四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第1131号上诉人（原审原告）：姜燕。上诉人（原审原告）：唐蓉新。委托代理人：姜燕。被上诉人（原审被告）：四川省天隆恒信置地有限公司。住所地：四川省成都市武侯区航空路*号丰德国际广场**座***室。法定代表人：隆冬，董事长。委托代理人：邹雪，四川君合律师事务所律师。上诉人姜雪、唐蓉新因与被上诉人四川省天隆恒信置地有限公司（以下简称天隆恒信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2012）新津民初字第171号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年4月23日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，姜燕、唐蓉新和天隆恒信公司于2009年4月2日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：姜燕、唐蓉新以219240元购买天隆恒信公司开发的位于新津县五津镇五津西路225号“津•尚都”楼盘1栋1单元7层3号房屋。第十条还约定：出卖人应当在2009年12月18日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列提交；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。该合同第十九条约定：出卖人应当在2010年12月17日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同签订后，姜燕、唐蓉新按照约定的付款方式及期限支付天隆恒信公司购房款219240元，但天隆恒信公司未在约定期限2009年12月18日前向姜燕、唐蓉新交付房屋。2010年2月1日，天隆恒信公司向“津•尚都”业主发出交房通知。姜燕、唐蓉新于2010年6月7日书面申请提前接房，天隆恒信公司于当日向姜燕、唐蓉新交付所购房屋，但天隆恒信公司至今尚未取得姜燕、唐蓉新所在楼栋的权属证明。庭审中，天隆恒信公司要求对与姜燕、唐蓉新购买房屋同地段、同类房屋租金标准进行鉴定，原审法院依法准予。经原审法院委托，四川华维资产评估有限公司于2012年11月5日作出评估结果：姜燕、唐蓉新购买的位于新津县五津镇五津西路225号“津·尚都”，楼盘1栋1单元7层3号住宅房在2009年租金为6588元、2010年租金为6912元、2011年租金为7260元。姜燕、唐蓉新认为天隆恒信公司未按合同约定在2009年12月18日前将取得商品房规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告交房，从2009年12月18日至2012年10月，违约天数660天，即67087元；按协议约定自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得证明之日止，出卖人应按实际取得权属证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，即43409元。综上，请求法院判令天隆恒信公司支付姜燕、唐蓉新逾期交房、逾期办证违约金110496元。原审法院认为，姜燕、唐蓉新与天隆恒信公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方均应按合同约定履行，天隆恒信公司在姜燕、唐蓉新按约支付全部购房款后，未按合同约定的期限交付房屋，故天隆恒信公司应当承担逾期交房的违约责任。庭审中，天隆恒信公司提出双方约定的逾期交房违约金过高，请求减少，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少……”的规定，姜燕、唐蓉新没有举证证明其因天隆恒信公司逾期交房导致的直接、具体损失，姜燕、唐蓉新主张应按照其将房屋作为投资造成的损失作为违约金计算标准的理由不能成立，对姜燕、唐蓉新主张的逾期交房违约金应当以司法鉴定的与案涉房屋同地段、同类型房屋租金结论为标准予以适当调整。姜燕、唐蓉新于2010年6月7日实际接受房屋，应当视为姜燕、唐蓉新同意天隆恒信公司交房的通知接受房屋的时间，故姜燕、唐蓉新诉称天隆恒信公司不符合交房条件、没有接房、只是搬进去住、交房时间应按合同第十条计算至天隆恒信公司符合交付房屋条件时止的理由不能成立。原审法院确认天隆恒信公司应支付的逾期交房违约金为（13天×18.05元／天＋157天×18．94元／天）×130％=4171元。现姜燕、唐蓉新主张支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金因双方签订的合同约定天隆恒信公司取得所在楼栋权属证明是可以实现的，但天隆恒信公司现尚未取得所在楼栋权属证明，姜燕、唐蓉新应当在天隆恒信公司实际取得所在楼栋权属证明、确定天隆恒信公司违约天数后再另行主张该项违约金，故姜燕、唐蓉新的该项请求原审依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释﹥》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、天隆恒信公司在判决生效之日起十日内向姜燕、唐蓉新支付逾期交房违约金4171元；二、驳回姜燕、唐蓉新的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，姜燕、唐蓉新公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持姜燕、唐蓉新的诉讼请求。