广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终2325号
上诉人（原审原告）：深圳市深广军物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福强路1053号银泰苑4栋8C,组织机构代码：79171800-X。
法定代表人：杨志勇，总经理。
上诉人（原审原告）：深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心，住所地：深圳市福田区侨香路鸿新花园三期六楼西608、609、610号，组织机构代码：68943048-0。
负责人：杨志勇，总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王国强，广东金圳律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王纯利，广东金圳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州军区深圳房地产管理分局，住所地：深圳市福田区侨香路3028号鸿新花园三期综合楼五楼。
法定代表人：曾德军，局长。
委托诉讼代理人：黄俐娜，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈碧云，广东广和律师事务所律师。
原审被告：蔡武斌，男，汉族，1966年10月26日出生，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛晶晶，广东卓建律师事务所律师。
上诉人深圳市深广军物业管理有限公司（以下简称深广军物业公司）、深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心（以下简称鸿新花园三期物业服务中心）因与被上诉人广州军区深圳房地产管理分局（以下简称广州军区深圳房管局）、原审被告蔡武斌物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2156号民事裁定，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心上诉请求：撤销一审裁定，指令原审法院审理本案。上诉理由：一、深广军物业公司和鸿新花园三期物业服务中心从2008年12月1日至今对鸿新花园三期提供物业管理服务。二、广州军区深圳房管局和广东XX建设工程有限公司通过合作建房的方式开发了鸿新花园三期，广州军区深圳房管局除了将鸿新花园三期1-5层保留产权外，其他房产均通过广东XX建设工程有限公司或广州军区深圳房管局对社会公开销售完毕，并为所有社会购房户（非军人身份）办理了房产证。鸿新花园三期第六层规划为架空层，供业主公共休闲活动使用（施工图上有标明），属于全体业主共有。2008年11月24日，深广军物业公司和广州军区深圳房管局、广东XX建设工程有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同期限自2008年12月1日至2013年11月30日，合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，深广军物业公司、广州军区深圳房管局应就延长本合同期限达成协议；业主满意率在90%以上的，广州军区深圳房管局应协助深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心争取可以不参加招标而直接与业主委员会续订物业管理服务合同。2008年11月24日，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心和广州军区深圳房管局、广东XX建设工程有限公司还签订了《前期物业管理服务补充合同》。上述物业管理服务合同于2009年4月20日在深圳市福田区住建局进行了备案。2013年12月2日，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心和广州军区深圳房管局、广东XX建设工程有限公司签订了一份《协议书》，三方友好协商将物业管理服务合同的期限延长到2014年11月30日。三、鸿新花园三期销售后，业主积极成立业主委员会，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心也给予了配合，但是广州军区深圳房管局却以其特殊的部队身份而去函政府相关部门，称此小区是军队营房而制止了本已启动的业主委员会的筹备工作，阻挠制止了业主委员会的成立。福田区香蜜湖街道香安社区工作站2011年8月1日发出成立业主委员会的《通告》，2011年8月18日发出《关于深圳市福田区鸿新花园三期首次业主大会会议筹备组组成人员名单的通告》，这份名单中业主代表都不是军人，其中业主代表王XX的工作单位为深圳市国土规划局、业主代表李XX的工作单位为深圳市XXX科技有限公司、业主代表刘XX的工作单位为深圳市XX人民医院、业主代表游X的工作单位为深圳市XX医院。广州军区深圳房管局无视业主的呼声，利用其优势地位违法在2011年9月18日向香蜜湖街道办发出《关于停止办理鸿新花园三期成立业主委员会相关手续的函》，直接导致了鸿新花园三期至今成立不了业主委员会。广州军区深圳房管局此举也违背了《前期物业管理服务合同》的精神，阻碍业主委员会的成立，进而阻碍业主委员会与深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心签订物业管理服务合同，阻碍合同条件的成就，应承担违约责任。四、合同到期前后，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心向鸿新花园三期的全体业主征询其对深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心物业服务质量的意见，并征询是否同意与深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心继续签订物业管理服务合同的意见。