山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终3506号上诉人（原审原告）：淄博平安物业管理有限公司。住所地：山东省淄博市博山区白虎山路**号。法定代表人：张长红，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王艺，山东天矩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金生，男，1956年9月15日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。上诉人淄博平安物业管理有限公司（以下简称平安物业）因与被上诉人王金生物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平安物业的委托诉讼代理人王华章、王艺和被上诉人王金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由王金生承担。事实和理由：一、关于垃圾清运处理费，根据相关文件规定小区业主有缴纳垃圾清运处理费的义务，王金生对此不存在减免，我公司在一审提供了缴纳垃圾清运处理费的发票，能够证实我公司已替文姜花苑小区业主缴纳垃圾清运处理费的事实。二、关于路灯电费，依据物业管理服务合同第二十六条中物业费用支出中对公用设施的运行、维护并不包含公用设备使用时的消耗费用，文姜花苑小区内的路灯是全体业主共用，因此路灯电费应由小区内业主共同分担。一审中我公司提供的告知书证明我公司与文姜花苑小区业主委员会、北神头居委会三方经过核实计算，确认我公司为文姜花苑小区缴纳路灯电费的事实，且平摊到小区业主每房每月为2.30元。三、关于车位使用费，依据物业管理服务合同第27条的约定，露天车位使用费由我公司按照小型车每月50.00元向业主收取。王金生名下有机动车3辆，其应当按照物业管理服务合同的约定缴纳车位使用费。四、关于违约金，王金生自2011年开始违约，逾期缴纳物业费长达5年之久，从其经济能力可以看出其完全有缴纳物业费的能力。但王金生至今未缴纳所欠物业费，系严重恶意违约。王金生不按时缴费影响到其他业主缴纳物业费，致使我公司实际损失无法估量，且其没有证据证明我公司主张的违约金过分高于造成的损失，其亦未书面申请调整违约金。一审法院对违约金进行调整属适用法律不当。王金生辩称，一审判决正确，请求维持原判。平安物业向一审法院起诉请求：1、依法判令王金生支付物业管理费1127.70元、垃圾清运费504.00元、路灯电费193.20元，以上费用合计1824.90元；2、依法判令王金生支付车位使用费9000.00元；3、依法判令王金生支付逾期缴纳物业费的违约金4858.00元，自起诉之日至清偿完毕之日止的违约金按每日2.00元另行支付。一审法院认定事实：平安物业系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。王金生系博山区文姜花苑小区1号楼1单元202号业主，其房屋建筑面积为148.77平方米。2008年12月3日，平安物业（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日-5日、7月1日-5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；露天车位使用费按小型车每月50.00元交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2元违约滞纳金；合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王金生作为博山区文姜花苑小区业主，业主委员会签订的物业管理服务合同对其具有约束力，王金生应该按照物业服务合同约定支付物业费。对于平安物业实际向王金生提供物业服务的时间。平安物业主张其提供物业服务至2016年1月10日，王金生不予认可，主ＸＸ安物业自2014年就未再提供服务。根据平安物业提供的证据，2016年1月8日告知书中明确载明平安物业自2016年1月10日撤销文姜花苑小区管理处，该告知书有博山区文姜花苑小区业主委员会的签章确认，故对王金生的主张不予采信，确认平安物业为文姜花苑小区实际提供物业服务至2016年1月10日。对于王金生欠交物业费的时间及金额。平安物业主张2011年上半年及2014年、2015年、2016年1月1日至1月10日王金生未按合同约定支付物业费，按其房屋面积148.77平方米，每平方米每月0.25元计算，物业费金额为1127.70元。王金生对此不予认可，主张2011年上半年的物业费其已经交纳，但王金生并未提供证据证明，平安物业对此也不予认可，王金生应自行承担举证不能的法律后果，故对平安物业的该项主张予以采信，确认王金生欠交物业费的金额为1127.70元。