贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第00872号
上诉人（原审被告）顾辽原（曾用名顾燎原）。
上诉人（原审被告）朱秋菊。
被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行。
负责人邓昌红。
特别授权委托代理人王成。
特别授权委托代理人林东霞。
被上诉人（原审被告）水城县康居房地产开发有限公司，住所地：贵州省水城县房管局。
法定代表人尹勇，系该公司经理。
特别授权委托代理人李斌。
上诉人顾辽原、朱秋菊因与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行、水城县康居房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1012号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决经审理查明，被告顾辽原、朱秋菊系夫妻关系，2005年4月7日原告与被告顾辽原签订《个人购房借款合同》，合同约定由原告贷款254000元给被告顾辽原用于购买位于六盘水市钟山区人民中路38号1栋901和905室房屋，并将该房用作抵押贷款，借款期限为20年，即自2005年4月7日至2025年4月7日止。被告朱秋菊作为抵押人在抵押物清单上签字，被告水城县康居房地产开发有限公司作为保证人在合同上签字并加盖公章。该合同约定：“本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借款条款中的任何条款；……；（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；……；（六）借款人发生其他可能影响归还贷款本息的行为。”、“保证人自愿为借款人提供连带保证责任保证。”、“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。”。该款项借出后，被告顾辽原未按合同约定偿还借款，截止2014年12月31日，被告已欠原告借款本金232946.77元及利息140755.22元，本息共计373701.99元。
原审判决认定，原、被告双方签订的《个人购房借款合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同的约定履行义务，合同签订后原告已履行了支付款的义务，被告顾辽原就应按合同的约定积极履行还款义务；被告朱秋菊与被告顾辽原系夫妻关系，且作为抵押人在抵押物清单上签字，应对该借款承担连带偿还责任；被告水城县康居房地产开发有限公司作为保证人在合同上签字并加盖公章，应对被告顾辽原所欠债务承担连带偿还责任；由于被告顾辽原未按时履行还款义务，其行为已构成违约，已达双方约定解除合同的条件，故对原告要求解除合同的诉讼请求应予以支持；被告顾辽原、朱秋菊、水城县康居房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃答辩的权利和对原告诉讼主张的认可。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：1、解除原告中国工商银行股份有限公司六盘水分行与被告顾辽原于2005年4月7日签订的《个人购房借款合同》；2、被告顾辽原于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司六盘水分行借款本金232946.77元及至2014年12月31日的利息140755.22元，本息共计373701.99元。（2014年12月31日之后的利息仍按双方合同约定的利率标准计算，利随本清）；3、如被告顾辽原未按本判决的规定偿还借款，原告中国工商银行股份有限公司六盘水分行可就被告顾辽原购买的位于六盘水市钟山区人民中路38号1栋901和905室的房屋（房屋他项权证号：房520221他字第2078号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、被告朱秋菊、水城县康居房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。
原审判决宣判后，顾辽原、朱秋菊不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决并改判驳回被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行在原审的诉讼请求。其上诉理由为：1、原审判决认定事实不清。上诉人在与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行签订借款合同后，已按其内部工作人员张寻的要求将借款以现金或转账的方式按期偿还，现已清偿完毕；2、被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行在借款合同签订之后未将合同交付给上诉人，在发现上诉人未按期还款时亦未及时按照约定发出提前还款函，从而导致被上诉人一直受到其内部工作人员张寻的蒙骗，其对本案的发生负有不可推卸的责任，上诉人按张寻要求偿还的款项应当视为偿还的涉案借款本息；3、被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行诉称被上诉人在2006年左右就已经发现上诉人未按时偿还借款本金及利息，但其未及时向人民法院起诉，本案诉讼时效已过；4、被上诉人水城县康居房地产开发有限公司作为借款合同的担保人，未将被上诉人支付给其的多余款项转入上诉人的购房贷款账户，违反了借款合同中的保证条款，同时构成侵权犯罪。
被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行书面答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
被上诉人水城县康居房地产开发有限公司未作书面答辩。
