浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐西民初字第71号
原告：嘉兴荣辉五金有限公司。
法定代表人：王剑辉。
委托代理人：郁加慧。
被告：浙江科诺新材料有限公司。
法定代表人：孙江萍。
委托代理人：李海明。
被告：上海锐迈五金有限公司。
法定代表人：饶建红。
委托代理人：王伟江、魏晓庆。
原告嘉兴荣辉五金有限公司（以下简称荣辉公司）与被告浙江科诺新材料有限公司（以下简称科诺公司）、上海锐迈五金有限公司（以下简称锐迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法由代理审判员方丽燕适用简易程序，于2015年3月6日、同年5月22日二次公开开庭进行了审理。原告荣辉公司的委托代理人郁加慧、被告科诺公司的委托代理人李海明、被告锐迈公司的委托代理人王伟江均到庭参加诉讼。期间双方庭外和解二个月，但未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告荣辉公司起诉称，2013年3月1日，被告科诺公司（名称变更登记前为海盐博得凯纺织机械有限公司﹤以下简称博得凯公司﹥）与被告锐迈公司签订《房屋租赁合同》，约定将被告科诺公司所有的生产用房，面积为3608.20平方米出租给被告锐迈公司，租赁期从2013年5月1日至2023年4月30日止，协议同时约定房屋租金为每月36082元，保证金为72164元。2013年12月30日，原告（名称变更登记前为嘉兴科琦电气有限公司﹤以下简称科琦公司﹥）与被告科诺公司通过协议转让形式取得了嘉房权证盐字第××号房屋所有权，协议内容同时约定自2014年2月1日起该房产所出租的租金由原告收取。原告在取得房屋所有权后，向被告锐迈公司要求支付2014年2月1日至2014年7月31日期间的租金216492元，以及保证金72164元。但被告锐迈公司未向原告支付租金和保证金，原告也不清楚被告科诺公司是否收取被告锐迈公司的租金及保证金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，请求法院依法判令：1、二被告立即支付房屋租金216492元、保证金72164元，共计288656元；2、二被告承担本案的诉讼费用。
被告科诺公司答辩称，首先确认2013年3月1日被告科诺公司和被告锐迈公司签订了房屋租赁合同的事实，但被告科诺公司所要主张的事实是：第一、行车的所有权的事实；第二、主张按照合同约定以租金抵付行车款项的权利；第三、被告科诺公司和原告曾经口头约定，原告同意被告科诺公司收取被告锐迈公司支付的租金，原因是为了产权过户解除抵押权的利息，当时如果银行贷款利息不付，抵押权注销不了，房屋也就转让不了。被告科诺公司向嘉兴大互电气有限公司（以下简称大互公司）借款100万，大互公司以银行承兑汇票的形式支付的，银行汇票已经到期了，其中的90万元兑付掉了，还有10万元没有兑付掉，被告科诺公司在房屋转让中间已经归还了这一部分的借款。房屋所有权已经寄售了，这是建立在被告科诺公司向大互公司借款还不了的情况下，在执行过程中已经与大互公司设立一个公司以股权转让价款的形式来抵付执行款，新设立公司的变更，认为与本案有事实上的关联。如果双方之间的口头约定不能认定的话，在这一期间收取的租金，应扣除行车抵付房租款项的部分。
被告锐迈公司答辩称，被告锐迈公司不同意原告的全部诉请。租金和保证金，已经支付给被告科诺公司，不必要再次支付，原告应向被告科诺公司主张。在原租赁合同当中约定被告锐迈公司所垫付被告科诺公司购买的行车、电缆的款项应当在租金中抵扣。另外，被告锐迈公司所支付的租金已经支付到2015年4月份，没有任何的拖欠。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
1、房地产档案证明书一份，证明原、被告所争议的房屋是属于原告所有的事实。
2、工商变更登记情况二份，证明被告科诺公司名称变更前为博得凯公司，原告变更之前为科琦公司的事实。
3、房屋租赁合同复印件一份，证明2013年3月1日被告科诺公司与被告锐迈公司的租赁关系，对于本案所争议的房屋租金的约定价款是每月36082元，保证金为72164元的事实。
4、协议书一份，证明原告经过协议取得房屋所有权，该协议书第九条约定自2014年2月1日起的租金由原告收取的事实。
被告科诺公司质证意见：对原告出示的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为实际上房产证明书中没有载明取得房产的起始时间，从原告取得房产证的复印件上看，原告取得房屋产权是被告科诺公司取得租金之后，也就是说在被告锐迈公司支付租金的时候原告还没有取得房产，所以该证据与本案没有关联。对证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据3，因为是复印件，按照证据规则，不符合有效证据的要件，所以无效的；证据4，认为也等同于复印件，因为加盖了大互公司的章不等同于是原件，不能作为本案定案依据。
