河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终344号
上诉人（原审原告、反诉被告）：信阳华银房地产开发有限责任公司。住所地：信阳市浉河区文化街华银玫瑰园*号楼。
法定代表人：周文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李煦燕，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马瑞，北京大成（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东银座商城股份有限公司。住所地：山东省济南市泺源大街**号。
法定代表人：张建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙国旗，山东舜翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人信阳华银房地产开发有限责任公司（以下简称信阳华银公司）因与上诉人山东银座商城股份有限公司（以下简称山东银座公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）信中法民初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信阳华银公司的法定代表人周文及委托诉讼代理人李煦燕、马瑞，上诉人山东银座公司的委托诉讼代理人孙国旗、于芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
信阳华银公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判山东银座公司向信阳华银公司支付各项损失共计79958763.51元；本案司法鉴定费用全部由山东银座公司承担；一、二审诉讼费用由山东银座公司承担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律不当。一、因山东银座公司违约，信阳华银公司依法行使合同解除权，解除了房屋租赁合同。一审判决认定“视为双方对合同解除问题达成了协议”错误。二、关于信阳华银公司损失的认定。（一）一审认定租赁物业及设施设备整修、维修、更换费用系信阳华银公司应当承担的运营成本，判令信阳华银公司承担12772498.2元不公。1、依据房屋租赁合同第6.2、8.1条约定，租赁物业及设施设备的维护保养由山东银座公司负责。另外，依据沧州科技事务司法鉴定中心出具的鉴定意见，租赁物业及设施设备的损坏系被上诉人疏于维护保养造成。因此，整修、维修、更换费用应由山东银座公司承担。2、合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。重新租赁物业必然支出的费用，也即山东银座公司的违约行为对信阳华银公司造成的实际损失，依法应当由山东银座公司承担。（二）一审判决未考虑涉案房屋重新招租的现实困难将招租期认定为6个月，以无法定依据和商业惯例为由不支持免租期，导致山东银座公司违约造成的巨大损失和风险全部由信阳华银公司承担，违反了公平原则。自2015年6月第一次发布重新招租公告起至今招租没有任何进展。即便从涉案房屋交接之日2016年8月19日起算，也接近6个月。客观上，因涉案房屋破损严重、许多设施设备需要维修或更换、剩余租赁期限短、全国实体商场经营形势普遍惨淡等因素严重影响了涉案房租的重新出租。同时，根据商业惯例，即使出现新的承租人也势必会要求免租期。信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的有关招租期和免租期损失的评估意见，应当作为本案裁判的依据。（三）一审以未来租金差价损失存在不确定性为由，仅支持信阳华银公司关于租金差价损失的50%不当。依据本案现状及市场的客观情况，涉案房屋如果能够重新出租，租金必然大幅下降，差价损失客观存在，应全部由山东银座公司承担。涉案房屋存在部分已出售又由信阳华银公司返租后统一对山东银座公司出租的事实，信阳华银公司只能在剩余期限内招租，一审判决认为“可以采取加长租期对外租赁的方式以减少差价损失”，与客观事实不符。
