浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民终字第230号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘华。
委托代理人翁雄健。
上诉人（原审被告、反诉原告）舟山市淘味城企业管理有限公司。
法定代表人丁贤平。
委托代理人何易。
委托代理人周琨。
上诉人刘华、上诉人舟山市淘味城企业管理有限公司（以下简称淘味城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2014）舟定临民初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘华的委托代理人翁雄健，上诉人淘味城公司的委托代理人何易、周琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：淘味城公司承租了舟山市定海区临城街道海宇道111号商贸中心二期3号楼的房屋后，将第一层中建筑面积为411平方米的商业用房出租给刘华经营，双方于2013年1月14日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2013年1月10日起至2018年1月9日止，其中免租装修期为半年，自2013年1月10日起至2013年7月9日止。房租半年支付一次，先付后用，第一年租金为510000元，自第二年起每年房租在上期租金的基础上递增3%。此外，《房屋租赁合同》还约定，第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的租金262650元于2014年1月1日支付，第三年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的租金270500元于2015年1月1日支付。《房屋租赁合同》第二十二条约定刘华如逾期支付合同的应付款项，淘味城公司则有权对该房屋采取停止水、电等能源供应的强制措施，并有权解除合同。2013年10月8日，刘华与淘味城公司又签订了一份《房屋租赁合同补充合同》，约定租期延长二年，即延长到2020年1月9日止，并免除刘华第二年下半年（即2014年7月10日至2015年1月9日）和第三年下半年（即2015年7月10日至2016年1月9日）的相应租金。合同签订后刘华付清了第一年下半年（即2013年7月10日至2014年1月9日）的租金255000元，第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的租金262650元，刘华因故至今未付。刘华从淘味城公司处接收了承租房屋后，在该房屋内开始从事餐饮经营。2014年1月3日，淘味城公司以短信方式向刘华催讨第二年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房租262650元；2月27日，淘味城公司又以信函方式催讨该期租金，但均未果。2015年1月1日，刘华未按《房屋租赁合同》的约定向淘味城公司支付第三年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的房屋租金。刘华等淘味城的诸多商家因经营困难而要求淘味城公司减免租金的事宜，经与淘味城公司协商未果后于2013年年底前到市政府信访，引起社会关注，后经相关部门多次协调，2013年12月30日，淘味城公司和新城管委会签署《备忘录》，载明了淘味城公司为商家提供的几项优惠条件，其中包括淘味城公司给予各商家四年内总租金25%的返回补助，要求各商家在一星期内与淘味城公司签订补充协议，否则视为自动放弃，并按法律程序解决。新城管委会于2014年1月3日作出《信访事项答复意见书》，刘华等商家收到《信访事项答复意见书》时已超过《备忘录》约定的七天签约期限。后淘味城公司拒绝再按《备忘录》的内容与刘华签订补充协议。淘味城公司在刘华经营的商铺内安装了智能电表，刘华经营的商铺需要用电时，需事先将电费汇入淘味城公司账户内，由淘味城公司将刘华需要的用电额度输入智能电表。2014年9月14日，刘华将2200元款项汇入了淘味城公司的账户，并在银行现金交款单上注明款项来源系电费。