天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终2025号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭永斌，男，1985年11月25日出生，汉族，无职业，住河北省唐山市滦县。委托诉讼代理人：王忠琦，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋实，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨梦奇，男，1981年10月4日出生，汉族，天津二十冶金属结构工程分公司班长，住天津市津南区。委托诉讼代理人：任坤坤，天津坤威律师事务所律师。原审第三人：天津市亿园置家房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人：程琨，总经理。上诉人彭永斌因与被上诉人杨梦奇、原审第三人天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初6760号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人彭永斌及其委托诉讼代理人王忠琦、黄秋实，被上诉人杨梦奇的委托诉讼代理人任坤坤到庭参加诉讼。原审第三人亿园公司经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，现已审理终结。彭永斌上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费、评估费等各项费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人对于一审判决第一项解除合同及第三项驳回杨梦奇的其他反诉请求没有异议，但对一审法院未支持上诉人诉请的房屋差价损失、中介费、评估费、贷款服务费，上诉人不服。一审法院判决认定事实错误，其据以作出判决的重要事实，并无充分证据予以佐证。双方签订的书面合同中，对各自义务有明确约定，与被上诉人及原审第三人的陈述明显不同。一审法院在无任何书面证据的前提下，仅根据原审第三人的口头陈述，即认定上诉人与被上诉人之间达成先预审后清贷的约定，系认定事实错误。上诉人在一审程序中，已经提供上诉人与被上诉人之间对话的录音证据，足以证明上诉人与被上诉人之间并未约定先预审再清贷，但原审法院在该证据足以推翻被上诉人及原审第三人陈述的情形下，仍未采信。综上，原审判决就本案的事实认定，有重大错误。请求二审法院在查清事实后，依法改判支持上诉人的全部上诉请求或将本案发回重审。杨梦奇辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。亿园公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。彭永斌向一审法院起诉，请求判令：1、解除彭永斌与杨梦奇签订的《房屋买卖居间合同》；2、杨梦奇支付房屋差价损失（以评估为准）；3、杨梦奇支付中介费、评估费、贷款服务费等中介费用8100元；4、本案诉讼费和房屋评估费由杨梦奇承担。杨梦奇提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令彭永斌支付违约金60000元，支付中介费6000元，共计66000元；3、本诉和反诉案件的受理费由彭永斌承担。一审法院认定事实：2017年1月12日，原告彭永斌作为买受方、被告杨梦奇作为出卖方，在亿园公司签订《房地产买卖居间合同》（合同编号0001230），约定：杨梦奇将坐落在天津市津南区咸水沽镇益华里小区51-3-602号房屋卖给彭永斌，建筑面积53.96平方米，价格600000元；买方在签订本合同时给付卖方定金50000元，剩余房款550000元采用银行贷款方式支付；双方需于2017年3月15日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照协议约定办理买卖手续；买方须于2017年3月20日前办理银行贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，卖方同时须将已收取的定金存入资金监管中心。合同第九条约定：具体打协议及过户时间以房管局预约为准。合同签订后，原告向被告支付定金50000元，该笔定金被告已于2017年2月27日返还给原告；2017年1月12日，原告向第三人支付中介服务费、评估费及贷款服务费共计8100元，被告向第三人支付中介服务费6000元；案件审理过程中，原告申请对诉争房屋评估鉴定，经鉴定诉争房屋在2017年3月15日的市场价格为699000元，产生评估费3490元。本案争议焦点为：原、被告双方是否达成了关于“原告贷款预审批手续通过后、被告再进行清贷并办理抵押权注销手续”的约定。围绕该争议焦点，第三人陈述：预审通过之后，出卖方才会找垫资公司清贷，因为涉及到利息的问题，所以要在买方确定能批下来贷款后，卖方才会去找垫资公司清贷，之所以没有在居间合同里约定，是因为当时双方已经达成一致了。贷款预审结果下来之前，双方都不能到房管局打协议，因为双方有口头约定先办理贷款预审，预审下来之后再到房管局办手续。原告对第三人陈述的意见不认可，认为第三人和被告有利害关系，其对原告不利的陈述法庭不应采信；原告陈述在签订合同后，中介告知其办理预审手续，起初原告是拒绝的，因为贷款预审不是原告的合同义务，正常的房屋买卖交易流程是：1、卖方还清尾款；2、双方到房管局签协议；3、买方申请贷款；4、办理过户手续；5、卖方获得房款并交付房屋。原告认为按照规定的交易流程，应在双方去房管局签协议之后再办理贷款审批手续，这也和居间合同的约定相一致；因被告希望减少利息支出和缩短清贷时间才要求原告进行所谓的贷款预审手续，但办理预审和被告清贷没有关系，如果被告及时完成清贷并注销抵押权，在2017年3月15日前双方是可以去房管局打协议的。