福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽07民终120号
上诉人（原审原告）：魏松，男，1969年11月19日出生，汉族，个体工商户，住南平市延平区。
上诉人（原审原告）：翁才红，女，1968年12月13日出生，汉族，个体工商户，住南平市延平区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘丽云，福建闽越律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高经明，男，1962年10月12日出生，汉族，个体工商户，住南平市延平区。
委托诉讼代理人：余克培，男，住三明市沙县，由南平市延平区巨口乡馀庆村民委员会推荐。
上诉人魏松、翁才红因与上诉人高经明侵权责任纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2016）闽0702民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
魏松、翁才红上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判支持魏松、翁才红在原审提出的所有诉讼请求。事实和理由：一、魏松、翁才红主张的直接损失，包括讼争店面的占用费损失、临时租赁店面的租金损失、搬迁临时店面产生的装修费、人工费以及改装线路费用等，均有事实及法律依据，依法应予支持。二、魏松、翁才红主张的间接损失即律师费4000元，亦有事实及法律依据，应予支持。
高经明辩称，讼争店铺在出售前没有依法通知承租人，剥夺了其同等条件下的优先购买权，而且其系向原产权人承租店面，魏松、翁才红受让后的损失与其无关。聘请律师是自愿的，没有法律规定一定要聘请律师，所以该项委托费用不应由其承担。请求驳回魏松、翁才红对其提出的诉讼请求。
高经明上诉请求：撤销原审判决，改判驳回魏松、翁才红在原审的诉讼请求。事实和理由：魏松、翁才红支付了讼争房屋的购房款后，才通知高经明搬迁店面，侵犯了高经明作为承租人的优先购买权。而且买卖不破租赁，租赁合同对于新产权人仍然有效。原产权人与魏松签订的《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的，是无效的民事行为，应当予以撤销或变更。
魏松、翁才红辩称，高经明与原产权人签订的租赁合同于2015年10月31日已终止，之后双方是不定期租赁合同关系。原产权人亲自到店铺发函告知高经明要出售讼争店面，高经明并未提出优先购买，不存在剥夺高经明的优先购买权。请求驳回高经明的上诉请求，支持魏松、翁才红的上诉请求。
魏松、翁才红向一审法院起诉请求：1.高经明立即腾空并返还魏松、翁才红所有的位于南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦107号的店面；2.高经明支付魏松、翁才红上述店面的占用费（从2016年5月12日起至2016年7月2日止的占用费，按每月2300元的标准计算为3833元；2016年7月3日起至高经明实际腾空上述店面止的占用费，按每月2300元计算）；3.高经明赔偿魏松、翁才红新租店面南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号的租金（从2016年7月1日起至实际腾空前述第一项店面之日止，按每月租金1600元计算）；4.高经明赔偿魏松、翁才红各项经济损失8000元（其中，律师代理费4000元、人工费1800元、二次改装线路费1200元、店面装修费1000元）。
一审法院认定事实：南平市延平区新建村里丹巷12号金泰大厦107号店面，面积为39.37平方米，原为案外人邹琍琼所有。2011年5月16日，邹琍琼委托案外人谢劲梅代为办理包括讼争店面在内的南平市金泰大厦店面的租赁相关事项。2012年，谢劲梅与高经明签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：谢劲梅将讼争店面出租给高经明用于餐饮业；租期一年，从2012年11月1日起至2013年10月31日止；每月租金为1380元；高经明向谢劲梅交纳租赁保证金3000元。合同期限届满后，谢劲梅与高经明续签一份《房屋租赁合同》。合同约定：租期一年，从2013年11月1日起至2014年10月31日止；每月租金为1460元。合同期限届满后，谢劲梅又与高经明于2014年10月27日续签一份《房屋租赁合同》。合同约定：租期一年，从2014年11月1日起至2015年10月31日止；每月租金为1600元；高经明向谢劲梅交纳租赁保证金3000元。合同期限届满后，谢劲梅与高经明未续签租赁合同。高经明继续使用讼争店面，并向谢劲梅支付了2015年11月至2016年4月份期间的每月租金1600元。2016年4月28日，谢劲梅向高经明发出一份《通知》。该通知载明：“谢劲梅女士与高经明先生于2014年10月27日签订房屋租赁合同，该合同于2015年10月31日已到期，双方未须签租赁合同，现因该房产准备出售，根据原合同第十七条约定：‘乙方应在租赁期满或被解除合同之日起七日内将租赁房的一切财物清场干净，将租赁房及装修、设施完好无损交付给甲方，否则甲方视为乙方放弃房内财物，甲方有权处理，甲方的清理费用在乙方的租赁保证金中扣减。如乙方损坏租赁房及装修和设施，应在赔偿。’请高经明先生于2016年5月30日之前做好南平市新建村里丹巷金泰大厦107号房屋的退租准备工作。”
