江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡滨民初字第0907号
原告华青野。
原告朱培新。
原告李青松。
委托代理人梁宏刚（受上述三原告的共同授权委托），北京大悦律师事务所律师。
被告无锡市康源房屋拆迁有限公司，住所地无锡市江海西路618-308号。
法定代表人管宏伟，该公司经理。
委托代理人毕坚，该公司职员。
被告华荣娣。
被告华容月。
委托代理人邵小骏。
被告陈立超。
委托代理人陈菊林（系陈立超父亲）。
被告陈菊林。
原告华青野、朱培新、李青松与被告无锡市康源房屋拆迁有限公司（以下简称康源拆迁公司）、华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华青野、朱培新、李青松及其三原告的委托代理人梁宏刚、被告康源拆迁公司的委托代理人毕坚、被告华荣娣、被告华容月的委托代理人邵小骏、被告陈立超的委托代理人即被告陈菊林到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告华青野、朱培新、李青松诉称：坐落于无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-35号的房屋登记在华根泉名下。华根泉、严荷凤夫妇共生育五个子女，即大儿子华荣祖、大女儿华荣娣、二女儿华荣菊、三女儿华荣月、小儿子华荣新。华荣新于1963年出生，1968年去世。严荷凤于1993年1月5日去世，华荣祖于1994年10月5日去世，华根泉于1994年11月7日去世，华荣菊于1996年12月去世。华荣祖与朱培新系夫妻关系，共生育两个子女，即儿子华青野、女儿华青洋。华青洋于2014年5月11日去世，李青松系华青洋之夫。陈菊林、华荣菊系夫妻关系，生有一子即陈立超。上述涉案房屋中两间两层楼房系90年代初由华荣祖出资翻建、另南面一间平房和北面一间平房系2000年朱培新出资翻建，故原告对上述涉案房屋（建筑面积215.86平方米）中的197.25平方米享有产权，另对涉案房屋中的其余房产享有继承权。2011年12月28日，康源拆迁公司未经原告同意，就涉案房屋与华荣娣、华荣月、陈立超签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》属于无权处分的协议。故要求法院确认该《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》无效。
被告康源拆迁公司辩称：其根据涉案房屋产权证，在产权人华根泉去世的情况下，与继承人华荣娣、华荣月、陈立超签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》应为有效。
被告华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林辩称：涉案房屋产权人系华根泉，华荣娣、华荣月、陈立超作为涉案房屋的继承人与康源拆迁公司签订的《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》应为有效。
经审理查明：坐落于无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-35号的房屋产权人为华根泉，该房屋所有权证于1993年6月颁发。华根泉、严荷凤系夫妻关系，共生育五个子女，即大儿子华荣祖、大女儿华荣娣、二女儿华荣菊、三女儿华荣月、小儿子华荣新。华荣新于1963年出生，1968年去世。严荷凤于1993年1月5日去世，华荣祖于1994年10月5日去世，华根泉于1994年11月7日去世，华荣菊于1996年12月去世，陈菊林、华荣菊系夫妻关系，生有一子即陈立超。华荣祖与朱培新系夫妻关系，共生育两个子女，即儿子华青野、女儿华青洋。华青洋于2014年5月11日去世，李青松系华青洋之夫。华根泉的父母先于华根泉去世。严荷凤的父母先于严荷凤去世。
南华巷34号宅基地上原有华根泉的平房老宅。1988年国庆，华荣祖、华荣娣、华荣菊、华容月签订协议一份，协议内容为：家中房屋已建造百余年，多年来一直未有经济力量进行有效维修，墙壁倾斜、门窗走动、漏风漏雨，80年曾坍塌过一次，公社作为危房供修理材料，因无资金而作罢，草草了事。现在兄妹都已成家，条件好转，为使父母晚年居住条件有所改善，兄妹四人商定如下：1、兄妹共同提供费用翻建老房，供父母亲居住。2、今后谁要房屋的产权，谁就负担全部费用（不含利息）。3、陆续备款，购买材料，争取在三年内完成。费用承担如下，华荣祖5500元、华荣娣1000元、华荣菊5500元、华容月3000元。该协议由小队鉴证人邵某签名。1989年6月，华根泉申请在南华巷34号老宅基上翻建楼房两间，公社意见：同意老房拆除后翻建两间二层楼房。申请书上记载：常住人口为华荣祖、朱培新、华青野、华青洋。90年代初，南华巷34号老宅基上翻建了两间二层楼房。翻建楼房前由华根泉、严荷凤及华荣娣的儿子石正明经常居住，华荣娣断断续续居住，华荣祖与朱培新有一间婚房，但不常居住。楼房翻建后华根泉、严荷凤及华荣娣的儿子石正明住二层楼房的一楼房间，华荣祖与朱培新一家周末、过节回去住楼上。2000年，朱培新对南华巷34-35号的房屋中的两间平房进行了修缮。南华巷34-35号的房屋，自1995年起由朱培新出租。
