辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4610号
上诉人（原审被告）：王玉英，女，汉族，1964年10月11日出生，无职业，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：王莉、拜然然，辽宁同泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军陆军沈阳军事代表局，住所地沈阳市沈河区文萃路81-2号。
法定代表人：孙洪，该局局长。
委托诉讼代理人：赵连祥，男，该局工作人员，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：祝建业，男，沈阳军区联勤部法律顾问处律师，住沈阳市沈河区。
原审被告：大连市沙河口区绿园快捷酒店，住所地大连市沙河口区沙跃街*号。
法定代表人：李伟林，该酒店总经理。
委托诉讼代理人：于业汶，辽宁法大律师事务所律师。
上诉人王玉英因与被上诉人中国人民解放军陆军沈阳军事代表局（以下简称”沈阳军事代表局”）、原审被告大连市沙河口区绿园快捷酒店（以下简称”绿园快捷酒店”）房屋租赁纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初7160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王玉英上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回沈阳军事代表局的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审事实认定错误。1.一审判决认定沈阳军事代表局与王玉英于2011年4月25日签订《军队房地产租赁合同》，属事实认定错误，应为2011年4月28日。2.姚德宝与王玉英于2010年12月28日签订的《公建租赁交接手续》没有甲方的公章及法人的签字，当时签订仅是对电表数的确认，并非双方就案涉房屋的交接。一审判决认为《公建租赁交接手续》应视为是沈阳代表局与王玉英对案涉房屋进行的交接错误。3.《租赁承包意向书》中约定”起租日和免租日以正式签订合同交房日为准”，起租日应当以合同签订时确定的租赁期起始日期为准，上诉人与沈阳军事代表局之间的租赁合同中所确定的免租期应当以该合同签订日期向后延四个月。一审判决认为从《公建租赁交接手续》至《军队房地产租赁合同》期间远超过四个月，该段期间沈阳军事代表局未向王玉英收取该期间的租金，已经履行了双方对案涉房屋租赁免租期的约定，无事实依据。4。一审判决仅以沈阳军事代表局提交的证据认定上诉人未缴纳自2017年9月30日起至2018年2月l3日止的租金，但根据上诉人提交的转账凭证可知，上诉人关于全部的租金缴纳至2018年1月31日，并无拖欠，且根据一审中沈阳军事代表处向上诉人出具的说明，其己不再要求上诉人承担违约责任，即意味着上诉人不存在拖欠租金的事实，故一审判决认为上诉人拖欠自2017年9月30日起至2018年2月13日止的租金287512元，无事实依据。5.由于沈阳军事代表局对于租赁标的外墙保温的消防验收一直不合格，至2011年6月24日刚刚受理案涉房屋的消防工程竣工验收备案材料，同时，其提供给上诉人的租赁许可证的登记面积仅为l816平，剩余1000平的租赁许可证为上诉人自行交费办理，并直到2011年8月25日所有出租手续才向上诉人出具完毕，该房屋才具有出租使用的条件，故此时正值免租期4个月满，而绿园酒店也正因此情况才延付租金，但原一审判决对此节事实却并未予以论述及查明，对于被上诉人沈阳军事代表处的过错未予以确认，亦属事实认定错误。正是由于被上诉人沈阳军事代表局先行违约，造成上诉人租金延收损失及租期顺延20天。二、一审法律适用错误。本租赁合同重新签订之前，部队是向上诉人出具了具体的部队房屋管理的文件，即[2015]386号文件，要求调整租赁合同内容，因此才进行了重新签订合同的相关事宜，而本次部队单方解除合同，没有任何的相关文件及法律事实，系部队强行单方解除合同，部队违约，一审法院判决解除合同没有法律依据。
被上诉人沈阳军事代表局辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
原审被告绿园快捷酒店辩称，上诉人所述上诉事实和理由与绿园快捷酒店无关，服从原审判判决。
