辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民再15号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：泛华房地产开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：黄振明，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹永生，男，1979年9月4日出生，汉族。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：赵连明，男，1978年12月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：孙正，系辽宁敦正律师事务所律师。
再审申请人泛华房地产开发（沈阳）有限公司（简称泛华公司）与被申请人赵连明房屋租赁合同纠纷一案，沈阳市浑南区人民法院于2016年9月27日作出[2016]辽01**民初2963号民事判决，宣判后，泛华公司不服，上诉至本院，本院于2016年11月30日作出（2016）辽01民终字第12201号民事判决。判决发生法律效力后，泛华公司均向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2017年10月27日作出（2017）辽民申2036号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。泛华公司委托诉讼代理人曹永生，赵连明及其委托诉讼代理人孙正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泛华公司再审请求,撤销一、二审判决；判令赵连明支付租金406289元，水费3172元，电费28240元，逾期租金违约金1560402元，逾期支付水费违约金4300元，逾期支付电费违约金64387元，共计2066799元；一、二审诉讼费用由赵连明承担。驳回赵连明的全部诉讼请求。理由：以泛华广场装修为名认定泛华公司提供的房屋不符合合同约定，并驳回泛华公司的诉请属适用法律错误；以派出所出具的情况说明否定建设行政管理部门依职权签发的《开工许可证》，违背证据相关规定。与本案类似的胡桂勤、赵蕴智案由同一法院甚至同一主审法官审理，同样基于大厦改造的事实、同一合同文本和条款等相同情形下作出完全相悖的判决，有违公正。
赵连明辩称，原审认定事实清楚、证据确实充分，应予维持。本案泛华公司提供的房屋不符合租赁合同约定事实清楚，故无权要求支付租金；泛华公司收回租赁合同而向赵连明出具一份用于消防验收的合同，导致赵连明不能办理营业执照；泛华公司在诉讼期间拆除赵连明所承租商铺装修，应对赵连明的损失承担赔偿责任。
泛华公司一审起诉请求，1、请求赵连明支付拖欠租金406289元、水费3172元、电费28240元、逾期支付租金违约金1560402元、逾期支付水费违约金4300元、逾期支付电费违约金64387元（计算截止到2016年3月31日），以上共计2066799元。2、赵连明承担本案诉讼费。
赵连明向一审法院反诉请求，判令泛华公司：1、赔偿装修损失850000元；2、赔偿物品损失1294910元；3、返还保证金10000元；4、返还已收取的租金197471元；5、承担预期可得利益损失按三年30%租金计142700.4元；6、承担本案一切诉讼费用。
一审法院查明，泛华公司与赵连明于2012年9月10日签订《泛华房地产开发（沈阳）有限公司卓越堂美发会馆租赁合同》1份，编号为泛沈字2012182号（以下简称182号合同），约定泛华公司将其所有的位于沈阳市浑南新区浑南西路8号的泛华广场购物中心建筑物中六层604号面积为362平方米房屋或场地出租给泛华公司用于从事美发经营活动，租赁期限为三年，从2013年1月1日起至2015年12月31日止（租赁期间不含免租装修期，免租装修期结束次日，即为起租日）免租装修期四个月，可于预开业日期前四个月进场装修，并在对方约定的期限内完成装修工作，自正式营业之日起起租。租金标准为，自开业起租日起三年，第一年按实用面积计算为1.1元/天/平方米，即每个月12112元；第二年按实用面积计算为1.2元/天/平方米，即每月13213元；第三年按实用面积计算为1.3元/天/平方米，即每月14314元。