北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初7866号
原告（反诉被告）王景梅，女，1960年12月18日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。
委托代理人唐宁，北京京宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）张健，男，1966年1月4日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。
委托代理人江超，北京市中凯律师事务所律师。
原告（反诉被告）王景梅与被告（反诉原告）张健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王景梅的委托代理人唐宁、被告（反诉原告）张健的委托代理人江超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王景梅诉称：2015年6月25日，原告经北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司居间介绍，与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓33号楼1单元102号房屋出售给原告，合同约定了原被告之间的权利与义务，并特别约定被告应于原告支付定金后办理该房屋的抵押注销手续。合同签订后，原告支付了被告定金20万元，但其并未办理房屋抵押注销手续。后被告以资金紧张为由要求原告先支付部分款项，再办理房屋抵押注销手续。原告分别于8月21日、25日两次给付其购房款共计12万元，但其至今仍未办理房屋抵押注销手续，原告多次与其协商此事，皆无果。原告认为被告的行为已根本违约，造成合同目的无法实现。故向法院起诉，请求依法判令：1.解除原告与被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》；2.被告双倍返还原告定金40万元；3.被告向原告返还购房款12万元；4.被告承担本案诉讼费、财产保全费。
被告张健辩称：同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求，请求驳回。一、原告违反合同约定，明确表示不再购买房屋，已构成违约。2015年6月25日，双方签订房屋买卖合同，被告将诉争房屋卖给原告，房屋总价款为398万元，合同签订当日原告付定金20万元，首付款228万元原告于解押当日支付给被告，尾款150万元由原告贷款支付，双方应于40个工作日备齐贷款所需资料，办理贷款手续。合同签订后，原告称其朋友在之后的一周内能够付款。2015年7月月21日被告询问原告是否收到款，并催原告办理贷款手续。2015年7月22日，原告称其朋友资金不落实，无力支付购房款，让被告另寻买家。2015年7月23日，被告再次询问原告，原告表示朋友资金在股市，变现会亏损70万，再次表示让被告另寻买家。由于原告丈夫去世，原告也多次表示不愿再购买诉争房屋。2015年8月16日，原告表示其朋友不能还款，原告自己无购房资金，并自认已经违约，称损失20万元定金。被告再次催促原告履行合同。2015年8月20日，双方办理贷款期限届满，但原告仍未履行合同义务。2015年8月21日、8月25日，原告多次表示让被告卖房给他人。2015年8月31日，被告多次询问原告购房资金情况，原告表示无任何资金来源，并让被告卖房给他人。以上事实可以证实原告无购房资金，明确表示不再继续履行合同，其行为已构成违约。二、根据双方签订的合同约定，买受人拒绝购买该房屋，出卖人有权将买受人所支付的房价款不予退还，抵做违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金。本案中，原告已明确表示无力支付购房款，并多次表示让被告将房屋另售他人，其行为表明其拒绝购买房屋，应承担违约责任。综上，原告拒绝履行合同，主张双倍返还定金无事实依据。购房定金在双方签订合同生效后，抵做购房款，因原告违约，购房款应抵扣违约金，被告不应退还其购房款。
反诉原告张健诉称：2015年6月25日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人位于北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓33号楼1单元102号房屋，房屋总价款为398万元，被反诉人支付定金20万元，合同签订后40个工作日内办理商业贷款手续，解押当日支付首付款。合同签订后，被反诉人支付了定金和部分首付款，后被反诉人向反诉人表示其无力支付剩余购房款，合同无法继续履行，并多次表示让反诉人将房屋另行出售。反诉人急于卖房是为了偿还银行贷款，由于房屋未能如期出售，造成反诉人需要每月支付4万余元的银行贷款。为了履行合同约定的交房义务，反诉人提前将出售房屋腾空，并在外租房，每月需要支付房租。同时，房屋在数月内未能售出，反诉人只能降价出售。被反诉人的违约行为给反诉人造成重大经济损失。故向贵院提起反诉，请求依法判令：1.被反诉人支付反诉人违约金796000元；2.诉讼费由被反诉人承担。
反诉被告王景梅辩称：不同意反诉原告的反诉请求。一、本案是张健违约。合同约定应该张健先解除抵押，王景梅再付款。但是张健没有解除抵押，王景梅即使不付款也是有道理的，因为不解押存在不确定的风险。二、张健所述每月还款4万余元，该贷款在签订合同前已经存在，多支付的责任不应由王景梅承担。三、提前腾空房屋的损失不存在，到起诉前都没有证据表明张健腾退了房屋，受到了损失。四、不同意张健主张的降价出售房屋，王景梅不知道张健何时出卖了房屋，降价没有王景梅的授权，房屋售价王景梅无权决定。张健在房屋没有解押和王景梅网上签约授权的情况下将房屋出售，涉嫌一房二卖，降价出售的损失应由张健承担。五、张健在出售房屋时，欺骗性很明显，从买卖合同附件3可以看出房屋是张健、李萌的共同房屋，没有取得李萌同意私自和王景梅签订协议，李萌的签字是张健自己签的。六、从常理看，张健办理解押，王景梅才有付款义务。王景梅如果不想买房是不会支付12万元购房款的，这种付款义务应当是张健解押后才需付款的，至今没有表明张健解押了，只是发现张健将房屋卖给他人了，也没有通知我。因此违约责任在张健，不在王景梅。
