四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0802民初2337号
原告：广元市富兴物业服务有限公司，住所地广元市利州开发区南京路。
法定代表人：王兴能，总经理。
委托诉讼代理人：向静，女，汉族，生于1983年1月20日，广元市利州区人，大专文化,系该公司出纳。
委托诉讼代理人：梁红军，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被告：广元市昊达置业有限公司，住所地广元市利州区东坝办事处兴安路103号。
法定代表人：张雯雯，总经理。
委托诉讼代理人：王咸华，男，汉族，生于1960年3月6日，广元市利州区人，大学文化，系该公司法务办公室工作人员。
委托诉讼代理人：王星分，女，汉族，生于1963年6月10日，广元市利州区人，高中文化，系该公司总经理助理。
原告广元市富兴物业服务有限公司（以下简称广元富兴物业）与被告广元市昊达置业有限公司（以下简称广元昊达置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广元富兴物业的委托诉讼代理人向静、梁红军、被告广元昊达置业的委托诉讼代理人王咸华、王星分到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付物业服务费共计201883.26元以及按欠费金额的10%计算违约金和按同期中国人民银行贷款利率计算资金利息。事实和理由：被告是“永昌钰苑”商住小区的开发商，原告与被告于2011年8月1日签订了永昌钰苑前期物业服务合同，楼盘交付业主使用后，原告又于2014年4月18日与广元市永昌钰苑小区业主委员会签订了物业服务合同。原告严格按照合同约定为小区提供物业服务至今，但被告从2013年1月无故拖欠物业服务费及相关费用构成违约，在原告多次催收未果后遂提起诉讼。
原告提交证据如下：
1、原告营业执照副本，用于证明原告的主体资格，具有从事物业管理资格。
2、被告工商登记信息，用于证明被告的主体资格和身份信息。
3、原被告签订的前期物业服务合同共11页，用于证明原告向被告提供服务是守约的，服务面积17717.05平米，内容第六条、第八条也明确约定价格。
4、原告与小区物业服务合同，用于证明与证据3服务面积是吻合的，更明确约定垃圾清运等服务的费用。
5、广元昊达置业公司服务费用表，用于证明被告欠原告服务费用。
6、被告给原告回复函，证明原被告之间存在的物业服务纠纷客观属实，被告以未享受到服务，拒绝交纳物业费。
被告辩称，原告的起诉，部分事实与实际不相符,原告诉称被告没向原告支付分文，这不是事实，被告有票据为证。
被告提交证据如下：
1、被告的营业执照，用于证明被告的主体资格。
2、前期物业服务合同，用于证明前期物业合同第七条第一款约定，业主在次月交纳物业费；第二款规定…空置房屋的物业费，由甲方乙方协商；第三十一条中也明确表示，签订新服务合同之后，原合同就终止。
3、原告与业主委员会的《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》，第五条也明确规定，服务和收费是对等关系；第七条，对车位的收费应由使用人向原告交纳，被告不负有缴费义务；空置房屋的物管费双方并无一致约定，原告主张欠物管费20万，均系原告单方计算，缺乏依据。
4、计算清单（物业费用说明、详表及面积测绘报告），用于证明被告认可的物管面积、计价标准和欠款金额。
5、物业管理票据及车位租赁合同，证明被告向原告支付过物业费4000多元，被告向业主出租了6个车位，其余车位空置至今。
6、照片，用于证明小区车辆停放不规范，原告管理不善，致使被告修建的地下车库利用率极低，原告应少收物业服务费。
针对原告的诉讼请求，本院组织了双方进行举证、质证，对原被告双方无异议的证据，本院予以采信并存卷予以佐证；对有异议的证据本院作如下认定：针对被告提交的证据5（物业管理票据），原告虽提出异议，但认可票据上的财务专用章，且缴费人系张雯雯（被告法定代表人）和其门面的承租户（洗衣馆），故对该证据的真实性本院予以采信。对原被告各自计算的欠服务费表（清单）均系各自单方计算，应属双方各自的陈述，并不具有证据的证明效力，本不能作为证据采信。但被告的该陈述属对其自身的不利陈述，本院予以采信。
经审理查明，被告是“永昌钰苑”独栋商住小区的开发商，原告与被告于2011年8月1日签订了《永昌•钰苑前期物业服务合同》，约定了双方的权利义务，以及相关物业服务的收费标准，同时优惠所有业主一个月的物业服务费。该合同的第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：电梯公寓1.0元/月/㎡；办公用房1.3元/月/㎡；商业用房1.3元/月/㎡…”、第七条第二款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方与乙方协商。”、第八条“停车场收费：露天车位60元/个/月；车库车位50元/个/月的标准提取停车管理服务费。”、第九条“乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”、第三十一条约定“服务期限自2012年08月01日起至2015年07月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”后原告与广元市永昌钰苑小区业主委员会于2014年4月18日签订了《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》，该合同的第三条约定“本合同期限为三年，自2014年4月15日起至2017年4月14日止。”、第九条违约责任第5项约定了“甲乙双方合同违约金为一万元。”在双方签订前期物业服务合同后，被告于2013年拖欠部分物业服务费及相关费用，在原告多次催收未果后遂提起诉讼。
