云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4405号
上诉人（原审被告、反诉原告）：廖春生，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李利琼，女。
委托诉讼代理人：廖春生，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖建华，女。
委托诉讼代理人：普文会，民族法律服务法律工作者。特别授权代理。
上诉人廖春生、李利琼因与被上诉人肖建华房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7689号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月11日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人廖春生、李利琼上诉请求：1、请求撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第7689号民事判决，依法改判确认合同效力解除；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、审判程序错误。1、原判遗漏了当事人刘忠；2、原审法院6月30日还在开庭，6月29日就出判决，不符合逻辑，审判程序错误。二、一审判决认定事实错误。1、认定原、被告未就解除合同协商一致，事实不清。2015年10月4日合同解除条件成就后，2015年10月30日上诉人行使合同解除权通知被上诉人，双方对解除合同并无异议，只因被上诉人要求双倍赔偿，上诉人无法接受，不认可赔偿金额，并非一审法律认定的双方未就解除合同协商一致。2、认定被上诉人在2013年6月、2016年2月还款行为不视为迟延履行，事实错误。3、认定被上诉人没有不履行合同的行为或意思表示错误。4、认定上诉人没有履行协助义务事实不清，证据不足。5、认定上诉人未经催告直接解除合同事实不清。6、认定上诉人预期违约不当。三、适用法律错误。双方的补充协议约定，被上诉人违约，上诉人无条件收回房屋不承担任何赔偿责任，被上诉人履行合同唯一义务只有付款，不按期付款即违约，按违约处理，房屋收回合同解除，返还已支付款项。一审法院在被上诉人违约的情况下，判决其不需承担任何责任，违背了约定和法律的规定。2、一审法院不顾双方的约定，在被上诉人未付清房款的情况下，判决被上诉人履行协助被上诉人办理过户手续。3、本案中，违约的是被上诉人，一审法院判决上诉人预期违约适用法律错误。4、一审法院判决先过户后付款违背了当事人双方的约定，适用法律错误。四、合同应当解除。1、被上诉人逾期支付月供贷款违约，上诉人无条件解除合同的条件成就，上诉人已电话通知被上诉人解除合同，行使了合同解除权，上诉人与被上诉人所签订的合同应当解除。
被上诉人肖建华答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉请求无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
肖建华一审起诉请求判令：一、由两被告履行协议，将位于日新中路滇池源居银信园A幢A单元A号房屋过户到原告名下；二、本案诉讼费由两被告承担。
廖春生、李利琼一审反诉请求判令：一、解除原告和被告廖春生的房屋买卖合同；二、由原告补偿延期支付银行贷款给被告信用造成的损失5000元。
一审法院认定事实:原、被告通过昆明兴耀房地产经纪有限公司的中介服务，于2009年7月26日订立《转让协议》。约定被告廖春生将单位团购的位于日新路滇池源居银信园A栋一购房名额转让给原告，转让价格以被告廖春生抽签所定房号及开发商所定价格为准，原告支付被告廖春生转让费20000元，并支付中介费3000元，于被告廖春生签订商品房购销合同时付清。2009年7月29日，原告、两被告、昆明兴耀房地产经纪有限公司订立《补充协议书》。约定被告廖春生不再购买滇池源居银信园A栋A单元A号房，同意该房由原告全额出资购买，购房合同号为建筑面积为139.13平方米，总价为516172.3元。原告于2009年7月31日支付首付房款总价的30%，160346元，尾款360000元的银行按揭贷款仍由原告全部承担。由于原告不能直接贷款，由被告廖春生帮助原告以被告廖春生名义贷款，并依据银行办理贷款手续要求，由被告廖春生在招商银行开户，账号为：A。贷款期为20年，原告按银行规定归还贷款360000元。如有条件原告将提前归还银行贷款，同时尾款部分也全部由廖春生账号还贷。全款付完后，房屋产权属原告所有，被告廖春生随后应协助办理产权过户手续。2011年3月27日，原告和两被告订立《房屋买卖补充协议二》。约定原告另行支付两被告103000元，原告利用被告名义贷款，由原告按银行按揭方式每月1日前定期支付。两被告按期交房，双方不得再将此房屋转让、出租他人。协议订立之日由原告一次性支付50000元，当取得房产证时，原告应在15日内将房款全部结清，两被告协助办理产权过户手续，过户当天原告再一次性支付53000元。