湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终3484号
上诉人（原审被告）：李祥玉，女，1967年6月1日出生，汉族，住五峰土家族自治县。
委托诉讼代理人：刘晓庆，1993年4月16日出生，土家族，住五峰土家族自治县。
委托诉讼代理人：刘传甲（系李祥玉之父），1941年1月30日出生，土家族，住五峰土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：五峰土家族自治县房地产管理局。住所地：五峰土家族自治县渔洋关镇古潭小区。
法定代表人：张忠权，系该局局长。
委托诉讼代理人：匡柏秀，五峰土家族自治县天民法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：王真武，男，1956年1月24日出生，土家族，五峰宏鑫物业管理有限公司总经理，住五峰土家族自治县。
上诉人李祥玉与被上诉人五峰土家族自治县房地产管理局(以下简称五峰房管局)房屋租赁合同纠纷一案，不服五峰土家族自治县人民法院（2017）鄂0529民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李祥玉的委托诉讼代理人刘晓庆、刘传甲，被上诉人五峰房管局的委托诉讼代理人匡柏秀、王真武参加诉讼。本案现已审理终结。
李祥玉上诉请求：撤销原审判决，驳回五峰房管局的诉讼请求，判令五峰房管局按照五峰土家族自治县人民政府文件五政规【2014】1号第三十七条之规定，落实上诉人优先购买安置住房。判令五峰房管局承担2010年11月19日廉租住房合同的责任，并缴纳房租费至上诉人购买安置住房为止。事实与理由：上诉人从未申请过廉租住房，纯属被上诉人谎报上诉人的申请材料申请廉租住房，李祥玉以家庭二人申请租赁廉租住房不是事实。2010年11月19日上诉人与被上诉人签订的廉租住房合同无效，该合同是在拆迁上诉人的自建住房、被上诉人承诺廉租房验收入住后两年内为上诉人办好房产证的情况下被诱导签订，该合同违反了行政法规的强制性规定，属于恶意串通，合同非法无效。上诉人住的是被拆迁的安置房，按照五政规【2014】1号文件的规定，从2014年5月1日起，2010年11月19日签订的廉租房合同已经终止和解除。被上诉人未催缴过廉租住房租金，应视为被上诉人已认同上诉人居住的是保障性安置住房，上诉人与被上诉人不存在廉租住房合同纠纷。一审法院将本案案由廉租房合同纠纷改为房屋租赁合同纠纷不正确，并导致适用法律不当，廉租房租赁合同受行政法规的约束，而普通的房屋租赁合同是一种商业行为，受《合同法》约束。上诉人有足够证据证明有自建住房165平方米，五峰县数百拆迁户的廉租住房租金均由拆迁人缴纳，五峰房管局要求上诉人缴纳租金有失公允，上诉人住的是保障性安置住房。综上，被上诉人拆了上诉人的自建住房，并只按成本价补偿上诉人，理应落实安置保障性住房，应按五政规【2014】1号文件的规定保障上诉人优先购买安置房的权利。
五峰房管局辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人要求购买安置房的请求属于另一法律关系，与本案无关，上诉人应按规定交纳租金，五峰房管局请求驳回上诉，维持原判。
五峰房管局向一审法院起诉请求：要求解除房屋租赁关系，返还租赁房屋，支付房屋租金12496.00元，承担20%违约金2499.20元，合计14995.20元。
