山东省烟台市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）鲁06行终259号
上诉人（原审原告）王明兰，女，汉族，1958年10月28日出生，烟台市福山区门楼镇门楼村***号居民，现住烟台市福山区县。
被上诉人（原审被告）烟台市国土资源局，住所地烟台市莱山区新苑路7号。
法定代表人李建平，局长。
委托代理人潘业立，该局工作人员。
委托代理人孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
原审第三人烟台新东房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区县府街218号。
法定代表人：庄锦发，董事长。
委托代理人：董玉强，山东海峰律师事务所律师。
上诉人王明兰因房屋登记行政撤销一案，不服烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611行初22号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。
一审法院认定事实：2012年1月6日，王明兰与烟台新东房地产开发公司签订商品房销售合同，购买烟台新东房地产开发有限公司开发建设的位于烟台市福山区县府街218号新东花园C102号房屋，合同约定的建筑面积为81.03平方米，交易价款为729,000元。2012年2月29日，烟台市住房和城乡建设局向王明兰颁发了烟房权证福字第××号房屋所有权证，登记时间为2012年2月29日，登记的房屋建筑面积为81.03平方米，王明兰于2012年3月领取了产权证书。王明兰曾于2015年4月8日向烟台市福山区人民法院提起行政诉讼，要求烟台市住房和城乡建设局履行更正房屋面积登记职责，于2016年6月29日撤回起诉。王明兰于2016年8月11日以本案所涉房屋和另一套房屋共同对烟台市住房和城乡建设局提起房屋登记行政撤销的行政诉讼（另案），后撤回对本案所涉房屋的起诉，重新于2016年10月18日提起本案诉讼。
烟台市人民政府于2016年9月12日发布《关于在烟台市市区全面实行不动产统一登记的通告》，自2016年9月20日起，在我市市区范围内全面实行不动产统一登记，市区不动产统一登记工作由烟台市国土资源局负责统一实施。本案所涉房屋登记属于烟台市国土资源局统一登记范围，审理过程中，王明兰于2017年1月10日将被告由烟台市住房和城乡建设局变更为烟台市国土资源局。
一审法院认为，本案的争议焦点为王明兰的起诉是否超过起诉期限。王明兰购买烟台新东房地产开发有限公司的烟台市福山区县府街218号新东花园C102号商品房，房屋所有权登记时间为2012年2月29日。王明兰主张其起诉未超过起诉期限，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”，因此本案应适用以上关于20年起诉期限的规定。对此，一审法院认为，王明兰的主张系对法律条款的理解错误，该两条款是对作为类行政案件最长保护期限的规定，即在行政机关既未告知当事人诉权和起诉期限，又未告知当事人行政行为内容的情况下，才适用该两条规定的最长保护期限起诉期限。本案，王明兰已领取了房屋所有权证，已经知道房屋所有权证的登记内容即行政行为内容，不适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，而应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，故对王明兰的主张，不予采信。
因烟台市国土资源局未提供原登记机关烟台市住房和城乡建设局已告知王明兰诉权或起诉期限的相关证据，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，王明兰的起诉应适用最长不得超过2年的起诉期限，王明兰于2012年3月领取了房屋所有权证，至最早于2016年8月11日提起诉讼时已超过法定的起诉期限。
王明兰主张多次找相关部门反映问题，起诉期限应从2014年9月19日知道权利被侵害时起算，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十三条关于“不属于起诉人自身的原因被耽误的期间”是指基于地震、洪水等客观因素耽误的时间，当事人在法定期间不选择诉讼而选择信访申请等途径解决争议的时间，不属于法律规定的不计算在起诉期限内的情形，对上诉人的该主张，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款的规定，原审法院于2017年3月21日裁定:驳回王明兰的起诉。
上诉人王明兰请求：撤销原审裁定，指令原审法院进行审理。事实和理由：本案起诉期限应自福山区住房保障管理中心最后一次答复即2014年5月13日起算。上诉人2015年起诉被上诉人履行更正房屋面积法定职责，诉讼时效中断。至本案2016年10月18日起诉，未超过二年，不超过起诉期限。上诉人办证后未理会登记面积问题，认为房管部门办证时肯定会审查测绘。2012年7月，上诉人听其他业主反映房屋面积可能存在问题。之后，上诉人到福山区住房保障管理中心及福山区信访局等部门反映情况，要求被上诉人公开测绘报告，说明面积测算依据。2013年7月9日，福山区住房保障管理中心书面答复房产证建筑面积是依据开发企业提供的面积办理。上诉人质疑房产证平面图上为什么显示烟台市中立房产测绘有限责任公司、西安必特思维公司字样。2013年7月25日，福山区住房保障管理中心答复是软件在房产平面图上绘图时自动生成。上诉人要求进行面积测绘，福山区住房保障管理中心2014年5月13日最终答复目前不具备重新进行房屋面积测绘的条件。被上诉人书面答复后，上诉人才知道房屋登记的面积未经测绘，是原审第三人申报的面积。被上诉人答复之前，上诉人并不知道以上具体内容。根据行政诉讼法及解释的规定，行政案件起诉期限从知道或应当知道诉权或起诉期限之日起计算。上诉人得到被上诉人答复后才知道自己的权利受到侵害、被上诉人违法登记，起诉期限应从被上诉人的最后答复之日即2014年5月13日开始起算。被上诉人一方面让上诉人等待答复，一方面主张上诉人超过起诉期限。等待答复期间不应计入起诉期限，上诉人有正当理由且没有超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定了涉及不动产行政诉讼20年的最长起诉期限，本案适用该期限。
被上诉人烟台市国土资源局辩称，上诉人2012年3月领取产权证书，就应知道登记行为具体内容，起诉期限应从此时计算。上诉人主张的向相关部门主张权利并不符合《行政诉讼法》第四十八条规定的起诉期限扣除条件。因不动产提起的行政诉讼，只有在行政机关作出具体行政行为时未告知诉权或起诉期限，且行政相对人不知道具体行政行为内容的，才适用20年的起诉期限。上诉人在领取房屋产权证书时就知道房屋登记的具体内容，不适用20年的起诉期限。上诉人的起诉已经超过起诉期限。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原裁定。
原审第三人烟台新东房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原裁定。
本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，当事人知道或者应当知道行政行为内容的，起诉期限自知道或应当之日起计算为2年。一审法院关于起诉期限的认定正确。王明兰上诉主张本案起诉期限应自2014年5月13日起算，理由是福山区住房保障管理中心于该日作出最后答复，其得到答复才知道违法登记。即使自王明兰上诉主张的2014年5月13日起算，至王明兰2016年8月11日起诉，也已经超过了2年的起诉期限。王明兰主张其2015年为更正房屋面积登记起诉行政机关履行法定职责，诉讼时效中断，于法无据，本院不予支持。本案虽涉及不动产，但王明兰已经知道行政行为内容，应当优先适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条关于2年起诉期限的规定。王明兰主张本案应适用20年的起期限，理由不成立，本院不予支持。一审法院以王明兰的起诉超过起诉期限为由裁定驳回其起诉，并无不妥。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 吴继辉
审判员 纪晓静
审判员 王莉莉
二〇一七年六月三十日
书记员 高祎轩