上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第480号
上诉人（原审被告）黄芝香。
委托代理人黄中新。
委托代理人李品仙。
被上诉人（原审原告）杜林福。
被上诉人（原审原告）乐霞斐。
被上诉人（原审原告）杜军。
上列三被上诉人之共同委托代理人梅靖。
上诉人黄芝香因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案受理后依法组成合议庭，于同年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人黄芝香及其委托代理人黄中新、李品仙，被上诉人杜林福、乐霞斐、杜军（以下简称杜林福等三人）之共同委托代理人梅靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋登记的权利人为黄芝香，建筑面积为81.48平方米，产权证号为松2008019534，受理日期为2008年7月24日，核准日期为2008年8月10日。系争房屋的房地产登记簿备注处载明配套商品房，自登记之日起5年内不得转让、出租。
2009年3月25日，案外人黄中新（系黄芝香之子）与乐霞斐签订了一份《二手房买卖意向协议》，约定：由作为乙方的杜林福等三人向作为甲方的黄芝香及案外人黄中新购买松江区古楼公路1858弄104号1002、1003室二手房两套，建筑面积为162.96平米（81.48＋81.48=162.96平方米，具体以产证所示建筑面积为准），甲方同意出让。乙方同意向甲方支付购买两套房屋的房款共计82万元，乙方自本协议生效后一次付清。上述二手房正式协议转让要到2013年8月10日，才能通过房屋买卖中介，由双方正式签订二手房买卖协议，并办理房产买卖交易，为此双方承诺：1、甲乙双方必须按本协议约定，主动配合对方办理上述二手房买卖交易的一切手续，如因单方原因造成未能办成上述二手房买卖交易手续的，应由责任方承担相应的违约责任。2、从双方协议买卖成交后至双方正式办理二手房买卖交易手续时，因市场房价波动，本协议约定的房价总额82万元不得调整。……5、甲方出让的系争房屋的产权系甲方母亲黄芝香所有，甲方经其母亲黄芝香同意，全权委托甲方代理，并附上委托代理书。甲方承诺：因其母亲黄芝香所有的产权转移在办理上述二手房交易手续时发生的障碍，均由甲方承担违约责任。协议另对其他事宜进行了约定。协议落款处由案外人黄中新在“甲方”处签字并盖章，由乐霞斐在“乙方”处签字，订立日期为2009年3月25日。
同日，在案外人上海市泗政房地产经纪事务所（以下简称泗政房产事务所）居间下，黄芝香作为卖方（甲方）与杜林福等三人作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：黄芝香将系争房屋出卖给杜林福等三人；价格为41万元，此价格自签订之日起不得变更。房款由杜林福等三人于2009年3月25日一次性付给黄芝香，同时黄芝香将该房产及产证等所有资料交于杜林福等三人并由杜林福等三人所有；自系争房屋房产证登记日起五年后或系争房屋可办理过户之日时30个工作日内办理过户手续。合同另对黄芝香的权利担保及双方的违约责任作出了约定。合同落款处由乐霞斐及其作为杜林福、杜军的代理人、黄芝香及案外人黄中新签字确认，落款日期为2013年8月11日。
同日，杜林福等三人通过转账方式向黄芝香支付了房款41万元，黄芝香出具了收条。
同日，黄芝香将与系争房屋配套的上海市房地产权证、交易登记专用收据、上海市财政局契税免税证、上海市房地产业销售统一全额发票、非税收一般缴款书（收据）、契税缴纳申报表、上海市房地产交易中心密件、上海市商品住宅维修基金收款凭证、电力公司分时发票联、房屋交接书等共计10项资料交付给杜林福等三人。
同日，杜林福等三人（乙方）与黄芝香（甲方）签订《借款及房屋抵押协议》一份，约定：“甲乙双方经自愿协商，一致同意甲方于2009年3月25日从乙方取得人民币肆拾壹万元（410，000元以收据为准）；同时甲方将其所有的松江区泗泾镇古楼路1858弄104号1002室房产的所有权和使用权抵押于乙方所有，并在该房产产权证登记之日起五年后或国家允许该房产可办理过户时的三十个工作日内，办理过户手续。办理过户手续前甲方不得将该房产转让或抵押于第三方。办理过户手续时，若甲方因不能办理时，则全权委托于乙方办理。”协议另对违约责任等进行了约定。落款处由黄芝香在“甲方”处签字，由乐霞斐在“乙方”处签字，落款时间为2009年3月25日。
双方还确认2009年3月25日黄芝香将毛坯的系争房屋交于杜林福等三人。
2013年10月，杜林福等三人起诉至法院，要求判令：黄芝香继续履行合同，配合杜林福等三人将位于系争房屋过户至杜林福等三人名下。
原审另查明：2009年3月25日，乐霞斐向案外人泗政房产事务所支付了买卖系争房屋及1003室房屋的中介费共计5，000元。
原审认为，本案争议的焦点为：杜林福等三人、黄芝香之间是否既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系？黄芝香可否选择违约责任的承担方式？杜林福等三人、黄芝香之间签订的《房屋买卖合同》是否有效？
