广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终244号
上诉人（一审被告）：李燕芳。
委托代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务�心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站，住所地：贺州市钟山县珊瑚镇。
诉讼代表人：王荣，该管理站党委书记
委托代理人：黄以忠，广西汇豪律师事务所律师。
委托代理人：黄露，广西汇豪律师事务所实习律师。
上诉人李燕芳与贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站租赁合同纠纷一案，上诉人李燕芳不服钟山县人民法院（2015）钟民初字第561号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员邓行奇、李经连参加的合议庭审理了本案。书记员谢玉闲担任法庭记录。上诉人李燕芳及其委托代理人杨桦，被上诉人贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站诉讼代表人王荣及其委托代理人黄以忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明�2013年9月1日，原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站（甲方）与被告李燕芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第一、二、三条约定：“出租地点：出租房位于珊瑚管理站幼儿园，教学楼砖混结构二层326平方米，砖混大棚120平方米，平房砖木结构256平方米，厨房砖木结构60平方米，厕所一栋。出租租金：13000元／年。租赁时间为2013年9月1日至2014年8月31日止。”合同到期后，原告决定采取公开招标的方式出租珊瑚管理站幼儿园房屋，并于2014年7月20日发布公开招标通知。原告于2014年9月1日与案外人何运英签订了房屋租赁合同，并于2014年9月1日，2015年3月4日，2015年4月28日，2015年5月21日对被告发出通知，要求被告清退场地，归还原告的房屋。租赁合同到期后，被告拒绝归还租用场地，并提出要求赔偿其装修的费用后才退出租用场地，原告多次与被告协商未果。因此，原告向该院提起诉讼，请求依法判决：1、被告返还占用的珊瑚矿幼儿园场地；2、判令被告支付2014年9月1日至被告归还原告场地期间的场地占用费15000元；3、判令被告向原告支付违约金，按20元／天计算，从2014年9月1日至被告排除妨碍之日止5400元。
一审法院经审理认为，原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站与被告李燕芳签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应切实履行。关于被告提出已于合同届满前三个月即2014年5月期间向原告及郑某提出申请续租合同，且已经得到原告及其主管领导口头答复同意由被告继续续租该涉案房屋的抗辩意见，由于原告及证人郑某明确表示没有答复由被告继续续租该涉案房屋，而是采取公开竞标的方式对涉案房屋进行租赁，而且也通知被告参加竞标租赁该涉案房屋，�此，对于被告提出的抗辩意见，该院不予支持。关于被告提出的2014年被告为了达到上级关于幼儿园的建设标准，对幼儿园进行装修是经过原告同意，如果原告要求被告搬出涉案房屋，要求原告赔偿被告的装修损失的抗辩意见，由于原告对该抗辩意见不予认可，且原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条第8项约定：“乙方进行房屋装修时没有向甲方提出申请，擅自进行装修或未经甲方同意而拆迁、改变房屋结构的，造成的一切后果全部由乙方负责”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，对于被告提出的抗辩意见，该院不予支持。关于被告李燕芳提出的原告的行为侵害了被告的优先承租权抗辩意见，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2项约定：“租赁期满后，如乙方继续租用，甲方根据实际情况及各种因素考虑是否该房屋能够出租，如能出租，在同等条件下，优先给予乙方租用。”