浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2529号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州华浙二手车交易市场有限公司。住所地：杭州市江干区艮山东路*****号**幢*********室。组织机构代码：77927688-6。
法定代表人：陆永祥，董事长。
委托代理人：方文军，浙江东孚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州金可达啤酒包装有限公司。住所地：杭州市江干区彭埠镇红五月村。组织机构代码：75440927-5。
法定代表人：钱振雄。
委托代理人：戴梦华，浙江凯麦律师事务所律师。
委托代理人：瞿国伟，浙江海浩律师事务所律师。
上诉人杭州华浙二手车交易市场有限公司（以下简称华浙公司）与上诉人杭州金可达啤酒包装有限公司（以下简称金可达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2007年2月15日，金可达公司（甲方）与华浙公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于江干区艮山东路146-8号约18000平方米的建筑物、构筑物、附着物等其他配套设备、设备以及建筑外空场地出租给华浙公司使用，租赁期限为20年，从2007年4月15日至2027年4月14日止。房屋及场地租金为每年238万元，每年递增2%；另外3台电梯每年收取使用费6万元。租赁房屋及场地的税费由乙方承担。付款方式商定为在合同签订后5日内付定金（年租金的50%，房屋交付后冲抵租金）。租金的交纳采取按半年支付，先付后用的方式，首期半年租金为人民币119万元，每半年到期前一个月支付下半年租金，如逾期三个月视为乙方违约，须向甲方支付当年租金30%的违约金，且甲方有权终止本合同。甲方向乙方收取水电费及财产设施押金10万元，合同期满后无损坏财产设施和拖欠水电费等相关费用的情况下不计息全额退还。乙方向甲方付租期20年押金30万合同终止后全部归还。租赁合同还约定，乙方租赁期间内，如转租给第三方必须符合国家法律法规，不得违背合同条款。甲方同意乙方进行装修分隔等，但不得破坏房屋主梁结构，否则应承担责任。租赁期限内，因不可抗的原因所造成的经济损失双方互不承担责任。因政府行为、城市规划建设、拆迁须无条件服从,乙方在厂房内的有关固定装修投入及经营损失按国家拆迁赔偿规定赔偿。在乙方租赁期间，租赁区内的水、电费用由乙方承担。同日，甲、乙双方就租赁税费事宜签订补充协议书，约定租金按建筑面积每平方米11元计算，实际约18000平方米。办公楼的三楼由甲方使用。甲方开具房租金额30%的房租发票给乙方，税费甲乙双方各承担50%。其他70%金额发票由甲方提供场地使用发票。
2007年2月15日，华浙公司分别向金可达公司支付了房租费押金30万元和水电费押金10万元。
2007年9月17日，甲、乙方双方签订补充协议，约定租赁期间为20年，从2007年6月20日至2027年6月19日。
2009年3月20日，金可达公司（甲方）与华浙公司（乙方）就租赁税费事宜签订补充协议，约定关于70%金额发票由甲方按税5.6%从房租中扣除。
2007年4月22日，金可达公司向华浙公司出具厂房场地移交书，将该公司生产厂房工程由2幢框架结构单体厂房（其中1号厂房面积为10179㎡，2号厂房面积为5984.28㎡），1幢框架结构办公楼面积为1776㎡（三楼为该公司自用），1幢砖混结构宿舍楼面积893.24及三幢砖混结构辅助用房（其中配电房42.4㎡、传达室30㎡、水泵房26㎡）和围墙组成，东面移动升缩门、南面铁大门以及所有围墙内的空地，按2007年2月15日所签的场地租赁合同要求，交付给华浙公司使用。金可达公司同时表明，上述房产业已全部竣工，并经相关部门验收合格准予投入使用。该厂房场地移交书并附有6幢房屋及房屋内设备器具一览表、所有厂房钥匙及水电读数移交清单、建筑设计说明及平面图24张。6幢房屋及房屋内设备器具一览表中，列明了一号厂房、二号厂房、办公楼、配电房、传达室、泵房的建筑面积、层数、房屋设备名称及型号、数量等情况，房屋设备中包括动力柜、配电柜、配电箱、等电位端子箱、电梯、电梯控制柜、消火栓、安全出口灯、铝合金门、自动移门、水泵控制器、生活加压器、消防泵等。所有厂房钥匙及水电读数移交清单中，列明了门名称、房屋名称、门樘数。门名称中包括普通胶板门、大铁门、防盗门、玻璃门、电梯门、电梯配电柜门、动力柜门等。
华浙公司接收上述厂房、办公楼、设备、场地后，用于开设、经营二手车交易市场或转租给他人使用。
