广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）江中法民二终字第214号
上诉人（原审原告）：台山市信联物业管理有限公司。住所地：台山市。
法定代表人：邝伟鹏，该公司董事长。
委托代理人：王襄渝，该公司员工。
委托代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄伟峰，男，1982年9月9日出生，
汉族，住台山市台城环北大道*号嘉华苑*号楼***房，身份证号码：4407811982********。
委托代理人：林卓荣，男，××年××月××日出生，汉族，住台山市。
委托代理人：陈力能，男，××年××月××日出生，汉族，住台山市。
上诉人台山市信联物业管理有限公司（以下简称“信联物业公司”）因与上诉人黄伟峰物业服务合同纠纷一案，双方均不服台山市人民法院作出的（2010）台法民二初字第305号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄伟峰于2008年6月16日购买位于台山市台城街道办事处环北大道1号的嘉华苑8号楼306房及车房，并于2008年9月1日入住，上述房屋的建筑面积共为117.22平方米。2008年11月27日，黄伟峰的母亲伍洁玲以黄伟峰的名义签收了《嘉华苑业主住户手册》（内含《嘉华苑入住协议》及《房产楼宇交接书》）、《台山市嘉华苑小区业主临时规约》（内含《嘉华苑物业管理承诺书》）、《嘉华苑前期物业管理服务合同》、《嘉华苑物业管理补贴授权书》。2008年11月27日、2009年5月7日及同年10月1日，黄伟峰分别向信联物业公司支付了2008年12月至2009年9月的物业管理费。之后，由于黄伟峰认为信联物业公司提供的服务没有达到《嘉华苑前期物业管理服务合同》中约定的标准，拒绝向信联物业公司支付2009年10月至2010年9月的物业管理费。信联物业公司经催收未果，遂向该院提起诉讼，请求判令黄伟峰：1、支付物业管理费及滞纳金合共人民币1090.15元；2、支付车位使用费及滞纳金合共人民币1950.8元；3、支付信联物业公司律师费人民币3000元；4、承担本案一切诉讼费用。
又查，位于台山市台城街道办事处环北大道1号的嘉华苑住宅小区，由台山市工业建联房地产开发有限公司（下称“工业建联公司”）建设开发。2008年11月18日，工业建联公司与信联物业公司签订《嘉华苑前期物业管理服务合同》，合同第三条约定“委托管理期限36个月。自正式进场管理之日起计。本合同期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或在另行选聘管理公司后本合同同时中止”；第四条约定“管理机构：信联物业嘉华苑管理服务部是嘉华苑小区管理机构，为业主住户提供服务和进行有效的管理”；第五条约定“乙方提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应以本合同承担相应的责任”；第十一条第4项约定“管理费收取：由乙方0.65元／平方米／月的标准向业主住户收取管理费；售楼时与业主承诺的管理费0.5元／平方米／月单价之差由乙方凭业主的交费票据向甲方报销，以落实售楼承诺”；第十一条第6项约定“公共设施及停车位收益：停车位的使用费由乙方收取用于补贴管理开支……”；第十一条第14项约定“滞纳金：物业使用人逾期交纳管理有关费用的，从逾期之日起按每日0.5％计收滞纳金”。黄伟峰母亲代签的由信联物业公司制定的《嘉华苑前期物业管理服务合同》第四条第2项约定“占用小区内公共区域（如空地、马路、绿地）停放的小车、货车、摩托车、单车收取的费用，属全体业主所有，依据业主规约授权甲方收取车位费……”。
再查，2009年12月27日，信联物业公司向嘉华苑全体业主发出通知，说明该管理处从2009年12月31日晚上12时正退出小区管理。201O年1月1日，信联物业公司又向嘉华苑全体业主发出公告，表明待小区业委会成立后再决定小区的管理事项，为不影响小区业主的生活秩序，管理公司在未成立业委会前仍继续为业主提供服务。之后，信联物业公司至起诉之日止尚在履行嘉华苑的管理工作。另查，粤J×××××号摩托车确属黄伟峰所有。
