安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0504民初3304号原告（反诉被告）：赵文斌,男,1968年9月23日生,汉族,户籍地甘肃省兰州市城关区,原告（反诉被告）：马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区九华路与康乐路交叉口西北角（安徽德化堂国际酒店有限公司内）。共同委托诉讼代理人：林志清，安徽长城律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨琴，安徽长城律师事务所律师。被告（反诉原告）：马鞍山市德化堂古床博物馆,住所地安徽省马鞍山市康乐路**号。法定代表人:刘强。委托诉讼代理人：尹冰花，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王抒发，安徽净源律师事务所律师。原告（反诉被告）赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司（以下简称沙姆巴拉酒店）诉被告（反诉原告）马鞍山市德化堂古床博物馆（以下简称德化堂）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司的共同委托诉讼代理人林志清、杨琴，被告（反诉原告）德化堂委托诉讼代理人王抒发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵文斌、沙姆巴拉酒店就本诉向本院提出诉讼请求：1、撤销原被告之间签订的酒店租赁经营合同；2、判令被告返还及赔偿原告各项费用1361149.5元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月13日，原告与被告签订了一份《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》。合同载明被告将其所有的德化堂床文化酒店租赁给原告经营管理，包括酒店主楼、博物馆三楼等，租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日，租金每年壹佰捌拾万元。同时双方还约定，原告赵文斌另行成立一家运营管理公司作为合同履约主体，另双方就权利义务、违约责任、管辖法院等做了详细约定。合同签订后，原告赵文斌依约成立了沙姆巴拉酒店对德化堂文化酒店进行经营管理。然，被告隐瞒事实、欺骗原告方，在接手实际经营后，原告发现酒店存在消防验收不合格、主楼七层及博物馆三层不得对外经营等等诸多严重影响合同履行事实。同时，被告也未依约对酒店固定资产进行维修和修缮，原告为保证酒店正常经营，不得不自行安排维修。原告多次就上述问题与被告协商，但未能达成一致。2017年8月1日，被告单方面接管酒店，现原告无奈退出酒店经营，且被告拒绝赔偿原告各项费用及损失。原告认为，被告隐瞒事实、欺诈原告方，且未成完全履行合同，存在诸多违约行为，给原告造成严重经济损失。为此，原告诉至法院。德化堂就本诉辩称：一、因原告方未按照合同约定支付租赁费，且明确表示无力支付，被告已根据法律规定，依法行使单方解除权，原告方对此未表示异议，并主动自行撤离酒店，返还了租赁物，双方合同的权利义务已经终止。因此，原告方诉请撤销原被告之间签订的酒店租赁经营合同的前提条件已不存在。二、被告已经全面履行了租赁合同，不存在隐瞒事实、欺诈原告方以及其他违约行为。1、被告交付的房屋于2014年4月25日经消防验收合格，符合合同约定。原告陈述的消防安全违法行为是在原告方经营过程中发生的，与租赁房屋是否通过消防验收无关。2、“主楼七层及博物馆三层不得对外营业”既不存在隐瞒和欺诈的情形，也不影响合同的履行。首先，根据合同第一条、第六条的约定，被告将德化堂国际酒店整体交由原告租赁经营管理，并不意味着酒店的每一处房屋、每一个部分都可对外营业。其次，酒店整体面积约13500平方米，而主楼七层及博物馆三层仅约为1400平方米，只是一小部分，局部不能对外营业，不改变整体可对外营业的属性。