福建省泉州市洛江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0504执异14号
异议人（被申请人）：山东宏富置业有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区五道巷1号。
法定代表人：赖文祥。
异议人（被申请人）：赖文祥，男，1960年7月25日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
以上两异议人共同委托诉讼代理人：叶茗发、刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。
申请人：黄小宏，男，1966年3月20日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
申请人：黄丽笋，女，1966年1月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
申请人：赖填表，男，1967年5月9日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
以上三申请人共同委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。
本院在审理黄小宏、黄丽笋、赖填表与山东宏富置业有限公司、赖文祥合同纠纷一案中，黄小宏、黄丽笋、赖填表向本院申请财产保全并提供担保，本院予以准许。在执行部门执行财产保全民事裁定的保全事项后，山东宏富置业有限公司、赖文祥对本院查封山东宏富置业有限公司址于山东省潍坊市潍城区胜利西街3778号常春藤*国际花园1号梯901、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702；2号梯901、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702，上述36套房产的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年11月17日举行了听证，两异议人的委托诉讼代理人叶茗发、三申请人的委托诉讼代理人吴福林到庭发表了听证意见。现已审查终结。
山东宏富置业有限公司、赖文祥称，本院于2017年10月9日作出财产保全民事裁定，执行部门查封了山东宏富置业有限公司在山东省潍坊市潍城区胜利西街3778号常春藤*国际花园的36套房产，根据物价部门的备案价，被保全的房产每平方米的销售价格在6800元以上，被保全的房产价值达3000多万元。法院查封的财产价值应以黄小宏、黄丽笋、赖填表申请保全的金额1636万元为限，超额部分即常春藤*国际花园1号梯901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601；2号梯902、1002、1101、1102、1201、1202、1302、1502、1602的房产应立即解除查封。
黄小宏、黄丽笋、赖填表称，一、山东宏富置业有限公司提出被查封的36套房产销售价格在6800元以上，上述房产总价达3000多万元的主张不能成立。被查封的房产尚没有开始建设，根本不具有实际价值。因此，并不存在超标的情况。
二、最高人民法院公布的执行裁定案例均明确在审查财产保全查封不动产是否涉及超标的应当遵循以下几个方面的原则：1.对于司法解释规定的明显超标的额的限制，应当从宽掌握。2.查封不动产的价值应当以评估结论作为依据。3.应当着重考虑房产价格的波动因素、债权本金及利息、执行费用、拍卖佣金、被执行人所欠的土地出让金、欠缴的税款及滞纳金以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素。4.应当考虑查封标的能否保证债权人债权的实现。因此，本案对法院所查封的36套房产不能以申请人所提供的备案表价格作为判定价值的依据，也不能以申请人所提供的商品房认购书的认购价格作为依据。在山东宏富置业有限公司、赖文祥不能提供有鉴定资质评估机构的评估结论的情况下，应视为山东宏富置业有限公司、赖文祥举证不能，对于山东宏富置业有限公司、赖文祥所提出的执行异议申请不予支持。退一步讲，即使山东宏富置业有限公司、赖文祥能够提供相关的评估报告，也应当充分考虑房产的实现价值过程中涉及的各项费用及可能存在的拍卖降价等因素，不应当受裁定保全金额1636万元的约束。