原审法院经审理认为：本案是物业服务合同纠纷。根据查明的事实及相关证据，该院对信联物业公司、黄伟峰双方的主要争议问题认定如下：1、关于黄伟峰的母亲伍洁玲以黄伟峰的名义签收《嘉华苑业主住户手册》、《台山市嘉华苑小区业主临时规约》、《嘉华苑前期物业管理服务合同》、《嘉华苑物业管理补贴授权书》之后，黄伟峰向信联物业公司缴纳了2008年12月至2009年9月的物业管理费，是否产生对上述文件追认的法律效果的问题。
黄伟峰的母亲伍洁玲在没有黄伟峰授权的情况下，代黄伟峰签收了上述文件，是无权代理行为。伍洁玲的无权代理行为只有经过黄伟峰的追认，黄伟峰才承担民事责任。本案中，黄伟峰除了有向信联物业公司缴纳2008年12月至2009年9月物业管理费的行为外，信联物业公司没有证据证明黄伟峰有其他履行行为。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条的规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”。因此，黄伟峰的缴费行为应视为对该部分条款（即关于物业管理费条款）的追认，故该条款对黄伟峰具有法律效力。至于上述文件的其他条款，由于信联物业公司没有证据证明黄伟峰已履行，所以不能视为黄伟峰已全部追认，由于黄伟峰没有全部追认，故上述文件的其他条款对黄伟峰并不产生法律效力。
2、关于信联物业公司向嘉华苑全体业主发出通知，说明信联物业公司从2009年12月31日晚上12时正退出小区管理。其与开发商签订的《嘉华苑前期物业管理服务合同》是否解除的问题。
本案中，信联物业公司与工业建联公司是《嘉华苑前期物业管理服务合同》的当事人，虽然信联物业公司向嘉华苑全体业主发出通知，说明信联物业公司从2009年12月31日晚上12时正退出小区管理，但《嘉华苑前期物业管理服务合同》的另一方当事人工业建联公司并未表示同意信联物业公司退出，也即是说上述合同的当事人双方并未就消灭有效合同达成意思表示一致，故信联物业公司的上述行为不产生合同解除的法律效果。
3、关于黄伟峰应否支付物业管理费及滞纳金的问题。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。本案中，信联物业公司与工业建联公司签订的《嘉华苑前期物业管理服务合同》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，故其对黄伟峰具有约束力。本案黄伟峰以信联物业公司提供的服务没有达到《嘉华苑前期物业管理服务合同》中约定的标准，而拒绝向信联物业公司支付2009年10月至2010年9月的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。从本条前段规定看，业主拒绝交纳物业费的抗辩，需要基于正当理由。而从合同法理的角度理解，“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案中，根据信联物业公司、黄伟峰的举证情况，信联物业公司提供的物业服务虽然存在瑕疵，但未达到有重大瑕疵，或者不能履行物业服务合同这一要求。因此，黄伟峰以信联物业公司提供的服务没有达到《嘉华苑前期物业管理服务合同》中约定的标准而拒绝交纳物业费的答辩，证据不足，该院不予支持。此外，由于黄伟峰向信联物业公司缴纳2008年12月至2009年9月物业管理费的行为，视为对物业管理费条款的追认而产生法律效力。因此，黄伟峰应当依照《嘉华苑前期物业管理服务合同》第十一条第4项的约定及其追认的条款向信联物业公司支付管理费。另外，由于《嘉华苑前期物业管理服务合同》第十一条第14项是对业主违约责任的约定，虽然条款表述为“滞纳金”，但实质是“违约金”。而黄伟峰在本案中拒绝交纳物业费，并非基于正当理由。故黄伟峰应负违约责任，其应当依照上述的约定向信联物业公司支付违约金。因此，该院对于信联物业公司要求黄伟峰支付管理费及违约金的诉讼请求以予支持。
