浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2461号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱亮。
委托代理人：杨帅杰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州金利普电器有限公司。
诉讼代表人：浙江海浩律师事务所。
委托代理人：柯菲。
上诉人朱亮与被上诉人杭州金利普电器有限公司（以下简称金利普公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2012）杭西民初字第2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年6月12日，金利普公司（甲方）与朱亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，由朱亮承租杭州市万塘路262号2号楼一、二层约6168平方米房屋及房屋内所有的设备。租赁合同就租赁期限、租金金额、租金支付等权利义务进行了约定。其中合同约定“……第六条租赁期限（一）甲方给予乙方三个月的装修期（装修期免租金），自甲方向乙方交付租赁标的物之日起开始计算，装修期满后即开始计算租赁期限，租赁期限为8年……。第七条租金（二）租金、保证金约定及支付：……2、在甲方向乙方全权交付租赁标的物之日（以双方确认签字的交接单为准）起5个工作日内……；4、租金每年度支付一次，除按照本合同第七条第（二）款第2项支付首个租赁年度租金外，乙方应在每年度开始前一个月支付年……。第十条房屋的交付及返还（一）交付：甲方应于2010年9月1日前，将房屋及其他租赁标的物交付乙方，并以该日为合同期租首日。甲方以现有配套为限向乙方交付房屋，其他所需配套条件由乙方自行负责解决并承担费用；如甲方延期交房或乙方延期收房，则每延期一日按日租金三倍的标准向合同对方支付违约金年……。第十四条合同的解除（四）乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者逾期支付租金达15日的或拖欠水电费金额超过租赁保证金额的；……。第十五条违约责任（一）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金人民币30万元……。第十七条其他约定事项（三）乙方经营项目所需的内部消防、环保等审批手续均由乙方自行负责办理，甲方应提供相应的总消防配套设施，并提供必要的协助……。”
合同签订后，朱亮以自己名义或以浙江正邦餐饮管理有限公司（于2010年7月16日注册成立，朱亮系法定代表人，以下简称正邦公司）名义分别于2010年6月17日、同年6月22日、同年9月20日、同年9月27日、2011年1月28日、同年3月4日向金利普公司汇款800000元、1000000元、1000000元、1000000、1000000元，共计4800000元，其余租金款项朱亮未再支付。双方并没有按合同约定签字确认交接单交房。朱亮在接手房屋之后陆续将房屋进行整修并转租给多家次承租人经济餐饮，各次承租人先后办理了营业执照进行营业。在装修过程中，朱亮以正邦公司名义多次向金利普公司发送工作联系函与其他函件，告知租赁房屋及区域内的各方面瑕疵及相应处理要求，对金利普公司的某些行为表示异议，并以此要求协商重新明确起租时间。金利普公司对其中的墙体加固费30000元、主烟道铺设费98000元、一楼房屋安装门窗费用65000元同意予以承担，其余未能同意。2011年6月13日，朱亮收到原审法院（2011）杭西执民字第1277号执行裁定书及协助执行通知书，要求朱亮协助执行冻结金利普公司在朱亮处应收款项4801032元，期限六个月。在2012年6、7月份起，金利普公司与朱亮转租的商户签订涉案房屋租赁合同并收取租金，已收取的租金有：杭州御荣府576000元，岛屿人家（林慧）500000元，湘绅家厨（黄山平）430648元，巧燕坊（楼小永）110690元，慧娟（叶晓鹏）222832.5元，袁卫燕84542元，合计1924712.5元。
原审法院另查明：朱亮于2011年3月4日支付金利普公司水电费100000元，尚欠金利普公司水电费94408元。
金利普公司于2012年9月21日提起本案诉讼，诉请判令：一、双方租赁关系从2012年3月9日起解除；二、朱亮退还房屋；二、朱亮支付2012年3月9日前所欠租金3184313.7元；四、朱亮支付水电费94408元；五、朱亮支付拒绝移交房屋造成的租金损失，暂计1617805.3元（暂算至2012年9月14日，此后每天按16508.21元，直至移交房屋为止）；六、朱亮支付违约金300000元。原审诉讼中，朱亮提起反诉，诉请判令：一、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、金利普公司支付迟延交付房屋的违约金1462500元；三、金利普公司支付单方解除租赁合同致使朱亮无法正常经营的违约金300000元；四、金利普公司赔偿朱亮应收租金损失2341087元（暂算至2012年12月15日，此后算至商户向朱亮交付租金为止）；五、金利普公司赔偿朱亮实际垫资经济损失1648057元。
