江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏04民终1297号上诉人（原审被告）：尹国卫，男，1970年11月14日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杭丽平，女，1971年12月8日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤春兰，女，1967年1月26日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：司马军，江苏兴坛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林春，男，1966年6月4日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：司马军，江苏兴坛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵飞，男，1989年3月27日，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：司马军，江苏兴坛律师事务所律师。上诉人尹国卫、杭丽平因与被上诉人林春、汤春兰、赵飞房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2015）坛民初字第3242号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹国卫、杭丽平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人未交付符合合同约定的房屋在先。1、被上诉人交付租赁物使用面积不足3800余平方米。2、被上诉人明知而故意欺诈尹国卫，尹国卫根据法律规定完全可以拒付租金，尹国卫根本不够成违约。3、一审法院仅凭被上诉人自己报的面积相加，而未按双方提供的门面房房产证载明的面积相加核实。4、一审仅凭2011年5月25日丁荣生的房屋租赁协议和汤春兰、丁荣生的结婚证，载明景潭花园E区22幢厕所、物业办公用房487.90平方米（三楼）也是尹国卫与被上诉人于2011年6月22日签订协议的履行部分，实有牵强。5、门面房用于商业经营活动需要通过消防验收。首先，该物业用房不是门面房，租金也相差很大，且2011年9月19日该物业办公用房已由物业公司租赁给杭丽平，而非被上诉人租赁给尹国卫。其次违反相关规定，应为无效。二、一审适用法律不当。1、合同主体为尹国卫，与杭丽平无关，杭丽平不应承担责任。2、关于违约金。违约金金额过高，不得超过20%计算。3、退一步讲，即使尹国卫欠缴租金构成违约，但尹国卫通过与被上诉人协商，以出具欠条的方式达成协议，被上诉人也同意尹国卫继续承租房屋。汤春兰、林春、赵飞答辩称，原审认定事实清楚，适用法律恰当，驳回上诉维持原判。汤春兰、林春、赵飞向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《租房协议书》，尹国卫、杭丽平立即腾让租用汤春兰、林春、赵飞的房屋，并承担自2015年10月1日起至腾让之日止每日4328.77元的房屋使用费；二、尹国卫、杭丽平支付汤春兰、林春、赵飞房屋租金252.5万元，并承担自2014年10月1日起至履行完毕按银行同期贷款利率计算的利息；三、请求法院依法判决尹国卫、杭丽平承担违约金300万元；四、尹国卫、杭丽平承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月22日，林春、汤春兰、赵飞（甲方、出租方）与尹国卫（乙方、承租方）签订1份《租房协议书》，约定：乙方向甲方承租景潭花园E区22幢所有门面房3800余平方米，用于商业经营活动；前期2011年6月22日至2011年9月30日免费装修期，从2011年10月1日起至2021年9月30日止；租金1580000元每年，每年交一次，先交款后使用，否则承担违约责任，过期不付，甲方有权收回租房；在乙方承租期间，甲方不得将房屋再租他人，否则赔偿乙投资装潢损失并支付违约金三百万元；如乙方违约，应支付甲方违约金三百万元。协议签订后，林春、汤春兰、赵飞将其所有（或共有）的景潭花园E区22－1、22－2、22－3、22－4、22－5、22－6、22－7、22－8、22－9、29－1、29－2号房屋（房产证登记的建筑面积合计3353.16平米）及汤春兰的丈夫丁荣生通过租赁取得使用权的景潭花园E区22幢西侧三层房屋（测绘总建筑面积487.90平米）全部交付尹国卫使用。尹国卫、杭丽平付清了2013年度之前房租。2015年5月19日，尹国卫出具欠条，载明欠2013年－2014年租金114.5万元，欠2014年－2015年租金158万元，总计272.5万元。欠条出具后，尹国卫、杭丽平支付租金20万元。一审另查明，尹国卫、杭丽平系夫妻关系，尹国卫、杭丽平租赁上述房屋用于开办金坛市锦品大酒店（个体工商户），该酒店登记的经营者为杭丽平。