重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2016）津法民初字第435号原告：陈治龙，男，汉族，1973年3月17日出生，住重庆市江津区。原告：胡容，女，汉族，1972年10月10日出生，住重庆市江津区。委托代理人：蒋诗琴，重庆市江津区先锋法律服务所法律工作者，一般代理。被告：重庆粮食集团江津区粮食有限责任公司，住所地重庆市江津区几江办事处滨江中路164号。法定代表人：熊天华，执行董事。委托代理人：黎唤咏，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，一般代理。委托代理人：张凤，被告公司员工，女，汉族，1964年3月23日出生，住重庆市江津区，一般代理。原告陈治龙、胡容与被告重庆粮食集团江津区粮食有限责任公司（以下简称“重粮江津公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法由代理审判员樊珊珊适用简易程序分别于2016年3月1日、2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告陈治龙、胡容及其委托代理人蒋诗琴，被告重粮江津公司的委托代理人黎唤咏、张凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈治龙、胡容诉称：二原告系夫妻。2014年12月17日，被告经重庆市粮食集团有限责任公司批准可以出售其位于江津区西湖粮管所街村土地面积为996平方米（津国用（2001）字第01553号土地使用权证）、房屋面积为499.5平方米（河房字第51602023号和河房字第516020**号）的房屋。二原告知晓后，遂与被告工作人员联系，并实地了解查看详情。2014年12月25日，原告陈治龙代表其夫妻二人与被告签订了《关于处置西湖粮管所意向性协议》，约定由原告竞标购买被告处置的上述资产。2015年2月9日，被告将上述资产通过重庆联合产权交易所江津直属支所进行了招标挂牌公示。原告陈治龙核查资产信息无误后，于2015年2月12日以其妻名义报名参加竞买，并交纳了保证金，最后拍得被告处置的上述资产。2015年3月25日，原告胡容代表其夫妻二人就购买上述资产与被告签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，二原告按约向被告履行了付款义务，被告也按约带原告去实地现场交接标的物。直到2015年4月3日，二原告向相关部门办理上述资产的产权过户手续时，被告才将上述资产的房屋产权证给原告并告知原告弄错了，即评估报告书中标的物咨询对象1现状图中的房屋并非河房字第516020**号房屋，而是其他房屋。然而，在签订《意向协议》前，被告向原告实际指认和勘查的河房字第516020**号房屋，与评估报告中标的物咨询对象1现状图的房屋一致，也与重庆联合产权交易网上所挂出图片所示房屋一致。另外，河房字第516020**号房屋实际已经垮塌，被告隐瞒该事实，用另一处房屋现状图片来误导二原告向被告做出购买资产的行为。据此，二原告认为被告上述行为属于欺诈，应予以撤销。同时，因购买涉案资产，二原告已向重庆联合产权交易所支付了交易佣金7088.2元，且向案外人共借款70万元，约定利息为月息三分。现诉至法院请求：1、撤销原、被告签订的《关于处置西湖粮管所意向性协议》和《房地产买卖合同》；2、判令被告返还原告支付的购房款670500元，返还交易佣金7088.2元；3、判令被告赔偿原告损失（以164200元为基数，按月息三分的标准，从2014年12月26日算至付清时止；以105000元为基数，按月息三分的标准，从2015年2月10日算至付清时止；以408388.2元为基数，按月息三分的标准，从2015年2月18日算至付清时止）。