广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）粤高法民二申字第667号再审申请人（一审原告，二审上诉人)：东莞市南城区新基股份经济联合社。住所地：广东省东莞市南城区。负责人：张海安，董事长。委托代理人：冯雪云，广东赋诚律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：东莞市新创基智慧港产业园有限公司。住所地：广东省东莞市南城区。法定代表人：梁绍芳，总经理。委托代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托代理人：刘运洪，广东莞信律师事务所辅助人员。第三人：广东新基地投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城区。法定代表人：吴飞，总经理。再审申请人东莞市南城区新基股份经济联合社（以下简称新基经合社）因与被申请人东莞市新创基智慧港产业园有限公司（以下简称新创基公司）及第三人广东新基地投资有限公司（以下简称新基地公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第107号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。新基经合社申请再审称：（一）二审法院认定《场地租赁使用协议》（以下简称《租赁协议》）是不可分割的整体合同，缺乏证据证明，适用法律错误。首先，《租赁协议》对两期租赁物进行约定，是预约合同性质。其次，新创基公司提交的《南城区项目建筑方案审查意见表》、《东莞日报》、《工程施工合同》、《进账单》等证据发生时，第二期租赁物并没有交付给新创基公司，这表明：1.新创基公司只做了一个初步的统一规划，该规划未经规划部门认可和批复，并且其始终未列举有效的证据证明其为统一规划所支出的具体费用。2.新创基公司在没有取得第二期租赁物合法承租权的情况下，无法办理改造的报建手续，因此，统一报建也只是新创基公司混淆视听之辞；3.新创基公司对第二期租赁物没有投资任何费用，其没有列举有效证据证明，且两期租赁物是独立的，水电等公共设施都是分开的。同时，第二期租赁物尚由他人承租，新创基公司不可能进行公共基础设施建设。再次，从《租赁协议》的实际履行情况看，新基经合社没有将第二期租赁物交付给新创基公司，新创基公司也未交纳该部分租赁物的保证金。《租赁协议》实际上是约定在一定条件下先履行部分（第一期租赁物），双方亦均同意等到条件成就时，另行签订关于第二期租赁物的租赁协议，双方再各自履行交付保证金、租金及交付租赁物的义务，最终实现全部履行的目的。二审法院认为《租赁协议》是关于两期租赁物不可分割的合同，缺乏证据证明，认定事实和适用法律有误，应予纠正。（二）二审法院认定新基经合社于2012年5月15日向新创基公司下发的《致新创基智慧港产业园函》（以下简称《致函》）的行为是单方变更合同部分内容的履行，定性错误。首先，根据东莞南城区办事处与南城区经济联合总社联合出具的《证明》，新基经合社与东莞市南城区新基社区居委会（以下简称新基居委会）实为两块牌子一套管理人员，因此，虽然《致函》落款单位是新基社区居委会，但《致函》是新基经合社的意思表示。其次，《致函》由新创基公司的股东兼监事罗嘉文签收，故解除合同的意思表示自通知到达新创基公司时，即罗嘉文2012年5月16日签收时《租赁协议》关于第二期租赁物的约定已解除。二审法院直接以存疑为由认定《致函》送达效力存在瑕疵，缺乏必要的证据证明，应予纠正。最后，二审法院认定《致函》的内容并非解除而是单方变更的意思表示，是错误的。（三）新创基公司以自己的实际行为证明其不愿意承接第二期租赁物，新基经合社有权行使单方解除权。新基经合社为了履行《租赁协议》，在2012年初以支付100多万元的违约金为代价提前收回了联宏厂，并数次通知新创基公司尽快签订补充协议承接该部分租赁物，新创基公司却一再以股东之间存在矛盾为由拒绝接受。虽然双方在《租赁协议》约定“第二期于2014年3月1日前签订交付”，那么在此时间段之前交付租赁物，都是依约、合法的。基于新创基公司一直不肯承接第二期租赁物的行为，新基经合社才于2012年3月3日向新创基公司发出解除《租赁协议》的通知，在2012年5月15日向其下发《致函》，表示第二期租赁物不再给予其继续使用。