上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1764号
原告黄黎敏，女，1984年9月3日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
原告赵家栋，男，1983年9月9日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
以上两原告共同委托代理人林丽娟，上海市新华律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人潘定，上海市新华律师事务所律师。
被告朱彬，男，1979年4月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告朱国华，男，1948年1月22日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告章琳琳，女，1948年6月12日出生，汉族，住上海市长宁区。
以上三被告共同委托代理人金哲君，上海君赛律师事务所律师。
以上三被告共同委托代理人范晓倩，上海君赛律师事务所律师。
原告黄黎敏、赵家栋诉被告朱彬、朱国华、章琳琳房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2015年11月8日公开开庭进行了审理。原告黄黎敏、赵家栋及其委托代理人潘定，被告朱彬、朱国华、章琳琳的共同委托代理人范晓倩到庭参加诉讼。2015年11月23日，原告黄黎敏、赵家栋变更诉讼请求，本院再次于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告黄黎敏、赵家栋及其委托代理人林丽娟到庭参加诉讼，被告朱彬、朱国华、章琳琳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄黎敏、赵家栋诉称，2015年5月28日，原、被告经案外人上海慧邦房地产经纪事务所（以下简称慧邦经纪）中介，达成房屋买卖意向，同年6月22日，三方签署《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》，约定被告以净到手价人民币（下同）5，100，000元、装修补偿款440，000元将本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为140.95平方米的房屋出售给原告；原告于签约二日内支付首期房款1，360，000元（含定金200，000元），于2015年8月30日前支付房款1，200，000元，向银行申请贷款2，500，000元；被告应于订立合同并收取第二期房款10日内向银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续，双方在2015年9月15日前共同向交易中心申请办理转让过户手续，被告于2015年9月30日前腾空房屋通知原告验收交接，完成交接后原告支付尾款40，000元；任何一方未全面履行合同义务应按总房价20%承担违约金。合同签订后，原告按约支付了定金和第一、第二期房款，双方还约定第二期房款1，200，000元仅用于被告偿还涉讼房屋的按揭贷款、2015年9月7日由中介方陪同办理银行还贷。然而被告至今不向银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续，致使双方无法按期向交易中心申请办理产权转让过户手续、正常获得银行贷款及交付房屋。经原告书面催告未果，被告的行为已构成违约，故原告要求：三被告履行《上海市房地产买卖合同》义务，归还尚欠的本市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室按揭贷款，办妥抵押登记注销手续，与原告共同向上海市长宁区交易中心办理上述房屋转让过户手续并按约定交付房屋。后原告增加诉讼请求，要求三被告支付违约金1，108，000元，变更诉讼请求要求三被告立即交付涉讼房屋。
被告朱彬、朱国华、章琳琳辩称，双方的合同履行过程中被告没有故意拖延，而是原告以涉讼房屋周边有高压线为由，要求被告在原有的价格上降低300，000元再成交，双方对此产生分歧。被告就是因为需要资金才出售的房屋，若原告要求降低300，000元被告是不会同意的。原告多次去被告家中恐吓，导致被告生活不得安宁，被告朱国华也因此失明。原告要求单方面降低房价的行为是没有事实依据的，被告是否能收到房款是没有保证的，因原告的原因导致被告无法履行合同，不同意继续履行，故不同意原告的诉讼请求。审理中，被告未提出反诉，针对原告增加及变更的诉讼请求未到庭应诉，无答辩意见。
经审理查明，原告黄黎敏、赵家栋系夫妻关系。被告朱国华、章琳琳系夫妻关系，系被告朱彬的父母。
上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积140.95平方米，为被告朱彬、朱国华、章琳琳名下共同共有的房屋。
2015年6月22日，原告（乙方）与被告（甲方）经案外人慧邦经纪居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款共计为5，100，000元；甲方于2015年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，签收房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2015年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条约定，乙方未按约定期限付款，甲方应书面催告，自收到甲方书面催告之日起15日内乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同并书面通知乙方。