浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0122民初2946号
原告：杭州万洲进出口有限公司，住所地：杭州市萧山区市北开发区建设三路以北宁安路西侧。
法定代表人：洪国英，执行董事。
委托诉讼代理人：孙建平、陈金鑫，浙江春江明珠律师事务所律师。
被告：杭州欧圣链传动有限公司，住所地：桐庐县经济开发区凤翔路7号。
法定代表人：洪金旺，执行董事。
委托诉讼代理人：洪平治，男，系公司股东。
委托诉讼代理�：ＸＸ胜，浙江星韵律师事务所律师。
本院于2016年6月21日立案受理了原告杭州万洲进出口有限公司（以下简称万洲公司）诉被告杭州欧圣链传动有限公司（以下简称欧圣链公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员郑琼适用简易程序于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告万洲公司的委托诉讼代理人孙建平、被告欧圣链公司的委托诉讼代理人洪平治到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院受理后依法适用简易程序于2016年9月7日第二次公开开庭进行了审理。后双方均向本院提出鉴定申请，本院委托浙江韦宁工程审价咨询有限公司对桐庐县经济开发区凤翔路7号房屋装修及因宿舍、办公楼移位的装修工程造价进行司法鉴定。依法适用简易程序于2017年5月22日第三次公开开庭进行了审理。原告万洲公司的委托诉讼代理人孙建平、陈金鑫，被告欧圣链公司的委托诉讼代理人洪平治、ＸＸ胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告杭州万洲进出口有限公司与被告欧圣链传动有限公司于2016年3月10日签订的房屋租赁合同；2、判令被告欧圣链传动有限公司立即将已付租金25万元返还给原告，并赔偿原告利息损失3750元（按年6％自2016年3月11日起计算至2016年6月10日止），至实际返还之日止的利息损失按前述标准另行计算赔偿给原告；3、判令被告欧圣链传动有限公司立即赔偿因其违约给原告造成的各项损失80416元（其中装修损失40416元、环评损失40000元）；4、本案诉讼费用由被告欧圣链传动有限公司承担。事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于桐庐县经济开发区凤翔路7号的一号楼、二号楼出租给原告使用，租赁期限自2016年3月15日起至2021日3月15日止，年租金为25万元。双方还就其他事项进行了约定。但《房屋租赁合同》签订后，经原告多次催告，被告一直未按照约定将全部房屋腾空，已构成根本违约，符合解除合同条件，且被告违约已造成原告重大经济损失，依法应当承担违约责任。
被告欧圣链公司辩称：一、2016年3月l0日签订的《房屋租赁合同》仅为原告办理报批手续使用。2016年3月初，经桐庐县萧山商会夏志泉会长牵线，原告与被告就被告位于桐庐县经济开发区凤翔路7号房产出租或转让事宜开始洽谈。经现场察看及初步洽谈，原告告知因其生产线被责令限期搬迁，确定选址被告房产所在地作为项目落脚点。因其项目需通过环保审批，故需要先行进行报批。为便于原告办理报批手续，双方于2016年3月10日签订了一份《房屋租赁合同》，但该合同仅为原告办理报批手续使用。二、双方围绕着房产转让或出租事宜开展了多次协商，并最终达成了出租合意。2016年3月11日，原告支付了预付款项250000元，并开始办理报批手续。之后，双方围绕着房产转让或出租事宜开展了多次协商。期间，原告一直承诺项目落脚在被告房产所在地，并向被告提出因搬迁时间紧，要求被告尽快腾空1#、2#车间，以便先行进场施工。因被告信赖原告的承诺，开始了1#、2#车间腾空工作，包括提前解除原租赁户的租赁合同、将原l#车间三楼宿舍移至3#车间、腾空1#车间原二楼办公室等。在被告完成腾空工作以后，原告先行进场对1#、2#车间进行了施工。双方经多次协商，最终达成了租赁合意，形成了《租赁合同》文本，原预付款项250000元作为第一年租金的一部分。三、原告最终未与被告签订《租赁合同》，已造成被告重大损失。2016年5月6日，原告发函通知被告，以2016年3月l0日�方签订的《房屋租赁合同》为据，要求退还已付房租，被告未予同意。