浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第966号
上诉人（原审原告）：刘家富。
上诉人（原审原告）：余日红。
两上诉人共同委托代理人：陈国杭。
被上诉人（原审被告）：朱静敏。
被上诉人（原审被告）：朱爱泉。
委托代理人：沈志坤，浙江泽大律师事务所律师。
上诉人刘家富、余日红与被上诉人朱静敏、朱爱泉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年5月29日，刘家富与朱静敏就杭州市江干区盛世钱塘花园1幢2401室签订了《房地产买卖居间协议》。2014年6月4日，朱爱泉代理朱静敏与刘家富签订了《关于盛世钱塘花园1幢2401室买卖合同的补充条款》一份，约定：盛世钱塘花园1幢2401室房屋实际成交价格为590万元，车位C-008，C-009两个车位合计70万元，两个车位和房屋本身为一整体需一并交易；双方配合会以500万元的房屋价格送交房管交易中心交易用于避税交易；在双方完成本次交易，房屋产权人变更为刘家富后，如因朱静敏之前的债权债务关系或租赁关系影响到刘家富对本物业的正常使用而产生的相关法律纠纷，朱爱泉有义务提供相关佐证配合刘家富取得该物业正常使用的权利，由此而产生的一切法律责任由朱静敏承担；双方在完成该物业产权变更当日，朱静敏、朱爱泉交房给刘家富、余日红。在签订该补充协议的当日，朱爱泉代理朱静敏与刘家富、余日红签订了《杭州市房屋转让合同》，约定：房屋的转让价格为500万元；合同并就房屋的基本情况、付款方式等事项作了约定。合同签订当日，刘家富通过交通银行的本票支付朱静敏（收款人为朱爱泉，票号为30103375）购买房屋的款项590万元，现该款项经刘家富、余日红申请财产保全，由原审法院向交通银行庆春路支行冻结而停止支付。现该房屋的所有权证及契证均已办理至刘家富、余日红名下，刘家富、余日红除了购房款外，另行支付了契税15万元，地方教育附加费、城市维护建设税、营业税及教育费附加共计84000元，印花税80元，转移登记费两笔相加共计1132元，物业费3038元。刘家富、余日红于2014年6月10日向原审法院起诉，请求判令：1、撤销刘家富、余日红与朱静敏于2014年6月4日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、朱静敏、朱爱泉返还刘家富、余日红已支付的购房款590万元；3、朱静敏、朱爱泉赔偿刘家富、余日红因办理过户手续产生的损失共计23万元（含已交纳的税金、物业费、换锁费等）；4、朱静敏、朱爱泉向刘家富、余日红支付违约金15万元。
原审法院另查明，刘家富、余日红在购房前曾多次察看案涉房屋，房屋内均无人居住。双方在签订合同的当日，即2014年6月4日办理了房屋的交付手续，由朱爱泉将房屋交付给刘家富、余日红，刘家富、余日红于当天将案涉房屋进户门的钥匙予以更换。
原审法院再查明，在刘家富、余日红与朱爱泉交接房屋后，因朱静敏与案外第三人之间存在债权债务纠纷，有多个“债权人”（债权未经法院法律文书确定）到案涉房屋催讨债务或声称对于房屋享有租赁权，甚至有“债权人”换锁进入房屋内主张租赁权利。
原审法院认为，刘家富、余日红与朱静敏、朱爱泉签订的《补充协议》及《杭州市房屋转让合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。本案中，双方争议的焦点为朱静敏及朱爱泉有无将案涉房屋已出租的事实予以披露，是否构成欺诈。对此，原审法院认为，首先，刘家富、余日红主张案涉房屋在其买受前即存在租赁关系，但其提供的证据并不足以证明该事实。其次，若案涉房屋上在刘家富、余日红买受前已存在租赁关系，朱静敏、朱爱泉在双方签订的补充协议中也已明确告知，刘家富、余日红仍然愿意购买，属自愿承担该风险，事后也不得反悔。