重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00253号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐超。
委托代理人熊强，重庆当世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）叶建宇。
委托代理人陈亮，重庆金码律师事务所律师。
委托代理人曾进，重庆百事得律师事务所律师。
上诉人唐超与被上诉人叶建宇房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2012年10月11日作出（2012）碚法民初字第01098号民事判决，唐超对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年2月25日、7月29日、9月2日，2014年1月26日、3月3日对本案进行询问，唐超及其委托代理人熊强，叶建宇及其委托代理人陈亮、曾进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年8月5日，图宏公司取得坐落于北碚区××镇×路×号11-××号的房地产权证（107房地证2008字第××号），载明：土地用途为工业用地，房屋用途为非住宅，楼层第1-3层，建筑面积3682.26㎡。叶建宇系字号为重庆市渝北区祥和建材经营部（以下简称祥和经营部）的个体工商户的业主。2009年7月15日，祥和经营部（承租方、乙方）与图宏公司（出租方、甲方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定图宏公司将座落于重庆市北碚区同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房图宏部分第一层，建筑面积1050平方米出租给祥和经营部。厂房租赁期限从2009年8月18日起至2019年8月18日止，租赁期十年。合同明确约定乙方在租赁期间，如将该厂房转租、分租，需如实告知甲方。合同还对租金及保证金支付方式、其他费用、违约责任等进行了约定。祥和经营部、图宏公司分别在该合同上加盖了公章，叶建宇在承租方授权代表人处签了名。
2009年7月15日，叶建宇（祥和经营部，出租方、甲方）与唐超（承租方、乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方叶建宇将其合法租用的座落于重庆市北碚区同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房原图宏公司厂房第一层，其中底层面积约1050平方米，夹层面积950平方米转租给乙方唐超使用。租赁期限从2009年8月18日起至2019年8月18日止，租赁期十年。装修免租期为1个月即7月18日至8月18日。租金为第一年和第二年包干月租金13350元（底层每平方米月租金10元，夹层每平方米租金3元，小计月租金13350元）。以后月租金每两年递增一次，每次叠加递增5%，即第三年和第四年月租金14018元，第五年和第六年月租金14718元，第七年和第八年月租金15455元，第九年和第十年月租金16228元。唐超还应向叶建宇支付保证金1万元。签订合同三个工作日内，乙方应预付半年租金，以后半年租金乙方应提前十五日支付给甲方。租金支付到甲方指定帐户：工商银行×××分理处××××××××叶建宇。厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方也不作任何补偿。违约责任：厂房租赁期间，如因房屋权属问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方给予赔偿。乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，唐超按约支付了2009年8月18日至2010年2月18日的租金80100元及10000元保证金。
2009年11月18日，重庆市蔡家组团管理委员会出具《关于同兴工业园区B区标准厂房区13、14号厂房的情况说明》，证明原有施工图编号同兴工业园B区标准厂房区13、14号厂房，现在的正式门牌号是北碚区××镇×路×号11-××号。