林春、汤春兰、赵飞于2015年10月3日诉至法院。诉讼中，林春、汤春兰、赵飞认可尹国卫、杭丽平又支付了租金20万元。尹国卫曾在法定期限内提出反诉请求，要求林春、汤春兰、赵飞承担违约金300万元及返还房租等，因未按规定交纳诉讼费，法院对其反诉请求按撤诉处理。一审法院认为，林春、汤春兰、赵飞与尹国卫于2011年6月22日签订的《租房协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。林春、汤春兰、赵飞已按合同约定将租赁房屋交付尹国卫使用，尹国卫应按合同约定支付租金。根据尹国卫于2015年5月19日出具的欠条，并结合双方租赁合同中约定的租赁期间，至欠条出具之日，共结欠林春、汤春兰、赵飞自2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金272.5万元，林春、汤春兰、赵飞认可尹国卫、杭丽平此后已支付租金40万（其中20万为诉讼中支付），故法院对林春、汤春兰、赵飞主张的在此期间的租金232.5万元予以支持。此后，林春、汤春兰、赵飞按4328.77元每天的标准主张使用费，该标准与双方合同约定相符，法院亦予以支持。双方在合同中约定，“房租金每年给付一次，先交款后使用，不得拖欠，否则将承担违约责任，房租过期不付则甲方有权收回租房”。尹国卫未按合同约定履行给付租金义务，已构成违约。“房租过期不付则甲方有权收回租房”的约定应视为对合同解除条件的约定，现该条件已成就，法院对林春、汤春兰、赵飞解除租赁合同的请求予以支持。关于林春、汤春兰、赵飞主张的300万元违约金，尹国卫应就其违约行为承担违约责任，但林春、汤春兰、赵飞并未就其损失进行举证，林春、汤春兰、赵飞主张及合同约定违约金过高，法院酌定尹国卫、杭丽平按余欠租金部分的30%承担违约金约为75万元。林春、汤春兰、赵飞另主张尹国卫、杭丽平承担房屋租金252.5万元自2014年10月1日起至履行完毕之日止的利息，因林春、汤春兰、赵飞已主张违约金，且该违约金足以弥补其利息损失，法院对该项诉请不予支持。尹国卫、杭丽平称林春、汤春兰、赵飞违约在先、交付房屋面积不足合同约定，与事实不符，法院不予采纳。关于杭丽平是否承担责任，因尹国卫、杭丽平系夫妻关系，并且以尹国卫名义租赁的房屋正是用于杭丽平开办的酒店经营，故本案所涉因租赁合同产生的债务为尹国卫、杭丽平家庭经营产生的债务，由尹国卫、杭丽平共同承担。判决：一、解除汤春兰、林春、赵飞与尹国卫于2011年6月22日签订的《租房协议书》；二、尹国卫、杭丽平于判决生效之日起60日内返还租用的汤春兰、林春、赵飞的全部房屋；三、尹国卫、杭丽平于判决生效之日起15日内支付汤春兰、林春、赵飞至2015年9月30日的租金2325000元及违约金750000元，合计人民币3075000元，并承担自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止按每日4328.77元的标准计算的房屋租金（或使用费）；四、驳回尹国卫、杭丽平其余诉讼请求。如尹国卫、杭丽平未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50475元、保全费5000元，合计人民币55475元，由汤春兰、林春、赵飞负担22592元，两尹国卫、杭丽平负担32883元。（该款汤春兰、林春、赵飞已预交，尹国卫、杭丽平于本判决生效之日起15日内径付汤春兰、林春、赵飞）。二审经审理查明，景潭花园E区22-1号房屋面积为211.06m2、169.23m2；22-2号房屋面积为192.81m2,234.10m2；22-3号房屋面积为192.81,234.10；22-4号房屋面积204.27m2,211.06m2；22-5号房屋面积为90.95m2,90.95m2；22-6号房屋面积为81.75m2,81.75m2；22-7号房屋面积为112.62m2,127.26m2；22-8号房屋面积为130.14m2,144.78m2；22-9号房屋面积为118.45m2,141.17m2。29-1号房屋面积为139.77m2,137.27m2；29-2号房屋面积为153.43m2,153.43m2。上述房屋面积合计3353.16m2。景潭花园E区22号厕所、物业用房487.90m2。2011年5月25日，金坛市华盛物业服务有限公司（以下简称华盛公司）将景潭花园E区22号厕所、物业用房487.90m2租赁给汤春兰丈夫丁荣生。本院查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。二审中，上诉人提供景潭花园三期大部分业主签名的声明，证明本案所涉的物业用房全体业主是不同意出租的，故丁荣生承租后再转租给上诉人不具备合理的权利源泉，同时也违反了相关的法律法规和金坛市物业管理办法。被上诉人经质证后认为真实性不能确认。被上诉人提供规划局的批文以及全体业主的签字认可。证明景潭花园三期E区22幢6、7、8、9号房屋的使用得到规划部门许可，也得到全体业主同意而且系在两上诉人的请求之下。