2016年5月12日，邹琍琼及其丈夫林新榕与魏松签订一份《房屋买卖合同》，约定邹琍琼和林新榕将讼争店面出售给魏松。魏松向邹琍琼支付了购房款45万元，并缴纳了购买该店面的存量非住房转让手续费、增值税、印花税等相应税费。2016年6月2日，魏松、翁才红为讼争店面办理了房屋所有权证和国有土地使用权证。其中，房屋所有权证载明：证号为南房权证字第××号、第××号，房屋所有权人为魏松、翁才红，房屋坐落为南平市延平区新建村里丹巷12号01层107号店面，规划用途为商业，建筑面积为39.37平方米。2016年6月26日，魏松与谢劲梅签订一份《房屋租赁合同》，约定谢劲梅将南平市新建村里金泰大厦120号店面出租给魏松，租金每月1600元。因高经明占有使用讼争店面，魏松、翁才红多次要求高经明退出讼争店面，并经南平市延平区四鹤街道西门桥社区居委会和南平市公安局四鹤派出所调解未果，遂诉至法院。另查明，魏松、翁才红为本次诉讼，向福建闽越律师事务所支付律师代理费4000元。
一审法院认为，本案当事人的主要争议焦点为：一、魏松、翁才红是否有权要求高经明腾空并返还讼争店面；二、高经明是否应支付魏松、翁才红讼争店面的占用费，以及占用费的标准如何；三、高经明是否应赔偿魏松、翁才红新租店面（即南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号）的租金；四、高经明是否应赔偿魏松、翁才红的律师代理费、人工费、二次改装线路费、店面装修费等损失。
关于魏松、翁才红是否有权要求高经明腾空并返还讼争店面的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，魏松、翁才红与原产权人邹琍琼签订《房屋买卖合同》，购买了讼争店面，并支付了相应的购房款和交易税费。讼争店面的房屋所有权证和国有土地使用权证已变更登记至魏松、翁才红名下，魏松、翁才红已取得讼争店面的所有权。魏松、翁才红作为所有权人，对讼争店面依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原产权人邹琍琼将讼争店面出售给魏松、翁才红前，高经明系讼争店面的承租人。根据谢劲梅与高经明于2014年10月27日签订的《房屋租赁合同》约定，讼争店面的租赁期限至2015年10月31日届满。虽然高经明庭审中举证一份其与邹琍琼于2012年11月1日签订的、租赁期限至2017年10月31日届满的《房屋租赁合同》，但该合同中“邹琍琼”的签名并非邹琍琼本人或者其委托人所签，则该合同并未成立。因此，双方在租赁期限届满后，并未签订书面租赁合同。虽然租赁期限已届满，但高经明仍继续使用租赁物，并向谢劲梅支付了2015年11月至2016年4月期间的每月租金1600元，谢劲梅或者邹琍琼并未提出异议，则根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原租赁合同（即2014年10月27日的《房屋租赁合同》）继续有效，但租赁期限为不定期。又根据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。本案中，谢劲梅已于2016年4月28日向高经明发出一份《通知》，要求高经明于2016年5月30日之前退租。该通知具有解除合同的意思表示，双方的租赁合同已于2016年5月30日解除。因原出租人谢劲梅与承租人高经明的租赁关系已解除，魏松、翁才红作为讼争店面的新产权人有权要求原承租人高经明退出租赁店面。故对魏松、翁才红主张高经明腾空并返还讼争店面的诉讼请求予以支持。关于高经明提出其有权优先购买讼争店面的抗辩意见。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据该条法律规定，承租人在同等条件下行使优先购买权，应当向出租人提出，而非新产权人。高经明以其具有优先购买权为由，对抗新产权人魏松、翁才红的物权，拒不搬出讼争店面，缺乏法律依据。故对高经明的该项抗辩意见不予采纳。
关于高经明是否应支付魏松、翁才红讼争店面的占用费，以及占用费的标准问题。原承租人高经明在与原出租人谢劲梅的租赁期限届满后，仍拒不退出讼争店面，已侵犯了讼争店面所有权人魏松、翁才红的物权。魏松、翁才红有权主张高经明支付占用费。关于占用费的标准问题。魏松、翁才红主张按照每月2300元计算，但并未提供证据予以证明，高经明对该标准亦提出异议。结合高经明与原出租人谢劲梅在2015年11月至2016年4月期间的租金标准为每月1600元，以及魏松在高经明占用讼争店面期间与谢劲梅签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准为每月1600元，酌定占用费的标准按照每月1600元计算。关于占用费的起算时间。魏松、翁才红主张从其与邹琍琼签订《房屋买卖合同》之日（即2016年5月12日）起算。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因高经明与谢劲梅的租赁合同于2016年5月30日才解除，故根据该规定，高经明与谢劲梅的租赁合同在2016年5月12日至2016年5月30日期间仍有效，高经明无需向魏松、翁才红支付该期间的占用费。因此，占用费应当从高经明与谢劲梅的租赁关系解除之日的次日起算，即从2016年5月31日起算。经计算，2016年5月31日至2016年7月2日期间，高经明应支付魏松、翁才红的占用费为1760元（1600元/月÷30天×33天）。2016年7月3日至高经明实际腾空讼争店面期间的占用费，高经明仍应按照每月1600元的标准支付给魏松、翁才红。故对魏松、翁才红主张的占用费超过前述计算标准的部分，不予支持。
