辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终228号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司。住所地：抚顺市顺城区抚顺城路（东段）****号楼4、5号门市。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，该公司法务部经理。
被上诉人（原审原告）：张舒，女，1979年6月18日出生，汉族，抚顺供电公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：赵忠义，男，1957年1月11日出生，汉族，抚顺市矿务局胜利矿退休职工。
原审第三人：交通银行股份有限公司抚顺分行。住所地：抚顺市新抚区西一路*号1。
负责人：沈荣霞，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘志金，该分行法律顾问。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆宝通公司）因与被上诉人张舒、赵忠义、原审第三人交通银行股份有限公司抚顺分行（以下简称交通银行）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人兴隆宝通公司的委托诉讼代理人李弘熙，被上诉人张舒、赵忠义，原审第三人交通银行的委托诉讼代理人刘志金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兴隆宝通公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判张舒、赵忠义继续履行商品房买卖合同；2、改判驳回张舒、赵忠义要求返还购房款及团购费3000元、赔偿利息等款项的诉讼请求；3、改判不解除《个人房产抵押贷款合同》，兴隆宝通公司不支付交通银行因提前偿还贷款产生的其他费用及贷款本金、利息；4、诉讼费用由张舒、赵忠义承担。事实与理由：根据兴隆宝通公司与张舒、赵忠义签订《商品房买卖合同》时的返租约定，双方已形成事实上的房屋租赁关系，兴隆宝通公司已承租张舒、赵忠义购买的商铺，租赁合同已实际履行，兴隆宝通公司交房之日即为租赁关系生效之日，应视为已交付房屋，不存在兴隆宝通公司逾期交房的情况，张舒、赵忠义无权要求解除商品房买卖合同。兴隆宝通公司已委托抚顺兴隆大家庭第三街商业管理有限公司返租张舒、赵忠义商铺，已形成租赁关系，房屋交付期限延长至2018年9月30日。张舒、赵忠义请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便兴隆宝通公司给予退房的，仅向张舒、赵忠义支付已付房款0.5%的违约金即可，故张舒、赵忠义请求利息损失明显不合法。双方已约定违约金标准就不存在其他损失，张舒、赵忠义的利息主张无事实和法律依据。代办费及团购费并非兴隆宝通公司领取，与本案无关联，不应由兴隆宝通公司返还，应予改判。
张舒、赵忠义二审辩称：一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。根据双方签订的合同及相关司法解释，合同系因兴隆宝通公司的原因致合同目的不能实现而予以解除的。一审法院认定兴隆宝通公司赔偿张舒、赵忠义利息损失符合法律规定，系因双方当事人之间合同解除而造成的张舒、赵忠义的实际损失。双方当事人之间不存在返租事实，一审法院已经予以认定。根据司法解释规定，张舒、赵忠义与交通银行之间签订的合同形成的抵押贷款合同关系应当予以解除。张舒、赵忠义在一审时要求对显失公平的违约金予以调整，按照张舒、赵忠义交付房款的日期来确定利息损失合法合理。
交通银行二审辩称：一审判决事实证据充分，符合法律规定，兴隆宝通公司、张舒、赵忠义与交通银行存在的这些关系是基于兴隆宝通公司签订的按揭贷款合同，该合同已经没有履行的必要。一审法院适用相关司法解释，交通银行没有意见，服从判决。对于兴隆宝通公司与张舒、赵忠义的其他法律关系，交通银行不发表意见。
张舒、赵忠义向一审法院起诉请求：1、解除张舒、赵忠义与兴隆宝通公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除张舒、赵忠义与交通银行签订的《个人房产贷款合同》；3、解除张舒、赵忠义与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》，解除张舒、赵忠义房产的抵押；4、判令兴隆宝通公司返还张舒、赵忠义购房款287655元及利息（2014年12月15日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算），返还交通银行张舒、赵忠义尚未偿还的房屋贷款及因提前还贷产生的其他费用（具体数额以交通银行出具的还贷明细为准）；5、兴隆宝通公司赔偿张舒、赵忠义支付的产权代办费800元及利息（2014年12月15日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；6、兴隆宝通公司赔偿张舒、赵忠义支付的房屋贷款42953.83元及利息（2015年7月21日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；7、兴隆宝通公司返还团购费3000元及利息（2014年12月15日至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；8、兴隆宝通公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：张舒、赵忠义与兴隆宝通公司于2014年12月15日签订了《抚顺市商品房买卖合同》，约定张舒、赵忠义购买兴隆宝通公司开发的位于抚顺市顺城区新城路东段5—15号楼151铺、建筑面积27.51平方米的房屋一处，总价款为557655元。付款方式为首付款人民币287655元，贷款额27万元，兴隆宝通公司应于2015年9月30日前将房屋交付给张舒、赵忠义。张舒、赵忠义于2015年3月17日向兴隆宝通公司支付房屋首付款287655元。2015年4月16日张舒、赵忠义作为借款人、交通银行作为贷款人、兴隆宝通公司作为保证人共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定，由张舒、赵忠义向交通银行申请贷款27万元，用于支付其购买的上述商铺，合同约定的贷款期限为10年。自签订抵押担保合同始，张舒、赵忠义均按约及时偿还交通银行贷款。截至2016年8月21日，张舒、赵忠义共计偿还交通银行贷款本金及利息42953.83元。本案争议房屋现未取得综合验收条件。另查，张舒、赵忠义向兴隆宝通公司支付团购费3000元。2015年9月25日，张舒、赵忠义与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《D7街委托经营管理协议书》，约定张舒、赵忠义将本案商铺出租给第七街商业管理有限公司，租赁期限为三年，自2015年6月30日至2018年6月30日，该公司向张舒、赵忠义支付了自2015年6月30日至2016年6月30日期间的租金7152.6元。
一审法院确认的上述事实，有张舒、赵忠义提供的《抚顺市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、还款明细、发票、抚顺日报声明，兴隆宝通公司提供的D7街委托经营管理协议书复印件、收据复印件及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和一审法院审查，一审法院予以采信。
