四川省荥经县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川1822民初296号
原告：任志群，女，生于1972年7月9日，汉族，四川省荥经县人，住荥经县。
原告：王国忠，男，生于1970年5月16日，汉族，四川省荥经县人，住荥经县。
二原告委托诉讼代理人（特别授权）：何以华，四川同兴（汉源）律师事务所律师。
被告：荥经方大房地产开发有限公司，住所地：荥经县严道镇荥兴路西段800米干道南侧。
法定代表人：方大春，该公司董事长。
原告任志群、王国忠与被告荥经方大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，由审判员张建独任审判，于2018年5月2日公开开庭进行了审理。原告王国忠及二原告的委托诉讼代理人何以华，被告荥经方大房地产开发有限公司法定代表人方大春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任志群、王国忠诉称，2014年3月6日，原告任志群、王国忠与被告荥经方大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：该商品房建筑面积为89.96平方米，每平方米单价3957.40元，总价款356008元；出卖人应当在2015年8月28日之前向买受人交付该商品房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得房屋权属证书之日起30日内向买受人支付。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定履行了买受人的义务，但是，被告却未在2016年8月28日之前为原告办理房产证。故原告依法提起诉讼，请求法院支持原告以下诉讼请求：1、判令被告荥经方大房地产开发有限公司按照合同约定向原告支付2016年8月29日到2018年2月28日的违约金97724.20元，以及从2018年3月1日到原告取得房屋所有权证书之日止按每日支付总房款356008元万分之五计算的违约金；2、由被告承担本案诉讼费用。
被告荥经方大房地产开发有限公司辩称，原告未按合同按时缴纳税费是导致未能准时办理房产证的主要原因，被告不构成违约，原告主张被告支付违约金没有法律依据。该合同为双务合同且有先后履行的顺序，被告不可能在原告方未缴纳税费前就办理房产证，被告也没有义务通知原告去缴纳税费，本案是原告方违约在先，因此被告不应该承担违约责任，合同约定的违约金过高，应当对违约金进行调减。
原告任志群、王国忠为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：
一、《原告身份证》、《公司注册信息》，证明原告和被告的身份信息；
二、《商品房买卖合同》、《购房款收据》，证明合同约定的内容，以及原告按照合同约定履行了买受人的义务，被告违反了合同约定，应自2016年8月29日起至原告取得房屋所有权证书之日止，应按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金；
三、《承诺书》两份，证明购买方在配合被告办理房产手续过程中，被告强行要求购买者签订承诺书，放弃追究被告的违约责任及其他责任，强行要求变更原合同约定。
被告荥经方大房地产开发有限公司质证意见：对第一组、第二组证据均无异议；对第三组证据的真实性无异议，但与本案无关，不能证明被告强制要求住户签订承诺书。
被告荥经方大房地产开发有限公司为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据：
一、营业执照，证明被告的主体资格；
二、《通知》、《关于方大.首座不动产登记证书办理的事项》,证明被告告知过原告办理房产证的事项；
三、收据、证明、打电话记录、电信通话记录，证明被告告知过原告办理房产证；
四、《业主名单》，证明其他购房者没有签订承诺书，但是被告仍然为其办理了房产证，证明被告并没有强制要求住户签订承诺书；
五、收据、证明、通知，证明被告告知过原告办理房产证的事宜。
原告任志群、王国忠质证意见：对第一组证据无异议。对第二组、第三组证据有异议，合同上有原告的通讯地址和电话，被告都没有采取过，就采取通知的形式，因此不具备合法性；通知是被告单方制作，制作地点、制作人都不能看出，不能证明被告是否张贴以及在哪个时间段张贴；对于通话记录，看不出是否和原告通话，也无法确定通话内容。对第四组证据三性有异议，是被告自已打的清单，不清楚这些业主是否签订了承诺书，无业主身份情况证明。对第五组证据，收款人和经手人都为空白，不具有合法性。双福物业证明，物业公司无受托交房的手续。
经审理查明，2014年3月6日，原告任志群、王国忠与被告荥经方大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告“方大.首座”1幢1单元11楼1-1101号商品房，该商品房建筑面积为89.96平方米，每平方米单价3957.40元，总价款356008元。《商品房买卖合同》第十条【交付条件】约定“（一）出卖人应当在2015年8月28日前向买受人交付该商品房。”，《商品房买卖合同》第十四条【交接手续】约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按商品房买卖合同附件约定处理。