湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1122民初378号
原告湖南华广商业有限公司。
法定代表人黄学军，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）曹学芽。
被告蒋玉珍。
原告湖南华广商业有限公司与被告蒋玉珍租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理。依法由审判员欧阳钦适用简易程序，于2016年4月28日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员苗海燕担任庭审记录。原告湖南华广商业有限公司的特别授权委托代理人曹学芽，被告蒋玉珍到庭参加了诉讼。原告湖南华广商业有限公司的法定代表人黄学军因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南华广商业有限公司诉称，2012年12月6日，原、被告双方经协商一致，签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同期从2012年8月1日至2015年12月31日，共计租期为36个月，合同编号200205044。现因被告未按合同约定缴清2015年2月1至2015年10月31日租赁费用116424元（欠缴47628元），2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费（占用场地面积588平方米）10584元；2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费（占用场地面积330.5平方米）8725.2元；合计费用66937.2元。经原告多次口头及书面催缴，被告始终未交清上列欠款，被告严重违约。原告现依据双方签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》第九款第6条“乙方未按合同规定的时间和金额支付房屋租赁费用和水电费的，除应补交方案租赁费用和水电费外，每延迟一天应向甲方支付迟交金额千分之五的违约金，延迟交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，甲方有权单方面解除租赁合同，租赁费用保证金不予退还，并追回拖欠的房屋租赁费用、水电费用违约金”；第十款第2条“出现下列情形之一时，甲方有权解除本合同，不退还租赁费用保证金，并有权要求乙方支付违约金或者赔偿全部的损失，包括但不限于实际损失及预期收益（如剩余租期的租赁费用等）：1.1乙方拖欠部分或者全部房屋租赁费用达30天（1个月）以上。1.2乙方拖欠水电费或其他费用累计达壹万元的···”；第十一款第2条“出现下列情形之一时，乙方可以把房屋内中移动的物品进行拆除、搬迁，但不得对已形成的附合物得电线电路、墙体、天顶的装饰装修物进行拆除，乙方保证租赁房屋及附属设施的完好，否则，应赔偿由此给甲方造成的一切损失：2.1合同终止，2.2乙方中途退场或提前解除合同，2.3甲方提前解除合同···”，2.4乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权强制收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍房屋租赁费用的房屋占用费等相关条款之约定，行使原告自身的合法权益。原告特依法提起诉讼，请判令被告立即支付2015年2月1至2015年12月31日欠缴租赁费用47628元；立即支付2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费（占用场地面积588平方米）10584元；立即支付2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费（占用场地面积330.5平方米）8725.2元；合计费用66937.2元。并判令被告从2015年2月1起每延期一天按未交租赁费用的千分之五向原告交纳违约金，违约金算至付清之日止；判令被告支付原告的履约保证金21168元作为违约金不予退还；判令被告至判决生效起10日内将租赁相关场地按合同约定交还原告；本案的诉讼费用由被告承担。
原告湖南华广商业有限公司为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了以下3份证据：
1、《湘中城市广场房屋租赁合同书》，拟证实被告被告与原告的合同关系事实。
2、水电费收款收据530.3元拟证明被告在合同到期后仍占用原告场地。
3、工作联系函二份，拟证明被告从2015年8月1日起至2016年3月22日，一直拖欠原告租金和场地占用费。
