江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终335号
上诉人（原审原告）：郭荣照。
被上诉人（原审被�）：华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区临港产业区大港路南新光路东。
法定代表人：梁百忍，该公司行政总裁。
委托诉讼代理人：高永荣、庄洁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
上诉人郭荣照因与被上诉人华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称华东城公司）租赁合同纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人郭荣照、被上诉人华东城公司的委托诉讼代理人庄洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭荣照上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人给付上诉人郭荣照122844元的房屋租金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。1、被上诉人认可前三年的收益。2、被上诉人在整个销售过程中的售楼书、广告、样板房承诺，并在补充协议13-3不构成合同的要素，但被上诉人对重要内容没有在合同及补充协议予以加粗或特别提醒。3、被上诉人将涉案商铺租给董骐的期限为2011年12月1日至2017年11月30日，可以看出被上诉人是有意将该铺使用到2017年11月30日。3、双方对前三年的返租收益作了约定，后三年被上诉人又继续返租，没有任何证据表明双方对后三年返租条款进行了变更。前三年到期后，被上诉人没有书面或口头通知返租终止，或租金降至1250元，但实际又在返租，可以表明被上诉人仍在延续前三年合同条款，故后三年应仍按前三年的条款执行。被上诉人关于上诉人请求其按市场价格继续使用的陈述没有证据。请求被上诉人出示其与其他人续签合�的书面申请。4、被上诉人没有与上诉人签订过任何合同约定，没有上诉人出具授权委托书，在上诉人完全不知情的情况下，被上诉人非法占用上诉人的涉案商铺出租给董骐销售水晶谋利。上诉人在2017年6月份，得知涉案商铺被非法占用时，提出要求退回给上诉人，但被上诉人没有做出任何决定。5、本案应按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定进行处理，判令华东城公司支付2014年至2017年的租金155409元。
被上诉人华东城公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、《商品房买卖合同》及《房产买卖补充及合作协议》合法有效，双方应当遵照履行。《房产买卖补充及合作协议》第4.2条明确约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的返租事宜，答辩人依约履行，将该期间的返租租金抵充被答辩人应付的购房款，被答辩�作为出租人就合同约定期间的租赁权益已得保障。2、《房产买卖补充及合作协议》第13.3条应当约束双方。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。涉案合同并未免除答辩人责任、加重被答辩人责任、排除被答辩人主要权利。上诉人作为具有完全民事行为能力的购房人对合同内容能够作充分理解，其接受这一条款并签字确认，这一条款应当约束双方。此外，被上�人为了维护上诉人的利益，经电话询问上诉人在其允诺以市场价出租房屋后租赁房屋，被上诉人愿意实际租赁价格向上诉人返还租金，上诉人并未向被上诉人提出退房要求，被上诉人在与案外人合同期满后曾要求上诉人收房，但上诉人并未履行收房事宜。被上诉人未与上诉人签订任何房屋租赁合同，3年返租是双方就涉案房屋买卖作出的促销约定，并非房屋租赁合同。
郭荣照向一审法院起诉请求：1、依法判令华东城公司支付郭荣照2014年至2017年三年租金共计人民币122844元（2014年12月1日至2017年11月30日）；2、由华东城公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年8月31日，郭荣照与华东城公司华签订《商品房买卖合同》，约定由郭荣照购买华东城公司所有的位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城第13＃（A13＃）幢无单元125铺，商品房用途为商业营业用房，建筑面积84.27平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4655.82元，总金额叁拾玖万贰仟叁佰肆拾陆元整。同日，郭荣照（已方）、华东城公司（甲方）签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》，协议第4.1条约定：“甲方可将正常使用的房产交付乙方的时间是2011年10月31日……”第4.2条约定：“作为该房产的业主，乙方同意该房产2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由甲方保留和独享，以此作为乙方享有本协议约定相关权益的充分对价。”第4.3条约定：“2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。”第13.3条约定：“原合同、本协议及附件构成了甲、已双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。”上述协议签订后，郭荣照按照合同约定交付了购房款，并办理了涉案商铺的房产证、土地使用证，商品房买卖合同和房产买卖补充及合作协议中约定的价款系为已扣除了2011年12月1日至2014年12月1日的三年租金后的价格。
