上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5047号
第一原告郭欣。
第二原告郭杨斅。
上列两原告的共同委托代理人杨敏明。
被告上海深金房地产发展有限公司。
法定代表人陈必安。
委托代理人沈宏亮。
委托代理人杨利平。
原告郭欣、郭杨斅诉被告上海深金房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月16日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。2013年12月18日经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉讼房屋质量问题及原因、维修方案进行鉴定。2014年5月8日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告郭欣、郭杨斅的共同委托代理人杨敏明、被告上海深金房地产发展有限公司的委托代理人杨利平到庭参加了诉讼。因原告对鉴定报告提出意见，上海市房屋建筑设计院有限公司出具补充鉴定意见。2014年6月18日，经原告申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对修复费用进行评估。2014年11月6日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告郭欣、郭杨斅的共同委托代理人杨敏明、被告上海深金房地产发展有限公司的委托代理人杨利平到庭参加了诉讼。原、被告均申请本案继续适用简易程序延长一个月审理期限。本案现已审理终结。
原告郭欣、郭杨斅诉称：原、被告于2007年签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市青浦区沪青平公路某号某室商品房；原告按约支付房款，并取得了该房屋的产权证书。2008年原告对该房屋进行装修后入住。但是，原告入住后发现被告交付的房屋有漏水现象，原告多次向物业报修，物业公司也是多次进行维修，但是仍然有漏水现象，物业公司表示主要是房屋存在质量问题，所以光靠维修是无法解决漏水问题的。原告也曾向被告提出房屋质量问题要求解决，但是至今未果，故原告诉于本院，要求被告承担赔偿责任，包括房屋维修费用人民币9万元、搬迁费5，000元、房屋无法使用的损失15，000元；房屋质量问题由原告自行维修。
被告上海深金房地产发展有限公司辩称：不同意原告的诉请。系争房屋已经超过维修期，被告不同意维修及赔偿，如法院认为被告应承担责任的，被告也应进行维修，而不是进行赔偿。搬迁费、租金损失均无证据佐证，被告不予认可。
经开庭审理查明：2007年7月26日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区沪青平公路某弄某室复式房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为170.55平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，313，406元。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款。2007年10月30日原告取得房屋，原告对房屋进行了装修，系争房屋系顶层，为第4层、5层。
2008年、2009年、2010年原告均因房屋渗水问题多次向管理原告所在小区的物业公司进行报修。报修事项包括书房顶部、东卧（顶层）南墙渗水等。
2010年6月23日，原、被告签订协议书一份，就原告房屋5楼露台渗水装修损坏问题经双方协商达成一致：被告就该房屋5楼露台渗水给原告造成的损失一次性减免13个月物业费4，188.70元，并一次性补偿装修费用现金一万元。以上所述内容作为被告对房屋入户门损坏问题给原告造成损失的所有补偿，被告不再就此承担其他责任。
2011年，原告又向物业公司报修系争房屋五楼顶部多处裂缝，整体翻修。2012年7月，原告又向物业公司报修，报修问题是餐厅北墙角、内楼梯北窗东边墙渗水，上层楼梯平台顶开裂渗水，上层西北露台阳台门北墙渗水，五楼南卧室西墙顶渗水。
2011年5月18日，在物业公司为原告进行维修时由维修单位上海吉顿防水涂装公司出具防水维修方案，表示根据该公司与开发商维修合同的内容，需要对房屋做进一步的防水维修。鉴于以前已对该户四周楼顶女儿墙墙根渗水做过维修，效果显著。而现在西南墙壁几个点位的渗水原因是由最近楼梯顶部新的东西向沉降裂缝所致。故据此制订了具体的维修方案。
另查明，原告于2013年7月起诉至本院。本院进行诉前调解，在该阶段，因原告的申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题及原因、维修方案进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2014）建鉴字第2005号司法鉴定意见书内容为：经现场检测，跃层主卧室的屋顶局部存在渗水痕迹，跃层书房的南侧窗边存在渗水痕迹和粉刷脱落，通往室外的门窗边存在多处渗水痕迹，并发现渗漏点；四层南侧阳台出口和楼梯门边的墙面底部存在渗漏痕迹和粉刷脱落现象，并发现渗漏点。所检房屋存在的渗漏问题汇总和原因分析如下：1、跃层主卧室屋顶与墙交接处局部存在渗水痕迹，主要是由于建造时屋顶与墙交接处局部防水处理不当，存在渗水路径所致。局部防水处理不满足《屋面工程质量验收规范》的4.3.16条。