江苏省阜宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0923执异1号
案外人：朱振，男，汉，市民，住阜宁县。
申请执行人：中国银行股份有限公司阜宁支行，住所地阜宁县阜城镇胜利路249号。
法定代表人：王卫民，该支行行长。
委托诉讼代理人：陶道阳，男，该支行工作人员。
委托诉讼代理人：曹文中，男，该支行工作人员。
被执行人：盐城美吉环保设备有限公司，住所地阜宁县阜城工业园B区2号。
法定代表人：赵志祥，该公司董事长。
在本院执行中国银行股份有限公司阜宁支行（以下简称中行阜宁支行）与盐城美吉环保设备有限公司（以下简称美吉环保公司）实现担保物权一案中，案外人朱振对本院执行美吉环保公司的厂房和土地使用权进行查封、评估、拍卖提出书面异议。本院于2017年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人朱振称，请求对美吉环保公司拥有的阜城工业园区B区2号厂房的拍卖裁定，待租赁期满后再执行。事实与理由：2012年1月20日，我与美吉环保公司签订厂房租赁合同，合同约定，租期10年，自2012年1月28日起至2022年1月27日止。年租金180000元，并一次性缴清10年租金合计1800000元，有美吉环保公司出具的收据及手机录像（录像显示日期为2012年1月20日）为证。根据民法227条规定，执行不破租赁原则，请求法院待租赁期满后再予执行。
申请执行人中行阜宁支行称，中行阜宁支行与美吉环保公司实现担保物权一案已执行，执行中，对外公示拍卖厂房时美吉环保公司没有对外租赁；朱振一次性交清10年1800000元的房租不合情理；在放贷款之前，我行要求美吉环保公司，如果厂房租赁要求其出具租赁合同，美吉环保公司表示厂房没有租赁；如果出租了，其要提供租赁合同及承租人放弃抗辩权的承诺书。对朱振提供的租赁合同及收据真实性不予认可，要求进行鉴定。
被执行人美吉环保公司未作述称。
本院查明，2012年2月2日，中行阜宁支行与美吉环保公司签订《最高额抵押合同》一份，合同约定：美吉环保公司用其所有的位于阜宁县阜城镇缪黄村一组的厂房和土地使用权，为其在中行阜宁支行从2012年2月2日起至2015年2月1日期间的最高额450万元提供抵押担保；担保范围为本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等；并约定抵押权人有权依本合同的约定及法律规定行使抵押权，在最高额内就抵押物优先受偿。2012年2月3日进行了抵押登记，他项权证号为阜房他证阜城字第000159**号【房屋产权证号为阜房权证字第××号、债权数额132万元】和阜房他证阜城字第**号【房屋产权证号为阜房权证字第××号、债权数额221万元】，土地他项权证号为阜他项（2012）字第XX号【土地使用权证号为阜国用（2007）XX号]和阜他项（2012）字第xx号【土地使用权证号为阜国用（2010）XX号】。2013年4月2日，美吉环保设公司又与中行阜宁支行签订另一份《最高额抵押合同》，合同约定：美吉环保公司用其所有的位于阜宁县阜城镇缪黄村一组（阜城工业园B区2号）的厂房和土地使用权，为其在中行阜宁支行从2013年4月2日起至2016年4月1日期间的最高额97.3万元提供抵押担保；合同的其他内容同上一份合同。2013年4月10日进行了抵押登记，他项权证号为阜房他证阜城字第**号【房屋产权证号为阜房权证阜城字第××号、债权数额97.3万元】。2014年4月8日，中行阜宁支行与美吉环保公司签订《流动资金借款合同》，约定：借款金额450万元；借款期限9个月，贷款到期日为2015年1月9日；年利率7.8%，按季结息，于每季末月21日付息日。2014年4月11日，中行阜宁支行将贷款450万元转给美吉环保公司帐户。美吉环保公司利息支付至2014年12月21日，从2014年12月22日起的利息及本金没有归还。2015年4月21日，中行阜宁支行向本院申请实现担保物权。
2015年5月20日，本院依法作出（2015）阜商特字第XX号民事裁定，对被美吉环保公司所有的登记在他项权证号为阜房他证阜城字第**号、阜房他证阜城字第**号、阜房他证阜城字第**号，土地他项权证号为阜他项（2012）字第XX号和阜他项（2012）字第XX号位于阜宁县阜城镇缪黄村一组（阜城工业园X区X号）的厂房和土地使用权准予采取拍卖、变卖等方式依法变价中行阜宁支行在拍卖、变卖的价款中优先受偿本金450万元及从2014年12月22日起至实际受偿之日的利息、罚息以及实现担保物权所支付的律师费5万元。案件申请费21400元，由美吉环保公司负担。
