湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0103民初3086号
原告：湖南兰波基尼商贸有限公司，住长沙市天心区。
法定代表人：欧阳兰。
被告：侯跃辉，女，1974年3月1日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告湖南兰波基尼商贸有限公司与被告侯跃辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理后，依法适用普通程序，由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员贺军华、陈建中组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。代理书记员蔡资俐担任庭审记录。原告湖南兰波基尼商贸有限公司及被告侯跃辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南兰波基尼商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告租金98600元及利息（暂计至2016年6月，共17个月）；2、判决被告支付原告违约金200970元；3、判决原告不返还被告保证金16500元；4、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月20日，原、被告签订1份商铺租赁协议，合同约定租期从2014年11月1日至2016年10月30日，月租金5800元，每月5日前交付当月租金。被告向原告支付16500元作为保证金，若被告逾期交款选所欠金额每日0.5%缴纳滞纳金为违约金，超过15日，原告有权单方解除合同，扣除被告缴纳押金，并收回商铺。2016年1月，被告以停电为由，不履行协议，开始拖欠原告租金共计98600元，至今未支付租金，强占商铺经营。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告侯跃辉辩称：1、被告自2015年8月份至2016年5月份共有10个月的租金未向原告支付，而不是原告诉称的17个月；2、被告未支付租金系由于在原告提供的租赁房屋内无法正常购电使用，导致被告无法在承租商铺内进行正常经营活动。
经审理查明，2012年10月29日，欧阳兰以刘淑赟名义与被告签订《商铺租赁协议》1份，约定被告租赁“美景韩国街”北栋特2号商铺(建筑面积35.7平方米)从事商业经营活动，租赁期从2012年11月1日至2014年10月30日；被告于协议签订后一次性交纳押金16500元；租金价格为5500元/月，被告于协议签订后一次性预交3个月租金，此后每次必须提前15天交纳下3个月的租金。2014年11月20日，原、被告就上述涉案租赁房屋签订《商铺租赁合同》，约定被告继续租赁涉案房屋经营，租赁期限从2014年11月1日至2016年10月30日，租金5800元/月；被告向原告支付17400元作为押金（原来交押金16500元抵合同的押金，不另加押金），租赁期满后，被告无违约情况，原告应退还被告押金；协议签订后被告按6个月交付租金17400元，以后每次提前15日交付下6个月的租金（后备注为租金按3个月交纳一次结算），如被告逾期交款，须按所欠金额每日0.5%缴纳滞纳金为违约金，超过15日，原告有权单方解除合同，扣除被告缴纳押金，并收回商铺；被告必须按季向原告缴纳经营管理费1071元，经营管理费收费标准10元/平方米，不得以现金方式支付，进账的户名为湖南兰波基尼商贸有限公司，开户行长沙银行。合同签订后，被告使用涉案房屋用于服装经营，并于2015年4月28日向原告最后一次支付租金17400元。此后，因原告与涉案房屋所在小区的物业管理公司存在纠纷，涉案房屋被物业管理公司拒绝提供购电服务并于2015年5月被停止供电，后被告未再向原告支付租金，但继续占有使用涉案房屋。
另查明，涉案房屋坐落于长沙市天心区涂家冲N区3、4栋，所有权人为刘淑赟，刘淑赟与原告湖南兰波基尼商贸有限公司的法定代表人欧阳兰原系夫妻关系，后于2012年8月离婚。在原、被告签订《商铺租赁合同》后，案外人刘淑赟曾委托代理人至涉案门面主张权利，同时表示若原告的催租行为影响被告经营，则被告可向原告支付租金。
再查明，被告依据《商铺租赁协议》及《商铺租赁合同》交纳的租金均付至原告指定的长沙银行或长沙天心农村合作银行账号。根据原告提交的银行流水名细（自2012年12月29日起），长沙天心农村合作银行账号分别于2013年1月至11月先后收到8笔各16500元的进账（第8笔为2015年11月9日支付），2015年1月27日进账17400元；长沙银行账号于2015年4月28日进账17400元。
