江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初5872号
原告：苏州燃气集团有限责任公司，住所地苏州市姑苏区干将西路383号。
法定代表人：蒋学明，总经理。
委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
被告：蔡习文，男，1945年1月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。
被告：苏州市沧浪区文康商行，经营场所苏州市姑苏区三香新村**幢*单元。
经营者：杨苏康，男，1953年8月15日出生，汉族，住苏州。
被告：徐华春，男，1980年2月24日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县，住江苏省苏州市相城区。
被告：姑苏区铭扬家电修理服务部，经营场所苏州市姑苏区三香新村44幢东单元1层。
经营者：赵相亮，男，1986年3月7日出生，汉族，户籍地河南省南召县，住苏州市姑苏区。
被告：陈当时，男，1981年5月4日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县，现住苏州市苏州市姑苏区。
原告苏州燃气集团有限责任公司（以下简称燃气公司）与被告蔡习文、苏州市沧浪区文康商行（以下简称文康商行）、徐华春、姑苏区周立秀照相馆、姑苏区铭扬家电修理服务部（以下简称铭扬服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。审理中，原告燃气公司撤回对姑苏区周立秀照相馆的起诉，并申请通知陈当时为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院于2017年6月29日和7月24日再次公开开庭审理了本案，原告燃气公司的委托代理人熊坚、被告蔡习文、被告文康商行的经营者杨苏康、被告徐华春、被告铭扬服务部的经营者赵相亮到庭参加诉讼。被告陈当时经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告燃气公司向本院提出诉讼请求：1.判令五被告将苏州市姑苏区三香新村44幢东单元1-2层房屋（主房面积279.75平方米、附房面积约150平方米）恢复原状、腾空并返还原告燃气公司；2.判令五被告支付自2015年11月7日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋使用费（按每年10.5万元计算，暂计至2016年8月23日为83712元）；3.本案诉讼费由五被告负担。审理中，原告燃气公司将第一项诉讼请求明确为：被告徐华春腾让1-2层主房及东侧、北侧附属房屋、南侧附属门面房屋中的中间三间、被告铭扬服务部腾让北面仓库、被告陈当时腾让南侧附属门面房屋的西面第一间；将第2项诉讼请求变更为：判令被告蔡习文、文康商行支付使用费41250元；被告徐华春按每月1.3万元的标准支付自2016年7月1日起至实际腾房之日止的使用费；被告铭扬服务部按每月2000元的标准支付自2016年12月29日起至实际腾房之日的使用费。同时增加一项请求：判令被告蔡习文、文康商行返还代付保证金2000元。事实和理由：2012年10月22日，我公司与杨苏康、蔡习文签订《房屋租赁协议》，将苏州市姑苏区三香新村44幢东单元1-2层房屋（主房面积279.75平方米、附房面积约150平方米）出租给对方，租期自2012年11月7日起至2015年11月6日止，年租金5万元。次日双方签订补充协议，约定承租方另支付管理费每年5.5万元。合同签订后，杨苏康、蔡习文向我公司支付了合同期内的租金和管理费。合同到期后，我公司公司未再收取任何费用。杨苏康、蔡习文承租房屋后，在此开办了文康商行，并将房屋分别转租给徐华春、周立秀、赵相亮，徐华春将一间房屋转租给陈当时。周立秀在此注册成立了姑苏区周立秀照相馆（以下简称周立秀照相馆），赵相亮注册成立了铭扬服务部。承租期间，文康商行对房屋难以实际管理，目前房屋存在私搭及改造的情况，存在安全隐患。因租赁期限已经届满，我公司于2016年1月22日通知各被告要求收回房屋，但对方至今未能腾空并返还房屋。在诉讼过程中，我公司收回了周立秀所承租的房屋，代蔡习文和文康商行向其返还了保证金2000元。
