上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初13906号
原告(反诉被告)：上海三德兴房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：高铨志，董事长。
被告(反诉原告)：上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山工业区。
法定代表人：张和运，总经理。
委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢璇，上海久光律师事务所律师。
原告上海三德兴房地产有限公司(下称三德兴公司)与被告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司(下称巴贝�公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日作出(2015)嘉民三(民)初字第1572号民事判决后，原告上海三德兴房地产有限公司不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2016年11月9日作出(2016)沪02民终5950号民事裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，被告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司提起反诉，本院依法予以受理。被告委托诉讼代理人汤志红、谢璇到庭参加诉讼。原告上海三德兴房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法裁定按撤回本诉处理，对反诉缺席审理。本案现已审理终结。
反诉原告巴贝隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年3月7日订立的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告租金62,730元及保证金94,095元；3、判令反诉�告赔偿反诉原告装饰装修损失50万元、设计费损失8万元，广告位损失5万元，律师费损失4万元，合计67万元。事实和理由：2014年3月7日，巴贝隆公司与三德兴公司订立三德商务广场《房屋租赁合同》一份，约定：巴贝隆公司承租三德兴公司所有的上海市墨玉南路XXX号二层B21室房屋，用于餐饮经营；租金31,365元/月，每两个月为一个支付周期，先付后用；租期5年，自2014年9月1日至2019年8月31日，装修免租期2.5个月，自2014年6月15日至2014年8月31日，2014年4月7日前支付首期租金62,730元，合同签订时支付保证金94,095元；因三德兴公司过错造成巴贝隆公司无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的，巴贝隆公司有权解除合同，三德兴公司应向巴贝隆公司支付三个月租金总和的违约金，不足抵付巴贝隆公司损失的还应赔偿差额；双方另对房屋的使用和维修、合同的终止等作出了相关约定。合同生效后，巴贝隆公司按约支付了首期租金及保证金。之后，由于房屋实际面积的减少、室号的变更，双方签订了补充协议，将月租金调整为31,231元。三德兴公司于2014年9月30日方向巴贝隆公司交付房屋，巴贝隆公司在接收房屋后投入大量资金进行装修装饰，并按相关法律规定要求办理分支机构的证照，无奈因三德兴公司未办理房产登记而致无法办理。巴贝隆公司多次与三德兴公司及相关部门沟通，均无果，无奈之下于2015年3月开始试营业，不料几天之后即被上海工商行政管理局嘉定区安亭分局责令整改。2015年6月30日，三德兴公司将承租房屋强行加锁，致使巴贝隆公司无法使用房屋。综上，为维护反诉原告合法权益，遂涉讼。
反诉被告上海三德兴房地产有限公司未答辩。
反诉原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：
1、上�市房地产权证复印件，证明签订租赁合同时，反诉被告向反诉原告提交了系争房屋之外的产权证误导反诉原告，反诉原告对于合同的签订并无过错；
2、安亭工商所及环保办录音材料、调查笔录，证明餐饮企业申办营业执照前必须进行环评，而反诉被告因为未取得房产证，导致反诉原告无法办理环评；
3、反诉被告函件，证明反诉被告承诺在能够办出营业执照之前免收各商家租金，同时证明因反诉被告原因，各商家无法办理出营业执照；
4、二审审理笔录、录音光盘及相应文字材料、解除租赁合同通知函，证明反诉被告于2015年6月30日将所谓欠租的全部商户加锁，其所发解除函的内容也予以了印证；
5、建筑设计合同及收据，证明反诉原告支出设计费8万元；
6、装修合同及清单，证明反诉原告投入大量财力进行了装修装�；
7、聘请律师合同及相应发票，证明反诉人为诉讼支出律师费4万元；
8、漏项清单及相应照片，证明审价漏项总额为285,824.19元。
本院经审理查明，2014年3月7日反诉原、被告签订一份三德兴商务广场《房屋租赁合同》，约定反诉被告三德兴公司(甲方)将位于上海市嘉定区安亭镇墨玉南路XXX号二层B21室(店铺)即系争房屋出租给反诉原告巴贝隆公司(乙方)用于经营餐饮。租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，双方约定，甲方于2014年6月15日前将系争房屋交付乙方先行装修，系争房屋所处的三德商务广场暂定于2014年9月1日整体营业，装修免租期自2014年6月15日起至2014年8月31日止，甲方如内部施工原因无法按时交房，则交房日期、租赁期限和首期租金付款期限相应顺延，双方互不追究责任。租金每月为人民币31,365元，租金调整规则为第一年第二年租金保持不变，第三年开始在上一年租金基础上递增5%；租金每二个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为2014年4月7日前。双方约定乙方在签订本合同的同时，向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金即人民币94,095元。
合同还约定，乙方应按时向甲方支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则需按应付未付租金总额的千分之五向甲方支付违约金，持续逾期十五日以上或累计逾期六十日以上的，甲方有权解除合同，另可无条件断水断电无须承担任何责任，并书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的三倍支付违约金，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同还约定甲方有下列情形之一的，甲方应向乙方支付三个月租金的总和作为违约金，并应将租赁保证金在结清应付费用后退还乙�。支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿乙方实际损失与违约金的差额部分(乙方实际损失包括对租赁房屋进行装修、装潢、加装不可拆移的固定设施的费用，以上具体费用，由双方认可的评估公司进行评估，最终以评估公司评估的现价为准)。一、若因甲方无权出租房屋而造成乙方无法使用出租房屋并给乙方造成损失的；二、若完全因甲方过错造成乙方无法正常经营持续超过15天，或累计超过60天的；三、租赁期间，非本合同规定的情况或法定情形，甲方中途解除合同的。合同还约定，如双方在履行合同中发生争议，协商不成向法院起诉，因此产生的所有诉讼费、律师费、差旅费等，概由败诉方负担。合同还约定了其他内容。