2010年3月23日，重庆市江北区人民法院（以下简称江北区法院）向唐超发出《协助执行通知书》，就该院受理都江堰市通磁电有限公司申请执行图宏公司借款一案件，查明图宏公司在唐超处享有债权（即租金），要求唐超协助执行如下事项：“一、立即对重庆图宏制造有限公司在你处的安置等费用以冻结；二、自收到本通知书之日起，你不得办理上述租金的支付等手续。”等等。唐超从2010年2月18日开始未支付叶建宇租金。
叶建宇与唐超因支付租金问题发生纠纷，叶建宇于2010年9月29日向一审法院起诉，要求判决：1、解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、唐超立即搬出所承租厂房，将承租的厂房归还给叶建宇；3、唐超立即支付租金133500元（2010年2月18日至2010年12月18日），并按约支付2009年2月3日至2010年9月3日的滞纳金28702.5元；4、本案受理费由唐超负担。一审法院经审理后认为：虽唐超尚欠叶建宇租金，但依据江北区法院的协助执行通知书，唐超未支付租金有正当理由，叶建宇要求唐超支付租金的条件不成就，对叶建宇主张的要求解除租赁合同、支付租金及滞纳金等诉讼请求，不予支持。故于2010年12月13日作出（2010）碚法民初字第2864号民事判决：驳回原告叶建宇的诉讼请求。
叶建宇不服该判决，向重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中院）提起上诉。二审中，唐超提供图宏公司于2011年9月10日向叶建宇发出的《函告》，拟证明图宏公司向叶建宇发函称将转租合同未经其同意而无效，要求叶建宇撤离现场。叶建宇认为未收到该函告，且无权主张转租合同无效。市一中院认为叶建宇虽对该函告真实性有异议，但未提供相反证据予以推翻，且未就该函告申请鉴定，故对其真实性予以确认。
市一中院二审查明：江北区法院于2010年3月23日作出《通知书》一份，载明：“唐超：我院受理都江堰通磁电有限公司与重庆图宏机械制造有限公司借款一案，已依据生效的民事判决书向重庆图宏机械制造有限公司发出了执行通知书。但被执行人未履行法律文书确定的义务。根据本院调查核实你现租用重庆图宏机械制造有限公司的厂房，本院于2010年1月28日通知你停止对重庆图宏机械制造有限公司租金的支付。嗣后，本院又向你送达了协助执行通知书。按照有关法律规定，本院扣留、提取的租金的期限自2010年1月28日起停止支付。现本院要求你从2010年1月28日起开始向本院支付。如你不按照本院通知支付上述款项本院将追究你的法律责任。并将租金划至本院账户。……。”江北区法院于2011年10月23日又作出《停止协助执行通知书》一份，载明：“唐超：我院在执行都江堰通磁电有限公司与重庆图宏机械制造有限公司借款案件中，根据申请人的申请，本院向你发出协助执行通知书。冻结了重庆图宏机械制造有限公司在你处的租金收益。现根据本案执行情况，特向你通知如下：自收到本通知之日起，停止执行本院（2009）江法民执字第518号协助执行通知书内容。”
市一中院二审另查明：唐超于2010年12月17日向江北区法院支付案款3万元，于2011年8月16日向江北区法院支付案款3万元。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
市一中院经审理后认为：关于叶建宇与唐超签订的《厂房租赁合同》的效力问题。图宏公司与叶建宇经营的祥和经营部签订《厂房租赁合同》，将同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房图宏部分的第一层出租给祥和经营部，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后叶建宇又与唐超签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房转租给唐超。唐超在二审中举示了图宏公司作出《函告》，拟证明图宏公司向叶建宇发函称转租合同未经其同意而无效。对此，市一中院认为，图宏公司与祥和经营部签订的《厂房租赁合同》第六条第1款约定，叶建宇如将该厂房转租、分租，需如实告知图宏公司。根据该条约定，叶建宇将厂房转租时，仅需告知图宏公司即可，而无须征得图宏公司的同意，因此，图宏公司无权以叶建宇转租未经其同意为由而主张转租合同无效。在本案中，叶建宇虽未举示充分证据证明其将厂房转租时如实告知了图宏公司，但叶建宇是否履行告知义务并不对转租合同的效力产生根本性的影响。叶建宇与唐超签订的《厂房转租合同》亦系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
