上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初45312号
原告(反诉被告)：上海石溪五金机械厂，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：潘德明，厂长。
委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海玉喜汽车修理厂，住所地上海市浦东新区。
投资人周玉喜。
被告(反诉原告)周玉喜，男，1984年12月11日生，汉族，住安徽省。
上�两被告共同委托诉讼代理人：徐娟，上海昌申律师事务所律师。
原告上海石溪五金机械厂(以下简称石溪机械厂)与被告上海玉喜汽车修理厂(以下简称玉喜修理厂)、周玉喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理，在案件审理中，玉喜修理厂、周玉喜提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理，依法适用简易程序，于2016年10月20日、2017年1月10日公开开庭进行了审理。石溪机械厂的委托诉讼代理人吴骏，周玉喜及两被告的共同委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石溪机械厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告玉喜修理厂支付原告石溪机械厂至2015年7月9日止欠付租金人民币183,700元(以下币种相同)；2、判令被告玉喜修理厂支付原告石溪机械厂2015年7月10日起至2015年10月20日止的房屋使用费31,943元；3、判令被告�喜修理厂支付原告石溪机械厂逾期支付租金违约金50,000元；4、判令被告周玉喜对被告玉喜修理厂承担补充清偿责任；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年9月22日，原告石溪机械厂与被告玉喜修理厂签订《房屋租赁协议书》(以下简称协议书)，约定原告将上海市浦东新区书院镇厂区内北部厂房(系争房屋)出租给被告玉喜修理厂为经营使用，租赁期限从2011年7月10日至2016年7月10日，年租金为11.50万元。双方还约定，无特殊情况不可违约，若违约由违约方支付对方一年的租金额。协议书签署后，原告将系争房屋交由被告玉喜修理厂使用，但被告仅陆续支付部分租金，原告多次催讨下，被告均以各种理由搪塞。2015年7月9日，因被告玉喜修理厂一再违约，双方签署一份《房屋租赁协议终止书》(以下简称终止书)，确认截止2015年7月9日，被告玉喜修理厂共欠租金183,700元�下一年度的租金也无法缴纳出来，由此原告决定终止双方的协议书。双方协商，决定被告于2015年8月20日办理系争房屋，另找地方，不得逾期。然而，终止书签署后，原告玉喜修理厂仍未能依照约定及时结清房租并办理系争房屋，在原告的催告下，被告直至2015年10月20日才向原告交还房屋，但欠付租金至今未付。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的利益，原告诉诸法院。
被告玉喜修理厂及周玉喜共同辩称，双方签约履行情况，原告陈述属实。被告玉喜修理厂同意原告的第一项诉讼请求，愿意支付租金；但不同意支付2015年7月10日起至2015年10月20日间的使用费，因为当时厂房已在拆迁评估期，被告方正在搬离，被告的占用不会对原告产生损失，被告方确实在2015年10月20日搬出，对使用费计算构成本身不持异议；对于逾期支付租金违约金不愿意承担，双方确�签署了终止书，但该终止书并未对逾期搬出约定相应违约金，同时终止书的约定对原先租赁合同的违约责任也进行了变更，并未涉及逾期付款违约金，说明原告已放弃追究违约金，这是被告搬出的前提条件，至于违约金金额本身被告也不确认，认为金额过高，被告方欠付房租是累计欠款的总和；至于被告周玉喜是否承担连带责任，由法院依法处理。关于系争房屋要拆迁，被告方于2015年3月就知道了，是通过原告告诉被告的。