沈阳军事代表局向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告王玉英之间的军队房地产租赁合同；2.二被告立即腾退占有租赁房屋；3.被告王玉英给付拖欠的自2011年5月20日起至2018年2月13日止的租金387512元。
一审法院认定事实：2010年11月17日，沈阳军事代表局（出租方）与王玉英（承租方）签订《租赁承包意向书》，双方就沈阳军事代表局向王玉英出租位于大连市沙河口区沙跃街三A号，建筑面积3000平方米的房屋进行约定，意向租赁期为15年，每六年重新签订一次合同，装修免租期间为四个月，起租日和免租日以出租方正式签订合同交房日为准。定金数额为10万元，租赁合同签订后，定金冲抵首期租金。该意向书双方还就其他内容进行了约定。12月28日，双方签订《公建租赁交接手续》，双方确认交接手续中的内容，并注明”以上经验收一切属实，符合装修标准。甲方交给乙方进行装修”。庭审中，绿园快捷酒店自认其自2010年12月底开始装修案涉房屋。2011年4月25日，沈阳军事代表局（出租方）与王玉英（承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于辽宁省大连市沙河口区沙跃街3A号公建楼1-3、5-8层公共用房（坐落号：辽沈字第9209号），建筑面积2816平方米房屋出租给乙方使用。租赁用途：宾馆、餐饮。租赁期限自2011年5月20日至2017年5月19日止。租金总额（不含水、电、煤气、设备、物业等费用）人民币肆佰叁拾捌万元整，年租金为人民币73万元。租金按半年结算或者预付，乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式：现金或转账。该合同还约定了双方的其他权利义务。4月28日，沈阳军事代表局向王玉英出具《军产房屋租赁、转租、合作确认书》，内容为：一、同意出租给王玉英的房屋，王玉英可以转租或与第三人合作；二、同意转租和合作期限为我单位出租给王玉英的全部期限之内；三、同意王玉英2010年12月27日与7天连锁酒店喻满芳签订的《房屋租赁合作合同》是转租合同而且有效；以后王玉英任何合作合同或转租合同，只要合法而且在我单位出租给王玉英的房屋租赁合同约定的范围和期限内即完全确认，不再另外制作类似的确认书。8月25日，总装备部沈阳军事代表局驻大连地区军事代表室出具《房屋租赁登记备案说明》一份，主要说明内容为，沈阳军事代表局驻大连地区军事代表室出租房屋备案手续分两份，面积分别为1816平方米、1000平方米，合计登记备案面积2816平方米。房屋租赁登记备案证明手续在2011年6月30日交给乙方；办理营业执照及工商、国税、地税落户使用。甲方备案的手续存根有《军队房地产租赁许可证》副本原件和《房屋租赁合同》。《军队房地产租赁许可证》正本由总装备部沈阳军事代表局驻大连地区军事代表室存档保管；7天酒店经营场所前台留有《军队房地产租赁许可证》复印件一份以备工商部门、税务机关到本出租场所检查使用。如有相关部门需要检查原件，由出租单位大连地区军事代表室领导出面解释。该房屋租赁登记备案说明中注明经办人为王玉英。
2015年12月沈阳军事代表局（出租方甲方）与王玉英（承租方乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于辽宁省大连市沙河口区沙跃街3A号公建楼1-3、5-8层公共用房（坐落号：辽沈字第9209号），建筑面积2816平方米房屋出租给乙方使用。租赁用途：宾馆、餐饮。租赁期限自2015年8月30日起至2023年8月29日止。租金总额（不含水、电、气、设备、物业等费用）人民币6128000元。年租金为人民币766000元。乙方于每半年的前十日内交付甲方。付款方式：转账。该合同第六条约定，自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币100000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定的义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第九条约定，合同的解除......（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任......。