广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1612号
上诉人（原审被告）广东九鼎投资担保有限公司。
法定代表人朱香云，该公司董事长。
委托代理人邓世杰，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈荣，男，1962年2月16日出生，汉族。
委托代理人刘识文、温祥，广东华盈律师事务所律师。
上诉人广东九鼎投资担保有限公司（以下简称“九鼎公司”）因与被上诉人陈荣租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案中，陈荣提供2008年7月21日陈荣（甲方）、九鼎公司（乙方）签订的《广州市房地产租赁合同》一份（以下简称《租赁合同》。九鼎公司否认该证据，但既无提出反驳证据，也未申请对其公章进行司法鉴定）。合同约定：甲方同意将坐落在天河区体育西路103号维多利广场3201-3202部位的房地产（即涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积503.69平方米。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限从2008年7月25日至2008年9月24日，月租金额0元；从2008年9月25日至2011年9月24日，月租金额52888元；从2011年9月25日至2012年9月24日，月租金额55532元；从2012年9月25日至2013年9月24日，月租金额58309元（以下空白）。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方已向甲方交纳105776元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回乙方。租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如果逾期20日，甲方有权解除合同，收回房屋……9.租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前叁个月与甲方协商，双方另订合同……违约责任：租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额2%支付滞纳金。本合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效。租赁合同期满或解除时，乙方不得拆除房屋内固定装修，乙方必须依时迁出并将家私杂物全部清走；如迁出后五天内留下箱物或其他不属于甲方的杂物未搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。等等。2008年8月14日《租赁合同》经房管部门办理登记备案手续。
合同签订后，陈荣将涉案房屋交付九鼎公司使用。本案中陈荣认为九鼎公司迟延支付2008年11月至2013年2月期间租金，应依约支付违约金。对此陈荣提供其中信银行广州开发区支行账号为×××7424的存折、中国工商银行中信广场支行账号为×××2373的存折以及《拖欠租金及违约金一览表》（以下简称《一览表》）作为证据予以证明。根据上述证据，陈荣指出九鼎公司逾期支付上述期间的租金的具体情况如下：应于2008年11月5日前交纳的2008年11月租金迟延至2008年11月11日交纳，逾期6天；应于2009年1月5日交纳的2009年1月租金迟延至2009年1月16日交纳，逾期11天；应于2009年2月5日前交纳的2009年2月租金迟延至2009年2月19日交纳，逾期14天；应于2009年3月5日前交纳的2009年3月租金迟延至2009年3月27日交纳，逾期22天；应于2009年4月5日前交纳的2009年4月租金迟延至2009年5月12日交纳，逾期37天；应于2009年5月5日前交纳的2009年5月租金迟延至2009年5月27日交纳，逾期22天；应于2009年6月5日前交纳的2009年6月租金迟延至2009年6月16日交纳，逾期11天；应于2009年7月5日前交纳的2009年7月租金迟延至2009年7月21日交纳，逾期16天；应于2009年8月5日前交纳的2009年8月租金迟延至2009年8月17日交纳，逾期12天；应于2009年11月5日前交纳的2009年11月租金迟延至2009年11月16日交纳，逾期11天；应于2009年12月5日前交纳的2009年12月租金迟延至2009年12月10日交纳，逾期5天；应于2010年1月5日前交纳的2010年1月租金迟延至2010年1月8日交纳，逾期3天；应于2010年2月5日前交纳的2010年2月租金迟延至2010年3月1日交纳，逾期24天；应于2010年3月5日前交纳的2010年3月租金迟延至2010年4月13日交纳，逾期39天；应于2010年4月5日前交纳的2010年4月租金迟延至2010年5月10日交纳，逾期35天；应于2010年