四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终867号
上诉人（原审原告）：绵阳市三餐美餐饮服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区一环路东段188号越江庭38栋1层1号。
法定代表人：周智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李进，四川智禾田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋丹，四川智禾田律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：熊若西，女，汉族，生于1987年，四川省绵阳市人，住绵阳市游仙区。
被上诉人（原审被告）：王蓉，女，汉族，生于1975年，四川省江油市人，住江油市。
被上诉人（原审被告）：唐前书，男，汉族，生于1971年，四川省广汉市，住广汉市。
上诉人绵阳市三餐美餐饮服务有限公司（以下简称三餐美餐饮公司）因不当得利纠纷一案，不服四川省江油市人民法院(2016)川0781民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人三餐美餐饮公司的委托诉讼代理人李进、蒋丹，被上诉人熊若西，被上诉人王蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人三餐美餐饮公司上诉请求：撤销原判，改判熊若西、唐前书承担不当得利返还责任，王蓉承担连带责任。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.上诉人作为房屋的买受人，在取得房屋产权后即享有房屋的所有权，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，上诉人有权取得2015年2月4日至2015年7月1日的租金。唐前书在将房屋产权过户给上诉人以后，即丧失了对该房屋占有、使用、收益等权利，丧失了取得该房屋租金的合法根据，即唐前书取得该部分租金属不当得利。一审法院依据所谓房屋买卖的交易惯例认为“买方在明知房屋已经实际租赁并收取了租金的情况下，必然在房屋买卖款中扣除该笔费用”，属于主观判断，没有任何事实和法律依据。2.熊若西代唐前书收取租金超越代理权限，即使未超越代理权限，其收取的2015年2月4日至2015年7月1日的租金也在房屋所有权人变更为上诉人之后，也属于不当得利。3.上诉人认可王蓉不构成不当得利，但其支付租金的对象熊若西并没有得到唐前书的授权，王蓉擅自将租金支付给熊若西，导致上诉人无法取得相应租金，因此上诉人认为王蓉应当承担连带责任。
被上诉人熊若西答辩称：上诉人的上诉请求不能成立。上诉人在购买案涉房屋时，我方告知了上诉人房屋租赁和租金支付情况，给上诉人看了租赁合同原件，上诉人对相关情况是知道的。不退租金的原因是由我方负责过户，转让价格是800多万元，本来过户的税费应该在50万元左右，当时口头约定我方想办法把税费降低在25万元左右，节省的税费就相当于冲抵上诉人应收取的租金。
被上诉人王蓉答辩称：本案与我无关，我是按合同约定支付租金，唐前书出具了委托书，很多具体事宜都是熊若西在联系，不管是唐前书或熊若西，都承认租金已经收取；上诉人买房时知道房屋租赁和租金支付情况，我不应承担本案责任。
三餐美餐饮公司向一审法院起诉请求：请求判令熊若西、王蓉、唐前书连带返还三餐美餐饮公司从2015年2月4日至2015年7月1日的房屋租金145833元，并按中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息，同时承担本案诉讼费、律师费、交通费。
一审法院认定事实：唐前书系四川梓州坊科技有限公司员工。唐前书购买了江油市城市信用社位于中坝镇西北巷18#太白大厦1栋2楼1、2、3号的3套房屋后，于2014年1月20日在江油市不动产登记中心将该3套房屋产权证登记在其名下，产权证号分别为监证0183794、0183792、0183791号。
2014年1月29日，唐前书以所购买的该3套房屋作抵押，为四川梓州坊科技有限公司向招商银行绵阳支行贷款800万元。
