福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初13198号原告：厦门新凯宾物业服务有限公司，住厦门市思明区湖滨中路98号第三十六层A单元，统一社会信用代码913502035750280631。法定代表人：侯秀蓉，执行董事。委托诉讼代理人：陈熠、刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。被告：吴淑惠，女，1945年10月19日出生，汉族，厦门市思明区。委托诉讼代理人：林丽真，女，1978年8月6日出生，汉族，住厦门市思明区，系吴淑惠之女。原告厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾物业公司）与被告吴淑惠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈熠、被告吴淑惠及其委托诉讼代理人林丽真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯宾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴淑惠向新凯宾物业公司支付2009年8月至2016年12月拖欠的物业服务费14807元、公共维修金2773.8元、公摊水电费2957.9元；2.判令吴淑惠向新凯宾物业公司支付滞纳金（以拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月1日起，每日按0.3%的标准计至实际付款之日止）。事实和理由：新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司于2015年6月23日就“源昌国际城”前期物业服务管理项目签订《前期物业管理服务合同》，并根据该合同约定的收费标准、收费时间等向该物业业主收取物业服务费、公共维修资金、车位服务费、车位公共维修金、公摊水电费等物业服务费，该合同约定，如业主违反合同约定，未足额交纳前述物业服务费用的，则自逾期之日起每天应按应交款项0.3%的标准向新凯宾物业公司支付滞纳金。吴淑惠系“源昌国际城”261号1105室房屋的业主，其自2009年8月1日起未按《前期物业服务合同》的约定向新凯宾物业公司交纳物业服务费、公共维修金、公摊水电费，逾期交纳上述费用，应当依约按日加收所欠费用的滞纳金。但新凯宾物业公司多次催收，迄今无果。吴淑惠辩称，1.本案讼争的《前期物业合同》系开发商厦门源昌房地产开发有限公司与新凯宾物业公司签订的，并未通过公开招标，合约的签订仅系开发商的单方面行为，不代表“源昌国际城”小区业主的真实意愿，属无效民事行为；2.新凯宾物业公司未按合同约定履行，提供的物业管理服务极不规范，主要表现在：小区公共部分常有瓷砖开裂脱落，楼层内天花墙坯大面积掉落，外玻璃时有炸裂，电梯故障频发，违章搭建严重，明细账目混乱不清，小区广告收入等盈利收入未公示，F层擅自改建出租致使人流量大，小区安全隐患增多，消防设备没有定期安全检验，安保配备薄弱，小区盗窃事件时常发生，肆意对小区内业主断水断电，乱收费现象严重，社区内鼠蚁滋生，垃圾未及时清理；3.其与新凯宾物业公司之间不存在物业服务合同关系，故新凯宾物业公司主张的滞纳金缺乏依据；4.其已缴清2009年至2011年5月的所有费用，欠费时间为2011年6月至2016年12月，因物业公司存在上述问题，故其拒绝缴纳物业管理费，只要物业公司能够整改并协助成立业主委员会，其同意缴清所欠费用。本院经审理认定事实如下：2005年，厦门源昌房地产开发有限公司与厦门市源昌物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由厦门市源昌物业管理有限公司为“源昌国际城”（坐落于提供物业管理服务。委托管理期限自2005年4月16日零时起至2011年4月15日零时止；厦门市源昌物业服务有限公司提供的服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共设施的维修、养护、经营和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾收集、清运，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；高层楼房电梯运行费按实结算，公共照明、公共用水按实际户数总面积分摊。合同签订后，厦门市源昌物业管理有限公司依约为“源昌国际城”小区提供物业管理服务。2007年11月23日，厦门市物价局作出的《厦门市物价局关于源昌国际城物业服务收费项目与标准的批复》（厦价房［2007］120号）批准源昌国际城的住宅（带电梯高层）综合管理服务费（按建筑面积计费）1.6元/平方米·月，住宅（带电梯高层）房屋公共维修金0.3元/平方米·月。2009年7月14日，厦门市物价局作出厦价房[2009]82号文对源昌国际城等物业服务收费有关事项作出批复，同意“源昌国际城”的前期物业收费仍按厦价房[2007]120号文件规定的标准执行。2008年4月28日，经厦门市工商行政管理局核准，厦门市源昌物业管理有限公司更名为厦门市源昌物业服务有限公司。2011年，厦门市源昌物业服务有限公司再次与厦门源昌房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年4月16日起至业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务协议为止，约定内容同2005年签订的《物业管理委托合同》，并补充规定物业服务费收费标准为：住宅房屋由厦门市源昌物业服务有限公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。2015年6月20日，新凯宾物业公司与厦门市源昌物业服务有限公司签订《合并协议》，约定由新凯宾物业公司吸收厦门市源昌物业服务有限公司而继续存在，厦门市源昌物业服务有限公司解散并注销，其所有的债权债务由新凯宾物业公司承继。2015年9月10日，厦门市思明区市场监督管理局作出《准予注销登记通知书》，准予厦门市源昌物业服务有限公司注销登记。2015年6月23日，新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由新凯宾物业公司为“源昌国际城”提供物业管理服务。