江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3402号
上诉人(原审被告）：徐艺梦。
委托诉讼代理人：杨书彬，广东华埠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐长兴，广东华埠律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：陈侃。
委托诉讼代理人：侯俊香。
委托诉讼代理人：王洁，江苏娄东律师事务所律师。
上诉人徐艺梦因与被上诉人陈侃房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初5439号事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人徐艺梦上诉请求：撤销一审判决；改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审法院没有追加居间方太仓市鼎轩房产经纪有限公司（以下简称鼎轩公司）为第三人，程序错误。本案房地产买卖合同为三方签署，买卖双方为被上诉人和上诉人，居间方为鼎轩公司，合同中约定了买卖双方的履行条款和违约条款，约定了居间方的服务报酬和违约条款。本案是买卖双方违约还是居间方违约或存在过失，均与鼎轩公司有一定的利害关系，应当追加鼎轩公司出庭。2、一审判决事实不清，本案实际上为被上诉人和鼎轩公司未履行《房地产买卖合同》，并非上诉人违约不履行。《房地产买卖合同》明确约定双方办理房地产过户的时间为2016年5月31日之前，由鼎轩公司服务办理，但根据三方的提供的证据，被上诉人作为买方，没有在5月31日之前配合办理过户。三方第一次约定的5月19日左右办理过户手续时，被上诉人和鼎轩公司均称被上诉人没有时间办理，故意不履行合同，之后，鼎轩公司口头称预约不到5月20日至5月31日之间办理过户手续的时间，但一直未提供证据证明。后上诉人提出5月31日合同没有履行原合同已经失效，居间方故意又称预约了7月份要求上诉人配合，上诉人没有明确表示同意。由此可见，5月31日之前是因为被上诉人的原因导致合同没有履行，而三方之后也未就继续履行达成合意。被上诉人至今未能提供证据证明其具有购房资格、符合并已申请或办理银行按揭贷款手续。而上诉人积极履行合同，归还按揭并赎楼，及时缴纳应当承担的费用，要求在5月31日之前办理过户手续等。被上诉人和居间方未能举证5月31日之前合同无法履行，也未能举证已预约7月18日办理过户手续。上诉人在被上诉人起诉之前提出解除合同，并通过居间方告知被上诉人，应当视为合同解除，被上诉人应当承担违约责任。3、一审判决中采纳存在利害关系的证人证言等证据，违反了民事诉讼法的相关法律规定，适用法律错误。鼎轩公司收取了被上诉人的服务报酬，与被上诉人之间存在明显的利益关系和利害关系。鼎轩公司先后称因政策原因无法安排5月31日之前过户、预约7月过户，但均未提供证据证明。鼎轩公司与被上诉人一起欺骗、诱导上诉人，其证言不应采信。
被上诉人陈侃答辩称：本案为房屋买卖合同纠纷，合同主体为上诉人和被上诉人，案件审理的结果也与鼎轩公司没有实体上的利害关系，故无需追加鼎轩公司为第三人。上诉人与被上诉人签订房地产买卖合同是真实意思表示，双方应当本着诚实信用维护交易市场和谐稳定的原则，切实履行合同。合同约定履行期限是为了督促双方履行各自义务，超过合同约定的期限，也不免除双方主要义务的履行。无法在合同约定期限内办理过户手续的原因系房产交易中心无法预约过户。双方在无法办理过户登记手续的障碍消除后，仍然应当积极办理过户。上诉人在障碍消除后，多次明确表示不同意办理过户系其违约。被上诉人不可能在房价持续增长的情况下不按低价签订的合同交易，一审法院采信鼎轩公司工作人员的证言并无不当。鼎轩公司作为居间人对整个交易过程都是清楚知悉的，其陈述5月下旬至6月上旬期间停止办理过户登记是与被上诉人的代理人及法院在房产交易中心了解到的情况是一致的，该组证据符合证据规则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。
原审原告陈侃向一审起诉请求：1.解除双方于2016年5月1日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：MM0000678)；2.徐艺梦返还陈侃支付的购房款80000元；3.徐艺梦支付陈侃违约金180000元；4.本案诉讼费用由徐艺梦承担。
