四川省德阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川06民终748号
上诉人（原审原告）：崔荘，女，1965年10月1日出生，住四川省绵竹市。
委托诉讼代理人：钟国权，四川旭辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈麟，四川旭辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：德阳市恒泰宇峰商贸有限公司，住所地：四川省绵竹市剑南镇紫岩路272号。
法定代表人：范思培，董事长。
委托诉讼代理人：淦小萍，女，1978年12月4日出生，汉族，住四川省绵竹市，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：绵竹市宏远市场发展有限责任公司，住所地：四川省绵竹市剑南镇大南路。
法定代表人：范思培，董事长。
委托诉讼代理人：赵品健，四川豪迈律师事务所律师。
上诉人崔荘因与被上诉人德阳市恒泰宇峰商贸有限公司（以下简称恒泰宇峰商贸公司）、绵竹市宏远市场发展有限责任公司（以下简称宏远市场公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2017）川0683民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，崔荘及其委托诉讼代理人陈麟、恒泰宇峰商贸公司的委托诉讼代理人淦小萍、宏远市场公司的委托诉讼代理人赵品健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔荘上诉请求：1.撤销一审判决，改判二被上诉人连带支付上诉人因拆迁置换房屋面积不足的货币补差585600元（面积差36.6m2，以16000元/m2计算）；2.改判二被上诉人连带支付上诉人自2015年6月1日至符合交房条件后实际交房为止的停业损失费，按照10000元/月的标准，暂计算至2017年4月1日共计22个月的停业损失费22万元；3.诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，本案的争议焦点并非系对“建筑面积”的理解存在争议，而是对置换协议书中约定的被上诉人是以250m2的实际使用面积还是建筑面积的房屋与上诉人置换。第二，上诉人的陈述及相关证据证明置换协议书中约定的房屋面积250m2系房屋的实际使用面积。第三，上诉人原有房屋实际使用面积为218m2，被上诉人以1:1.3的比例与上诉人进行置换，即置换后实际使用面积为283m2，其中本案商铺的置换面积为250m2，剩余的面积用一套住房进行置换。第四，被上诉人不同意将上诉人置换房屋的二楼出售给上诉人，导致上诉人对置换的楼梯间不能享有独占使用的权利，被上诉人也不能进行交付，因此，应对不能交付面积进行补差。二、一审法院以被上诉人提供的证据认定房屋于2015年12月21日符合交房条件，系适用法律错误。根据相关规定，评定房屋是否具备交付条件，应具备工程质量验收、消防、规划、人防、特种设备等验收合格的条件。
恒泰宇峰商贸公司答辩称：最开始签订合同的主体是恒泰宇峰商贸公司，但后来变更为宏远市场公司，一审判决正确。
宏远市场公司答辩称：1.一审判决程序合法，适用法律正确。2.上诉人产权证上载明的面积是218m2，合同中写的218m2并未写明是实际使用面积，因此，应认定为建筑面积。根据测定的面积，向上诉人交付的四间门面面积为318m2，超出约定68m2，宏远市场公司保留向上诉人主张补差价的权利。2.关于楼梯间，系因为消防要求才进行了位置改变，并没有约定置换给上诉人单独使用，该楼梯本是到达二楼的通道，为了通行，也不可能在置换给上诉人的房屋面积内。3.双方签订的置换协议是在协商基础上签订，不是法律意义上的格式合同。4.关于交房条件，合同没有约定，根据提交的竣工验收报告，案涉房屋达到了交付条件，一审法院关于停业损失费的认定正确，请驳回上诉人的上诉请求。
崔荘向一审法院起诉请求：1.判决二被告连带向原告交付原告因拆迁置换的宏远广场2幢1楼120、121、122、123号商铺；2.判决二被告连带支付原告因拆迁房屋置换面积不足的货币补差585600元；3.判决二被告连带支付自2015年2月22日起至实际交房为止，按照10000元/月的标准计算的停业损失费（现暂计算到2016年11月22日，共计21个月的停业损失费21万元）；4.判决二被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：崔荘与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订《城市房屋产权置换协议》、德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司更名为恒泰宇峰商贸公司、大市场改造建设单位实际系宏远市场公司、崔荘于2016年5月10日收到宏远市场公司邮寄的《收房通知书》、绵竹市大市场棚户区危旧房改造项目于2015年12月21日竣工验收合格。
