广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第4309号
原告（反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所第广东省中山市石岐区东河北“沙咀”，组织机构代码：070268512。
投资人：吴炳初，总经理。
委托代理人：侯文黔、林倩雅，均系广东正鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温小琴，女，1981年4月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托代理人：梁开健、梁绮岚，分别系广东千里行律师事务所律师、律师助理。
原告（反诉被告）中山市港南家居花卉基地（以下简称港南基地）诉被告（反诉原告）温小琴土地租赁合同纠纷一案,本院于2015年12月15日立案受理后，依法由代理审判员仇丽君适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港南基地的委托代理人侯文黔，被告温小琴的委托代理人梁开健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）港南基地诉称:原、被告双方于2014年4月2日签订《大棚租赁合同》。该租赁合同约定，被告租赁原告位于中山市××区东河北“沙咀”土地大棚B区第13卡，租赁期限为2年，自2014年4月1日起至2016年3月31日止。原、被告一直保持良好的租赁关系，然而自2014年6月1日起被告开始拖欠原告租金。经原告多次催促，被告仍未支付相关的租金。依据合同第八条约定：乙方不支持或者不按规定支付租金达30日的情况下，甲方有权单方面解除租赁合同。被告的行为已构成合同约定的解除条件，原告为维护自身合法权益，现起诉请求判令：1.解除原、被告之间的租赁合同，归还租赁的大棚；2.被告支付原告拖欠租金从2014年6月1日至归还大棚之日止，暂计算至2015年2月28日为人民币23940元；3.被告承担诉讼费用。
庭审期间，原告港南基地明确第一项诉讼请求：解除原、被告于2014年4月2日签订的租赁合同，撤回关于归还租赁大棚的诉讼请求。称其已于2015年3月31日收回大棚，另由第三方使用；变更第二项诉讼请求：被告支付原告从2014年6月1日至2015年3月31日期间的租金共26600元。
原告港南基地就其陈述的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.租赁合同；2.集体土地所有权证；3.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）出具的证明；4.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；5.中山市石岐区办事处康华社区居民委员会出具的同址证明、权属证明；6.张溪农业公司与吴炳初签订的土地租赁合同；7.确认协议书、授权委托书；8.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；9.（2015）中一法民一初字第443号民事判决书。
被告（反诉原告）温小琴对本诉辩称：1.2014年3月被告由B16卡迁至B13卡铺位，2015年3月双方终止租赁合同关系，被告已将大棚交还给原告，原告当时称要将大棚重新收回，原告也没有向被告追讨租金。2.双方签订的租赁合同是无效合同，是因原告将涉案土地在没有取得规划报建许可的情况下将涉案土地以商业用途进行出租，并进行了一系列虚假宣传，诱使被告与其签订租赁合同。因本案租赁合同为无效合同，导致大量承租户陆续离开，被告投入的装修费用也无法收回；3.关于租金，合同无效就不存在支付租金的问题，且双方已于2015年3月终止租赁合同关系，最多也是支付土地占用费，占用费的标准应为2元每平方米。
被告温小琴同时反诉称：被告温小琴与原告港南基地于2013年12月签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定原告港南基地将位于中山市××区东河北“沙咀”大棚区B16卡出租给被告作为经营荫生植物使用，约定租金、租期和保证金等合同事项。2014年3月，因原告港南基地出租调整的原因，要求被告由B16卡迁移到B13卡铺位，故双方就该事项于2014年4月2日重新签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，约定租金、保证金和租期等合同事项。2015年3月双方口头终止合同关系。在经营过程中，被告多次要求原告港南基地配合办理营业执照，但其以各种理由推脱。被告经查得知：中山市国土资源局在2013年10月14日出具的中土执法函（2013）220号函中，确认原告港南基地位于石岐××东河北土名为“沙咀”4500平方米的土地的使用性质为农业用地，其建设商铺及铺设水泥地面的行为构成非法占用土地行为；国土资源局要求制止原告港南基地违法用地行为并责令恢复土地原状。另，原告港南基地在租赁合同签订前通过大量宣传单、电视广告等方式招租，承诺该地规划为园林市场，并且在花卉基地中设置家居园林样板示范区、商务、管理中心等设施。但租赁合同签订后，原告港南基地则将该地出租作为加工场、食店、仓库等，与当初承诺的园林市场规划不一，存在虚假宣传的嫌疑。综上所述，被告认为原告港南基地隐瞒该土地为农业用地的事实而将其以商业用地出租给被告的行为是故意隐瞒真实情况的行为，导致被告与原告港南基地签订的租赁合同无效。由于原告港南基地上述行为，严重损害了被告的合法权益，原告港南基地应返还被告租赁保证金、租金，并对被告的损失承担赔偿责任。为此被告反诉请求判令：1.确认被告温小琴与原告港南基地于2013年12月签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》和2014年签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》无效；2.原告港南基地返还租赁保证金2660元及租金7885元；3.原告港南基地承担本案的全部诉讼费用。
被告温小琴就其辩解及反诉，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.中山市国土资源局中土执法函(2013)220号关于协助做好土地执法监察工作的函；2.保证金和租金收据；3.宣传单；4.商铺照片；5.证人证言。
原告港南基地就被告温小琴的反诉辩称：原、被告之间
