贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民终5671号
上诉人（原审原告）：遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会。
负责人：吴小双，主任。
委托诉讼代理人：王颖，贵州佳信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄漫铃，贵州佳信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：遵义佳园物业管理有限公司
法定代表人：赵立帅，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，汉族，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘明会，女，汉族，系该公司股东。
上诉人遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会（以下简称长恒花园业委会）因与被上诉人遵义佳园物业管理有限公司（以下简称佳园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会委托代理人王颖、黄漫玲，被上诉人遵义佳园物业管理有限公司委托代理人ＸＸ、刘明会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人长恒花园业委会上诉请求：1、依法撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初1405号民事判决，并依法改判。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、上诉人有权依照物权法的规定，解除与被上诉人于2015年5月18日签订的《长恒花园物业管理服务合同》。2、上诉人一审提交的表决意见统计表是该区业主的真实意思表示，法院应当依法予以支持。
被上诉人佳园物业公司未做答辩。
长恒花园业委会向一审法院起诉请求：1、判令解除长恒花园业委会与佳园物业公司于2015年5月18日签订的《长恒花园物业管理服务合同》；2、判令佳园物业公司停止侵权行为恢复公共通道原状；3、判令佳园物业公司退还多收取的停车费及出租业主公用面积获得的利益54000元；4、判令佳园物业公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月18日，遵义市汇川区上海路长恒花园业主委员会（甲方）与佳园物业公司（乙方）签订《长恒花园物业管理服务合同》，该合同约定甲方将长恒花园小区委托乙方实行物业管理。委托管理期限为五年，自2015年5月18日起至2020年4月30日止。该合同第六章第二十一条约定：“2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米陆角向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米陆角向乙方交纳”，第二十二条约定：“车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：1、露天车位：每月100元，每年1200元；2、车库：每月20元，每年240元”。2016年11月，长恒花园小区一区新一届业主委员会成立，业主委员会名字由遵义市汇川区上海路长恒花园业主委员会变更为遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会，变更后的业主委员会于2016年11月21日报遵义市住房和城乡建设局备案，吴小双任业主委员会主任。因长恒花园业委会认为佳园物业公司提高物管费、未全面履行管理职责损害小区业主利益为由，提起诉讼，诉如所请。
另查明，长恒花园业委会于2016年12月3日召开了自成立以来小区第一次业主大会，参会业主共计118人一致同意物业自管。经释明后，2017年4月22日，长恒花园一区在其社区基层组织的见证下召开业主大会，大会参会总人数121人，其中参加开会表决的业主有117户（117人）、居委会1人、佳园物管公司3人，同意与佳园物业公司解除物业服务合同的有116户、弃权1户，116户所占的建筑面积为16623平方米，另有5户业主进行了补充表决。长恒花园业委会提交了《“长恒花园一小区”解除与遵义佳园物业有限公司的物业服务关系表决意见统计表》，自认该表90%是真实的。
另查明，根据遵义市人民政府办公室办发【2014】71号《市人民政府办公室关于印发遵义市机动车停放服务收费管理办法的通知》规定，小区内室外停车场固定停放小型车收费标准为120元/月。
审理过程中，佳园物业公司因客观原因不能取得相关证据，申请法院向遵义市城乡与住房建设局调取长恒花园一区房屋建筑面积及住户情况，予以准许。根据遵义市城乡与住房建设局下属遵义市不动产登记事务中心出具的证据证明，长恒花园一区共六栋建筑，其中，A栋有商业用房17间，成套住宅54套；B1栋有商业用房1间，车库12个，成套住宅24套；B2栋有商业用房13间，成套住宅47套；C1栋有车库12个，成套住宅24套；C2栋有商业用房8间，成套住宅22套；D栋有商业用房4间，车库22个，成套住宅20套。上述建筑面积共计32157.31平方米。
一审法院认为：遵义市汇川区上海路长恒花园业主委员会与佳园物业公司签订《长恒花园物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。2016年11月，该合同的相对人由遵义市汇川区上海路长恒花园业主委员会变更为长恒花园业委会，合同对本案双方均有约束力，双方均应恪守。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。长恒花园业委会要求解除与佳园物业公司之间的《长恒花园物业管理服务合同》，但并未召开业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，经释明后，长恒花园业委会于2017年4月22日召开了业主大会就业主是否同意解除与佳园物业公司的物业管理服务合同进行表决，并提交了《“长恒花园一小区”解除与遵义佳园物业有限公司的物业服务关系表决意见统计表》，长恒花园业委会自认该表有90%是真实的。业主委员会是代表业主利益的组织，未经业主同意或授权，不得代为业主作出是否同意解聘物业服务企业的意思表示，长恒花园业委会自认表决意见统计表有90%是真实的，无论是业主情况90%是真实的，还是业主表决意见90%是真实的，该表决意见表均不能代表业主的真实意思表示，本次业主大会表决意见存在虚假，因此，对长恒花园业委会的提交该证据不予采信，对长恒花园业委会出示的121份“长恒花园一小区”解除与佳园物业公司的物业服务关系表决意见亦不予采信。因此，长恒花园业委会要求解除与佳园物业公司之间的《长恒花园物业管理服务合同》的请求于法无据，不予支持。