对于垃圾清运费。平安物业主张其为王金生提供代缴垃圾清运费的服务，根据淄博市博山绿颜园林工程处向平安物业出具的垃圾代运费发票，平安物业已经为王金生代缴了垃圾清运费，王金生应该按每月6.00元支付平安物业自2009年1月至2015年12月的垃圾清运费共计504.00元。根据博价字[2005]33号淄博市博山区物价局文件规定，有权收取生活垃圾处理费的单位为区市政环卫局，标准为居民6.00元／月。平安物业提供的其与淄博市博山绿颜园林工程处签订的环境卫生协议中，签订时间为2014年1月16日及2015年1月28日的协议书载明的垃圾清运地点为万顺御花园，并非本案王金生所在小区。平安物业提供的证据不足以证明自2009年1月至2015年12月期间，区市政环卫局委托平安物业代收垃圾清运费或者平安物业已经代王金生履行了交纳垃圾清运费的义务，故平安物业应自行承担举证不能的法律后果，对于该项诉讼请求不予支持。对于路灯电费，平安物业主张王金生应支付自2009年1月至2015年12月期间的路灯电费193.20元，但是平安物业提供的2016年1月5日告知书并无业主委员会的签章确认，王金生不予认可，平安物业也未提供证据证明其所主张的路灯电费的具体计算方式，对于该项诉讼请求不予支持。对于车位使用费，虽然物业管理服务合同中约定露天车位使用费为小型车每月50.00元，但是平安物业并未提供证据证明双方之间就车位使用数量、时间等做出过约定，也未提供证据证明其为王金生提供了专属停车位供其长期固定使用，故对平安物业的该项诉讼请求不予支持。对于违约金，平安物业主张根据物业管理服务合同约定，王金生未按约定交纳物业费的，平安物业可以从逾期之日起每日加收2.00元违约金，合同约定的物业费交纳时间为每年的1月1日至5日、7月1日至5日，2011年上半年的物业费王金生未交纳，故自2011年1月6日计算至2017年8月31日，共计逾期2429天，违约金金额为4858.00元（2.00元∕天×2429天）。王金生对此不予认可，主张2011年上半年物业费其已经交纳，只是单据丢失，而且从主观来说，并非王金生拒绝交费，而是王金生去交费但是找不到平安物业的工作人员，并且平安物业主张的违约金明显超出法律规定。平安物业主张的违约金数额应当相当于因王金生违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院予以适当减少。本案中，平安物业主张的违约金数额明显高于其损失，故酌定参照逾期罚息利率计算平安物业的损失。据此，平安物业的损失数额经计算为340.00元，平安物业主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王金生自判决生效之日起十日内支付淄博平安物业管理有限公司物业费1127.70元；二、王金生自判决生效之日起十日内支付淄博平安物业管理有限公司违约金340.00元（截止到2017年8月31日，以后的违约金按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算，至物业费付清之日止）；三、驳回淄博平安物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192.00元，减半收取计96.00元，淄博平安物业管理有限公司负担71.00元，王金生负担25.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。平安物业提供以下证据：1、垃圾清运费发票七张，证明平安物业实际为王金生在内的小区业主提供代缴垃圾清运费的服务。2、手机视频一段，证明平安物业的办公地点是在万顺御花园，平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处签订的协议中约定的垃圾收集点为万顺御花园，该协议是平安物业为文姜花苑小区提供垃圾清运的协议。3、淄博市博山区市政园林局出具的证明一份，证明垃圾清运费交给了淄博市博山区市政园林局。4、文姜花苑小区分户图一份，证明该小区一号楼到六号楼共有业主294户，结合一审提供的平安物业缴纳的路灯电费合计38674.57元，平均到每个业主为131.54元。5、有车业主登记表一份，证明王金生在平安物业统计车辆停放情况时就已被登记在册，从而证明王金生将车辆停放在文姜花苑的事实。6、秩序维护员交接班记录一份，证明平安物业在撤离文姜花苑小区前一直有工作人员在该小区值班并提供物业服务，并非像一审中王金生所说找不到平安物业工作人员缴费，王金生故意且恶意拖欠物业费，应当按照物业合同约定向平安物业支付违约金。王金生对上述证据的质证意见如下：1、对证据1真实性无异议，对证明内容不清楚。2、对证据2真实性无异议，但不证明是其小区，与其无关。