呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民一终字第00622号
上诉人（原审被告、反诉原告）李跃庭，男，1963年2月8日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市金桥开发区。
委托代理人于天飙，内蒙古星洋律师事务所律师。
委托代理人王东，内蒙古星洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马庭旺，男，1966年9月4日出生，汉族，个体工商户，住武川县。
委托代理人李纪平，内蒙古新广律师事务所律师。
原审第三人侯震，男，1964年2月15日出生，汉族，个体工商户，住包头市。
委托代理人巩明霞，内蒙古可力律师事务所律师。
上诉人李跃庭因与被上诉人马庭旺、原审第三人侯震合作开发房地产合同纠纷一案，不服武川县人民法院（2014）武民初字第151号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人李跃庭及其委托代理人于天飙、被上诉人马庭旺及其委托代理人李纪平，原审第三人侯震的委托代理人巩明霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月12日，马庭旺与李跃庭签订了一份《合作购地建军房协议书》。协议约定：一、双方合作购得位于武川县原内蒙古瑞星畜产品公司土地一宗，价格180万元，先由李跃庭支付70万元给拍卖公司，之后和拍卖公司签订拍卖合同，剩余110万元双方共同商量解决。以李跃庭的名义购得了上述土地及地上房屋的所有权和支配权；二、将该宗土地用于房地产开发；三、李跃庭占总股资的60%，马庭旺占总股资的40%，开发后的利润亏损也将按照上述比例分配承担，李跃庭先付的70万元，工程完工后先归还李跃庭。协议第五条约定马庭旺保证开发的房屋通道（门洞子）畅通，按原价给予补偿。双方还在协议中对权利义务进行了约定。2011年11月1日李跃庭为甲方，马庭旺、侯震为乙方，侯震出资200万元后，签订了一份补充协议，协议约定将双方开发的福庭祥小区的经营管理权集中归李跃庭（甲方），利润由李跃庭总包干项目完工后李跃庭无条件支付利润114万元，付马庭旺64万元，付侯震50万元。一号楼二单元一、二层西户（约186平方米）归马庭旺所有，按每平方米2000元抵扣马庭旺利润分配额。约定售楼房款除支付工程的必要费用外，优先支付侯震的资金。另查明，2011年12月23日，武川县人民政府以武政办字（2011）118号文件批函“福庭祥住宅小区建设项目为武川县可镇旧城区改造项目，于2011年6月8日与县政府签订开发改造协议，开发主体为内蒙古瑞星畜产品有限公司（马庭旺独资公司），开发过程中内蒙古瑞星畜产品公司委托内蒙古润泽房地产开发有限公司进行开发。”李跃庭、马庭旺以该项目合伙人受内蒙古润泽房地产开发有限公司委托，于2011年6月9日将该项目工程发包给内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司承建。马庭旺从“福庭祥小区”项目开发前期到工程开工一直参与经营管理并投入资金。李跃庭（甲方）与马庭旺、侯震（乙方）是“福庭祥小区”的实际投资人。双方开发的该小区已经有部分房屋出售交付业主入住使用。再查明，“福庭祥小区”的通道产权归单丽荣，房权证武房字第86**号。单丽荣与马庭旺为夫妻关系。经委托内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司评估，通道价值为77549元。马庭旺诉讼请求：判令李跃庭交付福庭祥小区1号楼2单元一、二层西户（约186平方米）楼房，支付其余利润价款268000元，支付门洞补偿款30万元。李跃庭反诉请求：驳回马庭旺的诉讼请求。
原审法院认为，李跃庭、马庭旺签订的《合作购地建军房协议书》及李跃庭与马庭旺、侯震签订的《补充协议》，是几方当事人真实意思表示，上述合同合法有效。该合同已大部分履行完毕，楼房有部分已交付使用。对马庭旺诉讼请求由李跃庭按照协议约定支付64万元其中交付福庭祥小区一号楼二单元一层二层西户（约186平方米，每平方米2000元）并支付剩余268000元的意见予以支持；对其主张30万元的通道补偿意见部分予以支持，另一部分无证据，不予支持。对李跃庭抗辩的协议无效的理由不予采信，因按照法律规定内蒙古瑞星畜产品有限公司已经委托内蒙古润泽房地产开发有限公司依法开发“福庭祥小区”，且得到武川县人民政府批准是合法开发。李跃庭、马庭旺、侯震是该小区项目的合作开发合伙人，是实际投资人。