理由是：一、原审不按照合同约定赔付，只是给点租金了事；二、房产证应于2010年12月18日办理房产证，至今未办理，期间产生的违约金进行赔付；三、购房作为投资，房价不断上涨，产生的投资损失，原审法院未予理睬；四、原审法院采信天隆恒信公司出具的“三无”楼宇交接书（无交房日期、无交房部门、无交房资格）。被上诉人天隆恒信公司答辩称，原审认定事实清楚，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，天隆恒信公司提交了以下证据：1.案涉楼盘所在楼栋的房屋所有权证书；2.规划合格证；3.房屋面积实测报告。拟证明所在楼盘已取得上述证书。姜燕、唐蓉新对以上证据的真实性均无异议，本院予以采信。本院除查明原审认定的事实外，根据二审新证据及原审证据，另查明：1.天隆恒信公司开发的“津·尚都”项目，于2013年2月7日取得所在楼栋的房屋所有权证书。2012年9月14日，成都市规划管理局颁发了规划许可证。2010年1月7日，新津县津房房产测绘有限公司受天隆恒信公司委托制作了房屋面积实测报告。2.姜燕和天隆恒信公司签订的、。《商品房买卖合同》第十九条第二款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365内内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日之内由出卖人支付。姜燕和天隆恒信公司2009年4月2日签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第七条第三项约定，若甲方未按本协议约定时间提供商品房权属登记资料、办理大产权证和分户小产权证，则每迟延一日向乙方支付违约金100元。本院认为，姜燕和天隆恒信公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法、有效。合同约定的交房条件为天隆恒信公司需提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收合格证和房屋面积实测报告。天隆恒信公司于2010年6月7日向姜燕交付房屋，但尚未取得规划验收合格证，其交付不符合合同约定。直到2012年9月14日，天隆恒信公司取得规划许可证，方才满足约定。按照双方的约定，天隆恒信公司应承担的违约金是以房款219240元为基数，从2009年12月19日按每日万分之三计算到2012年9月14日，应为65706元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，《合同法》关于违约金规定的立法本意是以补偿为主，兼顾惩罚。天隆恒信公司逾期交房，使姜燕、唐蓉新不能在预先约定的时间内使用所购房屋，可能增加租赁费的支出或失去租金收益，因此购房者的直接损失一般就是租金损失。姜燕在2010年6月7日收房时，天隆恒信公司虽然还未按照约定取得规划验收合格，也未将合同约定的各项证书交予姜燕，但当时房屋已竣工验收合格，姜燕、唐蓉新完全能够享有占有、使用、收益的权能，此后并无损失发生，因此逾期交房的损失应当计算到2010年6月7日。姜燕、唐蓉新提出原审法院未考虑到房价上涨产生的投资损失。房价上涨是财产的增值而非损失，姜燕、唐蓉新提出的投资损失，应当是房价波动，不能及时交易而丧失的商业机会，对此姜燕、唐蓉新也未提供证据证明。天隆恒信公司逾期交房170天，按照原审法院委托评估的租金标准计算，损失为3208元。合同约定的违约金65706元与姜燕、唐蓉新的实际损失相比，明显畸高。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审依据姜燕、唐蓉新的实际损失，上浮30%，酌情认定违约金为4171元，适用法律正确，本院予以维持。依据双方合同第十九条约定，出卖人应当在2010年12月17日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。根据二审查明的事实，天隆恒信公司于2013年2月7日取得了所在楼栋产权，姜燕、唐蓉新要求给付违约金，符合合同约定。按照合同约定，天隆恒信公司迟延取得楼栋权属证书752天，按合同计算违约金应当是219240元×万分之三／日×752天=49460.54元。开发商迟延办理楼栋权属登记证书，对个人购房者没有直接损失，只是相应耽误了办理购房者的分户产权登记，合同已约定了逾期办理分户产权的违约责任，姜燕、唐蓉新在本案中未主张该项违约责任，可另案起诉。天隆恒信公司请求法院减少违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整违约金为1000元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，由于二审出现新证据，影响本案的实体处理，本院对逾期办理产权登记违约金部分予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省新津县人民法院（2012）新津民初字第171号民事判决第一项，即四川省天隆恒信置地有限公司于本判决生效之日起十日内向姜燕、唐蓉新支付逾期交房违约金4171元；三、撤销四川省新津县人民法院（2012）新津民初字第171号民事判决第二项；二、四川省天隆恒信置地有限公司于本判决生效之日起十日内向姜燕、唐蓉新支付逾期办理所在楼栋权属登记违约金1000元。一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费2204元，由上诉人姜燕、唐蓉新负担。本判决为终审判决。审 判 长  王长军代理审判员  张 锦代理审判员  曹 洁二〇一三年七月十八日书 记 员  冷 雪