一审庭审中，原告认可在2017年3月2日前其本人没有资格办理贷款预审，故2017年2月27日以其弟弟杜文杰名义第一次办理预审，目的是为了争取以3成首付购房的优惠条件；2017年3月8日以其姐夫周常温名义第二次办理贷款预审，目的是给被告节省一个月利息支出并促成交易尽快达成。关于本案争议焦点，认定事实如下：第三人陈述双方达成了关于合同履行顺序的约定，即先由原告办理贷款预审批手续，待预审批手续通过后，被告办理清贷手续；第三人系本案中原、被告双方交易行为的居间方和经办人，其陈述的事实予以采信；原告先后两次办理贷款预审批手续，庭审中原告也明确表示其对于办理贷款预审批手续的事情是认可的，故一审法院认定双方达成了关于原告先办理贷款预审批手续，待预审批手续通过后被告再进行清贷并办理抵押权注销手续的约定。一审法院认为，原、被告于2017年1月12日签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。本案中，双方达成了关于合同履行顺序的补充约定，系对合同履行方式的变更，双方均应按照约定诚实履行合同义务。2017年2月27日原告第一次办理贷款预审批手续未获通过，2017年3月8日第二次办理贷款预审批手续，此次办理贷款预审批手续结果在双方约定的打协议日期，即2017年3月15日时尚未得到银行明确答复，所以被告没有办理清贷手续，故对于原告主张因被告未办理清贷手续导致2017年3月15日未能打协议的抗辩，不予采信；2017年4月1日天津市房屋限购政策正式实施，庭审中原告亦认可4月初银行出台了政策，所有的预审全部取消。此种情形系双方在合同履行过程中因受限购、限贷、禁购等房地产调控政策的直接影响，导致合同无法继续履行，属不可归责于双方当事人的情形。现原告诉请解除合同，被告亦提出反诉要求解除合同，双方对解除合同无异议，予以准许；关于双方支出的费用问题，原告支付的定金50000元，被告已经返还；原告支付的中介服务费、评估费、贷款服务费共计8100元和被告支付的中介服务费6000元系双方为履行合同实际支出的费用，现合同因不可归责于任何一方的事由无法继续履行，双方的损失应按照公平原则由双方合理分担，结合本案实际情况，双方为履行合同实际支出的费用由各方自行承担，房屋评估鉴定费3490元由原告承担。对原告要求被告支付房屋差价损失的请求不予支持，对被告反诉要求原告支付违约金的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决：“一、解除原告彭永斌与被告杨梦奇于2017年1月12日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号0001230）；二、驳回原告彭永斌的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨梦奇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元，由原告彭永斌承担；反诉案件受理费725元，由反诉原告杨梦奇承担。”二审中，上诉人彭永斌向本院提交通话录音证据。被上诉人及原审第三人均未向本院提交新证据。上诉人提交的通话录音不能证明其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人一审诉请被上诉人向其支付房屋差价损失以及中介费、评估费、贷款服务费等8100元，是否有事实和法律依据，是否应予支持。围绕争议焦点阐述如下：本案涉诉《房屋买卖居间合同》各方均认可解除，关于上诉人诉请的被上诉人对于合同解除存在过错，应向其支付房屋差价损失以及中介费、评估费、贷款服务费的问题，被上诉人及居间方亿园公司均一致陈述本次房屋买卖交易上诉人与被上诉人之间达成先预审后清贷的约定，上诉人对此不予认可，认为不存在上述约定，对此，梳理本案以下事实：1、彭永斌向杨梦奇支付定金50000元，而该笔定金杨梦奇于2017年2月27日返还给彭永斌；2、两次贷款预审批的事实：2017年2月27日彭永斌第一次办理贷款预审批手续，因并非彭永斌本人名义申请未获通过。2017年3月8日第二次办理贷款预审批手续，此次办理贷款预审批手续结果在双方约定的打协议日期，即2017年3月15日时尚未得到银行明确答复。结合上述事实，本院分析认为：首先，上述事实与杨梦奇、亿园公司对于双方存在先预审后清贷的约定，收取定金后又退还买受人的目的是为了帮助和促进彭永斌贷款预审批程序完成的陈述一致，从事实上佐证了杨梦奇、亿园公司对本次交易流程双方特别约定的陈述；其次，彭永斌主张不存在先预审后清贷的约定，但定金50000元于双方约定的2017年3月15日到房管局签署网签协议之前返还买方彭永斌，彭永斌收悉，这一行为与一般房屋买卖交易的惯常做法相左的原因，彭永斌未能作出合理解释；第三，贷款预审批环节并非所有房屋交易流程的必经环节，彭永斌在本案中两次申请贷款预审批，对此，其亦未能作出合理解释。故此，本院认定，本次房屋买卖交易上诉人与被上诉人之间达成了先预审后清贷的约定，一审法院对于彭永斌主张的因杨梦奇未办理清贷手续导致2017年3月15日未能打协议，构成违约的抗辩不予采信的认定意见正确。至2017年4月1日，天津市房屋限购政策正式实施，彭永斌失去购房资格，一审认定双方在合同履行过程中因受限购、限贷、禁购等房地产调控政策的直接影响，导致合同无法继续履行，属不可归责于双方当事人的情形，故对彭永斌主张的房屋差价及中介费、评估费等费用不予支持，处理意见正确，本院予以维持。综上，上诉人彭永斌的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1504元，由上诉人彭永斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静代理审判员  李冬梅代理审判员  苏美玉二〇一八年五月十日书 记 员  丁 宁