江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5595号
上诉人（原审被告）：江苏琦鑫担保有限公司，住所地苏州工业园区苏雅路388号新天翔商业广场2幢1008室。
法定代表人：史琦姝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章晓杰，该公司员工。
上诉人（原审被告）：苏州高迈机器人科技有限公司，住所地苏州工业园区唯亭唯观路9号1幢。
法定代表人：周耀亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周田，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。
法定代表人：汪美琳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡伟，江苏新苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，江苏新苏律师事务所实习律师。
上诉人江苏琦鑫担保有限公司（以下简称琦鑫公司）、苏州高迈机器人科技有限公司（以下简称高迈公司）与被上诉人苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称华新公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园商初字第00468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
琦鑫公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判琦鑫公司无须支付华新公司提出的物业服务费以及违约滞纳金。事实和理由：琦鑫公司在使用观澜丽宫壹号房屋时，华新公司没有做到物业当尽的责任和义务，房屋多处渗水，周边道路损坏，华新公司从未维护过。房屋周边绿化无人打理，树木高度已严重影响室内采光，房屋周边垃圾无人清扫，更没有保安及监控设施等，故琦鑫公司无法支付与实际享有的服务不符的费用。
高迈公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判高迈公司无须支付华新公司提出的物业服务费以及违约滞纳金。事由和理由：首先，我司在接手琦鑫公司房屋时，琦鑫公司与我司约定房屋没有任何债权债务问题；其次，我司在签订拍卖成交合同时，执行法官及相关工作人员、华新公司都没有告知我司要关注拍卖须知中关于物业费缴纳的条款，故我司以为小字的拍卖须知只是格式条款，我司盖章也是认为自己在走成交手续，并不其中还有关于物业费缴纳的事项；第三，我司自2015年8月5日拿到房产证开始，华新公司并未与我司签订物业服务合同，更未履行物业费用缴纳的告知义务，所以即使琦鑫公司拖欠物业费，高迈公司接手后，华新公司也应提供我司缴款通知书；第四，我司愿意缴纳相应物业费，但交纳的前提为具有明确的书面物业管理协议的约定，但至今华新公司没有向我司提出任何签订物业合同的意向及举动。
华新公司一并辩称，一、琦鑫公司上诉理由缺乏事实和法律依据，华新公司在物业服务中已尽职尽责。二、一审判决琦鑫公司与高迈公司共同承担物业服务费有事实和法律依据，高迈公司的上诉理由没有法律依据。
华新公司向一审法院起诉请求：琦鑫公司、高迈公司支付华新公司物业服务费129798.6元及违约滞纳金（以未付物业费25959.72元（6个月物业服务费）为基数，分别自2011年8月2日、2013年2月2日、2013年8月2日、2014年2月2日、2014年8月2日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至法院判决确定的给付之日止），并承担本案诉讼费用。一审庭审中，华新公司确认其诉讼请求中要求琦鑫公司、高迈公司支付的物业费期间分别为2011年7月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日，相应的费用应当每6个月一交，故主张的违约滞纳金起算点有所不同。
一审法院认定事实：2007年11月16日，华新公司与案外人苏州华成房地产开发有限公司（以下简称华成公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由华新公司为案外人华成公司开发的观澜丽宫小区提供前期物业服务，合同约定如该物业范围内的房屋在由业主购买后，由业主缴纳物业管理公共服务费及代收代缴费，其中商业用房的收费标准为3.6元/㎡/月。2009年5月7日，华新公司与案外人华成公司签订《前期物业管理补充协议》，就会所物业管理费的收费标准进行明确，确定“配套商业用房（含会所）的物业管理费标准为3.6元/㎡/月，在前期物业服务期内，会所未出租出售及未自行经营的情况下免收物业管理费，出租出售或自行经营之日起由产权人（或承租人）缴纳全额物业管理费等综合费用”，项目收费时间为“每年的1月和7月，房屋交付使用时业主应交管理费月数=实际交付月份至最近缴费期的差月数+6个月”。2010年8月17日，琦鑫公司自建设单位华成公司购买观澜丽宫小区内位于苏州工业园区唯观路9号1幢房屋，并办理权属变更登记，该房屋的建筑面积为1201.84㎡。
