广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤05民终308号上诉人（原审原告）：蔡一帆，男，汉族，1987年1月12日出生，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：宋伟国，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋志强，广东潮之荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头经济特区粤东房地产开发有限公司，住所地为汕头市龙湖区珠池路23号光明大厦702号房之二。法定代表人：黄三吾。委托诉讼代理人：林长鸿，广东明祥律师事务所律师。上诉人蔡一帆因与被上诉人汕头经济特区粤东房地产开发有限公司（以下简称粤东房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2017）粤0507民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡一帆上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持蔡一帆一审全部诉讼请求；3、一、二审全部诉讼费用由粤东房产公司承担。事实和理由：蔡一帆母亲黄素珍在与粤东房产公司《商品房认购协议书》时不清楚蔡一帆无法办理1590000元银行按揭贷款，不具备履约能力，对合同签署及履行能力存在重大误解情形，一审法院未查明事实，未依法予以认定。《商品房认购协议书》并不包含每月应还款项的约定或告知，蔡一帆母亲误以为凑够首付款686504元后余款1590000元可以在银行办理按揭贷款，但蔡一帆母亲在签订《商品房认购协议书》时不清楚的是，按20年贷款期计算1590000元的购房按揭贷款，每月应还款项超过10000元。蔡一帆每月仅四千多元的工资收入不具备银行按揭贷款能力，不具备履约能力。粤东房产公司销售人员明知蔡一帆母亲对还款情况不知悉，引诱其尽快签订合同。蔡一帆母亲对《商品房认购协议书》的签署及履约能力存在重大误解。2、《商品房认购协议书》存在显失公平情形，一审法院未依法作出准确认定。协议第五条8款故意将定金不予返还的格式条款置于代收税费条款之后，未单独作为协议条款列明，客观上降低了蔡一帆母亲注意到该条款的可能性。按照本条款约定，无论出于何种原因，只要蔡一帆未签订《汕头市商品房买卖合同》均是违约，定金均不予返还。这样必然将蔡一帆置于要么损失定金，要么被迫无条件接受出售方提供的商品买卖格式合同的不利境地，粤东房产公司则可以藉此获利。这一条款使蔡一帆在本约订立之前就失去了平等协商的合同主体地位，这样的《商品房认购协议书》已经丧失了预约合同的意义，蔡一帆根本不可能在公平、诚信、平等的条件下与粤东房产公司订立《汕头市商品房买卖合同》。这样既不公平的条款致使《商品房认购协议书》作为预约合同的目的无法实现。粤东房产公司利用签订合同的优势地位，故意制定不易察觉的格式条款与年老多病的蔡一帆母亲签订《商品房认购协议书》造成双方地位极不平等，显然违背公平、诚信、等价有偿原则，造成双方的权利和义务极不对等，属于显失公平情形。此外，协议约定物业收费标准高于政府指导价，是粤东房产公司利用优势的卖方地位确定的，对蔡一帆显失公平。鉴于蔡一帆母亲与粤东房产公司在签订《商品房认购协议书》的过程中存在重大误解和显失公平情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，蔡一帆有权请求法院依法撤销《商品房认购协议书》，并要求粤东房产公司返还已收取的定金。3、由于蔡一帆无法办理银行按揭贷款，不具备履约能力且双方无法就《汕头市商品房买卖合同》的条款达成一致意见是导致《汕头市商品房买卖合同》未能订立的真正原因，属于不可归责于当事人双方的事由，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，粤东房产公司应当依法返还定金10万元。粤东房产公司给付蔡一帆母亲的户型宣传资料信息表述不明确，蔡一帆在磋商中提出应按宣传资料所列信息在商品房买卖合同中予以明确体现，但粤东房产公司以合同文本是统一制定无法对合同条款进行更改为由拒绝调整，拒绝与蔡一帆磋商。