湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1126民初894号
原告王某某。
委托代理人柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。
被告黄某某。
被告欧阳某某。
以上二被告共同委托代理人李思雨，湖南铭慧律师事务所律师（一般代理）。
原告王某某诉被告黄某某、欧阳某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员欧明春适用简易程序，于2016年6月7日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员胡仕烈担任庭审记录。原告王某某及委托代理人柏云菊，被告黄某某、欧阳某某及委托代理人李思雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2014年1月1日，原告王某某与二被告黄某某、欧阳某某签订了《土地使用权转让合同》，约定二被告以30万元的价格转让给原告一份土地，共97.9平方米。2014年1月6日原告已全部交清购地款30万元。为了建房的方便，二被告统一为六户下基脚，经结算，应当由原告补偿给二被告下基脚的费用2.78万元，此款已由原告补偿给二被告。今年初，原告准备建房，但其他几户以原告的房屋必须在后面留出2米的下水沟为由，阻止原告建房。现在已在原告已买的房屋地基上建了一条2米的下水沟，这在二被告与原告签订的《土地使用权转让合同》中并没有约定有下水沟，原告多次找被告要求解决，但二被告对此均不管不顾，导致原告的房屋迟迟无法动工，二被告作为土地转让方，有义务为原告排除妨碍，二被告对此置之不理，已构成根本违约，应当由二被告承担违约责任。另外，二被告自原告交清房款已经两年多，但二被告一直没有为原告办理过户手续，也构成违约，依法应当承担违约责任。综上所述，二被告的行为已构成根本违约，应当退还原告购地款，补偿下基脚的费用，并承担违约责任，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、解除原告与二被告签订的《土地使用权转让合同》；2、由二被告返还原告购地款30万元及利息，承担违约金2万元，并补偿原告下基脚的费用2.78万元，共计34.78万元及相关利息；3、本案诉讼费用等由二被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：
1、《土地使用权转让合同》一份，拟证明原、被告签订了建设用地使用权转让合同；
2、《收款收据》一份，拟证明原告已付清全部购地款；
3、现场照片共8张，拟证明原告地基处已开挖下水沟的事实；
4、对证人蒋某红、黄某久、王某的调查笔录，拟证明相邻的购地户不允许原告在购买的下水道上建房的事实。
被告黄某某、欧阳某某辩称，一、二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》不存在任何无效情形，系已成立的、合法有效的、并对合同签订双方均有约束力的合同。二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》均系双方的真实意思表示，且二答辩人在签订合同之时已持有湘宁国有（2013）第001661号国有出让土地使用权证，该合同未违反任何法律、行政法规的规定，亦不存在任何的无效或可变更、可撤销的情形，因此，二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》自双方签字确认之日起便已生效。二、二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》不存在任何的可解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定以及第九十四条之规定，在本案中，二答辩人与被答辩人并不存在协商一致解除合同的情形，也未约定合同解除的条件，同时该合同已实际履行，合同涉及土地已实际交付被答辩人使用，且被答辩人已下好基脚准备建房。而关于办理过户手续的问题，根据二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》第三条第二项之约定，“乙方（即本案被答辩人）必须向甲方（即本案二答辩人）提供完整的办证资料或授权委托书，或在需要时到签证现场配合甲方办理手续和签名，并及时缴纳自己承担的税费”，本案的被答辩人系先履行方，其未及时提供办证资料，未及时缴纳相应税费，系过户手续到今未办理成功的原因，二答辩人不存在任何的违约行为。三、被答辩人要求二答辩人返还34.78万元及利息无事实及法律依据，依法应予驳回。1、根据二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》，被答辩人已交付购地款30万元，且二答辩人也已实际交付土地，被答辩人也进行了实际的使用，即该合同已实际履行。2、过户手续迟迟未予办理的原因系被答辩人自身原因，二答辩人已将湘宁国有（2013）第001661号国有出让土地使用权证上交土地管理部门用于过户换证使用，因此，二答辩人不存在任何的违约情形。3、导致被答辩人无法建房的原因系他人侵权，此点在其诉状中有明确的陈述，二答辩人并非实际的侵权人，无排除妨碍之义务，且二答辩人也愿意积极配合、帮助被答辩人进行建房等相关事宜。综上所述，二答辩人与被答辩人签订的《建设用地使用权转让合同》已依法成立，合法有效，且二答辩人不存在任何的违约行为，同时也愿意配合被答辩人以实现合同之目的，因此，被答辩人诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。
