河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）源民二初字第17号
原告陈磊，男，35岁，住漯河市郾城区。
委托代理人刘文奇，河南长风律师事务所律师。
被告漯河金土地置业有限公司，住所地漯河市郾城区。
法定代表人顿艳伟，该公司经理。
委托代理人乔鑫飞，该公司职员。
委托代理人张松林，河南豫都律师事务所律师。
原告陈磊与被告漯河金土地置业有限公司（以下简称金土地置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月19日公开开庭进行了审理，后发现案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。原告陈磊及其委托代理人刘文奇，被告金土地置业公司的委托代理人乔鑫飞、张松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈磊诉称，2012年11月15日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于漯河市源汇区泰山路南段金地兰乔迪亚小区第5幢1单元7层701号房，建筑面积93.14平方米的住宅卖给原告，总房款394721元。《商品房买卖合同》第八条约定：交房期限为2012年12月31日，第九条约定：如果出卖一方违约迟延交付，按照每日支付购房款万分之零点壹五数额向买受方支付违约金。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了首付房款194721元，以及房屋维修资金5588元，剩余房款20万元，2013年1月21日原告用公积金贷款支付被告。但时至今日，距离约定的交房期限已经过去了一年近一个月，被告仍未将该房屋交付给原告。2014年1月13日，被告通知原告交付房屋，但被告不能向原告提供竣工验收报告，且原告当初购房时，被告宣传该小区是一等宅，有300米长的密西西比中央水系，原告基于此才在被告图纸显示的密西西比中央水系旁购买的该房，但至今未见。另外，原告签合同交首付款后，发现被告房屋容积率不达标，公共绿地不达标，违反规划多建一幢楼房，楼间距不达标，以及一楼房屋违规建小院，甚至出现原告与邻居大门不能同时开门的门打架等严重违法及违约行为，造成原告不能方便进出，购买房屋严重贬值。原告要求被告给说法时，被告仅仅口头同意赔偿几千元，且一直推诿。原告无奈，只得通过诉讼解决。原告认为，被告逾期交房，应当依法依约支付原告违约金，但合同约定的违约金明显过低，被告应当按照原告已付总房款的每日万分之三支付原告违约金，直至交房之日止。同时，由于被告的其它违约违法行为，造成原告购买房屋价值贬值，对此，被告应当赔偿原告经济损失3万元。为维护公民的合法权益不受侵害，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、第一百一十九条的规定，具状起诉。请求法院判决被告向原告支付逾期交房的违约金45590元及实际交付原告房屋之日起的违约金，判决被告向原告赔偿经济损失30000元并承担本案的诉讼费用。陈磊对反诉原告金土地置业公司的反诉辩称，被告当庭提出反诉是不诚信的行为；反诉事实与本案客观事实不一致，原告于2014年1月23日起诉到法院，被告称2014年3月7日陈磊接到通知后不办理交房手续，事实上原告已经诉至法院；被告称原告不理解城市规划法是一面之词，恰恰可以证明被告在销售楼房中存在欺诈消费行为；被告称2013年9月原告参与业主维权，影响被告声誉与事实不符；综上被告当庭提出反诉没有事实法律依据，所要求解除合同没有事实法律依据，请求法庭驳回被告反诉请求。
被告（反诉原告）金土地置业公司辩称，被告开发的规划蓝图是经市政府规划部门批准的，模型沙盘上有提示以政府规划为准；兰乔圣菲业主多数反映，因水系夏天有青蛙叫，影响休息，建议改建为健身场所；合同中并没有约定容积率，且容积率是市政府规划部门依法行政的结果，被告没有任意改变容积率；根据合同约定，以电话方式通知即视为通知到业主，2013年12月26日即为交房日期，原告无权就扩大的损失向被告索赔，被告在漯河日报刊登了交房通知；自开工到交工，因恶劣天气等不可抗力影响造成150天延期，此事件为法定及合同约定免责事由；合同是双方真实意思表示，合同中也依约定逾期交房，出卖方按日万分之0.15支付违约金，合同已签二年，现在提出并认为显失公平已丧失撤销权，买受人采用的贷款渠道为1.住房公积金贷款，利率不到4厘、2.商业贷款6厘，原告要求日万分之三高于实际损失。并对原告陈磊的起诉提出反诉：由于原告故意曲解售楼沙盘模型，不正确理解城市规划法、消防法律法规的要求，向被告提出不合理不合法的强制要求，自2013年9月以来原告积极参与所谓的金地·兰乔迪亚业主维权组织，通过QQ群串联煽动，向被告施压，在秋季房展会期间，原告积极参与并到会展中心闹事，打着横幅诋毁被告声誉等以一系列不合法方式进行所谓的维权；2013年12月16日至2014年2月8日期间被告电话通知原告并又在小区售房部张贴公告，通知各业主交房，2014年3月7日在漯河日报刊登公告：截止到3月9日，业主逾期未办理交房手续的责任自负，被告有权解除合同；原告接到通知后不仅不办理交房手续，却到法院索要高额赔偿金，此举不合法也不符合合同约定，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖方以电话方式通知买受人，逾期办理交房手续，出卖方有权解除合同；依据合同法第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行，当事人可以解除合同，故请求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，并由原告承担反诉费用。
