广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗番法民三初字第779号
原告：广州市某某开发有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张招兴，董事长。
委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：哈樱子，广东格林律师事务所律师。
被告：王某某，住广州市番禺区。
原告广州市某某开发有限公司（以下简称为某某公司）诉被告王某某房屋买卖合同纠纷一�,本院受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人吴兵山到庭参加诉讼，被告王某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某公司诉称：某某公司和王某某于2012年8月14日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201208143189），并于同日办理了网签。该合同约定：（1）某某公司向王某某出售位于广州市某房屋，产权登记建筑面积113.3638平方米，交易总价款人民币1642299元；（2）王某某以按揭贷款的方式付款，首期款自合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30.59%，金额为502299元，除首期款外，剩余房款金额1140000须于2012年10月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（3）如王某某未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，某某公司有权要求王某某每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经某某公司催告，逾期超过90日仍未支付的，某某公司有权解除合同；（4）……合理期限内某某公司仍未收到银行按揭款的，视为王某某逾期付款，每逾期一日，其应按按揭贷款总额0.05%的标准向某某公司支付违约金。逾期超过90日，某某公司有权解除买卖合同，且王某某应按买卖合同第七条约定的房款总金额的百分之二十向某某公司支付违约金；（5）因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按买卖合同第七条房款总金额的百分之二十计算。王某某实际并未按合同约定时间付款，某某公司于2013年9月6日和2013年9月27日向其两次发出《催交款通知函》，通知其截至本函发出之时，仍有282299元尾款尚未缴交。根据上述合同约定及有关法律规定，结�上述事实，王某某尚未缴交剩余房款，已经构成严重违约。为维护自身的合法权益，某某公司特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除某某公司和王某某签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201208143189，房产地址：广州市某房屋）；二、王某某立即协助某某公司到广州市国土资源与房屋管理局办理房产地址为广州市某房屋、合同编号为201208143189之预售合同网上签订注销等退房手续；三、王某某向某某公司支付解除合同违约金328459.8元；四、王某某承担本案全部诉讼及其他相关费用。
被告王某某无答辩亦无提交证据。
经审理查明：某某公司是具有房地产开发、建设、销售、出租和管理自建的商品房及其配套设施资格的企业法人。
2012年8月14日，某某公司（甲方、出卖人）与王某某（乙方、买受人）签订了一份《商�房预售合同》（编号：201208143189），约定乙方向甲方购买位于广州市某房屋（以下简称为涉讼房屋），建筑面积为136.4844平方米，总金额为1642299元。乙方采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的30.59%即502299元，在2012年10月16日前就剩余房款1140000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。如果乙方未能按照合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。附件七补充协议第一条约定，选择按揭贷款付款方式的，乙方应于签订买卖合同当天办妥银行按揭申请手续，在办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内（商业贷款为2个月；公积金含组合贷款为6个月），甲方仍未收到乙方银行按揭款的，�为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按按揭贷款总额0.05%的标准向甲方支付违约金。逾期超过90日的，则甲方有权解除买卖合同且乙方应按房款总金额的百分之二十向甲方支付解除合同违约金。不论任何原因导致买卖合同解除的，乙方均应按甲方的书面通知协助办理房管部门涂销登记等相关退房手续。因一方违约，造成另一方解除合同的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按房款总金额的百分之二十计算。该合同载明王某某的通讯地址为广州市番禺区西祠大街二巷5号，通讯电话为139××××4638。
