广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三初字第21号
原告平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区。
负责人杨建军，行长。
委托代理人冼健，广东豪盛律师事务所律师。
委托代理人谢伟娟，广东豪盛律师事务所律师（代理权限从2015年1月5日至2015年4月7日）。
委托代理人温彩健，广东豪盛律师事务所律师（代理权限从2015年4月7日开始）。
被告钟祖娟，女，汉族，住广西壮族自治区玉林市。
委托代理人安波，广东晟晨律师事务所律师。
委托代理人陈立，广东晟晨律师事务所律师。
被告张华，男，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。
委托代理人安波，广东晟晨律师事务所律师。
委托代理人陈立，广东晟晨律师事务所律师。
被告张峰，男，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。
委托代理人安波，广东晟晨律师事务所律师。
委托代理人�立，广东晟晨律师事务所律师。
被告欧阳德维，男，汉族，住广东省佛山市。
第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人欧阳德维。
第三人佛山市顺德区甘来纺织有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人欧阳德维。
第三人广东顺德迪升制衣有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人欧阳德棉。
第三人欧阳德禧，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
第三人欧阳德棉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
第三人佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人陈志昶。
原告平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）诉被告钟祖娟、张华、张峰、欧阳德维、第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年1月22日立案后，依法组成合议庭于2015年5月13日、2015年10月28日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告平安银行佛山分行的委托代理人冼健、温彩健、被告钟祖娟、张华、张峰的共同委托代理人安波、陈立到庭参加诉讼；第二次庭审原告平安银行佛山分行的委托代理人温彩健、被告钟祖娟、张华、张峰的共同委托代理人安波、陈立到庭参加诉讼；被告欧阳德维、第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告平安银行佛山分行诉称：佛山仲裁委员会于2013年12月9日受理平安银行佛山分行与佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司综合授信合同纠纷一案［案号：（2013）佛仲字第273号］，并于同日向法院移交了财产保全申请及担保材料。在财产保全过程中，法院作出（2013）佛中法立保字第603号民事裁定，查封了欧阳德维位于广西壮族自治区南宁市青秀区某号房屋。钟祖娟、张华、张峰对此提出书面异议，认为涉案房屋已由欧阳德维出售给钟祖娟、张华、张峰且其已支付全部购房款并实际占有该房屋，对房屋未办理过户手续亦无过错，故该房屋不得查封、扣押�冻结，请求解除对该房屋的查封。其后，法院作出（2014）佛中法执外异字第167号执行裁定书，支持了钟祖娟、张华、张峰的异议申请，裁定中止对涉案房屋的保全。平安银行佛山分行认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，导致错误的裁定结果，应予撤销，平安银行佛山分行有权对涉案房屋继续保全并强制执行。