对双方当事人有争议的事实，结合证据及当事人的陈述认定如下：崔荘、宏远市场公司提交的《城市房屋产权置换协议书》，能证明：2013年8月22日，崔荘与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订《城市房屋产权置换协议书》，约定：第二条：营业用房置换方案：经甲乙双方协商同意用位于大市场新建的2号楼一层安顺路口附图的营业用房（建筑面积约250平方米）【以有资质的测绘机构实际测绘面积为准】与乙方（崔荘）营业用房置换；被置换房屋与置换房等面积部分互不找补；被置换房屋与置换房屋超面积部分实行货币找补：被置换房屋面积大于置换房面积，超面积部分由甲方以16000元/平方米对乙方进行货币补偿；被置换房屋面积小于置换房面积，超面积部分由乙方按16000元/平方米向甲方进行货币找补。第四条：……乙方应在甲方与所有被置换房屋的业主签订协议后接到甲方通知15日内腾空被置换房屋交由甲方拆除；甲方应在所有被置换房屋腾空并拆除后18个月内交房，并在乙方的协助下为乙方办理好房屋所有权证书及国有土地使用证书，办证所涉及的税费概由甲方承担。第五条：违约责任：若甲方未在约定时间内交房，则应向乙方按40元/月/平方米支付停业损失费。
崔荘、宏远市场公司提交的《城市房屋产权置换协议书》的附图以及双方当事人的陈述，证明：崔荘选的商铺楼梯位置以前在中间即现在的121号商铺，后双方协商将楼梯改至119号商铺与120号商铺中间，因该楼梯系公共楼梯，故确认德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司系将宏远市场2幢1楼120号、121号、122号、123号商铺置换给崔荘。
恒泰宇峰商贸公司提交的绵竹市住房和城乡建设局发放的《建设工程施工许可证》、关于《建设工程施工许可证》建设单位变更的通知，能证明：绵竹市大市场棚户区危旧房改造项目建设单位系德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司，2014年12月30日，建设单位由德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司变更为宏远市场公司。
一审法院认为，崔荘与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司系平等主体，双方签订的《城市房屋产权置换协议书》是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2014年12月30日，德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司名称变更为德阳市恒泰宇峰商贸有限公司，故德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司的权利义务应由恒泰宇峰商贸公司享有、履行。
关于原告请求被告支付因拆迁置换房屋面积不足的货币补差585600元，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，《城市房屋产权置换协议书》系原告与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订，合法有效，协议约定德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司用建筑面积250m2的营业用房与原告的房屋进行置换。现双方当事人对“建筑面积”理解存在争议，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示”。现本案中原告认为当时约定的250m2建筑面积不包含公摊面积，是指套内面积，被告称建筑面积并非套内面积。双方对“建筑面积”理解有争议，应按照行业普遍认可的专业词语的定义进行理解，行业中建筑面积与套内面积是不同的概念，建筑面积并非套内面积，且原告被置换的房屋房产证上登记的也系房屋建筑面积，原告认为其系先选置换房屋后测量面积再签协议也与现有证据不符，故原告称其签订的“建筑面积”系套内面积无依据。另宏远市场公司庭审中举证证明，现交付给原告的四个门面总建筑面积为312.85m2，原告对此无异议，予以确认。故原告现请求被告支付因面积不足的补差，无事实和法律依据，依法不予支持。
