湖南省沅陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1222民初183号
原告：胡鹰，男，1965年9月26日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。
原告：唐晚香，女，1967年8月24日出生，汉族，湖南省会同县人，居民。
被告：向宏遂，男，1956年6月6日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。
被告：覃桂英，女，1967年8月6日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
被告：邓有钧，男，1954年8月2日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。
被告：邓有帮，男，1976年3月17日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。
被告：吴金连，女，1981年6月16日出生，汉族，福建省长汀县人，居民。
被告：周远琴，女，1986年9月24日出生，汉族，四川省安岳县人，居民。
被告：向洪满，男，1962年4月15日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。
七被告委托诉讼代理人：张显刚，湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312200310543345。
原告胡鹰、唐晚香与被告向宏遂、覃桂英、邓有钧、邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月16日受理后，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告胡鹰唐晚香和被告向宏遂、邓有钧及七被告委托诉讼代理人张显刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡鹰、唐晚香向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧将两原告坐落于沅陵县沅陵镇凤鸣塔18号的房屋卖给四被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满的合同无效；2.七被告退还两原告的房地产（含建筑物面积）；3.由七被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：现位于沅陵县沅陵镇凤鸣塔18号的砖混结构六层半房屋，其中一至两层的房屋，原系原告胡鹰的个人财产，原两层房屋办理了建房相关手续，其国有土地使用权证的号码为湘国用（2007）第1133号，其规划证号为2560，但没有办理房产证。因原告胡鹰、唐晚香于2007年1月27日自愿到沅陵县民政局登记结婚。2013年5月9日，两原告共同出资对前述的二层砖混结构的房屋进行加层改造，建成六层半楼房。虽然原告胡鹰就一至二层的原旧房未办齐相关手续，后来加层改造的四层半房屋也未办齐相关手续，但是一至二层是胡鹰的个人财产，三至六层半是两原告共同财产，其财产所有权应当受到法律保护。原告胡鹰从2010年元月份开始多次向被告向宏遂、覃桂英、邓有钧等三人借款共计39.5万元，且先后多次偿还12万余元。被告向宏遂、覃桂英、邓有钧等人，事先未取得原告夫妻的授权，分别于2015年2月9日、2月13日、2月30日、3月15日以16万、30万、16.5万、15万的价格以原告胡鹰的名义卖房给被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满等4人并收取相应的卖房款。根据《民法通则》第66条、《合同法》第49条之规定，被告向宏遂、覃桂英、邓有钧的卖房行为对二原告不产生法律效力，是无效合同，而被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满明知行为人没有代理权却与之签订《房屋买卖合同》，根据《合同法》第58条规定，应当退还因合同而取得的房屋。