4、关于黄伟峰应否支付车位使用费及滞纳金的问题。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。根据上述的规定，规划之外的车位属于业主共有，而“规划”是具有特定含义的，即是经过规划行政主管部门批准的规划，而不是一般意义上讲的规划。本案中，根据信联物业公司提供的证据，黄伟峰的粤J×××××号摩托车并未停放在经过规划行政主管部门批准的车位上，只是停放在嘉华苑8号楼6—7门口，而嘉华苑8号楼6—7门口是属于业主共有的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项、《物业管理条例》第十一条第（七）项的规定“下列事项由业主共同决定：……有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。因此，信联物业公司没有权利决定在属于业主共有的地方设置停车位及收取车位费，其只能由全体业主共同决定。另外，在本案中，虽然信联物业公司制定的《嘉华苑前期物业管理服务合同》第四条第2项约定“占用小区内公共区域（如空地、马路、绿地）停放的小车、货车、摩托车、单车收取的费用，属全体业主所有，依据业主规约授权甲方收取车位费……”。但由于黄伟峰对该条款并没有追认，故上述条款对黄伟峰并不产生法律效力。综上，该院对于信联物业公司要求黄伟峰支付车位使用费及滞纳金的诉讼请求不予支持。
5、关于黄伟峰应否支付信联物业公司律师费的问题。
本案中，信联物业公司要求黄伟峰依照信联物业公司制定的《嘉华苑前期物业管理服务合同》、《嘉华苑业主住户手册》中关于律师费的约定支付信联物业公司律师费。如前所述，由于上述文件中关于律师费的约定对黄伟峰并不产生法律效力。因此，信联物业公司要求黄伟峰支付律师费的依据不足，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、第七十六条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、黄伟峰欠信联物业公司2009年10月至2010年9月的物业管理费703.32元及违约金386.83元，应在判决生效之日起10日内付清给信联物业公司。二、驳回信联物业公司的其他诉讼请求。如果黄伟峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元、诉讼保全费80元，合共130元。由信联物业公司负担107元、黄伟峰负担23元（信联物业公司已垫付黄伟峰负担的部份，黄伟峰应在支付上述款项时一并付回给信联物业公司）。
上诉人信联物业公司不服原审判决，向本院提出上诉称：请求依法判令黄伟峰支付车位使用费及滞纳金195O.8元、律师费3000元；由黄伟峰承担本案一切诉讼费用。理由：一、伍洁玲是黄伟峰的母亲，其代签行为构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，信联物业公司与黄伟峰之间的《嘉华苑前期物业管理服务合同》（下称“服务合同”）依法成立生效。l、虽然黄伟峰是嘉华苑8号楼306房的业主，但伍洁玲作为黄伟峰的母亲，经常以业主身份参与小区的各项事务。信联物业公司在一审提交的相片中，可见黄伟峰及伍洁玲均参与业主大会，行使业主的权利。信联物业公司因其是黄伟峰的母亲而将有关资料交给她，而伍洁玲马上签署黄伟峰的姓名，没有其他表示。因此，信联物业公司有足够的理由相信，伍洁玲是完全有权代黄伟峰签署、签收本小区有关的《业主手册》、《临时规约》、《嘉华苑前期物业管理服务合同》等文件。2、黄伟峰明知嘉华苑小区是物业管理小区，在开庭之前从未否认过伍洁玲的代签行为。黄伟峰于2008年6月16日与开发商签订《嘉华苑交房合约》，其中第二条明确约定“住户必须与物业公司签订详细物业管理正式合同，互相支持做好物业管理工作”。信联物业公司于自2008年11月进场实施小区物业服务，黄伟峰进出小区都会看到。另外，黄伟峰还分别于2008年11月27日、2009年5月7日和2009年10月1日以现金形式交纳物业管理费。因此，黄伟峰声称是接到起诉书后才知道是其母亲代签的，是完全不符合事实!黄伟峰在明知其母亲以其名义签署《嘉华苑前期物业管理服务合同》等文件，而未作否认表示，并且履行其义务，因此，伍洁玲的代理行为依法成立有效。3、《嘉华苑前期物业管理服务合同》是一种双方合同，信联物业公司作为物业服务企业，其义务是对嘉华苑小区提供物业服务，其权利是收取相关费用；黄伟峰是业主，其义务是缴纳相关费用和遵守小区制度，其权利是享有物业服务。信联物业公司已经依约提供了物业服务，完全有权向业主收取费用。黄伟峰在已享有物业服务的情况下，以并非自己的签名为由否认《嘉华苑前期物业管理服务合同》的法律效力，进而拒交相关费用是一种“搭便车”的行为。