黑龙江省海伦市人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）黑1283执异9号
案外人：赵海波，男,汉族,海伦人，职业个体，住海伦市。
案外人：姜继东，男，汉族，海伦人，职业个体，住海伦市。
申请执行人：伊春市鑫宝实业有限责任公司。
被执行人：海伦金天娇工贸有限公司。
本院在执行申请执行人伊春市鑫宝实业有限责任公司与被执行人海伦金天娇工贸有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人赵海波、姜继东于2017年7月17日对被执行人海伦金天娇工贸有限公司所有的坐落于海伦市北郊工业园区路南，海伦至海北公路东，建筑面积7996.71平方米，产权证号：00077967、00075090、00075091、00075092、00077968的房屋，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赵海波、姜继东称，案外人因伊春市友好区人民法院（2015）友民保字第7号民事裁定书，将案外人的房产予以查封，向海伦市人民法院提出异议。请求立即中止执行，解除案外人所有的位于海伦市北郊工业园区登记为海伦金天娇工贸有限公司名下的所有厂房，该厂房归案外人所有。事实和理由：2015年6月8日二案外人与被执行人签订房屋买卖协议书,并约定:二案外人购买被执行人的房屋,该房屋坐落在海伦北郊工业园区路南,海伦市海北东，建筑面积7996.71平方米。产权证号：00077967、00075090、00075091、00075092、00077968，房款1350万元，该款于签订合同时一次交付。该房屋被执行人于2015年10月10日交付于二案外人，由二案外人自行办理房屋产权证和土地证，费用由二案外人自行承担，被执行人应配合二案外人提供办理相关手续的身份证等相关证明，以及双方约定的违约责任。协议签订后，二案外人将购房款1350万元交付给被执行人，被执行人给二案外人出具了收到条：今收到姜继东、赵海波买房款（海伦金天骄工贸有限公司房屋面积7996.71平方米，土地面积13812平方米）计人民币1350万元。由被执行人单位盖章，股东王伟华、孔令波、杨淑玲、杨金铭签字。2015年10月10日双方进行了交接并签订了协议书。甲方：姜继东、赵海波。乙方：王伟华、孔令波、杨淑玲、杨金铭、王馨德。协议内容：经双方协议，按房屋买卖合同约定乙方于2015年10月10日将海伦金天骄工贸有限公司所有的房屋总面积7996.71平方米，土地面积13812平方米（土地证号：海国用(2012)第64779号）及设备刻切机10台、烘干机一台、打捆机9台、烫字机10台、面取机28台、自动检选机11台、空调4台、蒸煮池6个、磨光机3台，锅炉等一切设备交付于姜继东、赵海波。此合同、协议自签字之日起，即产生法律效力，双方不得悔改。甲方签字按押：姜继东、赵海波。乙方被执行人单位盖章及股东王伟华、孔令波、杨淑玲、杨金铭、王馨德签字画押。被执行人将厂子的五本房照（钢结构东侧仓库，645.05平方米；钢结构西侧仓房，671.39平方米；东厢房车间，1436.55平方米；西厢房车间1437.07平方米；办公室1-3层，3806.65平方米），一本土地使用证（土地证号：海国用（2012）第647**号），土地面积13812平方米，交付给二案外人。二案外人接手后购买了原煤及交纳了电费，并将场地出租。
二案外人与海伦金天骄工贸有限公司之间的房屋买卖合同，已经经过绥化市中级人民法院（2016）黑12民初5号民事判决书确认有效，该判决已经发生法律效力，因此，该房屋归二案外人所有。伊春市友好区法院的裁定查封上述房产没有事实根据，严重损害了二案外人的合法权益。
综上所述，伊春友好区人民法院对异议人的财产保全执行明显错误。
根据最高人民法院2015年5月5日法释（2015）10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请贵法院立即中止对上述房产的查封执行，切实维护异议人的合法权益。
申请执行人称：申请执行人就二案外人赵海波、姜继东对依据（2015）友民初字第207号生效民事判决、执行（2015）友民保字第7号民事裁定书申请的中止执行、解除查封的执行异议做如下答辩：
一、二案外人认为被查封财产系二案外人所有是错误的。
（一）《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、交更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。以上条款可以说明，不动产物权的变动以登记为要件，未经登记不发生物权变动。（2015）友民保字第7号民事裁定书查封的不动产均系登记在海伦金天骄工贸有限公司（以下简称：金天骄公司）名下，也就是说申请执行人保全的不动产所有权人系金天骄公司而非二案外人。
（二）二案外人认为绥化市中级人民法院（2016）黑12民初5号民事判决书是对本案查封财产享有所有权的确认系法律认识错误。该判决第一项：确认原、被告签订的房屋买卖协议合法有效；第二项：海伦金天骄公司判决生效后15日内协助原告办理房屋产权及土地过户手续。上述两判项仅是对房屋买卖合同的予以确认，并要求配合过户，此两项判决并不能直接导致物权（房屋所有权）发生变动，反而说明了物权变动需要经过金天骄公司的协助办理，也就是说去房产所在地的房管部门进行变更登记。而金天骄公司未依约协助办理的行为，属于对二案外人的违约行为。所以，二案外人对金天骄公司享有的是基于房屋买卖合同违约行为而形成的违约债权。并非其认为的所有权（物权）。