被告向宏遂、覃桂英、邓有钧等七人辩称：房屋买卖合同是有效合同，合同双方是原告胡鹰与被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满，被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满是善意有偿取得。被告向宏遂、覃桂英、邓有钧为了收回借款联系购买人是一种介绍行为，确定价格、收取房款是基于与原告的事先约定，《房屋财产抵借款兑现书》经法院确认为有效合同，合同约定原告用房款抵向被告向宏遂、覃桂英、邓有钧的借款，原告与被告向宏遂、覃桂英、邓有钧不存在代理关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告、被告均提交的沅陵县人民法院（2016）湘1222民初487号民事判决书1份，原告拟证明原告向被告借款40万元；原告在被告胁迫下签订房屋财产抵借款协议书及空白的房屋买卖合同。被告经质证，对真实性、合法性均无异议，但认为借款40万元不包括欠胡自力的本息，2014年10月20日双方结算之后借款本息就变成930874元；该判决书不能证实原告所主张的因被告胁迫原告或者采取扬言杀人的方式签订兑现书或者签订空白的房屋买卖合同的事实。被告拟证明原告胡鹰与被告向宏遂、覃桂英、邓有钧签订《房屋抵押协议》、《补充协议》、《房屋财产抵借款兑现书》，明确原告6层楼房全部抵扣借款930874元；《房屋买卖合同》是原告胡鹰与被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满签订的，不是被告向宏遂、覃桂英、邓有钧签订的，购房款的收条也是原告自己出示的；原告唐晚香对签订的合同、协议是明知的，原告胡鹰处置房屋不构成无权处分；被告向宏遂、覃桂英、邓有钧依据原告胡鹰提供的房屋买卖合同及收条联系买房人、收取房款抵还借款是合法的。原告经质证，对真实性、合法性均无异议，但认为原告胡鹰是受胁迫签订的房屋财产抵借款协议书及空白的房屋买卖合同，房屋是在原告唐晚香不知情的情况下由被告卖出。合议庭评议后认为：该民事判决书是生效的法律文书，本院对该证据予以采纳，其认定的事实本院予以确认，其认定2009年至2010年间，胡鹰因办废纸厂买机械向被告向宏遂、覃桂英、邓有钧借款40余万元。2014年10月20日，向宏遂、覃桂英、邓有钧与胡鹰在胡鹰家中签订《房屋抵押协议》，约定截止2014年12月20日止，胡鹰共欠向宏遂、覃桂英、邓有钧、胡自力借款本息合计930874元，胡鹰将沅陵镇凤鸣塔18号整栋房屋作为还款的抵押物，若在2014年12月20日前不能偿还向宏遂、覃桂英、邓有钧的借款，则三人有权对整栋房屋进行出售，出售所得房款全部抵偿胡鹰所欠借款。2014年12月20日，向宏遂、覃桂英、邓有钧、胡鹰及胡自力又签订了一份《补充协议》，约定如胡鹰在2014年12月底前能偿还30万元欠款，则在此段时间暂不处理房屋，超过期限则按抵押协议履行。因胡鹰到期未能偿还借款，2015年2月2日，向宏遂、覃桂英、邓有钧、胡鹰与胡自力在胡鹰家中协商还款事宜，后向宏遂、覃桂英、邓有钧、胡鹰签订了《房屋财产抵借款兑现书》，对原《房屋抵押协议》及《补充协议》进一步进行了明确：向宏遂、覃桂英与邓有钧负责联系买房人，胡鹰将事先签好名字的空白房屋买卖合同与收款收条交于胡自力，一周内若筹集款项300000元，一、二楼房屋不作抵押，若逾期不能兑现，一、二楼仍要抵押，由胡自力将胡鹰事先签名的空白合同、收条凭据交付给向宏遂、覃桂英与邓有钧，由三人出售并收取房款。嗣后，胡鹰未能兑现承诺，胡自力将上述合同、凭据交给邓有钧。2015年2月9日，向宏遂、覃桂英与邓有钧将该抵押房屋第四层作价160000元售与邓有帮。2015年2月13日将该房第一、二层作价300000元出售给吴金连，同年2月30日将该房屋第三层作价165000元出售给周远琴，3月15日将该房屋第六层作价150000元出售给向宏满。售出的五套房屋，购买人均已装修入住。以上房屋的出售均使用原告胡鹰事先签名的空白合同和收条凭证签订的合同。唐晚香在签订《房屋抵押协议》、《补充协议》、《房屋财产抵押借款兑现书》及出售房屋过程中均在场或是明知的，对此均未表示反对。
原告提交的《私人房屋买卖协议》复印件3份，拟证明2014年的时候房屋已经由原告卖给了符洁琴、胡永涛、周广恩。被告认为该证据不真实，该3份协议中写明房款已经付清，但没有相应的收条予以佐证；若房屋已经出售，原告胡鹰就不会再把房屋抵押给被告向宏遂、覃桂英、邓有钧，也不可能发生后来原告要被告向宏遂、覃桂英、邓有钧介绍购房人去购买房屋的事件，合同上的购买人至今没有入住，真正入住的被告替原告联系的购买人。合议庭评议后认为：该3份协议中均写明房款已经付清，但没有相应的收条及购房人身份证明材料等证据予以佐证，无法确认协议的真实性，故本院对该组证据不予采纳。
3、原告提交的照片复印件1份，拟证明2015年2月2日被告扬言要杀人，砸坏撑架，逼迫原告签订房屋抵押兑现书。被告认为该证据原告已在（2016）湘1222民初487号案件中提交，且该份证据已经被沅陵县人民法院确认为不予采纳的证据；原告单独的一张照片并不能证明撑架是谁损坏，也不能证明被告采取威胁等手段逼迫原告签订兑现书。合议庭评议后认为：损坏的撑架，是谁所为，无其他证据证明，其人身是否受到威胁亦无证据证明，故本院对该证据不予采纳。