关于原告请求被告支付停业损失费21万元，原、被告双方对每月10000元标准无异议，予以确认，现主要争议停业损失费的计算时间起点和终点。就停业损失费的计算时间起点和终点做如下认定：第一，关于计算起点，原、被告签订的《城市房屋产权置换协议书》明确约定被告应在所有被置换房屋腾空并拆除后18个月内交房，对双方当事人均具有法律约束力。现原告所诉称的应从其签合同2013年8月22日起算18个月，即2015年2月22日起计算停业损失费，并无事实和法律依据，应从所有房屋腾空并拆除后开始计算18个月交房期限。宏远市场公司庭审中提交德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司与案外人刘祥红签订的《城市房屋产权置换协议书》，以此证明所有房屋腾空并拆除时间为2013年12月1日，应从2013年12月1日开始计算18个月交房期限，即应于2015年6月1日前向原告交房。一审法院认为，宏远市场公司提交的与刘祥红的协议书系2013年10月17日签订，系最后一户签订协议的时间，中间腾出将近一个半月的时间进行腾空拆除，合情合理，应采纳宏远市场公司该辩解意见，即应从2013年12月1日开始计算18个月交房时间，被告应于2015年6月1日前向原告交房。第二，关于计算终点，合同双方当事人在签订合同时并未约定交房条件，应按法律强制规定的交房条件进行交房。原告的置换房屋于2015年12月21日竣工验收合格，可交付房屋。关于原告认为被告未提交《工程竣工验收备案表》，不符合交付条件的意见，我国相关法律并未规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》才能交付房屋，工程竣工验收备案是管理性规范，并不是交付房屋的强制性规范，故原告主张被告交付房屋应取得《工程竣工验收备案表》，不符合法律规定。崔荘于2016年5月10日收到宏远市场公司邮寄的收房通知书，应予以收房。故停业损失费应从2015年6月1日计算至2016年5月10日，以每月10000元标准计算，即10000元/月×11个月﹢10000元/月÷31天×10天=113225.81元。
关于原告请求恒泰宇峰商贸公司与宏远市场公司连带承担责任。根据合同的相对性原则，崔荘与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订协议，后恒泰宇峰房地产开发有限公司名称变更为恒泰宇峰商贸公司，故应由恒泰宇峰商贸公司履行德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司应履行的义务，现原告已按合同约定腾空并搬离房屋，恒泰宇峰商贸公司也应按合同约定向崔荘承担相应的义务。虽宏远市场建设单位由德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司变更为宏远市场公司，但依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中合同双方当事人并未协商一致将合同主体进行变更，故恒泰宇峰商贸公司应承担相应的义务。现宏远市场公司愿意承担应由恒泰宇峰商贸公司承担的义务，应由二被告共同向原告承担相应的义务。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决：一、德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向崔荘交付绵竹市宏远广场2幢1楼120号、121号、122号、123号商铺；二、德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司应于本判决生效之日起十五日内向崔荘支付停业损失费113225.81元；三、驳回崔荘的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5930元，由崔荘负担4600元，德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司负担1330元。
二审中，崔荘申请证人邱龙军出庭作证，证明被上诉人的法定代表人范思培在社区调解时，曾口头表达房屋二楼不能出售给上诉人的事实。证人邱龙军系紫岩社区原支部书记，曾组织上诉人与被上诉人进行调解，但没调解成功。其在庭审中陈述并不清楚范思培答应将商铺二楼卖与崔荘的事实。恒泰宇峰商贸公司对证人证言没有意见。宏远市场公司认为证人证言达不到上诉人的证明目的。
