云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第230号
上诉人（原审原告）雷文琼，女，汉族。
委托代理人费红琴，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）勐海县宏福综合集贸有限公司。
委托代理人张振宇，男，汉族。
上诉人雷文琼因与被上诉人勐海县宏福综合集贸有限公司（以下简称宏福集贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2015）海民二初字第77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日受理后依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人雷文琼及其委托代理人费红琴、被上诉人宏福集贸公司的委托代理人张振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案法律事实是，雷文琼与宏福集贸公司于2007年2月13日签订1份《租赁合同》，约定由雷文琼承租宏福集贸公司位于勐海县集贸市场东棚一楼1-4、1-5号门面，租赁期限为10年，即自2007年2月14日至2017年2月13日，租金10年共计122400元，雷文琼按照合同约定于2007年2月13日一次性交清了租金；2013年6月6日，宏福集贸公司将宏福集贸市场产权出售给勐海县佳园明珠置业有限公司，宏福集贸公司2013年10月1日前由宏福集贸公司经营，2013年10月1日起由勐海县佳园明珠置业有限公司经营，而2013年10月1日前的债权、债务（土地、房产除外）由宏福集贸公司承担，2013年10月1日起的债权、债务由勐海县佳园明珠置业有限公司承担，玉溪市佳园房地产开发有限公司同意以勐海县佳园明珠置业有限公司商贸城二、三层置换李树珍占宏福集贸公司51%的股权转让金，且签订了《商品房购销合同》；2013年，勐海县政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造。后因双方对租赁相关事宜发生争议，导致双方未继续履行2007年2月13日签订的《租房合同》。雷文琼诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2007年2月13日签订的《租赁合同》；2、宏福集贸公司返还其所交的剩余租期的租金40800元（自2013年10月8日至2017年2月13日），支付自2007年2月13日起至宏福集贸公司应当返还租金之日的资金占用利息（按银行同期贷款利率标准计算）；3、支付违约金244800元；4、赔偿其违约造成的损失103465元（自2013年10月8日至2015年1月8日共15个月，按2014年云南省道路交通事故损害赔偿有关费用中批发和零售业在岗职工平均工资82772元来计算）。
原审法院认为，雷文琼、宏福集贸公司之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系，应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款及第九十七条的规定，在庭审过程中，双方均同意解除2007年2月13日签订的《租赁合同》，且宏福集贸公司同意返还剩余租期的租金40800元，是当事人对民事权利的自由处分，故对雷文琼要求解除双方于2007年2月13日签订的《租赁合同》和要求宏福集贸公司返还其所交剩余租期的租金40800元的诉讼请求，予以支持。雷文琼在租赁期间因勐海县政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造，宏福集贸公司将宏福集贸市场转让后，勐海县佳园明珠置业有限公司进行统一开发，宏福集贸公司为履行补充协议，对新建的市场的二、三层的铺面进行了回购，目的也是为了履行租赁合同。而新建的集贸市场在房屋质量、商铺面积、位置等方面都和雷文琼原先租赁的商铺有差异，而雷文琼欲租赁一层商铺的愿望也未和宏福集贸公司沟通，雷文琼对一层商铺也未通过宏福集贸公司行使优先购买权，且宏福集贸市场改建后，宏福集贸公司要求雷文琼在2013年10月8日前搬至新大棚经营，以减少雷文琼损失，且宏福集贸公司也在宏福集贸市场新建成后，按照约定向雷文琼提供三层的一间铺面租赁给雷文琼，雷文琼不能将居民消费原因等因素来抗辩宏福集贸公司没有按约定提供商铺给雷文琼使用，故原审认为宏福集贸公司不构成违约，对雷文琼要求宏福集贸公司支付违约金的诉讼请求不予支持。对雷文琼要求宏福集贸公司赔偿经营损失103465元的主张，原审认为，宏福集贸公司对剩余租期未能履行不存在过错，且宏福集贸公司不构成违约，雷文琼的该项主张于法无据，故对雷文琼要求宏福集贸公司赔偿经营损失103465元的诉讼请求不予支持。对宏福集贸公司是否应当支付租金交付给雷文琼之日的资金占用利息，原审认为，双方约定一次性交纳租金系当事人自愿约定，现双方均同意解除2007年2月13日签订的《租赁合同》，虽然该份合同未约定合同解除后剩余租金的处理事宜，但从宏福集贸市场拆除到雷文琼诉讼之日，宏福集贸公司均未将剩余租金退还给雷文琼，雷文琼所交纳的租金一直由宏福集贸公司占有使用，现双方的租赁合同已解除，根据公平原则，宏福集贸公司理应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、解除雷文琼与宏福集贸公司于2007年2月13日签订的《租赁合同》；二、宏福集贸公司于判决生效后十日内向雷文琼支付剩余租期的租金40800元及支付自租金交付之日起的资金占用利息（本金按40800元计算，利率按2007年2月13日中国人民银行一至三年同期贷款年利率6.3%计算，从2007年2月13日计算至判决确定的履行期满之日止）；三、驳回雷文琼的其他诉讼请求。案件受理费7834元，由雷文琼负担7098元，宏福集贸公司负担736元。
