杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭经开民初字第1号
原告：应金仙。
委托代理人：吕世来。
被告：陈庆照。
委托代理人：钱雪慧、徐杨超。
原告应金仙诉被告陈庆照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月10日受理后，依法由代理审判员肖振华适用简易程序，分别于2012年10月9日、2013年4月10日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告应金仙及其委托代理人吕世来、被告陈庆照及其委托代理人徐杨超到庭参加诉讼。第二次开庭，原告应金仙及其委托代理人吕世来、被告陈庆照的委托代理人徐杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应金仙起诉称：被告陈庆照原系杭州华年贸易有限公司的独资股东及法定代表人，该公司于2011年5月24日因股东会决议解散而注销。此前，原告于2009年7月6日与杭州华年贸易有限公司签订租期为三年的租赁合同一份，租赁位于杭州经济技术开发区金沙学府的48幢1号商铺用于经营男女休闲服饰，合同约定租金起算日为2009年9月1日，年租金为58095元。原告按约支付第一年租金58095元及合同保证金10758元。2010年9月14日，被告称原告未续交租金，在原告不知情的情况下砸开店门，将店内所有服装运走。原告得知门被砸后以盗窃案向110报警。同年11月11日，经白杨派出所警官陶某调解，被告答应退还所有服装，并同意退回三个月房租并赔偿损坏卷闸门3000元，以了结此事。同年12月18日，被告同陶某警官一起将衣服退回店中，原告在清点过程中发现绝大部分衣服发霉不能使用，遂拒绝接受。此后过了10天左右，被告再次破门而入将所有衣服及空调、货架搬走。原告再次报警，被告不同意赔偿，调解未成。现原告诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告各项损失合计118628元，包括1073件衣服83928元、两台空调（美的吸顶三匹空调一台、志高柜式二匹空调一台）8000元、9个货架12850元、103只灯具6560元、灯箱及发光源一套4290元及两扇卷闸门3000元；二、被告返还合同保证金10758元；三、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告在诉讼请求中增加赔偿项目如下：服装清点搬运费150元、鉴定费6000元。
原告应金仙为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．金沙商业步行街租赁合同1份，用以证明原、被告之间签订房屋租赁合同及原告交纳的合同保证金可直接抵扣租金的事实。
2．现金缴款单1张，用以证明原告支付一年租金的事实。
3.收款收据1张，用以证明原告交纳合同保证金的事实。
4.货架、灯箱、灯及卷闸门付款收据4张，用以证明原告购买货架、灯箱、灯及卷闸门的事实。
5．照片15张，用以证明被告强行砸店导致原告财产损失及被扣押的服装已经发霉的事实。
6．服装购销单32张，用以证明原告损失衣服的价格。
7．公司基本情况登记表2张，用以证明杭州华年贸易有限公司为一人有限责任公司，股东为被告陈庆照及该公司于2011年5月24日因股东会决议解散而注销的事实。
8.本院依原告申请向杭州市公安局杭州经济技术开发区分局白杨派出所调取的案件材料20页，用以证明被告强行进入原告的商铺，将里面衣服拿走的事实。
9.清查盘点清单9页，用以证明2010年12月18日被告将衣服送回后，原告进行清查盘点的衣服数量。
10.价格评估报告书1份，用以证明现存衣服于2010年9月14日被被告搬走时的价值。
被告陈庆照答辩称：一、原告未缴纳合同保证金，故被告无须退还，且即使存在该保证金，由于原告尚欠被告物业管理费、房屋占用费等，其金额尚不足以抵扣，故仍不存在退还。二、被告搬运原告衣物，系因原告逾期未付房租，在被告通知解除合同后原告仍拒绝腾退的情况下，被告无奈采取的自助行为，且事后被告已经尽到了充分的保管义务，故原告无权主张赔偿。被告并未通知原告在2009年9月15日正式营业，故应根据合同约定以2009年9月1日为租期起算期。根据合同3.5条约定，原告应于2010年8月15日续交租金。被告已于2010年9月1日将《律师函》粘贴在原告承租的商铺门口，以此方式催告原告在7日内履行支付租金的义务，告知原告如不履行，期限届满之日合同解除，故原告并非不知情，而是故意不履行合同。由于原告拒不支付租金也�腾退房屋，被告才无奈于2010年9月14日将原告商铺内部分货物搬出。后经派出所调解，被告于当日退还所有物品，并非原告所述至当年12月18日才退回衣服，故不存在霉变。此后，被告多次要求原告腾空房屋，但原告一直未予理睬。被告无奈再次于2010年12月底在物业的协助下将原告商铺内的货物搬至自己的商铺，并函告原告及时前来认领，但原告一直未来领取。