被告蔡习文、文康商行辩称，燃气公司将房屋出租给我方时，房屋年久失修、格局杂乱无章，使用价值有限，若租赁时间太短则无回报，对方表示合同到期后可续租，我方认真履行合同，按时交纳租金，为改善环境出资进行了大量修缮，将沿路的杂物间改造成商铺。租赁合同期满后，双方理应按原契约条款续签，燃气公司单方面终止租赁关系，必定造成承租人前期投入和预期收入的损失。燃气公司未按合同条款提前三个月告知不再续签合同，我方认为对方默认按原租赁协议执行，故与转租户续签了至2016年年底的合同，目前尚未到期。我方多次请求续签合同，并配合燃气公司提出的所有要求。我方多次要求交纳租金，燃气公司不收取、不答复，同时造成了转租户至今拒向我方交纳租金。我方在履行租赁合同过程中没有任何过错和责任，燃气公司的诉请违反了诚实信用的原则，没有法律依据，应予驳回。
被告徐华春辩称，我不同意返还房屋。2016年4月起，燃气公司有人至租赁房屋现场贴公告并停水停电，造成承租户流失，我的租金收益受损。燃气公司收取了物业费后，根本没有提供物业服务，场地进水、房屋漏水也给我造成了损失。
被告铭扬服务部辩称，我希望能续租现在使用的房屋，如燃气公司同意续租，我可以补交结欠的房屋使用费，如不同意续租，在提前通知的情况下，我可以腾让房屋，但不再承担房屋使用费。
被告陈当时未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：苏州市三香新村44幢东单元1-2层房屋（建筑面积279.75平方米）规划用途为非居住，所有权人登记为原告燃气公司。房屋一层向南面进行了扩展搭建，北侧空地搭建有仓库，房屋东面与沿街围墙之间搭建有自行车库。2012年10月22日，原告燃气公司（甲方）与被告文康商行（乙方，由杨苏康与被告蔡习文共同经营）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将三香新村44幢东单元1-2层房屋（有证面积279.75平方米，无证面积约150平方米）出租给乙方，租赁期限自2012年11月7日起至2015年11月6日止，到期后乙方有优先续租权；每年租金为5万元，租金一年一付，押金2万元；租赁期内双方不得擅自变更或解除合同，一方如有特殊情况，需要终止合同时，应提前三个月通知对方；租赁期满，房屋装修归甲方，乙方不得拆除或破坏。次日，双方另签订《房屋租赁合同补充协议》，约定在《房屋租赁协议》基础上，乙方在合同期内每年向甲方支付物业管理费5.5万元。被告文康商行承租房屋后，对主体房屋之外的搭建进行了改造，将南面房屋的窗户拆除，形成五间直接向外部开放的房屋，将东侧自行车库也进行了翻建。之后，被告文康商行将房屋分别转租他人用于经营，其中北面仓库转租给赵相亮用于开设被告铭扬服务部（合同2016年12月27日到期，每月租金2000元，保证金2000元），南面搭建房屋东面第一间转租给周立秀用于开设周立秀照相馆（合同2016年12月23日到期，每月租金2000元，保证金2000元），其余房屋转租给被告徐华春（合同2016年12月23日到期，每月租金1.3万元，保证金1.3万元）。被告徐华春承租房屋后也进行了分割转租，将南面搭建房屋的剩余四间分别转租，其中西面第一间转租给被告陈当时用于经营（合同2017年2月28日到期，每年租金1.7万元，保证金3000元）；将主体房屋分割出租给他人用于居住。原告燃气公司与被告文康商行的租赁合同到期后，被告文康商行继续使用租赁房屋，双方未再续签合同也未再结算租金。2016年1月22日，原告燃气公司向被告文康商行发出通知，告知合同终止，终止时间为2016年4月21日。2016年5月，原告燃气公司向被告文康商行发出整改通知单，提出因房屋存在安全隐患，要求在当月底前搬出房屋。2016年8月11日，被告文康商行向原告燃气公司出具承诺书，承诺全部转租合同到期后不再续签，在2016年底前做好清房、腾房及有关交接工作。在本案诉讼过程中，部分房屋次承租人清退了房屋，周立秀已结清转租合同期内的租金，其已将使用的南侧东面第一间房屋直接交还给原告燃气公司，原告燃气公司向其返还了保证金2000元。现被告铭扬服务部仍占用北面仓库，其向被告文康商行结算租金至2016年12月27日；被告陈当时仍占用南侧西面第一间房屋，其向被告徐华春结算租金至2017年2月28日；其余房屋由被告徐华春控制，其向被告文康商行结算租金至2016年6月23日。
