江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7932号
上诉人（原审原告）南京春迈建筑科技有限公司，住所地南京市溧水经济开发区红光东路9号。
法定代表人徐国启，该公司董事长。
委托代理人陶若晨，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人刘艳龙，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京新世纪机车科技有限公司，住所地南京市溧水经济开发区。
法定代表人张文宝，该公司董事长。
委托代理人周晓鸿，江苏崇安律师事务所律师。
委托代理人束仁杰，江苏崇安律师事务所律师。
上诉人南京春迈建筑科技有限公司（以下简称春迈公司）与被上诉人南京新世纪机车科技有限公司（以下简称新世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，春迈公司不服南京市溧水区人民法院(2015)溧民初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
春迈公司原审诉称，春迈公司承租新世纪公司房屋期间，新世纪公司与溧水经济技术开发总公司就承租房屋签订了资产收购协议，收购总价为9360万元，其中停产停业损失、搬迁费用为9406077元。在新世纪公司与溧水经济技术开发总公司协议过程中，因为有春迈公司在承租房内经营的事实存在，收购方才同意支付停产停业损失。另外，春迈公司对承租房屋进行过装修，有装修损失；春迈公司从上述承租房搬迁也会发生搬迁费用。据上，新世纪公司应将停产停业损失、搬迁费用中的580万元支付给春迈公司。
新世纪公司原审辩称，上述收购不是政府征收，实质上就是买卖。上述租赁合同约定，租赁期限届满后，承租人应将设备、设施等及时搬走，不能搬走的附属物归出租人所有，故收购总价中即使含有承租人的附属物，该附属物也不属于春迈公司所有，春迈公司无权要求新世纪公司分得该部分款项。上述收购合同中，双方约定标的物在租赁合同期满后3个月才交付，上述收购协议的签订并不影响春迈公司对承租房屋的占有、使用、收益，故有关停产停业损失、搬迁费用与春迈公司无关联，春迈公司不能主张该部分损失。
原审经审理查明，春迈公司与新世纪公司于2011年6月5日签订租赁合同，约定：新世纪公司将19000平方米厂房出租给春迈公司；租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日；承租方在厂房内增加附属物时，需征得出租方同意，承租人在厂房与厂房之间搭建的建筑物，在合同期满后，所有权归出租人；合同期满后10日内，承租人将其所有的设备、设施及物品及时搬迁，若不及时搬迁，出租方在发出书面通知5日后有权将遗留物任意处置；双方还对租金等作了约定。
2013年8月27日，新世纪公司与溧水经济技术开发总公司签订资产收购协议，约定：为优化土地资源配置，溧水经济技术开发总公司收购新世纪公司位于溧水经济开发区的厂房所有权及国有土地使用权；收购总价为9360万元（含土地、厂房及附属物）；新世纪公司在合同签订后15个工作日内，将土地使用证等相关资料交给收购方，并办理土地、建筑物及附属设施相关证件材料的移交手续；新世纪公司同意收购方凭本合同及上述资料直接向溧水区地籍部门办理土地注销登记，届时该土地及地上建筑物、构筑物及附属设施所有权、使用权归收购方所有；交房让地的时间为2014年10月31日。
在上述收购协议签订前，江苏苏信房地产评估咨询有限公司根据溧水经济技术开发总公司与新世纪公司的委托，就上述被收购房地产及附属物出具了估价报告，估价为9360.95万元，其中：土地为24139814元，建筑物及构筑物、装饰装修为54531492元，其他附属设施为5532136元，搬迁补助和停产停业损失为9406077元。
本案原审审理中，双方认可评估公司评估时，将春迈公司价值11万元的零星附属设施纳入了评估范围；春迈公司认可实际使用上述承租房到2014年年底。
2013年11月4日，溧水区土地局根据新世纪公司的申请，将上述案涉土地予以注销。
以上事实，有租赁合同、收购协议、评估报告、双方陈述等证实。
原审法院认为，春迈公司、新世纪公司之间系房屋租赁合同关系，春迈公司的合同目的是利用承租房进行经营，并从中收益。新世纪公司与溧水经济技术开发总公司签订的协议是平等主体之间的民事协议。上述收购协议虽然签订于租赁协议履行期间，但租赁期间新世纪公司并未将标的物交付收购方，上述收购行为并未影响春迈公司占有、使用承租房屋。在新世纪公司与溧水经济技术开发总公司协商过程中，溧水经济技术开发总公司作为合同相对方对收购价并未提出异议，春迈公司作为该法律关系之外的第三人无权提出异议。上述收购协议所涉附属物中有价值11万元的财物属于春迈公司所有，该部分附属物并非不可移动，故新世纪公司应将该部分价款返还给春迈公司。综上，春迈公司的其他请求无法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、南京新世纪机车科技有限公司应给付南京春迈建筑科技有限公司11万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回南京春迈建筑科技有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费52400元、诉讼保全费5000元，合计57400元，由南京春迈建筑科技有限公司承担。
