杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭下民初字第841号
原告：徐某某。
原告：徐某。
原告：王甲。
原告：李某。
四原告共同委托代理人（特别授权代理）：王乙。
被告：伊某某。
委托代理人（特别授权代理）：姚某某。
原告徐某某、徐某、王甲、李某与被告伊某某房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月10日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，分别于2011年7月13日、2011年8月10日公开开庭进行了审理。嗣后又组成由人民陪审员丁弘、王惠民参加的合议庭，于2011年12月21日公开开
庭进行了审理。原告徐某某及四原告共同委托代理人王乙、被告伊某某及其委托代理人姚某某分别参加了各次庭审。案件审理过程中针对被告所提交的新证据中签名是否真实，原告于2011年8月18日提出鉴定申请，本院依法移交鉴定机构进行鉴定后，因原告未缴纳鉴定费用，该案件于2011年10月9日被退回。本案现已审理终结。
原告徐某某、徐某、王甲、李某诉称，2011年11月3日原告徐某某、徐某、王甲、李某与被告伊某某通过杭州都市之光房地产交易网络有限公司签订了《杭州市房屋转让合同》一份，约定将原告共有的坐落于杭州市下城区孩儿××单××室的房屋转让给被告，合同的房屋转让价款为1650000元。合同签订后原告如约履行了交付房屋和协助被告办理房屋过户手续的义务，但是被告并没有按期支付全部的房屋价款，尚欠65万元未支付（此外原告还当庭认可被告帮徐某垫付了5个月的租金共计16000元）。原告认为，根据双方签订的房屋买卖合同、补充协议以及房产部门查询的记录可以看出，原告已经将本案的房屋交付给了被告，并且已经过户给被告，原告的合同义务已经履行完毕。被告的合同义务就是支付价款，对于支付价款，以及被告支付了多少价款，应当由被告承担举证责任。由于被告拖欠支付房款，其行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。故诉请判令被告：1、立即支付剩余房屋价款650000元以及违约金20000元，合计670000元；2、本案诉讼费用和财产保全等相关费用由被告承担。
被告伊某某辩称，被告已经按约支付了全部房款。本案的主要依据是房屋转让合同和补充协议，双方约定款清交房，即被告先履行付款义务，再由原告履行交房义务。本案房屋已经交付，原告诉请65万元房款，应当由原告承担举证责任，而原告并无事实依据。要求判令驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.《房屋转让合同》、《补充协议》，欲证明原告将诉争房屋转让给被告，约定价格是165万元；2.房产信息查询记录，欲证明诉争房屋已经转让到被告名下；3.借条，欲证明被告尚欠原告65万元房款；4.房屋租赁合同两份，欲证明被告并未在租赁合同上签字，双方并未达成租赁合同；5.询问笔录，欲证明被告提出的协议书是虚假的，案外人吴某某并未收到被告代徐某归还的66万元；6.证人证言，欲证明被告提出的协议书是虚假的，案外人吴某某并未收到被告代徐某归还的66万元。
被告为支持其答辩意见，向本院提交了下述证据：1.房屋租赁合同及收条两份，欲证明原、被告曾就诉争房屋达成租赁协议并在2011年1月达成协议，约定将之前支付的租金59.4万元抵作房款；2.委托书及协议书，欲证明徐某于租房当天委托被告处理债务并约定在被告替其清偿债务之后就将诉争房屋转让给被告，被告为此代徐某偿还给案外人吴某某67万元；3.房屋转让合同、支付凭证，欲证明被告在代徐某清偿债务后，约定以一次性付款的方式将本案诉争房屋转让给被告对原告提交的证据1、2，经质证被告均无异议，本院予以认定。对原告提交的证据3，被告提出异议，认为与本案无关，是房屋转让之后发生的事情。本院认为，从该证据内容上分析，无法确定与本案存在必然关联性，故对其证据效力不予认定。对原告提交证据4的证明目的有异议，认为由被告提交的证据2可以确定双方已经就此达成合同并已实际履行，本院认为，该组证据中的租赁合同中虽仅有被告签字，但由被告提交的内容一致的有双方签字的租赁合同来看双方就此已经达成一致意见，故对原告提交该证据所欲证明的证据效力不予认定。对证据5认为根据规定应由两名以上的律师向证人发问，该询问笔录程序不合法，应以证人出庭陈述为准。对证据6形式的真实性被告没有异议，但认为徐某欠案外人的67万元，经过协商同意由被告代付66万，被告已经实际支付。对上述证据5、6，本院认为因原告最终放弃了对协议书真实性的鉴定申请并认可该协议的真实性，已实际上已经放弃了证据5、6所欲主张的事实，故对其证据效力不再进行认定。