一审法院认定事实：2010年10月6日，李祥玉以家庭二人（李祥玉、李晓娟）向五峰房管局申请租赁廉租房屋。2010年11月19日，五峰房管局、李祥玉签订《五峰县廉租住房租赁合同》。李祥玉租赁五峰房管局坐落于渔洋关镇东西路128号和意小区2栋2单元4层1、2号建筑面积117.21平方米的房屋，期限自2010年12月1日至2011年11月30日止。约定：按照《五峰土家族自治县最低收入家庭廉租住房管理办法》和《五峰土家族自治县廉租住房实物配租实施细则》的规定和标准，即每平方米1.50元，月租金54.00元，年租金684.00元，超过人均保障面积18平方米的每月每平方米2.00元，月租金126.40元，年租金1517.00元，合计月租金180.40元，年租金2164.80元，先交后住，按季交付租金。无正当理由累计六个月未交纳廉租住房租金的，按合同租金总额的20%支付违约金，并对超出违约金以外的实际损失进行赔偿。李祥玉进住五峰房管局廉租房后，交付了一年租金，合同期满后，李祥玉仍然居住在该廉租住房屋内，但没有按合同约定交付租金。2014年，五峰房管局向五峰土家族自治县人民法院起诉，要求李祥玉交付逾期交付的租金。经五峰土家族自治县人民法院、宜昌市中级人民法院审理，判决李祥玉交付租金5051.20元后，李祥玉交付租金至2014年12月31日止。但李祥玉不服判决又向湖北省高级人民法院申诉。2015年6月24日，湖北省高级人民法院（2015）鄂民申字第00819号《民事裁定书》裁定：驳回李祥玉的再审申请。五峰土家族自治县人民政府五政规〔2014〕1号文件规定，自2014年5月1日起，租赁七层以下楼层的，人均保障面积18平方米内的，每平方米月租金价格1.50元，超过保障面积的，每平方米月租金价格4.00元。其他保障面积内的，每平方米月租金价格2.00元。五峰土家族自治县人民政府五政规〔2016〕3号文件规定，自2016年4月1日起，租赁七层以下楼层的，人均保障面积20平方米内的每平方米月租金价格1.50元，其他每平方米月租金价格2.00元，超过保障面积的每平方米月租金价格3.00元。自2015年1月1日起，李祥玉仍然居住在廉租房屋内，五峰房管局、李祥玉没有签订廉租房屋租赁合同，李祥玉也没有交付租金。李祥玉辩称，2015年3月和9月26日到五峰房管局要求按照原来合同约定的租金数额交付租金，五峰房管局拒绝收取租金。五峰房管局诉称，因五峰土家族自治县政府调整了廉租房屋租金标准，不能按原来的租金标准收取租金，李祥玉要求按照原来合同约定的租金数额交付租金，五峰房管局就没有接收取租金。2016年9月16日，同年12月18日，五峰房管局两次找李祥玉父亲刘传甲座谈房屋租金事宜。2017年6月30日，五峰房管局又通知李祥玉交付房屋租金。至今，李祥玉仍然没有交付租金。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，李祥玉辩称是五峰房管局建房拆迁造成李祥玉无房居住，而以廉租房代替的安置房，没有提交足够证据证明李祥玉应享受安置房。是否享受安置房待遇与本案不是同一法律关系，故对于李祥玉辩称理由无法采纳。李祥玉辩称已交付房租到2014年12月31日止，仍多交了8个月的房租，五峰房管局没有提出异议，但李祥玉仍然居住在该廉租房屋内，不能视为李祥玉多交，只能视为李祥玉已经交付廉租房屋租金到2014年12月31日止。五峰房管局、李祥玉签订了一年廉租房租赁合同，交付了一年的房屋租金，之后，因李祥玉不交付租金，五峰房管局提起了诉讼，为此已经法院判决，其判决确认了五峰房管局、李祥玉之间的关系，判决书也已经发生法律效力，足以证明五峰房管局、李祥玉之间是不定期廉租住房租赁合同关系。五峰房管局可以在提前通知李祥玉的前提下，要求李祥玉返还租赁的廉租房屋，李祥玉亦有权随时返还租赁的廉租房屋。廉租房屋是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象、租金标准和销售价格，以出租或出售方式提供的具有保障性质的公共租赁房屋。该类房屋并非免费居住，租金标准由政府文件规定，而不是五峰房管局自己确定。李祥玉在原签订的廉租房屋租赁合同终止后，又未与五峰房管局签订租赁合同，也未搬出而继续居住该廉租房屋，视为李祥玉接受了原告廉租住房租赁合同条款和租金标准。李祥玉应当诚实守信，按照居住的时间和面积按时交付房屋租金，逾期交付租金就应当承担违约责任。按照五峰土家族自治县人民政府廉租住房租金标准文件规定，2015年1月1日至2016年3月31日止，李祥玉应支付五峰房管局租金{（36㎡×2.00元）＋(81.21×4.00元)×15月}5952.60元；2016年4月1日至2017年8月31日止，李祥玉应支付租金{（40㎡×2.00元）＋(77.21㎡×3.00元)×17月}5297.71元。