济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第2050号
原告：杨学爱，女，1968年8月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：仪江勇，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。
被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区某。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
原告杨学爱与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨学爱的委托诉讼代理人仪江勇、张敏，被告东拓置业的原委托诉讼代理人温鹏到庭参加诉讼。后被告变更委托诉讼代理人为樊兆杰，本院于2016年12月28日再次公开开庭进行了审理。原告杨学爱的委托诉讼代理人仪江勇、张敏，被告东拓置业的委托诉讼代理人樊兆杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨学爱向本院提出诉讼请求：1、被告东拓置业支付逾期交房违约金278825元2、被告支付逾期交付车位违约金12144元；3、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证止（暂计算至2015年7月13日止为83596元）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于龙园小区B区11号楼3单元302室的商品房一套。商品房建筑面积为199.45平方米，房屋单价为每建筑平方米8678元，总价款1730760元。房屋的交付时间为2011年12月31日前;被告逾期交付房屋超过60天的，原告有权选择解除合同或继续履行合同，如原告选择继续履行合同，则被告应自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止，每日按照原告已付房款的万分之三支付违约金。被告应当在商品房交付后270天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并书面通知原告向房管部门申请办理房屋所有权证；被告自逾期第一天起按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《地下车位使用权转让协议》，约定由原告购买被告开发的龙园小区B区B5车库5-1012号车位的使用权，车位价款为80000元，该协议约定车位交付时间为2012年1月31日前。被告逾期交付车位的违约责任按照上述双方签订的《商品房买卖合同》计算方式处理。《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》签订后，原告按照合同支付了全部购房款及车位价款，但被告并未在约定的交付期限内向原告交付房屋及车位，直至2013年6月20日，被告才向原告交付房屋及车位；被告至今未履行为原告办理房屋所有权证的相关义务。综上，被告逾期交付房屋、车位及逾期为原告办理房屋所有权证的行为已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告东拓置业辩称，一、被告不存在违约行为，原告杨学爱诉讼请求无事实和法律依据；二、原告的诉讼请求已过诉讼时效，被告即便违约也无需承担违约责任；三、案涉房屋交付办证系双方共同履行的合同义务，被告仅承担协助义务；四、即便被告存在违约行为，鉴于原告并未举证证明存在实际损失，且违约金约定过高，请求法院依法调低。五、原告所主张预期办证，并非被告的原因。因原告存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记。六、根据购房合同补充协议（第14页）第三条第2项的约定，在双方办理完毕面积差异结算手续，即双方完成最终的结算手续之前，买受人无权要求交房和办理产权登记手续，由于原告在交房前未办理最终结算手续，因此，被告无需承担逾期交房的违约责任。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月11日，原告杨学爱（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0034）一份，约定原告购买被告东拓置业开发的位于经十路以北、刘智远路以西的“龙园”小区B区11号楼3单元302室商品房，建筑层数地上4层，地下1层，该商品房建筑面积共199.45平方米，商品房每平方米8678元，总价款1730760元。合同第五条约定：买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款人民币1730760元整。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，若买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》一份作为上述《商品房买卖合同》的附件四，其中第三条第2项约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。2010年11月11日，原告杨学爱（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》一份，约定原告向被告东拓置业购买龙园B区B5车库5-1012车位使用权，计价80000元，于2012年1月31日前交付原告使用。如被告逾期交付，违约责任适用上述《商品房买卖合同》第九条的约定。上述协议签订后，原告向被告东拓置业支付上述房屋全部购房款及车位款。2013年6月20日，原、被告双方签署《房屋及车位交接单》，确认被告将上述房屋及车位交付原告。
经被告东拓置业申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）；2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）；2014年房地租金日租金年度区间价格为0.48-0.77元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.38-0.67元/日/平方米（所在楼层3、4）；2015年房地租金日租金年度区间价格为0.51-0.85元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.42-0.74元/日/平方米（所在楼层3、4）；2016年房地租金日租金年度区间价格为0.56-0.93元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.46-0.81元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。
2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。
庭审中，原告杨学爱明确逾期交房天数自2012年1月1日至2013年6月20日，逾期共计537天。逾期交房违约金按照合同约定，计算方式为（1730760元×537天×3/10000）=278825元；逾期交付车位天数自2012年2月1日至2013年6月20日，逾期共计506天。逾期交付车位违约金按照合同约定，计算方式为（80000元×506天×3/10000）=12144元；逾期办证天数自2013年6月20日起，至今未予办理，暂计至2015年7月13日，扣除270天，计算方式为（1730760元×483天×1/10000）=83596元；被告东拓置业公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》、《收据》、《房屋及车位交接单》，被告东拓置业提交的《综合验收备案证明》、《鉴定报告书》及双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，原告杨学爱与被告东拓置业于2010年11月11日所签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定履行了支付购房款及车位款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2011年12月31日前将本案房屋交付于原告；于2012年1月31日将车位交付原告。被告于2013年6月20日将涉案房产及车位移交给原告，且未就逾期交付房提出正当事由，已构成违约。原告主张被告东拓置业支付逾期交房及车位违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即2012年1月1日起计算至2013年6月20日止，共计537天。原告要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业的申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4），2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告造成的实际损失为2012年日租金为0.47元/日/平方米；2013年日租金为0.5元/日/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告主张的逾期交房违约金。综上，本院认定原告的逾期交房违约金为66779元[2012年：0.47元/日/平方米×199.45平方米×365天×130%+2013年：0.5元/日/平方米×199.45平方米×172天×130%]。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。本院认为，被告未提交证据证实原告拒绝与其办理差异款结算手续，且被告亦在2013年6月20日将房屋交付给原告。同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2011年12月31日起计算，原告于2015年7月24日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交付车位违约金，被告辩称原告主张的逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定，“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个/月，可上浮10%。下浮不限”原告的逾期交付车位损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元予以调整。本院认为，被告提交的该份证据为复印件，且即便该规定真实存在亦是有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。针对本案来讲，原、被告双方已在涉案的《地下车位使用权转让协议》中就违约责任已作出约定，且被告亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。故被告逾期交付案涉车位使用权的违约金应以80000元为基数，自2012年2月1日起至2013年6月20日止，按照日万分之三计算。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。本院认为，该款项系原、被告双方对差异款结算的相关约定，同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2012年1月31日起计算，原告于2015年7月24日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告的逾期办证违约金，被告东拓置业公司虽主张原告存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记，但未提交证据证实原告对办理产权登记有过错，故本院对被告提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，被告应在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，故本院认定，原告的逾期办证违约期间应自商品房交付之日（2013年6月20日）后270日，即2014年3月18日起计算逾期办证违约金暂计至2015年7月13日，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。综上，本院认定原告的逾期办证违约金以1730760元为基数，自2014年3月18日起至2015年7月13日止，按照日万分之一计算。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨学爱自2012年1月1日至2013年6月20日期间的逾期交房违约金66779元[2012年：0.47元/日/平方米×199.45平方米×365天×130%+2013年：0.5元/日/平方米×199.45平方米×172天×130%]。
二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨学爱逾期交付车位违约金（以80000元为基数，自2012年2月1日起至2013年6月20日止，按照日万分之三计算）。
三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨学爱逾期办证违约金（以1730760元为基数，自2014年3月18日起至2015年7月13日止，按照日万分之一计算）。
四、驳回原告杨学爱的其他诉讼请求。
如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6918元，由原告杨学爱负担3459元,被告济南东拓置业有限公司负担3459元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 位小娟
人民陪审员 赵殿臣
人民陪审员 李成军
二〇一七年一月十七日
书 记 员 胡婧贤