上诉人顾辽原、朱秋菊在二审中为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：1、顾辽原户籍证明一份，用于证明上诉人顾辽原的诉讼主体资格；2、案外人张寻的名片一张、信用卡一张，用于证明案外人张寻系中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行办理业务的人员；3、收据五张、借据一张、收条三张、业务凭证十张、还款收条一张。用于证明上诉人已归还了涉案借款本息。
被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行质证称：对第1组证据的三性不持异议；对第2组证据的关联性不予认可；对第3组证据中2011年5月10日、2011年10月21日的银行业务凭证予以认可，对该组其余证据不予认可。
被上诉人水城县康居房地产开发有限公司质证称：对第1组证据三性不持异议；对第2组证据的关联性不予认可，该组证据不能达到上诉人的证明目的；对第3组证据中上诉人与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行及案外人张寻之间形成的收条、业务凭证等不发表质证意见，对于其余证据的三性均持有异议。
本院对上诉人出示上述证据的分析与认定：上诉人出示的第1组证据能够证实上诉人顾辽原的诉讼主体资格，且各方当事人均不持异议，本院对该组证据予以认定；上诉人出示的第2组证据与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行关于案外人张寻系其内部工作人员的陈述能够相互印证，本院对其真实性、合法性予以认定，但本案审理的金融借款合同纠纷，案外人张寻即非本案当事人亦无证据证实其受到被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行的委托处理涉案借款事宜，故本院对其关联性不予认定；对于第3组证据中的2011年5月10日、2011年10月21日的银行业务凭证，能够证实上诉人的还款情况且被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行不持异议，本院对其三性予以认定，对于该组证据中2009年1月30日加盖中国工商银行股份有限公司六盘水分行公章的还款收条，本院予以确认。对该组证据中的其余证据，上诉人主张系其支付给被上诉人水城县康居房地产开发有限公司及案外人张寻的款项，因本案审理的是上诉人与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行之间的金融借款纠纷，故本院对其关联性不予认定。
被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行为支持其答辩主张向本院提交以下证据：1、还款明细表，用于证明上诉人知道涉案借款正确的还款方式和还款账号；2、《终止解除劳动合同通知书》，用于证明案外人张寻已从被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行处辞职离开。
上诉人顾辽原、朱秋菊对上述证据质证意见为：对第1组证据的合法性、真实性没有异议，但被上诉人归还涉案借款均是按照案外人张寻的指示操作的，对于还款方式上诉人并不清楚，因此该组证据不能达到被上诉人的证明目的；对于第2组证据的真实性予以认可，合法性无法确定，关联性不予认可，上诉人根据案外人张寻指示归还贷款均是发生在张寻辞职之前。
被上诉人水城县康居房地产开发有限公司拒绝对上述证据发表质证意见。
本院对被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行提交上述证据的分析与认定：原告出示的第1组证据与上诉人提交的2011年5月10日、2011年10月21日的业务凭证能够相互印证，本院对其三性予以认定；原告出示的第2组证据仅能证实案外人张寻与其之间的内部关系，本院对其关联性不予认定。
被上诉人水城县康居房地产开发有限公司为支持其答辩主张，向本院提交以下证据：组织机构代码证一份、营业执照一份、法定代表人身份证明一份，用于证明被上诉人水城县康居房地产开发有限公司的诉讼主体资格。
上诉人顾辽原、朱秋菊与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行对上述证据三性不持异议。
本院对被上诉人水城县康居房地产开发有限公司提交上述证据的分析与认定：被上诉人出示的该组证据能够证实其诉讼主体资格，本院对该证据三性予以认定。
本院二审经审理查明，上诉人顾辽原、朱秋菊系夫妻关系。2005年4月7日，上诉人顾辽原与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行签订《个人购房借款合同》约定：1、上诉人顾辽原向被上诉人借款254000元用于购买六盘水市钟山区人民中路38号1栋901和905室房屋，借款期限为20年；2、贷款利率执行中国人民银行规定的利率。如上诉人顾辽原未按规定偿还贷款本息的，上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行将对逾期贷款每日计收0.21‰的罚息；3、上诉人顾辽原开立账号尾号为7687的活期还款账号，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权被上诉人于每月20日或规定的还款日从该存款账户中扣除贷款本息；4、被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行在上诉人顾辽原连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的情况下，有权宣布合同提前到期并要求上诉人顾辽原提前归还全部贷款；5、上诉人以位于六盘水市钟山区人民中路38号1栋901和905室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括贷款本金、利息（包括复利）、付息以及实现债权的费用。上诉人朱秋菊在抵押物清单上签字盖印。之后，双方当事人就上述房屋办理了预售商品房抵押登记。《个人购房借款合同》签订后，上诉人未能按时还本付息，截止2015年8月19日尚欠上诉人借款本金222946.77元，利息144088.12元。
