广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤执复179号
复议申请人（被执行人、异议人）：广州华英房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区人民北路919号。
法定代表人：张蕊琴，董事长。
申请执行人：保兴投资有限公司，住所地：香港特别行政区北角渣华道8号威邦商业中心。
法定代表人：冼祥（SINCHEUNG）。
被执行人：高达宜投资有限公司，住所地：香港特别行政区告士打道221-226号。
授权代表：蓝沪明。
复议申请人广州华英房地产开发有限公司不服广州市中级人民法院(2016)粤01执异544号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
广州市中级人民法院在申请执行人保兴投资有限公司（以下简称保兴公司）与被执行人高达宜投资有限公司（以下简称高达宜公司）、广州华英房地产开发有限公司（以下简称华英公司）债务纠纷执行一案【（2016）粤01执恢字第72号】中，拍卖被执行人华英公司名下位于广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦第三层3A、第四层4A房产（以下简称涉案房产）提出异议。被执行人华英公司对此不服提出执行异议，请求：撤销拍卖裁定，暂停对本案的执行程序。其主要理由是：（1）本案的执行余额争议较大，且该争议正在广东省高级人民法院复议，尚未最终确定。应暂停本次拍卖程序，避免造成超标的拍卖。（2）广州市中级人民法院已经对广东国际贸易大厦第八层进行了评估，转而对涉案房产进行拍卖损害华英公司的利益。（3）涉案房产在另案处理，由本案拍卖相互混淆，违反法定程序。（4）本案未委托评估机构对涉案房产进行评估及将评估报告送达华英公司，违反法定程序。
执行法院查明，关于保兴公司与高达宜公司、华英公司借款及担保合同纠纷一案，该院于2010年7月22日作出（2008）穗中法民四重字第3号民事判决，判令：一、高达宜公司于判决生效之日起十日内清偿保兴公司借款本金美元250万元及人民币1573.42万元，并支付利息；二、高达宜公司不按判决第一项确定期限和金额清偿债务的，保兴公司有权要求华英公司就其损失承担连带赔偿责任等。判后，高达宜公司与华英公司不服而提起上诉，广东省高级人民法院于2011年12月5日以（2011）粤高法民四终字第33号民事判决驳回上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，因高达宜公司、华英公司未按判决履行义务，保兴公司申请强制执行，执行法院以（2012）穗中法执字第675号立案执行。后裁定终止本次执行，现恢复执行，案号为（2016）粤01执恢字第72号。2016年11月3日，执行法院作出（2015）穗中法执异议字第443号及（2016）粤01执异16号执行裁定，裁定截止至2015年11月19日，华英公司、高达宜公司仍应向保兴公司支付31432967.32元。华英公司不服该裁定，向广东省高级人民法院提起复议。现该案正在审理中。
在本案执行依据审理期间，执行法院作出（2008）穗中法民四重字第3号民事裁定书及协助执行通知书，查封了华英公司名下位于广州市越秀区人民北路919号广东国际贸易大厦除已预售外的全部商品房（预售号：穗房预字第20030035）。涉案房产曾由执行法院（2005）穗中法执字第1804号执行案首封，本案轮候查封。现首封案已经解除对涉案房产的查封，本案轮候查封变为首封。执行法院于2016年10月31日作出（2016）粤01执恢字第72号裁定，拍卖涉案房产。
执行法院在（2005）穗中法执字第1804号执行案中委托评估公司对涉案房产进行评估，并向华英公司送达评估报告，华英公司于2015年12月30日提出征询意见，现评估报告仍在有效期内。
执行法院认为：（1）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定：执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。本案中，虽然华英公司对执行超标的查封提出了异议，但作为被执行人，其并没有提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施。华英公司所持相关复议仍在审查期间，停止拍卖涉案房产的观点并无法律依据。（2）拍卖涉案房产的目的是处置华英公司的财产并清偿债务，只要是华英公司的可供执行财产，执行法院均有权执行。（2005）穗中法执字第1804号案、（2016）粤01执恢字第72号案均由执行法院执行，现（2005）穗中法执字第1804号执行案已经解除对涉案房产的查封，本案轮候查封变为首封，故执行法院以本案启动拍卖涉案房产程序并无不当。同理，委托评估是为了给拍卖起拍价的确定提供参考。在执行法院另案已经对涉案房产进行评估，并对评估报告完成送达及意见征询程序，且该报告仍在评估有效期间内，执行法院在本案中据此予以参考确定起拍价，并无不妥。2016年12月23日，执行法院作出（2016）粤01执异544号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回华英公司的异议请求。
