广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5321民初345号
原告麦志光，男，1975年3月13日出生（身份证号码：44122819750*******)，汉族，居民，住广东省云浮市新兴县东成镇圩镇***号。
委托代理人甘永波，广东创亮律师事务所律师。
被告新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组。地址：新兴县六祖镇许村村委会印村。
负责人潘木旺，该村民小组组长。
委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。
委托代理人梁立权，广东千度律师事务所律师。
原告麦志光诉被告新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组（下称印村第四村民小组）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2016年4月22日和2016年6月5日公开开庭进行了审理。原告麦志光及其委托代理人甘永波，被告印村第四村民小组及其委托代理人李新林、梁立权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦志光诉称，2011年1月23日，原告与被告经充分协商，在双方自愿和被告的村民表决同意的情况下，双方签订《房屋、土地租赁合同》。合同约定：被告将其所有的位于新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组的面积约2000平方米的房屋和土地（详见合同约定）出租给原告使用，其中出租的房屋为240平方米，土地约为1760平方米。合同约定，被告在签订合同之日起10日内将240平方米房屋交付给原告使用，被告在2016年1月1日将约1760平方米土地交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了押金30000元，以及支付了上述租赁的房屋、土地自2011年1月1日起至2016年12月31日止共五年租金102500元，被告将240平方米房屋交付给原告使用。根据上述合同约定，被告允许原告在租赁期间可将租赁房屋、土地进行转租的约定，原告于2015年11月25日与梁志明签订《房屋、土地租赁合同》，原告将从被告处租赁的房屋、土地转租给梁志明使用。原告与梁志明约定，原告应当在2016年1月1日将租赁的约1760平方米土地交付给梁志明使用，应当在2016年5月1日前交付240平方米房屋给梁志明使用，并约定如原告违约，应向梁志明支付违约金500000元。原告与梁志明签订合同后，梁志明向原告支付了租赁押金30000元和租金55000元。为提醒被告如期履行双方的租赁合同，将定于2016年1月1日交付给原告使用的约1760平方米的土地交付给原告使用，原告于2015年12月23日向被告发出《交地通知》，要求被告于2016年1月1日如期将出租的约1760平方米土地交付给原告使用。被告收到原告的通知后，没有依照合同的约定于2016年1月1日将土地交付给原告使用。为此，原告分别于2016年1月5日和15日再次向被告发出《交地通知》，要求被告于2016年1月13日和25日前将约1760平方米土地交付给原告使用，但至今被告尚未依照合同将约1760平方米土地交付给原告使用。由于被告未能按期向原告交付出租的1760平方米土地，致使原告不能如期将该土地交付给承租的梁志明使用，原告因此承担违约责任，向梁志明赔付了违约金350000元。被告未能依约将出租的约1760平方米土地交付给原告使用的行为，已构成违约。根据双方合同的约定，被告应当向原告支付违约金300000元。因被告的违约行为导致原告向梁志明支付了违约金350000元，原告实际遭受的经济损失数额为350000元，超出了被告应支付的违约金300000元。对该超出的50000元，被告应当赔偿给原告。依照合同法的规定，被告未能如期将出租的土地交付给原告使用，应当减收原告该部分租金，减小的租金应当按照逾期的时间和合同约定的租金标准进行计算。为维护正常的交易秩序和交易安全，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即继续履行双方于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，将合同约定出租的约1760平方米的土地交付给原告使用；2、被告立即支付违约金和经济损失350000元；3、被告减收自2016年1月1日起交付租赁土地之日止的租金（以每月710元计算）；4、案件的诉讼费用全部由被告负担。
