浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍民初字第387号
原告：吴菊芬。
原告：吴幼琴。
上述两原告的共同委托代理人：徐广萍。
被告：陈旭康。
委托代理人：单建尧。
委托代理人：黄锦萍。
第三人：孙利炯。
原告吴菊芬、吴幼琴诉被告陈旭康房屋租赁合同纠纷一案，于2012年1月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，经被告申请，本院依法追加孙利炯作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序由审判员周国鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴菊芬、吴幼琴的委托代理人徐广萍，被告陈旭康的委托代理人单建尧、黄锦萍，第三人孙利炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴菊芬、吴幼琴诉称：2011年1月25日，原告向县恒达房地产开发有限公司购买绍兴县柯岩街道柯南大道以南梅泽路以东梅泽嘉园23幢103室商品房一间（1-2层），计面积为105.74平方米，交房期限为2010年12月30日。因房产公司原因，该营业房的产权证尚未领取。2010年9月被告因经营所需要求向原告租赁坐落于梅泽嘉园23幢103室的二楼（第二层）计面积为59.29平方米，租赁期为十年，年租金为10968元，约定第一年租金在房子交付之前一次性付清，下一年租金在上一年租期到期前的一个月一次性交清。逾期按年租金5%的标准按日收取滞纳金。双方签订了房屋租赁合同一份。合同签订后，原告于2011年1月1日将自己所有的梅泽嘉园23幢103室的二楼（第二层）交付给被告使用，次日被告将10968元房屋租赁费支付给原告。2011年12月原告向被告催付第二年租金时，多次遭到被告的拒绝，按照原、被告双方所签订的房屋租赁合同规定，被告方已经违约，为此，特向法院起诉：1、请求依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，归还房屋，恢复原状；2、判令被告立即支付原告房租费10968元；3、判令被告支付原告逾期支付租金的滞纳金340元（暂计至2012年1月底）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡旭康辩称：被告认为被告与原告签订了房屋租赁合同，第一年租金都是交给第三人孙利炯的，再由孙利炯交给两原告，第三人与两原告之间是委托经营合同关系，2012年陈旭康仍旧按照第一年的规定，将款项交给了孙利炯，再由孙利炯支付给两原告。
被告认为，自己作为承租人已经按约履行了合同义务，根本不存在未支付房租的违约情况，故被告恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：我与两原告之间是委托合同关系，当时是两原告委托我统一招租，根据当初合同约定，因为房子还在建造，要到房子交付以后才能出租给经营户，故合同约定统一委托我招租，我以每年3万元一间的租金支付房租，支付方式是一年一租，商铺租金为商铺实际交付以后60天以后再支付的，现在被告陈旭康租赁的房子是由两原告委托我租赁给被告的，被告陈旭康两年的租金都是按期支付给我的。原告起诉状当中的第一年租金是我个人支付给吴幼琴的，当初吴幼琴也是签字的。请求按照合同处理。
经审理本院认定，本案租赁房屋座落于绍兴县柯岩街道梅泽嘉园23幢103室，系两原告于2010年1月25日向出卖人绍兴县恒达房地产开发有限公司买受所得，用途为商业，交付期限为2010年12月31日，房屋分上下两层。2010年7月12日第三人孙利炯以梅泽嘉园商业街招商处（未经工商登记）名义（合同称乙方）与两原告（合同称甲方）订立《商铺委托经营合同》，合同约定，委托标的：梅泽嘉园23幢103号商铺，房屋共二层，建筑面积105.74㎡，甲方授权乙方全面招商，引进有实力经营能力强、市场信誉好的经营户，并以乙方名义与最终用户签定租赁合同，委托期限为自2010年7月12日至2012年2月25日，租金支付：租金标准：租金在商铺交付之日起60天以后计算，乙方向甲方按3万元／年／间的租金支付房租，付款方式为一年一付，于每个租赁期的前七天付清，如遇到大型商业需要承租较长期间的，可业主直接跟承租户签订租赁合同，委托经营合同仍然有效，委托经营期间的租金仍由乙方收取再按委托管理费用结算给甲方。