广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第613号
上诉人（原审原告、反诉被告）东莞××连接器有限公司。
法定代表人麦某某，该公司董事长。
委托代理人赵某某、毛某某，均为广东×××律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市××实业发展有限公司。
法定代表人张某，该公司董事长。
委托代理人赵某、付某，均为广东××律师事务所律师。
上诉人东莞××连接器有限公司（以下简称×仕公司）因与上诉人深圳市××实业发展有限公司（以下简称×都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2008）深福法民三初字第1547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年11月2日，×仕公司与涉案房产的原业主深圳市××贸易有限公司（以下简称×曦公司）签订一份《房地产租赁合同》，约定：×曦公司将涉案房产出租给×仕公司使用；租赁房地产面积共计1700平方米；月租金总额为6.8万元；租赁房地产用途为配套办公；租赁期限从2005年12月1日起至2008年11月30日止等。之后，双方又连续签订了三份《补充协议》，对部分租赁事项进行了补充或变更，其中《补充协议三》约定：×曦公司同意×仕公司在原租赁面积的基础上减少建筑面积600平方米，×仕公司的实际租赁面积为1100平方米。
租赁合同签订后，×曦公司将涉案房产交付×仕公司使用，×仕公司随后委托深圳市××装饰设计工程有限公司（以下简称×鹏公司）对涉案房产进行了装修，并委托深圳××理业工程建设监理有限公司（以下简称×油公司）对装修工程进行监理，×仕公司共向×鹏公司支付工程款1354437.43元，向×油公司支付监理费24900元，该装修工程于2006年6月28日竣工，于2006年7月5日通过竣工验收。
×曦公司将涉案房产转让×都公司后，×都公司取代×曦公司成为涉案房产的出租人，双方于2007年1月16日重新签订了一份《房地产租赁合同》，约定：×都公司将涉案房产出租给×仕公司使用。租赁房地产建筑面积共计1100平方米。月租金总额为44000元。×仕公司应于2006年12月1日前交付首期租金，并于每月10日前交付当月租金。×仕公司租用房地产的期限自2006年11月28日起至2008年11月30日止。租赁房地产的用途为配套办公及工业厂房。×都公司可向×仕公司收取相当于2个月租金数额的租赁保证金，即88000元。×都公司向×仕公司返还租赁保证金的条件为×都公司因故需中途停止租赁的，应提前2个月通知×都公司。当×仕公司出现拖欠租金达30天（1个月）以上、拖欠可能导致×都公司损失的各项费用达10万元以上等违约情形时，×都公司除追究×仕公司的损害赔偿责任或违约责任外，还可依据上述情形解除合同或变更合同条款。当×都公司出现所交付的租赁房地产不能实现租赁目的等违约情形时，×仕公司可向×都公司请求相当于2个月租金的损害赔偿金，还可以根据上述情形解除合同（×仕公司在获得赔偿后应书面通知×都公司并交回租赁房地产）或向×都公司提出变更合同条款。×仕公司自×都公司收到通知至获得赔偿期间，不需要向×都公司交付租金。
同日，×仕公司、×都公司及涉案房产的物业管理单位深圳市××物业管理有限公司（以下简称×策公司）签订了一份《租赁合同附件的补充说明》（以下简称补充说明），约定：×仕公司与×曦公司于2005年12月1日签订的关于涉案房产的租赁合同，该物业的产权人现变更为×都公司。产权人发生变更后，需将原来×仕公司与×曦公司签订的租赁合同在平等条件下，转签到×都公司名下。主合同的附件随主合同的转签一并转签，原租赁合同约定的各项条款维持不变。×仕公司在2007年2月10日之前，需一次性付给×都公司3个月的租金。涉案房产的物业管理企业现已变更为×策公司，该物业的物业管理费用改由×策公司收取。上述租赁合同及补充协议签订后，×仕公司向×都公司交纳了88000元的租赁保证金，×都公司向×仕公司开具了押金收据。
《补充说明》签订后，×都公司分两次向×仕公司提供了原定一次性支付的3个月租金发票，×仕公司收到后分别于2007年2月7日、2007年3月1日向开户银行发出付款指令，开户银行分别于2007年2月12日、2007年3月9日将所有款项划至×都公司账户。此后，×仕公司付款虽偶有迟延，但均未超过构成合同约定解除事由的30日。
