江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民二初字第20号
原告：新余市江天物资有限公司。住所地：新余市仙女湖区物流园区内正大钢材市场。
法定代表人：章春根，该公司董事长。
委托代理人：杨七芽、李博，江西弘杰律师事务所律师。
被告：熊灵斌。
被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司。住所地：赣州市定南县城北新区。
法定代表人：熊灵斌，该分公司经理。
以上两被告共同委托代理人：龚玲，江西袁河律师事务所律师。
被告：熊水华。
被告：信丰时利和房地产开发有限责任公司。住所地：赣州市信丰县嘉定镇解放路（水东桥头）。
法定代表人：熊水华，该公司董事长。
第三人：邓青华。
原告新余市江天物资有限公司与被告熊灵斌、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司、被告熊水华、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司，第三人邓青华买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告新余市江天物资有限公司（下称江天公司）的法定代表人章春根及其委托代理人杨七芽、李博，被告熊灵斌、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司（下称定南分公司）的委托代理人龚玲，第三人邓青华到庭参加诉讼。被告熊水华、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司（下称信丰时利和公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江天公司诉称，2013年4月8日，江天公司与定南分公司、信丰时利和公司签订《采购合同》，约定由江天公司向定南分公司开发的位于赣州市定南县“万和一品”项目供应各类建筑钢材。该合同对数量、价格、供货方式、结算定价及付款方式、违约责任等均作了相应约定，信丰时利和公司对上述货款承担连带保证责任。合同签订后，江天公司按约向定南分公司供应钢材。2014年6月5日各方结算确认，定南分公司共计欠江天公司从2013年6月5日至2014年6月5日止钢材款14765941元，利息1292230元，合计16058171元，并约定以上欠款按月息3%计算，每个月结算清一次利息（481745元），限2014年12月31日连本带息全部还清。且以后供货每7天结清一次货款，余欠2014年7月24日货款237484元未付，担保人熊水华、艾燕青、信丰时利和公司于2014年6月14日签字对上述货款及利息提供连带保证担保责任（累计货款本息19195524元）。后定南分公司没有按约支付货款，并提出延期支付货款请求，其同意以其开发的位于赣州市定南县历市镇城北统筹发展示范区万和一品小区的商品房抵押给江天公司，用于担保债务履行。2014年12月2日，江天公司与案外人艾二芽作为甲方、熊灵斌、定南分公司作为乙方、信丰时利和公司作为担保方再次签订《借款抵押协议》，约定熊灵斌、定南分公司以其开发的万和一品项目部楼盘现有店面1#楼一楼约1015平方米，2#楼一楼约1359平方米，2#楼二楼约1414平方米，合计约3788平方米到房管局登记备案抵押给第三人邓青华，同时约定定南分公司、熊灵斌等应于2014年12月底还清熊灵斌个人对艾二芽全部借款本息，2015年元月底再还500万元，余款本息在2015年4月底全部还清，如任何一次还款期限内未还清欠款本息，江天公司有权通过拍卖等合法方式处理熊灵斌、定南分公司等抵押给江天公司的约3788平方米的店面以偿还全部债务，处理店面后不足偿还部分，江天公司仍有权按照本协议约定的利息继续向借款人及担保人追偿，直至连带本息全部还清为止。《借款抵押协议》签订后，由于信丰时利和公司、定南分公司所开发的商品房尚未办理产权证，无法办理抵押，于是采取签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法，以达到抵押的目的。2014年12月4日，邓青华与信丰时利和公司签订两份《商品房买卖合同》，将位于定南县历市镇城北统筹发展示范区万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的商品房备案登记在邓青华名下，商品房的价格及面积均由各被告提出和填写，江天公司签订合同的主要目的是体现债务担保，在被告没有按期还款的情况下，江天公司有权通过拍卖变现上述房屋以实现债权。然而上述协议签订至今，各被告仍未履行还款义务。据此，为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：一、熊灵斌、定南分公司、信丰时利和公司共同清偿江天公司钢材货款15003425元及逾期付款利息4192099元，合计19195524元（利息暂算至2014年12月30日），以及按人民银行同期贷款利率的4倍支付至还清日止的逾期付款利息；二、熊水华对上述货款本息承担连带清偿责任；三、江天公司对定南分公司、信丰时利和公司登记备案至邓青华名下位于赣州市定南县万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的房屋在拍卖或者变卖后所得价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。
