广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终198号
上诉人（原审被告）：唐志勤，身份证住址：广州市白云区。
上诉人（原审被告）：唐志英，身份证住址：广州市白云区。
两上诉人共同委托代理人：武英华、李华，均系广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张君滢，身份证住址：河北省承德市平泉县。
委托代理人：林在学，广东博浩律师事务所律师。
原审第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越�区。
法定代表人：伦玉卿，董事。
上诉人唐志勤、唐志英因与被上诉人张君滢、原审第三人广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区三元里大道水边街197号1208房，已核发房地产权证，登记权属人是唐志勤、唐志英，已办理抵押权登记。
2015年3月25日，张君滢（买方）与唐志勤、唐志英（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：第一条、权属情况。1.房地产地址（下称该房地产）：广州市白云区三元里大道水边街197号1208房（即涉案房屋）。2.建筑面积：60平方米（实际面积以《房地产权证》为准）。3.该房地产存在抵押。如存在抵押，甲乙双方同意按以下第1种方式处理：（1）［卖方出资赎契］甲方应在签署本合同后15天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户内，用于还清贷款。……第二条、成交价款。甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为1200000元。…第三条、付款方式及产权转移。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元，作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按照下列第1种方式付款及办理产权转移手续：1.现金付款及产权转移。（1）乙方应在2015年4月26号前，向甲方支付第一期房款（含定金）150000元。（2）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易递件函的当天，向甲方支付余下的房款1050000元。（3）甲乙双方应于本合同签订后15日内签订网签系�的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，并于本合同签订后60日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第四条、交楼时间。1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为［甲方收齐房款当天］。甲乙双方应在交楼当天到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2.甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用。…第五条、税费缴交。甲乙双方按以下第（3）种方式缴付税费：（3）买方承担全部税费。……第六条、中介费用。1.因丙方已提供独家居间服务并促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向丙方支付成交价款3%的中介服务费及咨询费。若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介服务费及咨询费数额按《服务收费确认书》执行�……第八条、违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十三条、补充约定。②中介费用由买方承担，成交价款为卖方实际收入。③乙方在2015年3月25号向甲方支付定金人民币贰万元整，余下定金人民币三万元在2015年3月30日前给付等等。
合同签订后，2015年3月25日，张君滢向唐志勤支付购房定金20000元。同月29日，张君滢向唐志英支付购房定金30000元。同月29日，张君滢向第三人支付咨询及代理费10000元。4月9日，第三人通过快递向唐志勤�唐志英发出《敦促履行通知书》，主要内容为由于唐志勤、唐志英至今未按合同约定在签订合同之日起15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并与买方签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，故现通知张君滢收到此函三天内与第三人及买方联系，办理网签手续及提前还款申请，按时完成交易，否则，张君滢有权按合同约定通过司法途径追究唐志勤、唐志英的违约责任，而不另行通知等等。邮件查询系统显示：2015年4月15日，本人收签收。4月21日，张君滢通过快递向唐志勤、唐志英发出《关于要求继续履行﹤存量房买卖合同﹥等相关问题的函》，主要内容为唐志勤、唐志英未办理网签合同及向抵押银行申请提前还贷赎契手续已构成严重违约，故通知要求唐志勤、唐志英继续履行《存量房买卖合同》，立即签订网签合同并办�提前还贷手续，要求唐志勤、唐志英在2015年4月25日前给张君滢书面答复，否则张君滢将追究唐志勤、唐志英的违约金等等。邮件查询系统显示：2015年4月22日，本人收签收。5月26日，张君滢通过快递向唐志勤、唐志英发出《解除﹤存量房买卖合同﹥通知书》，主要内容为经多次催促，唐志勤、唐志英至今仍未提前还贷（赎契），张君滢未收到唐志勤、唐志英的书面答复，故鉴于唐志勤、唐志英的严重违约行为，现张君滢书面通知解除《存量房买卖合同》、唐志勤、唐志英立即返还张君滢定金50000元并支付违约金120000元。邮件查询系统显示：2015年5月29日，本人收签收。至本案开庭审理时，唐志勤、唐志英陈述未向抵押银行提前还款。
