湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终90号
上诉人（原审被告）黄红明，个体户。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人张成孝，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）云梦县城乡建设开发公司。住所地：湖北省云梦县城关镇城南开发路*号。
法定代表人杨晓清，该公司经理。
委托代理人王维，该公司职工。代理权限：代为起诉、放弃、变更诉讼请求，参加诉讼，进行调解，代为签收法律文书。
上诉人黄红明因与被上诉人云梦县城乡建设开发公司（以下简称云梦开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2015）鄂云梦民初字第00772号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭进行了审理。上诉人黄红明及其委托代理人张成孝，被上诉人云梦开发公司法定代表人杨晓清及其委托代理人王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，2002年1月起，云梦开发公司以口头形式将位于云梦县城××大道××号的房屋出租给黄红明使用，直到2011年12月29日，云梦开发公司才与黄红明签订为期一年的书面房屋租赁合同，合同约定，云梦开发公司将梦泽大道的两间房屋出租给黄红明，租金为人民币4000元，一次性付清；黄红明在承租期间，因门面装修不得自行改变门面房屋结构，合同期满后一至三天，属黄红明投资可移动财产，由黄红明自行拿出；租期一年，自2011年12月29日起至2012年12月29日止，期满后由云梦开发公司收回门面房屋。一年租赁期满后，云梦开发公司继续将该房屋出租给黄红明使用至今，期间双方再未签订书面租赁合同，仅口头约定年租金4800元。2015年5月，云梦开发公司欲与黄红明解除房屋租赁合同，通知黄红明腾退该租赁房屋，黄红明未同意，以至成讼。
另查明，黄红明的租金付至2014年12月底，2015年1月1日至今的租金没有支付。
一审法院认为，云梦开发公司将位于云梦县城××大道××号的房屋出租给黄红明使用，该房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立；由于该租赁房屋至今未取得建筑工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该房屋租赁合同无效，黄红明应当将该租赁房屋交还给云梦开发公司；对云梦开发公司请求解除该房屋租赁合同的诉讼请求，未予支持；对黄红明关于该房屋租赁合同无效的抗辩理由，予以采信。
关于云梦开发公司请求黄红明按每月400元的标准给付自2015年1月1日起至该租赁房屋实际交还之日止房屋占用费的诉讼请求，一审法院认为，云梦开发公司作为该租赁房屋的实际管理人，将房屋出租给黄红明使用，云梦开发公司与黄红明约定月租金400元，黄红明从2015年1月起未依约支付租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”黄红明应当按照每月400元的标准，从2015年1月1日起向云梦开发公司支付房屋占有使用费。
关于黄红明认为云梦开发公司未证明其是该租赁房屋的产权人，与该租赁房屋没有利害关系，没有起诉资格的抗辩理由，一审法院认为，云梦开发公司与黄红明自订立该房屋租赁合同起十余年时间内，黄红明依约向云梦开发公司支付租金，从未提出过异议，也从没有其他人主张过该房产的权利，现云梦开发公司要求与黄红明解除该房屋租赁合同时，黄红明才提出云梦开发公司与其没有利害关系，没有起诉资格，没有事实依据，云梦开发公司作为该租赁房屋的实际管理人，与本案有直接利害关系，符合起诉的法定条件，对黄红明的这一抗辩理由，未予采信。
关于黄红明请求如果解除租赁合同，要求云梦开发公司赔偿205826元损失的抗辩理由，一审法院认为，云梦开发公司当庭否认同意黄红明对该租赁房屋进行装修，对该装修费用及损失不予认可，而黄红明也未提交相关证据证明云梦开发公司同意其装修行为，承认其装修费用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”对黄红明的这一抗辩理由，未予采信。
综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、云梦县城乡建设开发公司与黄红明签订的位于云梦县城关镇梦泽大道24号的房屋租赁合同无效，黄红明于判决生效后三十日内腾退并将该房屋移交给云梦县城乡建设开发公司。二、黄红明于判决生效后三十日内，按每月400元的标准，支付云梦县城乡建设开发公司自2015年1月1日起至该租赁房屋实际交还之日止的房屋占有使用费。三、驳回云梦县城乡建设开发公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由黄红明负担，于判决生效后十日内交纳。
上诉人黄红明不服一审判决向本院上诉称，一、云梦开发公司起诉资格的事实没有查清。云梦开发公司与黄红明是否具有利害关系的举证责任应由云梦开发公司承担；一审认定云梦开发公司是房屋的实际管理人的依据是，黄红明一直向云梦开发公司交付租金从未提出异议。对此，黄红明认为，接受租金的人不等于实际管理人（××），实际管理人也不等于权利人（××）。因此，在房屋租赁纠纷中认定出租方是否享有诉权的依据是：出租人是否与出租的房屋权属证书上的名称一致；是否有其他共有人同意出租的证明；受委托出租的，受托人与房屋所有人是否有委托出租合同；代理出租的，代理人是否有房屋所有人的委托代理出租的授权证明文件。一审判决以云梦开发公司接受租金，推定其为实际管理人，进而认定其具备法定起诉条件，没有法律依据。二、没有公平保护双方利益。即使云梦开发公司主体适格，云梦开发公司也应承担无效合同的相应责任。1、云梦开发公司将一间没有规划许可、竣工验收合格的房屋用于出租，有重大过错。2、黄红明花费巨资对房屋进行了维护和装修，不到一年就解除合同，一审判决分文不予补偿，一审认为，云梦开发公司当庭否认同意黄红明对租赁房屋进行装修。但从本案事实看，租赁合同的履行过程中，双方多次口头约定双方的权利义务，这是双方之间的惯例；其次，该租赁房屋是主要街道的临街房屋，且与云梦开发公司仅百米之遥，云梦开发公司也经常光顾，一审不采信双方达成的口头协议，不符合经验和常理。黄红明的该项费用包括来不及销售的存货，在半年时间里根本无法分摊和变现，一审判决不予支持有失公允。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审，一、二审诉讼费由云梦开发公司承担。
被上诉人云梦开发公司二审答辩称，黄红明的上诉理由和请求不能成立，请求维持原判。
上诉人黄红明、被上诉人云梦开发公司二审均未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点：1、云梦开发公司是否为本案适格主体。2、一审法院未支持黄红明的装修费用及损失是否正确。
关于焦点一，黄红明上诉认为，虽然黄红明一直向云梦开发公司支付租金，但接受租金的人不等于实际管理人，实际管理人也不等于权利人。一审法院没有查明云梦开发公司是否有权出租，能否为本案适格诉讼主体。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因黄红明对其抗辩事实未能举证证明，且自订立房屋租赁合同时起，一直向云梦开发公司支付租金，从未提出异议，也未举证证明有第三人对案涉租赁房屋主张相应权利，故本院对该上诉理由不予采信。
关于焦点二，本院认为，黄红明对其装修费用和损失，因云梦开发公司并不认可，而黄红明一、二审又均未举出有效证据证明云梦开发公司对其装修行为同意并认可其装修费用和损失。故一审判决未支持黄红明的装修费用和损失并无不当。黄红明的该项上诉理由，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄红明的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄红明负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一六年三月三十一日
书记员 潘 洁
附：适用法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
9、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。