江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第991号
上诉人（原审被告）徐少强，男，汉族，个体工商户。
委托代理人肖红，江苏巨楷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市应天物业管理有限公司。
法定代表人张勇，该公司经理。
委托代理人冯春琴、左迎春，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人徐少强因与被上诉人南京市应天物业管理有限公司（以下简称应天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐少强及其委托代理人肖红，被上诉人南京市应天物业管理有限公司委托代理人冯春琴、左迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
应天物业公司原审诉称，徐少强2005年2月2日购得阅城国际花园怡然园某幢801室（小高层，面积为144.44平方米），并于当日与应天物业公司达成前期物业管理服务协议，约定自徐少强拿钥匙入住该物业时起，由应天物业公司为其提供物业管理服务，徐少强则按每月每平方米1.0元的标准向应天物业公司缴纳物业管理服务费并承担公共耗能费用，否则应补交并按每天万分之五标准缴纳滞纳金。徐少强于2005年9月29日拿钥匙入住该物业，应天物业公司依约为徐少强提供了物业管理服务，依双方约定及徐少强物业实际面积，徐少强应按144.44元／月的标准向应天物业公司缴纳物业管理服务费用。然而，徐少强自入住以来，却经常拒绝履行缴费义务。自2011年1月1日至2013年6月30日，徐少强已累计拖欠应天物业公司物业管理服务费共4332元（144.44元／月×30个月）。虽经应天物业公司多次口头及电话催要，但徐少强仍怠于履行义务。故现向法院提起诉讼，请求判令徐少强支付物业费4332元及滞纳金500元共计4832元。
徐少强原审辩称，徐少强一直都是愿意履行前期物业管理协议的，并且在入住后相当长的时间内是按照应天物业公司的收费标准足额按时交纳物业管理费。徐少强不愿交纳物业费是因为，应天物业公司作为提供物业服务的一方，擅自封闭消防通道、擅自移动、占用或者损坏物业共用部位及共用设施设备，擅自利用物业共用部位及共用设施设备进行经营且所得收益未用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，致物业区域内发生了多起治安、刑事案件。在应天物业公司将楼栋负一层出租后，因居住人员系群租，人员素质低劣，经常半夜喧哗闹事，随地大小便，乱扔生活污秽垃圾，造成徐少强居住环境恶劣，严重影响徐少强的生活。徐少强在2011年向应天物业公司发过书面维权通知，应天物业公司也签收过但未进行整改，侵权行为一直在持续。在2012年应天物业公司曾以同样的案由诉至法院，后在审理中，应天物业公司打通了消防通道，群租人员直至2013年4月才搬空。在2013年6月、8月、12月相继有人要对负一楼的房屋装修，均被业主赶走。徐少强所住楼栋外墙砖脱落无人修理，配套花园设施损坏无人修理，负一楼的垃圾多年都没有清理，人防层的雨棚徐少强多次要求保修都没有回应，配电箱内堆放大量油漆无人清理。在负一楼群租期间，曾因负一楼失火事件查找失火原因并报保安，但最终并没有解决安全隐患。因应天物业公司未尽到物业管理义务，致徐少强长期生活在不安全的环境中，徐少强有理由拒绝缴纳物业管理费并要求应天物业公司停止侵权行为，故请求法院驳回应天物业公司对徐少强的诉讼请求。
原审法院经审理查明，应天物业公司是南京雨花台区阅城国际花园（以下简称阅城国际小区）建设单位南京江东房地产综合开发有限公司委托的物业服务企业。2005年2月2日，徐少强购得阅城国际小区怡然园某幢801室（小高层，面积为144.44平方米），并于2005年4月28日双方签订“前期物业管理服务协议”一份，约定应天物业公司向徐少强提供物业管理服务，徐少强则按每月每平方1.0元标准缴纳物业管理服务费。后于2005年9月29日应天物业公司与徐少强双方签署“收楼书”。徐少强在2011年1月1日前如期缴纳了物业管理服务费。2007年起，阅城国际小区怡然园某幢负一楼被用于出租，居住人员为群租，多为梅花香里酒店服务员。居住期间，为安全计，应天物业公司将一楼通往负一楼以及人防层的消防通道用砖砌严，无法出入。2012年起负一楼居住人员陆续搬离，消防通道打通，至2013年4月全部搬空。审理中，应天物业公司认为公司已经尽到了物业管理服务职责，徐少强应按约缴纳物业管理服务费。徐少强则认为根据相关法律规定及双方签订的前期物业管理服务协议，应天物业公司在消防通道、公共设施及安全保障等诸多方面存在违约和侵权行为，徐少强等众多业主于2011年向应天物业公司发出过书面维权通知，但应天物业公司一直未予整改，严重损害了众业主的合法权益，徐少强因此拒交物业管理服务费。徐少强为证明其抗辩，提交了照片一组、给市长的一封信、应天物业公司经理张勇签收的“给物管处的一封公开信”及报警记录等证据。审理中，应天物业公司向原审法院提交阅城国际小区怡然园某幢施工说明及竣工图，以证明阅城国际小区怡然园某幢负一楼系建设方私自加盖，不在规划图纸范围，亦不在竣工图范围，开发商向应天物业公司移交阅城国际小区怡然园某幢物业时，并不包括负一楼。