吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长民一终字第243号
上诉人（原审被告）：陆秀丽，女，1970年4月24日生，汉族，无职业，现住长春市绿园区。
委托代理人：赵亚臣，吉林天德厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙铁静，女，1970年6月24日生，汉族，无职业，现住长春市南关区。
委托代理人：李飒，吉林千禾律师事务所律师。
原审被告：夏朋，男，1993年11月20日生，汉族，系学生，住长春市绿园区。
原审被告：夏明，男，1993年11月20日生，汉族，系学生。
上诉人陆秀丽因与被上诉人孙铁静房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2012）绿民一初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙铁静一审诉称，陆秀丽与夏春乔系夫妻关系，夏朋、夏明系夏春乔与陆秀丽之子。2011年10月15日，原告与夏春乔签订买卖协议一份，协议约定，夏春乔将其座落于长春市新竹花园小区41栋506号建筑面积201.20平方米的房屋以60万元的价格出让给原告，协议签订的同时夏春乔将购房发票原件交付原告，原告将全部购房款一次性交付夏春乔，同时还约定由夏春乔负责于协议签订后二个月内将房屋产权变更登记办理完毕。协议签订后，夏春乔未能在约定的期限内履行办理房屋所有权人变更登记的合同义务。2011年12月底原告欲找被告方协商房屋买卖事宜时方才得知夏春乔突发心脏病住院，2012年1月1日夏春乔病故。原告认为，原告与夏春乔签订的房屋买卖协议合法有效，应当依法继续履行，现因夏春乔病故，其继承人亦应当在其继承遗产的范围内履行相应的义务，因此原告诉至法院，要求被告继续履行合同义务，将出让房屋交付本案原告，并协助原告将房屋所有权人变更登记为原告；诉讼费用由被告承担。另，庭审后，原告孙铁静又提出追加夏春乔父母夏永昌、曲兴霞参加诉讼。
陆秀丽、夏明、夏朋一审辩称，1、原告所述的房屋买卖关系违反中华人民共和国法律强制性规定，属于无效合同。房地产管理法第38条明确规定了下列房地产不得转让，共有房地产未经其他共有人同意的，未依法登记取得权属证书的。2、该买卖协议是经卢喜军担保的，并在夏春侨病危时进行了债务转让给吉林中泰路桥有限公司，基于以上两点被告要求原告撤回起诉，以撤销或确认无效另行告诉，或经人民法院准许变更诉讼请求，追加吉林中泰路桥有限公司、卢喜军参加诉讼。
一审法院经审理查明，陆秀丽与夏春乔系夫妻关系，夏朋、夏明系夏春乔与陆秀丽之子，夏春乔于2012年1月1日死亡，夏春乔生前曾于2011年10月15日与原告孙铁静签订买卖协议一份，协议约定，夏春乔将其座落于长春市新竹花园小区41栋506号、建筑面积201.20平方米的房屋以600000.00元的价格出让给原告，原告已经交付了购房款600000.00元，但夏春乔生前未交付涉诉房屋。另查明，争议房屋系长春安天实业有限公司抵工程款而给付吉林省长安路桥工程有限公司的，而后该房屋由吉林省长安路桥工程有限公司负责销售等事项，夏春乔由此而交纳购房款321920.00元而购得的争议房屋。
一审法院审理后认为：原告孙铁静与夏春乔签订的房屋买卖协议合法有效，被告陆秀丽应继续履行该协议，交付房屋并协助原告办理房屋所有权的权属登记。本案诉争的房屋系位于长春市新竹花园小区41栋506号，建筑面积约为200平方米的住宅一套，虽然原告提供的长春市经济适用房发展中心开具的购房发票及长春市经济适用房发展中心销售部出具的证明均体现了“经济适用房”的字样，但从夏春乔取得该房屋的程序、方式，并结合经济适用房的相关政策看，本案所争议的房屋不宜适用经济适用房的相关管理规定，故该房屋的买卖亦不应受经济适用房买卖规定的限制。庭审中，被告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4项、第6项而主张原告与夏春乔间签订的房屋买卖协议无效，其一为争议房屋系被告陆秀丽与夏春乔的共有财产，夏春乔在被告陆秀丽不知情的情况下私自处分夫妻共有财产，其二为争议房屋尚未取得权属证书不得转让。对此本庭认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）
