湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂随州中民二终字第00165号
上诉人（原审原告、反诉被告）王成义，男，1963年9月16日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人柳国杰（代理权限：一般代理），湖北五合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王成华，女，1970年10月10日出生，汉族，农民。
委托代理人彭海兵（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
委托代理人刘光军（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。
上诉人王成义与被上诉人王成华房屋买卖合同纠纷一案，随州市曾都区人民法院于2012年10月23日作出（2012）鄂曾都民初字第00642号民事判决，王成华不服向本院提起上诉，本院于2013年4月7日作出（2013）鄂随州中民二终字第00037号民事裁定，以原审认定基本事实不清为由，裁定撤销原审判决，发回随州市曾都区人民法院重审。随州市曾都区人民法院重审后，于2013年6月18日作出（2013）鄂曾都民初字第00743号民事判决，王成义不服，向本院提起上诉。本院2013年8月14日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，于2013年9月10日公开开庭对本案进行了审理，上诉人王成义及委托代理人柳国杰，被上诉人王成华及委托代理人彭海兵、刘光军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告王成义诉称：2005年5月9日，我将二间二层房屋租赁给被告使用，租赁期限为70年，被告按约定付清了租金52500元，被告实际租用至今。2012年1月，当地政府决定对何店镇城镇道路进行改造，该工程涉及到原告房屋拆迁，我收到何店政府拆迁通知后，与被告协商要求解除租赁合同并配合拆迁，被告却以合同未到期为由拒不同意解除合同。依照法律规定，我与被告所签《租房协议书》其内容违反了法律规定，应属无效。请求依法判令解除我与被告所签订的《租房协议书》，被告返还房屋，我返还部分房屋租赁费，诉讼费由被告负担。
原审被告王成华辩称：2005年5月9日，我与原告签订的《租房协议书》实为买卖合同，不是房屋租赁合同，当时签订该协议是为了简化房产过户手续，我已依约付清了购房款，且已入住多年，本人户口已迁移至房屋所在地居委会，是本村集体经济组织成员，故我与原告所签订的《租房协议书》应为房屋买卖合同关系，应依法认定房屋买卖关系合法有效。本人反诉，要求反诉被告协助我办理房屋产权证及土地使用证变更登记过户手续。诉讼费、反诉费由反诉被告负担。
原审查明：2005年3月9日，王成华通过王成柱介绍购买王成义位于曾都区何店镇响堂街4组的二间二层住房及附属设施（房权证号为：随房字第××号、土地使用证号为：随集建［93］字第39658号），为了规避交纳房产契税，双方将房屋买卖协议变更为“租房协议”，内容为：“甲方：王承义、乙方：王承华，租房地所在何店镇响堂四组，北以杨庭珍与王承义巷子止，南与郭明海公墙为界，西与随何公路，东与农田为界，经双方协商，特拟定以下条款：1、房屋出租（上、下二层），租金为伍万贰仟伍佰元整，并由乙方一次性付清租金，租用时间柒拾年；2、此协议一式叁份，甲、乙双方、见证方各持一份，自签字之日起生效。附：房屋土地使用证、房屋所有权证均由乙方保管。原、被告及见证人王某均在该协议上签名。同日，王成华将伍万贰仟伍佰元交付给王成义，王成义出具了收条，内容为：“暂收王成华房租款伍万贰仟伍佰元整，￥52500.00元，收款人：王承义，2005年3月9日”。王成义于同日将房权证、土地使用证交付给王成华，王成华随即搬入该房屋居住至今。2009年4月，曾都区何店镇人民政府因城镇规划及城镇道路改造，需对该房屋予以拆迁，并于2012年1月1日下达了拆迁通知书，原被告因此发生争议，于2012年4月18日诉至法院。
原审另查明：2005年与原告同地段、同面积房屋出售价值为5万余元。
