安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6569号
上诉人（原审被告）：天津耕德农业发展有限公司，住所地天津静海北环工业区。
法定代表人：沈宗武，董事长。
委托诉讼代理人：李成华，安徽昊华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹昊，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽长丰双凤经济开发区徐桥社区居民委员会，住所地安徽省长丰县双凤开发区徐桥苑。
负责人：钱兵，主任。
委托诉讼代理人：沈永培，长丰双凤法律服务所法律工作者。
上诉人天津耕德农业发展有限公司（以下简称天津耕德公司）因与被上诉人安徽长丰双凤经济开发区徐桥社区居民委员会（以下简称双凤徐桥社居委）租赁合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院(2016)皖0121民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津耕德公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回双凤徐桥社居委的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由双凤徐桥社居委承担。事实与理由：一、关于案涉租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条的规定:“农村集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。并报乡(镇)人民政府批准”。在上诉人与被上诉人的土地租赁合同中载明了经两委和村民代表大会共同研究决定，然而被上诉人未能举证证明其租赁土地的行为取得了村民代表大会三分之二以上多数通过及经过乡(镇)人民政府批准。由于被上诉人并未履行法定手续，违反了法律的强制性规定，双方之间签订的合同依法应属无效，被上诉人应当返还因合同取得的上诉人租金。二、实际交付的租赁土地亩数问题。上诉人于2015年3月7日与第三方施工队签订了土地平整协议，按照双方之间的租赁合同约定的亩数即2000亩，与第三方施工队约定了平整的亩数合同约定平整天数为20天，严格平整进度履行，否则承担违约金，土地平整协议中补充约定工程结束后按实际验收面积结算。根据验收测量，上诉人收到的土地仅有1430亩，在上诉人提交的2016年3月4日的录音中，双方就涉案土地亩数争议很大，恰恰说明了被上诉人测量的1952.17亩并未得到上诉人的认可，更何况被上诉人交付的土地还是陆续交付的。上诉人己经举证合同签订后上诉人完全按照合同履行了自己的义务，而被上诉人并未举证交付了土地。正因为双方对土地交接存在争议，被上诉人才在合同签订的一年之后2016年1月14日才交给上诉人土地清单，这正说明案涉土地一直没有交接手续，陆续交付的土地亩数、质量也存在争议。一审法院仅凭丈量土地有上诉人的代表参加，认定交付土地为1952亩认定事实显然是错误。三、关于上诉人实际腾空租赁土地的时间问题。上诉人于2016年2月19日函告被上诉人解除租赁合同，并表示“不再对项目耕地采取任何行动，亦不承担保管责任”。上诉人虽与第三方就本案涉案土地签订了转租协议，但是自上诉人发函被上诉人要求解除合同时，上诉人己告知被上诉人不再对土地采取任何行为，不再承担保管责任，土地上附着物己明确表示放弃，被上诉人可对土地及附着物任意处置。上诉人发函给被上诉人同时也己通知第三方租赁协议解除。一审法院按照小麦等农作物的一般收货时间推定腾空时间没有任何法律依据，应当认定上诉人在发函之日即2016年2月19日便已经交付了土地。四、关于违约金的问题。上诉人己经按约支付了全部的租金，且根据实际使用的土地面积和时间，上诉人已经按约支付了当年的全部租金，且多支付了部分租金。被上诉人应当返还多支付的部分。上诉人没有逾期支付土地租金，更不存在逾期付款的违约金问题。
双凤徐桥社居委答辩称：一审对亩数认定符合实际，判决公正合理，符合法律规定，请二审驳回上诉，维持原判。
双凤徐桥社居委向一审法院诉讼请求：1、依法判令天津耕德公司支付土地租金383561元（自2016年1月1日至2016年4月11日）及土地实际交回前的土地占用费349041元（自2016年4月12日起按每日3835.6元计算至实际交回之日止），以及违约金42万元；2、判令天津耕德公司立即净地交还租赁的土地2000亩；3、判令天津耕德公司立即支付欠款3.8万元；4、判令天津耕德公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：天津耕德公司与双凤徐桥社居委作为甲乙方曾签订一份土地租赁合同，合同约定：天津耕德公司租赁双凤徐桥社居委土地约2000亩（亩数最终以实际交地为准）用于生态农业等生产，租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日止，案涉土地的规划、建设和相关产业须经相关部门批准后方可实施；每亩费用以500斤早籼稻谷当年国家公布的保护价动态计算，且不低于每亩700元/年，付款时间为当年的1月10日前，迟延支付1个月，按当年度租金总额10％支付违约金，以此类推；租赁期限届满或合同解除之日起3个月内若天津耕德公司不能清理建筑物、构筑物和其他物品，则视为放弃，双凤徐桥社居委有权自行处置，所产生的费用由天津耕德公司承担。双方当事人在该合同上签章，安徽长丰双凤经济开发区农村综合产权交易服务中心作为鉴证机关予以签章。
