四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第1131号
上诉人（原审原告）何明波。
委托代理人黄强，四川维信律师事务所律师。
委托代理人蔡军，四川维信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王运新。
原审第三人黄淑华。
原审第三人王朝阳。
原审第三人王为民。
原审第三人王学军。
原审第三人王学龙。
上诉人何明波因与被上诉人王运新、原审第三人黄淑华、王朝阳、王为民、王学军、王学龙房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2012）彭州民初字第1296号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，何明波及委托代理人黄强、蔡军，王运新、黄淑华、王学龙、王为民委托王学龙为其代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年11月25日，何明波与王运新签订房屋买卖合同，王运新将位于彭州市丽春镇丹坪街104号两楼一底主体建筑面积为170平方米的住宅及营业用房出售给何明波，房屋价款为24.6万元。合同约定何明波应于2011年11月24日向王运新给付定金6000元，2011年11月25日向王运新给付购房款9.4万元，2012年3月25日向王运新给付购房款14.6万元，王运新应于2012年4月初交房并向何明波提供相关合法手续，如双方违约，处以100%的罚金。合同签订后，何明波于2011年11月24日向王运新给付定金6000元，2011年11月25日向王运新给付购房款9.4万元，2012年3月24日向王运新给付购房款4.6万元。关于房款是否付清，双方产生争议，何明波提供了王运新于2011年11月25日出具的收条，拟证明何明波于2011年11月25日以现金支付方式向被告给付购房款10万元，王运新不予认可，称该款是当天何明波在银行存入9.4万元之后，加上2011年11月24日给付的6000元，遂出具一张10万元的收条。何明波还提供了王运新于2012年3月24日出具的收条，收条上载明“房款已经付清”，拟证明其房款全部付清，王运新不予认可，称“房款已经付清”是何明波在其签字后添上的。
对上述两份证据，原审认定如下：1.王运新于2011年11月25日出具的收条，因合同约定原告应于2011年11月24日支付定金6000元，2011年11月25日支付房款9.4万元，何明波2011年11月24日向王运新给付定金6000元后，又于2011年11月25日通过银行转账向王运新给付房款9.4万元，何明波已履行了合同义务，在何明波已以转账的方式向王运新给付9.4万元房款后又向王运新给付10万元现金的行为与合同约定不符；何明波陈述称其在签订合同时已携带10万元现金准备用于给付购房款，但此后在银行是通过他人银行卡以转账的方式给付购房款，从转账后银行卡的余额仅剩68.97元的事实可判定该银行卡系何明波为向王运新给付购房款而准备。何明波在准备银行卡的同时又准备现金来履行数额较大的支付义务，且在携带现金的情况下不以现金存入的方式给付房款，而以转账的方式给付房款，在转账后又以现金支付的方式给付购房款明显不符合常理，何明波除收条外也未向法庭提交其他证据对给付现金10万元的事实加以佐证；王运新20**年11月24日收到何明波给付的定金6000元后向何明波出具了收到定金6000元的收条，2012年3月24日收到何明波给付的购房款4.6万元后向原告出具了收到购房款4.6万元的收条，但是在2011年11月25日收到何明波给付的购房款9.4万元后并未向何明波出具收到购房款9.4万元的收条，而是出具了收到何明波购房款10万元的收条，且何明波也没有要求王运新出具9.4万元的收条，该行为与王运新和何明波之间的交易习惯及常理不相符；且王运新向何明波出具的购房款10万元的收条与何明波向王运新转账给付购房款9.4万元的日期相同，在转账日期前一日何明波向王运新给付定金6000元，定金和银行转账的金额共计10万元，根据何明波收到王运新购房款即向何明波出具收条的交易习惯来看，王运新于2011年11月25日向何明波出具的10万元的购房款收条是对当日何明波给付购房款9.4万元与前一日支付定金6000元汇总的确认。综上，依据双方的交易习惯、陈述和日常生活经验，何明波于2011年11月25日出具的收条不能证明向王运新给付购房款10万元现金的事实，该证据证明了王运新收到何明波以现金支付定金6000元及转账给付购房款9.4万元，合计10万元的事实。2.何明波提交的王运新于2012年3月24日出具的收条，正文系何明波书写，且收条由何明波持有，“房款已付清”的字样也系何明波书写，故不能证明何明波已将房款付清的事实，且依据已认定的证据所证明的事实，何明波仅给付购房款14.6万元，未付清全部购房款，故该证据中关于“房款已付清”的内容，原审不予采纳，该证据证明的其它内容，因王运新无异议，原审予以认定。
另查明，彭州市丽春镇丹坪街104号两楼一底主体建筑面积为170平方米的住宅及营业用房系王运新与第三人共同共有，王运新在与何明波签订房屋买卖合同前未取得第三人的同意，合同签订后第三人也不同意对王运新出售房屋的行为进行追认。合同所涉房屋土地性质为国有土地，使用权面积为158.4平方米，其中营业面积12.6平方米办理了出让登记，145.8平方米土地使用权类型为划拨。
原审法院认为，本案系房屋买卖引发的合同纠纷案件，当事人争议焦点作出如下认定：
一、合同的效力问题
