广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第1266号
上诉人（原审被告）广州珠江侨都房地产有限公司。
法定代表人鲍文格，董事长。
委托代理人郑政武、张成，均为该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）陈小明，男，1976年8月24日出生，汉族。
委托代理人何冰洋，广东法盛律师事务所律师。
上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（下简称珠江侨都房产公司）因与被上诉人陈小明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第2760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈小明（乙方）与珠江侨都房产公司（甲方）于2008年11月20日签订《商品房买卖合同》，订明乙方以3200000元向甲方购买位于广州市海珠区赤岗领事馆以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗冲以西珠江帝景苑第A4幢21层2103号房；该商品房合同约定建筑面积239.34平方米，其中套内建筑面积200.56平方米；甲方应当在2009年5月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用（第十条）；甲方交付的房屋应当符合取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》的条件（第十一条）；商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续；乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接；房屋交付的标志是办理收楼手续；在双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；所购商品房为住宅的，甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》；甲方提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》应不低于建设行政主管部门制定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》的最低要求；如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；乙方未按书面通知的交楼时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方，由此产生的一切费用及风险由乙方承担；甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金（第十三条）；该合同附件五《本合同补充协议》第3条：收楼时，乙方应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证；第6条：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第13条：本附件补充协议条款优先于合同其他条款；等。合同签订后，珠江侨都房产公司分别于2008年12月12日、2009年2月11日、2010年6月12日向陈小明开具金额为1600000元、1280000元和311368元的购房款发票，其中2010年6月12日的发票注明：套内面积200.019平方米；退面积差换票。此后，陈小明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、珠江侨都房产公司按照《商品房买卖合同》第十三条以及该合同附件五第6条的约定向其支付延期交房违约金160000元（从2009年5月16日起至2009年11月9日止，按已付房款3200000元的每日0.5‰的标准计算）；2、珠江侨都房产公司承担本案诉讼费用。
诉讼中，陈小明表示其在收楼前已付清合同约定的房款，珠江侨都房产公司在2010年6月12日退回面积差房款给其后，已将原发票原件收回，并重新开具了金额为311368元的购房款发票给其。珠江侨都房产公司对此不予确认，其公司只确认发票记载的总金额3191368元为陈小明实际付款金额；其公司只是重新换了新版发票给陈小明，实际上没有退面积差房款给陈小明；根据其公司开具的发票显示陈小明存在逾期付款的情况，故其公司可按陈小明累计迟延付款天数相应顺延交楼日期。另外，双方当事人均确认：在陈小明收楼前，珠江侨都房产公司曾通知陈小明收楼，但陈小明以涉案房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝收楼，后陈小明于2009年11月9日实际接收涉案房屋；珠江侨都房产公司于2010年1月才取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程施工质量验收监督意见书》。
