河南省唐河县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1328民初2952号
原告张梅珍，女，1940年6月15日出生，汉族，住唐河县。
原告马秀兰，女，1934年9月5日出生，汉族，住湖北省枣阳市。系原告张梅珍嫂子，张天锁妻子。
委托代理人张明霞，河南恒阳律师事务所律师。
被告曲全改，男，1952年6月16日出生，汉族，住唐河县。
委托代理人乔书英，女，1953年8月4日出生，汉族，系被告曲全改妻子。
委托代理人李国文，河南华都律师事务所律师。
第三人郭崇政，男，1970年8月15日出生，汉族，住唐河县。
委托代理人邢立遵，唐河县泗州法律服务所法律工作者。
原告张梅珍、马秀兰与被告曲全改、第三人郭崇政为确认合同无效纠纷一案，本院作出（2012）唐民一初字第1692号民事判决书，原告张梅珍及张天锁不服提出上诉，南阳市中级人民法院作出（2014）南民一终字第00979号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院重审后依法作出（2015）唐民重初字第1号民事判决书，被告曲全改不服提出上诉，南阳市中级人民法院作出（2016）豫13民终794号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及其各自委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告张梅珍与张天锁系兄妹关系，均系唐河县郭滩镇郭滩村6组村民。1953年原告张梅珍与张天锁分的宅基地一处，政府颁发土地房产所有证一份。1983年，原告张梅珍在自己宅基地上建坐北朝南红瓦房三间。由于原告张梅珍女儿多，1967年张梅珍将二女儿张静（曾用名张静丽）送给堂哥张建德抚养，并立协议一份，协议中约定张梅珍的房屋张建德一家可以居住使用，但不能无故出卖。之后，原告张梅珍、张天锁外出经商、工作。2011年3、4月份，第三人郭崇政委托他人给原告打电话，告知原告的宅基地被被告曲全改卖了。原告知道后回老家发现自己的三间瓦房被被告曲全改扒掉后又建了三间新房，房屋及宅基地一起卖给了第三人郭崇政。被告曲全改未经原告同意，擅自扒掉原告的房屋并将宅基地出售盈利，现请求依法确认被告曲全改与第三人郭崇政签订的宅基地买卖协议无效，责令被告返还宅基地及房屋，并赔偿损失1万元。
原告为支持其请求成立，向法庭提交以下证据：1、原告身份证及委托书，以证实原告的身份并系郭滩镇6组村民；2、1953年土地房产使用证存根，以证实1953年唐河县人民政府为原告颁发有土地房产证，上面明确记载张天锁、张梅珍等13人可耕地为二亩四分一厘，非耕地二亩八分五厘，包含本案争议的房屋所占用的部分土地使用权在内，张家人共有宅基地2.85亩；3、1980年文约及执笔人黄清云公证证言，以证实1983年三间房屋系张梅珍所建，张建德仅是北炉厂的学徒工，没有处分房屋及宅基地的权利，曲全改在该宅基地上开厂5、6年后搬走了，张梅珍于2011年才知道房屋及宅基地被转让的事情，双方发生过争吵；4、2012年9月21日证明，以证实经郭滩村6组、郭滩村委、郭滩镇人民政府确认，本案争议的房屋系张梅珍所建，宅基地使用权归张梅珍兄妹；5、2011年3月9日唐河县村镇呈请建设申请书，以证实争议宅基地三级基层组织均认可是原告的，允许原告建房；6、2014年1月7日郭滩村委证明，以证实被告曲全改2011年3月23日的证明不属实、无效，宅基地系张梅珍兄妹的，曲全改系无证在他人宅基地上私自建房，曲全改本人系郭滩3组人，其宅基地在河堤北边；7、（2013）唐证民字第0598-0611号公证书及唐河县文峰街道办事处（2014）唐见字第07-11号见证书，分别系郭滩六组村民张崇志、黄清云、马华国、张某1、郭文强、周云祥、王海顺、张书锁、吴从明的证言，以证实1983年的三间房屋系原告张梅珍所建，张建德仅是北炉厂的学徒工，没有处分房屋及宅基地的权利，曲全改在该宅基地上开厂5、6年后就搬走了，张梅珍是2011年才知道房屋及宅基地的事情的；8、柴秋荣、王书岱证言，以证实本案争议的宅基地使用权系张梅珍兄妹所有，张建德无使用权，曲全改在张家宅子上使用五年左右就搬走了；9、录音资料，含张庆山、王宝太、马文敏、马秀兰等23人2013年7月4日的联名证言，张书锁、张崇财、张某2等20人2013年5月28日的联名证言，马华国、张金锁、张富贵等20人2013年5月的联名证言及杨会勤、张身国、张建平、张崇