福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）狮执外异字第14号
案外人尤东洋，女，1975年3月15日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人黄琪聪、黄文艺，福建竞得律师事务所律师。
申请执行人福建省石狮市侨星服装有限公司，住所地石狮市。
法定代表人蔡尔西，该公司董事长。
委托代理人王荣栋，北京中银（泉州）律师事务所律师。
被执行人泉州市佳鹏针织服饰有限公司，住所地泉州市鲤�区。
法定代表人陈琼娥，该公司负责人。
被执行人陈琼娥，女，1962年1月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被执行人吴阿兰，女，1984年12月25日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行申请执行人福建省石狮市侨星服装有限公司（以下简称侨星公司）与被执行人泉州市佳鹏针织服饰有限公司（以下简称佳鹏公司）、陈琼娥、吴阿兰买卖合同纠纷一案中，案外人尤东洋于2014年6月26日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭举行听证会进行审查，案外人尤东洋及其委托代理人黄琪聪、申请执行人侨星公司的委托代理人王荣栋出席了听证会，被执行人佳鹏公司、陈琼娥、吴阿兰经本院合法传唤无正当理由拒不到会，现已审查终结。
案外人尤东洋称，张鹏于2010年3月7日向南安市华景房地产开发有限公司购买商品房并签订《商品房买卖合同》及补充协议。2012年7月28日，异议人与张鹏签订《购房合同》，张鹏将该商品房出售给异议人，异议人根据合同约定将购房款支付给张鹏，并于2012年8月2日在张鹏的卡上存款215000元用于还清全部剩余按揭款本息。后张鹏将套房交付给异议人使用，异议人取得套房后就对房屋进行装修装饰，并实际占有使用及缴纳物业等各种费用。异议人在为张鹏支付全部按揭本息后，就一直要求张鹏履行办理套房过户手续，但张鹏一直借故推托。为此，异议人于2014年4月15日向南安市人民法院提起诉讼，要求张鹏履行办理套房过户手续。在南安市人民法院审理过程中，异议人才得知石狮市人民法院根据（2013）狮执行字第1205号执行通知书，于2013年7月18日对该商品房办理查封登记手续，现已进入执行程序。异议人认为张鹏在石狮市人民法院查封之前已将该商品房出售给异议人，异议人已按约定支付�有购房款且对套房进行装修、装饰并实际占有使用，根据《合同法》等相关法律的规定，南安市霞美镇中骏四季康城3幢203室在2012年7月28日后就属于申请人实际所有，并不是张鹏、吴阿兰所有。请求石狮市人民法法院对该商品房进行解封。
申请执行人侨星公司辩称，1、案外人尤东洋与被执行人陈琼娥、张鹏之间是否存在房屋买卖合同关系，真实性无法确认；2、从现有证据可知异议标的是登记在被执行人吴阿兰、张鹏名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可知我国采用的是物权登记生效制度，案外人认为其是异议标的的所有人，不符合法律规定也没有法理依据；3、异议标的是由申请执行人于2013年7月9日向石狮市人民法院申请诉讼保�而对异议标的办理查封登记，而案外人是在2014年4月15日向南安市人民法院提起协助办理过户的诉讼，我们对案外人尤东洋与张鹏、陈琼娥所签订的合同的合法性持合理怀疑。
为证明其主张，案外人尤东洋申请证人张鹏出席听证会作证。证人张鹏的证言为：其和其母亲陈琼娥与尤东洋签订房屋买卖合同，将商品房卖给尤东洋，其中203室的房子登记在其和其妻子吴阿兰名下；该房屋的房产证登记时间是2012年9月20日，领取时间其不清楚；签合同的时候其妻子吴阿兰不在场，但清楚并同意将房子卖给尤东洋；合同签订后其就将该房屋交付尤东洋，并由尤东洋交纳物业、水电费，剩余按揭款也是尤东洋交纳；其与其母亲陈秀娥共收取尤东洋165000元，包括订金5000元、购房款140000元及20000元；尤东洋提供的证据中国农业银行卡是其所有；其收到尤东洋购房款140000元后，未协助尤东洋办理过户手续的原因是因为双方忙，没有时间去办理，加上互相信任，就未及时办理过户手续。
本院查明，本院在审理原告侨星公司与被告佳鹏针公司、陈琼娥、吴阿兰买卖合同纠纷一案中，根据原告的申请，于2013年7月10日作出（2013）狮民初字第333号民事裁定书，查封登记在被告吴阿兰与其丈夫张鹏名下的座落于南安市的房产一座（价值以人民币400000元为限）。本院于2013年7月18日向南安市房地产管理处发出（2013）狮执行字第1205号协助执行通知书，对上述房产办理查封登记手续。本院于2013年8月1日作出（2013）狮民初字第333号民事判决书，判决：一、被告佳鹏公司应在本判决生效后十日内偿还原告侨星公司货款1814893元及自2013年1月7日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息；二、被告陈琼娥、吴阿兰应对被告佳鹏公司拖欠�上述货款承担连带清偿责任。被告吴阿兰不服本院一审判决，提起上诉，泉州市中级人民法院于2014年3月13日作出（2014）泉民终字第1260号民事裁定书，裁定按上诉人吴阿兰自动撤回上诉处理。该裁定书发生法律效力后，侨星公司于2014年6月19日向本院申请强制执行，本院于同日予以立案受理，案号为（2014）狮执行字第865号。异议人尤东洋于2014年6月26日向本院提出书面异议。
