河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民一终字第1469号
上诉人（原审被告）：刘立华，现住香河县。
委托代理人：王和全，河北王文成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙如学，住北京市朝阳区。
委托代理人：刘绍昆，北京市中济律师事务所律师。
委托代理人：刘东旭，河北张克峰律师事务所律师。
上诉人刘立华为与被上诉人孙如学租赁合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2014）香民初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人刘立华的委托代理人王和全，被上诉人孙如学的委托代理人刘绍昆、刘东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年5月16日，原告孙如学（甲方）与被告刘立华（乙方）签订租赁协议，约定甲方将京运通公司原承租的土地、厂房及设备租赁给乙方经营，其中土地使用面积55.6亩。租赁期15年，自2012年6月1日起至2027年5月31日止，租赁期间乙方继续使用甲方的营业执照及工商和税务登记，乙方必须变更法定代表人。租赁费及缴纳时间为：第一个五年从2012年5月31日至2017年5月31日，年租金100万元，2012年5月31日前交下半年50万元，12月31日前交上半年50万元；……租赁期内，乙方负责租赁物的维修，费用自行负担。协议达成后，乙方可以在不损坏原建筑物的基础上建设新的建筑物，但必须有双方的书面协议，协议到期后，乙方新建的建筑物经双方协商一致，可以当时的市场价格百分之十由甲方收购，如双方达不成一致意见，合同到期，乙方将新建建筑物拆除归乙方所有，恢复原来地貌。如乙方不按协议约定时间缴纳租赁费，按应交租赁费的百分之三支付违约金，逾期超过60日，甲方有权解除协议。乙方进入工厂，材料设备及所建固定资产（材料、房屋、设备）归甲方所有，并赔偿甲方100万元。协议签订前，公司所有债权、债务由甲方负责，协议签订后，乙方负责所经营产生的债权、债务。双方还约定了其他条款。
协议签订后，原告按租赁协议约定将厂房、场地、设备、原料、证照、印章等交给被告经营，并应被告要求将公司法定代表人由孙海变更为被告本人。被告接手经营后，因未及时履行给付租金义务。2013年8月21日，原、被告签订协议书，约定被告给付原告2013年1-12月租金70万元，付款期限至2013年9月30日止，如到期归还不上租金，终止合同，前期所发生的费用另议。
2014年4月10日，原告向被告送达解除租赁关系通知书，但被告收到通知书后未予答复。
2014年6月24日和7月11日，本院组织原、被告双方人员对京运通公司进行现场勘察。经勘察，厂内后院西北角约3亩左右土地由刘立华租赁他人，并由其将租赁土地南面及东面新建了院墙（南面及东面）共计100米，其他建筑物与原告交与刘立华时基本保持一致，无明显变化。厂内后院圈围墙的南侧靠西有刘立华对外出租另一租赁户，用于颗粒塑料粉碎。厂内前院从厂区南门进入厂区东侧往北至北浴室、锅炉房（不含浴室、锅炉房），原告交与被告的相应房屋均已被拆除，现形成1米多高围墙，从厂区南门进入厂区后与拆除建筑物相对应的西侧有刘立华新建的1米多高围墙。其余前院相应建筑物与原告交与被告时基本保持一致。
原告提交的证据4材料账清单中物品：铸造辅料中的烘干砂、涂料、树脂、固化剂、普吸管均已用完；铸造膜规格为0.2毫米的缺185公斤，0.25毫米的缺883公斤；胶带缺11箱；磁铁缺1150块；钢丝绳缺300米。喷漆辅料中原子灰应有50箱，现有7箱，缺43箱。清砂材料中氧融棒缺60根、磨光片缺860片、规格为30×30的磨头缺560个、规格为50×50的磨头缺520个、尖磨头缺150个、砂轮机缺11台、切割机缺4台。证据4材料账清单中铸造辅料、喷漆辅料、铸造其它、清砂材料、机加工配件、电工配件、喷砂机配件、老喷砂机配件中的物品，除上述缺失的物品外，其余物品均不缺失。证据4清单中的铁托还剩70个、砂箱还剩172个。铁、碳、煤属消耗品，现存部分均为刘立华所购进。
