浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5830号
上诉人（原审被告）：毛双香，女，1970年4月13日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
被上诉人（原审原告）：范连香，女，1967年4月12日出生，汉族，住浙江省兰溪市。
委托诉讼代理人：钱卫龙，浙江金奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何姝，浙江金奥律师事务所律师。
上诉人毛双香因与被上诉人范连香房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2017）浙0781民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2018年1月15日公开开庭审理了本案，上诉人毛双香、被上诉人范连香的委托诉讼代理人钱卫龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人毛双香上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审审理程序违法。本案双方争议较大，上诉人也没有同意继续适用简易程序，原审适用简易明显违法。本案超过三个月未审结，只有一个法官审理程序严重违法，应发回重审。二、原审认定事实错误。双方签订合同的事实并不存在，上诉人仅与浙江中建置业有限公司财务会计签订过合同。上诉人与被上诉人的书面房屋买卖合同没有成立，也没有生效。（一）上诉人签订合同的过程没有见过被上诉人，涉案房屋由浙江中建置业有限公司出资承建，产权由浙江中建置业有限公司所有。虽然房屋产权登记在被上诉人名下，其只是名义上的产权人。被上诉人取得涉案房屋所有权于法无据。房屋租赁合同上被上诉人盖章不真实，是陈海萍所盖，被上诉人不持有合同原件。（二）被上诉人向上诉人收取第五年、第六年的租金已超过诉讼时效，已丧失胜诉权。合同约定第五年租金在2014年11月30日前付清，其在2015年11月30日前起诉到法院才未超过诉讼时效。合同约定第六年租金2015年11月30日前付清，其应在2016年11月30日前起诉。（三）受宏观经济影响，兰溪老城区房屋租金大幅下跌，被上诉人不同意调整租金，法院应予以调整。（四）房屋存在严重漏水，电梯设备陈旧老化出现故障等，被上诉人没有履行作为房东的义务。（五）浙江中建置业有限公司讨债人员众多，严重影响上诉人的经营活动。
被上诉人范连香答辩称，涉案房屋租赁合同合法有效，自合同签订后上诉人一直在承租，也支付过房租，并且上诉人拿这份租赁合同才办理了营业执照。由于上诉人拖欠租金，双方在法院达成调解协议。针对诉讼时效问题，被上诉人一直在向上诉人催讨租金，并且中间有支付过，上诉人一直承诺支付租金，诉讼时效没有过期。上诉人所述的宏观经济、漏水、讨债人等情况与事实不符，并且与本案无关。
原审原告范连香向一审法院起诉，请求判令：一、被告支付原告租金934608元和违约金253106元（违约金从2014年11月31（30）日起计算至2017年4月30日，以后计算至实际履行完毕之日止），合计1187714元；二、诉讼费由被告负担。
一审法院认定的事实如下：2010年12月1日，被告租用了原告所有的位于兰溪市中山路113号（不动产权证号010017563）、中山路73号（不动产权证号010017562）的部分房屋共五层，并签订有《房屋租赁经营合同》，合同约定：租期8年，从2011年1月1日至2018年12月31日止；第一年的租金为人民币270000元，第5年的租金为328196元，第6年的租金为344586元，第7年的租金为361826元；第5年租金在2014年11月30日前付清，第6年租金在2015年11月30日前付清，第7年租金在2016年11月30日前付清。逾期交付租金，除仍应交满欠付租金外，并按每天租金的2‰以天数计算向原告支付违约金。被告于2016年12月24日和2017年4月30日各支付给原告租金50000元，现尚欠第五、六、七年的三年租金934608元未付。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁事实清楚，原、被告所签订的《房屋租赁经营合同》，意思表示真实，且内容不违反法律法规的强制性规定，被告应按照约定支付租金，逾期应承担违约责任。因此，对原告要求被告支付租金、并承担逾期付款违约金的诉讼请求，应予以支持。但双方约定的违约金标准过高，根据本案实际情况，违约金标准以月利率2%计算为宜。被告辩称兰溪老城区房租下跌、原告不履行房东对出租房的维修义务，并未提供相应证据佐证。被告于2017年4月支付过租金，表明被告愿意继续履行合同义务，且2016年至2017年间，被告所付租金无法分清属于那年所欠租金，因此，诉讼时效应重新计算，被告所辩原告诉请的第5、6年租金的诉讼时效已过不成立。另外，被告辩称中建置业有限公司影响其经营活动，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：被告毛双香于判决生效后十日内支付原告范连香房屋租金人民币934608元及支付违约金（违约金按月利率2%从2014年12月1日起计算至实际履行之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理7745元（减半收取），由原告范连香负担1000元、被告毛双香负担6745元。
