湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第2485号
原告韩萍，女，1977年7月17日出生，汉族。
委托代理人陈文中，湖南天地人律师事务所律师。
被告程大志，男，1977年2月25日出生，汉族。
委托代理人蒋建华，湖南路虎律师事务所律师。
委托代理人尹婵，湖南路虎律师事务所律师。
被告长沙市中升物业管理有限公司，住所地长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑小区E1幢3单元506房。
法定代表人敖永辉，该公司总经理。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
原告韩萍诉被告程大志、长沙市中升物业管理有限公司（以下简称中升物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法适用普通程序，由审判员舒智玲担任审判长，与人民陪审员彭聪、杨湘龙组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告韩萍及其委托代理人陈文中、被告程大志的委托代理人尹婵、被告中升物业公司的委托代理人唐齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩萍诉称：原告在位于天心区茶楼一间，被告程大志是位于室的业主，被告中升物业公司是负责提供恒盛佳苑物业管理服务的物业公司。2014年7月30日8时许，被告程大志家中卫生间主水管三通结头脱落，大量自来水涌出，并下渗至楼下原告经营的碧泉轩茶楼，导致茶楼一二层天花板以及饰面墙纸、石膏隔断、地台地板、沙发吧台等流水浸泡，茶楼其他装修装饰及设施设备泡水严重，茶楼被迫停业。原告于8月1日前往长沙市公安局天心区分居新开铺派出所报案。8月4日原告之委托代理人向被告程大志递送（2014）湘天律函字第673号律师函，要求被告程大志协商处理损害赔偿事宜。8月8日，原告与两被告协商处理茶楼损失赔偿事宜，要求两被告赔偿原告财务损失及其他直接、间接经济损失177600余元，协商未果，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告程大志限期修复卫生间主水管三通结合处，排除再次爆裂、漏水风险；2、被告程大志赔偿原告各项损失177600元（庭审中原告自愿降至113644.3元）；3、被告程大志支付本案诉讼费、公证费、鉴定费；4、被告中升物业公司对被告程大志的上述责任承担连带赔偿责任。
被告程大志辩称：1、本人卫生间的给水管为该栋楼原建设方埋设的主给水管，并不是为答辩人一户所使用，因主水管变形、松动导致与入户水管阀门接头处开裂，应当由物业公司负责修理，排除再次爆裂、漏水的危险，本人也多次向物业公司发出书面报告，要求修复卫生间主水管。2、造成原告所经营的茶楼顶部漏水、财产受损的原因是原建设方主水管施工质量问题和物业方未能及时关闭总给水控制阀，与本人无关，原告所遭受的损失，答辩人不负责赔偿。3、在此次漏水事故中，本人也是受害者，本人没有任何过错，本人不需要承担本案的诉讼费用和鉴定费用。
被告中升物业公司辩称：原告诉称与事实不符，请求法院驳回原告诉讼请求。首先，涉案房屋还存在另外一个经营人吴之响，原告不是房屋所有人，只是房屋使用人之一，涉案房屋的装修不一定是原告一个人所有，因为这里面存在三方当事人，有出租人，原告、还有一个吴之响。其次，原告自称是104房业主渗水到其经营的茶楼，渗水过程应当是比较慢的，原告自己没有尽到自己的义务，减少损失，明知租赁合同到期，出租人已书面通知了不再续签合同，但是原告依然在发生漏水后，合同到期后，仍往出租人账户打钱，这是故意扩大损失。再次，物业公司只是履行服务义务，在小区里对商铺都是依据物业合同提供服务，在涉案房屋发生漏水时，物业公司接到报告就马上关闭了水阀，但是被告程大志2楼以上的房屋水管里还存有水，水阀关闭后，水管的水还是会返回到位于被告程大志家中的水管，所以原告诉称是不符合实际的，我们在事发当天已经及时关闭，也及时修复漏水水管，我们已经履行物业服务义务。另外被告程大志所购买的房屋以及原告租赁的房屋，物业管理费是按5毛钱一平方米计算的，原告要求两被告承担十几万赔偿费用是不公平的。
