云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终868号上诉人（原审被告）：楚雄百川伟业置业有限公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇团结路***号。统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，系总经理。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永琼，女，1960年7月18日生，住楚雄市中大街***号。委托诉讼代理人：ＸＸ，云南滇中律师事务所律师。上诉人楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）与被上诉人李永琼商品房销售合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院(2016)云2301民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人百川伟业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法撤销楚雄市人民法院（2016）云2301民初563号民事判决书，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由如下：一、一审认定事实不清，对证据采信错误，导致判决错误。1、一审诉讼中，上诉人提交降雨量情况表能够明确反映出2014年、2015年的楚雄地区降雨量比往年的平均降雨量多出近300mm，降雨量的扩大，是上诉人无法控制和预见的。2014年、2015年的降雨量超出了上诉人的预料，因经常反复下雨，导致混泥土凝固时间增加，建筑工地排水时间增长，无法按计划定时施工，工期延误。降雨量比往年增加了属于上诉人不能预见、无法避免的且不能克服的客观情况，不以上诉人的意志为转移，完全属于不可抗力。2、上诉人投资的整个楼盘，2012年就已经开始了相关的拆迁工作，对整个项目的进度及推进作出了部署和安排，但2013年国务院出台了楼市调控的国五条，收紧房贷，严重影响了整个房地产市场的资金回笼，上诉人作为房地产行业中的一员，必然也受到了上述政策的影响，这是众所周知的事实，致使上诉人需要调整融资的渠道和方式，以确保对项目的投入，上述政府政策因素的变化，也是上诉人不能控制和预见的，政府政策的变化影响了上诉人项目的推进，属于因政府政策的变化导致合同不能按约定履行。3、因受市政电路施工进度的影响，导致本小区的电路安装一直不能接入，直到2015年年底，市政电路施工完成后，本小区的电路才安装后接受验收。上诉人所投资开发的该项目是市政府招商引资进行建设的，上诉人开发的不仅仅是商品房，还涉及公共设施建设，比如农贸市场等，因整个小区的建筑规模比较大，房屋套数比较多，小区建盖后，小区内部的相关线路及管网与政府的市政配套设施无法相一致，需要市政相关部门对相关的公共设施进行改造，上诉人在接入相关线路及管网时才能无缝接入，但鹿城供电局直到2015年7月初才开始对电路改造施工，上诉人小区的强电施工直到2015年12月才完成，受上述市政工程施工的影响，导致交房时间延误。上诉人已提交气象部门出具的降雨情况表、负责市政工程施工的单位出具的证明，一审采信了上述证据的客观性，但认为其不能证实不可抗力及政府市政施工影响了项目的进度，上述证据本身证明的就是客观存在的事实，从证据中能直接反映出其证明力，符合《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”。4、双方签订的《商品房购销合同》的《补充协议》第九条第四项的约定：如出现以下情形之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担逾期交房的违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。因此，上诉人虽然存在逾期交房，但是有不可抗力、政府政策及市政施工影响的客观情况存在，不应当承担违约责任。二、本案在合同履行过程中存在情势变更的情形。如前所述，上诉人投资的伟业广场项目，早在2012年就已经对整个项目的进度作了部署和安排，但是2013年国务院出台调控房地产政策的国五条，对整个房地产行业产生了不可估量的影响，特别是对房地产行业贷款及融资带来了更大的困难。在如此经济环境下，上诉人力尽所能将整个楼盘建盖合格并交付给业主使用，实属不易。如果继续要求上诉人按照合同约定履行义务，对上诉人显然是极度不公平的，一审判决只是考虑合同的具体约定，没有考虑上诉人所具备的免责情形以及履行合同过程中的公平性原则，对在履行合同过程中的客观情况已经发生了实际变化的情形不做考虑，草率判决上诉人按照合同约定支付违约金，显然违反了合同履行过程中的公平性原则。