重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02827号
上诉人（原审被告）重庆皇石置地有限公司，住所地重庆市渝中区青年路77号，组织机构代码62192240-3。
法定代表人蔡彤，董事长。
委托代理人李长慢，重庆瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘超，男
委托代理人梁春蓉，重庆康发律师事务所律师。
原审第三人重庆市重点工程建设拆迁办公室，住所地重庆市渝中区领事巷12号，组织机构代码45039216-0.
法定代表人张文武，主任。
委托代理人徐来庆，重庆维祯律师事务所律师。
委托代理人高玉娟，重庆维祯律师事务所律师。
上诉人重庆皇石置地有限公司（以下简称皇石置地公司）因与被上诉人刘超、原审第三人重庆市重点工程建设拆迁办公室（以下简称市拆迁办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院于2015年1月16日作出（2012）中区法民初字第02212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，原渝中区小米市44号居住面积为28.4平方米的房屋系民生路房管所管理经租的公房，该房屋由刘超承租使用。1993年，奥克房地产公司经有关部门批准对该房屋所在片区实施开发建设，建设项目为重庆奥克国际贸易中心
--
建设公寓片区，拆迁范围：青年路55号至83号（单号）；中华路121号至175号（单号）；民生路56号至74号（双号）；民权路26号至56号（双号）；小米市2号至56号（双号）、62号附4至31号（单双号）。1993年5月10日，市拆迁办与奥克房地产公司签订了《“建设公寓”片区拆迁安置代办合同》，约定由市拆迁办为奥克房地产公司在上述片区房屋拆迁工作的委托代办单位，代办拆迁过程中的动迁、补偿、安置、拆房等工作。1993年8月，奥克房地产公司取得了建设用地许可证，并与重庆国土局签订重地合字（1993）（中区）第65号国有土地使用权出让合同。该合同约定，重庆市国土局将重庆市中区建设公寓片区17167平方米国有土地中的15673平方米出让地以1298万元的价格出让给奥克房地产公司。其后，奥克房地产公司又取得了房屋拆许可证、城乡建设综合开发项目批准书以及国有土地使用许可证（使用证号为渝国用﹤1994﹥字第008号，地号为较140，该片土地面积为17167平方米，其中行政划拨地为1494平方米，出让地为15673平方米）。1994年5月26日，奥克房地产公司（甲方）与重庆市房地产管理局市中区分局（乙方）签订《市有公房拆迁补偿安置协议》，上载：“甲方经重计重固（1993）505号文批准，市规划局划定红线，负责市中区“建设公寓”片区的旧城改造。现就甲方拆除乙方管理的直管公房的有关事宜……经双方协商达成如下协议：1、该片区根据规划要求，需要拆除公房60栋，378户……乙方为支持市中区旧城改造，同意拆除以上房屋。其中第一期工程拆除公房14栋236户，建筑面积9822.3平方米，其中住宅218户，建筑面积7255.4平方米，非住宅17户，建筑面积1309.9平方米，免租用房1户，建筑面积1257平方米，街道门号如下：……小米市44号……；3、甲方拆除乙方管理的住宅，双方采取互不补偿互不结算的原则进行产权调换，由甲方按拆除公房户数实际安置新房的建筑面积划还给乙方。因该地区不建住宅，故甲方拆除乙方管理的住宅异地在上大田湾棋校旁和新德村的两处新房中集中安置划还产权给乙方。还房时间96年6月。住户超原居住面积的费用由住户向甲方缴纳；……”。
1995年7月26日，刘超与市拆迁办签订了《房屋拆迁安置协议书》，载明：“建设公寓片区第一期拆迁工程，经市计委重计固（93）505号文件批准立项，市（区）重规建（93）中字81号文批准规定红线，房屋拆迁主管机关区拆迁办拆许（94）第9号文批准实施拆迁。双方协议：小米市44号，产权人民生路房管所，公房，住宅，使用人刘超，居住面积28.4㎡，搬迁时间1995年7月26日，过渡费已发时间1995年7月26日至1996年7月26日，安置地点为第二期安置，自行过渡。”该协议签订后，刘超将上述房屋交市拆迁办予以拆除。刘超从市拆迁办领取了搬家补助费200元和临时安置补助费2400元。
