河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终851号
上诉人(原审被告、反诉原告)：史会娟，女，1986年12月8日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：刘文海、张子涵，北京市京师（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴天中，男，1990年5月8日出生，汉族，住河南省汝南县。
委托诉讼代理人：蒋自立，河南荣旗律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行，住所地郑州市金水区纬五路14号院。
法定代表人：王现民，行长。
原审第三人：郑州住房置业担保有限责任公司，住所地郑州市建设西路188号。
法定代表人：刘继军，董事长。
委托诉讼代理人：张振楠，该公司员工。
上诉人史会娟因与被上诉人吴天中，原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行、郑州住房置业担保有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初6669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了开庭审理。上诉人史会娟及其委托诉讼代理人张子涵，被上诉人吴天中及其委托诉讼代理人蒋自立，原审第三人郑州住房置业担保有限责任公司的委托诉讼代理人张振楠到庭参加诉讼，原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史会娟上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除双方所签订的房屋买卖合同。二、判令被上诉人立即返还房屋并赔偿经济损失27000元。三、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人史会娟在本案中不存在违约行为，未能及时取得房产证的责任在于开发商及中介，在办理房产证过程中，上诉人史会娟积极配合开发商提交相关材料，因是业主集体办理产权证，所以是由开发商集体通知，开发商共通知上诉人两次面签，上诉人均予以积极配合，并不存在拒不办理房产证发证手续的事实。开发商实际通知的时间是在7月份，而因为房屋买卖合同原件在中介处保管，导致上诉人至今未拿到房产证，最终没能按合同约定的期间取得房产证的责任并不在于史会娟。二、一审法院忽略本案重要事实，对于被上诉人吴天中是否具备购房主体资格未予认定。被上诉人吴天中不具合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经根本无法实现。三、吴天中不具有购房资格，长期不搬离房屋，给史会娟造成经济损失，依法应当赔偿。
吴天中辩称，一、上诉人在房屋买卖合同履行期间，确实存在违约行为。上诉人未按合同约定于2016年10月15日前办结房屋解押手续；在房产证办出后，上诉人未按合同约定于10个工作日内办理房屋解押手续；一审各方证据证明了上诉人拖延、抗拒履约的事实。二、被上诉人具备购房资格，双方应当继续履行合同。被上诉人在签订房屋买卖合同时具备购房资格，后虽相继出台限购政策，但被上诉人仍符合购房条件；上诉人具备房屋出售资格，出售房屋不受限制；被上诉人拥有履行合同的能力，愿一次性支付银行欠款和剩余房款；合同继续履行符合双方订立合同时的意思表示和预期利益；为维护社会主义市场秩序和公平正义的价值观，应对被上诉人的守约行为进行保护。
中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行和郑州住房置业担保有限责任公司无答辩意见。
吴天中向一审法院起诉请求：判令被告继续履行该房屋买卖合同，配合原告办理房屋解押、过户手续，将本案房屋过户至原告名下，并请求被告支付违约金20000元。
史会娟向一审法院反诉请求：判令解除反诉原告和反诉被告于2016年4月4日签订的《房屋买卖合同》，反诉被告立即返还所占用的郑州市高新技术开发区须水河××单元××号房屋，并赔偿反诉原告经济损失27000元。
