甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第1139号
原告王道红，男，1987年6月7日出生，汉族，甘肃省永登县人，无固定职业，住兰州市城关区。
委托代理人刘柯炀,甘肃解开律师事务所律师。
被告孙新光，男，1954年5月9日出生，汉族，甘肃省临洮县人，甘肃安兴建筑公司职工，住兰州市城关区。
原告王道红与被告孙新光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告王道红诉称，原告与被告与2005年11月9日签订了购房协议，被告将兰州市城关区九州大道石峡口小区四号楼5单元401室房屋交付给原告办理好房屋产权证，原告向被告支付房屋价款103000元，原告即居住。至今被告没有给原告办理房屋产权证。2009年5月16日该房屋由于山体滑坡自然灾害导致灭失。原告被城关区政府登记为受灾居民，按月领取过渡费。2013年被告与马云香就该房屋的产权发生纠纷，导致原、被告就房屋过户形成的（2012）城法民雁初字第007号民事调解书被（2013）兰民三终字第946号判决书撤销，并指明原告可以向被告另行主张权利。为此，原告请求：依法判令被告按照市场价返还原告房款573600元。
被告孙新光辩称，2005年5月被告欠案外人马云香的材料款，故将两套房屋顶给马云香，2006年被告去向马云香要倒欠的房款，马云香无力支付欠款，把涉案的这套房屋退给被告，因为被告欠马继诚的砖款，通过马继诚介绍王道红购买了涉案房屋，被告和王道红签订了购房合同并向王道红交付了房屋，之后马云香起诉了九州房地产公司和九州管委会要求给她交付包括涉案房屋的两套房屋，法院最后支持了马云香的诉讼请求，造成原告王道红房屋损失是法院把房屋判给了马云香，被告不承担责任。
经审理查明,位于兰州市城关区九洲大道石峡口住宅小区（包括4、5、6号楼）的规划和建设，经兰州市城关区城乡规划土地管理局批准由兰州市九洲房地产开发公司（以下简称“九洲公司”）实施。1999年6月28日，九洲公司与临洮县第三建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，由临洮县第三建筑工程公司对九洲经济开发区石峡口小区1-1#楼，1-4#楼进行施工，案外人牟正连以委托代理人的身份在该合同上签字。2001年8月6日、2004年9月24日，兰州市房地产管理局分别为九洲公司颁发了（2001）兰房商预字28号、兰房九商预字（2004）第011号商品房预售许可证。该住宅楼建成后，九洲公司认可与案外人牟正连有联建关系，将石峡口小区4号楼5、6单元30套房屋的处分权交由牟正连行使。取得房屋预售许可证后，九洲公司经牟正连认可，为上述30套房屋中的21套房屋办理了房屋所有权证。因被告孙新光与案外人牟正连有资金往来关系，2005年，牟正连将自己有处分权的石峡口小区4号楼5、6单元的5套房屋抵顶给被告孙新光。2005年10月6日，马云香与孙新光签订了上述两套房屋的购房《协议》，约定，将上述两套房屋抵顶给案外人马云香。2005年10月25日，马云香与九洲公司签订了上述两套房屋的《商品房买卖合同》。
被告孙新光欠案外人马继诚的砖款，2005年10月20日，被告孙新光与马继诚签订《购房协议》，将401室房屋以每平方米1350元的价格出售给马继诚，协议记载401室面积为76.48平方米，价款为103,000元。马继诚取得该房屋后，2005年11月9日，经马继诚同意，被告孙新光将与抵顶给马继诚的房屋出售给了原告王道红，并将其与马继诚签订的《购房协议》背书转让给了原告王道红。双方签订的购房协议约定：“甲方（孙新光）负责该房的房产证办理事宜，户名以乙方（王道红）姓名为准，并保证住房水、暖、电设施齐全有效，物业管理到位，产权证在2006年12月以前交到乙方手中，如在协议约定时间内甲方未将产权证办理完毕，甲方应无条件如数退还乙方的房款及损失，现甲方将本房钥匙交给乙方管理使用。”2005年11月10日，被告孙新光收到原告王道红交付的房款103,000元，并将该房款支付了所欠马继诚的砖款。被告孙新光也将房屋交付原告王道红居住使用。原告王道红自2005年11月起居住401室房屋至2009年5月16日九洲开发区山体滑坡该房屋灭失。
该房屋灭失后，兰州市城关区人民政府为地质灾害受灾住户发放过渡费，2009年12月至2011年5月，王道红之父王如财领取401室房屋的过渡费。2011年5月27日，原告马云香向被告九洲公司发出证明称401、403室房屋的权属归马云香，其主动放弃2011年5月30日前的过渡费，2011年6月1日以后的过渡费要求停止发放。后被告九洲公司停止发放401、403室的过渡费。后兰州市城关区人民政府将受灾户安置于砂坪村经济适用房住宅小区，401、403室房屋安置于该小区B1-C号楼1单元2702号、2707号房屋。