对此：1.基于新创基公司有关新基经合社没有向其催告承接第二期租赁物的主张，新基经合社提交了《致南城联宏手袋厂信函》、《协议书》、《进账单与收据》等证据，证明在2012年初提前收回联宏厂。2.新基经合社违约提前收回联宏厂，并为此支付一百余万元违约金，这表明新基经合社希望将租赁物提早交给新创基公司使用，否则不可能违约收回场地并空置。3.尽管新基经合社不能列出数次要求新创基公司承接第二期租赁物的书面通知，但《致函》中写明新创基公司在约四个月的时间内一直不肯承接的事实以及原因。根据合同法“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人有权解除合同”的规定，“以自己的行为表示”不强调必须有书面证明，本案中新创基公司就以长达四个月时间迟迟不肯承接第二期租赁物的实际行为，明确表明了其不愿意履行主要债务，新基经合社可依法行使单方解除权。4.新基经合社即便将该地块出租给新基地公司，租金与新创基公司支付的租金一样，也就是说新基经合社在新创基公司不愿意接收场地的情况下，出于无奈才将场地另行租赁给新基地公司，这一事实更能证明新基经合社将场地另租他人并非为了谋取利益，而是不想空置地块造成不必要的浪费。（四）《租赁协议》项下的租赁物已发生实质性的改变，二审法院的判决内容不具有可执行性。首先，新基经合社为保障自身权益，通过合法的方式向新创基公司行使单方解除权，其后与新基地公司签订了《房屋租赁使用协议》并交付租赁物由新基地公司占有、使用及收益，新基地公司已投入巨资进行整改和装修，打造了新基地科技创意产业园，该期项目的招商工作全部完成，承租率为100%，这一事实不可能改变，要使第二期租赁物恢复到原有状态已不可能。其次，新基经合社与新基地公司签订的《房屋租赁使用协议》依法成立，新基地公司参加庭审并要求继续履行租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，因新基地公司已租赁并实际占有涉案租赁物，享有优先承租权，可对抗新创基公司。再次，新基地公司在诉争租赁物上打造的新基地创意产业园2013年度获得“全国中小企业创新服务十大先进园区”的称号，并正在办理股份制改造和股份转让系统挂牌手续，融资高达数千万元，如果强行执行二审判决，暂且不论执行过程中存在的阻力，所造成的经济损失和可能带来的恶劣的社会影响力都将是极其巨大。综上，请求再审本案，撤销二审判决，依法驳回新创基公司的诉讼请求，诉讼费用由新创基公司承担。新创基公司提交意见认为，新基经合社的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于《租赁协议》的性质以及是否对涉案两期租赁物进行约定的整体合同的问题。新基经合社主张《租赁协议》属于预约合同，在一定条件下先履行第一期租赁物，待到条件成就时履行第二期租赁物，并非不可分割的整体合同，且新创基公司提交的证据不足以证明其将第一、二期租赁物作为统一项目、统一规划、统一报建，第二期租赁物并未实际履行。对此，关于《租赁协议》的性质，首先，就《租赁协议》的标题而言，合同的标题一般具有提纲挈领的作用，很大程度体现了合同的性质，而从本案所涉《租赁协议》的标题看，并没有诸如意向书、议定书、认购书、备忘录等体现预约合同性质的字眼，相反明确载明为场地租赁使用协议，不具备预约合同的形式特征；就《租赁协议》的内容而言，双方对于欲租赁之场地、租金标准、租赁期限、交付时间、租金支付方式、租赁双方的权利义务以及违约责任等基本内容，均作出了详尽而明确的约定，对于涉案场地租赁事宜的约定达到了相当程度的明确和一致，这表明，双方已就两期租赁物的租赁事宜达成了合意；就《租赁协议》的实际履行情况而言，虽然《租赁协议》约定“签订交付”两期租赁物，但新基经合社向新创基公司交付第一期租赁物后，双方并未就此另行签订协议，不存在按预约合同的约定另行签订本约合同的情形。因此，《租赁协议》符合租赁合同的成立要件，且已实际履行，不应认定为预约合同。新基经合社有关《租赁协议》属于预约合同的主张，理据不足，不应支持。其次，关于《租赁协议》是否整体合同的问题。