湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3596号
上诉人（原审原告）：武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道763号。
代表人:张人强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱华，湖北普明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉市江岸区房地产公司，住所地湖北省武汉市江岸区洞庭街35号3栋1-3层1室。
法定代表人：王国文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王开雄，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨帆，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审第三人：孙太友，男
上诉人武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司（以下简称宝邦公司）因与被上诉人武汉市江岸区房地产公司（以下简称岸房公司）、原审第三人孙太友租赁合同纠纷一案，不服�北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第02769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭于2017年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人宝邦公司的代表人张人强及其委托诉讼代理人邱华，被上诉人岸房公司的委托诉讼代理人杨帆、王开雄到庭参加了诉讼。原审第三人孙太友经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
宝邦公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判岸房公司按孙太友之条件与宝邦公司签订租赁合同或将本案发回重审；二、岸房公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：依据生效法律文书，一审判决确认宝邦公司享有优先承租权，且明确“优先承租权性质系债权，属于附强制缔约义务的请求权。”法院同时查明，孙太友于2011年12月12日与岸房公司�订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》之相应条件，该租约系附条件之租约，即为使用权转让。尽管法院宣告该租约无效，但该无效是法律上的无效，不能否认其事实，即租约条件在客观上的存在，故宝邦公司要求按该条件与岸房公司缔约，是实现优先权的方式，符合法律规定，理应支持。
岸房公司辩称：一、宝邦公司无权要求岸房公司与其签订《武汉市城镇房屋非住宅租约》。（一）、本案起诉前，宝邦公司与岸房公司一直签署的是《房屋租赁合同》，而非《武汉市城镇房屋非住宅租约》。因此，宝邦公司与岸房公司建立的房屋租赁关系而非公有住房使用权。（二）、公有住房使用权与房屋租赁权有本质区别，宝邦公司存在法律上认识错误。公有住房使用权虽然需要同房管部门签订《武汉市城镇房屋非住宅租约》之后方能取得，但其与一�的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然具有重大区别。1、公房使用权的存续具有永续性。公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。这样，承租人对公有住房就获得了永久性的占有和使用权。这与一般的房屋租赁是明显不同的。2、公房使用权因其租金远低于市场租金水平，因而具有高度的价值性。公有住房的租金由政府统一规定，一般低于同地段同档次房屋租金标准，承租人缴纳的公房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出，房管部门并不从公房租金中经营获利。由于公房承租人只需支付很低的租金即可获得远高于租金价值的房屋使用收益，其对房屋所取得的使用收益与其支付的租金明显不构成对价关系，这与一般的房屋租赁关系存在本质区别。3、公有住房虽然租金低，但其最初取得使用权却需要�付其他对价，初始投入成本巨大。对于普通房屋承租权的取得，承租人只需按期支付租金即可，在签订租赁合同时无需支付其他对价。4、公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公房政策，直管公房的使用权人只需支付很小的价款即可购得公房所有权。该购房资格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。承租人购得公有住房的所有权后，公有住房即转化为私有房屋，完全受物权法的规制。因此，宝邦公司将公有住房使用权与普通的房屋承租权混为一谈，系法律认识错误。二、宝邦公司不具备与第三人同等条件，无权要求岸房公司与之签订《武汉市城镇房屋非住宅租约》。本案中，岸房公司以涉案房屋的公有住房使用权用于安置吉庆街拆迁户孙太友的行为，是执行政府征收安置措施的合法行为，而非宝邦公司理解的合同法�义上的普通房屋出租行为。因为宝邦公司不具备与第三人一致的拆迁户身份，且无任何有权部门指示岸房公司以第三人的安置条件向宝邦公司转让公有住房使用权，故宝邦公司的诉讼请求纯属无任何法律依据的强迫交易。如人民法院按其无理要求判决，势必损害作为国有资产运营方的岸房公司的合法权益，最终造成国有资产非正常流失的严重后果。三、一审法院穷尽了一切办法给第三人孙太友送达法律文书，在无法找到孙太友的情况下，公告送达开庭传票，一审法院送达程序是正确的。请求二审法院维持一审判决。
宝邦公司向一审法院起诉，请求判令：一、岸房公司按与第三人孙太友同等的条件与宝邦公司签定租赁合同（具体条件是指岸房直033号非住宅租约、岸房公司与孙太友于2011年8月4日签订的《协议书》约定的条件）；二、岸房公司承担本案的诉讼费等相关费用。
