湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民一初字第116号
原告唐连朝，男。
委托代理人罗满香，女。
委托代理人曹进辉，湖南宇剑律师事务所律师。
被告谭国雄，男。
委托代理人陈小坤，女。
原告唐连朝与被告谭国雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理，依法由代理审判员王飞燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐连朝及委托代理人罗满香、曹进辉，被告谭国雄的委托代理人陈小坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐连朝诉称，2012年被告告知原告其在资兴市鲤鱼江林业部门天鹅山林场棚户区安置区（老石油公司对面）有指标房一套，问原告想不想买，原告表示同意。原、被告双方于2012年4月19日签订房屋买卖合同，合同约定原告唐连朝总共应付被告谭国雄房款113800元，未交房款由原告唐连朝负责。合同签订后，原告依约分别在2012年4月19日付款68800元、6月25日付款45000元。事后被告讲棚户区指挥部还要交15000元。原告依照被告的意思于2012年9月24日在资兴市浦发银行以杨丁凤的名义交了15000元房款给资兴市天鹅山林场。2013年，被告违反约定，将该房以更高的价格卖给了别人，原告要求被告返还购房款和赔偿一定损失，于是在2013年11月12日、2013年12月30日、2014年1月29日连续三次达成协议，被告均表示同意退还原告的购房款并赔偿损失。但到目前为止，三次写的协议没有一次兑现，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告：1、退还原告购房款128800元和赔偿损失16200元，共计145000元；2、给付原告2014年3月1日至付清款项前一日的逾期利息；3、承担本案的诉讼费用。
原告唐连朝为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证，拟证明原告的身份情况；
2、被告户籍卡，拟证明被告的身份情况；
3、房屋转让合同，拟证明原告购买鲤鱼江林业棚户区安置房的相关合同内容；
4、收条2张，拟证明被告总共收原告房款113800元；
5、浦发银行现金解款单，拟证明2012年9月24日原告交15000元房款给资兴市天鹅山林场；
6、2013年12月30日原、被告签订的协议书，拟证明被告同意退还原告145000元及2万元违约金；
7、2014年1月29日原、被告签订的协议书，拟证明被告同意在2014年2月30日前付清原告145000元和月息3%的逾期利息；
8、2013年11月12日原、被告签订的协议书，拟证明被告承诺在2013年12月15日前付清房�等相关事实。
被告谭国雄辩称：1、与原告的纠纷是原告违约造成的。原、被告签订房屋转让合同时由于没有抽签，房屋的栋数、单元、楼层都不确定，2013年11月份通过抽签确定原告购买的房屋为鲤鱼江天鹅山林场职工安置房4栋501房，但原告以自身年纪大，楼层过高不方便出行为由拒绝该房，要求被告退还房款，并多次到被告家中闹事。在没有办法的情况下，被告与原告于2013年12月30日签订一份协议，原告要求被告返还原告购房款145000元。2014年1月29日原告又与被告签订一份合同，要求被告付款145000元，并承担相应利息。2、原告要求被告付145000元及相应利息是没有道理的。原、被告签订的房屋转让合同约定“违约一方必须付另一方违约金伍万元整（50000元）”，因原告违约，应当给付被告违约金50000元。原告付房款128000元，扣除50000元违约金，被告只需付原告72800元�
被告谭国雄为支持其辩称意见及主张，向本院提交了如下证据：
1、房屋转让合同，拟证明杨丁凤把房子转让给了郭修平和被告谭国雄；
2、房屋转让合同，拟证明被告谭国雄把房子卖给了原告唐连朝；
3、被告谭国雄与原告唐连朝的两份协议书，拟证明原告唐连朝放弃住房协议；
4、证人郭修平证言，拟证明房子是郭修平和被告谭国雄合伙一起买的事实。