因琦鑫公司涉及其他债务纠纷，其名下所有位于苏州工业园区唯观路9号1幢房屋经原审法院（2014）园执字第1184号案件裁定交付评估、拍卖并以拍卖所得清偿结欠的债务，在司法拍卖过程中，原审法院依法制作拍卖公告，告知拍卖标的物的位置、建筑面积、房屋与土地权属情况、带租情况、起拍金额与保证金缴纳、看房事宜等情况，该房屋于第一、二次公开拍卖均流拍，经原审法院组织第三次拍卖，并依法制作司法拍卖公告，同时登载拍卖须知，拍卖须知中告知竞买人竞拍流程与方法、拍卖公告期、拍卖价格，其中，《拍卖须知》第九条规定：“本次拍卖标的的成交价为不含税价，本次拍卖不收取任何佣金”。第十条规定：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担；另，其他可能存在的包括不限于物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担。特别提醒，有意者请在拍卖前至当地房产登记部门、税务部门详细咨询房产过户手续及税费收取情况，上述房产、土地所有权人苏州易亨塑胶有限公司为（台港澳法人独资）有限责任公司”（名称记录存在错误）。高迈公司通过参与执行法院组织的网上司法拍卖拍定位于苏州工业园区唯观路9号1幢房屋，原审法院于2015年4月30日向高迈公司出具（2014）苏园网拍第232-3号司法网拍成交确认书，确认苏州工业园区唯观路9号1幢房屋由高迈公司拍定。2015年4月30日，原审法院（2014）园执第1184-2号民事裁定书裁定高迈公司取得苏州工业园区唯观路9号1幢房屋的所有权。
另，华新公司与琦鑫公司共同确认，琦鑫公司在对苏州工业园区唯观路9号1幢房屋享有所有权期间曾向华新公司缴纳过物业服务费，华新公司在收取琦鑫公司缴纳的物业服务费后即向琦鑫公司开具发票，其中注明收费期限自2010年7月至2010年12月的物业服务费金额为20767.8元，开票时间为2010年10月1日；收费期限自2011年1月至2011年6月的物业服务费金额为20767.8元，开票时间为2011年6月23日；收费期限自2012年1月至2012年12月的物业服务费金额为41534.4元，开票时间为2012年12月26日。华新公司称上述费用系其与琦鑫公司对费用收取标准作出折让达成一致后，由琦鑫公司向华新公司支付。
一审庭审中，华新公司称琦鑫公司于购买苏州工业园区唯观路9号1幢房屋后曾与华新公司订立过物业服务管理合同，合同中亦约定华新公司有权向琦鑫公司收取物业服务费系按照3.6元/㎡/月执行的，但未能向原审法院提交该合同文本就该事实予以证实。
一审法院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，苏州工业园区唯观路9号1幢房屋位于建设单位华成公司与华新公司成立的前期物业付服务管理协议范围内，琦鑫公司购买该房产，华新公司与琦鑫公司之间的物业服务合同关系成立，在华新公司已提供物业服务的情况下，琦鑫公司负有支付物业服务费的义务。一审庭审中，华新公司称其与琦鑫公司另行签订过物业服务合同，但未能提供相应的合同文本予以证实，当事人各方于诉讼过程中亦未就物业费缴纳标准达成一致，结合华新公司确认向琦鑫公司收取物业服务费的事实，应当认定华新公司与琦鑫公司在合同履行过程中事实上达成物业服务费收取标准的合意。根据华新公司开具给琦鑫公司的发票，收费期限自2010年7月至2010年12月的物业管理费用金额为20767.8元，开票时间为2010年10月1日，收费期限自2011年1月至2011年6月的物业管理费用金额为20767.8元，开票时间为2011年6月23日，收费期限自2012年1月至2012年12月的物业管理费用金额为41534.4元，开票时间为2012年12月26日。通过双方在事实上的履行情况，琦鑫公司已支付给华新公司自2011年1月至2011年6月的物业管理费用金额为20767.8元，故琦鑫公司应当支付给华新公司2011年7月1日至2011年12月31日期间产生的物业服务费金额为20767.8元；琦鑫公司已支付给华新公司自2012年1月至2012年12月期间产生的物业管理费用金额为41534.4元，故琦鑫公司应当支付给华新公司2013年1月1日至2014年12月31日期间产生的物业服务费金额为83068.8元（41534.4元(2×4）。综合华新公司开票时间与付款确认时间，琦鑫公司应当每半年支付当期物业费，每期期末支付当期产生的物业服务费，即每年6月底支付当年度1至6月的物业服务费，12月底支付当年度7至12月的物业服务费更为符合双方于合同实际履行过程中形成的交易惯例。琦鑫公司至今未能支付剩余期间产生的物业服务费，已经构成违约，应当承担支付欠付的物业服务费，并赔偿逾期付款利息损失的违约责任。故华新公司有权向琦鑫公司主张的物业管理费金额为103836.6元（20767.8元+83068.8元），其中违约滞纳金的计算方法为以未付物业服务费20767.8元为基数，自2012年1月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止，以未付物业服务费20767.2元为基数，自2013年7月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2014年1月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2014年7月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2015年1月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止。
