广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初8486号原告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东1号。法定代表人：李守毅，职务经理。委托诉讼代理人：林嘉静，系广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁传宾，系广东奔犇律师事务所律师。被告：伍祖咏，男，1972年8月30日出生，香港永久性居民。原告广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称“中祈中介公司”诉被告伍祖咏居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中祈中介公司的委托代理人林嘉静，被告伍祖咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中祈中介公司起诉称：2017年2月8日，原告中祈中介公司成功促成被告伍祖咏（作为卖方）与买方张锦炽就位于广州市番禺区钟村镇祈福新村康怡居7街1B号3F之物业签订三方《房屋买卖合同》（合同编号：00004612），合同成交金额人民币121万元。原告中祈中介公司已促成双方买卖交易，按照合同以及服务收费确认书的约定，被告伍祖咏应在2017年5月31日前向原告中祈中介公司支付中介服务费用27100元，如逾期交付该费用，则按应付金额的百分之一计算违约费用。截止起诉之日起，被告伍祖咏仍未交付该费用，截止起诉之日已逾期达100多天了。原告中祈中介公司与被告伍祖咏以及第三方签订的《房屋买卖合同》及附件是各方真实意思表示，系合法有效的合同。合同各方当事人应当全面履行合约义务，并享有权利与义务。被告伍祖咏不履行生效合同的行为已构成违约，造成原告中祈中介公司经济损失，原告中祈中介公司为保护自身合法利益，起诉请求法院判令：1、被告伍祖咏支付中介服务费用27100元及违约金27100元（以未付中介服务费为基数，按每日1%计算，自2017年5月31日起计算）；2.被告伍祖咏承担本案受理费、公告费等诉讼费用。被告伍祖咏答辩称：1.广州市番禺地区房屋买卖中介费用的市场价格为房屋交易款项的1%-1.5%，本案的房屋买卖交易款项是121万元，故本案的中介代理费及咨询服务费等最高应为121万元*1.5%=18150元,而不是《服务收费确认书》所约定的27100元。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人约定的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定“过分高于造成的损失”。关于本案中介代理费及咨询服务费等的逾期交付的违约金，按上述规定所述的实际损失应以原告中祈中介公司的银行利息损失为准，故违约金是以18150元为本金按同期银行贷款利率的130%计付，从2017年5月31日起计算至清偿之日止。而不是《服务收费确认书》所约定“若逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相对于中介代理费及咨询服务费总额百分之一的违约金，直到清偿之日为止”。另外，被告伍祖咏认为原告中祈中介公司存在欺骗被告伍祖咏的行为：1.当时约定中介费的金额是房屋交易款项的1%-1.5%，而不是27100元。2.《服务收费确认书》上的时间是不真实的，被告伍祖咏是在2017年2月8日之后才在《服务收费确认书》上签名的。3.原告中祈中介公司在签订合同时承诺买家会在2017年5月3日后的两周内付款，但实际上是在6月27日才把所有房款付清的。原告广州中祈房地产中介服务有限公司为证明案件事实，在举证期限内向本院提供如下证据：1.房屋买卖合同。伍祖咏、梁红梅、张锦炽、中祈中介公司就涉案房屋买卖于2017年2月8日签订《房屋买卖合同》。合同载明“卖方：伍祖咏；买方：梁红梅、张锦炽；经纪方：广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司；第一条买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：广州市番禺区钟村镇祈福新村康怡居7街1B号3F。……第四条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为121万元。……第十条基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介、咨询服务费。卖方于本合同签订当日向经纪方支付人民币元作为中介代理费及咨询服务费或详见《服务收费确认书》（NO.0015826）……买方或卖方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止……”。经庭审质证，伍祖咏确认该合同及合同上其签名、指印的真实性。2.服务收费确认书。该证据载明“本人伍祖咏，经广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（下称经纪方）促成广州市番禺区钟村街祈福新村康怡街7街1B号3楼物业（下称该物业）之【出售】/【购买】合同成立，现本人同意向经纪方支付人民币27100元作为经纪方之中介代理费及咨询服务费等。本人确认，该费用于2017年5月31日前支付完毕，若逾期交付该费用，则按日向经纪方支付相当于中介代理费及咨询服务费总额百分之一的违约金，直到清偿之日为止。本《服务收费确认书》作为《房屋买卖合同》编号：00004612之附件，与《房屋买卖合同》具同等法律效力。服务收费确认书尾部有伍祖咏作为“确认人”的签名、指印及身份证号码，落款日期为2017年2月8日。经庭审质证，伍祖咏确认服务收费确认书中其签名的真实性，但认为签订日期为2017年3月中旬，并非2017年2月8日。3.打印于2017年2月8日17:15:39的房地产权情况证明。证据载明，位于番禺区钟村街××楼的房屋权属人为伍祖咏，共有人为张莉华。经庭审质证，伍祖咏对证据的真实性予以确认。伍祖咏主张，中祈中介公司承诺买方会在2017年5月3日后的两周内付款，但实际上，买方于2017年6月27日才将全部房款付清，故伍祖咏认为中祈中介公司在履行合同过程中存在过错。伍祖咏就其主张向本院提交了短信记录及借记卡账户历史明细清单予以证明。