福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第4715号
原告厦门建发汽车有限公司，住所地厦门市思明区水仙路33号海光大厦16楼A单元，组织机构代码70546185-1。
法定代表人陈东旭，该公司董事长。
委托代理人陈龙杰、陈惠彬，该公司职员。
被告厦门市和丽玻璃有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖工业区8号西南侧，组织机构代码76927853-8。
法定代表人黄和塔，该公司总经理。
委托代理人许进德、梁军征，福建汇丰联盟律师事务所律师。
原告厦门建发汽车有限公司（以下称建发汽车公司）与被告厦门市和丽玻璃有限公司（以下称和丽玻璃公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法由代理审判员卢泽潇适用简易程序，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈龙杰、陈惠彬及被告的委托代理人许进德、梁军征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建发汽车公司诉称，2005年6月10日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定：1、原告向被告出租厦门枋湖工业区8号地块中的4420平方米（下称“租赁物”）；2、租金为33000元／月，每三年递增一次，2011年7月1日至2014年6月30日期间的租金为43642.5元／月；3、原告因需使用租赁物的，有权提前终止合同，但须提前三个月以书面形式通知被告；4、若合同提前终止，被告所建用房及其他不可拆除的设备归原告所有，如果属违章建筑，被告应自行承担拆除及其他责任；5、本合同提前终止，被告应于提前终止之日迁离租赁物，并将其返还原告，被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告支付占用期间的租金，并按日租金的一半支付违约金，超过一个月的，原告同时有权强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任。合同履行期间，原告因需要使用租赁物，已于2011年12月30日根据《租赁合同》第11.2条之规定，向被告寄送《提前终止租赁合同通知书》，通知其《租赁合同》于2012年3月31日提前终止；2012年4月10日，原告再次向被告寄送《限期搬离通知书》明确《租赁合同》已于2012年3月31日提前终止，要求被告立即迁离租赁物，并应于2012年5月1日前完成迁离租赁物；上述函件被告均已知悉。因此，本案《租赁合同》实际上已于2012年3月31日提前终止，被告依约应当即日迁离并返还租赁物。原告已多次要求被告迁离租赁物，然而自原告发函至今，被告不仅未迁离租赁物，亦未按照合同约定向原告支付相应的违约金，严重侵害了原告合法权益。鉴于被告之行为已经严重违反合同约定，原告为了维护自身之合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即迁离并返还位于厦门枋湖工业区8号地块中的讼争4420平方米租赁物，同时对租赁物恢复原状；2、被告向原告支付计至实际搬离之日止的场地占用费，并支付逾期搬离违约金（违约金按原日租金标准的一半，自2012年4月1日计算至实际搬离并返还租赁物之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告和丽玻璃公司辩称，一、原、被告就厦门枋湖工业区8号地块签订的《租赁合同》租赁期限尚未届满，原告无权要求被告迁离并返还厦门枋湖工业区8号地块以及恢复原状。1、根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方于2005年6月10日就厦门枋湖工业区8号地块签订的《租赁合同》，约定租赁期限为壹拾半年，即从2005年7月1日起至2015年12月31日止。在合同履行过程中，被告依约支付原告租金，不存在任何违约行为。在原告提起诉讼时，租赁期限尚未届满，被告有权继续使用租赁标的直至租赁期限届满。2、根据《租赁合同》第11.2条的约定，原告因需使用租赁物的，有权提前终止本合同，但须提前三个月以书面形式通知被告，并将合同未执行期间的租金退还被告。