2007年10月19日，×都公司向×仕公司发出《关于终止租赁合同的通知》，以×仕公司多次拖欠租金、物业管理费、水电费、空调使用费为由，通知×仕公司自2007年11月30日起解除双方签订的《房地产租赁合同》，并列举×仕公司历次欠费情况，其中拖欠租金的有3次，拖欠时问最长为18天。
2007年11月6日，×都公司再次向×仕公司发出《通知》，拒绝了×仕公司继续履行合同的请求，重申按原定时间终止合同。2007年12月13日，×仕公司致函物业管理单位×策公司，称该司将在拆迁过程中拆除办公室内的部分原有装修物品（包含地毯、天花板、地面层板、窗帘、冷气分体机等）并搬离园区，请求×策公司予以配合。
2007年12月24日，×仕公司正式搬离涉案房产，并将办公家私全部带走。
2008年1月14日，×策公司致函×都公司，称×仕公司在清除原有装修时，造成消防烟感线路短路，烧坏消防控制中心的3块主板。整个园区的消防处于瘫痪状态，×仕公司已承认该事件由其负责，经该司聘请消防公司进行维护，开销的维护费用为21000元，同时该司为此次维修提供了价值2400元的材料，由于该司现在无法联系×仕公司，要求×都公司缴付该笔费用。×都公司收到该函件后分别向消防公司和×策公司支付维修费21000元和材料费2400元，共计23400元。
本案审理过程中，原审法院委托深圳市××房地产造价咨询有限公司（以下简称×厦公司）对涉案房产的装修物残值进行鉴定，×厦公司根据当事人的质证意见，先后作出两份《工程造价鉴定编制报告书》，最终确认涉案房产的装修工程造价为1354437.43元，×仕公司已实际使用1年，按写字楼装饰工程的5年使用期限平均折旧，委托评估的装修物残值为1083549.94元。×都公司对×厦公司的最终鉴定结论仍提出不同意见，认为×仕公司实际使用装修物的时间不止1年，从装修工程竣工投入使用到合同履行完毕的时间不到3年，鉴定报告按5年时间进行折旧不合理。对此，到庭接受质询的鉴定人员表示，鉴定报告按5年时间折旧系从技术角度考虑，如果法院认为应该按合同履行期限折旧，可以对鉴定报告进行调整。
×仕公司在原审诉讼时请求判令：一、×都公司返还房租押金88000元；二、×都公司赔偿装修费损失1354437.43元；三、×都公司赔偿工程建设监理费24900元；四、×都公司赔偿办公家私款477360元；五、×都公司赔偿×仕公司临时租赁办公室费用损失116158.26元；六、×都公司承担本案诉讼费用。
×都公司在原审反诉时请求判令：×仕公司赔偿损坏消防设备的损失23400元，并承担反诉费用。
原审法院认为，×仕公司、×都公司签订的房地产租赁合同及补充协议合法有效，具有法律约束力，双方均应遵循合同约定全面、适当地履行义务。本案系×都公司单方解除合同引发的纠纷，×都公司解除合同的主要理由是×仕公司在合同履行过程中多次迟延支付租金，而根据合同约定，构成合同约定解除权的事由是×仕公司拖欠租金达30天（1个月）以上或拖欠可能导致×都公司损失的各项费用达10万元以上的，×都公司可以解除合同。从本案查证的情况看，×仕公司虽然时有拖欠，但拖欠时间从未超过30天，拖欠金额也从未超过10万元，即使是双方最具争议应在2007年2月10日前一次性支付的3个月租金，×仕公司也在2007年3月9日前全部付清，迟延付款时间只有27天（2月份只有28天），合同约定的解除条件尚未成就，×都公司不顾×仕公司的反对，不适当地行使合同解除权，致使合同提前解除，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。
由于合同提前解除，×仕公司不能按预期收回全部装修成本，×都公司除应返还×仕公司交纳的88000元租赁保证金外，还应赔偿×仕公司装修费损失和监理费损失。考虑到×仕公司已经实际使用了一段时间装修物，收回了部分装修成本，对于装修损失和监理费损失应按实际时间进行折旧，装修工程从2006年7月5日竣工至2008年11月30日租赁合同履行期满的可使用时间为879天，装修工程从竣工至2007年12月24日×仕公司撤离为止，实际使用时间为538天，剩余使用时间为341天，装修费损失为装修工程造价1354437.43元÷可使用时间879天x剩余使用时间341天=525386.28元。监理费折算方式与装修费相同，经折算后的监理费损失为9658.71元。×都公司抗辩称×仕公司在搬迁过程中拆走部分装修物，但只提供了一份×仕公司发给×策公司的函件作为证明，该函件虽然有×仕公司打算拆除部分装修物的内容，但打算拆除不等于实际拆除，在×仕公司当庭否认拆除事实的情况下，该证据不足以证明×仕公司拆除装修物的事实；同时，由于×都公司没有及时采取措施固定×仕公司拆除装修物的证据，即使×仕公司拆除装修物属实，在无法量化×仕公司拆除装修物的情况下，也不能扣减×仕公司的装修费损失，×都公司应对此承担举证不能的法律后果。
