广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终2273号上诉人（原审被告）：田淑云被上诉人（原审原告）：严祥卫委托诉讼代理人：吴世林，广西钰锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹遥原审第三人：蒋国号上诉人田淑云因与被上诉人严祥卫、曹遥，原审第三人蒋国号租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田淑云，被上诉人严祥卫的委托诉讼代理人吴世林到庭参加了诉讼。被上诉人曹遥、原审第三人蒋国号无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人田淑云的上诉请求：改判驳回严祥卫要求田淑云返还设备费的诉讼请求。事实和理由：严祥卫因向田淑云购买办公设备而支付了35000元，双方的买卖协议已经实际履行完毕，田淑云无需返还35000元。被上诉人严祥卫辩称，涉案的办公设备是上诉人给被上诉人使用的，同意一审法院关于设备使用费的计算方式。被上诉人曹遥、原审第三人蒋国号未发表意见。严祥卫向一审法院起诉请求：一、确认严祥卫与田淑云于2011年2月28日签订的房屋租赁合同无效；二、田淑云、曹遥连带退还押金26000元；三、田淑云、曹遥连带返还设备费35000元;四、田淑云、曹遥连带支付租房租金损失42072元；五、本案诉讼费由田淑云、曹遥承担。一审法院查明的事实：2009年7月25日，蒋国号(出租方、甲方)与曹遥(承租方、乙方)签订一份《南宁市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在南宁市青秀区金湖路某号地王国际商会中心某号房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积171平方米，室内附属设施毛坯房，租赁期限由2009年9月10日起至2015年9月9日止，甲方于2009年9月10日按双方约定的条件将上述房产交付乙方使用。2011年2月28日，严祥卫(承租方、乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，出租方、甲方为曹遥，该合同约定：甲方将原承租于蒋国号的坐落在南宁市金湖路某号地王国际商会中心某号三间房屋(建筑面积共170．57平方米)转租给乙方办公使用；租赁期限从2011年2月18日至2016年1月10日：月租金13680元，租金价格十二个月后逐年递增5％，另一次性缴纳房屋押金26000元，交纳方式为转账，收款人名称为田淑云(曹遥指定委托代理人)，先付费后使用，下半年房租于上半年房租最后期限到来的7天内缴纳，再三个月支付一次；房屋内所有办公物品归乙方所有及装潢设施，如乙方退租不能拆除固定设施；甲方未能按时向原房主交纳租金及其他原因导致乙方不能正常使用该房屋的，乙方有权终止租赁合同，同时按年租金的30％由甲方向乙方支付违约金；甲方保证转租房屋手续的真实、合法性，否则承担因此引起的一切经济责任及法律后果；以后从2011年8月1日起收租金，已付甲方设备设施费35000元。田淑云代曹遥在出租方处签字。合同签订当日，田淑云以收款人的名义向严祥卫出具了三张《收条》，其上分别载明收到严祥卫付给田淑云的租金湖路某号地王国际商务中心某号租金27360元、租房押金26000元、设备费35000元。在庭审中，关于涉案房屋的装修和设备，严祥卫主张2011年2月28日签订的房屋租赁合同虽然载明田淑云系代曹遥所签，但田淑云才是实际出租人，合同签订当日田淑云向其交房时将房屋与设备一并交付其使用，但2011年8月30日收到蒋国号通知后，其与蒋国号经过协商后于2011年9月30日另行签订了租赁合同，该合同于2013年9月30日到期，到期后其不再续约，设备及房屋已于当日交还蒋国号，租赁期间其未对涉案房屋进行过装修，不存在装修损失；蒋国号对严祥卫上述主张均予认可；田淑云则辩称曹遥从蒋国号处租来的房屋是毛坯房，蒋国号与曹遥的合同对此也作了约定，曹遥对涉案房屋进行了全面装修并添置了全部的办公设备，2011年2月18日其向严祥卫交房时将房屋和设备一并交付给了严祥卫使用，其系代曹遥与严祥卫签订租赁合同，其确实收到了严祥卫交来的租金27360元、押金26000及设备购买费35000元，系代曹遥收取，且之后全部作为租金交给了曹遥，但无书面证据证明，对严祥卫是否已将设备及房屋交还蒋国号其不清楚。