江西省上饶市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣11执异29号
案外人：周立东。
委托诉讼代理人：李涛、吕国继，江西盛义律师事务所律师。
申请执行人：张彭伊贤。
被执行人：盛天军。
委托诉讼代理人：郑刚，江西时空律师事务所律师。
在本院执行张彭伊贤与被盛天军民间借贷纠纷一案中，案外人周立东于2016年11月10日对本院查封被执行人盛天军位于上饶县静苑山庄4号地块3楼房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人周立东称其与被执行人盛天军双方于2008年11月11日签订房屋买卖协议书，约定盛天军将其位于上饶县静苑山庄4号地块房屋出售给自己，后变更为3楼，其与盛天军签订的房屋买卖协议、完成涉案房屋交付的行为均在本院查封该房屋之前，且已经按照协议规定支付了房款并已对涉案房屋实际使用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但其曾多次要求盛天军办理产权过户登记手续，盛天军并且收取了办证费用，后一直以各种理由拖延，也承诺会尽快处理。特依据我国民事诉讼法及其司法解释之规定，提出执行异议，请求解除对被执行人盛天军位于上饶县静苑山庄4号地块3楼房产证号为饶（县）房权证旭日镇字第××号房屋的查封。
申请执行人张彭伊贤称，不承认案外人周立东的异议请求。我国《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，最高人民法院的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施在先，物权法实施在后，根据新法优于旧法，上位法优于下位法的法律适用原则，应当适用物权法的规定，即不动产物权公示应以过户登记为准，只要未办理过户登记，产权人就应是登记在册者。既然涉案房屋登记在被执行人名下，法院就可以查封，因此，法院的查封行为合法有效，应维持查封。
被执行人盛天军称，对案外人周立东异议所依据的事实无异议，其异议请求是否成立由法院依法审查裁定。
本院查明：1、张彭伊贤与盛天军民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2015）饶中民三初字第7号民事判决书，判令盛天军在判决生效之日起十日内偿还张彭伊贤借款3269946.68元，利息39126.23元，并支付利息损失（自2015年1月26日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。盛天军不服一审判决，向江西省高级人民法院提出上诉。2016年5月12日，江西省高级人民法院作出（2016）赣民终114号民事判决书，改判由盛天军在判决生效之日起十日内偿还张彭伊贤借款2469946.68元及利息（截至2015年1月25日的利息为39126.23元，自2015年1月26日起至付清之日止的利息以2469946.68元本金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。判决生效后，张彭伊贤于2016年5月31日向本院申请执行。本院于2016年6月2日立案执行。
2、2014年12月16日，本院根据张彭伊贤的申请作出了（2015）饶中民诉前保字第30号民事裁定书，裁定查封、冻结盛天军价值4000000元的财产。2015年3月3日，本院依据上述诉前保全裁定书，向上饶县房地产管理局发出协助执行通知书，要求协助本院查封盛天军位于上饶县旭日街道办建安北路11号、15号、1××号的房产（证号为上饶县房产权证旭日街道办字第××、20××65、20××66）以及其位于上饶县静苑山庄的房产（证号为饶县房权证旭日镇字第××、20××77、20××34、20××41、20××46）。2016年8月22日，本院在执行中作出（2016）赣11执158号执行裁定书，裁定查封盛天军所有的房产证号为饶（县）房权证旭日镇字第××、20××44、20××42、20××40、20××43、20××76、20××36号房产。同日，本院向上饶县房地产管理局发出协助执行通知书，要求其本院协助查封上述7套房产。
3、2008年11月11日，案外人周立东与盛天军签订了一份房屋买卖协议，约定盛天军将其位于上饶县静苑山庄4号地块4楼房屋出售给周立东，后变更为3楼。该房屋的房产证号为饶（县）房权证旭日镇字第××号。产权证载明，房屋所有权人为盛天军，建筑面积为165.651平方米，所在楼层为3层，单价为每平方米1320元，按房产证实际办理面积计算总价款，周立东需预付定金100000元整，余款待房屋竣工后一次性付清，所有办证费用由周立东支付。另查明，案外人周立东分别于2007年11月7日支付100000元、2008年1月30日支付8000元、2008年2月29号支付6000元、2008年4月7日支付10000元、2008年10月17日支付10000元、2009年4月9日支付15000元、2009年10月24日8000元、2009年10月24日支付20000元、2010年3月9日支付30000元、2011年2月10日支付40000元、2011年4月12日支付15000元，共计262000元支付给盛天军，2011年11月5日盛天军承诺在2011年12月15日帮助周立东办好房产证，土地使用证交由周立东自己分割，如若在2011年12月15日没办好，盛天军则自愿交付罚金20000元。2009年，盛天军将该房屋向中国农业银行股份有限公司上饶县支行抵押贷款，抵押期限为4年。2014年9月9日，上饶县房地产交易所注销了该房地产抵押权的登记。
本院认为，本案的焦点是，案外人对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。对于该问题，最高人民法院于2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该司法解释，买受人享有的该排除执行的权利理论称之为物权期待权，指的是对于已签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然未取得合同标的物的物权，但赋予其类似于物权的权利，该物权期待权具有排除执行的效力。此后，最高人民法院于2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产一般的物权期待权的保护规定五个要件，即第一、不动产登记在被执行人名下；第二，受让人与被执行人签订了合法有效的书面转让合同；第三、在价款交付上，买受人已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；第四、买受人查封前已占有不动产；第五、非因买受人自身原因未办理过户登记，上述五个要件缺一不可。针对本案而言，该涉案房屋已于2007年11月27日由被执行人盛天军办理了房屋所有权证；案外人周立东于2008年11月11日与盛天军签订了书面的房屋买卖协议；先后共向盛天军支付了262000元的价款，已超出双方约定的房屋总价款数额；本案查封的日期为2016年8月22日，在此之前，案外人周立东已实际占有该房屋；从案外人周立东提交的证据来看，盛天军已于2009年间将该房屋用于银行抵押贷款，导致双方不能办理过户登记手续，且从盛天军向周立东出具的承诺书等证据可以看出案外人周立东曾督促盛天军办理房产证，因此，该涉案房屋至今未办理过户登记手续，非因案外人周立东自身的原因所致。综上，案外人周立东所提出的异议请求符合上述司法解释规定的五个要件，应予支持。此外，本案的涉案房屋所登记在盛天军名下，盛天军拥有该涉案房屋的物权不存在争议，而申请执行人张彭伊贤对被执行人盛天军享有的是债权，即债权请求权，相对于申请执行人的债权来说，案外人对涉案房屋享有的是物权期待权，相关的司法解释明确予以保护并没有与物权法发生冲突，因此，申请执行人张彭伊贤抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：
中止对被执行人盛天军的坐落在上饶县静苑山庄房产证号为饶（县）房权证旭日镇字第××号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 程晓斌
审判员 周富华
审判员 郑 彬
二〇一六年十一月二十二日
书记员 万祖叶