河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汴民终字第1802号
上诉人（一审被告）开封市越中房地产有限公司。
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住所地：开封市禹王台区。
法定代表人陈柏梁，该公司董事长。
委托代理人高令乾，河南千盛律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（一审原告）王磊，男，1979年10月9日生，汉族。
第三人中国建设银行股份有限公司开封分行。
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住所地：开封市。
法定代表人于小岗，行长。
委托代理人牛俊涛，公司职员。特别授权代理。
第三人开封市住房公积金管理中心。
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住所地：开封市金明区。
法定代表人李豫杞，该中心主任。
委托代理人刘洪建，河南方迪律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人开封市越中房地产有限公司因与王磊商品房买卖合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院2015年8月3日作出的（2014）禹民初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年6月29日，原告同被告签订了《越宫京园房屋认购协议》，认购开封市五福路42号越宫京园小区第20幢2单元11层01号住宅一套，并支付定金10000元。同年7月14日，原告向被告交纳购房款100000元；当月28日，原告向被告交纳储藏室款22325元和购房款15829元。
原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的开封市五福路42号越宫京园小区第20幢2单元11层01号住宅一套。该商品房产权登记面积共103.54平方米，单价为每平方米3919.54元，总金额肆拾万伍仟捌佰贰拾玖元整。买受人在签订《商品房买卖合同》之日起15日内支付首付款计人民币壹拾贰万伍仟捌佰贰拾玖元整，贷款计贰拾捌万元整办理公积金贷款。落款时间显示为2012年12月25日。
2012年6月10日，煤炭工业郑州设计研究院有限公司出具设计变更通知单，变更内容为：越宫京园小区20号楼原十一层跃层取消，14号楼屋顶水箱放置在本楼上。
2012年12月25日，被告向原告开具了越宫京园20幢2单元十一层01号商品房的（面积103.54平方米，单价3919.54元／平方米，购房款金额405829.00元）销售不动产统一发票。
2013年1月16日，原告、第三人建行开封分行和公积金中心签订了一份《开封市个人住房公积金委托贷款》合同书，建行开封分行受公积金中心委托，向借款人王磊发放公积金贷款280000元，用于购买坐落于越宫京园20幢2单元11层01号的住房，并办理了抵押登记，抵押权人为建行开封分行（抵押证明编号为2128436）。2013年3月4日，第三人建行开封分行向被告支付贷款280000元。2013年4月起至今，原告未间断按照等额本息方式向第三人建行开封分行还款。
2013年1月23日，原告向开封市地方税务局契税税务分局交纳购买越宫京园20幢2单元十一层01号商品房的契税16233.16元。
2013年12月24日，被告在汴梁晚报第一版刊登了越宫京园小区6-22号楼的交房公告，通知业主将于当月26日交房，原告未接收。
另查，越宫京园20号楼共两个单元，消防水箱占据原告所购房屋及其相邻一单元的一套房屋的屋顶。20号楼二单元原告对门的商品房售价为每平方米3922.82元，该屋顶是阁楼，无水箱。
以上事实有房屋认购协议、商品房买卖合同、公积金委托贷款合同书、收据、销售不动产发票、银行个人贷款对账单、契税发票、设计施工变更图纸、照片、汴梁晚报、商品房抵押权登记证明及当事人陈述在卷为证。
一审法院认为，从原告交纳购房款的时间看，截止2012年7月28日，原告共向被告交纳购房款共计125829元，至此，首付款已付清。原告的付款方式与双方合同约定一致，由此可见，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间应在2012年7月28日之前。故被告关于《商品房买卖合同》签订时间是2012年12月25日的抗辩，不予采信。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告所购买的20号楼设计变更后，顶层其他业主仍保留有阁楼，原告有理由相信其所购房屋赠送的也应该有阁楼。被告虽辩称原告在签订《商品房买卖合同》时明知其购买的房顶设计已经变更，但无证据证明，且从变更设计的告知责任来讲，被告应履行告知义务，而被告未履行，故赠送阁楼虽未写入原、被告签订的《商品房买卖合同》，但应作为被告的从给付义务。而实际情况是赠送阁楼的从给付义务已不能履行，原告购买顶层房屋的合同目的不能充分实现，故原告要求解除与被告的商品房买卖合同于法有据，应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原、被告签订的商品房买卖合同解除后，第三人建行开封分行和公积金中心请求解除与原告之间的《开封市个人住房公积金委托贷款合同》的请求，符合法律规定，应予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应分别将原告购房贷款的本金280000元及利息返还担保权人即第三人建行开封分行，将原告交付的购房款共计125829元和储藏室款22325元及相应利息返还给原告。因原告一直未间断偿还公积金贷款，被告应将原告偿还第三人建行开封分行的公积金贷款本息直接返还给原告，剩余公积金贷款本息返还给第三人建行开封分行。至于原告请求的已偿还公积金贷款本息的利息，于法无据，不予支持；契税16233.16元系原告购买商品房向国家缴纳的税费，不应由被告返还，契税利息也不应由被告承担，但被告应配合原告办理退回契税的相关手续。
