贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终67号
上诉人（原审被告）刘开宪，男，1966年12月19日生，毛南族，贵州省平塘县人，农民，户籍所在地平塘县，现住平塘县。
被上诉人（原审原告）尹莉芬，女，1964年10月12日生，彝族，贵州省平塘县人，住平塘县平舟镇。
上诉人刘开宪与被上诉人尹莉芬房屋租赁合同纠纷一案，平塘县人民法院于2015年11月30日作出（2015）平民初字第890号民事判决后，刘开宪不服，向本院提出上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2013年10月中旬，原告尹莉芬与被告刘开宪达成口头房屋租赁协议，原告尹莉芬向被告刘开宪交付租房定金2000.00元。2013年12月14日，原告尹莉芬向被告刘开宪交付剩余租金10000.00元。被告刘开宪将自己家位于平塘县平湖镇围楼自建民房的三楼出租给原告尹莉芬。双方未签订有书面的房屋租赁协议，被告刘开宪在收到尹莉芬交来的全部租金后，当日出具了领条一张，领条上写明“今收到尹莉芬交来两年房租付清12000.00元整”，同时附条件写明“2014年2月28日进来，如不进来刘开宪就出租给别人，到时房子租出去才退租金”，被告刘开宪在领条上签字、盖印。至今原告尹莉芬未入住，并要求被告刘开宪退还租金未果，故诉至人民法院，请求判如所请。
原审原告尹莉芬一审诉称：2013年12月14日原告与被告达成房屋租赁协议，原告租赁得被告位于平塘县平舟镇围楼自建民房的三楼。原告于2013年12月14日支付给被告12000.00元，其中包含2000.00元定金。同时约定，如原告不入住，被告将房屋转租给他人，直到房屋转租成功，被告才将原告租金退还。领条签订当日，被告承诺若事后房屋租赁合同解除，合同中的10000.00元租金将视为原告借给被告。领条签订后，原告与被告多次交涉要求搬进去，被告至今未将房屋钥匙交给原告。故请求人民法院判令被告返还原告租金人民币12000.00元，并承担本案诉讼费。
原审被告刘开宪一审辩称：原告与被告双方是自愿达成房屋租赁协议，约定房屋每年的租金为6000.00元，租期为两年。在收到原告给付的定金2000.00元和剩余租金10000.00元后，被告出具了领条一张，并将房屋钥匙交付给了原告，由于原告自己的原因未入住，自己不应该退还租金。
一审审理认为：原、被告双方订立租赁合同，被告在收到租金后出具了领条，且领条中明确租金、租赁期限及附条件解除租赁合同的条件，均系双方的真实意思表示，理应按照约定履行各自的义务。双方对是否交付钥匙均未提交证据予以证实，故应以是否入住和重新出租综合认定合同解除时间。2013年12月14日原告交付全部租金、被告刘开宪出具领条，该时间应视为租赁合同开始时间。2014年2月28日，原告尹莉芬未入住，按照领条约定，该时间可以理解为租赁合同附条件解除时间。期间，原告尹莉芬租赁得被告刘开宪房屋的时间为74天，租金为12000.00÷（365天×2年）×74天=”1216.00元，该部分钱款应由原告尹莉芬承担。从2014年3月1日起，被告刘开宪应按照约定，将房屋对外出租。因双方约定“如不进来刘开宪就出租给别人，到时房子租出去才退租金”是退重新出租之后剩余时间的租金还是全部租金不清楚，也可理解为重新出租给别人视为合同终止。因原告订立租赁合同为二年，而合同解除的约定不明，而以不入住即为终止合同对被告也不够公平。因为合同终止重新出租也需要一定的时间，但被告刘开宪在原告没有入住后，没有及时将房屋出租公告散发出去。据此，双方对此期间的租金损失均应承担相同责任，扣除实际占用期间的费用后，各自承担二分之一较为适当，即承担（12”000.00元－1216.00元）×50%=”5392.00元。据此，原告从房屋租赁合同解除到向法院主张权利，期间一年有余，原告应尽早主张权利，避免损失扩大。鉴于原告的消极主张，对该期间产生的损失，原告亦应承担一定责任，即承担（12”000.00元－1216.00元）×50%=5392.00元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：由被告刘开宪在本判决生效后10日内返还原告尹莉芬租金人民币伍仟叁佰玖拾贰元整（￥5392.00元）。案件受理费人民币100.00元，减半收取50.00元，由原、被告各负担25.00元。若被告刘开宪在上述指定期间内未完全履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起，按人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，刘开宪不服，向本院提出上诉，称：1、原判认定事实错误，不符情理，违反法律。2013年10月中旬之前上诉人的房屋是出租给他人的，因被上诉人有意承租上诉人的房屋，并在没有签订正式的房屋合同情况下于2013年10月向上诉人提前交付2000元定金。2013年12月14日，上诉人在收条签字并加盖私章，从内容看，此收条是一张简单的房屋租赁合同，期限2年，租金12000元，并附加条件写明“2014年2月28日进来，如不进来刘开宪就出租给他人，到时房子透出去才退租金”。按照约定上诉人交付房屋给被上诉人，至于被上诉人在房屋居住时间长短，是其自身事情。被上诉人所称被上诉人没有交付房屋钥匙以及关于上诉人承诺如解除合同，合同中的1万元租金视为被上诉人借给上诉人均无事实依据。被上诉人也没有证据证明此房屋上诉人在近2年内又出租他人。此外，上诉人也没有入住此房屋。2、原判存在严重的逻辑矛盾且适用法律不当。本案当事人双方的房屋租赁合同依法成立有效，租金、租期明确，一审在合同租期尚未履行结束的情况下，判决上诉人返还被上诉人5392元租金错误。故请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人尹莉芬二审辩称：一审判决事实认定正确、逻辑合同、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：因被上诉人尹莉芬分别于2013年10月中旬、2013年12月14日向被上诉人刘开宪交付租房定金2000.00元、两年房租10000元后，上诉人刘开宪于2013年12月14日出具领条，双方并同时约定“2014年2月28日进来，如不进来刘开宪就出租给他人，到时房子租出去才退租金”，故双方当事人已形成房屋租赁合同关系，因此合同系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，双方当事人应按照约定享有权利、履行义务。被上诉人尹莉芬在履行合同过程中，虽未进入租赁房屋，但单方要求解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，尹莉芬依法应当承担违约责任，故根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，尹莉芬应承担无权要求返还定金的违约责任。同时，上诉人刘开宪对被上诉人尹莉芬要求解除此房屋租赁合同的事实早已知晓，依法应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定、本着诚实信用原则，采取及时散发房屋出租公告，将房屋出租出去等适当措施防止损失的扩大，但没有；而被上诉人尹莉芬也未本着诚信原则，积极依法定程序处理此民事纠纷，但直到2015年10月9日才向人民法院起诉，故双方的行为导致被上诉人尹莉芬违约后上诉人刘开宪的损失进一步扩大，双方对此均有责任，但刘开宪在2014年2月28日后享有出租与否的权利，然怠于行使，故其对扩大的损失应承担更大的责任，所提不应退还全额租金的请求无法律依据，不予支持。因双方当事人2013年12月14日形成房屋租赁合同关系，到尹莉芬于2015年10月9日向人民法院起诉时，因房屋空置导致的租金损失，一审法院确定的分担处理并无不当，裁判结果符合本案事实与交易习惯。
综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果恰当，应予维持；上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘开宪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
审 判 员 高 潮
代理审判员 陆良艳
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 卢 艺