再次，根据原告方公司的经营范围，主楼七层及博物馆三层虽不得对外营业，但完全可以满足原告方的租赁需求。事实上，原告明知主楼七层及博物馆三层不得对外营业，却擅自对外营业。3、在租赁期间，被告完全履行了维修义务，确保租赁物始终处于能够使用状态。无证据证明原告要求被告维修，也无证据证明原告方对租赁物进行了维修。三、基于以上事实，原告方无权要求被告支付违约金和所谓的“主楼七层及博物馆三层虽不得对外营业折扣租金”、酒店维修费用。至于新增固定资产费用，既无事实，又无约定或法律依据。而消防整改、罚款等费用和社保费用及其他单位签单，均系原告方经营过程中自行发生，与被告无关。另原告方的库存货物及被告的签单费用，双方未进行结算，原告方无权要求被告支付。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。德化堂就反诉向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金等损失、支付代缴费用、返还预收费用等计512101.85元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月13日，反诉原告与反诉被告签订了一份《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》。合同载明反诉原告将其所有的德化堂床文化酒店租赁给反诉被告经营管理，包括酒店主楼、博物馆三楼等，租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日，租金每年壹佰捌拾万元。同时双方还约定，反诉被告赵文斌另行成立一家运营管理公司作为合同履约主体，另双方就租赁费支付、违约责任作出约定。合同签订后，反诉原告依约全面履行了相关义务，可反诉被告在今年的8月1日前却无力支付第二年的租赁费。反诉原告迫不得已依法解除合同，反诉被告对此未提出任何异议，并主动自行撤离酒店，返还了租赁物。由于反诉被告不履行合同主要义务，致使租赁期十年的合同仅履行一年即终止，给反诉原告带来了严重的经济损失。另，在租赁期间，反诉原告为反诉被告代缴、代付了相关费用，且反诉被告以定金、预售游泳票等形式预收的费用将由反诉原告承担，反诉被告理应向反诉原告支付前述费用。赵文斌、沙姆巴拉酒店就反诉辩称：导致合同没有继续履行下去是因为反诉原告的欺诈行为，2014年涉案房屋在消防验收的时候7层和3层不能对外经营反诉原告是明知的，但是和反诉被告签订合同的时候隐瞒了这一事实，只说3001、中石会议室和四楼小剧场不能经营。交付的资产没有按照合同第十条进行修缮导致合同不能履行，防火门损害让被告来修，被告没有修，导致被罚款停业，这个损失应该由反诉原告承担，基于以上两点，合同应该撤销。请求驳回反诉原告的诉请。赵文斌、沙姆巴拉酒店本诉中向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、公司营业执照复印件各一份，证明原告主体身份。2、民办非企业单位登记证书一份，证明被告主体身份。3、德化堂床文化酒店租赁经营合同书一份，证明原、被告之间租赁合同关系。4、责令限期改正通知书一份，证明案涉酒店消防存在诸多问题。5、报销单、缴款凭证复印件，证明案涉酒店消防整改、罚款的事实。6、特种行业许可证一份，证明案涉酒店主楼七层及博物馆三楼不得对外营业。被告有欺诈行为。7、沙姆巴拉酒店厨房食品盘存表一份，证明原告厨房食品库存45141.6元。8、库存清单一份，证明原告其他库存119302.86元。9、社保费申请表信息、中国建设银行回单各一份，证明原告支付8月份社保费用32594.19元。10、维修费用表一份，证明原告2016年、2017年自行维修酒店并支付维修费的事实。11、新增固定资产费用表一份，证明原告2016年、2017年新增固定资产明细及价格。12、会计报表一份，证明被告在原告酒店签单220160元。13、欠款明细表一份，证明其他单位在原告酒店签单尚有203063元。德化堂对于本诉中原告赵文斌、沙姆巴拉酒店提交的证据发表如下质证意见：1、对于证据1，无异议。营业执照上的经营范围餐饮、住宿等，对于德化堂的其他部位完全可以在其经营范围内使用，颁发的时间是2016年5月30日。