广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）穗海法执异字第9号
异议人赖伟航，男，1958年8月29日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人罗学军，广东邦达律师事务所律师。
申请执行人梁小梅，女，1965年7月30日出生，汉族，住所地广州市东山区。
委托代理人赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人陈远简，广东正大联合律师事务所律师。
被执行人广州上嘉贸易发展有限公司，住所地。
法定代表人吴锦培，董事长。
委托代理人周咏梅，女，该公司职员。
申请执行人梁小梅依据已经发生法律效力的（2012）穗海法民三初字第2027号民事判决书向本院申请执行被执行人广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，该案在执行过程中，本院作出（2013）穗海法执字第3161号执行裁定书，查封了被执行人广州上嘉贸易发展有限公司所有的位于广州市海珠区宝岗大道龙苑街XX栋XX05房的产权。现异议人赖伟航提出异议，要求法院解除对涉案房屋的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了听证质证，异议人的委托代理人罗学军，申请执行人的委托代理人陈远简以及被执行人的委托代理人周咏梅到庭参加了庭审。本案现已审查终结。
异议人认为，异议人经罗绍权介绍，与广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称“上嘉公司”）于2011年1月4日签订了《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，双方约定了广州上嘉贸易发展有限公司将宝龙苑东塔XX04房和XX05房出售给异议人，建筑面积为132.24平方米，同日支付了楼款1190160元给上嘉公司（实际上是由异议人的妻子葛蓓通过银行转账共支付了195万元给罗绍权，但由于罗绍权与被执行人存在工程款纠纷，所以抵扣后被执行人开具了1190160元的收据给异议人）。后来上述房屋由异议人卖给了杨斯韵等人，也于2013年8月30日交给了杨斯韵占有及使用。为维护异议人合法权益，特请求解除对广州市海珠区宝岗大道龙苑街XX栋XX05房产权的查封。
异议人提交了如下的证据：1、《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》（买方为赖伟航）；2、收据；3、《宝岗华庭管理服务合约》；4、入伙验收单；5、水电费、管理费收费单、管道燃气通知书、电费发票；6、存折（无户名、账号页）；7、户名为罗绍权的工商银行账户明细信息打印单；8、工商银行个人汇款凭证四张及农业银行转账客户回单；9、《买卖协议》（卖方为欧智航，买方为卢振芳、杨斯韵、陈伟强）。
申请执行人答辩认为，不同意异议人的异议请求。我方认为异议人签订的合同和认购书都存在重大作假嫌疑，因为只签订了一份认购书，商品房买卖合同并没有签订，房款没有直接支付给上嘉公司，也不是异议人本人所支付。而且异议人与上嘉公司签订认购书时涉案房屋还存在抵押的事实，属于不正常的购买行为。作为一个正常房产购买者，一般都不可能冒这么大的风险在没有签订商品房买卖合同的情况下就支付了这么多的房款购买房屋，而且也没有到房管局办理备案手续。根据申请人在阳光家缘网的查询，涉案房屋并不属于预售房屋，是不能购买的。我方认为异议人与被执行人是串通的，即使是真的购买，由于该房屋是不能预售的，该交易应属无效。而且涉案房屋最后交给了杨斯韵，但异议人也没有提交其与杨斯韵之间的交易凭证，由于XX05房不能预售，该交易也应属无效。
申请执行人提交了如下的证据：在阳光家缘网查询到的网页打印件（证明涉案XX05房未纳入预售范围，1904房已经抵押）。
被执行人答辩认为，涉案房屋通过抵扣工程款购买是事实，不是造假，房款不是支付给我方，而是抵扣工程款。不能网签合同是因为涉案房屋建筑后的面积比原来的面积增大了，地价还没有补齐，所以我们与异议人只能签订认购书，不能签订商品房买卖合同，只要我方补齐地价，双方就可以签订商品房买卖合同。认购书当中的XX04、XX05房实际上是一套房，由于XX05房属于不能预售范围，所以只能抵押XX04房，但出售的时候就整套一起出售。我方还有其他房屋都有抵扣工程款的现象。因为是抵扣工程款，我们也还没有完成有关手续，所以按照市场价百分之六十出售，130多平方米的房屋才以差不多119万元出售。由于该房款抵扣工程款，工程款是119万元，不是195万元，所以我方就只开具了119万元收据给异议人。
被执行人提交了如下的证据：1、《东塔XX04房、西塔1704房房款支付事宜》；2、申请领款单；3、《建筑装饰工程施工合同》；4、《预算（测算）房屋各单元面积表》；5、收款收据；6、《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》（买方为罗绍权、刘立利）。
经审理查明，申请执行人梁小梅依据已经发生法律效力的（2012）穗海法民三初字第2027号民事判决书向本院申请执行被执行人广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，该案在执行过程中，本院作出（2013）穗海法执字第3161号执行裁定书，查封了被执行人广州上嘉贸易发展有限公司所有的位于广州市海珠区宝岗大道龙苑街XX栋XX05房的产权。
