安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00149号
上诉人（原审原告）：马鞍山市花山区土地和房屋征收事务管理局，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：计明，该局局长。
委托代理人：江益民，安徽长城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：马鞍山市鼎新复合材料有限公司，住所地安徽省马鞍山市。
法定代表人：苏建钢，该公司董事长。
委托代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。
上诉人马鞍山市花山区土地和房屋征收事务管理局（以下简称花山区征收事务管理局）与上诉人马鞍山市鼎新复合材料有限公司（以下简称鼎新材料公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市中级人民法院（2013）马民一初字第00010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。花山区征收事务管理局的委托代理人江益民、鼎新材料公司的法定代表人苏建钢及其委托代理人尹学丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2012年7月13日，花山区征收事务管理局（甲方）与鼎新材料公司（乙方）签订委托评估协议书，就乙方的房屋及附属物征迁补偿选定评估机构事宜达成以下协议，双方共同遵守：一、乙方需提供房产证和土地证等相关资料报甲方备案。二、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》由被征收人协商选定由有评估资质的安徽天瑞华评估公司作为评估公司，对乙方在征收区域内的房屋及附属物进行评估。三、甲、乙双方不得以任何方式干预评估机构的评估过程和评估结果，需保证评估机构的评估结果在客观公平的环境下进行。四、甲、乙双方对安徽天瑞华评估公司出具的评估结果作为征收补偿的依据，双方需认同，不得以任何理由要求改变房地产评估价格。五、评估机构的评估费用由甲方支付，纳入征收成本。六、本协议自双方签字、签章之日起生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力等。2012年7月30日，花山区征收事务管理局与安徽天瑞华评估公司签订《房地产评估约定书》，其中第一条第三款写明：考虑到委估对象的实际用途，委托方作如下约定：委估对象湖东北路250号1幢1-5层（总层数7层）总建筑面积共2167.01㎡，房屋所有权证记载规划用途为办公，分摊土地证记载用途为工业，对其土地使用权类型设定为办公用途、出让类型评估办公房地产价值，并扣除房产所占的办公用出让土地价值后作为最终评估价值；湖东北路250号2幢1-3层（总层数3层）总建筑面积共1419.20㎡，房屋所有权证证载规划用途为综合楼，分摊土地证证载用途为工业，土地使用权类型设定为商业用途、出让类型评估商业房地产价值，并扣除房产所占的商业出让土地价值后作为最终评估价值。
2012年8月16日，安徽天瑞华评估公司作出天瑞华（2012）（估）字第0173号房地产估价报告书，确定鼎新材料公司所有的位于马鞍山市湖东北路250号1幢、2幢的房屋价值为38744867元。2012年8月30日，双方依据上述评估报告就房屋征收补偿事宜签订《房屋征收补偿协议书》，协议约定：花山区征收事务管理局依法征收鼎新材料公司所有位于马鞍山市湖东北路250号建筑面积为9639.31平方米的房屋，以货币化补偿方式向鼎新材料公司支付房屋征收各项补偿费用合计64600158元，于上述协议签订后即支付补偿款1000万元，十五日之内再支付补偿款4000万元，剩余14600158元待鼎新材料公司搬迁完毕后一次性支付，鼎新材料公司应在2012年9月30日前将被征收房屋腾空，并交花山区征收事务管理局拆除。2012年9月3日，花山区征收事务管理局通过委托付款的方式支付鼎新材料公司征收补偿款1000万元，9月14日，通过委托付款的方式支付征收补偿款3000万元，9月17日，通过委托付款的方式支付征收补偿款1000万元。鼎新材料公司已于2012年9月30日前搬迁完毕，并将涉案房屋交予花山区征收事务管理局拆迁，房屋已经拆除。
