湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江夏民二初字第01419号
原告施从平。
委托代理人肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告武汉福地明珠置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区大桥新区大花岭小区。
法定代表人林凤辉，董事长。
委托代理人云平，湖北君博律师事务所律师。
原告施从平诉被告武汉福地明珠置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序公开开庭进行审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施从平诉称：2012年1月8日，我与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189558）（以下简称合同），我购买了位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园AB幢1单元8层4号房，我向被告支付购房款442484元。合同第九条约定被告应于2012年9月30日前将符合条件的商品房交付给我使用，但在约定的交房期限之日，被告未能满足交付条件，也未能向我交付房屋，直至我起诉之日，被告仍未达到交付条件。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告在2016年1月30日前办理完初始登记；2、被告赔偿逾期交房违约金，违约金以房屋总价款442484元为基数，按每日万分之一的标准，从2012年10月1日起计算至符合交房条件之日止；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告武汉福地明珠置业有限公司辩称：1、原告第一项诉讼请求应当予以驳回，现在尚不具备办理初始登记条件；2、原告已经收房，并与我公司签订逾期交房补偿协议，现在要求我公司支付逾期交房违约金，显失公平，也无依据；3、合同约定的逾期交房违约金过高，要求予以调整。
经审理查明，2012年1月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为夏113189558），约定原告购买被告福地明珠公司预售的位于武汉市江夏区大桥新区大花岭村大花岭村湾改造一期（地块二）福地家园第AB幢1单元8层4号房，房屋总价款为442484元整。该合同第九条约定：出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供水、供电、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；……。第十一条第一款第（2）项约定：出卖人如未按期将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。第十二条约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；…。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。合同还约定了其他事项。合同签订前及之后，原告依约付清了全部购房款。
2012年11月26日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地家园AB栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主，现福地家园AB栋已竣工验收合格，符合交房条件。请各位业主于2012年11月29日前办理收房入住手续为感。”2012年11月30日，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司再次发布一份《通知》，内容为“各位业主：武汉福地明珠AB栋按合同约定应于2012年9月30日交房的业主。我公司通知于2012年11月29日前交房，逾期60天。其中因武汉地区发生重大责任事故，建筑工地因政府行政强制措施停工30天。这期间属于不可抗力，实际逾期30天。我公司承担违约责任，与业主协商后决定认减半年物业服务费的方式承担违约责任。特此通知。”
2012年11月30日，原告与武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司签订《逾期补偿》，内容为：本人施从平购买福地家园AB座A座804号房，建筑面积100.59㎡。因开发商逾期交房，本人同意补偿半年物业管理费人民币捌佰叁拾叁整（￥833.00），作为违约补偿。原告在该协议“业主签章”处签名，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司在“开发商签章”处加盖印章。当日，原告办理收房手续。此后，武汉泽洁物业管理有限公司减免了原告半年的物业管理费。
另查明，2012年9月16日，被告与监理单位、施工单位办理了《住宅工程分户验收汇总记录》，验收结论为符合住宅工程质量分户验收规范要求。2015年11月5日，武汉市江夏区国土资源和规划局向被告颁发了武规（夏）验（2015）067号《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。
以上事实，有双方当事人的陈述、武汉市商品房买卖合同、通知、逾期补偿、住宅工程分户验收汇总记录、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明等证据，上述证据经本院审核，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。本案争议焦点有三个，本院评判如下：
一、被告是否存在逾期交房的违约行为、是否应承担相应违约责任。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格后，方可交付使用”以及双方签订的商品房买卖合同第九条约定“出卖人应在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收”，由此可见，包括工程质量验收在内的各个单项竣工验收（水、电、气、人防、消防、规划等专项验收）是由法律和行政法规规定的商品房交付条件。鉴于房屋是特殊商品，房屋不但要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。且双方在合同第九条约定“4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，故双方将竣工验收备案证的取得作为约定的交付条件。本案中，截止2016年2月18日，被告向原告交付的房屋尚未办理竣工验收备案证，故其交付的房屋仍不符合约定的交房条件，即使原告已于2012年11月30日收房，被告也应承担逾期交房的违约责任。对于被告辩称原告办理了收房手续，即视为其交付的房屋符合交房条件的意见，本院不予采信。
二、签订逾期补偿协议后，被告是否还应承担逾期交房的违约责任。
被告福地明珠公司辩称，原告于2012年11月30日收房时，被告已经通过减免半年的物业管理费的方式向其支付了逾期交房的违约金，并在《逾期补偿》协议上签字确认，其不应再主张逾期交房违约金。原告认为，该补偿协议仅能证明被告支付了延期两个月交房的补偿金，而非违约金。
本院认为，武汉福地明珠置业有限公司龙发分公司于2012年11月30日发布《通知》“……，合同约定应2012年9月30日交房，我公司通知2012年11月29日前交房，逾期60日。……与业主协商后决定减免半年物业服务费的方式承担违约责任”及原告于2012年12月3日签署的《逾期补偿》“……，因开发商逾期交房，本人同意……，作为违约补偿”，根据上述通知可知，原告与被告就原告收房之前的，被告逾期交房的违约金达成了一致意见，对于收房之后的违约金，原告未表示放弃，被告福地明珠公司仍应向原告支付违约金。
关于2012年11月30日之后的违约金，根据合同第十一条第一款第（2）项约定：……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。本案中，房屋总价款为442484元整，合同约定逾期交房违约金按照每日万分之一的标准，但鉴于原告已于2012年11月30日收房。结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给原告所造成的实际损失情况考量，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金，本院确定本案违约金以日万分之0.5的标准计算较为合理。故被告福地明珠公司应以442484元为基数，以每日万分之0.5为标准，向原告支付从2012年12月1日起至房屋实际符合交付条件之日止的违约金。
三、被告是否应限期办理初始登记。
关于原告要求被告限期办理初始登记的诉请，本院认为，能否如期办理初始登记，应该以被告能否交付符合条件的房屋为前提，而被告不能交付符合约定的房屋已经既成事实，并被判定承担违约责任至违约情形消失时止。只有在办理初始登记的该前提条件成就而被告拒不办理时，才可以判令其限期完成办理义务，故原告该项请求不应支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告武汉福地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告施从平支付逾期交房的违约金，违约金以442484元为基数，以每日万分之0.5的标准从2012年12月1日起计算至房屋实际符合交房条件之日止；
二、驳回原告施从平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1100元，减半收取为550元，由被告武汉福地明珠置业有限公司负担450元，由原告施从平负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名-
湖北省武汉市中级人民法院，帐号-17×××67，开户行-农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈玲霞
二〇一六年三月二十五日
书记员 许 念