4、原告提交的被告七人的常口信息复印件7份，证明被告七人已经入住了原告的房屋，其中又以欺诈行为准备卖掉原告的房屋六楼。被告对真实性无异议，但认为不能证实被告强占原告房屋。合议庭评议后认为：常口信息只能证明七被告的身份情况，不能证明原告主张的事实，故本院对该组证据予以采纳，但该组证据不能达到原告的证明目的。
5、原告提交的原告胡鹰自书借款还款情况说明复印件1份，拟证明原告欠向宏遂、邓有钧、熊丽华、覃桂英四人39.5万元的事实。被告认为这组证据是原告胡鹰自书的，等同于原告的陈述，这个证据应当和其他证据一同认证；原告欠被告向宏遂、覃桂英、邓有钧以及胡自力四人借款的本息在双方签订的借款协议及沅陵县人民法院（2016）湘1222民初487号民事判决书都予以认定是930874元。合议庭评议后认为：该情况说明为原告单方面主观陈述，被告不认可，也无其他证据佐证其陈述的事实，本院对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年1月27日，原告唐晚香与原告胡鹰在沅陵县民政局登记结婚，婚前胡鹰有一栋两层砖混结构的楼房，位于沅陵县沅陵镇凤鸣塔18号，土地证号为湘国用（2007）第11**号，没有办理房产证。2013年5月9日，原告唐晚香、胡鹰夫妻共同出资对旧房进行加层改造，建成六层楼房，该房屋加层部分未办理相关建筑工程规划审批手续。
2009年至2010年间，原告胡鹰因办废纸厂买机械向被告向宏遂、覃桂英、邓有钧借款40余万元。2012年11月1日，被告向宏遂、覃桂英与邓有钧向原告胡鹰索要欠款，原告胡鹰向其立下保证字据，承诺欠三人借款将于2013年11月1日前还清，逾期愿以本人自有资产作抵。2014年10月20日，被告向宏遂、覃桂英、邓有钧与胡鹰在胡鹰家中签订《房屋抵押协议》，约定截至2014年12月20日止，原告胡鹰共欠胡自力、被告向宏遂、覃桂英、邓有钧借款本息合计930874元，原告胡鹰将沅陵镇凤鸣塔18号整栋房屋作为还款的抵押物，若在2014年12月20日前不能偿还三被告的借款，则三被告有权对整栋房屋进行出售，出售所得房款全部抵偿胡鹰所欠借款。2014年12月20日，三被告及胡自力、原告胡鹰又签订了一份《补充协议》，约定如原告胡鹰在2014年12月底前能偿还30万元欠款，则在此段时间暂不处理房屋，超过期限则按抵押协议履行。因原告胡鹰到期未能偿还借款，2015年2月2日，三被告及胡自力、原告胡鹰在胡鹰家中协商还款事宜，后三被告及原告胡鹰签订了《房屋财产抵借款兑现书》，对原《房屋抵押协议》及《补充协议》进一步进行了明确：被告向宏遂、覃桂英与邓有钧负责联系买房人，胡鹰将事先签好名字的空白房屋买卖合同与收款收条交于胡自力，一周内若筹集款项300000元，一、二楼房屋不作抵押，若逾期不能兑现，一、二楼仍要抵押，由胡自力将胡鹰事先签名的空白合同、收条凭据交付给向宏遂、覃桂英与邓有钧，由三被告出售并收取房款。嗣后，原告胡鹰未能兑现承诺，胡自力将上述合同、凭据交给被告邓有钧。
2015年2月9日，向宏遂、覃桂英与邓有钧将该抵押房屋第四层作价160000元售与邓有帮。2015年2月13日将该房第一、二层作价300000元出售给吴金连，同年2月30日将该房屋第三层作价165000元出售给周远琴，3月15日将该房屋第六层作价150000元出售给向宏满。售出的五套房屋，购买人均已装修入住。以上房屋的出售签订合同时均使用原告胡鹰事先签名的空白合同和收条凭证。原告唐晚香在签订《房屋抵押协议》、《补充协议》、《房屋财产抵押借款兑现书》及出售房屋过程中均在场或是明知的，对此均未表示反对。
2015年10月20日，唐晚香起诉向宏遂、覃桂英、邓有钧、胡鹰，要求确认向宏遂、覃桂英、邓有钧与胡鹰签订的《房屋财产抵借款兑现书》无效，该案经一审、二审发回重审，最终形成了生效文书（2016）湘1222民初487号民事判决书，该判决书驳回了唐晚香的诉讼请求。
本院认为：原告胡鹰、唐晚香诉请确认三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧将两原告坐落于沅陵县沅陵镇凤鸣塔18号的房屋卖给四被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满的合同无效并要求七被告退房，其理由是三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧事先未取得原告夫妻的授权，而以原告胡鹰的名义卖房给四被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满并收取房款，四被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满明知三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧没有代理权而与之签订《房屋买卖合同》，合同无效。因而本案的争议焦点是：一、被告向宏遂、覃桂英、邓有钧是否有权售卖被抵押的房屋；二、被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满取得房屋使用权是否为善意有偿取得。