合同签订后，反诉原、被告又于2014年签订一份《补充协议》，约定将系争房屋号码变更为上海市嘉定区安亭镇墨玉�路XXX号二层221室。原租赁面积为358.05平方米，现变更为建筑面积356.52平方米；由于建筑面积减少1.53平方米，因此首年月租金变更为31,231元，该补充协议还约定租金具体计算方法。三德兴公司于2014年9月30日将系争房屋交付巴贝隆公司，由巴贝隆公司签署房屋交接确认书。巴贝隆公司支付三德兴公司二个月租金人民币62,730元及保证金94,095元。期间巴贝隆公司对系争房屋进行了装修并申办证照，因未通过环评致无法办理营业执照。2015年5月27日三德兴公司发给巴贝隆公司通知函，要求巴贝隆公司支付第二期、第三期租金。同年6月3日三德兴公司又发函给巴贝隆公司，要求巴贝隆公司支付租金。2015年6月11日三德兴公司发给巴贝隆公司解除租赁合同通知函，通知巴贝隆公司双方租赁合同于巴贝隆公司收到本通知之日起正式解除，并告知巴贝隆公司将于2015年6月29日断水断电并�回房屋。
另查明：系争房屋于2016年1月21日取得房地产权证。2015年1月12日，三德兴公司向租户承诺，即日起至该公司提供应该提供的证照让各位小业主可以去办理营业执照为止，暂时免除各业主的租金。巴贝隆公司为本次诉讼支出律师费4万元。
审理中，本院于2016年2月26日向上海市嘉定区安亭镇环保办公室工作人员调查咨询有关餐饮企业申办环评手续是否需要房地产权证，答复是按照现有规定，餐饮企业凡涉及油、烟类的，在申办营业执照前必须先办理环评，而办理环评需有房地产权证。
审理中，本院根据巴贝隆公司的申请，委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行了审价。上海沪港咨询有限公司于2017年5月27日出具《司法审价报告》，鉴定结论为：系争商铺的装修及安装工程造价为294,002元，根据租赁合同约定的租赁期限，按照申请鉴定的时间节点折旧后的残值为144,531.38元。巴贝隆公司认为该审价报告存在漏项未计算，金额为285,824.19元，并提交了清单及照片；同时认为残值所剩余年限应从三德兴公司将店铺加锁的时间即2015年6月30日作为时间节点。关于巴贝隆公司所称漏项问题，鉴定人员出庭进行了说明，其中多项已综合考虑在定额材料价内，部分未计入的项目系可移动设备及巴贝隆公司未提供付款凭证的费用。
审理中，三德兴公司于2017年7月17日向本院提交要求巴贝隆公司归还房屋的申请书。本院于2017年7月19日向巴贝隆公司释明，鉴于双方对于终止履行合同均无异议，要求巴贝隆公司尽早与三德兴公司办理房屋交接手续，以免扩大损失。巴贝隆公司表示知晓，但表示三德兴公司已于2015年6月30日将承租房屋强行加锁，房屋已处于三德兴公司控制之中。
本院认为，反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合原审的诉讼请求和重审的反诉请求，本院认为双方对于终止履行合同均无异议，故对于反诉原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。关于反诉原告要求返还租金的诉讼请求，因反诉被告承诺在其未向承租户提供可以办理营业执照的材料前免除租金，而反诉原告在租赁房屋办出产证之前无法办理营业执照，故反诉原告要求返还该期间已支付的租金62,730元合法有据，本院予以支持。租赁合同终止履行后，反诉原告要求反诉被告返还押金94,095元合法有据，本院予以支持。关于反诉原告主张的装修损失，本院认为装修损失的金额按照鉴定报告审定的造价并�照租赁期限进行年度分摊折旧后的残值144,531.38元计算，鉴于在签订房屋租赁合同及补充协议时，双方对于反诉被告当时尚未办理系争房屋的初始登记均是知道或应当知道的，对于没有房地产权证可能对办理营业执照产生影响也是知道或应当知道的，故双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，根据双方的过错大小，本院酌情确定反诉被告应承担反诉原告装修损失的60%即86,718.83元。反诉原告所称的漏项鉴定人员已经进行了说明，本院认为鉴定报告未将可移动设备及未提交凭证的费用计入并无不当，而反诉原告以反诉被告于2015年6月30日将店铺加锁为由要求将2015年6月30日作为计算装修残值的时间节点的意见也缺乏依据，本院不予采信。关于反诉原告主张的律师费，本院认为应按照双方的过错大小进行分担，即反诉被告应承担律师费的60%即24,000元。关于反诉原告�张的广告费，其并未提交证据证明该项支出，故本院不予支持。关于反诉原告主张的设计费，因其提交的设计合同上并无工程地址，无法显示该合同与本案的关联性，且仅提供了收据不足以证明其实际支出了该费用，故对于反诉原告的该项请求，本院不予支持。审理中，反诉被告上海三德兴房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司与反诉被告上海三德兴房地产有限公司于2014年3月7日订立的《房屋租赁合同》；
二、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海�贝隆餐饮企业管理有限公司租金62,730元；
三、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司保证金94,095元；
四、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司装修损失86,718.83元；
五、反诉被告上海三德兴房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司律师费24,000元；
六、驳回反诉原告上海巴贝隆餐饮企业管理有限公司其余诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案反诉受理费6,034.13元，司法审价费15,000元，合计诉讼费21,034.13元，由反诉原告负担8,413.65元，由反诉被告负担12,620.48元。反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 秦 忠
审判员 刘燕枫
审判员 韩 颖
二〇一七年八月三十日
书记员 王 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票�唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。