关于高经明是否应赔偿魏松、翁才红新租店面（即南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号）的租金的问题。魏松、翁才红举证证明在高经明占用讼争店面期间，其于2016年6月26日与谢劲梅签订了一份《房屋租赁合同》，从谢劲梅处承租了金泰大厦120号店面，并支付了每月1600元的租金。但因高经明占用讼争店面，导致魏松、翁才红无法使用或者出租讼争店面，给魏松、翁才红造成的直接损失应当为租金损失。魏松、翁才红已通过向高经明主张占用费的方式获得该租金损失的赔偿，其又主张高经明赔偿新租店面（即南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦120号）的租金损失，与占用费的主张构成重复主张，不应予以支持。
关于高经明是否应赔偿魏松、翁才红的律师代理费、人工费、二次改装线路费、店面装修费等损失。如前所述，高经明占用讼争店面，导致魏松、翁才红无法使用或者出租讼争店面，给魏松、翁才红造成的直接损失为租金损失。魏松、翁才红所主张的人工费、二次改装线路费、店面装修费均不是直接损失，且其在庭审中魏松、翁才红并未充分举证证明上述费用已实际发生，故对魏松、翁才红主张高经明赔偿人工费、二次改装线路费、店面装修费等损失的诉讼请求不予支持。关于律师代理费问题。虽然魏松、翁才红因本案诉讼向福建闽越律师事务所支出了律师代理费，但其主张高经明赔偿该律师代理费，并无相关法律依据支持，故不应予以支持。
关于高经明提出的“高经明在合法经营期间，魏松、翁才红曾纠集社会闲散人员到店面扰乱正常生活、生产秩序，所造成的损失1万元，请法庭责成魏松、翁才红赔偿给高经明”的抗辩意见。因高经明并未举证证明其存在上述损失，且亦未在本案中提起反诉，故对高经明的该项抗辩意见不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、高经明于本判决生效之日起七日内腾空并返还魏松、翁才红所有的位于南平市延平区新建村里丹巷金泰大厦107号（即里丹巷12号01层107号）的店面；二、高经明于本判决生效之日起七日内支付魏松、翁才红上述店面的占用费（其中，2016年5月31日至2016年7月2日期间的占用费为1760元；2016年7月3日起至高经明实际腾空上述店面之日止的占用费，按照每月1600元的标准计算）；三、驳回魏松、翁才红的其他诉讼请求。案件受理费48元，由高经明负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，高经明作为讼争店面的承租人，与原产权人签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月31日终止。之后双方未再续签合同，高经明继续使用租赁物并缴纳租金，原产权人未提出异议，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年4月28日，高经明收到原产权人向其发出的解除合同并要求其于2016年5月30日前清场退出的通知，应认定高经明与原产权人的不定期租赁合同已于2016年5月30日解除。魏松、翁才红作为讼争店面的新产权人，对讼争店面依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其有权要求原承租人高经明在原租赁合同依法解除后退出租赁店面。高经明作为原承租人，在原产权人通知其要将租赁场所出售后并未提出优先购买，故其以具有权优先购买权来抗辩产权人要求其退出租赁场地的诉讼请求不能成立，本院不予支持。魏松、翁才红提出高经明应支付店面占用费和临时租赁店面租金损失，属于重复主张，原审法院按原租赁合同标准1600元/月支持店面占用费，于法有据，应予维持。魏松、翁才红主张搬迁人工费、改装线路费、店面装修费等并非直接损失，且当事人未提供其已实际支付的充分证据，高经明又不予认可，原审法院不予支持并无不当。魏松、翁才红主张律师代理费用，既无合同约定，也无法律依据，故不应予以支持。
综上所述，魏松、翁才红和高经明的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费192元，由上诉人魏松、翁才红负担96元，由上诉人高经明负担96元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄晓健
代理审判员 夏 雯
代理审判员 李清萍
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 林卓丽