陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终212号上诉人（原审原告）王吊男，女，1972年1月23日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人周娜，陕西尧普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安长兴置业投资有限公司，住所地西安市莲湖区大兴东路12层大兴新区管委会东楼三层。法定代表人赵胜利，该公司董事长。委托代理人刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司西安解放路支行，住所地西安市解放路288号。法定代表人高峰，该公司支行行长。上诉人王吊男因与被上诉人西安长兴置业投资有限公司、被上诉人中国工商银行股份有限公司西安解放路支行商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02496号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王吊男之委托代理人周娜，被上诉人西安长兴置业投资有限公司之委托代理人牛晓征到庭参加诉讼，中国工商银行股份有限公司西安解放路支行经本院依法传唤未出庭，缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年9月4日，张斌（系王吊男丈夫）与长兴置业公司签订“长兴·园湖曲”VIP诚意登记书，并缴纳5000元诫意金，张斌享有长兴置业公司开发商品房的优先购买权，意向房型：户型135平方米。同时因签订诚意登记书，获得10000元购房代金券一张。同年9月9日，张斌与长兴置业公司签订“长兴·园湖曲》认购协议，约定张斌自愿购买由长兴置业公司开发建设的位于大兴新区梨园路《长兴·园湖曲》项目商品房，“双方就认购商品房事宜，在平等、自愿、协商一致的基础上达成以下协议：一、认购物业西安《长兴·园湖曲》项目2号楼21层O1号商品房（此楼号房为暂定编号）。二、该套物业的原订价为人民币7538元／㎡，建筑面积约：135.1㎡。总价暂估为1018370元（如该物业面积发生变化，最终以西安市房地局测量事务所提供预测面积报告为准，并计算总价，不影响单价。）签订认购协议时张斌缴付定金人民币2万元。2012年1月11日，出卖人长兴置业公司与买受人王吊男签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12003640，商品房预售许可证号为2011192。合同约定由王吊男购买位于本市莲湖区梨园路西段南侧“园湖曲”（一期）2幢1单元21层12101号房，建筑面积共139.87平方米，每平方米7130.66元，总金额997365元。付款方式为：王吊男于2012年1月11曰一次性支付房屋首付款307365元，剩余房款690000元，由王吊男向银行以办理银行按揭抵押贷款方式支付，并在15日内与指定银行签署贷款协议。《商品房买卖合同》附件六第五条第三款对银行按揭贷款进行了补充，规定：出卖人作为买受人银行按揭贷款的担保人，担保期限至房屋权属转移到买受人名下为止。在出卖人为买受人担保期间，如买受人连续三个月不能按时向贷款银行还本付息时，出卖人有权收回本合同约定房产另行处置。买受人须承担房产总价5%的违约金向出卖人支付，并承担出卖人的所有损失。2012年4月18日，借款人王吊男、张斌与贷款人中国工商银行股份有限公司西安解放路支行签署《个人购房借款／担保合同》，保证人为长兴置业公司，约定贷款人向借款人发放购房贷款690000元，该笔贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限为240月，约定还款方式以按月等额本息还款法（按月计息），借款人从贷款发放的次月开始还款。合同第十条、第五十三条载明，长兴置业公司承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……。第三十条载明：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”上述合同签订后，王吊男、张斌自2012年5月至2013年7月向工商银行还敖15期，共计83320.6元，其中本金20318.87元、利息63001.73元，之后再未支付按揭还款。长兴置业公司之后履行保证人责任，向中国工商银行解放路支行偿还“园湖曲”（一期）2幢1单元21层12101号房贷款本息，2015年5月21日长兴置业公司最后一次提前一次性还款本金636797.77元，利息3198.32，银行出具个人贷款结清证明。另查，长兴置业公司诉王吊男商品房买卖合同纠纷一案，长兴置业公司曾诉至原审法院，请求依法判令：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告承担违约金49868.25元；3、由被告承担本案诉讼费。王吊男反诉要求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、长兴置业公司返还反诉王吊男房屋首付款307365元及后期银行分期付款15期83310元；3、长兴置业公司承担王吊男首付款及分期付款同期银行贷款利息67390元；4、诉讼费用由长兴置业公司承担。该案经审理认为，王吊男逾期偿还银行贷款，违反合同约定，现长兴置业公司与王吊男均要求解除《商品房买卖合同》，依法应予准许。关于王吊男反诉称应由长兴置业有限公司向其返还银行按揭还款83310元，因王吊男向银行还款受其与银行之间的《个人购房借款／担保合同》约束，系借款合同纠纷，长兴置业公司作为保证人代王吊男偿还的银行按揭贷款之行为，均系借款合同纠纷，应另案予以处理，本案不做处理。遂于2015年2月12日以(2014)莲民初字笫01614号民事判决书判决：一、解除西安长兴置业投资有限公司与王吊男于2012年1月11日签订的《商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内王吊男支付西安长兴置业有限公司违约金49868.25元；三、本判决生效后十五日内西安长兴置业投资有限公司退还王吊男购房首付款307365元；四、驳回王吊男要求西安长兴置业投资有限公司赔偿损失之诉讼请求。该判决双方均未上诉，已发生法律效力。2015年5月22日王吊男诉至法院，要求判如所请。2015年5月23日，王吊男诉至西安市莲湖区人民法院称，2012年1月11日，其与长兴置业公司签订了商品房买卖合同，并依约支付了30%购房款，后又于2012年2月8日在工行西安解放路支行办理了按揭贷款手续。长兴置业公司延迟交付房屋，且实际交房面积与约定面积相差甚大，其遂拒绝继续履行支付银行按揭款的义务。