2015年7月13日，某某公司以王某某逾期支付购房款构成违约为由向本院提起本案诉讼，要求解决。
诉讼过程中，某某公司陈述王某某分别于2012年8月13日和2012年8月31日向其支付了20000元和200000元的购房款，共计220000元；并于签订认购书的当天办理了申请银行按揭贷款的手续，后其并未全额支付首期购房款，剩余的购房款亦未支付；其曾分别于2013年9月6日和2013年9月27日两次向王某某位于广州市番禺区西祠大街二巷5号的通讯地址寄送《催交款通知函》，要求其支付剩余的282299元首期款，上述邮件分别于2013年9月10日和2013年10月8日妥投。为证明其上述主张，某某公司提交了两张某速运的快速单及两份《催交款通知函》予以证实。
此外，某某公司亦确认王某某已付购房款在扣除违约金后，若有剩余再向其返还；若不足，其坚持继续向王某某追索。
本院认为：某某公司与王某某签订的《商品房预售合同》及其补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方对于购房款项的支付时间以及支付方式、逾期付款的违约责任等都�行了明确约定，上述约定对双方均有法律约束力。根据《商品房预售合同》的约定，王某某采取按揭贷款方式付款，其应在合同签订之日起2日内支付全部房价款的30.59%即502299元，即王某某应于2012年8月16日前向某某公司支付购买涉讼房屋的首期款502299元。本案中，王某某仅向某某公司支付了220000元的首期款，违反了合同的付款约定。《商品房预售合同》约定，如果王某某未能按照合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，经某某公司催告，逾期超过90日仍未支付的，某某公司有权解除合同。现经某某公司两次催告，王某某逾期支付首期购房款已超过90日，故某某公司提出解除双方于2012年8月14日签订的《商品房预售合同》的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据《商品房预售合同》的约定，不论任何原因导致买卖合同解除的，王某某均应按某某公司的书面通知协助办理房管部门涂销登记等相关退房手续。本案中，某某公司和王某某签订了网签的《商品房预售合同》后，王某某仅支付了部分首期款，双方并未履行合同约定的其他义务。因此，《商品房预售合同》解除后，王某某应当协助某某公司办理网签《商品房预售合同》的注销手续。
关于某某公司要求王某某按照总房款价20%的标准向其支付328459.8元的违约金的问题。现由于王某某逾期支付首期款的原因导致涉讼交易未能继续进行，《商品房预售合同》解除，其理应承担相应的违约责任。至于违约金的标准问题，虽然《商品房预售合同》补充协议约定，因一方违约造成另一方解除合�的，责任方应向另一方支付违约金，违约金按房款总金额的百分之二十计算，然该违约金的标准明显过高，且《商品房预售合同》解除后涉讼房屋仍可继续对外出售，某某公司并未举证证明其存在的实际损失。鉴于王某某作为具有完全民事行为能力的成年人，应对合同的约定及其不再购买涉讼房屋之行为后果有合理预期，将违约金调整过低，无异于放任了王某某的故意违约行为；但是违约金在我国合同法中是以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，在某某公司不能充分证明因王某某的违约行为而致使其遭受的具体损失金额的情况下，亦不宜以意思自治为由而完全放任原约定过高的违约金。因此，根据公平、合理原则，综合考虑本案合同的实际履行情况、王某某的过错程度以及因合同解除造成某某公司的实际损失等，兼顾涉讼房屋所处的地段、市场价格以及涉讼房屋�另行出售等主客观因素，本院酌定王某某应当按照总房款价10%的标准向某某公司支付违约金164229.9元（1642299元×10%）。此外，庭审过程中某某公司确认王某某已付购房款在扣除违约金后，若有剩余则向其返还，现王某某已向某某公司支付的购房款为220000元，故剩余55770.1元（220000元-164229.9元）款项某某公司应当向王某某退还。
王某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除广州市某某开发有限公司和王某某就位于广州市某房屋签订的《商品房预售合同》（合同编号：201208143189）�
二、王某某应当在本判决发生法律效力之日起七日内协助广州市某某开发有限公司办理网签《商品房预售合同》的注销手续；
三、王某某应当向广州市某某开发有限公司支付违约金164229.9元（该费用已于已付购房款中扣除，王某某无需另行支付）；
四、驳回广州市某某开发有限公司的其余全部诉讼请求。
如王某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19581元，由王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 胡剑敏
人民陪审员 高家良
人民陪审员 区伟健
二〇一六年一月六日
书 记 员 马敏婷