负一楼由开发商控制，系开发商出租，故负一楼并不在应天物业公司管理范围。徐少强经质证认为，1、本案是物业纠纷，应天物业公司物业管理的范围占地面积是30万平米，说明了管理的区域是30万平米的范围，应天物业公司认为阅城国际小区怡然园某幢负一层不在该范围内，应天物业公司应该提供该负一层不在该占地面积内的证据，以证实该负一层确实不在其管理范围内。2、即使如应天物业公司认为负一层因为没有图纸而不在其管理范围内，应天物业公司允许大量的外来人口可以随意进出该小区，任由大量外来人口对业主造成严重的干扰和侵权，对负一层里面发生大火等等危及该栋业主生命财产安全行为，应天物业公司不进行管理，显然也是违反合同约定的。徐少强向原审法院提交原审法院于2012年向南京市雨花台区住建局、雨花台区消防大队及雨花台公安分局调取的相关书证（2012年9月11日南京市住建局抽查结果、阅城国际小区火灾出警记录、2010年至2012年相关刑事案件部分记录）。经质证，应天物业公司认为，小区内发生的刑事案件具有突发性，应天物业公司无法控制；发生火灾属于业主方面使用不当造成，并非应天物业公司责任；南京市住建局的抽查结果仅反映抽查期间的问题，不能反映现在的状况。徐少强则认为，三家单位出具的情况统计已经足以证明应天物业公司在履行其合同责任期间明显违约、未尽职责甚至存在侵权行为，证明了徐少强的抗辩属实，故请求原审法院依法驳回应天物业公司的诉讼请求。
原审法院在审理中亦至现场调查，查明阅城国际小区怡然园某幢负一层现无人员居住，在阅城国际小区怡然园某幢101室的窗下墙体被私自开砸并安装了防盗门以供群租人员进出，负一楼仍遗有部分箱柜及私拉的电线，并可见多个蹲坑。根据遗留痕迹，该负一层曾用于群租。并可见外墙墙砖部分脱落，其中有一块遗落在业主的窗台上。在原审诉讼期间，应天物业公司清理了负一层的部分垃圾、配电箱内的油漆桶。原审法院至现场时在阅城国际小区怡然园某幢楼栋内发现南京江东房地产综合开发有限公司张贴的公告，内容为南京江东房地产综合开发有限公司现对阅城国际小区怡然园某幢负一楼进行售卖。
原审法院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同，属于物业服务合同中的一类。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。应天物业公司和徐少强之间的物管服务合同关系成立，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。本案中通过对徐少强提供的物业现场照片、原审法院现场勘验以及相关部门提供的书证看，应天物业公司在按照协议约定履行合同义务中确有瑕疵，特别是对群租人员搬离前的物业管理费，其主张按全额收取物业管理费显然有违公平合理，原审法院予以酌情减扣20%。但在2013年4月在群租人员已全部搬离后，应天物业公司已提供了相应的物业管理服务，其要求徐少强支付自2013年5月起的物业管理费，于法有据，原审法院予以全额支持。应天物业公司请求徐少强偿付逾期付款滞纳金，因应天物业公司未举证证明通知徐少强交纳物业费用的时间，该项请求原审法院不予支持。在市场经济条件下，物管服务标准及质量，应与收费标准及履行情况相适应。近年来，小区物管服务收费纠纷不断，已发生物管公司撤离小区事件多起，如无物管服务将可能导致的小区脏乱差状况则更加损害业主权益。相关业主和物业公司均应从中反思自己的行为。徐少强如果认为物业公司的行为确实损害其合法权益，可依法主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、徐少强于判决生效之日起十日内连带支付应天物业公司物业管理费3524.30元（144.44元／月×28个月×80%＋144.44元／月×2个月）。二、驳回应天物业公司请求徐少强偿付滞纳金500元的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由应天物业公司负担15元，由徐少强负担10元。
徐少强不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清，导致判决结果不公。l、本案的案由是物业服务合同纠纷，争议焦点：被上诉人是否为上诉人提供了符合物业服务合同约定的服务，是否存在违约。被上诉人收取物业服务费的前提是其按照双方的前期物业管理服务协议为上诉人提供物业服务，上诉人在原审庭审中提交了大量的证据：如照片，证明了地下室卫生状况差；配电箱堆放易燃易爆品；外墙面瓷砖脱落；被上诉人损坏业主家的墙体及物品多年也不维修，还私自破坏了某幢楼房的外墙体，开凿了一扇门，给房屋的安全质量埋下隐患；休闲处的石凳石椅被地下室租客损坏多年，不维修；防水棚常年多处锈烂。此外还有派出所的刑事案件报警记录、消防部门的火灾记录、给被上诉人的整改函、住建局的整改通知等。上述证据，均可以证明被上诉人不仅没有按照协议约定履行自己的义务，反而侵害了上诉人的合法权益。针对被上诉人不履约的行为，上诉人曾在被上诉人2012年起诉要求上诉人缴纳物业服务费的时候都一一提出来，并且原审法官也去了现场调查取证、核实情况，拍摄了照片，做了记录，并要求被上诉人限期整改，后被上诉人撤诉。