贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第307号
上诉人（原审被告）贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。
法定代表人李亿红，该公司总经理。
委托代理人唐鹏，北京市新开律师事务所律师。
委托代理人张志，男，1975年9月14日出生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告）方丽，女，1991年11月6日出生，土家族。
原审第三人贵阳银行股份有限公司瑞南支行，住所地贵州省贵阳市瑞金南路60号。
负责人张渝，该行行长。
委托代理人陈超，男，1968年9月11日出生，汉族，该行员工。
委托代理人伍于，男，1977年12月28日出生，汉族，该行员工。
上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司与被上诉人方丽、原审第三人贵阳银行股份有限公司瑞南支行商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2013年10月21日作出（2013）乌民初字第143号民事判决，上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2010年12月31日，原告方丽与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的绿湾国际第A4幢1单元9层2号房，该商品房建筑面积共86.81平方米，其中，套内面积71.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.91平方米。房屋计价按套内面积计算，该商品房单价为每平米人民币5433.04元，总金额为人民币390635元。付款方式为买受人于2010年12月31日支付人民币117635元，贷款273000元。出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的。视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。……”合同签订后，原告按照合同约定于2010年12月31日支付首付房款人民币117635元给被告嘉友公司。2011年2月21日原告与第三人贵阳银行股份有限公司瑞南支行及被告嘉友公司签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，合同约定，第三人根据原告的申请，同意向原告发放个人购置住房贷款，金额为人民币273000元。该笔贷款的担保方式为抵押，贷款期限为30年。被告作为保证人也在该合同上进行了盖章确认。贷款合同签订后，第三人将原告按揭贷款人民币273000元支付给被告嘉友公司。2012年6月被告通知原告收房，原告以房屋外墙颜色与规划不同，与被告销售时宣传的温泉洋房严重不符，整个小区没有任何温泉，并且被告交付的房屋与合同中所附房屋平面图的规划不符拒绝收房。为此双方发生争议，原告诉至法院请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款390635元；3、判令被告向原告支付2011年2月22日至2012年12月31日原告已向第三人支付的房贷利息33932.94元；4、判决被告自2013年1月1日起向原告支付原告应向第三人支付的房贷利息直至合同解除之日止；5、判决原告与第三人解除合同后应向第三人支付的违约金由被告承担；6、判决被告从2010年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付已交房款的利息至被告将原告支付的房款全额返还之日止；7、诉讼费用由被告承担。另查，原告所购房屋公共通道采光窗外槽拉梁，现被浇筑成平台，与被告报规划部门审批的图纸不符，对此变更被告未书面通知买受人，现采光窗被占用，原告认为被告更改设计，影响使用功能。
原判认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按合同的约定履行。被告交付的房屋将公共通道采光窗外槽拉梁浇筑成平台，对此规划变更被告并未报规划部门，也未通知买房人，影响买受人对该房屋的使用，已构成违约。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，原告有权解除合同。故对原告解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告理应返还原告全部购房款。原告支付的首付房款被告返还时应按银行同期贷款利率从付款之日计算至此款返还之日止。至于原告有关房贷利息部分的诉请属借款法律关系，本案不予调整，原告可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决：一、解除原告方丽与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于2010年12月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告方丽购房款人民币390635元；三、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内按银行同期贷款利率计算支付原告方丽首付房款人民币117635元的利息（计算时间从2010年12月31日起至此款返还之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7770元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。
一审宣判后，上诉人嘉友公司不服，向本院提出上诉称：根据双方在《商品房买卖合同》第十条中的约定可以看出，该条所称的房屋变更设计主要指的是房屋结构、户型等重大的结构变更，但本案中的公共部位由拉梁变更为平台并未涉及到主体结构，在变更后并未导致被上诉人购买房屋的使用功能。该变更已经得到设计院以及规划部门的审批同意和认可，原判简单地以这一外墙公共部位的调整行为来认定上诉人违约，显然是不适当的。由于原判认定事实错误，导致适用法律错误。原判认定上诉人与被上诉人双方的权利义务错误，不具体审查合同的瑕疵履行与根本违约之间的差别，也不顾及市场交易的稳定性，简单适用法律规定，导致引发多重复杂的纠纷。综上所述，上诉人积极履行合同义务，按时交房，虽然存在丁点瑕疵，但该瑕疵并未严重影响到合同的履行及合同目的的实现。原判解除合同，势必产生更多更大的经济损失，不符合维护市场稳定、避免损失扩大的精神和原则。故特依法提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人方丽答辩称：我们准备接房时发现房屋的现状与规划不符，上诉人对房屋设计的变更已经改变了过道的空间尺寸，影响了房屋的采光、通风及消防安全。上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚、适用法律准确，请求二审依法维持原判驳回上诉。
原审第三人贵阳银行股份有限公司瑞南支行答辩称：解除买卖合同，不能影响借款人还银行的贷款，请求法院依法判决，保障我们的合法权益。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、《设计图纸》、收款收据、照片等证据在案佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人双方签订了合法有效的合同，双方均应本着诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，出卖人对房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，出卖人如未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。本案中，上诉人将原先设计的房屋公共通道采光窗外槽拉梁变更浇筑成平台，属于对房屋结构形式及空间尺寸的变更，对房屋的采光、通风等使用功能已经造成了影响，上诉人并未在双方合同约定的期限内书面通知买受人，买受人有权依约要求退房，原判据此判决解除合同符合双方合同的约定，并无不当，应予维持。关于上诉人认为其对房屋所作的变更并未涉及房屋主体结构的上诉意见，本院认为，双方在合同中并未将对房屋的变更区分为涉及主体结构的变更与非涉及主体结构的变更两种情况来区别对待，因此无论本案中上诉人对房屋的变更是否涉及主体结构，均应履行通知买受人的义务。关于上诉人所称的房屋变更并未影响到房屋使用功能的上诉意见，因该变更已经明显影响了房屋的采光、通风等使用功能，上诉人的该项上诉意见与审理查明的事实明显不符，且上诉人对此未能提供任何证据以证实自己的该项主张，故本院不予采纳。关于上诉人所称为维护市场稳定不能解除合同的主张，本院认为维护市场的稳定不能以牺牲当事人的合法权益为前提，保护当事人的合同权益与维护市场的稳定两者并不矛盾，应权衡利弊，综合考量，不能以维护市场稳定为借口而放纵有失诚信的违约行为。在本案中，根据双方的约定，上诉人对房屋进行规划变更或者设计变更，应履行书面通知买受人的义务，被上诉人在收到通知后，有选择退房的权利，然而上诉人在变更之后却未履行相应的通知义务，实质上是剥夺了被上诉人依约选择退房的权利，上诉人的行为已经违反了双方合同的约定，依法应承担相应的责任，被上诉人因此有权选择退房。关于借款关系中的房贷利息部分问题，解除房屋买卖合同并不改变当事人之间的借贷关系，原判对此未作处理，各方当事人均未提起异议，本院依法予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7770元，由上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 龚国智
代理审判员 邱兴权
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 冷冬莉