广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第7号原告何锋强，男，汉族，1970年10月13日出生，住址广东省深圳市福田区，原告何育强，男，汉族，1974年7月16日出生，住址广东省翁源县，委托代理人宋校红，广东君诚律师事务所律师。委托代理人韦浩文，广东君诚律师事务所律师。被告夏春，男，汉族，1980年3月20日出生，住址江苏省淮安市楚州区，委托代理人吴瑞云，广东名成律师事务所律师。委托代理人吴兴亮，广东名成律师事务所律师。上列原告何锋强、何育强诉被告夏春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2016年6月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人吴瑞云、被告何锋强、两被告共同委托代理人宋校红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2013年7月24日与两原告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定，被告承租位于深圳市福田区振华路兰光大厦A201单位，租期自2013年7月24日起至2015年7月23日止，被告应于2013年9月5日前交付首期租金138000元。合同还对双方其它权利义务进行了约定。被告长期拖欠两原告租金，现被告已没有在该租赁场所经营，但仍未返还两原告的空调、冷柜机等财物（详见交接清单），给两原告造成约120万元的财产损失，已严重违反了双方约定，没有履行合同约定的义务，给两原告造成了巨大的经济损失。据此，诉至本院请求判令：1、被告向两原告给付租金828000元（暂计至2014年2月4日，被告另外所欠租金原告另案主张）；2、被告向两原告给付财产损失赔偿金120万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审时，两原告明确其诉请第一项中的租金为2013年7月24日至2014年1月24日期间的租金，按照每月138000元计算，2014年1月24日之后的租金不在本案中主张。被告口头答辩称，两原告主张的租金828000元是6个月的租金。原告起诉缺乏事实依据，两原告与被告之间的租赁合同争议已经深圳市福田区人民法院及深圳市中级人民法院作出（2013）深福法民三初字第2211号、（2015）深中法房终字第1686号民事判决予以认定，被告租赁涉案物业，在2013年9月3日即在免租装修期内便因业主兰光集团强行停水停电、拆迁收回，被告根本不可能经营使用，因此不存在欠付两原告租金的事实。两原告主张的财产损失不存在，两原告未提供任何证据证明物品为其所有，两原告提供的财产清单系被告上一手承租方武少辉所遗留。被告与武少辉、原告何锋强就此签订了转让协议，确认由被告支付100万元顶手费用，受让了前述物品及武少辉原有的装修。因此，请法庭依法驳回两原告的诉请。经审理查明，本案原告何锋强、何育强与本案被告夏春（为叙述方便，以下事实认定内容中，本案两原告与本案被告均直接称呼姓名）之间就位于深圳市××区××路××光大厦××楼××室（以下简称涉案房产）的租赁合同纠纷，夏春曾于2013年11月12日将何锋强、何育强及邱伟民、深圳兰光集团有限公司（以下简称兰光集团）、武少辉诉至本院并经本院立案受理，夏春在该案中诉请确认夏春与何育强、何锋强、邱伟民于2013年7月24日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其补充协议于2013年9月3日解除并要求该案各被告返还相关保证金及赔偿损失。经审理，本院作出（2013）深福法民三初字第2211号民事判决，判决确认“原告在承租房产后的装修免租期内即因兰光集团通知旧城改造并停水停电而无法继续正常使用涉案房产……原告签订涉案租赁合同的目的已无法实现，原告有权要求解除合同”，据此确认夏春与何育强于2013年7月24日签订的房屋租赁合同及补充协议于2013年10月27日解除并判令何育强、何锋强向夏春返还租赁保证金39万元、水电保证金10万元及赔偿夏春装修费用损失614366.40元、装修设计资质服务费损失25000元、消防工程款损失58000元、搬运费用损失2万元。该一审判决作出后，夏春与何锋强均不服判决，提起上诉。2016年2月23日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法房终字第1686号民事判决，判决在对一审判决查明的事实予以确认的基础上，驳回上诉，维持原判。根据上述（2013）深福法民三初字第2211号、（2015）深中法房终字第1686号民事判决，本院认定以下本案所涉相关事实：一、涉案房产的基本情况。位于深圳市××区××路××光大厦××楼××室（以下简称涉案房产）系兰光集团所有的房产，面积983平方米，房屋用途为商业。二、何锋强、何育强与兰光集团就涉案房产签订租赁合同的情况。2011年5月16日，何锋强（承租方、乙方）与兰光集团（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》及补充协议。合同约定：由何锋强承租涉案房产，租期自2011年7月12日至2013年7月31日，房屋用途为商业；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记备案手续。