安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终330号
上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行，住所地安徽省马鞍山市含山县。
负责人：王晶，该行行长。
委托诉讼代理人：吴捍东，安徽长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘蓉，安徽长城律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：含山县振含建材销售有限公司，住所地安徽省马鞍山市含山县。
法定代表人：徐康，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：黄治权，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈燕文，男，1964年8月10日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。
委托诉讼代理人：卢本涛，安徽吴楚律师事务所律师。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司含山县支行（以下简称邮储含山支行）、含山县振含建材销售有限公司（以下简称振含公司）因与被上诉人沈燕文债权转让合同纠纷一案,不服安徽省含山县人民法院（2016)皖0522民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邮储含山支行委托诉讼代理人吴捍东、刘蓉，振含公司委托诉讼代理人黄治权、被上诉人沈燕文及委托诉讼代理人卢本涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邮储含山支行上诉请求：1、依法撤销（2016）皖0522民初1239号民事判决；2、依法改判予以驳回。
事实与理由：一、一审程序错误。1、一审判决书未列举证据且无举证、质证过程。一审判决书未就三方当事人提交的证据进行举证、质证和认证，直接认定事实并进行判决。2、巢湖世纪泽华商贸有限公司（以下简称泽华公司）作为租赁权益转让方、房屋所有权转让方及租赁合同解除方，应当被列为本案的第三人，一审法院却未通知其到庭参加诉讼，明显违反民诉法相关规定。二、一审认定事实错误，债权转让行为未生效。1、上诉人并未收到债权转让告知书。一审判决书认定，泽华公司与被上诉人于2014年6月23日共同向上诉人发出书面告知书，但在一审庭审过程中，上诉人和第三人振含公司均表示从未收到该告知书，且被上诉人也无相应证据证明上诉人确已收到。上诉人是根据泽华公司于2014年10月26日出具的委托书，向被上诉人支付2014年10月26日至2016年10月26日期间的租金859100元。《合同法》第80条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力”。2、《房屋租赁权益转让合同》对上诉人亦不发生效力。退一步说，即使上诉人收到泽华公司和被上诉人共同署名的告知书，但该告知书未附《房屋租赁权益转让合同》，内容仅是告知泽华公司已转让收取房租权利，并无限制单方解除合同权利的相关内容，故该《房屋租赁权益转让合同》对上诉人不发生效力，上诉人仍有按约解除与泽华公司签订房屋租赁协议的权利。三、一审适用法律错误。1、一审判决违反合同相对性原理。上诉人仅与泽华公司签订房屋租赁协议，上诉人应仅受该份协议的约束。泽华公司于2014年11月19日将案涉房屋在内的部分房屋转让给第三人振含公司后，向上诉人发出解除《房屋租赁协议》的通知。上诉人收到该通知后，也同意解除合同，因此该份房屋租赁协议已经双方协商一致解除。《房屋租赁权益转让合同》的签订主体系泽华公司与被上诉人，上诉人不应受该份协议的约束。换言之，上诉人与被上诉人之间并无合同关系，如被上诉人产生损失，应向泽华公司主张而非由上诉人承担。并且案涉房屋所有权转让给振含公司后，泽华公司已非案涉房屋的所有人，无权享有收取租金等权益。