天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初7632号
原告：罗娜，女，1986年1月15日出生，汉族，天津市滨海新区市场和质量监督管理局科员，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：曹芳，女，天津鹏泽律师事务所律师。
被告：王宝山，男，1965年7月1日出生，汉族，天津市西青区王宝山水产配送中心个体经营户，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：陈武钟，男，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宗林，男，天津四方君汇律师事务所律师。
第三人：刘富香，女，1967年10月4日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
第三人：张鹏，男，1966年3月28日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
第三人：张展铭，男，1994年2月28日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：张鹏（父子关系），1966年3月28日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。
原告罗娜与被告王宝山及第三人刘富香、张鹏、张展铭案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗娜及其委托诉讼代理人曹芳，被告王宝山的委托诉讼代理人陈武钟、王宗林，第三人刘富香，第三人张鹏同时作为第三人张展铭的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗娜向本院提出诉讼请求：1.确认天津市滨海新区大港福润园5-2-401号房屋归原告所有，并依法解除对该房屋的查封措施，停止执行；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月，原告购买了刘富香名下的天津市滨海新区大港福润园5-2-401号房屋，房屋价款为146万整。2017年3月2日，双方在天津市滨海新区大港房管局签订了《天津市房产买卖协议》，原告向刘富香支付完毕全部购房款，在房管局办理了该房屋的转移登记，并取得房屋且入住。在等待房屋产权证书办理过程中，原告意外获知，该房屋被法院查封。经查询得知，因王宝山与刘富香、张鹏、张展铭之间的买卖合同纠纷，法院对上述房屋进行了查封。现该合同纠纷已经调解结案，并已进入执行程序。2017年5月22日，原告向法院提出执行异议申请。2017年6月28日，原告收到（2017）津0104执异52号执行裁定书，该裁定书认为，原告执行异议申请所依据事实与法律规定不完全相符，驳回了原告的异议请求。原告认为，（2017）津0104执异52号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。原告已交付了涉案房屋的全部房款，在房屋管理部门完成了过户手续，只是按照双方合同约定，未在过户当日办理入住。事实上，2017年3月30日原告已经取得该房屋，全家老小五口人也已经入住。而在办理完过户手续的3月2日，实际上已经取得了该房屋的所有权，该房屋不应被查封。购房款系原告多方筹措凑齐，两家的老人也付出了自己的全部积蓄，如房屋被强制执行，对原告一家无异于灭顶之灾。鉴于以上情况，原告诉至法院，望判如所请。
被告王宝山辩称，1.根据物权法相关规定，对于不动产所有权的取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味原告作为买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他性的所有权，应当取得房产管理部门颁发的不动产权属证书。法院于2017年3月7日对涉案房屋进行查封之时，原告并未取得不动产权属证书，涉案房屋仍登记在刘富香名下，原告主张对涉案房屋享有所有权没有事实及法律依据。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。作为买受人的原告主张排除对涉案房屋的执行，必须同时满足上述第二十八条规定，四个要件必须全部具备，缺一不可。依据原告提供的证据显示，《房屋买卖（置换）合同》第5.1款约定，刘富香承诺于4月底之前将涉案房屋及钥匙交付给原告。另依据双方签署的《天津市存量房屋买卖协议》第五条记载，原告按该协议约定期限付齐房屋价款的，刘富香须于2017年4月30日前将房屋及相关证明交付原告。法院查封涉案房屋在前，原告实际占有房屋在后，因此原告不享有排除法院对涉案房屋执行的实体权利。综上，要求驳回原告全部诉请。
第三人刘富香、张鹏、张展铭述称，原告起诉状所述均属实，同意原告的诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，原告与刘富香签订《房屋买卖（置换）合同》，约定刘富香将其所有的坐落天津市滨海新区大港福润园5-2-401号房屋出卖给原告，房屋建筑面积139.17平方米，成交价格为1460000元；原告于2017年2月22日将定金50000元交给刘富香；原告应于双方在房管局签订《天津房产买卖协议》当日内将首付款打入房管局指定资金监管账户；房屋买卖合同价格以房管局评估价格为准，若房管局的《天津房产买卖协议》价格与实际成交价格出现差额，则双方在过户当日以现金形式多退少补；刘富香承诺于4月底前将房屋及钥匙交付给原告；刘富香承诺此房没有任何债务纠纷，法院查封，如有纠纷造成此房不能成交，视为违约；双方一起去银行办理清贷手续，银行出具注销手续后两日内刘富香去房管局办理注销手续；原告为刘富香准备600000元清贷。当日，原告给付刘富香定金50000元。2017年3月1日，原告向刘富香银行账户转账600000元。2017年3月2日，原告与刘富香在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定刘富香将其所有的坐落天津市滨海新区大港福润园5-2-401号房屋出卖给原告，房屋建筑面积138.75平方米，房屋价款为712000元；双方同意以一次性付款方式支付全部房屋价款，自愿放弃资金监管服务，原告应将全部房屋价款于2017年3月2日前支付给刘富香；协议订立后，双方应在2017年3月12日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。同日，原告向刘富香银行账户转款810000元，另缴纳了相关契税及手续费。当日，房管部门受理了涉案房屋转移登记申请，并出具《天津市不动产登记受理凭证》，告知本申请登记事项办理时限30天后，凭本凭证、身份证明领取办理结果。