被告锐迈公司质证意见：对原告出示的证据1的真实性无法确认，同时即便是真实的，也不能代表其证明目的的实现，原告要求被告锐迈公司支付租金是在收到原告通知之后，通知之前被告科诺公司与原告的租金如何约定不清楚；对证据2的真实性没有异议；对证据3，由于被告锐迈公司有原件，对其真实性予以认可，但原告提供的该合同中有一些是手写的内容包括合同第1页下面部分的数字计算以及合同第3页第十条第4款，手写部分在被告锐迈公司的合同原件上没有，并不是签订合同的时候所约定的，同时在该合同中第十四条第1、3款能够说明被告锐迈公司抵扣行车、电缆款项的依据；对证据4，由于没有原件，对其真实性不予认可及证明目的不予认可。
被告科诺公司对其主张的事实，向本院提供了购买行车的发票三份，证明行车所有权是被告科诺公司的事实。
原告质证意见：对三份发票的真实性没有异议，但被告科诺公司所要证明的对象与本案不存在关联性，本案的争议焦点是通过房屋转让的租金以及保证金，并不涉及行车的抵扣问题。
被告锐迈公司质证意见：对三份发票的真实性没有异议，但是被告锐迈公司认为行车的购买费用应当依据其所支付的费用以及合同约定，这个发票不完整。
被告锐迈公司对其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、付款明细单一份、租金支付凭证七份及水电费支付凭证十六份，证明被告锐迈公司已经支付了根据合同所要支付的所有租金以及其他费用。
2、电缆的采购合同和付款凭证及行车的产品销售合同和付款凭证各一份，证明行车的费用被告锐迈公司是支付给被告科诺公司的，电缆的费用是支付给电缆的出售方，同时证明被告锐迈公司依据合同有权在租金当中抵扣行车的费用378000元以及电缆的费用277497元，目前抵扣的行车标准是每月3150元，电缆的费用因为财务的失误没有进行抵扣。
3、付款申请书一份，证明被告锐迈公司租赁所需要的保证金已经支付给博得凯公司（即被告科诺公司的前身），支付时间是2013年3月份。
原告质证意见：被告锐迈公司出示的证据1、2均是由其在复印件上盖章，即便提交原件对其三性均不予认可，对于2014年2月至2014年7月的租金被告锐迈公司认为应当抵扣行车的费用，原告不认可，应当以实际的租金予以计算；对证据3的证据三性不予认可，原告是在签订协议之后新设立的公司，对二被告之间的保证金情况不知情。
被告科诺公司质证意见：对锐迈公司出示的证据2中的电缆的采购合同，认为与本案没有关联；对行车的产品销售合同有异议，从合同本身来讲，该合同中“乙方”是没有的，没有乙方盖章确认；对行车的付款凭证没有异议；对证据1、3没有异议。
本院认证认为，对原告出示的证据1，被告科诺公司对其真实性、合法性没有异议，被告锐迈公司认为其真实性无法确认，因该证据系海盐县房产登记部门出具的材料，本院对其予以确认；对原告出示的证据2，二被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；对原告出示的证据3，因该证据是复印件，被告科诺公司认为其无效，但因被告锐迈公司有原件并认可其真实性，且被告科诺公司在答辩中也认可其与被告锐迈公司之间的租赁关系，故本院对该证据的真实性予以确认，但对该证据中的手写部分的内容，被告锐迈公司的租赁合同中无该部分内容，对该证据中手写部分的内容本院不予确认；对原告出示的证据4，因原告在庭审中出示的是复印件，二被告对其真实性均不予认可，但庭后原告向本院提交了原件，经审查，并结合原告与二被告的陈述及其他证据相印证，对原告与被告科诺公司之间对租金收取的约定予以确认。
对被告科诺公司出示的证据，原告与被告锐迈公司对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。
对被告锐迈公司出示的证据1、2、3，原告对其三性均有异议，被告科诺公司对证据1、3无异议，对证据2中的采购电缆合同认为与本案无关联性，对证据2中行车的产品销售合同有异议但对行车的付款凭证无异议，本院结合原告与被告科诺公司的陈述及其他证据，确认被告锐迈公司将行车款项378000元、2014年2月至同年7月期间的租金197592元（按约定租金每月36082元扣除行车每月抵扣3150元计算）及保证金72164元已付至被告科诺公司的事实，对其他证据因与本案无关联性，本院在本案中不予认定。
本院经审理，确认案件的相关事实如下：
