广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1358号
原告：刘凌霄，男，汉族，1986年9月10日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。
委托代理�：施杰龙，广东丰源律师事务所实习律师。
被告：佛山市南海区联诚投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步广佛路横江路段12号，注册号：440682000001031。
法定代表人：罗耀华。
委托代理人：曾炳煌，男，汉族，1979年7月28日出生，住湖南省涟源市，系被告公司员工。
第三人：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号，组织机构代码：89377367-5。
负责人：王超。
委托代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。
上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判。诉讼中，中国农业银行股份有限公司�海盐步支行（以下简称盐步支行）申请作为第三人参加诉讼并提出独立诉讼请求，本院予以准许并决定合并审理，于2015年10月28日公开开庭进行了审理，原告刘凌霄及其委托代理人温永刚、被告委托代理人曾炳煌、第三人委托代理人王美美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月22日，原、被告经协商一致后，就购买位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼的1504房事宜，签订了《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定总房款767509元，被告须于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经竣工验收合格、办理竣工验收备案且符合合同约定的商品房交付原告使用，合同还约定了变更、解除、违约责任等。合同签订后，原告依约支付了首期房款237509元，并于2013年12月3日与第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支�签订了《个人购房担保贷款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押贷款合同》，按约通过申请银行按揭的方式支付剩余房款，而第三人亦将贷款存入被告指定账户，原告已经履行合同义务。但交房期限届满后，被告迟延不交付房屋，原告一直未能使用房屋，产权登记等事宜亦无下文。原告多次与被告协商并催促，但被告一直以各种理由推脱，后2015年8月21日，原告发函被告，通知被告因其严重违约，解除上述合同及补充协议，并要求被告退还全部购房款、支付违约金、办理退房手续。但被告至今仍未予以配合，严重侵害原告权益。特起诉，请求判令：1.解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20130922013102）及《补充协议》；2.被告协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续；3.被告协助办理物业维修资金7675.09元的退费手续；4.被告立即返还购房本金767509元、支付违约金76750.9元（购房款的10%）及利息（以购房本金和违约金之和844259.9元为本金，从2015年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。
被告辩称，一、原告要求解除合同的诉请违背合同的目的性原则。根据合同的目的性原则，本案合同双方的目的能够实现，逾期交楼时间较短，并没有影响或妨碍合同目的的实现。被告认为，逾期交楼仅是被告履行合同程序上的暇疵，对原告实现合同目的没有实质上的妨碍。况且，被告逾期交楼造成的损失能够通过追索逾期交楼违约金予以实现，而且，被告也明确告知原告愿意依照商品房买卖合同约定补偿原告。二、原告要求解除合同的诉请违背市场稳定性原则。合同虽然约定了原告附条件解除合同的权利。从市场稳定性和合同的目的性出发来考量案件的基本事实,被告�存在逾期交楼的客观事实，但造成逾期交楼也存在自然因素如台风等不可抗力因素的客观影响。同时，合同签订时，原告与被告关联公司另行签订了一份房屋拆改合同，要求拆改工程于2015年11月1日前完成，上述拆改工程正在进行之中，预计会在2015年10月底前完工。上述两个因素是导致被告延期交楼的重要因素。原告诉请解除合同，也不利于维护稳定的市场秩序。因此，被告不同意解除合同。三、被告希望能与原告在互谅互让的基础上达成和解。
第三人针对原告起诉陈述意见并提出独立诉讼请求称，原、被告之间的合同是否解除由法院认定，如果解除原、被告之间的合同，请求法院判决解除第三人与原告签订的贷款合同，被告直接向第三人退还原告尚欠的借款本金和利息，并确认第三人对涉讼房屋在尚欠借款本金和利息范围内享有优先受偿权。2013年10月21日，第三人与被告签订一手购房贷款业务银企合作协议，根据该协议第四条第4.7的约定及第三人与原告签订的商业贷款合同的第十四条和公积金贷款合同的第十六条，第三人有权单方解除合同，并由被告直接支付尚欠借款和利息给第三人，故请求判令：1.解除第三人与原告签订的公积金贷款合同和个人购房担保合同；2.被告直接向第三人退还贷款本金506165.04元及利息（商业贷款部分的利息按中国人民银行同期同档利率上浮5%计算，公积金贷款部分的利息按国家公布的公积金贷款基准利率计算）；3.第三人对佛山市南海区大沥镇智博路智博花园六号楼1504房在第二项诉讼请求及第三人应承担的本案诉讼费范围内享有优先受偿权；4.原告与被告承担本案的全部诉讼费用。
原告针对第三人起诉答辩称，对第三人的1-3项诉讼请求无异议，但本案诉讼费用应由被告承�。
被告针对第三人起诉答辩称，原被告签订的房屋买卖合同应继续履行。对于第三人的诉讼请求，若法院判令解除涉案合同及补充协议，被告同意由法院处理。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证原件1份，被告企业信息公示系统资料复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。
2.广东省商品房屋买卖合同原件1份。
3.补充协议原件1份。
证据2-3，用以证明2013年9月22日原被告签订了合同及补充协议的事实；原告向被告购买涉案房屋的事实。
4.广东银联持卡人存根原件3份。
5.发票联原件1份。
6.住宅专项维修资金登记簿原件1份。
证据4-6，用以证明原告购买涉案房屋后向被告支付了房屋首付款及房屋维修基金，履行了合同义务。
7.个人购房担保借款合同原件1�。
8.佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同原件1份。
9.借款凭证原件1份。
10.住房公积金抵押贷款资格审核表原件1份。
11.中国农业银行南海分行代收商品房预售款专用凭证原件3份。
证据7-11，用以证明原告在支付首付款后向第三人申请银行按揭和公积金贷款的事实。
12.中国农业银行金穗借记卡明细对账单原件2份，用以证明原告申请贷款后一直按照约定每月向银行还贷的事实。
13.关于解除商品房买卖合同的函原件1份。
14.EMS邮单原件1份。
证据13-14，用以证明原告于2015年8月20日向被告发出解除涉案合同及补充协议的通知，并要求被告收到函件30天内办理全部退款和退房手续。
