广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初7185号
原告：广州盛视传奇摄影有限公司，住所广州市海珠区赤岗西路20-22号自编7号楼之二（仅作写字楼功能用）。
法定代表人：黄伟，总经理。
委托诉讼代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴丹，广东经纶律师事务所实习人员。
被告：广州市睿顺物流有限公司，住所广州市白云区太和镇谢家庄村第八经济合作社自编1号锦邦货运市场A2区2106号。
法定代表人：董小山。
原告广州盛视传奇摄影有限公司与被告广州市睿顺物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州盛视传奇摄影有限公司委托诉讼代理人宋立到庭参加了诉讼，被告广州市睿顺物流有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州盛视传奇摄影有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付解除合同的违约赔偿金，即支付剩余租期内全部租金（2016年8月6日起至2021年3月20日，共55.5个月，月租金12880元，合计人民币714840元）并返还履约保证金（月租金的2倍，合计人民币25760元），共计人民币740600元；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月8日，原告与被告签订了《仓库租赁合同》，约定将位于广州市番禺区105国道大石段591号内号仓库出租给原告使用。租期为五年，自2016年3月21日起至2021年3月20日止。租金为：仓库23元/平方米，计租面积560平方米，合计租金人民币12880元/月。同时原告按照出租总面积月租金2倍的金额向被告支付了履约保证金。因使用需要，原告在征得被告同意后，对租赁物进行装修，并花费了大量装修费用。《仓库租赁合同》第十条第7款约定，在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将以支付剩余租期内全部租金及履约保证金作为违约金支付对方作为违约责任。但是，被告于2016年7月5日向原告发出《关于解除<仓库租赁合同>的通知》，单方通知原告于2016年8月5日解除租赁合同，并要求原告在2016年8月5日前将承租的厂房仓库腾退给被告并办理相关交接手续。为此，原告认为，被告单方解除租赁合同的行为已经构成违约，应向原告承担违约责任，并赔偿原告因此造成的损失。故原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判，以保护其合法权益。
被告广州市睿顺物流有限公司辩称：一、涉诉场地已由政府纳入储备范围，按约定我方可解除《仓库租赁合同》且无需承担违约责任。双方签订的《仓库租赁合同》第十条第7项约定：“……因政府行为等因素，甲方需要提前解除合同，应提前30天告知另一方且甲方不负违约责任；……”目前，广州市番禺区土地开发中心己将该物业纳入储备范围。在这种情况下，我方可提前30日通知原告解除合同，并且无需承担违约责任。2016年7月5日，我方己按合同约定向原告发出解除合同的通知，要求于2016年8月5日解除合同并收回场地。因此，双方的合同已于2016年8月5日解除，我方无需承担违约责任。二、原告未经我方同意进行装修，由此造成的损失应由原告自行承担。《仓库租赁合同》第七条对租赁物的装修改造作出约定，按本条约定，原告进行装修应经我方同意，未经我方同意的，被告应恢复原状，并承担由此造成的损失。本案中，原告未经我方同意进行装修，由此造成的损失应由原告自行承担。综上所述，涉诉场地己由政府纳入储备范围，按约定被告可解除《仓库租赁合同》且无需承担违约责任；原告未经我方同意进行装修，由此造成的损失应由原告自行承担。我方请求法院查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，