熊灵斌、定南分公司辩称：一、熊灵斌并非本案买卖合同的相对人，对于该拖欠的货款其依法不应当承担支付义务。在买卖合同签订及出具欠条过程当中，熊灵斌仅仅是作为分公司的负责人履行职务行为，并非是个人行为，熊灵斌也没有对拖欠的货款承担担保责任；二、对于江天公司诉请的货款本金没有异议，但是计算利息明显过高，依据合同约定，在垫付款2000万元以内按月息1分9计算，本案江天公司垫付的钢材货款是1500万元，没有超过合同约定的2000万元；在垫付期内，不应按违约责任月息3分计算，即使承担违约责任，其约定的也过高，且计算了复利，请求法院予以核减；三、双方于2014年12月4日签订的商品房买卖合同对2014年12月2日双方达成的借款抵押协议进行了全部变更，将抵押取消，也没有办理抵押登记，江天公司提出购买万和一品项目部1号楼，由江天公司以及艾二芽指定的代理人与定南分公司签订了两份买卖合同并备案；在此过程中，双方达成了合意，对原债务进行抵消，通过结算，由江天公司另行支付相应的房款给定南分公司，但江天公司不履行双方所签订的买卖合同所约定的价款，不进行结算，反而提出本案诉讼，违背诚信原则。
邓青华述称：其作为江天公司的业务员，负责追讨熊灵斌等拖欠的货款，因2014年12月2日约定用以抵押的房屋没有取得产权证书，不能办理抵押登记。因而，为便于开展工作，公司要求以其名义与信丰时利和公司签订两份商品房买卖合同，并到房管局备案登记，起到抵押担保的作用，该行为是抵押担保行为，不是商品房买卖行为。
熊水华、信丰时利和公司没有向本院提交书面答辩意见。
结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、熊灵斌是否应当对拖欠江天公司的货款承担共同清偿责任？2、本案利息及违约金计算是否过高？应否调整？3、2014年12月4日签订的《商品房买卖合同》是什么性质及是否对2014年12月2日签订的《借款抵押协议》进行了变更？
为证明自己的主张，江天公司在举证期限内向本院提交了四组证据材料：
第一组证据：2013年4月8日采购合同一份。证明：1、定南分公司向江天公司购买各类建筑钢材，并于2013年4月8日签订采购合同一份。2、付款方式为江天公司垫资货款2000万元，垫资时间从第一批供货之日起至一年内满2000万元为止。垫资货款在垫资期间按月息1.9%计算利息，直至货款本息全部付清为止。3、没有按时支付货款时，按所欠货款每日千分之一计算违约金。4、信丰时利和公司对货款本息提供连带保证责任。合同另对钢材价格、货款结算进行了约定。
第二组证据：2014年6月5日欠条。证明：1、从2013年6月5日至2014年6月5日，定南分公司和熊灵斌共计拖欠江天公司钢材货款14765941元及利息1292230元，合计16058171元。2、以上货款本息按月息3%计算违约金，每个月支付一次利息，并在2014年12月31日全部还清本息。3、熊水华、艾燕青、信丰时利和公司对上述货款本息提供连带保证责任。
第三组证据：2014年7月20日欠条。证明：1、熊灵斌欠江天公司2014年7月18日所供钢材货款237484元，欠款按双方2013年4月8日合同执行。2、该批供货是根据2013年4月8日的采购合同，用于定南分公司开发的位于赣州市定南县万和一品房地产项目，定南分公司和信丰时利和公司应承担偿还责任。
第四组证据：2014年12月2日《借款抵押协议》一份、《商品房买卖合同》两份（合同备案编号分别为：20141200772；20141200794）。证明：1、定南分公司、熊灵斌分别拖欠江天公司、艾二芽货款及借款，并于2014年12月2日签订借款抵押协议。2、定南分公司、熊灵斌以位于赣州市定南县万和一品房地产项目1号楼一楼约1015平方米，2号楼一楼约1359平方米，2号楼二楼约1414平方米，合计约3788平方米，到房管局登记备案抵押给邓青华，用于担保债务履行及实现延期还款。3、定南分公司、熊灵斌应在2014年12月底还清熊灵斌向艾二芽借款500万元全部本息，于2015年1月底再还500万元，其余款项在2015年4月底全部还清。4、如未按期还款，江天公司有权通过拍卖等合法方式处理抵押的约3788平方米的店面以偿还债务，不足抵偿债务的，江天公司有权继续追偿。5、信丰时利和公司对欠付的货款及借款承担连带保证担保责任。6、为履行上述借款抵押协议，邓青华与信丰时利和房地产开发有限责任公司签订二份商品房买卖合同，将位于赣州市定南县万和一品房地产项目1号楼一楼1015.33平方米，2号楼一楼1359.18平方米，2号楼二楼1410.08平方米，合计3784.59平方米的商品房备案至第三人邓青华名下，该两份商品房买卖合同的签订及备案实际是为了履行2014年12月2日的借款抵押协议而从事的担保行为。