诉至法院，请求判令：1、长兴置业公司与工行西安解放路支行共同向王吊男返还房屋分期付款15期83310元，利息12007元；2、本案诉讼费由长兴置业公司与工行西安解放路支行承担。长兴置业公司辩称，双方签订商品房买卖合同解除是因为王吊男的违约造成的，王吊男向银行缴纳15期的按揭款，包括还款本金及利息，由于王吊男违约对其向银行缴纳的利息不应由其返还，愿意承担王吊男所支付本金20318.87元的退还义务，不承担利息。工行西安解放路支行辩称，本案是商品房买卖合同纠纷，借款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，解放路支行按约放款履行了借款合同义务，其不是本案的适格被告，请求驳回王吊男的诉请。原审法院认为，西安长兴置业投资有限公司与王吊男于2012年1月11日签订的《商品房买卖合同》经原审法院院(2014)莲民初字第01614号民事判决书判决解除，王吊男要求长兴置业公司与工行西安解放路支行退还其自2012年5月至2013年7月向工商银行还款15期，共83320.6元，其中本金20318.87元、利息63001.73元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故长兴置业公司依法应退回王吊男本金20318.87元。关于王吊男主张的其支付给工行西安解放路支行的利息63001.73元，因原审法院(2014)莲民初字第01614号民事判决书认定系王吊男的过错导致其与长兴置业公司签订的商品房买卖合同解除，且长兴置业公司履行保证人责任，向中国工商银行解放路支行偿还王吊男所购“园湖曲”（一期）2幢1单元21层12101号房贷款本息，2015年5月21日长兴置业公司最后一次提前一次性还款本金636797.77元，利息3198.32元，银行出具个人贷款结清证明，王吊男与工行西安解放路支行签订的个人购房借款担保合同因合同义务履行完毕而终止，故王吊男正常履行购房借款担保合同期间归还给贷款人即工行解放路支行的利息，依法由王吊男自行承担，其要求长兴置业公司退还原审法院不予支持。关于王吊男主张的83310元的利息12007元，同上理由原审法院不予支持。王吊男要求工行西安解放路支行承担退款义务无法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效后7日内，被告西安长兴置业投资有限公司遇还原告王吊男购房款本金20318.87元；二、驳回原告王吊男其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2182元，由被告西安长兴置业投资有限公司负担465元，由原告王吊男负担1717元（原告王吊男已预交，被告西安长兴置业投资有限公司在执行上述判决时一并支付原告）。宣判后，王吊男不服原审判决向本院提起上诉称，一审判决对本案部分主要事实认定有误，其与长兴职业公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，作为该《商品房买卖合同》的从合同的商品房担保贷款合同也就自然因合同目的不能实现而解除，根本不存在“长兴置业公司履行保证人责任，向中国工商银行解放路支行偿还原告所购“园湖区”（一期）2幢1单元21层12101号房贷款本息，2015年5月21日长兴置业公司最后一次提前一次性还款本金636797.77元，一审原告与工行西安解放路支行签订的个人购房借款担保合同因合同义务履行完毕而终止。”的法律事实，因为如果认定“长兴置业公司履行保证人责任，替一审原告王吊男向中国工商银行解放路支行偿还完一审原告所购“园湖区”（一期）2幢1单元21层12101号房贷款本息，一审原告与工行西安解放路支行签订的个人购房借款合同义务履行完毕而终止”的事实，则目前一审原告所购“园湖区”（一期）2幢1单元21层12101号房产的物权则应因长兴置业公司“履行保证人责任，替一审原告王吊男向中国工商银行解放路支行提前一次性还款”而归买受人王吊男所有，但依据莲湖法院（2014）莲民初字第01614号民事判决书认定：王吊男与长兴置业公司签订的商品房买卖合同解除，王吊男因未前往长兴置业公司办理交房手续，现案件争讼仍由长兴置业公司控制与管理的事实相互矛盾。另依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根本不存在“长兴置业公司履行保证人责任，向中国工商银行解放路支行偿还一审原告所购“园湖区”（一期）2幢1单元21层12101号房贷款本息，一审原告与工行西安解放路支行签订的个人购房借款担保合同因合同义务履行完毕而终止”的事实，长兴置业公司向中国工商银行解放路支行支付的636797.77元，其性质应当是长兴置业公司作为出卖人依法将收受的购房款贷款返还担保权人中国工商银行解放路支行，故原审判决属于认定事实性质错误，涉嫌枉法裁判，侵犯一审原告合法权益。一审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。依据上述法律规定，一审原告王吊男自2012年5月至2013年7月向工商银行还款15期，共计83320.6元购房款的本金及利息应当返还一审原告即出卖人王吊男，原审判决仅返还本金不返还利息，属于适用法律错误。庭审中，王吊男放弃对利息12007元的主张。上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。西安长兴置业投资有限公司辩称，一审法院认定事实正确，上诉人王吊男一审中所主张的80000多元，其中有本金20318.87元和利息63001.73元，利息是向银行缴纳的，该款项并非被上诉人所收取，被上诉人没有返还该部分款项的义务。中国工商银行股份有限公司解放路支行未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。王吊男与西安长兴置业投资有限公司于2012年1月11日签订的《商品房买卖合同》已经西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第01614号民事判决书予以解除，其中认定是由于王吊男的过错导致。西安长兴置业投资有限公司已向中国工商银行股份有限公司西安解放路支行偿还王吊男所购房屋贷款本息，中国工商银行股份有限公司西安解放路支行出具了个人贷款结清证明。原审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，认定西安长兴置业投资有限公司返还王吊男本金20318.87元，于法有据，并无不当。王吊男主张的已付银行利息63001.73元，由于是王吊男过错导致，原审法院不予支持，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元（王吊男已预交），由王吊男承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年三月二十五日书 记 员  陈 歆