甲方可以从总房价中扣除20%作为违约金，余款返还给乙方；合同第十条约定，甲方未能按约定时间履行合同，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起15日内，甲方仍未能履行合同，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，自收到通知之日起15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方应在收到书面通知之日起15日内向乙方返还所有已收款和利息，并且同时还应按总房价的20%作为违约金支付给乙方。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；合同补充条款约定，1、甲方应于签署合同并收取第二笔房价款后10天内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续（实际情况以银行预约情况为准）。若甲方由于本人之原因，未在上述期限内行使上述义务，则乙方有权单方面终止合同。若甲方在办理还款、抵押登记注销手续期间或办妥后反悔不出售涉讼房屋，则甲方应按第十条之约定违约金比例承担违约责任。……4、双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续。5、甲方于收到全部房款3日内将涉讼房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算。6、……甲方承诺，交易过户前向所在派出所办理户口的全部迁出手续，如逾期未迁出，则每逾期一日，甲方应按照合同约定的总房价款的千分之五向乙方支付违约金，逾期达15天仍未迁出户口的按第十条处理。……10、甲、双方中若有任何一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按第十条约定违约金比例承担违约责任，乙方按合同第九条约定承担违约责任；合同附件三付款协议约定，签订合同当日内，乙方支付给甲方首期房价款1，360，000元（含定金200，000元），乙方于2015年8月30日前支付甲方部分房价款1，200，000元，乙方向银行申请贷款2，500，000元，双方房屋交接完成并对水电煤气等等费用结算清楚，且办妥物业以及维修基金的更名手续并对水电煤气等等进行更名过户后当日内，乙方支付给甲方购房尾款40，000元。
同日，原（乙方）、被告（甲方）另行签订《房地产买卖补充协议》一份，约定甲方净到手总价为5，100，000元，但乙方必须另行向甲方支付装修补偿款440，000元，包含装修补偿款后甲方实际净到手总价为5，540，000元，交易过程中产生的甲、乙双方税费及中介费均由乙方承担；双方签订合同后两日内乙方支付给甲方首期房价款1，360，000元（含定金200，000元），同时乙方须向甲方另行支付装修补偿款440，000元，乙方于2015年8月30日前支付甲方部分房价款1，200，000元，乙方向银行申请贷款2，500，000元，房屋交接当日，乙方支付给甲方购房尾款40，000元；《上海市房地产买卖合同》或《房地产买卖》与补充协议冲突或不符部分，以补充协议为准。
2015年5月28日、6月19日，原告分别向被告支付定金80，000元、120，000元，合计200，000元；2015年6月23日，原告向被告分别支付房款1，160，000元、装修补偿款440，000元。上述款项均由被告出具收款收据。
2015年8月17日，原告向被告发出通知函，就涉讼房屋产权存在瑕疵向被告进行交涉，要求被告在8月18日提供能澄清房屋产权瑕疵的相关证明，若未提供，可能产生重大不确定性及被告违约责任事宜，鉴于原告支付第一笔房款后，被告没有按时偿还银行抵押贷款，且被告之一朱彬曾提出希望原告可以提前支付50，000元、100，000元给其使用，原告有理由担心涉讼房屋剩余的2，200，000元贷款被告无法按约定及时偿付，也无法撤销抵押。原告提出，原告于8月底向被告支付的1，200，000元购房款采用委托扣款方式支付，且被告应事先将剩余1，000，000元提前（至少是同时）支付至委托扣款帐户。
2015年8月31日，原告向被告支付房款1，200，000元，由被告出具收款收据，其中由案外人慧邦经纪特别写明“此笔款项仅用于收款人偿还该房屋抵押贷款。双方约定于2015年9月7日由慧邦地产陪同共同到中银消费金融有限公司偿还该房屋余额抵押贷款”。
2015年9月10日，原告向被告发出书面信函，称原告已按约履行各项义务，再次重申合同违约约定，表示被告至今未按约履行已构成违约，原告有权行使解除合同并要求被告承担违约责任的权力。本着友好解决原则，要求被告在2015年9月13日前还清所欠银行的抵押贷款，否则将行使合同赋予的权力。
2015年9月15日，案外人中银消费金融有限公司出具贷款结清证明，被告之一朱彬申请的“新易贷-乐享贷”900，000元已于2015年9月14日全部还清。
2015年9月24日，原告向被告发出催告函，言明被告未按约使用原告支付的房款，未偿还银行抵押贷款，完成过户手续，现要求被告在9月28日前履行合同约定，还清被告所欠银行的抵押贷款。
因被告至今未涤除涉讼房屋抵押贷款，导致原、被告未能办理涉讼房屋产权交易过户手续，致使房屋买卖合同后续无法履行。原告为购买涉讼房屋已出售自住房屋一套，无奈只得在外租房居住，每月租金10，000元，原告与被告交涉未果，诉讼来院。
截止2015年9月30日，被告就涉讼房屋在上海市长宁区房地产交易中心登记的抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行，债权数额1，599，000元，期限自2009年12月14日至2034年12月13日。
另有证人慧邦经纪员工李亚婷陈述，被告在周边中介挂牌要出售涉讼房屋，原告第一次看房在2014年年底，双方真正成交是2015年6月22日。当时被告有300多万的抵押贷款。要求原告的首付比较高，原告在支付了大定后去测了周围高压线的辐射，感觉对小孩子有影响，故想拿回定金。但因被告不同意，所以原告也没有办法，只好签订合同并支付房款。之后约定在8月30日之前支付120万元。本来说好第一笔钱就是还贷用的，但是被告没有还。到原告的贷款都通过了，但是被告还是没有还。之后的一笔二次贷款是中介方催着被告，被告才还了中银消费贷款。但还是有银行的贷款没有涤除。原告已经给了被告较长时间去偿还贷款，但被告一直不肯好好配合。本来约定的过户时间是9月15日，因为被告的贷款没有还清所以无法过户。中介方联系被告，被告就表示没有钱无法归还贷款。2015年8月31日的收款收据中添加的字是中介方店面吴经理所写，被告之一朱国华亲笔签名并按手印。当时其在场，亲眼所见。双方在签合同后，原告没有要求被告降价。原、被告的业务由其经手。目前其担任分店的总监，当时是业务员。原告在支付大定金后曾经有过关于高压线的意见，但是在签署买卖合同后原告就再没有提出降价的问题。实际上原告也不是因为价格的问题才提出的异议，只是觉得高压线对小朋友不好所以才有异议。
