约支付租金。现有证据表明，被告虽未按《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定在2016年12月1日支付2017年第一季度的相应租金，但在2016年11月时，原告即已发送通知给被告经营的公司，告知其限期搬迁，被告表示已在准备搬迁，原告也曾欲就搬迁费、奖励费及合同终止、房屋腾空交付等事宜与被告进行协商，但未果。在此情形下，不应视为被告逾期支付租金并因此构成违约，原告无权据此行使合同解除权。
但是，在本案合同履行过程中，因政府实施转塘街道龙坞茶镇核心区块整体搬迁整治项目这一不可归责于双方当事人的原因，导致合同无法继续履行，合同目的已无法实现，因此原告有权通知对方解除合同。原告要求解除其与被告之间的租赁关系的通知已于2016年12月13日到达被告，故原告与被告签订的《杭州市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及《房屋租赁合同》已于该日起解除。合同解除后，被告理应将租赁房屋腾退并返还给原告。被告至今仍未完全腾退租赁房屋，故此后至本判决确定的房屋腾退交付原告之日，被告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因被告已支付租金至2016年12月31日，故自2017年1月1日起的房屋占有使用费被告应予支付，暂计至2017年3月31日止共3个月的房屋占有使用费为180300元。原告主张的违约金是针对逾期交纳《杭州市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》项下租金所作出的约定，不适用于房屋占有使用费，本案也不存在被告逾期支付租金的情形，且双方确实在搬迁奖励及补偿等方面存在分歧，故违约金的请求本院不予支持。鉴于被告已支付租赁押金60000元，为避免当事人的诉累，本院将上述原本应退还给被告的押金直接从被告应付房屋占有使用费中扣除，被告仍需支付暂计至2017年3月31日的房屋占有使用费120300元。此后占有使用费按合同约定标准另计。至于原告与杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处签订的《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》，名为收购，实质上是一种政府征收行为，该行为是否合法，不属于本案审查范围。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：
一、确认杭州方舟皮业有限公司与丁含花于2014年8月18日签订的《杭州市房屋租赁合同》、2015年4月15日签订的《房屋租赁补充合同》、2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除。
二、丁含花于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区转塘街道龙坞工业区块10号厂房二、三楼及电梯间（面积3231平方米）、厂房一楼（面积1569平方米）、办公楼三楼（面积240平方米）。
三、丁含花于本判决生效之日起十日内支付杭州方舟皮业有限公司房屋占有使用费120300元（暂计至2017年3月31日，2017年4月1日起至本判决确定的腾退履行之日止的房屋占有使用费按合同约定标准另计）。
四、驳回杭州方舟皮业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行第二项确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半实收2633元，减半应收2246元，由杭州方舟皮业有限公司负担1224元，丁含花负担1022元。
杭州方舟皮业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；丁含花于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 吴 凯
二〇一七年七月十四日
书记员 俞建娣