可见乙方即李燕芳是在同等条件下有优先承租权，如贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站按照《关于珊瑚管理站珊瑚矿幼儿园招标的通知》在涉案房屋的租赁合同期满后，采取公开投标方式重新确定租赁单位和租价，李燕芳只是在其与第三方出价的租金、支付方式等同等条件下才有优先承租权，而不是在任何情况下都有优先承租权。且合同期满后李燕芳还没有将涉案房屋交回贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站，贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站还没有将涉案房屋重新出租，不存在贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站侵犯李燕芳在同等条件下有优先承租权的权利。另，贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站在合同履行期限届满前，已于2014年7月20日发出通知通知珊瑚矿幼儿园涉案房屋的租赁合同期满后，该房屋向社会招标租赁。而被告李燕芳未能提供证据证实其有按照合同的约定在涉案房屋租赁期届满后提出与原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站协商续租涉案房屋。以上所述，被告李燕芳提出的原告的行为侵害了被告的优先承租权抗辩意见，该院不予支持。关于被告提出原告与第三人所签订的场地租赁合同侵害了被告的利益为无效合同申请中止本案审理的抗辩意见，被告起诉原告及案外人确认合同无效案件系另外法律关系，该院已另案受理该纠纷，因此对被告该抗辩意见，该院不予支持。关于原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站提出要求被告返还占用的珊瑚矿幼儿园房屋，要求被告支付2014年9月1日至被告归还原告场地期间的场地占用费15000元及要求被告向原告支付违约金5400元的诉讼请求。对于涉案房屋原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站与被告李燕芳签订的《房屋租赁合同》已于2014年8月31日到期，原告并于2014年9月1日，2015年3月4日，2015年4月28日，2015年5月21日对被告发出通知，要求被告清退场地，归还原告的房屋。被告应在合同履行完毕之后需立即搬离并将其租赁房屋交还给原告。然而被告仍然占用不予腾空房屋，其行为实属违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。原告提出要求被告返还占用的珊瑚矿幼儿园房屋的诉讼请求，该院予以支持。比照原房屋租赁租金及原、被告双方签订的《房屋�赁合同》第六条第4项约定：“若接通知在15天不搬出者，每超一天罚款二十元。”故原告提出场地占用费15000元及要求被告向原告支付违约金5400元的诉讼请求，该院予以支持。
综上所述，判决如下：一、被告李燕芳于本判决生效后十五日内将其经营的钟山县珊瑚矿幼儿园占用的原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站的房屋及场地腾退并交还；二、被告李燕芳给付原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站自2014年9月1日至今占用房屋及场地的使用费15000元；三、被告李燕芳赔偿原告贺州市平桂矿区管理处珊瑚管理站违约金5400元。
上诉人不服一审判决，上诉称，一、一审法院审理程序违法。1、本案为租赁合同纠纷，诉讼中对于租赁合同续租的效力问题，上诉人已另行提起诉讼，本案的审理应当以上诉人提起的租赁合同续租效力审理结果为依据，依据《民事诉讼法》第150条“（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，一审法院应据此规定作出裁定本案中止审理，但一审不但没有对上诉人申请作出回应，而且还对《民事诉讼法》的规定也进行回避。2、本案诉讼中，上诉人对于一审法院根据一审原告申请作出保全措施，要求上诉人对开办的幼儿园停止招生经营，不但没有事实依据而且没有法律依据，更无担保，上诉人在法定程序中已对该裁定书申请复议，依据《民事诉讼法》第108条规定，人民法院应当对复议申请作出裁定，但一审法院不但没有作出复议结果更没有对上诉人提出解除保全申请反担保也置之不。
