河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第804号
原告丁利，男，现住秦皇岛市海港区。
委托代理人薛冬梅，河北德圣律师事务所律师。
被告秦皇岛际华三五四四鞋业有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人张志会，董事长。
委托代理人孟昭民、王承玉，河北正在律师事务所律师。
被告秦皇岛市新华彩印有限公司，住所地秦皇岛市海港区。
法定代表人冯继昌，董事长。
原告丁利与被告秦皇岛际华三五四四鞋业有限公司（以下简称三五四四）、秦皇岛市新华彩印有限公司（以下简称新华彩印）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁利的委托代理人薛冬梅、被告三五四四委托代理人孟昭民、王承玉到庭参加了诉讼，被告新华彩印未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁利诉称，原告一直承租被告三五四四家属区门口的门市房从事移动通讯经营。2014年对该地段进行开发，在开发前，被告三五四四为了保证拆迁的如期顺利进行，同时考虑将来对外承租事宜，为了拉拢住现在相应租户不致流失，被告提出相应的提前腾房政策，并且与原告签订提前腾房有关优先政策协议。协议约定，在2014年5月18日至6月2日之间搬迁腾空房屋者，按腾空顺序排号优先承租，优先挑选房号。同时口头约定提前腾房签有协议者房屋租赁价格为每平方米1000元，门市房位置好的每平方米不超过1100元。原告为了将来能有合适的房源，按被告政策规定提前腾房时间腾空房屋并且签订协议。就在原告满心欢喜等待门市房建成时，突然得知被告三五四四违反协议的约定，将该地段尚未建成的商铺出租给秦皇岛新华彩印有限公司，租期三年，原告想要承租需同新华彩印有限公司签订承租协议，而且租赁价格远远超过当时口头约定。被告在有关优先政策协议中约定2014年10月1日正常营业，可是直到现在该商铺也没有建成。原告腾房后一直在等待该商铺的建成，没有另行租赁其他商铺，该商铺的不能按期营业给原告造成很大损失。原告就此事曾先后多次找到被告协商都未能解决。综上，被告三五四四同原告签订有关优先腾房协议约定原告享有优先承租权、优先选号权，且双方口头协商对租赁价格达成一致，现被告在没有告知原告的情况下同被告新华彩印签订租赁协议，违反了双方签订的提前腾房优先政策协议，侵犯了原告的优先承租权，同时因被告秦皇岛市际华三五四四鞋业有限公司不能按协议约定时间交付租赁房屋，导致原告一直不能正常营业，给原告造成很大经济损失。为此，原告请求人民法院依法确认二被告之间签订的租赁协议无效，判令被告三五四四履行优先政策协议按每平方米1000元价格同原告签订租赁协议，原告享有优先承租权，赔偿原告经济损失50000元，被告承担诉讼费用。
被告三五四四辩称，原告无权要求确认二被告签订的租赁协议无效，既没有法律赋予其确认无效的权利，也没有约定被告赋予原告可以有撤销二被告之间的租赁协议的权利。二被告签订的租赁合同是两个平等主体真实意思表示，不违反法律规定，为有效的协议。原告除王术云、王英伟、赵国芳、赵国义之外，其他原告均未与被告三五四四形成过直接的租赁关系，且房屋在2013年2月28日也已经到期，并没有形成新的租赁关系，所以原告无权要求撤销。被告三五四四也没有义务履行原告所称的优先政策协议，双方签订的主体不适格，协议物业公司并没有法人主体资格，无权代三五四四签订协议。即便协议有效，但双方约定同等条件下享有优先承租权，被告三五四四已经通知各原告前来竞标，是原告放弃了其优先权。三五四四与原告签订的优先政策协议中的优先也只是给原告优先承租租赁物的一个机会，租赁物获得的方式并未明确约定，并没有约定由三五四四直接租赁给原告。原告与被告三五四四之间没有就租赁达成协议，原告要求被告承担无法经营的损失，无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。
被告新华彩印未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
经审理查明，原告从原租户处转租被告三五四四家属区门口的门市房从事移动通讯经营，原租赁合同于2013年2月28日到期。租赁合同到期后，因被告三五四四拟对房屋进行开发改造，不再续租，原承租户向被告三五四四作出承诺，在被告三五四四确定开工日期时，提前一个月通知承租户，承租户保证在一个月内腾空所租门市房，决不影响公司开发，到时若不腾空，公司可任意处置，造成一切后果由承租人自负，租金按月交纳。
2014年5月18日，被告三五四四发布了《关于限期拆除三产临建房的告示》，通知三五四四家属区门口的门市房的租户，三五四四决定对门市房拆除改造，重新建设新的临街商铺，继续对外出租，要求各租户办理腾退事项，6月18日，公司将对此地块商铺停水、停电，开始拆除。在此期间，被告三五四四曾召集房屋实际使用人召开会议，会议中表示改造完成后，租金价格在一千元左右。
