江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0381民初7659号
原告：马绍棠。
委托诉讼代理人:顾淑君,江苏宝同德律师事务所律师。
被告：杨维岭。
被告：蒋永侠。
两被告共同委托诉讼代理人：王娟，江苏良修律师事务所律师。
原告马绍棠与被告杨维岭、蒋永侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马绍棠及委托诉讼代理人顾淑君，被告蒋永侠，两被告共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马绍棠向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告之间就位于新沂市新安街道某某路西16巷38号房屋形成的房屋买卖合同合法有效；二、判令杨维岭、蒋永侠协助办理涉案房屋的过户登记手续。事实和理由：2005年初，马绍棠在新沂市亚欧大酒店附近看到张贴的售房广告，马绍棠按广告上的电话联系到了杨维岭。双方约定由马绍棠购买杨维岭、蒋永侠所有的位于新沂市新安街道某某路西16巷38号房屋（三上三下楼房），价款为11.5万元。后马绍棠于2005年2月20日交付订金0.6万元，余款10.9万元于2005年3月20日交清。由于买房时，涉案房屋的产权手续尚在办理中，杨维岭承诺能直接将房产证办成马绍棠的名字，并承担过户费用。之后，马绍棠发现杨维岭办理国有土地使用权证时将证办在杨维岭自己名下。双方为此发生争执，后马绍棠多次要求杨维岭、蒋永侠协助办理过户手续，但杨维岭、蒋永侠以种种理由推脱。马绍棠已入住涉案房屋多年，但杨维岭、蒋永侠仍拒绝协助过户，故提起本案诉讼。
杨维岭、蒋永侠辩称，1.马绍棠与答辩人之间未签订书面房屋买卖合同，双方对涉案房屋的买卖一直未达成合意。直至开庭时，涉案房屋的二楼仍是答辩人实际占有、使用。双方口头约定涉案房屋的价款为18.5万元，但马绍棠支付11.5万元后违反诚实信用原则，拒绝支付下余购房款。双方为此多次协商，但意见分歧较大，一直未对涉案房屋买卖达成合意，故双方之间不存在房屋买卖的法律关系。2.答辩人在办理涉案房屋的产权证书时发现，涉案房屋所占用的土地是城关村村集体的宅基地，无法办理产权证书。此后，答辩人多次通知马绍棠,欲将11.5万元返还给马绍棠,并要求马绍棠搬出涉案房屋,但马绍棠既不接受答辩人退还的购房款,也拒绝从房屋中搬出。无奈，答辩人明确告知马绍棠，如拒不搬出涉案房屋，则其交纳的11.5万元将作为租金，等于马绍棠在此期间一直租用涉案房屋居住。因此，马绍棠之所以在涉案房屋中居住，并非基于房屋买卖合同的法律关系，而是基于房屋租赁的法律关系。2.退一步讲，即便双方之间存在口头房屋买卖协议，该协议也因违反法律强制性规定而应认定为无效。涉案房屋属于农村村民在宅基地上自建房屋，没有取得房屋产权证书，涉案房屋的转让不可避免伴随着宅基地使用权一并转让。根据相关法律法规的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。马绍棠是城镇居民，明显不符合购买涉案房屋的条件。综上，至本案开庭之前，涉案房屋仍没有取得产权证书，权属存在争议。马绍棠与答辩人之间未签订书面的房屋买卖合同，也没有就涉案房屋买卖达成一致意见，房屋一直未实际交付。故请求法院驳回马绍棠的诉讼请求。
经审理查明：杨维岭与蒋永侠系夫妻关系，涉案房屋座落于新沂市新安街道某某路西16巷38号，原系杨维岭、蒋永侠建造。2005年2月20日，蒋永侠、杨维岭将涉案房屋出售给马绍棠，双方未签订书面买卖合同。同日，马绍棠给付杨维岭购房订金0.6万元。2005年3月20日，马绍棠给付蒋永侠购房款10.9万元。马绍棠交付上述款项后，即搬入涉案房屋居住生活至今；马绍棠在涉案房屋居住生活期间，涉案房屋的水、电等费用均系其缴纳，且其在居住期间亦对涉案房屋进行了装修改造。
另查明:1.涉案房屋占用的土地原属宅基地,1994年5月10日,经新沂市新安镇城关村村民委员会批准给案外人张某某使用。后张某某将上述宅基地转让给杨维岭、蒋永侠，杨维岭、蒋永侠在宅基地上建造了三上两层楼房。2005年3月30日，经新沂市人民政府批准将涉案房屋占用的土地划拨给蒋永侠使用。2005年4月5日，蒋永侠就涉案土地取得了《国有土地使用权证》，证号为新国用（2005）字第0077号。2.涉案房屋在房产部门未办理产权登记。3.2017年1月12日，本院对涉案房屋进行现场勘验：涉案房屋座北朝南，三间两层正房，两间两层偏房，一楼带院，院落于2010年由马绍棠封闭。蒋永侠称其原在二楼还存放有柜台、圆桌等财产，但现场均未发现。3.本院于2017年1月12日走访周围邻居陆某某、田某某、徐某某，其均陈述马绍棠自2005年左右即搬入涉案房屋中居住生活至今，原房主回来拉过东西，没有回来住过，听说涉案房屋是由马绍棠购买取得。