熊灵斌、定南分公司、熊水华、信丰时利和公司、邓青华未向本院提交证据材料。
以上证据均经庭审质证。对江天公司提供的第一、二、三、四组证据，熊灵斌及定南分公司对其真实性没有异议，但对证明目的均有异议，合同是定南分公司与江天公司签订，熊灵斌并不是合同的相对人，只是履行职务行为，对拖欠货款不承担责任；且合同约定垫资期内月息为1分9，欠条违约金计算过高；2014年12月4日合同对12月2日的协议进行了变更，由抵押转为买卖，对双方同等债务进行抵销。本院认为，以上四组证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，且能够相互印证，证明本案事实，予以采纳。
依上述认定的证据及庭审笔录，本院查明事实如下：2013年4月8日，江天公司与定南分公司、信丰时利和公司签订《采购合同》一份，合同约定由江天公司向定南分公司开发的位于赣州市定南县“万和一品”项目供应各类建筑钢材，供货前期江天公司以赊供的方式给定南分公司垫资货款2000万元，垫资时间从第一批材料供货之日起至一年内满2000万元止，垫资期内按月息1.9分计算，直至货款本息全部付清为止；如定南分公司没有按合同约定时间支付货款，则应按所欠全部货款的每日千分之一计算违约金，直至其正常付款为止；信丰时利和公司对货款本息提供连带保证责任；合同另对钢材价格、货款结算、争议解决等作出了约定。合同签订后，江天公司按约向定南分公司供应钢材。2014年6月5日，经双方结算，定南分公司、熊灵斌向江天公司出具欠条一张，载明欠江天公司从2013年6月5日至2014年6月5日止钢材款共计14765941元，利息1292230元，合计16058171元，并约定以上欠款按月息3%计算，每个月结算清一次利息（481745元），限2014年12月31日连本带息全部还清，定南分公司在欠款单位处盖章，熊灵斌在欠款人处签名并捺手印，熊水华、艾燕青、信丰时利和公司以担保人身份在欠条上签字或盖章。2014年7月20日，熊灵斌又向江天公司出具欠条一张，注明欠江天公司2014年7月18日钢材款237484元，以上欠款按2013年4月8日合同执行。后定南分公司没有按约支付货款。2014年12月2日，江天公司与案外人艾二芽作为甲方、熊灵斌、定南分公司作为乙方、信丰时利和公司作为担保方签订《借款抵押协议》，协议确认定南分公司、熊灵斌从2013年4月8日到2014年6月5日共欠江天公司货款1605817元，按合同约定月息3分计算，每月结息一次；熊灵斌个人欠艾二芽借款500万元，月息3分，每月结息一次；同时约定熊灵斌、定南分公司以其开发的万和一品项目部楼盘现有店面1号楼一楼约1015平方米，2号楼一楼约1359平方米，2号楼二楼约1414平方米，合计约3788平方米到房管局登记备案为准抵押给甲方代理人邓青华，并约定定南分公司、熊灵斌应于2014年12月底还清熊灵斌个人对艾二芽500万元借款本息，2015年元月底再还500万元，余款本息在2015年4月底全部还清，如任何一次还款期限内未还清欠款本息，即构成违约，江天公司、艾二芽有权通过拍卖等合法方式处理熊灵斌、定南分公司抵押给江天公司、艾二芽的约3788平方米的店面以偿还全部债务，处理店面后不足偿还部分，江天公司、艾二芽仍有权按照本协议约定的利息继续向借款人及担保人追偿，直至连带本息全部还清为止。2012年12月4日，江天公司、艾二芽共同委托邓青华与信丰时利和公司签订《商品房买卖合同》两份，邓青华以其个人名义购买位于定南县历市镇城北统筹发展示范区万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的商品房，并办理了备案登记。另查明，定南分公司开发的上述房产尚未取得产权证，不能办理抵押登记。上述协议签订后，各被告均未履行还款义务。
本院认为，本案属买卖合同纠纷。本案所涉《采购合同》、《借款抵押协议》及定南分公司、熊灵斌向江天公司出具的欠条均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。《采购合同》签订后，江天公司依约向定南分公司开发的项目供应钢材。2014年6月5日，经双方结算，定南分公司、熊灵斌欠江天公司从2013年6月5日至2014年6月5日止钢材款共计14765941元，利息1292230元，合计16058171元，并约定此欠款按月息3%计算，每个月结算清一次利息（481745元），限2014年12月31日连本带息全部还清；定南分公司、熊灵斌已支付一个月利息，按月息481745元计算，自2014年6月6日至2014年12月30日共计产生利息2874412元。2014年7月20日，熊灵斌又向江天公司出具欠条一张，注明欠江天公司2014年7月18日钢材款237484元；江天公司对该笔货款主张按同期银行贷款利率的四倍计算至2014年12月30日利息为25457元。故截止2014年12月30日，熊灵斌、定南分公司共拖欠江天公司货款15003425元，利息4192099元，合计19195524元。