湖南省道县人民法院行 政 判 决 书（2016）湘1124行初27号原告永州市安佳房地产开发有限公司，住所地ＸＸ瑶族自治县沱江镇萌渚路83-2号。法定代表人曾娅萍，该公司总经理。委托代理人蔡瑛，湖南湘军律师事务所律师。委托代理人林俐，湖南湘军律师事务所律师。被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局，住所地ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道。法定代表人何永亮，该局局长。委托代理人骆日，该局政策法规股长。委托代理人李德爱，湖南苍松律师事务所律师。原告永州市安佳房地产开发有限公司诉被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局土地行政合同一案，于2016年5月30日向本院提起诉讼。本院当日受理后，于2016年6月3日向被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭审理了本案。原告法定代表人曾娅萍、委托代理人蔡瑛、林莉，被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局的委托代理人骆日、李德爱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局于2012年1月6日公开挂牌拍卖ＸＸ县沱江镇春晓路131号（原ＸＸ县检察院）土地及房屋，原告以4300万元的价格竞买取得。原、被告双方于2012年2月6日签订《国有建设用地使用权出让合同》。原告永州市安佳房地产开发有限公司诉称：2011年12月2日，被告发布江国土资告（2011）第81号《ＸＸ瑶族自治县国有建设用地使用权公开出让公告》，公开挂牌出让ＸＸ县原检察院土地。原告于2012年1月6日参加竞拍竞得上述国有建设土地使用权，同年2月6日与被告签订2012015《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为3116.28万元”。合同签订后，原告按约定陆续缴纳了土地出让金2125.7万元。因ＸＸ县人民政府没有对该宗土地上的搬迁、拆迁房屋补偿到位，原告为顺利开发，又另行支付了房屋拆迁补偿款700万元，履行了大部分义务，但被告一直不为原告办理土地使用权证，导致原告无法顺利开发。2015年9月15日被告向原告下达催告通知，限原告在15日内交清“该国有资产处置成交价款的2174.3万元欠款”。根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，国有土地上房屋征收与补偿的主体是市、县人民政府或人民政府确定的房屋征收部门。被告无权处置原检察院房屋，应由政府部门征收补偿安置完毕，交付净地给原告。被告从一开始就严重违法，而其拖延不为原告办理国有土地产权证的行为，客观上已给原告造成巨大经济损失，应承担全部法律责任。故请求法院：1、确认被告在挂牌出让ＸＸ县沱江镇春晓路131号5336.7平方米国有建设用地使用权宗地中，一并处置ＸＸ县原检察院国有资产、房屋的行为违法；2、确认原、被告签订的2012015《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款违法，自始无效；3、判令被告依法为原告办理“ＸＸ县沱江镇春晓路131号5336.7平方米”土地的国有土地使用权证；4、判令被告赔偿给原告造成的全部经济损失；5、判令被告承担全部的诉讼费用。原告向本院提交了下列证据：1、《ＸＸ瑶族自治县国有建设用地使用权公开出让公告江国土资告（2011）第81号》，拟证明被告公开挂牌出让土地的行为违法；2、《国有建设用地使用权出让合同及补充条款》，拟证明本案涉及的土地价款是3100多万元，被告超越权力处置了房产，补充条款不合法；3、《关于缴清ＸＸ县原检察院国有资产处置成交价款的催告通知》，拟证明被告违法，原告受让土地的权利收到侵害；4、付款依据，拟证明原告付款的事实；5、永州市中级人民法院（2016）湘11民终566号民事裁定书，拟证明本案是行政诉讼。被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局辩称：1、被告处置ＸＸ检察院原国有资产、房屋的行为合法有效。ＸＸ瑶族文化公园建设项目涉及到ＸＸ县检察院旧址搬迁，县委、县政府同意县检察院进行整体搬迁，并经过永州市发改委立项批复同意搬迁，对于涉及县检察院的国有资产，为避免国有资产流失，江政专纪﹝2009﹞26号专题会议纪要明确规定了要以拍卖方式进行处置。县人民政府同意被告公开出让该宗土地使用权和该宗土地上的建筑物，根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离”和第6条“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移”的规定。因此，被告具备拍卖处置国有资产的主体资格，事实清楚，处置程序合法，无违法行为。