北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02416号
上诉人（原审原告、反诉被告）申斗，男，1967年11月16日出生。
委托代理人张勇，北京宣言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京中天顺通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇潞苑南里3号院17-1-115号。
法定代表人钱炳良，总经理。
委托代理人刘静，女，1982年12月8日出生。
委托代理人黄文，女，1986年9月24日出生。
上诉人申斗因与被上诉人北京中天顺通房地产开发有限公司（以下简称中天顺通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第00781号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
申斗于2012年12月向原审法院起诉称：申斗于2010年12月9日与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y1088210号。申斗购买中天顺通公司位于北京市通州区××××号房屋，小区名称是珠江拉维家园，合同价款16945711元。中天顺通公司交房后，申斗发现中天顺通公司所交房屋装修粗糙，材质低劣，和中天顺通公司承诺的装修标准存在巨大的差距，并且房屋存在设计缺陷、主体工程存在严重质量问题，外墙面脱落，外墙保温层使用易燃物，楼基塌陷，室内墙体歪斜等已经严重影响到了申斗的正常居住。
申斗认为，中天顺通公司应依据合同约定履行质量保证义务和质量瑕疵担保义务。中天顺通公司所交付的房屋虽然取得了竣工验收，但并不代表其没有质量问题。中天顺通公司对3000元装修标准的允诺明确具体，属要约，应视为合同内容。中天顺通公司应补偿申斗承诺装修价值与实际装修价值的差价。中天顺通公司未达标准交付房屋的行为属于违约行为，应向申斗支付自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止的房屋租金损失及其它损失。中天顺通公司在申斗购买的房屋所在楼栋上使用了不符合规定的外墙保温材料，应予更换。申斗现诉至法院，请求依法判令：1.中天顺通公司依据合同约定及法律规定的标准，修缮房屋和装修的质量缺陷；2.中天顺通公司向申斗支付承诺装修价值与实际装修价值差额款149725.25元，计算方法为（承诺装修标准3000元∕㎡－鉴定的实际装修价值）×房屋面积；3.中天顺通公司自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照6000元∕月的标准，赔偿申斗房屋租金损失，暂计算至2013年9月2日，共90000元；4.中天顺通公司赔偿申斗误工费20000元、交通费1000元；5.中天顺通公司将申斗所购买10号楼的外保温材料更换为燃烧性能为A级的材料；6.中天顺通公司承担本案的各项诉讼费用。
中天顺通公司辩称：不认同申斗提出的质量问题，若申斗在使用过程中发现房屋质量有问题且非人为因素导致并在保修期内的，中天顺通公司同意维修。申斗、中天顺通公司签署的商品房预售合同中从未表明中天顺通公司所建造房屋的精装修造价为2500-3000元／平方米，申斗索要装修差价款没有合同依据。根据合同第十八条约定，出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、预售合同及附件、本补充协议约定为准。即便中天顺通公司有过什么宣传行为，也不构成要约。此外，申斗所购房屋未进行鉴定。诉争房屋交付前产生的损失，中天顺通公司已经按合同约定支付，不存在再次支付租金的情形。中天顺通公司交付房屋后，申斗不存在租金损失，不同意支付此项费用。误工费、交通费不存在，申斗索要此项费用无事实依据。房屋装修问题及楼宇质量问题：1.外保温材料符合国家规范。2.地基沉降符合设计沉降系数，已向法院提交第三方检测记录，证明中天顺通公司所述属实。3.中天顺通公司所用窗户材质为断桥铝中空玻璃窗，已向法院提交相关检测证明中天顺通公司所述属实。4.中天顺通公司所安装的室内门材质属于实木复合门。5.中天顺通公司所安装地板材质符合合同约定，属于实木复合地板。6.中天顺通公司窗台防护措施并无不当，不同意增加防护栏。7.合同附件六未明确约定厨房、卫生间吊顶为铝塑板还是石膏板材质，申斗要求将吊顶更换为石膏板无合同依据。不同意申斗的诉讼请求。
中天顺通公司反诉称：申斗与中天顺通公司于2010年12月9日签订商品房预售合同，根据合同约定，申斗按时支付了首付款，但是直至2011年3月17日才将按揭款支付到位，严重违反了合同附件五第2条的约定，另外根据合同附件八第十三条约定，申斗应当在合同签订之日交纳办理产权相关费用及资料，但是直至2012年6月2日才交纳上述费用，应当承担逾期交纳的违约责任。鉴于申斗的违约情形，中天顺通公司向申斗发送取消购房优惠函，申斗应当自通知之日起七日内交纳购房优惠款。中天顺通公司反诉要求法院依法判令：1.申斗支付中天顺通公司延期交纳房款违约金89040元；2.申斗支付中天顺通公司购房优惠款528085元；3.申斗支付中天顺通公司延期交纳办产权资料及费用违约金91676.4元。诉讼费由申斗负担。
