辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4398号
上诉人（原审原告）：唐传忠，男，1966年7月9日出生，汉族，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：田亚双，辽宁博学律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郝传斌，男，1963年9月29日出生，汉族，住大连市金州区。
上诉人唐传忠、郝传斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐传忠上诉请求：一、依法撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1178号民事判决，改判郝传斌自2015年12月11日起至实际搬离之日止，按照6万元/年标准支付场地使用费及电费15,000元。二、本案一审、二审诉讼费由郝传斌承担。事实和理由：一、一审法院按照4万元/年的标准判令郝传斌支付占地使用费是错误的。1、调解书中对租金数额的调整不能作为本案认定事实的依据，因为调解书中的数额是基于唐传忠认为郝传斌会履行调解书所确定的租金给付义务，所以将年租金标准给予降低，不能作为本案参考依据。2、2014年7月25日，唐传忠与郝传斌签订的《补充协议》不能作为本案认定占地使用费的依据。郝传斌没有按照补充协议约定支付租费，所以《补充协议》根本未生效，没有法律约束力。另外，即使补充协议有效，该协议约定的4万元/年的租金标准仅是针对2014年3月1日至2015年8月31日续租期间的标准，在所有案涉调解书、补充协议郝传斌均未履行的情况下，对于2015年12月10日以后的占地使用费标准仍应参照双方签订的原《房屋租赁合同》中约定的6万元/年的租金标准来确定。二、唐传忠为租金给付事宜多次提起诉讼，一审法院只判令一年期限的占地使用费不利于案件的根本解决，将会增加唐传忠的诉累，故应判令郝传斌自2013年12月11日起至实际搬离之日止的占地使用费更利于问题的解决。大连市甘井子区大连湾镇人民政府大房身村民委员会（以下简称”村委会”）与唐传忠之间的纠纷尚无定论，是另外一个法律关系，不能作为本案一审法院的判决依据。三、一审法院以”因原告提供的证据不足以证明电费的实际发生和具体金额”为由，不支持原告主张给付电费的事实认定是错误的。唐传忠与郝传斌虽没有关于电费缴纳的书面协议，但是租赁前期，双方一直是按照租赁场地内设置的电表读数来缴纳电费的。后期因郝传斌不仅不缴纳电费还私自砸开电表箱接电，唐传忠为此两次报警。故唐传忠主张电费有证据予以支持。
郝传斌不同意唐传忠的上诉请求及事实和理由。
郝传斌上诉请求：依法撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初1178号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决缺乏事实根据。一是唐传忠与村委会的租赁协议期限已经届满，唐传忠已丧失主体资格，无权再向郝转斌主张权利要求给付占地费用；二是一审参照原租赁合同为标准认定事实，缺乏法律依据。二、一审判决缺乏统一标准。同为一审法院大连湾法庭处理的（2017）辽0211民初1649号民事判决中，将唐传忠逾期占用村委会同一地块且面积20亩远远大于郝传斌占用的3亩土地一年的占用费确认为2万元，而判决郝传斌占用费4万元，标准严重不一致，显失公平。
唐传忠不同意郝传斌的上诉请求及事实和理由，辩称：一、唐传忠和村委会签订的土地承包合同发生在十多年前，当时的租金标准是双方之间的合同约定，与郝传斌无关。而郝传斌与唐传忠之间的租赁合同是双方的真实意思表示。租金标准也是双方达成的一致意见，对双方有法律约束力。郝传斌以唐传忠和村委会之间签订的租金标准作为上诉理由，没有事实和法律依据。二、因村委会与唐传忠之间就当年签订的土地承包合同是否解除问题并没有生效的判决予以确认，关于合同解除及解除后地上物的补偿问题也没有达成一致意见，因此土地仍在唐传忠使用下，村委会并没有收回土地使用权。故唐传忠有权向郝传斌按照原租赁合同约定的租金标准收取郝传斌占有使用期间的费用。
唐传忠向一审法院起诉请求：郝传斌向唐传忠支付自2015年12月11日起至实际搬离之日止的租赁场地及房屋使用费（参照每年6万元的租金标准计算）及15,000元电费。
一审法院认定事实：原告唐传忠与案外人村委会分别于2001年6月1日签订了《农业承包合同书》，于2001年7月10日签订了《补充合同》，约定唐传忠自愿承包大房身村的大田土地、自建温室大棚用于花卉生产及温室作物，承包地20亩，位于大连湾街道大房身村苗圃西侧；承包期为14.5年，自2001年6月1日起至2015年12月31日止等等。2017年1月9日，上述合同期限届满后，案外人村委会将唐传忠诉至法院，要求唐传忠腾退上述合同约定的承包土地并支付土地使用费。
