江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终2305号
上诉人（原审原告、反诉被告)：洪兵，男，1979年3月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。
上诉人（原审原告、反诉被告)：纪俊琴，女，1979年2月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市建湖县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙培勇，江苏行正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏远盛房地产开发有限公司，住所地江苏省建湖县城冠华东路491号。
法定代表人：陈军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王茂勇，建湖县建湖法律服务所法律工作者。
上诉人洪兵、纪俊琴因与被上诉人江苏远盛房地产开发有限公司（以下简称远盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2016）苏0925民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪兵、纪俊琴上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回远盛房地产公司的一审反诉请求；一审反诉费、二审上诉费由远盛房地产公司承担。事实和理由：1.远盛房地产公司将含案涉房屋在内的多套商品房交由杨文军对外销售，杨文军有权收取售房款，洪兵有理由相信杨文军对远盛房地产公司的房屋销售有代理权。首先，洪兵提交的远盛房地产公司销售经理杨慧的谈话录音能够证明远盛房地产公司将案涉房屋交由杨文军销售，以售房款抵充工程款的事实；其次，远盛房地产公司在反诉状中陈述“合同签订后洪兵以施工队杨文军工程款抵充25万”，远盛房地产公司一审庭审中提交的杨文军收取该25万元的内部转账结算单，证明杨文军具有将远盛房地产公司的案涉房屋对外销售的代理权；再次，一审庭审后，洪兵偶然遇到杨文军，杨文军向其提供了一份杨文军与远盛房地产公司于2014年11月6日签订的《杨文军承建的B11号楼撤场最终结账协议》，该协议内容可以印证远盛房地产公司将含案涉房屋在内的多套房屋交杨文军对外销售，以售房款抵充工程款的事实。故此，即使杨文军在将案涉房屋销售给洪兵时未提供远盛房地产公司的委托书，但洪兵有理由相信杨文军具有销售房屋的代理权，杨文军的相关行为后果应由远盛房地产公司承担。2.远盛房地产公司提交的欠条中的欠付款已因洪兵向杨文军清偿而消灭，故远盛房地产公司不能再以此借条主张权利。案涉欠条是洪兵出具给杨文军的，杨文军在收到该欠条所涉款项后，因之前已将该欠条交给远盛房地产公司，故其另行出具了一份具有收条性质的欠条给洪兵，并注明“房款条、以充欠条、一个月后办理”，至此洪兵的购房款已全部交纳。
远盛房地产公司辩称，1.其未将案涉房屋交给杨文军销售，洪兵称已将购房款交给杨文军与远盛房地产公司无关。洪兵就差欠的房款已向远盛房地产公司出具了欠条，且欠条原件一直在远盛房地产公司财务账上保管，洪兵支付剩余购房款应当向远盛房地产公司交纳，以换取其出具的欠条。2.洪兵主张欠条中的欠款已经给付了杨文军，故欠远盛房地产公司的162140元应当归于消灭不能成立。杨文军并非远盛房地产公司员工，远盛房地产公司亦未委托杨文军销售房屋，更未委托其代收洪兵的下欠房款，杨文军与远盛房地产公司只存在建设工程施工合同关系，故洪兵主张将已给付杨文军的款项来抵充欠远盛房地产公司的房款不能成立，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉。
洪兵、纪俊琴向一审法院起诉请求：远盛房地产公司向洪兵、纪俊琴交付所购买的建湖县城东城逸品二期B11幢1003室及B11＃地下一层058号车库，并赔偿洪兵、纪俊琴经济损失20000元；诉讼费由远盛房地产公司负担。
远盛房地产公司向一审法院反诉请求：洪兵、纪俊琴向远盛房地产公司支付购房款162140元，并承担按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
一审法院认定事实：2014年12月23日案涉双方签订了《商品房买卖合同》，该合同对商品房基本状况、价款、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、质量及保修责任等作了明确的约定，房屋及车库总价款为512140元，合同签订当日，洪兵、纪俊琴用案外人杨文军的工程款冲抵250000元，用贷款支付房款100000元，余款洪兵、纪俊琴向远盛房地产公司出具了“欠条”一份，欠条载明：“欠条，今欠到东城逸品B11
--