因而以债权转让获得租金收益权的被上诉人也丧失了租金收益权。所以泽华公司与被上诉人签订的《租赁权益协议》转让也自然终止。2、一审判决关于买卖不破租赁的解释错误。买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同对买受人继续有效，买受人必须承受租赁合同约定的权利义务，不能以其已成为租赁物新的所有人，而否认原租赁关系。变更原租赁合同约定的权利义务，买卖不破租赁的法律制度，保护的是承租人的租赁权，所以学理上又称其为“租赁权的物权化”。本案中的买卖不破租赁，实际上是指泽华公司在租赁期间将案涉房屋所有权转让给振含公司，上诉人仍可继续享有和承担原《房屋租赁协议》的权利义务，而并非一审判决书认定的被上诉人依然享有收取租金的权利。四、一审判决导致上诉人重复支付房屋租金，严重损害上诉人合法权益。上诉人已将案涉房屋2016年10月26日至2018年10月25日期间的租金94.5万元支付给现房屋所有权人振含公司，积极履行了支付租金的义务。如果再按一审判决支付被上诉人租金94.5万元，属重复付款，上诉人合法权益将被严重损害。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误从而导致判决错误。
沈燕文辩称：一、一审判决支持沈燕文的诉请，是因为沈燕文的诉请有合同依据，即沈文依法享有案涉租赁合同收益的权利。1、泽华公司与沈燕文签订了《房屋租赁权益转让合同》，沈燕文按照协议的约定支付了对价，是合法的合同权利转让行为，受法律保护。2、合同权利转让履行了通知，合同权利转让已发生法律效力。租赁权益签订后，泽华公司和沈燕文共同向邮储含山支行履行了权利转让的告知并送达了租赁合同及转让协议。根据合同法第79条的规定，案涉租赁合同的租金收益权已合法转让。沈燕文依法取得租赁合同的合同权利，有权依据转让协议和租赁合同向合同义务人主张权利。3、邮储含山支行上诉称，没有收到债权转让告知书，并主张房屋租赁权益转让合同对其没有约束力，以及本案租金是委托支付，是没有根据的。首先，上诉人已于2014年11月5日向沈燕文履行了2014年10月至2016年10月期间的租金859100元。其次，上诉人分别在2015年2月17日和2016年4月27日发给沈燕文的两份告知书中均称“租赁收益权转让”。4、上诉人以租赁物产权变动为由，单方决定终止合同的履行，并以此来对合同权利人沈燕文的诉讼请求进行抗辩，不能成立。二、邮储含山支行单方决定终止案涉租赁合同，没有合同约定和法律依据，案涉租赁合同仍然存续。故一审判决对上诉人的主张不予支持。1、终止租赁合同没有合同约定和法定事由。从邮储含山支行2016年4月27日的告知书来看，邮储含山支行终止合同的理由是租赁物的产权发生变化，新的业主向其主张租金。本案涉及到物权与租赁权的冲突问题，基于租赁物产权变动是发生在租赁法律关系之后，本案应遵循买卖不破租赁的民事法律关系的基本准则，无论租赁的标的物的所有权归属，租赁合同的权利是不受影响的，产权变更不是终止合同的理由。至于上诉人在一审诉称，停电问题也不是终止合同的理由，停电只是暂时的现象，且停电现象早就消除。自本案第一次庭审至今已有一年半多时间，邮储含山支行没有因为电力原因产生影响。不仅如此，邮储含山支行就案涉的租赁物与本案第三人签订了租赁协议并支付了租金，进一步说明案涉的租赁物不存在使用障碍。2、邮储含山支行诉称，租赁合同是泽华公司和邮储含山支行协商终止，这是不能成立的。首先，协商终止应当有终止协议，上诉人自始至终没有提交协商终止的任何证据，所谓的协商终止是没有的事实。其次，上诉人于2016年4月27日向沈燕文送达的告知书就是上诉人单方中止合同履行的通知，告知书明确记载“我行决定终止与泽华公司签订房屋租赁协议”，终止合同是上诉人的单方决定毋庸置疑。再次，案外人因租赁收益权转让而丧失了终止合同的权利。租赁权益转让合同第四条的规定，自租赁权益转让后，泽华公司无权终止合同的权利，也无权撤回转让的权利。邮储含山支行对此是明知的，协议终止合同之说不真实。3、无论是邮储含山支行单方终止协议还是与泽华公司协商终止协议，均因为未得到合同相对人或权利人沈燕文的同意，终止合同通知不发生法律效力。