吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民二初字第84号
原告：吴家梁，男，1974年6月9日生，汉族，吉林市双信资产评估有限公司职工，住吉林市昌邑区。
委托代理人：张洪雨，吉林志强律师事务所律师。
被告：李宏峰，男，1965年1月31日生，汉族，吉林市规划局市政工程处职工，住吉林市丰满区。
委托代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律援助中心法律工作者。
被告：王雁，女，1965年3月24日生，汉族，吉林市城乡规划设计研究院职工，住吉林市船营区。
原告吴家梁诉被告李洪峰、王雁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴家梁及其委托代理人张洪雨、被告李洪峰委托代理人赵宏鑫、被告王雁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴家梁诉称：2010年4月26日，原告与二名被告签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定，被告李宏峰将位于吉林市昌邑区东昌花园26号楼4单元401号房屋转让给原告，房屋价格为520，000.00元，房屋产权归原告所有。原告于当日将全部购房款给付了被告李宏峰，同时被告李宏峰将该房屋及相关集资手续交付给原告，原告对该房屋一直占有使用至今。但该房屋一直没有办理产权证，无法更名。2012年吉林市城乡规划设计研究院开始申办房屋产权证，在办理过程中被告王雁向原告索要房补款15，900.00元，否则就拒绝申办房屋产权证，无奈原告只能按被告王雁要求给付了该笔款项。该房屋于2013年8月27日办理完毕产权登记，登记在被告王雁名下。原告找到二名被告要求按照协议约定办理房屋产权变更，但二名被告予以无理拒绝。二名被告不守诚信的行为，严重损害了原告的合法权益，故起诉至人民法院，请求判决：1、二名被告履行三方签订的《房屋买卖协议书》，协助将该协议书约定的房屋更名过户至原告名下；2、房屋更名过户税费，按照法律规定各自承担；3、被告王雁返还收取原告的房补款15，900.00元；4、诉讼费由二名被告承担。
被告赵洪峰辩称：原告起诉的部分事实和理由与实际不符。
1、关于原告提出的要求答辩人履行三方签订的《房屋买卖协议书》，协助原告将该房屋更名过户至原告名下，答辩人认为该房屋现在登记的所有权人为被告王雁，应当由被告王雁履行协助原告办理过户更名手续，而答辩人不存在协助办理房屋过户更名的义务。2、关于原告主张要求房屋更名过户费按照法律规定各自承担的诉讼请求答辩人不同意，答辩人当时将该房屋转让给原告时双方约定的购房价格为520，000.00元，此价格为答辩人实收价款，根据我国现实中的房屋买卖交易习惯，房屋的买卖行业中大多业主都会不约而同的采用实收价方式卖楼，即扣除房屋更名及房屋水电费等一切费用后的价格，由买方承担相应费用，本案中原告与答辩人在达成房屋买卖协议时，约定的房屋价格520，000.00元即为实收价格，从该房屋坐落地点可以看出，该房屋位于市中心最繁华地段，双方签订房屋买卖协议时该房屋的市场价格每平米5，000.00元以上，按照这个价格该房屋的实际价格应在560，000.00以上，答辩人就是本着由原告缴纳相关费用的想法才做出让步，将房屋价格让到520，000.00，因此，答辩人认为原告要求答辩人承担房屋更名过户费是没有道理的，答辩人请求人民法院驳回原告该项诉讼请求。3、关于原告提出要求被告王雁返还收取原告的房补款15，900.00元的诉讼请求，因该诉讼请求不针对答辩人，因此答辩人对该项诉讼请求不予答辩。
被告王雁辩称：本人在1999年末单位集资建房时购买该房屋，2003年10月将该房屋转让给被告李宏峰，李宏峰和原告之间的房屋买卖与我没有任何关系，在原告与李宏峰签订房屋买卖协议中，我只是以集资收据交款人身份签字，买卖与我无关，我与原告没有买卖协议也没拿到原告一分钱，原告陈述我与李宏峰将该房屋转让给原告与事实不符，原告也承认，原告给我写过保证书，表示原告的真实意思表示，我始终同意房屋更名，只是我将房屋转让给李宏峰，不是原告，因此更名只能与李宏峰办理房屋过户手续。原告请求我返还15，900.00元，应该是住房补贴款，是国家2000年停止住宅实物分配后，对职工未达到控制面积的实行住房货币分配，就是按职工级别发放住房补贴，夫妻双方都有，有吉林市政府文件，这笔钱只能职工个人使用，除我外其他任何人都无权使用，我把房屋转给李宏峰，我没拿到钱，所以我不应返还，综上原告陈述与事实不符，请驳回原告诉请。
本案的争议焦点为：1、本案原、被告签订的房屋买卖协议书是否有效；2、二名被告应否协助原告办理房屋所有权变更登记手续；3、被告王雁是否应该返还原告吴家梁房补款15，900.00元。
原告吴家梁为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、2010年4月26日三方签订的房屋买卖协议书一份，证明原告从二名被告处买了该房屋，并且房屋原产权人王雁也同意出售该房屋；
2、2010年4月26日被告李宏峰给原告出具的收条一份，证明该房屋房款已经全部给付完毕；
3、原告与二名被告的录音资料一份，证明原告是在被告王雁办公室将15，900.00元给付王雁的，被告王雁已经收取了；
4、吉林市房屋登记簿一份，证明本案诉争房屋现登记在被告王雁名下。
被告李宏峰对原告吴家梁提供的证据质证认为：对证据1、2、4均无异议，对证据3认为不清楚。
被告王雁对原告吴家梁提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2不清楚；对证据3确是在我办公室我承认收取了15，943.20元，但我认为我收的是李宏峰的钱，是李宏峰亲手交给我的，当时原告也在场；对证据4无异议。
