湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第4233号
原告王淼军，男，1978年4月8出生，汉族，住长沙县。
委托代理人黄奇，湖南瑾辉律师事务所律师。
被告范立新，男，1967年10月27日出生，汉族，住长沙县。
委托代理人林群英，湖南星沙律师事务所律师。
原告王淼军与被告范立新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王淼军及其委托代理人黄奇，被告范立新及其委托代理人林群英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王淼军诉称，2013年10月31日，原、被告双方签订了《购房屋协议》，原告以222200元（其中房价210000元，其他设施及电器12200元）购买被告位于长沙县房屋，同时约定被告在原告付清购房款后将房屋交付给原告使用，最迟不超过2014年9月30日。协议签订后，原告依约支付了购房款，但被告既不将房屋交付给原告，也不返还原告购房款。被告的行为已经严重违约，且双方买卖的为农村房屋，按照法律规定，应为无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年10月31日签订的《购房屋协议》；2、被告退还原告购房款210000元，并支付自2013年11月1日起至实际退还购房款之日止的利息（按银行同期同等贷款利率标准计算）。2015年3月31日，原告变更诉讼请求第一项为确认双方签订的《购房屋协议》无效。
被告范立新辩称，1、双方签订的《购房屋协议》真实合法有效，双方已基本履行了各自的合同义务，原告已经支付了大部分房款，被告也基本履行了交付房屋义务，已将地下室、一楼门厅、二楼后半部分交由原告使用，合同基本履行完毕。原告诉请的合同无效无事实和法律依据，原告应继续履行合同，支付剩余购房款；2、被告已履行交付房屋及权属证书义务，原告应当履行交付余款和办理过户的后合同义务。金井镇政府作为甲方签订的安置协议确定了原告买受被告的房屋可以办理国土过户手续，合同履行没有任何法律和政策的障碍，原告应督促政府部门尽快办理建房许可证过户手续；3、如果原告反悔违约，应当按照约定双倍赔偿被告的损失（该辩称不作反诉）。
经审理查明，2013年10月31日，长沙县金井镇观佳村白石洞水库移民户王淼军与该镇脱甲村村民范立新签订了《购房屋协议》，约定王淼军购买范立新位于脱甲村脱甲街上121号一缝二层楼房一栋（属农村房屋，只有建房用地许可证），总价款为222200元，房产权归王淼军所有；协议签定之日付10000元，余额212200元待白石洞移民工程款到位，由王淼军一次性将余额付给范立新，如移民工程款未及时到位，所欠部分最长不得超过2013年12月30日（农历年）；房屋款全部兑清后，范立新将房屋产权证交给王淼军管理使用。房屋交付期为2014年9月30日前，产权过户手续由王淼军办理；本协议签定后双方不得反悔，如有一方反悔，必须双倍赔偿对方损失。合同签定后，王淼军分别于2013年10月28日、2013年11月1日交付购房款10000元、200000元给范立新。范立新将该房的建房证原件及二楼的钥匙给了王淼军，但未交付房屋的一楼。后因王淼军未能按协议约定办理房屋过户手续，根据农村居民“一户一基”的原则，范立新也无法另行申请建房证建房，双方开始产生矛盾。之后范立新未完全履行交房义务，王淼军也未支付购房余款。
另查明，长沙县人民政府长县政发（2013）42号文件，关于印发《长沙县白石洞水库建设征地移民安置办法》的通知，该办法第十三条第（三）项规定，长效实物补偿自行安置方式安置是指移民户自愿选择在金井镇范围内，按村民建房标准自行联系宅基地建房，采用集中安置长效实物补偿标准进行安置,不再要求安排生产生活资料的安置方式。选择该安置方式的移民户必须提供接收地村组同意建房等有效证明。2013年11月5日，王淼军以其父亲王树华为一户签订了搬迁安置协议，其选择长效实物补偿自行安置方式安置，自行联系的宅基地建房安置地为金井镇脱甲村黄土源组，签订安置协议的四方为长沙县金井镇人民政府、王树华（户主）、金井镇观佳村民委员会、金井镇脱甲村黄土源组，但金井镇脱甲村黄土源组未签字盖章确认。
上述事实，有身份证、公民信息检索单、《购房屋协议》、收条、《长沙县白石洞水库移民搬迁安置协议》、长沙县人民政府长县政发（2013）42号文件、询问笔录、调查笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。以上规定表明，1、农村房屋宅基地是农民无偿取得，具有社会福利性质，农民一户只能拥有一处宅基地。2、农民只能在本集体经济组织的土地上建房，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准方能有效。本案中，原、被告分属不同的村居民，属于不同的集体经济组织，被告将其在集体经济组织宅基地上的房屋未经批准转让给非本集体经济组织成员即原告王淼军，该房屋转让合同无效，不受法律保护。且双方签订的房屋买卖协议约定的房屋过户手续，也正是因为违反了法律和现行政策的规定，导致无法办理。被告范立新因无法另行申请建房证建房，开始怠于履行交房义务，原告也怠于支付购房余款，最终导致双方签订的房屋买卖协议不能履行完毕，合同目的尚未完全实现。本院认为，出现上述问题的根本原因，是因为双方签订的《购房屋协议》违反了法律的强制性规定，合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。因此，被告范立新应返还原告王淼军的购房款210000元，原告王淼军返还被告范立新的建房证原件、房屋钥匙。因在签订合同时，双方均有一定的过错，原告请求被告支付购房利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、原告王淼军与被告范立新于2013年10月31日签订的《购房屋协议》无效；
二、限被告范立新于本判决生效后十日内返还原告王淼军的购房款210000元，原告王淼军于本判决生效后十日内返还被告范立新的建房证原件、房屋二楼的钥匙；
三、驳回原告王淼军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4724元，由原告王淼军负担2362元，被告范立新负担2362元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 何建军
人民陪审员 曹耀威
人民陪审员 罗建华
二〇一五年六月十日
书 记 员 肖 湘
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。