湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终1183号
上诉人（原审被告）：湖北天易置业有限公司，住所地京山县新市镇城中路246号。
法定代表人：黄清旺，执行董事。
委托诉讼代理人：李立俊，湖北法之星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马陈，男，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。
委托诉讼代理人:何飞，湖北新天律师事务所律师。
上诉人湖北天易置业有限公司（以下简称天易公司）因与被上诉人马陈商品房买卖合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2017）鄂0821民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月14日公开开庭审理了本案。上诉人天易公司的委托诉讼代理人李立俊，被上诉人马陈及其委托诉讼代理人何飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天易公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、一、二审诉讼费由马陈负担。事实和理由：1、一审法院判决天易公司退还马陈购房款1988400元没有事实和法律依据。2、一审法院判决天易公司赔偿马陈损失1258900元没有事实和法律依据。3、本案案由错误，遗漏当事人孙耀华。4、马陈与天易公司签订的《商品房买卖合同》及马陈、天易公司与孙耀华三方签订的《以房抵债协议》均为无效合同。
被上诉人马陈辩称，1、马陈与天易公司签订的《商品房买卖合同》及马陈、天易公司与孙耀华三方签订的《以房抵债协议》合法有效，天易公司拒不履行协议、合同的行为属违约行为。2、一审法院判决天易公司退还马陈购房款、赔偿损失有理有据，完全正确。
马陈向一审法院起诉请求：1、判令解除其与天易公司签订的商品房买卖合同，由天易公司退还购房款1988400元、赔偿损失1988400元。2、本案诉讼费由天易公司承担。
一审法院认定事实：关于转化为购房款前的借款债务人是天易公司，还是孙耀华的问题。对此，马陈认为借款人为天易公司，并提供了五份银行取款业务回单及转款凭条、五份《以房抵债协议》等证据予以证实，天易公司认为借款人为孙耀华个人。一审法院审查认为，对于借款法律关系，马陈虽未提供书面的借款合同，但根据其提供的银行取款业务回单及转款凭条，所涉款项共1435060元全部转入孙耀华个人账户，五份《以房抵债协议》均将孙耀华列为债务人，并表述有“乙方（孙耀华）共欠甲方（马陈）借款本金……”等，据此，应当认定借款人为孙耀华，而非天易公司。
另查明，马陈与天易公司签订的五份《以房抵债协议》第四条为：“鉴于用于抵偿乙方所欠甲方本息的房屋属已抵押给京山县建设银行的在建商品房的实际，甲、丙（天易公司）同意待银行解押后，由丙方将该《商品房买卖合同》到京山县房管局办理备案手续。备案至甲方或甲方指定人员名下。”天易公司在与马陈签订五份《商品房买卖合同》后，将合同项下的6号楼1单元1104、2702，8号楼1单元1802号房屋另行售与他人（三套房屋抵偿原告借款时作价为1258900元），并在京山县房屋交易管理所办理了备案登记。6号楼2单元603、2402号房屋仍为在建工程抵押。
一审法院认为，马陈与天易公司、案外人孙耀华签订的五份《以房抵债协议》，约定由天易公司提供五套商品房替代孙耀华偿还马陈的借款本息，并将借款本息1988400元转化为购房款，马陈与天易公司并据此签订了五份《商品房买卖合同》，该《以房抵债协议》及《商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，各方均应遵守。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。天易公司在与马陈签订《商品房买卖合同》后，将其中的三套房屋另行出卖给他人，严重违背从事民事行为应当遵守的诚信原则，导致马陈期冀的该部分合同目的不能实现，马陈诉请解除该三份《商品房买卖合同》，并请求天易公司赔偿已付购房款一倍的损失，符合法律规定，予以支持。另外两套房屋，因一直由天易公司抵押于银行，马陈的合同目的亦无法实现，天易公司也同意解除该两份商品房买卖合同，马陈诉请解除该两份商品房买卖合同，请求天易公司退还相应的购房款，亦予以支持。但因抵押事实发生于商品房买卖合同订立之前，且天易公司已在《以房抵债协议》第四条将该事实进行了明确的告知，该情形不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定的“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。马陈要求天易公司赔偿该两套房屋购房款一倍的损失，缺乏法律依据，不予支持。天易公司辩称《以房抵债协议》实际是孙耀华向天易公司借款用于偿还其个人债务，违反了公司法的禁止性规定，应为无效的意见，缺乏法律依据，不予采纳。综上所述，马陈与天易公司及案外人孙耀华签订的五份《以房抵债协议》有效，马陈与天易公司据此签订的五份《商品房买卖合同》亦合法有效。马陈请求解除案涉五份《商品房买卖合同》的请求，予以支持。马陈请求退还五套购房款，并赔偿已另行售与他人房屋的购房款一倍的损失，于法有据，予以支持。马陈请求天易公司赔偿另外两套抵押房屋的购房款一倍的损失，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决：一、确认原告马陈与被告湖北天易置业有限公司签订的五份《商品房买卖合同》于2017年4月13日（原告起诉后，本院向被告送达民事诉状之日）送达解除；二、湖北天易置业有限公司退还马陈购房款1988400元；三、湖北天易置业有限公司赔偿马陈损失1258900元；四、驳回原告马陈的其他诉讼请求。案件受理费38614，由马陈负担5836元，湖北天易置业有限公司负担32778元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，案外人孙耀华与马陈之间存在借款合同关系，在孙耀华未偿还借款本息的情况下，经马陈、孙耀华及天易公司重新协商对账并签订《以房抵债协议》，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，由天易公司与马陈签订《商品房买卖合同》，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务进行了约定。马陈与孙耀华、天易公司经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，同时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该商品房买卖合同具有法律效力。
天易公司在与马陈签订《商品房买卖合同》后，将其中的三套房屋又出卖给他人，马陈依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求解除合同，由天易公司返还已付购房款并赔偿损失符合法律规定，故一审判决由天易公司返还马陈购房款并赔偿其中已另售他人的三套房屋的损失并无不当。
综上所述，天易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38614元，由上诉人湖北天易置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董菁菁
审判员 刘永清
审判员 罗艳红
二〇一七年十一月二十日
书记员 李思琪