浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第3119号
原告：金顺樑，男，1967年6月18日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
委托诉讼代理人：郦苗安，诸暨市应店街法律服务所法律工作者。
被告：何均祥，男，1965年2月12日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
被告：戚友梅，女，1950年8月30日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。
原告金顺樑与被告何均祥、戚友梅房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年9月25日立案后,依法适用简易程序，于2015年11月3日、12月4日二次公开开庭进行了审理。审理中，原告申请对其承租房屋内机械设备易地安装损失及办公楼、厨房装修残值进行鉴定，本院依法委托评估机构作出鉴定。本案因案情复杂，鉴定结束后依法转为普通程序，于2017年9月29日第三次公开开庭进行了审理。原告金顺樑的委托诉讼代理人郦苗安，被告何均祥、戚友梅三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金顺樑向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告返还原告约定的双倍租金386000元，并赔偿原告机器设备搬迁、安装、厂房装潢损失（具体以评估为准计算费用）；2、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回要求两被告返还双倍租金386000元（庭审中明确为违约金）的诉讼请求，并增加一项诉讼请求，要求判令解除原、被告签订的《厂房转租协议书》。事实和理由：原告因生产“无机保温砂浆”材料所需，向被告租赁位于诸暨市暨阳街道同乐下村（现改地名为诸暨市暨阳街道城东路283号）厂房，原、被告双方于2014年10月26日签订厂房转租协议书一份，约定租赁期限5年，自2014年10月26日起至2019年10月25日止，年租金160000元，于每年10月26日付清。双方协议签订后，原告指示其儿子金益栋以银行转账方式，向被告何均祥妻子的账户汇入租金及水电费（押金）共计193000元。同日，两被告出具承诺担保书一份，明确因厂房转租期间发生纠纷时，被告承担全部损失，房租双倍返还。被告戚友梅作为担保承诺人签名。2015年9月9日，诸暨市人民法院执行部门通知原告，承租厂房早已被查封拍卖，要求原告立即搬迁。事后经查，被告利用法院查封拍卖的厂房转租给原告收取租金，违反了法律法规的规定，给原告造成了极大经济损失，原告无奈提起诉讼，要求两被告赔偿损失，并双倍返还租金。
被告何均祥答辩称，一、诸暨市制衣总厂在建设厂房时因资金缺乏向答辩人借去部分资金。为了偿还债务，诸暨市制衣总厂于2013年7月23日与答辩人何均祥签订了《厂房租赁协议》一份，以租房还款方式来清偿债务。双方约定了厂房出租面积、租金、年限，直到借款本金加利息付清为止。出租方还同意答辩人在该厂房租赁期间可以转租；二、2014年10月26日答辩人将上述诸暨市制衣总厂租赁来的厂房转租给本案原告金顺樑使用，并签订了《厂房转租协议书》一份。双方约定了出租厂房的面积和房租费用、年限。租金于每年的10月26日付清。金顺樑按协议约定付清了一年的房租，并使用该厂房。到2015年10月25日已使用满一年。但其至今尚未付给；三、按照《协议》第六条的规定：“租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本协议无法履行，双方互不承担责任。但动迁所引起的相关搬运费和安置费归乙方所有。”双方约定很明确，如有自然灾害和司法强制性等不可抗拒的原因使本协议无法履行，双方互不承担责任。金顺樑承租的厂房是诸暨市制衣总厂租赁给答辩人，诸暨市制衣总厂没有通知答辩人腾退，答辩人也没有接到强制腾退的有关文件。而金顺樑租用该厂房使用已满一年，而新年度的房租又尚未缴纳。本案原告以莫须有的理由向法院起诉，要求答辩人赔偿损失，缺乏事实和法律依据；四、原告提供的字据，系原告自己书写，且内容作了重大的篡改和添加。不是租房合同的附件和补充件，其违背了《厂房转租协议书》的约定，违背了真实意思的表示，应属无效行为。《厂房转租协议书》并无约定原告可以自行装潢的条款，原告的行为未通过转租方，其私自建筑和装潢对转租方无效；原告对涉案厂房实际使用期间为2014年10月26日至2016年8月15日计9个月20天，计房租费128800元，经多次催讨至今未付。《评估报告书》有效期是2016年4月26日至2017年4月25日，已超过了有效期，应认定为无效证据。综上所述，原告提出的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求依法驳回。
