山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊民一终字第391号
上诉人（原审被告）：刘爱民，男，汉族，无业。
委托代理人：宋炳伟，临清志同法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张文影，女，汉族，高唐县城区中心幼儿园教师。
委托代理人：曹建国，山东天地长安律师事务所律师。
委托代理人：钟玉鹏，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱珂，男，汉族，无业。
上诉人刘爱民因执行异议之诉一案，不服山东省高唐县人民法院（2014）高民一初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月4日，原审法院审理了刘爱民诉高唐县鑫达汽车配件有限公司、山东省高唐县成山铸造厂、朱珂民间借贷纠纷一案，并作出了（2012）高民一初字第1012号民事调解书。2013年4月19日，刘爱民提出强制执行申请，原审法院在执行过程中于2014年6月12日依法对朱珂位于高唐县名仕园小区的第21号商铺1处进行了查封。2014年4月9日，原告张文影提交异议申请书，称朱珂已将争议房屋出卖给了张文影，因开发商的相关手续不完善，所以没有办理登记过户手续，并提交了原告和被告朱珂于2012年9月1日签订的房产买卖合同，朱珂分别于2012年8月24日、2012年8月28日、2012年9月20日、2012年12月25日向张文影出具收到现金279800元、100000元、20000元、30200元的收条4张，高唐县金盾保安服务公司经理马建梅出具的其自2012年11月开始租赁争议房屋的证明。2014年8月28日，原审法院作出（2013）高执字第450号执行裁定，驳回了原告的异议。
另查明，被告朱珂因急需用钱，以430000元的价格将争议房屋出卖给了原告，原告于2012年8月24日支付被告朱珂存单260000元和19800元现金，共计279800元，于2012年8月28日向被告朱珂支付存单100000元，后为了稳妥起见，2012年9月1日双方又签订了房产买卖合同1份。合同签订后，原告又分别于2012年9月20日、2012年12月25日向被告朱珂支付现金20000元、30200元。2012年底原告将购楼款全部支付完毕后，朱珂将争议房屋交付原告占有使用至今，原告将争议房屋租赁给了高唐县金盾保安服务公司，每年租金36000元。因高唐县名仕园小区开发商手续不完善，致使小区业主无法办理登记、过户手续，被告朱珂与原告没有对本案争的房屋办理过户手续。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”，原告张文影为证明与被告朱珂之间存在真实的房屋买卖法律行为，提供了房屋买卖合同、银行支款凭证、款项收条，证明被告朱珂已将争议房屋出卖给原告张文影，原告已全部支付完房款的事实；同时根据原告提供的租房户高唐县金盾保安服务公司经理马建梅的证言和交纳租金的情况，能证明原告对争议房屋已占用、使用、受益至今。被告朱珂也认可原告诉称的事实，故原告与被告朱珂之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，双方之间虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，不影响合同效力，原告应为本案争议房屋实际所有权人。被告刘爱民辩称原告与朱珂之间签订买卖协议的行为系恶意串通，且在（2012）高民一初字第1012号案件中已经将争议房产查封的抗辩意见，因没有提供充分证据加以证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定判决：一、停止对坐落在高唐县名仕园小区第4幢（临街）第21号（商用）房建筑面积为119.76平方米房屋的执行；二、依法解除本院对高唐县名仕园小区第4幢（临街）第21号（商用）房屋的查封。案件受理费100元，由被告刘爱民负担。
上诉人刘爱民不服一审判决，上诉称：1、张文影和朱珂签订的涉案房产买卖合同是无效的。刘爱民和朱珂签订的房产抵押担保合同是合法有效的。2011年12月12日，高唐县鑫达汽车配件有限公司向刘爱民借款，由朱珂用争议房产提供抵押担保，朱珂和刘爱民签订了抵押担保合同，该抵押担保合同是双方当事人真实意思表示，虽然没有办理抵押登记，但是双方签订的抵押担保合同是有效的，并且在2012年12月4日高唐县人民法院作出的（2012）高民一初字第1012号民事调解书中，朱珂已认可了将争议房产抵押的事实，并自愿承担连带责任。所以，朱珂和张文影在2012年9月1日所签订涉案房产的买卖合同，系恶意串通行为，违反了法律的强制性规定，是无效合同。理由是：2011年12月12日，刘爱民和朱珂签订的房产抵押担保合同，是合法有效的。尤其是朱珂作为一个完全民事行为能力人对这一抵押事实是明知的，且在（2012）高民一初字第1012号民事调解书中，朱珂又重新认可了争议房产抵押的事实，因此，在时隔数月之后的2012年9月1日，朱珂和张文影又签订涉案房产的买卖合同，明显属于恶意串通，其先抵后卖的行为违背了法律强制性规定，是当然无效的合同；2、张文影和朱珂之间系债的法律关系，张文影并没有取得涉案房产的物权。