2013年3月21日，花山区征收事务管理局与安徽天瑞华评估公司签订房地产委托评估合同，约定对鼎新材料公司被征收的房地产及其他资产，按工业用途重新进行评估。2013年3月21日，安徽天瑞华评估公司出具天瑞华（2013）（房估）字第0014号房地产评估报告书，确定鼎新材料公司位于马鞍山市湖东北路250号1幢、2幢合计建筑面积为3583.21m2的房地产征收补偿价值为7749305元。2013年4月，花山区征收事务管理局向原审法院提起诉讼，请求判令：1、撤销双方于2012年8月30日签订的《房屋征收补偿协议书》第二条第一款第一项关于“房屋补偿款为38744867元”的约定、第二条第二款关于“以上四项合并计算为64600158元”的约定、第三条关于付款方式的约定无效。2、变更花山区征收事务管理局征收的鼎新材料公司位于马鞍山市花山区湖东北路250号1幢、2幢合计建筑面积为3583.21m2的房地产征收补偿款为7749305元。3、鼎新材料公司返还房屋征收补偿款16395404元。4、鼎新材料公司承担本案的诉讼费用。庭审过程中，经原审法院释明，花山区征收事务管理局明确其诉请为撤销《房屋征收补偿协议书》，撤销的理由是房屋用途由工业设定为商业系重大误解，同时，两种用途房屋评估的价值相差3000多万元，显失公平，也损害了国家利益。
原审期间，原审法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对马鞍山市湖东北路250号1幢、2幢的市场价值进行评估，该公司于2014年10月30日作出估价报告，结论为：1、根据规划部门确定的房屋用途（商业用途，同时扣除相应的土地出让金），总价为3980万元；2、根据土地管理部门确定的土地使用权性质（工业用房），总价为694万元。
原审法院认为：围绕当事人的诉讼请求范围，综合双方的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：1、本案是否属于民事案件受理范围；2、《房屋征收补偿协议书》是否应予撤销。
（一）关于本案是否属于民事案件受案范围的问题。最高人民法院相关司法解释规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理；拆迁人与被拆迁人之间达成拆迁补偿安置协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。本起纠纷系花山区征收事务管理局与鼎新材料公司在达成房屋征收补偿协议后，在履行协议过程中就房屋补偿标准问题发生的争议。花山区征收事务管理局提起民事诉讼，要求撤销房屋征收补偿协议，符合民事案件受理的条件，属于民事案件的受理范围。
（二）关于《房屋征收补偿协议书》是否应予撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据最高人民法院相关司法解释的规定，房屋征收补偿协议的性质应认定为民事合同，对于因重大误解订立的房屋征收补偿协议，双方当事人均可依据民事法律的规定请求人民法院予以撤销。本案中，马鞍山市湖东北路250号1幢、2幢房屋分摊土地证上记载的用途为工业，规划用途分别为办公、综合楼。在涉案房屋的土地用途和规划用途不一致，土地用途未办理变更批准手续的情况下，双方约定按照商业（办公、综合楼）用途对上述房屋价值进行评估，并按评估结果确定征收补偿费用，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途变更需办理相关批准手续的规定。据此，应当认定花山区征收事务管理局在确定涉案房屋价值评估标准时，对变更土地用途须办理批准手续存在理解和认识上的错误。基于该错误理解和认识，花山区征收事务管理局与鼎新材料公司协商约定涉案房屋按商业（办公、综合楼）用途评估价值进行补偿。因该补偿条款系《房屋征收补偿协议书》的主要条款，且两类用途不同的房屋征收补偿标准存在巨大差异，对协议双方的利益影响重大，故应认定《房屋征收补偿协议书》系花山区征收事务管理局在重大误解情形下订立的合同，依法应予撤销。
上海国城土地房地产估价有限公司与安徽天瑞华评估公司分别就两类用途条件下涉案房地产的价值出具评估报告，无论是按工业用途还是按照商业（办公、综合楼）用途评估，两家评估机构所作出的价值评估结果较为接近。故花山区征收事务管理局主张双方对涉案房屋补偿费用的约定显失公平，依据不足，不予采纳。上海国城土地房地产估价有限公司作出的评估报告，不能达到花山区征收事务管理局的证明目的，因该次评估产生的费用应由花山区征收事务管理局承担。对于花山区征收事务管理局要求变更房屋补偿价款的诉讼请求，因与撤销协议的诉讼请求相冲突，且缺乏法律依据，不予支持。
原审法院经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决：一、撤销花山区征收事务管理局与鼎新材料公司于2012年8月30日签订的《房屋征收补偿协议书》；二、驳回花山区征收事务管理局的其他诉讼请求。案件受理费120172元、评估费55000元，合计175172元，由花山区征收事务管理局负担。