委托管理期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；新凯宾物业公司提供的服务包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共部位的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，维持公共秩序维护等；物业服务费的收费标准为：住宅按1.6元/月·平方米收取；公共维修金的收费标准为：住宅按0.3元/月·平方米收取；受有关部门或单位的委托，新凯宾物业公司可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；业主应在办理交房手续时从厦门源昌房地产开发有限公司交房通知确定的交房日期起预交半年物业服务费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前缴纳物业服务费用，如有欠费，应按欠费额的千分之三按日支付违约金。吴淑惠系厦门市思明区厦禾路XXX号XXX室房屋的业主，该房屋建筑面积138.12平方米。吴淑惠自2011年6月起至2016年12月未缴纳物业服务费、公共维修金。审理中，新凯宾物业公司变更诉讼请求为：要求吴淑惠向新凯宾物业公司支付2011年6月至2016年12月拖欠的物业管理服务费14807元、公共维修金2773.8元。另查明，源昌国际城小区至今尚未成立业主委员会。以上事实，有新凯宾物业公司提交的《前期物业服务合同》、《物业管理委托合同》（两份）、《厦门市物价局关于源昌国际城服务收费项目及标准的批复》（厦价房［2007］120号文件）、《厦门市物价局关于源昌国际城等物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2009]82号文件）、《准予变更登记通知书》、《准予注销登记通知书》、《合并协议》、《关于厦门新凯宾物业服务有限公司与厦门市源昌物业服务有限公司合并公告》、厦门水务集团水费查询清单、历月电费明细、源昌国际城小区公用水电分摊办法、土地房屋登记卡及双方的庭审陈述为证，本院上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。庭审中，吴淑惠围绕其答辩意见提交了以下证据：证据1.照片，拟证明小区存在公共设施设备损坏未予修缮、车辆随意停放、安全通道及消防通道内随意堆放建筑垃圾和废品、违章搭建严重、F层出租收入、停车场收入及广告收入去向不明、消防通道内墙壁发霉、安全门锈迹斑斑、消防通道被封锁、绿化景观被损坏未予修缮、保安岗亭无人值守、消防设施过期未予更换、电线随意牵拉裸露在外、天花板及瓷砖脱落等问题，物业管理服务不规范；证据2.业主联名维权书，拟证明小区业主对新凯宾物业公司提供的服务极其不满，强烈要求成立业主委员会；证据3.新凯宾公司中秋博饼策划方案，拟证明新凯宾物业公司没有平等服务小区内所有业主；证据4.《厦门晚报》相关报道及网络新闻截图，拟证明新凯宾物业公司阻碍小区业委会的成立及小区物业管理不规范。新凯宾物业公司对上述证据的真实性均不予认可。本院分析认为，从吴淑惠提供的照片可以证明，源昌国际城确实存在公共设施设备损坏未及时维修、车辆随意停放、安全通道及消防通道内堆放建筑垃圾和杂物、违章搭建、消防通道内墙壁发霉、绿化景观被损坏未予修缮、消防设施过期未予更换、电线随意牵拉裸露在外等问题，新凯宾物业公司未提供反驳证据，故本院认定，新凯宾物业公司的物业管理存在瑕疵。本院认为，厦门市源昌物业管理有限公司、厦门市源昌物业服务有限公司、新凯宾物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司分别于2005年、2011年、2015年6月23日签订《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主具有拘束力。吴淑惠作为“源昌国际城”小区房屋的业主，接受新凯宾物业公司提供的物业管理服务，应当缴纳物业服务相关费用。现新凯宾物业公司要求吴淑惠支付拖欠的物业管理服务费，本院予以支持，吴淑惠应支付2011年6月至2016年12月的物业管理服务费14806元（1.6元/平方米·月×138.12平方米×67个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有，该费用由物业管理企业代收代管，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，吴淑惠不缴纳房屋公共维修金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益，现新凯宾物业公司要求其按物价局批复的0.3元/平方米·月支付房屋公共维修金应予支持。吴淑惠应支付自2011年6月至2016年12月的房屋公共维修金2776.2元（0.3元/平方米·月×138.12平方米×67个月），新凯宾物业公司自愿收取2773.8元，本院予以准许。因新凯宾物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，吴淑惠迟延缴纳物业管理服务费等以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，故新凯宾物业公司诉求关于物业管理服务费的滞纳金的诉求本院不予支持。因合同中并未约定新凯宾物业公司在业主欠缴房屋公共维修金时有权收取滞纳金，故新凯宾物业公司要求吴淑惠按每日千分之三支付房屋公共维修金的滞纳金的诉讼请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、吴淑惠应于本判决生效之日起十日内向厦门新凯宾物业服务有限公司支付厦门市思明区厦禾路XXX号XXX室房屋自2011年6月至2016年12月的物业管理服务费14806元、房屋公共维修金2773.8元；二、驳回厦门新凯宾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元，减半收取计951元，由厦门新凯宾物业服务有限公司负担752元，吴淑惠负担199元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一七年十一月十六日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。