广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第2301号
原告梁干。
委托代理人梁期，贵港市民安法律服务所法律工作者。
被告曾汝明。
委托代理人陆如积，广西君望律师事务所律师。
委托代理人王莉，广西君望律师事务所实习律师。
第三人李达才，现下落不明。
原告梁干诉被告曾汝明、第三人李达才执行异议之诉一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成由审判员何鹏担任审判长，人民陪审员陈丹丹、邓晓茜参加的合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。原告梁干及其委托代理人、被告曾汝明委托代理人陆如积、王莉到庭参加诉讼，第三人李达才经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月15日，第三人李达才因经营生意周转资金需要向原告借款人民币70000元，约定每月利息按同期银行贷款利率计，借款期限为三个月，并用其所有的位于贵港市解放路98号院（建行大院）西楼303号房屋作为借款抵押担保，同时还将房产证原件交给原告收执。因第三人李达才未按时还款，原告于2014年向法院起诉要求其归还借款，法院于2014年7月25日作出判决，判令第三人归还借款及利息给原告。因第三人拒不履行判决确定的还款义务，原告向法院申请执行，法院于2014年12月16日作出（2014）港北执字第885号执行裁定书，裁定查封第三人名下的位于贵港市建行大院内西楼303号房产一宗。2015年4月13日，被告曾汝明对上述执行标的提出异议，主张其于2007年已经购买该房屋。法院于2015年6月26日作出（2015）港北执异字第7号执行裁定，认为被告曾汝明在法院查封之前已经向第三人购买该房屋，并实际占有使用，故裁定中止对上述执行标的的执行。原告认为法院作出该裁定书缺乏事实与法律依据，理由如下：一、被告购买并居住了本案诉争的房产的事实和理由不充分。本案讼争房产的房产证仍然在原告手上，被告与第三人购买房屋时竟然不核验房产证，实属不合理。被告支付了大部分房款后未进行变更登记，也未将房产证持在自己手上，明显不符合正常交易习惯和生活常理。二、被告提供的证据材料缺乏真实性。1、被告和第三人为了达到不可告人的目的，伪造相应的买卖协议；2、存折及还款单据不足以证明被告购买房屋的事实；3、物业及水电的费用单，原告认为，建行属于一个单位，交费后未加盖公章，不应当认可。综上所述，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法撤销（2015）港北执异字第7号执行裁定书，并继续对位于贵港市解放路98号院（建行大院）西楼303号房屋的强制执行；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告于2007年7月5日与第三人李达才签订《房屋转让协议》，约定将第三人所有的位于贵港市建行大院内西楼303号房产一套转让给被告，转让费82000元，签订协议当日一次性支付41000元，余款41000元由被告以偿还银行贷款的方式支付。同时还约定签订协议当日将该房屋交付被告使用，直至被告还清银行贷款后才协助办理过户。被告于当日支付41000元给第三人，第三人将偿还银行贷款的存折交由被告收执，并将房屋交付给被告使用。之后，被告按照约定逐月存钱进该存折代第三人偿还银行贷款，并向建行大院缴纳物业费、水电费，已经实际使用并占有该标的物至今，同时还于2015年3月11日结清该房屋银行贷款。虽然该房屋没有办理过户登记，但并不影响买卖合同的效力，故法院裁定中止对上述执行标的的执行是正确的。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，2013年1月15日，第三人李达才以经营生意急需资金周转为由向原告借款70000元，约定借款期限三个月，同时以其所有的位于贵港市解放路98号院（建行大院）西楼303号房屋［房产证号：贵房权证字第××号］作抵押，未办理抵押登记。借款当日第三人将该房屋房产证交由原告收执。借款期限届满后，第三人未按时还款，原告遂诉至本院。本院于2014年7月25日作出（2014）港北民初字第11号民事判决，判令第三人归还借款及利息给原告。因第三人拒不履行判决确定的还款义务，原告随后向本院申请执行，本院于2014年12月16日作出（2014）港北执字第885号执行裁定书，裁定查封第三人名下的位于贵港市建行大院内西楼303号房产一宗。2015年4月13日，被告曾汝明以其已经于2007年购买该房屋为由，向本院提出执行异议。本院于2015年6月26日作出（2015）港北执异字第7号执行裁定，认为被告曾汝明在法院查封之前已经向第三人购买该房屋，并实际占有使用，故裁定中止对上述执行标的的执行。原告认为本院作出该裁定书缺乏事实与法律依据，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求撤销该中止执行裁定。
另查明，2007年4月26日，被告与第三人协商房屋购买事宜，被告于当日向第三人交付购房定金1000元。同年7月5日，双方签订《房屋转让协议》，约定将其所有的位于贵港市建行大院内西楼303号房产一套转让给被告，转让费82000元，签订协议当日一次性支付41000元，余款41000元由被告以偿还银行贷款的方式支付。同时还约定签订协议当日将该房屋交付被告使用，直至被告还清银行贷款后才协助办理房产过户手续。被告于当日支付41000元给第三人，第三人立写收据交被告收执。同时第三人将偿还银行贷款的存折交由被告收执，并将房屋交付被告使用。之后，被告按照约定存钱进该存折代第三人偿还每月银行贷款，并向该房屋所在的建行大院缴纳物业费、水电费，收据落款为“建行办公室”。2010年2月17日至今，被告一直将该讼争房屋出租给老百姓大药房连锁（广西）有限公司贵港解放路店，作为其员工宿舍，租金600元／月。2015年3月11日，被告向中国建设银行结清第三人李达才的个人贷款。
本案审理过程中，去函向中国银行股份有限公司贵港分行对被告提交的物业管理费、水电费收据予以核实，该行于2016年2月23日复函本院，对上述物业管理费、水电费收据收据的真实性予以确认。
以上事实，有身份证、（2015）港北执异字第7号执行裁定书、（2014）港北民初字第11号民事判决书、房屋转让协议、收条、收据、存折及交易明细、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、物业费、水电费缴费单、租房协议书及证明、复函及当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点在于本院对涉案房屋采取查封措施时，被告曾汝明是否已因买卖而取得足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，一、被告与第三人就涉案房屋的买卖事实有房屋转让协议、定金收据、房款收条、银行存折、贷款还款凭证等证据予以证明，这一系列证据之间能够形成较为完整的证明体系，足以证明被告与第三人之间的房屋买卖事实是真实、合法的；二、涉案房屋买卖发生于2007年4月26日，早于该房屋被本院查封的日期，结合被告向建行大院缴纳物业管理费、水电费并将该房屋出租给他人的事实，可以认定双方签订转让协议后第三人已经将房屋交付给了被告，被告已经合法占有该房屋并实际管理、使用；三、被告已经于2015年3月11日结清第三人李达才尚欠银行的个人贷款，按照协议约定应视为其已支付全部价款；四、房屋转让协议中约定由被告还清银行贷款后才协助办理过户，故涉案房屋至今仍未过户并非被告自身的原因所致。上述情形完全符合该司法解释所规定的四种情形，应当认定被告已经取得足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。
综上，原告诉请撤销中止执行裁定并继续对涉案房屋进行执行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回原告梁干的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告梁干负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 鹏
人民陪审员 陈丹丹
人民陪审员 邓晓茜
二〇一六年三月十五日
书 记 员 黄雯娟