浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）东民初字第343号
原告：朱甲。
原告：朱乙。
原告：朱丙。
原告：朱丁。
原告：朱戊。
五原告共同委托代理人：申屠某某。
五原告共同委托代理人：吴甲。
被告：朱己。
被告：张某某。
两位被告共同委托代理人：王某某。
第三人：金某某。
第三人：曹某某。
两位第三人共同委托代理人：李某某。
两位第三人共同委托代理人：钱某某。
原告朱甲、朱乙、朱丙、朱丁、朱戊为与被告朱己、张
某某、第三人金某某、曹某某物权保护纠纷一案，于2010年1
月26日诉至本院，本院同日立案受理后，依法由审判员马祝敏
适用简易程序独任审判，于2010年3月22日公开开庭进行了审
理。原告朱甲、朱乙、朱丙、朱丁、朱戊及其委托代理人申屠
某某、吴甲，被告朱己、张某某及其委托代理人王某某，第三人金某某、曹某某的委托代理人李某某、钱某某到庭参加诉讼
。本案现已审理终结。
五原告起诉称：五原告系兄弟姐妹关系，两被告系五原
告的父亲及继母。1997年11月，五原告与父亲即被告朱己和母
亲吴某（又名吴乙）立下分家约一份，对相关房产进行了处分
，其中约定父母亲留用坐落于吴宁街道××前××层房屋（以
下简称涉讼房屋），并且约定“所留房屋百岁后按法定继承”
。2002年农历11月21日，五原告的母亲吴乙去世。按分家约的
约定，属于某亲所有的那部分房产应按法定继承处理，据此五
原告与被告朱己对涉讼房产按份共有。2004年被告朱己与被告
张某某再婚。2009年10月，两被告将属于五原告与被告朱己按
份共有的涉讼房屋转让给第三人，现涉讼房屋已被拆迁，并被
补偿安置了坐落于吴宁街道××号和××单××室两处房屋。
双方经多次协商无果。请求法院依法判决两被告与第三人签订
的房屋买卖契约无效。
针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供以下
证据：
一、房产档案证明1份，用以证明涉讼房屋系被告朱己与
前妻吴乙的夫妻共同财产的事实。
二、分家约1份，用以证明五原告按分家约的约定对涉讼
房屋中属于某亲吴乙的产权份额进行法定继承后，已对涉讼房
屋享有产权份额的事实。
三、授权委托书1份，用以证明两被告的受托人吴丙与第
三人系亲戚关系，第三人取得涉讼房屋不是善意的事实。四、房屋拆迁产权调换协议及安置房现房产权调换补充
协议各1份，用以证明涉讼房屋拆迁后的补偿安置情况及第三
人不是以合理的价格取得涉讼房屋的事实。
被告朱己、张某某答辩称：1、五原告未按分家约履行赡
养义务，被告朱己有权收回其应得份额的房屋。涉讼房屋因父
母一方即被告朱己尚某在，不能按法定继承进行分割。2、涉
讼房屋被拆迁后，由于被告朱己年老体弱，没有财力和人力对
安置房甲装修和管理，故将涉讼房屋的拆迁补偿安置权某转让
给第三人。3、老年人再婚的权某受法律保护，子女无权干涉
。
被告朱己、张某某向本院提供结婚证1本，用以证明两被
告系夫妻关系的事实。
第三人金某某、曹某某答辩称：1、五原告起诉的条件未
成就，因为五原告对涉讼房屋是否享有继承权及继承的份额尚
未确定。2、第三人与被告之间签订的房屋买卖合同合法有效
，并已实际履行。该房屋买卖合同签订后，第三人已经按约定
支付了绝大部分购房款。涉讼房屋拆迁后，被告已将用产权调
换来的安置房（包括安置房的土地使用证）交付给了第三人，
由第三人交纳了相应的契税和房屋差价款等，现第三人对安置
房甲了装潢，并接通了水和电，已实际占有和使用。3、第三
人在签订房屋买卖合同时，审查了涉讼房屋的所有权证，该房
产证上登记的房屋所有权人为被告朱己，没有共有权人的记载
，且涉讼房屋一直由两被告居住使用。在经过公正的委托书和
房屋拆迁产权调换协议及补充协议上均由两被告签名，原告没有提出任何异议，第三人完全有理由相信，两被告对涉讼房屋
有完全的处分权，并也已尽到了应有的审查注意义务。因此，
即使被告侵害了原告的合法权益，原告只能向被告主张赔偿损
失。为此，请求法院依法判决驳回五原告的诉讼请求。
第三人金某某、曹某某向本院提供以下证据：
一、拆迁安置房的契证复印件2份，契税缴款书2份，房
屋转让手续费票据1张，安装水表、电表的发票各1张、供用水
合同复印件1份，安置房差价款的票据1张，照片5张，用以证
明第三人交纳了契税、手续费、房屋差价款等，并对安置房甲
了装潢，已经实际占有和使用的事实。
二、杜卖契、收条、银行客户回单各1份，用以证明第三
人购买涉讼房屋的价格合理，其已经支付了406000元购房款的
事实。
对原告、被告及第三人提供的证据，本院认证如下：五
原告提供的证据一，被告无异议，第三人对五原告的证明目的
有异议。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，具有
证明五原告所主张的相关事实的证明力，予以采纳。五原告提
供的证据二，被告对证据的三性无异议，但认为该份分家约是
被告朱己与前妻吴丁同所立，应在两个人都死亡后才发生法定
继承，且五原告均应履行赡养义务。第三人的质证意见为：该
份分家约是对涉讼房屋继承权的约定，即应在五原告的父母亲
均死亡后才发生法定继承，故涉讼房屋的所有权人应为被告朱
己。本院认为，该份证据可以证明以下事实：1997年11月，被
告朱己及其妻子吴某（又名吴乙）与子女即五原告立下分家约一份，将坐落于吴宁街道××前××号的五间房屋进行了分家
析产，其中约定父母亲留用的房屋为：留用中间的一间两层房
