广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初6004号
原告深圳市维意定制医院投资管理有限公司（反诉被告，以下统称原告）。
法定代表人白文淑，总经理。
委托代理人盛敏琥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人张筱宇，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告深圳市现代城投资控股有限公司（反诉原告，以下统称被告）。
法定代表人张仁忠，董事长。
委托代理人侯瑞明，广东联建律师事务所律师。
原告深圳市维意定制医院投资管理有限公司诉被告深圳市现代城投资控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提出了反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人盛敏琥，被告委托代理人侯瑞明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告意欲在深圳投资设立一家高端美容医院（韩国医生�主），2015年年底便派人四处（主要在原深圳特区内）寻找合适物业，2015年11月通过现代城某家园商业裙楼外墙的招租信息看中南山区现代城某家园的房屋即涉案租赁房屋的地理位置，通过信息上电话联系上涉案租赁屋的产权人即被告。被告在明知该租赁物业周围即将修建地铁并围挡等实际情况，但是故意隐瞒该情况，致使原告在2015年12月28日与被告签订了《深圳市房地产租赁合同书》（以下简称“合同”），合同约定：被告将位于南山区南海大道现代城某家园商业裙楼一二三层B区部分的房屋（面积计3633平方米，以下简称“涉诉商铺”）出租给原告，合同约定：月租金为50万，免租期三个月，租期从2016年2月1日开始至2024年1月31日，被告应于2016年2月1日前交付合同标的物。合同签订后，原告于2015年12月30日支付了100万租赁保证金�随后，原告为履行合同做了积极准备，聘请装修没计公司，招聘医院运营团队。但原告员工从2016年1月12日开始陆续发现赁物屋前方张贴了地铁拆迁公告，接着租赁房屋前部被施工护栏封堵，租赁房屋的商业通道入口都被征用为地铁施工用途，且地铁公司公告施工期预计2019年12月完工。被告作为出租房屋的所有权人，早就知道或应当知道合同标的物周围将进行地铁施工的重大情况（地铁施工周期长达4年之久），但是被告见利忘义，刻意隐瞒地铁施工情况，致使原告误认为该租屋能正常使用，便以正常市场行情价及租赁期与被告签订了租赁合同。原告在发现合同标的物被地铁施工围栏堵道后，多次主动与被告交涉要求解除合同或降低原合同约定的条件，但是双方无法达成一致。原告认为：被告故意向原告隐瞒租赁房屋周围地铁施工的重大情况，致使原告的合同目的无法达成，原告经营的美容医院无法正常开业。更为关键是被告一直未向原告交付合同标的物，原告也未使用被告的标的物。经原告多次催促，被告仍拒不退还原告交纳保证金。原告无奈之下诉诸人民法院，请求判令：一、被告向原告返还房屋租赁保证金100万元及利息（利率按1.2%／月，利息从2015年1月23日起计算至被告还清款项之日止），至起诉之日暂计为104.8万元；二、被告赔偿原告损失10万元；以上合计金额为114.8万元。三、被告承担本案的诉讼费。
被告口头答辩，答辩意见同被告提交的反诉状一致。主要内容陈述如下：1、原告指责被告隐瞒地铁施工，完全不属实，实际情况是在原告向被告提出承租房屋时，有多家公�、机构向被告提出承租，这些公司包括原告都不知道地铁施工的事实，被告也不知道这一事实，原告无端指责被告知晓这一情况，完全没有道理。2、原告无权要求退还其房屋租赁保证金，被告已依照合同的约定在2016年2月1日将涉案的租赁房屋清理完毕，多次发函催促原告要求其接收租赁房屋，原告均无故拒绝。在此种情况下，被告为避免损失不断扩大，只得于2016年6月1日要求解除租赁合同，由于原告严重违约，被告有权没收租赁保证金。3、原告主张地铁施工是其不愿履行合同的原因，实质是因为原告自己无法取得涉案租赁房屋所在小区业主的60%以上的同意意见，故无法设立美容医院。原告将自己的考虑不慎转嫁于被告，毫无道理，在双方签订租赁合同时，就已明确被告仅负责出租房屋，对于原告自己开设医院所需的程序批准等由原告自己负责。原告现在将应�自己负责的责任转嫁于被告，不公平，且无法律依据。