一审法院认定如下事实：2016年5月1日，陈侃（乙方、买方）与徐艺梦（甲方、卖方）在中介鼎轩公司（居间方经办人为张某）的居间下签订《房地产买卖合同》1份，该合同约定：甲方自愿将坐落于太仓市城厢镇大庆锦绣新城涵乐苑11幢205室的房屋（房屋所有权证号：太房权证城厢字第××号、房屋建筑面积：105.97㎡）出售给乙方，成交总价为900000元；房屋价款分期付给甲方，第一期款于双方签订买卖合同当日支付80000元，第二期款于房地产交易中心办理房地产过户手续当日支付190000元，第三期款乙方通过银行商业贷款的方式向甲方支付630000元；交易中涉及的买卖双方的税费由乙方承担并支付；在2016年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方若有任何一方未按照买卖合同的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则违约方应按本合同约定的房款价的20%向守约方支付违约金。合同同时对陈侃和徐艺梦之间的其他权利义务进行了约定。
上述合同签订当日，陈侃向徐艺梦支付了合同约定的第一期房款80000元，并于2016年5月18日向鼎轩公司的店长陈某银行账户转账支付10750元，其中包含契税款9750元与物业费1000元，由陈某代陈侃向相关部门交纳上述费用。
涉案房产由徐艺梦与案外人王伟生夫妻共同共有，上述合同签订后，徐艺梦于2016年5月3日提前一次性还清了涉案房屋上的个人一手住房购置贷款，于同年5月18日向鼎轩公司的店长陈某银行账户转账支付800元，由陈某代徐艺梦向相关部门交纳物业费。
鼎轩公司的店长陈某于2016年5月20日代陈侃向苏州市太仓地方税务局交纳了涉案房屋交易的契税9750元。大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司于2016年5月31日向徐艺梦开具了涉案房屋已交纳2014年1月至2016年6月30日止的物业费2137元的发票。
另查明，本案的起诉状副本于2016年8月3日送达徐艺梦。
以上事实，有陈侃提交的涉案房地产买卖合同及合同附件、房产证复印件、土地证复印件、收条、支付宝转账记录打印件、房地产交易税收情况证明、契税发票、中国银行特约商户签购单，徐艺梦提交的个人贷款提前归还凭证、物业费发票及当事人陈述等予以证实，一审法院予以认定。
本案的争议焦点为：一、陈侃与徐艺梦在2016年5月31日前未办理房屋过户手续后，重新约定的过户时间为2016年7月18日还是同年6月20日；二、陈侃主张的违约金是否过高。
关于争议焦点一，陈侃为证实重新约定的过户时间为2016年7月18日，其提供以下证据予以佐证。
中介工作人员张某与徐艺梦的微信聊天记录。中介张某于2016年7月14日通知徐艺梦于2016年7月18日办理房产过户手续，徐艺梦提出双方之间签订的买卖合同已过期失效，在没有商定新的交易价格并重新签订新的购房合同的情况下，过户行为已无法进行；2016年7月17日，中介询问徐艺梦2016年7月18日是否办理过户手续，徐艺梦表示不过去办理。
庭审中，徐艺梦对该证据真实性不持异议，但认为陈侃提供的上述微信记录断章取义，其是在陈侃没有按合同约定的2016年5月31日办理房屋过户超过一个半月的情况下才提出解除合同。
2、录音的音频资料1份及对应的文字整理资料1份（共11页）。录音系陈侃委托代理人侯俊香录制，围绕其与徐艺梦夫妻于2016年7月13日在中介鼎轩公司处商谈涉案房屋买卖一事所录，参加人员有陈侃委托代理人侯俊香，徐艺梦及其丈夫王伟生，中介工作人员张某与陈某。文字整理资料中侯俊香简称“侯”、徐艺梦简称“徐”、王伟生简称“王”、陈某简称“陈”、张祖简称“张”。
文字整理资料第1页第1-6行的内容为“陈：然后呢，最好安排在礼拜一，说你请一天假要扣多少钱，然后我去预约号的时候呢，因为你知道的这段时间一直在交税，过户不过……七月份的时候有几个礼拜一，都已经被人家预约掉了，然后根据你们的要求来，我安排在7月18日，是礼拜一，样样按照你们的要求来的，……徐：但是5月31日过期以后，你就应该再签一个合约，那这个就没有约束力了。”第4页第19行-第20行的内容为“陈：我跟你说，从6月20日之前，政策的原因是不可抗辩的，6月20日之后是围着你们一直往后拖的。”第5页第16-第17行的内容为“侯：你给他们讲为什么要礼拜一过户呢？王：我没时间。”