浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初13369号原告（反诉被告）：义乌市群英房地产经纪有限公司，住所地：义乌市北苑街道四季社区东方国际村37幢1单元。法定代表人：谢华伟，总经理。委托诉讼代理人：陈旭华，浙江越越律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋露艳，女，1986年6月24日出生，汉族，住义乌市。被告（反诉原告）：周连飞，男，1985年6月13日出生，汉族，住义乌市。被告（反诉原告）宋露艳、周连飞共同委托诉讼代理人：胡雪梅，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被告（反诉第三人）：何慧青，女，1974年2月28日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：方子雯，浙江六和（义乌）律师事务所律师。原告义乌市群英房地产经纪有限公司为与被告宋露艳、周连飞、何慧青居间合同纠纷一案，于2017年8月10日向本院起诉。本院受理后，被告宋露艳、周连飞在举证期限内提出反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序由审判员吴晨播独任审判，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）义乌市群英房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈旭华、被告（反诉原告）宋露艳、周连飞的共同委托诉讼代理人胡雪梅、被告（反诉第三人）何慧青及其委托诉讼代理人方小雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告义乌市群英房地产经纪有限公司起诉称：2017年6月23日，原、被告三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：第三被告将其所有的座落于义乌市万商华府7栋2单元707室的房屋转让给第一、二被告，价格1580000元；被告同意，若原告完成委托，促成三被告签订本合同，则第一、二被告及第三被告于本合同签订之日向原告分别支付中介服务费各15800元；被告任何一方逾期向原告支付中介服务费，每逾期一日，按应付中介服务费的1%支付违约金；原告在签订本合同后，由于一方或者两方违约，守约方追究违约责任而产生的律师费由违约方承担；同时，合同约定了其他内容。三被告至今未向原告支付任何费用。现诉请判令：1、第一、二被告支付原告中介费15800元及违约金（自2017年6月24日起按月利率2%计付至实际履行之日止）；2、第三被告支付原告中介费15800元及违约金（自2017年6月24日起按月利率2%计付至实际履行之日止）；3、三被告共同承担原告律师代理费3000元。被告宋露艳、周连飞答辩称：一、原告隐瞒其没有房地产经纪人员的事实。原告的工作人员没有取得房地产经纪职业资格证，合同上没有经纪执业人员的签章。二、原告在合同订立之前未告知涉案房产的详细情况，未提供相关产权证书，且隐瞒卖方获取房产的真实时间。在签订买卖合同之前，原告未提供涉案房产的产权证明，仅口头承诺涉案房产距前次交易已满两年。答辩人如约与何慧青至房产部门办理过户手续时才得知何慧青取得涉案房产产权的时间为2015年7月28日，距双方约定的过户时间2017年7月8日尚未满2年，需缴纳评估价5.5%的增值税，导致如果买卖双方按约履行过户手续，答辩人需额外支付4万多元的税费，如果答辩人不按约过户，需承担合同约定的违约责任。虽事后答辩人与何慧青重新约定了过户时间，但答辩人也因此多承担了7月8日至28日这20天不必要的资金风险，且如果何慧青违约，不在2017年7月28日履行过户义务，那么答辩人将承担更大的损失。三、原告在合同订立前未告知房产租赁具体情况。答辩人去看房时知道房产存在租赁情况，原告告知租客可以随时搬走，但并未告知租赁期限及租金。