经审理查明，2012年11月15日，原被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于漯河市泰山路与建设路交叉口的金地·兰乔迪亚的商品房，第五幢1单元7层701号房，商品房的用途为住宅，属钢混结构，建筑面积共93.14平方米，该商品房单价为每平方米4237.93元，总金额394721元，原告在签订合同时交首付房款194721元，余额200000元办理住房公积金贷款。合同第八条被告应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条被告逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）交付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹伍的违约金。2014年1月13日被告电话通知原告交付房屋。
另查明，被告金土地置业公司提供建设工程施工许可证、预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证，以证明被告有权出售金地兰乔迪亚小区商品房，该批许可证的真实性本院予以认定，系施工过程中补办，该小区商品房于2013年12月24日竣工验收。
又查明，河南盛兴建设工程有限公司出具金地兰乔迪亚因雨、雪、大风、停电、放假影响施工天数表格，上载明共因上述因素影响施工122天，并由其员工出庭作证。
本院认为，原被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体的利益，商品房买卖合同合法有效，应予认定。合同成立后，双方均应按照约定全面履行自己的义务，但本案中，原告陈磊依约支付了全部房款，被告却未在约定的期限将经验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。因原告已履行完全部义务，被告逾期交房，却以原告逾期办理交房手续为由要求解除合同，既不符合双方签订合同的目的，又不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故对反诉原告金土地置业公司要求解除商品房买卖合同的反诉请求，本院不予支持。本案中原告陈磊以双方约定的违约金明显过低，损害了原告的权益为由，要求按已付总房款的每日万分之三对违约金予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原被告双方签订的商品房买卖合同对原告逾期付款及被告逾期交房逾期超过60日后的违约金均约定为日万分之零点壹伍，系双方对原告逾期付款及被告逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时能够预见到逾期付款及逾期交房可能造成的损失，且庭审中原告陈磊未提供证据证明其遭受的损失及实际损失的存在，故对原告陈磊要求按日万分之三调整违约金的诉请，本院不予支持。原告要求被告赔偿其经济损失30000元未提供证据予以证明，本院不予支持。被告金土地置业公司逾期交房属实，对于逾期的天数，原被告提交的合同第八条不一致，原告提交的合同第八条约定被告应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告提交的合同第八条约定被告应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，因原告申请公积金贷款时的合同编号为0355，系原告提交的合同，故交房日期应认定为2012年12月31日前；原告诉称中称“2014年1月13日，被告通知原告交付房屋”，故被告逾期交房的期间为2013年1月1日至2014年1月13日。对于原被告争议的房屋是否符合交付条件，合同约定商品房经验收合格交付，被告提交的交工验收证书证明2013年12月24日该工程验收合格，故可认定争议的房屋符合交付条件。被告辩称恶劣天气等不可抗力影响造成的延期系属免责事由，因其所提供的证据不足以证明，故本院不予支持。综上，被告金土地置业公司应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式向原告支付自2013年1月1日至2014年1月13日的违约金2238.07元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告漯河金土地置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告陈磊逾期交房违约金2238.07元；
驳回原告陈磊的其他诉讼请求；
驳回反诉原告漯河金土地置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1690元，由原告陈磊负担1640元（已交纳），由被告漯河金土地置业有限公司负担50元（限判决生效之日起十日内交纳）；反诉费50元，由反诉原告漯河金土地置业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 曹玉娥
代理审判员 李笑寒
人民陪审员 李军安
二０一四年八月十八日
书 记 员 颜利丹