山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6642号上诉人（原审被告、反诉原告）：张胜。委托诉讼代理人：张远功，山东星鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦雁丽，山东星鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ晶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵鹏。两上诉人共同委托诉讼代理人：鲁贤辉，山东华赛律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘文杰，山东华赛律师事务所实习律师。上诉人张胜因与被上诉人ＸＸ晶、赵鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初643号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张胜及委托代理人张远功、两被上诉人及其委托诉讼代理人鲁贤辉、刘文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张胜上诉请求：1、撤销青岛市李沧区人民法院(2017)鲁0213民初643号民事判决第三项、第六项等内容，并依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定是上诉人原因导致合同无法履行，明显错误。1、上诉人及时履行了《房地产买卖契约》约定的义务，按照青岛乐其房地产经纪有限公司（以下简称居间方）的《备件须知》要求准备了卖方应提交的银行贷款所需材料，并到银行配合办理贷款签订手续。虽然银行贷款材料中存在缺少上诉人前妻的身份证、同意出售声明，但上诉人于本案《房地产买卖契约》签订之前的2016年9月2日就取得了前妻陈鹏华同意出售声明及其身份证复印件，并在收到居间方通知的第二天即2017年1月13日及时通知居间方收取资料，上诉人并无不当之处。2、虽然上诉人有义务提供承租人的放弃优先购买权承诺书，但由于被上诉人的原因，承租人附条件提供放弃优先购买权承诺书，又由于被上诉人拖延出具遵守租约承诺书，由此造成的银行贷款通过审批的时间延误，不能归责于上诉人，该责任应当由被上诉人承担。3、上诉人与迟磊于2016年8月27日就本案房屋签订的房屋买卖合同，没有影响、妨碍本案房屋的买卖关系和合同的正常履行，被上诉人主张上诉人存在一房二卖的违约行为不成立，且没有任何合同依据。4、被上诉人、居间方均已延误时间超过15天以上，达到了解除合同的约定条件，上诉人据此可以解除合同。上诉人提出解决户口、押金、维修基金等问题，是为解决争议、放弃解除合同权利所提出的条件，而不是如果被上诉人同意条件上诉人就解除合同。二、被上诉人、居间方未按照约定期限完成合同义务，上诉人有权解除合同，被上诉人应向上诉人承担违约责任。1、上诉人与被上诉人的房屋买卖合同没有继续履行发生在银行贷款审批期间，因被上诉人、居间方对选择银行及所需银行贷款资料负有全部注意义务，上诉人仅负有按照被上诉人、居间方的要求提供资料的辅助义务。如上所述在银行贷款审批期间发生时间延误应全部归责于被上诉人、居间方。2、被上诉人了解掌握到本案房屋的交易信息并已与上诉人进行过协商，之后才选择聘请了本案居间方，本案不是居间方促成了双方签订《房地产买卖契约》，居间方在房屋交易过程中仅是为被上诉人提供契约代书、办理银行贷款等服务，居间方在本案中实际是利用行业经验为被上诉人购买房屋提供服务的受托人。所以，本案居间方在为被上诉人办理银行贷款等过程中存在的过错或违约行为也应当由被上诉人承担。三、上诉人没有违约，被上诉人主张上诉人违约并承担违约金35.37万元不成立，在向银行申请贷款期间，被上诉人、居间方均已延误时间超过15天以上，违约在先，无论是被上诉人违约还是居间方违约，上诉人均可以解除合同。上诉人于2017年12月3日行使了合同解除权，书面通知声明自2017年1月27日单方解除合同，之后上诉人不再负有办理房屋产权转移登记的义务，所以被上诉人诉称“现涉案房屋已经达到办理产权变更转移登记的条件，但被告一直推诿拖延，至今仍未办理”等违约行为是不成立的。所以上诉人不应承担违约责任，被上诉人请求支付违约金35.37万元不成立，依法应予以驳回。另，本案合同约定按照总价款的30%作为违约金，无论哪一方违约，违约金均明显过高，请求法院予以调整。ＸＸ晶、赵鹏辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。第一、被上诉人一直按照约定履行双方签订的《房地产买卖契约》，不存在违约行为，上诉人系合同无法继续履行的违约方。第二、本案中合同的解除原因系上诉人明确表示不想继续履行合同，导致双方签订的《房地产买卖契约》无法继续履行。