云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终3744号上诉人（原审被告、反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓继才，男，1969年5月12日生，汉族，住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨国社，男1975年6月25日生，昆明市五华区人，住昆明市五华区。特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）因与被上诉人邓继才商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。俊发公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人还应当支付被上诉人逾期交房违约金，于法无据，事实是被上诉人存在逾期接房的事实，应向上诉人承担违约责任。二、一审法院认定被上诉人不承担逾期接房的违约责任，属认定事实及适用法律错误。邓继才答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓继才向一审法院起诉请求：（一）被告返还原告配套费13200元，并支付该笔款项自2013年10月30日至退款之日止期间同期银行贷款利息（截至2015年7月1日为13200元×6.15%×1.67年=1355.70元）；（二）解除原、被告签订的车位C028《商品房购销合同》，由被告退还车位款118000元，并支付该款子2013年10月30日至退款之日止期间的银行同期贷款利息（截止2015年6月30日约为118000元×6.15%×1.67年=12119.19元）；（三）被告支付逾期交付车位的违约金1628.40元（自2015年4月1日至2015年6月9日之间118000元×0.0002×69天）；（四）被告承担诉讼费。俊发公司向一审法院提出反诉请求：（一）被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金5900元：（二）被反诉人承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与被告俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取，依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。A类户型：建筑面积约140平方米的高层住宅；B类户型：建筑面积约180平方米的高层住宅；均为‘板式’建筑；C1类户型：建筑面积约120平方米的点式高层住宅；C2类户型：建筑面积约140平方米的点式高层住宅；D类户型：建筑面积约220平方米的小高层住宅；E类户型：建筑面积约240平方米的多层住宅。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”原告与被告俊发公司于2015年5月18日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A5地块第9栋第5层501号房屋，商品房套内建筑面积为115.41平方米，单价为每平方米3447.93元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额397926元。原被告还于2013年10月30日签订了另一份《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园第A5-1地下室-1层车位C028号，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。上述合同约定的房屋交付期限为2015年12月31日前，车位交付期限为2015年3月31日，车位合同附件二中还约定“电梯：有”。对上述房屋和车位，若俊发公司未按上述期限交付，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。原告于2013年10月20日向被告支付了全部房屋价款397926元，于2013年10月30日支付全部车位款118000元和配套费15700，后被告退还原告配套费2500元。另查明，2016年3月30日，云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》载明：“六十二、16点42分，进入紫韵馨苑大门，在小区内17幢单元楼前，可见一部只可向下的观光电梯。走到电梯前按下电梯控制面板中的‘↓’控制键，‘↓’控制键灯亮起，稍后电梯门打开，同行人一起进入电梯，电梯门关起，按下控制键‘-1’，稍后电梯降至-1楼，电梯门打开，走出电梯门，门口是地下停车场C区，可到车位C028。”还查明，2015年4月15日，被告俊发公司刊登公告，通知A5-1地块（1栋至13栋）在2015年5月5日至2015年5月16日期间交房，从1栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理，并且在该公告中备注：因各种原因未在安排的时间前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。2015年6月9日，原告签字确认了金盾俊园项目业主入住结算单。一审法院认为：第一、原告所主张的配套费不应当退还。首先，原告主张应退还配套费，是认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》第八条的规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”执行一套一标政策，不应当另行收取配套费。同时根据《昆明市发展改革委员会关于商品房购销明码标价备案公示有关问题的通知》第二项第3条的规定：“《昆明市商品房销售价格公示表》纸质文档三份。房地产开发公司按照商品房销售明码标价‘一套一标’的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的，一律计入房价。”