结果显示，96.07%的业主对深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心的物业服务是满意的，90.35%的业主已经与深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心签订了物业管理服务合同，这些物业管理服务合同的期限到2018年11月30日止。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心根据绝大多数业主（至今已与95%以上的业主签订了物业服务合同）的意见，2015年3月18日向广州军区深圳房管局发出了《关于不同意移交鸿新花园三期物业管理权的复函》。五、根据物权法第九条和第七十条的规定，鸿新花园三期已经向社会公开销售，并且已经办理了房产证（房屋所有权证），广州军区深圳房管局已经不是鸿新花园三期的唯一业主。《解放军房地产管理条例》是2000年实施的，其效力低于物权法，实施时间也早于物权法，其与物权法相冲突的内容已经不再适用。况且，广州军区深圳房管局及广东XX建设工程有限公司销售鸿新花园三期并非向现役军人与广州军区深圳房管局职工、干部销售，而是向社会公开销售，业主的《房屋所有权证》上也明确载明所有权性质为“私有”，所有权来源为“自购”。鸿新花园三期的用途已经是公民的私房，而非军队的营房。广州军区深圳房管局只是保留了1-5层的所有权没有对外销售，广州军区深圳房管局也只是鸿新花园三期的业主之一而已。根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十九条“前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。”深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心对小区拥有物业管理权，且政府部门已经备案。更何况，在广州军区深圳房管局给街道办发文阻挠业委会成立的情况下，仍然有96.07%的业主对深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心的物业服务是满意的，90.35%的业主已经与深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心签订了物业管理服务合同，进一步证明深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心对小区进行物业管理服务是合法的。六、2011年12月8日，广州军区深圳房管局与蔡武斌签订了《鸿新花园三期一至三楼租赁补充协议》，其中约定除了租金以外，广州军区深圳房管局还向蔡武斌按照1元／平米月收取管理费。根据《前期物业管理服务补充合同》第一条，鸿新花园三期一至三楼已经不是广州军区深圳房管局自用，广州军区深圳房管局和蔡武斌均有缴纳物业管理费的义务，从2012年3月至2015年8月，广州军区深圳房管局和蔡武斌共计欠缴物业管理费877311.92元和日常收取的专项维修资金82000元及因广州军区深圳房管局对鸿新花园三期一至五层装修施工时未按消防要求之规定施工造成消防系统设施设备损坏直接经济损失83772万元。以上是关于小区的一些基本相关情况，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心在一审中基于上述事实和理由，提出了一审的诉讼请求。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心认为，其与广州军区深圳房管局之间的关于物业管理、物业服务纠纷，即使广州军区深圳房管局对鸿新花园三期1-5层及地下停车场保留了产权，本案之争议也是平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院管辖范围。首先，广州军区深圳房管局已经将鸿新花园三期1-3层和地下停车场向第三人出租并收取租金，并不是供军队使用的营房。其次，鸿新花园三期是塔楼，其1-5层和地下停车场是塔楼的下部和底部，在一个红线图之内，属于一个物业管理区域。再者，鸿新花园三期的其他部分均已经向社会公众销售完毕，并由广州军区深圳房管局的上级机关办理了房产证，房产证上均注明是私产。最后，广州军区深圳房管局已经与深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心签订了《前期物业管理合同》，就该鸿新花园三期实行了社会化保障管理，实行了社会化的物业管理，并且深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心已经为广州军区深圳房管局的鸿新花园三期1-5层及地下停车场提供了物业管理服务。《前期物业管理合同》还约定了鸿新花园三期的物业管理适用《深圳经济特区物业管理条例》，也约定了发生争议时采用仲裁的方式解决争议，在广州军区深圳房管局的售房合同中也约定了小区的物业管理适用《深圳经济特区物业管理条例》。广州军区深圳房管局和深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心在开庭时都认可双方之间的争议，人民法院可以管辖，广州军区深圳房管局只是认为本案案情重要，提出过管辖异议，深圳市中级人民法院已经裁定驳回了广州军区深圳房管局的级别管辖异议，裁定由福田区人民法院进行一审。广州军区深圳房管局也在另外一个案件中作为原告起诉。基于以上事实，根据《中国人民解放军房地产管理条例》((2000)军字第26号2000年6月26日)第十八条“具备条件的营区，应当推行社会化保障管理。售房区逐步实行物业管理。”即使涉案房屋是部队营房，由于广州军区深圳房管局已经与深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心签订了《前期物业服务合同》实行了社会化的物业管理，就物业服务产生的纠纷是平等民事主体之间的民事纠纷，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心对包括广州军区深圳房管局的房产进行统一管理既合法也符合事实。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心与广州军区深圳房管局之间，合同已经明确约定，当广州军区深圳房管局将1-5层出租时应向深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心缴纳物业管理费，物业服务合同中也约定了广州军区深圳房管局向深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心缴纳房屋本体维修资金，广州军区深圳房管局违反合同约定，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心当然可以要其支付相应的物业管理费和专项维修资金。