广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14879号
上诉人（原审被告）：李忠，男，1968年8月16日出生，汉族，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：深圳市万年物业管理有限公司广州分公司，住所地：广州市花都区新华街风神大道天马河国际公馆南楼208。
负责人：常旺东，该公司经理。
上诉人李忠因与被上诉人深圳市万年物业管理有限公司广州分公司（以下简称万年物业广州分公司）就物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2727号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李忠上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由万年物业广州分公司承担。具体理由如下：一、一审法院没有采纳我的证据，未查清事实便认为万年物业广州分公司已充分履行义务，并判定我应支付物业费和违约金。事实上，在万年物业广州分公司通知我收楼前，我就提出了房屋整改的问题，万年物业广州分公司答复称开发商把交楼和问题点整改交由其负责；我提出只有万年物业广州分公司承担维修房屋义务，我才会接收房屋、签订物业合同。之后，我与万年物业广州分公司在签订物业合同时还签订了《验收单》，万年物业广州分公司表示将对《验收单》上所列房屋损坏之处进行维修，且4天内回复何时整改完成。我认为该《验收单》是物业合同的一部分，万年物业广州分公司负有依约维修涉案房屋的义务，但我多次要求该公司按照验收单进行维修未果，故本案是万年物业广州分公司违约在先，我拒绝缴纳物业费并不构成违约。二、即使一审法院在事实不清的情况下认定我构成违约，万年物业广州分公司也没有实际损失。万年物业广州分公司与我约定的违约金远高于实际损失的30％，我请求二审法庭依照《合同法》第114条，参照《合同法解释（二）》第29条之规定调低违约金。综上所述，一审认定事实不清、适用法律错误，程序违法，严重损害我的合法权益，请求判如所请。
被上诉人万年物业广州分公司答辩称：我司不同意李忠的上诉请求及理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。具体理由如下：一、房屋质量问题是李忠与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与我司无关。二、李忠在小区入住，且已与我司签署物业服务协议，明确约定了违约金的标准，我司不认可李忠关于违约金过高的上诉请求。
万年物业广州分公司于2017年3月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李忠支付物业服务费8719.13元（按每月每平方米1.8元，面积为110.09平方米，从2012年8月1日计算到2016年3月31日）；2.李忠支付垃圾处理费235元（按每月每户5元，从2012年5月1日计至2016年3月31日）；3.李忠从逾期之日即从2016年4月1日到2017年2月20日，合计322天，以拖欠的物业服务费及垃圾处理费的总额为本金，按每天0.1%支付违约金（计算公式为8954.13元×0.1%×322天），超过该部分的违约金不在本案中主张；4.李忠承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区望亭路15号8栋1604房，系李忠向广州市天马河房地产开发有限公司购买，合同约定建筑面积为110.09平方米。万年物业广州分公司于2008年1月17日依法成立，具有一级物业管理资质。涉案小区在2016年3月31日前由万年物业广州分公司进行物业管理。
2012年4月2日，万年物业广州分公司（甲方）与李忠（乙方）签订前期物业服务协议，就前期物业管理服务达成如下协议：物业管理服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理、共有设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安及交通秩序与车辆停放等；物业管理服务费用，乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋入伙之日起计交纳物业服务费用（入伙是指业主收到书面通知，并按规定时间办理相应手续之时。同时，业主收到入伙通知后不按规定期限办理入伙手续的，视为入伙）。住宅的物业服务费按建筑面积计算（产权证办妥后以房产证记载的建筑面积为准）。普通高层电梯洋房每月每平方米1.80元。交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每月5日前交当月管理费；代收代缴收费服务，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金，或中止部分物业服务直至其缴清应缴费用；协议还就双方的权利义务、物业管理服务质量、其他有偿服务费用及其他权利义务进行了约定。万年物业广州分公司在管理涉案小区过程中，按政府部门的相关规定以每户每月5元的标准代收代交垃圾处理费。
李忠收楼后因房屋质量问题要求万年物业广州分公司维修未果遂拒交物业服务费，至今李忠欠付万年物业广州分公司2012年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费和2012年5月1日至2016年3月31日期间的垃圾处理费。2014年7月22日，涉案房屋登记至李忠名下，登记建筑面积为115.02平方米。
一审法院认为：万年物业广州分公司与李忠签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。万年物业广州分公司对涉案小区提供物业管理服务，李忠作为涉案房屋的权属人，在接受万年物业广州分公司提供的物业管理服务后，理应向万年物业广州分公司支付物业服务费。李忠辩称的涉案房屋质量问题应由李忠与开发商之间的房屋买卖关系来调整，李忠应另循途径解决。故李忠的抗辩意见，一审法院不予采纳。经核算，李忠欠交的物业服务费为8719.13元（1.80元×110.09×44）。因此,万年物业广州分公司要求李忠支付2012年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费8719.13元的请求，合法有据，一审法院予以支持。李忠未按时交纳物业服务费构成违约，李忠应向万年物业广州分公司支付违约金。因万年物业广州分公司仅在本案中主张2016年4月1日至2017年2月20日期间共322天的违约金，经计算，322天的违约金为2807.56元（8719.13元×0.1%/天×322天）。关于垃圾处理费，因垃圾处理费为代收代交，万年物业广州分公司主张李忠支付垃圾处理费235元，合法有据，一审法院予以支持。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于2017年6月20日作出如下判决：一、李忠于本判决发生法律效力之日起十日内向万年物业广州分公司支付2012年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费8719.13元；二、李忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向万年物业广州分公司支付2012年5月1日至2016年3月31日期间的垃圾处理费235元；三、李忠于本判决发生法律效力之日起十日内，向万年物业广州分公司支付2016年4月1日至2017年2月20日期间的违约金2807.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48元，由李忠负担。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关的证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。李忠为证明其抗辩主张，将其在一审中提交的一份2012年4月2日的《验收表》、2012年5月6日至2014年6月7日期间的6张《业主诉求处理单》及涉案房屋照片若干提供给二审法庭参考，并主张上述《验收表》应视为涉案物业合同的一部分。万年物业广州分公司对此予以否认，并明确表示其在本案中仅主张2016年4月1日至2017年2月20日的违约金，此期间前的违约金不再主张，此后的违约金以后再说，不在本案中处理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对李忠的上诉，具体分析如下：首先，本案系万年物业广州分公司以李忠拖欠物业服务费等费用为由，依据双方签订的《前期物业服务协议》所提起的物业服务合同之诉。虽然李忠在收楼时填写了验收表，反映涉案房屋存在质量问题，并要求维修，但房屋质量或装修问题属于李忠与开发商之间房屋买卖合同关系的范畴，且从该验收表的内容看，并不足以证明相关的房屋维修义务已转由万年物业广州分公司承担，万年物业广州分公司对此亦不予认可，故李忠认为该验收表应视为涉案物业服务协议的一部分的理据并不充分，其以此为由拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。李忠至今欠缴相关费用，依约应承担违约责任。万年物业广州分公司在本案中所主张的违约金的标准符合合同约定，且该公司在二审中明确表示其在本案中仅主张2016年4月1日至2017年2月20日期间的违约金，放弃2016年4月1日前的违约金，故李忠有关违约金过高的上诉意见，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，李忠的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费96元，由上诉人李忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年九月十五日
书记员 林飘云
梁少欣