辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2970号
上诉人（原审被告）：芦守德，男，1956年10月18日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审原告）：刘玉明，男，1956年3月26日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审原告）：丁颖，女，1956年12月12日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
二被上诉人委托代理人：于元正，辽宁三择律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘桂华，女，1958年8月21日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
上诉人芦守德与被上诉人刘玉明、丁颖、刘桂华房屋买卖合同纠纷一案，上诉人芦守德不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第765号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员相蒙（主审）、代理审判员郑竹玉组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭审理了本案，上诉人与三被上诉人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告刘玉明、丁颖诉讼请求为，1、确认原告与被告签订的买卖房屋协议有效；2、由被告承担本案的诉讼费。
原审被告芦守德辩称，我不同意卖房，刘桂华卖房子的时候我不知情，我是在涉案房屋动迁的时候才知道房子被卖了。而且房子是集体产权，我也只有居住权，无权转让，请法院依法驳回原告诉讼请求。
原审被告刘桂华辩称，原告丁颖当时住我家后院，她要买我的房子，我当时就告诉她房子是集体产权，不允许转让，只可以出租。卖房子的时候，是我本人签字的，房主芦守德不知情，我告诉芦守德是将房屋租出去了，卖房协议是无效的。现在房主芦守德不同意卖房子，卖而且我也已经与芦守德离婚。
原审法院经审理查明：原告刘玉明与原告丁颖系夫妻关系，被告刘桂华与被告芦守德原为夫妻关系，二人于2007年离婚。涉案房屋位于沈阳市大东区自强四段116号，使用面积21.8平方米，居住面积17平方米，所有权人为沈阳市文官综合厂，该厂将涉案房屋分配给被告芦守德一家承租使用，并于1983年8月为其颁发单位自有住宅使用证，记载该房屋承租代表人为芦守德，家庭成员为芦守德的妻子刘桂华及儿子芦伟。
1998年10月6日，原告刘玉明与被告刘桂华签订买卖房产协议一份，约定涉案房屋由被告芦守德卖给原告丁颖，总价款为2万元，房屋自1998年10月6日一次性交齐，该协议还约定因为涉案房屋是公房，一旦沈阳市文官综合厂把公房划给个人时，并且需要交款，则必须由被告刘桂华交款；如综合厂想把涉案房屋收回时，由被告刘桂华去交涉，如交涉无效，综合厂将房屋收回时，被告刘桂华退回原告刘玉明18000元钱；从1998年10月起，涉案房屋归原告刘玉明所有，取暖费和房费由原告刘玉明承担；房产证交给原告刘玉明，如能改房票时，被告刘桂华有义务给原告刘玉明更改，涉案房屋永久归刘玉明所有。
协议签订后，在履行过程中，经过双方协商，涉案房屋最终成交价格为18000元，1998年10月6日当天原告刘玉明将18000元交付给被告刘桂华，刘桂华将房屋单位自有住宅使用证交给了刘玉明。原、被告签订买卖房产协议后，被告芦守德、刘桂华从涉案房屋搬出后到刘桂华母亲家居住，原告刘玉明、丁颖入住涉案房屋至该房屋至2011年该房屋被征收拆迁时止。
原审法院认为：涉案房屋是案外人沈阳市文官综合厂所有的公有住房，该厂将涉案房屋分配给被告芦守德、刘桂华及其儿子芦伟承租使用，在被告刘桂华与原告刘玉明签订买卖房产协议时，被告刘桂华与芦守德系夫妻关系，又根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，故被告芦守德、刘桂华对涉案房屋的承租使用权有平等的处理权利。此外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告芦守德虽然未在买卖房产协议上签字，且其辩称自己是在涉案房屋动迁时才得知房屋已经被刘桂华出售，但是在被告刘桂华与原告刘玉明签订买卖房产协议时，被告芦守德与刘桂华系夫妻关系，二人共同居住在涉案房屋中，在被告刘桂华与原告刘玉明签订买卖房产协议后，被告芦守德及刘桂华共同从涉案房屋中搬出并到刘桂华母亲家居住，且刘桂华也主张在收到原告支付的18000元后将该笔钱款用在了给孩子看病的生活支出上，被告芦守德作为涉案房屋的承租人之一，对于其重要的财产即房产及房产的相关凭证在长达13年的时间里不闻不问，与常理不符，而且，一次性支付18000元价款也不符合租金的性质和租赁的交易习惯，这表明被告芦守德是明知且同意刘桂华将涉案房屋出售的，本院对被告芦守德称自己不知道刘桂华将涉案房屋出售的抗辩不予采纳。
另外，涉案房屋是沈阳市文官综合厂所有的公有住房，被告芦守德和刘桂华对该房屋尽拥有承租使用权，公有住房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，具有福利的性质，公有住房使用权人在法律允许的范围内对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利。公有住房的使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权的行为不会对产权人的产权造成任何侵害，我国目前没有法律和行政法规禁止这种交易行为。
综上所述，原告刘玉明与被告刘桂华于1998年10月6日签订的买卖房产协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为真实有效。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，原审判决：一、原告刘玉明与被告刘桂华于1998年10月6日签订的买卖房产协议合法有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费250元，由被告芦守德、刘桂华负担。
宣判后，芦守德不服一审法院判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：刘桂华卖房时，我不在家，在外出差，的确不知情，后来回来后听刘桂华说把房子租出去了，一直处于被欺骗中，因此不同意卖房。
被上诉人刘桂华称，同意芦守德的上诉请求。房子是由刘玉明夫妻先租住了一段时间后才卖给他们的，芦守德回家后直接找我，我告诉他房子租出去了。
被上诉人刘玉明、丁颖辩称，同意一审判决。没有事先租那间房子，房子是签协议交钱后才交付的钥匙。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有买卖房产协议、单位自有住宅使用证、结婚证及当庭陈述在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人芦守德对刘桂华卖房一事是否持否定态度。刘桂华称卖房时芦守德不知情，其在本次庭审中陈述为房子在卖之前就租给刘玉明夫妇，但没有提供证据，刘玉明予以否认，且刘玉明原本有住房，租住刘桂华房屋不合常理，结合刘桂华在原审中称其与芦守德在买房前是一直在诉争房屋居住的陈述，刘桂华的解释自相矛盾，故刘桂华所述芦守德在卖房时对此事不知情的观点不予认可。芦守德在本次庭审中称其至迟在卖房当年年底前已经得知刘桂华卖房的情况，却到本次起诉前一直没有向刘玉明主张权利，这与芦守德所称其不同意卖房的观点不符，故对芦守德称其一直不同意卖房的解释观点不予认可。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，由于刘桂华和芦守德对芦守德不知道以及不同意卖房的解释均不合常理，刘玉明、丁颖有理由相信卖房系刘桂华和芦守德的共同意思表示，且刘玉明、丁颖已经支付了购房款，符合善意第三人的条件，故芦守德不得以不知情及不同意卖房为由对抗刘玉明和丁颖，刘桂华与刘玉明和丁颖签订的买卖房产协议有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人芦守德承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。