2012年4月25日，华东城公司与案外人董骐签订《房产租赁合同》，约定由华东城公司将位于开发区新光路22号华东城A13号楼102铺-126铺（面积为1497.47平方米）给董骐使用，租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。其中A13-119号房屋至A13-125号房屋的租赁面积均为42.14平方米（一楼面积），第三年、�四年、第五年租金均为5627.55元。该租赁协议到期后，双方未续签合同，至本案庭审时上述商铺继续由董骐经营使用，目前郭荣照的商铺仍由华东城公司控制，尚未交还郭荣照。
郭荣照向一审法院提供了华东城公司关于华东国际商贸城的广告宣传单，载明内容：连云港华东城（300万平方米），世界商品交易中心，投资华东城商铺，享受6年超长返租，保证业主前6年租金收益，团购优惠低至9.7折。华东城公司对广告宣传单真实性认可，但认为双方在补充协议及合作协议中已经将广告予以排除，应以第13.3条约定为准。
郭荣照向一审法院提供的华东城公司与案外人金秀琴、彭继红在2012年6月27日签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议（二）》，约定金秀琴、彭继红将位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城茶艺区A6栋105号、建�面积为84.27平方米的房产同意2015年12月1日至2018年11月30日前的占有、使用、收益权由华东城公司保留和独享。2015年12月1日至2016年11月30日租金总额为40203元；2016年12月1日至2017年11月30日租金总额为42568元；2017年12月1日至2018年11月30日租金总额为44933元。并提供该业主商铺的房产证、土地使用证，表明在办理该两证之前，华东城公司与该业主签订了六年合同。郭荣照还提供了华东城公司与案外人陈建文签订的《商品房买卖合同》、《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》、《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议（二）》及其商铺房产证、土地使用证，华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议（二）》约定陈建文将位于连云港市经济技术开发区新光路22号华东国际商贸城茶艺区A20栋105号、建筑面积为84.27平方米的房产同意2014年12月1日至2017年11月30日前的占有、使用、收益权由华东城公司保留和独享。2014年12月1日至2015年11月30日租金总额为38673元；2015年12月1日至2016年11月30日租金总额为40948元；2016年12月1日至2017年11月30日租金总额为43223元。说明该业主的一个商铺在办理两证后，华东城公司与该业主签订了后3年合同。郭荣照作为商铺业主应享受同等待遇。华东城公司则表明是在返租期满后与上述业主的业务合作。
另华东城公司向一审法院提供了新光路22号华东国际商贸城34户业主与华东城公司签订的委托租赁协议，其中A13栋106、110、111、112、115、116、118、119、120、121号商铺房产业主与华东城公司签订的委托租赁协议，委托租赁期限自2014年12月1日至2017年5月31日止，该10套房产中有3套房产的面积为84.27平方米、3套房产的面积为87.71平方米、4套房产的面积为81.69平方米，租金均为共计37500元，平均每月1250元；其中A14栋102、103、104、105、106、107、110、111、112、115、116、119、120、123、124、125及A15栋104、105、116、117、118、119、121、122号房产业主与华东城公司签订的委托租赁协议，委托租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日止，该24套房产的面积均为81.72平方米，租金均为共计45000元，平均每月1250元。郭荣照认为上述协议均与本案无关，与郭荣照商铺租赁情况不同，与郭荣照主张的租金无关。
华东城公司还向一审法院提供了王亚双与华东城公司租赁合同案件的一、二审判决书及徐玉龙与华东城公司租赁合同案件的一审生效判决书，反映王亚双以华东城公司出售华东国际商贸城商品房时承诺的返还6年租金，后三年按房款的27%支付，主张华东城公司给付其2014-2017年后三年返还租金的诉求，被一审连云港市连云区人民法院判决驳回，上诉至连云港市中级人民法院后，二审法院判决维持了原判。徐玉龙诉讼主张华东城公司按相邻的华东城A13栋109号房屋租赁标准给付占用其华东城A13栋109号房屋期间的房屋实际使用费，连云港市连云区人民法院的生效判决按同区域多套商铺的租赁价格反映的市场租赁价格即每月租金1250元计算房屋实际使用费。郭荣照认为上述判决书与本案无关。
