广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初2702号原告：曾活良，男，汉�，1974年4月6日出生，住广东省东莞市。委托代理人：章德钊，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告：罗会忠，男，汉族，1975年11月1日出生，住广东省广州市。原告曾活良诉被告罗会忠租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由代理审判员胡辉适用简易程序独任审理，并于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告曾活良的委托代理人章德钊，被告罗会忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾活良诉称：2015年8月22日，原告曾活良与被告罗会忠签订《厂房宿舍租赁合同》，约定原告曾活良将位于东莞市虎门镇南坊南兴二路的厂房、宿舍租赁给被告使用，租赁期为2015年9月1日至2022年8月30日止，租金为人民币74258.4元/月，三年后递增10%，被告必须在每月5日前缴付当月租金，逾期均处10%滞纳金，如超过一个月仍未支付，原告有权终止合同。签订合同后，被告多次逾期支付租金，且截至起诉之日，被告仍拖欠2016年3月的租金尚未支付。另外，因2016年1月及2月的租金均已逾期超过一个月，根据双方签订的合同约定，原告有权要求解除双方签订的《厂房宿舍租赁合同》，并要求被告支付逾期支付租金的滞纳金及没收押金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《厂房宿舍租赁合同》；2.被告支付自2016年3月1日起的租金，暂计至2016年3月21日为74258.4元，以每月74258.4元为标准计至实际返还租赁物；3.被告支付逾期支付租金的滞纳金（以每月拖欠的租金为本金，自每月6日起每日按本金的10%计至实际付清之日，以不超过当月租金为限，暂计至2016年3月21日为400995.36元）；4.确认原告无需退还被告支付的押金297033.6元；5.被告返还位于东莞市虎门镇南坊南兴二路的厂房、宿舍及门卫室；6.本案诉讼费用由被告承担。被告罗会忠辩称：案涉《租赁合同》未约定答辩人不能转租及搭建铁棚，应认为答辩人有权转租及搭建铁棚；2016年3月初，被答辩人私自拆除案涉租赁物的水表，造成停水3天，通过私人关系令案涉租赁物停电3天，并骚扰答辩人租客，造成答辩人损失2500000元左右，因此答辩人才不缴纳租金，所以违约责任在被答辩人，被答辩人无权行使合同解除权；答辩人不同意被答辩人所有诉请，请求法院依法驳回。经审理查明：2015年8月22日，原告曾活良作为甲方，被告罗会忠作为乙方，签订一份《厂房宿舍租赁合同》，约定：甲方将位于东莞市虎门镇南坊南兴二路厂房三层面积共3741.2平方米，宿舍七层面积共2418平方米，门卫室面积29平方米，租赁给乙方使用；租赁期双方商定为7年，从2015年9月1日起至2022年8月30日止（从2015年9月1日开始计租金）；厂房宿舍每月每平方米租金为人民币12元，面积共6188.2平方米，共计人民币74258.4元整，从2018年9月1日至2022年8月30日租金每月每平方米为人民币13.2元，总价为81684.24元；合同签订时，乙方必须支付297033.6元给甲方作为租赁押金，并预交一个月租金74258.4元给甲方，合同期满后，乙方要交清租赁期内的所有费用，并经过检查确认所租用物业范围无损坏，甲方方可退回押金给乙方（不计利息），如乙方提前终止合同或违反合同相关条款，押金不予退回；乙方租金应在当月5号前如数交付给甲方，逾期均处每天10%滞纳金，如超过一个月时间仍未支付，则视为乙方违约，甲方有权终止合同，并有权处理乙方留在租赁物业内的一切物品，甲方不予任何补偿。合同签订后，被告罗会忠于2015年8月25日向原告曾活良支付了2015年9月份的租金74259元，于2015年9月1日及2015年9月2日向原告曾活良支付了押金297034元。另查明，原告曾活良主张被告罗会忠自2015年10月份起，多次逾期缴纳租金，向本院提交一份《历史交易明细清单》为证，显示2015年10月份的租金的缴纳日期为2015年10月10日，2015年11月份的租金的缴纳日期为2015年11月17日，2015年12月份的租金的缴纳日期为2015年12月25日，2016年1月份的租金的缴纳日期为2016年2月20日，2016年2月份的租金的缴纳日期为2016年3月17日，被告罗会忠对此表示无异议。