庭审中，本院提示原告要求继续履行房屋买卖合同可能面临的相应风险，原告仍表示坚持合同继续履行的诉讼请求，并表示自愿在本案中支付第三期房款2，500，000元及尾款40，000元。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》、收款收据、通知函、函、催告函、房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产抵押状况信息、租赁合同及支付房租凭证、上海慧邦房地产经纪事务所出具的说明等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。
被告对证人李亚婷身份质疑，但未将核实情况反馈。经本院核实，证人李亚婷确系案外人慧邦公司员工，本院对李亚婷的证言予以确认。
本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖补充协议》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述房屋买卖合同的约定，被告在收取原告第二笔房款即2015年8月30日前金额为1，200，000元后10天内向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续；原、被告若有任何一方未按合同约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则被告应按合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，原告应按合同第九条第三款之约比例承担违约责任。即被告应按总房价的20%作为违约金支付给原告。原、被告在实际履行中，原告按照合同约定向被告履行了付款义务，截止原告向被告支付第二笔房款之日，原告已先后向被告支付钱款合计3，000，000元。2015年8月17日，因原告顾虑被告不按约定及时偿付贷款的可能性，特地发函给被告督促其履约。2015年8月31日，双方在中介公司由被告出具第二笔房款的收款收据时，又再次约定该款项仅用于被告偿还抵押贷款。但被告在收到原告支付的第二笔房款后，仅偿还了案外人中银消费金融有限公司的900，000元贷款，并未向相关银行和交易中心申请办理还款、抵押登记注销手续。被告既没有向银行偿还涉讼房屋的贷款、消除涉讼房屋上的抵押权，也没有将涉讼房屋过户至原告名下。被告的行为已经构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的民事责任。现原告依合同约定向被告主张继续履行合同、涤除抵押并协助办理涉讼房屋产权过户、交付房屋及承担违约责任并无不妥，故本院对原告的诉请予以支持。至于违约金，应以合同约定的转让价款5，100，000计取20%的比例，补偿协议中的400，000元为装修补偿款，不宜计入合同总价。庭审中，本院亦已提示原告可能面临诉讼风险，原告仍表示希望合同继续履行，并表示愿意按约在涉讼房屋办妥以原告为权利人的房地产权证后，依照合同的约定支付剩余房款及尾款，因此有关合同履行剩余房款的支付，本院一并处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下
一、原告黄黎敏、赵家栋与被告朱彬、朱国华、章琳琳之间就上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
二、被告朱彬、朱国华、章琳琳应于涤除上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋上的所有抵押之日起十日内协助原告黄黎敏、赵家栋办理上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告黄黎敏、赵家栋名下的过户手续；
三、被告朱彬、朱国华、章琳琳应于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告黄黎敏、赵家栋名下之日起十五日内向原告黄黎敏、赵家栋交付上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋，并办妥物业维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视更名过户手续；
四、原告黄黎敏、赵家栋应于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告黄黎敏、赵家栋名下之日，取得房地产权证后，向被告朱彬、朱国华、章琳琳支付购房款人民币2，500，000元；
五、原告黄黎敏、赵家栋应于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室房屋交付至原告黄黎敏、赵家栋之日支付被告朱彬、朱国华、章琳琳购房款人民币40，000元；
六、被告朱彬、朱国华、章琳琳应于本判决生效之日起十日内向原告黄黎敏、赵家栋支付违约金人民币1，020，000元。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
财产保全费人民币5，000元，由被告朱彬、朱国华、章琳琳负担。
案件受理费人民币27，120元，因适用简易程序，减半收取计人民币13，560元，由被告朱彬、朱国华、章琳琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一五年十二月二十八日
书记员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。