广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终3004号
上诉人（原审被告）:李嘉玥，男，汉族，1974年10月21日出生，住广东省广州市荔湾区，
上诉人（原审被告）:刘珍莲，女，汉族，1984年1月1日出生，住广东省广州市荔湾区，
两上诉人委托诉讼代理人：罗振球，广东易春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:段春霞，女，汉族，1969年4月16日出生，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：黄义勇，广东莱恩律师事务所律师。
原审第三人：珠海百佳房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路**号海逸豪庭*****号商铺。
法定代表人：彭丽萍。
委托诉讼代理人：李军，男，汉族，1993年7月4日出生，住四川省巴中市巴州区，系该公司员工。
上诉人李嘉玥、刘珍莲因与被上诉人段春霞、原审第三人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院(2016)粤0404民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李嘉玥和刘珍莲上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第三项判项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人段春霞承担。
事实和理由如下：首先，一审法院判决，第三项不仅违反了合同优先原则，也违背了双方当事人签合同时的真实意思表示。根据上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖合同》第八条约定，如甲方在签署本合约后不依合同条款将物业授予乙方，则甲方需返还已收定金予乙方，并按合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方。唯乙方不可要求进一步赔偿，和逼使甲方履行此合约。根据合同优先原则，法院应当以合同约定做一判决依据，而一身法院视双方当事人真实意思表示和经过多次协商才达成的合同约定于不顾，违反了当事人在合同签订时的真实意思表示和约定合同优先原则。其次，一身法院判决依据法律错误和逻辑矛盾，导致判决错误。一审法院依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补所造成的损失，人民法院可以并处，但此条并非法律的强制性规定，在双方事先有合同约定的情况下，排除法律任意性规定的适用。一审法院一方面遵循当事人的意思表示未判决继续履行合同，另一方面，又违背双方约定不要求违约方承担损失的意思表示，判决要求我方赔偿损失，逻辑矛盾。再次，一审法院认定的赔偿不合理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或则履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或则应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因双方签订合同时无法预见将来房价是否上涨或则下跌，因为房价是实时变动的，故无法预见因此可能给被上诉人造成损失。由于国家限购限贷政策的控制，今后房价价格或则下跌不确定。被上诉人目前尚未购房，将来是否购房，若购房在何时何地均不确定，故被上诉人的损失目前尚未发生且无法确定。原审法院法官以个人估计价格作为判决依据无客观性，故以此作为计算损失数额的依据错误，做出上诉人承担20万元的赔偿金无事实及法律依据。第四，一审法院违反了谁主张谁举证原则，导致判决错误。一审案件庭审中，双方均没有对涉案房屋的损失价格进行评估，根据谁主张谁举证原则，应当由被上诉人承担举证不能的不利后果，而原审法院错误的将举证责任倒置给上诉人来承担，显然是违反了谁主张谁举证原则。综上所述，一审法院第三项判决错误，逻辑矛盾。请求二审法院依法撤销。
段春霞答辩称：我方坚持一审代理意见。依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同定金不足以弥补损失，人民法院可以根据具体损失情况予以认定，这条法律应当适用本案中。由于房价变动，从一审诉讼到二审开庭时止，同地段房屋单价已经达到17000元-18000元/平方米，远远超过当时合同约定单价，对被上诉人造成严重损失，因此应当承担赔偿责任。
百佳公司答辩称：与一审意见一致。
段春霞向原审法院起诉请求：1、解除段春霞与刘珍莲签订的《房屋买卖合约》；2、李嘉玥和刘珍莲向段春霞双倍返还定金人民币18万元整；3、李嘉玥和刘珍莲向段春霞赔偿损失人民币42万元整；4、李嘉玥和刘珍莲向段春霞支付利息人民币1000元（暂计至2016年7月16日，实际计算至上述款项偿付完毕之日）。
一审法院认定事实：2015年12月26日，经过第三人的居间介绍，段春霞与刘珍莲在珠海市××区签订了《房屋买卖合约》，约定刘珍莲将其购买并已办理预购登记的位于珠海市××区西湖城区金鹏路62号6栋904房的房产以总价人民币83万元的价格出售给段春霞。《房屋买卖合约》第2.2.1条约定：“甲乙双方同意，甲方（李嘉玥和刘珍莲）在签署本合约后当日将该物业的红本房地产证原证放于经纪方处托管作为买卖过户之用。乙方（段春霞）在甲方签署本合约后当日交付购买该物业定金人民币玖万元整”，第8条约定：“如甲方在签署本合约后不依合约条款将该物业售于乙方，则甲方须返还已收定金予乙方并按本合约2.1条约定的定金金额作为违约金赔偿乙方，唯乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约”。合同签订后，2015年12月28日，段春霞向刘珍莲支付了人民币9万元的定金。李嘉玥和刘珍莲承诺尽快办理房地产登记，出证后立刻与段春霞办理过户手续。后该涉案房产因李嘉玥和刘珍莲其他债务纠纷被法院查封无法办理产权登记，到2016年7月初，涉案房产保全措施被解除。后段春霞一再催促李嘉玥和刘珍莲办理过户手续，因房屋价格涨幅巨大，李嘉玥和刘珍莲拒不履行过户手续。