二、一审法院判决对本案事实和证据认定严重违背客观事实，混淆视听，颠倒黑白，丧失司法公正，导致实体处理错误。一审原告主张返还场地和支付非法占用出租的�地费用和人为妨碍的行为没有事实依据，上诉人依法不承担侵权违约责任。因为上诉人与被上诉人之间仍存在续租合同关系，上诉人依法行使不安抗辩权对抗，不属于违约或非法占用的行为，相反，被上诉人以隐弊手续擅自与第三人何运英恶意串通并签订租赁合同，侵害了上诉人优先承租权。因此，被上诉人诉讼主张及诉讼事实，严重背离本案客观事实，纯属恶意诉讼，一审法院对本案事实认定混淆视听，颠倒黑白。1、本案上诉人与被上诉人建立的承租关系是合法有效的，双方合同权利义务均受法律保护。双方自2008起至今已建立六年之久的承租关系，合同履行期间，上诉人并没有任何违约或失信行为，上诉人具备良好的合同履行能力、诚信能力、合同优先续签权。2、本案上诉人为开办经营幼儿园投资较大的人力和资金，对于继续开办幼儿园具备较好的教学实力�条件，有利于幼儿园的继续开办，保障当地居民的适龄幼儿入园要求。3、本案上诉人已于合同届满前三个月即2014年5月期间向被上诉人及其主管领导郑某书记提出申请续租合同，在经得被上诉人的主管领导口头答复同意后（因为每期合同均是先做后补签合同），上诉人为根据教育部门提出建新园规定和今后更好开办幼儿园，上诉人重新投资了近40万元（按预算报告预算，实际投资费用以现场评估报告为准）对幼儿园进行为期2个月装修，2014年8月期间上诉人完成了幼儿因新园装修后，被上诉人以隐弊或暗箱操作方式与第三人何运英恶意串通磋商签订合同，为此，上诉人通过各种渠道和、口头、书面方式对被上诉人与第三人签订的合同的效力提出异议，并向被上诉人上级部门及有关司法机关举报请求查处，但至今尚未决纠纷。4、上诉人已就涉案的被上诉人与第三人所场地租赁合同的效力提出诉讼，因此，本案审理及处理应以法院对该合同效力作出生效判决后才能作出评判，根据《民事诉讼法》第150条第五款规定，应中止本案审理。5、本案上诉人在与被上诉人建立续租关系后，为续办和建设新园装修幼儿园所付出的劳动和投入的资金和幼儿园新装修的设备和附属设施的成果，不可能因被上诉人所谓的合同到期为由无偿占为已有，而且从所有人或受益人受益的原则和公平原则来说，均应尊重本案客观事实正确对待处理，不应回避或消极。否则，上诉人面投资无法回收，极可能出现家破人亡或发生冲突恶性流血事件。
综上，根据《合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效之规定，本案上诉人与被上诉人之间存在事实上续订租赁合同关系。因此，上诉人依�对取得的场地使用权，并非违法占用的行为，而且被上诉人至今未向上诉人提出解除租赁合同要求上诉人搬离交还场地。同时，被上诉人在一边同意续租给上诉人的情况下，双方已建立续租关系，被上诉人又擅自与第三人何运英恶意串通签订租赁合同，依据《合同法》第五十二条第二、三款规定，被上诉人与第三人签订租赁合同的行为直接侵害了上诉人优先承租权，致使上诉人蒙受重大的经济损失，该合同属于无效合同。
综上所述，一审不但审判程序违法，剥夺了一审被告的合法权益，而且对本案实体和事实、证据认定处理违背客观事实和法律规定，导致错判，不但损害上诉人的合法利益，更损害了公民对司法机关司法公正公平公信力信服。请求二审法院撤销一审判决，另行改判或发回重审。
被上诉人答辩称，一、一审法院审理程序合法。上诉人以对续租的效力已提起诉讼为由，要求本案中止或不能判决是没有法律依据的。首先，本案答辩人与上诉人之间的房屋租赁关系清楚，权利义务明确。租赁期届满前，答辩人已明确通知上诉人，对该房屋租赁合同期满后，以公开招标方式确定承租人。上诉人接到通知后，既不报名参加公开招标，又不愿撤离承租房屋，显然是侵权行为。上诉人在我方起诉后，又提起续租效力诉讼，属恶意诉讼，目的是拖延时间，长期侵占。
