重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2015）丰法民初字第03433号原告李彦平，男，1949年11月23日出生。委托代理人彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。被告罗娟，女，1980年9月5日出生。被告马剑平，男，1977年9月30日出生。委托代理人李登恕，男，1960年1月22日出生。被告李登英，女，1949年6月9日出生。被告丰都县金运房地产经纪有限公司，住所地丰都县三合街道滨江西路68号附1号14栋。法定代表人黄福华，经理。原告李彦平与被告罗娟、马剑平、李登英、丰都县金运房地产经纪有限公司（下称金运房产经纪公司）缔约过失责任纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员秦庆国适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李彦平的委托代理人彭道柏，罗娟、马剑平的委托代理人李登恕，被告李登英，被告金运房产经纪公司的法定代表人黄福华等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李彦平诉称：2014年12月，原告与被告罗娟、马剑平夫妻及被告金运房产经纪公司协商购买丰都县房屋，房屋总价款28万元。同年12月24日，收款人被告李登英、原告与被告金运房产经纪公司签订“定金收条”，载明：如因产权、手续等银行审批不能办理按揭或者卖方不卖此房，则卖方退还双倍定金给买方。同日，被告罗娟收到原告购房款33000元后被告李登英出具了“收条”，被告金运房产经纪公司也于同日收取中介费2800元。根据“定金收条”的约定，买卖双方于2015年2月12日前签订房屋买卖合同。由于不能办理银行按揭贷款，房屋买卖合同未能签订，房屋也没有实际交付。综上，原告未能购买到讼争房屋，原告交付的定金33000元、中介费2800元的合法财产权利受到损失，故请求人民法院依法判决：被告罗娟、马剑平双倍返还原告支付的定金66000元，被告金运房产经纪公司承担连带返还责任；被告金运房产经纪公司退还中介费2800元及利息（从2014年12月24日起，按银行同期贷款利率计算至退还之日止）。被告罗娟、马剑平辩称：本案房屋买卖是通过中介公司介绍的，原告在这过程中多次去看了房屋，决定要购买，才签的定金收条；被告一自始至终都严格执行了合同条款，没有违约行为；合同中约定的是全款支付房价款并没有协商以按揭方式支付；根据合同法第四条、第八条和第一百零七条的规定，请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告李登英辩称：被告马剑平、罗娟系被告李登英的儿子、儿媳，其二人于2011年3月购买了讼争房屋，房款加上购置的电器、家具等共计31万余元。由于其二人在成都工作，为了孙子到成都读书，才决定将讼争房屋出售，到成都去购房；2014年6月，被告到被告金运房产经纪公司登记出售房屋，报价31万元。同年12月9日，被告金运房产经纪公司电话通知有人出价28万元购买，经商量，决定亏本出售。同年12月10日，被告与原告及被告金运房产经纪公司的工作人员一起查看了房屋，原告比较满意，交纳了6000元押金给被告金运房产经纪公司，公司再汇给被告罗娟，被告在收条上签名。同年12月24日，被告金运房产经纪公司电话通知，说原告决定购买讼争房屋。当时原告说可能需要办按揭，被告同意了，被告金运房产经纪公司也认为手续是齐全的。交定金时，原告又征求了其子的意见。经原告多方考虑，28万元的房款可以凑齐，就说付全款，其子也同意，故没有签订按揭合同，只签了定金收条。当时被告金运房产经纪公司将定金的原则和违约方的利害关系给原、被告双方讲明，没有异议后才签了字，被告将被告罗娟的房屋产权证押在了被告金运房产经纪公司。这时原告支付完33000元定金，被告金运房产经纪公司将定金汇给罗娟；2015年2月12日，被告罗娟、李登英到了被告金运房产经纪公司，原告的儿子到场，又去看了房屋，但要求推迟几天交房款。次日，原告的儿子等又来看了房屋，但提出不购买讼争房屋；综上，本案违约方是原告，根据合同法第四条、第八条和第一百零七条的规定，请求人民法院依法驳回原告的起诉。被告金运房产经纪公司辩称：原告支付定金33000元属实，但当时协商的是原告以全款的方式支付购房款而不是按揭，因为原告年龄较大，不能办理按揭；原告以其不能做按揭为由起诉的理由不成立。经审理查明：罗娟、马剑平（李登英之儿媳、儿子）拥有坐落于丰都县的房屋1套，2014年6月，李登英委托金运房产经纪公司将该房屋出售。经金运房产经纪公司的居间沟通，李彦平在查看讼争房屋后愿意以28万元之价，签订房屋买卖合同时全款支付方式购买该房屋，罗娟、马剑平亦同意出售。2014年12月24日，卖方（甲方）罗娟、马剑平、买方（乙方）李彦平、中介方（丙方）金运房产经纪公司在金运房产经纪公司办公地点签订了“定金收条”，载明：经甲、乙双方友好协议如下：甲方收到乙方购房定金人民币33000元，房屋位置：丰都县，面积：61.41㎡，房产证号：，连同该房屋水、电、天然气、闭路一并转让及家具家电以清单为准。