关于设备费35000元及其所对应的设备，严祥卫主张设备原本就在涉案房屋内，35000元系设备使用费，双方协商严祥卫承租该房屋须支付设备的使用费而非买卖关系，设备包括台式电脑2台、办公桌2张、写字台1张、沙发1套、会议桌1张；田淑云则主张35000元系设备购买费，包括沙发4个、办公桌椅5套、台式电脑8台、投影仪1台、窗帘；蒋国号则确认设备费35000元所包括的设备仍在涉案房屋内。另，关于本案2011年2月28日签订的《房屋租赁合同》的效力，经一审法院释明认定与严祥卫主张可能不一致，严祥卫仍坚持其诉讼请求不变更，由法院据实裁判。基于严祥卫主张本案《房屋租赁合同》无效，田淑云明确在本案中不提起反诉。严祥卫提交的2010年5月31日签订的《委托书》复印件上载明：委托人曹遥全权委托受委托人田淑云处理公司承租业主蒋国号位于南宁市地王国际商会中心某号写字楼经营期间所遇有关协调事宜，委托期自2010年5月5日至2016年5月5日止；严祥卫提交的2011年2月8日签订的《补充协议(一)》复印件上载明：甲方蒋国号，乙方曹遥(田淑云代)，双方协商就2009年7月25日签订的南宁市地王国际商会中心某号《南宁市房地产租赁合同》，甲方同意承租人曹遥及其委托代理人在其承租期间内有出租转租权；严祥卫提交的2011年2月8日出具的《授权书》复印件上载明：蒋国号授权承租人曹遥的委托代理人田淑云代为办理南宁市地王国际商会中心某号写字楼在其承租期间内的出租转租事宜，授权期至合同终止日为止。严祥卫主张其所提交的上述三份证据均系田淑云伪造，但对前述证据的真实性不申请鉴定。田淑云提交了2010年5月31日《委托书》，但严祥卫及蒋国号对其真实性持有异议，主张并非原件，但不申请鉴定。一审法院另查明，2010年10月2日，蒋国号因租赁合同纠纷将曹遥、田淑云等诉至一审法院，要求解除其与曹遥签订的《南宁市房地产租赁合同》，一审法院于2011年7月11日作出(2011)青民一初字第109号民事判决，该民事判决已于2011年10月9日生效，其经审理查明部分载明：2009年7月25日，蒋国号作为甲方与曹遥作为乙方签订一份《南宁市房地产租赁合同》，合同约定蒋国号将其自有的位于南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心某号的房地产出租给曹遥作办公用途使用，建筑面积为171平方米，租期自2009年9月10日起止2015年9月9日止；合同签署后，蒋国号即将房屋交付曹遥使用，曹遥亦依约向蒋国号支付租金；2010年12月2日，蒋国号以曹遥擅自转租为由诉至一审法院；曹遥在使用租赁房屋的过程中，将租赁房屋转租给田淑云。该民事判决以曹遥在合同没有约定且未经蒋国号同意的情况下擅自将租赁房屋转租给田淑云、蒋国号依法可以解除合同为由，判决解除蒋国号与曹遥于2009年7月25日签订的《南宁市房地产租赁合同》。2011年8月30日，蒋国号向严祥卫出具一份《通知函》，内容为：金湖路59号地王国际商会中心某房租户，依已生效的南宁市青秀区人民法院(2011)青民一初字第109号判决，请租户在两个月内搬离上述房屋，结清房租费、水电费及一切费用。2011年9月30日，严祥卫(承租方、乙方)与蒋国号(出租方、甲方)签订了一份《房屋出租协议书》，约定：甲方将其所在位于南宁市青秀区金湖路某号某楼某室的房屋出租给乙方使用(建筑面积共171平方米)，租赁期限自2011年9月30日起至2013年9月30日止，租金每季15390元，下一年递增5％，另押金20000元，甲方提供全玻璃装修房一套共3间171平方米。合同签订后，蒋国号以收款人名义共向严祥卫出具了8张收条，其上载明蒋国号收到严祥卫交来地王国际某楼某室从2011年9月30El~2013年9月30日止的租金。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，曹遥经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。一、关于本案2011年2月28日签订的《房屋租赁合同》效力的认定问题。该合同上出租方一栏虽载明系曹遥(田淑云代签)，但载有曹遥委托田淑云处理涉案房屋事宜及蒋国号授权曹遥及其委托代理人出租及转租涉案房屋事宜的《补充协议(一)》及《授权书》均系复印件而无原件进行核对，且严祥卫、蒋国号均否认前述复印件的真实性，故对前述复印件的真实性，不予确认；田淑云虽然提交了《委托书》，但其上所载内容与(2011)青民一初字第109号民事判决书审理查明的关于曹遥在使用租赁房屋的过程中将租赁房屋转租给田淑云的事实相矛盾，在曹遥未出庭且田淑云亦无其他证据与该《委托书》相互印证的情况下，应认上述已生效民事判决书所确认事实的证明力高于该《委托书》内容的证明力，故对该《委托书》的真实性及其上所载内容不予确认，在无充分证据证明曹遥委托田淑云代其签订前述合同或对田淑云的代理权予以追认的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，该合同对曹遥不发生效力，由田淑云承担责任，故严祥卫主张田淑云才是该合同的实际出租方及合同相对人，予以支持。