5月5日前交纳的2010年5月租金迟延至2010年6月23日交纳，逾期49天；应于2010年6月5日前交纳的2010年6月租金迟延至2010年7月29日交齐，逾期54天；应于2010年7月5日前交纳的2010年7月租金迟延至2010年8月27日交纳，逾期53天；应于2010年8月5日前交纳的2010年8月租金迟延至2010年10月12日交纳，逾期68天；应于2010年9月5日前交纳的2010年9月租金迟延至2010年11月9日交纳，逾期65天；应于2010年10月5日前交纳的2010年10月租金迟延至2010年12月10日交纳，逾期66天；应于2010年11月5日前交纳的2010年11月租金迟延至2011年1月24日交纳，逾期80天；应于2010年12月5日前交纳的2010年12月租金迟延至2011年3月9日交纳，逾期94天；应于2011年1月5日前交纳的2011年1月租金迟延至2011年4月19日交纳，逾期104天；应于2011年2月5日前交纳的2011年2月租金迟延至2011年5月12日交纳，逾期96天；应于2011年3月5日前交纳的2011年3月租金迟延至2011年6月22日交纳，逾期109天；应于2011年4月5日前交纳的2011年4月租金迟延至2011年8月4日交纳，逾期121天；应于2011年5月5日前交纳的2011年5月租金迟延至2011年8月4日交纳，逾期91天；应于2011年6月5日前交纳的2011年6月租金迟延至2011年9月7日交纳，逾期94天；应于2011年7月5日前交纳的2011年7月租金迟延至2011年11月11日交纳，逾期129天；应于2011年8月5日前交纳的2011年8月租金迟延至2011年11月11日交纳，逾期98天；应于2011年9月5日前交纳的2011年9月租金迟延至2011年12月22日交纳，逾期108天；应于2011年10月5日前交纳的2011年10月租金迟延至2012年1月11日交纳，逾期98天；应于2011年11月5日前交纳的2011年11月租金迟延至2012年2月17日交纳，逾期104天；应于2011年12月5日前交纳的2011年12月租金迟延至2012年3月26日交纳，逾期112天；应于2012年1月5日前交纳的2012年1月租金迟延至2012年4月18日交纳，逾期104天；应于2012年2月5日前交纳的2012年2月租金迟延至2012年4月18日交纳，逾期73天；应于2012年3月5日前交纳的2012年3月租金迟延至2012年5月31日交纳，逾期87天；应于2012年4月5日前交纳的2012年4月租金迟延至2012年7月18日交纳，逾期104天；应于2012年5月5日前交纳的2012年5月租金迟延至2012年8月22日交纳，逾期109天；应于2012年6月5日前交纳的2012年6月租金迟延至2012年10月10日交纳，逾期127天；应于2012年7月5日前交纳的2012年7月租金迟延至2012年11月23日交纳，逾期141天；应于2012年8月5日前交纳的2012年8月租金迟延至2012年11月23日交纳，逾期110天；应于2012年9月5日前交纳的2012年9月租金迟延至2013年1月14日交纳，逾期131天；应于2012年10月5日前交纳的2012年10月租金迟延至2013年2月5日交纳，逾期123天；应于2012年11月5日前交纳的2012年11月租金迟延至2013年3月11日交纳，逾期126天；应于2012年12月5日前交纳的2012年12月租金迟延至2013年4月8日交纳，逾期124天；应于2013年1月5日前交纳的2013年1月租金迟延至2013年6月5日交纳，逾期151天；应于2013年2月5日前交纳的2013年2月租金迟延至2013年7月5日交纳，逾期150天。经原审法院核对，《一览表》上记载的实际付款时间与陈荣提交的存折存款记录相一致。九鼎公司未在原审法院指定期限内对上述《一览表》及银行存折提出异议。
2013年9月9日，陈荣向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除其与九鼎公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2、九鼎公司立即将涉案房屋按原状返还给陈荣；3、九鼎公司支付逾期支付2008年11月至2013年2月期间租金的违约金（按每日万分之五的标准，详见《拖欠租金及违约金一览表》）；4、九鼎公司支付讼争房屋自2013年2月25日至9月24日期间租金（每月租金58309元）、自2013年9月25日起计至九鼎公司实际交付房屋之日止的场地使用费（参照每月租金58309元计算）及违约金［包括逾期支付租金的违约金（分别以每月应付租金为基数，按每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至清偿之日）、2013年9月25日起至实际交付之日止拒绝交还租赁场地期间的违约金（按每月租金58309元的50%即每月29154元）。