反诉原告玉喜修理厂及周玉喜向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告玉溪机械厂支付反诉原告玉喜修理厂及周玉喜关于减量化搬迁所得利益等费用共计528,450元(其中包含8个职工一个月的工资支出48,000元；机械设备损失费20,450元；购买厂房装修及其他设备开销明细136,000元；搬迁厂房人工费24,000元；三个月的经营损失300,000元)；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年9月22日，双方签署协议书，协议书中约定，如果国家动迁双方无条件服从，动迁补偿反诉被告享受房屋场地等补偿，反诉原告享受企业设备搬迁及停产停业等，双方的租赁期限从2011年7月10日至2016年7月10日止，因反诉被告的厂房已经申请改良化动迁并完成了厂房、机器设备等评估工作，故双方于2015年7月9日在租赁期限内终止了双方的租赁协议。反诉原告从2015年7月10日开始拆除系争房屋内机器设备，寻找新的厂房并搬离机器设备，直至2015年10月中旬才开始在新的场地恢复经营，整整三个月停产停业。鉴于双方租赁协议书的约定，反诉被告的厂房在涉及到改良化动迁，依约反诉原告享有改良化动迁补偿，故提起上述请求。案件审理期间，反诉原告根据相关材料，变更了反诉请求为：1、要求反诉被告补偿机器设备搬迁补偿费20,450元；2、要求反诉被告补偿装修及设备损失586,085元(根据装修及附属设施2,344,340元除以4计算)；3、要求反诉被告赔偿停产停业损失366,614.50元(依照原告确认的承租面积即1,047.47平方米*350元每平方米计算)；4、要求反诉被告赔偿员工分流费用104,747元(以承租面积1,047.47平方米*100元每平方米计算)。
反诉被告石溪机械厂对反诉辩称，双方终止书并不是因为要动迁而签署，是基于反诉原告欠付租金构成违约而终止，双方的租赁关系终止后发生的动迁及动迁利益与反诉原告没有关系。同时，反诉原告所提出的赔偿项目及金额均是单方形成，缺乏依据。关于减量化拆迁，反诉被告所获得的赔付标准是按照厂房土地面积补偿，相关的补充协议于2015年8月就签署了，而评估报告是在2015年9月出来的，故评估报告与最终的补偿协议间没有关系，动迁获偿金额大于评估报告金额�相关部门告知反诉被告评估报告仅是为证明厂房曾经客观存在而制作。反诉被告对评估报告中机械设备搬迁补偿费20,450元金额本身没有异议，但认为该费用不是针对反诉原告的补偿。至于系争房屋已于2015年年底全部拆除，反诉被告也收到了全部的动迁款，动迁协议反诉被告处没有，相关部门也拒绝提供给反诉被告。对反诉原告变更后的诉讼请求，认为反诉原告在房屋中是否进行过装修也需要先行举证证明，就结算单中装修和附属设施金额与评估报告中不一致，反诉原告要求分得四分之一的款项没有任何依据，至于停产停业损失及员工分流费用，反诉被告均不认可，反诉原告已于2015年7月就已终止合同，其未在厂房中继续经营，也未按照终止协议的约定如期搬离，故不存在上述损失。
本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，以石溪机械厂作为出租方(甲方)�玉喜修理厂作为承租方(乙方)签署协议书一份，约定甲方将厂区北部出租给乙方为修理工厂，租赁日期自2011年7月10日起至2016年7月10日止，为保证协议的遵守，乙方必须支付甲方保证金壹万元，至合同期满甲方则无息退还保证金；每年租金115,000元，起租日一次付清内年租金，以后类推；如果国家动迁双方无条件服从，动迁补偿甲方享受房屋场地等补偿，乙方享受企业设备搬迁及停产停业等，合同随之失效，甲方也应随之归还乙方保证金，不计违约；……双方无特殊情况不可违约，若违约由违约方支付对方一年的租金额；……。
2015年7月9日，双方签署终止书一份，表示玉喜修理厂租用石溪机械厂厂房起始日期2011年7月10日至2016年7月10日止，至今已四年，共欠房租壹拾捌万叁仟柒佰元整，现在又该交下一年的租金壹拾壹万伍仟元整，又交不出来，已构成违约�故出租方决定终止原协议，经双方商议，决定承租方于8月20日搬离出原租赁房，另找地方，不得逾期，搬离前交纳所欠房租费壹拾捌万叁仟柒佰元整，若不付清房租，出租方可置留承租方一切的设备物资，此书经双方签字后生效并予以执行。终止书下方有双方签字盖章。直至2015年10月20日，玉喜修理厂将系争房屋交还石溪机械厂。庭审中，玉喜修理厂表示其于2015年3月就知道系争房屋要拆迁的情况。目前，系争房屋已经全部拆除。