原告提交的证据5中钻具、检具、挂胎等清单中记载的物品不缺失。
原告提交的证据6设备清单中除震动台1套、叉车（5吨、3.5吨）各1辆、装沙斗2个、抓斗1个、烤膜器1个缺失。
证据6第7页中床还剩10个（缺9个），桌椅已置换为新的，其余证据6清单列明的物品均存在。
原告提交的证据7食堂物品不缺失。
一审法院认为，孙如学与刘立华签订租赁协议时，虽不是京运通公司法定代表人，但孙如学系京运通公司三位股东之一，且事后得到京运通公司另两股东孙海（原法定代表人）及孙涛的追认，故孙如学享有与被告签订租赁协议的权利，且原、被告双方租赁协议已履行。虽然孙如学与五百户镇经委签订的租赁协议中约定孙如学转租或全部转租需经五百户镇经委同意，但原告与被告签订租赁协议的租赁物不仅包括从五百户镇经委租赁的土地、厂房等，还包括从前马房村委会租赁的土地及原告自建的厂房和自有的设备、材料等等，应认定原、被告签订的租赁协议合法有效，原、被告双方均应按协议约定履行。对被告关于租赁协议无效及租金明显过高，请求变更或撤销的抗辩主张，不能成立，本院不予采信。
原、被告双签订租赁协议后，因被告不能及时给付租金，双方又签订了补充协议，并约定了解除租赁协议的条件。但原告未按补充协议履行，原告向被告邮寄送达了解除租赁关系通知书，被告已收到。现原告请求解除与被告于2012年5月16日签订的租赁协议，因履行了通知义务，且达到了解除条件，原、被告该租赁协议应予解除，原告该请求应予支持。
原、被告解除租赁协议后，被告应将租赁物返还给原告。因从厂区南门进入厂区的东侧至浴室、锅炉房（不含浴室、锅炉房），交接时存在的房屋均已被拆除，现形成1米高围墙，原告表示已拆除的房屋另行主张权利，原告请求被告腾退尚存在的厂房、场地并恢复原状，请求合理，应予支持。原告请求除去本院现场勘察时记载的清单上缺失物品或财产另行主张权利外，其余生产设备、原材料由被告归还原告。因被告接收租赁物有双方交接材料账清单、钻具、检具、挂胎等清单、设备清单、食堂清单予以证实，双方租赁协议解除，除去本院现场勘察时记载的清单上缺失物品或财产外，被告应将清单上其余租赁物返还给原告，原告上述请求合理，应予支持。关于砂箱，交接清单记载，应有砂箱366个，重量为245.225吨。经现场勘察，砂箱还剩172个。故被告应返还原告砂箱172个，现有砂箱的重量以履行时所称重量为准，所缺砂箱原告表示另行主张权利。原告请求被告返还交接前京运通公司的财务账目，因被告否认收到原告的财务账目，且原告未举证证实其主张，对原告该请求，本院不予支持。原告请求被告返还京运通公司企业法人营业执照（正、副本）、税务登记证、组织机构代码证（正、副本），因原告将京运通公司租赁给被告经营，上述证照是企业经营的必备手续，被告虽称税务登记证、组织机构代码证不在被告处，因企业经营及纳税，上述证照必不可少，对原告该请求本院予以支持。原告请求被告返还京运通公司印章七枚，包括京运通公司公章、财务专用章、合同专用章、报关专用章、发票专用章、工会委员会章、京运通公司工会委员会财务专用章，因有原、被告交接印章的清单，原告上述请求本院应予支持。原告请求被告给付2013年1月1日至2014年6月30日租金1200000元，以后租赁费继续计算，至被告腾退厂房、场地及设备等为止。关于租赁费截止日期应至被告腾退本院现场勘察存在的厂房、场地并返还原告材料（见清单一）、钻具、检具及挂胎等（见清单二）、租赁设备及食堂物品（见清单三）、印章七枚及证照（见清单四）之日止。原告其它关于租赁费的请求合理，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告孙如学与被告刘立华于2012年5月16日签订的租赁协议。二、被告刘立华腾退本院现场勘察存在的厂房、场地并返还原告材料（见清单一）、钻具、检具及挂胎等（见清单二）、租赁设备及食堂物品（见清单三）、印章七枚及证照（见清单四）。三、被告刘立华给付原告2013年1月1日至2014年6月30日租金1200000元；以后租金继续计算，至被告腾退本院现场勘察存在的厂房、场地并返还原告材料（见清单一）、钻具、检具及挂胎等（见清单二）、租赁设备及食堂物品（见清单三）、印章七枚及证照（见清单四）之日止。于本判决生效后五日内履行。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由被告负担。此款原告已预交，被告于本判决生效后五日内径付原告。
