上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1836号
上诉人（原审被告）周志萍，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX村XX号XX室。委托代理人曹镇年，上海申海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢波，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。原审被告周昱捷，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。原审被告陈文玉，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室。上诉人周志萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人周志萍的委托代理人曹镇年，被上诉人谢波到庭参加诉讼。原审被告周昱捷、陈文玉经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年8月23日，谢波与周志萍就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房产（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定谢波购买系争房屋，房屋总价为人民币（以下币种相同）96万元，合同补充条款（一）第六条约定，双方若有任何一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，应按照系争房屋总价款的20%比例承担违约责任。同日，谢波与周志萍签订《协议》，约定周志萍应于2013年12月31日前迁出房屋内所有户口，如在该时限内不能迁出户口，则谢波允许周志萍最迟于2014年3月31日前迁出房屋内户口，在系争房屋过户给谢波后至周志萍方迁出户口前，该户口享有之权益归属谢波所有；周志萍从首付款中返还谢波4万元作为周志萍方迁出户口的保证金，谢波应于周志萍方迁出房屋内所有户口后2日内将该笔款项支付给周志萍；本协议作为买卖合同的一部分，若本协议与买卖合同有异议，以本协议为准。之后，谢波按约支付房款共计92万元，周志萍亦按约交付房屋。2011年8月27日，谢波出具欠条，称尚欠周志萍4万元，双方约定于周志萍将系争房屋内所有户口迁出后三个工作日内无息一次还清。系争房屋于2011年11月1日被核准登记至谢波名下。周志萍、周昱捷、陈文玉户籍至2015年7月28日止仍在系争房屋内；周志萍户籍于2015年11月16日迁出系争房屋。谢波诉称，谢波购买周志萍名下的系争房屋，双方为此于2011年8月23日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让款共计96万元。同日双方就系争房屋内的户口迁出事宜等签订补偿协议，协议约定周志萍应于2013年12月31日前迁出系争房屋内所有户口，如在该时限内不能迁出户口，则谢波允许最迟于2014年3月31日前迁出户口，周志萍从首付款中返还谢波4万元，作为周志萍迁出户口的保证金，谢波应于周志萍迁出房屋内户口后2日内将该笔款项支付给周志萍，该协议自双方签字之日起生效，为买卖合同的一部分。后双方于2011年11月1日办理完成房产过户手续，并进行了房产交付。虽经谢波多次催告，但时至今日，周志萍仍拒绝从该房屋内迁出户口。谢波认为周志萍已将系争房屋转让给谢波，并已办妥相关登记、交接等手续，但周志萍、周昱捷、陈文玉拒迁户口致使谢波合法权益受损，也无法再次转让交易。周志萍作为买卖合同的签订人，应按照《上海市房地产买卖合同》补充条款相关约定向谢波支付系争房屋总价20%的违约金，陈文玉、周昱捷作为周志萍的家庭成员，应对该笔违约金承担连带责任。现谢波起诉，要求：1、判令周志萍支付违约金19.20万元；2、判令陈文玉、周昱捷对周志萍上述第一项承担连带责任；3、本案案件受理费由周志萍、周昱捷、陈文玉承担。周志萍辩称，谢波起诉的真实目的是要周志萍迁出户口，而现在起诉要求违约金是没有事实依据的，周志萍没有违约事实，也就不存在支付谢波违约金的问题，因为房地产买卖合同中没有约定逾期迁出户口的违约责任；且合同签订后，谢波出具过欠条，其中没有约定违约责任；之前谢波曾经与周志萍进行过诉调，当时其提出一个解决办法，要周志萍把户口迁出，周志萍开庭前日已经把户口迁出了。陈文玉、周昱捷未到庭答辩，但其向法院提供答辩状，共同辩称，周志萍从未通知过其出售系争房屋，对于谢波与周志萍房屋买卖所发生的违约责任与后果均与其无关。陈文玉与周志萍已离婚，周昱捷已成年，周志萍的行为不构成对其的代理或表见代理，其无论从程序或实体上都不具备当事人资格，也不承担责任。原审认为，依法成立的合同受法律保护。谢波与周志萍签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。