福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第4066号
原告元翔（福州）国际航空港有限公司，住所地福州长乐。
法定代表人汪晓林，总经理。
委托代理人杨翎（系原告员工），女，1972年7月18日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人许有敏（系原告员工），女，1981年7月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被告周玉停，女，1963年11月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人黄鸿东，福建建达（长乐）律师事务所律师。
委托代理人薛翠铃，福建建达（长乐）律师事务所律师。
原告元翔（福州）国际航空港有限公司（以下简称元翔公司）与被告周玉停租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日受理后，由审判员郑晨辉适用简易程序公开进行了审理。本院于2014年11月5日变更适用普通程序，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告元翔公司委托代理人杨翎、许有敏，被告周玉停及其委托代理人黄鸿东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告元翔公司诉称，2011年8月31日，原、被告签订《场地租赁合同》，合同约定：被告（乙方）向原告（甲方）承租福州国际航空港海滨生活区“商业街”XX店面及店面后仓库一间（面积共计483平方米），租赁期限自2011年8月31日起至2015年8月30日止；租金标准为2011年8月31日至2014年8月30日期间，月租金14490元，2014年8月31日至2015年8月30日期间，月租金15939元，乙方应于每月5日前支付当月租金；乙方承担合同期内水电、物业费。2011年9月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》，合同约定：被告（乙方）向原告（甲方）承租海滨生活区3#楼115、116、117、118、119号五个房间作为宿舍使用，租赁期限自2011年8月29日起至2014年8月28日止（续签两次）；租金标准为2011年8月29日至2012年8月28日期间，月租金3450元，2012年8月29日至2013年8月28日期间，月租金4250元，2013年8月29日至2014年8月28日期间，月租金5000元，乙方应于每月10日前支付当月租金；乙方承担合同期内水电费。租赁合同还约定，乙方逾期缴纳租金、水电或物业费，甲方按欠缴金额每日1%向乙方收取违约金；乙方延迟10个日历天以上不缴纳的，甲方有权解除合同并不予退还租赁保证金。在原告依约将店面和宿舍房屋交付给被告后，自2012年10月起，被告开始拖欠店面的租金、水电费及物业费，自2013年10月起，被告开始拖欠五间宿舍租金及水电费。经原告多次上门追缴后，被告仅在2014年6月11日、30日分两次补缴了部分店面水电费60000元，在2014年6月25日补缴了部分宿舍租金39000元。2014年6月30日，被告向原告出具《承诺函》，承诺在2014年7月25日前结清截至2014年7月所拖欠的租金、物业费和截至2014年6月24日所拖欠的水电费等全部欠款。但此后，被告再未支付任何欠款。虽经原告多次催讨，并于2014年7月29日发函催缴，被告均置若罔闻，继续恶意拖欠。截至2014年9月，被告累计拖欠店面租金、水电及物业费共计529964元（其中店面水电费暂计至2014年8月）；截至2014年8月28日（宿舍租期届满日），被告累计拖欠宿舍租金及水电费共计24620元。上述合计拖欠款项554584元。原告请求判令解除双方签订的《场地租赁合同》，被告腾空并归还租赁场地；被告支付拖欠的店面及宿舍租金、水电费等共计554584元（其中租金、物业、宿舍水电费暂计至2014年9月，其中店面水电费暂计至2014年8月）；被告支付违约金共计633938元（暂计至2014年9月）；原告不返还被告租赁保证金。审理中，原告变更诉讼请求为：请求判令被告腾空并归还租赁房屋；参照租赁合同的租金标准，被告向原告支付实际占用房屋期间（计至归还租赁房屋之日止）发生的房屋占用费、物业费、水电费等共计554584元（房屋占用费、物业费、宿舍水电费暂计至2014年9月，店面水电费暂计至2014年8月）；参照租赁合同的违约金标准，被告向原告赔偿拖欠的房屋占用费、物业费、水电费等利息损失共计633938.13元（暂计至2014年9月20日）；被告的租赁保证金抵作房屋占用费不予退还。
被告周玉停辩称，由于原告所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，所以双方之间的合同是无效的。既然合同是无效的，原告请求参照租赁合同的租金标准计算占用费没有法律依据，违约金的请求更没有事实依据，不应当支持；保证金抵作占用费并非一项诉讼请求。而且被告基于同一合同起诉原告赔偿经济损失案件还在审理中，因此，本案的审理结果应当以另案的审理结果为基础，请求中止本案的审理，等待另案鉴定结论出来后合并审理。如果法院需先行审理本案，原告的请求缺乏事实和法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
在本院审理过程中，原告提交以下证据：
1、2011年8月31日原、被告签订的《场地租赁合同》一份，证明被告自2011年8月31日起承租福州国际航空港海滨生活区“商业街”XXX号店面及店面后仓库一间；合同约定租赁期限自2011年8月31日起至2015年8月30日止，租金、水电费、物业费标准及支付期限（自2011年8月31日起至2014年8月30日止，月租金14490元；自2014年8月31日起至2015年8月30日止，月租金15939元），被告应于每月5日前向甲方缴纳当月租金，被告逾期缴纳租金、水电费、物业费的违约责任；
