上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12598号
上诉人（原审原告、反诉被告）：新世界百货集团上海汇妍百货有限公司，注册地上海市长宁区天山路762号。
法定代表人：牛伟，职务董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱亮，上海原本律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯敏波，男，1990年6月4日生，汉族，住四川省都江堰市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邱伟，男，1990年11月10日生，汉族，住四川省金堂县。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人:张臻欣，上海安硕律师事务所律师。
上诉人新世界百货集团上海汇妍百货有限公司（以下简称汇妍公司）因与上诉人冯敏波、邱伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人汇妍公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判汇妍公司不返还租赁保证金及物业费保证金。事实和理由：《三方协议书》与《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》和《物业管理服务协议》及相关补充协议构成一个整体，汇妍公司基于上海A有限公司（以下简称A公司）的违约行为，有权按照合同约定没收A公司缴纳的租赁保证金和物业费保证金。一审法院也认定了A公司在2016年3月1日之后拒不支付租金和物业服务费的行为构成违约，没收保证金的违约责任约定是对汇妍公司直接损失和可得利益损失的补偿。
上诉人冯敏波、邱伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汇妍公司的一审诉请，支持冯敏波、邱伟的反诉请求。事实和理由：1、汇妍公司违约在先。A公司作为餐饮企业，没有营业执照会面临顾客投诉和行政部门的罚款，甚至停业整顿。而汇妍公司无法提供大环评资质，致使A公司从2015年9月18日开业至2016年3月初这段期间遭受重大营业损失，汇妍公司已经构成根本性违约，此期间的租金应当全部免除。2、由于汇妍公司违约在先，A公司一直无法办理营业执照，收到行政处罚，该罚款的支付责任也应由汇妍公司承担。3、A公司于2016年5月29日停止了营业并致函汇妍公司，所有设备均留在店内。2016年7月20日A公司再次致函汇妍公司，主张将店内的装修及设备抵扣所签租金和其他费用，但汇妍公司收到函件后直接处置了留存设备，又于2016年6月3日发函主张租金，既然汇妍公司拒绝了以物抵债的请求，应将物品归还，由于设备已经被汇妍公司所处置，故应该折价补偿。一审应对这些设备进行估值，而不能仅凭汇妍公司的态度自行认定价值。
上诉人汇妍公司与上诉人冯敏波、邱伟对各自的上诉请求均不予认可。
汇妍公司向一审法院起诉请求：1、冯敏波、邱伟立即向汇妍公司支付拖欠的租金人民币（以下币种相同）1,355,384元（2015年10月1日至2016年6月4日，月租金166,683元）；2、冯敏波、邱伟立即向汇妍公司支付拖欠的物业服务费用247,336元（2015年10月1日至2016年6月4日，每月物业费30,417元）；3、冯敏波、邱伟立即向汇妍公司支付汇妍公司代付费用60,127.45元；4、本案诉讼费由冯敏波、邱伟承担。
冯敏波、邱伟向一审法院提起反诉请求：1、汇妍公司赔偿冯敏波、邱伟装修及设备损失300万元；2、汇妍公司返还保证金444,200元（租赁保证金333,366元、物业服务费保证金60,834元、装修保证金50,000元）。
一审法院认定事实：2013年3月26日，上海泓鑫置业有限公司（以下简称泓鑫置业、甲方）与上海C有限公司（以下简称C公司、乙方）就上海市XX路XX号XX广场XX层XX号商铺（以下简称涉讼房屋）签订《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》，约定由C公司承租涉讼房屋作餐饮使用。乙方须自行办理其在该房屋内营业所须之批准、牌照及其他许可，甲方提供必要的协助。租期自2013年6月10日至2020年6月9日。月租金为152,083.30元，每两个月支付一次。履约保证金为300,566.60元。乙方未足额支付任何一期租金、或任何一期其他费用、或未按照物业服务协议支付任何一期物业管理费及其他乙方应付费用超过10日的或乙方面临财务危机或面临清算或营业执照被吊销的，甲方有权单方面终止合同，合同终止之日为自甲方通知到达乙方之日或视为到达之日。对于乙方因上述违约行为而导致甲方单方面终止本合同的，甲方还有权没收乙方履约保证金，并且要求乙方支付赔偿金以赔偿损失。