原审法院认为，陈小明与珠江侨都房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，珠江侨都房产公司应当在2009年5月15日前将符合取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》条件的房屋交付陈小明使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《建设工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。珠江侨都房产公司在陈小明实际收楼之后才取得《建设工程施工质量验收监督意见书》，即表明陈小明收楼时，涉案房屋尚未达到合同约定的交付标准和法定的交付标准。珠江侨都房产公司履行合同义务不符合约定，故应承担违约责任。珠江侨都房产公司以涉案房屋符合正常居住条件、没有任何质量问题、不影响陈小明正常使用为由所作抗辩，显属无理，原审法院不予采纳。双方约定珠江侨都房产公司如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，珠江侨都房产公司按日向陈小明支付已支付房价款0.5‰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，如果陈小明要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，珠江侨都房产公司按日向陈小明支付已付房价款0.5‰的违约金；双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款和违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%。陈小明表示其在收楼前已付清合同约定的房款给珠江侨都房产公司，但珠江侨都房产公司在2010年6月12日退回面积差房款给其后，已将原开具的购房款发票原件收回，并重新开具了金额为311368元的购房款发票给其。虽然珠江侨都房产公司对此不予确认，但从珠江侨都房产公司于2010年6月12日向陈小明开具的载明“套内面积200.019平方米、退面积差换票”的发票内容来看，可认定珠江侨都房产公司在当天向陈小明退面积差房款后重新开具了发票，珠江侨都房产公司在诉讼中也确认有换发票给陈小明，但在本案中却不能提供旧发票。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可推定该主张成立。鉴此，原审法院对陈小明的上述事实主张认定。珠江侨都房产公司认为陈小明尚欠房款未付清的意见，显然与事实不符，原审法院不予采纳。现陈小明要求珠江侨都房产公司按合同约定的标准计付从合同约定的交房期限的第二日起至实际交付之日止的迟延交楼违约金（以合同约定的总房款为本金计算）的请求，合法合理，原审法院予以支持。鉴于按上述时段计算的违约金总额已超过按总购房价的5%计算的金额，故本案的违约金应按合同约定的总购房价的5%计算，并以陈小明主张的金额为限。关于迟延付款和顺延交楼的问题。陈小明在合同约定的交楼日期前已经付清合同约定的房款给珠江侨都房产公司，故珠江侨都房产公司关于陈小明延付房款相应顺延交楼时间的抗辩，与合同约定不符，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，原审法院作出判决如下：广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起10日内，一次性向陈小明陈小明支付迟延交楼违约金（按陈小明已付房款3200000元的5%计算，并以陈小明主张的160000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由珠江侨都房产公司负担。上述受理费已经由陈小明预交，陈小明同意由珠江侨都房产公司在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给陈小明。
上诉人珠江侨都房产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、上诉人在被上诉人多次以口头及书面方式通知被上诉人收楼，履行了通知义务；2、涉讼房屋符合正常的居住条件，没有任何质量问题，不影响被上诉人入住，且在一审开庭之前已取得《建设工程竣工验收监督意见书》，被上诉人要求上诉人支付逾期交楼违约金没有依据；3、被上诉人没有按约定的时间和金额向上诉人支付购房款，也没有按约定的时间办理按揭手续，按约定上诉人可顺延交楼；4、在案件审理过程中，一审法院认定事实有误，适用法律错误。认为计算违约金的本金应当以被上诉人实际支付金额3191368元为准，而不是一审判决以3200000元计算违约金。
被上诉人陈小明答辩称：1、房屋不具备商品房买卖合同第11条约定交房的条件，没有取得《建设工程竣工验收监督意见书》，因此，由此导致延期交房责任应由上诉人承担。2、上诉人称已付购房款在《商品房买卖合同》第13条有约定，但被上诉人认为上诉人曲解已付房款真实意思，已付房款应该是延期违约责任发生时支付的楼款算为已付房款，且违约交房违约责任应该以延期交房时已付房款作为基数来计算违约金。3、上诉人也确认实际支付房款是由于房屋面积出现差异，按照合同约定多退少补导致的。
本院经审理查明，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。本案二审争议的焦点在于是否存在逾期交楼的违约事实，以及违约金的计付方式问题。首先，关于逾期交楼问题。商品房买卖关系中，保证房屋质量是卖方的基本义务，既应遵照合同约定亦应符合法定标准。上诉人认为其交楼前已尽通知义务，现有证据反映，其时就涉案房屋，上诉人既未取得《建设工程施工质量验收监督意见书》，亦未取得《建设工程竣工验收备案表》，并不符合合同约定及法定的交楼条件。合同约定收楼时间为2009年5月15日前，而诉讼中双方确认实际交楼时间是2009年11月9日，上诉人已经逾期交楼。上诉人提出被上诉人逾期交付房款，以此作为逾期交楼抗辩理由。但上诉人2010年6月12日开出的收楼款发票明确注明：“套内面积200.019平方米，退面积差换票”证明被上诉人之前已经交付房款，上诉人对该事实予以否认，但无合理解释亦不出示原有票据核对。被上诉人称其已经按时付款，此后因面积差退款由上诉人收回原有发票换开上述发票。原审法院认为被上诉人陈述合理，予以采信，并无不当。上诉人关于被上诉人逾期交付房款的陈述理据不足，本院不予采信该部分的抗辩。故此上诉人逾期交楼应承担逾期交楼责任。关于逾期交楼违约金的计付问题，原审法院的计算方式，既尊重双方合同约定亦符合公平合理原则，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人广州珠江侨都房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年九月二十七日
书 记 员 阮志雄