2、2011年9月1日原、被告签订的《房屋租赁协议》三份，证明被告自2011年8月29日起承租海滨生活区3#楼115、116、117、118、119号五个房间；协议约定租赁期限自2011年8月29日起至2014年8月28日止，租金、水电费标准及支付期限，被告逾期缴纳租金、水电费的违约责任；
3、2014年6月30日被告向原告出具的《承诺函》，证明被告确认截至2014年7月拖欠原告租金、水电费、物业费、履约保证金等合计505252元，其中至2014年6月24日水电费共计结欠180019元，承诺于2014年7月25日前支付上述欠款；
4、2014年7月29日原告向被告送达《关于限期缴交场地租赁费用的通知》，证明被告在承诺的清欠期限内仍未付款，存在继续恶意拖欠租金等费用的事实，被告不履行付款义务，原告已尽到催告义务，根据租赁合同及合同法第九十四条规定，原告有权解除租赁合同；
5、2014年6月25日至今的水电费明细表，证明2014年7月、8月被告应付而未付的水电费金额20928元，有部分水电表位于店内，因被告将店面上锁以致原告无法入内抄表，2014年8月店面水电费仅为当月部分金额。
被告周玉停未提交证据。
本院制作的现场勘验笔录一份，验证被告所使用的电表和水表的数值。
经庭审质证认为，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性没有异议，原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案的事实具有关联性，本院依法予以采用，作为本案定案的证据。本院在现场制作的勘验笔录，经双方当事人在制作现场予以确认，且与本案具有关联性，本院予以采用。被告对原告提供的证据5的真实性表示异议，认为原告提供的该证据没有加盖被告公章，亦无任何人签名。本院认为，原告提供的该证据虽未经被告确认，但与本院在现场制作的勘验笔录的内容相吻合，因此，本院予以采用。
根据以上证据及原、被告在庭审中的陈述，对本案主要事实作如下认定：
2011年8月31日，原告元翔公司前身福州国际航空港有限公司［甲方，2012年10月10日更名为元翔（福州）国际航空港有限公司］，与被告周玉停（乙方）签订一份编号为XIAFZY-11-009号《场地租赁合同》。协议约定：甲方将其位于福州长乐国际机场内的海滨生活区“商业街”XXX号店面450平方米及店面后仓库一间面积33平方米出租给乙方使用（经营“金樽园”港式餐饮、“藏秘”熏蒸馆足浴），租赁期限自2011年8月31日至2015年8月30日止；2011年8月31日至2014年8月30日每月租金14490元，2014年8月31日至2018年8月30日每月租金15939元；物业管理费每月483元（1元／平方米），第一年度免收物业管理费；水电费按实际使用计收（水费3.45元／吨、电费1.1963元／度）；租金及相关费用按月结算，乙方应于每月5日前支付当月租金及物业管理费，每月收到甲方缴费通知单后3个工作日内支付上月水电费；如乙方逾期缴纳租金、物业管理费或水电费，按欠缴金额每日1%支付违约金，逾期缴费超过10个日历日的，甲方有权解除本协议；甲方应按照协议规定的时间提供给乙方租赁场地；乙方负责承租店面的装修、布置及安装相关设备、家具，装修设计和施工方案必须符合海滨生活区“商业街”店面整体装修风格；乙方应预先以书面形式将装修设计和施工方案报送甲方，经甲方审核批准后，方可动工；场地装修验收合格后，非经甲方书面同意，乙方不得对租赁场地进行任何装修、装潢或改动；协议终止或解除时，装修房屋的添附物无法与房屋分离或分离会造成房屋或设施损坏的，自协议终止之日起该添附物归甲方所有，甲方不对此作任何补偿；乙方在签订协议之日向甲方交纳租赁保证金28980元，用作其履约担保等。同年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）另签一份编号为XXX号《房屋租赁协议》。该协议约定：甲方将其海滨生活区3#楼115、116、117、118、119号房间（共五间）出租给乙方居住使用，租赁期限自2011年8月29日至2012年8月28日；每月租金3450元，水电费按实际使用计收（水费3.45元／吨、电费1.107元／度）；租金及相关费用按月结算，乙方应于每月10日前支付当月租金及上月水电费；如乙方逾期缴纳租金、场地管理费或水电费，按欠缴金额每日1%支付违约金，逾期缴费超过10个日历日的，甲方有权解除本协议；甲方应按照协议约定的时间，提供给乙方租赁的房屋；租赁期间，甲方应保障乙方租赁场所水电供应到户及公共设施的正常运转；协议终止或解除时，乙方对房屋装修所作的添附物如无法与房屋分离或拆离会造成房屋或设施损坏的，该添附归甲方所有；乙方在签订协议之日向甲方提供租赁保证金6900元，用作其履约担保等。2012年8月23日，原、被告就海滨生活区3#楼的租赁合同进行续签，合同编号为XI199号，租赁期限为2012年8月29日至2013年8月28日，租金为每月4250元，保证金为8500元，合同其他约定的内容不变。2014年6月19日，原、被告海滨生活区3#楼的租赁合同又进行续签，合同编号为XI170号，租赁期限为2013年8月29日至2014年8月28日，租金为每月5000元，保证金为10000元，合同其他约定的内容不变。