2013年4月18日，C公司（甲方）与上海D有限公司（以下简称D公司、乙方）签订《物业管理服务协议》一份，约定由D公司为C公司提供涉讼房屋的物业管理服务，合同期限与上述租赁合同期限相同。每月物业费为30,416.67元，甲方应于每个公历月5日前支付，每两个月为一期。
2013年7月22日，C公司、D公司、泓鑫置业三方签订三方协议一份，约定由泓鑫置业承继原物业管理协议中D公司的全部权利义务。
嗣后，泓鑫置业企业名称变更登记为汇妍公司。
2015年3月1日，汇妍公司与C公司签订补充协议两份，约定C公司签订的租赁合同及物业管理协议中的相对方均变更为汇妍公司，并调整了相关月租金标准及物业费标准。
2015年3月-7月，汇妍公司对涉讼房屋所在的整幢大楼进行整体改造，改造涉及调整大楼地下二层至六楼的业态布局，增加餐饮规模。
2015年7月1日，汇妍公司（甲方）、C公司（乙方）与A公司（丙方）就涉讼房屋签订三方协议书一份。约定原《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》、《物业服务管理协议》中的乙方，由乙方变更为丙方。原合同中乙方所享有的权利及应履行的义务全部由丙方承继，并由丙方继续履行原合同。自2015年7月1日起，丙方承诺所租商铺仅作商业用途，业态限于餐饮，品牌或商号限于A公司。甲方给予丙方62天装修免租期，即2015年7月1日至2015年8月31日。丙方调整后的正式开业日为2015年9月18日。若丙方因其自身原因未能按期开业，丙方应当依据原合同约定承担违约责任。丙方同意于2015年9月1日起向甲方支付租金。2015年7月1日至2017年6月30日的租金标准为每月166,683元，物业管理费为每月30,417元。租金采用先付后用，按两个月支付的方式，丙方应于公历的第15日或之前向甲方支付下一期的保底租金。租赁保证金调整为333,366元，物业管理费保证金为60,834元。租赁期内，丙方不得将上述租赁保证金、物业管理费保证金抵充丙方应付之租金、物业管理费或其他费用。合同期满或提前终止时，在丙方付清所有应付款项、办妥以所租商铺为注册地址或营业地址的证照注销或变更手续，丙方所交还的所租商铺及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状，且三个月内未发生有关丙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在丙方交还所租商铺后九十日内将保证金无息退还丙方。丙方可根据经营需要对所租商铺进行必要的装修、装饰工程。丙方应向甲方缴纳装修押金50,000元。在丙方装修结束并经甲方验收通过后的10个工作日内，甲方将装修押金无息返还。本协议与原合同合并构成原合同项下设定租赁关系的完整有效法律文件。
三方协议签订后，汇妍公司即将涉讼房屋交付A公司使用。A公司则按约支付了租赁保证金333,366元、物业管理费保证金60,834元及装修押金50,000元。并且A公司已支付租金及物业费至2015年9月底。
2015年9月2日，A公司向汇妍公司发送情况说明一份称，A公司已装修完毕准备开业，但因汇妍公司无法提供大环评资质，致A公司无法办理相关证照，A公司可能无法正常经营。如不能按期开业，要求汇妍公司承担相关赔偿。并要求汇妍公司5个工作日内回复，否则将暂停缴纳租金及物业费。汇妍公司表示未收到上述函件。
2015年11月16日，上海市长宁区环境保护局向汇妍公司发出长环评[2015]25号关于泓鑫时尚广场改造项目环境影响报告表的审批意见，主要内容为汇妍公司提交的报告表已收悉，项目调整B2-F6业态布局，增加餐饮规模，改造现有隔油设施和内部公共烟道，现同意项目建设，项目竣工后建设单位应按规定程序申请试运行。经检查批准后方可投入试运行。在试运行期间开展环境监测，申请环保验收。验收合格后，项目方能投入正式使用。逾期未申请竣工验收或验收不合格，将依照环保法律、法规的有关规定予以行政处罚。
2015年12月29日，上海市长宁区环境保护局向汇妍公司颁发长环试[2015]39号关于泓鑫时尚广场改造项目试运行的审批意见，同意项目试运行，期限到2016年3月29日。项目在试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向上海市长宁区环保局申请延长试运行。
