湖北省武汉市江岸区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0102执异100号
案外人黄靖淳，男，1986年5月28日出生，汉族，住武汉市洪山区，
申请执行人李斌，男，1982年12月22日出生，汉族，住武汉市硚口区，
被执行人武汉剑锋置业集团有限公司，住所地武汉市新洲区邾城街齐安大道。
法定代表人魏剑锋，该公司董事长。
本院在执行申请执行人李斌与被执行人武汉剑锋置业集团有限公司（以下简称剑锋置业公司）民间借贷纠纷执行一案中，案外人黄靖淳对执行标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人黄靖淳称，我于2010年6月24日与剑锋置业公司签订位于武汉市青山区建设九路5号（红钢城街2街坊6-8门）剑锋御花园第1栋1-2层6号房屋（商品房买卖合同：青××号）的商品房买卖合同，合同约定：我向剑锋置业公司购买其开发的武汉市青山区建设九路5号（红钢城街2街坊6-8门）剑锋御花园第1栋1-2层6号房屋，房屋用途为商业服务，建筑面积258.29平方米，单价每平方米7,000元，总价1,808,030元，一次性付款，2010年8月31日交付房屋。合同签订后，我一次性付清全部房款，剑锋置业公司开具购买发票，并为我办理了商品房买卖合同备案登记手续。
2010年9月16日，我与剑锋置业公司签订位于武汉市青山区建设九路5号（红钢城街2街坊6-8门）剑锋御花园第1栋1-2层3号房屋（商品房买卖合同：青××号）的商品房买卖合同，合同约定：我向剑锋置业公司购买其开发的武汉市青山区建设九路5号（红钢城街2街坊6-8门）剑锋御花园第1栋1-2层3号房屋，房屋用途为商业服务，建筑面积353.36平方米，单间每平方米均为7,000元，总价2,473,520元，一次性付款，2011年5月31日前交付房屋。合同签订后，我一次性付清全部房款，剑锋置业公司开具购房发票，并为我办理商品房买卖合同备案登记手续。
我向剑锋置业公司购买其开发的武汉市青山区建设九路5号（红钢城街2街坊6-8门）剑锋御花园第1栋1-2层6号（商品房买卖合同：青××号）、3号（商品房买卖合同：青××号）房屋，支付全部购房款，并办理商品房买卖合同备案登记。根据我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖发光物或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”我的预告登记具有物权性质，对第三人具有对抗效力，查封备案登记在我名下的位于武汉市青山区建设九路5号（红钢城街2街坊6-8门）剑锋御花园第1栋1-2层3号、6号房屋(以下简称涉案房屋)侵害了我的合法权益，违背了物权法关于物权预告登记的规定。为此，为维护我的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定请法院支持我的执行异议请求事项。
案外人黄靖淳为证明其所述事实，向本院提供了以下证据材料的复印件：《武汉市商品房买卖合同》（青0906094**号）、《武汉市商品房买卖合同》（青0906094**号）、《商品房合同备案清册表》、《借条》、《承诺》、（2013）鄂江岸执民商字第00302-7号执行裁定书。
本院查明：本院于2013年8月9日立案受理了原告李斌与被告武汉剑锋置业集团有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼中双方达成协议：一、经双方确认，被告剑锋置业公司差欠原告李斌借款本金7,020,000元，被告剑锋置业公司于2013年11月11日前向原告李斌一次性支付7,020,000元；二、被告剑锋置业公司向原告李斌支付借款利息（以7,020,000元为本金，从2010年12月22日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至还清该款项止）；三、案件受理费60,940元，减半收取30,470元、保全费5,000元、邮寄费40元，共计35,510元，由被告剑锋置业公司承担。因义务人剑锋置业公司未履行义务，权利人李斌向本院申请强制执行，本院于2013年11月13日立（2013）鄂江岸执民商字第00302号案件执行。执行中本院于2016年11月30日作出（2013）鄂江岸执民商字第00302-7号执行裁定书，裁定查封被执行人武汉剑锋置业集团有限公司的备案在黄靖淳名下的位于武汉市青山区2街坊6-8门1-2层3号（青0906094**号）、6号（青0906094**号）门面房。
另查明，案外人黄靖淳向本院提供的合同编号为青0906094**号、青0906094**号的《武汉市商品房买卖合同》，载明案外人黄靖淳购买的房屋为预售商品房。武汉市房产档案馆查询的资料显示，2010年6月24日案外人黄靖淳通过一次性付款的方式购买了位于武汉市青山区剑锋御花园1栋/单元1-2层4、5、6、7、8、9号商业服务房屋，合同备案号分别为青0906094**号、青0906094**号、青0906094**号、青0906094**号、青0906094**号、青0906094**号，成交价格分别为296.68万元、190.11万元、180.8万元、215.97万元、299.57万元、144.28万元。2011年8月30日被执行人剑锋置业公司向案外人黄靖淳出具《借条》，称“今借到黄靖淳先生剑锋花园购房发票九张，编号金额如下：00050801,2389940元；00050802,2159220元；00050803,2966810元；00050804,1901130元；00050806,1442840元；00050808,2995650元；00050812,2159710元；00050814,1808030元；00050815,7482300元。主要是为了应付武汉市地税稽查局的检查，检查完后如数奉还所借的剑锋花园购房发票九张。”
本院认为，本案争议的焦点在于房管部门预售登记备案的法律属性如何认定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，登记备案在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同的实现。作为一种行政管理手段，登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，这在一定程度上能保证交易的顺利进行。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系，并不是一种物权意义上的登记备案，不具有物权的公示效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该条法律规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，在法定期限内具有一定的物权公示效力。案外人黄靖淳认为商品房买卖合同备案登记属于预告登记，具有物权性质，对第三人具有对抗效力，是对预售登记与预告登记的混淆。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人黄靖淳称一次性支付了涉案房屋的购房款，但无法提供支付凭证，也没有持有购房发票原件，仅提供被执行人剑锋置业公司出具的出借购房发票的借条，且借条上的发票金额与案外人黄靖淳提供的《商品房买卖合同》以及房产部门备案登记的成交价格不一致。发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。案外人黄靖淳凭借出借发票的借条主张与被执行人剑锋置业公司之间存在商品房买卖关系，证据并不充分，且案外人黄靖淳作为商品房买卖合同中约定的买受人，出借购房发票原件，多年来未向被执行人依法主张权利，上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。案外人黄靖淳提供的证据未能形成完整的证据链，诸多不合常理因素的存在，难以说明双方存在真实合法有效的买卖房屋的法律关系。尽管案外人黄靖淳取得了房屋备案登记，但房屋备案登记并不具有物权公示效力，同时，上述涉案房屋一直不具备交付使用的条件，案外人未提供证据证明其通过合法的方式占有使用涉案房屋，因此，案外人对涉案房屋不享有排除执行的权利。综上所述，案外人黄靖淳的异议本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，裁定如下：
驳回案外人黄靖淳的异议。
本裁定送达后立即生效。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向执行法院提起执行异议之诉。
审判长 王 芹
审判员 王晓峰
审判员 闸 浩
二〇一七年十二月一日
书记员 余 敏