《租赁协议》对两期租赁物的租赁事宜一并进行约定，且协议中明确约定项目统一规划，分两期交付使用，新基经合社保证两期都交由新创基公司开发，不作他选，在此情况下，不应以两期租赁物的交付时间有先后为由分割成不同的合同，故一、二审判决认定《租赁协议》是对两期租赁物的租赁事宜进行约定的整体合同，并无不当。关于是否新创基公司不愿承接第二期租赁物导致新基经合社有权行使单方解除权的问题。首先，《租赁协议》约定第二期租赁物于2014年3月1日前签订交付，因客观原因不能交付或整体规划需要提前交付使用的由双方协商解决，并未约定新创基公司负有提前接收租赁物的义务。其次，新基经合社未提交其曾催促新创基公司提前接收第二期租赁物的书面材料，其提交的《致南城联宏手袋厂信函》、《协议书》、《进账单与收据》等证据属于与案外人的往来过程中产生的证据材料，不足以证明新创基公司拒绝接收第二期租赁物。相反地从《致函》的内容看，新基经合社主要是对新创基公司的运作情况不满意和不放心，才决定不将第二期租赁物交付给新创基公司，从而要求解除合同，并非因为新创基公司拒绝接收第二期租赁物而要求解除合同。最后，新创基公司在2013年5月13日向新基经合社发出商函，主动请求新基经合社提前于2013年5月31日交付第二期租赁物。鉴于新基经合社提交的证据不足以证明其曾催促新创基公司提前接收第二期租赁物且新创基公司予以拒绝，且新基经合社行使合同解除权时《租赁协议》约定的第二期租赁物的交付时间尚未届至，新创基公司亦无提前接收的合同义务，一、二审判决对新基经合社有关新创基公司不愿承接第二期租赁物、新基经合社有权行使单方解除权的主张不予支持，并无不当。关于《租赁协议》中有关第二期租赁物的约定应否继续履行的问题。涉案《租赁协议》系当事人的真实意思表示，具有法律约束力，新基经合社应依约交付涉案场地，新创基公司则应支付相应的租金及保证金,不存在应予解除的约定情形或法定情形，新基经合社交付第一期租赁物后，应按合同约定交付第二期租赁物，一、二审判决根据《租赁协议》的约定以及双方履行合同的实际情况，认定新基经合社向新创基公司发出的《关于东莞市新创基智慧港产业园有限公司的回复函》不产生导致双方签订的《租赁协议》约定的第二期租赁物解除的效力，新基经合社应继续履行合同，并无不当。此外，新基经合社还主张二审判决认定《致函》是单方变更合同部分内容的履行错误，其系行使合同解除权。对此，首先，新基居委会与新基经合社是否系同一组织，因签订《租赁协议》的主体是新基经合社，但《致函》发出的主体并非新基经合社，在没有相应证据可证明新创基公司履行《租赁协议》过程中知悉两者为同一主体且接受或确认新基居委会代表新基经合社作出的相关意思表示的情况下，新基居委会发出的《致函》不能当然地对新创基公司具有法律约束力。其次，即便《致函》应认定为新基经合社向新创基公司作出的意思表示，新基经合社在《致函》作出之前向新创基公司发出了解除《租赁协议》的通知，要求解除《租赁协议》，导致双方另案诉讼以解决纠纷，该案最终在双方明确了计租面积、新创基公司向新基经合社支付租赁保证金及2012年4月至2013年3月18日的租金后，由新基经合社撤回起诉。此后，新创基公司依约向新基经合社支付第一期租赁物的租金，这表明双方仍在继续履行《租赁协议》，《致函》以及解除《租赁协议》的通知实际上已不再具有法律效力，《租赁协议》作为对两期租赁物的租赁事宜进行约定的整体合同，无论《致函》是行使合同解除权还是单方变更合同部分内容，均不影响《租赁协议》继续履行。本案中，《租赁协议》除约定在2014年3月1日之前交付第二期租赁物之外，未约定具体交接日期，并约定因客观原因不能交付或整体规划需要提前交付使用的由双方协商解决，这表明新创基公司并无提前接收第二期租赁物的合同义务，第二期租赁物的具体交付时间有赖于双方的协商，但新基经合社在双方未就第二期租赁物的具体交付日期达成一致的情况下，先行自案外人处收回第二期租赁物并出租给新基地公司，有违合同约定，由此产生的法律后果应由新基经合社承担。新基经合社以其违约行为抗辩称租赁物已发生实质性的改变，二审判决内容完全不具有可执行性，理据不足，不应支持。综上，新基经合社的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回东莞市南城区新基股份经济联合社的再审申请。审判长  李洪堂审判员  彭仕泉审判员  陈少林二〇一五年七月二十日书记员  陈 敏