2015年7月14日，中行阜宁支行向本院申请执行已生效的（2015）阜商特字第00004号民事裁定，本院立案后，移送执行局执行。
2015年8月24日，本院作出（2015）阜执字第01348号执行裁定，对美吉环保公司所有的登记在他项权证号为阜房他证阜城字第**号、阜房他证阜城字第**号、阜房他证阜城字第**号，土地他项权证号为阜他项（2012）字第XX号和阜他项（2012）字第XX号位于阜宁县阜城镇缪黄村一组（阜城工业园X区X号）的厂房和土地使用权进行查封、评估、拍卖。
2015年9月17日，本院作出（2015）阜执字第01348号迁出公告，责令被执行人美吉环保公司以及现占有该公司厂房的相关人员在2015年9月27日前迁出阜宁县阜城镇缪黄存一组（阜城工业园X区X号）。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。2016年2月，案外人朱振以其于2012年1月20日和美吉环保公司签订厂房租赁合同，合同约定，租期10年，自2012年1月28日起至2022年1月27日止，年租金180000元，一次性缴清10年租金合计1800000元，有美吉环保公司出具的收据及交付租金过程的手机录像影像资料等证据证明，根据民法227条规定，执行不破租赁为由，向本院提出对美吉环保公司拥有的阜城工业园区B区2号厂房的拍卖裁定待租赁期满后再予执行的异议请求，并于2016年3月30日提交租赁合同及收据原件给本院审查。2016年4月至2016年10日，本院先后进行5次网上司法拍卖。
本案执行过程中，本院及阜宁县公安局经济犯罪侦查大队与美吉环保公司法定代表人赵志祥谈话、询问，赵志祥确认美吉环保公司厂房出租给朱振，租期10年，1800000元租金已付。中行阜宁支行亦曾表示拍卖成功后，可以从拍卖款中支付朱振剩余的租金。案经本院协调未果。美吉环保公司厂房现为朱振占有、使用。
以上事实，有（2015）阜商特字第00004号民事裁定，（2015）阜执字第01348号执行裁定书，执行卷宗，当事人举证材料及当事人陈述以及本院的听证笔录等证据证实。
本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。本案中，案外人朱振与美吉环保公司签订的厂房租赁合同及交付租金的收据日期均为“2012年1月20日”，早于中行阜宁支行与美吉环保公司于2012年2月2日签订《最高额抵押合同》以及2012年2月3日进行抵押登记的日期。且朱振提供的手机录像资料等证据证明交付租金、占有、使用租赁厂房的事实。目前，美吉环保公司厂房也为朱振占有、使用。中行阜宁支行虽然对案外人朱振提供的厂房租赁合同及交付租金的收据真实性不予认可，但是没有提供相反证据证明案涉厂房设定抵押在朱振与美吉环保公司租赁之前，也没有提供朱振与美吉环保公司厂房租赁关系不成立的相关证据。据此，案外人朱振与被执行人美吉环保公司在申请执行人中行阜宁支行设立抵押权、法院查封之前，已签订有效的书面租赁合同，并由承租人朱振占有该不动产，承租人取得了该不动产的租赁事实能够认定，也符合法院在租赁期内带租拍卖的相关规定。故朱振提出待美吉环保公司厂房租赁合同期满后再予执行的异议请求，于法有据，本院予以支持。法院执行时，宜公开披露拍卖标的存在租赁关系相关信息，实行带租拍卖。对中行阜宁支行要求对朱振与美吉环保公司租赁合同及收据上日期形成时间进行鉴定，非本案执行异议审查能够解决，可通过执行异议之诉进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对盐城美吉环保设备有限公司所有的登记在他项权证号为阜房他证阜城字第**号、阜房他证阜城字第**号、阜房他证阜城字第**号，土地他项权证号为阜他项（2012）字第XX号和阜他项（2012）字第XX号位于阜宁县阜城镇缪黄村一组（阜城工业园X区X号）的厂房和土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 薛为勇
审判员 谢天德
审判员 邵延巧
二〇一七年一月二十四日
书记员 周静婧