河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终746号
上诉人（原审原告）苏红，女，1989年7月5日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人:赵国宏，北京市物格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张井山，男，1948年5月14日出生，汉族，住河北省兴隆县。
被上诉人（原审被告）孙桂云，女，1959年3月23日出生，汉族住河北省兴隆县。
二被上诉人的委托诉讼代理人：苏东庆，河北东庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：承德宏泰仪家房地产经纪有限公司,住所地兴隆县兴隆镇中央村北外环路宜馨佳苑小区1号楼7单元101室。
法定代表人：王建华，总经理。
委托诉讼代理人:李守烨，男，系该公司经理。
上诉人苏红因与被上诉人张井山、孙桂云、承德宏泰仪家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初2949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏红上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人张井山、孙桂云双倍返还定金120000.00元；2、判令被上诉人赔偿原告经济损失598800.00元；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人张井山、孙桂云签订的房屋买卖合同真实、合法有效。按照合同约定，张井山、孙桂云应双倍返还定金。二、张井山、孙桂云严重违反合同约定且明确表示拒绝履行并提出解除合同。房屋买卖合同第一条明确表述“甲方承诺此房房本满五年非唯一住房”，清楚表明张井山、孙桂云承诺有房本，上诉人在签订合同时并不知道张井山、孙桂云无产权证等相关手续。真实的情况是：合同签订后，房价出现上涨，上诉人催促履行时，张井山、孙桂云才提出无房本等相关手续。2016年9月12日，张井山、孙桂云表示先付80%的房款，就去办房产证并且费用由上诉人承担，上诉人明确拒绝。2016年9月18日，孙桂云明确表示房子不卖了。房屋买卖合同没有约定由中介公司和上诉人为张井山、孙桂云办理产权证书。三、张井山、孙桂云应当承担解除合同的违约赔偿责任。房屋买卖合同第8条约定，在双方签订合同后，张井山、孙桂云应无条件提供全部所需资料，并无条件协助上诉人办理相关手续，过户费用由上诉人承担，但张井山、孙桂云拒不提供房屋相关资料，致使上诉人无法办理贷款，张井山、孙桂云明显违约，应承担违约责任，上诉人没有违约行为。房屋买卖合同第8条约定：因张井山、孙桂云的过失造成不能办理相关手续的算作张井山、孙桂云违约，上诉人有权提出退房或追究违约责任，违约金为当时市场房价的双倍。由于张井山、孙桂云严重违约给上诉人造成重大经济损失且无法补救（现兴隆县限购，上诉人已无法购房），根据最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、合同法第一百一十三条，上诉人要求张井山、孙桂云赔偿购房差价598800.00元，计算方式：按2017年9月兴隆县城二手房屋均价8950.00×144㎡≈1288800.00元，减去690000.00元，等于598800.00元。四、张井山、孙桂云提交的购房合同和票据上记载的购房人为“张景山”，与被上诉人张井山的名字和身份证号不相符，张井山、孙桂云已经构成欺诈。
张井山、孙桂云辩称，未取得房产证的房屋，买卖合同无效，根据城市管理法的规定，本案买卖的房屋转让无效，没有办理房产证是导致合同无效履行的原因，没有补办大票的过错不在被答辩人，主要是仪家公司答应办理，但是未办理成功。房屋没有房照，不能办理过户，双方在合同的12条、13条中有明确约定，房屋没有进行初始登记在合同中有明确规定，答辩人没有过错，在签订合同时候，上诉人已经知晓房屋没有房产证，答辩人没有隐瞒事实，没有虚假，不存在过错，按照现行规定，从去年限购，上诉人不具备购房条件，上诉人不是兴隆县人，在兴隆县不只有一处房屋，上诉人坚持要求履行合同，致使6万元不能及时退还，答辩人没有过错。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。
承德宏泰仪家房地产经纪有限公司辩称，在一审的时候是上诉人母亲买房，当时的报价是75万元，看完房子后，上诉人的母亲比较满意，张井山有买房的收据等手续，当时说的没有大票，由于开发商的原因，十几户没有发票，需要自费金额在5-6万元之间，协商的结果，该费用由张井山出，当时达成一致意见，找相关部门看看能不能办理手续，找原来的开发商的会计询问，说手续办理不了。中介费没有收取，根据张井山代理人的反映，需要赔偿上诉人的损失，该房屋只缴纳了6万元的定金。
苏红向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告张井山、孙桂云双倍返还原告购房定金共计120000.00元；3、被告张井山、孙桂云赔偿原告损失598800.00元；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：本案争议房屋位于兴隆县××家园××号，属于被告张井山、孙桂云夫妻共同所有该房屋未办理产权登记手续，现由二被告实际占有。2016年6月26日，原告苏红与被告张井山、孙桂云签订房屋买卖合同，约定原告以690000.00元的价格购买该房屋，经纪公司为被告仪家地产。合同约定，付款方式为首付款60000.00元作为定金，其余款项由原告办理贷款后，在银行放款当日交付被告。就不能办理购房贷款的情况双方作出约定：“如因乙方（原告）原因贷款不能批准定金不退，如因甲方（被告张井山、孙桂云）原因造成贷款不能批准，所收定金退还乙方”。合同签订时，该房屋无商品房交易发票、未进行初始登记、无产权证。原告对此亦知情。