河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漯民一终字321号
上诉人（原审被告）：漯河市召陵区农村信用合作社（原漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社）。住所地：漯河市召陵区。
法定代表人：鹿运杰，系该社理事长。
委托代理人：胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈松五，男，汉族，1981年10月25日生。
委托代理人：益科技，河南汇恒律师事务所律师。
漯河市召陵区农村信用合作社（以下简称召陵区农信社）诉陈松五房屋买卖合同纠纷一案，漯河市郾城区人民法院2014年9月3日做出（2014）郾民初字第930号民事判决，召陵区农信社不服该判决，于2014年10月14日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人召陵区农信社的委托代理人胡亚萍，被上诉人陈松五及其委托代理人益科技到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陈松五系召陵区农信社上级单位漯河市农信办的职工。漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社于2009年11月25日变更为漯河市召陵区农村信用合作社联合社。2008年9月12日，陈松五租用位于漯河市崂山路银都花园小区一号楼七楼西南户的房屋一套，并与漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社（即现在的召陵区信用社）签订了一份租赁合同，约定：出租方为漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社（甲方），承租方为陈松五（乙方）。乙方陈松五系本系统职工，有意购买甲方位于漯河市崂山路银都花园小区一号楼七楼西南户的房屋，经甲方领导班子研究决定将此房屋暂以出租形式租赁给乙方装修居住使用，待甲方拍卖时，甲方保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方；本房屋年租金为2000元，按年计算；甲方租赁给乙方的为毛坯房，因管理不善造成门窗丢失，房屋内部分主体结构遭破坏，需先行维修，所需的沙子水泥门窗等维修材料费经核算约25000元，该款项由乙方先行垫付，用来抵扣房屋租赁费，维修基金、燃气开户费、宽带开户费等一切开户费先由乙方垫付，……；如果甲方转让或拍卖该房屋须提前三个月书面通知乙方，并保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方。双方不得违约，如甲方违约，需赔付乙方维修、装修、开户等一切费用和对乙方造成的损失，……待甲乙双方房屋成交后，根据拍卖成交时间以年租金的价格，对乙方所垫付的维修费甲乙双方予以核算，多退少补；甲方保证该房屋无产权纠纷，……。甲方：徐某，乙方：陈松五。合同签订后，陈松五对该房屋进行了装修并一直在该房屋内居住，同时，按照合同约定交纳维修基金4303元、燃气开户费2500元、宽带开户费538元。庭审中，陈松五提供一份装修合同，证明自己装修该房屋支出115000元。2010年6月24日，召陵区农信社委托河南拍卖有限公司对有关抵债资产进行拍卖，当时拍卖的房屋共计11套，总面积1937㎡，总价值2390000元，其中包括陈松五居住的134.50㎡的房屋。2011年1月12日，桂志诚以拍卖的价格取得了漯河市崂山路银都花园1号楼2幢7层31号房屋（即案件涉讼房屋）的所有权，并办理了房屋所有权证。2013年3月19日，桂志诚以侵权为由将陈松五诉至郾城区人民法院，要求陈松五搬离并归还房屋，赔偿相关损失。另查明，原一审庭审中，陈松五的证人徐某（时任漯河市铁东开发区农村信用合作社联合社的负责人）出庭作证时称，案件涉讼租赁合同是其本人和陈松五签的，有关陈松五租赁房屋一事徐某曾在班子会上提过，当时领导班子研究同意先把房子租给陈松五，拍卖时按拍卖价卖给陈松五。召陵区农信社的证人潘某（系该单位职员）在庭审中作证时称，徐某当时是该单位的法定代表人，在争议房屋拍卖前，潘某口头通知过陈松五即将要拍卖该房，但当时没有确定拍卖的时间和地点，也没有发拍卖公告。再查明，原一审中，经陈松五申请，该院委托漯河市凯业房地产估价质询有限公司对案件争议房产现市场价值及装修部分进行评估。2013年9月17日，该评估机构作出漯凯房估字（2013）第202—11669号房地产估价报告，确定本案涉讼房屋在估价时点的市场价值明细为：房屋建筑面积为134.50㎡，单价3600元／㎡，价值为484200元，装修价值为115000元，合计599200元。陈松五为本次鉴定支出评估费6500元。
