广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4089号
上诉人（原审被告）：凌卓豪，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁秋怡，广东比格律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：赖江萍，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：赖江浩，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：夏天，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：夏辉，住广东省广州市海珠区。
上诉人凌卓豪因与被上诉人赖江萍、夏辉委托合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民二初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人凌卓豪上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回赖江萍、夏辉的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由赖江萍、夏辉承担。事实和理由：（一）涉案物业转让时，是不交吉，一审认定按交吉转让是错误的。一审庭审时，赖江萍、夏辉也承认涉案物业一直由其姐姐一家在居住，而且因为赖江萍、夏辉与其姐姐一家有矛盾，一直不愿意搬走。另外，凌卓豪在一审时也提交了赖江萍、夏辉的姐姐夏某一家出具的承诺书，证明涉案物业在转让时是不交吉的，在转让后的一个月才由新业主与其姐姐一家协商后才承诺搬离。可见，涉案物业转让时是不交吉的，一审以“根据涉案房屋已实际转让的客观情况，应确定涉案房屋为交吉，故应按交吉的市场价值1094000元认定涉案房屋的价值”是错误的，实际转让与交不交吉是两个概念，一审法院混淆了两个概念，转让可以不交吉转让，这也符合“买卖不破租赁”的原则，并不是说转让了就视为交吉。（二）一审认定凌卓豪在没有经过赖江萍、夏辉的同意下，以50万元的成交价把涉案房屋出售给案外人是错误的。赖江萍、夏辉对于凌卓豪转让物业是知情的，首先，赖江萍2015年6月18日向凌卓豪发的信息也称“碧桂园（涉案物业）你已过户，亦闻今天已换锁，这是我想要的结果，太开心了！碧桂园一直住着他大姐，在早前，我和女儿曾上门告知房产己卖，提前告诉他们要搬家……”可见，在涉案房屋转让前，凌卓豪就己告知了赖江萍、夏辉，赖江萍、夏辉还为此要求其姐姐一家搬离，但受到其姐姐一家阻挠(赖江萍、夏辉与其姐姐一家有矛盾，与庭审时赖江萍、夏辉确认的一致)，一直未搬走。从上述证据可以看出赖江萍、夏辉对于以50万元转让物业的事也是知情的，而且也可以看出转让物业时涉案物业是不交吉的，其姐姐一直不愿意搬走，反抗强烈。（三）一审认为凌卓豪“以低于市场价格将涉案物业转让给案外人，是重大过失行为”是错误的。首先，市场评估价格仅能作为成交价的一般参考，从日常生活经验法则来讲，市场价与成交价是不能等同的，成交价可高于市场价，亦可低于市场价，关键是看什么因素影响了成交价。影响涉案物业成交价的因素有：1.是赖江萍、夏辉负债多，急于转让房屋偿还债务；2.受广州限购限贷政策影响，广州房地产市场是有价无市，能一次性付款的买家难找，有能力一次性付款又符合购房条件的买家较少；3.涉案物业一直由赖江萍、夏辉的姐姐一家在居住，赖江萍、夏辉与其姐姐家也一直有矛盾，其姐姐不愿意搬走(赖江萍、夏辉发给凌卓豪的短信也称其姐姐一家暴力威胁赖江萍、夏辉并拒不搬走)，不交吉转让。正是赖江萍、夏辉欠债多，急于出售房产用于还款，不想让其姐姐占便宜的心理，赖江萍、夏辉同意以50万元的价格转让物业。凌卓豪在一审时也提交了一审法院拍卖的其他物业的案例，即市场评估价为79.53元的物业；实际成交价为508992元，成交价与市场评估价也存在较大的差距，但不等于法院存在故意或重大过失，因为成交价格会受很多因素影响，不能仅以市场评估价来评价凌卓豪的转让行为是否存在重大过失，因此，一审法院没有考虑影响成交价的其他因素是错误的，与日常生活经验法则相悖。从转让物业的效果来看，赖江萍、夏辉对于凌卓豪以50万元转让物业的行为，也是非常满意的。赖江萍、夏辉2015年6月18日发给凌卓豪的信息还说“碧桂园你已过户，亦闻今天已换锁，这是我想要的结果，太开心了！”从结果上说，赖江萍、夏辉对于凌卓豪转让涉案物业是相当满意的，但一审法院却忽略凌卓豪提交上述短信证据，没有对证据进行审查认证，机械的对比市场评估价的交吉价与成交价的价差，来主观推定凌卓豪存在重大过失，这与在涉案物业转让后赖江萍、夏辉向凌卓豪表达满意和认可事实是完全相反的，与客观事实不相符。（四）凌卓豪不存在重大过失，不需要承担赔偿责任。凌卓豪与赖江萍、夏辉之间的委托合同关系是无偿委托，根据《合同法》第四百零六条规定，只有存在故意或重大过错的情况下造成委托人损失的，委托人才有权要求受委托人赔偿损失。如前所述，涉案物业转让后，赖江萍、夏辉还向凌卓豪表达了满意和认可的意思，可见，对于物业转让的情况，赖江萍、夏辉一直是知情且满意的，不能根据市场价与成交价的价差来推定凌卓豪是否存在过错，而应从赖江萍、夏辉对于代理的结果的评价来认定凌卓豪是否存在过错。（五）退一步来说，即使法院认定凌卓豪存在重大过失，损失的认定也应当以不交吉价来认定，而不是以交吉价来认定。涉案物业不交吉转让的事实。赖江萍、夏辉庭审也确认其姐姐一直在涉案物业居住，因为有矛盾而拒不搬走，也有赖江萍、夏辉发给凌卓豪的短信确认其姐姐一直住在涉案物业的事实，因此，涉案物业实际转让也是不交吉的，只是转让后新业主与其姐姐一家协商后才承诺搬走，但不影响不交吉转让的事实。因此，即使计算损失，也应当实事求是的以不交吉转让的评估价即766000元作为参考，而不是以交吉评估价1094000元作为参考，一审以交吉评估价与成交价价差来认定损失，完全没有事实和法律依据。