另查，2015年9月22日，以上海市浦东新区书院镇动迁安置办公室作为估价委托人，委托上海港城房地产土地估价有限公司对石溪机械厂关于上海市浦东新区书院镇外灶村三三公路XXX号房屋建安重置价出具评估报告。在评估报告中记载该评估目的为估价委托人实施工业用地减量化而与房屋所有人协商货币补偿金额时作价值参考；并说�评估设定的价值时点为2015年5月28日，完成实地查看日期为2015年8月19日，价值时点与完成实地查看日期不一致，本次估价假定价值时点房地产状况与完成实地查看之日状况一致。本次估价对象为房屋建安重置价，评估结果内还包含了房屋装饰装修及附属物的重置价格、绿化及苗木的补偿价格及机器设备的搬迁费用。该估价结果包含房屋建安重置价3,796,161元(建筑面积4,271.69平方米)、装修及附属设施重置价637,200元、机器设备搬迁和安装补偿费529,300元，合计共为4,962,661元。就机器设备搬迁和安装补偿费中明确了包含承租人设备搬迁和安装补偿费，关于玉喜修理厂的机器设备搬迁补偿估价明细显示搬迁补偿费为20,450元，对此金额玉溪机械厂不持异议。
2015年8月18日，由浦东新区书院镇建设用地减量化办公室作为甲方与石溪机械厂作为乙方签署《书院镇建设用地减�化企业清拆奖扶协议书》，根据评估报告和书院镇建设用地减量化企业清拆奖扶操作口径，关于石溪机械厂所涉土地减量清拆补偿达成一致意见，其中1、房屋等奖扶中包含建筑面积4,271.69平方米房屋奖扶、装修及附属设施奖扶，关于装修及附属设施奖扶金额为2,344,340元；2、设备奖扶包含设备搬迁及移装搬迁，共计1,994,000元；3、其他奖扶包含了停产停业、员工分流、证照、签约奖励费、搬迁奖励费及腾地奖励费。其中停产停业奖励依照每平方米350元的标准，按照4,271.69平方米计算，员工分流依照每平方米100元标准，按照4,271.69平方米计算。
另查，关于玉喜修理厂承租的范围，根据评估报告中“上海石溪五金机械厂房屋平面示意图”显示，双方没有争议的部分为②③④及⑤中一楼部位，上述部分的面积在评估报告中分别记载为：733.50平方米、187.86平方米、84.75平方米、82.72平方米(⑤全幢)。为此玉喜修理厂提供了双方租赁协议后所附平面图，就该图纸双方均不持异议，根据该图纸显示，标注“大门直线以北场地属玉喜厂使用地”的位置及标识与评估报告相近，其中⑤位置处标识“小楼房”，并没有对使用作出特殊的标识。在案件审理中，玉喜修理厂也以石溪机械厂确认的承租范围作为其主张相关费用的依据即1,047.47平方米，该面积并未超过本院所审查所确认的面积范围，对此予以认定。
再查，上海玉喜汽车修理厂为个人独资企业，投资人为周玉喜。
以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁协议书》及附图、《房屋租赁协议终止书》、《浦东新区书院镇外灶村三三公路XXX号上海石溪五金机械厂房屋建安重置价评估报告》、《书院镇建设用地减量化企业清拆奖扶协议书》，《书院镇建设用地减量化清拆奖扶企业结算单》等及当事人陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方租赁关系所涉的系争房屋并未取得产权证明，石溪机械厂也未提供关于系争房屋的合法建造手续证明，故系争房屋为违法建筑，双方间租赁关系应属无效。双方虽于2015年7月签署终止书，对双方合同终止的原因、租金的结算及返还房屋事宜作出约定，但其实质是对原先租赁协议的解除合意，在租赁协议本身无效下，其自然不发生解除的效力。合同无效为自始无效，租赁协议无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。目前鉴于系争房屋已于2015年10月20日返还，且房屋因建设用地减量化清拆协议下已予以拆除，庭审中双方也分别明确了对无效后果的处理主张，本院对双方的请求，分别认定如下：
第一、石溪机械厂�求玉喜修理厂参照租金标准支付至2015年7月9日止欠付使用费183,700元、2015年7月10日起至2015年10月20日止的房屋使用费31,943元并参照租赁协议支付租金违约金50,000元，上述费用由周玉喜承担补充清偿责任。对之前至2015年7月9日止的房屋使用费183,700元，玉喜修理厂对金额不持异议，也表示愿意支付，并无不可，本院予以准许。自2015年7月10日至10月20日期间的使用费，玉喜修理厂虽对该期间使用费的计算构成本身不持异议，但提出该期间没有经营而是在搬迁，系争房屋也处在评估拆迁期，不应当承担使用费，对此本院认为，该期间客观上仍由玉喜修理厂占有系争房屋，在玉喜修理厂基于使用房屋而主张拆迁补偿费用下，理应相对支付占用期间的使用费，但考虑到该期间确实房屋已经进入减量化清拆补偿的评估阶段，同时双方也确认该期间玉喜修理厂并未继续经营，而着手�搬迁，由此该期间的使用费本院将酌情予以认定即22,360元。至于违约金是基于有效合同的约定，现石溪机械厂仍要求参照合同主张违约金，于法无据，本院不予支持。至于石溪机械厂要求周玉喜承担玉喜修理厂的补充清偿责任，根据法律规定，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，石溪机械厂的请求在法律规定的投资人责任范围内，故本院予以支持。