山东银座公司辩称,一、房屋租赁合同已于2015年4月1日解除。因信阳银座自开业以来持续亏损已于2014年6月1日停业。山东银座公司及信阳银座作为国有企业，为避免国有资产流失，拟与信阳华银公司解除合同。多次洽谈未果后，山东银座公司根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”之规定，向信阳华银公司寄发了解除合同的函，信阳华银公司已于2015年3月30日收到该函，双方租赁合同自2015年4月1日起解除。二、依据合同约定，租赁物业整修费用不应由山东银座公司承担。信阳同创造价咨询有限责任公司出具的信同造鉴字第（2016）第14号鉴定报告不应被采信。三、关于设施设备的维修、更换费用应区分责任，对于正常使用中的损坏不应由山东银座公司承担。如在宏大出具的142号鉴定报告139万余元的费用中，属于正常使用中的损坏就有1176528元，该部分损失为常规损耗。对于消防部分，对于建筑施工中遗留问题和使用中需要进行的维修亦没有区分。上述费用也是信阳华银公司出租该物业应付的经营成本。四、招租期损失尚没有实际发生，支持6个月不符合司法实践。且一审认定的损失数额有误。免租期无商业惯例及法律依据。差价损失尚未实际发生，出租价格可能高，出租期也可以延长。出租价格与出租人的主观能动性及能力大小有关，不是简单地发布招商信息。信誉宏评报字（2016）64号鉴定报告不应被采信。鉴定机构参考信阳当地其他房产的租赁价格不清楚。评估机构没有对市场进行调查。没有对预测的租金收入按照使用年限、折现率进行折现。报告中，应支付返租商户平均月租金高达每月每平方米140元，明显不合理。按照评估准则要求，市场法必须不少于3个案例进行比较，评估报告仅有2个案例，且两个案例租金差距很大。地理位置修正存在错误。
山东银座公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回信阳华银公司全部诉讼请求，并支持山东银座公司的反诉请求；一、二审诉讼费用由信阳华银公司承担。事实和理由：一、房屋租赁合同解除后，山东银座公司早已腾空房屋并通过公证处多次公证交付，信阳华银公司无正当理由拒绝收房，造成的扩大损失应由信阳华银公司自行承担，山东银座公司不应支付公证交付之后的物业使用费。一审判决未考虑信阳华银公司的止损义务，且各项鉴定也证明涉案房屋及设备并无瑕疵，信阳华银公司拒绝收房是恶意拖延。二、一审判决关于补交租金和违约金的认定错误。山东银座公司依据合同法第一百一十条之规定行使合同解除权，于2015年3月28日向信阳华银公司寄发了《关于解除银珠广场租赁合同的律师函》，信阳华银公司于2015年3月30日收到该解除函。根据合同法第九十六条之规定，通知到达时合同解除。因此，双方的房屋租赁合同已于2015年4月1日解除，山东银座公司已支付租金至2015年3月31日，不存在补交租金及违约金的问题。一审判决关于租金及违约金的计算金额亦有误，不符合合同约定。2015年4月1日至2015年5月7日的租金应为1206206.58元，差距应该是月30天、31天的差距。三、一审判决关于损失的认定错误。1、关于恢复性整修损失。根据房屋租赁合同，信阳华银公司应按租赁合同解除时使用租赁物业的实际状态收回房屋，山东银座公司不存在恢复性整修的义务。鉴定机构接受质询时对重新招租达到恢复性整修的标准并不清晰，仅是依据信阳华银公司单方提供的材料作出，且对标准前后有多次不同的描述。鉴定机构即使认为恢复性整修应为房屋租赁合同生效时的状态，亦应把生效时的实际状态作为参考，不应把设计合同作为证据。且在是否损坏、是否能够维修没有认定的情况下，简单以重新更换计算损失，该鉴定报告不应被采信。2、招租期损失尚未实际发生，不应被支持。即使支持，应支持3个月的闲置期。即使支持6个月，每月的租金损失也不符合合同约定。3、差价损失并未实际发生，不应支持。信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的信誉宏评报字（2016）第64号鉴定报告不应被采信。鉴定机构称差价损失的计算是参考信阳当地其他房产租赁价格，但相关对比租赁价格未在鉴定报告中体现，对此鉴定机构称对比租赁价格是保密的。4、关于设备、设施等损失。（1）按照房屋租赁合同关于合同解除时租赁物业现状交付的约定，即便存在设备和设施的常规损耗性损失，山东银座公司也不需承担维修费用，除非是使用不当造成的损坏。（2）信誉宏评报字（2016）第142号鉴定报告不符合客观实际。有些设备仅损坏部分器件，更换、维修即可，评估报告却按更换整套设备评估，评估价值也严重脱离市场价格，某些设备数量与事实不符。四、山东银座公司在一审中提交了反诉要求信阳华银公司赔偿损失的证据，一审判决未载明，属于认定事实不清。
