广州铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2016）粤71行终877号
上诉人（原审原告）：王霖，女，汉族，1980年2月1日出生，住广东省广州市天河区。
委托代理人：赵少伟，广东颐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路**号。
法定代表人：彭高峰，主任。
委托代理人：葛欣，该委员会工作人员。
原审第三人：廖东信，男，汉族，1984年10月6日出生，住广东省深圳市罗湖区。
上诉人王霖诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）确认行政行为违法一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法行初字第196号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：市国规委于2011年9月8日向廖东信核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，确认廖东信是广州市海珠区翠城南街64号68号72号、南泰路359号377号101房屋的权属人，该房屋情况为钢筋混凝土结构，建筑面积2511.28平方米，套内建筑面积2205.41平方米，附记：城市规划房屋用途为：商业（超市）。
廖东信于2011年11月2日向市国规委递交《广州市房地产登记申请书》，申请办理广州市海珠区翠城南街64号68号72号1271的分割登记手续，并提交测绘附图、房地产分户图、广州市房地产产权情况表、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、分割面积明细表、广州市公安局海珠区分局审核同意该工程首层、第二层和第三层消防设计出具的三份《建设工程消防设计审核意见书》（编号分别是：穗公海消审﹝2012﹞第0041号、0042号和0043号）、广州市规划局于2011年12月6日向原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局作出的《关于征询规划功能的复函》（穗规﹝2011﹞2323号）、廖东信的申请分割报告、申请书、房屋面积测量成果报告书（地址为：南泰路#351-#381[单]，翠城南街#64#68#72，宝岗大道948#950#956#958#960#962#968#970，首、二、三层[分割]）等材料。其中《关于征询规划功能的复函》记载：一、该建设工程的具体规划使用功能和平面布局以我局穗规建证﹝2008﹞1667号《建设工程规划许可证》附图附件及穗规验证字﹝2010﹞1341号《建设工程规划验收合格证》附图附件所确认的为准。二、超市和餐厅的规划属性均为商业。在首、二、三层商业功能位置设置超市，并不存在与规划用途不一致的情况。三、对于商业用房内部间隔的调整问题，如属不涉及改变建筑外立面、改变使用功能和增加建筑面积，并符合消防、环保、卫生防疫等专业管理部门相关管理要求的情况下，无需报规划部门申请规划许可。市国规委立案受理后，出具《受理回执》给廖东信。经审核后，市国规委于2012年6月7日核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》给廖东信，确认廖东信是涉案商铺权属人，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割、合并，建筑面积4.74平方米，套内建筑面积2.34平方米。
原审另查明，王霖于2014年9月向原审法院提起行政诉讼[案号：（2014）穗海法行初字第198号]，要求撤销市国规委向其核发的涉案商铺的《房地产权证》。案经原审法院审理查明以下事实：2012年4月12日，王霖与廖东信、广州市越和睿坚物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，购买广州市海珠区翠城南街64号68号72号1271铺，建筑面积4.74平方米，套内面积2.34平方米；……2012年10月29日，王霖和廖东信向市国规委申请转移登记，并提交了粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》、广州市存量房买卖合同、（2012）粤广南方第102691号《公证书》、纳税证明、身份证复印件等资料，市国规委以12登记08324984号立案受理，经审查，向王霖核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。原审法院于2014年11月25日对该案作出判决：驳回王霖的诉讼请求。该判决已经广州市中级人民法院予以维持。
原审再查明，原审法院曾于2014年11月25日对本案作出“驳回原告王霖的起诉”的行政裁定，王霖提出上诉。广州市中级人民法院于2015年1月23日作出“撤销原审法院行政裁定，由原审法院继续审理”的终审裁定。
原审诉讼期间，市国规委为证明喻定谱作为王霖的委托代理人有购买房屋及申请房屋登记的权限，其法律后果应由王霖承担的事实，提交王霖的委托代理人喻定谱与廖东信于2012年10月26日签订的《广州市存量房买卖合同》、《房地产登记薄查册表》（记载：登记时间为2013年4月25日）、（2012）粤广南方第102691号《公证书》[记载：王霖购买涉案商铺，现委托喻定谱、唐玖曲、吴桂煊、黄蔚、张旭红（任一人均可）为合法代理人。办理涉案商铺手续及签署有关文件：（一）房屋购买；（二）为委托人办理房屋测绘并领取测绘图及签署有关文件；（三）为委托人在广州市房地产交易所办理上述房屋的买卖交易过户手续，签署《存量房买卖合同》及相关文件；（四）为委托人办理购买上述房屋涉及的查册、交税费、免征税费、产权登记。更改、调档、抵押登记、领证；（五）若交易不成功有权办理退案手续。受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均以承认。]、廖东信与王霖代理人喻定谱签署的《买卖具结书》（记载：经实地查勘，双方均已知悉该房产的以下情况：包括但不限于房产的座落、四至、间隔、空间等，购买方同意购买该房产。）、具结书、买卖双方对现场进行拍照的确认书、广州市房地产转移登记申请书及交易与权属登记询问记录表作证据。
