湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6970号
原告：钟银辉，女，汉族，1983年10月18日出身，住长沙市岳麓区。
委托代理人：李小华，湖南红雨律师事务所律师。
委托代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。
被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。
法定代表人陈志高，系被告公司总经理。
委托代理人：黄家财，福建兴世通律师事务所律师。
委托代理人：王思思，女，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系被告公司综合部经理。
原告钟银辉诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称“旷远公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由助理审判员颜宇适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员盛阳担任记录。原告钟银辉及其委托代理人李小华、被告的委托代理人黄家财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钟银辉诉称，2015年5月17日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的旷远画境美苑项目中的第一期13栋2902号房屋，建筑面积130.84平方米，总金额725720元。上述《长沙市商品房买卖合同》第八条规定：（一）、“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）、该商品房交付时应当符合下列第2、3项所列条件：………2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、具备五方验收合格，质检验收完成”；第九条规定：项目内相关设施，设备的交付时间与使用条件：供电、燃气2016年6月30日达到接通条件，宽带网络交付时敷设到户；第十一条规定：出卖人未按照约定的时间和条件交付房屋，以已付房价款为基数按每日万分之三向买受人支付违约金。合同签订后，原告分两次付清了购房款。2016年6月28日被告向原告发出《入伙通知书》，称房屋已竣工验收合格，7月10日前办理交房手续。2016年7月2日原告前往项目地收房，被告却告知无法交房。后原告得知房屋并未经验收合格，水、电、燃气也未开通，根本未达到交付条件。时至今日，被告所售房屋仍不符合交付条件。被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决：1、确认被告未能于2016年6月30日前对长沙市岳麓区旷远画境美苑项目第一期13栋2902号房屋五方验收合格及保证供电、燃气达到接通条件、宽带网路线路敷设到户的行为构成违约；2、确认原告无需承担长沙市岳麓区旷远画境美苑项目第一期13栋2902号房屋五方验收合格及供电、燃气达到接通条件、宽带网络线路敷设到户之前的物业服务收费；3、被告支付原告延期交付旷远画境美苑项目第一期13栋2902号房屋的违约金6000元，（其中从2016年7月1日起算至2016年9月30日止为19594元，本次只主张6000元）；4、责令被告赔偿原告损失费3600元（包括公证费1600元、律师代理费2000元）；5、由被告承担诉讼费。原告当庭明确，第三项诉请汇总的违约金以总房款的日万分之三计算，对截止至2016年9月30日止的违约金中超出原告主张的部分原告自愿放弃。
被告旷远公司辩称，一、原告提出的被告未能在2016年6月30日前达到房屋五方验收合格及供电、燃气达到接通条件、宽带网络线路敷设到户构成违约并要求承担违约金没有事实根据：1、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条和第九条对涉案房屋的交付时间及条件虽作出了约定，但根据双方签订的合同附件九《补充协议》第三条约定，《合同》第八条关于交付条件：买卖双方约定，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付。被告己于2016年7月7日通过五方验收合格、质检验收完成并于7月8日进行备案，根本不存在原告所辩称的，涉案房屋至今仍不符合交付条件。2、被告于2016年7月7日通过五方验收合格、质检验收完成，比双方约定的2016年6月30日交房期限晚9天，但被告晚9天交房符合双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定。根据附件九《补充协议》第一条约定，如遇台风、龙卷风、连续暴雨或项目施工期间发生（可）暂停户外工作及以上级别的灾害性天气或执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令等原因，房屋的交付时间可据实予以延期：1)根据长沙市气象局提供的数据显示以及涉案房屋的本项目工程总包施工单位出具的《证明》可以证实，从项目开工至2016年7月7日竣工验收止，因遇暴雨、大雨或雨雪天气的原因导致本项目施工需全天停工的天数为18天；2)根据长沙市住房和城乡建设委员会下达的《关于做好2015年长沙国际马拉松赛迎接工作的通知》，要求在2015年10月18日0点至24点全面停止施工作业及运输作业，被告在当天要求施工单位全面停工1天。3)根据附件九《补充协议》第七条规定，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在交房通知中建议买受人办理交房手续的具体时间，由此导致的交付时间合理迟延，不视为逾期。4)原告应尽合同迟延履行的适度容忍义务，以维系日常交往或经营活动的稳定性，保障合同的正常履行，因此，被告比合同约定交付时间晚9天交房的行为，不应认定为违约。