被告印村第四村民小组辩称，一、基本案情：1、被告于2010年8月16日经召开村民会议决定与魏水清签订《印村四组承包合同》。该合同约定：将瓦窑场地（即被告与原告签订《房屋、土地租赁合同》中所称的土地）承包给魏水清经营；承包期限为五年，即从2010年11月1日至2015年10月31日止。2、2010年12月30日，被告方原村民小组组长召集部分村民讨论文化室出租事宜，该会议表决的事项并不涉及土地租赁。在《同意文化室出租》会议决议上,原意是表决“文化室”出租。“文化室”后面的“及后面的空地”是后来添加上去的，字迹不相同，村民们均不知情，且该份决议中村民的签名部分并不真实。3、2011年1月23日，双方签订《房屋、土地租赁合同》。由于该合同内容没有公开公示，大部分村民不知情。被告收到起诉状才知道这回事。二、租赁合同的合法性问题。1、合同内容未经法定程序表决通过。该合同的内容不是被告方村民的真实意思表示，出租前该合同文本没有在村中公示，也没有召开村民代表大会表决通过，在《同意文化室出租》名单中部分签字人的真实性存在伪造或者由他人代签的嫌疑。根据《中华人民共和国村民自治组织法》第二十四条、第二十八条的规定，该合同的内容未经法定程序表决通过，不符合法定的实质生效要件，属于无效合同。2、租赁期限超过法定期限。《房屋、土地租赁合同》第三条规定：“房屋的租赁期限自2012年1月1日起至2060年12月31日止，共49年；土地的租赁期限自2016年1月1日起至2060年12月31日止，共45年。”合同约定的内容明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超二十年。超过二十年的超过部分无效。”3、合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定。《房屋、土地租赁合同》中涉及土地部分的内容，名义上是土地租赁关系，实际上是土地承包关系。因此，本案的合同关系不仅适用《中华人民共和国合同法》调整，而且也适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》调整。4、会议决议及合同内容不是村民自治的真实意思表示。根据《同意文化室出租》同意书表决的内容反映，“及后面空地”的字迹不同，明显是后来添加的，在村民签名表决时并不存在，签字的村民均不知情，不具有法律效力。又根据第4648108号《收据》的内容反映：“兹收到麦志光交来印村四组文化室前五年租金（2011.1.1
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2016.12.31）加押金叁万元正。”该份证据已经充分证明了双方签订合同收取租金和押金时，只是收到文化室（房屋）的租金，并没有“收取后面空地租金和押金”的意思表示。5、租金的数额违背常理，属于双方恶意串通损害集体利益。根据每年租金18000元（即每月1500元）及文化室的面积240平方米综合反映，文化室每月每平方米的出租价格为6.25元，租金与市场价格相符，即租金里不包括出租文化室后面空地的租金。如果租金包含后面空地面积1760平方米，加上文化室的面积240平方米，总出租面积为2000平方米，计算出每平方米每月的租金为0.75元，显著低于市场价格，明显不合理。据此，该《房屋、土地租赁合同》出租土地的内容，明显是被告方原负责人与原告恶意串通签订的，损害了集体利益，依法属于无效条款。6、提前租赁土地属于无权处分且剥夺了原承包人的优先承包权。根据被告方与魏水清于2010年8月16日签订的《印村四组承包合同》约定：“面积约两亩，每年租金6500元，承包期为5年，从2010年11月至2015年10月31日止。”据此,2011年1月23日双方签订的《房屋、土地租赁合同》，提前租赁尚未期满的标的物，属于无权处分的行为，且剥夺了原承包人的优先承包权，提前出租的做法于理于法是行不通的。7、法律适用以及本案的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（2）项、第五十六条、第五十八条、第五十九条的规定，双方签订的《房屋、土地租赁合同》部分内容违法，造成部分无效，请法院依法确认被告方与原告于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》中出现文化室超出租赁期限20年部分无效合同，该合同约定租赁土地部分为无效合同。