2014年5月31日，原告丁利与三五四四物业公司签订《关于三产门市房拆除经营户提前腾空有关优先政策的协议》，内容为“根据公司整体开发的有关精神，家属区原门市房处十亩地进行开发，解决脏、乱、差问题，重新树立三五四四家属区门口门市房形象，定于2014年5月18日到6月18日一个月时间原门市房承租人、经营户尽快搬房腾空，不耽误工期尽快施工，保证在10月1日前重新开业经营，在6月2日前半个月期间内均属提前搬迁腾空，经物业验收合格签署优先租赁门市房协议，协议内容如下：一、在2014年5月18日至6月2日之间，原门市房承租人、经营户搬房腾空者，按到物业验收完毕先后顺序进行排号登记，在承租时同等条件下优先承租（优先挑选房号）；二、在2014年5月18日至6月2日之间搬迁腾空房屋者，物业验收完毕写清时间和排号顺序，双方签字认可，第贰拾贰号；三、此协议一式两份，物业和承租户各执一份，作为优先挑选房源的证据。”协议签订后，原告搬出房屋。被告三五四四拆除原门市房，重新建设。
2014年12月29日，被告三五四四张贴《招租告示》，内容为，“经公司办公会研究，并经各分会讨论通过，决定对生活区商品市场进行整体出租，具体条件如下：1、承租方必须具备法人资格，不对自然人租赁。2、承租方法人注册资金在200万元以上。3、租期5年。4、租金竞标底价200万元／年。5、参加竞标单位需缴纳2万元竞标押金。有符合以上条件的单位，请于12月30日上午，携带营业执照原件和复印件、法人身份证原件和复印件到公司报名”。
2015年1月8日，被告三五四四与被告新华彩印签订《房屋租赁合同》，被告三五四四将海港区东港路与燕山大街交叉口东北角处临街商品市场及房屋门前空地出租给被告新华彩印，租赁期限为五年，即2015年3月1日起至2020年2月29日止，租金为每年261万元；在合同第四条其他约定事项中第9款约定，新华彩印要接受三五四四拆除原房屋时对原租户的承诺，在同等条件下，原租户享有优先承租权，具体名单及顺序由三五四四提供。在2015年1月7日下午，三五四四的物业公司分别给38户承租户打电话，到物业公司处挑选房号，38户承租户到物业公司后同被告新华彩印的工作人员挑选房号，由于人员多，未能选成，新华彩印定于1月11日继续选房号。
2015年1月9日，被告新华彩印贴出通知一份，内容为“各位租户，原定于本月11日召开的三五四四厂三产房租房有关会议暂时取消，有关租房事宜另行通知。敬请关注。”2015年1月15日被告新华彩印提出告示一份，内容为“东港路与燕山大街交叉口东北角燕东里门市房竞租须知：兹定于2015年1月18日上午8点，在海港区晨砻酒店四楼会议厅召开竞租投标会，有意租赁者请携带本人身份证复印件，现场交2000元竞标保证金，领取号牌参加竞标、否则谢绝进入竞标现场。未能中标者竞标会结束后，压金退回；中标后反悔的人员，压金不退。详细规则届时见（竞标须知和办法及租赁合同）。晨砻酒店址：秦皇东大街与兴电路交叉口南行300米，热电厂区门口南行200米。”原告称，因招租不是三五四四，且租金价格远高于被告三五四四的承诺，原告未参加竞标；认为二被告签订在租赁合同侵犯了原告的优先承租权，于2015年1月28日向本院起诉，要求确认二被告之间签订的租赁协议无效，判令被告三五四四履行优先政策协议按每平方米1000元价格同原告签订租赁协议，原告享有优先承租权，赔偿原告经济损失50000元，被告承担诉讼费用。
原告提交了签订政策协议前被告三五四四召开会议的的录像、与物业经理管清源的谈话录音、新华彩印在秦皇岛海港区晨龙大酒店4楼公开招租的会议录像，证明被告三五四四召开会议时曾说过租金不超过1100元及被告新华彩印在与三五四四签订租赁合同时对被告三五四四与原告签订优先协议的事实是明知的，双方主观上存在恶意。被告三五四四的质证意见为对录音和视听资料的合法性不予认可，证据的取得必须合法，未经对方当事人同意的私自录音是不合法的行为，不能作为证据使用；对真实性没有异议，但是无法证明原告所主张的事实，其中相关领导对租金价格的说法仅是预测，是一个意向性的，并不具有法律约束力。
被告三五四四申请物业经理管清源出庭作证，证明了房屋是在2013年2月28日到期，到期后根据公司开发要求，为解决三五四四门口门市房脏乱差的问题，不在继续租赁了。后租户和经营户不愿意，双方签了一个承诺书，内容是我们随时开发，原告随时搬走，按月收取租金，一直持续到2014年5月份，我们要进行开发，把五月份收的租金都退给了承租户，在这期间我方也贴出很多告示，也开过会，跟原告沟通不再续租了。在开发期间，物业公司与承租户签了一个协议，谁先搬走优先选房号，后来有38户和我方签订了该协议，有几户没签。房屋建设完毕后，三五四四为了整体出租，与新华彩印签订了租赁合同。在2015年1月7日，房屋开始招租，当日下午，我方通知新华彩印和跟我方签订协议的38户租户到物业办公室协商38户承租户挑选房号，物业工作人员从下午2点开始给38户打电话通知，都通知到了。