江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终521号
上诉人（原审原告）：刘涛，男，1984年10月8日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人（原审原告）：张美，女，1987年8月6日生，汉族，住江西省吉安市青原区。
被上诉人（原审被告）：吉安市恒源泰房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区古南大道附16号18幢101室，统一社会信用代码913608006129307355。
法定代表人：肖强武，总经理。
委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。
上诉人刘涛、张美因与被上诉人吉安市恒源泰房地产开发有限公司（以下简称恒源泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2017)赣0802民初3101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人刘涛、张美上诉请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院歪曲认定事实，案件事实认定错误。1、一审法院认为涉案小区经施工、勘验、设计、监理、建设单位五方主体进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格，由此认定涉案小区已达到交房条件，无事实及法律依据。一审法院认可当事人双方签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。据此，被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即必须具备国家和地方人民政府规定的交付必备条件——需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，否则不能交付和视为房屋交付。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收。根据《江西省城市房地产开发管理条例》第二十五条的规定，房地产开发项目竣工后，由县级以上人民政府房产主管部门会�有关部门进行综合验收，验收合格后，方可交付使用。一审时被上诉人没有提供任何合法的验收手续文件原件，这说明被上诉人事实上并未正式取得相关验收部门的正式验收批文，而一审法院却认定被告于2017年7月11日发出的装修通知书为合法的收房通知书。“这一认定显属歪曲事实，错误认定，有意偏袒，规避被上诉人责任。这明显表明一审法院公然否定《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定。首先，《城市房地产管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经�收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其次，《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2002年1月1日起施行的工程质量验收国家标准即《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条对于建筑工程的竣工备案制度又做了具体的规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建�行政管理部门备案。否则，不允许投入使用。另外该标准还规定第6.0.7条为强制性条文，必须执行。我国对于建筑工程、建筑质量实行的是备案制度，该备案制度不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告，同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容，所以只有通过建设行政主管部门审核过关并办理了《竣工验收备案表》的项目才能确保其真正验收合格，故建设工程竣工验收并经备案后方可投入使用是我国的强制性规定。商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。2、本案所涉的《商品房买卖合同》第十一条规定商品房交付�，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人至今也提供不出《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、被上诉人自行组织的竣工验收是被上诉人内部的活动，其结论不能约束上诉人和“政府有关部门”，更不能替代法律规定的有关部门的验收。一审法院却错误地认定“2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰……进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。”4、上诉人在购房时委托被上诉人向管道天然气公司交付燃气开通费用1200元及有线电视开通费用350元，被上诉人称该钱已交给管道天然气公司和有线电视公司，但却拿不出管道天然气公司和有线电视公司出具的发票，故，被上诉人应向上诉人退回相关款项，由上诉人自行去交。二、一审法院片面适用法律，存在明显错误。一审法院以逾期交付使用房屋期间房屋租金标准（月租金800元）来计算违约金于法无据。一审法院直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第三款显然是法律适用错误。适用该第17条的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额才可以予以参照适用的。根据吉安两级法院以往的判例都没有以租金作为违约金的标准。根据双方合同约定，若上诉人逾期办理贷款，则需按贷款额日万分之三支付违约金，而被上诉人逾期交房，则只需要按已付房款的万分之0.01支付违约金，明显显失公平。
