吉林省通化市东昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东江西民初字第835号
原告鲁树森，男，26岁，汉族，黑龙江鸡西市人，现住通化市东昌区。
委托代理人王晓辉，吉林王晓辉律师事务所律师。
被告通化市博利春天购物中心。
法定代表人张云芳，经理。
委托代理人邱金香，吉林辰德律师事务所律师。
原告鲁树森与被告通化市博利春天购物中心租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月12日收到起诉状，于同日决定立案受理，并依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理，原告鲁树森及其委托代理人王晓辉，被告通化市博利春天购物中心合同的委托代理人邱金香到庭参加了诉讼，本案一审现已审理终结。
原告诉称，2014年5月31日，原、被告签订合作经营合同。合同约定被告将其三楼美食广场档口B区04号档口租赁给原告经营使用。经营期限为半年，保证金10，000.00元。同时约定每月的1-3日交付租金，逾期未交每天交10%的滞纳金，如逾期5天视为终止合同，保证金不予返还。合同签订后原告按合同约定履行，但9月6日被告无故将原告赶出商场，不允许经营。也不同意返还保证金及赔偿损失。原告多次找到被告协商未果，故诉至法院，请求依法判令解除合同并要求被告返还保证金10，000.00元，赔偿水、电、煤气表、灯箱、门、装修等损失21，380.00元，总计31，380.00元。
被告辩称，被告同意解除合同，但不同意赔偿损失及返还保证金。理由如下：第一，被告在履行合同时没有违约，是原告违约在先。双方在2014年5月31日签订合同后，原告只交纳了6-7月的租金，从8月开始一直到现在没有交纳租金，尚欠5，464.00元应当予以补交。根据双方合同第四条约定，租金交纳方式为月租金，每月1-2日交取。逾期未交，就是超过3号未交的，甲方（被告）将按10%收取乙方（原告）的滞纳金，如逾期5天视为乙方终止合同，是指从1号开始起算，合同履行保证金不予退还。原告从8月份到现在未交纳租金，已经违反了合同第四条的约定，并应当按第四条的约定向被告每天交付10%的滞纳金，如逾期5天视为原告终止合同，合同履行保证金依照合同约定不予返还。第二，原告的水电煤等装修损失应当由原告自己承担。原告从8月份开始一直未交纳租金，由其违约而不履行才导致合同解除，违反了合同法的规定，被告在此没有任何过错，所以被告不应当返还保证金及赔偿损失。综上，原告及其诉讼请求违反民法的诚实信用原则，也违反了合同法的规定，没有法律依据，起诉系滥用诉权，请求法院予以驳回。
根据原告的请求，被告的答辩，总结本案的争议焦点：原告要求被告返还保证金及赔偿损失有无事实及法律依据？
针对自己的主张，原告向本院提交如下证据：
1、合作经营合同复印件一份，证明合同约定每月1-3日缴纳房租，如逾期5天视为终止合同，故原告可在8日之前缴纳房租，但被告是在2014年9月6日将原告赶出商场的，所以是被告违约。之前原告并不拖欠房租。之前原告并不拖欠房租。
被告对该证据的质证意见是对证据的真实性无异议。对证明内容有异议，合同中明确约定上打租，每月1日缴费，超过3日应缴10%滞纳金，从1日开始算逾期五天，即超过5号视为原告终止合同，保证金作为违约金不予以退还。所以原告违约在先，有过错行为，被告不应当返还保证金。原告也没有证据证明损失发生。9月6日被告找到原告催缴租金时，原告拒绝缴纳，故被告找到原告开会，通知他们停止营业。
2、收据两份，证明被告收取租金是下打租收取的。7月10号是交6月的房租，8月7号交的是7月的房租，9月份应该交8月份的房租，交款期限是9月8号。
被告对该证据的质证意见是真实性无异议，但是该收据不是当时收取租金时出具的，是鲁树森后来说要开连锁店后补的。被告收取承租人的租金都不开收据，只是登记业主签名，是上打租。
3、录音光碟一份，证明合同是下打租的事实，9月6日被告将原告强行从商场中赶出。
