广东省河源市源城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1602民初297号
原告：河源市合和创展房地产开发有限公司。
法定代表人：黄佛优。
委托代理人：黄志强。
委托代理人：张妍。
被告：黄红暖。
被告：谢小花。
上列被告的共同委托代理人：林友盛。
第三人：广发银行股份有限公司河源分行。
负责人：赖建雄。
原告河源市合和创展房地产开发有限公司诉被告黄红暖、谢小花及第三人广发银行股份有限公司河源分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄志强、张妍及被告黄红暖、谢小花的共同委托代理人林友盛到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告黄红暖、谢小花于2014年11月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告黄红暖、谢小花购买原告开发的房产，建筑面积共115.38平方米，其中套内建筑面积为91.91平方米的房屋一套，房屋总价款为102万元；付款方式为银行按揭付款，其中被告黄红暖、谢小花于2014年11月22日向原告支付首期房款32万元，余款70万元银行按揭支付。另外，《商品房买卖合同》合同附件十一，即《商品房买卖合同补充协议》第二条第三款明确约定：“如买受人拖欠银行三期或三期以上月供款未付导致出卖人作为保证人承担担保责任的，视为买受人已根本违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须按商品房总价款10%向出卖人支付违约金”。
就银行按揭款项，应被告黄红暖、谢小花请求，由原告作为被告黄红暖、谢小花的保证人向银行即第三人作担保。原告、被告、第三人于2014年12月30日签订《个人房屋按揭贷款合同》，约定在保证期间，如被告黄红暖、谢小花未能按照约定按时偿还贷款本息或相关费用，第三人有权直接要求原告承担保证责任并有权在原告开立的账户中直接划扣。
合同及补充协议签订后，在原告提供保证的条件下，被告黄红暖、谢小花顺利从第三人处获得货款70万元。被告黄红暖、谢小花自2015年5月15日起断供第三人的按揭贷款，现第三人已根据原告的保证责任要求原告履行担保责任，截止至2015年9月7日，原告已代为被告黄红暖、谢小花偿还了2015年5月15日起至2015年8月15日止共三期的按揭款项共计26100元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第三款的约定，被告黄红暖、谢小花逾期支付按揭货款三期的，原告有权单方解除合同并要求被告黄红暖、谢小花支付违约金总房款10%。
此外，原告在本判决后自愿向第三人履行被告黄红暖、谢小花所欠的贷款及产生的相应利息，故要求法院判令解除原告、被告、第三人签订的《个人房屋按揭贷款合同》，原告无需承担担保责任。第三人作为涉案房屋的抵押权预告登记权利人，与本案结果具有法律上的权利义务关系，本案判决结果对其权利有影响，本案判决解除合同后的财产返还，需以第三人注销涉案房屋抵押权预告登记为前提。第三人在债权得以全额实现的同时，须履行在合理期限内配合原告注销涉案房屋的抵押权预告登记的对待给付义务。
综上所述，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告黄红暖、谢小花签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告黄红暖、谢小花于本案判决生效之日起三日内协助原告到房屋产权管理部门办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3、被告黄红暖、谢小花偿还原告向第三人支付的按揭代偿26100元整（此款为2015年5月15日至2015年8月15日原告支付的按揭代偿款，实际计算按第三人扣款金额为准），并支付原告违约金102000元；4、解除原告、被告、第三人签订的《个人房屋按揭贷款合同》，原告无需承担保证责任，且第三人协助原告注销抵押权预告登记手续；5、由被告黄红暖、谢小花承担本案全部诉讼费用。
被告黄红暖、谢小花共同辩称：1、同意与原告解除《商品房买卖合同（预售）》。2、原告须返还被告黄红暖、谢小花已支付的102万元购房款（包括由被告黄红暖、谢小花的自有资金32万元，银行贷款70万元），其中32万元应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息。另外，被告黄红暖、谢小花自2015年2月15日起至2015年5月15日止已经偿还第三人贷款23187.72元。3、原告应返还被告黄红暖、谢小花已支付的维修基金4163元、购房契税30600元。4、原告主张被告黄红暖、谢小花应按102万元的10%支付违约金有失公平，请法院予以驳回：（1）被告黄红暖、谢小花与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》属格式条款，原告以被告黄红暖、谢小花断供导致原告承担保证责任构成违约为由，要求被告黄红暖、谢小花承担按102万元的10%计算的违约金，有失公平原则；（2）涉案房屋有巨大升值空间，解除合同后，原告仍可以正常销售；（3）被告黄红暖、谢小花当时买的是楼花，一定程度上帮助了原告楼盘的开发建设；（4）原告未提供证据证明其因被告黄红暖、谢小花违约已经造成了实际损失。
第三人未答辩。
经审理查明：2014年11月28日，被告黄红暖、谢小花与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定内容如下：1、被告黄红暖、谢小花购买原告开发的房产一套，建筑面积共115.38平方米，套内面积为91.91平方米；2、该房产总价款为102万元，付款方式为商业贷款，被告黄红暖、谢小花应当于2014年11月30日前支付首期房价款32万元，余款70万元向银行申请贷款支付。另外，原告与被告黄红暖、谢小花签订的合同附件十一即补充协议的第二条第3款有约定：如买受人拖欠银行三期或三期以上月供款未付导致出卖人作为保证人承担担保责任的，视为买受人已根本违约，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须按商品房总价款10%向出卖人支付违约金。上述合同签订后，涉案房屋于2014年12月12日办理了预购商品房预告登记。