原告韩萍为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、个体工商户营业执照；
证据2、原告身份信息；
证据3、公民信息检索单；
证据4、被告二工商登记信息；
证据1-4共同拟证明原、被告诉讼主体资格；
证据5、报警回执；拟证明事故报案信息；
证据6、律师函，拟证明原告请求被告程大志协商处理财产损害赔偿事宜；
证据7、赔偿报告，拟证明被告程大志在事故发生前后均有向被告中升物业公司主张过漏水修复、赔偿问题；
证据8、关于调整租金收入账号的函；
证据9租金管理费发票；
证据10、《证明》；
证据11、浦发银行业务回单；
证据8-11共同拟证明原告实缴租金；
证据12、物业费统一凭据，拟证明应缴物业费额度，应缴物业费损失；
证据13、工资表，拟证明原告人力工资损失；
证据14、日常经营流水账目，拟证明原告因渗水停业造成的间接损失，漏水事故发生时至恢复营业是12月15日的损失每月1万元，总共4.5万元；
证据15、事故现场照片、视频，拟证明原告财产损害状况；
证据16、鉴定报告，拟证明事故原因及受损情况；
证据17、工程造价咨询报告书，拟证明事故受损恢复造价。
原告申请了三位证人出庭作证：证人陈习来、谢渺证言，拟证明1、证人本人是原告邻居；2、涉案房屋漏水事故属实；3、原告经营的茶楼因房屋漏水而停业的情况；4、原告经营的茶楼雇有2名员工。证人黄灿军证言，拟证明：1、其系原告为经营的茶楼雇佣的2名工作人员之一，其月工资为2300元，另一位工作人员为2500元；2、原告经营的茶楼因房屋漏水而停业的情况；3、停业期间，其与另一位工作人员继续领取工资；4、漏水事故发生后被告中升物业公司处理情况；5、因距离较近，其与证人陈习来、谢渺相识。
庭后，经本院释明，原告提交了2份鉴定费发票，拟证明其支付检测鉴定费10000元、造价鉴定费3000元。
被告程大志为支持其答辩意见，向本院提交了要求赔偿的报告2份，拟证明发生漏水的地方不是第一次漏水，并且其多次向被告中升物业公司提供书面报告要求修复、赔偿。庭后，被告程大志补交了2份证据，即《长沙市商品房买卖合同》及房屋所有权证，拟证明其与湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司于2005年10月11日签订商品房买卖合同，买受位于长沙市天心区房，并于2006年11月10日办理了房屋所有权证。
被告中升物业公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、商户租赁合同，拟证明原告租赁期限过期，出租人不同意原告续签合同；
证据2、物业费发票，拟证明物业费缴纳情况。
综合庭审调查情况，本院对原告、被告提交的证据认定如下：
对原告提交的证据：证据1-6，本院对其合法性、真实性、关联性（以下简称三性）予以确认；证据7，因湖南省建设工程质量检测中心于2014年10月27日作出的湘建检字第2007015号检测鉴定报告中表明，4栋104业主主卫生间给水管曾出现过类似漏水现象多次，故本院对该证据予以采信；证据8-12，形式合法，内容客观真实，与本案相关联，故对其三性予以确认；证据13，虽该证据来源于原告，但证人证言可证明原告确实聘请了2名工作人员，而个体户的工资发放形式以现金发放为常态，故对该证据予以采信；证据14，由于该证据缺乏客观真实性，故无法达到其证明目的，本院不予采信；证据15，三性予以确认，但不能证明事故原因及损失大小，其只能反映当时事故发生后的状态；证据16、17，该两份证据系本院依原告申请依法定程序委托相关部门所作出的报告，对其三性予以采信；对三位证人的证言，结合庭审笔录，根据日常生活经验法则，对茶楼因房屋漏水而停业、原告因经营茶楼所需雇有2名员工、员工月工资分别为2500元和2300元、停业期间2员工继续领取工资的证言予以采信；对2张鉴定费发票的三性本院予以确认。
对被告程大志的证据：同原告提交的证据7，因湖南省建设工程质量检测中心于2014年10月27日作出的湘建检字第2007015号检测鉴定报告中表明，4栋104业主主卫生间给水管曾出现过类似漏水现象多次，根据日常生活经验法则，可推定程大志在此前发生漏水现象后会向被告中升物业公司反映，故本院对该证据予以采信；《长沙市商品房买卖合同》及房屋产权所有权证，对其三性予以确认。
