北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3114号
上诉人(原审原告):胡燕，女，1963年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：朱小梅，北京市瀚文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。
法定代表人：张桐源，董事长。
委托诉讼代理人：刘闯，北京市合川律师事务所律师。
上诉人胡燕因与上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）商品房预售合同纠纷，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初81864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人胡燕之委托诉讼代理人朱小梅、上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司之委托诉讼代理人刘闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡燕上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.依法改判正旭晶典公司支付延期办理产权证违约金958017元；3.全部诉讼费用由正旭晶典公司承担。主要事实及理由：一、一审判决以诉讼时效为由仅判决正旭晶典公司支付两年的违约金，属于适用法律错误，本案中不存在违约金超过诉讼时效的问题。二、一审判决第二项所确定的违约金金额严重低于双方合同约定，违反了合同法的基本原则，也远低于胡燕的实际损失，更远低于同小区同类判决，显失公平公正。三、即使适用诉讼时效，按照民法总则和最高人民法院及北京市高院从旧兼从长的原则，也应是三年，而不是两年。四、即使适用诉讼时效，也应初始登记和转移登记两项违约金同时计算三年，而不是取较低的一项计算两年。因此，请求二审法院支持胡燕对违约金的合理诉求。
正旭晶典公司辩称：不同意胡燕的上诉请求及理由，时效问题适用两年时效.合同约定办完房产证才能起诉，一审时没办完胡燕就起诉了，应适用北京高院关于审理商品房买卖合同纠纷的相关规定，关于持续性违约金给付问题适用两年，出于社会稳定考虑不能作为购房者主张时效没过的事由。
正旭晶典公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回胡燕一审的全部诉讼请求。主要事实及理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误胡燕诉请要求判决支付涉案房屋所在楼房迟延办理初始登记的违约金的诉讼请求，不符合双方的合同约定，尚未具备合同约定的起诉条件。双方合同约定，只有开发商存在过错的情况下，才负违约责任。本案中，即使规划不能完成算作开发商的过错，那么开发商的过错只存在于2010年之前，之后开发商没有过错。从最高人民法院关于审理买卖合同纠纷若干问题的意见中，最高人民法院司法解释中可以追究所谓的开发商在办理初始登记和所有权登记中存在过错的责任前提是该房产的规划已经得到批准，并且已经竣工。如因规划和竣工问题，导致不能办理产权初始登记和转移登记，应认定并非开发商的过错。胡燕没有权利要求正旭晶典公司立即办理所有房屋的产权转移登记手续。判决正旭晶典公司在60日内办理房屋权属转移登记，可能不具有可执行性。
胡燕辩称：一审法院根据《商品房预售合同》第二十条判决办理房屋所有权证有明确合同依据，正旭晶典公司上诉称办证是否能够执行，二审法院已进行过相关调查，认为确实具备执行条件，一审判决违约金没有错误，但判决数额过少，不能弥补损失不合理。本案不存在时效问题。
胡燕向一审法院提出诉讼请求：1、判令正旭晶典公司立即办理正旭晶典花园×××室房屋转移登记和不动产登记证书；2、判令正旭晶典公司支付逾期办理上述房屋所在楼栋初始登记的违约金1103616元，按总房款4790359元的日万分之一之标准，自2011年2月9日计算至2017年6月1日；3、判令正旭晶典公司支付逾期办理上述房屋所有权转移登记的违约金470617.5元，以4790359元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2012年1月14日计算至2017年6月2日。
一审法院认定事实：2009年12月9日，胡燕作为买受人、正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：胡燕购买正旭晶典公司开发的诉争房屋，预测建筑面积166.45平方米，购房款为4790359元。第六条约定：付款方式为商业贷款，胡燕可以首期支付购房总价30%，其余可以向华夏银行借款支付。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2010年2月9日前向买受人交付该商品房。第二十一条约定：出卖人应在2011年2月9日前，取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2010年1月23日胡燕交纳公共维修费用和契税。胡燕主张契税、维修基金交款日期为交房日期，正旭晶典公司对此不持异议，故法院认定交房日期为2010年1月23日。
双方均认可胡燕已经支付全部购房款4790359元。
经询，北京市朝阳区×××号正旭晶典花园住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但诉争房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，诉争房屋也未能取得所有权证。
2017年2月27日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《会议纪要》，内容为：1、鉴于朝阳区正旭晶典花园业主已入住十年，且相关情况已报委主要领导批示，本着“事要解决”的原则，同意按历史遗留问题处理，请不动产登记处梳理有关情况和程序，将具体问题拟文3月底报委领导。2、鉴于此项目矛盾的重点已向产权登记方面转移，请和平里办公区信访处制定有关预案。
