山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0683民初2864号原告（反诉被告）：刘海涛，男，1984年5月20日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托诉讼代理人：张秋霞，山东文景律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩东升，山东文景律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：董亚伟，女，1975年2月8日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托诉讼代理人：丁学东，山东平文律师事务所律师。第三人：张吉云，男，1940年2月12日出生，汉族，农民，住莱州市。委托诉讼代理人：赵怡忠，山东高创律师事务所律师。原告刘海涛与被告董亚伟、第三人张吉云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海涛的委托诉讼代理人张秋霞、被告董亚伟的委托诉讼代理人丁学东、第三人张吉云的委托诉讼代理人赵怡忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘海涛向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告返还租赁费用16.5万元，支付逾�付款利息；审理中，原告明确诉讼请求，要求被告返还租赁费15.5万元、押金5000元，支付自2017年3月28日（原告通知被告返还租金、押金期限届满之日）起至实际支付之日止，按照银行同期逾期贷款利率计算的逾期付款利息；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》1份，被告将其租赁第三人坐落于莱州市文化东路718号（嘉乐苑小区）的沿街商用房一处（楼上、楼下各6间，共545平方米）租赁给原告使用及管理，双方约定房屋租期为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。原告于2016年9月16日给付被告租赁费15.5万元、保证金5000元、就餐卡5000元。因第三人不同意被告转租，2016年9月28日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求与原告解除租赁合同。后因第三人已解除与被告所签订的租赁合同，因此要求被告返还原告已支付的相关费用。被告董亚伟辩称，1、被告与第三人之间的房屋租赁合同并未解除。2、自被告向原告提出解除房屋租赁合同后，原告没有腾迁房屋，也没有将房屋交付给被告，因此，原告应该给付被告房屋占用费。据此，被告提出反诉请求：1、要求原告将腾迁出涉案房屋，将涉案房屋交付给被告；2、要求原告给付兑除被告应返还原告的租金15.5万元后，剩余的自上一次转租合同到期之次日即2016年10月1日起至原告交付房屋止，按照26万元/年租赁费标准计算的占用费；3、反诉费用由原告承担。第三人张吉云辩称，2010年7月28日，第三人与李龙海及被告董亚伟签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为9年，从2010年10月1日起至2019年9月30日止，其中第7条约定，乙方即被告在租赁期内不得擅自转租。2012年3月27日，经过第三�同意，原、被告双方签订房屋租赁合同，被告将第三人的房屋转租给原告，租赁期限为4年，从2012年10月1日至2016年9月30日。2016年9月16日，被告未经第三人同意擅自将第三人的房屋继续转租给原告，第三人获悉后，委托山东高创律师事务所于2016年9月18日向原、被告各发出一份律师函，告知原、被告，原、被告的转租无效，解除与被告之间的租赁合同，责令双方腾迁房屋等。第三人认为，第三人依据合同法第94条第5项、第224条第2款规定，解除与被告之间的房屋租赁合同，并通知了对方，合同已于2016年9月18日解除。鉴于上述情况，第三人认为，原、被告之间的租赁合同既是无效的，又因第三人与被告解除合同而无法履行，原告主张返还租金应得到支持。原告针对被告的反诉辩称，被告反诉及事实及理由不能成立，不同意反诉原告的反诉请求。1、被告与第三人的房屋租赁合同已经解除，对该房屋被告不再享有使用的权利；2、被告也没有理由让原告支付房屋占用费。