浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第3232号
原告张素珍。
原告张菊英。
原告张桂英。
原告张红英。
四原告之委托代理人（特别授权代理）杨欣超。
被告秦祖潮。
委托代理人（特别授权代理）李王夫。
原告张素珍、张菊英、张桂英、张红英为与被告秦祖潮房屋买卖合同纠纷一案，于2007年10月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员罗国峰独任审判，于2007年11月27日、12月5日公开开庭进行了审理。四原告之委托代理人杨欣超，被告秦祖潮及其委托代理人李王夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张素珍、张菊英、张桂英、张红英诉称，张金龙系原告张素珍之夫，其他三原告之父亲。座落于绍兴市皋埠镇杨滨村团娄，地号为346，用地面积为72.23平方米的房屋，于1981年1月由四原告和张金龙共同申请建造。1988年4月，张金龙病故，现该房屋系四原告共同共有。2001年3月4日，张素珍擅自与被告签订了该房屋的买卖合同1份，约定将该房屋出卖给被告，金额为5000元。被告未按约一次性支付转让款，至今尚欠3500元。该房屋至今未办理产权的过户，张素珍擅自出卖该房屋的行为一直隐瞒其他三原告，近日，当其他三原告知道该房屋买卖一事时，均表示反对，故起诉法院，请求判令确认原告张素珍与被告签订的座落于绍兴市皋埠镇杨滨村团娄，地号为346的房屋买卖合同无效。
被告秦祖潮辩称，一、被告与原告张素珍自愿订立买卖合同，合同内容没有违反法律禁止性规定，且被告系善意有偿取得房屋，被告早已占有并居住房屋，应当认定买卖合同有效；二、张菊英、张桂英、张红英不是讼争房屋共有人，集体土地使用证登记的土地使用者为张素珍，绍兴县土地登记申请书上关于地上物权属栏内明确写明为“本人”，从而排除其他三原告为共同使用人，被告提供的户口登记表证实，张菊英、张桂英不在户口登记表内，说明她们不是杨滨村人，张菊英、张桂英、张红英作为本案当事人不符合民诉法的规定。原告仅凭杨滨村证明来证明讼争房屋系其申请，属家庭成员共同共有是错误的；三、张素珍将房屋交给被告后，被告经过装璜和修理，至今已实际使用达7年之久，其他三原告作为女儿当时应该是明知而不反对的，本案不存在隐瞒的事实；四、即使张菊英、张桂英、张红英为房屋共有人，也应该向张素珍主张赔偿。综上，要求驳回四原告的诉讼请求。
原、被告举证、质证意见：
1、四原告提供买卖合同1份，证明2001年3月4日，张素珍单方擅自将共同所有的房屋出卖给被告。被告明知该房屋是家庭共有财产，以很低价格购买该房屋，且不征得房屋共有人的同意。被告经质证后认为，对证据的真实性无异议，但对原告所称该协议系张素珍单方买卖行为有异议，张素珍名字上的手印是其大女儿张菊英所盖，买卖房屋的时候张素珍的女儿均知道。
2、四原告提供欠条1份，证明被告秦祖潮尚未支付房屋尾款3500元。被告经质证后认为，对证据真实性无异议，但3500元已陆续支付给张素珍，钱付清的时候张素珍说欠条没有了。
3、四原告提供皋埠镇杨滨村的证明2份及集体土地建设用地使用证1份、土地申请以及审批相关资料共3份，证明座落于皋埠镇杨滨村，地号为346，图号为2-3-10的房屋系张素珍与丈夫张金龙及三个女儿家庭共同所有，张金龙已于1988年4月病亡。被告经质证后认为，四原告在杨滨村既没有口粮田，也没有自留地，更没有选举权，村委无权证明农民建房的事实和张金龙何时死亡，故两份村委证明不具有真实性、合法性。对集体土地使用证的真实性无异议，但对合法性有异议，张素珍不是杨滨村村民，无权在杨滨村取得集体土地使用证。对3份土地申请以及审批相关资料的来源无异议，但对内容的真实性有异议，该组证据形成时间均在1989年后，不能反映当时建造此房时是按户申请的事实，审批表及申请书和证明中的内容均系原告所为，而且相互之间存在矛盾，审批表中家庭人口为2人，而申请表中家庭人口为5人，也不能证明1981年建房申请的时候为5人或2人。
4、四原告提供皋埠派出所证明1份，证明张金龙在1988年4月15日死亡，户口是1988年12月注销。被告经质证后认为，张金龙的户口从未到过杨滨村，因此该证明内容不真实；关于户口注销，公安机关年报统计注销违反相关规定，张金龙是否系1988年4月15日病亡不清楚。
