甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0602民初2403号
原告：陈发科，男，1961年6月8日出生，住武威市。
委托诉讼代理人：张海霞，甘肃姜学濂律师事务所律师。
被告：甘肃武威建环房地产开发有限公司。住所地：武威市凉州区西大街***号***室。
法定代表人：张万胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建华，甘肃森博律师事务所律师。
第三人：陈法忠，男，1958年1月1日出生，住武威市。
委托诉讼代理人：王国虎，凉州区黄羊工业开发区法律服务所法律工作者。
第三人：王鹍玮，男，1981年1月19日生，住武威市。
委托诉讼代理人：于生庚，甘肃金黎明律师事务所律师。
原告陈发科诉被告甘肃武威建环房地产开发有限公司(以下简称:武威建环公司)及第三人陈法忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，于同年11月5日作出（2013）凉民初字第1886号民事判决书。被告不服，提起上诉。经甘肃省武威市中级人民法院审理，于2014年4月4日作出（2014）武中民终字第83号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告不服，向甘肃省高级人民法院申诉。2014年9月15日，该院作出（2014）甘民申字第594号民事裁定：驳回被告的再审申请。被告仍不服，向甘肃省人民检察院申诉，2015年7月9日，该院作出甘检民监(2015)62000000064号民事抗诉书，向甘肃省人民法院提出抗诉。2015年8月25日，甘肃省高级人民法院作出（2015）甘民抗字第28号民事裁定书，指令武威市中级人民法院再审。2016年1月11日，武威市中级人民法院作出武中民再字第5号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院于2016年1月26号受理后，于同年12月27日作出（2016）甘0602民初640号民事裁定书，原告不服，提起上诉。经武威市中级人民法院审理，于2017年3月17日作出（2017）甘06民终259号民事裁定：撤销原裁定，指令本院审理。本院于2017年3月24日受理后，依法另行组成合议庭，于同年5月25日公开开庭进行了审理，原告陈发科及其委托代理人张海霞、被告武威建环公司委托代理人王建华、第三人陈法忠委托代理人王国虎、第三人王鹍玮委托代理人于生庚均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告向本院提出的诉讼请求：1、被告交付商铺；2、被告配合原告办理房屋相关手续；3、被告退还原告超收的租费60000元。事实与理由:2001年12月12日,原告委托胞弟陈法忠与被告签订房屋买卖合同，被告将开发的位于凉州区原矿机厂商品楼沿街铺面2-204号房屋（面积53.85平方米）出售原告，房屋总价款12万元，原告交付7万元，尚欠5万元，双方协商由被告将楼房出租以房租抵顶房款，从2002年8月10日起，被告一直收取房租至今，所收房租早已超出下欠房款数额。2008年原告向被告催促办理房屋移交手续，但被告找借口推脱。现被告拒绝给原告交付房屋，故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称：2000年，被告在凉州区原矿机厂沿街开发商品楼，陈法忠原系糖酒公司经理，因被告曾承包修建过陈法忠所在单位糖酒公司的国茂商厦，公司法定代表人张万胜与陈法忠相识。陈法忠欲购买商铺一间，经协商双方约定房价款14万元。为避嫌，陈法忠分别于2000年6月2日、2001年9月12日以原告陈发科的名义交款50000元和20000元，共计70000元。2001年12月12日，被告与陈法忠正式签订了商品房买卖合同。嗣后陈法忠因参与购买原糖酒公司资产，下欠房款迟迟未交，且因处理原糖酒公司资产购买的遗留事务一直到2005年8月2日，陈法忠又与被告协商继续交款购买商铺，要求再次给予优惠。因陈法忠曾在被告创业初期给予过帮助，被告将该商铺收取的租金也算为其支付的房价款，作为给陈法忠的再次优惠，经核算陈法忠仍欠房款25000元，双方在结算清单上均未盖章或签字。陈法忠承诺所欠房款25000元，在一年内付清，被告也承诺房款缴清后为陈法忠办理产权证。2006年8月，陈法忠因做其他生意，且要到西安居住，要求退回商铺，双方协商后，被告将陈法忠所交房款7万元和此前承诺将该商铺出租所得租金25000元也作为其所交房款，并计算了5000元利息，共计10万元，于2006年8月8日、8月9日分两次转入陈法忠的银行卡。