2、对于证据2，无异议。3、对于证据3，真实性无异议，第一条和第六条约定的是德化堂国际酒店整体交由乙方租赁管理，租赁期限是十年，自2016年8月1日至2026年7月31日止。从该合同中可以看出双方并没有约定所有的建筑物都可对外营业，合同中强调整体。4、对于证据4，2016年12月24日下给沙姆巴拉公司的，列举其消防违法行为，是其经营期间的问题。该通知书是针对原告经营期间的违法行为和被告无任何关系。5、对于证据5，报销单是原告单方制作，三性有异议，即使是真实的与被告也没有关系。缴款凭证真实性无异议，是原告经营过程中接受的罚款与被告无关。6、对于证据6，合同中原被告双方既没有约定，被告也没有承诺七层和三层可以对外营业，七层和三层根据营业执照的经营范围完全可以满足原告的经营范围，真实性无异议，达不到原告的证明目的。7、对于证据7，是原告单方制作，不能看出被告对此予以确认。8、对于证据8，真实性予以确认，但是我方统计的是113240.03元。9、对于证据9，只能证明原告为其职工缴纳社保，与被告无关。10、对于证据10，是原告方单方制作的会计凭证，三性均有异议。不能证明租赁物需要维修也不能证明原告要求被告进行维修。也没有确切的证据证明其实施过维修。疏通便池不属于维修范围。11、对于证据11，同证据10的意见，从被告形成固定资产的表格看大部分都是消耗品，如电脑、工服等，是原告维持其正常经营的所发生的消耗品的费用。12、对于证据12，确实有这个事实，但是数据不认可，需要对账。13、对于证据13，真实性有异议，与被告无关。债务人不是被告不能向被告主张。德化堂本诉中未向本院提交证据。德化堂反诉中向本院提交如下证据：1、民办非企业单位登记证书一份，证明反诉原告诉讼主体资格。2、《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》一份，证明反诉原被告之间的租赁合同关系依法成立、合同约定了双方的权利义务以及租金的给付时间。3、盘存物品金额汇总表一份，证明反诉原告于2016年5月1日将租赁物移交给反诉被告。4、酒店报损单一份，证明租赁期间，反诉被告损坏租赁物的价值。5、储值卡信息一份，证明反诉被告出售的储值卡尚存的余额。6、定金明细一份，证明反诉被告收取的定金。7、明细分类账一份，证明反诉被告预售游泳票尚存的余额。8、电子发票一份，证明反诉原告为反诉被告代缴电信费。9、机打发票一份，证明反诉原告为反诉被告代缴燃气费。10、欠条、债权转让证明各一份，证明反诉原告为反诉被告代付货款。11、意见书、合格证各一份，证明涉案租赁物经消防验收合格。12、艺龙、携程预付订房信息打印件各一份，证明反诉被告对外经营主楼七层和博物馆三层。赵文斌、沙姆巴拉酒店对于反诉中德化堂提交的证据发表如下质证意见：1、对于证据1，无异议。2、对于证据2，真实性无异议，但是上面没有说7层和3层不能对外经营。3、对于证据3-10均不予认可，需要向当事人核实。4、对于证据11，不能证明涉案的7楼和3楼经过消防验收合格，其他层验收合格无异议。5、对于证据12，当时在不明白的情况下可能对外经营的，但是因为消防验收不合法受到很大影响。本院认证意见如下：对赵文斌、沙姆巴拉酒店提交证据5中的报销单、证据10、11、13及德化堂提交的证据4、5、6、7、8、9，因对方不予认可，系单方制作，真实性亦无法确认，依法不予采信。对赵文斌、沙姆巴拉酒店提交证据9，因缺乏关联性，依法不予采信。对赵文斌、沙姆巴拉酒店提交的其他证据及德化堂提交的其他证据均因对方对真实性不持异议，予以认定。经审理查明：2016年4月13日，德化堂（甲方）与赵文斌（乙方）签订《德化堂床文化酒店租赁经营合同书》，合同约定，1、德化堂将其所有的德化堂床文化酒店整体租赁给赵文斌经营管理，租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日止；2、赵文斌另行成立一家运营管理公司作为该合同乙方的共同履约主体；3、“甲方协助乙方管理公司另行办理酒店经营手续，酒店的经营范围、经营所需证照、许可手续、印鉴等由乙方另行办理”；4、“甲方将德化堂国际酒店整体交由乙方租赁经营管理（包括客房、餐厅、会议室、康体等设施），包括酒店主楼、博物馆三楼（3001客房、中式会议室、四楼小剧场除外）、停车场双方公用、内部装修、家俱、家电等各种设施、设备。