广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8787号上诉人（原审原告）：佛山润汉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：梁伟炳，总经理。委托诉讼代理人：黎伟贤,广东宏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康成投资（中国）有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄明瑞，董事长。委托诉讼代理人：周知明，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人佛山润汉房地产开发有限公司（以下简称润汉公司）因与被上诉人康成投资（中国）有限公司（以下简称康成公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润汉公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持润汉公司的一审诉讼请求；2.诉讼费由康成公司承担。事实和理由：一审判决认定润汉公司就案涉土地将要施工建设的建筑物与康成公司签订租赁合同并没有违反法律规定，案涉合同有效。润汉公司认为一审判决适用法律错误。案涉地块属于商品房开发建设用地，润汉公司与康成公司签订《商业用房租赁（含附属场地及设施）》时案涉地块尚未实施建设，只是取得建设工程施工许可，该合同承租的标的物只是合同双方的预租行为，康成公司预租润汉公司拟开发建设的商业用房以及附属场地、设施整体（标的物），从合同内容可以证实，1.标的物性质属于商品房，标的物尚不存在，未满足民事法律行为的生效要件即“标的确定、可能”；2.签订合同时尚未具备商品房预售条件，未依法取得商品房预售许可证；3.合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》；4.合同仅为康成公司的租赁意向;5.康成公司预租润汉公司开发项目的全部的附属场地机动车停车场（含商品房住宅按规定须配置和优先满足业主需求的规定）违反顺德区停车位配置实施的新政，损害日后购买商品房业主的利益，因此合同客观上不具备可行性。双方所签的预租合同违法，客观上不具有可履行性，为避免双方损失扩大，润汉公司提出解除合同，即使润汉公司在案涉地块实施建设亦不可能按照合同约定时间、合同约定的租赁标的物标准向康成公司交付，在康成公司尚未发生实际损失前向法院提起诉讼是润汉公司认为的救济方式，因此，润汉公司提起本案诉讼依法应得到支持。康成公司辩称，1.润汉公司在一审的诉讼请求是终止履行合同，没有提出合同无效。2.双方签订的合同有效。（1）双方签订的合同是润汉公司根据双方合意建造房屋，润汉公司建筑过程中康成公司也有投资。润汉公司在案涉房屋竣工和获得验收后，再移交给康成公司。案涉房屋的租赁是以满足法定条件后才能交付给康成公司。目前润汉公司没有根据合同进行项目建设，导致其在合同约定的交付日未能按约定交付案涉房屋，康成公司目前依然要求润汉公司履行合同约定的建设和交付义务，但应该以符合法律规定为前提。（2）双方约定案涉房屋用途是将来开设大型超市，是为了满足房屋功能的特定需要，所以在案涉房屋建设中签订了定向的租赁合同，明确了案涉房屋的设计和建筑要求，以符合特定承租目的，该行为是商业常态。本案核心是案涉合同在房屋租赁和约定交付的环节，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。目前润汉公司在履行合同中存在违约情形，康成公司有权要求继续履行合同。请求驳回润汉公司的上诉请求。润汉公司向一审法院起诉请求：1.终止履行润汉公司、康成公司双方于2014年10月签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》；2.由润汉公司向康成公司返还已收取的300万元；3.康成公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月，润汉公司与康成公司签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，主要约定以下内容：1.润汉公司拟建造并出租给康成公司的商业用房位于佛山市顺德区**街道**路与**路交汇处西南角的地块上（佛山市顺德区**城南**路以北B1-1地块），土地面积为27371平方米。租赁期限为20年，租赁期从康成公司的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内。2.润汉公司在2016年10月底前于该地块上建造完成该商业用房（含附属场地、设施），并在办理有关政府的所有竣工验收手续后移交给康成公司。3.润汉公司保证该商业用房符合当地政府商业网点规划。润汉公司应在本合同签署后十二个月内取得当地地级市政府商务主管部门批准该地点符合城市商业网点规划且可开办大型综合超市的批文，并将该批文原件交康成公司用于有关申报手续。当未获批准在该商业用房内开设大型超市，则康成公司有权通知润汉公司终止本合同。润汉公司应在康成公司发出终止本合同履行的书面文件后10个工作日内，退还康成公司交付的定金。4.若润汉公司在本合同签订后至康成公司大型超市开业前单方终止本合同的履行，则视为润汉公司违约。康成公司有权决定是否终止或者继续履行本合同。合同签订后，康成公司于2014年11月19日向润汉公司支付300万元定金。2017年2月27日，润汉公司向康成公司发出《关于解除》通知函，以润汉公司原投资人变更，且商业项目整体规划全面作出调整，润汉公司、康成公司签订的租赁合同已不具备可行性为由，通知解除双方签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》。康成公司于2017年3月7日向润汉公司出具《回复函》，认为润汉公司不享有单方合同解除权，要求润汉公司继续履约。