江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4404号
上诉人（原审原告）：张云华，男，1964年9月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：蒋建章，江苏晟则律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管纯香，女，1964年8月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。系张云华配偶。
被上诉人（原审被告）：姚茂青，男，汉族，1960年11月8日生，住江苏省苏州市吴江区
委托诉讼代理人：王钰敏，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：汝虎城，江苏万事法律师事务所律师。
上诉人张云华因与被上诉人姚茂青房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初9962号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
张云华上诉请求：撤销（2016）苏0509民初9962号民事判决，将案件发回重审。事实和理由：1、一审法院遗漏上诉人的一审诉讼请求。上诉人在一审诉讼时请求确认双方签订的《协议书》及《补充协议》有效并要求姚茂青协助办理涉案房产的过户手续，但一审法院未对上诉人确认合同效力的诉讼请求作出裁判；2、一审法院未在庭审中就涉案房屋包含在吴房权证字第××号房产证、吴2005第02105001号-2号土地证中的相关证据进行出示或质证，仅通过实地勘查便径直认定涉案房产包含在上述房产证及土地证中，并在未经上诉人同意的情况下擅自解除对吴房权证字第××号房产的解封，导致被上诉人姚茂青在一审诉讼期间再次将上述房产进行抵押，上诉人的诉讼权利无法实现；3、一审法院认为上诉人未支付购房余款38万元（其中2万元双方存有争议）系违约的观点错误。《补充协议》中明确约定剩余房款36元在领取拆迁款时付清，但涉案房产直到2015年才被确认不予拆迁，上诉人遂于2015年向一审法院提起诉讼要求姚茂青协助予以过户，但因涉案房产仍处于抵押状态，故撤回起诉。上诉人又于2016年在涉案房产的抵押即将到期时再次提起一审诉讼，并在诉讼中明确表示愿意将剩余房款提存于法院。而被上诉人姚茂青多年来一直将涉案房产进行抵押，系以其行为表示拒不配合上诉人办理过户手续，属违约行为。4、一审法院认定上诉人擅自将涉案房屋与其他房屋打通，改变涉案房屋的原有状态，客观上给房屋的分割登记造成影响没有事实依据。打通房屋的系租客，且经过物业公司的同意。现上诉人在原址重新砌砖，并不会给房屋的分割登记造成影响。
姚茂青辩称，己方已按约将涉案房屋交付给上诉人，履行了合同主要义务，但上诉人至今未支付购房余款，金额已超过购房总价的五分之一，根据双方签订的《协议收》、《补充协议》，并结合二手房的交易习惯，可以确认双方履行合同的顺延为先交房、再付清余款、最后办理房产证，上诉人有先履行付款的义务，己方作为后履行一方有权拒绝有先履行义务一方的请求，故一审法院认定上诉人构成违约而驳回其要求过户的诉讼请求正确。本案系因上诉人拖延付款的违约行为导致涉案房屋无法办理过户，又因近年来国家税收政策的调整导致如今过户税费的大幅上涨，同时上诉人延期付款给被上诉人造成了利息损失。上诉人擅自打通涉案房屋改变房屋结构，导致涉案房屋无法恢复双方约定的原有建筑面积，故一审法院认定上诉人改变房屋原有状态并给涉案房屋的分割登记造成影响并无不妥。一审法院已在本院认为部分确认了双方房屋买卖合同关系的效力，但涉案房屋目前处于抵押状态，客观上无法办理过户登记手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。
