贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第2320号
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行。
负责人袁发辉，该分行行长。
委托代理人潘少友（特别授权代理），该分行员工。
委托代理人熊进（一般代理），该分行员工。
被告熊廷丽，女，汉族，生于1979年7月18日，贵州省毕节市七星关区人。
被告朱福军，男，汉族，生于1978年11月4日，贵州省道真仡佬族苗族自治县人。
被告重庆宗颐房地产开发有限公司。
法定代表人支宗刚，该公司董事长。
委托代理人梁科（一般代理），该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（下称：农业银行）诉被告熊廷丽、朱福军、重庆宗颐房地产开发有限公司（下称：宗颐公司）借款合同纠纷一案，本院2015年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行审理。原告委托代理人潘少友、熊进，被告熊廷丽、朱福军，被告宗颐公司委托代理人梁科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月30日，我行与被告宗颐公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定我行为被告宗颐公司的自然人购房提供购房贷款，被告宗颐公司为购房贷款提供连带保证担保及保证金质押担保。在被告宗颐公司依约定需承担责任时，我行有权直接从保证金专户划收相关款项。被告熊廷丽为购买被告宗颐公司开发的，位于毕节市七星关区环北路百铭水花园旁宗颐*香山郦居4-7-8号，将该房作抵押物向我行申请贷款184，000.00元，并于2012年5月19日签订了《个人购房担保借款合同》，约定我行向熊廷丽发放贷款184，000.00元，期限为10年，还款方式为以一个月为周期，分120期偿还借款本息。同时约定被告宗颐公司为该借款提供阶段性连带保证责任和阶段性保证金质押担保，在阶段性保证担保人承担连带责任期间内，借款人未按合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从保证金帐户中划收相关款项。各方按照合同约�办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，我行依约于2012年5月23日向被告熊廷丽发放了贷款184，000.00元。被告熊廷丽归还了我行28期贷款本息后，从2014年10月起，就没有按照约定归还贷款本息，经我行催收，仍不履行还款义务。到2015年5月已有8期未还，我行按照约定行使质权，扣收被告宗颐公司保证金4期本息合计8，709.48元，仍有4期未还，其行为已构成违约。根据借款合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天（3期），我行有权提前收回发放贷款本息，提前行使用担保权，取得抵押物的优先受偿权，并要求被告宗颐房开承担质押担保及连带保证责任。为保护自身的合法权益，维护我行信贷资产安全，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告熊廷丽、朱福军偿还原告借款本金147，194.08元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、�约金；2、判决原告对抵押物享有优先受偿权；3、判决被告宗颐房开公司对被告熊廷丽所欠债务承担质押担保及连带保证责任；4、判决三被告承担本案诉讼费用。
在诉讼中，原告将其第一项诉讼请求变更为判决被告熊廷丽、朱福军偿还原告借款本金140，637.92元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利。
为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证及负责人身份证明。用以证明原告民事主体资格。三被告对此组证据均无异议。
证据二：熊廷丽、朱福军身份证、结婚证，宗颐公司营业执照及组织机构代码证、授权委托书，宗颐公司毕节分公司营业执照、组织机构代码证。用以证明被告民事主体资格。三被告对此组证据均无异议。
证据三：《合作协议》、《个人信贷业务�请表》、《借款合同》、个人借款凭证、《预购商品房贷款抵押权预告登记证》。用以证明借款事实，借款的抵押担保、保证担保、质押担保的事实。三被告对此组证据均无异议。
证据四：熊廷丽还款、欠款查询资料。用以证明被告熊廷丽存在三期以上没有还款的违约行为。三被告对此组证据均无异议。
被告熊廷丽辩称：1、按揭贷款购买涉案商品房是事实；2、由于被告宗颐公司出卖给我的商品房出现严重的质量问题，经贵州省建筑科学检测中心鉴定，认定“严重影响使用，且有继续发展的趋势”，我也因此向法院起诉解除《商品房买卖合同》，并由宗颐公司偿还银行贷款，退房款和赔偿损失。经区政府和法院协调暂时受理五家人的起诉，待判决生效后其他购房户按生效判决办理；3、在我等诉宗颐公司的案件未产生生�判决前，我暂停向原告承付按揭贷款。
为支持其抗辩主张，被告熊廷丽提交了如下证据：
证据一：房屋检测报告。用以证明：房屋质量有问题。原告质证意见：与本案无关。被告朱福军质证意见：无异议。被告宗颐公司质证意见：与本案无关。
证据二：照片8张。用以证明：房屋质量有问题。原告质证意见：与本案无关。被告朱福军质证意见：无异议。被告宗颐公司质证意见：对证据三性均有异议，达不到其证明目的。
被告朱福军辩称：原告起诉的是事实。
被告朱福军未提交证据。
被告宗颐公司辩称：1、原告所主张的借款数额及我方的金额以法院查明的为准；2、原告所主张的利息、罚息、复利、违约金属重复计算，且金额过高；3、本案为借款合同纠纷，被告熊廷丽、朱福军是主要债务人，应当由其承�主要责任，根据法律规定，其自己提供的房产作为抵押，应就抵押房产优先偿还其债务，再要求我方承担担保责任；4、我公司是担保人，有相应的追偿权。
被告宗颐房开公司未提交证据。
经综合审查全案证据，原告提交的四组证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明本案被告熊廷丽、朱福军为购房，用所购房屋抵押向原告借款，被告宗颐公司提供阶段性质押担保和连带责任保证，原告发放贷款后被告熊廷丽未按期还款，原告于2015年2月10日、6月26日从被告宗颐公司保证金帐户上扣划保证金用于还款的事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。
被告熊廷丽提交的两组证据均与本案无关联性，本院不予采信。