华英公司不服向本院申请复议，请求：撤销执行法院（2016）粤01执异544号执行裁定，停止对涉案房产违法低价拍卖。主要理由是：（1）涉案房产以极不合理低价违法拍卖。2004年华英公司贷款抵押时，银行对涉案房产估价为77050800元。2007年执行法院在（2005）穗中法执字第1804号案件执行中，委托评估机构对涉案房产估价为79118200元，该案三次拍卖、变卖，债权人拒绝接受以物抵债，但该案仍继续查封涉案房产。2014年6月，本案执行时对涉案房产即大厦第三、四层评估价为103056744元，大厦第五、六层评估价为100985346元。第五、六层房产三拍流拍后，法院裁定作价64362974.56元交债权人抵债。2015年12月本案又委托对大厦第八层评估，估价为46246620元，评估报告已送达并完成征询程序。但执行法院去裁定拍卖此前评估有效期内未曾委托评估的第三、四层，并于2016年12月2日确定首拍价为76052321元，每层平均3800万元左右。该起拍价极不合理，低于2004年、2007年的估值及首拍价；更低于同案同期第五、六、八层的评估价及首拍价。（2）在另案的（2005）穗中法执字第1804号案件中对涉案房产的评估报告及估价违法无效，不应也不能用于本案并作为拍卖定价依据。（2005）穗中法执字第1804号案件的债权人中国银行三拍卖流拍后拒绝接受抵债，等同于放弃涉案房产抵押权，债权也丧失司法强制保护，依当解除查封退还华英公司。但该案未在2008年依法解除查封，反而在2015年12月应中国银行申请重新评估拍卖涉案房产，并给出了76052321元的不合理估价。委托评估也应个案委托，独立评估，不能混同。同时也应首先拍卖本案评估的大厦第八层，而不应拍卖低评的涉案房产即大厦第三、四层。（3）执行法院异议裁定故意以极不合理低价违法拍卖华英公司物业，对其合法权益实施差别、歧视对待。拍卖大厦第八层即可实现本案债权，而拍卖第三、四层由于存在抵押权，无法实现本案债权。有关人员企图以此实现（2005）穗中法执字第1804号案件已丧失司法强制力保护的债权，并非法侵害华英公司财产从中牟利。（4）执行法院从未将涉案房产拍卖时间、价格等信息及时通知华英公司，华英公司均是通过网上或报纸获知相关信息，该案承办人剥夺了华英公司的知情权。
本院经审查，对执行法院查明事实予以确认。本院另查明，本案执行中，执行法院书面确认截至2015年11月19日，被执行人华英公司、高达宜公司应向申请执行人保兴公司支付31432967.32元。华英公司不服提出执行异议，执行法院于2016年11月3日（2015）穗中法执异议字第443号（2016）粤01执异16号执行裁定驳回异议；华英公司不服申请复议，本院于2017年5月作出（2017）粤执复3号执行裁定，驳回华英公司复议、维持原审裁定。
本院认为，案的焦点问题是执行法院拍卖涉案房产是否违法？第一，拍卖被执行人涉案房产合法有据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”因此，对被执行人华英公司已被查封的财产，执行法院裁定拍卖，符合法律规定。华英公司主张本案应先拍卖其他涉案财产，缺乏依据，不予支持。第二，暂停本案执行程序缺乏法律依据。华英公司在异议时，请求暂停本案执行程序，但并未提出符合暂缓执行、中止执行或其他停止执行的法定情形，故其请求不应予以支持。第三，另案执行时对涉案房产的评估报告可在本案拍卖时使用。同一执行法院在执行不同案件时，对同一执行标的物进行一次评估，既不违反法律规定，也能够减少不必要的评估费用支出，符合强制执行的效率和经济原则。故华英公司以此为由请求撤销拍卖裁定，不予支持。第四，关于确定起拍价是否过低问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第二款规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定。华英公司主张评估价过低，提供了涉案房产其他时间的估价情况，以及与涉案房产同一大厦其他楼层的估价情况。但据其自述，依上述估价确定的拍卖起拍价，在拍卖时连续降价仍然三次流拍并且变卖未果，有的债权人接受抵债，有的债权人亦拒绝接受抵债。故华英公司提供的证据，亦无法支持其关于涉案房产估价格过低的理由。综上，华英公司复议请求撤销拍卖裁定、停止拍卖涉案房产，理由不能成立，应予驳回；执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：
驳回广州华英房地产开发有限公司复议请求，维持广州市中级人民法院(2016)粤01执异544号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 李焱辉
二〇一七年七月××日
书记员 袁伟现