贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第159号
上诉人（原审被告）：李涛，男，1988年6月3日出生，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人：李希林，男，1964年1月9日出生，汉族，贵州省遵义市人。系李涛之父。
被上诉人（原审原告）：贵州省新华书店遵义市中心支店。住所地：遵义市红花岗区狮子桥。
法定代表人：刘波，经理。
委托代理人：郑纪刚，贵州乾锋律师事务所律师。
委托代理人：郑兴，贵州乾锋律师事务所律师。
上诉人李涛为与被上诉人贵州省新华书店遵义市中心支店（以下简称新华书店）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2013）红民商初字第317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，2012年1月1日，新华书店与李涛签订《房屋租赁合同》，约定：李涛承租新华书店所有的位于遵义市红花岗区中山路119号一楼门面（门面顺序1-4号）、二楼、三楼（门面顺序7号），共计约725平方米的房屋，一楼门面用于经营茶叶等，二楼、三楼用于经营美容院，租赁期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止；李涛向新华书店交纳保证金20000元，租金每年贰拾肆万元整，按季度支付等事项。双方签订合同后，李涛交纳了保证金20000元及租金，新华书店亦将该房屋交由李涛经营使用。在该合同期满前即2012年11月26日，新华书店向李涛发出《通知》，告知将于2012年12月对所有到期租赁房屋面向社会进行新一轮租赁的公开招租，未参与竞租或竞租未成功的，务必于2013年1月20日前将租赁房屋交还新华书店，逾期除承担违约金外，还应按原租金的三倍计算赔偿损失。李涛之母姜丽娥代其签收了上述通知。2013年1月28日，新华书店委托遵义中审资产评估事务所对争议的租赁房屋进行评估，评估结论为最低月租金为每月38768元。李涛认为该评估结论所评估的租金过高，未与新华书店就续租合同达成一致意见。同年2月19日，新华书店向李涛发出《收回房屋及停水停电通知》，载明：双方的租赁合同已于2012年12月31日到期，根据上级主管部门有关房屋租赁的规定，就房屋新一轮租赁的租金标准已委托遵义市中审资产评估事务所进行了评估，因一直联系不到李涛，已将该规定及评估结果多次告知李涛父母，但李涛至今不同意与新华书店签订续租合同，也拒绝按原租赁合同约定交还房屋，故新华书店决定从即日起停止对李涛的租赁房屋供水供电，要求李涛立即将租赁房屋交还新华书店等。李涛在其父母收到上列通知后，仍未与新华书店签订续租合同，也未将该租赁房屋交还新华书店。2013年5月10日，新华书店再次向李涛发出《收房通知》，告知李涛其单位决定将出租的物业收回自用，请李涛于2013年5月26日前搬离，并到新华书店办理相关手续。李涛接到该通知后，认为新华书店即使必须收回该租赁房屋，也应当与其友好协商，达成补偿条件后方能收回。此后，新华书店与李涛双方因对租金支付的金额等事宜分歧较大，一直未能就争议租赁房屋达成续租协议，李涛对该租赁房屋一直经营至今。新华书店以前述理由诉至一审法院，请求人民法院判令：1、李涛立即将租赁房屋交还给新华书店；2、李涛从2013年1月21日起至实际交还租赁房屋止，按每月38768元计算赔偿新华书店的损失共计232608元（从2013年1月1日起计算至同年6月30日止）。
一审法院认为，当事人的合法权益应受到法律保护。新华书店与李涛于2012年1月1日所签订的《房屋租赁合同》，系双方在自愿协商一致的基础上签订的合同，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，双方均应恪守履行。李涛接受与新华书店签订一年期的租赁合同，应当知晓对于合同到期后的风险。对于新华书店主张李涛限期交还租赁房屋的诉讼请求，据查，新华书店与李涛在合同中约定的承租期限至2012年12月31日止，则该合同至2012年12月31日应履行终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，因新华书店与李涛签订的合同期限已经届满，双方的权利义务已经终止，而双方亦未签订新的租赁合同，因此，李涛继续占用其所租赁房屋已无合法依据，并违反了合同的约定，李涛应于租赁合同期满后搬离其所承租的房屋并将该房屋返还给新华书店。故新华书店的此项诉讼请求理由充分，符合法律规定，应予以支持。