广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第444号
上诉人（原审原告）罗锋，男，1975年2月7日出生，户籍地址广东省佛山市南海区，现住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审原告）潘女好，女，1976年2月3日出生，住广东省佛山市顺德区。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘文生，该公司董事长。
委托代理人欧阳湘琴。
委托代理人吴翠英。
上诉人罗锋、潘女好因与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回罗锋、潘女好全部诉讼请求。案件受理费864.91元，由罗锋、潘女好负担。
罗锋、潘女好不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，确定性质不当。首先，原审判决认为“原告所购房屋的‘后花园’并未以院墙为界，因此根据合同的约定原告对其无法享有专有使用权”是错误的。《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第六条第1点可以看出，相应单位的乙方独立享有首层庭院、花园的专有使用权。而合同补充协议第六条第2点修饰限制不明，存在歧义。原审法院置第1点没有歧义的前提约定于不顾，反而采用第2点有歧义的约定来解释现状，是错误的。其次，原审判决认为“保利公司在出售、交付该房屋时并未擅自变更规划设计而导致交付商品房‘货不对板’，从双方签订的合同亦无显示保利公司具有交付义务”是错误的。罗锋、潘女好正在使用的“地下室”与地上毗邻花园一样，均属于赠品，没有登记产权，只有专有使用权。“地下室”既没有载入房屋平面图，也没有载入《商品房买卖合同》，罗锋、潘女好照样享有地下室的专有使用权。由此可见，仅凭房屋平面图、书面合同就认定罗锋、潘女好无毗邻花园的专有使用权是错误的。赠品也是商品，是以购买商品为前提，不是完全意义上的无偿赠与，是买卖合同标的物之一，其价值已经体现在销售产品中。买卖合同成立后，保利公司必须履行交付义务。再次，原审判决对罗锋、潘女好以交易习惯为由要求确认对“后花园”享有专有使用权不予支持是错误的。罗锋、潘女好于2013年11月20日当庭提交的《原告陈述词》已经通过表格的形式，直观地再现罗锋、潘女好取得“地下室，毗邻花园”的专有使用权，符合民事活动中等价有偿、公平合理的原则。合同是双方的真实意思表示，契约精神是一种平等守信的精神。由于当事人双方的权利和义务极不对等，经济利益上不平衡，合同违反公平合理的原则，可以认定为显失公平。最后，原审判决认为：“本案中，罗锋、潘女好并未提供任何证据证明在购买涉案房屋时，保利公司曾承诺交付房屋时有后花园”是错误的。2012年罗锋、潘女好就“没有配备入户大门”一事，诉保利公司，证明保利公司有设计缺陷、施工错误的前科。保利公司由于没有及时交付“毗邻花园”，影响罗锋、潘女好的家居防盗、电梯使用、通风采光。罗锋、潘女好即使没有及时发现赠品有遗漏，也不能成为保利公司免责的理由；二、原审判决适用法律错误。原审判决引用《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”足以证明，罗锋、潘女好与所有首层住户一样，平等合理地拥有毗邻花园的专有使用权是有法律依据的。原审判决既然认定合同补充协议第六条第2点为格式条款，保利公司只有证明其已对格式条款尽合理提示及说明义务，才能证明其主张的正确性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，赠送地下室、毗邻花园，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；赠送地下室、毗邻花园，对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。罗锋、潘女好提出调查取证申请，请求法院调取其他首层业主的商品房买卖合同予以审查核实；三、原审法院审判程序违法。一审法官工作不到位，审查不细致，一味站在保利公司的角度解释条文，偏听偏信，既没有查看地下室，又没有及时调取证据，未审查清楚地下室与毗邻花园一样属于赠品，又没有在庭审期间给双方当事人辩论的权利。综上，罗锋、潘女好请求撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费由保利公司承担。
