浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终717号
上诉人（原审原告）金谷平。
上诉人（原审原告）楼允栋。
委托代理人朱锡新，江西泰方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任光立。
委托代理人戴海军，浙江金元律师事务所律师。
原审第三人金仲义。
原审第三人金谷凤。
原审第三人金谷芳。
原审第三人朱显远。
原审第三人朱显扬。
原审第三人朱显新。
原审第三人朱显江。
以上三原审第三人共同委托代理人朱显远。
上诉人金谷平、楼允栋为与被上诉人任光立、原审第三人金仲义、金谷凤、金谷芳、朱显远、朱显扬、朱显新、朱显江确认合同无效纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2015）金义民初字第2869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告金谷平、楼允栋诉称，楼望清（解放前去世）、韦和凤（1971年元月去世）生育有楼允栋（曾用名楼东生、楼允东）、楼占梅（曾用名楼章美，1991年4月30日去世）、楼桂月（曾用名楼美珠，2013年12月1日去世）；楼占梅生育有朱显远、朱显扬、朱显新、朱显江；楼桂月生育有金谷平、金谷风、金谷芳。被告任光立系任正土（1990年去世）儿子，涉案房屋由任光立继承。1951年，韦和凤、楼允栋、楼占梅、楼桂月经土改取得位于义乌市苏溪镇西山下村房屋一处。因历史原因，房屋产权人先后离开义乌，房屋一直被村集体占用。1980年初，原告楼允栋好友楼允和提议，可借他人名义将房屋从村集体要回。1980年3月，经楼允和操办，楼允栋与任正土签订绝卖契，双方真实意思为借任正土名义向村集体要回房屋并归还楼允栋一家。双方并未实际房屋买卖意思，任正土也未向转让人交付房款。签订协议过程中，共有权人楼占梅、楼桂月至始至终对此事不知情。现要求：确认原告楼允栋与任正土于1980年3月18日（立契时间1980年3月10日）签订的房屋买卖契约无效。
原审被告任光立辩称，原告的起诉与事实不符，被告楼允栋于1980年以1200元的价格将本案讼争房屋卖给被告的父亲，系其双方的真实意思表示，该绝卖契系楼允栋亲笔所写，经本人亲自确认，应认定合法有效。假如被告方未交付购买款，楼允栋不可能将房屋交予被告方使用且30年里不向我方主张其权利。虽然该买卖合同是被告楼允栋一人所签，但是楼允栋是户主，被告有理由相信其可以决定该买卖。如其他共有人认为本案讼争合同侵犯了其合法权益，应该向楼允栋主张。义乌市人民政府于2009年将本案讼争房屋登记在被告名下，况且两原告在本案诉讼前就已经在义乌市人民法院撤销本案讼争房屋土地权，金华市中级法院撤消了两原告的申请，维持了义乌人民政府的土地登记。根据物权法的规定，本案讼争房屋属被告所有。另外本案讼争合同已经超过20年，也超过了法律规定的最长诉讼时效。综上，原告的诉请没有事实根据，也无法律支持，请求驳回原告的诉请。
原审法院认定，楼望清（解放前去世）、韦和凤（1971年1月去世）夫妇生育有楼允栋（曾用名楼东生、楼允东，系原告）、楼占梅（曾用名楼章美，1991年4月30日去世）、楼桂月（曾用名楼美珠，2013年12月1日去世）；朱作清、楼占梅（1991年11月15日去世）夫妇生育有朱显远、朱显杨、朱显新、朱显江（四人系第三人）；金仲义（系第三人）、楼桂月夫妇生育有金谷平（系原告）、金谷风、金谷芳（两人系第三人）。被告任光立系任正土的儿子。1951年土地改革时，坐落于义乌县苏溪区联合乡西山下上半村三德堂北厢（现坐落于义乌市苏溪镇西山下村）讼争宗地上的两间半房屋登记在楼东生（户主）、韦和凤、楼章美、楼美珠4人名下。1980年3月10日（系契约落款时间），楼允栋与任光立的父亲任正土在见证人楼允和的见证下，签订房屋买卖契约，约定将1951年土改所得讼争两间半（两间一弄）房屋以1200元的价格卖给了被告任光立的父亲任正土所有。1980年3月16日，原告楼允东在契约中签名确认，并注明：“按规定楼下弄堂公用，作为出入门户。”后讼争宗地上的房屋一直由任正土一家居住、管理、使用至今。