信阳华银公司辩称,山东银座公司的上诉请求与事实不符，无法律依据，应予以驳回。一、山东银座公司单方提前终止房屋租赁合同，系根本违约。双方从未就房屋租赁合同合同解除事宜达成一致，山东银座公司不具有合同解除权。鉴于山东银座公司明确表示不再履行合同，根据合同法第94条的规定，信阳华银公司依法行使合同解除权，于2015年5月6日向山东银座公司发函解除合同，次日山东银座公司签收，房屋租赁合同自此解除。依据合同法第107条、第114条规定，山东银座公司应当向信阳华银公司支付房屋租金及违约金。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，山东银座公司应当按照房屋租金标准支付自租赁合同解除至物业移交期间的占有使用费。在移交时点之前，双方关于租赁物业及设施设备现状存在重大争议，信阳华银公司不存在“无正当理由拒绝收房”。二、山东银座公司根本违约，应当赔偿信阳华银公司全部损失。山东银座公司违约导致合同提前终止，信阳华银公司需要对租赁物业及设施、设备进行整修、维修或更换，以具备重新招租的基本条件，所需费用依法应由山东银座公司全部承担。自2015年6月至今，信阳华银公司采取各种形式重新招租，但没有进展。客观上，租赁物业重新招租面临重大困难，即使重新招租成功，也必然发生租金差价。该等损失应由山东银座公司承担全部责任。鉴定机构多次查看现场，双方当事人及代理人均参与了现场勘验。山东银座公司称“鉴定过程不严谨、太随意”，有悖客观事实。三、一审判决驳回山东银座公司的反诉请求正确。租赁物业未能及时交接责任在于山东银座公司。
信阳华银公司于2015年5月22日向一审法院起诉请求:1，依法确认信阳华银公司、山东银座公司签订的房屋租赁合同于2015年5月6日解除；2、依法判令山东银座公司立即将租赁物业恢复原状并交还信阳华银公司；3、依法判令山东银座公司向信阳华银公司支付逾期租金1227763.98元（自2015年4月1日至2015年5月7日）、违约金203078.80元；4、依法判令山东银座公司向信阳华银公司支付租赁物业实际占有使用费（参照租赁合同约定的租金标准，自租赁合同解除次日至山东银座公司实际交还租赁物业之日）；5、依法判令山东银座公司赔偿因其根本违约导致信阳华银公司遭受的全部经济损失（包括但不限于因重新招租所产生的广告、人力、租赁物业整修、设备设施更换、租金降低及其他不可预见损失等）共计9780万元（暂定数额）；6、诉讼费用全部由山东银座公司承担。山东银座公司于2015年9月24日提起反诉，请求：一、依法判令信阳华银公司立即接收租赁物业。二、判令信阳华银公司赔偿因其怠于接收租赁物业给山东银座公司造成的全部经济损失（包括但不限于安保费用、留守人员费用、公证费用、第三方检测费用及其他不可预见损失等）共计535046.9元（暂计算至起诉之日）及至信阳华银公司实际接收租赁物业之日。三、依法判令信阳华银公司赔偿山东银座公司其他损失共计1831971.85元。四、反诉费全部由信阳华银公司承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。
在诉讼过程中，经双方当事人申请，一审法院对有关事项进行了委托鉴定，对鉴定结论组织双方进行质证。信阳誉华宏大联合资产评估事务所、信阳同创造价咨询有限责任公司、郑州建东科技股份有限公司等鉴定机构到庭接受质询。对有关设施、设备使用状态、产生损坏的原因等鉴定事项的鉴定结论，双方的质证意见没有原则性分歧，一审法院予以认定。
双方对鉴定结论有意见分歧的质证意见如下：