本协议违约金为30万元，如原告违约，两被告无条件收回房屋不承担任何赔偿，不负责房屋内物品安全。两被告违约则支付原告违约金。原告于2009年7月27日、7月31日分两次支付被告廖春生转让费20000元，2011年3月27日支付转让费50000元。2009年7月31日，原告支付房屋的首付款160346元、契税5203元、配套费、维修基金、印花税合计20605元、合同签证费、产权登记费、合同工本费合计687元。2011年9月24日，原告支付了本案房屋2011年9月15日至2012年9月14日的物管费、电梯维护费、垃圾清运费、装修押金等费用，其中的部分款项用退还的房屋面积误差款进行抵扣。2015年9月18日，被告廖春生取得房屋所有权证和房屋销售发票，房屋登记在被告廖春生名下，建筑面积为138.55平方米。房屋未转移给原告占有，两被告认可，该房屋现由案外人居住使用。另原判还确认：2009年9月27日至2016年4月26日，原告将271400元款项存入被告廖春生账户用以归还借款本息。2009年10月1日至2016年4月1日期间，被告廖春生名下共计归还贷款本息268509.61元。其中2014年6月份贷款，原告于2014年6月3日存款2200元，为避免出现逾期贷款，被告方于2014年6月1日存款2200元用以偿还当期贷款本息。2016年4月22日，被告廖春生付清了剩余的借款本金161797.56元、利息323.73元，合计162121.29元。被告廖春生名下的该笔贷款没有逾期还款记录。2015年10月8日，被告廖春生短信通知原告，要求原告补交契税2602元、维修基金2063元，共4665元。原告于2015年10月31日支付被告廖春生4665元用于补交契税和维修基金。2015年10月30日，原告和被告廖春生电话商谈，被告廖春生认为原告未按约付清剩余款项，双方的合同应当解除，原告不要继续还款。原告提出，被告廖春生应当提供银行还款明细，确定原告应当归还的剩余本息。如果解除合同，除退还原告已付款项外还应赔偿原告经济损失。一审法院认为，原、被告2009年、2011年订立的三份协议，约定被告廖春生将单位团购房名额有偿转让给原告，以被告廖春生的名义订立房屋买卖合同，办理银行按揭贷款，相关款项、费用由原告承担，两被告协助办理房屋产权过户。上述协议是原告和两被告真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告是买受人，两被告是出卖人。原告请求履行合同，由两被告将其购买的滇池源居银信园A栋A单元A号房过户到原告名下。两被告反诉请求解除合同，由原告给予被告信用受损补偿款5000元。归纳原、被告的诉辩主张，本案存在下列争议：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否应当解除。两被告认为，2015年10月30日，被告廖春生向原告提出解除合同时原告没有表示异议。当天的电话录音中，原告提出被告解除合同应当退还原告款项并赔偿损失，被告廖春生并未认可，双方未就解除合同协商一致。被告廖春生陈述，2015年11月10日，原告到其单位告知解除合同，原告对此不予认可，表示只是让被告尽快办理房屋过户，被告廖春生这一陈述亦缺乏证据支持。原、被告没有协议解除双方的房屋买卖合同，因此本案房屋买卖合同是否解除，关键在于两被告是否具有法定的合同解除权。《中华人共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《房屋买卖补充协议二》约定，原告应当在每月1日前定期支付贷款本息。原告2013年6月1日、2014年6月3日、2016年2月1日将相应款项存入被告廖春生的还款账户用以归还当期借款本息。被告廖春生的贷款客户回单显示，银行在当月1号扣款，归还2014年6月份的贷款时，被告方也是在2014年6月1日转入2200元款项，未出现逾期还款情形。原告在2013年6月1日、2016年2月1日还款行为不能视为迟延履行。原告2014年6月3日的还款行为违反了合同约定，被告方2014年6月1日存款对此进行了补救，原告本次迟延还款对原、被告之后的合同履行没有造成实质性不利影响，并非根本违约，不能作为解除合同的法定事由。《房屋买卖补充协议二》约定，取得房产证时，原告应在15日内将房款全部结清，两被告协助办理产权过户手续。被告廖春生2015年9月18日取得房屋所有权证后至2015年10月30日期间，原告和被告廖春生就剩余款项支付发生争执。被告廖春生要求原告支付剩余款项，原告要求被告廖春生提供银行流水明细确定剩余款项数额。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告以支付转让费的方式借用被告廖春生的名义购买房屋，被告廖春生是名义购房人，原告是实际购房者。全部房款通过原告支付首付款及银行按揭贷款的方式支付给房地产开发商。《房屋买卖补充协议二》所称的剩余房款数额等同于被告廖春生名下的未付贷款本息。银行按揭贷款合同以被告廖春生的名义签订，原告虽是实际还款人但难以知晓未付的贷款本息数额，被告廖春生在2015年10月30日的电话中称原告知道剩余款项本金缺乏事实依据。