被告黄红暖、谢小花分别于2014年11月1日向原告支付了房款3万元，2014年11月22日支付了房款13万元，2015年2月1日支付了房款5万元，共计21万元。
2014年12月30日，原告与被告黄红暖、谢小花及第三人共同签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定内容如下：1、被告黄红暖、谢小花向第三人借款70万元，用于购买原告开发的房产，第三人将70万元借款发放至原告名下账户；2、原告为被告黄红暖、谢小花的借款提供连带责任保证；3、被告黄红暖、谢小花以其名下共同共有的上述房产作抵押。上述合同签订后，第三人将借款70万元发放至原告名下账户。
被告黄红暖、谢小花向第三人偿还了部分款项后，自2015年5月15日起未按期偿还银行贷款。第三人根据《个人房屋按揭贷款合同》约定的保证责任，截至2015年9月7日在原告的账户上扣划了本应由被告黄红暖、谢小花偿还的自2015年5月15日起至2015年8月15日止的按揭款项共计26100元。原告认为被告黄红暖、谢小花未向第三人按期还贷已达三期以上，导致原告要承担保证责任代被告黄红暖、谢小花还贷，被告黄红暖、谢小花已构成违约，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为：被告黄红暖、谢小花与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效。为支付购房款，被告黄红暖、谢小花又与原告及第三人共同签订了《个人房屋按揭贷款合同》，约定被告黄红暖、谢小花向第三人借款，原告作连带责任保证，该合同亦合法有效。第三人给付借款后，因被告黄红暖、谢小花在还贷过程中没有按期偿还贷款，第三人要求原告承担保证责任并在原告的账户上扣划了本应由被告黄红暖、谢小花偿还的当期贷款本息，并已扣划了三期以上。根据原告与被告黄红暖、谢小花签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一的补充协议的第二条第3款的约定，被告黄红暖、谢小花的行为已构成了违约。因此，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合双方合同约定和法律规定，且被告黄红暖、谢小花亦同意解除合同,本院对原告请求解除合同的主张予以支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告黄红暖、谢小花应协助原告办理注销房屋备案登记手续。
关于原告主张的被告黄红暖、谢小花应支付房产总价款10%的违约金，本院认为，原告与被告黄红暖、谢小花签订的《商品房买卖合同（预售）》属格式条款，应遵循公平原则确定双方当事人的权利和义务，该合同约定的违约金10%过高，应予以调整。本院酌定被告黄红暖、谢小花应向原告支付房产总价款3%的违约金即30600元。
对于被告黄红暖、谢小花已支付给原告的购房款共计91万元（21万元+70万元），按照合同的约定解除《商品房买卖合同（预售）》后，被告黄红暖、谢小花应将房产返还给原告，原告应将已收到的购房款91万元返还给被告黄红暖、谢小花。由于原告履行保证责任代被告黄红暖、谢小花垫付银行贷款，该款项应在原告返还给被告黄红暖、谢小花的购房款中予以抵扣，具体数额应以第三人的扣款清单为准。
原告请求解除原告与被告黄红暖、谢小花及第三人签订的《个人房屋按揭贷款合同》及原告无需承担保证责任、第三人应协助原告注销抵押权预告登记手续。本院认为，三方当事人签订的《个人房屋按揭贷款合同》属另一法律关系，本院在此不作处理。
被告黄红暖、谢小花辩称原告应返还被告黄红暖、谢小花已支付的维修基金4163元、购房契税30600元。因被告黄红暖、谢小花未提供相关证据予以证明维修基金及购房契税是交付给了原告，且该款项的交付属另一法律关系，被告黄红暖、谢小花可通过相关途径予以解决。
第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本案的正常审理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告河源市合和创展房地产开发有限公司与被告黄红暖、谢小花签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告黄红暖、谢小花应在判决生效之日起十日内协助原告河源市合和创展房地产开发有限公司办理房屋登记备案注销手续；
二、被告黄红暖、谢小花应在判决生效之日起十日内按购房款102万元的3%向原告河源市合和创展房地产开发有限公司支付违约金30600元；
三、原告河源市合和创展房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内返还被告黄红暖、谢小花购房款91万元。原告河源市合和创展房地产开发有限公司代被告黄红暖、谢小花垫付给第三人广发银行股份有限公司河源分行的银行贷款，可以在原告河源市合和创展房地产开发有限公司应返还的上述购房款中予以抵扣，抵扣的具体数额以第三人广发银行股份有限公司河源分行的扣款清单为准；
四、驳回原告河源市合和创展房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2962元，由被告黄红暖、谢小花负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。
审 判 长 朱小平
代理审判员 廖静宁
人民陪审员 曾 铮
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 翟秀清