签订合同之后，经何慧青告知，答辩人方知道租赁期至2017年11月1日届满，原告仍表示租客可以随时搬走，答辩人表示租客可以承租至租赁期满，但原告在2017年8月要求租客提前搬走，并告知答辩人交纳1万元违约金。租客提前搬走后要求答辩人支付违约费用，答辩人不得不支付租赁期内剩余租金9000元。四、原告未如约履行协助办理过户的义务。2017年7月8日上午，答辩人与何慧青至房产部门办理过户手续时，何慧青未携带契税证，原告告知没有契税证无法过户。当天下午原告又告知没有契税证也可以过户，只需要到房产窗口调取契税缴纳证明即可。何慧青调取证明后，原告亦未发现涉案房产前手交易时间未满2年，直到排队到窗口准备办理过户手续时经工作人员提醒方知需因此多缴4万余元的税费，因此答辩人与何慧青放弃过户，并至原告处理论未果，后至义乌市房地产经纪行业协会投诉。事后，原告未联系答辩人处理过户事宜。答辩人与何慧青自行于2017年7月28日至房产部门办理过户登记手续。五、原告未协助答辩人办理银行贷款事宜。涉案贷款由答辩人自行完成。综上，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，损害答辩人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告何慧青答辩称：一、原告隐瞒其没有房地产经纪人员的事实。原告的工作人员没有取得房地产经纪职业资格证，合同上没有经纪执业人员的签章。二、答辩人已将涉案房产详细情况告知原告，完成如实告知义务，原告未尽专业审查义务。原告未要求答辩人提供房产权属证书，也没有审查房产贷款情况，相关权利义务也没有告知答辩人。三、涉案房产由原告居间租赁，答辩人在委托卖房时已将房产租赁详细情况告知原告，原告未将信息完整披露给买方。涉案房产经原告居间介绍，租赁给案外人，租赁期至2017年11月1日，原告收取佣金1450元。本案房屋买卖，答辩人告知原告的房屋价款为出售房屋的裸价，不包括契税及租金费用。但过户后因原告要求租客提前搬走，买方周连飞、宋露艳因此另行支付9000元租金。四、原告未如约履行协助办理过户的义务。2017年7月8日上午，答辩人与周连飞、宋露艳至房产部门办理过户手续时，何慧青未携带契税证，原告告知没有契税证无法过户。当天下午原告又告知没有契税证也可以过户，只需要到房产窗口调取契税缴纳证明即可。何慧青调取证明后，原告亦未发现涉案房产前手交易时间未满2年，直到排队到窗口准备办理过户手续时经工作人员提醒方知需因此多缴4万余元的税费，因此答辩人与周连飞、宋露艳出于节约成本的考虑，不得不放弃过户，并至原告处理论未果，后至义乌市房地产经纪行业协会投诉。事后，原告未联系答辩人处理过户事宜。答辩人与周连飞、宋露艳自行于2017年7月28日至房产部门办理过户登记手续。五、买卖双方与居间方的权利义务不对等，居间方刻意弱化了其协助义务，仅约定见证及监督义务。六、原告与答辩人协商的居间服务费为1万元。答辩人与原告在合同订立后马上就居间服务费作出变更，同意支付1万元作为居间服务费。综上，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，未尽诚实勤勉尽责的义务，损害答辩人的利益，不得要求支付报酬。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告义乌市群英房地产经纪有限公司为了证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证明原告以中介的身份促成三被告达成房屋买卖合同的事实。证据二、法律服务合同及律师费发票各一份，证明原告签订了法律服务合同及支付了相应的律师代理费。被告宋露艳、周连飞的质证意见：对证据一的真实性无性异议，但合同中原告方没有经纪执业人员的签字，原告无权提供居间服务，而且合同中关于原告权利义务的约定严重不对等，显失公平。对证据二的三性无异议。被告何慧青的质证意见：同被告宋露艳、周连飞一样。被告宋露艳、周连飞未提供证据。被告何慧青为支持自己的抗辩，向本院提供以下证据：证据一、投诉受理单一份，证明三被告办理过户手续时因被告何慧青取得房屋未满两年，导致需因此多交纳4万余元的税费，三被告因不满原告种种未尽其义务的行为而向义乌市房地产经纪行业协会投诉。