第三人针对被告的反诉述称，第三人已经解除了与被告的房屋租赁合同，所以其诉讼请求没有事实依据及法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2010年7月28日，第三人与被告、李龙海签订《房屋租赁合同》1份（以下简称“第三人与被告签订的租赁合同”），约定由被告、李龙海租赁位于莱州市×××沿街商用房一处（楼上、楼下各6间，共545平方米），租期9年，自2010年10月1日起至2019年9月30日止，租金：2010年10月1日至2013年9月30日期间13.6万元/年，2013年10月1日至2016年9月30日期间15万元/年，2016年10月1日至2019年9月30日期间16万元/年，交纳方式：每年的10月1日前一次性交齐，同时约定：被告不得擅自�租，经双方同意可转租，租赁期满，被告享有优先续租权。被告利用租赁房屋租赁后，2012年3月27日，由被告的妹妹董伟娜与原告签订《房屋租赁合同》1份（以下简称“转租合同”），约定由原告转租上述租赁房屋，租期4年，自2012年10月1日起至2016年9月30日止，租金：2012年10月1日至2014年9月30日期间22万元/年，2014年10月1日至2016年9月30日期间23万元/年，交纳方式：每年的10月1日前一次性交齐，合同签订之日交纳保证金5000元，合同结束不欠费用情况下退还保证金，同时约定：原告不得擅自转租，经双方同意可转租，租赁期满，在同等条件下，原告优先续租。第三人确认该合同后亦在该合同上签字。之后涉案租赁房屋由原告使用进行经营活动。2016年9月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份（以下简称“续转租合同”），约定，由原告续租涉案房屋，租期3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金：2016年10月1日至2017年9月30日期间25.5万元/年，2017年10月1日至2018年9月30日期间26万元/年，2018年10月1日至2019年9月30日期间26万元/年，交纳方式：每年的10月1日前一次性交齐。同日，原告交付给被告租金15.5万元，被告向原告出具收条1份，载明收到租金15.5万元，尚欠租金10万元，欠款于2016年9月20日前结清。第三人获悉原、被告签订续转租合同后，于2016年9月18日通过山东高创律师事务所孙逢、赵怡忠律师分别向原、被告发出“律师函”，函告原告：1、不得将剩余租赁费交给被告，2、限2016年10月1日前将租赁房屋腾迁给第三人；函告被告：1、第三人自2016年10月1日起解除第三人与被告签订的2010年7月28日《房屋租赁合同》，2、限2016年10月1日前将租赁房屋腾迁给第三人。同日，第三人还向被告发送以下短信内容：不方便通话，鉴于你和刘海涛在未经我同意情况下，私自签订合同，对此情况我视为你违约，正式通知你解除合同，具体事宜请与赵律师联系×××。当日，被告回复第三人两条短信，内容分别为：“大哥，我不存在违约，之前跟你沟通过，你的意见还是坚持让刘一锅续租，不同意转租给刘一锅之外的其他人，怎么你反而说我违约？”；“张吉云大哥，该交房租了，给我个账号，我把房租转给你。董亚伟”。2016年9月28日，被告向第三人发出“对高创律师所律师函的回复函”，向原告发出“解除合同通知书”。被告向第三人律师发出“对高创律师所律师函的回复函”中，被告称律师函已收到，回�：1、原、被告签订的转租合同约定原告有续租权，续租合同从2016年10月1日开始，现被告已通知原告解除续转租合同，故被告不存在违约行为，不同意解除被告与第三人所签订的租赁合同；2、被告根据第三人通知要求解除了与原告之间的续转租合同，之后一切损失由第三人承担；3、之前被告已短信通知第三人提供账号交纳2016年至2017年度租金，第三人未复信，要求第三人提供账号，以便交纳租金。被告向原告发出“解除合同通知书”中，被告表示其已于2016年9月20日接到第三人律师函，现通知：解除原、被告2016年9月16日签订的续转租合同，要求原告立即将租赁房屋腾迁给被告，并让原告提供账号以便退还已收原告的租金。2016年10月8日，原告向被告发出“不同意解除租房合同回复函”，在回复函中，原告称2016年9月16日续转租合同已生效，原告已按合同支付给被告16万元租金（含5000元就餐费），不同意解除续转租合同，剩余租金待被告与第三人解决纠纷后立即支付。2017年3月20日，第三人与原告夫妻（原告妻子名为周金玉）签订《房屋租赁合同》1份（以下简称“第三人与原告间的租赁合同”），约定，第三人将涉案房屋出租给原告夫妻，租期3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期满在同等条件下原告夫妻优先续租，每年租金23万元，合计69万元，每年租金于每年的10月1日前一次性交齐。