2010年10月21日，杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部以下简称（艮山东路指挥部）向华浙公司发出拆迁通知，告知华浙公司坐落位置已划入拆迁范围。在该范围内须停止一切翻建、扩建、装修等施工活动，并提前终止租赁合同，清退承租单位、个人、扩迁补偿政策按照省、市拆迁补偿有关政策执行。自2010年10月22日起，开始全面实施企业丈量评估工作，至2010年12月31日止，完成签约、腾空。并希望华浙公司能尽早做好搬迁工作。
2014年5月27日，华浙公司向金可达公司支付了2014年下半年的房屋租金及电梯使用费。
2014年8月13日，艮山东路指挥部再次向华浙公司发出通知书，告知艮山东路北区块土地上的所有财物必须在2014年9月30日前完成腾空。
2014年11月15日，华浙公司以EMS形式向金可达公司发送解除租赁合同通知书，表示根据2007年2月双方签订的租赁合同承租的18000平米的厂房，自2010年开始即被通知拆迁，长期处于拆迁过程中，给其经营的开展造成极大影响，损失惨重。2014年8月，艮山东路指挥部再次下达通知，要求在2014年9月30日前完成腾空。金可达公司也多次要求完成腾空搬迁。故该司租赁房屋进行汽车市场经营活动已经完全无法开展，房屋租赁协议事实上已无法履行。故通知解除双方之间的租赁合同。金可达公司于2014年11月16日收到上述通知后，于2014年11月17日回函华浙公司，同意解除双方于2007年2月15日签订的租赁合同，但认为承租房屋在2010年开始因被通知拆迁造成极大影响，损失惨重与事实不符。因华浙公司在收到金可达公司要求腾空的通知后一直拒绝腾空，给金可达公司造成巨大损失。要求华浙公司必须在2014年11月25日前将承租的所有房屋无条件腾空并归还。同时要求华浙公司解决转租户腾退问题。
2014年8月13日，金可达公司（乙方）与艮山东路指挥部（甲方）签订国有土地房屋收购协议，就甲方向乙方货币收购房屋事宜达成协议：……第二条补偿的范围及金额：……总建筑面积30390.75平方米（其中临时批准建筑面积11139平方米，其他自建建筑面积19791.75平方米）。……（三）装修及附属物补偿金额（19296262元（详见评估报告）。……（五）搬迁费：甲方补偿乙方非住宅搬迁费：2474460元（30930.75平方米×80元/平方米）。（六）过渡费：甲方补偿乙方4个月的过渡费为2598183元（30930.75平方米×21元/月·平方米×4个月）。（七）停产停业损失：参照杭州市关于明确国有土地上房屋征收涉及停产停业损失补偿暂行标准的通知精神，经双方协商，指挥部同意对该企业贴补26个月过渡作为该企业的停业停产损失补偿，合计16888190元。（30930.75平方米×21元/月·平方米×26月）。……综上合计：甲方实际支付给乙方金额总计为130900857元。第三条房屋搬迁：乙方保证在2014年10月1日完成所有厂房搬迁腾空。……第七条逾期违约责任：乙方保证规定的时间内腾空该房屋交给甲方使用。每逾期一天乙方支付甲方违约金为补偿总额的万分之二，该款在补偿款中直接扣除……。
截止2014年12月30日，华浙公司尚有水电费117488.03元未与金可达公司结清。
原审法院另查明：2005年10月18日，经杭州市规划局审查批准，发给金可达公司位于江干区红五月村1#、2#车间2幢二层房屋（面积11139㎡）临时建筑工程规划许可证。2009年11月10日，杭州市江干区城市管理行政执法局作出行政处罚事先告知书和行政处罚决定书，认为金可达公司的上述2幢临时建筑物，已超过批准期限且未拆除，确认为违法建筑，通知金可达公司作出限其自收到行政处罚决定书之日起十日内自行拆除上述违法建筑。
合众公司于2014年11月17日提起本案诉讼，诉请判令：1、金可达公司支付租赁房屋装修补偿款、停产停业损失补偿、搬迁费、过渡费、自建房拆迁补偿等拆迁补偿款25802677元；2、确认华浙公司与金可达公司的租赁合同已于2014年11月16日解除；金可达公司退还华浙公司预付的2014年11月17日至2014年12月19日期间的租金及电梯使用费249870元、水电费及财产设施押金10万元、租期押金30万元；3、金可达公司支付2010年10月后因拆迁影响无法正常使用租赁房屋的违约金350万元。金可达公司于原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、确认金可达公司与华浙公司于2007年2月15日签订的租赁合同及相关补充合同无效；2、华浙公司支付给金可达公司2014年11月18日至2014年12月23日期间的房屋占有费及电梯使用费270360元，要求按合同约定的租金标准计算至华浙公司全部腾清之日即2014年12月30日；3、华浙公司赔偿给金可达公司支付给拆迁办的违约金损失2199120元（以金可达公司获得的拆迁补偿款总额130900857元为基数，按日万分之二计，每日26180元，自2014年10月1日暂计至2014年12月23日，直至合众公司全部腾空为止）；4、华浙公司赔偿给金可达公司因延期得到拆迁补偿款而造成的利息损失940927元（以逾期支付的拆迁补偿款62900857元为基数，自2014年10月1日起暂计至2014年12月23日，按同期贷款年利率6.5%计算，直至华浙公司全部腾空为止）；5、华浙公司支付水电费117488.03元；6、华浙公司支付给金可达公司代偿款1655460元；7、反诉费用由华浙公司承担。