自租赁合同权益转让始，因合同权利的转让，原租赁合同关系的当事人不再仅是出租人泽华公司、承租人、还有享有租金收益权的沈燕文，租赁合同的任何变更、终止协议应得到上述合同权利人的同意。否则不发生合同变更、终止效力。若案外人与上诉人合意终止合同，则构成共同故意侵害沈燕文的合同权利，应承担连带赔偿责任。三、沈燕文就合同履行提起诉讼，上诉人2016年4月27日终止合同的通知不能产生案涉合同权利与义务终止的法律后果。2016年4月27日邮储含山支行单方终止履行合同，沈燕文不仅有异议，而且依法提起了诉讼，请求继续履行合同并支付租金。邮储含山支行终止履行合同不符合合同法第93条及94条的规定。因为终止合同的通知不发生合同权利与义务终止履行的法律效力，租赁合同及权益转让协议合法有效，合同的权利义务并未终止。四、第三人无权主张案涉的租赁费。邮储含山支行在租赁合同没有终止的情况下，私自与第三人就同一标的物签订租赁合同并支付租金，责任自负。1、第三人不是本案租赁合同的当事人，在本案租赁合同中，没有权利和义务，无权对案涉的租金主张权利。2、案涉的租赁权益优于物权，即“买卖不破租赁”。第三人取得案涉房屋的物权是案涉租赁合同之后，租赁权利设立先于物权的设立，且第三人在买卖房屋时明知案涉房屋上已经设立了租赁权利，仍然买卖。根据“买卖不破租赁”的民事法律原则，案涉租赁合同的权利优于租赁物的物权，第三人无权请求排除或排斥邮储含山支行的占有、使用租赁物权利的行使。同理，第三人无权请求邮储含山支行向其履行支付租金。3、邮储含山支行依据其与第三人签订的租赁合同而向第三人支付租金，与本案争议没有关联性。首先、邮储含山支行是依据案涉的租赁合同对租赁物占有、使用的租赁权，不是依据与第三人的租赁合同。邮储含山支行与第三人签订的租赁合同与本案争议的房屋租金请求没有关联性。其次、邮储含山支行与第三人就同一标的物签订租赁合同，是在案涉租赁合同没有终止的情况下擅自所为，后签订的租赁合同对案涉的租赁合同的权利人没有约束力，也不能产生免除邮储含山支行在原租赁合同中负有的义务的法律效力。再次、邮储含山支行向第三人支付租金，是依据其与第三人间的租赁协议，与本案争议无关。在案涉租赁合同及租赁权益转让合同权利与义务没有终止的情况下，邮储含山支行与第三人签订租赁合同并向第三人支付租金，完全是邮储含山支行的自身过失。如果因此造成其诉称的重复支付租金，完全是邮储含山支行没有尽到审慎注意所致。综上，沈燕文的请求事实清楚，证据确实充分，上诉人的诉请不能成立，请求驳回其上诉。
振含公司辩称：同意上诉人邮储含山支行的上诉意见。
振含公司上诉请求：依法撤销（2016）皖0522民初1239号民事判决，依法改判驳回沈燕文的诉讼请求。
事实与理由：一、一审判决认为“在《房屋租赁协议》履行期间，2014年6月22日，泽华公司与被上诉人签订《房屋租赁权益转让合同》，将《房屋租赁协议》中的房屋租赁权益转让给被上诉人，并共同向邮储含山支行发出书面告知书，形成债权转让。依《合同法》第80条关于债权转让成立后，未经受让人同意，不得撤销之规定，泽华公司自债权转让后，无权提出解除房屋租赁。上诉人认为一审判决中的上述认定不当，表现在：邮储含山支行没有收到书面房屋租赁权益转让《告知书》。一审认定2014年6月23日，泽华公司与被上诉人共同向邮储含山支行发出书面房屋租赁权益《告知书》。但一审中，邮储含山支行和振含公司都表示没有收到，被上诉人也没有证据证明邮储含山支行收到房屋租赁权益转让《告知书》。合同法第80条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力”。所以，泽华公司债权转让对邮储含山支行不发生效力。邮储含山支行是根据泽华公司2014年10月26日《委托书》向被上诉人支付2014年10月26日至2016年10月26日期间的859100元。2、《房屋租赁权益转让合同》对邮储含山支行不发生效力。退一步说，即使邮储含山支行收到泽华公司和被上诉人共同署名的房屋租赁权益转让《告知书》，依合同法第80条2款“债权人转让权利的通知不得撤销…”之规定，《告知书》不能撤销。