因为完成1#、2#车间房屋腾空工作，已造成被告损失263638元；原告进场施工，己造成1#、2#车间房屋原状破坏，原告至今未予修复。四、被告根本不可能将面积达7387.28平方米的房屋以年租金25万元的标准出租。被告l#、2#车间房产面积达7387.28平方米，按当地月租金8元／平方米计算，租金为709178.88元，原、被告之间不存在任何业务关系，根本不可能将其以25万元的年租金标准出租。综上，原告以2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》为据认为被告未履行按约交付义务与事实相违背，该合同不能作为认定双方权利义务关系的依据，无解除的必要。被告因信赖原告的承诺和行为，其最终未与被告签订《租赁合同》，已造成被告重大损失。对预付款项25万元，应与被告的损失一并处理。被告不承担该款的利息�失，也不对原告所谓的损失承担责任，该二项诉讼请求应予驳回。
欧圣链公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告将反诉原告l#、2#车间房屋的损坏部位恢复原状（预计修复费用50000元）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失263638元（提前解除合同补偿88833元、装修费用158825元、空调移位拆装费用6780元、垃圾清理费2000元、宿舍空置12间计算2个月损失7200元）；3、判令反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年3月初，经桐庐县萧山商会夏志泉会长牵线，反诉原告与反诉被告就反诉原告位于桐庐县经济开发区凤翔路7号房产出租或转让事宜开始洽谈。经现场察看及初步洽谈，反诉被告告知因其生产线被责令限期搬迁，确定选址反诉原告的厂房作为项目落脚点。因其项目需通过环保审批，故需要先行进行报批。为便于反诉被告办理报批手续，双方于2016年3月10日�订了一份《房屋租赁合同》，但该合同系仅为办理报批手续使用。2016年3月11日，反诉被告支付了预付款项250000元，并开始办理报批手续。之后，双方围绕着房产转让或出租事宜开展了多次协商。期间，反诉被告一直承诺项目落脚在反诉原告厂房，并向反诉原告提出因搬迁时间紧，要求反诉原告尽快腾空1#、2#车间房屋，以便先行进场施工。因反诉原告信赖反诉被告的承诺，开始了l#、2#车间腾空工作，包括提前解除原租赁户的租赁合同、将原1#车间三楼宿舍移至3#车间、腾空1#车间原二楼办公室等。在反诉原告完成腾空工作以后，反诉被告先行进场对1#、2#车间房屋进行了施工。双方经多次协商，最终达成了租赁合意，形成了《租赁合同》文本，原预付款项250000元作为第一年租金的一部分。期间，反诉被告一直在协调办理报批事项，但最终是否获批反诉被告未告知反诉�告。2016年5月6日，反诉被告发函通知反诉原告，以2016年3月10日双方签订的《房屋租赁合同》为据，要求退还已付房租，反诉原告未予同意。为完成l#、2#车间腾空工作，已造成反诉原告损失263638元；反诉被告进场施工，已造成1#、2#车间原状破坏。
万洲公司辩称：2016年2、3月双方开始谈租赁事宜，由于反诉被告在萧山租赁的厂房必须在5月30日前搬出，不然每天需支付2万元违约金给出租方。由于反诉被告也想买反诉原告的厂房，但是因为标的大情况复杂，短时间内谈不好，双方协商反诉被告先向反诉原告租赁厂房，双方就于3月10日签订了租赁协议，要买卖的话双方再谈，故3月10日签订的租赁协议是真实的。当时反诉原告考虑到要交纳租金税，双方同天签订了一份7万元租金的租赁合同用于办理报批手续，这份7万元的租赁合同不是真实履行的租赁合同，双方不可能签订两份不是真实履行的租赁合同办手续用。反诉被告支付的25万元是第一年的租金不是买卖合同的预付款，当时买卖合同根本还没有谈。因为反诉被告对于搬迁很急，要求反诉原告赶快腾空交付，3月10日签订租赁合同后双方再没有谈过其他租赁的文本。由于反诉被告租赁反诉原告的厂房，反诉原告没有将租赁厂房交付给反诉被告，反诉被告无法办理相应的报批手续，这个情况反诉被告早就告知给了反诉原告。反诉被告发函给反诉原告要求反诉原告返还已付的租金，反诉原告没有反馈意见给反诉被告。反诉原告提出的损失反诉被告不认可，这个事实反诉被告也不清楚，反诉原告也不能充分证明这些损失存在。假如反诉原告有损失也是反诉原告在履行交付租赁物给反诉被告的义务过程中应当支出的相应的费用，如果造成损失的也是反诉原告自己违约造成的，应由反诉原告自行承担。综上，反诉原告的反诉请求不能成立，应当予以驳回。
