广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第39号
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。住所地：湛江市麻章区瑞云北路**号。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托代理人：全凤媚，广东威格律师事务所律师。
委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁亚强。
委托代理人：陈广俊。
委托代理人：郑文华。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司湛江赤坎支行。住所地：湛江市赤坎区湾南路**号。
负责人：谢成信，该行行长。
上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人袁亚强及原审第三人中国农业银行股份有限公司湛江赤坎支行（以下简称“农行赤坎支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2013）湛麻法民二初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员唐文飞、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈俊涛担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人谭海玲，被上诉人袁亚强及其委托理人陈广俊、郑文华到庭参加诉讼。原审第三人农行赤坎支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：袁亚强于2011年3月13日与荣盛公司签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），购买位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区1xxx6房，总购房款为488947元。袁亚强于2011年3月10日付给荣盛公司房屋首付款148947元，荣盛公司给袁亚强出具了《收据》，确认收到袁亚强的首付房款。余款340000元在农行赤坎支行办理了银行按揭贷款。2011年9月19日，袁亚强与农行赤坎支行签订了《个人购房担保借款合同》，按揭贷款340000元，荣盛公司和陈广俊提供担保。该合同约定：贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上浮动一定比例确定执行年利率，（上／下）浮动1%，按月等额本息还款法计算，借款日期从2011年9月19日起至2031年9月18日。农行赤坎支行办理贷款后直接将贷款340000元汇给荣盛公司，袁亚强总购房款全部付清。依《买卖合同》第八条的约定：“荣盛公司应在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”但交付期限届满后，荣盛公司至今未能依约交房给袁亚强。《买卖合同》第九条第一款第（二）项对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第九条第二款还约定：“买受人解除合同的应在逾期交房超过30日后3天内提出书面申请，否则视为继续履行合同”。2012年2月2日，袁亚强到南亚郦都楼盘销售部办理了《客户退房申请单》，荣盛公司的相关人员亦已确认收到袁亚强的退房申请，并表示递交公司处理。在诉讼中，荣盛公司对袁亚强提出解除合同的期限提出抗辩，认为袁亚强应当在2012年1月30日至同年2月1日内提出解除合同，而袁亚强于2012年2月2日提出解除合同已超过约定的期限，丧失合同解除权。但双方在《买卖合同》的附件四：《合同补充协议》第十三条中约定：“本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作（日）计算”。2011年3月10日，荣盛公司收取了袁亚强办理权证综合费800元；2011年3月31日，袁亚强向湛江市物业管理中心维修资金归集专户缴交了住房维修资金7388.88元；2011年9月20日，袁亚强向麻章区地方税务局交纳了契税7334.21元，办理了完税手续。
2013年1月16日，袁亚强向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除袁亚强与荣盛公司于2011年3月13日签订的《买卖合同》；二、荣盛公司返还袁亚强购房款148947元及赔偿相应的利息（以付款日起至本息还清之日止，以退款同期银行固定资产贷款利率计算）；三、荣盛公司返还公积金贷款340000元及相应的贷款利息（利息以退款同期银行固定资产贷款利率计算，计至本息还清之日止）；四、荣盛公司返还袁亚强支付的契税7334.21元、住房维修金7388.88元、权证综合费800元；五、荣盛公司支付违约金4889.47元给袁亚强；六、由荣盛公司负担本案诉讼费。
原审法院审理认为：本案属于商品房预售合同纠纷。袁亚强与荣盛公司签订的《买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方约定荣盛公司应在2011年12月30日前交房给袁亚强，但期限届满后，荣盛公司至今未能依约交房。根据《买卖合同》第九条的约定，袁亚强享有合同解除权，故袁亚强于2012年2月2日依约提出了退房申请，荣盛公司亦已确认收到袁亚强的退房申请，但荣盛公司抗辩认为，袁亚强提出解除合同的期限已超过约定期限，丧失合同解除权。袁亚强、荣盛公司签订的《买卖合同》属格式合同，当事人对格式条款有争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。荣盛公司作为提供格式条款的一方，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出对荣盛公司不利的解释。
关于期间的计算问题。双方有明确约定，即按照双方在附件四：《合同补充协议》第十三条“本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作（日）计算”的约定，扣除2012年元旦和春节期间的法定节假日后，袁亚强于2012年2月2日提出退房申请，当属在约定的合同解除期限内，故荣盛公司对解除合同期限的抗辩理由不成立。袁亚强诉请解除《买卖合同》的主张，有事实与法律依据，应予支持。