一审法院认为，润汉公司在2014年10月与康成公司签订租赁合同时双方已经确认润汉公司对位于佛山市顺德区**街道**路与**路交汇处西南角的地块享有合法的土地使用权，润汉公司与康成公司签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》是双方当事人的真实意思表示，润汉公司就案涉土地上将要施工建设的建筑物与康成公司签订租赁合同并没有违反法律规定，也没有损害他人利益，不存在无效的情形。故润汉公司、康成公司签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》应为合法有效，对缔约当事人具有法律约束力。润汉公司认为上述合同无效的主张缺乏法律依据，也没有证据证实，一审法院不予采纳。润汉公司、康成公司签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》之后，康成公司已经向润汉公司支付了300万元定金，润汉公司在庭审中陈述已经于2014年12月15日取得案涉土地的建设施工许可证，但润汉公司未按合同约定在2016年10月底前完成约定的工程施工并办妥验收手续，润汉公司的行为已经构成违约，根据合同约定和法律规定，康成公司有权要求解除合同或要求继续履行。润汉公司、康成公司签订案涉合同约定的主要内容是润汉公司在案涉土地上建设商业用房及附属场地，然后将商业用房和场地出租给康成公司用于开办大型超市。现案涉土地并不存在不能建设的情况，相关政府主管部门也并未禁止在案涉土地上开设超市。润汉公司、康成公司签订的租赁合同并不存在继续履行的障碍。案涉合同未能按约定时间顺利履行的原因是由于润汉公司怠于履行合同义务，润汉公司于2017年2月27日向康成公司发出《关于解除》通知函之后，康成公司已经明确表示不同意解除合同，润汉公司要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人单方解除合同的条件，并不产生解除合同的效力。润汉公司作为违约方，单方要求终止履行《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回润汉公司的诉讼请求。一审案件受理费15400元（已减半），由润汉公司负担。本院二审期间，润汉公司、康成公司均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，润汉公司二审陈述其对案涉土地的原规划作了修改，并通过相关规划部门同意，其持有的《佛山市顺德区修建性详细规划规划审核意见》显示案涉土地的用地性质是主导商业用地、商务用地、娱乐康体用地兼容二类居住用地。康成公司对润汉公司的上述陈述予以确认。再查明，康成公司明确表示，不同意润汉公司要求终止履行合同的意见，要求润汉公司继续履行合同。本院认为：润汉公司在上诉状中既提出一审判决认定其与康成公司签订的租赁合同有效属于适用法律错误，案涉租赁合同违法；亦提出解除合同是润汉公司为避免双方损失扩大而采取的救济方式。因合同有效是合同可予以解除的前提，故润汉公司在上诉中既主张合同有效应予解除，又主张合同违法而无效，其对合同效力的主张相互矛盾。本院向润汉公司释明，要求其明确所主张的合同效力，润汉公司明确其上诉主张案涉合同无效。根据润汉公司的上诉主张、康成公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点是润汉公司与康成公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，从润汉公司的上诉主张来看，其并未提出案涉租赁合同具有合同无效的第（一）、（二）、（三）、（四）项列明的情形。其次，润汉公司上诉主张案涉租赁物属于商品房，双方签订合同时润汉公司未取得商品房预售许可证明，案涉租赁合同符合合同无效第（五）项列明的情形。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案是润汉公司拟建造并出租商业用房给康成公司使用，双方之间并非商品房买卖合同关系，润汉公司以其签订合同时未取得商品房预售许可证明主张案涉租赁合同无效，与事实不符，亦与上述法规规定不符，本院不予支持。第三，润汉公司上诉主张案涉租赁合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》而无效，但是并未明确提出违反的具体法条。第四，润汉公司上诉主张标的物不存在、合同仅为康成公司的租赁意向，案涉租赁合同无效，但是该理由并非法律法规规定的认定合同无效的情形，故该上诉主张缺乏依据，本院对此不予支持。第五，润汉公司上诉主张康成公司预租润汉公司开发项目的全部附属场地机动车停车场（含商品房住宅按规定须配置和优先满足业主需求的规定）违反顺德区停车位配置实施的新政，案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，顺德区停车位配置的有关规定并非认定合同无效的依据，故润汉公司的该上诉理由不符合合同无效第（五）项列明的情形。综上，润汉公司上诉主张其与康成公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在合同有效的情况下，润汉公司作为违约方无权解除合同，故合同应当继续履行。一审判决认定润汉公司与康成公司签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》有效并应当继续履行，处理正确，应予维持。综上所述，润汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人佛山润汉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘建红审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年十二月十三日书记员  梁启星