2016年3月8日，A公司向汇妍公司回函称，A公司已于2016年1月20日领取了大环评资质材料。但因汇妍公司此前一直无法提供该材料，导致A公司无法正常经营。且A公司已被举报无证经营。目前证照正在办理中。
2016年3月22日，上海市长宁区市场监督管理局向A公司出具行政处罚决定书，对A公司没收违法所得2,072元，罚款50,000元。根据该处罚决定书，自2015年9月28日起，A公司在未取得餐饮服务许可的情况下，对外从事火锅餐饮服务经营活动，至2015年11月11日被查获。此后A公司主动停止违法经营活动。A公司已于同日缴纳了上述罚款。
2016年5月29日，A公司向汇妍公司发送公函称，“我司已破产，再无力支付经营。于2016年5月29日正式闭店停业。所有投资及设备均留于店内。”
2016年6月3日，汇妍公司向A公司发送《商铺租赁合同》终止函，称因A公司长期拖欠租金等费用，汇妍公司根据合同约定提前终止合同，没收A公司的履约保证金，并收回商铺。并同时催促A公司补缴租金，支付违约金等。审理中，冯敏波、邱伟确认A公司于2016年6月4日收到该函件。
2016年7月4日，A公司发函汇妍公司称已将房屋钥匙交付汇妍公司保安部。
2016年7月12日，汇妍公司向A公司发函，要求A公司在收到函件三日内将涉讼房屋恢复原状并返还给汇妍公司。如未按期恢复，汇妍公司有权代为恢复原状，有权将商铺内的所有货品、设备、家具等物品搬出，并收回商铺。如A公司未及时办理房屋返还手续，视为A公司已放弃租赁房屋内之任何物品（包括装修、设施设备）的处置权利。
A公司收到上述函件，于2016年7月20日向汇妍公司回函称，A公司入驻涉讼房屋后投资巨大，有装修及设备投资400万，同时已交付房租及装修押金45万。A公司自2016年6月7日向汇妍公司发送《租赁终止协商函》起已无力支付汇妍公司任何费用。A公司表示愿意以涉讼房屋内装修及设备抵付合同期内的费用。
2016年10月，A公司进入破产清算程序。冯敏波系清算组负责人，邱伟系清算组成员。根据2016年12月11日的清算报告，A公司已在2016年10月19日在青年报上刊登了注销公告。冯敏波、邱伟作为公司股东确认承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。
2016年12月11日，A公司决定向登记机关申请注销登记。
2017年1月4日，A公司被注销登记。
庭审中，冯敏波、邱伟认可汇妍公司在合同期内为其垫付水电费及广告灯箱费等金额60,127.45元。同时另确认，A公司的营业执照于2016年3月初办出。
汇妍公司另确认由于A公司在合同解除后未能履行房屋恢复原状及搬离物品的义务，汇妍公司已自行将涉讼房屋恢复原状，原装修已拆除，A公司留存的设备目前存放于汇妍公司的仓库内。对于上述设备，冯敏波、邱伟表示放弃。汇妍公司表示，如果冯敏波、邱伟欲以设备抵扣费用，汇妍公司只认可2-3万元。
目前汇妍公司已将涉讼房屋出租给他人。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
一审法院认为，汇妍公司与冯敏波、邱伟就涉讼房屋订立的租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。
汇妍公司与冯敏波、邱伟对汇妍公司与A公司的租赁合同事实已解除并无争议，本案的主要争议焦点为A公司是否有拖欠租金等费用的违约行为。冯敏波、邱伟辩称，由于汇妍公司一直无法办出大环评报告，导致A公司无法正常经营，且之间还收到行政处罚。之后虽A公司办理了营业执照，但经营也受重大影响，不得不停止经营，A公司曾就租金抵扣多次与汇妍公司协商。法院认为，A公司系一餐饮店铺，相关证照对其正常营业影响较大。由于汇妍公司一直未提供涉讼房屋的大环评报告，根据行政处罚的相关情况可知，A公司先前在2015年10月期间系无证经营。A公司未正常支付涉讼房屋2015年10月的租金具有一定客观因素。但冯敏波、邱伟自认，2016年1月20日，汇妍公司提供了大环评报告；2016年3月初，A公司已办理出营业执照。在此情况下，A公司仍旧未支付相关租金等费用，已属违约。在拖欠租金数月后，汇妍公司于2016年6月4日向A公司送达解约函，汇妍公司依照合同及法律规定解除合同合法有据。A公司虽于2016年5月29日曾向汇妍公司发送解约函。但法院认为该解约行为无合同依据，也无法律依据，法院不予认可。因此，A公司应向汇妍公司支付截至合同解除日，即2016年6月4日的租金及物业费。冯敏波、邱伟又辩称，此前已向汇妍公司提出以A公司留存的设备、物品抵债，汇妍公司已经默许。法院认为，A公司的要求系以物抵债，在汇妍公司并未明确表示债务抵消的情况下，法院无法认可双方的债务已抵消。冯敏波、邱伟擅自抵债缺乏依据，法院不予采纳。A公司仍应向汇妍公司支付所有拖欠费用。审理中，汇妍公司表示A公司留存的设备仍由汇妍公司在保管，冯敏波、邱伟则明确表示放弃上述设备。汇妍公司另表示，如以设备抵扣费用，汇妍公司可接受折价2-3万元。鉴于本案的实际情况及双方对留存设备的处理态度，汇妍公司接受折价2-3万元于法不悖，法院予以认可。法院确认折价3万元，从冯敏波、邱伟应付费用中抵扣。
