山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2449号
上诉人（原审被告）济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人王欣，董事长。
委托代理人孙浩智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南福泉房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人胡志亮，总经理。
委托代理人陈波，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人秦文霆，山东齐鲁律师事务所律师。
原审被告济南城市建设投资集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人王欣，董事长。
委托代理人孙浩智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人济南市城市建设投资有限公司（以下简称济南城投公司）因与被上诉人济南福泉房地产开发有限公司（以下简称福泉房地产）、原审被告济南城市建设投资集团有限公司（以下简称济南城投集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2000年1月15日，福泉房地产与济南城投公司签订《购房协议书》1份，约定：济南城投公司购买福泉房地产开发建设的友谊苑北区1-16号楼，房屋建筑面积88763.62平方米（房屋面积计算不含地下室），以实际发生面积为准。住房售价按建筑面积每平方米1200元（阳台不封闭按50%计算建筑面积）。总购房款106539600元，此单价由福泉房地产一次性包死，济南城投公司不再承担任何费用。
2002年11月18日，福泉房地产与济南城投公司又签订《购房补充协议》1份，约定：根据济南市城市建设重点工程的需要，于2000年1月15日签订了购房协议，济南城投公司向福泉房地产购买其在友谊苑北区建设的商品房。近期县西巷、燕山高架桥等重点工程已启动，为保证重点工程拆迁安置的需要，福泉房地产与济南城投公司达成补充协议如下：一、房屋面积与价格：济南城投公司购置友谊苑北区商品房11栋共计882套，面积为62980.36㎡（阳台按二分之一计算，不含地下室），1200元/平方米，总价款为75576432元。此价款由福泉房地产一次性包死，济南城投公司不再承担任何费用。二、地下室：根据双方协商确定，济南城投公司同意地下室以500元/平方米购买福泉房地产1#—11#的所有地下室（以实际发生面积为准）。此价格由福泉房地产一次性包死，济南城投公司不再承担任何费用。三、以上条款确定的房价和地下室价格，双方一次性定死，福泉房地产不得再提出任何费用问题。四、交房与付款时间：1、截止2002年11月17日，济南城投公司支付福泉房地产购房款62952142.56元。2、本补充协议签订之日，济南城投公司支付福泉房地产购房款20万元，用于11栋楼交付前的修缮。3、2002年11月18日福泉房地产将2#、4#、6#楼（294套）交于济南城投公司（房门钥匙），双方验收无误后，济南城投公司再支付福泉房地产购房款234万元。4、2002年11月22日福泉房地产将1#、8#、10#、11#楼（336套）交于济南城投公司（房门钥匙），双方验收无误后，济南城投公司再支付福泉房地产购房款312万元。5、2002年11月30日福泉房地产将3#、7#楼（138套）交于济南城投公司（房门钥匙），双方验收无误后，济南城投公司再支付福泉房地产购房款156万元。6、2002年12月10日福泉房地产将5#、9#楼（114套）交于济南城投公司（房门钥匙），双方验收无误后，济南城投公司再支付福泉房地产购房款158万元。7、福泉房地产对以上楼房的交付必须达到入住要求，同时完成小区内的各项配套设施及生活设施。五、手续办理时间及余款的支付：双方协商确定福泉房地产必须于2003年5月31日前将土地、房产、竣工以及相关手续办理完毕交于济南城投公司。济南城投公司接到以上手续及证件后将所有购房款的余额扣除质保金后全部支付给福泉房地产。
福泉房地产向原审法院提交2000年7月14日济南市建筑设计院工程变更通知1份，欲证明涉案工程施工过程中，根据相关要求，厨房和卫生间发生了设计变更，地面改为地砖防水地面，墙面改为釉面瓷砖，致使相应工程量发生变更。为此，福泉房地产单方委托鉴定机构对友谊苑北区1-11号楼厨卫地面及墙裙变更部分进行审计，经审计，增加工程造价2398071.63元。对此，济南城投公司辩称，济南城投公司并未要求厨卫地面及墙裙变更，该变更也未得到济南城投公司的许可。庭审中，福泉房地产诉称，该变更系根据市相关领导要求作出。