原审法院审理认为：金利普公司与朱亮间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方间有争议的土地性质属性不影响该租赁合同的效力。民事合同系双方民事主体经过慎重考虑，综合各方面利益在平等自愿基础上产生的合约，一旦生效对双方都有法律约束力，双方当事人均要严格按照合同履行。本案双方当事人在履行合同中产生争议，需要说明的是，本案双方当事人在租赁合同履行过程中，对正邦公司可以代表朱亮双方不但没有争议，而且履行合同中双方同意实际认可并操作的。原审法院对本案的争议逐一认定如下
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一、租赁房屋的交接时间。虽然双方没有交接单确认，但不能否认房屋已经交付的客观事实，对于是否在2010年9月1日前交付，金利普公司应对此承担举证责任，现金利普公司未能举证证明其在2010年9月1日前已经交付租赁房屋。对于交付时间的确认，原审法院结合双方的函件、朱亮的付款时间、以及日常生活经验等情况认定为2010年9月20日。金利普公司需依租赁合同第十条第一款每延期一日按日租金三倍的标准支付违约金。朱亮请求全利普公司支付迟延交付房屋的违约金予以支持，但请求数额1462500元不当，原审法院予以调整为按日租金三倍的标准共计961643.8元。二、租赁合同是否解除及何时解除。从上述确定的交房日期，根据合同约定，给与三个月免租期，租金起算日应为2010年12月21日，朱亮在接手房屋后应在2010年9月25日前付清第一年租金5850000元及保证金500000元，可朱亮至今也未能如实给付。对此，朱亮应当根据租赁合同第十五条第一款规定承担违约责任，但合同约定违约金300000元明显过高，原审法院调整为100000元。同时，全利普公司有权依据租赁合同第十四条第四款约定解除合同。但是，单方?解除合同必须符合一定的法律程序，并非随时解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”2012年3月7日，金利普公司向朱亮发送的通知函，根据函件内容，应视为金利普公司的催告，并非解除合同的通知，而之后金利普公司并没有另行通知朱亮予以解除合同；同时，金利普公司不能证实公司的函件朱亮本人已经收到。因此，金利普公司的通知义务并未做到，金利普公司主张从2012年3月9日开始解除租赁合同原审法院不予采纳，但金利普公司合同解除的通知在2012年11月5日已到达朱亮处，双方的租赁合同可从此时起解除。三、关于朱亮主张的损失问题。朱亮主张金利普公司依照租赁合同第十五条第三款承担违约金300000元，原审法院认为，金利普公司的行为并没有干涉到了朱亮正常经营活动，即使企利普公司有向次承租人收取租金的行为，并不等于朱亮失去了向次承租人收取租金的权利，这是次承租人的自愿给付行为，不影响朱亮有权依据其与次承租人间的协议依法收取租金。因此，朱亮主张金利普公司干涉到了朱亮正常经营活动的事实不成立，其该请求不予支持。同样道理，朱亮请求金利普公司赔偿应收租金损失不予支持，但金利普公司已向次承租人收取的共计1924712.5元租金应在朱亮应付的租金款中冲抵。至于朱亮请求的垫资损失，根据双方合同约定，金利普公司以现有配套为限向朱亮交付房屋，其他所需配套条件，经营项目所需的内部消防、环保等审批手续均由朱亮自行负责办理，总消防配套设施由金利普公司提供。现朱亮提供的证据均非证明总消防配套设施有缺陷，故除金利普公司工作人员?签字认可同意承担的费用共计193000元之外，朱亮请求其他赔偿垫资损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，于2013年5月7日判决：一、金利普公司与朱亮于2010年6月12日签订的《房屋租赁合同》于2012年11月5日解除；二、朱亮于判决生效之日起一个月内将承租的位于杭州市万塘路262号北楼一、二层房屋腾空并交付给金利普公司；三、朱亮支付金利普公司租金4391409.42元（暂算至2012年11月5日，已冲抵1924712.5元金利普公司收取的次承租人租金），并承担迟延付款违约金100000元；四、朱亮按每天16508.21元支付金利普公司房屋占用费（从2012年11月6日起至判决确定的腾空日止）；五、朱亮支付金利普公司水电费94408元；六、金利普公司支付朱亮延期交房违约金961643.8元；七、金利普公司支付朱亮装修费用193000元；八、驳回金利普公司的其他诉讼请求；九、驳回朱亮的其他反诉请求；十、上述第三、四、五、六、七项相抵后，朱亮应于判决生效后十日内支付金利普公司3431173.62元，并按每天16508.21元的标准支付从2012年11月6日起至?判决确定的腾空日止的房屋占用费；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费48176元，由金利普公司负担1854元，由朱亮负担46322元；反诉案件受理费26031元，由金利普公司负担5225元，由朱亮负担20806元，均于判决生效之日起十日内交纳至原审法院。