出售总房款28万元。房屋法定交易税费及附属设施过户相关费用由买方承担。买、卖双方决定于2015年2月12日前到丰都县三合街道南天湖东路184号签订房屋买卖合同。如乙方贷款另支付按揭服务费，按贷款金额的3%收取（买方需做二手房按揭另签订按揭合同）。此房卖方同意乙方做银行按揭，并负责协助乙方办理银行按揭相关手续，如因产权、手续等银行审批不能办理按揭或者卖方不卖此房，则卖方退还双倍定金给买方，买方不买此房则定金不退。违约责任方向丙方支付房款5%的中介服务损失。签订本合同时，甲、乙双方分别依照与丙方约定的服务报酬向丙方付清中介服务费（甲方支付2800元，乙方支付2800元）。签订房屋买卖合同时，本定金收条自动作废，并由丙方收回等内容。随后，李彦平支付了定金33000元，由金运房产经纪公司的法定代表人转账汇给罗娟。同日，李彦平向金运房产经纪公司支付了中介服务费2800元。在定金收条载明的签订房屋买卖合同的时间到来后，李彦平未准备好约定的购房款，未签订房屋买卖合同。后李彦平要求退还定金无果，故诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述、定金收条、收条（中介服务费）、证人证言等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，对于被告李登英、罗娟、马剑平是否应当退还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式，当事人订立合同有书面形式、口头形式或其他形式，但当事人约定以书面形式的，应当采用书面形式。本案中，被告马剑平、罗娟通过被告金运房产经纪公司出售其房屋，经被告金运房产经纪公司提供媒介服务，与原告达成买卖讼争房屋的意向，并就买卖的标的物、价款及付款方式、过户费用的负担等买卖合同的条款协商一致，被告金运房产经纪公司以“定金收条”的形式确定，并明确了签订书面房屋买卖合同的时间。为担保双方在约定的时间及时履行自己的义务，约定以定金方式作为担保，原告向被告支付了定金33000元，定金合同成立且生效。若有一方当事人违约，则应当适用定金罚则的规定。由于在定金收条中约定了签订书面合同的具体时间，表明当事人以签订书面合同为订立买卖合同的方式。原、被告应依约在载明的时间到来后签订书面合同，履行各自的义务以完成此次交易。然而在约定的签订书面合同的时间到来后，由于原告自己的原因，未履行签订房屋买卖合同的义务，导致本案房屋买卖合同未成立，交易不能完成，系原告自己存在违约行为。虽然原告诉称是因为按揭无法办理故不能履行约定，但根据被告的辩解及证人证言，能够证明双方在协商过程中并没有将按揭作为支付房房款的方式，而是约定的全款支付，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告认为定金收条的内容可以证明被告应当协助原告办理按揭，如不能办理就应当退还定金。但从定金收条的内容来看，办理按揭只是一种假设性的事项，若原告办理按揭需要另支付按揭服务费并另签订按揭合同，但在交易过程中双方并未签订按揭合同，也无其他证据能佐证当时约定以按揭方式支付购房款而被告罗娟、马剑平、李登英不予协助致无法办理按揭手续；而被告则提供了证人证言对房款支付方式予以佐证，故原告诉称按揭支付购房款的事实不成立，本院不予采纳。对于被告金运房产经纪公司是否应当退还中介服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”以及第四百二十七条关于“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬……”之规定，虽然通过被告金运房产经纪公司的媒介服务，原、被告就房屋买卖达成了意向，但原、被告约定签订书面合同，故双方在书面合同上签字时合同才成立，然而本案中当事人尚未签订买卖合同，只是形成了作为签订合同的担保，即原、被告的房屋买卖合同未成立，依法被告无权向当事人收取服务费，已经收取的服务费用，当事人请求退还的，故被告应当予以退还中介服务费2800元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第四百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丰都县金运房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力后5日内退还原告李彦平中介服务费2800元；二、驳回原告李彦平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由原告李彦平负担315元，被告丰都县金运房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  秦庆国二〇一五年十一月三十日书记员  谭秋红