花山区征收事务管理局、鼎新材料公司均不服上述判决，花山区征收事务管理局上诉称：花山区征收事务管理局在一审的诉讼请求是：1、判决撤销或变更《房屋征收补偿协议书》第二条第一款第一项、第二条第二款、第三条。2、变更涉案房地产征收补偿款为7749305元。3、判令鼎新材料公司返还房屋征收补偿款16395404元。而一审法院撤销了《房屋征收补偿协议书》，致使《房屋征收补偿协议书》所有条款对双方均没有约束力，实质上双方无法达成新的补偿协议。本着减少诉累，提高诉讼效率的原则，应在判决撤销《房屋征收补偿协议书》部分条款同时，按照涉案土地的工业用途评估的房地产价值为基础变更补偿款，并判决鼎新材料公司返还多收取的补偿款。请求二审法院判令：1、撤销原判，支持花山区征收事务管理局全部诉讼请求。2、鼎新材料公司承担本案诉讼费用。
鼎新材料公司答辩称：《房屋征收补偿协议书》系双方真实意思表示，其并不违反法律强制性规定，也不符合可撤销的情形，合同依法有效，花山区征收事务管理局要求撤销其中部分条款没有事实和法律依据。请求二审法院驳回花山区征收事务管理局的上诉。
鼎新材料公司上诉称：1、一审法院关于本案属于民事案件受理范围的认定显属错误。安置征收补偿协议属于具体行政行为，应当适用《行政诉讼法》的规定，如房屋征收部门认为存在变更、撤销情形，应通过改变具体行政行为的方式予以变更、撤销，而非通过民事诉讼的方式变更、撤销其具体的行政行为。2、一审法院关于双方所签《房屋征收补偿协议书》系花山区征收事务管理局在重大误解情形下签订的认定错误。（1）花山区征收事务管理局对涉案房屋以及土地的具体情况十分清楚，双方签订的《房地产评估约定书》对涉案房屋以及土地情况的具体描述，说明双方并不存在欺诈、隐瞒或错误认识的情况。（2）依据《国有土地上房屋征收评估办法》规定房屋评估以房屋权证登记为准、《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定被征收房屋价值补偿不低于类似房地产的市场价格，双方所签《房屋征收补偿协议书》中约定的补偿标准符合法律规定，体现涉案房屋的实际市场价格，花山区征收事务管理局不存在任何损失；（3）双方对补偿标准的约定系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，双方应按约履行义务。鼎新材料公司是基于该约定才同意花山区征收事务管理局的征收行为，花山区征收事务管理局却在征收完成后以重大误解为由要求撤销协议，违背诚实信用和公平公正原则。3、即使《房屋征收补偿协议书》系花山区征收事务管理局在重大误解情形下签订的，该份协议依法也不应当予以撤销。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第20条、21条、22条之规定，花山区征收事务管理局可以提出异议，但其在评估报告书作出后，并未提出异议，且《房屋征收补偿协议书》内容基本履行完毕。为维护市场交易安全与经济秩序稳定，保护合同当事人的合法权益，该补偿协议不应当撤销。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回花山区征收事务管理局的诉讼请求。
花山区征收事务管理局答辩称：1、依据最高院相关司法解释及《国有土地房屋征收补偿条例》第25条、26条之规定，双方达成补偿协议后有争议应当属于民事争议，本案属于民事争议的范畴。2、花山区征收事务管理局认为双方签订的《房屋征收补偿协议书》实际上存在下列情形：第一种存在违反法律法规的情形；第二种存在重大误解的情形，即当事人所理解事实与实际状况不一致，同时也存在显失公平的情形。在双方的权利和义务严重不对等的情形下，花山区征收事务管理局有权撤销《房屋征收补偿协议书》，请求二审法院驳回鼎新材料公司的上诉。
二审庭审中，鼎新材料公司新提交以下证据：证据一，《玻璃纤维厂及周边旧城区改建项目征收补偿方案》，证明：按照征收方案征收补偿的依据应当以房屋权证记载的用途为准；证据二，马鞍山市中级人民法院（2014）马民一初字第00055号《民事判决书》，证明：花山区征收事务管理局在征收相同地块另一房屋时在被征收人未取得土地使用证及规划许可证的情形下仍按照正常房屋的标准进行补偿，马鞍山市中级人民法院在此情况下依法作出房屋征收补偿协议有效的认定，该判决已生效。
花山区征收事务管理局对上述证据的质证意见：对鼎新材料公司当庭提供两份证据的真实性没有异议，对其关联性有异议。涉案房屋房产证载明的用途是办公、综合楼，没有商业用房。征收补偿方案提到未经登记的房屋由房屋征收部门组织规划、国土、住建等有关部门进行认定，按照认定的结果区分情况进行评估，予以相应补偿。判决书中涉及的房产未提到土地证是工业性质，与本案无关。
本院对鼎新材料公司提供的证据认证如下：花山区征收事务管理局对该两份证据的真实性没有异议，本院予以确认。对证据一，花山区征收事务管理局在征收前公布的《玻璃纤维厂及周边旧城区改建项目征收补偿方案》中记载：产权调换方式以产权证证载用途的性质为准，证明被征收房屋产权证证载用途是补偿、产权调换的主要依据，可以作为认定本案事实的依据。对证据二，该案涉及被征收的房屋没有规划许可，与本案被征收房屋土地是工业性质，两者情况不同，该判决书与本案无直接关联性。