但《告知书》没有附泽华公司与被上诉人签订的《房屋租赁权益转让合同》，只是债权人转让权利的通知，《房屋租赁权益转让合同》对邮储含山支行不发生效力。告知书只有（包括收取租金在内）的相关租赁权益转让，没有关于单方解除合同的权利限制。邮储含山支行有解除双方签订的房屋租赁协议的权利。所以，邮储含山支行仍有解除双方签订的《房屋租赁协议》的权利。二、一审判决认定：2016年4月27日，邮储含山支行向被上诉人送达的不能产生解除《房屋租赁协议》的法律效力，适用法律不当。邮储含山支行不是单方面解除房屋租赁协议，而是双方同意解除。2014年11月19日泽华公司将案涉租赁房在内的部分房屋出让给振含公司，于2015年11月1日向邮储含山支行发出解除《房屋租赁协议通知》。邮储含山支行2016年3月9日收到后，也同意协商解除合同。故双方属协商一致解除租赁合同。2016年4月27日向被上诉人送达《解除房屋租赁协议告知书》，仅仅是通知被上诉人关于邮储含山支行已经与泽华公司解除租赁合同的事实。所以一审判决认明显不当，应当确认邮储含山支行与泽华公司协商解除合同的行为合法有效。三、一审判决关于本案中“买卖不破租赁”的判决说理错误。买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，原租赁合同对买受人继续有效，买受人必须承受租赁合同约定的权利义务，不能以其已成为租赁物的新的所有人而否认原租赁关系，变更原租赁合同约定的权利义务。买卖不破租赁的法律制度，保护的是承租人的租赁权，所以学理上又称其为“租赁权的物权化”。在租赁期间，泽华公司将案涉的房屋转让给上诉人。根据买卖不破租赁的法律制度和不动产所有权自产权过户登记之日起转移的法律原则，振含公司应当承受泽华公司与邮储含山支行签订的房屋租赁协议约定的权利义务。邮储含山支行与振含公司依照原《租赁协议》约定的权利义务签订新的《房屋租赁协议》后，与泽华公司终止《房屋租赁协议》，邮储含山支行继续享有和承担原《房屋租赁协议》的权利义务，承租人的租赁权得到保护。没有受到一丝一毫的侵害。四、一审判决认定振含公司买受案涉租赁房屋，虽依法取得租赁房屋的所有权。但仅能承受房屋租赁协议中出租方义务人契约地位。不能享有该《租赁协议》中的房屋租赁权益，判决认定两点理由站不住脚。1、房屋租赁权适用“买卖不破租赁”的法律制度，而房屋租赁权益不能适用“买卖不破租赁”的法律制度。租赁权和租赁权益都是基于所有权产生的。租赁权根据“买卖不破租赁”的法律制度，是债权物权化，买受人必须保护承租人的租赁权；而租赁权益是普通债权，不能披着“买卖不破租赁”法律制度的外衣而物权化。租赁物所有权转让给振含公司后，泽华公司已非案涉房屋的所有人，无权继续就案涉房屋行使占有、使用、收益、处分的权利。所以租赁物原所有权人泽华公司与被上诉人签订的《租赁权益转让协议》也自然终止。2、被上诉人通过转让获取的收取租金权益的“债权”与振含公司通过所有权转让获得的和承受的“租赁权”不是同种债权。被上诉人与泽华公司签订《房屋租赁权益转让合同》获取的是邮储含山支行与泽华公司签订的《房屋租赁协议》中的部分权利，不承担义务，是普通债权。振含公司通过房屋所有权受让，承受和享有泽华公司与邮储含山支行签订的《房屋租赁协议》中的全部权利和义务，是新的租赁权。应当适用“物权优于债权”法律情形。3、一审将缔约审慎注意义务强加给振含公司不当。房屋转让，受让人只要注意审查转让房屋合法性、可行性和有无转让障碍即可。房屋出让人附有告知义务。出让人泽华公司在于受让人振含公司签订转让合同时，隐瞒了其与被上诉人签订《房屋租赁权益转让合同》的事实。同时，房屋转让合同中没有附加条款。所以一审判决认定损失由振含公司向泽华公司追偿，无事实和法律依据。五、一审判决邮储含山支行给付被上诉人945000元，损害了振含公司的合法权益。振含公司取得案涉房屋所有权后，依买卖不破租赁的法律制度，或承受原《房屋租赁协议》权利义务或依原《房屋租赁协议》条款签订新的《房屋租赁协议》，都不违反法律规定。案涉房屋所有权转让后，泽华公司已非案涉房屋所有人，无权享有租金收取等权益，因而依债权转让获得租金收益权的被上诉人也丧失了取得租金收益权，所以一审判决邮储含山支行给付被上诉人94500元不当，损害了振含公司的合法权益。六、本案判决没有就三方提交的证据进行质证和认证，而直接根据自由心证主观取舍，不能作为认定本案事实依据。七、本案漏列泽华公司作为本案当事人属于程序违法。本案中邮储含山支行与被上诉人之间并无直接法律关系，而泽华公司属于租赁权益转让方，解除租赁合同的行为均系泽华公司的行为所致，故泽华公司应当列为本案的被告或第三人。
