黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0881民初785号原告张晋腾，男，1985年12月24日出生，汉族。委托代理人张文刚，1963年12月28日出生，汉族。代理权限：立案、参加诉讼、参加调解、提供证据、申请保全、承认、变更、放弃诉讼请求、代收、代签法律文书。委托代理人李淑梅，女，1962年12月10日出生，汉族，。代理权限：立案、参加诉讼、参加调解、提供证据、申请保全、承认、变更、放弃诉讼请求、代收、代签法律文书。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司，地址同江市东都新城物业办公室。法定代表人程光毅，男，1965年12月22日出生，该公司经理。委托代理人李长江，男，1951年9月23日出生，汉族，公司职员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，提起反诉或者上诉。代收、代签本案的法律文书。委托代理人曲谦，男，1958年7月1日出生，汉族，公司职员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，提起反诉或者上诉。代收、代签本案的法律文书。原告张晋腾诉被告黑龙江程盟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张文刚、李淑梅，被告黑龙江程盟房地产开发有限公司的法定代表人程光毅、委托代理人李长江、曲谦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张晋腾诉称：原告原购买北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发建设的宏泰御景小区（现东都商城）商服，原告交纳了300000元的购楼款，双方签订了商品房认购书，合同签订后因开发商将商服出卖给他人，后经协商将原告购买的楼房换到东都新城小区8号楼1单元16层1号住宅（建筑面积：91.91平方米），经双方结算视为原告房款全部付清。后北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司将其开发的小区转让给了被告，现被告却将原告购买的住宅出卖给他人，被告的行为构成违约，为此原告请求贵院依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，要求：1、解除原被告的商品房买卖合同；2、被告返还原告购楼款300000元，并支付利息72000元（300000元×6%×4年），并一倍赔偿原告损失300000元合计672000元，本案诉讼费用由被告承担。在第二次庭审中原告变更诉讼请求要求被告履行房屋认购协议，交付原告东都新城小区8号楼1单元16层1号住宅，案件受理费由被告承担。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司辩称：原告起诉被告，其被告主体诉讼资格不适格，被告方不应当承担给付原告购房款及赔偿责任，其理由,原告方支付的购房款300000元，现本案被告方及北京中天宏瑞同江分公司均未收到和入账，而是该款存入了北京中天宏瑞同江分公司出纳员孙胜宇的个人账户中，原、被告双方没有形成房屋买卖关系。北京中天宏瑞同江分公司与被告方签订转让协议第七条已经约定未尽事宜，应当另行补充协议约定，原告方未提供补充协议约定内容，不能证实其主张，该案争议的问题属北京中天宏瑞同江分公司和被告双方应当补充约定的内容，因此本案被告诉讼主体不适格，请求驳回原告诉讼请求。在第二次庭审中辩称，被告承认原告张晋腾母亲李淑梅交付的300000元房款及调换给东都新城小区8号楼1单元16层1号住宅的事实，同意法院按认购书确定的楼房依法判决。原告为证明其主张成立向法庭提供了以下证据：证据一、商品房认购书一份、收据一张。证明原告于2012年11月26日与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司购置了宏泰御景小区8号楼1单元1601室，面积92.4平方米，并于2009年6月13日向北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司交纳了300000元房款，票据号0482577，在2011年11月26日由程盟公司更换了现在的收据0001643号。经庭审质证，被告认为：该收据是其公司出具的，当时2012年年末在与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司财务没有交接的情况下，因没有确定购房人的情况下上访，因后政府施压，被告为原告更换了收据，该更换收据只是登记行为。票据上的2011年实际是2012年，这个时间与商品房认购书时间相同，当时是笔误。本院经审查认为：原、被告签订的商品房认购书约定了房屋买卖的主要内容，原告已经实际交付了购房款300000元，该协议符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定属于商品房买卖合同，本院对该证据予以认定。证据二、房产质询记录一份。证明原告购买房屋已安置给他人，不能实现房屋购买的目的。请求法庭对事实予以核实。经庭审质证，被告认为：对证据真实性有异议，既无公章也无签名，且与本案无关联性，被告要求出具人到庭接受质证。本院经审查认为：为了查明事实，本院到同江市房地产管理局经调查核实，同江市房地产管理局出具证明证实原告购买的宏泰御景小区8号楼1单元1601室已于2014年1月11日预告在李万春名下，不能实现原、被告房屋买卖的目的，本院对该证据证明的问题予以采信。被告为证明其主张成立向法庭提供了以下证据：证据一、北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司为原告出具的收取购房款收据0482577号一张。证明收款单位是北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司，收款人是出纳员孙胜宇，收款时间是2009年6月13日，收款数额是300000元。经庭审质证，原告认为：对该证据无异议。本院经审查认为：该证据是北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司为原告出具的收取购房款收据，原告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。证据二、司法鉴定意见书三页。证明本案原告所交300000元，未入“北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司”财务账，也未移交给被告。