湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初3674号
原告湖南谋信物业服务有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段569号陆都小区湖南商会大厦1304。
法定代表人杨唱，执行董事。
委托代理人李高翔，湖南通程律师事务所律师。
被告黄元福，男，1963年2月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，现住。
原告湖南谋信物业服务有限公司与被告黄元福物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南谋信物业服务有限公司委托代理人李高翔到庭参加了诉讼，被告黄元福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、被告支付物业管理费19515元；2、被告支付滞纳金/违约金7000元（具体违约金请求计算至判决履行完毕之日止）；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告答辩要点：被告不愿交物业费。理由：涉案小区已换了几个物业公司，被告多次要求物业公司对其房屋漏水问题进行处理，但物业公司没有做任何答复和处理，曾多次向社区开过协调会。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2007年6月28日，被告与开发商长沙统力兴业房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：开发商将其所开发的位于长沙县星沙镇板仓路以西、蒸湘路以南卧龙居·国际村5栋1单元601号房（属小高层住宅带电梯）出售给被告，房屋建筑面积187.73㎡，后面积修改为185.86㎡，现已入住。
2、开发商聘请的前期物业服务公司为长沙经济技术开发区松柏物业管理有限公司（以下简称“松柏物业公司”）。楼盘交房后，松柏物业公司与业主分别签订了物业管理服务合同。合同约定，松柏物业公司系卧龙居·国际村小区的前期物业管理单位为该小区提供物业服务。2009年7月，长沙经济技术开发区松柏物业管理有限公司撤出该小区，未再为该小区提供物业管理服务。之后，该小区未成立业主委员会。
3、2009年9月1日，长沙顺美物业管理有限公司（以下简称“顺美物业公司”）与开发商签订了一份《卧龙居·国际村小区前期物业管理委托合同》。合同约定：顺美物业公司系卧龙居·国际村小区的前期物业管理单位，委托管理期限为自2009年9月11日至业主委员会成立止。该小区的物业管理费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，小高层（带电梯）的物业收费具体标准为1.0元/月/㎡。每月十五之前交纳当月物业管理费，业主或使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。原告有维护公共治安秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视（不包括含人身财产的保险保管责任）等义务。针对因房屋质量问题的维修，合同第十六条约定：委托原告管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，在保修期内由开发商负责，原告协助处理。
4、2016年8月17日，顺美物业公司变更企业名称为湖南谋信物业服务有限公司（即本案原告）。
5、被告所在房屋存在房屋墙壁、屋顶等多处漏水。2010年顺美物业公司针对被告的漏水问题进行过修缮但未能解决；2016年上半年，被告与顺美物业公司有进行过调解，但顺美物业公司与原告均未及时进行协助维修处理。
6、被告欠缴自2008年10月1日起至2017年6月30日止，共计105个月的物业管理费。对于被告所欠缴截至2009年9月1日止的物业管理费，原告未与前期物业公司即松柏物业公司对该项物业管理费欠款办理移交手续。
7、涉案小区至今尚未成立业主委员会。
二、双方当事人有争议的事实
原告在实施物业管理服务过程中是否存在瑕疵。原告认为，其已按前期物业服务合同的约定履行了全部物业管理服务义务，故在提供物业服务过程中不存在瑕疵。被告认为，其所在房屋从入住后就存在房屋墙壁、屋顶等多处漏水，被告多次要求物业公司对其房屋漏水问题进行处理，但物业公司没有做出答复和处理。本院认为，原告作为卧龙居·国际村小区的物业服务单位，针对因房屋质量问题的维修，根据物业合同的约定，如存在质量问题，在保修期内由开发商负责，原告应协助处理。依据本案的庭审情况可知，原告并未积极协助开发商处理被告所在房屋的房屋漏水问题；另，根据原告同系列其他案件中查明的事实情况，小区业主曾多次集体向有关部门投诉，考虑小区的实际情况，本院认定原告在提供物业服务过程中确实存在重大瑕疵。
判决的理由与结果
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。《卧龙居·国际村前期物业管理委托合同》系开发商与顺美物业公司即原告更名前公司的真实意思表示，合法、有效，该合同效力及于小区内全体业主。原告依法继受顺美物业公司的债权债务。故原、被告双方已形成物业服务合同关系。原告作为物业服务管理企业应依约提供完善的物业服务和管理义务，被告作为业主应当履行缴纳物业管理费义务。原告为被告提供了相应的物业管理服务，被告未按约定缴纳物业费，应当支付原告欠缴的物业费。根据本案查明的事实，本院认为被告所欠缴截至2009年9月1日止的物业管理费，因原告未与松柏物业公司对该项物业管理费欠款办理移交手续，故无权向被告主张该部分物业管理费。本院依法认定被告所欠缴自2009年9月1日起至2017年6月30日止的物业管理费为17470.8元㎡（185.86㎡×1.0元/月/㎡×94个月）。根据本案查明的事实，原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，故被告欠缴的物业管理费可予酌情减少。依据本案实际情况，本院酌情认定被告欠缴的物业管理费减少30%，即被告应向原告支付欠缴的物业管理费12229.5元（17470.8元×70%）。另，本院对原告要求被告支付滞纳金7000元的诉求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、限被告黄元福在本判决书生效之日起五日内给付原告湖南谋信物业服务有限公司物业管理费12229.5元；
二、驳回原告湖南谋信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费463元，减半收取231.5元，由原告湖南谋信物业服务有限公司负担31.5元，由被告黄元福负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 付建安
二〇一七年十月九日
法官 助理 吴 欢
代理书记员 李子祎
附：判决适用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。