一、关于对信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的信誉宏评报字（2016）第64号鉴定报告的质证意见：该报告的评估结论为，银珠广场租赁合同剩余年限重新招租将受的损失评估值为61493419.18元。其中1、招租期租金损失评估价25351313.46元；(招租期间：2016年5月15日—2018年5月14日，共2年)；2、免租期租金损失评估价值6525405.35元（免租期间：2018年5月15日—2018年11月14日）3、预计重新招租成功后租金差价损失评估价值29616700.37元（期间2018年11月15日—2023年11月14日）。信阳华银公司质证认为：鉴定报告没有考虑当前的经济形势，对剩余年限租金单价的确定过高，应进行调整。山东银座公司质证认为：招租期和免租期是法官自由裁量的范围，不是鉴定机构鉴定的内容。且期限的确定是鉴定机构依据信阳华银公司的要求确定的，没有依据。重新招租租金的差价依据不充分。对该鉴定意见，一审法院认定如下：该鉴定程序合法，鉴定机构有鉴定资质，应该采信。一审法院在委托鉴定时，要求鉴定机构对重新招租期、免租期、招租成功后租金差价等每月的租金损失进行鉴定，而鉴定结论在鉴定每月的损失的基础上，确定了一定期间的损失，对一定期间损失的确定超出了一审法院委托范围。关于重新招租期间、免租期等期间的确定，应由人民法院根据案件的情况确定。
二、关于对信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的信誉宏评报字（2016）第142号鉴定报告的质证意见。该报告的评估结论为：部分设备、设施需维修、更换、补齐所支出的费用评估价值为1394421.92元。其中：供用电及照明系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值252412.00元；监控系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值为24415.50元；背景音乐系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值为35800.00元；报警系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值为54080.00元；局域网系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值为9290.00元；给排水系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值为24016.00元；中央空调系统需维修、更换、补齐所支出的费用评估值为994408.42元。信阳华银公司质证认为：鉴定结论是在现场勘验的基础上作出的，勘验时双方都参加了，提出过相应的意见，报告应该采信。山东银座公司质证认为，本公司对有关设备进行过维修，费用应当扣除。对该鉴定意见，一审法院认定如下：该鉴定意见是在鉴定机构现场对相关设施设备进行查验的基础上作出的，双方都到现场参与了查验，相关基础数据经过双方认可，鉴定程序合法，鉴定结论应当采信。
三、对信阳同创造价咨询有限责任公司出具的信同造鉴字第（2016）第14号鉴定报告的质证意见。鉴定结论为：装饰工程13110984.65元（含社保费3971370.01）；电器工程4195718.94元（含社保费126297.51元）；空调工程460644.70元（含社保费22071.81元）；喷淋系统348462.70元（含社保费17647.61元）；自动报警2078604.90元（含社保费94352.75元）。合计20194415.89元（含社保费657506.69元）。信阳华银公司质证认为：玻璃幕墙有色差、中央空调主机应拆除更新、16口地源井要清洗，鉴定应增加费用。山东银座公司质证认为：鉴定依据的证据没经质证，鉴定机构认为应恢复到合同生效时的状态存在主观臆断，对重新招租的标准模糊不清，将双方的书面合同与客观事实严重混淆。该结论不能使用。对该鉴定意见，一审法院认定如下：鉴定机构依照租赁物业达到重新招租的基本要求，确认物业整修的费用，不存在标准不清的问题，所依据的相关鉴定资料也经过双方质证，该鉴定结论应当采信。