合同签订后，双凤徐桥社居委向天津耕德公司依约交付了租赁土地，实际交付的土地亩数按双方诉讼中证据可以确认为1952.17亩，但双凤徐桥社居委确认包含未实际交付的桃树林地等零散用地30亩；2016年1月22日天津耕德公司分别与案外人签订租赁合同，由案外人租赁部分案涉土地用于种植小麦等。2015年元月，天津耕德公司按约定交付了土地租金140万元。2016年2月19日，天津耕德公司向双凤徐桥社居委发函通知终止土地租赁合同，双凤徐桥社居委于2016年3月16日回函同意解除土地租赁合同，并要求天津耕德公司清空、移走附属物，付清土地实际交接前欠付的土地租赁费；2016年3月28日，天津耕德公司发函给双凤徐桥社居委，对上述函件作出了部分澄清。因双凤徐桥社居委认为天津耕德公司怠于支付租金和交还土地，并在租赁的土地上种植了小麦和树木，致使土地未实际交还，给双凤徐桥社居委造成了损失，向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：双方当事人之间签订的土地租赁合同，在实际履行过程中，双方就合同解除达成合意，该租赁合同已经实际解除。双方就本案存有下列争议：1、案涉租赁合同的效力问题；2、实际交付的租赁土地亩数；3、天津耕德公司实际腾空租赁土地的时间。就合同效力问题，双方就案涉土地进行流转，符合国家相关政策，也得到了主管部门的鉴证，应属有效合同；实际交付的租赁土地亩数，双凤徐桥社居委确有证据证明实际丈量亩数为1952.17亩，天津耕德公司方的提供证据中的录音书面整理材料中也反映出该亩数的丈量过程中有天津耕德公司方的代表参加，但应扣除未实际交付的桃树林地等零散用地约30亩，故应确认为1922亩，年土地租金为1345400元；对天津耕德公司实际腾空租赁土地的时间的确认，因天津耕德公司发函解除租赁合同时，尚有部分租赁土地由天津耕德公司转租给案外人从事农业种植，考虑到本地午季小麦等农作物的一般收获时间，应确定天津耕德公司实际腾空租赁土地的时间为2016年5月底，双方解除租赁合同后天津耕德公司腾空双凤徐桥社居委应自行接收。因此，天津耕德公司应向双凤徐桥社居委支付自2015年1月至2016年5月的土地租金为1905983元，扣除已付的1400000元，还应支付505983元；对于逾期支付租金的违约金，结合双方合同约定的租金支付时间和天津耕德公司要求解除合同的发函时间，酌定为140000元。对于双凤徐桥社居委诉请的欠款问题，与本案不是同一法律关系，应另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决：一、天津耕德公司于本判决书生效后十日内支付双凤徐桥社居委土地租金505983元及逾期付款违约金140000元；二、驳回双凤徐桥社居委的其余诉讼请求。案件受理费15515元，减半收取为7757.5元，由双凤徐桥社居委负担3373.5元，天津耕德公司负担4384元。
二审中，当事人没有提交新证据。
对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，案涉合同为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，土地承包经营者可以自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。双凤徐桥社居委在承包农户自愿将土地交由其统一流转的情况下，与天津耕德公司签订土地租赁合同于法有据，合法有效。天津耕德公司在与双凤徐桥社居委签订案涉合同并实际履行后，又以该合同未经村民会议同意、相关部门批准为由，主张合同无效的观点不能成立，本院不予支持。依据案涉合同的约定，天津耕德公司租赁的土地为2000亩左右，经过双方实地尽量，实际交付的土地为1922.17亩。天津耕德公司主张收到的土地仅有1430亩，但并未能提供证据予以证明，本院不予采信。2016年2月天津耕德公司向双凤徐桥社居委发函要求解除合同，双凤徐桥社居委于2016年3月16日发函同意解除合同，故案涉合同解除的时间应为2016年3月16日。由于天津耕德公司转租的第三人在案涉土地上栽种小麦等作物，需要时间进行收割、清理，故一审法院酌定以本地午季小麦等农作物的一般收获时间即2016年5月底，确定天津耕德公司实际腾空租赁土地的时间并无不当。据此，虽案涉合同于2016年3月已解除，但因租赁土地仍有被栽种的小麦，而无法实现实际的交付，因此，以租赁土地被实际占用的时间作为计算案涉土地收取租金的时间有事实依据。同时，天津耕德公司逾期支付租金，违反合同约定，一审法院参照合同约定的租金支付时间等酌定天津耕德公司应支付的违约金为140000元亦无不当。综上，天津耕德公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15515元，由上诉人天津耕德农业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 张 健
审判员 陆文波
二〇一八年二月十二日
书记员 於笑仙
附本案适用的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。