2002年10月28日，福泉房地产、济南城投公司与案外人济南三利监理公司签订《房屋交接纪要》1份，内容显示：2002年10月28日在友谊苑北区物业管理办公楼二楼会议室，福泉房地产、济南城投公司及案外人济南三利监理公司就“交接内容”达成如下意见：1、对友谊苑北区，经质检部门验收合格，同意使用的楼房共九栋楼房办证交接。2、交接楼房九栋楼即1号、2号、3号、4号、6号、7号、8号、10号、11号共计768套。3、接收人员对楼房进行了查看，并对某些问题提出了维修要求，开发方同意进行维修。4、双方对768套楼房的房门及所对应的768套地下室钥匙办理交接。5、友谊苑北区5#、9#楼因未经质检部门验收，未实施交接。
福泉房地产向原审法院提交[2014]专字2号济南城市建设投资集团有限公司关于解决购买友谊苑北区安置用房遗留问题专题会议纪要1份，内容显示：2014年2月11日下午，济南城投集团公司在成城大厦A座会议室就友谊苑北区遗留问题召开专门会议，经讨论，达成如下意见：关于购房款结算问题，由福泉房地产提供正式测绘报告，确定出售的房屋及地下室实际建筑面积，按照购房协议确定的单价进行结算，差额经双方对账确定无误后多退少补；关于设计变更增加购房款问题，会议确定该房屋厨房、卫生间设计变更部分，由福泉房地产负责提供设计变更的原始资料及相关签批手续，包括原城投公司相关人员书面认定证明，济南城投集团公司可以按实际工程量及福泉房地产提供的原始结算单据据实进行结算。
另查明，《购房补充协议》约定：济南城投公司购置友谊苑北区商品房11栋共计882套，面积为62980.36㎡（不含地下室）、1200元/㎡，总价款为75576432元；地下室以实际发生面积为准，500元/㎡；经济南市房产管理局测绘中心测绘，地下室面积为9971.69㎡；综上，按照双方协议约定，涉案11栋楼房（包含地下室）总价款为80562277元。截至法庭辩论终结前，济南城投公司已向福泉房地产支付购房款79612142.56元；对此，原、被告双方均无异议。按照双方约定的面积、价款，济南城投公司尚欠福泉房地产购房款950134.44元。此外，经济南市房产管理局测绘中心测绘，上述11栋商品房的地上面积为63334.05㎡，超出约定面积353.69㎡，按照双方约定的地上部分1200元/㎡的单价，超出部分房价款为424428元。对此，福泉房地产认为，超出协议约定的面积部分不属于“一次性包死”的范围，应单独计算，加上上述所欠购房款950134.44元，共计欠款1374562.44元；济南城投公司对此不予认可，但济南城投公司对于福泉房地产交付房屋超出约定面积353.69㎡这一事实并无异议。
原审法院认为，本案争议的焦点为：1、虽然《购房补充协议》约定，济南城投公司购置友谊苑北区11栋，面积为62980.36㎡（不含地下室），但经济南市房产管理局测绘中心测绘，实测面积为63334.05㎡，超出协议约定面积353.69㎡，该超出部分是否属于固定总价合同之外增加工程量。2、福泉房地产主张的友谊苑北区1-11号楼厨卫地面及墙裙变更能否认定为设计变更。3、涉案工程剩余购房款的数额如何界定，剩余工程款是否具备付款条件。
针对焦点问题1、虽然《购房补充协议》约定，济南城投公司购置友谊苑北区11栋楼房，面积为62980.36㎡（不含地下室），但经济南市房产管理局测绘中心测绘，实测面积为63334.05㎡，超出协议约定面积353.69㎡，该超出部分是否属于固定总价合同之外增加工程量。原审法院认为，固定总价是指完成合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部工作的总价款。固定总价合同应当明确约定总价包括的范围（施工图纸的内容或者工程报价书中记载的工程量）和已经包括的风险范围，该合同一经双方当事人约定，除增减工程量和设计变更外，一律不得调整。本案中，福泉房地产与济南城投公司签订的《购房协议书》《购房补充协议》应系双方真实意思表示，内容合法，原审法院依法作为有效证据予以采纳。该协议约定购买房屋面积62980.32㎡（不含地下室），1200元/㎡，总价款为75576432元，此价格由福泉房地产一次性包死，济南城投公司不再承担任何费用；换言之，福泉房地产与济南城投公司签订的《购房补充协议》系固定总价合同，双方根据面积和单价结算,不再考虑材料、人工等市场因素。本案中，经济南市房产管理局测绘中心测绘，实测地上面积为63334.05㎡（济南城投公司对此无异议），超出协议约定面积353.69㎡，原审法院认为，该超出部分属于固定总价合同之外增加工程量，福泉房地产有权就该超出部分在固定总价之外向济南城投公司主张权利；按照双方约定的地上部分1200元/㎡的单价，超出部分房价款为424428元。
