辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽民一终字第00102号
上诉人（原审原告）：大连海寰康乐城有限公司。
被上诉人（原审被告）：吴玥。
原审第三人：大连华林房地产开发有限公司。
上诉人大连海寰康乐城有限公司（以下简称海寰公司）与被上诉人吴玥及原审第三人大连华林房地产开发有限公司（以下简称华林公司）申请执行人执行异议之诉一案，大连市中级人民法院于2013年11月5日作出（2013）大民二初字第66号民事判决。海寰公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，海寰公司的委托代理人，吴玥及其委托代理人，华林公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海寰公司向一审法院提起诉讼称，海寰公司与华林公司因借款合同纠纷一案已经法院调解结案，海寰公司作为申请执行人申请执行，法院执行过程中作出（2011）大执二恢一字第234号民事裁定，继续查封了位于大连市华泰街29号海寰别墅一期内部分房屋，其中包括吴玥居住的海寰别墅A座402室、502室。吴玥向法院提出执行异议，法院经审查后作出（2013）大执审字第156号执行裁定，裁定中止对上述两套房屋的执行。海寰公司认为，吴玥通过拍卖取得案涉房屋，但拍卖没有任何事实及法律依据，案涉两套房屋现仍然登记于华林公司名下，始终没有物权变动，建行没有取得案涉房屋物权，其也无权拍卖案涉房屋。故海寰公司诉至法院，请求判令对大连市西岗区华泰街29号海寰别墅A座402室、502室许可执行。
吴玥辩称，案涉的两套房屋系建行通过大连市公安局取得的返还赃物，并在委托拍卖行进行公开处理过程中吴玥通过参加拍卖会购买取得，且吴玥已经交付了全部购房款，并实际占有使用该两套房屋多年，吴玥系案涉两套房屋的所有权人，该资产不能作为华林公司的财产予以执行；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，在第三人已经支付全部价款并实际占有该财产的情况下，人民法院不得查封、冻结、扣押该财产。吴玥购得该财产后，大连市房地产交易中心当时受梁红诈骗案的影响，所有的二手房交易当时都停止了办理过户，本案吴玥在当时是基于客观原因无法办理过户登记，吴玥并没有过错；案涉的两套房屋在海寰公司申请法院查封的2008年当时，已经不再作为华林公司的财产，而是吴玥个人所有的财产。故海寰公司诉请法院许可执行没有事实和法律依据，请求法院依法驳回海寰公司的诉讼请求。
华�公司述称，案涉两套房屋一直初始登记在华林公司名下，华林公司从未把这两套房屋出卖过，也没有收到过该两套房屋任何购房款和相应购房手续。公安机关的返还赃物的行为是否合法有效先不去考证，但这种行为不构成确认物权的形式。该取得行为是不合法的。根据最高人民法院关于查封、扣押、冻结的规定，是基于对方有所有权的情况下不能查封、扣押等。本案原始取得物权的行为不合法。吴玥虽有拍卖手续，但原始取得手续没有，是不能办理过户登记的，本案关键在原始取得的行为上没有合法依据。因此，同意海寰公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：海寰公司与华林公司借款合同纠纷一案，一审法院于2008年受理，并在此之前根据海寰公司的申请对华林公司的财产采取了诉前保全措施，2008年10月15日一审法院作出（2008）大立一保字第25号民事裁定，查封�位于大连市西岗区华泰街29号海寰别墅一期内部分房屋25处，其中包括吴玥居住的海寰别墅A座402室、502室。2010年6月12日一审法院作出（2008）大民一初字第21号民事调解书。该调解书生效后，因华林公司未履行调解书所确定的义务，海寰公司申请一审法院对华林公司强制执行。一审法院在执行过程中作出（2011）大执二恢一字第234号民事裁定，继续查封了上述房屋。吴玥作为该执行案件的案外人向一审法院提出执行异议，要求解除对上述两套房屋的查封。一审法院经审查后于2013年7月8日作出（2013）大执审字第156号执行裁定：中止一审法院依据（2008）大民一初字第21号民事调解书所查封的位于大连市华泰街29号海寰别墅A座402室、502室的执行。海寰公司于2013年7月15日收到上述执行裁定书。