签订的租赁合同是合法有效的，有已生效的判决书足以认定，因而被告要求归还保证金及租金没有事实及法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷、未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪农业公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案原告，企业性质为个人独资企业，并以原告名义对外招租。2014年4月2日，原告港南基地（甲方、出租方）与被告温小琴（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》，主要约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”大棚B区第13卡（面积约为70平方米）大棚出租给乙方从事经营荫生植物之用；租赁期限为2年，即自2014年4月1日起至2016年3月31日；大棚交付使用时间为2014年3月31日，乙方必须在2014年3月31日前进场经营；租金为38元/月/平方米，即租金为2660元/月；乙方应于每月5日前支付当月租金及上月水电费;在签订本合同时，乙方向甲方支付该大棚1个月租金共2660元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，大棚租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息;租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该大棚。在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该大棚及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付上述大棚给被告经营使用，被告亦向原告交纳租赁保证金2660元，以及租金2660元等费用。后被告拖欠原告租金，原告经多次向被告追讨欠款无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。
另查，庭审期间，原、被告一致确认，被告已交纳的租金2660元为两个月的租金。原告称两个月的租金2660元即每月为1330元只是临时性的优惠措施，其余时间的租金按合同约定。原告于2015年3月31日收回租赁大棚，涉案大棚没有相关的建设规划许可。原、被告确认涉案大棚在港南基地地块内。
再查，被告反诉主张返还的租金7885元，其中本案上述第13卡已交纳的租金为2660元，余下租金为另一租赁合同第16卡的租金。
又查，诉讼期间，根据被告的申请，依法调取了本院2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的相关证据材料，包括中山市国土资源局中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书，（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：中山市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建设，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。中山市国土资源局认为港南家居的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南基地仍未履行上述处罚决定，中山市国土资源局向本院申请强制执行，本院于2015年6月8日作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
诉讼期间，原、被告申请一个月的庭外和解期。
本院认为：原告港南基地与被告温小琴于2014年4月2日签订上述大棚租赁合同，约定原告将位于中山市××区东河北“沙咀”大棚B区第13卡大棚出租给被告从事经营荫生植物之用，租赁期限为2年，租金为2660元/月等内容。上述有双方签订的租赁合同等证据为证，事实清楚，可予确认。
关于涉案大棚租赁合同的效力问题。张溪经联社作为涉案土地所有人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开设港南基地，原告在涉案土地上搭建大棚并将该大棚出租给被告虽然已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，但基于原告搭建涉案大棚在一审辩论终结前仍未取得涉案大棚的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院认定原告与被告于2014年4月2日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。
关于占有使用费问题。根据上述认定，涉案租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告于2014年4月1日至2015年3月31日期间实际占有使用涉案大棚，被告占有使用涉案大棚期间理应支付相应的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本院认定占有使用费标准按合同约定的租金标准即2660元/月计算。被告已向原告交纳2660元，原告称按临时性优惠每月为1330元，可计算两个月的租金，对此可予认定。该款抵扣相应的占有使用费，为此，被告尚应向原告支付2014年6月1日至2015年3月31日期间的占有使用费26600元（2660元/月×10个月）。
关于被告温小琴反诉请求原告港南基地返还租赁保证金、租金，以及确认2013年12月签订的租赁合同无效问题。前述已认定涉案租赁合同为无效合同，故原告已收取的租赁保证金依法应返还被告。被告已交纳的租金其中本案上述第13卡为2660元，该款已抵扣相应的占有使用费，余下5225元为另一租赁合同第16卡的租金，与本案无关，应另循途径解决。同理，涉本案纠纷为2014年4月2日签订的租赁合同，其请求确认2013年12月签订的租赁合同无效，也与本案无关，可一并另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认反诉原告温小琴与反诉被告中山市港南家居花卉基地于2014年4月2日签订的《中山市港南家居花卉基地大棚租赁合同》无效；
二、被告温小琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年6月1日至2015年3月31日期间的占有使用费26600元；
三、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告温小琴返还租赁保证金2660元；
四、驳回原告中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告温小琴的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费465元，减半收取为233元（原告已预交），由被告温小琴负担（被告温小琴于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉费31元（反诉原告已预交）,由反诉原告温小琴负担6元，反诉被告中山市港南家居花卉基地负担25元（反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告温小琴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 仇丽君
二Ｏ二Ｏ一六年三月十四日
书 记 员 许晓丹
卢翠香