广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第1134号
原告：梁建森，住广州市番禺区。
委托代理人：饶高明、邓瑾。
被告：宋运粮，住河南省新蔡县。
原告梁建森诉被告宋运粮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁建森的委托代理人饶高明、邓瑾到庭参加了诉讼，被告宋运粮经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁建森诉称：2013年1月16日，原被告签订《物业租赁合同》，约定把位于广州市番禺区银建路30号3楼房屋转租给被告。截止起诉之日，被告没有按时足额依约支付2013年9月、10月租金、设施费和管理费；同时亦存在拖欠水某、电费、转租等违法违约情形。经原告发函警告后，被告依旧违约。多次协商无果，特向贵院起诉，望判如所请。诉讼请求如下：1、解除原告与被告于2013年1月16日签订的《物业租赁合同》，原告不予退还向被告收取的保证金43538元；2、被告从2013年9月1日起至2014年1月31日止，每月按14513元的标准向原告交纳租金及逾期支付租金违约金（租金暂计至2013年10月31日为29026元；违约金以14513元为基数，计算标准为每日万分之五，对于2013年9月租金，违约金从2013年9月6日起计算至支付完租金之日止，对于2013年10月租金，违约金从2013年10月6日起计算至支付完租金之日止，依此类推，暂计1000元）；3、被告从2013年9月1日起至2014年1月31日，每月按380元的标准向原告交纳设施费和管理费及逾期支付设施费和管理费违约金（设施费和管理费暂计至2013年10月31日为760元，违约金以380元为基数，计算标准为每日万分之五，对于2013年9月设施费和管理费，违约金从2013年9月6日起计算至支付完设施费和管理费之日止；对于2013年10月设施费和管理费，违约金从2013年10月6日起计算至支付完设施费和管理费之日止，暂计100元）；4、被告立即向原告支付2013年8月水某93.9元，电费11398元；9月份水某224元，电费11840元；并支付逾期支付水某电费违约金（违约金以每月所欠费为基数，从相应次月的1日起计算至支付完相应水某电费止，计算标准为日万分之五，暂计100元）；5、被告支付律师费8000元。6、被告支付本案所有的诉讼费。
被告宋运粮无到庭答辩亦未在举证期内举证。
经审理查明：位于广州市番禺区房屋权属人为广州市番禺房地产银建有限公司（以下称为银建公司），层数为3层，建筑面积为2279.80平方米。
2010年5月18日，银建公司作为出租方（甲方）与梁建森作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将座落于广州市番禺区沙头街银建路30号第八区乙型厂房7幢1-3层，建筑面积为2263.7平方米租给乙方作冷冻和首饰生产用途；租赁期限为6.5年，共计78个月，自2010年6月1日起至2016年12月31日止；甲方于2010年6月1日将该物业按符合本合同第二条约定条件交付给乙方使用；租赁期内，经书面告知甲方同意后，乙方可将该物业的全部转租给第三人，也有权分租给第三人。上述合同还约定了其他内容。
2010年6月2日，银建公司出具《证明》一份，载明：广州市番禺房地产银建有限公司于2010年6月1日租赁给梁建森，从2010年6月1日起，本公司同意梁建森转租给宋运粮。作首饰加工用途。该地址为广州市番禺区沙头街银建路。特此证明。
2013年1月16日，梁建森作为出租方（甲方）与被告宋运粮作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方物业座落于广州市番禺区银建路30号3楼，面积共675平方米；乙方向甲方承诺，租赁该物业仅作商业用途，在租赁期内，乙方未征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定使用用途；租赁期为自2013年1月1日起至2016年12月31日止；甲方于2013年1月1日将该物业交付给乙方使用；乙方必须于本合同签订的当日向甲方交纳三个月的租金、设施费和管理费作为本合同的保证金，即43538元；租赁期内，租金按建筑面积每月每平方米21.5元（不含税金，税金由乙方负责）计算，即乙方每月必须向甲方支付该物业租金为14513元；乙方必须以人民币现金方式向甲方支付租金、设施费和管理费、垃圾费、