在挂牌出让之前，ＸＸ县政府有关部门授权县检察院处置院内公寓楼，县检察院与公寓楼16户业主签订了《ＸＸ检察院房改房搬迁安置补偿协议书》，江永县人民法院和永州市中级人民法院一、二审法院判决确认有效并发生法律效力。在该《协议书》签订后，被告根据县检察院《关于我院老院子房地产拍卖的有关意见的函》，经集体会审决策，采取以房易房的补偿安置方式，由土地受让人补偿安置公寓楼11户业主，并报县政府批准同意，是符合权利义务对等原则，符合投资回报原则。因此，对公寓楼的处置也是合法有效的，不存在违法行为。2、被告与原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款合法有效。土地招标拍卖挂牌出让的附加条件是指土地招标拍卖挂牌时明确拆迁安置作为土地出让的前置条件。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规规章对土地招拍挂附加条件没有明确禁止性规定。土地拍卖挂牌出让设置的附加条件不违反国土资源部第39号令及相关法律禁止性规定，土地招拍挂附加条件也不属于《招投标法实施条例》第三十二条列举的七种法定情形。通过设置土地招拍挂附加条件，目的是使安置补偿落实到位，符合《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）规定土地出让应当权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。“谁投资”、“谁负责”、“谁安置”、“谁获得土地”符合权利义务对等原则，符合投资回报原则。因此，土地招标拍卖挂牌出让附加条件的设置是合法有效且可行的。本案《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款，未违反《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和其他法律规章的强制性规定，符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发【2006】114号）规定的“挂牌出让公告应当包括以下内容：…（7）其他需要公告的事项”。该补充条款是公开出让文件中设定的受让条件，明确了补偿安置作为出让的前置条件，是受让人认真阅读公开出让文件后明白并签字认可和接受的。目前，补充条款受让方（原告）所享有的权利部分已履行完毕，出让方（被告）开发条件均已履行“净地”义务。2015年元月6日受让方在补充条款履行过程中再次承诺履行补充条款中的义务，ＸＸ县检察院公寓楼所有拆迁户已全部搬离，未对受让方的开发行为起到任何实质性的阻碍，受让方在很短的两天时间内将拆迁户住房全部挖倒，应视为全部补充条款受让方应享受权利部分已充分享受，而出让方无纠纷交房的主要“净地”义务条款也履行完毕。受让人主张已履行的“补充条款”违法无效，既不诚信，也无法律和事实依据。受让方用自己的主动行为承诺履行补充条款的义务，但是在将房屋拆除后，未办理相关国土、规划等审批手续，也不兑现为11户安置户优先设计施工建设所需户型的房屋，而是出尔反尔，背弃诚信原则，已在该宗地的东向建成两栋10层以上的豪华公寓楼，且系“三无”违法建筑，依法应接受相关部门行政处理或处罚。3、继续不给予原告办理《国有建设土地使用证》合法合理。一是《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第十八条规定：“有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的”，第二十七条规定：“依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记”，目前，原告欠缴成交价款2174.3万元，被告于2015年4月、9月两次书面向原告通知催缴欠款，至今原告未缴清欠款，原告未达到办证的法定要求。另外，与原告签订的第4311292012B00266号《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定了原告延期支付出让价款应支付违约金，原告未按合同履行违约义务，损害了国家利益，其要求办证是不合理，也不合法。二是被告与ＸＸ县检察院考虑到原告的实际情况，本着积极支持其发展的初衷，在经被告和资产权利人县检察院请示县人民政府同意，以原告缴纳2125.7万元作为ＸＸ县检察院原驻地西边地块2609.8平方米的出让金，在原告书面承诺“在本局为你公司办理西边地块2609.8平方米的《国有建设土地使用证》后，用该块土地向银行融资，用于缴纳欠缴的2174.3万元”的情况下，为原告颁发了江国用（2014）字第0071号《国有土地使用证》。原告在取得了西边地块的土地使用权后，至今未兑现缴款承诺，仍欠缴成交价款2174.3万元，原告毫无诚信可言，于情于理不可取。4、关于请求赔偿事项。