北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4382号
上诉人（原审被告）：杨某1，女，1957年1月27日出生。
委托诉讼代理人：庞巍，北京市中满律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘某1，男，1977年6月10日出生。
委托诉讼代理人：游某1（刘某1之弟媳），1978年11月3日出生。
委托诉讼代理人：李潮，广东国晖（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨某2，女，1960年6月27日出生。
上诉人杨某1因与被上诉人刘某1、被上诉人杨某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初13558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘某1的诉讼请求。事实和理由：1、合同是杨某2签订的，没有我的授权，事后也没有经过我的追认，我认为合同应为无效，不同意继续履行；2、合同所写的房屋面积与实际房屋面积不一致，实际应为70.47平方米，与合同存在十多平方米的面积差，按照合同履行我会有损失；3、中介和刘某1家属擅自闯到我家中，造成我丢失了6500元，从感情来讲，我不能办理过户。
刘某1辩称，我同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、我提供了录音证据，证明签订合同时杨某2是得到杨某1授权的；2、双方签订合同时房屋已经加固完，我购买的就是加固完的房子，对杨某1所说的损失我不认可；3、我闯入房屋，是因为上诉人两次涨价，导致我情绪激动造成的。
杨某2辩称，我的意见与杨某1的上诉意见一致。
刘某1向一审法院起诉请求：1、判令杨某1履行《房屋买卖合同》义务，将北京市昌平区昌403室（房屋所有权证号：X京房权证昌私字第XX**号，以下简称诉争房屋）的房屋所有权过户给我；2、请求判令杨某1支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币264600元；3、本案诉讼费及其他相关费用由杨某1承担。
一审法院认定事实：2016年5月15日，杨某2作为杨某1（出卖人）的委托代理人与刘某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》一份，内容包括：“第一条、房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市昌平区403。产权证所载建筑面积共54.96平方米。第二条、房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为：X京房权证昌私字第XX**号。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1323000元。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金2万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（四）买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为40万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照第1种方式解决：1、买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。第六条、房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人。3、按照本项约定时间或约定条件：甲方于2016年7月30日之前将该房屋交付给买受人。第七条、违约责任。（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第九条、权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起陆拾日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”合同还约定有其他条款。落款出卖人处有杨某2代杨某1签字，买受人处有刘某1签字。
同日，杨某2代杨某1（甲方）与刘某1（乙方）另约定有《补充协议》，内容为：“经甲乙双方协商：1、甲方承诺此房为家庭名下满五唯一住房。2、因原房主不在本地，特委托杨某2办理签订合同事宜，杨某2承诺，杨某1无条件配合乙方办理银行贷款过户等事宜。3、此房款含空调1台、热水器1台。4、首付款金额为人民币玖拾贰万叁仟元整，此款于过户当日支付给甲方。5、合同一经签订甲乙双方均不得违约，如有违约行为违约方需向守约方支付总房款20%的违约金。6、丙方收到甲方交来结房保证金人民币壹万元整。”补充协议落款甲方有杨某2代杨某1签字，乙方有刘某1签字。
签订上述合同当日，刘某1（乙方、购买人）交纳购房定金2万元，并与杨某1（甲方、出售人）及北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（丙方、居间人，以下简称盛世恒鑫公司）签订《买卖定金协议书》一份，另出具《收据》一份、《收条》一张。《收据》内容为：“在北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人刘某1购买位于昌平区昌平镇402室的房屋的购房定金共计人民币贰万元整。此定金暂由盛世恒鑫房地产西环里店张某1保管代收，等房本交付公司再退此款（含结房保证金壹万元整）。”落款出售人签字处有杨某2代杨某1签字，另有张某1签字。《收条》内容为：“今收到购房人刘某1交来购买403室定金贰万元整，因房主杨某1代理人杨某2未将房本交到中介公司，此定金暂由盛世恒鑫房地产西环里店张某1代为保管。盛世恒鑫房地产西环里店，收款人：张某1。2016年5月15日。”
