福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲤民初字第2801号
原告张永恺，男，1979年10月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人苏志松、张谋川，福建顺济律师事务所律师。
被告福建中升房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区。
法定代表人许宗成，该公司总经理。
委托代理人郭荣锋、庄明，福建泉南律师事务所律师。
原告张永恺诉被告福建中升房地产开发有限公司（以下简称“中升房地产公司”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张永恺的委托代理人张谋川、被告中升房地产公司的委托代理人庄明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永恺诉称：2009年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市鲤城区一期5＃楼305号商品房，购房款总额819327元，并约定被告应当在2010年12月31日前将符合验收及设计要求条件的房屋交付原告使用。被告逾期交房超过90日原告选择合同继续履行的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部价款，但被告直至2011年7月16日才将房屋交付给原告，且至今未协助原告办理房产证。故请求判令：1、被告按照合同约定依法为原告办理房屋所有权证；2、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至2011年7月16日止的逾期交房违约金（按已付房款的日万分之贰计算），共计人民币163.9元／天×226天＝37041.4元；3、被告按照合同约定向原告承担自2011年10月16日起至实际办理房屋所有权登记手续之日止（按已付房款的日0.01%计算）的逾期办理房屋所有权证违约金；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告中升房地产公司辩称：一、《商品房买卖合同》附件六第四条第二款中约定，应在《商品房定购单》中约定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结按揭手续，但原告于2009年3月24日签订商品房买卖合同，却逾期办理银行按揭，致使被告于2009年6月22日才收到银行划拨的按揭款，总共逾期付款90天，逾期期间被告可以据实延长相应的交房、办证时间；二、双方约定的交房时间为2010年12月31日前。但被告有如下可以据实延期交房的理由：在商品房建设期间，共计遇见中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水15天、停电19天，2006年至2010年，高考、中考、初考，计45天因政府重要活动造成工程无法施工，被告可以据实予以延期交房275天，再加上原告逾期付款90天，被告可据实延期交付房屋的时间共计为365天。而计算逾期交房的时间为2011年1月1日至2011年7月9日为218天，可见，被告并未逾期交房，无需承担逾期交房违约金；三、《商品房买卖合同》第十四条约定，若因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告需支付违约金。本案交房时间为2011年7月16日，逾期办证违约金应自2011年10月16日开始计算，但再加上被告可以延长办证时间90天，逾期办证违约金起算时间应是2012年1月16日。而被告在2011年12月31日就已具备办证条件，原告也于2012年1月19日收到被告寄送的办证通知。因此，被告的协助办证义务已经完成，无需承担逾期办证违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告中升房地产公司于2008年6月20日取得预售泉州市鲤城区辉映江山一期3、5、6＃楼的商品房预售许可证。原、被告于2009年3月24日签订第200600026498号《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（指原告张永恺）向出卖人（指被告中升房地产公司）购买鲤城区江滨南路辉映江山一期第5＃楼第3层305号房，购房款总金额819327元，付款方式为按揭方式；出卖人应于2010年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；施工中遇到异常困难或是重大技术调整及其他出卖人不可控制的原因，中雨以上（包括中雨）及六级以上台风、停水、停电（上述事由以泉州气象台、供电局、自来水公司等单位提供的资料为准），出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，逾期办理银行按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之陆向出卖人支付违约金。
合同签订后，原告于2009年3月24日支付购房首期款249327元。2009年6月25日，被告中升房地产公司收到购房款余款570000元。被告于2010年7月15日通过对辉映江山一期3、5、6＃楼的竣工综合验收，并于2011年6月22日通过竣工验收备案。2011年7月16日，被告将诉争商品房交付给原告。被告于2011年12月31日完成辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年1月18日向原告邮寄办证相关资料，原告于2012年1月19日收到该邮件。
上述事实，除原、被告的当庭陈述外，还有原告提供的合同编号为200600026498的《商品房买卖合同》、泉州市商品房买卖合同登记备案申请表、销售不动产统一发票、入伙通知书、福建中安物业服务有限公司房屋交接验收表、被告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书、关于办结商品房项目初始登记的通知、国内特快专递邮件详情单、邮件查单为据，本院予以确认。
本案双方当事人争议的焦点：1被告可顺延交房的期限；2、被告是否存在逾期协助办证行为。
关于焦点1的问题，被告主张，被告在商品房建设期间共遇见中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水15天、停电19天、2006-2010年高考、中考、初考计45天，总计275天，被告可以据实予以延期275天交房。另由于原告逾期付款90天，被告可据实延期交房，以上被告可据实延期交付房屋的时间共计为365天。原告认为被告不能据此予以延期交房。