上诉人春迈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审未查明本案基本事实，名为“收购”实为“征收”。原审法院未查明，2013年8月27日，开发区企业资产收购合同补充协议约定“根据开发区加快推进‘转型、创新、跨越’发展，实施‘退二进三’，盘活国有存量土地资产需要”。亦未查明，江苏苏信房地产评估咨询有限公司房的估价报告的估价明细表却显示还包括停产停业损失和搬迁费用。溧水经济技术开发总公司的出资人是溧水区人民政府。以上事实相互结合可以证明，新世纪公司与溧水经济技术开发总公司之间合同名为资产收购，其目的是推进政府土地规划调整，实质是行政行为。上述合同履行结果不是资产转让，而是注销土地使用权并拆除地上建筑物。估价依据包括城市房屋征收的补助费标准，估价结果也包括房屋征收中的搬迂费用及停业损失，实际是征收补偿评估。溧水经济技术开发总公司实际是受溧水区政府实际控制和管理。因此，本案纠纷起因就是溧水区政府对原被告所在地进行规划调整，以溧水经济技术开发总公司名义委托评估公司依据土地征收补偿标准进行的估价计算，并以此为依据由溧水经济技术开发总公司与新世纪公司签订土地征收补偿协议。二、案涉厂房租赁合同未明确约定遭遇征收拆迁时的处理方法。三、原审法院适用法律错误，处理结果违反公平原则。如上所述，经溧水经济技术开发总公司委托评估、签订合同、注销土地使用权等一系列行为的实质是代表政府实施征收拆迁，其给予新世纪公司的资产收购款包括了停产停业损失和搬迁费，征收拆迁补助及搬迁费用应用于弥补实际损失发生者，上诉人作为厂房实际使用人和经营者，因为征收行为而被迫停产停业，该停产停业补助款和搬迁费理应由春迈科技享有。综上，请求二审法院：1、撤销原判判决，依法改判支持我方原审诉讼请求。2、被上诉人承担全部诉讼费用。
新世纪公司答辩称，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，在整个租赁期间没有影响上诉人实现其租赁目的。另外，被上诉人与溧水经济技术开发总公司签署的合同与上诉人无关。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“就上述被收购房地产及附属物出具了估价报告”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人与溧水经济技术开发总公司签订的资产收购协议能否认定为拆迁补偿协议；二、被上诉人应否向上诉人支付停产停业损失及搬迁费用。
一、关于被上诉人与溧水经济技术开发总公司签订的资产收购协议能否认定为拆迁补偿协议问题。本院认为，房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定，房屋征收决定作出时应当附有房屋征收补偿安置方案，并告知被征收人申请行政复议和提前行政诉讼的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋、应当对被征收范围所有权人给予公平补偿。第十三条规定，市县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼等事项。本案中，上诉人称被上诉人与案外人溧水经济技术开发总公司签订的《资产收购协议》名为“收购”，实为“征收”，但根据查明的事实来看，就涉案房屋仅有《资产收购协议》，并无溧水区人民政府的相关征收决定，上诉人并无证据证明南京市或溧水区人民政府就涉案房地产作出过正式决定或发布过征收补偿方案，因此，上诉人称被上诉人与案外人溧水经济技术开发总公司签订的《资产收购协议》名为“收购”，实为“征收”的意见，缺乏证据证明，本院不予支持。据此，被上诉人与溧水经济技术开发总公司签订的资产收购协议不应认定为拆迁补偿协议。
二、关于被上诉人应否向上诉人支付停产停业损失及搬迁费用问题。本院认为，根据前述，被上诉人与溧水经济技术开发总公司签订的资产收购协议不应认定为拆迁补偿协议。由于被上诉人将涉案房屋的所有权及国有土地使用权转让给溧水经济技术开发总公司，溧水经济技术开发总公司基于买受取得涉案房屋的相关权益。而上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定，租赁期限为2011年8月1日至2014年7月31日，上诉人实际交房时间为2014年10月31日，因此，上诉人在双方租赁期满的后搬出的情况下，主张停产停业损失及搬迁费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费52400元，由上诉人南京春迈建筑科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 俞梦霏