淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮法民初字第0683号
原告杜锡宝。
原告许妍。
被告淮安实烨房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区园外苑23号鸿昌楼。
法定代表人周海荣，该公司总经理。
委托代理人牛玉斌。
委托代理人陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。
原告杜锡宝、许妍与被告淮安实烨房地产开发有限公司（以下简称实烨公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告杜锡宝、许妍，被告实烨公司的委托代理人牛玉斌、陈学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜锡宝、许妍诉称，两原告系夫妻关系，2010年2月26日，两原告购买被告实烨公司开发的淮安区世纪佳苑小区2号楼1单元1101室的房屋，双方签订商品房买卖合同一份。合同约定房屋套内面积为177.8平方米，房屋总价款580234元。被告应当在2011年5月30日前将房屋交付给原告使用。对于面积误差比和逾期交房的违约责任，分别在合同中予以明确约定。嗣后，被告未有依约交付房屋，直到2012年8月10日，被告才通知原告办理交房手续。原告在验房时发现进户门锁失灵，室内电线被盗，不符合交付条件。被告坚持要求原告接收房屋并承诺予以维修和赔偿。原告接收所购房屋并办理产权证后发现房屋登记的套内面积和双方合同约定的面积减少超过3%以上。被告拒绝依照合同约定承担赔偿责任，原告索赔无果。现诉至法院请求依法判决被告按照合同约定向原告支付房屋面积差的双倍房款48233.17元，违约金126781.13元，合计175014.29元，并承担本案诉讼费。
被告实烨公司辩称：1、被告所销售给原告的关于世纪佳苑小区2号楼1单元1101室，被告实际收到的该房屋房款是125162元，该房屋原卡是是一杨姓业主购买，两原告购房经过被告不清楚。因为该房屋的销售人员以已被法院判刑，所以房屋销售的详细情况，被告不清楚；2、涉案房屋所在的2号楼不存在逾期交房问题。对于房屋面积缩水问题，因为被告当时只收到12万多元的房款，被告对涉案房屋合同的面积形成过程不清楚。
经审理查明，两原告系夫妻关系。被告实烨公司通过出让方式取得位于本区关天培路北侧、经九路东侧、编号为淮楚国用（2005出）第421号、422号的地块的土地使用权。被告实烨公司经批准在该地块上建设商品房，名为世纪佳苑。建设工程规划许可证号为淮规工字第B20070162号，施工许可证号为3208032009081700001A。
2010年2月26日，两原告与被告签订关于淮安区世纪佳苑2号楼1单元1101室房屋的买卖合同（已取得预售许可证）。该合同约定：……第三条、涉案房屋建筑面积为201.47平方米，其中，套内建筑面积177.8m2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.67m2。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第4种方式计算该商品房价款：……4.按套内建筑面积计算。该商品房的总价为人民币伍拾捌万零贰佰叁拾肆元整（580234元）。公共物业维修基金不含在此房价内。第五条、面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）÷合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。……第八条交付期限、出卖人应当在2011年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定你敢的商品房交付买受人使用：5.该商品房在交付时必须取得房管局发放的交付使用备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3、因政府、行业部门、法律、法规等因素导致交付延期而且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
……2011年5月30日以后，涉案房屋楼栋开始陆续向各业主交付房屋。
2012年3月5日，被告实烨公司就涉案楼栋取得淮安市淮安区住房和城乡建设局出具的“淮安区房地产开发项目交付使用备案证明”。
2012年5月10日，两原告在淮安市淮安区房屋登记中心办理涉案房屋的产权证。涉案房屋产权证载明该房屋建筑面积194.48m2，其中套内建筑面积170.4m2。
两原告与被告实烨公司对违约责任承担等协调未果，诉至本院。
以上事实，有原、被告的庭审陈述、两原告提供的《商品房买卖合同》（复印件）、淮安市淮安区住房和城乡建设局出具的交付使用备案证明、交接单等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。两原告与被告实烨公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方应全面履行合同约定的义务。
