宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初3290号
原告（反诉被告）：宁波辰东防腐保温有限公司。统一社会信用代码91330211734254704P。住所地：宁波市镇海区招宝山街道茗园综合楼（店面）1-5。
法定代表人：张志国，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张建辉，浙江天远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波企赢资产管理有限公司。统一社会信用代码91330203053845170B。住所地：宁波市海曙区丽园北路***号-28。
法定代表人：崔赢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张奇，浙江导司律师事务所律师。
原告宁波辰东防腐保温有限公司（以下简称辰东公司）为与被告宁波企赢资产管理有限公司（以下简称企赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月10日诉至本院，本院于同日立案受理，适用简易程序进行审理，于2016年9月13日公开开庭进行审理，后因案情复杂，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行审理。原告辰东公司的委托诉讼代理人张建辉、被告企赢公司的委托诉讼代理人张奇到庭参加二次诉讼。期间，被告企赢公司提起反诉，本院审查后予以受理，并决定合并审理。原告申请本院对案涉店铺装修残值进行鉴定，本院依法作出司法鉴定决定，因案涉店铺装修已灭失，故司法鉴定未能展开。经原告申请，本院依法准许证人龚某出庭作证。本案现已审理终结。
原告辰东公司起诉称：2015年6月，原告向被告承租位于宁波市和义路100号1844广场B023＋024单元房屋用于经营画室，双方签订《1844房屋租赁合同》一份。合同签订后，原告开始装修店铺，并向被告缴纳了履约保证金26457元、物管保证金3642元、质量保证金20000元。然2015年11月13日，宁波市海曙区市场监督管理局向原告出具《行政告诫书》，要求原告在收到该通知之日起30日内办妥营业执照。2015年12月8日，被告向原告发送《友情提示函》，提示原告在内的地下广场商户在12月13日前停止营业，待办妥营业执照后再营业。为此，原告多次与被告交涉。后虽然办出了营业执照，但该执照对应的住所地却非店铺实际经营地，致原告无法正常营业。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》；2.被告返还原告已经缴纳的租金33337元、物管费12038元、履约保证金26457元，物管保证金3642元、质量保证金20000元，赔偿原告支出的设计费50000元、装修施工费293000元。在审理中，原告撤回租金及物管费部分诉请。
被告企赢公司当庭答辩称：同意解除双方签订的《1844房屋租赁合同》，但原告的营业执照已经办出，可以正常营业，故被告无需返还原告已缴纳的费用亦无需承担赔偿责任，请求法院驳回原告全部诉请。
反诉原告企赢公司反诉称：2015年6月，原、被告签订《1844房屋租赁合同》一份，约定反诉被告向其承租位于宁波市和义路100号1844广场B023＋024单元房屋，然反诉被告自2016年1月开始拖欠租金，至2016年6月20日已拖欠租金43013元、物管费6868元，反诉原告于2016年6月24日向反诉被告寄送《合同解除函》，要求解除合同、收回房屋并支付相应费用。现反诉原告提起反诉，要求解除合同，并要求反诉被告支付租金43013元、物管费6868元及违约金30000元。
反诉被告辰东公司答辩称：1.其没有收到过反诉原告寄送的《合同解除函》；2.在收到相关部门及反诉原告要求其停止营业的函件后，其已于2015年12月初停止营业，故系反诉原告违约在先，其无需支付租金和物管费，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告辰东公司针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
1.《1844房屋租赁合同》一份、打款凭证二份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系，原告依约向被告交付履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元的事实。被告无异议，本院对该组证据予以认定；