资产以双方移交时共同清点的移交资产台账为准（双方各执一份清单）。酒店易耗品以购价出售给乙方”；5、关于甲方的权利义务，双方约定“为乙方提供现有的客房、餐厅、会议室、康体及所有租赁区域内的设施设备及物品，使乙方在交接后能立即投入正常经营。甲方应定期对固定资产进行维修及修缮，保证乙方能够正常经营。”、“甲方给乙方提供小工程维修、保安等无偿物业服务”、“除上述所约定的装修工程、设施设备、物品的购进，以及工程改造外，乙方经营期间所出现的装修工程、设施设备、物品的更换，甲方将不再承担，均由乙方自行承担”；5、双方还约定，租金为每年180万元。另外，双方就违约责任、管辖法院均作出约定。合同签订后，原告赵文斌依约成立了沙姆巴拉酒店对德化堂文化酒店进行经营管理，并于2016年5月30日办理了营业执照。2016年12月24日，马鞍山市雨山区公安消防大队向沙姆巴拉酒店下达了责令限期改正通知书，指出存在的消防问题有：1、灭火器未成组放置且生产日期失效；2、地下车库防火门损坏；3、消控室值班人员一人且无证上岗且不会操作；4、应急照明配置不符合标准，疏散标志损坏；5、配电室防火门擅自拆除。为此，该消防大队于2017年1月3日向沙姆巴拉酒店下达了行政处罚决定书，给予沙姆巴拉酒店罚款5000元。另据本诉原告提交的特种行业许可证显示，发证日期为2014年5月16日，企业名称为“安徽德化堂国际酒店有限公司”，该证的备注栏载明“根据消防合格证书许可范围，4-6层核发许可证。七层及三层古床住宿体验区不列入范围，不得对外营业”，该证的变更登记栏记载有，2017年2月20日，名称变更为“马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司”法人变更为“赵文斌”，该证的年审记录栏中，2014、2015、2016年度均年审合格。另，因双方的诉请均涉及诸多账目，本院在庭后为双方主持核对账目，经核对，德化堂认可赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的赔偿项目有：1、厨房库存45141.6元；2、其他库存113240.03元；3、固定资产有4台电脑和12张办公桌；4、德化堂签单费用120160元。赵文斌、沙姆巴拉酒店认可德化堂主张的赔偿项目有：1、定金余额6000元；2、7月燃气费4358元；3、7月电信费5635元；4、代付材料费16331元。其中，关于固定资产的4台电脑和12张办公桌，双方均同意自行办理交接手续。本院认为：一、关于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂隐瞒消防验收不合格、主楼七层及博物馆三层不得对外经营的事实、存在欺诈行为而要求撤销合同的请求。本院认为，1、从时间上来看。根据双方订立的合同，赵文斌、沙姆巴拉酒店承租的租赁物前身亦是用于酒店经营，且双方订立合同的时间为2016年4月13日、租赁物的实际交接时间是2016年5月1日、赵文斌、沙姆巴拉酒店办理营业执照的时间为2016年5月30日、而合同中约定的租赁期限起始时间是2016年8月1日，赵文斌或沙姆巴拉酒店完全有充裕的时间进行实地考察，对租赁物的状况理应是完全了解。2、关于消防问题。酒店业为特种行业应向所在地的公安治安部门申请办理特种行业经营许可证，这是酒店业经营者应当知道的基本常识，而据赵文斌、沙姆巴拉酒店举证的特种行业许可证，该证对于“七层及三层古床住宿体验区不得对外营业”的记载非常明确，赵文斌对此应当知情，该证显示租赁物2014年至2016年的年审均为合格，租赁物在出租时已通过了当年的年审，至2016年12月24日马鞍山市雨山区公安消防大队向沙姆巴拉酒店下达了责令限期改正通知书时，沙姆巴拉酒店应该至少已经营近五个月，根据双方合同中约定的乙方权利义务“严格遵守各级政府部门颁布的治安、食品卫生、工商、税务、环保、消防等法规”，此时出现的消防问题，正是赵文斌、沙姆巴拉酒店未履行《中华人民共和国消防法》规定的消防安全职责所致，赵文斌、沙姆巴拉酒店要求德化堂承担消防整改及罚款费用与法无据。