后因商铺出租，被告于2011年2月28日向物业公司租用仓库用于存放原告货物至今。被告搬移行为均因原告违约引起，是在催告原告履行义务无果的情况下，依法采取的自我救济行为，且被告对于所有搬移物品已尽到保管义务并一直要求原告前来领取，不存在故意扣押、毁损的行为，故原告无权就各项损失向被告主张赔偿。三、原告主张的各项损失缺乏事实和法律依据，故被告无须赔偿。被告已将2010年12月底搬出的物品存放至仓库，只需原告前来认领，事实上并未损失，不存在赔偿问题。原告所提供的各项损失的证据不充分，无法证明原告的损失，故无法要求被告赔偿。原告拖欠物业管理费4950元、房屋占用费19365元，被告为搬运原告的货物支付费用5000元、为保管原告的货物支付仓库保管费用16000元，这些费用应由原告承担。四、为鉴定产生的服装清点搬运费150元，被告愿意承担，但关于鉴定费，被告也为本案支付鉴定费3600元，应当抵扣。
被告陈庆照为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1．金沙商业步行街租赁合同1份，用以证明：一、原告应于2010年8月15日支付第二年房租；二、双方合同关系终止后，原告对房屋内的照明设备及附着的卷闸门等设施不再享有所有权，故无权主张相应赔偿。
2.律师函1份，用以证明被告于2010年9�1日催告原告履行支付租金义务，并明确超过7日未付，合同自动解除的事实。
3.搬运费收据1张，用以证明被告为两次搬运所花费用。
4.商铺使用服务费收据2张，用以证明被告为保管原告物品所花费的仓库租用费用。
5.价格评估报告书1份，用以证明涉案衣服现有的价值。
本院根据原告应金仙的申请，准许证人陶某出庭作证。
证人陶某（男，1985年9月16日出生，汉族，住杭州市江干区笕桥镇弄口村2组81号，系杭州经济技术开发区公安分局巡特警大队中队长，身份证号码：33010419850916191X）在庭审中陈述如下：证人是负责处理原、被告之间纠纷的警官；原、被告之间第一次发生纠纷是在2010年9月14日，原告报警称其承租的商铺门被撬了，证人出警的时候原告店铺里的衣服已经被搬走了，证人看见还剩下两台挂式空调，卷闸门被从下至上撬开损坏了；因原、被告之间系合同纠纷，不是刑事案件，证人对双方进行了调解，经调解双方初步达成了一致意见，然后在2010年12月份，被告将衣服运回店铺给原告清点，原告在清点中发现衣服发霉了，导致最终未调解成功，原告清点后说衣服有1000多件，证人估计至少有900件，一半是用尼龙袋包装好的，一半没有包装，包装好的衣服也有发霉情况；原告作为证据5提交的15张照片是当时清点时原告所拍真实照片，全部衣服中牛仔裤约占40%，外套约占40%，皮衣约占10%，剩下的是毛衣之类服装；原告清点的时候证人在场，后来清点的时候发现衣服发霉了，被告就又把衣服运走了，双方调解不好，证人没有再处理该纠纷了。
原告应金仙提供的证据，其中：证据1、2、7、10，被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。证据3、4、5、6、9，被告对真实性、关联性均有异议，本院认为，证据3、4、5的真实性可以确认，能够作为认定本案相关事实的依据；证据6、9单独不足以证明原告所欲证明的事实。证据8，被告陈庆照对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据的真实性可以确认，能够作为认定本案相关事实的依据。
被告陈庆照提供的证据，其中：证据1，原告对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为被告主张的原告对房屋内设施设备不再享有所有权的意见不成立，本院认为，原告的异议成立。证据2，原告对真实性没有异议，但表示没有收到，本院对该证据的真实性予以确认。证据3、4，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，上述证据缺乏关联性。证据5，原告对真实性无异议，本院确认其作为认定相关事实的依据。
证人陶某的证言，原告用以�明涉案衣服发霉的事实及衣服数量；被告对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，既无法证明2010年12月时衣服发霉的程度，也无法证明衣服的准确数量。本院认为，证人证言客观真实，可以作为认定本案相关事实的依据。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