这个道理与军队向地方买油、买米应该付钱的道理是一样的，当然属于民事案件，属于法院受理的范围。又根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。”第六十五条“划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分……”深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心对鸿新花园三期进行整体管理并收取物业管理费和维修资金是合法的，广州军区深圳房管局不应该有法外特权。此外，在涉案小区当中有军队工程建设项目施工许可证，工程竣工验收报告、竣工验收备案表、土地出让合同。这些涉及涉案小区土地以及房产相关的资料广州军区深圳房管局在另外案件当中均已提出，证明涉案房产是合法的建筑，并不是非法的建筑。在本案上诉期间，中央军委下达了有关文件，禁止军队从事经营性的商业活动。在前不久，广州军区深圳房管局在涉案房产所在地贴出标语“坚决全面积极稳妥把全面停止有偿服务落到实处”。涉案小区由深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心进行物业管理，但广州军区深圳房管局将其中一部分房屋向外出租，承租人蔡武斌没有交物业管理费，导致小区物业管理期间物业成本支出过大，实际涉案小区其他的业主为广州军区深圳房管局分摊了物业管理费的支出。而深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心对小区进行物业管理是合法的，均已经过备案。如果该案件法院不予受理会带来非常负面的社会效果。对其他的业主也是十分不公平的。
广州军区深圳房管局辩称：一、涉案房产是军产房，无论是否出租都不改变涉案房产的房屋性质。因此涉案房产并不适用于深圳经济特区物业管理条例。而且深圳市住建局对深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心所称的备案是不作实质审查的。不能因为深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心作了备案就认为深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心永久享有对涉案房产进行物业管理的权利。二、深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心与广州军区深圳房管局之间的物业服务合同已经在2014年11月30日期限届满，而且广州军区深圳房管局在2015年3月明确向深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心提出要将涉案房产收回自行管理。要求深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心撤场。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心却利用其已经占据了涉案房产的优势地位拒不撤场。给涉案房产造成了极大的隐患。2016年广州军区深圳房管局为了落实中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知，更加需要从深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心处收回涉案房产的物业管理权。三、如果深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心认为同一物业服务区域只能有一个物业服务单位，那么除涉案物业鸿新花园三期外，还有鸿新花园一期和二期，与涉案房产是在同一红线范围内。而一、二期物业就是由广州军区深圳房管局自行管理的。那么，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心应该自始就不享有涉案房产的管理权。
蔡武斌述称：同意广州军区深圳房管局的意见。同时认为因为深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心并没有与蔡武斌签订过物业服务合同，也没有为蔡武斌所承租的1-3层物业提供服务，无权向蔡武斌收取物业费用。
深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心向一审法院起诉请求：1、广州军区深圳房管局、蔡武斌连带支付非广州军区深圳房管局自用的商业物业面积从2012年3月暂计至2016年7月的物业管理费1365849.42元（面积5225平米，费用5.5元/月/平米）；2、广州军区深圳房管局归还深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心地下停车场管理权；3、广州军区深圳房管局拆除地下室东出入口、消防通道的混凝土构筑、障碍物恢复原状。
一审法院经审理查明：广州军区深圳房管局与案外人在深圳市福田区侨香路的军事用地内合作建设了鸿新花园三期，楼高30层，建筑面积41556.2平方米，其中住宅面积30551平方米，商业面积8288平方米，其他面积（含地下停车库和公共设施设备房）2717.2平方米；1至5层没有出售，由广州军区深圳房管局使用，6层是架空层，7层至30层共280户为住宅物业，陆续向社会公开出售。
2008年11月，深广军物业公司、广州军区深圳房管局、案外人广东XX建设工程有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定广州军区深圳房管局与案外人选聘深广军物业公司对鸿新花园三期进行前期物业服务，合同期限自2008年12月1日至2013年11月30日止。物业管理费住宅每平米每月2.3元，商业每平米每月5.5元，日常维修基金每平米每月0.25元。地下车位45个，地下停车场的产权属于广州军区深圳房管局与案外人广东XX建设工程有限公司，由深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心管理，收入所得30%用作物业服务中心的日常开支。同日，三方签订《前期物业管理服务补充合同》约定：如广州军区深圳房管局与案外人利用其所拥有的商业性物业作自用办公场所使用，则不需向深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心交纳其所使用物业的物业服务费。