一审法院认定事实：2014年1月22日，史会娟作为买受人，河南省美景之州地产开发有限公司作为出卖人，签订合同编号为GX130××××9349的《商品房买卖合同》一份，约定购买位于郑州高新技术产业开发区须水河××单元××号的房屋，付款方式为现金支付207117元，公积金贷款350000元。该房屋交付时间为2015年12月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后60日内（2016年2月29日前），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记的，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在该商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。2014年1月22日，史会娟作为借款人（丙方），郑州住房公积金管理中心作为委托人（甲方），第三人工商银行郑州行政区支行作为贷款人（乙方），第三人郑州住房置业担保公司作为保证人（丁方），签订《委托贷款合同》一份，约定甲方根据丙方的申请，审查同意并经丁方认可，委托乙方发放住房公积金贷款350000元。丙方保证该借款用于购买位于高新技术产业开发区须水河××单元××号的房产。后史会娟（××）与第三人郑州住房置业担保公司（抵押权人）签订抵押合同一份，将该房屋抵押给了该公司。2016年4月4日，吴天中作为买方（乙方），史会娟作为卖方（甲方），郑州房朝房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于高新技术开发区须水河××单元××号的房产，房屋所有权人为史会娟，商品房买卖合同号为GX130××××9349，建筑面积76.76平方米。该房屋已设立抵押，抵押金额为320000元，该房屋的抵押甲方全力配合办理解押注销手续。经双方协商一致，确定本合同项下房屋及配套设施的成交价款为725000元，此价格下包含该房屋的相关配套设施有万科城精装交房标准。乙方于本合同签订时支付丙方佣金3625元。付款方式为按揭贷款，甲乙双方签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时，将首付款（以银行审批为准）存入房管局指定的资金监管账户，过户后全部房款由资金监管账户交付甲方，以上所贷款项具体金额以贷款银行确定金额为准。双方应在银行允许解押10个工作日内，由甲方出资解押并注销，他项权证注销后70个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续。该合同第十二条另约定：乙方同意签合同当天支付甲方定金70000元，此定金冲抵首付款。乙方支付定金后，甲方三日内将房屋交付乙方使用。签订合同后乙方从六月份开始每月支付甲方月供利息900元整，直至甲方解除抵押日终止。甲方应积极配合办理房产证，房产证办理下来后交付丙方暂为保管。甲方成功办理房产证后于10月15日前办理解押，如未履行乙方不再支付贷款利息。
2016年4月4日，史会娟向吴天中出具收据一份，载明：“今收到吴天中购买高新技术开发区须水河××单元××号房屋定金70000元，购房合同号码GX130××××9349。身份证号：。收款人：史会娟”。后吴天中购置家具家电入住该房屋，并向物业部门交纳物业费，武汉市万科物业服务有限公司郑州分公司于2017年4月9日向吴天中出具业主证明一份，称吴天中系万科城紫兰苑小区13栋1单元1204（65）房业主，现已居住。
吴天中入住该房屋后，按照房屋买卖合同的约定每月向史会娟支付贷款利息900元，其提交的账单详情显示其于2016年6月至2017年3月期间（3月支付两笔，数额共计2700元）共计付款11笔，数额为10800元。吴天中称其已支付至2017年6月，最新一期尚未打印。史会娟认可该利息已支付至2017年6月。后吴天中与史会娟就该房屋买卖合同的履行产生纠纷。2017年6月29日，郑州房朝房地产经纪有限公司出具证明一份，载明：“2016年4月4日，卖方史会娟与买方吴天中通过我公司就二手房买卖事项达成一致，三方共同签订了《房屋买卖合同》。合同约定史会娟将其自有的位于高新技术产业开发区须水河××单元××号房产以72.5万元的价格转让给吴天中。签订房屋买卖合同时，卖方史会娟还没有取得该房屋的房产证，但已具有《商品房买卖合同》（合同编号为GX130××××9349），该房屋已具备合法出售条件。吴天中于合同签订当日支付了史会娟70000元定金，我公司3625元佣金。后由于史会娟拒不配合办理该房屋的房屋产权手续及转让手续，且明确表示不再出售该房屋，导致合同无法继续履行。经我公司工作人员及吴天中多次催促，史会娟拒不履行合同义务”。庭审中，郑州房朝房地产经纪有限公司的员工王昆出庭作证称：“合同签订时史会娟称2016年10月下房产证，合同约定房产证下发后10月15日前办理解押。公司告诉我说因史会娟不去办理房产证的发证手续，所以双方合同无法再往下进行。我要证明的内容是史会娟拒不办理房产证”。吴天中提交有其于2017年4月8日与史会娟当时的丈夫朱延坡的通话录音，在该录音中朱延坡有“让你搬出去”、“另外加钱这个事现在我不考虑”、“我们决定不卖，我们违约”等陈述。现吴天中请求史会娟继续履行该房屋买卖合同，配合办理解押及过户手续，史会娟称吴天中不符合购房资格，请求解除该合同并返还房屋、赔偿损失，双方协商未果，遂引发本案纠纷。