张云华向一审法院起诉请求：1、确认双方于2004年4月28日签订的《协议书》及2011年3月14日签订的《补充协议》有效；2、姚茂青立即协助张云华办理房产过户手续，将盛泽镇市场路西南侧4号楼（1-2）层的房屋（包含在吴房权证字第020280**，土地证吴2005第02105001号-1）过户至张云华名下；3、姚茂青承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：2004年4月28日，张云华与姚茂青签订协议书一份。协议书中主要约定：姚茂青将其所有的友联大厦中房屋一套转让给张云华，房号为南（营业）4号，建筑面积约为120平方米，层数为1-2层；房屋交货时间应在6月份，确保张云华能进行室内施工装饰，场地及下水道应在竣工后一个月内全部完成；张云华付款方式为本合同签订后付12万元，房屋交货时付18万元，余款20万元应在2005年12月1日前付清；姚茂青应帮助张云华办理有关证件，费用按实际情况双方协商解决，张云华负责2万元；姚茂青应把电、水源代办接至房屋室外。在签订上述协议书之前，张云华于2004年2月18日支付姚茂青购房款20万元，于2004年3月16日支付姚茂青购房款38万元。在签订上述协议书之后，张云华于2005年1月21日支付姚茂青购房款12万元。审理中，双方确认本案所涉房屋的总价款为108万元，张云华已支付购房款共计70万元。2004年6月，姚茂青将本案所涉房屋交付给张云华。2011年3月14日，双方签订补充协议一份。协议书中约定：双方就2004年4月28日所签订的关于吴江盛泽友联大厦南（营业）4号楼（1-2）层（该房屋包含在吴房权证字第××，土地证吴2005第2105001-1大产证中）的房屋买卖事宜补充协议如下：1、如该房屋在办理过户手续前拆迁，则所有拆迁受益归张云华所有，姚茂青放弃该房屋的所有权利，张云华所欠姚茂青的剩余房款360000元在领取拆迁补充款时付清；2、如未拆迁双方各自依法主张自己的权利，如有争议协商，处理协商不成由法院处理。
另查明，经一审法院实地勘查，涉房屋实际包含在吴房权证字第××，土地证吴2005第2105001-2大产权证中，未分割办理单独房屋权证，张云华擅自将涉案房屋与其他不在协议书约定中的房屋予以打通连接，并正处于砌修状态。上述权证中载明的房地产处于抵押状态。截止一审诉讼期间，张云华尚有购房余款38万元（其中2万元双方存有争议）未支付给姚茂青。
再查明，张云华曾于2010年12月22日、2015年6月16日在一审法院起诉姚茂青，均于中途撤回起诉。
审理期间，姚茂青向一审法院提起反诉，后自愿申请撤回反诉。
以上事实，由张云华提供的协议书、补充协议、房屋产权证，姚茂青提供的协议书、收据、起诉书复印件等证据及现场勘查笔录、照片、庭审笔录在卷予以证实。
一审法院认为，张云华与姚茂青于2004年4月28日签订的协议书及2011年3月14日签订的补充协议，经审查，其实质为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效。根据双方所签房屋买卖合同的约定，合同主要义务为姚茂青向张云华交付房屋，张云华向姚茂青支付购房款。根据查明的事实，姚茂青已于2004年6月将房屋交付张云华，张云华已使用至今。而截止一审诉讼期间，张云华尚有购房余款38万元（其中2万元双方存有争议）未支付给姚茂青。姚茂青已按合同约定履行了其向张云华交付房屋的主要义务，张云华却未能履行其向姚茂青支付全部购房款的主要义务，故违约责任在张云华。根据一审法院现场勘查，张云华擅自将涉案房屋与其他不在协议书约定中的房屋予以打通连接，并正处于砌修状态，改变了涉案房屋的原有状态，客观上给涉案房屋的分割登记造成了影响。再有，涉案房屋现存于抵押状态，客观上致使过户登记的目的无法得以实现。综上，张云华要求姚茂青立即协助办理房产过户手续，将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回张云华要求姚茂青立即协助其办理房产过户手续，将位于苏州市吴江市盛泽镇市场路西南侧4号楼（1-2）层的房屋（包含在吴房权证字第××，土地证吴2005第02105001号-2）过户至其名下的诉讼请求。案件受理费收取9400元，诉讼保全费3520元，合计12920元，由张云华承担。
本院二审期间，上诉人张云华提交江苏晟则律师事务所蒋建章律师、张振华律师于2017年4月24日对涉案房屋的原承租人顾文珍所做的谈话笔录及顾文珍提供的租赁协议复印件及张云华与顾文珍签订的补充协议复印件各一份，证明涉案房屋与被上诉人自有房屋的连接处是由承租人顾文珍打通，且房屋租赁到期后顾文珍返还房屋时被上诉人亦未明确要求顾文珍将房屋恢复原状。被上诉人姚茂青经质证认为，对上述证据的真实性不予认可，不知道顾文珍的身份，且房屋系由上诉人出租，租赁协议及补充协议与本案无关联性。上诉人张云华另提交照片4张，证明与涉案房屋相连的被上诉人自有房屋租赁到期后，一直由被上诉人实际使用。被上诉人姚茂青经质证认为，照片的拍摄地点不明，对真实性及关联性均不予认可。