庭审中，原告表示2017年3月中旬其到房管部门询问产权证办理情况，被告知涉案房屋已被查封；后原告向刘富香询问情况，刘富香表示其涉及诉讼，钱款会自己还清，但原告还是不放心，所以要求提前交房；于是双方于2017年3月30日办理了房屋交接手续，并与刘富香之女张文文签订了协议书，原告全家随后搬入涉案房屋。为此，原告提供协议书一份，载明：“位于大港福润园5号楼2单元401号房屋在2017年3月30日之前产生的物业费、水费、电费、暖气费由甲方刘富香负责，与乙方罗娜无关。”第三人表示双方于3月下旬办理了房屋交接手续，现涉案房屋由原告居住。
另查，王宝山以张鹏、张展铭、刘富香为共同被告向本院提起诉讼，要求张鹏支付货款3144000元，张展铭、刘富香承担连带给付责任。该案中，王宝山提出财产保全申请，本院于2017年3月6日作出（2017）津0104民初2512号民事裁定书，裁定查封张鹏、张展铭、刘富香名下3144000元银行存款或其他等值财产。2017年3月7日，本院对登记在刘富香名下的涉案房屋进行了保全查封。后经开庭审理，各方达成调解协议，由张鹏、张展铭、刘富香给付王宝山3144000元，于2017年4月5日前给付200000元，从2017年5月开始每月各给付50000元至还清全部欠款时止，如有一期未如期足额归还欠款，原告有权要求立即偿还所有欠款。本院根据上述协议于2017年3月20日作出（2017）津0104民初2512号民事调解书送达各方。后张鹏、张展铭、刘富香未履行生效法律文书确定的给付义务，王宝山于2017年4月6日向本院申请强制执行。本院于2017年11月30日作出（2017）津0104执1328号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后本院于2018年6月14日另作出执行裁定书，裁定拍卖被执行人张鹏名下坐落于天津市滨海新区大港重阳里8-3-101号房屋。
2017年5月22日，原告向本院提出书面执行异议，申请撤销对涉案房屋的保全裁定，解除该房屋的查封手续。本院以（2017）津0104执异52号执行裁定书驳回了原告的异议，故成讼。
本院认为，法律规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告；被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，刘富香、张鹏、张展铭作为被执行人不反对原告提出的异议，根据上述规定，原告以刘富香、张鹏、张展铭作为共同被告确有不妥，应列其三人为第三人为宜。
本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除人民法院执行的实体权利。其一、关于原告对涉案房屋享有权利的性质一节，根据《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力，即不动产物权变动以登记为要件。本案中，原告与刘富香就涉案房屋签订买卖合同生效，而不动产未予变更登记的情况下，并未产生物权变动的效力。原告基于房屋买卖合同可享有债权请求权，而非物权，其提出已取得涉案房屋所有权的主张不能成立，故原告要求确认天津市滨海新区大港福润园5-2-401号房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
其二、关于原告的权利是否能够排除人民法院对涉案房屋的执行一节，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，故在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。因此在执行异议之诉中，对于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所列条件的，应当认定执行异议能够成立。但对于不完全满足上述规定所列条件的，亦不应一概否定异议人在执行异议之诉中的请求。异议是否成立，还应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利等作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，原告与刘富香就涉案房屋在法院查封前已签订合法有效的买卖合同并已实际支付了全部价款，且及时向房管部门提出了涉案房屋转移登记申请，对于房屋没有变更登记并无过错。此外，因合同约定的房屋交付时间为2017年4月30日，而法院对涉案房屋查封时尚未达到约定交房期限，故在法院查封前未合法占有涉案房屋的原因不可归责于原告。同时，并无直接证据证明原告与刘富香之间存在恶意串通逃避债务的主观故意。综合考虑上述因素，可以认定原告属于无过错不动产买受人，因此原告享有将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的期待权。原告的期待权系针对涉案房屋的权利，而王宝山的权利为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房屋只是作为被执行人的责任财产。在原告现已实际占有涉案房屋的前提下，基于原告对涉案房屋的居住生存利益与王宝山的金钱债权利益发生冲突之间的权衡，本院认定原告对涉案房屋享有的权利应当优先于王宝山的权利，即原告的权利足以排除法院对涉案房屋的执行，故应当停止对涉案房屋的执行。
依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对坐落天津市滨海新区大港福润园5-2-401号房屋的执行；
二、驳回原告罗娜其他诉讼请求。
案件受理费17940元，由原告罗娜负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 王骁骁
人民陪审员 谢国珍
人民陪审员 焦守诣
二〇一八年六月二十六日
书 记 员 康 哲
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。