被告对该证据的质证意见是该证据恰能证明原告拖欠租金，拒交租金导致经营不下去的事实。在录音中提到租金收缴是每月1-3日，拖到月末还不交。所以足以证明原告拒交租金导致商场整体停业。原告违约在先。
4、收据三张，证明原告交付被告保证金1万元，装修花费8，800.00元，购买灯箱花费1，000.00元。
被告对该证据的质证意见是保证金1万元的收据的真实性无异议。对装修费那张收据的真实性有异议，是白条收据，不能作为证据，不能证明该款交付给被告。上次开庭时原告明确承认收款人是胡中付，不是被告单位的人。对灯箱的收据的真实性有异议，是广告中心收取的此款，不是被告收取的费用。该两份收据均是白条收据，不是合法收据，不能作为定案依据。
5、提请证人董阳、张培林出庭。原告对证人证言没有异议。
被告对证人证言的质证意见是有异议。证人能证实他的装修费没有交到博利春天。证人均是业户身份，不排除证人在庭前与本案原告相互合计、串通损害被告的利益。证人证言不具有合法性和真实性。因此对两位证人证言不能作为本案的定案依据进行采信。同时，张培林又证明了他交租的形式是在被告的明细表中签名，他们的缴费时间都是在不特定的时间，恰可证实被告收租金没有给原告开具收据。
6、提交其他损失计算表一份，证明原告还有其他损失，共计2，350.00元。
被告对该证据的质证意见是这是原告的单方行为，没有经过被告确认，不能作为证据使用，不认可。
为证实自己的主张，被告向本院提交如下证据：
1、照片8张，证明被告装修美食城花费共计430万元，餐桌椅、餐具21万元，洗碗间的设备4万元，保洁用品设备2万元，LED电子显示屏2万元，广告费6万元，工资每月4.8万元，水电费每月6万元（不包括业户用量），开业活动费4万元，每月房租10万元。
原告对该证据的质证意见是与本案无关。
2、经营合同复印件一份，证明合同约定原告向被告交取保证金1万元，如原告有违约行为，租赁合同保证金作为违约金处理，不返还原告。租金交付方式为上打租，租金交付日期是每个月1-3日，如逾期不交，被告将按照每天10%的向原告收取滞纳金。如逾期5天（指的是每个月1-5日）原告不交费，视为原告与被告终止合同，合同履行保证金不退还。合同有效期自2014年5月31日至2014年12月31日止，原告违约在先，原告应在每月5日之前交付租金，在原告到期未交费被告向原告要租金时，被告拒交，可以证明该合同已终止。原告尚欠被告租金5，464.00元，原告应当给付。
原告对该证据的质证意见是对证据的真实性无异议。对证明内容有异议，被告没有按照原合同宣读，没有上打租的字样，是被告自己添加的。
3、7月份业户收费明细表复印件一份，证明原告在6月份交费是上打租，同时在收取原告费用时，被告给原告减少10天的费用。7月份的缴费日期是上打租，同时被告给原告减免了20天的费用。交费是本人签字确认，被告没有出具收据，而是以列表的形式签字。8月份至今原告没有缴纳租金，尚欠5，464.00元。
原告对该证据的质证意见是真实性无异议，但是正可以证实是下打租，因为列表中有明确的上月的电费及水费数额，只有实际发生了才可能计算出来，所以可以证明双方实际履行是下打租，也就是每个月初缴纳的是上一个月的房租及水电费。
据原告起诉、被告的答辩，原、被告的举证、质证，下列事实可以认定：2014年5月31日，原、被告签订合作经营合同一份，约定被告将博利春天购物中心三楼美食广场档口B区04号出租给原告经营使用。租赁费用每月3，240.00元。租赁期限自2014年5月31日至2014年12月31日。乙方（原告）在签订合同前，需交纳合同履约保证金10，000.00元，乙方（原告）如有违约行为，租赁合同保证金作为违约金处理，不予退还。并约定租金交纳方式为月租金，每月1-3日交取。逾期未交，甲方（被告）将按每天10%由乙方向甲方交付滞纳金，如逾期5天视为乙方终止合同，合同履行保证金不予返还。
现根据本院认定的事实及庭审中双方当事人的举证、质证，结合相关法律规定，针对争议焦点，本院综合评判如下：
