江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终607号
上诉人（原审被告）浔阳区京门商务宾馆。
经营者谈瑞新，男，1974年1月10日出生，汉族，江西省九江市瑞昌市人，自由职业。
委托诉讼代理人谈瑞红，女，1976年4月19日出生，汉族，江西省九江市瑞昌市人。
委托诉讼代理人陈永钊，江西惟民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）九江市天主教爱国会。
法定代表人董丽华，系九江市天主教爱国会主任。
委托诉讼代理人张佳，系九江市天主教爱国会法律顾问。
上诉人浔阳区京门商务宾馆（以下简称京门宾馆）与被上诉人九江市天主教爱国会（以下简称天主教）因房屋租赁合同纠纷一案，九江市浔阳区人民法院于2016年12月26日作出（2016）赣0403民初2280号民事判决。宣判后，上诉人京门宾馆不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年2月10日，原告天主教与案外人九江市运动源体育健身用品托管中心（已经在九江市工商局注销登记）（经营者：潘丽虹）签订《房屋租赁合同》，约定以180000元/年租金价格租赁原告所有的位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼的房屋，租赁期限为2012年5月10日起至2024年5月10日止，租金支付方式为一年一交，未按时缴纳租金按未交金额2‰/天支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付案外人潘丽虹使用。2012年2月27日，案外人潘丽虹以九江市运动源体育健身用品托管中心名义与被告的经营者谈瑞新签订《房屋租赁合同》，约定被告以180000元/年租金价格租赁原告所有的位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼（大门坐北朝南8号楼二、三、四楼，及一楼楼梯通道，总面积约700平方米左右，五层角楼一半提供给乙方存放水箱，保留一半案外人做2间办公室，楼梯由被告京门宾馆解决）的房屋，租赁期限为2012年5月10日起至2024年5月10日止，租金支付方式为一年一交，未按时缴纳租金按未交金额2‰/天支付违约金。2012年4月22日案外人潘丽虹与原告签订补充协议一份载明：作为（九江市运动源体育健身用品托管中心）代表签字是吴勇、谈瑞新。2013年4月10日，被告向原告及案外人潘丽虹发出要求完善合同主体关系的函告，案外人潘丽虹予以确认，该函告载明其经营宾馆装修都经过了原告的同意，要求直接与原告签订合同。2013年9月16日，原告与案外人潘丽虹签订补充协议一份，载明：租金支付时间调整为每年5月15日和11月15日，（九江市运动源体育健身用品托管中心）代表为潘丽虹及谈瑞新签字。嗣后，由于被告经常拖欠租金，双方协商未果，故原告天主教诉至原审法院。
本案在原审法院审理过程中，原告本起诉案外人潘丽虹和被告京门宾馆，因原告仅与案外人签订了书面的租赁合同，但被告京门宾馆的经营者谈瑞新作为案外人代表与案外人潘丽虹一起签字，且案外人潘丽虹、被告京门宾馆均辩称三方之间是形成了事实上单独的租赁合同，从原、被告及案外人潘丽虹庭审举证中也说明案外人潘丽虹已经全额交付了租金，原告亦向被告催缴租金，故原告承认原、被告之间形成事实的租赁关系是单独的租赁关系，故向原审法院变更诉讼请求，要求从解除原告与案外人潘丽虹的租赁合同、要求案外人潘丽虹、被告京门宾馆共同支付拖欠的租金393450元，共同支付违约金118035元，共同搬离位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼变更为解除原告与被告的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金393450元，支付违约金118035元，搬离位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼。
原审法院认为，被告京门宾馆与原告天主教签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，该租赁合同合法有效，被告应按约定的时间及金额支付租金。被告未按约定支付租金，违反了合同中关于租金支付时间的约定，应承担相应的违约责任。合同中明确约定了守约方可解除合同、违约方应按缴纳租金按未交金额2‰/天支付违约金，故原告要求解除房屋租赁合同的诉请，原审法院予以支持。庭审过程中由于案外人潘丽虹于2016年8月30日向原告交纳了租金66214元，且原告撤回对案外人潘丽虹的诉请，故应从起诉的租金393450元中予以扣减66214元。被告京门宾馆抗辩原告多收取了电费75969.74元，原告认为仅多收被告电费69650.78元，被告提交了2012年5月至2015年9月关于电费的统计表、交电费的原始收据及2015年1月至9月原告在九江供电分公司的电费通知单，但原告无相应的证据予以反驳，故对被告京门宾馆要求原告多收的电费75969.74元冲抵租金的意见原审法院予以采纳。结合本案的庭审过程中原、被告对外墙渗水的问题都予以认可，故对被告提交的由案外人九江启圣装饰工程有限公司维修被告租赁房屋外墙渗水出具的六张收款收据共计15925元，应当冲抵租金的意见原审法院予以采纳；但被告提出因外墙渗水原告没有修复完毕造成重大经济损失而不交纳租金的抗辩意见，原审法院认为被告没有按时交纳租金与外墙渗水造成其重大经济损失是两个不同法律关系，被告可另行主张权利。