被上诉人恒源泰公司答辩称：双方签订的商品房房屋买卖合同中对于交房有约定，经验收合格即符合交房条件，该工程于2017年5月4日竣工验收合格，符合交房条件；对于违约金的计算，合同中有约定，应按照合同履行；对于入户费已交给相关单位，不予退回。
上诉人刘涛、张美向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（自2016年12月31日起，每日按总房款的万分之三计算至实际交房之日止）；2、被告退回原告天然气入户费1200元、有线电视入户费350元；3、本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2015年7月14日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的、位于吉安市吉州区××大道以西、××、××、××以南的恒源泰·锦绣香江5-1-609号房，该房建筑面积102.14平方米，房款总计490929元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可�实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家政策、法律调整对交房时间有重大影响的，出卖人自政策、法律调整之日起三十日内告知买受人。由于政府原因造成工期延长的，交房时间顺延，以政府相关职能部门出具的证据为准。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过290日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；逾期超过290日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。以上商品房买卖合同签订后，原告按约付清了购房款。2017年5月4日，涉案小区施工、勘察、设计、监理、建设单位对恒源泰·锦绣香江5#楼进行了竣工验收，验收结论为工程质量合格。2017年7月11日，被告通过邮政挂号方式向原告邮寄通知书，告知原告所购住房已具备装修条件，于指定期限至被告处办理手续及应携带的资料、物业费收费标准及办理手续后的优惠政策。2017年9月22日，被告再次通过邮政挂号方式向原告邮寄通知书，告知原告所购住房已具备交房条件。原告至今未与被告办理房屋交接手续。另查明，2017年8月18日，被告�出恒源泰·锦绣香江一期达到国家法律法规规定的交房条件时间为2017年年底及会将工程工期倒排表对外公示的承诺。2017年8月23日，吉安市房地产监察支队向恒源泰公司送达因其涉嫌将未经验收的房屋交付使用行为，责令被告于2017年8月24日前停止将未经验收的房屋交付使用并补办相关验收手续的通知。再查明，在涉案小区另案业主诉恒源泰公司商品房销售合同纠纷一案中，经恒源泰公司申请，对其向业主逾期交房的损失进行鉴定，法院许可后委托吉安鹭洲司法鉴定中心对恒源泰·锦绣香江7-1-603室的月租金进行评估鉴定。2017年10月26日，后者向本院出具《资产评估司法鉴定意见书》（吉鹭洲司法评估鉴定[2017]第217号），经评估鉴定7-1-603室的月租金为800元（即8.22元/㎡/月）。案外人江西省广播电视网络传输有限公司吉安市分公司向涉案小区业主作出委托告知书，告知被�收取电视装机工料费。2014年12月2日及2016年7月19日，被告向上述案外人分别转款支付以上收费项目。2015年11月9日，江西省发展改革委下达《关于管道燃气安装费的通知》（赣发改商价[2015]1262号）及相关补充通知（赣发改商价[2015]1367号），规定2015年年底前，房地产开发企业已经与购房者签订商品房买卖合同且约定了管道燃气建设安装费用由购房者承担的，按合同约定执行。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应严格履行。综合原、被告诉辩及当庭出示的证据材料，双方争执焦点为：1、原、被告约定“验收合格”交房条件的具体标准。2、被告逾期交房的违约金应如何调整。3、原告诉请被告退回代收费用是否存在事实和法律依据。关于第一项争议焦点。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示�文本中对于房屋交付的条件提供了五种可供选择的方式，分别为：验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件及双方当事人自行约定的条件等。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范合同文本中的第一种交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以上相关规定均可认定本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。本案中，原告按约支付了购房款，被告应在2016年12月30日前向原告交付房屋。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告于2017年7月11日向原告发出书面通知，其所购住房已具备装修条件，可于指定期限至被告处办理手续。在原告所购住房经工程竣工验收合格，房屋已具备交付条件的情况下，被告向业主送达的以上通知，可认定为收房通知。故被告逾期交房期限应从2016年12月31日计算至2017年7月10日止，共计191天。虽商品房还应包括工程质量、消防、人防等项目合格，但不妨碍商品房竣工验收合格的交付标准。本案工程质量验收合格，消防、人防项目已取消许可制，实行的是备案制，如不合格可由相关主管部门进行整改。此外，原告在庭审过程中，向本院提交被告的承诺书、倒排工期表及房产监察部门出具的整改意见，系以上主体对“验收合格”“验收”“交付使用”标准存在不同理解的问题，对以上证据的关联性，依法不予采信。关于第二项争议焦点。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民�院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.01，该违约金与鉴定评估结论相较明显过低，对原告要求调高违约金的主张，依法予以支持。