上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3360号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李盛，男，1978年5月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：汪世雄，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴远炎，男，1967年1月28日生，汉族，住福建省政和县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹孔月，女，1970年2月7日生，汉族，住福建省政和县。
上诉人李盛因与被上诉人吴远炎、尹孔月房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初13040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李盛上诉请求：撤销一审判决第二、第四项，发回重审或依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还租金25,754.45元（人民币，币种下同）的诉讼请求并支持上诉人一审反诉的诉讼请求。事实和理由为：上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系此前尚未解除且处于实际履行过程中，因涉案房屋具有仓储功能，存在相应的使用价值，故被上诉人应当向上诉人支付其返还房屋前产生的租金和使用费。
被上诉人吴远炎、尹孔月辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴远炎、尹孔月向一审法院提起诉讼，请求判令：1.李盛返还吴远炎、尹孔月承租商铺保证金3,000元;2.李盛返还吴远炎、尹孔月为承租商铺已支付的房租33,500元；3.李盛支付吴远炎、尹孔月因建筑被拆除给吴远炎、尹孔月造成的装修损失140,000元；4.李盛支付吴远炎、尹孔月因建筑被拆除给吴远炎、尹孔月造成的搬迁损失32,000元;5.李盛支付吴远炎、尹孔月因建筑被拆除给吴远炎、尹孔月造成的停业损失78,000元；6.李盛向吴远炎、尹孔月支付违约金5,000元。后吴远炎、尹孔月向一审法院申请撤回上述第5项诉讼请求。
李盛向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除吴远炎、尹孔月与李盛在2015年12月16日签订的《房屋（营业房、商铺）租赁协议书》；2.吴远炎、尹孔月立即将位于上海市松江区XX镇XX村XX幢XX楼XX号房屋返还给李盛；3.吴远炎、尹孔月按照每月5,584元为标准，向李盛支付自2017年6月16日至实际返还上述房屋之日止租金；4.吴远炎、尹孔月向李盛支付违约金5,000元。一审审理中，李盛进一步明确第1项反诉请求，实际为请求解除吴远炎、尹孔月与李盛之间关于涉案房屋所形成的房屋租赁合同关系。
一审法院认定事实如下：
一、涉案房屋产权来源
案外人上海XX有限公司于2004年7月2日登记为包括涉案房屋在内的上海市松江区XX镇XX村XX幢房屋（以下简称该房屋）权利人。
2014年7月22日，浙江省绍兴市越城区人民法院出具（2013）绍越执恢字第244-3号执行裁定书，确认将该房屋及第三层自搭无证加层房屋及相应的土地使用权等归李盛、劳某所有，财产权自裁定送达李盛、劳某时转移。
（2014）松民三（民）初字第3284号生效民事判决书确认李盛、劳某与戴某之间的租赁合同关系于2014年10月11日解除。嗣后，李盛等与戴某通过协商方式收回了该房屋。
二、吴远炎、尹孔月与李盛之间所涉租赁合同
2015年1月1日，吴远炎（承租方、乙方）与李盛（出租方、甲方）签订《房屋（营业房、商铺）租赁协议书》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2014年12月14日至2015年12月15日，乙方于合同签订之日向甲方缴清保证金3,000元；等。
