北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初7142号原告何超，男，1969年11月1日出生。委托代理人史艳芳，女，1968年10月8日出生。委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。被告程冬秋，男，1988年10月16日出生。委托代理人程荏，1982年12月19日出生。被告田新宇，男，1993年2月23日出生。委托代理人王艳平，女，1971年3月17日出生。原告何超与被告程冬秋、被告田新宇案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月18日受理后，依法组成由法官王琼希担任审判长，人民陪审员王永库、人民陪审员雷瑞梅参加的合议庭审理本案，并于2016年8月22日、2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告何超及其委托代理人史艳芳、苟波，被告程冬秋，被告田新宇之委托代理人王艳平到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告何超起诉称：2015年11月25日，何超与田新宇签订房屋买卖合同，约定田新宇将顺义区裕龙五区x号楼x单元xxx室出售给何超，价款为325万元。合同签订后，何超分几次将房款交付给田新宇、田新宇的父亲田希远及田新宇指定的债权人，田新宇均出具了收条。2015年12月10日，何超与田新宇完成房屋网上签约。2016年1月，田新宇向何超交付了房屋。何超在后续办理房屋过户手续过程中发现该房屋于2016年3月被顺义区人民法院查封，申请执行人为程冬秋。何超知道房屋被查封的事实后，向顺义区人民法院执行局申请案外人执行异议。在执行局了解案情的过程中，田新宇背信弃义，故意欺骗执行局，称其确实出具了收条，但款项未打到个人账户，却决口不提何超、田新宇及田新宇的债权人所达成的偿债协议，致使执行局驳回了何超的异议申请。何超认为，涉诉房屋在被查封前已出售给何超并已网签，何超已经全部交清房款并实际占有该房屋，房屋之所以没有过户到何超名下并非何超的过错。故起诉要求：1.判令中止对顺义区裕龙x区x号楼xxx室的执行并解除对房屋的查封；2.判令程冬秋、田新宇承担本案诉讼费用。原告何超向本院提交以下证据予以证明：执行裁定书、房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证书、网签合同、收条、转账凭证、取款凭证、三方协议、装修报价单、设计图、邮件截图、钥匙、光盘、补充协议。被告程冬秋答辩称：不同意何超的诉讼请求。房屋过户之前，我申请法院执行我与田新宇之间的案件时就被查封了。被告程冬秋未向本院提交证据。被告田新宇答辩称：我方没有将房屋交付给何超使用，何超的购房款未给清，何超没有过户给原告。所以何超不是房屋的所有人，不同意原告的诉讼请求。被告田新宇未向本院提交证据。经本院庭审质证，双方当事人对原告何超提交的执行裁定书、房屋买卖合同及补充协议、房屋所有权证书、收条、转账凭证、取款凭证、三方协议、钥匙、光盘的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：1.原告何超提交的网签合同，证明原告何超与被告田新宇之间存在房屋买卖关系，该买卖关系在2015年12月10日之前就成立了。被告田新宇不认可网签合同的真实性。本院认为，该待证事实可以通过其他证据得到证明，故对网签合同不进行认定。2.装修报价单、设计图、邮件截图，证明原告何超在2016年2月份之前就已经准备对涉诉房屋进行装修。被告田新宇不认可装修报价单、设计图、邮件截图的真实性。本院认为，原告何超在庭审中当庭打开了QQ邮箱，出示了装修报价单和邮件截图，邮件中的附件设计图未能打开，故本院认可装修报价单和邮件截图的真实性。本院根据上述认证查明：顺义区裕龙五区x号楼x单元xxx号房屋系田新宇单独所有的商品房。田新宇曾与何超签订北京市存量房屋买卖合同，约定田新宇将顺义区裕龙五区x号楼x单元xx号房屋出售给何超，房屋成交价格为325万元，何超在签订合同的同时支付定金2万元。该房屋买卖合同落款处有田新宇、田希远的签字，但未写明签订合同的日期。2015年11月25日，田新宇、田希远出具收条载明：今收到何超交来购买裕龙x区xxx室定金贰万元整（￥20000）。2015年12月3日，何超与田希远签订补充协议，约定将房产购房定金增加7万元。当日，田希远出具收条载明：今收到何超购买裕龙花园x区x-x-xxx定金柒万元整（￥70000）。2015年12月20日，田新宇作为出售方，何超作为购买方，张洪兴作为承租方，三人签订了三方协议载明：出售方同意将房屋尾款付给承租方，之前租金违约金计壹佰零叁万元，承租方将房十日内腾退给购买方，以购买方实际给付承租方全部款项为生效条件。2015年12月11日，史艳芳向田希远转账198万元，向张洪兴转账15万元。