关于叶建宇是否有权解除与唐超签订的《厂房租赁合同》的问题。市一中院认为：叶建宇认为根据双方的合同约定，唐超应当提前十五日预付半年租金，如拖欠不付满一个月，叶建宇有权增收每月5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。唐超支付了2009年8月18日至2010年2月18日的租金后，便停止向叶建宇支付租金，故叶建宇可以根据合同约定行使解除权。唐超应支付第二期租金的截止日期为2010年2月4日，但根据江北区法院作出的《通知书》，江北区法院要求唐超从2010年1月28日起停止支付租金，故唐超逾期未付租金具有正当的理由，唐超逾期支付租金的行为不构成违约，叶建宇以唐超逾期支付租金违反合同约定为由要求解除合同，其请求不成立，不予支持。相应地，叶建宇要求唐超立即搬出所承租厂房，将承租厂房还给叶建宇，亦于法无据，市一中院不予支持。
关于唐超应否向叶建宇支付2010年2月18日至2010年12月18日期间的租金及滞纳金的问题。市一中院认为：江北区法院作出（2009）江法民执字518号协助执行通知书，要求唐超停止支付租金，而将租金支付给江北区法院。后江北区法院又作出（2009）江法执字第518-2号停止协助执行通知书。唐超得向叶建宇拒付租金的理由已经消失，故唐超应向叶建宇支付2010年2月19日至2010年12月18日期间的租金，计13350元×10=133500元。关于滞纳金问题，当事人约定的滞纳金，实质为逾期付款违约金，由于唐超未付租金具有正当理由，故市一中院对叶建宇要求唐超向其支付滞纳金的请求不予支持。
市一中院于2011年12月12日作出（2011）渝一中法民终字第02576号民事判决：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2010）碚法民初字第2864号民事判决书；二、唐超于本判决生效之日起十日内支付叶建宇租金133500元；三、驳回叶建宇的其他诉讼请求。
2012年1月10日，唐超的委托代理人曹明祥律师向重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆房地产公司）发出《律师函》，认为：近闻兴隆房地产公司购买了图宏公司位于同兴工业园B区标准厂房区13、14号厂房图宏部份厂房，又因图宏公司与叶建宇就上述厂房签订了《厂房租赁合同》，由叶建宇承租上述厂房，同日叶建宇将该厂房转租给唐超，由唐超承租使用，租期十年。为了彻底解决唐超与叶建宇之间的租赁合同纠纷，要求兴隆房地产公司在接函后三日内书面告知唐超，是否同意与叶建宇延续租赁合同关系及由唐超续租厂房至十年期满。等等。兴隆房地产公司对此未回函。
2012年1月10日，唐超的委托代理人曹明祥律师向叶建宇发出《律师函》，要求叶建宇于接函后三日内书面回复唐超或者承办律师，就图宏公司与叶建宇之间的租赁合同关系以及叶建宇与唐超之间的租赁合同关系是否终止明确书面告知唐超或者承办律师，以便唐超早日作出决策，以尽量减小因中途解除租赁合同关系给唐超造成的损失。如叶建宇在三日内未书面明确告知，则将认为叶建宇没有在图宏公司或者兴隆房地产公司取得该厂房的合法租赁权和转租权，唐超将依照图宏公司于2011年9月10日向其抄送的《函告》内容与叶建宇办理终止租赁合同关系的解除手续。并由叶建宇承担因解除租赁合同关系给唐超造成的损失。如因终止租赁合同关系而影响各方利益的，唐超概不负责。
2012年1月11日，叶建宇向唐超发出《关于催收租金的函》，认为唐超从2010年2月19日起至今都未交纳租金并使用租赁房屋，要求唐超于收此函件后两日内立即按合同约定支付所欠租金，否则将依照合同法相关规定解除《厂房租赁合同》。庭审中，唐超否认收到该函。
2012年1月30日，叶建宇以特快专递方式邮寄快件到重庆市九龙坡区华宇民都小区10号附11-1号，收件人为唐超，但该特快专递以“原址查无此人”被退还。经一审法院对该特快专递当庭开启，里面投递内容是叶建宇发给唐超的《解除合同通知书》，落款时间是2012年2月1日。《解除合同通知书》内容认为：唐超从2010年2月19日起至今都未交纳租金并使用租赁房屋，要求唐超于收此函件后三日内立即按合同约定支付所欠租金及违约金，并于五日内腾出租赁房屋。