何明波、王运新订立房屋买卖合同不符合相关法律的规定。合同约定标的物为位于彭州市丽春镇丹坪街104号两楼一底主体建筑面积为170平方米的商住房屋一栋，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条关于“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，合同标的物还包括该房屋占用的建设用地。因该房屋所有权及土地使用权为王运新及第三人共同共有，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。王运新未经过共同共有人的同意以自己的名义出售房屋的行为属于无权处分行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该合同属于效力待定合同，因影响合同效力的事由已经确定，即共同共有人不同意追认王运新的处分行为，王运新也未取得房屋处分权，且何明波在最后一次支付房款前已经知道该房屋系王运新与第三人共同共有的事实，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的条件，不能善意取得该房屋，因此该合同无效。
因该房屋土地性质为国有土地，使用权面积158.4平方米，其中营业面积12.6平方米办理了出让登记，145.8平方米土地使用权类型为划拨。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，该合同涉及转让划拨土地145.8平方米及地上房屋的内容无效。因何明波、王运新没有对145.8平方米划拨土地与办理了出让登记的12.6平方米土地上的房屋的价款分别作出约定，合同约定的价款无法进行分割，该合同部分无效将导致合同其余部分无法履行，合同目的不能实现，整个合同应属于无效合同。
综上，对何明波主张宣告房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审予以支持。
二、合同无效的法律后果
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王运新应当返还何明波给付的购房款，何明波、王运新根据各自过错承担相应的责任。根据原审查明的事实，何明波已向王运新给付购房款14.6万元，王运新应将已收到的购房款全部返还何明波。因王运新明知房屋土地大部分的使用权类型为划拨，未经有批准权的人民政府批准，且未取得其它共同共有人同意，即与何明波签订房屋买卖合同，对合同无效负有全部责任，应向何明波赔偿损失。何明波请求以王运新占用购房款期间的同期银行贷款利息计算损失费的意见符合法律规定，原审予以支持。参照中国人民银行当时规定的六个月至一年短期贷款基准年利率6.56%计算，期限应从付款之日计算至何明波主张的2012年9月14日。经计算，定金6000元和2011年11月25日所付购房款9.4万元的利息为5831.11元，2012年3月24日所付购房款4.6万元的利息为1433.36元。
综上，何明波要求王运新返还购房款24.6万元的诉讼请求，其合理部分，原审予以支持。何明波主张利息损失的诉讼请求，原审法院经计算确认为7264.47元。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、九十七条、一百零六条、一百四十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、何明波与王运新于2011年11月25日签订的房屋买卖合同无效；二、王运新于判决生效之日起五日内向何明波一次性返还购房款14.6万元，并赔偿损失7264.47元；三、驳回何明波的其他诉讼请求。案件受理费6466元，由何明波负担3100元，王运新负担3366元（王运新应负担的案件受理费先由何明波垫交，王运新付款时将应负担的案件受理费一并给付给何明波）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，何明波不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判王运新一次性返还购房款24.6万元。理由是：2011年11月25日，王运新与何明波签订的购房合同，约定总价款为24.6万元，何明波分别于2011年11月24日支付定金6000元、2002年11月25日支付购房款19.4万元、2012年3月24日支付购房款4.6万元，原审法院枉顾事实，弃何明波当庭举证不顾，大量使用交易习惯作为判案依据，错误判决。
被上诉人王运新答辩称，请求二审法院撤销原判第二项，改判王运新不赔偿何明波损失，改判王运新不承担诉讼费，并追究何明波诬告、诈骗的刑事责任，并赔偿王运新身心伤害损失12万元。何明波总共仅交付了14.6万元购房款，具体经过是：2011年11月24日交付定金6000元，因何明波说钱紧，议定先交10万元，剩余14.6万元于2012年3月25日付清；11月25日下午，何明波、蒋贵霞、何宗贤及王运新、黄淑华在王运新家中签订合同，明确当天到银行付9.4万元，何明波要求王运新先开收据，下午三点过打印合同，三点半左右到银行存款，四点半左右双方分手；因双方约定了先付10万元，签订合同时，也只想到11月25日收何明波10万元，故出具了收条；2012年3月24日，何明波、蒋贵霞来王运新家，何明波进门就说“我们先来交4.6万元，何宗贤已到君平拿钱，我还要去接他再付10万元”，因我坚决不收现金，要求何明波把钱存入我的工资卡，在银行时，蒋贵霞数钱后问何明波为什么只有4.4万元，何明波答“早说在你本子上取2000元”，何明波诈骗阴谋早已策划好；何明波到我家来就写收据，然后说“王老师，我把收据写好了，你来签字”，我当时觉得奇怪，谁叫你写收据，但收据上的金额4.6万元正确，故未多想，只是在小写的角分上加0，大写处加括号，然后签字，收据上绝无“房款已付清”几个字。
