上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3505号
上诉人（原审被告）：夏清，男，1965年1月19日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：刘廷祥，上海一凡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：盛三根，男，1944年11月29日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审第三人）：付金娟，女，1948年12月23日生，汉族，住上海市松江区。
上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：韩一品，上海一凡律师事务所律师。
上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：朱麟坤，上海一凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海第三机床厂，住所地上海市徐汇区斜土路****号。
法定代表人：倪胜明，厂长。
委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军，上海市诚至信律师事务所律师。
上诉人夏清、盛三根、付金娟因与被上诉人上海第三机床厂（以下简称第三机床厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏清上诉请求，撤销原审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的起诉。事实和理由：系争房屋属于福利分房性质，虽然双方签订过租赁协议书，但该租赁关系并非现在市场化的租赁关系，故被上诉人无权终止该租赁关系。
盛三根、付金娟上诉请求，撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉请。事实和理由：根据系争房屋的取得方式，该房屋系计划经济时期的福利分房，故双方之间由此发生的争议不属于人民法院主管工作的范围，原审法院对本案的处理显然错误。
上海第三机床厂辩称，系争房屋至今仍属于工业用房性质，不可能进行福利分房，且双方签订过租赁协议书，故双方之间存在的就是普通租赁关系；一中院生效裁定书已经认定了双方之间的法律关系，基于租赁关系，上诉人依法负有返还房屋的义务。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上海第三机床厂向一审法院起诉请求：1、确认第三机床厂、夏清租赁合同关系于2015年12月23日解除，夏清及盛三根、付金娟腾退并返还第三机床厂系争房屋（上海市松江区XX路XX号XX幢XX室）；2、夏清支付第三机床厂欠付的2005年1月1日至2015年12月23日期间的房租3,960元（人民币，下同）和2015年12月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月30元计算）。审理中，第三机床厂撤回上述第2项诉请，并表示保留追索的权利。
一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX号1幢原为上海A厂所有。夏清原为上海A厂职工。
1992年9月，上海A厂审议通过了有关鸳鸯楼分房条例。
1993年2月25日，上海A厂与夏清签订《上海A厂鸳鸯楼租赁协议书》约定：“一、房屋所有权1、修建鸳鸯楼是我厂为重点解决大龄青年结婚无房，以及少数松江职工居住特殊困难而采取的过渡性措施的用房。故鸳鸯楼的产权属于上海A厂，职工居鸳鸯楼属租赁性质（但没有个人房卡）。户口属厂集体户口。2、租赁人今后通过分房、购房（包括家庭其他成员单位分房、购房）自然减员，从而解决了居住困难的，则必须退出鸳鸯楼。……二、一次性付费或二年贴息付费1、鉴于厂部为改建鸳鸯楼投入大量资金（24万元）并为每户安装浴缸、水表、火表、共用天线等设施。租赁人应当承担部分费用。现定每户2,500元，原则上在办理租赁手续时一次性付清。如确有困难也可分二年贴息付费，但第一次必须付1/2,即1,250元。……3、如本协议终止，在住户搬出鸳鸯楼时承担的改造费2,500元按每年10%扣除，余款归还。液化气可带走，或转让新用户。4、租金、水电费（1）租金：本厂双职工每户暂定月租20元，另一方为外单位的则暂定月租为30元。今后随公房租金调整再作升降，租金有总务科每月收取；……四、本厂鸳鸯楼改造，属本厂职工福利，亦是厂的共有财富。因而被批准居住鸳鸯楼者，必须从租赁日起至少为本厂服务十年。否则除收回鸳鸯房外，还要收1-2万元房屋综合补偿费。五、合同期暂定三年。一经双方签字，立即生效。……”上述协议中的“鸳鸯楼”即为上海市松江区XX路XX号1幢房屋。上述协议书签订后，上海A厂将上海市松江区XX路XX号XX幢XX室交付夏清使用。
现上海市松江区XX路XX号XX幢XX室由盛三根、付金娟实际使用。
2015年11月23日，第三机床厂向夏清送达通知书，通知双方不定期租赁合同于2015年12月23日解除。
第三机床厂于2015年12月25日向夏清送达了律师函，要求夏清于2015年12月31日前搬离并返还上海市松江区XX路XX号XX幢XX室。
现夏清仍未返还房屋，故第三机床厂诉讼至法院。
一审另查明：2000年12月6日，上海XX公司作出《关于上海A厂划归上海B厂有限公司管理的通知》，明确自2001年1月1日起将上海A厂划归上海B厂有限公司管理，并由上海第三机床厂对上海A厂进行重组。