被告戚友梅答辩称，一、原告起诉答辩人，属被告主体不适格。诸暨市制衣总厂建设过程中负有一定的债务，向何均祥借了资金，为了偿还债务，双方于2013年7月23日签订了《厂房租赁协议》，以租房还款方式来清偿债务。答辩人是受诸暨市制衣总厂法定代表人吴海燕的雇佣，委托看管维护该厂厂房，协商沟通租赁中的有关事宜，并写有授权委托书；二、2014年10月26日，何均祥将厂房转租给本案原告金顺樑，并签订了《厂房转租协议书》，对该厂房租赁双方约定了权利和义务，如发生纠纷应按照《合同法》的规定依法处理；三、本案原告金顺樑于2014年10月26日按《厂房转租协议书》缴了一年的租金，金顺樑至今尚在使用该厂房，到2015年10月25日已满一年，金顺樑并没有搬离该厂房。新的一年度已到，金顺樑对新的一年度的房租尚未缴纳，按《协议》应予缴纳；四、按照《协议》第六条的规定：“租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本协议无法履行，双方互不承担责任。但动迁所引起的相关搬运费和安置费归乙方所有。”双方约定很明确，如有自然灾害和司法强制性等不可抗拒的原因使本协议无法履行，双方互不承担责任；五、原告提供的字据，系原告自己书写，且内容作了重大的篡改，与《厂房转租协议书》的真实意思相违背，应属无效行为。答辩人与何均祥均不应承担相应责任。综上所述，答辩人在本案中不存在权利和义务关系，属不适格的被告主体，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。
原告金顺樑对起诉主张的事实、诉讼请求向本院提供了下列证据，被告何均祥、戚友梅质证如下：
1、原告金顺樑与被告何均祥于2014年10月26日签订的《厂房转租协议书》一份，用以证明涉案厂房转租的事实。被告何均祥经质证无异议，被告戚友梅质证认为，该协议系原告与被告何均祥之间签订；
2、被告何均祥出具的收条一份、农业银行汇款凭证一份，用以证明原告向被告何均祥支付租金、水电费押金的事实。被告何均祥、戚友梅质证无异议；
3、被告何均祥、戚友梅于2014年10月26日出具的承诺、担保书一份，用以证明双方约定如果租赁期间发生纠纷，出租方承担相关损失的事实。被告何均祥、戚友梅质证认为，对承诺书上被告签名的真实性没有异议，但被告签字时“因厂房转租期间发生纠纷，甲方成担一定的搬运经济责任”这句话是有的，当时句号句掉了，后来的句号变成逗号，后面的两句话是添加的；
4、诸暨市暨阳街道同乐下村村民委员会于2015年8月8日出具的证明一份，用以证明租赁合同上载明的诸暨市制衣总厂的地址诸暨市暨阳街道同乐下村与诸暨市暨阳街道城东路283号系同一个地方。被告何均祥、戚友梅经质证无异议；
5、诸暨市制衣总厂与被告何均祥签订的厂房租赁协议一份，用以证明本案争议的租赁房屋是被告何均祥向诸暨市制衣总厂承租，戚友梅在该协议上有签字，说明戚友梅与本案有连带关系。被告何均祥、戚友梅经质证无异议；
6、诸暨市人民法院（2014）绍诸执民字第1597－2号执行裁定书一份，用以证明2014年9月24日，法院裁定涉案厂房产权属于建设银行，而被告何均祥于2014年10月26日与原告签订转租协议，违反了相关合同规定的程序。被告何均祥、戚友梅质证认为，不清楚存在该执行裁定书；
7、由朱文明出具的材料清单、金飞云出具的收条各一份，用以证明原告在承租房屋之后进行了装饰装修、水电安装。被告何均祥、戚友梅质证认为，上述证据不能达到原告的证明目的，原告不能证明材料用在涉案厂房内，对涉案厂房进行了装饰装修；
8、照片一组，用以证明原告对涉案厂房进行装潢的事实。被告何均祥、戚友梅质证认为，厂房转租时，诸暨市制衣总厂已进行了装潢；
9、营业执照复印件一份，用以证明原告是诸暨市禾盛建材有限公司的法定代表人的事实。被告何均祥、戚友梅经质证，认为对此不清楚。
被告何均祥为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，原告金顺樑、被告戚友梅质证如下：