沈燕文对上诉人振含公司的答辩意见同上。
邮储含山支行辩称：同意上诉人振含公司的上诉意见。
沈燕文一审诉请：1、确认邮储含山支行单方终止履行合同行为违约、违法；2、判令邮储含山支行按《房屋租赁协议》及《房屋租赁权益转让合同》的约定继续履行或者赔偿沈燕文94.5万元经济损失。
一审法院认定的事实：2010年10月26日，泽华公司与邮储含山支行签订《房屋租赁协议》，约定：泽华公司将其所有的坐落于含山县富鸿商城A2#楼1层西起4-6三间门面房（面积444平方米）出租给邮储含山支行营业使用；租赁期限自2010年10月26日至2018年10月25日；租金标准每月66.63元/平方米（含税价），即年租金355000元，以后每两年按上一年年租金递增10%；每两年一次支付租金，出租方在收到租金后7日内开具发票，第一次租金于合同签订生效后7日内支付，以后租金在房屋交付对应日前7日付清；合同还约定了房屋维护维修、其他费用承担、违约责任等事项。合同签订后，双方开始履行租赁合同。
2014年6月22日，泽华公司与沈燕文签订《房屋租赁权益转让合同》，约定：泽华公司将上述租赁合同自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈燕文，转让对价1000000元；房屋租赁权益转让后，转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有，转让方对原签订的租赁合同不再有变更、撤销、解除等权利；转让方在房屋租赁期间按原租赁合同第六条对房屋进行正常保养维修；转让方如在转让期间将房屋出售给原承租方或他人，需经受让方同意，在退还受让方转让款并支付受让人损失后，方可出售；转让方不再用赠与、免除、转让、质押或以其他方式处分本合同项下的房屋租赁权益；转让方授权受让方在承租人对房屋租赁合同违约时全权行使转让方的合同权利，追究承租人的责任；合同还进行了其他约定。2014年6月23日，泽华公司与沈燕文共同向邮储含山支行发出书面告知书，告知了房屋租赁权益转让的相关事项。2014年7月1日,沈燕文支付了房屋租赁权益转让对价1000000元。2014年11月5日，邮储含山支行向沈燕文支付了2014年10月26日至2016年10月25日期间的房屋租金859100元。2014年11月8日，泽华公司与振含公司签订《房地产买卖契约》，将泽华公司所有的坐落于含山县昭关东路北侧富鸿商城2#幢-102-102房地产有偿转让给振含公司。双方于2014年11月19日完成该房地产转让的变更登记手续，振含公司领取了含山县房地权证环峰字第××号房产证。涉案的租赁房屋也包含在其中。2015年12月1日，泽华公司向邮储含山支行发出通知书称：租赁房屋已转让给振含公司所有，双方签订的租房合同因情势变更已没有维持的必要，合同终止。该通知书邮储含山支行于2016年3月9日收悉。随后2016年3月11日，邮储含山支行回函泽华公司，要求泽华公司解决巢湖市人民法院下达的协助冻结租金问题和对沈燕文的房屋租赁权益转让问题。2016年3月14日，邮储含山支行向沈燕文发出告知书，告知3月9日收悉情况，并催促沈燕文10日内处理此事。2016年4月27日，邮储含山支行向沈燕文发出告知书，决定终止其与泽华公司之间的《房屋租赁协议》，不再继续支付租金。为此，沈燕文向一审法院提起诉讼。目前，邮储银行含山支行仍正常租赁使用涉案房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点在于2010年10月26日泽华公司与邮储含山支行签订的《房屋租赁协议》是否已被解除，以及涉案租赁房屋所有权转让后，房屋出租人、债权受让人、房屋受让人及房屋承租人之间的权利义务如何确认。一、2010年10月26日泽华公司与邮储银行含山支行签订的《房屋租赁协议》是否已被解除。