1996年，奥克房地产公司申请对地号为较140的17167平方米土地按照其计划的三期开发进度进行分割，重庆市渝中区国土局根据申请对前述土地使用权进行了分割，并向奥克房地产公司颁发了渝国用（1996）字第010号国有土地使用证（土地面积为4320平方米，地号为较140-2），渝国用（1996）字第011号国有土地使用证（土地面积为7161平方米，地号为较140-3，渝国用（1996）字第012号国有土地使用证（土地面积为5686平方米，地号为较140-1）。
1998年1月，奥克房地产公司作出董事会决议，将建设公寓改造项目第一期工程的全部土地使用权6364平方米作价530万元，地上在建工程以高出实际投入资金10%的价格作价，一并转让给奥克大酒店。1998年5月31日，奥克房地产公司与奥克大酒店签订《土地及在建项目有偿转让合同》，约定：奥克房地产公司由于资金困难，无法继续完成重庆奥克大厦工程，拟将该土地的使用权及重庆奥克大厦在建工程（重庆奥克国际贸易中心3号、4号楼及土地使用权，面积为5686平方米，地号为较140-1，该土地为签署17167平方米土地之一部）转让给奥克大酒店……奥克房地产公司以自己名义所订立的有关该土地及在建工程的一切合同转由奥克大酒店履行或由奥克房地产公司按照奥克大酒店的指令代为履行。1998年6月3日，原重庆市计划委员会发函给奥克房地产公司、奥克大酒店，同意将建设公寓片区旧城改造一期工程作为酒店建设，建设单位由奥克房地产公司变更为奥克大酒店。1998年6月17日，奥克大酒店取得渝国用（1998）字第051号国有土地使用证（土地面积为5686平方米，地号为较140-1）。
1999年，奥克房地产公司更名为重庆创基国际房地产发展有限公司（以下简称“创基公司”）。2002年7月11日，重庆市国土房管局、重庆市规划局发出2002-2号通告，注销创基公司建设公寓片区用地面积为17167平方米的中区（1993）65号《国有土地使用权出让合同》并收回其土地使用权。2002年12月2日，重庆市国土资源和房屋管理局发出渝国土房管函（2002）702号文件，函告创基公司由于第65号《国有土地使用权出让合同》已经被注销，原合同出让土地使用权面积为17167平方米，其中已建成的万豪酒店占地面积为5686平方米，鉴于万豪酒店已建成并投入使用，不属收回土地使用权的范围，其余11481平方米土地使用权作为闲置土地已全部收回。
2008年1月，奥克大酒店更名为重庆皇石大酒店有限公司。2013年12月10日，皇石大酒店更名为重庆皇石置地有限公司。
2005年，刘超就本案所涉被拆迁房屋，以市拆迁办为被告，向本院起诉要求市拆迁办向其安置居住面积不少于32.4平方米的房屋，并表示仅要求市拆迁办承担责任，在该案中不要求奥克房地产公司承担责任。本院在该案中认定刘超在订立拆迁协议时即知道市拆迁办是拆迁代办单位，其协议只约束刘超与奥克房地产公司，市拆迁办不承担安置责任，遂于2005年9月27日作出（2005）中区民初字第2312号《民事判决书》，判决驳回了刘超的诉讼请求。
本案审理中，鉴于建设公寓改造项目第二期工程土地使用权已作为闲置土地被重庆市国土资源和房屋管理局收回，无法对刘超进行第二期安置的事实，经刘超申请，本院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对拆迁协议约定的位于小米市44号，居住面积为28.4平方米的同地段新建商品房在2012年2月1日的住宅房屋市场价值进行司法评估。2013年1月25日，该评估公司作出重庆同诚（2013）估字第0154号《房地产司法估价报告》，估价结果为：估价对象房地产在2012年2月1日的同地段新建商品房价值为建筑面积单价人民币8300元／平方米。刘超对该估价报告的真实性无异议，认为应当用该价格乘以居住面积28.4平方米计算得出本案争议房屋使用权的价值。皇石置地公司对该估计报告的真实性无异议，但认为该估价报告没有房屋的具体位置、楼层、朝向等决定房屋价格的基本要素，故该估价报告得出的结果不客观。且房屋的评估价值中含有占有、使用、收益、处分四项权能，本案争议房屋的产权人不是刘超，刘超作为承租人仅对该房屋具有使用的权利，故该报告得出的价格与刘超所享有的使用权的价值不能对等，不能按照报告得出的产权价格对刘超进行货币安置。市拆迁办对该估价报告的真实性无异议，认为建筑面积单价人民币8300元／平方米只是一个价格，不是整套房屋的价值，而本案争议房屋的建筑面积不止28.4平方米。建筑面积与使用面积的差价就是产权人的利益。经皇石置地公司申请，该估价报告的鉴定人员赵鸥出庭接受了各方当事人的询问。赵鸥在庭审中陈述住宅房屋的居住面积是指卧室和客厅的内空面积，住宅房屋的使用面积是指厨房、厕所、阳台、客厅、卧室、通道等不含墙体的内空面积。住宅房屋的居住面积和建筑面积没有固定的系数进行换算，建筑面积大于居住面积，现行房屋市场成交价中，没有居住面积的这一概念。