另查明，上诉人购买的位于六盘水市钟山区人民中路38号1栋901和905室房屋，属预售商品房，仅办理了预告登记。
本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人顾辽原、朱秋菊是否应向被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行偿还借款本息；2、被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行对顾辽原、朱秋菊用于抵押的预售商品房是否具有优先受偿权。
对于第一个争议焦点，上诉人主张其已将涉案借款交付给被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行内部工作员工张寻。对于上诉人于2009年1月30日交付给案外人张寻的10000元款项，因张寻向其出具的还款收条中明确该款系上诉人用于归还逾期贷款部分本息的款项，同时该收款收条加盖有“中国工商银行股份有限公司六盘水分行个人贷款合同专用章”，被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行未对该专用章的真实性提出异议。上诉人有理由相信案外人张寻系代表被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行收取该笔款项，该笔款项应视为上诉人向被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行归还的贷款本息。对于上诉人交付给案外人张寻的其他款项，因各方当事人在《个人购房借款合同》中已明确约定了明确的还款方式即由顾辽原存款至约定的还款账户，由被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行按期进行扣款。案外人张寻虽是被上诉人内部工作员工，但在《个人购房借款合同》中被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行并未授权其收取上诉人顾辽原归还的贷款本息，上诉人亦未举证证实张寻与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行之间符合表见代理的法定情形，故上述款项不应作为上诉人向被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行归还的银行贷款本息处理。上诉人可另案向案外人张寻主张权利。综上，本院确认截止至2015年8月19日尚欠上诉人借款本金222946.77元，利息144088.12元。上诉人主张被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行在原审中的诉请已超诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条即“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期间届满之日起计算”的规定，被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行在《个人购房借款合同》到期之前向人民法院提起诉讼，并未超出诉讼时效，对于上诉人的该项主张本院不予采信。上诉人另主张被上诉人水城县康居房地产开发有限公司违反《个人购房贷款合同》中保证条款的约定。本案诉讼标的系金融借款合同关系，上诉人该项主张不在本案审理范围之内，其可另案向被上诉人水城县康居房地产开发有限公司主张权利。
对于第二个争议焦点，本案中上诉人用于抵押的房屋属预售商品房，该房屋所有权尚不属于上诉人。上诉人与被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行就预售房屋办理抵押登记并不产生抵押权设立的效力，因此被上诉人中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行对上诉人用于抵押的预售商品房不具有优先受偿权，原审判决支持被上诉人的该项诉请，属适用法律错误，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2015）黔钟民初字第1012号民事判决；
二、解除中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行与顾辽原于2005年4月7日签订的《个人购房借款合同》；
三、被告顾辽原、朱秋菊于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行借款本金222946.77元及截止至2015年8月19日的利息144088.12元，本息合计367034.89元。（2015年8月19日之后的利息，以本金222946.77为基数，按照《个人购房借款合同》约定的利率标准计算至本判决生效之日止，利随本清）；
四、水城县康居房地产开发有限公司对本判决第（三）项确定的债务承担连带偿还责任；
五、驳回中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行的其他诉讼请求。
本判决确定的义务人如未按本判决规定期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6906元，减半收取3453元，二审案件受理费6906元，合计10359元，由中国工商银行股份有限公司六盘水市广场支行负担1359元，由顾辽原、朱秋菊、水城县康居房地产开发有限公司负担9000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 波
审 判 员 朱会峰
代理审判员 朱国艳
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 曾 健