2011年12月19日，何锋强与兰光集团就涉案房产再次签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定租期自2011年12月19日至2013年7月31日，合同及补充协议约定的其余内容与前述租赁合同及补充协议的约定内容一致。2013年7月31日，何锋强、何育强（承租方、乙方）与兰光集团（出租方、甲方）就涉案房产续签《房屋租赁合同》及补充协议，合同约定租期自2013年8月1日至2015年7月31日。三、夏春承租涉案房产的相关情况。何锋强在与兰光集团签订上述房屋租赁合同后，于2012年9月26日开始将涉案房产转租给武少辉用于餐馆经营。2013年7月24日，因夏春有承租涉案房产用于餐馆经营的意向，经协商，原告（乙方、顶让方）与武少辉（甲方、转让方）、何锋强（丙方、房东）签订《转让合同》，约定：丙方同意甲方将该店铺内现有的装修、装饰及其它所有设备设施（后附物品清单）转让给乙方；丙方与甲方签订的租期为2012年9月26日到2019年7月31日止的合同及补充协议已于2013年7月24日予以解除；丙方与甲方于2013年7月24日解除合同，由乙方与丙方签订租赁合同，签订租赁合同后该店铺的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责；转让费共计100万元，乙方在2013年7月24日前一次性向甲方以银行转账或支票形式支付转让费给甲方；如甲方在出租该店铺时有隐情（如事先清楚该大厦要拆迁或有其它会对该店铺经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费；本合同自三方签字之日起生效。同日，夏春委托案外人何叶青通过银行转账方式向被告武少辉账户转入“店铺顶手费”95万元。2013年7月24日，夏春（承租方、乙方）与何育强（出租方、甲方）就涉案房产转租签订《房屋租赁合同》及补充协议。其中，租赁合同约定：租期自2013年7月24日至2015年7月31日；月租金138000元；2013年9月5日前交付首期租金138000元；甲方交付租赁房屋时向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金即39万元，另收取水电保证金10万元。补充协议约定：乙方新租或者在租赁期内对房屋进行装修改动需提前向甲方递交装修申请，甲方允许后，乙方应严格按照《兰光大厦装修管理规定》进行施工，施工完毕后及时通知甲方验收；租赁期间，因拆迁、征用、市政规划、城市建设开发、旧城改造、甲方需要将建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，甲方应提前三个月书面通知乙方；如双方履行合同不满两年，则甲方须按乙方的实际损失进行赔偿；乙方承诺并保证在甲方指定期限内迁出租赁房屋并将租赁房屋交还甲方，甲方退还乙方所交保证金，并免收乙方一个月租金，合同即时终止；双方互不追究，互不补偿；如甲方在出租该店铺时有隐情（如事先清楚该大厦要拆迁或有其它会对该店铺经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同，甲方须退还保证金，因此造成乙方损失的，甲方须按乙方的实际损失进行赔偿；有关文书在无法直接送达给乙方的情况下（包括但不限于乙方拒收、下落不明等情形），另一方以EMS或者挂号信邮寄至在本合同填写的通讯地址之日起五日后，视为送达。签订合同当日，何育强出具保证金收据，确认收到夏春就涉案房产支付的租房保证金39万元和水电保证金10万元，合计49万元。2013年8月1日，夏春委托案外人黄维延与何锋强进行涉案房产室内装修及物件设备的清点和交接并制作了清单，清单载明：大厅有空调11台（美的分体顶机）、广美顺冷柜3台、地柜冰箱1台、闭路设备主机1台、餐台48张、餐椅218张、斯图特制冰机1台、点菜显示器3台、显示器1台、吊灯2个、热水器4台、液晶电视（42吋）3台；厨房有地柜冰箱9台、炒菜锅头2台、洗手柜台4张、猛火炉头1台、微波炉1台、杂物架18个、消毒柜1台、碗碟1批、煲仔锅头2台；房间（包房）有电视机7台、餐椅69张、餐台7个、空调7台、吊灯7个。之后，经告知何锋强并经其同意，夏春开始着手店铺装修事宜。2013年8月6日，夏春与案外人就涉案房产的店铺装修签订装修工程施工合同后，夏春开始就涉案店铺进行装修。（2013）深福法民三初字第2211号案件庭审时，夏春陈述，上述交接的涉案房产室内设备物品已在装修前搬至东莞存放。四、涉案租赁合同终止履行的情况。2013年9月3日，兰光集团向何锋强发出《关于兰光大厦旧城改造的通知》，称：因旧城改造原因，租赁合同无法继续履行，兰光集团将在2013年12月5日收回租赁房屋，请租户在2013年12月5日前完成搬迁工作，并将租赁房屋交还兰光集团。同日，兰光集团对涉案房产进行了停水停电处理。2013年9月5日，兰光集团向何锋强发出整改通知，要求涉案房产自2013年9月5日开始停止装修工程。因兰光集团停水停电，夏春在涉案房产进行的装修工程停止。2013年9月12日，夏春向何育强发出《有关的复函》，就兰光集团收回涉案房产以及物业管理处停水停电的行为，要求中止履行夏春与何育强签订的涉案租赁合同及补充协议，并称若出租方不能保证租赁合同完全继续履行，应退还保证金和赔偿承租人实际损失。