广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第149号
上诉人（原审原告）：傅炳兵，男，1985年11月18日出生，汉族，住广东省陆丰市，公民身份号码。
委托代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林东虹，男，1970年7月26日出生，汉族，住广东省信宜市，公民身份号码。
被上诉人（原审被告）：黄雄强，男，1965年6月1日出生，汉族，住广东省中山市，公民身份号码。
上述两被上诉人的委托代理人：陈炎辉，广东维纳律师事务所律师。
上诉人傅炳兵因与被上诉人林东虹、黄雄强土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁伟杰拥有中山市横栏镇宝裕第一经济合作社（村控规）10.1625亩宅居地使用权。2011年8月，梁伟杰将其中地块A1、A2（编号）面积各0.4050亩使用权分别转让给黄雄强和林东虹。2014年2月10日，黄雄强、林东虹同意以黄雄强为代表与傅炳兵签订土地租赁合同，将上述A1、A2地块租赁给傅炳兵作废品回收使用，但双方言明此份合同仅作为傅炳兵办理执照之用。2014年2月26日，傅炳兵领取个人独资企业废品回收站的营业执照。2014年4月1日，林东虹（并代表黄雄强）与傅炳兵签订正式的土地租赁合同，约定租赁期限从2014年4月1日至2019年3月31日共五年，第一、二年租金5700元，第三、四、五年租金6200元，自签订合同之日起傅炳兵须付2个月押金12000元和先付1个月租金5700元，租金每月1-5日交清，租赁期内，地上建筑物是否违规与出租方无关。合同签订后，傅炳兵交付了押金12000元及2014年4-6份的租金共13700元。傅炳兵在经营过程中，于2014年6月11日收到中山市横栏镇住房与城乡建设局、中山市国土资源局横栏分局向废品回收站发出的《限期拆除告知书》，称因在宝裕村建设违法、违章建筑物，限十五日内实施自行拆除违法建筑物并进行复绿复耕，逾期不履行，将依法强制拆除。傅炳兵遂找林东虹、黄雄强商讨，但双方在赔偿损失等问题上协商未果，傅炳兵于2014年7月3日提起本案诉讼，请求判令：1.傅炳兵与林东虹、黄雄强签订的租赁合同无效；2.林东虹、黄雄强返还傅炳兵押金12000元及租金13700元；3.林东虹、黄雄强赔偿傅炳兵资产损失151530元。
诉讼中，傅炳兵提供了废品回收站购货单据及《资产评估报告》等，拟证明其因签订租赁合同而投资经营造成了损失。林东虹、黄雄强质证认为合同约定地上建筑物是否违规与其无关，且评估报告为傅炳兵单方委托，报告中罗列的损失也有夸大之嫌，故不予认可。
以上事实，有招租照片、土地使用权转让合同、土地租赁合同、废品回收站营业执照、组织机构代码证、税务登记证、废品回收站购货清单、收据及账户明细查询、限期拆除告知书、资产评估报告、当事人陈述等证据证实，经庭审质证、辩论，足以认定。
原审法院认为：傅炳兵与林东虹、黄雄强签订的土地租赁合同，因存在未经合法审批而将集体所有土地出租用于非农业建设，其内容违反法律的强制性规定，应认定无效。林东虹、黄雄强依据无效合同收取傅炳兵的押金12000元应予返还。傅炳兵此项请求成立，原审法院予以支持。傅炳兵已实际使用了涉案土地，根据无效合同的处理规则，承租人应当向出租人支付占用土地期间的使用费，故傅炳兵要求林东虹、黄雄强退回其已交的2014年4-6月的租金13700元，于法无据，原审法院不予支持。关于傅炳兵主张的签订租赁合同而投资经营造成费用、设施等资产损失问题，这些费用、设施等为傅炳兵经营运作过程中所发生，任何公司成立后只要进行经营，都必然发生这些费用，且傅炳兵在订立租赁合同后，其经营行为能否产生预期利润抑或造成亏损，与租赁合同的出租人并无直接关系。因此，傅炳兵的该项诉求，理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、林东虹、黄雄强与傅炳兵之间于2014年2月10日、4月1日签订的土地租赁合同无效；二、林东虹、黄雄强于判决生效之日起七日内向傅炳兵返还押金12000元；三、驳回傅炳兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，减半收取1922元，由傅炳兵与林东虹、黄雄强各负担961元。该费用傅炳兵已预交，原审法院不予退还，林东虹、黄雄强负担部分于执行中迳付傅炳兵。
