山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1153号原告王宗利，男，汉族。委托代理人李洪军，高唐县农业办公室干部。被告张兴友，男，回族，居民。委托代理人曹建国，山东天地长安律师事务所律师。被告马义民（系张兴友妻子），女，回族。委托代理人曹建国，山东天地长安律师事务所律师。第三人蒋远勇，男，回族，居民。第三人沙志雪（系第三人蒋远勇妻子），女，回族，农民。原告王宗利与被告张兴友、马义民、第三人蒋远勇、沙志雪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因为调取涉案房屋的地籍档案自2015年9月10日至2016年6月23日中止诉讼。恢复诉讼后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宗利及委托代理人李洪军、被告张兴友、马义民及委托代理人曹建国、第三人蒋远勇、沙志雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宗利诉称，2012年6月11日，原、被告在第三人与被告张兴友、马义民签订的《房屋买卖合同》的基础上，签订了一份《房屋买卖合同补充协议》。该协议约定：被告张兴友、马义民将其购买的蒋远勇的南关回迁楼转让给原告王宗利，价款367000元。协议签订后，王宗利按协议交付全部购房款。被告于2014年3月份，分得位于华泰缔景苑小区10号楼2单元3楼西户的回迁楼。被告以种种理由推诿，拒不交付楼房。请求人民法院依法判令被告交付楼房并协助办理过户手续；承担本案的诉讼费用。被告张兴友、马义民辩称，第一，原告王宗利与两答辩人于2012年6月11日签订的《关于张兴友、马义民与王宗利房屋买卖合同的补充协议》是无效的。两答辩人于2011年3月9日与第三人蒋远勇、沙志雪签订了一份《房屋买卖合同》，两第三人将回迁楼包括车库在内转让给了两答辩人，双方约定交易价格为三十万元，交款时间为合同签订之日。双方对房屋买卖合同进行了公证，高唐县公证处出具了（2011）高某甲字第45号公证书。两答辩人通过银行转账方式交付购房款，受让该房屋。2012年6月11日，原告王宗利又与两答辩人签订补充协议，当日，王宗利将购楼款交给了两答辩人。被告和第三人同属南关村民，房屋交易属于村民之间的产权转让，合同是有效的。而原告与两答辩人之间的补充协议，因为原告不是南关村民，该房屋系集体土地上建造的房屋，属于小产权房，双方的合同无效，答辩人应将购买款退还原告，由于双方均存在过错，应当各自承担各自的损失。第二、原告用涉案房屋抵顶了作为连带责任保证人应代为偿还所欠答辩人张兴友的借款本息。2012年8月24日，借款人刘某乙向答辩人张兴友借款三十万元，月利率3%，借款使用期限自2012年8月24日至2012年10月23日。原告王宗利为该款提供连带责任保证。借款人刘某乙没有及时偿清本息。答辩人要求原告承担连带保证责任，原告承诺用购买的楼房抵顶担保的借款本息。2014年3月，分配回迁楼时，两答辩人分得华泰缔景某10号楼2单元3楼西户。原告明知已经用购买的楼房抵顶了担保的债务，起诉的目的是为了规避债务。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人蒋远勇、沙志雪述称，2011年3月9日，第三人把回迁楼卖给了张兴友，双方签订了买卖合同，也在高唐公证处进行了公证。2012年8月23日，张兴友以涉案楼房做抵押，向第三人借款三十万元，月利率3%，借款期限为两个月。双方没有签订抵押合同。2014年3月，分回迁楼时，第三人崔某还钱，张兴友当着第三人的面给原告打电话，原告承认用楼房抵押。2014年4月，张兴友又将涉案楼房交给了第三人。对于张兴友、马义民夫妇和原告之间的房屋转让问题，第三人不清楚。张兴友向第三人借款时，第三人曾经问过张兴友，房屋卖了，怎么做抵押，张兴友称用款人是原告。审理查明，因城市建设的需要，2010年8月，第三人蒋远勇的房屋被拆除。第三人蒋远勇作为被拆迁人，与拆迁人高唐县公有资产运营公司、受委托拆迁人高唐县金城房屋拆迁服务有限公司于2010年8月6日签订房屋拆迁补偿协议（产权调换）。根据协议约定，蒋远勇选购安置楼房的地点位于清真寺附近，户型120平方米。安置住宅楼按均价1050元/平方米，预计购房款126000元。安置楼房建成后，按拆迁户所选楼房的层次、实际建筑面积等因素最终确定安置楼房的价款，结合所选车库（成本价）或储藏室的应付款，结清差价。