两被告应当履行必要的协助义务，明确原告应当支付的剩余贷款本息金额。原告固然没有按约结清剩余款项，两被告同样没有履行协助义务。合同未按约履行系原、被告双方的行为所致，不可完全归责于原告。其次，原告没有在2015年10月4日前支付剩余款项，但被告廖春生2015年10月8日的短信中只是要求原告补缴契税和维修基金。被告廖春生在2015年10月30日向原告提出解除合同，期间没有向原告催告履行债务，其不经催告直接要求解除合同不符合因迟延履行解除合同的法定程序。而原告归还贷款本息持续至2016年4月26日，原告为购买本案房屋已经支付50余万元款项，占本次交易总金额的三分之二以上，没有不履行合同的行为或意思表示，被告方提前结清的贷款本息亦有权要求原告另行支付。原告没有付清剩余款项的迟延履行行为尚不导致本案房屋买卖合同目的不能实现。两被告不享有法定的合同解除权，解除合同的反诉请求不予支持。二、原告请求两被告办理房屋过户手续的请求能否成立。转移标的物所有权是出卖人的主要合同义务。房屋作为不动产除转移占有外还需办理房屋所有权变更登记。案涉房屋已登记在被告廖春生名下，银行贷款已经提前结清，具备房屋所有权变更的前提条件。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《房屋买卖补充协议二》约定，原告结清全款款项，两被告协助办理产权过户手续。原、被告各自的义务有先后履行顺序。但被告廖春生在没有法定解除权时提出解除合同，并表示提前结清贷款本息也是基于同一目的，上述行为属于拒绝履行的预期违约行为。按照合同法第一百零七条的规定，继续履行属于承担违约责任的方式之一。虽然剩余本息162121.29元并非原告结清，但被告方明确表示不履行合同的情况下，原告要求两被告提前履行房屋过户手续具有法律依据，予以支持。两被告自行垫付的本息162121.29元及约定的转让费53000元，共215121.29元，扣除原告归还贷款本息时的剩余款项，两被告可以另行要求原告支付。两被告反诉请求的5000元信誉损失补偿费用，因被告廖春生名下贷款没有逾期情形，两被告也没有证据证明信誉受损的事实，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由被告（反诉原告）廖春生、被告（反诉原告）李利琼于判决生效后十五日内协助办理将滇池源居银信园A栋A单元A号房从被告（反诉原告）廖春生变更至原告（反诉被告）肖建华名下的房屋变更登记手续；二、驳回被告（反诉原告）廖春生、被告（反诉原告）李利琼的反诉请求。一审案件受理费8962元（原告已预交)，由两被告承担，反诉受理费25元（被告廖春生已预交），由两被告承担。
二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。
对一审判决认定的事实，被上诉人无异议，上诉人则部份异议认为有两笔案涉房屋贷款被上诉人已逾期还贷，只是其采取了补救措施，因而银行的还款记录没有显示逾期，被上诉人的行为实际是构成了两次逾期还款。对经一审审理确认双方当事人无异议的本案事实，本院予以确认。对于上诉人二审中异议的事实，一审中上诉人已作为反驳事实进行主张，原审法院也对此作了认定且并无不当，本院不再进行重新评判认定。
归纳当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人之间就本案所涉房屋转让签订的《转让协议》是否应予解除？
本院认为：本案中，上诉人与被上诉人之间就案涉房屋所签订的转让协议及补充协议，均系双方自愿达成的真实意思表示，并无无效的法定情形，双方当事人均应严格遵守。现上诉人认为被上诉人违反双方的约定，两次违约逾期还贷，构成根本违约，一审法院认定事实不清，适用法律错误，因而上诉人请求撤销原审判决依法改判解除双方之间的房屋转让协议。对此本院认为，在双方的协议签订后，正如上诉人所诉，被上诉人的主要义务是按期还款，虽然被上诉人对2014年6月3日的还款存在逾期，应仅为当月的按揭还款，在上诉人采取补救措施的情况下，没有造成严重后果，也并不影响协议的履行因而并不构成上诉人所主张的根本违约。上诉人结清的购房尾款，虽然是上诉人结清应由被上诉人归还给上诉人，但按双方的约定是“如有条件被上诉人将提前归还银行贷款……”，即提前还贷并非被上诉人的合同义务。且在双方协议未解除的情况下，上诉人提前将被上诉人以其名义办理的银行按揭贷款结清，在上诉人无证据证明其改变约定是得到被上诉人同意的情况下，以被上诉人未及时归还贷款尾款而认为被上诉人违约没有依据。综上，上诉人主张的被上诉人履行双方签订的转让协议时构成根本违约的主张不能成立，其诉请要求解除双方订立的涉案转让协议的诉请，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8962元由上诉人廖春生、李利琼负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一七年一月六日
书记员 仝倩华
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