原审法院审理认为：一、关于租赁合同的效力及处理。
金可达公司出租给华浙公司的案涉房屋中，1#、2#厂房（建筑面积共计16163.28㎡）均为临时建筑，根据相关规定，临时建筑物的使用期限为两年，即自2005年10月18日至2007年10月17日。而双方合同约定的租赁期间为20年，自2007年6月20日至2027年6月19日。其中2007年10月18日至2027年6月19日的租赁期限，超过临时建筑的使用期限，该超过使用期限部分的租赁合同依法应认定为无效。金可达公司与华浙公司签订房屋租赁合同后，双方均按约履行，房屋租赁合同一直得以实际、有效地履行，直至2014年11月，双方因案涉房屋拆迁而协议解除合同。由此可以认为，案涉房屋租赁合同并非因合同无效而解除，而是因案涉房屋被收购由双方当事人协议解除，案涉房屋租赁合同不能继续履行的原因，与合同效力无涉。华浙公司和金可达公司在本案中主张的事实及提出的各项诉请，亦均与租赁合同的效力及各自的过错责任无涉。案涉房屋租赁合同并非全部无效，其中临时建筑使用期限内的租赁合同仍然部分有效，与该部分有效合同不可分的其他合同条款亦均为有效条款。金可达公司关于租赁合同无效，其中关于拆迁赔偿的约定也属无效的意见，亦不能成立。另外，自双方签订合同起至双方协议解除合同时止，双方一直依约履行房屋租赁合同，即无效部分的合同也已实际履行。因此，本案纠纷不宜适用合同无效返还和按过错责任赔偿损失的相关法律规定处理。
二、关于合同解除的时间、华浙公司应支付房屋占用费和电梯使用费的时间、华浙公司已付房租费押金、水电费押金及结欠水电费的结算。
2014年11月15日，华浙公司通知金可达公司，要求解除双方签订的房屋租赁合同，该通知于次日到达金可达公司。因此，案涉合同实际解除的时间依法应为2014年11月16日。原审庭审中，双方对华浙公司腾退租赁房屋的时间陈述不一，但均未提交证据予以证实。根据本案实际情况，原审法院认定华浙公司应支付的房屋占有使用费和电梯使用费，应支付至双方解除房屋租赁合同之日即2014年11月16日，故华浙公司已支付的2014年11月17日至12月19日的租金及电梯使用费金可达公司应予返还。同时考虑到金可达公司已经开具的发票费用不应计算在退还租金内，故金可达公司应退还华浙公司242757元。
根据合同约定，金可达公司应在合同终止后30日内全部归还华浙公司支付的租期押金30万元应并按同期贷款利率支付利息。故华浙公司支付租期押金30万元，金可达公司应予返还。
根据合同约定，租赁期间的水、电费应由华浙公司承担，华浙公司对其结欠金可达公司水、电费117488.03元并无异议，该款项应由华浙公司支付，该笔款项可以华浙公司支付的水电费押金10万元予以充抵，充抵后尚余17488.03元，华浙公司应及时清结。
三、关于因拆迁而获得的装修补偿款的分配。案涉租赁合同约定，华浙公司在厂房内的有关固定装修投入及经营损失，按国家拆迁赔偿规定赔偿。由此可以认为，案涉的租赁标的为合同约定“建筑物、构筑物、附着物等其他配套设施、设备以及建筑外空场地”，而未包括建筑物的固定装修。2007年4月22日，金可达公司将案涉租赁房屋交付给华浙公司，在金可达公司出具的厂房场地移交书上，详细地列明了出租的房屋及设备，其中包括自动移门、安全出口灯等，但并未提及出租房屋经过固定装修。因此，原审法院认为金可达公司出租华浙公司的房屋并未经过固定装修，案涉房屋因拆迁而取得的装修补偿款应由承租人华浙公司取得。
金可达公司与艮山东路指挥部签订的国有土地房屋收购协议反映，因拆迁而补偿的装修及附属物范围为包括案涉租赁房屋18000㎡在内的总建筑面积30930.75㎡的房屋装修及相应附属物，金额为19296262元。该收购协议及所附评估报告，并未列明具体房屋的装修补偿金额及具体的附属物，因此案涉租房屋的装修及附属物的补偿金额以所占的建筑面积，认定为18000㎡/30930.75㎡×19296262元=11229366元。考虑到案涉出租房屋尚包括配电房、传达室、泵房等附属物，该部分附属物的补偿款不应由华浙公司取得；同时又考虑到金可达公司交付的案涉房屋已装有自动移门、安全出口灯等设施，原审法院酌定华浙公司可以取得的装修补偿款为11229366元的八成，即11229366元×0.8=8983492元。