万洲公司举证如下：1、房屋租赁合同，证明2016年3月10日，双方就房屋租赁事宜达成协议，约定年租金为25万元，房屋租赁期限为5年，自2016年3月15日起算等相关事实。
2、收付款业务回单，证明万洲公司于2016年3月11日交付第一年租金25万元的事实。
3、工程承包协议书、预算书、收据，证明欧圣链公司违约造成万洲公司装修损失40416元的事实。
4、技术咨询合同、环评第一次公示照片、收据，证明欧圣链公司违约造成万洲公司环评损失40000元的事实。
5、函、快递单、签收记录，证明万洲公司多次催告，欧圣链公司一直未能将全部房屋交付给万洲公司使用，构成根本性约定的事实。
6、房屋租赁合同，证明2016年3月10日双方还签订了年租金7万元的租赁合同，该合同为欧圣链公司所称办理手续所用的合同，案涉年租金为25万元的房屋租赁合同是双方实际履行的租赁合同的事实。
7、解除协议，证明万洲公司原承租案外人邵嘉辉在杭州市××区的房屋，双方在2016年3月3日达成一致意见，万洲公司在2016年5月30日前将房屋腾退，逾期将支付每月2万元违约金的事实，这也是万洲公司不断催欧圣链公司尽快腾空案涉房屋的原因。
8、杭州潇荣电路板有限公司、杭州群邦环保科技有限公司、桐庐久泰装饰有限公司的基本信息，证明上述三家公司的基本情况。
对万洲公司提供的证据，欧圣链公司质证认为：对证据1，该合同仅为万洲公司办理报批手续使用，合同内容不是真实的。对证据2真实性没有异议，对万洲公司证明目的有异议，是预付款项，在租赁合同中有约定作为第一年房租的一部分。对证据3真实性无法确定，最终未能签订租赁合同的责任不在欧圣链公司，不应由欧圣链公司承担。对证据4，万洲公司报批事实欧圣链公司确认，但是万洲公司是借用其他公司的名义报批的，是否报批成功欧圣链公司不清楚，对收据真实性无法确定，不是欧圣链公司违约造成的损失。对证据5，真实性没有异议，但欧圣链公司不认同函件内容。对证据6真实性没有异议，这个合同也是万洲公司要求为了办理向税务机关报税使用的，双方还是围绕房产转让出租事宜在协商，欧圣链公司也不可能将合同约定的房产以7万元或25万元的价格出租。对证据7真实性无法确认，不发表质证意见。对证据8真实性没有异议，但与本案没有关联性。
欧圣链公司举证如下：1、房产证复印件及《厂房租赁合同》，证明1号、2号共7387.28平方米，2号车间原单幢房屋年租金即27万元，�告不可能以每年25万元的低价出租。
2、洪平治和万洲公司实际控制人王晓静之间的短信记录、洪平治的配偶邵忠英和王小琴之间的短信记录，证明双方围绕着房产转让或出租事宜开展了多次协商，万洲公司始终承诺项目要搬迁至涉案房屋，并且在3月10日以后万洲公司承诺与欧圣链公司签订租赁合同，因此不能以原告提交的房屋租赁合同为依据确定双方的权利义务。
3、租赁合同文本，证明双方经多次协商，最终达成了租赁合意，形成了租赁合同文本，已支付的25万元款项作为第一年租金的一部分。
4、《宿舍租用协议》、关于终止《厂房租赁合同》及《宿舍租用协议》之协议，证明欧圣链公司与原租户杭州胜邦家俱有限公司提前解除合同，补偿其损失82500元的事实。
5、《房屋租赁合同》、证明、身份证复印件，证明欧圣链公�与原租户胡亮、陈明协商调换场地，补偿其损失6333元的事实。
6、工程承包协议、工程费计算表、收款收据、身份证复印件、照片，证明宿舍、办公楼移位装修费用损失158825元的事实。
7、收据，证明空调移位拆装费用损失6780元的事实。
8、图纸、照片、收据，证明万洲公司施工破坏现场情况，欧圣链公司支付垃圾清理费2000元的事实。
对欧圣链公司提供的证据，万洲公司质证认为：对证据1中的产权证三性没有异议，对证据1中的房产证真实性没有异议，但无法证明被告的证明目的，租金是双方充分协商后确定的；对2#厂房原来出租的事实没有异议，但对租赁合同内容真实性、关联性以及证明对象有异议。对证据2，王晓静不是公司股东，也不是公司核心管理人员，她是办公室一个普通的工作人员，对短信内容真实性没有异议，�被告证明目的有异议。对证据3的三性及证明内容都有异议，王晓静没有在上面写过字。对证据4、5真实性、关联性有异议，证明目的有异议，《宿舍租用协议》两页纸的字迹大小不同，不是同时形成的；欧圣链公司要赔偿原租户的钱都是从未付租金里面扣，一般租赁都是先付后租，明显不符合常理。对证据6三性及证明目的均有异议，从形式内容上看是对欧圣链公司自己使用的房屋装修，工程费计算表也只是胡政军一个人的签字，不能证明是双方共同结算的，这样大笔的款项也没有提供汇款凭证和发票。对证据7三性及证明目的均有异议。对证据8图纸和照片的真实性、合法性无异议，对图纸的关联性有异议，万洲公司无法确认是否是案涉厂房的图纸，对照片的关联性无异议，将二层、三层窗户改为卷闸门确属万洲公司所为；对垃圾清理费收据的关联性有异议。