经审理查明：原告广州盛视传奇摄影有限公司作为乙方、承租方与广州市睿顺物流有限公司作为甲方、出租方签订《仓库租赁合同》一份，约定被告将位于广州市番禺区105国道大石段591号内号仓库按现状租赁给原告使用，建筑结构为水泥钢筋，出租给乙方使用面积为560平方米，在签署合同前，原告在向被告租赁该租赁物时，应对该建筑物的结构、使用性质、现场环境情况充分了解，原告在实际使用中应自行根据使用情况，采取各项适应之安全措施，保证原告人员及财产的安全。如原告使用不当，因此造成原告各种损失的由原告自负，与被告无关。对于涉及的专业技术等问题已进行详尽了解，双方均确认租赁物以现状为准进行出租。租赁物的用途为普货物流仓储、摄影办公、餐饮服务，未经被告许可，原告不得擅自改变租赁物的用途，原告不得将被告的仓库进行转租或抵押、变卖、质押等。租赁期为2016年3月21日到2021年3月20日止。租金为仓库23元/平方米，计租面积560平方米，合计12880元/月。租金按月支付，每月25号前支付下月租金。履约保证金按照出租总面积月租金的2倍交付，被告收到原告保证金或者定金租金后，原告若反悔，此款项作为补偿被告损失费用。原告如需对所租租赁物进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由原告自行实施，原告应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交被告，在征得被告同意且办理政府有关审批手续后方得按审定后的图纸施工。改造、装修工程所发生的一切费用由原告自行承担，有关消防验收等手续由原告自行申报，被告提供协助。原告的装修应采取文明施工，并遵守国内相应的法律、法规，服从被告正常管理。本合同期满或提前终止时，原告对租赁物实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向被告交还房屋之前进行拆除或无偿归被告所有。如因拆除前述设施设备给被告财产造成损失的，原告应予以赔偿。本合同到期或提前解除的，原告遗留在仓库内的物品应当在2日内处理完毕。被告到期收回仓库时，若仓库内留有任何物品，都将视为弃置物，由被告任意处理。本合同到期或提前解除本合同后2日内，原告应将仓库恢复原状。恢复原状的费用由原告承担，原告没有将该仓库恢复原状的，被告可以代为进行，费用由原告承担。在租赁期限内，未经被告书面同意擅自对租赁物及附属设施装修改造或超范围装修改造的，被告有权解除本租赁合同，原告须支付剩余租期内全部租金作为违约金。在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，否则将以支付剩余租期内全部租金及履约保证金作为违约金支付对方作为违约责任。因政府行为等因素，被告需要提前解除合同，应提前30天告知另一方且被告不负违约责任；原告提前提出解约的，应退还预收原告的押金。租期届满或无论因任何原因提前终止，乙方均应在租期届满前或租赁合同终止后6日内将租赁物及附属设施移交甲方，逾期移交期间按租金标准的2-5倍支付违约金。发生下列情形之一的，本合同自动解除，任何一方无需向另一方赔偿或履行本合同的义务：1.政府决定征收租赁物所在土地而需拆除租赁物的。该合同还约定了其他事宜。
2016年7月5日，被告向原告发出《关于解除<仓库租赁合同>的通知》，提出：2016年3月8日，贵我双方签署《仓库租赁合同》，约定我方将位于广州市番禺区105国道大石段591号内仓库使用面积共560平方米出租给你方使用。该仓库是由我司向广州华凌空调设备有限公司承租。现因政府征用，厂房仓库业主广州华凌空调设备有限公司将于近期收回591号仓库，清理、平整后交还政府。《仓库租赁合同》第十条第7款约定：“……因政府行为等因素，甲方需要提前解除合同，应提前30天告知另一方且甲方不负违约责任；……”现结合政府征用的情况并根据上述规定，特此向你方通知如下：1、贵我双方签署的《仓库厂房租赁合同》于2016年8月5日解除。2、请贵方在2016年8月5日前将所承租的厂房仓库腾退给我司，并在2016年8月5日前配合我司办理相关交接手续。”
另查明：原告于2016年3月8日向被告支付25760元押金、于2016年4月9日支付2016年4月1日至2016年4月30日的租金12880元及卫生费168元。原告另称其已交清2016年7月之前的租金。
2016年3月25日，广州盛视传奇摄影有限公司与案外人广州拓颖文化传播有限公司签订《装修协议》约定：广州盛视传奇摄影有限公司将广州番禺大石镇105国道591号睿顺工业园A栋自编8号约560平方米交由广州拓颖文化传播有限公司装修，现场施工工期为60天，从2016年3月25日至2016年5月25日完工。装修内容包括：拆除旧天花板、拆除旧墙、拆除旧地板、清整淤泥、白色影棚装修、黑色影棚装修、一楼装修、二楼装修、大门口洗手间装修、公司门面装修、电线安装、其他工程费用，工程总额为580000元。广州拓颖文化传播有限公司分别于2016年3月28日收到装修款232000元（收款收据号为0052981）、于2016年4月15日收到装修款174000元（收款收据号为0052987）、于2016年5月6日收到装修款145000元（收款收据号为0052992）、于2016年6月8日收到装修款29000元（收款收据号为0052999）。
