四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大邑民初字第55号
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行，住所地：四川省成都市大邑县晋原镇东濠沟南段125号。
负责人游波，行长。
委托代理人熊春生（一般授权），四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲（一般授权），四川博成律师事务所律师。
被告伍军康。
被告魏琳。
被告成都天朗置业有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南三段1号。
法定代表人孙家书，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行（以下简称“农行大邑支行”）与被告伍军康、魏琳、成都天朗置业有限公司（以下简称“天朗公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告农行大邑支行的委托代理人熊春生到庭参加诉讼，被告伍军康、魏琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。被告天朗公司明确表示不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行大邑支行诉称，被告伍军康、魏琳系夫妻关系。因购买被告天朗公司开发的大邑县花水湾温泉区保安村三社的“西岭雪温泉住宅小区”一期雪香居2楼1、2、3号房屋向原告借款。经三方合意后，于2004年1月20日签订了《个人住房按揭合同》。合同约定被告伍军康、魏琳向原告借款468，000.00元，由其按月归还借款本息；借款以二被告所购房屋作抵押担保，并由被告天朗公司承担连带保证责任。合同签订后，原告按约向被告伍军康、魏琳发放了贷款，但二被告却未按合同约定还款。现原告起诉要求：1、解除原、被告签订的《个人住房按揭合同》；2、被告伍军康、魏琳归还原告剩余借款本金458，439.73元和利息、罚息、复利276，184.02元（截止至2012年2月20日）；3、被告伍军康、魏琳以上述借款本金为基数自2012年2月21日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失；4、被告伍军康、魏琳承担本案诉讼费及其他原告实现债权的有关费用；5、被告天朗公司对被告伍军康、魏琳的以上债务和给付义务承担连带清偿责任；6、原告对抵押物享有优先受偿权。
被告伍军康、魏琳未提交答辩意见。
被告天朗公司的法定代表人孙家书由于尚在监狱服刑，在庭前本院对其所作的调查笔录中表示，不委托代理人，也不出庭参加诉讼，同意解除与业主的《商品房买卖合同》及与农行大邑支行的《个人住房按揭合同》，亦同意返还购房首付款和按揭贷款。
经审理查明，被告伍军康、魏琳系夫妻关系。被告伍军康因购买被告天朗公司位于大邑县花水湾温泉区保安村三社一期雪香居2楼1、2、3号A3型房屋向原告农行大邑县支行借款。2004年1月20日，被告伍军康、天朗公司与原告农行大邑支行签订《个人住房按揭合同》【合同编号（大邑县支行）农银按字（2004）第（51105200400001968）号】，该合同约定，借款人：伍军康；借款金额：468，000.00元（总房款的60%），用于支付购买天朗公司上述房屋的余款；借款期限为2004年1月20日起至2024年1月19日止；被告伍军康以上述房屋作抵押担保；采用等额还款方式还款，以每月为一个偿还期，每月20日为还款日；借款利率按月利率4.8‰执行，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；逾期还款，原告计收逾期利息及复利；天朗公司自本合同签订之日起，至被告伍军康取得房产证书办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行大邑支行收执之日止，对其所欠农行大邑支行的贷款本息及相关费用承担连带保证责任。原告按约将贷款468，000.00元划入被告天朗公司账户。后上述房屋办理了抵押权人为农行大邑支行的国有土地使用权抵押登记【国有土地使用权抵押权证号：大国土抵（2004）第357号国有土地使用权证号：大邑国用2004字第37381号】，抵押期为自2004年1月20日至2024年1月19日。后天朗公司所涉房地产修建工程因故停工，房屋至今不能交付使用。至原告起诉时，尚有本金458，439.73元及相应利息未还。庭审中，原告明确其诉讼请求第（四）项中“实现债权的有关费用”系指公告费。
上述事实，有当事人陈述及原告提交并经本院予以确认的《个人住房按揭合同》、《贷款申请书》、《借款凭证》、贷款明细表、《财产共有人抵押承诺书》、《国有土地使用权抵押权证》、《债务逾期催收通知书》、邮政送达回执及本院向天朗公司法定代表人孙家书所作的《调查笔录》等所证实。
本院认为，原告与被告伍军康、天朗公司签订的《个人住房按揭合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。原告依照合同约定向被告伍军康发放了借款，被告伍军康未按合同约定履行还款义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”故，原告要求解除与被告签订的《个人住房按揭合同》及归还借款本息、赔偿利息损失的请求符合法律规定，本院予以支持。对原告诉请的第四项公告费，因双方既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。原告农行大邑支行请求判令被告天朗公司对被告伍军康的上述债务承担连带清偿责任的诉请，由于原、被告在签订的《个人住房按揭合同》第十一条明确约定：“天朗公司自本合同签订之日起，至被告伍军康取得房产证书办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行大邑支行收执之日止，对其所欠农行大邑支行的贷款本息及相关费用承担连带保证责任”。原告农行大邑支行的此项请求已超过双方约定的保证期间，被告天朗公司不应再承担连带保证责任，对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记的，人民法院可以认定抵押有效”，故原告农行大邑支行与被告伍军康之间的抵押关系合法有效，农行大邑支行对抵押物享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、二百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行与被告伍军康、成都天朗置业有限公司于2004年1月20日签订的《个人住房按揭合同》；
二、被告伍军康在本判决生效之日起十五日内归还原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行借款本金458，439.73元，并按合同约定支付利息至2012年2月20日；
三、被告伍军康在本判决生效之日起十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行以458，439.73元借款本金为基数自2012年2月21日起至本判决确定的还款日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；
四、原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行对大邑县花水湾温泉区保安村三社一期雪香居2楼1、2、3号A3型【国有土地使用权抵押权证号：大国土抵（2004）第357号国有土地使用权证号：大邑国用2004字第37381号】享有优先受偿权，在被告伍军康不履行上述给付义务时，以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司大邑县支行的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11，146.00元，由被告伍军康承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 严睿劼
代理审判员 李 莉
人民陪审员 刘晓君
二〇一三年八月二十日
书 记 员 安 威