本案庭审过程中，法院向房屋拆迁管理职能部门重庆市渝中区房屋管理局进行了调查，查明住宅房屋的居住面积是指房屋正房间的面积，不包括厨房、厕所和公摊面积；居住面积与建筑面积无法进行换算。住宅房屋的使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算，即包括客厅、卧室、厨房、厕所等可使用面积。按照现行的拆迁安置政策，对房管所直管公房的使用权人不能进行房屋安置的，应当按照公房使用权人租约证上载明的使用面积与该房屋所有权的建筑面积单价相乘进行货币安置，该房屋的所有权人取得的货币安置为建筑面积与使用面积的差额面积部分的房屋货币价值。
刘超向一审法院诉称，原渝中区小米市44号房屋系渝中区房管局民生路房管所（以下简称民生路房管所）管理的公房，该房屋由原告承租使用。1993年原重庆奥克国际房地产发展有限公司（以下简称奥克房地产公司）对该房屋所在片区实施开发，该房屋属拆迁范围。1993年5月市拆迁办受奥克房地产公司的委托为拆迁安置代办单位。1995年7月26日，原告与市拆迁办签订了《房屋拆迁安置协议书》。协议签订后，原告将上述房屋交市拆迁办予以拆除，但原告至今未得到协议约定的安置房屋。1998年建设公寓片区旧城改造工程的建设主体由奥克房地产公司变更为重庆奥克国际大酒店有限公司（以下简称奥克大酒店），2008年奥克大酒店更名为重庆皇石大酒店有限公司（以下简称“皇石大酒店”），2013年12月10日，皇石大酒店更名为现在的皇石置地公司。按照安置合同的约定，被告应当承担拆迁人的安置义务，应当按约在其二期工程中向原告交付面积不少于28.4平方米的安置房屋。但现在第二期工程建设成了酒店，没有住宅房屋用于安置。原告认为安置不能，被告应当按照现行市场行情经司法评估确认的价格向原告赔偿等价的货币资金。现原告请求：判令被告向原告支付拆迁补偿安置费235720元（经评估每平方米建筑面积单价为8300元，按照28.4平方米计算）。
皇石置地公司辩称，第一，原告和被告都不是适格的诉讼主体。小米市44号房屋的产权属于民生路房管所，原告只是使用人，该房屋应安置给民生路房管所。在民生路房管所没有授权给原告或者放弃所有权的情况下，原告以自己的名义主张货币补偿，没有事实依据。按照1994年5月26日奥克房地产公司与重庆市渝中区房地产管理局签订的房屋拆迁安置补偿协议，重庆市渝中区房地产管理局作为拆迁房屋产权人已向渝中区法院提出诉讼要求补偿。第二，被告认为原告的起诉违反了一事不再理的原则。2005年9月27日，（2005）中区民初字第02312号民事判决书已经就原告与本案第三人市拆迁办之间的拆迁安置合同做出了生效判决，原告在现以同一事实同一诉讼标的和相同的当事人向贵院重复起诉，违反了法律的规定。该案在审理中，经法院释明，原告明确表示放弃要求建设公寓项目原开发商和拆迁人奥克房地产公司成为该案当事人承担安置义务。原告已经对自身民事权利进行处分，现基于相同的法律事实向被告提起诉讼，违背了法律规定和民事诉讼处分原则。第三、原告对被告的诉请违反了合同相对性原则。建设公寓片区改造项目原开发商和拆迁人是奥克房地产公司，奥克房地产公司与被告是相互独立的企业法人。1998年5月31日，奥克房地产公司将建设公寓项目一期工程部分土地使用权及在建房屋转让给被告，被告在奥克房地产公司已完成的烂尾楼基础上继续投资，建成了现在的万豪酒店。被告只是合法有偿受让建设公寓一期在建工程和土地，作为购房者被告对原告没有安置的合同和法律义务，被告并不因此而承接奥克房地产公司的债务。原告起诉的依据系拆迁安置协议，该协议系原告与拆迁办签订的，被告不是协议签署方，也未与原告签订任何协议，也未拆除或委托他人拆除原告的房屋。原告在签署拆迁安置协议时，已经同意奥克房地产公司将其安置在二期，而二期也由奥克房地产公司继续开发，现原告应及时起诉奥克房地产公司承担安置补偿义务。第四、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告对被拆迁的房屋仅享有使用权，请求安置的对象是租赁权，应受到诉讼时效的制约。自1995年7月26日讼争协议签订至今，原告在16年中，从未以任何方式主张过权利。即使从2005年9月27日，原告在先诉案件中败诉之日起计算，距今5年以后，再以相同的法律事实对被告起诉，远远超过两年诉讼时效。综上，原告没有事实、合同和法律依据，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。
