广东省阳山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清阳法民一初字第370号
原告：黄素珍，女，1964年10月24日出生，汉族，阳山县人，住阳山县，
被告：郭仁贵，男，1956年9月26日出生，汉族，阳山县人，住阳山县，
委托代理人：唐象阗，男，1957年8月24日出生，汉族，阳山县人，住阳山县。
第三人：冯桂珍，女，1981年8月8日出生，汉族，阳山县人，住阳山县，
原告黄素珍诉被告郭仁贵、第三人冯桂珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法进行审理。审理过程中，因案外人对涉案房屋及土地使用权享有优先受偿权，且涉案房屋及土地使用权已被本院依法查封，本院于2014年10月24日裁定本案中止诉讼。2015年12月15日，因本案中止诉讼原因消除，本院依法裁定本案恢复诉讼，由审判员邹炳洪、代理审判员谭福华和人民陪审员张国强组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理，原告黄素珍、被告郭仁贵委托代理人唐象阗到庭参加了诉讼，第三人冯桂珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄素珍诉称：2012年4月30日，原告与被告协商签订《房屋买卖协议》，约定被告将其位于阳山县阳城镇阳山大道119号房屋中的第三层卖给原告，价格为20万元，并约定了其他事项。合同签订后，原告于当天支付了15万元现金给第三人冯桂珍（被告的妻子），余下的5万元约定在被告完成过户手续之后付清。随后，被告将房屋交付给原告居住至今。但在原告催促其办理产权证和土地使用证时，被告却以种种予以推托。原告认为，合同应该履行，被告不履行双方签订的《房屋买卖协议》的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判决：1、被告继续履行双方于2012年4月30日签订的《房屋买卖协议》，依法办理房屋产权证、房屋所占土地的土地使用权证给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。
原告提交的证据及要证明的事实有：1、黄素珍身份证，证明原告身份和主体资格；2、《房屋买卖协议》，证明双方合同关系以及房款200000元；3、《收据》，证明郭仁贵收款事实；4、房屋产权证，证明买卖房屋的来源；5、土地使用证，证明房屋占有的土地的合法性；6、个人活期明细信息、个人信息查询（账户+明细），证明我方已经给了房款，被告已经收款。
被告郭仁贵于2014年8月28日提交书面答辩状辩称：原告称双方于2012年4月30日签订《房屋买卖协议》，约定被告坐落在阳山××××西套房屋中第三层卖给原告，房屋买卖价格为20万元，合同签订当日原告以现金方式先付15万元房屋购买款，要被告夫妇在合同签字、收据签名是事实。但原告称“余下的5万元约定在被告完成过户手续之后付清。随后，被告将房屋交付给原告居住至今。但在原告催促其办理产权证和土地使用证时，被告却以种种理由予以推托。原告认为，合同应该履行，被告不履行双方签订的《房屋买卖协议》的行为已经构成违约”，不存在客观事实。因为原告自交款入住房屋后至诉法院之前，根本没有向被告夫妻两人提过上述合同约定事项办理产权证过户一事。因此，原告认为被告违约侵权不是事实，请求法院查清事实，依法判决驳回原告起诉。2016年1月8日，被告郭仁贵提交书面《补充答辩状》一份，辩称：1、被告之前的答辩意见存在错误陈述，认为原、被告双方是协商过房屋买卖事宜，但被告告知原告因房屋已用于抵押贷款，暂不能过户，可以租用。后来原告入住房屋后，被告一直以为是原告租用房屋。后得知原告转账15万元之事，才知道是原告和本案第三人冯桂珍私自买卖房屋行为。2、原告出具的房屋买卖协议有被告我的签名，在订立合同上应予无效。因此协议是原告与第三人订立的，不属我真实意思表示。协议一式两份，甲、乙双方各执一份。而第三人持有的协议只有乙方黄素珍的签字。原告持有的一份是2012年7月12日傍晚原告在我农庄人多吃饭忙不过来时，声称是房屋租赁协议，趁我不备让我签名的。协议上的房屋是我私有产权，有信用社贷款抵押权，协议订立时被告不在场经手，所以买卖协议属无效合同。3、我转让的房屋是粤房地证字第××号房屋中的二楼房屋，不是买卖协议书上的第C5686007号房屋。我与原告于2012年4月30日看过抵押房屋后，只承认与原告介绍来的陈战芬、陈金旺签过房屋买卖合同，没有与其他任何人签订协议。原告起诉我违约，没有理由和事实依据。综上，请求法院依法驳回原告对我的诉求。