广州市番禺区土地开发中心关于云信访事项（信访总编号：GZ16071400502）的复函称：广州市睿顺物流有限公司通过网上信访系统反映华凌工厂物业的清退问题的案件（信访总编号：G216071400502）收悉。现将有关情况函复如下：根据原广州市“三旧”改造工作办公室《关于广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目的批复》（穗旧改复[2013]13号），同意对来文所反映的地块进行改造，土地交由我中心进行储备。按广州市有关旧厂房更新改造规定，华凌地块的搬迁由华凌公司自行负责。我中心已要求华凌公司在妥善处理好承租户的搬迁问题后再将土地交付我中心收储备。关于贵公司与安德物流股份有限公司之间解除租赁事宜以及清退问题属于企业间的民事行为，建议通过协商或法律途径解决。
原告曾于2016年9月22日提出司法鉴定申请，请求对租赁物装修所产生的装修费进行司法鉴定，后于2017年2月14日撤回该申请。
本院还查明：位于广州市番禺区105国道591号（主厂房、宿舍、食堂、厂房、材料配件仓库、金属材料仓库）的权属人原为广州华凌空调设备有限公司，上述产权证明已于2016年10月11日-13日期间注销登记。广州华凌空调设备有限公司将广州市番禺区大石镇105国道礼村路段591号（华凌旧工厂内）整个厂区租给安得物流股份有限公司，租赁期限是2015年7月1日至2015年9月30日。安得物流股份有限公司再将整个厂区出租给广州市睿顺物流有限公司，租赁期限是2015年7月1日至2015年9月30日。上述合同到期后，广州华凌空调设备有限公司再次与安得物流股份有限公司签订仓库租赁合同，租赁期限为2015年10月1日至2016年6月30日，但是安得物流股份有限公司与广州市睿顺物流有限公司在租赁期2015年9月30日届满后，没有再续租。
安德物流股份有限公司称其在向广州市睿顺物流有限公司出租整个厂区时有明确告知厂区已经纳入三旧改造的情况，随时可能收回，所以签订的合同都是几个月的短期合同，也约定了使用用途是用于存储承租方货物或由承租方转租给第三方存放合法货物或生产加工作业。
2013年8月15日，广州市“三旧”改造工作办公室《关于广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目的批复》显示，根据市政府《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号）、《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府【2012】20号）（以下简称：市府20号文）及市土地管理委员会2013年第九次会议审议意见，现就广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目批复如下：一、改造范围广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目位于广州市番禺区大石街105国道591号，已纳入“三旧”改造标图建库范围，图斑编号为44011305179，权属用地面积87102.59平方米（房地产权0210134041、0210134042、0210134043、0210134044、0210134045、0210134046及国有土地使用证G04-001728），项目符合广州市土地利用总体规划。二、改造模式为同意广州华凌空调设备有限公司番禺区105国道旧厂改造项目按照“公开出让，收益支持”模式实施改造，交由区土地储备机构进行储备。三、规划控制要求根据《广州市番禺区长隆北片控制性详细规划》，改造项目总用地面积87102.59平方米，总建筑面积165218.34平方米，规划为商业金融及道路用地。其中，商业金融用地面积82609.17平方米，总建筑面积16521.8,34平方米，容积率为2.0；规划道路用地4493.42平方米。四、交地补偿。请你单位按以上批复内容与区土地储备机构协商交地补偿事宜。该地块的补偿方式及补偿款计算按市府20号文有关规定执行。改造范围规划的市政道路、公共绿地、水域等市政公共设施用地不再另行计算补偿。五、其他要求如该用地涉及抵押、查封或者原土地使用权人与实际使用人不一致的，你单位应与相关单位或个人解除查封、注销抵押登记或者征得抵押权人、土地实际使用人同意，方可与土地储备机构答订补偿协议。”