2011年1月4日，异议人与被执行人签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，认购广州市海珠区宝岗大道龙苑街XX号宝龙苑东座XX层04、05单元，价款为1190160元。异议人提交了盖有上嘉公司财务专用章的收据，内容为“今收到赖伟航认购宝龙苑XX04房、XX05房房款1190160元。”
异议人表示因罗绍权与被执行人存在工程款纠纷，所以款项实际支付给罗绍权，并提交了户名为罗绍权的工商银行账户明细信息打印单。异议人又申请证人罗绍权出庭作证，罗绍权发表证人证言称其帮被执行人装修宝龙苑，被执行人将XX04、XX05房抵扣欠其的工程款。两房没有间隔，有两个门，其将其中一个门堵上。后协议将两房卖给异议人的妻子葛蓓，于是与异议人夫妻一起到售楼部退签了原先和被执行人签订的认购书，售楼部重新出了一份新的认购书给异议人，葛蓓也分多次划款入其账户。对此，被执行人也提交了其与广州市沐田装饰有限公司（代理人罗绍权）签订的《建筑装饰工程施工合同》；以及提交其出具给“广州市沐田装饰有限公司、罗绍权”的《东塔XX04房、西塔XX04房房款支付事宜》，载有“宝龙苑东塔XX04房（房屋面积预测为132.24m2）和西塔XX04房……合计价为2380590元……以上房价在宝龙苑室内装修工程款内扣减”；又提交了其与买方罗绍权、刘立利签订的宝龙苑东座XX层04单位（建筑面积132.24平方米）的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》。
另据广州房产交易登记中心打印的房屋信息，涉案的XX05房开发企业为广州上嘉贸易发展有限公司，“预售证号”为空白，“确权状态”为“未确权”，“是否预售”为“否”，合同状态为“未签订合同”。被执行人提交了项目名称为宝龙苑的商品房预售许可证，表示1905房因建成后的面积比原来的面积增大了，故未纳入预售范围，异议人表示其知道XX05房不可预售。被执行人为证明与罗绍权签订的《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》中XX层04单位实际为XX04、XX05房两房，两房属于一套，提交了加盖广州市房地产测绘所业务专用章的《预算（测算）房屋各单元面积表》，其中龙苑街#XX04房、05房的总面积分别为66.13、66.11。
听证中，异议人为证明涉案房产已交给了杨斯韵等占有及使用，提交了卖方为欧智航，买方为卢振芳、杨斯韵、陈伟强的“宝龙苑东塔XX04、建筑面积约132.24平方米”的《买卖协议》；以及广州市钜海物业管理有限公司宝岗华庭管理处与杨斯韵签订的《宝岗华庭管理服务合约》；又提交了收款人分别为葛蓓和赖伟航，付款人分别为杨斯韵、陈伟强、卢振芳的工商银行个人汇款凭证四张及农业银行转账客户回单；以及部分水电、管理费收费单、管道燃气通知书、电费发票。异议人申请证人陈伟强出庭作证，陈伟强发表证人证言称其因与葛蓓和异议人是朋友，经他们介绍买了XX04、XX05两房，协议上的卖方欧智航是赖伟航的朋友。购买时XX05房的产权情况异议人有跟其说过。现在涉案房屋由其居住。申请执行人对此有异议，认为《买卖协议》卖方为欧智航，证人解释不清。
上述事实有本院（2012）穗海法民三初字第2027号民事判决书、（2013）穗海法执字第3161号执行裁定书、《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》、收据、《建筑装饰工程施工合同》、《预算（测算）房屋各单元面积表》、《买卖协议》等材料证实。
本院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《规定》”）第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。因涉案房产登记在被执行人名下，故本院查封涉案房产于法有据。二、根据《规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案异议人虽与被执行人签订了《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，购买宝龙苑XX04、XX05房，但XX05房未纳入预售范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故该《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》中约定购买XX05房的部分应属无效，而且异议人对XX05房不可预售是明知的，对其中的风险也应可预见，故异议人存在过错，异议人申请解封涉案房产不符合《规定》的要求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，裁定如下：
驳回异议人赖伟航提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 王志勇
审 判 员 黄胜强
代理审判员 陈艳玫
二〇一四年三月××日
书 记 员 苏韵贤