宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初3167号
原告：宁夏英特嘉实业有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区鼓楼东街全民创业城C区*号楼*层。
法定代表人：陈振荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘唯苇，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：杨献峰，男，生于1966年11月8日，汉族，个体，住甘肃省兰州市城关区。
原告宁夏英特嘉实业有限公司与被告杨献峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告宁夏英特嘉实业有限公司的委托诉讼代理人刘唯苇,被告杨献峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《营业用房屋租赁合同》；2.判令被告向原告交还所租赁的位于中卫市沙坡头区鼓楼东街”荣华全民创业城”三层D区01A的营业房（面积1198.7㎡）并恢复原状；3.判令被告向原告支付所欠租赁费690451元（从2016年7月1日至2017年12月31日），并支付迟延支付租赁金的违约金71202.78元（按2017年年度租金总金额15%计算）；4.判令被告向原告支付所欠物业费及违约金共249329.6元（从2014年7月1日至2017年12月31日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月16日，原、被告签订了《营业用房租赁合同》，约定原告将位于中卫市沙坡头区鼓楼东街”荣华全民创业城”三层D区01A的营业房出租给被告，房屋建筑面积1198.7㎡，租赁期限为2014年7月1日至2024年12月31日。其中2014年7月1日至2015年1月1日免租金。该房屋租金按半年支付，每两年在起始租金的基础上递增10%，并且被告在合同签订当日交纳保证金五万元，该保证金解约时扣除被告应向原告交纳费用后退还。被告不按合同约定交纳相关费用，除按年度租金总额15%的比例向原告承担违约赔偿责任外，原告可终止合同并收回房屋，全额扣除保证金。此外，租赁期间使用该房屋发生的水、电、暖和物业费（免除一年物业费）等费用由被告承担。现被告未按合同约定交纳租金及物业费已构成根本违约，为此原告诉至人民法院。
被告杨献峰辩称，原、被告签订的租赁合同属实，双方对租赁期限、租金、及违约责任的约定均属实，但被告不同意解除合同，被告把店转让出去后再向原告支付租金。租金从2016年7月份左右就没有交纳过，具体欠付租赁费的数额被告没有计算过。签订合同时原告承诺免2年的物业费。另外，原告起诉的违约金过高。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据三物业费优惠管理办法，被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：证据一《营业用房屋租赁合同》系原件，其内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；证据二银行转账凭证、财务记账凭证，与本案具无关联性，达不到其证明目的，故对其证明效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月16日，原、被告签订了《营业用房租赁合同》，约定：原告将位于中卫市沙坡头区鼓楼东街”荣华全民创业城”三层D区01A的营业房（建筑面积1198.7㎡）出租给被告；租赁期限自2014年7月1日至2024年12月31日；租金按半年支付，两年作为一个时段，在起始租金的基础上递增10%，2014年7月1日至2014年12月31日免租金,2015年和2016年的租金均为431532元，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为474685.20元；被告不按合同约定交纳相关费用，除按年度租金总额15%的比例向原告承担违约赔偿责任外，原告可终止合同并收回房屋；租赁期间涉案房屋发生的水、电、暖和物业管理费（免除一年物业费）等费用由被告承担。合同对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告装修后开始经营。自2016年7月1日起被告未按合同约定向原告交纳租赁费。故原告诉至本院并提出上述诉讼请求。
另查明，被告自2014年7月1日进入涉案房屋后，未向原告交纳物业管理费。原告收取物业费的标准为每月每平米4元。
庭审过程中，原告当庭将其诉讼请求第三项变更为：要求被告向原告支付物业费143844元（从2015年7月1日至2017年12月31日），违约金21576.6元，合计165420.6元。
本院认为：原、被告于2014年6月16日签订的《营业用房租赁合同》有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告作为承租人应当按照合同约定履行义务，而被告未按合同约定向原告支付自2016年7月1日起的房屋租赁费的行为，已构成违约，故原告要求与被告解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。在上述诉讼请求成立的基础上，原告要求被告返还房屋并恢复原状的诉讼请求，亦符合双方合同约定，应予支持。被告不同意解除合同的辩解意见，其理由不成立，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付涉案房屋租赁费690451元（自2016年7月1日至2017年12月31日）的诉讼请求，其中2016年7月1日至2016年12月31日房屋租赁费为215766元，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租赁费为474685元，合计690451元，符合双方合同约定，予以支持；对于原告要求被告支付迟延支付租赁费的违约金71202.78元（按2017年年度租金的15%计算，474685.20元×15%）的诉讼请求，符合双方合同关于违约责任的约定，本院予以支持。
关于原告要求被告向原告支付物业费143844元（2015年7月1日至2017年12月31日）的诉讼请求，根据双方合同约定，原告免除2014年7月1日至2015年6月30日的物业费，被告抗辩原告免除其两年的物业费，但其未向法庭提交证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果。因此，被告应向原告支付自2015年7月1日至2017年12月31日的物业费143844元（1198.7㎡×4元×30个月）。被告应向原告支付迟延支付物业费的违约金19418.94元【（1198.7㎡×4元×6个月×15%÷12个月×6个月）＋（1198.7㎡×4元×24个月×15%）】，对于其他诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告宁夏英特嘉实业有限公司与被告杨献峰于2014年6月16日签订的《营业用房租赁合同》；
二、被告杨献峰于本判决生效后三十日内将其承租的位于中卫市沙坡头区鼓楼东街”荣华全民创业城”三层D区01A的营业房返还给原告宁夏英特嘉实业有限公司，并恢复原状；
三、被告杨献峰于本判决生效后三十日内支付原告宁夏英特嘉实业有限公司房屋租赁费690451元，并支付违约金71202.78元；
四、被告杨献峰于本判决生效后三十日内支付原告宁夏英特嘉实业有限公司物业费143844元，并支付违约金19418.94元；
五、驳回原告宁夏英特嘉实业有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14000元，减半收取计7000元，由原告宁夏英特嘉实业有限公司负担640元，由被告杨献峰负担6360元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员王小勇
二○一八年一月二十三日
书记员郝霞
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。