被告重粮江津公司辩称：原告所述的资产买卖是通过招牌挂的形式进行的，整个拍卖过程合法，原、被告签订的合同均真实有效，不具备法定撤销事由。至于原告提及的评估报告书，是被告对已出卖资产进行的评估，核定挂牌出让底价的参考，整个过程中并未向原告出示，也不是合同的组成部分。至于评估报告书中咨询对象1的现状图和网上挂的图片，其所显示的房屋并不是被告向二原告此次所出售的资产，这些图片均是重庆联合产权交易所和评估公司工作人员的疏忽所致。二原告在2014年12月已实地查勘过涉案资产，对土地和两套房屋的四至界限及瑕疵也很明了。争议图片中所示房屋并非本次所售的资产，位置和面积均不一致，且该房屋已出售他人。被告向原告出售的资产主要是996平方米土地的使用权，因河房字第51602025号和516020**号两套房屋在该土地上，根据地随房走原则，故一并作价出售，从资产评估报价中也可以看出，两套房子的作价不足总价的三分之一，且原告购买涉案资产主要是为了在土地上开发建设。因此，二原告仅以评估报告书中的咨询对象1现状图和网上附图一致，但与实际房屋不一致这点内容，进而要求法院来确定因存在欺诈而撤销的事实不成立，被告不存在任何欺诈。因不存在可撤销的事实，故返还价款、交易佣金，以及赔偿借款损失等，均不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告陈治龙与胡容是夫妻。2014年11月25日，原告陈治龙（乙方）与被告重粮江津公司（甲方）签订《关于处置西湖粮管所意向协议书》（以下简称“《意向协议》”），约定按照重庆粮食集团要求，公司通过在联交所拍卖的形式处置西湖粮管所，甲乙双方初步就西湖粮管所的处置达成以下协议：一、资产情况：津国用（2001）号，土地面积约996平方米（1.49亩）。二、资产处置的价格由两部分组成，一部分是用于安置租赁户、租赁补偿以及粮管所职工安置费用等共计16.42万元，另一部分是土地房屋，该部分甲方按50.63万元的价格挂牌出售，该部分结算以实际竞拍价为准。三、处置方式：通过江津区联交所公开拍卖……。《意向协议》签订后，原告即按约向被告支付了16.42万元。2014年12月8日，被告重粮江津公司做出了《关于处置西湖粮管所的会议纪要》，载明“……西湖粮管所产权证号津国用（2001）字第1553号，土地面积996平方米（1.49亩），房屋面积499.5平方米（土瓦结构）。重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司评估50.63万元。同意在江津区联交所挂牌处置……”。2014年12月17日，重庆粮食集团有限责任公司发出《重粮集发[2014]269号关于处置江津区粮食公司西湖粮管所资产的批复》，载明“江津区粮食有限责任公司：你司《关于请求同意处置西湖粮管所的请示》（江津粮司文[2014]58号）收悉。经集团研究，现批复如下：一、同意公开挂牌处置西湖粮管所所属资产，土地面积996平方米（折1.49亩），房屋面积499.5平方米。二、挂牌处置底价不低于50.63万元，税、费由买方承担……”。2015年2月9日，原告就购买涉案资产，向重庆联合产权交易所缴纳保证金105000元。同月12日，原告胡容（买受人）与重庆联合产权交易所江津直属支所（竞价组织人）就涉案资产签订了《重庆联合产权交易所成交确认书》，载明买受人胡容以最高报价506300元竞得本标的，且已交保证金105000元转为成交价款，剩余价款401300元和竞价服务费7088.2元在成交后5个工作日内付清……。之后，原告按约向重庆联合产权交易所江津直属支所支付了剩余价款和竞价服务费。2015年3月25日，原告胡容(乙方)与被告重粮江津公司（甲方）签订《房地产买卖合同》，载明“……，一、出售房产基本情况：该房产位于重庆市江津区西湖镇粮管所街村，津国用（2001）字第01553号、河房字第516020**号、河房字第51602025，房屋建筑面积499.5平方米（房产实际面积以办证面积为准）……”。