原审法院认为，一、关于陈松五提供的租赁合同的法律效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈松五提供的租赁合同中约定，召陵区农信社将位于漯河市崂山路银都花园小区一号楼七楼西南户的房屋租赁给陈松五装修居住使用，年租金2000元，符合租赁合同的构成要件。对时任召陵区农信社负责人徐某在合同上签字的行为，《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”依据上述法律规定，徐某作为时任负责人，其在合同上签字的行为系其职务行为，所引起的法律后果应当由单位承担，是否盖具公章并非租赁合同的必要条件；另据徐某在原一审中的证言，有关陈松五租赁房屋并在拍卖时以拍卖价优先购买的相关事宜曾经时任领导班子会议研究同意，故召陵区农信社应当根据租赁合同约定承担相应的权利义务，召陵区农信社有关“租赁合同签字系徐某个人行为”的抗辩理由不成立，不予采信。对于召陵区农信社辩称租赁合同租赁房应当收取租金获取利益，而该案中出租方不收房租，还要垫付损失，因此存在其他人和陈松五的恶意串通，损害了集体企业的利益，该合同应为无效合同的抗辩理由，根据案件涉讼租赁合同中“年租金2000元，……，甲方租赁给乙方的为毛坯房，因管理不善造成门窗丢失，房屋内部分主体结构遭破坏，需先行维修，所需的沙子水泥门窗等维修材料费经核算约25000元，该款项由乙方先行垫付，用来抵扣房租租赁费。”的约定，按照租赁合同的交易惯例，出租方交给承租方的房屋应当满足基本使用条件，上述合同内容说明召陵区农信社并非没有收取房租，而是以陈松五垫付房屋维修费作为折抵房租的条件，在此过程中，未发现有违反法律规定或损害第三方利益的情形，故对召陵区农信社上述抗辩理由不予采信。综上所述，当事双方于2008年9月12日所签订的租赁合同为有效合同，双方应按照租赁合同约定全面履行自己的义务。二、有关陈松五起诉是否超出诉讼时效的问题。召陵信用社在答辩意见中称，案件涉讼房屋在2010年6月24日拍卖成交，案件原起诉是在2013年4月1日，其起诉已经超过法律时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”案件中原一审庭审中，陈松五向召陵区农信社的证人潘某发问时称“你（潘某）不是还说这个房子拍卖多少钱让我把这个钱给人家，把房子买住？”对此，潘某回答是“我当时说，小五，我需要尽快给买受人结合，看能否以合适的价格给你。”从阿松五提供的录音证据中也可以看出，其一直在积极向召陵区农信社主张权利，召陵区农信社也承诺给予协调，并答复此事一直在协调之中。其次，案件涉讼房屋拍卖后，现房屋所有权人桂志诚于2013年3月19日以侵权为由将陈松五诉至法院，要求陈松五搬出并归还房屋。上述情形足以说明，认定陈松五知道或应当知道其权利受到侵害的时间应当是陈松五接到人民法院依法送达桂志诚起诉其侵权一案的应诉手续的时间，即2013年3月12日之后。案件的起诉时间是2013年4月1日，并未超出法律有关诉讼时效的规定，故对召陵区农信社该项辩称不予采信。三、有关陈松五主张因优先购买权遭受侵害要求赔偿损失的依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该案中，当事双方在租赁合同中约定：“如果甲方转让或拍卖该房屋须提前三个月书面通知乙方，并保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方。双方不得违约，如甲方违约，需赔付乙方维修、装修、开户等一切费用和对乙方造成的损失”，召陵区农信社辩称已经通知过陈松五，但首先，陈松五对证人潘某有关已经就拍卖房屋的情况通知过其的证言不予认可；其次，潘某认可通知陈松五时拍卖的时间和地点均没有确定，也没有发布拍卖公告；再次，除证人潘某的证言外，召陵区农信社未能提供其他证据证明确实通知过陈松五，故对召陵区农信社该项辩称不予采信。无论根据双方租赁合同约定，还是根据上述法律规定，召陵区农信社在未通知陈松五的情况下将房屋拍卖并过户他人，侵害了陈松五作为承租人的优先购买权，故对其请求召陵区农信社赔偿因此造成的损失于法有据，其合理请求应当得到支持。四、有关陈松五因优先购买权遭受侵害所导致的各项合理损失。