四、关于停产停业损失、搬迁费、过渡费等拆迁补偿款的分配。案涉租赁合同约定——因政府行为、城市规划建设、拆迁须无条件服从,乙方在厂房内的有关固定装修投入及经营损失按国家拆迁赔偿规定赔偿。华浙公司系案涉房屋的实际承租人,系用于自营或转租,根据<杭州市城市房屋拆迁管理条例>的相关规定,承租人系拆迁补偿权利人,享有根据拆迁政策得到补偿安置、搬家补助等权利。因此,华浙公司要求取得因拆迁而产生的停产停业损失补偿费、搬迁费、过渡费等,有事实和法律依据,可予支持。根据国有土地房屋收购协议，搬迁费、过渡费、停业停产损失补偿费均按面积依据相关标准计算,即搬迁费:18000㎡×80元/平方米=1440000元;过渡费：18000㎡×21元/月·平方米×4个月=1512000元;停产停业损失补偿费：18000㎡×21元/月·平方米×26月=9828000元。
五、关于华浙公司主张的平房拆迁赔偿款30万元和2010年10月后因拆迁影响无法正常使用租赁房屋的违约金350万元。
就该两项诉讼请求，华浙公司均未能提交有效证据予以证明，在本案诉讼之前，华浙公司亦未向金可达公司提出因拆迁而无法正常使用案涉租赁用房的相关情况并主张支付违约金，因此，对华浙公司的上述两项诉讼请求，原审法院不予支持。
六、关于金可达公司反诉要求华浙公司赔偿的其支付给拆迁单位的违约金损失2199120元、逾期得到拆迁单位补偿款而造成的利息损失940927元及代偿款1591095元。
本案中，金可达公司并未提交证据证明其已实际向拆迁单位支付了违约金2199120元。金可达公司亦未提交证据证明拆迁单位支付拆迁补偿款的时间，亦无证据证明系因华浙公司的原因，致拆迁单位延期支付拆迁补偿款，故金可达公司该两项反诉请求，原审法院不予支持。
金可达公司支付给案涉房屋次承租人的款项，系依据金可达公司与案外人达成的协议，并未经华浙公司的确认和同意，与案涉房屋租赁合同无涉，故金可达公司在本案中的该款反诉请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第九十三条、第九十六条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定，于2015年6月4日判决：一、华浙公司与金可达公司于2007年2月15日签订的租赁合同及同日签订的补充协议书、2007年9月17日、2009年3月20日签订的补充协议书于2014年11月16日终止；二、金可达公司返还给华浙公司租期押金人民币300000元；三、金可达公司返还给华浙公司2014年11月17日至12月19日的房屋租金和电梯使用费242757元；四、金可达公司支付给华浙公司装修补偿款8983492元、搬迁费1440000元、过渡费1512000元、停产停业损失补偿费9828000元；五、驳回华浙公司其它诉讼请求；六、华浙公司支付给金可达公司水电费人民币17488.03元；七、驳回金可达公司其它反诉请求；上述一、二、三、四、五、六、七项合计，金可达公司应支付给华浙公司人民币22288760.97元，于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币191563元、财产保全申请费人民币5000元，合计人民币196563元，由华浙公司负担人民币50293元、金可达公司负担人民币146270元，金可达公司应负担的案件受理费人民币146270元，应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。反诉案件受理费人民币23943.50元，由金可达公司承担人民币23397.50元、华浙公司承担人民币546元，华浙公司应承担的反诉案件受理费人民币546元，应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，华浙公司与金可达公司均不服原审判决，分别向本院提起上诉。华浙公司诉称：1、华浙公司要求金可达公司支付租赁房屋装修补偿款具有合同依据和事实依据；2、金可达公司交付给华浙公司的租赁房屋系毛坯房，18000㎡租赁房屋中的装修系华浙公司投入；3、30903㎡中所赔偿的装修项目绝大部分位于华浙公司承租范围内，原审判决对装修补偿款的认定不当；4、原审判决未支持华浙公司要求金可达公司支付无法正常使用租赁房屋的违约金不当；5、原审判决未支持华浙公司要求金可达公司支付平房拆迁补偿款不当。请求二审法院撤销原审判决第四、五项，改判金可达公司支付华浙公司装修补偿款12864175元；改判金可达公司支付华浙公司违约金350万元、支付自建房拆迁补偿158502元；诉讼费用由金可达公司承担。