高迈公司参与一审法院组织的司法拍卖活动拍定本案所涉的苏州工业园区唯观路9号1幢房屋，根据执行法院公布的拍卖公告与拍卖须知确定“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费（包括根据相关法律法规规定应由原产权人承担的一切税、费）均由买受人承担；另，其他可能存在的包括不限于物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担”。那么在执行法院公告的有效性未经否定确认的情况下，执行拍卖公告与拍卖须知已经告知参与竞买人有义务查询待拍卖房屋业主结欠的物业费，并受该拍卖公告内容的约束，即高迈公司参与竞买上述房屋视为对上述债务风险的接受，故华新公司要求高迈公司承担上述付款义务，一审法院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：江苏琦鑫担保有限公司、苏州高迈机器人科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州华新国际物业管理有限公司物业服务费103836.6元及违约滞纳金（以未付物业服务费20767.8元为基数，自2012年1月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2013年7月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2014年1月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2014年7月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止；以未付物业服务费20767.2元为基数，自2015年1月1日起按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。江苏琦鑫担保有限公司、苏州高迈机器人科技有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4456元，公告费600元，共计5056元，由江苏琦鑫担保有限公司负担，该款苏州华新国际物业管理有限公司已预交，法院不再退还，江苏琦鑫担保有限公司应于履行本判决时一并支付苏州华新国际物业管理有限公司。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
二审中，琦鑫公司、高迈公司为证明其上诉主张又提供了若干份照片打印材料，华新公司认为不属于新的证据，水池属于业主私有，不属于服务范围，地面垃圾早就清扫，地砖也已进行修复。对于树枝的修剪问题，华新公司已和业主进行了沟通，在为了确保树木寿命以及可能给房屋造成的影响，在磋商之后，华新公司已进行了相应的修剪。
琦鑫公司、高迈公司二审中确认没有证据证明华新公司的服务不到位对其造成直接经济损失。
二审经审理查明，在一审卷宗中，一审法院调取了相关执行案件材料，其中在2015年4月30日执行笔录中，执行法院向高迈公司交付拍卖成效裁定书，并明确告知高迈公司“根据拍卖约定，该房产上欠交的费用均由你来承担，因此，请求你自行与该房产的物业公司联系，办理缴纳该房产上欠交的物业费等事宜”，高迈公司明确表示“我知道了，我无异议”。（该笔录盖有高迈公司公章及法人章）一审庭审中，一审法院将调取的执行案件材料出示给当事人看，各方当事人无没有异议。
本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋处于华成公司与华新公司约定前期物业管理服务范围内，琦鑫公司购买该房屋后已与华新公司形成物业服务合同关系，华新公司已提供相关物业服务，琦鑫公司理应支付物业服务费。琦鑫公司主张华新公司未尽到服务义务，但其所提供的证据并不足以证明其提出的问题系华新公司的责任范围，且华新公司违反物业合同约定怠于履行义务，也无证据证明华新公司的行为对其造成客观实际损失，故琦鑫公司据此主张不支付物业服务费，于法无据，本院不予支持。涉案房屋进行司法拍卖前，执行法院已公示拍卖公告与拍卖须知，高迈公司在竞买涉案房屋前，理应充分注意上述内容。而且，高迈公司在竞买成功后的执行笔录中，也明确表示拍卖标的物上欠交的费用（包含欠交的物业费）由其承担没有异议。现高迈公司仅以琦鑫公司称涉案房屋没有任何债权债务，且执行法院、华新公司未告知上述内容，并不足以免除其应承担的责任，一审判决并无不当。另外，本案所涉物业管理费仅涉及琦鑫公司作为业主所欠款项，故高迈公司主张其取得房产证后，华新公司未与其签订物业服务合同并履行告知义务，并不足以对抗华新公司主张权利。
综上所述，琦鑫公司、高迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4456元，由琦鑫公司、高迈公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏宏忠
审 判 员 蒋毅颖
代理审判员 韩小安
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 邹俊超