江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民一初字第82号
原告（反诉被告）黄桂花，女，1967年11月24日生，汉族，住上犹县。
被告李慧（反诉原告），女，1990年9月4日生，汉族，住上犹县。
被告黄娟（反诉原告），女，1989年7月26日生，汉族，住上犹县。
两被告共同委托代理人杨有春，上犹县正大法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。
被告赖宝英，女，1989年9月10日生，汉族，住上犹县。
原告（反诉被告）黄桂花诉被告（反诉原告）李慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员魏运常独任审判，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院根据被告李慧的申请，依法追加黄娟（反诉原告）、赖宝英为被告。原告黄桂花，被告李慧、黄娟及其共同委托代理人杨有春到庭参加诉讼，被告赖宝英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月15日，原告与被告李慧经协商签订一份租赁合同，约定由被告李慧租用原告位于上犹县东山镇水南大道37号二楼，用于经营鱼疗馆，月租金3000元。原告按约将房屋交付给被告后，被告只交纳了三个月的租金。2014年8月17日，被告李慧写下欠条给原告，承诺按月分期付清所欠租金，但未兑现。2014年11月16日起，原告每月催促被告交房租，被告一直未履行。自2014年11月30日开始，被告不接原告电话，也不回短信，原告无奈，现诉至法院，请求：一、依法判决解除原告与被告李慧之间签订的房屋租赁合同，责令被告在判决生效后5日内，搬离所租赁场所；二、判令被告支付原告房屋租赁费及利息、违约金共计31780元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）李慧、黄娟反诉称，一、黄娟、赖宝英系本案适格诉讼参加人，李慧系受黄娟、赖宝英的委托代表李慧、黄娟、赖宝英三人与原告签订房屋租赁合同，其均是本案租赁房屋的实际承租人，与本案审理结果有直接利害关系，依法应当参加本案诉讼活动。二、原告黄桂花实际上已于2014年12月6日强行关锁其出租给李慧等三人所承租的房屋，非法违约单方解除与李慧签订的房屋租赁合同；三、李慧、黄娟、赖宝英只应当支付黄桂花2014年12月6日前未支付的租金及水电、电话、电视等费；四、第三项费用应当由被告李慧、黄娟、赖宝英三人按照合伙约定平均分担；五、被告是欠原告房租，原告可以到法院起诉，而不应锁门，原告单方解除合同，应赔偿因其违约行为给三被告造成的损失。综上，本案被告李慧、黄娟向原告黄桂花提起反诉，请求：一、判决黄桂花承担非法违约单方解除房屋租赁合同的违约责任，赔偿因其违约行为给李慧、黄娟等人造成的损失33600元（损失总金额76000元×原告应承担赔偿责任60%-应付原告租金等费用12000元）；二、由黄桂花承担本案本诉、反诉诉讼费用。综上，请法庭驳回原告黄桂花的诉讼请求，依法支持李慧、黄娟的答辩意见和反诉请求。
被告赖宝英未到庭，未作答辩，未向法庭提交书面证据。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）李慧、黄娟的反诉辩称，两被告的反诉没有事实依据，租赁合同上已经写明，被告逾期五天未付房租，原告有权终止合同。我多次打电话被告李慧，叫她交房租不然就搬走，她一直不付房租也不搬走，我才锁住我租给她的房子。且我锁房子之前也打了电话、发了短信给被告李慧，被告李慧后来说要把空调搬走，我也把门打开了让她搬走。她租了我一年的房子，只支付了我三个月的租金。
经审理查明，2014年3月3日，原告黄桂花与被告李慧经协商签订一份租赁合同，约定原告将其位于上犹县东山镇水南大道37号二楼房屋出租给被告李慧使用，租期从2014年2月16日起至2017年2月15日止，月租金3000元，付款方式为每月15日一次性付清，如逾期五日没有付租金，原告有权终止合同，定金不予退回，被告经营期间的税费及水、电、电视、电话费由被告负责，被告装修时应征得原告同意后再施工，退房时装修部分无偿交给原告。租期必须满一年，不足一年视为违约，被告必须补足一年租金，原告保证租期一年，租赁期满在同等条件下，被告有续租的优先权。原告按约将房屋交付给被告李慧后，2014年4月21日，三被告签订合伙协议，约定三被告共同出资在租用原告的房屋经营鱼疗馆，合伙期限自2014年2月16日起至2017年2月16日止。庭审时，被告李慧、黄娟主张，租赁期间，被告安装了水电、门窗、粉刷了墙壁、安装了地脚线等14项固定装修用去装修费74562.88元，购买盆栽、水果、茶叶、亲亲鱼及鱼缸等8项物品损耗5927元。2014年2月、3月，因被告在装修房屋，原告同意免除被告2014年2月和3月份的房租，因被告欠原告2014年4至7月的房租，被告李慧于2014年8月17日立下欠条给原告，欠条载明：今欠到黄桂花4月～7月的房租计12000元，从9月～12月分期支付，9月～11月每月2000元、12月底付清。立下欠条后，被告支付了2014年8、9、10三个的房租9000元，及2014年4月份的房租2000元。剩余房租原告多次催收无果，遂于2014年12月6日锁住了大门，被告因此停止了营业。2014年12月8日，因被告欠空调款未付，被告李慧叫原告打开房门，共拆除了4台空调。因三被告协商无果，原告锁门后未支付租金给原告，原告无奈，诉至法院，请求：一、依法判决解除原告与被告李慧之间签订的房屋租赁合同，责令被告在判决生效后5日内，搬离所租赁场所；二、判令被告支付原告房屋租赁费及利息、违约金共计31780元；三、本案诉讼费用由被告承担。