另外双方所签订的两份协议既不损害国家、社会公共利益，也未损害第三人的利益，即使另一方不具备开发资质，双方的合作仍然符合法律规定，至于该协议内容是双方内部对利润分配盈亏怎样承担，完全取决于双方的意思表示，因此应当认定为有效合同，对其反诉的案由应当为合作开发房地产合同纠纷的意见，予以采信。对其反诉称的马庭旺没有参与经营管理和没有实际投资的意见不予采信，因为客观事实是马庭旺一是本人有投资，二是马庭旺与侯震为乙方侯震投入资金200万元。三是证人王荣、谢珍的证言均证明马庭旺参与经营管理和投入资金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条之规定，判决：一、由李跃庭交付马庭旺“福庭祥小区”一号楼二单元一、二层西户房屋（约186平方米，每平方米2000元），支付剩余款268000元（640000－186㎡×2000元）。李跃庭支付马庭旺“福庭祥小区”通道补偿费77549元共计款345549元，楼房、款于判决生效后十日内交清。二、驳回李跃庭的反诉请求，第三人侯震不承担责任。案件受理费13200元减半收取6600元，由原告马庭旺承担2600元，由李跃庭负担4000元，反诉费6600元由李跃庭负担。
李跃庭不服一审判决，向本院提出上诉称，原审法院认定事实错误、审理程序违法。一、原审法院对二份协议的效力认定是错误的，《合作购地建军房协议书》和《补充协议》是李跃庭与马庭旺签订的合作开发房地产合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》关于房地产开发经营资质的规定，合同双方至少有一方需具备房地产开发经营资质，但合同签订时至本案起诉前双方都未取得相应的资质。原审法院对上述二份合同效力的认定，违背了法律法规对房地产开发经营主体资格的强制性规定，是错误的；二、原审判决对马庭旺实际出资的认定是错误的。福庭祥小区建设项目不论在购地还是前期开发上，都由李跃庭单方出资，马庭旺并没有实际出资。之后由于小区建设出现资金困难，遂将侯震引入该项目投入200万元，该200万元的收益马庭旺已经与侯震协商解决了。原审法院认定事实无依据；三、原审法院辩论终结后，同意马庭旺申请鉴定，而且鉴定结论出来后没有通知马庭旺质证，程序违法。请求依法撤销一审判决，驳回马庭旺的诉讼请求。
马庭旺答辩称，一、李跃庭与马庭旺是这个项目的合伙投资人，双方所签协议不是房地产开发协议，房地产开发是由内蒙古润泽房地产公司进行的，协议是有效的；二、一审中出示了马庭旺出资的相关证据，而且马庭旺一直参与管理；三、一审判决程序合法。
侯震答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。
二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：几方当事人所签订的两份协议是否有效；一审判决由李跃庭交付马庭旺本案诉争房屋、剩余利润补偿款及通道补偿款是否有依据。
李跃庭与马庭旺签订的《合作购地建军房协议书》及李跃庭为甲方，马庭旺、侯震为乙方签订的《补充协议》，是几方当事人真实意思表示。从上述两份协议的内容来看，几方的关系应为项目合作及投资关系，几方所签订的协议应当定性为项目合作协议。该合作协议不存在违反法律、行政法规的禁止性规定的情形，应当认定为有效。李跃庭应按协议约定交付马庭旺“福庭祥小区”一号楼二单元一、二层西户房屋、支付余款268000元及通道补偿费77549元。李跃庭认为双方均未取得房地产开发的资质，所签订协议无效的理由不能成立；
关于李跃庭提出“福庭祥小区”建设项目在购地及前期开发上，都由其单方出资，马庭旺没有实际出资的理由与事实不符。因《合作购地建军房协议书》中马庭旺的义务为：保证开发的房屋通道（门洞子）畅通，证人王荣、谢珍的证言均证明马庭旺参与经营管理和投入资金，而且三方签订的《补充协议》证明，侯震作为乙方出资200万元。所以，李跃庭关于马庭旺没有实际出资的理由不能成立；关于原审法院对通道价值委托内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司评估，程序合法，本院应予采信。李跃庭关于评估程序违法的理由无充足依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李跃庭的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13200元，由李跃庭负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷玉凤
审判员 马学英
审判员 戴玉英
二〇一四年十二月二十六日
书记员 刘常欣