四、对郑州建东科技股份有限公司关于消防系统的鉴定报告的质证意见。鉴定结果为：火灾自动报警系统、消防水灭火系统、防排烟系统、防火卷帘系统的设备故障、缺失、喷涂污染，不能实现应有的功能需进行维修与更换，所需费用为306873.24元。信阳华银公司质证认为：鉴定漏掉了消防水泵跑水、消防中控主机功能、5楼KTV区域等部分的鉴定。山东银座公司质证认为。该鉴定没有依据郑州建安科技公司的鉴定结论为依据，不合法，有关数据的来源不可靠。对可维修的部件均按更换鉴定，使费用过高，对建筑施工遗留问题及维保问题产生的费用没作区分。对该鉴定意见，本院认定如下：该鉴定结论经鉴定机构现场勘察，双方人员均到场参加，双方提出关于项目缺漏的问题在鉴定及有关回复中均有反映。鉴定程序合法，鉴定机构有鉴定资质，应该采信。
根据信阳华银公司、山东银座公司双方提交的证据，一审法院确认以下事实：2007年12月30日，信阳华银公司与濮阳联华签订《房屋租赁合同》，约定由信阳华银公司将位于信阳市东方红大道与中山路交叉中的物业“银珠广场”出租给濮阳联华用于开设百货商场，租赁期限15年，起租日为商场开业之日，双方起始年租金为11237274元，每六个月支付一次租金，并约定了年租金递增率。
2007年12月30日，信阳华银公司与濮阳联华签订《补充协议书》，约定租金支付方式变更为第一年每月支付一次，第二年起每三个月支付一次，均需提前一个月支付。
2011年7月1日，信阳华银公司、濮阳联华及山东银座公司签订《三方协议》，约定由山东银座公司承继信阳华银公司与濮阳联华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》项下濮阳联华的一切权利和义务，租赁期不变。同时约定山东银座公司可将租赁物业委托由其成立的第三方经营管理，但第三方一切经营活动的法律后果由山东银座公司承担，按照《三方协议》的约定，山东银座公司委托信阳银座商城有限公司与信阳华银公司签订了与租赁经营事宜相关的《合同书》等。
2015年3月28日，山东银座公司向信阳华银公司代理人寄发了解除租赁合同的函，信阳华银公司代理人回函认可于3月30日收到函件，但表示不同意山东银座公司单方解除合同。2015年5月6日，信阳华银公司向山东银座公司发出解除合同通知书，同日，通过邮政快件寄送山东银座公司。山东银座公司的租金已支付至2015年3月31日。2016年8月19日，信阳华银公司与山东银座公司双方代表签署备忘录，对租赁物业进行了交接。
一审法院认为：2007年12月30日信阳华银公司与濮阳联华签订《房屋租赁合同》，2011年7月1日，信阳华银公司、濮阳联华及山东银座公司签订《三方协议》，约定由山东银座公司承继信阳华银公司与濮阳联华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》项下濮阳联华的一切权利和义务，租赁期不变。同时约定山东银座公司可将租赁物业委托由其成立的第三方经营管理，但第三方一切经营活动的法律后果由山东银座公司承担，按照《三方协议》的约定，山东银座公司委托信阳银座商城有限公司与信阳华银公司签订了与租赁经营事宜相关的《合同书》等。该《房屋租赁合同》、《三方协议》、《补充协议书》、《合同书》等一系列协议不违反法律规定，均为有效协议。山东银座公司是此一系列协议权利义务的承担者，信阳华银公司起诉请求山东银座公司就房屋租赁事务承担责任，主体正确。《房屋租赁合同》在履行过程中，山东银座公司于2015年3月28日请求解除合同，信阳华银公司委托代理人在复函中不同意解除合同，但2015年5月6日，信阳华银公司向山东银座公司发函要求解除合同，视为双方对合同解除问题达成了协议，合同应当自2015年5月7日起解除。山东银座公司关于合同应当自2015年4月1日起解除的抗辩理由一审法院不予采纳。合同解除前，山东银座公司未按合同约定交纳租赁费，属违约行为，应补交租金1227763.98元并承担违约金203078.80元。双方虽然协议解除了合同，但对租赁物业的返还一直没有达成协议，山东银座公司仍然实际占用租赁物业，应该继续按合同约定的租金标准支付物业使用费15833993.2元（2015年5月8日-2016年8月19日）。