广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初1870号
原告李根珠，男，汉族，住所广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××3018。
委托代理人麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。
委托代理人何小燕，广东禅信律师事务所律师。
被告梁利全，男，汉族，住所广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××3014。
原告李根珠诉被告梁利全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由审判员李军耀适用简易程序独任审理，分别于2016年3月30日，2016年5月10日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李根珠及其委托代理人麦丹丹、何小燕，被告梁利全到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告李根珠及其委托代理人麦丹丹，被告梁利全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年11月28日，案外人周润暖与佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社签订《上元开发区土地使用权租赁合同（二期）》一份，约定由佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社出租位于上元开发区南面（二期）的9座地块土地C12-C15、C21-C25地块共计61．7亩土地给周润暖使用，租赁期限为15年，从2007年6月1日起至2022年5月30日止。周润暖承租土地后，将位于上元开发区南面（二期）的C22地块8．014亩转租给原告使用，租赁期限自2007年5月30日起至2022
年5月30日止。原告承租土地后，出资兴建厂房（建筑面积为4400平方米）一间。2007年1月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：“由原告将位于佛山市禅城区南庄镇上元C22群厂房出租给被告作工业厂房使用；厂房建筑面积为4400平方米；租赁期为15年1个月，从2007年5月1日起至2022年5月30日止；每月租金10元／平方米，每三年在上一期租金的基础上增加10％；每月卫生管理费0．3元／平方米；在合同期间，未经原告书面同意，被告不得擅自改变承租厂房的结构或扩建、拆建，否则，视为违约；在合同期间，未经原告书面同意，被告不得将所承租的厂房转租给第三方使用，否则，视为被告违约”等内容。2007年1月31日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：“原告负责架设高压线路到工业区C22#和C23#厂房之间，被告可得到2000KVA的用电，原告从被告的房租中加收1．2元／（每月每平方米）作为补偿，该补偿费不按期上涨”。2008年10月17日，原、被告签订一份《厂房租赁补充合同》，约定：“原告允许被告转租场地给第三方，期限为三年，从2008年10月17日至2011年10月16日；在此转租期间，将原《租赁合同》中‘原告只负责土地使用税及一次性交纳的建设税’和第九条的相关规定内容变更为‘被告于第三方签订租赁合同，在此转租期叁年间的土地使用税及一次性交纳的建设税由被告负责，同时原告在此三年不收取转租给第三方另加收10％的租赁费用’，其余条款按原合同执行；以上约定仅在原告本次允许的转租期内有效，超过该转租期，所有合同条款均按原合同执行。原告认为：原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《厂房租赁补充合同》合法有效，双方理应全面履行合同义务。然，被告承租后，长期占用公共通道加建储油池、冷却塔，并在储油池中存放易燃、有害物质，严重影响到租赁物及邻近建筑物的公共安全。而且，被告亦在《补充协议》约定的转租三年期满后，在未经得原告同意前提下，私自将租赁物转租给第三人，被告的行为严重违反合同约定。为此，原告为了维护自身合法权益，故诉至法院要求判令：1、请求法院判令解除原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》；2、请求法院判令原告没收风险保证金人民币132000元；3、请求法院判令被告按照原告出租时租赁物的原状交还租赁物给原告（包括搬走租赁物内属于被告的生产设备、办公用品等，并向原告交还租赁物全部钥匙及拆除被告加建的冷却塔、储油池及恢复原状）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告称被告承租后，长期占用公共通道加建储油池、冷却塔是毫无根据的。佛山市铸亮不锈钢有限公司坐落于上元开发区C22座内，前身规划图上租户“佛山市海佛钢业有限公司”，因“海佛钢业”经营管理不善，严重亏损，把公司所有权及资产设备在2009年1月1日全部转让给被告。在被告接管该企业前，佛山市海佛钢业有限公司己经是正常运营数年，原告所指的储油池和冷却塔的没备及基础设施己经存在，储油池及冷却塔并不是被告梁利全加建上去。冷却塔所在的位置，原告宣称那里是公共通道，储油池、冷却塔是配套轧机退火炉冷却用水的水池，当启动机械必须用水循环冷去降温才能工作。循环油池和冷却塔工程是规模巨大，并非一朝一夕就可以建成，如果在建设初期不是得到出租方的认可根本不可能建成，到2016年为止已经投入使用9年之久，双方并无异议。二、原告称被告在储油池中存放易燃，有害物质，严重影响到租赁物及附近建筑物的公共安全是毫无法律依据的。佛山市铸亮不锈钢有限公司是必须严格遵守环保法规并得到了
