云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云09民初103号
原告：瑞华国银投资管理有限公司。住所地：山东省青岛市即墨市青岛蓝色硅谷核心区滨海公路***号。
法定代表人：张毅明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：彭军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：临沧市泛华物流有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区闲庭水榭*栋。
法定代表人：陈文顿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈双辉，男，汉族，生于1988年1月5日，家住福建省安南市，现住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。
被告：临沧华裕生态农业有限公司。住所地：云南省临沧市耿马自治县勐撒镇撒马坝。
法定代表人：杨家全，该公司董事长。
被告：云南省临沧市泛华林业投资发展有限公司。住所地：云南省临沧市临翔区博尚镇大芋地。
法定代表人：陈景元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈双辉，男，汉族，生于1988年1月5日，家住福建省安南市，现住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。
原告瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华国银公司）与被告临沧市泛华物流有限公司（以下简称泛华物流公司）、临沧华裕生态农业有限公司（以下简称华裕生态公司）、云南省临沧市泛华林业投资发展有限公司（以下简称泛华林业公司）担保借款合同纠纷一案，本院2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞华国银公司的委托诉讼代理人彭军，被告泛华物流公司、泛华林业公司的委托诉讼代理人陈双辉，被告华裕生态公司的法定代表人杨家全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞华国银公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带归还借款本金14000000元及实际付清之日止的利息、复利、罚息（至2016年1月31日止为922558.27元，之后按合同约定计算，以银行结息单为准）；2、如不能即时归还欠款本息，原告对抵押物耿国用（2011）第3-16号土地使用权折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、三被告承担本案产生的一切费用，包括律师费、诉讼费、评估费、保全费及其他实现债权的费用。事实和理由：泛华物流公司系中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称临沧工行）的小型企业客户，2013年11月27日，华裕生态公司与临沧工行签署《最高额抵押合同》，约定华裕生态公司以其名下位于耿马自治县勐撒镇撒马坝耿国用（2011）第3-16号土地使用权作抵押，为泛华物流公司2013年11月27日至2015年11月26日期间的贷款提供最高额16000000元担保。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。在耿马自治县国土资源局办理了抵押登记，临沧市国有资产经营有限责任公司同意华裕生态公司抵押行为。2014年12月19日，泛华物流公司与临沧工行签订《小企业借款合同》，借款14000000元，借款期限12个月，借款利率为固定年利率7.28%，逾期加收50%的罚息。同日，临沧工行与泛华林业公司签订《保证合同》，泛华林业公司为泛华物流公司的上述借款提供连带保证。临沧工行发放了贷款，但泛华物流公司未能履行还本付息义务。2016年3月25日，中国工商银行股份有限公司云南分公司与中国华融资产管理股份有限公司签署《资产转让协议》，将上述借款合同下的全部权利转让给中国华融资产管理股份有限公司，并在云南日报刊登了债权转让公告。2016年5月17日，中国华融资产管理股份有限公司又与原告签署《资产转让协议》，再将上述债权转让给原告，并刊登了债权转让公告，原告为此提起诉讼。
泛华物流公司和泛华林业公司承认瑞华国银公司主张的事实和诉讼请求。
华裕生态公司辩称，抵押土地租赁给他人从事农作物生产，临沧工行明知抵押物不能抵押，与华裕生态公司签订《最高额抵押合同》，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十二条的规定，华裕生态公司与临沧工行签订的《最高额抵押合同》无效。泛华物流公司还在正常经营，不存在无力还款的事实材料，该笔贷款应由泛华物流公司自行偿还。原告自行承担因本案产生的一切费用。
瑞华国银公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：最高额抵押合同、小企业借款合同、保证合同、土地使用权证、他项权利证明书、声明书、贷款抵押承诺书、借款凭证、提示欠息通知书、资产转让协议及公告等。
泛华物流公司、华裕生态公司、泛华林业公司对瑞华国银公司提交的上述证据无异议。
泛华物流公司、华裕生态公司、泛华林业公司未向本院提交证据。
