广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初9836号
原告孙小芳，女，汉族，1976年12月26日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，
委托代理人章法，广东世纪华人律师事务所律师。
被告罗云霞，女，香港人，1972年3月29日出生，
被告何仪琴，女，香港人。
委托代理人傅立标，广东穗江律师事务所律师。
委托代理人李明慧，广东穗江律师事务所实习律师。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田分行，住所地广东省深圳市盐田区沙头角镇。
法定代表人童仁俊。
委托代理人徐燕松，北京德恒（深圳）律师事务所律师
第三人童虹钦，男，汉族，1957年2月20日出生，
委托代理人刘文娟，广东穗江律师事务所律师。
上列原告孙小芳诉被告罗云霞、何仪琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司深圳盐田分行、童虹钦作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙小芳的委托代理人章法，被告何仪琴及其委托代理人傅立标、李明慧，第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田分行的委托代理人李婷婷，第三人童虹钦的委托代理人刘文娟均到庭参加了诉讼。被告罗云霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月24日，原告孙小芳与被告罗云霞、何仪琴签订《二手房买卖合同》，合同约定如下：被告将位于深圳市宝安区观澜路观湖园XXX栋XXX房产以人民币379万元的价格转让给原告，原告应于合同生效之日起30日内向被告支付定金人民币10万元，原告以银行按揭方式支付购房款，被告应配合原告办理资金监管手续，注销房产的抵押状态并办理递件过户手续；被告未按照约定履行合同义务的，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告如约履行了支付定金义务，随后一直要求被告尽快办理赎楼手续并配合原告办理资金监管，但被告一直以各种理由推脱，拒绝履行相关义务。为了更好履行双方的真实意思表示，被告建议原告到其原一手房买卖贷款合同处即工商银行沙头角支行进行本次购房按揭贷款，另考虑到被告履行合同以及还贷的便利性，原告从工作生活熟悉的深圳西面多次横穿东面，被告为了履行合同的权利及收取定金，及当天签署交于原告其原一手房贷款合同的复印件，以及原一手房向开发商收楼凭证的原件，就该事实原告认为被告当天以很大的诚意在履行合同上作出了积极的履行行为。原告于2015年5月29日向被告发送《律师函》，要求被告继续履行合同义务，但被告仍不予理会。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币75,800元（违约金暂计算至2015年6月3日，实际以人民币379万元为基数按日万分之五的标准计算至被告实际交房之日止）；2、被告继续履行原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；3、被告配合原告办理资金监管手续；4、被告办妥深圳市宝安区观澜路观湖园XXX栋XXX的房产注销抵押登记手续；5、被告与原告签署《深圳市二手房买卖合同》；6、被告与原告共同向产权登记机关申请办理登记手续；7、被告将深圳市宝安区观澜路观湖园XXX栋XXX的房产交付给原告；8、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告罗云霞未到庭，亦未提交书面答辩状。
被告何仪琴答辩称，双方签订的二手房买卖合同是无效合同，从法律上及事实上也是不能履行的合同，本案没有合同基础。一审法院在判决该案时，是在强制臆造合同，在过户过程中会造成很多的资料浪费，甚至不太可能。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田分行未发表答辩意见。
第三人童虹钦答辩称同意被告何仪琴的答辩意见。
被告罗云霞在本案中提出反诉，请求解除涉案合同，但在本案的审理过程中，被告罗云霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动撤回反诉处理。本院对其反诉不再审理。