双方在合同签订后，信阳华银公司向山东银座公司交付了租赁物业，山东银座公司实际使用了物业，可以推定物业及相关设施是可以正常使用的，山东银座公司提前解除合同，信阳华银公司需要确认物业及相关设施的完整性及设施、设备能否正常使用才能接收物业，信阳华银公司未及时接收物业理由正当，因此，山东银座公司反诉请求信阳华银公司赔偿怠于接收租赁物业给其造成的损失的请求不能成立。其请求赔偿其他损失1831971.85元，未提供证据证明，一审法院不予支持。在诉讼中，双方对租赁物业已进行了交接，故信阳华银公司、山东银座公司关于交还物业的本诉及反诉请求一审法院均予以驳回。信阳华银公司在接收物业后，为重新对外招租，需要对物业进行整修，对部分不能使用的设备进行维修、更换、补齐，对消防系统部分部件进行维修、更换，依据鉴定结论，费用分别为20194415.89元、1394421.92元、306873.24元，该三项费用，包含了物业及相关设施设备在正常使用过程的损耗造成的损坏而维修所产生的费用，而保证物业及设施设备能正常使用是信阳华银公司出租该物业应付的成本。山东银座公司在使用物业8年9个月后，重新将物业及相关设施设备进行整修、维修、更换，使物业及相关设施达到承租前的状态，产生的费用如果全部由山东银座公司承担，那么信阳华银公司没有为出租物业付出相应的经营成本，显然不公平，故应当将该三项费用均摊在15年承租期内，每月的费用为121642.84元，山东银座公司使用、占用该物业期间共8年9个月（2007年12月30日-2016年8月19日，取整数9个月）的物业整修、设备维修、更换、补齐、消防系统部分部件进行维修、更换的费用12772498.2元应作为信阳华银公司的经营成本自行承担，剩余9123212.8元由山东银座公司承担。信阳华银公司对物业重新招租，需要一定的时间才能完成租赁行为，在物业闲置期内存在损失，一审法院认为招租期6个月为合理期限，依据信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的信誉宏评报字（2016）第64号鉴定报告所确定的每月租金损失计算，损失为6152525.04元。信阳华银公司对物业重新招租成功后，因租赁期限的缩短，租金与正常出租期限的租金存在差价损失，依据鉴定结论为29616700.37元。但该差价损失存在不确定性，会随市场行情变化而变化，而且信阳华银公司可以采取加长租期对外租赁的方式以减少差价损失，故依据公平原则，对该部分的损失一审法院酌定按鉴定结论的50%支持信阳华银公司的诉请，即14808350.2元。出租房屋应当收取租金，租金收取多少或方式，需租赁合同双方协商确定，出租房屋时在一定期间免收费用，既无行业惯例，也没有法定依据，故对信阳华银公司要求赔偿免租期损失的请求一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、山东银座商城股份有限公司于判决生效之日起十日内，向信阳华银房地产开发有限责任公司支付房屋租赁费1227763.98元及违约金203078.80元。二、山东银座商城股份有限公司于判决生效之日起十日内，向信阳华银房地产开发有限责任公司支付房屋占用费15833993.2元。三、山东银座商城股份有限公司于判决生效之日起十日内，向信阳华银房地产开发有限责任公司支付各项损失共计30084088元（9123212.8元＋6152525.04元＋14808350.2元）。四、驳回信阳华银房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。五、驳回山东银座商城股份有限公司的反诉请求。本诉诉讼费538454元，由信阳华银房地产开发有限责任公司承担179484元，山东银座商城股份有限公司承担本诉诉讼费358970元、反诉诉讼费25736元及诉讼保全费5000元。鉴定费592950元，由信阳华银房地产开发有限责任公司承担296475元，山东银座商城股份有限公司承担296475元（鉴定费由信阳华银房地产开发有限责任公司垫付，在执行时结算）。如不能在判决确定的时间内履行金钱给付义务，则按民诉法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山东银座公司提交了三份快递，证明房屋租赁合同于2015年4月1日解除。信阳华银公司质证意见：没有证明效力。信阳华银公司提交新证据：招商广告宣传照片3张、在媒体上发布的招租公告7张，证明自2015年6月起，信阳华银公司采取多种形式进行招租。山东银座公司质证意见：对报纸原件无异议，对照片有异议，不认可证明目的。招商公告显示7月2日发出公告，招商报名截至日期仅到7月7日，仅有4天时间。