综上，二案外人与申请执行人对金天骄公司均享有的是基于债务和违约行为而产生的债权。
二、虽然二案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的几条情形，但其权利并不能够排除申请执行人对金天骄公司名下保全财产的执行。
（一）根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，债权具有平等性、相容性且不具有排他性。《最高人民法院关于执行程序中多个债权人参与分配问题的若干规定》第七条，执行所得价款应当首先扣除参与分配的各债权人的执行费用，余额用于清偿债务。其中财产保全的费用应优先于其他执行费用扣除。有担保物权人和其他优先权人参与分配的，其债权优先于普通债权受偿。数个担保物权和其他优先权同时存在的，按照有关法律的规定确定其受偿顺序。担保的债权未届清偿期的，在分配时应当预留其相应的份额。普通金钱债权人的分配，按照各债权数额的比例平均分配。从该条款可以总结出只有享有如不动产抵押权一样的担保物权才可以排除同是普通债权的执行。所以，二案外人在不享有对申请执行人已保全财产的担保物权的情况下，是不能够排除申请执行人对该保全财产的执行的。
（二）申请执行人于2015年12月2日对金天骄公司名下的房产进行查封时，该房屋无任何他项权，该查封为首次查封。也就是说申请执行人对该房产在受偿和执行上均享有绝对的优先权。而二案外人作为金天骄公司的普通金钱债权人可以对该房屋申请轮后查封以实现债权受偿的目的。
综上所述，二案外人不享有足以排除申请执行人强制执行的民事权益，二案外人中止执行、解除查封的请求不应予以支持。
被执行人海伦金天娇工贸有限公司经传票传唤未出庭未答辩。
本院查明，2015年12月2日，伊春市友好区人民法院（2015）友民保字第7号民事裁定书裁定，对被执行人海伦金天娇工贸有限公司所有的坐落于海伦市北郊工业园区路南，海伦至海北公路东，建筑面积7996.71平方米，产权证号：00077967、00075090、00075091、00075092、00077968的房屋予以查封。2015年6月8日二案外人与被执行人签订房屋买卖协议书,并约定:二案外人购买被执行人的房屋,该房屋坐落在海伦北郊工业园区路南,海伦市海北东，建筑面积7996.71平方米。产权证号：00077967、00075090、00075091、00075092、00077968，房款1350万元，该款于签订合同时一次交付。该房屋被执行人于2015年10月10日交付于二案外人，由二案外人自行办理房屋产权证和土地证，费用由二案外人自行承担，被执行人应配合二案外人提供办理相关手续的身份证等相关证明，以及双方约定的违约责任。协议签订后，二案外人将购房款1350万元交付给被执行人，被执行人给二案外人出具了收到条，由被执行人单位盖章，股东王伟华、孔令波、杨淑玲、杨金铭签字。2015年10月10日双方进行了交接并签订了协议书。协议书约定，“甲方：姜继东、赵海波。乙方：王伟华、孔令波、杨淑玲、杨金铭、王馨德。协议内容：经双方协议，按房屋买卖合同约定乙方于2015年10月10日将海伦金天骄工贸有限公司所有的房屋总面积7996.71平方米，土地面积13812平方米（土地证号：海国用(2012)第64779号）及设备刻切机10台、烘干机一台、打捆机9台、烫字机10台、面取机28台、自动检选机11台、空调4台、蒸煮池6个、磨光机3台，锅炉等一切设备交付于姜继东、赵海波。此合同、协议自签字之日起，即产生法律效力，双方不得悔改。甲方签字按押：姜继东、赵海波。乙方被执行人单位盖章及股东王伟华、孔令波、杨淑玲、杨金铭、王馨德签字画押。”同时，被执行人将厂子的五本房照（钢结构东侧仓库，645.05平方米；钢结构西侧仓房，671.39平方米；东厢房车间，1436.55平方米；西厢房车间1437.07平方米；办公室1-3层，3806.65平方米），一本土地使用证（土地证号：海国用（2012）第647**号），土地面积13812平方米，交付给二案外人。二案外人接手后购买了原煤及交纳了电费，并将场地出租。二案外人与海伦金天骄工贸有限公司之间的房屋买卖合同，已于2016年2月24日，经过绥化市中级人民法院（2016）黑12民初5号民事判决书确认有效，该判决已经发生法律效力。
本院认为，二案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款，在人民法院查封之前二案外人已实际占有该买卖标的物。申请执行人答辩称，被执行人未协助二案外人到房产部门办理过户登记，是被执行人的违约行为。应认定非因二案外人自身原因未办理过户登记。因此，二案外人的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。申请执行人的主张因无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对被执行人海伦金天娇工贸有限公司所有的坐落于海伦市北郊工业园区路南，海伦至海北公路东，建筑面积7996.71平方米，产权证号：00077967、00075090、00075091、00075092、00077968房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘文辉
审判员 张瑞东
审判员 佟 禹
二〇一七年九月二十五日
书记员 郭丹凤