广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初1410号
原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区黄阁麒麟新村黄梅路X、X、X号首层自编X号，
负责人：童友红，该分公司总经理。
委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。
委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。
被告:常锋，男，汉族，1971年8月21日出生，住广州市番禺区，
原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告常锋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴江美、被告常锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熙元公司广州分公司诉称：原告系中惠璧珑湾的物业管理公司，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾X栋XX房，于2014年9月30日办理了收楼手续并签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告应在每月10日前按建筑面积每月2.5元每平方米的标准缴纳物业管理服务费（即每月442.85元），逾期缴纳则从逾期之日起按每天万分之五的标准支付违约金至付清之日止，原告依约提供了物业服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，故诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付2014年3月1日至2017年2月28日期间的物业费管理服务费14099.73元（按每月物业费442.85元计算）；2、被告向原告支付所欠物业管理费的违约金，违约金以每月的物业费442.85元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从下个月1日开始计算违约金至付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉请为：被告向原告支付从2014年12月1日至2017年2月28日期间的物业管理费（物业管理费按每月442.85元计算）及违约金（违约金以当月物业管理费442.85元为本金，从次月1日起按照每日万分之五计算至全部物业费付清之日止）。
被告常锋辩称：1、原被告不存在合同关系，案涉房屋的物业服务由深圳彩生活物业管理公司（以下简称彩生活公司）提供，被告与该公司签订有《前期物业管理服务协议》，原告证据不能证明其与被告之间存在合同关系；2、原告要求被告支付物业管理费和违约金缺乏事实及法律依据，原告没有证据证明有向案涉小区提供了物业服务，且上述《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费及违约金标准不适用其他未签约方，原被告也未就服务内容及收费标准达成协议；3、案涉小区物业管理费收费标准必须在物价部门备案，且根据《广州市物业管理暂行办法》第79条规定，物业服务企业违反合同约定提前终止物业服务合同的，应当提前3个月告知业主并承担违约责任；4、被告目前接受的物业服务内容于质量与《前期物业管理服务协议》约定严重不符。
经审理查明：2013年6月20日，被告常锋（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买南沙区璧珑二街XX栋XX房，该房建筑面积177.14平方米，房屋交付日期为2014年3月30日，甲方按相关规定选聘具有相应资质的彩生活公司进行前期物业管理服务，物业管理服务合同期限自甲方首批交楼通知载明的房屋交付时间起5年，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳等。该合同附件五的《前期物业服务合同》为空白。2014年8月25日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。现该房权属人为被告，登记日期为2015年4月13日，建筑面积为177.17平方米。
同年9月10日，被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用的时间为从开发商通知业主入伙之日起，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.5元计算，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效是自动终止等。同日，被告向彩生活公司缴纳了2014年8月25日至2014年11月30日期间的物业管理费1428.54元。原告确认案涉房屋每月的物业管理费为442.85元，被告确认其之前是按该金额缴纳物业管理费。
2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。
原告为证明自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。
以上事实，有原被告证据及当事人陈述证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告虽然提交了《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。故对原告主张的2015年8月19日前的物业管理费，本院不予支持。
虽然原、被告之间并未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。原告参照《前期物业管理服务协议》约定的收费标准2.5元/平方米向被告收取物业服务费合理，本院予以支持。即被告应向原告支付2015年8月19日至2017年2月28日的物业服务费8157.01元（442.85÷31天×13天+442.85×18个月）。被告拒绝支付该段期间物业服务费的抗辩理由不足，本院不予采纳。被告认为原告不具备管理涉案小区的合法主体资格，则涉及到有关单位、组织委托及备案行为的合法性问题，不属于本案民事诉讼的审理范畴，被告可依法向相关行政部门寻求解决。由于原、被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告常锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付从2015年8月19日起至2017年2月28日止的物业服务费8157.01元；
二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费119元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司承担29元，被告常锋负担90元。
本判决为终审判决。
审判员 邓小春
二〇一七年四月二十八日
记录员 陈豪源