辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13788号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳都城置业有限公司，住所地沈阳市铁西区南滑翔路58号。
法定代表人：康慨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：关月，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志勇，北京市炜律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王凯，男，1967年12月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：马良，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳都城置业有限公司（以下简称“都城公司”）因与上诉人王凯房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人都城公司的委托诉讼代理人关月、张志勇、王凯及其委托诉讼代理人马良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都城公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.解除双方签订的《敞开办公间招商合同》；3.王凯将位于沈阳市铁西区兴华南街48号305、306、307、308房屋返还给都城公司；4.支付都城公司租金125万元（2013年3月30日至2014年6月30日）；5.判令驳回王凯的诉讼请求；6.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法。辽宁省仁和司法鉴定中心无权出具《终止鉴定通知书》；一审法院剥夺了上诉人申请鉴定的权利，《承诺》系伪造的证据。一审法院并未查明本案争议焦点即双方谁违约在先，且被上诉人未办理营业执照和责令停业的原因与我方无关。
王凯上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由都城公司向上诉人给付装修损失1,047,514元；2.撤销一审判决第三项，改判由都城公司向上诉人返还已付租金50万元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决未判令返还已经支付的租金50万元是错误的，应判决予以支持；2.一审法院依据都城公司自行进行的鉴定意见结论作为定案依据是错误的。
都城公司向一审法院起诉请求：1.王凯向都城公司支付拖欠的租金125万元（2013年3月30日至2014年6月30日）；2.判令解除都城公司、王凯之间的《敞开办公间招商合同》；3.王凯腾空返还涉案房屋并恢复原状；4.王凯承担本案诉讼费用。
王凯向一审法院反诉请求：1.解除王凯与都城公司签订的《敞开办公间招商合同》；2.要求被申请人返还已付租金500,000元；3.赔偿申请人装修损失2,553,151元（包含行政处罚30,000元）；4.诉讼费用由都城公司承担。
一审法院认定事实：2012年6月25日，都城公司与王凯签订《敞开办公间招商合同》，约定王凯承租都城公司位于沈阳市铁西区兴华南街48号305、306、307、308室，做商务使用。期限为三年，自2012年10月1日至2015年9月30日止。年租金为100万，租金上打租，按半年收付。都城公司应保证租赁办公间的消防设施符合行业规定，并向王凯提供管辖区防火部门出具的合格证书复印件。合同签订后，王凯交纳了2012年10月1日至2013年3月31日半年的租金50万元并对承租的房屋进行装修使用，用于经营奥瑞健身（兴华店）。王凯承租房屋时所在建筑工程原设计天井已由都城公司于顶部加设屋顶。2013年6月3日沈阳市消防局向奥瑞健身（兴华店）出具《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，该通知书对申报的建设工程进行消防备案抽查，经综合评定为消防验收不合格，具体情况有1、该工程原设计为天井，现于顶部加设屋顶，导致1-3层上下联通，防火分区面积叠加后超防火分区面积，不符合《高层民用建筑设计防火规范》的相关规定。2、该工程长度超过20米的内走道未设置排烟设施，不符合《高层民用建筑设计防火规范》相关规定，收到通知后应当停止使用。同月，消防检查问题发生后，应王凯要求都城公司出具承诺，承诺载明“由于出租方都城公司消防问题影响健身房办理手续及及正常经营，出租方承诺于2013年年底前将都城大厦的消防整改合格（拆除验收后加盖的屋顶）并向王凯提供有效的消防合格证，如逾期未提供，出租方愿意免去王凯全部租金并赔偿装修等营业损失。”2013年7月7日，沈阳市铁西区公安消防大队因奥瑞健身（兴华店）投入使用后抽查不合格不停止使用，出具了沈西公（消）行罚决字（2013）084号行政处罚决定书，对其作出行政处罚，责令其停止使用并处以罚款30,000元，随后王凯交纳该罚款。2013年7月15日沈阳市铁西区公安消防大队对都城公司下达沈西公消限字（2013）第1409号《责令限期整改通知书》，消防违法行为是都城公司（都城大厦）该工程原设计为天井，现于顶部加设屋顶，导致1-3层上下联通，防火分区面积叠加后超防火分区面积，改变原设计，未进行消防设计备案并限期改正。2013年7月18日就该违法行为下达沈西公（消）行罚决字（2013）101号行政处罚决定书，罚款5,000元。
