上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1222号
原告李金凤。
委托代理人姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。
被告李倩。
被告徐迪浩。
委托代理人徐光华，系被告徐迪浩父亲。
原告李金凤与被告李倩、徐迪浩间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序审理，后于2014年1月13日依法转为普通程序，由审判员庄羽凤、代理审判员韩颖、人民陪审员邵美华组成合议庭，由审判员庄羽凤担任审判长，并于2014年5月4日公开开庭审理。原告的委托代理人姚佳磊、被告李倩及被告徐迪浩的委托代理人徐光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月19日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定两被告将上海市嘉定区某某花园66号102室的房屋转让给原告，价格为960000元。合同签订后，原告履行了付款义务，但两被告却未按规定在2013年9月30日前腾出房屋并交付原告，且未将户口及时迁出。合同约定，两被告未按期交房的，每逾期一天应按已付房款万分之五计算违约金，逾期迁出户口的，每逾期一天按房屋成交价格的万分之五计算赔偿金。现原告因两被告的违约行为只能在外租房居住。为此，原告诉请：1、判令两被告继续履行合同，将系争房屋交付原告；2、判令两被告支付逾期交房违约金，自2013年9月30日起至实际交房之日止，以955000元为基数，按照日万分之五计算；3、判令两被告支付逾期迁出户口的赔偿金，自2013年9月30日起至实际迁出之日止，以960000元为基数，按照日万分之五计算；4、诉讼费由两被告承担。
被告李倩辩称，同意原告交房的诉讼请求，但不认可原告主张的违约金和赔偿金。两被告收到了原告支付的955000元房款。2013年10月份，两被告主动表示要把房屋交付给原告，但原告表示因房屋内户口没有迁出，故不同意接收房屋。原告对延期交房也是有过错的，原告要求被告承担违约金和赔偿金是不公平的。目前两被告已经离婚，被告李倩处并无全部钥匙，原告应当向被告徐迪浩要求交付钥匙。涉案房屋中并没有被告李倩的户口，被告徐迪浩和其女儿的户口在里面。
被告徐迪浩辩称，原告明知被告徐迪浩的户口无处可迁，还购买被告的房屋，是在有意欺骗被告，被告不应承担违约金和赔偿金。被告在2013年10月份几次表示要把钥匙交给原告，是原告自己不要。2013年9月30日，被告已经将房屋腾空了。该房屋系被告徐迪浩父亲动迁得来，现被告不同意将房屋出售原告，愿意将房款返还原告。
经审理查明，2013年3月19日，原告李金凤与被告李倩、徐迪浩签订上海市房地产买卖合同，约定两被告将位于嘉定区某某花园66号102室房屋出售给原告。合同约定房屋建筑面积55.39平方米，房产转让款为60万元。原、被告同意被告于2013年9月30日前腾出房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起七日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后被告将房屋钥匙交付给原告作为房屋转移占有的标志。合同还约定，被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的房地产交接或房地产权利转移日起至实际交付之日止。合同补充条款（一）中约定，被告应于2013年9月30日前向房屋所在地的公安机关办理原户口的全部迁移手续，逾期未迁出的，每逾期一日，支付该房屋成交价万分之五的赔偿金，直至迁出为止。合同附件三对付款方式进行了约定，原告应于签订买卖合同当日支付被告首付款4万整，含已付定金2万元。双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具收件收据当日前原告支付被告房款555000元。原、被告办理交房手续且原户口全部迁出手续完成3日内，原告支付被告尾款5000元。签订房地产买卖合同的当日，原、被告又另行签订补充协议，双方约定涉案房屋合同成交价为60万元，实际成交价为96万元，差额36万元为装修补偿款。合同及补充协议签订后，截至2013年4月25日，原告向被告支付房款累计955000元。2013年5月15日，该房屋产权已经变更登记至原告名下。被告徐迪浩与其女儿徐钰轩的户口在涉案房屋内。目前，该房屋仍处于被告控制之下。
以上事实有房屋买卖合同、常住人口登记表、收据、银行转账凭证、房地产权证书等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。原告按照合同约定的付款进度向两被告支付房款后，两被告应当履行向原告交付房屋及迁出户口的义务。现两被告未按合同约定于2013年9月30日前将房屋交付原告，也未在2013年9月30日前办理完成涉案房屋内的户口迁移手续，两被告的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应责任。对于两被告称其在2013年10月份通知原告交房但原告不同意接收的辩称意见，因两被告未提供相应的证据，故本院对上述辩称意见不予采信。对于原告要求两被告继续履行合同并将系争房屋交付原告的诉请本院予以支持。至于原告要求两被告支付的逾期交房违约金和逾期迁出户口的赔偿金，原告诉请的支付标准过高，本院酌情将逾期交房违约金和逾期迁出户口的赔偿金的支付标准均调整为日万分之二。两被告将房屋交付原告并将户口迁出后，原告应当依约在两被告完成上述手续后的3日内将房屋尾款5000元支付两被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告李倩、徐迪浩应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区某某花园66号102室房屋交付原告李金凤；
二、被告李倩、徐迪浩应于本判决生效之日起十日内支付原告李金凤逾期交房的违约金，以955000元为基数，按照日万分之二的标准，从2013年9月30日起计算至实际交房之日止；
三、被告李倩、徐迪浩应于本判决生效之日起十日内支付原告李金凤逾期迁出户口的赔偿金，以960000元为基数，按照日万分之二的标准，从2013年9月30日起计算至实际迁出之日止；
四、原告李金凤应于被告李倩、徐迪浩完成交付上海市嘉定区某某花园66号102室房屋并迁出户口后的3日内，支付被告李倩、徐迪浩房屋尾款人民币5000元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，公告费260元，合计诉讼费340元，由被告李倩、徐迪浩负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 邵美华
二〇一四年五月二十日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。