经质证，被告、第三人对原告出示的证据1-14均无异议。
诉讼中，�告举证如下：
1.拆改委托合同复印件1份，用以证明原被告约定了交楼时间即2015年11月1日。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，该证据是原告与案外人签订的，与本案无关；该协议约定交楼后要经过原告的验收合格后才能进行拆改，没有交楼的情况下是不能拆改的。该协议不影响原被告签订的商品房买卖合同。
第三人对被告出示的证据1，认为由法院依法认定。
诉讼中，第三人举证如下：
1.中国农业银行股份有限公司南海盐步支行营业执照、组织机构代码证复印件各1份，用以证明第三人的诉讼主体资格。
2.中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议复印件1份，用以证明第三人与被告签订了该协议，协议的第4条第4.7约定了房屋买卖合同被确认解除后�第三人解除与购房人的合同，被告应将购房人向被告支付的购房款优先返还给第三人，以清偿购房人在贷款合同项下的各项债务。
3.预告抵押登记证复印件1份，用以证明第三人对涉案房屋享有抵押权。
4.中国农业银行南海分行代收商品房预售款专用凭证复印件1份，用以证明第三人履行了放款义务。
5.本息清单原件1份。
经质证，原告对第三人出示的证据1、3、4无异议。对证据2的真实性无法确认，是第三人与被告签订的协议，原告不清楚。对证据5无异议，但在买卖合同尚未解除的情况下，原告须在每月5号及15号按时向第三人偿还贷款本息。
被告对第三人出示的证据1-4均无异议。对证据5的真实性、合法性不予认可，该份证据记录的信息是原告与第三人履行借款合同的相关事项，原告已归还本金、利息等具体金额，被�均无法核实，且系第三人单方制作的证据，被告无法确认。
经审查，原告出示的证据1-14、被告出示的证据1、第三人出示的证据1-4均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予确认。第三人出示的证据5，作为贷款人的原告没有异议，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。
根据以上采信的证据，结合双方陈述，本院确认以下事实：
2013年9月22日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼买卖合同），约定原告向被告购买佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼1504房；总房价767509元，首期款237509元自预售合同网上签订之日起7日内支付；剩余房款530000元应申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告应于2015年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格、办理竣工验收备案手续并符合合同约定的商品房交付原告使用（第八条）；逾期交房不超过60日，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按被告累计已付款的10%向原告支付违约金等。
原、被告签订《补充协议》，对房屋层高、面积差异处理、交付期限、房屋交付等作出补充约定。
2013年9月20日，原告与案外人佛山市南海区华丽物业管理有限公司签订《拆改委托合同》，约定原告委托案外人对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期�始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向原告收取其他费用。
2013年9月15日、9月20日，原告分别向被告支付房款20000元、217509元。
2013年10月18日，原告缴存涉讼房屋物业专项维修资金7675.09元。
2013年12月3日，原告（借款人、抵押人）、被告（保证人）与第三人（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同一），约定原告为购买涉讼房屋向第三人借款270000元；借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；提前还款补偿金按�前还款金额的1%或按6个月的贷款利息；被告自借款发放之日起30日内办妥以第三人为抵押权人的抵押预告登记手续；自涉讼房屋满足原告与被告约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；原、被告的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，第三人有权根据情况单方面解除与原告的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，原告同意第三人有权要求将被告将原告结欠借款本息及相关费用由被告账户直接划至第三人指定账户，用于偿还本合同项下债务，如被告将购房贷款本金和利息直接返还第三人，原告应承担本合同项下的其他剩余债务，如被告未将购房款本金及利息直接返还第三人，原告应承担本合同项下全部债务。
同日，原告（甲方、借款人、�押人）与被告（贷款人、抵押权人）签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（以下简称贷款合同二），约定第三人向原告提供贷款260000元用于购买涉讼房屋；贷款期限20年；贷款利率以国家公布的个人住房公积金贷款基准利率执行，即月利率千分之3.75（年利率4.5%），利息按月计付；实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算；每月归还本息1644.89元；被告将涉讼房屋抵押给第三人，作为第三人向原告发放贷款的担保，抵押期20年，从2013年12月3日至2033年12月2日。
2013年12月18日，涉讼房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为原告；债权数额为530000元；权利起始日期为2013年12月3日，终止日期为2033年12月3日。
2014年3月5日、3月6日，原告分别通过银行按揭贷款向被告支付房款270000元、260000元。
2015年8月20日，原告委托广东丰源律师事务所向被告发送《关于解除商品房买卖合同的函》，通知在被告收到函件之日解除涉讼买卖合同及补充协议，要求在收到函件之日起30日内退还全部已付款项并支付违约金、办理退房手续。该邮件于2015年8月21日送达被告。
另查明，截至2015年11月12日，原告尚欠第三人贷款合同一本金258586.48元、贷款合同二本金246965.23元，合计505551.71元。
庭审中，被告述称涉讼房屋已经于2015年10月9日办理竣工验收备案手续，但原、被告双方没有办理房屋交付手续。
本院认为，涉讼买卖合同、补充协议、贷款合同一、二均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规�，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。
