浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬慈民初字第1283号
原告：浙江南冶金属剪切配送有限公司。
法定代表人：郁乐明。
委托代理人：戚晓芳。
委托代理人：周贵长。
被告：浙江一帆钢结构有限公司。
法定代表人：杨月煊。
委托代理人：张青。
委托代理人：卢万庆。
第三人：慈溪市崇寿镇熙辉塑料五金厂。
负责人：杨莹。
原告浙江南冶金属剪切配送有限公司（以下简称南冶公司）诉被告浙江一帆钢结构有限公司（以下简称一帆公司）、第三人慈溪市崇寿镇熙辉塑料五金厂（以下简称熙辉厂）债权人撤销权纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后，依法由审判员黄科军适用简易程序进行审判，于2013年12月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2014年1月2日转为普通程序，于2014年7月29日再次公开开庭进行了审理，原告南冶公司的委托代理人戚晓芳、周贵长和被告一帆公司的委托代理人张青到庭参加诉讼，第三人熙辉厂负责人杨莹经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告南冶公司起诉称：原、被告分别于2012年12月19日、2013年1月15日签订合同编号为“STC（19）-120002871”、“STC（19）-12002874”、“STC（19）-13000158、“STC（19）-13000159”的《销售合同》。根据合同约定，被告向原告采购钢材产品，被告应分别于2013年1月20日、2013年2月17日支付货款506601.2元、564453.62元，逾期付款方每日承担合同总金额千分之三的违约金。《销售合同》签订后，原告依约向被告交付了全部货物，但被告至今仍有771054.82元货款未支付，严重侵害了原告的合法权益，原告依约分别向上海仲裁委员会、上海市宝山区人民法院提起仲裁与诉讼，并已分别作出终局裁决与判决，被告应支付原告货款、违约金、仲裁费共计90余万元，被告拒不支付，原告已分别向宁波市中级人民法院、上海市宝山区人民法院申请强制执行，未果。经原告了解，2013年2月1日，被告为逃避对原告的债务，将其名下的慈国用（2008）字第241024号、即坐落于慈溪市崇寿镇三洋村的土地恶意转让给第三人熙辉厂，此行为严重侵害了原告的合法权益，使原告的债权无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。”现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求：1.判令撤销被告将慈国用（2008）字第241024号、面积为2751平方米的土地转让给第三人的行为，并将上述土地使用权过户到被告；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求，要求判令撤销被告将所有权证号为20××50号的房产转让给第三人的行为，并将上述房屋所有权过户到被告。后又变更诉讼请求：1.判令撤销被告与第三人于2013年1月21日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令坐落于宁波杭州湾新区三洋村所有权证号为2××4001850项下的304平方米房屋以及阁楼（车库／杂物间）、慈国用（2008）字第241024号、面积为2751平方米的土地使用权强制过户至被告，未经登记的4853.73平方米阁楼（车库／杂物间）等建筑物的所有权恢复原状，归被告所有；3.本案诉讼费、鉴定费均由被告承担。
被告一帆公司未作书面答辩，庭审中辩称：1.第三人对受让房产支付了合理的对价，不属于低价转让；2.原告在诉称中提到的被告尚欠原告的债务，慈溪市人民法院执行局正处于执行过程中，并且在执行中查封了被告一帆公司位于安徽省宁国县的相关房产，原告诉称的债权是否能够得到清偿尚不能确定。综上，被告与第三人之间房产转让，不符合合同法第74条所规定的低价转让、无偿转让及对债权人造成损害等要件。对原告变更后的诉讼请求，认为已超过举证期限，不予答辩。综上，要求法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。
第三人熙辉厂未作书面答辩，也未到庭，视为放弃答辩权利。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：
A1.上海市宝山区人民法院（2013）宝民二（商）初字第514号民事判决书1份，证明被告一帆公司欠原告南冶公司债务，原告南冶公司债权无法实现的事实；
A2.上海仲裁委员会（2013）沪仲案字第0215号裁决书1份，证明被告一帆公司欠原告南冶公司债务，原告南冶公司债权无法实现的事实；
A3.土地登记簿查阅证明4份，证明2013年2月1日涉案土地被告一帆公司名下原土地证号为慈国用（2008）字第2410**号变更到第三人熙辉厂名下，现土地证号为慈国用（2013）字第2440**号的事实；