另查，案涉华泰街29号A座402、502号两套别墅，系华林公司开发建设，吴玥提供的证据显示，原中国农村发展信托投资公司大连办事处（以下简称中农信）相关职员假贷款从华林公司购买上述房屋，1999年12月16日，大连市公安局在侦查贷款诈骗一案中扣押了上述两套别墅，因中农信解散后其债权债务由中国建设银行股份有限公司大连分行（以下简称建行）承接，故2000年5月5日，大连市公安局将上述扣押的两套房屋返还给建行。2002年12月，建行将包括上述两套房屋在内的不良资产委托大连国际商品拍卖中心进行拍卖，吴玥竞买取得海寰别墅A座502室，于2005年5月24日签订拍卖成交确认书，于2005年6月7日交付拍卖款项并领取发票。海寰别墅A座402室本次拍卖过程中流拍。2004年3月，建行又将海寰别墅A座402室等不良资产委托大连物华拍卖有限公司（以下简称物华公司）进行拍卖，案外人王××于2004年9月14日从物华公司通过竞买购得包括海寰别墅A座402室在内的�卖标的，并与物华公司签订了拍卖成交确认书，于同日，王××与物华公司签订补充协议书，将包括海寰别墅A座402室在内的竞买标的反委托物华公司销售处理，吴玥于2005年5月16日向物华公司交付海寰别墅A座402室的购房款并领取发票。2013年7月1日，物华公司出具吴玥买受海寰别墅A座402室的书面证明。现该两套房屋均由吴玥居住使用。
一审法院认为，海寰公司是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条之规定所提起的民事诉讼，其本质是要通过民事审判的途径，否认吴玥享有对抗司法执行的权利，从而使对本案案涉房屋的执行程序顺利进行。因此，吴玥是否享有依法可以阻止对该标的物执行的实体权利，就成为本案争议的焦点。
从海寰公司及吴玥向法庭提供的证据显示，一审法院是于2008年10月15日根据海寰公司的申请，对华林公司名下的位于大连市西岗区华泰街29号海寰别墅一期25处房产，包括案涉两套房屋进行查封，于2011年11月30日续封上述房产。而吴玥早在2005年就通过拍卖程序取得案涉房屋，该拍卖程序没有任何人，包括华林公司在内的初始登记权利人提出过异议或通过其他途径予以撤销，吴玥依据拍卖程序于2005年5月交付了两套房屋的全部购房款，并实际控制案涉房屋至今，说明吴玥在一审法院查封案涉房屋之前及进入执行程序之前就竞买了案涉房屋、交付了全部房款并实际占有，属于善意购买人。
吴玥虽对执行标的物未进行物权登记，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，在具备一定条件下，虽然尚未取得物权登记，也可以构成不得执行的理由。该法定条件是指，在尚未进入司法执行程序之前，善意购买人支付全部对价并实际占有。未办理过户登记手续亦并非吴玥的过错。因此，作为善意购买的吴玥享有对抗司法执行的实体权利，一审法院执行程序从维护交易秩序和善意一方利益的角度出发，中止对上述房产的执行，完全符合上述司法解释的本意。
海寰公司和华林公司提出建行对案涉房屋的原始取得依据不足，亦未取得案涉房屋的物权，其无权委托拍卖公司对案涉房屋进行拍卖一节，因建行是通过公安机关返还赃物的方式取得案涉房屋，返还赃物属于司法行为，在海寰公司和华林公司均未提供证据证明该司法行为存在错误的情况下，应当认定建行为合法方式取得案涉房屋，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移……”之规定，建行自公安机关发还该房屋时，就对案涉房屋享有处分权，其未办理物权变更登记手续并不影响其对案涉房屋的拍卖处理，海寰公司和华林公司上述诉讼主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，海寰公司的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回海寰公司的�讼请求。案件受理费100元，由海寰公司负担。
海寰公司的上诉请求和理由是：一审法院以公安机关返还赃物属司法行为认定建行以合法方式取得案涉房屋错误，华林公司与建行之间无买卖案涉房屋的行为，建行取得案涉房屋无事实和法律依据；一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第七十二条认定建行处分案涉房屋的合法性错误；吴玥提供的拍卖资料存在违法之处，其对案涉房屋并非善意取得。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求本院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
