河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀08民终509号
上诉人（原审原告）：刘桂银，女，1963年3月10日出生，蒙古族，农民，住承德县。
委托诉讼代理人：魏昕，承德县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：孙丽娜，女，1993年6月22日出生，汉族，农民，住承德县。
被上诉人（原审被告）：孙继奎，男，1965年4月28日出生，汉族，住承德县。
二被上诉人委托诉讼代理人：王新宇，河北永可律师事务所律师。
上诉人刘桂银因与被上诉人孙继奎、孙丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2017）冀0821民初2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘桂银上诉请求：1、请求依法撤销（2017）冀0821民初2336号民事判决书，依法改判，确认双方房屋买卖合同无效，返还宅基地0.52亩、自留地0.2亩；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。被上诉人孙丽娜买卖农宅，应当符合宅基地的申请条件，被上诉人孙丽娜在签订买卖协议时未年满18周岁，不符合宅基地申请条件。案件经过一审、二审、发回重审，在2017年11月23日重审开庭辩论终结前，孙丽娜仍不符合申请条件，2017年11月29日承德县六沟国土所出具证明证实孙丽娜不符合申请条件，承德县石灰窑派出所户籍证明孙丽娜在孙继奎户下。但是，孙丽娜之后在11天内领取结婚证办理了分户手续，接着2017年12月11日承德县国土所又出具证明证实孙丽娜符合宅基地申请条件，上诉人认为有关部门联合造假，如果只要分户就符合条件，那么孙继奎家儿女均分户，均符合宅基地申请条件，这与现行宅基地政策相悖。另外，该房屋买卖合同中包含宅基地及自留地，依据土地管理的法律规定，禁止买卖土地，本案中孙继祥所出售的宅基地包括双方签订的协议违反了法律及行政法规的强制性规定。2、上诉人丈夫孙继祥生前出卖房屋时未经上诉人同意，上诉人不知情，协议应为无效协议。因本案涉及房屋为农村居民住房，宅基地为家庭成员共同使用，出卖后不能重新申请，上诉人在2010年知道房子被卖后就坚决不同意，一直在找被上诉人协商要回房屋，也要向人民法院提起诉讼，但在当时不予受理，上诉人一直在找有关部门解决。上诉人丈夫私自出卖农宅的行为应为无效行为，如果有效，也只是上诉人丈夫孙继祥的部分有效，上诉人开始不知情，知道后从始至终不同意，因此上诉人部分的宅基地应为无效。3、被上诉人购买上诉人的房屋并不是由于子女结婚分户需要而是为了扩充自己的院落。上诉人在购买房屋时孙丽娜尚未满18周岁，孙丽娜还有一个哥哥，按照中国的习俗，女儿都是外嫁到男方家庭落户的，所以孙继奎称是为孙丽娜购买的房屋而是将上诉人家原来的房屋拆除，将土地平整，四周围墙，现在被上诉人家是一处面积达一亩地大院落。请求法院查明事实依法改判。
被上诉人孙继奎、孙丽娜答辩称，1、2009年3月2日答辩人和上诉人刘桂银丈夫孙继祥在中间人李志文、孙汉军的见证下签订一买卖协议，协议约定孙继祥自愿将现有房院一处卖给答辩人孙丽娜，归孙丽娜永久使用。后答辩人支付房院款15000.00元，孙继祥出具收条一张。孙继祥登记在其名下的集体土地建设用地使用证原件及其户口本复印件交付给答辩人并交付房屋。因当时答辩人孙丽娜17周岁未成年，双方未办理过户登记手续。根据法律规定，原房屋所有权人将房屋出卖后，即丧失了对原房屋所占有本案中，答辩人符合申请宅基地和购买房屋条件，并且其购买房院也得到了全体组民和村委会的认可，买卖房院并不违法。承德县六沟国土资源所为孙丽娜出具了符合农宅审批条件证明，而且其出据证明是履行行政职能，不存在违法行为。2、上诉人在出卖房屋给答辩人之前就已经在村里张贴广告准备出售房院，当时村里其他村民要购买，后因四至问题没有卖成，此后与答辩人达成买卖协议并交付房屋，这在村里人尽皆知。而且在此后长达8年的时间里包括房屋被拆除时上诉人都没有提出过异议，故上诉人称其对孙继祥出卖房屋不知情与事实不符。3、根据法律规定地随房走，房屋的归属决定了土地使用权的归属，现诉争房屋下的宅基地已经由答辩人投资平整扩建，房屋不可能重建，上诉人的起诉无实际意义。4、答辩人购买房屋确系子女结婚需要，上诉人认为女儿都应当到男方家落户的理由不能成立，男女平等是法律规定的最基本的原则，到哪里落户都不违反法律规定，对于上诉人在双方协议已经履行八年之久又起诉要求确认协议无效这种行为不应当支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
刘桂银向一审法院起诉请求：1.请求依法确认被告与孙继祥于2009年3月2日签订的房屋买卖协议无效；2.要求被告返还0.52亩的宅基地使用权。