第5页倒数第7行-倒数第1行内容为“陈：那我再问你下，我们交完税后以后，我们也跟你说过，就是交完税帮你约了7月18日过户，当时的时候你们怎么不跟我们说你不来过户？徐：我说我来，我说我老公不一定来。王：是，我当时是说了。陈：那你可以说你不同意卖了，我们当时又有解决的方法，当时我可以推荐他买别的房子，当时也有是不是，现在你们也没有说过不来是不是。王：我现在来了。”第9页第23-第26行内容为“王：……正好这段时间房价飙涨，就是碰到这样的问题，那么现在我按原价卖给你，我是傻子，你按这个价格买，你现在不同意，你如果同意，我们继续履行，你如果不同意，只能说这个钱我们该还你还你，你打给我钱，这阶段产生的损失、利息，我们该怎么付就怎么付，这是应该的，但是你让我去做额外的东西，那没有道理。”第11页第21行-第22行内容为“王：……这份合同是失效的，废纸一张，你现拿废纸来约束我们，约束不了。”第11页第26行-第27行内容为“陈：现在情况发生了么，大家都不妥协的话，那就起诉呗。王：我可以欢迎你们起诉。”
陈侃认为录音资料可以证明徐艺梦不配合在7月18日办理过户，系徐艺梦违约，且徐艺梦表示只有高于合同约定的价格才出卖涉案房屋。徐艺梦提出陈侃提供的录音删除了其老公王伟生曾说过的“你们为什么当初不一口气过户过完”这句话，对其余内容徐艺梦称因太长了也忘记了。
证人张某及陈某的证言。
证人张某陈述：当时因交易中心两证合一，从5月20日到6月20日不能预约过户，当时在5月20日交完契税后，已经预约不到了，因而未能在合同约定的5月31日前办理过户。之后想预约6月底过户，但徐艺梦说其孩子考试不能过来，要到7月10日拿到成绩单以后才能过来，而且徐艺梦丈夫工作安排原因需要安排在周一过户，所以后来就预约了7月18日过户，但预约单现在丢失了。并且通过微信和电话告知徐艺梦7月18日过户，徐艺梦当时说可以，后来徐艺梦7月10日又发微信称其老公不同意卖。
证人陈某陈述：其从一开始就参与陈侃与徐艺梦买卖房屋一事，但具体事项都是其让张某联系陈侃和徐艺梦，其未和陈侃和徐艺梦直接联系。2016年5月份因两证合一，系统升级，要到6月20日才可以预约过户，当时预约了2016年7月18日后，张某通知了陈侃和徐艺梦。2016年7月13日，陈侃和徐艺梦到店里谈过房屋买卖的事情，但没有解决好。
对两份证人证言，徐艺梦认为不可采信，证人的陈述存在矛盾，证人张某称在5月20日到6月20日之间不能办理过户，但其中有部分时间可以办理预约，证人陈某陈述到6月20日才能预约过户，但张某却在2016年6月14日就通知徐艺梦在2016年7月18日过户，证人证言与徐艺梦收到7月18日过户通知的时间是矛盾的。
徐艺梦为证实其同意将过户时间宽限到2016年6月20日，向一审法院提交以下证据。
徐艺梦与中介工作人员张某的微信聊天记录。主要内容为：徐艺梦与中介张某洽谈房地产买卖的相关事项，关于过户的时间，徐艺梦于2016年6月6日微信通知中介张某，“十几号都可以，但提前一星期给其买票、请假的时间”，张某于2016年6月14日通知徐艺梦7月18日上午8点40分过户；徐艺梦之后未再回复，直到7月10日回复“小张你好，我家小孩刚拿到成绩单就赶回太仓了，我和我老公大吵了一架，他不同意卖了，拜托你给他个电话，137××××3793,130××××7114”；张某回复，“现在不卖了就是违约，要赔偿的”；徐艺梦回复“我要卖，我来回跑了几次了，钱也花了几万”；张某7月11日回复“徐姐，你和你老公的事我和客户沟通过了，她们就说按合同办，如果你们7月18号过户不来的话，就算你们违约，到时该怎么办就怎么办”；徐艺梦7月12日回复“按合同规定5月31号过户，合同上过户之前先办理银行贷款”；张某回复“贷款早办了，……5月31号过户是政府的政策变了，不是我们的原因造成的，还有6月没过户是你们不过来的原因”。徐艺梦后来又微信回复“5月31号后过户不是你我说了算、卖房卖得我都快疯了，我都无语了”；张某回复“没办法啊姐，该办还得办，这不是儿戏，说不玩就可以不玩”；徐艺梦回复“是的，的确是，我都是按合同规定的时间能早尽量早”；张某回复“姐，你和你老公说一下7月18号过户要来的，他不来的话，就不好办了”；徐艺梦回复“我真的累了”，之后7月13日又回复“小张早上好，我老公连夜赶回，人给叫回来了，剩下你约谈吧”；张某回复“好的”，还回复“徐姐，你们下午到我店里来吧？我约了客户”；徐艺梦回复“好吧”；张某7月14日微信称“徐姐，7月18日上午8点40分交易中心3楼过户，要夫妻双方都到，带好身份证，结婚证，户口本原件”；徐艺梦回复“小张，昨天大家已坐一起谈论过，原买卖双方的购房合同已过期失效，在没有商定新的交易价格并重新签订新的购房合同情况下，过户行为无法进行。没有合同约束及保护的任何房屋交易行为都是不适合的，若有其它需要，请随时联系”。徐艺梦认为2016年6月6日告诉张某十几号都可以过户，是指6月十几号，且其同意宽限到6月20日，中介安排的2016年7月18日过户即超过了合同约定的过户日期，也超过了徐艺梦给予的宽限期，而且张某所称的2016年7月18日过户，并未提供相应的预约单。