双方所举其他证据及相对方的质证意见同原审，经二审庭审对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、本案是否属于民事案件的受理范围；2、花山区征收事务管理局请求撤销涉案《房屋征收补偿协议》中关于房屋补偿价款的条款并重新确认价款，是否有依据。
（一）关于本案是否属于民事案件的受理范围。本案纠纷系花山区征收事务管理局与鼎新材料公司在达成《房屋征收补偿协议》后，因补偿款的数额问题发生的争议。依照最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》“拆迁人与被拆迁人之间达成拆迁补偿安置协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”的规定，花山区征收事务管理局提起本案诉讼，属于民事案件受理范围，鼎新材料公司关于本案不属于民事案件的受理范围的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。
（二）花山区征收管理局请求撤销涉案《房屋征收补偿协议》中关于房屋补偿价款的条款并重新确认价款，是否有依据。花山区征收事务管理局征收鼎新材料公司位于马鞍山市湖东北路250号1幢、2幢房屋，分摊土地证上记载的土地用途为工业，而房产权证上记载规划用途以及马鞍山市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》上用途均为办公、综合楼。在涉案房屋的土地证记载用途和规划用途不一致的情况下，是依据规划用途，还是土地证记载用途评估房屋价值，是双方争议的焦点。花山区征收事务管理局与安徽天瑞华评估公司签订的《房地产评估约定书》中载明：“考虑到委估对象的实际用途，委托方作如下约定：委估对象湖东北路250号1幢1-5层（总层数7层）总建筑面积共2167.01㎡，房屋所有权证证载规划用途为办公，分摊土地证载用途为工业，对其土地使用权类型设定为办公用途、出让类型评估办公房地产价值，并扣除房产所占的办公用出让土地价值后作为最终评估价值；湖东北路250号2幢1-3层（总层数3层）总建筑面积共1419.20㎡，房屋所有权证证载规划用途为综合楼，分摊土地证载用途为工业，土地使用权类型设定为商业用途、出让类型评估商业房地产价值，并扣除房产所占的商业出让土地价值后作为最终评估价值。”从该评估方式反映，在评估涉案房产价值时，花山区征收事务局已经注意到房产证与土地证的登记用途不一致，但考虑到城市规划部门已同意涉案房产为办公、综合用途，同意按办公、商业用途评估，但产权人应当补缴土地出让金。花山区征收事务管理局作为房屋征收部门，相对鼎新材料公司应当更熟知被征收房屋价值的评估方式，其选择上述评估方式是双方磋商的真实结果。花山区征收事务管理局诉称将房屋用途由工业设定为商业构成法律上所称的重大误解，没有事实依据，本院不予采信。且依据国家住房和城乡建设部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准”及第十四条第一款“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”的规定，可见双方签订的《房屋征收补偿协议书》约定的补偿条款是双方真实意思表示，应当有效。鉴于涉案房产已被征收拆迁，花山区征收事务管理局也支付大部分补偿款，依据法律规定合同撤销后，花山区征收事务管理局应返还被征收房产，而实际涉案房产已无返还可能。因此，花山区征收事务管理局关于撤销涉案协议中房屋补偿款及重新确认价款的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。鼎新材料公司的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省马鞍山市中级人民法院（2013）马民一初字第00010号民事判决；
二、驳回马鞍山市花山区土地和房屋征收事务管理局的诉讼请求。
一审案件受理费120172元、评估费55000元，合计175172元，由马鞍山市花山区土地和房屋征收事务管理局负担；二审案件受理费120172元，由马鞍山市花山区土地和房屋征收事务管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
审 判 员 李 家 宏
代理审判员 李 周 洋
二〇一五年六月十五日
书 记 员 陈茜（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。