保利公司答辩称：一、原审认定罗锋、潘女好不享有所谓的“后花园”专有使用权事实清楚，适用法律正确。1.合同关于专有使用权的花园约定明确，不存在任何歧义。《商品房买卖合同》附件三的补充协议第六点第1点、第2点已非常明确首层业主对毗连地面花园享有专有使用权的条件有：①不能从公共通道进入的部分；②交付时以院墙为界限予以区分；2.保利公司交付的物业不存在变更规划的情况。保利公司在一审提交的涉案楼盘规划图显示，罗锋、潘女好所购物业并未设计“后花园”。同时，从《商品房买卖合同》附件二中的“9号楼1梯首层平面图”可以清晰看出，罗锋、潘女好购买的物业设计有出入“前花园”的阶梯，而“后花园”的位置并没有设计出入口及阶梯，罗锋、潘女好在该平面图上认可签字并按指模。现保利公司已严格按照上述规划及双方约定建设及交付，不存在擅自变更规划的情况；3.罗锋、潘女好没有任何证据证明保利公司有向其承诺交付“后花园”。首先，双方并无在合同中约定保利公司需向罗锋、潘女好交付“后花园”。其次，保利公司交付涉案物业时，罗锋、潘女好所谓的“后花园”并无院墙界限，进一步说明保利公司依法依约交付物业，不存在后续对合同变更或作出可能造成歧义的行为。第三，罗锋、潘女好在（2012）佛顺法容民初字第233号案起诉状及本案一审庭审中多次陈述，其自认为涉案商品房赠送的花园面积大约是41平方米，目前其物业的花园面积亦约41平方米；二、罗锋、潘女好的起诉已超过诉讼时效。双方在（2012）佛顺法容民初字第233号案民事裁定书中确认：2011年7月，保利公司已通知罗锋、潘女好办理收楼手续，罗锋、潘女好亦在当月查看现场。罗锋、潘女好查看现场时，对涉案“后花园”没有院墙未提出任何异议，如其二人认为保利公司交付的物业不符合约定，应在此时知道其权利受到侵害，但其在2013年10月25日才起诉主张涉案“后花园”的专有使用权，依法已超出诉讼时效。综上，保利公司请求依法驳回罗锋、潘女好的全部上诉请求。
罗锋、潘女好在二审期间向本院提交客户认购计价表、保利百合花园置业顾问黄丽萍的名片、保利合园认购书，拟证明保利公司的赠品货不对板，出售的房屋面积也不符合合同约定，实际花园面积只有30多平方米。保利公司对上述证据的真实性不予确认。
本院经审查认为，客户认购计价表备注“赠送约41平方米花园，赠送夹层约136平方米”，上述面积为估算的面积，并且保利公司已赠送“前花园”及夹层“地下室”，并非货不对板，故本院对上述证据不予采信，但对双方约定“赠送夹层”的事实予以确认。
保利公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定事实予以确认。
本院认为，根据双方的诉辩内容，本案二审争议的焦点为罗锋、潘女好对其所谓的“后花园”是否享有专有使用权。
首先，双方签订的《商品房买卖合同》附件三合同补充协议第六条第2点约定：“保利合园首层住宅单位的乙方对与其所购买住宅单位毗连的地面花园享有专有使用权，交付时以院墙为界限区分专有使用的面积与公共区域。”庭审中，罗锋、潘女好明确陈述，涉案房屋“后花园”无院墙界限。罗锋、潘女好认为该条款为格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释。根据合同法规定，只有对格式条款的理解发生争议，才需要对格式条款进行解释。上述约定意思明确，并无歧义，无需对该条款另行作出解释。并且该条款未免除保利公司的义务，亦未加重罗锋、潘女好的责任，应为合法有效的约定。根据该约定，“后花园”不属于专有使用区域。其次，合同补充协议第六条第1点约定“乙方同意，小区中不能从公共通道进入的楼宇屋面、露台、首层庭院、花园的专有使用权由相应单位的乙方独立享有。”由于“后花园”并无院墙界限，任何人均可以从公共通道进入“后花园”，即使依据该约定，“后花园”亦不属于罗锋、潘女好独立享有，进一步证实罗锋、潘女好对“后花园”不享有专有使用权。第三，保利公司提供的规划总平面图及罗锋、潘女好签名并按指模的涉案商品房平面图证实，罗锋、潘女好购买的房屋并无大门或者楼梯可以进入“后花园”，而其他拥有“后花园”的户型单位在图纸上均设计了楼梯出入“后花园”。保利公司建设并实际交付的商品房符合规划设计，并符合双方在合同中的约定。第四，罗锋、潘女好认为毗邻花园与“地下室”一样，均属于赠品，没有载入平面图及合同约定，亦同样有专有使用权。虽然双方对赠送“地下室”没有在《商品房买卖合同》中正式约定，但保利公司对赠送“地下室”予罗锋、潘女好在客户认购计价表中予以确认，双方对此并无异议，而业主对毗邻花园是否享有专有使用权，双方在合同中有明确约定，根据约定涉案房产的“后花园”不属于赠品范围。另外，关于罗锋、潘女好主张同小区的其他首层业主均获赠毗邻花园，并请求法院调查取证的问题。根据规划图及涉案《商品房买卖合同》附件平面图显示，其他业主获赠“后花园”在图纸上均有出入“后花园”的专用楼梯设计，且交付时有院墙作为区分专有使用区域与公共区域的界限，其他首层业主及保利公司对此并无异议，并且其他首层业主与保利公司的约定与本案无关联性，罗锋、潘女好应遵守其与保利公司签订的合同，故对罗锋、潘女好调查取证的申请本院不予支持。关于罗锋、潘女好主张原审法院程序违法的问题。经审查，原审庭审笔录中明确记载双方已各自发表辩论意见，原审法官并未剥夺当事人的辩论权，罗锋、潘女好主张原审程序违法依据不足，本院不予支持。
综上，罗锋、潘女好主张其对“后花园”有专有使用权依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1729.82元，由罗锋、潘女好负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年四月十四日
书 记 员 吕倩倩