综上，原审法院认为，刘家富、余日红提供的现有证据不足以证明朱静敏、朱爱泉在出售房屋时故意隐瞒房屋已出租的事实，不构成欺诈，刘家富、余日红据此要求撤销房屋转让合同的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。同理，刘家富、余日红要求朱静敏、朱爱泉返还购房款、赔偿损失及支付违约金的诉讼请求，也无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，原审法院于2014年11月18日判决：驳回刘家富、余日红的全部诉讼请求。案件受理费55760元、公告费560元及财产保全申请费5000元，由刘家富、余日红负担。
宣判后，刘家富、余日红不服，共同向本院提起上诉称：一审法院在认定事实上错误，判决所依据的事实和理由不能成立且没有法律依据。原审判决认为：首先，刘家富、余日红主张案涉房屋在其买受前即存在租赁关系，但其提供的证据并不足以证明该事实。其次，若案涉房屋上在刘家富、余日红买受前已经存在租赁关系，朱静敏、朱爱泉在双方签订的补充协议中也已明确告知，刘家富、余日红仍愿意购买，属自愿承担该风险，事后也不得反悔。刘家富、余日红认为：一、本案的基本事实是：1、2014年5月29日通过杭州都市网居间中介，刘家富与朱静敏就杭州市江干区盛世钱塘花园1幢2401室房屋的买卖签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定：买卖的房地产是否设定了租赁，该房屋所有权人朱静敏明确否定了有租赁关系。2、2014年6月4日，朱爱泉代理朱静敏与刘家富签订了《关于盛世钱塘花园1幢2401室房屋买卖合同的补充协议》，补充协议约定：如因朱静敏之前的债权债务关系或租赁关系影响到刘家富对本物业的正常使用而产生相应的法律纠纷，朱爱泉有义务提供相关佐证配合刘家富取得该物业正常使用的权利，由此产生的一切法律责任由朱静敏承担。3、签订补充协议之后双方又签订了《房屋转让合同》，合同约定：该房屋租赁情况，朱静敏、朱爱泉均明确否认有租赁关系。4、合同签订后，刘家富、余日红支付购房款，办理了房屋过户手续。当天下午双方一起到诉争房屋所在小区物业进行了交接，刘家富、余日红对案涉房屋门锁进行了更换。傍晚，刘家富、余日红带着搬家公司准备搬家时，却发现案涉房屋的门锁已被他人更换，其内有人，该人称朱静敏已经将案涉房屋出租给他们，刘家富、余日红不得已报警，警察到现场后，房屋内的人以其系承租户而不同意搬离，而朱静敏、朱爱泉却拒绝到现场处理，使刘家富、余日红至今一直无法入住。二、根据第一次刘家富与该房屋所有权人朱静敏签订的《房地产买卖居间协议》中，朱静敏明确告知并否定了有租赁关系；第三次也就是最后一次双方又签订了《房屋转让合同》，朱静敏、朱爱泉均再次明确告知房屋是没有瑕疵，使刘家富、余日红支付全部购房款及相关费用。事实上，刘家富、余日红在搬家时，却发现该案涉房屋内已有人，造成刘家富、余日红无法入住。朱静敏、朱爱泉是故意隐瞒案涉房屋存在的瑕疵。三、第二次双方签订的补充协议，虽然有“如因朱静敏之前的债权债务关系或租赁关系影响到刘家富对本物业的正常使用而产生的相关法律纠纷……”等内容，但该补充协议中并未明确表示确认该案涉房屋存在租赁关系，同时，朱静敏、朱爱泉也没有将案涉房屋存在租赁关系的相关事项告知及相关资料交给刘家富、余日红，事实上也存在故意隐瞒案涉房屋存在的瑕疵。四、退一步讲，如果该案涉房屋存在瑕疵（租赁关系等），那么根据第二次双方签订的补充协议中约定“如因朱静敏之前的债权债务关系或租赁关系影响到刘家富对本物业正常使用而产生的相关法律纠纷，朱爱泉有义务提供相关的佐证配合刘家富取得该物业正常使用的权利，由此而产生的一切法律责任由朱静敏承担”，也就是说不管朱静敏有任何的债权债务关系或租赁关系等都不能影响刘家富、余日红对该案涉房屋的正常使用的权利，如果影响则由朱静敏、朱爱泉承担相关法律责任。