湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终46号
上诉人（原审原告）：肖子君，女，1954年5月3日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：彭健，湖北峰鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖北天厦房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市城站路北段八一路。
法定代表人：刘望珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪敏霞，湖北锡爱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖运炜，男，1965年8月6日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。
委托诉讼代理人：彭健，湖北峰鼎律师事务所律师。
上诉人肖子君、上诉人湖北天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）因与被上诉人肖运炜合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初146号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人肖子君、被上诉人肖运炜的共同委托诉讼代理人彭健、上诉人天厦公司的委托诉讼代理人汪敏霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖子君上诉请求：撤销一审判决，改判天厦公司按照同等地段门面房屋总价值的3倍向上诉人支付违约金，并承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、依照《房屋拆迁补偿协议》约定：本协议签订后，任何一方未经法定或约定程序，不得随意解除或变更本协议的约定，否则，违约方应当按同地段门面房总价值的3倍赔偿给守约方。天厦公司出售地段的门面房均价为21000元/平方米，一审却以应还建门面房的售价19350元/平方米作为同地段的门面房销售均价，基本事实认定错误；2、天厦公司未能按协议的约定全面履行合同义务，且无法交付合同约定的门面房，构成恶意根本违约，上诉人有权要求天厦公司按照同地段门面房总价值的3倍向上诉人支付违约金。一审判决按还建门面房销售价的130%承担违约金，适用法律错误，实体判决不公。
天厦公司辩称，诉争的门面房屋实际售价为19350元的事实清楚，肖子君在一审已经申请人民法院做过调查；肖子君起诉时超过诉讼时效，其请求的权利不应支持；其关于3倍房屋价值支付违约金没有是事实和法律依据。
肖运炜述称，与门面房无关，未提起上诉，支持肖子君的上诉请求。
上诉人天厦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖子君、肖运炜的一审全部诉讼请求。事实与理由：1、肖子君起诉已超过法定的诉讼时效期间，其请求的权利不应得到支持。2、天厦公司并无随意解除或变更协议约定的事实，一审判决天厦公司支付违约金无事实和法律依据。
肖子君、肖运炜辩称，1、一审起诉时未超过诉讼时效期间，天厦公司没有履行合同约定，在被上诉人一审起诉时，合同约定的商品房还没有竣工验收，根本不具备交付条件，诉讼时效中断。2、天厦公司将应当交付的商品房出售给他人，构成根本违约，一审虽然判决了违约金，但没有考虑到被上诉人的可得利益损失，违约金过低。
肖子君、肖运炜向一审法院起诉请求：1、天厦公司立即将孝南区书院街后湖御景4号楼1701室房产证书及土地使用证办理到肖运炜名下并交付；2、天厦公司按照同地段门面房的三倍向肖子君、肖运炜支付违约金，即按照该房屋在房产部门登记的网签均价21000元∕平方米乘以还建给原告的30个平方米再乘以3倍，即支付189万元；3、本案的诉讼费用由天厦公司承担。
一审法院认定事实：2010年5月7日，天厦公司与肖子君、肖运炜的父亲肖国栋签订一份房屋拆迁补偿协议，约定：1、甲方（肖国栋）应在2010年5月7日之前，将位于孝感市解放街老城区的一间200平方米的陈旧房屋交给乙方（天厦公司）拆除，并同时将所有的房产证、土地使用证交付给乙方{房产证编号字第××号、字第××号。土地证编号孝城国用（96）字第010232065号、010232004号}；2、乙方保证在拆除甲方陈旧房屋日起3日内，购置一套162.64平方米的住宅房（后湖御景4号楼1701房）交给甲方；3、本协议签订之日起一年半时间内给甲方30平方米门面一间（见后附图壹号门面）并安好门面卷闸门；4、本协议签订后，任何一方未经法定或约定程序，不得随意解除或变更本协议的约定，否则，违约方应当按同地段门面房总价值的三倍赔偿给守约方。肖国栋同时在该协议中注明：房屋交肖运炜继承，门面交肖子君继承处理。该协议双方签字盖章并经过孝南区公证处公证后生效。天厦公司当日出具承诺书承诺：“后湖御景4号楼1701房面积162.64平方米，房产证由其公司办理。办好后交给肖运炜”。协议签订后，肖国栋将旧房屋依约交付天厦公司拆除，天厦公司依约定购置了后湖御景4号楼1701房交付肖运炜、肖国栋居住。但是，却未能按承诺书的承诺办理该房屋房产证书，经肖子君、肖运炜催促多次，天厦公司一直拖延未办，亦未能按协议的约定将位于孝感市解放街天厦房地产公司开发的天厦商城3号楼101房（即后附图壹号门面，面积30平方米，安好门面卷闸门）交付给肖子君。另查明，2014年1月7日，肖子君、肖运炜的父亲肖国栋去世，后湖御景4号楼1701房屋由肖运炜继承，门面交肖子君继承处理。还查明，天厦公司开发的孝感市解放街天厦商城3号楼的商品房门面已全部出售给他人，其中应交付肖子君的天厦商城3号楼101房门面的网签价格19350元/平方米。