申斗对中天顺通公司的反诉答辩称：迟延付款的事实不是因申斗的违约行为所造成，申斗不应承担违约责任。本案中天顺通公司向申斗反诉主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。申斗的贷款过程中，所有过程、流程以及贷款银行均是由中天顺通公司指定，并按照中天顺通公司的要求去做，申斗对贷款银行没有选择权，只能由中天顺通公司指定与中天顺通公司有合作关系的银行去申请贷款。申斗、中天顺通公司双方都无法确定贷款能否得到审批、批贷时间及放款时间。依据相关规定，为了减轻借款人不必要的利息负担，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。申斗、中天顺通公司在签署商品房预售合同时，中天顺通公司的房屋只打了地基，即便是45日后也不可能封顶，也就是说，在签订合同时，中天顺通公司明知其房屋封顶的时间，只有在封顶后银行才会发放贷款。同时，贷款协议签署时，中天顺通公司是作为保证人，对贷款银行承担保证责任，如果房屋没有封顶，无法完成房屋抵押手续。只有完成了抵押手续，银行才会发放贷款。违约责任不对等，该约定应视为无效，申斗迟延付款的，按日向中天顺通公司支付贷款额千分之二的违约金。《买卖合同》第十三条：中天顺通公司逾期交房的，按日计算向申斗支付已交付房价款万分之一的违约金。从违约责任上看，中天顺通公司明显加重了申斗的责任，违反了《合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的、或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权力的，该条款无效。申斗已按照合同约定的时间交了办理产权证明的资料及相关费用，并不存在违约事实，不应承担违约责任。申斗与中天顺通公司签署的《北京市商品房预售合同》第十五条和《补充协议》第二条的约定，办理产权证需要的资料在买房时交给中天顺通公司。交纳办理产权证的费用，在收房时也已交纳，并未违反此条款的约定。申斗签署买卖合同、贷款合同、交纳相关费用，完全是按照中天顺通公司的要求和通知办理的，没有丝毫怠慢和延误。对于交纳的时间，《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条与附件八《补充协议》第十三条出现了两种不同的约定，属于约定不明。按照《北京市商品房预售合同》第十五条及附件八《补充协议》第二条的约定，不破坏合同的整体意思，也能实现合同目的，且不损害申斗利益也不损害中天顺通公司的利益，对双方来说更为公平。申斗同时认为，《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是典型的格式合同，按照相关法律规定，在格式合同的理解有分歧时，应按照不利于格式合同的一方的解释进行理解。购房合同签订之前，申斗就按照中天顺通公司的要求支付了首付款和产权代办费，中天顺通公司并没有按照合同约定要求申斗在签订购房合同时就支付各项税费。交纳相关税费的数额是依据测绘后的套内面积×每平米的单价，得出实际的总房款。然后，根据房屋的实际面积和总房款的一定比例收取专项维修基金、契税。因此，在购房合同签订时，这项税费的数额根本无法确定，中天顺通公司自然也无法要求申斗在此时交纳。中天顺通公司并没有给予申斗购房优惠，房款优惠只是中天顺通公司的销售手段或销售策略，申斗不应向中天顺通公司支付购房优惠款。不同意中天顺通公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：2010年9月24日，申斗与中天顺通公司签订楼宇认购书，约定申斗购买珠江拉维家园西区××号房屋，建筑面积101.77平方米，该物业原价格为2222657元，该认购书有如下内容“如参加晨报团购活动，可享受团购优惠，优惠后总房款1694572元”。
2010年12月9日申斗与中天顺通公司签订北京市商品房预售合同（以下简称合同），约定申斗购买中天顺通公司位于北京市通州区永顺镇的住宅及配套项目珠江国际家园6×号房屋（以下简称6×号房屋），预测建筑面积101.77平方米，合同价款1694572元，小区名称是珠江拉维家园。合同约定在2011年12月20日前向申斗交付602号房屋，逾期在180日内的，自交付期限届满之次日至实际交付之日止，中天顺通公司按日支付已付房款万分之一的违约金。