被告何仪琴变更反诉称2015年4月8日，被告何仪琴与罗云霞及原告孙小芳一起商谈深圳市××××房出售事宜，因该房产权利人尚未办理更名，被告何仪琴作为房产权利人不同意出售，最后在原告孙小芳的说服下收取立约金10万元。2015年4月24日上午，原告孙小芳约被告何仪琴、罗云霞到深圳市盐田区××金融路××号的工商银行盐田支行见面，在该银行客户经理曾文香的主持下，双方签订了编号NOXXXX号的《二手房买卖合同》，被告何仪琴在签字前多次表明因该房屋前文所列的权力障碍并未消除，在此合同的签字仅用来配合证明原告是否具有向银行申请放贷的资格，原告孙小芳及该银行客户经理曾文香均予以确认。2015年5月6日，原告孙小芳与配偶在深圳市福田区民政局办理离婚登记，孙小芳由此获得购房资格。其配偶继续居住于单位分配的人才安居房。2016年12月8日，该房屋共有权人童虹钦（何仪琴配偶）得知该房屋出售事宜，明确表示不同意出售，《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意；《婚姻法》司法解释（一）第十七条第二项之规定“夫或妻一方非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见……”鉴于被告何仪琴与第三人童虹钦系夫妻关系，而被告何仪琴与原告孙小芳签订位于深圳市××××房《二手房买卖合同》时，童虹钦对此毫不知情且不同意，根据《城市房地产管理法》第38条第4项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产，签订的《二手房买卖合同》无效，故原告孙小芳仅持有与被告何仪琴签订的《二手房买卖合同》并不能作为导致争议标的房屋的物权发生变动依据。综上所述，被告何仪琴与原告签订的《二手房买卖合同》，实为原告孙小芳与其配偶假借离婚之名，恶意串通损害国家利益的行为，同时也严重违背民法诚实信用原则；《二手房买卖合同》因未得到其他共有权人的同意，应依法被确认为无效。另外，原告孙小芳诉请不符合合同法第110条关于“法律上或事实上能够履行”的条件，因此为了维护合法权益，故提起反诉，请求判令：1、确认二手房买卖合同无效；2、被告无需向原告返还定金10万元；3、反诉费用由原告承担。
原告对被告何仪琴的反诉答辩称2015年6月28日反诉状中事实描述部分，原被告双方先电话联系进行口头要约，而后被告罗云霞称可以考虑出售，但问过共有人何秀琴再说，另在次日原被告双方都在诚实信用有利交易的原则上很快的进行了约谈，本次约谈被告的反诉状中事实部分记载的非常清楚，就房屋买卖合同的总价款、标的物的抵押事实，被告双方联名买房的事实都描述清楚。同时，被告还非常自豪地向原告表述，两人联合炒房的经验，被告知其本人在深圳均有多处房产，并实际不住在深圳，而被告罗云霞长期居住在国外，被告何仪琴长期居住在香港，据此信息原告认为就本次买房而遇到了人生中的知心大姐；反诉状中第二页的第2点，被告自行承认在收完原告的定金之后，就滞后履行契约精神的原由进行了自我解释，其称多次拒绝原告的原因是因为产权上尚未更名，而并非是有其他的违反强制性规定或无效的规定而拒绝；被告称原告多次致电并不依不饶，原告认为：对于工薪阶层，对于单纯的人民教师，碰到了今天又叫何仪琴，明天又叫何秀琴，分不清的情况，对方又是一名专业的炒房高手，且没有人介绍且陌生的情况下莫名收取了10万元的血汗定金，对于40岁人生第一次买房的老师来说，不依不饶是可以理解的；就被告反诉变更认为二手房买卖合同无效，并无需返还定金的诉求变更中的事实部分，原被双方在二审庭审中法官就事实部分向原被告双方均有询问，且当庭均表示无异议，而原告2017年7月17日收到反诉状中的事实部分，被告何仪琴作为房产权利人不同意出售，前后从事实描述的本身，从积极的收取款项，并积极告知房屋本身现状，且在事实上表述的房屋现状的1-5项，至到签订书面的收条及二手房买卖合同等当庭屡次反复，歪曲事实，其浪费司法资源；工商银行沙头角支行在本案中无关联，但就被告歪曲事实部分，原告因工作地点生活圈均根据其职业的特殊性在深圳职业技术学院，根本与沙头角的工商支行不熟悉，因被告的炒房经验告诉原告，并亲手把其一手房贷款合同的复印件交给原告，说在沙头角工商支行某经理对该标的物非常熟悉，并与被告私人关系甚好，服务好，而结合被告的描述事实中写成了原告约定其到沙头角工商银行，而恰好也就是被告原一手房贷款的银行，据于此原告放弃了因工作关系及熟悉自己身份的合作银行，而横穿整个深圳，并且花大半天的时间去深圳东面咨询房屋贷款事情，就该事实被告都均已否认及歪曲；被告认为原告曾有假离婚事实，据此原告要求被告就假的离婚要出具证据加以佐证，而不能凭空猜测，因原告忍痛结束了上一段婚姻之后，正在调整心情，步入新的生活，开启新的一段人身感情，因被告故意阐述，又对原告身份、名分事关重要；因此而遭受感情猜忌或再次婚姻失败，原告要保留向被告追究诽谤的相关权利；因为被告在合同磋商期间并未对在场的案外人童虹钦作任何身份的介绍，原告当场基于礼貌就没有问过当时确实在场的童虹钦是何人，基于此并不能阻碍或排除童虹钦当场作为共有人提出异议或任何权利的障碍；被告称根据物权法第97条及婚姻法司法解