2000年8月10日，被告任光立向义乌市人民政府申请讼争宗地登记，经原义乌市土地管理局地籍调查、权属审核，报经义乌市人民政府批准，被告义乌市人民政府以讼争宗地系第三人任光立祖传所得为由（义乌市荷叶塘镇西山下村委会、荷叶塘镇联合管理处、荷叶塘镇政府共同出具的土地权属证明书），于2000年9月30日核准给被告任光立颁发了地号17-01-04-103、证号为集用（2000）17-33263号集体土地使用证，登记用地面积44.73平方米，用途为住宅。另查明，原告曾因不服义乌市人民政府向被告颁发土地使用证的行为，向义乌市人民法院提起行政诉讼，后经该院及本院的审理，驳回了两原告的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的房地产转让协议系双方当事人自行签订，并由原告楼允栋本人及见证人的签字，且本案讼争合同并不存在法律规定的合同无效的情形，且合同签订后，原告也已将本案讼争房产交付至被告方居住管理至今。另外，本案讼争房产系土改所获，且合同签订时韦和凤已过世，楼允栋作为户主处分涉案房屋符合当时的习惯，且房屋已经交付多年，共有人也一直未对该房产主张权利，综上，本案讼争合同自成立时已经生效。综上，两原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。第三人金仲义、金谷风、金谷芳、朱显杨、朱显新、朱显江经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回原告金谷平、楼允栋的诉讼请求。案件受理费40元，由原告金谷平、楼允栋负担。
一审宣判后，原审原告金谷平、楼允栋不服，向本院提起上诉称，涉案绝卖契仅有出卖人签名，无买受人签名，不符合合同成立并生效要件，依法应认定绝卖契未生效，且签约的出卖人楼允栋未经其他共有人同意，依法应认定无效。楼允栋一家自1951年外逃后至今未回过老家，2013年楼桂月临终前告知金谷平老家还有房子，其才知道确有涉案房屋，而本案第三人是在诉讼后才知道涉案房屋，故原审法院认定为房屋交付多年，而共有人一直未主张房屋权利，与事实不符。义乌市人民法院政府核准登记的土地使用证面积仅有44.73平方米，故约55.27平方米土地使用权没有包含在涉案房屋买卖契约中。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人任光立答辩称，涉案房屋系土改所获，楼允栋作为户主，交付房屋，其他人至今未对房屋主张权利，合同在签约时就已生效。生效行政判决已确认将涉案房屋登记在任光立名下。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱显远、朱显扬、朱显新、朱显江述称，对上诉没有意见。
原审第三人金仲义、金谷凤、金谷芳未作答辩。
二审中，金谷平、楼允栋向本院提供照片四张、宗地图复印件一张、骆西德的户籍信息一张以及义乌市人民法院庭审笔录一份，证明涉案房屋的四至、实际面积不符，骆西德和任宝翠没有关系，绝卖契不真实。任光立质证认为，对证据真实性无异议，对关联性有异议。朱显远、朱显扬、朱显新、朱显江对证据没有意见。本院认证意见为，以上证据与本案合同效力的认定无关，对其关联性不予确认。
二审中，任光立、金仲义、金谷凤、金谷芳、朱显远、朱显扬、朱显新、朱显江均未向本院提供新证据。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，房屋出卖人楼允栋及见证人均签字确认，出卖人亦按约将涉案房屋交付给买受人居住管业至今，应认定合法有效并已履行。涉案房屋买卖合同订立时，房屋的户主为楼允栋，共有人楼章美、楼美珠，在楼允栋出卖房屋后，共有人楼章美、楼美珠直至去世也未对楼允栋的处分行为提出异议并主张权利。且根据最高人民法院《关于审理买卖合同适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故上诉人以楼允栋出卖房屋时未经其他共有人同意为由主张合同无效的，本院不予支持。至于涉案房地产的登记问题，系行政机关的行政行为，并不影响房屋买卖合同的效力。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由金谷平、楼允栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 杜月婷
审 判 员 周楚臣
二〇一六年四月十四日
代书记员 汤玉婷