其中租金免租期为三个月，2013年1月1日-2013年3月31日，从2013年4月1日开始交纳租金（以上租金包含物业费）。赵连明应在合同签订三日内支付10000元保证金，如赵连明未交纳，则视为赵连明自动解除合同，一切后果由赵连明自行承担。赵连明在交纳保证金后、管理费后，入驻该房屋或场地进行装修工作，如已交纳保证金的商家出现退铺情况，保证金不予退还。赵连明应在每月第一日根据付款通知单向泛华公司的购物中心支付使用房屋或场地而发生的相应的电费、水费、煤气费、通讯费等费用，如赵连明未按约定支付合同约定的任何应付款项，应每天按逾期支付的全部款项的1.5%支付利息。合同同时约定，因泛华公司改建或改造建筑物或其任何部分，造成房屋或场地或公共区域不能使用，或造成泛华公司所提供的服务水准下降，赵连明同意泛华公司无论在任何情况下均无需向赵连明承担任何责任。合同同时约定，租赁期满或提前终止，赵连明应搬离其全部财产和装置，将房屋和场地恢复原状。合同签订后，泛华公司向赵连明交付房屋后，赵连明将承租房屋装修工程发包给沈阳东明装饰工程有限公司进行施工，工程总价款为850000元，装修工程于2012年9月开工，至2013年5月竣工。装修工程竣工后，赵连明开始试营业。为了配合赵连明办理消防许可，泛华公司、赵连明又签订《泛华房地产开发（沈阳）有限公司卓越堂美发会馆租赁合同》一份，编号为泛沈字2012232号（以下简称232号合同），该份合同中除了将租赁房屋面积变更为262平方米、删除每月租金金额以及增加“待消防验收后此合同作废”之外，其他条款与原合同相同。赵连明依据此合同于2012年12月28日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。因赵连明手中的合同系为了办理消防许可而签订的，依此合同无法办理营业执照，加之泛华公司对泛华广场进行整体改造，导致各楼层处于封闭、半封闭状态，致使赵连明无法正常经营。经与泛华公司多次协商未果，双方产生纠纷，赵连明自认于2014年5月起停止营业，并拒付房屋租金。现泛华公司来院起诉，要求赵连明支付拖欠租金、水电费及违约金，赵连明提出反诉，要求泛华公司退还租金并赔偿各项损失。另查明，2016年3月28日，泛华公司擅自将赵连明承租房屋内物品搬出，并将屋内装修拆除，现案涉房屋已另行出租给他人。
一审法院认为，泛华公司、赵连明签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。合同签订后，赵连明按约交付租金，泛华公司应按约为赵连明提供符合合同约定、适于进行经营活动的房屋，并配合赵连明办理营业执照。泛华公司称其已将232号合同交付给赵连明，但因办事人员更换，现在无法核实当时的具体情况，且根据常理分析，赵连明在已投入850000元进行房屋装修并办理完毕消防合格证的情况下，取得营业执照更有利于其经营活动，但赵连明至今尚未取得营业执照，足以证明赵连明主张其没有取得232号正式合同的事实。同时，泛华公司对泛华广场进行大规模的改造、升级，其行为已经严重影响到赵连明承租房屋的使用功能，因泛华公司提供的房屋不符合合同约定，且未履行协助办理营业执照的义务，违约在先，故泛华公司要求赵连明按约定标准支付2014年5月份之后的租金并支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。因赵连明自认其实际经营至2014年4月份，房屋租金也支付至2014年4月份，赵连明在经营期间存在收益，且在此之前，泛华广场一直处于正常营业状态，故赵连明要求泛华公司返回其交纳租金的诉讼请求，不予支持。关于泛华公司要求赵连明支付拖欠水费、电费及逾期付款违约金的诉讼请求，因未能提供有效证据证明赵连明实际使用水费、电费金额，仅凭其自行制作的催款单及水表、电表查抄记录，无法证明赵连明实际使用承租房屋水、电及费用，故对泛华公司的该项请求，不予支持。关于赵连明提出要求泛华公司赔偿其装修及屋内物品损失的诉讼请求，因泛华公司并未向赵连明提供符合合同约定及适于经营的房屋，违约在先，应对赵连明的损失进行赔偿。且在双方发生纠纷后，泛华公司未及时与赵连明协商处理方案，而是等到合同到期后，起诉解决纠纷前，明知双方存在纠纷的情况下，擅自搬出赵连明承租房屋内的物品，并单方拆除房屋内装修设施，致使室内装修情况无法查实，因泛华公司的行为导致赵连明承担举证不能的败诉风险，有违公平原则，故对赵连明提交的装修款证据予以确认。