吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终170号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：李淑梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：幸伟，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：王昊，吉林松花江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵锐，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。
上诉人吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司（以下简称幸氏公司）因与被上诉人赵锐房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2016）吉0204民初2743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人幸氏公司的法定代表人李淑梅及委托诉讼代理人幸伟、王昊，被上诉人赵锐及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
幸氏公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，且存在重大遗漏。幸氏公司没有改变房屋的用途，大部分时间仍作为办公使用，只是偶尔为了公益事业才组织残疾人进行排练，并没有扰民，而且进行排练是经过赵锐同意的。幸氏公司没有将房屋出租、出借，不存在违约行为。赵锐在未通知幸氏公司的情况下私自对涉案房屋进行断水断电，不仅造成幸氏公司无法使用房屋，还造成了重大财产损失，赵锐存在侵权行为，一审判决对此存在重大遗漏。2.一审判决适用法律错误，采信证据违法。幸氏公司已经提供充分的证据证明赵锐同意幸氏公司对房屋进行装修和安装门斗，一审判决对该证据并未提及。幸氏公司还提供了证明装修实际支出等相关证据，一审未予采信的理由不充分，相反，对于赵锐提供的证人证言，证人不具备证据规则规定的条件，一审判决却予以采信。
赵锐辩称，1.一审判决认定事实正确，不存在重大遗漏。幸氏公司确实改变了租赁房屋的使用用途，租赁房屋并没有用于办公，而是用于残疾人唱歌排练，幸氏公司对此是认可的。由于残疾人在租赁房屋内唱歌排练声音太大扰民，经制止无效，经向公安机关报案亦未能解决，故而通知幸氏公司解除租赁合同。2.一审判决适用法律正确，采信证据正确。赵锐没有同意幸氏公司安装门斗和装修，幸氏公司也没有提供客观、合法、有效的证据证明，一审判决采信证据符合法律规定。
幸氏公司向一审法院起诉请求：1.解除幸氏公司与赵锐于2015年2月25日签署的房屋租赁合同；2.赵锐赔偿经济损失294,215元（其中土建装饰装潢费209,431元、定制安装调试及运输费54,784元、租用临时活动中心费用、返还房屋租赁费3万元）；3.诉讼费由赵锐负担。
赵锐向一审法院反诉请求：1.幸氏公司将房屋返还给赵锐；2.幸氏公司向赵锐支付逾期腾房占有使用费（自2016年1月1日起至实际腾房时止，按每年4万元标准计算）；3.幸氏公司拆除门斗将房屋恢复原状；4.由幸氏公司承担反诉费用。
一审法院认定事实：赵锐是位于吉林市船营区德胜街道西大街1-2层、建筑面积为896.24平方米商业服务用房登记的所有权人。2014年12月，赵锐与幸氏公司口头约定将该房屋内1层南侧的第二个房间（100平方米）出租给幸氏公司。2014年12月，赵锐将房屋钥匙交付幸氏公司，幸氏公司此后开始装修房屋。2015年2月25日，赵锐与幸氏公司签订《房屋租赁使用协议》，约定：甲方赵锐，乙方幸氏公司。2015年1月1日甲方同意租赁自用房产给乙方作为办公室，经双方友好协商，达成如下协议：一、甲方同意将坐落吉林市船营区德胜街道西大街的二层房屋中的一层南侧第二个房间100平方米租给乙方使用，年租金肆（万）元整，自签订之日起乙方须向甲方一次性缴齐第一年的租金（第一年租金3万元，以后每年4万元），租赁期暂定两年（租赁期内租金随行就市），时间2015年1月1日至2017年1月1日。2015年房租叁万元整（期限为2015年1月1日至2016年1月1日），房租一年一交，概不赊账，须提前一个月交齐下一年租金，否则视为违约，甲方有权解除合同。二、甲方承担乙方租赁期间的供热费，甲方保证乙方的水、电、气的维护与供热。三、乙方必须合法经营并承担所辖区内安全防火、治安防范等一切直接或者间接的法律、经济责任。四、乙方承担因租赁房屋产生的各项费用（如房产租赁、土地费用）。五、乙方承担租赁期间所使用的水、电费及门窗的维护维修费用。六、乙方未经甲方同意不得擅自转租或转借房屋。七、协议期间，乙方提前退出，租金不予退还，作为违约金对甲方的补偿。协议签订前后，幸氏公司向赵锐交付2015年度租金3万元。2015年6月，幸氏公司在该出租房屋门口安装门斗。2015年9月17日许，幸氏公司将房屋装修完毕，用于吉林市残疾人音乐舞蹈家协会排练节目使用。2015年10月17日，也在该楼房里居住的吴丽华以幸氏公司声音扰民为由报警。2015年10月18日，赵锐对幸氏公司承租的房屋断水断电。此后，幸氏公司对该出租房屋未继续使用，现钥匙在幸氏公司处。另，幸伟在吉林市残疾人音乐舞蹈家协会担任秘书长，幸氏公司与幸伟是承包关系，承包期为2014年12月1日至2016年12月1日，由幸伟负责经营管理。