水某、电费等相关费用，租金、设施费等费用依按月交纳方式执行，乙方必须于每月五日前向甲方支付当月的租金、设施费和管理费、垃圾费以及缴清上月的水某、电费等一切费用；电费、水某按大罗塘工业区水、电费的收费标准，根据乙方每月实际用量分摊计收；设施费和管理费按租赁面积每月向甲方支付380元；租赁期内，乙方向甲方支付的租金、设施费和管理费、垃圾费，按每年3%递增；租赁期内，未经甲方同意后，乙方不得将该物业转租给第三人；乙方不按本合同规定的时间交付租金、设施费和管理费、垃圾费、水某、电费，除须补交外，每逾期一天，按所欠费用的百分之三向甲方交付滞纳金（因逾期交付所产生的滞纳金必须在交付欠款的当天一并付清）；逾期超过30天作违约处理，甲方有权终止本合同并收回该物业，乙方除须向甲方结清所欠款项外（含滞纳金），乙方所交履约保证金及租金设施费等不予退回；乙方未经甲方同意将该物业的全部或部分分转租第三方使用，甲方可单方面提前终止合同，收回该物业，并有权留置该物业内相当于乙方所欠费用价值的财产，用于抵减乙方拖欠的租金和赔偿甲方的经济损失，乙方无权要求甲方返还已交付的履约保证金及租金；本合同如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向物业所在地人民法院提出诉讼，违约方应赔偿守约方因本合同纠纷所产生的律师代理费、诉讼费、差旅费等一切费用。上述合同由宋运粮、梁建森的代理人周某签字确认，合同还约定了其他内容。
2012年1月11日，宋运粮作为转租方（甲方）与案外人作为次承租方（乙方）签订《物业转租合同》一份，约定甲方将座落于广州市番禺区租给乙方作首饰办公用途；租赁期限为24个月，自2012年2月10日起至2014年2月10日止，甲方于2012年2月10日将该物业按符合上述合同第二条件约定条件交付给乙方使用。合同附件为《安全生产消防责任书》。
2013年10月31日，梁建森以宋运粮拖欠租金、设施费、管理费、水某、电费且擅自转租为由，向本院提诉，要求解决。
诉讼中，梁建森称其与宋运粮签订合同之时已收取其保证金43538元，至今未退还，并依约于2013年1月1日将涉讼租赁物交付宋运粮使用，宋运粮亦已付清了2013年1月1日至2013年8月31日期间的租金、设施费、管理费以及2013年1月1日至2013年7月31日的水电费。自2013年9月起，宋运粮开始拖欠上述相关费用。原告为敦促被告缴纳租金等相关费用，委托律师以EMS全球邮政特快专递的方式向其发送编号为（2013）盈广州律函字第1326号《律师函》，但被告至今未缴纳相关费用。庭审中，梁建森确认其已于2014年1月31日收回涉讼租赁物管业。梁建森为证实其向银建公司缴纳整栋银建大厦1-3层相关费用的情况，向本院提交了银建公司开具的发票号码分别为00940310、09319018、03987929、15494111、03601104、00074702、05881598、10216798、02620348的《发票联》以证实，其中，00940310号发票载明7月份水某318.5元、污水某229.32元、电费59438.4元、线损1782.92元；09319018号发票载明7月份废水治理费406元；03987929号发票载明8月份水某369.25元、污水某265.86元、电费67396元、线损2021.88元；15494111号发票载明9月份设施费和管理费14102.85元、清洁费743.05元、空地费885.11元；03601104号发票载明9月份废水治理费434元；00074702号发票载明10月份租金32891.56元；05881598号发票载明10月份废水治理费512.75元；10216798号发票载明11月份设施费和管理费14102.85元、清洁费743.05元、空地费885.11元；02620348号发票载明11月份租金32891.56元。另，梁建森为证实宋运粮过往缴纳租赁相关费用的情况，向本院提交了其存底的记账凭证《收款收据》二张，其中，编号为0001854的收据载明三楼五月份租金14513元、2013年4月份电费3584.4元、线损215.06元、2013年4月份水某133.32元、清洁费300元；编号为0004321的收据载明三楼六月份租金14513元、2013年5月份电费11658元、线损699.48元、2013年5月份水某372.69元、清洁费300元。另，梁建森为其律师费的主张向本院提交了（2013）盈广州民字第3783号《民事委托代理合同》一份，以及北京市盈科（广州）律师事务所开具的编号为14840091的《广东增值税普通发票》一份，发票总金额为8000元。