一、钟祖娟、张华、张峰提供的证据无法证明钟祖娟、张华、张峰已向欧阳德维支付全部购房价款，执行裁定书据此认定钟祖娟、张华、张峰向欧阳德维支付全部购房价款属于事实认定错误。（一）即使欧阳德维曾经委托过南宁市某市场管理有限公司（以下简称某公司）代为转让案涉商铺及收取转让房款，但欧阳德维与钟祖娟、张华、张峰就涉案房屋签订的两份《存量房买卖合同》第三条约定的付款方式为欧阳德维与钟祖娟、张华、张峰自行交割交易资金，并未委托任何第三人包括某公司代收房款，“存量房交易结算资金专用存款账户”的账号一栏为空白，应视为欧阳德维以其本人与钟祖娟、张华、张峰签订房屋转让合同的行为终止了对某公司代理其转让涉案房屋及代收房款的授权。钟祖娟、张华、张峰在签订合同时明知交易对象是欧阳德维，而非由某公司代为签订，故钟祖娟、张华、张峰应按合同约定将购房款直接支付给欧阳德维，而不应支付给某公司。即使钟祖娟、张华、张峰能证明支付了购房款给某公司，也不能证明其已向欧阳德维付清了购房款项。（二）钟祖娟、张华、张峰提交的两份《存量房买卖合同》第三条“结算资金专用存款账户”一栏空白，钟祖娟、张华、张峰并没有提供证据证明其将房款转入欧阳德维的账户中。（三）对于B1060、B1061号房，钟祖娟、张华、张峰提供的某公司出具的《收据》和银行转账单据，只能证明钟祖娟、张华、张峰向某公司支付款项，不能证明钟祖娟、张华、张峰向房屋所有人欧阳德维支付任何房款。（四）对于B1061号房，钟祖娟、张华、张峰并不能提供银行转账证明来证明其已支付房款404155元。B1061号房成交价为454155元，对于其中房款404155元无法提供银行转账证明，钟祖娟、张华、张峰应承担举证不能的责任。综上，钟祖娟、张华、张峰提供的证据无法证明其向欧阳德维支付过任何房款，更别提已支付全部房款了。
二、钟祖娟、张华、张峰非法占有涉案房屋，执行裁定书认定钟祖娟、张华、张峰合法实际占有属于事实认定错误。（一）钟祖娟、张华、张峰提交的两份《存量房买卖合同》第十二条“双方约定交房日期为2015年12月31日”，钟祖娟、张华、张峰没有提交任何证据证明合同双方变更了交房日期，因此，欧阳德维不可能违反合同约定提前交房给钟祖娟、张华、张峰。（二）钟祖娟、张华、张峰提交的《商铺交接确认书》与《存量房买卖合同》第十二条相悖。钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维签订两份《存量房买卖合同》约定交房日期为2015年12月31日，当天欧阳德维立即将涉案房屋交付给钟祖娟、张华、张峰，比约定的交付日期整整提前二年多，明显不符合常理。《商铺交接确认书》为某公司与钟祖娟所签，钟祖娟、张华、张峰提供的《某租赁合同》显示，钟祖娟、张华、张峰将涉案房屋出租给某公司，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期限的起始日期恰恰与《存量房买卖合同》约定的交房日期2015年12月31日相衔接，证明欧阳德维与钟祖娟、张华、张峰并未变更交房日期，也未授权某公司变更《存量房买卖合同》约定的交房日期，某公司亦明知�房日期2015年12月31日，故此才会将租赁期约定为从2016年1月1日开始。因此，某公司于2013年5月9日将涉案房屋钥匙交付钟祖娟、张华、张峰，属于某公司未经授权擅自处分欧阳德维的权利，而钟祖娟、张华、张峰明知欧阳德维并未与其协议变更交房日期却于2013年5月9日接受某公司交付的房屋钥匙，属于非法占有涉案房屋，二者的行为属于恶意串通损害第三人利益，依法应确认无效，钟祖娟、张华、张峰应将非法占有的房屋归还欧阳德维。（三）钟祖娟、张华、张峰未提供涉案商铺物业管理费及水电费交费凭证，故涉案商铺没有实际交付。
三、钟祖娟、张华、张峰对于涉案房产没有办理过户登记手续有过错，执行裁定书认定钟祖娟、张华、张峰对于涉案房产未办理过户登记无过错属于事实认定错误。两份《存量房买卖合同》并未约定涉案房屋办理产权过户的�间，合同约定交房时间为2015年12月31日，作为二手房交易，产权过户时间应尊重买卖双方的约定，合同未有约定的应以交易习惯为准。依照二手房交易习惯，买卖双方均是在房屋交付后办理过户手续的。如前所述，钟祖娟、张华、张峰系在欧阳德维并未变更交房时间的情况下非法占有涉案房屋，因此，钟祖娟、张华、张峰无权要求欧阳德维提前与其办理产权过户手续，欧阳德维对此不存在过错，相反钟祖娟、张华、张峰存在明显过错。