当日，田希远、田希远出具收条载明：今收到何超购买裕龙五区x-x-xxx房款贰佰壹拾叁万元整（￥2130000），由史艳芳代何超汇入。其中壹拾伍万元汇入张洪兴账号：xxx。2015年12月21日，田新宇出具收条载明：今收到何超交来购买裕龙花园x区x-x-xx室房款伍拾万元整（￥500000）。2015年12月23日，何超向张洪兴转账50万元。2012年12月22日，田新宇出具收条载明：今收到何超交来购买裕龙花园x区x-x-xx室房款叁拾万元整（￥300000）。2015年12月23日，何超向张洪兴转账30万元。2012年12月23日，田新宇出具收条载明：今收到何超交来购买裕龙花园x区x-x-xx室房款贰拾叁万元整（￥230000）。2015年12月26日，何超向张洪兴转账20万元。2015年12月26日，张洪兴出具收条载明：今收到何超交来现金人民币叁万元整。田新宇认为房屋买卖合同没有日期，不能证明买卖发生的时间；认可收到了定金9万元和198万元，何超付给张洪兴的钱中可能有一部分也是给的房款，但现在不确认具体数额；认可张洪兴出具的三万元收条的真实性，这三万元是房款的一部分；只认可何超打过来的钱，不认可史艳芳的汇款。何超称虽然房屋买卖合同上没有写日期，但其支付定金2万元的时间是在2015年11月25日，可以证明房屋买卖合同签订的日期是2015年11月25日。史艳芳当庭陈述，其与何超在5年前离婚了，两人的孩子跟着史艳芳住，后来史艳芳和何超一起给孩子买个房子结婚用，史艳芳是代何超付的购房款。何超提交装修报价单、设计图、邮件截图、钥匙、刻录有何超进入涉诉房屋查看的情况的光盘以证明张洪兴已将涉诉房屋腾退并交给何超。田新宇认可光盘中出现的是涉诉房屋，但认为张洪兴并非房屋实际产权人，其向何超交付钥匙不能视为交付房屋。何超称，房屋未过户的原因是，涉诉房屋在2016年3月15日满五年，为了少交税费，何超与田新宇约定在满五年之后再过户，等满五年之后涉诉房屋就已经被查封了。何超当庭提交补充协议一份载明涉诉房屋的过户时间为2015年12月22日至2016年6月20日，由何超指定任意时间过户。田新宇称对补充协议需要核实真实性，但在本院限定的期间内未提交书面质证意见，后在庭审中称记不清了，但是不申请鉴定。张洪兴于2016年8月29日来到法院接受法庭询问。张洪兴称，认可三方协议和三万元现金的收条；之前田希远欠了张洪兴钱，田新宇作为田希远的儿子，用涉诉的房子做了担保，为此田新宇和张洪兴签了一份租房协议，张洪兴的女儿就住到房子里了，田新宇卖房时带何超去看房子，当时是给张洪兴打电话，张洪兴开的房门，之后田新宇和何超商量怎么付购房款时就说好将一部分钱直接交给张洪兴；何超给田新宇办理银行还款时给张洪兴汇了15万元，签了三方协议以后分几笔给张洪兴汇了100万元，还给了张洪兴3万元现金，给完这些钱以后，张洪兴就把房子的钥匙给了何超。顺义区人民法院在执行程冬秋与田希远、田新宇民间借贷纠纷一案中，于2016年3月1日做出了执行裁定书，裁定查封田新宇名下位于顺义区裕龙x区x号楼x层xx号房屋。何超于2016年5月3日对执行标的提出书面异议，顺义区人民法院于2016年5月12日驳回了何超的异议申请。上述事实，有原告何超提交的上述证据和当事人陈述意见等在案佐证。本院认为：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，何超对原判决、裁定并无异议，仅主张其为执行标的权利人，依法有权提起案外人执行异议之诉。关于房屋买卖合同的签订时间问题，房屋买卖合同上虽未载明签订日期，但合同中约定何超在签订合同同时支付2万元定金，而田新宇出具2万元定金收条的时间是2015年11月25日，再综合补充协议、收条、付款凭证等证据来看，房屋买卖合同签订的时间应在2015年11月、12月份。该日期早于涉诉房屋被查封的时间。关于购房款交付情况，何超提交的收条与汇款凭证、取款凭证、三方协议能够形成对应关系，证明何超已于2015年12月26日前分笔向田新宇支付完毕325万元购房款。关于涉诉房屋占有情况，张洪兴的笔录、何超提交的钥匙和光盘可以证明何超已合法占有涉诉房屋。关于房屋未过户原因，田新宇在本院限定的期间内未向本院提交书面质证意见，在庭审中表示记不清了，且不申请鉴定，故本院对何超当庭提交的补充协议的真实性认可，何超对未过户原因的解释符合常理，本院予以采信。综上，在涉诉房屋被查封前，何超已与田新宇签订了房屋买卖合同并交付了全部购房款。何超已取得房屋钥匙，可以视为其已实际占用涉诉房屋。在双方约定的过户期间内，涉诉房屋被法院查封，故涉诉房屋系非因何超自身原因未能过户。何超的权利能够排除执行。故何超对涉诉房屋的执行措施的异议应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，判决如下：停止对顺义区裕龙五区x号楼x层x-xxx号房屋的执行措施。案件受理费七十元，由被告田新宇负担，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王琼希人民陪审员  雷瑞梅人民陪审员  王永库二〇一六年九月二十日书 记 员  张若欣