（三）双方同意按照下列1、2种方式缴纳税费：1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、买受人同意委托出卖人代交下列税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）办理分户《房屋所有权》所涉及的登记费、测绘费、手续费、工本费、印花税等国家相关法律规定的应当由买卖人缴纳的费用；（4）商品房买卖合同附件具体约定的其他费用。”《商品房买卖合同》第十九条【产权登记】第（二）项约定“商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同》签订后，原告于2014年12月30日向被告支付了全部房屋价款356008元。2015年8月29日，被告如期向原告交付了房屋，原告未向被告预交缴纳相关税费及提供其他办理房屋产权证所需的资料。2017年9月11日，被告张贴《通知》和《关于方大.首座不动产登记证书办理的相关事项》，通知原告预交相关税费并提供办理产权登记相关材料。2017年12月13日下午4时17分被告通过电话再次通知了原告。此后，原告仍未向被告预交办证所需交纳的税费及其他办证资料。2018年3月26日，因原、被告双方就产权登记问题存在争议，原告诉来本院。
另查明，2015年12月8日之后，部分业主已向被告预交了办理产权登记应交的税费及办证所需资料。2017年部分业主与被告签订了《关于方大.首座不动产登记证书办理的协议承诺》。2016年8月29日至2017年9月11日期间，中国人民银行规定的银行贷款基准利率为年利率4.75%。
以上事实，有双方当事人的当庭陈述及《商品房买卖合同》、《购房款收据》、《承诺书》、《关于方大.首座不动产登记证书办理的相关事项》、《通知》、《通话清单》、《预收税费收据》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为,商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原告依约支付了商品房价款,被告按期交付了商品房，但原告未取得所购房屋的产权证。究其原因是双方未按协议约定共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告未在接收商品房的同时将办证所需交纳的税费及相关资料交于被告，被告也未及时通知原告履行预交税费和提供办证所需资料，因此造成原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的原因及责任在于原、被告双方。由于原、被告双方在履行合同过程中均有违反合同约定的行为，对造成原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的法律后果及造成的损失应各自承担相应的责任，故本院对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求，予以部分支持。对被告提出的抗辩主张亦予以部分采纳。在2017年9月11日，被告已经向原告等购房者发出书面通知，同时将有关通知事项进行张贴公示，并于2017年12月13日再次电话通知了原告，履行了通知义务，而原告在接到被告通知后，仍然未按合同约定向被告交纳办证所需交纳的相关税费和办证所需材料。因此，对于2017年9月11日之后原告仍未取得房屋所有权证书的法律后果及造成的损失，应由原告承担。当然，在原告按协议约定向被告预交相关税费和提供办证资料后，被告应及时为原告办理房屋所有权证书。对于原告提出的“造成原告未向被告交纳办证前所需交纳的税费，是因被告强行要求原告作出承诺不成而拒绝原告向其交纳税费”的主张，本院认为，被告与有关购房者在平等协商的基础上，就有关产权登记事项另行达成了补充协议，并不违反法律规定，无可厚非。原告并无充分证据证明被告有胁迫原告作出承诺和拒绝原告向其预交税费的事实，本院对原告上述主张不予采信。
关于本案有关迟延办理房屋所有权证造成的损失问题，虽然双方当事人在合同中约定了“按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，但鉴于被告认为合同约定的违约金过高并提出调整请求，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发［2003］251号）》的规定“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”，对双方合同约定的违约金依法予以调整，并按照已付购房款总额，以中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定造成的损失，即：自2016年8月29日合同约定办证期限届满后至2017年9月11日期间，因迟延办理房屋所有权证所造成的损失为26269元（356008元×4.75%×1.5×378天/365天），经依法调整的违约金数额为34149.70元（26269元×1.3），结合本案原、被告双方在履行合同过程均违反合同约定，各自承担50%的责任，故被告应支付原告的违约金为17074.85元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告荥经方大房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告任志群、王国忠违约金17074.85元。
二、驳回原告任志群、王国忠的其他诉讼请求。
案件受理费1122元（原告已预交），由被告荥经方大房地产开发有限公司承担500元，原告承担622元。被告承担的部分在履行上述款项时一并支付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审判员 张建
二〇一八年六月五日
书记员 王萍