被上诉人赖江萍答辩称：不同意凌卓豪的上诉请求，同意一审判决。案涉房产赖江萍并不准备转让，也没有出租，是用于自己家人居住的。赖江萍只是将案涉房产抵押给凌卓豪，准备之后还款后，再解除抵押，而凌卓豪要求赖江萍办理全权委托的手续。赖江萍每月都有按期偿还款项。赖江萍于2015年5月12日偿还了最后一期款项，而2015年5月21日凌卓豪未经赖江萍同意就转让了案外人，并称将转让款折抵赖江萍未偿还的款项50万元。凌卓豪转让案涉房产后将房产换锁，还取消了案涉房产的小区进出卡，使得赖江萍和居住案涉房产的家人产生了矛盾。
被上诉人夏辉未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
赖江萍、夏辉向一审法院起诉：1.请求判令凌卓豪向赖江萍、夏辉赔偿人民币75万元；2.请求凌卓豪承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：赖江萍、夏辉因需资金周转，故向凌卓豪借钱。为了获得凌卓豪的信任与资金的支持，赖江萍、夏辉与凌卓豪于2014年11月10日在广州市番禺区公证处办理委托公证，权限包括出售房屋，在2015年5月21日，凌卓豪在没有经过赖江萍、夏辉的同意下，以50万元成交价把权属人为赖江萍、夏辉的位于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园雅苑63座301房出售给案外人何汉章，赖江萍、夏辉知悉以上情况后认为凌卓豪没有忠实履行委托人的义务，以低于市场价格，将房屋出售，凌卓豪的行为已构成违约，造成赖江萍、夏辉的损失，所以要求凌卓豪赔偿房屋的差价，但遭到凌卓豪拒绝，至引起纠纷，赖江萍、夏辉遂诉至一审法院请求解决。
本案在审理中，赖江萍、夏辉于2016年4月7日，向一审法院提出房屋评估申请书，要求对涉案房屋进行司法评估鉴定房屋的实际市场价值，为此，一审法院依法委托了深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行司法评估，经评估涉案房屋于2015年6月10日交吉的市场价值为1094000元，不交吉的市场价值为766000元。根据涉案房屋已实际转让的客观情况，应确定涉案房屋为交吉，故应按交吉的市场价值1094000元认定涉案房屋价值，对此一审法院予以确认。
上述事实，有本案庭审笔录及赖江萍、夏辉、凌卓豪提供的证据及深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司评估报告书予以证实。
一审法院认为，赖江萍、夏辉与凌卓豪办理委托公证而确立的委托合同关系是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，一审法院予以确认。委托公证确立后，凌卓豪应忠实履行委托人的义务，办理委托事务，但凌卓豪以低于市场价格，将权属人为赖江萍、夏辉的位于广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园雅苑63座301房出售给案外人何汉章，造成赖江萍、夏辉的损失，是重大过失行为，凌卓豪的行为已构成违约，理应承担赔偿责任。赖江萍、夏辉的诉讼主张要求凌卓豪向赖江萍、夏辉赔偿人民币75万元，依据不足，一审法院不予支持。但按交吉的市场价值1094000元减去实际转让价500000元为594000元予以赔偿。合法有据，一审法院予以支持。凌卓豪抗辨缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零六条之规定，一审法院于2016年12月15日作出判决：一、凌卓豪于判决发生法律效力之日起五日内向赖江萍、夏辉赔偿清偿人民币594000元。二、驳回赖江萍、夏辉其余诉讼请求。本案一审案件受理费11300元，评估费5235元，其中，由凌卓豪负担受理费9740元，评估费5235元，其余受理费1560元由赖江萍、夏辉共同承担。
二审中，各方当事人均没有提交新证据。
经审理，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为委托合同纠纷，针对凌卓豪的上诉请求及理由，本院评析如下：一、关于涉案房屋转让时是否交吉。涉案房屋转让时由赖江萍、夏辉的姐姐一家居住，没有证据显示用于出租。从涉案房屋能够顺利转让过户，并已换门锁，赖江萍想去搬家需要新业主开门，房屋原居住人也出具承诺书承诺搬出等情况来看，一审法院认定转让时交吉并无不当。二、凌卓豪以50万元转让涉案房屋是否经过赖江萍、夏辉同意。没有证据显示转让前经过赖江萍、夏辉同意，转让后的短信也不能证明赖江萍、夏辉同意以50万元转让涉案房屋。三、关于凌卓豪是否存在重大过失。涉案房屋经评估，凌卓豪作为受托人，以明显低于市场价格转让房屋，属于存在重大过失，由此给赖江萍、夏辉造成损失，依法应当赔偿。一审判决凌卓豪向赖江萍、夏辉赔偿按交吉的市场价值1094000元减去实际转让价500000元的差额594000元，公平合理，本院予以维持。
综上所述，凌卓豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9740元，由上诉人凌卓豪负担。
本判决为终审判决。
审判长 练长仁
审判员 刘革花
审判员 张朝晖
二〇一七年五月二十五日
书记员 尤志华
陶智斌