山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终3293号
上诉人（原审被告、反诉原告）：山东军宝鞋业有限公司，住所地曲阜市天华路15号。
法定代表人：张元刚，总经理。
委托诉讼代理人：姚国荣，曲阜圣明法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：曲阜市鲁城街道坊上社区居民委员会，住所地曲阜市鲁城街道坊上三街道25号。
法定代表人：孔祥维，主任。
委托诉讼代理人：孔令东，男，1961年10月7日出生，汉族，曲阜市鲁城街道坊上社区居民委员会工作人员。
委托诉讼代理人：徐明莉，山东曲圣地律师事务所律师。
上诉人山东军宝鞋业有限公司（以下简称军宝鞋业公司）因与被上诉人曲阜市鲁城街道办事坊上社区居民委员会（坊上社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2017）鲁0881民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
军宝鞋业公司上诉请求：撤销一审判决，依改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决错误，适用法律错误。1、一审中被上诉人的诉讼请求为“判令被告继续履行2013年10月30日签订的承包合同，判令被告支付2016年度下半年承包费65000元及滞纳金”，一审判决双方签订的承包合同为有效合同，终止该合同，上诉人支付所欠被上诉人承包费102500元，违反了民法的不告不理的基本原则。在案件审理中，法院只能对当事人提出的诉讼请求，法院审理民事纠纷的范围即诉讼标的及诉讼内容由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。法院按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超出诉讼主张的部分不得主动审理并判决。就本案，法院如果认为没有法律依据，应当直接驳回，而不能直接变更进行审理和判决。2、双方于2013年10月30日签订的承包合同，按照法律规定应为无效合同。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。被上诉人虽然提交了曲土矿字（1998）20曲阜市土地矿产管理局文件《关于时庄镇后时修配厂等单位补办用地手续的批复》及国有土地使用权证，但两者均不是建设工程规划许可证，也不是具备建设工程规划许可证性质的文件，而且被上诉人提交的使用权证上显示的面积与双方签订的合同的面积也并不相同。一审法院认为“原告是否取得涉案房产及土地产权手续，不影响双方签订的承包合同的效力”严重违反了上述法律规定，按照被上诉人一审提交的证据来看，双方签订的合同应为无效合同。3、上诉人有权不予支付租金及违约金。被上诉人存在重大违约情形：第一、合同中约定的车棚被上诉人至今未交付给上诉人。被上诉人在合同存续期间已将上述车棚私自收回并拆毁，事前事后一直没有通知上诉人，后被上诉人拨打报警电话，直接导致双方情况恶化。第二，合同约定的锅炉房至今未交付，上诉人作为制鞋厂，锅炉的使用是必不可少的，被上诉人利用其强势地位，以各种理由不予交付，上诉人临时搭建了一处锅炉房用于经营。第三、被上诉人占用的编织袋厂一直没有搬离，严重阻碍了上诉人对租赁物的使用。合同中没有约定编织袋厂不交付给上诉人，在上诉人所缴纳的承包费中，被上诉人出具的收条中注明的并不是承包费而是折旧费。以上可以看出，在租赁关系中被上诉人明显处于主导地位，上诉人为了正常经营多次向被上诉人主张权利，但被上诉人均不予理会。在第三年的承包期到期前，由于政府政策原因，上诉人经营受到限制，上诉人准备搬离一部分设备，但均被被上诉人拒绝，不允许搬离，甚至该租赁物的大门一直由被上诉人占有，自始至终没有交付给上诉人，以至于上诉人自己的设备无法搬离，也影响了正常的经营。被上诉人重大违约在先，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，更不应承担违约金。
坊上社区居委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果公平公正，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的承包合同合法有效。1994年经曲阜市计划委员会批准，被上诉人自筹资金扩建塑料编织袋厂，1998年5月22日经曲阜市土地矿山管理局批准补办了用地手续，1999年12月取得国有土地使用证。被上诉人作为涉案厂房的合法所有权人，与上诉人签订的承包合同不存在合同无效的情形。涉案建筑不是违法建筑。是否属于违法建筑，应由行政规划部门予以确认，涉案厂房已使用23年，从未被任何行政规划部门及相关主管部门认定为违法建筑。同时涉案建筑是否属于违法建筑并不影响双方的合同效力。一审法院判决结果正确，适用法律正确。
坊上社区居委会向一审法院起诉请求：判令被告继续履行2013年10月30日签订的承包合同，支付2016年度下半年承包费65000元及滞纳金。
军宝鞋业公司向一审法院提出反诉请求：确认双方于2013年10月30日签订的《承包合同》无效；判令反诉被告返还装修、整修款。