根据庭审查明的事实，陈松五主张维修费25000元，双方在租赁合同中约定“甲方租赁给乙方的为毛坯房，因管理不善造成门窗丢失，房屋内部分主体结构遭破坏，需先行维修，所需的沙子水泥门窗等维修材料费经核算约25000元”，由此可以看出，该项费用系双方在签订租赁合同时对房屋维修所需费用的估算，至于该项费用是否实际产生，以及产生的具体数额，陈松五并未提供证据证明，故对陈松五该项诉请不予支持。其主张维修基金4303元、燃气开户费2500元以及装修费用115000元，根据双方之间的租赁合同约定：“如甲方违约，需赔付乙方维修、装修、开户等一切费用和对乙方造成的损失”，维修基金和燃气开户费由相关票据在卷佐证，予以支持。召陵区农信社辩称装修费的赔偿应当是装饰装修残值的赔偿，不是整个装修费用，但根据房地产估价报告书记载，估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价值，案件中，装修费用的估价对象是陈松五在2008年装修时的装修材料，其在估价时点的公开市场价值已经应当是扣除折旧费用后的现有价值，召陵区农信社在没有证据证明陈松五将装修材料拆除带走另作他用以弥补损失的情况下，应当根据租赁合同的约定按照估价结果115000元赔偿该项损失，故对召陵区农信社该项辩称不予采信，对陈松五主张装修费用115000元的诉请予以支持。对于其主张的购买房屋的差价损失，虽然没有提交涉讼房屋拍卖以后其购买相同位置或租赁相同价值房屋的证据，但根据市场行情，陈松五另行购买或租赁房屋支出的费用必然会高于当时的购买价格或租赁价格，案件中被告在未通知陈松五的情况下拍卖房屋并过户他人，致使其丧失交易机会，故陈松五主张以房屋差价作为丧失优先购买权的损失，可以支持。召陵区农信社拍卖房屋时包含本案涉讼房屋共计11套，总面积1937㎡，总价值2390000元，折合单价为1233.87元／㎡，涉讼房屋面积134.50㎡，拍卖价格应为1233.87元／㎡×134.5㎡=165955.52元，根据评估机构出具的鉴定结论，涉讼房屋现价值484200元，差价为484200元－165955.52元=318244.48元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”该案中，虽然陈松五在知道涉讼房屋拍卖后一直在积极协调主张权利，但其并未采取有效措施防止损失扩大，因此对陈松五怠于行使权利未及时采取措施导致损失扩大的部分不应当支持，结合当地经济水平，对其主张的房屋差价损失，在实际差价318244.48元的基础上适当酌减，支持200000元为宜。召陵区农信社辩称估价报告书不能作为本案赔偿的依据，但该鉴定系陈松五申请，双方参与，法院依法对外委托进行的鉴定，程序合法，召陵区农信社未提供证据对其异议加以印证，故其该项辩称不予采信。对于评估费6500元，系为确定赔偿标准的必要支出，予以支持。综上，召陵区农信社应承担陈松五各项损失有：1、装修费用115000元；2、维修基金4303元；3、燃气开户费2500元；4、房屋差价200000元；5、评估费6500元。合计：328303元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，做出如下判决：召陵区农信用社于判决生效后10日内支付陈松五各项损失328303元；驳回原告陈松五的其他诉讼请求；案件诉讼费6400元，由召陵区农信社联合承担6200元，由陈松五承担200元。
上诉人召陵区农信社上诉称：1、原判认定不清，证据不足：被上诉人提供的租赁合同并没有上诉人的公章，虽有当时单位负责人徐某的签字，但并没有时间；上诉人并没有与被上诉人签订合同，被上诉人只是暂时居住，其对房屋的装修上诉人并不知道，在房屋拍卖时也已经通知被上诉人；租赁合同中指定限制卖与被上诉人，违反了《合同法》第52条的规定，应属无效合同。2、原判适用法律错误：被上诉上未经上诉人同意就进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，赔偿的应是装修装修物的残值损失；房屋差价的时间点应是拍卖房屋的2010年，而非2013年起诉时；维修基金和燃气开户费是生活消费支出，不应支持；本案诉讼时效应从2010年6月24日房屋拍卖算起，被上诉人在2013年4月1日提起诉讼，已经超过了诉讼。因此请求二审法院查明事实，依法撤销（2014）郾民初字第930号判决，改判驳回被上诉人的诉请，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人陈松五答辩称：双方签订的书面租赁合同合法有效，答辩人装修房屋是合同约定内容，合同中以拍卖价优先出售给答辩人的约定并不违反法律规定，被答辩人违反法律规定和合同约定，侵犯答辩人的优先购买权，原审判决事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