针对焦点问题2、福泉房地产主张的友谊苑北区1-11号楼厨卫地面及墙裙变更能否认定系设计变更。原审法院认为，福泉房地产虽向原审法院提交2000年7月14日济南市建筑设计院工程变更通知予以证明，但福泉房地产并未提供设计变更的原始资料及相关签批手续，包括济南城投公司相关人员书面认定证明，济南城投公司当庭亦不予认可，且福泉房地产庭审中亦承认设计变更系根据市里相关领导要求作出而非济南城投公司；退一步讲，即使存在“设计变更”，也因2002年11月28日“购房补充协议”的签订使“厨卫地面及墙裙变更”增加的费用包括在“购房补充协议”约定的“包死价”之中，因为“厨卫地面及墙裙变更”的发生时间早于“补充协议”的签订时间，而补充协议约定地上部分总价一次性包死，且补充协议中并未涉及“设计变更”导致的成本增加等事宜；故友谊苑北区1-11号楼厨卫地面及墙裙变更不应认定为“设计变更”，由此增加的工程量应由福泉房地产自身承担，故原审法院对于福泉房地产要求济南城投公司支付变更设计部分的价款2398071.63元并赔偿利息损失的诉讼请求依法不予支持；鉴于济南城投公司对该部分工程量无需承担责任，故原审法院对于福泉房地产单方委托相应机构对该部分工程量作出的预算不再予以评价。
针对焦点问题3、涉案工程剩余购房款是否具备付款条件。原审法院认为，经济南市房产管理局测绘中心测绘，地上房屋实测面积63334.05㎡（1200元/㎡）、地下室面积9971.69㎡（500元/㎡），故涉案工程总价款为80986705元；经查，济南城投公司已向福泉房地产支付购房款79612142.56元，故原审法院依法认定济南城投公司尚欠福泉房地产购房款1374562.44元。福泉房地产提交的证据显示，福泉房地产承建的友谊苑小区北区是济南市政府旧城改造及姚家村旧村改造配套项目，所使用土地为划拨住宅用地，且经济计（2000）285号文件立项批准，友谊苑小区北区为济南市2000年第二批经济适用房。经查,该小区建设过程中确实存在未及时缴纳城市基础设施配套费、违法建设行为罚款等情形，但济南市城市建设项目审批小组办公室、济南市城市管理行政执法局等相关部门同意福泉房地产免交基础设施配套费、违法建设行为罚款且相关部门亦为涉案绝大多数房产办理了房屋产权证。据此，原审法院认为，考虑到涉案房屋系拆迁安置房、经济适用房及绝大多数房产已办理房屋产权证等现实因素，应视为福泉房地产已将相关手续办理完毕，济南城投公司再要求福泉房地产补办相应的开发、规划等手续既无必要也无可能；福泉房地产与济南城投公司虽约定了质保金条款，但双方对质保金的数额及质保期限均无明确约定，且涉案房屋已实际交付十余年，济南城投公司也未提出涉案房屋存在质量问题的抗辩意见；故原审法院认为，剩余购房款已经具备付款条件，福泉房地产有权要求济南城投公司支付剩余购房款1374562.44元。此外，福泉房地产亦要求济南城投公司以剩余购房款1374562.44元为基数，按日万分之二计算自2014年2月12日起至判决生效之日止的违约金；对此，原审法院认为，虽然双方签订的《购房协议书》约定了逾期付款违约金，但双方对于剩余工程款是否具备支付条件持有异议且逾期付款的责任不能归咎于济南城投公司，故原审法院对于福泉房地产要求济南城投公司支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。济南城投公司辩称，福泉房地产提供的房产中尚有5套房屋未办理房产证且其中4套未交付，福泉房地产对此不予认可，济南城投公司也未提交相应证据予以证明，且济南城投公司对未办证的5套房屋的位置、面积等基本信息均无法予以明确，故原审法院对于济南城投公司的该项辩称不予采信。此外，济南城投公司与济南城投集团公司在法律意义上是独立的法人，并不存在公司合并或分立后债务的承担问题，且济南城投集团公司在内部召开的会议纪要中并未作出自愿加入债务履行的意思表示，故福泉房地产无权要求济南城投集团公司对济南城投公司拖欠的购房款承担连带责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定判决：一、被告济南市城市建设投资有限公司于判决生效之日起10内向原告济南福泉房地产开发有限公司支付剩余购房款1374562.44元。二、驳回原告济南福泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回原告济南福泉房地产开发有限公司要求被告济南城市建设投资集团有限公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币36980元，由原告济南福泉房地产开发有限公司负担20000元，被告济南市城市建设投资有限公司负担16980元。
上诉人不服原审判决上诉称，根据双方签订的《购房补充协议》第四条、第五条约定，被上诉人福泉房地产需将全部房屋交付上诉人，且被上诉人福泉房地产在2003年6月31日交将土地、房产、竣工以及相关手续办理完毕后交于上诉人，上诉人接到以上手续及证件后将所有购房款的余额扣除质保金后支付给被上诉人。截止目前，被上诉人福泉房地产尚未履行上述的两个尾款支付条件，原审认定购房尾款已满足支付条件，系认定事实错误。1、根据《购房补充协议》第四条约定，上诉人支付尾款前，被上诉人福泉房地产应当全部交付房屋，截止目前，被上诉人福泉房地产尚有四套房屋共计261.03平方未交付上诉人，并由被上诉人长期占用、出租盈利。本条款被上诉人福泉房地产未履行完毕，上诉人无法支付尾款。2、根据《购房补充协议》第五条约定，被上诉人福泉房地产应在2003年6月31日前将土地、房产、竣工以及相关手续办理完毕交于上诉人，上诉人接到以上手续及证件后将所有购房款的余额扣除质保金后支付给被上诉人。截止目前，还有五套涉案房屋共计329.25平方米至今无法办理房产登记手续，因本条款被上诉人福泉房地产未履约完毕，上诉人无法支付尾款。综上，原审在被上诉人福泉房地产未完全履行合同义务的情况下，判决上诉人支付购房款，系认定事实错误。请求撤销原判决第一项，发回重审或依法改判驳回被上诉人福泉房地产的诉讼请求，诉讼费由被上诉人福泉房地产承担。