根据租赁合同约定，租赁期间为三年，租赁期满后，赵连明应搬离其全部财产和装置，将房屋和场地恢复原状，因赵连明已使用装修房屋一年零四个月，尚余一年零八个月未能正常使用，故折算装修损失为850000元÷36个月×20个月=472222元，该部分损失应由泛华公司承担。至于室内物品的损失，因室内物品并非房屋的添附物，系可再利用物品，不属于泛华公司违约造成的损失范围。赵连明提出的因泛华公司原因造成的物品损坏、丢失，属于侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，不予一并审理。关于赵连明要求泛华公司返还保证金10000元的诉讼请求，虽然合同中有支付保证金的约定，但是赵连明提供的收款收据并非针对案涉租赁合同，且其未能提供证据证明确实已交纳过该笔费用，故对赵连明的该项请求，不予支持。关于赵连明要求泛华公司按三年租金的30%支付预期可得利益损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、泛华房地产开发（沈阳）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿赵连明装修损失472222元；二、驳回泛华房地产开发（沈阳）有限公司其他诉讼请求；三、驳回赵连明的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23334元，由泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担；反诉费13420元，由泛华房地产开发（沈阳）有限公司负担8383元，赵连明负担5037元。
宣判后，泛华公司不服，向本院提起上诉请求泛华公司上诉请求，撤销一审判决，判决赵连明支付租金406289元、水费3172元、电费28140元，由赵连明承担本案的诉讼费用。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院二审认为，泛华公司与赵连明签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现赵连明提供的浑南区五三公安派出所的情况说明能够证明泛华广场在2014年7月转入停业装修，且结合赵连明提供的照片足以认定泛华公司的改造行为对赵连明租赁目的的实现产生重大影响，故一审法院认定泛华公司提供的房屋不符合合同约定，违约在先并无不当。泛华公司在二审审理过程中虽提供建设工程施工许可证证明其施工时间，但该许可证不足以证明泛华公司确实按该时间进行施工，即许可证所记载的施工时间与泛华公司的实际施工时间并非必然一致，且与赵连明提供的证据相矛盾，故对泛华房地产开发（沈阳）有限公司提出要求赵连明给付停业期间的租金、违约金的诉讼请求，不予支持。
关于泛华公司提出要求赵连明给付其水、电费及违约金的上诉请求，因泛华公司在一审法院审理及二审审理过程中提供的证据均不足以证明赵连明水、电发生的实际费用，故对泛华公司的该上诉请求，不予支持。
关于泛华公司提出赵连明应给付2014年5、6月份租金的上诉请求，因赵连明提供的证明仅证明泛华广场于2014年7月停业装修，故赵连明虽于2014年4月停业，但仍应给付泛华公司5、6月份的租金，即应给付租金26426元（13213元×2）。
关于泛华公司提出不应赔偿赵连明装修损失的问题，因该公司在明知双方存在诉讼纠纷的情况下，在诉讼期间擅自搬出赵连明承租房屋内的物品，并单方拆除房屋内装修设施，致使室内装修情况无法查实，泛华公司应对此承担不利的法律后果，且赵连明系因泛华公司的改造行为而停业，双方间租赁合同并未按约履行，故一审法院判决泛华公司因前述行为赔偿赵连明装修损失并无不当，对泛华公司提出双方合同已到期，无需赔偿赵连明装修损失的上诉主张，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2963号民事判决第一项；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2963号民事判决第二项、第三项；三、赵连明于判决生效之日起七日内给付泛华房地产开发（沈阳）有限公司租金26426元；四、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费23334元，反诉受理费13420元，二审案件受理费36754元，共计为73508元，由泛华公司负担66671元，由赵连明负担6837元。