合同附件六：装饰和设备标准的约定1.保温材料：聚苯板；2.外墙：涂料；3.内墙：涂料、局部空间（内阳台）瓷砖；4.顶棚：涂料；5.室内地面：地砖／实木复合地板局部石材波打线；6.门：入户门为高级防盗门，室内门为实木复合门，阳台为铝合金门；7.窗：外窗为铝合金断桥中空玻璃窗；8.厨房：地面：瓷砖，墙面：瓷砖，顶棚：吊顶，厨具：整体橱柜、燃气灶台和抽油烟机微波炉；9.卫生间：地面：瓷砖／局部石材，墙面：瓷砖／马赛克／石材踢脚，顶棚：吊顶，洁具：卫生洁具。合同附件八第十八条：出卖人发布的广告、宣传册、沙盘等资料均为要约邀请，出卖人设置的样板间，仅为出卖人为便于购房人了解商品房布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装修物品、电器等，除非特别标明为“交房标准”等字样，否则均不包含在房价和交付范畴之内，不构成买受人所购商品房内初装修或精装修的构成部分，也不构成出卖人对买受人所购商品房及所购商品房装修效果的任何承诺，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准。合同附件五第二条商业贷款约定：（3）买受人逾期支付贷款部分款项的，出卖人有权选择以下方式处理：①合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人帐户之日止，按日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金；逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意按照出卖人提供的其他付款方式支付并于上述期间（逾期付款十日内）届满之次日起十日内履行完毕上述义务；买受人拒绝选择其他付款方式或者逾期不履行付款相关义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20％作为违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同第十五条交接手续中约定：“买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税”。合同附件八第二条：“出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人）前，买受人应履行预售合同及其附件、本补充协议约定的所有义务（包括但不限于付清预售合同及其附件、本补充协议约定的房款、面积补差款、税费等所有款项、提交齐全预售合同及其附件、本补充协议约定的所有资料等）。”合同附件八第十三条约定双方同意由出卖人或其指定的第三方审查合同双方当事人的签约资格及相关文件、见证双方签约、代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，合同第二十一条约定的委托费用包含上述事宜的服务费用，本委托为不可撤销。买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、专项维修资金、印花税等），出卖人最迟于双方约定的办理期限内将以上法律文件和款项上缴相关单位。合同附件八第六条买受人未按合同及其附件、本补充协议的约定履行相关义务且合同继续履行的，出卖人有权取消给予买受人的购房优惠。买受人应在收到出卖人通知后七日内补交人民币528085元房款给出卖人。合同还约定了其他内容。申斗、中天顺通公司签订的合同系中天顺通公司单方提供的格式合同。
签订合同当日，申斗、中天顺通公司办理了涉案房屋的网上签约手续，申斗交纳首付款854572元。2011年3月17日，申斗与中天顺通公司签订一份补充协议，约定将商业贷款付款方式变更为一次性付款方式，申斗向中天顺通公司补交剩余房款84万元。该协议约定本补充协议签订前申斗已发生的逾期付款违约责任按照合同条款的约定处理。当日，申斗交纳房款84万元。2012年6月2日，申斗按照中天顺通公司的通知办理收房手续，中天顺通公司给付申斗一张业主缴费清单，申斗按照中天顺通公司的要求交纳了面积差额款、专项维修资金、契税等费用，并折抵了中天顺通公司应支付的迟延交房违约金。
另查，2012年5月，北京市规划委员会告知中天顺通公司北京珠江国际家园3#地1#住宅楼通过规划验收，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2012年5月中天顺通公司取得北京珠江国际家园3#地1#住宅楼的竣工验收备案表。
经现场勘察，中天顺通公司交付的6×号房屋内的装修符合合同附件六约定的装饰和设备标准，庭审中，中天顺通公司表示非人为因素导致的房屋质量且并在保修期内的，中天顺通公司同意维修。申斗称中天顺通公司在销售楼房时宣传房屋精装修标准为每平方米3000元，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对珠江国际家园三号地×号楼×单元7×室（以下简称703室）的装修进行了鉴定，鉴定结论为装修价值102577元（包括：暖气、防盗门、室外窗），7×室预测建筑面积为101.77平方米。申斗、中天顺通公司认可6×号房屋与7×室为同一装修标准。