本院认为：原、被告签订的第200600026498号《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定，施工中遇到异常困难或是重大技术调整及其他出卖人不可控制的原因，中雨以上（包括中雨）及六级以上台风、停水、停电，上述事由以泉州气象台、供电局、自来水公司等单位提供的资料为准，出卖人可据实予以延期。根据被告提供的泉州市气象台气象资料、泉州晚报上刊登的停水与停电通知，被告自合同签订日2009年3月24日起至合同约定的房屋交付期限2010年12月31日止共遇见中雨以上（包括中雨）58天、6级以上台风7天、停水3天、停电9天共计77天（已扣除重复天数），该时间段符合合同的约定，应在延期交房时间中扣除，被告据此可以顺延交房时间至2011年3月18日；而在顺延期间，被告共遇见停电2天，被告可据此延长交房时间至2011年3月20日；至于原、被告签订合同之前发生的中雨等情形，被告在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，被告不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。虽然被告在商品房建设期间共遇见2006-2010年高考、中考、初考共计45天，但该时间段并不符合合同的约定，因此，不能在延期交房时间中扣除。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，原告所负担的义务是按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件。因此，对于非原告原因导致按揭贷款手续延期办结，原告不承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任。原、被告约定原告提交办理完银行按揭贷款手续的时间是签订《商品房买卖合同》之日。被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于原告的原因所致，故被告辩解原告逾期办结银行按揭贷款手续，导致被告迟延90天收到银行划拨的按揭款，并据此要求顺延交房、办证时间的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告可延长交房时间79天，即交房时间可顺延至2011年3月20日。
关于焦点2的问题，原告主张被告存在逾期协助办证行为，应承担自2011年10月16日起至实际办理产权登记手续之日止，按已付房款的日0.01%计算的逾期办证违约金。被告主张其不存在逾期协助办证行为，不应支付逾期办证违约金给原告。
本院认为，《商品房买卖合同》第十四条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；根据上述约定，原、被告实际交付房屋的时间2011年7月16日后的第91日即2011年10月15日作为起算逾期协助办证违约金的时间。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年1月18日向原告邮寄办证通知。原告于2012年1月19日收到该通知。被告已履行了《商品房买卖合同》约定的协助办证义务。自2011年10月15日至2012年1月19日，被告逾期履行协助办证义务共计97天。
综上，本案经合议庭评议并经审判委员会讨论认为：被告中升房地产公司依法开发一期3、5、6＃楼，其与原告张永恺签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。根据合同约定，被告应在2010年12月31日前将诉争商品房交付给原告，被告在施工期间可延期79天，因此，交房时间可顺延至2011年3月20日。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条第二款中约定“买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙”，原告提供的入伙通知书表明其已收到被告要求其于2011年7月9日办理入伙手续的通知书，但原告于2011年7月16日才去办理交房手续，根据合同约定，在2011年7月9日应视为被告已交房，对于2011年7月9日之后所产生的逾期交房违约金，被告不需承担违约责任。至2011年7月9日，被告共迟延交房111天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。故被告应支付逾期交房违约金为819327元×0.0002／天×111天=18189.06元。现原告要求被告支付逾期交房违约金37041.4元，部分缺乏事实依据，该部分，本院不予支持。
《商品房买卖合同》第十四条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记。原告于2012年1月19日收到被告邮寄的办证通知，被告已履行了合同约定的协助办证义务，被告逾期履行协助办证义务共计97天。被告应支付原告逾期协助办证违约金为819327元×0.0001／天×97天=7947.47元。现原告请求判令被告按照合同约定依法为原告办理房屋所有权证并支付自2011年10月16日起至实际办理产权登记手续之日止的逾期协助办证违约金，部分缺乏事实依据，该部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建中升房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张永恺逾期交房违约金人民币18189.06元；
二、被告福建中升房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张永恺逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币7947.47元；
三、驳回原告张永恺的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1258元，由原告张永恺负担694元，被告福建中升房地产开发有限公司负担564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈文芳
代理审判员 蔡扬华
人民陪审员 张朝阳
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 陈旭洪
本判决书引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。