按上述合同的约定，出租方先后将海滨生活区“商业街”XXXX号店面及店面后仓库和XXXX3#楼115、116、117、118、119号房间给承租方被告使用。嗣后，被告向出租方缴纳海滨生活区“商业街”1-5号店面及店面后仓库的租金和物业管理费至2012年10月30日［其中物业管理费为966元（2012年8月31日至10月30日，2个月，每月483元）］，水电费缴交至2013年3月30日，2012年10月31日起租金和物业管理费及2013年3月31日之后水电费未缴；缴纳海滨生活区3#楼115、116、117、118、119号房间的租金至2014年5月28日，水电费缴交至2013年9月28日，2014年5月29日起租金及2013年9月29日之后的水电费未缴。因被告未按约缴纳租赁店面租金和物业管理费等费用，原告经通知被告后，于2014年8月3日切断了上述租赁店面和房屋的电源，后租赁的店面停业，房屋亦无住人。
经现场勘验水电表数值，截止2014年12月10日，被告未付其使用租赁店面及房屋的水电费金额为200947元。
另查，上述原告方出租给被告使用的海滨生活区“商业街”1-5号店面及店面后仓库和海滨生活区3#楼115、116、117、118、119号房间，未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”未依法取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑，属违法建筑。违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。本案中，原告元翔公司出租的上述海滨生活区“商业街”XXX号店面及店面后仓库和XXX3#楼115、116、117、118、119号房间未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等行政审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，其与被告签订的编号XXXX号《场地租赁合同》及编号XIAFZY-11-025号、XI199号、XI170号《房屋租赁协议》，均应认定无效。双方当事人因此产生的纠纷，应当按照无效合同的法则进行处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”这是相关法律和司法解释对依无效房屋租赁合同取得的财产如何返还规定的处理原则。原告虽不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有违法建筑而享有的占有利益；被告取得了原告对违法建筑享有的占有利益是无形的，只能采用折价补偿的方式予以返还。因此，根据上述法律及司法解释规定，被告应当返还依无效租赁合同取得的财产，包括其占有的租赁房屋和占有房屋期间所获取的可参照租金标准计算的占有利益。租赁房屋的水电费系被告在占有使用房屋期间实际发生的，由原告垫付的费用，亦属于被告应当返还财产的范畴。故原告主张被告腾空并归还租赁房屋、并参照讼争租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及实际发生的水电费200947元之诉求，于法有据，本院依法予以支持。但鉴于原告方在租赁期间切断了店面和房屋的电源，且原告也确认断电后租赁店面一直处于关门停业状态，被告未能从占有该店面中获得收益等实际情况，为平衡双方当事人利益，本院确定被告应付房屋占有使用费计至断电之日即2014年8月3日止。
原告明知上述租赁的店面和房屋属违法建筑，仍与被告签订租赁合同，导致讼争的编号XIAFZY-11-009号《场地租赁合同》及编号XIAFZY-11-025号、XI199号、XI170号《房屋租赁协议》无效，对此，其应承担主要过错责任。因讼争租赁合同无效，原告主张要求被告支付物业管理费及赔偿利息损失没有法律依据，本院不予支持。原告基于无效租赁合同向被告收取的上述966元物业管理费，应当抵作被告的房屋占有使用费，即被告应付房屋占有使用费金额为306089元［海滨生活区“商业街”XXX号店面及店面后仓库占有使用费：2012年10月31日至2014年8月3日计306222元（14490元／月21个月零4天）；XXXX3#楼115、116、117、118、119号房间占有使用费：2014年5月29日至8月3日计833元（5000元／月2个月零5天）；扣除上述966元物业管理费］。对于原告向被告收取的租赁保证金，被告在2014年9月24日向本院起诉的另一租赁合同纠纷案［案号为（2014）民初字第号］中提出请求原告返还的主张，且该案立案早于本案，因此，对于租赁保证金，应在先立案另一租赁合同纠纷案中进行审理，本案不予审理。被告对原告主张的物业管理费及利息损失的抗辩理由成立，本院予以采纳。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款已对无效合同情况下房屋占用费如何确定作了明确的规定，被告要求将讼争租赁店面按普通民用房屋或仓储用房功能委托第三方评估核定房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告周玉停应于本判决生效之日起十日内向原告元翔（福州）国际航空港有限公司支付房屋占有使用费306089元和水电费200947元；
二、被告周玉停应于本判决生效之日起十日内腾空并向原告元翔（福州）国际航空港有限公司归还租赁房屋；
三、驳回原告元翔（福州）国际航空港有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16931元，由原告元翔（福州）国际航空港有限公司负担8061元，被告周玉停负担8870元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 郑晨辉
代理审判员 李 燕
人民陪审员 黄黎明
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 邢颖晶
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。