2013年3月1日，博得凯公司与被告锐迈公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：博得凯公司（作为甲方）将位于海盐经济开发区东海大道588号的面积为3608.20平方米的生产用房出租给被告锐迈公司（作为乙方）从事生产制造。租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年4月30日止。房屋租金第一、二年（2013年5月1日至2015年4月30日）为每月36082元（按10元／平方米），从第三年起以第一年房屋租金为基数，每两年增加0.5元／平方米／月，租金按季度收取。同时，甲方向乙方收取保证金为两个月的房屋租金72164元，租赁期满后，甲方应退还乙方或抵减乙方未支付部分的租赁费。另，双方在合同第十四条其他中约定，甲方应为乙方在起租日前配备行车一台，此项资金先由乙方垫付，在房屋租赁期（即120月）内，按等额从每月房租中扣还给乙方，其所有权归甲方所有；甲方为乙方配备从配电房到车间用电缆，其价值在铺设完毕后，根据结算结果确认，此项资金先由乙方垫付，在房屋租赁期（即120月）内，按等额从每月租金中扣还给乙方，其所有权归甲方所有。2013年6月28日，博得凯公司名称变更为科诺公司（即本案被告）。合同签订后，被告科诺公司为被告锐迈公司配备的行车的价款378000元，被告锐迈公司依约全额支付给了被告科诺公司，该笔费用在每月租金中按等额3150元予以抵扣。电缆由被告锐迈公司自行购买安装，电缆费目前未在租金中抵扣。被告科诺公司依约交付了该房屋，被告锐迈公司按约定支付了保证金72164元，也向被告科诺公司支付了2013年5月至2014年7月的租金。
2013年12月30日，案外人大互公司与被告科诺公司等其他案外人共五方签订协议书一份，协议书约定：为解决执行给付，被告科诺公司（作为乙方）同意以海盐国用（2013）第5-121号土地使用权证、嘉房权证盐字第××号房权证项下的土地使用权、房产权的全部财产出资与大互公司（作为甲方）以货币出资方式共同设立科琦公司，乙方在科琦公司依法成立后即时将持有的该公司全部股权转让甲方，以所得股权转让价款优先履行给付义务。同时约定，乙方出资的嘉房权证盐字第××号厂房自2014年2月1日起的租金由新设的科琦公司收取。另查明，科琦公司于2014年1月27日成立，后于2014年7月30日名称变更为荣辉公司（即本案原告）。原告在通知被告锐迈公司向其支付租金时，被告锐迈公司已将2014年2月至同年7月期间的租金按房屋租赁合同约定支付至被告科诺公司，自2014年8月起的租金被告锐迈公司已直接支付给原告。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告科诺公司与被告锐迈公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，双方当事人均应履行合同义务。原告与被告科诺公司之间签订的协议书，尽管当时未通知作为承租人的被告锐迈公司，但事后被告锐迈公司未对其提出异议，该协议书应属有效。被告锐迈公司按租赁合同约定向被告科诺公司支付了2014年2月至同年7月期间的房屋租金197592元，其已经履行了自己的合同义务。但被告科诺公司与原告按协议书约定自2014年2月1日起的房租由原告收取，庭审中，被告科诺公司提出其与原告有口头约定该期间的租金仍有其收取，但未提交证据予以证明，本院对其意见不予采信，故被告科诺公司应将收取的被告锐迈公司2014年2月至同年7月期间的租金197592元按协议书约定支付给原告。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告在按协议取得该房屋所有权时明知该房屋处于租赁状态，二被告之间签订的租赁合同对其继续发生效力，原告对租赁合同的约定应予遵守，故原告要求二被告支付行车抵扣部分的房屋租金本院不予支持。对于原告诉请二被告支付保证金的问题，因被告锐迈公司已按原租赁合同约定向原出租人被告科诺公司支付房屋租赁的保证金72164元，故原告要求被告锐迈公司支付保证金的诉求本院不予支持，但因原告目前已取得该房屋的所有权，原出租人被告科诺公司退出租赁合同关系，原告加入租赁合同而成为新的出租人，租赁合同在原告与被告锐迈公司之间继续发生效力，故被告科诺公司应将取得的保证金转付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江科诺新材料有限公司欠原告嘉兴荣辉五金有限公司房屋租金197592元、保证金72164元，合计269756元，由该被告于本判决生效之日起十日内付清；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告浙江科诺新材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5630元，减半收取2815元，由原告嘉兴荣辉五金有限公司负担184元，被告浙江科诺新材料有限公司负担2631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
代理审判员 方丽燕
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 金凯维