故关于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂隐瞒消防验收不合格、主楼七层及博物馆三层不得对外经营的事实、存在欺诈行为而要求撤销合同的请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。赵文斌、沙姆巴拉酒店要求德化堂承担消防整改及罚款费用亦与法无据。二、关于违约问题。1、关于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂未依约对酒店固定资产进行维修和修缮的问题。对此，双方虽在合同中约定有“甲方给乙方提供小工程维修、保安等无偿物业服务”，该条约定为德化堂的义务亦是赵文斌、沙姆巴拉酒店享有的权利，权利人可自由处分自己享有的权利，赵文斌、沙姆巴拉酒店仅提交自行维修的票据等单据，并未举证证明其根据合同约定要求德化堂进行维修，依法应当承担相应的不利后果，故对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张德化堂未依约对酒店固定资产进行维修和修缮需要承担违约责任支付违约金300000元的诉请，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。赵文斌、沙姆巴拉酒店要求德化堂承担2016年度及2017年度酒店维修费用亦与法无据。2、关于德化堂主张赵文斌、沙姆巴拉酒店不履行合同主要义务要求其承担违约责任的诉请，亦未对此举证证明，且双方已自行解除合同，合同权利义务已终止，对于德化堂该项诉请，依法不予支持。三、关于赵文斌、沙姆巴拉酒店与德化堂各自主张的其他费用。对于得到对方认可的费用，可在本案中予以处理，经核算，德化堂应向赵文斌、沙姆巴拉酒店支付的费用合计278541.63元；赵文斌、沙姆巴拉酒店应向德化堂支付的费用合计32324元。对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的主楼七层及博物馆三层不能使用折扣租金270000元的诉请，从双方订立的合同中明确约定“甲方将德化堂国际酒店整体交由乙方租赁经营管理（包括客房、餐厅、会议室、康体等设施），包括酒店主楼、博物馆三楼（3001客房、中式会议室、四楼小剧场除外）、停车场双方公用、内部装修、家俱、家电等各种设施、设备……”可见，租赁物为一个整体，具有多种功能，即使主楼七层及博物馆三层不能对外经营旅馆业，亦可用于其他用途，况且，在合同的履行过程中，赵文斌、沙姆巴拉酒店已将主楼七层及博物馆三层作为对外经营使用，故对于这一诉请，依法不予支持。对于赵文斌、沙姆巴拉酒店主张的8月份社保费用、其他单位签单费用，及德化堂主张的储值卡余额、预收餐费、预收游泳票款、酒店物品损坏价值等其他项目，因对方不予认可，本案中无法处理，双方可另行协商。关于固定资产的4台电脑和12张办公桌，双方均同意自行办理交接手续，本案中无需处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山市德化堂古床博物馆于本判决生效之日起十日内支付赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司278541.63元。二、赵文斌、马鞍山市沙姆巴拉酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市德化堂古床博物馆32324元。三、驳回赵文斌、沙姆巴拉酒店的其他诉讼请求。四、驳回马鞍山市德化堂古床博物馆的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取4262.5元、反诉受理费减半收取4460.5元，合计8723元，由赵文斌、沙姆巴拉酒店负担1720元，由马鞍山市德化堂古床博物馆负担7003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇一七年十二月二十八日书记员  孙惠娟