但原告在提起诉讼之前从未以任何形式通知被告提前终止《租赁合同》，也没有向法庭提供证据证明确需自用租赁地块的证据（如讼争地块业主的同意书、项目立项、规划许可、开工建设许可等材料）。原告虽向法庭提供了二份同时于2011年12月30日发出的所谓“关于提前终止租赁合同通知书”的特快专递邮件详情单及回执，以及于2012年4月11日发出的所谓“限期搬迁通知书”，但被告从未签收上述文件，也没有授权任何人签收文件，赵立书也不是被告的员工。另，从邮件详情单的内容来看，寄件人是黄思婷不是原告，原告也没有证据证明黄思婷的身份；收件人为黄和塔个人不是被告，而收件人处签名为赵立书而不是黄和塔本人。寄件地址分别为厦门市枋湖南路304号对面和金山西路43号店，而被告的注册地址和实际地址均为厦门市湖里区枋湖工业区8号西南侧并非上述地址。因上述文件未实际送达被告，故对被告没有任何法律拘束力，原告不能据此主张已通知提前解除租赁合同。3、按照原告的主张其曾于2011年12月30日根据《租赁合同》第11.2条的约定通知被告提前终止本合同，那么根据该条款的约定原告不应再收取被告次月的租金，相反的，还应将合同未执行期间的租金退还被告。实际情况是，在2011年12月30日之后双方仍按照合同履行各自义务，被告业已按照约定的租金标准（2011年7月1日至2014年6月31日为每月43642.50元）及时提前足额向原告缴清次月租金。目前，2013年9月份租金也已支付。对此，原告从未向被告提出异议，也未退还被告未执行期间的租金，并继续向被告收取水电费。很明显，原告主张于2011年12月30日通知被告提前终止本合同与事实不符，不能成立。二、原告要求被告支付违约金没有依据。1、如前所述，原告从未向被告提出解除租赁合同要求及其确需自用租赁标的的相关证据，根据《租赁合同》约定被告有权继续使用租赁标的直至租赁期限届满。在合同履行期间，被告业已支付相应租金，不存在违约行为。因此，原告要求被告支付违约金没有事实依据。2、即便被告在租赁期满或合同终止后未及时归还租赁标的存在违约行为。那么，租赁合同约定的违约金标准过高，被告只应按原租金标准或市场价格支付场地占用费，现合同约定的违约金标准远远高于场地占用费的市场价格，也高于双方约定的租金标准。因此，即便要支付违约金也应调整按照场地占用费的市场标准来执行。三、《租赁合同》是原告提供的格式合同，合同中第十一条11.2约定“甲方（原告）因需使用租赁物的，有权提前终止本合同”，但什么情况属于“甲方（原告）因需”并明确，对于该条款应从严理解和把握，如原告必须提供确需自用的证据材料“如讼争地块业主的同意书、项目立项、规划许可、开工建设许可等）。否则，对于被告而言是显失公平的。因此，在双方未进一步就“甲方（原告）因需”的条件达成具体标准时，原告无权依据该条款终止租赁合同。四、原告提前解除租赁合同将给被告造成巨大的经济损失。被告为设立公司、生产经营需要而租赁讼争的地块，公司自2005年4月份投资500万元设立以来至今一直在讼争的地块上生产经营。被告向原告承租讼争地块时，该地块并无任何建筑物，根据双方在合同中第十条约定被告在租赁场地上自建用房的，应自行提供水源、电源。租赁期满后……如属于违章建筑的，被告应自行承担拆除及其他责任。被告承租地块后为实现合同目的，依约在讼争地块投入大量资金（约150万元）进行建设、搭盖临时建筑物使用，原告也同意被告的搭盖、建设临时建筑物的行为，并未进行任何制止，在被告花巨资搭建好临时建筑物后，原告却起诉要求返还租赁标的，该行为将导致公司因短期内没有资金和场地重建厂房而面临停产，工人将失业，公司的订单将无法完成交货，不但失去履约的可得利益，还要向订货方承担违约责任，原告的不诚信行为将给被告造成巨大的经济损失，甚至有可能发生失业工人的过激行为等社会不稳定状况。若，原告单方坚持解除合同应赔偿被告损失。五、原告还违反约定多收取被告费用42524元。2006年12月22日原告对变压器进行改造，工程造价190042元，该费用本属于原告作为出租人为承租人能正常使用租赁物而支出的费用，理应由原告自己承担，但原告单方决定将改造费分摊到电费强制向被告收取，在没有合同约定的情况下强行向被告收取改造费用。