庭审中，原告曾活良明确其诉请的滞纳金系分别以2015年10月至2016年3月期间的每月租金为本金，自每月的6日起，按照每天10%的标准计算至每月的租金实际缴纳之日，以不超过当月租金为限，被告罗会忠抗辩称滞纳金标准过高，请求法院依法予以调整。对于2016年3月份起的租金，原、被告一致�认被告罗会忠尚未缴纳。另查明，2016年3月17日，原告曾活良在案涉租赁物内张贴一份《关于腾退我方厂房的通知》，记载“各租户，您好，我方是位于东莞市虎门镇南坊南兴二路的厂房、宿舍及门卫室的业主，我方于2015年将上述物业出租给罗会忠先生，由于罗会忠先生未依合约履行，我方已决定与罗会忠先生解除上述租赁合同。为保障贵司的利益不受损害，请贵司于收到本通知书之日起十日内腾退位于东莞市虎门镇南坊南兴二路的厂房、宿舍及门卫室，否则，我方将依法采取必要的法律措施以维护自身之合法权益。”另查明，案涉厂房及宿舍均已办理《房地产权证》，产权人为东莞市虎门金牛日用百货店，原告曾活良系东莞市虎门金牛日用百货店的经营者。原告曾活良确认案涉门卫室未取得建设工程规划许可证，并自愿放弃其第二、三、四�诉请中涉及到门卫室部分的占有使用费、滞纳金及押金。本院于2016年4月25日向被告罗会忠送达本案起诉状。另查明，原告曾活良在诉讼期间向本院申请查封、扣押或者冻结被告罗会忠银行存款772287.36元或相应价值的财产，并提供其所有的位于东莞市虎门镇北栅村南坊村路段的厂房作为担保。本院于2016年5月6日依法作出裁定，裁定冻结被告罗会忠银行存款人民币772287.36元或查封、扣押其相应价值的财产，原告曾活良为此花费保全费4381元。以上事实，有《厂房宿舍租赁合同》、历史交易明细清单、《房地产权证》、个体工商户营业执照、《关于腾退我方厂房的通知》、民事裁定书、查封清单、当事人陈述及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷，案涉厂房及宿舍均已办理《房地产权证》，案涉门卫室未取得建设工程�划许可证或《房地产权证》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到厂房及宿舍的部分应认定为有效，涉及到门卫室的部分应认定为无效。案涉《厂房宿舍租赁合同》约定被告罗会忠应在当月5号前缴纳当月租金，逾期一个月仍未支付，则原告曾活良可以终止合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告罗会忠逾期一个多月才缴纳2016年1月份及2月份的租金给原告曾活良，即解除合同的条件已经成就，故原告曾活良有权要求解�案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到厂房及宿舍的部分。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定解除合同的通知到达被告罗会忠的时间为被告罗会忠收到本案的起诉状之日即2016年4月25日，故本院依法确认案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到厂房及宿舍的部分于2016年4月25日已经解除。由于案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到厂房及宿舍的部分已经解除，涉及到门卫室的部分被认定无效，故被告罗会忠应立即将案涉厂房、宿舍及门卫室交还给原告曾活良。对于原告曾活良诉请的租金，由于案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到门卫室的部分无效，且原告曾活良自愿放弃对门卫室部�的占有使用费的诉请，故本院依法只支持案涉厂房及宿舍部分的租金。根据案涉《厂房宿舍租赁合同》的约定，案涉厂房的面积为3741.2平方米，案涉宿舍的面积为2418平方米，案涉门卫室的面积为29平方米，共计6188.2平方米，按照每平方米每月12元的标准计算每月租金为74258.4元，根据面积比例可以算出案涉厂房及宿舍部分的租金为73910.4元。原、被告一致确认被告罗会忠自2016年3月份起未缴纳租金，故原告曾活良诉请的租金应按照每月73910.4元的标准，自2016年3月1日起计算至合同解除之日，即2016年4月25日。合同解除后，被告罗会忠仍在使用案涉厂房及宿舍，仍应按照每月73910.4元的标准向原告曾活良支付占有使用费至交还案涉厂房及宿舍给原告曾活良之日止。