本院认为：梁建森与宋运粮于2013年1月16日签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，且该转租行为已经银建公司书面同意，故该合同是合法有效的，签约双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。上述合同约定宋运粮必须于每月五日前向梁建森支付当月的租金、设施费和管理费、垃圾费以及缴清上月的水某、电费等一切费用，现宋运粮拖欠2013年9月1日至2014年1月31日的租金及相关费用已构成违约，应补缴租金等合同约定的相关费用并承担相应的违约责任。梁建森主张的租金、设施费和管理费的收费标准，合同均有明确的约定，合法有据，本院予以支持。对于梁建森主张的2013年8、9月份的水某、电费收费标准，合同约定按大罗塘工业区水、电费的收费标准，根据乙方每月实际用量分摊计收。因银建大厦只有一个独立的产权，且由银建公司统一经营管理，按常理来说，供水、供电部门理应是按照整栋大厦计收水某、电费的，而宋运粮承租的涉讼租赁物属于银建大厦的其中一部分，供水及供电部门并不会就宋运粮承租的部分单独计收水电费，该部分水电费只能根据银建大厦内部分装的水表、电表读数来确定。现梁建森提供了其向银建公司交纳涉讼租赁物所在物业1-3层的缴款收据予以证实整栋大厦的水、电费交纳情况，并提交了其存底的宋运粮所承租物业2013年4、5月份水、电费的收款收据予以佐证，可知梁建森所主张的2013年8、9月份的水某、电费收费标准是合乎涉讼租赁物商业生产需求的实际情况的，根据公平原则，本院对原告该请求予以支持。根据上述合同约定，违约金的计算标准为按所欠费用每日百分之三计收，现梁建森要求调低至每日万分之五，属于对权利的自由处分，该标准无违反法律法规相关规定，本院予以支持。
另，根据梁建森、宋运粮之间签订的上述合同约定，宋运粮逾期缴纳租金等相关合同约定的费用超过30天的，或者未经梁建森同意，将涉讼租赁物全部或者部分分、转租第三方使用的，梁建森均有权单方终止上述合同并收回该物业，宋运粮所交履约保证金及租金设施费等不予退回。本案中，宋运粮未依约交纳2013年9月1日至2014年1月31日的租金、设施费、管理费、水某、电费，逾期时间已超过30天，且其未经梁建森的同意，与案外人签订物业转租合同，据此，梁建森提出解除双方于2013年1月16日签订的《物业租赁合同》并且保证金不予退回，合法有据，本院予以支持。因梁建森已于2014年1月31日收回涉讼租赁物管业，其与宋运粮的租赁关系由此终止，故本院确认其双方于2013年1月16日签订的《物业租赁合同》于2014年1月31日解除。现因宋运粮违约致双方合同关系解除，梁建森主张其因本案支出的律师费8000元由宋运粮负担，符合合同约定，本院予以支持。
被告宋运粮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告梁建森与被告宋运粮于2013年1月16日签订的《物业租赁合同》于2014年1月31日解除，原告梁建森无须退还向被告宋运粮收取的保证金43538元；
二、被告宋运粮向原告梁建森支付从2013年9月1日起至2014年1月31日止的租金72565元及逾期违约金（每月以14513元为本金，按日万分之五的标准，从次月1日起分别计算当月的违约金至还清款项之日止，每月的违约金总额不超过本金）；
三、被告宋运粮向原告梁建森支付从2013年9月1日起至2014年1月31日止的设施费和管理费1900元及逾期违约金（每月以380元为本金，按日万分之五的标准，从次月1日起分别计算当月的违约金至还清款项之日止，每月的违约金总额不超过本金）；
四、被告宋运粮向原告梁建森支付2013年8月水费93.9元，电费11398元以及2013年9月份水费224元，电费11840元及其逾期违约金（违约金以每月所欠费为本金，按日万分之五的标准，从相应次月的1日起计算至还清款项之日止，每月的违约金总额不超过本金）；
五、被告宋运粮向原告梁建森支付律师费8000元；
如被告宋运粮未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2422元，由被告宋运粮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 张智珊
人民陪审员 朱杏梅
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 马敏婷