短信记录载明“5月18日周四09:44伍：已两个星期了，仍没到账，烦请问一下。伍：请加急处理。答：好的，我叫按揭公司那边问下银行那边现在是什么情况，催一下。伍：中信银行，番禺支行。伍：请加急处理。5月18日周四11:22伍：问了没有？现在怎样情况？答：刚刚回复我了，说因为中信放款比较快，所以挺多人做的，导致现在变慢，我们的件在排队。伍：那怎么办，叫他们加急处理。伍：已经两个多星期了。答：叫了，我也想早点弄好的”。经庭审质证，中祈中介公司对短信记录的关联性不予确认，表示不清楚对方是否为中祈中介公司员工，且伍祖咏只在短信记录中说钱没有到账，不能证明伍祖咏的主张。中祈中介公司对借记卡账户历史明细清单的真实性予以确认，并认为伍祖咏于2017年6月27日收到余款95万元，表明该款项是在交易过户及办理相关手续后由银行划给伍祖咏，符合法律规定。经审理查明：本案涉讼房屋位于番禺区钟村街××号××楼，权属人为伍祖咏、共有人为张莉华。伍祖咏、梁红梅、张锦炽、中祈中介公司就涉案房屋买卖于2017年2月8日签订《房屋买卖合同》。同日，伍祖咏签署了一份《服务收费确认书》给中祈中介公司，同意向中祈中介公司支付27100元作为中介代理费及咨询服务费。该费用的缴交日期为2017年5月31日前（房屋买卖合同约定交易过户手续需2017年5月31日前完成），逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于费用总额1%的违约金，直至清偿之日止。庭审中，伍祖咏对前述服务收费确认书的日期不予确认，但又不能提交相反证据，本院对伍祖咏的主张不予采信。合同签署后，中祈中介公司依约提供了居间服务给买卖双方，伍祖咏确认该物业已办妥交易过户手续。但伍祖咏没有在约定期限内支付中介费27100元给中祈中介公司，经催收未果，引致纠纷。诉讼中，中祈中介公司向本院确认其与伍祖咏之间并未签订独家代理合同，确认涉讼房屋的买家已向其支付中介费12100元（经折算，相当于按总房价金额的1%支付）。以上事实，有中祈中介公司提供的房屋买卖合同、服务收费确认书；有伍祖咏提供的微信记录截图、借记卡账户历史明细及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，伍祖咏为香港公民，本案是涉港合同纠纷，参照涉外案件进行处理。因本案不动产所在地在本院辖区内，故本院对本案具有管辖权。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案不动产所在地在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。中祈中介公司、伍祖咏及案外人梁红梅、张锦炽签订的《房屋买卖合同》包含了伍祖咏与案外人梁红梅、张锦炽之间的房屋买卖合同关系，及中祈中介公司与伍祖咏之间的居间合同法律关系，其中合同中关于居间合同法律关系诸条款部分是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。除此，关于中介代理费及咨询费金额部分，伍祖咏还签署了一份《服务收费确认书》给中祈中介公司，伍祖咏已明确同意向中祈中介公司支付27100元作为中介代理费及咨询费。但根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收取标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。而广东省物价局在《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》中对房屋买卖代理收费标准作了进一步的规定，认为该收费的标准“是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准”。上述两文件是为规范房地产中介服务收费行为设定的最高限标准，包括中祈中介公司在内的房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务。凡中介服务机构擅自提高收费标准都属于价格违法行为。原告在庭审中确认已收取了涉讼房屋买家按总房价金额的1%支付的中介费，中祈中介公司非独家代理提供中介服务，其收费标准的上限为房价总额的2.5%，原告现起诉要求被告支付中介代理费27100元，该收费标准已超出了物价部门规定的上限标准，属价格违法行为。故中祈中介公司诉求应予以调整，伍祖咏应向中祈中介公司支付中介费18150元[121万元×(2.5%-1%)]，对于超出本院核准数额部分，本院不予支持。由于伍祖咏在《服务收费确认书》同意支付该费用的缴交日期为“2017年5月31日前”，伍祖咏至今未支付中介费，应承担逾期支付的违约金。伍祖咏在庭审中对违约金的计付标准提出异议，认为过高。经审查，在《服务收费确认书》中每天以中介费用的1%约定违约金明显过高，需要调整。关于违约金的计算标准，根据本案实际情况，中祈中介公司因伍祖咏拒不支付风险代理费产生的损失，应该认定为该费用的孳息损失，以此作比较，双方约定的违约金已明显高于中祈中介公司的实际损失，结合伍祖咏经多次催告仍拒不履行合同义务的情况，本院酌情将违约金调整为以每日按未付中介费0.05%（即每日万分之五）的标准。故违约金应从逾期之日（2017年6月1日）起，按照未付中介费18150元每日万分之五的标准计付至款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告伍祖咏应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介服务费18150元及违约金（违约金以18150元为本金，从2017年6月1日起按照每日万分之五计付至款项清偿之日止）；二、驳回原告广州中祈房地产中介服务有限公司其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费578元，由原告广州中祈房地产中介服务有限公司负担364元，被告伍祖咏负担214元。如不服本判决，原告广州中祈房地产中介服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告伍祖咏可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 王 蕾二〇一七年十二月二十七日书记员 黄佩裕