四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终1715号
上诉人（原审原告）：李琴，女，1977年11月18日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：梁利梅，四川恒耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司。住所地：北京市朝阳区光华路*号院*号楼**层*********室。
法定代表人:施铭蓉，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司董事长。
委托诉讼代理人:姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区红星路三段*号国际金融中心*号办公楼**单元1、9及10。
主要负责人：WUKONGMANPHILIP,北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司副总裁。
委托诉讼代理人：姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。
上诉人李琴因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称世邦魏理仕公司）、北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称世邦魏理仕成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李琴的委托诉讼代理人梁利梅，被上诉人世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊参加了诉讼。本案现已审理终结。
李琴上诉请求：撤销原判，改判支持李琴的全部诉讼请求。事实和理由：1、世邦魏理仕成都分公司提交的备案的《房屋租赁合约》上约定的承租方是杨义，有杨义个人签字捺印，并没有四川中恒财联资产管理有限公司（以下简称中恒公司）的盖章，案涉房屋的承租人是杨义而非中恒公司。在杨义签订的合同中约定：承租人不得擅自改变物业结构。2、根据《前期物业服务协议》和《临时管理规约》的约定，世邦魏理仕成都分公司的义务包括：对物业公共部位维护、审查装修协议以及对装饰装修的告知义务、制止装修中违反相关管理规约的行为等，但其未尽到上述义务，且在未经业主同意的情况下私自收取不是出租人的中恒公司的140000元装修保证金及违约金，违反物业服务协议关于“物业公司擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所受费用，并赔偿损失”的规定。同时其收取装修保证金的行为应视为其默许中恒公司拆除部分公用墙，属于间接的共同拆除行为。综上，世邦魏理仕成都分公司、世邦魏理仕公司应当赔偿李琴所主张的损失。
世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。理由如下：1、李琴提交备案的《房屋租赁合约》上有中恒公司的盖章，李琴委托其配偶巫锡明全权处理案涉房屋的相关事宜，巫锡明清楚案涉房屋是出租给中恒公司的。2、中恒公司提交的装修图纸是符合规定的，但实际装修过程中改变了装修图纸的设计。世邦魏理仕成都分公司发现后下发了整改通知，要求整改，尽到了其作为物业管理者的职责。3、根据《物业管理条例》的相关规定，业主将房屋出租给承租人，承租人对物业公共部分造成损失，承租人与业主承担连带赔偿责任。李琴是侵权人而不是受害人。
李琴向一审法院起诉请求：判令世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司向李琴赔偿装修损失23000元、2015年1月到2015年6月房屋租赁损失218346元，并承担本案诉讼费用。
一审查明：2012年12月13日，世邦魏理仕成都分公司(乙方)与易明艳、王学华(甲方)签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，约定：由乙方为甲方所购的成都市锦江区“时代1号大厦”1座12层5号（建筑面积为427.86平方米）进行前期物业管理服务；甲方对本物业共用部位、共用设施设备享有使用权；甲方装修房屋时，应提前将房屋的装饰装修方案报乙方批准后，再行取得房产管理部门及消防管理部门书面同意，同时甲方须在装修施工前三日内督促装修施工单位以及自身(甲方)共同与乙方签订《装饰装修管理服务协议》，甲方和装修施工单位承诺遵守《时代1号大厦业主装修规则》以及国家、地方行政主管部门有关装饰装修的规定；乙方的职责在于管理和维护该物业的共用部位、共用设施设备，不得占用或改变其使用功能，对甲方物业自用部位提供维修的，费用另计；物业的共用部位及共用设施设备是指单个业主专有部分及由建设单位享有所有权的部位和设施设备以外的，属于业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备；共用部位包括房屋的承重结构、屋顶、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、电梯间、楼梯等不专属于某单独业主所有的物业部位；业主应对物业使用人的行为、疏忽和错误向物业服务公司及其他业主或物业使用人负责，对因此造成损害、损失而产生的费用或有关赔偿，业主应承担连带赔偿责任。如由物业服务公司先行修复、补偿的，则物业服务公司有权向行为人或业主收取相关费用或主张其承担赔偿责任；如由遭受损害一方自行负责修复、补偿的，则该方有权依法向行为人或相关业主主张其承担责任；业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应遵守《时代1号大厦业主装修规则》的规定，并提前将房屋的装饰装修方案报物业服务公司同意后，再行取得房产管理部门及消防管理部门的书面同意，同时业主或物业使用人还须在装修施工前三日内和装修施工单位共同与物业服务公司签订《装饰装修管理服务协议》，业主或物业使用人和装修施工单位承诺遵守《时代1号大厦业主装修规则》以及国家、地方行政主管部门有关装饰装修的规定；因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主或物业使用人合法权益的，业主或物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；所有因装修工程直接或间接引起的诉讼、索偿或费用请求完全由业主及物业使用人承担，与物业服务公司及建设单位无关。