对于长恒花园业委会要求佳园物业公司停止侵权行为，要求恢复公共通道原状。长恒花园业委会未举证证明其所要求恢复的区域属于公共通道区域，就算是公共通道区域，长恒花园业委会也未举证证明公共通道的堵塞是由佳园物业公司的侵权行为造成的，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，长恒花园业委会应承担举证不利的法律后果，对长恒花园业委会的该项请求不予支持。长恒花园业委会要求佳园物业公司退还多收取的停车费及出租业主公用面积给外来车辆获得利益54000元，佳园物业公司根据《长恒花园物业管理服务合同》的约定收取停车费，并未违反遵义市关于室外停车场收取停车费的规定，佳园物业公司不存在多收取停车费；关于长恒花园业委会要求佳园物业公司退还出租公用面积给外来车辆获得利益54000元的请求，首先，长恒花园业委会未举证证明佳园物业公司允许外来车辆停放在公用区域而获得了利益，其次，《长恒花园物业管理服务合同》未约定佳园物业公司应当将利用公用面积停放车辆获得的收益支付给长恒花园业委会；第三，建筑区划内的道路收益属全体业主共有，收益的收取及管理属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款中的其他重大事项，应当经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意从而共同作出决定，现长恒花园业委会要求佳园物业公司返还收益，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款的规定，不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第五十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费1160元，减半收取计580元，由遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会负担。
本案二审期间，上诉人长恒花园业委会提交了表决意见表，证明：上诉人采取了入户到访的形式征求业主的意见，并对住宅面积进行了统计，关于解除与被上诉人的物业服务合同，达到了物权法第七十六条的规定，达到了双过半及业主大会投票程序合法，投票结果也达到了双过半业主的同意。被上诉人佳园物业公司的质证意见为：对这些证据都不认可，1、按照规定，投票表决要去现场，没有证据证明这么多人都去了现场；2、现在他们提交的证据已经程序违法，他们没有通过召开业主大会这种形式统计大家的意见；即使去现场的人，代投票也没有提供相关的委托手续；3、新成立的业委会成员里大部分都没有缴纳物管费。这些证据都是作假的，我们不认可。被上诉人佳园物业公司提交了A栋三单元的台账，证明A栋三单元所有业主的名单，其中上诉人提交的意见表中的杨天勇并非是小区的业主，该台账是按照实际业主统计的。上诉人长恒花园业委会的质证意见为：对该台账的真实性不认可，上面没有业主的签名。
本院在二审中查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2015年5月18日，遵义市汇川区上海路长恒花园业主委员会（甲方）与被上诉人（乙方）签订的《长恒花园物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。后因遵义市汇川区上海路长恒花园业主委员会变更为长恒花园业委会，故该合同对上诉人与被上诉人均有约束力。现上诉人主张解除与被上诉人签订的物业合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，双方均认可该小区共有280户业主，上诉人提交的表决意见表中包含了150户业主的意见且均为同意解除与被上诉人之间的合同。另外，涉案小区建筑面积共计32157.31平方米，而150户业主的面积共计19896.35平方米，无论是面积还是业主均达到过半数的要求，故上诉人主张解除与被上诉人于2015年5月18日签订的《长恒花园物业管理服务合同》诉请，本院依法予以支持。至于被上诉人所称的上诉人程序不合法问题，根据《物业管理条例》第十二条第一款关于“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”之规定，业主大会并非一定要采取集体讨论的形式，上诉人搜集业主意见的形式亦是法律、行政法规所允许的，故被上诉人的该项意见本院不予采纳。至于上诉人提出的其他诉讼请求，因上诉人均未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由上诉人承担举证不能的法律后果。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初1405号民事判决；
二、解除上诉人遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会与被上诉人遵义佳园物业管理有限公司于2015年5月18日签订的《长恒花园物业管理服务合同》；
三、驳回上诉人遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会的其他诉讼请求。
一审案件案件受理费580元，二审案件受理费1160元，共计1740元，由上诉人遵义市汇川区长恒花园一区小区业主委员会承担1640元，由被上诉人遵义佳园物业管理有限公司承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 张 洪
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一七年十月三十一日
书记员 金 鑫