第二、玉喜修理厂要求石溪机械厂向其补偿机器设备搬迁补偿费20,450元、装修及设备损失586,085元、停产停业损失366,614.50元以及员工分流费用104,747元。石溪机械厂认为建设用地减量化清拆补偿是针对其权利人的，且最终取得的补偿款与评估报告没有直接关系，补偿是基于与相关单位的协商，玉喜修理厂依照结算单要求分配补偿利益没有依据。对此本院认为，虽石溪机械厂最终与相关部门形成的补偿构�与评估报告不完全一致，但至少根据补偿协议说明，清拆奖扶是以评估报告作为主要依据之一，即使签约时间早于评估报告出具的时间，但结合相关项目及金额，清拆奖扶包含了评估报告中的相关内容。现玉喜修理厂依据评估报告主张机器设备搬迁补偿费20,450元，对该金额石溪机械厂也不持异议，在评估报告也明确写明该费用是针对承租人部分，故就该部分补偿，本院予以确认并支持。就装修及设备补偿，在评估报告中并未涉及针对玉喜修理厂的装修及附属设施，在石溪机械厂否认玉喜修理厂存在相关装修及附属设施下，玉喜修理厂对此也并未提供证据证明，在此情况下，仅以结算单中装修及附属设施四分之一的金额主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。对停产停业补偿，结算单以土地上的房屋面积予以计算，该系相关单位与石溪机械厂协商的结果，玉喜�理厂要求参照该标准主张停产停业损失，没有直接依据，本院将结合玉喜修理厂承租房屋的面积规模、石溪机械厂在其中所获得使用费收益、以及双方原先共同确定的对房屋使用期限等综合考虑，酌情予以认定。至于员工分流补偿，首先，玉喜修理厂仅是系争房屋的使用人，在相关部门与石溪机械厂进行协商时，是否将房屋使用人的人员考虑在员工分流中，没有相关材料显示；其次，玉喜修理厂也没有提供证据证明其名下与多少人员建立劳动关系，支付多少劳动报酬，不能继续使用系争房屋后是否存在人员的遣散或分流情况，其仅凭自己的整理或在结算单上按照面积批分相关补偿，均难以证明在该员工分流中包含了玉喜修理厂的补偿部分，由此该主张，没有事实及法律依据，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海石溪五金机械厂至2015年7月9日止的房屋使用费183,700元；
二、被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海石溪五金机械厂从2015年7月10日至2015年10月20日止的房屋使用费22,360元；
三、被告(反诉原告)周玉喜对上述第一、二项中被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂的支付承担补充清偿责任；
四、原告(反诉被告)上海石溪五金机械厂应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂机器设备搬迁补�费20,450元；
五、原告(反诉被告)上海石溪五金机械厂应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂机器停产停业补偿18万元；
六、驳回原告(反诉被告)上海石溪五金机械厂的其余本诉诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,805元，减半收取计2,402.50元，由原告(反诉被告)上海石溪五金机械厂负担207.50元，被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂与周玉喜共同负担2,195元；反诉案件受理费4,920元，由被告(反诉原告)上海玉喜汽车修理厂与周玉喜负担2,617元，原告(反诉被告)上海石溪五�机械厂负担2,303元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一七年二月八日
书记员 杨华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效收到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。