对被告所提交的证据1原告认为当时曾经协商过，但并未最终达成合同，当时被告并未在合同上签字，被告是何时拿走租赁合同的原告并不知情，且原告徐某某并未实际收到被告59.4万元，本院认为证据1中租赁合同有双方签字，原告认为合同未达成的意见理由欠充分，对其证据效力予以认定。对收条原告并未否认其真实性，对其证据效力本院予以认定。对证据2中委托书的真实性无异议，对其证据效力本院予以认定，对协议书的真实性，庭审中原告提出异议并申请鉴定，之后对其真实性又予以了认可。本院认为，原告放弃鉴定并认可协议书真实性的行为是其自身诉讼权利的行使，而协议书的真实性及是否履行则涉及到案外第三人，在本案中无法进行审查确认，故对该证据效力本院不作出认定。对证据3中协议的真实性无异议，但认为是为办理过户时使用的，不能证明待证事实。本院认为，由原、被告双方对该协议作用的陈述意见来看，都不认为该合同是对转让合同内容的变更，而对欲证事实该协议书亦缺乏证明力，故对其证据效力不予认定。对支付凭证原告无异议，对其证据效力本院予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：坐落于杭州市下城区孩儿××单××室房屋原为四原告所有，2010年12月1日原告徐某某、徐某与被告伊某某达成《房屋租赁协议》，约定将该房屋租赁给被告15年（2010年12月1日至2020年12月1日），月租金3300元。同日原告徐某还向伊某某出具委托书，委托伊某某处理其一切债务。2010年12月1日徐某某向被告出具确认收到59.4万元的收条。2011年1月13日四原告又与被告签订《房屋转让合同》约定，四原告同意将上述房屋转让给被告伊某某，转让总价为165万元，付款方式为2011年1月18日前被告将首付款82.5万元存入银行监管账号，同时办理按揭手续，于到帐后3个工作日内支付，余款82.5万元由被告申请商业按揭，于银行放贷后3个工作日内支付给原告。原告在款清当天交房。同日双方又签订有《补充协议》，约定在交易过程中所有税费及中介服务费均由被告承担，如因被告信用或其他原因导致银行按揭不能正常办理的，被告应在接到通知后7天内按银行要求增加首付或变更按揭银行，如在变更银行及增加首付款后再不能通过则改为一次性付款。协议签订后，被告于2011年1月13日向李某、王甲支付了33万元。之后双方办理了房屋过户手续，原告将房屋交付给被告。现原告认为，被告仅仅支付了33万元，加上被告为徐某代归还的67万元，共计100万元，要求判令予以支付并支付违约金。庭审当中原告又认可被告还帮徐某垫付有5个月租金共计1.6万元可以冲抵房款。
本院认为，就诉争房屋的处分原、被告双方曾签订有租赁协议、房屋转让协议，四原告也均知情并认可被告以代原告徐某归还外债的形式以抵付房款。虽然自被告的举证（59.4万元＋33万元）及原告的自认（67万＋1.6万元）来看，不能确定被告已经足额支付全部房款，但自诉争房屋已经过户及双方对于款清交付房屋的约定来看，即使当时被告尚有房款未结清，但双方已经对未结房款的处理方式达成共识，这由原告徐某某在第三次庭审当中提出65万元借条以证明被告尚有房款未支付的情况也能得以反映。在双方已经确认房款结清并办理房屋交付手续后，原告再行向被告主张未付房款缺乏依据，本院不予支持。而原告徐某某依据借条向被告提出主张，与本案的法律关系并不相同，本案当中不能进行处理。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下驳回原告徐某某、徐某、王甲、李某的诉讼请求。
本案受理费10500元，财产保全申请费4020元，由原告徐某某、徐某、王甲、李某负担（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10500元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 丁 弘
二〇一一年十二月十五日
书 记 员 杨晓丽