广东省广州市花都区人民法院
民 � � � 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第308号
原告：柳沿茂，住吉林省蛟河市。
委托代理人：骆冠文，广东正善律师事务所律师。
被告：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜。
委托代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：李达强，广东金科律师事务所实习律师。
第三人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
法定代表人：罗建。
委托代理人：江浩，该公司职员。
委托代理人：江明，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
原告柳沿茂诉被告广州市花都城镇建设开发有限公司、第三人广发银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人骆冠文，被告的委托代理人李建辉、李达强、第三人的委托代理人江浩、江明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2011年10月31日签订了《广州市商品房买卖合同》，合同签订后，原告积极履约，向被告支付完全额楼价款，但被告并没有按合同约定的时间向原告交付房屋，更没有按合同约定的时间向原告交付房地产权证，为此原告不断向被告主张权利，但被告均敷衍了事，并且明确告知原告交付房屋没有时间表，无法承诺交付房屋的时间，更不能承诺交付房地产权证的时间，基于被告以上的严重违约情况，现原告方为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年10月31日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）；2�被告立即向原告返还购房款603292元及利息（利息分段计算：第一段利息以前期楼款183292元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月31日起计至被告还清购房款为止；第二段利息以剩余楼价款420000元为基数，按第三人依据原被告及第三人于2011年11月21日签订的个人购房贷款合同出具的利率从2012年3月29日起计至被告还清购房款为止）；3、被告向原告支付违约金96526.72元（违约金分二段计算：第一段120天的每日违约金共36197.52元；第二段总房价款10%的违约金共60329.2元）；4、案件受理费由被告承担。
被告辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，请法院驳回原告的诉讼请求。本案的原、被告签订《商品房买卖合同》已具备了合同第十五条所约定的条件，随时可以交付给原告，我方也发了相应的收楼通知书给原告，但原告并没有过来收楼，故我方不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：本案中购房贷款合同与商品房买卖合同是相互牵连的，一方面原告与我方签订合同目的是购房，另一方面现原告要求解除合同，既导致贷款合同失去继续履行的意义，同时导致我行抵押权的落空，危及我行的贷款安全，因此我行认为，原告应在结清剩余贷款的前提下才能解除合同。二、因原告支付的房价当中有部分属于我行的信贷资金，因此我方要求返还款中应先付清我方的贷款，剩余款项才能返还给原告。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A1栋603房。被告是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20110230号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“荣某”。
2011年10月1日，原告作为买�（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编A1栋603房，总金额603292元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.38%，金额183292元，剩余房款420000元须于2011年10月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行为广发银行股份有限公司广州分行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第九条预售款的收存和使用：甲方应当按照《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定使用乙方支付的预售款，即在项目竣工之前，预售款只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目�设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控。预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州花都凤华支行；预售款监控账号：44×××83。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如甲方在宽限期内能交付房屋的，不视为延期交房，甲方不构成违约；如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）至房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按合同第二十一条的约定办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超30日）退还乙方已支付房价款并支付利息。合同附件七为补充协议：第九条对《广州市商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为：1、乙方按主合同约定交楼之日接收商品房，甲方应在交付商品房之日起210个工作日内办妥房地产权证；如乙方延迟接收商品房，办理房地产权证的期限相应的顺延；如甲方在主合�约定交楼的宽限期内通知交付楼房的，则按实际交付商品房之日起计算办证期限。乙方须在甲方发出《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款（详见本合同补充协议第八条）；并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方按乙方已支付房价款的日0.01％的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房管局提交办理房地产权证的申请后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应�收到甲方通知之日起10天内补交资料，否则，因乙方原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及政府办证部门原因造成房地产权证迟延办理的，甲方无须承担责任。
上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。
合同签订后，原告向被告支付了首期款183292元，并于2011年11月21日与第三人签订了《个人购房贷款合同》，约定原告向第三人贷款420000元。2012年3月29日，第三人发放了银行贷款420000元，原告履行了全部付款义务。
另查明，被告未在合同约定时间即2013年9月30日向原告交付房屋，且被告在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向原告交房。
诉讼中，被告确认：至今尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
诉讼中：原告确认：其诉请解除涉案合同的依据是原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十一条及第二十二条。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告主张被告逾期办理《房地产权证》，依《广州市商品房买卖合同》（预售）第二十一条、二十二条的约定，原告有权行使解除权。本院认为，按照原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）附件七第九条约定，被告办理房地产权证的时间应在交付商品房之日起210个工作日内，按实际交付商品房之日起计算办证期限。涉案房屋至今未交付使用，且涉案合同第二十一条约定办证需在商品房交付后由原告提交相关的办证资料才能办证，本案办理房地产权证的条件尚不具备。原告未向本院提交充分证据证明其与被告签订的涉案合同具备约定或法定的解除条件，故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求，依据不足，本院�予支持。同理，原告要求被告返还购房款、利息及支付违约金的请求，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告柳沿茂的全部诉讼请求。
案件受理费5399元，由原告柳沿茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 袁贞
二〇一五年四月二十日
书记员 钟炜