第三、上诉人不想继续履行合同的真正原因系房屋在买卖过程中价格不断上涨。第四、被上诉人购买房屋的目的是为了居住以及解决孩子的上学问题，从情理上讲被上诉人肯定是希望房屋尽快成交，且被上诉人己经将首付款支付给了上诉人，无论从哪一个角度来讲被上诉人都不存在拖延时间的主观故意，时间逾期对于被上诉人没有任何好处。相反，随着房屋价格的上涨，解除合同反而会让上诉人获利，因此上诉人才会设置障碍，以达到解除合同的目的。如现在上诉人愿意继续履行合同，被上诉人更加希望合同可以继续履行。第五、被上诉人存在一房两卖的情形，涉嫌欺诈销售。ＸＸ晶、赵鹏向一审法院起诉请求：1、张胜返还给ＸＸ晶、赵鹏购房首付款及定金人民币32万元；2、张胜支付给ＸＸ晶、赵鹏违约金35.37万元；3、张胜赔偿给ＸＸ晶、赵鹏中介费损失1.5万元；4、诉讼费、保全费由张胜承担。一审法院认定事实：2016年12月12日，ＸＸ晶、赵鹏与张胜签订《房地产买卖契约》，约定张胜（甲方）将自己名下的位于青岛市李沧区青山路601号x号楼x单元x户出售给两ＸＸ晶、赵鹏（乙方），房屋建筑面积73.71㎡，没有共有人。房屋成交价为117.90万元，付款方式为贷款，乙方于2016年12月12日支付甲方2万元作为购房定金；2016年12月23日之前向甲方支付30万元作为购房首付款；于过户当日向甲方支付19.40万元作为购房首付款；以贷款形式向甲方支付65万元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账号，贷款不足部分乙方于办理过户之前以现金方式一次性支付给甲方。该房屋专项维修资金由乙方承担；如因甲方或乙方的违约行为而导致本契约终止、解除或甲乙双方协商一致解除本契约的，并不影响中介完成其居间义务的事实，因此中介费用由毁约方承担，金额为1.5万元整。甲乙双方应于银行贷款审批通过后3日内，暂定2017年1月5日至青岛市房地产交易中心或其分中心办理该房屋过户手续。在房产产权转移办理过程中，甲方须保证积极配合乙方办理房屋所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，按照本契约第十一条规定承担违约责任。甲乙双方应于2016年12月16日准备齐所有银行贷款资料并积极配合中介前去银行或公积金管理中心办理相关贷款签订手续，如因违约方违约导致后续手续延期或无法办理贷款手续，具体违约事宜按本契约第十一条执行，暂定2016年12月31日审核通过。甲方应于过户之前自行到户口派出所将户口迁出，若逾期未迁出，违约赔偿事宜按本契约约定第十一条执行。合同第十一条约定，本契约签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖契约中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过15天的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除契约，但应书面通知违约方。守约方解除合同后，违约方还应另行支付房屋总价款的30%作为违约金。合同签订时，张胜已将房屋出租。合同签订当日，ＸＸ晶、赵鹏向张胜支付定金2万元。12月13日，张胜找租客写放弃优先购买声明书，租客书写该声明书，12月14日张胜向乐其中介发邮件称租客提出要买方出具继续履行房屋租赁合同的承诺，其才提供放弃购买的声明。2016年12月15日，张胜向乐其中介发邮件称其无法在房屋过户之前迁出户口，要求将协议中的户口迁出条款修改。2016年12月16日，银行受理贷款申请材料。2016年12月27日，ＸＸ晶、赵鹏将首付款30万元交付给张胜并出具同意租客继续承租的承诺书。后张胜提供了租客写的放弃优先购买权的承诺书。2017年1月10日银行收到网签合同，1月12日因缺少张胜前妻的身份证、同意出售声明，贷款审批被退回。1月18日银行收到房东前妻身份证、同意出售声明ＸＸ晶、赵鹏，1月22日银行贷款审批通过，并通知2017年1月24日可以办理过户手续。1月23日张胜向乐其中介发出通知，称过户前需解决户口、押金托管、维修基金问题，并要求ＸＸ晶、赵鹏支付违约金，否则1月27日就单方解除合同。后双方就合同洽谈未果。ＸＸ晶、赵鹏自认，其在签订合同时知道涉案房屋已经对外出租。庭审中，张胜明确表示不同意继续履行合同。另查明，2016年11月1日，该院立案受理的（2016）鲁0213民初3976号案件中，迟磊以本案张胜为被告就涉案房屋提起诉讼，称其已与被告张胜于2016年8月27日签订房屋买卖合同，约定其购买涉案房屋，后因张胜提交不了其前妻放弃涉案房屋使用权、居住权的公证声明而导致贷款无法通过审批。2017年5月12日，迟磊与张胜达成调解协议。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方均主张解除合同，该院予以支持。