原审庭审中，陈荣称九鼎公司交付租金至2013年2月24日，此后的租金至今未付。九鼎公司对其交租情况未举证证明。
原审法院认为：陈荣提供的其与九鼎公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已依约经房管部门登记备案，合法有效，双方均应依约履行。九鼎公司否认上述合同的真实性，但未提出相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。
合同签订后陈荣已将涉案房屋交付使用，九鼎公司应依约支付租金。本案中，九鼎公司作为付款义务人未举证其已向陈荣清偿2013年2月24日之后的租金，应承担举证不能的法律后果。《租赁合同》约定租赁期限为2008年7月25日至2013年9月24日，因九鼎公司长期拖欠租金，陈荣于2013年9月9日提起本案诉讼；租赁合同期限在本案审理过程中届满，双方未续订合同，陈荣对九鼎公司继续使用涉案房屋提出异议，因此双方《租赁合同》已于2013年9月25日因租赁期限届满而终止。《租赁合同》约定“租赁合同期满或解除时，乙方不得拆除房屋内固定装修，乙方必须依时迁出并将家私杂物全部清走”，因此陈荣要求九鼎公司腾空并交还涉案房屋，合法有理，原审法院予以支持。陈荣要求解除《租赁合同》无事实和法律依据，原审法院不予支持。2013年2月25日至9月24日属双方约定的租赁期间，九鼎公司应依约支付租金，现陈荣要求九鼎公司向其支付2013年2月25日至9月24日期间的租金，合法有据，原审法院予以支持。《租赁合同》约定，2012年9月25日至2013年9月24日每月租金为58309元，因此九鼎公司应向陈荣支付上述期间租金共408163元（58309元／月×7个月）。《租赁合同》同时约定，九鼎公司逾期交付租金的，每逾期一日，九鼎公司须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。本案中陈荣自愿将违约金的计付标准调整为每日万分之五，属当事人自主处分权利，并无不当，原审法院予以照准。按此，关于九鼎公司逾期支付2013年2月25日至9月24日期间租金的违约金的计算，应分别以每月欠付的租金为本金，按每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金逾期付款的违约金总额应以本金为限。
关于陈荣要求九鼎公司支付逾期支付2008年11月至2013年2月期间租金的违约金的诉请。按查明的事实，上述期间九鼎公司确实存在逾期交租的情况，在陈荣未明示其放弃追究九鼎公司违约责任的情况下，陈荣有权依约要求九鼎公司支付相应的违约金。但我国《民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。本案中九鼎公司提出诉讼时效的答辩。对此，原审法院认为，诉讼请求权应基于一定的法律基础而成立，逾期交租违约金的成立必须实际存在逾期交租的事实，迟延交租违约金不能离开租金而独立存在，延付租金的违约责任不应超过租金请求权的诉讼时效。因此，在陈荣提起本案诉讼之日2013年9月9日往前倒推一年之前即2012年9月24日之前的逾期交租违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。按此，九鼎公司应向陈荣支付的逾期交租违约金为2012年9月25日-2013年2月24日期间的逾期交租违约金。逾期付款违约金的计算，应分别以58309元为本金，按陈荣主张的每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至实际支付之日止。
我国《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《租赁合同》约定，租赁期届满，陈荣、九鼎公司双方未续定合同且陈荣要求收回房屋，九鼎公司逾期不交出承租房屋的，陈荣除限期九鼎公司迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。本案中，《租赁合同》于2013年9月25日期限届满，陈荣主张《租赁合同》期限届满后，陈荣要求九鼎公司按租金标准支付场地使用费并按租金总额的50%交付违约金，理据充分，原审法院予以支持。因此，九鼎公司应向陈荣支付自2013年9月25日至实际交还涉案房屋之日止的场地使用费及相应的违约金（场地使用费按约定的租金标准58309元／月计付，每月的违约金按每月租金标准的一半即29154元／月计付）。按此，2013年9月25日至原审法院判决当月2014年2月24日期间的场地使用费合计291545元（58309元／月×5个月）、违约金145770元（29154元／月×5个月）。2014年2月25日至实际交还涉案房屋之日止的场地使用费及违约金由九鼎公司按上述标准在每月5日前按月支付给陈荣。