广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21874号
上诉人(原审原告)：交通银行股份有限公司广州五羊支行。住所地：广东省广州市越秀区。
主要负责人：石岚，行长。
委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈原静，女，1978年12月16日出生，汉族，住广西省灵山县。
被上诉人（原审被告）：广州富力地产股份有限公司。住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托诉讼代理人：饶文谦，该公司职员。
上诉人交通银行股份有限公司广州五羊支行（下称交通银行五羊支行）因与被上诉人陈原静、广州富力地产股份有限公司（下称广州富力地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人交通银行五羊支行上诉请求：1、改判（2017）粤0104民初8659号民事判决第一项为陈原静向交通银行五羊支行偿还贷款本金704588.09元及利息、罚息、复利【至2017年7月13日止，利息为33393.23元、罚息为2004.34元、复利为1385.72元；从2017年7月14日起至还清欠款之日止，利息、罚息、利息的复利、罚息的复利按《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）约定标准计付】；2、判令陈原静协助交通银行五羊支行办理名下位于广州市花都区富力金港新城F1-F6栋F6栋13层1301房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行五羊支行保管；3、判令交通银行五羊支行对陈原静名下位于广州市花都区富力金港新城F1-F6栋F6栋13层1301房以折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4、一、二审诉讼费由陈原静、广州富力地产公司承担。事实与理由：(一)关于对利息、罚息计收复利的问题。（1）根据《个人房产抵押贷款合同》第十四条约定：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息(本金产生的利息)的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息(罚息)，并对应付未付的利息(本金产生的利息和罚息)计收复利；（2）根据《个人房产抵押贷款合同》第二十四条约定：逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50％。因此，根据前述（1）、（2）项的约定，贷款逾期后，交通银行五羊支行有权针对陈原静逾期贷款计收罚息和复利，复利包括利息的复利及罚息的复利。法院在判决理由部分认定对于逾期罚息计算复利有违合同公平原则，却忽略了复利除包括对罚息计算的复利以外，还包括对利息计算的复利。由于利息是借款人尚未偿还的本金产生的利息，无处罚性质，对该部分利息计收复利仅为一次处罚，不违反合同的公平原则，因此对于利息复利部分理应予以支持。至于罚息复利部分，由于相关内容已在合同中作出明确约定，且不违反我国相关法律法规的强制性规定，陈原静在合同上签字确认，表明其已知晓相关约定内容并愿意承担相应违约责任，因此法院对罚息复利部分亦应予以支持。(二)关于陈原静协助交通银行五羊支行办理抵押登记手续的问题针对该问题，一审法院法院驳回了该项诉讼请求，但未说明理由。交通银行五羊支行认为法院应予支持，理由如下：（1）合同中约定了陈原静协助办理抵押登记手续的义务。依照《个人房产抵押贷款合同》第十条约定，“如果甲方按第六条约定提交的抵押权登记证明文件仅系抵押权预告登记证明文件，甲方应在本合同约定的时限内及时办妥抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交乙方保管，甲方不得对办理抵押权设立登记设置任何障碍”。（2）法院不能因办理抵押登记条件未成就而否认交通银行五羊支行有请求陈原静协助办理抵押登记的权利。协助办理抵押登记手续与抵押权能否设立存在一定区别：协助办理抵押登记手续可以于法院解除查封、陈原静办理房产证后进行，这是交通银行五羊支行的一项权利，该权利的存在不应受事实上能否实现的影响。换言之，若设立于涉案房产上的查封未解除、陈原静尚未取得房产证，即使法院赋予交通银行五羊支行此项权利，交通银行五羊支行在事实上也无法行使；若设立于涉案房产上的查封被解除且陈原静办理了房产证，但因法院未依据法律及合同约定赋予交通银行五羊支行此项权利，是对交通银行五羊支行权利的一种剥夺。因此请求法院支持交通银行五羊支行该项上诉请求。（三）关于优先受偿权问题。交通银行五羊支行与陈原静签订的《个人房产抵押贷款合同》第六条、第二十二条已经明确约定将陈原静名下的房产抵押给交通银行五羊支行，交通银行五羊支行也多次督促陈原静向登记机关办理抵押物登记手续，陈原静怠于办理登记，本质上属于陈原静为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就因此；抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予交通银行五羊支行对不动产优先受偿权，并不违反物权公示要求；交通银行五羊支行已经履行了相关告知义务，不存在过错，理应对该抵押物享有优先受偿权。