审理中，胡燕向法庭提供京建发［2010］1号《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》，写明：……三、开发项目的开发企业应在公告期满30日内到房屋所在区县房屋登记部门申请房屋初始登记、转移登记。逾期不申请登记，购房人可以单方申请房屋转移登记。已办理房屋初始登记的开发项目，购房人单方申请房屋转移登记的，开发企业初始登记或转移登记时提交的有关登记材料可以继续使用。四、未办理房屋初始登记的开发项目，建设工程竣工验收合格，属于商品房预（销）售许可证批准预（销）售的楼栋，可直接为购房人办理房屋转移登记手续；如有楼栋违反规划许可增建楼层或单元的，其符合规划许可部分可办理转移登记，违反规划许可增建的楼层或单元，在规划主管部门未处理前，不予办理房屋转移登记。未取得建设工程竣工验收合格证明的楼栋，可以每幢商品楼为单位，由业主委员会或者相关购房人推荐代表委托有资质的房屋安全鉴定机构出具安全鉴定证明或者委托有资质的工程质量检测机构出具建筑结构主体检测结果符合设计要求的证明，相关费用由房屋登记申请人承担。
2017年7月3日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《关于朝阳区正旭晶典花园小区（又名维多丽亚）有关办理产权登记情况的说明》，内容如下：“朝阳区人民法院：依据北京市规划和国土资源管理委员会关于朝阳区正旭晶典花园项目专题会会议纪要有关精神，有关部门正在积极推动相关工作。据了解，朝阳区正旭晶典花园小区业主已就办理不动产登记向法院提出诉讼，现已具备凭法院判决办理相关不动产登记的条件”。
一审法院认为：胡燕与正旭晶典公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，正旭晶典公司未能依据合同约定取得诉争房屋所在楼栋的权属证明，未能在合同约定的期限内为胡燕办理房产证，已构成违约，应承担违约责任。当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。胡燕在2017年8月21日起诉，超过办证期限届满两年，由于违约行为在起诉时仍在继续，故法院保护自起诉之日倒推两年的违约金。考虑到办理诉争房屋所在楼栋的权属证明与办理诉争房屋的产权证具有一定的因果关系，正旭晶典公司的二项违约行为给胡燕造成的损失存在一定的重复，故法院根据本案的实际情况，酌情确定胡燕主张的违约金。对胡燕要求正旭晶典公司为诉争房屋办理房产证的诉讼请求，根据现有证据，法院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对胡燕的此项诉讼请求，法院予以支持。
综上，一审法院于2017年11月判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内为胡燕办理北京市朝阳区正旭晶典花园×××室房屋的房屋所有权证，办理房屋所有权证过程中产生的相关费用由胡燕承担；二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付胡燕违约金十五万元；三、驳回胡燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：正旭晶典公司与胡燕签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。
依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本院二审争议焦点在于：一、胡燕要求正旭晶典公司为其办理产权转移登记的诉求应否支持。二、正旭晶典公司应否向胡燕支付逾期办理初始产权登记及产权转移登记的违约金，进而违约金标准如何确定。
对于焦点一，在买卖合同中，出卖方的主要合同义务除交付标的物外还包括转移标的物所有权，本案双方当事人合同中亦约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现结合北京市住房和城乡建设委员会《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》等文件以及北京市规划和国土资源管理委员会出具的说明等，涉案房屋已经具备办理产权转移登记的条件，一审判决正旭晶典公司为胡燕办理房屋权属转移登记手续，并无不当，应予以维持。
对于焦点二，依据查明的事实，诉争房屋此前未能办理产权初始登记及转移登记的原因在于，正旭晶典公司存在超规划建设行为导致不能按期办理规划批准及竣工备案。正旭晶典公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致不能依据双方合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明以及在合同约定期限内为胡燕办理产权证，其对此存在过错，构成违约，应依据合同约定承担违约责任。正旭晶典公司主张违约金的支付条件尚未成就，但因正旭晶典公司原因导致涉案房屋长期未能办理权属登记，如坚持要求胡燕在合同约定条件成就即在房产的初始登记及转移登记办理后再另行主张权利，势必造成其正当权利难以得到保护。鉴于此，对正旭晶典公司的该上述意见，本院亦不予采纳。
现胡燕要求正旭晶典公司支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复的情况、正旭晶典公司违约对胡燕所造成的影响、诉讼时效的相关规定及本案的实际情况，对于违约金酌情作出的认定，并无不当，本院予以维持。
综上，胡燕、正旭晶典公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6600元，由胡燕负担3300元；由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担3300元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 谷绍勇
审判员 王 朔
审判员 沈 放
二〇一八年四月二十六日
书记员 邸 硕