5、被告提供杨滨村证明2份，证明原告非杨滨村村民，被告向张素珍购买房屋后一直未能享受建房用地申请权以及被告购买该房屋后实际占有、居住至今。四原告经质证后认为，对证据系村委出具无异议，但证明内容不真实，张素珍系杨滨村非农户口是对的，其他三原告现在户口已迁出，但在没有迁出前是杨滨村村民。
6、被告提供户口登记表1份，证明除了原告张素珍、张红英外，其他原告户口均不在杨滨村，杨滨村村委为原告出具的2份证明以及登记申请书上的内容不符合客观事实。四原告经质证后认为，对证据真实性无异议，张桂香就是张红英。但不能证明被告要证明的内容。
本院认证认为：证据1，因被告对合同的真实性无异议，本院对合同内容予以认定；证据2，被告不能证明已付清3500元，故本院予以认定；证据3、证据4，土地申请以及审批相关资料复自绍兴县国土资源局，该资料形成于本案讼争的房屋买卖前，内容真实可信，杨滨村村委于1989年10月30日出具证明，证实张素珍于1981年10月经村同意建房时尚无书面批文。土地登记审批表载明，土地使用者张素珍的家庭人口为2人，地上物类别及权属为本户，而被告提供的户口登记表载明，户主张素珍和三女张桂香（即张红英）分别于1958年和1971年从外地迁入皋埠镇杨滨村，上述证据的内容能相互印证，四原告不能证明本案讼争房屋建造时四原告和张金龙户口均在皋埠镇杨滨村，根据农村宅基地用地的性质，只有本村村民才有资格申请建房。据此，可以证明本案讼争房屋是以张素珍和张红英作为一户申请建造；张金龙的死亡时间由公安机关予以证实，本院予以认定；证据5，两份村委证明可以证明被告购买该房屋后居住至今，张素珍为该村非农户口，其他三原告已不是该村村民的事实，本院予以认定；证据6，复自公安机关，本院对户口登记表中的内容予以认定。
经审理本院认定：张素珍和张红英作为一户向绍兴市皋埠镇杨滨村村委申请建房，经村委同意后，于1981年10月建造房屋一间。1991年8月5日，绍兴县土地管理局对该房屋登记审批后，签发集体土地建设用地使用证一本，载明土地使用者为张素珍，图号为2-3-10，地号为346，用地面积为72.23平方米。2001年3月4日，张素珍与秦祖潮签订买卖合同1份，约定由张素珍将座落于绍兴市皋埠镇杨滨村团娄1间旧楼屋（包括前面围墙）全部卖给同村秦祖潮所有，价格5000元一次性付清。当日，秦祖潮支付给张素珍1500元并出具欠条1份，承诺欠张素珍尾款3500元，到2001年6月付清。秦祖潮买入该房屋后一直居住至今。另查明：张金龙与张素珍系夫妻，所生三个女儿分别名为张菊英、张桂英、张红英，张金龙于1988年4月15日死亡。
本院认为，本案讼争房屋虽由张素珍和张红英作为一户申请建造，但张金龙与张素珍在房屋建造期间系夫妻关系，张素珍在该房屋中的产权应由张金龙和张素珍共有。张金龙死亡后，张金龙所亨有的房屋产权四原告有权依法继承。因四原告没有对房屋产权进行分割，故四原告在讼争房屋中的产权为共同共有。被告在庭审中陈述，其居住讼争房屋时四原告均已不住在皋埠镇杨滨村，被告不能提供相应证据证明张素珍出卖房屋时已征得张菊英、张桂英、张红英的同意，或者张菊英、张桂英、张红英对房屋买卖的事实明知而不反对，故张素珍作为部分共有人擅自处分共有财产，应认定无效。四原告要求确认张素珍与秦祖潮签订的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持。被告的辩解意见，没有相应依据，本院不予采纳。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：
原告张素珍与被告秦祖潮于2001年3月4日签订的房屋（图号为2-3-10，地号为346）买卖合同无效。
本案案件受理费3189元，减半收取1594.5元，由四原告负担1000元，被告负担594.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3189元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 罗国峰
二００七年十二月十五日
书记员 严莺飞