三、上诉人交付房屋已经具备了居住使用的功能具备交房条件。上诉人交付的房屋，虽然还没有经过最后一道总体的验收，但是对应的消防、环境保护评估、规划设计等分项已经进行了验收并通过，所有水电已经全部畅通，已经具备了房屋所持有的居住和使用的功能，建设方也已经对工程的质量进行了验收，并出具了质量保证书、商品房使用说明书，因此已经具备了交付使用的条件，客观上也已经进行大部分的实际交付及使用。而且根据双方在《商品房购销合同》中约定，上诉人履行的是交付合格的房屋的义务，并不是交付验收通过的房屋，验收通过与否与合格与否是完全两回事，因此一审法院判决继续要求上诉人承担违约责任，完全是没有依据的。综上所述，一审法院认定事实不清，采信证据错误，导致判决错误，请二审法院查明案件事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人李永琼答辩称：上诉人开发的商品房未经竣工验收合格，不符合合同约定的交房条件，虽然上诉人电话通知购房户接房，但因商品房未经验收合格，所以未接房。上诉人所主张的情形不符合《合同法》不可抗力的规定，也不属于双方约定的逾期交房的免责情形。上诉人未按合同约定期限向购房户交房，明显违约，其应当承担逾期交房的违约责任。一审认定事实清楚、适用法律正确、判决正确。上诉人的上诉理由不成立，请二审驳回上诉，维持原判。李永琼向一审法院起诉请求：1、判令被告立即按照合同约定的交房标准将房屋交付原告；2、由被告支付截止至2016年1月31日的违约金7171.22元，之后的违约金按总房款的0.02%每天计算至实际交房之日止；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告百川伟业公司于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用权证》，2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，2013年8月27日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日取得《商品房预售许可证明》。2013年10月3日，原告李永琼(乙方)与被告百川伟业公司(甲方)签订《商品房购销合同》。约定：原告李永琼购买北浦伟业广场第6幢第27层6-2708号房，房价款529937元。合同“第七条交付期限，甲方应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。同日，双方签订《补充协议》，“第九条第4款约定若出现以下情况导致甲方逾期交房，甲方不承担本合同第九条约定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。”。原告李永琼在约定期限内付清了全部购房款。被告百川伟业公司2016年1月10日在北浦伟业广场外部的商铺粘贴交房的公告，2016年1月19日电话通知原告李永琼接房。至法庭辩论终结，原告李永琼未接收房屋，北浦伟业广场项目尚未通过竣工验收。一审法院认为，被告百川伟业公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告百川伟业公司应承担约定交房次日即2015年11月1日至完成竣工之日的逾期交房违约金。原告李永琼主张的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、由被告楚雄百川伟业置业有限公司将北浦伟业广场第6幢第27层6-2708号房屋交付原告李永琼（限北浦伟业广场竣工验收合格后30日内履行）；二、由被告楚雄百川伟业置业有限公司支付原告李永琼20**年11月1日至2016年1月31日的逾期交房违约金7171元（限本判决生效后30日内履行）；三、由被告楚雄百川伟业置业有限公司支付原告李永琼逾期交房违约金，按529937元的每日0.02%利率，自2016年2月1日起至完成竣工验收之日止（限完成竣工验收后30日内履行）。案件受理费减半收取25元，由被告楚雄百川伟业置业有限公司负担（未交）。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人对一审认定“至法庭辩论终结，北浦伟业广场项目尚未通过竣工验收”的事实有异议，认为二审提交的证据能证实该项目已经验收合格，对其余事实无异议。被上诉人对一审认定的案件事实无异议。对双方当事人无异议的案件事实，本院予以确认。二审中，百川伟业公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、工程施工许可证；2、施工图设计文件审查合格书；3、建筑工程竣工验收报告；4、建筑工程质量检查报告；5、建筑工程质量评估报告；6、建筑工程竣工报告；7、建设工程档案初验意见表；8、建设工程规划验收单、环保行政许可决定书；9、消防验收意见书；10、房屋质量保修书；11、建筑工程抗震设防专项审查批准书；12、工程竣工验收证明书；13、建设工程竣工规划核实备案证，证据1—13欲证明北浦伟业广场项目已经全部竣工并按要求办理了竣工验收备案手续。