好证言，以证实宅基地系张梅珍兄妹所有，张崇好证实原、被告于2011年为宅基地发生争吵，原告起诉未超出诉讼时效；10、（2014）南行终字第00031号行政判决书，以证实被告曲全改的唐房发私字第164号房屋所有权证被撤销；11、郭滩村2016年9月19日出具的证明，以证实原、被告非同一村组成员，被告非6组成员，无权取得6组宅基地使用权，张建德非郭滩村民，更无权对外出让集体土地使用权；11、证人魏某1、张某1、张某2出庭证言，以证实北炉厂是原告家的，1983年原告张梅珍在此建三间红瓦房，曲全改在该宅基地上建草帽厂住过一段时间后搬走了，原告张梅珍是2011年才知道房屋及宅基地被转让的事实。
被告曲全改辩称，1985年被告通过中间人王玉瑶、张某4说合以4000元购得张建德房产一处。1994年被告通过房产部门办理了第164号房屋所有权证。后因房屋倒塌，2010年夏被告自建坐西朝东砖瓦房三间。2011年4月8日，被告与第三人郭崇政签订房屋买卖协议，协议约定被告将自建的三间砖瓦房卖给第三人郭崇政，被告对争议宅基地上房屋拥有所有权，与第三人郭崇政签订的房屋买卖协议有效，原告没有证据证实争议的宅基地是其一直使用管理，原告所诉与事实不符，被告购买房屋系张建德所建，被告购买张建德3建瓦房事实存在，经过30年演变，该房屋早已不存在，房屋经扩建、改建的房屋均不存在，本案从购买房屋到起诉已过20年时效，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩理由向法庭提交以下证据：1、魏文奇、张某4调查笔录，以证实张建德在空场上建房，曲全改购房事实；2、房屋所有权证存根，以证实曲全改购房后，在此建房11间并进行管理、使用；3、郭滩村委证明，以证实郭滩村认可曲全改建房归曲全改所有；4、证人王某、张某3、魏某2、张某4证言，以证实曲全改建房及填坑购房情况；5、证人李某出庭证言，以证实曲全改买张建德的房屋。
第三人述称，房屋买卖协议有效，房屋属曲全改所有，曲全改从张建德处购买房屋构成善意取得，曲全改有处分权。
第三人向法庭提交巩玉荣证言，以证实张建德房屋位置在郭滩北门寨墙上是一片荒地，不属于张天锁的宅基地，属集体所有的土地，张梅珍全家长期在郭滩生活。
法庭对争议房屋现场进行勘验，经现场勘验，本案争议的房地产四邻位置是：东邻大坑，北邻道路，西邻道路，南邻空地，争议土地上有一座坐西朝东的三间瓦房。
经庭审质证，被告对原告提交的证1无异议；证2认为土地存根上居民是13人，但现在仅原告起诉；2.85亩宅基地也应有13人共同享有，2.85亩仅注明是非耕地，不能证实原告具有2.85亩的宅基地，1953年之后土地集体化，83年之后土地的实际使用人是曲全改，原告不再享有所有权；证3不能证实房屋系张梅珍所建，黄与原告具有亲属关系，证实内容不实；证4内容虚假，与事实不符；证5内容虚假；证6内容不真实；证7证人与原告具有利害关系，均系传来证据；证8证言不属实，证9联名证言没有效力，缺乏合法性；证10真实性无异议，但不影响民事案件的处理；证11原来不是组里成员的人经时间演变后来都成为了组里的成员。第三人对原告提交的证1无异议；证2根据1985年六部门出具的决议，不能证实原告具有宅基地使用权；证3原告与张建德的约定不能约束被告曲全改，80年文约不能证实房屋建设情况；证人证言不真实，证人未出庭质证，与原告具有亲属关系；证4意见同被告；证5不能证实原告的证明方向；证6证据内容相互矛盾，应无效，；证7-10质证意见同被告；证11宅基地系村集体所有，而非组里所有。
原告对被告提交的证据1无异议，证2的办理程序不合法，已经撤销，不具有效力要求被告提供买卖协议来证实买卖关系的存在，证人仅是听说；证3不能证实证明方向，已被出具单位否认，证4证言系传来证据，与本案事实关联不大。第三人对被告提交的证据没有异议。
案经审理查明：1953年，原告分得宅基地一处，唐河县人民政府为原告家颁发了土地房产所有证。该土地房产所有证存根上载明了原告张梅珍及张天锁在内的13名居民（含张梅珍、张天锁的父母、张梅珍的兄弟姐妹、嫂子、侄子）。
1980年6月，原告张梅珍与张建德（张梅珍堂哥，已故）黄金荣（张建德妻子）签订文约一份，该文约载明：立约人张建德、黄金荣、张梅珍。张梅珍因女儿多，67年二妮小静情愿给哥哥张建德。现在张静的养身父母张建德、黄金荣同意张静接班，有生身父母张梅珍付给养父母张建德、黄金荣抚养费300元（以上418不提）、砖一万块。房屋有养身父母住用，不能无故出卖。双方同意，永不反悔。如若返悔，全部退出款物。空口无凭，特立约为凭。立约人：张建德、黄金荣、张梅珍。中人：支书王先恒，村长张林科、张爱梅，乔老师。执笔人黄清云。