另查明，被告所开发的永昌钰苑小区一楼分别于2014年4月出租给洗衣馆，面积为251.56㎡、2014年6月1日出租给火锅店，面积为240.08㎡、2015年2月1日出租给派出所，面积为228.67㎡；二楼于2015年2月1日整层面积为918.45㎡出租给派出所；三楼空置至2015年6月，后开始装修为自己使用（办公室），面积为640.8㎡。小区中住宅24-3、25-3、25-6及该三层六套（即3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6被告自用部分）截止2016年底未销售。2017年销售状况未发生变化。
又查明被告交纳了一年的物业服务管理费用（20-6自用住房）1484元。被告自认截止2016年底欠原告物业服务费总计107898.1元。
本院认为，原被告双方签订的《永昌•钰苑前期物业服务合同》及原告与小区业主委员会签订的《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》，均系各双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属合法有效，被告作为《永昌•钰苑前期物业服务合同》的签订方、《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》的业主方，均应履行两合同中所约定的义务。在原告履行了对小区物业管理和服务的义务后，被告理应依约向原告支付相关服务费用（物管费、垃圾清运费、公摊水电费等），原被告双方虽未根据《永昌•钰苑前期物业服务合同》进一步协商未售空置房的物管费计算标准，但根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。被告仍负有向原告交纳未售空置房的物管费的义务。故原告请求判令被告支付被告自用物业、出售前或出租前以及现存空置状况物业的物业服务费的请求，本院应予以支持。庭审中，被告主张原告收取服务费应与其服务相一致，不同的物业应区别对待。该主张符合物业管理条例的精神，本院予以支持。对于空置物业，原告主张的垃圾清运费，公摊水电费，因该物业并无相应的服务产生，所涉及的相关收费理应区别对待。对此，原被告并无相关约定，原告的该项主张，本院不予支持。根据《永昌•钰苑前期物业服务合同》第七条第二款的约定，对空置房屋的物业服务费用本应由原被告双方协商决定，但在庭审中，被告提交的“物业费用说明”及“详表”，详细注明了每套住房的出售时间和商铺出租时间及计费标准，表明了被告自认的空置物业的空置时间以及住宅、商业用房物业费的计算标准（住宅：1.0元/月*㎡、商业用房：1.3元/月*㎡），原告也未举证证明原被告双方有协商一致的收费标准，故对被告主张的空置物业中计算标准，本院予以采信。因此，被告在2013年1月起至2017年应向原告交纳的物业管理服务费应是：
1、一楼为商业用房，计算标准为1.3元/月*㎡。一楼251.56㎡于2014年4月出租给洗衣馆，故该部分物业管理服务费用为4905.42元【251.56㎡×1.3元/月*㎡×15个月（2013年1月
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2014年3月）】；其中将228.67㎡于2015年2月1日出租给派出所，故该部分物业管理服务费用为7431.78元【228.67㎡×1.3元/月*㎡×25个月（2013年1月
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2015年1月）】；其中240.08㎡于2014年6月1日出租给火锅店，该部分被告应向原告交纳的物业管理服务费用为5305.77元【240.08㎡×1.3元/月*㎡×17个月（2013年1月
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2014年5月）】。综上，一楼2013年1月至2017年6月，被告应向原告交纳物业管理服务费用总额为17642.97元【4905.42元＋7431.78元＋5305.77元】
2、二楼为商业用房，计算标准为1.3元/月*㎡。二楼于2015年2月1日整体出租给派出所，故2013年1月至2015年2月系空置状态，故该时间段的物业管理服务费用应由被告向原告交纳，为29849.63元【918.45㎡×1.3元/月*㎡×25个月（2013年1月
--2015年1月）】；
3、（1）三楼（面积为640.80㎡，共6套房屋）虽让被告广元昊达置业作为办公用房（被告自认于2015年6月开始装修使用），但该房的性质实为住房，且在建设部门登记的为住房，故应仍按照住房标准1.0元/月*㎡计算物业管理服务费用。因三楼系被告公司现作为办公场所自用，那么空置期至现今均应由被告向原告交纳物业管理服务费用，为34603.2元【640.8㎡×1.0元/月*㎡×54个月（2013年1月