2011年11月30日，原告王道红将被告孙新光诉至本院，要求被告孙新光给其办理房屋产权证，2011年12月8日，本院作出（2012）城法民雁初字第007号民事调解书，确认原、被告达成的调解协议即：孙新光于2012年2月15日前负责给王道红办理兰州市城关区九州大道石峡口小区4号楼5单元401室房屋产权证。2012年案外人马云香向兰州市中级人民法院就（2012）城法民雁初字第007号民事调解书申请再审，2012年10月29日，兰州市中级人民法院作出（2012）兰法民再字第37号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）城法民雁初字第007号民事调解书，发回本院重审。本院于2013年1月9日立案并审理后于2013年10月18日作出（2013）城民一初字第41号民事判决书，判决认定马云香虽未取得房屋的所有权证，但因其购买行为而成为房屋的实际权利人，被告孙新光就同一标的物（即涉案房屋）既抵顶给马云香又与原告王道红签订了购房协议，被告孙新光与原告王道红签订的《购房协议》的行为属无权处分行为，且房屋已经灭失，孙新光的非法行为致使原告的合法利益受到损失，原告可另行向被告孙新光主张权利。判决驳回了原告王道红的诉讼请求。宣判后王道红不服提出上诉，二审法院于2014年3月3日作出（2013）兰民三终字第946号民事判决书，认为一审认定孙新光与王道红签订房屋买卖协议的行为属无权处分的行为并无不当，对于王道红所受损失另行主张，判决驳回了原告的上诉，维持原判。2014年8月4日，案外人马云香将九洲公司、兰州九州经济开发区管理委员会诉至本院，要求将两套安置房屋交付并办理房屋过户手续。本院追加了牟正连、王道红为第三人参加诉讼。2015年9月14日本院就该案作出（2014）城民一初字第767号民事判决书，判决九洲公司、兰州九州经济开发区管理委员会向案外人马云香交付上述两套安置房屋。宣判后九洲公司、孙新光不服提出上诉，兰州市中级人民法院于2016年1月4日作出（2015）兰民三终字第843号民事判决书，以九洲公司没有交付房产义务为由改判兰州高新区九州经济开发区管理委员会（原兰州九州经济开发区管理委员会）向案外人马云香交付上述两套安置房屋。
本案在诉讼期间，原告王道红就兰州市城关区九州大道石峡口小区4号楼5单元401室房屋灭失后兰州市城关区人民政府安置于砂坪村经济适用房住宅小区B1-C号楼1单元建筑面积77.57平方米的2702号房屋申请甘肃万众联合资产评估事务所进行价格评估，甘肃万众联合资产评估事务所于2016年2月29日作出甘万评字（2016）第003号单项资产咨询评估说明，以2016年2月26日为评估基准日，评估标的物价格为581775.00元。被告孙新光当庭表示对该评估无异议。
上述事实有原告提交的王道红与孙新光签订的购房协议一份、收条一份、孙新光与马继诚签订的购房协议一份、（2012）城法民雁初字第007号调解书一份、（2013）城民一初字第41号判决书一份、（2013）兰民三终字第946号判决书一份、（2014）城民一字初字第767号判决书一份、（2015）兰民三终字第843号民事判决书一份、资产评估报告书一份等证据经当庭举证、质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2005年11月9日签订的购房协议已经被本院生效的（2013）城民一初字第41号民事判决书、兰州市中级人民法院的二审（2013）兰民三终字第946号判决书确认为属无权处分行为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告孙新光的无权处分行为，导致双方签订的合同无法履行，原告王道红受到了利益损失。因合同标的物即原兰州市城关区九州大道石峡口小区4号楼5单元401室76.48平方米房屋灭失，兰州市城关区人民政府安置于砂坪村经济适用房住宅小区B1-C号楼1单元建筑面积77.57平方米的2702号房屋系置换后形成的新的合同标的物，该标的物的价值即为原告王道红可获得的利益，被告孙新光应当按该价值向原告王道红赔偿。现房屋评估价格为581775元，原告王道红诉讼请求的赔偿额为573600元，故本院支持该诉讼请求。关于被告孙新光在庭审时提出马云香尚欠其购房款的问题孙新光可另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定判决如下：
被告孙新光向原告王道红赔偿购房损失573600元于本判决生效后20日内付清。
案件受理费9536元由被告孙新光承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 柴宗海
代理审判员 张金凤
人民陪审员 董瑛芳
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 施璞琰