江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0061号
申请复议人（被执行人）连云港富强房地产开发有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人刘华，该公司董事长。
委托代理人韩启荣。
申请执行人郑斌。
委托代理人隋新明，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人赵坚，江苏顺维律师事务所律师。
被执行人张弛。
被执行人灌南县农业机械有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇人民东路12号。
法定代表人王多波，该公司董事长。
被执行人付怀林。
评估公司江苏同方土地房地产评估有限公司，住所地江苏省无锡市南长区清扬路123号418室。
法定代表人韩卫东，该公司董事长。
委托代理人张海燕，该公司估价师。
申请复议人连云港富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因郑斌申请执行其与张驰、富强公司、灌南县农业机械有限公司（以下简称农机公司）、付怀林民间借贷纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2013）连执异字第0060号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年7月16日组织公开听证。申请复议人富强公司的委托代理人韩启荣，申请执行人郑斌及其委托代理人赵坚，评估公司江苏同方土地房地产评估有限公司（以下简称同方公司）的委托代理人张海燕到庭参加听证。被执行人张驰、农机公司、付怀林经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院听证过程中，富强公司为了证明本案评估价格过低，提供江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司（以下简称东诚亿公司）出具的（江苏）东诚亿（2014）（估）鉴字第021号估价报告书原件一份。郑斌对该证据真实性没有异议，但认为该估价报告的价格基准日为2014年4月25日，且估价报告所涉地块更加靠近县城区，故该证据与本案不具关联性。本院认为，各方当事人对估价报告真实均无异议，本院予以采信。
本院经审查查明：连云港中院于2012年5月3日立案受理了原告郑斌与被告张驰、富强公司、农机公司、付怀林民间借贷纠纷一案，于2012年8月20日作出（2012）连商初字第0106号民事调解书：一、张驰确认欠郑斌借款本金人民币800万元，并承担律师费用9万元及利息317万元（按年息25%的标准从2010年10月27日起计算至2012年8月27日止），富强公司、农机公司、付怀林承担连带偿还责任；张驰定于2012年8月24日前给付109万元，2012年10月31日前给付150万元，2012年12月31日前给付150万元，2013年2月28日前给付200万元，2013年4月30日前给付200万元，2013年6月30日前给付余款317万元。上述款项汇入郑斌指定的银行账户（户名：郑斌，开户行：中国建设银行连云港城南支行，账号：43×××88）；二、郑斌放弃本案中对张驰、富强公司、农机公司、付怀林的其他诉讼请求；三、本案案件受理费67800元，减半收取为33900元，保全费5000元，均由张驰、富强公司、农机公司、付怀林负担；上述款项已由郑斌向法院预交，该款项由张驰、富强公司、农机公司、付怀林于2012年8月24日前支付给郑斌；四、如果张驰未履行本调解协议第一项确定的任何一期给付义务，郑斌有权就全款向法院申请强制执行；且张驰应按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍向郑斌支付利息；富强公司、农机公司、付怀林对上述债务承担连带清偿责任。
因张驰、富强公司、农机公司、付怀林均未履行民事调解书确定的义务，郑斌向连云港中院申请执行，连云港中院立案执行，并于2013年1月21日作出（2013）连执字第0093号民事裁定：冻结、划拨张驰、富强公司、农机公司、付怀林银行存款人民币800万元或查封扣押其所有的等值财产。
