广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法石民初字第437号
原告广州某管理服务有限公司。
法定代表人梁某
委托代理人陈某
被告张某，物业地址广州市番禺区沙溪大道某号某花园某号某房。
被告张某仲，物业地址广州市番禺区沙溪大道某号某花园某号某房。
原告广州某管理服务有限公司（以下简称“某公司”）诉被告张某、张某仲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人陈某到庭参加了诉讼；被告张某、张某仲经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称：被告于2010年1月13日与开发商广州番禺某房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由被告购买某房地产公司预售的某花园某号3栋2梯1902单元，合同约定交楼日期为2011年1月28日。同日，双方还签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由某房地产公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且协议中的权利义务可转让给其委托的物业管理公司；被告购买的单元建筑面积为246.19平方米，住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每月4元计收（不含公共水电分摊费）；《房地产权证》办理完前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计收，《房地产权证》办理完后按《房地产权证》记载的建筑面积计收；交费时间是自合同约定交楼之日起开始缴交，每月最后一日前向物业公司交纳物业管理费、水电费等费用；逾期缴交的，从逾期之日起每日应交费用的1‰缴交违约金；还对代缴水、电费及有偿服务费等作了约定。某房地产公司委托原告进行上述楼盘的物业管理与服务，随后原告授权其分公司即广州某管理服务有限公司南村分公司经营管理上述楼盘物业项目。在涉案房产已具备合同约定的交付条件，且某房地产公司于合同约定的收楼日前已向被告发出收楼通知书的情形下，被告于2011年6月11日才前来某房地产公司委托的广州海怡创展物业管理有限公司办理收楼手续，签收《房屋交接备忘录》等相关收楼资料。依据《商品房买卖合同》附件七第六条的约定，被告逾期办理收楼手续的，视为某房地产公司已按时按质于2011年1月28日交付房屋，被告应自合同约定的交楼之日起承担物业管理费。被告于收楼当日向某创展公司交纳2011年4月至6月的物业管理费共计2954元。但被告接收房屋后，未能依约按时交纳原告代缴的公共电分摊费，并且未交纳从2011年3月至9月，及2013年1月的管理费。涉案房产已于2012年4月25日取得《房地产权证》，确定房屋建筑面积为248.5832平方米，因此，截至2013年1月31日，被告拖欠的物业管理费为：从2011年3月1日起至2011年9月30日止，按《商品房买卖合同》约定的建筑面积246.19平方米计算为3939.2元；2013年1月1日至2013年1月31日止，按《房地产权证》记载的建筑面积248.5832平方米计算为994.3元。经原告南村分公司多次致函催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与某房地产公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。被告在接收房屋并实际行使业主权利，且原告经某房地产公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。据此，请求法院依法判令：1、判令被告向原告支付拖欠的从2011年3月至2011年9月30日及2013年1月1日至31日的物业管理费4933.5元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2013年1月31日为2196.1元；2、被告给付原告为其代缴的2011年5月1日至2012年10月31日的公共电分摊费397.8元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告称被告已经于2013年6月份向原告交纳了2013年1月1日至31日的物业管理费，另外诉讼请求第一项中有变更，要求被告支付拖欠的2011年3月、7月、8月、9月4个月的物业管理费，并非是2011年3月1日起至2012年9月30日的物业管理费。因此诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付拖欠的从2011年3月、7月、8月、9月的物业管理费3939.2元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2013年1月31日为2196.1元；2、被告给付原告为其代缴的2011年5月1日至2012年10月31日的公共电分摊费397.8元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张某、张某仲均没有答辩。
经审理查明，原告某公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇沙溪大道某号某花园某号某房（以下简称“涉案物业”）系被告张某、张某仲名下的房产，该房产建筑面积248.5832平方米