2011年6月，因建设南北华巷地块征地拆迁安置房项目需要，无锡市滨湖区蠡湖街道办事处委托康源拆迁公司实施锡政拆通（2011）第52号拆迁通知书中的拆迁工作。坐落于无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-35号的房屋被列为拆迁范围。2011年12月28日，康源拆迁公司与华荣娣、华荣月、陈立超签订了第0000607号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》，就南华巷34-35号房屋的有关拆迁安置等事项达成了书面协议。同日，华荣娣、华荣月、陈立超向康源拆迁公司出具具结书，载明：南北华巷安置房项目南华巷34-35号，该房屋产权人华根泉已亡，该套房屋的拆迁由其处理，以后该房屋出现的一切法律、经济责任均由其本人承担。2012年12月26日，华荣娣（儿子石正明签收）、华荣月、陈立超各得安置房一套。
本案存在争议的焦点：南华巷34-35号房屋的产权应如何确定？
原告认为，南华巷34-35号房屋其中两间二层楼房系华荣祖于90年代出资建造，两间平房系由朱培新于2000年修缮，该部分的产权应归属原告，其余部分产权归属华根泉。被告华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林认为，南华巷34-35号房屋的产权应归属华根泉。
原告在诉讼中申请陆柏泉、袁仲琪、袁瑞娟、周龙英到庭作证，用以证明楼房系由华荣祖出资建造。其中陆柏泉陈述：其系华荣祖邻居，90年代，华荣祖叫其请人盖房子，盖的是楼房。袁仲琪陈述：其系华荣祖的亲戚，华荣祖为造房子向其母亲借过钱，后朱培新于2000年还钱了。袁瑞娟陈述：90年代华荣祖出资造房，其借钱给华荣祖，后由朱培新归还。周龙英陈述：其系东顾巷村的民调、治保、妇女主任，对村里的情况比较清楚。华根泉家由严荷凤当家，他们家比较团结，华荣祖对父母比较孝顺。90年代翻建房屋时，华根泉、严荷凤的身体都已经不好了。楼房是华荣祖造的，华荣祖为此借钱了。华根泉当时退休工资每月不到200元，严荷凤生产队每月发十至二十元。华荣祖比较孝顺，所以房屋翻建仍以父亲华根泉的名义申请。房屋翻建前，华根泉、严荷凤、华荣娣的儿子石正明常住在老房子里，华荣娣断断续续住过。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，南华巷34号老宅基地上翻建两间二层楼房的事宜确实由华荣祖负责，但造房人应为华根泉、严荷凤，华荣祖只是为其父母亲做事情。
原告提供华荣祖在翻建南华巷34号楼房时自己的设计方案、使用材料、购买材料费用和人工费的记录、部分建材的票据用以证明楼房的翻建人系华荣祖。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，对证据的真实性没有异议，但楼房建造人是华根泉、严荷凤，当时由严荷凤当家，华荣祖是经办人，故票据在原告处。
原告提供借款汇总表，用以证明华荣祖借钱建造楼房，其中向华荣娣借1500元、向华容月借2500元、向陈菊林借3000元。至华荣祖去世时，华荣娣的借款已还清。华荣月、陈菊林的借款各剩2000元未还。华荣娣、华荣月、陈立超、陈菊林质证后认为，建楼房时是严荷凤当家，故他们不清楚。
原告提供华荣月于2011年7月17日出具的证明，用以证实华荣祖因建造楼房向其三个妹妹借款，现已全部还清。该证明内容为：南华巷34号因危房翻建楼房，三个妹妹曾借给哥哥造房资金各2000元。荣娣的钱哥哥在世时已还清，荣菊、荣月的钱也早已还清。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，南华巷34号建楼房时，华荣祖的三个妹妹都按协议出钱的，钱是交给严荷凤的。华荣祖无力承担该出的费用，向三个妹妹各借2000元，后还清了。
原告提供工资单，用以证明华荣祖有能力承担其该筹备的建房费用，无需就其应筹备的部分费用向华荣祖的三个妹妹借款。工资单上载明：1989年10月，华荣祖工资为189元、朱培新为105元。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，对于华荣祖、朱培新当时的工资情况不清楚。
原告提供2000年时任东顾巷村治保主任周亮的证明，用以证明朱培新重新翻建了平房，该证明载明：坐落于南华巷34号老宅因年久失修，部分房屋已倒塌。2000年10月底，户主朱培新进行修缮，前后建筑面积约为60平方米。无锡市滨湖区蠡湖街道震泽社区居民委员会盖章证明情况属实。被告华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后认为，因老房子要坍塌，朱培新就修缮了。