佛山市禅城区环保局的验收才能颁发工商营业执照。在验收报告中明确指出佛山市海佛钢业有限公司执行了环境影响评价制度和环保“三同时”制度，基本落实了佛山市禅城区环保局的批复要求。在南庄上元开发区内经营性质与被告方相同的不锈钢企业在2009年时多达6家，分布在工业区的各个角落，但因为经营不善及佛山轻轨建设的拆迁，现余下4间，分别为“佛山市金福隆金属材料有限公司”（上元开发区C13座）、“佛山市奇亮不锈钢有限公司”、“佛山市亚辉德盛有限公司”（上元开发区C14座）及被告所控股的“佛山市铸亮不锈钢有限公司”（上元开发区C22座）。同类企业严格遵守国家法律法规，也通过了佛山市的企业标准化评审，不锈钢行业取代了电镀行业，是国家发改委近期大力推广的，并普及千家万户，绝不存在影响租赁物及附近建筑物的公共安全。南庄镇安监部门要求各厂区内都贴上警示标志，作为警惕提醒杜绝事故发生作用，如“禁止烟火”、“当心吊物”、“当心机械伤人”、“危险废弃物”、“高压危险”、“当心触电”、“注意高温”等，还要求企业每月网上填写安全自评报告。三、原告称被告梁利全在《补充协议》约定的转租三年期满后，在未经得原告同意前提下，私自将租赁物转租给第三人，被告的行为严重违反合同约定是得不到法律支持的。原告与被告于2007年1月31日签订的《租赁合同》中第九条中写道“在合同期间，未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的厂房转租给第三方使用，否则，视为乙方违约。如确需转租，需经甲方书面同意，加收10％的租赁费用，并由甲方与第三方重新签订租赁合同。”由于开发区刚建成初期，荒芜人烟，厂房空置，经营困难，然后在2008年10月17日再签订了一份《厂房租赁补充合同》中第一条写
道“甲方允许乙方转租场地给第三方，期限为叁年，即从2008年10月17日至2011年10月16日。”该场地出租面积为2200平方米。从两份合同中，明确看到自2008年10月17日起，原告就清楚了解并认可被告转租场地给第三方使用。当《厂房租赁补充合同》到了2011年10月16日结束后；原告在派发给被告方的2012年1—3月的缴款通知单上，除了列出每月应收租金、管理费用、治安费外，还特意标记出转租费用：7260元（3个月）。该费用的构成就是：2200平方米×1l元／每平方米×10％×3个月=7260元。该额外收取的转租费用表明，在《厂房租赁补充合同》的终止后，原告履行了《租赁合同》中第九条款中加收10％的租赁费用，并默认了被告方的厂房转租行为。该转租加收费用自《厂房租赁补充合同》终止后一直收取至2016年6月。在补充资料中，可以看出被告方完全遵守履行合同约定，并按期支付缴款租金通知单上的金额连同加收的10％给原告。在长达56个月的租期内，原告并无对被告方的环境、转租及设施提出异议，该行为一再表示原告依旧认可该《租赁合同》的有效性。在2009年6月22日由最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对转租行为的法律后果作出了明确的规定，该解释第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该解释第十六条第一款主要规定了这几个方面的内容。根据以上论辩及法律规定，原告知情被告方转租场地，并加收额外租金，在六个月内不提异议，则视为默认同意转租行为，从而丧失法定解除权。以上种种理由，可以看出原告所谓的为了维护自身合法权益之起诉被告，实际是为了想单方解除合同，让租金上涨，达到创收目的（起因自2015年起，石南大桥安装了限载系统，很多石湾陶瓷仓库租户大量搬迁到上元工业区，厂房租金大幅上涨）。原告征收取额外10％租金的时候，已经是得到了合同中注明应得的回报，也符合合同本身的条款，在缴款通知单上也白纸黑字注明是转租款；被告也没有拖欠原告一分的租金。原告默认了被告转租行为，却为了金钱利益，想解除《租赁合同》的上诉是得不到法律支持的。被告特具上述意见，请求法院在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。
经审理查明：2006年11月28日，佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社与周润暖签订了一份上元开发区土地使用权租赁合同（二期），约定佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社将其自有的位于上元开发区南面的C12-C15、C21-C25共9座地块共61．7亩土地出租给周润暖，租赁期从2007年6月1日至2022年5月30日，双方还就其他相关事宜在合同中进行了约定。2007年5月30日，周润暖与原告签订了租赁合同一份，合同约定周润暖将位于佛山市禅城区上元C22厂房地块8．014亩土地出租给原告作厂房、仓库使用，原告可以自行使用或转租，租赁期限从2007年5月30日至2022年5月30日，租赁土地范围内的道路硬化、厂房建筑施工、水电、排污均由原告自行投资兴建以作使用、出租，双方还就其他相关事宜在合同中进行了约定。原告随即在所承租的土地上建起厂房用于出租。原告建成厂房后即将4400平方米的厂房出租给佛山市海佛钢业有限公司使用。