原审认定王运新在2011年11月25日向何明波出具的收据，不能证明何明波向支付了王运新10万元现金，以及何明波并未付清房款，何明波有异议，也是本案争议焦点，本院在本院认为部分中分析认定。对于原审认定的其余事实及采信的证据，双方均无异议，本院予以确认。
二审庭审中，何明波陈述其于2011年11月25日支付10万元的经过如下：2011年11月25日3点前到王运新家，王运新不要现金，于是我和妻子（蒋贵霞）、父亲（何宗贤）、王运新、黄淑华去彭州市农业银行升华台支行，并从何宗贤的卡上转了9.4万元，当时王运新办理了新卡，4点过办完，然后我到白马中学接儿子，4点20接到儿子后，王运新打电话，说他的儿子缺钱，原来预计办证时间要到2012年，如果我想早点办证就要多付款，房产证出让手续要花一大笔钱，如果再付10万元，就可以提前办房产证手续，4点50左右，我妻子和王运新马上去塔子坝建行，银行不能存款了，20分钟后回来，到王运新家给付了10万元现金。
二审中，王运新为证明何明波陈述不实，向本院申请对其本人及何明波做测谎测试。因民事诉讼中做测谎测试需当事人自愿，故本院征询何明波的意见，何明波明确拒绝。
本院认为，王运新与何明波签订的房屋买卖合同，所涉房产系王运新与黄淑华、王朝阳、王为民、王学军、王学龙共有。现第三人不同意追认王运新出售房产，王运新的行为构成无权处份，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者有处份权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，案涉房屋买卖合同的效力，不因其他共有权人未同意转让而无效。
案涉房产的土地使用权部分为划拨用地，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效”，原审据此认定合同无效正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“关于合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或则没有返还必要返还的，应当折价补偿”，王运新应当退还收取的全部房款。
本案争议焦点是2011年11月25日，何明波是否向王运新支付了10万元现金。何明波主张其给付了10万元现金，对此应承担证明责任，何明波提供了：2011年11月25日的收条，载明收到购房款10万元；2012年3月24日的收条，载明收到购房款4.6万元，房款已付清。本院认为，何明波提交的证据和陈述的事实存在诸多疑点，不能证明其主张，理由如下：
第一，何明波2011年11月25日支付10万元现金，不符合合同约定。双方合同约定了2011年11月25日只交付9.4万元购房款，2012年3月25日再付尾款14.6万元。何明波在2011年11月25日已按照合同转账支付9.4万元，又增加给付10万元现金与合同约定不符。
第二，何明波支付10万元现金不合常理。通常双方签订商品房买卖合同时，会考虑到付款方的资金状况、房屋特点来确定付款、交房、办证时间。而在刚签订完合同，支付首付款后，卖方立即要求买方提前给付10万元现金，有损买方的期限利益，买方一般不会接受。何明波解释是王运新告知其可以提前办证，无证据证实，这样的说辞一般人也不会相信。况且再支付10万元后，房款仅剩4.6万，已付款达81.3%，距离双方交房时间还有5个月，买方不可能接受支付了大部分款项后，还迟迟不能收房。何明波陈述的付款情况，不是一个正常购房者会选择的行为。
另外，按何明波陈述当天带了10万元现金准备付款，下午还要赶到白马中学接儿子，既然带了现金，王运新又不接收现金，最快的交易方式是到王运新持有的银行卡所在银行存款，没有必要到农业银行去开办新卡再转账支付。而且，何明波未使用10万元现金，没有理由到银行却不把如此巨额现金存入银行卡。
第三，何明波对10万元现金支付的陈述前后不一，漏洞明显。在二审中，何明波陈述2点到3点到王运新家签订合同，然后去银行转账后，4点过办完，再把王运新送回家，4点20去白马中学接儿子，4点50其妻子和王运新一起到建行存款，大约20分钟回来，称不能存款，于是付现金10万元，临近6点时离开。按照何明波二审庭审中陈述，其大约在5点10分左右给付的10万元，而何明波一审中却在庭审中陈述是“当天16点40左右，没有到5点”给付10万元，且未提及其妻和王运新曾一起到建行存款。对于付款时间这一重要事实和经过的陈述前后不一，其陈述的可信度不高。
第四，王运新在两次收款后出具10万元收条合乎常理。王运新陈述，何明波按照合同约定支付了定金6千元，又在合同签订当天转账9.4万元后，刚好是10万元，于是王运新出具了10万元的收条，符合交易习惯。王运新为证实其心胸坦荡，陈述真实，向本院申请对其和何明波做测谎仪鉴定，而何明波则拒绝接收测谎仪鉴定，两者的行为表现，更增强了法官对于何明波虚假陈述的判断。
第五，何明波提交的2012年3月24日的收条，不能证明其付清了房款。如上所述，何明波不能证明支付了10万元现金，而2012年3月24日的收据全文是由何明波书写并由其持有，“房款已付清”的字样完全可能是其在王运新签字之后添加，该证据不足以证明其房款付清的事实。
综上，何明波陈述其2011年11月25日支付了王运新10万元现金，既不符合合同约定，也违背生活常理，且其陈述前后矛盾，对其主张本院不予采信，故何明波向王运新支付的房款为14.6万元。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费4990元，由上诉人何明波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 张 锦
代理审判员 曹 洁
二〇一三年三月十三日
书 记 员 冷 雪