2012年1月19日，兴隆房地产公司取得坐落于北碚区××镇×路×号11-××号的房地产权证（证号：107房地证2012字第00582号）。2012年2月28日，兴隆房地产公司向叶建宇发出《催款函》，其内容为：“致叶建宇：你承租的北碚区××镇×路×号11-××号厂房，原产权人重庆图宏机械制造有限公司已于2012年1月19日将厂房权属转移给了我司，产权证复印件附后，请你将此后的租金交给我司。图宏公司通过出售所得已经了结了外面债务，你不再存在任何协助执行的义务，请你自行去办理终止协助执行手续，不得以此为借口不支付租金。特此告知。”
唐超与叶建宇因对解除《厂房租赁合同》等发生争议，唐超起诉至一审法院，叶建宇亦在答辩期内提起反诉。审理中，因唐超要求叶建宇赔偿因解除租赁合同造成的租金价差损失，故唐超申请对本案涉案标的厂房现在重新租赁的价格（单价以鉴定机构确定的评估基准日为准）进行司法鉴定，以明确唐超重新租赁同地段、相同质量、品质和面积的厂房至2019年8月18日止需要支付的租赁价款，以此明确唐超解除租赁合同后重新租赁厂房需支付的租赁费与按原合同支付租赁费的租赁价差。经唐超、叶建宇双方共同选定鉴定机构重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称中鼎公司），中鼎公司于2012年5月25日作出《司法鉴定意见书》（重庆中鼎（2012）评鉴字第03号），委托鉴定事项为：对涉及位于重庆市北碚区××镇×路×号11-××号（即同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房第一层及夹层）工业厂房市场租金进行司法鉴定。其鉴定意见为：至鉴定时点重庆市北碚区××镇×路×号11-3的工业厂房第一层及夹层租金鉴定结果：租金单价为15元／㎡。唐超向中鼎公司缴纳了鉴定费30000元。
庭审中，唐超根据上述鉴定结论，当庭变更诉讼请求为：要求叶建宇赔偿从2012年8月19日到2019年8月18日止共7年的租金价差损失1398600元、装修损失44700元、3C认证费30000元、搬迁费20000元、搬迁期间的停产损失24000元，共计1517300元。叶建宇当庭变更第四项诉讼请求为：要求唐超承担从2012年2月1日起至实际还房之日止按每日1000元计算的租金损失。
另查明，江北区人民法院已于2012年8月将案款60000元退还给了唐超。
唐超诉称：叶建宇于2009年7月15日与重庆图宏机械制造有限公司（以下简称图宏公司）签订了《厂房租赁合同》，由叶建宇承租了图宏公司位于同兴工业园B区标准厂房区13、14号厂房图宏部份厂房，合同约定租期为十年，即从2009年8月18日到2019年8月18日。同日叶建宇以其是业主向其抵偿工程款为由将该厂房转租给唐超，并签订了书面的《厂房租赁合同》，租期同样约定为十年。租赁费底层为10元／平方米／月，夹层为3元／平方米／月，以后租金每两年一次按5%递增。同时合同第八条约定，如因厂房权属问题影响乙方（唐超）正常经营而造成的损失，由甲方（叶建宇）给予赔偿。签订合同后叶建宇将房屋交付给唐超使用。2010年3月23日重庆市江北区人民法院书面通知唐超，因图宏公司差欠都江堰市恒通磁电有限公司借款，要求唐超协助执行，从2010年1月28日起停止支付图宏公司及叶建宇的厂房租金。2011年9月10日图宏公司又向唐超书面致函，以叶建宇在转租厂房给唐超前未征得其同意，叶建宇转租夹层也未取得产权人许可为由要求终止与叶建宇之间的租赁合同关系。最近经唐超调查了解，图宏公司已将上述厂房出售给重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司，但事前并没有任何人通知唐超关于厂房出卖之事，也未征求唐超是否购买。为此，唐超特委托律师于2012年1月10日发送律师函，要求产权人明确是否继续出租厂房给唐超，同时要求叶建宇明确是否征得现产权人同意转租的意见。并要求他们在接函后三日内书面回复唐超，否则唐超将按照图宏公司于2011年9月10日向唐超致送的《函告》中的要求提前终止租赁合同关系。现三日已过，无任何人就厂房租赁事宜表态。由于没有人告知唐超，唐超处于无所适从的地步。为此，唐超为了减少损失，只能按照律师函明确告知叶建宇的意见提前终止与叶建宇的租赁合同关系。因提前终止租赁合同后唐超只能重新寻租厂房，为此给唐超造成装修费等损失。又因现在以原来的价格根本不可能租到同等质量和面积的厂房，为此造成价差损失约160万余元。故起诉请求：一、确认唐超、叶建宇于2009年7月15日签订的《厂房租赁合同》已解除；二、判决叶建宇赔偿唐超因提前解除租赁合同造成的损失1715900元，（其中装修费44700元，3C认证费30000元，搬迁费20000元，停产损失24000元，租赁费差价1596200元）；三、本案诉讼费由叶建宇承担。