被告蒋玉珍辩称，一、要求被告支付拖欠租金没有事实依据。双方合同约定的租金物业费用，双方于2014年年初根据市场行情进行了调整，并实际履行，按每三个月22932元执行，被告已经缴纳至2015年10月底前，并无拖欠。2015年10月，被告与原告协商合同到期退还保证金事宜，原告未答应退还保证金，所以被告根据保证金的法律性质，以保证金抵租金，并无不当，截止合同期满的2015年12月31日，保证金等23168元减去11月、12月租金物业费15288元，原告尚需退还剩余保证金7880元给被告。被告从2016年1月1日起并未营业，也未占用原告场地，场地内的装饰和装修等物品，原告也未作出不同意保留的任何意思表示，所以之后计算被告租金物业费，没有事实根据和法律依据。二、履约保证金作为违约金不予退还没有法律依据。被告交付给原告的21168元租赁费保证金和2000元水电费保证金，根据法律性质，在被告不交、欠租赁费或水电费时，原告有权从保证金中抵扣，所以该保证金只能抵扣租金，不能作为他用，变更为违约金没有法律依据。三、所租赁的场地不存在被告再交还的问题。双方合同已经期满，原告未要求被告拆除装饰物品。原告已经将场地租给他人使用，所以应视为原告接收的场地，并无异议。综上，原告诉讼请求毫无事实依据和法律依据应当驳回原告诉讼请求，被告保留索还剩余履约保证金7880元的权利。
被告蒋玉珍为支持其反诉主张及抗辩，在本院指定的举证期限内提供以下证据：
被告身份证信息，拟证实被告人身份。
2、《湘中城市广场房屋租赁合同书》合同编号200205044号，拟证实原，被告双方合同关系的事实。
3、被告向原告提交的减租报告，拟证实被告向原告申请减租的事实，原告已同意被告的请求，并实施减租。
4、租金催缴通知单，拟证实原告仍按每月每平方13元催收。
5、租金收据，拟证实被告向原告交清所租场地的租金。
6、租赁保证金收据2张，拟证实被告按照原告的约定预缴了保证金和水电费保证金。
7、伍冰阳租赁合同，拟证实被告原所租赁的场地已于2016年1月4日租赁给伍冰阳，被告没有占用原告的场地。
经庭审质证、辩证，本院对原、被告提供的证据认证如下：
对原告提供的3份证据，被告对证据1无异议，认为合同内容是事实存在；对证据2真实性无异议，但对目的性有异议，收据写的是被告名字，但钱是被告代伍冰阳所交的，被告是打工的；对证据3有异议，原告所说2份工作联系函被告没有收到，到期后，被告多次找原告结账，原告不予结账。对被告无异议的证据1，本院予以采信；对证据2，本院认为，被告所租场地原告于2016年1月4日已出租给伍冰阳经营，因此，对该证据证明的目的不予采信；对证据3，本院认为，该二份工作联系函无送达被告的证据予以证实，因此，对该证据证明的目的本院不予采信。
对被告提供的7份证据，原告对证据1、2、4、5、6无异议、对对证据3有异议，认为是被告自己个人行为，对证据7有异议，认为与本案无关。对原告无异议的证据1、2、4、5、6，本院予以采信；对证据3，本院认为，该报告提交给原告之后，原告作出了相应的反应，并减免了被告的租金及相关费用，使原、被告所签订的合同得以继续履行，因此，该证据真实客观，本院予以采信；对证据7，本院认为，该合同系原告与伍冰阳所签订的租赁合同，即被告所租场地已于2016年1月4日租赁给伍冰阳使用，因此，对证据7证明的目的本院予以采信。
经审理查明，2012年12月6日，原、被告双方协商一致，签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同期为36个月。合同约定，原告将位于湖南省东安县建设大道212号编码为B3-3的房屋出租给被告，被告按合同约定从事经营活动，每月应支付原告租金6350元、物业管理费4234元，并交纳租赁房屋租赁费用保证金21168元及水电费保证金2000元。另约定每个季度的第三个月交纳下个月的租金及物业管理费等，原告依约提供了租赁房屋给被告。2013年12月31日，被告在租赁经营过程中，被告向原告提交的一份请求解决困难的报告，从2014年2月份起，被告每三个月的租金及物业管理费便按22932元予以交纳，即每月交纳商铺租金及物业管理费等共计人民币7644元，2014年12月5日，由于被告没有按期交纳2014年11月、12月和2015年1月的的租金及物业管理费，原告向被告发出了租金催缴通知单，要求被告在2014年12月10日16:00时前到原告物业财务室缴纳2014年11月、12月、2015年1月（一个季度）租金22932元，此后，被告便按每三个月按22932元向原告交纳租金及物业管理费至2015年10月份，2015年11月、12月二个月的租金及物业管理费被告没有交纳给原告。原告以被告未按合同约定交纳租金、物业费、水电费等费用原告为由向本院提起诉讼，要求被告立即支付2015年2月1至2015年12月31日欠缴租赁费用47628元；立即支付2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费（占用场地面积588平方米）10584元；立即支付2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费（占用场地面积330.5平方米）8725.2元；合计费用66937.2元。并判令被告从2015年2月1起每延期一天按未交租赁费用的千分之五向原告交纳违约金，违约金算至付清之日止；判令被告支付原告的履约保证金21168元作为违约金不予退还；判令被告至判决生效起10日内将租赁相关场地按合同约定交还原告。