释（一）第17条提出案外人异议，原告认为本案属于房屋买卖合同纠纷，婚姻法共有人及根据家庭关系、合伙关系的一切共有人，因另寻权利救济，而不属于本案二手房买卖合同中的适格当事人；根据深圳市中院也关于二手房买卖合同的意见及若干说明中的第6条规定，房屋登记的所有权人，出卖共有房屋，合同当事人或有其他共有人以出卖人擅自处分共有房屋的，而侵害了共有人权利为由主张房屋买卖合同无效的不予支持；结合物权法的第16、17条规定，不动产登记簿是物权归属内容的证明，不动产权属证书是权利人有该不动产物权的证明；根据物权公示公信原则，如房产只登记在出卖人名下，买受人有理由且完全相信出卖人是唯一的所有权人，有权处分该物权，作为买受人的原告没有义务去审查出卖人是否已婚或者该出卖标的是家庭共同还是合伙共同还是有其他不特定的隐名实际共有；被告在理由中陈述的城市房产管理办法第38条第4项规定，约定不得转让的事由，该法条在深圳中院关于审理二手房买卖的意见中第2条第3段已明确了原告引用的该法条的适用原则，并释明并说明该条的真实意图，不再禁止商品房的转让，而是方便房管部门行政管理，不属于被告认为合同效力的启迪范围，并且被告对法条有偷换字眼，明确规定的是不得转让，而被告直接改成是无效；被告认为合同无效基于私权的意思自治，自愿平等，物权的公示公信，双方合同约定签字即为生效的条款，并结合原被告双方所签订的二手房合同已有了实际的履行，被告就此认为无效，并未提出任何有关无效的法定证据。基于此请求法庭驳回被告的反诉请求，并结合被告在反诉事实中及多次庭审中的事实表述的无常，积极诚实守信，契约最大的精神。
第三人童虹钦对被告何仪琴的反诉没有异议。
经审理查明，2011年3月18日，位于深圳市宝安区观澜街道四黎公路东侧观湖园XXX栋XXX房，经核准登记在何秀琴和罗云霞名下，双方各占50%的份额，其中何秀琴登记的身份证号码为XXXXXX，房产证号码为50××49。2010年11月5日，涉案房产设立抵押登记，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田分行，抵押编号为XXXXXXXXXX。
2015年4月8日，两被告出具《收条》，该收条载明：今收到原告购买涉案房产的定金共计人民币10万元，经买卖双方确认购房款金额为实收人民币379万元，其他费用均由原告承担，同时该份《收条》中注明何仪琴的电话号码（158XX****XX）以及收款账号。原、被告确认：原告分别于2015年4月8日和4月9日向被告何仪琴的账户转账支付款项人民币2万元、8万元。原告主张上述定金人民币10万元即为双方签订的《二手房买卖合同》中约定的定金人民币10万元；被告何仪琴主张该10万元并非双方签订的《二手房买卖合同》中约定的定金，而是立约金。
2015年4月24日，原告作为买方，两被告作为卖方，双方签订了编号为198993的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市××××房转让给原告，转让成交价为人民币379万元；2、卖方同意在本合同生效之日起30日内（含当日）向卖方支付定金人民币10万元；3、合同中在付款方式处未明确勾出付款方式的选项，但在以按揭贷款方式付款处填写了除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币119万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；4、任何一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。原、被告未在上述合同中对办理资金监管手续和按揭贷款手续的具体时间、过户时间、赎楼方式、房屋交付时间、税费和其他费用的承担方式等内容进行约定。原告主张因涉案房产是被告何仪琴以何秀琴的名字购买的，被告何仪琴需先办理名称变更手续，办理更名手续的时间具有不确定性，故双方无法对上述内容进行约定，但双方对税费的承担方式有约定，两被告出具的《收条》已经足以表明所有税费由原告承担；两被告主张双方签订上述《二手房买卖合同》时，原告说需先去银行咨询能否办理贷款，银行说没有合同就无法进行相应审查，两被告是基于银行的要求才填写了上述《二手房买卖合同》，该合同是为了银行贷款审查使用的，双方约定待协商好相关事宜后再签订正式的房屋买卖合同。
2015年4月24日，原、被告共同前往银行，原告主张双方前往办理首期款资金监管和按揭贷款手续，但并未办理成功；被告何仪琴主张其配合前往银行，仅为原告称其要去银行咨询贷款事宜。
2015年5月29日，原告委托律师通过特快专递的方式向两被告发出《律师函》，向两被告告知：两被告应当自收到本律师函之日起，向原告以书面或者电子邮件的形式说明怠于履行的情况并积极履行合同；两被告应当在收到本律师函之日起5个工作日内，消除房产抵押状态，使房产处于合同约定的无权利瑕疵的可交易状态；按照合同约定无条件配合孙小芳办理资金监管相关手续，并于银行承诺贷款后的3各工作日内递交过户手续，如两被告未履行上述义务，原告将采取法律措施。两被告于2015年5月30日收到上述《律师函》。