另查明，原审2014年10月16日庭审中及2014年11月20日笔录中双方确认天井顶部屋盖还在，都城公司自认在整改通知下发后仅对加盖的屋顶四周的斜坡进行了拆除。原告都城公司提供了一份消防监督检查记录，该记录于2013年7月29日出具，该记录中载明1、未进行消防设计备案的问题已整改；2、该工程原设计为天井，现于顶部加设屋顶，导致1-3层上下联通，防火分区面积叠加后超防火分区面积的问题已整改，但该消防监督检查记录中并无沈阳市铁西区公安消防大队的公章。另外，双方都认可2015年，王凯已将诉争房屋返还给都城公司。
再查明，原审审理过程中王凯申请对涉案房屋装修现值进行鉴定，双方共同摇号选定评估机构辽宁天汇资产评估事务所，该评估机构及鉴定人均具备相应鉴定资质，在复议期间内双方均未申请复议。鉴定结论为装修现值1,047,514元。关于承诺书盖章真实性，本案发回重审后，都城公司申请鉴定，经摇号产生的鉴定机构为辽宁仁和司法鉴定中心，该鉴定中心于2016年7月19日出具终止鉴定通知书，该通知书中载明因送检材料条件的局限性、专家、鉴定人意见的不同一性，无法得出准确鉴定意见，确定终止鉴定。本案发回重审后，反诉原告王凯申请撤回要求反诉被告都城公司支付300,000元预期经营利润和赔偿健身器材损失415,000元的诉讼请求。
又查明，本案审理过程中，都城公司提交了辽宁瑞丰工程造价咨询责任有限公司出具造价报告原件一份，证明王凯在2012年的装修造价应为918,698.01元。
一审法院认为，都城公司、王凯签订的《敞开办公间招商合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
关于《承诺》的真实性问题，本案发回重审后，都城公司申请对该《承诺》的形成时间及公章的真实性进行鉴定，但因送检材料不充分、不规范，以及送检材料条件的局限性和专家、鉴定人意见的不同一性，无法得出准确鉴定意见，辽宁仁和司法鉴定中心确定终止了鉴定。都城公司未能举证推翻《承诺》的真实性，其对此承担不利的举证责任，对该《承诺》予以采信。
关于房屋因消防原因整改是否造成王凯承租房屋的合同目的无法实现的问题，消防部门针对该涉案房屋视为消防问题作出了一系列行政行为，涉案房屋因天井顶部加设屋顶导致1-3层上下联通，防火分区面积叠加后超防火分区面积，未经消防设计备案，进而导致消防验收不合格，多次受到消防部门的限期改正通知及行政处罚。根据上述事实可以认定，都城公司交付给王凯使用的涉案房屋因消防不合格在整改期间被责令停止使用，原审庭审笔录中，其自认加盖的屋顶还在，都城公司未兑现其作出的承诺，向王凯提供有效的消防合格证，王凯承租房屋的合同目的确实无法实现，其有权解除合同。反诉原告王凯要求解除合同的诉讼请求，予以支持。
关于都城公司称其消防违法问题已于7月29日整改完毕的问题，一审法院认为，2013年7月29日的消防部门监督检查记录未加盖相关单位公章，不能证明系消防部门作出的有效整改合格证明，对该证据的真实性和有效性不予认定，除此证据外，都城公司未能提供其他证据证明消防违法的问题已经整改合格，应承担相应的违约责任，对都城公司主张整改合格的抗辩理由，不予采纳。关于都城公司称消防部门对王凯作出的30,000元处罚是因为王凯私自搭建走廊的问题，在沈西公（消）行罚决字（2013）084号行政处罚决定书、消防监督检查记录（2013）第03145号及沈西公消限字（2013）第01409号责令限期改正通知书中均未体现，原告的上述主张没有事实依据，不予采纳。
关于都城公司要求王凯支付2013年3月30日至2014年6月30日租金的问题，本案都城公司为王凯出具《承诺》，通过该承诺的内容可以认定，消防问题发生后，双方对该问题进行协商并约定，消防问题未能解决，则免除租金。免除范围应为双方做出约定时可以预见的范围，即出具承诺时至合同解除前王凯未交付的全部租金，也即2013年4月1日至2014年8月26日，故都城公司要求王凯支付2013年3月30日至2014年6月30日租金及据此要求王凯解除合同的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。
关于都城公司诉王凯返还涉案房屋的诉讼请求，因双方都确认房屋已经返还，对都城公司该诉讼请求，不再审理。
关于原审反诉原告王凯要求赔偿经济损失的问题，根据《承诺》的约定，以及双方合同履行的实际情况，系都城公司的原因导致合同目的无法实现，合同解除的法律后果，都城公司应当赔偿王凯的装修损失。本案涉案房屋的装修现值在原审经评估机构评估，虽该评估报告存在基准日有失偏颇及测量面积不准确的问题，鉴于本次审理过程中，涉案房屋已经不具备再次评估装修价值的现状，该评估报告中鉴定出的装修价值对认定装修损失具有参考价值。都城公司在重审过程中提交了评估报告，认可王凯在2012年装修时花费的价值为918,698.01元，该数额与评估报告中鉴定出来的装修现值虽存在差距，但可以体现一定的客观性。一审法院对都城公司认可的装修数额予以确认。2012年10月1日到2013年6月期间，涉案房屋尚未出现消防整改等问题，一直处于正常使用状态，因此王凯的装修损失应进行折抵，折扣比例以90%为宜，918,698.01元的90%为826,828元，一审法院认定该部分损失为王凯的实际装修损失，应当由都城公司进行赔偿。王凯诉讼请求在此范围内的部分,予以支持，超出部分，没有事实和法律依据，不予支持。关于行政处罚损失30,000元的问题，原审反诉原告王凯在消防部门要求停业整改的过程中，还持续经营，系其自身原因导致行政处罚行为的发生，该部分损失不应由原审反诉被告都城公司承担。