二、关于上诉人称优先续租权问题。1、答辩人作为国有财物管理部门，对所管理的财产有义务和责任使之升值。本案出租的房屋，上诉人一直低价承租，期满后，为使效益最大化，采取向社会公开招标的方式确定租金是公平、合法的做法。上诉人不能因长期租用就阻止答辩人公开招标。若要继续承租，应积极报名参与招标。2、上诉人接到我方发出的招标通知后，不参与报名，放弃投标的行为，丧失了优先权的享有。3、上诉人称答辩人口头同意续租的事实．正如一审判决所认定的理由，上诉人没有证据证明租期满后，双方已达成续租的意思一致表示，所以上诉人称已建立合法的租赁法律关系无事实依据。4、答辩人通过公开招标，案外人何运英中标，合法有效。上诉人不参与公开招标，也不能以优先承租权为由撤销或者确认该合同无效。上诉人纯属无理取闹。
综上所述，一审判决合法、合理，请求予以维持。
上诉人对一审查明的事实有异议，认为没有公开招标的事实，被上诉人与案外人签订的租赁合同是8月27日签的。遗漏了两个方面事实：一、5月期间上诉人已经向被上诉方申请续租的事实、知道案外人与被上诉人签订了合同后，上诉人已经向相关部门提出异议，这个事实法院没有认定。二、一审上诉人提供的证据2、3、4，场地租用证明、消防安全检测服务收据、检测报告，这三组证据是证明合同期满后，得到了被上诉人的同意，对涉案幼儿园进行享有承租权。三、一审笔录里有证明认可了续租的事实，但是这份笔录被一审篡改。
被上诉人对一审查明的事实没有异议。
上诉人提交新证据，一份起诉状、钟山法院受理通知书、裁定书、开庭传票（两张）。证实一审程序违法，实体处理错误。
被上诉人认为，上诉人另一个案的起诉是事实，但认为一审没有明确本案要以该案的判决为依据中止，本案一审的审理判决是正确的，不存在本案要中止审理的情形。
被上诉人没有新证据提交。
综合诉辩双方意见，一审查明除公开招标，被上诉人与案外人签订的租赁合同是8月27日签的事实外，对其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题主要是双方是否形成了事实上的租赁关系，上诉人占用被上诉人的房屋是否合法。
一、本案是否中止审理的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所以权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案讼争房屋产权属于被上诉人，被上诉人对该房产享有以上权利，可以自由处置该房产。即使被上诉人与案外人签订租赁合同无效，被上诉人也不必然将讼争房屋产租赁给上诉人，被上诉人与案外人签订的租赁合同是否无效不影响本案判决结果，上诉人要求中止本案审理没有法律依据，本院不予采纳。
二、双方是否形成事实上的租赁关系的问题。该问题是上诉人合法占用该房屋的事实和法律依据。一审2015年7月9日讯问郑某、上诉人及其�夫张光明笔录确认了2014年4月份，被上诉人已决定不再出租讼争房屋给上诉人的事实，被上诉人原书记郑某否认同意续租的事实，该笔录无法证实双方达成续租的合意。上诉人也没有证据证实该笔录是虚假或伪造。2014年7月28日被上诉人出具的证明只能证实当时租用讼争房屋的承租人是上诉人，无法证实双方已达成续租的事实。上诉人李燕芳主张双方形成了事实上的租赁关系没有事实依据，对该主张本院不予采信。
三、优先承租权的问题。双方租赁合同2014年8月31日已到期，没有书面续租合同。从目前证据分析，也无确实证据证实口头续租约定存在。被上诉人有权决定如何对讼争房屋进行出租。上诉人是讼争房屋的原承租人，法律规定只是在被上诉人继续出租该房屋时在同等条件下享有优先承租权，并不能对被上诉人的招租方式提出异议，除非双方曾有约�。
被上诉人通过对外招标方式决定将房屋继续出租，如果上诉人要求继续承租，应当积极参与，履行投标义务，不履行该义务，则无法享受同等条件下享有优先承租权的权利。
从本案证据分析，租赁期届满前，上诉人李燕芳对被上诉人对招租的事实是知情的，但并未积极参与，丧失了同等条件下优先承租权。现讼争房屋已租赁给案外人，上诉人李燕芳已无占用的法律依据。一审处理符合法律规定，本院予以维持。
被上诉人将讼争房屋通过公开招标方式对外进行招租，招标过程中是否存在瑕疵是另一法律关系，本院不予审理。
综上所述，上诉人李燕芳上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人李燕芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
代理审判员 李经连
代理审判员 邓行奇
二〇一六年五月十三日
书 记 员 谢玉闲