四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川09民终454号
上诉人（原审原告）刘书珍，女，汉族，生于1961年6月26日。
委托代理人（特别授权）李祥生，系刘书珍女婿，汉族，生于1968年7月15日。
委托代理人李慧，系刘书珍之女，汉族，生于1980年9月25日、。
被上诉人（原审被告）刘维全，男，汉族，生于1957年6月18日。
上诉人刘书珍因与被上诉人刘维全房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院于2016年4月11日作出的（2016）川0903民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月8日公开开庭审理了本案，上诉人刘书珍的委托代理人李祥生、李慧，被上诉人刘维全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2015年9月2日，原告经实地看房后，就位于船山区盐关街介福金都小区的3栋302号房屋租赁事宜与被告签订了《房屋租赁协议》。双方约定，房屋租赁期限：自2015年9月2日起至2016年9月2日止，房屋租金：人民币每年壹万伍仟元；付款方式：按年支付，另付押金贰仟元。合同对违约责任未进行约定。租赁合同签订的始终，均是由原告之女李慧在与被告协商，且合同尾部承租人签字处也是由李慧代为书写的原告刘书珍的名字。出租方刘维全的签字也是由其妻代为书写的。协议签订的当日，原告刘书珍向被告缴纳了房租、物业费、押金等共计人民币18500元（其中房租15000元、物业费1300元、押金2000元、燃气费200元），被告向原告出具了收据。2015年11月23日，原告委托四川铎旺环境检测有限公司（以下简称铎旺检测公司）对涉诉房屋室内空气中甲醛、苯、TVOC、甲苯、二甲苯含量进行检测，检测报告显示，客厅、主卧、次卧三个检测点各项指标中，次卧甲醛含量不合格，其他检测项目三个检测点平均值均合格。2015年12月9日，被告委托遂宁市精正质检技术服务有限公司（以下简称精正质检公司）对涉诉房屋室内环境污染物（氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC）进行检测，检测结果为室内环境污染物浓度符合1类民用建筑工程的要求。双方多次协商解除合同等事宜未果。2015年12月4日，原告书面告知被告，因房屋空气污染物中甲醛含量不合格，原告决定搬离该住所，要求立即解除合同并要求被告退还逾期租金、物业费、检测费、押金等共计16838元。被告刘维全不同意退还原告要求的全部费用。当日，被告将屋内物品点清后，原告将房屋钥匙交回被告，搬离该房屋。
原判认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》上虽不是原、被告本人签字，但双方事后均对合同效力进行了追认，并实际履行了合同，双方签订的《房屋租赁协议》不违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。原告主张，被告提供的房屋室内空气质量不合格，危及家人健康，但原告提交的检测报告系原告单方面鉴定，且鉴定结果显示，仅次卧甲醛含量超标；同时，被告亦提交了其单独委托的鉴定机构出具的检测报告，该鉴定结果显示室内空气质量均达标。双方在庭审中均不认可对方的鉴定报告，由于房屋内空气质量随着时间推移在变化，没有进行重新鉴定的基础。原告亦未提交其他证据证明租赁物危及承租人健康，原告应承担举证不能的法律责任。双方虽未对解除合同达成合意，但原告于2015年12月4日已实际搬离该房屋，被告亦在当时将房屋内物品进行了清点，接收了房屋钥匙，原、被告之间的房屋租赁合同已实际终止。故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。原告在涉诉房屋内居住的时间实际为3个月，合同提前终止后，应给被告一定的时间，对房屋另行处置，认为3个月为宜，对超出该期限的房屋空置损失，应由被告承担。