河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1421民初176号原告葛某某，男，1976年3月6日出生，汉族，住所地河南省民权县。委托代理人安舜，河南宇博律师事务所律师。被告河南省庄诚置业有限公司，住所地河南省民权县。法定代表人张军启，该公司经理。第三人中国工商银行股份有限公司民权支行，住所地河南省民权县。负责人宋立军，该行行长。原告葛某某与被告河南省庄诚置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司民权支行房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月8日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定后，依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告、第三人送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本和开庭传票。本院依法组成合议庭,于2016年2月25日公开开庭审理了本案。原告葛某某及其委托代理人安舜到庭参加诉讼，被告河南省庄诚置业有限公司及第三人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛某某诉称：原告于2013年购买了被告开发的位于民权县人民路东段北侧“太阳城”的商品房一套，双方约定交房日期为2014年12月31日前，现被告逾期交房，请求法院判令：1、依法解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还原告缴纳的购房款153767元；3、依法判令被告返还原告缴纳的契税7275.34元、维修基金5457元、登记费60元、房地产交易服务费636元、抵押手续费620元等共计14189元;4、依法判令被告支付原告违约金1680元，被告支付原告损失赔偿款1万元；5、依法判令被告返还原告支付的银行贷款本息18464元（截止到2015年12月）；6、解除原告和第三人签订的个人购房借款/担保合同；7、本案诉讼费用由被告承担。被告河南省庄诚置业有限公司未答辩。第三人中国工商银行股份有限公司民权支行辩称：如确认原告葛某某与被告河南省庄诚置业有限公司间的商品买卖合同无效，或者撤销、解除该合同，被告河南省庄诚置业有限公司应将收受的购房贷款本金及利息返还给第三人。原告为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：第一组证据：原告身份证复印件一份，证明原告具备起诉的主体资格；第二组证据：1、认购书一份，2、销售换房审批表一份，3、商品房买卖合同一份，4、个人购房借款/担保合同一份（含借款凭证），5、河南省庄诚置业有限公司收据4份及发票一份，6、房地产交易服务费发票一份，7、抵押手续费发票一份，8、契税发票一份，9、维修基金缴存凭证一份，10、登证费发票一份，11、原告向第三人还款明细清单一份，以上证据证明原、被告在2013年9月11日签订了认购协议书一份，原告认购了被告销售的1号楼东2单元7层西户的商品房，在2013年9月16日原告换房至1号楼东1单元15层东户，并向被告缴纳了购房定金2万元；2014年原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告应在2014年12月31日前交付商品房，逾期超过20日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同后退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告与第三人签订了从合同个人购房借款/担保合同，本案涉案商品房总房款为363767元，原告在第三人处按揭贷款210000元，原告向被告缴纳了购房款153767元、缴纳契税7275.34元、维修基金5457元、登记费60元、房地产交易服务费636元、抵押手续费620元;原告向第三人支付贷款本息21492.47元的事实；第三组证据：1、被告延迟交房公告一份，2、谈判协议书一份，以上证据证明被告一再违约逾期交房的事实，因被告违约，被告认可除违约金赔偿以外，自愿再赔偿给每户业主一万元的事实。本院认为，本院受理本案后，依法向被告河南省庄诚置业有限公司、中国工商银行股份有限公司民权支行送达了相关法律文书，告知了其诉讼权利和义务，在法定期限内被告河南省庄诚置业有限公司未向本院提交答辩状和证据材料，中国工商银行股份有限公司民权支行亦未向本院提交证据材料，且经合法传唤又未到庭参加诉讼，根据有关法律规定，视为被告河南省庄诚置业有限公司、中国工商银行股份有限公司民权支行放弃了相关诉讼权利。经审查，本院认为，原告提交的证据形式合法，客观真实，与本案具有关联性，依法确认为有效证据。本院依据本案有效证据以及庭审查明，确认以下案件事实：原、被告在2013年9月11日签订了认购协议书一份，原告认购了被告销售的1号楼东2单元7层西户的商品房，在2013年9月16日原告换房至1号楼东1单元15层东户，并向被告缴纳了购房定金2万元。2014年原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告应在2014年12月31日前交付商品房，逾期超过20日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同后退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告给付被告首付款153767元（含原告向被告交付的定金2万元），下余购房款210000元采用银行贷款的方式给付，并缴纳契税7275.34元、维修基金5457元、登记费60元、房地产交易服务费636元、抵押手续费60元等共计13488.34元。