江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆花民初字第01302号
原告：沈永平，男，1967年9月12日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托代理人：赵迪迪，男，1945年12月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：董建明，男，1955年2月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托代理人：陈雪荣，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。
被告：金明，男，1975年7月8日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
第三人：昆山盛兴隆房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花园路4号楼16室，组织机构代码67011072-7。
法定代表人：王晓鸣，该公司负责人。
原告沈永平与被告董建明、第三人昆山盛兴隆房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由代理审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，并于2015年11月10日第一次公开开庭进行审理。原告沈永平及其委托代理人赵迪迪、被告董建明及其委托代理人陈雪荣、第三人昆山盛兴隆房产咨询有限公司法定代表人王晓鸣到庭参加了诉讼。后由于案情复杂，被告董建明申请鉴定转为普通程序审理，于2016年3月2日组成合议庭公开开庭审理了本案，原告沈永平及其委托代理人赵迪迪、被告董建明及其委托代理人陈雪荣、第三人昆山盛兴隆房产咨询有限公司法定代表人王晓鸣到庭参加了诉讼。后原告申请追加被告金明参加诉讼，因被告金明下落不明，本院采取公告送达，于2016年9月5日组成合议庭公开开庭审理了本案，原告沈永平及其委托代理人赵迪迪、被告董建明及其委托代理人陈雪荣到庭参加了诉讼，被告金明、第三人昆山盛兴隆房产咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈永平诉称：2008年7月26日，原告沈永平与被告董建明双方在第三方中介下，签订房屋买卖合同约定由原告购买被告名下的昆山市花桥镇桥镇胜巷小区XX幢XXX室房屋，原告依约支付了房款，被告也将钥匙交给原告，房屋由原告使用至今，现要求被告过户被告不予配合，故诉至法院，请求判令：1、被告董建明继续履行原被告之间的房屋买卖合同，将位于昆山市花桥××新村××楼××室房屋及相应自行车库（XX号楼XXX室）过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告董建明承担。
被告董建明辩称，原告与被告董建明双方之间没有签订任何买卖合同，被告董建明也没有收到过原告的任何购房款项，并不认识原告，双方之间不存在任何买卖合同关系，被告董建明没有义务将房屋过户给原告，原告的诉请无任何事实及法律依据，请求驳回原告诉请。被告董建明与被告金明签订的房屋买卖合同，被告董建明只愿意将涉案房屋过户至金明名下。
被告金明未作答辩。
第三人昆山盛兴隆房产咨询有限公司辩称，被告应该配合原告进行过户，双方买卖合同是生效的，被告董建明虽曾与金明签订涉案房屋的买卖合同，但后金明同意将涉案房屋出售给原告沈永平，原告沈永平与被告董建明重新签订了购房合同。原告沈永平与被告董建明签订的合同是真实的，原告已付清购房款，被告董建明应当配合过户。
经审理查明：被告董建明（甲方）与原告沈永平（乙方）在昆山盛兴隆房产咨询有限公司的中介下于2008年7月26日签订《昆山盛兴隆房产咨询有限公司买卖合同》一份，该合同约定，由沈永平购买甲方董建明名下的位于昆山市花桥镇胜巷小区XX幢XXX室（现登记为昆山市花花桥镇××新村××楼××室）建筑面积约86.52平方米的房屋。并注明毛坯房，自行车库每平方米为1200元另外结算，房屋每平方米为3900元。合同第二条约定，�乙双方同意上述房屋的成交总价为352884元。第三条约定甲乙双方同意合同生效之日起至甲方的房屋产权证过户到乙方时将上述房款一次性付给中介方，同样甲方应在乙方付款的同时将房屋交给中介方。中介方从一方领到房产证之日起将售房款和房屋分别交给甲乙方。第四条约定，甲方保证上述房屋权属清楚，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。双方约定过户税费按照相关政策由甲乙双方各自承担。该合同第九条补充约定，在2008年7月26日乙方支付甲方购房房款24万元；余留款102884元在2008年5月25日之前支付给甲方；留一万元自过户之日支付给甲方；实际平方按照房产证上的实际面积计算到时按合同价多退少补；甲乙双方如有一方违约，按房屋�价百分之百赔偿一方。
