湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终695号
上诉人（原审被告）：龚永海，男，1966年8月13日出生，汉族，农民，住荆门市东宝区。
委托诉讼代理人：邹涛，湖北新天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告�：潘振武，男，1975年4月1日出生，汉族，荆门市司法局干部，住荆门市。
被上诉人（原审原告）：龚发润，女，1992年10月2日出生，土家族，农民，住湖北省神农架林区。
原审第三人：袁永香，女，1966年12月28日出生，汉族，农民，住荆门市东宝区，系龚永海之妻。
原审第三人：刘湘林，男，1962年8月5日出生，汉族，住荆门市。
原审第三人：周文付，男，1968年8月12日出生，汉族，农民，住荆门市东宝区。
上诉人龚永海因与被上诉人潘振武、龚发润，原审第三人袁永香、刘湘林、周文付确认合同无效纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2016）鄂0802民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚永海及其委托诉讼代理人邹涛，被上诉人潘振武到�参加诉讼，被上诉人龚发润，原审第三人袁永香、刘湘林、周文付经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚永海上诉请求：1、改判上诉人与被上诉人签订的《水库转租、房屋及宅基地购买协议》有效；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《水库转租、房屋及宅基地购买协议》是在双方自愿基础上签订的，是真实、合法、有效的协议。被上诉人在一审中未举证证明案涉房屋属于宅基地，即便二被上诉人与上诉人均不是团坊村村民，也不存在违法转让房地产的情形。房屋属于水库承包经营权附属物转让，即便房屋转让无效也不影响水库承包经营权转让的合法性。合同双方都实际履行了合同主要义务，合同内容不存在违反法律强制性规定的情形，故双方签订的协议为有效协议。即使合同无效，也应该由被上诉人承担全部过�责任。
潘振武、龚发润书面答辩称，龚永海虚构身份隐瞒事实，骗签合同取得合同款，违背诚实信用原则，合同应判定无效。
原审第三人袁永香未发表意见。
原审第三人刘湘林未发表意见。
原审第三人周文付未发表意见。
潘振武、龚发润向一审法院起诉请求：1、确认潘振武与龚永海签订的《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效；2、龚永海向潘振武返还转租款31万元；3、龚永海向潘振武退还房屋；4、龚永海赔偿潘振武、龚发润经济损失7.4万元；4、龚永海承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2002年5月15日，案外人郭信金与团坊村委会签订《团坊村周沟水库承包合同书》，约定郭信金买断经营团坊村周沟水库（约10亩），期限从2002年6月15日至2031年12月30日。之后，郭信金与刘湘林合伙经营该水库，�湘林在水库边修建了一套房屋，并取得了房屋所有权证及宅基地使用权证（房屋、宅基地登记在刘湘林名下）。2013年10月16日，周文付（龚永海妹夫）与郭信金、刘湘林签订协议，将水库及水库边的房屋作价26万元转让给周文付，周文付未实际经营使用转让的水库及房屋，水库及房屋由龚永海在实际经营、使用。房屋所有权证及宅基地使用权证至今未过户至周文付名下。
2013年10月25日，龚永海与潘振武签订《水库转租、房屋及宅基地购买协议》，约定龚永海向潘振武转让周沟水库经营权，期限18年，从2013年10月30日至2031年12月30日止，并出售水库东面山边建造的房屋和宅基地（面积户型等以产权证为准）以及各种附属设施（自建的渔池、猪圈、旱地等），以上设施及权属折价72万元，潘振武于合同签订之日支付20万元，并用荆门市大汉龙城2栋2702号房产作价42�元交付龚永海使用并过户至龚永海之子龚远喜名下，余款12万元于2013年12月30日前付清。潘振武同意龚永海继续使用水库至2016年12月30日。周文付、袁永香及龚发润在鉴证人处签名。同时，周文付同意协助办理一切流转、过户手续。
协议签订后，潘振武、龚发润合伙经营该水库，龚发润分期向龚永海支付转让款31万元。潘振武、龚发润在房屋周边改建了附属物猪圈、并修建了围墙、地坪等。龚永海认可上述改建、修建的猪圈、围墙、地坪等价值8000至10000元。
2013年10月底，潘振武将荆门市大汉龙城2栋2702号房产交付龚永海使用至今，交付的是毛坯房，龚永海对该房屋进行了装修并购置了家具、家电。该房屋至今未办理房屋过户手续。
另查明，潘振武系城镇居民。其明知城镇居民不能购买宅基地上的房屋。