而且，公告中称工程款按照4年摊销，如果按公告中自2006年4月开始摊销，摊销至2010年3月份就应当摊销完毕，电费应从原来的每度电1.15元降回至每度电0.95元，但2010年4月份至今，原告仍然继续强行向被告收取每度电1.15元的电费，多收取被告的电费42524元（不含2006年4月至2010年3月已付的摊销的费用）。对于2006年4月至2010年3月摊销的变压器改造费，被告已承担当然取得变压器的部分所有权；而对于2010年4月份至今多收取的费用，原告应当返还。若原告坚持解除合同应当对该变压器的归属进行处理并返还多收取的费用。六、原告没有提供任何证据证明确需自用租赁标的。本案讼争地块的业主并非原告，该讼争地块是原告向第三人中远公司承租的，原告如对讼争地块进行开工建设必须事先征得业主的同意以及相关政府部门的批文，且开工建设需要一定的工期，而其向第三人承租讼争地块的租赁截止期限是2015年12月31日，仅剩2年4个月。目前，原告并未征得业主的同意，也没有政府部门的建设批文，根本不可能对讼争地块进行开发建设和使用。原告没有证据证明确需自用租赁标的。综上所述，被告认为，原告要求被告立即迁离并返还厦门枋湖工业区8号地块以及恢复原状和支付违约金没有任何事实和法律依据。法院应依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明，2005年6月10日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门枋湖工业区8号地块的空地租赁与乙方使用，租赁地块面积经甲乙双方认可确定为4420平方米，本租赁地块的功能为仓库用地，包租给乙方使用；租赁期限为壹拾半年，即从2005年7月1日起至2015年12月31日止；在本出租合同生效之日起10日内，甲方将租赁地块按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁地块及设施的现状承租；每月租金33000元，租金每三年递增一次，递增率为15%；乙方自合同签订当日须向甲方支付保证金33000元整，在合同到期乙方无违约行为的情况下无息退回乙方，租金月付，即乙方提前10天于每月末20日向甲方缴清次月租金，乙方逾期支付租金及应付的其他费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以逾期款项的万分之五；乙方在租赁期限内应爱护租赁物，在租赁期内因乙方原因导致租赁物的损毁，由乙方负责维修、维护，费用由乙方承担，租赁期间乙方发生的水电等一切费用由乙方承担；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方；乙方在租赁场地上自建用房的，应自行提供水源、电源，租赁期满或合同提前终止的，乙方所建用房及其他不可拆除设备无偿归甲方所有，如果属于违章建筑的，乙方应自行承担拆除及其他责任；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过壹个月，甲方有权解除合同；甲方因需使用租赁物的，有权提前终止本合同，但须提前三个月以书面形式通知乙方，并将合同未执行期间的租金退还乙方；若乙方前三年租期内，甲方因需使用租赁物提前终止合同，则甲方应与乙方协商就租期内新增地面建筑给予补偿；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方提前未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付占用期间的租金，并按日租金的一半支付违约金，超过一个月，甲方同时有权强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任；合同还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，原告依约将租赁物交付原告使用。
2011年11月6日，原告作出《会议纪要》一份，内容为：“鉴于公司拟在厦门集美后溪地块上开工建设厦门建发凯迪汽车有限公司4S店，为推动凯迪拉克4S店在正式开业后的宣传销售工作，公司将在厦门岛内开设凯迪拉克城市展厅（精品店）。经本次会议研究决定，形成纪要如下：一、展厅选址：经充分考虑地理位置及现有资源，凯迪拉克城市展厅（精品店）选址在厦门市湖里区枋湖工业区8号。二、初步工作安排1、工程部主导负责展厅设计图纸的确定，展厅设计应符合凯迪拉克厂家要求。2、财务部协调工程部确定展厅建设的投资预算，做到成本可控。3、企业发展部协助回收已租赁地块用于项目选址并做好相关手续的办理和报备。4、市场部结合4S店需要，做好市场宣传准备工作。5、其他部门协助做好相关工作。”