一审判决宣判后，雷文琼不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，改判为：1、判令被上诉人支付违约金122400×2倍=244800元。2、判令被上诉人赔偿其违约造成的损失103465元（按2014年云南省道路交通事故损害赔偿有关费用中批发和零售业在岗职工平均工资82772元计算，自2013年10月8日至2015年1月8日止共15个月）。其理由：一、一审判决认定事实错误：1、一审判决未对双方于2007年2月13日签订的《租房合同》中约定的违约责任的承担方式做确认，合同约定：若单方违约，违约方应承担租赁合同约定全年租金的两倍的违约金，宏福集贸公司应当按照此约定承担违约责任。2、一审判决回避了宏福集贸公司与佳园置业公司置换二、三层的时间是2013年9月，比签订兼并协议的时间（2013年6月6日）晚三个月，宏福集贸公司已经违约；同时，混淆了宏福集贸公司与李树珍个人的关系，置换的是李树珍个人占宏福集贸公司51％的股权转让金，置换的二、三层是李树珍个人的，而不是宏福集贸公司的，且该置换是在2015年1月才签订的《购房合同》，但宏福集贸公司却是在其签订兼并协议丧失全部所有权和使用权后，在不告知租户实情又未达成搬迁协议的情况下强制拆迁雷文琼年租门面，一审判决确认不构成违约错误。3、一审判决确认上诉人对宏福集贸公司提供的证据1、2、3、4的真实性予以认可错误。一审时宏福集贸公司提供的证据均是复印件，上诉人要求其提供原件，否则对真实性不认可，且提出与宏福集贸公司的违约无关。宏福集贸公司当庭申请法庭调取，但一审庭后并未调取，未再质证。一审不确认宏福集贸公司违约与事实不符，且宏福集贸公司提供的勐海政府文件均是在2013年7、8月，是在被佳园置业公司兼并后的程序，这些都证明宏福集贸公司已根本违约。二、宏福集贸公司于2013年6月6日已被佳园明珠公司全部兼并，已没有了任何门面的所有权和使用权，但其却未告知租户，隐瞒事实，强行拆迁上诉人所租门面，明显违约。宏福集贸公司购买二、三楼门面安置租户的说法不符合客观事实，与没有签订搬迁协议的上诉人无关。宏福集贸公司于20l3年6月6日就已将公司全部资产转让给了佳园置业公司，其已无能力和资格来履行与上诉人的约定，已构成违约，且其恶意欺诈，根据我国《合同法》第94条、58条和相关法律规定，宏福集贸公司应当支付上诉人违约金并赔偿上诉人搬迁所受的按云南省2014年交通人损批发和零售业在岗职工平均工资计算的损失。
被上诉人宏福集贸公司答辩称，被上诉人并未违约，不应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，上诉人雷文琼对原审确认的法律事实无异议，但认为一审遗漏认定以下事实：1、没有确认2007年2月13日签订的《租赁合同》约定的违约金支付方式；2、没有写明玉溪市佳园房地产开发有限公司同意置换李树珍占宏福集贸公司51%的股权转让金的具体时间是2013年9月；3、商铺是置换给李树珍个人，与宏福公司无关；4、没有写明勐海县政府对宏福集贸市场进行开发及提升改造的具体时间是2013年7月至8月，兼并时间是2013年6月6日，没有提升改造之前就已经被兼并；5、对集贸市场的改造未通知租户。被上诉人宏福集贸公司对原审确认的法律事实无异议。
对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，宏福集贸公司成立于2003年11月27日，企业类型为自然人出资有限责任公司。2013年7月29日，该公司自然人股东李树珍、何金惠退出，新增自然人股东王新生、余玉光、袁建新，法定代表人由李树珍变更为王新生。2013年11月19日，该公司自然人股东王新生、余玉光、袁建新退出，新增自然人股东李树珍、玉应香、曾清，法定代表人由王新生变更为李树珍。
综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的主要焦点是：被上诉人是否违约，是否应支付上诉人违约金及违约造成的损失。
二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。
本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同未违反法律、法规的规定，该合同合法有效。上诉人认为，被上诉人故意隐瞒已被兼并转让和没有任何门面所有权和使用权，在不告知其事实的情况下，强行拆迁其所租门面构成违约。本院认为，本案合同履行期间，因勐海县人民政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造，勐海县宏福集贸市场由勐海县佳园明珠置业有限公司进行统一开发。被上诉人宏福集贸公司虽然于2013年6月6日与勐海县佳园明珠置业有限公司签订了《公司兼并协议书》，但宏福集贸公司只是进行了股东及法定代表人的变更，公司并未被注销，且根据本案查明的事实，被上诉人对集贸市场改建后的勐海佳园明珠商贸城二、三层的商铺拥有产权。在集贸市场改建拆除前，被上诉人与众多租户就原租房合同的履行进行了协商，根据上诉人起诉时的陈述，其与被上诉人系因对原租赁的房屋的装修补偿问题未达成一致意见，所以未与被上诉人重新签订租赁房屋补充协议。由此可知，上诉人是知道政府将对集贸市场进行开发及提升改造的。故双方《租赁合同》约定的剩余租期不能履行，不能归责于被上诉人宏福集贸公司，被上诉人不构成违约。对上诉人要求被上诉人支付违约金及违约造成的损失的主张，本院不予支持。
另，关于上诉人提出的被上诉人一审时提供的证据1、2、3、4是复印件，对真实性并未认可的问题。经本院审查，被上诉人在庭审时申请一审法院调取上述证据原件，一审法院在庭后向相关部门调取了上述证据的原件，且已通知上诉人对上述证据进行了质证，上诉人的质证意见为对证据的真实性认可。故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6524元，由上诉人雷文琼负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 臧翠玲
审判员 朱江舟
审判员 徐艺华
二〇一五年十二月一日
书记员 郑黎媛