2013年5月22日，富强公司出具承诺书，载明：“我公司同意将位于灌南县迎宾大道北侧［土地证号灌国用（2010）第01－66**号，面积39741㎡］土地使用权交由连云港中院查封、评估、拍卖。拍卖价款欠还郑斌借款本息及相关费用，剩余拍卖价款退还我公司”。当日，连云港中院向灌南县国土局送达了（2013）连执字第0093号协助执行通知书：对被执行人富强公司所有的位于灌南县迎宾大道北侧［土地证号灌国用（2010）第01－6612号、面积397**㎡］土地予以查封。
连云港中院于2013年8月9日作出（2013）连中法司鉴委字第58号《司法评估委托书》，委托同方公司对位于灌南县迎宾大道北侧的一宗商业、住宅用地国有出让土地使用权的价值进行评估。同方公司于2013年11月7日出具苏同方（2013）（连地）（合）（估）字第009号土地估价报告，载明：待估宗地系位于灌南县迎宾大道北侧的一宗商业、住宅用地，国有土地使用证编号为灌国用（2010）第01-6612号，土地使用者为富强公司，用途为商业、住宅用地，土地面积为39741㎡，土地使用权类型系国有出让，使用年限商业至2049年12月15日，住宅至2079年12月15日止。估价方法为基准地价系数修正法以及假设开发法两种方法。估价结果为：在估价基准日2013年10月31日，单位土地面积价格为933元／㎡，评估的土地面积39741㎡，评估总地价3707.84万元。富强公司于2013年11月20日签收该评估报告。
另查明：2009年12月15日，出让人灌南县国土资源局与受让人富强公司就案涉评估地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地编号为GT2009-039（迎宾大道北侧地块），宗地总面积39741㎡，出让价款15498990元，390元／㎡。
还查明：2013年12月20日，挂牌人灌南县国土资源局与竞得人灌南县金灌置业有限公司签订《灌南县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，载明：编号GT2013-29（幸福大道西侧地块）的国有土地使用权成交单价为2475元／㎡，总价7708.8825万元等。
2014年5月20日，东诚亿公司出具（江苏）东诚亿（2014）（估）鉴字第021号估价报告书，载明：委托单位江苏省盐城市亭湖区人民法院，价格评估标的为富强公司位于连云港市灌南县富阳路西侧的一宗国有建设用地使用权，土地使用权面积为35202㎡，价格评估基准日为2014年4月25日，评估方法为首选市场比较法进行评估，选用假设开发法进行验证。评估结论为市场总价值为5276.80万元。
富强公司向连云港中院提出执行异议称：2013年7月，连云港中院委托同方公司对富强公司所有的位于灌南县迎宾大道北侧50多亩的土地进行评估，经评估确定每亩价格为62万余元。而紧邻被评估土地西侧的一宗土地，即灌南县人民政府挂牌土地的价格为每亩165万元［灌国土告字（2013）6号、地块编号为GT2013-28］，二宗土地价格相差三倍，为了保护富强公司的合法权益，请求对富强公司的土地重新进行评估。
申请执行人郑斌答辩称：连云港中院委托评估程序合法，评估方法正确，评估结论合法有效。富强公司提到的另一处土地与案涉土地并非同一地块，二宗土地性质等情况并不一致，不具有可比性。请求驳回富强公司的异议请求。
连云港中院认为：该院在执行过程中，依法委托有鉴定资质并符合相关规定的鉴定机构对涉案资产进行评估，委托司法鉴定的手续完备，程序合法。鉴定机构依照鉴定程序，经过实地勘察及市场调查作出的估价报告应当作为该院执行过程中对拍卖土地进行拍卖的依据。故富强公司提出对其所有的涉案土地重新进行评估的异议申请不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回富强公司申请对涉案土地重新进行评估的异议申请。
富强公司不服上述裁定，向本院申请复议称：估价报告的单位地价过低，不具有公正性。与案涉土地相邻的另一块土地挂牌成交价为每亩165万元，而案涉土地的评估价仅为每亩62万余元，两宗土地东西相邻，价格相差3倍，故评估报告严重背离市场价格，应当准许对案涉土地价格重新进行评估。综上，请求撤销连云港中院（2013）连执异字第0060号执行裁定，委托评估机构对案涉土地重新进行评估，由此产生的相关费用由富强公司自愿承担。