至于租金及物业费的标准。鉴于双方的租赁合同中约定汇妍公司有义务为A公司办理相关登记及执照提供协助及相关资料，而汇妍公司未能及时履行协助提供资料的义务，对A公司经营确实有一定影响。冯敏波、邱伟自认A公司于2016年3月初办出执照。而A公司实际于2016年1月20日领取了汇妍公司提供的大环评报告，考虑到办证的期间，法院酌定A公司受影响的期间段为2015年10月1日至2016年2月底。法院酌定该期间段内，A公司应当支付原租金及物业服务费标准的65%，即租金541,719.75元，物业服务费98,855.25元。2016年3月之后，A公司应正常向汇妍公司支付租金及物业费。故A公司共应向汇妍公司支付租金1,033,993.15元（设备费用3万元已抵扣），物业服务费194,161.85元。根据A公司的清算报告，冯敏波、邱伟作为公司股东承诺承担公司未了债务，汇妍公司要求冯敏波、邱伟承担责任，具有事实和法律依据。因此，冯敏波、邱伟应当向汇妍公司支付上述租金及物业服务费。
此外，汇妍公司另为A公司代为垫付了水电费及广告费等共60,127.45元。冯敏波、邱伟对该事实并无争议，但辩称该债务同样已抵消。根据法院前文所述，该辩论意见缺乏依据，法院不予采纳。汇妍公司的此项诉请应予以支持。
关于冯敏波、邱伟反诉要求赔偿装修及设备损失。首先，冯敏波、邱伟并无充分证据证明其实际损失（包括装修及设备），法院无法确认冯敏波、邱伟的实际损失。其次，本案系A公司拖欠租金违约，汇妍公司虽迟延提供了大环评报告，但不致根本违约，且此后汇妍公司已向A公司提供了办理证照的材料。如有相关损失也应由A公司自身承担。冯敏波、邱伟的此项反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于返还保证金。针对租赁保证金和物业服务费保证金，根据三方协议的约定，合同期满或提前终止时，在A公司付清所有应付款项、A公司所交还的所租商铺及其装修、设备和设施已恢复原状，汇妍公司应返还保证金。现因法院已判决冯敏波、邱伟支付所欠款项，涉讼房屋也已还给汇妍公司，汇妍公司应当将包括租赁保证金以及物业费保证金在内的保证金返还给冯敏波、邱伟。至于汇妍公司以冯敏波、邱伟违约为由没收保证金，根据租赁合同的约定，其仅能要求没收履约保证金，该履约保证金并无证据证明已转为三方协议书中的保证金的一部分，如汇妍公司要坚持主张违约责任，没收履约保证金，可另案诉讼。故冯敏波、邱伟要求返还上述保证金依据不足，法院不予支持。针对装修保证金5万元，合同约定汇妍公司应在涉讼房屋装修验收后返还A公司，鉴于A公司已实际经营，装修应已完成。合同也并未约定汇妍公司有权没收，冯敏波、邱伟要求返还实属合理，法院予以支持。
一审法院审理后作出判决：一、冯敏波、邱伟应于判决生效之日起十日内向新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付拖欠的租金1,033,993.15元；二、冯敏波、邱伟应于判决生效之日起十日内向新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付拖欠的物业服务费194,161.85元；三、冯敏波、邱伟应于判决生效之日起十日内向新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付代为垫付费用60,127.45元；四、新世界百货集团上海汇妍百货有限公司应于判决生效之日起十日内向冯敏波、邱伟返还装修保证金50,000元、租赁保证金333,366元以及物业服务费保证金60,834元，合计444,200元；五、驳回新世界百货集团上海汇妍百货有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回冯敏波、邱伟的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,241.50元，因本案适用简易程序减半收取计7,620.75元，由新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担2,303.76元，冯敏波、邱伟负担5,316.99元。反诉案件受理费17,178.40元，由新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担2,215.50元，冯敏波、邱伟负担14,962.90元。