故对剩余期间6个月的租赁费、物业费，被告应予退还。原告要求被告支付违约金人民币2250元，但双方在合同中并未约定违约责任，故对原告该项被告诉讼主张不予支持。被告辩称，租赁期间，原告损坏了承租房屋内的家具，但从被告提交的图片证据表明，该损坏应在使用过程中合理损耗，原告并不存在故意损坏室内设施的行为。故对被告主张押金不应退还的辩称，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百一十三条之规定，判决：“一、解除原告刘书珍与被告刘维全于2015年9月2日签订的《房屋租赁协议》；二、被告刘维全于本判决生效之日起十日内退还原告刘书珍合同租金、物业费人民币8150元，押金人民币2000元，共计人民币10150元；三、驳回原告刘书珍的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应依按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币270元，减半收取人民币135元，由原告负担人民币67元，被告刘维全负担人民币68元。”
宣判后，刘书珍不服，其上诉请求为：1.撤销遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初275号民事判决；2.重新审理支持上诉人的一审全部诉讼请求，并判决由被上诉人承担二审全部诉讼费用。其主要上诉理由为：1.上诉人于2016年4月15日从一审法院处获得一审被告提供的《检测报告》复印件，通过对此关键证据的仔细研读和对比发现如下事实：该报告自身声明“报告未加盖‘检测报告专用章’、‘骑缝章无效’”，但在该报告中没有找到任何检测报告专用章的印迹，所以该检测报告默示无效；国家质量监督检验检疫总局《检验检测机构资质认定管理办法》第二十八条规定：“检验检测机构向社会出具具有证明作用的检验检测数据、结果的，应当在其检验检测报告上加盖检验检测专用章，并标注资质认定标志。”同时，该令附件6之“七、检验检测专用章应包含下列内容：本单位名称、‘检验检测专用章’字样、五星标识。”，但在该报告中没有找到符合该办法的任何检验检测报告专用章的印迹，所以该检测报告法规上无效。2.一审法院作出的判决对案件证据和事实认定不清，其结果侵害了上诉人的合法权益。
被上诉人答辩称，1.我方提供的检测报告编号是JZ-20152002，检测单位是遂宁市精正质检技术服务有限公司，正本有五星标识，检验检测专用章MA。2.刘书珍在做房屋检测时没有告知房主到现场，说明检测报告有假。3.刘书珍租房期间，平时门、窗紧闭，衣服晾在防护栏外，影响了楼下的过往行人安全和市容市貌，也导致室内空气不流通。4.刘书珍违约在先，其必须承担违约金3000元，我方请求中院判令月租参照3000元∕月计算，原告一共住了3个月零4天，合计人民币9400元，房租和违约金共计12400元，另外，原告损坏新沙发、桌椅及墙壁从押金中扣除1000元，共计13400元从原告已交的17000元中扣出。被告应退还原告3600元。5.原告在承租房屋期间，生活用水、电、气等费用原告要求被告承担，没有依据。因此，请求二审法院以租赁合同约定的租金为准则，以检测报告为依据，支持被上诉人的请求。
二审中，上诉人未向本院提供新的证据。
二审中，被上诉人提供了精正质检公司对案涉房屋进行室内空气质量进行检测后于2015年12月9日制作的《检测报告》原件，拟证明该《检测报告》加盖了检测报告专用章和骑缝章，因此报告合法有效，应当作为本案的定案依据。
上诉人的委托代理人对该份书证经质证后认为，报告内容不专业，不能作为证据使用，精正质检公司的检测日期与四川省城乡住房和建设厅对该公司所下发的资质证书的日期并不吻合，因此，对该份书证的真实性、合法性、关联性有异议。
本院对该份书证经审查认为，精正质检公司所出具的检测报告上虽加盖了检测报告专用章和骑缝章，但该检测报告系由被上诉人单方委托精正质检公司对案涉房屋的室内空气进行检测后所制作，且上诉人对该份证据的“三性”均不认可，故本院对该份书证的真实性、合法性、关联性不予认定。
