北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第14295号
原告（反诉被告）：徐雪松，住本市。
委托代理人：谢海，北京市中运律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ。
被告（反诉原告）：李寅秋，住本市。
委托代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：田飞。
被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托代理人：姚程晨，住北京市大兴区。
原告徐雪松诉被告李寅秋、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法由代理审判员齐建卿适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐雪松及其委托代理人谢海、ＸＸ，被告委托代理人胡文友、田飞，被告我爱我家委托代理人姚程晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐雪松诉称：经我爱我家公司居间介绍，2015年4月12日，原告与被告李寅秋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于本市东城区东四块玉南街×号院甲楼×层×号房屋（以下简称涉诉房屋），成交价格为3780000元。同日，双方签订《补充协议》，约定被告于2015年8月30日前向原告交付房屋及相关违约责任。2015年8月30日，原、被告进行房屋交接，被告李寅秋恶意将房屋毁损，拆毁卫生间、厨房的固定设施，拆除暖气、损毁吊顶、破坏墙漆，将涉诉房屋附属设施和装修损毁。原告认为，被告李寅秋故意毁损房屋的行为即为恶劣，且违反了双方合同及补充协议的约定，应当按照房屋成交总价20%的标准向原告承担违约责任。现原告诉至法院，要求被告李寅秋按照合同价款20%的比例向原告支付违约金756000元，诉讼费由被告负担。
被告李寅秋辩称：2015年4月12日双方所签订合同附件四载明所售房屋的附随物品清单。除此之外，被告均可以移走。现被告如约已将上述物品留在涉诉房屋内，并未违约，原告也是基于上述认识接受了涉诉房屋。违约金是补偿性的而非惩罚性的，原告主张的违约金数额过高，被告实际移走的涉诉房屋内的物品价值不超过三千元。根据相关法律规定，违约金的数额超过实际损失的30%的，当事人可以请求减少。现被告依法请求减少违约金。综上，不同意原告的诉讼请求。同时，合同签订后，鉴于原告不能及时支付购房款，原、被告协商一致由原告承担被告供暖费5000元，但原告并未支付。现被告提起反诉，要求原告向被告支付供暖费5000元。
针对被告的反诉，原告辩称：被告所述原告同意支付被告供暖费5000元与事实不符，不同意被告的反诉请求。
被告我爱我家公司辩称：我爱我家公司与原告属于居间服务合同关系，并非房屋买卖合同关系，此案与我爱我家公司无关，希望法院依法判决。
经审理查明：经我爱我家公司居间介绍，原告（买受方）与被告李寅秋（出售方）于2015年4月12日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定，原告购买被告所有的涉诉房屋，该房屋坐落为北京市东城区东四块玉南街×号院甲楼×层×号，建筑面积为77.18平方米。房屋所有权证号为X京房权证东字第0341**号，房屋成交总价为3780000元，购房定金人民币100000元。被告李寅秋同意在交付房屋时将该房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给原告，应保证本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任。该房屋的附属设施设备、装饰装修、其他相关物品清单等具体情况，见双方另行签署的《补充协议》或物品清单（附件四）。第十条、（五），除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方必须履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十一条解除条款约定。合同附件四中列明燃气灶1个、抽油烟机1个、坐便1个、地漏2个、水龙头2个、防盗门1个。客厅木地板、卧室木地板、厨房墙面瓷砖、窗户塑钢、阳台塑钢。
同日，原告（买受方、乙方）、被告李寅秋（出卖方、甲方）及我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》。协议约定，被告李寅秋应当在产权转移后且2015年8月30日之前将涉诉房屋交付给原告，被告承诺标的房屋内固定物品均不拆除，随房屋送给原告。除原、被告签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，原告与被告李寅秋任何一方违反本《补充协议》的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。庭审中，就《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》中约定的违约金分别为10%及20%的区别一事，原告称《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》只是我爱我家公司提供的格式文本中事先列明的，双方签订的《补充协议》中的违约金标准才是双方真实意思表示。被告称两份合同均是我爱我家公司提供的格式合同，只是双方在《补充协议》中对需要特别关注的问题进行填写，因考虑依约履行合同义务，所以并未注意两个合同中违约金的差别。我爱我家公司称按照《补充协议》中的约定如果和《买卖合同》相抵触的，应以《补充协议》为准。