一审法院认为，幸氏公司与赵锐签订的房屋租赁使用协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合同有效，双方当事人均应按租赁合同的约定全面履行合同义务。房屋租赁使用协议约定幸氏公司所承租的房产用途为办公室，但幸氏公司在履行合同过程中未经出租人赵锐同意，擅自改变房屋用途，用于吉林市残疾人音乐舞蹈家协会活动中心使用，变办公室为唱歌排练厅，影响了附近邻居的正常休息，幸氏公司改变承租房屋的办公用途，违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。赵锐提出解除合同，符合法律的规定，予以支持。关于幸氏公司诉请赵锐承担装修损失的主张，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，幸氏公司对承租房屋进行了装修，在赵锐否认同意装修的情况下，未提供充足证据证明该装修经赵锐同意，故对幸氏公司关于赵锐赔偿装修损失的诉请不予支持。幸氏公司要求赵锐返还租金、支付租用临时活动中心租金的主张，因无事实及法律依据，不予支持。关于赵锐要求幸氏公司支付占有使用费的反诉请求，因双方租赁合同解除后，幸氏公司占有使用房屋于法无据，比照双方之间在房屋租赁使用协议中约定的租金数额予以支持。关于赵锐诉请幸氏公司拆除门斗的反诉请求，因幸氏公司未提供充足证据证明其安装门斗系经赵锐同意，在出租人赵锐要求拆除的情况下，应当由幸氏公司负责拆除，故对该项请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、幸氏公司与赵锐于2015年2月25日签订的《房屋租赁使用协议》于判决生效之日解除；二、幸氏公司于判决生效之日起七日内向赵锐返还租赁房屋并按照每年4万元标准支付自2016年1月1日起至实际给付之日止的房屋占有使用费；三、幸氏公司于判决生效之日起七日内拆除门斗；四、驳回幸氏公司的其他诉讼请求。
二审中，幸氏公司围绕上诉请求提交了照片20张及视频6段。本院认定如下，上述证据在一审时已经存在，逾期未向法院提供，且与本案争议焦点问题无关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条之规定，不属于新证据，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的房屋租赁使用协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。在合同履行过程中，承租人幸氏公司向出租人赵锐支付房屋租金后，赵锐将租赁房屋交付给幸氏公司，幸氏公司应正确、合理使用房屋。然而，幸氏公司未按合同约定的办公用途使用，而是将房屋用于吉林市残疾人音乐舞蹈家协会排练节目使用。幸氏公司承认在装修过程中配置了灯光、音响等专业设备，将租赁房屋用于唱歌、排练，依据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第四十三条规定，文化娱乐场所经营管理者必须采取有效措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。幸氏公司对租赁房屋没有采取吸音、隔音等有效措施，导致了扰民的不利后果。在邻居多次反映声音大扰民的情况下，幸氏公司仍不采取有效措施。出租人赵锐在与幸氏公司沟通未能有效解决的情况下，采取断电行为以阻止其继续扰民。故综合幸氏公司擅自变更租赁房屋使用用途，未采取有效措施避免噪声扰民及双方纠纷发生缘由等情况，应认定幸氏公司不当使用房屋存在违约行为。
关于幸氏公司提出其装修及安装门斗是经出租人赵锐同意，赵锐应赔偿损失的上诉主张。针对该主张，幸氏公司没有确实有效的证据加以证明。即便如幸氏公司所述，其公司在装修时为赵锐看房的向伟在现场，可推定为赵锐知晓幸氏公司装修的事实。但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同纠纷司法解释）第十条规定，租赁期间届满或者合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。幸氏公司所主张的损失中含有灯光、音响等装饰、设备的损失，因可拆除、移除，可由幸氏公司拆除、搬离。又依照租赁合同纠纷司法解释第十一条规定，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，前文已述幸氏公司存在违约行为，故而其主张装饰装修损失，一审未予支持并无不当。
综上，吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元，由上诉人吉林市幸氏兄弟文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 荆媛媛
代理审判员 赵 靖
二〇一七年二月九日
书 记 员 王 琪