上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6156号
原告上海永通物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人姜曹宾，总经理。原告上海永通房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡善年，总经理。上述两原告委托代理人林红斌，上海利歌律师事务所律师。上述两原告委托代理人韩冰清，上海利歌律师事务所律师。被告上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人徐廉芳，总经理。委托代理人蔡俊菲，上海市光大律师事务所律师。委托代理人洪亮，上海市光大律师事务所律师。原告上海永通物业管理有限公司(以下简称永通物业公司)、原告上海永通房地产有限公司(以下简称永通房地产公司)与被告上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理。依法由代理审判员韩杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永通物业公司、永通房地产公司的委托代理人林红斌、被告上海中虹(集团)有限公司的委托代理人蔡俊菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永通物业公司、永通房地产公司诉称，1992年起中虹公司与永通房地产公司签订了多份参建协议，从1994年12月起至1996年4月永通房地产公司分次将位于宝山区淞南七村46,338.46平方米816套房屋交付给中虹公司。1996年4月26日，永通房地产公司与中虹公司签订了房屋交付结算协议书，书面约定由永通物业公司承担除系争房屋单体管理外的物业管理工作。因中虹公司一直拖欠物业管理费，原告曾分别于2002年、2006年起诉要求中虹公司支付相关费用，宝山区人民法院于2006年8月判决中虹公司支付永通物业公司自2002年5月起至2006年3月止物业管理费用及银行利息损失。之后中虹公司提起上诉，上海市第二中级人民法院于2006年11月17日判决驳回上诉，维持原判。后中虹公司支付物业管理费至2014年12月，自2015年1月起未支付物业管理费，故起诉要求中虹公司支付2015年1月起至2016年2月的物业管理费285,312.30元。被告上海中虹(集团)有限公司辩称，系争816套房屋多数已经出售，具体数字在统计中，物业管理费应由小业主承担，而非被告承担，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：1、1992年12月21日中虹公司的前身上海市虹口区房屋综合开发经营公司与珠海经济特区恒通置业股份有限公司签订一份房屋参建协议书，双方约定中虹公司参建本市长江南路XXX号地块淞塘居住小区多层住宅，建筑面积52,000平方米，房屋于1993年12月31日前交付使用。2、1994年12月8日至1996年4月29日，永通房地产公司共计交付中虹公司房屋816套计46,338.46平方米。中虹公司将系争房屋安置动迁居民入住，并与入住居民建立了房屋租赁关系，向承租人收取租赁费用。3、1996年4月26日，永通房地产公司与中虹公司签订《房屋交付结算协议书》，双方约定，永通房地产公司从1994年12月起先后交付建筑面积46,338.46平方米房屋，上述房屋按每平方米1,980元结算，中虹公司在协议生效后支付余款95％，待上述房屋产证办妥后结算余款，永通房地产公司协助中虹公司办妥上述房屋的房地产权证，考虑到目前上述房屋管理情况，先由中虹公司承担上述房屋的单体管理。小区内的街道道路、绿化、公共设施等暂由永通物业公司管理。中虹公司按实际面积合理承担淞南七村有关总体物业管理费用。4、中虹公司于2003年9月取得系争房屋房地产权证，目前中虹公司未统计出系争816套房屋产权出售情况。至今，淞南七村未成立业主委员会。5、1998年3月20日，上海市宝山区物价局经审核批准淞南七村、八村物业管理公共服务收费为每平方米每月0.35元、每户每月保洁费、保安费各为5元。2003年9月上海市价格认证中心对淞南七村XXX号等12幢房屋单体物业管理费用进行了价格认证，结论为系争物业单体管理费为50,730元/年。6、2006年3月，永通物业公司、永通房地产公司曾起诉来院，要求中虹公司支付物业管理费等，本院于2006年8月作出判决，认定中虹公司委托永通物业公司实施相关物业的管理工作，并承诺支付物业管理所发生的费用。之后，案外人上海宏苑物业管理经营公司(以下简称宏苑物业公司)、永通物业公司分别承担了相关物业的管理工作，永通物业公司对系争房屋所进行的物业管理内容自始未变，经有关部分审核，自1998年3月20日起物业管理公共服务收费维持不变，该物业管理所对应的相关费用已经生效文书确认，即每月物业管理费用为20,379.45元，中虹公司自2015年1月起未支付物业管理费。上述事实，有永通物业公司、永通房地产公司提供的房屋交付结算协议书、上海市物业管理公共服务收费备案、审核表、上海市价格认证中心关于淞南七村XXX号等12幢房屋单体物业管理费用项目的价格认证结论书、(2006)宝民以(民)初字第1329号民事判决书、(2006)沪二中民二(民)终字第2094号民事判决书，及当事人的陈述等证据为凭，并经开庭质证，本院予以确认。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案以下事实已经法院生效判决书予以确认，永通房地产公司与中虹公司就系争房屋的开发所签订的一系列参建协议已经生效的民事判决确认有效，系争房屋的权利也确定为中虹公司所有，同时中虹公司委托永通物业公司实施相关物业的管理工作，并承诺支付物业管理所发生的费用，永通物业公司承担了相应物业的管理工作，其对系争房屋所进行的物业管理内容自始未变，经有关部门审核，自1998年3月20日起物业管理公共服务收费维持不变，该物业管理所对应的相关费用已经生效民事判决书确认，即每月物业管理费用为20,379.45元。永通物业公司与系争房屋承租户之间并无物业管理合同关系，而中虹公司当初与各承租人建立了租赁关系，虽然部分承租人之后与中虹公司签订出售合同购买下房屋产权，但中虹公司与各承租户之间的买卖关系，并不影响原、被告之间关于物业管理的约定，故中虹公司以部分房屋已由承租人购买下产权为由拒绝支付该部分房屋物业管理费用的抗辩理由不成立。审理中，中虹公司未提供任何证据。现永通物业公司依据双方签订的房屋交付结算协议书约定，要求中虹公司支付自2015年1月起至2016年2月止物业管理费用285,312.30元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：被告上海中虹(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海永通物业管理有限公司支付2015年1月起至2016年2月的物业管理费用计人民币285,312.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,790元，由被告上海中虹(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 杰
二〇一六年五月十一日
书 记 员 张广洋
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实，当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。