上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初3282号
原告：ＸＸ，女，1987年10月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：俞文杰，上海市竞业律师事务所律师。
被告：江宁，女，1978年7月22日出生，回族，户籍地上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：郑君梅，女，1953年6月21日出生，回族，户籍地址同上。
委托诉讼代理人：胡命勤，上海国年律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告江宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ之委托诉讼代理人俞文杰、被告江宁之委托诉讼代理人胡命勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年3月16日起至上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)内户口全部迁出之日止的逾期迁出户口违约金，以940,000元为基数，按每日万分之五计算；2、被告支付原告查档费20元。事实和理由：2016年1月8日，原告经中介公司居间介绍，与被告签订房地产买卖合同，以945,000元买下系争房屋产权。原告已按合同约定履行了相关义务，并按期支付了940,000元房款。但被告未能按照合同约定，在办理过户手续前将系争房屋内的户口全部迁出。经原告多次催促，被告均未予以理睬。被告该行为已经构成违约，根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第六条之约定，被告应当按已付房款为基数每日支付万分之五违约金，直至将房屋内户口全部迁出。另根据该合同第六条约定，双方应于2016年3月15日之前办理过户手续，故原告主张自2016年3月16日起的违约金。
被告江宁辩称，不同意承担违约金，被告已经及时将自己及姐姐江某的户口迁出系争房屋。目前系争房屋内还有被告的姐夫宋1和侄女宋某2的户口，因为江某与宋1正在进行离婚诉讼，被告虽然积极联系了宋1，但是宋1不肯将其与女儿的户口迁出，被告也无法自行迁出他们的户口。在原、被告双方签订合同时，已经口头说明系争房屋内有户口问题，所以才以低于市场价的价格将系争房屋出售给原告。双方的成交价是低于政府核定价的，被告也是按照核定价缴纳的税费。即使被告要承担违约金，违约金的起算点也不应是2016年3月16日。原告在2016年7月21日发给被告的一份《公函》中写明，被告应在2016年7月31日之前迁出户口，否则将承担违约责任。根据该份《公函》所述，原告对于2016年7月31日之前的违约金已经表示放弃，故违约金应从2016年7月31日起算。此外，合同约定的违约金标准过高，系争房屋内户口未迁出对原告没有任何损失，并不妨碍原告户口的迁入，故要求法院降低违约金标准。20元查档费系原告为了自认为的维权自己付出的费用，不应由被告承担。故不同意原告全部诉请。
本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，被告江宁(甲方)与原告ＸＸ(乙方)以及案外人上海家标堂房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》约定，甲方应当于2016年5月31日前将原有户口迁出。否则，每逾期一日，应按照总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。
2016年1月8日，被告江宁(甲方)与原告ＸＸ(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，房地产座落民星二村XXX号XXX室，房屋建筑面积36.36平方米，房地产转让价款共计945,000元。第六条，甲、乙双方确认，在2016年3月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)4、甲方应于2016年1月31日前(含该日)，将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订房屋交接书且甲方将该房屋钥匙交付乙方。6、……甲方承诺于甲乙双方共同办理该房屋交易过户手续前，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，否则每逾期壹日，应向乙方支付乙方已付房价款金额的万分之五的违约金，直至户口迁出为止。附件三4、乙方应和甲方办妥所有交房交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房屋交接书》确认无误后的当日，直接向甲方支付房价尾款5,000元。
2016年7月21日，原告ＸＸ登记为系争房屋产权人。
同日，原告ＸＸ委托上海市刘和王律师事务所致函被告江宁：我所客户与你于2015年12月5日签订《房地产买卖居间协议》，我所客户购买你所有的系争房屋，我所客户已经按该协议的约定履行了全部的义务，按该协议第9条约定，你应在2016年5月31日前将上述房屋内原有户口全部迁出，但直至发函时止，你仍未能将上述房屋内的户口全部迁出，经我所客户多次催促你将全部户口迁出均无果。你的行为已经违反合同约定，侵犯了我所客户的合法权益。今特致函与你：你必须在2016年7月31日前将上述房屋内的户口全部迁出，否则，你将承担按总房款日万分之五的违约赔偿，直至全部迁出时止，我所客户保留诉诸法律的权利。审理中，被告认为，根据该函所述，原告对于2016年7月31日之前的违约金已经表示放弃，故违约金应从2016年7月31日起算。原告称，该函所述系给予被告2个月宽限期，如果被告在2016年7月31日之前迁出户口，那么原告就不再追究被告的违约责任，但是如果被告未在2个月的宽限期内迁出户口，那么原告不放弃主张违约责任，仍有权按照合同约定主张违约金。
审理中，原、被告均陈述，原告已按约支付被告940,000元房款，尚有尾款5,000元未支付。
系争房屋内原有户籍在册人口为被告江宁及案外人江某、宋1、宋某2，被告江宁及案外人江某的户籍于2016年7月29日迁至上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋。目前系争房屋户籍在册人口为案外人宋1、宋某2。
对于上述经审理查明的事实，本院予以确认。
审理中，被告江宁提交《房地产交易纳税申报表》载明，系争房屋合同成交总价格为945,000元，评估价格为954,800元。被告陈述，该份申报表系从上海市杨浦区房地产交易中心税务科窗口调取，税务科不提供盖章。原告认为该份表格没有加盖公章，对其真实性不予认可。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告ＸＸ与被告江宁签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。原告已按约支付被告除尾款5,000元之外的房款共计940,000元，被告亦应按照合同约定履行交付房屋、迁出户口等义务。根据买卖合同的约定，被告应于办理交易过户手续之前，迁出系争房屋内的原有户口，否则应按日向原告支付违约金。现系争房屋内仍有户口未迁出，原告主张被告支付违约金，于法有据，应予支持。被告辩称，双方曾口头约定因户口无法迁出故以低于市场价的价格成交，原告对此予以否认，被告亦未能提供其他证据对其辩称予以佐证，故本院对被告上述辩称难以采纳。
关于违约金的计算标准，双方合同约定为按已付款的日万分之五计算，被告辩称约定标准过高，本院根据本案实际情况，综合考虑各项因素，酌情调整为按每日100元计算。
关于违约金的起算点，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方于2015年12月5日签订《房地产买卖居间协议》，于2016年1月8日签订《上海市房地产买卖合同》，两份合同对户口迁出时间作了不同约定。2016年7月21日，原告在发给被告的函件中，主张被告应按居间协议的约定在2016年5月31日前迁出全部户口，应视为原告选择违约金起算点为2016年6月1日。现原告诉请要求被告从2016年3月16日起支付违约金，有违诚实信用原则，本院难以支持。对于被告辩称违约金应从2016年7月31日起算，本院认为，原告在《公函》中并非无条件放弃2016年7月31日前的逾期迁出户口违约金，而系在被告于2016年7月31日前迁出全部户口的前提下，放弃2016年7月31日前的违约金。然而，被告实际于2016年7月29日将被告江宁及案外人江某的户口迁出系争房屋，但案外人宋1、宋某2的户口至今未能迁出。故对于被告上述辩称，本院无法采纳。综上，本院认为，逾期迁出户口违约金的起算点应为2016年6月1日。另外，原告诉请要求被告支付20元查档费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告江宁应于本判决生效之日起十日内支付原告ＸＸ自2016年6月1日起至上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋内所有户口实际迁出之日止的逾期迁出户口违约金，按每日100元标准计算；
二、原告ＸＸ之其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,776元(已减半收取)，由原告ＸＸ负担1,474元，由被告江宁负担302元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈晓宇
二〇一七年五月二十六日
书记员 季 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。