2017年3月22日，原告向被告发出“通知书”，载明：因第三人已与被告解除租赁合同，鉴于该事实，要求被告将原告预付的房租及押金共计16万元5日内返还原告，另外5000元代金卡不再要求被告返还，并提供了汇款银行账户信息。原告还称，2017年3月6日、8日，原告分两次通过银行汇款方式给付第三人指定的张功云（系第三人之弟）2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金合计10万元，2017年3月6日，第三人向原告出具了收款10万元的收条1份，张功云就代第三人收取该10万元租金一事向原告出具了书证1份。2017年5月9日，原告提起本案之诉。庭审中，原告提交了上述续转租合同、收条、第三人向原告发出的律师函、被告向原告发出的“解除合同通知书”、原告向被告发出的“不同意解除租房合同回复函”、原告向被告发出的“通知书”、第三人与原告签订的租赁合同、第三人出具的收条、中国光大银行对私活期账户对账单、张功云书证各1份。经质证，第三人对原告上述证据表示无异议；被告对原告上述证据的真实性表示无异议；认为续转租合同因第三人主张已通知原告解除，该合同没有实际履行；认为被告已回函通知第三人律师不同解除原告与第三人签订的租赁合同，故该租赁合同并未解除；认为原告占用涉案房屋应给付被告占用费，原告要求被告返还已付租金无依据；认为原告在知悉被告不同意解除与第三人租赁合同情况下，而与第三人签订的租赁合同为无效。认为从收条记载的时间看，原告交纳的是2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金，2016年10月1日原告已经实际同意与被告解除了续转租合同，并非2017年3月22日向被告发通知时才决定的。被告提供了上述被告与第三人间的短信内容打印件，被告向第三人律师发出的“对高创律师所律师函的回复函”影印件各1份。经质证，第三人对被告上述证据的真实性表示无异议，但认为短信内容证实不了第三人同意转租；“对高创律师所律师函的回复函”对第三人解除与被告之间的租赁合同不产生任何影响。原告对被告上述证据的真实性表示无异议，认为短信内容恰恰证实了第三人不同意被告私自签订续转租合同，“对高创律师所律师函的回复函”对第三人解除与被告之间的租赁合同不产生任何影响。第三人提供了上述第三人与被告签订的租赁合同复印件、孙逢、赵怡忠律师分别向原、被告发出律师函各1份。经质证，原、被告对第三人上述证据的真实性均表示无异议，对律师函，被告表示在接函后，根据第三人的意思，被告在原转租期内已通知原告解除续转租合同，第三人所主张的转租行为没有发生，也没有实际履行，故第三人以被告擅自转租为由解除转租合同没有依据，并且，在原�被告之间转租合同中约定了合同期满后原告有优先承租的权利，对此，第三人是同意的，所以，假设原、被告之间续转租行为实际发生，第三人也没有权利以此主张续转租合同无效。原告主张，2016年9月18日，第三人已经向被告发出了因被告违约而解除合同的律师函，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，被告并未在法律规定的3个月期限内提起诉讼，因此，第三人向被告发出的解除通知已经生效。第三人认为，第三人与被告的原租赁合同解除效力自律师函送达之日起即开始生效。被告主张，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定了3个月解除合同异议期，但�条规定在司法实践中引起很大的争议，依据最高人民法院研究室对该条理解与适用的请示的答复（法研【2013】79号）意见，当事人根据合同法第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案第三人解除合同的理由是被告未经其同意将涉案的房屋转租给原告，但该理由是不成立的：1、在2012年3月27日的转租合同中明确约定租赁期满在同等条件下原告有优先续租权，在该合同中第三人是签字认可的，也就是说第三人是同意转租合同期满后原告有优先租赁权，所以，被告与原告签订的第二次租赁合同是有原因的；2、被告与原告签订的续转租合同时间是2016年9月16日，租期从2016年10月1日开始，当时前次转租合同还未到期，由于第三人的反对，被告及时通知原告，解除了续转租合同，假设续转�需要第三人的同意，现在也不存在续转租行为；3、2016年9月18日被告与第三人的手机短信，也提到第三人当时是坚持让原告续租，不同意被告转租给其他人，对于被告手机短信中的质问，第三人没有任何回应，印证了被告所主张的第三人同意续转租的事实；4、2017年3月份，第三人将涉案房屋租赁给原告的行为，说明第三人通知被告解除房租租赁合同是恶意的，违背了诚实信用原则。