结合李涛仍然正在利用该房屋进行经营的事实，给予其一定的时间对货物进行销售处理为宜，故酌情认定由李涛在两个月内将租赁房屋返还新华书店。对于李涛称新华书店出尔反尔、经常对其采取停水停电的措施，让其无法经营，造成了严重亏损，如收回租赁房屋对其明显不公平的辩解，一审法院认为新华书店与李涛的合同系一年一签，在合同期限即将届满之时，李涛应当对新华书店有可能不与其续签租赁合同，具备一定的预见性，李涛租赁新华书店的房屋从事经营活动，其通过自己的经营行为获得经营利润，则相应的经营风险也应由其自行承担，故李涛的辩解无事实及法律上的依据，不予采信。对于新华书店要求李涛从2013年1月21日起至其实际交还租赁房屋为止按38768元／月计算，赔偿损失232608元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李涛在双方合同约定的履行期限届满后，仍然占用该租赁房屋进行经营的行为，确实给新华书店造成了一定租金损失，双方在租赁合同中约定其每月的租金为20000元，虽然新华书店与李涛在合同期满后产生纠纷，但该期间李涛使用该房屋应视为租赁行为的延续，则李涛向新华书店支付占用租赁房屋的损失应当以每月20000元计算为宜，新华书店要求李涛按每月38768元计算赔偿租金损失的要求，理由不充分，于法无据，对于新华书店要求李涛支付租金损失超过每月20000元的部分，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、由李涛于判决生效后两个月内返还贵州省新华书店遵义市中心支店位于遵义市红花岗区中山路119号一楼（门面顺序1-4号）、二楼、三楼（门面顺序7号）共计约725平方米的房屋；二、由李涛从2013年1月21日起至实际交还租赁房屋为止按每月20000元计算，支付贵州省新华书店遵义市中心支店的租金损失；三、驳回贵州省新华书店遵义市中心支店的其余诉讼请求。案件受理费2395元，由贵州省新华书店遵义市中心支店承担395元，李涛承担2000元。如果李涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，李涛不服，向本院提起上诉称：虽然租赁合同中约定的租赁期限为一年，但上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经持续多年，每年续租已是一种交易习惯，如无特殊情况，被上诉人每年都必须续租给上诉人。鉴于上诉人投入巨额的装修费和购买设施设备费，即便双方协商解除租赁合同，被上诉人也应对上诉人的装修等费用进行补偿。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判：1、被上诉人按照原有租金价格将其租赁房屋（位于遵义市红花岗区中山路119号一、二、三楼约725㎡）继续租赁给上诉人使用，直到上诉人所投入的巨额装饰装潢及设施设备折旧完毕为止；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
二审期间，新华书店未提交书面答辩意见。
本院认为，本案争议的焦点为：1、李涛是否应将租赁房屋返还给新华书店；2、新华书店是否应对李涛进行补偿。
对于李涛是否应将承租房屋返还给新华书店的问题。本案中，被上诉人新华书店与上诉人李涛于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应履行合同约定的义务。新华书店与李涛在《房屋租赁合同》中约定的承租期限为一年，即自2012年1月1日起至2012年12月31日止。在合同约定的履行期限即2012年12月31日届满后，新华书店与李涛未签订新的租赁合同，双方的权利义务已经终止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，承租人李涛应将承租房屋返还给新华书店。关于李涛所持其与新华书店租赁关系已经持续多年，每年续租已是一种交易习惯，如无特殊情况，被上诉人每年都必须续租给上诉人的主张于法无据，本院不予支持。
关于新华书店是否应对李涛进行补偿的问题。一审法院在本案审理过程中曾向李涛释明其可就补偿问题提起反诉，但李涛并未向该院提起反诉，因此，新华书店是否应该对李涛进行补偿并非本案的审理范围。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4790元，由上诉人李涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 吴少瑞
代理审判员 刘娟娟
二〇一四年四月十一日
书 记 员 杨恩高