其他事实与一审查明一致。
本院认为：一、关于房屋租赁合同解除问题。山东银座公司于2015年3月28日请求解除合同，信阳华银公司虽在复函中不同意解除合同，但信阳华银公司于2015年5月6日向山东银座公司发函要求解除合同。因山东银座公司明确表示不再继续履行房屋租赁合同，信阳华银公司依法行使解除权，解除房屋租赁合同，一审法院认定合同应当自2015年5月7日解除正确。信阳华银公司与山东银座公司虽然就合同解除的后果没有形成一致意见，但双方均作出了解除合同的意思表示，对于解除合同本身没有异议，故一审认定双方对合同解除问题达成了协议亦无不当。
二、关于一审法院判决山东银座公司支付信阳华银公司物业整修、设备维修更换补齐、消防系统部分部件维修更换的费用9123212.8元是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”房屋租赁合同第六章“维修养护责任”6.2.2条约定“租赁物业内的变电设备、供水排水设备、电气设备、空调设备、消防设施设备、直梯、扶梯维修养护由乙方负责。”6.2.3条约定“租赁物业内及其附属设施中的所有易耗物品（包括灯泡等）的更换及费用由乙方承担。”第九章“合同提前终止”约定了合同协议解除、约定解除等问题。第十章“续租及合同终止时财产处置”10.2条约定“本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方当时使用租赁物业的实际状态收回房屋。”10.3条约定“乙方有权拆除及取回乙方安装的可移动的电器、设备，附属在建筑物上的装修、装饰应无偿交给甲方，同时乙方不得故意损坏或拆除建筑物本身之结构体”。依据双方之约定及法律规定，信阳华银公司应当按山东银座公司使用租赁物业的实际状态收回房屋，山东银座公司正当使用租赁物业致使物业受到损耗的，不应承担恢复性整修费用。但山东银座公司负有维修养护变电设备、供水排水设备、电气设备、空调设备、消防设施设备、直梯、扶梯等的义务，保持设施、设备的完好。因此，山东银座公司应当向信阳华银公司支付设备设施需维修更换补齐的费用1394421.92元及消防系统需维修更换的费用306873.24元，共计1701295.16元。
三、关于一审法院判决山东银座公司支付信阳华银公司房屋租赁费1227763.98元、违约金203078.80元、房屋占用费15833993.2元、招租期租金损失6152525.04元、租金差价损失14808350.2元是否正确的问题。
1、根据信阳华银公司与信阳银座商城有限公司签订的《合同书》约定的商场使用费用计算标准以及《房屋租赁合同》有关拖欠租金的违约金的计算标准，一审法院判决山东银座公司应向信阳华银公司支付2015年4月1日至2015年5月7日的房屋租赁费为1227763.98元、违约金为203078.8元正确，本院予以维持。
2、山东银座公司支付租金至2015年3月31日。此后，山东银座公司未再支付租金，要求信阳华银公司接收租赁物业，但因双方存在争议，2016年8月19日双方才对租赁物业进行了交接。按照房屋租赁合同约定，合同如提前终止、解除或届满时，信阳华银公司应按山东银座公司当时使用租赁物业的实际状态收回房屋。尽管山东银座公司负有保持物业设施、设备完好的义务，应当对有关设施设备维修、更换、补齐，但信阳华银公司可以自行采取维修措施而向山东银座公司主张维修费用。2015年5月7日房屋租赁合同解除后，信阳华银公司应当在合理期间内及时收回房屋而未予接收。信阳华银公司怠于接收物业，一审判决山东银座公司承担2015年5月8日至2016年8月19日的房屋占用费不当。但一审法院判决山东银座公司支付2015年5月8日至2016年8月19日房屋占用费及此后6个月的招租期损失，实际亦为山东银座公司违约使信阳华银公司涉案物业处于闲置状态所产生的实际损失。对于该损失，信阳华银公司虽未及时接收涉案物业但多次发布招租公告采取了合理措施防止损失的扩大，仍一直未能出租。山东银座公司应当赔偿因其违约使信阳华银公司遭受的损失。
