辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12252号
上诉人（原审被告）：辽宁沃泰祥餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街166号B座21-8室，组织机构代码证：05077315-9。
法定代表人：肖楠，系该公司经理。
委托诉讼代理人：林锦，系辽宁申弘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐元峰，男，1974年5月5日出生，汉族，住沈阳市铁西。
委托诉讼代理人：吴玲、苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
上诉人辽宁沃泰祥餐饮管理有限公司（以下简称“沃泰祥公司”）因与被上诉人唐元峰房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初重字第00009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
沃泰祥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，上诉人并无任何影响被上诉人经营的行为，被上诉人至今仍占有使用租赁场地，放弃经营是其自身原因。上诉人无需向被上诉人返还租金。且被上诉人以案外人沈阳站旅行服务总公司发布《通告》为由，来证明合同目的不能实现没有因果关系。2、被上诉人因经营不善，自动撤场，放弃经营，上诉人不同意向其退还履行保证金。3、原审法院适用法律错误，上诉人并没有《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形。综上恳请二审法院在查明事实的基础上依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人唐元峰答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。
唐元峰向一审法院诉称，唐元峰于2012年9月27日与沃泰祥公司签订租赁合同，约定在指定地点进行营业合同，租赁期限从2012年9月30日至2013年9月29日，开业日期延后则合作营业期限顺延，计算日期以开业日期为准。合同约定租金23万元，保证金3万元，唐元峰实际于2012年12月1日开业经营，但2013年6月4日起，唐元峰诉争铺位被停水、停电无法经营，在与沃泰祥公司协商过程中，被第三方沈阳站履行服务总公司告知，沃泰祥公司无权继续对外出租，且由于沃泰祥公司拖欠费用，第三方可随时停水停电等，唐元峰权益随时得不到保障，合同目的不能实现，根据合同法相关规定，请求法院支持唐元峰的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令沃泰祥公司向唐元峰返还2013年6月4日起至2013年11月30日期间的租金115,000元；2、请求法院判令沃泰祥公司返还保证金30,000元；3、沃泰祥公司承担本案诉讼费用。
沃泰祥公司辩称，双方签订的合作合同意思表示真实，合法有效，任何一方不得擅自变更或解除合同；沃泰祥公司方已经如约履行合同，为唐元峰提供经营使用场所，在经营中，遇到临时的停电问题，只有几天时间，这属于正常现象，并不能构成根本违约，导致其合同目的不能实现，该合同完全可以履行，在沃泰祥公司提供的经营场所，南站西出口的美食广场，与唐元峰一同经营的有15、16户业主已经到2013年12月31日全部履行完毕。唐元峰是因为其经营困难，想以此为借口，想提出要求解除合同，减少自己的损失，是于法无据。双方合同第5条的违约责任中第一项已经明确约定，如遇停水停电，暖气，使乙方不能正常营业的，营业天数顺延。所以说我们就唐元峰停电的几天给予了顺延，至于其不经营，这个责任是由唐元峰造成的，沃泰祥公司没有责任；关于唐元峰提出的保证金3万元，是针对合同履约所缴纳的保证金，双方在合同当中第5条中第二项第4款有明确约定，唐元峰无故停业3天以上，履约保证金不予退还。在原审法院审理期间原审法官与原、沃泰祥公司双方共同到现场，就是沃泰祥公司租赁的场地进行了实际勘察，并留存了相应的照片，可以证明此场地由唐元峰占有并封存，其物品也在其屋内，该场地其他人无法使用。综上所述，唐元峰提出的解除合同，返还租金以及退还保证金是没有法律依据的，不符合法律规定，请求法院依法驳回唐元峰的不当诉讼请求。补充说明，唐元峰、沃泰祥公司的合同已经于2013年12月31日结束。