2013年10月20日，夏春委托律师向何锋强、何育强发出律师函，要求恢复水电供应，否则涉案租赁合同于2013年9月3日提前解除。2013年10月20日、21日，夏春委托律师两次通过EMS向被告兰光集团发出律师函，要求恢复水电供应。2013年10月26日，夏春再次委托律师向何锋强、何育强发出律师函，通知涉案租赁合同于2013年9月3日正式解除。该函件于2013年10月27日由何锋强本人签收。2013年10月18日，夏春将涉案房产内的餐厅用品从涉案房产运往东莞存放。另，在（2013）深福法民三初字第2211号案件庭审时，夏春与何锋强均确认，系何育强和何锋强共同与兰光集团签订合同承租涉案房产后，再由何育强代表其与何锋强两人共同与夏春签订涉案租赁合同。又查，本案庭审时，双方确认，被告从未向两原告支付过租金。本院认为，关于涉案租赁合同关系的主体问题。涉案租赁合同虽为原告何育强与被告签订，但根据另案庭审时原告何锋强与被告的陈述以及两原告在本案中的起诉，可认定涉案租赁合同关系的主体系原告与被告何育强、何锋强，因此，两原告作为出租人在本案中主张相关权利，主体适格。关于两原告是否有权主张2013年7月24日至2014年1月24日的租金的问题，本院作如下分析：第一，虽然涉案租赁合同中并未明确约定装修免租期，但租赁合同约定月租金138000元，并约定被告应于2013年9月5日之前交付首期租金138000元，按照租赁市场“先付租后使用”的惯例，可认为双方约定2013年9月5日前承租人方支付第一个月租金，据此可初步推定2013年7月24日至2013年9月5日期间为免租期；第二，从租赁合同的补充协议约定来看，补充协议约定：“租赁期间，因拆迁、征用、市政规划、城市建设开发、旧城改造、甲方需要将建筑物整体改造、拆除等因素造成本合同及补充协议无法继续履行的，甲方应提前三个月书面通知乙方；如双方履行合同不满两年，则甲方须按乙方的实际损失进行赔偿；乙方承诺并保证在甲方指定期限内迁出租赁房屋并将租赁房屋交还甲方，甲方退还乙方所交保证金，并免收乙方一个月租金，合同即时终止”，在合同实际履行过程中，被告在装修期间因兰光集团要进行旧城收回房产并进行停水停电而无法正常使用房产，随后被告停止装修并搬离房产，此符合补充协议约定的“免收乙方一个月租金”的情形，即被告在2013年8月1日与原告何锋强清点设备交接房产后直至2013年9月3日被停水电无法正常使用房产这一略超一个月的期间的租金应予免除；第三，从合同实际履行情况来看，被告在2013年8月1日与原告何锋强对涉案房产室内装修及物件设备进行清点交接后即在经过何锋强同意的情况下对房产着手开始进行装修，而后在2013年9月3日即因兰光集团停水停电而停止装修，从公平原则出发，被告在装修期内即因非可归责于被告的原因而无法正常使用房产，两原告要求被告承担装修期以及2013年9月3日之后无法正常使用房产期间的租金，缺乏依据。因此，对两原告要求被告支付2013年7月24日至2014年1月24日的租金的诉请，本院不予支持。关于两原告主张的财产损失赔偿问题，两原告要求赔偿的财产损失系针对2013年8月1日原告何锋强与被告对涉案房产内的现有室内装修及物件设备进行清点形成的清单上所列物品，对此，本院认为，首先，被告系从涉案房产的前承租人武少辉处按照武少辉的经营装修现状接收房产，被告并于2013年7月24日与武少辉及原告何锋强签订《转让合同》，其中约定何锋强同意武少辉将“该店铺内现有的装修、装饰及其它所有设备设施（后附物品清单）”转让给被告，而后被告又于2013年8月1日与原告何锋强对涉案房产“现有室内装修及物件设备”进行了清点，综合上述事实，在两原告未能提供反驳证据的情况下，可以认定2013年8月1日被告与原告何锋强清点形成的清单所显示的“现有室内装修及物件设备”就是《转让合同》中原告何锋强同意武少辉转让给被告的“现有的装修、装饰及其它所有设备设施”，而对此转让，被告已向武少辉支付了合同约定的转让费作为获得上述装修及物件设备的对价，在此情况下，两原告要求被告赔偿2013年8月1日清单上所列财产没有依据；其次，退一步而言，即使2013年8月1日清单上所列财产并非《转让合同》上原告何锋强同意武少辉转让给被告的财产，但由于被告接收房产时系按武少辉经营装修现状接收，两原告未能举证证明2013年8月1日清单上所列财产是两原告出租给武少辉时原先所有的财产还是武少辉经营时新增形成的装修和设备，故两原告要求被告按照该清单向两原告赔偿损失，缺乏依据；再次，两原告未能充分举证证明清单上所列财产的具体价值，仅依据一份深圳市友邦装饰工程有限公司出具的《预算书》复印件不能证明财产真实状况及价值，两原告对此应承担举证不能的法律后果。综上，两原告要求被告赔偿2013年8月1日清单上所列财产的损失120万元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告何锋强、何育强的诉讼请求。案件受理费23024元（已由两原告预交），由两原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 韦  开  丽人民陪审员 张  青  叶二〇一六年六月六日书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。