一审法院另查明，原告唐传忠承包案涉土地后，将其中部分土地租赁给了被告郝传斌。2010年8月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告唐传忠将位于大连湾镇大房身村土地约2，000平方米，房屋160平方米租赁给被告使用，租期三年。2014年7月25日，原、被告达成了《补充协议》，约定双方同意续租，租赁期限自2014年3月1日至2015年8月3日止，租赁费用每年4万元等等。因被告郝传斌未能按时给付租金，原告曾多次诉至法院。2015年11月16日，经一审法院主持调解，双方达成了一致意见，一审法院作出（2015）甘民初字第7716号民事调解书，载有”被告郝传斌于2015年12月10日前搬离租用原告唐传忠的位于大房身村的房屋及场地等等”。后被告郝传斌未能按时腾退出案涉土地房屋，并继续占用案涉房屋，故原告诉至法院，请求被告支付自2015年12月11日起至实际占用期间的使用费及电费。
一审法院认为，本案中，原、被告间的租赁合同已经解除，被告郝传斌应于2015年12月10日前腾退出案涉房屋，但被告怠于履行腾退义务，故原告主张2015年12月11日起被告郝传斌占用案涉场地期间的场地使用费一节，合理部分应予支持，参照原、被告双方《补充合同》的约定，被告郝传斌应支付原告2015年12月11日至2016年12月10日的场地使用费4万元。关于原告主张被告给付此后的场地使用费一节，因原告是否对案涉土地房屋享有相关权利尚有争议，故原告该部分主张暂不予处理。关于原告主张被告给付电费一节，因原告提供的证据不足以证明电费的实际发生和具体金额，故对原告的该节主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告郝传斌给付原告唐传忠自2015年12月11日起至2016年12月10日的占地使用费4万元；二、驳回原告唐传忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元由被告郝传斌负担。被告郝传斌于判决生效之日起十日内给付原告唐传忠。
本院二审期间，唐传忠提交了一份《建筑设备租赁合同》，拟证明郝传斌占用案涉场地进行经营活动的事实。郝传斌对该份合同的真实性没有异议，但认为该证据与本案争议事实无关。鉴于双方对该证据真实性均无异议，本院对该证据真实性予以确认。郝传斌二审期间未提交新证据，对一审法院查明的事实没有异议。根据本院审查情况，本院对一审法院查明的事实予以确认，另补充查明如下事实：2017年1月9日村委会作为原告起诉唐传忠，请求唐传忠腾退由其承包的20亩土地，并支付2016年1月1日至2016年12月31日的土地使用费8万元。大连市甘井子区人民法院依法受理该案件后，于2018年1月10日作出（2017）辽0211民初1649号民事判决书，认为原告与唐传忠签订的《农业承包合同书》及《补充合同》合法有效，受法律保护。案涉合同到期后，双方当事人未续签合同，唐传忠及第三人继续占用案涉土地，原告未提供证据证明其向唐传忠提出合同解除，该承包合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同......案涉承包合同的解除时间应为原告起诉至法院之日，判决主要内容如下：一、自判决发生法律效力之日起六十日内，被告唐传忠等将被告唐传忠依案涉《农业承包合同书》所实际取得位于大连湾街道大房身村苗圃西侧的承包土地腾退给原告村委会；二、被告唐传忠于判决生效之日起十日内给付原告村委会自2016年1月1日至2016年12月31日止的土地使用费20,000元；三、驳回原告村委会的其他诉讼请求。现该案件在本院二审审理过程中。
唐传忠与郝传斌于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，因郝传斌继续占有使用租赁物并欠付租金，唐传忠于2014年向大连市甘井子区人民法院起诉郝传斌，请求郝传斌支付截至2014年2月28日欠付的14万元租金。大连市甘井子区人民法院于2014年7月23日作出（2014）甘民初字第4076号民事调解书，对唐传忠与郝传斌截至2014年2月28日止形成的租金欠付事宜达成的调解协议予以确认。
2014年7月25日，唐传忠与郝传斌就续租事宜达成《补充协议》，约定：”1、双方同意续租，租赁期限自2014年3月1日至2015年8月31日止。2、租赁费用：每年肆万元，乙方（郝传斌）于2014年11月30日前一次性将一年半租费陆万元支付给甲方（唐传忠）。3、其他事宜协商解决。补充协议一式两份。4、其他条款按原合同执行。乙方在租赁期内不允许搭建任何建筑物。5、本合同于甲方收到陆万元租费时生效。但如2014年11月30日前甲方不主动索要租金，本协议从2014年11月30日起生效。”该《补充协议》签订后，郝传斌未按协议约定向唐传忠支付6万元租费。唐传忠遂向大连市甘井子区人民法院起诉郝传斌，请求解除《房屋租赁合同》，并要求郝传斌支付拖欠的租金9万元（2014年3月1日至2015年8月20日）。2015年3月9日，唐传忠向大连市甘井子区人民法院缴纳诉讼费2,050元。2015年10月19日该院立案受理了该案件并于2015年11月16日作出（2015）甘民初字第7716号民事调解书，以调解方式结案。