2015年6月4日，张君滢向原审法院提起本案诉讼称：2015年3月25日，我与唐志勤、唐志英签订了《存量房买卖合同》，购买唐志勤、唐志英所有的位于广州市白云区三元里大道水边街197号1208房的房产，中介方为广州裕丰咨询顾问有限公司。合同签订后，我依约履行相应义务，及时办理了网签手续，并向唐志勤、唐志英交付了定金合计50000元。但合同签订后，唐志勤、唐志英拒绝履行相应义务，未按合同约定的期限办理网签手续及向原抵押贷款银行办理相关的赎契手续，唐志勤、唐志英以各种理由推脱，拒绝办理，最后唐志勤、唐志英表示不再出售。经我多次联系唐志勤、唐志英无果后，导致合同无法继续履行。于是我采取书面督促唐志勤、唐志英履行义务，但唐志勤、唐志英自合同签订之日起至今仍未履行。为维护我的合法权益，现请求判决：1、解除我与唐志勤、唐志英签订的《存量房买卖合同》；2、唐志勤、唐志英立即向我返还定金人民币50000元及向我支付违约金人民币120000元；3、唐志�、唐志英赔偿我中介费损失10000元；4、诉讼费由唐志勤、唐志英承担。
唐志勤、唐志英原审辩称：合同合法有效，我方不同意解除合同，要求双方继续履行。
裕丰公司原审述称：对张君滢的诉求无意见。
诉讼中，唐志勤提供2014年9月1日的提前还款须知、2015年4月14日的提前还款受理回执，拟证明唐志勤、唐志英已于2015年4月15日向银行办理提前还贷申请手续。张君滢质证认为上述证据无银行盖章，故不予确认，且即使真实，但唐志勤、唐志英至今未提前还贷，违约事实明显。对此，唐志勤陈述必须等张君滢支付第一期房款150000元，他才同意向银行提前还款，否则如果先赎契，而张君滢又不继续交易，则唐志勤、唐志英无法再获得银行如此低息的贷款，唐志勤、唐志英认为合同第1条的约定有误，应当是唐志勤、唐志英先收到张君滢的首期款后唐志勤、唐志英才提前还贷。
以上事实，有房地产权证、《存量房买卖合同》、收据、通知书、EMS快递单、函、商事登记信息、提前还款须知、提前还款受理回执及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：张君滢与唐志勤、唐志英签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。涉案房屋存在抵押登记，《存量房买卖合同》第一条第3点第（1）项明确约定在签订合同之日起15天内由唐志勤、唐志英出资赎契，但唐志勤、唐志英至今未履行该义务，其行为构成违约，应承担违约责任。唐志勤、唐志英认为必须等张君滢支付第一期房款150000元后唐志勤、唐志英才提前还款的意见与合同约定不符，该抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。现张君滢要求解除《存量房买卖合�》、返还定金50000元并按合同第八条的约定支付违约金120000元的诉讼请求符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。由于张君滢已主张违约金并获原审法院支持，故张君滢还要求唐志勤、唐志英赔偿中介费损失10000元缺乏法律依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、原告张君滢与被告唐志勤、唐志英签订的《存量房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告唐志勤、唐志英向原告张君滢返还定金50000元；三、于本判决生效之日起五日内，唐志勤、唐志英向张君滢支付违约金120000元；四、驳回原告张君滢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，由原告张君滢负担200元，被告唐志勤、唐志英负担3700元。
判后，上诉人唐志勤、唐志英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，我方在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为。我方已根据我方与张君滢签订的《存量房买卖合同》第一条第3款的约定在合同签署后15天内向银行申请提前还款，银行于2015年4月14日出具《提前还款受理回执（全额）》，根据该回执，我方将赎契款存入还款账户的期限至5月14日。我方已告知张君滢申请提前还款的情况，在没有到达银行通知的日期前，张君滢就一再主张我方“未按合同约定在签订合同之日起15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续”并拒绝根据合同第三条第1款第（1）项约定“2015年4月26日前支付第一期�房款（含定金）150000元”没有事实依据，也是导致本次交易无法继续的原因所在。上述《提前还款受理回执（全额）》我方已在一审作为证据提交一审法院，一审法院对该证据视而不见，错误认定我方违约。二、即使我方构成违约，合同约定的违约金明显过高，一审法院完全适用合同条款约定，对我方明显不公平。请二审法院综合考虑各方面因素，对违约金进行调整。结合本案，张君滢除提出中介费损失10000元外，并未提供证据证实有其他损失的发生，在这种情况下，一审法院判令我方支付120000元的违约金，明显过分高于造成的损失，对我方明显不公平，请二审法院予以调整。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回张君滢全部诉讼请求。3、本案一审、二审全部诉讼费用由张君滢承担。
