宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0203民初3481号
原告：宁波锦绣商业投资咨询有限公司。统一社会信用代码913302037995447105。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号。
法定代表人：程强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴通建，浙江文天律师事务所律师。
被告：宁波汉迪餐饮有限公司。组织机构代码30900595-0。住所地：宁波市海曙区西城商业广场********号。
法定代表人：陈兰珍。
委托诉讼代理人：任雪琼，该公司员工。
委托诉讼代理人：潘游，浙江合创律师事务所律师。
原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司（以下简称锦绣公司）与被告宁波汉迪餐饮有限公司（以下简称汉迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月18日诉至本院，本院于同日立案受理后，于2017年7月4日、7月10日公开开庭进行审理。原告锦绣公司的委托诉讼代理人吴通建到庭参加上述两次诉讼，被告汉迪公司的委托诉讼代理人任雪琼到庭参加第一次诉讼，委托诉讼代理人潘游到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。
原告锦绣公司起诉称：被告向原告承租位于宁波市恒茂商业中心2号楼1-2、1-3、2-1号商铺并签订《恒茂商业中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，合同对租期、租金、违约责任等均进行了约定。后原告依约交付上述商铺，然被告却拖欠租金，故原告诉至法院，要求：1.判令解除原、被告间签订的《恒茂商业中心租赁合同》；2.判令被告支付租金86918.67元、违约金71886.50元、物业费9958.80元、律师代理费3000元；3.判令被告于合同解除后15日内将租赁商铺恢复原状，将营业执照等证照地址变更为其他地址，再归还原告。在审理中，原告变更诉请为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及其补充协议于起诉状副本送达被告之日即2017年5月22日解除；2.被告向原告支付自2016年12月21日起至2017年5月22日止的租金90490.67元；3.被告支付违约金64296元，逾期付款违约金4386.42元（自2016年9月20日至2017年5月22日，之后的逾期付款违约金以90490.67元为基数按日万分之五计至租金实际付清日止）；4.被告于合同解除之日起15日内将商铺恢复原状、将营业执照等证照上的登记地址变更为其他地址，再将商铺归还给原告；如被告未在前述期限内完成，应自逾期之日即2017年6月6日起向原告支付按17860元/月计算的占有使用费至实际腾退之日止；5.本案诉讼费由被告负担。
被告汉迪公司答辩称：1.根据原、被告签订的《补充协议》，被告享有免租期，无需缴纳自2016年12月21日至2017年2月4日的租金，且原告于2017年4月6日将案涉商铺强行锁门，故案涉《租赁合同》于该日已经解除，被告无需缴纳之后的租金；2.案涉《租赁合同》约定的违约责任过分高于原告实际损失，且原告无权没收履约保证金；3.对原告陈述的案涉商铺“原状”不予认可。综上，被告仅需支付2017年2月5日至2017年4月6日的租金，因被告尚有62500元履约保证金在原告处，经抵扣后，被告不负有支付租金支付义务，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告锦绣公司为证明其主张，向本院提交下列证据材料：
1.《租赁合同》、《补充协议》各一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁关系，根据2017年4月18日的约定，在被告提前解除合同的情况下，被告需要支付免租期的租金且被告同意支付自2017年2月5日至2017年8月20日租金的事实；
2.《商品房买卖合同》、授权委托书各三份，拟证明被告有权出租案涉商铺的事实；
3.案涉商铺一层的平面图一份，拟证明原告交付案涉店铺时具体状况的事实。
对原告锦绣公司提交的上述证据，经本院依法出示，被告汉迪公司发表质证意见如下：对证1的真实性无异议，认为案涉《租赁合同》约定的违约责任过分高于原告的实际损失，而《补充协议》并非其真实意思表示；对证2无异议；对证3的真实性有异议，无法确定原告当时交付的房屋状况系该图纸显示的状况。
被告汉迪公司为证明其抗辩，向本院提交如下证据：