一审法院认定事实：2013年10月30日，原、被告双方签订承包合同，双方约定：被告承包经营原告所有的原编织袋厂区一处。2014年1月8日至2016年12月30日每年交承包费130000元，2017年1月8日起至2033年12月30日止，每年交承包费150000元；缴款方式采用一年两次交纳，分别为上半年和下半年，即从每年1月8日至6月30日前和7月1日至12月30日前交齐。合同签订后，原告将承包厂区交付被告使用。被告承包费支付到2016年6月底，自2016年7月，未予支付承包费用。2016年12月27日，被告向原告送达解除合同通知书1份，要求解除承包合同并不予缴纳2016年下半年承包费，故原告诉来法院，要求被告继续履行合同，并支付下欠的承包费及滞纳金。诉讼过程中，被告提起反诉，要求确认双方签订的承包合同系无效合同，返还装修、整修款。
一审法院认为，原告是否取得涉案房产及土地产权手续，不影响双方签订的承包合同的效力，原告在取得相关土地使用权手续后，将涉案厂房及土地承包给被告使用，双方并签订了承包合同，因此，双方签订的承包合同应为有效合同。被告也一直按照合同约定积极缴纳承包费用，只是在经营状况不佳的情况下，双方对承包费的缴纳未达成一致，所以欠付了2016年7月至今的承包费，故原告要求被告缴纳欠付的承包费，予以支持。但被告已于2016年12月，书面告知原告，要求解除双方签订的承包合同，合同双方均有权解除合同，在一方明确告知对方不再履行合同的情况下，双方签订的承包合同，已无法履行，应予解除。但被告反诉称原告未将涉案标的物全部交付给被告，且在2013年10月30日签订承包合同后一直按照合同约定支付承包费，说明双方对租赁物出现的情况变化是明知的，也做了相应的调整，被告仅仅以一组照片证明自己的主张，缺乏证据链证明，其在承包期间改建增建的部分，是为了经营需要，双方签订的承包合同第六条约定：承包合同期满或乙方提前终止合同，本合同项下的厂房、土地，乙方为经营需要所进行的厂房内外新建、改建、装修的所有地上建筑物和其他附着物及固定在建筑物上的均无偿归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿。根据双方约定，被告反诉原告，要求原告返还装修、整修款不符合合同约定，故被告的该反诉请求，不予支持。判决：一、原、被告签订的承包合同为有效合同，终止该合同；二、被告山东军宝鞋业有限公司于判决生效后十日内支付所欠原告曲阜市鲁城街道坊上社区居民委员会承包费102500元（其中，自2016年7月至2016年12月承包费65000元；2017年1月至2017年3月，承包费37000元）；并支付继续占用期间的使用费，直至被告搬离之日止（按年承包费150000元计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由被告山东军宝鞋业有限公司负担；反诉费650元，由被告山东军宝鞋业有限公司负担。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房虽然于1999办理了国有土地使用证，但被上诉人未提供证据证明已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，双方签订的租赁合同无效。一审判决认定双方的租赁合同有效不当，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”合同无效，上诉人应当返还被上诉人租赁房屋，并参照租金标准支付被上诉人房屋占有使用费；一审庭审中被上诉人已明确要求上诉人支付从2017年1月1日起至搬离租赁房屋的占用费用，上诉人应当予以支付。关于上诉人主张的被上诉人没有交付车棚的问题，根据查明的事实，车棚系由案外人拆除，上诉人已报警处理，再主张没有交付，与事实不符，不予采信。关于上诉人主张没有交付编织袋厂的问题，上诉人在合同签订后两年一直按照合同约定交纳租赁费，如果被上诉人没有按合同约定交付房屋，双方应当协商变更租赁费，即使协商不成，上诉人也应当提出异议，而不应按照原数额交纳租赁费。上诉人主张被上诉人没有交付编织袋厂，证据不足，不予采信。上诉人主张被上诉人没有交付锅炉房，亦无证据证明，不予采信。上诉人反诉要求被上诉人返还装修、整修款，未明确具体请求数额，诉讼请求不明确，本案不予审理。
综上所述，上诉人军宝鞋业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销曲阜市人民法院（2017）鲁0881民初281号民事判决；
二、确认上诉人山东军宝鞋业有限公司与被上诉人曲阜市鲁城街道坊上社区居民委员会于2013年10月30日签订的《承包合同》无效；
三、上诉人山东军宝鞋业有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人曲阜市鲁城街道坊上社区居民委员会租赁房屋，支付被上诉人自2016年7月至12月的房屋占用费65000元，并自2017年1月8日起按每天411元（150000元/365天）支付房屋占用费至上诉人搬离租赁房屋之日止；
四、驳回被上诉人曲阜市鲁城街道坊上社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担不变；二审案件受理费2350元，由上诉人山东军宝鞋业有限公司负担（案件受理费当事人已垫付，执行时一并结算）。
本判决为终审判决。
审判长 朱壮男
审判员 张 芳
审判员 马 斌
二〇一七年九月十一日
书记员 金广洋