陈侃对该证据的真实性不持异议，但不认可徐艺梦在微信中所称的十几号是指6月十几号，其认为中介在5月已告知陈侃和徐艺梦双方6月20日之前不能过户，故6月十几号过户没有可能性，且徐艺梦系6月6日通知中介，还要求提前一星期通知徐艺梦，结合徐艺梦要求在周一办理过户的情况，亦不可能是指6月十几号。
深圳市小汽车更新指标个人指标证明文件复印件1份。内容：王伟生已取得深圳市小汽车更新指标，指标有效期至2016年6月29日。徐艺梦认为其出售涉案房屋目的系购车上牌，而上牌的截止期限是2016年6月29日，故徐艺梦说的十几号是指6月十几号。
陈侃认为，证明文件系复印件，对真实性不予认可，且徐艺梦在取得房款后如何支配购房款与本案没有关联性。
关于争议焦点二，陈侃为证明因房屋未能过户，其自身的损失超过合同约定的违约金数额，其提供2016年9月份大庆锦绣新城其他房屋的房地产买卖合同3份及2016年11月28日“58同城网”房源信息打印件1份。其中3份房地产买卖合同显示大庆锦绣新城雍景苑1幢302室的房屋面积为98.73平方米，成交价格为133万元；大庆锦绣新城茗馨苑1幢505室的房屋面积为97.17平方米，成交价格为125万元；大庆锦绣新城翠庭苑7幢303室的房屋面积为85.04平方米，成交价格为108万元。2016年11月28日“58同城网”房源信息显示，大庆锦绣新城涵乐苑85平方米的房屋出售价格为135万元；大庆锦绣新城108平方米的房屋出售价格为73万元。
徐艺梦认为，陈侃提供的3份房地产买卖合同的签订时间为2016年9月，当时处于房价上涨最顶峰时期，本案合同是5月份签订的，房价与9月份没有可比性。“58同城网”的房源信息，并不能反映本案所涉房源现在的价格及陈侃的损失。
一审法院认为：陈侃与徐艺梦双方对涉案《房地产买卖合同》均无异议，该房地产买卖合同依法成立并生效，对双方均有约束力。
关于争议焦点一，陈侃与徐艺梦双方虽未能在房地产买卖合同约定的2016年5月31日前过户，但结合陈侃与徐艺梦双方提交的徐艺梦与中介张某的微信聊天记录以及陈侃与徐艺梦的庭审陈述看，陈侃与徐艺梦已就合同约定的过户时间进行了变更。现双方争议的仅为变更后的过户时间。徐艺梦提出其2016年6月6日给中介工作人员张某称十几号均可以，是指同年6月十几号，并据此主张其同意变更的过户期限为2016年6月20日之前，陈侃对此不予认可，认为微信上的“十几号”应是7月十几号。因上述微信内容中没有明确指明月份，对于陈侃与徐艺梦协商变更后的过户时间，应结合其他证据及双方的行为来具体分析。从徐艺梦的庭审陈述看，张某在2016年5月16日已告知徐艺梦在同年6月20日之前无法办理房屋过户，徐艺梦在已知6月20日前无法办理过户的情况下，于6月6日发送上述微信对于过户时间进行协商变更，应推定其提出的时间为6月20日之后，同时从中介张某于2016年6月14日微信通知徐艺梦7月18日8时40分办理过户、徐艺梦并未表示不同意的行为看，徐艺梦在6月6日微信中所称的“十几号”亦应指七月份的日期，另根据证人张某陈述的其电话通知徐艺梦上述过户时间时、徐艺梦明确表示可以的证言，以及陈侃提交的2016年7月13日录音中徐艺梦陈述的其同意在2016年7月18日协助过户而其丈夫未必同意的内容，并结合徐艺梦在7月10日微信中表示同意卖房，仅提出其丈夫不同意卖房，直至7月14日徐艺梦才明确提出因房屋价格问题而不同意卖房的行为看，徐艺梦对于变更后的过户时间为2016年7月18日是知晓且同意的，徐艺梦所称其同意将房屋的过户期限宽限至2016年6月20日的主张不能成立，徐艺梦主张的涉案房屋买卖合同至2016年6月20日时已解除的主张没有事实及法律依据，一审法院不予采信。