根据万洲公司、欧圣链公司的申请，本院委托浙江韦宁工程审价咨询有限公司对万洲公司房屋装修工程造价、欧圣链公司宿舍、办公室移位装修工程造价进行了司法鉴定，浙江韦宁工程审价咨询有限公司出具了鉴定报告。
对该鉴定报告，万洲公司质证认为：真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议。关于欧圣链公司的装修工程，是否与本案所涉租赁有无关系？是否是其所称要给原告腾空房屋而产生，这个关联性有异议。对万洲公司的装修工程造价没有异议，但是说明一下，万洲公司现在主张的40000余元，不仅仅是工程造价问题，万洲公司作为违约方，还有违约所付出的成本问题。欧圣链公司质证认为：对鉴定报告的真实性、合法性没有异议。对涉及欧圣链公司的工程造价也没有异议。对涉及万洲公司的关联性有异议。因为，万洲公司这部分损失是�为没有继续承租欧圣链公司的房屋所造成的损失，责任在于万洲公司，损失应当由万洲公司承担。
本院认证如下：对万洲公司提供的证据1、2，三性予以认定；对证据3，证明目的不予认定；对证据4、7，关联性不予认定；对证据5、6、8，真实性予以认定。对欧圣链公司提供的证据1中的房产证复印件予以认定，对《厂房租赁合同》和证据4、5、6、7，证明目的不予认定；对证据2，真实性予以认定，证明目的不予认定；对证据3，三性均不予认定；对证据8图纸和照片的三性予以认定，对垃圾清理费收据不予认定。对鉴定报告，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，欧圣链公司（甲方）与万洲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定欧圣链公司将位于桐庐县经济开发区凤翔路7号1幢、2幢房屋出租给万洲公司使用，租赁期限自2016年3月15日至2021年3月15日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金2倍的违约金。如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。房屋年租金为25万元，按年结算。因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。甲方保证该房屋无产权纠纷；乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。同日，双方签订另一份《房屋租赁合同》，约定房屋年租金为7万元，其余内容均一致。次日，万洲公司向欧圣链公司支付租金25万元。
2016年3月29日，万洲公司与杭州群邦环保科技�限公司签订《技术咨询合同书》，约定由万洲公司委托杭州群邦环保科技有限公司完成《杭州潇荣电路板有限公司环境影响评价报告书》，报桐庐县环保局审批备案；咨询费80000元，合同签订后七日内支付40000元，完成审批备案后七日内支付40000元。2016年4月1日，杭州群邦环保科技有限公司出具收款收据一份，载明收到万洲公司环评预付款40000元。2016年4月18日，杭州潇荣电路板有限公司就搬迁项目进行环境影响评价第一次公示。
2016年5月4日，万洲公司发函给欧圣链公司：“……但《房屋租赁合同》签订后，经我公司多次催告，贵公司一直未按照约定将全部房屋腾空，并未在2016年4月10日前交付给我公司，且至今未交付给我公司使用，已构成严重违约，且已造成我公司重大经济损失。现我公司多次催告贵公司无果，认为贵公司没有履行合约内容，故我公司将要追究贵公司的违约责任，退还已付的房租。”2016年5月6日，洪平治收到该函。
浙江韦宁工程审价咨询有限公司出具的鉴定报告载明：杭州万洲进出口有限公司房屋装修工程造价为28959元；杭州欧圣链传动有限公司宿舍、办公室移位装修工程造价为127757元。
