广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初19051号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397-7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。被告：陈建华，男，1978年12月27日出生，汉族，身份证住址福建省长乐市。被告：中山市正和房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区天鸿路14号天明花园C区天宝阁7、8、9、10、11卡商铺。法定代表人：叶荣。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告陈建华、中山市正和房地产开发有限公司（以下简称正和公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因陈建华拖欠建行中山分行购房贷款本息不还，向本院提出诉讼请求：1.解除建行中山分行与陈建华之间的借款合同；2.陈建华立即归还贷款本金418455.95元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息且暂计至2016年7月18日合计495.68元，其中正常利息491.03元、逾期罚息4.65元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算），共计418951.33元；3.陈建华承担律师费用24947元；4.建行中山分行对陈建华所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权;5.正和公司承担连带保证责任。诉讼期间，建行中山分行称起诉后陈建华有还款，故明确截至2016年12月21日陈建华尚欠本金413809.43元、利息0元。被告陈建华经本院公告传唤，期限届满没有到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。被告正和公司经本院传票传唤，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提供答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：陈建华。借款合同情况：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786441-2012-20140770296）。借款用途：购买广东省中山市石岐区悦来南路37号正和上林苑XX幢XXXX房。贷款本金：430000元。贷款期限：2014年12月1日起至2039年12月1日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法，每月归还本息。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2014年12月1日。欠款情况：陈建华从2015年8月份开始未能按时足额还款，之后陆续有部分还款，但不足以偿还到期部分的本息。建行中山分行提起本案诉讼后，陈建华又偿还了部分款项，截至2016年12月21日尚欠借款本金413809.43元，利息（含正常利息、逾期罚息）0元。律师费用情况：2016年7月20日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人陈庆明等32人之间的诉讼事宜（包含陈建华在内），乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元以下（含10万元）收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额24947元。抵押担保情况：抵押物为陈建华本案中借款所购房屋，已办理抵押登记备案，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX44号）。庭审中经询问，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2013年5月22日，正和公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于广东省中山市石岐区悦来南路35号的经批准命名为正和上林苑的商品房发放个人住房贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间内，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为：建行中山分行与陈建华之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，陈建华作为借款人，应当全面履行还款义务。因陈建华有拖欠还款情况发生，至建行中山分行起诉时已连续三期以上未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件均已成就,故建行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于陈建华拖欠的本息金额，建行中山分行已充分举证，本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由陈建华承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生，但按约定计算的律师费金额应为23947元，该部分本院予以支持；超出部分没有依据，本院予以驳回。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当陈建华不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据正和公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，陈建华为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于正和公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故正和公司应对陈建华所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。本案中，建行中山分行对陈建华享有的债权既有债务人陈建华提供的物的担保，又有正和公司提供的保证，且合同对担保履行先后顺序并未作明确约定，故建行中山分行应先就陈建华提供的抵押物实现债权，对处分抵押物后仍不能清偿的部分由正和公司承担连带保证责任。正和公司承担保证责任后，有权向陈建华追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。陈建华、正和公司经本院合法传唤而不到庭，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告陈建华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440786441-2012-20140770296）。二、被告陈建华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金413809.43元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2016年12月21日合计为0元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上上浮5％确定，每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告陈建华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费23947元。四、被告陈建华逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告陈建华提供的抵押物即位于广东省中山市石岐区悦来南路37号正和上林苑XX幢XXXX房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第DY20XXXXX44号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市正和房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市正和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈建华追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7881元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担18元，被告陈建华、中山市正和房地产开发有限公司负担7863元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年一月十三日书 记 员  廖柳茹陈自勉