浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第994号上诉人（原审原告）：姚建华，男，1963年6月22日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。被上诉人（原审被告）：肖祖龙，男，1976年8月17日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市台江区。被上诉人（原审第三人）：郑志浩，男，1973年10月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。上诉人姚建华为与被上诉人肖祖龙、郑志浩房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2015）嘉桐濮民初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理认定，2012年10月22日，姚建华、肖祖龙签订《租房协议》1份，其中约定：姚建华将位于桐乡市租给肖祖龙经营使用，租期自2012年5月1日起至2022年4月30日止；租金按市场价格，且须在每年4月15日前付清，但租金的递增不得超过前年的10%；由于肖祖龙装修改变房屋结构严重，肖祖龙同意支付姚建华复原押金40000元；若肖祖龙在租赁期内转租，需征得姚建华同意，否则姚建华有权收回；签约地点为濮院镇工贸大道1206-1216号。同年10月26日，郑志浩与案外人姚建林亦签订《租房协议》1份，其中约定：姚建林将位于桐乡市租给郑志浩经营使用，租期自2012年3月20日起至2022年3月19日止；租金按市场价格，且须在每年3月20日前付清，但租金的递增不得超过前年的10%；由于郑志浩装修改变房屋结构严重，郑志浩同意支付姚建林复原押金30000元；若郑志浩在租赁期内转租，需征得姚建林同意，否则姚建林有权收回。另查明，姚建林系姚建华弟弟；姚建华与郑志浩在2012年已认识。2012年8月1日，肖祖龙与郑志浩签订《合作协议》1份，双方约定在桐乡市合作经营“扎拿服饰”，股份比例为肖祖龙占20%，郑志浩占80%；同年8月15日，郑志浩委托装修公司对前述名为“扎拿服饰”的位于桐乡市的商铺进行统一装修。又查，2012年10月31日，郑志浩成立桐乡市濮院扎拿服装经营部，经营地址为；后该服装经营部于2013年5月14日停业，并登记注销。2013年5月3日，郑志浩与案外人王沙龙共同投资设立桐乡市正浩服饰有限公司，登记住所地亦为，郑志浩系该公司法定代表人。2013年5月17日，郑志浩通过银行转账方式向姚建华支付了租金153000元。2014年4月14日，郑志浩通过银行转账方式向姚建华支付了租金168300元。2015年4月30日，郑志浩通过银行转账方式向姚建华支付了租金185130元。姚建华于2015年4月14日向原审起诉，以2014年度的租金未付、擅自转租为由，请求判令：一、解除姚建华与肖祖龙间的租赁合同，肖祖龙将租赁房屋腾空返还给姚建华；二、肖祖龙支付2014年度租金211530元，并自2015年5月1日起，每天按579.53元标准支付逾期腾房占有使用费至实际腾房日止。原审庭审中，姚建华以肖祖龙已支付2014年度部分租金185130元为由，将其第二项诉请变更为：肖祖龙支付2014年度剩余租金26400元。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，姚建华以肖祖龙拖欠租金并将案涉房屋转租给案外人为由而主张解除姚建华、肖祖龙双方签订的《租房协议》。对该问题，原审认为，首先，根据已认定的证据和事实，本案所涉房屋虽由案外人桐乡市正浩服饰有限公司实际使用，但肖祖龙与该公司法定代表人暨郑志浩在2012年8月1日已签订《合作协议》，约定合作经营“扎拿服饰”，经营地址即为案涉房屋以及郑志浩向姚建华弟弟姚建林承租的且与案涉房屋紧邻的桐乡市房屋，由此可见，肖祖龙与桐乡市正浩服饰有限公司或郑志浩之间应系合伙关系而非转租关系。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，1、郑志浩于2012年8月15日委托装修公司对位于桐乡市的房屋进行统一装修；2、姚建华、肖祖龙于同年10月22日签订的《租房协议》中载明：肖祖龙装修改变房屋结构严重，签约地点为濮院镇工贸大道1206-1216号（而非濮院镇工贸大道1206-1210号）；3、同年10月26日，郑志浩与案外人姚建林签订的《租房协议》中亦载明：郑志浩装修改变房屋结构严重；4、上述2份《租房协议》中的措辞、内容等基本一致，且姚建华与姚建林系兄弟关系，姚建华与郑志浩也是在2012年认识；综上可见，姚建华在与肖祖龙签订《租房协议》时即已知道或应当知道他人在装修使用案涉房屋，但姚建华并未在此之后的6个月内提出异议，所以，即使肖祖龙确已将案涉房屋转租给桐乡市正浩服饰有限公司，姚建华也无权再以肖祖龙未经同意转租为由而主张解除合同。