重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江法民初字第03365号
原告李辉，男，1979年10月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人吴迪、王海浪，重庆依斯特律师事务所律师。
被告重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路28号。组织机构代码证号：74534622-5。
法定代表人王义昭，董事长。
委托代理人王文波、冀晓睿，重庆瑞月永华律师事务所律师。
原告李辉与被告重庆宏帆实业有限公司（下称宏帆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李辉的委托代理人吴迪、王海浪，被告宏帆公司的委托代理人王文波、冀晓睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李辉诉称，2011年1月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号为：CQ-973951）。合同约定原告购买被告开发的位于重庆市江北区宏帆路某号海悦香缇某幢某单元某号房屋（建筑面积129.64平方米），总房款859917元；被告应于2012年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付原告，如果逾期交房超过30日的，原告有权解除合同。如原告选择解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付购房款10%支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2012年7月，原告在接到被告通知后前往指定交房地点，经查验发现房屋存在质量问题，且房屋未通过竣工验收，没有取得《竣工验收备案登记证》，不符合交房条件，原告拒绝接房。从2012年7月起，原告多次与被告交涉，未得到解决。2013年3月12日，原告向被告致函，要求根据合同约定解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。被告没有作出回应。被告的行为违反合同相关约定，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-973951）及其附件和《补充协议》；2、被告退还原告购房款859917元；3、赔偿原告购房款资金占用损失（按银行同期贷款利率计算），自2011年1月12日起至付清之日止，截至2013年4月2日为124774.39元；4、被告赔偿原告承担的契税25797.51元、印花税30元、抵押登记费80元、律师费16000元，共计41907.51元；5、被告向原告支付违约金85991.7元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告宏帆公司辩称，合同已经实际履行，合同的根本目的已经实现，不同意解除。被告按照合同约定在30日内通知原告接房，但原告未来接房。虽然被告逾期交房，但系因市政道路规划调整导致，属于不可抗力因素。即使法院认定需要解除合同，也应该按照原告实际支付的房款退还。房屋占用损失和违约金不能并行主张，原告只能选择一项。合同解除后，契税等不能退还，不属于损失部分。律师费没有合同和法律依据。
经审理查明，2011年1月1日，李辉与宏帆公司签订《商品房认购协议》，合同约定李辉以886512元认购宏帆公司开发的海悦香缇项目某栋某单元某号房屋；签订协议时李辉向宏帆公司交纳定金50000元。同日，李辉向宏帆公司交纳定金50000元。
2011年1月12日，李辉与宏帆公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-973951）。合同中约定，李辉以859917元的价款购买宏帆公司开发的位于重庆市江北区宏帆路某号某幢某单元某号（原某-某，某跃某）房屋（建筑面积为129.64平方米）；宏帆公司应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付李辉使用。如遭遇不可抗力，宏帆公司应在发生之日起30日内书面告知李辉，宏帆公司可据实延期交房。房屋交付时，该房屋已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（合同第七条）；宏帆公司应于确定交房日的七日前书面通知李辉做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，宏帆公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。宏帆公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李辉有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由宏帆公司承担；除遭遇不可抗力情况外，宏帆公司如未按本合同约定的期限将商品房交付李辉使用，按下列方式处理：1、逾期在30日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏帆公司按日向李辉支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向李辉支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后（自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止），李辉有权解除合同。李辉要求解除合同的，宏帆公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按李辉已付房价款百分之十向李辉支付违约金；合同附件与本合同具有同等法律效力。