10、被告何均祥与诸暨市制衣总厂签订的厂房租赁协议一份，用以证明原告承租的房屋，其中食堂、办公楼与被告何均祥无关，原告主张的装潢损失部分与被告何均祥无关。原告经质证无异议；被告戚友梅经质证，对办公楼、宿舍由其出租给原告金顺樑的事实无异议，当时为出于方便，相关内容加在被告何均祥与原告签订的租赁协议中，被告戚友梅收取了租赁费28000元；
11、收条一份，用以证明被告何均祥收取的租金中有43000元（其中5000元为水电费押金）已经转交给了戚友梅的事实。原告及被告戚友梅质证无异议。
被告戚友梅为证实其主张的事实，提供下列证据，原告金顺樑、被告何均祥质证如下：
12、照片一组，用以证明涉案房屋出租前已进行了装饰装修的事实。原告质证认为，该照片无法确定系拍摄于原告承租的厂房和办公楼，对证据的关联性有异议。被告何均祥质证无异议；
13、授权委托书一份，用以证明被告戚友梅系受诸暨市制衣总厂的委托管理厂房水电的事实。原告经质证，对证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。被告何均祥质证无异议。
为查明本案事实，本院出示下列证据：
14、（2013）绍诸商初字第2529号民事判决书、（2014）绍诸执民字第1597－2号、（2014）绍诸执民字第1597－3号执行裁定书、送达回证、公告、执行异议书、通知、产权证复印件等。原、被告对证据的真实性无异议；
15、（2013）绍诸商初字第2529号案件中收集在卷的财产保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、财产保全事项告知书、诸暨市制衣总厂房权证复印件等。原、被告对证据的真实性无异议；
16、绍兴市中发资产评估事务所有限公司出具的评估报告书，原告质证无异议。被告何均祥质证认为，原告承租之后由被告戚友梅进行管理，原告隔墙打过的，但装修没有经过被告方的同意，对评估报告书载明的内容不了解，评估时被告不在场，评估内容是否真实不清楚。被告戚友梅经质证，对原告打隔墙一事是知道的，隔墙打在厂房中，防盗窗是原告方承租之前装好的。
上述证据，经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：原告金顺樑提供的证据1、2、4、5、9，两被告质证无异议，本院确认为有效证据。证据3，两被告对文书中签名的真实性无异议；结合被告戚友梅庭审中关于“其应原告金顺樑的要求，对转租期间发生纠纷的搬运经济损失承担担保责任，在原告书写好的文书上签字”的陈述，能够证实两被告向原告出具承诺书的事实，对此本院予以确认。证据6，系生效法律文书，本院对证据的证明力予以确认。证据7，证明人未出庭作证接受双方当事人的质询，亦无其他证据予以印证，本院对该证据的证明力不予确认。证据8，只能反映出原告使用承租房屋时的状况，无法证实原告对承租房屋进行装潢的事实，本院对该证据的证明力不予确认。
被告何均祥提供的证据10，与原告提供的证据5一致，原告及被告戚友梅对被告何均祥主张的事实亦无异议，本院予以确认。证据11，原告及被告戚友梅质证无异议，本院予以确认。
被告戚友梅提供的证据12，无法明确拍摄时间，亦无其他证据印证，本院对证据的证明力不予确认。证据13，与本案争议事实缺乏关联性，本院不予确认。
本院出示的证据14、15，原、被告无异议，本院予以确认。证据16，该评估报告关于原告承租房屋内机械设备安装损失，鉴定机构经现场实地勘察，评估数量以实际清点为准，附有评估明细表及照片实图，被告方无实质性异议，相关评估结论应作为本案定案的依据。关于装饰装修部分，被告戚友梅确认原告进行了隔墙装修，评估价值2978元在本案中予以处理。其余装饰装修，原告确认，评估机构是根据原告的陈述作出评估，未经被告方确认，且本案中原告亦未能提供确凿的证据，证实其承租房屋后对化粪池、水池、灶台、防盗窗、广告牌进行了装修，对上述评估费用，本案中不予处理。
本院经审理认定事实如下：
2014年2月5日，诸暨市制衣总厂与被告何均祥签订《厂房租赁协议》一份，约定将坐落在诸暨市暨阳街道同乐下村（诸暨市制衣总厂内）1幢1层5间其中壹间1400平方米出租给被告何均祥，租赁期限6年，年租金182000元，租赁期间可以转租。