盛世恒鑫公司的工作人员辛某1作为证人出庭，称签订合同时因杨某1在外地，故委托其妹杨某2代签合同，签合同时见到了房屋所有权证原件，亦和杨某1通过电话，杨某1同意以合同约定的价格出售诉争房屋，其公司以杨某1的身份证扫描件及房屋所有权证复印件办理了诉争房屋的网签手续，之后需要杨某1到京办理银行贷款手续时杨某1提出要求涨价到135万元，经协商刘某1同意，但之后杨某1又要求涨价到160万元，刘某1未同意。刘某1对证人证言予以认可，称2016年7月24日时与杨某2商谈时双方同意房价涨为135万元，当时亦与杨某1通过电话沟通确认，并提交通话录音为证。通话录音内容包括：“……游某1（刘某1亲属）：您给她打电话，按个免提让我们也听见，您知道吧。杨某2：对，让她赶紧来一下吧，今天买票该出发了。……（电话接通）杨某2：哎，谁呀是，是二姐吗？二姐！那个买主也在这儿呢，他就135万，现在人家答应咱们了，说是你，就是小华也能不能过来。刘某2（刘某1亲属）：你摁免提，让我们也听听。杨某2：那待会你跟那个买主说句话吧二姐，人家觉得吧，就是得守信用。他跟你通电话，就是人家说了，135万人家同意了，让小华领着你来，你跟人家讲吧，行吧。哦，你跟人家说，人家可有诚意了买咱这房子，咱们呢也不能做事……待会你跟她讲吧，来二姐你跟她说吧啊！游某1：哎，二姐，我是买主。听不见。我那房子如果贷不了款，我全款！我们家这兄弟姐们好几个，您说，如果我贷不了款，我也过不了户啊，这个东西，我过不了户，您拿不了钱，我怎么可能过得了户呢，这国家法律也在那儿摆着呀。嗯。杨某1：是吧。游某1：对对对，我知道。因为……杨某1：那你等我两天，我买着票。我要买不上卧铺，我就看看坐汽车啥的，我不敢坐汽车，我害怕有点……游某1：然后那什么呀，我们现在比较关心的就是，因为这个合同啊，是这个您妹妹签的。就是说，是不是您委托她签的，她签的这合同。因为咱现在合同签了，因为您在上面没签字，您说是吧。没签字！您认可您妹妹签的这个字吗？杨某1：原先，我觉得你要是把那个钱给她吧，给她90万，我就跑我就过去了，我寻思是这么着。她说的你那啥，见着我才给呢是吧。游某1：嗯，嗯，对，因为见您啊，只有您来才能过户，过户的时候，给了钱了再过户。杨某1：行，那你就等我两天成吗？等我两天我妹妹买完票我就过去，成吗？游某1：行行行，那你下个星期可得来，要不……杨某1：要是，假说贷不下款，你就给我全款，是吧？游某1：对对，没错，没错，那肯定的，那肯定的……”杨某1、杨某2认可录音中是其本人声音，但主张杨某1未授权杨某2出售房屋。刘某1在本案审理过程中同意一次性向刘某1支付剩余房款133万元。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，杨某2代杨某1与刘某1签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，杨某2、杨某1虽主张杨某2并无代理权，但考虑到杨某1、杨某2的亲属关系以及杨某2曾提供了涉案房屋的房屋所有权证原件及杨某2的身份证扫描件等情形，并且根据盛世恒鑫公司的工作人员出庭的证人证言及刘某1提交的通话录音来看，杨某1应对杨某2代签合同一事应是知情同意的，故法院对杨某1、杨某2所述不予认可。因此，本案《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，当事人均应按约履行。对于房屋的出售价格，根据刘某1提交的通话录音可确定买卖双方已协商变更涉案房屋的价格为135万元，故双方应按照该价款继续履行合同，扣减刘某1已支付的定金2万元，刘某1应再支付剩余房款133万元。对于盛世恒鑫公司暂留的定金2万元，杨某1、杨某2可与盛世恒鑫公司另行协商解决。因此，对于刘某1起诉要求继续履行合同、办理诉争房屋的所有权过户的诉讼请求，法院予以支持。
另对于刘某1要求杨某1依照《补充协议》第5条的约定支付违约金一节，杨某1在合同签订后，未能积极配合办理房屋交易的后续事宜，导致未能及时办理银行贷款手续，以及未能按约定时间办理房屋过户等事项，故杨某1存在违约行为，刘某1要求其支付违约金，法院予以支持。但合同约定的违约金过高，杨某1请求减少，法院以刘某1的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金金额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘某1与杨某1继续履行于二○一六年五月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、刘某1于本判决生效后七日内将剩余房款一百三十三万元支付给杨某1；三、杨某1于本判决生效后七日内协助刘某1办理北京市昌平区四○三房屋的所有权转移登记手续；四、杨某1于本判决生效后七日内支付刘某1违约金三万元；五、驳回刘某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，杨某1提交《老旧小区综合整治协议》，以证明诉争房屋实际面积并非合同写明的54.96平方米，而是70.47平方米。刘某1认可该证据的真实性，但不认可其证明目的；杨某2认可该证据的真实性及证明目的。因各方当事人均认可上述证据的真实性，本院对其真实性予以认定。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，房屋买卖合同虽为杨某2代杨某1签字，但合同签订过程中，杨某2作为杨某1的亲属，提供了房屋所有权证原件及杨某1的身份证扫描件，刘某1一方亦通过电话联系的方式与杨某1联系确认房屋买卖的相关事宜，根据盛世恒鑫公司工作人员的证言以及刘某1提供的通话录音可以认定，杨某1对房屋买卖一事是知情且同意的，故其现再以杨某2签订合同未经其授权为由主张房屋买卖合同无效，并无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院认定双方房屋买卖合同合法有效是正确的，应予维持。
杨某1上诉主张诉争房屋经整改后，实际面积大于房屋买卖合同所载面积，但双方签订房屋买卖合同时实际看房，房屋买卖合同约定的价格指向的是诉争房屋整体，并非明确约定按照房屋面积计算，故杨某1以此为由主张自己存在损失，不同意继续履行合同，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。现刘某1同意一次性支付剩余房款，双方合同具备继续履行的条件，一审法院判决双方继续履行合同是正确的，应予维持。
杨某1另主张因刘某1擅自闯入诉争房屋，致使其遭受经济损失，但该理由并非其有权拒绝继续履行合同的法定事由，其所受损失问题与本案亦非同一法律问题，可另行解决。
综上所述，杨某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5269元，由杨某1承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年七月十七日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