因粤东房产公司不允许对合同条款作出任何修改，双方当事人也不能达成一致并签署《汕头市商品房买卖合同》，应当归责于粤东房产公司凭借卖方绝对优势地位，使用格式条款并坚持无理要求的行为，不能将这一后果归责于蔡一帆。综上，蔡一帆与粤东房产公司在签订《商品房认购协议书》的过程中存在重大误解和显失公平情形，而未能签订《汕头市商品房买卖合同》系出于不能归责于蔡一帆的原因，依法应当撤销《商品房认购协议书》并返还定金。粤东房产公司辩称，1、蔡一帆的请求完全无依据。蔡一帆委托其母亲和粤东房产公司签订争议房产的认购协议书时，已经详细审阅相关的合同条款，对合同约定是清楚的，对没有按时缴纳首期款的后果也是清楚的。对采取按揭方式购房，但如果银行批准的贷款金额低于蔡一帆申请的金额，蔡一帆应以现金方式补足。蔡一帆对银行的贷款额度后果应明确清楚，蔡一帆对其所谓的重大误解，无能力偿还按揭款项，无事实依据，是签订协议后为单方违约所找的托辞。2、认购协议书中也不存在显失公平的情况。协议书中对蔡一帆没有依约缴纳首期款、没有依约签署汕头市商品房买卖合同，其签订的前提是缴纳首付款。蔡一帆根本没有缴纳首期款，就根本不存在双方对合同进行协商的程度。买卖合同条款只能填空或选择，是无法改变的。物业管理费的问题，协议书约定前期是约定绿城物业公司服务，约定的每平米2.7元也是由该物业公司收取，并非粤东房产公司收取。蔡一帆为获得更好的服务自愿支付的，不存在显失公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。蔡一帆向一审法院起诉请求：1、判令撤销粤东房产公司与蔡一帆母亲以蔡一帆名义于2017年7月23日签订的天合名门豪庭1栋501号商品房认购协议书；2、判令粤东房产公司立即返还购房定金100000元；3.本案诉讼费由粤东房产公司承担。一审法院认定事实：2017年6月2日，粤东房产公司取得位于汕头市东海岸新城项目名称为“天合名门豪庭”的商品房预售许可证。2017年7月23日，蔡一帆与粤东房产公司签订《商品房认购协议书》，约定：蔡一帆向粤东房产公司认购天合名门豪庭1栋501号商品房，建筑面积167.39平方米，认购价2276504元；付款方式为按揭付款，签订协议书时，蔡一帆应向粤东房产公司支付认购商品房定金100000元，第一期购房款为总价款的30%，计686504元，蔡一帆应在2017年7月30日前向粤东房产公司付清；第二期按揭款1590000元；粤东房产公司初定于2019年8月31日前将房产交付蔡一帆使用；因蔡一帆未在认购协议书约定的时间支付房款、或因蔡一帆违反本条任一约定、或因蔡一帆其他任何原因导致上述合同文件在本认购协议书约定的签约时间届满时未能签署的，粤东房产公司不予返还蔡一帆已付的定金，并有权不再另行通知蔡一帆而将本认购协议书约定的认购商品房另行出售。协议书乙方（签章）为“蔡一帆”，代表为“黄素珍”。蔡一帆与黄素珍的公民身份证地址均为广东省龙湖区XX街道XX庄XX栋XX号。2017年7月23日，粤东房产公司编号为1001056的收款收据载明：收到蔡一帆天合名门豪庭1栋501号商品房定金30000元；2017年7月24日，粤东房产公司编号为1001057的收款收据载明：收到蔡一帆天合名门豪庭1栋501号商品房定金70000元。诉讼期间，蔡一帆提出：黄素珍与蔡一帆系母子关系，蔡一帆本人并无委托母亲购房，蔡一帆母亲希望蔡一帆还贷所以以蔡一帆名义购房，签名时蔡一帆不知情；已口头告知粤东房产公司，蔡一帆与黄素珍之间的母子关系，但没有提供户口簿。诉讼期间，粤东房产公司提出：对黄素珍与蔡一帆系母子关系没有意见，当时没有提供户口本，但提供了蔡一帆及黄素珍的身份证，地址是相同的，所以粤东房产公司认为两人是母子关系，且在签约的同时其也交付了部分定金，粤东房产公司认为蔡一帆母亲是受蔡一帆委托来签名的；在约定交首期款的时间之后，蔡一帆没有交款，粤东房产公司催促蔡一帆交款，蔡一帆要求退款，粤东房产公司不同意。一审法院认为：蔡一帆的母亲黄素珍以蔡一帆名义与粤东房产公司签订了《商品房认购协议书》，在签订协议时提供了蔡一帆及黄素珍的身份证，身份证地址是同一的，且在签约的同时交付了部分定金，所以粤东房产公司基于认为蔡一帆与黄素珍系母子关系，蔡一帆母亲是受蔡一帆委托而与之签订认购协议书并收取定金的行为，属于表见代理，该法律行为的效果直接由蔡一帆承担；双方的认购协议书意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定。