一审法院认定事实：张人强系宝邦公司的负责人。坐落于武汉市江岸区中山大道763号（门牌号××、1267号）一层房屋（建筑面积约89.47平方米）系岸房公司直管公房。2006年8月开始，由张人强租赁该诉争房屋。从2010年7月1日开始，该诉争房屋由宝邦公司租赁，租赁合同一年一签。最后一份租赁合同系宝邦公司与岸房公司于2011年8月22日签订，合同约定：租赁期限为2011年7月1日至2012年6月30日；租赁期届满，在同等条件下，宝邦公司有优先承租权；宝邦公司如需继续承租，应在租赁期届满前一个月提出书面申请，经岸房公司同意后，双方可另行协商签订租赁合同；若宝邦公司未在租赁期届满前一个月提出书面要求，视为宝邦公司放弃优先承租权；月租金为4,600元；租金按季支付，根据先付款后使用原则，宝邦公司第一次支付租金在协议签订之日，�二次应在下一季度开始之日前上门支付给岸房公司，以后按此类推支付租金；合同期届满或合同终止之日，宝邦公司应腾退该房屋，未经岸房公司同意逾期腾退房屋的，每逾期1日，宝邦公司按日租金的两倍向岸房公司支付房屋使用费；合同还约定了其他条款。目前，诉争房屋由宝邦公司占有使用。
2010年9月，武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司与武汉岸房动迁有限公司签订《拆迁委托合同》，委托武汉岸房动迁有限公司对吉庆街片区进行拆迁安置工作。2011年8月4日，武汉岸房动迁有限公司与孙太友就位于武汉市江岸区吉庆街103号孙太友的房屋签订《房屋拆迁货币安置协议书》，约定支付孙太友拆迁补偿款共计2,399,439.23元。同日，为配合武汉市江岸区吉庆街片区的拆迁工作，岸房公司与孙太友签订《协议书》，约定岸房公司将诉争房屋的承租使用权（作价1,431,520元）出售给孙太友；岸房公司于孙太友付清全部房款之日给孙太友非住房租约；孙太友应按期足额缴纳房屋租金及物业管理等相关费用，房屋内所有的水、电设施及附件，自协议签订之日起由孙太友承租使用，其所有权属房屋产权人；房屋已出租给他人经营，岸房公司协助孙太友办理租赁合同移交手续，孙太友应当继续履行原租赁合同的规定，不得以任何理由加租，强行腾退租户，合同期满孙太友可自行协商处理。2011年12月1日，岸房公司向孙太友出具诉争房屋使用权转让款发票，同年12月12日，岸房公司与孙太友签订岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定诉争房屋由孙太友承租使用，租赁期限为2011年11月1日至2012年10月31日，租金每月434元；自2011年11月1日起至2012年10月31日止，仅收取规定租金434元/月；孙太友因经营所需，需转租的，与岸�公司另行签订协议租金租赁协议，并缴纳相应协议租金；协议租金按孙太友转租价格的20%向岸房公司另行支付，孙太友提供的转租价格如明显低于市场租金，则按市场租金金额的20%支付。
2012年2月21日，张人强诉至武汉市江岸区人民法院，要求判决：1、岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的《非住宅租约》无效；2、张人强对坐落于武汉市江岸区中山大道1227号（现新号为763号）一层门面享有优先承租权；3、孙太友及岸房公司承担本案诉讼费用。一审法院于2012年8月17日作出（2012）鄂江岸民初字第00823号《民事判决书》，岸房公司不服该民事判决书，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出（2012）鄂武汉中民终字第00818号《民事裁定书》，将该案发回武汉市江岸区人民法院重审，武汉市江岸区人民法院于2013年7月12日作出（2013）鄂江岸�重字第00002号《民事裁定书》，以2010年7月1日至2011年6月30日和2011年7月1日至2012年6月30日两份《房屋租赁协议》的双方为宝邦公司服装营销分公司和岸房公司，张人强诉讼主体不适格为由，驳回张人强的起诉。张人强不服该裁定，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2013年12月3日作出（2013）鄂武汉中民终字第00998号《民事裁定书》，驳回张人强的上诉，维持原裁定。张人强向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2014年2月17日作出（2014）鄂民申字第00143号《民事裁定书》，驳回张人强的再审申请。
2014年3月21日，宝邦公司、张人强诉至武汉市江岸区人民法院，要求判决：1、岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效；2、宝邦公司、张人强优先承租武汉市中山大道763号一层门面；3、岸房公司、孙太友承担本案诉讼费用。2014年7月9日，一审法院作出（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》，判决：1、岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效；2、宝邦公司对坐落于武汉市江岸区中山大道763号（建筑面积89.47平方米）一层房屋在同等条件下有优先承租权；3、驳回张人强的诉讼请求。岸房公司不服该民事判决书，上诉至武汉市中级人民法院，2014年9月28日武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中民终字第00820号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2015年，宝邦公司对（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》判决其享有的优先承租权向一审法院申请执行，一审法院以“生效法律文书仅有权利确认内容，没有可供执行的给付内容，不能据以申请执行”为由，于2015年6月19日做出（2015）鄂江岸执民�第00029-3号《执行裁定书》，驳回了宝邦公司的执行申请。宝邦公司不服，提出书面异议，一审法院于2015年7月16日做出（2015）鄂江岸执异字第00008号《执行裁定书》，驳回了宝邦公司的异议。宝邦公司不服，向武汉市中级人民法院申请复议，2015年8月17日，武汉市中级人民法院做出（2015）鄂武汉中执复字第00064号《执行裁定书》，驳回了宝邦公司的复议申请。
