江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2851号
上诉人（原审被告）：翟勇，男，1969年4月22日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：陶逸宇，江苏山水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜少华，男，1956年3月22日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：张菊萍，海门市余东法律服务所法律工作者。
上诉人翟勇因与被上诉人姜少华租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初7009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
翟勇上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实有误，仅凭被上诉人的陈述即认定案涉厂房租赁面积为1.5亩、土地租赁面积为4亩错误；一审法院违反不告不理原则，被上诉人起诉给付租金，一审判决使用费明显错误；案涉租赁合同无效，上诉人不能使用租赁土地的过错在于被上诉人，一审认定被上诉人在租赁中没有过错明显错误；案涉土地厂房违法租赁，一审法院以合法土地厂房的租金标准计算使用费明显不当；被上诉人并未向上诉人交付房屋，一审法院判决上诉人给付房屋使用费没有依据；即使上诉人应当支付土地厂房使用费，但该费用不应由被上诉人收取；一审认定合同租金17万元错误，实际约定的是16万元。
姜少华辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审法院判决。
姜少华向一审法院起诉请求：要求判令翟勇支付租金12万元，违约金8500元。
一审法院认定事实：2003年4月14日，南通仁和服饰有限公司（法定代表人姜少华）同海门市货隆镇政府签订《土地承租协议》，载明“根据市政府招商引资政策，按照中共货隆镇委员会……意向，将货隆镇管辖的工业园区内10.9亩土地租给乙方投资建厂经营。”“土地原则上先租后征，未办理土地征用手续前，土地归货隆镇政府所有。货隆镇与村组村民（即该土地前承包户）协调土地使用权及有关补偿约定，与承租人无任何法律关系。货隆镇政府为土地管理者，承租人拥有承租部分土地使用权。”“租赁标准为1200元/亩”“每年4月30日前缴清当年土地租金”“租期自2003年4月10日至2023年12月31日，共20年”“货隆镇负责园区周围群众的思想工作……如因本条款的违约而造成承租人停产，货隆镇负责赔偿承租人的一切损失”。合同签订后，姜少华每年向镇政府（货隆镇、四甲镇）交纳一次性建设费用及土地租金至2016年4月。2006年海门市国土资源局向海门市天赋时装厂（姜少华配偶作为法定代表人）出具（2006）海国土资监罚字第21号行政处罚决定书，认定案涉土地系非法占用，应予退还，没收在该土地上所建的厂房等建构筑物，并对天赋时装厂予以罚款。2007年4月25日，海门市国土资源局向市财政局发出《关于没收非法占地所建的建构筑物移交处理的函》。后被处罚人支付了罚款，但相关部门并未强制要求被处罚人退还土地，上缴建构筑物。案涉土地及厂房由姜少华继续经营，并继续向货隆镇（四甲镇）政府交纳租金。2015年3月，姜少华同翟勇签订租赁合同，约定翟勇承租姜少华部分土地及其上厂房，其中厂房约1.5亩，土地约4亩，共计约5.5亩。“租赁期为2015年4月1日至2023年12月31日，共计8年8个月。”“每年租金为壹拾柒万元整”“签订合同后翟勇一周内一次性付清首年租金”“厂房租赁期间，因不可抗拒原因或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。”又由翟勇向姜少华补充出具了“承诺书”一份，翟勇承诺：“转租过程中的一切程序、手续由翟勇与政府协调解决”“在建房时，短期对左前邻居生活有影响等状况，由出租方帮忙协商处理”合同签订后，翟勇给付首年租金5万元。后翟勇在厂房建设过程中，因土地权属问题同他人产生纠纷，致工程停建。2016年2月15日，因翟勇未全额支付租金，姜少华将涉诉土地中的厂房部分另租他人，土地部分由翟勇继续使用。双方协议不成，姜少华向一审法院起诉，提出如上诉请。同时，翟勇就姜少华非法使用农村承包地向海门市国土资源局等部门进行上访。2017年5月16日，海门市国土资源局再次将上述案涉“地上建构筑物移交于海门市四甲镇人民政府”。
一审法院认为，根据《土地管理法》之规定，农村集体所有土地不得进行非农建设。姜少华同货隆镇人民政府签订的《土地承租协议》所涉土地已为海门市国土资源局《行政处罚决定书》确定为违反土地管理有关法律法规，并决定“退还非法占用的土地、没收该土地上所建的厂房等建构筑物并罚款20060元”。现姜少华将涉诉土地转租于翟勇，因违反法律法规强制性规定，双方于2015年3月21日签订的《租赁合同》及《补充协议》应当归于无效。故对姜少华诉请法院判令翟勇支付租金12万元，违约金8500元的诉请，一审法院不予支持。
