新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第17号
上诉人（原审原告）：高雅俊。
委托代理人：董徽，新疆联友律师事务所律师。
委托代理人：王强，新疆联友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆汇乐工贸有限公司
法定代表人：张淑慧，该公司总经理。
委托代理人：刘琪，新疆国通律师事务所律师。
第三人：段艳莉。
上诉人高雅俊因与被上诉人新疆汇乐工贸有限公司（以下简称汇乐公司）、第三人段艳莉房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院(2013)天民三初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人高雅俊委托代理人董徽、王强，被上诉人汇乐公司法定代表人张淑慧及委托代理人刘琪，第三人段艳莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年10月8日，高雅俊与汇乐公司签订一份《门面房买断经营合同》，约定：甲方（汇乐公司）自愿将坐落在乌鲁木齐市光明路5号2号楼负一层部分房地产出租给乙方（高雅俊）使用，买断租赁期限为10年，时间为2005年1月1日至2014年12月31日，租金（不含水、电、暖、天燃气设备等费用）310万元，房屋租金按建筑面积计算，总面积为756平方米，付款方式为一次性结清。乙方经营期内甲方不承担任何经济连带责任，乙方在买断期内可以转租，转让但不得转卖，否则视为乙方违约，甲方有权收回该房地产。双方还约定了其他合同权利义务。合同签订后，汇乐公司将房屋交付高雅俊使用，高雅俊与第三人段艳莉在涉案房屋内开办“今天明天美食店”，并由段艳莉经营使用。高雅俊陆续向汇乐公司支付房租2500000元。
2004年10月10日，第三人段艳莉与汇乐公司签订一份甲乙双方门面房租赁交接手续，写明，门面房室内现状出租给乙方的面积与设计图相符，完好无损，负一层毛墙毛地，室内装修风格乙方自定，费用乙方自理，其他事项按双方签订合同约定条款执行，出租现状门面房，双方合同签订之日起，甲方同意乙方装修，装修时间82天……，双方在交接手续上签字、盖章。2006年8月20日，第三人段艳莉与案外人王毅、白科签订一份《经营场地租赁合同》将涉案房屋转租给案外人，时间：2006年8月18日至2010年8月18日止，租金为40万元。2007年1月8日，高雅俊向第三人段艳莉出具委托书一份，写明：“我是高雅俊，现委托段艳莉为我的代理人，办理如下事项，现委托段艳莉经营并可以转租以高雅俊名义承租的乌鲁木齐市光明路5号2号楼负一层新疆汇乐工贸有限公司门面房，委托期限至2014年12月31日。”2007年1月20日，第三人段艳莉与案外人叶凯签订《经营场地租赁合同》，将涉案房屋转租案外人，约定租金为40万元，时间从2007年1月20日至2012年1月19日，案外人叶凯在涉案房屋经营“我家味道”餐厅。2010年1月20日，汇乐公司向“今天明天美食店”发出通知一份，写明：甲、乙双方于2004年10月8日签订了门面房买断经营租赁合同，按照双方签订的合同约定，合同期限为10年，乙方一次性向汇乐公司交清10年租金共计310万元，但在合同签订后，你方实际交款为250万元，尚欠628000元，我公司多次通知你方将双方签订合同约定的租金付清，在此我公司再次向贵店通知，接到通知后五天之内来我公司协商解决，便于日后合作，否则我公司将按照双方签订的合同约定条款执行。2010年3月10日，第三人段艳莉出具委托书一份，写明：委托我母亲范瑞云与新疆汇乐工贸有限公司签订门面房买断经营租赁合同补充协议。次日，第三人段艳莉及范瑞云与汇乐公司签订一份《门面房买断经营租赁合同补充协议》，约定：甲（汇乐公司）乙（段艳莉）双方原签订的门面房租赁合同期限为10年，现变更为8年（起租时间从2005年1月1日至2012年12月31日止），乙方实际交房租款为250万元整，乙方每年租金为31万元整（8年×31万元=248万元整），剩余2万元整从抵扣乙方欠甲方28000元其他欠款，抵扣后，乙方还欠8000元整。乙方于2012年10月31日将8000元款交甲方财务室，其他事项条款，甲乙双方以原签订的主合同约定的条款执行为准。双方合同期满，如乙方继续续租，甲、乙双方对租金价格另行协商。汇乐公司及段艳莉、范瑞云在协议上签字盖章确认。
