上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8398号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海赞贤餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦工业区韩村路北侧550号。
法定代表人：唐国广，总经理。
委托诉讼代理人：杨燕亭，上海市勋业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海午间派对餐饮有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区华京路2号南楼一、二层A部位。
法定代表人：杨飞宇，总经理。
委托诉讼代理人：吴宇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原审第三人：王洪然，男，1980年7月6日出生，汉族，户籍地黑龙江省庆安县，现居住地上海市浦东新区。
原审第三人：李庆超，男，1981年4月14日出生，汉族，户籍地黑龙江省庆安县，现居住地上海市浦东新区。
上诉人上海赞贤餐饮管理有限公司（以下简称赞贤公司）因与被上诉人上海午间派对餐饮有限公司（以下简称午间派对公司）、原审第三人王洪然、李庆超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初46677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
赞贤公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回午间派对公司全部反诉请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人解除租赁合同后，第三人与被上诉人达成了新的合作意向，第三人继续占有二楼房屋系其与被上诉人履行新的合作协议而发生的正常的房屋使用，与上诉人无关。根据上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同之约定，被上诉人通过收银系统数据结算当月营业额，故被上诉人实际掌控了收银系统。第三人称其在后续占有房屋期间餐厅经营系现金交易，无事实基础。根据上诉人提交的其与第三人2016年3、4月份营业结算额可以推算出第三人平均月营收在23万元左右，故2016年4月第三人与上诉人解除合同后至今，第三人的营收大约在276万元左右。被上诉人在庭审中也明确对于第三人占用房屋，出于考虑经营的连续性和有序性未予以报警，而是让第三人持续经营。显然第三人占用系争房屋来达到向上诉人催讨营业款的目的明显不符合商业经营习惯，且违反生活常理。第三人明知上诉人与其结算营业款的前提为被上诉人结算给付上诉人营业款之后，因此第三人没有继续占用房屋的必要性。第三人占用房屋期间，若未和被上诉人达成新的合作协议的话，第三人每月就拿不到营业收入，第三人应该亏损严重。因此，可以推断出第三人与被上诉人之间存在合作意向，否则第三人不可能无视高达数百万的亏损却仍继续占用系争房屋。二、被上诉人和第三人在一审庭审中就第三人实际占用房屋的陈述为串通，无法自圆其说、违反生活常理。若因上诉人未向被上诉人返还房屋，被上诉人理应通知上诉人交付房屋，而上诉人从未收到过被上诉人发出的任何通知。被上诉人发出的责令通知均系第三人签收，第三人也未通知过上诉人关于退场的任何事宜。在第三人占用系争房屋期间，被上诉人也未有过任何一次报警记录，这说明被上诉人对第三人占用房屋的事实是默认的。
午间派对公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方签订的解约协议第四条明确约定了双方在解约后各自应当履行的义务，且该协议也无关于房屋已经交还的表述内容，故解约协议不能证明上诉人已将房屋交还给了被上诉人。一审中第三人提交的短信及录像资料直接证明了其受上诉人公司法定代表人的指示强占房屋。被上诉人从未与第三人达成新的合作意向，第三人占用房屋未退，应由上诉人承担相应的责任。要求驳回上诉，维持原判。
王洪然、李庆超述称，其当时继续占用房屋系因上诉人未与其结算，一审判决作出后，其已返还了房屋，但上诉人未与其进行结算。要求驳回上诉，维持原判。
赞贤公司向一审法院起诉请求：1、判令午间派对公司支付营业款人民币502,644.30元；2、判令午间派对公司返还赞贤公司452,000元。
午间派对公司向一审法院反诉请求：1、判令赞贤公司及王洪然、李庆超立即搬迁出涉案房屋；2、判令赞贤公司支付2016年4月19日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按每月12万元计算）；3、判令赞贤公司承担搬迁后至实际招租履行之间的空档期损失（以三个月损失36万元计算）；4、判令赞贤公司承担因违约导致午间派对公司对他方违约损失40万元；5、判令赞贤公司承担水、电、煤、燃气及物业等费用24.50万元（一审审理中，午间派对公司撤回该项诉讼请求，表示另行主张）。
