山西省祁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）祁商初字第406号
原告程海。
委托代理人安长喜，山西祁欣律师事务所律师。
被告山西中商联合置业有限公司，住所地山西省太原市晋源区新晋祠路通凯国际大厦8层。
法定代表人梁伟，职务董事长。
委托代理人王斌。系被告公司项目主管。
原告程海与被告山西中商联合置业有限公司（以下简称山西中商联合置业有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人安长喜、被告山西中商联合置业有限公司的委托代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程海诉称，原告于2013年8月22日与被告签订房屋认购协议书，约定购买被告开发的祁县东观镇东观村和平南路富贵花园西区2号楼1单元4层404号房屋，建筑面积为71.5平方米，共计179465元。被告承诺于2013年8月30日经竣工验收合格后交房，最迟延长三个月，否则被告按原告已交房款承担每日千分之一的违约金。合同签订后，原告依约定向被告交房款计90000元，余款办理按揭支付，2013年11月23日被告又向原告收取土地出让金10725元。但是，被告不仅不能在约定时间交房，且至今不具备交房条件不能交房。经多次交涉未果，原告只得起诉请求人民法院依法判决被告尽快履行交房义务并按双方约定承担违约责任，即支付至2015年8月31日的违约金57510元及直至实际交房之日的违约金，退还收取的土地出让金10725元及相应利息。
被告山西中商联合置业有限公司辩称，对原告提供的房屋认购协议书认可，是双方协商签订的。对交款情况认可，以票据为准。房子是大产权，五证齐全，现已经可以办理房产证，这需双方配合办理。现房子已具备交房条件，水、电、暖具备，对于验收竣工情况，我方已经在房地局办理，已有一部分客户办理按揭。被告公司未能按期交房是因为水电暖的条件导致了不能按时交房，所以对原告所诉违约金公司不能承担。土地出让金是购房款的一部分，是买回土地盖房子，是房价构成的一部分。
经审理查明，2013年8月22日原告程海与被告山西中商联合置业有限公司签订“房屋认购协议”，原告购买被告开发的位于祁县东观镇东观村和平南路富贵花园住宅2号楼1单元4层404号房屋（当时被告并未办全“五证”），建筑面积为71.5平方米，共计179465元。被告承诺于2013年8月30日经竣工验收合格后交房，最迟延长三个月，否则被告按原告已交房款承担每日千分之一的违约金。合同第十一条约定，本协议为“富贵花园”住宅楼项目认购协议，不作为商品房买卖合同使用；若甲方将来走商品房土地出让方式，乙方需补交土地出让金等相关费用每建筑平方米150元（不包含办理大产权时相关手续费用）。合同签订后，原告依约定向被告交纳房款计90000元（余款未办理按揭），2013年11月23日被告又向原告交纳土地出让金10725元。但虽经原告多次与被告交涉，被告至今未向原告交房。2015年1月，被告领取商品房预售许可证（此时被告“五证”办全），但至今未办理竣工验收。为此，原告起诉请求判决被告尽快履行交房义务并按双方约定承担违约责任。
诉讼过程中，本院委托山西恒实价格评估有限公司对涉案周边住房及商铺的租金进行了评估，结论为该标的住宅年租金在价格评估基准日的评估价值为52元/平方米。
上述事实，有原、被告的法庭陈述及原告提供的购房协议书、交款收据、山西恒实价格评估有限公司价格评估结论书等证据予以证实。
本案经本院主持调解，双方意见不一，调解未果。
本案经本院审判委员会讨论认为，原告程海与被告山西中商联合置业有限公司签订的房屋认购协议书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，且被告已按约定收受原告购房款，其出售的富贵花园小区也已“五证”齐全，故该协议依法应认定为商品房买卖合同，为有效合同。双方均应全面履行合同义务。在原告程海向被告山西中商联合置业有限公司按约交付房款后，被告山西中商联合置业有限公司未为原告办理按揭贷款，也未向原告程海交付房屋，被告山西中商联合置业有限公司构成根本违约，应当承担违约责任。原告程海要求被告继续履行合同交付房屋，并支付违约金的请求合理合法，本院予以支持,但原告仍应依据合同履行付款义务。对于违约金的计算，根据法律有关规定，双方约定明显高于原告造成的损失，故本院以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，参照山西恒实价格评估有限公司出具的价格评估结论，按照每年每平米67.6元租金标准计算（不超过年租金损失的30%），并结合原告交款比例酌定。对原告主张的土地出让金，因双方在合同中已约定，且原告已交纳，可见原告对该费用是认可的，故应依双方约定履行，被告不应退还。对被告所述逾期交房理由，因无证据证实，且非原告方所致，故本院不予采纳。综上所述，本案是因程海与山西中商联合置业有限公司房屋买卖合同纠纷而产生的法律关系，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告山西中商联合置业有限公司于本判决生效后向原告程海交付《房屋认购协议书》中约定的、经验收合格的、位于祁县东观镇东观村和平南路富贵花园西区2号楼1单元4层404号房屋的房屋。
二、被告山西中商联合置业有限公司于本判决生效后十五日内，根据原告所购房屋面积每平方米按年向原告程海支付违约金人民币34元。支付违约金的期限自2013年12月1日起至被告向原告交付房屋之日止。
三、驳回原告程海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1645元，由被告山西中商联合置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。
审 判 长 王志洪
代理审判员 张 强
人民陪审员 唐更生
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 刘兴旺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一方一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。