二审经审理查明，刘书珍的女儿李慧代其母亲承租案涉房屋前，曾经对该房屋的现状进行实地查看，但并未向刘维全提出对室内空气中的有害物质是否超标进行检测。李慧代其母亲刘书珍与刘维全的妻子签订《房屋租赁协议》后，与其家人实际入住了该案涉房屋。2015年11月23日，刘书珍委托铎旺检测公司对案涉房屋空气中有害物质进行检测时并未邀请刘维全到场，2015年12月9日，刘维全委托精正质检公司对案涉房屋空气中有害物质进行检测时亦未邀请刘书珍到场。
二审经审理查明的其他案件事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，确定本案二审的争议焦点是：第一，被上诉人是否有违约行为，是否应当承担违约责任；第二，原审判决实体处理是否恰当。
首先，上诉人委托铎旺检测公司对案涉房屋空气中有害物质进行检测后作出的《室内空气质量检测报告》系其单方委托相关的检测机构所作出的报告，虽然该报告结果显示案涉房屋中次卧的甲醛含量的平均值超标，但上诉人并未在检测当日邀请被上诉人本人参加，被上诉人对该报告不予认可。故该份由铎旺检测公司制作的《室内空气质量检测报告》系孤证，不能单独作为认定案件事实的证据。被上诉人虽然在二审中提交了其委托精正质检公司对案涉房屋空气质量进行检测的《检测报告》，拟证实其向承租人交付的标的房屋中空气污染物的含量符合国家标准，其交付的案涉房屋没有危及他人身体健康的瑕疵，因此其在合同履行过程中没有过错，不应承担责任。但该《检测报告》亦系被上诉人单方委托检测机构所制作，检测当日没有邀请上诉人参加，该证据系孤证，亦不能单独作为确定案件事实的证据。
其次，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，双方在《房屋租赁协议》中并未约定违约责任，上诉人并未提供证据证明被上诉人交付的租赁标的物具有危及身体健康的瑕疵和隐患，其应当承担举证不能的法律后果。因此，上诉人刘书珍主张被上诉人刘维全提供的租赁标的物具有瑕疵、从而具有违约行为，刘维全应当承担违约责任的上诉请求和理由，缺乏事实依据，本院不予支持。
再者，2015年12月4日，刘书珍向刘维全发出了书面通知，要求立即解除合同，并由刘维全退还剩余期租金和物业费、检测费和检测期间的住宿费以及押金共计16838元。刘书珍及其家人亦于当日搬离该房屋。刘维全收到该书面通知后虽然明确表明不同意解除合同亦不同意对方提出的退还各种费用共计人民币16838元的请求，但是在该书面通知上签署了东西已点清、钥匙已交的意见。嗣后，刘维全并未向刘书珍发出书面通知，要求继续履行双方签订的《房屋租赁协议》。由此可见，双方尽管就房屋租赁合同的解除事宜未能达成一致意见，但双方均以各自的行为终止了《房屋租赁协议》的履行。在本案一审中，刘维全并未提出反诉要求继续履行合同，故原审法院判决解除双方签订的《房屋租赁协议》，能够避免租赁双方各自因此次纠纷所产生损失的扩大，二审对此应予维持。承租人刘书珍在提出解除租赁关系之前未提前告知出租人刘维全，从而为刘维全联系新的承租人准备必要的时间，刘书珍的上述行为属于提前终止履行《房屋租赁协议》；刘书珍于2015年12月4日向刘维全发出书面通知的当日即携同家人搬离该案涉房屋，可能导致刘维全短期内无法将该房屋继续出租与新的承租人，从而产生租金损失。因此，考虑到出租人可能因承租人提前解除双方的租赁关系产生相应的租金损失，一审法院酌情支持原审被告刘维全3个月过渡期的租金和物业费，较为公平，本院对此予以维持。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人刘书珍提出的上诉请求和理由，无事实依据和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币270元，由刘书珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 力
代理审判员 姚梓佳
代理审判员 赖 力
二〇一六年六月八日
书 记 员 姚 林