由于签订合同时，被告方并没与过错，因此，原告请求的相关损失应当由其自行负担，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月23日，以原告麦志光为乙方（承租方）和以印村第四村民小组为甲方（出租方）签订了《房屋、土地租赁合同》，合同约定被告将其位于新兴县六祖镇许村印村四组六祖大道旁的房屋（文化屋）、土地租赁给原告作建设使用。合同的主要条款和内容有：一、租赁房屋、土地的基本状况：四至为：东至六祖大道，南至印村四组村道，西至许村村道，北至许村村道。面积约2000平方米。权属人：印村四组。其他状况：房屋（一层）240平方米；土地约1760平方米（无地上构筑物和建筑物）。二、甲方将上述第一条约定的租赁物租赁给乙方使用，甲方在签订本合同之日起10日内将房屋（一层）240平方米交付给乙方使用（自2011年1月23日起至2011年12月31日止为装修期，免收租金），土地约1760平方米于2016年1月1日交付给乙方使用。三、租赁期限：1、房屋：自2012年1月1日起至2060年12月31日止，共49年。2、土地：自2016年1月1日到2060年12月31日止，共45年。四、租金数额及缴付方式：1、自2012年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金为人民币壹万捌仟元正（￥18000元正）；自2016年1月1日起至2021年12月31日止，每年租金为人民币叁万零伍佰元正（￥30500元正）；自2022年1月1日起至2026年12月31日止，每年租金为人民币叁万伍仟元正（￥35000元正）；……。2、缴付租金方式：自2012年1月1日起至2016年12月31日止，五年租金共为人民币（￥102500元正），在2011年1月31日前一次交清；之后租金按年支付，自2017年起在每年1月15日前支付清当年租金。3、签订本合同时，乙方向甲方支付租赁押金叁万元正（￥30000元正）。合同期满时，如乙方无违约，租赁押金全额退回给乙方（不计利息），如乙方违约，租赁押金全部无偿归甲方所有。在土地上兴建建筑物或构筑物不再加收租金五、双方的权利义务：2、甲方出租时应依法履行召开村民大会表决通过的程序，甲方租赁房屋、土地给乙方后不得以未经村民表决或其他不合法不合理的理由解除与乙方租赁合同；4、乙方须依照合同的约定准时缴纳租金，如逾期两个月未交，则甲方可以解除合同，收回出租的房屋、土地；9、乙方负责迁移（候车亭、排水渠用混凝土加盖）及费用，甲方负责办理相关手续，2011年12月3日前完成。六、租赁期间，甲方允许乙方对租赁的房屋、土地进行转租；甲方不能以乙方转租未经同意为由主张解除本合同。八、乙方有权在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物，在现有房屋加建楼房；……。十一、租赁期限届满前，租赁合同如因甲方原因终止的，租赁房屋上加建、土地上兴建的建筑物、构建物或者其他生活设施归乙方所有（甲方必须按市场评估赔偿给乙方）；……。十四、甲、乙双方应共同遵守本合同，如一方违约，应向另一方支付违约金人民币三十万元（￥300000元），如违约金不足以弥补另一方实际损失的，违约方仍应对差额部分予以赔偿。十六、按本合同租赁满二十年，在2032年1月15日前，甲方必须按上述年租金、本合同相关条款与乙方重新签订合同，租赁期限2032年1月1日至2051年12月31日止，共二十年；按本合同租赁满四十年，在2052年1月15日前，甲方必须按上述年租金，本合同相关条款与乙方重新签订合同，租赁期限2052年1月1日至2060年12月31日止，共九年；如甲方不重新签订合同，视甲方违约。合同由原告与被告方原村民小组组长潘杏锦、村民代表潘强签订，并由六祖镇许村村委会潘敬锐代表村委会作见证。同日即2011年1月23日，原告依合同的约定向被告缴付自2012年1月1日起至2016年12月31日止5年租金共人民币102500元；向被告支付租赁押金30000元。被告亦在同日出具《收据》（凭证号码NO:4648108）给原告收执。该《收据》载明：“兹收到麦志光交来印村四组文化室前五年租金（2011.1.1
