福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第2723号
原告黄新宇,男，汉族，1977年11月1日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。
被告张英,女，汉族，1982年8月29日出生，住湖北省恩施市。
被告福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人韩飞，谢德昌，系公司员工。
原告黄新宇与被告张英、福建金诚丰担保有限公司（金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳灶文、被告金诚丰公司委托代理人韩飞，谢德昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月26日，原告与被告张英签订了《房产买卖合同》、《补充协议》及《交易流程确认函》；原告、被告张英、被告金诚丰公司（原福建麦田担保有限公司）、福州麦田房产代理有限公司签订《产权办理协议》；原告、被告张英、被告金诚丰公司签订《交易服务合同》、《解押协议》。《房产买卖合同》及《补充协议》约定：“被告张英（甲方）将坐落于福州市鼓楼区梅亭路仁文.大儒世家的房屋以人民币101万元的价格出售给原告黄新宇（乙方）。该房产产权交易所产生的税费依国家规定由甲、乙双方各自承担。甲方自愿于2010年11月26日将上述房屋交付给乙方使用及管理，乙方承诺在交付上述房屋当日将本合同项下房款人民币25万元转入甲方指定账户，甲方同意乙方在房产过户前对房屋进行装修及改动。自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。《产权办理协议》约定：“被告张英应在被告金诚丰公司通知的时间至房产所在地房管部门办理上述产权证办至甲方名下的登记手续。原告应支付拾万元履约保证金（于签约当日支付履约保证金伍万元，余额伍万元在收件前补齐）至交易服务方。自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金”。解押协议约定：“被告张英在领取其名下的《房屋所有权证》的三个工作日内前自行出资办理解除该房产抵押权的相关手续”。合同签订后，原告依约向被告金诚丰公司（交易服务方）缴纳五万元履约保证金，并支付购房款贰拾伍万元给被告张英。被告张英于签约当日将上述房屋交付给原告，原告对该房屋进行装修并居住至今。被告金诚丰公司于2013年3月8日催促被告张英办理产权证书，但被告张英未依据相关协议约定办理产权证书、解除上述房产抵押权，并将上述房产过户至原告名下。被告张英将房屋出售给原告后，逾期交付银行按揭贷款，导致开发商福建仁文建设有限公司被建设银行划扣83872.01元，由于原告办理产权证必须将上述款项交付给开发商；到银行办理解压款361159元，又因为张英逾期支付按揭款，银行起诉产生的诉讼费3389.5元，共计原告为张英垫付了448420.51元，应从购房款中扣除。综上，被告张英的行为已构成严重违约，应向原告承担违约责任。请求法院判令：1.被告张英继续履行《房产买卖合同》，协助将坐落于福州市鼓楼区梅亭路仁文.大儒世家的房屋所有权证和土地使用权证过户至原告黄新宇名下；被告福建金诚丰担保有限公司承担相应的协助义务；2.判令被告张英向原告支付违约金（自2013年3月8日起按成交价款人民币101万元每日万分之五的标准计算计至实际履约之日止，暂计至2014年6月15日为人民币234825元；3.本案诉讼费用由被告张英承担。
被告张英经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，也无提出书面答辩意见及证据。
被告金诚丰公司辩称，一、对于原告所述的交易过程不是很清楚，由于本案诉争房产的合同是由我司工作人员郑美飘负责，具体应询问郑美飘。二、我司作为被告不适格，本案系房屋买卖纠纷，我司不是房产买卖的当事人，而是交易服务方。我司作为交易服务人在本案中已经履行了服务义务，没有过错，因此我司作为被告不适格。
经审理查明，被告金诚丰公司原名福建麦田担保有限公司。2010年11月26日，原告与被告张英签订了《房产买卖合同》、《补充协议》及《交易流程确认函》；原告、被告张英、被告金诚丰公司（原福建麦田担保有限公司）、福州麦田房产代理有限公司签订《产权办理协议》、《交易服务合同》、《解押协议》。《房产买卖合同》约定，被告张英将坐落于福州市鼓楼区梅亭路仁文.大儒世家的房屋以总价人民币1010000元出售给原告黄新宇，支付方式为公积金贷款；该房产产权交易国家规定之税费由甲、乙双方各自承担；被告张英保证该房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与被告张英有关的产权纠纷或债务纠纷概由被告张英负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；自违约行为发生之日起违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。《补充协议》约定，被告张英自愿于2010年11月26日将上述房屋交付给乙方使用及管理，乙方承诺在交付上述房屋当日将本合同项下房款人民币25万元转入甲方指定账户，甲方同意乙方在房产过户前对房屋进行装修及改动。《产权办理协议》约定，被告张英应于交易服务方通知的时间至房产所在地房管部门办理将上述产权办至被告张英名下的登记手续；被告张英办理其名下的产权证的所有费用由被告张英自行承担；原告黄新宇应支付履约保证金人民币100000元（说明原告黄新宇于签约当日仅支付履约保证金人民币50000元，余额50000元原告黄新宇须于收件前补齐；若双方违反上述约定，自违约行为发生之日起，违约方按照成交价格1010000元的日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，该违约金的认定及支付不影响本协议在违约行为终止之后继续履行。《解押协议》约定，被告张英须于领取其名下的房屋所有权证的三个工作日内办理申请解除该房产抵押权的相关手续，解除上述房产抵押权的相关手续需要被告张英到场办理。上述合同签订后，原告黄新宇依约通过银行转账首付款250000元至被告张英名下，被告张英亦向原告黄新宇出具了收款收据；同时被告张英依约向原告交付讼争房产，原告黄新宇于2011年5月1日装修入住。