原审法院经审理查明，2012年6月8日，案外人沈阳站旅行服务总公司与案外人沈阳高盛投资咨询有限公司签订《委托招商（招标）代理合同》，就沈阳站新站舍17米商业夹层中轴北侧19个商铺档口对外招商，合同约定“......沈阳站旅行服务总公司（甲方）委托沈阳高盛投资咨询有限公司（乙方）对外公开招商（招标），乙方对外公开招商（招标）成功后，其中标的19个商铺档口，与甲方签订具体的商铺档口的租赁合同。”。2012年8月25日，案外人沈阳站旅行服务总公司与案外人沈阳高盛投资咨询有限公司签订《租赁合同》一份，约定由沈阳高盛投资咨询有限公司承租涉诉商铺所在的沈阳站新站舍候车室17米商业夹层中轴北侧JB12号商铺档口用于经营“美食广场”。2012年10月30日，案外人沈阳站旅行服务总公司授权案外人沈阳高盛投资咨询有限公司对位于沈阳站新站舍规划商业区域的经营场所（具体为沈阳站新站舍17米商业夹层中轴北侧）负责招商出租及经营管理。2012年11月5日，沈阳高盛投资咨询有限公司与沃泰祥公司辽宁沃泰餐饮管理有限公司签订美食广场合作经营协议，约定对位于沈阳站新站候车室17米商业夹层中轴北侧JB12号商铺档口，面积346平方米合作投资经营美食广场，将该美食广场交由辽宁沃泰餐饮管理有限公司经营管理。
另查，2012年9月27日，唐元峰与沃泰祥公司签订协议一份，约定唐元峰使用沃泰祥公司位于沈阳站新候车站舍17米层M16号档口，经营熏肉大饼、小笼包。合同经营期限为12个月，自2012年9月30日至2013年9月29日止。如开业日期延后，合作经营其起止日期顺延，计算日期以开业日期为准。合作经营期满后乙方在良好的经营情况下有优先合作权。唐元峰承诺完成1,150,000元年销售额，并向沃泰祥公司支付该销售额的20％作为联营合作的销售提成。此项费用在签订本合前将一年度保证销售额提成即230,000元人民币一次性交纳给甲方。同时合同约定，唐元峰向沃泰祥公司支付商铺订金30,000元人民币在签订本合同当日自动转为履约保证金。自合同期满且唐元峰撤离三个月，如无其他欠付费用及顾客在此期间的商品、服务质量投诉，沃泰祥公司一次性无息退还给唐元峰。合同期未满，履约保证金不退。合同签订后，唐元峰于2012年9月27日交纳保证金30,000元、租金230,000元、管理费2,500元。2012年12月1日，沃泰祥公司方开业，唐元峰进场进行经营。
又查，2013年6月4日，唐元峰承租商铺开始停水、停电，在唐元峰与沃泰祥公司协商过程中，2013年6月8日，唐元峰收到沈阳站旅行服务总公司通告，该公告载明“根据沈阳铁路局沈阳站的特别授权，沈阳站旅行服务总公司对沈阳站侯车室17米层商业夹层中轴北侧所有各商铺档口是唯一享有对外租赁经营资格的法人单位，沈阳高盛投资咨询有限公司仅是受沈阳站旅行服务总公司的委托负责具体招商，没有资格与各租赁商户签订租赁合同，更没有资格收取任何租赁费及其他一切费用（包括保证金、管理费、水电费等）。因此，自即日起，今后各租赁商户凡需按期交纳租赁费时，必须切实履行我们双方签订的商铺档口租赁合同，将租赁费按合同约定时间与数额直接上缴到我公司，一律不得经任何第三方转交，更不得直接交付给第三方。否则，后果自负。同时，我公司有权单方面终止合同”。
再查，2013年12月21日，案外人沈阳高盛投资咨询有限公司向本院起诉案外人沈阳站旅行服务总公司，要求解除上述双方签订的《委托招商（招标）代理合同》等，本院经审理后，于2014年10月28日作出（2014）沈和民三初字第00035号民事判决，判决解除了上述《委托招商（招标）代理合同》，该判决现已生效。本院在审理该案时查明“......2012年8月25日，原沃泰祥公司双方另签订租赁合同一份，由高盛投资公司租赁沃泰祥公司美食广场，履行合同过程中双方发生争议，沃泰祥公司及沈阳站物业部对唐元峰承租的美食广场停止了供电......”和“......2013年7月15日沃泰祥公司沈阳旅服公司向美食广场商户发出告知书，写明：高盛投资公司承租美食广场后，与各商户以联合经营的模式经营。但截至目前高盛投资公司未向合同甲方（旅服公司）交纳任何费用，按合同约定旅服公司可以随时单方面解除合同，并可以采取停水、停电等措施（附旅服公司与高盛公司签订美食广场租赁合同部分条款）。为了保护各商户自身的经济利益，限你们今后签订合同、交纳租金、管理费等直接与旅服公司联系......”的事实。同时在判决中认定“......另根据双方的履约行为看，在履行合同过程中，沃泰祥公司因自身经营场地电力问题致使所租赁的部分档口不能正常经营，存在一定瑕疵，亦因在履行与唐元峰的租赁美食广场的过程中产生的纠纷向美食广场及招商进来的商铺客户所进行的一些通知、通告、停电等行为致使合同双方以外的第三人无法辨识双方正常的经营管理范围，也致使唐元峰无法正常履行合同义务，现原沃泰祥公司双方所签的合同中的招商客户基本不再营业，部分客户已被沃泰祥公司另行转租，双方合同的目的已无法实现，合同已无法继续履行，已达到法定解除合同的条件，故对唐元峰要求解除合同的请求，本院予以支持......”。
