上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初18299号
原告：章琴，女，1959年9月14日生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小辉，上海君典律师事务所律师。
被告：上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈绍圣，董事长。
委托诉讼代理人：陆文良(系被告公司员工)，男，1960年10月29日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告章琴与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李小辉和被告的委托诉讼代理人陆文良到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权证，即将系争房屋的产权登记至原告名下。审理中，鉴于系争房屋上存在抵押登记，原告将上述诉请变更为：判令被告涤除系争房屋上的抵押，并协助原告将系争房屋的产权登记至原告名下。事实和理由：2003年10月29日，原、被告签订了名为联建实为买卖的《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由原告向被告购买上海松江礼品城C区六幢5、6号地块联建房两间，原告应向被告支付包干结算的两间带阁楼的三层房屋房款共计480,000元(人民币，以下币种同)，相应款项按照被告工程进度通知支付，交房时结清余款。协议第二条约定联建房被告应于2004年年底前竣工交付原告；协议第五条约定，联建房工程验收合格后，产权归原告所有，由被告代为办证(绿证)。此后，原告已履行支付款项370,000元的义务，尾款按约应在被告交房时支付。但被告并未按约定履行向原告的交房义务。为此，原告曾就被告逾期交房违约所致损失赔偿金事宜诉至本院，本院于2009年7月17日作出一审判决书，支持了原告所提逾期交房违约金的诉请。嗣后，被告不服提起上诉，该案经上海市第一中级人民法院二审，最终于2009年9月16日判决驳回上诉、维持原判。被告于2006年2月15日就上海市松江区松江1569号地块A号地块取得沪房地松字(2006)第002358号上海市房地产权证。2011年3月25日，上述联建房取得上海市房地产权证，登记的权利人为被告。此后原告多次要求被告交付房屋并按协议约定办理小产证，但被告至今未为原告办出产证。原告无奈提起本案诉讼，望判如所请。
被告辩称，同意原告的诉请，也愿意协助原告办理过户手续，但困难之处在于，目前被告已无法向原告开具当年约定总房价款48万元的购房发票，若继续履行合同的话，在办理相关手续时，需要对系争房屋进行重新估价。此外，尚有11万元尾款原告未付，要求其支付。
本院经审理认定事实如下：2003年10月29日，原、被告签订《上海国际礼品城联建房协议书》。协议第一条约定，原告选定礼品城内一期C区六幢5、6号地块联建房共贰间，每间占地面积41.60平方米(长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构)共计建筑面积139.30平方米(含公用面积)，因公配设施影响的室内使用面积增减部分的基础设施配套建设费等每平方米按1,200元结算(不含建筑工程费)。协议第二条约定，原告应向被告交纳联建房基础设施配套建设费计216,000元，(首期预交216,000元，逾期十天不交款作自动放弃论处)，该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设(不含花岗岩铺地)、绿化植树等设施配套费用，第一期联建房被告应在2004年底前竣工交付原告。协议第四条约定，联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由被告按建筑法的有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建(含打桩)基本费用每间98,000元，门面统一装修基本费用每间12,500元(边间的边门边窗造价需另增加10,000元)，门前路面和底层走廊花岗岩铺地基本费用每间11,500元(含二、三层公用地面铺抛光砖造价)，规划建筑设计费、勘察及测量费、工程监理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费基本费用每间10,000元，合计132,000元(边间142,000元)；此建筑工程款原告同意包干结算，被告根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，具体付款期为土建开工支付35％，结构封顶支付35％，花岗岩铺地开始支付20％，交房时余款结清。协议第五条约定，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告代为办证(绿证)，政府规定收取的相关税和费由原告负担。协议第八条约定，如被告逾期交房则应支付总房价的1％月违约金，逾期交房满二个月，原告有权要求被告加倍支付违约金；如原告不按规定时限交纳应交款逾期一个月以内，按应交款的1％交纳违约金，满一个月以上的，被告有权加倍收取违约金，满二个月的可以委托拍卖，拍卖所得款扣除原告应付款和违约金及更名手续费和其他手续费后余款(扣投资盈利的应扣税后)退回原告。该协议另对其他有关事项作出相应约定。
2008年4月，原告以被告未按约交付系争房屋为由向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金，并立即办理正式交房手续。后，原告又撤回了办理交房手续的诉讼请求。而被告则以原告未按约缴纳联建款、违约金数额过高等为由提出抗辩，并提起反诉，要求解除双方之间的联建协议书。2009年7月17日，本院依法对该案作出相应民事判决，该判决经二审维持原判。该判决认定：一、上述联建房协议书系有效的房屋买卖合同；二、被告应当向原告支付自2005年1月1日始至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、至于违约金的数额，因合同约定的违约金高于被告逾期交房造成原告的实际损失，故结合原告的付款情况酌情予以调整至与损失相当；四、对被告所提解除合同的反诉诉请依法予以驳回等。嗣后，被告未按该判决履行义务，原告遂向本院申请强制执行。
现原告以其诉称之事由，再次向本院提起诉讼。
另查明：被告已就包括系争房屋在内的房屋取得上海市房地产权证(大产证)，产证核准日期为2013年5月6日，其中载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
此外，审理中，原、被告确认上述联建房协议书项下的系争房屋现在的坐落为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室和501弄4号122室、222室、322室。
审理中，原告称其已向被告支付系争房屋的购房款370,000元，尚有11万元未付。被告对此无异议。但对剩余房款11万元如何处理的问题，原告主张在前述生效判决确定的逾期交房违约金中予以抵消，被告则不同意。审理中，原告称，其在本案诉讼之前，未向被告提出过上述抵消之事，最早是在2016年12月27日庭审当天提出的。
此外，审理中，被告称，若原告坚持要求将购房尾款在于逾期交房违约金中抵扣的话，其也要求原告支付逾期支付房款的违约金。原告对此也不认可，并称，对于剩余房款及逾期付款违约金，一则已过诉讼时效；二则联建协议明确约定交房时尾款结清，但被告至今未完成交房，故难谓原告违约，也就谈不上逾期付款违约金的问题；三则，即便逾期付款违约金客观存在，也完全符合了与逾期交房违约金进行法定债务抵消的条件，故坚持此前意见。
以上事实，有《上海国际礼品城联建房协议书》、民事判决书、上海市房地产登记簿以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：根据生效法律文书，原、被告之间签订的《上海国际礼品城联建房协议书》系有效的房屋买卖合同，当事人均应恪守。
本案中，办理产证是被告作为房屋出卖方的主合同义务，而被告在与原告签订上述协议书并收取一定价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担,显属失当，加之其无证据证明本案系争房屋的办证存在事实或法律上不能履行的其他障碍，故本院对原告的诉讼请求予以支持。至于剩余房款110,000元，本院结合案情在本案中一并处理，原告所提该款与前案生效判决确定的逾期交房违约金相抵消的主张，尚缺乏依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告章琴将上述房屋的产权转移登记至原告章琴名下；
二、原告章琴于本判决生效之日起十日内支付被告上海松江礼品城有限公司购房款110,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8,500元，减半收取4,250元，由被告上海松江礼品城有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年二月二十七日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。