根据合同约定，被告应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，逾期交付超过60日的，原告有权解除合同。被告虽称逾期交楼因不可抗力所致，但未举证予以证明，本院不予采纳。被告虽称拆改委托合同的履行导致逾期交楼，但该拆改委托合同实际为原告与案外人之间的不同法律关系，并不构成原、被告对涉讼买卖合同的变更或影响买卖合同履行，故被告该抗辩理据不足，本院不予采纳。原告于2015年8月21日向被告送达律师函，通知被告解除合同，实为行使合同约定解除权，符合合同约定及法律规定。合同目的仍能实现及市场稳定性等因素均不构成排除原告合同权利的合法理据，被告相应抗辩本院不予采纳。综上，涉讼买卖合同及补充协议于解除通知到达被告之日即2015年8月21日解除。依照《最高人民法院关于审理商�房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，第三人诉请解除与原告签订的贷款合同一、二合法有据，本院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉讼买卖合同解除后，被告应配合办理合同关系清算手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续及物业维修资金7675.09元的退费手续理据充分，本院均予以支持。涉讼买卖合同因被告违约解除，原告诉请被告支付违约金76750.9元符合合同约定及法律规定，本�予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应将购房贷款505551.71元（258586.48元+246965.23元）返还第三人，将购房款261957.29元（767509元-505551.71元）返还原告。涉讼买卖合同约定原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给原告，则被告应于2015年9月19日前退还上述房款261957.29元予原告，现逾期未退款，则应支付以261957.29元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月20日起至实际清偿之日止的利息予原告。原告有关返还购房款本金及支付利息的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
贷款合同一、二并未约定针对本案合同解除情形利息如何计付。第三人于2015年10月28日庭审中明确诉请解除贷款合同一、二，而该两合同亦因被告违约经本案判决解除，原告及第三人对此并无过错，本院根据诚实信用原则及公平原则，结合本案实际处理情况，认定从2015年11月13日（本案银行贷款未到期本金截止计算之日的次日）起的利息由被告负担并按合同约定标准计付予第三人，则被告应支付以258586.48元为本金按照中国人民银行同期同类利率上浮5%计算的从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息及以246965.23元为本金按国家公布的公积金贷款基准利率计算的从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人。第三人有关退款本金及利息的请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超�部分，本院不予支持。
关于第三人诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。本院认为，第三人主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。但根据贷款合同的约定，抵押权预告登记先于且不同于抵押权登记，且根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，第三人并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第�十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，本案判决如下：
一、确认原告刘凌霄与被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司于2013年9月22日签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》均于2015年8月21日解除；
二、解除原告刘凌霄与第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行于2013年12月3日签订的《个人购房担保借款合同》及《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》；
三、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款261957.29元予原告刘凌霄；
四、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金76750.9元予原告刘凌霄；
五、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以261957.29元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2015年9月20日起至实际清偿之日止的利息予原告刘凌霄；
六、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘凌霄办理物业专项维修资金7675.09元的退费手续；
七、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告刘凌霄办理双方于2013年9月22日签订的《广东省商品房买卖合同》登记备案注销手续；
八、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生�律效力之日起十日内退还购房贷款505551.71元予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
九、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以258586.48元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%计算的从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
十、被告佛山市南海区联诚投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以246965.23元为本金按国家公布的公积金贷款基准利率计算的从2015年11月13日起至该款实际清偿之日止的利息予第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行；
十一、驳回原告刘凌霄的其他诉讼请求；
十二、驳回第三人中国农业银行股份有限公司南海盐步支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取6123.43元（原告已预交），由原告负担4427.76元，由被告负担1695.67元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。第三人之诉受理费4430.82元，由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予第三人，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二○二○一五年十二月九日
书 记 员 孙秀娟