庭审中被告董建明出示了一份2007年7月1日被告董建明（甲方）与被告金明（乙方）的《昆山益民房产咨询有限公司买卖成交合同》，该合同中约定，甲方同意将位于昆山市花桥镇胜巷小区XX幢XXX室（现登记为昆山市花桥镇××新村××楼××室）建筑面积约86.52平方米的房屋出售给乙方，毛坯房，自行车库每平方米1000元，另外结算。房屋总价233604元。过户至乙方名下的税费由乙方自理。并在第九条中补充约定，2007年7月1日乙方支付甲方购房定金110000元整，在政府动迁办通知甲方交房时，乙方支付甲方113604元的同时交出该房的使用权，余留款在甲方的房屋产权过户到乙方的同时，由乙方一次性支付。房屋有平方差按实结算。甲乙双方如有一方违约，按房屋总价的50%赔偿给一方。
被告董建明否认原告提供的沈永平与董建明签订的合同的真实性，并申请鉴定。2016年1月19日，苏州同济司法鉴定所出具苏同司鉴所（2016）文鉴字第6号文书司法鉴定意见书，其中鉴定意见为2009年1月6日原告沈永平与被告董建明签订的《昆山盛兴隆房产咨询有限公司买卖合同》中董建明所签字与对比材料中“董建明”为同一人书写。后鉴定机构因辨读问题更正合同签订时间为2008年7月26日，与庭审审理签订时间一致。被告对该鉴定真实性无异议，但认为系字迹比对得出的结论，不应被采纳。该鉴定费系被告董建明垫付，鉴定费为2000元。
另查明，2008年7月26日，原告沈永平支付房款240000元，昆山盛兴隆房产咨询有限公司盖章出具收据，金明在该收据中签字。2008年8月24日，原告沈永平支付房款102884元，昆山盛兴隆房产咨询有限公司盖章出具收据，金明在该收据中签�。2008年7月26日金明付款1万元给董建明，董建明出具了收据。
另查明，本案第三人昆山盛兴隆房产咨询有限公司向本院出示了一份2008年7月26日金明出具的说明，该说明中载明“金明与董建明原签定的购买胜巷小区X-
XXX房屋合同作废。现有合同董建明与沈永平签定购买胜巷小区X-
XXX房屋生效，购房款归金明所有。金明付一万元给董建明。特此说明。该说明下方有金明以及董建明签名。”董建明对该说明不认可。
再查明，现涉案房屋位于昆山市花桥镇胜巷新村××楼××室，于2014年10月17日登记在被告董建明名下。建筑面积86.52平方米。2016年5月10日设立抵押登记，债权数额60万元，权利人为江苏昆山农村商业银行股份有限公司周市支行。债权期限为2016年5月10日至2020年5月9日。涉案车库位于昆山市花桥镇胜巷新村××楼××室，于2014年10月17日登记在被告董建明名下。建筑面积为12.88平方米。涉案房屋已于2008年交付原告使用，由原告出租他人至今。
上述事实有房屋买卖合同、收据、租金收费凭证、物业收楼表、动迁安置核定单、房产登记信息、金明出具的说明、鉴定报告、鉴定费发票等及庭审中各方当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，原告沈永平与被告董建明于2008年7月26日签订的位于昆山市花桥镇胜巷新村××楼××室房屋、昆山市花桥镇胜巷新村XX号楼XXX室车库的《昆山盛兴隆房产咨询有限公司买卖合同》系双方真实意思表示，原告沈永平与被告董建明应当依据合同约定履行各自义务。被告董建明提出对该合同的异议，认为并非其本人所签。但一方面，鉴定报告中该合同签名处的字迹与申请鉴定采集的字迹一致，另一方面，本案中�盛兴隆房产公司向本院提交金明及董建明签字的说明中明确载明，该合同生效，金明与董建明之间合同作废，购房款归金明所有。金明支付10000元给董建明。且被告董建明将涉案房屋交付多年，其在涉案房屋小区分得三套动迁房屋，并未对原告占有使用房屋提出过异议，故双方买卖合同成立。
原告在该合同签订后共支付购房款342884元，仅剩10000元尾款未支付，与合同约定的房屋单价乘以涉案房屋登记的面积得出的购房款总额一致。原告已依约履行了自己的先期付款义务。故原告与被告董建明之间的房屋买卖合同真实有效，被告应当配合原告将涉案房屋及车库进行过户。
但鉴于昆山市花桥镇胜巷新村××楼××室房屋存在抵押，并办理了抵押登记，属于法律上无法过户的情形，本院作出法律释明，原告仍坚持诉请，故对原告要求涉案房屋过户的诉请，本院不予支持。关于涉案车库，由于昆山市花桥镇胜巷新村××楼××室车库已登记在被告董建明名下，具备过户条件，故对于该车库的过户诉请，本院予以支持。鉴于涉案XXX室目前无法过户，故原告预留的10000元尾款也应在303室过户时一并支付。涉案车库的过户税费根据合同约定由双方各自承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告董建明于本判决生效后十日内将位于昆山市花桥镇胜巷新村XX号楼XXX室过户至原告沈永平名下；
二、驳回原告沈永平的其他诉讼请求。
本案案件受理费6594元�公告费690元，鉴定费2000元，由被告董建明负担。鉴定费被告董建明已交纳，案件受理费以及公告费共计7284元，原告沈永平已预交，本院不再退还，该7284元由被告董建明在本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 叶翌晨
人民陪审员 郭静芳
人民陪审员 王思思
二〇一六年十月十八日
书�员唐亮