广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民二初字第671号
原告东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市。
法定代表人陈永斌，总经理。
委托代理人杨晓曼，女，汉族，1989年11月30日出生。
被告洪乐新，男，汉族，1983年4月6日出生，住广东省揭阳市揭东县。
委托代理人刘飞，广东诚博律师事务所律师。
被告赵浚，女，汉族，1965年6月29日出生，住广东省深圳市福田区。
委托代理人杨慧隆，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人陈家斌。
原告东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司诉被告洪乐新、赵浚居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员柯金玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈永斌及其委托代理人杨晓曼，被告洪乐新的委托代理人刘飞、被告赵浚的委托代理人杨慧隆、陈家斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告洪乐新、被告赵浚于2014年1月12日签订了《房地产转让合同》（合同编号2011629），合同约定被告赵浚将坐落于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居（一期）G型住宅（66）*的物业转让给被告洪乐新，同时合同第九条“佣金”部分约定了买卖双方对经纪方佣金的支付方式、违约责任以及互相承担连带责任。原告及两被告签订的《房地产转让合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告方已履行了自己促成买卖双方签署《房地产转让合同》的义务，给付佣金是两被告方的义务。现被告方拒不支付佣金，严重损害了原告的合法权益，应当承担给付佣金并承担连带赔偿责任，同时应当支付迟延履行的违约金。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告洪乐新、被告赵浚支付原告佣金18000元；2.被告洪乐新、被告赵浚支付原告违约金3600元，从2014年1月23日起计至起诉当日；3.被告洪乐新、被告赵浚对上述佣金、违约金互相承担连带责任；4.本案诉讼费由被告洪乐新、被告赵浚承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《房地产转让合同》、房地权证、不动产发票、契税完税证。
被告洪乐新辩称，第一，原告的居间服务行为不仅包括前期看房、签订合同，还包括签订合同后的协助办理银行按揭手续，到国土部门办理缴税、过户、领证的全过程。因此签订合同仅代表原告完成部分的居间义务。合同中约定的佣金支付条款是原告单方制作的格式条款，原告与两被告签订合同时，没有明确告知两被告该条款的权利义务，因此不能按照合同约定的佣金条款来计算原告的佣金，而应当按照其实际完成的工作量来计算其佣金的必要费用。第二，案涉房地产买卖合同最终不能履行的原因，在于原告没有给被告办理到事前承诺的三成首付，而且被告的房产登记也没有超过5年，导致过户时税费过分增加，两被告也没有就增加的税费达成一致意见。因此应认定买卖合同的主要条款没有成就，而这些过错均不在被告洪乐新，被告洪乐新不应承担违约责任。第三，合同约定的违约责任过高，原告也没有提交书面证据证实其实际损失，应将违约金进行调低。
被告洪乐新没有向本院提交证据。
被告赵浚辩称，第一，《房地产转让合同》第9条第2款是原告单方出具的加重条款，应认为无效，该合同并非双方协商达成的合意。合同第9条第2款明确约定由被告支付违约金的情况下，明显是加重被告责任，违背公平原则的条款。根据合同法第40条的规定，该条款无效。第二，即便该合同第9条合法有效，被告洪乐新作为债务人，被告赵浚作为连带保证人，原告起诉要求被告赵浚承担连带保证责任期限已超过6个月，被告赵浚也不需承担保证责任。合同第9条第1款约定，买方应支付18000元作为佣金支付给原告，如买卖双方任何一方拒绝支付佣金，则买卖双方互相承担连带责任。依据《中华人民共和国担保法》第26条规定，连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间，和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。合同第9条明确约定，上述佣金应与买卖双方签订之日起10日内付清，合同签订之日为2014年1月12日，也就是履行届满之日为2014年1月22日，而原告直至2014年8月20日才向法院起诉已超过6个月，要求被告赵浚承担保证责任已超过保证期限。被告赵浚依法不应担承担保证责任。
被告赵浚没有向本院提交证据。
经审理查明，2014年1月12日，原告（经纪方）、被告洪乐新（买房）与被告赵浚（卖方）签订一份《房地产转让合同》，约定卖方将其坐落于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居（一期）G型住宅（66）*的房产以1980000元出售给买方；定金50000元，买房在签署合同时支付给卖方；第二部分楼款1930000元的支付方式为：买方需要向银行申请按揭贷款的，买方须在2014年2月28日前向银行申请按揭贷款，有关银行审批完成后5日内买卖双方与有关银行签署有关监管协议，买方须在签署监管协议后3日内将第二部分楼款减去银行承诺之按揭贷款的部分（即首期款）存入有关银行指定账户代为监管；买卖双方在2014年4月1日前向有关房产管理部门办理物业产权转移过户申请手续。第九条约定：“鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，卖方须支付人民币整（￥元）作为佣金给经纪方。买方须支付人民币壹万捌仟元整（￥18000元）作为佣金给经纪方，上述佣金应于买卖双方签署本合同之日起10日内付清，任何一方迟延支付佣金的，则每延迟一日须向经纪方支付相当于应支付佣金额的1‰作为违约金。（如有另行约定，则以另行约定为准。）上述佣金支付方式由买卖双方共同协商达成，并共同承诺，如买卖双方或任何一方拒绝支付经纪方佣金，则买卖双方互相承担连带责任，经纪方有权要求买卖双方其中任何一方支付上述全部佣金及违约金。”“其它备注”条款约定：“买卖双方约定，卖方保证该物业产权满五年，如未满五年，则买卖双方另行协商。”《房地产转让合同》签订后，被告洪乐新没有支付向原告支付佣金，原告故诉至本院寻求解决。
