上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民一（民）初字第18923号
原告王德庆（反诉被告），男，汉族。
原告王春昊（反诉被告），男，汉族。
委托代理人王德庆。
被告上海浦江物业有限公司（反诉原告）。
法定代表人肖兴涛。
委托代理人沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。
委托代理人周敏，上海市信能仁律师事务所律师。
原告王德庆（反诉被告）、王春昊（反诉被告）与被告上海浦江物业有限公司（反诉原告，以下简称浦江公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理。依法由代理审判员张恩健适用简易程序公开开庭进行了审理，庭审中，被告浦江公司提出反诉，本院亦进行了审理。原告王德庆并作为原告王春昊的委托代理人，被告浦江公司的委托代理人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德庆、王春昊共同诉称，1、被告是原告所有位于闵行区＊＊路＊弄＊号住宅的前期物业服务公司，原告住宅的室内报警系统由于被告的原因没有和小区监控中心联网，报警形同虚设。原告无数次要求被告开通联网无果。根据物业管理和被告的物业服务合同，被告理应为原告提供上述服务。根据上海市《住宅小区安全技术防范系统要求》和《住宅物业服务分等收费管理办法》，被告理应定期进行维护保养工作，及时排除故障，淘汰、更换过期和损坏的设备器材，保持系统处于良好的运行状态，并承担上述费用。2、原告住宅外墙墙面砖脱落，根据物业服务规定理应由被告修复。原告向被告报修，被告派人查看后，至今没有修复。3、原告住宅小区内树木枯死，根据物业服务规定理应由被告复种。原告向被告报修，被告派人查看后，但至今没有复种。4、因为室内报警系统不能正常工作，导致原告安全缺乏保障，不能搬入该小区居住，因此造成原告损失达15万元，因请假开门造成误工损失达数千元。5、原告装修时候被告收取的垃圾清理费150元属于重复收取。6、被告小区绿化费用收取标准（0.435元每平方米）也超过了上海市分等收费规定（每平方米每年3元，结合我们小区的绿化面积，已远远超过了上海市标准，联排只要0.089元每平方）。故原告提起诉讼，要求本院判令：1、被告开通提供住宅室内报警系统联网的技防服务；2、判令被告提供外墙修复服务；3、被告提供树木修复服务；4、被告赔偿原告房租损失15，000元；5、返还垃圾清理费150元；6、返还多收的绿化物业费；7、被告承担本案诉讼费。
被告浦江公司辩称，不同意原告诉请。原告提供的诉请都和开发商相关，和被告无关，被告已经提供了相应的服务。报警系统是由于开发商的原因导致整个小区都没有接入，物业公司之前也多次联系开发商，但无法解决，目前可行的办法需要动用维修基金。至于外墙修复因为原告的墙不属于公共部位。原告提出的树木枯死，并不能反映出被告管理不好，树木种植具有季节性。
庭审中，被告浦江公司提出反诉称，反诉原告系本市＊＊路＊弄物业管理人，反诉被告系该小区＊号房屋业主。从2010年7月至2013年9月，反诉被告共计拖欠物业费合计13，018.20元，虽然经反诉原告多次催讨，反诉被告仍拒绝支付。故提出反诉请求判令反诉被告支付2010年7月至2013年9月物业服务费13，018.20元。
原告王德庆、王春昊针对被告浦江公司的反诉请求辩称，1、反诉原告从没有向反诉被告催讨过物业费，反诉被告的物业费支付到2011年6月，反诉原告所诉2010年7月到2013年7月没付，与事实不符。2、2010年7月到2011年12月的费用超过了2年的诉讼期限。3、反诉原告没有履行物业服务合同约定和法律规定的维修、养护、管理和维护义务，且存在多收费，要求驳回反诉原告全部诉请。
经审理查明，被告与案外人上海A置业有限公司签订了前期物业服务合同一份，合同约定由被告对座落在闵行区＊＊路＊弄的物业进行服务管理。该合同约定“别墅物业费每月每平方米1.80元，被告提供物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，绿化的养护，公共秩序的维护服务。前期物业管理期间，收费采用包干制，由业主向乙方支付约定的物业服务费，盈余或者亏损由被告自行负担。物业费按季度缴纳，业主应在每季第一个月1-5号履行缴纳义务。共用部位，是指一幢住宅……室外墙面、屋面等部位。”根据上海市物业分等收费标准规定，公共部位一类零星修理的范围包括内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。两原告系该小区＊号的业主，2007年购买该物业并登记为权利人，该房屋建筑面积185.43平方米。因两原告认为被告未履行绿化维护及物业共用设施设备的维护，故未缴纳2010年7月至2013年9月的物业费，双方涉诉。
另查明，2007年4月4日，原告交给被告建筑垃圾清运费300元，2008年8月28日，交给被告建筑垃圾清运费150元。被告提供的住宅物业收费标准确认表上显示，公共秩序维护服务0.45元，公共部位项目每月每平方米0.10元，公共区域绿化养护服务每月每平方米0.435元。
再查明，被告浦江公司在2010年8月12日起诉至本院，要求原告王德庆支付物业费，经本院调解，王德庆支付浦江公司自2008年4月1日至2010年6月30日的物业服务费9，012.60元。2013年8月26日，被告又起诉原告王德庆，要求原告王德庆支付物业费12，350.60元，后撤诉。