当日，刘华向淘味城公司的法定代表人丁贤平发送了一条手机短信，告知丁贤平其已于当日将2200元充电款汇入了淘味城公司的账户。2014年9月15日，淘味城公司未将该2200元充电款相对应的电量充入刘华经营的商铺的智能电表内，致使该商铺于当日出现了停电状况。此后，刘华经营的商铺又于当日恢复了电力。停电当日，刘华即解散了商铺内的员工，并向员工发放了当月的工资和当年的年终奖金。此外，刘华并未对停电当日存放于商铺内的食材采取转移等补救措施。2014年9月15日至2014年9月30日，刘华经营的商铺一直处于停业状态，期间刘华在商铺门口张贴了一张意为“线路维修、暂停营业”的告示牌。2014年12月21日，刘华收到了淘味城公司发送的要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》的短信。
刘华于2014年12月17日向法院起诉，要求：一、淘味城公司赔偿其因停电所造成的原材料损失29002.05元、停业15天营业利润损失99880元、15天房租费损失10793.84元、商业信誉损失50000元，合计189675.89元；二、确认刘华享受4年应付总租金25%的优惠（不包括原已免除的一年半房租），其中2014年1月10日至2014年7月1日刘华支付淘味城公司房租费196987.5元；三、淘味城公司返还刘华2013年7月1日至2014年1月9日租金255000元的25%计63750元；四、上述三项相抵后，淘味城公司尚应支付刘华损失费56438.39元。淘味城公司于2014年12月29日提起反诉，要求：一、确认双方于2013年1月14日签订的《房屋租赁合同》和2013年10月8日签订的《房屋租赁合同补充合同》于2014年12月20日起解除；二、刘华立即支付2014年1月10日至2014年7月9日止的房屋租金262650元，并判令刘华自2014年1月2日起至实际清偿之日止按日千分之一计付的逾期付款违约金；三、刘华立即腾退承租的坐落于舟山市新城CBD二期3号楼一层411平方米的商业用房；四、刘华支付自2015年1月10日起至实际腾退之日止按1482元／天计算的房屋占用使用费。
原审认为：刘华与淘味城公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同》虽约定淘味城公司在刘华逾期支付租金超过10日的情况下，有权对房屋直接采取停止水、电等能源供应的强制措施，但依开发公司与淘味城公司签订的租赁合同内容看，该合同订立的目的实质系为方便新城居民生活，加快集聚并形成整体的临城新区商业氛围，达到国有资产保值、增值效果的政府招商引资目的。淘味城公司理应通过正当、合法的途径妥善处理与刘华的合同纠纷，其实施的停电私力救济行为势必会导致刘华停业，从而影响政府整体的招商目的，且不符合公序良俗，故淘味城公司实施的停电行为错误，不符合法律规定，亦构成违约。淘味城公司应就其违约行为向刘华承担相应的违约责任。对于刘华因2014年9月15日的停电所遭受的各项损失确认如下：1、原材料损失。刘华经营的是餐饮商铺，为经营需要，刘华在商铺内备有蔬菜、海鲜、肉类等食材符合常理。餐饮商铺的食材通常对冷藏条件具有一定要求，而冷藏条件的保持离不开电的持续供应，因此，2014年9月15日的停电必然会给刘华造成一定的食材损失。刘华向法院提供的原料损失清单中所载明的相关食材的种类和数量，相较其经营的商铺规模而言，并不是十分离谱，且证人于某也陈述原料损失清单中载明的材料在停业期间一直存放于商铺厨房内，直至2014年10月1日商铺恢复营业。因此，该两份证据能够相互印证，刘华主张的待证事实具有高度可能性，故依据刘华提供的原料损失清单和证人于某就该待证事实的证言，确认刘华商铺在2014年9月15日停电当日，存放有货值为29002.05元的食材，其中海鲜类4561.6元、肉类7993.9元、蔬菜类4724.25元、半成品及糕点类7620元、调味料类4102.3元。综合不同食材的种类特点、不同食材的冷藏要求以及刘华在停电发生后未积极采取补救措施减少食材损失扩大这一情节等各项因素，酌情确定刘华因停电所遭受的原材料损失中应由淘味城公司承担的金额为2500元。2、停业15天的营业利润损失。