首先，朱珂将涉案房产已经抵押给了刘爱民，刘爱民依法取得涉案房产的抵押权，朱珂和刘爱民签订的抵押合同是有效的，应受法律保护。其次，朱珂在抵押之后时隔数月未经抵押权人刘爱民的同意，恶意将抵押的房产出卖给张文影，其买卖合同是无效的。所以张文影和朱坷之间仅停留在债的层面，如果朱珂真的向张文影收取了款项，那么，张文影只能要求朱珂返还购楼款，张文影并没有取得涉案房产的物权，张文影不是诉争房屋的实际所有权人。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法驳回张文影的原审诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人张文影答辩称：1、答辩人与朱珂所签订的房产买卖合同是合法有效的。因为该房产买卖合同是答辩人与朱珂在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，双方已经全面履行了合同义务，即答辩人履行了向朱珂支付购房款430000元的义务，朱珂向答辩人履行了交付涉案商铺的义务。答辩人接收涉案商铺后，将该商铺租赁给了高唐县金盾保安服务公司经理马建梅。双方所签订的房产买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。所以，答辩人与朱珂所签订的房产买卖合同是合法有效的；2、答辩人与朱珂之间并不存在恶意串通的事实。朱珂由于急需用钱，所以其将涉案商铺以430000元的价格出卖给了答辩人，答辩人基于对涉案商铺的位置及价格较为满意的情况下才与朱珂签订的房产买卖合同，不存在答辩人与朱珂恶意串通的事实；3、答辩人接收朱珂所交付的涉案商铺后，由于高唐县名仕园小区开发商手续不完善，致使答辩人无法办理房产过户登记手续。虽然没有办理房产过户登记手续，但是作为出卖方的朱珂已经履行了交付房产的义务，答辩人也已经接收了涉案商铺，属于善意取得，并且已经将涉案商铺进行了出租。房产买卖中的房产过户登记实际上只是买卖合同的附随义务，没有办理房产过户登记手续，并不影响房产买卖合同的效力，因此，双方所签订的房产买卖合同是有效的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人朱珂答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持原审判决。
本院二审审理查明：2012年12月4日，原审法院审理了刘爱民诉高唐县鑫达汽车配件有限公司、山东省高唐县成山铸造厂、朱珂民间借贷纠纷一案，并作出了（2012）高民一初字第1012号民事调解书。2013年4月19日，刘爱民提出强制执行申请，原审法院在执行过程中于2014年6月12日依法对朱珂位于高唐县名仕园小区的第21号商铺1处进行了查封。2014年4月9日，张文影提交异议申请书，称朱珂已将争议房屋出卖给了张文影，因开发商的相关手续不完善，所以没有办理登记过户手续，并提交了张文影和朱珂于2012年9月1日签订的房产买卖合同，朱珂分别于2012年8月24日、2012年8月28日、2012年9月20日、2012年12月25日向张文影出具收到现金279800元、100000元、20000元、30200元的收条4张，高唐县金盾保安服务公司经理马建梅出具的其自2012年11月开始租赁争议房屋的证明。2014年8月28日，原审法院作出（2013）高执字第450号执行裁定，驳回了张文影的异议。
张文影称朱珂因急需用钱，以430000元的价格将争议房屋出卖给了张文影，张文影于2012年8月24日支付朱珂存单260000元和19800元现金，共计279800元，于2012年8月28日向朱珂支付100000元，后为了稳妥起见，双方又于2012年9月1日签订了1份书面房产买卖合同，合同签订后，张文影又分别于2012年9月20日、2012年12月25日向朱珂支付现金20000元、30200元，2012年底将购楼款全部支付完毕后，朱珂将争议房屋交付张文影占有使用至今，张文影将争议房屋租赁给了高唐县金盾保安服务公司，每年租金36000元，因高唐县名仕园小区开发商手续不完善，致使小区业主无法办理登记、过户手续，朱珂与张文影没有对案争房屋办理过户手续。朱珂对张文影的上述主张予以认可。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以不动产建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋属于不动产，朱珂将该房屋抵押给刘爱民没有办理抵押登记，该抵押权未设立，刘爱民不享有该涉案房屋的抵押权，朱珂将其所有的涉案房屋转让给张文影，不违反法律规定，刘爱民主张朱珂与张文影签订的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘爱民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海宏
代理审判员 李国丰
代理审判员 李 丽
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 刁元龙