广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初14531号
原告：何沛，女，汉族，1972年7月6日出生，住址：深圳市福田区。
被告：蔡楷新，男，汉族，1989年6月22日出生，住址：深圳市龙岗区。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告何沛及被告蔡楷新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月27日原告与被告签订《楼宇租赁合同》，约定被告承租原告位于福田区南方国际广场B-1509B房，租金及相关物业费、网络费杂费合计第一年2085元/月，第二年2285元/月，租赁期为2016年1月1日至2017年12月31日，为期24个月作为住宅之用，租赁期间被告须按合同约定1号前存入房租至合同指定的账号，合同期间该房的管理费、水电费均由被告承担。合同期内，单方无权解除合同。2016年6月，乙方至今未付房租，也未能与原告签订解除协议，根据《�同法》、《物权法》，被告需要承担以上责任，我方要求未果，现原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付拖欠房租及水电物业费2085元，继续履行合同；2、案件受理费由被告承担。庭审时，原告变更第1项诉讼请求为：被告支付截止2016年12月31日的房租及水电费共计15371.4元，继续履行合同。
被告答辩称，一、合同订立及商议解除。本人因工作原因，于2015年12月27日与原告订立房屋租赁合同，租赁南方国际广场B栋1509中一房间（合同中表述为B房间，下称该房屋），后与管理处沟通得知该房屋为由原来规划的一个房间改建成三间，后续事项亦通过微信进行沟通。鉴于房屋本身原因及其他因素，本人于2016年5月底向原告提出解除合同，并于5月底搬离该房屋，且主动提出放弃订立房屋时所有的押金共4200元。然而原告拒绝我搬离房屋，�告知其本人5月30日晚上将清退房屋，对方不置可否，并将本人微信拉黑处理，无法进行下一步沟通。本人随后5月30日晚搬离该房屋。二、调解庭调解过程。本人于6月20日接福田区人民法院通知进行调解，经与调解人员协商，本人明确告知调解庭本人已经于5月30日搬离该房屋，且调解庭经办人员亦已明确通知原告该事项，本着息事宁人的态度，并愿意赔付6月份房租给原告并解除合同。法院调解人员多次调解，反馈对方不接受任何形式的调解。因对方不同意解除合同，基于本人已事实搬离该房屋，该合同已无任何履行基础。无奈之下，仅能应诉。三、房屋交付。本人用微信语音告知原告本人于5月30日清退房屋，后续因本人被对方拉黑处理，无法进行进一步沟通，本人将钥匙放置于房屋内并将房屋打扫离开。本人接到调解通知后，因担忧该房东不知本人已经搬出，随后�系了共同居住在该房屋的人士黄某，黄某表示原告多次前往本人之前所居住的房屋，并将该房门反锁。至此，本人认为，该原告主动拉黑我，已经表明了拒绝进一步沟通，根据其过往上诉记录，原告经验丰富，应是有意为之。然而，其返回本人原先居住的房屋并进行反锁，已经是该原告收回房屋之行为；再者，我未缴纳6月份房租，且原告接受法院调解之日起，应当已经充分知悉本人搬离房屋事宜，亦有回收其房屋之义务，防止损失进一步扩大。并且，原告6月1日起亦从未联系本人，亦从来没有催促本人缴纳该月份房租。与原告诉状中的“要求未果”描述完全相反，应当是有意为止。本人判断原告有将其房屋因状态太差无法出租的损失移嫁至本人身上之嫌。鉴于其已经收回房屋且本人已经搬出，因此其要求我支付六月份房租并继续履行合同�基础不存在。四、违约事项赔付。本人已经主动表示将原缴纳的押金4200元即二个月押金作为赔偿，不再取回，即已经补偿了原告的损失。五、对方使用格式合同，条款明显不对等，并加重承租人义务，且未对相关事项进行提示。订立合同时，使用的是原告提供的格式条款，该合同条款有多处不合理之处，如无权解除条款、承租人负责空置费等，即明显加重承租的人义务的条款，且签订合同时未有任何的提醒告知义务，使得本人对该合同内容产生了重大误解，因本人第一次签订房屋租赁合同，未能逐条认真审阅。
