广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初1746号
原告：广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，住所佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码91440605560856202K。
负责人：刘欢。
委托诉讼代理人：龚敏，是广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：裴紫薇，是广东普罗米修（广州）律师事务所律师。
被告：梁伟，男，1983年4月26日出生，汉族，住广西贵港市港南区，
原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“利海佛山分公司”）与被告梁伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚敏、裴紫薇，被告梁伟均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许,审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求（诉讼过程中有调整）：1.被告向原告支付2014年2月1日至2018年1月31日期间的各项费用5892.7元（其中，物业管理费5390.5元、公摊电费29.1元、垃圾费5元、2014年5月22日至2014年11月7日期间代收住宅电费468.1元）及逾期付款的滞纳金（从逾期之日起按应缴费的日万分之五计算，暂计至起诉日为2179.26元）。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告是利海尖东半岛花园小区××栋×××房的业主，房屋面积68.13平方米。2012年3月15日，原、被告签署了《前期物业服务协议》，约定双方权利义务。原告积极履行相关义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。被告自2014年2月1日起拖欠物业管理费，经原告多次催收，未果。
被告辩称：一、原告的主体不适格。原告提交的《前期物业服务协议》的双方当事人分别是被告和广州利海酒店物业管理有限公司（以下简称“利海公司”），并无利海佛山分公司。虽然根据民事诉讼法及司法解释的规定，原告可作为诉讼主体参与民事诉讼，但本案为物业服务合同纠纷，有权提起诉讼的应为《前期物业服务协议》的当事人之一即利海公司，原告未能举证证实其得到了利海公司的授权或指派提起本案诉讼。二、《前期物业服务合同》违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应依法确认无效。该条款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。原告并未提供招、投标文件或者有关政府主管部门的批准文件证明该《前期物业服务合同》符合上述强制性规定。三、原告未能证明其提供了符合合同约定的物业管理服务，甚至未能证明其提供了物业管理服务。《前期物业服务协议》和《前期物业服务合同》并不足以证明原告提供了物业管理服务，只能证明合同当事人应当按照合同的约定履行自身义务，而不能证明合同当事人己经履行了合同义务。相关合同仅对物业基本情况、委托管理事项、合同期限、双方当事人的权利和义务、管理服务费用、违约责任等进行了约定，但并不足以证明原告提供了物业服务，更不足以证明其己经依照合同约定的质量标准向被告提供了物业管理服务。四、物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合合同约定，业主拒交物业管理费是依法行使法律赋予的抗辩权。现有大量证据证明原告没有适当履行合同约定的物业管理义务，使包括被告在内的大部分业主的生活质量受到严重影响，甚至导致了财产损失，具体情况可见被告提供的小区物业管理现状的照片等证据材料。根据合同法的规定，当事人在履行合同时应遵循适当履行的原则，严格按照合同的约定履行合同义务。原告在连业主的人身财产安全保障这样最基本、最重要的义务都没有履行，导致业主被盗的严重后果，谈何履行合同义务？事实上，被盗的业主亦多次表示不排除将来会就此而遭受的财产损失起诉物业服务提供者。综上，原告提供的物业服务存在严重缺陷，故其要求被告交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，被告有权暂停和拒交物业管理费。请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉请。
原告就被告的答辩意见回应如下：一、《前期物业服务协议》由原、被告双方签署，原告虽然是法人的分支机构，但依法具有独立的签约和参与诉讼的权利。二、上述协议合法有效，被告引用的法律条款并不完整，遗漏了国家鼓励房地产开发与物业管理相分离原则等内容，招投标仅为国家鼓励的方式之一，并非强制性，根据合同法的司法解释及物业管理条例的规定，并未明确规定未参与招投标则认定合同无效。三、原告的总公司即利海公司在国家实行自治管理期间一直具备物业管理资质，广东于2015年开始取消物业管理资质，国务院亦于2018年全面废止资质证书管理办法，总公司取得物业资质的时间为2010年，并在2010年由二级升为一级，相关信息在网上也可以直接查询。原告依法在南海设立了分支机构，并与被告签订前期物业服务协议，分支机构无权申领以及取得物业管理资质，其代表总公司履行相应义务。服务协议的乙方是原告，服务中心是物业公司设置于楼盘的内设机构，无需办理营业登记，服务中心的盖章代表原告。因此，本案不存在原告把物业管理服务打包他人的情况。至于被告抗辩房屋是否具备交付条件，则属于另外的法律关系，若被告认为其利益受损应另案主张，与本案无关。四、被告抗辩原告的物业质量问题，由于物业服务属于无形服务，不同于有形商品，服务好坏与接受者的自身感受存在极大的主观影响，物权法第七十六条规定，应当符合绝大多数人的利益，服务本身无法让每一位业主都满意，同时根据最高院物业服务司法解释第三条，若被告认为原告存在违约，不适当、不严格履行合同的情形，可另案主张权利，而不应在本案中一并处理。对于被告所称物业管理方面的存在问题，原告均不予确认。
