文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘04民终432号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢根成，男，1957年6月21日生，农民，耒阳市人，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：邓瑞平，耒阳市法律援助中心律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘全生，男，1974年8月3日生，汉族，耒阳市人，居民，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：刘娟，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：资洪泰，男，1971年10月20日生，汉族，耒阳市人，农民，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：刘娟，湖南严明律师事务所律师。上诉人谢根成、刘全生与被上诉人资洪泰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院作出的（2016）湘0481民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢根成及其委托诉讼代理人邓瑞平，上诉人刘全生及其与被上诉人资洪泰的共同委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢根成上诉请求：1、依法撤销湖南省耒阳市人民法院（2016）湘0481民初1711号民事判决第三项、第四项，判令上诉人刘全生、被上诉人资洪泰将出租房屋返还给上诉人谢根成；2、判令刘全生、资洪泰赔偿自合同解除之日起至房屋交还时的房租损失；3、判令刘全生、资洪泰向上诉人谢根成交清租赁期间拖欠的水费555元。事实和理由：一审确认涉案出租房屋已返还给上诉人谢根成与事实不符，房屋目前仍被刘全生用锁锁住；一审判决上诉人谢根成给予上诉人刘全生十五天的腾退租赁房屋期限的做法错误；一审判决未支持上诉人谢根成要求上诉人刘全生赔偿房租损失的做法与事实不符；刘全生拖欠水费有停水通知书为证，一审判决未支持的做法错误。针对谢根成的上诉请求，刘全生、资洪泰共同辩称，上诉人谢根成的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院依法改判，驳回上诉人谢根成的全部诉讼请求。刘全生上诉请求：1、依法撤销湖南省耒阳市人民法院作出的（2016）湘0481民初1711号民事判决第一项、第二项、第五项；2、依法改判谢根成与刘全生解除不定期租赁合同，并给刘全生30天的腾房期限；3、依法改判刘全生无需向谢根成支付房屋租金；4、依法改判谢根成向刘全生支付因违约锁门给其造成的经济损失24933.34元；5、本案一审（含反诉）、二审的诉讼费由谢根成负担。事实和理由：一审认定的租金时间计算错误；一审判决认定双方不定期租赁合同已于2016年5月10日解除与事实不符；一审判决未支持刘全生的反诉请求没有尊重客观事实。针对刘全生的上诉请求，谢根成辩称，一审认定的租金数额应以其提出的上诉为准；一审认定房屋租赁合同的解除日期是正确的；一审判决驳回刘全生的反诉请求是正确的。一审法院认定事实：2010年谢根成与罗画平、资洪泰签订租赁合同，将三间门面租赁给其开歌厅，租期为5年即2010年12月1日至2015年11月30日止。2012年罗画平退出合伙，刘全生加入。刘全生、资洪泰与谢根成于2012年1月22日签订了一份《协议》，协议约定刘全生、资宏泰（资洪泰，下同）先向谢根成支付一个月房租5340元，罗画平、资宏泰之前所欠的租金分四期支付给谢根成，如果刘全生、资宏泰未按期支付房租，视为违约自动退出房屋，前面谢根成与罗画平、资宏泰签订的协议作废。刘全生、资宏泰按协议向谢根成支付了房租，但双方没有签订新的租赁合同，刘全生、资宏泰每月向谢根成支付租金，2016年元月15日、2月15日、3月15日、4月15日刘全生按月向谢根成支付了租金6540元，2016年4月30日刘全生向谢根成发送短信“鉴于本KTV长期亏损，现在已经无法经营下去，只有忍痛决定从5月1日起关门，如果没有奇迹出现，5月10日前会清场离开”，在2016年5月11日，刘全生又向谢根成发送短信“鉴于有一帮男模进驻耒阳，与本KTV签订合作协议，试用磨合期三个月，所以请求续租您的原有房子，如果情况理想的话，三个月后我们证实续签合同”。在2016年5月12日，谢根成用锁将该租赁门面锁住，2016年6月20日，谢根成用短信方式向刘全生、资宏泰发出解除合同的通知，要求刘全生、资宏泰支付两个月租金，且要求刘全生、资宏泰接收本通知后15天内将房子清空还给谢根成，且将拖欠水电费交清。因刘全生、资宏泰未交付租金且未清空租赁房子，谢根成向本院提起诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2010年谢根成与罗画平、资洪泰签订租赁合同，将三间门面租赁给其开歌厅，租期为5年即2010年12月1日至2015年11月30日止。2012年罗画平退出合伙，刘全生加入。2012年1月22日谢根成与刘全生、资宏泰（资洪泰）签订了一份《协议》，协议约定刘全生、资宏泰（资洪泰）先向谢根成支付一个月房租5340元，罗画平、资宏泰（资洪泰）之前所欠的租金由刘全生、资宏泰（资洪泰）分四期支付给谢根成。