第十五条约定，双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1、本合同为受法律保护的唯一合同，双方此前任何协议、合同、承诺、约定的文字和语音记录均无效；2、出租房屋原有的主体配套设施，由甲方负责维修。该房地产租赁合同还约定了双方的其他权利义务。随后，沈阳军事代表局（出租方甲方）与王玉英（承租方乙方）又签订《军队房地产租赁合同补充协议》，约定：根据双方签订的”军队房地产租赁合同”，现就其他未尽有关事宜，双方达成如下补充协议：一、甲方因非军事需要提前终止合同，对乙方投入的基础装修、增添的固定资产等残值，委托专业评估单位进行评估，并据此解决乙方损失补偿问题。二、出租房屋面积的采暖费用，由甲方承担。因评估的年租金中包含采暖费，按制式合同抵扣采暖费后，实际房屋年租金应为676000元。三、此协议有效期，与双方签订的”军队房地产租赁合同”相同。一式三份，双方各执一份，军队房地产管理部门备份一份。协议尾部加盖有沈阳军事代表局单位印章及法定代表人孙洪签字，乙方处加盖有王玉英人名章及签字。
自2011年4月25日沈阳军事代表局与王玉英签订《军队房地产租赁合同》至今，王玉英共向沈阳军事代表局支付房屋租金4619834元，并另付房地产租赁保证金10万元。庭审中，沈阳军事代表局认可王玉英欠付租金的行为不作为解除双方租赁合同的理由。现案涉房屋实际使用人为绿园快捷酒店。
2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发[军发（2016）58号]《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求停止包括空余房地产租赁等10个行业的对外有偿服务。2017年10月27日，沈阳军事代表局向王玉英出具《关于协商提前解除合同的函》，主要内容为告知王玉英根据中央军委文件（军发【2016】58号）通知要求，该租赁项目属停止有偿服务范围，为贯彻执行中央军委的决策部署，现与你提前解除租赁合同，尽快给予书面反馈，协商解决后续相关问题。王玉英在该函签收人处签字。2018年1月18日，沈阳军事代表局向绿园快捷酒店出具《关于停止经营限期搬离的通知》，主要内容为告知绿园快捷酒店于2018年2月28日起停止营业，30日内（截止3月28日）搬离。绿园快捷酒店于2018年2月13日收到该通知。当日，绿园快捷酒店向沈阳军事代表局出具通知，内容为”根据贵局2018年1月18日《关于停止经营限期搬离的通知》，应贵局要求，我酒店决定自2018年2月14日起停止营业。特此通知”。
一审法院认为，沈阳军事代表局与王玉英于2015年12月签订的《军队房地产租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。虽沈阳军事代表局诉称王玉英将房屋转租给李伟林开办酒店，违反了合同不得转租的约定。但根据庭审查明的事实，对于王玉英转租案涉房屋的情况，沈阳军事代表局是明确知晓并出具《军产房屋租赁、转租、合作确认书》予以确认的。庭审中，沈阳军事代表局亦明确表示王玉英拖欠的租金不作为合同解除的理由。现沈阳军事代表局基于中国共产党中央军事委员会下发[军发（2016）58号]《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，主张解除与王玉英之间的《军队房地产租赁合同》，符合双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条约定合同解除条款中（四）项，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的情况。对原告的该项诉讼请求，予以支持。合同解除后，二被告应向原告腾退案涉房屋。
关于沈阳军事代表局主张王玉英拖欠的自2011年5月20日至2015年8月29日期间的10万元租金及自2017年9月30日起至2018年2月13日止的租金287512元的诉讼请求，首先关于沈阳军事代表局主张王玉英给付拖欠的自2017年9月30日起至2018年2月13日止的租金287512元的诉讼请求，王玉英抗辩称，因2010年11月17日双方签订《租赁承包意向书》时约定了装修免租期间为四个月，因该免租期未实际履行，故该四个月免租期应抵顶四个月的房租，认为其租金已经交付至2018年1月31日。沈阳军事代表局主张2010年12月18日向王玉英移交案涉房屋，但自2011年5月20日开始向王玉英收取房屋租金，已经履行了免租期4个月的约定。