2009年1月1日，佛山市海佛钢业有限公司与被告签订了一份资产设备转让合同书，佛山市海佛钢业有限公司将其所承租的上述场地及所有生产设备、配套设施转让给被告。为此，原、被告亦签订了一份租赁合同，合同约定原告将其位于佛山市禅城区南庄镇上元C22的面积为4400平方米的厂房出租给被告作厂房使用，租赁期限从2007年5月1日至2022年5月30日，租金标准为每月每平方米10元，每三年为一租赁费用调整期，下一期租赁费用在上一期租赁费用的基础上增加10%。被告向原告交纳三个月租赁费用的风险保证金132000元，合同期满或合同终止，如被告没有违约，原告必须在合同期满或终止日起15天内将风险保证金132000元退还给被告，不计利息，不能作费用扣减。被告承租的厂房只能用于工业、物流业，不得改变用途，要符合当地环保要求，否则视为被告违约。合同期间，未经原告书面同意，被告不得将所承租的厂房转租给第三方使用，否则视为被告违约，如需转租，需经原告书面同意，加收10%的租赁费用，并由原告与第三方重新签订租赁合同。被告如违反合同则视为违约，原告有权终止合同，没收风险保证金，并由被告承担所造成原告的一切经济损失。合同期满或终止后15天内，被告将承租厂房移交给原告，合同期满或终止，原属原告的财产不得迁走，高压线架部分为原告所有，被告新增的不动产（变压器）归被告所有，被告新增加的其它可动资产由被告处理。原、被告双方还就其他相关事宜在合同中进行了约定。原、被告所签订的租赁合同实际上是在2009年1月签订，因被告是从佛山市海佛钢业有限公司承接场地，经原、被告双方协商，原、被告所签订的租赁合同的落款时间为2007年1月31日。原、被告在签订租赁合同的同日还签订了一份补充协议，约定原告负责架设高压线路到工业区C22#和C23#厂房之间，被告可得到2000KVA的用电，原告从被告的房租中加收1．2元／（每月每平方米）作为补偿，该补偿费不按期上涨。被告进场经营后，注册登记成立了佛山市铸亮不锈钢有限公司，并通过了环保验收，取得安全生产标准化证书（安全生产标准化三级企业）及辐射安全许可证。2008年10月17日，原、被告签订一份《厂房租赁补充合同》，约定原告允许被告转租C22厂房北面的2200平方米给第三方，期限为三年，从2008年10月17日至2011年10月16日；在此转租期间，将原《租赁合同》中‘原告只负责土地使用税及一次性交纳的建设税’和第九条的相关规定内容变更为‘被告于第三方签订租赁合同，在此转租期叁年间的土地使用税及一次性交纳的建设税由被告负责，同时原告在此三年不收取转租给第三方另加收10％的租赁费用’，其余条款按原合同执行；以上约定仅在原告本次允许的转租期内有效，超过该转租期，所有合同条款均按原合同执行。2010年1月6日，原、被告又签订了一份厂房合同协议书，合同内容为被告所承租的厂房结构完好，被告因生产需要未经许可在厂房内外挖掘机械基础及在外墙边挖掘水池作冷却用，造成厂房基础泥土疏松，原告要求被告停止使用或填充原状，否则因此造成事故，被告承担一切责任，与原告无关，厂房房顶均使用星瓦铺盖，但被告要求铺盖明光瓦，如有光瓦损坏，与原告无关，被告自行解决。被告承租涉案厂房后一直有缴交租金及其他费用，并从2008年10月起向原告缴交租金、转租费及其他费用，被告已缴交租金、转租费及其他费用至2016年6月。原告以被告私自加建、转租已构成违约为由向本院提起诉讼。
涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收。原告在诉讼中称涉案土地正在办理权属证书中。
被告生产所需的冷却塔、储油池的位置在被告承租的厂房外与另一厂房之间的空地。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，关于原告与被告所签订租赁合同、补充协议、厂房租赁补充合同的效力问题。涉案租赁合同虽是原、被告双方的真实意思表示，但本案涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，也未通过竣工验收及消防验收，该厂房存在着安全隐患，不具备交付使用的条件，原告与被告签订的租赁合同、补充协议、厂房租赁补充合同违反法律强制性规定，故原告与被告所签订的租赁合同、补充协议、厂房租赁补充合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告本应将收取被告的风险保证金132000元退还给被告，原告要求没收缺乏事实和法律依据，对原告此项诉讼请求，本院不予支持，因被告对此未提起反诉，本院在本案中对被告的风险保证金132000元不作处理，被告可另行主张权利。
关于原告请求的交还租赁物的问题，租赁合同无效，被告即应将承租的厂房交还原告，因原、被告在合同中并未约定在合同期满或终止时移交厂房的状态，原告亦无证据证明厂房的原状是何种状况，被告在移交厂房时将自有财物搬走，按厂房现状交还原告即可。对原告此项诉讼请求，本院予以部分支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
1、确认原告李根珠与被告梁利全签订的租赁合同、补充协议、厂房租赁补充合同无效；
2、被告梁利全在本判决发生法律效力之日起十五天内将位于佛山市禅城区南庄镇上元开发区C22厂房交还给原告李根珠；
三、驳回原告李根珠的其他诉讼请求。
本案受理费1470元，由原告负担1200元、被告负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李军耀
二〇一六年五月十九日
书记员 张惠玲