广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初9100号原告：广州木雕家具工艺厂，住所地广州市海珠区。法定代表人：李海辉，董事长。委托代理人：郑子殷，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：谢子坚，广东理治律师事务所律师。被告：广州市建筑置业有限公司（原广州市建筑置业公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：陈朝平，总经理。委托代理人：李慧梅，被告职员，联系地址。第三人：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李春元，董事长。委托代理人：周晓兵、单庆威，均为广东岭南律师事务所律师。原告广州木雕家具工艺厂诉被告广州市建筑置业有限公司、第三人广�市广永国有资产经营有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑子殷、谢子坚；被告的委托代理人李慧梅；第三人的委托代理人周晓兵、单庆威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告原是广州市海珠区慎和大街14号自编5、6、8号房屋的产权人，房屋面积合计为894.35平方米。1994年4月，原告与被告就上述房屋分别签订三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称“《拆迁协议》”），根据《拆迁协议》的约定，被告拆除上述房屋，被告用在原地段新建的符合城市规划部门批准的房屋补偿给原告，被告给原告回迁补偿的楼层是新建房屋的首、二层，回迁补偿面积与拆迁面积相同。原、被告签的三份《拆迁协议》均经过了广州市房地产管理局的鉴证和备案。1994年，被告�广州市规划局报建审核的图纸显示，回迁房屋的首层包含了夹层。1997年，被告在原地段按规划新建一幢高为9层的房屋，但由于被告将原应回迁给原告的第二层改变规划为商品房出售，被告用于补偿给原告回迁的房屋仅有首层（包括其夹层），且首层有部分位置被自行车库、汽车库、水池等公共设施位置占用，首层（不合夹层）实际能用于回迁的产权面积为300多平方米，不足以补偿原告原有的拆迁面积，被告将首层当中的夹层（注：规划报建时此夹层不计产权面积）完善了产权登记。尽管《拆迁协议》约定，被告要补偿原告回迁的房屋是首、二层，但被告将二层改为住宅并售出，无法用于补偿回迁，原告只能接受补偿回迁的房屋只有首层（含夹层）的事实。原告自1997年回迁到被告补偿的房屋后，一直持续使用慎和大街1-9号（单号）首层（含夹层）至今。2002年3月4�，被告向海珠区国土资源和规划局出具《证明》，证明海珠南村慎和大街一号紫光苑首层和夹层中的商业办公位置产权全部属原告所有。2004年2月3日，被告向广州市国土资源和房屋管理局（现拆分为广州市国土资源和规划委员会和广州市住房和城乡建设委员会）申请办理广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）房屋首、二层的大确权手续，并提交了明细表作为附件，明细表上面列明了有关房屋首、二层各单元将来要办产权过户的业主姓名及单元面积，其中首层、夹层的业主为原告，首层面积为705.1198㎡、夹层面积为759.7055㎡，备注均为拆迁补偿。被告提交的记载拆迁补偿内容的明细表被房管部门缮证员刘穗青加盖印章确认后返还给被告，作为被告将来办理房屋产权过户的依据。由于被告无法按照《拆迁协议》的约定承担房地产所有权变更登记费用，因此原被告双方至今�未办理过户手续。故起诉要求：1、确认广州市海珠区慎和大街1—9号（单号）首层和首层的夹层产权归原告所有；2、被告协助办理上述房屋的过户手续；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：同意原告的第1、2项诉讼请求，但不同意第3项诉讼请求。第三人述称：一、涉案房屋首层和夹层，现在仍登记在被告名下。二、原告只能按照拆迁补偿协议获得补偿面积894平方米，超出拆迁补偿协议面积部分仍将属于被告所有，原告取得超出补偿协议面积的物业没有法律依据。理由：1、原告提供的几份拆迁补偿协议，补偿总面积为894平方米，该三份协议是在房管部门备案的。