该两份规定中明确将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何认定应当以双方合同为准，至于是否涉及行政处罚事宜则不在审理范围内；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与被告俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，原告方在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在原告购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，该购房前已经明确告知了房屋价格的组成及相应费用的收取方式，原告选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，因此双方合同即已约定，则双方应当遵照履行。第二、被告逾期交付车位构成违约，故对原告在第3项诉讼请求中主张的逾期交房违约金，一审法院予以支持，但原告主张的违约金计算方式及时间与合同约定及本案查明事实不符。关于违约金的计算日期，被告俊发公司所刊登的公告载明的交付时间自2015年4月25日开始，但根据其公告的内容，在原告房屋所在的A5-1号地块，是从2015年5月5日开始从1栋按顺序交房，每日交付一栋，而原告的房屋在9栋，根据规则应在2015年5月12日交付（未设4栋），且被告也明确不接收提前办理。因此，逾期天数应当按41天（2015年4月1日起至2015年5月11日止）计算，则被告俊发公司应当支付的违约金为人民币831.60元〔118000元×0.0002×31+100〕。第三、原告主张被告俊发公司所售车位的电梯设置不符合合同约定并据此要求解除合同的主张不能成立。在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，而根据被告俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。原告主张对方违约是认为，双方的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，对方所设置的电梯不满足该条件，则构成违约。但在被告俊发公司不认可的情况下，原告方并不能举证双方合同作出过该项约定，双方合同“有电梯”的表述并不能直接推演出原告所理解的含义，不符合合同的文意表述。因此一审法院对其主张不予采纳。第四，关于被告的反诉主张。被告在其于2015年4月15日的交房公告中备注：因各种原因未在安排的时间前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。被告在该备注中亦未对在另行安排的时间集中办理的客户是否系逾期接房进行明示。故原告于2015年6月9日接房符合被告的接房时间安排，不构成违约，故对被告主张的逾期接房违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日10日内一次性向原告（反诉被告）邓继才支付逾期交房违约金人民币831.60元；二、驳回原告（反诉被告）邓继才的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费人民币3226元，按照胜败诉比例，由原告邓继才负担3206元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担20元；反诉案件受理费50元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。二审中，俊发公司提交了《呈贡时代（金盾）俊园一期遗留问题客户接房方案》，经质证，被上诉人认可该份接房方案的真实性，但认为该份接房方案对其无拘束力，对方案中“互不追究违约责任”不予认可。经审理，一审查明的案件事实本院予以确认。对于该份接房方案与本案的关联性本院将在下文具体阐述，此不赘述。本院认为：本案的争议焦点为：一、俊发公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、被上诉人未在俊发公司接房公告规定的期间内接房是否应当支付违约金。一、双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方合同约定，俊发公司应在2015年3月31日前交房，并以媒体公告或书面方式通知被上诉人办理交接手续，俊发公司此后于2015年4月15日才发布交房公告，要求于4月25日起陆续按顺序接房，已构成违约，应承担违约责任。俊发公司要求撤销一审判决第一项的主张无事实和法律依据，本院不予支持。对于俊发公司提出，根据《呈贡时代（金盾）俊园一期遗留问题客户接房方案》，接房时采取双方违约金互抵的形式办理，不再收取逾期接房的违约金，也不再承担逾期交房的违约责任及违约金赔付。但由于该方案系俊发公司向市公安局工会出具，其性质应属于单方意思表示，并非与被上诉人达成的合意，对被上诉人并不产生拘束力。故对俊发公司提出应互抵违约金的主张，本院不予支持。二、《商品房购销合同》约定，如由于被上诉人原因未能按期交接的，责任由被上诉人承担，若接房逾期30天后，按总房款的5%向乙方支付违约金，俊发公司有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由被上诉人承担。补充协议进一步明确，被上诉人须于俊发公司在媒体公告的交房之日起10天内，到俊发公司指定的地点办理房屋交接手续。该约定表明，俊发公司发布公告后10日内，被上诉人均可办理接房手续而不能视为违约。但此后俊发公司发布的接房公告则要求被上诉人按每日一栋的顺序办理接房手续，该公告单方面更改了合同及补充协议的约定，限制了被上诉人的权利，导致被上诉人如不在俊发公司指定的日期办理接房则无法提前或推迟接房。交房公告中仅明确在该日期未能办理交接房手续则另行安排日期，但不能依此认为构成逾期接房。其次，交房系开发商对购房者的一项重要合同义务，接房则系购房者最重要的合同权利。在双方已明确约定，自俊发公司通知交房后房屋毁损、灭失等风险即由被上诉人承担的情况下，被上诉人未能在俊发公司指定的日期办理接房手续，并不会影响俊发公司交房义务的完成。在俊发公司不能举证证实被上诉人未按其公告时间接房给俊发公司造成实际损失具体数额的情况下，本院对俊发公司要求由被上诉人承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。俊发公司的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 庄审判员 李 蕊审判员 薛 艳二〇一七年八月十一日书记员 吕秋霞