2010年1月13日，广州番禺某房地产开发有限公司与被告张某、张某仲签订《前期物业管理服务协议》，约定广州番禺某房地产开发有限公司可委托专业公司承担物业的专项管理和服务业务；住宅物业服务费按每平方米建筑面积4元／月计收。被告张某、张某仲于每月最后一日前缴交物业服务费用，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰向广州番禺某房地产开发有限公司缴交违约金。上述服务协议还约定了其它条款。2011年6月11日，被告张某、张某仲办理收楼手续。
2011年7月13日，原告某公司与发展商广州番禺某房地产开发有限公司《某花园一期前期物业服务合同》，约定：广州番禺某房地产开发有限公司委托原告某公司对某花园某号1-6栋及地下室小区实行物业管理；合同期限自2011年8月1日起至2014年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为4元／月／平方米，物业服务费用应于每月15日前交纳；在物业管理区域内，原告某公司收取物业管理服务费及分摊的公共水电费；上述《前期物业管理服务协议》及《某花园一期前期物业服务合同》还对其它事项进行了相关约定。
上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，因被告没有向原告缴纳2011年3月、7月、8月、9月的物业管理费，原告经催收未果，遂于2013年4月2日将被告诉至本院，要求被告支付2011年3月、7月、8月、9月的物业管理费、违约金以及代缴的2011年5月1日至2012年10月31日的公共电分摊费397.8元。受理本案后，本院按原告提供的被告物业地址以及被告的户籍地址邮寄送达相关应诉材料和开庭传票，但被告未向本院提交书面答辩状，也未到庭应诉。
以上事实，有资质证书、商品房买卖合同、广州市房地产产权情况表、竣工验收备案表、收楼通知书、房屋交接备忘录、《前期物业管理服务协议》、《某花园一期前期物业服务合同》、物业管理费发票、公共电梯、梯灯费分摊各户明细表及发票、中标通知书及前期物业管理中标备案回执、通知、授权书以及本院的庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告某公司是具有相应物业管理资质的公司。因该公司与被告物业小区开发商签订《某花园一期前期物业服务合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且被告与广州番禺某房地产开发有限公司签订有《前期物业管理服务协议》，原告依照《某花园一期前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告张某、张某仲作为广州市番禺区南村镇沙溪大道某号某花园某号某房的业主，享受了原告某公司提供的物业管理服务。原告某公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。原告主张的违约金即滞纳金，被告张某、张某仲享受物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付滞纳金给原告。原告主张物业服务费收费标准为每月4元／平方米，原告的上述主张符合合同约定，并未超过政府指导价规定的标准，原告的上述主张合法合理，对此本院予以支持。原告要求被告支付2011年3月、7月、8月、9月共4个月的物业服务费用的计算方式为248.5832平方米×4元／平方米／月×4月=3977.33元。而原告主张2011年3月、7月、8月、9月的物业管理费为3939.2元，是其自行处分权利，本院予以准许。关于滞纳金的计算，原告要求按照每日1‰的标准收取，该标准符合合同及法律相关规定，对此本院予以支持。滞纳金以每月应交纳的物业管理费为本金，按每日1‰为标准，分别从每月应交物业管理费的逾期之日起计算至清偿之日止，但各月滞纳金总额不得超过该月应交纳的物业管理费金额。原告要求被告支付为被告代缴的2011年5月1日至2012年10月31日的公共电分摊费397.8元，合法有据，本院予以支持。被告张某、张某仲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六的规定，判决如下：
一、被告张某、张某仲应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2011年3月、7月、8月、9月的物业管理服务费3939.2元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳物业管理费994.33元为本金，按每日千分之一的标准，分别从每月应交物业管理费的逾期之日起计至实际清还所欠物业管理服务费之日止，每月物业管理服务费的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业管理费994.33元）给原告广州某管理服务有限公司；
二、被告张某、张某仲应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某管理服务有限公司支付代缴的2011年5月1日至2012年10月31日的公共电分摊费397.8元。
本案诉讼费50元，由被告张某、张某仲共同负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 秦海量
审判员 张敬鹏
审判员 吴森明
二〇一四年三月十八日
书记员 廖丽娟