对于原告曾活良诉请的滞纳金，由于案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到门卫室的部分无效，且原告曾活良自愿放弃涉及到门卫室的部分，故本院只计算涉及到厂房及宿舍部分。案涉厂房及宿舍每月的租金为73910.4元，根据案涉《厂房宿舍租赁合同》的约定，被告罗会忠应在每月5日前缴纳当月租金，否则按每日10%计算滞纳金。被告罗会忠抗辩称滞纳金的标准过高，请求对其做出调整。对此，本院认为，该滞纳金实际上系被告罗会忠逾期缴纳租金的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的�人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，案涉《厂房宿舍租赁合同》约定滞纳金按每日10%计算，明显过分高于造成的损失，故本院酌情调整为每日按照当月租金的1%计算滞纳金。根据原告曾活良提交的证据显示，2015年10月份的租金的缴纳日期为2015年10月10日，已逾期4天，滞纳金计算为73910.4元×1%×4天=2956.42元，2015年11月份的租金的缴纳日期为2015年11月17日，已逾期11天，滞纳金计算为73910.4元×1%×11天=8130.14元，2015年12月份的租金的缴纳日期为2015年12月25日，已逾期19天，滞纳金计算为73910.4元×1%×19天=14042.98元，2016年1月份的租金的缴纳日期为2016年2月20日，已逾期45天，滞纳金计算为73910.4元×1%×45天=33259.68元，2016年2月份的租金的缴纳日期为2015年3月17日，已逾期40天，滞纳金计算为73910.4元×1%×40天=29564.16元，2016年3月份租金的滞纳金应以当月租金73910.4元为本金，按照每日1%的标准计算至实际缴付之日止，但应以73910.4元为限，综上，2015年10月份至2016年2月份期间的租金的滞纳金总计为87953.38元，2016年3月份租金的滞纳金应以当月租金73910.4元为本金，按照每日1%的标准计算至实际缴付之日止，但应以73910.4元为限。对于原告曾活良诉请的押金，由于案涉《厂房宿舍租赁合同》中涉及到门卫室的部分无效，且原告曾活良自愿放弃涉及到门卫室的部分押金，故本院只处理涉及到厂房及宿舍部分的押金。被告罗会忠共缴纳押金297033.6元，根据面积比例计算，案涉厂房及宿舍部分应为295641.6元。根据案涉《厂房宿舍租赁合同》的约定，如被告罗会忠违反合同相关条款，则押金不予退回，被告罗会忠多次逾期缴纳租金，已严重违反合同条款，故原告曾活良有权没收押金295641.6元，无需退还给被告罗会忠。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告曾活良与被告罗会忠于2015年8月22日签订的《厂房宿舍租赁合同》中涉及到案涉厂房及宿舍的部分于2016年4月25日已经解除；二、限被告罗会忠于本判决发生法律效力之日起五日内�案涉厂房、宿舍及门卫室交还给原告曾活良；三、限被告罗会忠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾活良支付租金及占有使用费（租金按照每月73910.4元的标准，自2016年3月1日起计算至2016年4月25日，占有使用费按照每月73910.4元的标准，自2016年4月26日起计算至租赁物实际返还之日止）；四、限被告罗会忠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾活良支付2015年10月份至2016年3月份期间的租金的滞纳金（2015年10月份至2016年2月份期间的租金的滞纳金总计为87953.38元，2016年3月份租金的滞纳金以每月租金73910.4元为本金，按照每日1%的标准计算至实际缴付之日止，但应以73910.4元为限）；五、确认原告曾活良无需向被告罗会忠退还押金295641.6元；六、驳回原告曾活良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间�行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5761元（原告已预交），由原告曾活良负担1802元，由被告罗会忠负担3959元。本案保全费4381元（原告已预交），由原告曾活良负担1370元，由被告罗会忠负担3011元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 胡 辉二〇一六年六月二十二日书 记 员 丁紫茵谢鹏