四、钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维的房屋买卖行为不能对抗平安银行佛山分行，涉案房屋未办理过户登记仍属欧阳德维所有，执行裁定书认定该房屋不得查封、扣押、冻结属于适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与�动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。涉案房产登记的权属人为欧阳德维，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，法院对涉案房产进行查封于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维签订的房屋买卖合同即使合法有效，但因涉案房屋尚未办理过户登记，依然不发生所有权转移的效力，该房屋仍然属于欧阳德维的财产。钟祖娟、张华、张峰依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》认为该房屋为其所有，法院不得查封、扣押、冻结，但该司法解释不属于《中华人民�和国物权法》第九条“法律另有规定的除外”所述的人大制定的法律，因此钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维的房屋买卖行为不能对抗平安银行佛山分行，法院依法可以查封涉案房产。钟祖娟、张华、张峰因此所受的损失应另行向某公司追讨。
综上所述，执行裁定书依法应予撤销。佛山仲裁委员会（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书已于2014年4月24日生效，裁决欧阳德维对佛山市顺德区乐奇制衣有限公司应付平安银行佛山分行的贷款本金19984556.48元及利息、律师费损失371990元承担连带偿还责任，故平安银行佛山分行有权对涉案房屋继续保全并强制执行。据此，诉讼请求：1.平安银行佛山分行有权对广西壮族自治区南宁市青秀区某号房屋继续保全；2.钟祖娟、张华、张峰承担诉讼费。
被告钟祖娟、张华、张峰答辩称：一、钟祖娟、张华、张峰事实上已向欧阳德维购买涉案商铺并支付了全部购房款。商铺在批量出售之初，欧阳德维就委托某公司代为办理商铺产权转让事宜并代收转让房款，转账凭证及收据均为钟祖娟、张华、张峰依照两份《存量房买卖合同》向欧阳德维支付的购房款。某公司已将所收取的房款转账给欧阳德维，即钟祖娟、张华、张峰所交纳的所有房款最终由某公司支付给欧阳德维。平安银行佛山分行提到交易凭证未能注明“用途”为支付涉案商铺房款，以此否认钟祖娟、张华、张峰向欧阳德维支付购房款，更是毫无根据，因现实交易中并不是所有的交易方都能严谨地注意到此类并不重要的交易细节，只要所支付金额与合同约定一致，交易双方自然对此款项用途不持异议，视此为合同的实际履行。钟祖娟、张华、张峰认为商铺买卖的真实性是确定的，钟祖娟、张华、张峰已经向欧阳德维支付全部购房款�理应受到法律保护。
二、钟祖娟、张华、张峰在涉案商铺被查封前已合法地实际占有涉案商铺。涉案商铺具有统一市场商铺的性质，大部分购买此类商铺的业主主要目的在于投资，而非自己使用。此类投资在市场经济生活中司空见惯，商铺投资者购买商铺用以追求市场的增值或返租收益。购买商铺的业主和某公司共同对商铺进行验收、签订了《商铺交接确认书》、领取商铺的钥匙并委托某公司进行管理和出租，上述行为构成法律意义上的交付和实际占有。虽然两份《存量房买卖合同》补充条款约定交房日期为2015年12月31日，这一条款存在的实际原因是：（一）购买商铺时，卖方在房价上给予相当大的折扣，买方放弃此期间的收益以作适当补偿，此期间业主没有交纳物业管理费；（二）该市场在购买时刚刚经营，是一种新的农贸市场模式，需要有一个公司�筹经营、管理、宣传、营销等，也需要相当一段时间以期把市场做大做旺，该条款实际上是为了给某公司作为市场商铺的受托管理人以更大的经营管理权限，并没有改变商铺已由购买人实际占有和使用的法律事实。某公司确定了实际承租人并征得业主同意后，再从业主处领取商铺钥匙用以实际出租，进一步说明业主已经实际占有；（三）《存量房买卖合同》和《某租赁合同》可以印证该条款的内涵是在市场做兴旺成熟以后，从2016年1月1日开始某公司从市场委托管理人变成承租人，可以向各业主承担较稳定的返租收益，而2015年12月31日实际上是业主委托管理和自主管理商铺的时间界限。某公司由欧阳德维和另一自然人股东设立的公司，经营范围包括涉案商铺所在市场的商铺转让、出租、物管、办理房产证等事项，所有已转让商铺都交由某公司办理验收、交钥匙、出租、办理产权证等手续，没有一个商铺由欧阳德维个人办理上述事项，不仅有欧阳德维出具的委托书，众多业主也没有异议，根本不存在平安银行佛山分行所述“恶意串通损害第三人的利益”、“非法占有涉案房屋”等情形。
