湖北省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂执复169号
复议申请人（被申请人）：武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司。住所地：湖北省武汉经济技术开发区沌口街张王村沌郭路。
法定代表人：罗德华，该公司总经理。
申请人：江苏盛禾建设有限公司。住所地：江苏省南京市高淳经济开发区花山路*号*幢。
法定代表人：童一家，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈宝桥，湖北华徽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶振华，湖北华徽律师事务所律师。
复议申请人武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司（以下简称华茂公司）不服湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）于2017年9月27日作出的（2017）鄂01执异897号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
武汉中院查明，该院在审理江苏盛禾建设有限公司（以下简称盛禾公司）与华茂公司建设工程合同纠纷一案中，盛禾公司于2016年12月21日向该院申请对华茂公司的财产进行保全。该院于同年12月23日作出（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定，冻结被申请人华茂公司银行账户存款2500万元（人民币，下同）；如冻结不足，查封其等值的其他财产。2017年1月20日，该院对广发银行武汉沌口支行作出（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书，冻结华茂公司银行存款2500万元。该行于同日在回执上注明“关于华茂公司在我行的涉案账户存款应冻结2500万元，已冻结19824.77元”。同日，武汉中院还作出（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书，查封华茂公司名下位于武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号的“华茂盛景”房产（共计124套）及其项下武开国用（2012）第58号土地使用权（具体详见清单），查封期限为三年。该协助执行通知书于同月23日向武汉经济技术开发区不动产登记中心送达。
2017年3月，华茂公司向武汉中院提出执行异议称，一、2500万元的诉讼标的系超额虚假要求；二、“华茂盛景”124套房屋共计6451平方米，价值52938811.92元（根据房地局备案系统确定的房屋单价乘以面积计算），其中73套已能足额满足查封目的，严重超标的查封；三、协助执行通知书确定的是124套房屋及项下土地，但却对另两块土地（武开国用（2012）第46号、武开国用（2010）第46号）予以查封；四、冻结的涉案账户系公司基本账户，严重限制了公司的经营周转。请求解除“华茂盛景”124套房屋中的51套房屋的查封、解除与本案无关的华茂酒店对应土地使用权和涉案账户的冻结。异议审查期间，华茂公司提交了《付盛禾公司款明细》及相关收据、“华茂盛景”房地产项目相关房屋的清单等。
2017年3月20日，武汉中院作出（2017）鄂01执异250号执行裁定认为：关于华茂公司提出诉讼标的系超额虚假的问题。该院已立案受理了盛禾公司与华茂公司之间的诉讼，是否存在诉讼标的超额虚假的问题，应通过诉讼程序予以确认，不属于执行异议案件审查的范围。关于华茂公司提出超标的查封的问题。该院（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定保全的价值为2500万元，虽然华茂公司提交了其已向盛禾公司支付大部分工程款的证据，但是保全财产的价值应以（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定确定的价值为基础，且该付款行为均发生在作出上述民事裁定之前，其已支付的款项不能作为抵扣保全财产价值的证据。华茂公司虽提交了查封房屋的预售价格信息清单，但无相关出具单位的印章，且未提交上述房屋上无其他权利负担、未予以销售等证据，故其提出超标的查封的证据不足。关于华茂公司提出该院错误查封该公司名下其他土地使用权的问题。该院（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书明确查封的是华茂公司名下位于武汉经济技术开发区沌口街沌口路66号的房产（共计124套）及其项下土地使用权，并未查封该公司名下国有土地使用权证号为武开国用（2012）第46号、武开国用（2010）第46号的土地使用权。关于华茂公司提出解除涉案账户冻结的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产规定》）第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的规定，财产保全的目的是保证人民法院的判决得以执行。而该院对涉案账户实际冻结的金额为19824.77元，在查封、冻结华茂公司的财产没有明显超标的额的情形下，对涉案账户冻结的执行行为并无不当，故裁定驳回华茂公司的异议。