首先，从杜林福等三人与黄芝香签订的书面合同来看，虽然杜林福等三人与黄芝香签订过一份《借款及房屋抵押协议》，但纵观协议的内容，并无借款的明确约定，实际协议还是针对过户时间和违约责任的约定，而且该约定与双方所签订的《房屋买卖合同》内容一致；其次，从黄芝香出具的收据来看，均载明为系争房屋房款，并非是借款；最后，从实际履行来看，在合同签订后，黄芝香履行了交房义务，且将和房屋相关的全部资料移交给了杜林福等三人，杜林福等三人入住并进行了装修。综上，通过合同的内容、实际的履行已经可以确认杜林福等三人、黄芝香之间为房屋买卖合同关系。黄芝香辩称系既有借款合同关系又有房屋买卖合同关系，与事实不符，法院不予采信。
关于违约责任的承担方式，合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案已查明的事实，黄芝香一方存在违约，杜林福等三人可以选择让黄芝香承担违约责任的具体方式，现其主张合同继续履行，于法有据，法院予以支持；而黄芝香提出按照借款合同来承担退一赔一违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
另，杜林福等三人与黄芝香签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。至于黄芝香所称系争房屋为拆迁房，故在政策规定的年限内买卖合同应属无效的辩称意见，法院认为，政策限制的是系争房屋在一定年限内变更过户登记，系争房屋本身的买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，故黄芝香以此认为双方房屋买卖合同因此无效，难以成立。杜林福等三人已按约履行了付款义务，黄芝香也应按约配合杜林福等三人办理房屋过户手续。现因政策调整系争房屋已可以办理产权变更登记，故杜林福等三人要求黄芝香协助杜林福等三人将系争房屋过户登记至杜林福等三人名下已经具备条件，也符合合同约定，法院予以支持。
原审法院审理后于2013年12月17日作出判决：原告杜林福、乐霞斐、杜军与被告黄芝香继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，被告黄芝香于本判决生效之日起十日内协助原告杜林福、乐霞斐、杜军办理位于系争房屋产权过户手续（过户至原告杜林福、乐霞斐、杜军名下）。本案受理费130元，减半收取65元，由被告黄芝香负担。
判决后，黄芝香不服，上诉至本院称，其年老体弱、思路不清晰，又没有委托代理人，属于限制行为能力人，在这样的情况下其签订的《房屋买卖合同》与《借款及房屋抵押协议》缺乏法律效力，并且上述合同的签订违反我国法律、法规和国家的政策，应属无效合同。被上诉人杜林福等三人以及中介公司告知上诉人黄芝香借系争房屋，故黄芝香签订《借款及房屋抵押协议》，之后黄芝香的儿子陈述出卖系争房屋，黄芝香表示不同意。另外，自2011年1月开始至今，杜林福等三人不交物业管理费，物业公司起诉后黄芝香的家人付清了物业管理费，杜林福等三人的行为可以认为默许黄芝香要回系争房屋。故请求二审撤销原审判决，改判为驳回杜林福等三人的原审诉讼请求。
被上诉人杜林福等三人辩称，其不同意黄芝香的上诉请求。上诉人黄芝香在《房屋买卖合同》上签字是其真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，而系争房屋于五年内不得过户只是上海市政府的政策，故合同应属有效。由于系争房屋尚未过户，物业公司就物业费只能起诉黄芝香，这与《房屋买卖合同》的效力无关。并且，黄芝香将系争房屋交付杜林福等三人后，由杜林福等三人占有使用至今，不存在过户的障碍。故请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人黄芝香主张其为限制行为能力人，但未能提供证据证明，本院不予采信。同理，黄芝香主张被上诉人杜林福等三人以及中介公司告知其借系争房屋，故其签订《借款及房屋抵押协议》，也无证据证明，本院亦不予采信。至于黄芝香认为《房屋买卖合同》与《借款及房屋抵押协议》的签订违反我国法律、法规和国家政策而无效，对此，本院认为，系争房屋受政策限制在一定年限内不能变更过户登记，但系争房屋买卖本身并未违反法律、行政法规的强制性规定，原审据此认定系争房屋买卖合法有效，当属正确，应予维持。至于黄芝香提出的杜林福等三人不交物业管理费之行为可以认为默许黄芝香要回系争房屋的问题，杜林福等三人辩称因系争房屋尚未过户，物业公司只能起诉黄芝香，与《房屋买卖合同》的效力无涉。鉴于杜林福等三人的抗辩意见合理有据，本院予以采信。综上，《房屋买卖合同》与《借款及房屋抵押协议》合法有效，上诉人黄芝香与被上诉人杜林福等三人均应恪守履行，黄芝香作为完全民事行为能力人应对其签署上述合同的行为承担相应的法律责任，按约配合杜林福等三人办理系争房屋的过户手续。原审判决正确，应予维持。上诉人黄芝香的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币130元，由上诉人黄芝香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 王 盈
二〇一四年三月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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