三、钟祖娟、张华、张峰对于涉案商铺产权未能过户没有过错。钟祖娟、张华、张峰支付涉案商铺购房款后，已由代办过户的某公司分批次向南宁市房管局申请办理过户手续，根据某公司陈述及办理过户登记手续的台账记录显示从2012年开始陆续有200多套商铺成功完成过户手续。因南宁市房管局没有二手商铺转让的备案登记制度，加上办证过程中作为卖方的欧阳德维对过户消极不太配合及南宁市房管局效率较低下的客观情况，导致涉案商铺因未及时过户而被查封，钟祖娟、张华、张峰对此并无过错。
综上所述，钟祖娟、张华、�峰的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，平安银行佛山分行提出的诉讼请求没有事实和法律依据，法院依法应予驳回并解除对涉案房产的查封。
被告欧阳德维、第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司未发表答辩意见。
原告平安银行佛山分行在诉讼中提供以下证据：
证据一，平安银行佛山分行的营业执照及组织机构代码证复印件，以证明原告诉讼主体资格；
证据二，钟祖娟、张华、张峰身份证复印件，以证明被告的诉讼主体资格；
证据三，（2013）佛中法立保字第603号民事裁定书，以�明佛山市中级人民法院查封涉案房产的依据合法；
证据四，（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书，以证明佛山仲裁委员会已经裁决欧阳德维对佛山市顺德区乐奇制衣有限公司应付的该案债务承担连带清偿责任，故平安银行佛山分行有权对涉案房屋进行保全；
证据五，（2014）佛中法执外异字第159-180号执行裁定书，以证明佛山市中级人民法院已经裁定中止对涉案房屋的保全；
证据六，钟祖娟、张华、张峰在（2014）佛中法执外异字第159-180号执行异议案中提交的财产保全异议申请书，以证明《存量房买卖合同》上钟祖娟、张华、张峰的签名是假的，钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维之间不存在房产买卖合同关系；
证据七，（2014）佛中法执字第315号执行告知书、（2014）佛中法执字第315-2号执行裁定书，以证明财产保全中查封的涉案房屋已经进入执行阶段，转化为执行中查封的财产。
被告钟祖娟、张华、张峰质证认为：对于证据一、二、四、五、七的真实性、合法性、关联性没有异议。对于证据三的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该保全裁定书是错误的。对于证据六，承认财产保全异议申请书上的签名是由钟祖娟、张华、张峰委托的具有特别授权的代理人所签，签了钟祖娟、张华、张峰名字，但是平安银行佛山分行将该申请书的签名与《存量房买卖合同》的签名进行比对没有意义，不能就此得出《存量房买卖合同》不是钟祖娟、张华、张峰本人所签。
被告钟祖娟、张华、张峰在诉讼中提供以下证据：
证据一，《存量房买卖合同》，以证明钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维的涉案房屋买卖关系；
证据二，收据及付款凭证，以证明钟祖娟、张华、�峰已经支付了涉案房屋的相关款项；
证据三，《商铺交接确认书》及《某租赁合同》，以证明涉案房屋已经实际交付给钟祖娟、张华、张峰，钟祖娟、张华、张峰将其出租给某公司；
证据四，《房产打单查册》，以证明涉案房屋已经被佛山市中级人民法院查封；
证据五，（2013）佛城法民三初字第1726、1728号民事裁定书及生效证明，以证明佛山市禅城区人民法院已作出裁定解除对涉案房屋的查封，该民事裁定书已发生法律效力。