叶建宇辩称：唐超没有权利单方面解除合同，也没有解除合同，唐超的第一项诉讼请求，人民法院不应该受理。单方面解除合同需要根本违约，唐超只有一个律师函，其解除时间、方式都不明确，唐超没有行使解除权。且叶建宇也没有违约，更不用说根本违约。在上一个租赁合同纠纷案中，重庆市第一中级人民法院的判决对转租的效力进行了认定。唐超起诉时，没有给我们解除合同通知书，其诉讼请求应予以驳回。唐超的第二项诉求中，只有装修费与合同有关，其他的请求没有法律和事实依据，应该予以驳回。
反诉原告叶建宇诉称：我与被反诉人唐超于2009年7月15日签订了北碚区同兴工业园B区标准厂房区13、14号《厂房租赁合同》，合同约定我将该厂房的底层（面积1050平方米）及底层内的夹层（面积950平方米）租给唐超使用，在租期头两年由唐超按每月13350元标准支付租金，以后租金每两年递增百分之五，并约定如果唐超拖欠租金一月以上应按每月百分之五支付滞纳金。合同签订后唐超即使用该房屋，我履行了全部合同义务，而唐超却在交纳了半年租金后拒不交纳房屋租金至今，虽经我多次催收其也未交纳。2012年1月11日，我再次书面限期唐超履行交纳租金义务，并告知如果不履行则我将解除合同，而唐超也未履行，2012年1月31日，我单方解除合同，并通知了唐超，现双方合同已于2012年2月1日解除。故特依照法律规定及合同约定，反诉请求：1、判令唐超立即支付我房屋租金182964元；2、判令唐超支付逾期支付租金违约金76602元；3、判令唐超立即归还我租赁房屋；4、判令唐超从2012年2月1日起按每日1000元赔偿我租金损失至实际归还租赁房屋时止；5、由唐超承担本案诉讼费用。
反诉被告唐超辩称：应当驳回反诉原告叶建宇的请求。我没有违约行为，不存在迟延或拒交租金的行为，在2012年1月，我并没有收到二审判决，因为一审判决是不交租金的，希望叶建宇提交我收到二审判决的依据。我收到二审判决后没交租金，是因为我在起诉的时候申请了财产保全，由于双方存在债务的抵消权问题，要求暂停支付，故我不存在违约的情况。我也没有收到叶建宇的解除合同通知，不知道叶建宇有这么一个行为，针对叶建宇的反诉请求，其第一项和第四项应当在本案中综合结算之后，从法律上应该支付的就该支付，但不是现在支付。对第二项反诉请求，违约金是不存在的，我没有违约行为。对返还租赁物的请求，必须进行清算，合同解除了就应该返还。在整个合同中，叶建宇存在欺诈行为，其并没有十年的租赁权，只取得了五年的租赁期限，却向我出具了一个租赁十年的合同。综上，应驳回反诉原告叶建宇的反诉请求。
一审法院认为：市一中院终审判决已认定：图宏公司与叶建宇经营的祥和经营部签订《厂房租赁合同》，将同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房图宏部分的第一层出租给祥和经营部，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后叶建宇又与唐超签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房转租给唐超，叶建宇将厂房转租时，仅需告知图宏公司即可，而无须征得图宏公司的同意，因此，图宏公司无权以叶建宇转租未经其同意为由而主张转租合同无效。叶建宇虽未举示充分证据证明其将厂房转租时如实告知了图宏公司，但叶建宇是否履行告知义务并不对转租合同的效力产生根本性的影响。叶建宇与唐超签订的《厂房租赁合同》亦系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
一审法院就本案双方当事人争议的焦点，综合本案审理情况，结合事实和证据，分别予以评析如下：
一、关于唐超、叶建宇双方争议的对方是否违约、《厂房租赁合同》是否解除及解除时间的问题。
（一）关于叶建宇是否违约的问题。如上所述，市一中院终审判决已认定叶建宇与唐超签订的《厂房租赁合同》合法有效。现讼争租赁厂房的产权虽于2012年1月19日已变更为兴隆房地产公司，但唐超未举证证明兴隆房地产公司主张权利不允许唐超继续租赁讼争厂房。唐超认为因厂房权属问题而影响其租赁厂房生产经营系叶建宇违约，从而不得不提前终止租赁合同的理由不能成立。