原审法院认为：王成义与王成华签订《租房协议书》，并在协议中约定租期70年，租金一次性交纳，王成义收款后将房屋两证交对方保管，均符合正常的房屋买卖交易习惯，且有买房见证人证实双方存在房屋买卖合同关系，故王成义与王成华签订的《租房协议书》，名为租赁，实为买卖。原告王成义要求解除房屋租赁协议的诉讼请求不能成立，不予支持；原、被告之间房屋买卖是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律的规定，合同一经成立即发生法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故反诉原告王成华要求确认租房协议为买卖合同，要求反诉被告履行协助办理房权证及土地使用证过户手续义务的诉讼请求合法，应予支持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：一、驳回原告王成义的诉讼请求；二、位于随州市曾都区何店镇响堂居委会4组二间二层房屋属反诉原告王成华所有；三、反诉被告王成义于判决生效之日起一月内履行协助办理房权证、土地使用证过户手续义务。案件受理费2000元，反诉费500元，合计2500元，由原告王成义负担。
上诉人王成义不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定王成华通过王成柱介绍购买王成义的房屋及附属设施错误。王成柱与被上诉人是亲戚，有利害关系，王某未出庭作证，证言均不能采信；2、租房协议书所表达的意思明确，书证的效力高于证人证言，一审判决认为协议名为租赁实为买卖，违反证据规则；3、房产证等证件由被上诉人保管是保管关系，合同上也记载的很清楚，而不是什么交易习惯；4、一审认定2005年同地段、同面积的房屋为5万余元也完全不是事实；5、法庭主动为被上诉人调查证据，该证据不属法律规定的应当由法院调取的证据。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人王成华答辩称：1、本案中王成柱虽与被上诉人王成华是亲戚关系，但其证言与其他证据相印证并经人民法院审查属实，可以作为定案依据；2、上诉人王成义与被上诉人王成华之间的真实意思表示是房屋买卖，而非房屋租赁，从付款金额、付款方式、租赁期限及签订合同后王成义将房产证和土地使用证连同房屋一并交付给王成华的行为，及协议签订的见证人王某证言、王成华对房屋改造及王成华在签订合同后两月内将户口迁入房屋所在地的村委会等事实均可以证实；3、一审法院在综合审查事实与证据的基础上认定房屋买卖关系，并做出了充分的论述，上诉人认为一审判决仅依据房产证等由被上诉人保管的交易习惯认定房屋买卖关系是一种误解；4、法院有权根据案件需要调查收集证据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：双方当事人签订的协议虽然形式上是房屋租赁合同，但根据当事人的意思表示，应确定本案双方当事人之间的法律关系是房屋买卖合同关系。一是协议上约定上诉人王成义将房屋土地使用证、房屋所有权证均交由被上诉人王成华保管，不符合租赁合同特征。该约定虽不是直接转移所有权，但有转移房屋所有权的意思表示在内，表示涉案房屋不仅交付被上诉人占有，更含有房屋所有权也交付被上诉人支配的意思表示，符合房屋买卖合同转移所有权的特征。上诉人称两证交由被上诉人保管是另一种保管关系，且合同上写的很明确，并不是房屋买卖的交易习惯的上诉理由，本院不予支持。二是签订协议的见证方王某明确表示，是王成华买了王成义家的房子，但为了免交契税，才写成租房协议，并且写成租期70年，证实双方之间的法律关系是房屋买卖合同关系。上诉人称证人王某未出庭作证，其证言不应采信。王某虽未出庭作证，但无论是被上诉人王成华提交的证言还是法院向其调查取证，王某的证言内容均一致，可以作为证据使用，故上诉人王成义的该项上诉理由不予支持。三是从本案合同履行方式看，70年租金52500元一次性付清，款项付清的当天，上诉人王成义将房屋土地使用证、房屋所有权证交付给被上诉人王成华，符合房屋买卖合同交易习惯。且70年的租金与2005年同地段、同面积房屋出售价值相当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1113元由上诉人王成义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 李小辉
二〇一三年八月二十三日
书 记 员 李国才