因合同已经解除，ＸＸ晶、赵鹏已经首付款30万元，张胜应予返还。本案争议的焦点为合同解除的原因。房屋买卖合同为双务合同，买方的主要义务为付款，张胜的主要义务为交付房屋及办理过户手续。合同签订之后，ＸＸ晶、赵鹏作为买方足额缴纳第一笔首付款并按规定时间交付定金、向银行申请贷款，并且贷款已经审批通过。张胜作为卖方，明确表示不同意继续履行合同，且在双方合同签订之前张胜与他人签订了房屋买卖合同并未解除。虽张胜主张合同解除的原因是ＸＸ晶、赵鹏不积极与其洽谈办理户口迁出、协商租户、银行贷款等过程中出现问题，导致期限延误，达到了合同约定的解除条件，但其提交的证据不足以证实该延误系ＸＸ晶、赵鹏单方面的原因所致，且张胜提交的证据中显示ＸＸ晶、赵鹏已同意其办理户口附加户、给租户出具了承诺书、银行贷款也已审批通过，可见即便办理过程有延误，也未致使合同目的不能实现。因此，是张胜原因导致合同无法继续履行。根据合同约定，ＸＸ晶、赵鹏作为守约方有权解除合同并要求张胜承担违约责任。ＸＸ晶、赵鹏交付的定金2万元，张胜应该返还。当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。以ＸＸ晶、赵鹏的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，该院认为合同约定的合同总价款30%的违约金包含了ＸＸ晶、赵鹏的所有合理损失，因此对于ＸＸ晶、赵鹏主张的张胜支付违约金35.37万元的诉讼请求，该院予以支持，对于ＸＸ晶、赵鹏主张张胜承担中介费的主张，该院不予支持。ＸＸ晶、赵鹏在支付第一笔首付款时确实逾期4日，ＸＸ晶、赵鹏应按合同约定，向张胜支付此4日的违约金1200元（4天×300元/天）。合同中并未对出具遵守租约承诺书时间、维修基金交付时间做出约定，约定第二笔首付款19.40万元交付时间为过户当日而双方并未办理过户手续，双方按合同约定时间申请银行贷款并按银行要求提交手续，虽银行审批成功的时间迟于合同预计时间，但该延迟不能归责于双方。因此对张胜就此主张ＸＸ晶、赵鹏支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：ＸＸ晶、赵鹏与张胜于2016年12月12日就青岛市李沧区青山路601号x号楼x单元x户房屋签订的房地产买卖契约解除；二、张胜向ＸＸ晶、赵鹏返还定金2万元、首付款30万元；三、张胜向ＸＸ晶、赵鹏支付违约金35.37万元；四、ＸＸ晶、赵鹏向张胜支付违约金1200元；上述二、三、四项折抵，张胜共向ＸＸ晶、赵鹏支付67.25万元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回ＸＸ晶、赵鹏的其他诉讼请求。六、驳回张胜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10687元、保全费3520元，由ＸＸ晶、赵鹏负担267元，张胜负担13940元,；反诉受理费3655元，由ＸＸ晶、赵鹏负担50元，张胜负担3605元。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为合同解除的原因。从一、二审查明的事实看，合同签订之后，ＸＸ晶、赵鹏作为买方足额缴纳第一笔首付款并按规定时间交付定金、向银行申请贷款，并且贷款已经审批通过。张胜作为卖方，明确表示不同意继续履行合同，且在双方合同签订之前张胜与他人签订了房屋买卖合同并未解除。虽张胜主张合同解除的原因是ＸＸ晶、赵鹏不积极与其洽谈办理户口迁出、协商租户、银行贷款等过程中出现问题，导致期限延误，达到了合同约定的解除条件，但其提交的证据不足以证实该延误系ＸＸ晶、赵鹏单方面的原因所致，且张胜提交的证据中显示ＸＸ晶、赵鹏已同意其办理户口附加户、给租户出具了承诺书、银行贷款也已审批通过，可见即便办理过程有延误，也未致使合同目的不能实现。据此，一审法院认定系是张胜原因导致合同无法继续履行正确。一审法院根据合同约定，确认ＸＸ晶、赵鹏作为守约方有权解除合同并要求张胜承担违约责任。依法判决张胜返还ＸＸ晶、赵鹏交付的定金2万元，并且以ＸＸ晶、赵鹏的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，认定合同约定的合同总价款30%的违约金包含了ＸＸ晶、赵鹏的所有合理损失，而对于ＸＸ晶、赵鹏主张的张胜支付违约金35.37万元的诉讼请求予以支持并无不当。综上，上诉人张胜的上诉理由不成立，该院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10687元，由张胜负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕾审判员 杨保国审判员 王昌民二〇一七年十月十九日书记员 况君仪书记员 于国英