对被告中升物业公司的证据：对两份证据的三性予以确认，但不能达到其证明目的。
根据上述采信的有效证据，结合原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2013年5月29日，湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定由该公司将其位于木莲冲西路恒盛佳苑E4栋一层104号商铺出租给原告，用于经营茶楼，租赁期限为1年，自2013年6月1日起至2014年5月31日止，月租金为3610元；等等。同日，双方又签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定由原告向该公司按每月2400元的标准支付管理费。合同签订后，原告在涉案房屋用以经营茶楼，取名“碧泉轩茶楼”，原告先后聘请了潘洁、黄灿军作为茶楼的服务员，月工资分别为2500元、2300元。被告程大志是“碧泉轩茶楼”楼上的业主（房）。2014年7月30日，因位于被告程大志家中卫生间的主水管三通结头脱落，导致大量自来水涌出，并下渗至楼下原告经营的碧泉轩茶楼，致使茶楼的装饰、设施设备及相关器具被浸泡受损，无法再行营业。由于涉案房屋所在小区是由被告中升物业公司提供物业管理服务，原告遂找两被告协商处理赔偿问题，但长时间协商未果，原告遂诉至本院，酿成纠纷。原告起诉后，鉴于保全证据所需，原告并未马上对茶楼重新进行装饰装修，待依法启动鉴定程序后，才对茶楼重新进行装饰装修，并于2014年11月10日左右重新开始营业。停业期间，原告如常缴纳租金、管理费及发放员工工资。在此次漏水事故之前，被告程大志家中卫生间的主水管三通结头处于2012年4月8日脱落而发生漏水事故。
为查明原告茶楼漏水原因及受损情况，依原告申请，经本院委托，湖南省建设工程质量检测中心对此进行鉴定，于2014年10月27日作出湘建检字第2007015号检测鉴定报告：“分析及结论：4栋104业主主卫生间给水管曾出现过类似漏水现象多次，穿过104业主卫生间的给水管为该栋原建设方埋设主给水管，主水管变形、松动造成与入户水管阀门接头处开裂导致漏水，加之发生本次漏水时物业未能及时关闭控制总阀门，致使本次漏水影响到下层碧泉轩茶楼吊顶、墙纸、地板等装修，受损较大。结论：碧泉轩茶楼顶部漏水并导致吊顶、墙纸、地板等装修受损由原建设方主水管施工质量问题和物业方未能及时关闭总给水控制阀引起。对漏水导致的一楼卡座吊顶、墙纸、地板受损；二楼中间包厢及南面包厢吊顶、墙纸受损，过道地板受损，木楼梯底面粉刷气泡受损应进行修复。”原告支付检测鉴定费10000元。为确定原告茶楼财产损失大小情况，依原告申请，经本院委托，湖南华信求是工程造价咨询有限公司对此进行鉴定，于2014年12月18日作出湘华信造鉴字2014第350号工程造价咨询报告书，“鉴定结论：经鉴定，韩萍经营的碧泉轩茶楼财产损失送审造价101764元，核定造价为27179.3元（大写金额：贰万柒仟壹佰柒拾玖元叁角），核减74584.7元。”原告支付造价鉴定费3000元。
另查明，被告程大志与湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司于2005年10月11日签订了《长沙市商品房买卖合同》，买受了位于长沙市天心区房，并于2006年11月10日办理了房屋所有权证。漏水处被告中升物业公司已于漏水事故发生当日即已修复。
本院认为：公民的合法财产受法律保护。本案原告是个体工商户，其作为承租人对租赁物享有占有、使用和收益的权利，现其租赁物（碧泉轩茶楼）因被告中升物业公司的侵权行为产生了损失，其是当然的赔偿请求人，其原告主体资格适格。鉴于被告中升物业公司于漏水事故发生当日即已将漏水处修复，故原告的第一项诉讼请求已得以实现，本院无需在本案中再另行判明。检测鉴定报告确认了此次漏水事故系由原建设方主水管施工质量问题和物业方未能及时关闭总给水控制阀引起，根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项的规定，在正常使用条件下，建设工程中的给水管道最低保修期限为2年，涉案房屋所在的恒盛佳苑开盘已逾5年，已超过保修期限，因此，原建设方湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司在本案中依法无需再承担责任。