另查，1、2017年7月24日，深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，证明经核查，2017年7月24日，申请人孙小芳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
2、原告在庭审中表明其具备一次性付款的能力，自愿以一次性付款的方式支付购房款项，且原告表示愿意代被告偿还涉案房产所涉的贷款本息等全部款项。第三人主张在原告代为偿还涉案房产所涉的贷款本息等全部款项的情况下，其愿意协助办理注销抵押登记手续。原告在庭审中表明自愿承担涉案房产在交易过程中所产生的一切费用。
3、原告主张被告何仪琴于2015年6月4日提出不再履行合同，且愿意按照双倍返还定金的方式赔偿原告的损失，原告提交了短信予以证明，被告何仪琴对原告的上述主张以及短信均不予认可，并主张原告提交的上述短信中显示的电话号码并非《收条》中载明的何仪琴的电话号码158XX****XX。
4、涉案房产两被告的产权份额已经分别于2015年6月17日、7月10日被本案查封，查封期限分别为2015年6月17日至2018年6月16日、2015年7月10日至2018年7月9日。
5、被告何仪琴主张其曾用名为何秀琴，其于2011年10月20日在香港梁嘉佑、陈佩玉律师行改名为何仪琴，即何仪琴和何秀琴[香港永久性居民身份证号码R292265（6）]为同一人，两被告提交了《声明书》证明上述主张，该份《声明书》加盖有中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章，且上述《声明书》的做出时间为2015年4月28日。
6、被告何仪琴与第三人童虹钦为夫妻关系。第三人童虹钦主张其为涉案房产的共有人，且对出售涉案房产一事不知情，并表示不同意出售涉案房产。原告主张在签订涉案合同是，第三人童虹钦在场，被告何仪琴及第三人童虹钦对原告的主张不予确认。
以上事实，有收条、二手房买卖合同、律师函、快递回执、快递查询单、购房资格证明、声明书、产权信息查询结果表、房地产权抵押登记查询表、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、童虹钦与被告何仪琴的结婚证等证据和庭审笔录予以证实。
关于罗云霞送达问题，在本院受理后，向罗玉霞的原一审代理人送达起诉状副本、开庭传票等法律文书，罗云霞的原一审代理人刘少波收到本院邮寄材料后，将上述材料全部退回本院，在本院收到罗云霞本院提交的撤销授权之前，刘少波认为罗云霞的代理人，罗云霞无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、反诉等权限，后何仪琴在庭审过程中向本院提交罗云霞2016年6月1日的撤销授权委托书，因无法与罗云霞核实确认，本院对该撤销授权委托书的真实性不予确认。综上，本院对罗云霞送达程序合法有效。被告何仪琴提出的罗云霞没有依法送达的抗辩无事实和法律依据。
关于被告何仪琴与何秀琴是否为同一人的问题。结合被告何仪琴提交的加盖有中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书转递专用章的《声明书》、何秀琴与童虹钦的结婚证以及原被告双方及第三人在庭审过程中认定的事实看，被告何仪琴与不动产登记簿上登记的何秀琴为同一人，对其身份原被告及第三人均没有异议。
关于合同效力，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《二手房买卖合同》中在付款方式处未明确勾出付款方式的选项，但在以按揭贷款方式付款处填写了除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币119万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，由此可以看出双方实际约定选择的付款方式为按揭贷款。原、被告签订的《二手房买卖合同》虽然未约定税费等相关费用的承担方式，但是两被告出具的《收条》中明确载明：经买卖双方确认购房款金额为实收人民币379万元，其他费用均由原告承担，且原告亦予以认可，由此可见双方约定涉案房产在交易过程中产生的税费以及相关费用均由原告承担。综上，原、被告签订的《二手房买卖合同》中已经对买方主体、卖方主体、合同标的、转让价款、付款方式等合同核心条款进行了约定，且双方对税费以及相关费用的承担亦进行了约定，符合《二手房买卖合同》的构成要件。