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2016.12.31）人民币壹拾叁万贰仟伍佰元零角零分（￥132500.00元）（2011.1.1应为2012.1.1）。合同签订后，被告方依约先将房屋（一层）交付给原告使用（自2011年1月23日起至2011年12月31日止为装修期，免收租金）。原告在2012年2月29日与案外人冯广生签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给冯广生，租期为2012年3月1日起至2016年4月30日止。到2015年11月25日，原告与案外人梁志明签订《房屋、土地租赁合同》。约定原告应当在2016年5月1日将租赁的约1760平方米土地交付给梁志明使用，应当在2016年5月1日前支付240平方米房屋给梁志明使用。2015年12月23日，原告向被告发出《交地通知》，要求被告于2016年1月1日如期将此出租的土地交付给原告使用，但无果。其后，原告分别于2016年1月5日和1月15日再向被告发出《交地通知》，亦无果。2016年2月20日，原告与案外人梁志明达成《赔偿协议书》，载明：1、由麦志光一次性赔偿违约金人民币350000元给梁志明；2、梁志明之前交付的押金3000元，租金55000元，共计85000元返还给梁志明，3、解除合同，互不追究。其后因被告无交付土地给原告，为此，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
另查明，被告方在2010年8月16日与案外人魏水清签订《印村四组承包合同》，将其所有的现诉争的土地（原瓦窑场地）承包给魏水清，期限为五年，即从2010年11月1日至2015年10月31日止，每年租金6500元。承包到期后，魏水清仍在该土地上经营，但双方无签订书面合同，被告按8000元/年收取租金。
又查明，被告方于2010年12月30日在印村大宗堂召开村民会议，表决是否同意出租文化屋及后面空地。在被告方提供给原告的《同意文化室及后面空地出租的请各户主在下面签名》中，有37户签名（其中有13户为亲属代为签名）。被告方原村民小组组长在上面注明“以上户主达到90%签名（原43户）”，还注明“同意出租50年，发定（应为法定）人潘杏锦（潘荣希），2010年12月30日”。标题中“及后面空地”是村民小组原组长在开会时发现漏写而添加上的。该份表决签名名单上的4个被告方的印章，亦是村民小组原组长在会后加盖。
以上事实，有原告方提供的身份证、与被告方登记《房屋、土地租赁合同》、村民表决签名表、《收据》、与梁志明签订的《房屋、土地租赁合同》、跨行人民币汇款凭条、《交地通知》、《通知书》、《赔偿协议书》及转账凭条、与冯广生签订的《房屋租赁合同》，被告方提供的组长当选证书、村民决议、与魏水清签订的《印村四组承包合同》、村民表决签名表、村民决议、与魏水清签的《印村四组承包合同》、村民表决签名表、《收据》、收魏水清租金《收据》、许村印村2016年城乡医保参保底册、潘子坤、潘子贤、潘承志、李标桓的声明，本院向潘杏锦、潘强、潘敬锐的询问笔录，以及本院的庭审笔录附卷证实。
本院认为，根据原告麦志光的诉讼请求与被告印村第四村民小组的诉辩意见，本案讼争处理的焦点有：1：本案的定性：诉争的土地是租赁合同还是承包合同；2、合同的效力及其处理原则。
一、关于本案合同中争议的“及后面空地”是土地租赁合同还是土地承包合同问题。原、被告于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，载明被告将位于新兴县六祖镇许村印村四组六祖大道旁的房屋（文化屋）、土地租赁给原告作建设使用。该合同实际上包含了两个不同的法律关系。一是被告将其房屋（文化屋，一层240平方）租赁给原告使用，为租赁合同，双方均无异议。二是被告将其房屋后面的土地（约1760平方）租赁给原告使用，名义上是土地租赁关系，实际上是土地承包合同。因此，该合同关系不仅适用《中华人民共和国合同法》调整，而且也适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》调整。
二、关于原、被告签订的《房屋、土地租赁合同》中“土地租赁”部分的效力问题。一是合同的内容问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包土地用于非农建设。”本案中，被告将位于新兴县六祖镇许村印村四组六祖大道旁的文化屋后面的土地租赁给原告作建设使用，《房屋、土地租赁合同》第四条第6款约定：“在土地上兴建建筑物或者构筑物不再加收租金。”及第八条约定“乙方（即原告）有权在租赁土地上兴建建筑物或者构筑物……”第十二条约定：“租赁期限届满后……，乙方在房屋、土地上兴建的建筑物、构筑物或者其他生活设施无偿归甲方（即被告）所有。”因此，从合同约定的内容来看，足以反映原告租赁被告该土地并非用于农业用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款的规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定用途合理利用土地的义务。”