吴远炎、尹孔月提供落款为2015年12月16日的《房屋（营业房、商铺）租赁协议书》（以下简称该协议）,载明出租方、甲方为李盛，承租方、乙方为吴远炎、尹孔月，且合同落款处乙方亦有吴远炎、尹孔月签字。该协议约定：1.涉案房屋租赁期限自2015年12月16日至2016年12月15日；2.租金为每月5,584元，按半年支付给甲方即应为33,500元；3.先付后用，此租金应于乙方使用涉案房屋前五天付清，逾期未交者，按日补交所欠租金2%的滞纳金，超过10日未交者，按违约处理，甲方有权采取封门自行收回房屋；4.经营品种为扣板，经营方式为批零兼营；5.乙方向甲方缴存保证金……于合同签订之日缴清，共计3,000元；6.在合同期内，若甲方违约，则甲方向乙方退还其所缴存保证金，若乙方违约，则乙方所缴存保证金不予退还，甲方有权采取封门措施，并加锁。若甲方要求乙方退场，乙方保证在接到甲方通知后三日内退场，如乙方执意不退场，由此造成的损失由乙方自行承担；7.为崇尚契约精神故另设定违约金5,000元，任何违约方需自觉赔偿对方。该协议另对其他事项进行了约定。
李盛亦提供该协议一份，但该协议承租方、乙方仅有吴远炎，落款乙方代表处签字亦只有吴远炎一人。
针对上述两份该协议中承租人主体存在差异的问题，李盛称若吴远炎、尹孔月有结婚证，其亦认可尹孔月系该协议合同相对方。后吴远炎、尹孔月向一审法院提供结婚证一份，证明吴远炎、尹孔月之间系夫妻关系。李盛对于该份证据真实性无异议。
三、该协议履行情况
关于租金支付情况，2016年12月13日，吴远炎、尹孔月向李盛支付2016年12月16日至2017年6月15日租金33,500元。同日，李盛出具收据一份，确认收到截止至2017年6月15日租金33,500元。故吴远炎、尹孔月认为双方在该协议租赁期限到期之后，因吴远炎、尹孔月向李盛支付了半年租金，双方实际上续签了一份为期半年的租赁合同，其他租赁条件同该协议一致。然，李盛认为双方之间的该协议履行期限届满之后，只是形成了不定期限租赁合同关系。
关于押金支付情况，吴远炎、尹孔月称押金以现金方式交付给了其承租的涉案房屋的上家，李盛接手涉案房屋时认可了该笔押金已经交付的事实。李盛对此予以否认，称吴远炎、尹孔月并未实际向李盛支付押金。
关于涉案房屋返还问题，吴远炎、尹孔月称在2016年12月底曾向李盛要求将涉案房屋予以返还，由于涉案房屋已经被围墙围住，现场只出不进，无法经营，其曾要求李盛过来处理，但李盛一直避而不见，其已于2016年12月底搬离涉案房屋。李盛辩称吴远炎、尹孔月未通知其要求将涉案房屋予以返还，吴远炎、尹孔月以为是动迁，要其支付动迁款否则不搬离，涉案房屋仍在吴远炎、尹孔月控制之下，门是锁住的。一审审理中，一审法院于2018年1月8日主持双方就涉案房屋交付事宜进行谈话，李盛同意于当日接收涉案房屋，但若涉案房屋内存在有吴远炎、尹孔月遗留物品，视为吴远炎、尹孔月放弃权利，其可自由处置。吴远炎、尹孔月对此并无异议。
此外，吴远炎、尹孔月提供：
1.2016年11月22日告知书一份，证明洞泾镇区域环境综合整治推进领导小组办公室告知砖桥贸易城在2016年年底前所有商户要搬离，2017年第一季度全部关闭。李盛对于该份证据真实性没有异议，认为2016年年底政府张贴公告是希望违章建筑里的租户能搬离现场，政府是在拆违；涉案房屋不是动拆迁，目前仍存在，李盛是有产权的，因此政府未对其采取拆违措施。
2.公证书一份，即《洞泾贸易城市场今天正式关闭》文章报道，证明洞泾整治办、洞泾整治前线微信公众号发表的一篇文章，内容大意为洞泾贸易城于2017年1月28日0点进行正式关闭，整个贸易城全面进行断水断电，且从文章所附照片可以看出贸易城设置了关卡、筑起围墙、派员24小时巡逻，贸易城已经失去了作为商品交易市场的价值，对吴远炎、尹孔月亦失去了使用价值。李盛对于该份证据真实性没有异议，但该文章报道是在2017年1月28日关闭市场，2017年3月开始拆违，2017年5月完成拆违工作，说明政府拆违是从2017年4-5月开展的，业主的停业时间也是在2017年4-5月。就其而言，若吴远炎、尹孔月愿意解除合同，其亦同意，但吴远炎、尹孔月认为政府是在动拆迁，故拒绝返还涉案房屋。