本院认为上述合同依约已经在买卖双方签字之日起生效，且上述《二手房买卖合同》为原、被告真实意思表达，合法，有效，双方均应全面履行合同约定的义务。被告何仪琴主张，第三人童虹钦为其丈夫，对涉案房产享有共有权，系涉案房产的共有权人。何仪琴瞒着童虹钦出售涉案房产，系无权处分，侵犯了共有权人童虹钦的合法权益，涉案合同应当认定无效。经审查，第三人童虹钦确为被告何仪琴丈夫。但涉案房产登记在被告何仪琴与罗云霞名下，且明确记载了何仪琴与罗云霞各占50%的份额。故涉案房产由何仪琴与罗云霞按份共有。第三人童虹钦作为被告何仪琴的丈夫，仅在被告何仪琴享有的房产份额范围内可能存在共有权。被告何仪琴与罗云霞作为涉案房产登记的权利所有人，签署涉案合同出售涉案房产并没有违反国家强制性法律规定，且被告没有提交任何证据证实涉案合同存在其他法定的无效情形，被告何仪琴的主张不能成立。对被告何仪琴请求确认涉案合同无效的诉讼请求，本院不予支持。
关于10万元定金，被告何仪琴主张该10万元系订约金，原告主张该10万元系定金。从双方签订并履行的《二手房买卖合同》看，该10万元应当认定为定金。被告没有证据证实该10万元不属于定金，应当承担举证不能的不利后果。被告主张合同无效，10万元定金亦不予退还的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于违约责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如仍无法确定的，对于履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，原、被告仅约定转让价款和付款方式，并未约定赎楼方式和付款时间，根据交易习惯，赎楼为卖方义务，付款为买方义务，在原、被告既未对付款时间达成补充约定，又无法通过交易习惯和合同其他条款对付款时间予以确定的情况下，原告既可以随时履行付款义务，两被告也可以在给予原告必要的准备时间的情况下随时要求原告履行付款义务，原告也可以在给以两被告必要的准备时间的情况下随时要求两被告履行赎楼义务。其次，虽然原告以向两被告发出《律师函》要求两被告履行赎楼义务，但原告给予两被告的赎楼期限仅为5日，本院认为在原告未提供充分有效证据证明两被告在收到《律师函》时已经完全具备赎楼条件的情况下，原告给予的赎楼期限过短，并非合理期限。再次，在两被告未提供证据证明其曾要求原告履行付款义务，而原告予以拒绝的情况下，被告无权直接主张解除合同。综上，本院认为两被告于2015年7月6日提出反诉，以合同无法继续履行为由，提出解除合同，两被告的行为构成违约。最后，在双方签订《二手房买卖合同》前，原告已经向两被告支付了定金人民币10万元，并约定购房款项为实收人民币379万元，双方在《二手房买卖合同》中约定的购房价款亦为人民币379万元，即签订《二手房买卖合同》前后双方约定的购房价款一致，在《二手房买卖合同》中并未对上述已经支付定金人民币10万元另行说明的情况下，本院认为原告已经支付了合同约定的定金人民币10万元，在签订《二手房买卖合同》后，原告无需再另行向两被告支付定金。综上所述，在两被告违约的情况下，原告有权主张继续履行合同并要求两被告承担违约责任。被告的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于合同继续履行。首先，房产登记信息中载明的所有权人虽然为何秀琴，但载明的身份证号码为R292265（6），即与被告何仪琴的香港永久性居民身份证号码一致，且被告何仪琴已出具了《声明》表明涉案房产登记的所有权人何秀琴即为被告何仪琴，由此可见产权登记主体与卖方主体一致，被告何仪琴转让其以何秀琴的名义进行产权登记的房屋并不存在物权障碍。其次，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如两被告无能力办理赎楼，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。再次，原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，原告自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，本院予以支持。最后，被告何仪琴主张其丈夫童虹钦作为涉案房产的共有权人不同意出售涉案房产，故涉案合同存在履行障碍，依法不能继续履行。第三人童虹钦对被告何仪琴的主张予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房产在不动产登记簿上登记的为被告何仪琴、罗云霞按份共有，被告何仪琴、罗云霞出售涉案房产没有违反《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，两被告出售涉案房产的行为，如对第三人童虹钦的合法利益造成损害的，第三人童虹钦应另寻法律途径解决。本院认为，原告应当以一次性付款的方式向两被告支付剩余购房款人民币369万元（379万元-10万元），两被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告，因双方未对过户登记日期和房产交付日期进行明确约定，故根据交易习惯和合理履行原则，本院判令两被告应当在收到全款之日起三个工作日内协助原告办理过户手续，并将涉案房产交付给原告。原告在庭审中表明自愿承担涉案房产在交易过程中所产生的一切费用，属于原告自行处分权利的范畴，亦符合双方关于两被告实收人民币379元的约定，故本院予以支持。