一审法院认为，2010年12月28日，沈阳军事代表局与王玉英签订《公建租赁交接手续》，确认”以上经验收一切属实，符合装修标准。沈阳军事代表局交给王玉英进行装修”，该《公建租赁交接手续》应视为是沈阳军事代表局与王玉英对案涉房屋进行的交接，其双方于2010年11月17日签订的《租赁承包意向书》约定的装修免租期间为四个月，起租日和免租日以出租方正式签订合同交房日为准，故装修免租期起始日应为沈阳军事代表局向王玉英移交房屋之日起算，而沈阳军事代表局实际向王玉英计收租金时间为2011年5月20日，距离双方签订《公建租赁交接手续》时的2010年11月17日已经超过四个月，该段期间沈阳军事代表局未向王玉英收取该期间的租金，已经履行了双方对案涉房屋租赁的免租期的约定。故王玉英的该节抗辩意见，不予采纳。沈阳军事代表局主张的王玉英给付拖欠的自2017年9月30日起至2018年2月13日止的租金287512元（76.6万元/365天*137天）的诉讼请求，于法有据，予以支持。
其次，关于沈阳军事代表局主张2011年5月20日至2015年8月29日期间王玉英欠付的10万元租金的诉讼请求，王玉英抗辩称该时期的租金已超过诉讼时效。沈阳军事代表局主张案涉租赁合同系连续性合同，不存在过诉讼时效的情形。一审法院认为，2011年4月25日，沈阳军事代表局与王玉英签订的《军队房地产租赁合同》，约定了租金支付方式为按半年结算或者预付，于每半年的前十日内交付沈阳军事代表局，故该租金虽为连续租期内的租金，但每期租金均有付款时间，2011年5月20日至2015年8月29日期间的租金最迟应于2015年2月19日前支付，故沈阳军事代表局主张的2011年5月20日至2015年8月29日期间的租金于2017年10月1日前已超过一年的诉讼时效，对王玉英的抗辩意见予以采纳。对沈阳军事代表局的该节主张，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、解除中国人民解放军陆军沈阳军事代表局与王玉英于2015年12月签订的《军队房地产租赁合同》；二、王玉英与大连市沙河口区绿园快捷酒店于判决生效之日起十五日内将大连市沙河口区沙跃街3A号公建楼1-3、5-8层房屋返还给中国人民解放军陆军沈阳军事代表局；三、王玉英自判决生效之日起十日内给付中国人民解放军陆军沈阳军事代表局自2017年9月30日起至2018年2月13日止的租金287512元；四、驳回中国人民解放军陆军沈阳军事代表局的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6084元（原告已预付），由中国人民解放军陆军沈阳军事代表局负担2300元，由王玉英负担3784元，给付时间同上。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。上诉人对一审判决认定的首次《军队房地产租赁合同》签订时间、租金交纳数额有异议，认为签订合同时间是2011年4月28日、交纳租金数额为4719834元，而非25日和4619834元，同时还认为一审遗漏了被上诉人迟延提交有关租赁手续的违约事实。被上诉人认为一审认定的首次《军队房地产租赁合同》签订时间系笔误，对其他事实没有异议。原审被告对一审认定的事实没有异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：首次《军队房地产租赁合同》上载明的签订时间为2011年4月28日，一审认定为2011年4月25日不当，本院予以纠正。
关于交纳租金的数额一节，上诉人与被上诉人的付款明细仅相差在2012年5月7日的付款数额上。上诉人称该日其实际支付了36.5万元，其中转账给被上诉人25万元，分两次支付现金11.5万元，一次为10万元，一次为1.5万元，并提交了被上诉人出具的”收条”予以证明；而被上诉人则称该日上诉人实际支付26.5万元，其中转账支付25万元，原审被告支付给被上诉人租金1.5万元，另外将2010年11月17日上诉人交纳的定金10万元转为租金，所以当日才出具36.5万元的”收条”。对此，本院认为，对于付款事宜的举证责任在付款一方。本案中，上诉人虽然提交了被上诉人出具的”收条”，但被上诉人提交的原审被告支付给其租金1.5万元的凭证可以反驳”收条”中载明的36.5万元，而上诉人又不能证明被上诉人与原审被告有其他经济往来并说明原审被告支付1.5万元给被上诉人的事由，因此，上诉人仅提交”收条”尚未完成举证责任，其仍应对36.5万元的支付情况承担举证责任，然而，上诉人再无其他证据佐证当日其实际付款金额为36.5万元，且其陈述的一天内分两次支付现金的情况也不太符合生活常理，因此，上诉人应当承担举证不能的法律后果，一审认定上诉人支付租金4619834元正确。