1983年，原告张梅珍出资并让张建德找人建三间红机瓦房。张建德找到当时在建筑队干活的魏文奇帮忙建三间红机瓦房，该房屋建成后，张建德向魏文奇支付了工钱。因张天锁、张梅珍在外工作、经商，常年不在家。1985年秋，经张某4介绍，被告曲全改和张建德经过协商，张建德以4000元的价格将该三间红机瓦房卖给了被告曲全改。1994年8月13日，唐河县人民政府为被告颁发了唐房发私字第164号所有权证。2010年夏，因三间红机瓦房倒塌，被告曲全改将房屋翻建，自建坐西朝东三间砖瓦房。2011年4月8日，被告曲全改与第三人郭崇政签订房屋买卖协议，被告将自己所建的三间砖瓦房卖给了郭崇政。
2009年9月12日，张天锁申请在原有宅基地（及本案争议宅基地）上建房，郭滩村6组、郭滩村、郭滩镇均同意建房。
2011年原告得知房屋被扒重建及宅基地被卖的事情后回郭滩老家，与被告发生纠纷。2012年原告张梅珍、张天锁提起行政诉讼，要求撤销唐河县房管局为被告曲全改的唐房发私字第164号房屋所有权证。2014年4月25日，南阳市中级人民法院作出（2014）南行终字第00031号行政判决书，将颁发给被告曲全改的唐房发私字第164号房屋所有权证撤销。现原告诉至法院，请求依法确认被告曲全改与第三人郭崇政签订的宅基地买卖协议无效，责令被告返还宅基地及房屋，并赔偿损失1万元。
经现场勘验，本案争议的房产及土地位于唐河县郭滩镇××村委××组，四至是东邻大坑，北邻道路，西邻道路，南邻空地。争议土地上现有坐西朝东三间瓦房，该房系被告曲全改所建。
另查，2014年1月28日，张天锁因心跳骤停死亡。
根据原、被告的诉讼请求、答辩意见及庭审查明的事实，本案主要涉及以下几个问题：1980年6月文约是否真实有效；张梅珍、张建德，谁对三间红机瓦房拥有房屋所有权；张建德将三间红机瓦房卖给被告曲全改是否有效；被告曲全改与第三人郭崇政签订的房屋买卖协议是否有效；被告曲全改应否放缓原告宅基地及房屋。
本院认为，原、被告及第三人争议的宅基地系1953年唐河县人民政府分给原告家的，该事实清楚。
1980年6月文约真实有效。文约中显示立约人、中人、执笔人，现只有原告张梅珍及执笔人黄清云在世，黄清云在证言中明确表示本人系1980年6月文约的执笔人，文约属实。被告没有提供证据推翻黄清云的证言，故黄清云的证言真实，认定为有效证据。
《民事诉讼证据规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，原告提供证据证实本案争议的三间红机瓦房归自己所有，被告举证证实房屋归张建德所有，原告举证相对于被告举证具有明显的证据优势，故确认本案争议的三间红机瓦房归原告张梅珍所有。
《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。1980年6月文约中注明“房屋只允许张建德、黄金荣居住，不允许张建德、黄金荣出卖房屋。”但张建德在1985年未经原告同意的情况下，将三间红机瓦房出卖给了被告曲全改。被告张建德将自己不具有处分权的房屋出卖给被告曲全改，该买卖行为未经房屋所有权人张梅珍的追认，因此该买卖行为对原告张梅珍不发生效力，张建德与曲全改之间的房屋买卖行为无效。进而被告曲全改与第三人郭崇政签订的房屋买卖协议也相应的无效。
鉴于本案争议宅基地上现存的三间瓦房系被告曲全改翻建，曲全改实际支出了相关翻建费用，综合本案案情及各方当事人的权益，同时也为了公平合理地解决双方矛盾，该三间砖瓦房归原告张梅珍所有，原告张梅珍应对被告曲全改翻建房屋时支付的相关费用给予补偿，因此，原告张梅珍补偿被告曲全改房屋款10000元。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下：
一、被告曲全改与第三人郭崇政2011年4月8日签订的房屋买卖协议无效；
二、被告曲全改于判决生效后三十日内将本案争议的宅基地及该宅基地上的三间砖瓦房返还原告张梅珍；同时，原告张梅珍支付被告曲全改房屋翻建补偿款10000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，由被告曲全改承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 刘永跃
审判员 郑 彦
审判员 李银霞
二〇一七年三月十日
书记员 常建波