浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民再5号
原审原告：朱家狮，男，1971年3月2日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：鲍江云，浙江冠森律师事务所律师。
原审被告：金必成，男，1992年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原审被告：陈艳英，女，1981年1月26日出生，汉族，住湖南省永兴县。
第三人：金祖云，男，1941年5月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。
第三人：王香君，女，1945年9月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原审原告朱家狮与原审被告金超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月5日作出（2012）金义民初字第3354号民事调解书，已经发生法律效力。本案经本院审判委员讨论决定，于2017年1月9日作出（2017）浙0782民监2号民事裁定，再审本案。本院另行组成合议庭，本案诉讼过程中发现金超已于2014年6月13日死亡，本院依法通知金超的法定继承人参加本案诉讼。因需等待金超的法定继承人表明是否以继承人身份参加本案诉讼，本院于2017年3月23日作出（2017）浙0782民再5号民事裁定，中止本案诉讼。期间，金超的儿子金必成以书面形式表示愿以金超法定继承人身份作为原审被告参加本案诉讼，金超父亲金祖云、母亲王香君则放弃以继承人身份，而是申请以第三人身份参加本案诉讼。因无法联系到金超的妻子陈艳英本人，无从得知其是否放弃诉讼，故以陈艳英系金超法定继承人身份依法将其列为本案原审被告。本院于2017年7月6日公开开庭审理了本案。原审原告朱家狮的委托诉讼代理人鲍江云、第三人金祖云、王香君到庭参加诉讼。原审被告金必成、陈艳英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2017年10月20日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
2012年11月21日，原审原告朱家狮起诉称，经原被告双方自愿协商，签订一份房屋买卖合同。合同约定被告将位于义乌市建筑面积为133.07平方米的房屋卖给原告，总价人民币100万元。原告于签订合同之日支付给被告现金100万元并由被告出具收条一份。嗣后，被告一直拒绝配合原告过户，导致过户不能。鉴于被告违反了双方签订的合同。为维护原告的合法权益，根据合同法规定，请求依法判决。
本院原审经主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告金超于2012年12月14日之前协助原告朱家狮办理坐落于义乌市（房权证号为：义乌房权证稠城字第c001133**号、地号为：1-12-2022号）的房屋房产证和土地使用权证的过户手续。二、案件受理费6900元，由被告金超承担。
再审中，原审原告朱家狮诉请：1.依法判令原审原告与金超签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令原审被告金超的法定继承人及本案第三人协助原审原告办理位于义乌市建筑面积133.07平方米房地产的过户手续。事实和理由与原审一致。补充，金超去世后相关合同义务应由其法定继承人履行。
原审被告金必成、陈艳英均未答辩。
第三人金祖云述称，我与儿子金超分家过，且经公证，并办理了房产变更登记。金超无权利买卖我的房屋，他们买卖房屋我不清楚，金超出卖的133.07平方米侵犯了我的权利。
第三人王香君述称，金超只能出卖他自己的房屋，我们的份额他无权出卖。
针对第三人述称，原审原告朱家狮补充：1、第三人提到与儿子金超分家过，且办理了房产变更登记，与事实不符，涉案房屋买卖过程中，我方向房管处调查过明确涉案房屋登记在金超个人名下，属于金超单独所有。2、按第三人刚才说法，涉案的133.07平方米建筑面积是属于金超所有，第三人如果在涉案房产中有权属也不在133.07平方米内。
原审原告朱家狮为证明其主张，举证如下：
1、房屋买卖合同原件一份，证明其与金超于2012年7月15日签订房屋买卖合同，约定金超将位于义乌市房屋卖给其，房屋总价款为人民币100万元。
2、收条原件一份，证明其于签订房屋买卖合同之日支付给金超人民币100万元。
3、房地产管理处出具的房产档案证明原件一份，证明讼争房产属金超单独所有，且无其他债权抵押。
4、土地使用证复印件一份，证明讼争房屋的土地使用者为金超，坐落义乌市，地号为1-12-2022，使用权面积为54.2平方米。