上诉人刘立华上诉主张，一、被上诉人不具备所谓租赁主体资格，其不应作为本案原告主张权利；二、被上诉人与上诉人房屋租赁合同应属无效，被上诉人截止至一审判决前，亦未提供其房屋建筑的规划许可证明；三、被上诉人严重违法行为和多项违反合同的约定的行为，造成上诉人严重损失，上诉人在一审主张并提供证据，一审判决未予审查认定，显属错误；四、一审判决证据不足；五、一审判决错误，被上诉人起诉时要求确认租赁合同解除，自确认解除之日上诉人不应再支付租赁费用，被上诉人提交的钻具、模具和挂胎记录，没有双方当事人签名认可，上诉人一审提交的代交土地使用费收据和垫付融资费用应由被上诉人承担。另补充，我方认为一审法院认定事实不清，案由的性质界定不清，适用法律错误。理由1、此案的案由租赁合同纠纷，出租方是一审原告，承租方是一审被告。在一审审理时，被上诉人向法庭提交了被上诉方孙如学和香河县五百户镇经济委员会的租赁协议，这份租赁协议第十条已经约定租赁期间乙方转租或者全部转租，需经甲方同意。就是说被上诉人转租他所租赁的房屋、场地、机械设备均应由五百户镇经济委员会同意，所以在本案当中没有五百户镇经济委员会同意的证据，根据《合同法》第二百二十四条的规定，所以被上诉人将他从五百户镇经济委员会租赁的土地、房屋又转租给上诉人，没有经过五百户镇经济委员会同意的证据，所以转租无效。具体材料清单上的设备，如果是被上诉人的，那么被上诉人转租给上诉人，在整个转租合同当中部分有效，部分无效。理由2、在一审审理此案过程中，上诉人向一审法院提交了工商备案的相关证据，有京运通机械配件有限公司章程，此章程是2012年5月23日修订的，而且向一审法院提交了委托书，这份委托书由股东孙如学、孙涛、孙海签字，是2014年1月21日给上诉人出示的，授权给上诉人负责该公司融资事宜，并同意使用与五百户经济委员会签订的协议作为抵押贷款，而且在2012年5月23日股东会议中，股东孙如学、孙涛、孙海一致决定公司法定代表人由执行董事担任，重新选举刘立华为公司执行董事，担任公司的法定代表人，聘任刘立华为公司的总经理，而且在2012年5月23日该公司章程里边第八章第23条，已经说明执行董事为公司的法定代表人，任期三年，由股东会选举产生和罢免，任期届满可连选连任。这些证据都是在香河县工商局备案的材料，是法律意义上的证据，所以根据这些证据证明了上诉人的身份，他的身份就是总经理、执行董事，所以被上诉人与上诉人订立租赁协议，与其身份不符，所以上诉人与被上诉人租赁的协议无效。理由3、一审判决比较草率，偏袒了被上诉人一方，没有考虑到关于此案的性质，所以此案的定性为租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人在2012年5月16日签订租赁协议无效，因为工商局备案的公司材料均在2012年5月16日之后。一审法院认为合同在履行当中合同有效，这一认定是错误的。我认为合同既然无效，自始致终就无效，应当双方返还，所以一审法院认定事实不清，没有很好的界定此案的性质，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人孙如学答辩称，一审法院作出一审判决做了认真细致的工作，反复调查核实，到现场去核实状况就去了两次，庭审过程中也对双方提交的证据材料进行了质证，对相关证据的真实性、合法性也进行了确认，我方认为一审判决是完全正确的。1、上诉人认为被上诉人转租未经过原出租人五百户镇经济委员会同意就属于无效，这种理解是错误的。