一审法院认定事实：2009年3月2日，承德县石灰窑乡石灰窑村六组村民孙继祥（原告丈夫，现已去世）与本组被告孙丽娜在中间人李志文（时任村委会主任）、孙汉军（六组村民）的见证下签订房屋买卖协议，协议约定孙继祥自愿将现有房院一处卖给孙丽娜，归孙丽娜永久使用。协议中标注的房院价款为5000.00元整。孙继祥在协议书甲方处签字，孙丽娜及其父亲孙继奎在协议书乙方处签字，李志文、孙汉军在协议书中间人处签字。因当时为了避税需要，经买卖双方协商，协议书中标注房院价款为5000.00元，但实际价款为15000.00元。协议签订当日，被告孙继奎向孙继祥支付房院款15000.00元，孙继祥为其出具收到15000.00元房院款收条一张。孙继祥将登记在其名下的集体土地建设用地使用证原件及其户口本复印件交付二被告并交付房屋。因当时孙丽娜仅17周岁，尚未成年，双方未办理过户登记手续。二被告于买房同年将所购买的房屋拆除，并将拆除后房屋的宅基地与自己原有宅基地套在一个院内,但未新建房屋。被告孙丽娜年满18周岁后，二被告请求孙继祥协助办理过户，孙继祥不予配合，而后又提出反悔，从而引发双方纠纷，2016年12月30日经当地乡政府调解未果，原告诉至本院。
另查明，依原告刘桂银申请，对房屋买卖协议中孙继祥签名字迹及签名处指印的真实性进行鉴定，鉴定结果为“检材字迹与现有样本字迹是同一人所写”、“检材指印与样本一、二、三指印不能确定是否同一手指捺印”。本案开庭后，对于被告孙丽娜是否符合建房条件，根据原告刘桂银的申请，本院于2017年11月29日到石灰窑乡派出所调取二被告户籍证明，并到承德县六沟国土资源所进行咨询，该所出具证明证实被告孙丽娜不符合申请宅基地使用权的条件。被告孙丽娜于2017年12月8日登记结婚，承德县公安局石灰窑派出所于2017年12月11日为其签发户口本，据此承德县六沟国土资源所为其出具符合农宅审批条件证明。
上述事实，有下列证据予以证实：1.房屋买卖协议；2.收条；3.宅基地使用证；4.李志文证明；5.孙汉军证明；6.孙继祥身份证及户口本复印件；7.地籍调查表；8.司法所调解调查记录；9.司法鉴定意见书；10.结婚证复印件；11.承德县石灰窑派出所户籍证明二份；12.2017年12月11日六沟国土资源所证明。
一审法院认为，根据房地一体原则，处分农村房院的同时对宅基地使用权一并转让，本案原被告所签协议虽名为房屋买卖协议，但依据该协议原告出卖的是房院一处，并归被告孙丽娜永久使用，故本案案由应当定性为农村房屋买卖合同纠纷。农村宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织的成员无权取得。本集体经济组织成员内转让的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定，同时当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。本案中，二被告与孙继祥于2009年3月2日签订的买卖协议，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，原告以其丈夫出卖房屋时自己不知情属无权处分依据不足，不予采纳，故认定该房屋买卖协议合法有效。双方当事人应依约履行合同义务。原告丈夫孙继祥于合同签订当日依约交付了房院，被告依约支付了价款，但因原告方反悔不予协助过户，致使双方发生纠纷，合同履行未能完成。因现被告孙丽娜已符合宅基地审批条件，故原告要求确认被告与孙继祥于2009年3月2日签订的房屋买卖协议无效并要求返还0.52亩的宅基地使用权的诉讼请求，不予支持。判决：驳回原告刘桂银的诉讼请求。案件受理费100.00元，鉴定费5000.00元，总计5100.00元，由原告刘桂银负担。
本院二审期间，上诉人提交一份承德县石灰窑村委会提交的证明一份，拟证明为孙丽娜出具符合申请农村宅基地申请条件，是根据（2017）冀0821民初412号判决书，而该判决是未生效的判决。
二审法院经审理查明认定的事实与一审法院审理查明认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人刘桂银的丈夫孙继祥与二被上诉人在六组村民签字同意之后，于2009年3月2日签订的房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，而且实际履行，孙继祥于当日交付了房院，被上诉人孙继奎于当日交付了房款，至今已实际履行八年，故对此协议应当予以确认。现上诉人称其丈夫孙继祥出卖房屋时其不知情属无权处分，与事实不符。我国现行法律对土地、房屋的管理采取“房地一体主义”原则，根据这一原则所有权人在处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。本案交易的价款1.5万元包含了房屋价款和院落价款，双方签订的买卖协议不违反法律、行政法规的相关规定。上诉人刘桂银要求确认2009年3月2日签订的买卖协议无效，返还0.5亩宅基地的诉讼请求不能支持。综上所述，上诉人刘桂银的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人刘桂银负担。
本判决为终审判决。
审判长 张小健
审判员 于相成
审判员 邓立波
二〇一八年三月一日
书记员 张 莉
附页
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……