广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法西民初字2440号
原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司，住所地深圳市宝安区。
法定代表人钟越凡。
委托代理人何佳宾，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被告张秋贞，男，汉族，1987年3月5日出生。
被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区。
法定代表人张秋贞。
两被告共同委托代理人于雄提，广东商达律师事务所律师。
两被告共同委托代理人姜文渊，广东商达律师事务所律师。
原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司诉被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司（以下简称为恩华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告的委托代理人何佳宾，两被告的共同委托代理人于雄提均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告张秋贞支付原告房屋租金、管理费、水电费等各项费用共计141454.77元及违约滞纳金（自应付款之日起按照应付费用总额千分之三标准每日计算至实际支付之日）；2、判令被告恩华公司对被告张秋贞的上述债务承担连带清偿责任；3、判令两被告承担本案诉讼费。原告庭审中增加诉求：请求判令原、被告双方签订的房屋租赁合同自2015年11月25日起解除。本院对原告增加诉求依法予以准许。
本案相关情况
经审理，本院查明了如下事实：
一、涉案房产位于深圳市宝安区西乡街道海城西路一号泰逸大厦，系案外人黄某名下的自建房。房屋权利人黄某委托深圳市优山美林花木有限公司将整栋泰逸大厦租赁给原告，原告再将其中的部分商铺转租给被告张秋贞。
二、原告与被告张秋贞签订了一份《房屋租赁合同》及四份《补充协议》，但双方实际是按四份《补充协议》的约定内容履行的。四份《补充协议》约定了以下主要内容：1、原告将位于深圳市宝安区西乡街道海城西路一号泰逸大厦F2-013房屋租赁给被告张秋贞使用，租赁期限自2012年9月25日起至2015年10月31日止。每月租金2000元，每月3日前交付租金，每逾期1日收取所欠费用总额千分之三/日的滞纳金；租金每年递增6%，即2014年10月22日起为2247.2元/月，2015年10月22日起为2381.82元/月。每月管理费350元，履约保证金6000元，水电费押金500元，信箱钥匙押金30元。2、原告将位于深圳市宝安区西乡街道海城西路一号泰逸大厦F2-009B房屋租赁给被告张秋贞使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。每月租金5500元，每月3日前交付租金，每逾期1日收取所欠费用总额千分之三/日的滞纳金；租金每年递增6%，即2015年4月1日起为6179.8元/月。每月管理费810元。履约保证金16500元，水电费押金1000元，信箱钥匙押金30元，租赁凭证押金300元。3、原告将位于深圳市宝安区西乡街道海城西路一号泰逸大厦F2-007A、008、009、009A、010、011、012房屋租赁给被告张秋贞使用，租赁期限自2013年7月1日起至2018年3月31日止。每月租金11628元，每月3日前交付租金，每逾期1日收取所欠费用总额千分之三/日的滞纳金；租金每年递增6%，即2014年8月23日起为12325.7元/月，2015年8月23日起为13065.22元/月。每月管理费1530元，履约保证金34884元，水电费押金1500元。4、原告将位于深圳市宝安区西乡街道海城西路一号泰逸大厦F2-007房屋租赁给被告张秋贞使用，租赁期限自2013年7月12日起至2018年3月31日止。每月租金1444元，每月3日前交付租金，每逾期1日收取所欠费用总额千分之三/日的滞纳金；租金每年递增6%，即2014年8月23日起为1530.64元/月，2015年8月23日起1622.6元/月。每月管理费190元，履约保证金4332元，水电费押金500元。
三、两被告对原告提交的《泰逸大厦缴费通知书》、《水电表读数及用电用水公摊表》真实性予以确认。
四、两被告确认无法提交2015年7月份之后支付的凭证。双方确认两被告已支付2015年7月份部分租金956.02元。原告提交收款收据和发票自认两被告已经缴纳了F2-013房的2015年7月份的租金、管理费和税金，以及F207A-212房的部分租金9560.02元。
五、涉案的租赁场地实际使用人均为被告恩华公司。
判决理由
本院认为，原告未能提交涉案房屋的产权证明或建设工程规划许可证等合法报建手续，故原告与被告张秋贞签订的房屋租赁合同及补充协议均为无效租赁合同。但原告可以参照双方约定的租金标准主张房屋占有使用费及其他实际发生的费用。现本院结合本案现有的证据材料及庭审记录分析如下：
一、房屋占有使用费、水电费、管理费和税金。
首先，原告主张被告张秋贞未按时缴纳2015年7月份起至2015年11月期间的租金、水电费和管理费等费用。被告张秋贞则抗辩称其已将费用支付至原告财务陈某个人银行账户，原告否认陈某系其员工。双方各执一词，本院认为，被告张秋贞应就其有履行协议约定的支付义务完成举证责任，但被告张秋贞提交其向陈某转账的银行凭证，无法证实转账的目的系支付给原告的租金、水电费，也没有提交证据证实陈某系原告的员工，被告张秋贞没有提交证据证实有经原告指示向陈某支付的证据，亦未能提交申请证人陈某出庭作证。因此，本院对被告张秋贞的上述主张不予采信。
被告张秋贞还辩称有收据证明其现金支付了相应的金额给原告，但收据被原告所控制。本院认为，收据应当是被告张秋贞支付款项后由原告出具的支付凭证，理应由被告张秋贞所控制，且被告张秋贞确认涉案租赁商铺封存的材料中没有2015年7月份之后的付款凭证，被告张秋贞亦未能提交合理证据证实原告有控制收据的事实，因此，本院对被告张秋贞的主张不予采信。被告张秋贞未能提交证据证实其已履行完支付义务，应承担举证不能的不利后果，故被告张秋贞应就尚欠原告的款项予以偿还。