根据对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年3月30日，原告农业银行与被告宗颐公司授权的宗颐房开毕节分公司签订《合作协议》，双方同意就合作项目座落于毕节市七星关区环城北路“三源喜酒业有限公司”旁“宗颐*香山郦居”的个人住房贷款业务进行合作。甲方（农业银行）为购房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年。乙方（宗颐公司）在甲方设立资金监管帐户，乙方应将购房人的首付款全部存入资金监管帐户，甲方按照借款合同约定发放贷款，并按照购房人的授权，将购房人的借款划转到资金监管帐户。乙方不可撤销地承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等�方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之壹交纳保证金，并存入保证金专户，乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。乙方依本协议、借款合同和担保合同约定需承担担保责任时，甲方有权直接从上述保证金专户划收相关款项。双方还约定了其他事项。
2012年5月19日，被告熊廷丽、朱福军夫妇为购买毕节市七星关区环城北路百铭水花园旁宗颐*香山郦居小区4号楼0708号房屋，向原告申请贷款，并以熊廷丽为借款人，朱福军、宗颐公司毕节分公司为担保人与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告熊廷丽向原告借款184，000.00元，借款期限自2012年5月19日起至2022年5月18日止，共120个月；利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，以12个月为一个周期，调整周期内遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日，则自该月最后一天起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部贷款直接划入重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司帐户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；借款担保以阶段性保证＋抵押＋阶段性质押，宗颐公司毕节分公司提供阶段性保证和保证金质押担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。被告熊廷丽、朱福军将购买的毕节市七星关区环城北路百铭水花园旁宗颐*香山郦居小区4号楼0708号房屋作为抵押物，办理了抵押预告登记。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。
2012年5月23日，原告向被告熊廷丽发放借款人民币184，000.00元，并依合同约定将此借款划入被告宗颐公司毕节分公司的账户。被告熊廷丽于2012年6月23日开始按合同约定履行分期还款义务，2014年9月23日被告熊廷丽最后一次还款后，便以购买的房屋质量有问题为由拒绝还款。2015年2月10日、6月26日原告分两次从被告宗颐公司毕节分公司的保证金专户中扣划保证金用于偿还被告熊廷丽2014年10月23日至2015年6月23日的欠款本息，被告熊廷丽尚欠原告本金140，637.92元未还，原告因此诉至本院。
另查明：被告熊廷丽、朱福军未就《商品房买卖合同》提起诉讼。
本院认为：原告与被告宗颐公司毕节分公司签订的《合作协议》及原告与被告熊廷丽、朱福军、宗颐公司毕节分公司签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方当事人应按约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款的义务，而被告熊廷丽未根据合同约定履行按期还款义务，其行为已违约，应承担相应的违约责任。被告熊廷丽、朱福军系夫妻关系，借款行为发生在�妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告熊廷丽、朱福军对此借款承担共同偿还责任。根据《借款合同》中“借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。”的约定，原告有权提前收回借款并行使担保权。原告所诉的罚息按《借款合同》的约定，即为被告逾期未还借款的违约责任，故对原告诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。原告诉请的复利，无法律依据，本院不予支持。对原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押�，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只作了抵押权预告登记，抵押权预告登记并非现实的抵押权，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，并非是对房屋享有现实抵押权，故对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请的连带保证和质押担保责任，根据合同的约定，宗颐公司毕节分公司对被告熊廷丽的该贷款提供阶段性担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，宗颐公司毕节分公司保证责任尚在约定的阶段内，应承担连带保证责任和质押担保责任。宗颐公司毕节分公司是被告宗颐公司成立的分公司，受其委托办理相关事务，所产生的法律责任应由被告宗颐公司承担。对被告熊廷丽主张的房屋质量问题在借款合同中没有相关的约定，不能对抗借款合同中的还款义务，故对此主张本院不予支持。对于被告宗颐公司提出的追偿权问题，其可以按法律规定另行行使权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第（五）项、第一百八十七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告熊廷丽、朱福军于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币140，637.92元及按合同约定计算支付从2015年6月24日起至借款归还完毕之日止的利息和罚息。
二、被�重庆宗颐房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
三、原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告重庆宗颐房地产开发有限公司在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行设立的保证金专户内的资金享有优先受偿权。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3，244.00元，减半收取人民币1，622.00元，由原告中国农业银行股份有限公司毕节分行承担人民币422.00元，被告熊廷丽、朱福军承担人民币1，200.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者�表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 罗桂华
二〇一五年九月九日
书记员 申开旭