金可达公司辩称：华浙公司要求的补偿既无合同依据也无法律依据。双方所签案涉房屋租赁合同无效，所以双方对装修、补偿等的约定也是无效的。华浙公司没有投入装修，金可达公司当时交付的是标准厂房，对办公楼等都进行了装修，并不是毛坯。总共3万方，其中金可达公司自用1.2万方，华浙公司承租1.8万方，从拆迁评估报告看，装修主要集中在办公楼，装修价值比较高。2014年的拆迁并未给华浙公司造成什么损失。关于平房拆迁的损失问题，华浙公司在一审中并未对建设150方平房提供相应证据证明。连150平房的位置也说不清楚。根据约定，在承租期间擅自搭建临时建筑应征得出租人同意，如出租认未同意不应予赔偿。华浙公司即使搭建，也未征得金可达公司的同意。
金可达公司诉称：1、原审判决对租赁合同的效力认定及处理不符合法律规定，案涉租赁合同应认定为无效；2、原审判决错误地将本属于金可达公司的拆迁补偿款项判决由华浙公司享有既无事实依据，也不符合法律规定；3、原审判决判令金可达公司返还华浙公司租期押金30万元，房屋租金和电梯使用费242757元也属错误；4、原审判决对金可达公司要求华浙公司赔偿支付给拆迁单位的违约损失、逾期得到补偿款的利息损失及代偿款的反诉请求不予支持与事实相违背。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回华浙公司的诉讼请求、支持金可达公司的反诉请求；诉讼费用由华浙公司承担。
华浙公司辩称：案涉房屋租赁合同是合法有效的，即便存在部分无效，对本案的处理没有实质性影响。本案是因为拆迁导致租赁合同无法履行而解除，因为金可达公司故意隐瞒部分房屋存在违章的事实，对此金可达公司应负全部责任。合同部分无效但合同中约定的相关结算条款应具有法律效力。关于拆迁补偿款的分配，合同已有约定，金可达公司应支付拆迁款给华浙公司，装修也是华浙公司投入的，即使所使用的房屋有转租的情况存在，次承租人投入的装修，根据华浙公司与案外次承租人的规定也应由华浙公司享有，与金可达公司无关。华浙公司作为市场经营者应享受经营损失补偿。因双方的租赁合同已在2014年11月16日解除，华浙公司经营市场的行为无法正常开展，合同解除后房屋即进行拆迁，在2014年12月初全部拆为废墟，原审判决金和达公司返还租金、押金、电梯使用费合理。关于金可达公司的违约金损失、利息损失、代偿款，华浙公司认为该主张缺乏事实和法律依据。没有任何证据证明金可达公司已实际向拆迁办支付了该笔违约金，或拆迁办已主张了违约金并进行了扣除，金可达公司主张的违约金和华浙公司无关，其与案外人的合同约定，华浙公司非合同当事人，对华浙公司无法律约束力。
金可达公司在二审诉讼中提交的以下证据：
1、1#、2#楼设计文件及施工图，欲证明耀正房估（2014）第08001号房地产评估报告“有关普通装修项目评估清单”中的项目均由金可达公司投入；
2、办公楼及宿舍楼、门卫室、配电房、围墙、水池、花木建筑工程预算书，欲证明耀正房估（2014）第08001号房地产评估报告“有关普通装修项目评估清单”中的项目均由金可达公司投入；
3、1#、2#建筑设计说明、1#、2#车间节点详图及门窗表、1#、2#楼梯详图，欲证明1#、2#车间的门窗、扶梯等均由金可达公司投入，同样的办公楼等也由金可达公司投入；
4、杭州市规划局责令停止建设告知书，证明1#、2#车间分别有三层；
5、杭州市建设工程施工公开招标、公开交易、直接发包核准登记表及单位（子单位）工程质量竣工验收记录，欲证明拆迁标的中的土建工程、安装工程、装饰装修工程室外附属工程、消防工程均由金可达公司投入，由杭州彭埠机电建筑安装工程队施工；
6、2011年8月20日杭州耀正房地产土地评估有限公司（以下简称耀正评估公司）出具的情况说明及附2010年评估补偿清单，欲证明金可达公司自用外由华浙公司承租18000㎡房屋的装修评估价为约90万元；
7、购销合同，欲证明地板、卫生间隔断、电动门等由金可达公司投入；
8、情况说明（李忠良出具），欲证明案涉出租房屋均由杭州彭埠机电建筑安装工程队施工，施工范围包括土建、安装、装饰、装修、消防工程等，还包括围墙、污水处理、绿化、道路等附属工程；
9、情况说明（38家实际承租户共同出具），欲证明金可达公司出租给华浙公司的房屋仅作为仓库使用，华浙公司未作任何装修投入，相应装修也由商户自行投入，且在拆迁时已由金达公司予以补偿；
10、情况说明（杭州市江干区赵素莲面料商行等八家商户分别出具），欲证明自2007年、2009年或2012年由华浙公司出租给商户的房屋仅作为仓库使用，华浙公司未作任何装修投入，相应的装修均由商户自行投入，最后搬迁时租金、搬迁费、装修等均由金可达公司支付给该商户；
11、照片，欲证明金可达公司交付给华浙公司系标准厂房，华浙公司仅作为仓库使用，并不需要装修；