双方另对其他事项作了约定。同年8月21日第三人孙利炯以自己名义与被告订立房屋租赁合同一份，合同规定将包括本案租赁房屋第二层（底层出租给其他人）在内的共18间房屋出租给被告，租期为十年，房屋用途为商业（超市），二楼租金第1-3年，年租金为185元／平方米，自第四年开始，租金每2年增加10元／平方米，第一年租金应在房子交付之前一次性付清，其余租金按年结算，下一年租金应在上一年租期到前的一个月一次性交清，逾期按年租金5％／天的标准按日收取滞纳金。交房时间为2011年1月1日之前。双方另对其他事项作了约定。2010年9月12日两原告根据上述《商铺委托经营合同》约定的：“遇到大型商业需要承租较长期间的，可业主直接跟承租户签订租赁合同”规定又与被告订立《房屋租赁合同》一份，合同明确租赁标的物为座落于梅泽嘉园23幢103室二楼，房屋结构为框架，二层建筑面积59.29㎡，租期为十年，以实际交房时间为起始时间，首年租金为10968元（185元／平方米×59.29平方米），租金付款方式、房屋交付时间与前述2010年8月21日第三人孙利炯以自己名义与被告订立的房屋租赁合同相同。合同订立后第三人孙利炯将本案租赁房屋于2011年1月1日交付给被告使用，并将其收取的被告第一年租金10968元转交给两原告。2011年12月29日被告将包括原告租金在内的第二年租金479311元汇入第三人孙利炯银行账户，但孙利炯因故未与原告结算第二年租金，原告索款未果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
以上事实认定，由原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、原、被告订立的房屋租赁合同，被告提供的其与第三人孙利炯订立的房屋租赁合同、第三人与两原告订立的《商铺委托经营合同》复印件（第三人同时提交该证据原件）、中国农业银行转帐凭证及当事人在庭审中所作陈述等证据所证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，两原告先后与第三人孙利炯、被告订立的《商铺委托经营合同》、房屋租赁合同及第三人孙利炯与被告订立的房屋租赁合同，均系当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。原告认为其是与梅泽嘉园商业街招商处订立《商铺委托经营合同》，第三人孙利炯并非该合同的当事人，经查，梅泽嘉园商业街招商处并未经工商登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条：“法人或其他组织应登记而未登记即以法人或其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”之规定，本院认定第三人孙利炯系《商铺委托经营合同》的合同当事人，原告所持理由不当，本院不予采纳。本案双方当事人争议焦点在于被告将第二年租金交付给第三人孙利炯，其效力是否及于原告？
《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案原告将自己的一间商铺委托第三人孙利炯招商，并与之签订商铺委托经营合同，合同订立后第三人孙利炯以自己名义与被告订立房屋租赁合同，原告根据商铺委托经营合同再与被告订立房屋租赁合同，系对前述房屋租赁合同的确认，该事实足以表明，被告在订立合同时是知道受托人即本案第三人孙利炯与原告之间的代理关系的，此一点被告在庭审中亦作了自认，根据上述法律规定，第三人孙利炯与被告订立的房屋租赁合同直接约束原、被告双方。被告向第三人孙利炯支付第二年房屋租金，既符合双方订立的房屋租赁合同之约定，亦符合原告与第三人孙利炯订立的商铺委托经营合同约定的：“委托经营期间的租金仍由乙方（指孙利炯）收取再按委托管理费用结算给甲方（指两原告）。”由此不能认定被告有违约行为，原告可与第三人孙利炯另行结算。原告认为被告违约，并要求解除租赁合同，返还房屋、恢复原状，既不符合双方合同的约定，亦不符合法律之规定，本院不予支持。被告所持抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条之规定，判决如下：
驳回原告吴菊芬、吴幼琴的诉讼请求。
案件受理费83元，减半收取42元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周国鑫
二〇一二年三月九日
书记员 王 琴