3、对证据3真实性无异议，但认为小区垃圾清到公共垃圾场，不存在垃圾清运费，其不清楚平安物业是否交过垃圾清运费。4、对证据4真实性无异议，但是怎么计算其不清楚。5、对证据5真实性有异议，从内容看不是其车，也不是其年龄，身份信息也不对，楼层也不对，车的颜色也不对，电话号码也不对。6、对证据6真实性不清楚，交接班也与其无关，属于平安物业内部记录，其交钱不可能去门卫交。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、对于平安物业提供的证据1-4，王金生对其真实性无异议，故上述证据的真实性可以确认，但王金生对其证明内容提出异议。而从上述证据的内容来看，证据1垃圾清运费发票七张只能证明平安物业向淄博市博山绿颜园林工程处交纳过垃圾代运费，但不能体现出系为王金生在内的文姜花苑小区业主代缴了垃圾清运费；证据2手机视频一段并不能证明平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处签订的环境卫生协议书是平安物业为文姜花苑小区提供垃圾清运的协议；证据3淄博市博山区市政园林局出具的证明一份只能证明淄博市博山区市政园林局认可平安物业2015年8月的垃圾代运费已交，但不能证明平安物业系为王金生在内的文姜花苑小区业主代缴了垃圾清运费；证据4文姜花苑小区分户图一份只能证明文姜花苑小区业主的分户情况，但该分户图本身并不能证明路灯电费应由业主向平安物业支付。因此对于平安物业提供的证据1-4在本案中的证明效力无法予以确认。2、对于平安物业提供的证据5、6，王金生对其真实性提出异议，而证据5、6本身系平安物业的单方记录，且从其内容来看并不能直接证明平安物业的上诉主张，故对该二份证据依法不予确认。二审经审理查明，平安物业（乙方）与博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）于2008年12月3日签订的物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。该物业管理服务合同第二十七条内容为：“露天车位使用费由乙方按小型车每月50.00元，中型以上车辆每月100.00元，业主亲属探亲临时停放车辆2.00元/辆/日，并到物业管理办公室办理手续，其中60%用于补贴物业管理公共服务费，40%纳入维修资金。摩托车、电动车每月20.00元，自行车每月10.00元。”平安物业（乙方）与淄博市博山绿颜园林工程处（甲方）分别于2014年1月16日、2015年1月28日签订的环境卫生协议书中均约定垃圾清运地点为万顺御花园。一审庭审中，平安物业认可文姜花苑小区中没有固定车位，其与业主亦未另行签订协议。二审庭审中，对于垃圾清运费，平安物业表示其无证据证实淄博市博山绿颜园林工程处受市政环卫部门委托收取垃圾清运费；其办公地点在万顺御花园，所以环境卫生协议在万顺御花园签订，淄博市博山绿颜园林工程处认为其办公地点在万顺御花园，所以就把垃圾清运地点写为万顺御花园，该一份协议就包括了万顺御花园和文姜花苑两个小区。对于路灯电费，平安物业表示物业管理服务合同第二十六条第四款第二项约定的共用设施的日常运行、维护费用中不包含路灯电费，路灯电费应该由业主分担，不包括在物业费里。二审审理查明的其他事实与原审认定一致，依法予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题有四个，一是垃圾清运费问题；二是路灯电费问题；三是车位使用费问题；四是违约金问题。关于垃圾清运费问题。本案中，平安物业为向王金生主张2009年1月至2015年12月的垃圾清运费，其在一审中提供了淄博市博山区物价局博价字[2005]33号文件、其向淄博市博山绿颜园林工程处交纳垃圾代运费的发票和其与淄博市博山绿颜园林工程处签订的环境卫生协议书，二审中又提供了手机视频一段和淄博市博山区市政园林局出具的证明。其中平安物业提供的垃圾代运费发票和环境卫生协议书只能反映出其向淄博市博山绿颜园林工程处交纳垃圾代运费，但根据淄博市博山区物价局博价字[2005]33号文件的规定，有权收取生活垃圾处理费的单位则是区市政环卫局。而平安物业在二审庭审中明确表示其无证据证实淄博市博山绿颜园林工程处受市政环卫部门委托收取垃圾清运费。另外从平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处分别于2014年1月16日、2015年1月28日签订的环境卫生协议书的内容来看，双方明确约定垃圾清运地点为万顺御花园，并非王金生所在的文姜花苑小区。平安物业二审提供的淄博市博山区市政园林局出具的证明一份只能证明淄博市博山区市政园林局认可平安物业2015年8月的垃圾代运费已交，但不能证明平安物业系为王金生在内的文姜花苑小区业主代缴了垃圾清运费；手机视频一段亦无法证明平安物业与淄博市博山绿颜园林工程处签订的环境卫生协议书是平安物业为文姜花苑小区提供垃圾清运的协议。