而一审判决以“至于上述文件的其他条款，由于信联物业公司没有证据证明被告已履行，所以不能视为被告已全部追认，由于被告没有全部追认，故上述文件的其他条款对被告不产生法律效力”为由，否认了《嘉华苑前期物业管理服务合同》中有关黄伟峰违约责任和停车交费责任的法律效力，无疑是支持黄伟峰“搭便车”的行为，对信联物业公司和其他业主非常不公平!二、黄伟峰是嘉华苑小区的业主，理应遵守《嘉华苑业主住户手册》的规范。黄伟峰将摩托车乱停乱放的行为违反《嘉华苑业主住户手册》的规定，信联物业公司有权要求其缴纳相关的停车费。1、信联物业公司有权制定嘉华苑小区管理制度，有权向业主收取相关服务费用。《临时规约》第5条明确规定，为了保护业主的共同利益，物业管理人有权制定小区管理制度、有权收取相关服务费用并对逾期交费按每日0.5％计收滞纳金、有权采取必要措施制止业主违反临时规约和管理制度的行为。《临时规约》已授权信联物业公司制定嘉华苑小区的管理制定。2、黄伟峰应该缴纳停车费及滞纳金。根据《物业管理条例》第七条第（二）项的规定“遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”，信联物业公司交给业主的《嘉华苑业主住户手册》里面包含了有关嘉华苑小区的管理制度，黄伟峰应遵守手册的相关规定。《嘉华苑业主住户手册》第三章“综合管理规定”第五条“交通车辆管理”第15条规定“车辆的乱停乱放将导致其他住户的不便，因此请按指定的车位或车房停放，如因违规行车和停泊的车辆，由此而造成的损失自行负责，如对他人构成、造成损害的须负一切责任，同时，不按规定位置乱停乱放或占用他人车位停放的按以每4小时（不享有免费时段）为一次按双倍收费标准向管理公司缴纳场地占用费”。黄伟峰长期将摩托车粤J×××××停放在楼梯门口及小区空地，已严重影响其他住户的出入方便，信联物业公司有权要求其按停车收费标准双倍缴纳停车费，并追究其滞纳金。三、信联物业公司有权要求黄伟峰支付律师费。黄伟峰长期拖欠信联物业公司物业管理费和车位使用费，经信联物业公司多次催促，均不缴费。根据《嘉华苑业主住户手册》第二章“物管理和服务”第8条“欠费处理”第5项的规定“向人民法院申请偿还欠款及滞纳金及附加费（因此而产生的通讯、手续费、人员加班费、律师费、交通费等）”，信联物业公司因黄伟峰的欠费行为而支出律师费，该费用依规定应由黄伟峰承担。综上所述，黄伟峰在小区乱停乱放摩托车，影响小区的交通安全，侵犯其他业主的合法权益，该行为不应得到支持。一审判决适用法律不当，事实不清，请二审法院依法改判。
黄伟峰针对信联物业公司的上诉作出如下答辩称：我方没有占用信联物业公司的车位，信联物业公司提供照片上的时间、地点、人物都是伪造的。信联物业公司收取滞纳金没有法律依据，信联物业公司从没开过发票给我方，属于业主共有的地方未经业主同意不能收费。
上诉人黄伟峰不服原审判决，向本院提出上诉称：原审判决黄伟峰交付物业管理费703.32元及违约金386.86元不合理。理由：一、伍清玲在没有授权的情况下代我与信联物业公司签其提供的材料，目的是为了领自己306房锁匙，该行为根据相关法律法规不合法，是无权代理的行为。事实上伍清玲先后三次向信联物业公司缴款的记录，其起止时间是2008年12月份至2009年9月31日止。该缴的款其中一部分是信联物业公司邝伟鹏给的红包，将此款交给值班人员转交的，而黄伟峰所提供给开发商的建设银行账号从来没有记录过，有存折为证。所以原审判决认定是追认行为没有依据。二、信联物业公司没有权利要求支付滞纳金，我方也无需支付。信联物业公司向业主开具收据收取物业管理费不合法，其应开具正式税务发票并缴税。三、（JHl09／117号）《通知》和《温馨提示》原件各一份，足以证明信联物业公司已于2009年12月31日晚零时已放弃对嘉华苑小区的一切管理，从此时起信联物业公司与嘉华苑203户业主已不再存在合同关系。
信联物业公司针对黄伟峰的上诉作出如下答辩称：基于黄伟峰的母亲领取了306房的钥匙及黄伟峰的缴费行为，我方有理由相信其有权代理黄伟峰；双方签订的合同中对滞纳金有约定，有关税收问题属另一法律关系与本案无关。
