江苏省苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0505民初957号
原告：张晓星。
委托诉讼代理人：谷志栋、郭倩，江苏万拓律师事务所律师。
被告：杨光容。
委托诉讼代理人：项伟东，江苏筹胜律师事务所律师。
原告张晓星与被告杨光容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序独任审理。本院于2016年4月19日公开开庭进行审理，原告张晓星及其委托诉讼代理人谷志栋与郭倩、被告杨光容的委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼。本院于2016年12月2日公开开庭进行审理，原告张晓星及其委托诉讼代理人谷志栋、被告杨光容的委托诉讼代理人项伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓星向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的房屋买卖（置换）合同有效，被告继续履行合同；2、判令被告向原告支付逾期履行金8235元（房屋成交价的万分之五，即457.5元/日），暂计至起诉之日；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除2016年1月10日双方签订的房屋买卖（置换）合同；2、判令被告返还购房定金3万元；3、判令被告向原告支付违约金18.3万元，居间佣金1万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月10日，原、被告签订房屋买卖（置换）合同，涉案房屋座落于苏州市新区某某小区某幢某室，面积为85.79平方米，总价款为915000元，双方应于2016年2月20日前办理网签和资金托管手续，原告于当日向被告交付了3万元定金，被告出具了定金收条一份。第一次庭审时，被告以涉案房屋系夫妻共同财产，认为双方签订的合同无效并明确表示拒绝继续履行合同，根据合同约定，被告拒绝履行合同的应当承担房屋交易价格的20%作为违约金并承担双方的居间佣金。鉴于被告居住涉案房屋，继续履行存有交付的障碍，且被告明确表示拒绝履行合同，故原告诉至法院并在诉讼过程中变更诉讼请求。
被告杨光容辩称：1、本案房产系杨光容与熊某某夫妻俩共同所有，签订房屋买卖合同是由杨光容一人签订，所以本案中应当追加熊某某为共同被告；2、上述房产系夫妻共同共有，理应两人同时签字后才生效，仅杨光容签字的合同应当是无效合同；3、无效的合同就不存在继续履行问题，也不存在合同中约定的违约责任问题。4、本案涉及的房屋买卖合同是被告一人所签，但该房屋是夫妻共有财产，在另一共有人没有确认合同有效的情况下，应该说原被告之间所签的房屋买卖合同是属于效力待定的合同。在第一次开庭中共有人明确表示不继续履行合同，所以我们认为该份合同无效。不应当承担违约责任，被告杨光容只应该承担缔约过失责任。5、在第一次开庭中，被告也提出要求追加中介为共同被告，因为在本案中中介及原告在明知诉争房产系夫妻共同财产的情况下仅要求被告一人签订房屋买卖合同，中介及原告自身也有一定过错，也应当承担相应的责任。
经审理查明，苏州市高新区某某小区某幢某室房屋登记所有权人为被告杨光容，房屋所有权证附记中载明该房屋系杨光容、熊某某共有。2016年1月10日，原告张晓星与被告杨光容经苏州某某房产经纪有限公司居间签订房屋买卖（置换）合同，约定：售房人杨光容（甲方）、购房人张晓星（乙方）、居间方苏州某某房产经纪有限公司（丙方），甲方自愿将座落于苏州市高新区某某小区某幢某室的房屋出售给乙方，房屋性质为商品房，产权性质为共同共有，所有权人为杨光容、熊某某，建筑面积85.79平方米，成交价格为915000元整，房屋过户费用由乙方承担；三方签订合同时，甲、乙方须向丙方交纳居间佣金以成交确认书为准；乙方于2016年1月10日向甲方交付履约定金3万元整（履约定金可冲抵购房款），甲方在收取乙方履约定金的同时将房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证；乙方于2016年2月20日前订立网签合同和资金托管协议，乙方于2016年2月20日前将网签价格30%打入国家资金托管账户，余款办理银行贷款手续，具体贷款金额及年限以银行实际审核批准为依据，不足金额乙方需于乙方贷款面签三个工作日内补齐，乙方按约定交清全款后，甲方双方开始办理该房屋的过户手续，另补充约定在网签资金托管当天，甲方把乙方的3万元定金还于乙方；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2016年2月15日之前提供相应的合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方承诺于拿到房款腾空该房屋，并将该房屋全部钥匙交于乙方。合同中关于违约责任约定：该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时已取得其他共有人同意并有权代表其他共有人签订本协议；乙方若提出终止贷款则需补齐所差房款并继续履行合同，若因提交证据不属实等原因导致贷款无果则需承担相应责任及经济损失；丙方协助买卖双方办理过户登记，如乙方有贷款则在乙方贷款下放后5个工作日办理过户手续，如乙方不贷款则在资金托管之日起5个工作日办理过户手续，甲、乙双方任何一方逾期则每逾期一天则向另一方支付房屋价款的万分之五的违约金；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生前述违约情形，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿，并且违约方承担本合同中约定的双方的居间佣金。合同履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成时任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。