5、房屋所有权证复印件一份，证明讼争房屋的所有权人为金超单独所有，建筑面积为133.07平方米。
第三人金祖云、王香君质证意见，对原审原告提供的证据都不知情。
原审被告金必成、陈艳英均未提供证据。
第三人金祖云、王香君共同当庭提供以下证据：
1、公证书原件一份，证明第三人与金超分家析产的事实。
2、房屋所有权证原件二份，证明分家后第三人按分家约将分给其的房产办理了变更登记。
原审原告朱家狮质证意见，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，我方不清楚，金超将涉案房屋出卖给本人时没有提到过析产，房屋买卖过程中本人查询的房地产权属登记信息涉案房产应是金超个人所有，金超有权出卖，就算第三人享有共同份额，本人也是善意第三人。对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，本人不知情。
本院依职权出示户口注销证明原件一份、土地使用权登记卡复印件（盖有章）二份、义乌市不动产登记中心不动产档案证明原件八份、涉案房屋照片打印件6张、结婚登记审查处理表复印件（盖有档案章）一份。
原审原告质证意见，对户口注销证明没有异议。对土地使用权登记卡真实性没有异议，涉案土地使用权登记在金超名下，本人有权相信金超有权处分。对义乌市不动产登记中心不动产档案证明真实性没有异议，涉案房屋买卖过程中本人向不动产中心查询当时房产明确登记在金超名下属金超个人所有，不清楚有部分登记在第三人名下。对涉案房屋照片、结婚登记审查处理表均无异议。
第三人金祖云、王香君质证均无异议。
2017年9月14日，本院发函义乌市国土资源局，请求该局对朱家狮向金超购买的义乌车站路1弄4号建筑面积为133.07平方米的房屋相对应的土地使用权面积予以确认。10月12日，本院收到该局的答复函称：经核实，车站路1弄4号总建筑面积为191.86平方米（其中朱家狮户占133.07平方米，金祖云户占58.79平方米），根据浙江省国土资源厅浙土资函（2001）69号《关于如何分割共有土地使用权面积的复函》的规定，共有使用权面积按共有使用权人各自的建筑面积比例进行分摊，即按各产权人拥有的建筑面积占地块总建筑面积的比例确定土地使用权面积。综上，义乌国用2012第001－00728号的土地使用权证载明的54.17平方米中，建筑面积为133.07平方米的房产享有的土地使用权面积为37.75平方米。
就该答复函，本院招集朱家狮、金祖云、王香君以质证笔录的方式进行了质证。金必成在电话中称没有意见。朱家狮质证意见：我是买方，我当时对房屋的情况也不清楚，我看到的是房产证和土地证，当时我也不在乎这个房屋，看中的就是土地。金祖云质证没有意见。王香君质证意见没有意见，能拿回我们的面积就可以了。
对原审原告朱家狮提供的证据1、2、3、5予以认定，对证据4的真实性予以认定，对案涉房屋的土地使用面积为54.2平方米的证明目的不予认定，因该面积中包括金祖云、王香君共有的半间房屋及其二人与金超共同共有的楼梯间的土地使用权面积。对第三人金祖云、王香君提供的证据，本院均予以认定。
对本院出示的证据均予以认定。
本院再审查明：
金祖云、王香君系夫妻，系金超的父母。金必成系金超与前妻所生儿子。2012年3月22日，陈艳英与金超登记结婚。2014年6月13日金超死亡。
2012年7月15日，朱家狮与金超签订房屋买卖合同一份，约定金超将坐落于义乌市建筑面积为133.7平方米的房屋（东靠墙外为界靠金允明墙，南靠墙外为界靠路，西靠墙外靠弄，北靠墙外靠路）卖给朱家狮所有，房屋转让款为人民币100万元，于2012年7月15日前一次性付清，金超于付款之日将上述房屋所有权交付给朱家狮，并由朱家狮接手该房屋。朱家狮享有对上述房屋的占有、使用、收益和处分的权利等内容。当日金超向朱家狮出具收条一份，载明今收到朱家狮房屋买卖款（义乌市建筑面积133.7平方米）现金壹佰万元整（￥1000000元）。2012年11月21日，朱家狮以金超拒不协助过户为由向本院提起诉讼。经本院主持调解，朱家狮与金超达成协议，本院作出（2012）金义民初字第3354号民事调解书。2013年8月15日，义乌市国土资源局根据本院（2012）金义民字第3354号民事调解书，将上述土地使用权变更登记至朱家狮名下。义乌市房地产管理处于2013年7月3日将上述金超名下的房产变更登记至蔡雪桃、朱家狮名下。