被告提交的证据及要证明的事实有：1、房地产权证，证明双方买卖房屋权属证据上，原告提供假的房地产权证复印件内容，与被告举证的房地产权证复印件内容存在不符的事实；2、《房屋买卖协议》，证明在房屋产权人被告毫不知情下，本案第三人隐瞒房屋产权人与原告私自订立转让信用社借贷抵押权属房屋买卖协议的事实。
第三人冯桂珍于2014年8月28日提交书面答辩状辩称：一、原告所称“双方于2012年4月30日签订《房屋买卖协议》，约定被告坐落在阳山××××西套房屋中第三层卖给原告，房屋买卖价格为20万元，并约定了其他事项”是事实。原告认为合同签订后于当天支付15万元给我不符合事实。2012年4月28日，原告与其丈夫刘和看过房屋后要求郭仁贵拿房产证核对，郭仁贵要我拿了一份房产证复印件给了原告。后4月30日双方夫妻在场签订房屋买卖协议，买卖房屋是建于我与郭仁贵结婚后，办证于2007年9月，合同签订日原告把15万元现金当郭仁贵在场，由郭仁贵叫我收款，要我收据给原告。而且原告老公刘和要我以郭仁贵妻子名义及房屋共有人身份在合同书与收据上签字盖指印承认。原告起诉称我为第三人收款，不符合民诉法的主体原则。2、原告称被告违约不是事实。原告自付房款至入住买受房屋后，从未向我们夫妻提出过要求办理房产证过户及余款事情，直至2014年6月24日，我打电话向原告催缴水电费时，原告告知我起诉事情，把我列为第三人，不符合法律规定。因此，我认为原告起诉我与事实不符，请求法律依法查清事实作出判决。2016年1月5日，冯桂珍提交书面《补充答辩状》一份，辩称：1、原告提供的补充证据《建设银行个人活期明细信息单》、2012年4月30日的15万元转账单，我补充答辩确认当天原告与我本人签订了《房屋买卖协议》后，两人到建设银行二楼营业厅，两人在协议上各自签上名字，后原告从其建设银行账号转账15万元入我银行卡。但对本人在原答辩状上陈述的关于房屋协议签订、房屋座落及价格、付款情况，原来承认是事实，现本人补充答辩认为不是事实。我与原告协商买卖房屋时表示我老公说要30万，价格可不可以少我无权决定。原告表示先付15万元房款给我，如何我老公确定房价为30万元，原告就补15万元，如果房价为20万元，原告就补5万元。原告称先与我订立一份价格20万元的房屋买卖协议，先入住房屋，要求不对任何人讲，别人问就说是原告用300元/月租住。为此，原告打印房屋买卖协议一式两份，到建设银行二楼营业厅，双方签名后，原告通过其建行账户转账15万元到我银行卡，原告还要我写张15万元的收据给她，并劝我在收据上代签上郭仁贵的名字。
阳山法院（2013）清阳法民一初字第5号案审判笔录第14页，黄素珍作证陈述，已证明在被告郭仁贵不在场，原告与我私订《房屋买卖协议》的事实。
二、原告认为“被告将房屋交付给原告居住至今…，被告不履行双方签订的《房屋买卖协议》的行为已经构成违约”不符合客观事实，无事实依据。原告与我私订协议，以介绍其老表陈战芬买被告二楼房屋为附加条件，但附加条件未成熟已向法院起诉我，违约应为原告，我无违约行为。
综上，请法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人冯桂珍提交的证据及要证明的事实有：结婚证，证明冯桂珍在房屋买卖期间与郭仁贵存在夫妻关系事实。
经审理查明：2012年4月30日，原告与被告签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方（郭仁贵）将广东阳山县阳山大道119号楼房（即阳山接待站大门口正对面，原烟草公司四大仓路口），一座四层，其中的第三层卖给乙方（黄素珍）使用。上述协议载明：一、本层的房屋实用面积总共为91平方米，包括楼梯间墙体在内。二、本层房屋总售价为贰拾万元整（￥200000.00元），乙方先支付壹拾伍万元整（￥150000.00元），剩余伍万元整（￥50000.00元）有待乙方完成过户手续之后付清。三、至于日后乙方使用的电表、水表应重新安装，安装费用由乙方支付，未安装好之前甲方应该给予其使用。