5)原告提供的《入伙通知书》载明，被告要求原告于7月10日收房，而原告未如约收房是自己造成的，要求被告承担逾期交房违约金没有事实根据和法律、合同约定依据。3、根据被告提供的证据可证实：供电于2016年7月1日通过整体竣工验收并达到供电条件；燃气于2016年8月4日通过相关单位竣工验收并投入使用，己具备供气条件；电话通信、有线电视及宽带网络于2016年6月21日通过检测、验收，线路己敷设到户。根据约定，燃气、电话通信、有线电视及宽带网络需要买受人即本案的原告自行办理开通使用手续，由买受人自行承担开通费相关费用，原告无正当理由拒不收房，也就无法办理开通手续，应自行承担无法开通使用的法律后果。根据双方合同第九条约定，如果在约定期限内未达到交付条件，买受人同意给予三个月免责整改期；如果超过三个月未能完善的，则由出卖人赔偿买受人的实际经济损失。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。另外，第九条，双方也并未对违约责任进行明确约定。因此被告并没有违约，无需承担任何违约金。二、原告要求确认被告无需承担涉案房屋五方验收合格及供电、燃气达到接通条件、宽带网络线路敷设到户之前的物业服务收费的诉求没有事实根据及法律依据。本案是商品房预售合同纠纷，而不是物业服务合同纠纷，不应将被告公司作为被告，存在诉讼被告主体不适格，原告关于该项诉求，并不是本案的审理范围。根据《长沙市商品房买卖合同》规定，作为出卖人的被告依法选聘的前期物业服务企业为长沙市观澜湖物业服务有限公司，并将附件八《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等物业服务内容的法律文件交由作为买受人的原告阅读，原告也确认同意由出卖人依法选聘的前期物业服务企业长沙市观澜湖物业服务有限公司提供前期物业服务，并遵守《临时管理规约》。物业服务收费主体及管理主体是长沙市观澜湖物业服务有限公司，而不是被告公司，被告公司只是根据国家的有关规定代全体业主依法选聘物业服务企业，而不是物业服务的管理主体，物业服务企业选聘后，具体的物业服务合同主体是业主与物业服务企业，与被告公司无任何关系，是否应减免物业服务相关费用、缴纳相关费用的方式、物业服务价格以及收费起始时间等应与物业服务企业长沙市观澜湖物业服务有限公司沟通并取得同意。三、关于原告要求被告赔偿原告损失3600元（公证费1600元、律师代理费2000元）没有事实根据和法律依据：l、根据“谁主张、谁举证”的举证规则以及“谁主张、谁举证、谁承担”费用承担原则，谁对待证明事实负有证明义务，谁就承担有关费用，原告举证所支出的费用应由原告自行承担。2、公证费、律师代理费并不属于《诉讼费用交纳办法》规定的应由败诉方承担的相关费用。3、公证费、律师代理费，并不是诉讼必然需要发生的费用，若违约发生后，当事人往往可通过协商、调解等非诉讼、低成本的方式解决问题，以维护自己的合法权益，对于原告自行扩大所造成的损失或增加支出的费用，理应由原告自行承担。4、被告在本案中并不存在违约行为，不应当由被告承担相关费用。
经审理查明，原告钟银辉（买受人）与被告旷远公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同第一条、第二条约定：“买受人购买的商品房为坐落于潇××路××画境××号房屋；该商品房合同约定的建筑面积为130.84㎡。第五条约定：该商品房单价为5546.62元/㎡，总房价725720元”。第八条第一、二款约定：“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第2、3项所列条件：2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、具备五方验收合格，质检验收完成。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第九条第一款约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施1、供水：2016年6月30日达到接通条件；2、供电：2016年6月30日达到接通条件；3、燃气：2016年6月30日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第(3)种方式处理：(3)买受人给予三个月免责整改期，如果超过三个月未能完善的，则由出卖人赔偿买受人的实际直接经济损失。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任”。第十一条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（l）逾期在30日之内（该时限应当与第七条第1(1)项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第七条1（1)项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的10%向买受人支付约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三（该违约金比率应当不小于第七条第1(2)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十二条第一款、第二款约定“l、出卖人依法选聘的物业服务企业为长沙观澜湖物业服务有限公司；2、前期物业服务期间，物业服务收费方式为半年度收取。物业服务期限自交房之日起至本小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同之日止，物业服务收费价格为2元/月/㎡（建筑面积），收费起始时间自房屋交付或视为交付之日起”。第二十五条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件九），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。