庭审过程中，被告洪乐新、赵浚确认被告洪乐新已向被告赵浚支付了定金50000元。被告洪乐新主张《房地产转让合同》“其它备注”条款约定如案涉房产的产权证未满5年，双方应协商税费问题，由于案涉房产的产权未满5年，两被告对税费没有达成一致意见，应当视为主要买卖条款没有约定，双方买卖合同不成立。被告赵浚主张该条款仅约定如案涉房产的产权证未满5年，双方应协商税费问题，不影响合同成立，被告洪乐新已向被告赵浚缴纳了50000元的定金，应视为双方买卖合同已经履行。
本院认为，买受人被告洪乐新、出卖人被告赵浚、居间人即原告签订的《房地产转让合同》，是三方当事人的真实意思表示，其内容并未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并发生法律效力。本案的争议焦点有：一、原告是否促成了两被告之间的房地产买卖合同成立；二、《房地产转让合同》中关于佣金支付约定的第九条是否加重一方责任的格式条款，效力如何认定。
关于争议焦点一。被告洪乐新抗辩两被告之间的房地产买卖合同不成立。对此，本院分析如下：依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”之规定，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，合同当事人采用书面形式订立合同的成立，是指签约双方当事人就合同的主要条款达成了一致协议，并在合同书中签字或盖章。如双方当事人对价款款或者报酬等内容没有约定或者约定不明确的应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定进行确认。本案中，买卖双方及经纪方三方签订的《房地产转让合同》是居间合同和房地产买卖合同的混合合同。在房地产转让合同中，出卖人被告赵浚与买受人洪乐新就房地产买卖的价款、方式、履行期限等主要条款进行了约定，该合同具备了一般房地产买卖的主要条款，且房地产转让合同的双方当事人均在合同书上签名确认，本院依法认定案涉《房地产转让合同》依法成立生效。如双方对税费负担没有约定或者约定不明确的应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定进行明确。被告以买卖双方对税费的承担没有明确约定为由抗辩双方房地产买卖合同不成立，缺乏事实和法律依据，本院不予采信其主张。本院认定原告已经促成两被告之间的房地产买卖合同成立。
关于争议焦点二。被告赵浚主张合同中关于佣金支付的第九条是加重一方责任的格式条款，应当认定条款无效。对此，本院分析如下：第一，合同第九条主要是关于佣金的约定，该合同虽为原告预先制定的格式合同，但居间人促成居间合同成立，委托人支付报酬的约定符合《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，不属于格式条款加重对方责任的情形。第二，从合同的条文表述来分析，合同第九条约定的卖方付款及买方付款的具体数额是采取手写填空的形式，并加注下划线提醒合同当事人注意，即表明居间报酬应当由谁支付以及支付的比例是由合同三方当事人进行商定的结果。至此，被告赵浚的上述主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，并对该条款的法律效力依法进行确认。至于被告洪乐新抗辩原告没有履行协助办理银行按揭手续，到国土部门办理缴税、过户、领证等手续，没有完成居间义务，应按照其实际完成的工作量来计算佣金。鉴于三方在《房地产转让合同》中约定原告居间义务为促成两被告成立房地产买卖合同，如前述争议焦点一所述，原告已经完成其居间义务，被告洪乐新应当依照《房地产转让合同》的约定支付佣金，被告赵浚应当依照《房地产转让合同》承担连带保证责任。由于作为保证人的被告赵浚与作为债权人的原告没有未约定保证期间的，保证人的保证期间应为主债务履行期届满之日起六个月。根据《房地产转让合同》第九条的约定，被告洪乐新应当在签订合同之日（2014年1月12日）起10日（2014年1月22日）内支付佣金，故被告赵浚的保证期间应至2014年7月22日止。原告于2014年8月20日诉至本院，请求两被告支付佣金和违约金，已经超过被告赵浚的保证期间，原告对被告赵浚的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告洪乐新作为主债务人的债务不因保证人保证期间届满而免除，被告洪乐新尚应向原告支付佣金18000元及违约金。至于被告洪乐新抗辩双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。鉴于原告与被告洪乐新在《房地产转让合同》中明确约定了违约金的计算方法，基于合同法当事人意思自治原则，本院对违约金的具体计算方法不予调整，但违约金的总金额应以本金为限。从2014年1月23日开始计算至今天，案涉违约金已经超过了原告请求的违约金数额3600元，原告仅请求违约金3600元，应视为原告对自身权利合理处分，本院予以支持。
综上，原告的部分诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持；原告的其他诉讼请求，超出本院认定范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、限被告洪乐新于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司支付佣金18000元及违约金3600元；
二、驳回原告东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费170元，由被告洪乐新承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 柯金玲
二〇一四年十月三十一日
书记员 杨 诚
附相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
5.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
6.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
7.《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
10.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
11.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。