被上诉人广州富力地产公司辩称：一、案涉房屋已经办理商品房预告登记和商品房抵押权预告登记，抵押权已经成立，根据担保法28条规定，我方要求交通银行五羊支行先处分案涉房屋以实现其债权，存在不足部分再由我司承担相应保证责任。对于交通银行五羊支行第二、三上诉请求没有异议，对于交通银行五羊支行关于复利的上诉请求，没有事实和法律依据，不予认可。
被上诉人陈原静未到庭，亦未提交书面答辩状。
交通银行五羊支行向一审法院起诉请求：1、陈原静向交通银行五羊支行偿还贷款本金704588.09元及至贷款清偿之日止的利息、罚息、复利（以交通银行五羊支行与陈原静签订的合同编号为粤五羊2011年个房贷字11208号的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2017年7月13日利息33393.23元、罚息2004.34元、复利1385.72元，贷款本息暂时合计741371.38元）；2、陈原静协助交通银行五羊支行办理广州市花都区富力金港新城F1-F6栋F6栋13层1301房（自编地址：广州市花都区富力金港新城金港西四街6号1301房）的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行五羊支行保管；3、确认交通银行五羊支行对陈原静提供的上述房产享有抵押权，但陈原静拒不偿还上述债务时，交通银行五羊支行有权依法处分该抵押房产，并就所得价款优先受偿；4、广州富力地产股份有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、陈原静、广州富力地产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明的事实：为证明其主张，交通银行五羊支行提供《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）、《个人房屋抵押贷款合作协议书》（编号：粤五羊2011年房贷协字002号）、借款凭证、EMS回单、《催收通知书》、《债务提前到期通知书》、房地产预告登记证明，证明：2011年9月，交通银行五羊支行（甲方）与广州富力地产股份有限公司（乙方）签订《个人房屋抵押贷款合作协议书》（编号：粤五羊2011年房贷协字002号），约定：乙方为申请商业用房抵押贷款的购房人向甲方提供不可撤销的连带责任保证担保；担保期限至办妥抵押房屋《房屋产权证》和以甲方为权利人的房地产抵押登记证明为止；担保范围为购房人逾期三个月不按时偿还甲方的贷款本息及有关费用。2011年11月22日，陈原静与交通银行五羊支行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号），陈原静向交通银行五羊支行借款89万元用于购买房产，借款期限180个月，贷款利率按月利率5.875‰计算；陈原静按月等额本息还款。逾期还款交通银行五羊支行有权宣布贷款提前到期，要求陈原静偿还本息，按合同利率加50%计收罚息并行使担保权。陈原静以其名下的广州市花都区富力金港新城F1-F6栋F6栋13层1301房（自编地址：广州市花都区富力金港新城金港西四街6号1301房）房产为上述借款提供抵押担保，于2013年1月9日办理抵押预告登记备案手续，权利人为交通银行五羊支行。2012年1月13日，交通银行五羊支行发放贷款89万元给陈原静。
交通银行五羊支行提供陈原静名下的交通银行账户62×××41的银行流水记录，证明：陈原静从2016年8月13日开始出现连续逾期还款超过三个月的情形，截止至2017年7月13日，欠本金704588.09元、利息33393.23元、罚息2004.34元、复利1385.72元。
陈原静未到庭应诉，视为放弃抗辩和质证权利，对交通银行五羊支行已提交证据认可。
一审法院认为，交通银行五羊支行与陈原静自愿签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）、《个人房屋抵押贷款合作协议书》（编号：粤五羊2011年房贷协字002号）是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。交通银行五羊支行与陈原静建立起的民事法律关系，交通银行五羊支行已经履行了合同约定的贷款义务，享有按时收回贷款本金及利息收益的权利。现陈原静未能依约还本付息，已构成违约，应承担违约责任。交通银行五羊支行要求陈原静清偿所有借款本金、利息、罚息及复利符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。
