杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第150号
原告：邱风。
委托代理人（特别授权代理）：李文莉。
被告：罗贤臣。
委托代理人（特别授权代理）：王晓华。
原告邱风诉被告罗贤臣房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月18日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章幼戎独任审判，于2013年4月7日公开开庭进行了审理。原告邱风及其委托代理人李文莉，被告罗贤臣委托代理人王晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱风诉称：杭州市下城区孩儿巷167-3号房屋原系高云楠、姚新莲、蔡新良、张桂森所有。2006年4月23日，原告与高云楠签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定原告向高云楠承租位于孩儿巷广福公寓3号楼167号第三层一层楼面。2008年10月15日，原告与高云楠协议解除了该《房屋租赁同》。同日，高云楠与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告向高云楠承租上述房屋。被告又于2008年10月20日将上述房屋转租给原告，并与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租期自2008年10月20日至2017年10月20日止，租金为每年80万元，并办理了公证。2009年2月13日，原、被告双方就租赁合同签订了《房屋租赁合同补充合同》，更正了租金的具体支付方式：租金每年分两期支付，第一期在签订当日支付，第二期在2009年4月前支付，第三期在2009年10月前支付，第四期在2010年4月前支付，以此按半年计类推。随后，原告一直按照约定支付被告租金至2011年10月20日止。2008年6月30日，张桂森、高云楠、蔡新良、姚新莲以杭州市孩儿巷167-3号房产办理了贷款抵押登记。并且由于债权人起诉至法院，法院判决债权人有权对上述抵押房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。经过公开拍卖，陈飞宇竞得上述房屋，并且该房屋所有权配套土地使用权自（2010）杭西执民字第1451-2号执行裁定书送达陈飞宇时起转移。2011年6月24日，陈飞宇向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求原告赔偿因占用房屋给其造成的损失。经杭州市下城区人民法院（2011）杭下民初字第911号判决，原告需向陈飞宇赔偿从2011年4月20日开始的占用损失，按每年80万元的标准计算。鉴于杭州市下城区人民法院（2011）杭下民初字第911号生效判决以后确认了2011年4月20日之后上述房屋有权收取相关费用的陈飞宇主体，而事实上，原告已经将从2011年4月20日到2011年10月20日期间的房屋租金40万元支付给了被告，被告收取上述款项显然欠缺了合法依据。故诉请判令：1.被告返还原告2011年4月20日至2011年10月20日的房屋租金人民币40万元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告罗贤臣辩称：原告关于双方签订房屋租赁合同，支付租金的陈述属实，但原告所依据的（2011）杭下民初字第911号判决书不具有合法性。该判决书生效与否，执行完毕与否，或者本案被告是否对该民事判决书提起再审都不影响该判决书是否具有合法性。根据法律规定，违反法律规定的判决书，适用法律错误的判决书，就是不合法的判决书。本案所涉及到的租赁合同一共两份，一个是高云楠和罗贤臣签订的，第二个是罗贤臣和本案原告所签订的。根据法律规定，该租赁关系是否能够对抗买受人必须经过法庭的审理，（2011）杭下民初字第911号判决书在当事人没有到庭的情况下处分了本案被告及高云楠的权利，故不具有合法性。且根据民法通则的规定，财产损害赔偿必须符合三个要件：侵权人的侵害行为，侵害结果，侵权行为和侵害结果的因果关系。而本案原、被告之间没有侵害的因果关系。综上所述，要求判令驳回原告的诉讼请求。
原告邱风为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：
1.《房屋租赁合同》及协议各1份，欲证明2006年4月23日，原告向高云楠承租杭州市孩儿巷广福公寓3号楼167号第三层一层楼面，2008年10月15日双方协议解除该《房屋租赁合同》的事实；
2.《房屋租赁合同》、《公证书》、《房屋租赁合同补充合同》各1份、收条6份、汇款凭证8份，欲证明2008年10月15日，被告向高云楠承租杭州市孩儿巷广福公寓3号楼167号第三层一层楼面，并于2008年10月20日转租给原告，原告一直按照约定支付房屋租金至2011年10月20日的事实；