原告平安银行佛山分行质证认为：对于证据一的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予确认，两份《存量房买卖合同》上“钟祖娟”、“张华”、“张峰”的签名与《财产保全异议申请书》上的“钟祖娟”、“张华”、“张峰”签名明显不同。合同约定付款方式是甲乙双方商定自行交割交易资金，�明欧阳德维并没有委托某公司代收房款，钟祖娟、张华、张峰应该将房款直接交付给欧阳德维，而不是某公司；对于证据二的真实性、合法性、关联性、证明内容均不予确认，只能证明某公司收取钟祖娟、张华、张峰支付的款项，且通过银行支付金额与收据金额不符，不能证明钟祖娟、张华、张峰向欧阳德维支付了全部购房款项；对于证据三中的《商铺交接确认书》真实性、合法性、关联性、证明内容均不予确认，欧阳德维未将《存量房买卖合同》约定的交付日期由2015年12月31日变更为2013年5月9日，因此某公司于2013年5月9日交付钥匙、钟祖娟、张华、张峰接收钥匙是二者恶意串通，损害欧阳德维的利益，《商铺交接确认书》应确认无效；同时《商铺交接确认书》中“钟祖娟”、“张华”、“张峰”的签名与《存量房买卖合同》上的“钟祖娟”、“张华、“张峰”的签名明显不符，钟祖娟、张华、张峰非法占有涉案房产，并且《商铺交接确认书》只有钟祖娟、张华、张峰签名，因此该证据不能证明涉案房产已实际交付给钟祖娟、张华、张峰；对于证据三中的《某租赁合同》真实性予以确认，对证明内容不予确认，第二条约定租赁期限从2016年1月1日至2017年12月31日，恰恰证明《存量房买卖合同》约定的交房日期为2015年12月31日，没有变更为2013年5月9日，某公司与钟祖娟、张华、张峰于2013年5月9日所谓的交付房屋是恶意侵害欧阳德维的房屋所有权；对于证据四的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明内容有异议，该证据证明涉案房产为欧阳德维所有及佛山市中级人民法院查封时间为2013年12月12日，结合证据二可知钟祖娟、张华、张峰在佛山市中级人民法院查封涉案房产之日止并没有向欧阳德维支付过购房款；对于证据五的真�性、合法性予以确认，但对关联性、证明内容有异议，该裁定书与本案无关，钟祖娟、张华、张峰不能以查封后向欧阳德维另案的债权人中国建设银行股份有限公司佛山市分行已经支付了购房余款为由要求解除本案查封。
被告欧阳德维、第三人佛山市顺德区乐奇制衣有限公司、佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德禧、欧阳德棉、佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司均未针对原告平安银行佛山分行、被告钟祖娟、张华、张峰提供的证据发表质证意见，也均未在诉讼中提供证据。
经对证据的审查，结合原告平安银行佛山分行、被告钟祖娟、张华、张峰对证据的质证意见，本院对原告平安银行佛山分行、被告钟祖娟、张华、张峰提供的证据认证如下：
经质证，原告平安银行佛山分行提供的七份证据，被告钟祖娟、张华、张峰提供的证据三中的《某租赁合同》、证据四、证据五，原告平安银行佛山分行、被告钟祖娟、张华、张峰均对真实性无异议，本院予以确认。被告钟祖娟、张华、张峰提供的证据一、证据二，有原件核对，且与本案相关联，本院对真实性予以确认。被告钟祖娟、张华、张峰提供的证据三中的《商铺交接确认书》能够与《存量房买卖合同》、《某租赁合同》相互印证，故本院对此予以采信。
综合原告平安银行佛山分行、被告钟祖娟、张华、张峰的诉辩，结合采信的证据，本院确认如下事实：
2012年7月18日，平安银行佛山分行与佛山市顺德区乐奇制衣有限公司签订一份“深发佛祖庙综字20120718001号”《综合授信额度合同》，约定平安银行佛山分行自2012年7月16日至2013年7月15日给予佛山市顺德区乐奇制衣有限公司综合授信额度8000万元；解决争议的方式为向佛山仲裁委员会申请仲裁……。同日，双方还签订一份《国内保理业务合同（应收账款池融资版），约定佛山市顺德区乐奇制衣有限公司将其在《深圳发展银行应收账款池业务通知书》列明的买方所有应收账款全部转让给平安银行佛山分行，双方转让事项签发《应收账款转让通知书》通知买方；本合同项下保理有追索权，平安银行佛山分行不承担坏账风险，有权向佛山市顺德区乐奇制衣有限公司追索尚未收回的应收账款；该合同附件《深圳发展银行应收账款池业务通知书》核定保理买方即佛山市顺德区悠长纺织品贸易有限公司应收账款池融资买方限额人民币2858万元……。同日，平安银行佛山分行与佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉分别签订了《最高额保证担保合同》，约定欧阳德维等保证人为《综合授信额度合同》主合同项下本金人民币2000万元以及相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用提供连带责任保证。