原、被告签订合作经营合同实为租赁合同，现双方对解除合同均无异议，故本院予以认可。但因原告主张返还保证金及赔偿损失，故双方对合同解除的原因存在争议。原告主张为被告于2014年9月6日单方解除合同，而被告主张为原告在2014年9月6日没有交纳租金，而原告的该违约行为致使合同约定的解除条件成就，其有权按照合同的约定行使解除权。原、被告的租赁合同第四条约定：“租金交纳方式为月租金，每月1-3日交取。逾期未交，甲方（被告）将按每天10%由乙方向甲方交付滞纳金，如逾期5天视为乙方终止合同，合同履行保证金不予返还。”2014年9月6日原告确实没有交纳上月及当月房租，该事实双方认可。但原告主张双方合同没有明确约定每月1-3日交纳的是本月亦或者上月的租金，当根据双方的实际房租交纳情况，双方施行的是月初交纳的是上月房租，被告对此不认可，其认为是交纳当月的租金，所以因原告没有交纳8、9月的房租，被告可以行使解除权。本院认为，根据被告提交的收费明细表，该表上包含有水电费的明确数额，如果交纳的是本月的租金，水、电费的具体数额在月初是无法计算出来的，故根据双方对合同的实际履行情况，双方租金交纳应当是当月月初交纳的是上个月的租金，也就是说原告应当在9月1日至3日交纳8月份的租金及相关费用。原告确未在此期限内交纳，但双方合同并未约定超过每月3日，合同即解除，而是约定逾期5天，被告方才可以解除合同。双方对该逾期5日的起算时间存在争议，即应从每月1日开始计算还是应从3日开始计算。因双方约定交纳房租的时间为期间，也就是说在该期间内交纳均符合约定，故延展期当然应从期间的终止期限开始计算，也就是说原告每月8日为交纳租金的终止期限，8日之后，被告方可行使解除权。而本案中，被告在6日便单方解除合同，应当认定是被告的违约行为导致合同的解除。故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当对合同解除导致的原告损失予以赔偿。
原告主张返还保证金10，000.00元，因本合同的解除为被告的违约行为导致的，故该保证金被告应当予以返还。
原告要求被告赔偿装修费8，800.00元，购买灯箱款1，000.00元，因原告提交的证据为非正规发票，证人均为承租人，和原告均存在一定的利害关系，故原告提交的证据应认定不足以证明其主张的损失，对原告的该项主张本院不予支持。
原告主张要求被告赔偿煤气表7，300.00元、水表350.00元，电表550.00元，门以及门的安装1，030.00元，共计9，230.00元。因该费用交到被告处，要求被告返还。被告对上述款项数额无异议，但不同意返还。因上述设备是按照被告的要求进行配备的，现仍在被告处，双方在租赁合同中也未对合同解除及合同履行期满后上述设备如何处理进行约定，故应当认定上述设备的使用期限至合同约定租赁期限届满。现因被告的过错导致合同先于租赁期限届满解除，故被告应当对上述设备的残值进行赔偿。根据双方约定的租赁期限（2014年5月31日至2014年12月31日，共7个月）及原告的使用期限（使用至2014年9月6日），原告共使用了3个月，本院认为，上述设备的残值认定为5，274.00元较为适当（9，230.00元×4个月／7个月=5，274.00元），被告应当赔偿。
原告主张的其他损失2，350.00元，因没有提交相关证据，故本院不予支持。
综上，被告应当返还原告保证金10，000.00元及赔偿损失5，274.00元，共计15，274.00元。被告要求原告交纳房租因没有提出反诉，本院不予处理，被告可另案向原告主张。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
一、原告鲁树森与被告通化市博利春天购物中心签订的租赁合同解除；
二、被告通化市博利春天购物中心于本判决生效后立即返还原告鲁树森保证金10，000.00元及赔偿损失5，274.00元，共计15，274.00元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费580.00元，由原告负担300.00元，被告负担280.00元。
被告不履行生效判决所确定的义务，原告申请法院执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 张晓云
审判员 马 涌
审判员 毛德义
二〇一五年一月三十日
书记员 刘一博