黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第349号
原告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区。
法定代表人孙皓琦，职务总经理。
委托代理人万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被告任义英，公民身份号码×××，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王茂林，黑龙江殿君律师事务所律师。
原告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司（以下简称慧宇房地产公司）与被告任义英排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告慧宇房地产公司之委托代理人万立军、被告任义英之委托代理人王茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告慧宇房地产公司诉称，2011年12月20日，经案外人王某某介绍，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于哈尔滨市松北区XXX室住房一套，面积126.22平方米，总价款937，728元，付款方式为2011年12月23日一次性付款，交款比例为100%。同时合同第七条明确约定，被告逾期付款30日内，需支付日万分之2.5的违约金，合同继续履行，逾期超过30日，原告有权解除合同。合同签订后，被告至今未交纳任何款项。原告也没有向被告交付涉案房屋的钥匙。因原告找不到被告，所以没有通知被告解除合同，但依照房地产业的惯例，双方合同已经自动解除了，但2015年4月24日，被告派人突然撬开诉争之房的门锁，强占诉争房产。原告认为被告这种抢占房屋的行为是明显的侵权行为，故起诉要求被告立即从其抢占的松北区XXX室迁出。
被告任义英辩称，原、被告双方系商品房买卖合同关系，被告系合法取得，无抢占行为，涉案房屋实际系抵账房，所有权已转移到被告处，原告要求被告迁让没有法律依据。如迁让需先解除双方的商品房买卖合同，因为依据合同第七条规定出卖人有权解除合同，但双方时至今日没有解除合同。2007年案外人哈尔滨星云房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨星云房地产公司）与唐山市华厦建设有限公司（以下简称唐山华厦建设公司）签订商品房开发合作协议。2010年12月21日，唐山华厦建设公司的法定代表人王某某给哈尔滨星云房地产公司的委托人——案外人魏某甲出具了一个承诺，承诺一次性给付2，600，000元款项。唐山华厦建筑公司与原告在哈尔滨市松北区合作开发XXX小区房地产开发项目。唐山华厦建筑公司提出用XXX小区的3套房屋抵顶2，600，000元的欠款，魏某甲表示同意，王某某就提供了3套房屋的买卖合同和进户钥匙，交给魏某甲，双方抵账行为完成，但原告、唐山华厦建筑公司、哈尔滨星云房地产公司三方没有签订以房抵账协议。3套房屋显示的买受人均为魏某甲的亲属。本案涉诉房屋的买受人——被告任义英是魏某甲的大姨子。用以抵账的3套房屋均办理了入户手续，也缴纳了相关的物业费，但涉案房屋的前述票据找不到了。2014年被告任义英发现房内有他人居住，经打听得知原告又把房屋抵给他人了，被告出示商品买卖合同后，让在此房内居住的人走了，并更换了房锁。
原告慧宇房地产公司为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据：2011年12月20日原、被告签订的商品房买卖合同复印件1份（原告处没有该合同原件），证明该合同第七条明确约定，被告逾期付款在30天之内按日万分之2.5缴纳违约金，逾期超过30日的原告有权解除合同，原告认为该合同已自动解除。
被告任义英为证实其主张的事实成立，向本院举示如下证据：
1、原、被告签订的商品房买卖合同1份，证明本案诉争之房是被告任义英的合法权益；
2、案外人任某某、魏某乙分别与原告签订的商品房买卖合同，证明该2处房屋与本案诉争房屋是由唐山华厦建筑公司抵账给哈尔滨星云房地产公司，不存在3套房屋应支付购房款的问题，3套房屋系合法取得；
3、哈尔滨星云房地产公司与唐山华厦建筑公司于2007年5月26日签订的房地产开发合作协议书、魏某甲和王春生于2010年12月22日签订的承诺书（复印件）1份，证明两公司存在合作开发房地产的法律关系，最后产生唐山华厦建筑公司欠哈尔滨星云房地产公司2，600，000元的事实，哈尔滨星云房地产公司与唐山华厦建筑公司的房地产开发协议已经履行完毕。
对原告举示的证据，被告进行了质证，被告对该复印件同意质证，依据该合同第七条约定，原告有权解除合同，但双方合同至今未实际解除。对被告举示的证据，原告进行了质证，对证据1的真实性无异议，但对证明问题有异议。被告不能证明合同系合法取得，合同中有被告应向原告支付房款937，728元的义务，而被告未履行该付款义务。未支付房屋对价就不应取得房屋，该证据仅能证明双方有签订房屋买卖合同的真实意思表示；对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议，该2份商品房买卖合同，约定了买受人向原告支付房款的义务，而非被告所述抵账协议，且该2份合同与本案无关；对证据3，因签订协议的双方系与原告无关的单位，原告对其真实性无法确认，对其证明问题有异议。该合同无法证明双方已完成其合作项目，且合同主要要素不全。而承诺因系复印件，对其真实性无法确认，且其主体与房地产开发合同的主体不同。
本院认证意见为：对原告提交的证据，虽系复印件，但经与被告提交的证据1核对，其真实性可以确定，可以证明原、被告订立了商品房买卖合同，本院予以采信。对被告提交的证据1，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据2，因与本案不具有关联性本院不予采信。对证据3，因系案外人之间签订，其真实性无法确认，且其中的承诺书系复印件，真实性亦无法确认，本院不予采信。
经审理查明：2011年12月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的哈尔滨市松北区XXX号房屋，该房屋建筑面积126.22平方米，总价款937，728元，双方约定此款于2011年12月23日一次性付款。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金。出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告未依约定时间向原告支付购房款。被告主张该房屋实际系原告用于抵顶案外人唐山华厦建设公司对哈尔滨星云房地产公司因合作开发房地产而发生的债务，但该主张证据不足。2014年，原告占用了XXX房屋至今。
本院认为，依照合同法第九十六条之规定，解除权人解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因在原告提起本次诉讼之前，其并未通知被告解除合同，双方合同并未实际解除。因此对原告提出的因被告逾期超过30日未支付购房款，双方的商品房买卖合同已自动解除的主张，本院不予采纳。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中依照双方签订的商品房买卖合同约定，被告负有在先支付购房款的义务，原告负有在后交付房屋的义务。被告在未先行向原告交付房款的情况下，原告无向被告交付房屋的义务，被告自无权占有涉诉房屋，其强占涉诉房屋的行为侵害了原告的合法权益，因此对原告要求被告从哈尔滨市松北区XXX室迁出的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十七、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
被告任义英于本判决生效之日起十五日内从哈尔滨市松北区XXX室迁出。
案件受理费100元（原告哈尔滨慧宇房地产开发有限公司已预付），由被告任义英负担，此款被告须于判决生效之日起十五日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵良悦
代理审判员 罗嘉明
人民陪审员 廉景发
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 王建婷