山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3503号
上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金成发，总经理。
委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹学栋，男，1987年9月29日出生，汉族，住济南市。
上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人曹学栋商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
绿地公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决书，发回重审或依法改判并驳回曹学栋的诉讼请求。二、全部诉讼费用均由曹学栋承担。事实与理由：一、一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等认定“通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准”，属于严重的适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收，该综合验收或分期综合验收的主体为项目所在地的县。但在2014年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号自公布之日起施行）。根据该16号决定，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定。虽然山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条也规定了房地产开发企业必须进行项目综合验收或分期综合验收，但该条例为地方性法规，并非合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。而济南市城乡建设委员会联合多部门下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》【济建发（2011）7号文】只是政府机关的内部文件，其无权违背上位法之规定而另行对房地产开发项目的交付标准作出解释。该内部文件不仅违反上位法之规定提高了交付标准，而且加重了开发商在房地产项目开发中的责任。综上，一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等认定“通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准”，属于严重的适用法律错误。二、绿地公司与曹学栋在商品房买卖合同补充协议中约定的涉案房屋的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，该约定合法有效，一审法院却置之不理，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。上已述及，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，通过综合验收备案或分期综合验收备案并非房地产开发项目进行交付的强制性标准，因此，商品房买卖合同的双方当事人可以在合同中约定商品房的交付标准。虽然绿地公司与曹学栋在涉案房屋的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但该约定是绿地公司基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非是绿地公司与曹学栋的真实意思表示。绿地公司与曹学栋在签署涉案房屋的《商品房买卖合同》的同时，签署了补充协议。该补充协议第三条第2款约定，涉案房屋的交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。绿地公司与曹学栋就涉案房屋的买卖达成一致后，在签署涉案房屋的网签备案合同之前，双方即已就涉案房屋的买卖签订了手签本的商品房买卖合同。该手签本的商品房买卖合同的主合同与补充协议约定的交房标准是一致的，即涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。由此说明，曹学栋在与绿地公司签署涉案房屋的网签备案合同之前即已知悉涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。所以说，在涉案房屋的交房标准问题上，即使涉案房屋的网签备案合同的补充协议的约定存在所谓的限制绿地公司责任承担的问题，绿地公司也早已在签署网签合同之前告知了涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，商品房买卖合同补充协议约定的交付标准并未降低，并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，并未违反《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，该约定合法有效，对绿地公司和曹学栋均具有法律效力。一审法院却认定上述补充协议约定的交付标准降低了，限制了绿地公司的责任承担，该约定对绿地公司与曹学栋不产生约束力。这属于严重的认定事实错误。因此，绿地公司与曹学栋在涉案房屋的商品房买卖合同中约定的涉案房屋的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，该约定合法有效，对绿地公司和曹学栋均具有法律效力。一审法院认定的涉案房屋的交付标准为取得分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。三、绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给了曹学栋。上已述及，商品房的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收合格后方可交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收。而根据济南市城乡建设委员会的规定，取得房屋建筑工程竣工验收备案单的前提条件是，建设单位应向济南市城乡建设委员会提交建筑工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证及附件、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、建设工程施工图设计文件审查合格书及其他文件，而建设单位只有在济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收后方能取得上述这些文件，即济南市城乡建设委员会在相关单位验收后方能向建设单位出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，建设单位在取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》的同时，即早已通过了公安机关消防机构的消防验收，已符合《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规的强制性规定。本案中，绿地公司已取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，已符合《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规的强制性规定，具备了商品房居住使用的法定条件，既符合法律、行政法规规定的交付条件，又符合合同约定的交付条件。