辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终8440号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司沈阳大东支行。
法定代表人：么鸿斌。
委托诉讼代理人：吕晓清。
被上诉人（原审被告）：张同娜。
被上诉人（原审被告）：沈阳万怡房产置业有限公司。
法定代表人：刘祥海。
委托诉讼代理人：陈晶。
上诉人中国银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称中国银行大东支行）与被上诉人张同娜、沈阳万怡房产置业有限公司（以下简称万怡房产）金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（以下简称一审法院）(2017)辽0104民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国银行大东支行委托诉讼代理人吕晓清、被上诉人沈阳万怡房产置业有限公司委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼，被上诉人张同娜未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
中国银行大东支行上诉称：1.依法撤销原审判决第五项，改判上诉人对被上诉人提供的抵押房产（位于沈阳市沈河区新泰街20-1号1-1-1）享有优先受偿权；2.依法判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审法院认定抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权是错误的。上诉人认为涉案房产虽为抵押权预告登记，但房产部门颁发了登记证书。抵押权预告登记无法变成抵押权登记，不是上诉人的原因造成的，该预告抵押权登记与抵押权登记具有相同的法律性质和法律效力。从我国的实际情况出发，原审法院判决有失公正，易引发金融风险。目前大部分购房者与开发商签订商品房买卖合同购置房屋，都是先交一定比例的首付款，剩余房款均是通过以预购的商品房作为抵押物向金融机构申请按揭贷款，又因这些预购的商品房大部分为在建工程，其是否顺利办理下来产权证将预告抵押权变成正式抵押权登记，并不是金融机构所能控制的，按照原审法院的判决，金融机构不能对抵押的房产享有优先受偿权，就会导致金融机构受理的贷款业务有原来的有房产抵押担保变成了纯信用担保的贷款业务，把风险都压在金融机构身上明显不公平。原审法院对同类型案件做出了不同的判决，原审法院2016年判决的同类型案件，判决支持了上诉人对办理预告抵押权登记的房产享有优先受偿权。
张同娜未提供答辩意见。
沈阳万怡房产置业有限公司委托诉讼代理人述称，同意上诉人的诉讼请求。
中国银行大东支行向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除中国银行大东支行与张同娜签订的编号为2013年01字0527号个人一手住房贷款合同；2.请求法院判令张同娜给付贷款本金1199839.5元、利息33540.37元、罚息1118.77元，共计1234498.64元（截止日期为2017年3月28日，以后利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）；3.判令中国银行大东支行对张同娜用于本案抵押的沈阳市沈河区新泰街20-1号1-1-1房产享有优先受偿权；4.请求法院依法判令沈阳万怡房产置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；5.张同娜承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：中国银行股份有限公司沈阳大东支行与张同娜于2013年6月28日签订编号为2013年01字0527号个人一手住房贷款合同，张同娜购买坐落于沈阳市沈河区新泰街20-1号1-1-1的房屋，向中国银行大东支行申请个人住房贷款。借款总额为126万元，借款期限为360个月，每月还本息金额为7469.49元，从2013年6月28日起至2043年6月27日止，按照等额本息方式还款，借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。张同娜于2013年7月1日以其购买的上述房屋办理了商品房抵押预告登记。借款合同签订后，中国银行大东支行按合同约定足额发放了贷款126万元，张同娜从2013年6月28日开始向中国银行大东支行还款，还至2016年8月6日，后未按合同规定偿还借款本息。截止至2017年3月28日，张同娜欠中国银行股份有限公司沈阳大东支行贷款本金1199839.5元、利息33540.37元、罚息1118.77元，共计1234498.64元。另查明，中国银行股份有限公司沈阳大东支行与沈阳万怡房产置业有限公司签订了个人房屋贷款合作协议，协议约定，沈阳万怡房产置业有限公司为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。保证期限自《借款合同》生效之日起，至中国银行股份有限公司沈阳大东支行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。
一审法院认为，中国银行股份有限公司沈阳大东支行与张同娜签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，中国银行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而张同娜未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对中国银行大东支行要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于中国银行大东支行与沈阳万怡房产置业有限公司签订的《个人房屋贷款合作协议》，其合同符合法律规定，真实有效。在该份合同中约定沈阳万怡房产置业有限公司提供的保证为全额不可撤销连带责任保证，且保证期限未届满，故沈阳万怡房产置业有限公司应按照合同约定对本案涉及的债务承担连带责任保证。关于中国银行大东支行要求在借款合同约定的抵押担保范围内对张同娜的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未办理抵押权登记，中国银行大东支行对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。一审法院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，中国银行大东支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对中国银行大东支行关于行使抵押权的主张，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第九十四条第三项、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司沈阳大东支行与张同娜于2013年6月28日签订编号为2013年01字0527号《个人一手住房贷款合同》;二、张同娜于本判决发生法律效力后10日内偿还中国银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金1199839.5元、利息33540.37元、罚息1118.77元，共计1234498.64元；三、张同娜于本判决发生法律效力后10日内偿还中国银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年3月29日起以本金1199839.5元为基数，至借款本金付清之日止）；四、沈阳万怡房产置业有限公司对上述二、三项承担连带保证责任；五、驳回中国银行大东支行的其他诉讼请求。案件受理费15910元，减半收取7955元，由张同娜承担。
本院二审期间，当事人对原审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为中国银行大东支行是否应对抵押的财产享有优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。抵押登记是抵押权的设立登记，具有物权公示的效力。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定，以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。抵押预告登记，是在购房者与银行签订借款合同的同时，在房管局备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产行使权利，并非现实的抵押权。本案中，争议房屋仅办理了抵押预告登记，而未办理抵押登记，并不具有物权公示的效力，因此诉争房屋抵押权并未设立，中国银行大东支行对争议房屋不享有优先受偿的权利。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,910元，由上诉人中国银行股份有限公司沈阳大东支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 松
审 判 员 刘 波
代理审判员 张加磊
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 孙爱博
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；