第三人市拆迁办陈述，第三人不是拆迁人，只是拆迁代办单位。原告作为被拆迁人的权利，应该由拆迁委托人承担，而不应由第三人承担。根据第三人与公房管理处签订的《市有公房拆迁补偿安置协议》，使用权人有权利享受计租面积的补偿。在本案中，原告是有权利起诉要求进行货币安置的。第三人对原告陈述的事实无异议，请求法院依法判决。
一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。”原告刘超与第三人市拆迁办所签订的《房屋拆迁安置协议书》、奥克房地产公司与第三人市拆迁办所签订的《“建设公寓”片区拆迁安置代办合同》合法有效，各方均应依照约定全面履行各自的义务。根据上述合同，原告承租的小米市44#房屋属于建设公寓片区第一期拆迁工程的范围，市拆迁办只是第一期拆迁工程的拆迁安置代办单位，该房屋因建设公寓片区旧城改造被拆除后，应该由进行片区建设的拆迁人即奥克房地产公司承担安置义务。1998年奥克房地产公司将建设公寓改造项目第一期工程全部土地使用权6364平方米及在建工程转让给皇石置地公司（即奥克大酒店），并约定奥克房地产公司以自己名义所订立的有关该土地及在建工程的一切合同转由皇石置地公司履行或由奥克房地产公司按照皇石置地公司的指令代为履行。原告承租的小米市44#房屋属于第一期拆迁工程的范围，且奥克房地产公司没有对原告进行拆迁安置补偿，按照奥克房地产公司与皇石置地公司的约定及上述法律的规定，奥克房地产公司对刘超的安置义务应由皇石置地公司承担。
关于皇石置地公司不能履行安置义务的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在本案中，《房屋拆迁安置协议书》载明对刘超的安置系第二期安置，但因建设公寓片区二期工程并未建设，故皇石置地公司应当承担因不能履行安置义务而赔偿损失的违约责任。由于住宅房屋的居住面积是指卧室和客厅的内空面积，不包括厨房、厕所和公摊面积，住宅房屋的使用面积是指厨房、厕所、阳台、客厅、卧室、通道等不含墙体的内空面积，建筑面积远大于居住面积，且房屋居住面积与整套房屋建筑面积二者之间没有固定的系数进行换算。并且，住宅房屋的安置补偿货币化后，使用权利是与公有住宅产权权利可以分离。故结合本案实际情况，参照渝中区现行的拆迁安置政策，在不能进行房屋实物安置的情况下，对直管公房住宅的的安置补偿，使用权人应按照建筑面积单价和使用面积享受货币补偿，所有权人则享受建筑面积与使用面积的差额面积部分的货币补偿。并根据居住面积与使用面积性质上的区分，使用面积大于居住面积。在不能对居住面积使用权价格评估情形下，对刘超应享受安置房屋使用权部分的货币补偿，按照居住面积与小米市44号同地段新建商品房的建筑面积单价（即评估的市场价格）相乘来计算，不损害皇石置地公司的利益和该房屋所有人的权益。据此，刘超请求皇石置地公司按照司法评估确认的价格标准向其赔偿等价的货币安置费即235720元（8300元／平方米×28.4平方米）适当，予以支持。
至于被告皇石置地公司辩称小米市44号房屋的产权属于民生路房管所，原告只是拆迁房屋的使用人，该房屋应拆迁安置给民生路房管所。《重庆市城市房屋拆迁管理条例》（1992年9月26日发布）第三条规定：“本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。”第三十八条规定：“对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求、建设工程的性质和安置对象的特点，按照有利于实施城市建设规划和社会经济发展的原则确定。对被拆除的住宅房屋使用人的安置地点，新建工程为住宅的，应以原拆迁范围内安置为主，也可以就近安置……”第四十条规定：“拆除住宅房屋，拆迁人应当根据房源条件，结合自然开间，依照下列规定给予安置：（一）原拆迁范围内或就近用新房安置的，按原用房居住面积安置；用旧房安置的，比原用房屋居住面积增加六至十平方米；……”根据原告与第三人市拆迁办所签订的《房屋拆迁安置协议书》、奥克公司与重庆市房地产管理局市中区分局签订《市有公房拆迁补偿安置协议》第三条以及上述法律的规定，使用权人有权利享受居住面积的安置，故刘超作为小米市44#房屋的承租人即使用权人，有权利享受居住面积28.4平方米的房屋的安置权利。
