河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2015）伊三民初字第439号原告伊川县未来房地产开发有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇景艺路。法定代表人李战武，系该公司经理。委托代理人张少瑞，女，1985年3月4日生，汉族，住河南省伊川县。系该公司员工。委托代理人石会升，河南法桥律师事务所律师。被告刘丹丹，女，1988年1月5日生，汉族，住河南省伊川县。原告伊川县未来房地产开发有限公司诉被告刘丹丹追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伊川县未来房地产开发有限公司的委托代理人石会升到庭参加了诉讼，被告刘丹丹经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告伊川县未来房地产开发有限公司系开发商，被告刘丹丹系买房人。2010年7月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于伊川县城××与××交叉口××城××单元××室房屋××套，每平方米2518元，总房款323210元。同时约定被告于买卖合同签订之时向原告支付103210元首付款，余款220000元以向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付。买卖合同签订后，原、被告与中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行签订《个人购房借款担保合同》、《房地产抵押（按揭）合同》，原告作为开发商承担阶段性连带保证责任。房屋交付被告使用后，被告却未能按上述合同规定的时间履行其支付按揭款义务，连续十期未予归还贷款。原告作为保证人分别于2012年、2013年、2014年连续10次代被告向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行支付按揭款35424.25元。根据原、被告双方《商品房买卖合同》及《房地产抵押（按揭）合同》的约定，“买受人未按照合同规定的时间付款，出卖人在清偿买受人所欠银行按揭款项后30日内，买受人仍未偿还出卖人所支付的款项，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，终止买卖关系，并按合同违约条款承担违约责任。”因此，原告依法诉请法院。请求依法判令：判决解除原、被告双方《商品房买卖合同》。1、要求被告向原告返还房屋位于伊川县城××与××交叉口××城××单元××室房屋××套，支付自居住该商品房之日至一审判决生效时止的房屋使用费，并承担违约金354.24元；2、要求被告向原告支付原告为其垫付的按揭款35424.25元及利息；3、本案全部诉讼费由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求第1项违约金为485.29元，第2项按揭款数额为48529.26元。被告刘丹丹未到庭亦未提交书面答辩状。原告向本院提交如下证据以支持其诉求：第一组证据：1、商品房买卖合同一份；2、个人购房借款/担保合同一份；3、房地产抵押合同一份。该组证据证明被告向原告购买房屋的事实及分期付款情况。第二组证据：2012年12月26日至起诉时的银行扣款明细及对账单，证明被告没有按合同约定向银行支付分期付款款项，被告代为其向银行垫付分期款项。第三组证据：照片一组（5张），收据3张，证明被告刘丹丹并未按照合同约定足额交付首付款，双方约定被告刘丹丹应交付首付款103210元，但被告仅交付88210元，因此原告并未向被告交付该房屋，后被告一直联系不上，该房屋一直处于空置状况。被告刘丹丹未到庭质证，亦未向法庭提交相关证据。经审理查明,2010年7月29日，原、被告双方签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于伊川县城××与××交叉口××城小区××单元××房屋××套，房屋面积128.36平方米，每平方米2518元，总房款323210元。双方约定被告应于2010年7月29日前付清首付款103210元，余款220000元办理20年银行按揭。合同约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。后被告于2010年7月29日支付首付款23210元，于2010年11月29日支付首付款32000元，于2012年4月15日支付首付款33000元，共计支付88210元。后因被告未付清首付款，原告未向被告交付该房屋。2010年8月31日，原、被告与中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行签订《个人购房借款担保合同》和《房地产抵押合同》，三方约定由被告向银行贷款220000元用于购买位于伊川县城××与××交叉口凤凰城小区1座2单元2102号房屋，并以该房屋进行抵押，原告提供连带保证责任；同时约定贷款期限为20年，年利率为4.752%；且被告应依照约定每月向银行偿还贷款。原告伊川县未来房地产开发有限公司作为开发商对被告的贷款承担阶段性连带保证责任。合同签订后，被告未能按合同约定履行向银行偿还按揭款义务，从2012年12月26日至2015年9月17日期间共有十四期贷款未予偿还。截止2015年9月17日，原告作为保证人共14次代被告向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行偿还按揭贷款48527.06元。后原告诉请法院，请求法院依法判决解除原、被告双方《商品房买卖合同》，被告向原告返还位于伊川县城××与××交叉口凤凰城1座2单元2102号房屋一套，支付自居住该商品房之日至一审判决生效时止的房屋使用费，并承担违约金485.29元；被告向原告支付原告为其垫付的按揭贷款48529.26元及利息；本案全部诉讼费由被告承担。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告代被告向中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行支付按揭款48527.06元的事实清楚，原告向被告追偿于法有据，本院予以支持。关于垫付款利息，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告起诉之日（2015年5月4日）起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。关于原告主张解除合同的诉求，因双方合同中约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，被告并未按照双方约定足额向原告交付首付款。且因双方在抵押按揭合同中另约定买受人未按照合同规定时间付款，出卖人在清偿买受人所欠银行按揭款项后30日内，买受人仍未偿还出卖人所支付的款项，出卖人有权解除合同，被告均未按照双方约定足额向被告交付首付款和偿还银行贷款，故原告请求依法解除双方合同，本院予以支持。解除合同后，原告已收取被告的首付款88210元应退还给被告,原告收取由银行支付的购房贷款220000元亦应返还被告，由被告履行其与银行之间的借款合同。关于原、被告与中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行订立的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》的争议，原、被告可另案主张。关于原告要求被告返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，原告认可因被告未足额交付首付款，房屋亦并未交付给原告使用，因此对于原告该诉讼请求，本院不予支持。关于违约金问题，因被告逾期还款已构成违约，原告主张按合同约定计算违约金，应予支持，违约金以原告垫付款1%计算即485.27元。被告刘丹丹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对原告的主张及诉讼请求进行抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、本判决生效后立即解除原告伊川县未来房地产开发有限公司与被告刘丹丹订立的编号为:GF-2000-0171号关于凤凰城1幢2单元2102号房屋的商品房买卖合同。二、原告伊川县未来房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告刘丹丹首付购房款88210元和购房贷款220000元。三、被告刘丹丹于本判决生效后十日内偿还原告伊川县未来房地产开发有限公司垫付的按揭贷款48527.06元，并支付利息自2015年5月4日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止。四、被告刘丹丹于本判决生效后十日内支付原告伊川县未来房地产开发有限公司违约金485.27元。五、驳回原告伊川县未来房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1013元，由被告刘丹丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 宇人民陪审员  李晶晶人民陪审员  刘普利二〇一六年七月五日书 记 员  赛 楠