本院认为，欧圣链公司与万洲公司于2016年3月10日签订的房租为25万元的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。欧圣链公司关于该《房屋租赁合同》仅为原告办理报批手续使用及25万元仅为第一年租金的一部分的抗辩理由，因未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。根据合同约定，租赁期限自2016年3月15日起，故欧圣链公司应在该期限内将房屋交付给万洲公司使用。但直至2016年5月，欧圣链公司仍未将房屋交付给万洲公�，已构成违约，万洲公司有权解除合同并要求返还租金及损失赔偿。欧圣链公司应返还万洲公司租金250000元，并按同期银行贷款利率支付自起诉之日即2016年6月21日起至实际返还之日止的利息损失，超出部分本院不予支持。关于万洲公司诉请的装修损失，根据鉴定报告，应为28959元，对万洲公司提出还有支付给装修公司的违约金，因在《工程承包协议书》中没有约定，且又未提供相应证据，本院不予支持。关于万洲公司诉请的环评损失40000元，本院认为因租赁合同解除后万洲公司需将厂房迁址，相应的需要重新委托进行环评，故之前产生的环评费用属于“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，欧圣链公司应予以赔偿。关于欧圣链公司的反诉请求，万洲公司庭审中承认将欧圣链公司提供的照片中显示的案涉房屋的二层、三层个�窗户改装成卷闸门系由万洲公司所为，故对欧圣链公司要求万洲公司按房屋竣工图纸恢复原状的反诉请求，本院予以支持。因合同解除的过错在于欧圣链公司，且万洲公司并未获益，故欧圣链公司因履行合同所支出的宿舍、办公室移位装修工程费用应由其自行承担。对欧圣链公司的该项反诉请求，本院不予支持。对欧圣链公司的其他反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、于本判决生效之日起解除杭州万洲进出口有限公司与杭州欧圣链传动有限公司于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》。
二、杭州欧圣链传动有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州万洲进出口有限公司租金250000元。
三、杭州欧圣链传动有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州万洲进出口有限公司以250000元为基数、自2016年6月21日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。
四、杭州欧圣链传动有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州万洲进出口有限公司装修损失28959元。
五、杭州欧圣链传动有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杭州万洲进出口有限公司环评咨询费40000元。
六、杭州万洲进出口有限公司于本判决生效之日起十日内将杭州欧圣链传动有限公司提供的证据8中的照片显示的案涉房屋的二层、三层被杭州万洲进出口有限公司损坏的窗户部位按照杭州欧圣链传动有限公司提供的证据8中的竣工图纸恢复原状。
七、驳回杭州万洲进出口有限公司的其他诉讼请求。
八、驳回杭州欧圣链传动有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6312元，减半收取计3156元，保全费2020元，合计5176元，由杭州万洲进出口有限公司负担114元（已交纳），由杭州欧圣链传动有限公司负担5062元。反诉案件受理费3003元，由杭州欧圣链传动有限公司负担（已交纳）。
杭州万洲进出口有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州欧圣链传动有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑 琼
二〇一七年�月二十三日
书记员 金丽君
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。