本案中，刘华经营的商铺只停了一天的电，而刘华却在何时恢复供电尚不明确的情况下，即于停电当日向店内员工发放了当年的年终奖金，解散了员工，刘华的该行为直接使得其商铺丧失了在供电恢复后马上恢复经营的能力，这才造成了刘华的商铺在2014年9月16日至2014年9月30日间的停业的局面，因此，刘华商铺在该期间的停业与2014年9月15日的停电并无法律上的因果关系，刘华要求淘味城公司承担该期间的商铺停业利润损失于法无据，不予支持。刘华作为餐饮商铺经营者，其经营本身即存在盈亏的商业风险，故对刘华在停电当日的商铺经营利润损失，亦不予确认。3、停业15天的房租损失。刘华商铺停业的时间段正好处于《房屋租赁合同补充合同》所约定的免租期内，即刘华本身无须向淘味城公司支付该期间的房屋租金，因此，对刘华主张的该项损失不予确认。4、商业信誉损失。刘华在供电何时恢复尚不明确的情况下自行解散了员工，该行为直接导致其经营的商铺在2014年9月16日至2014年9月30日的停业，因此，刘华商铺在该期间即使存在商业信誉损失也应由刘华自行承担，况且刘华在停电当日，即在商铺门外张贴了意为“线路维修、暂停营业”的告示牌，采取了一定的危机公关措施，故仅2014年9月15日当天的停电事由尚不足以对刘华的商业信誉造成损害，因此，对刘华要求淘味城公司赔偿商业信誉损失的诉讼请求，不予支持。据此，确认刘华因2014年9月15日的停电所遭受的损失为8400元。淘味城公司关于不提供充电服务并非断电的意见，因刘华使用淘味城公司装置的智能电表，其无法通过其他渠道获得电，故淘味城公司不提供充电服务的性质等同强行断电，对于淘味城公司的该答辩意见不予采信。本案合同履行过程中，淘味城公司与新城管委会签订了一份《备忘录》，其中约定淘味城公司给予包括刘华在内的各商家四年内总租金25%的返回补助内容。该约定对签署《备忘录》的当事人之外的淘味城诸多商家而言，是纯粹设定利益的约定，刘华作为其中一户商家要求根据该项约定予以享受，即对《备忘录》给予其的权益约定内容表示接受，则该项第三人利益款成立。《备忘录》中约定的商家需七日内与淘味城公司签订补充协议，然该约定系为商家设置义务，各商家未表示接受，可不受此约束。淘味城公司既已签署该份《备忘录》，表明同意对房租进行调整，理应遵守该项约定。故《备忘录》中约定的就四年内总租金25%的返回补助，可视为调整了租赁合同中对租金的约定，据此确定租赁期的前四年租金按原约定租金标准的75%计付，超额已付部分可用于抵扣后期的房租，第五年起仍按原合同标准执行。刘华主张4年租金优惠不包括双方约定的一年半免租期，该主张与淘味城公司和新城管委会签订的《备忘录》内容相悖且刘华未举证证明，故不予支持。因此，淘味城公司应返还刘华第一年下半年（即2013年7月10日至2014年1月9日）的房租255000元的25%即63750元。淘味城公司既已签署该份《备忘录》，表明同意对房租进行调整，理应遵守该项约定。现淘味城公司以超出七日期限为由，拒绝与刘华签订调整租金的补充协议，此行为系导致刘华迟延支付租金的主要原因，淘味城公司对此负有一定责任。依《备忘录》内容，刘华到期应付的2014年上半年的房租金额发生变化且亦提交政府有关部门协调，但鉴于合同已明确约定了该期房租的支付时间，刘华在协调无果淘味城公司拒收的情况下，可依据法律规定将应付租金向有关部门提存，其不及时予以支付，构成违约，但该违约行为主要系因淘味城公司拒绝与刘华签订调整租金的补充协议所引发且违约程度轻微，故淘味城公司以此为由行使合同约定解除权的条件尚不成就，现刘华要求继续履行合同，为保障交易稳定性，保护合同目的不落空，对于淘味城公司要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》的诉讼请求，不予支持。因双方之间的房屋租赁合同未解除，刘华应以支付租金的方式履行合同义务，故对于淘味城公司要求刘华腾退租赁物及按日支付房屋占用使用费的诉讼请求，亦不予支持。因刘华逾期支付房屋租金，已经构成违约，其应向淘味城公司支付2014年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房租262650元的75%即196987.5元以及2015年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的房租270500元的75%即202875元。淘味城公司尚应返还给刘华的63750元房租返还补助款应抵扣刘华应当支付的2014年上半年的房租，两者相抵后，刘华尚应支付给淘味城公司的2014年上半年的房租为133237.5元。