《商品房买卖合同补充协议》（即附件五）约定，李辉应于合同签订当日付清首期房款259917元（李辉已付定金在合同生效后转为购房款）；李辉拟向贷款银行申请金额为600000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，由李辉与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给宏帆公司，作为李辉应支付房款的一部分。《补充协议》第四条约定了发生不可抗力情形的，宏帆公司可以据实延期交房，此时不可抗力情形包含但不限于下列情形：1、国家法律法规、政策变更或政府专业部门、机构有关规定发生变更；2、受政府相关部门或机构控制的市政配套设施批准或安装延迟或影响，且宏帆公司出示相关主管部门或机构证明文件的；3、施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、传染病大规模爆发和流行，影响施工进度且宏帆公司出示政府相关主管部门证明文件的。《补充协议》第十条约定为：1、本商品房买卖所产生的规费和税费应由双方各自承担，在合同签订时由宏帆公司代收专项维修资金（按国家规定标准收取）及其它按国家规定应另行由李辉缴纳的税、费。若李辉未按约定支付，除按规定向政府相关单位或部门承担责任外，还需按逾期付款向宏帆公司承担责任，同时宏帆公司有权拒绝交房并相应顺延办理产权登记时间。如政府相关部门在实际收取时，已对上述税、费相关标准和数额进行调配和变更，双方则按政府相关部门调整和变更的标准和数额结算，多退（不计息）少补。2、各项规费、税费计税依据以合同约定的商品房总价款为准（最终以政府相关部门规定为准），若由于房屋面积差异产生房屋总价款增减时，以增减后的房屋总价款作为计税依据，但在此之前已缴纳给政府相关部门的规费、税费未能进行退还的，宏帆公司不承担任何责任。《补充协议》第十七条约定为：主合同或本协议所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间和机会成本、处理违约时间所耗费资源等综合抽象要素所造成的损失。该等损失各方诚信认可其虽难以精确认定但在商业交易中确实存在，故在此事先约定违约金金额以尽量弥补损失，同时合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。
《补充协议》还约定了若本补充协议与主合同的相关约定有抵触或冲突时，概以本补充协议的约定为准。
2011年1月1日，李辉向宏帆公司支付定金50000元。2011年1月12日，李辉向宏帆公司支付了房屋首付款209917元。2011年1月18日，宏帆公司向李辉出具发票，发票载明购房金额为259917元。2011年2月14日，李辉（借款人）与重庆银行股份有限公司解放碑支行（贷款人，下称重庆银行解放碑支行）及宏帆公司（保证人）签订《重庆银行个人按揭贷款合同》。李辉向重庆银行解放碑支行贷款600000元，贷款期限从2011年2月14日起至2041年2月14日止。2011年2月20日，李辉（借款人、抵押人）与重庆银行解放碑支行（贷款人，抵押权人）及宏帆公司（保证人、开发商）签订《预购商品房抵押合同》。同年2月28日，宏帆公司收到贷款600000元。
2011年2月17日，李辉支付了江北区宏帆路某号某幢某单元某号房屋的税费25797.51元。重庆市江北区地方税务局出具了重庆市契税缴税证明[（201102）渝地契证电：No0005045]。
2011年2月23日，李辉向重庆江北土地房屋权属登记中心交纳抵押权登记费80元。宏帆公司称与之无关。2011年2月28日，李辉向重庆银行解放碑支行交纳印花税30元。李辉称前述费用系银行办理抵押的费用。宏帆公司称与之无关。
宏帆公司于2012年7月通知李辉接房，因涉案房屋未在约定的期限内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，李辉未接房。2012年10月26日，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
2013年1月21日，涉案房屋取得《房地产权证》。
宏帆公司认可未按约定交房时间向李辉交房，但称系不可抗力的原因。已为李辉办理了产权证，合同已履行完毕，没有解除合同的事由。如法院判决解除，违约金过高，不能同时主张违约金和资金占用损失。宏帆公司举示了重庆市江北区人民政府于2012年7月9日作出的《关于调整海悦香缇项目用地规划的请示》（江北府文[2012]60号文件）、《关于半城中央及海悦香缇项目用地规划的复函》（江北府函[2012]163号文件）、公证书[（2012）渝江证字第7298号]等材料拟证明由于市政规划调整导致未按期交房，已将此情况向业主进行了公示。江北府文[2012]60号文件主要内容为：市政府：2012年2月，我区石马河“海悦香缇”项目南端道路进场施工过程中，施工人员与“半城中央”小区部分业主因已建球场和绿地问题发生纠纷。6月18日，市政府副秘书长欧顺清主持协调，提出将已建球场和绿地地块与东侧市农投集团所属土地进行置换，对“海悦香缇”项目用地红线及消防通道规划设计进行调整的解决方案，要求规划等部门予以支持配合，项目相关手续按特事特办原则加快办理。根据市领导对欧顺清副秘书长《关于江北区“半城中央”及“海悦香缇”项目有关问题的协调意见》的批示意见——“规划调整要按相关规定办理”，我区现申请按上述方案对“海悦香缇”项目用地规划进行调整。江北府函[2012]163号文件主要内容是：市规划局：贵局《关于征求江北区“半城中央”及“海悦香缇”项目用地规划有关意见的函》（渝规函[2012]155号）收悉，经研究，我区对来函所附规划调整方案没有意见。公证书于2012年8月14日由重庆市江北区公证处作出。公证申请人为宏帆公司，代理人为犹共英，公证事项为保全证据。证明与公证书相粘连的照片共九张为犹共英于2012年7月10日拍摄所得，与实际情况相符。本公证书所附光盘中的JPEG图像为犹共英于2012年7月10日至8月8日拍摄照片复制所得，共一百八十八张，与实际情况相符。李辉对前述证据不予认可，称前述证据不能作为宏帆公司延期交房的理由。
另查明，2013年3月12日，李辉向宏帆公司发出《律师函》，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、附件及补充协议，并要求宏帆公司退还购房款及支付违约金。同年3月13日，宏帆公司收到《律师函》。
庭审中，经本院释明，李辉选择了《重庆市商品房买卖合同》约定的银行利息损失（即资金占用损失），但称最好同时主张违约金。
李辉要求宏帆公司支付律师费16000元，并举示了《民事委托代理合同》和收据。《民事委托代理合同》载明李辉委托重庆依斯特律师事务所吴迪、王梦来律师为本案一审、二审及执行程序的代理人；代理费为16000元。签订合同当日李辉支付4000元。余款12000元在李辉收到终审判决的三个工作日内支付。2013年3月1日，李辉向重庆依斯特律师事务所支付代理费4000元。宏帆公司称代理费无法律及事实依据。