二审中，上诉人毛双香向本院提交了其向陈岳荣的转账流水16页，证明交过一部分租金，2014年12月之后的总共支付750238元。
被上诉人范连香对上述证据质证认为，对证据的真实性没有异议，但是被上诉人作为出租人没有收到过转给陈岳荣的650238元，收到2016年12月23日由陈岳荣转账的5万元以及2017年4月30日毛双香向被上诉人转账的5万元。2015年5月27日收到陈岳荣转账10万元，还要求上诉人支付。
本院对上述证据认证如下，对上述证据的真实性予以认定，转账数额以本院的核定为准。
二审中，被上诉人范连香未向本院提交证据。
二审经审理，查明以下事实，2010年12月1日，毛双香租用了范连香所有的位于兰溪市中山路113号（不动产权证号010017563）、中山路73号（不动产权证号010017562）的部分房屋共五层，并签订有《房屋租赁经营合同》，合同约定：租期8年，从2011年1月1日至2018年12月31日止；第一年的租金为人民币270000元，第4年的租金为312558元，第6年的租金为344596元，第7年的租金为361826元；第5年租金在2014年11月30日前付清，第6年租金在2015年11月30日前付清，第7年租金在2016年11月30日前付清。逾期交付租金，除仍应交满欠付租金外，并按每天租金的2‰以天数计算向范连香支付违约金。毛双香于2014年7月29日至2017年1月25日向陈岳荣转账630238元，毛双香于2017年4月30日向范连香转账50000元。范连香二审中自认涉案合同约定的第五年的房租按照第4年的收取，不上浮。范连香与毛双香曾因房租问题在原审法院发生诉讼，原审法院于2014年6月23日出具（2014）金兰民初字第549号民事调解书，由毛双香向范连香支付租金202558元。二审期间，本院传唤案外人陈岳荣到庭对与本案相关的事实予以陈述，陈岳荣陈述，其代表范连香向毛双香收取租金，实际收取的租金以双方对账为准，由陈岳荣代范连香收取（2014）金兰民初字第549号民事调解书涉及的款项中的202558元，毛双香转给范连香的款项应先扣除此款项。
本院认为，毛双香承租涉案房屋并支付租金，范连香系涉案房屋的产权人，本案房屋租赁合同关系事实明确。毛双香于2017年4月支付过租金，以其行为表明其在履行合同义务，双方均没有提交证据证明2017年4月支付的租金系哪个时段的租金，应推定为拖欠时间较久的租金，综合2014年范连香针对毛双香拖欠租金起诉到法院、毛双香支付部分租金、出租人收取租金的现状、双方当事人的陈述等本案的客观情况，范连香的其一直催收涉案租金的陈述符合民事诉讼的高度盖然性规则，原审认定本案租金未超过诉讼时效并无不当。范连香自认涉案合同约定的第五年的房租按照第4年的收取，不上浮，应予以认定，毛双香要求下调其他年份的租金缺乏事实及法律依据，应不予支持。毛双香向陈岳荣转账的630238元先扣除202558元作为（2014）金兰民初字第549号民事调解书涉及的部分款项，余额427680元计入涉案房租，毛双香尚欠涉案合同约定的第五、六、七年的租金621300元。本案欠付的租金没有经过结算，各方之间来往账目较多，对今后出现的未纳入本案的汇款可在执行时予以抵扣或另外提起诉讼，对（2014）金兰民初字第549号民事调解书涉及的未纳入本案的其他款项，仍然可以申请执行。毛双香欠付租金，已构成违约。本院综合考量涉案房屋所在地附近区域的房屋租金现状、欠缴数额、双方当事人的陈述等本案的客观情况，酌情确定从2016年11月30日按照年利率2%计付本案的违约金。
综上所述，上诉人毛双香的上诉状中涉及的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院根据毛双香提交的新证据、庭审中提出的要求及本院查明的其他情况而改判，毛双香未在一审中提交本案二审中提交的新证据，二审中产生的诉讼费应由毛双香负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省兰溪市人民法院（2017）浙0781民初2458号民事判决诉讼费用负担部分；
二、撤销浙江省兰溪市人民法院（2017）浙0781民初2458号民事判决第一项；
三、上诉人毛双香于本判决生效后十日内支付被上诉人范连香房屋租金541300元并支付违约金（违约金按月利率2%从2016年11月30日起计算至实际履行之日止）；
四、驳回范连香的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费15489元，由上诉人毛双香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一八年二月九日
代书记员 周璟学