贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终153号
上诉人（原审被告）贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市新华路126号富中国际广场。
法定代表人李小文，该公司董事长。
委托代理人刘光琳，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201211868655。
被上诉人（原审原告）谢树芳。
委托代理人翟培云，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201110387392。
委托代理人杨刚，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201310828249。
上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称新里程公司）与被上诉人谢树芳商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年9月16日作出（2015）云民一初字第748号民事判决。宣判后，上诉人新里程公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，2012年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买涉案房屋，面积为71.28平方米。合同第八条约定：被告应当在2013年5月6日前，将经建筑工程竣工验收合格的诉争房屋交付买受人使用。合同第九条约定：另定30天作为交房宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，本合同继续履行。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，履行了付款义务。被告于2014年7月2日在《贵阳晚报》刊登交房公告，通知业主自2014年7月5日办理房屋交接手续。庭审中，对于违约金的计算方式，原告提交（2014）筑民一终字第1561号民事判决书一份，该判决书第6页载明“参照2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价标准，并结合诉争房屋的所处地段，本院酌情租金价格为15元/平方米/月”，拟证明违约金损失应当按照该标准进行计算。被告认为该判决书不能作为证据使用。被告为证实延迟交房是由于市政道路施工导致，属于合同约定可以扣除延迟天数的事由，提交2012年2月27日贵阳市云岩区人民政府《关于在北京东路金狮小区南面开设道口有关问题的函》（云府函[2012]11号）、2012年7月4日贵阳市云岩区人民政府《关于实施北京东路560M处匝道优化方案有关问题的函》、2010年新里程东山居住小区规划总平面图、2014年新里程东山居住小区规划总平面图、建设工程规划许可证（筑规划字第2010（云岩）025）、建设工程规划许可证（筑规划字第2010（云岩）026）、建设工程规划许可证（筑规划字第2010（云岩）035），拟证明云岩区政府为了北京路金狮小区、实验三中等周边出行便利，于2012年在被告项目红线范围内开设北京东路560M处匝道，占用被告项目用地。被告为了让道，停工等待重新进行项目变更报批，修改总规划、单体图等手续，导致项目延期一年多才竣工，停工事由符合合同约定，该时间应当扣除。原告认为上述云岩区人民政府的函件发生在原、被告双方签订合同之前，被告应当是能预知的，而被告没有调整交房时间，说明被告认为云岩区人民政府的函件对交房时间并没有影响。另查明，贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。因被告逾期交房的行为构成违约，并使原告遭受了损失，原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金13899.6元；2、诉讼费用由被告承担。
原判认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。双方约定被告向原告交付房屋的时间为2013年5月6日前，而被告于公告交房时间为2014年7月5日，扣除一个月的宽限期，被告实际违约13个月。虽被告主张延迟交房是由于市政道路建设导致规划方案修改导致延期交房，但云岩区人民政府的函件时间在原、被告双方合同签订之前，该事由被告是能够预知的，不属于合同约定的扣除天数的理由，故对被告的该项辩称，不予采信。因原告购买房屋的主要目的为居住使用，被告未能按照合同约定交付房屋，造成原告不能按期获得房屋使用，被告因违约给原告造成的损失应相当于原告在同地段租用同面积房屋的租金损失，参照贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租金指导价的公告，诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月，该损失远高于双方在合同中约定的违约金，故对原告要求调整违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算，原告主张参照同地段的房屋租金指导价按照“15元/平方米/月”的标准计算，该主张较为客观，予以采信，故对原告要求被告按照上述租金标准计算向原告支付逾期交房违约金13899.6（71.28×15×13=13899.6）元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，判决：贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢树芳支付逾期交房违约金13899.6元。案件受理费147元，由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。
一审宣判后，上诉人新里程公司不服，向本院提起上诉称：1、虽然云岩区政府早在2012年2月就同意修建匝道口，但上诉人对此并不知情，贵阳市政府明确同意云岩区政府修建北京东路560M处匝道的时间却是2012年9月以后。原审认定“云岩区政府关于修建市政道路的函件是在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前，上诉人对于修路的事由是可以预知的，因此延期交房不属于合同约定的扣除天数理由”属于事实认定错误；2、上诉人与被上诉人对逾期交房约定了违约金的计算方法，被上诉人并未提供证据证明其在本案中的实际损失是什么，也没有提供证据证明其受到的实际损失就是租金损失，原判直接参照同地段租金标准调高违约金错误；3、即使参照2014年同地段房屋租金价格调整违约金，案涉房屋同地段的商品房每月租赁价格在11元——17.5元每平方米，即使取中间价位，也应当是每月14元每平方米，更何况房屋系保障性住房，加上位置较偏，根本达不到平均价以上，原判确定的违约金数额也过高，应依法调低。综上，上诉人认为，在与被上诉人签订合同后发生了其不可预知的情况，该情况导致上诉人逾期交房是符合合同约定可以扣减的情形，因此上诉人不应承担逾期交房的违约责任。原判认定事实错误，判决错误，请求法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谢树芳答辩称，上诉人逾期交房是事实，诉争房屋所在小区大多数业主签订合同是在政府发函之前，修匝道上诉人能够预知的，上诉人是知道该事件的。因此，上诉人没有按照合同约定的时间交房，构成违约。其中小区少部分业主签订合同是在发函之后，但上诉人明知修匝道而未告知，业主有理由相信虽然该处要修建匝道，但是上诉人有能力履行合同按期交房。虽然上诉人与被上诉人在合同中约定了违约金，但与被上诉人实际损失不符，根据相关规定，被上诉人可以请求予以调整。案涉房屋位于四级地段，原判按15元的标准计算违约金符合法律规定。根据司法解释的规定，逾期交房违约金按照主管部门公布的租金指导价进行确定，因此，上诉人的损失是可以确定的，不需要另行举证。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《云府函（2012）11号文件》、《云岩区政府关于实施北京东路560M处匝道优化方案有关问题的函》、《贵阳市人民政府办公厅公文处理笺》、《北京东路开口道路工程方案设计》、规划图、《建设工程规划许可证》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、市政规划的调整是否属于合同约定的延期交房的事由；二、是否应当调整增加逾期交房违约金。关于争议焦点一，上诉人主张贵阳市云岩区政府在北京东路560M处调整原有匝道方案，导致上诉人规划方案修改从而逾期交房。本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定政府行为或市政设施建设等原因导致出卖人无法正常施工、影响出卖人按时交房的，交房时间可以顺延。但上诉人提交的证据只能证明匝道规划进行过调整的事实，并不足以证明系匝道规划的调整导致其工程停工，原判未采信上诉人的该项抗辩理由并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定的逾期交房违约金仅为总房款的千分之一，该约定明显低于买房人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原判按照被上诉人的请求调整逾期交房违约金于法有据，本院予以维持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，案涉房屋所处地段为四级地段，租金指导价为每平方米11元——17.5元，结合该房屋低容积率的特点，以及开发规划范围内的教育资源、交通设施、环境质量等因素，原判按每平方米15元的标准计算逾期交房违约金并无不当，亦不违反法律规定，上诉人主张该标准过高应予调低于法无据，故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费147元，由贵州新里程房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张 莹