被告反诉称，1、原告于订立合同时未出示房产证，原告从未出示过该房屋房产证，亦未能提供该房产所有人对其进行的有效授权代理，因本人第一次签订房屋租赁合同，未能意识到该问题，未能及时查验该房产的权属。后�明该房产业主并非何沛所有。2、该房屋属于房中房改建，原告对改变了最小居住单位，属于相关法规规定不得对外出租的房子。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告将该房产改建为3间房屋后，变更了原来的规划，原告应就改建行为另行申请变更规划，获取有关部门的同意。若原告不能提交经过规划部门同意的变更涉案房产原来规划的有关文件，所签订的涉案房产租赁合同应为无效合同。3、该房东长期拖欠管理处管理费及水费，但仍然向租住的房客溢价收取管理费及水电费，并未出示任何收费凭证。居住过程中甚至出现被管理处停电处理，原告自行使用工�对电箱进行强制破坏打开；同时，《广东省物价局关于规范出租屋电费结算行为的通知》亦规定出租人除按上述规定与承租人结算电费外，不得在电费中加收其他费用（如合同中水费为5元/吨，电费1.2元/度，远超收取费用标准）。4、极差的居住条件：订立合同时，该房屋仅为主体建筑完工状态，电器、家私等均未按照。入住后发现该房屋居住条件极差，卫生间不防水，每次洗澡后大量的水流入房间，屋内物品多有发霉变质，造成很大损失；且房间因多次隔断，房间内手机信号及其微弱，无法完成正常的通讯。对于该情况，原告仅告知我自行进行处理，“能买的东西自己买，不要老是找我”，极其消极进行处理。5、安全情况堪忧：该房屋最后改造完成入住后发现，该浴室十分狭小，所使用电热水器的开关离花洒仅30厘米，十分危险，每次使用均小心翼翼，甚至有多处线头裸露。房屋使用时，亦有多次因电路问题跳闸。而订立合同时，原告未进行任何口头安全提示，甚至在原合同条款中对电器的使用约定“无论是甲方提供还是乙方自备的家私电器，使用过程安全问题均由乙方负责，乙方在房内发生任何事故，甲方概不负责。”鉴于以上第1、2点，本人请求法院要求对方提供相关的权属及相关证明，否则合同无效；鉴于以上第3点，本人请求法院判决对方返还本人1-5月份缴纳的管理费250元，电费175元，共计425元；鉴于以上第3、4、5点，鉴于本人已事实上不再占据该房屋，该房子无法正常通电、相关设施亦不能保证本人的人身安全及卫生，且房屋亦属于相关法规的“改变最小居住单位的”无法对外出租的房子，请求法院判决双方于5月30日起解除合同。其他�况说明：根据深圳法院网上诉讼服务平台查询，该原告今年涉及位于南方国际广场的房屋租赁诉讼已有多起，远远超出合理的范围。该原告涉及其他房产的房屋租赁诉讼亦有数十起（仅搜索该原告名称便有89起），网上搜索其原告案件的事项数量众多且案情相似。鉴于：1、该原告起诉状中与事实不符的表述；2、合同中有多处条款苛刻及有在订立合同时未尽提示义务；3、大量的起诉行为；4、租住其房屋的人士多为应届毕业生及初到深圳工作的人士，对房屋租赁多未有经验。本人与其他承租人沟通时，承租人多有怨言，且大多数提前退租的承租人均是因为入住时房屋情况恶劣与订立合同时预期相当大，原告的各种行为已经侵害了多个承租人的利益；同时，原告是否有意图通过巧设合同条款并诉讼进行牟利；不仅如此，甚至在该原告已经多次知悉法院支持何种判决的情况下依然坚持大量不合理诉讼，该原告的大量诉讼是否已经占用了法院资源、利用判决而为自身获取超额利益。请求判令：1、要求原告提供房产证及规划证明，否则合同无效；2、原告返还1－5月份的管理费250元、电费175元；3、租赁合同于2016年5月30日解除；4、原告承担诉讼费。
经审理查明，2015年7月1日，本院作出（2013）深福法执字第8532－2号《执行裁定书》，裁定被执行人黄爱军名下位于深圳市福田区石厦北三街东南方国际广场B栋1508－1511号等四套房产归买受人深圳市金诺百分百投资顾问有限公司所有。
2015年6月12日，深圳市金诺百分百投资顾问有限公司出具《委托书》，委托原告全权代理南方国际广场B栋1508－1511号共四套房屋的租赁事宜，包括合同签订、收取租金、退租、交税及处理房屋纠�。
2015年12月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《楼宇租赁合同》，约定甲方将南方国际广场1509－B房（下称涉案房屋）出租给乙方作住宅之用，每月租金为2000元；租期从2016年1月1日至2017年12月31日止；第二年即2017年1月1日至2017年12月31日房租为2200元/月；乙方向甲方交纳押金4000元，押金属乙方所有，不能冲抵房租或其他费用，租约期满，乙方未拖欠任何费用，甲方如数无息退还乙方；乙方需于每月1日前足额向甲方支付租金和其他水电费用，延期付款超过5天或拖欠其他水电杂费超过300元即视为违约，违约