（二）关于唐超是否违约的问题。市一中院终审判决已认定唐超应向叶建宇支付2010年2月19日至2010年12月18日期间的租金计133500元，该判决同时认定双方约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，唐超未付租金具有正当理由，对叶建宇要求唐超向其支付滞纳金的请求不予支持。江北区法院于2011年10月23日向唐超发出《停止协助执行通知书》，要求唐超自收到本通知之日起，停止执行江北区法院（2009）江法民执字第518号协助执行通知书内容。故无论唐超是否收到市一中院终审判决书，其从2011年10月24日起即应按合同约定支付叶建宇租金，但唐超未支付叶建宇2010年2月19日至2010年12月18日期间的租金133500元，亦未支付叶建宇2010年12月19日之后的租金。唐超向一审法院起诉后，提出财产保全申请，虽于2012年2月3日明确表示要保全暂停支付尚欠叶建宇的租金约360000元，根据《厂房租赁合同》第八条第2款“乙方（唐超）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金，并有权终止租赁协议”的约定，唐超从2011年11月24日起即已违约。
（三）关于唐超、叶建宇双方争议的《厂房租赁合同》是否解除及解除时间的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条对约定解除权和法定解除权作了规定，按照这两条规定，具备以下条件，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同：1、当事人约定的解除合同的条件成就；2、因不可抗力致使不能实现合同目的；3、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；4、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；6、法律规定的其他情形。不具备上述条件，一方当事人不能解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案唐超的委托代理人曹明祥律师虽于2012年1月10日向叶建宇发出《律师函》，如前所述，因叶建宇并未违约，唐超要求解除《厂房租赁合同》的理由不能成立，该《律师函》未达到解除合同的法律后果。叶建宇虽于2012年1月30日以特快专递方式发给唐超的《解除合同通知书》，但该特快专递以“原址查无此人”被退还，唐超亦否认收到该《解除合同通知书》，故该《解除合同通知书》亦未达到解除合同的法律后果。庭审中，唐超、叶建宇双方均认为对方违约均要求解除《厂房租赁合同》，唐超认为合同解除时间是2012年1月11日，叶建宇认为合同解除时间是2012年2月1日，据此，确认《厂房租赁合同》解除时间为本判决生效之日。
二、关于唐超要求叶建宇赔偿其因提前解除租赁合同造成的损失即：从2012年8月19日到2019年8月18日止共7年的租金价差损失1398600元、装修损失44700元、3C认证费30000元、搬迁费20000元、搬迁期间的停产损失24000元，共计1517300元的问题。如前所述，本案叶建宇并无违约行为，唐超要求叶建宇赔偿上述损失的理由不能成立，不予支持。
三、关于叶建宇的反诉请求应否主张。
（一）关于叶建宇要求唐超立即支付所欠付的房屋租金182964元及违约金76602元的问题。庭审中，双方对唐超欠付从2010年12月19日至2012年2月1日止的房屋租金本金共计182964元均无异议，予以确认。叶建宇要求唐超承担在此期间分段计算的违约金共计76602元，而唐超认为其没有违约故不应支付违约金。对此，合议庭认为，江北区法院作出（2009）江法民执字518号协助执行通知书，要求唐超停止支付租金，而将租金支付给江北区法院。后江北区法院于2011年10月23日向唐超发出《停止协助执行通知书》，要求唐超自收到本通知之日起，停止执行（2009）江法民执字第518号协助执行通知书内容。唐超未支付叶建宇2010年2月18日至2011年10月23日期间的租金具有正当理由，故对叶建宇要求唐超向其支付该期间的滞纳金的请求不予支持。从2011年10月24日起唐超得向叶建宇拒付租金的理由已经消失，根据《厂房租赁合同》第八条第2款“乙方（唐超）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金，并有权终止租赁协议”的约定，故从2011年11月24日起唐超应向叶建宇支付逾期支付租金的违约金，计算方式为：2011年10月24日至2012年2月1日期间的租金合计为14018元／月×3.27个月=45838.86元，滞纳金为45838.86元×5%=2291.94元。
