北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民（商）初字第41135号原告北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司，住所地北京市朝阳区十里堡1号11号楼106室。负责人李彬，经理。委托代理人陈建华，男，1961年9月11日出生。被告倪小渤，女，1963年1月31日出生。委托代理人缪红琰，北京市博人律师事务所律师。被告倪小滨，男，1966年11月1日出生。原告北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司（以下简称东岳物业分公司）与被告倪小渤、倪小滨委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员李泽帅担任审判长，人民陪审员张淑云，人民陪审员朱宝芹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。东岳物业分公司的委托代理人陈建华，倪小渤及其委托代理人缪红琰到庭参加诉讼，倪小滨经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理完毕。东岳物业分公司诉称：2011年7月29日，东岳物业分公司与倪小渤、倪小滨签订《委托代理出售房屋合同》，倪小渤、倪小滨委托东岳物业分公司代理出售位于北京市朝阳区XXXX302号房屋（以下简称涉案房屋）。东岳物业分公司根据当日签订的《委托代理出售房屋合同》补充协议支付给倪小渤、倪小滨定金六万元，约定在2012年2月28日东岳物业分公司未能将涉案房屋出售退还东岳物业分公司。由于倪小渤、倪小滨原因涉案房屋未能按时出售，倪小渤、倪小滨同意退还定金六万元，后东岳物业分公司多次催促，倪小滨于2012年5月7日立下字据准备于2012年10月30日前退还六万元，但倪小渤、倪小滨至今未退还。故东岳物业分公司诉至法院，要求：1、倪小渤、倪小滨共同连带立即退还东岳物业分公司售房定金六万元；2、诉讼费由倪小渤、倪小滨承担。倪小渤辩称：东岳物业分公司与倪小渤于2011年7月29日签订的《委托代理出售房屋合同》中未约定东岳物业分公司支付倪小渤定金六万元，倪小渤也从未收到过这六万元；倪小渤未授权倪小滨就有关代理房屋买卖事宜收取六万元定金，如倪小滨却收取了六万元定金，那就是超越代理权，倪小渤不予追认，倪小渤不应就定金退还承担责任；根据2011年7月29日补充协议，如合同届满，东岳物业分公司未能将涉案房屋售出，只需退还三万元。倪小滨既未参加本院庭审，亦未向本院提交书面答辩。经审理查明：2011年7月29日，倪小渤、倪小滨作为甲方与作为乙方的东岳物业分公司签订《委托代理出售房屋合同》，约定，甲方委托乙方出售涉案房屋，产权性质为使用权，使用面积32.6平方米；该房屋出售价格为六十五万元，此价格为甲方净得款；本协议委托期限自2011年7月29日至2012年2月28日，此期限受托人为委托人的独家委托服务提供者；第十一条补充事项：1、乙方于签订本合同当日支付甲方代理售房定金一万元；2、甲方承诺因本人长期在国外不太方便亲自办理上述房产的出售相关的手续事宜，现委托倪小滨为我的代理人，有权办理与出售上述房产相关的一切事宜。即我的代理人同时也是本合同的委托人；3、乙方及乙方的客户必须将房款汇入甲方指定的账户即：工商行×××，倪小渤。倪小渤在甲方处签字，倪小滨在甲方委托代理人处签字。同日，倪小滨作为甲方与作为乙方的东岳物业分公司签订补充协议，约定：乙方于签订本补充协议当日支付甲方代理售房定金五万元（实际共支付甲方售房定金六万元）；乙方承诺在代理售房合同期内不论是否售出上述房产都将支付甲方因售房产生的差旅费3万元（即甲方最终应所得售房款总额为六十八万元）；甲方承诺与乙方在委托代理出售房屋合同期限内，乙方将上述房产售出且甲方收到购房客户定金时，将乙方支付的代理售房定金原数退还乙方。