江西省九江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）九中执复字第27号
申请复议人琚康康，男，汉族，1975年5月18日出生，住所地九江市，个体业主。
申请执行人万学平，男，1965年3月21日出生，住九江市庐山区。
被执行人李光亮，男，汉族，1957年7月15日出生，住九江市庐山区。
庐山区人民法院在执行万学平与李光亮民间借贷纠纷一案中申请复议人琚康康不服九江市庐山区人民法院（2015）庐执异字第64号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
庐山区人民法院认为，被执行人李光亮先将九江市××区××东路××号的房产抵押给九江银行三里街支行，后将该房产出租给琚康康，现九江银行三里街支行已向九江市中级人民法院起诉李光亮，并已申请强制执行，要求处理抵押物，实现抵押权。庐山区人民法院因万学平诉李光亮民间借贷纠纷一案于2013年9月13日对该抵押物进行了查封，系首封法院故由庐山区人民法院依法评估拍卖抵押物，以实现九江银行三里街支行的抵押权。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故李光亮与琚康康签订的租赁合同对房屋买受人屈威特、屈周喜不具有约束力，异议人琚康康提出的异议，无事实和法律依据，庐山区人民法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人琚康康的异议。
申请复议人琚康康复议称：1、申请复议人有充足的事实依据和法律依据。早在2008年以前，现在的次承租人就已租赁该诉争房屋，办理了营业执照，租赁事实早已是家喻户晓。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第65条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后有效期内对抵押物的受让人继续有效”和《中华人民共和国物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”等法律规定，申请复议人对诉争房屋拍卖后拥有继续承租的权利，受让人不得干涉，法院也无权干涉。2、从判断执行异议是否成立的依据来看，申请复议人的执行异议申请应该得到法院的支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，本案在首次查封之日即2013年9月13日作出了查封裁定书，而租赁合同在2013年1月之前早已签订并且一直作商铺使用，因此从2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》依据来看，申请复议人的复议请求理应得到法院支持。3、九江市庐山区人民法院（2015）庐执异字第64号执行裁定书第三页第五行“本院因万学平诉李光亮民间借贷纠纷一案于2013年9月13日对该抵押物进行了查封，系首封法院故由本院依法评估拍卖抵押物，以实现九江银行三里街支持的抵押权”的审判存在偷梁换柱。本裁定书是民间借贷执行异议的裁定书，庐山区人民法院的真实目的应该支持民间借贷执行诉请。该诉争房屋不是民间借贷关系中的抵押物（还应审理是否为借款担保合同中的抵押物），但在执行裁定书的依据中却称该房屋为民间借贷关系的债权，但裁定书上的目的是“实现九江银行三里街支行的抵押权”。原审法院也没有权利审理九江市中级人民法院的借款担保执行纠纷案。本裁定书混淆了基础的法律关系，颠倒黑白。综上，请求九江市中级人民法院依法撤销庐山区人民法院（2015）庐执异字第64号执行裁定书，支持申请复议人的诉请。
本院查明，原告万学平诉被告李光亮民间借贷合同纠纷一案，庐山区人民法院依照万学平的申请于2013年9月13日作出的（2013）庐诉前保字第22号民事裁定书，查封了被执行人李光亮所有的位于九江市××区××东路××号（房产证号：九房权证庐字第××号、第××号、第××号）房产。2013年12月10日庐山区人民法院作出（2013）庐民一初字第1084号民事判决书，确认被告李光亮在本判决生效之日起十日内支付给原告万学平借款本金一百万元并自2012年6月11日起按中国人民银行规定同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款利息直至付清。万学平于2014年2月28日向庐山区人民法院申请强制执行，庐山区人民法院于2014年3月3日依法立案执行。2014年4月4日庐山区人民法院依法委托九江国信拍卖有限公司拍卖被执行人李光亮所有的位于庐山区××东路××号（房产证号九房权证庐字第××号、第××号、第××号）房产。2014年9月9日，屈威特（身份证号）、屈周喜（身份证号）以4475400元的最高价竞得。在办理房屋过户交接过程中，因九江市前进东路423号房产租赁户拒不搬出，庐山区人民法院于2015年6月3日作出（2014）庐法执字第64号责令迁出通知书，责令上述房产租赁户于2015年6月20日前迁出房屋。2015年6月11日，申请复议人琚康康向庐山区人民法院提出执行异议。2015年9月8日庐山区人民法院作出(2014)庐执异字第64号执行裁定书裁定驳回异议人琚康康的异议，2015年9月17日申请复议人琚康康向本院提出复议申请。
另查明，2011年3月11日，被告李光亮与九江银行三里街支行签订了一份《最高额抵押合同》，李光亮用位于九江市××区××东路××号的房产对借款提供抵押担保，并进行了抵押登记，后其在九江银行三里街支行借款300万元。2012年7月15日，李光亮与申请复议人琚康康签订一份租赁合同，将九江市××区××东路××号的房产租赁给申请复议人琚康康，租期为20年。为核实相关情况，庐山区人民法院于2014年7月16日分别同庐山区××东路××号房产的租赁户糖果KTV、天祥驾校负责人进行了谈话，其都表示原来是从李光亮手上承租，后由李光亮带琚康康过来并交代此房产由琚康康承租，房租以后交给琚康康。2014年4月22日，九江银行三里街支行向九江市中级人民法院起诉，要求被告李光亮归还借款。九江市中级人民法院于2014年7月31日作出（2014）九中民二初字第49号民事判决书，判决被告李光亮于本判决生效之日起7日内归还九江银行三里街支行借款本金300万元及利息195686.52元，九江银行三里街支行对被告李光亮证号分别为九房权证庐字第××号、第××号、第××号的房产在上述借款本息范围内享有优先受偿权。因被告李光亮未按期履行，九江银行三里街支行已向九江市中级人民法院申请强制执行，九江市中级人民法院立案并于2014年11月17日向庐山区人民法院发出协助执行通知书，庐山区人民法院已将此标的款3530254元协助返还给九江银行三里街支行。
本院认为，2014年9月9日该抵押物拍卖成交，2014年11月7日九江市中级人民法院作出（2014）九中执字第203号执行裁定书提取（划拨）该抵押物在庐山区人民法院的拍卖款人民币3530254元，此标的款3530254元已返还给九江银行三里街支行，李光亮与九江银行股份有限公司三里街支行之间的债权债务关系已消灭，故该抵押权已实现。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，虽然庐山区人民法院启动执行程序的所依据的生效法律文书是（2013）庐民一初字第1084号民事判决书，其债权性质为一般债权，但九江市中级人民法院随后提取该拍卖款清偿被执行人李光亮所欠九江银行股份有限公司三里街支行贷款后，发生了该抵押权得到实现的法律事实，且申请复议人与被执行人李光亮签订租赁合同在抵押权设立之后，故租赁合同对受让人即拍卖买受人不具有约束力。综上，申请复议人提出的复议申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定,裁定如下：
驳回申请复议人琚康康的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 周卫辉
审判员 查建宁
审判员 熊 江
二〇一六年一月二十六日
书记员 何其明