12、照片，欲证明办公楼1-3楼原系办公用，金可达公司为此投入了装修；
13、建设工程结算书，欲证明拆迁标的土建、附属工程、安装、绿化等均由金可达公司投入，决算价为11678758元；
14、支付凭证，欲证明拆迁标的土建、装修等均由金可达公司投入；
15、情况说明（艮山东路指挥部出具），欲证明金可达公司系拆迁范围内厂房的所有权人，也系拆迁范围内土地及房屋的拆迁主体，拆迁与华浙公司没有关系；
16、会议纪要（华浙公司原审诉讼中已提交，不作为二审新证据），欲证明——1、金可达公司无异地安置，企业须注销，停产停业损失应由金可达公司享有，与华浙公司无关；2、相关搬迁费、过渡费、停产停业损失费等仅仅涉及到金可达公司，与华浙公司无关。
华浙公司针对金可达公司提交的上述证据提交以下反驳证据：
17、耀正评估公司出具的情况说明,欲证明金可达公司提交的上述证据6内容不实，无法反映2014年拆迁时装修真实状况和相应价值；
18、华浙公司工商变更登记,欲证明2012年5月18日浙ＸＸ浙汽车市场有限公司名称变更为华浙公司，故金可达公司提交的耀正评估公司所谓2011年8月出具的《情况说明》载明“杭州华浙二手车交易市场有限公司（原浙ＸＸ浙汽车市场有限公司）”与事实不符；
19、郑春根出具《情况说明》,欲证明郑春根系金可达公司土建工程实际施工方，该项目并不包含装修；金可达公司提交的证据8并不属实；
20、杭州朗斯莉服饰有限公司徐国庆等8人出具的《情况说明》,欲证明金可达公司提交的所谓市场经营户情况说明所述并不属实，经营户们对其租用之前是由谁装修并不知情，应金可达公司要求做了不实陈述；
21、房屋租赁合同2份,欲证明金可达公司提交的所谓市场经营户情况说明所述并不属实，杭州朗斯莉服饰有限公司徐国庆租赁合同签约为2013年1月1日，并非2007年6月，杭州瑞勃汽车电器商行李永瑞租赁合同签约为2007年8月，并非2007年6月。
上述证据经出示，华浙公司认为金可达公司提交的上述证据均非二审新证据，如果法院认为上述证据可以作为新证据采纳，华浙公司则发表质证意见如下：对证据1的真实性无法确认，且施工图设计文件做的是建筑建造施工设计，并不涉及装修部分，设计文件也并不能证明最后就是按此实际施工，无法证明金可达公司投入了装修。对证据2的真实性无法确认，且预算书并非决算文件，不能证明最终实际施工情况，预算书中载明的也均是建筑建造施工内容，无法体现装修。对证据3的真实性无法确认，且建筑设计说明图并非竣工验收图纸，不能证明最终实际施工情况，建筑设计说明图也未载明装修情况。对证据4的真实性无法确认，金可达公司在明知违法建筑情况下，仍对外出租案涉房屋，过错明显。对证据5的真实性无法确认，且从建筑面积11139平方米、投资额400万元来看，每平米投入不足360元，不可能包括评估报告中所载的各种装修；竣工验收记录中也证明施工项目经理是郑春根，郑春根一、二审中均出具证明说明装修并非金可达公司投入，而是华浙公司投入。对证据6的三性均有异议，华浙公司已提交证据17、18予以反驳。对证据7的真实性无法确认，且该证据无法证明合同实际履行，也无法证明购买的建材用于华浙公司租赁面积内。对证据8的真实性无法确认。证据9、10、11均属于证人证言，相关证人未出庭，对其真实性不予认可，且华浙公司已提交证据19、20予以反驳。对证据11、12的三性均不予认可，无法看出何时拍摄，也无法证明拍摄场景是哪里。对证据13、14的真实性无法确认，对其关联性也不予认可。对证据15、16的真实性无法确认，对其关联性也不予认可。
金可达公司对华浙公司提交的上述证据发表质证意见如下：对证据17形式真实性没有异议，2010年的评估报告主要想证明当时华浙公司是针对商户已投入的装修进行了评估，当时评估报告就是90万。2014年是对整个金可达公司的拆迁进行评估。对证据18的真实性没有异议，但对证明对象有异议，不能证明评估事务所出具的评估报告与事实不符。评估公司已对前面的笔误进行了纠正。证据19属证人证言，证人未出庭作证，对真实性有异议，且与该证人原审中的证言有矛盾。证据20也属证人证言，证人应出庭作证。证人自己也都说了重新的费用都是证人自己投入的，可以说明装修不是华浙公司投入的。对证据21是否真实存在金可达公司不清楚，无法确认这组证据的真实性。
双方当事人在二审诉讼中均申请相关证人出庭作证，本院经审核予以准许，证人杭州意德利电器有限公司（证据9、10、20中所涉证人）法定代表人胡启昆、杭州东杭教育文化有限公司（证据9、20中所涉证人）指派其职员辛婵娟、杭州浙江汽配城福鼎汽配经营部指派其职员吴某出庭作证并接受双方当事人的质询。华浙公司对上述证人证言无异议，金可达公司对部分证言真实性有异议。