吴玥辩称：案涉房屋原系建行处置的不良资产，吴玥通过拍卖取得该资产；吴玥虽未能办理产权变更登记，但不影响吴玥对该房屋的所有权，法院继续查封该房屋违反相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。
华林公司述称：案涉房屋的所有权一直在华林公司名下，返还赃物、房屋拍卖的一系列行为都有违法行为存在，不应认定吴玥为善意取得；涉案房屋一直是华林公司实际控制使用，至华林公司的法定代表人涉及刑事案件，房屋才被他人非法占用。综上，一审判决结论错误。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
另查明，一审法院在本案审理过程中，向建行发出（2013）大民二初字第66号协助执行通知书，请建行提供该行收回不良资产——大连海寰别墅A座502室及A座402室房产，及处置该资产的相关证据材料，并请协助出具书面情况说明。一审法院在建行查阅了涉案两套房屋的相关资料，核对了吴玥提供的涉案房屋拍卖相关手续的原件。
2013年9月26日，建行向一审法院出具《情况说明》，内容如下：根据贵院（2013）大民二初字第66号《协助执行通知书》要求，现将我行回收并处置的大连海�别墅A座502室、A座402室有关情况说明如下：一、1994年10月28日，华林公司与中农信签订了《联建协议》，协议约定大连海寰别墅F1公寓502号、F2公寓501号两套房产，产权归原中农信所有。二、1997年1月4日，中农信依法关闭，由建设银行托管，1998年2月28日解散后，其债权、债务由建设银行承接，原中农信的债权、债务由我行清理清收及处置。三、2000年5月5日大连市公安局将其扣押的海寰别墅A座502室、A座402室两处房产发还我行。四、2002年12月我行委托大连国际商品拍卖有限公司对海寰别墅A座502室、402室两套房产进行了公开拍卖，A座502室由吴玥买受，另一套A座402室流拍。2004年3月我行委托物华公司对包括A座402室在内的原中农信其他房产进行了“打包”拍卖，买受人王××。
一审判决后，海寰公司于2013年12月向工商机关申请进行清算。
本院认为，吴玥通过合法的拍卖程�，支付相应对价，取得涉案房屋，其就涉案房屋所享有的权利，并无瑕疵。
建行与华林公司之间确无房屋买卖行为，但涉案房屋作为公安机关发还的赃物，建行予以接收并无违法之处。而公安机关将涉案房屋发还建行，以及所发还的房屋的情况，不属于本案的审查范围。一审判决适用《中华人民共和国民法通则》第七十二条认定建行处分涉案房屋具有合法性并无不妥。海寰公司提出的一审判决对建行取得案涉房屋的认定错误，且适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。
建行将其回收的不良资产委托拍卖机构进行拍卖，吴玥在拍卖中购得涉案房屋，一审法院在审理过程中到建行查阅了有关涉案房屋拍卖的资料，现无证据证明涉案房屋的拍卖存在违法之处，一审判决认定吴玥属善意购买人并无不妥。海寰公司提出的吴玥对案涉房屋的取得并非善意的上诉�张不能成立，本院不予支持。
海寰公司上诉提出涉案房屋的拍卖无评估。涉案关于房屋拍卖的资料，系吴玥复印自建行，但只向法院提交了拍卖公告、拍卖成交确认书及交款发票，未提供评估报告。一审法院前往建行查阅档案资料时，仅就吴玥提交的证据进行了核对，故未查阅相关评估报告。但在吴玥提交的建行资产保全部项目名称为华林公司的《原中农信公司大连办事处清理清收及处置变现档案资料》的《档案卷内目录》中，第一项为华林公司贷款及清收相关资料，第二项为海寰别墅2套公寓相关资料，具体有联建协议、借款合同、大连检察院反贪局说明、大连市公安局扣押物品清单和返还物品清单等，第三项为其他附件资料，具体有大连今朝评估公司的房地产估价报告。二审期间，吴玥向本院提交了该估价报告。海寰公司提出的涉案房屋的拍卖无评估的上诉�张不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由大连海寰康乐城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘志斌
审 判 员 赵碧涛
代理审判员 郝 宁
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 刘 禹