》第17条规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，从夏春乔取得该房屋的交款凭证等证据上看，均只体现了夏春乔为购买人，原告孙铁静有理由相信夏春乔对该房屋享有处分权，并且原告亦支付了相应的房屋价款，故被告以其不知情为由而提出原告与夏春乔间签订的房屋买卖协议无效的主张不应予以采信。另外，从长春市经济适用房发展中心销售部出具的证明上看，本案争议的房屋权属明确，只要按程序履行相关手续即可取得权属证书，从夏春乔已将该争议房屋出卖给原告的客观实际出发，维护交易的稳定性，应认定原告孙铁静与夏春乔间签订的房屋买卖协议合法有效，被告应继续履行该协议，交付原告房屋。《中华人民共和国继承法》第2条规定“继承从被继承人死亡时开始”，第3条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”，本案争议的房屋在夏春乔生前即处分给了原告，夏春乔从而取得了600000.00元的购房款，由此可见该房屋上已不存在夏春乔所享有的任何权利，相应的600000.00元购房款中夏春乔所享有的份额才属于夏春乔的遗产，本案系房屋买卖合同纠纷，并非被继承人债务清偿纠纷，被告陆秀丽作为争议房屋的共有权人，在夏春乔已经死亡的情况下，应继续履行原告与夏春乔间房屋买卖协议所确定的义务。至于原告向夏春乔之子夏朋、夏明及夏春乔的父母夏永昌、曲兴霞主张继续履行房屋买卖协议的请求，因其所引起的法律关系与本案并非同一法律关系，故本案不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：一、被告陆秀丽继续履行原告孙铁静与死者夏春乔于2011年10月15日签订的房屋买卖协议，将位于长春市绿园区新竹花园小区41栋506号、丘地号为6-31／1-7-14（506）号的房屋于判决生效之日立即交付原告孙铁静，并将该房屋协助登记至原告孙铁静名下；二、驳回原告孙铁静的其他诉讼请求。诉讼费用13320.00元（案件受理费9800.00元、财产保全费3520.00元）由被告陆秀丽承担（原告已预交，此款于法律文书生效之日立即给付）。
宣判后，陆秀丽不服上诉称：1、本案争议买卖关系经陆喜军担保，并已经转变为债务转移给中泰路桥有限公司；2、一审法院认定房屋买卖有效错误，夏春乔（已死亡）未经房屋共有人陆秀丽知情并同意的情况下，将未取得房屋产权证的经济适用房转让给孙铁静，应认定转让无效。
被上诉人孙铁静二审答辩称：原审判决正确，请求维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为：1、孙铁静与夏春乔于2011年10月15日签订的房屋买卖协议有效，陆秀丽负有履行该协议的义务。虽然陆秀丽作为争议房屋共有人未在协议上签字，但因孙铁静向夏春乔支付全部购房款后，夏春乔向孙铁静交付了购房发票，该购房发票交款人名仅为夏春乔，因此孙铁静有理由相信夏春乔对争议房屋具有处分权，也有理由相信卖房行为是其夫妻的共同意思表示，故根据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）﹥第17条的规定，本院对陆秀丽以对买卖协议不知情为由请求认定协议无效的主张不予支持，夏春乔与孙铁静签订的协议对陆秀丽具有约束力，原审法院认定夏春乔与孙铁静签订的房屋买卖协议有效，陆秀丽应承担继续履行的义务并无不当；2、关于陆秀丽主张争议房屋系经济适用房不得转让问题，因该争议房屋从夏春乔购得方式、房屋面积上看均不属于经济适用房范畴，且经济适用房发展中心亦出具证据证明该房屋可以办理房屋所有权证，可以取得完全产权而非经济适用房的有限产权，故本院对陆秀丽主张争议房屋系经济适用房不得转让的观点不予支持；3、关于陆秀丽主张孙铁静与夏春乔系借贷关系而非买卖房屋关系问题，因陆秀丽未提供充分证据予以证明，故本院对此主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人陆秀丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周更男
代理审判员 郭 智
代理审判员 李 迪
二〇一二年九月十九日
书 记 员 徐 锐