1003房款，拾陆万贰仟壹佰肆拾元正￥162140，今欠人洪兵（签名捺印），2014年12月23日”。洪兵、纪俊琴至今未支付所欠房款，远盛房地产公司亦未向洪兵、纪俊琴交付涉案房屋。
一审法院认为，案涉双方于2014年12月23日所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人应全面履行该合同。本案中洪兵、纪俊琴认为向远盛房地产公司所出具欠条已由案外人杨文军用工程款支付，但未能提供有效的证据予以证明，故不予采信。洪兵、纪俊琴应当向远盛房地产公司支付欠付的房款，远盛房地产公司亦应当向洪兵、纪俊琴交付涉案房屋，双方当事人均存在违反合同约定的行为，应各自承担相应的责任。
一审判决：一、江苏远盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向洪兵、纪俊琴交付建湖县城东城逸品二期B11幢1003室及B11＃地下一层058号车库；二、洪兵、纪俊琴于判决发生法律效力之日起十日内给付江苏远盛房地产开发有限公司购房款162140元；三、驳回洪兵、纪俊琴的其余诉讼请求；四、驳回江苏远盛房地产开发有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8921元，反诉费2257元，合计11178元，由洪兵、纪俊琴负担5000元，江苏远盛房地产开发有限公司负担6178元。
本院二审期间，洪兵、纪俊琴提交了以下证据：证据一，杨文军承建的B11号楼撤场最终结账协议一份，拟证明远盛房地产公司将包括案涉房屋在内的部分房屋委托给杨文军销售，以销售款抵充杨文军应得的工程款；证据二，杨文军出具的情况说明一份，拟证明远盛房地产公司将部分房屋委托杨文军进行销售，另证明案涉欠条中的费用杨文军已经实际收取；证据三，照片两张及杨文军身份证复印件，证明证据一的原件在杨文军处，远盛房地产公司处也应当有相应的结账协议。
远盛房地产公司质证认为：对证据一，真实性、合法性、关联性均有异议，该协议是复印件，洪兵、纪俊琴据此认为远盛房地产公司委托杨文军出售房屋没有根据，该结账协议仅证明远盛房地产公司与杨文军约定总价460万元以房屋销售款来抵充给杨文军，并未说明委托杨文军销售远盛房地产公司开发的商品房；对证据二，真实性、合法性、关联性均有异议，证人应当出庭接受质询，另外根据证明内容看杨文军陈述的内容与162140元的欠条所涉事实不吻合，欠条的出具人是洪兵，且由远盛房地产公司收存，并非杨文军收存或持有，远盛房地产公司已超付了杨文军工程款，目前杨文军还下欠远盛房地产公司近50万元，故对杨文军的该情况说明不予认可；对证据三，同上述两证据的质证意见。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，远盛房地产公司与洪兵、纪俊琴签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，洪兵、纪俊琴应按照合同约定履行交付购房款的义务。
洪兵、纪俊琴主张远盛房地产公司将含案涉房屋在内的多套商品房交由杨文军对外销售，杨文军有权收取售房款，洪兵有理由相信杨文军对远盛房地产公司的房屋销售有代理权。该主张不能成立，首先，杨文军以25万元工程款抵充案涉房屋部分购房款的事实，系由杨文军、洪兵、远盛房地产公司三方共同处理的结果，并办理了购房款抵工程款的内部审批手续，该事实及相关录音并不能证明杨文军具有销售案涉房屋的代理权；其次，《杨文军承建的B11号楼撤场最终结账协议》中虽载明远盛房地产公司与杨文军约定以房屋销售款抵冲杨文军的工程款，但亦明确了房屋销售、贷款及相关手续办理后由远盛房地产公司转账或现金给杨文军资金，并未赋予杨文军直接收取购房款的权利；最后，洪兵如认为杨文军可直接收取购房款，则其在将剩余购房款交给杨文军后应要求杨文军出具收条，而不是欠条，且该欠条载明“房款条，以充欠条，一个月后办理”，洪兵对此并未表示异议，可见洪兵、杨文军均认可杨文军收取该款项后仍应办理相关手续，但目前并未有证据显示杨文军向远盛房地产公司办理了相应手续。
洪兵、纪俊琴主张远盛房地产公司提交的欠条是其出具给杨文军的，且欠付款已向杨文军清偿，故远盛房地产公司不能再以此欠条主张权利。但经查，本案中洪兵出具的162140元欠条系由远盛房地产公司持有，并非在杨文军处，对此洪兵本人以及洪兵提交的署名杨文军的情况说明中均未能给出合理的、令人信服的解释，且洪兵未能提交其他证据证明该欠条是其出具给杨文军的，故本院对其主张不予采信。
综上所述，上诉人洪兵、纪俊琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2257元，由上诉人洪兵、纪俊琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁益钧
代理审判员 周 陇
代理审判员 李 砚
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 甫 明