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2014年3月13日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，九鼎公司腾空广州市天河区体育西路103号3201、3202房并交还陈荣；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，九鼎公司向陈荣支付上述房屋自2013年2月25日至9月24日期间租金408163元及违约金（分别以每月租金58309元为本金，按每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，每月租金逾期付款的违约金总额应以本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，九鼎公司支付陈荣逾期支付上述房屋2013年2月24日之前租金的违约金［分别以每月租金58309元为本金，按每日万分之五的标准，分别自当月6日起计至实际支付之日止（其中2012年9月25日-10月24日期间的租金实际支付之日为2013年2月5日，2012年10月25日-11月24日期间的租金实际支付之日为2013年3月11日，2012年11月25日-12月24日期间的租金实际支付之日为2013年4月8日，2012年12月25日-2013年1月24日期间的租金实际支付之日为2013年6月5日，2013年1月25日-2月24日期间的租金实际支付之日为2013年7月5日）］；四、自本判决发生法律效力之日起5日内，九鼎公司向陈荣支付上述房屋自2013年9月25日起至2014年2月24日期间的场地使用费291545元及违约金145770元；自2014年2月25日至实际交还上述房屋之日止的场地使用费及违约金由九鼎公司在每月5日前按月支付给陈荣（场地使用费按58309元／月计付，违约金按29154元／月计付）；五、驳回陈荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9090元，由陈荣负担100元，九鼎公司负担8990元；财产保全费4910元，由陈荣负担50元，九鼎公司负担4860元。
判后，九鼎公司不服，以一审对于部分的违约金判决有误为由，上诉至本院，请求改判一审判决第四项关于场地使用费的违约金标准为按月租金58309元的30%计算，对原审其余判项均无异议。具体理由如下：一审判决中“原告主张《租赁合同》期限届满后，原告要求被告按租金标准支付场地使用费并按租金总额的50%交付违约金，理由充分本院予以支持。”有误，我司认为上述违约金过高，应当改判。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此场地使用费按约定的租金标准58309元／月支付，每月的违约金按当月租金标准的30%即17492.9元／月支付。
被上诉人陈荣答辩称：原审查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，请求二审法院驳回九鼎公司的上诉请求。1、违约金调整应由当事人提出申请，九鼎公司在原审诉讼中并没有申请调整违约金，原审法院依合同约定判决违约金合法有据，应予维持。2、根据我国合同法司法解释二第27条规定，九鼎公司要求调整违约金应在一审提出，但其在二审程序中才提出要求调整违约金，其上诉请求不应得到支持。3、实际上，涉案合同约定的违约金标准不存在明显过高的情形。涉案房屋现在的市场价租金是每平方米135-140元。而根据我市房管部门公布的2013年广州市房屋租金参考价通知，涉案房屋所在大厦的租金标准是每平方米133元。据此计算出法院可以支持的违约金，与一审判决的违约金相差无几。综上，原审按合同约定标准判决违约金并没有过高，原审判决无论在实体上还是程序上均合法有理，请求驳回九鼎公司上诉请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，九鼎公司与陈荣双方均未提交新证据。
本院认为，原审对于九鼎公司与陈荣签订的《广州市房地产租赁合同》的定性及双方权利义务的认定，事实清楚，论理清晰，不作赘述。针对九鼎公司的上诉，关于租赁期限界满后迟延交还租赁场地的违约金问题，由于上述合同约定九鼎公司逾期不交出承租房屋的，陈荣有权按占用期内租金总额的50%收取违约金，且陈荣对此起诉要求九鼎公司按每月租金58309元的50%即29154元的标准支付逾期交回租赁场地期间的违约金，原审按合同约定据实判决支持了陈荣该项诉讼请求并无不当。虽然九鼎公司上诉要求将上述违约金调整为按月租金58309元的30%计算，但其二审期间对此并无提交任何新证据，并不能证明原审判决认定的上述违约金存在过分高于因迟延交还房屋造成陈荣损失的情形，故九鼎公司该项上诉请求依据不足，本院不予支持。
综上，上诉人九鼎公司的上诉理由依据不足，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9090元，由上诉人广东九鼎投资担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年五月××日
书 记 员 党春婷