2014年3月1日，唐前书向熊若西出具《委托授权书》，载明：“本人因工作原因不能亲自到场办理我名下江油太白大厦1-2-1处房产租赁相关事宜，兹授权委托熊若西女士处理代办事项，委托人再在权限范围内年签署的一切有关文件，我均承认。由此所造成的一切责任均由本人承担”。之后，以熊若西代表唐前书为甲方，与乙方王蓉签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，设有房屋他项权利（已于2014年2月14日抵押给绵阳市招商银行借款人民币800万元）；2.甲方将坐落于中坝镇西北巷18号太白大厦1栋2楼1-3号的3套商业用房出租给乙方；3.房屋租赁期为75个月，自2014年4月2日至2020年7月1日（其中2014年4月2日到2014年7月1日为甲方有条件赠送期间，在乙方不转租的情况下有效）；4.该房屋首年起付租金35万元，且须首年在签订合同时支付，余下租金需在当年3月31日前支付。2014年4月1日，王蓉向熊若西银行账户内转入首年租金35万元。
2015年1月28日，以唐前书为甲方，与周杨、刘林为乙方签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方现拥有房产三套（产权证号分别为0183792、0183794、0183791），于2014年1月29日作为四川绵阳梓州坊科技有限公司向招商银行绵阳支行（贷款额度800万元）提供的担保物抵押给招商银行；2.甲方同意将上述房屋以877万元价格转让给乙方；3.甲方同意乙方将转让款全额支付到四川绵阳梓州坊科技有限公司在招商银行绵阳支行的账户，用于清偿四川绵阳梓州坊科技有限公司到期应当清偿的全部贷款本息；4.在完成产权过户当日，甲方完成房屋及房屋相关的证书、合同等文件的移交，结清与房屋相关的各种费用，房屋租赁合同中的出租主体变更为乙方，因为房产过户产生的各种税费由乙方承担（额度不超过25万元，超出部分由甲方承担）等。2015年1月30日，乙方将8771052.15元房屋转让款转入了四川梓州坊科技有限公司在招商银行绵阳支行营业部的账户内。
2015年2月4日，唐前书与三餐美餐饮公司签订《房屋买卖协议书》3份，约定：唐前书将其房屋所有权证号分别为0183794、0183792、0183791号的房屋以1522636元、1014991元、1900693元的价格出卖三餐美餐饮公司。三餐美餐饮公司并于2015年2月5日将该3套房屋所有权登记到其名下，并分别办理了房屋所有权证及国有土地使用权证。
另查明，三餐美餐饮公司于2015年5月20日，以该3套房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司梓潼支行贷款1050万元。
一审庭审中，三餐美餐饮公司认可其在购买房屋时即知道案涉房屋出租给王蓉以及王蓉交付了一年的房屋租金的事实；并在庭审中陈述，周杨与三餐美餐饮公司法定代表人周智系兄弟关系。
上述事实，有房屋买卖协议书、房屋所有权证书，房屋租赁合同、授权委托书、银行转账凭条及双方当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
一审法院认为：三餐美餐饮公司向法院起诉时案由为房屋租赁合同纠纷，庭审中变更案由为不当得利纠纷。三餐美餐饮公司请求熊若西、王蓉、唐前书返还的是2015年2月至7月的房屋租金，而王蓉支付该部分房屋租金时，王蓉未与三餐美餐饮公司形成房屋租赁合同关系，故本院认为本案案由为不当得利纠纷。不当得利是指没有合法根据取得不当利益，造成他人损失的行为。
首先，唐前书在本案中不构成不当得利，不应当向三餐美餐饮公司返还房屋租金。因为，虽然案涉3套房屋未按照唐前书与周杨、刘林于2015年1月28日签订的《房屋买卖合同》过户到周杨、刘林名下，但依据三餐美餐饮公司提供的银行转账凭证可看出，双方约定的房屋买卖款877万余元已于2015年1月30日到账，而唐前书与三餐美餐饮公司签订的《房屋买卖协议书》形成于2015年2月4日。故一审法院认为，周杨、刘林已按其与唐前书签订的《房屋买卖合同》履行了付款义务，依照该合同的约定，唐前书已于产权过户当日结清了与房屋相关的各种费用；且依据房屋买卖的交易惯例，买方在明知房屋已实际租赁并收取了租金的情况下，必然在房屋买卖款中扣除该笔费用。
其次，熊若西在本案中不构成不当得利，不应当向三餐美餐饮公司返还房屋租金。因为，唐前书向熊若西授权办理房产租赁相关事宜，熊若西依据该授权与王蓉签订《房屋租赁合同》，并收取房屋租金。一审法院认为，房产租赁相关事宜是既包括签订合同，也包括收取租金的行为，故熊若西收取房屋租金的行为未超越代理权限。
最后，王蓉在本案中不构成不当得利，不应当向三餐美餐饮公司返还房屋租金。因为，三餐美餐饮公司在与唐前书签订《房屋买卖合同》时，明知房屋已实际出租给王蓉，且王蓉已交付完1年度的房屋租金。故本案中，王蓉应不承担向三餐美餐饮公司返还租金的义务。