关于袁亚强诉请荣盛公司返还购房款（包括首付款148947元及银行按揭贷款340000元）及赔偿相应利息的问题。袁亚强向荣盛公司购买商品房，于2011年3月10日支付了房屋首付款148947元，按揭贷款340000元，农行赤坎支行已直接将贷款340000元汇给荣盛公司，袁亚强付清总购房款。荣盛公司对此并无异议。合同解除后，应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故荣盛公司应当返还购房款和支付利息给袁亚强。荣盛公司于2011年3月10日收到袁亚强的房屋首付款148947元，应当予以返还及支付相应利息（以148947元为计算本金，按中国人民银行同期同类贷款月利率计算，从2011年3月11日起至判决确定给付之日止）给袁亚强。
在诉讼中，原审法院通知农行赤坎支行提出诉讼请求，以便原审法院对房屋买卖纠纷和借款合同纠纷合并审理，但农行赤坎支行提出诉讼请求后，经合法传唤，不能按时出庭参加诉讼，依法按照其撤回诉请处理，故仅对本案纠纷进行审理。袁亚强向农行赤坎支行按揭贷款340000元，该340000元当属袁亚强支付的购房款，故荣盛公司应当返还贷款340000元和赔偿贷款利息损失（贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上浮动一定比例确定执行年利率，即按照农行赤坎支行按月等额本息还款法计收袁亚强的利息计算，从2011年11月16日起计至判决确定的给付之日止）给袁亚强。
关于袁亚强诉请荣盛公司支付违约金4889.47元的问题。《买卖合同》约定荣盛公司应在2011年12月30日前交房给袁亚强，但期限届满后，荣盛公司至今未能依约交房，荣盛公司构成违约，应当承担违约责任。根据《买卖合同》第九条第一款第（二）项的约定，解除合同后，荣盛公司应当按照总价款的1%计付违约金给袁亚强，袁亚强已支付了全部房款488947元，故荣盛公司应付违约金4889.47元给袁亚强。
关于袁亚强诉请荣盛公司返还因购房所支付的契税7334.21元、住房维修资金7388.88元、权证综合费800元的问题。合同签订后，袁亚强支付了契税7334.21元，办理了完税手续，现该税款非荣盛公司收取或持有，袁亚强应当在合同解除后，向税收部门提出退税申请，并由荣盛公司协助办理退税。住房维修资金7388.88元系袁亚强缴入湛江市物业管理中心维修资金归集专户，袁亚强亦应在合同解除后，向该中心提出退款申请，并由荣盛公司协助办理退款。对于袁亚强诉请荣盛公司返还契税7334.21元和住房维修资金7388.88元的主张，由于该两项款项现均不是由荣盛公司持有，故不予支持，予以驳回。但对于荣盛公司收取了袁亚强办理权证综合费800元，合同解除后，荣盛公司应当予以返还，袁亚强的该诉请合理，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除袁亚强与荣盛广东房地产开发有限公司于2011年3月13日签订的《广东省商品房买卖合同》（湛房商N0.201103591），终止履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还房屋首付款148947元和支付利息（以148947元为计算本金，按中国人民银行同期同类贷款月利率计算，从2011年3月11日起至判决确定给付之日止）给袁亚强；三、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内返还贷款340000元和赔偿贷款利息损失（贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上浮动一定比例确定执行年利率计算，即按照中国农业银行股份有限公司湛江赤坎支行计收袁亚强利息予以退还，从2011年11月17日起计至判决确定给付之日止）给袁亚强；四、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金4889.47元给袁亚强；五、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内退还办理权证综合费800元给袁亚强。如果不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给袁亚强。六、驳回袁亚强的其他诉讼请求。一审案件受理费8894元，由袁亚强负担331.82元，荣盛广东房地产开发有限公司负担8562.18元。
荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：《合同补充协议》第十三条约定：本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作（日）计算。但此约定仅是对“逾期交房超过30日后3天内”中的“3天”所作的补充约定，并非对“30日”作出的补充约定，故“30日”不能扣除法定节日。袁亚强应在2012年1月30日至2012年2月1日内行使合同解除权，其于2012年2月2日才提出解除合同的申请，已丧失合同解除权，袁亚强应继续履行合同。原审法院作出“30日”期间扣除法定节日的解释，认为袁亚强于2012年2月2日提出书面解除合同的申请没有超过约定的合同解除期限是错误的。请求二审法院撤销原判第一、二、三、五项，驳回袁亚强的诉讼请求，并由袁亚强负担本案诉讼费。
被上诉人袁亚强口头答辩称：袁亚强行使合同解除权符合合同的约定及法律的规定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据荣盛公司的上诉理由及袁亚强的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点是：袁亚强申请解除《买卖合同》是否超过约定的合同解除期限。根据《买卖合同》第九条的约定：袁亚强可以在荣盛公司逾期交房超过30日后行使合同解除权，解除合同的期限为荣盛公司逾期交房超过30日后3天内。根据《合同补充协议》第十三条“本合同内所有约定的日期天数是指除法定节日外，以实际工作（日）计算”的约定，《买卖合同》中所有约定的日期天数均应扣除法定节日后，按实际工作日来计算，包括“逾期交房超过30日后3天内”中的“30日”和“3天”。荣盛公司上诉主张该补充协议只是对“3天”的补充约定，不是对“30日”的补充约定，该主张与补充协议的约定不符，本院不予支持。荣盛公司未能于2011年12月30日前交房给袁亚强，此后扣除2012年元旦1天、春节3天的法定节日，原审法院认定袁亚强于2012年2月2日提出退房申请，未超过约定的合同解除期限并无不当，本院予以确认。荣盛公司上诉主张袁亚强超过约定的期限申请解除《买卖合同》，已丧失合同解除权，其应继续履行合同的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8894元，由上诉人荣盛广东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈春丽
审判员 唐文飞
审判员 刘 芳
二〇一四年三月十四日
书记员 陈俊涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。