广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法民四终字第173号
上诉人（一审原告）：邝耀枢，男，汉族，住广东省台山市。
委托代理人：林鸿儒，男，汉族，住广东省广州市。
被上诉人（一审被告）：赖彦怡（原名许彦怡），女，香港特别行政区居民。
委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。
一审第三人：惠东县房地产综合开发集团公司。住所地：广东省惠州市惠东县。
法定代表人：游顺和。
上诉人邝耀枢因与被上诉人赖彦怡、一审第三人惠东县房地产综合开发集团公司（以下简称惠房公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2015）惠中法民四初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
邝耀枢于2015年1月26日起诉称：2015年1月14日，邝耀枢收到一审法院送达的（2014）惠中法执异字第18号执行裁定书。邝耀枢认为一审法院根据赖彦怡对该案中部分执行标的提出执行异议而作出的“中止对房产权属证明书登记在惠东县房地产综合开发集团公司名下的‘阳光花园’第一幢第一层第14号、15号、16号共3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）的执行”的裁定事项有误。（一）本案事实不清，一审法院未查明赖彦怡对至今尚未办理产权过户登记手续是否有过错，这一事实关乎赖彦怡的异议是否成立。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不仅要查明赖彦怡已支付全部价款并实际占有，还要查明赖彦怡对尚未办理过户登记手续是否有过错。一审法院只查明赖彦怡已支付全部价款并实际占有，遗漏了其对尚未办理过户登记手续是否有过错的事实，作出的中止执行的裁定有悖上述规定。（二）赖彦怡付清全部购房款后至今都未办理产权过户登记手续，存在过错的。赖彦怡在《异议申请书》中称：“经多年催促，开发商一拖再拖，无法办好所有权证”，但并未提供证据证明是因被执行人的原因或是其他不可抗力因素而导致无法办理。即使是因被执行人的拖延而无法办证，根据合同法的相关规定，赖彦怡也可以采取要求被执行人赔偿损失、支付违约金、解除合同等救济措施。长达15年的时间里，赖彦怡未采取任何救济措施，并不符合常理。邝耀枢有理由相信赖彦怡一直怠于行使催促被执行人办证的权利也没有采取其他救济措施，亦不排除其与被执行人存在串通。（三）案涉房产登记在惠房公司名下，惠房公司即是其所有权人，而邝耀枢是惠房公司的合法债权人，因此有权申请执行该三套房产，未经登记的主张不能对抗邝耀枢。根据物权法的规定，登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。案涉房产登记在惠房公司名下，惠房公司即是其所有权人，赖彦怡未经变更登记就主张房产是由所有是不成立的，请求确认案涉房产属于惠房公司所有。请求：1.确认位于惠东县某3套房产（证明书号分别为：Q0000825号、Q0000784号、Q0000787号）的产权属于惠房公司所有；2.许可对上述三套房产执行；3.诉讼费由赖彦怡承担。
赖彦怡一审答辩称：（一）赖彦怡购买、使用案涉房产已超过15年。（二）三套房产未能办理房产证的过错不在赖彦怡。（三）邝耀枢所称赖彦怡与惠房公司存在串通之嫌是无稽之谈。
惠房公司一审未陈述意见。
一审法院查明：1999年10月15日，赖彦怡与惠房公司签订《阳光花园商品楼宇买卖合同书》，约定赖彦怡购买阳光花园第一幢一楼14、15、16号房产，面积为63.90平方米，价格为126000元。2000年6月4日赖彦怡支付购房款126000元并领取了地方税务局开具的购房发票。2008年11月20日，赖彦怡出具委托书，委托赖石荣代为出租惠东阳光花园第一幢14、15、16号商铺，此后，赖石荣将三套商铺出租。
之后，邝耀枢与惠房公司等人因借款合同纠纷提起诉讼，一审法院作出（2006）惠中法民二初字第91号民事判决，邝耀枢依据该生效判决申请执行案涉房产，2011年7月20日，一审法院依据邝耀枢申请，作出（2008）惠中法执字第47-9号执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在惠房公司名下的该三套房产。2014年6月16日，赖彦怡以该房产属其所有为由提出执行异议，一审法院作出（2014）惠中法执异字第18号执行裁定书，裁定中止了对该房产的执行。邝耀枢遂提起本案诉讼。
另查明，惠房公司多年未实际经营，现由惠东县国有资产管理办公室保管其公章。赖彦怡原随父姓许，2003年5月27日改随母姓赖。
一审法院认为：赖彦怡是香港居民，本案属涉港纠纷。由于本案所涉标的物在我国内地，人民法院对本案有管辖权。本案当中，涉案标的物系房地产，该房地产在我国内地，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用我国内地法律。
一审的争议焦点在于：（一）案涉房产能否确认为惠房公司所有；（二）案涉房产是否应当许可执行。
一、关于案涉房产能否确认为惠房公司所有的问题。案涉房产虽然登记在惠房公司名下，但赖彦怡早已付清购房款并实际占有，其产权应由赖彦怡和惠房公司进行主张。邝耀枢请求确认其产权归属惠房公司所有并不符合确权之诉的条件，不予支持。