2.《行政告诫书》一份，拟证明宁波市海曙区市场监督管理局鼓楼（南门）市场监管所（以下简称南门市场监管所）于2015年11月13日向原告出具行政告诫书，要求原告于收到告诫书之日起30日办妥营业执照的事实。被告对该份证据的真实性无异议，但认为该告诫书系要求原告在30日内办理营业执照，并非不能办理。本院对该份证据予以认定，能够证明案涉店铺未依法办理营业执照的事实；
3.工商登记变更信息表一份，拟证明原告承租后用来经营的宁波一间文化艺术发展有限公司于2016年3月变更住所地，由和义路102弄1号（2-1）室变更为和义路100号1844商业广场B1层（LG层）LG017单元，均非店铺实际经营地的事实。被告对真实性无异议，但认为变更登记后的地址为店铺实际经营地。因被告未提交相应证据证明变更后的地址为案涉租赁物所在地，故本院对该份证据予以认定。
4.《设计协议书》、《宁波市住宅装饰装修施工合同》、预算表各一份、打款凭证三份、收据二份，拟证明原告为装修案涉店铺，与宁波山得水装饰设计有限公司（以下简称山得水公司）订立合同，并支付设计费50000元，山得水公司出具收据确认；支付施工费293000元，山得水公司出具发票确认收到188000元，出具收据确认收到105000元的事实。被告对原告提交打款凭证部分无异议，但对未提交打款凭证部分的真实性有异议，认为原告未提交打款证明，难以证明其已实际支付上述款项。本院认为，原告对案涉店铺进行装修并支出相应费用是客观事实，并有施工人员的证言予以佐证，被告虽对装修费用金额有异议，但其未经原告同意即拆除案涉装修，致本案难以对装修残值进行司法鉴定，其也未提交相反证据对真实性予以反驳，故本院对该组证据予以认定，能够证明原告主张的待证事实；
5.证人龚某的证言，拟证明其系其山得水公司的法定代表人，案涉店铺由其负责施工，原告支付设计费50000元、工程款293000元的事实。被告对真实性有异议，认为难以证明原告实际支付工程款343000元。本院认为，证人的证言能够与证4相符，且被告未提交相反证据予以反驳，故对该份证据予以认定。
被告企赢公司针对本诉和反诉向本院提交下列证据材料：
1.《合同解除函》、邮寄凭证各一份，拟证明因原告拖欠租金，其于2016年6月24日通知原告《1844房屋租赁合同》已解除的事实。原告认为其并未收到该函件。本院认为，解除合同的通知应当到达原告，但邮寄凭证上载明原告并未收取该函件，故该组证据不能证明被告的待证事实；
2.《宁波市海曙区人民政府关于明确1844•和义商业广场有关事宜协调会的备忘录》、营业执照各一份，拟证明案涉店铺已经取得营业执照的事实。原告对真实性无异议，但认为该营业执照上地址并非案涉店铺所在地址，原告仍不能正常经营。本院认为，被告并未提交相应证据证明营业执照所载地址即为案涉店铺所在地，故对该证据的关联性不予认定；
3.发票四份，拟证明原告缴纳2016年3月水费12.24元、2016年4月水费18.36元、2016年5月和6月水费18.36元，于2016年5月缴纳电费2000元，案涉店铺仍在实际经营的事实。原告对真实性无异议，但认为原告只是偶尔去店铺查看，并未再实际使用。因被告未能证明电费计收的起止日期，难以证明该电费系2016年1月后产生；原告虽缴纳4个月水费，但该金额所对应的吨数不足以供原告实际经营，故本院对该组证据的关联性不予认定；
4.微信记录一份，拟证明原告在2016年仍在实际经营的事实。原告对真实性无异议，但认为原告在和义广场租赁了其他商铺，实际经营地并非案涉租赁物所在地。本院对该份证据的关联性不予认定。
经审理，本院认定如下事实：
2015年6月，原、被告共同签订《1844房屋租赁合同》一份，约定：被告出租给原告的房屋坐落于宁波市和义路100号1844广场LG层B023＋024单元，建筑面积133平方米，原告应在开业前，向被告提供与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书等相关证明文件；该房屋交付日2015年7月1日，租赁期自2015年7月1日起至2017年6月30日止，被告给予原告1个月20天的装修期（至2015年8月20日），原告应在装修期满次日开业，装修期内无需支付租金；第一个租金计收年度的日租金额为每平方2.18元，月保底租金8819元；自本合同签约后15日内，原告应向被告支付履约保证金26457元；被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。合同签订后，原告支付至2015年12月31日的租金、物管费及履约保证金26457元、质量保证金20000元、物管保证金3642元，并支出343000元对案涉店铺进行装修。
2015年11月13日，南门市场监管所向原告发送《行政告诫书》一份，载明：经查明，你单位未领取营业执照，在海曙区广场内擅自从事有关经营活动，望你单位在收到本文书起30日内办妥营业执照。