由于双方约定2015年及2016年租金为311850元/年，2016年7月2日，原告天主教向被告催缴房租函告上载明：租金支付时间调整为每年5月15日和11月15日，尚欠租金为327236元，对此被告予以认可，但被告认为原告2016年7月2日的催告函中载明所欠的2016年上半年的租金是指提前收取2016年5月15日至2016年11月15日期间的租金，且原告予以认可，故原审法院认为原告要求被告支付截止到2016年11月15日止的占用期间租金，不符合法律规定，原告于2016年8月17日向原审法院提起诉讼，租金亦计算至2016年8月17日为宜（2016年租金为25987.5元/月、866.25元/天），应当扣减提取收取的租金25987.5元/月×3月＋866.25元/天×2天=79695元，同时扣减电费75969.74元及维修费15925元，故原审法院部分予以支持327236元-79695元-75969.74元-15925元=155646.26元。原告提出被告京门宾馆按所欠金额支付30%违约金的诉讼请求，不违反合同约定及法律规定，但应所欠金额认定为155646.26元，故原告诉请的违约金，原审法院予以部分支持46693.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告九江市天主教爱国会与被告浔阳区京门商务宾馆的房屋租赁合同；二、被告浔阳区京门商务宾馆于本判决生效后七日内向原告九江市天主教爱国会返还位于九江市庾亮南路172号临庾亮南路正面的主楼的房屋，并支付截止到2016年8月17日止的房屋租金155646.26元；三、被告浔阳区京门商务宾馆于本判决生效后七日内向原告九江市天主教爱国会支付违约金46693.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费3077元，由原告九江市天主教爱国会负担2000元，由被告浔阳区京门商务宾馆负担1077元。
原审法院宣判后，原审被告京门宾馆不服该判决，向本院提起上诉，其上诉的主要理由是：1、原审法院认定事实不清，被上诉人违约在先，上诉人不应承担违约金；2、原审法院驳回上诉人要求被上诉人赔偿营业损失的反诉属适用法律错误；3、原审法院判令被上诉人与上诉人解除房屋租赁合同适用法律不当。上诉人京门宾馆的上诉请求：1、请求二审法院对一审法院作出第三项判决（即上诉人京门宾馆于判决生效后七日内向被上诉人天主教支付违约金46693.88元）依法予以改判；2、二审案件上诉费，由被上诉人天主教负担。
被上诉人天主教则辩称：1、被上诉人在履行房屋租赁合同过程中从未有违约行为，上诉人称因承租房屋外墙渗水而拒交房租，事实上房屋外墙渗水并非被上诉人的房屋质量问题，而是上诉人装修不当导致外墙渗水，该房屋在上诉人未承租前从未发生过外墙渗水问题；2、上诉人在承租该房屋时明确知晓被上诉人要收取的电费，并予以认可；3、上诉人在原审中以外墙渗水为由要求被上诉人承担其营业损失提起反诉，缺乏合法有效的证据支持，原审法院不支持上诉人的反诉适用法律恰当；4、上诉人长达一年之久拒交房屋租赁租金，已构成根本违约，原审法院判决解除上诉人与被上诉人双方房屋租赁合同适用法律正确。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人京门宾馆与被上诉人天主教签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应自觉遵守和履行。关于房屋外墙出现渗水问题，本院经审查认为，本案租赁合同中虽有“房屋外墙渗水由被上诉人天主教负责维修”的约定，但房屋维修义务与租金支付义务非同一法律关系，且房屋外墙出现渗水亦非上诉人京门宾馆延付或拒付租金的法定或约定理由，上诉人京门宾馆就房屋外墙渗水导致经营受损，依法可向被上诉人天主教另行主张。因此，上诉人京门宾馆关于房屋外墙出现渗水问题，被上诉人违约在先的上诉理由，经查不能成立，本院不予采纳。
关于反诉问题，上诉人京门宾馆称其在原审诉讼中，以被上诉人天主教房屋外墙渗水给其造成经营损失为由提起反诉，经审查，上诉人京门宾馆的该项主张虽构成反诉，但原审判决中并无驳回上诉人京门宾馆反诉请求的判决内容。前已述，上诉人京门宾馆依法可就房屋外墙渗水导致经营受损向被上诉人天主教另行主张权利。因此，上诉人的该项上诉理由经查不能成立，本院不予采纳。
关于解除租赁合同问题，本院认为，上诉人京门宾馆未按时交纳房屋租金长达一年有余，根据房屋租赁合同的约定，该情形下，被上诉人天主教有权解除合同，而上诉人京门宾馆以被上诉人天主教房屋外墙渗水和多收电费为由拒交租金，不能对抗其交纳租金的合同义务。基于此，原审法院判决解除双方之间的房屋租赁合同合法有据，本院予以维持。上诉人的该项上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，原审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件诉讼费967元，由上诉人浔阳区京门商务宾馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 强
代理审判员 敬鸿林
代理审判员 熊 涛
二〇一七年六月十三日
书 记 员 陈沁榕