2012年12月10日，中天顺通公司向申斗发出通知，要求申斗补足购房优惠528085元。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。申斗与中天顺通公司达成的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示且不违反相关法律法规，对申斗、中天顺通公司均有约束力，双方均应按照合同约定履行。申斗所指出的装修问题如裂缝、空鼓、色差等问题属于装修瑕疵，并非违反合同约定，也不影响房屋使用，对申斗要求修缮房屋和装修质量缺陷的诉讼请求，理由不当、证据不足，法院不予支持；合同并未约定装修标准为每平方米三千元，且根据合同附件八第十八条约定出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，现申斗要求中天顺通公司支付装修差价款，依据不足，法院不予支持；中天顺通公司已经支付了迟延交房违约金，且中天顺通公司交付给申斗的6×号房屋不影响居住使用，申斗再要求赔偿租金损失，理由不当，法院不予支持；申斗要求赔偿误工费、交通费，于法无据，法院不予支持；申斗要求更换外保温材料，诉争房屋所在的楼栋已经过验收，对申斗该项诉讼请求，法院不予支持。
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。申斗、中天顺通公司签订的合同属于中天顺通公司提供的格式条款，合同约定在合同签订之日起四十五日内商品房担保贷款要到达中天顺通公司的账户，否则视为申斗违约，支付违约金，因贷款的审批、发放受到政策调整，其过程不受申斗控制，且按照相关规定楼房封顶后贷款才会发放，因此合同中的该条约定加重了申斗的责任，应属无效。2011年3月17日，申斗与中天顺通公司协商变更付款方式为一次性付款，当日申斗支付全部剩余房款84万元，现中天顺通公司要求申斗支付延期交纳房款违约金，理由不当，本院不予支持。关于何时交纳办理产权的相关费用，合同中有多处约定，在2012年6月2日房屋交付时，中天顺通公司才给申斗出具业主缴费清单，此时相应的款项如面积差额款、专项维修资金、契税才能计算出准确数额，申斗当日按照中天顺通公司的要求交纳了上述费用，现中天顺通公司要求申斗支付延期交纳办理产权资料及费用违约金，理由不当、证据不足，法院不予支持。申斗已经支付了合同第五条约定的全部房款，并无违约行为，中天顺通公司要求申斗支付购房优惠款，理由不当，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年12月作出判决：一、驳回申斗的诉讼请求；二、驳回北京中天顺通房地产开发有限公司的反诉请求。
判决后，申斗不服，上诉至本院。申斗的上诉理由为：第一，房屋及精装修存在诸多质量问题；第二，中天顺通公司明确允诺精装修的标准为每平方米3000元，属于要约；第三，中天顺通公司所欲交付的涉案房屋未达到居住使用条件，属于违约，给申斗造成了租金等损失；第四，中天顺通公司使用了不符合法律规定的外墙保温材料，构成违约。申斗上诉请求本院撤销原审判决第一项，依法改判支持其原审诉讼请求。中天顺通公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、发票、《个人贷款合同》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、竣工验收备案表等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。申斗与中天顺通公司签订的《商品房预售合同》系出于双方自愿，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性法规，依法有效成立。当然，因中天顺通公司未提出上诉，所以原审法院已认定无效的条款除外。申斗、中天顺通公司应依约享有权利、履行义务。对于申斗上诉所称的房屋及精装修质量问题，首先，申斗并未举证房屋存在质量问题；其次，对于申斗所称的如裂缝、空鼓、色差等问题，原审法院已经现场勘查后认定为装修瑕疵，未违反合同约定，不影响申斗对房屋的使用，符合本案实际情况。所以原审法院未支持申斗的相应诉请并无不妥。但需要指出的是，依据法律规定和合同约定，中天顺通公司对房屋和装修负有相应维修等义务，所以法院未支持申斗的本次诉请，并不代表在今后的使用过程中房屋和装修出现了问题，中天顺通公司可以不依法或依约承担相应责任。
对于申斗上诉所称的每平方米3000元精装修标准属于要约的意见，合同附件八第十八条约定，出卖人对买受人的任何承诺和要约邀请均以政府批准文件、合同及其附件、本补充协议约定为准，而涉案合同及其相关文件并未约定精装修标准为每平方米3000元，所以本院对申斗的该意见不予采纳。
对于申斗要求的租金损失，因中天顺通公司已举证证明涉案房屋经过竣工验收，而申斗未能举证证明涉案房屋存在安全隐患，未达居住使用条件，所以本院对于申斗的该项诉请不予支持。对于申斗要求更换外保温材料，因诉争房屋所在的楼栋已经过相关验收，申斗该项诉请，缺乏依据，所以本院不予支持。
综上，申斗的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2605元，由申斗负担（已交纳）；一审反诉案件受理费5044元，由北京中天顺通房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费5210元，由申斗负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 邓青菁
代理审判员 林存义
代理审判员 曾 彦
二〇一四年三月十九日
书 记 员 陈 茜