2、跃层卧室南侧窗框边存在渗水痕迹和粉刷起壳，主要是两者交界处不密实导致雨水渗入。不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的5.3.8条。3、跃层书房南侧窗框边存在渗水痕迹和粉刷起壳，主要是两者交界处不密实，有渗水点，导致雨水渗入。此项系使用中改动部位的防水处理不满足要求所致。4、跃层进入露台的门侧两边墙面存在渗水痕迹和粉刷起壳，主要是两者交界处不密实导致雨水渗入。不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的5.3.8条。5、跃层楼梯处窗边墙面存在渗漏痕迹，主要是两者交界处不密实导致雨水渗入。不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的5.3.8条。6、四层北侧门边墙面底部存在渗漏痕迹和粉刷起壳脱落，主要是两者交界处不密实有渗水点，导致雨水渗入。不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的5.3.8条。7、四层南侧阳台入口处墙面底部存在渗漏痕迹，主要是两者交界处不密实有渗水点，导致雨水渗入。不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的5.3.8条。鉴定意见为：1、金地格林郡66号401室存在的渗漏。渗漏系房屋建造或维修施工质量不满足相关技术规范。2、401室房屋质存在局部墙体外移，外移墙体防水处理不满足要求。3、房屋渗漏影响房屋使用，建议进行针对性修复。修复方案为：1、对屋顶局部渗水情况，清理（范围为：渗水点上下各2m、左右各1m）；采用聚合物水泥砂浆对拆除区域嵌填密实；恢复渗水处的室内墙面原有装修。2、对门窗边框与墙之间的渗水现象，先清除窗框周边的填充物；对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物（俗称：发泡剂）填实；然后用密封膏填嵌墙体与窗框边的缝隙；恢复受损的墙面装修。3、对屋顶书房窗框部位的渗水现象，先清除窗框周边的填充物，并对相邻露台屋面部位进行排查；对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物（俗称：发泡剂）填实；然后用密封膏填嵌墙体与窗框边的缝隙；恢复受损的墙面装修。2014年9月9日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具补充意见，表示由于屋面渗水问题的复杂状况，为彻底解决渗水，我司建议对金地格林郡66号401室跃层的轴18－22＊A－E处的屋面进行全面翻修，按原设计要求重做屋面防水层等，并恢复原有面层。
原告表示鉴定报告中谈到的第3点中跃层书房南侧窗框边存在渗水痕迹和粉刷起壳漏水点实际在西墙，在该点上面原本有个西窗，但是原告将之封闭，南面原本是玻璃门，但现场的玻璃门进行过位置变更。该漏点不在门、窗的接缝处，而是在西墙，是由于书房维修时，维修人员采用墙壁灌浆的方式留下的后遗症，采取该方式后书房不漏水了，但该灌浆点一直渗水。后经了解，专业人员向原告表示，灌浆应在房梁处操作，而不应在墙面操作。灌浆的操作规则一般不做墙面灌浆的操作。因为灌浆需要打洞，会破坏墙面原有的防水层，如果对于该洞处理不好的话，就会发生渗水的情况。原告提供当时灌浆过程拍摄的照片。原告提供的照片与鉴定报告照片3位置相仿。
被告表示：鉴定过程中，鉴定机构通过设备找到渗漏点，被告认为只要对渗漏点进行维修，不需要全面返修。被告之前也曾采取过屋面全面返修的方式，但仍然没有修好。
鉴定人员当庭表示原告所述第3点中跃层书房南侧窗框边存在渗水痕迹和粉刷起壳漏水点与现场一致，该点是灌浆点，是由于施工后防水没有处理好造成渗水；鉴定机构鉴定时仅能根据现场现状及图纸处理，对其中维修的过程需有双方提供证据。该房屋质量问题的修复，施工人员需要防水施工资质。维修中除材料、人工费外，因为涉及屋顶维修，还需要现场保护的费用。除了鉴定意见书分析说明（3）外，其他问题均与书房无关。装修涉及整体美观，故在计算费用时应考虑整体性，并且恢复装修应考虑原有的装修水平及风格。鉴定报告中对渗漏部位进行了明确，但渗水问题比较复杂，屋面防水具有全面性，局部维修不能解决问题，而之前经过几次维修都没有完全修复，出于解决渗漏问题的角度出发，所以出具了补充说明。因之前经过几次维修，均未能修好，故鉴定人员认为应对屋面采取全面返修的方式进行维修，而不是仅针对渗漏点进行维修。维修期间包括装修恢复期间，需要腾空房屋，维修需要约一个月。根据规定，房屋防水层的保修期为五年。
因原告表示要求被告承担赔偿修复费的责任，并向本院申请按修复方案评估修复费。本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对本案系争房屋质量问题的修复方案进行修复费鉴定。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具司法鉴定意见书，结论为房屋修缮工程造价为36，142元。双方当事人对司法鉴定意见书无异议，但原告认为评估机构适用的标准与市场价存在差异，实际施工中，人工费用很高，这个费用实际是无法实施的。被告表示因对维修方案持有异议，故对评估结论不予认可。评估人员当庭表示根据鉴定机构提供的维修方案，套用2000定额，人工材料的单价是按照2014年6月的信息价。根据修复方案对装修影响的恢复也包括在评估结论中，不包括意外发生的损失。评估结论中的材料价格包括运输费，根据定额，材料价格包括材料原价、运输费、运输损耗费、垃圾清理费，垃圾的外运是另算的。整个维修过程因家具不能靠墙放置，需要将家具挪开。