一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。张舒、赵忠义与兴隆宝通公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方当事人应按照合同履行义务。张舒、赵忠义已按约支付房款，兴隆宝通公司应依约定在2015年9月30日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付张舒、赵忠义。庭审中，兴隆宝通公司亦认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，故对于张舒、赵忠义要求解除与兴隆宝通公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，要求兴隆宝通公司退还张舒、赵忠义首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。张舒、赵忠义、兴隆宝通公司与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。张舒、赵忠义基于支付购房款与交通银行签订抵押贷款合同，兴隆宝通公司因向张舒、赵忠义出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因兴隆宝通公司未按合同约定交付房屋，导致张舒、赵忠义与兴隆宝通公司之间的《抚顺市商品房买卖合同》解除，兴隆宝通公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致张舒、赵忠义与交通银行签订的抵押贷款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成张舒、赵忠义没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条亦规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故张舒、赵忠义请求解除其与交通银行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》的主张，一审法院予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故兴隆宝通公司应向交通银行返还剩余贷款本金及利息。张舒、赵忠义已偿还的贷款具体数额以交通银行出具的贷款还款明细为准。交通银行在收到兴隆宝通公司返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。关于张舒、赵忠义主张800元代办费一节，因张舒、赵忠义未能提供相关票据予以证明，一审法院不予支持。关于张舒、赵忠义主张3000元团购费一节，该费用系张舒、赵忠义为取得房屋而实际支出费用，现张舒、赵忠义因兴隆宝通公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆宝通公司应将该费用返还张舒、赵忠义。关于兴隆宝通公司辩称张舒、赵忠义同意其延期交房，双方已形成事实上的租赁关系一节，委托经营管理协议书的合同主体并非本案兴隆宝通公司，张舒、赵忠义与兴隆宝通公司之间并无租赁关系，张舒、赵忠义与案外人签订的委托经营管理协议书并非张舒、赵忠义与兴隆宝通公司之间就商品房买卖合同的变更或补充，并不能证明双方对交房期限协商变更，兴隆宝通公司的主张无事实及法律依据，故一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除张舒、赵忠义与兴隆宝通公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；二、解除张舒、赵忠义与交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、兴隆宝通公司于判决生效之日起十日内给付张舒、赵忠义首付款287655元并按中国人民银行同期存款利率给付自2015年3月18日起至判决确定给付之日止的利息；四、兴隆宝通公司于判决生效之日起十日内将张舒、赵忠义未偿还的贷款返还交通银行并支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以交通银行出具的提前还贷明细为准）；五、兴隆宝通公司于判决生效之日起十日内返还张舒、赵忠义已经偿还的贷款（贷款是指张舒、赵忠义向交通银行偿还的贷款本金及利息，具体数额以交通银行出具还贷明细为准）；六、兴隆宝通公司于判决生效之日起十日内返还张舒、赵忠义团购费3000元；七、驳回张舒、赵忠义的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3114元（已减半收取），由兴隆宝通公司负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实基本相同。
本院认为，张舒、赵忠义与兴隆宝通公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，张舒、赵忠义已按合同约定支付全部购房款，兴隆宝通公司未按合同约定交房日期，即2015年12月31日前交付案涉房屋，应承担相应违约责任。兴隆宝通公司至今未交付案涉房屋，张舒、赵忠义依据双方约定要求解除合同，兴隆宝通公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除张舒、赵忠义与兴隆宝通公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于兴隆宝通公司主张双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，张舒、赵忠义对与兴隆宝通公司存在租赁关系不予认可，且即使存在租赁关系也不足以免除兴隆宝通公司按照合同约定期限交付房屋的义务，故兴隆宝通公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，张舒、赵忠义与兴隆宝通公司之间的商品房买卖合同解除后，兴隆宝通公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。兴隆宝通公司上诉主张双方已约定违约金，不应支付张舒、赵忠义利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定的违约金低于张舒、赵忠义实际损失，采用中国人民银行同期同类存款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，兴隆宝通公司关于违约金的上诉主张不成立，本院不予支持。
关于团购费3000元一节，该团购费系张舒、赵忠义为取得房屋所实际支出的费用，且抵顶购房款，故兴隆宝通公司关于团购费并非其领取不予返还的主张不能成立，本院不予支持。团购费3000元抵顶购房款5000元，因此张舒、赵忠义实际向兴隆宝通公司交纳的房屋首付款中已经扣除该5000元，故双方签订的商品房买卖合同解除后，兴隆宝通公司应返还张舒、赵忠义团购费3000元以及实际交纳的首付款282655元。一审法院判令兴隆宝通公司返还张舒、赵忠义首付款287655元不当，本院予以纠正。
综上，上诉人兴隆宝通公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2499号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初2499号民事判决第三项、第七项；
三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内给付张舒、赵忠义首付款282655元并按中国人民银行同期存款利率给付自2015年3月18日起至判决确定给付之日止的利息；
四、驳回张舒、赵忠义其他诉讼请求；
五、驳回上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司其他上诉请求。
一审案件受理费3114元（已减半收取），由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担3064元，由张舒、赵忠义负担50元；二审案件受理费6147元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担6097元，由张舒、赵忠义负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 孙树魁
审判员 梁馨月
审判员 郭 爽
二〇一七年四月十八日
书记员 杨茜怡