湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂01执异897号
异议人（被申请人）武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司，住所地：湖北省武汉经济技术开发区沌口街张王村沌郭路。
法定代表人：罗德华，该公司总经理。
委托代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。
申请人：江苏盛禾建设有限公司，住所地：江苏省南京市高淳经济开发区花山路8号1幢。
法定代表人：童一家，该公司执行董事。
本院在执行申请人江苏盛禾建设有限公司（以下简称盛禾公司）与被申请人武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司（以下简称华茂公司）建设工程合同纠纷一案财产保全过程中，被申请人华茂公司提出书面异议。本院于2017年3月20日作出（2017）鄂01执异250号执行裁定，驳回华茂公司异议。华茂公司不服，向湖北省高级人民法院申请复议，该院于2017年5月16日作出（2017）鄂执复63号执行裁定，撤销本院（2017）鄂01执异250号执行裁定，发回重新审查。本院另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人华茂公司称：1、2500万元的诉讼标的系超额虚假要求，诉讼本身及标的额是不成立的；2、法院所查封的124套房屋共计6451平方米，价值52,938,811.92元（根据房地局备案系统确定的房屋单价乘以面积计算），其中73套已能足额满足查封目的，严重超标的查封，另，其中的44套房屋已销售给案外人，不应予以查封；3、协助执行通知书确定的是124套房屋及项下土地，但把两块土地华茂盛景[武开国用（2012）第46号]、[武开国用（2010）第46号]予以查封，显然第二幅地块是完全错误的；4、法院冻结的广发银行武汉沌口支行14×××83银行账户（以下简称涉案账户）系该公司基本账户，严重限制公司经营周转，在查封房屋及项下土地已超标的的前提下，冻结涉案账户已无必要。据此，华茂公司请求解除124套房屋中的51套房屋的查封，解除与本案无关的华茂酒店对应土地使用权，解除涉案账户的冻结。
华茂公司向本院提交了如下证据：1、《付盛禾公司款明细》及相关收据，拟证明其已向盛禾公司支付大部分工程款，2500万元的诉讼标的系超额虚假要求，支付行为均发生在本院作出（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定之前。2、该公司在武汉市住房保障和房屋管理局官网的网上业务受理系统中，使用该公司用户名代码和密码登录“武汉市商品房网上签约和合同备案系统V1.0”，按页面流程依次登录查询到该公司开发的“华茂盛景”房地产项目预售房屋信息的截屏影印件。预售房屋信息包括栋号、所在楼层号、房号、合同编号、房屋类型、房屋用途、面积及“一房一价”表等内容。拟证明本院查封的房屋价值和超标的查封的事实。3、该公司与购房人签订的《认购协议》、《认购书》、《商品房买卖合同》及向购房人出具的购房款发票或收据等。拟证明124套房屋信息清单来源的真实性，以及44套房屋已经销售给案外人，不应予以查封。
本院（2017）鄂01执异250号裁定认为：关于华茂公司提出诉讼标的系超额虚假的问题。本院已立案受理盛禾公司与华茂公司之间的纠纷，是否存在诉讼标的超额虚假的问题，应通过诉讼程序予以确认，不属于执行异议案件审查的范围。关于华茂公司提出超标的查封的问题。华茂公司已向盛禾公司支付大部分工程款的行为发生在本院作出上述民事裁定之前，其已支付的款项不能作为抵扣保全财产价值的证据。另，华茂公司提交的证据无相关出具单位印章，且未提交上述房屋上无其他权利负担、未予以销售等证据，故其提出超标的查封的证据不足。关于华茂公司提出本院错误查封该公司名下其他土地使用权的问题。本院（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书明确查封的是华茂公司名下位于武汉经济开发区沌口街沌口路66号的房产（共计124套）及其项下土地使用权，并未查封该公司名下国有土地使用权证号为武开国用（2012）第46号、武开国用（2010）第46号的土地使用权。关于华茂公司提出解除涉案账户冻结的问题。财产保全的目的是保证人民法院的判决得以执行，本院对涉案账户实际冻结的金额为19824.77元，在本院查封、冻结华茂公司的财产没有明显超标的额的情形下，对涉案账户冻结的执行行为并无不当。综上，华茂公司的异议理由无事实和法律依据，均不能成立，其异议请求本院不予支持，裁定驳回华茂公司异议。
湖北省高级人民法院（2017）鄂执复63号执行裁定认为：当事人对人民法院在执行保全裁定过程中查封行为提出超标的查封异议的，人民法院在异议审查程序中应查明保全裁定确定的金额、已经采取执行措施的标的的具体金额等基础事实，在此基础上判定是否存在超标的查封情形。本案中，华茂公司在异议审查期间已提交证明涉案被查封的“华茂盛景”项目124套房产价值超出保全裁定确定金额的基本证据，并在法院向其调查询问时对证据来源作了说明；该公司在本案复议审查期间补充提交了证据，以印证上述证据的信息来源于作为行政主管机关的武汉市住房保障和房屋管理局官网的相关网上业务系统，证据内容与待证事实相关联。因此，异议审查中未对其提交的证据进行调查核实，以致被查封的“华茂盛景”项目124套房产价值等案件基础事实未予查明，以“华茂公司提交的被查封房屋预售价格信息清单无相关单位印章”等为由驳回其异议请求，证据不足。综上，异议裁定认定基本事实不清，证据不足，裁定撤销异议裁定，发回重审。
