陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）定民初字第02845号
原告李某某，男，汉族。
委托代理人李某，陕西三边律师事务所律师。
被告定边县某房地产投资有限责任公司（以下简称某公司）。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人付某某，男，汉族，系该公司法律顾问，。
原告李某某与被告定边县某公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭于2013年11月11日公开开庭进行了审理，原告李某某及委托代理人李某、被告某公司的委托代理人付某某均到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议并报审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称，2009年被告某公司采用商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，向社会公开销售《某公寓》商品住宅楼。原告按照自己所购的楼层1006C，C户型建筑面积139.16平方米，每平方米2270元，2009年3月16日预交购房款130000元，房屋总价为315893元，剩余购房款185893元。被告与原告签订的《投资建楼合同》约定，C户型建筑面积为139.16平方米，同时还约定“交房时以实际平米为准”。被告在2012年1月14日向原告交接房时，被告按照139.16平方米给原告结算了剩余购房款185893元，但被告于2013年单方面对该住宅楼进行了测量，给原告新增加建筑面积8.18平方米，新增加购房款18568元，被告在测量计算过程中没有告知原告参与校核确认，也没有房地产行政主管部门审核批准的结论，原告认为被告向原告索取新增加的购房款依据不充分，原告拒绝支付被告新增加建筑面积8.18平方米的购房款18323元。被告与原告签订的《投资建楼合同》第六条，交付期限约定被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合柊并符合本合同约定的投资房交付原告使用，但被告实际交房时间为2011年10月31日，延期交房时间10个月。按照合同第八条，被告逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付交付房价款万分之五十的违约金。被告在广告宣传页中允诺，某大厦住宅楼梯踏步为花岗岩踏步，打造大型绿色生态空中花园，但在实际建造成中，住宅楼梯踏步为水泥砂浆抹面踏，空中花园只是摆了几盆将要凋零的花草，故被告应完全履行配套设施的建造标准及义务。被告没有按照国家政策规定的程序履行交接房手续，按照《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
被告自2012年1月14日房屋交付使用之日起90日，截止今天未能取和房屋权属证书，给原告带来重大的经济损失，使原告无法用房屋权属证书进行抵押贷款，按照双方合同约定被告应当在房屋交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告的责任，乙方不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告应向原告支付房价款0.5%的违约金。综上，原告向法院提起诉讼，请求：1、确认原告购房建筑面积为139.16平方米，确认被告延期交房十个月，依法承担违约赔偿责任，违约金100000元；2、判令被告恢复重建花岗岩楼梯踏步，恢复重建绿色生态空中花园。向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、判令被告自房屋交付使用之日起90日，截止今天未能取得房屋权属证书应赔偿违约金15794.6元；4、由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交以下证据：
1、《投资建楼合同》一份、广告宣传页一份，主要证明：1、原、被告双方签订合同的时间为2009年3月16日，原合同约定每平方米2350元，总价款为327028，在交付房款时因被告达不到按揭，故每平方米以2270元；2、按照合同与宣传页规定房屋面积139.16平方米；3、合同第六条约定交房期限是2010年12月31日；4、被告至今未向原告办理房产证，应向原告承担违约金；5、宣传页中被告承诺楼梯踏步是花岗岩，并且有空中花园；6、被告没有向原告交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2、收款凭证两支，主要证明原告李某某已向被告交纳购房款315893元，交纳第二笔购房款时间是被告向原告交该楼房钥匙时间。
被告辩称，原告的第一项请求应以实际测量为准，合同约定面积与房产登记面积不符时，以房产登记面积为准，被告没有按期交付房屋的原因是原告没有按期支付房款，所以责任不在被告。被告在广告宣传时有承诺修建住宅楼梯踏步为花岗岩及空中花园，但由于定边气候原因没有办法实施，改变了设计师。按照法律规定被告应当给原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告没有提供的原因是原告与被告的面积有误差，没有办法填写，在正式合同签订后被告会给原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，责任不达被告。按照《商品房买卖合同》第三十三条规定，购买方至交付房屋签订起90日内变更土地使用权，被告可以提供相关的手续，违约责任不在被告，被告没有责任给原告办理房产证。
被告未向法庭提供任何证据。
经庭审质证：
1、被告对原告所举的第1组证据真实性无异议，对证明的签订合同时间、单价、面积、合同约定交房时间无异议，但对变更价款有异议，合同约定交房六十天内被告应当将办房产证的一切手续交于房管所，但由于原告对房屋面积存有争议，被告无法提供，所以被告不存在违约，楼梯踏步与空中花园在原、被告签订合同之前就已经告知原告变更了，不属于被告违约。同时由于原、被告对建筑面积有争议，被告无法给原告提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，责任不在被告。
2、被告对原告所举的第2组证据真实性、交款时间无异议，但对证明的问题有异议，理由是由每平方米2350元变更为2270元没有依据，被告交款时间也可能是交房时间，但责任不在被告。
本院对原、被告质证的证据作如下认定：
1、对原告提交的第1组证据，客观、真实，本院对其形式要件予以采信。
2、对原告提交的第2组证据，真实、有效，本院予以认定。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：原告李某某购买了被告某公司的“某公寓”商品住宅楼一处，2009年3月14日预交首付款130000元，原、被告双方于2009年3月16日签订了《投资建楼合同》一份，合同约定了所购买的房屋平米、价款、付款方式及期限、交付房屋期限及逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等。后原告于2012年1月14日向被告付清了下剩购房款185893元，同时被告向原告交付了房屋且已使用，但被告向原告交付房屋时未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且至今未办理房屋权属证书。后因原、被告就房屋的违约赔偿及面积差异协商不成，原告向法院提起诉讼。
本院认为，原告李某某与被告某公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行各自的义务。对原告诉请被告承担延期交房十个月的违约赔偿责任及逾期办理房屋权属证书的请求事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院应当以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，因该房屋已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内交付房屋，对原告使用该房屋并无实质性影响，也不会给原告带来相应的预期收益，同时原告也未提交被告逾期交房所致实际损失的相关证据予以证明，故本院将被告承担延期交房违约金的数额酌情予以调整。对原告诉请的要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的请求，根据《商品房销售管理办法》之规定，达到交付使用条件后，所购商品房为住宅的，出卖人需向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，对该项诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请的要求法院确认原告购房面积，因其未提供相应证据互相印证，本院不予支持。对原告要求被告恢复重建花岗岩踏步、恢复重建绿色生态空中花园之诉请，因双方合同已履行完毕，且由于客观条件已无法实现，故对该诉请本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《商品房销售管理办法》第三十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告某公司于本判决生效后十日内向原告李某某支付逾期交房违约金，违约金数额按照原告李某某已付购房款总额315893元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2010年12月31日起计算至2011年10月31日止。
二、被告某公司于本判决生效后十日内向原告李某某支付逾期办理房屋权属证书的违约金15794.65元（已付购房款总额315893元×0.5%）。
三、被告某公司于本判决生效后十日向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2610元，由原告承担1685元，被告承担925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 刘文广
审判员 李建军
审判员 贾树梅
二〇一三年十一月二十八日
书记员 延腊梅