根据双方二审的诉辩意见，归纳本案的焦点：一、原审认定房屋租赁合同有效是否正确；二、陈松五的起诉是否超过诉讼时效；三、原审法院所支持的各项赔偿费用是否正确。
本院认为：关于一审认定房屋租赁合同有效是否正确的问题；《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”徐某时任召陵区农信社负责人其在合同上签字的行为系其职务行为，所引起的法律后果应当由单位承担，是否盖具公章并非租赁合同的必要条件。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈松五提供的租赁合同中约定，召陵区农信社将位于漯河市崂山路银都花园小区一号楼七楼西南户的房屋租赁给陈松五装修居住使用，年租金2000元，符合租赁合同的构成要件。一审法院认定当事双方于2008年9月12日所签订的租赁合同为有效合同，本院予以支持。
关于陈松五的起诉是否超过诉讼时效的问题；《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”该案原一审庭审中，陈松五向召陵区农信社的证人潘某发问：“你（潘某）不是还说这个房子拍卖多少钱让我把这个钱给人家，把房子买住？”对此，潘某回答是“我当时说，小五，我需要尽快给买受人结合，看能否以合适的价格给你。”从陈松五提供的录音证据中也可以看出，其一直在积极向召陵区农信社主张权利，召陵区农信社也承诺给予协调，并答复此事一直在协调之中。其次，案件涉讼房屋拍卖后，现房屋所有权人桂志诚于2013年3月19日以侵权为由将陈松五诉至法院，要求陈松五搬出并归还房屋。上述情形足以说明，认定陈松五知道或应当知道其权利受到侵害的时间应当是陈松五接到人民法院依法送达桂志诚起诉其侵权一案的应诉手续的时间，即2013年3月12日之后。该案的起诉时间是2013年4月1日。一审法院认定陈松五未超过法律规定的诉讼时效正确，本院予以支持。
关于一审法院所支持的各项赔偿费用是否正确的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”。该案中，当事双方在租赁合同中约定：“如果甲方转让或拍卖该房屋须提前三个月书面通知乙方，并保证以拍卖价将此房屋优先出售给乙方。双方不得违约，如甲方违约，需赔付乙方维修、装修、开户等一切费用和对乙方造成的损失”维修基金和燃气开户费由相关票据在卷佐证，本院予以支持。该案中，装修费用的估价对象是陈松五在2008年装修时的装修材料，其在估价时点的公开市场价值已经是扣除折旧费用后的现有价值，召陵区农信社在没有证据证明陈松五将装修材料拆除带走另作他用以弥补损失的情况下，一审法院根据租赁合同的约定，按照估价结果115000元赔偿该项损失正确，本院还予以支持。陈松五主张的购买房屋的差价损失，虽然没有提交涉讼房屋拍卖以后其购买相同位置或租赁相同价值房屋的证据，但根据市场行情，陈松五另行购买或租赁房屋支出的费用必然会高于当时的购买价格或租赁价格，召陵区农信社在未通知陈松五的情况下拍卖房屋并过户他人，致使其丧失交易机会，故陈松五主张以房屋差价作为丧失优先购买权的损失，应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”该案中，虽然陈松五在知道涉讼房屋拍卖后一直在积极协调主张权利，但其并未采取有效措施防止损失扩大，因此对陈松五怠于行使权利未及时采取措施导致损失扩大的部分一审法院没有支持，结合当地经济水平，对其主张的房屋差价损失，在实际差价318244.48元的基础上一审法院适当酌减，支持200000元，本院认为处理妥当，予以支持。原审法院认定召陵区农信社应承担陈松五各项损失：装修费用115000元；维修基金4303元；燃气开户费2500元；房屋差价200000元；评估费6500元。合计：328303元正确，本院予以支持。
综上，原审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人召陵区农信社的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人召陵区农信社承担。
审 判 长 谌宏民
审 判 员 王宗欣
代理审判员 刘继伟
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 张静怡