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定较为客观，鉴于已于另案启动以上鉴定评估程序，本案可予参照执行，故将原、被告约定的逾期交房违约金调整为8.22元/㎡/月计算，被告应承担的违约金为102.14㎡×8.22元×191天/30天=5345.39元。关于第三项争议焦点。根据双方签约及付款的既成事实，原告未举证证明其是在受欺诈或胁迫的情况下缴交上述费用，而依据相关规定及本案事实，被告收取的天然气入户费、有线电视入户费属代收代付性质，是由房地产公司收取之后再交由第三方，原告诉请退还两项代收费用的理由不充分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决：一、被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司于判决生效后10日内，偿付原告刘涛、张美逾期交房违约金5345.39元；二、驳回原告刘涛、张美的其他诉讼请求。案件受理费839元，减半收取计420元，由被告吉安市恒源泰房地产开发有限公司负担220元，原告刘涛、张美负担200元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，上诉人刘涛、张美向法院提交以下证据：1、通知书一份，证明被上诉人的交房时间�当以这份通知书的时间为准。2、中国裁判文书网中吉安市中级人民法院以往判决的案例，证明不能以租金的形式判决。被上诉人质证后认为，对证据1的真实性没有异议，但对证明的目的有异议，被上诉人在2017年7月已通知上诉人来收房，但上诉人一直没有来收房，此次通知是被上诉人再次通知上诉人收房。证据二与本案无关。本院认为，被上诉人对证据1的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但是被上诉人恒源泰公司已于2017年7月11日通过邮政挂号信的方式向上诉人刘涛送达了装修通知，因此，本院对证据1的关联性不予采信。被上诉人认为证据2与本案无关，本院认为，证据2系本院以往的裁判案例，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，但是本案系恒源泰锦绣香江小区，与以往案例不属于同小区，因此，本院对该证据的关联性不予采信。
本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于涉案商品房的交付条件如何认定的问题。刘涛、张美与恒源泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”该条没有明确约定验收的具体方式为竣工验收还是综合验收，双方对此产生争议。张涛、张美上诉主张该条约定的验收是指综合验收，而恒源泰公司认为是指竣工验收。本院认为，该条约定的经验收合格应认定为经竣工验收合格。理由如下：首先，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条将房屋交付使用的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条亦将“验收合格”明确为“竣工验收合格”。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，双方签订的合同第八条对商品房交付条件约定为“商品房经验收合格”，而第十五条对办理房产证的条件约定为“商品房综合验收后”，存在“验收�和“综合验收”两种不同的表述。而且根据第十五的约定，恒源泰公司应当在商品房交付使用后90日内办理办证资料备案，在商品房综合验收后360个工作日内配合买受人办理房产证，由此可见商品房交付使用应当在商品房综合验收之前，合同第八条的真实意思应为“商品房经竣工验收合格。”综上，刘涛、张美关于合同约定的涉案商品房的交付条件为“综合验收合格”的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。恒源泰公司已于2017年7月11日通过邮政挂号方式向刘涛、张美邮寄收房通知书，刘涛、张美收到通知后即可与恒源泰公司办理房屋交接手续，但刘涛、张美至今未办理房屋交接手续，故其关于要求恒源泰公司向其交付具备商品房交付的商品房的上诉请求没有事实和法律依据，对其该上诉请求依法不予支持。
关于逾期交房违约金金额如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”刘涛、张美认为双方约定的逾期交房违约金的标准过低，请求法院予以增加，但其未提供证据证实实际损失额。因恒源泰公司已另案申请对其向业主逾期交房的损失进行鉴定，经一审法院委托，房地产评估机构评定涉案小区房屋租金为800元/月。一审法院组织双方对该鉴定意见进行质证，恒源泰公司以该鉴定意见作为证据证实涉案小区业主逾期交房的实际损失，刘涛、张美质证后对该鉴定意见的真实性和合法性不持异议，但因户型、楼层、面积等差异，与其损失无关联。一审法院以房地产评估机构评定的同一小区房屋租金标准确定涉案逾期交房违约金的金额，于法有据，处理并无不当。刘涛、张美的该上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。
关于刘涛、张美支付的有线电视入户费、天然气入户费应否返还的问题。刘涛、张美主张根据《江西省发展改革委关于规范管道饶琦安装费管理的通知》[赣发改商价（2015）1262号]第四条的规定，新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，购房者不再缴纳与管道燃气建设安装有关的费用。但是，该文件第五条规定，本通知自2016年1月1日起执行，即2016年1月1日起购买的商品房，不再缴纳燃气安装费，而刘涛、张�与恒源泰公司签订合同的时间是2015年7月14日，此时该文件并没有开始执行。恒源泰公司收取有线电视入户费、天然气入户费属代收性质，因此，刘涛、张美关于诉请返还该两项费用的理由不成立，本院依法不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由上诉人刘涛、张美负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 婧
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年三月二十三日
书记员 郭 琴