另查明，2016年1月4日，原告与伍冰阳签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，将原属被告租赁的场地交由伍冰阳租赁。
本院认为，原告湖南华广商业有限公司与被告蒋玉珍于2012年12月6日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，因此该合同合法有效，原、被告应当按照合同全面履行各自义务。被告蒋玉珍2015年11月、12月没有依约交纳租金及物业管理等费用，原告要求被告交纳2015年11月、12月二个月的商铺租金及物业管理等费的诉讼请求本院予以支持，但应按原、被告双方另行协议的商铺租金及物业管理等费金额交纳，即每月交纳7644元，二个月的租金共计15288元，超出部分本院不予支持；原告要求被告支付2015年2月1至2015年12月31日欠缴租赁费用47628元的诉讼请求，经查，2014年12月5日，原告向被告发出租金催缴通知单确定被告每三个月交纳商铺租金及物业管理等费金额为22932元，此后，被告均按22932元每三个月交纳至2015年10月止，在此期间，原、被告双方此均无异议，现原告要求被告按原租赁合同补足交纳商铺租金及物业管理等费缺乏法律事实依据，因此，本院对原告这一诉讼请求不予支持；原告要求被告支付2016年1月1日至2016年1月31日占用场地费（占用场地面积588平方米）10584元及支付2016年2月1日至2016年3月22日占用场地费（占用场地面积330.5平方米）8725.2元的诉讼请求，经查，原告于2016年1月4日已将被告租用的商铺出租给伍冰阳，并于伍冰阳签订了商铺租赁合同，自此，该商铺由伍冰阳占用，因此，原告这一诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告从2015年2月1起每延期一天按未交租赁费用的千分之五向原告交纳违约金，违约金算至付清之日止的诉讼请求，本院认为，从2015年2月1日起至2015年10月31日止，此期间无证据证实被告未缴纳商铺租金及物业管理等费，被告仅下欠2015年11月1日至2015年12月31日期间的商铺租金及物业管理等费15288元，根据原、被告双方所签订的合同约定，即每迟延交付一天应向原告支付迟交金额千分之五的违约金，原、被告合同中约定的违约金过分高于造成的损失应予以适当减少，违约金计算标准酌情调整为被告未支付租赁费用的年利率24%计算，超出部分本院不予支持，违约金从2015年11月1日起计付；原告要求被告支付原告的履约保证金21168元作为违约金不予退还的诉讼请求，本院认为，原、被告所签订的租赁合同属正常履行完毕，而非因被告违约而解除合同，因此，不适用双方不退还被告所交纳保证金的条款，因此，本院对原告这一诉讼请求不予支持；原告要求被告至判决生效起10日内将租赁相关场地按合同约定交还原告的诉讼请求，经查，原告于2016年1月4日已将被告租用的商铺出租给伍冰阳，并于伍冰阳签订了商铺租赁合同，自此，该商铺由伍冰阳占用，因此，本院对原告这一诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告蒋玉珍于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2015年11月1日至2015年12月31日商铺租金及物业管理等费共计人民币15288元；
被告蒋玉珍于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2015年11月1日至12月31日的延期支付房屋租赁费15288元所产生的违约金，按年利率24%从2015年11月1日起计算至本判决生效后十日止；
驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1473.43元，减半收取736.72元，由原告湖南华广商业有限公司承担400元，被告蒋玉珍承担376.72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 员 欧阳钦
二〇一六年六月二十二日
代理书记员 苗海燕
附件：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。