2013年3月8日，被告金诚丰公司向被告张英发函告知已多次致电要求其办理产权至其名下，但被告张英未予以办理，特发函告知。2013年3月19日，被告张英至湖北省恩施市衡信公证处公证委托被告金诚丰公司员工郑美飘代为办理讼争房产的代缴公共维修基金手续及缴税相关手续；办理并领取讼争房产的房屋所有权证、国有土地使用证及过户之有关手续等。2014年1月16日，被告金诚丰公司再次向被告张英发函告知“买方（黄新宇）于2014年1月7日表示其自愿代您清偿银行贷款，以解除该房屋上存在的抵押权，因一直无法电话联系您本人，特发函要求您在收到本函件后三十日内积极办理相关手续，否则，我司工作人员将持您向我司提交的公证书并且在该公证书的授权范围内办理与该房屋有关的相应手续”。2014年6月13日，中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行起诉被告张英、福建仁文建设有限公司（讼争房产开发商），要求被告张英偿还贷款本金及利息、罚息，福建仁文建设有限公司承担连带保证清偿责任等，后福建仁文建设有限公司承担连带保证责任还按揭款83872.01元。2014年7月18日，原告黄新宇向福建仁文建设有限公司指定收款户名林文质账户转账83872.01元代被告张英还款，同时福建仁文建设有限公司出具收款收据缴款单位C地块14#2305张英（黄新宇代缴，见转账凭条），款项内容为收回代垫按揭款83872.01元。同日，原告黄新宇向被告金诚丰公司工作人员郑美飘账户分两次转账共计365000元，由郑美飘代被告张英向中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行还讼争房按揭款本息余额共计361159元，办理解押手续。另，中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行诉被告张英返还按揭款产生的诉讼费3389.5元亦由原告黄新宇委托郑美飘代为偿还。2014年7月18日，中国建设银行股份有限公司福州鼓楼支行撤回对被告张英、福建仁文建设有限公司的起诉。2014年8月22日，被告张英取得讼争房所有权属证明，产权证号为榕房权证R字第××号，原告因此代为缴纳福州市物业专项维修资金11686元，契税8764.3元，房屋登记费80元。
本院认为，原告与被告张英签订的《房产买卖合同》、《补充协议》及《交易流程确认函》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。依法成立的合同受法律保护，原告与被告张英均应当按约履行。本案的争议焦点是被告张英是否违约，以及违约时间起算点。本案原告认为被告金诚丰公司已于2013年3月8日向被告张英发函告知办理产权至其名下，但被告张英未予以办理已构成违约，应支付从2013年3月8日之日起计的违约金。本院认为，原告虽举证被告金诚丰公司制作一份落款为2013年3月8日的告知函，但并未证明已邮寄至被告张英，况且被告张英已于2013年3月19日至湖北省恩施市衡信公证处公证委托被告金诚丰公司员工郑美飘代为办理讼争房产的代缴公共维修基金手续及缴税相关手续；办理并领取讼争房产的房屋所有权证、国有土地使用证及过户之有关手续等。因此，被告张英此行为并未违约，原告主张该违约金起算点本院不予支持。根据《房产买卖合同》约定，被告张英保证该房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与被告张英有关的产权纠纷或债务纠纷概由被告张英负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；自违约行为发生之日起违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。被告张英在履行合同过程中，因未及时偿还讼争房按揭款致诉已违反该约定，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告诉请要求被告张英继续履行合同，将房屋所有权证和土地使用权证过户至原告黄新宇名下；被告福建金诚丰担保有限公司承担相应的协助义务于法有据，本院予以支持。但原告扣除被告张英应支付的与本案讼争房相关的费用后，应将购房余款返还被告张英，即购房总价款1010000元-首付款250000元-原告代垫按揭款本息（83872.01元＋361159元）-原告代垫的银行诉被告张英支付按揭款应付的诉讼费3389.5元-原告代垫的更名至被告张英名下房产应缴纳的维修资金、契税和房屋登记费（11686元＋8764.3元＋80元）=291049.19元。另外，根据《房产买卖合同》第五条的约定，原告与被告张英对讼争房产产权交易国家规定之税费的承担方式为各自承担。原告返还被告张英购房余款时还应扣除讼争房更名至原告名下产生的应由被告张英支付的税费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告张英于本判决生效之日起十日内协助原告黄新宇将坐落于福州市鼓楼区梅亭路仁文.大儒世家C地块的房屋所有权（产权证号为榕房权证R字第××号）和土地使用权过户至原告黄新宇名下；同时原告黄新宇支付被告张英购房余款291049.19元（另先扣除更名至原告黄新宇名下时产生的应由被告张英支付的税费）。
被告张英于本判决生效之日起十日内向原告黄新宇支付违约金（以购房总价款1010000元为基数，从2014年6月13日起按日万分之五计付至坐落于福州市鼓楼区梅亭路仁文.大儒世家的房屋所有权（产权证号为榕房权证R字第××号）和土地使用权过户至原告黄新宇名下之日止）；
三、被告福建金诚丰担保有限公司对被告张英履行本判决第一项项下的行为负有协助义务。
四、驳回原告黄新宇的其他诉讼请求。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费适用简易程序减半收取6624元（已由原告预交13248元），由被告张英负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 郑艺凤
二〇一四年十二月九日
书 记 员 黄 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。