根据双方当事人的当庭质证，依据证据规则，本院对原、被告双方的证据认证如下：
关于原告唐连朝的证据。
被告对原告所举证据1、2、3、4、5没有异议，且符合法律规定，本院依法予以认定。被告对证据6有异议，认为是原告唐连朝嫌楼层太高不要了，委托被告将该房卖掉，为了帮原告唐连朝卖房子，被告谭国雄之妻还在电视台打了广告；对证据7有异议，认为协议不是被告谭国雄的真实意思表示，那个时�房子还没有卖出去；对证据8有异议，认为被告没有这份协议，但认可协议上的签字是被告谭国雄亲笔签名。本院认为证据6、7、8的三份协议均有原、被告双方的亲笔签名，故对该三份证据的真实性予以认定。
二、关于被告谭国雄的证据。
原告对被告的证据1、2有异议，认为这两份证据中的房屋买卖合同内容与本案无关，违背合同相对性。对于证据1，本院认为杨丁凤为本案诉争房屋的原始所有人，因此，杨丁凤与郭修平的房屋转让合同与本案有关，且该证据有证人郭修平的证言相印证，故本院对其真实性、关联性予以认定。对于证据2，是原告唐连朝与被告谭国雄签订的房屋转让合同，本院认为该合同与本案有关，且能够证明被告谭国雄把房屋转让给原告唐连朝的事实，故本院对该证据予以认定。原告对证据3真实性无异议，但是对证明方向有异议，认为原告唐连�并没有说房子不要了，只是约定了退还房款及利息情况。本院认为，该两份协议均有原、被告双方的亲笔签名，与原告唐连朝提交的证据6、7一致，两协议均约定被告谭国雄退还原告唐连朝购房款及利息，且2013年12月30日的协议书第5条约定“从签订本协议之日起，甲、乙双方原签订的房屋买卖合同作废”，能够证明原告唐连朝放弃房屋的事实，故本院对该证据的真实性及证明方向予以认定。原告对证据4证人郭修平证言的证明方向有异议，认为不能证明被告谭国雄和郭修平是合伙买房，本院认为，合同是郭修平与杨丁凤签订的，且郭修平和被告谭国雄合伙买房的事实只有证人郭修平的证言，并没有其它证据予以佐证，故本院对证人郭修平证言的证明方向不予认定，对证人郭修平所述的其它相关事实的证言的真实性予以认定。
经双方当事人举证、质证及本院认证，本�确认以下案件事实：
2011年9月13日，杨丁凤（甲方）与郭修平（乙方）签订房屋转让合同，杨丁凤将其名下资兴市鲤鱼江林业部门棚户区安置区指标房一套转让给郭修平，合同第二条约定“甲方已付房款肆万肆仟元整（含国家补贴贰万元整），乙方另付甲方转让费贰万元整，合计陆万肆仟元整”，第四条约定“乙方首付甲方费用人民币伍万肆仟元整（其中含转让费壹万元），剩余壹万元转让费在甲乙双方办理过户手续时乙方一次性付清给甲方，其余购房款由乙方直接交付给单位财务室”。合同签订后，郭修平给付杨丁凤44000元购房款。而后，因需要用钱，郭修平（甲方）与王本雄（乙方）于2011年11月24日签订房屋转让合同，合同约定郭修平将购买的杨丁凤名下的在鲤鱼江林业部门棚户区安置房一套原价转让给王本雄，王本雄另付郭修平转让费叁仟元。合同签订后，�本雄给付郭修平44000元购房款及3000元转让费。2011年12月20日，王本雄（甲方）与被告谭国雄（乙方）签订房屋转让合同，合同约定王本雄将其购买的杨丁凤名下的鲤鱼江林业部门棚户区安置房一套以原价转让给被告谭国雄。2012年4月9日，被告谭国雄（甲方）与原告唐连朝（乙方）签订房屋转让合同，合同约定被告谭国雄将其购买的杨丁凤名下鲤鱼江林业部门天鹅山林场棚户区改造安置区指标房一套转让给原告唐连朝，原告唐连朝总共应付被告谭国雄人民币壹拾壹万叁仟捌佰元整（113800元），签订合同时，原告唐连朝支付被告谭国雄人民币陆万捌仟捌佰元整（68800元），6月底再付被告谭国雄肆万伍仟元整（45000元），未交房款由原告唐连朝负责，具体金额及交款时间由单位确定；双方必须诚实守信，违约一方必须付另一方违约金伍万元整。合同签订后，原告唐国雄于2012年4月19日给付被告谭国雄房款68800元，于同年6月25日给付被告谭国雄房款45000元，后又于2012年9月24日以杨丁凤的名义交纳房款15000元至湖南省资兴市天鹅山国有林场，以上房款合计128800元。后原、被告双方因故协商退款，于2013年11月12日签订协议书，协议约定原告唐连朝委托被告谭国雄一个月之内出售其所购买的杨丁凤名下的天鹅山林场棚户区安置房一套，保证原告唐连朝净得人民币150000元整，于2013年12月15日前付清房款；双方原签订的房屋买卖合同作废。