杭州华年贸易有限公司系一人有限责任公司，被告陈庆照系该公司股东及法定代表人，该公司于2011年5月24日因股东会决议解散而注销。此前，原告应金仙于2009年7月6日与杭州华年贸易有限公司签订租期为三年的金沙商业步行街租赁合同一份，租赁位于杭州经济技术开发区金沙学府的48幢1号商铺用于经营男女休闲服装，合同约定租金起算日为2009年9月1日，年租金为58095元，第一年租金于签订合同15日内支付，此后每年度开始之前15日支付下一年度租金。原告按约支付了第一年租金58095元及合同保证金10758元，但未按约支付第二年租金。2010年9月14日，被告在原告不知情的情况下撬开店门，将店内所有服装运走，并更换了该商铺的门锁。原告得知门被撬后以盗窃案向110报警。经杭州市公安局杭州经济技术开发区分局白杨派出所承办民警陶某了解，双方之间存在合同纠纷，于是进行了调解。经调解，双方初步达成调解意见，但在2010年12月被告运回服装后，原告在清点过程中发现衣服存在较严重的发霉情况，遂拒绝接受，最终调解未成，被告又将该商铺中全部物品运走。该商铺中被被告运走的物品包括牛仔裤、外套、皮衣、毛衣之类服装共约九百余件及空调、货架、灯箱等，另有两扇卷闸门被被告损坏。
在本案审理过程中，经本院委托杭州诚正价格评估咨询有限公司进行评估，现存由被告保管的涉案服装数量合计509件，在2010年9月14日的价格为23838元，现残余价格为4823元。该评估报告中对各类服装在2010年9月14日的单价亦进行了确定，其中男式牛仔裤每条58元、女式牛仔裤每条56元、男式外套每件63元、女士外套每件50元、男式皮衣每件97元、长款男式涂层防雨面料皮衣每件47元、短款男式涂层防雨面料皮衣每件40元、厚针织服每件53元、女式针织秋装每件43元、长款女装棉衣每件73元、短款女装棉衣每件62元、T恤衬衫每件21元。
本院认为：原告应金仙与杭州华年贸易有限公司之间的商铺租赁合同合法有效，受法律保护。在杭州华年贸易有限公司注销的情况下，被告陈庆照作为公司股东，对继受上述合同约定的权利义务无异议，本院予以确认。原告未按合同约定的时间续交租金，被告在催告无果的情况下，采取了自力救济的方式维护自己的利益，但其采取的自力救济�出了合理限度，是造成本案纠纷的直接原因，故被告应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。原告按约交纳了保证金，但保证金的交纳并不能免除原告按照合同约定的时间支付租金的义务，故原告关于保证金可直接抵扣租金的主张，缺乏依据。作为承租人，原告对于租期何时届满、应当何时续交租金应当明知，故其以未收到被告律师函为由主张不知情，本院不予采纳。被告关于其为搬运及保管原告物品所付费用、鉴定费用应由原告承担的主张，因这些费用系被告不合理行为所致，若由原告承担不符合公平原则，故本院不予采纳。关于现有服装的处理问题，考虑该批服装的所有权归属及原告违约在先、被告尽到了一定保管义务的情况，以由原告取回自行处理为宜，现有价值从损失金额中予以扣除。关于原告其他财产，原、被告双方已经达成一致处理意见，故本院不予处理。
关于原告的损失，根据鉴定机构的评估报告及证人证言，本院酌定如下：衣服损失49091元（牛仔裤20520元、外套20340元、皮衣5520元、针织服装2018元、棉衣3101元、T恤衬衫2415元，合计53914元，扣除衣服现有价值4823元）、卷闸门损失3000元、服装清点搬运费150元、鉴定费6000元，合计58241元。对上述损失，考虑原告存在未及时妥善履行合同义务、怠于主张赔偿权利导致损失扩大等因素，本院酌定由原告自行承担40%，由被告承担60%计34945元。
关于原告要求被告返还合同保证金的诉讼请求，根据双方合同约定内容，在原告欠付租金超过7天的情况下，被告已履行了通知义务，合同已终止，一年租期届满之日2010年8月31日至2010年9月14日半个月的“场地使用费”应从合同保证金中扣减，计2421元，剩余8337元应退还原告。
据此，依照《中华�民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈庆照支付原告应金仙赔偿款34945元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告陈庆照返还原告应金仙合同保证金8337元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告应金仙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3011元，减半收取1505.50元，由原告应金仙负担1024.50元，由被告陈庆照负担481元。原告应金仙于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告陈庆照于本判决书生效�日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中国银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：387061981657）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费3011元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968）。
代理审判员 肖振华
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 潘洁颖