之后，刘全生、资宏泰（资洪泰）按协议向谢根成支付了房租，但双方没有签订新的租赁合同，刘全生、资宏泰（资洪泰）只是每月向谢根成支付租金，双方的这种租赁关系，应视为不定期租赁。对谢根成要求法院确定其与刘全生之间的不定期租赁合同已解除并判令刘全生将租赁房屋交还给谢根成，根据本院查明的事实，资洪泰与刘全生为合伙关系，为本案适格主体，在2016年4月30日刘全生以短信方式通知谢根成，要求从5月1日起关门，5月10日前清场离开，谢根成未提出异议，根据法律规定，2016年5月10日应视为双方就该租赁合同的解除。故谢根成与刘全生、资洪泰之间的不定期租赁合同于2016年5月10日已解除，因谢根成于2016年5月12日将该门面用锁锁住，故应视为该租赁房屋已归还谢根成。对谢根成要求刘全生支付拖欠房租10900元并赔偿自2016年6月21日起至房屋交还时止的房租损失每月以6540元计算，因刘全生、资洪泰于2016年4月15日已向谢根成支付了4月份的租金，2016年5月15日应当是支付5月份的租金，但因双方于2016年5月10日已解除合同，谢根成于2016年5月12日将该门面用锁锁住，视为该租赁房屋已归还，故租金从2016年4月16日计算到2016年5月11日止，即26天，为5668元（6540元/月÷30天×26天）。因刘全生、资洪泰是合伙关系，故刘全生、资洪泰应向谢根成支付房租为5668元。对谢根成要求刘全生交清租赁期间拖欠的水费555元，因未提供证据佐证，故不予支持。对刘全生、资洪泰要求谢根成赔偿无故将承租给其开“KTV”的门面房锁住不让经营造成的各种经济损失共计24933.34元及要求租赁期间经济损失时间到谢根成让刘全生、资洪泰实际将设备搬出并解除合同时止，因刘全生于2016年4月30日以短信方式向谢根成通知解除租赁合同期限，谢根成未提出异议,故双方不定期合同于2016年5月10日解除，2016年5月12日谢根成将该租赁门面锁住，视为该租赁门面已归还谢根成，故谢根成无须承担刘全生、资洪泰经营的各种损失，但因刘全生、资洪泰在该租赁门面的东西未搬出，谢根成应给予一定的搬出期限。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、笫一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条规定，判决如下：一、谢根成与刘全生、资洪泰不定期租赁合同于2016年5月10日已解除；二、刘全生、资洪泰向谢根成支付租金5668元；三、谢根成给予刘全生、资洪泰十五日腾退所占用房屋的期限；四、驳回谢根成的其他诉讼请求；五、驳回刘全生、资洪泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费86元,、反诉受理费117元，共203元，由谢根成负担41元，由刘全生、资洪泰负担162元。二审中，上诉人谢根成提交了3份新的证据，该3份证据已经庭审质证，并记录在卷。一审查明的事实清楚，本院予以确认。综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、房屋租赁合同是否已经解除？2、租金的计算是否有误？3、水费555元是否应由刘全生负担？4、刘全生、资洪泰因锁门造成的经济损失是否应由谢根成负担？本院认为，关于第1个争议焦点，上诉人谢根成与上诉人刘全生、被上诉人资洪泰没有就房屋租赁签订书面合同，双方系不定期租赁关系，依照法律规定任何一方都可以单方解除合同。上诉人刘全生2016年4月30日以短信方式通知谢根成租赁的房屋从5月1日起关门，5月10日前清场离开。2016年5月10日应视为双方租赁合同解除之日。2016年5月11日刘全生又以短信方式提出续租，应视为新的要约，谢根成没有明确承诺，双方之间未形成新的租赁关系，上诉人刘全生关于租赁关系没有解除的上诉请求不予支持。关于第2个争议焦点，根据双方的交易习惯，刘全生、资洪泰是按月向谢根成支付租金，根据查明的事实，至2016年4月15日前双方的租金已全部支付，2016年4月16日至合同解除之日即5月10日租金未支付。上诉人刘全生认为租金已支付完毕但未提供证据证明，对该上诉请求不予支持。上诉人谢根成主张刘全生至今仍未将涉案租赁房屋返还，租金应计算到房屋返还为止，本院认为，双方的不定期租赁合同于2016年5月10日已解除，且上诉人谢根成于2016年5月12日用锁将涉案租赁房屋锁上，上诉人刘全生、资洪泰已无法实际控制该房屋，说明双方的租赁关系已经发生改变，租金只能计算到合同解除之日即2016年5月10日止，一审法院认定正确，上诉人谢根成的该项上诉请求不予支持。关于第3个争议焦点，上诉人二审提供的证据不能证明555元水费是因上诉人刘全生、资洪泰租赁房屋期间所产生的费用，上诉人谢根成要求上诉人刘全生、被上诉人资洪泰承担555元水费的证据不足，对该上诉请求不予支持。关于第4个争议焦点，上诉人刘全生要求上诉人谢根成支付因违约锁门给其造成的经济损失24933.34元，没有证据证明，本院不予支持。上诉人刘全生要求给予其30天的腾房时间，本院认为相对刘全生歌厅的经营规模而言该时间偏长，一审酌定的15天较为合理，本院依法予以维持。综上所述，谢根成与刘全生的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人谢根成承担86元，由上诉人刘全生承担86元。本判决为终审判决。审 判 长  陈建新审 判 员  雷 玲代理审判员  谭天梯二〇一七年五月九日书 记 员  邓 薇校对责任人：陈建新                  打印责任人： 邓   薇