四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1403民初310号原告：彭山珠江村镇银行股份有限公司。法定代表人：孟志新，董事长。委托诉讼代理人：杜冬莉，该公司员工。委托诉讼代理人：毛宇，该公司员工。被告:张学卫。委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋娇，四川齐协律师事务所律师。被告：四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司。负责人：王勤。原告彭山珠江村镇银行股份有限公司(以下简称：彭山珠江银行)与被告张学卫、四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司（临川房地产彭山公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年3月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人毛宇、被告张学卫的委托诉讼代理人宋娇、被告临川房地产彭山公司的负责人王勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭山珠江银行向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告张学卫签订的《楼宇按揭合同》；2.判令被告张学卫立即归还原告借款本金303344.4元及截止到还清本金时止的利息、罚息、复息（合同期内，对正常本金计算利息，对未按期归还本金按月计算罚息；自合同解除之日起至债务清偿之日止，对未归还本金按月计算罚息；对上述拖欠全部利息按月计算复息；正常利率标准为每月千分之4.9，罚息和复息利率为每月千分之7.35；3.判令被告二对上列款项承担连带责任；4.判令原告对被告张学卫名下位于彭山区公义镇观保路x号x-x（栋）x单元3层1号，x-x（栋）x单元3层2号住宅拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权；5.判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费和其他等费用。事实及其理由：2015年10月13日，原告与被告临川房地产彭山公司签订《楼宇按揭合同协议》，该协议约定：原告为被告临川房地产彭山公司的开发建设并依法销售位于彭山区公义镇观保路1号的“锦秀苑”商品楼宇进行按揭合作，被告临川房地产彭山公司为原告发放的所有购买该楼宇的购房人每一笔购房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。2016年1月21日，原告与被告张学卫签订《楼宇按揭合同》，该合同约定：原告向被告提供借款人民币32万元，借款期限为10年，具体以借据为准。原告与被告张学卫于2016年1月26日签订借款借据，同日，原告向被告张学卫发放了借款本金32万元，到期日为2026年1月21日。期限内利率为月息千分之4.9，还款方式为等额还本付息。《楼宇按揭合同》第22条22.1约定：合同项下贷款利率按中国人民银行的同期同档基准利率上浮20%执行，贷款利率按月收回。上述借款利息及本金已逾期，逾期本金利息、罚息经原告多次催收，借款人及保证人至今未归还本金和利息，保证人也未承担保证责任。为了维护原告的合法权利，故原告起诉来院请求。被告张学卫辩称，原告要求解除双方签订的《楼宇按揭合同》的诉求，因该合同的履行期限并未到期，原告该项诉求缺乏事实依据和法律依据。同理，原告要求被告立即偿还借款本金和利息、罚息、复利也缺乏事实依据和法律依据。原告要求被告临川房地产彭山公司承担连带责任的诉求，这是原告与被告临川房地产彭山公司的法律关系，被告张学卫不清楚这一法律关系。因债务没有到期，原告对抵押物不应享有优先受偿权。被告临川房地产彭山公司辩称，该债务发生时公司的法定代表人不是王勤，现在的负责人对该笔债务是不知情的。其他的答辩意见以书面的为准。原告彭山珠江银行为支持其主张，向本院提供如下证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明复印件，二被告的身份证及营业执照复印件，证明原、被告的主体资格；2.原告与被告张学卫于2016年1月21日签订了《楼宇按揭合同》及2016年1月26日签订的借款借据复印件，证明原告与被告张学卫签订合同的事实，也证明原告向被告提供按揭贷款的事实；3.商品房买卖合同2份及彭山房预字第xxxxx号、xxxxx号复印件，证明被告张学卫与被告临川房地产彭山公司买卖商品房的事实，也证明涉案房屋办理了预购商品房抵押预告登记；4.原告与被告临川房地产彭山公司于2015年10月13日签订的《楼宇按揭合作协议》复印件，证明被告临川房地产彭山公司为被告张学卫的按揭借款承担连带保证责任；5.原告银行贷款信息查询单原件，证明被告张学卫逾期未归还原告借款的事实。被告张学卫、临川房地产彭山公司对原告提供的以上1-5组证据均无异议，本院对原告提供的证据予以采信。上述证据材料经庭审质证，并经审查，本院认为，原告彭山珠江银行提交的以上1-5组证据来源合法、内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据，本院查明如下事实：被告张学卫与临川房地产公司于2016年1月16日签订《商品房买卖合同》二份，该两份合同均到眉山市彭山区房管局办理了备案登记，其登记号分别为xxxxx、xxxxx号；两套房屋的总价均为273325元；该合同约定，房款以按揭贷款方式和部分现金支付方式。涉案房屋于2016年1月25日办理了预购商品房抵押预告登记，登记号为：彭山房预字第xxxxx号、xxxxx号。原告与被告张学卫于2016年1月21日签订《楼宇按揭合同》，该合同约定：原告向被告提供涉案两套房屋的借款人民币32万元，借款期限为10年，具体以借据为准。原告与被告张学卫于2016年1月26日签订借款借据，同日，原告向被告张学卫发放了借款本金32万元，到期日为2026年1月21日。还款方式为等额还本付息。