综上，唐超应支付叶建宇从2010年12月19日至2012年2月1日止的房屋租金本金共计182964元、滞纳金2291.94元。
（二）关于唐超是否应立即归还叶建宇租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”审理中，叶建宇与唐超均同意解除《厂房租赁合同》，故对叶建宇要求唐超立即搬出诉争租赁房屋，交还给叶建宇的反诉请求，予以支持。
（三）关于叶建宇要求唐超从2012年2月1日起按每日1000元（根据鉴定结论计算得出）赔偿其租金损失至实际归还租赁房屋时止的问题。双方于2009年7月15日签订的《厂房租赁合同》第三条第1款约定“第三年和第四年月租金14018元”，即从2011年7月16日起唐超应支付叶建宇月租金14018元。对叶建宇根据鉴定结论要求唐超从2012年2月1日起按每日1000元赔偿其租金损失的请求，不予支持。从2012年2月2日起唐超应支付叶建宇月租金14018元至实际归还租赁房屋时止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告唐超与被告叶建宇于2009年7月15日签订的《厂房租赁合同》，于本判决生效之日起解除。二、驳回原告唐超的诉讼请求。三、由反诉被告唐超于本判决生效之日起30日内将座落于重庆市北碚区××镇×路×号11-××号工业厂房（即同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房原图宏公司厂房第一层，其中底层面积1050平方米，夹层面积950平方米）腾空返还给反诉原告叶建宇。四、由反诉被告唐超支付反诉原告叶建宇从2010年12月19日至2012年2月1日止的房屋租金本金共计182964元、滞纳金2291.94元，合计185255.94元，此款限本判决生效之日起30日内付清。五、从2012年2月2日起由反诉被告唐超支付反诉原告叶建宇租金14018元／月至实际归还租赁房屋时止。六、驳回反诉原告叶建宇的其它诉讼请求。七、鉴定费30000元由原告唐超承担。本诉受理费20243元，财产保全费5000元，合计25243元，由原告唐超负担。反诉受理费5281元，由反诉原告叶建宇负担1512元，由反诉被告唐超负担3769元。
唐超不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，依法改判双方继续履行《厂房租赁合同》，并驳回被上诉人的全部反诉请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：原判决认定事实错误，审判程序违法。一审法院对叶建宇与重庆图宏机械制造有限公司之间的《厂房租赁合同》的租赁期限和租赁范围认定错误；上诉人除收到重庆市江北区人民法院（2009）江法民执字第518号《协助执行通知书》外，还收到重庆市江北区人民法院要求上诉人停止支付租金的2012年1月28日口头通知和（2010）江法民执字第518号《通知书》，迄今为止，上诉人没有收到重庆市江北区人民法院停止该口头通知和《通知书》法律效力的法律文书，两个通知依然有效，上诉人停止向被上诉人支付租金不应认定是违约行为。故一审法院认定上诉人停止支付租金是违约行为的判决是错误的；一审法院在发现当事人对案件事实有重大错误认识的情况下，没有合理引导当事人，以致于造成上诉人进行错误的诉讼。
叶建宇答辩称：在一审中双方均认可解除合同，故一审法院判决双方解除合同是正确的。同时，在一审审理中，唐超对所欠租金及相应的滞纳金并无异议；一审审判程序也是合法的。
二审审理查明：重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司与叶建宇于2012年3月19日签订了租赁合同，约定租赁期限为2012年1月19日至2019年8月18日止，租赁范围为同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房的产权证第一层。
其余案件事实与一审相同。
本院认为，图宏公司与叶建宇经营的祥和经营部签订《厂房租赁合同》，将同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房图宏部分的第一层出租给祥和经营部，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。后叶建宇又与唐超签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房转租给唐超，叶建宇与唐超签订的《厂房租赁合同》亦系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。