被告与陈法忠解除合同后，于2007年6月23日将该商铺以156100元卖给王鹍伟，但也未办理过户手续。2013年4月，陈法忠以原告身份将被告诉至法院，要求被告交付其所购买的商铺，依据的合同就是本案的商品房买卖合同。法院受理该案后，向被告送达了起诉状，起诉状中，陈法忠对2001年12月12日与被告签订的商品房买卖合同的主体叙述的一清二楚，该案因被告向法庭提交了2006年8月转入陈法忠银行卡现金的凭证后，陈法忠即以主体不适格为由撤诉。被告与原告之间不存在房屋买卖关系，原告起诉被告无任何事实依据。被告与陈法忠之间的商品房买卖合同已解除。陈法忠于2001年购买房屋，被告与其最后一次结算在2006年，直到2013年才起诉，超过了法律规定的诉讼时效。基于以上理由，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈法忠述称:我与陈发科是兄弟关系。2000年，因陈发科生活困难，我父亲和我们兄弟们商量，决定给陈发科买间铺面。因我和武威建环公司的经理张万胜认识，通过我和张万胜联系，陈发科在原矿机厂家属楼下买了铺面一间，房价款12万元，陈发科先后两次交房款70000元。2001年12月，我受陈发科委托与被告签订了商品房买卖合同，当时张万胜说签我的名字也没关系，双方协商从2002年8月开始至2006年8月用房租抵顶房款。2002年铺面交工后我催促陈发科交所欠房款，交钱时张万胜说铺面的总产权没有办下来。后来多次打电话催，张万胜说总产权办了，分户的还没办好，让我们等候通知。直到2005年8月2日，我和张万胜的弟弟张万顺算帐，还差房款25000元。2006年因我开办武威玉田蔬菜经销有限公司资金紧张，曾向张万胜借款，张万胜通过中国银行两次转给我现金10万元。2008年8月，我外出回来后去找张万胜商量商铺之事，张万胜称已将房屋抵押给水泥厂，要给陈发科退款，我们不同意。经多次协商未果，直到2010年10月再次协商时，张万胜仍说要给我们退款，我们不接受。2012年春节我从新疆回来找张万胜，说房子卖了，让我给陈发科做工作，把钱退掉，陈发科不同意。2013年3月24日，我又找张万胜，他说房子已经卖了，体育路有个铺面顶给我们，我哥嫂看后不同意。后来就找不到他了，无奈之下就起诉了。
第三人王鵾玮述陈：一、陈发科不是商品房买卖合同的实际买受人，不具有合同当事人的法律地位，根据合同相对性原则，其作为合同之外的第三人无权向出卖人武威建环公司提出要求交付房屋并办理产权过户手续等合同上的请求。二、商品房买卖合同已经合同当事人陈发忠与武威建环公司协商解除，权利义务已终止，陈发忠丧失了向武威建环公司主张涉案房屋的一切权利。三、涉案房屋已由武威建环公司于2007年6月23日以156100元的价格出卖并转移交付给王鵾玮，王鵾玮对该房屋已形成先行占有的事实，该房屋依法应归王鵾玮所有。综上，原告要求建环公司交付房屋并办理产权过户手续等诉讼请求均无事实和法律依据，请法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，原告提供的证据1，被告及第三人对其真实性无异议，其证明效力予以确认；证据2证明了双方签订房屋买卖合同的事实，且陈法忠承认其系原告的委托代理人，其证明效力予以确认；原、被告及第三人对证据3的真实性无异议，其证明效力予以确认；证据4虽系房屋管理部门核发，但因取得该证据的生效法律文书被撤销，其证明效力结合全案证据综合认定；证据5证明了被告、王鵾玮与他人签订合同的事实，与本案无关联性，其证明效力不予确认。被告提供的证据1，原告及第三人对其真实性均无异议，其证明效力予以确认；双方对证据2的真实性未提出异议，其证明效力予以确认；证据3系原、被告之间经济往来的凭证，与本案无关联，其证明效力不予确认；证据4与本院调取的证人李某1、李某2证言相矛盾，其证明效力不予确认；双方对证据5的真实性无异议，其证明效力予以确认。第三人陈法忠提供的证据，与本案无关联，其证明效力不予确认。第三人王鵾玮提供的证据与本院调取的证人李某1、李某2证言相矛盾，其证明效力不予确认。对本院调取的证人李某1、李某2证言，客观真实，与本案有关联，其证明效力予以确认。