由新华彩印的工作人员让38户承租户挑选房号。由于人太多，新华彩印的冯总告知1月11日再继续挑选，挑选房号的时候新华彩印未对外招租，是先由这38户先挑。后来由于其他原因，11号没有挑选成功，在15号时候新华彩印出的告示，由我方物业公司张贴，告知18日在晨龙酒店进行招租，告知38户承租户到那先挑房号，过期不到算弃权，我方在15日又电话通知了38户在18号去晨龙酒店进行招租，在18日招租当天，让38户承租户优先，38户当天有6家先租的。与原告签订的协议是2014年10月1日开业，当时是5月份写的，但是必须是全部租户按时搬走才能按时竣工。原告对证人证言的质证意见为，大部分事实真实性认可，关于与新华彩印签订相应的租赁协议，及后来电话通知原告与新华彩印签订租赁协议的事实认可，但是在11号原告一直以为是与三五四四签订协议，到物业公司后才得知是与新华彩印签，在1月18日十三名原告并未参与新华彩印组织的招租会议；证人陈述的保证10月1日前开业经营其陈述是在所有租户全部腾空房屋情况下该点不认可，因优先政策明确约定保证10月1日前开业经营。同时证人也证实原告确实与其进行过相应的谈话，该谈话录音足以证实被告三五四四相关领导承诺不超过1100元每平米，通过证人证言也证实被告三五四四物业公司与原告签订的优先政策协议属于相应的职务行为，三五四四相关领导对该事实认可、明知。被告三五四四的质证意见为，证人证言证实了优先政策协议签订的背景，三五四四作为产权人想要改建门市受到了相当大的阻力，来自各租户及经营户，在没有办法的情况下与其签订优先政策协议，但此协议也仅是给其优先选择房号的权利，并没有明确原租户及经营户要以1000元左右的价格承租房屋，原告陈述没有参加新华彩印组织的招租会议，原告提交给法庭的在晨龙酒店的录像是如何得来，各位租户参加了招租会，三五四四相关领导也充分考虑了各原租户及经营户的优先协议，在整体由新华彩印中标后要求新华彩印履行三五四四对原租户及经营户的承诺，必须保证其优先挑选房屋，所以三五四四已经保证了其优先的权利，原告放弃是自身责任，与被告三五四四无关。
另，三五四四物业公司是被告三五四四的一个部门，不是独立的法人。原告在诉讼中变更要求被告赔偿5万元的诉请为被告赔偿从2014年10月1日至被告三五四四实际交付原告房屋之日止按照每月1万元赔偿损失。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，被告三五四四与原承租人的租赁合同在2013年2月28日到期，到期后双方未签订固定期限的租赁合同，被告按月收取租金，双方形成了不定期的租赁合同关系。2014年5月，被告三五四四对房屋改造，通过开会等形式通知了承租户及经营户。原告与被告签订的《关于三产门市房拆除经营户提前腾空有关优先政策的协议》，从内容上约定了原告“优先选号”的权利，但并未约定租赁标的的具体位置、租金价格、租赁期限，该协议并不是租赁合同，是“作为优先挑选房源的证据”；同时该协议约定“于2014年5月18日到6月18日一个月时间原门市房承租人、经营户尽快搬房腾空，不耽误工期尽快施工，保证在10月1日前重新开业经营”，10月1日前重新开业是在承租人、经营户尽快搬房腾空、不耽误工期的前提下，因此，该期限并未构成合同要约。在被告三五四四对门市房改造后，经公司研究决定采取整体出租的方式对法人招租，作为该门市房的产权人，有权决定财产的使用方式；被告三五四四与新华彩印签订的《房屋租赁合同》中第四条第9款的约定，保障了原告的优先选号权，且在二被告签订《租赁合同》后，被告三五四四的物业公司通知了原告进行选号；原告所提出的被告三五四四公司在改造前召开会议上，承诺租金不超过1100元，该讲话仅是对将来情况的预估、判断，并不构成合同要约。综上，在被告三五四四改造原门市房后，原告与被告三五四四之间并未形成租赁合同关系，二被告签订的《租赁合同》，并未侵害原告的优先承租权，原告以此要求确认二被告所签《租赁合同》无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。合同的签订，是双方意思表示一致的结果，原告要求法院判决被告三五四四履行优先政策协议按每平方米1000元价格同原告签订租赁协议的诉讼请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。因原告与被告三五四四并未形成租赁合同关系，原告要求被告自2014年10月1日起至交付房屋之日止按每月10000元赔偿损失，缺乏事实、法律及合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：
对原告丁利的诉讼请求不予支持。
案件受理费1050元，由原告丁利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 莫 军
审判员 王辉久
审判员 许庆海
二〇一五年四月二十四日
书记员 刘 鸣