关于违约金。涉案合同约定，任何一方未按照合同约定期限履行合同，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。首先，原告主张两被告于2015年6月4日明确表明拒绝履行合同，但在两被告对原告提供的短信不予认可，原告亦未提交证据证明该电话号码为被告持有的情况下，本院对原告该主张不予认可。但两被告于2015年7月6日提起反诉，明确主张解除合同，故本院认为延迟履行违约金的期限应当从两被告提起反诉之日即2015年7月6日起算。其次，双方对于办理首期款资金监管的时间、赎楼时间以及过户时间均未明确约定，且原告通知两被告完成赎楼的日期并非合理期限，在原告现主张的付款方式为一次性付款的情况下，本院酌情判令延迟履约违约金应当计算至本判决生效之日。再次，原告诉请被告应当按照每日万分之五向其支付延迟履约违约金，被告提出违约金标准过高，根据本院查明的事实，原告作为合同签订方在签订合同时应当负有审慎的注意义务，即应当知悉合同约定的内容以及未约定的内容，并清楚相应的风险和后果，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之一向原告支付延迟履约违约金。综上，被告向原告支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币379万元为基数，按每日万分之一的标准从2015年7月6日计算至本判决生效之日止。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告孙小芳和被告罗云霞、何仪琴继续履行双方于2015年4月24日签订的编号为198993的《二手房买卖合同》；
二、被告罗云霞、何仪琴应于本判决生效之日起二十五日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，被告罗云霞、何仪琴应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5A10009567），被告罗云霞、何仪琴未在规定期限内履行本项义务的，原告孙小芳可以代为偿还本项涉及贷款，第三人中国工商银行股份有限公司深圳盐田支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告孙小芳应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告罗云霞、何仪琴支付购房款人民币369万元（原告孙小芳代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款）；
四、被告罗云霞、何仪琴应当在原告孙小芳支付完毕上述购房款项之日起三个工作日内将位于深圳市宝安区观澜街道四黎公路东侧观湖园XXX栋XXX房（房地产证号码：深房地字第××号）过户登记至原告孙小芳名下，并将上述房产实际交付给原告孙小芳；
五、被告罗云霞、何仪琴应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告孙小芳支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币379万元为基数，按每日万分之一的标准从2015年7月6日计算至本判决生效之日止）；
六、驳回原告孙小芳其他诉讼请求；
七、驳回被告罗云霞、何仪琴的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币37,726元，保全费人民币5,000元，由两被告负担；反诉受理费人民币50元，由被告罗云霞负担，反诉费人民币1150元，由被告何仪琴负担。本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费两被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 买 晓 荣
书 记 员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。