云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终6059号
上诉人（原审原告）：李德平，男，1975年10月4日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：高宇峰、杨筱秋，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云南中天文化产业发展股份有限公司。
住所地:云南省昆明市新闻路***号。
法定代表人:戴艳梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：毕蕊，女，回族，1980年10月15日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。系云南中天文化产业发展股份有限公司员工，特别授权代理。
上诉人李德平因与被上诉人云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称中天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初2394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人李德平上诉请求：1、请求人民法院依法维持一审判决内容，并依法判令被上诉人赔偿上诉人自2017年5月1日起至实际交付商品房之日止的经济损失（暂按8%×购房总价款/年的标准计算，后当庭将计算利率调整为9.5%）。2、判令上诉人承担一审、二审全部案件受理费。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年6月25日签订《商品房购销合同》约定将“文化空间广场”地下室负一层B区S-086号房屋出售给上诉人，上诉人向被上诉人支付购房款279858元，约定交房时间为2014年6月27日。我方按约履行了交付全部房款的义务，被上诉人至今未能交房，构成违约。一审判决被上诉人继续履行合同，并承担至2017年5月1日的损失。被上诉人的违约状态，损失在不断扩大，被上诉人应承担违约期间的全部违约责任至违约情形消除之日，一审法院应对2017年5月1日之后的损失在本案中一并作出处理。
被上诉人中天公司未到庭发表答辩意见。
一审原告李德平向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，立即向原告交付经验收合格的商品房；2、判令被告赔偿原告自2014年7月1日起至实际交付商品房之日止的经济损失（损失的计算方式按《物业委托租赁管理协议》第2条确定的递增租金金额计算，其中至2017年2月1日损失为人民币58653.57元）；3、判令被告承担本案全部案件受理费。
一审法院认定事实如下：2013年6月25日，原告与被告订立《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的文化空间广场地下室B区负一层S-086号房屋，价款为279858元。被告应当在2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准。被告取得竣工验收备案为被告交付房屋的唯一条件。被告因自身原因未能在合同约定期限内向原告交付房屋的，原告给予被告中天公司60天的宽展期，合同继续履行，被告中天公司无需承担违约责任。如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告中天公司应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告向被告支付了房屋的全部价款279858元。2013年6月25日，原告与案外人云南富壹城物业服务有限责任公司（下称富壹城公司）签订《物业委托租赁管理协议》约定，原告将向被告购买的房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，该协议中了约定物业租金方式，其中物业租金计算基数20㎡以内（含20㎡）为600000元，20㎡以内（含20㎡）面积的递增比例前三年的年均收益率为12%，第四至八年的年均收益率为13%；超20㎡面积的租金计算基数为190274元，租金递增比例前三年的年均收益率为8%，第四至六年的年均收益率为8.5%。原告主张的2014年7月1日至2017年2月1日止的损失参照上述超20㎡面积的递增比例计算，即以实际购房款279858元为基数，2014年7月1日至2016年6月30日按年8%计算的租金收益为44777.28元，2016年7月1日至2017年2月1日按年8.5%计算的租金收益为13876.29元，合计58653.57元。庭审中，被告陈述，案涉房屋尚在验收,还不具备交房条件。一审法院认为：本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，且已经过备案登记，故该份协议对原、被告双方也具有约束力。原告有权要求被告继续履行《商品房购销合同》。按照《商品房购销合同》约定被告应当在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准；被告逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系被告为重复使用而预先拟定的条款，其免除了被告延迟交房的责任，该条款应属无效。因此，被告应按《商品房购销合同》中约定的交房时间，即2014年6月27日前交房。被告建设的房屋至今没有竣工验收，已属违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告购买的房屋系商铺，被告逾期未能交付房屋使原告不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于被告可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的原告预期利益，本案中，原告主张2014年7月1日至2016年6月30日按年8%计算的租金收益为44777.28元，2016年7月1日至2017年2月1日按年8.5%计算的租金收益为13876.29元，合计58653.57元。一审法院酌情支持以原告所支付的购房款总数为基数按年利率8%，从2014年7月1日暂计至本案庭审之日相对应的月份，即至2017年5月1日为34个月计算为63434.48元（279858元×8%÷12个月×34个月），对原告主张的计算至实际交房之日止的损失，由于2017年5月以后的损失在之后的合同履行中尚有不确定因素,在本案中一审法院不予处理。至于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，案涉《商品房购销合同》中约定被告应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告，目前本案所涉房屋尚未完成竣工验收，客观上尚不具备交房条件，故对该项诉讼请求一审法院无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、原告李德平与被告云南中天文化产业发展股份有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行；二、由被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李德平2014年10月1日至2017年5月1日期间的损失63434.48元；三、驳回原告李德平的其他诉讼请求。案件受理费633元（原告已预交），已减半收取，由被告云南中天文化产业发展股份有限公司承担。
审法院确认事实经审查与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，当事人主张的焦点在于：上诉人主张的赔偿计算标准如何确定，一审确认赔偿损失截止时间是否正确？
本院认为，本案各方当事人对于签订《商品房购销合同》建立商品房买卖关系，上诉人支付购房款，被上诉人未能依照约定交付房屋构成违约的事实均无异议。对于上诉人主张赔偿计算标准应按照9.5%计算的请求，首先上诉人在法定上诉期内并未提出该项主张，二审庭审提出该主张已经超过法定上诉期限；其次，一审综合本案情况酌情确定的违约赔偿计算标准适当，对上诉人的该主张本院不予支持。
另，针对上诉人要求以将来实际交付商品房之日作为损失计算的截止时间的请求。本院认为，上诉人一审诉讼请求中包含要求被上诉人交付商品房，但基于本案诉争商品房目前处于尚不具备交房条件的客观状态，同时结合上诉人所提诉讼请求，一审法院判决双方继续履行合同。双方合同的后续履行存在不确定因素，商品房的交付行为尚未实际发生，因此对该部分不确定事实本案中未作确认，双方当事人可根据后续履行情况，通过其他途径另行处理。一审法院以2017年5月1日时间作为确定的违约损失计算时点并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1266元，由上诉人李德平负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚晓云
审判员 周 迅
审判员 吴 娴
二〇一七年十二月十三日
书记员 马 溶