2013年12月16日，易明艳、王学华(甲方、出租方)与杨义(乙方、承租方)、巫锡明(丙方)签订了《房屋租赁合约》，约定：甲方将其位于成都市锦江区芷泉段路6号天府时代广场A1区大厦1栋1单元12层5号（建筑面积428.13平方米）房屋出租给乙方，该物业以清水房状态租给乙方作为写字间使用；2013年12月17日，甲方与丙方签订预约合同，并经公证处公证，预约将该物业所有权转让给丙方，待甲方取得该物业房屋所有权证后，甲方将该物业产权正式过户到丙方，丙方保证甲方、丙方签订的房屋预约合同和转让合同不得对抗本租赁协议，丙方取得该物业的所有权后，承认本租赁协议继续有效，协议内容不变；租赁期为5年，即从2014年1月6日至2019年3月5日止，免租期为2个月（即2014年1月6日起至2014年3月5日止），2014年3月6日至2015年3月5日的月租金为36391元，乙方按每半年为一期支付的方式交付租金，并在每一期到期前提前15个工作日支付下一期租金，乙方以现金或银行转账方式交付租金(甲方指定收款人为丙方银行账号)；租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意损坏或使用不当而引起的损毁，乙方应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担；乙方使用该物业时，不得擅自改变物业结构和用途。庭审后，世邦魏理仕成都分公司提交了一份在该公司备案的易明艳、王学华与杨义、巫锡明签订的《房屋租赁合约》原件，经审查，该合同的首页“承租方杨义”一栏和骑缝处均加盖了中恒公司的公章，该合同的内容及条款均与李琴提交的《房屋租赁合约》一致。
2014年3月，中恒公司向世邦魏理仕成都分公司提交了装修图纸，中恒公司委托四川尚层国纪建筑装饰工程有限公司（以下简称尚层公司）对12楼1－10单元进行装修。2014年3月8日至2014年5月8日，世邦魏理仕成都分公司共向尚层公司发出了6份《装修整改通知》，主要内容是发现公共区域隔墙被拆除，要求尚层公司停工整改、恢复原状。2014年3月11日，世邦魏理仕成都分公司向中恒公司发出了《装修违规需停工整改的函》，主要内容是因私自拆除过道墙并占用公共区域，严重损害全体业主利益并已造成严重后果，要求中恒公司停止该违规装修行为，将损坏公共区域精装修部分恢复原状，退还占用公共区域，消除不良影响，并承担由此造成的一切经济损失和责任。同日，中恒公司向世邦魏理仕成都分公司出具一份《承诺书》，主要内容为：因目前所有12楼公区通道已全部撤除，隐蔽工程施工也进行了大部分变动，在与业主签订的《租赁合同》中约定将改变房屋的部分结构，并承诺在与12楼业主结束租赁期时，将对公区过道进行恢复，中恒公司自愿交纳公区装修恢复保证金100000元，请物业服务方监督，待恢复达至验收合格后无息退还中恒公司，如中恒公司未按此承诺完成公区过道的恢复，中恒公司愿承担一切法律责任和经济赔偿。
李琴向巫锡明出具一份委托书，主要内容为李琴委托巫锡明全权办理时代1号1205号单元所有事宜。2015年1月16日、2015年8月31日，世邦魏理仕成都分公司两次召集部分业主对时代1号12楼整层租户失联后遗留问题以及12楼的公区恢复改造等问题进行协调，出席业主包括巫锡明、腾彩飞等。2015年4月13日，巫锡明、腾彩飞代表12楼全体业主向世邦魏理仕成都分公司提交了《申请》，主要内容为：12楼全体业主前期将12楼出租给中恒公司，租赁期限5年，中恒公司于2014年9月人去楼空，房屋空置达半年时间，而且租户当时将整体楼层通道全部拆除，在世邦魏理仕成都分公司的要求下租户缴付了10万元楼道恢复押金和4万元的违约金，共计14万元，现12楼全体业主决定收回自有物业，恢复楼道和隔墙的费用约为41万元，故申请世邦魏理仕成都分公司将14万元押金和违约金支付给12楼业主用于楼道和隔墙的恢复，不足部分由12楼业主进行分摊和协商。
2015年4月16日腾彩飞、巫锡明与成都青之松装饰设计工程有限公司签订了《12层恢复整改装修合同》，合同约定总价款为370000元进行恢复整改装修施工。该合同中成都青之松装饰设计工程有限公司的签订人为黄茂林。世邦魏理仕成都分公司将其收取的140000元保证金和违约金转账支付给了成都青之松装饰设计工程有限公司。2015年4月25日，巫锡明向黄茂林支付装修款23000元。
另查明，李琴于2014年7月21日取得案涉房屋的所有权证。李琴与巫锡明系夫妻关系。世邦魏理仕成都分公司系世邦魏理仕公司依法设立的分公司。
