江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终657号
上诉人（原审原告）房建军，会计。
委托代理人周光远、陈青（实习），江苏益言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘程，无业。
被上诉人（原审被告）江成柱，个体户。
被上诉人（原审被告）丁海林，工人。
被上诉人（原审被告）赵宏云，无业。
被上诉人（原审被告）李志勇，无业。
被上诉人（原审被告）王学华，退休工人。
被上诉人（原审被告）邹宏峰，个体户。
被上诉人（原审被告）曹侠，个体户。
被上诉人（原审被告）谢丽丽，工人。
被上诉人（原审被告）李霞，退休工人。
被上诉人（原审被告）吴易蔓，无业。
被上诉人（原审被告）李亚，无业。
被上诉人（原审被告）李莉，无业。
被上诉人（原审被告）朱爱国，工人。
被上诉人（原审被告）张学松，职员。
被上诉人（原审被告）沈习洲，个体户。
被上诉人（原审被告）朱永芳，个体户。
被上诉人（原审被告）ＸＸ，无业。
被上诉人（原审被告）赵曼丽，个体户。
被上诉人（原审被告）许政，个体户。
被上诉人（原审被告）唐善邦，个体户。
委托代理人胡铁民，江苏润淮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）盱眙贝斯特房地产有限公司，住所地江苏省盱眙县东方都市9幢A108号。
法定代表人罗平，该公司总经理。
上诉人房建军与被上诉人刘程、江成柱、丁海林、赵宏云、李志勇、王学华、邹宏峰、曹侠、谢丽丽、李霞、吴易蔓、李亚、李莉、朱爱国、张学松、沈习洲、朱永芳、ＸＸ、赵曼丽、许政、唐善邦、盱眙贝斯特房地产有限公司（以下简称贝斯特公司）案外人执行异议纠纷一案，江苏省盱眙县人民法院于2015年12月23日作出的（2015）盱民初字第01852号民事判决。上诉人房建军对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人房建军的委托代理人周光远，被上诉人唐善邦的委托代理人胡铁民到庭参加诉讼。被上诉人刘程、江成柱、丁海林、赵宏云、李志勇、王学华、邹宏峰、曹侠、谢丽丽、李霞、吴易蔓、李亚、李莉、朱爱国、张学松、沈习洲、朱永芳、ＸＸ、赵曼丽、许政、贝斯特公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年4月26日，原告房建军与被告贝斯特公司签订商品房买卖合同一份，约定被告贝斯特公司将该公司开发的位于盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室商品房出售给原告房建军，房屋总价为476028元。2013年7月11日，被告贝斯特公司出具了476028元的财务收据。该商品房买卖合同在盱眙县住房和城乡建设局进行了“网签”。
原审另查明，法院在执行刘程、吴怀林等申请人与被执行人贝斯特公司系列执行案件中，于2014年1月25日对包括本案707室在内的贝斯特公司所有的商品房予以查封。查封后，本案原告房建军向原审法院提出执行异议。原审经审查作出（2015）盱执异字第00023号民事裁定书，驳回异议人房建军对坐落于盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室商品房查封的执行异议。原告房建军在收到民事裁定书十五内，向原审提起本案执行异议之诉。诉讼中，原告申请撤回了对被告吴怀林的起诉。
原审原告房建军诉称，原告是被告贝斯特公司前任法定代表人张栋的同学。2012年2月，张栋为了公司经营向原告借款50万元。2013年4月，张栋称房地产不景气，贝斯特公司无力偿还借款，要求以房抵债。原告出于无奈接受了张栋的还款方案。2013年4月26日，张栋代表贝斯特公司与原告网签了盱眙县盱城镇华府名苑小区2幢707号商品房买卖合同，折抵偿还476028元借款本息。2014年6月25日，盱眙县人民法院为了执行被告刘程、吴怀林等人诉贝斯特公司民间借贷纠纷案，查封了贝斯特公司已出售网签在原告名下的盱眙县盱城镇华府名苑小区2幢707号商品房。原告得知后向盱眙县人民法院提出异议，要求解除对上述房屋的查封。2015年7月2日，盱眙县人民法院作出（2015）盱执字第00023号民事裁定书，认定贝斯特公司与原告的商品房买卖合同未实际履行，贝斯特公司将商品房抵给原告违背公平原则，贝斯特公司与原告的商品房买卖合同实际是张栋抽回出资的无效合同，裁定驳回原告执行异议。