福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2014）岚民初字第1410号原告魏伟，男，1980年6月15日出生，汉族，住福建省平潭县，委托代理人林正武、冯波，平潭县远大法律事务所法律工作者。被告陈波，男，1977年7月14日出生，汉族，住福建省平潭县，被告林婷婷，女，1986年6月20日出生，汉族，住福建省平潭县，原告魏伟诉被告陈波、林婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告魏伟及其委托代理人林正武到庭参加诉讼，被告陈波、林婷婷经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告魏伟诉称，原、被告于2013年11月22日签订《房地产转让合同》（以下简称“《合同》”），由原告购买两被告所有的位于平潭县××前镇××底××城××区××室房屋。两被告承诺其对该房产拥有完整的所有权，不存在共有及其他优先权的情形。《合同》约定，该房产的转让总价款为人民币伍拾贰万元，两被告应于2014年5月21日内将房屋产权证、土地证、购房发票等原件交给原告，并到平潭房管局、土地局办理各种过户手续，若逾期每一天按照合同总价款2‰计算赔偿违约金，且原告有权搬进两被告的房屋居住；原告于签订合同之日向被告暂付转让款人民币200000元，余额在双方办理两证转让过户手续后全部付清等。合同签订后，原告通过游瑞娟的账户向被告支付了购房款人民币200000元，被告向原告出具了收条。但此后，经原告多次催促，两被告却拒不按照合同约定按时办理房产过户手续。原告认为，双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依约履。原告已依约付款，被告却拒不履行房产变更登记义务，侵害了原告的合法权益。为此，请求依法判令：1、被告依约履行与原告于2013年11月22日签订的《房地产转让合同》，立即无条件配合原告将位于平潭县××前镇××底××城××区××室房屋的土地使用权即房屋所有权变更登记至原告名下；2、依法判决被告向原告支付违约金人民币119600元。被告陈波、林婷婷未作书面答辩和提交证据予以抗辩。原告魏伟为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、原告的身份证，证明原告的主体资格；证据二、被告的身份证，证明两被告的主体资格；证据三、结婚证，证明两被告系夫妻关系；证据四、《房屋转让合同》，证明原、被告之间存在房屋转让关系；证据五、《房屋所有权证》，证明原、被告的房屋转让符合法定条件；证据六、收条，证据七、账户清单、DCC历史流水单，证据六、七证明原告已支付购房款。对原告提交的上述证据，被告陈波、林婷婷经本院合法传唤未到庭质证亦未提交书面意见，视为对上述证据真实性的默认。被告陈波、林婷婷未向本院提交证据。对原告提交的证据，本院分析认证如下：被告经本院合法传唤未到庭，且在法定期限内未对上述证据提出异议，视为对上述证据真实性的默认。故对原告提交的上述证据的真实性，本院予以采信，可作为认定本案事实的依据。根据上述有效证据，对本案事实作如下认定：2013年11月22日，被告陈波、林婷婷（甲方）与原告魏伟（乙方）就买卖位于平潭县××前镇××底××城××区××室房屋签订《房屋转让合同》，约定：一、本合同项下的土地及其地面建筑物转让价款为税后人民币：伍拾贰万元整（人民币：520000.00元），甲方要依法承担因交易、过户等产生的一切税收及依法应当缴纳的各种该房屋等一切费用；二、…该房屋目前确保没有抵押任何银行贷款及个人借款抵押，现甲方暂时提供该房屋的产权证复印件给乙方…三、甲方责任：…4、甲方保证在2014年5月21日内完成办理该房屋的各项过户手续，甲方不得以任何理由拖延办理过户手续时间，甲方若违约，每逾期一天按合同所收的转让款定金款目2‰计算赔偿违约金给乙方…四、乙方在本合同签字之日暂付转让款定金人民币：贰拾万元整（人民币：200000.00元），甲方要求将款汇入中国银行62×××46卡20万元、户名为陈波。但汇入中国银行的款目20万元款甲乙双方承诺任何人都不得动用该定金款，待甲方办理土地、房产两证到乙方名下交给乙方后方可动用、乙方同时付清全部欠款。合同签订后，原告通过案外人游瑞娟的账户向被告陈波的中国银行平潭支行账号为62×××46的账户汇入人民币200000元，两被告向原告出具收条1份。2014年10月30日，案外人游瑞娟到庭表示，上述转款系其受原告委托而进行的。2014年12月31日，被告陈波、林婷婷到庭表示：两被告是夫妻关系，《合同》系其本人所签，亦是其真实意思表示，并确认原告已向其交纳了200000元购房款，现被告林婷婷不同意卖房；签订《合同》时，双方均知情讼争房产尚存按揭贷款未返还，按揭余款20多万元由被告来交纳。经本院询问为何只以520000元的价格出卖给原告，被告陈波表示“我就愿意卖52万元，没什么原因”。另查，两被告于2006年10月11日登记结婚，并于2012年5月24日在平潭县民政局补办BJ350128-2012-000XXX号结婚证。位于澳前镇××底××名城（××区）X幢X室房屋登记于被告陈波名下，产权登记时间为2012年2月23日，该讼争房屋在中国建设银行尚有按揭贷款未偿还。因被告未依约办理产权过户手续，原告遂诉至本院。本院认为，讼争房产已办理产权登记，被告陈波对讼争房产享有所有权，被告林婷婷作为共有人在《合同》中签名捺印，应视为对被告陈波买卖房产行为的知情及同意。原、被告在签订《合同》时已具备完全行为能力，两被告亦到庭表示上述合同的签订是其真实意思表示，本案无证据证明上述合同的签订违反法律的强制性规定或有违社会公益。故根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十二条之规定，对原、被告双方签订的《合同》应认定有效，双方当事人应依约全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约给付了部分购房款，被告应依约履行协助办理讼争房产的产权过户手续。本案中，讼争房产尚余按揭贷款未予偿还，现原告表示愿意清偿银行债务消灭抵押权，并在未付的购房款320000元中予以扣除，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，原告的该主张未违反法律规定，本院予以准许。关于违约金的计算问题，原告诉请自2014年5月22日按已付转让款200000元的日2‰计算逾期过户违约金，本院认为，出于公平原则衡量，并结合房屋买卖总价及原告的实际损失情况，对原告的该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告魏伟与被告陈波、林婷婷于2013年11月22日签订的关于买卖平潭县××前镇××底××城××区××室房屋的《房屋转让合同》有效；二、被告陈波、林婷婷应于本判决生效后十五日内协助原告魏伟清偿上述房产在银行的抵押贷款，并在房产抵押权消除之日起十五日内协助原告魏伟办理上述房产的产权变更手续；三、原告魏伟代为清偿的抵押贷款与未付购房款320000元相抵扣后，由原告魏伟于上述房产的产权变更登记于其名下之日起三日内，向被告陈波、林婷婷支付；四、驳回原告魏伟的其他诉讼请求。案件受理费人民币9000元，由被告陈波、林婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳代理审判员  林 霞人民陪审员  林光英二〇一五年四月二十八日书 记 员  高巧萍附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。