广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1776号
原告：广西保利房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区金湖路52-1号东方曼哈顿第16层，组织机构代码：76894968-6。
法定代表人：吴光明，该公司董事长。
委托代理人：胡岸，广西纵华律师事务所律师。
委托代理人：王伟占，广西纵华律师事务所律师。
被告：韦神存，女，1986年4月4日出生，壮族，住广西壮族自治区都安县。
第三人：中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，住所地：南宁市金湖路56号。
代表人：黄茂生，该营业部总经理。
原告广西保利房地产有限责任公司（以下简称“保利公司”）与被告韦神存、第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称“农行广西营业部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法组成由审判员聂凯担任审判长，人民陪审员谭淑丹、张惠参加的合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭担任法庭记录。原告保利公司的委托代理人王伟占到庭参加诉讼。被告韦神存、第三人农行广西营业部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本院于2016年1月5日依法中止本案诉讼，2017年3月15日恢复审理。本案现已审理终结。
原告保利公司诉称：2011年1月20日，原、被告签订合同编号为YS00154037的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告以902541元的购房总价购买原告开发的位于南宁市兴宁区，购房总价的30％即271541元作为首期房款由被告须在签订该合同当日付清，剩余70％房款631000元由被告向银行申请按揭贷款后付清。合同签订后，被告与第三人农行广西营业部、原告签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，由原告提供保证担保，被告向第三人按揭贷款631000元支付上述剩余房款。收到上述房款后，原告按照购房合同的约定于2011年5月23日将房屋交付给被告。后因被告未按借款合同的约定偿还第三人借款本息，导致第三人要求原告承担保证责任，并于2014年3月31日从原告的账户中扣划16630.99元，抵偿被告拖欠第三人的按揭贷款债务。第三人扣划原告保证金后，原告即于2014年12月15日按照购房合同补充协议的约定，向被告发出《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，通知被告解除购房合同，要求被告承担相应违约责任。原告发出上述通知，按合同约定视为被送达后，被告仍拒不履行相应义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、确认原、被告双方签订的合同编号为YS00154037的《商品房买卖合同》已解除；2、被告向原告支付违约金18050.82元；3、判令被告赔偿原告承担保证责任已产生的费用16630.99元（以第三人最终实际扣款为准）；4、被告协助原告办理合同编号为YS00154037标的房屋位于南宁市兴宁区的合同备案登记注销手续、预告登记注销手续、抵押登记注销手续等相关手续；5、被告结清位于南宁市兴宁区屋拖欠的水电、物业等费用后将该房交还原告，并支付房屋折旧费129364元（自2011年5月23日起至被告实际交还房屋之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告韦神存、第三人农行广西营业部未作答辩，亦未提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月20日，原告（出卖人）保利公司与被告（买受人）韦神存签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号YS00154037）及相关合同附件，购买原告出卖的位于兴宁区商品房，建筑面积共141.55平方米，该房属于预售商品房，购房价款为902541元；合同第七条约定付款方式及期限依照《附件六：合同补充协议》的约定支付。《附件六：合同补充协议》第三条第2款约定：被告选择银行按揭贷款，在签订合同时向原告支付合同总价款的30％即271541元作为首期房款，其余70％房款即631000元由买受人向银行办理按揭贷款手续；买受人办理银行按揭的，须在签署合同后30日内即2011年2月20日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并将所申请的贷款发放至出卖人指定的银行账户，否则视买受人违约，按本合同第八条第1种方式处理；《附件六：合同补充协议》第三条第3款第（7）项约定“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4％的年折旧率计算）……同时买受人须按本合同约定的总价款的2％向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各种费用”。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。
又查明，2011年1月27日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续（登记编号为201101241107）。2011年3月3日，被告办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1180936号）。
2011年2月10日，被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告以涉案房屋作为抵押，原告作为担保人，被告向第三人贷款631000元。合同第十条第10.1.4款第（3）项约定“未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务”。2011年9月16日，被告按约定办理了预购商品房抵押权预告登记手续（邕房预字第1216347号），将涉案房屋抵押给了第三人。