还查明，两原告已取得系争房屋的房地产权证。
以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、第三方维修记录台账、第三方维修返修台账、上海诚至防水堵漏维修记录表、上海吉顿防水涂装公司出具的防水维修方案、报修记录、物业接管维修清单汇总、被告营业执照、照片、2010年6月23日调解协议书、鉴定报告、评估报告等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：2007年年底至2008年年初，因为下大雪，书房边的客厅的屋顶防水没有做好，导致书房开始大量漏水，原告立即报修，被告在2008年3月初进行了维修，维修期约半个月，外墙面由被告进行修理，但书房内的装修物业公司表示由原告自行维修，故双方签订了一份协议，该协议内容仅针对书房。当时没有发现其他地方存在质量问题。现维修过的地方都未出现问题，但因为当时维修时在墙面打了个点进行灌浆，现在这个点还存在漏水。书房维修完毕后，原告发现楼梯北面墙面渗水，过了半年后才发现屋顶也开始漏水。对存在的问题原告均进行了报修，被告也派人上门维修，但迟迟不能根治。原告现对于被告的维修能力不再信任，故要求由原告自行维修，被告赔偿费用。庭前原告也询问过相关施工单位，进行过相应测算，评估结论的费用是不能完成维修的。维修涉及客厅、饭厅、书房、卧室，涉及面比较广，肯定有一部分家具等财物需要搬出，搬迁费的标准是原告暂估，诉讼请求中因房屋无法使用的损失是根据相邻户每月租金约5，000元为标准。
被告表示其对之前维修过程不清楚。对书房进行维修这一事实在维修记录中能看到，被告对此没有异议，对其他内容被告不清楚。被告认为原告房屋已经超过保修期，即使法院认为被告应承担维修责任的，被告也仅承担维修责任，不承担赔偿责任。屋面维修是在屋顶施工，不需要进入室内，而室内的维修需要将家具挪离墙壁再进行必要的遮盖即可，并不需要搬空。被告对原告主张的租金标准不予认可，系争房屋为简装，被告认为原告主张的租金标准偏高，每月约在2，000-3，000元。
审理中，原、被告均表示因涉及期间很短，不申请租金评估，由法院酌定，也申请由法院组织询价。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告在房屋使用合理期限内发现房屋存在5楼露台渗水问题，即向被告提出要求维修。2010年被告与原告签订协议，由被告对系争房屋中该质量问题进行协议。之后，房屋仍存在其他质量问题，在原告多次向物业报修后仍未予以解决。在本案审理中，根据本院委托的鉴定机构出具的鉴定结论，系争房屋局部存在渗水痕迹，该存在的渗漏问题与房屋建造或维修施工不符合规范要求存在一定关系，个别项是房屋使用中局部改动部位的防水处理不当所致。鉴定人员当庭又认可该个别项系上次被告维修时造成的。故系争房屋现存在的质量问题的责任方为被告。被告应对房屋存在的质量问题进行维修。现原告根据房屋质量问题的情况及被告维修情况要求由被告赔偿维修费用，由原告自行维修的意见，本院认为原告就系争房屋存在的质量问题进行多年的投诉、维修，但质量问题并未进行根本的改善，现原告提出的被告承担责任的方式亦是法定方式，更有利于双方纠纷的解决，本院予以许可。被告提出原告的请求已超过房屋保修期，因该质量问题系施工过程中产生，原告也多次向物业进行报修，故被告的意见，本院不予采信。审理中，根据质量鉴定机构出具的鉴定意见本院委托有关评估机构对修复费用进行评估，被告应按评估报告确定的数额承担赔偿的责任。根据鉴定结论渗漏问题影响房屋局部使用，根据鉴定机构的意见，本案中维修所需时间在一个月左右，根据维修的内容，鉴定机构认为维修会对原告使用房屋有一定的影响。现双方对于同类房屋的租金存在争议，原告认为每月5，000元，被告认为每月2，000至3，000元。双方均未提出评估申请。考虑到原告在对房屋进行维修时还需对因维修导致的装修损坏进行复原，本院根据房屋质量问题长期以来对原告生活的影响、维修期间、原装修复原后至入住必要的等待期间等因素，对因维修而导致原告不能使用系争房屋的损失酌情定为8，000元。对于原告主张的搬迁费，根据鉴定人员的意见，需要将家具的挪开等，本院酌定1，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海深金房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭欣、郭杨斅修复费人民币36，142元；
二、被告上海深金房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭欣、郭杨斅空置费人民币8，000元；
三、被告上海深金房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭欣、郭杨斅搬迁费人民币1，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，500元，减半收取计人民币1，250元，由原告负担人民币786元，被告负担人民币464元；鉴定费（原告预交）人民币10，000元，由被告负担；审计费（原告预交）人民币1，800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一五年一月二十三日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。