浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3327号上诉人（一审被告）:俞筱燕，女，1977年7月28日出生，汉族，住绍兴市上虞区。诉讼委托代理人:丁哲军，浙江沪鑫律师事务所律师。上诉人（一审被告）：杭金军，男，1975年5月25日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被上诉人（一审原告）：王恩泽，男，1994年6月6日出生，汉族，住绍兴市上虞区。诉讼委托代理人:施涌涌、李焕锦，上海市南星律师事务所律师。上诉人俞筱燕、杭金军因与被上诉人王恩泽房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2017）浙0606民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞筱燕上诉请求:请求撤销一审判决，改判合同无效并驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.被上诉人签订涉案合同时并非出于善意。俞筱燕在签约前已告知中介和被上诉人涉案房屋系杭金军婚前购买、杭金军涉刑事案件不能面见。王恩泽明知俞筱燕无权代签，但王恩泽仍故意签订合同。2.无权代签的合同无效，俞筱燕于2017年2月与中介第一次去尚在关押的杭金军，杭金军明确否认出卖房屋。3.中介故意将房屋涨价时间提前到2017年1月之前，当地房价上涨实际于2017年4月底。4.涉案合同已无履行之可能。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。杭金军上诉请求：撤销一审判决，改判合同无效并驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1.杭金军个人婚前房屋在其本人毫不知情的情况下，俞筱燕与王恩泽签订的买卖合同理应无效。2017年2月杭金军与俞筱燕会见时明确表示不同意出卖房屋，俞筱燕属于无权代理。2.被上诉人系恶意。被上诉人明知涉案房屋系杭金军个人婚前财产，俞筱燕无权代表杭金军。一审判决以夫妻共同债务为由判令杭金军承担支付违约金责任，没有法律依据。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。王恩泽辩称，1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，也没有合同法第52条规定的情形，故该合同是有效的。2.王恩泽签订涉案合同时出于善意。一审时两位证人证明俞筱燕说过杭金军同意出卖房屋。双方特别约定“如杭金军不同意买卖而违约的话，俞筱燕承担房价总价20%的违约金”，被上诉人已尽到了合理注意义务，俞筱燕已收取了被上诉人的定金，基于俞筱燕与杭金军系夫妻关系，被上诉人系出于善意。3.债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。综上，请求驳回上诉，维持原判。王恩泽于一审起诉时要求：1.依法解除涉案买卖协议；2.由两被告共同支付原告因解除合同的违约金162000元。一审法院查明：2016年7月1日，原告王恩泽与被告俞筱燕经房产中介签订房地产买卖协议一份，协议约定：俞筱燕与杭金军（甲方）自愿将坐落于的房屋（主房面积89.46平米，含附房及车位）转让给王恩泽（乙方），房屋转让价为81万元，在签约时乙方支付甲方履约定金2万元，乙方于2017年3月1日前支付房款41万元，定金冲入房款，余款40万元于2017年4月15日前协商付清。因该房在交通银行有按揭贷款，乙方同意首付用于甲方归还银行贷款，不足部分由甲方补足。同时约定，因该房尚未办理产权证书，于归还按揭后十天内改户，改户费用及改户前的物业费由甲方承担。另特别约定，因杭金军“有案在身”，不能来签字，如杭金军不同意买卖，由俞筱燕支付乙方以房款总价20%的违约金。由原告王恩泽、被告俞筱燕在协议上签名捺印，其中“杭金军”三字由俞筱燕代签，上虞春天房产信息有限公司及其负责人邵育春作房屋买卖中介（丙方)在协议上签名并加盖公章。原告王恩泽于签约前的2016年5月19日已支付被告俞筱燕履约定金2万元，并由俞筱燕出具收条一份给原告，该款作为改户费用（依约由甲方负担）至今仍存放在上虞春天房产信息有限公司邵育春处。协议签订后，上虞区范围内商品房价格受旧城拆迁改造政策影响一直趋于涨势，被告俞筱燕与原告王恩泽就协议的履行问题出现争议，但被告未明确提出要求解除协议。2017年2月，俞筱燕与尚在上虞看守所被羁押的被告杭金军取得联系，因杭金军不同意出卖房屋，俞筱燕以无权处分房屋为由明确表示不再履行协议，为此，原告以被告违约为由于2017年5月诉至该院。同时查明：被告俞筱燕与被告杭金军系夫妻关系，于2013年11月26日登记结婚。自2015年11月13日起至2017年5月12日止，被告杭金军因涉嫌开设赌场被羁押于上虞看守所内。位于的案涉房屋，由杭金军与原上虞市金通黄金海岸置业有限公司于2012年10月22日签订商品房买卖合同，在签约时首付242506元，办理银行按揭56万元，此后，由两被告共同偿还按揭贷款。