原告应当“打酒从提瓶要钱”。经庭审质证，原告认为：1、此证据与本案关联性有异议，此证据附表6、附表7为应付账款明细表，与原告诉求没有任何民事法律关系；2、此份证据鉴定意见书中鉴定证据均由被告自己提供，此证据不具有客观性、真实性、完整性。本院经审查认为：该证据是公安局对原告（2012年8月10日前为北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司，以下简称程盟公司）在2009年-2011年度期间的债权债务、财务收支情况委托鉴定的“司法会计鉴定意见书”，本院对其真实性予以采信，但该证据不能否定程盟公司在承接北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司建设工程该意见书之外的债权债务关系。证据三、同江市公安局《同公经公（2015）202号受案回执》。证明同江市公安局已经对案外人“北京中天宏瑞房地产开发有限公司”的法定代表人孙文锦因涉嫌合同诈骗依法进行立案侦破。本案诉争公款不入账行为，当属涉嫌主观故意侵占财产罪，既然在本院民事诉讼中已经暴露，就应当依法移送公安机关侦破。经庭审质证，原告认为：对证据真实性有异议，1、被告提供回执一个是黑白、一个彩印都是复印件不予质证。2、孙文锦涉嫌合同诈骗案并未指明与本案审理的商品房销售合同纠纷案件有任何关联性，证实不了被告的主张。本院经审查认为：该证据是同江市公安局对孙文锦涉嫌合同诈骗的立案决定书，该决定书没有明确注明孙文锦涉嫌合同诈骗涉及本案的商品房认购书，本案在审理中并不能确认该案的合同涉嫌诈骗。被告质证意见认为涉嫌职务侵占罪应当另行举报。该证据不能证明被告证明的问题，本院对该证据的真实性予以采信，对被告证明的问题不予采信。证据四、收据、借据各一张、商品房认购书一份。证明收据是孙胜宇借款，并收的此款，是孙胜宇与李淑梅的借款，商品房买卖合同基于借据来的，借据真实性现有异议，原告所称该300000元是购房款，交付时间是2009年6月13日，原公司在这期间未取得土地使用权，根本不存在可预订销售的行为，基于两点该300000元原告所称预定房款，如借款事实存在的话也与我公司没有关系。经庭审质证，原告认为：孙胜宇2009年6月13日为我出具的收据是购房款，我们购买通江街南一号门市，2009年6月15日借据交完房款后怕开发商不能如约交房，给我们打的借据，如不能如期交完房款按借据约定的支付利息，并约定了购买房屋具体位置、收据、借据、认购书是一回事。认购书是在程盟房地产主张权利，当时在程盟公司电脑中显示原告交付房款300000元，原告要求返款购房款及利息，但被告与原告交付协商无款返现，要求给付房屋，然后双方签订了2012年11月26日的房屋认购书。本院经审查认为：该组证据中的商品房认购书是在被告接受原开发公司建设项目后给原告调整出具的商品房认购书，是现在被告的行为，原告质证意见成立，本院对该组证据的真实性予以确认。本院根据对证据的确认，结合到庭当事人陈述，认定事实如下：原告于2009年6月13日向北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司交纳了300000元房款，票据号0482577。原告为了免受损失在由2009年6月15日北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司为原告出具借据一份，约定此款到期由用临通江街一层商厦南起一号门代为偿还此款。黑龙江程盟房地产开发有限公司与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司于2012年签订了《土地使用权及开发权转让协议书》，约定由本案被告继续履行甲方（北京中天宏瑞同江分公司）与第三方签订的合同（协议）上约定的全部义务并享受权利；此项目转让后被告（乙方）有责任、义务处理宏泰御景项目发生纠纷的所有事宜。在2012年11月26日由程盟公司更换了原告现在的收据0001643号，加盖的仍然是北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司财务专用章，并于2012年11月26日由被告调整给原告宏泰御景小区8号楼1单元1601室住宅一套，原告将收据、借据交给了被告，被告以北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司的名义与原告签订了商品房认购书。本院认为：被告黑龙江程盟房地产开发有限公司与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司于2012年签订了《土地使用权及开发权转让协议书》，该协议书已经在同江市国土资源局备案并已经为众所周知的事实。在该协议书中第四条第2项明确约定了由本案被告继续履行甲方（北京中天宏瑞同江分公司）与第三方签订的合同（协议）上约定的全部义务并享受权利；第4项约定此项目转让后被告（乙方）有责任、义务处理宏泰御景项目发生纠纷的所有事宜。本案中原告张晋腾与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订的《商品房认购书》中约定的权利义务应当由本案被告黑龙江程盟房地产开发有限公司承接，享受其权利，履行其义务。原告张晋腾与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订的宏泰御景《商品房认购书》约定了房屋买卖的主要内容，原告已经实际交付了购房款300000元，该认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定属于商品房买卖合同。原、被告应当按照合同约定履行义务，实现权利。本案原告在2009年6月13日交付房款，被告承接原开发公司的建设项目后，将原告购买的房屋进行调整重新签订了《商品房认购书》，确认了现在的涉案标的，该认购书是经原、被告协商变更了原告购买原楼房的位置，该认购书对原被告应当具有约束力，原、被告应当履行义务，享受权利。现在原告主张被告交付认购书确定的楼房主张权利，其诉讼请求应当予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定判决如下：被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效后三日将原宏泰御景现东都新城小区8号楼1单元1601室住宅交付给原告，该楼房具备办理房屋产权证登记条件时由被告为原告办理登记手续，相关税、费根据相关规定各自承担。案件受理费10520由被告黑龙江程盟房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长 ：张文涛审 判 员 ： 王 芬人民陪审员 ：吕凤波二〇一六年十二月三十日书 记 员 ： 张 鹏