14、云南电网公司楚雄供电局楚电市场[2013]83号《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》《用户受电工程高压供电方案答复单》《客户受电工程中间检查意见书》《客户受电工程竣工检验意见书》及相关附件、楚雄鹿城供电局出具的内容为“10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线新建工程属于楚雄市2014年城市配网之一，于2015年11月25日正式投运。10KV小河口Ⅰ回（调度命名为10KV楚滨联络线）T接至北浦伟业广场专线名称为10KV小河口Ⅰ回线、10KV小河口Ⅱ回（调度命名为10KV楚西联络线）T接至北浦伟业广场专线名称为10KV伟业广场Ⅱ回线，此两条线路均由楚雄市北浦伟业广场出资架设的专线，专供北浦伟业广场使用。”的《情况说明》、内容为“10KV小河口Ⅰ、Ⅱ回线新建工程属楚雄市2014年城市配网项目之一，项目正式开工于2015年6月15日，经四个月实施及启委会验收合格后，10KV小河口Ⅰ回（调度命名为“10KV楚滨联络线”）、10KV小河口Ⅱ回（调度命名为“10KV楚西联络线”）于2015年11月25日正式投运。”的《情况说明》，欲证明百川伟业公司于2013年就向供电部门申请供用电线路建设，但是10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年6月15日才开工建设，于2015年11月25日正式投运，2015年12月11日竣工验收合格，对北浦伟业广场项目的建设造成了影响，根据双方签订合同的约定，北浦伟业广场逾期交房是受到市政工程的影响，有免责事由。经质证，被上诉人李永琼对以上证据1—13的真实性无异议，但不认可其合法性和关联性，认为无法证明其欲证事实，竣工验收的时间应以建设局备案时间为准。对证据14的真实性、合法性、关联性均不认可，认为10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线不属于市政工程，而是北浦伟业广场项目的一部分，属于北浦伟业广场的生活用电，而不属于施工用电。且北浦伟业广场项目未能按期竣工验收与电力部分的施工建设没有直接关系，哪怕存在电力工程影响施工的情况，百川伟业公司也从未将相关信息告知购房户。本院认为，上诉人提交的证据能够证明楚雄北浦伟业广场项目在建设过程中受到10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线建设影响的情况及项目整体于2016年9月1日竣工验收的事实，本院予以采信。二审另查明，2013年，百川伟业公司向楚雄市供电有限公司申请“北浦伟业广场”项目的永久供用电线路，2013年10月16日，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，内容为：北浦伟业广场项目所在地距离上级电源110KV变电站均较远，因市政配套电缆沟修建滞后，相应的配电网规划项目无法按期建成，且规划拟建的110KV花果山变电站由于文鼎路东段、东南新城4号路未修建而不具备外部建设条件，目前老城区鹿城东路至威楚大道片区供电电源点不足，难以满足在建报装容量较大项目的永久性用电需求。根据配电网实际情况，决定采用过渡供电方案和终期供电方案相衔接的方式，满足北浦伟业广场报装用电需求，具体为：（一）同意百川伟业公司北浦伟业广场项目采用10KV电压等级供电。（二）过渡供电方案：1、目前楚雄市住建部门正在组织修建雄宝路阳光大道交叉口至小姑英段配套电缆沟，为提高该片区供电能力，计划2014年从110KV东郊变电站10KV楚风苑Ⅰ、Ⅱ号回线T接建设10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线，预计2014年12月建成投入运行，因供电容量有限，只能初步缓解该区域供电能力不足问题。2、同意北浦伟业广场项目从10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号（豪胜酒店旁环网柜）T接两回10KV线路供电，该两回10KV线路分别接入北浦伟业广场10KV配电室Ⅰ、Ⅱ段母线。3、根据过渡供电方案供电能力，期间北浦伟业广场每回线路用电负荷原则不得超过2500KW，超出部分云南电网公司楚雄公司供电局有权采取限电措施，以确保配电网安全运行及其他客户的用电需求。（三）终期供电方案。待楚雄市文鼎路东段、东南新城4号路及配套电缆沟修建完成，110KV花果山变电站建成投运后，北浦伟业广场相关负荷接入110KV花果山变电站供电，方可满足申请报装容量用电需求。