关于叶建宇与重庆图宏机械制造有限公司之间的《厂房租赁合同》的租赁期限和租赁范围问题。重庆市沙坪坝区公证处作出的《公证书》证明：叶建宇与图宏公司签订的租赁合同租赁期限为5年，即2009年8月18日至2014年8月18日，租赁范围为同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房图宏产权证部分的第一层，建筑面积约为1050平方米。该公证书的真实性已在重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民终字第02576号民事判决书中认可并采信。叶建宇根据该合同第七条（3）规定：乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费由乙方自负。叶建宇将该厂房进行了隔断，形成了950平方米的夹层。叶建宇与唐超签订的租赁合同期限为10年，即2009年8月18日至2019年8月18日止，租赁范围为同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房图宏公司部分的第一层，其中底层面积1050平方米，夹层面积950平方米。叶建宇与唐超签订租赁合同的租赁期限10年，虽已超过了叶建宇与图宏公司签订租赁合同的5年的租赁期限，但是在叶建宇与图宏公司签订租赁合同约定的5年租赁期限届满之前，重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司与叶建宇于2012年3月19日签订了租赁合同，约定租赁期限为2012年1月19日至2019年8月18日止，租赁范围为同兴工业园B区标准厂房区1314号厂房的产权证第一层。重庆市渝北区兴隆房地产开发有限公司作为本案诉争房屋的所有权人已将租赁期限重新进行了约定，延长至2019年8月18日，与唐超与叶建宇签订租赁合同约定的租赁期限届满日相同，故唐超认为叶建宇与唐超签订的租赁合同中的租赁期限存在欺诈，导致上诉人对叶建宇的转租权存在疑虑的上诉理由不能成立。
关于唐超是否违约的问题。重庆市第一中级人民法院于2011年12月12日作出（2011）渝一中法民终字第02576号民事判决认定：“重庆市江北区人民法院作出（2009）江法民执字518号协助执行通知书，要求唐超停止支付租金，而将租金支付给重庆市江北区人民法院。后重庆市江北区人民法院又作出（2009）江法执字第518-2号停止协助执行通知书，停止重庆市江北区人民法院作出的（2009）江法民执字518号协助执行通知书。唐超向叶建宇拒付租金的理由已经消失”。并据此判决“唐超于本判决生效之日起十日内向叶建宇支付2010年2月19日至2010年12月18日期间的租金计133500元”。故无论唐超是否收到其上诉所称的口头通知和《通知书》，其从上述判决生效之日起即应按合同约定支付叶建宇的租金，根据唐超与叶建宇签订的《厂房租赁合同》第八条第2款规定：乙方（唐超）应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收每月5%滞纳金，并有权终止租赁协议”的约定，唐超未支付租金即从上述判决生效之日起即已违约。综上，上诉人唐超的上诉理由不能成立。
叶建宇无违约行为，其在一审的反诉请求中没有明确提出要求解除合同，其虽在2012年1月30日以特快专递方式发给唐超《解除合同通知书》，该特快专递以“原址查无此人”被退还，唐超亦否认收到该《解除合同通知书》，故该《解除合同通知书》亦未达到解除合同的法律后果。一审中唐超要求解除《厂房租赁合同》，其虽有违约行为，但作为守约方的叶建宇也有解除合同的意思，故一审法院根据本案情况判决解除双方签订的《厂房租赁合同》，唐超将诉争房屋腾空返还给叶建宇，并支付相应的租金和滞纳金并无不当。
唐超上诉称一审法院在发现当事人对案件事实有重大错误认识的情况下，没有合理引导当事人，以致于造成上诉人进行错误的诉讼，但其未提供证据予以证明。故其该上诉理由不能成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5281元，由唐超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年五月十四日
书 记 员 谢 静