被告反诉称，被告为涉诉商铺的业主。因之前租户已到期搬离，被告拟继续出租涉诉商铺。出租信息发出后，多位有意向的承租人与被告协商，被告最终选定原告。2015年12月28日，原、被告签订了《深圳市房地产租赁合同书》（简称“租赁合同”）。租赁合同重要条款如下：l、第二条：月租金为50万元，租期每满一年递增6%;2、第三条：甲方（被告）给予乙方（原告）三个月的免租期，免租期过后乙方应按月支付租金；3、第四条：乙方应于每月15日前交付下一个月租金；4、第五条：租赁期限自2016年2月1日起至2024年1月31日止。租赁期内，乙方单方提出提前终止租赁合同的，甲方有权不予退还乙方缴纳的房屋租赁保证金（100万元）及向乙方主张三个月免租期的租金损失。5、第六条：租赁房屋用途为商业。甲方知晓乙方承租房地产用于从事医疗美容机构，甲方作为租赁房地产所有权人同意乙方在租赁房地产内经营医疗美容机构，但甲方并不能代表某家园全体业主表达意愿，乙方应在法律法规规定的范围内进行审批取得合法经营资质，因乙方租赁期内出现的与乙方经营有关的侵权、经营等责任，均由乙方自行承担。6、第七条：甲方于2016年2月1日将租赁房屋交付给乙方。7、第九条：乙方于合同签订后5日内，交付二个月租金数额的租赁保证金，即100万元。乙方擅自终止合同的，甲方可不予退还保证金。8、第十九条：乙方拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达30万元的，甲方可向乙方追究损害赔偿，并不予退还租赁保证金。必要时，可向乙方提出解除合同。合同签订后，原告于2015年12月30日支付了租赁保证金100万元，被告积极清理租赁房屋。2016年1月22日，原告突然发函称租赁房屋门前位置将被地铁施工占用，并指责被告隐瞒该事实，同时要求解除合同。被告从未听说地铁施工事宜，因交房日期临近，被告多次通知原告收房，原告均以要求降租为由拒绝。被告在了解到地铁施工情况属实后，表示可适当调整租金至70%（限于协商，最终以书面协议为准），但原告却变本加厉，要求调至30%，同时提出诸多无理要求。几轮协商后，原告表示接受被告的意见。因开设美容医院必须取得业主同意，2016年3月10日原告在租赁房屋所在社区贴出“某家园商业裙楼增设医疗美容医院公示”，征集业主意见后遭到集体反对，导致无法通过环评，原告开设美容医院目的无法实现，遂再次要求解除合同。被告认为，原告无端指责被告隐瞒地铁施工已属不当，且即使地铁施工也不是原告可以解除合同的条件。原告无法开设美容医院，其主要原因在于自身对美容医院可否取得业主同意缺乏准确判断，而这一风险在租赁合同第六条中明确约定是由原告承担。综上，被告认为，被告本着诚实信用原则，已竭尽所能希望合同的继续履行，而原告则视合同为儿戏，随意任性且盛气凌人，由此给被告造成重大损失。为维护被告合法权益，特提起反诉，请求判令：一、解除双方签订的《深圳市房地产租赁合同书》；二、原告支付自2016年2月1日至2016年5月30日期间的租金、赔偿金等共计200万元；三、原告支付自2016年6月1日至被告另行出租租赁房屋之日止房屋空置损失金50万元（按照每月50万元的标准，自2016年6月1日暂计至2016年6月30日）；�、确认被告没收原告已支付的租赁保证金100万元。五、原告承担本案的全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告口头答辩：一、针对被告的第一项反诉请求，原告其实早在2016年1月22日就发出了解除租赁合同通知函，因此原告对该项请求是同意解除的。