该房屋租赁协议履行期间，泽华公司与沈燕文签订《房屋租赁权益转让合同》，将2010年10月26日《房屋租赁协议》中自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈燕文，明确约定转让方在租赁合同中的所有权益、权利归受让方所有。且泽华公司与沈燕文共同向邮储含山支行发出书面告知书，告知了房屋租赁权益转让的约定内容，因而形成了债权转让。自债权转让通知书送达承租人时，债权转让依法成立，沈燕文自然成为《房屋租赁协议》的合同当事人之一，即出租方的权利享有人。而泽华公司则自债权转让后丧失了出租方的一切合同权利，包括单方解除合同的权利，其仅能作为出租方的合同义务人，应尽租赁房屋的维修维护等保障租赁房屋正常使用的相关合同义务。另根据合同法第八十条的规定，债权转让成立后，未经受让人同意，不得撤销。因此泽华公司自债权转让后无权提出解除房屋租赁协议。至于2016年4月27日邮储含山支行向沈燕文发出的告知书，只能视为承租人单方解除房屋租赁协议的通知。作为出租方的权利享有人沈燕文及时起诉，对该单方解除通知持有异议。经审查，邮储含山支行单方解除房屋租赁协议的理由仅为租赁房屋已转让第三人，第三人向承租人主张权益，根据“买卖不破租赁”的法律制度，该理由不能成为承租人单方解除房屋租赁合同的法定理由。因此，2016年4月27日邮储含山支行的告知书，不能产生解除《房屋租赁协议》的法律效力。二、涉案租赁房屋所有权转让后，房屋出租人、债权受让人、房屋受让人及房屋承租人之间的权利义务如何确认。根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，“买卖不破租赁”的法律制度采用契约地位承受，即租赁物受让人承受租赁合同的出租人地位，仍应当继续履行原租赁合同的约定，买卖不破租赁。涉案租赁房屋在泽华公司转让振含公司前，已由泽华公司将2010年10月26日《房屋租赁协议》中自2014年10月26日至2018年10月26日期间的房屋租赁权益转让给沈燕文享有。沈燕文已依法成为该《房屋租赁协议》的合同当事人之一，即出租方的权利享有人。振含公司受让涉案租赁房屋，虽依法取得租赁房屋的所有权，但其仅能承受《房屋租赁协议》中出租方义务人泽华公司的契约地位，不能享有该《房屋租赁协议》中的房屋租赁权益（包括收取租金的权利）。其理由有二：一是收取租金的权利是基于房屋租赁合同所产生的债权，振含公司虽然取得涉案租赁房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”的法律制度，其仍受到原租赁合同的约束，其意欲获取本案《房屋租赁协议》中收取租金的权利，与沈燕文通过债权受让获取的收取租金的权利，系同一种债权，不符合“物权优于债权”的适用情形；二是振含公司在与泽华公司进行房屋转让交易时，本案涉案租赁房屋正处于承租人邮储含山支行正常营业使用之中，振含公司能够轻易地审查出转让房屋的租赁使用、租金支付及租赁权益转让等情况，其若未尽到交易安全的审慎注意义务，而与泽华公司发生房屋买卖交易，由此造成的损失，只能向泽华公司追偿，而不能以取得租赁房屋的所有权为由主张租金收入，从而损害债权受让在先的沈燕文的合法权益。综上所述，沈燕文第二项诉讼请求，即请求判令邮储含山支行按《房屋租赁协议》及《房屋租赁权益转让合同》的约定继续履行，给付租金945000元，具有事实和法律依据，予以支持；沈燕文第一项诉讼请求，即确认邮储含山支行单方终止履行合同行为违约、违法，其表述不规范，但该项诉请的实质是对邮储含山支行单方终止履行合同的行为提出异议，确认不产生解除房屋租赁合同的效力，对该项诉请予以审查，且予以支持。至于邮储含山支行抗辩，租赁房屋在经营使用期间经常停电，导致无法正常经营，有权拒付租金。经审查，2016年2-4月份的几次停电，物业公司出具的证明均显示停电原因待查。含山县公安局环峰派出所接处警情况登记表仅显示，断电原因系邮储含山支行旁边的易买特超市现任老板与前任老板发生经济纠纷所致。邮储含山支行提举的上述证据，均不能证明出租方故意断电违约，因此邮储含山支行此抗辩意见无证据支撑，不予采纳。关于邮储含山支行的其他抗辩意见以及第三人的述辩意见，亦不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决：一、确认邮储含山支行2016年4月27日的告知书不产生解除2010年10月26日《房屋租赁协议》的法律效力；二、邮储含山支行于判决生效后十日内给付沈燕文2014年10月26日至2018年10月26日期间的租金945000元。一审案件受理费13250元，减半收取计6625元，由邮储含山支行负担。