另查明，2011年4月15日，金祖云、王香君、金超及案外人金允明、翁杭琪签订析产约，约定：一、位于义乌市，落地二间三层[地号：1－12－2022，其四至范围、建筑占地面积、建筑面积以义乌房权证稠城字第××号《房屋所有权证》、义乌国用（1995）字第1－1615号《国有土地使用权证》登记为准]房屋作如下析产；1、靠西面落地一间三层房屋分归儿子金超个人所有；2、靠东面落地一间三层中靠北面落地半间三层房屋留归父母亲金祖云、王香君共同所有；3、靠东面一间三层房屋中的靠南面半间是楼梯，所属楼梯、走廊归父母亲金祖云、王香君与儿子金超共同所有、共同使用（各占二分之一）。……。该析产约由义乌市公证处予以公证。嗣后，金祖云、王香君、金超依据析产约向义乌市房地产管理处申请办理房屋所有权变更登记，金祖云、王香君、金超分别取得义乌市房地产管理处制发的义乌房权证稠城字第c00093106、c00093107、c00093108号房屋所有权证。c00093106、c00093107房屋所有权证载明的房屋所有人分别为金祖云、王香君；共有情况：金祖云等2人共同共有，证号自c00093106至c00093107；房屋坐落：车站路1弄4号；登记时间：2011年5月13日；房屋状况：总层数3，建筑面积58.79㎡，套内建筑面积29.19㎡，房屋地号：44－06－15－018－01。金超取得的权证号为c00093108号不动产档案证明载明：不动产坐落：车站路1弄4号；不动产状况：所在层1－3，总层数3，建筑面积133.07㎡，土地使用权面积54.17㎡；登记时间：2011年5月13日；变更日期：2011年12月28日（因房屋所有权证遗失金超于2011年12月28日补办取得了义乌房权证稠城字第c00113357房屋所有权证。附记：本权证系遗失后补办。拆迁状态：未拆迁冻结）。金祖云、王香君、金超在取得变更后的房屋所有权证后，曾向义乌市国土资源局申请办理土地使用权的变更登记，因建筑物超出4.17㎡不予确权，故未办理土地使用权变更登记。2012年1月29日，金超以土地使用权证遗失为由申请补证，取得义乌国用（2012）第001－00728号土地使用权证。
本院再审认为：本案争议的焦点是金超出卖的建筑面积为133.7平方米的房屋是否属金超个人所有，金超出卖房屋的行为有无侵害金祖云、王香君的合法权益。根据本院再审查明的事实，金超所有的房屋面积为133.07平方米，而金超与朱家狮签订的房屋买卖合同中约定的建筑面积为133.7平方米，超出了金超所有房产的建筑面积，同时合同载明的四至，其中东靠墙外为界靠金允明墙，而金超与父母金祖云、王香君等分家析产约定，分给金超的房屋是西边一间一至三层，分给金祖云、王香君共有的是东边一间靠北的半间一至三层，该东边间靠南半间是楼梯、走廊，系金超与金祖云、王香君共同共有，即金超所有房屋东边靠北半边是靠金祖云、王香君墙，南边与金祖云、王香君共有的半间（楼梯）东靠金允明墙。再根据义乌市土地资源局给本院的答复函，朱家狮向金超买卖的建筑面积为133.07平方米的房产相对应的土地使用权面积为37.57平方米，而朱家狮与金超签订的房屋买卖合同按土地使用证记载的54.2平方米，超出37.57平方米土地使用权面积。故金超将金祖云、王香君所有的房屋面积部分及土地使用权面积出卖给朱家狮，侵害了金祖云、王香君的合法权益。根据朱家狮庭审陈述，其在购买案涉房屋时只看了外观，对案涉房屋的内部结构及实际使用情况未作了解，其所述不符合房屋买卖的一般交易习惯，且金超提供给其的房屋所有权证载明的房屋建筑面积为133.07平方米，而其与金超签订的房屋买卖合同约定的房屋建筑面积为133.7平方米，其明知合同约定的面积与房产证载明的面积不一致，而未提出纠正，故对其主张系善意第三人，不予采信。金超与朱家狮签订的房屋买卖合同约定的建筑面积超出金超原所享有的133.07平方米房屋建筑面积及该建筑面积相对应的土地使用权面积（37.57平方米）部分的买卖行为无效。金超与朱家狮达成的协议侵害第三人的合法权益，原审认为不违反法律规定予以确认不当，依法应予纠正。原审被告金必成、陈艳英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其二人放弃所享有的诉讼权利，依法可以缺席判决。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）金义民初字第3354号民事调解书。
二、原审原告朱家狮与金超于2012年7月15日签订的房屋买卖合同约定的案涉房屋面积超出133.07平方米及土地使用权面积超出37.57平方米的部分的内容无效，其余部分的内容有效。
三、原审被告金必成、陈艳英于本判决生效后十日内协助原审原告朱家狮办理位于义乌市建筑面积为133.07平方米的房地产过户手续，其中土地使用权面积为义乌国用2012第001－00728号土地使用权证载明的54.17平方米中的37.57平方米。
四、驳回原审原告朱家狮的其他诉讼请求。
原审案件受理费6900元，由原审被告金必成、陈艳英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华中级人民法院。
审 判 长 叶迪龙
人民陪审员 黄国战
人民陪审员 陈鹏程
二〇一七年十一月九日
书 记 员 杨巧珍