2016年1月19日，宁波市海曙区人民政府召开会议，明确：考虑1844广场地下商业开发需要，在满足停车功能需求、消防安全的情况下，原则同意对1844广场现有B1层（LG层）区域面积约1200平方米的非机动车停车库临时改变使用性质，开设文化产业及其配套的创意零售、水吧咖啡吧等品类项目，经营铺位数不超过现有的铺位数。
2016年3月7日，案涉店铺办理工商变更登记，其住所地变更为宁波市海曙区和义路100号1844和义商业广场B1层（LG层）LG017单位。
2016年6月24日，被告向原告发送《合同解除函》并快递给原告，告知原告因其未按约缴纳租金，被告宣布解除合同，并要求原告于2016年7月1日前返还租赁房屋。然原告并未签收该快递。后被告在未征得原告同意的情况下，擅自拆除案涉店铺装修。
本案争议焦点为：一、在案涉《1844房屋租赁合同》履行过程中，被告是否存在违约行为；二、如被告存在违约行为，其应承担的相应违约责任。
关于争议焦点一：被告是否存在违约行为。案涉店铺位于1844广场B023＋024单元，系地下车位，虽然案涉店铺于2016年3月7日办理工商变更登记，然变更后的住所地并非案涉租赁物所在地。故本院认为，现有证据表明，被告提供的租赁物不符合经营要求，致原告难以实际开展经营，原告主张合同目的难以实现，要求解除房屋租赁合同合法有据，本院予以支持。在庭审中，原、被告均同意以原告向本院起诉之日即2016年8月10日作为合同解除日，本院对此予以确认。
关于争议焦点二：被告应承担的违约责任。案涉《1844房屋租赁合同》约定：被告违约解除本合同时，原告有权要求被告退还已收但原告未使用期间的租金、返还履约保证金余额（无息）、赔偿原告由此遭受的损失。关于赔偿损失部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因案涉店铺装修已被被告擅自拆除，难以开展鉴定，在参考原告为装修支出343000元及剩余租期的情况下，本院酌情认定案涉店铺装修残值为200000元。因案涉店铺位于地下车位，原告对地下车位能否经营商店未尽到审慎审查义务，对损失的造成亦应承担相应责任，本院酌情认定被告应赔偿原告装修损失180000元。故原告有权要求被告返还履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元并赔偿装修损失180000元，超出部分，不予支持。对于反诉原告企赢公司要求反诉被告辰东公司支付租金43013元、物管费6868元及违约金30000元的反诉请求，本院不予支持。
综上，本院认为：原、被告签订的《1844房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告已按约支付租金、履约保证金、物管保证金、质量保证金等费用，被告理应向原告提供符合经营要求的租赁物。然因被告未依约提供符合约定的租赁物，原告有权主张上述合同于起诉之日即2016年8月10日解除，并要求被告返还履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元并赔偿装修损失180000元。对原告超出部分的诉请，本院不予支持。对反诉原告企赢公司的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁波辰东防腐保温有限公司、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于2015年6月签订的《1844房屋租赁合同》于2016年8月10日解除；
二、被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）宁波辰东防腐保温有限公司履约保证金、物管保证金、质量保证金合计50099元并赔偿装修损失180000元；
三、驳回原告（反诉被告）宁波辰东防腐保温有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁波企赢资产管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费7196元，由本诉原告宁波辰东防腐保温有限公司负担2445元，由本诉被告宁波企赢资产管理有限公司负担4751元；反诉案件受理费898.50元，由反诉原告宁波企赢资产管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 叶 丹
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 曹 婕
二〇一七年八月二十一日
代书 记员 罗旖旎
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第（一）项（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。