2015年4月3日，被告将津国用（2001）字第01553号国有土地使用证、河房字第51602023号和河房字第516020**号乡村房屋所有权证一起交付给了原告。2015年11月2日，原告胡容向被告重粮江津公司发出《交房催告函》，载明“我于2015年2月10日通过重庆联合产权交易所江津直属支所竞价购买了贵司位于江津区贾嗣镇河坝乡街村西湖镇街村的房产，面积共：499.5平方米，（其中：房屋产权证两个：河房字第51602025面积为142.8平方米4间和河房字第51602023面积为356.7平方米15间），我已按重庆联合产权交易所江津直属支所成交确认书，按时完清了所以费用及我应该履行的义务，而贵司至今只向我交付了房屋的产权证（复印件）等书面手续，未向我履行交接房手续，未指定我所购的两处房产地理位置，导致我至今未接房……”。上述事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点：原告的诉讼请求能否成立。（1、被告是否存在欺诈；2、原告是否清楚河房字第516020**号面积为142.8平方米房屋的具体位置和现状；3、原告购买涉案资产的重点和主要目的。原告为证明其所主张的欺诈以及损失事实，在本院开庭审理时提交了以下证据材料：一、重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司于2014年12月8日出具的关于涉案资产的《评估报告书》。载明“……四、咨询对象：（一）咨询范围：贾嗣区河坝乡街村（西湖镇街村），建筑面积共计为499.5平方米及划拨土地使用权面积为996平方米的非住宅（仓库用房）房地产；…（三）咨询对象建筑物状况：咨询对象1坐落于贾嗣区河坝乡街村，建筑结构为土瓦，各楼层功能和用途均为证载住房（实际为非住宅——仓库用房），临街状况为平人行路，建筑面积为142.8平方米；咨询对象2坐落于贾嗣区河坝乡街村，建筑结构为土瓦，各楼层功能和用途均为证载住房（实际为非住宅——仓库用房），临街状况为平街道，建筑面积为356.7平方米…；(四)咨询对象权属状况：咨询对象1的权属证书编号为乡村房屋所有权证：河房字第516020**号，房屋所有权人为粮管所；咨询对象2的权属证书编号为乡村房屋所有权证：河房字第516020**号，房屋所有权人为粮管所；咨询对象1-2的权属证书编号为国有土地使用证：津国用（2001）字第1553号，土地使用者西湖镇粮管所。（五）咨询对象环境状况…咨询对象1-2交通条件：咨询对象所在区域内路面较宽阔、平坦，有多条乡镇汽车经过及停靠……（十）咨询结果，咨询对象1咨询单价为360元/㎡，咨询总价为5.14万元；咨询对象2咨询单价为270元/㎡，咨询总价为9.63万元；咨询对象1-2土地面积996平方米，咨询单价为360元/㎡，咨询总价为35.86万元；合计建筑面积499.5㎡，土地面积996㎡，咨询总价50.63万元……。”同时，该评估报告书还附有咨询对象及周边环境现状图片。对该证据原告陈述为：评估报告咨询对象1的现状图中的房屋，就是被告最初带原告去现场指认的房屋，也是原告一心想买的房屋，但该房屋不是房产证为河房字第516020**号的房屋。对此证据，被告质证认为：评估报告是被告出售资产的一个底价参考，咨询对象1现状图中的房屋不是河房字第516020**号面积为142.8平方米的房屋，而是房产证2006字第069**号的房屋，咨询对象1现状图错误，被告不清楚，是评估公司所为。二、2015年2月9日《竞买须知》。