1.宁波市公安局海曙分局报警受理回执单一份，拟证明因原告强行阻止其进入案涉商铺，双方于2017年4月6日发生纠纷，此后原告强行将案涉商铺锁门的事实。
对被告汉迪公司提交的上述证据，经本院依法出示，原告锦绣公司发表质证意见如下：
对证1的真实性无异议，但纠纷发生后，双方进行了协商并签订了《补充协议》，被告自愿支付2017年4月6日后租金的事实。
本院分析原、被告提交的证据后认证如下：
对原告提交的证1、证2予以认定。关于证3，虽然被告否认该状态系原告交付商铺时主体结构，然被告认可其系第一手租客，被告亦未提交相反证据，故本案对证3真实性予以认可，但该证3显示的是案涉商铺一楼的主体结构，不能证明案涉商铺二楼的主体结构。
对被告提交的证1，因原告对双方发生纠纷予以认定，故对该证1真实性予以认定。
经审理，查明如下事实：
2015年10月26日，原、被告共同签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告承租位于宁波市恒茂商业中心2号楼1-2、1-3、2-1号商铺，用途为经营餐饮，租期自2014年10月21日至2019年12月30日，其中，2016年10月21日至2017年10月20日免租后的月租金17860元/月，租金每3个月一付，先付租金后使用，被告应在每个租金支付期结束日的30天前向原告支付下一个租金支付期的租金；为确保被告全面履行合同，被告同意在合同签订同时向原告一次性缴纳履约保证金62500元，如被告未能按期足额缴纳租金及应由被告支付的费用、违约金、赔偿金等款项，原告有权从履约保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向被告追索；租赁期满或合同解除或终止之日起15日内，被告应归还其租用商铺，被告（包括但限于被告及被告开设的个体工商户、各类企业等）应将其营业执照、组织机构代码等证照上的登记地址变更为其他地址，不得再以租赁商铺作为登记地址；如未按期归还，被告每逾期一日按面积计算的双倍日租金作为违约金至被告将商铺恢复至交付时的原状并归还商铺之日止；若被告不按期交纳租金或其他应付费用，每逾期一日应支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金，逾期累计超过15天的，原告有权解除合同，没收履约保证金，除支付逾期付款违约金外，须支付当年的三个月标准租金（无免租期情况下）作为违约金，并赔偿由此给原告造成的损失；在被告欠费期间，被告同意原告及物业公司有权对店铺实施封铺、锁门、停水电气等措施。后原告依约交付案涉商铺。因被告经营需要，经协商，原告给予被告自2016年12月21日至2017年2月4日止的免租装修期。2017年4月6日，因被告拖欠租金，原、被告发生纠纷，原告将案涉商铺锁门。
2017年4月18日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：原告同意给予被告自2016年12月21日起至2017年2月4日止的品牌升级奖励45天装修期，该期间内免收被告租金，被告同意自2017年2月5日起至2017年8月20日按先付后用原则，以17340元/月支付租金；合同期内若双方提前解除合同的，被告仍需将返还的品牌奖励金支付给原告。该协议附上租金计收明细，其中，2017年2月5日至2017年8月20日为17340元/月并备注租金按三个月一次进行支付，先付租后使用。然被告自2016年12月21日起至今未支付任何租金。
另查明，被告依约向原告缴纳履约保证金62500元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》于何时解除；二、案涉《租赁合同》解除后，被告应承担的相应责任。
关于争议焦点一：案涉《租赁合同》于何时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张案涉《租赁合同》于本案起诉状副本送达被告之日即2017年5月22日解除，于法有据，本院予以支持；被告主张案涉《租赁合同》于2017年4月6日解除，但该解除合同的意思表示并未通知原告，故对该抗辩，本院不予采纳。
关于争议焦点二：案涉《租赁合同》解除后，被告应承担的相应责任。原告给予被告的免租期于2017年2月4日届满，被告理应支付之后的租金，然被告未依约支付任何租金。案涉《租赁合同》约定，被告逾期支付租金累计超过15天的，视为违约，故在2017年4月6日时，被告存在拖欠租金的行为，原告就此阻止被告进入案涉商铺并将商铺锁门。在明知原告已将案涉商铺锁门的情况下，被告仍签订了《补充协议》，对之前双方约定的免租期进行了明确并同意支付自2017年2月5日起至2017年8月20日的租金，以上包括原告锁门之后的租金。同时，根据《补充协议》约定，若双方提前解除合同的，被告仍需将返还的品牌奖励金支付给原告。综上，在案涉《租赁合同》解除后，被告需要支付自2016年12月21日至合同解除之日即2017年5月22日的租金，然被告未支付任何租金。