华茂公司不服，向本院申请复议，本院经审查于2017年5月16日作出（2017）鄂执复63号执行裁定认为：当事人对人民法院在执行保全裁定过程中查封行为提出超标的查封异议的，人民法院在异议审查程序中应查明保全裁定确定的金额、已经采取执行措施的标的的具体金额等基础事实，在此基础上判定是否存在超标的查封情形。本案中，华茂公司在异议审查期间已提交证明涉案被查封的“华茂盛景”项目124套房产价值超出保全裁定确定金额的基本证据，并在法院向其调查询问时对证据来源作了说明；该公司在本案复议审查期间补充提交了证据，以印证上述证据的信息来源于作为行政主管机关的武汉市住房保障和房屋管理局官网的相关网上业务系统，证据内容与待证事实相关联。因此，异议审查中未对其提交的证据进行调查核实，以致被查封的“华茂盛景”项目124套房产价值等案件基础事实未予查明，以“华茂公司提交的被查封房屋预售价格信息清单无相关单位印章”等为由驳回其异议请求，证据不足。综上，异议裁定认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销异议裁定，发回重审。
武汉中院重审期间，对华茂公司提交的其武汉市住房保障和房屋管理局官网的网上业务受理系统中使用该公司用户名代码和密码登录“武汉市商品房网上签约和合同备案系统V1.0”查询的“华茂盛景”房地产项目预售房屋信息的截屏影印件、该公司与购房人签订的《认购协议》、《认购书》、《商品房买卖合同》及向购房人出具的购房款发票或收据等证据予以了审查。
武汉中院重审补充查明，该院查封的涉案“华茂盛景”项目对应的土地使用权证号为武开国用（2012）第58号，查封的124套房屋中有3套房屋用途为商业服务，其余房屋用途均为办公。“武汉市商品房网上签约和合同备案系统V1.0”显示查封的“华茂盛景”124套房屋备案预售总价约为5293.9万元，办公用房备案预售每平米单价多在7000元至9000元之间。华茂公司主张已经销售给案外人的44套房屋备案预售总价约为1451.8万元，实际销售总价约为1077.2万元。其中，1栋4层4号房屋备案预售总价275,221.44元，合同成交价为190,000元，单价为每平方米5074.79元；1栋5层1号房备案预售总价256,069.02元，合同成交价为179,000元，单价为每平方米4914.88元。
武汉中院重审另查明，华茂公司主张的已售房屋的部分买受人已向该院提出了案外人异议。
武汉中院重审认为，首先，强制执行的范围须依生效法律文书确定。本案因诉讼保全而采取执行措施，执行依据的（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定已明确“冻结被申请人华茂公司银行账户存款2500万元；如冻结不足，查封其等值的其他财产”，执行范围应以生效裁定确定的2500万元为准。至于华茂公司是否已向盛禾公司支付大部分工程款、诉讼本身及标的额是否成立与本案无涉，不予审查，当事人可通过其他途径解决。其次，法院对债务人的财产采取保全措施，旨在确保债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能得以足额受偿。查封超标的额的判断标准为法院实际查封财产可变现价格明显超出生效法律文书确定的保全金额及实现债权费用的总和。该院实际查封的124套房屋备案预售总价约为5293.9万元。其中，华茂公司主张已出售的44套房屋备案预售总价约为1451.8万元，由于部分案外人已向该院提出执行异议，该44套房屋最终能否实际处置及房款究竟有多少可用于实现本案债权，尚取决于案外人异议审查结果等情况，故该部分房屋不能计入可处置财产范围。那么该院实际查封的可处置房屋约为80套（124套减去44套），备案预售总价约为3842.1万元（5293.9万元减去1451.8万元）。相关部门备案预售价格虽可作房屋价格评估参考，但市场供求对价格的影响更为关键，商品的价格很大程度上由市场来决定。上述华茂公司主张已出售的44套房屋备案预售价格约为1451.8万元，而合同实际成交的公开市场价格约为1077.2万元，可见公开市场价格远低于备案预售价，仅约为备案预售总价的74.2%。以此类推，该院实际查封可处置的80套房屋，公开市场价格约为2850.8万元（3842.1万元乘以74.2%）。由于该院查封房屋绝大多数为办公用房，此类房地产的市场需求有限，加之强制执行降价幅度大、处置时间较一般正常交易时间短、意向买方购买处置资产的心理、其他不可预见因素以及评估拍卖、过户税款等变现费用因素的影响，房屋处置存在极大不确定性，房屋实际成交价格可能低于公开市场价格。另，即便以同类房屋公开市场价格计算，上述80套房屋加上涉案账户实际冻结的金额19824.77元，该院实际控制财产变现价格目前约为2852.8万元，扣除评估拍卖、过户税款等费用，没有明显超出本案生效裁定确定的保全标的2500万元。