原告认为，1、2012年3月27日转租合同中约定的优先权，是指需要在第三人明确同意转租的情况下，在同等条件下优先续租，但是根据本案的实际情况，第三人对第二次转租系明确不同意；2、被告与原告签订的续转租合同是在原告支付了租赁费后，被告通知原告解除的合同，原告收到通知后明确回复不同意解除合同，此时被告既没有退还原告已经支付的转租租赁费�也没有就解除合同的问题与原告协商，原告多次联系被告要求协商，被告拒绝协商，从被告的行为可以表明其发通知解除合同不是其真实意思表示，其发通知的行为也不能掩盖其违约转租的行为；3、短信内容非常明确反映了第三人不同意被告转租的事实。第三人认为，1、2012年3月27日的转租合同，第三人签名仅是对本次转租的同意，关于优先续租权的约定不能约束第三人；2、2016年9月16日，被告转租后，在第三人已经发出解除合同通知后，又向原告发出解除合同通知，恰恰说明被告认可此次转租是违约的，被告的行为是在试图纠正其违约行为，所以，第三人依据其违约解除与被告的租赁合同，是符合法律规定的。本院认为，因原告在接到被告解除续转租合同的通知后，最终采取与第三人直接签订租赁合同的方式获�其对涉案房屋的租赁权，原告该行为表明其已同意解除与被告间的续转租合同，对此本院依法予以认定。本案争议的主要问题为：被告与第三人签订的租赁合同是否已因第三人向被告发出律师函而解除？此问题能够辨识之后原告与第三人签订的租赁合同的合同效力及原告本案诉求是否合法性，也能够辨识被告反诉诉求的合法性。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。最高人民法院研究室对该条理解与适用的请示的答复（法研【2013】79号）意见为：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的系当事人约定解除情形，第九十四条规定的系法定解除情形，第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。通过三方当事人当庭对事实的陈述、主张、举证、质证、辩论，可以认定：被告与第三人签订的租赁合同中约定：被告不得擅自转租，经双方同意可转租……。作为原承租人的原告、次承租人的被告在未经出租人第三人同意的情况下，自行签订了续转租合同，不符合合同约定，第�人主张此系被告的违约行为，有合同依据，依据合同法第二百二十四条第二款的规定，作为出租人的第三人有权解除与被告签订的原租赁合同；被告主张之前其征得了第三人同意而与原告签订续转租合同，并未提供相应证据证实，本院不予采信。故在第三人通过向被告发出律师函通知被告解除原租赁合同后，第三人与被告所签订的原租赁合同已依法解除，被告关于其不具备解除合同的违约情形的辩解理由不当，本院不予采纳。综上，被告因第三人解除与其签订的原租赁合同而丧失了涉案房屋的租赁权，同时，原、被告签订的续转租合同也已经解除，故被告再占有原告基于续转租合同而交纳的租赁费及原转租合同押金无合法依据，原告要求被告返还该两笔款项，理由正当，本院依法予以支持，被告并应支付原告自2017年3月28日（原告通知被告返还租金、押金期限届满之日）起至判决生效确定给付之日止，以本金额16万元，比照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息。被告依据其原承租人的地位要求原告向其腾退涉案租赁房屋、支付原转租合同届满之后的占用费，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告董亚伟返还原告刘海涛租金款15.5万元、押金款5000元，合计16万元，同时支付原告自2017年3月28日起至判决生效确定给付之日止，以本金额16万元，比照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息，限判决生效后十日内付清。二、驳回被�（反诉原告）刘海涛的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉费3500元，由被告董亚伟负担（限本判决生效后七日内交纳本院）；反诉费418元，由被告董亚伟负担（已交纳）；保全费1370元，由被告董亚伟负担，此款原告已交纳，限被告董亚伟于判决生效后十日内将应负担的1870元直接给付原告刘海涛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  国树强二〇一七年七月二十六日书记员  赵文君