载明“……项目拟按现状以不低于挂牌价协议或竞价整体转让，详情：1、坐落于江津市贾嗣区河坝乡街村（西湖镇街村）1层4间，房权证号河房字第516020**号，房屋结构土瓦，建面约142.8㎡；2、坐落于江津市贾嗣区河坝乡街村（西湖镇街村）1层15间，房权证号河房字第516020**号，房屋结构土瓦，建面约356.7㎡；两幢房屋证载用途为住房，土地使用权面积为996㎡，土地证号津国用（2001）字第15**号，土地使用权类型为划拨，挂牌价为50.63万元，保证金为10.5万元……三、本次转让的标的物以现状出售，意向受让方须通过相关资料、实物查勘等方式详细了解标的及标的物瑕疵、现状及有关法律法规、政策规定，并书面承诺自行承担标的及标的物瑕疵、现状的一切风险后决定是否受让……。对该证据原告陈述为：被告此次向原告处置的资产主要是两套房屋【河房字第51602025号和河房字第516020**号】，以及土地【津国用（2001）字第1553号】，并不是单独卖哪点。对此证据，被告质证认为：真实性无异议。该证据结合《评估报告书》及《意向协议》，可以看出被告此次向原告处置的资产是以土地为主，土地上的两套房屋为辅的整体资产出售，且第三条写明为现状出售，原告经现场考察，十分清楚标的物现状，即河房字第516020**号房屋已部分垮塌。三、重庆产权交易网关于挂牌销售“重庆市江津区贾嗣区河坝乡街村（原西湖镇街村）房地产”的网上登记情况截屏。内容同《竞买须知》第一项的项目基本情况，另附有三张图片。对该证据原告陈述为：重庆产权交易网关于出售涉案资产的三张附图与评估报告中咨询对象1现状图中的一致。这也说明了被告用其他房屋冒充已垮塌的河房字第516020**号房屋，明显存在欺诈。对此证据，被告质证认为：网上附图和评估报告中咨询对象1的现状图确实一致，但这些图片所指示的房屋并非被告此次向原告所售的河房字第516020**号房屋，而是其他房屋。附图错误均是评估公司和重庆产权交易所工作人员的疏忽所致，与被告无关。四、2015年11月20日借条，载明“今借到钟志梅人民币贰拾万元整（￥200000.00元），月息3分即6000元/月，借款人：陈治龙，2015.11.20”。2015年2月15日借条，载明“今借到任永红人民币贰拾万元整（200000.00元），按月息叁分结算即6000元/月，借款人：陈治龙，2015.2.15”。2015年2月16日借条，载明“今借到陈志珍人民币贰拾万元整（￥200000.00元），按月叁分的利息结算，即月息6000元/月，借款人：陈治龙，2015.2.16”。2015年2月17日借条，载明“今借到陈治华人民币壹拾万元整（￥100000.00），按月息3分结算即3000元/月，借款人：陈治龙，2015.2.17”。对该证据原告陈述为：原告为了购买涉案资产，向案外人借款70万元，以月息三分的标准支付利息。此费用是被告欺诈给原告造成的损失。对此证据，被告质证认为：对该组证据的真实性、证明目的及关联性均不认可。即使是真实的借款损失，因不属于履行合同的直接损失，也不应得到支持。五、证人证言。开庭时，原告申请了钟志梅、陈治华和曾祥华出庭作证。证人陈述:钟志梅分别于2016年1月29日以转账方式借给原告100000元，于2015年11月20日以转账方式借给原告200000元，，目前已收取利息20000多元；陈治华于2015年2月17日借给原告100000元，其中50000元以转账方式出借；曾祥华及其妻子陈志珍于2015年2月16日以现金的方式借给原告200000元，目前已收取利息72000元。原告对证人证言，认为原告向三证人借钱并支付利息。被告认为：钟志梅是原告朋友，陈治华和曾祥华均是原告亲戚，三人都与原告有利害关系。同时，约定的利息高于法律规定的标准，且均是现金支付利息，与一般常理不符，故不存在真实的借款关系。即使存在借款，也与本案无关，如钟志梅两次借款时间均迟于涉案资产的付款时间。被告重粮江津公司为证明其辩称中所主张的事实，在本院开庭时提交了以下证据材料：一、津国用（2001）字第1553号国有土地使用证。对此证据被告陈述，所售土地资产面积为996平方米，四至界限为东：国有空地；南：西湖镇政府、罗有会；西：火炬一社土地；北：街道。对该证据，原告质证认为：真实性无异议，土地面积属实。