×仕公司在搬离过程中已将办公家私运走，所谓”办公家私损失”并未实际发生，对×仕公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
×仕公司撤离涉案房产后，另觅他址继续经营，新发生的房屋租赁费用属于×仕公司的正常成本支出，不属于其经济损失范围，假如判令×都公司赔偿，必然出现×仕公司无偿使用租赁房屋的不合理情况，因此，对×仕公司的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
×策公司在×仕公司搬离后不久即向×都公司发出索赔函，该函件的形成时间较早，×仕公司、×都公司尚未发生诉讼，可以排除×都公司为诉讼利益伪造证据的可能性，具有较高的证明效力，并且该证据与×策公司聘请消防公司对消防设施进行检查维修、×都公司向消防公司、×策公司支付维修费和材料费的票据、付款凭证相互印证，可以确认×仕公司在搬迁过程中损坏消防设施及×都公司垫付维修费和材料费的事实。×都公司要求×仕公司赔偿维修费用的反诉请求成立，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款之规定，判决如下：一、×仕公司与×都公司在本案中的房屋租赁合同关系有效；二、×都公司应赔偿×仕公司装修费损失525386.28元、监理费损失9658.71元，并向×仕公司返还租赁保证金88000元；三、×仕公司应赔偿×都公司消防设备维修费损失23400元；四、驳回×仕公司的其他诉讼请求。上述判决第二、三项相互冲抵后，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23287元（已由×仕公司预交），由×仕公司承担16247元，×都公司承担7040元；反诉案件受理费192.5元（已由×都公司预交），由×仕公司承担；财产保全费5000元（已由×仕公司预交），由×仕公司承担3488元，×都公司承担1512元；鉴定费10000元（已由×仕公司预交），由×仕公司承担6977元，×都公司承担3023元。
上诉人×仕公司、×都公司均不服原审判决，向本院提起上诉。×仕公司上诉请求：一、改判由×都公司按照会计准则的折旧年限（五年）赔偿装修费、工程监理费的残值损失；二、判令×都公司赔偿×仕公司临时租赁办公室费用损失116158.26元；三、判令×都公司承担本案一、二审全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一、一审法院在认定装修费、工程监理费残值时，未按评估报告的五年期限进行折旧，而是按装修工程验收之日起的租赁合同的剩余天数来确定的，这种计算方式对于×仕公司极不公平，也不合理。×仕公司在装修该物业时之所以会投入如此大的资金，完全是因为在此处设立公司的办公场所符合企业的预期，且租赁合同上明确约定，在同等条件下，×仕公司有优先承租的权利，×仕公司计划在此注册成立新的营业场所，并长期租赁此物业。按照评估公司的专业人士说明，在会计准则上，对于此类固定资产一般是按五年时间来折旧的，因此，我们认为赔偿数额应该按以下方式计算方显公平合理：装修费：1354437.43（元）÷1825（天）x（1825-538）（天）=955159.92元。监理费：24900（元）÷1825（天）x（1825-538）（天）=17554.68元。二、关于临时租赁办公室损失的问题，一审判决认为”新发生的房屋租赁费用属于原告的正常成本支出，不属于其经济损失范围”，×仕公司认为，因为×都公司的违约，导致×仕公司没有充分的时间寻找合适的可替代的办公场所，临时租赁的办公场所的费用明显比在双方合同正常履行下的成本支出高出很多。对于×仕公司来讲，这种成本不是”正常成本支出”，而是因为×都公司违约所遭受的损失，理应得到赔偿。退一步讲，×仕公司租赁的临时办公室的期限为53天，如按照涉案房产的租金每月44000元计算，53天的租金为44000／30×53=77733.33元，而×仕公司租赁的临时办公室的租金为116158.26元，两处房产租金的差额为：116158.26-77733.33=38424.93元，此为×仕公司损失，理应得到赔偿。为维护×仕公司的合法权益，现提起上诉，请求二审法院支持×仕公司的上诉请求。