上诉人傅炳兵不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、本案合同无效的主要过错在于黄雄强、林东虹，但原审判决未让其承担相应的责任。根据合同法规定，合同无效由有过错的一方赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。黄雄强、林东虹隐瞒事实真相，将农保地非法出租作为非农用途，且欺骗傅炳兵及工商登记部门，通过非法手段办理营业执照，误导傅炳兵认定该地可用作商业用途。黄雄强、林东虹是主要过错方，但租金照收，对傅炳兵因信赖合同效力所产生的损失却一分不赔。原审判决未根据无效合同的处理规则进行处理。二、傅炳兵主张的资产损失是因无效合同造成的直接损失，并非经营行为造成的亏损。傅炳兵在涉案集体土地上成立的废品回收站，2014年4月1日后才正式投资经营，2014年6月11日有关部门即发出《限期拆除通知书》，废品回收站尚未正式经营运作，便产生了在租赁投资建设的直接经济损失。原审将傅炳兵的损失认定为经营行为产生的损失，显然与事实不符。如果是经营行为的损失，只有财产的折旧损失才属经营行为的损失，不能将全部损失当做经营行为产生的损失。为此傅炳兵上诉请求：撤销原审判决第二、第三项，改判黄雄强、林东虹退回傅炳兵押金12000元及租金13700元，赔偿傅炳兵资产损失151530元，并承担本案的诉讼费用。
被上诉人林东虹、黄雄强辩称：一、在明知地上建筑需获得行政许可的情况下，傅炳兵未进行申请或报建，也未经林东虹、黄雄强同意，林东虹、黄雄强在签订租赁合同时就告知该地是村控规的宅居地，但仍未办理相关的土地证，具体土地信息应以最终取得的土地证为准，傅炳兵是清楚该土地性质的，傅炳兵违规施工建设，扩大了自己的损失，其无权就扩大的损失部分要求赔偿。傅炳兵提交的资产评估报告系单方委托进行的，所依据的鉴定材料不客观、不充分。傅炳兵应对其过错承担责任。二、双方履行的合同以2014年4月1日签订的《土地租赁合同》为准。林东虹、黄雄强根据工商行政部门的许可同意傅炳兵从事废品回收，但并未同意其在地上施工建设。租赁合同也约定地上建筑物是否违规与林东虹、黄雄强无关，林东虹、黄雄强在本案中并不存在过错，不应承担责任。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，即使合同无效，傅炳兵也应支付占有使用费。根据合同约定，2014年4月1日至同年8月31日，傅炳兵应付租金为28500元，但其只付了13700元，即使扣除12000元押金，傅炳兵仍应再付2800元，林东虹、黄雄强保留追究的权利。综上，请求驳回傅炳兵的全部诉讼请求，维持原审判决。
二审期间，傅炳兵向本院提交公告一份、照片一组及录像，证明涉案土地是农用地，林东虹、黄雄强将农用地非法出租给傅炳兵，导致傅炳兵在承租土地上所有投资被相关部门认定为非法投资，且已经被清场，傅炳兵的损失已经实际产生且是资产损失，并非经营损失。林东虹、黄雄强对上述证据质证意见如下：对公告的真实性、合法性予以确认；对照片、录像不确认，认为傅炳兵只拆除了三分之一的移动板房，大部分东西没有拆走，不存在任何物品损坏，傅炳兵仍占用涉案土地并在该地上住宿。
本院经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间，双方争议的主要焦点问题为：一、合同无效的过错责任在谁；二、林东虹、黄雄强已收取的13700元租金是否应退还给傅炳兵；三、傅炳兵的损失是否应由林东虹、黄雄强承担。
关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。林东虹、黄雄强未经合法审批而将集体所有的土地出租用于非农建设，导致合同无效，存在过错。傅炳兵未核查林东虹、黄雄强是否具有合法土地使用审批手续及土地性质即与之签订《土地租赁合同》，同样存在过错。合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。
关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。傅炳兵已实际使用了涉案土地，参照上述规定，其应按合同约定的租金标准向出租人支付占有使用费。傅炳兵要求林东虹、黄雄强退回其已交的租金13700元，原审法院不予支持并无不当。
关于焦点三，双方签订的《土地租赁合同》明确约定，租赁期内地上建筑物是否违规与出租方无关。在此情况下，傅炳兵依然在涉案土地上建设违法、违章建筑物，并被相关行政部门责令拆除，由此产生损失应由傅炳兵自行承担。可移动物不会因建筑物的拆除而产生损失，其折旧损失属经营损失范畴，应由傅炳兵自承担。原审法院驳回傅炳兵关于资产损失的诉讼请求是正确的。
综上，傅炳兵的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3844元，由上诉人傅炳兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
代理审判员 张群立
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年三月十八日
书 记 员 孙翠红