原告于2011年12月30日向被告寄发了《提前终止租赁合同通知书》一份，该通知书的内容为：“厦门市和丽玻璃有限公司：贵我双方已于2005年6月10日签订《租赁合同》，约定由贵司向我司承租厦门枋湖工业区8号地块（面积4420平方米，以下简称“租赁物”）。根据《租赁合同》约定：若我司需使用租赁物，可在提前三个月书面通知贵司后，终止《租赁合同》。现函告贵司，因我司确需使用租赁物，要求提前终止《租赁合同》，即《租赁合同》将于2012年3月31日起失效。请贵司依照《租赁合同》约定，除继续向我司支付剩余租期的租金外，还应务必于2012年3月31日前迁离租赁物，并将租赁物交还我司。望贵司予以配合！特此函告。厦门建发汽车有限公司二〇一一年十二月三十日。”原告通过国内特快专递邮件将上述《提前终止租赁合同通知书》寄往厦门市枋湖南路304号对面及厦门市金山西路43号店，两份邮件的收件人均为黄和塔、收件单位名称均为厦门市和丽玻璃有限公司，其中寄往厦门市枋湖南路304号对面的邮件的签收人为赵立书，寄往厦门市金山西路43号店的邮件经改投“枋湖南路304#对面和丽玻璃”后亦由赵立书签收。
2012年4月11日，原告又通过国内特快专递邮件以黄和塔为收件人、厦门市和丽玻璃有限公司为收件单位向上述两个地址寄发了《限期搬迁通知书》一份，该通知书的内容为：“厦门市和丽玻璃有限公司：贵我双方于2005年6月10日签订《租赁合同》，约定由贵司向我司承租厦门枋湖工业区8号地块（面积4420平方米，下简称“租赁物”）。根据《租赁合同》约定，我司已提前三个月以书面形式函告贵司（且贵司已收悉），《租赁合同》于2012年3月31日提前终止。鉴于自2012年4月1日起至今，贵司逾期未迁离也未向我司返还租赁物。根据《租赁合同》约定，逾期不迁离或不返还租赁物的，贵司应按日租金的一半向我司支付占用期间的违约金，即我司有权按照56925元／月向贵司收取2012年4月1日-2012年4月30日的月租金。如贵司至2012年5月1日，仍逾期未搬离的，我司将不排除自行采取或申请相关行政单位采取强制搬离措施。附件1、《提前终止租赁合同通知书》EMS单号：EG820483180CS及签收函。附件2、《提前终止租赁合同通知书》EMS单号：EG820483176CS及签收函。厦门建发汽车有限公司，二〇一二年四月十日。”两份邮件的签收人均为赵立书。
被告持有中国银行的《结算业务申请书》2份、《解款单》6份、《现金缴款单》13份，以上单据显示被告于2011年12月至2013年8月每月向原告汇付摘要为“租金”的款项各43642.5元。被告还持有中国银行《解款单》17份、《结算业务申请书》10份、《现金缴款单》14份、《行内汇款付款通知》一份，以上单据显示被告于2010年4月至2013年8月每月向原告汇付摘要为“水电费”的款项。
根据本院调取的《厦门市地方税务局社会保险参保交付情况证明（单位）》及其附表，被告为赵立书（证件号码510522198901108687）缴交了2011年10月及2011年11月的社会保险。
以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《提前终止租赁合同通知书》、《限期搬迁通知书》、《EMS国内特快专递邮件详情单》《会议纪要》，被告提供的中国银行《解款单》、《结算业务申请书》、《现金交款单》、《行内汇款付款通知》，本院调取的《厦门市地方税务局社会保险参保交付情况证明（单位）》及其附表及当事人陈述、本院庭审笔录、质证笔录为证。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在《租赁合同》中约定，“甲方因需使用租赁物的，有权提前终止本合同，但须提前三个月以书面形式通知乙方”，该约定表明原、被告已就解除合同的条件作出了约定。