以上事实，有仓库租赁合同、关于解除《仓库租赁合同》的通知、收款收据、广州盛视传奇摄影有限公司摄影棚装修工程合同、收款收据、复函、广州市不动产登记查册表、批复以及当事人陈述予以证实。
本院认为，争议焦点一是广州市睿顺物流有限公司与广州盛视传奇摄影有限公司于2016年3月25日签订的仓库租赁合同效力问题。根据查明的事实，涉诉场地的所有人原为广州华凌空调设备有限公司，广州华凌空调设备有限公司于2015年7月1日至2016年6月30日期间将涉诉场地出租给安得物流股份有限公司，安得物流股份有限公司于2015年7月1日至2015年9月30日期间将涉诉场地出租给广州市睿顺物流有限公司，租赁期限2015年9月30日届满后，安得物流股份有限公司与广州市睿顺物流有限公司没有再续租。广州市睿顺物流有限公司与广州盛视传奇摄影有限公司再于2016年3月25日签订仓库租赁合同时，广州市睿顺物流有限公司对涉诉场地已没有合法的使用权，故广州市睿顺物流有限公司擅自将涉诉场地出租给广州盛视传奇摄影有限公司的行为属于效力待定的行为，而权利人广州华凌空调设备有限公司及安得物流股份有限公司均拒绝对该租赁合同进行追认，故广州市睿顺物流有限公司基于无权处分的行为与广州盛视传奇摄影有限公司签订的合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告广州盛视传奇摄影有限公司要求被告广州市睿顺物流有限公司返还保证金25760元的主张，本院予以支持。
本案争议焦点二是广州市睿顺物流有限公司应否向广州盛视传奇摄影有限公司赔偿损失的问题。原告以其对涉诉场地进行了装修为由主张参照仓库租赁合同中的约定，由被告广州市睿顺物流有限公司支付剩余租期内全部租金714840元，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
首先，关于广州盛视传奇摄影有限公司对涉案场地进行的装修是否经过出租人广州市睿顺物流有限公司同意的问题。被告广州市睿顺物流有限公司抗辩称广州盛视传奇摄影有限公司未经过其同意进行装修，故造成的损失应由原告自行承担。本院认为，广州盛视传奇摄影有限公司与广州市睿顺物流有限公司签订的《仓库租赁合同》中约定广州盛视传奇摄影有限公司租赁涉案场地的用途为摄影办公，因此广州盛视传奇摄影有限公司必然需要对涉案场地进行必要的装饰装修才能用于其摄影经营。广州盛视传奇摄影有限公司装修两个月期间广州市睿顺物流有限公司也未对广州盛视传奇摄影有限公司所作的装饰装修表示反对。因此可以认定广州市睿顺物流有限公司知道并同意广州盛视传奇摄影有限公司对其为了摄影办公所作的装修，对广州市睿顺物流有限公司的抗辩，本院不予采纳。
第二，关于广州盛视传奇摄影有限公司对涉案场地装修项目的核定。由于涉案场地已被拆除，对场地现状已无法核实。而根据原告提供装修协议约定的内容以及装修后的照片显示，可核定装修价格为580000元。在庭审过程中，原告明确了涉诉场地拆除前在装修内容的项目中仅拆除了电线部分，根据装修协议报价，电线部分价值30000元，故应从580000元予以扣减，认定涉诉场地装修残值为550000元。广州盛视传奇摄影有限公司在签订合同前未谨慎核实广州市睿顺物流有限公司是否具有对外出租的权利，存在一定过错，应对其损失承担20%的责任。被告广州市睿顺物流有限公司应向原告广州盛视传奇摄影有限公司赔偿440000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告广州市睿顺物流有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州盛视传奇摄影有限公司退还保证金25760元及支付赔偿金440000元；
二、驳回原告广州盛视传奇摄影有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11206元，由原告广州盛视传奇摄影有限公司负担4158元，由被告广州市睿顺物流有限公司负担7048元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 冯 婉
人民陪审员 杨彩萍
人民陪审员 梁振荣
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 邬敏秋