关于装饰装修情况，吴远炎、尹孔月称因李盛提高租金，导致其不得不每年进行装修升级，2016年其亦进行了装修，并提供装饰装修图片，证明其曾对涉案房屋进行装修，涉案房屋目前仍存在，其愿意申请司法鉴定，或者按照政府有关装修补偿的标准进行计算。李盛对于该份证据真实性不予认可，认为：涉案房屋内没有装修，只有样板且可以拆除，未和墙壁形成附合；且吴远炎、尹孔月与李盛签订租赁合同之前，就与其他案外人关于涉案房屋签订了两次租赁合同，吴远炎、尹孔月即使有装修也是此前进行的，装修利益已经使用殆尽，不应在本案处理。
四、其他
关于搬迁费问题，吴远炎、尹孔月提供李盛签订的搬迁协议、领款单，证明李盛已经领取了372,500元搬迁费，协议中要求只有所有业主搬离商铺李盛才能领取该笔费用。李盛对于该组证据的真实性不予认可，文件中的签字都不是李盛本人签的，且三份文件笔迹都不一样，372,500元款项确实收到了，但该笔款项与吴远炎、尹孔月没有关系，是政府赔偿给其的损失。
一审法院认为，本案争议焦点在于：一、吴远炎、尹孔月与李盛于该协议履行期限届满后形成的租赁合同关系系定期租赁抑或是不定期租赁合同关系；二、合同解除的后果如何处理。
一、吴远炎、尹孔月与李盛于该协议履行期限届满后形成的租赁合同关系系定期租赁抑或是不定期租赁
虽然吴远炎、尹孔月与李盛提供的两份该协议的签约主体存在差异，但一审审理中双方均认可孔尹月系合同相对方，故尹孔月诉讼主体适格。吴远炎、尹孔月与李盛签订的该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。
在该协议履行期限即将届满之前，吴远炎、尹孔月于2016年12月13日向李盛支付2016年12月16日至2017年6月15日租金33,500元，是否即表示吴远炎、尹孔月与李盛之间形成了为期半年的定期租赁合同关系？对此，结合吴远炎、尹孔月与李盛的诉辩意见，一审法院认为当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一方面，吴远炎、尹孔月与李盛之间就该协议履行期限届满后的续租期限既未达成新的书面协议，也未有证据证明双方曾对此达成口头一致；另一方面，根据双方此前的交易惯例，租赁协议通常是每年一签，半年租期亦不符合吴远炎、尹孔月与李盛之间的交易惯例。故李盛接受该笔租金的行为并不能必然推定出双方之间已经重新达成了一份租赁期限为半年的新租赁协议。因此，从现有证据角度，双方仅形成了不定期租赁。吴远炎、尹孔月自认于2016年12月底搬离涉案房屋，即通过行为向李盛表明要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，然并未有证据证明该行为李盛已然知晓，故其未将解除合同的意思表示送达李盛，一审法院亦难以认定双方之间的房屋租赁合同关系于2016年12月31日解除。李盛在本案中以吴远炎、尹孔月欠付租金为由要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，而在不定期租赁中吴远炎、尹孔月与李盛均有权随时要求解除合同，故李盛要求确认解除双方之间的不定期租赁合同关系的诉讼请求，于法不悖，一审法院予以支持。考虑到涉案房屋所在市场早已于2017年1月28日停止经营，吴远炎、尹孔月若继续向李盛支付租金则显失公平，故李盛提出的解约理由，一审法院难以采纳。
二、合同解除的后果如何处理
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。
关于合同解除的后果，就本诉部分而言，吴远炎、尹孔月要求李盛返还商铺保证金3,000元，既缺乏相应的支付凭证，李盛亦不予认可，故吴远炎、尹孔月该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于吴远炎、尹孔月要求李盛返还已付租金33,500元的诉讼请求,其一，在本案诉讼之前，吴远炎、尹孔月并无证据证明其已和李盛办理了涉案房屋交接手续；其二，即使吴远炎、尹孔月自认于2016年12月底搬离涉案房屋，其亦未提供证据证明在其搬离涉案房屋之前经营受到损失或影响；其三，根据2016年11月22日告知书内容，涉案房屋至少可以使用至2016年12月30日；其四，涉案房屋所在市场已于2017年1月28日关停，因此无论李盛是否能够从吴远炎、尹孔月处接收、占有涉案房屋，李盛都无法从空置的涉案房屋中获取相应的使用利益。综上。一审法院认为吴远炎、尹孔月应向李盛支付自2016年12月16日至2017年1月27日止的租金为宜，即李盛应向吴远炎、尹孔月返还自2017年1月28日至2017年6月15日已收取的租金25,754.45元。