另查明：1、郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局于2016年10月26日出具的郑州市房屋交易和产权状况确认单（转让），显示本案房屋交易确认时间为2016年10月25日11时16分45秒。郑州市不动产登记中心于2017年7月10日出具的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋已取得不动产登记证书，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0022746号，该房屋抵押至郑州住房置业担保有限责任公司。吴天中称史会娟于2017年4月已取得房产证并领走，史会娟称2017年7月底开发商才通知其领房产证，但因商品房买卖合同原件在中介处，所以无法取得。2、庭审中吴天中称其愿支付剩余房款，该款先用于解押，剩余款项支付给史会娟。3、庭审中，第三人郑州住房置业担保公司称只要银行和公积金中心同意还款，其愿配合办理解押手续，剩余贷款本息以银行出具的单据为准。第三人工商银行郑州行政区支行称如果抵押权人同意，可以办理提前还款业务。
一审法院认为，吴天中、史会娟通过郑州房朝房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对史会娟售予吴天中的房屋的坐落位置、配套设施、总价款、付款方式及时间、办理解押、银行贷款、网签、过户的时间均作有约定。合同签订后吴天中按合同约定向史会娟支付了70000元定金，向中介支付了佣金，购置家具家电入住该房屋至今，并按合同约定每月向史会娟支付了贷款的利息。故吴天中已按合同约定履行了自身义务。双方签订房屋买卖合同时，该房屋尚未取得房产证，对此该合同约定为：“甲方应积极配合办理房产证，房产证办理下来后交付丙方暂为保管。甲方成功办理房产证后于10月15日前办理解押”、“双方应在银行允许解押10个工作日内，由甲方出资解押并注销，他项权证注销后70个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续”。故依据上述约定，可以确认史会娟负有积极配合办理房产证、在取得房产证后办理解押、配合办理贷款、网签及过户的合同义务。史会娟与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，开发商应在2016年2月29日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，并在该商品房初始登记后120日内取得该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。故可据此确认史会娟与吴天中签订的合同中所约定的取得房产证后办理解押的时间与商品房买卖合同中约定的取得房产证的时间并不矛盾，史会娟称其未能及时取得房产证系因开发商及中介原因所导致，但并未提交证据予以证明，故其该主张依据不足。吴天中提交的促成双方签订合同的中介机构所出具的情况说明中记载有“史会娟拒不配合办理该房屋的房屋产权手续及转让手续，且明确表示不再出售该房屋，导致合同无法继续履行”，该中介机构工作人员王昆出庭作证称“史会娟拒不办理房产证的发证手续，所以双方合同无法再往下进行”。吴天中提交的录音材料中，史会娟当时的丈夫朱延坡亦称“另外加钱这个事现在我不考虑”、“我们决定不卖，我们违约”。故根据上述证据及庭审查明事实，可以确认史会娟未按合同约定的期间取得房产证并配合吴天中继续履行本案合同，且其在实际取得房产证之前已明确表示不愿再继续履行本案合同，其该行为已构成违约。故吴天中作为守约方，有权选择请求史会娟配合继续履行该合同。本案房屋存在抵押贷款，需还清剩余贷款撤销抵押权之后，才能继续办理本案房屋的过户手续。庭审中原告称愿意将剩余贷款一次性还清，贷款发放方工商银行郑州行政区支行、抵押权人郑州住房置业担保公司亦愿予以配合，故在此基础上本案合同具有继续履行的可能性。