庭审中，原告向本院陈述该小区安保中心技防设备大面积损坏，被告向本院陈述该小区公寓技防正常，别墅区域技防不能使用，但是被告已经向开发商选定的提供该小区技防安装及设备的上海B电子科技有限公司发函要求修复，但未得到回应，并提供了发函复印件。被告在该小区服务至2013年9月30日，现在该小区已经另行聘请了C物业管理，并成立了业主委员会。
以上事实由前期物业服务合同、购房合同、房地产登记簿、照片若干、建筑垃圾清运费收据、上海市分等收费标准表、住宅物业服务收费标准确认表、（2010）闵民一（民）初字第10997号民事调解书、（2013）闵民一（民）初字第13777号裁定书及当事人的陈述等证据所证实。
本院认为，针对本诉，1、前期物业服务合同合法有效，对原被告双方均具有约束力。原告有按时缴纳物业费的义务，被告有按约履行的义务。2、对于两原告要求被告开通提供住宅室内报警系统联网的技防服务和树木修复服务，因为技防服务并非原告一户的问题，而涉及大面积的别墅区，对于技防不能正常工作的原因尚存在争议，两原告反映的绿化区域也属于公共绿化，对此本院认为依照《物权法》的规定，由于此均涉及该小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，法律并未赋予单一业主的直接诉权。现在该小区业主委员会已经成立，故原告可另行通过自治组织解决，故本院难以支持原告要求被告开通提供住宅小区室内报警系统联网技防服务和修复公共区域绿化的诉请。3、对于原告后门口墙面砖脱落要求被告修复的诉请，本院认为，依照物业合同的约定和上海市物业服务行政管理的标准，属于被告应遵守和履行的事项。该部分属于联体物业的一部分，属于两原告与他人部分共有部分，且同原告物业利益最相关，虽然被告已经撤离了该小区，但是并不妨碍两原告要求被告履行合同义务，故两原告要求被告修复该处的诉请，本院予以支持。4、对于两原告要求被告赔偿房屋租金损失和误工损失15，000元，两原告并未提供相应的证据予以证明系被告违约导致原告的实际损失，况且两者并无直接的因果关系，对于原告的此项主张，本院不予支持。5、对于两原告要求被告返还建筑垃圾清运费150元，两原告并未提供证据证明被告系重复收取，相反系两原告自愿缴纳，本院不予支持。6、对于两原告主张的多收取的绿化费，上海市关于物业收费的价格标准，具有一定程度上的指导意义，并不排除当事人之间达成约定的市场价格，故两原告的主张无依据，本院不予支持。
对于反诉原告要求反诉被告支付2010年7月至2013年9月的物业费，本院认为，反诉原告于2013年8月26日提起诉讼要求反诉被告缴纳物业费，在之前并未提供其他证据证明向反诉被告催讨过物业费，且反诉被告否认反诉原告向其催讨过物业费。故反诉原告2013年8月26日的起诉发生诉讼时效中断，应向前推算二年，超出部分不予保护，因前期物业服务合同约定物业费应予每季度第一个月1-5日缴纳，故本院支持2011年10月1日至2013年9月30日的物业费，对于反诉被告不同意反诉原告的全部诉讼请求，原因在于反诉被告认为反诉原告未能履行相应的合同义务，虽然本院认为反诉被告在本诉的某些事项上并无直接诉权，但并不妨碍反诉被告直接对于反诉原告提出抗辩，从双方提供的证据来看，反诉原告在技防和绿化服务上存在瑕疵，虽然反诉原告提供了与案外人上海B电子科技有限公司的函，以证明其履行了相应的合同义务，首先，反诉原告并未向本院证明其接手的安保技防设备的确在案外人上海B电子科技有限公司的质保期内，从而证明属于他人责任；其次，即便不属于反诉原告的维护保修责任，但反诉原告接受上海A置业有限公司的委托，对委托的事项有及时向委托人反馈、沟通、协调的义务，以分清责任，以便使得业主反映的问题得到解决；第三，反诉原告提供向案外人上海B电子科技有限公司的往来函均属于反诉原告自己出具的，在得不到反诉被告的认可情况下，本院不予采纳。反诉原告应积极勤勉的履行合同义务，履行合同不符合约定的，考虑合同的标的性质及履行义务的整体状况，可减少相应的服务费。考虑反诉原告的履行情况，本院酌情支持反诉原告2011年10月1日至2013年9月30日的物业费7，000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海浦江物业有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起十日内修复原告王德庆、原告王春昊（反诉被告）＊＊路＊弄＊号后门处破损的墙面；
二、原告王德庆、原告王春昊（反诉被告）本判决生效之日起十日内支付被告上海浦江物业有限公司（反诉原告）物业费7，000元；
三、驳回原告王德庆、原告王春昊（反诉被告）的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计87.50元，由原告王德庆负担27.50元，被告上海浦江物业有限公司负担50元。反诉案件受理费减半收取62.50元，由原告王德庆负担42.50元，被告上海浦江物业有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张恩健
二〇一四年三月十日
书 记 员 练 斌
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行……
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。