2012年12月31日，汇乐公司向第三人段艳莉出具租赁合同终止通知书，写明：“我公司与你签订的《门面房买断经营合同》于2012年12月31日租赁期间届满，《门面房买断经营合同》自行终止”。第三人段艳莉在承租人“不再续租”处签名确认，因第三人段艳莉一直未将房屋交回，2013年1月15日及2月20日，汇乐公司两次向第三人段艳莉发出通知，要求其将租赁房屋腾空交还。2013年3月20日，汇乐公司收回涉案房屋，并于2013年3月27日与案外人中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部（以下简称建设银行）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁建行营业部。约定租赁期为五年，从2013年3月28日起至2018年3月27日止。年租金为1320000元。合同签订后2013年4月8日建行营业部向汇乐公司交纳一年租金1320000元。另庭审中，高雅俊持2012年12月31日汇乐公司出具的5万元收据，内容为：今收到预交占用汇乐公司376号门面经营场地占用费，约定在2013年1月6日上午12点面谈占用汇乐公司经营场地费用，双方按市场价格商谈。称该收据为其缴纳房租费，汇乐公司称系案外人“我家味道”餐厅所交纳的临时占用场地费用，与高雅俊无关。对此，双方各持己见。另查，高雅俊与第三人段艳莉于2002年11月20日登记结婚，2006年4月第三人段艳莉起诉到本院要求与高雅俊离婚，法院于同月17日下达（2006）天民一初字第2079号民事调解书，内容为：段艳莉与高雅俊自愿离婚，“今天明天美食店”酒店自2006年6月16日起由（段艳莉）无偿独立经营使用至2010年6月16日止，经营期间的营业收入和费用由段艳莉享有和承担，所产生的纠纷由段艳莉自行承担。
原审法院认为，高雅俊与汇乐公司2004年10月8日签订《门面房买断经营合同》系当事人双方真实意思表示，系有效合同，双方应严格履行。合同约定租赁期限为十年，十年租金310万元，付款方式为一次性付清。合同签订后，汇乐公司按约将房屋交由高雅俊使用。其在合同履行过程中并无违约之处，合同履行至2010年3月11日因高雅俊未付清租金，第三人段艳莉与汇乐公司又签订《补充协议》将合同期限变更为8年，即2005年1月1日至2012年12月31日，该合同履行期限届满后，汇乐公司于2013年3月20日收回涉案房屋并已租赁他人。高雅俊与汇乐公司所签合同已不具备继续履行条件，故对于高雅俊主张继续履行合同的诉讼请求，不予支持。遂判决，驳回高雅俊的诉讼请求。
一审判决后，上诉人高雅俊不服上诉称：双方签订的租赁合同中未约定未交纳租金可以解除合同，汇乐公司解除合同无法律依据。我方实际交租赁费255万元，我欠汇乐公司28000元与本案租赁关系无关。第三人段艳莉物权代我方签订并解除合同，段艳莉不是本案第三人。请求撤销一审判决，支持我方要求继续履行合同的诉讼请求。
被上诉人汇乐公司答辩称：按照原合同年总租金310万元，上诉人没有足额缴纳，上诉人具有违约行为。被上诉人可以解除合同。上诉人实际交付了247万元，所以被上诉人收回房屋是正确的。
第三人段艳莉答辩称：我签订了终止合同，被上诉人说终止后要续签，我对终止合同不认可，支持上诉人上诉请求继续履行合同。
本院经审理，除双方对付款有争议的部分外，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）款规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行。”本案争议的租赁门面房，汇乐公司已收回并已出租给建设银行，建设银行将租赁场地作为营业网点已装修完毕，并开展正常的经营活动。上诉人高雅俊再行要求交付标的物已属事实上的不能履行。故上诉人高雅俊要求继续履行租赁合同，已不具备履行的基础条件，其要求继续履行，已无法律依据，故对上诉人要求继续履行合同的上诉请求，一审法院不予支持，并无不妥。第三人段艳莉参与本案争议的合同纠纷中，本案的处理结果与段艳莉有法律上的利害关系，一审法院便于查明案情追加为第三人符合民事诉讼法第五十六条之规定。
本案中，上诉人的上诉请求是要求继续履行双方之间的租赁合同。至于双方在租赁合同履行期间关于支付租金的数额，双方之间的租赁合同关系是否应予解除，任何一方当事人并未在一审中提出相应的诉请，不属于本案的争议焦点，本院对该部分事实不予认定。
综上，一审法院以租赁合同事实上不能履行为由，判决驳回高雅俊的诉讼请求，符合合同法第一百一十条之规定。但一审法院适用“最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第六条”有误，本院予以纠正。一审法院因租赁合同事实上不能继续履行，驳回高雅俊要求继续履行合同的诉讼请求的处理结果，并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决主文部分。
二审案件受理费70元（高雅俊已付），由高雅俊承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
代理审判员 曾 敏
代理审判员 马小梅
二〇一四年三月十三日
书 记 员 姚 雷