当事人围绕诉讼请求依法举证，本院组织双方质证。本院经审查认为，被告举证的报警回执、财物票据，未能体现报警原因，故本院不作审查处理；被告举证的诊断证明及医院票据，未能体现与本案存在关联，本院不予采信；本院对双方均无异议的举证予以确认并附卷佐证。
根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：
登记于梁伟名下位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园××栋×××房，建筑面积70.7平方米。原告为该房产所在小区提供物业管理服务至今。
2012年3月15日，梁伟（甲方、业主）与利海佛山分公司（乙方）签订《利海.尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方为甲方（××栋×××房，68.13平方米）提供前期物业管理服务，物业管理服务质量：一、房屋外观在甲方的配合下保持房屋整体外观统一、完好、整洁；二、设备运行良好、正常，无事故隐患，特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程；三、共用部位、共用设施设备完好，保养、检修制度完善，道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患；四、整体环境及环卫设施保持清洁，生活垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠；五、绿化布局优美合理，花草树木长势良好，修剪整齐、美观，绿化定期消杀，无大面积黄土裸露；六、车辆停放、行驶有序，主要干道和消防通道交通顺畅；七、公共区域内文明有序、可能危及住户安全处有标识；八、公共区域各类消防设备完好，有效，发生火警及时通报，并协助消防部门救助；九、共用部位、共用设施设备的小修小补半小时到场，48小时内完成，水电急修在接到报修通知后15分钟到达现场。业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业服务费，洋房住宅2.6元/月/平方米，高档住宅4.2元/月/平方米，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正或者给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担；合同期限自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理合同》生效时终止
2018年1月26日，原告向本院提起本案诉讼,主张相关权利。至起诉时止,被告并未向原告支付案涉房产在2014年2月至2017年5月,2017年11月至2018年1月期间的物业管理费(其中2014年2月的物业管理费为4.9元)，未支付2018年1月的垃圾处理费5元和2017年11月2日至2018年1月1日期间的电梯公摊费13.2元、路灯公摊费5.4元和梯灯公摊费10.58元。2018年3月3日,被告向原告交纳了2017年11月至2018年2月的物业管理费及上述2018年1月的公摊费用29.1元和2018年1-3月的垃圾处理费15元（5元/月）。
庭审过程中，主办人曾到案涉小区进行现场勘查。勘查情况如下:被告家住一楼，厨房下水道曾有堵塞并导致室内受浸、装饰发霉；期间被告称，是原告没有及时疏通管道所致，并影响了家人健康，另称水沿被告家门外溢，导致客梯故障及地下车库受浸。另被告客厅的推拉门能通往小区绿化及草地，被告提供了图片，显示草地上曾有未能及时清理的垃圾及大量树叶，草地旁的小区路曾放置了多个大型垃圾桶及堆放了垃圾；被告称垃圾恶臭难闻，滋生了大量细菌，经过多次投诉，原告才于今年将垃圾桶撤离，另称由于原告管理不到位，导致其家曾经被盗，造成了经济损失。另勘查期间，主办人发现小区内白蚁情况较为严重，小区内室外游泳池已停用，积有污水，个别地段的垃圾未能及时清理，小区外围部分位置没有围墙，仅以绿色铁网予以围蔽，小区内的监控系统有个别黑屏现象。
诉讼过程中，原告负责人曾提及，目前小区物业费的收缴率偏低，导致原告在案涉小区的经营入不敷出，无奈减少人手，导致服务质量有所下降。
本院认为：原、被告签订的《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。原告作为上述协议的签订方以及物业服务提供方,是本案适格原告,本院对被告的相关辩解不予采纳。根据现有证据，结合当事人陈述，本院确认至庭审时止，被告尚欠原告2014年2月至2017年5月期间的物业管理费。协议约定的物业管理费的收费标准为2.6元/月/平方米，而被告建筑面积为70.7平方米，因此被告每月应交物业管理费为183.82元（2.6元/月/平方米×70.7平方米=183.82元），现原告自动降低收费标准即按2.47元/月/平方米计收物业管理费，并主张每月物业管理费按168.3元计算,属于其处分自身权益的行为，本院予以准照。经核算，2014年2月至2017年5月的物业管理费为5222.2元（4.9元+168.3元/月×31个月=5222.2元）。被告长期拖欠上述费用，已构成违约，但从本案查明事实反映，原告在提供物业服务过程中的确实存在服务不到位的情况，亦有违约，经综合考虑双方的过错程度，以及原告已打折收取物业管理费的实际情况，且考虑到物业管理费的收缴比例偏低一定程度上直接影响物业服务标准等现实状况，本院确定被告应支付上述拖欠物业管理费的90%即4699.98元（5222.2元×90%=4699.98元），无需支付滞纳金，原告请求超出部分核定部分，本院予以驳回。另原告主张其垫付了被告的住宅水费，要求被告予以支付，但未能就代垫行为举证证实，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告梁伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司支付2014年2月至2017年5月期间的物业管理费4699.98元。
二、驳回原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理，受理费25元（原告已预交），由被告负担，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
本判决为终审判决。
审判员 张焕然
二〇一八年六月二十二日
书记员 杨绮琪