佛山市顺德区乐奇制衣有限公司出现违约行为，平安银行佛山分行于2013年12月9日向佛山仲裁委员会申请仲裁，佛山仲裁委员会于2014年4月24日作出（2013）佛仲字第273号仲裁裁决书，裁决佛山市顺德区乐奇制衣有限公司自裁决书作出之日起十日内向平安银行佛山分行支付欠款本金余额19984556.48元及罚息、律师费损失费用371990元；佛山市顺德区甘来纺织有限公司、广东顺德迪升制衣有限公司、欧阳德维、欧阳德禧、欧阳德棉对上述债务承担连带偿还责任。仲裁费、财产保全费由欧阳德维等人共同承担70058.4元。平安银行佛山分行申请执行上述仲裁裁决书，本院予以立案，执行案号（2014）佛中法执字第315号。
平安银行佛�分行申请仲裁时提出了财产保全申请，本院于2013年12月11日作出（2013）佛中法立保字第603号民事裁定书，于2013年12月12日查封了欧阳德维所有的位于广西壮族自治区南宁市青秀区某号房屋（轮候查封）。
2013年5月9日，欧阳德维与钟祖娟、张华、张峰签订两份《存量房买卖合同》，约定钟祖娟、张华、张峰向欧阳德维购买坐落于南宁市青秀区某号房屋，成交价格均为454155元；两份合同第三条“存量房交易结算资金专用存款账户”栏空白；双方商定自行交割交易资金，付款方式为一次性付款；付款时限为钟祖娟、张华、张峰于2013年5月1日已交定金人民币50000元整，余款欠计人民币404155元整于2013年5月9日付清（已扣除定金）；双方约定交房日期为2015年12月31日，钟祖娟、张华、张峰自愿放弃未交付期限内的收益权；该物业的土地使用期限终止日期为2072年12月31日�…。钟祖娟、张华、张峰已支付涉案B1060号、B1061号房屋购房款各454155元，某公司出具加盖了财务专用章的收据确认。
2013年5月9日，钟祖娟与某公司签订份《商铺交接确认书》，双方通过交接书确认卖方欧阳德维已按《存量房买卖合同》将涉案B1060号、B1061号房屋交付钟祖娟，钟祖娟在市场管理方（某公司）协助下检查了该物业的建筑质量和初装修情况，认为物业可交付使用，符合合同约定，钟祖娟愿意接收物业并确认收到该物业钥匙3条，视为该商铺已按照合同约定实际交付钟祖娟。
2013年5月9日，钟祖娟、张华、张峰与某公司签订两份《某租赁合同》，分别约定钟祖娟、张华、张峰将涉案房屋出租给某公司经营某用途，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止；每月租金人民币3984元，租金按季度结算一次，于每季首月的15个工作日内支付，即�季度租金为人民币11952元；如钟祖娟、张华、张峰在约定期限内（双方约定交付期限为钟祖娟、张华、张峰的《存量房买卖合同》的实际交房时间）未能提供上述铺位予之经营，某公司可单方面解除该合同，钟祖娟、张华、张峰退还某公司一切费用；如某公司违约，应赔偿钟祖娟、张华、张峰损失并由钟祖娟、张华、张峰无偿收回铺位；……。
佛山市禅城区人民法院另案作出（2013）佛城法立保字第27、28号民事裁定书，查封涉案房屋，钟祖娟、张华、张峰提出异议。佛山市禅城区人民法院经审查于2014年10月22日作出（2013）佛城法民三初字第1726、1728号民事裁定，裁定解除对涉案房屋的查封，该民事裁定已于2014年11月12日发生法律效力。
平安银行佛山分行申请仲裁时提出了财产保全申请，本院查封了欧阳德维所有的涉案房屋，钟祖娟、张华、张峰提出书面异议，认为涉案房屋已由欧阳德维出售给钟祖娟、张华、张峰且钟祖娟、张华、张峰已支付全部购房款并实际占有该房屋，对房屋未办理过户手续亦无过错，故涉案房屋不得查封、扣押、冻结，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2014年12月22日作出（2014）佛中法执外异字第167号执行裁定，支持了钟祖娟、张华、张峰的异议申请，裁定中止对涉案房屋的保全。