原告认为：1、贝斯特公司与原告签订盱城镇华府名苑小区2幢707号商品房买卖合同后，原告虽然没有直接付款给贝斯特公司，但原告减少了等额债权，贝斯特公司减少了等额债务，事实上等于原告履行了付款义务，至于商品房未交付的问题，合同约定2015年12月28日才交付，故也不存在贝斯特公司未履行合同。因此，执行异议裁定认定贝斯特公司与原告的商品房买卖合同未实际履行与事实不符。2、根据贝斯特公司2013年4月26日的《股东会决议》，贝斯特公司欠张栋865万元，用包括本案707号在内的商品房偿还。而张栋2012年2月就欠原告50万元。贝斯特公司将707号商品房网签给原告，实际上就是合同法上的债务转移。因此，执行异议裁定认定贝斯特公司与原告之间不存在债权债务关系，也与事实不符。3、根据《合同法》，除了违反法律、行政法规强制性规定的合同外，其他合同均受法律保护。贝斯特公司至今并未申请破产，对个别债权人的清偿并不违反法律、行政法规强制性规定。因此，执行异议裁定认定贝斯特公司将商品房抵给原告导致其他债权人的权利无法得到保护，违背了公平原则，不受法律保护，没有法律依据。4、贝斯特公司2013年4月26日《股东会决议》明确载明，贝斯特公司交给张栋25套商品房，用于偿还公司欠其本人及其经手的欠款本息。因此，执行异议裁定认定贝斯特公司与原告的商品房买卖合同实际是张栋抽回出资的无效合同，没有事实依据。根据《合同法》第八条、《最高人民法院关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）项的规定，贝斯特公司与原告的商品房买卖合同受法律保护，贝斯特公司已网签出售给原告的商品房不得查封。请求排除盱眙县人民法院在被告刘程、吴怀林等人执行案件中对盱眙县盱城镇华府名苑小区2幢707号商品房的执行；确认原告与被告贝斯特公司签订的盱眙县盱城镇华府名苑小区2幢707号商品房买卖合同有效；由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告刘程、吴怀林、刘程、吴怀林、丁海林、赵宏云、李志勇、王学华、邹宏峰、曹侠、谢丽丽、李霞、吴易蔓、李亚、李莉、朱爱国、张学松、沈习洲、朱永芳、ＸＸ、许政均未作答辩。
原审被告贝斯特公司辩称，原告提供的借条系复印件，没有银行打款凭证相印证，不能证实原告与张栋之间存在民间借贷关系。对于盱眙法院作出的民事裁定书及协助执行通知书应属合法有效，被告不持异议。
原审被告江成柱辩称，同贝斯特公司的答辩意见。
原审被告唐善邦辩称，同贝斯特公司的答辩意见。
原审被告赵曼丽辩称，同贝斯特公司的答辩意见。
原审认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。就本案而言，原告房建军对盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室商品房不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1、原告房建军与被告贝斯特公司所签《商品房买卖合同》性质是以物抵债协议。无论该协议是否在债务未届清偿期之前签订，还是在债务清偿期届满后签订，在707室房屋未办理物权转移手续前，原告房建军不得要求继续履行以物抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归其所有。如其与抵债人之间确实存在债权债务关系，可以要求抵债人继续履行原债权债务合同；2、原、被告网签行为实质是将所签订的《商品房买卖合同》通过网络进行行政备案，并非具有物权性质的登记。进行网签不表明原告房建军享有《物权法》上预告登记后的权利；3、原告提供的署名为张栋的借条，因该借条系复印件，所涉借款金额较大，原告陈述均采取的现金给付，因张栋本人未能出庭，对于借款本身的真实性即基础法律关系在现有证据环境下难以认定；4、即便本案所涉《商品房买卖合同》合法有效，原告房建军基于合同所享有的只是普通的债权，该权利不导致原告房建军必然享有合同标的物的物权，也不优于其他的债权。对原告房建军要求确认原告与被告贝斯特公司签订的盱眙县盱城镇华府名苑小区2幢707号商品房买卖合同有效的诉讼请求，经查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。该条所称“确认其权利”是指确认诉争执行标的实体权利。即便合同有效，因此取得的权利也只是请求履行合同的权利，不必然导致执行标的归其所有的结果，无法达到阻却执行的目的。故原告房建军要求确认合同有效的请求不属于执行异议之诉案件的审理范围，在执行异议之诉案件审理中应当不予理涉，原告房建军可以就此另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告房建军的诉讼请求。案件受理费8440元，由原告房建军负担。