一审法院认定事实：2015年12月1日，赞贤公司与午间派对公司签订《店面租赁合同》，约定午间派对公司将上海市浦东新区外高桥保税区XX路XX号XX部分一层、二层承包给赞贤公司，押金35万元。合同期限自2015年12月1日起至2017年11月30日止、租金标准及支付方式：2015年12月1日至2016年11月30日年租金120万元，2016年2月1日至2017年11月30日年租金为132万元。电费及费用支付方式：每月所产生的电费、水费、燃气费、物业费等费用均由赞贤公司承担，午间派对公司代扣代缴。赞贤公司按照收银系统数据结算当月营业额，午间派对公司扣除当月租金等相关费用后，于下月10日前核对，20日将剩余款项返还于赞贤公司，赞贤公司需提供返还同等金额的发票。
2016年2月6日，赞贤公司与午间派对公司又签订《店面租赁合同》，合同期限为2016年1月1日起至2018年12月30日止。年租金为90万元。
2016年2月14日，赞贤公司与李庆超、王洪然签订《店面租赁合同》，约定赞贤公司将涉案房屋的二层承包给李庆超、王洪然，押金20万元，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为45,000元。电费及费用支付方式：每月所产生的电费、水费、燃气费、物业费、公共人员工资等费用均由李庆超、王洪然承担，赞贤公司代扣代缴。李庆超、王洪然按照收银系统数据结算当月营业额，赞贤公司扣除当月租金等相关费用后，于下月10日前核对，25-30日前将剩余款项返还于李庆超、王洪然，李庆超、王洪然需提供返还同等金额的发票。
2016年4月18日，赞贤公司与午间派对公司签订了《合同解除协议》，约定双方同意解除2016年2月6日签订的租赁合同及其他相关协议。自协议解除之日起，双方彼此间之间的权利、义务关系自行消灭。双方相互不再以任何形式追究对方违约责任。赞贤公司在办理合同解除前，自愿退出涉案房屋。午间派对公司先付与赞贤公司2015年12月至2016年2月应结款，2016年3月、4月应结款于2016年5月20日前全额付于赞贤公司。同日，双方签订附加协议，约定合同解除后，午间派对公司承诺退还赞贤公司所负押金、设备、原材料共计45.20万元，截止到2016年5月25日结清。同日，赞贤公司与李庆超、王洪然签订了《合同解除协议》，约定双方租赁合同解除，2016年3月1日至4月18日营业额分成款及押金20万元于2016年—月—日前全部结清给李庆超、王洪然。午间派对公司于同日向赞贤公司支付了2015年12月、2016年1月及2月营业款共计467,056元。李庆超、王洪然收到了赞贤公司给付的2015年12月至2016年2月营业款83,060.48元。后午间派对公司向李庆超、王洪然多次送达了责令退场通知。系争房屋二层仍由李庆超、王洪然占有使用。
一审审理中，午间派对公司对赞贤公司主张2016年3月及4月的营业款共计467,644.30元没有异议，但认为应扣除审计费2,666元、安保协会会费2,000元、空调保养费10,000元、餐厅垃圾清运费7,200元。午间派对公司对赞贤公司第二项诉讼请求没有异议。赞贤公司对审计费和安保协会会费不认可，但认可2016年垃圾清运费4,050元及2015年垃圾清运费5,600元，共计9,650元，空调保养费认可10,000元，并同意该费用在午间派对公司应付款项中扣除。
一审法院认为，双方签署的合同解除协议及附加协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。现午间派对公司同意返还所付押金、设备、原材料共计45.20万元，并无不当，一审法院予以确认。午间派对公司对赞贤公司主张的营业款数额467,644.30元没有异议，但认为应扣除审计费、安保协会会费、空调保养费及餐厅垃圾清运费。现赞贤公司按照承租期限同意扣除垃圾清运费9,650元及空调保养费10,000元，并无不当，一审法院予以准许。关于午间派对公司主张要扣除的审计费及安保协会会费，因未在租赁合同中约定由赞贤公司承担，故午间派对公司要求扣除该两部分费用缺乏依据，一审法院不予采纳。至于赞贤公司要求返还的燃气报警费10,000元及25,000元过年礼金。根据赞贤公司庭审陈述，结算2015年12月至2月营业款时，赞贤公司就燃气报警费、过年礼金及2016年2月租金提出异议，后午间派对公司调低了2月份租金并调高了2015年12月租金，最终金额定为467,056元。可见双方就各项款项结算扣除系经过了一个核对协商过程后再予以确认的，午间派对公司已按该金额向赞贤公司支付，赞贤公司的法定代表人唐国广也在收据存根上签字确认。现赞贤公司再就燃气报警费及过年礼金提出异议，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。
针对反诉部分。租赁期间，赞贤公司征得午间派对公司的同意后将涉案房屋二层转租给李庆超、王洪然经营。在午间派对公司与赞贤公司，及赞贤公司与李庆超、王洪然分别解除租赁合同后，赞贤公司向李庆超、王洪然收回房屋、向午间派对公司返还租赁房屋，仍是赞贤公司作为承租人的义务。现赞贤公司已经将一层房屋交还午间派对公司，午间派对公司对此亦予以认可，而二层房屋目前仍被李庆超、王洪然占有。故午间派对公司要求李庆超、王洪然搬离涉案房屋二层，由赞贤公司将该房屋返还给午间派对公司的诉讼请求，于法有据，应予支持。因涉案房屋二层一直被李庆超、王洪然占有，故午间派对公司要求赞贤公司支付占有使用费的诉求，应予支持。关于使用费的计算数额，午间派对公司主张按涉案房屋整体租金金额计算，但因涉案房屋一层已经返还，一层与二层房屋使用并非具有整体性，故午间派对公司要求按照整幢房屋租金计算占有使用费缺乏合理性，故一审法院根据系争房屋面积、原租金标准等因素，对占有使用费予以酌情认定。