证据二、微信聊天记录一份，证明原告有协助过户义务；第三被告应支付的中介费用为10000元。原告义乌市群英房地产经纪有限公司的质证意见：对证据一真实性无异议，但对其证明目的有异议。第一，合同中并未约定原告方要行使帮助过户的义务，房屋具体信息的披露义务应该是买卖双方的权利义务；第二，该投诉单仅仅是受理单，义乌市房地产经纪行业协会也未对该受理单出具相应的结果，更不能说明原告有任何违反合同义务的情况。对证据二的真实性无异议，但没有涉及协助过户义务的情况。虽然当时原告说可以只交10000元的中介费，但由于第三被告未按时交纳该合意未完成，我方仍要求按合同约定交纳中介费。被告宋露艳、周连飞的质证意见：对上述证据没有意见。反诉原告宋露艳、周连飞反诉称：反诉人欲购二手房，遂到被反诉人处寻找房源。被反诉人带反诉人看了位于义乌市产，当时该房产正在出租，被反诉人告知反诉人该租客随时能搬离。2017年6月23日，反诉人与被反诉人及第三人何慧青签订《房屋买卖合同》。2017年7月28日涉案房产过户给反诉人。此后反诉人得知，涉案房产租赁合同至2017年10月31日才期满，且承租人已足额支付租金。反诉人支付承租人剩余租期内的租金9000元后，承租人与第三人解除租赁合同。被反诉人在居间过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了反诉人的利益，由此给反诉人造成的经济损失应当由被反诉人承担。现反诉请求判令：1、被反诉人义乌市群英房地产经纪有限公司赔偿反诉人损失9000元及利息（利息自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；2、被反诉人义乌市群英房地产经纪有限公司承担反诉人律师代理费3000元。反诉被告义乌市群英房地产经纪有限公司答辩称：反诉请求中的第一点，反诉被告没有义务支付该项损失。根据双方买卖合同第6、7条规定，反诉人在买房前应该是了解了房屋的有关状况的，该有关状况当然包括是否租赁的情况，并且租赁应该由第三人在过户手续之前处理完毕。根据合同第6条第2款的规定，所产生的法律及经济责任是由第三人承担的。被反诉人没有保证房屋权属是否完整的义务，更没有向反诉人做出过任何形式的承诺，那么相应的律师费也不应该由被反诉人来承担。反诉第三人何慧青的意见：同意反诉原告的意见。反诉原告宋露艳、周连飞为了证明其诉讼主张，向本院提供以下的证据：证据一、浙（2017）义乌市不动产权第0027372号不动产权证（复印件）一份，证明涉案房屋过户登记时间为2017年7月28日。证据二、微信聊天记录一份、支付宝聊天记录一份，证明：1、涉案房产在过户之前通过被反诉人居间租赁；2、被反诉人明知涉案房产在房屋买卖合同订立时处于租赁状态。证据三、房屋租赁合同一份、中国建设银行银行卡客户交易明细清单（复印件）一份、结婚证（复印件）一份，证明反诉人支付房租损失9000元。证据四、法律服务合同及律师费发票各一份，证明反诉人为主张损失支付律师费3000元。证据五、不动产权证书（复印件）一份，证明第三被告取得涉案房屋的时间是2015年8月10日，完成测绘的时间是2015年的7月27日。反诉被告义乌市群英房地产经纪有限公司的质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，但是租赁信息的掌握人并非只有被反诉人，第三人何慧青也是知道这一情况的。涉案房屋是通过我方居间出租的。对证据三中房屋租赁合同的真实性无异议，对银行交易明细的关联性有异议，是否是退还本案的租金，也不能证明退还这9000元租金的合理性，反诉人应当提供合理性的依据；结婚证的真实性不清楚，而且即使这9000元是退还租金的，也应当提供买卖双方以及跟承租人三方之间解除租赁合同以及对租金退还情况约定的书面依据。对证据四、五无异议。反诉第三人何慧青的质证意见：对上述证据均无异议。反诉被告义乌市群英房地产经纪有限公司、反诉第三人何慧青就反诉未提供证据。结合当事人的质证意见，本院对上述证据认证如下：一、本诉原告提供的证据。对证据一的真实性予以确认，有无房地产经纪人签字与涉案《房屋买卖合同》生效与否无关，本院对证据一的证明效力予以确认。