申请执行人郑斌辩称：一、GT2013-28地块与案涉评估地块相距几公里，两地块的自然状况及周边配套设施情况不相一致，故两地块不具有可比性。二、案涉地块的评估价比其出让价高出两倍之多，该涨幅比例符合市场规律及常理。综上，请求驳回富强公司的复议申请。
评估公司同方公司述称：一、GT2013-28地块与案涉评估地块不具可比性。1.根据江苏省土地市场网成交定位图，GT2013-28地块位于周口河东侧、鹏程路南侧、徐州南路西侧，而案涉地块位于迎宾大道北侧，现为人民西路、瑞安路西侧，两地块并不相邻。2.估价对象估价基准日为2013年10月31日，而GT2013-28号宗地挂牌日期为2013年12月10日，挂牌截止时间为2013年12月20日，两地块价值时点不一致。3.两地块商服繁华程度不一致。商业用地注重的是商业繁华程度（商圈状况、商业条件、周边主要业态）、对外交通条件（道路通达状况、交通便捷程度）、公共服务设施和商业相关的基础配套设施（水电气、通讯等）、环境质量水平（人文、自然、污染）、城市规划限制其他因素等，估价对象靠近灌南县中小企业园，周边社区成熟度一般，生活配套一般，商业繁华程度低。而GT2013-28号宗地位于周口河东侧，该地块靠近灌南县新行政中心，周边社区较成熟，生活配套较完善，周边有学校、成熟住宅小区，商业繁华程度较高。4.两宗地用途不一致，规划不同。估价对象用途为商业住宅用地，规划容积率不小于2.5。而GT2013-28号宗地为商业用地，规划容积率为1.8-3.5。5.从政府公布的基础地价角度分析，估价对象与GT2013-28号宗地不在一个基准地价区范围内，不具有可比性。二、同方公司搜集了在估价对象估价基准日之前的周边地块GT2013-06的成交案例，该地块位于估价对象东侧，更具可比性。经过计算，折算楼面地价后由于两者用途及区位差别导致价格差别在合理范围内，故同方公司估价结论真实合理。三、估价对象出让价格为390元／㎡，估价时点评估价格为930元／㎡，按照2010-2012年江苏省城市地价动态监测指数，灌南县经营用地3年地价上涨每年环比上涨指数约5%左右，结合政府公布的基准地价和假设开发法综合测算，同方公司的评估价格客观合理。四、在估价基准日案涉土地周边类似商业住宅土地成交案例较少，故同方公司采用基准地价法进行估价。富强公司提供的新证据估价报告基准日为2014年4月25日，土地成交案例可选范围比2013年10月31日多，故同方公司采用基准地价法与假设开发法，而021号估价报告采用市场比较法与假设开发法。综上，同方公司评估程序合法，评估结果公正，本案不存在低评的情形。
本院听证过程中，富强公司确认：对于本案的评估公司的资质和评估人员具有评估资格，以及评估程序均无异议，但对评估方法有异议。案涉土地的评估方法应当与021号土地估价报告的评估方法一致，因为两份估价报告均系执行法院委托评估作出。
本案的争议焦点是：富强公司关于案涉地块土地使用权价值评估价格过低，应予重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：富强公司对本案评估程序、评估公司及评估人员资质均无异议。富强公司主张案涉地块评估价格过低、应予重新评估，应当提供证据予以证明。富强公司在执行异议及本院复议中提供的均为案涉地块附近地块价值的相关证据，但相关地块的评估时点及周边配套设施等自然状况与案涉地块并不一致，两者不具可比性，同方公司亦对相关地块与案涉地块的状况进行了详尽说明。同方公司经对待估对象实地勘察后，根据本案实际情况采用了基准地价系数修正法及假设开发法两种估价方法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉地块的评估价值，法院应当予以尊重。同方公司的评估价格为出让价格的两倍之多，在富强公司不能提供直接证据证明案涉地块存在估价过低的情况下，其复议申请应当不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回富强公司的执行复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2013）连执异字第0060号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 薛佳明