被告中升物业公司在漏水事故发生后处理不及时，具有过错；根据该报告所确认的4栋104业主主卫生间给水管曾出现过类似漏水现象多次，故可推定主给水管的日常维修养护欠佳，而主给水管属于公共区域，其维修养护应由物业公司负责，故被告中升物业公司在漏水事故发生的前后均具有过错，漏水所造成的损害后果与被告中升物业公司的过错具有因果关系，因此，被告中升物业公司的侵权行为成立，应对此次漏水事故所造成的损失承担全部赔偿责任。被告程大志对主给水管没有维修养护义务，且现无证据表明其在漏水事故发生后对损失的产生存有过错，因此，其在本案中无需承担责任。
关于确定原告损失大小的问题。1、根据湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出的工程造价咨询报告书，本院确定原告茶楼内装饰装修因被浸水所造成的财产损失为27179.3元。2、漏水事故发生于2014年7月30日，由于出庭作证的证人陈习来、谢渺与原告并无利害关系，证明力较强，且与证人黄灿军证言均能相互印证，故本院对关于茶楼于2014年11月10日左右重新营业的陈述予以采信，确定原告茶楼停业时间为3个月又10天。被告中升物业公司对原告在停业期间如常缴纳了租金和管理费的真实性不持异议，但认为原告在明知租期届满后继续缴纳租金、管理费，属于故意扩大损失，对此本院认为，原告在租期届满后继续缴纳租金、管理费应视为原告与出租人按原租赁合同条件继续合作，形成不定期租赁合同，原告继续缴纳租金、管理费不属于扩大损失，而属于其直接损失，因此，被告中升物业公司应予赔偿该项损失，金额为（3610＋2400）×（3＋1／3）=20033元。3、证人黄灿军当庭作证拟证明其与另一员工潘洁在茶楼停业期间仍正常领取工资，对此本院认为，碧泉轩茶楼停业非因两员工过错所致，故两员工在停业期间向原告索取工资符合常理，两员工在茶楼重新营业后仍正常上班，可见原告并未解聘两员工，根据日常生活经验法则，本院对原告称其在停业期间发放了两员工工资的主张予以采信；但由于两员工在茶楼停业期间并未提供正常劳动，故参照劳动部颁布的《工资支付暂行规定》第十二条“非因劳动者原因造成单位停工、停产在一个工资支付周期内的，用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。超过一个工资支付周期的，若劳动者提供了正常劳动，则支付给劳动者的劳动报酬不得低于当地的最低工资标准；若劳动者没有提供正常劳动，应按国家有关规定办理”的规定，可按2014年长沙市最低工资标准1265元／月来确定两员工在茶楼停业期间的工资为宜，因此，原告在停业期间支出的工资损失为1265元×2×（3＋1／3）=8433元。
综上，被告中升物业公司应赔偿原告因茶楼漏水所造成的财产损失共计55645.3元（27179.3＋20033＋8433）。
原告要求赔偿其停业期间的营业损失，对此本院认为，原告主张的营业损失实为盈利损失，属于可期待利益损失，原告未能举证证明其茶楼在停业期间必然会处于盈利状态，亦未能举证证明盈利的具体金额，故其该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，参照劳动部《工资支付暂行规定》第十二条之规定，判决如下：
一、限被告长沙市中升物业管理有限公司在本判决生效后10日内赔偿原告韩萍55645.3元；
二、驳回原告韩萍的其他诉讼请求。
如被告长沙市中升物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3860元，检测鉴定费10000元，造价鉴定费3000元，共计16860元，由被告长沙市中升物业管理有限公司负担（该款已由原告预交，由被告在履行本判决内容第一项确定的义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 舒智玲
人民陪审员 彭 聪
人民陪审员 杨湘龙
二〇一五年四月十六日
代理书记员 杨思静