上诉人房建军不服一审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人购买的商品房已在房管部门进行登记备案，具有了不动产物权预告登记的性质。根据最高人民法院、国土资源部、建设部（法发（2004）5号）《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）项规定，被执行人房地产开发企业的尚未出售房屋才可以查封。换言之，被执行人房地产开发企业的已出售房屋就不可以查封。因此，上诉人商品房的民事权益，足以排除盱眙县人民法院为被上诉人之间民事借贷纠纷案对该商品房的强制执行。2、商品房预售是国家法律明文规定的商品房交易的主要形式，交易安全性不仅关系到千家万户购房者的切身利益，更关系到房地产市场的健康发展和社会的稳定。如果开发商已经预售的商品房可以随意执行给开发商的其他债权人，购房者的权益没有任何的保障，商品房预售制度就成了开发商套取购房款的制度。为维护商品房预售制度的交易安全，促进房地产市场的健康发展和社会的稳定，也不应将开发商预售给上诉人的商品房执行给开发商的其他债权人。请求二审法院撤销一审判决，改判排除盱眙县人民法院为被上诉人之间民间借贷纠纷案，执行被上诉人贝斯特公司已网签出售给上诉人的盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室房屋；确认上诉人与被上诉人贝斯特公司的盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室商品房买卖合同有效。
被上诉人唐善邦答辩称：1、上诉人主张的借款关系，没有提供借条原件、资金交付的证明，所以无法证明借款是否真实存在。2、上诉人主张的以房抵债的合同，其法律性质属于债权并非物权。3、网签也是一种合同的表现形式，也属于债权的范围，不属于预告登记。4、一审在执行中采取的措施符合法律规定。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘程、江成柱、丁海林、赵宏云、李志勇、王学华、邹宏峰、曹侠、谢丽丽、李霞、吴易蔓、李亚、李莉、朱爱国、张学松、沈习洲、朱永芳、ＸＸ、赵曼丽、许政、贝斯特公司未到庭答辩。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案属于执行异议之诉，需要审查的是法院能否对上诉人房建军已进行网签的房屋进行查封。上诉人房建军要求确认合同有效的请求不属于执行异议之诉案件的审理范围，上诉人房建军可以就此另行主张权利。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。故预告登记人，对不动产享有的是物权期待权。因盱眙县房管部门并未按照物权法的要求在全县对预售房屋实行预告登记制度，对预售房屋采取的是网签方式。而房屋网签与物权法规定的预告登记制度，都是对预购房屋进行公示，所产生的效果是一致的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，因为被上诉人贝斯特公司未能完成竣工，导致上诉人房建军与被上诉人贝斯特公司之间无法办理涉案房屋物权登记手续。因涉案房屋上诉人房建军已进行了网签，而网签的效力与预告登记制度一样，只要涉案房屋符合交付条件，上诉人房建军即可完成物权登记。故对上诉人房建军请求排除对上诉人的盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室房屋强制执行的一审诉求予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2015）盱民初字第01852号民事判决；
二、解除对上诉人房建军位于盱眙县盱城镇华府名苑小区的2幢3单元707室房屋的查封；
三、驳回上诉人房建军一审其他诉讼请求。
一审案件受理费8440元，由上诉人房建军负担4220元，由被上诉人贝斯特公司负担4220元；二审案件受理费8440元，由上诉人房建军负担4220元，由被上诉人贝斯特公司负担4220元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 孙 洁
审判员 赵骏飞
二〇一六年五月十八日
书记员 王 姝