现刘家富、余日红至今一直无法入住，也就是说朱静敏、朱爱泉至今没有完全交付该案涉房屋及履行相关义务，朱静敏、朱爱泉应承担法律责任。因此，朱静敏、朱爱泉故意隐瞒案涉房屋存在瑕疵，属欺诈行为，同时朱静敏、朱爱泉也未履行“补充协议”中的相关义务，故原审判决认定事实有错误，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判支持刘家富、余日红在一审中所提出的诉讼请求，或者发回重审，并由朱静敏、朱爱泉承担本案一、二审诉讼费用。
针对刘家富、余日红的上诉，朱静敏未发表答辩意见。
朱爱泉答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，刘家富、余日红认为本案所涉商品房买卖合同中存在隐瞒出租的事实，该事实并不存在：首先，刘家富、余日红至今未能提供该房屋已经被出租的证据，其次，即使存在出租，双方也在商品房买卖合同的补充协议中的第4条予以了明确的约定，因此，朱爱泉认为刘家富、余日红的上诉于事实无据，于法律无据，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，刘家富、余日红以朱静敏、朱爱泉故意隐瞒存在租赁关系，构成欺诈为由要求撤销合同、返还购房款并赔偿损失，首应审查其该请求是否符合上述法律规定。本案中，刘家富、余日红虽提出案涉房屋存在租赁关系，但其尚未提交有效的证据证实有案外人与朱静敏之间存在真实的租赁关系，其以朱静敏、朱爱泉隐瞒租赁关系为由要求撤销合同没有事实依据。此外，根据本案查明的事实，刘家富与朱静敏于2014年5月29日签订的《房地产买卖居间协议》中虽然对房屋是否存在租赁的约定为无租赁，但是该协议仅系居间协议，是房地产中介服务机构为双方提供缔约机会而订立的协议。嗣后，刘家富与朱静敏在签订《杭州市房屋转让合同》之前即签订《关于盛世钱塘花园1幢2401室房屋买卖合同的补充条款》约定购房款为590万元，双方并约定配合会以500万元的房屋价格交送房管交易中心交易用于避税交易。后刘家富通过交通银行的本票支付朱静敏购房款为590万元。可见双方之间签订的《杭州市房屋转让合同》系为了避税、备案所用，对于上述补充协议与《杭州市房屋转让合同》中约定不一致之处，双方真实履行的是上述补充协议中的条款，应以补充协议为准。在上述补充协议中，双方约定：“如因朱静敏之前的债权债务关系或租赁关系影响到刘家富对本物业的正常使用而产生的相关法律纠纷，朱爱泉有义务提供相关佐证配合刘家富取得该物业正常使用的权利，由此而产生的一切法律责任由朱静敏承担。”按照一般生活经验法则，买卖房屋这样价值高昂的不动产，双方当事人均会采取谨慎的态度，而双方当事人在补充条款中特别对朱静敏之前的债权债务或租赁关系进行了约定，应认为刘家富、余日红对案涉房屋可能存在其他债权债务纠纷或租赁合同纠纷是有所预见的，而刘家富、余日红仍然愿意选择与朱静敏缔约，足以说明其愿意承担上述风险，故不能认为刘家富、余日红系因朱静敏、朱爱泉故意隐瞒，而在违背其真实意思的情况下签订的合同。因此，即使刘家富、余日红所称案涉房屋上存在租赁关系属实，亦系刘家富、余日红可否依照补充协议的条款，要求朱静敏或朱爱泉履行相关义务的问题，现刘家富、余日红以朱静敏、朱爱泉存在欺诈为由，要求撤销案涉合同的请求不应支持。综上，刘家富、余日红的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费55760元，由上诉人刘家富、余日红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王 颖