广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）粤高法执复字第18号
申请复议人（申请执行人、异议人）：广东联兴投资有限公司。
被执行人：汕头市金华建设开发总公司。
被执行人：汕头市建华建筑有限公司。
利害关系人：谢崇明。
利害关系人：朱少伟。
申请复议人广东联兴投资有限公司（下称联兴公司）不服汕头市中级人民法院（2002）汕中法执字第380号恢字1号异字7号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理，并依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
汕头市中级人民法院在执行（2002）汕中法经一初字61号民事判决一案过程中，申请执行人联兴公司对执行法院委托拍卖机构公开拍卖处置被执行人名下的房产（附带租赁关系）的执行行为提出异议，并请求撤销附带租赁关系的拍卖，继续拍卖上述房产。汕头市中级人民法院立案受理，并经审查后认为：汕头市长平路22号l幢103号房57.95平方米、104号房43.96平方米的房地产，是汕头市金华建设开发总公司（下称金华公司）所有的房地产，有粤房地证字第0439371、0439372号《房地产权证》为据。金华公司将上述103号房出租给谢崇明，104号房出租给林运森，并发给谢崇明汕市公宅字302号《汕头市公园区公房租赁证》、林运森汕市公宅字320号《汕头市公园区公房租赁证》。后金华公司又将上述房地产等作为向中国建设银行汕头市分行借款的抵押物，并经人民法院判决中国建设银行汕头市分行对该抵押物的房地产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条关于“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，执行法院通知拍卖机构，告示上述房地产附带上述租赁关系拍卖并无不当。广东联兴投资有限公司（下称联兴公司）请求撤销带租拍卖行为，并继续拍卖上述房产，理由依据不充分，应予驳回。关于谢崇明、朱少伟提出根据汕头市人民政府办公室汕府办函（2001）346号《关于金华公司现存231套出租房产转让有关问题的复函》，金华公司与谢崇明、朱少伟签订的《协议书》，要求处理上述房地产以房改房出售转让的问题，不属于本执行异议案件审查处理的范畴，谢崇明、朱少伟可另循法律途径解决。
2013年11月28日，汕头市中级人民法院作出（2002）汕中法执字第380号恢字1号异字7号执行裁定，驳回联兴公司的异议。
申请复议人联兴公司向本院申请复议，认为汕头市中级人民法院（2002）汕中法执字第380号恢字1号异字7号执行裁定认定事实错误、适用法律错误，请求撤销该执行裁定，撤销该院在委托广东凤凰拍卖有限公司拍卖汕头市金华建设开发总公司名下位于汕头市长平路22号一幢103、104号房中附加“该标的物存在长期租赁关系，带租拍卖，买受人必须延续租赁关系”的条件的违法行为并继续拍卖上述房产。其复议理由如下：（一）（2002）汕中法执字第380号恢字1号异字7号执行裁定认定被执行人金华公司位于汕头市长平路22号1幢103、104号房产存在合法租赁关系是毫无依据的。首先，金华公司发给谢崇明、朱少伟的《汕头市公园区公房租赁证》并非合法租赁合同关系存在的依据，谢崇明和林运森的亲属也没有其他证据证明涉案房产存在合法的租赁合同关系。第一，涉案房产的权属人金华公司否认租赁关系的存在。根据汕头市国土房产局的登记，涉案房产于1996年10月8日才确权登记在被执行人金华公司名下，并于1998年12月11日办理了抵押登记手续，办理抵登记手续时涉案房产的权属人金华公司声明对该房产拥有完整的权属，没有存在租赁的情况。第二，根据谢崇明和林运森的亲属在汕头市中级人民法院审查执行异议期间的陈述，涉案房产是其依据拆迁协议接受安置的房产，自1984年起由政府以公租的形式补偿安置给谢崇明和林运森居住使用，谢崇明和林运森的亲属以此为由对涉案房产主张权属，请求法院停止对涉案房产的执行，谢崇明和林运森的亲属的主张是对涉案房产有所有权，并非租赁权，该异议请求已经被汕头市中级人民法院依法驳回。也就是说，谢崇明和林运森的亲属也没有主张租赁的存在。第三，不管是1995年6月1日施行的《城市房屋租赁管理办法》还是《合同法》，均明文规定房屋租赁必须签订书面租赁合同，本案根本就没有租赁合同的存在。从该“公房租赁证”的内容看，没有任何关于租赁方面的约定，既没有租赁期限的约定，也没有租金的约定，不符合法律规定的租赁合同成立的条件。