及第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据上述规定，原告麦志光与被告印村第四村民小组所签订合同中的土地租赁部分，违反了法律禁止性规定，故该合同中约定租赁土地部分为无效合同。二是合同程序问题。根据《中华人民共和国村民自治组织法》第二十八条的规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员过半数同意。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”及第二十四条的规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（四）土地承包经营方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”《中华人民共和国管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的必须经村民会议三分之二上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”本案中，被告方虽然有在2016年12月30日召开村民会议，讨论文化屋、土地租赁事宜，但在《同意文化室出租》同意表决的内容反映，例头标题上加插的“及后面空地”为被告方原村民小组组长在会上添加上的；《同意文化室出租及后面空地出租的请各户主在下面签名》表决表的签名中，有13户并非户主亲自签名，而是由其亲属代为签名，且众多村民亦表示租赁土地并非村民的真实意思表示。因此，原、被告签订的《房屋、土地租赁合同》在程序上亦存在瑕疵。综上所述，原、被告签订的《房屋、土地租赁合同》中约定租赁土地部分应为无效合同。
三、对无效合同部分的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”本案中，原、被告签订的《房屋、土地租赁合同》中约定的租赁土地部分为无效合同，因涉案合同自始无效，故合同中所约定的违约条款对双方均无约束力。结合原告麦志光的诉求，本院作出以下处理：（一）原告要求被告立即继续履行双方于2011年1月23日签订的《房屋、土地租赁合同》，将合同约定出租的约1760平方土地交付给原告使用的问题。因《房屋、土地租赁合同》中约定租赁土地部分为无效合同，该部分自始无效及没有法律约束力，故原告要求被告交付合同约定出租的约1760平方米土地的请求，本院不予支持，应予驳回。（二）对原告要求被告立即支付违约金和经济损失350000元的问题。因涉案合同中土地租赁部分自始无效，故合同中所约定的违约条款对双方均无约束力，原告以此要求被告方支付违约金300000元缺乏理据，本院不予支持。同理，对原告称因被告的违约行为导致其向案外人梁志明支付了违约金350000元，应由被告赔偿给原告的诉求，亦于法无据，本院不予支持。（三）对原告要求被告减收自2016年1月1日起至支付租赁土地之日止的租金（以每月710元计算）的问题。被告确实在2011年1月23日向原告收取了2016年租赁土地租金8500元，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应将该款退还给原告。
四、对有效合同部分的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。”本案中，原、被告签订的《房屋、土地租赁合同》中租赁文化屋部分，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应履行。至于其约定的租赁期限问题，因原、被告并无提出诉求，故本案不宜作出评判，双方可循其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款、第二款、第六十三条。《中华人民共和国土地承包法》第八条第一款，《中华人民共和国自治法》第二十条、第二十八条的规定，判决如下：
一、被告新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组应在本判决发生法律效力之日起十日内退还租金8500元给原告麦志光。
二、驳回原告麦志光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6550元，原告麦志光负担6390.93元，被告新兴县六祖镇许村村委会印村第四村民小组负担159.07元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 梁振昌
代理审判员 叶伟燕
人民陪审员 简佩贤
二〇一六年九月一日
本件与原本核对无异
书 记 员 梁瑞斌