但10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线输电线路于2015年6月15日才开工建设，于2015年11月25日正式投运，于2015年12月11日竣工验收合格。百川伟业公司提交的《工程竣工验收证明书》上载明北浦伟业广场项目于2016年9月1日竣工并经验收合格。被上诉人李永琼已于2016年4月5日接收房屋。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、百川伟业公司应否承担逾期交房的违约责任。二、百川伟业公司应承担的逾期交房违约金应如何计算。针对第一个争议焦点，本院认为，根据李永琼与百川伟业公司签订的《商品房购销合同》约定，百川伟业公司于2015年8月29日前将经建设单位组织验收合格,并符合合同约定的房屋交付给李永琼，但百川伟业公司至今尚未将房屋交付给李永琼，百川伟业公司存在逾期交房的事实，对此事实，双方当事人均无异议，双方仅对逾期交房的责任如何承担存在争议，百川伟业公司认为在本案中存在不可抗力及情势变更的情形，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因（如台风、地震、水灾、旱灾等自然灾害）酿成的，也可以是人为的、社会因素（如战争、政府禁令、罢工等）引起的。”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”。百川伟业公司上诉提出的免责事由均不符合法律规定的不可抗力及情势变更的情形，百川伟业公司的此项主张不能成立。本案中，百川伟业公司和李永琼签订的《补充协议》第九条第4款约定：“若出现以下情形之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。”。百川伟业公司于2013年向楚雄市供电有限公司申请北浦伟业广场项目的供用电线路后，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，该批复根据电力市政基础设施的实际情况给出了终期供电解决方案和过渡供电方案。本院认为，因终期供电方案相应的配电网规划项目无法如期完成，导致北浦伟业广场项目暂时采取过渡供电方案供电，而过渡供电方案的供用电线路10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年12月11日经建设竣工验收，该情形属于双方签订的《补充协议》第九条第4款约定的情形，本案存在北浦伟业广场项目的建设受到终期供电方案相应的配网规划项目无法如期完成的影响和10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线建设影响的情形，综上，根据双方合同约定并结合在案证据，对于北浦伟业广场项目建设受到以上影响的时间不应计算逾期交房违约金。针对第二个争议焦点，本院认为，百川伟业公司与李永琼签订《商品房购销合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均有拘束力，合同合法有效。合同对百川伟业公司如未按约定的时间交房的违约责任作了约定，该约定并不违反法律规定，根据争议焦点一的论述，在扣除《补充协议》第九条第4款中约定的因政府进行市政工程建设影响项目建设的逾期时间后，百川伟业公司应按照合同约定向李永琼支付违约金。因10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线于2015年12月11日竣工验收，自2015年12月12日起，影响北浦伟业广场项目建设的情形消除，故本案应自2015年12月12日开始计算逾期交房违约金，逾期交房违约金计算至被上诉人李永琼实际接收房屋前一日止，即2016年4月4日。百川伟业公司应支付李永琼的逾期交房违约金具体为：2015年12月12日至2016年1月10日共计600元（30天×20元/天）；2016年1月11日至2016年4月4日共计9008.9元（529937元×85天×0.02%/天），合计9608.9元。综上所述，楚雄百川伟业置业有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实部分不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销楚雄市人民法院(2016)云2301民初563号民事判决；二、由楚雄百川伟业置业有限公司在本判决生效后15日内支付李永琼逾期交房违约金9608.9元；三、驳回李永琼的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费50元，合计150元，由楚雄百川伟业置业有限公司负担（已付50元，未付100元）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长 刘 芳审判员 陈翠连审判员 吴启贤二〇一七年九月二十二日书记员 苏正生