2、原告取得大幅超出补偿面积的物业并未支付对价，但当时原告和被告作为国有企业，并没有对大幅超出补偿面积的做法签订任何合同，意味着国有资产的流失。房管部门一般是以�案的协议进行确权，原告一直未取得超出补偿面积产权的原因，是因为拆迁协议约定了894平方米，房管部门对于其超出894平方米的面积确权一直不予认可。原告在本案提供的明细表显示首层、夹层是原告的，但该证据不一定有向房管部门提交，即使有向房管部门提交，但房管部门并没有接受该事实。3、关于原告提到的首层、夹层独立性和不可分割的问题，涉案房屋首层、夹层是可以独立使用的，涉案房屋的夹层在整栋大楼西南盖有独立出口，首层和夹层是相对独立的两部分，退一步讲，即使首层、夹层是连在一起的整体，在房管部门登记之前有进行过权属登记，被告的物业夹层是有独立出口，可以单独办证。在本案中，房管部门完全可以确认首层、夹层共有多少平方米，原告占其中多少平方米，被告占其中多少平方米。经审理查明：原告是原广州市海珠区南村路慎和大街14号自编5号、6号、8号房［证号：穗房地证字第114274、114472、114272］的权属人。1994年4月18日，被告作为拆迁人与原告签订三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：由被告拆除原告在海珠区南村路慎和大街（坊里巷）14自编5＃、6＃、8＃的房屋，拆除房屋建筑面积分别为29.35平方米、669.88平方米及195.12平方米；被告将自有的海珠区南村路慎和大街原地段第1-2层、同等面积的房产用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）；被告在1997年12月31日前将自有房屋交付给原告；被告依照本协议将自有房屋移交给原告时……并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；等。1994年5月10日，广州市房地产管理局对上述三份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》办理了协议备案手续，并注明“产权证未缴交”。1995年4月11日，广州市国土局向被告核发穗国土建用字［1995］第196号《建设用地批准书》，准予被告使用位于海珠区慎和大街以西、聚源里以北，面积1555平方米的建设用地。1995年4月14日，广州市城市规划局向置业公司核发穗城规南片建字［1994］第166号《建设工程规划许可证》，准予被告建设位于慎和大街地段的九层商住楼壹栋。1997年，根据被告的申请，广州市公安局将原地址门牌号××”变更为“江南西路慎和大街1＃、3＃、5＃、7＃、9＃”。2001年11年22日，广州城市规划局作出穗规决［2001］311号《违法建设行政处罚决定》，对被告未经城市规划行政主管部门同意，擅自将海珠区慎和大街以西地段建设的九层商业、办公、住宅楼的第二层共765平方米办公用房更改为住宅，处以38250元的罚款。2004年2月3日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》（编号：NO.0004577）,该证书记载：广州市建筑置业公司为广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首、二层的权属人，建筑面积为2277.82平方米，首层为商场、车库，二层为住宅；等。2013年6月4日，广东省从化市人民法院（以下简称“从化法院”）以（2008）从法执字第2421-6号执行裁定书，查封了被告位于广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首层的房产。2014年3月3日，从化法院以（2008）从法执字第2421-9号执行裁定书，查封了被告位于广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首层的夹层部分房产。当事人对从化法院查封房屋提出异议，该法院立案审理。经从化法院现场调查，上述房产的夹层部分只能从首层内部的两个楼梯才可进入；另上述房产首层原规划为自行车库的部分现已用作楼房配电房。从化法院曾两次去函广州市国土资源和房屋管理局以进一步查询上述房产的拆迁、登记情况。