宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初3612号原告：宁波远恒房地产投资管理有限公司（统一社会信用代码：913302046950608349）。住所地：宁波市鄞州区华严社区大步街***号*****室。法定代表人：戴嵘健，该公司董事长。委托代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。委托代理人：石鹏程，浙江海虹律师事务所实习律师。被告：宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司（统一社会信用代码：913302047900863621）。住所地：宁波市鄞州区箕漕街**号。法定代表人：夏敏该公司总经理。委托代理人：俞笑笑，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。原告宁波远恒房地产投资管理有限公司（以下简称远恒房地产公司）为与被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司（以下简称万金钱柜公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年4月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭丙丽适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告远恒房地产公司的委托代理人马琴琴，被告万金钱柜公司的委托代理人俞笑笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远恒房地产公司起诉称：2012年6月27日原告与宁波市江东区房地产管理处下属单位江东房产物业总公司签订了一份《江东房管处部分房产整体租赁合同》，约定将本案讼争的房屋承租给原告。2012年8月24日，原、被告就本案讼争的房屋签订了一份《房屋租赁合同》，总建筑面积为2016.06平方米，双方对租金、租赁期限、违约责任等作了约定。合同签订后，被告未按上述租赁合同的约定履行付款义务，至2017年2月被告仅支付了240000元。为此原告多次向被告催讨，并于2017年2月24日委托浙江海虹律师事务所向被告快递送达了律师函进行催讨，上述函件被告签收后仍未支付。被告的行为已给原告造成了严重的经济损失，属严重违约，原告有权依据房屋租赁合同第十四条规定解除上述房屋租赁合同并收回房屋，由被告承担违约责任。同时，原告为此支付律师费30690元，也应依约由被告承担。故请求判令：1.解除原、被告双方于2012年8月24日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退租赁房屋；2.被告支付原告房屋租金262727.27元，租金（790000÷11×7-240000=262727.27），自2016年7月31日起计算至实际腾退之日，先暂计算至2017年3月1日，自2017年3月2日起至法院判决确定的合同解除之日起按日租金2365.27元（790000÷334=2365.27）计算租金、合同解除之日起至实际腾退之日租金按日4730.54元计算房屋占用使用费；3.被告支付原告违约金215454.55元（790000÷11×3=215454.55）；4.被告支付原告律师费30690元。被告万金钱柜公司答辩称：第一，原告租金计算方式有误，应当是79万除以12个月，原告主张的日租金过高。房屋占有使用费原告计算方式是两倍的日租金，被告认为也过高，占有使用费是需要法院判下来，按照占有的实际损失来算，原告主张按照日租金的两倍计算占有使用费没有法律依据。第二，原告主张的违约金超过实际租金的20%，既不合理也是过高的；第三，律师费要有实际支出，原告主张也过高。本院根据原、被告的陈述以及对有效证据的确认，认定事实如下：2012年6月27日，宁波市江东区房地产管理处与宁波远恒置业有限公司签订《江东房管处部分房产整体租赁合同》一份，约定：宁波市江东区房地产管理处共36处房产，建筑面积约5814平方米整体出租给宁波远恒置业有限公司，租赁期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。2012年8月24日，宁波远恒置业有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁标的为七塔寺西侧东起第二十六、二十七、二十八、二十九间，面积2016.06平方米。房屋用途为商业。租赁期限自2012年7月30日起至2017年6月30日止。租赁及付款方式为第一年租金449228元，第二年租金476182元，第三年租金730000元，第四年租金800000元，第五年租金790000元。半年一付，先付后用。首笔租金于合同签订日一次性付清，以后每笔租金在租金到期日前一个月付清。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的50%的违约金。乙方（被告）逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达10天以上，甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。2012年8月27日，宁波市江东区房地产管理处作为甲方、被告作为乙方、宁波远恒置业有限公司作为丙方签订了一份三方协议，对涉案房屋被征收时装修、设施设备补偿等内容进行了约定。2016年7月30日至2017年6月30日期间的租金，被告仅向原告支付240000元。2017年2月23日，原告委托浙江海虹律师事务所向被告发出律师函一份，向被告追讨2016年7月30日至2017年6月30日的剩余租金及违约金，但被告仍未支付。另查明，2013年6月3日，宁波远恒置业有限公司更名为宁波远恒房地产投资管理有限公司，即本案原告。以上事实有原告提交的《江东房管处部分房产整体租赁合同》，房产证复印件，原、被告签订的《房屋租赁合同》，律师函，快递单，律师费发票，缴纳租金的发票复印件，双方庭审陈述予以佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，原、被告应当按照约定全面履行各自的义务。现被告未如期足额向原告支付2016年7月30日至2017年6月30日的房屋租金，在原告发出律师函催告后仍无正当理由拒付房租，符合法律规定的“当事人一方迟延履行主要债务，在催告后在合理期限内仍未履行”的情形，原告诉至本院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，合法有据，本院予以支持。被告于2017年4月14日经本院送达收到原告的起诉状副本，故本院确认原、被告于2012年8月24日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月14日解除。合同解除后，应当恢复原状，故被告应当从涉案的租赁房屋中腾退，原告诉请解除合同并要求被告腾退涉案房屋的要求，本院予以支持。关于租金，根据合同约定，第五年租金为790000元，根据原告提供的证据，被告第四年度支付租金至2016年7月29日，故第五年度租金期限自2016年7月30日至2017年6月30日止。自2016年7月30日至2017年4月14日合同解除，被告应当支付的租金为610454元。因被告已支付240000万，尚需支付370454元。因被告目前尚未腾退，故被告应当参照《房屋租赁合同》约定的租金标准（自2016年7月30日起至2017年6月30日止，租金790000元）从2017年4月15日起向原告支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。至于原告主张的被告按照日租金的两倍支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，本院认为，被告逾期支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间任何一方违反合同规定，须向对方交纳年租金的50%的违约金。一方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的10%向甲方支付违约金。现被告主张双方约定的违约金过高，本院予以采信并适当调整，结合被告逾期支付的租金数额、合同履行情况等因素依法调整违约金为160000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的律师费等费用，现原告提供证据证明其支出律师费30690元，故原告要求被告支付律师费30690元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：、确认原告宁波远恒房地产投资管理有限公司与被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司于2012年8月24日签订的《房屋租赁合同》已于2017年4月14日解除，限被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十五日内从位于宁波市鄞州区七塔寺西侧东起第二十六、二十七、二十八、二十九间的房屋内（面积2016.06平方米）腾退。、限被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司于本判决生效后五日内向原告宁波远恒房地产投资管理有限公司支付截至2017年4月14日的租金370454元，并从2017年4月15日起参照《房屋租赁合同》约定的租金标准（自2016年7月30日起至2017年6月30日止，租金790000元）向原告宁波远恒房地产投资管理有限公司支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。、限被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司于本判决生效后五日内向原告宁波远恒房地产投资管理有限公司支付违约金160000元。、限被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司于本判决生效后五日内向原告宁波远恒房地产投资管理有限公司支付律师费30690元。五、驳回原告宁波远恒房地产投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费8889元，减半收取4445元，由被告宁波江东万金钱柜餐饮娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  郭丙丽二〇一七年六月十九日代书 记员  傅旭亚