再查明：2016年12月2日，杨维岭、蒋永侠与马绍棠确认合同无效纠纷一案[（2016）苏0381民初7991号]起诉来院，杨维岭、蒋永侠起诉要求：一、确认双方之间的房屋买卖合同无效；二、判令马绍棠返还杨维岭、蒋永侠所有位于新沂市新安街道某某路16巷38号房屋；三、判令马绍棠支付房屋占有使用费91200元。目前该案正在审理期间。
以上事实，有马绍棠提供的收据、水电费票据、《居民建设用地许可证》、《国有土地使用权转让批准通知书》、《申请表》，蒋永侠提供的《城关村村民划分宅基地建房标准合同》《国有土地使用权证》，现场勘验笔录，本院与陆某某、田某某、徐某某的谈话笔录以及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明。上述证据经查证属实，均具有证明效力，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为：1.马绍棠与杨维岭、蒋永侠之间形成何种法律关系。2.如认定马绍棠与杨维岭、蒋永侠之间为房屋买卖合同关系，则该合同是否为无效合同。
关于第一个争议焦点。本院认为。马绍棠与杨维岭、蒋永侠之间形成房屋买卖合同关系。理由如下：首先，马绍棠与杨维岭、蒋永侠虽未签订书面房屋买卖合同，但杨维岭与蒋永侠出具的收据中明确载有“购房订金”、“售房款”字样，可以认定马绍棠交付的款项为购房款，双方之间形成房屋买卖合同法律关系。杨维岭与蒋永侠虽主张其与马绍棠之间已经由房屋买卖转变为租赁合同，但马绍棠对此不予认可，杨维岭、蒋永侠亦未能举证证实其该项主张；且承租人在使用前先行支付十几年租金，也明显不符合交易习惯，故对杨维岭、蒋永侠该项主张，本院不予采信。其次，马绍棠自2005年起使用涉案房屋至今，且马绍棠在对涉案房屋进行装修改造时，杨维岭及蒋永侠均未提出异议，可以认定马绍棠自2005年起即对涉案房屋占有使用的事实。最后，经本院走访，周围邻居均陈述马绍棠自2005年左右即搬入涉案房屋中居住生活，也印证了马绍棠的主张；且经本院现场勘验，亦未发现杨维岭、蒋永侠主张其仍占有使用涉案房屋二层部分房屋的情况。综上，根据双方当事人提供的证据及本院调查走访情况综合分析，可以认定马绍棠及杨维岭、蒋永侠之间为房屋买卖法律关系。
关于第二个争议焦点。本院认为，无效合同是指合同虽然成立，但因为存在法律规定的无效情形，被确认为无效。杨维岭、蒋永侠主张涉案合同因违反法律、行政法规的强制性规定而应认定为无效，马绍棠对此不予认可，并主张涉案房屋所占用的土地性质已变更为国有土地,可以转让。对此，本院认为，涉案房屋所占用的土地已在2005年经新沂市人民政府批准变更土地性质为国有土地，导致合同无效的情形已不存在，故本案合同应认定为有效，对合同双方均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。杨维岭、蒋永侠作为出卖方，其义务有两项，一是交付涉案房屋，二是协助马绍棠办理涉案房屋的产权变更登记手续。杨维岭、蒋永侠至今未协助马绍棠办理涉案房屋的产权变更登记手续，应承担继续履行的违约责任。故对马绍棠要求确认合同有效及协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、确认马绍棠与杨维岭、蒋永侠之间就位于新沂市新安街道某某路西16巷38号房屋形成的房屋买卖合同有效；
二、杨维岭、蒋永侠应于本判决发生法律效力之日起十日内协助马绍棠办理涉案房屋的产权变更登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费2600元，由杨维岭、蒋永侠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 孙莹莹
人民陪审员 何全考
人民陪审员 孙国琴
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 吴晓梅