合同签订后，原、被告三方于2015年8月30日进行房屋交接。
案件审理中，本院到涉诉房屋进行现场勘验，房屋进门左手第一间房屋内晾衣杆、吸顶灯、门吸被拆除；左手第二间东墙墙皮十几处脱落，原告认为系被告故意用胶带粘贴后撕下所致，西墙有两处装饰被拆除，墙皮脱落，吸顶灯、一处开关面板被拆除；左手第三间阳台吊顶有两处损坏，灯被拆除，屋内吸顶灯、晾衣杆、暖气被拆除，窗帘杆被损坏，墙面多出墙皮脱落，多出粘贴有胶带，厨房暖气、洗手池、橱柜门板、滑道、拉篮、一处开关面板、灯被拆除，吊顶稍微变形；饭厅内洗手池、大理石台面、柜子、灯、一处开关面板被拆除，墙面多处墙皮脱落；卫生间门、马桶、花洒、管线、灯被拆除；门厅灯被拆除墙面墙皮多出脱落。原告及被告我爱我家公司均认可本院现场勘验时房屋的状态同房屋交接当天的状态。为此原告提供房屋交接当天的照片及录制的视频，视频中被告之子田飞亦出现，视频中房屋状态基本同本院现场勘验时的状态。被告不认可原告提供照片的真实性，认为应以法院勘验照片为准，认可有田飞出现的视频的真实性。被告提交房屋交接时的照片若干张，以证明与本院现场勘验时相比，卫生间马桶并未拆除，左手第三间房屋阳台吊顶未损坏。原告认可被告提供的卫生间马桶照片的真实性，但通过照片能看出马桶已被拆除，不认可左右第三间房屋阳台吊顶照片的真实性，同时提供照片一张，证明上述吊顶确实已拆除。被告对此不予认可。
就房屋交接之前涉诉房屋的状态，原告提供照片11张以及评估报告中照片16张，被告李寅秋提供照片5张，被告我爱我家提供照片7张，在上述照片中，本院现场勘验中所列被拆除及损坏的物品基本存在或基本处于可正常使用状态。就被告反诉一节，其提供了交纳供暖费的结算票据，原告对此关联性不予认可，称从未答应负担5000元供暖费。我爱我家公司称，在办理涉诉房屋央产房上市时，双方曾口头约定涉诉房屋供暖费各自承担一半，但面签时，双方表示还是按照合同约定承担供暖费。
上述事实，有当事人陈述，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，视频，照片，法院勘验笔录及照片等证据在案为证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案已查明的事实，原告与被告李寅秋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定被告李寅秋应将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修一并交给原告，《补充协议》中也约定涉诉房屋内固定物品均不拆除，交与原告，通过原、被告提交的涉诉房屋之前的照片以及房屋交接时的照片、视频及本院现场勘验，被告李寅秋交房时确实拆除涉诉房屋内的固定物品、装修等，造成原告直接使用涉诉房屋的合同目的无法实现，构成违约，应当承担违约责任。因交房事宜违约产生违约金比例，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中的约定与《补充协议》中的约定不一致，但《补充协议》中已约定如果其条款与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》相抵触，应以《补充协议》为准，现原告依据《补充协议》主张权利，并无不当。但应指出，相较于因被告拆除涉诉房屋固定设施造成的原告的损失，双方约定的合同总价20%的违约金确实高于该损失，本院将考虑被告李寅秋的违约程度及造成原告需维修房屋的费用、无法直接入住房屋产生的损失等予以酌定。被告反诉要求原告支付供暖费5000元，但就此未提供证据证实双方曾对上述事宜达成一致，被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李寅秋于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）徐雪松房屋买卖违约金六万元；
二、驳回原告（反诉被告）徐雪松的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李寅秋的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5680元，由原告（反诉被告）徐雪松负担2840元（已交纳），被告（反诉原告）李寅秋负担2840元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费25元，由被告（反诉原告）李寅秋负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 齐建卿
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 侯晓莹