广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月10日向该法院回复《关于对［2008］从法执字第2421号复函》，内容为：位于海珠区慎和大街1-9号（单号）首、二层房屋已以广州市建筑置业公司的名义办理初始登记，登记字号为03登记125759号，建筑面积为2277.82平方米，该案的初始登记范围包含夹层部分。经查上址房屋初始登记依据的查丈原图（测字S2499号），首层总建筑面积为705.1198平方米，夹层总建筑面积为759.7055平方米，第二层总建筑面积为812.9589平方米。第二层的地址为海珠区慎和大街3号201-204、5号201、202,7号201、202,9号201-203房已全部出售，不属于广州市建筑置业公司所有。2014年5月4日，广州市国土资源和房屋管理局向从化法院回复《关于慎和大街14号房屋拆迁补偿情况的复函》，内容为：1993年9月30日，我局经［1993］征（拨）通字第584号文核准，以穗房（93）拆字209号《房屋拆迁许可证》同意广州市建筑置业公司征用海珠区慎和大街以西、聚源里尾以北地段，征用面积1555平方米，建设项目为商住楼。根据该局档案显示，上述地块红线范围内包括海珠区南村路慎和大街（自编5号、6号、8号，契证面积894.35平方米，均为广州木雕家具工艺厂自有厂房）及联星乡涌边地（面积370平方米），其中广州木雕家具工艺厂房屋已于1994年5月10日签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，并在该局办理了协议备案手续。从化法院于2014年6月30日对当事人异议作出了（2014）穗从法执异字第6号《执行裁定书》，该裁定的案外人为木雕厂、申请执行人为广永公司、被执行人为建筑公司，该裁定认为：“对于申请执行人广永公司提出�业公司实际补偿的首、夹层房屋面积超过拆迁补偿协议约定的补偿面积问题。本院认为现本案异议房产的首、夹层房屋面积合计为1464.83平方米，虽超出原约定的894.35平方米的面积，但从异议房产的登记簿查册表反映夹层是属于首层的一部分，且夹层房产只能通过首层内部的两个楼梯方可进入，夹层房产始依附于首层部分而无法独立使用。另异议房产首层原规划为自行车库的部分现已用作楼房配电房，故案外人在首层部分实际使用面积也低于首层登记的面积。对于案外人提出是因置业公司擅自变更新建房屋二层办公用房为住宅，且已出售完毕，导致案外人只能接受首层及夹层的房屋作为补偿的理由，本院予以采信。综上所述，因案外人具有足以阻止本案执行标的转让、交付的实体权利，对案外人的请求予以支持”，遂裁定：“中止对被执行人广州市建筑置业公司名�位于广州市海珠区慎和大街1#、3#、5#、7#、9#首层及夹层房产的执行”。据房管部门出具的于2017年5月22日出具的海珠区慎和大街以西.聚源里以北的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载：“2016年6月15日越秀法院以(2014)穗越法执字第2100号：继续查封慎和大街1-9号（单号）首层房屋产权。查封期限：从2016年7月14日至2019年7月13日止。……限制单元：查封慎和大街l-9号（单号）首层的夹层部分。查封期限从2015年4月21日至2018年4月20日止”；等。本案第三人曾因广州市越秀区人民法院裁定中止对上述房屋的执行而提出执行异议之诉，其将本案原告列为被告，案号为（2016）粤0104民初5498号。该案中，广州市越秀区人民法院明确要求本案原告提起回迁之诉。本案原告未在限期内提出诉讼，广州市越秀区人民法院于2016年7月11日作出（2016）粤0104民初5498号民事判决：继续执行广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首、夹层物业。本案原告不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院立案审理，案号为（2016）粤01民终16031号。上诉期间，原告于2016年11月9日提起本案诉讼。广州市中级人民法院因此而裁定中止（2016）粤01民终16031号案件的诉讼。本案诉讼中，本院向广州市国土资源和规划委员会发函查询海珠区慎和大街1-9号（单号）首层及夹层的各个用途部分的面积。广州市国土资源和规划委员会复函称“首层的规划用途为商场、汽车库、自行车库等用房，首层夹层为商场、办公室用房……经调阅03登记125759号档案内的规划和测绘资料，均无明确各个用途部分的面积”。