四、至于房屋过户一切费用由乙方承担，甲方只需提供一切相关证件给乙方，全力协助乙方办成过户手续为止。五、第四层的楼顶，如果甲方未加层的情况下，乙方需要到楼顶收晒衣物，甲方应给予乙方使用。六、1-4层的楼梯位置，不许乱堆放垃圾、杂物，卫生方面应共同爱护，共同做好。七、以上协议如有一方违约，违约金双倍奉还。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议抬头甲方、乙方处分别有“郭仁贵”“黄素珍”的签字及按捺指模，协议落款甲方处有“郭仁贵冯桂珍”的签字及按捺指模，乙方处有“黄素珍”签字及按捺指模。
签订上述协议当天，黄素珍通过其建行银行账户向冯桂珍转账支付150000元。同日，冯桂珍、郭仁贵向黄素珍出具《收据》一份，载明：“今收到黄素珍购买郭仁贵三楼房屋首期款壹拾伍万元整（150000元）”。
上述协议签订后，郭仁贵、冯桂珍向黄素珍交付了阳山县阳城镇××大道（××）119号西栋第三层的房屋，黄素珍对房屋进行装修后于2012年农历8月份入住上述房屋。
另查明，2012年，被告郭仁贵名下座落于阳山县阳城镇××大道（××）119号的房屋有两栋，房屋产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证号C5686007号。房产证号为粤房地证号C56860**号的房屋为自建房屋，于2007年9月6日登记取得房地产权证，产权证载明房屋权属人为郭仁贵，房屋层数为三层，建筑面积为223.58平方米。该幢房屋实际建有四层，第四层未有相关产权证。被告称上述房屋于2006年3月份动工兴建，属被告个人财产。第三人冯桂珍亦认为上述房屋是郭仁贵个人建的，应该属于郭仁贵个人所有。该幢房屋于2011年11月17日设立他项物权，用于抵押担保冯桂珍向阳山县农村信用合作联社的借款。后因阳山县农村信用合作联社对冯桂珍、郭仁贵提起金融借款合同纠纷诉讼，经判决生效后，本院于2014年5月23日裁定查封上述涉案房屋及相应土地使用权。同时本院依法裁定本案中止诉讼。后郭仁贵、冯桂珍于2015年12月还清借款，相关抵押解除，本院于2015年12月14日依法裁定解除对上述房屋及相应土地使用权的查封，并于2015年12月15日裁定本案恢复诉讼。
现座落在阳山县阳城镇××大道（××）119号第三层的房屋（房地产权证号为：粤房地证号××号）及该房屋占用的国有土地使用权仍登记在郭仁贵名下。因原告黄素珍申请财产保全，本院于2015年12月14日作出（2014）清阳法民一初字第370-2号民事裁定书，依法查封阳山县阳城镇××大道（××）119号第三层的房屋一套（房地产权证号为：粤房地证号××号），并查封担保人陈沛根提供其所有的小汽车一辆（车牌号为粤Ｒ×××××）。
现原告以被告未履行《房屋买卖协议》约定的产权过户手续为由，起诉至本院，请求判决：被告将坐落于阳山县阳城镇××大道（××）119号（房地产权证号：粤房地证号C5686007）西套房屋中第三层的房屋、房屋所占土地（国有土地使用权证号：阳府国用【2007】182××××2346）过户给原告；本案的诉讼费由被告承担。
还查明，冯桂珍与郭仁贵于2006年8月1日登记结婚，至今在夫妻关系存续期间。
审理中，经黄素珍申请，证人刘某出庭作证称，其与黄素珍是叔嫂关系。问证人“谁买房子、买哪里的房子，有没签合同、在哪里签合同及签合同时谁在场”等问题时，刘某开始称，黄素珍购买郭仁贵在四大仓第三层的房子，他是和他哥、嫂一起去的，签合同时黄素珍和其丈夫、郭仁贵和其妻子冯桂珍均在场，在房子的四楼签的合同。之后，刘某又称不知道具体买卖哪套房屋，是在山庄签的合同。期后被告问刘某的时候，刘某又称签合同时不在场，协议是买卖双方夫妻签订的。
对上述证人证言，被告郭仁贵认为证人和原告是叔嫂关系，存在利害关系，其证言不可采信。
审理中，关于《房屋买卖协议》及《收据》，被告郭仁贵、及第三人冯桂珍在首次书面答辩时均承认是其在《房屋买卖协议》及《收据》上签名，并承认房屋价款及付款情况属实。在其后第二次提交的书面答辩中，郭仁贵否认第一次答辩内容，并认为对房屋买卖不知情，其只是出租房屋给原告，《房屋买卖协议》不是其真实意思表示，是其妻子冯桂珍的个人行为。郭仁贵在庭审中否认在《收据》上签名，但未提出笔迹鉴定要求。