并同意乙方出售上述房产的售房款在保证甲方最终所得六十八元以上的部分作为乙方的中介佣金归乙方所有；甲方承诺在与乙方达的委托代理出售房屋合同期限届满日，乙方未能将房屋售出，甲方在扣除甲方因售房产生的差旅费三万元后，将乙方所支付的代理售房定金三万元一次性退还乙方，并与乙方签订关于上述房产的代理出租同时出售的合同，委托期限为乙方将房屋出售后终止，具体房屋出租金额甲方双方另行协商。同日，倪小滨作为甲方（收款方）与作为乙方（付款方）的东岳物业分公司签订定金收据，内容为：“甲方倪小滨收到乙方购买涉案房屋定金六万元；甲方给此房买房人所写的1万元定金收条，由现乙方收回。定金一万元由现乙方退还。”2012年2月17日，倪小渤、倪小滨作为甲方与作为乙方的东岳物业分公司签订《补充协议》，约定甲方委托乙方出售房屋委托期限延长至房屋出售后终止，但是，如果有一方因特殊原因导致委托出售房屋无法继续履行，甲乙双方可协商提前终止委托出售房屋；甲乙双方都认为签订合同时约定的房屋出售价格有些偏高。现约定房屋出售价格为乙方根据当出售时市场行情及房屋实际情况与甲方协商后，甲方认可的价格为准；如本补充协议与主合同条款不一致的，以本补充协议为准。倪小滨在甲方处签字。2012年5月7日，倪小渤作为甲方（出售房），黄X作为乙方（购买方）与作为以丙方（居间人）的东岳物业分公司签订居间成交确认书，落款出售人出签有倪小滨代倪小渤。同日，倪小滨出具内容为“本人倪小滨于2012年10月31日前退还东岳物业分公司六万元”的“承诺”。庭审中，东岳物业分公司与倪小渤均认可倪小渤与倪小滨系亲姐弟关系。庭审中，倪小渤对2011年7月29日补充协议、定金收据、2012年2月17日补充协议、倪小滨出具的“承诺”、居间成交确认书真实性均表示无法确认，但不申请对倪小滨的签字进行笔迹鉴定，倪小渤主张上述材料中没有倪小渤签字，且倪小渤未授权倪小滨以现金形式收取六万元定金，倪小渤对此不知情。上述事实，有2011年7月29日《委托代理出售房屋合同》及补充个协议、定金收据、2012年2月17日补充协议、居间成交确认书、倪小滨出具的“承诺书”，以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：《委托代理出售房屋合同》及补充协议等均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，倪小滨作为倪小渤的代理人，其与东岳物业分公司之间因出售涉案房屋而签订的相关协议，对倪小渤产生直接的约束力，倪小滨承诺于2012年10月31日前退还东岳物业分公司六万元，应对倪小渤产生约束力，东岳物业分公司要求倪小渤退还定金，合法有据，本院予以支持。倪小渤关于倪小滨签署的相关协议无倪小渤签字，对相关协议不认可的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据《委托代理出售房屋合同》，倪小滨的代理权限为“有权办理与出售上述房产相关的一切事宜”，且倪小渤亦认可其与倪小滨系亲姐弟关系，故倪小渤关于倪小滨超越代理权限的答辩意见，本院不予采信。倪小滨在2012年5月7日出具“承诺书”，承诺于2012年10月31日前退还东岳物业分公司六万元，东岳物业分公司要求其承担退还义务，合法有据，本院予以支持。倪小滨经本院合法传唤，未到庭应诉，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》一百零九条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：被告倪小渤、倪小滨于本判决生效之日起十日内退还原告北京东岳物业管理有限责任公司房地产经纪分公司六万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百元，由被告倪小渤、倪小滨负担（于本判决生效之日起七日内交纳），公告费二百六十元，由被告倪小滨负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李泽帅人民陪审员     张淑云人民陪审员     朱宝芹二〇一五年六月二十五日书 记 员  杜 梦