原告表示：海珠区慎和大街1-9号（单号）首层自行车库面积为98.8995平方米；两个汽车房面积分别为48.65平方米、65.835平方米。被告表示不清楚。第三人表示：原告提交的证据中车库已经出让，可以单独确权，不属于被告。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市房管部门于2016年6月12日向原告作出的《关于政府信息公开申请的答复》，该答复“附件2”为《证明》复印件，该证明是被告于2002年3月4日作出“我司开发的海珠区南村慎和大街一号紫光苑，首层和夹层中的商业办公位置产权全部属于广州木雕工艺厂所有”。2、《楼盘单元明细表》，该表中记载的部分内容为：慎和大街1、3、5、7、9号首层、夹层的业主广州木雕家具厂，建筑面积分别为705.1198、759.7055。3、原告的《中华人民共和国税收通用缴款书》及缴款单据。4、广州市不动产登记中心于2016年10月25日向被告出具的《告知函》，部分内容为“关于你司反映的《楼盘单元明�表》相关问题。经查，《楼盘单元明细表》是电子楼盘表信息建立前，为便于办理初始登记后的转移登记而由产权单位自行申报的信息，不属于房地产登记必须留存的资料……”。5、“房地产平面图”、“广州市房地产查丈原图”作为证据。被告表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。第三人表示：证据1中的附件的真实性、合法性有异议；证据2并非《权属证明书》的附件，对该证据的真实性、合法性有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议；对证据5的真实性、合法性存在异议。本院认为：原、被告就房屋的拆除和补偿达成一致意见，并签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，则双方应按约定履行相应的义务。原告原有的面积为894.35平方米的房屋已被被告拆除，则被告应按照三份房屋拆迁补偿协议书的约定在原地段新建房屋的第一、二层补偿同等面积的房屋给原告。现原、被告确认广州市海珠区慎和大街1—9号（单号）首层和首层的夹层为上述房屋的补偿房屋。虽然第三人主张超面积及补偿位置不同，但从化法院对于该问题在（2014）穗从法执异字第6号执行裁定书中已经予以认定，本院对此不再赘述，故本院对第三人的主张不予采纳。原、被告的上述确认内容，并无不当。但需要说明的是：上述房屋首层中包含了商场、汽车库、自行车库等，而原告自己表示“首层有部分位置被自行车库、汽车库、水池等公共设施位置占用，首层（不合夹层）实际能用于回迁的产权面积为300多平方米，不足以补偿原告原有的拆迁面积”，其自行提交的《证明》也仅能反映其对“商业办公位置”享有权利，不足�认定补偿房屋包含了汽车库、自行车库等，且从化法院已查明“上述房产首层原规划为自行车库的部分现已用作楼房配电房”，可见原告对上述自述部位的使用性质早有明确的认知，即并不能由原告实际使用。另外，由于上述原告自述部位涉及楼宇其他业主的使用等问题，在本案并无其他业主参加诉讼的情况下，上述部分不宜直接认定为原告的回迁房屋的一部分。故，原、被告确认的“首层”应限于规划用途为“商场”的部位。原、被告之间的拆迁协议明确约定涉案房屋是以产权调换的形式补偿给原告，该协议已在房管部门备案，且从本案当事人所经历的诉讼看，被告已将涉案房屋交付给原告使用多年，可见原、被告之间仅是未办理补偿房屋的过户手续而已。另，从化法院在执行裁定中也认定了原告实际上对涉案房屋享有实体权利，而该实体权利即是所有权。故原告要求确认涉案房屋（首层仅为规划用途为“商场”的部位）的所有权归原告所有的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。现涉案房屋已被查封，过户存在障碍，故原告要求办理过户的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、广州市海珠区慎和大街1-9号（单号）首层中规划用途为“商场”的部位和首层的夹层的产权归原告广州木雕家具工艺厂所有。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费138637.4元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一七年十一月三日书 记 员  秦雨思郑耿珊