2014年10月26日，以被告何均祥为甲方（转租方）与乙方（承租方）原告金顺樑签订《厂房转租协议书》一份，其中约定：甲方将坐落在暨阳街道同乐下村（诸暨市制衣总厂内）1幢1层5间（总计建筑面积约7000平方米）其中壹间，计建筑面积约1400平方米转租给乙方；厂房租赁期5年，自2014年10月26日至2019年10月25日止；年租金160000元，于每年10月26日付清；乙方为发展需要在征得甲方同意下，向甲方另租宿舍5间二楼和一楼办公房300平方米，租金为28000元，租金在每年的10月26日付清；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政府动迁造成本协议无法履行，双方互不承担责任。但动迁所引起的相关搬运费和安置费归乙方所有；水电费押金5000元。庭审中，双方当事人确认，其中宿舍5间、一楼办公房系被告戚友梅出租给原告，租金由戚友梅收取，为方便起见，相关内容加在被告何均祥与原告金顺樑签订的《厂房转租协议书》中。同日，被告何均祥、戚友梅向原告金顺樑出具承诺书一份。双方对承诺书内容存在争议，两被告确认承诺书内容为厂房转租期间发生纠纷，转租方承担一定的搬运经济责任；被告戚友梅承认其作为担保人身份在该承诺书上签字。合同签订同日，原告指示其儿子金益栋向被告何均祥妻子戚丽红的账户转账193000元。被告何均祥支付给被告戚友梅43000元，包括办公房、宿舍租金28000元，水电费押金5000元，及厂房内吊车设备费10000元。诸暨市暨阳街道同乐下村村民委员会出具证明，证明诸暨市制衣总厂地址诸暨市暨阳街道同乐下村与诸暨市暨阳街道城东路283号属同一个地方，同一个厂房。原告金顺樑承租涉案厂房后，在厂房中安装机械设备进行生产经营，对办公用房进行了隔断装饰。
另查明，2013年8月6日，本院受理中国建设银行股份有限公司诸暨支行诉诸暨市斯佳曼纺织有限公司、诸暨市制衣总厂、吴海锋、钟春晓、吴海燕、应培龙借款合同纠纷一案（案号：（2013）绍诸商初字第2529号），并于2013年8月8日对登记在诸暨市制衣总厂名下的座落在诸暨市暨阳街道城东路283号的房产予以查封。
2014年5月7日，本院作出（2014）绍诸执民字第1597－2号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市暨阳街道城东路283号厂房及对应国有土地使用权；二、被执行人诸暨市制衣总厂及上述厂房占有、使用人员应在2014年6月25日前腾退。逾期不腾退的，本院强制执行。在执行过程中，经三次公开拍卖涉案房屋，均因无人竞买而流拍，申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行愿以第三次拍卖保留价1700万元接受上述财产以抵偿债务。本院遂于2014年9月29日作出（2014）绍诸执民字第1597－3号执行裁定书，裁定：一、将被执行人诸暨市制衣总厂所有的坐落在诸暨市暨阳街道城东路283号厂房及国有土地使用权[房屋所有权证号：房权证诸字第××、Ｆ0××78、Ｆ0××81、Ｆ0××82号；国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第90101340、90101341号]作价1700万元，交付申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行抵偿债务。上述财产的所有权自本裁定送达申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行时起转移；二、申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行可持本裁定到房产登记部门办理相关产权变更登记手续，并负担相关费用。本裁定送达后即发生法律效力。原告庭审时陈述，其于2015年9月9日接到法院送达的腾退通知。
被告何均祥于2015年4月18日向本院提出执行异议，本院于2015年5月12日作出不予受理执行异议的通知。
审理中，原告申请对其承租房屋内机械设备安装损失及办公室、厨房装潢材料、人工工资费用进行评估。绍兴市中发资产评估事务所有限公司接受本院委托，于2016年6月17日作出绍中发评报字（2016）第170号评估报告书，其中载明：本次评估的评估基准日为2016年4月26日，评估报告有效期至2017年4月25日止，评估结论为：被评估资产在评估基准日的评估值为64568元（此价值含办公区二楼部分价值），具体包括工程物资评估明细：一楼办公区隔墙2978元、化粪池720元、水池504元、灶台10**元、防盗窗4491元、广告牌192元、二楼实砌墙450元；固定资产－机器设备及其他资产搬迁损失费53833元（已扣除二楼资产搬迁费）。绍兴市中发资产评估事务有限公司另出具说明一份，载明：经查阅资产报价手册、《资产评估常用参数》及相关市场行情，经测算评估值变化不大，可继续延用绍中发评报字（2016）第170号《资产评估报告书》中的评估价值。