根据原、被告及第三人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2000年，武威建环公司在凉州区原矿机厂沿街开发了住宅、商铺，该公司曾承包修建过陈法忠所在单位糖酒公司的国茂商厦，其法定代表人张万胜与陈法忠相识。陈发科欲购买商铺一间，委托陈法忠为其联系。经陈法忠与张万胜协商，将武威建环公司开发修建的位于××区的的位××区号商铺预售给陈发科。同年6月2日，陈发科预付商铺定金50000元，武威建环公司出具收款收据一张。2001年9月11日，陈发科再次预付商铺定金20000元，武威建环公司出具收款收据一张。2001年12月12日，武威建环公司与陈法忠签订房品房买卖合同一份，该公司将位于××区号商铺出售给陈发科，面积为53.85平方米，单价为2300元/平方米，总价款为12万元，付款方式分三次付清等。陈法忠在买受人、委托代理人一栏内均签了名字。合同签订后，陈法忠与张万胜商定剩余房款用商铺租金抵顶。2005年8月2日，经陈法忠与武威建环公司财务人员结算，尚欠房款25000元。2013年4月16日，陈法忠以原告身份将武威建环公司诉至法院，审理期间又以主体不适格为由撤回起诉。2013年5月20日，陈发科以原告身份对武威建环公司提起诉讼。同年11月5日，本院作出（2013）凉民初字第1886号民事判决书。被告不服，提起上诉。经甘肃省武威市中级人民法院审理，于2014年4月4日作出（2014）武中民终字第83号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告仍不服，向甘肃省高级人民法院申诉。2014年9月15日，该院作出（2014）甘民申字第594号民事裁定：驳回被告的再审申请。截止2014年5月5日，该商铺一直由武威建环公司出租使用。2015年5月28日，经本院强制执行，房屋管理部门对该商铺进行了产权登记，所有权人为陈发科，现商铺由陈发科出租使用。另查明，2006年8月8日、8月9日，张万胜通过中国银行两次向陈法忠账户存入现金共计10万元。2006年8月11日，陈法忠注册成立了武威玉田蔬菜经销有限公司，注册资金为10万元。
本院认为，本案争议的焦点为：1、商品房买卖合同的购买人是谁；2、商品房买卖合同是否已解除。关于焦点1，从原告提供的证据看，商品房买卖合同的购买人、委托代理人一栏内均签署了陈法忠的名字，被告开具的收款收据的交款人填写的是陈发科，此时，被告知道或应当知道陈发科是购买人或陈法忠是陈发科的委托代理人，且陈法忠认可与陈发科是委托代理关系，合同法第四百零二条规定：”受托人以自己的名义，在委托授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，该商品房买卖合同直接约束的是被告和陈发科，陈发科是购买人。关于焦点2，根据原、被告、陈法忠提供的证据，合同签订后，双方再未签订过有关解除合同的协议，且原告、陈法忠均否认解除合同，被告也未提供解除合同的证据，故商品房买卖合同未解除。综上，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。被告违反合同约定拒不交付房屋，属违约行为，应承担交付原告房屋之责，故原告要求被告交付房屋及办理相关过户手续的诉讼请求予以支持，鉴于房屋已经交付，且过户手续也已办理，故该请求不再处理。原告要求被告返还超收租赁费6万元的请求，因未提供相应证据证实，不予支持。被告提出原告非适格主体、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系的辩解意见不予采纳。原告交纳购房款后一直催促被告交付房屋，引起诉讼时效中断，故被告提出此案已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。被告提出存入陈发忠账户的10万元系购房款的意见，未提供相应证据证实，且未得到原告、陈发忠认可，不予认定。根据被告、王鵾玮提供的证据，该商铺已于2007年6月23日出售王鵾玮，但本院调取的证人李某1、李某2证言证实，截止2014年5月5日，该商铺一直由武威建环公司出租使用，故被告提出房屋已出售王鵾玮的辩解意见不予采纳。王鵾玮因该房屋与武威建环公司产生的纠纷，可由其另行主张其权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，第四百零二条及之规定，判决如下：
一、原告陈发科与被告甘肃武威建环房地产开发有限责任公司签订的的商品房买卖合同有效；
二、位于武威市××区号商铺归原告陈发科所有；
三、驳回原告陈发科的其它诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告陈发科承担300元，被告甘肃武威建环房地产开发有限责任公司承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达后的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 张中红
人民陪审员 赵继勇
人民陪审员 刘春梅
二〇一七年八月十一日
书 记 员 秦汉邦