随后，绿地公司将涉案房屋交付给了曹学栋。因此，绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给了曹学栋。四、曹学栋在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的“交钥匙”。商品房不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。商品房不符合交付条件包括以下两种情况：1、商品房未经综合验收；2、商品房明显存在重大质量瑕疵。本案中，涉案房屋所在项目已经取得济南市城乡建设委员会组织的验收后出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，也不存在重大的质量瑕疵。在绿地公司按照合同约定向曹学栋发出交付通知后，曹学栋如若认为涉案房屋未取得分期综合验收备案证明，未达到约定的交付条件，其完全有权拒绝接收房屋，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任。但本案中，曹学栋在明知涉案房屋所在项目已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》、尚未取得分期综合验收备案证明的情况下，自愿选择接收涉案房屋，其也实际接收了涉案房屋，视为其以自己的行为变更了商品房买卖合同中约定的交付条件，认可涉案房屋的交付条件为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，属于曹学栋对其自己权利的处分。其后，曹学栋又以绿地公司没有取得分期综合验收备案证明不具备交付条件为由，要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平与诚信原则。因此，曹学栋的主张没有任何事实及法律依据。五、绿地公司在交房时未取得分期综合验收备案证明，并未给曹学栋造成任何经济损失。绿地公司在向曹学栋交房时涉案房屋已经综合验收合格，小区水、电、暖、燃气已通并进行了相应的绿化，前期物业也已经入驻小区。因此，交房未给曹学栋正常使用房屋造成任何损失。同时，涉案商品房买卖合同中仅在补充协议第三条第8款第（2）项约定“绿地公司未能按期交房所应承担的违约责任”，而对于“房屋已交付且未影响曹学栋使用的情况”没有任何违约责任的约定。因此，一审法院判令绿地公司承担逾期交房违约金是没有任何是适合法律依据的。综上所述，绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给曹学栋，曹学栋在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判并驳回曹学栋的诉讼请求。
曹学栋辩称，一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。一、绿地公司的上诉意见故意曲解法律规定。1.绿地公司在引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定时断章取义，故意漏掉了[合同无效制度]，借以否定“强制性规定”效力性强制性规定的适用范围只是针对合同无效制度而言，从而将该规定故意扩展为对所有的法律法规中的“强制性规定”。2.绿地公司称“济建发（2011）7号文只是政府机关的内部文件，该文件不仅违反上位法之规定提高了交付标准，而且加重了开发商在房地产开发项目中的责任”，该上诉意见是绿地公司不服政府管理，攻击国家的立法制度，攻击政府的证明！该上诉意见更能说明一审判决对法律条文的理解和诠释更为透彻，适用法律完全正确。二、绿地公司关于一审法院错误认定交房标准的上诉理由不能成立。1.绿地公司提供的格式合同前后内容相矛盾，合同正文和补充协议相矛盾。对双方签署的《商品房买卖合同》和补充协议，不管分几次签的，都是在购房人交纳了第一次购房款之后，由售楼人员指导购房人签署的，根本没有体现购房人的任何意思表示。对于涉案商品房的交房条件，曹学栋在签署合同和补充协议时，根本无法作任何修改，如修改则绿地公司不给盖章，曹学栋已交纳的钱款也很难要回来。因此绿地公司称双方“就涉案房屋的买卖达成一致后”就认定了涉案房屋是以取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》为交付标准，纯属主观臆断。2.绿地公司在双方签订由建设部及工商行政管理局发布的《商品房买卖合同》示范文本的同时，要求曹学栋签订由绿地公司起草的补充协议，该补充协议是其单方面制定的格式合同，几乎全是保护绿地公司利益、规避其责任的条款。因《商品房买卖合同》是经房地产管理部门备案的合同，而补充协议是未经备案的协议。在法律效力方面，主合同有着更强的法律效力。在主合同和补充协议相矛盾时，应以主合同的条款为准。市住建委已明确表态，只认可合同中备案的部分。补充协议所加入的一些与部门法规、地方法规相违背的内容，自签订之日起就属于无效条款。一审法院将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案，认定事实清楚、适用法律正确。三、绿地公司向曹学栋交付的商品房不符合法律规定和双方约定。绿地公司违规违约强制交房的事实清楚，这种交付违背了住建部的部门规章和济南市的地方法规，是违规交房；同时也违背了《商品房买卖合同》第八条约定，是违约交房；而利用合同的前后矛盾，采取欺骗的手段诱导曹学栋收房，属于强制交房。四、绿地公司的交房违反了有关强制性规定。1.综合验收是强制性规定，是多项专项验收全部合格之综合，缺少综合验收的程序就不具备居住条件，其后果是交付的房子无法装修或居住。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第八条规定，“房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。”简而言之，未经综合验收的房屋，将因为手续不全而不能如期办理《房产证》。2.曹学栋在起诉状中也列举了绿地公司“缺陷交房”事实：交房应有的手续不全，绿地公司很多专项工程没完工而强制交房就是缺陷交房。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》中明确了综合验收备案的八个方面，其中与曹学栋切身利益相关的是第3、4、6项：即第3项“基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件”，而涉案住宅小区的基础设施和配套公用设施并未达到使用条件；第4项“单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备”，而绿地公司交房时未出示济南市建筑质量监督站的验收证明，因此曹学栋不能确定其所交付的楼房是否符合国家规定的工程质量验收标准，而其质量验收手续不完备是显而易见的；第6项“前期物业管理是否落实”，而绿地公司违反了《济南市物业管办法》中第十条的规定，在销售该小区房屋时，未向购房人明示其物业管理费为1.8元/月/平方，同时还违反了第十一条、第十二条规定的共用设施设备检查验收交接办法，交房后直至2月底，自来水阀门钥匙都未物业公司交付，说明绿地公司前期物业管理没有落实到位。正因为此，政府部门才未向其签发《分期综合验收备案证明》。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
曹学栋向一审法院起诉请求：1.绿地公司向曹学栋支付自2016年2月4日至达到交付条件之日止的违约金；2.判令绿地公司免除曹学栋一年的物业费，作为对曹学栋的经济补偿；3.诉讼费用由绿地公司承担。