上海第三机床厂为全民所有制企业。
上海A厂为全民所有制企业，该厂已经于2008年11月26日注销。
上海市松江区XX路XX号1幢房屋现登记的权利人为上海XX公司，登记的房屋类型为工厂，登记的房屋用途为厂房。
2015年12月20日，上海XX公司出具《情况说明》，言明：“上海XX公司系上海市松江区XX路XX号房产的所有权人。我集团下属企业原上海A厂为解决松江职工结婚无房和居住特殊困难的情况，将松江区XX路XX号1幢共三层作为职工过渡性用房，我集团委托上海A厂对上述房屋进行占有使用、租赁管理、收取租金等。上海A厂依法注销后，我集团委托上海第三机床厂继续履行对松江区XX路XX号1幢三层职工宿舍进行占有使用、租赁管理、收取租金，如因该房屋发生纠纷由上海第三机床厂行使调解、起诉、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等权利。……”
一审还查明：2015年6月3日，上海XX公司曾形成会议纪要，其中载明：“……（2）鸳鸯房：先形成整体方案，以市场方式解决，即落实房源和货币化，房源主要是解决无房户的问题；房源落实由置业公司在洽谈方塔北路收储时，要求松江区政府予以落实，成本纳入方塔北路收储成本内。……”
一审法院认为，本案争议的主要问题是夏清使用系争房屋是否基于福利分房。判断当事人的意思表示，书面合同是重要的评判依据。根据本案所涉的《上海A厂鸳鸯楼租赁协议书》中写明修建系争房屋的目的在于“解决大龄青年结婚无房，以及少数松江职工居住特殊困难而采取的过渡性措施”，并明确“职工居鸳鸯楼属租赁性质”，同时合同中亦对产权的归属、租金多少、退出鸳鸯楼的条件及租赁期限等均作了约定。根据上述协议内容，可以认定双方当事人之间形成的是房屋租赁关系。夏清及盛三根、付金娟均提出本案系争房屋的性质应为福利分房，但在《上海A厂鸳鸯楼租赁协议书》中明确了属于租赁性质，没有个人房卡，也明确租赁该房屋是有期限的，对此夏清在签订协议书时即已知晓。故夏清及盛三根、付金娟上述意见，法院难以采信。
因上海A厂已经注销，其上级单位同时也是产权人上海XX公司明确系争房屋由第三机床厂进行管理并处理诉讼事宜。故第三机床厂提起诉讼，并无不当，法院予以确认。
根据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第三机床厂已经于2015年11月23日通知夏清于2015年12月23日解除合同，故第三机床厂、夏清之间的租赁合同关系已经于2015年12月23日解除。合同解除后，夏清应当向第三机床厂返还系争房屋，而实际居住在房屋内的盛三根、付金娟亦应承担腾退并返还的义务。但需要说明的是，根据2015年6月3日上海XX公司的会议纪要，鸳鸯房应先形成整体方案，以市场方式解决。但目前尚未形成具体的安置、补偿方式，故本案中无法对夏清是否应当得到安置或补偿作出一并处理，夏清可另循合法途径解决。
一审法院判决：一、确认上海第三机床厂、夏清之间的房屋租赁合同关系已于2015年12月23日解除；二、盛三根、付金娟于判决生效之日起十日内腾退上海市松江区XX路XX号XX幢XX室房屋；三、夏清，盛三根、付金娟于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX号XX幢XX室房屋返还给上海第三机床厂。案件受理费80元，由夏清负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人夏清提供吴某出具的证明及吴某的户籍证明材料，用以证明当时鸳鸯楼分配时，有一家分得鸳鸯楼后退出来的房屋分给了吴某，故鸳鸯楼属于福利分房。盛三根、付金娟对上述证据予以认可；第三机床厂经质证认为，该证据从形式上属于证人证言，因证人未到庭，故对证据不予认可。本院经审查认为，因上述证据属于证人证言，在证人未到庭接受当事人质询的情况下，本院对该证据的真实性难以采信，故对上诉人夏清二审提供的上述证据材料本院不予采纳。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案证据显示，夏清于1993年取得系争房屋的居住使用权并实际使用至今，虽然夏清与原第四机床厂确实签订过鸳鸯楼租赁协议书，但双方约定的每月30元租金标准明显低于同期租赁市场行情，且租赁协议约定的租期仅为3年，而实际从1993年起直至2008年原第四机床厂注销期间，原第四机床厂从来没有就租赁合同解除事宜向夏清提出过相应主张。故从夏清取得系争房屋居住权的方式、租金数额以及实际居住使用等事实来分析，应当认定系争房屋是原第四机床厂为安置其员工居住而交付给夏清使用的，双方之间是基于福利分房性质的特殊租赁关系，显然有别于一般的房屋租赁法律关系。目前涉案房屋已经纳入动迁范围，第三机床厂在未对夏清进行妥善安置的前提下直接要求解除租赁关系显然不妥。为维护社会的稳定，保护当事人的合法权益，本院对第三机床厂要求解除合同并返还房屋的诉讼请求不予支持。
综上所述，上诉人夏清、盛三根、付金娟的上诉请求成立，本院均予以支持；一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10173号民事判决；
二、驳回上海第三机床厂的诉讼请求。
一审案件受理费人民币80元，二审案件受理费人民币80元，均由被上诉人上海第三机床厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 郑卫青
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……