上诉人引用《合同法》的相关规定，并没有说这种行为无效，而是说未经出租人同意，承租人转租的，出租人有权解除合同。根据相关的法律解释，解除合同是解除的有效合同，而不是无效合同，所以说上诉人的理解是错误的。2、上诉人认为其公司章程的身份确认就不能与被上诉人签订租赁协议，如果签订租赁协议就是无效，这种说法没有任何法律依据。合同无效除非合同本身违反了国家法律的强制性规定，或者经过有关法律关系的确认，否则合同成立便生效。上诉人与被上诉人之间的租赁合同，并不在国家法律限制之内，所以上诉人以身份为由否定合同效力的说法是不能成立的。3、上诉人一再否认双方没有租赁关系，也认为一审法院判决解除租赁关系是错误的，但是上诉人并没有表明双方的合同关系是什么。双方的租赁合同关系已经在一审过程中经过双方确认的事实，拖欠租金的事实也已经经上诉人认可。因此，上诉人否认双方存在真实有效的租赁关系，既没有事实依据，也没有法律依据，也违背了一审当中上诉人自己的观点。4、上诉人在上诉状中说被上诉人违反了合同的约定，导致了上诉人的损失，但上诉人没有提交任何的有关证据来证明这一点。特别是双方的租赁合同当中，并没有约定被上诉人的违约责任和违约的内容，上诉人以国家税务机关对其制裁作为被上诉人违约的理由的说法是不能成立的。此外，上诉人也未能举证税务机关对其进行了相应的行政处罚。因此说，上诉人以被上诉人违约为由予以抗辩，在证据上失当，在理由上也是不充分的。上诉人在上诉理由当中，提到双方是合作经营，但又提交不出任何双方合同的证据，而且自身的说法前后矛盾，前边说是合作经营，后边又说是自己接手经营。因此，上诉人的上诉理由根本不能成立。上诉人认为曾经为被上诉人垫付土地使用费和融资费，认为由被上诉人承担，这不是上诉的理由，如果上诉人认为这些费用应当由被上诉人承担，那么应当提起反诉或者另行起诉。上诉人认为被上诉人接手的钻具、模具等相关的记录没有返还依据，但根据相关法律规定，除非是被上诉人将钻具、模具赠与上诉人，否则上诉人必须将相关财物返还给被上诉人。关于上诉人认为被上诉人拉走沙箱、模具，影响上诉人经营，与事实不符。在一审过程中，对相关的事实已经进行了确认，沙箱、模县与上诉人没有任何关系，拉走沙箱、模具也是经过上诉人认可的。上诉人认为双方系房屋租赁合同关系，此点应当予以纠正。双方签订的合同是租赁协议，包含有厂房、场地、设备、材料等广泛内容，并不是单单的一个房屋租赁。上诉人引用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同相关案件的司法解释的规定，也是不适当的。双方之间的关系并不是城镇房屋租赁合同关系，并且即使按照最高院司法解释，双方租赁合同无效，承租方也应当按照合同的约定支付相关的使用费用。因此说，上诉人在承租相关厂房、场地、设施、材料之后，未能尽到承租方应当履行的合同义务。根据双方约定，以及《合同法》的有关规定，被上诉人有权解除双方的租赁合同关系，并要求上诉人返还租赁物，支付拖欠的租赁费用。同时，根据双方签订的租赁协议，被上诉人已全部履行了合同义务，且根据上诉人提交的公司章程，以及决议，可知孙涛、孙海也已明知孙如学的租赁行为，并没有提出任何异议。因此，本案中孙如学作为合同中当事人为本案主体，没有任何错误。上诉人未依合同约定如期支付租金，属根本违约。被上诉人解除合同的行为，应属有效。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，2012年5月16日，被上诉人孙如学与上诉人刘立华签订租赁协议，约定被上诉人将京运通公司原承租的土地、厂房及设备租赁给上诉人经营，协议签订后，被上诉人按租赁协议约定将厂房、场地、设备、原料、证照、印章等交给上诉人经营，并应上诉人要求将公司法定代表人由孙海变更为上诉人本人。上诉人接手经营后，因未及时履行给付租金义务。2013年8月21日，上诉人、被上诉人签订协议书，约定上诉人给付被上诉人2013年1-12月租金70万元，付款期限至2013年9月30日止，如到期归还不上租金，终止合同，前期所发生的费用另议。截止到2014年4月10日，上诉人并未按照双方约定给付租金。