关于吴远炎、尹孔月因建筑被拆除而造成的装修损失及搬迁损失的主张，一审法院均不予支持，理由在于：第一，涉案房屋并未被拆除，仍在原址，因此吴远炎、尹孔月上述两项诉讼请求的前提即不存在；第二，吴远炎、尹孔月为承租人其在装修投入时理应对租赁期届满后不续约的风险有评估，即便在不定期租赁中吴远炎、尹孔月亦应对李盛有权随时解除双方之间的房屋租赁合同关系具有相应的风险意识，因此吴远炎、尹孔月已将装饰装修的投入费用作为实现租赁合同目的的必要成本。根据吴远炎、尹孔月自认其亦是于该协议履行期限届满后才搬离涉案房屋，因此吴远炎、尹孔月在租赁期间对装修费用实际已进行了分摊，其已对相应装饰装修等进行了最大化地利用，租赁目的已经实现；第三，吴远炎、尹孔月所主张的搬迁费用，其提供的证据并不充分，且搬迁费为一次性费用，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，故上述费用李盛作为出租人不应予以赔偿。
关于吴远炎、尹孔月违约金的诉讼请求，如上所述，本案吴远炎、尹孔月与李盛之间的房屋租赁合同关系因不可归责于双方原因而解除，吴远炎、尹孔月无法使用涉案房屋亦非李盛所阻止，故吴远炎、尹孔月该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于李盛反诉部分的主张，租赁合同解除后，吴远炎、尹孔月理应将涉案房屋返还李盛，在本案诉讼之前并无证据证明双方已就涉案房屋办理了交接手续，故李盛该项诉讼请求，一审法院予以支持。但鉴于李盛已于2018年1月8日接收了涉案房屋，该项诉讼请求实际已经履行完毕，故在判决部分不予载明。关于李盛要求吴远炎、尹孔月支付自2017年6月16日至实际返还涉案房屋之日止的租金及违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持，理由同上，不再赘述。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百三十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、确认吴远炎、尹孔月与李盛之间的就位于上海市松江区XX镇XX公路XX号（XX城XX区XX栋）一楼11号房屋租赁合同关系解除；二、李盛于判决生效之日起十日内返还吴远炎、尹孔月自2017年1月28日至2017年6月15日的租金25,754.45元；三、驳回吴远炎、尹孔月的其余诉讼请求；四、驳回李盛其余反诉请求。一审案件受理费4,502元，减半收取2,251元，反诉案件受理费515元，合计诉讼费2,766元，由吴远炎、尹孔月负担2,067元（已付），李盛负担699元（已付142元，剩余557元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。一审法院关于涉案房屋所在贸易城市场已经停止经营被关闭而失去了作为商品交易市场的价值，涉案房屋对被上诉人而言失去了使用价值、对上诉人而言亦无法获取相应的使用利益，故被上诉人若继续向上诉人支付租金则显失公平的认定是正确的，应予维持。一审法院结合本案实际，按照公平原则，判决由上诉人向被上诉人返还租金，并无不当。
综上所述，上诉人李盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,393.86元，由上诉人李盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年三月二十三日
书记员 张功楷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；