虽然本案合同无效系姜少华向翟勇出租违反法律法规强制性规定的农村集体所有土地，但姜少华系在海门市招商引资过程中通过同海门市货隆镇人民政府签订《土地承租协议》的方式取得的所谓“土地使用权”，即货隆镇人民政府通过俗称的“以租代征”方式向姜少华让渡的“土地使用权”，目前尚无相关文件确认此类农村集体所有土地使用权流转方式的合法性，故一审法院碍难认定姜少华系合法取得案涉土地的使用权。但姜少华通过招商引资及同镇政府签订《土地承租协议》的方式非法取得所谓“土地使用权”的过程中并不存在过错，且在缴纳罚金后，姜少华继续向镇政府缴纳租金并继续经营土地，海门市国土资源局、市财政局及四甲镇人民政府也并未实际收回土地，没收案涉土地上构建筑物，由姜少华继续占有、经营案涉土地，直至2017年5月，在本案诉讼过程中，海门市国土资源局方向四甲镇政府移交案涉土地上构建筑物。在本案中，姜少华并非恶意侵占农村集体所有土地，也无欺诈翟勇之恶意。翟勇难以在涉诉土地上继续经营的原因系对涉诉土地享有实际承包经营权的农村居民同镇政府或翟勇本人之间产生的矛盾，此间姜少华亦无过错。故虽然租赁合同无效，姜少华亦当有权向翟勇要求支付土地及厂房占有使用费。
具体使用费数额，一审法院认为可以参照合同约定的租金标准计算。考虑到翟勇并未实际经营，一审法院结合海门本地土地及厂房租赁最低价格（厂房租赁费用约为0.5元—10元/平方米.天；土地租赁价格约为0.02-0.3元/平方米.天，根据所属地块区位及厂房建设情况各有不同），酌定按照10000元/月计算使用费（厂房约0.3元/平方米.天，土地约0.02元/平方米.天），翟勇自2015年4月开始承租土地及厂房，至2016年2月因翟勇租金不到位，姜少华将厂房出租给他人，共计使用10个月，使用费为100000元。后翟勇仅使用土地部分至今。因在本案中，姜少华仅起诉一年的租金，故对于使用费，一审法院亦酌定由翟勇支付1年的使用费用，至于最后两个月翟勇仅使用土地，未使用厂房，一审法院酌定土地使用费用为2000元/月（约0.02元/平方米.天），共计4000元。故翟勇应当向姜少华支付使用费104000元，扣除翟勇已经支付的5万元，翟勇应向姜少华再支付使用费54000元。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、确认姜少华同翟勇于2015年3月21日签订的《租赁合同》无效。二、翟勇于本判决生效之日起十日内支付姜少华土地及厂房使用费54000元。三、驳回姜少华的其他诉讼请求。案件受理费2870元（姜少华已预交），由姜少华负担1435元，翟勇负担1435元。
二审中，上诉人向本院提供租赁合同一份，该合同主要内容与当事人一审提供的租赁合同内容基本一致，但年租金双方约定为16万元。被上诉人对该证据质证意见为，从案件起诉到目前为止，我们从来没有见到这份合同。我们在达成协议之前，有16万和17万之说，但在数次庭审中上诉人从未提供过，并且我们也有相应的证据证明我们的合同租赁价格为17万，在几次庭审中上诉人从未提出过质疑和答辩。在上次庭审中，上诉人认为该份原件在法院卷宗中，但今天又说该份合同保存在原律师手中，与事实完全不符，对此不予认可。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，由于双方当事人签订过两份租赁合同，合同金额分别为17万元和16万元，现在双方当事人均没有充分证据证实究竟以那份合同为准。但值得注意的是，在一审法院2017年3月7日庭审过程中，上诉人对被上诉人举证的租赁合同的真实性合法性明确表示没有异议。在上诉人已经对17万元的合同表示认可的情况下，此后其又在2017年5月27日庭审中提出合同金额为16万元，但其当时并没有充分证据予以佐证。虽然上诉人二审中提供了16万元的合同，但仅凭该合同并不能完全确定哪份合同系当事人真实意思表示。在该16万元的合同不能完全证明案件事实的情形下，根据有关法律规定，当事人逾期提供证据的，人民法院不予采纳。因此，本院根据证据优势原则，认定被上诉人提供的17万元的合同系当事人真实意思表示。关于上诉人提出的土地房屋面积的问题，因一审鉴于翟勇未实际经营的客观事实，使用费酌情按照当地土地厂房租赁的最低价格予以确定，数额已远低于合同约定的租金价格。一审法院对此已作了有利于上诉人的处理。鉴于合同对租赁范围有明确约定，且一审中，上诉人对被上诉人陈述的土地面积仅表示对数字没概念，我只知道多大一块。上诉人提出土地房屋面积错误的上诉理由，并不能对案件处理结果产生实质性影响，故该上诉理由本院不予采纳。同理，关于上诉人提出的一审法院以合法厂房土地的租金标准确定使用费不当的上诉理由，本院亦不予采纳。关于上诉人提出的一审违反不告不理原则的上诉理由，虽然姜少华起诉的为租金，因合同无效，故原审按照最高院司法解释的相关规定，支持相应的使用费并无不当。关于双方当事人是否具有过错的问题，姜少华向翟勇出租农村集体所有土地，无论被上诉人通过何种途径取得案涉土地使用权，双方当事人的行为违反了我国法律的强制性规定，双方当事人对于合同无效均有过错。由于翟勇无法经营的原因主要在于对涉诉土地享有实际承包经营权的农村居民同镇政府或翟勇本人之间产生的矛盾。根据承诺书（补充协议）约定，对邻居生活有影响等状况，由出租方帮忙解决。可见，姜少华仅是协助翟勇处理与周围村民之关系，主要责任还应由翟勇承担。在原审对使用费根据本案的实际情形酌情确定的情形下，本院对使用费不再另行调整。关于上诉人提出的未交付房屋的上诉理由，本院认为，根据上诉人的陈述，合同订立后，其已经在土地上打了基础，在此情况下，如被上诉人未向上诉人交付房屋，明显不符合常理，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人提出的土地房屋的租赁费用不应由被上诉人收取的上诉理由，因案涉租赁合同系由姜少华与翟勇签订，根据合同相对性原理，相应的使用费亦应由翟勇向姜少华支付。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元（上诉人已预交2870元），由上诉人翟勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一七年九月十五日
书记员 施惠惠