2014年4月10日，被上诉人向上诉人送达解除租赁关系通知书，但上诉人收到通知书后未予答复。根据双方签订的租赁协议，被上诉人已全部履行了合同义务，且根据上诉人提交的公司章程，以及决议，可知孙涛、孙海也已明知孙如学的租赁行为，并没有提出任何异议。因此，本案中孙如学作为合同中当事人为本案主体，没有任何错误。上诉人主张被上诉人转租未经过原出租人五百户镇经济委员会同意应属无效。根据合同法的相关规定，并未规定该行为无效，而是主张未经出租人同意，承租人转租的，出租人有权解除合同。但原出租人既未确认该合同无效，亦未主张解除该协议，且双方已实际履行，双方应根据双方协议履行各自权利义务，同时根据相关的法律规定，合同解除的前提是有效合同，而不是无效合同，故上诉人合同无效的主张不予支持；上诉人主张其公司章程的身份确认就不能与被上诉人签订租赁协议，双方签订租赁协议是概括租赁，即包括房屋、场地、相应设备、原材料以及经营证照，且被上诉人根据双方约定变更的法定代表人，应认为上诉人只是借用被上诉人公司的相应证照以便于实际经营，并不影响双方租赁关系的成立，上诉人与被上诉人之间的租赁合同，并不在国家法律限制之内，故上诉人以身份为由否定合同效力的主张本院不予支持。上诉人主张双方并非租赁关系，且一审判决解除租赁关系是错误的，但是上诉人并没有表明双方的合同关系是什么，同时双方租赁协议已实际履行，在履行过程中，上诉人并未提出异议，且双方的租赁合同关系已经一审经过双方确认，拖欠租金的事实亦经上诉人认可。因此，上诉人否认双方存在真实有效的租赁关系的主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人违反了合同的约定导致上诉人损失，上诉人一、二审期间均未提交相应证据予以证实。且双方的租赁合同当中，并没有约定被上诉人的违约责任和违约的内容，上诉人以国家税务机关对其制裁作为被上诉人违约的理由的说法是不能成立的。此外，上诉人也未能举证税务机关对其进行了相应的行政处罚。故上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张双方是合作经营，但上诉人未提交双方合同的证据，且与其庭审陈述前后矛盾，故上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张为被上诉人垫付土地使用费和融资费，上诉人一审期间并未提出反诉，双方可另行解决。上诉人主张从被上诉人接手的钻具、模具等相关的记录没有返还依据，双方签订租赁协议后，曾就相应物品进行核对，且上诉人已实际接收，应当予以原物返还。关于上诉人主张被上诉人拉走沙箱、模具，对上诉人经营造成影响，上诉人虽提交证人证言予以证实，但上诉人并未举证证实沙箱、模县与上诉人存在关系，且拉走沙箱、模具当时经过上诉人认可的，故上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张双方仅系房屋租赁合同关系，根据双方签订的租赁协议内容显示，该协议包含有厂房、场地、设备、材料等，并非单纯房屋租赁。该租赁协议不应受最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同相关案件的司法解释调整，即使按照最高院司法解释，双方租赁合同无效，上诉人已实际占有并使用，上诉人亦应当按照合同的约定支付相关的使用费用。双方签订协议后，被上诉人已履行相应义务，上诉人未依合同约定如期支付租金，属根本违约。根据双方约定，以及相关法律规定，被上诉人有权解除双方的租赁合同关系，并要求上诉人返还租赁物，支付拖欠的租赁费用。综上，上诉人二审期间并未提供充分的证据证实其上诉主张，故对其上诉主张本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人刘立华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 李成佳
代理审判员 杨 莉
二〇一四年十一月八日
书 记 员 高 鹏