对于淘味城公司主张的逾期付款违约金，虽双方为减免租金等事宜进行了长时间的协商、谈判，但该事由并非刘华拖延支付租金的合理依据。合同既已对支付租金的时间作了明确约定，且承租人也正常使用租赁房屋，故应及时予以付款。就淘味城公司要求刘华自约定付款日起支付逾期付款违约金的诉请，予以支持。由于刘华坚持认为其无须支付逾期付款违约金，因此，就违约金的金额问题，作如下评判。鉴于违约金是否过高应以对淘味城公司遭受的实际损失为判断标准。现淘味城公司未就刘华逾期付款给其造成的实际损失进行举证，故结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，认为约定的日1‰违约金标准明显过高，应予适当调整。具体标准可按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.5倍即日0.23‰计付为妥。依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、第二十九条之规定，判决：一、淘味城公司于判决生效之日起三日内赔偿刘华原材料损失2500元。二、确认刘华经营的商铺享有租赁期限前四年应付租金25%的优惠。三、刘华于判决生效之日起三日内支付淘味城公司2014年上半年（即2014年1月10日至2014年7月9日）的房屋租金133237.5元，并按日0.23‰支付自2014年1月2日起至判决确定履行日止的逾期付款违约金。四、刘华于判决生效之日起三日内支付淘味城公司2015年上半年（即2015年1月10日至2015年7月9日）的房屋租金202875元，并按日0.23‰支付自2015年1月2日起至判决确定履行日止的逾期付款违约金。五、驳回刘华和淘味城公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1346元，减半收取673元，由刘华承担336.5元，舟山市淘味城企业管理有限公司承担336.5元；本诉财产保全费638元，由舟山市淘味城企业管理有限公司承担。反诉案件受理费5240元，减半收取2620元，由刘华承担。
宣判后，刘华、淘味城公司均不服，分别向本院提起上诉。
刘华上诉称：一、淘味城公司应全额赔偿刘华的停电损失189675.89元。二、刘华2013年应付租金应从2013年8月3日起算。三、四年内总租金25%的租金优惠应按照合同约定的前四年总租金为基数计算，而不应以合同期限前四年实际缴纳租金为基数。四、刘华未及时支付租金不属违约，不应支付违约金。综上，请求二审依法改判。
淘味城公司答辩称：一、双方从未就变更租金支付标准达成过合意，刘华仍应按照原租赁合同约定的标准支付租金。二、刘华要求调整租金起算日期的诉请不属于二审审理范围，诉请理由与客观事实亦不符。三、在双方未就租金调整达成一致前，刘华仍应按合同约定支付金额，其延期支付租金应当支付违约金。四、淘味城公司基于合同约定采取停电措施不属于违约行为，不应承担相应赔偿责任。综上，请求二审驳回刘华的上诉请求。
淘味城公司上诉称：一、双方从未就租金优惠达成过一致意思，一审法院认定刘华享有租金优惠缺乏依据。二、在刘华延期支付租金的情况下，淘味城公司行使约定的合同解除权合法有效。三、原审法院调减合同约定的违约金标准不符合法定程序。四、基于刘华欠付租金的违约行为，淘味城公司行使停电措施，并未违反法律或合同约定。
刘华答辩称：一、双方已通过要约、承诺的方式就四年总租金25%的优惠达成一致的意思表示，原审认定刘华享有租金优惠并无不当。二、刘华不存在违约的主观故意，淘味城公司要求解除合同无法律依据。三、刘华延迟支付租金系由于双方就租金数额存在争议，并非故意违约，故不应承担违约金。四、淘味城公司对刘华的店铺采取停电行为，严重侵犯了刘华的合法权益，应承担相应赔偿责任。综上，请求二审驳回淘味城公司的上诉请求。
二审期间，刘华提供了本院（2015）浙舟民终字第38号民事判决，拟证明四年内总租金25%的优惠应按照合同约定的前四年总租金为基数计算。淘味城公司对该份证据的真实性无异议，但认为一、二审法院及各承租户对租金优惠的计算方式都有不同认识，证明淘味城公司与刘华从未就租金优惠达成一致，刘华无权主张享受租金调减。