关于上诉人称一审遗漏了”被上诉人迟延提交有关租赁手续的违约事实”一节，因上诉人王玉英在一审中并未就此提出反诉，一审对是否存在”迟延提交有关租赁手续”的事实不予审查并无不妥。
综上，本院除将一审认定首次签订《军队房地产租赁合同》的时间更正为2011年4月28日外，对一审认定的其他事实予以确认。另，根据当事人的庭审陈述以及提交书面文字材料，本院二审补充查明：《公建租赁交接手续》还载明”其他：公建审批手续（土地、规划、有偿服务许可、竣工验收报告），房屋图纸电子版一套；房屋钥匙：进门一把、地下车库一把（卡）、9楼消防泵房钥匙一把”。上诉人王玉英在一审中提交的《公建楼租金结算说明》中载明”从2011年5月20日至2015年5月20日原合同年租金73万元，四年付款292万元整”。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项规定，一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。本案中，2010年12月28日，上诉人与被上诉人单位工作人员姚德宝签订《公建租赁交接手续》，虽然没有被上诉人单位的公章及法人的签字，但王玉英认可该交接手续上的签字系其本人所签，且该手续所涉房地产系被上诉人所有，非姚德宝个人，被上诉人对姚德宝的行为也予以认可，而王玉英又没有反驳的相反证据，因此，一审采信该手续并认定系上诉人与被上诉人所签正确。根据该《公建租赁交接手续》上载明的”房屋钥匙：进门一把、地下车库一把（卡）、9楼消防泵房钥匙一把”可知，王玉英取得了案涉房屋的钥匙，实现了对案涉房屋的控制，案涉房屋发生了转移占有，该手续是双方对案涉房屋交接的证明，而不仅仅是对电表数的确认，上诉人否认该时间点上双方交接房屋没有道理。
既然双方于2010年12月28日验收了案涉房屋并由”甲方交给乙方进行装修”，双方签订的《租赁承包意向书》又约定”装修免租期间为四个月，起租日和免租日以出租方正式签订合同交房日为准”，也明确表明了起租日以正式签订合同为准、免租日以交房日为准，且双方在2011年4月28日正式签订《军队房地产租赁合同》时并没有再另行约定免租期事宜，只是明确租期2011年5月20日至2017年5月19日止，因此，一审法院认为自2010年12月28日起至正式签订合同前这一段时间为双方约定的免租期并无不当，这也符合房屋租赁装修免租期一般自房屋交付时起算的通识。更何况，上诉人王玉英在一审中提交的《公建楼租金结算说明》中载明”从2011年5月20日至2015年5月20日原合同年租金73万元，四年付款292万元整”，其已认可租金的起算时间为2011年5月20日，也就是说，其已自认装修免租期四个月已经结束。现在其反悔否认，但并没有足以推翻其自认的证据予以证明。因此，一审认定租金起算日为2011年5月20日正确。
关于上诉人是否欠付租金及数额一节，本院认为，根据双方签订的两份《军队房地产租赁合同》的约定，自2011年5月20日起至2018年2月13日止，上诉人应付被上诉人租金的数额为5008570元，而从已经查明的事实可知，上诉人实际仅支付了4619834元，未全额支付，尚有租金拖欠。至于数额，由于王玉英在一审中对一审询问其”付款明细中哪些付款是案涉合同即2015年8月30日之后的付款”时，其也明确表示”无法区分，双方实质上一直延续2011年的合同，只是在形式上为了配合，在2015年重新签订了第二份合同，只是租金价格做了变更”，因此，王玉英实际拖欠沈阳军事代表局租金的数额应为388736元（5008570元-4619834元），但鉴于沈阳军事代表局对一审判决并未上诉，且王玉英在一审中对法庭问其”2017年8月30日至2017年12月31日期间的租金你是否缴纳了”时回答”没有”，因此，本院对一审判决欠付租金的数额不予调整。
综上所述，王玉英的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3784元（上诉人王玉英已预交），由上诉人王玉英负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 阁成宝
二〇一八年六月十一日
书记员 任建芳