还查明，原告金顺樑占用承租房至2016年8月15日腾退。
本院认为,原告金顺樑与被告何均祥签订的《厂房转租协议书》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。被告戚友梅虽未在《厂房转租协议书》上签名，但确认一楼办公房、宿舍由其转租给原告，相关合同内容加在《厂房转租协议书》中，并收取了租金，应认定被告戚友梅为一楼办公房、宿舍的转租人。
本案主要的争议焦点为：一、原告请求解除《厂房转租协议书》是否应支持；二、两被告应否赔偿原告主张的损失，损失如何确定。
关于第一项争议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。结合本案，涉案租赁房屋于2013年8月8日被本院依法查封；本院于2014年9月29日裁定作价1700万元，交付申请执行人中国建设银行股份有限公司诸暨支行抵偿债务，于2015年9月9日通知原告腾退承租房屋，原告于2016年8月15日实际腾退的事实，符合租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋无法使用的情形，原告起诉要求解除《厂房转租协议书》，理由正当，本院予以支持。关于解除时间的确定，在出现租赁房屋被司法机关依法查封的情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备的前提是该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权；而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。原告虽于2015年9月9日接到腾退通知，但本案二次庭审中其均陈述到未停止生产经营，使用承租房屋至2016年8月15日，即之前对承租房屋的查封未使原告丧失使用、管理权。本院确定《厂房转租协议书》自2016年8月15日起解除。
关于第二项争议，本案双方当事人签订的《厂房转租协议书》约定租赁期为5年，被告何均祥、戚友梅作为转租方，应当保障承租方在租赁期内使用租赁物。现租期未满合同解除，原因在于涉案房屋在转租前已被司法机关查封，租赁期间被作价处置，该情形并非被告方辩称的“不可抗拒的原因”，两被告对此应当承担违约责任。鉴于原告承租房屋前未查询承租房屋状况，自身存在一定过错，承租房屋后已使用近二年等因素，对原告方因合同解除产生的损失，本院酌定由被告方承担80%，原告自行承担20%。关于原告因合同解除产生的损失，固定资产－机器设备及其他资产搬迁损失费53833元，系评估机构根据现场勘察、核实作出评估，本院予以确认。该损失按过错程度并按被告何均祥与被告戚友梅收取租金比例按份承担，即被告何均祥赔偿34361.50元，被告戚友梅赔偿8704.90元。被告何均祥、戚友梅出具给原告承诺书一份，被告戚友梅确认作为担保人在该承诺书上签字，故被告戚友梅应对被告何均祥赔偿部分承担连带清偿责任。关于装潢损失，双方当事人在《厂房转租协议书》中未作明确约定，被告方认可原告对一楼办公房进行了隔墙装修，对该费用金额2978元本院予以确认，一楼办公房系被告戚友梅转租，由被告戚友梅赔偿相关损失计2382.40元。其余装修评估项目，评估机构根据原告陈述列入评估范围，原告未提供证据证明系其承租房屋后装修，本案中不作处理，原告可收集证据后另行主张。原告自愿撤回要求被告方承担违约金的诉讼请求，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定,判决如下:
一、原告金顺樑与被告何均祥（包括戚友梅）签订的《厂房转租协议书》自2016年8月15日起解除；
二、被告何均祥赔偿原告金顺樑因《厂房转租协议书》解除产生的经济损失34361.50元，限本判决生效之日起十日内付清，被告戚友梅对上述债务承担连带清偿责任；
三、被告戚友梅赔偿原告金顺樑因《厂房转租协议书》解除产生的经济损失11087.30元，限本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告金顺樑的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1414元，由原告金顺樑负担424元，被告何均祥负担750元，被告戚友梅负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 张晓华
审 判 员 傅筱云
人民陪审员 黄潮娜
二〇一七年十月十一日
书 记 员 何姬媛