经审理查明：2015年6月25日，张健（出卖人）与王景梅（买受人）经北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称“万众恒基公司”）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓33号楼1单元102号，房屋、附属设施设备、装饰装修总价款为3980000元；买受人在签订合同当日支付购房定金200000元，首付款2280000元买受人于此房解押当日支付给出卖人，剩余尾款1500000元由买受人贷款银行支付给出卖人；出卖人应于2015年8月25日前办理抵押注销手续；双方应于40个工作日内备齐贷款所需相关资料，办理贷款手续；买受人拒绝购买该房屋或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，出卖人有权将买受人所支付房价款不予退还，抵做违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款20%的数额支付违约金。
2015年6月27日，王景梅向张健支付了定金200000元。从双方的微信聊天记录可以看出，王景梅需要用其朋友的还款用以支付房款。2015年7月22日双方的微信聊天记录中，王景梅表示“不能老耽误着您，我在想要不有好的买家您也别错过，我现在真的力不从心”。张健表示“您那手续该正常走就正常走，朋友那您适当催着，我再等等”。2015年8月16日的微信聊天记录中，张健催王景梅必须做决定。2015年8月21日，王景梅向张健转账10万元，并于当日告知张健，称“您想着咱一块卖”。2015年8月25日，张健称“这些钱都是从担保公司借的，不是银行，说白了就都是高利贷，给不了利息人家就直接来家里找我了”，并称钥匙已经给中介，每天都有人去看房。2015年8月26日，王景梅向张健支付20000元。2015年8月31日、2015年9月2日、2015年9月4日，张健询问王景梅资金怎么样了，王景梅回复“没有任何来源”、“毫无进展”，并在2015年9月4日、2015年9月24日询问房子卖得怎么样，张健称“没有实质谈的”、“这两天看房子电话也少了”。2016年3月1日，王景梅询问张健什么时候办理320000元房款的退款，张健称并未答应过给王景梅退款。
另查，张健于2015年10月12日与案外人薛艳滨签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋出售给薛艳滨。
本案审理过程中，王景梅提出财产保全申请，本院依据其申请，冻结了张健在中信建投证券的账号。
庭审中，王景梅提出其没有造成损失，张健主张的违约金过高的主张。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（王景梅与张健签订）、网上签约授权委托书、房屋购买委托协议、交易明细详细信息、民生银行对账单、微信记录、《北京市存量房屋买卖合同》（张健与案外人签订）及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在合同履行期内王景梅即表示无力支付房款，让张健另寻买家。在此后的聊天记录中王景梅数次提出其无法支付购房款，并询问张健房屋另行出售的情况。现王景梅提出解除合同的主张，张健亦同意解除，对此本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于张健所称的不应退还房款的辩解，双方合同约定了买受人拒绝购买该房屋，出卖人有权将买受人所支付的房价款不予退还，抵做违约金，或要求买受人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，现张健已经选择要求王景梅支付违约金，故王景梅支付的12万元购房款张健应予返还。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王景梅在合同约定的履行期限届满前即表示无力支付购房款，并让张健将房屋另行出售给他人。在这种情况下，张健对合同的继续履行不具备期待可能性，因此，张健未办理解押手续的行为不构成违约，双方合同解除的原因在于王景梅的违约行为。王景梅要求双倍返还定金400000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因张健提出反诉要求王景梅支付违约金，其选择使用了违约金条款，因此，张健应将王景梅已经支付的20万元定金予以返还。约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，张健并未举证其遭受的损失与约定的违约金相当，故违约金的数额由本院依据王景梅的申请，结合双方的履约情况酌情予以调低。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告王景梅与被告张健于二〇一五年六月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告张健于本判决生效之日起七日内返还原告王景梅定金二十万元；
三、被告张健于本判决生效之日起七日内返还原告王景梅购房款十二万元；
四、反诉被告王景梅于本判决生效之日起七日内支付反诉原告张健违约金三十万元；
五、驳回原告王景梅的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告张健的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万八千六百四十元，由原告王景梅负担三万二千五百四十元（已交纳），由被告张健负担六千一百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费五千八百八十元，由反诉被告王景梅负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费三千一百二十元，由原告王景梅负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 莹
人民陪审员 张光辉
人民陪审员 姚玉河
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 袁 满