关于赔偿损失的范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，山东银座公司赔偿损失的范围应限于其在订约时可以合理预见的损失。一审法院判决山东银座公司承担2015年5月8日至2016年8月19日的房屋占用费及其后6个月的招租期损失，在性质上属于涉案物业闲置所产生的损失。信阳华银公司认为实体商场经营形势普遍惨淡，该因素影响了涉案物业的重新出租。根据山东银座公司在订立合同时对违约损失的预见程度及案涉物业的实际状况，本院认为，山东银座公司应承担18个月案涉物业闲置所产生的租金损失，即2015年5月8日至2016年11月7日的房屋租金损失18283423.48元（按照双方约定的商场使用费用标准计算）。一审法院判决山东银座公司承担2015年5月8日至2016年8月19日的房屋占用费及其后6个月的招租期损失不当，本院予以纠正。
3、关于免租期损失和租金差价损失。出租房屋在一定期间免收费用，并非行业惯例，信阳华银公司主张免租期损失没有法律依据，本院不予支持。关于租金差价损失。信誉宏评报字（2016）第64号鉴定意见确定剩余租赁期限租金为每月每平方米19元，租金差价为29616700.37元。该鉴定意见确定重新招租的租金价格考虑以下因素：剩余租期较短、涉案物业存在大量返租商铺影响重新招租、商业零售行业形势、市场调查价格等。本院认为，影响重新出租租金价格的因素中，剩余租期较短、涉案物业存在大量返租商铺等属于次要原因，而商业零售行业形势为主要原因，一审法院判决按鉴定意见的50%即14808350.2元支持租金差价损失过高，显失公正，二审予以调整，按照鉴定意见的30%支持信阳华银公司关于租金差价损失的诉请，由山东银座公司赔偿信阳华银公司租金差价损失8885010.11元。
四、关于山东银座公司的反诉请求应否支持的问题。对于山东银座公司主张因信阳华银公司怠于接受物业给其造成的损失，本院酌定由信阳华银公司负担10万元。山东银座公司反诉的其他损失，没有提供证据予以证明，二审不予支持。
综上，山东银座公司应向信阳华银公司支付30200571.53元（1227763.98+203078.80+18283423.48+1701295.16+8885010.11-100000）。信阳华银公司和山东银座公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持，对不能成立部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销河南省信阳市中级人民法院（2015）信中法民初字第84号民事判决；
二、山东银座商城股份有限公司于本判决生效之日起十日内向信阳华银房地产开发有限责任公司支付30200571.53元；
三、驳回信阳华银房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回山东银座商城股份有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉诉讼费538454元，由信阳华银房地产开发有限责任公司承担345151元，山东银座商城股份有限公司承担本诉诉讼费193303元。反诉诉讼费25736元，由信阳华银房地产开发有限责任公司承担2300元，山东银座商城股份有限公司承担23436元。保全费5000元，由山东银座商城股份有限公司承担。鉴定费592950元，由信阳华银房地产开发有限责任公司承担296475元，山东银座商城股份有限公司承担296475元（鉴定费由信阳华银房地产开发有限责任公司垫付，在执行时结算）。二审案件受理费569717.60元，由信阳华银房地产开发有限责任公司承担399717.6元，由山东银座商城股份有限公司承担170000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱正宏
代理审判员 吕 强
代理审判员 马 娜
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 刘 芳