A4.房屋买卖协议、被告一帆公司工商信息和第三人熙辉厂工商信息各1份，上述协议载明杨月煊的手机号码是139××××5057，与被告一帆公司工商信息载明的法定代表人杨月煊手机号码及第三人负责人杨莹的手机号码相同，证明第三人熙辉厂实际为杨月煊控制，杨月煊和杨莹有亲属关系的事实；
A5.原、被告的销售合同2份，载明需方代表被告一帆公司另一股东马雪维，其手机号码是139××××4519，与第三人熙辉厂联系的手机号码相同，证明第三人熙辉厂负责人杨莹是受杨月煊和马雪维实际控制的事实；
A6.被告一帆公司工商信息和宁波慈工钢结构有限公司的工商信息各1份及被告当时的厂房照片和现在宁波慈工钢结构有限公司的厂房照片各1份，被告一帆公司经营范围和宁波慈工钢结构有限公司经营范围一致，宁波慈工钢结构有限公司成立时间2013年3月7日，是被告一帆公司出现资金链断后成立的，杨月煊是宁波慈工钢结构有限公司的总经理，涉案土地由宁波慈工钢结构有限公司在使用，证明涉案土地实际仍由杨月煊和马雪维控制使用的事实；
A7.房屋买卖协议书及房屋登记薄查阅证明各1份，证明被告一帆公司涉案房屋所有权证号为20××50号的事实；
A8.被告一帆公司银行对帐单1份，证明2013年1月29日转入165万元，当天“柜面收”（转出）200多万元，证明有200多万元去向不明的事实；
A9.2014年5月28日的慈溪市人民法院执行曝光台清单1份，证明本院对被告一帆公司、杨月煊、马雪维未自觉履行生效法律文书确定义务进行执行曝光，马雪维的地址为浒山街道茶亭弄21-10，与第三人熙辉厂负责人杨莹的住址一致，证明杨莹是杨月煊、马雪维女儿的事实；
A10.浙江省磐安县人民法院（2014）金磐刑初字第43号刑事判决书1份，证明被告一帆公司法定代表人杨月煊行贿后又举报他人，该人品行差的事实；
A11.房屋平面图1份，证明被告与第三人签订的房屋买卖协议书中，所指房屋是指图中的1-7栋建筑物，建筑物包括办公大楼、生产车间、配电房、厕所、食堂、门卫室、自行车棚，这七栋建筑各有不同的功能，相互缺一不可，形成一个完整的工厂，任一部分单独处分，均不具任何经济价值，第三人仅支付第一栋1114.61平方米中的304平方米及2751平方米的土地使用权价格，所以第三人熙辉厂支付对价远低于房屋整体价值的事实。
被告为证明自己的抗辩主张成立，向本院提供以下证据：
B1.房屋买卖协议和进帐单各1份，证明2013年1月21日，被告将涉案房地产转让给第三人，转让价格为165万元的事实；
B2.房地产转让价格评估结果报告1份，证明慈溪永敬资产评估有限公司对涉案房地产的评估价格为173.3万元的事实；
B3.本院（2013）甬慈执指字第8-1、8-2号执行裁定书2份，证明2013年10月21日，本院在执行原告与被告（2013）甬慈执指字第8号合同纠纷一案过程中，裁定追加被告一帆公司安徽省分公司为被执行人，并查封其所有的位于安徽省宁国市经济技术开发区河沥园区云峰路的房产证号为房地权证宁字第00038369、00××72、00041560，土地证号为宁国用（2010）第637号、第6**号项下的房地产。
第三人熙辉厂未提供证据。
经原告南冶公司申请，本院委托宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司对涉案的土地及房产（原土地证号为慈国用2008字第241024号、房产证号为20××50号，现土地证号为慈国用2013字第244002号）在2013年1月**日时间点的市场价进行评估。宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司出具房地产估价报告书1份，即证据C1，证明涉案的土地及房产市场价值为186.8万元的事实。
经审理，原、被告对各自提供的证据质证及本院认证如下：
对证据A1、A2、A3，被告无异议，本院予以确认。对证据A4、A5、A6、A7、A8，被告对其真实性无异议，本院经审查认为该些证据具备证据三性，故予以确认。对证据A9、A10，被告认为这两项证据与本案不具有关联性，本院经审查认为证据A9、A10与本案待证事实不具有关联性，故不予确认。对证据A11，被告认为该证据系原告自行制作，对其三性均有异议，本院认为，该平面图系原告单方制作，准确性无法确认，退一步讲，即使该平面图如实反映房地产状况，该平面图载明的内容在证据C1中有体现，故本院对原告提供该证据不予采信。对证据B1，原告对进账单无异议，本院予以确认；原告对房屋买卖协议有异议，称房屋买卖协议书是伪造的，该协议书与原告提供的不一致，本院经审查认为两份房屋买卖协议虽形式不一样，但实质内容一致，故予以确认。对证据B2，原告对其真实性有异议，认为涉案房地产价格远远高于173.3万元，并提出申请对涉案房地产的价格进行重新评估，本院认为该证据与证据C1综合分析后予以确认；对证据B3，原告无异议，本院予以确认。证据C1，原告对其真实性无异议，认为评估范围有异议，涉案土地使用权面积为2751平方米，除有登记的304平方米的房产外，还有3643.16平方米的建筑未纳入评估范围，故在登记的土地使用权范围内，房屋总价值为440.7万元，而实际成交价为165万元，属于明显低价交易。被告对该证据无异议。本院认为，被告与第三人签订的房屋买卖协议仅限于有合法权证的房产，未登记的房屋与本案无涉，证据C1系本院委托评估，来源合法，与本案待证事实具有关联性，故予以确认。证据B2，与证据C1的结论不一致，证据B2系被告方房产过户委托评估，证据C1系司法评估，可信度上高于证据B2，故本院对证据B2不予认定。