平安物业虽在二审庭审中主张其办公地点在万顺御花园，所以环境卫生协议在万顺御花园签订，淄博市博山绿颜园林工程处认为其办公地点在万顺御花园，所以就把垃圾清运地点写为万顺御花园，该一份协议就包括了万顺御花园和文姜花苑两个小区。但平安物业在二审庭审中的这一主张只是其口头陈述，其与淄博市博山绿颜园林工程处签订的环境卫生协议书中的内容无法反映出平安物业的上述主张，平安物业亦未能提供其他证据对其这一主张予以证实。因此，本案中平安物业虽然向王金生主张2009年1月至2015年12月的垃圾清运费，但其未能提供有效证据证实其该主张成立。故一审判决对于平安物业提出的垃圾清运费的诉讼请求不予支持正确，依法应予维持。平安物业关于垃圾清运费的上诉主张不成立，本院不予支持。关于路灯电费问题。平安物业与博山区文姜花苑小区业主委员会于2008年12月3日签订的物业管理服务合同第二十六条（物业管理服务费）第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。平安物业对此则主张物业管理服务合同第二十六条第四款第二项约定的共用设施的日常运行、维护费用中不包含路灯电费，路灯电费应该由业主分担，不包括在物业费里。但是小区路灯作为共用设施设备，其只有在有电的状态下才能维持日常的正常运行，即路灯日常的正常运行不可能脱离用电。既然物业管理服务合同已明确约定物业服务支出包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，那么小区路灯在日常运行中用电所产生的电费作为共用设施设备的日常运行、维护费用显然应当属于物业服务支出的范围，而物业服务支出的来源即是物业费。因此，根据物业管理服务合同，平安物业作为物业管理服务企业所收取的物业费应当用于支出小区路灯电费，其不应在主张物业费的同时再行主张路灯电费。故平安物业在本案中主张路灯电费无事实和法律依据，依法不应予以支持。平安物业关于路灯电费的上诉主张不成立，本院不予支持。关于车位使用费问题。平安物业与博山区文姜花苑小区业主委员会于2008年12月3日签订的物业管理服务合同中关于车位使用费的内容系该合同的第二十七条。该条内容为：“露天车位使用费由乙方按小型车每月50.00元，中型以上车辆每月100.00元，业主亲属探亲临时停放车辆2.00元/辆/日，并到物业管理办公室办理手续，其中60%用于补贴物业管理公共服务费，40%纳入维修资金。摩托车、电动车每月20.00元，自行车每月10.00元。”首先该条在文字上存在语句不通现象，不过从其内容来看应该是指露天车位使用费由平安物业收取。而收取车位使用费的前提显然应当是存在车位，车位则系规划用于停放汽车的固定空间。但本案中平安物业明确表示文姜花苑小区内没有划定车位。亦即该小区内实际并无真正意义上的车位。因此本案中虽然物业管理服务合同中约定了车位使用费，但也因没有车位而缺少收取相应车位使用费的前提。故一审判决对于平安物业提出的车位使用费的诉讼请求不予支持正确，依法应予维持。平安物业关于车位使用费的上诉主张不成立，本院不予支持。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，违约金数额应相当于因当事人一方违约给对方所造成的损失数额。本案中平安物业并未举证证实其因王金生不按时交纳物业费所造成的具体损失数额，故其损失只能参照因逾期付款而产生的贷款利息损失加以认定，损失的数额因此应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算。在此情况下，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、第四十五条的规定参照逾期罚息利率标准计算平安物业的损失从而确定违约金数额并无不当。本案中平安物业系按照物业管理服务合同约定的每日2.00元主张逾期缴纳物业费的违约金4858.00元以及自起诉之日至清偿完毕之日止的违约金按每日2.00元另行支付。平安物业按此主张的违约金显然过分高于其损失。而王金生在一审中提交了答辩状，其中已经提出对违约金的具体抗辩，应当视为其已经通过抗辩的方式请求调整违约金。故一审法院对违约金数额进行调整正确。因此一审判决对于违约金的认定并无不当，依法应予维持。平安物业关于违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，平安物业的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155.00元，由上诉人淄博平安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈燕萍审判员  吕桂欣审判员  荣明潇二〇一八年一月十八日书记员  孙梦莹