其次，庭审中，原告主张租金和管理费是从1日计算至月底，水电费是从上两月20日计算至上一月20日，支付日期在下一月3日。被告张秋贞对此不予确认，认为应当依据《补充协议》计算。本院认为，从原告提交的《泰逸大厦缴费通知书》中可知，原告向被告张秋贞发出的缴费通知内容是当月3日前缴纳当月的租金，庭审中被告张秋贞对上述缴费单予以确认，故本院对原告上述主张予以采信。而两被告提交的《2015年5月-11月总计应付房租水电费》中租金的起算均统一以每月20日起算，与协议的约定不符，也与《泰逸大厦缴费通知书》的内容相矛盾，而《2015年5-11月应交水电费明细》中记载的房号并非涉案租赁房屋的用水用电，故本院对《2015年5月至11月总计应付房租水电费》和《2015年5-11月应交水电费明细》不予采纳。原告提交的《拖欠租金等费用汇总》中载明的租金计算了F2-013号房11月份的租金，而根据《补充协议》F2-013号房的租期于2015年10月31日届满，且2015年7月之后的费用原告尚未开具发票不应先收取税金。因此，本院对《拖欠租金等费用汇总》的计算结果不予采纳，对原告诉求2015年8月至2015年12月份的税金不予支持。
最后，本院结合《补充协议》关于租金递增的约定、《泰逸大厦缴费通知书》、《水电表读数及用电用水公摊表》，以及抵扣被告张秋贞已缴纳的部分，经本院核算，被告张秋贞尚欠原告房屋占有使用费、管理费、水电费共计138411.19元（详见附表）。
二、违约滞纳金。
原告主张被告张秋贞应当按照约定支付所欠款项的违约滞纳金，本院认为，双方的租赁合同无效，故双方关于违约责任的约定亦无效，原告的该项主张，本院不予支持。
三、保证金、押金。
被告张秋贞主张已按补充协议的约定向原告缴纳了押金共计45144元，因双方的租赁合同无效，因无效合同取得的财产应当返还，故原告应当返还被告张秋贞押金45144元，而被告张秋贞、被告恩华公司则应立即搬离涉案房屋。
四、合同解除。
因本院认定涉案租赁合同无效，即合同自始无效，无需解除。
五、被告恩华公司的责任。
恩华公司系涉案房屋的实际使用人，被告张秋贞作为被告恩华公司的法定代表人，其与原告签订租赁合约的目的亦是为被告恩华公司提供经营场地，因此，被告恩华公司应当与被告张秋贞就上述房屋占有使用费、水电费、管理费承担共同支付责任。
判决结果
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司与被告张秋贞于2013年2月25日签订的《房屋租赁合同》及其四份《补充协议》无效；
二、被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房产；
三、被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司2015年7月至2015年11月期间的房屋占有使用费108817.19元；
四、被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司2015年7月至2015年11月期间的管理费14050元；
五、被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司2015年7月至2015年12月期间的水电费15544元；
六、原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司押金45144元；
七、上述第三至第五项费用合计138411.19元，与第六项押金45144元相抵扣，被告张秋贞、被告深圳市恩华英邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司房屋占有使用费、管理费、水电费合计93267.19元；
八、驳回原告深圳市丰帆工程项目管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3130元由两被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 连 军 怀
人民陪审员 陈 荣
人民陪审员 曾 小 霞
书 记 员 莫 莹 莹
书 记 员 杨佳玫（兼）
书记员杨佳玫（兼）
附表：
日期
|
房号
|
租金
|
抵扣后
|
管理费
|
水电费
|
总计
---|---|---|---|---|---|---
2015年7月
|
F2-013
|
0
|
0
|
0
|
2754
|
24364.3
F2-009B
|
6179.8
|
19080.3
|
810
F2-007A-012
|
12325.7
|
1530
F2-007
|
1530.64
|
190
2015年8月
|
F2-013
|
2247.2
|
22505.37
|
350
|
3528
|
28913.37
F2-009B
|
6179.8
|
810
F2-007A-012
|
13065.22
|
1530
F2-007
|
1530.64
|
190
2015年9月
|
F2-013
|
2247.2
|
23114.7
|
350
|
4007
|
30001.7
F2-009B
|
6179.8
|
810
F2-007A-012
|
13065.22
|
1530
F2-007
|
1622.48
|
190
2015年10月
|
F2-013
|
2381.82
|
23249.32
|
350
|
2975
|
29104.32
F2-009B
|
6179.8
|
810
F2-007A-012
|
13065.22
|
1530
F2-007
|
1622.48
|
190
2015年11月
|
F2-013
|
0
|
20867.5
|
350
|
1472
|
25219.5
F2-009B
|
6179.8
|
810
F2-007A-012
|
13065.22
|
1530
F2-007
|
1622.48
|
190
2015年12月
|
808
|
808
合计
|
108817.19
|
14050
|
15544
|
总计
|
138411.19
附本案相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。