二、关于案涉房产是否应当许可执行的问题。邝耀枢认为（2014）惠中法执异字第18号执行裁定事实不清，赖彦怡的购房行为存在过错，请求许可对案涉房产的执行。本案中，赖彦怡作为案涉房产的买受人，其交付了全部购房款后，对房产所享有的权益位阶高于其它普通债权。邝耀枢以普通债权对案涉房产申请执行后，赖彦怡所提出的抗辩于法有据，应中止对案涉房产的执行。至于赖彦怡在付清房款后长达十余年的时间内没有办理房产过户手续是否存在过错，一审法院持否定意见，理由是：1.赖彦怡作为消费者，在商品房买卖合同当中履行了付款义务，没有违约行为。2.没有证据表明赖彦怡存在故意拖延办理房产过户手续的情形，相反，鉴于该房产所在房产项目还存在为数不少的其他也未办理房产过户的案例，可认定案涉房产未办理过户手续的根本责任在开发商。3.即便购房者存在迟延履行房产过户登记手续的行为，没有法律依据表明该行为构成过错从而影响消费者对所购房产对抗普通债权申请执行的权利。基于以上原因，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，邝耀枢请求许可执行案涉房产缺乏依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2015年6月16日作出（2015）惠中法民四初字第17号民事判决：驳回邝耀枢的诉讼请求。一审案件受理费人民币400元，由邝耀枢承担。
邝耀枢不服一审判决，提起上诉称：（一）一审判决认定涉案房产的产权归属应由赖彦怡和惠房公司进行主张、邝耀枢请求确认案涉房产的产权归属惠房公司所有不符合确权之诉的条件，属于适用法律错误。1.根据广东省高级人民法院《关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第八条关于“申请执行人提起许可执行诉讼，应当主张被执行人对执行标的享有实体权利，同时提出许可对执行标的执行的请求”的规定，邝耀枢提出许可对案涉房产执行的请求，需同时主张惠房公司对案涉房产享有实体权利，也即确认案涉房产归惠房公司所有。邝耀枢请求确认案涉房产归惠房公司所有于法有据。2.本案系请求许可执行异议之诉而非确权之诉，邝耀枢请求确认案涉房产归惠房公司所有，并非请求确认案涉房产归邝耀枢所有。邝耀枢诉讼的目的是许可对案涉房产执行，与确权之诉有本质区别。一审法院混淆了请求许可执行异议之诉和确权之诉，适用法律有误。（二）一审判决认定赖彦怡交付了全部购房款后、对案涉房产享有的权益位阶高于其它普通债权，系适用法律错误。案涉房产登记在惠房公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”以第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，虽然惠房公司己将该房产出卖给赖彦怡，但并未办理相关的产权登记或预登记手续，不发生物权变动效力，房产的权属人仍是惠房公司而非赖彦怡。赖彦怡对该房产也就不享有物权，一审法院以赖彦怡交付了全部购房款就推定其享有物权、进而认定其对案涉房产享有的权益位阶高于其它普通债权，有悖上述法律规定。案涉房产登记在惠房公司名下，邝耀枢作为惠房公司的债权人，申请查封并处置该房产符合法律规定。（三）许彦怡于2003年改名为赖彦怡，但其一审授权委托书仍然使用“许彦怡”，证明该资料是虚假的。（四）没有办理房产证的过错在于赖彦怡。赖彦怡对案涉房产并未过户的过错负有举证责任，现其无法证明曾主张过办理过户手续。赖彦怡在2014年时仍使用其小时候的身份证复印件参加诉讼，证明其在此前未对案涉房产主张过权利。请求：1.撤销一审判决，确认案涉房产产权属于惠房公司所有，许可对其执行；2.诉讼费由赖彦怡承担。
赖彦怡二审答辩称：不同意邝耀枢的上诉请求。
惠房公司二审未陈述意见。
二审诉讼中，惠东阳光花园置业发展有限公司（以下简称阳光花园公司）于2015年10月26日申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。本院经审查，于2015年11月19日裁定驳回阳光花园公司提出的参加本案诉讼的申请。
本院查明：一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：
申请执行人邝耀枢不服执行异议裁定，以执行案件的案外人赖彦怡为被告提起诉讼，主张被执行人惠房公司对案涉房产享有实体权利，同时提出许可对其执行的请求，因赖彦怡系香港特别行政区居民，故本案为涉港申请执行人执行异议之诉。各方当事人对一审法院适用我国内地的法律作为解决本案争议的准据法均无异议，本院对此予以确认。
关于应否许可执行案涉房产的问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，赖彦怡已于2000年6月4日付清购房款，并在取得房产后租予他人。法院采取查封、扣押、冻结措施前，赖彦怡已支付了全部购房款并实际占有该财产。一审判决认定赖彦怡对未办理过户登记手续没有过错并无不当，本院予以维持。邝耀枢主张赖彦怡对案涉房产未办理过户负有过错，但未能提交证据予以证明，应当承担相应的法律后果。虽然赖彦怡尚未取得房产的物权，但其作为善意购房人所应享有的权利优先于其他普通债权，其就取得该房产物权的合理期待应受法律保护。故依照前述司法解释的规定，不应在执行程序中查封或执行该房产。一审判决并未认定赖彦怡对案涉房产享有物权，邝耀枢关于一审判决认定事实及适用法律错误的主张欠缺依据，本院不予支持。
二审诉讼中，阳光花园公司以该房产属其所有为由，申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。因本案系申请执行人执行异议之诉，审理焦点系购房人赖彦怡提出的执行异议能否阻却邝耀枢的执行申请，鉴于阳光花园公司并非必须参加本案诉讼的当事人，本院不予准许其于二审期间提出的参加诉讼申请。阳光花园公司主张案涉房产属于该公司所有，可另诉解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邝耀枢提出的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币400元，由邝耀枢承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建平
代理审判员 吴思颖
代理审判员 贺 伟
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 周 瑾
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。