文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初3175号原告：霍丽然，女，*年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈灿明，原告丈夫。被告：佛山市金浩恒物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：许琰飞。原告霍丽然诉被告佛山市金浩恒物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告霍丽然及其委托诉讼代理人陈灿明到庭参加诉讼，被告经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付所欠租金25000元；2.被告向原告支付违约金15780元；3.被告向原告支付所欠物业管理费及公摊水电费7479.59元；4.被告向原告支付未缴纳的租金的违约金37007.5元；5.被告向原告退还《家私家电配置清单》中电脑、冰箱款项8960元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月18日，原、被告签订《物业租赁合同》，原告将佛山市南海区*1、*2房（以下分别简称*1房、*2房，或统称涉讼房屋）出租给被告作酒店式公寓经营，*1房和*2房面积相同，租期三年，自2015年7月18日起至2018年7月17日止，第一年租金为每间房2500元/月，第二年租金为每间房2625元/月，第三年租金为每间房2756元/月。因被告经营不善，从2016年6月开始拖欠租赁，经原告多次催收，被告于2017年1月6日写下《缴交租金承诺书》。直至2017年2月28日，被告仍未按承诺书的约定交纳租金，原告于同年3月1日收回该物业。被告尚欠2016年12月租金18500元及2017年1-2月租金6500元（1-2月租金共10500元，被告于2月20日支付2000元、2月28日支付2000元，即实欠1月份租金5250元和2月份租金1250元）至今未付。合同同时约定，逾期缴纳租金或费用达10日视为违约，违约方应赔偿三个月租金，被告拖欠租金的行为已构成违约，被告应按每月5250元赔偿三个月即15780元给原告。被告在使用涉案物业期间一直未交纳物业管理费及公摊水电费，其中*1房欠3782.31元、*2房欠3697.28元，共计7479.59元，被告应将所欠费用支付予原告，由原告交回物业管理处。被告不按时交纳租金，按照合同约定每逾期一天被告应按当月租金的1%向出租房支付违约金，故被告应支付2016年违约金23880元、2017年违约金13127.5元，共计37007.5元。合同约定原告以免租9个月的形式抵扣家私家电押金，如合同终止，被告按照《家私（家电）配置清单》退还给原告。原告在2017年3月1日收回房屋时发现两个房间均未配置电脑（价值4000元）和冰箱（价值480元），被告应赔偿合计两个房间共计8960元的电器设备款。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋的登记所有权人均为原告。2015年7月18日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订两份《物业租赁合同》，约定：甲方分别出租*1房、*2房予乙方，涉讼房屋均为公寓，建筑面积均为56.48平方米，物业用途均为酒店式公寓出租服务管理经营；租赁期限均为三年，从2015年7月18日至2018年7月17日；第一年（2015年7月18日至2016年7月17日）租金均为每月2500元，第二年起每年递增5%，第二年（2016年7月18日至2017年7月17日）租金均为每月2625元；对乙方承租的房屋，甲方付款给乙方购买家具、家电，家具、家电归属于甲方，如合同终止，乙方按照附件一《家具（家电）配置清单》退给甲方；乙方每月19日前将当月租金划入甲方提供的账户内，于2016年4月19日起交纳租金，并依时支付每个月的垃圾费、管理费、水电费等杂费；如遇国家法定节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；如乙方不按时交租给甲方，每逾期1日，乙方须按当月租金1%向甲方交付违约金；如果逾期交纳租金及费用等达10日视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并要求乙方承担违约责任；租赁期内，任何一方无法定或书面协议的理由而单方提出解除合同的，视为违约，甲方提前收回房屋的，需赔偿对应房屋三个月租金给乙方；乙方提前解约退房的，应赔偿三个月的租金给甲方；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意收回该房，乙方必须无条件立即迁出该房；甲方按照附件一《家具（家电）配置清单》接收质押物；租赁期间所产生的一切经营费用、税费由乙方承担，如：物业管理费、水电费、公共分摊费、网络费、电话费、装修费、工商管理费、租赁税费等，免租期内所产生的物业管理费、水电费、公摊费等也全部由乙方承担。2017年1月6日，被告出具《缴交租金承诺书》，确认涉案*1房、*2房自7月至12月拖欠租金18500元，所拖欠租金自2017年2月开始，分六期及当月租金于每月19日前交纳，如拖欠租金则每天按当月租金的1%向出租方交违约金。2017年3月1日，大连万象美物业管理有限公司佛山分公司出具两份缴费单，载明：*1房、*2房自2016年1月至2017年2月物业管理费均为2544.64元、2015年8月至2017年1月公摊水电费均为825.89元、3201房与3202房自2015年6月至2017年1月代收水费金额分别为411.78元和326.75元。