1、被告作为资深的房地产开发商于2002年成立，涉诉商铺系被告2003年开发的，深知房地产价值受交通、位置的影响，被告对地铁施工以及线路的布置不可能不知晓，另外被告的第二大股东奥利华机电设备有限公司是专业从事建筑材料、水暖器材、通风空调的这样一个公司，而且被告及其两股东都设立在南山区，因此被告对涉诉商铺沿线的地铁施工应当是早就知晓的，但是被告在�原告签订合同时故意隐瞒该重大事实，结果导致了租赁合同在签订仅14天后，涉诉商铺前面的入口被地铁施工围栏挡道，涉诉商铺的商业通道被征用为地铁施工用途，且施工期长达四年，被告的这种刻意隐瞒行为明显是属于欺诈，原告在受欺诈之后与被告协商（协商不成），根据合同法第94条的相关规定，于2016年1月22日解除了租赁合同，并要求被告返还租赁保证金100万元。2、被告在收到原告解除租赁合同后，故意采取了降低租金、给车位等协商方式，与原告协商，原告为了顺利的退回100万元的保证金，所以与被告进行协商，而不意味着是继续履行租赁合同。3、原告也未实际使用被告的租赁商铺，被告的租赁物一直处于空置状态，说明也是受地铁施工的影响，目前没有商业价值。二、针对被告反诉要求第2、3、4项诉讼请求，原告认为该项请求与事实不符，没有合同�定及法律依据，请求法庭予以驳回。1、被告作为涉诉商铺的所有权人，对涉诉商铺周围地铁进行重大施工的情况进行故意隐瞒，已构成欺诈，原告解除合同后，被告应当退还100万元的保证金和利息。2、原告解除租赁合同并未给被告造成重大的经济损失，地铁施工在中国是一个政府行为，地铁的施工方一般会给占用费予以适当的经济补偿，这个补偿也是给到被告的；且地铁完工后，地铁沿线的产权人将带来巨大的利益，所以本案的被告从长远来看，不仅不会因地铁施工带来经济损失，相反会因地铁的修建带来房产的翻倍的增值，以及租金的翻倍增长。而作为本案的房屋承租人，如果继续履行合同，在长达四年的围栏堵道施工期内（租赁合同总期限是8年，且租期每满一年租金就递增6%），将面临潜在客户因交通不便避而远之，即使在地铁施工完工后，也就是4年后，租金将涨到近百万元，原告的预期利益将遭受巨大的经济损失，因此本案原告如果继续履行合同，显然不公平。三、被告故意隐瞒地铁施工，原告有权解除合同，被告应当赔偿原告的损失。因为原告为了继续履行租赁合同聘请了装修公司、也招聘了医院的运营团队，有团队开支的损失。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求，依法支持原告的诉讼请求。
经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）在2015年12月28日签订了《深圳房地产租赁合同书》，合同约定：甲方将涉诉商铺出租给乙方，涉诉商铺的租赁面积共计3633平方米；月租金为50万，租期每满一年，租金按照每年递增6%；甲方给予乙方三个月的免租期，故乙方应于合�签订之日起5日内交付房屋租赁保证金，金额为100万元，自免租期过后，乙方应按约定按月交付租赁房地产租金，每月15日前交付下一个月租金，租期从2016年2月1日起至2024年1月31日止；合同约定租赁期间内，乙方单方提出提前终止租赁合同的，甲方有权不予退还乙方缴纳的房屋租赁保证金（100万元）及向乙方主张三个月免租期的租金损失，并不免除乙方将租赁房地产恢复原状的义务；租赁房屋的用途为商业，甲方知晓乙方承租房地产用于从事医疗美容机构，甲方作为租赁房地产所有权人同意乙方在租赁房地产内经营医疗美容机构，但甲方并不能代表某家园全体业主表达意愿，乙方应在法律法规规定的范围内进行审批取得合法经营资质，因乙方租赁期内出现的与乙方经营有关的侵权、经营等责任，均由乙方自行承担；甲方应于2016年2月1日前将租赁房屋交付乙方使用，�办理有关移交手续；合同签订之日起5日内，向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金，由甲方提出解除租赁合同或合同期满后，甲方向乙方返还租赁保证金，出现乙方在合同期内拖欠租金、管理费或者其他应付款项达15天、乙方擅自终止合同、擅自转租或改造租赁房屋结构致使甲方房产受损的情形的，甲方可不予返还保证金；自本合同到期后15日内或非因甲方过错导致合同终止之日起15日内，乙方应迁离并返还租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状并经甲方验收合格，乙方逾期不迁离或不按约定返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，且甲方有权自由处分；发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行;(二)政府征用、收回或拆除租赁房屋；（三）甲、乙双方协商一致；出现乙方拖欠租金达15天以上等情况，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金并可解除合同。