从以上事实和法律规定看，原告一边主张《国有建设用地使用权出让合同》“补充条款”和本局一并拍卖挂牌处置国有资产行为违法，一边承诺履行安置11户拆迁户的义务，一边将拆迁户的合法建筑违法处置，一边在未取得合法手续的前提下，建成违法建筑，其行为违背了第4311292012B00266号《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款，也严重漠视国家法律、法规及规章。依照合同，受让方即原告应依法承担合同违约责任，对拆迁户承担赔偿责任，对本局承担违约责任，并依法接受相关行政处理或处罚。上述情况，事实清楚，证据确凿，敬请依法驳回原告不实之诉请，并判定原告依法承担合同违约责任，对拆迁户承担赔偿责任，对本局承担违约责任，并依法接受相关行政处理或处罚。被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局向本院提交了下列证据：1、（2009）第6期《县委常委办公会议纪要》，拟证明ＸＸ县检察院整体搬迁属于ＸＸ瑶族文化公园建设项目的一部分，属于“三旧改造”项目；2、《关于ＸＸ瑶族自治县人民检察院整体搬迁工程可行性研究报告的批复》（永发改投资[2010]35号），拟证明ＸＸ县检察院整体搬迁项目通过合法批准；3、江政专纪﹝2009﹞26号《专题会议纪要》，拟证明ＸＸ县检察院的国有资产以拍卖方式另行出让，防止国有资产流失；4、《ＸＸ瑶族自治县国有资产处置批复书》，拟证明ＸＸ县检察院资产处置依法经过了县政府国资部门审查批准；5、《ＸＸ瑶族自治县国有建设用地使用权（县检察院建设用地）拍卖挂牌出让方案》，拟证明土地出让包含了ＸＸ县检察院国有房屋资产出让；6、江政函﹝2011﹞52号《批复》），拟证明县政府同意本局处置该宗土地使用权；7、《ＸＸ瑶族自治县国有土地使用权出让方案审批表》，拟证明县政府批准同意县检察院国有房屋资产由ＸＸ县国土资源局进行公开出让，并具备拍卖处置国有资产的主体资格，县政府同意采取以房易房的补偿安置方式，由土地受让人（即被告）补偿安置公寓楼11户业主；8、《有关检察院家属楼拆迁事项的函》，拟证明县检察院处置院内公寓楼得到授权；9、《ＸＸ检察院房改房搬迁安置补偿协议书》，拟证明该地在出让前无纠纷交房的主要“净地”义务条款履行完毕，证实县检察院与该院址内公寓楼的16户房改房所有权人签订补偿安置协议；10、《民事判决书》（【2014】江永法民初字第462号），《民事判决书》（【2015】永中法民三终字第322号），拟证明补偿安置公寓楼16户业主合法有效；11、《关于我院老院子房地产拍卖的有关意见的函》，拟证明所设置的土地出让前置条件内容不违反法律禁止性规定；12、《ＸＸ瑶族自治县国土资源局集体决策事项呈报表》，拟证明以房易房的补偿安置方式由土地受让人（即被告）补偿安置公寓楼11户业主，由受让人以货币安置公寓楼另外5户业主；13、江政函﹝2011﹞55号《批复》，拟证明该资产处置由县国土资源局组织实施；14、第4311292012B00266号《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明对出让合同内容约定双方进行了确认，对双方产生法律效力，延期支付出让价款应支付违约金；15、《ＸＸ瑶族自治县原检察院（2011-88）国有建设用地使用权公开出让须知》，拟证明详细的说明了本宗地买受方应注意的事项，对所有的申请人是公平公开透明的，证实补充条款是公开出让文件中设定的受让条件；16、《竞买报名表》、《竞买申请书》，拟证明补偿安置作为出让的前置条件，是受让人认真阅读公开出让文件后明白并签字认可和接受的，证实申请人对所有出让文件内容清楚明了均无异议；17、《关于请求“ＸＸ县检察院帮助永州市安佳房地产开发有限公司解决购买‘春晓路131号（原检察院）'地块遗留问题”并支持立刻开工的请示》，拟证明原告认可《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的约定，再次承诺履行补充条款中的义务，该《合同》合法有效；18、《保留价（底价）通知单》和《现场竞价笔录表》，拟证明现场竞价记录经过111轮举牌，原告举牌竞价43次以4300万元成交；19、《成交确认书》和《承诺书》，拟证明原告在成功竞得ＸＸ县检察院春晓路旧院址国有资产后，当场签订了《成交确认书》，并承诺在2个月内交清4300万元的成交价款；20、《追缴土地出让成交价款的通知》，拟证明2012年3月12日、2012年4月9日、2012年6月20日、2015年4月17日、2015年9月15日向原告追缴土地出让成交价款及原告欠款的事实。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：被告对原告提供的证据1-5的真实性均无异议，但对原告证明目的有异议，因上述证据均与本案有关联，可以证明本案的事实，本院予以采信。原告对被告提供的证据1-20的真实性均无异议，但认为被告提供的证据1-2与本案没有关联，且对被告提供的证据3-20的证明目的有异议，认为被告提供的上述证据恰恰证明被告无处置国有资产的资格，被告处置国有资产属超越职权，违法拍卖，与原告签订的出让合同及补充条款无效。因被告提供的证据1-20均与本案有关联，且能证明本案的事实，本院予以采信。