江西省铅山县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1124民初225号原告横峰县徐海再生资源有限公司。法定代表人徐承敏，该公司经理。委托代理人叶义水，江西饶诚律师事务所律师，特别授权代理。被告横峰县昌明碳酸钙有限公司。法定代表人程玮，该公司经理。委托代理人赵玉洪，该公司出纳，特别授权代理。第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司。诉讼代表人杨军，该公司破产清算组组长。委托代理人李凯，江西岑阳律师事务所律师，一般代理。原告横峰县徐海再生资源有限公司与被告横峰县昌明碳酸钙有限公司、第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上饶市中级人民法院于2016年3月3日作出（2016）赣11辖4号民事裁定书，指定本案由江西省铅山县人民法院审理。本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐承敏、委托代理人叶义水，被告法定代表人程玮、委托代理人赵玉洪，第三人委托代理人李凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横峰县徐海再生资源有限公司诉称，2011年8月，原告开始承租被告位于横姚路瞿水岭1号的厂房以及场地，以后每年都续签了书面租赁合同。2015年8月20日，双方又签订了书面租赁合同，租期自2015年9月1日至2016年8月30日止，年租金为30,000元。合同签订生效后，原告将租金悉数交给被告即投入生产经营，但不久被告于2015年9月18日书面通知原告于10月15日前搬离租赁厂房及地场，要求终止合同。原告认为既已生效的合同，非法定事由不能解除，被告单方终止合同，明显违反法律规定和缺乏事实依据，原告与被告的租赁合同应该继续履行。故提起诉讼，请求确认原、被告于2011年8月20日签订的租赁合同有效，被告继续履行出租合同，诉讼费由被告承担。原告横峰县徐海再生资源有限公司为证明自己的主张，提供了如下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码复印件、法人代表身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、第三人于2015年9月15日发出的提前终止租赁合同通知书复印件1份、被告于2015年9月18日、10月10日发出的提前终止租赁合同通知书复印件2份，证明原、被告转租，第三人早已知道原告与被告是次租赁关系，租赁合同没有到期，被告与第三人未经原告同意擅自解除合同；3、原、被告于2011年8月20日签订的《房屋租赁合同》复印件，证明原、被告租赁期限不是一年而是五年，租赁合同到期时间是2016年8月30日；4、2013年3月1日杨军作为横峰县徐海再生发展有限公司的安全生产考核负责人与徐承敏签订的《安全生产目标管理责任状》原件、市长热线与回复、民工蔡新春及姚家乡建作村部分村民证词（内容为：2012年期间因大雨需修复厂房的水渠，徐承敏雇佣了民工，县工信委的领导到场），证明第三人与杨军都知道原、被告转租的事实。被告横峰县昌明碳酸钙有限公司辩称，被告是2001年开始向第三人租赁厂房，双方签订了租赁合同，2011年转租给原告，合同每年一签。后第三人强制要求终止与被告的租赁合同，被告就书面通知原告，要求原告撤离厂房。被告和第三人的租赁合同也没有到期，第三人现已进入破产程序，由政府接管，第三人要收回厂房，被告也没办法。第三人现已经将厂房拆除，没办法继续履行合同。综上，请求法院依法处理。第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司述称，一、原、被告于2015年8月20日签订的租赁合同属无效合同。租赁的期限超过了被告和第三人签订的租赁合同的到期期限，被告和第三人合同的到期日是2016年7月18日，原、被告合同是8月30日到期；第三人与被告签订的《租赁合同书》约定了被告没有转租权，被告违反了合同约定，擅自将场地转租给原告，且第三人在与被告签订的《关于解除租赁合同的协议》中对被告的转租行为明确表示了异议，因此原、被告于2015年8月20日签订《租赁合同》属无效合同。二、第三人与被告签订的租赁合同已于2015年12月10日解除，原告作为次承租人，与被告签订的转租合同已经丧失了存在的基础，原告要求继续履行无效的转租合同，明显没有法律依据。三、原、被告的转租合同属无效合同，原告对租赁物并不享有合法的权益，属无权占有，负有将占用的场地腾空并搬离的义务。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，并责令原告立即将占用的场地腾空并搬离。第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司为证明自己的主张，提供了如下证据：1、横峰县人民法院（2014）横破初告字1-1号民事裁定书复印件，证明横峰县人民法院于2014年7月8日受理第三人的破产申请并指定清算组担任管理人，破产清算组作为管理人代表第三人参加诉讼；2、第三人与被告于2003年7月18日签订的《租赁合同书》复印件，证明第三人将部分厂房、场地租赁给被告生产经营，被告只有使用权，没有转让、转租权；3、第三人与被告于2015年12月10日签订《关于解除租赁合同协议》复印件，证明双方协议解除了2003年7月18日签订的租赁合同，第三人对被告未经同意转租的行为明确表示异议，并要求被告负责处理好转租户的清退工作；4、第三人2016年3月17日发给原告的《通知》，证明第三人已告知原告与被告解除了租赁合同，要求原告于2016年3月31日前退出厂房；5、原、被告于2015年8月20日签订的《租赁合同》，证明原告与被告签订的租赁合同期限是从2015年9月1日至2016年8月30日。经审理查明，2003年7月18日，第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司（作为甲方）与被告横峰县昌明碳酸钙有限公司（作为乙方）签订了一份《租赁合同书》，内容为：“……甲方同意将奥丽尔特公司部分厂房场地租赁给乙方生产经营……一、租赁期限二00三年七月十八日起至二0一六年七月十八日止，为期十三年……。