江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3719号
上诉人（原审被告、反诉原告）：钱澄宇,男,1964年10月31日生,汉族，户籍地江苏省无锡市，现住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：许云鹏，江苏崇宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨洋,女,1993年1月27日生,汉族，户籍地江苏省泗阳县，现住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨伟根，江苏双汇律师事务所律师。
上诉人钱澄宇因与被上诉人杨洋房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
钱澄宇的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.根据办理房贷手续的审核流程，贷款人应先支付首付款并向银行出具付款凭证后才能获得贷款资格，一审法院认为杨洋支付首付款与钱澄宇配合办理过户相辅相成一同进行，是错误的。钱澄宇在杨洋未实际支付3万元首付款前，有权拒绝先行办理过户手续。2.杨洋提交的建设银行个人住房借款合同载明，案涉房屋成交价为48万元，杨洋首付款为15万元。事实上案涉房屋成交价为38万元，首付款为3万元。故是杨洋向银行提供了虚假的购房合同和首付款凭证才取得银行的借款审批。正是由于杨洋无理要求钱澄宇出具收到15万元首付款的虚假凭证，钱澄宇至银行借款审批部门了解到提供虚假资料是无法获取贷款，才拒绝杨洋办理房屋过户的要求，不构成违约。3.杨洋串通房屋中介提交虚假资料骗取贷款，钱澄宇有权拒绝其无理要求。一审法院未审理杨洋取得贷款的合法性，认定以此种方式违法骗取贷款手续合法，适用法律错误。4.杨洋提供虚假资料骗取贷款，事实上也不可能获得贷款，杨洋也未及时补足房款，构成违约，其应向钱澄宇支付违约金。
杨洋辩称，银行贷款是杨洋委托中介机构办理，杨洋已取得了银行贷款的审批，可以继续履行合同，至于杨洋如何获得贷款与本案不存在关联性。杨洋曾多次要求钱澄宇履行合同，钱澄宇明确继续履行，构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
杨洋向一审法院起诉请求：1.钱澄宇继续履行合同协助其办理房产过户手续；2.钱澄宇支付违约金38000元；3.本案诉讼费由钱澄宇负担。审理过程中，杨洋变更诉讼请求为：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.钱澄宇返还定金2万元并赔偿房屋差价60900元，支付居间费用7500元，赔偿违约金38000元；3.诉讼费、评估费由钱澄宇承担。
钱澄宇一审提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.杨洋向其支付违约金38000元；3.杨洋承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2016年8月23日，杨洋（购房人）与钱澄宇（售房人）、无锡龙创房地产投资顾问有限公司（中介方，以下简称龙创公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定钱澄宇将位于无锡市滨湖区震泽三村65-601室的房屋以38万元出售给杨洋，杨洋于2016年8月23日支付定金2万元，于过户当天支付3万元首付款，余款33万元由龙创公司协助办理商业贷款；杨洋于合同签订日向龙创公司支付信息服务费7600元；钱澄宇承诺于全部钱款到账2016年9月28日腾空房屋；贷款过程中杨洋提出终止贷款行为，则需补齐所差房款，继续履行合同并承担由此引起的损失；合同填写的具体贷款金额和年限以银行核定为准，且杨洋保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因杨洋一方原因造成贷款不能正常下发，杨洋承担相应责任及经济损失；买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；双方在办理过户时，应积极配合，如任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，则每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失；如杨洋未按约定时间付款的，则每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失。双方合同另附《附属设施明细表》一份，载明：四个方凳拿走，1个写字台，1个电视柜带走，其余东西全部留下。
