重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00330号
上诉人（原审被告）：周雷，男，1972年7月12日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
上诉人（原审原告）：何晓勤，女，1972年1月18日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
委托代理人：付廷树，重庆创辉律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：重庆宏声房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道75号，组织机构代码20318809-0。
法定代表人：王永刚，董事长。
委托代理人：黄国华，男，1973年9月24日出生，汉族，重庆宏声房地产开发有限公司员工，住重庆市丰都县。
上诉人周雷与上诉人何晓勤、被上诉人重庆宏声房地产开发有限公司（以下简称宏声房地产公司）返还原物纠纷一案，重庆市丰都县人民法院于2014年3月3日作出（2014）丰法民初字第00333号民事判决。周雷、何晓勤均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年12月，宏声房地产公司将其承建的位于重庆市丰都县宏声艺术宫M09号（现为丰都县三合街道平都中路一支路4号附46号）门面1间（以下简称涉案门面）出租给案外人向建华，租赁期限1年，自2010年12月30日起至2011年12月31日止，其间该门面经宏声房地产公司同意后转租两次，并于2011年11月17日转租给周雷，周雷于同月21日给宏声房地产公司缴纳保证金1000元和2011年12月31日至2012年12月31日一年的租金6600元（每月550元）。
2012年10月，宏声房地产公司欲将涉案门面出售。同月19日，宏声房地产公司将《房屋转让告知书》送达给周雷。该转让告知书载明：“我作为丰都（宏声艺术宫）M09门面房的所有人，现决定将该门面出售。……你享有该门面的优先购买权，……如有意购买该门面房，请在收到本通知后十五日内书面形式告知我司并前来签订买卖合同”。宏声房地产公司并将该门面的价格予以公示，该门面价款为311420元。后宏声房地产公司将该门面涨价到399319元，致周雷不同意购买。
2012年11月10日，何晓勤与宏声房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定何晓勤以379353元之价，按揭购买宏声房地产公司所有的涉案门面。何晓勤首付190353元后，向宏声房地产公司申请将付款方式变更为一次性付款。2013年5月20日，宏声房地产公司同意变更付款方式为一次性付清房款367373元。2013年9月6日，何晓勤取得该门面房的房地产权证（306房地证2013字第06077号，建筑面积50.04㎡）。后宏声房地产公司未将该门面交与何晓勤，至今由周雷占用。2014年1月14日，何晓勤向一审法院起诉，请求是：周雷将其非法占有的位于丰都县三合街道平都中路一支路4号附46号门面1间返还给何晓勤；周雷支付自2013年1月起至门面返还之日止的占用费（损失）7150元；宏声房地产公司协助何晓勤收回该门面；周雷承担本案的诉讼费。
周雷在一审中辩称：何晓勤起诉周雷返还涉案门面的诉讼主体不适格。周雷向宏声房地产公司租赁门面，租期到后应交给宏声房地产公司。何晓勤向宏声房地产公司购买该门面，宏声房地产公司有义务将该门面交给何晓勤；何晓勤与周雷之间无借、租等协议，何为返还之说，所以周雷无义务将该门面返还给何晓勤。法院应驳回何晓勤的诉讼请求。
宏声房地产公司在一审中未作答辩。
一审法院认为，周雷在租赁宏声房地产公司所有的涉案门面期间，对其租赁门面享有占有、使用权，租赁期满后，应将该门面交与宏声房地产公司所有。就本案而言，周雷在租赁该门面期间，宏声房地产公司欲将该门面出售，同时已将《房屋转让告知书》送达给了周雷，后宏声房地产公司在周雷不愿意购买的情况下，才将该门面出售给何晓勤。故宏声房地产公司在出售该门面时并未侵犯周雷的优先购买权。2013年9月6日，何晓勤取得该门面的房地产权证后，表明该门面的所有权属何晓勤。自此，周雷对该门面的占有无法律依据。现何晓勤作为该门面的所有人，请求周雷返还，周雷理应将该门面交与何晓勤管理；由于周雷拒不交门面房给何晓勤，给其造成占用损失，应支付使用费至交付该门面时止，其使用费的标准按周雷原租赁该门面时的租金计算，即每月550元认定为宜。故周雷辩解宏声房地产公司侵害其优先购买权、何晓勤的主体资格不适格等理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、第二百四十三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决：一、周雷在判决生效后15日内将坐落在丰都县三合街道平都中路一支路4号附46号门面1间返还给何晓勤所有；二、周雷自2013年9月6日起，按每月550元的租金标准计付何晓勤占用损失费至返还该门面时止；三、驳回何晓勤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由周雷负担。
