福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0481民初836号原告：永安市工商行政管理局，住所地：永安市燕江中路619号，组织机构代码：00380437-0。负责人：张建国，局长。委托代理人：郑福才、许鹏，福建建州联兴律师事务所律师。被告：陈伟，男，1987年11月9日出生，汉族，住永安市，原告永安市工商行政管理局与被告陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永安市工商行政管理局的委托代理人许鹏、被告陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安市工商行政管理局向本院提出诉讼请求：1、解除永安市工商行政管理局与陈伟于2013年5月11日签订的《房屋租赁合同》。2、陈伟将承租的位于永安市燕江中路619号工商大楼第五层（面积约360平方米）的房屋全部腾空后返还给永安市工商行政管理局（陈伟投入的不可移动的装修部分，腾空交房时不可移动或拆除）。3、陈伟立即向永安市工商行政管理局支付租金合计66，420元（暂算至2016年5月10日，详见永安市工商行政管理局提供的《欠款计算清单》），并从2016年5月11日起继续按合同约定的标准支付租金至陈伟将承租的房屋全部腾空后返还给永安市工商行政管理局之日止。4、陈伟立即向永安市工商行政管理局支付违约金13，860元（暂计算至2016年4月5日，详见永安市工商行政管理局提供的《违约金计算清单》）；并从2016年4月6日起继续按月利率2%的标准支付违约金至实际付清欠款之日止。以上第三至第四项合计人民币80，280元。5、由陈伟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年5月11日，永安市工商行政管理局、陈伟签订《房屋租赁合同》一份，约定：永安市工商行政管理局将位于永安市燕江中路619号工商大楼第五层（面积约360平方米）租赁给陈伟使用；租期三年，从2013年5月11日起至2016年5月10日止；每月租金为6，000元，每季度第一个月的5日内一次性交清当季租金；逾期支付的每逾期一日，陈伟应按日租金的20%支付违约金；永安市工商行政管理局有权终止合同等。合同签订后，永安市工商行政管理局按约将房屋交付给陈伟使用，但陈伟未按约及时、足额支付租金和违约金。经永安市工商行政管理局多次催讨未果。陈伟的行为已构成根本性违约，永安市工商行政管理局有权解除合同，收回租赁物，并要求陈伟支付拖欠的租金和违约金。陈伟辩称，永安市工商行政管理局于2016年1月将其承租的房屋断电，导致其不能办公，其于2016年1月份就已经搬出租赁房屋。之后其到过承租屋，发现门已被打开了。其没有办理移交手续。其有支付了三个月押金18，000元，不是恶意拖欠房租，现在经济困难，希望酌情考虑分期付款。其不应支付从搬离之后起的租金。永安市工商行政管理局围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同和房租催缴通知单各一份予以证实；陈伟未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，陈伟对上述证据均未持异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。对有争议的证据和事实。本院认定如下：2013年5月11日，永安市工商行政管理局、陈伟签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：永安市工商行政管理局将位于永安市燕江中路619号工商大楼第五层（面积约360平方米）租赁给陈伟使用；租期三年，从2013年5月11日起至2016年5月10日止；每月租金为6，000元，陈伟应于每季度第一个月的前5日内一次性交清当季租金，逾期支付的每逾期一日，陈伟应按未支付日租金的20%支付违约金，永安市工商行政管理局有权终止合同；陈伟应于签订合同时交纳履约保证金18，000元；永安市工商行政管理局有权终止合同等。合同签订后，永安市工商行政管理局按约将房屋交付给陈伟使用，陈伟按约向永安市工商行政管理局支付履约保证金18，000元。2015年2月11日起，陈伟未按约支付此后的房屋租金。2015年8月11日，永安市工商行政管理局依据永安市政府文件主动降低租金10%即每月5，400元。永安市工商行政管理局于2015年11月18日向陈伟发出房租催缴通知单，要求陈伟于2015年11月30日前支付拖欠的从2015年2月10日至2015年11月10日的房屋租金52，020元，逾期交纳将按约收取滞纳金。陈伟在收到房租催缴通知后，未支付拖欠的租金，也未与永安市工商行政管理局协议解除房屋租赁合同，且至今未与永安市工商行政管理局办理租赁房屋退还手续。因此，陈伟于2016年1月搬出租赁房屋的行为不能认定为其与永安市工商行政管理局解除租赁合同并交回租赁房屋的行为。故2016年5月11日合同到期后，陈伟虽未与永安市工商行政管理局续签租赁合同，但因其未办理返还租赁房屋手续，应按合同约定承担房屋占用期间租金。本院认为，永安市工商行政管理局与陈伟签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同。2016年5月11日合同到期后，陈伟虽未与永安市工商行政管理局续签租赁合同，但因其未按合同约定办理返还租赁房屋手续，应参照合同约定承担房屋占用期间的损失。永安市工商行政管理局起诉要求解除与陈伟的房屋租赁合同之主张，应予支持。陈伟未按约缴纳租金，属违约行为，应承担违约责任。故永安市工商行政管理局要求解除房屋租赁合同、返还租赁房屋及要求陈伟支付租金的主张，应予支持。永安市工商行政管理局未举证证实陈伟违约造成的实际损失，故违约金按尚欠的租金以银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍计算为合理。陈伟支付的履约保证金18，000元，应先予抵扣其所欠的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除永安市工商行政管理局与陈伟签订的房屋租赁合同；二、陈伟应于本判决生效之日起七日内返还位于永安市燕江中路619号工商大楼第五层（面积约360平方米）的房屋；三、陈伟应于本判决生效之日起七日内偿付给永安市工商行政管理局自2015年2月11日至2017年5月10日所欠的房屋租金149，400元；扣除陈伟已支付的履约保证金18，000元，尚欠房屋租金131，400元；四、违约金按尚欠的租金以银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍计算合计为8556.52元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3099元，由陈伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  陈 敏审 判 员  周 密人民陪审员  翁凤英二〇一七年五月九日书 记 员  郑秋梅附与本案相关的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。