另查明：2016年8月23日，杨洋向钱澄宇支付定金2万元，向龙创公司支付中介费5000元。2016年9月26日，杨洋取得中国建设银行股份有限公司无锡分行批准的贷款33万元，抵押物价值为48万元。因税务系统升级，2016年9月23日至2016年10月7日，无锡地区税收工作暂停。2016年10月13日，杨洋向钱澄宇及龙创公司发送《函告》一份，主要内容为：钱澄宇先生：本人与你签订《房屋买卖合同》后，已按合同约定支付定金并于2016年9月3日向中国建设银行无锡分行提交房贷申请材料，并于2016年9月26日成功获批贷款。合同约定于2016年9月28日腾空房屋并完成相关过户手续和余款交付事宜。中介方在9月26日之前电话联系你方与我方，告知无锡房管局与2016年9月23日至10月7日进行系统升级，无法办理过户手续，将延迟至10月8日进行办理过户。10月8日我方电话联系你催促过户并告知贷款已获批，且在中介方明确提出可担保你方能顺利拿到贷款33万元余款的情况下，你方因对贷款事宜存有疑惑的个人因素不配合过户。现函告如下：在接到本函5日内联系中介方共同协助我方办理房屋过户相关手续。
再查明：无锡市滨湖区震泽三村65-601室房屋在2000年10月26日登记至钱澄宇名下，取得方式为房改售房，建筑面积67.96平方米。
为证明所述事实，杨洋申请龙创公司员工高峰出庭作证。高峰到庭述称：其是店长，签合同的时候其不在场，正式参与是从给客户办理贷款开始。开始杨洋自己办贷款，但因手续复杂，就委托其公司帮忙办理。因八月份贷款业务量大，需要排队，另外杨洋前期婚姻状况填错需要更改，还需要钱澄宇提供入账凭证材料，钱澄宇不肯提供。后期经与银行沟通，银行认可了其公司提供的材料。9月22日得知银行贷款获批，之后9月23日至10月7日税务办不了。因21日开始很多人都急着过户，登记中心的号都领完了，所以这单过户来不及，其与钱澄宇联系10月8日往后顺延5天办理过户，钱澄宇没有明确回复。到9月28日晚，钱澄宇夫妻找到店里说今天是合同约定的最后一天，没有办理过户，杨洋违约了。其告知他们因为国家政策原因没有办法按原来合同约定的时间完成过户，且按合同逾期十五天还没办的才视为违约。10月8日杨洋一方一早来店里，让其与钱澄宇沟通，协商过户时间。钱澄宇称没看到贷款审批的材料没有同意过户，要核实贷款情况，要求把贷款合同拿出来他们去银行核实。之后钱澄宇短信告知其公司员工窦广贤，说贷款行为有违规不予过户。之后杨洋向其公司发送了函告，告知要在七个工作日内配合办理过户。其向钱澄宇的妻子打电话，对方称没收到。又向钱澄宇打电话，其告知了钱澄宇函告内容。钱澄宇表示因为贷款存在违规行为不予过户。杨洋对证人证言真实性认可。钱澄宇除对贷款获批时间及其有无说过不过户外，对其他部分予以认可。
审理中，为证明损失，杨洋向法院提出对涉案房屋市价进行鉴定，基准日以2016年9月28日为准。对该基准日，钱澄宇予以确认。经法院委托，江苏方杰房地产评估咨询有限公司于2017年2月25日出具《房地产估价报告》一份，估价结果为涉案房屋包括装饰装修部分在2016年9月28日市场价值为440900元。鉴定中，杨洋支付评估费6140元。对该报告，杨洋无异议。钱澄宇认为地板和其他一些东西已经送人了，不能包含在评估内，价格只能作为参考，是一种估算，且其没有过错，与其无关。
上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、借款合同、不动产登记申请书及当事人陈述笔录等在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，杨洋与钱澄宇签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。根据查明情况，杨洋作为买受人，在签订合同后，积极支付了定金并按积极办理银行按揭贷款。虽然根据双方合同中2016年9月28日钱澄宇拿到全款腾空房屋的约定，杨洋在2016年9月26日才获得银行贷款审批的时间有所迟延，但该情况并不导致合同无法履行，也未达到合同或法定解除条件。而根据合同约定，首付款3万元系在过户时支付，故杨洋支付首付款与钱澄宇配合办理过户应为相辅相成，一同进行。另外，2016年9月23日至2016年10月7日期间，因税收部门系统升级不能办理缴税过户事宜，造成付款及过户时间拖延，并非双方过错。因双方合同已有明确约定，若因杨洋一方原因导致贷款未能发放，由杨洋补齐差额款项并承担相应责任，且杨洋贷款已获银行审批，双方买卖合同的履行并无障碍。