二审期间，本院至苏州市××区不动产登记中心调取了吴房权证盛泽字第××号、第××号房产的登记档案材料及姚茂青向苏州市××区房地产管理处出具的情况说明，另于2017年7月19日至涉案房产所在地，在双方当事人及其委托诉讼代理人的见证下，对涉案房屋进行了现场测量，又授权上诉人张云华的委托诉讼代理人蒋建章律师至苏州市××区房地产管理处调取了吴房权证盛泽字第××号、第××号房产的房屋产权档案，于2017年7月27日组织双方当事人就上述证据进行了质证。上诉人张云华经质证认为，对上述证据的真实性无异议，上述证据可以证明涉案房屋系属于吴房权证盛泽字第××号房产证中。被上诉人姚茂青经质证认为，对档案材料的真实性无异议，但是在02××20号房产资料中房屋测量面积计算报告中1-3层商业长度37.2是错误的，应当以房产证记载的数据为准。己方不清楚是否出具过情况说明，但其中记载的内容应为客观事实。
对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于涉案房屋包含在吴房权证盛泽字第××号抑或是吴房权证盛泽字第××号房产证中，结合上述两房产权属登记证中记载的房屋建筑面积和坐落位置、房屋产权档案中《房屋测量面积计算报告》的数据以及本院现场测量的数据，认定涉案房屋包含在吴房权证盛泽字第××号产权证中。关于涉案房屋的剩余价款，双方签订的《协议书》及《补充协议》均是对双方权利义务的约定，而形成在后的《补充协议》中约定的“剩余房款”应视为双方对购房剩余价款最终约定，虽然被上诉人姚茂青辩称《补充协议》系有条件的协议，在拆迁事由不发生的情况下，双方仍应按照《协议书》确定的权利义务履行，但从《补充协议》的具体内容无法确定涉案房屋是否拆迁与购房剩余价款之间的关联性，也无法确认双方曾就剩余价款的具体金额以房屋拆迁为前提条件作出过约定，故本院认定张云华就涉案房屋的未付价款为36万元。
本院认为，上诉人张云华与被上诉人姚茂青于2004年4月28日签订的《协议书》及2011年3月14日签订的《补充协议》，均系双方真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，应为合法有效，自此双方形成房屋买卖合同关系。一审法院在一审判决中的本院认为部分对双方签订的《协议书》及《补充协议》的效力进行了确认，但在判决主文中未对此予以明确，属于遗漏一审原告即上诉人张云华的诉讼请求，本院予以纠正。双方在房屋买卖合同关系建立以后，均应按照约定履行各自义务，房屋买卖最终的合同目的为出卖人取得房屋价款，买受人取得房屋所有权，故买受人支付购房价款、出售人交付房屋并协助办理过户登记手续均为双方当事人的主要合同义务，根据现有《协议书》和《补充协议》的约定，无法认定双方曾就支付购房尾款和协助办理房屋产权证在履行顺序上作出过约定，此情形下，本院认定双方当事人应同时履行上述两项主合同义务。虽然被上诉人姚茂青主张上诉人张云华剩余未付价款已达到总合同价款的五分之一，但因涉案房产最终未能拆迁，且目前正处于抵押状态，剩余价款的支付条件尚不能成就，故被上诉人姚茂青的该项辩解不能成立。基于涉案房屋目前处于抵押状态，客观上无法办理过户登记，故本院对上诉人张云华要求被上诉人姚茂青协助办理过户手续的请求不予支持。
关于上诉人张云华是否改变了涉案房屋的原有状态、客观上是否给房屋的分割登记造成实质性影响，与处理双方的房屋买卖合同关系并无关联，本院在本案中暂不理涉。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初9962号民事判决；
二、张云华与姚茂青签订的《协议书》及《补充协议》有效；
三、驳回张云华的其他诉讼请求。
一审案件受理费9400元、保全费3520元，合计12920元，由张云华负担6460元，姚茂青负担6460元；二审案件受理费9400元，由张云华负担4700元，姚茂青负担4700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 赵 俊
代理审判员 王 炜
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 袁丽媛