本院经二审审理，对原审法院判决所查明的基本事实予以确认。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》法释（1998）14号第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。……”的规定，结合双方当事人的陈述和抗辩，本案双方争执的主要焦点是：信联物业公司诉请黄伟峰偿付物业管理费及滞纳金共人民币1090.15元；支付车位使用费及滞纳金共人民币1950.8元以及律师费人民币3000元有无事实和法律依据。
首先，结合已查明的案件事实和现有证据显示，2008年11月18日，工业建联公司与信联物业公司就嘉华苑小区签订了《嘉华苑前期物业管理服务合同》，该合同约定了管理费的收取标准及逾期缴付管理费的计算标准等内容，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）第8号第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定。上述《嘉华苑前期物业管理服务合同》合法有效，对业主黄伟峰及信联物业公司均具有约束力，本案信联物业公司已按上述合同的约定提供物业管理服务，据此，黄伟峰理应按照相关约定支付物业管理费给信联物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定和上述所涉合同就物业管理费及逾期交纳物业管理费而产生滞纳金的相关约定，原审法院判令黄伟峰应给付信联物业公司已提供物业服务的2009年10月至2010年9月期间物业管理费703.32元并支付逾期付款违约金386.83元并无不当。
另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案黄伟峰向信联物业公司缴纳2008年12月至2009年9月物业管理费后，以信联物业公司提供的服务没有达到《嘉华苑前期物业管理服务合同》中约定的标准，而拒不履行2009年10月至2010年9月的物业管理费的缴付义务，因本案黄伟峰未提供相关证据证实信联物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，其上述抗辩理据不充分，本院不予以支持。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款关于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）7号第六条关于“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的车位。”的规定，本案所涉黄伟峰的粤J×××××号摩托车是停放在嘉华苑8号楼6—7门口，而嘉华苑8号楼6—7门口是属于业主共有的。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，上述属业主共同共有的场地的相关停车位设置及车位费的收取，其只能由全体业主共同决定。在本案中，虽然信联物业公司于2008年11月7日与黄伟峰母亲代签的《嘉华苑前期物业管理服务合同》、《台山市嘉华苑小区业主临时规约》、《嘉华苑业主住户手册》等相关资料中分别约定了占用小区内公共区域（如空地、马路、绿地）停放的小车、货车、摩托车、单车收取的费用，属全体业主所有，依据业主规约授权甲方收取车位费及滞纳金以及向欠款人收取因追收相关费用而产生的律师费用等内容。因信联物业公司未能提供证据证实黄伟峰母亲代签上述服务合同等资料系经黄伟峰授权，事后黄伟峰对上述服务合同等资料并没有追认，故上述服务合同等资料中的相关条款对黄伟峰并不产生法律效力。因此，信联物业公司现要求黄伟峰支付车位使用费、滞纳金以及律师费缺乏理据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，判处并无不当，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件诉讼费按原审判决执行，二审案件受理费共计100元，由台山市信联物业管理有限公司负担50元，由黄伟峰负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冒庭媛
审 判 员 徐 闯
代理审判员 叶毅贞
二〇一一年十一月二十三日
书 记 员 陈月佩