上述民事判决书已确认曹遥在合同没有约定且未经蒋国号同意的情况下擅自将租赁房屋转租给田淑云；在本案中，田淑云未经出租人同意擅自将涉案房屋转租给严祥卫，应认双方签订的《房屋租赁合同》无效，严祥卫第一项诉讼请求，予以支持。二、关于田淑云是否应向严祥卫返还押金、设备费及支付租金损失的问题。严祥卫与田淑云签订的《房屋租赁合同》因田淑云未经出租人同意擅自转租导致合同无效已如前述，故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，田淑云应将其收取的涉案房屋的租房押金26000元返还给严祥卫。关于设备费，田淑云并未举证证明设备费所对应的设备系其购买，且严祥卫及蒋国号均确认严祥卫已将涉案房屋及设备交还蒋国号，故认定该35000元系设备使用费，在扣除因严祥卫实际使用而产生的自严祥卫与田淑云签订的《房屋租赁合同》所载租期起始日即2011年2月18日至严祥卫与蒋国号另行签订租赁合同之日即2011年9月30日止期间的设备使用费后，田淑云应向严祥卫退还涉案房屋的设备使用费30450元[(365日X5年-40日—237日)÷(365日X5年-40日)X35000元]，严祥卫超出部分的设备费返还请求，于法无据，不予支持。至于严祥卫关于支付严祥卫与田淑云签订的租赁合同和严祥卫与蒋国号签订的租赁合同之间的租金的差价作为租金损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。至于严祥卫要求曹遥对上述债务承担连带责任，因缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认严祥卫与田淑云于2011年2月28日签订的《房屋租赁合同》为无效；二、田淑云应向严祥卫返还南宁市金湖路59号地王国际商会中心某号房屋的租房押金26000元；三、田淑云应向严祥卫返还上述房屋的设备费30450元；四、驳回严祥卫的其他诉讼请求。一审案件受理费2362元，公告费300元，合计2662元，由严祥卫负担1362元，由田淑云负担1300元。本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：严祥卫向一审法院提交田淑云于2011年2月28日出具的《收条》，载明：“今收到严祥卫付来购买金湖路某号的设备费35000元。”本院认为：一、关于合同效力问题。田淑云是本案《房屋租赁合同》的实际出租方及合同相对人。已发生法律效力的（2011）青民一初字第109号民事判决确认曹遥在合同没有约定且未经蒋国号同意的情况下将涉案房屋转租给田淑云，田淑云又擅自将涉案房屋转租给严祥卫，故一审法院认定本案《房屋租赁合同》无效是符合法律规定的，本院予以维持。二、如前所述，田淑云于2011年2月28日向严祥卫出具的《收条》，载明：“今收到严祥卫付来购买金湖路某号的设备费35000元。”从收条的内容可知，35000元为购买设备的费用，而并未设备使用费。一审法院对于该35000元的认定是错误的，本院予以纠正。即使按照严祥卫的主张，该35000元为设备使用费，严祥卫在没有返还设备的情况下，也无权要求田淑云单方返还费用。故本院对严祥卫要求田淑云返还设备费的诉讼请求予以驳回。三、一审法院确认田淑云应向严祥卫返还租房押金26000元，各方当事人对此均无异议，本院予以维持。一审法院确认曹遥在本案中不承担责任，并驳回严祥卫要求租房租金损失42072元的诉讼请求，严祥卫对此服判，本院亦予维持。综上所述，上诉人田淑云的上诉请求客观有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2524号民事判决第一项、第二项；二、撤销南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2524号民事判决第三项、第四项；三、驳回被上诉人严祥卫的其他诉讼请求。一审案件受理费2362元，公告费300元，合计2662元，由上诉人田淑云负担1000元，由被上诉人严祥卫负担1662元；二审案件受理费1211元，由被上诉人严祥卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢玉梅审 判 员  高翔宇代理审判员  蒋群利二〇一七年四月二十一日书 记 员  梁志洁