本院认为，原告燃气公司与被告文康商行签订《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其中关于不动产权属证书登记范围内房屋的约定合法有效，超出此范围的改建、增建既未取得不动产登记，也未取得建设工程规划和施工许可，就该部分建筑物所作约定应为无效。现双方之间的租赁合同已期限届满，原告燃气公司也已在合同到期后多次通过通知、要求搬迁整改等方式表示不再续租，本院认定双方之间的租赁关系因期满而终止。被告文康商行及蔡习文认为原告应当按原合同条件继续向其出租的观点，没有事实和法律依据，本院不予采纳。现除周立秀照相馆之外，其余房屋分别处于被告徐华春、铭扬服务部和陈当时的控制之下，而这些次承租人与其出租人的合同也均已到期，原告燃气公司有权要求三名被告返还各自所控制的房屋，关于其要求被告徐华春腾清并返还1-2层主体房屋及东侧、北侧搭建房屋、南侧搭建房屋的中间三间，被告铭扬服务部腾清并返还北侧仓库，被告陈当时腾清并返还主体房屋南侧搭建房屋西面第一间的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，承租人继续占用房屋，应当承担房屋使用费。自2015年11月7日起至2016年6月底止，被告文康商行和蔡习文已经实际收取了周立秀照相馆及被告徐华春、铭扬服务部所支付的房屋使用费，原告燃气公司按原合同标准（10.5万元/年）向其主张使用费符合相关法律规定，其按7个月计算使用费为61250元，抵扣保证金2万元后，提出要求被告文康商行和蔡习文支付使用费41250元的诉讼请求，本院予以支持，原告燃气公司已经收取的保证金2万元不再向两被告返还。自2016年7月1日起的使用费，原告燃气公司分别向实际占用房屋的被告徐华春和铭扬服务部主张，符合相关司法解释的规定。现原告燃气公司根据该两被告已经结算使用费的情况，主张徐华春按其转租合同约定的租金标准（1.3万元/月）支付自2016年7月1日起至其实际返还房屋之日止的使用费，主张铭扬服务部按其转租合同约定的租金标准（2000元/月）支付自2016年12月29日起至其实际返还房屋之日止的使用费，相关标准符合相应房屋使用费的市场行情，对其该项诉讼请求，本院亦予以支持。周立秀照相馆向被告文康商行结清了转租期内的租金，并在转租合同到期后，根据出租人原告燃气公司的要求交还了房屋，被告文康商行和蔡习文应当向其返还保证金2000元，现该保证金由原告燃气公司代为返还，其主张被告文康商行、蔡习文返还该笔款项的请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蔡习文、苏州市沧浪区文康商行于本判决生效后十日内向原告苏州燃气集团有限责任公司支付房屋使用费41250元、返还垫付保证金2000元，合计43250元；原告苏州燃气集团有限责任公司已经收取的保证金2万元，不再向被告蔡习文、苏州市沧浪区文康商行返还；
二、被告徐华春于本判决生效后十日内将苏州市三香新村44幢东单元1-2层主体房屋及东侧、北侧搭建房屋、南侧搭建房屋的中间三间腾清后交还原告苏州燃气集团有限责任公司，并按每月1.3万元的标准向原告苏州燃气集团有限责任公司支付自2016年7月1日起至其实际返还房屋之日止的使用费；
三、被告姑苏区铭扬家电修理服务部于本判决生效后十日内将苏州市三香新村44幢东单元1-2层主体房屋北面的仓库腾清后交还原告苏州燃气集团有限责任公司，并按每月2000元的标准向原告苏州燃气集团有限责任公司支付自2016年12月29日起至其实际返还房屋之日止的使用费；
四、被告陈当时于本判决生效后十日内将苏州市三香新村44幢东单元1-2层主体房屋南侧搭建房屋的西面第一间腾清后交还原告苏州燃气集团有限责任公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4694元，由被告蔡习文、文康商行负担898元，由被告徐华春负担3506元，被告姑苏区铭扬家电修理服务部负担290元；各被告负担部分，于本判决生效后十日内直接向苏州燃气集团有限责任公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 王 涛
人民陪审员 朱学标
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 邓 琴