二被告为支持其辩称理由，在举证期内向本院提交了如下证据：
1、《土地使用权转让合同》一份，拟证明合同签订双方的权利、义务；
2、《国有土地使用证》一份，拟证明二被告已持有国有土地使用权证及土地宗地面积。
经庭审质证，对原告提交的1、2、3、4号证据，二被告均无异议；对二被告提交的1号证据，原告对其关联性提出异议；对二被告提交的2号证据，原告认为该证系复印件。
根据庭审质证情况，本院认证如下：原告提交的1、2、3、4号证据，二被告均无异议，本院均予采信；被告提交的1号证据，因该证与原告提交的1号证据相同且被告提交该证的证明目的与原告基本一致，因此，本院认为原告的异议不成立，故对该证予以采信；被告提交的2号证据，该证虽为复印件，但已与原件核对无误，故对该证予以采信。
根据采信的证据及庭审中查明的事实，本院确认如下事实：
2013年，被告黄某某、欧阳某某以出让方式取得了位于宁远县天堂镇原镇政府的土地使用权，并于2013年11月4日办理了该宗土地的《国有土地使用证》。2014年1月1日，原告与二被告签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定由二被告（合同中的甲方）将上述土地范围内的第1栋第101号地块（约97.9㎡）以300,000元人民币的价款转让给原告（合同中乙方）建房，该合同第三条记载为：“三、土地使用权证分户及证书交付时间。1、乙方依约付款后，甲乙双方共同办理土地转让分户有关手续；2、乙方必须向甲方提供完整的办证资料或授权委托书，或在需要时到签证现场配合甲方办理手续和签名，并及时缴纳自己应承担的税、费；3、甲方在乙方履行本合同第四条第1、2款义务后，一年内将乙方所购土地的使用权证交付给乙方。”第四条第1款记载为：“1、办理土地转让分户的营业税、增值税由甲方承担，契税和国土部门办证分户所需的税、费由乙方承担。”第四条第6款记载为：“6、101号与202号、110号与210号之间通风采光地段只能建2米宽5.5米深，且只能建一层。”就被告方的违约责任，在合同的第五条第2款记载为：“2、甲方未能履行合同约定的属违约，甲方应支付2万元违约金给乙方，同时甲乙双方同意终止本合同，甲方无息返还乙方全部已付款，乙方返还甲方所购土地。”合同签订后，原告王某某依约交清了300,000元人民币的购地款，被告黄某某、欧阳某某亦将第1栋第101号地块交付给原告并组织包括原告在内的六户相邻的购地户统一下基脚，在下基脚过程中将第1栋与第2栋之间预留用于通风采光的约2米宽通道全部开挖为下水沟，原告已购买并可在其上建一层房屋的5.5米长的通道亦被开挖为下水沟，王某某并承担了下基脚及开挖下水沟的费用计人民币27,800元。2016年年初，原告王某某准备在该宗地上建房时，相邻的其他购地户以原告的房屋必须在后面留出2米宽的下水沟为由阻止原告建房，原告要求二被告为其排除妨碍，但二被告并未做通相邻购地户的工作，致使原告无法施工建房。原告王某某遂以此为由认为二被告已根本违约，并认为二被告在原告交清房款两年多了没有为原告办理土地过户手续亦构成违约（该宗土地至开庭审理时尚未办理过户手续），于2016年5月10日将二被告诉至法院。
本院认为，原告王某某与被告黄某某、欧阳某某签订的《土地使用权转让合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争执的焦点在于二被告是否违约及根本违约。其一，关于未办理土地使用权转让过户手续的问题。本院认为，办理土地使用权过户手续需原告及被告共同配合办理，在双方签订的《土地使用权转让合同》第三条中也约定了原告应履行的义务，而本案中原告并未提供证据证实未办理过户手续系被告方的责任，因此，原告据此认为二被告违约的主张，本院不予支持；其二，关于原告不能在已购买的2米宽、5.5米长的下水沟上建房的的问题。本院认为，合同签订后，二被告已将涉案土地交付原告使用并已下好基脚，二被告已履行主要债务，造成原告不能在下水沟上建房的原因是相邻购地户的阻扰，二被告虽有责任协助原告排除妨碍，但不能就此认为被告方违约，更不能认定为根本违约。综上所述，本案中原告要求解除合同，被告不同意解除合同，而原告要求解除合同的理由即不符合双方合同中约定的解除合同的条件，也不符合法定的解除合同的情形，故对原告请求解除与二被告签订的《土地使用权转让合同》，由二被告返还原告购地款30万元及利息，承担违约金2万元，并补偿原告下基脚的费用2.78万元，共计34.78万元及相关利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王某某的诉讼请求。
案件受理费6617元，减半收取3308.5元，由原告王某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
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审 判 员 欧明春
二〇一六年六月七日
代理书记员 胡仕烈
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。