浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0122民初910号
原告：包国平，男，汉族，1965年10月18日出生，住桐庐县桐君街道体育场路*幢***室，现住桐庐县。
被告：徐宝昌，男，汉族，1961年6月24日出生，住桐庐县。
被告：章振，男，汉族，1962年5月31日出生，住桐庐县。
原告包国平与被告徐宝昌、章振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用简易程序于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告包国平，被告徐宝昌、章振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包国平向本院提出诉讼请求:1．判令两被告立即将房屋使用权交还给原告，且支付所欠租金12500元给原告；并支付自2015年8月28日起至房款付清日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收的逾期付款利息，暂计算至2017年2月27日止逾期付款利息为696元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年2月28日与被告徐宝昌、章振签订了《房屋转让合同》，第二条约定“该房屋转让价格为总金额人民币贰拾万元”；第三条约定“……乙方将房款的20%（即40000元人民币），作为定金支付给甲方，其余款项，在乙方取得甲方转让的房屋产权“三证”后的10天内支付给甲方”；第五条约定“……自合同签订日起乙方不能在1年半内取得该房屋房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起的10天内将乙方定金返还给乙方。如乙方不能在约定的1年半内取得该房屋房地产权属证书非甲方原因所为，甲方必须退还乙方所付的40000元人民币，并且乙方拥有该房屋租赁权，租期10年从退还所付房款之日起计算，年租金人民币5000元。”双方签订合同，交付定金后，甲方即将房屋使用权交付给了乙方。2006年8月原告问过被告房屋转让有没有办好，被告说没有办，原告说那就按租了，当时还向被告在该房屋内经营的电器店里买了一台电冰箱。被告后来一直租用该房屋（租金从定金中扣除），现已实际使用房屋至今。因房租已从定金中扣除光后(2006年8月28日起至2014年8月27日止共8年，每年五千，合计四万元)，甲方向乙方催讨剩余租金，乙方一直推脱至今未支付，为此甲方向乙方要求解除租赁合同，收回房屋使用权。现得知被告实际已于2008年2月即办理完成房屋产权“三证”。在办理房屋转让登记过程中，原告作为房屋的共有人，应知情同意方可。而被告在未获得原告（即房屋共有人）同意的情况下，违规办理房屋转让登记。被告一直采取欺骗的方式，违反合同约定，骗取房屋产权。综上，双方当事人在合同的履行过程中要遵循诚实信用、完全履行等法律原则。然而被告徐宝昌、章振在合同履行过程中，采用欺诈手段，完全违背合同约定，已经违反我国《合同法》之相关规定，给原告带来巨大损失，被告有义务将房屋产权和使用租金及违约金给原告。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告依法提起诉讼，依法支持原告诉请。
原告包国平为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、证明一份，用以证明原告等10个股东购房的事实；
2、合同一份，用以证明原告和两被告签订房屋转让合同的事实；
3、浙江省行政事业单位往来款收据一份（复印件），用以证明原告购房的事实。
被告章振答辩称：原告起诉没有道理。我们办好三证后，准备把钱给原告，原告一直没有向我们要。原告是来向我买过冰箱，但从未说过定金转为租金，原告也从来没有说过定金转为租金。关键是房屋三证办出后，原告一直未向我们要过钱，事实上我们是一直准备好钱等他来拿。根据我们签订的合同约定，如果1年半之内房产证办不出来，原告应该退还给我们定金，但原告一直没退还给我们，说明原告是承认这份合同的，合同还是成立的。
被告章振为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：房屋转让合同一份，用以证明原、被告之间房屋买卖的关系。
被告徐宝昌答辩称：办理房产证，都是出卖方在办理手续的。是否是超期办理跟我无关。原告的房产面积占总房产的10%，我们90%的钱都已经付掉了，为什么他这个10%不付，不符合常理。
被告徐宝昌为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：房产证一份，用以证明案涉房屋已经登记至两被告名下的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，两被告质证如下：证据1，合同原件上的签订时间应该是12月份，而不是2月份。证据2、3，由原告和审计师事务所签订，我们不清楚，我们只知道原告只有25个平方。对被告章振提供的证据，原告及被告徐宝昌无异议。对被告徐宝昌提供的证据，被告章振无异议，原告对该证据不认可，认为该证上自己拥有25个平方。本院对原告提供的证据1、2的真实性予以认定，证据3为复印件，不予认定。对被告徐宝昌、章振提供证据的真实性予以认定。
根据上述有效证据及结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2001年11月7日，桐庐县审计局出具证明一份，内容记载：桐庐县审计师事务所（含基建工程审计事务所）因改制需要，经审计局研究决定，将审计师事务所原办公用房250平方，分成十股（每股价款26000元），于1999年10月29日出售给下列人员：汤柏陆叁股，潘贤明贰股、包国平壹股、吴湘春壹股、童桂霞壹股、蒲晓伟壹股、邵柏青壹股、共计房款26万元。2005年12月28日，原告与两被告签订一份房屋转让合同，双方达成如下协议：1、甲方即原告房屋坐落于桐庐镇××层，建筑面积25平方米；2、该房屋转让价格为20万元（此价格必须在桐庐强强联合会计师事务所所属的225平方米房屋面积成功转让于乙方即两被告的基础上）；3、付款方式：本合同签订之日起10天内，乙方将房款的20%即40000元，作为定金支付给甲方，其余款项即160000元，在乙方取得甲方转让的房屋产权“三证”后的10天内支付给甲方；4、本合同签订之日起10天内，甲方须将房屋使用权交付给乙方；5、违约责任：若乙方未按本合同第三款约定的时间付款，甲方有权没收乙方所付定金。自合同签订日起乙方不能在1年半内取得该房屋房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起的10天内将定金返还给乙方。如乙方不能在规定的1年半内取得该房屋房地产权属证书非甲方原因所为，甲方必须退还乙方所付的40000元，并且乙方拥有该房屋的租赁权，租期10年从退还所付房款之日起计算，年租金5000元。合同签订后，两被告向原告支付购房定金40000元，原告即将房屋交付两被告使用。2008年2月20日，上述房屋登记至两被告名下，其中房屋建筑面积为250平方米，两被告所占份额各为50%。
本院认为，原、被告签订的房屋转让合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。根据该合同约定的违约责任：乙方不能在1年半内取得该房屋房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房……，该条款实为甲方即本案原告的合同义务，即在约束原告在约定期限内配合办理房屋登记权属证书。两被告虽然晚于合同约定的1年半时间取得案涉房屋的权属证书，但其对此并无异议，亦未向原告主张合同权利。现案涉房屋的所有权已转移登记至两被告名下，原告现要求两被告交还房屋使用权并支付所欠租金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：
驳回原告包国平的诉讼请求。
案件受理费130元，减半收取计65元，由原告包国平负担（已交纳）。
原告包国平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑霞
二〇一七年五月二十六日
书记员 章涛
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附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
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