关于两原告要求被告支付所购房屋缩水差价48233.17元（房款580234元÷177.8平方×（170.41-177.8）×2倍）。本院认为，被告实烨公司作为出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，双方合同有约定从其约定。涉案商品房买卖合同约定的套内建筑面积为177.8m2，产权证记载的套内建筑面积170.41m2，缩水7.39m2（其中5.334m2为3%以内，2.056m2为超出3%的面积），根据原、被告的商品房买卖合同约定，以套内建筑面积为依据计算进行面积确认及面积差异的处理。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该商品房的单价为3263.41元／m2（580234元÷177.8m2），故两原告所购买的涉案商品房屋因面积缩水的差价应为30826.17元（3263.41元×5.334m2＋3263.41元×2.056m2×2）。两原告计算方式有误，超出部分，本院不予支持。
关于两原告主张要求被告实烨公司因逾期交房按已交房款的日万分之五支付违约金126781.13元的诉讼请求。被告实烨公司在庭审中提出两原告没有依照合同约定按时支付购房款，依照合同约定，两原告亦应承担日万分之三的违约责任。被告实烨公司承担扣除两原告所应承担的逾期付款违约责任后的余额。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房合同中关于购房款的支付方式为“买受人于签约当日支付房款的20%（116234元），余款办理银行商业贷款。”合同中并未有约定余款办理银行商业贷款的期限。两原告根据商品房买卖合同中的约定，向被告实烨公司支付了购房款，即履行了商品房买受人的义务，并未有违反原、被告双方的合同约定。故对被告实烨公司提出两原告违约支付购房款应承担违约责任并请求折抵被告所应承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。关于涉案房屋的交付，被告实烨公司应当按商品房买卖合同的约定，向两原告履行交付约定房屋的义务。被告实烨公司虽在2011年5月30日后，开始陆续交付世纪佳苑2号楼（涉案房屋所在楼栋），但被告实烨公司的交付不符合合同约定的条件。故关于违约金计算的截止时间，两原告对接受涉案房屋的具体时间前后陈述不一，故本院酌情确定为2012年3月5日被告实烨公司取得淮安市淮安区住房和城乡建设局出具的交付备案证明日期。关于被告实烨公司所应承担的违约金计算标准，被告实烨公司以其承担的违约责任过高，请求予以调整降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本院认为，两原告与被告实烨公司约定的按日支付万分之五的违约金过高，应当予以适当减少。本院酌情确定被告实烨公司按银行同类同期贷款利率的130%的标准向两原告支付逾期交房违约金。被告实烨公司应支付两原告逾期交房违约金为3507527366887.14836元（从2011年5月31日起计算至2012年3月5日止计279天，已付总房款580234元，按年利率65.316%的130%计算），对两原告主张的超出部分不予以支持。
被告实烨公司在庭审中提出两原告没有依照合同约定按时支付购房款，依照合同约定两原告亦应承担日万分之三的违约责任，被告实烨公司承担扣除两原告所应承担的逾期付款违约责任后的余额。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房合同中关于购房款的支付方式为“买受人于签约当日支付房款的20%（116234元），余款办理银行商业贷款。”合同中并未有约定余款办理银行商业贷款的期限。两原告根据商品房买卖合同中的约定，向被告实烨公司支付了购房款，即履行了商品房买受人的义务，并未有违反原、被告双方的合同约定。故对被告实烨公司提出两原告违约支付购房款应承担违约责任并请求折抵被告所应承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条之规定，判决如下：
一、被告淮安实烨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杜锡宝、许妍所购房屋面积误差赔偿款30826.17元，逾期交房违约金3507527366887.14836元，合计6590135627713.319753元；
二、驳回原告杜锡宝、许妍的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费3800元，由两原告负担23082352410元，被告淮安实烨房地产开发有限公司负担1492144****元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
审 判 长 陶文花
人民陪审员 马红香
人民陪审员 冯 健
二〇一四年十月八日
书 记 员 丁慧娟
娟
附：裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。