上诉人质证后认为，对证明的真实性、关联性均有异议，其内容表述的与事实不符，盖章单位物业公司并没有将该房屋租给杭丽平临时开设酒店宾馆使用，与被上诉人一审提供的丁荣生的物业用房租用合同明显自相矛盾，对于后面的有业主签字的，真实性无法确认，与本案也不具备关联性，因为签字的内容是关于消防通道是否同意搭建，而不是是否同意将物业用房租给丁荣生。二审中，尹国卫向一审法院另行提起诉讼，要求：1、确认尹国卫与被上诉人于2011年6月22日签订的《租房协议书》无效。2、被上诉人赔偿损失。3、被上诉人承担本案诉讼费。该案一审法院正在审理中。尹国卫以此为由申请本案中止审理。本院认为，关于租赁物面积。经审查，被上诉人所有（或共有）的景潭花园E区22号、E区29号房屋建筑面积合计3353.16m2，被上诉人一审中亦提供了相关房屋的所有权证，上诉人坚持称仅为3119.73平方米与事实不符，本院不予支持。关于景潭花园E区22号厕所、物业用房487.90m2是否是租赁协议书的履行部分。首先，E区22号、E区29号房屋建筑面积合计3353.16m2，上述两部分面积相加为3841.06m2，与租赁协议约定的3800余m2基本相符。其次，一审审理中，上诉人认可被上诉人提供的建筑面积合计3353.16m2房屋及汤春兰的丈夫丁荣生通过租赁取得使用权的景潭花园E区22幢西侧三层房屋（测绘总建筑面积487.90m2）全部交付尹国卫使用，上诉人亦实际使用多年。再者，上诉人作为完全民事行为能力人，其在对租赁物面积较大、租赁费用较高情况下，应对租赁物面积等情况行使谨慎注意审查义务，而上诉人未举证证明在租赁使用上述房屋多年曾向上诉人提出租赁物面积不符问题。故景潭花园E区22号厕所、物业用房487.90m2是租赁协议书的履行部分关于双方之间对景潭花园E区22号厕所、物业用房487.90m2部分的租赁是否有效。合同效力属于法院主动审查范围，但我国法律并没有明确规定出租人必须对租赁物具有所有权或经所有权人授权，否则合同无效。因此，不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或其出租行为必须经所有权人的授权。另外，《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第六十三条规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得的收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、维护，剩余部分按照业主大会的决定使用。《物业管理条例》第三十八条约束的是物业服务企业的行为，防范物业服务企业擅自改变物业管理用房用途，损害业主权益，《物业管理条例》第六十三条亦规定了行政机关对此行为具有相应处罚权，故《物业管理条例》第三十八条应为管理性规范，对外不产生约束力。同时本案中该部分租赁如认定为无效，亦不利于交易安全。故本案不宜认定该部分租赁无效。上诉人认为《江苏省高级人民法院关于适用若干问题的讨论纪要（一）》第二十三条规定，解除合同条件成就后，享有合同解除权的当事人仍然接受违约方继续履行合同的，应视为解除权人对解除权的放弃。故本案中应当视为被上诉人在调解成就时已经放弃了解除权，因从尹国卫出具欠条表明被上诉人已接受尹国卫欠缴租金的违约事实。本院认为，欠条只是欠款数额的结算，且为尹国卫单方出具，不能视为被上诉人对尹国卫违约责任的放弃及对合同约定解除权利的放弃，且如有放弃相关意思表示，尹国卫在出具欠条时完全可以与被上诉人进行协商并书面确认。故被上诉人要求解除租赁合同，符合法律及合同约定，本院予以支持。关于违约金。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院酌情按余欠租金部分的30%承担违约金并无不当。关于杭丽平责任。尹国卫与杭丽平为夫妻关系，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。尹国卫租赁的房屋正是用于杭丽平开办的酒店经营，所涉因租赁合同产生的债务为尹国卫、杭丽平家庭经营产生的债务，故杭丽平应与尹国平应共同承担责任。关于上诉人提出本案中止问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。尹国卫另案确认租赁协议书无效的诉讼请求与被上诉人的诉讼请求正好相反，换言之后诉的诉讼请求实质上否定了前诉的诉讼请求。再加之第二个诉与第一个诉的当事人、实体法律关系基本相同，因此第二个诉关于确认租赁协议书无效的诉讼请求没有法律依据，故本案不应中止审理。综上，上诉人尹国卫、杭丽平的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50475元，由尹国卫、杭丽平负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢文忠代理审判员  是飞烨代理审判员  朱加林二〇一六年十月二十八日书 记 员  许 星