被告张学卫在偿还原告10期借款本金和利息后至今未偿还原告本金和利息，且在原告催收被告还款后，被告仍拒不履行其义务，被告张学卫截止2017年3月14日尚欠原告借款本金293684.95元，逾期本金6221.96元，利息5170.29元，罚息131.26元。另查明《楼宇按揭合同》第13条：违约责任。13.1约定：甲方有下列情况之一的，乙方即可以合法的方式对抵押进行处分以实现债权：……；（5）甲方若在还款期限内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或者全部借款到期超过三个月仍未清偿的。13.2约定：甲方任意一期借款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。第十六条：合同的生效、变更与解除。16.3约定：如出现以下情况之一，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿：（1）甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的。第22条22.1约定：合同项下贷款利率按中国人民银行的同期同档基准利率上浮20%执行，贷款利率按月收回。22.3约定：甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间息逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。还查明，涉案两套商品房现未进行竣工验收，也未交付给被告张学卫。原告向被告催收过借款本金和利息，被告至今未偿还原告借款本金和利息。本院认为，原告彭山珠江银行与被告张学卫于2016年1月21日签订了《楼宇按揭合同》以及双方于2016年1月26日签订的《借款借据》和原告与被告临川房地产彭山公司于2015年10月13日签订的《楼宇按揭合作协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，对该组证据，本院予以采信。原告要求解除与被告张学卫于2016年1月21日签订了《楼宇按揭合同》的诉讼请求。从庭审查明的事实得出，原告向被告张学卫提供借款后，被告在只偿还原告10期借款本金及利息，被告在尚欠原告借款110期的情况下拒不履行其偿还本金及利息的义务，且在原告向被告催收后仍不履行其义务，根据双方签订的《楼宇按揭合作协议》的约定，以及《合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可解除合同。第九十四条第一款第二项：在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的规定。原告该项诉求，本院予以支持。原告要求被告张学卫立即归还借款本金303344.4元及截止到还清日的利息、罚息、复息的诉讼请求。庭审查明，被告张学卫截止2017年3月14日尚欠原告正常本金293684.95元，逾期本金6221.96元，利息5170.29元，罚息131.26元；从以上查明的事实进一步得出被告尚欠原告本金299906.91元，利息5170.29元，罚息131.26元；原告要求被告偿还借款本金303344.4元的诉讼请求，本院支持其合理部分，即支持其本金299906.91元，利息5170.29元、罚息131.26元共计5301.55元。原告要求被告张学卫从违约之日起支付到还清本金时止的利息、罚息、复息的诉讼请求。尽管原告与被告张学卫在《楼宇按揭合同》中对利息、罚息、复息有约定，本院认为原告该项诉求支持其从2017年3月15日起按双方合同约定的利息、罚息、复息计算至本判决确定履行之日止较为合理。原告要求被告临川房地产彭山公司对上列款项承担连带责任的诉讼请求。庭审查明，本案被告张学卫是《楼宇按揭合同》的借款人，被告临川房地产彭山公司是该笔借款的保证人，根据《担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”规定。原告该项诉求，本院予以支持。原告要求对被告张学卫名下位于彭山区公义镇观保路x号x-x（栋）x单元3层1号，x-x（栋）x单元3层2号住宅拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求。从庭审查明的事实得出，涉案两套房屋办理了预购商品房抵押预告登记，而预告登记的权利人为原告彭山珠江村镇银行，根据《物权法》第二十条第一款：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，以及第一百七十九条第一款：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，债权人有权就该财产优先受偿的规定。原告该项诉求，本院支持其对被告张学卫名下位于彭山区公义镇观保路x号x-x（栋）x单元3层1号，x-x（栋）x单元3层2号房屋享有优先受偿权。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、解除原告彭山珠江村镇银行股份有限公司与被告张学卫于2016年1月21日签订了《楼宇按揭合同》；二、被告张学卫于本判决生效之日起十日内偿还原告彭山珠江村镇银行股份有限公司借款本金299906.91元、利息、罚息5301.55元以及利息、罚息、复利（以本金299906.91元，从2015年3月15日起按双方约定的利率、复利、罚息计算利息至本判决确定的履行之日止）；三、被告四川临川房地产开发有限公司眉山市彭山分公司对以上款项承担连带责任；四、原告彭山珠江村镇银行股份有限公司对被告张学卫名下位于四川省眉山市彭山区公义镇观保路x号x-x（栋）x单元3层1号，x-x（栋）x单元3层2号享有优先受偿权；五、驳回原告彭山珠江村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2925元，由被告张学卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  张文清二〇一七年三月二十七日书记员  江 澜