淘味城公司提供了：证据1、会议照片一份、新城管委会副主任胡海国的询问笔录一份，拟证明2013年12月29日，新城管委会组织刘华等商户开会，明确告知淘味城公司给予四年内总租金25%返还补助，并要求各商户在一周内跟淘味城公司签订补充协议，否则视为放弃。刘华对会议照片的真实性无异议，对询问笔录三性均有异议，认为胡海国本人应出庭作证接受质询，上述证据无法证明2013年12月29日会议的真实情况。证据2、信访函件一份，拟证明刘华关于经营收入损失的陈述前后不一致，缺乏真实性。刘华对信访函件的三性均有异议，认为因停电造成的损失客观存在。证据3、催款通知一份，拟证明业主单位新城开发公司曾因淘味城公司欠费向其发函表示将采取停电措施，说明出租方在承租方欠费情况下采取停电措施的合法性及合理性。刘华对催款通知的三性均有异议，认为淘味城公司拖欠新城开发公司电费的情况与本案无关，不能成为其强行停电的理由。
为查清本案事实，本院在审理期间向新城管委会发函要求其就《备忘录》中载明的“四年内总租金”予以明确解释。新城管委会复函称，“四年内总租金”应以承租户前四年租期内的实际支付租金为基数，给予25%的返回补助。刘华对复函的三性均有异议，认为复函不属于法律规定的证据类型，未加盖单位公章，也无单位负责人或出具人的签名，形式上有瑕疵，且与现有证据相互矛盾，不应作为证据采信。淘味城公司对证据三性无异议，认为可以证明租金的计算方式。
本院经审查认为，已为生效裁判文书确认的事实，当事人无须举证证明，但有相反证据足以推翻的除外。胡海国本人无正当理由未出庭作证，其询问笔录缺乏证明力。现有证据并不足以推翻（2015）浙舟民终字第38号民事判决关于四年内总租金25%的优惠计算方式的认定，故应以合同约定的前四年总租金为基数计算返回补助金额。关于会议照片、信访函件和催款通知，与本案缺乏关联性，不予采信。新城管委会未提供复函原件，复函落款处亦无单位负责人或制作人员的签名或盖章，故本院对该复函不予采信。
二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，应严格把握合同解除权的行使条件。双方在合同中约定若刘华逾期付款超过10日，则淘味城公司有权解除合同。刘华未及时支付租金属于违约行为，但其逾期付款原因主要是由于淘味城公司拒绝就租金优惠条件签订补充协议。在双方对房租金额存在争议的情况下，双方约定的合同解除权应受到相应限制，原审据此认定淘味城公司行使约定解除权的条件未成就并无不当。而本案亦不属于法定的解除合同之情形，故合同应继续履行。关于刘华是否应享受《备忘录》载明的租金优惠，双方虽因故未能及时签订补充协议，但刘华作为纯受益方，其并无理由拒绝签订书面协议。原审关于刘华应享受租金优惠的认定并无不当，本院予以确认。关于租金优惠的计算方式，《备忘录》中所载明的“4年内总租金”应理解为半年免租装修期后四年（本案中即为2013年7月10日至2017年7月9日）的合同约定租金，但刘华在原审诉请中明确表示租金优惠的基数不包括一年半的免租期租金，故计算租金优惠应扣除2014年下半年和2015年下半年的免租租金，原审据此确定刘华租金优惠的计算方式并无不妥。关于刘华的停电损失。停电期间正处于双方约定的免租期，刘华无须承担相应租金，故也不存在房租损失。刘华在停电后未及时对店铺内存放的原材料采取补救措施，造成损失扩大，原审酌情确定淘味城公司承担2500元的赔偿金额并无不妥。刘华实际停电时间仅为一天，其主张停业15天期间的营业利润损失及商业信誉损失，缺乏相应依据，不予支持。关于淘味城公司的停电行为，停电措施会严重影响承租户实现合同目的，淘味城公司在事前未告知刘华其将于2014年12月17日实施停电行为，而在刘华已将预充电费汇入其账户后仍强行断电，该不合理行为存在过错，应承担相应责任。关于刘华要求调整2013年应付租金起算点的主张，系其二审新增加的诉请，依法不予处理。原审法院在刘华坚持认为其无须支付逾期付款违约金的情况下，综合案件实际情况对违约金数额进行调整，并无不妥。综上，刘华和淘味城公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5240元，由舟山市淘味城企业管理有限公司承担4000元，刘华承担1240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 方 燕
代理审判员 高嘉侃
二〇一五年九月十一日
代书 记员 杨 涛