重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初7538号原告陈宗阳，男，1983年4月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人贺天强，重庆森达律师事务所律师。委托搭理人杜伯林，重庆森达律师事务所律师。被告刘金玉，女，1964年11月21日出生，汉族，住重庆市江北区。原告陈宗阳与被告刘金玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宗阳的委托代理人贺天强、杜伯林，被告刘金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宗阳诉称：原、被告于2013年1月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于重庆市渝北区ＸＸ街道ＸＸ路ＸＸ号ＸＸ小区ＸＸ幢ＸＸ号，套内面积41平方米简单装修出租给被告居住，租期5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止，前三年租金为每月700元，租金按年支付，租金应于每年1月底前以银行转账方式支付，物业管理费等其他费用由乙方承担，租期满3年后，原告与被告可以协商调整房屋租金及部分合同条款。合同签订后，与原告同一小区面积小于原告房屋的租金价格都已达到1600元/月。2016年3月1日后，原告多次要求与被告协商租金变更均未果。2016年3月23日，原告向被告发送《协商调整房屋租金及部分合同条款的通知书》，被告至今未回复。被告怠于与原告协商调整租金已严重损害原告合法权益，故原告起诉来院，请求判令：1、解除原、被告于2013年1月16日签订的《房屋租赁合同》，被告归还原告房屋；2、被告自2016年3月1日起按房屋现有市场行情价格（暂按1600元/月）向原告支付租金至归还房屋之日止；3、被告支付2015年2月1日至2015年2月8日、2016年2月1日至2016年2月29日期间共计37天的逾期付款违约金，46元/天，共计1702元；诉讼费由被告承担。被告刘金玉辩称：合同真实有效应予履行，被告也无合同约定的可以解除合同的违约行为，解除合同的条件不成就；原告交付的房屋只有简单装修，家居家电均是被告自行购置，原告称房屋租金为1600元/月无法定依据，其他房屋的租金无可比性；双方对租金调整没有达成一致的，应该按照原合同执行；被告在每年2月支付当年3月1日至次年2月28日的租金无逾期，且违约金的约定过高，应按照银行同期贷款利率的四倍予以调整。经审理查明：原告陈宗阳是渝北区ＸＸ街道ＸＸ路ＸＸ号ＸＸ小区ＸＸ幢ＸＸ号所有权人。2013年1月16日，以原告陈宗阳为甲方、被告刘金玉为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区渝北区ＸＸ街道ＸＸ路ＸＸ号ＸＸ小区ＸＸ号，套内面积41平方米，该房屋现有简单装修及设施，租赁期共5年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止，仅作为居住使用；每月租金700元，年租金8400元，房屋租金支付方式：乙方于2013年1月15日前交付700元作为承租房屋的订金，在乙方交付房屋租金后，此款项作为租赁房屋的押金，乙方于每年1月内支付当年的房屋租金，租期满3年后，甲方与乙方协商一致时，可以重新调整房屋租金及部分合同条款，没有协商一致时，仍按本合同条款执行。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：1、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7、拖欠房租累计2个月以上。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，房屋交付时已有设施是燃气管道、煤气罐、暖气管道、热水管道、热水器、橱柜。被告入住后自行购置了家具、家电、灯具等。2015年2月8日，被告向原告汇款8400元，支付了2015年3月1日至2016年2月29日的租金；2016年2月29日，被告向原告汇款8400元，支付了2016年3月1日至2017年2月28日的租金。2016年3月25日，原告向被告邮寄送达了《协商调整房屋租金及部分条款的通知书》，称案涉房屋租赁合同已履行三年多，根据合同“租赁期满三年后，甲方与乙方协商一致时，可以重新调整房屋租金及部分条款”的约定，原告根据租赁市场行情，将拟调整租金为2016年3月1日至2017年2月28日1600元/月，2017年3月1日至2018年2月28日1800元/月，要求被告于2016年4月7日前书面回复，若逾期未答复，将视作被告拒绝对《房屋租赁合同》进行协商调整，届时原告会向法院起诉。庭审中，原告对案涉房屋的租金市场行情提出鉴定申请。原告称合同是由被告起草，签合同时没有仔细读，之所以租金便宜正是因为房子是简装无设施，合同履行三年后如果不能调整租金对原告显失公平，对原告不利的格式条款应作出对原告有利的解释，合同应依法解除；被告称合同由原告起草，被告知道原告想涨租金，曾提出将租金涨成1000元/月，原告要求1600元/月，双方未能协商一致，现仍应按照700元/月执行。双方均未就合同由谁起草举示证据。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的房地产权证、《房屋租赁合同》及清单、借记卡账户历史明细清单、《协商调整房屋租金及部分条款的通知》、EMS详情单、照片等证据为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。原告以合同约定有“租赁期满三年后，甲方与乙方协商一致时，可以重新调整房屋租金及部分合同条款”，且被告不同意调整租金为由要求解除合同。首先，双方签订的《房屋租赁协议》中对原告有权解除合同的情形作出了约定，被告并未有合同中约定的违约行为；其次合同在约定“租赁期满三年后，甲方与乙方协商一致时，可以重新调整房屋租金及部分合同条款”的同一条还约定了“没有协商一致时，仍按本合同条款执行”；故原告以双方未就租金调整协商一致为由要求解除合同不符合合同的约定，本院不予支持。原告主张合同是由被告起草，未举示证据佐证，本院不予采信。原告认为租金过低合同显失公平，根据法律规定显失公平并不是可以解除合同的情形，故对原告的该项主张本院不予采信。案涉房屋租金的市场行情与合同是否可解除无关联性，原告提出的鉴定申请本院不予允许。合同未解除，也未进行更改，双方应按照合同约定的700元/月的租金标准继续履行合同，原告要求被告按照1600元/月的标准支付租金的诉讼请求本院不予支持。《房屋租赁合同》约定租金的支付时间是“每年1月内支付当年的房屋租金”，被告于2015年2月8日才向原告支付了应于2015年1月31日前支付2015年3月1日至2016年2月29日的租金，于2016年2月29日才向原告支付了应于2016年1月31日前支付的2016年3月1日至2017年2月28日的租金，确有逾期支付的情形，应向原告支付逾期付款违约金。合同约定逾期付款违约金的计算方式为按日租金的2倍计算，被告辩称该约定过高应予调整。考虑违约情形和损失状况，本院酌情将违约金调整为：以逾期付款金额8400元为基数，从2015年2月1日起至2015年2月8日止、从2016年2月1日起至2016年2月29日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘金玉在本判决生效后三日内以逾期付款金额8400元为基数，从2015年2月1日起至2015年2月8日止、从2016年2月1日起至2016年2月29日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍向原告陈宗阳支付逾期付款违约金；二、驳回原告陈宗阳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元减半收取446元由原告陈宗阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一六年六月十六日书记员  李 洁