一审法院认定事实：绿地公司作为出卖人与作为买受人的曹学栋签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定曹学栋购买绿地公司开发建设的绿地中央广场X项目X号楼X单元XXXX号房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为958819元。合同第八条约定房屋交付期限为2015年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在绿地公司（甲方）具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，曹学栋（乙方）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按曹学栋原因造成房屋未能按期交付执行，绿地公司就此不承担延期交房的责任。第5款约定：“双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。第8款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”该补充协议还约定了其他内容。2016年2月4日，绿地公司向曹学栋发出了收房通知。曹学栋于2016年2月4日到达涉案房屋处办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许201XXXX号，该房屋于2016年2月2日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为20162XXXX-X，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。
一审法院认为，曹学栋与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与曹学栋签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。绿地公司、曹学栋争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。曹学栋称按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。曹学栋、绿地公司双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，绿地公司应当向曹学栋交付通过分期综合验收备案的房屋。绿地公司辩称绿地公司、曹学栋已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因绿地公司未举证证明其向曹学栋提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对绿地公司、曹学栋不产生拘束力。绿地公司、曹学栋约定的交房标准仍然应当以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。关于交房时间，绿地公司、曹学栋约定的房屋的交付时间为2015年12月31日，但补充协议中又为绿地公司的具体交房时间约定了30日的宽展期。一审法院认为，该宽展期的约定系绿地公司、曹学栋通过补充协议对交房时间的变更，虽然与合同主文约定不一致，但不能一概否认补充协议的效力。该条款仅仅将交房时间延后30日，尚不足以认定严重损害购房者的利益，故一审法院认定，绿地公司、曹学栋通过补充协议的约定将交房时间约定为2015年1月30日有效，该时间应作为绿地公司、曹学栋最终共同确认的交房时间。但，截止法庭辩论终结前，绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，绿地公司虽然于2016年2月4日向曹学栋交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故绿地公司构成违约，曹学栋有权要求绿地公司向其支付逾期交房的违约金。按照绿地公司、曹学栋补充协议第三条第8款第（2）项的约定：“如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”此为绿地公司、曹学栋对绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，绿地公司、曹学栋在该合同中并未进行约定。从一审法院查明的事实看，绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现曹学栋已经自愿接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对曹学栋造成的影响，一审法院酌定绿地公司按照绿地公司、曹学栋合同约定的未交房违约金标准的30%向曹学栋支付违约金。即绿地公司应以958819元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年2月5日起至本判决生效之日止，向曹学栋支付违约金。曹学栋还要绿地公司向其支付判决生效后的违约金，一审法院认为，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，绿地公司、曹学栋的争议尚未发生，曹学栋要求绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，不予支持。如判决生效后，绿地公司、曹学栋仍然存在纠纷，绿地公司、曹学栋可另行主张各自的诉讼权利。曹学栋要求绿地公司免除一年物业费的诉讼请求，因物业服务的提供方系物业公司，与绿地公司开发商非同一主体，曹学栋要求开发商免除物业企业收取的物业费的主张，于法无据，故对此诉讼请求，不予支持。判决：一、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起10日内向曹学栋支付逾期交房违约金（以958819元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年2月5日起计算至判决生效之日止）；二、驳回曹学栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由绿地地产（济南）有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。除涉案商品房预售许可证号、房屋建筑工程竣工验收备案单编号有误外，本院对一审查明的其他事实予以确认。涉案房屋所在楼宇商品房预售许可证号为济建预许201XXXX号，房屋建筑工程竣工验收备案单编号为20162XXXX-X。
本院认为，本案系曹学栋与绿地公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人曹学栋的责任、排除买受人曹学栋的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，曹学栋也未在法定期间内，以绿地公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致曹学栋没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，绿地公司通知曹学栋收房，曹学栋亦实际收房，故绿地公司向曹学栋交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。因此，曹学栋以绿地公司交付的房屋不符合合同约定为由，请求绿地公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1559号民事判决；
二、驳回被上诉人曹学栋的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由曹学栋负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年五月十五日
书记员 刘 琳