周雷不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回何晓勤的诉讼请求并由其承担一、二审的诉讼费用。其上诉事实和理由是：1、在周雷租赁宏声房地产公司涉案门面期间，宏声房地产公司欲将该门面出售，并向社会公示该门面的出售价格为319255元，周雷向该公司表示同意以此价格购买，但该公司却以价格低为由不与周雷签订合同，是一种违约行为。后该公司将该门面价格上涨后卖给了何晓勤，即便宏声房地产公司将门面价格上涨后，在周雷没有明确表示放弃购买的情况下，该公司将门面卖与何晓勤，侵犯了周雷的优先购买权；2、周雷与宏声房地产公司是租赁法律关系，何晓勤与宏声房地产公司是买卖法律关系，周雷与何晓勤没有任何直接法律关系，只有宏声房地产公司有权要求周雷返还门面及赔偿损失，而何晓勤没有该权利，周雷不是本案适格的被告。何晓勤虽然已取得该门面的房地产权证，但由于宏声房地产公司没有将该门面交付给何晓勤，按照《民法通则》第七十二条“财产所有权从交付时起转移”的规定，何晓勤没有取得该门面的所有权。同时宏声房地产公司没有要求周雷搬出门面，也没有退还周雷缴纳的保证金，按照《合同法》第二百三十六条的规定，应视为宏声房地产公司默认租赁关系的继续存在，所以周雷是属合法占有门面；3、周雷租用门面后进行了设施、设备的投入，宏声房地产公司剥夺周雷的优先购买权，应当赔偿周雷的损失。
何晓勤不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判周雷自2013年1月1日起，按每月550元的租金标准计付何晓勤涉案门面占用损失费至返还该门面时止，并由其承担一、二审的诉讼费用。其上诉事实和理由是：2012年12月，宏声房地产公司将涉案门面出售给了何晓勤，何晓勤购买该门面后，明确告知周雷要将其门面收回，但周雷拒绝交回至今仍占有该门面，所以应从2013年1月1日起计算门面占用损失费。
何晓勤针对周雷的上诉答辩称：宏声房地产公司在出售涉案门面时，告知周雷有优先购买权，但周雷没有在15天之内答复，应视为自愿放弃优先购买权。宏声房地产公司将涉案门面卖与何晓勤时协议由何晓勤自己去向周雷收回门面，周雷知道何晓勤已经购买了涉案门面，且何晓勤也告知周雷该门面不再出租，但周雷占用该门面至今，所以该门面的占用损失应当由周雷承担。
宏声房地产公司针对周雷的上诉答辩称：1、一审判决公平、公正，请求二审法院维持原判；2、周雷在收到宏声房地产公司的优先购买权通知后，没有在规定的时间内答复；3、涉案门面的买卖是公司的权利，其他人没有权利干涉。
周雷针对何晓勤的上诉答辩称：按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，宏声房地产公司没有将涉案门面交付给何晓勤，造成的延期交付的损失，应向宏声房地产公司主张。
宏声房地产公司针对何晓勤的上诉未作答辩。
本案二审查明：宏声房地产公司与何晓勤签订的《商品房房买卖合同补充协议》第六条约定：“由于乙方所购房产已出租并在使用中，所以双方对交房的方式约定为，乙方付清房款后，甲方将租赁合同交给乙方，即视为甲方已履行交房义务。”宏声房地产公司在《关于何晓勤购房的情况说明》中表明其在与何晓勤的买卖合同中约定由何晓勤自行收回门面。何晓勤购买涉案门面后，要求周雷交回房屋，但周雷拒绝交回。在本院审理期间，何晓勤向本院书面申请撤回上诉。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，宏声房地产公司与何晓勤签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》将涉案门面卖与何晓勤，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。何晓勤按约定支付了该门面的价款，并取得了该房屋的房地产权证，何晓勤便取得了涉案门面房屋的所有权。宏声房地产公司与周雷就涉案门面的租赁期间届满后，承租人周雷继续占有使用该门面，且没有证据证明租赁期满后宏声房地产公司提出异议，所以应认定宏声房地产公司与周雷就涉案门面成立不定期租赁合同。宏声房地产公司与何晓勤在商品房买卖补充协议上约定，在何晓勤付清房款后，宏声房地产公司将租赁合同交给何晓勤，视为其已履行对涉案门面的交付义务，同时宏声房地产公司也同意由何晓勤自行收回该门面，所以可以认定宏声房地产公司已将解除租赁合同的权利转移给了何晓勤。后何晓勤向周雷要求交回涉案门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，应视为何晓勤向周雷行使不定期租赁合同的任意解除权，此时宏声房地产公司与周雷之间的租赁合同解除。租赁合同解除后，周雷拒绝搬出并继续占有涉案门面无法律依据，所以周雷认为其占用涉案门面属合法占有的上诉理由不能成立，其应当将租赁的门面房返还给房屋所有权人何晓琴。至于租赁合同解除后产生的法律后果，由于周雷在一审中没有提出相应的诉讼请求，其在二审中要求宏声房地产公司赔偿其设施、设备及押金等损失的请求，本案不予审理。宏声房地产公司是否侵犯周雷对涉案门面的优先购买权及与周雷就涉案门面的买卖合同是否成立生效属另一法律关系，不属于本案审理范围。何晓勤申请撤回上诉的意思表示真实，不违反法律规定，本院准予其撤回上诉。
综上，周雷的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由周雷负担100元，何晓勤负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐正东
代理审判员 李佳霖
代理审判员 昌媛媛
二〇一四年七月一日
书 记 员 刘馨凌