上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、长沙银行及长沙天心农村合作银行流水记录，被告提交的商铺租赁协议等经庭审质证并采信的证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案中原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁位于长沙市天心区涂家冲商铺，涉案商铺虽非原告所有，但自原告于2012年10月29日以其名义出租给被告后，涉案商铺的所有权人刘淑贇向承租人明确表示若原告的催租行为影响被告经营，则被告可向原告支付租金，实际上追认了原告出租商铺的行为，故原、被告双方签订的《商铺租赁合同》有效，双方当事人均应依约履行各自义务。原告作为出租方应交付房屋给被告使用并在租赁期间保证房屋符合通常使用功能或者合同约定，被告则负有合理使用租赁房屋并支付租金的义务。现原告主张被告拖欠其17个月的租金共计98600元，被告抗辩称其因涉案房屋被停止供电而未支付10个月的租金。本院认为，由被告提交的《商铺租赁协议》，可知在其原告签订《商铺租赁合同》前，其系依照《商铺租赁协议》约定的租金标准支付租金，按3个月支付一次的方式应为16500元，此数额在原告提交的长沙天心农村银行流水明细中体现的多笔16500元进账可相互印证，其中最后一笔支付16500元的时间为2014年11月9日，该笔租金的进账虽发生在原、被告签订《商铺租赁合同》约定的租赁期间，但系在原、被告签订《商铺租赁合同》之前按照《商铺租赁协议》的租金标准支付，同时原、被告在签订《商铺租赁合同》时仅备注不另加押金而未说明被告是已按5500元/月的标准支付了2014年11月至2015年1月底的租金，可见该笔款项应系被告依《商铺租赁协议》支付的租金。另原告提交的银行流水明细显示在2015年1月27日与2015年4月28日分别有17400元进账，与被告依《商铺租赁合同》应支付的租金数额及“租金按3个月交纳一次结算”的支付方式相吻合，应认定被告实际支付了2014年11月1日起至2015年4月30日的租金。截至2016年6月原告起诉之日止，被告共有13个月的租金（2015年5月1日至2016年5月31日）未予支付。被告辩称其系因租赁商铺停电导致其无法营业才拒付租金。对此，本院认为，被告承租商铺用以从事商业经营活动，原告提供的涉案商铺被停止供电定然会对其经营造成较大影响，房屋使用功能和质量严重下降，而原告亦认可房屋被停止供电非被告过错所致，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，被告可要求减少或者不支付租金。考虑到涉案房屋虽长时间停电，但被告仍在该处占用房屋，可见停电虽然对被告造成较大影响，但并未导致涉案房屋完全不能使用，仍可实现部分使用价值，被告仍应在此范围内支付相应租金，本院酌定在2015年5月1日至2016年5月31日期间的租金标准为双方约定的50%即2900元/月，共计37700元。原告要求被告支付逾期付款利息或滞纳金，但被告因原告提供的房屋不符合标准而行使抗辩权不支付租金，其行为并无不妥，对原告的相应诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金200970元的诉讼请求，因合同仅约定应按所欠金额支付每日5‰的滞纳金，并无关于违约金200970元的其他约定，原告亦未提出相应违约造成损失的证据，故本院对该该项诉讼请求不予支持。关于保证金16500元的诉求，该16500元系双方约定的被告交给原告的押金，如被告违约，原告可不予返还，可知该押金条款系对违约金的特殊约定，如被告违约，应以该16500元作为违约金赔付给原告。该约定并不违反法律强制性规定，应为有效，对原、被告双方具有拘束力。但该条款系以被告违约为前提，被告2015年5月后未支付租金系因原告未履行保障房屋具备基本使用功能的义务，被告不予支付相应租金，属于其应有权利，并不属于违约行为。故原告要求不予退还被告16500元的诉求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告侯跃辉于本判决生效之日起十日内向原告湖南兰波基尼商贸有限公司支付租金37700元（计算至2016年5月31日）；
二、驳回原告湖南兰波基尼商贸有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6040元，由原告湖南兰波基尼商贸有限公司负担5320元，由被告侯跃辉负担720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 董娟娟
人民陪审员 贺军华
人民陪审员 陈建中
二〇一七年十月十三日
代理书记员 蔡资俐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。