湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂掇刀民一初字第00083号
原告（反诉被告）邓洁平，男，1981年9月12日出生，汉族，荆门市人，武汉水务局员工。
委托代理人贺静华，湖北同进律师事务所律师。
被告（反诉原告）李延英，女，1962年9月10日出生，汉族，荆门市人，无业。
委托代理人却学银（特别授权），男，1962年10月26日出生，汉族，荆门市人，无业。
委托代理人彭连芳，湖北京中金律师事务所律师。
第三人邓诗英，女，1954年6月18日出生，汉族，荆门市人，职业不祥。
原告邓洁平（反诉被告，以下简称原告）与被告李延英（反诉原告，以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，被告李延英在法定期限内提起反诉并追加邓诗英为本案第三人，本院在重新给予双方举证期限后组成合议庭，于2014年5月22日、2014年7月11日两次公开开庭进行了审理。原告邓洁平及其委托代理人贺静华，被告李延英及其委托代理人却学银、彭连芳到庭参加诉讼，第三人邓诗英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉辩称，1993年11月，原告祖母孙万英出资自建掇刀区汉正街西8栋5号房屋，并取得了房屋所有权证。1999年8月，孙万英不幸去世，该房屋作为遗产一直未予分割。原告作为孙万英的孙子，于2012年开始向荆门市东宝公证处提出遗产的公证申请，公证处于2013年1月11日作出（2013）鄂东宝证字第046号公证书，证明因其他法定继承人放弃继承权，被继承人孙万英的遗产由原告继承。原告2014年回荆门处置遗产时发现房屋已被被告占有并居住，被告称已于2006年从孙万英处购买该房屋。因被告系从无权处分人手中取得房屋所有权，被告占有、使用该房屋的行为没有合法依据，应当立即腾退。故请求人民法院判令确认掇刀区汉正街西8栋5号房屋（荆房私字第0010**号）归原告所有，被告立即从该房屋腾退，诉讼费由被告承担。关于反诉，原告辩称被告不能根据善意取得来取得该房产，根据物权法相关规定，办理物权登记后善意取得条件才成立，故请求人民法院判令驳回被告的反诉请求。
原告就本诉及反诉提供以下证据：
A1、公证书1份，证明孙万英于1999年8月在荆门市掇刀区团林镇五岭村五组住所去世，位于荆门市掇刀区汉正街西8栋5号房屋一栋（所有权证号为001033号）为孙万英的遗产，被继承人孙万英的遗产由原告邓洁平一人继承；
A2、房屋登记情况证明书1份、荆门市房屋产权登记档案资料1套，证明本案涉讼房产目前仍登记在孙万英名下，涉讼房屋产权登记的原始资料情况，即该房屋初始登记房产证号荆房私字第9461**号，1997年换证后更改为001033号，孙万英户籍地在荆门市掇刀区团林镇五岭村五组；
A3、证人孙华梅的出庭证言，证明争议房屋（荆房私字第001033）房屋所有权情况及亲属间的继承权。
被告辩诉称，原告据以证明其合法继承的遗产公证书有瑕疵，不能作为定案的依据，原告母亲已在2006年将涉诉房产转卖给被告，买卖在先继承在后，被告与第三人签订的合同是有效的，本案系拆迁补偿引发的诉讼，且原告的诉讼超过了诉讼时效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。关于反诉，2006年10月6日，李延英依据善意取得获得该房产，故请求确认第三人邓诗英与被告于2006年10月6日签订的售房协议有效；原告及第三人继续履行协议协助办理过户手续；依法确认掇刀区汉正街8栋5号房屋（荆房私字第0010**号）及土地使用权（国用《94》字第0144号）归反诉人所有，诉讼费用由被反诉人承担。
被告就本诉及反诉提供了以下证据：
B1、李延英身份证1份（复印件），证明其身份情况；
B2、售房协议1份，证明诉争房屋已出售；
B3、房产证、土地使用权证、出让合同、规划许可证1组，证明房地产情况及交易情况；
B4、兰素琴的证词1份，证明房屋买卖情况及被告善意取得该房屋；
B5、邻居的证词1份，证明房屋买卖情况及被告善意取得该房屋；
B6、鲁方银的证明材料1份，证明房屋买卖事实及被告善意取得的事实；
B7、公证书1份，证明原告提供的部分材料不真实导致公证书的内容不真实，法律依据不足，被告买房在先，原告继承公证在后；