对于第一个焦点问题，（2016）湘1222民初487号民事判决书是生效的法律文书，该判决书已驳回了唐晚香要求确认《房屋财产抵借款兑现书》无效的诉讼请求，并认定胡鹰与被告向宏遂、覃桂英、邓有钧协商签订《房屋财产抵借款兑现书》，偿还借款，符合夫妻共同债务用共同财产偿还的原则，三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧依照胡鹰提供的自己签订的空白房屋买卖合同和领条凭证等手续，联系买房人并收取购房款抵还欠款的行为是履行《房屋财产抵借款兑现书》的内容，并未违反法律禁止性规定而使该兑现书无效，后原告胡鹰也按《房屋财产抵借款兑现书》的约定将事先签好名字的空白房屋买卖合同与收款收条通过胡自力最终交付给被告邓有钧。可见，三被告通过联系买房人并收取购房款抵还欠款的行为合法合理，对于原告称三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧系无权代理而售卖其房屋的主张本院不予支持。
对于第二个焦点问题，按《房屋财产抵借款兑现书》的约定，原告胡鹰将事先签好名字的空白房屋买卖合同与收款收条通过胡自力最终交付给被告向宏遂、覃桂英、邓有钧，该交付行为应认定为原告胡鹰授予了被告向宏遂、覃桂英、邓有钧对合同的补充权，原告对被告向宏遂、覃桂英、邓有钧滥用补充权的，可以提出抗辩，但负有举证责任，本案中原告并未举证证明被告向宏遂、覃桂英、邓有钧滥用了补充权，原告主张房屋作价不公平也没有提供证据加以证明，原告该主张也没有考虑房屋存在的不合法状况因素，故原告应承担举证不能的责任，被告向宏遂、覃桂英、邓有钧在合同上的补记内容视为符合原告胡鹰的授权意图，由原告胡鹰承担合同义务。
合同是平等民事主体之间的协议，是否有效关键看是否符合《民法通则》和《合同法》规定的生效要件。该案中的《房屋买卖合同》签订主体为原告胡鹰与被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满，双方均具有民事主体资格，具备完全的民事行为能力，胡鹰在签订合同时系房屋的权利人，对房屋有完全的处分权；合同的内容虽经被告向宏遂、覃桂英、邓有钧的补记，但原告胡鹰授予了被告向宏遂、覃桂英、邓有钧对合同的补充权，故合同是双方的真实意思表示；合同不违反法律的规定，不损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益；被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满已实际占有使用房屋；且双方当事人均在该合同上签字盖章，完全符合法律规定的合同生效的形式要件和实质要件。可见，被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满取得房屋使用权为善意有偿取得，《房屋买卖合同》有效，对于原告称四被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满明知三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧没有代理权而与之签订《房屋买卖合同》的主张本院不予支持。
综上所述，三被告向宏遂、覃桂英、邓有钧联系买房人并收取购房款抵还欠款的行为是履行《房屋抵押协议》、《补充协议》、《房屋财产抵押借款兑现书》约定的权利，三被告上述行为合法合理；被告邓有帮、吴金连、周远琴、向洪满签订了有效的房屋买卖合同，支付相应价款并装修入住，取得房屋使用权为善意有偿取得，故本院对原告胡鹰、唐晚香要求确认房屋买卖合同无效并要求七被告退还房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告胡鹰、原告唐晚香的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告胡鹰、原告唐晚香共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 吴 艳
代理审判员 肖翠琼
人民陪审员 李敬群
二〇一七年四月十八日
书 记 员 张惠皖
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。