上述事实，有李琴和世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司的当庭陈述以及以下证据在案为证：李琴提交的其本人的身份证、世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司的工商信息、《前期物业服务协议》、《房屋租赁合约》、《12层恢复整改装修合同》、隔墙位置图、转账证明、产权证、结婚证；有世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司提交的《室内装饰设计施工图》、时代1号业户提供二次装修图纸清单、业户装修申请表、装修施工安全规程、业户装修责任协议书、业户装修安全协议书、装修进场开工核验单、2份施工前安全协调会议签到表、[时代1号]大厦装修管理规约、[时代1号]装饰装修施工人员使用卫生间规定、[时代1号]大厦成品保护与安全措施、《装修整改通知》、《装修违规需停工整改的函》、《承诺书》、会议纪要及记录表、《申请》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、委托书。庭审后李琴提交了向黄茂林转账支付23000元的理财金账户历史明细清单，世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司提交了向成都青之松装饰设计工程有限公司转账支付140000元的两张中国农业银行进账单，经审查，上述两份证据能够印证庭审中各方的陈述，对此一审法院予以采信。李琴提交的光盘不能证明其待证事实，一审法院不予采信。世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司提交的腾彩飞与中恒公司签订的《房屋租赁合约》与本案无关，不作为本案证据使用。
一审法院认为，世邦魏理仕成都分公司系世邦魏理仕公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，世邦魏理仕成都分公司的民事责任由世邦魏理仕公司承担。
易明艳、王学华原系成都市锦江区“时代1号大厦”1栋1单元12层5号房屋的业主，易明艳、王学华与世邦魏理仕成都分公司签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《前期物业服务协议》、《临时管理规约》合法有效。易明艳、王学华将案涉房屋的所有权转让给李琴，李琴取得房屋所有权证即承接了该房屋的相应权利和义务，故上述《前期物业服务协议》、《临时管理规约》对李琴具有约束力。易明艳、王学华与杨义签订的《房屋租赁合约》中有李琴的配偶巫锡明的签字，且该合约约定租金的收款账户为巫锡明的银行账户，结合巫锡明、腾彩飞出具的《申请》内容，以及世邦魏理仕成都分公司提交的备案的《房屋租赁合约》，可以认定李琴知晓并同意将其购买的房屋租赁给他人使用，其应知晓该案涉房屋的实际承租人为中恒公司。本案中承租人委托的装修公司将公共区域隔墙拆除，世邦魏理仕成都分公司已向承租人和承租人委托的装修公司发出了整改通知，并要求承租人交纳了140000元的保证金和违约金，根据《前期物业服务协议》“世邦魏理仕成都分公司的职责在于管理和维护该物业的共用部位、共用设施设备，不得占用或改变其使用功能”的约定，世邦魏理仕成都分公司已尽到其作为物业管理者的职责。根据双方签订的《临时管理规约》“因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主或物业使用人合法权益的，业主或物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任”的约定，原承租人将12楼整体楼层通道全部拆除，应由业主或原承租人承担恢复原状的责任，故李琴要求世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司赔偿装修损失
23000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。李琴要求世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司赔偿其租金损失218346元，因缺乏相应的事实和法律依据亦不能成立，李琴的此项诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李琴的诉讼请求。案件受理费减半收取2460元，由李琴承担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的二审焦点为：世邦魏理仕公司、世邦魏理仕成都分公司是否应当向李琴赔偿房屋装修损失和租金损失。现评析如下：
1、世邦魏理仕成都分公司提交备案的《房屋租赁合约》上列明的出租人为易明艳、王学华，承租人为中恒公司，第三人为巫锡明，并有中恒公司盖章和上述个人的签名，巫锡明等人向世邦魏理仕成都分公司提交的《申请》中也载明承租人为中恒公司，而巫锡明系李琴配偶，受李琴委托全权处理案涉房屋的相关事宜。故一审法院认定案涉房屋的承租人为中恒公司且巫锡明、李琴明知有事实依据。
2、本案证据显示，2014年3月，承租人中恒公司向世邦魏理仕成都分公司提交了装修图纸，并委托尚层公司进行装修。世邦魏理仕成都分公司在发现尚层公司对公共墙体拆除后于2014年3月8日至5月8日期间向尚层公司发了6份整改通知，要求尚层公司整改。同时也向中恒公司发出整改函，中恒公司作出了恢复公共过道的承诺。故一审认定世邦魏理仕成都分公司尽到了其作为物业管理者的职责并无不当。世邦魏理仕成都分公司是否收取承租人装修保证金14万元，涉及的是世邦魏理仕成都分公司与承租人之间的关系，李琴无权根据物业服务协议要求世邦魏理仕成都分公司向其退还，而且世邦魏理仕成都分公司也将该款用于恢复受损物业。同时世邦魏理仕成都分公司收取承租人装修保证金的行为也不代表其同意或放任承租人违规拆除行为，更不能以此认定共同拆除。
根据《临时管理规约》“因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主或物业使用人合法权益的，业主或物业使用人应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任”的约定，承租人将楼层通道全部拆除，应由业主或原承租人承担恢复原状的责任。故在世邦魏理仕成都分公司尽到了物业管理职责的情况下，李琴主张的装修损失不应由世邦魏理仕成都分公司承担。同理，李琴主张的房屋租金损失因系承租人的装修行为所致，不应由世邦魏理仕成都分公司赔偿。
综上，李琴的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费4920元，由李琴承担。
本判决为终审判决。
审判长 王卫红
审判员 姚 兰
审判员 李婧杰
二〇一七年四月七日
书记员 李 莉