案涉《租赁合同》约定，在被告出现违约的情形下，原告有权没收履约保证金（62500元），要求被告支付逾期付款违约金、当年的三个月标准租金（64296元）作为违约金，若被告未在合同解除15日内恢复原状，则每逾期一日按面积计算的双倍日租金（原告调整为免租后的月租金17860元）作为违约金计至被告将商铺恢复至交付时的原状并归还商铺之日止。被告提出上述约定的违约金过分高于原告实际损失、在未确定原状的情况下难以进行恢复，请求本院予以调整。对该抗辩意见，本院予以采纳，结合原告的诉请，将被告的违约责任酌情调整为：按17860元/月的标准支付自2016年12月21日起至2017年2月4日的租金（26790元），按17340元/月的标准支付自2017年2月5日至合同解除日即2017年5月22日止的租金（62424元），以上合计租金89214元，之后按17340元/月支付占有使用费至实际腾退之日止；支付逾期付款违约金；在判决确定的期间内恢复案涉商铺主体结构；按17340元/月计算的三个月空租期损失（52020元）。
关于逾期付款违约金，因2016年12月21日起至2017年2月4日止为双方约定的免租期，被告未支付该期间的租金并未存在逾期付款，故原告无权主张该期间的逾期付款违约金；根据双方约定，被告本应在2017年2月5日支付之后的租金，然被告未依约支付，按每逾期一日应支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金，故原告有权主张自2017年2月5日起以17340元/月为基数按日万分之五计算逾期付款违约金至房屋租金89214元实际付清之日止。关于空租期损失，因被告尚有62500元履约保证金在原告处且被告主张抵扣，经抵扣，被告无需再行支付该空租期损失；剩余的履约保证金，经释明，被告另行主张。关于恢复原状，因原告提交的证3只能证明案涉商铺一楼的主体结构，故被告应在判决确定的期间内按该证3将案涉商铺一楼主体结构予以恢复。
综上，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告将案涉商铺交付给被告占有使用，被告理应支付相应租金，然被告未按约支付，原告有权主张上述合同于起诉状副本送达被告之日即2017年5月22日解除，并要求被告支付至2017年5月22日止的租金89214元，之后按17340元/月支付占有使用费至实际腾退之日止，支付自2017年2月5日起以17340元/月为基数按日万分之五计算至房屋租金89214元实际付清之日止的逾期付款违约金，按原告提供的证3将案涉商铺一楼主体结构予以恢复；对原告超出部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：
一、确认原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司与被告宁波汉迪餐饮有限公司于2015年10月26日签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年5月22日解除，被告宁波汉迪餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市恒茂商业中心2号楼1-2、1-3、2-1号商铺按照本判决第3页原告提供的证据3恢复一楼主体结构、腾退并返还给原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司；
二、被告宁波汉迪餐饮有限公司支付原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司自2016年12月21日起至2017年5月22日止的租金89214元，之后按17340元/月支付占有使用费至实际腾退之日止；
三、被告宁波汉迪餐饮有限公司支付原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司自2017年2月5日起以17340元/月为基数按日万分之五计算至房屋租金89214元实际付清之日止的逾期付款违约金；
四、驳回原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）
案件受理费3483元，减半收取1741.50元，由原告宁波锦绣商业投资咨询有限公司负担700.50元，由被告宁波汉迪餐饮有限公司负担1041元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 叶 丹
二〇一七年七月二十四日
代书记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。