合同签订当日，原告给付被告定金60000.00元。合同签订后，因该房屋没有产权登记证书，被告无法继续协助原告到贷款机构办理购房贷款。双方因此发生纠纷，就剩余房款的给付，双方未达成一致意见，原告未向被告给付剩余房款，导致合同无法继续履行。原告于2016年9月28日诉至本院，主张继续履行合同。本院以（2016）冀0822民初3607号民事判决驳回了原告的诉讼请求。原告提出上诉，承德市中级人民法院以（2017）冀08民终1466号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。在重审阶段，原告变更诉讼请求，主张被告构成违约，要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告张井山、孙桂云双倍返还原告购房定金共计120000.00元并赔偿原告损失598800.00元。在本案审理过程中，被告张井山、孙桂云同意解除与原告签订的房屋买卖合同，要求驳回原告的其他诉讼请求。一审法院认为，原告与被告张井山、孙桂云自愿签订的房屋买卖合同真实、有效。现原告要求解除房屋买卖合同，被告同意解除，合同应予以解除。合同约定，原告应在办理购房贷款后将全部购房款给付被告，被告在收到全部购房款后将房屋交付原告。因被告的房屋无所有权登记致使其无法协助原告到贷款机构办理购房贷款，原告无法交付全部购房款，合同无法继续履行。对于被告房屋的所有权登记情况在签订合同时原告亦知情，且根据合同约定，因被告原因不能办理贷款，被告应将所收定金60000.00元退还原告。故原告要求被告返还购房定金60000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告应双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿原告损失598800.00元的诉讼请求，原告就其主张未提供充分证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除原告苏红与被告张井山、孙桂云经承德宏泰仪家房地产经纪有限公司中介于2016年6月26日签订的房屋买卖合同；二、被告张井山、孙桂云于本判决生效后十日内退还原告苏红定金60000.00元，并以60000.00元为本金，按中国人民银行同期同类一年期贷款基准利率支付自2016年6月26日起至给付完毕之日止的利息；三、驳回原告苏红的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。因张井山、孙桂云对上诉人主张的房屋差价损失不予认可，本院依职权到兴隆县地方税务局调取《房价说明》一份，内容为：针对兴隆县房地产大幅上涨情形，我局于2017年年初委托承德市德汇资产评估有限公司对我县二手房价格进行评估，评估基准日为2017年5月1日，根据报告兴隆县兴隆镇阳光家园小区目前我局软件系统中市场交易基准价格（三层）为6500元整。本院组织当事人进行了质证，上诉人认可该证据的真实性。孙桂云、张井山质证意见为：对于真实性没有异议，对证明内容有异议，是税务局委托，对二手房进行评估，目的与评估使用范围没有说明，但是对于内容与本案没有关联性；法院调取的证据不能作为证据使用，根据民诉法的规定，不属于法院依职权调取的范围，根据民诉法司法解释第九十六的规定，依职权调取的证据不能作为证据使用。本院认为，二手房价格是本案确认上诉人可得利益损失的依据，为查明案件基本事实，本院依职权调查取证，不违反法律规定，对该《房价说明》依法予以确认，案涉房屋的差价应认定为246000.00元（144平方米X6500.00-690000.00）。关于张井山的名字，有公安机关的说明，张景山与张井山为同一人。
本院认为，苏红与张井山、孙桂云签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。在合同中，张井山、孙桂云承诺案涉房屋房本满五年非唯一住房，实际情况是案涉房屋没有房本，导致双方未能按约定办理后续贷款、过户等相关手续，致使苏红签订房屋买卖合同的目的不能实现，张井山、孙桂云应承担相应的违约责任。根据兴隆县地方税务局的房价说明，案涉房屋的差价应认定为246000.00元。在签订房屋买卖合同过程中，上诉人对案涉房屋是否有产权证没有尽到核实义务，应承担相应责任。综合考虑双方的过错程度、上诉人交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期，酌定由张井山、孙桂云赔偿苏红房屋差价损失123000.00元。一审法院判决张井山、孙桂云退还苏红定金60000.00元及相应的利息，适用法律适当。一审判决对上诉人主张的房屋差价损失未予支持，适用法律不当。
综上所述，苏红的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，拟判决如下：
一、维持河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初2949号民事判决第一、二项（一、解除原告苏红与被告张井山、孙桂云经承德宏泰仪家房地产经纪有限公司中介于2016年6月26日签订的房屋买卖合同；二、被告张井山、孙桂云于本判决生效后十日内退还原告苏红定金60000.00元，并以60000.00元为本金，按中国人民银行同期同类一年期贷款基准利率支付自2016年6月26日起至给付完毕之日止的利息）；
二、撤销河北省兴隆县人民法院（2017）冀0822民初2949号民事判决第三项（三、驳回原告苏红的其他诉讼请求）；
三、张井山、孙桂云于本判决生效后十日内赔偿苏红房屋差价损失123000.00元；
四、驳回被上诉人苏红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10990.00元，二审案件受理费10990.00元，合计21980.00元，由苏红负担10990.00元，张井山、孙桂云负担10990.00元。
本判决为终审判决。
审判长 孙琳丽
审判员 李红梅
审判员 刘 音
二〇一八年四月十二日
书记员 刘 炯