陈侃与徐艺梦对于涉案房屋的过户时间协商变更至2016年7月18日，陈侃与徐艺梦均应按约履行。但徐艺梦于2016年7月14日以原购房合同已经失效、未对房价重新确定为由，明确告知中介不同意协助办理房屋过户及继续履行合同，徐艺梦主张不履行涉案房屋买卖合同的理由缺乏事实及法律依据，不能成立。徐艺梦在涉案房屋买卖合同仍然有效的情况下，不按照双方协商变更的过户时间协助陈侃进行房屋过户，导致陈侃购买房屋的合同目的不能实现，属根本违约，陈侃有权要求解除合同。本案中，陈侃起诉要求解除合同，其提交的起诉状应视为合同解除通知书，起诉状送达徐艺梦时，陈侃与徐艺梦的房屋买卖合同即依法解除，结合本案起诉状副本送达徐艺梦的日期，一审法院确定陈侃与徐艺梦间的房屋买卖合同于2016年8月3日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈侃已向徐艺梦支付购房款80000元，在合同解除后，徐艺梦理应将上述款项返还陈侃，故一审法院对陈侃要求徐艺梦返还80000元购房款的诉讼请求予以支持。
关于争议焦点二，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。陈侃与徐艺梦在《房地产买卖合同》中约定：双方若有任何一方未按照买卖合同的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则违约方应按本合同约定的房款价的20%向守约方支付违约金。本案中徐艺梦根本违约，应按合同约定支付陈侃违约金。徐艺梦虽辩称合同约定的违约金过高，但未能就违约金过高进行举证，且客观上在陈侃与徐艺梦双方签订《房地产买卖合同》后至今，太仓房价确存在大幅上涨，涉案房屋买卖合同解除后，陈侃会因此产生重新购置房屋的差价损失，陈侃现主张的违约金金额结合房价上涨的幅度，并不存在过分高于实际损失的情形，故对徐艺梦主张违约金过高的意见一审法院不予采信，对陈侃要求徐艺梦支付违约金18万元的诉讼请求一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、陈侃、徐艺梦于2016年5月1日签订的编号为MM0000678的《房地产买卖合同》于2016年8月3日解除。二、徐艺梦返还陈侃购房款人民币80000元。三、徐艺梦支付陈侃违约金180000元。上述第二、三项合计260000元，由徐艺梦均于本判决生效之日起10日内履行。案件受理费14520元，由徐艺梦负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实相一致。
本院认为,鼎轩公司作为徐艺梦和陈侃房地产买卖合同的居间方，其主要义务是促成双方合同的签订及履行，鼎轩公司系作为居间人身份在徐艺梦和陈侃签订的房地产买卖合同上加盖印章，其对本案诉讼标的无独立请求权，对本案处理结果无法律上的利害关系，不属于必须参加诉讼的当事人，徐艺梦上诉认为应追加鼎轩公司为本案第三人的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。同理，鼎轩公司作为居间方，其工作人员证言具有一定证明力，徐艺梦无反证据推翻，一审法院采纳鼎轩公司工作人员的证人证言，符合证据规则，并无不当。
涉案房地产买卖合同合法有效，合同约定的过户时间为2016年5月31日前，之后双方约定变更过户时间，徐艺梦一审诉讼中对此并未持异议，只是认为变更后的时间为2016年6月十几号。对此本院认为，2016年5月31日无法完成过户的原因在于昆山市房产交易中心采取限号措施，根据陈侃代理人持一审法院开具的调查令向该交易中心核实的情况看，限号期限截止日确为2016年6月20日，故鼎轩公司为双方重新预约过户时间为2016年6月中旬无现实基础。且在鼎轩公司经办人张某于2016年6月6日以微信通知徐艺梦7月18日过户时，徐艺梦的回应并未提出应是2016年6月十几号过户。再结合张某的证人证言、陈侃提交的录音证据，可以相互印证徐艺梦同意变更的过户时间应为2016年7月中旬，之后徐艺梦拒绝于2016年7月中旬配合办理过户，构成违约。房价已大幅上涨，陈侃要求徐艺梦按合同的约定承担违约责任，于法有据，应予支持。徐艺梦上诉认为其同意变更后的过户时间为2016年6月中旬的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，徐艺梦的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14520元，由上诉人徐艺梦负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年六月二十八日
书记员 黄 婷