×都公司针对×仕公司的上诉，口头答辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。
×都公司上诉请求：一、撤销原审判决，将本案发回重审或者改判驳回×仕公司的全部诉讼请求；二、判令×仕公司赔偿损坏消防设备的损失23400元；三、本案一、二审诉讼费用由×仕公司承担。其上诉依据的事实和理由为：一、涉案房地产租赁合同系合意解除，×都公司无需承担违约责任。×都公司与×仕公司签订《房地产租赁合同》之后，×仕公司自首次付款日起即开始拖欠租金，几乎每月均逾期付款。×都公司对于×仕公司的违约行为忍无可忍于2007年10月19日向其发出《关于终止租赁合同的通知》，要求自2007年11月30日起解除双方签订的《房地产租赁合同》。×仕公司提出异议后，2007年11月6日×都公司再次向×仕公司发出《通知》，重申按原定时间终止合同。此后，×仕公司再未表示异议，并于2007年12月13日致函物业管理单位×策公司，告知×仕公司将拆除办公室内部分原有装修，并搬离涉案场地，请求物业管理单位予以配合。2007年12月24日，×仕公司搬离涉案场地，并带走全部办公家私及部分装修物品，双方租赁合同正式终止。从以上事实不难看出，×都公司仅仅是提出了解除合同的意思表示，但是并未强行要求终止合同，×仕公司虽曾提出异议但并未坚持要求继续履行合同，更没有在合理的期限内向法院提出相关诉求，而是在2007年12月搬离了租赁场所。以行为表明其最终接受了×都公司解除合同的要求，因此，×都公司认为涉案租赁合同系双方协商一致的解除而非单方解除，符合双方《租赁合同》第十八条第三项甲乙双方协商一致的情形。因此，不存在×都公司单方违约的问题，更不应要求×都公司承担违约责任。二、退一步说，即使认定×都公司违约，一审判决亦存在程序错误和严重不公平。1、一审判决×都公司承担违约责任过重，超出了双方合同中对违约责任的约定。本案《房地产租赁合同》第二十条约定：即使在×都公司根本性违约的前提下，×都公司的违约责任（赔偿损失）也是以2个月租金为限。一审法院判令×都公司承担近60万元的巨额赔偿责任，如此判决不仅有违合同约定，也有违《合同法》中关于违约责任不得超过当事人缔约时可预期的范围的限制性规定。2、本案装修损失的评估违反有关程序性规定，评估报告属于无效证据，不应被采信。首先，本案合同系合意解除，且×仕公司还自行拆除了部分装修物品，以其行为表明接受解除合约的事实，本案评估并无必要。其次，本案委托进行的装修估价也存在严重的程序性错误，评估报告不应采信。从工程造价鉴定编制报告书可见，造价咨询公司依据的评估依据系：A、×仕公司与施工方签订的工程合同；B、增加工程的签证单，而法院对此没有作出对其真实、合法、有效的认定，评估机构就径自将未确认的合同和签证单作为造价评估的依据。众所周知，工程造价评估应以工程结算单或经现场勘察的实际工程量为准，而不应以装修合同（一个大概的工程预算）为准。×仕公司既未向人民法院提交工程结算单，又未向评估公司提交工程结算单，理应承担举证不能的后果。何况，一审法院委托的评估范围是装修残值，当然就应以现场实际残留装修作为评估依据，不能以合同（即签证单）为评估依据。再者，一审评估的评估结果也与本案没有必然的联系，×仕公司未能证明其所提交的装修合同是否真实、是否得到实际履行；甚至×仕公司未提交证据证明其所进行的装修是否已征得原业主的同意，也未提交证据证明原业主与其是否就装修的归属作出过约定。换言之，×仕公司尚未证明其装修损失的合法性，在此前提下就强行进行损失评估显然有未审先判之嫌。三、一审判决事实不清，出现漏判和错判。1、一审判决查明×仕公司在租赁物业后，与原出租人就租赁面积已经做出了变更，即将原租赁面积从1700平方减为1100平方米，×都公司与其签订的合同面积与此相同。因此，即使采信造价报告，其合同价格也是1700平方米装修价格。在×仕公司已经减少承租面积，即早已放弃600平方米的装修物的情形下，即使进行评估也应剔除600平方米的装修价格（装修残值），一审法院在委托评估时，未对此事给予评估公司提示，以至评估公司仍旧按照1700平方米的面积进行评估。2、关于折旧时间，×仕公司签订的租赁合同时间为三年，即使计算装修折旧也应当以租赁约定的租赁期间为依据。而一审法院却以×仕公司所谓的装修结束即2006年7月5日装修竣工至合同到期来计算折旧时间，人为导致折旧时间减少，实际帮助×仕公司获得更多的所谓装修损失。3、×仕公司已经自行拆除部分装修物，对此×仕公司的函件已经对此作出了证明，而一审判决却称，”打算拆除不等于实际拆除”。一审法院只要调查相关物业公司或者新的承租方即可得出是否拆除的事实。4、本案×仕公司违约迟延交付租金和物业管理费，其违约在先，双方解除合同后×都公司有权不再退还租赁押金。但是一审法院对原告提出返还租赁押金的请求表示支持是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，且存在严重程序错误，请求二审法院发回重审，或者依法改判如所请。