一审法院认为：根据原、被告的诉辨主张，本案的争议焦点是原、被告于2016年7月1日在房产中介机构签订的《房地产买卖协议》的效力问题，对此，结合已查明的事实评判如下：1.案涉房地产买卖协议由原告与俞筱燕签名捺印，且协议已载明转让房屋的坐落位置、面积、价款及支付期限和改户等约定内容，系双方的真实意思表示；2.俞筱燕已收取原告支付的履约定金2万元，可以认定双方之间买卖协议已成立且原告已部分履行合同义务；3.被告杭金军作为名义上的出卖人，虽没有在该协议上签名，但在签约时，俞筱燕已提交与杭金军系夫妻关系的证明文件，且协议是在房产中介见证下签订的，并在签约时，俞筱燕已申明杭金军“有案在身”，不能前来签约，且在协议中特别约定“如杭金军不同意买卖而违约的话，俞筱燕承担房款总价20%的违约金”，据此，该院认为，原告在签约过程中已尽到了合理的注意义务，且被告已收取了相应的履约定金，其与被告签约的行为出于善意。综上分析，原告与俞筱燕签订的《房地产买卖协议》不具有我国合同法第五十二条规定的无效情形，应认定有效，协议对双方具有法律约束力。两被告抗辩认为，案涉房屋系杭金军在婚前个人购买，在出卖签约时，俞筱燕又未经得杭金军的同意或取得相应的授权，故俞筱燕无权出卖该房屋，买卖协议应属无效。该院认为，判断合同是否有效的标准是双方的意思表示是否真实，且合同内容是否违反法律的禁止性规定。如前所述，原告与俞筱燕的签约行为不具有上述无效情形，俞筱燕在签约时对出卖房屋没有完全的所有权或者处分权只产生签约后房屋所有权能否依法转移的法律后果，并不影响买卖合同本身的效力，现两被告主张出卖方俞筱燕对房屋无处分权为由主张协议无效，与法不符，不予采纳。我国合同法第九十四规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，在协议签订后，被告作为出卖方明确表示不再履行《房地产买卖协议》，其行为显已违约，故该院对原告提出的解除协议的诉请，依法予以支持，协议解除后，原、被告可终止履行。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，本案中，协议明确约定“如杭金军不同意买卖而违约的话，俞筱燕承担房款总价20%的违约金”，故原告作为守约方有权向被告俞筱燕主张违约责任。本案中，协议双方既约定了定金条款，又约定了相应的违约金，现原告选择要求主张违约金，符合法律规定。在违约金的承担金额问题上，原告要求被告承担约定的违约金162000元，经该院释明后，被告俞筱燕认为，其通知原告不再出卖房屋后，原告完全可以另行购买，即使房价上涨，损失也是小的，仅认可违约金10000元以内。根据双方各自对违约金的诉辩主张，该院参照协议约定的违约金计算方式，同时结合已查明的被告俞筱燕明确表示不履行协议的时间和实际收取定金的事实以及本地区商品房趋于涨势的实际行情等客观情况，依法对违约金数额酌情予以调整，由被告俞筱燕承担违约金70000元为宜。该院同时认为,虽被告杭金军不属签约一方，在本案中无需承担违约责任，但由于该因违约所产生的债务发生在两被告夫妻关系存续期间，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述违约金债务系夫妻共同债务，依法应由夫妻共同偿还，故被告杭金军对上述违约金应与俞筱燕承担共同的支付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决原告王恩泽与被告俞筱燕于2016年7月1日签订的《房地产买卖协议》自2017年5月19日起解除；被告俞筱燕、杭金军应于本判决生效之日起三日内共同支付原告王恩泽违约金70000元；驳回原告王恩泽的其余部分请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3540元，减半收取1770元，由原告负担770元，由被告俞筱燕负担1000元（限俞筱燕于本判决生效后三日内缴至该院）。二审中，双方均未提交新的证据材料。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故一审判决认定涉案协议有效，于法有据。该司法解释第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现上诉人作为出卖人不同意出卖涉案房屋，被上诉人作为买受人要求出卖人承担违约责任，应予支持。一审法院综合本案案情，考虑到当地房价上涨趋势，判令上诉人俞筱燕支付被上诉人70000元违约金，并无不当。该违约金依法属于两上诉人于夫妻关系存续期间的共同债务，故一审法院判令上诉人俞筱燕、杭金军共同支付，亦无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不能获得支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人俞筱燕、杭金军负担。本判决为终审判决。审判长 梅 云审判员 赵启龙审判员 夏 鸿二〇一七年十一月一日书记员 叶 婷