且在办理过户时，相关过户及贷款资料均需向不动产登记部门提交进行审核，若审核未通过，即不能过户。在此情况下，钱澄宇作为卖方的权益并不会受到必然侵害，钱澄宇并不享有不予履行过户的抗辩权。但在中介与杨洋通知卖方钱澄宇办理过户事宜时，钱澄宇先是主张杨洋已超过合同约定的付款期限，进而以审查银行贷款为由拖延并拒绝办理相关手续，存在阻碍合同履行的故意，进而导致本次诉讼。因钱澄宇明确不配合办理过户手续，杨洋据此提出解除合同的诉请，予以支持。合同解除后，钱澄宇应向杨洋返还定金2万元。根据合同约定，一方违约造成对方损失超过约定违约金数额的，据实赔偿。涉案合同签订后，无锡地区房屋价格短期内快速上涨，根据评估结果，涉案房屋在2016年9月28日时市场价已涨价至440900元，较之于合同价38万元，价差为60900元。即作为买受人杨洋因钱澄宇的违约在该时间内另行购置相同房屋需多支出60900元。对该多支出部分的损失，钱澄宇应予以赔偿。杨洋因购买房屋支付中介费5000元，系其实际发生的损失，钱澄宇应予以赔偿。根据合同法相关规定，守约方可向违约方主张违约金，违约金不足以弥补损失的，可以主张调高违约金到实际损失。故在杨洋已主张实际损失的前提下，其另行按合同约定金额向钱澄宇主张违约金38000元的诉请，不予支持。因钱澄宇未表示愿意配合办理过户手续，杨洋在此情况下未能支付首付款3万元，并不存在违约情形。故对钱澄宇的反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四、第一百一十六条之规定，该院判决：一、杨洋与钱澄宇于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日立即解除；二、钱澄宇于判决生效之日三日内向杨洋返还定金2万元；三、钱澄宇于判决生效之日三日内向杨洋支付赔偿款65900元；四、驳回杨洋的其他诉讼请求；五、驳回钱澄宇的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7570元，评估费6140元，反诉费3785元，合计17495元，由杨洋负担1495元，由负担16000元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，钱澄宇为证明其主张向本院提交了2017年10月26日中国银行业监督管理委员会无锡监管分局出具的信访事项告知书1份，以证明因杨洋首付款未付清，未办理抵押等原因，建行无锡分行未向杨洋发放贷款。杨洋对该告知书形式上的真实性无异议，但案涉合同履行过程中，杨洋已取得银行放贷批准手续，只要钱澄宇履行过户义务，就能取得贷款。
本案的争议焦点为，钱澄宇未办理房屋过户手续是否构成违约。
本院认为，杨洋与钱澄宇签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。钱澄宇未办理房屋过户手续构成违约。理由：1.合同约定，若因杨洋一方原因导致贷款未能发放，由杨洋补齐差额款项并承担相应责任，故即使杨洋的贷款最后未能实际发放，钱澄宇也有相应的救济途径即由杨洋补齐差额款项。2.一审中，龙创公司员工高峰到庭陈述了证言，钱澄宇对该证人证言除贷款获批时间及其有无说过不过户外，对其他部分予以认可。高峰陈述，9月28日晚，钱澄宇夫妻找到店里说今天是合同约定的最后一天，没有办理过户，杨洋违约了。故其最初不同意办理过户手续的原因，并非其已了解至杨洋办理贷款过程中提供了虚假材料。合同约定2016年9月28日钱澄宇拿到全款腾空房屋，杨洋在2016年9月26日已获得银行贷款审批，办理相关手续后实际已可获得贷款。但2016年9月23日至2016年10月7日期间，因税收部门系统升级不能办理缴税过户事宜，造成付款及过户时间拖延，并不能归责于杨洋。3.杨洋在办理贷款过程中，确存在瑕疵，但就履行房屋买卖合同而言，其行为并不构成违约。关于杨洋及中介在办理贷款过程中提供虚假材料的行为，应由相关部门进行处罚，钱澄宇不能因杨洋在办理贷款过程中存在的问题，而拒绝履行其合同义务。4.合同约定杨洋应于过户当天支付3万元首付款，但钱澄宇并非杨洋不支付该首付款而不办理过户手续，而是以审查贷款内容为由拒绝过户，其也未有证据证明其要求杨洋支付首付款，杨洋拒绝支付。钱澄宇关于杨洋未实际支付3万元首付款前，有权拒绝先行办理过户手续与事实不符。钱澄宇的行为构成违约，杨洋据此提出解除合同的诉请，予以支持。合同解除后，钱澄宇应向杨洋返还定金2万元，并赔偿杨洋的相应损失。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1948元，由钱澄宇承担。
本判决为终审判决。
审判长 姜丽丽
审判员 缪 凌
审判员 胡 伟
二〇一七年十一月二十八日
书记员 尹 慧