根据法律规定，当事人之间的合同被依法解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因被告未履行合同从给付义务导致合同解除，对合同的解除存在着过错，故应对原告合理损失进行赔偿。原告的购房款由被告占用，法院虽支持了原告关于购房款利息的请求，但较2012年原告购房时，同地段相同楼层的房屋价格有所上涨，合同解除后，原告再次购买相同地段相同楼层的房屋将比之前多支付一部分房款，该部分价格差额不是购房款利息所能弥补的，故对于原告主张的因房屋价格上涨再购买房屋的差价款，应予以支持。但原告未能提供有效证据证明其请求的损失70000元，一审法院酌定支持30000元；超出部分，不予支持。
另外，第三人建行开封分行作为抵押权人，按照公积金委托贷款合同的约定，享有对越宫京园20幢2单元十一层01号商品房的抵押权，为保障其债权的实现，第三人建行开封分行关于其享有优先处分抵押房产偿还剩余贷款本息的权利的请求，予以确认。但第三人公积金中心非抵押权人，对其关于享有优先处分抵押房产偿还剩余贷款本息的权利的请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告王磊与被告开封市越中房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告王磊、第三人中国建设银行股份有限公司开封分行和开封市住房公积金管理中心签订的《开封市住房公积金委托贷款合同》；三、被告开封市越中房地产有限公司返还原告王磊购房款125829元、储藏室款22325元，共计148154元；并自实际交款次日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（利息计算：按照本金10000元从2012年6月30日开始，100000元从2012年7月15日开始，38154元从2012年7月29日开始）；四、被告开封市越中房地产有限公司赔偿原告王磊损失30000元；五、截止本判决生效之日止，原告王磊偿还的公积金贷款本息，由被告开封市越中房地产有限公司返还给原告王磊；剩余公积金贷款本息，由被告开封市越中房地产有限公司返还给第三人中国建设银行股份有限公司开封分行。如被告开封市越中房地产有限公司未在履行期限内偿还剩余公积金贷款本息，由原告王磊继续偿还至执行完毕之日止，被告开封市越中房地产有限公司返还给原告王磊，并按中国人民银行同类同期贷款利率的四倍向原告王磊支付利息；六、在公积金贷款偿还完毕后的二十个工作日内，原告王磊、第三人中国建设银行股份有限公司开封分行和开封市住房公积金管理中心协助被告开封市越中房地产有限公司，完成抵押权注销登记的相关手续；被告开封市越中房地产有限公司协助原告王磊办理退回契税的相关手续；七、驳回原告王磊的其他诉讼请求。上述三、四、五项，于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8944元，原告王磊负担978元、被告开封市越中房地产有限公司负担7966元。
开封市越中房地产有限公司上诉称，一审判决认定事实错误双方的《商品房买卖合同》中不含赠送阁楼的内容，赠送阁楼不属于从给付义务。而且上诉人交付的20号楼2单元01号房屋有阁楼，只是并非全面积阁楼，上诉人从没有承诺过赠送全面积阁楼，顶楼设计变更放置水箱这一情况被上诉人也是明知的。一审判决上诉人赔偿被上诉人30000元损失不当，被上诉人提出解除合同，违约责任应由被上诉人承担。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
张磊辩称，合同附件和上诉人的广告宣传及上诉人承诺均显示上诉人赠送由阁楼，上诉人涉及变更没有通知被上诉人，双方合同不能履行的责任在上诉人，其应该承担违约责任。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中虽没有约定赠送顶层阁楼的内容，但合同附件显示被上诉人所购房屋有阁楼，上诉人的广告宣传中也有顶楼送阁楼的内容，且上诉人所购房屋的相同楼层其他业主均有全面积阁楼赠送，以上证据能够证明双方签订买卖合同时上诉人承诺赠送阁楼的事实。上诉人称设计变更在被上诉人楼顶安置水箱告知了被上诉人，但没有证据证明。由于上诉人不能按照双方的合同约定和承诺履行合同义务，致使被上诉人购买房屋及阁楼的合同目的无法实现，被上诉人申请解除合同的诉讼请求成立。解除合同的主要原因在于上诉人不能全面履行合同义务，应承担过错责任，由此给被上诉人造成的损失应当进行赔偿，一审判决并无不当，本院应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7966元，由上诉人开封市越中房地产有限公司承担。
本判决为终审判决
审判长 王 荟
审判员 尹福中
审判员 李曼曼
二〇一六年三月二十八日
书记员 王天龙