×仕公司针对×都公司的上诉口头答辩称，其答辩意见与其上诉意见一致。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，×仕公司和×都公司签订的涉案租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。
根据两审查明的事实，×仕公司在交纳每月租金时虽时有迟延，但其拖欠时间较短、拖欠金额较小，双方合同约定的×都公司有权单方解除合同的条件尚未成就。×都公司在此情况下于2007年10月19日通知×仕公司终止租赁合同，缺乏法律和合同依据。此后，×都公司对×仕公司提出的异议不予认可，于同年11月6日再次通知×仕公司终止合同，致使×仕公司被迫搬离。可见，双方合同的解除显系×都公司无理要求终止合同所致，×都公司构成根本违约，×仕公司要求其承担违约责任、赔偿损失，具有事实和法律依据。×都公司未能举证证明双方就解除合同事宜达成一致意见且×仕公司同意放弃追究其违约责任，故其主张免责，依据不足。
合同解除后，依照合同法的有关规定，作为违约方的×都公司所收取的租赁押金88000元自应退还给×仕公司，原审法院相关认定并无不当，本院予以维持。
涉案租赁合同因×都公司违约而解除，×仕公司要求其赔偿装修损失，具有法律依据。×仕公司承租涉案房产用于办公，其对该房产进行装修，显然是合理且有必要的。×都公司关于”×仕公司未能证明其装修房产得到原出租人的同意，故无权要求赔偿装修损失”的主张，理由不成立，本院不予采信。×都公司主张即使其构成根本违约，依照合同约定，其承担的赔偿责任也应以相当于两个月租金的数额为限。本院认为，涉案租赁合同中有关违约赔偿限额的约定，性质属于双方约定的违约金。而根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，对×都公司的该项主张，本院不予采信。关于×仕公司装修损失数额问题，×都公司主张装修残值的评估应以现场勘察为准，且×仕公司未提交工程结算单，原审造价鉴定单位依据装修合同所作出的鉴定结果不足采信。本院认为，首先，由于×都公司无理要求×仕公司搬离后已将涉案租赁房产另租他人并重新装修，故通过现场勘察评估装修残值的条件不具备的法律后果应由×都公司自行承担。其次，×仕公司实际支出的装修、监理费用，不仅有装修施工合同、现场签证单证明，更有×仕公司向装修施工单位实际转账付款的票据凭证和装修、监理单位开具的收款发票予以证明，证据之间能够相互印证，足资采信。最后，原审法院以×仕公司实际装修费用为基数，按工程竣工后租期内装修物已使用期限和剩余可使用期限的比例计算折旧后认定其装修损失数额，具有合同依据，公平合理，并无不当。因此，×都公司上诉主张造价鉴定报告属于无效证据，无事实和法律依据，本院不予采信。而×仕公司未能举证证明其与×都公司就租赁合同期限届满后有关续租期限、租金标准等事宜已达成一致意见，故其上诉主张其可长期租赁涉案房产、其装修损失应按五年折旧计算，缺乏依据，本院亦不予采信。×都公司还主张×仕公司已自行拆除部分装修物，但其未能提供充分证据予以证明，原审法院不予采信并无不妥。
关于×仕公司主张的临时租赁办公室损失的问题，本院认为，首先，×仕公司未能提供向其主张的出租人雷格斯商务服务（深圳）有限公司支付租金的票据凭证。其次，即使其主张属实，×仕公司也已就其支付的租金接受了与涉案租赁房产不同的房屋使用条件及服务，租金高出部分并不能当然地认定为×仕公司所受到的损失。因此，原审法院驳回×仕公司的该项主张并无不当，本院予以维持。
综上所述，×仕公司和×都公司的上诉理由均不成立，对双方的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24630元，由×都公司负担10030元，由×仕公司负担14600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 宁
审 判 员 龚 萍
代理审判员 江剑军
二〇一〇年七月二十八日
书 记 员 叶金花