第三人熙辉厂负责人未到庭，视为放弃质证权利。
根据本院确认的上述证据及原、被告的庭审陈述，认定本案事实如下：
原、被告因买卖合同纠纷分别在上海市宝山区法院、上海仲裁委员会参与诉讼、仲裁。上海市宝山区人民法院于2013年6月8日作出（2013）宝民二（商）初字第514号判决书，裁决如下：一、被告一帆公司支付原告南冶公司货款206601.20元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告一帆公司支付原告南冶公司自2013年2月8日至实际清偿之日止的逾期付款违约金（每逾期一日按506601.20元的万分之6.8计算）；诉讼费2512元、财产保全费2935元，均由被告一帆公司负担。上海仲裁委员会于2013年7月2日作出的（2013）沪仲案字第0215号裁决书，裁决如下：一、被申请人一帆公司于本裁决书作出之日起十日内向申请人南冶公司支付欠款564453.62元；二、被申请人一帆公司于本裁决书作出之日起十日内向申请人南冶公司支付违约金101601.65元；三、本案仲裁费18701元（已由申请人预缴），由被申请人一帆公司承担，应于本裁决书作出之日起十日内向申请人南冶公司支付18701元。上述判决和裁决生效后，原告南冶公司向法院申请强制执行。本院于2013年10月21日作出（2013）甬慈执指字第8-1号执行裁定书，裁定如下：追加浙江一帆钢结构有限公司安徽省分公司为本案被执行人，被告一帆公司安徽分公司应在本裁定生效之日向申请执行人南冶公司清偿债务684756.27元及相应利息。本院于2013年10月23日作出的（2013）甬慈民初字第8-2号执行裁定书，裁定如下：查封被告一帆公司安徽分公司所有的位于安徽省宁国市经济技术开发区河沥园区云峰路的房产证号房地权证宁字第00038369、00××72、00041560号，土地证号为宁国用（2010）第637号、第6**号项下的房地产。
另查明，被告与第三人于2013年1月29日签订《房屋买卖协议书》1份，约定被告将下述房地产转让给第三人：房屋坐落于宁波杭州湾新区三洋村，建筑面积304平方米，房屋所有权证号为：慈房权证2××4字第001850号；土地使用权证号：慈国用2008第241024号，土地使用权面积为2751平方米，双方议定价格为165万元。现原告认为被告与第三人恶意低价转让财产，损害了原告的债权，故向本院提出如上诉请。经本院依法委托，宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司对涉案的土地及房产（原土地证号为慈国用2008字第241024号、房产证号为20××50号，现土地证号为慈国用2013字第244002号）在2013年1月**日时间点的市场价进行评估，结论为：估价对象在2013年1月29日时间点的房地产市场价值为186.8万元（该评估报告注明另有土地范围内未登记的房屋建筑面积以及超出土地范围的房屋建筑面积4853.73平方米以及房屋装潢不在本次估价之列包括可移动、可搬迁的设施设备）。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告南冶公司根据合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为，为此提起诉讼。对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。而本案中，被告一帆公司与第三人熙辉厂之间转让房地产价格为165万元，而鉴定机构的市场价格为186.8万元，故被告与第三人之间的转让价未低于当地交易指导价的70%，故被告的行为不构成“以明显不合理的低价转让房产”。为此，原告要求撤销被告与第三人签订的《房屋买卖协议》的诉请，不符合法律定，本院不予支持。原告第二项诉请中前半部分即“判令坐落于宁波杭州湾新区三洋村所有权证号为2××4001850项下的304平方米房屋以及阁楼（车库／杂物间）、慈国用（2008）字第241024号、面积为2751平方米的土地使用权强制过户至被告”是基于第一项诉讼请求提出的，既然本院对第一项诉请不予支持，故对该诉请本院亦不予支持。原告另诉请未经登记的建筑面积4853.73平方米阁楼（车库／杂物间）等建筑物的所有权恢复原状，归被告所有。本院认为，未经登记的建筑物未取得合法手续，原告诉请恢复原状，确定权属归被告所有，对本案撤销权之诉标的无涉，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告浙江南冶金属剪切配送有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，鉴定费6215元，合计诉讼费6315元，由原告浙江南冶金属剪切配送有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 黄科军
人民陪审员 胡含维
人民陪审员 奕元龙
二〇一四年八月八日
代书 记员 龚卓一
附：本判决依据的法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。