双方协议约定周志萍最迟于2014年3月31日迁出房屋内所有户口，而双方签订买卖合同及协议时周志萍、周昱捷、陈文玉户籍均在系争房屋内，周志萍理应按照双方约定完成迁出房屋内所有户口的义务，但在双方约定的最后期限届满时周志萍、周昱捷、陈文玉户口仍留存于系争房屋内，周志萍的行为已构成违约，理应按照双方约定承担违约责任。周志萍辩称其行为不构成违约的意见，法院不予采纳，但对于违约金数额，原审结合周志萍主观恶意、谢波的损失等酌情调整为12万元。谢波要求陈文玉、周昱捷承担连带责任，缺乏合同及法律依据，原审不予支持。周昱捷、陈文玉经法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一五年十二月十五日作出判决：一、周志萍于判决生效之日起十五日内支付谢波违约金12万元；二、驳回谢波的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,140元，减半收取2,070元，由周志萍负担。判决后，周志萍不服，上诉于本院称，购房时，被上诉人已经知道系争房屋内户口共有三人，仍愿意购买，双方在买卖合同中并没有就户口的迁出和责任作出约定，故买卖合同签订后双方以《协议》的形式对户口问题进行了特别约定，双方约定若该协议与买卖合同有异议，以该协议为准。在该协议中双方对户口逾期未迁出只约定了保证金，而没有约定违约金，因此对于户口问题应以《协议》的约定进行处理，而不应适用买卖合同中约定的违约金。上诉人于2015年11月16日已将自己的户口迁出系争房屋，但根据我国现行法律，上诉人无权将周昱捷、陈文玉的户口强制迁出系争房屋，这是客观上无法履行的义务。故周昱捷、陈文玉的户口无法迁出并非上诉人的责任，上诉人对此并无违约，也无恶意，被上诉人也没有因此受到实际损失，故上诉人不应承担系争房屋内户口未能迁出的责任。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人谢波辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告周昱捷、陈文玉提交书面意见述称，周昱捷、陈文玉从未参加签订系争房屋买卖合同，也从未收取任何房款，周昱捷、陈文玉不知道也不同意上诉人出售系争房屋，故周昱捷、陈文玉不具备本案当事人资格，也无承担任何责任的义务。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人未能将周昱捷、陈文玉的户口迁出系争房屋是否构成违约；若构成违约，双方是否就此约定了违约责任，原审酌定的违约金是否过高。上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》均系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方虽然未在买卖合同中对户口的迁出及违约责任作出特别约定，但在《协议》中，双方明确上诉人负有将系争房屋内所有户口限期迁出的义务，同时约定从被上诉人支付的首付款中扣除4万元作为上诉人履行义务的保证金，现上诉人无法按约将周昱捷、陈文玉的户口迁出系争房屋，无论上诉人对此是否具有主观上的原因，上诉人均已构成违约，理应承担相应的违约责任。双方在《协议》中约定该协议系属买卖合同的一部分，而双方在买卖合同中又约定若上诉人未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则应按合同约定的逾期交房违约标准承担责任。可见，被上诉人有权依照买卖合同中的约定要求上诉人承担违约责任。上诉人主张根据双方的约定，《协议》与买卖合同有异议，应以该协议为准，对此本院认为，双方虽然在《协议》中针对逾期迁出户口只约定了保证金，但是保证金不等于违约金，该约定并不能排除买卖合同中违约金的适用，也就是说，《协议》中的约定与买卖合同中的相关约定并没有矛盾之处，故上诉人关于双方没有就逾期迁出户口约定违约责任的主张，缺乏依据，本院不予采信。至于具体违约金的数额，考虑到上诉人已经将其自己户口迁出，而周昱捷、陈文玉户口的迁出并非上诉人主观上所能左右，加之被上诉人也未能举证证明其实际损失，结合双方在《协议》中的相关约定，本院认为原审酌定的违约金过高，本院予以酌情调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36916号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第36916号民事判决第一项；三、上诉人周志萍于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人谢波违约金人民币4万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,140元，减半收取2,070元，由上诉人周志萍负担；二审案件受理费人民币2,700元，由上诉人周志萍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 严佳维
审 判 员 杨斯空
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。