另查明，2014年12月5日，岸房公司向宝邦公司发出《关于限期腾退房屋的通知》，说明：双方租赁关系已于2012年6月30日终止，宝邦公司仅缴纳截止2011年12月31日的租金，2012年1月1日至2012年6月30日的租金至今未缴纳，合同到期后，岸房公司已明确表示不再续约，并要求宝邦公司从承租房屋中腾退，但宝邦公司至今未迁出；通知宝邦公司在2014年12月15日前腾退，并一次性缴清房屋租金及截止腾退之日止的房屋占用费。宝邦公司收到了上述通知。
一审法院还查明，2015年1月20日，岸房公司与孙太友另行签订《协议书》，约定岸房公司将位于武汉市中山大道1333号（新8**号）房屋（建筑面积92.33平方米）的承租使用权（作价1,431,520元）出售给孙太友，合同约定的其他内容同2011年8月4日岸房公司与孙太友签订的《协议书》的内容。同日，经孙太友申请，孙太友自愿申请将中山大道1333号门面租约上的使用权人更名为女儿孙倩，自愿放弃享有的在上述门面上的一切权利。2015年1月28日，孙太友的申请获得武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司的审批同意。2015年1月20日，岸房公司与孙倩签订岸房直037号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，约定中山大道1333号门面由孙倩承租使用，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，包括租金每月447.80元和租差895.60元，月租金合计1,343.40元。
一审法院经审理认为：本案系因房屋租赁而产生的纠纷，根据所查明的事实，本案的争议焦点为：岸房公司与孙太友签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》被认定为无效后，宝邦公司对诉争房屋享有优先承租权，能否要求岸房公司按与孙太友同等的条件与宝邦公司签定房屋租赁合同（同等条件指岸房公司与孙太友签订的岸房直033号非住宅租约、2011年8月4日签订的《协议书》约定的条件）。
关于上述争议焦点，宝邦公司与岸房公司于2011年8月22日签订的《房屋租赁合同》约定，承租人对诉争房屋在同等条件下享有优先承租权，宝邦公司如需继续承租，应在租赁期届满前一个月提出书面申请，经岸房公司同意后，双方可另行协商签订租赁合同。生效的（2014）鄂江岸民初字第00820号民事判决书判决，宝邦公司对诉争房屋在同等条�下有优先承租权。优先承租权性质系债权，属于附强制缔约义务的请求权，它是依合同约定而享有的、于出租人出租其标的物予第三人时，得以同等条件优先于他人而承租的权利。生效的（2014）鄂江岸民初字第00820号《民事判决书》判决，岸房公司与孙太友于2011年12月12日签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。2011年8月4日岸房公司与孙太友签订的《协议书》也系孙太友和岸房公司在明知诉争房屋已由宝邦公司承租，且宝邦公司并未放弃优先承租权，岸房公司也没有通知宝邦公司的情况下签订的，违反《房屋租赁合同》约定，侵害了宝邦公司的合法权利，属无效合同，无效合同自始没有法律约束力。优先承租权的客体限定为诉争房屋，宝邦公司的优先承租权对于“同等条件”不具有相应的参照合同或价款；宝邦公司与岸房公司能否续签房屋租赁合同由双方另行协商，故宝邦公司不得要求岸房公司按岸房公司与孙太友签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》及2011年8月4日《协议书》，与宝邦公司签定房屋租赁合同。第三人孙太友经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。据此,根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司的诉讼请求。案件受理费80元、反诉费3,548元、公告费700元、邮寄费40元，共计4,368元，由武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司负担430元，武汉市江岸区房地产公司负担3,938元。因武汉宝邦实业有限公司服装营销分公�已预交120元，武汉市江岸区房地产公司已预交4,248元，武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司于本判决生效之日起10日内将310元款项支付给武汉市江岸区房地产公司。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：宝邦公司对诉争房屋享有优先承租权，但能否要求岸房公司按与孙太友同等的条件与宝邦公司签定房屋租赁合同。本院评判如下：第一、生效的民事判决已判决岸房公司与孙太友签订的岸房直033号《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，宝邦公司的优先承租权对于“同等条件”不具有相应的参照合同或价款。第二、岸房公司以涉案房屋的公有住房使用权用于安置吉庆街拆迁户孙太友的行为，是执行政府征收安置�施的行为，而不是宝邦公司认为的普通房屋出租行为，宝邦公司不具备与孙太友一致的拆迁户身份。第三、岸房公司已另行向孙太友安置了诉争房屋以外的他处房屋，宝邦公司所称的“同等条件”已不存在。第四，房屋租赁合同应由双方协商一致才能形成，宝邦公司与岸房公司能否续签房屋租赁合同应由双方协商解决。
综上所述，宝邦公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由武汉宝邦实业有限公司服装营销分公司负担。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一七年十一月二十二日
书�员黄浩