原 告 青 岛 鑫 江 物 业 管 理 有 限 公 司 与 被 告 纪 德 鹏 物 业 服 务 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
青岛市城阳区人民法院
民事判决书
（2015）城民初字第499号
原告青岛鑫江物业管理有限公司。
法定代表人李青华，系该公司总经理。
委托代理人李翔。
被告纪德鹏。
原告青岛鑫江物业管理有限公司与被告纪德鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告委托代理人李翔、被告纪德鹏到庭参加了诉讼；第二次开庭时原告委托代理人李翔到庭参加了诉讼，被告纪德鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系鑫江水青木华小区物业服务公司，一直为包括被告在内的全体业主提供物业服务，按照约定被告应支付相应的物业管理服务费。被告自2014年10月1日起，一直未交纳物业管理服务费。请求：1、被告支付所欠物业管理服务费285.26元，违约金87元，合计372.26元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告的诉讼请求要得到支持，至少应该具备两个方面条件，一是《物业服务合同》合法有效，二是原告已经完全履行了物业服务义务，且主张物业费的程序合法。《物业服务合同》和有关物业服务收费的条款是无效的，原告应证明其已完全履行物业服务义务，且主张物业费的程序合法，否则无权向被告主张物业费。
为支持其主张，原告提供如下证据：
一、物业服务合同1份共36页，证明原告收取物业费依据的合法性和合理性。
被告质证称，对该证据的真实性不予认可，青岛市城阳区水青木华小区业主委员会合同中第9页有盖章，其余的页数既没有盖章，也没有骑缝章，无法证实该合同的真实性，所以更加凸显了业委会参加本案的诉讼，原告依据该合同主张物业费没有事实法律依据。
对该证据，本院认为，虽然该证据只在第9页加盖了原告与青岛市城阳区水青木华小区业主委员会的公章，且未加盖骑缝章，但是经过本院依法询问青岛市城阳区水青木华小区业主委员会，该委员会确认了该合同的真实性，故本院对该证据真实性予以确认。
二、缴费通知单1份，证明2014年12月2日原告曾经催促过被告交纳物业费。
被告质证称，该证据为复印件，不予质证。
对该证据，本院认为，因该证据系复印件，故本院对该证据真实性不予确认。
三、物业服务费用催缴单照片1份，证明原告于2014年12月2日曾催促被告交纳物业费。
四、律师函的快递1份，证明2014年12月4日我方向被告邮寄律师函催缴物业费，被告于2014年12月8日拒收。
对原告提交的证据三、四，被告没有进行质证，本院认为原告提交的证据真实有效，且被告没有提供相反证据予以反驳，故本院予以采信。
被告未向法庭提供证据。
经审理查明，2014年9月23日，原告与青岛市城阳区水青木华小区业主委员会签订《物业服务合同》。该协议约定：原告为鑫江“水青木华”小区一期、二期、三期提供物业管理服务，服务期限为2014年8月2日至2017年8月1日。原告的物业管理服务费的收费标准为：多层按建筑面积每月每平方米1.2元，负一层按建筑面积每月每平米0.6元，商业按建筑面积每月每平方米2.0元。业主或物业使用人交纳物业管理服务费的时间为每季度最后一个月末预交下一季度物业费以及代收代缴的费用，若业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用，原告有权要求补交并自逾期交纳之日起，按应交纳部分收取每日千分之五的滞纳金。同时该协议对双方的其他权利义务等事项作出了约定。
另查明，被告系青岛市城阳区水青木华小区49号楼3单元502户业主，房屋户型为多层，房屋建筑面积是79.24平方米，被告与原告长期存在物业服务合同关系。2014年10月份至2014年12月份期间，被告未交纳物业管理服务费，即3个月的物业管理服务费285.26元（79.24平方米×3个月×1.2元／平方米／月）。原告分别于2014年12月2日和2014年12月4日向被告发出催缴物业服务费的书面通知。
庭审中，原告明确违约金主张为以285.26元为本金，按照日千分之五的标准自2014年10月1日至2014年11月30日计算的违约金，金额共计85.58元，原告在本案中主张87元。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。青岛市城阳区水青木华小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。原告为被告提供物业管理服务，在原告向被告书面催交后，被告应按约定的期限及时支付物业管理服务费用。被告无正当理由未支付2014年10月份至2014年12月份期间物业管理服务费用285.26元的事实清楚、证据确实充分，原告要求被告支付物业管理服务费285.26元，符合法律规定，本院予以支持。被告就答辩中所陈述的内容并未提供确实、充分的证据予以证实，故本院不予采信。针对原告主张的违约金，本院认为，原告主张的违约金明显过高，被告亦申请本院依法对违约金标准进行调整，综合考虑双方的具体情况，违约金应以50元为宜。此外，本院认为，在本案中被告从自身及小区全体业主角度向原告提出意见的做法值得肯定，原告在物业服务过程中，应当虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告纪德鹏于本判决生效后十日内支付原告青岛鑫江物业管理有限公司物业服务费285.26元、违约金50元，共计人民币335.26元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 高新德
代理审判员 王 萌
人民陪审员 胡海婷
二〇一五年三月十三日
书 记 员 纪 娟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。