经审查，本院认为，瑞华国银公司提交的上述证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月27日，临沧工行与华裕生态公司签订0142号《最高额抵押合同》，约定华裕生态公司以其名下位于耿马自治县勐撒镇撒马坝耿国用（2011）第3-16号土地使用权作抵押，为泛华物流公司2013年11月27日至2015年11月26日期间的贷款提供最高额16000000元担保。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2013年12月2日在耿马自治县国土资源局办理了抵押登记，领取了耿他项（2013）第591号他项权利证书。2014年11月21日，临沧市国有资产经营有限责任公司向临沧工行出具《贷款抵押承诺书》，同意用华裕生态公司的土地为泛华物流公司贷款作抵押担保。
2014年12月19日，临沧工行与泛华物流公司签订0039号《小企业借款合同》，借款14000000元，借款期限12个月，借款利率为固定年利率7.28%，逾期罚息利率在借款利率基础上加收50%。本贷款用0142号《最高额抵押合同》下的土地使用权作担保。如不能如期还款通过诉讼解决，由泛华物流公司承担为实现债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等。同日，临沧工行与泛华林业公司签订0039号《保证合同》，泛华林业公司为泛华物流公司的上述借款提供连带责任保证，保证的范围包括借款本金、利息、复利、违约金等以及实现债权的费用，保证期为主合同项下的借款期限到期日次日起两年。
合同签订当日，临沧工行向泛华物流公司发放了14000000元借款，借款到期，泛华物流公司未能履行还本付息义务。2016年3月25日，中国工商银行股份有限公司云南分公司与中国华融资产管理股份有限公司签订《资产转让协议》，将上述《小企业借款合同》及《担保合同》的全部权利转让给中国华融资产管理股份有限公司，并于2016年4月5日在云南日报刊登了债权转让公告。2016年5月17日，中国华融资产管理股份有限公司又与瑞华国银公司签订《资产转让协议》，将上述债权转让给瑞华国银公司，2016年7月28日在云南日报刊登了债权转让公告。瑞华国银公司取得债权后，向本院提起诉讼。
本案争议的焦点为：临沧工行与华裕生态公司签订的《最高额抵押合同》是否有效。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十四条、第四十一条、第四十二条规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权可以抵押，土地使用权抵押由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押物登记，应当办理抵押物登记的，抵押合同自登记之日起生效，抵押登记自抵押合同生效时设立。本案中，华裕生态公司为泛华物流公司提供的抵押担保符合法律规定，抵押权依法设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十二条规定：“当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分抵押无效。”本案华裕生态公司抵押的仅是土地使用权，其地上农作物并未同时抵押，该抵押土地存在租赁关系并不影响抵押的设立。故临沧工行与华裕生态公司签订的《最高额抵押合同》合法有效。
综上所述，本院认为，临沧工行与泛华物流公司签订的《小企业借款合同》、与华裕生态公司签订的《最高额抵押合同》、与泛华林业公司签订的《保证合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，应予以确认。双方均应本着诚实信用的原则，全面、适当地履行合同约定的义务，临沧工行依约履行了借款义务，泛华物流公司未按约支付本金及利息，已违反合同约定，构成违约，应承担还本付息的违约责任。泛华林业公司未按约履行保证责任，构成违约，应承担连带保证责任。华裕生态公司用其土地使用权作抵押担保，并在相关部门办理了抵押登记，抵押权设立。临沧工行与中国华融资产管理股份有限公司签订《资产转让协议》，中国华融资产管理股份有限公司与瑞华国银公司签订《资产转让协议》，并以公告形式履行了通知义务，符合债权转让的法律规定，债权转让生效，债权受让人瑞华国银公司取代原合同债权人临沧工行享有原合同约定的全部债权。瑞华国银公司要求泛华物流公司偿还借款本金及利息、复利、罚息，要求泛华林业公司承担连带保证责任，要求对华裕生态公司提供的抵押物享有优先受偿权，合理合法，本院予以支持。瑞华国银公司要求泛华物流公司、华裕生态公司、泛华林业公司承担律师费、评估费、保全及其他实现债权的费用，但无具体明确的诉请标的，亦未提供相应的证据证实，对该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条之规定，判决如下：
一、被告临沧市泛华物流有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告瑞华国银投资管理有限公司借款本金14000000元及至2016年1月31日止的利息922558.27元；2016年2月1日起至还清款之日止的利息按合同约定利率计算。
二、被告云南省临沧市泛华林业投资发展有限公司对上述第一判项的借款本息承担连带保证责任。
三、原告瑞华国银投资管理有限公司对被告临沧华裕生态农业有限公司耿国用（2011）第3-16号土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得价款在上述第一判项的借款本息且16000000元范围内享有优先受偿权。
四、驳回原告瑞华国银投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费111335元，由被告临沧市泛华物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审判长 李鸿武
审判员 苏国权
审判员 张 丽
二〇一七年九月五日
书记员 李 佳