本院二审期间，汇妍公司提供了其与案外人就涉案店铺拆除工程的承包合同及工程款支付发票，证明汇妍公司为恢复原状所产生的费用，故不同意返还租赁保证金和物业服务费保证金。冯敏波、邱伟对发票的真实性予以认可，对承包合同的真实性不予确认。其认为双方之间并没有约定拆除费用可以抵扣保证金。本院认为上述证据并非一审判决后形成，不属于二审新证据，也与本案争议之间缺乏关联性，故对其证据效力不予认可。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，汇妍公司与A公司就涉讼房屋的租赁关系所签订的合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。双方的争议在于造成租赁合同解除的责任认定以及租赁合同解除后相关保证金及设备物品应如何处理。
关于解除的责任争议，汇妍公司主张系因A公司拖欠租金构成根本性违约；A公司则主张解除原因是汇妍公司违约在先，未能提供具有大环评资质符合合同约定的租赁房屋所致。对此本院认为，A公司租赁涉讼房屋作为餐饮经营，相关证照的办理确实会对其正常经营产生影响，汇妍公司未能在租赁期开始后提供相关证照，A公司有权主张减免租金甚至以合同目的无法实现为由要求解除合同。然而，A公司并未主张上述权利，仍然在涉讼房屋中继续经营。汇妍公司于2016年1月20日提供了大环评资质之后，涉讼房屋已经完全符合A公司的经营需求，A公司再无拒绝支付租金的抗辩权利，但A公司在此情况下仍拖欠租金及物业费数月之久，经催告后仍拒不支付，显已构成根本性违约，汇妍公司有权行使合同解除权并要求A公司支付拖欠的租金及物业费用。鉴于汇妍公司合同履行初期的违约行为，一审根据本案实际情况，酌情认定A公司受影响的经营期间时间段，并减免了该时间段租金及物业服务费的35%，具有事实依据，本院予以支持。
关于租赁保证金和物业服务费保证金的返还争议，汇妍公司认为不应该适用三方协议中关于合同期满或提前终止，A公司付清所有款项、返还商铺恢复原状后无息返还的约定，而应适用《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》中关于承租人违约，出租人有权没收履约保证金的约定。然而首先，租赁合同中显然没有关于物业费保证金的约定，汇妍公司并无证据证明该履约保证金的内涵包括了租赁保证金及物业费保证金；其次，三方协议签订于《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》之后，三方协议中关于合同提前终止的约定也并未明确排除一方违约的情形，故本案的处理应以双方在上述租赁合同中的约定为依据。一审在判令A公司应交付租金及物业费的情况下，认定汇妍公司无权要求没收上述保证金，符合双方的约定，本院予以支持。汇妍公司可另案主张对A公司逾期支付租金、物业费的违约责任。
最后，关于设备装修损失的处理。A公司在2016年7月4日将涉讼房屋钥匙交付汇妍公司之时，本就应按约定使涉讼房屋恢复原状，将其中的设施设备予以拆除或者自行搬离，但A公司未及时履行上述房屋交接义务存在不妥。在A公司要求将涉讼房屋内装修和设备抵扣租金的主张未获得对方同意后，A公司也应及时将设备设施予以搬离以避免损失的扩大，但其消极行为最终致使汇妍公司自行拆除了装修并将设备设施另存放于汇妍公司的仓库中，A公司应对此造成的损失承担责任。一审诉讼期间，A公司又明确表示放弃涉讼房屋内的设备，一审遂依照汇妍公司的主张将上述设备抵扣了3万元租金，并无不妥，本院予以支持。本案二审期间，A公司又要求自行取回上述设备并对抵扣价值提出异议，要求对上述设备价值进行鉴定后抵扣租金，缺乏依据，与其在一审中的相关陈述相反，本院对此不予支持。
综上所述，汇妍公司与冯敏波、邱伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币40,382.9元，由上诉人新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担7,963元，由上诉人冯敏波、邱伟负担32,419.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……