--
2017年6月）】，在2015年6月装修开始就产生建筑垃圾、生活垃圾及水电费，根据《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》第七条的约定“公共部位水电公摊费15元/月/户（或按实际发生公摊）。生活垃圾清运费3.50元/月/户。”，故被告应在2015年6月至2017年6月向原告交纳垃圾清运费及公摊水电费为2775元【3.50元/月/户×6套房屋×25个月（2015年6月
--2017年6月）＋15元/月/户×6套房屋×25个月】，合计37378.2元。
（2）住宅20-6（被告自用住房）、24-3、25-3、25-6截止2017年6月未销售，空置时间为2013年1月--
2017年6月，共计54个月，被告应交纳的物业管理服务费用为26712.72元【123.67㎡×4×1.0元/月*㎡×54个月】
4、关于原告进驻小区后业主入住前的住宅的物业服务费用，因原告提交的“物业服务费用明细表”与被告提交的“物业费用说明及详表”中，对该部分住宅的空置时间计算不一致，且原告未提交证据证明相应业主交纳物业费用的起算时间；同时，被告也未提交该部分证据。因此，本院无法确定该部分住宅交付的时间，亦无法确定该部分住宅的空置期期间（原告主张的物业空置期间长于被告主张的空置期间），但对于原被告有共同认可的空置期间（被告认可的空置期间），本院予以采信。故对被告提供的该部分物业服务管理费详表所计算的欠款金额10107.25元，本院亦予以采信。对原告主张的超过双方共同认可的空置期间的费用，因其未能举证证明（原告虽举出该部分住宅空置期间的单方统计表，但不能作为双方认可的交房时间的证明，亦不能作为原告向被告收取房屋空置期间物业服务费的截止时间的证据），故，原告的该项主张本院不予支持。
5、对于原告主张的地下空置车库物业管理服务费用781.96㎡，以1.1元/月*㎡标准计算。因原被告双方并无该内容的约定，原告亦未能举证证明其1.1元/月*㎡的收费标准成立；且被告举证证明因原告对地面车辆管理不力，导致小区车辆在小区内乱停乱放，地下车库不能有效使用和销售。根据收费与服务相一致的原则和证据规则，原告的本项请求，本院不予支持。
6、根据原被告双方的约定，被告作为开发商优惠全体业主一个月的物管费用（双方均认可总计费用为19450.5元），因此对原告的该主张本院予以支持。未销售的物业的优惠，可在实际销售后抵扣。原告主张的化粪池维修清理费用3250.00元，因被告认可修理化粪池花费3000元，对该共同认可部分，本院亦予以支持，对超过3000元部分的主张，原告未提交证据证明，本院不予支持。同时对于原告主张的9户未售空置房屋公共设施维护费及办公楼三楼装修期电梯使用费3300元、1-1#及1-2#商铺（雷雨洗衣馆）2015年12月至2017年6月物业水电费7252.40元，因原告未提供证据证实欠款的事实及金额，且涉及案外人（承租人）的权利义务，本案不予处理。同时，被告所举的洗衣馆所交纳的物管费不能抵扣其应承担的物管费用。
7、因被告未按合同约定向原告交纳物业管理服务费用，构成违约，对原告违约金的请求，本院予以支持，但根据双方签订的《广元市永昌钰苑小区物业服务合同》第九条违约责任第5项的约定违约金应为10000元，原告主张10%的违约金超过约定部分（10000元）本院不予支持，被告因拖欠物业费，占用原告应收取的资金，原告有权主张按同期中国人民银行贷款利率计算资金利息，该两项主张并不高于最高人民法院关于资金占用利息计算的规定，对此项请求，本院予以支持。
综上所述，根据前第1、2、3、4、6项被告应支付原告物业服务费、公摊水电费、垃圾清运费、化粪池清理费共计142657.27元（已扣除被告已交纳部分1484元）。庭审中被告虽主张因原告的服务有瑕疵，但其拒绝支付物业管理服务费用的理由并不充分，本院不予采信。原告主张的物业服务费用计算至2017年6月，已超出合同的约定期限，但双方仍继续沿用该合同，原告请求支付物管费至2017年6月的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、限被告广元市昊达置业有限公司在本判决生效后十日内向原告广元市富兴物业服务有限公司支付2013年1月至2017年6月的物业管理服务费用142657.27元及利息（2013年1月起按同期中国人民银行贷款利率计算至管理服务费用付清之日止）；
二、被告广元市昊达置业有限公司向原告广元市富兴物业服务有限公司支付违约金10000元；
三、驳回原告广元市富兴物业服务有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2125元，由原告负担425元，被告负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 蒲云
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书记员王霜
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。