上述事实，有原告提交的租赁合同、房屋产权证复印件、欠条原件一张、收据四张、赔偿金额计算清单，被告李慧、黄娟提交的合伙协议、赖宝英与李慧的聊天记录影印件、李慧与黄桂花的短信记录、本案租赁房屋被关锁的照片、证人田某、朱某书面证言、鱼疗馆房屋固定装修费清单和票据、工资领条、房屋固定装修费摊销表、鱼疗馆损耗亲亲鱼、小吃饮料等费用表及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告李慧签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，三被告签订合伙协议，共同在被告李慧租用原告的房屋经营鱼疗馆，三被告对租用原告房屋的事实是明知的，应对因租用原告房屋所产生的后果承担连带责任。因被告未按时交纳房租，经原告催收无着后，根据《租赁合同》第一条之规定，原告有权提前终止合同，且被告也未主张要求继续履行合同，因此，对原告诉请判决解除原告与被告李慧之间签订的房屋租赁合同，责令被告搬离租赁房屋的请求，本院予以支持。
关于被告应支付原告房租数额及是否应支付利息的问题。根据被告李慧所立欠条，2014年4月～7月欠原告房租12000元，2014年8月16日至2014年12月6日应付原告房租11000元，合计23000元，被告已付11000元，尚欠原告12000元，双方无争议，本院予以确认。对2014年12月7日以后的房租，因被告未按时交纳房租，原告根据合同约定提前终止合同，原告锁上房门后，导致被告无法实际使用租赁房屋，因此，对原告要求被告按租赁合同约定继续支付租金的请求，本院不予支持，但被告未及时交纳房租，也未及时腾房，造成原告房租损失，被告应负相应责任。因原、被告对逾期支付房租应否支付利息没有约定，对原告要求被告支付房租利息的请求，本院不予支持。
关于原告提前终止合同应否赔偿被告盆栽、水果、茶叶、亲亲鱼、百味草小吃等8项物品损失问题。因被告未按时交纳房租，原告根据合同约定有权提前终止合同，原告锁上房门后，被告既不及时交纳房租，也未及时腾空房屋，造成被告盆栽、水果、茶叶、亲亲鱼、百味草小吃等8项物品损耗应由被告自行负责。
关于被告对房屋进行固定装修费用的处理问题。被告李慧、黄娟提交了固定装修费用票据，合计金额74562.88元，原告未提出异议，本院予以确认。被告所列14项固定装修中，广告牌装修费989元、招牌装修6360元、墙贴装修96.78元，应属被告专用经营装修，对原告无利用价值，可由被告自行处理。其余水电、门窗、粉墙、地脚线、电脑监控等11项固定装修共计装修费67117.1元，为保障房屋正常使用的基本装修，可供原告继续使用，如拆除会造成不必要的浪费，也会对房屋造成不必要的损坏，因此，可由原告适当补偿装修残值给被告后，房屋基本固定装修归原告所有。根据原告与被告李慧签订的租赁合同约定，合同期限为三年，合同期满后装修无偿交付原告，2014年2月16日至2014年4月15日为被告装修期间，不计入房屋装修费用摊销期间，房屋基本固定装修的残值核定为：67117.1元÷34个月（从2014年4月16日至2017年2月15日）×24个月（从2015年4月16日至2017年2月15日）=47376.77元，被告反诉要求原告承担60%的补偿责任，计47376.77元×60%=28426.06元，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告黄桂花与被告李慧于2014年3月3日签订的租赁合同，限被告李慧、黄娟、赖宝英于判决生效后五日内将所租原告黄桂花的房屋腾空交还给原告；
二、截至2014年12月6日，被告李慧、黄娟、赖宝英所欠原告房租12000元，由三被告支付给原告；
三、2014年12月7日以后至三被告将所租原告黄桂花的房屋腾空交还给原告时止原告的房租损失，由三被告按月每月赔偿原告1200元，由三被告承担；
四、房屋固定装修除广告牌、招牌、墙贴装修外，其余归原告黄桂花所有，由原告黄桂花补偿三被告装修款28426.06元；
以上判决第二、三、四项相抵后，限于判决生效后十日内履行完毕。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费594.5元，减半收取297.25元，由三被告承担；反诉费320元，由原告承担120元，三被告承担200元，相抵后，三被告应给付原告案件受理费177.25元，限于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审判员 魏运常
二〇一五年三月二十四日
书记员 钟丹萍