湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0804民初850号
原告：姚长贵，男，1964年3月12日出生，汉族，襄阳市人，现租住荆门市掇刀区。
被告：刘惊涛，女，1977年7月2日出生，汉族，荆门市人。
委托诉讼代理人：许进平，男，1959年11月12日出生，汉族，荆门市人，荆门市东宝区象山法律事务中心法律工作者。
原告姚长贵与被告刘惊涛合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理。依法由审判员解兵适用简易程序独任审判，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告姚长贵及其委托诉讼代理人严士发，被告刘惊涛及其委托诉讼代理人许进平到庭参加诉讼。后原告申请司法鉴定的报告作出后，本院于2018年4月10日第二次公开开庭进行了审理，此次庭审，原告姚长贵，被告刘惊涛的委托诉讼代理人许进平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚长贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋损失162500元；2、判令被告支付原告房租费20500元（2013年1月至2016年5月止）。事实和理由：2011年4月，被告多次要求对原告居住的房屋87号，后变更为掇刀区许家塝居民区进行投资开发建设（旧房改造）。原告居住的房屋为一栋三层楼房的第一层，还有二层住户与被告系亲戚关系，也同意对此房屋进行开发建设。
2011年5月7日，原、被告签订《联合建房协议书》，约定原告（甲方）将自己的房屋交被告（乙方）投资改建，被告还建新房（80平方米，一楼）一套给原告，办理建房的一切审批手续由被告负责。如报建手续不全，引起停工、违建、超工期，原告有权终止合同并要求被告按市场价和原房屋面积赔偿经济损失，支付房租费（500元/月）。该协议签订后，原告按约搬出房屋，旧房交由被告拆除处理。后由于审批手续不到位，至今未建新房，房屋也变成了一块空地。几年来，原告多次要求被告赔偿，并找社区调处，但至今无果，故诉至人民法院。
被告刘惊涛辩称，1、原告起诉的被告为“刘琼涛”，故被诉主体不适格。2、原、被告协商开发建设位于掇刀区许家塝居民区87号的房屋，因原告房屋无合法的产权证书，导致被告不能按照协议进行上报审批各种证件，并在开发过程中被行政部门勒令停工，给被告造成了巨大损失，被告拟以合同无效起诉原告赔偿损失。3、原、被告签订的联合建房协议违反了国家强制性规定，应为无效，原告应承担不能履行协议的后果。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原告就其诉讼主张提交了相关证据，经被告质证及本院审核，认定如下：原告提交的《联合建房协议书》1份，能证明原、被告于2011年5月7日约定对原告位于掇刀区许家塝居民区87号的房屋进行改建的事实，该协议中明确了双方的权利及义务，客观真实，并与本案相关联，本院予以采信。对于被告提出其持有的协议书尾部无“双方的签字和指印属实，见证人严士发，2011年5月7日”字样的意见，由于该内容非协议的实质内容，对该协议主要内容不产生影响，故本院对被告提出该证据不具有真实性、合法性、关联性的质证意见不予采纳。原告提交的（2009）掇东民初字第77号《民事调解书》（复印件）、《土地使用权证》（复印件，土地使用者：杭志明），能证明位于掇刀区许家塝居民区87号的第一层房屋为原告享有物权，本院予以采信。原告提交的现场照片1张，能证明原告房屋拆除后的现状，本院予以确认，对于原告主张的其他证明目的不予采信。原告提交的荆门市掇刀区白庙街道办事处许家塝社区居民委员会出具的《证明》1份，能证明原告房屋被拆除后与被告发生纠纷，后经调解无效的事实，被告对此无异议，本院予以采信。原告就其房屋的价值提供了荆衡胜房评报字[2017]X号《房地产估价报告》1份，以此证明其房屋价值110400元。被告提出该评估报告缺乏事实依据及法律依据，并申请重新鉴定。本院认为，该评估报告系本院委托具有资质的房地产估价公司及估价人员依法作出，报告中根据原告房屋的坐落位置及面积，并以拆除房屋的时间（2011年5月）为基准日确定原告原房屋的价值依据充分，具有合法性，本院予以采信。被告在收到该评估报告后的10日未持异议或申请重新鉴定，视为对该评估报告无异议，且其在庭审过程中申请重新鉴定缺乏正当理由，本院因此不予准许。
