浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终3617号
上诉人（原审原告）：建德市恒通房产有限公司。住所地：浙江省建德市新安江街道新安东路***号。
法定代表人：叶永君，执行董事。
委托代理人：钱梁，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人：斯语馨，浙江泽大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：建德市城建房产综合开发总公司。住所地：浙江省建德市新安江街道新安路***号建设大厦内。
法定代表人：汤启昌，该公司总经理。
委托代理人：吴志林，浙江贤哲律师事务所律师。
上诉人建德市恒通房产有限公司（以下简称恒通公司）与被上诉人建德市城建房产综合开发总公司（以下简称城建公司）追偿权纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2016）浙0182民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定如下事实：一、2000年12月14日，原中国银行建德支行与建德市住宅经营公司签订了保证合同一份，约定建德市住宅经营公司为城建公司向该行的50万元借款提供连带责任保证。2002年1月17日，建德市住宅经营公司为城建公司向原中国银行建德支行代偿贷款本息共计511197元。二、2001年9月5日，建德市住宅经营公司与城建公司签订房地产买卖契约一份，约定城建公司将其所有的位于本市新安江街道新安路225号，建筑面积为139.75㎡的房屋转让给建德市住宅经营部，价款为35万元。2002年1月14日，建德市住宅经营公司缴纳契税10500元、支付发证费110元。2002年1月建德市住宅经营公司取得契证，并于2002年3月18日取得房屋所有权证。但土地使用权证至今仍登记在城建公司名下。三、建德市住宅经营公司与城建公司均由原建德市城乡建设局开办。2002年9月26日，原建德市建设局向建德市企业改革领导小组提交建设综字（2002）84号《关于市住宅经营公司改制方案的请示》和改制方案，申请建德市住宅经营进行改制并审查、批准改制方案。2003年4月22日，建德市经济体制改革委员会文件作出建体改［2003］17号《关于建德市住宅经营公司改制方案的批复》，同意建德市住宅经营公司以整体拍卖或招投标的形式进行改制，且“标的不低于财政确认的企业净资产1393835.89元”。2003年5月27日，原建德市建设局与建德市住宅经营公司全体员工推荐的经营者汪建林签订《建德市住宅经营公司整体转让合同》，约定原建德市建设局将建德市住宅经营公司全部资产（包括公司有形资产和无形资产）和债权、债务转让给汪建林。经建德市财政局建财国资函［2003］21号文核准企业净资产为1393853.89元，招标转让金为192万元；还约定汪建林须在签订合同之日起30日内向建德市建设局足额交纳转让金，60日内向工商、税务、银行等有关部门办理企业改制变更手续。2003年6月5日，经工商部门核准，建德市住宅经营公司名称变更为“建德市恒通公司有限公司”。四、2002年10月26日，建德信安会计师事务所接受建德市住宅经营公司的委托，对该公司的整体资产的公允市场价进行评估，评估目的为企业改制提供价值依据，评估基准日为2002年6月30日。据该份评估报告反映，案涉房屋未列入评估资产范围，但建德市住宅经营公司为城建公司代偿的511197元列入作为资产类的其他应收款范围。五、2015年11月16日，建德市国有资产管理委员会办公室作出《2015国有资产（能源）清查全面核查整改通知书》，指出案涉房屋在市住宅经营公司改制评估时未作为公司资产评估在内，实际由改制后企业市恒通公司长期侵占并出租获益，并决定限期收回案涉房屋及租金收入，纳入国有资产管理。2015年12月29日，恒通公司与建德市住房和城乡建设局签署资产移交会议纪要，载明恒通公司将案涉房屋按现状移交，相关产权证及房屋承租情况资产及店面收取的租金一并移交，交接日为2015年12月29日。
原审法院审理认为：建德市住宅经营公司为城建公司因担保而为其履行代偿义务后，享有向城建公司追偿的权利。本案双方均确认，恒通公司改制前，城建公司以其位于本市境内新安江街道225号、建筑面积为139.75㎡的房屋抵偿其对建德市住宅经营公司所负债务，虽土地使用权证未办理过户手续，但已办理了契证和房屋所有权证过户手续，因此，城建公司因建德市住宅经营公司代偿而对该公司负担的债务，应当认定已履行完毕。故恒通公司提出的以房抵债行为尚未生效的主张，没有事实依据，该院不予采信。恒通公司系建德市住宅经营公司改制更名而来，根据改制方案，恒通公司承继了建德市住宅经营公司的全部资产和负债，因本案所涉债权、债务已清结，故恒通公司要求城建公司立即归还代偿本息、赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）之规定，于2016年4月25日作出如下判决：驳回恒通公司的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4173元，由恒通公司负担。
上诉人恒通公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、恒通公司对城建公司享有追偿权，且未超过诉讼时效。1、恒通公司前身建德市住宅经营公司于2002年10月26日进行改制资产评估，评估时未将案渉房产作为资产列入评估范围，而是将为城建公司代偿的贷款作为应收款列入评估范围，可见该笔应收款属于恒通公司承继建德市住宅经营公司而取得之权利，性质上属于为城建公司清偿债务后产生的追偿权。2、城建公司于2001年将案渉房产过户给建德市住宅经营公司用于偿还债务，但仅办理契证和房屋所有权证过户手续，未办理土地使用权证过户，因土地所有权证缺失，评估机构未将此房屋认定为恒通公司前身建德市住宅经营公司所有。评估时虽未将房产列入评估范围，但已将追偿权以应收账款计入评估范围，不存在所谓隐瞒财产行为。恒通公司自2003年起使用该房产并收取租金用于抵扣对城建公司的应收账款系对自身权利的连续行使，诉讼期间并未经过。后因案渉房产权属登记不完善，建德市国有资产管理委员会发文要求恒通公司于2015年12月29日交接案渉房产并支付占用期间的所有租金，恒通公司已于2015年12月29日交回房屋并返还相应租金，至此恒通公司对城建公司的追偿权中断。在恒通公司并未实际获得城建公司清偿债权的情况下，恒通公司至一审起诉之日所享有的追偿权不存在时效缺陷，城建公司仍应履行自身义务支付欠款。
