天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终7622号
上诉人（原审原告）：天津开发区亚资物业管理有限公司，住所地天津开发区鹍鹏街21号2号楼2门301室。
法定代表人：吴蕾，总经理。
委托诉讼代理人：邓建国，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘维平，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：李莉，女，1975年11月26日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
上诉人天津开发区亚资物业管理有限公司（以下简称亚资物业）因与被上诉人李莉物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
亚资物业上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持亚资物业的一审诉讼请求或发回重审；3、两审诉讼费用由李莉承担。事实和理由：1、亚资物业提供证据证明2015年服务等级为优秀、2016年服务等级为良好。一审法院仅以2017年1月5日至2月14日期间天津市和平区房地产管理局出具的四份整改告知书认定亚资物业物业服务不达标，将2015年、2016年及之前年份的物业费全部打七折，是不合理的。2、亚资物业提交的《物业费催缴通知》和《催收物业管理费律师函》、邮寄快递单及快递邮寄回单证明其在李莉欠费期间多次催缴物业费，应当构成诉讼时效的中断，故亚资物业主张的2008年2月至2015年5月期间的物业管理服务费并未超过诉讼时效。3、李莉未举证证明亚资物业自2008年2月服务就不到位，应当推定亚资物业的服务达标。4、一审法院对亚资物业及李莉在庭审中未提及的问题，主动到天津市和平区房地产管理局调取证据，证明亚资物业服务不达标，有违中立裁判的地位。5、一审法院以2.5元每月每平方米为标准计算2017年物业管理服务费是错误的。该收费标准仅为亚资物业在2017年推出的优惠政策，对于截至2017年5月18日之前交费的业主施行，对于2017年5月18日之后未交费的业主，仍按原价收取。
李莉答辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
亚资物业一审诉讼请求：1、判令李莉支付物业管理服务费66461.84元（从2008年2月起计算至2017年5月18日）及违约金2000元（从逾期付款之日按每日欠费总额千分之三的标准，从2008年2月9日起计算至2017年5月31日）；2、诉讼费用由李莉承担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。2005年9月10日，亚资物业与案外人本案所涉小区开发商天津市天创置业有限公司（以下简称天创公司）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由案外人天创公司将犀地广场（一期）委托亚资物业进行前期物业管理服务，期限自2005年9月10日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业综合服务费标准为3.2元/月/㎡。亚资物业与李莉于2010年12月9日签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为3.2元/月/㎡，由李莉于每月8日前交纳，李莉违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，亚资物业有权要求李莉补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，还约定了物业管理服务内容和服务质量。本案所涉房屋坐落于天津市和平区西康路与成都道交口西南侧朗文名邸1-1-303，其所有权人为李莉，规划用途为居住，建筑面积186.93㎡。前述合同及协议签订后，亚资物业依约履行了物业服务义务，但李莉拖欠亚资物业自2008年2月至2017年5月18日期间的物业管理服务费66751.53元及违约金（详见欠费清单）。
另外，李莉不同意亚资物业提出的自2017年1月1日至5月18日按照原合同价格计算，应当按照亚资物业承诺的2.5元价格计算。
另该院调查核实，天津市和平区房地产管理局于2017年1月5日-2月14日期间向亚资物业下达过四份整改告知书，该四份告知书内容分别为，本案所涉小区存在“未按前期物业合同履行职责”、“梯控卡存在与物业费挂钩的不规范行为”、“未能配合业主委员会选聘新物业相关工作”、“公司未按时对小区4、5、10、11号楼13部电梯进行年检工作”等服务不规范行为。
一审法院认为，亚资物业与案外人天创公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及亚资物业与李莉签订的《前期物业管理服务协议》均是签订双方的真实意思表示，合法有效。该前期物业服务合同对该小区全体业主具有约束力，该协议对亚资物业及李莉均具有约束力。亚资物业作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，李莉作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同和协议的约束，承担给付物业综合服务费的责任。李莉提出亚资物业的主张超过了诉讼时效，亚资物业对此并未提交合法有效的证据证实就该期间的物业管理服务费在诉讼时效内向李莉进行过主张或发生其他诉讼时效中断的情形，因此该院对李莉提出的亚资物业主张的上述期间内的物业管理服务费超过诉讼时效的情节予以认定，该院对亚资物业主张的上述期间内的物业管理服务费不予支持。
另因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，且李莉及亚资物业起诉的诸案中同一小区的被诉业主，均对其物业服务是否达到合同约定标准提出质疑，部分被诉业主所提交证据也可以证实亚资物业在物业服务过程中确实存在服务不到位的情形，亚资物业亦未举证证明当事人列举的主要问题已经达到了合同约定的物业管理服务标准，且相关部门亦因在检查中发现本案所涉小区存在物业服务不规范行为并向亚资物业下达整改告知书，故亚资物业对此应当按照合同约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向李莉收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，李莉欠交的未超过诉讼时效部分的物业管理服务费应当予以适当减免，以一次性给付亚资物业9642.75元作为了结为宜。因亚资物业服务有不到位的情况，故其要求违约金的诉讼请求，该院不予支持。另针对亚资物业要求按照2.5元/月/㎡的物业管理服务费收费标准仅作为2017年5月18日前交费的优惠条件并非下调物业管理服务费收费标准的情况，与亚资物业起诉同一小区其他业主拖欠物业管理服务费的多个案件中表述不一致，且无事实和法律依据，亦未提交相关证据予以证实，故该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：“一、被告李莉于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津开发区亚资物业管理有限公司2008年2月至2017年5月18日期间的物业管理服务费9642.75元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由原告天津开发区亚资物业管理有限公司负担650.16元，被告李莉负担105.84元（于本判决生效后十日内直接给付原告）。”
本院二审期间，双方当事人除当庭陈述，提交书面意见外，均未提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，亚资物业与李莉之间存在物业服务合同关系，双方均应依约全面履行。对于亚资物业已经提供的物业服务，李莉作为业主应当承担支付相应物业管理服务费的义务。本案现有证据能够证实亚资物业提供的物业服务存在诸多不到位的情况，一审法院据此对于物业管理服务费的收费标准及数额酌情予以减免并无不当。关于亚资物业主张的已经超过诉讼时效的物业管理服务费，因其未提供充分证据证实诉讼时效发生中断，一审法院据此对于该部分物业管理服务费未予支持于法有据。
综上所述，亚资物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1221元，由上诉人天津开发区亚资物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董丽莲
代理审判员 陈 晨
代理审判员 苗法礼
二〇一七年十月二十七日
法官 助理 韩晓艳
书 记 员 陈晓娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……