邮储含山支行在二审庭审中举证如下：
证据1、泽华公司2014年10月26日出具的委托书一份，内容是委托邮储含山支行将租金支付给沈燕文，证明邮储含山银行付款是基于泽华公司对沈燕文的委托，也证明了泽华公司和沈燕文之间不是债权转让关系，仅仅是委托收款关系，本案中实际没有发生债权转让行为。
证据2、（2014）皖含公正字第0804号公证书一份，公正内容也是一份授权委托书，泽华公司委托沈燕文代为向惠民村镇银行和邮储含山银行收取房屋租金，证明目的同上。
沈燕文对上述证据的质证意见为：对真实性无异议，但与本案没有关联性；委托书的产生是因为邮储含山银行将其作为付款的依据，仅是委托的话是不需要支付对价的，这与本案实际的租赁权益转让关系是相矛盾的，不能真实的反映各方之间的法律关系。
振含公司对上述证据的质证意见为：对上述证据的“三性”没有异议；一审的时候收到了上述证据，但是一审笔录中没有相关质证的内容。
振含公司、沈燕文在二审中均未提交新的证据。
对邮储含山支行在二审中所举证据的真实性，沈燕文、振含公司均未提出异议，本院对其真实性和关联性予以确认。
对于一审查明的，关于2010年10月26日，泽华公司与邮储含山支行签订了《房屋租赁协议》，2014年11月8日，泽华公司与振含公司签订了《房地产买卖契约》等相关案涉主要事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。对于一审认定的，2014年6月23日，泽华公司与沈燕文共同向邮储含山支行发出书面告知书，告知了房屋租赁权益转让的相关事项。因邮储含山支行、振含公司对该事实均提出异议，而沈燕文未能举证证明在2014年6月23日，泽华公司与沈燕文通过何种方式向邮储含山支行履行了通知义务，故本院对此部分事实不予认定。
二审另查明，泽华公司于2014年10月26日出具了委托书一份，主要内容为“委托邮储含山支行将应付给泽华公司的房屋租金（2014年10月26日支付85.91万元、2016年10月26日支付94.5万元、）支付给沈燕文，租金发票由泽华公司开具”。2014年11月3日，含山县公证处出具了（2014）皖含公正字第0804号公证书一份，主要内容为“泽华公司法定代表人潘超于2014年11月3日，在该处出具了授权委托书一份”。该授权委托书与本案有关的主要内容为“泽华公司将案涉房屋租给邮储含山支行，租期2014年7月1日至2018年10月25日，现委托沈燕文代为收取上述租期内的租金”。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、沈燕文与泽华公司签订《房屋租赁权益转让合同》后，沈燕文能否自然成为泽华公司与邮储含山支行所签订的《房屋租赁协议》的合同当事人之一；2、在泽华公司与振含公司签订《房地产买卖契约》，并完成案涉房屋过户登记手续后，泽华公司和邮储含山支行能否解除双方之间签订的《房屋租赁协议》；3、沈燕文向邮储含山支行主张的案涉房屋租金是否应当支持。
本院认为，债是按照合同约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利义务关系。特定当事人间得请求一定给付的法律关系称为债之关系，其得请求给付的一方当事人享有债权称为债权人，负有给付义务的一方当事人称为债务人。基于合同约定而产生之债为合同之债，基于法律规定而发生之债称之为法定之债。