陈原静以其名下的广州市花都区富力金港新城F1-F6栋F6栋13层1301房（自编地址：广州市花都区富力金港新城金港西四街6号1301房）房产抵押给交通银行五羊支行作为偿还贷款的担保，但该担保的抵押登记为预告登记，双方的抵押担保行为尚未生效，交通银行五羊支行要求享有优先受偿权不能成立。
广州富力地产股份有限公司承诺对陈原静的上述贷款承担连带保证担保责任，在陈原静不能还款，且尚未办妥抵押备案登记手续时，应承担连带保证担保责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十五条的规定，判决：一、自判决生效之日起，解除交通银行股份有限公司广州五羊支行与陈原静签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）。二、自判决发生法律效力之日起3日内，陈原静向交通银行股份有限公司广州五羊支行清偿欠款本金704588.09元及利息、罚息、复利【至2017年7月13日止，利息为33393.23元、罚息为2004.34元、复利为1385.72元；从2017年7月14日起至还清欠款之日止，利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》（编号：粤五羊2011年个房贷字11208号）约定标准计付，罚息不计算复利】。三、陈原静不履行上述还款义务时，广州富力地产股份有限公司连带清偿欠款，广州富力地产股份有限公司承担连带保证责任后，有权向陈原静追偿。四、驳回交通银行股份有限公司广州五羊支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11025元、诉讼保全费4132元由陈原静、广州富力地产股份有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院二审期间查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点有二，一为罚息是否应当计收复利的问题。二为交通银行五羊支行对于案涉房屋是否享有抵押权并优先受偿。
针对争议焦点一，根据《个人房产抵押贷款合同》第十四条规定：“甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息…，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。”故交通银行五羊支行诉请陈原静支付合同期内未支付利息的复利，符合上述约定，一审法院对此已经支持，本院予以维持。至于交通银行五羊支行诉请要求陈原静对逾期利息支付复利问题。因逾期罚息系对借款人逾期归还贷款本金而给交通银行五羊支行造成损失的补偿，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平。对逾期贷款计付罚息之外，不应当再加收复利，故原审法院对此处理无误。交通银行五羊支行上诉要求对逾期罚息再计收复利，本院不予支持。
针对争议焦点二，我国《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即预告登记目的，在于保障针对物权变动的债权请求权。由于债权请求权不能构成对物的直接支配，只能被认定为一种物上负担，而预告登记则是对物上负担的一种特殊公示手段，其所登记和公示的并非物权，而是买卖合同或者其他物权合同上的债权或者物上负担。换言之，预告登记本身并不创设权利，更非如交通银行五羊支行所认为的使债权请求权具有了物权的效力，而只是以为他人设定推定知悉义务的方式，来保障物上负担权利人权利的实现。所以抵押权预告登记,并非实际设立抵押权的行为，一审法院对此认定无误，交通银行五羊支行上诉理由不能成立。
关于上诉人主张陈原静协助办理抵押登记手续的问题。因现有证据显示，本案办理案涉抵押物登记的条件尚未成就，本院对此暂不予支持，交通银行五羊支行可在条件成就时另行主张权利。
综上所述，上诉人交通银行五羊支行的上诉请求及理由不具有事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11025元，由上诉人交通银行股份有限公司广州五羊支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王泳涌
审判员 林 萍
审判员 汪 婷
二〇一八年二月二十三日
书记员 黄 雯
吴泳丝