以上事实，有原、被告及第三人提交的证据及当事人陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，本案当事人争议的焦点是，一、原告黄素珍和被告郭仁贵、第三人冯桂珍签订《房屋买卖协议》内容的真实性和效力问题。二、涉案买卖房屋的价款及付款情况。三、被告郭仁贵、第三人冯桂珍是否应为黄素珍办理房屋产权过户及分摊土地使用权过户登记问题。
关于原告黄素珍和被告郭仁贵、第三人冯桂珍签订《房屋买卖协议》内容的真实性和效力问题。本案中，被告郭仁贵及第三人冯桂珍对《房屋买卖协议》的个人签名真实性予以认可，且在第一次提交的书面答辩状中已承认存在房屋买卖关系，并承认收到原告支付的15万元购房款。被告第二次答辩认为《房屋买卖协议》是其在不知情的情况下签订的，以为是房屋租赁协议。但结合原告于2012年农历8月份已实际入住涉案房屋，至今占有使用涉案房屋超过3年时间，而被告从未过问租赁事宜，亦未对此提出异议，其行为不符常理。另外，被告认为涉案房屋存在抵押，不能买卖，但至今被告已清偿债务消灭抵押权，故影响房屋买卖的情形已经消除。综上，《房屋买卖协议》应是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已经按照约定支付购房款15万元，并已实际占有使用涉案房屋。被告亦应依约履行办理房屋过户登记手续的义务。
关于涉案房屋的价款及付款情况的问题。《房屋买卖协议》约定涉案房屋总售价为200000元，并约定付款方式，该约定内容明确，不违反法律规定，应为有效约定。第三人冯桂珍认为上述约定不是最终约定的价款，并认为当时原告黄素珍同意以郭仁贵最后确定的价格为准。但冯桂珍对此未提供相关证据予以证明，黄素珍对此亦予以否认，故对冯桂珍的上述主张不予采信。对原告转账给第三人冯桂珍的15万元，郭仁贵认为其不知情，《收据》亦不是其本人签名的。但对签名的真实性被告未提出笔迹鉴定要求，且基于第三人与被告的夫妻关系，结合被告在第一次书面答辩状中承认收到原告15万元房款及在《收据》上签名的事实，本院认为被告对此应当是知情的。综上，对被告认为对出售涉案房屋一事不知情为由，诉请该买卖行为无效缺乏依据，应不予支持。
被告郭仁贵、第三人冯桂珍是否应为黄素珍办理房屋产权过户及分摊土地使用权过户登记问题。根据《城市房地产转让管理规定》第五条“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”之规定，及本案《房屋买卖协议》第四条约定“至于房屋过户一切费用由乙方承担，甲方只需提供一切相关证件给乙方，全力协助乙方办成过户手续为止”，同时由于被告郭仁贵、第三人冯桂珍均认为涉案房屋为郭仁贵个人财产，故被告郭仁贵应协助原告办理涉案房屋产权及该房屋占用范围内的土地使用权过户登记手续。至于办理过户手续的期限，因《房屋买卖协议》未约定具体时间，且协议签订时涉案房屋处于抵押状态，后被法院查封，此段时间无法办理产权过户手续，现相关抵押权已经消灭，被告郭仁贵应依约履行办理涉案产权过户手续，同时应为原告黄素珍办理买卖的房屋应分摊占有的国有土地使用权过户登记。依照约定，办理过户手续需要的费用应由原告黄素珍承担。
第三人冯桂珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是第三人对其诉讼权利的自行处分。本院依法对本案进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《城市房地产转让管理规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告郭仁贵应在本判决生效之日起十日内为原告黄素珍办理坐落于阳山县阳城镇阳山大道（原陵园路）119号（房地产权证号：粤房地证号C5686007）的第三层房屋一套的产权过户变更登记手续，同时为原告黄素珍办理该房屋应分摊的国有土地使用权变更登记手续。办理上述变更登记手续发生的费用由原告黄素珍承担。
本案受理费4300元，由被告郭仁贵负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 邹炳洪
代理审判员 谭福华
人民陪审员 张国强
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 黄慧婷