经审理查明，2011年由于ＸＸ瑶族自治县人民检察院整体搬迁，被告经ＸＸ瑶族自治县人民政府国有资产管理部门批准公开处置该检察院的房地产。2011年12月8日，被告发布了《ＸＸ瑶族自治县原检察院国有建设用地使用权公开出让须知》，该《须知》规定了十二项具体内容，其中包括出让地块的基本情况、规划指标要求以及对该检察院内公寓楼11户房屋所有权人的安置补偿要求，并说明挂牌成交价款中房屋价款为1183.72万元，其余的为该地块的土地出让金等相关事项。2012年1月4日，原告向被告申请参与竞买上述资产，填写了《竞买申请书》，向被告提交了相关证件，并交纳了1000万元的竞买保证金到被告指定账号。2012年1月6日，被告委托ＸＸ县地产交易管理所对ＸＸ瑶族自治县原检察院国有建设用地使用权进行公开挂牌出让，经过111轮竞价，原告以4300万元的价格竞得原检察院国有建设用地使用权。当日原告与被告签订《成交确认书》，确认了下列事项：1、买受人已认真审阅公开出让文件，经实地踏勘，已认可挂牌出让标的现状且无异议；2、该地块总面积为5336.7平方米，建筑面积6686.59平方米，成交价为人民币4300万元，其中房屋价款为1183.72万元，出让金为3116.28万元，出让金单价为每平方米人民币5839.33元等。原告并于当日向被告出具了《承诺书》，承诺在二个月内交清成交价款4300万元及出让文件中规定的奖励，搬家费及过渡安置费和装修费等全部价款。2012年2月6日，原、被告双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同内约定了12条补充条款，补充条款约定了《ＸＸ瑶族自治县原检察院国有建设用地使用权公开出让须知》内规定的11户房屋所有权人的安置情况及土地房屋交付的时间等内容。截止2014年2月27日，原告分8次陆续向被告交纳了成交价款2125.7万元，被告亦多次以书面的形式向原告催缴欠款。现原告以原、被告双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款违法等向法院提起诉讼，请求法院判决如诉讼请求。另查明，被告出让土地上公寓楼（房改房）11户房屋所有权人的安置补偿问题，已由相关部门委托ＸＸ瑶族自治县人民检察院与11户房屋所有权人分别于2011年9月22日、23日签订了《ＸＸ检察院房改房搬迁安置补偿协议书》。2014年7月，其中一户房屋所有权人周虹认为ＸＸ检察院没有签订协议的主体资格，安置过渡费过低等向法院提起诉讼，申请法院确认《ＸＸ检察院房改房搬迁安置补偿协议书》无效。永州市中级人民法院（2015）永中法民三终字第322号终审民事判决认为，《ＸＸ检察院房改房搬迁安置补偿协议书》系双方当事人协商一致，房屋所有权人自愿将私有房屋交由单位拍卖，并进行安置补偿，并非政府强制征收，不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《ＸＸ检察院房改房搬迁安置补偿协议书》符合法律规定，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因而作出了维持一审驳回周虹的诉讼请求的判决。本院认为：被告ＸＸ瑶族自治县国土资源局系土地行政主管部门，经ＸＸ瑶族自治县人民政府国有资产管理部门批准公开处置ＸＸ瑶族自治县人民检察院的国有土地使用权及建筑物，没有违反相关法律规定，故原告提出被告处置ＸＸ瑶族自治县人民检察院的国有资产的行为违法的意见，本院不予采纳。原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款的12条内容均在《ＸＸ瑶族自治县原检察院国有建设用地使用权公开出让须知》第十二项其他事项中明确公示，原告在参加竞买时已认真阅读相关出让文件，明确知道该补充条款的所有内容，故原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》及补充条款是双方的真实意思表示，且协议内容既没有违反法律、行政法规，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故原告提出双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款无效的意见，本院不予采纳。因原告目前尚未足额交纳土地出让金，原告提出要被告为其办理上述土地使用权的国有土地使用证，且赔偿相关经济损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告永州市安佳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告永州市安佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  冯宝英人民陪审员  张凯成人民陪审员  谢重阳二〇一六年九月七日书 记 员  李向东附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。