同月31日，大连万象美物业管理有限公司佛山分公司开具广东增值税普通发票，载明3201房和3202房2017年3月的物业管理费均为181.76元。另查明：原、被告出具的*1房、*2房《家私家电添置清单》载明了所配置的家私家电的品牌、数量和价格，其中涉讼两间房各配置冰箱1个，单价为480元；电脑1个，单价为4000元。原告于2017年3月9日提起本案诉讼。庭审中，原告自认于2017年3月1日收回*1房、*2房，但双方未办理书面交接手续；被告于2017年2月20日支付2000元、2月28日支付2000元予原告；原告明确其主张的违约金计至2017年2月28日止，按欠付租金标准为日百分之一计付。本院认为，原、被告于2015年7月18日签订的两份《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。原告作为涉讼房屋的出租方，自认于2017年3月1日已收回涉讼房屋，被告作为承租人未到庭提出异议或提交证据予以反驳，本院对原告该陈述予以采信，并确认双方签订的两份《物业租赁合同》均于2017年3月1日解除。原告主张被告欠付涉讼房屋2016年12月前租金18500元，该主张的金额有被告出具的《缴交租金承诺书》为证，本院予以采纳；原告主张被告拖欠2017年1月份租金5250元，被告未举证予以推翻，本院亦予以采纳；原告自认于2017年3月1日收回涉讼房屋，故被告在2017年2月的交租周期内实际占用涉讼房屋的时间为2017年2月18日至2017年2月28日共11天，故被告应支付予原告2017年2月的租金为2062.5元（5250×11÷28）。综上，扣除被告于2017年2月20日支付的2000元和2月28日支付的2000元），被告尚欠原告截至2017年2月28日的租金为21812.5元（18500+5250+2062.5-4000），原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。因被告逾期支付租金构成违约，并导致两份《物业租赁合同》提前解除，故被告依约应向原告支付相当于三个月的租金的款项15750元（2625×3×2）作为提前解除合同的违约金，原告主张超出上述核定部分，本院不予支持。原告主张被告支付涉讼*1房、*2房尚欠物业管理费及公摊水电费共计7479.59元，但至庭审辩论终结时，原告未举证证明已代被告向物业管理方垫付上述费用，且物业管理费及公摊水电费应由被告与物业服务提供方进行结算确定，故原告诉请被告向其支付上述费用理据不足，本院不予支持。原、被告虽在涉讼两份《物业租赁合同》中约定被告逾期支付租金的，每逾期一日按日1%计付违约金，但该约定标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。鉴于原告在其租金及违约金明细表中主张的被告拖欠截至2016年12月的租金金额与被告在被告在《缴交租金承诺书》确认的金额、原告在本案中主张的金额多250元，在无其他证据佐证的情况下，本院对原告主张的被告交纳租金抵偿方式不予采纳，并根据被告确认的欠租金额情况，认定被告在2016年9月至2017年2月期间的欠租情况如下表（详见下表），并经核算，判令被告应支付至2017年2月28日止的违约金1087元予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。期间欠租金额逾期起算日暂计截止日天数违约金2016.927502016.9.202017.2.28162222.752016.1052502016.10.202017.2.28132346.502016.1152502016.11.202017.2.28101265.132016.1252502016.12.202017.2.2871186.382017.13312.52017.1.202017.2.284066.25截止2017年2月28日违约金金额1087.00关于原告主张被告未按《家私（家电）配置清单》配置电脑和冰箱，要求被告按清单中相应物品的价格退还款项8960元，因原告自认已于2017年3月1日自行收回涉讼房屋，且并未与被告办理物品交接手续；原告也未举证证明交接时涉讼房屋内所存放物品的明细情况，应承担举证不能的不利后果，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金21812.5元予原告霍丽然；二、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付解除合同的违约金15750元予原告霍丽然；三、被告佛山市金浩恒物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年2月28日止逾期交租的违约金1087元予原告霍丽然。四、驳回原告霍丽然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取计2155.68元（原告已预交），由原告负担1389.44元，由被告负担766.24元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用766.24元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谢晓东人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  甘湛虹二〇一七年七月二十日书 记 员  邓莹莹