蔡一帆认为该行为系粤东房产公司促销房地产误导蔡一帆母亲消费的行为，是重大误解，并非蔡一帆本人的真实意思表示，且粤东房产公司的《商品房认购协议书》存在诸多显失公平及引人误解的条款，损害消费者的合法权益，依法该协议应当撤销的理由不成立，因此蔡一帆要求判令撤销商品房认购协议书及判令粤东房产公司返还购房定金100000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持；粤东房产公司关于认购协议书真实有效的抗辩意见理由成立，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回蔡一帆的诉讼请求。案件受理费1150元，由蔡一帆负担。本院经审理查明，一审判决认定事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院另查明，蔡一帆一审期间提交的证据10《汕头市商品房买卖合同》载明，蔡一帆于2017年8月5日与汕头市怡轩房地产开发有限公司签订《汕头市商品房买卖合同》，一次性付款872072元购买商品房一套。本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。一审判决认定，蔡一帆的母亲黄素珍以蔡一帆名义与粤东房产公司签订《商品房认购协议书》，属于表见代理，该法律行为的效果直接由蔡一帆承担。该认定符合法律规定，蔡一帆上诉也不持异议，故本院予以确认。该《商品房认购协议书》意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方应守约履行。蔡一帆支付定金后，没有按期支付第一期房款，违反合同约定。蔡一帆要求解除合同未获同意，随后起诉请求撤销合同，理由是其母亲不清楚蔡一帆无法办理银行按揭贷款、不具备履约能力，签订合同时存在重大误解。本院认为该理由不成立。买卖房产是重大的财产处分行为，买房人签订协议之前对于购买房产的价格、自己的履约能力应当有清楚的认识，签约后才提出自己没有履约能力，无法令人相信。蔡一帆与母亲黄素珍是共同居住生活，对于家庭财产情况应当了解，对于购房这种重大事项应当有及时沟通。黄素珍于2017年7月23日签订《商品房认购协议书》当天支付了30000元定金，另70000元定金是第二天才支付的，此期间蔡一帆并无异议。协议约定2017年7月30日前付清第一期购房款，蔡一帆没有按约支付，却又在2017年8月5日与他人签订《汕头市商品房买卖合同》、一次性付款87万余元另购商品房一套。如此行为，令人对其没有履约能力、重大误解要求解除或撤销本案《商品房认购协议书》的主张，无法采信。蔡一帆上诉还主张与粤东房产公司签订《商品房认购协议书》时及协议中定金条款、签约条件、物业管理费等存在显失公平情形。查该《商品房认购协议书》，对于买卖商品房的基本情况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交房时间和签订正式合同的时间，都做出了明确约定，可见双方对商品房买卖合同的主要条款已经协商一致，只待蔡一帆按约定时间带齐身份证明文件和第一期购房款即可签订《汕头市商品房买卖合同》。《汕头市商品房买卖合同》是政府主管部门为规范商品房交易行为、保护购房业主的合法权益而制订的格式化标准文本，并不是蔡一帆所称粤东房产公司强制要求以格式合同限制自己的磋商机会。蔡一帆所称签订协议存在显失公平情形，没有依据，本院不予支持。综上，蔡一帆以存在重大误解和显失公平情形为由请求撤销《商品房认购协议书》的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于蔡一帆还主张其无法办理银行按揭贷款、不具备履约能力导致《汕头市商品房买卖合同》未能订立，属于不可归责于当事人双方的事由，即使不撤销协议也应当返还定金，对此本院不予认同，显然这是其自己单方的原因。蔡一帆上诉请求撤销《商品房认购协议书》、判令粤东房产公司返还定金，本院不予支持。综上所述，蔡一帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人蔡一帆负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈瑞琳审 判 员 吴伟峰审 判 员 翁汉光二〇一八年五月××日法官助理 潘 松书 记 员 林鸿瑜