被上诉人张君滢二审辩称，我方不同意唐志勤、唐志英的上诉意�，一审法院认定事实清楚，认定唐志勤、唐志英构成违约，事实明显，一审判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人裕丰公司经本院依法传唤，没有到庭应诉，也无作出书面意见。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审审理中，双方均表示无新证据提交。
二审另查明，在原审法院作出一审判决后，张君滢于2015年10月29日向原审法院申请财产保全，请求查封唐志勤、唐志英名下价值180000元的财产，并由广东泓盛融资担保有限公司为张君滢提供担保，张君滢预交了财产保全费1420元。原审法院作出民事裁定书，依法查封了唐志勤、唐志英名下的涉案房屋15%的份额。在二审中，张君滢请求本案对财产保全费一并作出处理。
在二审庭审中，唐志勤、唐志英称：1、2015年3月25日，张君滢与唐志勤一个�签订的合同，而唐志英是在2015年3月29日才在合同上签名，所以合同应当在3月29日生效。2、其是在4月5日左右向银行申请还贷，银行是在4月14日给了我方受理回执，一审提交的证据证明银行已经受理了，但银行都是不盖章的。对此，张君滢称：1、唐志勤、唐志英在一审、二审中均没有任何证据证明他向银行进行了提起还贷申请，且无任何证据证明其已经申请还贷，如果是3月25日签订合同，那么应当在4月9日前申请还贷，即使是在3月29日签订合同，也应该在4月14日前。2、不确认唐志勤、唐志英的说法，唐志勤、唐志英直至一审开庭时都没有办理还贷，而且唐志勤、唐志英提供的银行回执没有银行的盖章，唐志勤、唐志英没有任何证据证明其提前还贷的事实；唐志勤一定要等到我方交完第一期房款后才向银行还贷，唐志勤、唐志英的违约行为已经十分明显，其在一审庭审中明确表示不赎契。
本院认为，张君滢与唐志勤、唐志英签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应恪守履行。
双方的《存量房买卖合同》第一条第3点第（1）项约定，在签订合同后15天内由唐志勤、唐志英向银行申请提前还贷并收到银行提前还贷通知后出资赎契；第三条约定，张君滢应在2015年4月26日前向唐志勤、唐志英支付第一期房款（含定金）150000元。按照该约定，无论签订合同之日为2015年3月25日还是唐志勤、唐志英所述的3月29日，唐志勤、唐志英在签订合同后15天内（也就是4月9日、或4月13日前）向银行申请提前还贷并出资赎契，张君滢支付第一期房款是在2015年4月26日前。唐志勤、唐志英在二审中称其于4月5日左右已向银行申请提前还贷，但唐志勤、唐志英在一审中提�的提前还贷受理回执没有银行的盖章，不能证明其所述的已向银行申请提前还贷，对唐志勤、唐志英该主张，本院不予采信。唐志勤、唐志英没有在签订合同后15天内向银行申请提前还贷并出资赎契，其在本案中主张必须等张君滢支付第一期房款150000元后其才提前还款的意见与上述合同的约定不符。因此，唐志勤、唐志英该上诉主张理据不成立，本院不予采纳。唐志勤、唐志英的行为构成违约，应承担违约责任。张君滢在本案中要求解除《存量房买卖合同》、返还定金50000元，符合合同约定，本院予以支持。
关于唐志勤、唐志英承担的违约责任一节，《存量房买卖合同》第八条约定解除合同的守约方有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金即120000元，考虑张君滢在履行合同中支付定金50000元以及中介费10000元的实际情况，双方合同约定的违约金标准确属过高，唐志勤、唐志英在二审中提出违约金标准过高请求调低，本院对唐志勤、唐志英该主张予以支持，据实酌情将违约金调整至60000元。据此，原审判决第三项予以变更。
张君滢请求对原审法院作出一审判决后作出的财产保全措施的财产保全费1420元一并作出处理，因是在本案二审审结前作出的财产保全措施，本院在本案中对此一并进行处理。鉴于是唐志勤、唐志英的违约行为导致本案诉讼的发生，唐志勤、唐志英应负担财产保全费1420元。
原审第三人裕丰公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
综上，审查原审判决查明事实清楚，第一、二、四项处理并无不当，予以维持，第三项处理欠妥，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第844号民事判决的第一、二、四项；
二、变更广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第844号民事判决的第三项为：上诉人唐志勤、唐志英于本判决送达之日起五日内，向被上诉人张君滢支付违约金60000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费3900元，由张君滢负担1200元，唐志勤、唐志英负担2700元；二审受理费3700元，由唐志勤、唐志英负担2500元，由张君滢负担1200元；本案财产保全费1420元，由唐志勤、唐志英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 国 庆
审 判 员 李 民
代理审判员 �姚伟华
二〇一六年三月十六日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