宣判后，原审被告朱亮不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决对于案涉租赁房屋交付时间的确认与实际交付时间不符，实属认定事实错误。2、原审判决对被上诉人金利普公司在案涉房屋租赁合同没有解除的情况下以“次承租人的自愿给付行为不影响”为由认可被上诉人在2012年6、7月与上诉人转租的商户签订租赁合同收取租金的行为，并判令上诉人腾空实际已收回的租赁房屋及支付租金和占用费，实属认定事实和适用法律错误。被上诉人客观上已经提前强行收回涉案面积达到约4000平方米的房屋租赁权。3、原审判决对朱亮及正邦公司于2011年3月4日后多次向金利普公司交付水电费的事实及被上诉人至今未书面催收水电费的事实未予查证，实属认定事实和适用法律错误。上诉人变更其上诉请求为：放弃对原审判第一、二、四、七、八、九项的上诉，就对原审判决第三、五、六、十项提出上诉，诉请改判第三项为4209819元、迟延付款违约金应没有100000元；撤销第五项；改判第六项为1490548元；改判第十项为2526271元。
被上诉人金利普公司答辩称：1、相关证据可以证实案涉租赁房屋的交付时间最迟是2010年9月20日，不可能是上诉人主张的2010年10月，原审判决对房屋交付时间的认定本身已偏向上诉人。2、关于逾期交付房屋的违约金应从2010年9月2日起算至原审判决认定的交房时间2010年9月20日为19天，原审判决多计算一天，且按照日租金三倍计算明显过高。3、被上诉人2012年5月31日已书面通知上诉人解除租赁合同且通知已到达上诉人，据此可以确认双方解除合同的时间为2012年5月31日。被上诉人分别从房屋实际占有人手中收回了4122平方米房屋，其中在诉讼前收回2670平方米，诉讼期间收回的1452平方米也已实际返还被上诉人。上诉人尚未腾退的还有四户计2046平方米。4、原审判决判令朱亮应付租金扣减被上诉人收回的六处房屋再出租租金1924712.5元不当。5、上诉人欠付2011年3月28日至同年6月30日的水电费94408元系事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在本院指定的举证期间均未提交属于二审程序中的新的证据。对于对方逾期提交的证据，双方当事人均拒绝质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款、第四十三条第一款之规定，本院不予采纳及组织质证。
本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院另查明：杭州市拱墅区人民法院于2013年5月7日出具（2013）杭拱破（预）字第1-1号民事裁定书裁定受理申请人浙江大展投资有限公司对被申请人金利普公司的破产重整申请，并于2013年9月3日出具（2013）杭拱破字第1-1号决定书指定浙江海浩律师事务所担任金利普公司的管理人。
本院认为：对于原审判决所确认的案涉《房屋租赁合同》的效力，双方当事人均无异议，本院予以认定。对于租赁房屋的交付，双方当事人未按约共同签署交接单予以确认，金利普公司应对其实际交付时间依法承担举证责任。根据金利普公司提交的朱亮支付租金之凭证所载明的时间，结合朱亮提交的租赁房屋装修合同所载明的开工时间以及工程款结算时间，以及双方函件的相应记载，根据案涉《房屋租赁合同》的相关约定及日常生活经验法则，足以认定金利普公司交付租赁房屋系在2010年9月，朱亮诉称在2010年12月交付缺乏事实依据，原审判决认定交付时间为2010年9月20日并无不当。据此，原审判决根据案涉《房屋租赁合同》的约定判令金利普公司支付朱亮逾期交房的违约金系正确。同样根据合同的约定，原审判决确认租金起算日为2010年12月21日，以及朱亮应在2010年9月25日前付清第一年租金5850000元及保证金500000元也系正确。朱亮未能如实给付，金利普公司依法有权解除案涉《房屋租赁合同》。但金利普公司所提交的证据仅能证实其解除合同的通知在2012年11月5日到达朱亮，原审判决依此认定该通知到达时双方合同解除符合法律规定。合同解除后，朱亮应依法返还租赁房屋并支付至解除日止的租金，其未及时返还的还应赔偿金利普公司相应的占用损失。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，金利普公司同意朱亮转租，故朱亮与次承租人签订转租合同系有效。金利普公司向次承租人直接收取的租金1924712.5元，原审判决认定次承租人自愿给付的上述款项应冲抵朱亮应付金利普公司的租金、并不影响朱亮依据其与次承租人的转租合同的约定依法收取租金并无不当。综上，原审判决判令朱亮支付至案涉《房屋租赁合同》解除日止的租金4391409.42元及承担逾期付款违约金100000元系正确。根据现有证据可以证实朱亮尚欠金利普公司至2011年6月30日止的水电费94408元，朱亮不能举证证实该期间的水电费已付清，原审判决判令其支付金利普公司该费用并无不当。朱亮的上诉请求依法不能予以支持。金利普公司在二审答辩中对原审判决部分内容提出异议，但其未依法提起上诉，且其二审诉讼辩称请求为驳回朱亮的上诉，维持原判，故本院对其异议主张不予审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12849元，由上诉人朱亮负担，于本判决生效之日起十日内来本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年二月十四日
书记员 王勤