被告王雁为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、保证书一份，证明原告已经保证房屋产权登记、过户一切事情均与我无关；
2、吉市政发（2002）5号吉林市人民政府文件一份及吉林市住房保障和房地产管理局出具的职工应补房款统计表一份，证明2012年开始办理房证时，房产局要求按照房改房政策办理，要求从我的住房补贴款里面扣除15，943.20元。
原告吴家梁对被告王雁提供的证据质证认为：对证据1无异议，是我写的，我不签的话被告不给我办证，但是无法证明在办理房屋更名的情况下税费由原告承担；对证据2的文件的真实性无异议，对证明问题有异议，该文件不能证明其所承担住房补助款应由原告承担，对统计表真实性及证明问题均有异议。
被告李宏峰对被告王雁提供的证据质证认为：对证据1真实性无异议，也恰恰证明房屋买卖发生全部费用应由原告承担；对证据2有异议，无法证明是由我们承担该费用，这个费用李宏峰也不知道。
被告李宏峰未提供证据材料。
本院针对原、被告提供的上述证据，综合分析评判如下：
原告吴家梁提供的证据1-4符合证据规则的规定，具有证据效力，与本案待证事实具有关联性，能够形成完整的证据链条，被告对其真实性均未提出异议，故本院对上述证据均予以采信；被告王雁提供的证据1系原告为被告王雁出具，原告对其真实性无异议，故本院对该证据予以采信，但被告王雁提供的证据2不能证明其要证明的事实和主张，故本院不予采信。
通过以上原、被告举证、质证和法庭调查，本院确认如下事实：
被告王雁系吉林市城乡规划设计研究院职工，2003年10月被告王雁将其参加单位集资房屋，坐落于吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区26号楼4单元4层401号房屋出卖给被告李宏峰，价格142，000.00元。2010年4月26日被告李宏峰与原告吴家梁签订房屋买卖协议书，被告李宏峰将该房屋又出卖给原告吴家梁，价格520，000.00元，被告王雁也在该房屋买卖协议书上签字。原告吴家梁交付全部购房款后，开始入住该房屋并占有、使用至今。
另查明，被告王雁于2013年3月12日收到原告吴家梁给付人民币15，943.20元。被告王雁于2013年8月27日取得了诉争房屋的房屋所有权证，所有权证号为S000230932。
再查明，原告吴家梁为取得房屋所有权证，于2013年3月13日给被告王雁出具保证书一份，载明：“我承诺在与王雁办理吉林市东昌花园26号楼4单元401室的房屋产权登记、更名过程中由我承担所有买房卖房发生的全部费用，此事与王雁无关，并因此事绝不发生上访和其他纠纷。”
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告吴家梁与被告李宏峰签订的房屋买卖协议，及之前被告王雁与被告李宏峰签订的房屋买卖协议均系买卖双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故依法成立并合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告吴家梁与被告李洪峰在协议签订后，原告吴家梁已依约履行了相关义务，及时给付了购房款520，000.00元，同时被告李洪峰也将房屋交付给原告占有、使用至今。因该房屋为集资房性质，当时未能办理房证，所以双方才在房屋买卖协议中要求被告王雁签字，以便房屋更名条件具备时，被告王雁能够协助原告办理房屋产权变更手续。现该房屋所有权证已经办理到被告王雁名下，故原告吴家梁有权要求其协助办理房屋所有权变更。而被告李洪峰作为本案房屋买卖相对人，也应该依据相关法律和行政法规的规定履行相关协助义务。故原告吴家梁要求判令二名被告履行房屋买卖协议书，协助将该买卖房屋更名过户至原告名下的诉讼请求应予支持。
关于原告吴家梁主张要求判决房屋更名过户税费等按照法律规定各自承担，本院认为，原告吴家梁在2013年3月13日出具的保证书中已经明确作出保证：“我承诺在与王雁办理吉林市东昌花园26号楼4单元401室的房屋产权登记、更名过程中由我承担所有买房卖房发生的全部费用，此事与王雁无关，并因此事绝不发生上访和其他纠纷。”审查双方签订的房屋买卖协议书，其中对买卖房屋产权登记和更名费用当初是没有明确约定的，没有约定就应该按照法律和行政法规的规定各自承担，而原告吴家梁出具此保证书后则应该认定为这是对双方房屋买卖协议书的补充约定，有约定从约定，就应按约定履行。原告吴家梁庭审中虽然提出出具此承诺书是迫于无奈，不出被告就不给办证，但没有相关证据予以证明，不能成立，故原告吴家梁该项诉讼请求不予支持。
关于原告吴家梁主张要求被告王雁返还已经给付被告王雁的房补款15，943.20元，本院认为该给付行为属于当事人意思自治，且已经履行完毕，现原告要求返还无相关法律依据，本着诚实信用原则，为了维护交易稳定和社会经济秩序，原告吴家梁该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告李洪峰、王雁于本判决生效后立即协助原告吴家梁办理吉林市昌邑区四川街2号东昌花园小区26号楼4单元4层401号（所有权证号S000230932）房屋所有权变更登记手续；
二、驳回原告吴家梁的其他诉讼请求。
案件受理费9，000.00元，由原告吴家梁负担200.00元，由被告李洪峰、王雁共同负担8，800.00元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 黄 鹏
代理审判员 林 杰
人民陪审员 孟庆淼
二〇一四年七月二日
代理书记员 孙诗洋