同日，原告张晓星向被告杨光容支付定金3万元，被告杨光容出具定金收条；原告张晓星签署成交确认书，确认已在苏州某某房产经纪有限公司购买某某小区某幢某室房屋，中介服务费9150元于资金托管前支付；被告杨光容签署成交确认书，确认已在苏州某某房产经纪有限公司出售某某小区某幢某室房屋，中介服务费13725元于网签资金托管前支付。
2016年3月2日，熊某某向苏州某某房产经纪有限公司致函并转张晓星，称：其与杨光容系夫妻关系，其长期在外务工，其妻子在其不知情的情况下订立房屋买卖（置换）合同，其认为位于某某小区某幢某室房屋系夫妻共有财产，一方无权单方处置该房产，其不同意此次房屋买卖，望终止上述合同的履行。
2016年3月9日，苏州某某房产经纪有限公司陈富强出具情况说明并于2016年4月19日到庭作证，陈述：杨光容委托其公司出售某某小区某幢某室房屋，2016年1月10日带客户张晓星察看该房屋并当场约杨光容签订合同，因杨光容的丈夫熊某某不在场，杨光容给熊某某打了很多电话，最终确认两人都同意出售该房屋且成交价为915000元并收取了张晓星购房定金3万元整。过了几天，熊某某与杨光容打电话称不打算出售该房屋并约张晓星商谈，商谈未果，故熊某某说回家商量一下。后来熊某某又来公司面谈，承认自己违约，但只愿意赔偿给张晓星1-2万元违约金，张晓星不同意。过了几天后，其公司又约张晓星与杨光容及熊某某于2016年3月6日见面协商，张晓星坚持继续履行合同，而杨光容方还是不愿意履行合同，因为其间1、2个月房价上涨很快，如若不履行合同会造成很大损失，所以张晓星决定起诉杨光容。
原告含有解除2016年1月10日双方签订的房屋买卖（置换）合同意思表示的变更诉请申请书于2016年11月16日送达被告。
庭审中，原告陈述，签订房屋买卖（置换）合同时，被告提供了房产证给原告核实房屋所有权人，因被告当场打电话给其丈夫确认后才签署合同；诉请中居间佣金1万元没有实际支付。
上述事实，由原告张晓星提交的房屋买卖（置换）合同、定金收条、国有土地使用权证及房屋所有权证、情况说明、企业法人营业执照及组织机构代码证，由被告杨光容提交的函，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对签订合同的当事人有效，当事人应当按约诚实守信地行使权利、履行义务。本案中，被告杨光容与原告张晓星签订房屋买卖（置换）合同系其双方真实意思表示，该合同对原告张晓星与被告杨光容有效。涉案房屋系杨光容与熊某某共有房屋，被告杨光容自己签订合同处分房屋，且被告熊某某拒绝追认原、被告签订的房屋买卖（置换）合同也不同意出售房屋给原告，上述协议无法履行，原告据此变更诉讼请求为解除原、被告双方于2016年1月10日签订的房屋买卖（置换）合同，变更诉请申请书于2016年11月16日送达被告，故原告张晓星与被告杨光容于2016年1月10日签订的房屋买卖（置换）合同于2016年11月16日解除。因合同已经解除，原告张晓星要求被告杨光容返还其交付的定金3万元，本院予以支持。关于违约责任：被告杨光容作为房屋共有权人之一，在未认真沟通征得其他共有权人同意的情况下擅自与原告签订房屋买卖（置换）合同并收取原告定金，在签订合同后未积极促成其他共有权人追认合同效力而是以其他共有权人不同意为由拒绝履行合同，给原告造成损失，应当承担相应的违约责任；原告作为买受人，在进行房屋买卖这一大额财产的交易中，应具有高度谨慎的注意义务，应认真核实协议签订者是否系房屋所有权人及其是否取得其他房屋共有权人的授权，原告在明知涉案房屋系杨光容与熊某某共有情况下，在熊某某未在场且未出具授权委托书的情况下，草率与共有权人之一杨光容签订协议，对协议无法履行亦具有一定过错，应承担相应的责任。因协议中约定违约方需向守约方支付房屋实际成交价的20%作为违约金，故违约金总额为915000元×20%=183000元，结合本案具体案情，本院酌定原告张晓星承担20%责任、被告杨光容承担80%的责任，故被告杨光容赔偿原告张晓星违约金146400元。关于原告提出的要求被告支付居间佣金1万元的诉讼请求，因原告于庭审中陈述该居间佣金并未实际支付，故对其该主张，本院不予支持。关于被告要求追加熊某某为本案被告的抗辩意见，因熊某某并非本案签订合同的当事人故不受原、被告签订的房屋买卖（置换）合同约束，故本院对其该抗辩意见不予支持。关于被告提出的合同上无熊某某签字也未征得其同意故合同无效和效力待定及被告不应当承担违约责任的抗辩意见：首先，因合同系原、被告真实意思表示且不具备合同无效的法律要件，系有效合同；其次，效力待定法律行为存在于限制民事行为能力人从事的依法不能独立实施的法律行为、无代理权人因无权代理而从事的法律行为、无处分权人因无权处分而从事的法律行为等情形中，本案中杨光容系完全民事行为能力人以自己名义与原告签订合同、对涉案房屋也具有一定处分权，不符合效力待定法律行为类型；再次，最高人民法院明确规定《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”；最后，即使是合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。而本案中系被告杨光容违约，应当按照合同约定赔偿原告张晓星，故本院对被告该抗辩意见不予支持。关于被告提出要求追加中介并由中介承担部分责任的抗辩意见，因本案纠纷系被告擅自签订合同并不能履行导致合同目的无法实现造成，另原告拒绝追加苏州某某房产经纪有限公司为本案被告，故本院对被告提出的该抗辩意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告张晓星与被告杨光容于2016年1月10日签订的房屋买卖（置换）合同于2016年11月16日解除。
二、被告杨光容于本判决生效之日起十日内返还原告张晓星定金3万元并支付原告张晓星违约金146400元。
三、驳回原告张晓星的其他诉讼请求。
上述各项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行账号548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13032元，减半收取6516元，由被告杨光容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
审判员 赵延丽
二〇一七年三月八日
书记员 濮晓晨