本院经审核认为：金可达公司提交的上述证据与双方当事人争议的案涉租赁房屋的建造（装修）等事实有关，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条的规定，应予以采纳。证据1、2、3、5、7、13、14可以相互印证证实金可达公司对于案涉租赁房屋的建造（装修）情况，华浙公司对此不能举证予以反驳，故本院对上述证据的该节证明力予以认定；但上述证据尚不足以证实案涉评估报告中所涉房屋装修及附属物全部由金可达公司所投入，故对金可达公司该证明主张不予认可。华浙公司对证据4也不能举证予以反驳，且该证据与金可达公司在原审诉讼中提交的证据17相互印证证实案涉租赁房屋中的违法建筑——1#、2#车间实为三层的事实，故本院对该证据予以认定。证据6与证据17相矛盾，且无单位负责人及制作人员的签名或者盖章，更未出庭作证予以证明，故本院对证据6与证据17均不予认定。证据8、9、10、19、20均属于证人证言，其内容相互矛盾，对其中未出庭作证的证人证言本院不予认定。证据11、12未载明拍摄时间，其内容也无法证实为案涉租赁房屋现场，对其真实性及合法性本院不予认定。证据15所载明的内容与原审判决所认定的、双方当事人均无异议的金可达公司与艮山东路指挥部签订的案涉房屋收购协议约定内容一致，对其真实性本院予以认定。证据16与华浙公司于原审诉讼中提交的证据9中所附材料相同，对其真实性本院予以认定。对证据18、21的真实性本院予以认定。出庭作证的证人证言一致确认其与华浙公司签订租赁合同在案涉租赁房屋内进行经营时，案涉房屋内已有门、窗、隔断等装修，证人承租后进行了简单装修，最终由金可达公司对于该些证人进行了搬迁补偿。对上述证言内容，本院予以认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于双方当事人签订的案涉租赁合同的效力。现有证据证实，案涉租赁房屋中的1#、2#车间2幢为临时建筑，且核准建造应为2层计11139平方米，而金可达公司自行改建成3层计16163.28平方米。该临时建筑于2009年11月10日被杭州市江干区城市管理行政执法局确认为违法建筑，并作出行政处罚决定。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与出租人订立的租赁合同属无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。故原审判决认为案涉房屋租赁合同并非全部无效系正确，金可达公司关于案涉房屋租赁合同无效的主张不能成立。
二、关于案涉房屋租赁合同相关费用的负担。案涉房屋租赁合同涉及部分房屋租赁期限超过临时建筑的使用期限以及其它租赁房屋无建设工程规划许可证和未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，根据相关法律和司法解释的规定，属于无效。金可达公司据此收取的300000元租期押金应当返还华浙公司，金华浙公司则应当及时腾退返还案涉租赁房屋。华浙公司对其履行腾房义务负有举证证明的责任。华浙公司主张案涉租赁房屋于2014年11月16日后开始拆除工作，其未占有使用，就该主张，华浙公司未举证予以证实，依法应当承担举证不能的不利后果。金可达公司主张华浙公司实际腾清之日为2014年12月30日，就该诉请主张，金可达公司也无直接证据可予以证实。根据金可达公司提交的其与华浙公司的承租人签订的搬迁补偿协议以及二审诉讼中部分次承租人的证言，本院可以确定华浙公司实际腾房时间为2014年12月间。华浙公司已举证证实其于2014年5月27日按约支付2014年6月20日至12月19日的租金和电梯使用费，故金可达公司诉请判令华浙公司给付自2014年11月18日至2014年12月30日日止的占有使用费及电梯使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。同理，金可达公司诉请判令华浙公司返还2014年11月17日至12月19日的房屋租金和电梯使用费242757元也不能予以支持。原审判决判令金可达公司返还给华浙公司租期押金300000元系正确；判令金可达公司返还华浙公司2014年11月17日至12月19日的房屋租金和电梯使用费242757元应予撤销。
