重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0109民初3907号
原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行，住所地重庆市北碚区康宁路60号，组织机构代码90322884-X。
负责人文革兵，该支行行长。
委托代理人王洋，重庆兼善律师事务所律师。
被告李进，男，1988年5月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。
原告中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行（以下简称工行北碚支行）诉被告李进金融借款合同纠纷一案，本案于2016年5月18日受理后，由代理审判员龚雪担任审判长，与代理审判员罗敏、人民陪审员彭栋芳组成合议庭，于2016年10月8日公开开庭进行了审理。原告工行北碚支行的委托代理人王洋到庭参加诉讼，被告李进经本院公告送达开庭传票后未在本院确定的开庭时间到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工行北碚支行诉称：2014年12月3日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，双方约定：原告向被告发放个人住房按揭贷款260000元。贷款用于购房。贷款期限240个月。贷款年利率6.765%，如遇人民银行贷款利率调整则按合同相关条款进行处理。被告在工行开立借款和还款账户，用于每月按月等额本息还款。合同还约定：借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按约定计收罚息。原告于2014年12月3日向被告发放了借款260000元。然而被告却未按约定按月向还款账户存入足额的款项，至2016年3月6日已连续违约6期，贷款余额
254732.55元，积欠利息7554.55元，其违约行为给原告的合法权益造成了损失。原告多次电话催告被告，被告均未按约还款。为维护原告的合法权利，特向法院起诉请求判令：一、被告立即向原告偿还贷款本金254732.55元，截止2016年3月6日的逾期利息7554.55元及罚息，罚息以本金和逾期利息之和262287.1元为基数，从2016年3月7日起按照年利率5.39%上浮50%计算，息随本清；2、被告不能偿还债务时依法处置抵押物重庆市璧山县XX街道XX街X单元X-
X号房屋，卖房款优先偿还原告的债权，3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告李进未答辩。
经审理查明，2014年11月28日，原告工行北碚支行与被告李进签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定由李进向工行北碚支行借款260000元用于购房。合同还约定1、借款期限为240个月；2、贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮10%确定，遇基准利率调整的，根据基准利率确定新的利率；3、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率记收复利，罚息利率在借款合同约定的利率基础上加收50%；4、该合同用款计划为合同项下担保生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户，合同约定的划款账户为李艳，开户行为中国工商银行；5、每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日；6、还款方式为借款人委托贷款人扣款，指定还款账户为李进，开户行为中国工商银行；7、按等额本息还款法还款；8、借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；9、贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费等均由借款人承担。
同日，原告与被告签订《房地产抵押合同》，约定被告将其位于重庆市璧山县XX街道XX街X单元X-
X号房屋抵押给原告，作为向原告借款260000元的担保，抵押期限为2014年11月28日至2034年11月28日。该合同签订后，于同日办理了抵押登记。
2014年12月3日，原告向被告指定的账户放款260000元。截止2016年3月6日，李进已累计6期逾期未还款，尚欠原告借款本金254732.55元，利息7554.55元。2016年5月18日，原告要求被告李进立即偿还所欠借款本金254732.55元，截止2016年3月6日的利息7554.55元，共计262287.1元，并支付以262287.1元为基数，自2016年3月7日起的罚息，利随本清；还要求在被告不能及时偿还债务时依法处置抵押物并享受优先受偿权起诉来院。
上述事实，有个人购房借款/担保合同、房地产抵押合同、个人贷款支付凭证、还款明细、房产证复印件以及原告在庭审中的陈述记录等载卷为据，足以认定。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告李进向原告工行北碚支行借款260000元，并将其位于重庆市璧山县XX街道XX街X单元X-
X号的房屋抵押给原告作为该笔借款的担保，双方签订了借款合同和抵押合同，并进行了抵押登记，该借款合同和抵押合同均系双方真实意思的表示，合法有效。双方应当按照该合同的约定履行。原告已按合同约定向李进指定的账户发放了260000元贷款，被告按合同约定向原告归还了部分的贷款本息后，自2015年10月开始未按合同约定向原告还款。截止2016年3月6日，李进尚欠原告借款本金254732.55元，利息7554.55元。双方签订的借款合同约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用，以及借款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用。故对原告要求被告李进立即偿还借款本金254732.55元，截止2016年3月6日的利息7554.55元的诉讼请求，本院予以支持。借款合同约定对于不能按时偿还的贷款本金，按罚息计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的贷款利率上加收50%计算，现原告要求以262287.1元为基数，从2016年3月7日起，按照年利率5.39%上浮50%计算罚息、利随本清，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。由于被告已将其所有的位于重庆市璧山县XX街道XX街X单元X-
X号的房屋抵押给原告，故对原告要求在被告不能及时偿还债务时依法处置抵押物并对该房屋的卖房款享受优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：
一、由李进在本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行偿还借款本金254732.55元，截止2016年3月6日的利息7554.55元；
二、由李进在本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司重庆北碚支行支付自2016年3月7日起的罚息，罚息以尚欠的借款本金和利息之和262287.1元为基数，在年利率5.39%的水平上上浮50%计算，息随本清；
三、中国工商银行股份有限公司北碚支行对李进不能偿还的借款本息，可以李进抵押登记的重庆市璧山县XX街道XX街X单元X-
X号房屋以折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5234元、公告费1060元，共计6294元，由李进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龚 雪
代理审判员 罗 敏
人民陪审员 彭栋芳
二〇一六年十月十四日
书 记 员 金宝环