第四，根据1995年6月1日施行的《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”的规定，涉案房产于1996年l0月8日才取得《房屋所有权证》，该所谓的出租也是违法的、无效的。故此，涉案房产根本不存在租赁的情况。其次，“长期且不支付租金的租赁关系”在法律上根本就不存在，根本就没有相应的法律依据。涉案房产不存在租赁合同关系，即便存在租赁合同关系，也应当有一个期限，没有任何法律法规规定有“长期”租赁合同的存在。按照现今的法律规定，租赁的最长期限是20年，在一个合法的租赁合同关系中，法律保护的租赁期限最长就是20年，超过的部分是无效的。故此，汕头市中级人民法院在拍卖中所附的条件中的“长期租赁”超越了法律规定，是违法的。另外，按照谢崇明和林运森的亲属的陈述，自1984年起就“租赁”该房产，至今已经28年，远远超过了法律规定的20年的最长期限，即便之前存在租赁合同关系，现今该租赁合同关系也是无效的。另外，“不支付租金”的租赁合同就不是租赁合同。在拍卖中附加的条件等于变相地使谢崇明和林运森的亲属对该房产的非法占有变成无偿的、永远地合法占有。（二）从汕头市中级人民法院于2009年立案恢复执行本案以来谢崇明和林运森的亲属的行为看，其目的就是为了无偿的、永远的、非法地占有涉案房产，其行为实际上已经严重地扰乱了法院正常的执行秩序，也侵犯了申请复议人作为申请执行人的合法权益，这种行为于理于法都是不应该支持的。本案自2009年汕头市中级人民法院再一次查封了涉案房产后，谢崇明和林运森的亲属就依据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条的规定向法院提出了执行异议，主张涉案房产是拆迁安置房，其拥有所有权，请求法院停止对涉案房产的执行，法院审理后依法驳回了其异议请求，法院驳回其异议请求后，谢崇明和林运森的亲属并没有按照程序向上一级人民法院申请复议或起诉，涉案房产进入拍卖程序，期间经历了两年多的时间，终于确定于2012年3月9日进行第一次拍卖。2012年3月7日，谢崇明和林运森的亲属不顾涉案房产已经在1998年办理了抵押登记手续、汕头市中级人民法院已经判决确认了原债权人中国建设银行汕头市分行对涉案房产拥有的优先受偿权这一无可争议的事实，向汕头市金平区人民法院起诉，提交了虚假的《购房协议》，主张其于2003年期间向被执行人金华公司购买了涉案房产，要求法院确认其与被执行人金华公司之间的所谓《购房协议》有效，要求被执行人金华公司履行合同义务，将汕头市金平区人民法院受理其起诉的立案通知书作为依据，要求汕头市中级人民法院停止拍卖涉案房产，汕头中法院迫不得已暂停拍卖，但谢崇明和林运森的亲属在金平区人民法院规定的诉讼费用交纳期限内没有缴交案件受理费，该案件案自动撤诉处理。之后，汕头市中级人民法院通知广东凤凰拍卖有限公司重新刊登拍卖公告，定于2012年3月29日重新拍卖涉案房产。2012年3月27日案外人谢崇明和林运森的亲属又无中生有地主张对涉案房产拥有租赁权，申请复议人和被执行人汕头市建华建筑有限公司对此都强烈反对，结果却是虽然拍卖如期进行，但拍卖房产却附加了买受人必须承受延续一个无期限、不支付租金的租赁合同的存在的条件，租赁权远远大于涉案房产的所有权。很明显，附加了这样的条件的房产是没有人去竞买的。故此，申请复议人认为其无理取闹的行为实际上已经严重地扰乱了法院正常的执行秩序，也侵犯了复议申请人作为申请执行人的合法权益，应予以制止。
本院经审查查明：2002年7月9日，汕头市中级人民法院作出（2002）汕中法经一初字第61号民事判决，确认中国建设银行汕头市分行在（1998）年政房字第0**号《借款合同》项下的债权本金250万元及利、罚、复息的范围内，对金华公司提供抵押的汕头市长平路22号1幢103、104号房地产等享有优先受偿权，汕头市建华建筑有限公司应在上述抵押房地产以外对金华公司结欠中国建设银行汕头市分行（1998）年政房字第0**号《借款合同》项下的债务承担连带清偿责任。上述民事判决已经发生法律效力。
案件执行过程中，汕头市中级人民法院于2002年11月15日和12月14日作出（2002）汕中法执字第380号之一、之二民事裁定：拍卖和继续拍卖被执行人金华公司所有的抵押物汕头市长平路22号1幢103、104号房地产等，以清偿债务。