被上诉人福泉房地产答辩称，一、诉争的未交付的4套房屋实际系上诉人未接收，因为上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的目的是为了购置房屋，安置被拆迁人。在涉案房屋竣工后，均是由被安置人直接与被上诉人办理的房屋交接手续，该四套房屋因没有安置对象，所以上诉人要求被上诉人代为管理，不存在被上诉人拒不交付房屋的情形。另外，被上诉人也没有对外出租该四套房屋，上诉人关于该四套房屋的陈述与实际情况不符。二、关于五套房屋的产权办理问题，因历史原因涉案楼盘没有规划等相应手续，按照济南市现有办证政策，可以直接为被安置对象办理房产证，该五套房屋中的四套因为没有安置对象，另一套系上诉人自用，所以暂不具备办证条件，待有了安置对象以后，该五套房屋均可以办理房屋所有权证书。三、除了合同约定付款条件之外，上诉人的股东即原审被告济南城投集团公司曾在会议纪要里明确表示同意支付剩余购房款，这应该视为对原合同约定的一种变更，是合法有效的。综上，被上诉人认为原审认定上诉人支付剩余购房款的条件已经成就，属于认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
原审被告济南城投集团公司述称，同意上诉人的上诉请求及事实与理由。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中，双方当事人均认可被上诉人福泉房地产在2002年10月28日向上诉人济南城投公司交付了除争议的四套房屋之外的所有房产。被上诉人福泉房地产未交付的四套房屋分别为：6-1-502，面积58.22平方米；7-1-501，面积69.29平方米；7-2-602，面积68.22平方米；11-2-302，面积65.3平方米；该四套房屋按合同约定计算的价款为313236元。至今未办理房产登记手续的房屋共五套，包括上述四套房屋和7-1-602（面积为68.22平方米）。
以上事实，有二审调查笔录在案佐证。
本院认为，涉案《购房补充协议》虽然约定被上诉人福泉房地产需将全部房屋交付上诉人济南城投公司，且须于2003年5月31日前将土地、房产、竣工以及相关手续办理完毕交于上诉人济南城投公司，上诉人济南城投公司接到以上手续及证件后将所有购房款的余额扣除质保金后全部支付给被上诉人福泉房地产公司，但本案所涉房屋系拆迁安置房、经济适用房，被上诉人福泉房地产在2002年10月28日向上诉人济南城投公司交付了除争议的四套房屋之外的所有房屋，而且绝大多数房屋已办理房屋产权证，现无证据证明涉案五套房屋系因可归责于被上诉人福泉房地产的原因而无法办理房产登记手续，故对于已交付房屋的余款上诉人济南城投公司应当支付。因被上诉人福泉房地产并未向上诉人济南城投公司交付6-1-502、7-1-501、7-2-602、11-2-302四套共计价款为313236元的房屋，故其要求上诉人济南城投公司支付该房款缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人济南城投公司应向被上诉人福泉房地产公司支付的购房款余额为1374562.44元-313236元=1061326.44元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1985号民事判决第三项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2015）历商初字第1985号民事判决第一、二项及诉讼费用的负担；
三、上诉人济南市城市建设投资有限公司于本判决生效之日起10内向被上诉人济南福泉房地产开发有限公司支付剩余购房款1061326.44元。
四、驳回被上诉人济南福泉房地产开发有限公司对上诉人济南市城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各36980元，分别由上诉人济南市城市建设投资有限公司各负担10403元，由被上诉人济南福泉房地产开发有限公司各负担26577。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 宋文华
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 杨 燕