湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初3616号
原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路001号。
负责人：凌庆联，行长。
委托代理人：邹云凌、陈时珍，该行客户经理。
被告：罗香瓜，女，1969年2月7日出生，汉族，农民，住浏阳市。
被告：碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：闫永杰，系该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳支行）与被告罗香瓜、浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人陈时珍,被告罗香瓜,被告碧桂园公司的委托代理人闫永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告罗香瓜偿还原告截止2017年4月20日止的个人住房按揭贷款本金169620.35元，利息11089.62元，以及自2017年4月21日起至偿还之日止的贷款利息；2、判决被告碧桂园公司对罗香瓜的贷款承担连带清偿责任；3、判决原告对被告罗香瓜借款抵押物享有优先受偿权；4、判决本案全部诉讼费用由被告承担。
被告罗香瓜辩称,原告所诉内容属实。
被告碧桂园公司答辩要点：1、原、被告双方于2009年8月24日签订，按揭业务和担保合作协议，双方应当按照此协议的约定享有权利履行义务；2、根据担保协议的约定，原告应当先行处置被告罗香瓜的担保房产后，被告碧桂园公司才承担连带担保责任；3、因为原告没有按照担保合作协议的约定履行催收及通知义务，被告碧桂园公司不应就第五期以后的利息逾期罚息等承担连带保证责任。
本院经审理认定如下事实：2009年8月24日，原告农业银行浏阳支行作为按揭银行（甲方）与被告碧桂园公司作为发展商（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：1、合作项目：农业银行浏阳支行对碧桂园公司的浏阳碧桂园项目的住宅、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。2、碧桂园公司同意为购买本协议约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向农业银行浏阳支行提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证范围为：购房者与双方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期间为：自贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，农业银行浏阳支行应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知碧桂园公司，如农业银行浏阳支行逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。3、在保证期间内，若购房者只拖欠贷款本息、逾期利息并由农业银行浏阳支行向法院提起诉讼的，农业银行浏阳支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分农业银行浏阳支行再向碧桂园公司请求承担连带清偿责任。同时约定，该协议生效后，双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，双方均同意本协议约定的内容的效力优先于双方于购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及双方之间的权利义务的所有条款。
2012年9月4日，被告罗香瓜作为买受人与被告碧桂园公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，购买碧桂园公司开发的浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园第296栋706号商品房一套，该商品房建筑面积为91.10㎡,套内建筑面积为77.54㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为为13.56㎡。该房总房价款为31.4498万元，首付款为总房价款的30%（即9.4498万元），银行按揭款项为总房价款的70%（即22万元）。
2013年1月11日，原告农业银行浏阳支行作为贷款人与被告罗香瓜作为借款人和抵押人、被告碧桂园公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，约定：第一条借款1.1借款金额为人民币220000元。1.2.1借款用途为购买房产。1.2.2借款人购买的房产位于浏阳市石霜北路123号，建筑面积为91.10平方米。1.3借款期限自2013年1月11日起2023年1月10日止，共计120个月。1.4.1借款利率采用以下第（1）种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮0。第三条划款方式借款人应在贷款人处开立结算账户（账号卡号6228480198094468579）。本合同约定采用以下第（2）种方式划款：（2）借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入浏阳碧桂园房地产开发有限公司的账户（…）。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。第四条还款4.1本合同项下借款采用以下4.1.3所列方式还本付息：4.1.3分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用第（1）方式归还借款本息：（1）等额本息还款法：每期还款额=借款本金×期利率×（1+期利率）/（l+期利率）-1第十条本合同项下借款采用抵押+阶段性保证担保担保方式。10.2.1抵押人同意以本次所购房产设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号），该抵押清单为本合同组成部份，与本合同具有同等法律效力。10.3.1阶段性保证担保+抵押阶段性保证担保保证人为碧桂园公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任12.1（1）对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30％计收罚息。12.1（2）对违约使用借款从违约之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50％计收罚息。12.3对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额的10％计算。…合同尾部原告及被告罗香瓜、碧桂园公司均签名或盖章。同日，原告农业银行浏阳支行依约向被告罗香瓜发放了22万元的贷款，并依约汇付至指定的被告碧桂园公司银行账户。
2013年4月2日，原告农业银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记（浏房预字第13000675号），预告登记权利人为农业银行浏阳支行，预告登记义务人为罗香瓜。
借款后，被告罗香瓜按月等额本息还款法偿还贷款本息至2016年7月4日。截至2017年4月20日止，被告罗香瓜欠原告农业银行浏阳支行借款本金169620.35元、利息11089.62元。经向被告罗香瓜催问未果，原告农业银行浏阳支行遂于2017年5月26日向本院提起诉讼。
另查明，被告罗香瓜逾期偿还贷款后，原告农业银行浏阳支行未按《合作协议》的约定以书面形式通知被告碧桂园公司主张相应的权利。被告罗香瓜因未缴纳相关费用及材料而未办理房屋不动产权证。
本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告罗香瓜签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告罗香瓜的申请，原告依约向其发放贷款22万元，被告罗香瓜理应依约按月还款。现被告罗香瓜自2016年7月4日起未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告有权提前收回贷款本金并行使担保权利，故原告要求被告罗罗香瓜偿还借款本金169620.35元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于被告罗香瓜的抵押担保责任。根据涉诉《个人购房担保借款合同》的约定，被告罗香瓜同意以其所有的位于浏阳市石霜北路123号浏阳碧桂园第296栋706号房产作为抵押担保，虽然没有办理正式抵押登记,但办理了抵押预告登记，且该房屋已完成初始登记。故原告按合同的约定请求对上述抵押物享有优先受偿权，合理合法，本院予以支持。
关于被告碧桂园公司的保证责任。原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束，双方约定了被告碧桂园公司的连带保证责任，同时亦约定了原告的书面通知义务，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，如原告逾期书面通知被告碧桂园公司的，则被告碧桂园公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。现原告认可未履行书面通知义务，故被告碧桂园公司对被告罗香瓜未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不承担连带清偿责任。本案中，原告享有的债权存在混合担保，且双方在《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款中对物的担保与保证担保的实现顺序进行约定，故依据合同约定，原告应先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再由被告碧桂园公司承担连带清偿责任。被告碧桂园公司在承担保证责任后，依据《中华人民共和国担保法》的相关规定享有向被告罗香瓜追偿的权利。至于涉案房屋没有办理产权证的过错在于被告罗香瓜还是在于被告碧桂园公司，均不能成为被告碧桂园公司免除担保责任的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、罗香瓜于本判决生效之日起五日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币169620.35元及利息11089.62元（利息、罚息暂计算至2017年4月20日止，此后的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至本判决所确定的履行之日止）；
二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对罗香瓜提供抵押担保的座落于浏阳市石霜北路123号“浏阳碧桂园第296栋706号的房产（浏房预字第130006**号）折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；
三、浏阳碧桂园房地产开发有限公司对上述判决第一项所确定的罗香瓜之还款义务中的借款本金169620.35元及截至2016年11月3日止的利息（利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算），在折价、拍卖或变卖上述抵押房产后仍不足以清偿的部分承担连带清偿责任，浏阳碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向罗香瓜追偿；
四、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3914元，减半收取1957元，由罗香瓜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 张佐成
二〇一七年七月十九日
书记员 谭安琪
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
3、《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。