本院补充查明的上述事实，有大连市甘井子区人民法院作出的（2017）辽0211民初1649号民事判决书、（2014）甘民初字第4076号民事调解书、（2015）甘民初字第7716号民事调解书及该案件卷宗中的诉讼费收据在卷为凭。
本院认为，本案争议的焦点有两个：一是唐传忠是否有权向郝传斌主张案涉土地房屋的占有使用费；二是应以何种标准计算前述费用。
关于第一个焦点问题，本院认为，唐传忠有权向郝传斌主张案涉土地房屋的占有使用费。理由如下：1.二上诉人间就案涉房屋和土地存在租赁合同关系属于不争的事实，根据一审法院已经生效的（2015）甘民初字第7716号民事调解书确定的内容，双方间的该租赁合同关系自2015年12月10日起已经解除，郝传斌应于2015年12月10日前搬离租用原告唐传忠的案涉房屋及场地，其逾期搬出，理应向唐传忠支付该期间的占有使用费。2.基于合同的相对性，唐传忠与郝传斌间租赁合同解除后，郝传斌应当将租赁物向唐传忠进行返还，尽管唐传忠与村委会间的农业承包合同已经到期，但该事实并不免除郝传斌的返还义务。唐传忠与村委会间的纠纷系唐传忠与村委会间的权利义务关系，郝传斌无权主张作为自身不履行法定义务的理由。3.承包合同到期后，案涉房屋和土地仍然由唐传忠占有（间接占有），村委会系2017年1月9日才以诉讼方式请求解除与唐传忠的土地承包合同，因此，在村委会起诉前的期间，唐传忠对案涉土地及地上物的占有并不构成无权占有，当然有权向实际占用人主张占有使用费。4.村委会在诉讼中已经要求唐传忠支付2016年1月1日至2016年12月31日的土地使用费，而并未要求郝传斌支付该使用费，因此，本案如果免除郝传斌的给付义务，对于唐传忠将明显不公平。由于唐传忠与村委会的诉讼尚未终结，双方权利义务关系仍处于不确定状态，为避免权利冲突，一审法院仅判令郝传斌支付2015年12月11日起至2016年12月10日止即村委会起诉前期间的占有使用费并无不当，该结果并不对唐传忠的权利构成损害，其可以待与村委会间纠纷结束后，视具体情形处分自己余下的权利，包括提起诉讼，因此，并不构成诉累。故唐传斌主张占有使用费应当支付至郝传斌实际搬离之日止的理由不能成立。
关于第二个焦点问题，本院认为，应当按照年租金4万元的标准计算本案的占有使用费。理由如下：占有使用费应当参照合同约定的租金标准进行给付。本案二上诉人于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》已经在2013年8月18日期限届满。此后，郝传斌继续占有使用租赁物，唐传忠并未表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，唐传忠与郝传斌之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于2014年7月25日，唐传忠与郝传斌就续租事宜又达成《补充协议》，该协议对原合同租金标准进行了变更，改为每年4万元，此后，双方再无其他变更租金标准的约定，因此，案涉房屋和土地的占有使用费应当参照《补充协议》约定的标准执行。原《房屋租赁合同》约定的年租金6万元的标准已经被补充协议所改变，唐传忠再主张以该标准计算占有使用费缺乏依据，本院不予支持。
关于唐传忠提出的《补充协议》并未生效问题，本院认为，根据该协议第5条的约定，《补充协议》应于唐传忠方收到陆万元租费时生效。但如2014年11月30日前唐传斌方不主动索要租金，该协议从2014年11月30日起生效。从现查明的事实看，郝传斌并没有按协议约定向唐传忠支付6万元租费，而唐传忠也没有证据证明其于2014年11月30日前主动索要了租金，故该协议按约定应从2014年11月30日起生效。至于唐传忠提出的其在2014年11月30日前，已通过向大连市甘井子区人民法院以起诉的方式向郝传斌主动索要了租金一节，经审查，并不属实。尽管唐传忠向本院提交的起诉状落款日期为2014年8月24日，但其缴纳诉讼费的时间为2015年3月9日，该案件的立案时间为2015年10月19日，现有证据不足以证明其于2014年11月30日前向郝传斌主动索要了租金。至于郝传斌在上诉中提出，应参照唐传忠与村委会土地承包合同中约定的租金标准计算案涉土地及房屋的使用费一节，因合同具有相对性，唐传忠与村委会之间的约定不能产生变更唐传忠与郝传斌之间租赁协议内容的效力，故，郝传斌的该节主张没有法律依据，不能成立。综上，一审法院对于占有使用费计算标准的认定，具有事实和法律依据，应予维持。
关于唐传忠向郝传斌主张占用案涉租赁物期间应支付15,000元电费一节，从其一审至今提供的电表照片及手写记录看，无法确认电表数变化的期间及电表使用人等信息，故对其主张，不予支持。
综上所述，唐传忠、郝传斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,600元，由唐传忠负担1,300元（唐传忠已预交），郝传斌负担1,300元（郝传斌已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 董凯
审 判 员 刘畅
代理审判员 任娲
二〇一八年六月十一日
书 记 员 王亮