关于本案争议焦点1，泽华公司与邮储含山支行签订的《房屋租赁协议》系不动产租赁合同，泽华公司作为出租人按合同约定将房屋交付给邮储含山支行，并负有对房屋的正常维护、维修等义务，以保证承租人能够正常使用、收益，而邮储含山支行作为承租人，主要义务为按合同约定的时间向出租人泽华公司支付租金。根据法律规定，除合同的性质、当事人约定、法律规定不得转让外，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。2014年6月23日，泽华公司与沈燕文签订了《房屋租赁权益转让合同》，根据双方合意达成的约定，泽华公司将对案涉房屋租金收益权转让给沈燕文，沈燕文因泽华公司的债权让与而取得对邮储含山支行的房屋租金债权，债权的主体发生变更，此债权转让行为应当自通知债务人邮储含山支行后，对邮储含山支行发生效力。而沈燕文所取得的债权是基于案涉《房屋租赁协议》所产生的个别债权，不能因此当然成为案涉《房屋租赁协议》的当事人。
关于本案争议焦点2，根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”，原租赁合同对买受人和承租人继续有效，均不能因租赁物所有人发生变更而否认原租赁关系，单方面变更原租赁合同约定的权利义务。根据本案已查明的事实，泽华公司与振含公司于2014年11月19日完成变更登记手续，振含公司成为案涉房产所有权人。振含公司作为房屋买受人，享有原《房屋租赁协议》中的相应权利和承担相应的义务。
关于本案争议焦点3，首先，对于2014年10月26日至2016年10月25日期间的房屋租金859100元，邮储含山支行认为是基于泽华公司的委托付款行为，向沈燕文支付了该租金；而沈燕文则认为是基于债权转让行为向邮储含山支行收取了该租金。因该租金支付的时间发生在案涉房屋所有权变更之前，且各方当事人对2016年10月25日之前的房屋租金归属无争议，故本院对该笔租金的支付方式不予审查。其次，对于沈燕文主张的2016年10月26日至2018年10月25日期间的房屋租金945000元，按照原《房屋租赁协议》约定的支付时间应在2016年10月期间的对应日。沈燕文和泽华公司之间约定的该笔租金收益权转让，根据债权的性质应属于未到期债权。根据《合同法》第82条规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对于让与人的抗辩，可以向受让人主张。在本案中，如泽华公司无向沈燕文的债权转让行为，其自身在将案涉房屋过户给振含公司后，因物权转让行为，已无权向邮储含山支行主张2016年10月26日至2018年10月25日期间的房屋租金，故邮储含山支行作为债务人对该笔租金的抗辩可以向沈燕文主张。再次，振含公司在与泽华公司签订《房地产买卖契约》时，审慎义务应包括对房屋的占有和使用情况的常识性了解，包括对原《租赁协议》的审查。沈燕文主张债权转让行为发生在2014年6月23日，并向邮储含山支行书面告知的事实，因邮储含山支行不予认可，结合邮储含山支行提交的2014年11月3日的委托付款公证书，不能推断出振含公司在2014年11月8日签订《房地产买卖契约》时，已知晓债权转让的事实。一审法院显然过于加重了房屋买受人在交易安全中应尽的审慎注意义务。最后，根据“合同相对性原则”，泽华公司与沈燕文之间关于“转让方如在转让期间将房屋出售给原承租方或他人，需经受让方同意，在退还受让方转让款并支付受让人损失后，方可出售；转让方不再用赠与、免除、转让、质押或以其他方式处分本合同项下的房屋租赁权益；”等约定，对合同当事人产生约束力，在泽华公司违反合同约定后，沈燕文可向泽华公司主张违约责任。
综上，一审判决部分事实认定有误，适用法律错误，应予纠正。上诉人邮储含山支行、振含公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省含山县人民法院（2016）皖0522民初1239号民事判决；
二、驳回沈燕文的一审诉讼请求。
一审案件受理费6625元，二审案件受理费13250元，由沈燕文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪振兴
代理审判员 韦少兵
代理审判员 彭 立
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 纪 震