二、河房字第51602023号和河房字第516020**号乡村房屋所有权证。对此证据被告陈述：河房字第516020**号乡村房屋，为非住房，土瓦结构，建筑面积356.7平方米，四界：东与信用社食品共墙，南坝子，西与乡公房共墙，北街道；河房字第516020**号乡村房屋，为非住房，土瓦结构，建筑面积142.8平方米，四界：东人行路，南借乡政府墙，西借乡政府墙，北与叶祥兴、罗春玉共墙。且这两套房子均在面积为996平方米的津国用（2001）字第1553号国有土地上。对上述证据，原告质证认为：房产证的真实性和证明目的均无异议。但河房字第516020**号房屋不在所售土地上。三、2014年12月2日《工业房地产实地查勘记录表》一份。载明“权利人为西湖镇粮管所；他项权①乡村房屋所有权证：河房字第516020**号，②乡村房屋所有权证：河房字第516020**号；津国用（2001）字第51602023号；标的坐落贾嗣区河坝乡街村（西湖镇街村）；四至：东邻民房、国有空地，南邻火炬一社土地，西邻西湖镇政府、民房，北邻街道；建筑面积①142.8㎡、②356.7㎡；土地：用途为仓库、办公，面积996㎡……查勘日期：2014.12.2，查勘人：凌宗英，领勘人：陈治龙，联系方式：1388313****。”对此证据被告陈述为：原告胡容于2014年12月2日去查勘了被告所出售土地及房屋的情况，原告对所售房屋的瑕疵、四至界限均了解，且该界限与前面举示的国有土地使用证上四至界限一致。对上述证据，原告质证认为：原告陈治龙的签名是原告胡容代签，对该表真实性无异议，但是河房字第516020**号房子与原告实际看的房子不一致。四、203房地证2006字第06952号房产证、付款结算单、重庆市江津市西湖镇河坝社区迎宾街1幢1号房屋拍卖公告、2016年5月16日的房地产买卖合同各一份。对此组证据被告陈述：该房屋就是评估报告中咨询对象1现状图中的房屋，且该房屋建筑面积为352.18平方米，也不在津国用（2001）字第1553号国有土地上。该房屋已于2016年5月16日以730000元售予案外人陈光良。对此证据，原告质证认为：房产证真实性无异议，该组证据均与本案无关。在第一次庭审时，原告质证认可203房地证2006字第06952号房产证所指示的房屋就是评估报告中咨询对象1现状图中的房屋。五、袁美中身份证复印件及其出示的书面证明。对该组证据被告陈述：大概在2015年4月3日，被告已按原告指示将涉案房屋的钥匙交给了袁美中，袁美中帮忙原告看管房屋。对此证据，原告质证认为：原告确实认识袁美中，每次被告带原告看房子，都是袁美中开的门，但原告并没有让其帮忙看房子。袁美中作为证人应出庭作证。庭审后，本院于2017年4月20日在民三庭办公室向原告陈治龙做了询问笔录，原告陈述其于2014年12月25日前去看过100多平方米的那个房屋，当时不是空地，有部分瓦房存在，还有一部分是残缺的墙体。另外，原告陈治龙和胡容均认可，庭审中的所有证据，只要有其一方签名的，都代表他们夫妻二人。本院认为：二原告与被告签订的《关于处置西湖粮管所意向性协议》和《房地产买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按约履行各自义务。二原告按约履行完付款义务后，被告应按约向二原告履行交付义务。关于本案主要处置资产问题。根据《意向性协议》第一款约定了资产情况，第二款资产处置的价格由两部分组成，再结合评估报告中第十项咨询结果即996平方米津国用（2001）字第1553号国有土地使用权的售价为35.86万元，142.8平方米房屋的售价为5.14万元，356.7平方米房屋的售价为9.63万元可知，本案被告向原告出售的主要资产是996平方米的土地使用权，因河房字第51602025号和516020**号两套房屋均坐落于津国用（2001）字第1553号国有土地上，根据房随地走的原则，则将这两套房屋也一并出售。