三、关于案涉租赁房屋因拆迁而获得的装修补偿款的分配。艮山东路指挥部对包括案涉租赁房屋在内的建筑物进行了审核后与金可达公司签订案涉房屋收购协议，对包括案涉租赁房屋在内的建筑物的装修及附属物经评估作出补偿约定。根据双方当事人签订的案涉房屋租赁合同的内容，对于华浙公司在厂房内的有关固定装修投入及经营损失，双方约定按国家拆迁赔偿规定赔偿。该约定系金可达公司在案涉租赁房屋被拆迁时作为被拆迁人向作为出租人的华浙公司所作出的补偿承诺，该约定并不违反法律法规的效力性强制性规定，原审判决认定华浙公司系拆迁补偿权利人并无不当。关于华浙公司在案涉租赁房屋内的具体固定装修内容及其价格，以及华浙公司就附属物的具体投入及其价格，华浙公司未提交确凿的证据予以证实，其诉称案涉18000平方米租赁房屋内的装修全系其投入的主张不能成立。同样，金可达公司也不能举证证实其对案涉租赁房屋内的具体固定装修以及附属物的实际投入，其关于案涉租赁房屋内的装修及其附属物的分配主张也不能成立。鉴于案涉租赁房屋业已因拆迁而被拆除的事实，只能根据双方当事人的合同约定、移交清单、以及案涉租赁房屋建设资料予以分析认定。根据案涉房屋租赁合同的约定，金可达公司同意华浙公司进行分割等装修，出庭作证的证人证言也陈述其作为次承租人分别承租案涉租赁房屋后也进行了简单的隔层装修，故华浙公司在案涉租赁房屋内具有分割隔断装修的内容可予以认定。金可达公司在二审诉讼中提交的上述证据可以证实其建造的案涉租赁房屋并非如华浙公司所主张的系未经固定装修的毛坯房，至少具有门窗、隔断、瓷砖、护栏等装修内容以及包括围墙、绿化在内的大部分地上附属物的建造投入，故原审判决关于案涉租赁房屋的装修及附属物补偿款的分配比例认定错误，本院酌定为4491746元（18000m2／30930.75m2×19296262元×40%）。
四、关于停产停业损失、搬迁费、过渡费等拆迁补偿款的分配。如上所述，华浙公司享有有关拆迁补偿的权利。原审判决认定其享有搬迁费1440000元以及停产停业损失9828000元系正确。双方当事人签订的部分有效的案涉房屋租赁合同因拆迁而经双方确认解除，华浙公司要求金可达公司支付其过渡费缺乏法律依据，不应予以支持。
五、关于双方当事人的其他诉讼请求。华浙公司不能提交确凿证据证实其投资建造了其诉称的平房且经拆迁人审核予以赔偿；其也一直占用使用案涉租赁房屋直至被拆迁腾退，期间其收取次承租人交付的租金也向金可达公司支付房租而并未提出所谓违约主张，原审判决驳回其关于给付300000元平房拆迁赔偿款以及因拆迁影响无法正常使用租赁房屋的违约金3500000元的诉请系正确。案涉房屋租赁合同对于次承租人的拆迁补偿并未作出约定，金可达公司与次承租人签订有关搬迁补偿协议系根据其于2014年11月17日回函华浙公司中所载明的内容。此系金可达公司单方提出的主张，并未经华浙公司认可。金可达公司在本案中提出反诉要求将其依据与次承租人达成的搬迁补偿协议而支付次承租人的搬迁费用从应付华浙公司的补偿款中予以抵扣缺乏法律依据，原审判决不予支持并无不当，金可达公司就上述费用的负担应依据相应的法律关系另行主张其权利。金可达公司未举证证明其已实际向拆迁单位支付了违约金，亦未提交证据证明确因华浙公司的原因致拆迁人延期支付其拆迁补偿款致使其利息损失的实际存在，故原审判决对金可达公司该两项反诉不予支持系正确。
综上，基于金可达公司在二审诉讼中提交的新的证据，本院对原审判决予以改判，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审裁判不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第706号民事判决第一、二、六项以及诉讼费负担部分；
二、撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第706号民事判决第三、四、五、七项；
三、杭州金可达啤酒包装有限公司给付杭州华浙二手车交易市场有限公司装修及附属物补偿费4491746元、搬迁费1440000元、停产停业损失9828000元；
四、驳回杭州华浙二手车交易市场有限公司的其它诉讼请求；
五、驳回杭州金可达啤酒包装有限公司的其它反诉请求；
上述一、三项合计，杭州金可达啤酒包装有限公司应给付杭州华浙二手车交易市场有限公司16042257.97元（300000元-17488.03元+4491746元+1440000元+9828000元），于本判决书生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费243735元，由杭州金可达啤酒包装有限公司承担140007元，由杭州华浙二手车交易市场有限公司负担103728元，限双方当事人于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。
本判决为终审判决。
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审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年四月九日
书 记 员 王勤
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