一审法院认为，郭荣照、华东城公司双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应认真按约履行。双方签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中约定返租期限为2011年12月1日至2014年12月1日前。第4.3条约定“2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行议定有关条件，并办理相关手续。”2014年12月1日前租赁期间届满后，双方未续签租赁合同，房屋也未交还郭荣照，由华东城公司继续租赁给案外人董骐使用，华东城公司未返还租赁物，应当赔偿郭荣照损失，郭荣照的损失即房屋占有使用费应按照逾期腾房期间涉案房屋的市场租赁价格来确定，对此，郭荣照主张其应享受与华东城公司签订后三年租赁合同的其他业主同等待遇，按照华东城公司售房时的广告宣传计算。一审法院认为，华东城公司售房时所作的广告宣传等内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约。但是在双方签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条明确约定“原合同、本协议及附件构成了甲、已双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，该买卖补充及合作协议，系双方真实意思表示，不属于法律规定的合同无效情形，合同第13.3条条款的内容，也未免除华东城的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此该条款非无效的格式条款。该13.3条实际上是通过双方合意将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，系对华东城公司售房时的宣传内容作出实质性变更，郭荣照郭荣照接受该变更并签字确认，华东城公司的宣传广告已经失效。华东国际商贸城的宣传广告并不是《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的一部分，双方的权利义务应当以上述合同及协议约定为准�郭荣照郭荣照与华东城公司华东城公司作为平等民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，郭荣照所举证据亦不能证明华东城向郭荣照作出后三年返租的承诺，华东城公司与其他业主在三年返租期满后达成新的租赁协议所约定的权利义务，只能约束签订协议的双方当事人，且华东城公司对此也不认可，故郭荣照主张应享受签订新租赁合同业主的同等待遇，华东城公司按售房时广告宣传计算给付2014年至2017年三年租金122844元不能成立，一审法院不予采纳。
从华东城公司提供的新光路22号华东国际商贸城A13栋、A14、A15栋34户业主与华东城公司签订的委托租赁协议来看，该34套房产委托租赁期限期间在2014年12月1日至2017年11月30日止之间，房产的面积为81.72平方米至87.71平方米，上述34套房产与涉案A13栋125号房产（建筑面积84.27平方米）位置�建筑面积均相近，因此该34套房产的租赁价格能够反映出涉案房产的市场租赁价格，该10套房产在此期间的租赁价格均为每月1250元，故华东城公司应向郭荣照支付自2014年12月1日起至本案判决之日即2017年11月10日按每月租金1250元计算的房屋占有使用费44167元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、华东城公司于判决发生法律效力之日起十日内按每月租金1250元标准计算支付郭荣照自2014年12月1日起至本案判决之日即2017年11月10日的房屋占有使用费44167元；二、驳回郭荣照其他诉讼请求。一审案件受理费2757元，由郭荣照负担1757元、华东城公司负担1000元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属�，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点：2014年至2017年郭荣照与华东城公司就涉案商铺是否形成租赁合同关系，如已形成租赁合同关系，租金标准如何认定。
本院认为，依据郭荣照与华东城公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》的约定，双方约定的返租期为2011年12月1日至2014年12月1日。该返租期到期后，双方并未续签租赁合同，且郭荣照在起诉状中自认华东城公司未经其同意将商铺出租给他人，故郭荣照与华东城公司并未形成事实租赁合同关系。郭荣照要求华东城公司按照前三年的返租条款支付租金没有事实和法律依据。至于华东城公司是否与他人签订2014年至2017年的返租合同、是否有书面申请并不能约束郭荣照与华东城公司之间的权利义务。因华东城公司已将该商铺出租他人使用，华东城公司应�支付占有使用商铺期间的费用。一审法院以涉案商铺的市场租赁价格每月1250元作为华东城公司支付占用郭荣照商铺期间的使用费标准并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人郭荣照的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2757元，由上诉人郭荣照负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 王学明
审 判 员 吴雪莹
二〇一八年六月二十八日
法官助理 孙潘红
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等�重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。