2013年合同到期后，三方续签了一年的物业服务合同至2014年11月30日，到期后未再续签物业服务合同，至今仍由深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心在实施管理。
2011年9月6号，广州军区深圳房管局与蔡武斌签订《军队房地产租赁合同》，将广州军区深圳房管局拥有的涉案房产1-3层裙楼出租给蔡武斌，面积3693平方米，经营商业餐饮，租期自2011年9月1日至2016年8月31日，年租金1816956元。蔡武斌承租后，向深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心按月交纳三楼每月每平米1元，二楼每月每平米2元，一楼每月每平米3元，交至2015年4月或5月（深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心称，该费用是蔡武斌交纳的水电费）。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心认为，广州军区深圳房管局自用的房产出租给蔡武斌，按照前期物业服务合同的约定，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心应向承租人收取每月每平米5.5元的物业管理费，按1-3层总面积5225平米计算（实际承担面积为3693平米），请求承租人蔡武斌和广州军区深圳房管局连带支付自2012年3月至2016年7月的物业管理费欠费1365849.42元。
《前期物业管理合同》签署后，地下车库由深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心开始管理。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心重新划线，实际地下车库有55个车位。2011年，鸿新花园1期拆迁改造，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心将地下车库的管理权交还广州军区深圳房管局。广州军区深圳房管局接管后进行了地库部分通道的改造，封闭了东出入口。
深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心认为，根据《特区物业管理条例》第64条，一个物业管理区域应该由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理……。深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心要求广州军区深圳房管局归还鸿新花园三期地下车库管理权给深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心，并认为，广州军区深圳房管局作为业主，未经其他业主和深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心同意，也未经规划部门批准，擅自将规划好的地下停车场出口同时也是消防出口封闭是违反法定程序的，造成严重的安全隐患。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷服务案件具体应用法律若干问题的解释》第4条，作为物业服务公司的深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心有权请求广州军区深圳房管局恢复原状，拆除地下室东出入口、消防通道的混泥土建筑、障碍物。
一审法院认为：鸿新花园三期属于军产房，广州军区深圳房管局是军队机关，其占有使用的鸿新花园三期1至5层物业属于部队营房。有关军产房的管理，中央军委、中国人民解放军总参谋部、总后勤部等部门制定了《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队与地方换建、合建房屋管理规定》、《军队房地产开发管理暂行规定》等军事法规、军事规章进行规范，因此深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心与广州军区深圳房管局之间关于鸿新花园三期的物业管理、物业服务纠纷，应由军队有关部门解决，不属于人民法院主管范围，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心的起诉应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定：驳回深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心的起诉。案件受理费8628元（已由深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心预交），由一审法院退回给深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案鸿新花园三期属于军产房，双方诉争的该小区1-5层及地下车库的产权均归广州军区深圳房管局，而广州军区深圳房管局系军队机关，上述物业的性质为部队营房。本案争议所涉及的关系不属于民事法律调整范围，本案争议不属于人民法院主管范围，应由军队有关部门解决。一审法院驳回深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心的起诉，处理正确。
综上，深广军物业公司、鸿新花园三期物业服务中心的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月二十四日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。