2001年12月30日，汕头市人民政府办公室汕府办函（2001）346号《关于金华公司现存231套出租房产转让有关问题的复函》中的第一条第4项明确：“属拆迁安置户房屋按有关规定标准，由被拆迁户补交征地补偿和有关税费，视为被拆迁户取得土地使用权，保留土地使用权划拨性质”。2003年10月24日，金华公司与谢崇明、朱少伟签订《协议书》，约定：1、金华公司同意参照汕头市长平路22号1幢105房的拍卖成交价每平方米11200元自行处理103、104房，该二处房共101.91平方米，价款共1141392元，归还银行。2、金华公司同意103、104房以房改价每平方米3700元共377067元出售给谢崇明、朱少伟，并将其中36万元交还银行。金华公司在2003年12月前将其他房改房款781392元一起归还建设银行后，将二处房产权证还给二拆迁户并协助办理过户手续。2003年10月28日，谢崇明交给金华公司购房款214415元，朱少伟交给金华公司购房款162652元，合计377067元。中国建设银行汕头市分行向执行法院表示同意上述协议的意见，但后因金华公司未履行协议中的义务，致谢崇明、朱少伟未能取得上述房地产产权。
2009年5月12日，汕头市中级人民法院作出（2002）汕中法执字第380号恢字1号之一执行裁定：变更联兴公司为本案申请执行人，原申请执行人中国建设银行汕头市分行的权利义务由联兴公司继受。7月29日，汕头市中级人民法院作出（2002）山中法执字第380号恢字1号之二执行裁定：查封被执行人金华公司拥有的汕头市长平路22号1幢103、104号房地产等。11月11日，汕头市中级人民法院作出（2002）汕中法执字第380号恢字1号之三执行裁定：拍卖被执行人金华公司所有的上述房地产。
2010年2月5日，谢崇明、周惜真（系林运森之妻，林运森已故）及其子女林思、林腾、林光对上述执行标的提出异议，认为汕头市长平路22号1幢103、104房系他们依据拆迁协议接受安置的房产，请求中止对上述房地产的执行程序。汕头市中级人民法院经审查后认为，上述房地产是金华公司所有的房地产，金华公司已将上述房地产作为借款的抵押物，并经人民法院判决中国建设银行汕头市分行对该抵押物的上述房地产享有优先受偿权。据此，汕头市中级人民法院作出（2002）汕中法执字第380号恢字l号异字1号执行裁定：驳回谢崇明、周惜真、林思、林腾、林光的异议。
2012年3月29日，汕头市中级人民法院通知广东凤凰拍卖有限公司，在拍卖前，必须告知竞买人，拍卖标的物汕头市长平路22号l幢103、104号房存在长期租赁关系，带租拍卖，买受人必须延续租赁关系。3月29日下午，广东凤凰拍卖有限公司在拍卖会上，告示上述房地产附带上述租赁关系拍卖，因无人竞买而流拍。
执行异议审查期间，汕头市中级人民法院于2012年7月向汕头市房产管理局发出《征询意见函》，征询该局如下问题：1、谢崇明、林运森租赁汕头市长平路22号1幢103、104房是否属于公房租赁；2、如果上述租赁关系属于公房，该租赁关系现在是否继续存在、并具法律效力；3、如果上述租赁关系现在仍存在，且具有法律效力，那么根据公房租赁规定，政府对这一类公房租赁的租期、租金怎样处理。2012年8月10日，汕头市房产管理局以汕房产函（2012）289号《关于﹤征询意见函﹥的复函》答复汕头市中级人民法院：1、汕头市长平路22号1幢103、104号房系汕头市金华建设开发总公司名下房产（1996年10月8日核发《房地产权证》，上述房产已被抵押、查封），不属我局管理的市直管公房。2、案外人谢祟明、林运森租赁汕头市长平路22号1幢103、104号房且手中所持有的《汕头市公园区公房租赁证》的填发单位是汕头市公园区住宅公司及汕头市公园区房地产建开发公司，与我局不存在租赁关系。其租赁性质应属单位自管房租赁，至于其租赁关系是否有效，请按照有关法律法规进行界定。3、公有住房租金按汕头市中心城区公有住房租金标准（汕）（2009）49号文）执行。
另查明：汕头市长平路22号1幢103、104号房现均用于出租。
还查明：1983年3月19日，谢崇明与汕头市城市建设局规划管理科（下称汕头城建局）签订《协议书》，约定：1、谢崇明服从国家建设需要，同意将临时设施（现住）老中山路452号（位于规划长平路基建红线内）192.13平方米上盖房屋全部拆除，以利于新建道路的顺利施工。汕头城建局同意在长平路南侧改建区域内的新建北楼底层中安排二个开间，建筑面积约50平方米，租给谢崇明居住。租金和租用手续按房管部门现成规定办理（公园区改建住宅指挥部应照协议安排）。2、双方同意拆迁户迁入新居的期限，以谢崇明现住房拆除完毕之日起12个月内。在此期间内，由汕头城建局提供长平路地区体委围墙边临时简易住房一间给谢崇明作退迁临时居住。3、谢崇明接到汕头城建局通知迁入新楼的通知书后3天内，自行迁入所安排的房屋，同时把临时设施无条件全部交还汕头城建局。1984年6月5日，金华公司发给谢崇明汕市公宅字302号《汕头市公园区公房租赁证》，该证记载谢崇明自1984年7月1日起租赁上述103房，每月租金44.95元，已交付1984年7月至10月的租金，以后没有交租金。
