河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）周民终字第1338号
上诉人（原审被告）张红，女，汉族，1976年11月25日生，住周口市。
委托代理人李飞甲，河南众望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）桑华，女，汉族，1990年8月8日生，住鹿邑县。
委托代理人桑素兰，女，汉族，1971年9月19日生，住址同原告，系桑华之母。
委托代理人王翔，河南团结律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南省周口市国家税务局。住所地：周口市。
法定代表人阎西伟，该局局长。
委托代理人刘若泉，河南颖滨律师事务所律师。
上诉人张红因与被上诉人桑华、河南省周口市国家税务局经营权转让合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民初字第00989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人张红的委托代理人李飞甲、被上诉人桑华及其委托代理人桑素兰、王翔，被上诉人河南省周口市国家税务局（以下简称周口市国税局）的委托代理人刘若泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明，2014年3月10日张红和周口市国税局签订了房屋租赁合同，张红承租周口市国税局的一楼营业房四间，租期一年，每年租金24000元，合同第七条约定，租赁期间，张红不得将房屋转租给第三方使用，一经发现，周口市国税局有权解除合同并收回房屋。张红向周口市国税局缴纳了2014年1—6月的租金12000元。2014年6月13日张红在未经周口市国税局同意的情况下，和桑华签订了一份转让合同，将承租的周口市国税局的四�营业房转让给了桑华，合同约定，张红美容会所转让给桑华经营，转让内容包括店内的装饰、空调及店内的一切设施。桑华负责全体老顾客的所有剩余服务项目。由张红负责协助桑华和国税局签订2015年的合同，并收取了桑华的转让费145000元。合同签订后，桑华于2014年6月20日向周口市国税局缴纳了2014年7-12月的租金12000元，2015年1月20日向周口市国税局缴纳了28000元的防止门面房转让押金。2015年2月6日周口市国税局向桑华所接收的张红美容院下达了清理查改实施方案，通知2015年不再将房屋租赁给张红美容院，2015年2月9日前搬清屋内的物品，并恢复租赁房屋原貌，交回钥匙。桑华和周口市国税局理论，双方发生争执，桑华诉至法院。在庭审时桑华变更了诉讼请求，没有按时交纳补交的诉讼费。另查明，张红在转让美容院时交给桑华一张向周口市国税局缴纳的押金收据2000�。
原审法院认为，张红和周口市国税局于2014年3月10日签订的房屋租赁合同，是双方真实的意思表示，属于有效合同，合同第七条明确约定，租赁期间，张红不得将房屋转租给第三方使用，一经发现，周口市国税局有权解除合同并收回房屋，在没有转让权的情况下，却于2014年6月13日未经周口市国税局许可和桑华签订了转让协议，并收取了桑华的转让费145000元，存在过错。桑华在和张红签订合同时没有审查房屋的所有权的情况，也存在过错。从签订合同后，桑华已使用了周口市国税局的四间营业房，所以桑华主张的退还租金12000元的诉讼请求不予支持。由于桑华使用了张红美容院的物品及设施，在缔结合同的过程中也存在过错，应当减轻张红的责任，桑华承担40%的责任，张红承担60%的责任。张红应当将收取桑华的转让费145000元予以退还87000元，桑华应当将包括店内的装饰、空调及店内的一切设施交还给张红。周口市国税局收取桑华的防止房屋转让押金28000元，应当退还给桑华，收取张红的押金2000元应当退还给张红。桑华主张的损失150000元因未按时补交诉讼费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告周口市国税局于本判决生效后七日内退还原告桑华押金28000元，退还张红押金2000元；二、被告张红于本判决生效后七日内退还原告桑华转让费87000元，原告桑华于本判决生效后七日内交付被告张红“张红美容院”店内的装饰、空调及店内的一切设施；三、驳回原告桑华其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费4860元，桑华承担1458元，张红承担2430元，周口市国税局承担972元。
张红不服原判上诉称，桑华准备接受“张红美容女子会所”时对该会所进行了全面了解，并仔细看了张红与周口市国税局签订的房屋租赁合同，张红转让的是会所的存货、装饰、空调及店内的一切设施和2014年下半年的经营权，张红不存在任何过错。周口市国税局知道会所经营人员的更换，并收取了桑华2014年下半年的租金12000元，2015年1月20日收取桑华房子门面房转让押金28000元，充分证实周口市国税局对转租行为予以认可，桑华与周口市国税局之间形成了新的房屋租赁关系，应当继续履行。请求撤销原判，重新作出公正判决，由桑华、周口市国税局承担一、二审诉讼费。
被上诉人桑华辩称，张红隐瞒了出租人周口市国税局要收回房屋的事实，也没有让桑华看房屋租赁合同，桑华是为了经营而接手美容院，周口市国税局断水断电，�成损失扩大，应承担责任。为息事宁人，维持原判。
被上诉人周口市国税局辩称，从桑华诉状看，桑华和张红签订转让协议时没有看到周口市国税局与张红之间的租赁协议，否则桑华不会接手美容院。周口市国税局不知道张红与桑华的转租协议，收取防止转让押金说明周口市国税局不允许房屋转租。
二审查明的事实与原审相同。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。租赁权让与是承租人将租赁合同权利义务关系概括转让给第三人而退出租赁合同的一种法律现象，在合同法上属于债权债务的概括转让。在租赁权让与中，受让人成为合同新�当事人，出让人不再承担原租赁合同义务；而在转租中，承租人并未退出原租赁合同，承租人是次承租人的出租人，承租人仍需承担原租赁合同和转租合同的双重义务。不论是租赁权让与还是转租，承租人均需取得出租人的同意或认可，否则对出租人不产生法律效力。本案中，张红与桑华签订转让合同后，桑华、张红均没有提供确凿证据证明转让行为取得了出租人周口市国税局同意或认可。因此张红与桑华签订的转让协议对周口市国税局不产生法律效力。从张红和桑华签订转让合同内容看，张红转让给桑华的是美容会所门店经营权和店内装修、空调及店内一切设施，桑华签订转让协议的目的不是取得店内装修、空调及店内设施，主要目的是利用门店长期经营。为实现利用门店长期经营的目的，根据协议约定，张红应负责协助桑华和周口市国税局签订2015年的房屋租赁合同，2015年周口市国税局根据上级文件要求不再继续出租房屋，张红客观上不能协助桑华与周口市国税局签订2015年房屋租赁合同，桑华签订合同的主要目的不能实现。根据我国合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此桑华要求退还转让费的请求于法有据。由于桑华实际经营美容院几个月，从中获得一定收益，该收益不再返还给张红，张红退还的转让费可以适当减少，原审判决张红退还桑华部分转让费87000元公平合理。综上所述，上诉人张红的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1458元，由张红负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 群 阳
审判员 张�杰
审判员 何 山
二〇一五年七月三十日
书记员 马 艳 粉