B8、孙华梅、邓诗英、荆德武、荆皎平放弃继承的声明书、公证书各1份，证明该四人放弃继承的情况，四人放弃继承时间均在原告父亲荆德文死亡时间（2006年）之后，原告只能继承荆德文应继承的部分财产，邓诗英卖房后向公证处提供虚假证明的表示其放弃继承；
B9、证人孙继秀的出庭证言，证明被告李延英与原告邓诗英签订买卖协议及房屋交易的相关情况。
第三人未提出答辩意见，亦未提供证据，视为其放弃抗辩权利。
原、被告对本诉及反诉证据的质证意见及本院的认证意见如下：
被告对证据A1真实性无异议，但认为公证书没有法律效力；对A2中房屋登记情况证明书真实性无异议，对荆门市房屋产权登记档案资料1套真实性无异议，但对证明目的有异议，不知房屋产权初始登记情况，只知道变更后房屋所有权证号为001033号；对A3证人证言有异议，认为证言是虚假的，房产所有权是以登记为准，证人既参与继承又陈述房屋是原告父亲建的，自相矛盾，且与原告有利害关系。
原告对证据B1无异议；对B2真实性无异议，但认为第三人邓诗英的别名不叫孙万英；对B3无异议；对B4有异议，认为证人未出庭接受质询，不符合证据规则；对B5有异议，认为证人未出庭接受质询，不符合证据规则，对交易的金额无异议，但对维修的数额不认可；对B6中对交易的事实无异议，但认为并不是给原告买房，且该证人未出庭，不符合诉讼法的相关规定；对B7真实性无异议；对B8真实性无异议，但认为不能证明第三人邓诗英放弃继承是虚假的，也不能证明原告只能继承荆德文应继承的部分财产；对B9有异议，认为被告买房需要核对房屋人的身份情况，而证人作为邻居说不认识邓诗英，不符合常理。
对原告无异议的证据B1、B3，本院予以采信。原、被告双方对A1、A2、B2、B7、B8的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于A3，因证人表示对当时商量继承的情况不清楚，即证人自身亦不清楚房屋所有权情况，故本院仅对其陈述的亲属关系予以确认。关于B4，因证人未出庭作证并接受质询，出具的书面证明不符合证据的法定形式要件，故本院对该证据不予采信。关于B5，因原告仅对维修金额表示不认可，故本院对该证中证明诉争房屋买卖经过的内容予以采信。关于B6及B9，因原告认可证据证明的李延英与邓诗英房屋交易的情况，故本院对两份证据中与房屋交易情况有关的内容予以采信。
本院根据确认及采信的证据，结合当事人的陈述，确认本案事实如下：
位于掇刀区汉正街西8栋5号楼房，该房屋的土地使用权证于1994年4月28日办理，登记的使用权人为原告的奶奶孙万英，1997年3月5日办理了房屋所有权登记，登记的所有权人为孙万英，登记的面积为246.47平方米，登记证号为“荆房私字第946102号”。1999年8月孙万英去世，孙万英生前育有二子一女，分别为荆德文、荆德武、荆德香。2006年2月9日荆德文去世，其与第三人邓诗英育有二子，分别为荆皎平、邓洁平。2006年10月6日，邓诗英（甲方）与李延英（乙方）签订售房协议，约定甲方将位于汉正街西8栋5号3层房屋出售给乙方，包干价11.69万元，甲方房屋产权证和土地使用证归属乙方，付款方式为一次性付清，交房时间为2006年10月6日，甲方不包办过户手续，过户由乙方自行办理，本合同一式两份，单方不得违约，如有违约行为，违约方将承担房屋价格20%的违约金。邓诗英在其名字后注明别名孙万英。签订售房协议后，李延英向邓诗英支付了房款，邓诗英将房产证、土地使用权证、规划许可证原件交付李延英后，李延英一家在此房屋居住，后李延英对房屋进行了维修及改造，并搬到该房屋居住。2013年1月邓洁平及其亲属到荆门东宝公证处办理遗产继承公证，并提交了荆德武、邓诗英、荆皎平、孙华梅放弃继承权的申明书。荆门市东宝公证处根据提供的相关资料出具了（2013）鄂东宝证字第046号公证书，与本案有关的内容如下：“提供的证明材料有，1、证明1份，证明孙万英死亡的事实及配偶子女的情况；2、亲属关系证明，证明孙万英的儿子荆德文去世的事实及配偶的情况；3、办理继承权公证亲属关系证明表，证明孙万英的女儿荆德香，荆德香的儿子荆涛、荆德香配偶孙古丰死亡的事实，配偶及子女的情况；4、房屋登记情况证明书，2012年4月13日荆门晚报遗失申明，证明孙万英遗产及房屋所有权证遗失的事实；6、荆德武、邓诗英、荆皎平《放弃继承权声明书》公证书。荆门市东宝公证处根据继承法第3条规定，认定本案诉争的房屋系被继承人孙万英的遗产，该遗产应由荆德文、荆德武、荆德香共同继承，由于其他继承人放弃继承权，故被继承人孙万英的遗产应由邓洁平一人继承。”公证材料中备存了1份邓诗英于2013年1月7日出具的《放弃继承权声明书》，与本案有关的内容为：“根据继承法的有关规定，我取得了婆婆孙万英上述遗产的继承权。我现在武汉市琴台公证处公证员面前声明：我自愿放弃对被继承人遗有上述财产的应继承份额，以后，有关上述遗产的权利、义务均与我无涉。本人知悉被继承人遗留上述遗产的数额及状况，并被告知在公证员面前作为上述声明的法律后果。”2011年左右，有关部门拟对荆门市掇刀区汉正街进行拆迁改造，目前已停止办理汉正街房屋所有权及土地使用权的物权登记。