至于被告皇石置地公司辩称原告对被拆迁的房屋仅享有使用权，请求安置的对象是租赁权，应受到诉讼时效的制约。在本案中，因房屋拆迁安置协议约定的安置系住宅房屋，涉及刘超对公有安置房屋享有的居住权，该权利具有物权的属性，且该拆迁安置协议一直处于未履行的状态，故原告起诉被告要求拆迁安置房屋的权利不应受到诉讼时效的限制。（2005）中区民初字第02312号案件原告与本案第三人之间的纠纷请求对象与本案并不相同，原告在该案中并未放弃安置，皇石置地公司认为原告提起本案诉讼，违反“一事不再理”原则不成立，其辩称意见，不予采纳。
综上所述，原告刘超的诉讼请求成立。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条之规定，判决：被告重庆皇石置地有限公司在本判决生效后立即支付原告刘超拆迁安置补偿费235720元。本案案件受理费4836元、鉴定费3000元，合计7836元，由被告重庆皇石置地有限公司负担。
宣判后，皇石置地公司不服一审判决，向本院上诉称：创基公司仅将项目一期转让给上诉人，并未将项目二期转让给上诉人，承担对被上诉人进行安置义务的为项目二期，项目二期在项目一期转让后仍由创基公司进行开发，故本案争议的安置补偿义务不应由上诉人承担；原判采用未受限制房屋的市场价值来确定本案拆迁安置补偿费不当，应予纠正。请求本院依法改判。
刘超及市拆迁办认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，刘超与市拆迁办所签订的《房屋拆迁安置协议书》、奥克房地产公司与市拆迁办所签订的《“建设公寓”片区拆迁安置代办合同》合法有效，各方均应依照约定全面履行各自的义务。刘超承租的小米市44#房屋属于建设公寓片区第一期拆迁工程的范围，应由拆迁人即奥克房地产公司承担安置义务。因奥克房地产公司将建设公寓改造项目第一期工程全部土地使用权6364平方米及在建工程转让给皇石置地公司，并约定奥克房地产公司以自己名义所订立的有关该土地及在建工程的一切合同转由皇石置地公司履行或由奥克房地产公司按照皇石置地公司的指令代为履行。刘超承租的小米市44#房屋属于第一期拆迁工程的范围，奥克房地产公司没有对刘超进行拆迁安置补偿，按照奥克房地产公司与皇石置地公司的约定，奥克房地产公司对刘超的安置义务应由皇石置地公司承担。皇石置地公司称应由创基公司即奥克房地产公司承担安置补偿义务的上诉意见不符合项目第一期工程转让时的约定，故对该上诉意见，本院不予采纳。
皇石置地公司上诉还提出，原判采用未受限制房屋的市场价值来确定本案拆迁安置补偿费不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原判结合本案实际情况，参照渝中区现行的拆迁安置政策，在不能进行房屋实物安置的情况下，对直管公房住宅的的安置补偿，使用权人应按照建筑面积单价和使用面积享受货币补偿，所有权人则享受建筑面积与使用面积的差额面积部分的货币补偿。鉴于使用面积大于居住面积，在不能对居住面积使用权价格评估情形下，对刘超应享受安置房屋使用权部分的货币补偿，按照居住面积与小米市44号同地段新建商品房的建筑面积单价（即评估的市场价格）相乘来计算，不损害皇石置地公司的利益和该房屋所有人的权益。故刘超请求皇石置地公司按照司法评估确认的价格标准向其赔偿等价的货币安置费即235720元（8300元／平方米×28.4平方米）应予支持。皇石置地公司对此提出的上诉意见不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4836元，由上诉人重庆皇石置地有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张泽兵
审 判 员 肖 琴
代理审判员 肖 飞
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 张 玲