本院认为：本案争议焦点是应否对涉案房屋继续保全。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，钟祖娟、张华、张峰应就其对涉案房屋享有足以排除继续保全的民事权益承担举证证明责任。钟祖娟、张华、张峰诉讼�提供的《存量房买卖合同》、收据、银行转账凭证、《商铺交接确认书》、《某租赁合同》等证据能够形成证据链，证实钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，钟祖娟、张华、张峰已经合法占有不动产，钟祖娟、张华、张峰付清全部价款并且非因自身原因未办理过户登记。
平安银行佛山分行认为钟祖娟、张华、张峰应将购房款直接交付给欧阳德维，但是从交房款凭据由某公司盖章确认以及商铺交接等情况来看，某公司受欧阳德维委托代办商铺产权转让事宜和代收转让房款的委托事项，故钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维签订合同后向某公司支付购房款并无不当。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。
平安银行佛山分行认为《存量房买卖合同》约定的交房时间与《商铺交接确认书》确定的交房时间存在矛盾，钟祖娟、张华、张峰并未合法占有不动产。经审查，《存量房买卖合同》约定“交房日期为2015年12月31日，钟祖娟、张华、张峰自愿放弃未交付期限内的收益权”，结合双方签订《某租赁合同》约定“租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日，钟祖娟、张华、张峰在约定期限内（双方约定交付期限为钟祖娟、张华、张峰《存量房买卖合同》的实际交房时间）未能提供上述铺位予之经营，某公司可单方面解除该合同，钟祖娟、张华、张峰退还某公司一切费用”，再结合钟祖娟、张华、张峰答辩称“购买商铺时，卖方在房价上给予相当大的折扣，买方放弃2015年12月31日前的收益以作适当补偿，此期间业主没有交纳物业管理费”，可以认定钟祖娟、张华、张峰于2013年5月9日收到涉案房屋后再将房屋交由某公司统一经营，2013年5月9日至2015年12月31日�收益抵扣了部分购房款，故钟祖娟、张华、张峰支付购房款后自愿放弃2013年5月9日至2015年12月31日的收益权，因此《存量房买卖合同》与《商铺交接确认书》所涉的交房时间并不矛盾，钟祖娟、张华、张峰已经按照《商铺交接确认书》确定的交房时间接收商铺并享受了收益。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。
平安银行佛山分行认为钟祖娟、张华、张峰系在欧阳德维未变更交房时间的情况下非法占有涉案房屋，钟祖娟、张华、张峰无权要求欧阳德维提前办理产权过户手续，欧阳德维不存在过错，钟祖娟、张华、张峰存在明显过错。因欧阳德维出售涉案房屋给钟祖娟、张华、张峰，钟祖娟、张华、张峰有付款义务，欧阳德维负有办理涉案房屋产权过户登记至钟祖娟、张华、张峰名下的义务，而出卖人何时办理过户手续并非钟祖娟、张华�张峰所能控制，因此涉案房屋在2013年5月买卖后并未办理过户登记直至2013年12月被本院查封，并非钟祖娟、张华、张峰自身原因所致。平安银行佛山分行的上述理由不能成立，本院不予支持。
综上，钟祖娟、张华、张峰在本案中提供的《存量房买卖合同》、收据、付款凭证、《商铺交接确认书》、《某租赁合同》等证据证实钟祖娟、张华、张峰与欧阳德维在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，钟祖娟、张华、张峰已经合法占有不动产，钟祖娟、张华、张峰付清全部价款并且非因自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院�封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，钟祖娟、张华、张峰就涉案房屋享有的权益足以排除继续保全。因此，平安银行佛山分行要求对涉案房屋继续保全，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一�三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告平安银行股份有限公司佛山分行的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告平安银行股份有限公司佛山分行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 袁嘉莹
书 记 员 覃心怡