另查明，该珠海市××区西湖城区金鹏路62号地段2016年80平方米房屋网上交易价在17000元/平米左右。
以上事实有《房屋买卖合约》、《收据》、《中国工商银行转账回单》、《结婚证》、执行裁定书及庭审笔录等在卷证实。
一审法院认为，段春霞与刘珍莲及第三人签订的《房屋买卖合约》及补充协议，是当事人的真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。诉讼中，李嘉玥和刘珍莲对其存在违约行为及依合同约定双倍返还定金不持异议，段春霞主张由李嘉玥和刘珍莲双倍返还定金共计人民币180,000元，一审法院予以支持。关于李嘉玥和刘珍莲双倍返还定金后是否应赔偿原告损失的问题。一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，本案因李嘉玥和刘珍莲违约，到2016年该地段房价迅速上涨，同面积房屋单价已从双方交易时的价格猛涨至17000元/平米左右。李嘉玥和刘珍莲主张按15450元/平米计算，段春霞对此持有异议，但未能举证就该房屋违约时的实际交易价格予以证明。一审法院认为，诉讼过程中，双方均未申请法院对涉案房屋的实际价格进行评估，段春霞提交的房屋网上交易信息虽然真实，但并非该房屋实际交易价格，可以作为确定价格的参考，但并不能作为认定段春霞损失的依据。结合该房屋诉讼时的网上交易信息，以及考虑到房屋交易过程中交易单价易受到供求关系、楼层、朝向、房屋结构、双方磋商的诚意等多种因素的共同影响，一审法院酌定房屋单价按14000元/平米计算段春霞损失。故段春霞除定金赔偿之外的损失为人民币200000元（14000元/平米×80平米－830000元－90000元），应由李嘉玥和刘珍莲赔偿。对段春霞主张由李嘉玥和刘珍莲支付利息之请求，无法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除段春霞与刘珍莲于2015年12月26日签订的《房屋买卖合约》；二、刘珍莲、李嘉玥于判决发生法律效力之日起七日内向原告段春霞双倍返还购房定金180000元；三、刘珍莲、李嘉玥于判决发生法律效力之日起七日内向段春霞支付赔偿金200000元；四、驳回段春霞其他诉讼请求。本案案件受理费9810元，减半收取计4905元，由段春霞承担1799元，由刘珍莲、李嘉玥承担3106元；保全费3,525元，由刘珍莲、李嘉玥负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
第三人百佳公司在一审庭审陈述与涉案房屋同等条件房屋近期成交单价为17500元/平方米，二审庭审陈述与涉案房屋同等条件房屋近期成交单价为17000元-18000元/平方米。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点刘珍莲、李嘉玥是否应当向段春霞赔偿损失200000万元。虽然《房屋买卖合约》针对违约责任约定如果李嘉玥和刘珍莲违约不将涉案物业出售给段春霞，其承担双倍返还定金责任后，段春霞不可进一步要求赔偿，上述条款系双方针对违约情形达成约定事宜，但是根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，约定定金不足以弥补守约方损失时，守约方有权请求超过定金部分的损失，此规定是法律针对违约行为造成损失作出规定，属于法定违约责任，因此段春霞有权按照上述法律规定要求李嘉玥和刘珍莲承担赔偿责任，李嘉玥和刘珍莲上诉以合同约定为由拒绝承担违约赔偿责任，理据不足，本院不予支持。众所周知，涉案房屋所处地段房屋价格在2016年飞速上涨，因此李嘉玥和刘珍莲违约行为势必导致段春霞再次购买房屋损失，李嘉玥和刘珍莲应当对此予以赔偿。本院认为，段春霞因李嘉玥和刘珍莲违约造成购房损失应当是同一套房屋在2015年12月26日及2016年7月20日两个时间截点房屋价差，但是双方均未明确涉案房屋在2016年7月20日房屋价格，因此只能参照周边地段与涉案房产相似条件房屋价格衡量该部分损失。段春霞举证证明涉案房屋所处地段2016年80平方米房屋网上交易价格为17000元/平方米，同时第三人百佳公司证实涉案房屋同等条件房屋近期成交单价为17500元/平方米，原审法院以上述价格作为参考，兼顾小区环境、朝向、楼层、装修等事项均会影响房屋交易价格因素，将房屋单价酌定为14000元/平方米计算段春霞损失，符合客观事实，本院予以采纳。结合上述分析，因李嘉玥和刘珍莲违约行为导致段春霞损失应当为290000元（14000元/平米×80平米－830000元），鉴于李嘉玥和刘珍莲已经承担双倍返还定金违约责任，其应当赔偿段春霞损失应为200000元（290000元－90000元），原审法院针对损失认定符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李嘉玥和刘珍莲的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币4300元，由李嘉玥和刘珍莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
审 判 员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 卢 彬