午间派对公司要求赞贤公司支付空档期损失36万元，而赞贤公司已经在合同解除当日将其承租的涉案房屋一层返还给午间派对公司，午间派对公司在反诉中也陈述已经在使用，且根据午间派对公司提供的证据，其已经于2016年4月25日与案外人签订了关于涉案房屋租赁期限自2016年4月25日至2018年4月24日的租赁合同。现该合同在李庆超、王洪然搬离涉案房屋后是否可以得以履行并不确定或另租给他人，故是否产生空档期损失亦并不确定，故对于空档期损失的诉请不予支持。
午间派对公司主张的因赞贤公司违约导致其对他方违约损失40万元，因该损失并未实际产生，午间派对公司可待实际发生后另行解决，在本案中亦不予支持。
一审审理中，午间派对公司自行撤回对水、电费等诉讼请求系对自己权利处分，并不违反法律规定，一审法院予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条规定，于2017年4月4日作出判决：一、上海午间派对餐饮有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海赞贤餐饮管理有限公司营业款447,994.30元；二、上海午间派对餐饮有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海赞贤餐饮管理有限公司452,000元；三、王洪然、李庆超于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区外高桥保税区XX路XX号XX部分二层，由上海赞贤餐饮管理有限公司将该房屋返还给上海午间派对餐饮有限公司；四、上海赞贤餐饮管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海午间派对餐饮有限公司房屋使用费（按每月3.75万元，自2016年4月19日计算至实际搬离之日止）；五、驳回上海午间派对餐饮有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,346元，保全费5,000元，合计18,346元，由上海赞贤餐饮管理有限公司负担3,066元，上海午间派对餐饮有限公司负担15,280元。反诉案件受理费7,980元，由上海午间派对餐饮有限公司负担5,700元，上海赞贤餐饮管理有限公司负担2,280元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审中，关于解约协议的签订细节，上诉人称：解约协议是三方在场时一起签的，先签订解约协议，后办理房屋交接手续，再由被上诉人给付上诉人款项，并由上诉人当场结付给供应商，以及与第三人结清了第一期款项。第二期款项等被上诉人5月20日给付的剩余款项到位后再支付给第三人。上诉人当场将一楼和二楼的钥匙交还给了被上诉人公司财务，而第三人因与被上诉人需要继续合作，故第三人处保管的二楼钥匙就未收回。因结算款项与交接钥匙都在当场操作，故上诉人未要求被上诉人出具收到钥匙的收条。被上诉人表示，一楼系开放式场地，无钥匙；二楼有两把钥匙，上诉人当场未交接；被上诉人是2017年5月1日从第三人处收到的。第三人确认三方在场一起签订解约协议，但表示其掌管的二楼钥匙一直由其自行保管，直到2017年5月由其返还给被上诉人。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于解约协议签订后，上诉人是否还应就第三人未返还房屋而向被上诉人承担相应的责任。现上诉人主张解约协议签订后，被上诉人与第三人就二楼房屋使用达成了新的合作意向，故其无需就第三人继续占用二楼房屋而向被上诉人承担相应责任。而被上诉人及第三人对此不予认可。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人签订的解约协议约定，上诉人在办理合同解除后，退还房屋时，原有水、电及消防等设备应保持正常，上诉人不得损害屋内设施和原有装修，损坏应照价赔偿。若因上诉人未能按约定期限办理完退房手续，给被上诉人造成损失的，被上诉人有权向上诉人要求赔偿。该条款系对于解约协议签订后，上诉人所应履行的房屋交付义务所作的相关约定，故上诉人作为承租人理应在双方解除租赁合同后就包括一楼、二楼在内的租赁标的物向出租人承担返还义务。现上诉人主张解约协议签订后，其当场就将其持有的一楼及二楼的钥匙返还给了被上诉人，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，而被上诉人对此不予认可，第三人也确认在本案诉讼前其钥匙一直未予返还，故本院对于上诉人当场已交还钥匙的讲法难以采信。结合2016年4月18日解约协议签订后，被上诉人于当月底就开始书面催告实际占用人即第三人搬离系争二楼房屋的事实，而上诉人也未能就其主张的被上诉人与第三人达成新的合作意向的讲法提供充分证据予以佐证，故上诉人作为原承租人对于由其转租给第三人使用的系争二楼房屋，仍应向原出租人承担返还之义务。被上诉人反诉要求上诉人返还房屋并支付租赁合同解除后房屋实际占用期间的使用费，于法不悖，应予支持。一审法院参照第三人占用房屋的面积、原租金标准等因素酌情认定房屋使用费标准为每月3.75万元，亦属合理，本院予以认同。
综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,050元，由上诉人上海赞贤餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十月九日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……