对证据二的证明效力予以确认。二、本诉被告何慧青提供的证据。证据一，对其本身的真实性予以确认，但该投诉受理单只能反映被告方向义乌市房地产经纪行业协会投诉原告的情况，不能据此认定原告有未尽合同义务。对证据二的真实性予以确认。根据微信聊天记录情况，被告何慧青与原告的工作人员在签订完房屋买卖合同后，双方确认在房屋过户后由被告何慧青按10000元而非按合同载明的15800元支付中介费，应认定原告与被告何慧青实际上约定的中介费为10000元。三、反诉原告宋露艳、周连飞提供的证据。对证据一、四、五，反诉被告及反诉第三人均无异议，本院确认其证明效力。对证据二的真实性予以确认。对证据三房产租赁合同的真实性予以确认，对中国建设银行银行卡客户交易明细清单复印件、结婚证复印件本身形式上的真实性均予以确认，但反诉原告的待证目的与本案处理无关，理由在后论述。经审理，本院认定事实如下：被告宋露艳、周连飞欲购置房屋，被告何慧青欲出卖房屋，分别委托原告义乌市群英房地产经纪有限公司提供中介服务。2017年6月23日，原告（丙方）、被告何慧青（甲方、出卖方）与被告宋露艳、周连飞（乙方、买受方）共同签订《房屋买卖合同》一份，三方就房屋买卖、居间报酬等相关事宜达成了协议，主要内容为：甲方将其所有的坐落于万商华府7栋2单元707室转让给乙方，乙方对甲方所售房屋已充分了解，房屋价款为158万元（实际成交价），过户过程中相关税费由乙方承担；甲乙双方同意，若丙方完成委托，促成双方签订本合同，则甲、乙方分别于本合同签订之日向丙方支付人民币壹万伍仟捌佰元作为中介服务费；甲乙双方同意于2017年7月8日之前前往房地产管理部门办理房屋的房屋产权证过户手续；甲方保证房屋权属清楚，对房屋有完整处分权，转让房屋未侵犯第三人的权利，并保证向丙方提供的个人身份证明、房屋权属证明等相关资料真实、合法完整、有效，保证在办理过户前将该有关房屋的产权纠纷、债权债务、税项、租赁以及解除抵押、查封等事项全部处理完毕，否则由甲方自行承担责任，甲方不得隐瞒房屋的出租状况，若该房屋带租约，则甲方须保证承租人放弃优先购买权，甲方连同现有之租约一起转让给乙方，租金收取双方共同协商解决，甲方于2017年8月1日之前向乙方交付房屋；乙方签订本合同前，应已在合理范围内了解房屋的有关状况，因此发生的纠纷由甲乙双方自行解决；丙方应提供房产咨询和经纪服务，促成甲乙双方签订合同，及时转交相关物品和单证等；甲乙双方任何一方逾期向丙方支付中介费，每逾期一日，按应付中介服务费的1%向丙方支付违约金；甲乙丙三方在签订合同后，由于一方或者两方违约，守约方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方承担；合同还对房屋价款的支付及甲乙双方之间的其他权利义务进行了约定。被告何慧青与原告在签订合同后确定被告何慧青在房屋过户后实际按10000元的标准支付中介费。涉案房屋的权属于2015年8月10日登记于被告何慧青名下，至被告何慧青、被告宋露艳、周连飞在上述房屋买卖合同中约定的过户期限2017年7月8日未满两年，为了少交相应的税费，被告何慧青与被告宋露艳、周连飞双方协商一致将过户时间推迟，双方于2017年7月28日完成了涉案房屋的过户手续。涉案房屋在出卖前，由原告为被告何慧青提供中介服务将房屋对外出租于他人，在签订上述房屋买卖合同时，承租人仍使用涉案房屋。被告何慧青、被告宋露艳、周连飞至今未按向原告支付中介费。为此，原告诉至本院，花费律师代理费3000元。被告宋露艳、周连飞提起反诉，花费律师代理费3000元。本院认为：原告、被告何慧青及被告宋露艳、周连飞三方签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。三方应按照约定履行自己的义务。按照合同的内容，可以认定原告与被告何慧青之间，原告与被告宋露艳、周连飞之间分别订立了居间合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告宋露艳、周连飞拒绝向原告支付居间报酬的主要理由之一为：原告未如实告知涉案房屋的权属登记情况，导致如按合同约定的时间（此时被告何慧青取得涉案房屋所有权未满两年）过户，被告宋露艳、周连飞将承担更多的税费，后经与被告何慧青协商一致将过户的时间推后，在此过程中承担了风险。