河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终1313号
上诉人（原审原告）：王邦龙，男，1968年7月22日出生，汉族，住河南省商丘市。
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司商丘分行。住所地：河南省商丘市文化东路***号。组织机构代码:87500518-9.
负责人:王海峰，该行行长。
委托诉讼代理人：梁敬胜，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张俊业，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
原审第三人:高桂荣，女，1954年4月14日出生，汉族，住河南省�丘市。
上诉人王邦龙因与被上诉人中国工商银行股份有限公司商丘分行（以下简称工行商丘分行）、原审第三人高桂荣执行异议之诉纠纷一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫14民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王邦龙、被上诉人工行商丘分行的委托诉讼代理人张俊业、原审第三人高桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王邦龙上诉请求：撤销一审判决，改判停止对王邦龙已经实际取得所有权××涉案房产强制××（××市××区××路东侧××综合楼底层商业房产南××第六间），并解除对该房产的查封，或者将本案发回重审；一、二审诉讼费由工行商丘分行负担。事实和理由：一、涉案房产系王邦龙从高桂荣处出资购买，并一直管理、使用、收益至今，王邦龙曾多次要求高桂荣过户登记，但其以各种理由推拖，过错方不在王邦龙。二、抵押房产面积737.01平方米，而包括王邦龙在内的房产共有四间建筑面积仅525平方米，工行商丘分行审核贷款不严，无法证实涉案房产与工行商丘分行申请执行标的系同一房产，工行商丘分行在承租人已明确告知该房屋已出售给他人，仍办理抵押向借款人发放贷款。
工行商丘分行辩称，该抵押房产已经办理他项权证，工行商丘分行已取得担保物权，应当优先受偿，该事实有生效判决确认，高秀华的普通债权不能对抗工行商丘分行的担保物权。一审事实清楚，法律适用正确，应予维持。
高桂荣述称，其身份证被其夫刘让领拿去办理以前卖房的相关手续，现刘让领已去世四年，不清楚具体情况。抵押手续的签名有的不是高桂荣本人所签。
王邦�向一审法院起诉请求：1、立即停止对涉案房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、判决王邦龙与高桂荣签订的房屋买卖合同为有效合同，并确认王邦龙享有该房产物权；3、诉讼费由工行商丘分行负担。
一审法院认定事实：该院在执行申请执行人工行商丘分行与被执行人商丘市卓盛商贸有限公司、高桂荣金融借款合同纠纷一案中，商丘市卓盛商贸有限公司拒不履行已生效判决确定的义务。因工行商丘分行对涉案房产享有抵押权，且经生效判决确认，申请对涉案房产拍卖后的价款优先受偿。王邦龙认为，涉案房产系王邦龙于2010年元月28日向高桂荣购买，虽未办理产权过户登记手续，但有证人证言、售房合同书、收款收据、房屋租赁合同等为证，该房产所有权归王邦龙所有，法院应停止对该房产的强制执行，并提交了执行异议申请书。一审法院经审查认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉案房产登记在高桂荣名下，一审法院查封、拍卖被执行人高桂荣名下的长征路东侧180号综合楼底层房产（产权证号为：Ｂ0××91）于法有据，异议人王邦龙对涉案房产的异议理由不能成立，于2016年3月25日作出（2016）豫14执异12号执行裁定书，依法驳回了案外人王邦龙的异议申请。王邦龙不服，于2016年4月12日向一审法院提出执行异议之诉，并向法庭提供证人杨某出庭作证、售房合同书、收款收据、房屋租赁合同、涉案房产照片等，来证明涉案房产的所有权归王邦龙所有，要求依法撤销一审法院作出的（2016）豫14执异12号执行裁定书。一审法院认为，涉案房产依法登记的权利人为第三人高桂荣，由于被执行人商丘市卓盛商贸有限公司拒不履行（2015）商民一金初字第16号生效民事判决书所确定的法律义务，而高桂荣已将涉案房产设置了最高额抵押，故工行商丘分行主张对涉案房产拍卖后的价款享有优先受偿权符合法律规定。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判定其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。就本案而言，执行标的登记的权利人为高桂荣。案外人王邦龙虽主张涉案房产系其合法购买，应属其个人财产，但涉案房产一直登记在高�荣名下，自2005年高桂荣办理房产证至本院查封前，并没有发生过权属变更登记。王邦龙与高桂荣签订的《售房合同书》有效，但因未办理房产过户登记，不发生物权变动的效力。王邦龙可依约向高桂荣主张违约责任，而不能阻却一审法院对涉案房产的执行。王邦龙未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其要求撤销一审法院作出的（2016）豫14执异12号执行裁定书的请求，没有事实和法律根据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条之规定，判决：驳回王邦龙的诉讼请求。案件受理费100元，由王邦龙负担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1、2010年元月28日，王邦龙与刘让领、高桂荣签订了售房合同书，该售房合同书上加盖商丘市储运总公司综合楼售房专用章。合同约定王邦龙购买坐落于商丘市长征××路××最东侧××第六间房，建筑面积为127平方米，价格为30.48万元。
2、本案二审庭审中，王邦龙陈述：涉案房产被高桂荣抵押给工行商丘分行。
3、2005年11月29日商丘市房地产交易管理处颁发的商市房权证（2005）字第Ｂ0××91号房屋产权证载明：商丘市梁园区长征路东侧180号综合楼底层737.01平方米商业用房的所有权人为高桂荣。2014年2月17日，对该房产设立抵押权。
本院认为，案涉房产由高桂荣抵押给了工行商丘分行，王邦龙对此予以认可。经查，高桂荣抵押给工行商丘分行的房产为商丘市梁园区长征路东侧180号综合楼底层737.01平方米商业用房，案涉房产为该商业用房的一部分。因此，王邦龙上诉称该商业用房房产证上载明的面积与其实际测量的面积不符，案涉房产不是高桂荣抵押给工行商丘分行的房产的理由不能成立，本院不予支持。王邦龙与刘让领、高桂荣签订了《售房合同书》并支付房款，一审法院认定该买卖合同有效并无不当。涉案房产出售给王邦龙之前，高桂荣经登记取得房产所有权。2010年王邦龙与刘让领、高桂荣签订房产买卖合同，直至2014年高桂荣将案涉房产抵押给工行商丘分行之前，涉案房产一直未办理过户登记。王邦龙以自己曾多次要求高桂荣办理过户登记，但高桂荣以各种理由推拖为由，主张涉案房产未办理过户登记的过错不在自己。本院认为，在房产出卖方推拖而不配合办理过户登记时，买受人可以选择诉讼等方式对自己的权利寻求公权力救济，故王邦龙上诉称高桂荣推拖，案涉房产�办理过户登记自己没有过错的理由不能成立，本院不予支持。王邦龙还认为工行商丘分行审核不严，违规向外发放贷款，但该问题并非本案的审理范围，本院对此不予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。涉案房产登记在高桂荣名下，已生效的一审法院（2015）商民一金初字第16号民事判决确认工行商丘分行对该房产拍卖后的价款享有优先受偿权，故一审法院对王邦龙提出的排除执行异议依法不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，王邦龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共�国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王邦龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱正宏
审 判 员 林春霞
代理审判员 张俊宇
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 陈鹏举