另查明，被执行人陈琼娥与张鹏系母子关系，被执行人吴阿兰与张鹏系夫妻关系，尤远志与尤东洋系兄妹关系。2010年3月7日，张鹏向南安市华景房地产开发有限公司购买203号房产。而202号房产登记在陈琼娥名下，该房产于2011年1月28日被泉州市鲤城区人民法院冻结过户、交易、抵押等手续。2012年7月14日，陈琼娥、张鹏作为甲方，与乙方尤远志签订《协议书》，约定：甲方将202、203号房屋转卖给乙�尤远志，价格以原房产公司销售价格转卖，另加五万元；协议签订后，乙方支付5000元。陈琼娥在该协议落款处的甲方签名捺手印，尤远志在乙方签名。同日，陈琼娥作为收款人，出具《收据》一份，载明收到尤远志购房订金5000元。2012年7月28日，陈琼娥、张鹏作为甲方，与乙方尤东洋签订《购房合同》，约定：1、甲方将202、203号房产转让给尤东洋，转让价款为原向南安市华景房地产开发有限公司购买的价格，另加手续费50000元，其中202室总价为292543元，203室总价为318063元；2、202室户主陈琼娥首付款62543元，按揭还款52268元；203室户主张鹏首付款68063元、按揭还款69503元，加上乙方支付的手续费50000元，其他费用14000元，扣除甲方已收取乙方订金5000元，双方同意以310000元计算；3、乙方分两次付清310000元，第一次支付140000元，甲方将房产证明原件、购买合同原件、补充�议原件及所有付款票据原件交予乙方，配合乙方办理过户手续；170000元待办理过户手续完整后付清；4、合同签订后，甲方两套房屋于银行按揭未还部分及过户相关费用由乙方负责还清。陈琼娥、张鹏在该合同落款处的甲方签名捺手印，尤东洋、尤远志在乙方签名。同日，陈琼娥、张鹏作为收款人，出具《收条》一份，载明收到尤东洋购房款现金140000元。2012年8月2日，尤东洋通过中国农业银行转账215000元到张鹏的账户。2012年8月6日，陈琼娥在一张《费用报支凭证》领款人处签名，载明购房款暂借20000元，尤远志在验证部门处签名。
后尤东洋、尤远志以张鹏、陈琼娥为被告向南安市人民法院提起诉讼，要求张鹏、陈琼娥协助办理过户手续。南安市人民法院于2014年5月21日立案受理。
以上事实有异议人、申请执行人双方的当庭陈述，以及本院（2013）狮民初字第333号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、（2013）狮民初字第333号民事判决书、泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第1260号民事裁定书、法律文书生效证明书以及案外人尤东洋提供的《商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》、案外人与张鹏之间的《购房合同》、《协议书》、订金5000元的《收据》、购房款140000元的《收条》、陈琼娥向尤远志领取购房款20000元的费用报支凭证及网上转账交易单、尤东洋转账215000元给张鹏账户的中国农业银行卡取款业务回单、南安市人民法院受理案件通知书、传票等证据可以证实，本院予以确认。
本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，203室的房产登记在被执行人吴阿兰及其配偶张�名下，依法应认定为被执行人吴阿兰及其配偶张鹏的共有财产。案外人尤东洋虽于本院查封该房产之前就与张鹏签订《购房合同》，并已支付该房产的价款和对该房屋实际占有，但至今未办理过户手续，也未按合同约定缴纳过户相关费用，因此案外人并未支付购买该房产的全部价款。另，该房屋在2012年9月20日就已办理产权证登记，案外人尤东洋未办理过户手续的原因是因其与出售方张鹏繁忙，无时间及时办理过户手续，直至2014年4月15日才向南安市人民法院提起诉讼，要求张鹏协助办理过户手续，无法证明其在办理房产过户登记手续问题上没有存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，�尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本院认为案外人尤东洋提出异议的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人尤东洋提出的异议。
本裁定送达后立即生效。
审判长 谢凯歌
审判员 王莎莉
审判员 林雪迎
二〇一四年八月八日
书记员 杨少婷
附：引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中�对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。（注：此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条。）