浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终2835号上诉人（原审原告）：嵊州市仁鑫物业管理有限公司，住所地嵊州市鹿山街道南马路13-1号。法定代表人：刘长源，总经理。被上诉人（原审被告）：周传东，男，1960年8月9日出生，汉族，住嵊州市。上诉人嵊州市仁鑫物业管理有限公司因与被上诉人周传东物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院(2017)浙0683民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嵊州市仁鑫物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决；依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审错把房产权证记载“住宅建筑面积”理解为被上诉人的“拥有建筑面积”，并对已约定的收费面积进行人为的强制性分割，却庭审不质证收费面积是否是合同双方约定的真实合意等，使判决严重失实。上诉人与嵊州市锦越名都业主委员会签订的锦越名都小区物业管理服务合同第二十条第2项就物业管理服务收费标准明确规定：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，坡屋（别墅）每平方米0.7元，商业用房每平方米1元，向乙方（上诉人）交纳。表明上诉人向业主收取物业管理服务费以业主“拥有”的建筑面积计算。这个面积已经约定了包括业主的权属建筑面积和使用的地下室和阁楼的建筑面积。房产信息只证明涉案业主有权属的房产，没有证明就是协议约定的收费面积，该业主的房产由于被查封拍卖，所以在证明信息中没有体现地下室和阁楼的面积信息。一审判决在程序上存在严重失误，一审时未让上诉人质证面积的真实性、也没让上诉人事后举证证明被上诉人应该缴纳的收费面积是约定的，更没向合同的相对方查询证实收费面积的真实性。二、补充协议是进一步确认别墅的收费面积包含地下室和阁楼，但一审判决说补充协议自2016年起与2015年无涉是理解错误。三、法院认为协议收费的面积有误或有异议，应判决驳回，没有理由对约定的收费面积进行调整。这种调整违反合同法的相关规定。四、一审判决没有任何证据证明上诉人约定的收费面积不是双方真实合意或约定中确实没有地下室和阁楼的收费约定，也没有证据证明涉案的业主拥有的地下室和阁楼的面积不是建筑面积。周传东未作答辩。嵊州市仁鑫物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告自2015年1月1日起至2015年12月31日止锦越名都小区别墅区27-2#别墅的物业管理服务费共计2725元及自2015年9月1日起至2016年12月18日止按每日千分之三计算的违约金2725元，合计5450元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年12月17日与嵊州市锦越名都小区业主委员会订立了《锦越名都小区物业管理服务合同》一份，合同约定：锦越名都小区业主委员会委托原告对锦越名都小区进行物业管理，委托管理期限为两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。第一年多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元，坡屋（别墅）每平方米0.7元，商业用房每平方米1元，向仁鑫物业公司交纳物业管理服务费。第二年物业管理服务费视实际情况协商调整。同时约定物业管理服务费交纳时间从当年3月1日起,截至8月31日。截止日后，逾期不交，自逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之三的标准计算滞纳金，滞纳金总计不应超过业主应交物业管理服务费本金。原告分别于2015年8月15日、2015年11月15日、2015年12月1日以张贴公告的方式向被告催缴物业管理服务费。2015年12月10日，原告与嵊州市锦越名都小区业主委员会签订补充协议一份，约定物业管理服务费从第二年始，收费面积仍按各户拥有的建筑面积计收，坡屋（别墅）以产权证记载的建筑面积（含附记栏）计算收取，其余条款内容不变。另查明，被告周传东原系锦越名都27幢2号业主，房屋建筑面积为214.51㎡，该涉案房产已于2016年12月13日被该院拍卖。一审法院认为，原告与嵊州市锦越名都小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有约束力。原告提供了物业管理服务，被告亦应按时履行足额交纳物业管理服务费的义务。对于被告应交纳物业管理服务费的面积是否应包含附记栏一节，原告称合同约定的建筑面积应包含房产证上的全部面积（包括附记栏），但房地产管理委员会的产权证明记载锦越名都27幢2号的建筑面积为214.51㎡，原告与嵊州市锦越名都小区业主委员会签订的物业服务合同并没有对建筑面积进行特别约定，虽然原告与嵊州市锦越名都小区业主委员会于2015年12月10日签订的补充协议中约定第二年的收费面积仍按各户拥有的建筑面积计收，坡屋（别墅）以产权证记载的建筑面积（含附记栏）计算收取，但按照原、被告签订的物业管理服务合同，各业主应于2015年9月1日前向原告交清2015年度的物业管理服务费，可见，补充协议的效力不应及于2015年的物业管理服务费，故被告应交纳物业管理服务费为214.51㎡×0.7元/月·㎡×12月≈1801.88元。就滞纳金的计算，合同约定物业管理服务费交纳时间为当年3月1日至8月31日，故该院对原告要求自2015年9月1日起至2016年12月18日止计算滞纳金的诉讼请求依法予以支持。现原告要求按每日千分之三的标准已超过中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍，该院酌情调整为按每日万分之五计算，故原告可以主张的滞纳金为1801.88×475×0.05%≈427.95元。被告周传东经该院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法予以缺席判决。综上，对于原告合理的诉讼请求，该院予以支持；不合理的诉讼请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周传东支付嵊州市仁鑫物业管理有限公司物业管理服务费1801.88元、滞纳金427.95元共计2229.83元，款限于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回嵊州市仁鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担30元，由被告周传东负担20元（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向该院交纳）。二审中，上诉人向本院提交锦越名都单体名单清册、双联名单清册与证明各一份，本院认证认为，上述证据仅能证明清册中标明的面积是开发商提供给小区业委会，小区业委会在签约时也一并移交给上诉人，并不能证明双方在签订物业管理服务合同时已就物业收费面积按324.45平方米计取达成合意，故本院对上述证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：物业管理服务费的缴纳面积如何计算？上诉人主张应按照涉案房屋房产证上的全部面积（包含附记栏中记载的面积）为标准计取物业管理服务费。经审查，《锦越名都小区物业管理服务合同》中约定：“本物业管理公共服务费，……多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.50元，坡屋（别墅）每平方0.70元，商业用房每平方米1.00元，向乙方交纳”，该约定明确被上诉人所在小区物业管理服务费的收费标准为按房屋的建筑面积计取，且上述物业合同中亦未对坡屋（别墅）的物业管理服务费收取问题进行特别约定，而涉案房屋的产权证上记载的房屋建筑面积为214.51平方米，故被上诉人仅需按照214.51平方米的标准向上诉人缴纳物业管理服务费即可。上诉人虽主张其与嵊州市锦越名都小区业主委员会于2015年12月10日签订了补充协议，但该补充协议约定的为：第二年的收费面积仍按各户拥有的建筑面积计收，坡屋（别墅）以产权证记载的建筑面积（含附记栏）计算收取，可见原有小区物业收费面积是按建筑面积计收，自2015年12月10日起调整的是坡屋（别墅）可按产权证记载的建筑面积（含附记栏）计算收取，而上诉人本案诉讼主张的2015年度诉讼费被上诉人应于2015年9月1日前付清，故补充协议的效力只能及于从2016年起计取的物业管理服务费，不应及于2015年的物业管理服务费。综上所述，嵊州市仁鑫物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由嵊州市仁鑫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 鸿审判员 梅 云审判员 赵启龙二〇一七年十一月六日书记员 余建维