二、一审认定事实不清，认定案渉房产归属及城建公司债务履行情况有误。1、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款之规定，国有土地使用权归属以登记为准。案涉房产土地使用权至今未办理过户登记，案涉房产权利至今仍不完整，城建公司亦至今仍负有过户登记义务，换言之城建公司根本没有完全履行还款义务，且因城建公司未完全履行义务的行为导致案渉房产被收回，恒通公司无法收回应收账款，造成严重损失。2、建德信安会计师事务所于2002年10月26日作出的建信评报字[2002]第075号评估报告书，未将案渉房产列入资产范围，而是明确将为建德市城建公司综合开发公司代偿的贷款列入应收账款，尤其需要指出的是该评估报告结论得到了建德市住宅经营公司及城建公司的共同开办单位建德市建设局的批准。由此可知城建公司所述的以案渉房产抵债的行为并未得到认可，即便做了契证以及房屋使用权证转让登记，但在土地使用权证未作登记的情况下，仍不能认为城建公司义务履行完毕，更不能认定城建公司以房抵债行为的效力，截止今日城建公司仍负有对恒通公司的还款义务。3、建德市国有资产管理委员会已经于2015年11月16日作出《2015国有资产清查全面核查整改通知书》，指出案渉房屋在改制评估时未作为公司资产评估在内，即再次明确否定了城建公司以房抵债的行为。恒通公司作为案渉房屋的实际使用人，在使用期间出租并收取租金用于抵扣对城建公司的应收账款，然房屋被回收后将恒通公司用于抵扣城建公司应收账款的租金一并回收，造成该笔应收账款仍未得到实现。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判，改判支持恒通公司的一审诉讼请求。
被上诉人城建公司在审理中答辩称：一、案涉房屋所有权已经过户，说明房屋的产权人已明确，办理土地使用权变更登记根本不存在障碍，完全是因为恒通公司怠于办理。改制时未列入评估，完全是恒通公司的主观原因，并不是因为土地使用权证未过户而不能列入评估。改制评估报告上显示有恒通公司偿付因保证代偿的债权，只能反映相关事实，并不能成为恒通公司实现追偿主张的根据。二、恒通公司上诉称城建公司亦至今负有过户登记义务，城建公司没有完全履行还款义务导致案涉房产被收回，无法收回应收账款，造成严重损失。城建公司认为恒通公司的该诉称与事实不符。关于土地使用权证过户问题前已述及，不是城建公司不配合，完全是恒通公司主观上不想过户。房屋被政府国资部门通知收回，是因为恒通公司在企业改制过程中应将该房屋列入企业资产而未列入（见原审判决证据11），并不是土地使用权证未过户所致。三、恒通公司上诉称案涉房屋在改制评估时未作公司资产评估在内，即再次明确否定了城建公司以房抵债的行为。城建公司认为，政府国资部门通知收回是因为案涉房屋的所有权人是恒通公司，但恒通公司在改制清产核资时未将该房屋列入改制资产，该资产仍属国有资产，因此应该收回。国有资产管理部门并没有否定以房抵债。综上，城建公司已经用房屋清偿了恒通公司因履行保证义务而形成的债权，办理了契证和房屋所有权证的过户手续，双方抵偿法律关系已经履行完毕。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：2002年1月17日，恒通公司（2003年6月5日前名称为建德市住宅经营公司）为债务人城建公司承担511197元保证责任后，依法有权向城建公司追偿。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第二款的规定，恒通公司对城建公司行使追偿权的诉讼时效，自城建公司保证人向债权人承担责任之日即2002年1月17日起开始计算。
双方均确认城建公司用新安江街道225号房屋清偿恒通公司对城建公司享有的追偿债权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，城建公司于2002年3月18日将房屋所有权变更登记至建德市住宅经营公司名下以清偿债务，构成诉时效的中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。如果恒通公司认为受让的该房产不足以清偿全部债务，应该在法律规定的诉讼时效期间内向城建公司主张权利。恒通公司于2016年2月29日提起诉讼主张追偿权，已经超过了法律规定的诉讼时效期间，故对城建公司在一审中提出的诉讼时效抗辩应予以支持，恒通公司对城建公司的追偿权不受法律保护。新安江街道225号房屋变更登记至恒通公司名下后，恒通公司使用该房产并收取租金系行使房屋所有权的占有、使用和收益权能，其主张使用该房产并收取租金系连续行使对城建公司的债权，故诉讼时效期间并未超过，没有法律依据，本院不予支持。
综上，恒通公司的上诉理由不能成立，原审判决对其诉讼请求未予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8346元，由建德市恒通房产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐鸣卉
审 判 员 张 敏
代理审判员 朱晓阳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 周治平