拆迁补偿协议签订后，第三人蒋远勇拆除房屋。2011年3月9日，第三人蒋远勇、沙志雪夫妇（甲方）与被告张兴友、马义民（乙方）在证人马某、蒋某的参加下，双方签订房屋买卖合同，合同约定的主要内容为：一、甲方自愿将其回迁的楼房及车库（车库款由乙方向开发商支付），楼房面积120平方米转让给乙方，乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。否则，甲方退还乙方全部房款，同时交付交易总房款的200%作为违约金。二、上述房产的交易价格为三十万元整，交款时间为本合同签订之日。三、甲方保证交易楼房为甲方所有，并保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人造成的该房屋办理产权登记或者发生债务纠纷的，甲方退还乙方全部房款，同时支付房款的200%作为违约金。四、如回迁楼安置时超时后的安置补偿费2011年8月16日止由蒋远勇享受，以后归张兴友所有。如对标时由蒋远勇结标，应付给张兴友时，由蒋远勇给张兴友。五、甲方应尽全力协助乙方办理房产证及一切过户手续所需的相关证明。甲方不得以任何理由要挟、推辞，否则视为违约。六、在本协议履行过程中，双方发生分歧，应协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。七、本协议一式二份，自协议签订之日起生效，双方各执一份。同日，双方对房屋买卖合同申请公证。高唐县公证处出具（2011）高某乙证字第45号公证书。此后，张兴友、马义民向第三人蒋远勇交付购房款三十万元，蒋远勇将房屋拆迁补偿协议（产权调换）交给了被告张兴友、马义民。2012年6月11日，被告张兴友、马义民又将受让房屋以367000元的价格卖给了原告王宗利。在证人张某、侯某参加下，双方签订了《关于张兴友、马义民与王宗利房屋买卖合同的补充协议》，协议内容为：一、张兴友、马义民（甲方）自愿将购买的沙志雪、蒋远勇的回迁楼包括车库，车库款由王宗利（乙方）向开发商支付，楼房面积120平方米，转让给乙方，乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。否则，甲方必须无条件退还乙方全部房款，同时支付交易总房款的200%作为违约金。二、上述房产的交易价格为367000元整，交易时间为本合同签订之日。三、甲方保证此交易楼房为甲方所有，并保证房屋没有产权纠纷，因出卖人造成的该房屋办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，甲方退还乙方全部房款，同时支付总房款的200%作为违约金。四、回迁楼2011年8月16日前的安置补偿费为蒋远勇、沙志雪所有，以后归乙方所有。如对标时由蒋远勇、沙志雪结标，甲方负责将2011年8月16日以后的安置补偿费付给乙方。五、由甲方负责为乙方完成办理房产证及一切过户手续所需的相关证明。甲方不得以任何理由要挟、推辞，否则视为违约，由甲方承担全部违约责任。六、在本协议履行过程中，双方发生分歧。应协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。七、本协议一式两份，自签订之日起生效，双方各执一份为凭。合同签订后，原告王宗利将购房款367000元交给被告张兴友。张兴友给王宗利出具收条。被告张兴友、马义民与第三人蒋远勇、沙志雪以及张兴友、马义民与王宗利签订转让房屋的协议后均没有通知拆迁人高唐县公有资产运营公司。2014年4月，高唐县公有资产运营公司会同高唐县鱼丘湖街道、高唐县海风实业公司（前身南关村委会）、蒋远勇等拆迁户对回迁楼房进行了分配，蒋远勇分得华泰缔景某10号楼2单元3楼西户。由于蒋远勇与张兴友存在债权、债务关系，被告张兴友称原告承诺以楼房抵顶担保的借款本息，该房屋由蒋远勇占有使用。第三人蒋远勇隐瞒拆迁安置楼房已经交易的事实，由高唐县海风实业公司出具蒋远勇拆迁安置协议丢失的虚假证明，蒋远勇领取2012年8月16日至2014年4月39日的超期安置费39520元。被告张兴友、马义民及第三人蒋远勇、沙志雪均承认涉案房屋至今没有取得产权登记。另查明，2012年8月24日，借款人刘某乙向本案被告张兴友借款三十万元，月利率3%，到期2012年10月23日。王宗利为债务人刘某乙提供连带责任保证。借款到期后，借款人刘某乙没有偿清借款本息。被告张兴友、马义民以原告王宗利承诺以涉案房屋抵押，已经抵顶借款本息为由拒绝交付房屋。