甲方迟延交付租赁房屋30天以上，乙方可向甲方请求损害赔偿、请求甲方双倍退还租赁保证金并可解除合同等。合同还约定了双方的通信地址，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。
合同签订后，原告2015年12月30日向被告转账支付了100万租赁保证金，被告于2015年12月31日出具了《收款收据》。
为证明被告知晓涉诉商铺周边地铁�工情况，原告提交了其于2016年1月12日后在涉诉商铺周围发现的张贴的地铁拆迁公告的《温馨提示》，同时证明涉诉商铺所在地铁南油站结构施工时间为2016年9月30日至2018年9月30日。
2016年1月19日，原告向被告发出《关于现代某家园商业裙楼租赁事宜协商函》，称原定2016年1月25日与被告协商出租场地约定事项并交接场地，因其近日发现涉诉商铺前方路段及一楼入口前方因地铁施工被封堵或占用，将导致承租场地有完全失去正常经营的可能，请被告：降低地铁修建期间1-3楼的承租租金，并将未受到地铁遮挡的位置划分给原告作为入口大厅；将入口周边原告需要的承租面积酌情降低租金；追加免租期；将之前与被告协商好的划分�下室不低于3个固定停车位作为原告安装电梯用途、污水处理器及空压机房纳入补充协议；协调一部电梯给原告作为货梯使用，安全出口为原告开放使用；协商不果退还定金及保证金并补偿原告所受损失；上述事项在1月25日前给予完全解决，未得到正面协商及处理的情况下，原告无法验收场地履行合同。
2016年1月22日，原告向被告发出《关于解除现代某家园商业裙楼租赁合同解除函》，称其看到正式张贴的施工通知，涉诉商铺门市门前的位置将全部占用作为地铁施工用途，至此涉诉商铺失去了所有可以经营的可能性，被告作为业主至今仍称毫不知情，原告无法接受，原告要求取消合同并退还保证金。
2016年2月1日，被告向原告发催告函，称其已将涉诉商铺按照合同约定拆除至毛坯状态，原告未在约定时间验收接收租赁房屋，请原告尽快验收接收。2016年2月2日，原告针对上述催告函向被告发出回复函，称地铁施工采取围栏挡道是政府行为，原告依法有权解除或变更租赁合同，并对租赁合同第二条、第三条、第五条约定提出变更，包括每月租金按照约定价格的30%计算、免租期为七个月、因9号线地铁施工围栏堵道期间原告自然顺延增加租赁期，原告要求被告收到复函后三日内作出明确意思表示，否则原告保留解除租赁合同的权利，届时将要求被告返还定金100万元并赔偿其相应损失250万元。
2016年2月3日，被告向原告发出再次催告原告履行租赁合同的函，称地铁相关施工完成日之前（具体日期以原、被告协商一致并签订书面文件为准），每月租金按照租赁合同约定价格的70%计算，地铁相关施工完成日后每月租金按照租赁合同原约定价格执行，原告已明确提出了解除租赁合同的意向，为避免被告租期损失进一步扩大，如原告3个自然日内仍不验收接收租赁商铺将视为原告单方不履行合同，被告将追究其法律责任。2016年3月14日，被告向原告发出了关于催告原告履行租赁合同的函之二，称根据合同约定，被告应于2016年2月1日前将涉诉商铺交付原告使用，并办理移交手续，被告已于2016年2月1日向原告发函催告其接收涉诉商铺，但原告至今仍未与其办理正式交接手续，被告�告原告于收到该函之日起五日内与被告办理正式接收涉诉商铺手续，逾期视为原告拒不接收，已构成根本违约，被告将与原告解除租赁合同并向其主张赔偿被告的经济损失。
为证明被告已尽其所能与原告进行多次协商，确保合同继续履行，被告提交了录音光盘及相关录音文字版本。被告提交了涉诉商铺所在《某家园商业裙楼增设医疗美容医院公示》及《某家园业主意见登记表》，以证明原告不履行租赁合同的原因系其无法取得涉诉商铺所在小区业主的60%以上的同意意见，无法设立美容医院。