金为2个月房租；租约期间乙方需支付该楼宇管理费50元/月、洗衣机网络公共水电费15元/月/人，每人水费每月预收3方20元（不足3方按3方计），电1.2元/度，水费4.9元/方，排污1.9元/方，每月乙方房租连同杂费合计预存200元，交房时表底数为水底0方，电底0度；合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同需赔偿乙方2个月房租还需赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费，乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月租金外，还需为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，否则空置期间的房租由乙方承担。合同下部附有《收条》，原告确认收到租房押金4000元，2016年1月房租2000元，水电杂费押金200元，共计6200元。
2016年5月下旬，被告向原告提出解除合同，并自愿放弃押金，原告不同意。被告于2016年5月30日搬离涉案房屋，但未有效通知原告。
2016年6月20日，原告向本院提起本案诉讼。
2016年6月21日，本院审前调解人员通过电话组织原、被告双方调解。被告同意给付2085�，但要解除合同，原告不同意解除合同，要继续履行合同。调解未果。
庭审中，本院查明以下事实：1、被告已交清2016年5月份的租金及2016年5月之前的水电费605.8元；2、原告称被告拖欠2016年5月的水电费770多元，但未提交证据佐证；3、涉案1509房原为单身公寓，原告将其改建为3间房中房予以出租，原告未提交变更规划的合法证明；4、原告已收取被告的租房押金及水电杂费押金4200元未退还。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，�民法院应当认定有效。本案中，原告将涉案1509房擅自改建为3间房中房，变更了原来的规划，但未经主管部门批准，故原、被告之间就涉案房屋签订的《楼宇租赁合同》无效。
关于本诉请求。无效的合同自始没有法律约束力。原告请求被告继续履行合同，没有法律依据，本院不予支持。关于2016年6月份的房租及水电物业费问题。被告虽自认于2016年5月30日搬离涉案房屋，但未有效通知原告，结合原告于2016年6月20日向本院提起本案诉讼的事实，本院认定原告最迟于该日知悉了被告已搬离涉案房屋且自行收回涉案房屋的事实。涉案租赁合同虽然无效，但被告应参照合同约定向原告支付2016年6月1日至20日期间的房屋占有使用费及水电物业费等，经核算，房屋占有使用费应为1333元，水电物业费等为57元，合计1390元。鉴于原告未退还被告已支付的租房押金及水电杂费押金4200元，上述押金可以抵扣上述费用。涉案合同无效，合同约定的违约责任亦无效，原告收取被告的押金应予以退还。考虑到被告于2016年5月30日搬离涉案房产，2016年5月份的水电费未结清，原告主张2016年5月份的水电费为770元左右，但未提交证据佐证，参照2016年5月之前一个月的水电费605.8元，本院酌定被告应向原告支付2016年5月份的水电费610元。为避免诉累，原告应向被告返还扣除上述费用后的剩余押金2200元（4200－1390－610）。
关于反诉请求。被告已实际使用了涉案房屋，其请求原告返还2016年1月至5月已缴纳的管理费及电费共计425元，没有法律依据，本院不予支持。本院已认定涉案合同无效，该合同自始无效，故不存在解除问题。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告何沛与被告蔡楷新于2015年12月27日签订的《楼宇租赁合同》无效；
二、原告何沛应于本判决生效之日起七日内返还被告蔡楷新租房及水电杂费押金2200元；
三、驳回原告何沛的其他诉讼请求；
四、驳回被告蔡楷新的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利�。
本案本诉受理费184元（原告已预交），由原告负担160元，被告负担24元；反诉受理费25元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一七年一月二十日
书 记 员 李锐珊
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。