故吴天中作为守约方，其请求史会娟继续履行合同，配合办理房屋解除抵押及所有权转移登记手续符合合同约定，具有事实和法律依据，故对其该诉讼请求本院予以支持。吴天中将史会娟的剩余房贷向第三人工商银行郑州行政区支行清偿后（具体数额以清偿当日银行计算数额为准），就本案总房款725000元，扣除已付房款70000元以及向银行还款部分，吴天中应将剩余房款支付给史会娟，史会娟并应在收到该款后10日内配合办理该房屋的过户手续。吴天中请求史会娟支付违约金20000元。因本院已判令双方继续履行该合同，吴天中的损失已可得到弥补，故对其该请求本院不予支持。史会娟辩称按照郑州市限购政策，吴天中不具有购房资格，故本案合同无法继续履行，并提出反诉请求解除该合同，并返还房屋赔偿损失。吴天中提交有相关完税凭证，史会娟提交的郑州市金水区地税局出具的情况说明称该完税凭证无效，但按照双方合同约定的期间正常办理手续，吴天中并不存在受相关限购政策影响的情形。史会娟未按合同约定期限办理房产证及解押手续，并拒不配合继续履行本案合同，其该违约行为是造成该房屋至今未能办理过户的原因，且吴天中已在该房屋长期居住，并按合同约定每月向史会娟支付了贷款利息，故史会娟上述辩称依据不足，故对其该反诉请求本院不予支持。
判决：一、本判决生效后10日内，原告吴天中一次性清偿被告史会娟与第三人中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），第三人中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行、第三人郑州住房置业担保有限责任公司及被告史会娟应予以配合。二、本判决第一项所涉贷款全部还清后10日内，被告史会娟办理郑州高新技术产业开发区须水河××单元××号房屋的抵押权注销登记手续，第三人郑州住房置业担保有限责任公司应予以配合。三、本判决第一、二项内容履行完毕后10日内，原告吴天中向被告史会娟支付剩余房款（剩余房款为总房款725000元减去已付房款70000元，以及本判决第一项确定的原告吴天中向中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行清偿的贷款本息部分）。该剩余房款支付完毕后10日内，被告史会娟协助原告吴天中办理位于郑州高新技术产业开发区须水河××单元××号房屋的过户手续（不动产登记号为（2017）郑州市不动产权第0022746号）。四、驳回原告吴天中的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告史会娟的反诉请求。本诉案件受理费300元，保全费4245元，由被告史会娟负担。反诉案件受理费减半收取238元，由反诉原告史会娟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院认定如下：对上诉人提交的房地产开发公司证明、万科集团短信通知、录音材料等，本院一并结合一、二审各方提交的证据材料及庭审陈述等，予以综合考虑认定。
一审认定的案件事实清楚，本院经审理，查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，史会娟与吴天中双方协商一致，自愿签订涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同中对于房款的交付、房屋解押、办理银行按揭贷款以及网签、过户等手续进行了明确约定，双方均应按该合同约定诚实信用的履行各自的义务。合同签订后，吴天中按约向史会娟交付了购房定金、中介佣金等，并入住房屋至今，现吴天中依据双方约定诉请继续履行涉案房屋买卖合同，经本院审查，该房屋买卖合同并不存在不能继续履行的情形，故对吴天中该项请求，本院依法予以支持。史会娟称因吴天中不具有购房资格而致合同不能实际履行，故诉请解除双方合同并要求返还房屋、赔偿损失的上诉理由，经本院审查后认为，认定吴天中自身是否具备购房资格的事由不断变化，目前并无确切证据证明吴天中不具有购房资格，故对史会娟该项请求，本院不予支持。原审判决并对双方合同履行过程中支付剩余房款、办理抵押权注销登记及办理房屋登记过户等后续事宜做出了处理，本院认为处理适当，一并予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费238元,由上诉人史会娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨相峰
审判员 李庆伟
审判员 姚振勇
二〇一八年二月二十七日
书记员 吴瑞喆