屋，所留房屋百岁后按法定继承。五原告提供的证据三，被告
无异议，第三人对证明目的有异议。本院认为，该份证据可以
证明以下事实：2009年10月19日，两被告出具了书面授权委托
书委托吴丙办理涉讼房屋的拆迁安置事宜及将安置房转让给第
三人的相关过户手续等。五原告提供的证据四，被告无异议，
第三人对证明目的有异议。本院认为该组证据具有证明涉讼房
屋拆迁后的补偿安置及产权调换情况等相关事实的证明力。两
被告提供的证据，五原告及两个第三人均无异议，本院予以采
纳。第三人提供的证据一，五原告对真实性无异议，但对合法
性有异议。两被告无异议。本院认为，该组证据具有证明第三
人所主张的相关事实的证明力。第三人提供的证据二，五原告
对合法性有异议，两被告无异议。本院认为，该组证据可以证
明以下事实：2009年10月19日，两被告将涉讼房屋以456000元
的价格转让给两位第三人，双方签订杜卖契1份，两位第三人
已支付两被告购房款406000元。
本院经审理，认定事实如下：五原告系同胞兄弟姐妹，
被告朱己系五原告的父亲，被告张某某系五原告的继母，第三
人金某某与曹某某系夫妻关系。1997年11月，被告朱己及其妻
子吴某（又名吴乙）与五原告立下分家约一份，对坐落于吴宁
街道××前××号的五间房屋进行了分家析产，约定：东边两
间三层房屋分给原告朱乙，西边两间两层房屋分给原告朱戊，
父母亲即被告朱己与妻子吴某留用中间的一间两层房屋，所留房屋百岁后按法定继承。分家后，原告朱乙、朱戊与被告朱己
分别按分家约申领了房屋所有权证，但上述五间房屋的集体土
地建设用地使用证（东集建1993字第010346号）的土地使用者
仍均登记为被告朱己。2002年农历11月21日，五原告的母亲吴
某去世。2004年4月，被告朱己与被告张某某再婚。2009年9月
29日，两被告与东阳市旧城房屋拆迁办公室签订房屋拆迁产权
调换协议1份，两被告同意将涉讼房屋交给拆迁办公室拆除，
双方对被拆迁房屋的补偿金额等内容进行了约定。2009年10月
19日，两被告又与两位第三人签订杜卖契1份，约定将涉讼房
屋以456000元的价格出卖给两位第三人，现两位第三人已支付
两被告购房款406000元。同日，两被告出具书面授权委托书委
托吴丙办理涉讼房屋的拆迁安置事宜及将安置房转让给第三人
的相关过户手续等。2009年11月16日，两被告的委托代理人吴
丙与东阳市旧城房屋拆迁办公室签订了安置房现房产权调换补
充协议1份，双方对安置房基本情况、差价结算等内容进行了
约定。另查明，涉讼房屋现已被拆除，两被告因拆迁补偿安置
获得坐落于吴宁街道××号和××单××室的房屋两处，被告
已将上述两处安置房乙给第三人，并由第三人交纳了契税、手
续费、房屋差价款等，第三人也已对安置房甲了装潢。
本院认为，在五原告与父母（即吴某和被告朱己）于199
7年分家析产后，依据双方签订的分家约，涉讼房屋属吴某与
被告朱己共同所有的事实清楚，证据确实充分，且双方无争议
，足以认定。虽然分家约约定“父母所留房屋百岁后按法定继
承”，且吴某已于2002年去世，但上述约定并未明确是在父母中的一人去世还是全部去世后才产生法定继承的法律后果，根
据分家约的本意，本院推定为系在父母全部去世后才产生法定
继承的法律后果，理由如下：一、上述分家约的约定显属为了
保障父母在世时居有其所，如父母中的一人去世后即产生法定
继承的法律后果，则显然难以保障在世的另一方有稳定的住房
；二、为切实保护老年人的合法权益，同时考虑到涉讼房屋原
来的所有权归属情况，在对分家约的约定可作出两种解释的情
况下，应作出有利于父母的解释。据此，吴某的去世并不产生
涉讼房屋的一半份额应由五原告与被告朱己共同继承所有的法
律后果，五原告认为其通过法定继承成为了涉讼房屋的共有权
人，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告朱己作为涉讼
房屋的所有权人，在法定继承尚未开始前，有权处分涉讼房屋
，其将涉讼房屋出卖给两位第三人，并没有侵犯五原告的合法
权益。同时，两被告与东阳市旧城房屋拆迁办公室签订了涉讼
房屋的拆迁产权调换协议后，才与第三人签订涉讼房屋的杜卖
契，之后实际交付给第三人的也是涉讼房屋拆迁补偿安置的房
屋，故两被告与第三人签订的房屋买卖合同的标的物实为涉讼
房屋拆迁补偿安置的房屋。在签订买卖合同时，第三人已尽到
应有的审查注意义务，且以合理的价格买受，并已支付了大部
分房款，已实际管理和使用了被告交付的房屋，故被告与第三
人签订的买卖合同具备有效合同的成立要件。综上，五原告的
诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共
和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五
条、《中华人民共和国继承法》第二条之规定，判决如下：驳回原告朱甲、朱乙、朱丙、朱丁、朱戊的诉讼请求。
案件受理费8140元，减半收取4070元，由原告朱甲、朱
乙、朱丙、朱丁、朱戊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：
金华市财政局；帐号：19×××37，开户银行：中国
农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大
厅收费室）。
审判员 马祝敏
二〇一〇年四月一日
书记员 王姝平