还查，2013年7月31日，案外人沈阳站旅行服务总公司向沈阳铁路运输法院起诉案外人沈阳高盛投资咨询有限公司，要求解除与沈阳高盛投资咨询有限公司所签订的上述《租赁合同》等，该院在审理过程中，双方达成调解协议，该院于2015年10月14日作出（2013）沈铁民初字第00077号民事调解书，解除了双方签订的《租赁合同》。该民事调解书查明“......2013年6月4日，沈阳站物业部突然对‘美食广场’停水、停电，并向高盛公司下达了‘关于高盛公司美食广场停电通知’，停电的理由是美食广场拖欠租金及商铺电表在前期安装中存在安全隐患问题。同月5日，高盛公司以‘关于美食广场停电通知情况说明’的方式向沈阳站物业部提出质疑，并问询安全隐患的具体内容和问题，以便给经营业主一个明确的答复。同月6日，高盛公司再次向旅服公司提交了‘关于沈阳站物业部针对美食广场停电通知情况说明’，说明针对沈阳站物业部提出的停电理由提出了质疑，并说明了消灭租金债务的解决方法，说明记载：‘2013年1月份，我公司与沈阳站及沈阳站履行服务公司领导商定，将我公司部分招商管理费用用作支付美食广场租金；2、关于沈阳站物业部提出安全隐患问题，我公司已提交书面材料要求沈阳站物业部明确提出安全隐患的具体内容，但至今物业部未给予明确答复’。同月8日，旅服公司向美食广场的各经营业主发出了通告，通告称：‘沈阳高盛投资咨询有限公司仅是受沈阳站旅行服务总公司的委托负责具体招商工作，没有资格与各租赁商户签订租赁合同，更没有资格收取任何租赁费及其他一切费用’。同月9日，旅服公司向高盛公司下达了‘限期清欠通告’，通告要求高盛公司在七日内向沃泰祥公司交纳管理费保证金和租赁费279万元，逾期不付视为其自动解除合同。同月17日，高盛公司再次向旅服公司送达了‘关于美食广场停电期间情况说明’，在说明中高盛公司再次重申要求旅服公司说明停电的具体原因，以便给各商户一个答复。同月18日，旅服公司以‘关于对美食广场停电一事回复’对高盛公司提出的三次质疑给予了答复，回复记载‘对美食广场拉闸停电，其原因很简单，就是因为贵公司没有履行我们双方所签订的合同约定，即：没有将美食广场的租赁费按时足额交纳到我公司’。后来在新闻媒体的介入下，供电得以恢复。同年7月15日，旅服公司再次向‘美食广场’的业户送达了‘美食广场商户告知书’，告知书宣称，因截至目前高盛公司未交纳租金，旅服公司可以随时单方解除合同，并可以采取停水、停电等措施。并限各业户今后签订合同、交纳租金、管理费等直接与旅服公司联系。同月22日，旅服公司向高盛公司送达了‘解除合同通知书’，通知书中结算了高盛公司拖欠租金、管理保证金、滞纳金等费用，并告知依照双方签订的租赁合同，沃泰祥公司已违反了合同第十二章第五十九条的规定，宣布解除美食广场租赁合同。至此，双方合同关系已完全破裂，租赁合同已无法继续履行。”。
庭审中，沃泰祥公司表示收取唐元峰的保证金30,000元应该退还给唐元峰。
原审一审庭审中，唐元峰雇佣的员工王天波出庭作证证实，2013年6月4日，美食广场停水、停电，唐元峰让证人回家等通知上班，2013年6月10日，唐元峰通知证人到诉争铺位搬东西，当日，证人帮唐元峰将贵重物品都搬走了。诉争铺位一直未经营。
原审一审审理过程中，该院于2014年4月18日赴诉争铺位勘验，美食广场处于装修停业状态，诉争铺位主要包括柜台、厨房，仅厨房有锁，但未上锁，厨房内有冰柜一台、微波炉一台、吸油烟机一台、塑料凳3个。
上述事实，有唐元峰、沃泰祥公司签订的协议书、押金和租金收据、沈阳站旅行服务总公司于2013年6月8日出具的《通告》、沈阳站旅行服务总公司于2013年7月15日出具的《美食广场商户告知书》、证人证言、沈阳站旅行服务总公司于2012年10月30日出具的《授权书》、沃泰祥公司与沈阳高盛投资咨询有限公司签订的《沈阳站新站美食广场合作经营协议书》，本院依职权调取的（2014）沈和民三初字第00035号民事判决书、（2013）沈铁民初字第00077号民事调解书及原、沃泰祥公司当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，该院予以确认。
原审法院认为，唐元峰、沃泰祥公司签订的协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法、有效，该院予以确认。双方签订的协议实为租赁协议，唐元峰租赁该美食广场铺位经营熏肉大饼及小笼包，已依约履行支付租金义务，但在履约过程中，案外人沈阳站旅行服务总公司与沃泰祥公司的合作经营人沈阳高盛投资咨询有限公司因商铺租赁权发生纠纷，诉争商铺具有严重权利瑕疵。案外人沈阳站旅行服务总公司于2013年6月4日停止供水、供电，并多次向包括该院唐元峰在内的商铺经营人发出通知、公告，声明其与案外人沈阳高盛投资咨询有限公司之间就租赁权所存在的纠纷，并强调了其可随时解除与案外人沈阳高盛投资咨询有限公司之间的《租赁合同》。