并且，原告庭审中陈述其购买两套房屋的目的是为了进行旧房改造，将原两套土瓦房屋推倒后重新建房，故原告购买涉案两套土瓦房屋的目的并非为了居住，而是为了在津国用（2001）字第1553号国有土地上进行开发建设。如此，该土地上的河房字第51602025号和516020**号两套房屋只是作为被告此次出售996平方米国有土地使用权资产售价的一个组成部分。按原告所述的上述购房目的，原告也到现场进行了查看，按常理自然应了解地块的所处位置和四至界畔，按此即使原告对地上构筑产生误解，也不会不清楚地块的位置和界限。对评估报告中咨询对象1河房字第516020**号房屋现状图和重庆产权交易网挂图错误是否构成被告欺诈的问题。庭审中，原、被告双方均认可评估报告咨询对象1房屋现状图所指示的为203房地证2006字第06952号房屋，且该房屋临街道，与乡政府间隔几十米。二原告认为203房地证2006字第06952号房屋才是被告实际带原告去查勘和指认的房屋，且该房屋与评估报告咨询对象1现状图和重庆产权交易网上挂图均一致，以致二原告误认为该房屋就是本案被告所出售的河房字第516020**号房屋，并进而购买被告处置的资产，而被告隐瞒至2015年4月3日才告知二原告实情，故被告存在欺诈。然而，本院认为被告不存在欺诈，原告是知晓房屋实情的。首先，原告胡容于2014年12月2日查勘了被告所出售土地及房屋的情况，因面积996平方米土地的四至界限双方已明了，则地上的两套房屋也可确定大致范围，而203房地证2006字第06952号房屋不在此次所售的土地上，如果土地四至界限正确，仅是房屋指认错误则不合常理，即使确实指认错误，原告自己也知晓指认错误，因为河房字第516020**号和203房地证2006字第06952号房屋的建筑面积相差悬殊，且在不同的地块上。其次，评估报告中所附乡村房屋所有权证载明河房字第516020**号房屋四至中“南和西均借乡政府墙”，即该房屋是紧邻乡政府的，而庭审中原、被告双方均认可203房地证2006字第06952号房屋临街道，与乡政府间隔几十米。除了位置外，两套房屋的建筑面积也相差甚大，二原告购买涉案资产是为了进行开发建设，根据他们从事的行业经验，建筑面积142.8平方米和352.18平方米是很容易发现的。再次，本院于2017年4月20日在民三庭办公室向原告陈治龙做了询问笔录，原告陈述其于2014年12月25日前去看过100多平方米的那个房屋，当时不是空地，有部分瓦房存在，还有一部分是残缺的墙体。该内容进一步说明原告在签订《意向协议》前是知晓河房字第516020**号房屋（建筑面积为142.8平方米）的瑕疵和四至界限的。另，涉案房屋进行评估和拍卖只是处理国有资产的必经程序，并非原、被告买卖房屋的必经程序和必要条件。因此，评估报告中图片错误，并不能凭此认定，原告签订协议时是为了购买其指称的房屋。根据合同中约定的房屋面积、产权证和土地证号，以及两证标明的四至界畔，就足以认定双方的真实意思。综上，虽然附图错误，但结合其他证据均能证实二原告是清楚其所购买土地和两套房屋的现状和四至界限的。故被告辩称的理由，具有事实和法律依据，本院予以采信。二原告仅以评估报告附图和重庆产权交易网上挂图错误来主张因被告存在欺诈而撤销协议及合同的内容，没有事实和法律依据，本院不予支持。因撤销事由不成立，则原告其他主张也不能得到支持。为了保护当事人的合同权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈治龙、胡容的全部诉讼请求。案件受理费13434元，减半收取6717元，由原告陈治龙、胡容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人们法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  樊珊珊二〇一七年七月十二日书 记 员  白 欧