再查明，原告于2011年5月23日为被告办理诉争房屋的入伙手续。因被告在银行贷款发放后不按借款合同约定向银行偿还贷款，2014年11月3日，中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行出具《关于扣收资金偿还贷款的情况说明》、《保利楼盘按揭客户扣款清单》至原告，载明：根据借款合同中的约定，第三人于2014年3月31日从原告账户划收16630.99元用于代偿被告按揭贷款。原告于2014年12月15日通过EMS邮政特快专递向被告邮寄《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，告知解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被其腾空房屋并支付折旧费及违约金。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告韦神存及第三人农行广西营业部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。
一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。
原告保利公司与被告韦神存签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使原告保利公司向第三人农行广西营业部承担连带还款保证责任，其行为已经构成违约，根据双方签订的《合同补充协议》第三条第2款（7）项的约定，原告保利公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，并结合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第3款关于原告发出有关购房合同的任何通知“如果是信函，则为挂号发出5个工作日”视作被送达的约定，原告于2014年12月15日通过邮寄方式向被告送达《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，故原、被告《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应于2014年12月22日解除。
二、关于原告主张的违约金问题。
被告逾期未按照约定付清房款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定及双方签订的《补充协议》第三条第2款第（7）项的约定，原告要求被告按照购房总价款的2％支付违约金即902541×2％＝18050.82元符合法律规定，本院予以支持。
三、关于承担担保责任费用的承担问题。
根据《合同补充协议》第三条第2款第（7）项的约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任，出卖人解除合同的，买受人须向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用，原告据此要求被告支付其承担担保责任被划扣的费用，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以支持。第三人实际划扣原告账户款项用于承担担保责任的数额为16630.99元，故被告应向原告支付承担担保责任的费用为16630.99元。
四、关于办理各项登记手续注销问题。
办理合同登记备案及预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定以及双方签订的《合同补充协议》第三条第3款第（7）项之约定，合同解除后，被告应配合原告办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续符合法律规定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定及原、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》第八条第8.9款的约定，原告未能提交证据证明其已将收受的购房贷款和购房款的本金和利息返还担保权人和买受人，亦无证据证明其已偿还借款合同债务。由于《个人购房担保借款合同》尚未解除，且借款合同目的已经实现，而第三人农行广西营业部因履行合同而享有的债权并未得到实现，主债权未消灭，抵押权亦不应消灭，第三人对案涉房屋仍享受抵押权，故原告要求被告协助原告办理抵押登记注销手续没有事实及法律依据，本院不予支持。
五、关于原告主张的折旧费问题。
根据合同补充协议第三条第2款第（7）项的约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任，出卖人解除合同的，如买受人已入住的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费，折旧费按总价款4％的年折旧率计算。现原告主张解除诉争合同，由于被告已经办理了诉争房屋的入伙手续，故原告要求被告支付房屋折旧费符合前述合同约定，本院予以支持。折旧费计算方式为：从2011年5月23日原告为被告办理诉争房屋的入伙手续起，计至被告办理合同备案登记注销手续之日止，按总价款902541元×4％/年计算。
六、关于原告要求被告结清水电、物业费用的问题。
由于原告未能提交证据证实原、被告双方对水电费、物业费的缴纳进行约定，亦无证据证实原告为被告代缴了上述费用，故对于原告诉请被告结清涉案房屋拖欠的水电、物业费用的主张本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告广西保利房地产有限责任公司与被告韦神存于2011年1月20日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2014年12月22日解除；
二、被告韦神存向原告广西保利房地产有限责任公司支付违约金18050.82元；
三、被告韦神存向原告广西保利房地产有限责任公司支付承担担保责任的费用16630.99元；
四、被告韦神存向原告广西保利房地产有限责任公司支付折旧费（折旧费计算方式为：自2011年5月23日起计至被告办理合同备案登记注销手续之日止，按总价款902541元×4％/年计算）；
五、被告韦神存协助原告广西保利房地产有限责任公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续；
六、驳回原告广西保利房地产有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费3581元，由原告广西保利房地产有限责任公司承担112元，被告韦神存负担承担3100元；公告费300元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 聂 凯
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 张 惠
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 吴为旭
【附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。