上述事实有《重庆市商品房买卖合同》、《商品房认购协议》、发票、接房通知书、江北府文[2012]60号文件、江北府函[2012]163号文件、公证书、《民事委托代理合同》、收据、重庆市契税缴税证明、《重庆银行个人按揭贷款合同》、《预购商品房抵押合同》、收费凭证、《房地产权证》、《律师函》、个人贷款借款借据及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，一、关于《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》的效力问题。
李辉与宏帆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《补充协议》第十七条约定双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由要求调低违约金不符合前述规定，故该条约定无效。《补充协议》其他条款系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。
二、关于解除《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-973951）的问题。
宏帆公司称逾期交房系不可抗力所致，因其举示的证据不足以证明，本院对其逾期交房系不可抗力的理由不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定交房时间为2012年6月30日前，逾期交房30日后，李辉有权解除合同。由于宏帆公司未在2012年7月30日前交房，从2012年7月31日起，李辉有权依照合同约定，行使合同解除权。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。经审理查明，2013年3月13日，宏帆公司收到李辉主张解除合同的《律师函》后，在三个月内未向人民法院起诉。根据前述规定，双方于2011年1月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-973951）已于2013年3月13日宏帆公司收到《律师函》三个月后解除。故现李辉要求判决解除合同已没有实际意义。
三、关于解除《重庆市商品房买卖合同》的法律后果的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照合同，李辉已向宏帆公司支付房款859917元，现双方合同已解除，宏帆公司应退还李辉房款859917元。
根据合同约定，合同解除后，宏帆公司返还其收取李辉的房款，并以房价款为基数，按照人民银行同期贷款利率作为标准计算损失。因宏帆公司的违约行为导致李辉依约定行使解除权，宏帆公司返还李辉房款859917元，同时还应根据约定，赔偿给李辉造成的损失。李辉于2011年1月1日向宏帆公司交纳定金50000元；2011年1月12日支付房屋首付款209917元；2011年2月28日支付购房余款600000元。故宏帆公司应从2011年1月1日起至2011年1月11日止，以50000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率向李辉支付资金占用损失；从2011年1月12日起至2011年2月27日止，以259917元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率向李辉支付资金占用损失；从2011年2月28日至实际付清房款之日止，以859917元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率向李辉支付资金占用损失。
双方当事人虽在合同中既约定了解除合同后的损失赔偿计算方法，又约定了支付违约金，根据法律规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，李辉已选择了资金占用损失的赔偿，但同时还要求主张违约金，其主张违约金于法无据。另，李辉未举证证明存在其他损失及损失大小，考虑到李辉购房余款系银行按揭贷款，解除合同后宏帆公司需向李辉退还全额购房款，以资金占用损失方式计算的赔偿应当认定已经弥补因解除合同给其造成的损失。故对李辉要求宏帆公司支付违约金85991.7元的诉讼请求，本院不予支持。
按合同约定，李辉因购房需缴纳的税费25797.51元由宏帆公司代收。因双方合同已解除，根据法律规定，宏帆公司应赔偿李辉各种税费25797.51元。李辉应将税费原始发票交付给宏帆公司。
四、关于印花税、抵押登记费、律师费的问题。
已查明，押权登记费80元系李辉向重庆江北土地房屋权属登记中心交纳的。李辉要求宏帆公司赔偿其押权登记费80元的诉讼请求无合同依据，故本院不予支持。
印花税30元系李辉本向重庆银行解放碑支行支付的。李辉要求宏帆公司赔偿其印花税30元的诉讼请求无合同依据，故本院不予支持。
李辉要求宏帆公司赔偿其律师费16000元因无法律依据，故对其此项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：
一、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内退还李辉房款859917元，并向李辉支付资金占用损失（2011年1月1日起至2011年1月11日止，以50000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率向李辉支付资金占用损失；2011年1月12日起至2011年2月27日止，以259917元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率向李辉支付资金占用损失；2011年2月28日至实际付清房款之日止，以859917元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率向李辉支付资金占用损失）。
二、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效后五日内赔偿李辉税款25797.51元。
三、驳回李辉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14812元，减半收取7406元，由重庆宏帆实业有限公司负担。李辉已向本院交纳受理费7406元，重庆宏帆实业有限公司履行上述债务时一并将受理费付给李辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一四年一月二十一日
书记员 黄 涛
书记员 张建征