原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条规定：“经登记的房地产有下列情形之一的，由权利人申请变更登记：（一）房地产权利人更改姓名或者名称的；（二）房地产用途发生变化的；（三）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（四）土地、房屋面积增加或者减少的；（五）房地产分割、合并的；（六）房屋结构发生改变的；（七）其他应当办理房地产变更登记的情形。”第三十三条规定：“申请房地产变更登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件。申请房地产变更登记，除本办法第三十二条第（一）、（二）项规定的情形外，申请人还应当提供房地产测量成果报告。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”本案中，廖东信在申请对广州市海珠区翠城南街64号68号72号、南泰路359号377号101房屋进行分割登记时，提交了上述规定的文件材料，具体到王霖争议的涉案商铺是否通过消防验收、规划设计变更及没有明确界址的问题。根据市国规委提交廖东信申请办理分割登记的材料记载，该房屋的装修设计已经消防主管部门审核同意，取得《建设工程消防设计审核意见书》；规划部门在《复函》中也表示，如属不涉及改变建筑外立面、改变使用功能和增加建筑面积，并符合消防、环保、卫生防疫等专业管理部门相关管理要求的情况下，无需申请规划许可。关于界址问题，廖东信在申办分割登记时，已提交广州市房地产测绘所对该房屋分割后的每个商铺的测量成果报告书。而且，王霖和廖东信在买卖商铺时已对房屋现状、界址进行拍照、签名确认，证明王霖在购买涉案商铺时清楚知道涉案商铺界址情况。鉴于此，廖东信申请分割登记时提交了合法有效的证明材料，且资料齐备，符合上述规定办理房屋分割登记的条件，市国规委向廖东信核发涉案商铺《房地产权证》事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序合法。现王霖主张确认市国规委发证行为违法，缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回王霖的诉讼请求。
上诉人王霖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实不清，导致错误判决。1.2012年6月7日，廖东信根据测绘所出具的分割图向市国规委申请涉案房屋的分割登记。市国规委在未进行现场勘查，确认变更情况后是否符合法律规定且实际现场未分割的情况下，向廖东信核发位于广州市海珠区翠城南街64号68号72号1271房的房产证（产权证号为粤房地产权证穗字第××号）。2.根据法律规定，市国规委向廖东信核发房产证与市国规委根据买卖合同而核发房产证属于不同的行政行为，两个行政行为各自独立的，市国规委应该根据法律法规及事实作出行政行为。市国规委提供的证据显示涉案商铺并不具有独立使用的基本功能，而市国规委向廖东信核发房产证时，现场分割也不能满足法律规定的特征。因涉案房屋不具备物权上“物”的基本特征，不具备登记过户条件，根据《房屋登记办法》第二十二条第一款第四项的规定，依法属于不能登记的情况。3.王霖在办理房产证时授权喻定谱办理，但并没有授权其对现场进行勘察及确认。市国规委向廖东信核发房产证时候，王霖的代理人是无权代理现场确认的，而王霖本人也从未确认过。二、原审法院适用法律错误，导致错误判决。原审判决适用《广东省城镇房地产权登记条例》第九条及《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，但是上述规定的适用条件是涉案房屋符合物的基本构成要件，即具有构造上的独立性。市国规委向廖东信核发房产证仅仅依靠测绘报告，而没有现场勘查。三、原审判决变相鼓励违法发证，不利于维护社会公平正义。市国规委同意划线分割，导致核发的房产证无明确界限且不符合独立使用价值，其作为房地产部门，未能履行房地产监督义务。综上所述，请求：1．撤销原审判决，确认2012年6月7日市国规委向廖东信核发的广州市海珠区翠城南街64号68号72号1271房的房产证（产权证号为粤房地产权证穗字第××号）属于违法无效行为；2.判令市国规委承担本案诉讼费用。
被上诉人市国规委答辩称：原审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院依法维持原判，驳回王霖的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，廖东信向市国规委申请涉案商铺分割登记时，提供《广州市房地产登记申请书》、测绘附图、房地产分户图、《广州市房地产产权情况表》、粤房地权证穗字第××号《房地产权证》、《分割面积明细表》、《建设工程消防设计审核意见书》（编号分别是：穗公海消审﹝2012﹞第0041号、0042号和0043号）、《关于征询规划功能的复函》、《申请分割报告》、《申请书》、《房屋面积测量成果报告书》等资料，符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条以及《广州市城镇房地产登记办法》第三十二条、第三十三条的规定。因此，廖东信申请分割登记时提交了合法有效的证明材料，符合办理房屋分割登记的条件，市国规委向其核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。王霖的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈作斌
代理审判员 余秋白
代理审判员 石晓利
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 李梦瑶