西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初1421号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市高新区高新二路*号招商银行大厦。
负责人：任莉，该行行长。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：满意安，陕西锦园律师事务所律师。
被告：程天，男，汉族，1983年7月3日出生，住河南省开封市鼓楼区。
被告：陕西九洲电子开发有限责任公司。住所地：陕西省西咸新区沣东新城天台路南段**号。
法定代表人：王晓峰，该公司总经理。
委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所实习律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招行西安分行）与被告程天、被告陕西九州电子开发有限责任公司（以下简称九洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告招行西安分行的委托代理人满意安，被告九洲公司的委托代理人刘巧芸、屠明飞到庭参加诉讼。被告程天经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理了此案，现已审理终结。
原告招行西安分行诉称，2009年9月29日，原告与被告程天签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），借款合同约定：由原告向被告程天发放贷款共计33万元，用于被告程天购买合同中列明的位于西安市碑林区草场坡甲字××花园××单元××房产，借款期限自2009年10月9日至2039年10月9日（360个月），在此期间被告程天应按照借款合同约定以等额本息的方式归还贷款本息。
同时，为确保上述《借款合同》的履行，原告与被告程天于同日签订了《西安市房地产抵押合同》（以下简称《抵押合同》），并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告程天以《抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。借款合同还约定，被告九洲公司作为借款人的保证人，自愿为借款合同项下债务承担连带保证责任。
上述合同签订后，原告依约向被告程天发放贷款33万元。但自2014年12月15日开始，被告程天以种种理由拖延不予还款，截止2015年6月18日已连续逾期七期，尚有本金300435.97元，利息6501.83元，罚息59.47元，复息93.14元，合计307090.41元尚未归还原告。
被告拒绝还款的行为符合原告与被告签订的《借款合同》相关违约情形，即借款人连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息。故原告有权依据上述协议，要求被告偿还截止2015年6月18日之前拖欠的贷款本息及2015年6月18日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息和实现债权的全部费用。并有权根据原被告之间关于抵押房地产的约定，以抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。此外，被告九洲公司作为贷款的连带责任保证人，应当依法与被告程天向原告承担连带清偿责任。
为维护原告权益，依法起诉，请求判令：1、被告程天偿还原告本金300435.97元，利息6501.83元，罚息59.14元，复息93.14元，合计307090.41元（其中利息、罚息、复息暂计算至2015年6月18日，2015年6月18日之后的利息、罚息、复息按照合同约定计算至实际清偿之日）；2、原告对被告程天为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告九洲公司对本案第1项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告共同承担。
被告程天虽未参加庭审，但在本案庭审结束后，其来到本院称收到法院向其邮寄的诉讼材料，也知道开庭时间的。但是由于其在外地工作，无法抽出时间按时应诉。故没有按时到庭参与庭审。其称对原告所述的借款事实认可。但是自己在当时无力还款，且就还款事宜也曾跟银行多次沟通。说等自己缓缓后，再给银行补齐。银行当时说如果其违约。就按照合同走。后其手机也换了。直至今年其在朋友的工地上工作拿到一笔工资后，便立即向被告还了款。其现在的经济条件确实无法付完全款。但是其有能力每月继续履行还贷义务。
被告九洲公司辩称：请求法院驳回原告诉请。我方已经于2016年1月5日将他项权利证交由被告。我方阶段担保责任已经免除。
经审理查明：2009年9月29日，原告招行西安分行（贷款人）与被告程天（借款人、抵押人）、被告九洲公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》。合同约定，原告招行西安分行向被告程天贷款33万元，用于购买合同列明的位于西安市碑林区草场坡甲字××花园××单元××房屋。贷款期限自2009年9月29日至2039年9月29日（360个月）。贷款年利率4.158%。借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。借款人按照每月等额还本付息的方式归还贷款。连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。被告程天以其购买的上述西安市碑林区草场坡甲字××花园××单元××房屋抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。被告九洲公司为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。同日，为保证上述合同的履行，被告胡苏（抵押人）与原告招行西安分行（抵押权人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定将上述购买房屋抵押给原告。
2009年10月9日，原告向被告程天发放贷款33万元，并受被告程天委托将该33万元直接转入被告九洲公司银行账户。被告程天向原告出具的借据上载明，期限为2009年10月9日至2039年10月9日，扣款日为每月15日。依据原告提交的客户逾期账单及其陈述，被告程天自2014年12月15日起，连续三月以上未按期足额向原告偿还借款。被告程天在本案诉讼期间向原告偿还了部分款项。截止2016年12月26日，被告程天欠付原告本金286338.27元，利息1156.25元，罚息1.37元，复息1.43元，合计287497.32元。
2014年12月23日，位于西安市碑林区草场坡甲字××花园××单元××房屋办理了抵押登记。抵押权人为原告，房屋所有人为被告程天。该房产已取得房屋产权证及他项权利证书。
庭审中，原告称对被告九洲公司的诉请其不再主张。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产抵押合同》、《西安市房他证碑林区字第××号他项权证》、《招商银行个人贷款借款借据》、《客户逾期账单》及当事人陈述在卷佐证，可以认定。
本院认为，原告招商银行西安分行与被告程天、被告九洲公司签订的《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。合同签订后，原告已依约向被告程天发放贷款33万元，履行了合同约定的义务。被告程天理应依约还款，但其已连续三月以上未按约向原告还款，构成违约。原告依约有权提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。故对原告要求被告程天偿还原告本金、利息、罚息、复息的请求，本院予以支持。根据抵押合同约定，被告程天以购买的房屋提供抵押担保，双方办理了抵押登记，被告胡苏未履行还款义务，原告主张对抵押物优先受偿于法有据，本院予以支持。
庭审中，原告不再主张对被告九洲公司的诉请，属原告处分自身的诉讼权利，对此本院予以准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告程天于本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司西安分行本金286338.27元，利息1156.25元，罚息1.37元，复息1.43元，合计287497.32元（截止2016年12月26日），并清偿自2016年12月27日至债务实际偿还之日止的利息、罚息及复息（具体按照《个人购房借款及担保合同》约定标准计算）；
二、如被告程天未按照本判决履行上述给付金钱义务，原告招商银行股份有限公司西安分行对抵押物（位于西安市碑林区草场坡甲字××花园××单元××房屋）拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5906元，由被告程天承担。因原告已预交，被告程天在履行上述金钱给付义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王 伟
人民陪审员 张广乾
人民陪审员 刘玉秀
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 刘媛媛
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