现原、被告就上述解除合同的条件是否成就存在争议，对此，本院认为，原告所提交的会议纪要，足以证明原告因建设展厅而需将租赁物收回自用，且原告向被告邮寄的《提前终止租赁合同通知书》、《限期搬迁通知书》均由赵立书签收，而根据本院调取的厦门市地方税务局社会保险参保交付情况证明（单位）》及其附表，赵立书系被告职员，虽被告辩称赵立书已于2011年11月28日从被告单位退保离职并为此提交了一份《单位减员社保登记查询》作为证据，但根据原告提交的《EMS国内特快专递邮件详情单》，原告于2011年12月30日及2012年4月11日以被告法定代表人黄和塔为收件人、被告为收件单位邮寄的《提前终止租赁合同通知书》及《限期搬迁通知书》均由赵立书签收，表明被告虽为赵立书办理了退保手续，但赵立书仍在被告单位上班，据此，本院认定，被告已经收到原告分别于2011年12月30日及2012年4月11日寄出的《提前终止租赁合同通知书》及《限期搬迁通知书》。综上，本案原、被告所约定的合同解除条件已经成就，原、被告之间的《租赁合同》已于2012年3月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原、被告之间《租赁合同》的约定，合同提前终止的，被告应于提前终止之日迁离租赁物，并将其返还原告，现原告要求被告立即迁离并返还位于厦门枋湖工业区8号地块中的讼争4420平方米租赁物，同时对租赁物恢复原状，合法有据，本院予以支持。此外，根据《租赁合同》的约定，被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告支付占用期间的租金，并按日租金的一半支付违约金，该约定中的租金其实质是合同解除后的占用费；而根据《租赁合同》关于租金为33000元／月，每三年递增一次，递增率为15%的约定，租赁物2011年7月1日至2014年6月30日期间的月租金为43642.5元、2014年7月1日起的月租金为50188.88元；被告2011年12月至2013年8月期间每月均向原告汇付摘要为“租金”的款项各43642.5元，该款项应认定为2012年1-3月的租金及2012年4-9月的场地占用费；综上，对原告所主张的场地占用费及违约金，本院对自2012年10月1日起按每月43642.5元的标准计算至2014年6月30日的场地占用费、自2014年7月1日起按每月50188.88元计算至被告实际搬离并返还租赁物之日止的场地占用费、自2012年4月1日起按每日727元的标准计算至2014年6月30日的违约金、自2014年7月1日起按每日836.48元计算至被告实际搬离并返还租赁物之日止的违约金予以支持，超出部分本院不予支持。被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，但未能举证证明该计算标准远高于原告因被告违约而造成的损失，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。被告主张若解除案涉的《租赁合同》原告应赔偿被告因此造成的损失并返还多收取的费用，但未提起反诉，本院在本案中不予处理，被告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门市和丽玻璃有限公司应于本判决生效之日起十五日内，搬离原、被告于2005年6月10日所签订的《租赁合同》项下位于厦门枋湖工业区8号地块中4420平方米的租赁物，并将该租赁物恢复原状、返还给原告厦门建发汽车有限公司。
二、被告厦门市和丽玻璃有限公司应于本判决生效之日起十五日内，向原告厦门建发汽车有限公司支付场地占用费（2012年10月1日至2014年6月30日期间的场地占用费按每月43642.5元的标准计算、2014年7月1日起至被告实际搬离并返还租赁物之日止的场地占用费按每月50188.88元计算）及违约金（2012年4月1日至2014年6月30日期间的违约金按每日727元的标准计算、2014年7月1日起至被告实际搬离并返还租赁物之日止的违约金按每日836.48元计算）。
三、驳回原告厦门建发汽车有限公司的其他诉讼请求。
如果被告厦门市和丽玻璃有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3333元，由被告厦门市和丽玻璃有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 卢泽潇
二〇一四年七月十五日
书 记 员 李林娴
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。