1983年6月6日，林运森（朱少伟的舅父）与汕头城建局签订《协议书》，约定：1、林运森服从国家建设需要，同意将临时设施（现住）老中山路453号（位于规划长平路基建红线内）99.4平方米上盖房屋的蓬尾全部拆除，以利于新建道路的顺利施工。汕头城建局同意在长平路南侧改建区域内的新建北楼底层中安排半个开间，建筑面积约40平方米，租给林运森居住。租金和租用手续按房管部门现成规定办理。2、双方同意拆迁户迁入新居的期限，以林运森现住房拆除完毕之日起12个月内。在此期间内，由汕头城建局提供金新路（挂钟厂后园林苗圃地）的简易住房一间给林运森作退迁临时居住。3、林运森接到汕头城建局通知迁入新楼的通知书后3天内，自行迁入所安排的房屋，同时把临时设施无条件全部交还汕头城建局。金华公司发给林运森汕市公宅字320号《汕头市公园区公房租赁证》，该证记载林运森自1984年12月31日起租赁上述104房，每月租金43元，已交付1991年1月至1992年12月的租金，以后没有交租金。
1996年10月8日，金华公司领取汕头市国土房产局所发的位于汕头市长平路22号1幢103号房57.95平方米、104号房43.96平方米的《房地产权证》，权证号为粤房地证字第0439371、0439372号。1998年12月1日，金华公司与中国建设银行汕头市分行签订编号（1998）年政房抵字第010号《抵押合同》，约定金华公司提供汕头市长平路22号1幢103、104号房等作为借款抵押物，抵押担保的范围为贷款本金250万元及利息、违约金（包括罚息）、赔偿金和实现债权的费用。1998年12月9日，金华公司又向中国建设银行汕头市分行出具《不可撤销抵押书》，再次表示以上述房地产作抵押。1998年12月23日，金华公司和中国建设银行汕头市分行在汕头市国土房产局办理了上述房地产的抵押登记手续（《房地产他项权证》号为粤房地他证字第0076478号）。
本院认为：涉案的汕头市长平路22号1幢103、104号房产，属于被执行人名下财产，而且经（2002）汕中法经一初字61号民事判决确认为本案抵押物，债权人对该抵押物享有优先受偿权。因此，汕头市中级人民法院为实现债权人的合法权益拍卖处置上述抵押物，符合法律规定，并无不当，本院予以支持。
金华公司早于1984年分别给谢崇明及林运森发出《汕头市公园区公房租赁证》，而且金华公司至今未与谢崇明及林运森办理解除租赁关系的手续。因此，人民法院在执行程序中可认定涉案的汕头市长平路22号1幢103、104号房产存在租赁关系，有充分的事实依据。申请复议人联兴公司认为上述涉案房产不存在合法租赁关系，事实依据不足。汕头市中级人民法院委托拍卖机构公开拍卖上述涉案房产，并要求带租拍卖，买受人必须延续租赁关系，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条关于“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定。如当事人（包括买受人）对上述房产的租赁关系有争议，可另寻其他法律途径解决。
金华公司分别给谢崇明及林运森发出《汕头市公园区公房租赁证》后，并没有依照当时生效的粤府（1983）4号《广东省公有房产管理条例》的有关规定与谢崇明及林运森完善租赁手续，订立租约。金华公司取得上述涉案房产的权属证后也没有与谢崇明及林运森签订租约，没有约定租期。因此，汕头市中级人民法院在上述涉案房产租期不明确的情况下，要求拍卖机构告知竞买人拍卖标的物“存在长期租赁关系”，实际上是按照拍卖标的物的现状予以公开拍卖处置，符合事实。联兴公司认为汕头市中级人民法院在拍卖中所附的条件中的“长期租赁”违法，没有法律依据，该复议理由不能成立，本院不予支持。联兴公司请求继续拍卖涉案房产，属于执行法院依法采取下一步执行措施的问题。涉案房产只经过了第一次公开拍卖，执行法院可依照执行程序的相关规定继续作公开拍卖处置。联兴公司的该项请求，本院不作审查处理。
至于联兴公司认为利害关系人无理取闹的行为已经严重地扰乱了法院正常的执行秩序、侵犯申请复议人合法权益的问题。因该主张与执行法院的拍卖行为没有利害关系，不属于执行复议审查范围。
综上，申请复议人联兴公司的复议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回联兴公司的复议申请，维持汕头市中级人民法院（2002）汕中法执字第380号恢字1号异字7号执行裁定。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈良军
审 判 员 陈可舒
代理审判员 古 兵
二〇一四年五月十九日
书 记 员 袁伟现