本院查明：本院在审理申请人盛禾公司与被申请人华茂公司建设工程合同纠纷一案中，申请人盛禾公司于2016年12月21日向本院申请，请求对被申请人华茂公司采取财产保全。本院于同月23日作出（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定，冻结被申请人华茂公司银行账户存款2500万元；如冻结不足，查封其等值的其他财产。2017年1月20日，本院作出（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书，冻结被申请人华茂公司银行存款2500万元。广发银行武汉沌口支行书面回复称：关于华茂公司在我行的涉案账户存款应冻结2500万元，已冻结19,824.77元。同日，本院作出（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书，查封被申请人华茂公司名下位于武汉沌口街沌口路66号的房产（共计124套）及其项下土地使用权（详见清单）[武开国用（2012）第58号]，查封期限为三年。该协助执行通知书于同月23日向武汉经济技术开发区不动产登记中心送达。
另查明，涉案房屋项目名称为“华茂盛景”，开发商为华茂公司，项目对应的土地为[武开国用（2012）第58号]，本院查封的124套房屋中，有3套房屋用途为商业服务，其余房屋用途均为办公。“武汉市商品房网上签约和合同备案系统V1.0”显示本院查封的124套房屋备案预售总价约为5293.9万元，办公用房备案预售每平米单价多在7000元至9000元之间。华茂公司主张已经销售给案外人的44套房屋备案预售总价约为1451.8万元，实际销售总价约为1077.2万元。其中，1栋4层4号房屋备案预售总价275,221.44元，合同成交价为190,000元，单价为每平方米5074.79元；1栋5层1号房备案预售总价256,069.02元，合同成交价为179,000元，单价为每平方米4914.88元。部分查封房屋的买受人已向本院提出案外人异议。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条明确规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案审查的关键问题是查封是否明显超标的额。针对华茂公司异议理由及请求，本院评述如下：
首先，强制执行的范围须依生效法律文书确定。本案因诉讼保全而采取执行措施，执行依据的（2016）鄂01民初6475-1号民事裁定已明确：冻结被申请人华茂公司银行账户存款2500万元；如冻结不足，查封其等值的其他财产，那么本院执行范围应以生效裁定确定的2500万元为准。至于华茂公司是否已向盛禾公司支付大部分工程款、诉讼本身及标的额是否成立与本案无涉，本院不予审查，当事人可通过其他途径解决。
其次，法院对债务人的财产采取保全措施，旨在确保债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能得以足额受偿。查封超标的额的判断标准为法院实际查封财产可变现价格明显超出生效法律文书确定的保全金额及实现债权费用的总和。
本院实际查封的124套房屋备案预售总价约为5293.9万元。其中，华茂公司主张已出售的44套房屋备案预售总价约为1451.8万元，由于部分案外人已向本院提出执行异议，该44套房屋最终能否实际处置及房款究竟有多少可用于实现本案债权，尚取决于案外人异议审查结果等情况，故该部分房屋不能计入可处置财产范围。那么本院实际查封的可处置房屋约为80套（144套减去44套），备案预售总价约为3842.1万元（5293.9万元减去1451.8万元）。相关部门备案预售价格虽可作房屋价格评估参考，但市场供求对价格的影响更为关键，商品的价格很大程度上由市场来决定。上述华茂公司主张已出售的44套房屋备案预售价格约为1451.8万元，而合同实际成交的公开市场价格约为1077.2万元，可见公开市场价格远低于备案预售价，仅约为备案预售总价的74.2%。以此类推，本院实际查封可处置的80套房屋，公开市场价格约为2850.8万元（3842.1万元乘以74.2%）。
由于本院查封房屋绝大多数为办公用房，此类房地产的市场需求有限，加之强制执行降价幅度大、处置时间较一般正常交易时间短、意向买方购买处置资产的心理、其他不可预见因素以及评估拍卖、过户税款等变现费用因素的影响，房屋处置存在极大不确定性，房屋实际成交价格可能低于公开市场价格。另，即便以同类房屋公开市场价格计算，上述80套房屋加上涉案账户实际冻结的金额19,824.77元，本院实际控制财产变现价格目前约为2852.8万元，扣除评估拍卖、过户税款等费用，没有明显超出本案生效裁定确定的保全标的2500万元。故华茂公司关于“严重超标的查封”的异议理由无事实依据，其关于解除房屋查封、解除账户冻结的异议请求，本院不予支持。
另，买受人与华茂公司之间的买卖合同关系是否真实合法有效，买受人权利能否排除执行，不属于本案执行行为异议的审查范围，买受人可通过其他途径解决。
最后，本院（2017）鄂01执保第26号协助执行通知书明确查封的土地使用权证号为[武开国用（2012）第58号]，本院并未查封证号为[武开国用（2012）第46号]、[武开国用（2010）第46号]的土地使用权，故华茂公司关于本院错误查封该公司名下其他土地使用权的异议理由无事实依据，其关于解除与本案无关的华茂酒店对应土地使用权的请求，本院不予支持。
综上，华茂公司的异议理由不能成立，其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回武汉经济技术开发区华茂经济发展有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二〇一七年九月二十七日
书记员 彭 芳