关于原审反诉原告王凯要求原审反诉被告都城公司返还已交付的租金500,000元的诉讼请求，在消防部门对涉案房屋进行消防检查并要求整改之前，不存在影响正常使用的情况，其要求返还2012年10月1日至2013年3月31日期间的租金500,000元没有依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原审反诉原告王凯与原审反诉被告沈阳都城置业有限公司签订的《敞开办公间招商合同》；二、原审反诉被告沈阳都城置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原审反诉原告王凯装修损失826,828元；三、驳回原审本诉原告沈阳都城置业有限公司的诉讼请求；四、驳回原审反诉原告王凯的其他反诉请求。本诉案件受理费16,050元，由原审本诉原告沈阳都城置业有限公司承担。反诉案件受理费减半收取15,613元，由原审反诉被告沈阳都城置业有限公司承担6034元，由原审反诉原告王凯承担9579元。反诉保全费5000元，由原审反诉原告王凯承担3000元，由原审反诉被告沈阳都城置业有限公司承担2000元。评估费11,000元，由原审反诉原告王凯承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院曾对本案作出（2015）沈中民二终字第02601号民事裁定，将本案发回重审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人都城公司与王凯于2012年6月25日签订的《敞开办公间招商合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。该合同现已实际解除，一审判决对于解除合同及返还案涉房屋的认定清楚，理由充分，结论并无不当，本院予以确认。对于合同解除的后果问题，关于租金问题，二审中，上诉人都城公司提出王凯应给付125万元的主张，而王凯提出要求返还已付租金50万元，因王凯仅向都城公司交纳了2012年10月1日至2013年3月31日的租金50万元，庭审中，王凯自认对案涉房屋实际使用至2013年7月初，也就是沈阳市铁西区公安消防大队因对其出具行政处罚决定书之时，那么王凯应向都城公司给付2013年4、5、6月三个月的租金，即100万元/12月*3=25万元。一审法院对此未予考虑，本院予以调整。至于都城公司主张王凯一直使用案涉房屋至合同租赁期限届满的2015年9月30日，因未提供充分证据证明该房屋在此期间仍属正常经营状态，且由于案涉房屋存在消防不合格，迟迟未能解决等问题，必然对王凯的正常经营造成损失，通过都城公司为王凯出具的《承诺》内容，亦对此可以佐证，故对都城公司的该上诉主张，本院予以部分支持。另，尽管该《承诺》有都城公司加盖公章予以确认，但对于租金免除约定并不明确具体，本院认为，对于租金支付数额应依全案事实综合认定为宜。
关于装修损失问题，王凯主张都城公司应按照鉴定意见赔偿全额装修损失1,047,514元，都城公司则认为不应赔偿，对此一审法院综合考量全案因素，酌定都城公司按照鉴定意见中装修损失数额的90%赔偿王凯经济损失，理由充分，结论亦无不当，本案双方的上诉理由均不足以否定该结论，故对双方该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，都城公司的上诉请求部分成立，王凯的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初141号民事判决第一、二、四项：“解除王凯与沈阳都城置业有限公司签订的《敞开办公间招商合同》；沈阳都城置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿王凯装修损失826,828元；驳回王凯的其他反诉请求”；
二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初141号民事判决第三项：“驳回沈阳都城置业有限公司的诉讼请求”；
三、王凯于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳都城置业有限公司租金25万元；
四、驳回沈阳都城置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16,050元，反诉费减半收取15,613元，二审案件受理费27,587元，共计59,250元，由沈阳都城置业有限公司负担29,625元,由王凯负担29,625元；保全费5000元，由沈阳都城置业有限公司负担2000元，王凯负担3000元；评估费11,000元，由沈阳都城置业有限公司负担10,000元，王凯负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 李 妍
审判员 姜会军
二〇一七年五月二十三日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。