3.（2009）杭西商初字第781号民事判决书、（2010）杭西执民字第1451-2号执行裁定书、（2011）杭下民初字第911号民事判决书各1份，欲证明因杭州市下城区孩儿巷广福公寓167-3号房屋的原所有权人办理了房屋贷款抵押登记，在债权人起诉后该房产经拍卖，所有权已变更为陈飞宇，2011年4月20日之后该租赁房屋有权收取相关费用的主体为陈飞宇的事实。
上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1关联性提出异议，本院认为该组证据与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。对证据2无异议，对其证据效力予以认定。对证据3中（2011）杭下民初字第911号民事判决书合法性有异议，其他证据无异议，本院认为该组证据合法有效，与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。
被告罗贤臣无证据提交。
根据上述认定证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：杭州市下城区孩儿巷167－3号房屋原系案外人高云楠、张桂森、蔡新良、姚新莲所共有。2008年6月30日，高云楠、张桂森、蔡新良、姚新莲以上述房屋为杭州双盛金属物资回收销售有限公司向银行借款提供抵押担保。2008年10月15日，张桂森与罗贤臣签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给罗贤臣，约定租期自2008年10月15日至2018年10月15日。同年10月20日，罗贤臣与邱风签订房屋租赁合同，将上述房屋转租给邱风开办旅馆，租期自2008年10月20日至2017年10月20日，约定房屋年租金80万元，通道打通后房屋租金每年90万元。每年租金分二期支付，先付后用，分别于每年的2月和8月底前支付。2009年2月13日罗贤臣又与邱风签订补充合同，对租金支付时间变更为每年的4月和10月底前支付。邱风承租该房屋后，按约向罗贤臣支付了2011年10月20日之前的租金。2011年5月27日邱风向罗贤臣支付了2011年4月20日至10月20日的租金40万元。后因杭州双盛金属物资回收销售有限公司未能按约归还本金，债权人起诉至法院后，法院判决杭州双盛金属物资回收销售有限公司支付本金、利息、损失等，债权人有权对上述抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。经公开拍卖，原告陈飞宇竞得上述房屋。2010年12月8日，杭州市西湖区人民法院裁定高云楠、张桂森、蔡新良、姚新莲共有的上述房屋所有权及配套土地使用权自裁定书送达陈飞宇时起转移。2011年3月14日，上述房屋所有权变更登记至陈飞宇名下。同年3月22日，陈飞宇向邱风发律师函，告知陈飞宇通过拍卖取得所有权、邱风与案外人签订的租赁合同已终止、在未与陈飞宇订立新的租赁合同的情况下邱风占用房屋构成对陈飞宇权利的侵害，要求邱风在收函后与律师联系，明确是否继续租用房屋，否则须立即腾退将房屋交还陈飞宇，陈飞宇保留向邱风追索自2010年11月起计算的房屋占用费。2011年6月24日陈飞宇就上述房屋占用损失向邱风提起诉讼，要求邱风自2010年12月9日开始按照年租金130万元标准赔偿其经济损失，法院经审理认为租赁均发生在抵押之后，上述租赁合同对于受让人陈飞宇不具有约束力，2011年4月20日后邱风在知晓房屋所有权变更且房屋所有人已要求腾退房屋或支付占用费的情况后，仍然向出租人支付租金应承担不利后果，因邱风与罗贤臣合同约定的租金是双方协商后确定且此前双方一直是按照该数额履行，故判令邱风按照每年80万元的标准赔偿陈飞宇2011年4月20日之后产生的房屋占用损失费。该判决现已生效。
本院认为：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。涉案房屋设立抵押登记在前，罗贤臣承租房屋在后，故罗贤臣与原产权人签订的租赁合同并不能对抗陈飞宇所取得的房屋所有权。由陈飞宇2011年3月告知邱风其与罗贤臣签订的租赁合同已经终止及之后的诉讼行为来看，陈飞宇已明确表示不认可邱风其与罗贤臣两者之间的转租合同，两人所签订的转租合同不再具有法律效力，被告罗贤臣再收取原告邱风2011年4月20日至10月20日期间的40万元租金缺乏依据。被告以（2011）杭下民初字第911号判决书不合法为由，认为原告对其的诉讼缺乏依据的理由欠当，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：
被告罗贤臣于本判决生效之日起十日内返还原告邱风40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，因适用简易程序审理，减半交纳3650元，财产保全费2605元，共计6255元，由被告罗贤臣负担（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7300元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一三年四月九日
书记员 吕佳宁