后原、被告双方又于2013年12月30日签订协议书，协议约定原告唐连朝委托被告谭国雄一个月之内出售其所购买的杨丁凤名下的天鹅山林场棚户区安置房一套，2014年1月18日，无论该房出售与否，被告谭国雄必须将房款付给原告唐连朝，任何一方违约需付另一方违约金贰万元；双方原签订的房屋买卖合同作废。2014年1月29日，原、被告双方又签订协议书，协议约定谭国雄现欠唐连朝人民币145000元，谭国雄必须在2014年2月30日前付清；在谭国雄没有付清唐连朝欠款前，谭国雄按实际欠款的数额以月息3%付给唐连朝，直到还清欠款为止；2013年12月30日双方签订的协议作废。被告谭国雄通过中介将杨丁凤名下的位于资兴市鲤鱼江林业部门棚户区改造安置区的该套指标房卖与第三人后，仍未兑现与原告唐连朝达成的上述协议，原告唐连朝为维护自身合法权益诉至本院，请求判如所请。
另查明，本案所涉房屋的钥匙至今仍在杨丁凤手上。还查明，2014年中国人民银行六个月内的贷款年利率为5.6%。
本院认为，本案的焦点问题是被告谭国雄应当退还原告唐连朝房款金额及利息。
根据我国合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己�义务。本案中，原、被告双方签订房屋转让合同后，原告唐连朝共支付房款128800元，后因双方协商退款，先后于2013年11月12日、2013年12月30日、2014年1月29日签订三份协议。被告谭国雄辩称，原告唐连朝多次到被告谭国雄家中闹事，协议是在不得已的情况下签订的，不是被告的真实意思表示，但被告谭国雄并没有提供证据证明其签订三份协议有受到原告唐国雄的胁迫，故本院对被告谭国雄的辩称意见不予采信。因此，本院认为，三份协议均是原、被告双方的真实意思表示，均为有效的合同，原、被告双方应当履行协议约定的义务。原、被告双方于2014年1月29日最后签订的一份协议内容为：谭国雄现欠唐连朝人民币145000元，谭国雄必须在2014年2月30日前付清；在谭国雄没有付清唐连朝欠款前，谭国雄按实际欠款的数额以月息3%付给唐连朝，直到还清欠款为止；2013年12月30日双方签订的协议作废。该协议实质上构成对双方2012年4月19日签订的房屋转让合同的解除，是对于被告谭国雄如何返还房款及利息的约定。因此，被告谭国雄应当按照该协议约定返还原告唐连朝145000元。对于被告谭国雄辩称的“因原告违约，应当给付被告违约金50000元。原告付房款128000元，扣除50000元违约金，被告只需付原告72800元”，本院认为，原、被告双方于2012年4月19日签订的房屋转让合同虽约定了违约金50000元，但双方于2014年1月29日签订的协议已经在事实上协商一致解除了该房屋转让合同，故被告谭国雄的辩称意见及主张于法无据，本院不予采信。
关于利息，原、被告双方在2014年1月29日签订的协议中约定为“月息3%，直到还清欠款为止”，因双方约定月息3%高于中国人民银行同期贷款利率的四倍，故本院认为利息应当按照中国人民银行同期贷款利率的四倍即年�率22.4%计算，从还款期限届满的次日即2014年3月1日起计算至被告谭国雄还清欠款为止。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告谭国雄在本判决生效之日起十五日内给付原告唐连朝购房款145000元及利息（利率按照中国人民银行同期贷款利率的四倍即年利率22.4%计算，从2014年3月1日起计算至还清之日止）；
二、驳回原告唐连朝的其他诉讼请求。
案件受理费3200元，减半收取1600元，由被告谭国雄负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员 王飞燕
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 张 姗
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利�果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。