案外人沈阳站旅行服务总公司的上述一系列行为足以使包括唐元峰在内的经营业户对沃泰祥公司的租赁权及经营管理范围产生合理怀疑，并足以认为沃泰祥公司存在丧失或者可能丧失履行债务能力情形，加之停电的情况持续十余天，相对于该特殊公共场合的商业经营活动，可以认定沃泰祥公司在合理期限内未能恢复履行能力，严重影响了唐元峰在订立合同时所期待的利益，唐元峰因此要求解除合同，不再承租经营，符合法律规定。合同解除后，沃泰祥公司应向唐元峰返还其未实际经营期间的剩余租金，虽唐元峰原审一审中所申请出庭的证人系其雇佣的人员，具有一定利害关系，但其所证明的事项为唐元峰从2013年6月4日起停止了经营行为，也即其要证明的是一个消极的事实，沃泰祥公司若对此不认可，其负有举证证明唐元峰在2013年6月4日之后进行了经营行为的责任，因为消极事实的主张者不应负有举证责任，也即“肯定者承担证明责任，否定者不承担证明责任”的基本法理。现沃泰祥公司并未举证证明唐元峰在2013年6月4日及之后进行了经营活动，依本院所进行的现场勘查情况，亦不足以认定唐元峰在勘查时在占有使用涉诉商铺。且结合2013年6月4日起开始停电十余天的事实，可以认定唐元峰实际经营期间为2012年12月1日至2013年6月3日，而唐元峰交纳了全年的租金，扣除实际经营期间期间的租金，剩余租金沃泰祥公司应予返还。故对于唐元峰要求沃泰祥公司返还2013年6月4日起至2013年11月30日期间租金的诉讼请求，本院予以支持，返还数额为113,425元（180天÷365天×230,000元）。关于保证金问题，因沃泰祥公司当庭同意返还，故对唐元峰的该诉讼请求，该院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、沃泰祥公司于本判决生效后十日内，返还唐元峰租金113,425元；二、沃泰祥公司于本判决生效后十日内，返还唐元峰保证金30,000元；如果沃泰祥公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。三、驳回唐元峰其他诉讼请求。案件受理费3,300元（唐元峰已预交），唐元峰负担36元，沃泰祥公司负担3,264元。
本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。
本院认为，本案争议焦点为沈阳站旅行服务总公司与沈阳高盛投资咨询有限公司之间的商铺租赁权纠纷，是否构成本案被上诉人就本案租赁合同的目的无法实现，现被上诉人主张其合同目的的主要证据为沈阳站旅行服务总公司向租户下达的告知书和诉争商铺曾停电的事实。但因前述告知书的内容仅为通知租户直接向沈阳站旅行服务总公司交纳租金而并无告知租户，其承租行为无效，或单方要求提高租金或要求租户撤离承租商铺的内容，即本案前述告知书并无增加被上诉人的合同负担或导致被上诉人无法经营的内容；且沈阳站旅行服务总公司与沈阳高盛投资咨询有限公司通过法院调解方式解除双方之间租赁关系的时间己为2015年10月，即在本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同约定的租赁期间（2012年9月30日至2013年9月29日）内上诉人仍享有合法的租赁经营权；另即使被上诉人主张的诉争商铺停电10天的事实成立，也不足以导致被上诉人的合同目的无法实现。综上，原审判令上诉人向被上诉人返还剩余租期内全部租金的判项显系不当，应予纠正。同时鉴于因案外人沈阳站旅行服务总公司与沈阳高盛投资咨询有限公司的租赁权纠纷，对被上诉人承租商铺的经营客观上也应造成一定的影响，故二审酌定改判上诉人向被上诉人返还保证金30,000元并返还一个月的租金19,167元（230,000元÷12个月）。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初重字第00009号民事判决第二项；
二、撤销沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初重字第00009号民事判决第三项；
三、变更沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民二初重字第00009号民事判决第一项为：辽宁沃泰祥餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内，返还唐元峰租金19,167元；
四、驳回双方其他诉讼请求。
二审案件受理费3,300元，由上诉人辽宁沃泰祥餐饮管理有限公司负担2,271元，被上诉人唐元峰负担1,029元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十二月一日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。