一审法院认为，龚永海与潘振武签订的《水库转租、房屋及宅基地购买协议》中的房屋所属土地为宅基地，根据最高人民法院［2010］民一他字第4号复函的意见，农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。潘振武为城镇居民，不是团坊村村民，不属于同一集体经济组织成员，因此与龚永海签订的房屋及宅基地购买协议无效。又因水库的转让与房屋买卖无法分开，故《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效。
合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。潘振武、龚发润因合同取得的水库承包经营权及水库边的房屋，应当返还给龚永海。龚永海因合同取得的转让款31万元及荆门市大汉龙城2栋2702号房产一套亦应返还给潘振武、龚发润。
潘振武、龚发润另外主张了经济损失7.4万元，包含31万元按同期银行贷款利率6%从2013年12月至2015年8月的利息损失3.1万元，荆门市大汉龙城2栋2702号房屋20个月的房租损失2万元，改建、修建的猪圈、围墙、地坪等损失2.3万元。一审法院认为，对于利息损失，龚发润将转让款31万元交付龚永海使用了三年多，合同无效后，龚永海应予退还，在此期间存在利息损失，其主张按同期银行贷款利率计算利息损失一审法院予以支持。对于房租损失，因潘振武交付给龚永海的为毛坯房，无法对外出租获取租金，其要求的房租损失无事实依据，一审法院不予支持。对于改建、修建的猪圈、围墙、地坪等，因无法返还或没有必要返还给潘振武、龚发润，龚永海可折价赔偿，双方对其�值均存在争议，潘振武明确表示不进行价值评估，龚永海自认价值8000元至10000元，一审法院酌定其价值为8000元，以上损失共计39000元。本案导致合同无效的原因在于国家禁止农村房屋（含宅基地）在非同一集体经济组织成员之间买卖。潘振武作为国家机关工作人员，明知城镇居民不得购买宅基地上的房屋而与龚永海签订《水库转租、房屋及宅基地购买协议》，其存在过错。另外从《水库转租、房屋及宅基地购买协议》中双方将房产和宅基地指定在龚发润母亲名下并要求龚永海配合办理户口迁移手续等内容反映，龚永海也应知道非同一集体经济组织成员之间不能购买宅基地上的房屋，其也存在过错。一审法院综合分析双方的过错程度，认为潘振武、龚永海过错程度相当，各自承担50%的责任，则龚永海赔偿潘振武、龚发润经济损失19500元。
龚永海对荆门�大汉龙城2栋2702号房屋进行了装修并购置了家俱家电，其也存在损失，对其损失，在一审法院释明后，龚永海明确表示同意评估但不交纳评估费用，则龚永海因装修房屋的损失无法认定，龚永海可另行诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告潘振武与被告龚永海签订的《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效；二、原告潘振武、龚发润将团坊村周沟水库、水库周边的房屋（所有权及宅基地使用权登记于刘湘林名下）及猪圈、渔池、旱地等返还给被告龚永海；潘振武、龚发润修建的围墙、地坪归龚永海所有；三、被告龚永海退还原告潘振武、龚发润转让款31万元，并将荆门市大汉龙城2栋2702号房屋一套返还原告潘振武；四、被告龚永�赔偿原告潘振武、龚发润经济损失19500元；五、驳回原告潘振武、龚发润其他诉讼请求；六、第三人彭永香、刘湘林、周文付不承担责任。上述义务于判决生效后三十日内履行，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11740元，由原告潘振武、龚发润负担858元，被告龚永海负担10882元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题为潘振武与龚永海签订的《水库转租、房屋及宅基地购买协议》是否无效。最高人民法院对湖北省高级人民法院[2010]民一他字第4号复函答复意见为：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。”潘振武与龚永海均不是荆门市东宝区漳河镇团坊村村民，且案涉房屋所有权人登记在刘湘林名下，龚永海在法律上无权进行处分，潘振武与龚永海签订的协议中关于房屋及宅基地购买事项因违反了法律的强制性规定而无效。案涉的荆门市东宝区漳河镇团坊村周沟水库合同承包人为原审第三人周文付，龚永海在法律上亦无权进行处分，且水库转租与房屋买卖无法分开，故一审认定《水库转租、房屋及宅基地购买协议》无效正确。
潘振武与龚永海均明知农村房屋（含宅基地）不能在非同一集体经济组织成员之间买卖，双方对《水库转租、房屋及宅基地购买协议》的签订均具有过错，一审综合分析双方的过错程度后认定潘振武与龚永海过错程度相当并无不当。龚永海的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11740元，由上诉人龚永海负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘永清
审判员 杨红艳
审判员 董菁菁
二〇一七年六月二十七日
书记员 吴文倩