故华茂公司关于“严重超标的查封”的异议理由无事实依据，其关于解除房屋查封、解除账户冻结的异议请求，不予支持。另，买受人与华茂公司之间的买卖合同关系是否真实合法有效，买受人权利能否排除执行，不属于本案执行行为异议的审查范围，买受人可通过其他途径解决。最后，该院（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书明确查封的土地使用权证号为武开国用（2012）第58号，该院并未查封证号为武开国用（2012）第46号、武开国用（2010）第46号的土地使用权，故华茂公司关于错误查封该公司名下其他土地使用权的异议理由无事实依据，其关于解除与本案无关的华茂酒店对应土地使用权的请求，不予支持，故作出（2017）鄂01执异897号执行裁定，驳回华茂公司的异议。
华茂公司仍不服，向本院申请复议称，一、武汉中院查封的“华茂盛景”80套房屋的备案预售价为3842.1万元，该院以类推计算的方法认定该实际可处置80套房屋按照74.2%的变现率计算后公开市场价约为2850.8万元，是不严谨的。根据目前房地产市场供求状况，上述房屋的市场价值应当是高于备案预售价。此外，《查封、扣押、冻结财产规定》第二十一条第一款中所称“执行费用”应是评估、拍卖等费用，该院异议裁定将房屋过户税款认定为执行费用，不符合法律规定。即便按照异议裁定认定的实际可处置的80套房屋的公开市场价值，加上涉案账户已冻结金额19824.77元，实际控制的财产价值约2852.8万元，扣除评估、拍卖等费用，也超出本案保全裁定确定的保全标的2500万元。二、武汉中院异议裁定认定已出售的44套房屋不能计入可处置财产范围，继续予以查封，属于违法行为，应当立即予以解除查封。三、武汉中院目前对我公司涉案账户冻结额度仍为2500万元，严重影响我公司正常经营活动，应予以解除冻结。请求撤销武汉中院异议裁定，解除对涉案44套房屋及对应土地使用权的查封及解除对涉案账户的冻结。
盛禾公司答辩称，我公司不同意华茂公司提出的解除查封请求，武汉中院异议裁定正确，华茂公司的申请复议理由不成立，请求驳回其复议申请。
本院复议审查查明，武汉中院重审中经审查华茂公司举证证据后查明了相关基本事实，华茂公司未对查明的案件事实提出异议，应予确认。
针对华茂公司本次申请复议提出的三项理由，结合上述查明的案件基本事实，本院分别评判如下：一、关于武汉中院对查封“华茂盛景”124套房屋中的80套房屋的价值判断是否适当问题。本院认为，当事人对人民法院在执行保全裁定过程中查封行为提出超标的查封异议的，有责任提供证据证明自己提出的主张。本案前后两次异议审查中，华茂公司均是以房地产管理部门备案的“华茂盛景”（包括商服和办公用途）的房屋预售价、其主张已售44套房屋的合同成交价等作为异议请求的事实和理由，未提交也未申请专业鉴定机构出具鉴定报告等其他证据证明其主张。在此情况下，武汉中院异议审查中，以华茂公司自己举证证据所证明的基本事实为事实依据，以《查封、扣押、冻结财产规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”规定为原则进行了审查，对该80套房屋公开市场价值以及对房屋处置变现过程中将发生的过户税费等费用的测算和考量，相关认定并无不当。二、关于华茂公司主张的已售44套房屋是否应予解除查封问题。本院认为，从武汉中院异议裁定相关论述理由可见，该院并非因前述查封的80套房屋价值不足，而是以“该44套房屋最终能否实际处置及房款究竟有多少可用于实现本案债权，尚取决于案外人异议审查结果等情况，故该部分房屋不能计入可处置财产范围”为由维持对该44套房屋的查封行为。根据前述查明的案件事实，是华茂公司自己提交的该公司与购房人签订《商品房买卖合同》及出具购房款发票等证据，主张该44套房屋已经销售且已在行政主管机关办理合同备案的事实，故该44套房屋将来能否处置、能否用于清偿债务存在不确定性，且部分购房人已提出案外人异议和案外人异议之诉，该44套房屋是否应予解除查封问题可通过该诉讼程序解决。武汉中院异议裁定的上述认定，并无不妥。三、关于华茂公司主张解除涉案账户冻结的问题。本院认为，武汉中院系因对华茂公司涉案账户办理冻结时账户余额不足而后对其不动产采取的查封措施，并不违反保全裁定有关“冻结被申请人华茂公司银行账户存款2500万元；如冻结不足，查封其等值的其他财产”的裁定内容。至于涉案账户出现可足额冻结情形时，华茂公司可另行请求武汉中院解除对其他财产的查封。
综上，华茂公司的申请复议理由均不能成立，其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司的复议申请，维持湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01执异897号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 施峰峰
审 判 员 吴爱华
审 判 员 杨斌崇
二〇一七年十二月十三日
法官助理 刘春艳
书 记 员 汪学博