以上事实有《深圳房地产租赁合同书》、《收款收据》、《温馨提示》、《关于现代某家园商业裙楼租赁事宜协商函》、《关于解除现代某家园商业裙楼租赁合同解除函》、催告函、《某家园商业裙楼增设医疗美容医院公示》及《某家园业主意见登记表》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《深圳房地产租赁合同书》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告诉称被告故意向原告隐瞒租赁房屋周围地铁施工的重大情况，致使原告的合同目的无法达成，并提交了地铁拆迁公告的《温馨提示》，以证明被告知晓涉诉商�周边地铁施工情况。被告对此予以否认，坚称事先不知道地铁施工的情况，而原告提交的《温馨提示》，没有落款时间，也没有标示张贴时间，更不能证明被告看到了该份《温馨提示》，而且该《温馨提示》是在本案合同签订之后张贴的。因此，现有证据尚不足以能证实被告在签订涉案租赁合同之时或者之前知晓涉诉商铺周边地铁施工情况，原告诉称被告隐瞒地铁施工情况没有事实依据。原告诉称被告未交付合同标的物。对此本院认为，从双方的往来函件可知，被告在合同约定的2016年2月1日之前已将涉案商铺拆除至毛坯状态，并催促原告验收接收租赁房屋，办理移交手续；原告以地铁施工造成的影响未得到正面协商及处理为由，表示无法验收场地履行合同。可见，原告未接收和使用涉案合同标的物商铺，责任不在被告，应视为被告已交付涉案合同标的物。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。经本院现场拍照核实，涉诉商铺前面因地铁施工设置的围栏及附属设施并未达到原告诉称的“被封堵或占用，将导致承租场地有完全失去正常经营的可能”，涉诉商铺可正常使用。综上，原告诉称被告违约没有事实和法律依据，其要求被告返还房屋租赁保证金100万元及利息并赔偿损失，据理不足，本院不予支持。
合同生效后，原告于2016年1月22日向被告发出《关于解除现代某家园商业裙楼租赁合同解除函》，至今未接收涉案商铺，未按合同约定的时间向被告支付租金，已构成根本违约，被告主张解除租赁合�，本院予以支持，本案《深圳房地产租赁合同书》于被告具有解除合同意思表示的反诉状送达原告之日即2016年6月14日解除。合同解除后，因原告违约，被告根据合同约定可向原告主张没收其已支付的租赁保证金；对于被告要求原告支付自2016年2月1日至2016年5月30日期间的租金、赔偿金等损失，基于被告在得知原告已构成违约并已表达了解除合同的意思表示时，被告应积极采取措施减少其涉诉商铺的经济损失，被告在涉诉商铺已张贴了招租广告，且原、被告在原告表达了解除合同的意思表示之后仍继续协商至2016年3月14日将近两个月之久，故本院酌情确定原告向被告支付二个月的租金作为赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四�第一款之规定，判决如下:
一、确认原告深圳市维意定制医院投资管理有限公司与被告深圳市现代城投资控股有限公司签订的《深圳房地产租赁合同书》于2016年6月14日解除；
二、原告深圳市维意定制医院投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向被告深圳市现代城投资控股有限公司支付100万元作为赔偿金；
三、被告深圳市现代城投资�股有限公司不予退还原告深圳市维意定制医院投资管理有限公司已支付的租赁保证金100万元；
三、驳回原告深圳市维意定制医院投资管理有限公司的全部诉讼请求；
四、驳回被告深圳市现代城投资控股有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7566元，由原告负担；反诉诉讼费8700元，由原告负担4971.4元，被告负担3728.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判
审判员 邱裕华
二〇一六年八月五日
书记员 张斯宜