再次，姚建华、肖祖龙在《租房协议》中既未明确租金的具体数额，也未约定租金应否预付；而从案涉房屋租金的实际支付情况来分析，郑志浩向姚建华支付房租的时间具有连贯性，金额也具有递增性，且与《租房协议》中的相关约定基本吻合，因此，原审确认肖祖龙已按约向姚建华支付了相应房租。综上所述，姚建华虽主张肖祖龙拖欠租金并将案涉房屋转租给案外人，但其未能提交充分确凿的证据予以证实，故对姚建华的诉讼请求，原审均不予支持；郑志浩的相关意见成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决驳回姚建华的诉讼请求。案件受理费4473元，由姚建华负担。判决宣告后，姚建华不服，向本院提起上诉称，原审认定肖祖龙与郑志浩是合伙关系而非转租关系是错误的。肖祖龙和郑志浩的协议明显是为了诉讼而伪造的，双方之间如果是合伙关系，不可能只有一份协议，更不可能所有租金都是郑志浩一人支付。在正浩服饰公司股东变更时完全可以将肖祖龙列为股东，但事实没有。从诉讼过程来看，肖祖龙作为被告没有聘请律师，也未到庭应诉，但郑志浩反而聘请律师，每次到庭应诉。由此可见肖祖龙与郑志浩没有合伙关系，而是转租关系。其次，原审认定即使肖祖龙与郑志浩存在转租关系，姚建华已知道或应当知道该情形超过六个月，该认定完全是揣测。最后，关于租金支付问题，本案租赁协议是肖祖龙起草的，不可能第一年不交，第二年开始支付。原审对租金支付情况的认定完全错误，肖祖龙仍欠结2014年度的租金。综上，请求撤销原判，依法改判支持姚建华的全部诉讼请求，诉讼费由肖祖龙和郑志浩负担。肖祖龙、郑志浩在二审中未进行答辩。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，虽然肖祖龙与姚建华、郑志浩与姚建华的弟弟姚建林分别订立房屋租赁协议，但上述房屋相互连接，现有证据表明郑志浩与肖祖龙在案涉租赁合同签订之前即已开始合作经营“扎拿服饰”，并对上述房屋统一进行了装修。因此，虽然肖祖龙和郑志浩以个人名义签订租赁协议，但实际为共同开展经营而承租房屋，二人存在合伙关系而非转租关系。姚建华认为二人为转租关系的理由有：合作协议系伪造；租金全部由郑志浩支付；肖祖龙未在股权变更时成为股东；肖祖龙消极应诉。对此，本院认为，姚建华认为合作协议系伪造，应提供相应证据，但其未能举证证明。租金由谁支付、股东构成等内容均为合作经营关系中双方自行商定的内容，只对合作双方产生内部约束力，姚建华据此主张双方为转租关系，缺乏依据。肖祖龙消极应诉属于公民自由处分诉讼权利，与肖祖龙、郑志浩是否为合作关系无关。因此，姚建华认为肖祖龙和郑志浩为转租关系的理由均不能成立，姚建华以肖祖龙未经同意转租为由要求解除租赁关系，缺乏依据。另外，姚建华与肖祖龙订立《租房协议》之前，郑志浩即已委托装修公司进行统一装修，装修范围不仅包括涉案房屋，也包括与之相连的姚建林的房屋。装修过程中不仅打通了房屋，且对房屋结构改变较大。而《租房协议》中载明了因装修改变房屋结构严重的事实，可见姚建华对郑志浩使用并装修涉案房屋的情况应当在《租房协议》签订时就已知晓，但姚建华并未在此后的六个月内提出异议。因此，无论肖祖龙和郑志浩之间是否存在转租关系，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，姚建华均不得再以肖祖龙未经其同意转租为由主张解除合同。关于涉案租金是否已经全部支付，租房协议并未明确租金具体数额和支付时间，但从实际履行情况来看，郑志浩支付租金的时间、数额递增基本与协议约定一致，应认定肖祖龙已支付全部租金。姚建华认为当年支付的款项应为上一年度租金，缺乏合同依据。且即使当年所付为上一年度租金，郑志浩已在2015年支付了租金，租金的增幅与合同约定一致，姚建华认为肖祖龙未完全支付2014年度租金的理由不能成立，其要求肖祖龙支付2014年度剩余租金的主张，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。姚建华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由上诉人姚建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  章玉萍代理审判员  ＸＸ芳二〇一六年一月六日书 记 员  郑 茜