福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终453号上诉人（原审原告）：庄明松，男，1973年9月14日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：黄琪聪，福建竞得律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄文艺，福建竞得律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：杨昌伟，男，1968年8月24日出生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审被告）：南安市荣建房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城成功科技商贸小区C幢107-112号。法定代表人：黄文家，该公司总经理。上诉人庄明松因与被上诉人杨昌伟、南安市荣建房地产开发有限公司（以下简称“荣建房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初5591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。庄明松上诉请求：撤销原判，改判支持庄明松的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定案涉合同为商品房预约合同，而非商品房买卖合同是错误的。荣建房地产公司取得预售许可后，出售房屋，确认具体的楼盘、房号、房屋总价款以及首付款数额等，应认定庄明松与荣建房地产公司订立的是商品房买卖合同；二、庄明松拥有案涉房产的物权权益，法院不得查封、扣押、冻结。庄明松已经依约支付了应付房款，而因荣建房地产公司出现烂尾楼，造成房产无法实际交付，庄明松对此没有过错。三、案涉房屋尚未建成，法院不得查封。杨昌伟、南安荣建房地产开发有限公司未作答辩。庄明松向一审法院起诉请求：一、确认庄明松与荣建房地产公司签订的溪美新美家园1003号商品房买卖合同有效；二、确认溪美新美家园1003号商品房归庄明松所有；三、不得执行溪美新美家园1003号商品房。一审审理中，经法院释明涉案合同为商品房预约合同，而非商品房买卖合同后，庄明松撤回第一、二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：不得执行溪美新美家园1003号商品房，解除对溪美新美家园1003号商品房的查封。一审法院认定事实：2015年7月16日，荣建房地产公司取得其开发的溪美新美家园项目的预售许可证。2015年7月29日，荣建房地产公司向庄明松开具一份《收款收据》，载明庄明松支付新美家园1003号房（总价款719000元）首付款255000元。一审法院在审理杨昌伟诉黄串连、荣建房地产公司民间借贷纠纷一案时，根据杨昌伟的申请，于2015年9月14日作出（2015）南民初字第6687号民事裁定书，裁定：查封荣建房地产公司开发的址在南安溪美街道办事处的“新美家园”楼盘（楼盘编号：2503），具体为：1单元401室、402室、501室、502室、503室、603室、803室、901室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1201室、1202室、1203室、1301室、1302室、1402室、1403室、1501室、1502室，共计22套。2016年3月7日，南安市人民法院作出（2015）南民初字第6687号民事判决书，判决：一、黄串连应于本判决生效后10日内偿还杨昌伟借款600万元及利息（利息自2014年12月17日起至实际还款之日止，按月利率2％计算）；二、荣建房地产公司对上述借款的本金及利息承担连带清偿责任等内容。该判决生效后，黄串连、荣建房地产公司未履行判决书所确定的义务，杨昌伟申请强制执行。南安市人民法院立案受理后，于2016年4月18日作出（2016）闽0583执1489号执行裁定书，裁定：冻结、划拨黄串连、荣建房地产公司的银行存款600万元及相应的利息；或扣押、提取其等额的收入；或查封、扣押其等值的财产等内容。庄明松对该执行标的提出书面异议，南安市人民法院于2016年6月24日作出（2016）闽0583执异19号执行裁定书，裁定驳回庄明松的执行异议。庄明松不服该裁定，于收到该裁定书后十五日内提起本案诉讼。一审法院认为，荣建房地产公司所开具给庄明松的《收款收据》仅载明当事人名称、商品房基本情况、商品房总价款以及首付款，并没有载明其他内容，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定并参照《商品房销售管理办法》第十六条关于：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，应认定该《收款收据》并没有载明商品房买卖合同的主要内容，仅能证明庄明松与荣建房地产公司成立商品房预约合同关系，并不能证明双方签订书面的商品房买卖合同。因该商品房总价款为719000元，而庄明松仅支付首付款255000元，其所支付的价款并没有超过该商品房总价款的50％。为此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，因庄明松并没有就涉案商品房与荣建房地产公司签订书面买卖合同，其所支付的价款也没有超过总价款的50％，故其请求人民法院不得执行涉案房产，缺乏法律依据，不予支持。荣建房地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回庄明松的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：诉争房屋所在楼盘建设尚未完工。庄明松提供的《收款收据》仅能体现荣建房地产公司收取庄明松支付了案涉房屋首付款255000元，而未能证明庄明松与荣建房地产公司订立了书面商品房买卖合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；……”。本案中荣建房地产开发公司作为被执行人，其办理了商品房预售许可证，人民法院预查封荣建房地产公司开发的址在南安溪美街道办事处的“新美家园”楼盘（楼盘编号：2503），具体为：1单元401室、402室、501室、502室、503室、603室、803室、901室、902室、903室、1003室、1102室、1103室、1201室、1202室、1203室、1301室、1302室、1402室、1403室、1501室、1502室，符合上述规定，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。鉴于庄明松未能提供充分的证据证明其与荣建房地产公司已就案涉商品房签订书面买卖合同，且其所支付的价款亦没有超过该商品房总价款的50%，故其请求人民法院不得执行涉案房产，缺乏依据，不予支持。综上所述，庄明松的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由庄明松负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧阳波审 判 员  傅嘉钦代理审判员  吴悦明二〇一七年五月五日书 记 员  王莉莉速 录 员  陈淑艺注：本案适用的主要法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。