另，原、被告签订《补充协议》一份（《长沙市商品房买卖合同》附件九），该补充协议第一条第一款第一、二、四项约定“对合同约定的房屋交付时间的补充约定：如遇下列特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期：1、遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）；2、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令。4．项目施工期间发生可暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其电导致工程停工的灾害性天气”。第三条第二款、第三款约定“《合同》第六条和第八条的补充约定：2、《合同》第八条关于交付条件：买卖双方约定：该商品房交付时只需要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付。竣工验收备案可交房后完成。3、商品房交付的条件：‘满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件’是仅指满足《合同》第九条（一）城市基础设施约定的条件”。第七条约定“《合同》第十一条补充约定：由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在交房通知中简易买受人办理交房手续的具体时间，由此导致的交付时间合理迟延，不视为逾期”。上述补充条款第一条、第三条的内容未标注为黑体，第七条的标注为黑体。
上述《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告于钟银辉向被告旷远公司支付了购房款725720元，被告公司分别于2015年5月17日、9月9日向原告开具了发票，发票总金额为725720元。后，被告旷远公司向原告发放了《入伙通知书》，通知原告涉案工程已于2016年6月30日竣工验收合格，要求原告于2016年7月10日前办理入伙手续。后因涉案房屋未经五方竣工验收合格，两原告未收房。2016年7月7日，涉案商品房所在的旷远画境美苑一期13栋经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，并于次日进行了竣工验收备案。2016年7月1日，旷远画境美苑一期13栋具备供电条件。2016年8月4日，旷远画境美苑一期13栋燃气工程竣工验收。2016年6月21日，旷远画境美苑一期有线电视工程光纤网络工程（电话通讯，有限电视宽带网络工程）敷设到户。
2016年8月30日，在长沙市公证处公证人员的陪同下，原告钟银辉前往新奥燃气公司营业厅申请查询涉案房屋所在小区是否开通燃气，该营业厅工作人员经查询后告知原告在新奥燃气公司的电脑系统内查找不到相关信息，随后经拨打新奥燃气公司服务热线电话95××8询问亦被告知电脑系统中查找不到该小区相关资料。同行公证人员对上述全过程进行摄像录音，并对上述摄像和录音进行公证。
开庭审理中，原告认可：1、收到入伙通知书后，被告有再次通知原告验房；2、涉案房屋燃气工程于2016年8月4日竣工验收。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交并经本院庭审质证审查认定的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一票、入伙通知书、公证书及公证费发票、委托代理合同及收据、关于燃气开通事宜的通知、停电通知，被告提交并经本院庭审质证审查认定的建设工程竣工验收备案表、配电路由工程竣工验收证明、燃气工程竣工验收证书、湖南有限长沙网络有公司工程验收合格证书及证明、《关于做好2015年长沙国际马拉松赛迎接工作的通知》、天气情况、湖南省建筑工程集团总公司旷远.楚天画境项目经理部证明等证据证明，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、被告是否构成违约；二、原告是否无需承担涉案房屋经五方验收合格及供电、燃气达到接通条件、宽带网络线路敷设到户之前的物业服务费；三、被告是否应向原告支付延期交房违约金及应支付的数额；四、被告是否应赔偿原告的公证费、律师代理费。
针对第一个焦点，本院认为：第一、《长沙市商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务；第二、根据《长沙市商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年6月30日前将具备五方验收合格，质检验手完成，并满足合同第九条中承诺的相关设施、设备到的条件的房屋交付给原告；第三，涉案房屋在2016年7月7日才经五方验收合格；第四、涉案房屋所在的旷远画境美苑一期15栋于2016年7月1日具备供电条件，于2016年8月4日燃气工程竣工验收，于2016年6月21日有线电视工程光纤网络工程（电话通讯，有限电视宽带网络工程）敷设到户。故涉案房屋未在2016年6月30日前经五方验收合格，供电、燃气达到接通条件，无法达到交房条件，被告已构成违约。另，因涉案房屋有线电视工程光纤网络工程（电话通讯，有限电视宽带网络工程）已在2016年6月21日敷设到户，对原告要求确认被告未在2016年6月30日前对涉案房屋宽带网路线路敷设到户构成违约的主张，本院不予支持。
