湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01317号
上诉人（原审原告）梁智威，个体工商户。
委托代理人贝晓玲，湖南浏阳河律师事务所律师。
委托代理人欧长江，湖南浏阳河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）周甫林，居民。
上诉人梁智威、周甫林因房屋租赁合同一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2013）浏民初字第2381号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年1月19日，浏阳市升泰实业有限公司（甲方）与梁智威（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：“一、乙方租赁甲方位于浏阳市圭斋路（197号）浏阳市升泰实业有限公司综合楼第壹层商业用房，用于经营湘水人家酒店，租赁期限为五年，自2008年12月19日起至2013年12月19日止……二、房屋租赁期间，乙方向甲方交房屋租金伍年共计肆拾柒万元整，其中前三年贰拾柒万元整，后两年贰拾万元整……”。2012年11月起，因浏阳市升泰实业有限公司综合楼第二层商业用房进行装修时未做好防水措施，导致第一层房屋漏水。2013年1月2日，浏阳市升泰实业有限公司（甲方）与梁智威（乙方）签订《房屋租赁提前终止协议》，协议约定：“一、甲方同意乙方租赁甲方房屋经营至2013年4月15日止，到期乙方将该房屋腾空交回甲方。二、本协议签订时乙方向甲方一次性交房屋租金3万元整（2012年12月19日至2013年4月15日止的房屋租金）……六、甲方委托周人杰全权处理上述事宜。”同日，梁智威作出书面承诺，梁智威向浏阳市升泰实业有限公司预交2013年一季度房屋租金3万元，并同意于2013年4月15日前终止原签订的《房屋租赁协议》，并腾空房屋交回浏阳市升泰实业有限公司。因房屋漏水问题，梁智威多次要求周甫林赔偿因房屋漏水导致的营业额损失未果，梁智威遂于2013年7月11日向原审法院提起诉讼，请求依法判令周甫林赔偿梁智威因租赁房屋漏水造成的总损失150万元的30%即45万元。诉讼中，经征求梁智威意见，梁智威表示本案选择合同违约之诉；梁智威称其经营的湘水人家酒店2012年11月至2013年3月的营业额与2011年11月至2012年3月及2012年8月至2012年10月的营业额同比下滑150余万元，但未提交充分有效的证据予以证实且周甫林不予认可。另查明，1、浏阳市升泰实业有限公司于2013年2月25日进行了注销登记，公司存续期间所产生的债权债务由该公司股东周甫林负责清偿；2、周甫林曾以房屋租赁合同纠纷的案由向原审法院提起诉讼，要求梁智威将其租赁的房屋腾空交付给周甫林，后经原审法院主持调解，双方于2013年5月21日达成如下调解协议：“一、梁智威当即将其租赁的浏阳市圭斋东路197号原浏阳市升泰实业有限公司综合楼第一层商业用房交付给周甫林。梁智威遗留在房屋内的空调设施及物品于2013年5月31日之前搬走，逾期不搬走，由周甫林自行处置。二、周甫林放弃其他诉讼请求。”
原审法院认为：出租人应当履行租赁物的维修义务，梁智威、周甫林签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，双方之间的房屋租赁合同关系合法有效。梁智威按照合同约定交付了租金，周甫林应当确保租赁物符合租赁合同约定的用途。梁智威承租的房屋出现漏水现象，周甫林未履行相应的义务，影响了梁智威对租赁房屋的正常使用。根据法律规定，梁智威有权要求相应减少租金或者延长租期。现双方经协商提前终止了《房屋租赁协议》，故周甫林应当相应减少租金。诉讼中，梁智威诉称其经营的湘水人家酒店2012年11月至2013年3月的营业额与2011年11月至2012年3月及2012年8月至2012年10月的营业额同比下滑150余万元，但未提交充分有效的证据予以证实且周甫林不予认可，原审法院依法不予采信，故对梁智威要求周甫林赔偿梁智威因租赁房屋漏水造成的总损失150万元的30%即45万元的诉讼请求，原审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、限周甫林于本判决生效后五日内退还梁智威房屋租金30000元；二、驳回梁智威的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，减半收取4025元，由梁智威负担3756元，由周甫林负担269元。
上诉人梁智威不服原审判决，向本院提起上诉称：梁智威提交了湘水人家酒店的营业报表来证明损失情况，能充分有效证明因房屋漏水导致梁智威经营的酒店营业额的损失情况。周甫林出租的房屋漏水，没有及时维修，属于租赁合同约定的违约责任范畴，故周甫林应对梁智威承担相应的违约赔偿责任。综上，请求撤销原判第二项，依法改判周甫林承担梁智威因房屋漏水造成的损失45万元。
上诉人周甫林亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院超诉讼请求判决，程序违法。双方当事人于2013年1月2日签订《房屋租赁提前终止协议》，已经减少了租金数额，不存在漏水损失没有解决的问题，原审判决退还租金没有事实和法律依据。综上，请求撤销原判第一项。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：梁智威与浏阳市升泰实业有限公司签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁提前终止协议》系双方真实意思表示，合法有效。梁智威承租的房屋出现漏水现象，属于出租人应当履行租赁物的维修义务范围，但在双方协商提前终止《房屋租赁协议》时，梁智威在签订的《房屋租赁提前终止协议》中并未对房屋漏水问题提出异议。在本案诉讼中，梁智威诉称其经营的湘水人家酒店2012年11月至2013年3月的营业额与2011年11月至2012年3月及2012年8月至2012年10月的营业额同比下滑150余万元，仅提交了其自制的营业报表，不足以证明营业额下滑150余万元的事实，且没有确凿充分的证据证明房屋漏水与营业额下滑存在必然的因果关系，故原审法院对梁智威要求周甫林赔偿梁智威因租赁房屋漏水造成的总损失150万元的30%即45万元的诉讼请求不予支持正确。另外，梁智威并未在《民事起诉状》中提出退还租金的诉讼请求，原审判决周甫林退还梁智威房屋租金30000元超出了梁智威的诉讼请求，依法应予撤销。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判处不当，依法应予改判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2013）浏民初字第2381号民事判决；
二、驳回梁智威的诉讼请求。
本案一审受理费8050元，减半收取4025元，二审受理费8050元，合计12075元，由梁智威负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年四月二十九日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。