经审理查明，原告姚长贵与案外人杭志明于2008年3月2日因买卖位于原荆门市掇刀区白庙街办七一桥社区七一桥居民区Z号（后更名为荆门市掇刀区许家塝居民区Z号）三层房屋中第一层房屋（二室一厅，套内面积65平方米）发生纠纷后诉至本院。诉讼过程中，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、被告杭志明将位于荆门市掇刀区白庙街办七一桥社区七一桥居民区Z号三层房屋中二室一厅的第一层房屋出售给原告姚长贵，房屋总价款35000元，原告姚长贵已支付20500元（其中500元系支付青苗补偿等费用，不计入已付房款），下余15000元原告姚长贵在一个月内付清；二、被告杭志明协助原告姚长贵办理该房屋的产权过户手续。随后，本院于2008年8月20日作出（2009）掇东民初字第77号民事调解书并送达当事人双方，该民事调解书即发生法律效力。
2011年5月7日，原告姚长贵（甲方）与被告刘惊涛（乙方）签订1份《联合建房协议书》，其中与本案争议相关的主要内容为：1、甲方将其坐落于掇刀区许家塝社区Z#房屋交由乙方投资进行改建，新建楼房后应还房屋一套（80平方米，楼层为一楼）；2、破图动工前一周内，甲方应搬出原旧房，其原有建筑材料、门窗由乙方自行处理；3、乙方负责申报办理新建房屋的一切审批手续，竣工验收后负责办理甲方的房产证和土地使用证，费用由乙方承担；4、乙方必须在新房建好后一年内办理好新房的竣工验收手续，其费用由乙方承担，并将新屋交付甲方使用，否则乙方每月支付甲方在外居住的房租费500元；5、如因乙方办理的报建手续不全及资金不到位引起工程停工、违建、超过工期，甲方有权终止合同，并要求乙方按市场价和原房面积赔偿经济损失；6、乙方向甲方交付新房的时间为一年半，逾期赔偿损失。此外，双方还就建筑材料的质量、工程质量、工程进度、安全事故、交付保证金等事项进行了约定。
之后，被告刘惊涛安排工人对原告居住的房屋予以拆除并进行重建。在此过程中，因被告未依法取得相关建房审批手续，被行政管理部门责令停建。至此，原、被告因此发生纠纷，在请求掇刀区白庙街道办事处许家塝社区居民委员会调解无果后，遂诉至本院。
诉讼过程中，本院委托荆门市衡胜房地产估价有限公司对原告位于荆门市掇刀区许家塝居民区Z号三层房屋中第一层房屋（二室一厅，套内面积65平方米）进行了价格评估，确定该房屋在2011年5月的价值为110400元。
本院认为，原告姚长贵基于人民法院生效法律文书取得位于荆门市掇刀区许家塝居民区Z号三层房屋中第一层房屋（二室一厅，套内面积65平方米）的物权，其依法享有该房屋的各项权利。
原、被告未取得合法的用地及建房的报建手续即签订《联合建房协议书》及建设新房，违反了法律法规的强制性规定，该《联合建房协议书》为无效合同。根据合同法的相关规定，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应当知晓其房屋进行重建须取得相关建筑规划许可证、建设许可证，但其仍与被告签订联合建房协议；被告明知自己不具有房屋开发资格，且在未办理相关报建手续的情况下对原告的房屋进行拆除，从而导致原告遭受经济损失。对此，原、被告均存有过错行为，本院综合确定原告自行承担20%的过错责任，被告承担80%的过错责任。
对于原告主张的房屋损失，有评估部门作出的报告为证，本院确定为110400元。对于原告主张的房租费20500元（按500元/月标准计算，从2013年1月计算至2016年5月止），因原告房屋已被拆除的事实客观存在，且双方就赔偿损失的标准有明确约定，故原告主张的该项损失于法有据，本院予以支持。综上，原告经济损失合计为130900元，根据上述划分的责任比例，被告应向原告支付赔偿款104720元（130900元×80%），其余损失部分由原告自行承担。对于原告主张的超额部分，证据不足，本院不予支持。
庭审过程中，本院已对被告的身份情况进行了核实，且被告刘惊涛对原、被告之间签订的《联合建房协议书》并无异议，故原告诉状中打印的“刘琼涛”应为笔误，其实质诉讼的被告即为参与诉讼活动的刘惊涛，故被告提出被诉主体不适格，应予驳回的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘惊涛于本判决生效之日起十日内支付原告姚长贵赔偿款104720元；
二、驳回原告姚长贵的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3950元，减半收取1975元，鉴定费1000元，合计2975元。由原告姚长贵负担600元，被告刘惊涛负担2375元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审判员 解兵
二〇一八年五月三日
书记员 邱波