被告辩称“根据《补充协议》第一条的约定，房屋交付时间可据实予以延期，其中因暴雨、大雨或雨雪天气导致停工18天，因执行行政禁令停工1天”，本院认为，第一，根据《补充协议》第一条第一款第一项“遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）”的约定，大雨、雨雪天气不属于延期的范围；第二，被告虽提供施工期间天气情况证明施工期间存在暴雨，但并不能证明存在连续暴雨的情形；第三，被告提供的《关于做好2015长沙国际马拉松赛迎接工作的通知》未提供原件，且文件中未明确被告公司所在涉案项目属于停工作业的范围内。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。
被告辩称“根据双方签订的合同附件九《补充协议》第三条约定，《合同》第八条关于交付条件：买卖双方约定，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付”，本院认为，第一，《补充协议》第三条明确该条款是对“《合同》第六条和第八条的补充约定”；第二，《补充协议》第三条共计三款，其中第二款约定该商品房交付时支付要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，第三款约定“商品房交付的条件：‘满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件’是仅指满足《合同》第九条（一）城市基础设施约定的条件”，从整体上来看，第三款属于第三条的内容，是对第八条的补充约定，故“满足《合同》第九条（一）城市基础设施约定的条件”仍然是涉案商品房的交付条件，对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。
针对第二个焦点，本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告主张的物业服务费涉及物业服务合同关系，为涉案房屋提供物业服务的为案外人长沙市观澜湖物业有限公司，被告并不是物业服务合同相对人，故对原告要求确认无需承担涉案房屋经五方验收合格及供电、燃气达到接通条件、宽带网络线路敷设到户之前的物业服务费的主张，本院不予支持。如原告因被告延期交房导致物业费损失的，原告可另行主张权利。
针对焦点三，本院认为，涉案房屋在2016年7月7日经五方验收合格，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称“根据附件九《补充协议》第七条规定，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在交房通知中建议买受人办理交房手续的具体时间，由此导致的交付时间合理迟延，不视为逾期”，本院认为，该约定的前提是涉案房屋已达到交付条件，现因涉案房屋于2016年7月7日才竣工验收合格，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
涉案房屋所在的旷远画境美苑一期15栋于2016年7月1日具备供电条件，于2016年8月4日燃气工程竣工验收，违反了合同的约定，构成违约。被告辩称“根据双方合同第九条约定，如果在约定期限内未达到交付条件，买受人同意给予三个月免责整改期；如果超过三个月未能完善的，则由出卖人赔偿买受人的实际经济损失。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任”，本院认为，因原、被告双方在《长沙市商品房买卖合同》第九条第三款中明确约定给予被告三个月的免责整改期，该约定系原、被告的真实意思表示，对双方具有约束力，故对被告该抗辩意见，本院予以采纳。根据原、被告双方《长沙市商品房买卖合同》第九条约定，涉案房屋应在2016年6月30日前供电、燃气达到接通条件，给予3个月的免责整改期后，涉案房屋最迟应在2016年9月30日前达到约定条件。涉案房屋于2016年7月1日具备供电条件，于2016年8月4日燃气工程竣工验收，尚在免责期内。原告虽主张2016年8月30日前往新奥燃气公司查询涉案小区是否开通了燃气，经燃气公司答复，电脑系统内查询不到涉案小区的相关资料，但查询不到资料并不能代表未达到燃气开通条件，且原告查询的时间仍在双方约定的免责期内，故被告无需承担违约责任。
综上，涉案房屋在2016年7月7日才经五方验收合格，已经构成违约，被告对此应承担相应的违约责任。因原告认可收到入伙通知书后，被告有再次通知原告收房，且原告未提供证据证明涉案房屋经五方验收合格后原告未收房是被告原因所导致，故对原告要求被告支付2016年7月7日后的逾期交房违约金主张，本院不予支持。经计算，被告应承担的逾期交房违约金为1524.01元（725720元×0.3‰×7天），原告诉请的6000元超过上述范围，对超出部分本院不予支持。
针对焦点四，本院认为，原、被告《长沙市商品房买卖合同》中未对因公证费、律师费进行约定，且公证费、律师费并非诉讼的必要支出，故对原告要求被告赔偿公证费、律师代理费的主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司未能在2016年6月30日对长沙市岳麓区旷远画境美苑项目第15栋2104号房屋五方验收合格及保证供电、燃气达到接通条件构成违约；
二、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告钟银辉支付逾期交房违约金1524.01元；
三、驳回原告钟银辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告钟银辉承担21元，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担4元，上述款项已由原告钟银辉垫付，被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司在给付本判决指定款项时将应承担的受理费一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 颜宇
二〇一七年一月五日
书 记 员 盛阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。