一审法院认为，肖子君、肖运炜的父亲肖国栋与天厦公司签订的房屋拆迁补偿协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。肖国栋依约定履行了义务，而天厦公司未依约履行属违约行为。应承担相应的民事责任。故对肖运炜、肖子君要求判令天厦公司办理孝南区书院街后湖御景4号楼1701室房产证书，对已无法交付的天厦商城3号楼101房门面赔偿违约金的诉讼请求，依法予以支持。但合同约定的违约金过高，依法酌定违约金为754650元(以门面房价值（网签价格）×（1+30%），即19350元/㎡×30㎡×（1+30%）＝754650元)。判决：一、湖北天厦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为肖运炜办理孝南区书院街后湖御景4号楼1701室房产证书；二、湖北天厦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向肖子君支付违约金754650元。案件受理费5000元，由湖北天厦房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：天厦公司在合同约定的最后交付房屋期限（2011年11月6日）前未通知肖子君接收房屋。关于涉案商品房竣工验收时间，天厦公司也未进行陈述及提交证据，结合天厦公司将涉案门面房屋出售给他人的事实，肖子君所陈述的涉案门面房屋在交付期限到时并未竣工验收，其曾经找天厦公司协商要求交付房屋的事实应予以采信。一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，当事人争议的焦点问题为：1、肖子君起诉时是否超过诉讼时效期间；2、天厦公司是否应当支付违约金；3、违约金如何确定。
关于焦点问题1，天厦公司与肖国栋签订的《房屋拆迁补偿协议》约定，天厦公司应当自合同签订之日起（2010年5月7日）一年半内给予肖国栋天厦商城3号楼101号30平方米门面一间。根据合同约定，天厦公司应当主动交付约定的门面房，但在合同约定的最后履行期间满时，天厦公司并未通知肖国栋接收门面房。且此时天厦公司开发的商品房并未办理竣工验收手续，不具备交付条件，肖国栋及其继承人肖子君有理由等待房屋具备交付条件。且天厦公司将约定的门面房出售给他人的行为可证明天厦公司有隐瞒事实，恶意违约的主观意图，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定的通知义务，导致肖子君不能明确知道其权利受到侵害。因此，天厦公司关于肖子君起诉时超过诉讼时效期间的上诉理由不能成立。
关于焦点问题2，天厦公司称不存在合同约定的“不得随意解除或变更本协议的约定”的违约行为。根据本案认定的事实，天厦公司超过合同履行期限未履行交付房屋义务，且擅自将合同约定的门面房屋出售给他人，本身就是未经协商，擅自解除或变更协议实质履行内容的违约行为。天厦公司将该约定理解为不得随意解除或变更协议约定文本，有悖于《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人有义务按照约定全面履行自己的义务的规定。当事人应当遵循诚实信用原则的规定。天厦公司的行为导致本合同不能履行，构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当承担赔偿损失违约责任。
关于焦点问题3，依照《房屋拆迁补偿协议》约定，违约方应当按同地段门面房总价值的3倍赔偿给守约方。肖子君主张该地段门面房均价为21000元/平方米，但并未提交证据。一审根据涉案门面房出售给他人的价格19350元/平方米来确定违约损失有事实依据，且符合违约金的补偿性原则。依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，天厦公司可以请求人民法院予以适当减少。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案合同系拆迁补偿协议，肖子君之父肖国栋已经将旧房交付给天厦公司拆迁，履行了合同义务，按照合同约定，应视为肖国栋已经全部支付了该门面房的合同对价，天厦公司的违约行为符合上述司法解释规定的情形。肖子君可以主张天厦公司向其返还相当于合同约定门面房价值的损失580500元，并向其承担该损失一倍即580500元的赔偿责任，合计1161000元。肖子君起诉请求依照约定由天厦公司按照同地段门面房的三倍向其支付违约金，因该约定超过了上述法定标准，对其超过法定标准部分的请求不予支持。一审判决依照一般违约情形将违约金确定为违约损失的30%不当，应依法予以变更。
综上所述，肖子君的上诉请求部分成立，天厦公司的上诉理由不能成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初146号民事判决第一项；
二、变更湖北省孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初146号民事判决第二项为：湖北天厦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付肖子君违约金1161000元；
三、驳回肖子君、肖运炜的其他诉讼请求。
一审、二审案件受理费各5000元，由湖北天厦房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛峰
审判员 鲍龙
审判员 戴捷
二〇一七年二月二十七日
书记员 陈青