三、具体到本案来说，黄小宏、黄丽笋、赖填表认为，虽然法院查封了山东宏富置业有限公司的36套房产，但是这些房产并不足以保证黄小宏、黄丽笋、赖填表债权的实现，根本不存在超标的额查封的问题。1.本案被查封的36套房产尚没有建设，目前常春藤*国际花园18号楼项目仅建设到地上五层左右，对于法院查封的9至17层的36套房产根本还没有建设，今后这些被查封的房产能否完成建设还是未知数，如果没有建设，那么黄小宏、黄丽笋、赖填表的保全行为并不能达到实现债权的效果。2.如果被查封的房产完成了建设，在建设过程中是否会存在开发商拖欠施工单位的工程款，而造成施工单位要求实现工程款优先权的问题，这也将影响到黄小宏、黄丽笋、赖填表债权的实现。3.目前山东宏富置业有限公司存在多起被执行案件，黄小宏、黄丽笋、赖填表仅是山东宏富置业有限公司众多债权人中的一员，今后其它债权人完全也有可能就查封的36套房产请求执行分配。4.虽然黄小宏、黄丽笋、赖填表申请保全的金额为1636万元，但该金额仅是山东宏富置业有限公司所欠黄小宏、黄丽笋、赖填表的欠款本金，由于山东宏富置业有限公司故意拖延案件审理时间，提起管辖权异议，造成案件审理时间延长，其所欠黄小宏、黄丽笋、赖填表欠款的利息持续增加。至2017年11月份，山东宏富置业有限公司所欠黄小宏、黄丽笋、赖填表的欠款本息已达2500万元左右，即使被查封的36套房产完全拍卖也不足以偿还上述欠款本息。5.本案还应该考虑到在拍卖实现债权时，可能面临山东宏富置业有限公司是否存在欠缴土地出让金、税费、房产过户费用、执行费用、拍卖佣金等费用；也应当考虑房产在拍卖时存在价款仅能为房产评估价格的64%，那么即使是为了实现1636万元的债权，在不考虑执行费用及拍卖佣金的情况下，房产的实际价值至少要2600万元以上才足以保证1636万元债权的实现，如果要保证2500万元债权的实现，则房产的实际价值应为3900万元。因此，本案并不存在超标的额查封的情形。
综上，黄小宏、黄丽笋、赖填表认为，异议人主张超标查封的理由不能成立，请求法院依照最高人民法院的裁判精神，依法驳回两异议人的申请，切实维护黄小宏、黄丽笋、赖填表的合法权益。
本院查明，黄小宏、黄丽笋、赖填表与山东宏富置业有限公司、赖文祥合同纠纷一案尚处于审理过程中。审理过程中，本院依黄小宏、黄丽笋、赖填表的申请，作出的财产保全民事裁定：冻结山东宏富置业有限公司、赖文祥在金融机构的存款人民币1636万元或查封、冻结其他等价财产。执行部门在执行该民事裁定书时，查封山东宏富置业有限公司名下山东省潍坊市潍城区胜利西街3778号常春藤*国际花园1号梯901、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702；2号梯901、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702，上述36套房产的查封。
本院认为，根据当事人的意见，本案的争议焦点在于是否存在超标的额查封财产的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案执行部门在执行财产保全民事裁定书的过程时，依据黄小宏、黄丽笋、赖填表的申请，对山东宏富置业有限公司名下的36套房产进行查封。现山东宏富置业有限公司、赖文祥认为执行部门查封的不动产超出申请人申请保全的金额1636万元，提出执行异议，申请解除常春藤*国际花园1号梯901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601；2号梯902、1002、1101、1102、1201、1202、1302、1502、1602，上述17套房产的查封。根据山东宏富置业有限公司、赖文祥提供的山东省潍坊市淮城区物价局的商品房销售明码标价（备案）表，本院查封的36套房产的售价总计3000多万元。如解除上述17套房产的查封，本院仍然查封其余19套房产，结合物价局的商品房销售明码标价（备案）表及已被认购的部分商品房的单价等因素综合考虑，该19套房产的价值不低于（2017）闽0504民初266号民事裁定书上的保全金额。故山东宏富置业有限公司、赖文祥提出的异议申请，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，裁定如下：
解除对山东宏富置业有限公司名下址于山东省潍坊市潍城区胜利西街3778号常春藤*国际花园18号楼1号梯901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601；山东省潍坊市潍城区胜利西街3778号常春藤*国际花园18号楼2号梯902、1002、1101、1102、1201、1202、1302、1502、1602，上述17套房产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向泉州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 郭翠惠
审 判 员 汪秀琴
审 判 员 陈璇璇
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 陈婷凤
书 记 员 何 嫄