五、…4、乙方租用甲方场地只能有使用权，没有转让、转租权。5、国家政策变化要求终止合同，乙方必须服从，但甲方不能承担乙方各种拆、迁等损失费用……”。2011年8月20日，被告横峰县昌明碳酸钙有限公司（作为甲方）与原告横峰县徐海再生资源有限公司（作为乙方）签订了《租赁合同》，内容为：“甲方将位于县城城郊徐水岭原昌明碳酸钙部分厂房及空地租给乙方使用……一、租赁期限从2011年9月1日至2016年8月30日止，为期5年，厂房租金以书面形式，每年加以调整确认。二、租金20,000元，现金支付……。四、甲方违约：甲方按租金比例退还乙方剩余租金，并向乙方支付壹拾万元的违约金……”，被告横峰县昌明碳酸钙有限公司加盖了公章，原告的法定代表人徐承敏签名。2013年3月1日，杨军作为考核单位横峰县工业和信息化委员会的负责人与横峰县徐海再生发展有限公司的负责人徐承敏签订了《安全生产目标管理责任状》。2015年8月20日，原、被告又签订了一份《租赁合同》，内容为：“……一、租赁期限为2015年9月1日至2016年8月30日。为期一年，若无争议每年可续租。二、租金30,000元，现金支付。……四、甲方违约：甲方按租金比例退还乙方剩余租金，并向乙方支付壹拾万元的违约金……”，被告横峰县昌明碳酸钙有限公司加盖了公章，原告的法定代表人徐承敏签名。2014年7月8日，江西省横峰县人民法院受理了第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司的破产申请，并作出（2014）横破初告字1-1号民事裁定书，指定杨军担任清算组组长。2015年9月15日，被告横峰县昌明碳酸钙有限公司发出书面《通知》，内容为：“各租赁单位：由于政府即将启动对奥丽尔化工有限责任公司的改制工作……原租赁在本公司内经营的各租赁单位需提前终止租赁合同，并于2015年10月15日前完成撤离工作”。2015年12月10日，第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司（作为甲方）与被告横峰县昌明碳酸钙有限公司（作为乙方）签订了《关于解除租赁合同的协议》，内容为：“……一、乙方同意甲方要求，在2015年12月10日前提前解除原租赁合同，根据原合同第五款第五条规定，甲方不存在违约，不承担任何赔偿费用。二、合同终止后，甲方考虑到乙方的实际困难，在拆除一些设施需要一定的经费，甲方同意一次性补偿乙方相应的搬迁费用，具体金额另行面议。三、在合同履行期间，乙方未经甲方同意，擅自将场地和房子转租给徐承敏、张结友、洪涛、蔡应春等人租赁经营，乙方有责任在与甲方中止合同的同时，终止与他们的合同履行，并全权负责处理好他们的清退工作，按照甲方规定的时间和要求全部搬迁到位，不能影响甲方下步工作的正常开展……”。2016年3月17日，第三人破产清算小组向原告发出书面《通知》，内容为：“我清算小组已于2015年12月与横峰县奥丽尔特化工有限公司厂房的租赁方解除了租赁合同……县政府准备将其厂房另行利用……请你公司于2016年3月31日前将你公司所有人员、设备、财务等予以搬离”。本院认为，被告横峰县昌明碳酸钙有限公司与第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司于2003年7月18日签订的《租赁合同书》，系双方真实的意思表示，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。被告横峰县昌明碳酸钙有限公司于2011年8月20日与原告横峰县徐海再生资源有限公司签订了《租赁合同》，将部分厂房及空地转租给原告，虽被告与第三人签订的《租赁合同书》中约定了被告没有转让、转租权，但原告提供的横峰县工信委与原告签订的2013年度《安全生产目标管理责任状》，可以证明第三人在申请破产前即已知道被告转租的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司在知道被告转租后一直未提出异议，视为默认同意被告的转租行为，原、被告于2011年8月20日签订的《租赁合同》有效；第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”被告与第三人签订的《租赁合同》的期限届满日期为2016年7月18日，被告转租给原告横峰县徐海再生资源有限公司的期限届满日期为2016年8月30日，超过了被告的租赁期限，超过部分的约定无效，故原告要求确认原、被告于2011年8月20日签订的《租赁合同》有效的诉讼请求中的合理部分（即未超过2016年7月18日），本院予以支持。第三人提出的原、被告签订的租赁合同属无效合同的答辩意见，本院不予采纳。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”横峰县人民法院于2014年7月8日受理了第三人横峰县奥丽尔特化工有限公司的破产申请，并已指定清算组为管理人，第三人破产清算小组于2015年12月10日与被告签订了《关于解除租赁合同的协议》，解除了原租赁合同，并向原告发出了书面通知，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，现原告的租赁期限也已届满，故原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告横峰县徐海再生资源有限公司与被告横峰县昌明碳酸钙有限公司于2011年8月20日签订的《租赁合同》部分有效（合同中超过2016年7月18日后的约定无效）；二、驳回原告横峰县徐海再生资源有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告横峰县昌明碳酸钙有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  周卫东代理审判员  童云英人民陪审员  应香珍二〇一六年九月五日书 记 员  朱 颖附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。