2015年1月21日，原告与第三人及被告签订了个人购房借款/担保合同，约定第三人向原告发放个人住房按揭贷款，金额为210000元，用于购买坐落于太阳城的房屋一套，借款期限20年，按月等额本息还款法偿还贷款本息。同日，第三人按照原告的指定将贷款210000元发放至河南省庄诚置业有限公司的账户。截至2016年2月21日，原告向第三人支付的贷款本息共计21492.47元，其中还本5319.96元、还息16172.51元，尚欠第三人借款本金204680.04元。至原、被告约定的交付商品房日期2014年12月31日，被告未能如期交房。后被告与太阳城业主协商，于2015年8月27日签订补充协议，将交付房屋日期延期至2015年11月30日，并约定若交房时间再次推迟，除违约金赔偿外，被告赔偿原告损失1万元。被告至今仍未向原告交付房屋。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在签订商品房买卖合同时约定被告应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房超过20日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日期10日内退还全部已付款，并按原告累计付款的1%向买受人支付违约金。被告并未在合同约定的上述交房日期向原告交付房屋，后被告与太阳城业主签订了补充协议，将交房日期延至2015年11月30日，协议约定若再次推迟交付房屋，除赔偿违约金以外还应赔偿业主损失10000元，原告作为太阳城业主，该协议对原、被告亦有效力。原告已经按照合同约定向被告交付购房款，但被告至今仍未将房屋交付原告使用，逾期交房已超过20天，被告逾期交房的行为已构成违约，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同。原、被告在签订商品房买卖合同时约定了被告延期交房时违约金的计算方式，又在补充协议中约定了被告延期交房赔偿原告损失10000元，系对同一违约事实既约定了违约金，又约定了损失赔偿金，原告就被告延期交房这一违约事实同时主张违约金和损失赔偿金，赔偿的数额将超过造成损害的数额，故原告要求被告赔偿损失10000元的诉请，本院予以支持，其主张被告承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，原告要求与被告解除商品房买卖合同，返还其交付的首付款153767元、偿还银行的贷款本息21492.47元，并赔偿其损失10000元，于法有据，本院予以支持。对于原告向民权县房地产交易中心交纳的房地产交易服务费636元以及抵押手续费60元、抵押登记费60元，其中，房地产交易服务费和抵押手续费系行政服务性收费，抵押登记费系行政事业性收费，该两项均系行政部门提供服务收取的费用，且行政部门在提供上述行政服务时并无不当之处，不应予以退还，原告由此产生的损失756元，应由被告予以返还。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函[2002]622号），“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还”，故原告缴纳的契税7275.34元应由原告向税务部门申请退还，被告需协助原告办理。原、被告商品房买卖合同解除后，原告交纳的商品房维修基金5457元可向民权县住房和城乡规划建设管理局申请退回，由被告协助原告办理退还手续。因商品房买卖合同被确认解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告与第三人签订的个人购房借款/担保合同应予解除。至2016年2月21日，原告向第三人申请的贷款本金210000元，尚有204680.04元未偿还，因该笔贷款系原告为购买被告开发房屋所借，并用于向被告支付购房款，现原、被告签订的商品房买卖合同，及原告与第三人签订的个人购房借款/担保合同均已解除，被告应将尚未偿还的借款本金204680.04元返还第三人。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告葛某某与被告河南省庄诚置业有限公司签订的购买太阳城小区1号楼东1单元15层东户的商品房买卖合同；二、被告河南省庄诚置业有限公司于本判决生效后三日内返还原告葛某某购房款153767元、登记费60元、房地产交易服务费636元、抵押手续费60元，并赔偿原告损失10000元；三、解除原告葛某某与第三人中国工商银行股份有限公司民权支行签订的个人购房借款/担保合同；四、被告河南省庄诚置业有限公司于本判决生效后三日内返还原告葛某某支付的银行贷款本息21492.47元，返还第三人中国工商银行股份有限公司民权支行贷款本金204680.04元及2016年2月21日之后的利息（利息计算基数为204680.04元，计算至本息清偿完毕之日止，利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%计算）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4381元，保全费1520元，共计5901元，由被告河南省庄诚置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  崔振江审 判 员  薛莹莹人民陪审员  周恩涛二〇一六年二月二十八日书 记 员  门 艳