根据合同约定，涉案权属情况证明等材料应由出卖方即被告何慧青提供并保证其真实性，且被告宋露艳、周连飞在合同中已经确认在合理范围内了解了该房屋的有关状况，因此发生的纠纷由出卖方和买受方自行解决。被告宋露艳、周连飞与原告并未明确约定应由原告提供房产交易税费政策咨询服务，且被告宋露艳、周连飞已与被告何慧青协商一致将过户的时间推后并实际已经办理了过户手续，被告宋露艳、周连飞实际上并未遭受损失。故该理由并不成立。被告宋露艳、周连飞拒绝向原告支付居间报酬的主要理由之二为：签订房屋买卖时，涉案房屋仍有承租人使用房屋，原告承诺承租人随时可以搬走，但实际交付房屋时因与承租人协商提前解除租赁合同，因而承担了返还承租人租金的责任，造成其损失。根据合同的约定，若该房屋带租约，则被告何慧青须保证承租人放弃优先购买权，被告何慧青连同现有之租约一起转让给被告宋露艳、周连飞，租金收取双方共同协商解决。被告宋露艳、周连飞在签订房屋买卖合同时是知晓涉案房屋是有承租人的，如何处理租赁合同在签订房屋买卖合同时就应在考量范围内，也未提供证据证明原告承诺过随时可以解除租赁合同，被告宋露艳、周连飞即使与承租人提早解除了租赁合同并返还了部分租金，也并非原告造成。故该理由亦不成立。至于被告宋露艳、周连飞主张的原告未协助办理房屋过户手续，系买卖双方因税费问题而推迟自行前往办理了过户手续，以此作为拒付居间报酬理由不成立。至于被告宋露艳、周连飞主张的原告未协助办理按揭贷款，双方并未约定原告有此义务。综上，被告宋露艳、周连飞主张的拒付居间报酬的理由均不成立，原告已按约促成被告宋露艳、周连飞与被告何慧青签订房屋买卖合同，被告宋露艳、周连飞应按照约定在签订合同之日支付15800元的中介服务费，逾期的应承担违约责任。双方约定每逾期一日按应付中介服务费的1%支付违约金，原告主动调整为从签订合同次日起按月利率2%计算，本院予以准许。参照上述分析，被告何慧青的拒付居间报酬的理由亦不充分，但因原告与被告何慧青约定在房屋过户后按10000元的标准支付中介费，故原告有权要求被告何慧青支付的中介服务费为10000元。至于该款项的支付期限，双方约定为房屋过户后，房屋实际过户的时间为2017年7月28日，故原告有权要求被告何慧青自该日起支付违约金。另外合同约定，守约方追究违约责任而产生的律师代理费应由违约方承担，故原告有权要求被告方承担相应的律师代理费，但律师代理费应按比例酌情由被告宋露艳、周连飞与被告何慧青分别承担，本院酌定由被告宋露艳、周连飞承担1840元，由被告何慧青承担1160元。综上，原告的诉讼请求，合法有据的部分，本院予以支持。就反诉部分，本院已在上文分析认定原告在履行居间合同时未造成反诉原告宋露艳、周连飞的损失，故反诉原告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十六的规定，判决如下：一、被告宋露艳、周连飞于本判决生效后十日内支付原告义乌市群英房地产经纪有限公司中介服务费15800元并支付违约金（从2017年6月24日起按月利率2%计付至实际履行之日止）、律师代理费1840元。二、被告何慧青于本判决生效后十日内支付原告义乌市群英房地产经纪有限公司中介服务费10000元并支付违约金（从2017年7月28日起按月利率2%计付至实际履行之日止）、律师代理费1160元。三、驳回原告义乌市群英房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告宋露艳、周连飞的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费333元，由原告义乌市群英房地产经纪有限公司负担53元，由被告宋露艳、周连飞负担172元，由被告何慧青负担108元；反诉案件受理费25元，由反诉原告宋露艳、周连飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 吴晨播二〇一七年十二月十九日代书记员 王佳丽???