三餐美餐饮公司称其支付的房屋买卖款项高于市场价，一审法院认为，案涉房屋由唐前书在银行抵押贷款800万元，三餐美餐饮公司在银行抵押贷款1050万元，故该3套房屋实际价值应高于三餐美餐饮公司向唐前书支付的877万余元。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：驳回绵阳市三餐美餐饮服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1810元，由绵阳市三餐美餐饮服务有限公司承担。
二审中，三餐美餐饮公司提供了2015年5月25日中国工商银行梓潼支行与四川十二季餐饮管理有限公司签订的《小企业借款合同》以及中国工商银行梓潼支行与三餐美餐饮公司签订的《最高额抵押合同》，证明三餐美餐饮公司以案涉房屋为他人作抵押担保涉及的贷款为500万元而非1050万元，1050万元只是评估价值。
经本院与唐前书电话联系，唐前书认可其于2014年委托熊若西出租案涉房屋和收取租金事宜，并称其对本案的意见与熊若西的意见一致。
二审另查明：1.2015年2月4日唐前书与三餐美餐饮公司签订《房屋买卖协议书》系为办理产权转移登记而签订，该协议约定的价款并未实际支付。
2.关于房屋转让所支付的税费，三餐美餐饮公司和熊若西均称约为23万元。
本院查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋在周杨、刘林作为买受人与出卖人唐前书于2015年1月28日签订《房屋买卖合同》并支付价款后，经周杨、刘林同意，后又于2015年2月4日以三餐美餐饮公司名义与唐前书签订《房屋买卖协议书》并到房屋产权登记机关办理登记，将房屋于2015年2月5日转移登记到三餐美餐饮公司名下，因此，三餐美餐饮公司自2015年2月5日即成为该房屋所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。由于案涉房屋唐前书在出售前已出租给王蓉，王蓉已支付首年即2014年7月1日至2015年7月1日的租金35万元，对于三餐美餐饮公司在2015年2月5日取得房屋产权后至2015年7月1日的租金归属问题即为本案争议的主要问题。对此，从双方的约定情况看，双方在2015年1月28日签订的《房屋买卖合同》中仅约定在完成产权过户当日房屋租赁合同中的出租主体变更为买受人，对案涉争议问题缺乏其他明确约定。虽然三餐美餐饮公司并未在买卖合同价款中扣除相应租金，但权利的放弃应当明示，故不应仅因此认定三餐美餐饮公司已放弃该部分租金，在双方无其他明确约定的情况下，应当认定在三餐美餐饮公司2015年2月5日取得房屋产权后至2015年7月1日期间承租人已经交付的租金归属于三餐美餐饮公司。唐前书作为房屋的所有人、出租方，委托熊若西收取了租赁合同约定的首年全部租金，现三餐美餐饮公司主张唐前书支付其取得产权后至2015年7月1日的租金，应予支持，租金数额应为140000元（35万元÷365天×146天）。唐前书未向三餐美餐饮公司支付租金，应当按银行同期贷款利率承担资金利息，三餐美餐饮公司主张按银行同期贷款利率的4倍计算利息，缺乏依据，鉴于三餐美餐饮公司未提供其向唐前书主张租金的具体时间，本院确定利息自三餐美餐饮公司向一审法院起诉之日即2016年1月6日起计算。熊若西系根据唐前书的委托收取租金，承租人王蓉系按租赁合同约定并根据唐前书的委托支付租金，三餐美餐饮公司主张熊若西、王蓉向其承担付款责任，缺乏依据，本院不予支持。
综上，上诉人三餐美餐饮公司的部分上诉理由成立，本院对其相应上诉请求予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省江油市人民法院(2016)川0781民初207号民事判决；
二、唐前书于本判决生效后十五日内支付绵阳市三餐美餐饮服务有限公司2015年2月5日至2015年7月1日期间的房屋租金140000元，并承担该款自2016年1月6日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息；
三、驳回绵阳市三餐美餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1810元，二审案件受理费3220元，均由唐前书负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伍 静
审 判 员 廖小军
代理审判员 胡义昕
二〇一六年十二月一日
书 记 员 郧咏宏