原告提供南华巷34号房屋出租委托管理协议及缴纳管理费票据，用以证明涉案房屋由朱培新出租。华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林质证后，华荣娣认可自1995年后，房屋由朱培新出租，华容月、陈立超、陈菊林对此表示不清楚。
对于原告方提供的有关涉案房屋翻建、修缮的相关证据及证人证言，康源拆迁公司均表示与其无关。
以上事实由房屋所有权证复印件、宅基地使用证复印件无锡市郊区蠡园乡私房新翻建申请书复印件、协议书、无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书复印件、第0000607号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》复印件、具结书、南北华巷地块拆迁安置结算表、户口登记表、户籍信息证明、常住人口登记表、翻建楼房时的设计方案、使用材料、购买材料费用和人工费的记录、部分建材的票据、借款汇总、工资单存根、华容月出具的证明、周亮出具的证明、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，公民的合法财产受法律保护。房屋的所有权归属应当根据房屋建造出资情况、产权登记情况以及房屋历史演变过程等因素进行综合分析评判。本案中，南华巷34-35号房屋登记产权人系华根泉，该房屋中的楼房系90年代经过了老房拆除后翻建。当时，华根泉、严荷凤夫妇已年老，华荣祖、华荣娣、华荣菊、华容月兄妹都已成家，翻建申请书上记载：申请人系华根泉，常住人口为华荣祖、朱培新、华青野、华青洋。根据华荣祖与三个妹妹的协议，以及华容娣、华容月、华容菊借钱给华荣祖翻造楼房并已还清借款的事实，结合证人证言及原告提供的翻建楼房时的设计方案、使用材料、购买材料费用和人工费的记录、部分建材的票据、借款汇总，可以认定华荣祖为翻建楼房出资并为主要劳动力。华荣娣、华容月及华容菊的继承人陈述，翻建楼房时华荣娣、华容月及华容菊除借钱给华荣祖外，还另外按协议出资了，但未能提供相关证据予以佐证。按照民间风俗，在女姐妹均已出嫁的情况下，长子华荣祖翻建楼房时，出了资金和主要劳动力，应对该房屋享有产权份额。另朱培新对老宅平房进行了修缮，并对南华巷34-35号房屋进行出租管理。故华荣祖、朱培新夫妇对南华巷34-35号房屋作出了主要贡献。综上，本院酌定华根泉、严荷凤夫妇对南华巷34-35号房屋享有2／5的产权份额，华荣祖、朱培新夫妇对南华巷34-35号房屋享有3／5的产权份额。
根据有关法律的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。南华巷34-35号房屋拆迁时，严荷凤、华荣祖、华根泉、华荣菊已先后去世。严荷凤去世后，其享有的1／5份额，由华根泉、华荣祖、华荣娣、华荣菊、华荣月各继承1／25份额。华荣祖去世后，其享有的17／50份额，由华根泉、朱培新、华青野、华青洋各继承17／200份额。华根泉去世后，其享有的13／40份额，由华青野、华青洋各代位继承13／320份额，华荣娣、华荣菊、华荣月各继承13／160份额。华荣菊去世后，其享有的份额由陈菊林、陈立超继承。故南华巷34-35号房屋拆迁时，朱培新、华青野、华青洋对该房屋共享有509／800份额，华荣娣、华荣月各享有97／800份额，陈菊林、陈立超共享有97／800份额。华荣娣、华荣月、陈立超对南华巷34-35号房屋的份额未达到三分之二以上的，共有人之间亦没有另外约定，故华荣娣、华荣月、陈立超与康源拆迁公司就无锡市滨湖区蠡湖街道东顾巷社区南华巷34-35号房屋的有关拆迁补偿安置等事项签订了房屋拆迁产权调换协议书，应当认定无效。据此，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
被告无锡市康源房屋拆迁有限公司与华荣娣、华荣月、陈立超签订的第0000607号《无锡市市区集体土地住宅房屋拆迁产权调换协议书》无效。
案件受理费14794元，由被告华荣娣、华容月、陈立超、陈菊林、无锡市康源房屋拆迁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 勇立宇
人民陪审员 ＸＸ俊
人民陪审员 徐宝健
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 郑远园
本案援引法律条款
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。
《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。