本院再审认定事实与一审法院、本院二审认定事实一致。
本院认为，关于泛华公司提出的赵连明支付租金的再审请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，赵连明与泛华公司签订了两份租赁合同，但根据双方合同履行中的租赁物交付及租金支付情况，结合双方庭审自认，双方实际履行的是租赁面积为362平方米的合同，依据上述法律规定及该合同约定，泛华公司应在租赁合同期内提供适于赵连明从事美发经营的场地并保证赵连明所开办的美发会馆能够从事经营的商场经营环境。泛华广场虽提交了建设工程施工合同、开工报审表及工程开工令等证据，认为泛华广场的实际装修时间为2015年7月1日至12月31日，但上述证据真实性无法认定，也无法认定泛华广场是否实施了上述工程，亦无法否定泛华广场于2014年施工的事实，且泛华公司此次庭审主张的泛华广场的施工时间与该公司原审自认时间明显不符，故对其提供的证据和该项主张均无法采信。而依据沈阳市公安局浑南分局提供的《情况说明》及辽宁省沈阳市浑南区公安消防大队出具的《行政处罚决定书》，能够证明泛华公司经营的泛华广场于2014年7月起开始装修，至2014年11月11日，该广场因1至6层装修改造而被消防部门处罚的事实。再从现场照片及同在该广场经营的其他商户与泛华公司的诉讼来看，该广场的装修改造足以影响赵连明对所承租的涉案房屋的使用，并导致其无法经营，泛华公司对泛华广场的装修行为系对合同约定义务的根本违反，其无权在泛华广场开始装修后再行向赵连明主张租金。关于租金数额问题。依据赵连明与泛华公司签订的合同约定，赵连明负有及时交纳租金的义务，在泛华广场装修改造之前，赵连明的实际经营并未受到影响，其应及时足额交纳租金，虽其主张，泛华广场从2014年3月起即开始装修，但现有证据并不足以证明其主张的装修时间，因而对于2014年7月之前的租金赵连明应予交纳。因赵连明主张其停业时间为2014年4月，其租金已交纳至2014年4月30日，故二审判决赵连明给付泛华公司2014年5月、6月的租金并无不当。
关于泛华公司应否赔偿赵连明损失问题。因泛华广场未提供适格的租赁物致赵连明所承租的商铺无法经营，其应赔偿赵连明因此造成的损失，因该商铺合同未到期即无法经营，且泛华公司在诉讼中又自行强行拆除涉案商铺，故泛华公司应对该商铺的损失予以赔偿，关于赔偿数额问题。因现有证据仅能证明泛华广场开始装修时间为2014年7月，故泛华公司应赔偿赵连明装修损失的时间为2014年7月至2015年12月，共计18个月，赔偿数额为850000÷36个月×18个月=424999元。
关于泛华公司提出的请求赵连明支付水电费的再审请求。因现有证据不能充分证明水电费实际的发生数额，故泛华公司的该项再审请求无法支持。
关于泛华公司提出的租金逾期违约金、水电费逾期违约金的再审请求，因该公司在原二审中未就该两项请求提出上诉，且其主张没有事实依据，故不予支持。
关于泛华公司提出的与本案类似案件对泛华公司所应承担的责任比例认定不同问题。与本案相类似的两案为胡桂勤、赵蕴智分别与泛华公司租赁合同纠纷案，经审查，该两案与本案事实存在差异，泛华广场的装修行为对承租人商铺经营的实际影响亦不同，本案原审根据泛华广场的过错程度确定泛华广场所应承担的责任并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）辽01民终字第12201号民事判决第一项、第四项；
二、维持本院（2016）辽01民终字第12201号民事判决第二项、第三项；
三、变更沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初2963号民事判决第一项为“泛华房地产开发（沈阳）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿赵连明装修损失424999元”；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费23334元，反诉受理费13420元，二审案件受理费36754元，共计为73508元，由泛华公司负担66671元，由赵连明负担6837元。
本判决为终审判决。
审判长 王曌鋆
审判员 徐 亮
审判员 孙晓娟
二〇一八年四月十三日
书记员 郭丹丹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；