但是，这些问题至今都没有解决。2、在被上诉人撤诉后，上诉人等业主本着彻底解决问题的想法，致函给被上诉人，让其按照前期物业管理服务协议约定的内容及原审法官的要求进行整改，并承诺在被上诉人整改后，上诉人等业主愿意足额按时缴纳物业服务费。可是，被上诉人不仅没有进行整改，反而在2013年的6月、8月又将地下室出租给他人，若不是上诉人等业主及时制止，地下室又将出现大量群租现象，又给业主们的生活带来严重影响。因此，上诉人认为被上诉人没有提供符合物业服务合同约定的服务，存在违约，上诉人不应当缴纳物业服务费。二、原审法院认定被上诉人在履行合同义务中确有瑕疵，上诉人却认为不是简单的瑕疵问题，被上诉人不但没有按照合同中约定履行自己的义务，还将属于业主所有的地下室进行出租盈利，严重侵害业主的合法权益。l、被上诉人自2007年将地下室出租后，居住的租客素质低下，乱扔垃圾，损坏公共设施，污染小区环境卫生，夜间高声喧闹，严重扰乱上诉人的正常生活。上诉人等业主多次向各个部门反映情况，各部门也要求被上诉人整改，但其一直不予理睬，直到2013年4月地下室才没有人居住，但是租客遗留的大量垃圾和物品，在原审法官到现场调查的时候才简单的进行了清理。2、被上诉人将消防通道封闭了，给发生火灾时业主的逃生造成了阻碍，使业主们生活在不安中。后经过2012年审理该案件的法官现场调查和上诉人的强烈要求，物业公司才恢复原状，打通了消防通道。综上所述，原审法院在有大量的证据能够证明被上诉人存在侵权、违约事实下，却简单认为被上诉人在”履行合同义务中确有瑕疵”，这种认识是错误的。故请求二审法院依法直接改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人应天物业公司答辩称，1、被上诉人已经对本案物业提供了相应的物业管理服务；2、开发商未将怡然园某幢负一楼移交给物业公司，一直以来系开发商进行管理，且负一楼也不是被上诉人出租的。尽管如此，被上诉人还是尽了最大的努力对负一楼进行了清空且原审判决已经对负一楼清空前的物业费进行了酌减。被上诉人认为原审法院通过三次庭审以及到现场勘察，在对本案的事实有全面的了解以后作出的判决，请二审法院维持原审法院判决，驳回上诉人的诉讼请求。
二审中，上诉人徐少强认为原审判决查明的事实中只写了小区存在的部分问题，除出租和消防通道问题外，对照物业管理服务合同基本每一条都存在问题，为此向法院补充提交了：1、涉案房屋2011年状况的照片；2、2012年被上诉人起诉时，该案承办法官现场勘验时拍摄的照片；3、涉案房屋目前现状的照片。这三组照片用以证明应天物业公司确实未履行其物业服务职责给业主人身安全和财产安全造成隐患。应天物业公司对原审法院查明事实无异议，对于原审查明的双方无争议的事实，本院予以确认。
本院认为，建设单位依法与应天物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双方之间的物业服务合同关系已成立，且合法有效，双方均应自觉履行合同义务，物业服务公司管理职责包括社区内房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理和维护，保障区域内环保、卫生、消防和保安，业主的义务则包括按时缴纳物业管理费和配合物业公司进行物业管理职责。虽然怡然园某幢负一层非应天物业公司出租，但该区域属于物业合同约定的物业服务管理范围之内，应天物业公司有义务依据物业服务合同保障相关区域内的环境卫生和安全。根据一、二审中徐少强提供的物业现场照片、法院现场勘验及相关部门提供的材料，怡然园某幢物业服务区域在2013年4月前因负一层被出租导致环境、卫生、消防和安全等存在较大问题，物业公司未能履行其物业服务义务，明显影响到某幢业主居住生活的质量，原审法院对群租人员搬离前的物业管理费仅扣减20%不当，应予调整。本院综合考虑应天物业公司在履行物业服务义务方面存在的问题，改判扣减60%的物业费用，但在2013年4月后负一层群租人员已全部搬离，在应天物业公司已提供了相应物业服务的情况下，其要求徐少强支付自2013年5月起全额物业服务费，于法有据，本院予以支持，故徐少强应支付的物业管理费为1906.60元（144.44元／月×28个月×40%＋144.44元／月×2个月）。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1902号民事判决第二项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2013）雨民初字第1902号民事判决第一项为：上诉人徐少强于本判决生效之日起十日内支付南京市应天物业管理有限公司物业管理费1906.6元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，由南京市应天物业管理有限公司负担15元，由徐少强负担10元；二审案件受理费50元，由被上诉人南京市应天物业管理有限公司负担30元，上诉人徐少强负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年四月十四日
书记员 张 毅