本院认为，关于原告主张诉争房屋的所有权及要求被告腾退诉争房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”故“意思表示真实”系民事法律行为的生效要件之一。作为继承人之一的邓诗英，其在出具放弃继承申明书之前已经实际处分了遗产，但其在公证机关作出《放弃继承权声明书》时，却隐瞒了房屋已被其亲自出售的相关事实，故其在声明书中陈述的“我自愿放弃对被继承人遗有上述财产的应继承份额，本人知悉被继承人遗留上述遗产的数额及状况，并被告知在公证员面前作为上述声明的法律后果”的内容并非其真实的意思表示，邓诗英作出的放弃继承的行为不产生法律效力。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。根据《中华人民共和国公证法》第三十六条：“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”的规定，原告主张继承的依据系（2013）鄂东宝证字第046号公证书，而该公证书系根据包括邓诗英放弃继承声明书在内的数份声明书作出的，因邓诗英放弃继承的行为不发生法律效力，故046号公证书据以认定原告取得诉争房屋的继承权失去了事实基础，该公证书不能作为认定事实的根据，其认定诉争房屋由原告邓洁平一人继承不发生法律效力。综上，在第三人邓诗英事实上已将诉争房屋出售给被告的情况下，继承的原始状态已被破坏，在继承未回复到原始状态时，原告主张房屋所有权及请求他人排除妨碍的诉讼请求均不能成立。
关于被告的反诉主张。其一、李延英与邓诗英签订房屋买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，虽然邓诗英在与李延英签订合同时未取得房屋所有权，但该合同仍为有效协议。其二、因二人在签订合同后一直未履行物权变更登记手续，而按照物权法及土地管理法的规定，确定物权的归属应以登记作为公示方式，登记后方产生法律效力，故李延英并未实际取得诉争房屋的物权，其主张诉争房屋物权归其所有的主张不能成立。其三、关于被告要求原告及第三人履行过户手续的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”因原、被告均认可汉正街的房屋因拆迁已停止办证，故被告的该项诉求已实际履行不能，本院对该项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一项、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一项之规定，判决如下：
一、第三人邓诗英与反诉原告李延英于2006年10月6日签订的售房协议有效；
二、驳回原告邓洁平的诉讼请求；
三、驳回反诉原告李延英其他诉讼请求。
本诉案件受理费7300元，反诉案件受理费3000元，由原告邓洁平负担8600元，由被告李延英负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人提起上诉的应在提交上诉状时按照上诉标的额预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨 云 瑶
代理审判员 付 冰 晶
人民陪审员 付华军二〇一四年七月十一日
书 记 员 许 佩 玲
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第九条第一项不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一项当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。