结合熊灵斌在2014年6月5日、2014年7月20日的两张欠条上签名、捺印，并与定南分公司、江天公司等共同签订协议等行为，应认定熊灵斌自愿对定南分公司上述债务承担共同清偿责任。故对江天公司要求熊灵斌、定南分公司共同清偿其钢材货款15003425元，利息4192099元（算至2014年12月30日），合计19195524元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算自2014年12月31日至还清之日止的利息的诉请，予以支持。熊灵斌、定南分公司主张利息计算过高，请求法院予以调整，因江天公司所主张的利息即为本案买卖合同关系中因拖欠货款而产生的违约金，违约金不受民间借贷法律关系中利率不得高于中国人民银行同期贷款基准利率四倍规定的限制，且熊灵斌、定南分公司向江天公司出具的欠条系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故对双方具有约束力，熊灵斌、定南分公司应依约支付货款利息；江天公司对2014年7月20日的欠款237484元及2014年12月30日以后的钢材货款主张按同期银行贷款利率的四倍计算亦未超过欠条约定，合法有效，对熊灵斌、定南分公司该意见不予采纳。因信丰时利和公司在2014年6月5日的欠条和2014年12月2日的《借款抵押协议》上均作为担保人签名盖章，故信丰时利和公司在本案中应承担连带清偿责任。江天公司要求其承担共同还款责任的诉请于事实和法律不符，不予支持。熊水华以担保人身份在2014年6月5日的欠条上签字，双方对保证方式约定不明，熊水华应按照连带责任保证承担保证责任。对于江天公司要求熊水华对上述货款本息承担连带清偿责任的诉请予以支持。关于2014年12月4日邓青华与信丰时利和公司签订《商品房买卖合同》的性质及是否对2014年12月2日签订《借款抵押协议》进行了变更，重新约定以房屋买卖抵销原债务的问题。根据查明的事实，定南分公司没有依照约定时间支付货款，因而双方在2014年12月2日签订的《借款抵押协议》约定以定南分公司开发的万和一品项目部楼盘准抵押给江天公司，并同意延长定南分公司的还款时间；后因该房产未取得产权证，不能办理抵押登记，导致双方约定的房产抵押并未实现；随后，江天公司委托邓青华与信丰时利和公司签订《商品房买卖合同》两份，邓青华以个人名义购买上述约定抵押的房产，且合同约定应于“合同签订当日100%支付购房款（含定金），买受人交清所有房价款和费用后，由出卖人和买受人共同申请预告登记”，而本案双方当事人均未向本院提交任何支付凭证，并开具不动产销售发票，与房地产交易习惯不符。综上，应认定双方签订的《商品房买卖合同》名为买卖实为借款担保合同，即双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的真实目的在于实现《抵押借款协议》中关于抵押的约定，为原债务提供担保，在定南分公司不能按时清偿欠款的情况下，江天公司有权通过拍卖或变卖房屋的方式确保原债权的实现。故邓青华与信丰时利和公司签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，信丰时利和公司与江天公司之间成立一种非典型的担保关系。对江天公司主张对信丰时利和公司登记备案至邓青华名下位于赣州市定南县万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的房屋在拍卖或者变卖后所得价款享有优先受偿权的诉请，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告熊灵斌、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告新余市江天物资有限公司钢材货款15003425元，利息4192099元（算至2014年12月30日），合计19195524元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算支付自2014年12月31日至实际清偿之日止的利息；
二、原告新余市江天物资有限公司对被告信丰时利和房地产开发有限责任公司开发并登记备案在邓青华名下位于赣州市定南县万和一品小区1#楼一层商铺1015.33平方米，2#楼一层商铺1359.18平方米，2#楼二层商铺1410.08平方米的房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
三、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司、被告熊水华对上述第一项判决承担连带清偿责任。
案件受理费136973.14元，财产保全费5000元，合计141973.14元，由被告熊灵斌、被告信丰时利和房地产开发有限责任公司定南分公司承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 毛建平
代理审判员 朱 伟
代理审判员 邓花平
二〇一五年五月七日
书 记 员 邹斯洁