但是，被告所谓抵顶债务的债权凭证以及原告王宗利的购房凭证均在各自手中。原告王宗利无奈于2015年7月30日向本院提起民事诉讼。被告张兴友、马义民主张涉案房屋占用的土地为集体土地，该土地性质的档案在土地管理部门保管，当事人及委托代理人无力调取，于2015年8月10日，向本院提出申请，要求向土地管理部门调取证据，本院依职权对涉及争议房屋所属性质的证据，向高唐县土地管理部门调查取证。本院从高唐县土地管理局调取鲁政土字【2009】1123号文件、高唐县人民政府2009年城市建设用地勘测定界图、高唐县城区重点区段修建性详细规划设计方案-折居小区规划布局图，证明涉案楼房的土地已经被国家征用，成为城市建设用地。2012年6月11日，中国人民银行执行的3-5年贷款利率为年利率6.65%。审理过程中，原告王宗利将诉讼请求变更为：要求解除《关于张兴友、马义民与王宗利房屋买卖合同的补充协议》，返还购房款367000元，并按农商行同期贷款利率占用购房款期间的利息150000元。被告张兴友、马义民认为利息应当按中国人民银行同期贷款利率计息。原、被告约定违约金超过法定标准，请求人民法院依法调整。第三人蒋远勇、沙志雪同意被告张兴友、马义民的意见。上述事实，有原告提交的2012年6月11日原、被告双方签订的房屋买卖补充协议，张兴友出具的交款凭证、蒋远勇、沙志雪与张兴友、马义民签订的房屋买卖协议、高唐县公证处的公证书、该唐县公有资产运营有限公司同蒋远勇签订的房屋拆迁补偿协议、以及被告张兴友提交与借款人刘希奎、担保人王宗利签订的借款担保协议、本院调取的鲁政土字【2009】1123号文件、高唐县人民政府城市用地勘测定界图、涉案房屋在内的高唐县规划布局图等证据附卷佐证。已经庭审质证，可作为认定事实的有效证据。经调解，双方各执己见，没有达成协议。本院认为，原告王宗利与被告张兴友、马义民之间的《关于张兴友、马义民与王宗利房屋买卖合同的补充协议》以及被告张兴友、马义民与第三人蒋远勇、沙志雪签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，两份协议为有效协议。由于被告张兴友、马义民没有取得涉案房屋的所有权，又没有实际占有涉案房屋，不能完成房屋所有权的转移，原告王宗利要求解除合同，并主张损害赔偿，本院予以支持。第三人蒋远勇、沙志雪和被告张兴友、马义民有直接的利害关系，其陈述王宗利同意用涉案房屋抵押，本院不予采信。被告张兴友、马义民主张王宗利已用涉案房屋抵顶其为债务人刘某乙担保的借款本息，缺乏事实根据，本院不予支持。原告在庭审时明确表示要求解除合同，解除合同的通知已经到达被告张兴友、马义民，合同解除。原告王宗利与被告张兴友、马义民约定的违约金为购房款的200%，过分高于造成的损失，被告张兴友、马义民要求调整，本院应当依法调整，原告没有按约定的违约金主张赔偿，再行调整违约金比例，已无实际意义。原告王宗利要求按中国人民银行同期同类行贷款利率支付占有购房款的利息，本院予以支持，按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率6.65%）、以购房款367000元为本金计算自2012年6月11起至2016年9月6日的利息，即367000元×6.65%×（4+2/12+25/360）=103384.41元，原告主张的损失不足150000元的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十六条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王宗利与被告张兴友、马义民2012年6月11日签订的《关于张兴友、马义民与王宗利房屋买卖合同的补充协议》；二、被告张兴友、马义民返还原告王宗利购房款367000元；三、被告张兴友、马义民以购房款367000元为本金按年利率6.65%向原告王宗利赔偿损失自2012年6月11日起至本院确定的履行期限届满之日的利息损失；四、驳回原告王宗利的其他诉讼请求。上述第二、三项限判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8970元，由原告王宗利负担809元，被告张兴友、马义民负担8161元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  宋树宝人民陪审员  刘树华人民陪审员  徐圣涛二〇一六年九月八日书 记 员  王 杰