宏远市场公司提交补强证据如下：1.《竣工验收备案书》，证明宏远市场公司是工程的建设单位，工程竣工验收的文件齐全。2.《建设工程消防验收意见书》，证明消防验收合格在通知崔荘收房之前，程序合法。3.向案外第三人张武、刘学华交付房屋的确认书，证明在2015年10月就开始向业主交房。崔荘质证认为：1.证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到其证明目的。在完成备案后，公司应当通知上诉人收房，但其并未通知，因此，停业损失费应计算至符合交付条件后实际通知之日。2.证据二的真实性、合法性、关联性无异议，该证据证明了一审法院认定工程竣工验收就具有交房条件是错误的。3.证据三系公司与案外第三人签订，真实性无法认定，且与本案无关。恒泰宇峰商贸公司对宏远市场公司提交的补强证据予以认可。
本院审查认为，证人邱龙军的证言不能证明被上诉人的法定代表人范思培答应过崔荘将商铺二楼卖与她的事实，故对崔荘主张的证明目的不予采纳。《竣工验收备案书》和《建设工程消防验收意见书》系相关部门对工程验收备案出具的文书，能够证明房屋符合交付条件的时间，故对该两份证据予以采纳。宏远市场公司与案外第三人签订的《房屋交接确认书》均是3号楼的房屋，而本案涉及的是2号楼，达不到其证明目的，故对该证据不予采纳。
二审查明，2013年8月22日，崔荘与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订《城市房屋产权置换协议书》（编号27号），约定：双方协商同意用位于大市场新建的1幢2单元9层1号的一套住房（建筑面积约145平方米）【以有资质的测绘机构实际测绘面积为准】置换，崔荘主张该住房是用30多平方米的商铺置换。2016年10月31日，崔荘接收了该住房，住房的实际建筑面积为149.83m2。
宏远市场公司建设的宏远大市场升级改造项目于2016年3月31日经绵竹市公安消防大队验收，评定该工程消防验收合格。2016年7月12日，经绵竹市建设局核准，同意该工程竣工验收备案。
二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，根据崔荘的上诉主张及被上诉人的答辩，本案二审争议焦点是：一、被上诉人交付的置换房屋面积是否符合约定；二、停业损失费的计算截止时间。
一、关于被上诉人交付的置换房屋面积是否符合约定的问题
崔荘主张协议中约定的置换面积250m2是指除公摊之外的实际使用面积，而被上诉人交付的四间商铺面积不足250m2，应按照约定对不足部分进行货币补偿。被上诉人辩称约定的250m2就是建筑面积，包括公摊面积，被上诉人交付的四间商铺测量面积已经超过约定的置换面积，不存在补偿问题。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。崔荘与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订的《城市房屋产权置换协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。双方在协议第二条营业用房置换方案中明确：经双方协商同意用位于大市场新建的2号楼一层安顺路口附图的营业用房（建筑面积250m2）【以有资质的测绘机构实际测绘面积为准】进行置换。因崔荘并未提供证据证明双方当时约定的建筑面积实际是指实际使用面积，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的不利后果。根据双方约定及房地产交易习惯，建筑面积一般包含套内使用面积和公摊面积，且崔荘与公司签订的住房置换协议中约定置换住房的面积为建筑面积145m2，实际交付面积为149.83m2，其并未对住房中约定的建筑面积提出异议。因此，崔荘主张约定的置换面积应为套内使用面积，与实际约定及交易习惯不符，不予支持。根据测绘报告，被上诉人向崔荘交付的四间商铺建筑面积已超过约定的250m2，不存在再向其补差的问题。故对崔荘主张的二被上诉人连带支付货币补差585600元的上诉理由，不予支持。
二、关于停业损失费的计算截止时间问题
本院认为，根据被上诉人提交的相关证据，宏远大市场升级改造项目在2015年12月21日竣工验收合格，2016年3月31日经绵竹市公安消防大队评定该工程消防验收合格，后该工程在建设部门竣工验收备案。被上诉人于2016年5月向崔荘邮寄送达收房通知书，此时房屋已经竣工验收合格，亦经消防部门对消防工程验收合格，测绘机构也出具了相关测绘报告，可以证明被上诉人在通知其收房的时候，房屋已达到交付条件。故崔荘主张房屋未达到交付条件的理由不成立，不予支持。一审法院计算停业损失费至崔荘收到《收房通知书》之日，即2016年5月10日，并无不当，本院予以维持。
综上，崔荘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11860元，由崔荘负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 畅
审判员 陈书娟
审判员 陈洪斌
二〇一七年六月二十日
书记员 胡 青