江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民再5号
上诉人（原审原告）：蔡亚楼。
被上诉人（原审被告）：泰州市金港装饰城有限公司。
法定代表人：姚立忠，该公司董事长。
上诉人蔡亚楼与被上诉人泰州市金港装饰城有限公司（以下简称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，泰州市高港区人民法院于2013年10月22日作出（2013）泰高民初字第635号民事判决。金港公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日作出（2013）泰中民终字第0811号民事判决，驳回上诉，维持原判。金港公司仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2015年3月17日作出（2014）苏审三民申字第0425号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年6月30日作出（2015）泰中民再终字第00016号民事裁定，撤销原一、二审判决，发回泰州市高港区人民法院重审。泰州市高港区人民法院重审后于2015年11月25日作出（2015）泰高民再初字第00002号民事判决。蔡亚楼不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告蔡亚楼诉称：2010年4月26日，原、被告签订两份房屋买卖合同，就房屋价款及违约责任等进行了约定。蔡亚楼按约支付了全部购房款，但金港公司至今未能交付商品房。故请求法院判令金港公司支付逾期交房的违约金78498.9元（自2010年12月31日起至2013年4月21日止）；金港公司未能在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金9311.85元及诉讼费。
被告金港公司辩称：双方之间存在委托经营合同关系，金港公司已通过占有改定方式向蔡亚楼交付了房屋，不存在延期交付的情况；金港公司不应承担延期交房违约金，委托经营期间的收益已由蔡亚楼享有，蔡亚楼没有任何损失；诉讼前双方就所涉纠纷进行调解并形成了调解方案，纠纷应按该调解方案解决；蔡亚楼主张的违约金标准过高。请求法院依法判决。
泰州市高港区人民法院再审查明：2010年4月26日，原告蔡亚楼与被告金港公司签订商品房买卖合同两份，约定蔡亚楼向金港公司购买金港国际商业广场第9幢A9单元203、205号商品房，203号商品房的建筑面积为33.48平方米，总价款为141227元，205号商品房的建筑面积为39.83平方米，总价款为169168元；交付期限均为2010年12月30日前，交付的商品房须经竣工验收备案，达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示竣工验收备案文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示竣工验收备案文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议中，双方就物业管理费约定，商业部分在买受人委托出卖人三年经营期内，由出卖人向承租人收取，委托经营期满后，由买受人自行缴纳。商品房买卖合同签订后，蔡亚楼分别缴纳了203号商品房的购房款141227元及205号商品房的购房款169168元，金港公司于2011年5月23日向蔡亚楼开具了203号及205号商品房的购房款发票。2011年6月13日，双方签订中场验收协议书，表明“一、室内验收事项：1、进户门已装好；2、消防已装好；3、墙面、地面符合标准；4、层高符合标准；5、其它；以上事项经业主本人验收完毕，符合标准”。为保证本市场如期开业，业主同意由泰州市金港商业广场经营管理有限公司自即日起安排商户进场装修。备注：商铺委托经营时间自2011年1月1日起，至2014年1月1日止。2012年10月19日金港国际商业广场第9、10、12幢楼进行了竣工验收，并于2012年11月5日进行了竣工验收备案。因蔡亚楼及其他买受人与金港公司就房屋买卖发生矛盾，2012年6月28日泰州市高港区口岸街道办事处（以下简称口岸街道办）进行了协调，在协调记录本上作出如下记载“业主与金港装饰城协商后达成如下调解方案：1、合同价1%优惠。2、取消免租期。同意该方案的业主签名并留下联系方式（见附件）”。在附件中，蔡亚楼签了名，并留下了联系方式。后原、被告为房屋交付及违约责任的问题又经多次协调，但未能达成一致，蔡亚楼遂于2013年4月25日诉至法院。
泰州市高港区人民法院再审认为：蔡亚楼、金港公司签订的商品房买卖合同及附件四合同补充协议，是双方真实意思的表示，合法有效。关于争议焦点一，金港公司是否应承担逾期交房违约责任。首先，双方存在返租协议，出卖人与返租经营人均是金港公司，双方已通过计算返租收益的时间来确认蔡亚楼交付返租经营的时间，故金港公司在返租期限内无需向蔡亚楼实际交付房屋。其次，双方已经通过合同附件四及中场验收协议对合同约定的交房方式及实际交付时间作出变更。综上，蔡亚楼主张金港公司承担逾期交房违约金于法无据，不予支持。关于争议焦点二，金港公司是否应承担未按约定期限办理产权手续的违约责任。金港公司自认房屋交付时间为2011年1月1日，但房屋实际竣工时间为2012年10月19日，因此金港公司不可能按照合同约定的在房屋交付后90日内（即2011年4月1日前）提供办理权属登记所需的资料，并报产权登记机关备案，金港公司违反双方商品房买卖合同约定，应当承担未按约定期限办理产权手续违约责任，违约金为9311.85元（141227＊3%＋169168＊3%=9311.85）。关于争议焦点三，口岸街道办协调下形成的调解方案是否表明蔡亚楼、金港公司交房达成了一致协议，并应按该调解方案履行。口岸街道办协调下形成的调解方案仅是金港公司与发生纠纷的买受人之间的一个调解意向，并非双方最终达成的调解协议，具体的调解协议内容尚需当事人事后进行确认并签订相关协议，故对金港公司按口岸街道办协调下的调解方案来执行的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、金港公司于本判决生效后10日内给付蔡亚楼违约金9311.85元。二、驳回蔡亚楼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2000元，由蔡亚楼负担1500元，金港公司负担500元。
蔡亚楼上诉称：（一）原再审判决认定“双方存在返租协议，被告无需在返租期内实际交付房屋”系错误认定，物权所有权包括对不动产的占有、使用、收益、处分，交付不动产不仅仅是利益所有权的交付。（二）原再审判决认定“双方对房屋返租期限的认定实质是对合同中关于房屋实际交付时间约定的变更”系错误认定，双方没有就交付房屋的时间进行变更的意思表示，金港公司试图以签署返租协议来规避自己延迟竣工、交付的违约责任，不应受法律保护，中场验收协议书也不代表蔡亚楼已经进行了验收。（三）原再审判决认可金港公司辩称的交付时间为2011年1月1日系明显错误，占有改定只适用于动产的交付，且房屋交付的前提是工程验收合格。（四）蔡亚楼实际并未收到涉案房屋三年租金。综上，请求撤销原再审判决，依法改判。
被上诉人金港公司未发表答辩意见。
本院二审对泰州市高港区人民法院再审查明事实予以确认。
本院认为：本案二审期间的争议焦点是“金港公司是否应承担逾期交房的违约责任”。由于涉案房屋系商铺，蔡亚楼与金港公司签订了返租协议，蔡亚楼购买房屋后返租给金港公司经营，因出卖人与返租经营人均是金港公司，金港公司在返租期限内无需向蔡亚楼实际交付房屋，故金港公司不存在逾期交房的情形，蔡亚楼主张金港公司承担返租期间的逾期交房违约金无事实和法律依据，原再审判决对蔡亚楼的该诉讼请求不予支持，并无不当。蔡亚楼称其未收到金港公司支付的租金，与蔡亚楼在本案中的诉讼请求并无关联，依法不予理涉。综上，泰州市高港区人民法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人蔡亚楼的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持泰州市高港区人民法院（2015）泰高民再初字第00002民事判决。
二审案件受理费2000元，由上诉人蔡亚楼负担。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 孟玉祥
审判员 陈海涛
二〇一六年三月二十八日
书记员 王 清