合计欠租金11250.31元，予以确定。五峰房管局请求支付至2017年12月31日止的租金，因李祥玉尚未居住，暂无法确定居住的时间期限，故不能支持五峰房管局的请求。五峰房管局要求李祥玉返还租赁房屋和支付逾期租金20%的违约金，五峰房管局、李祥玉没有约定，政府文件亦未规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、李祥玉在判决生效后十日内支付五峰土家族自治县房地产管理局房屋租金11250.31元。二、驳回五峰土家族自治县房地产管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175.00元，减半收取87.50元，由李祥玉负担。与判决给付内容同时履行。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、尽管廉租住房租赁具有很强的政策性，廉租住房属于政府的保障性住房，其出租方式、承租条件等均需符合廉租住房相应的行政法规的规定，对廉住住房的出租分配及承租人资格的取得属于行政管理的范畴，但此仅为廉租住房租赁合同产生的前提条件，并非廉租住房租赁合同本身，本案李祥玉与五峰房管局签订了廉租住房租赁合同后，出租方五峰房管局已不是发挥行政职能的行政主体，其与李祥玉双方互负权利义务，均属于民事主体，双方均受廉租住房租赁合同约束。湖北省高级人民法院作出的（2015）鄂民申字第00819号裁定书中表述“关于本案的廉租房租赁合同是否符合《公共租赁住房管理办法》的规定，属于行政管理部门的管理范围，并不属于人民法院受理民事案件的范围”，该表述指的是廉租住房租赁合同是否合乎规定属于行政管理部门的管理范围，并非李祥玉诉称的廉租住房租赁合同纠纷本身为行政管理范围及廉租住房租赁合同纠纷不属于民事案件的受理范围，上述表述的含义和李祥玉的诉称有本质差别。本案系因李祥玉未按照廉租房租赁合同约定支付租金产生纠纷，结合五峰房管局提起诉讼的请求，本案属于民事案件的受理范围，一审法院按照租赁合同纠纷审理并无不当。至于李祥玉称五峰房管局拆迁其原房屋后造成其无房居住，以廉租住房代替的安置住房，其应享受购买安置住房，该诉称与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，其是否享受购买安置住房应属于行政机关的管理范畴，其应向相应的行政机关寻求解决或另行提起诉讼，本案不宜处理。2、李祥玉既已和五峰房管局签订了廉租住房租赁合同，依照诚实信用原则，其应依照合同约定行使权利并履行义务，且李祥玉在合同签订后交付了一年的房屋租金，后因李祥玉不交付租金，五峰房管局提起了诉讼，为此已经法院判决，其判决确认了五峰房管局、李祥玉之间的关系，湖北省高级人民法院也作出（2015）鄂民申字第00819号裁定书驳回了李祥玉的再审申请，判决书也已经发生法律效力，李祥玉诉称其从未申请过廉租住房，系五峰房管局谎报其申请材料申请廉租住房，该诉称不能抗辩李祥玉与五峰房管局签订的廉租住房租赁合同已经法院确认产生效力的事实。李祥玉主张本案廉租住房租赁合同无效无事实和法律依据，李祥玉在原签订的廉租住房租赁合同期满后，并未搬出而继续居住该房屋，可视为李祥玉继续租赁该廉租住房，租赁期限为不定期。本案李祥玉应按照廉租住房缴费的相关规定和廉租住房合同的约定向五峰房管局缴纳所欠2015年1月1日起至2017年8月31日止的租金11250.31元。
综上所述，上诉人李祥玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费175元，由李祥玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张士勇
审 判 员 苗劲松
审 判 员 张原鹏
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 张宽红
书 记 员 杨德蓉