广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第388号
上诉人（原审被告）：任发强，男，1964年2月6日出生，汉族，住中山市，
委托代理人：刘敏，广东维纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖权均，男，1973年9月13日出生，汉族，住中山市，
委托代理人：黄文忠、梁锦荣，分别系广东广鸿律师事务所律师、实习律师。
上诉人任发强因与被上诉人肖权均合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第1175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年2月29日，任发强向肖权均转让一处工业用地使用权，面积为200平方米，位于中山市××机砖一厂。双方没有签订书面转让合同，只是口头约定转让价格为30万元（含过户费用4万元）。当天，肖权均即向任发强支付了转让款26万元。同年3月27日，双方到西区居委会办理了过户手续，肖权均向西区居委会支付了过户费用4万元（收款凭证注明交款人为任发强）。后因原土地使用人黄朝枢不肯搬离，肖权均要求西区居委会协助处理。西区居委会组织相关部门对黄朝枢、任发强、肖权均进行调解，但黄朝枢坚称该土地及建筑物属其所有，调解不成。肖权均遂于2012年8月3日诉至原审法院，请求判令：任发强立即返还土地转让款26万元及逾期付款利息（从立案起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至判决确定日期止），并由任发强承担本案的诉讼费用。
原审另查明：讼争的土地使用权位于中山市××机砖一厂，属西区居委会所有的集体土地使用权。西区居委会的前身西区管理区曾将该土地使用权作为工业用地转让给个人使用。后该土地使用权几经流转，曾由雷日彬和黄朝枢使用（经营中山市小榄镇永得工业气体经销部），又曾由麦永祥使用，2007年8月14日由麦永祥转让给任发强。上述流转过程中，均没有在政府土地主管部门办理土地使用权变更登记手续。
原审法院认为：本案中，任发强向肖权均转让工业用地使用权，双方由此产生纠纷，故本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。本案中，任发强在向肖权均转让约定的工业用地使用权时，并未依法取得该土地使用权的权属登记，即其未取得对该土地使用权的处分权。故其与肖权均之间设立的转让合同应为效力待定的合同。而在本案纠纷发生后，至本案法庭辩论终结时止，任发强亦未依法取得该土地使用权的权属登记，即未取得处分权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，原审法院认定其与肖权均之间设立的转让合同为无效合同。现肖权均诉请任发强返还其依据无效合同取得的转让款26万元及从起诉之日起计算的利息有理有据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：任发强于判决发生法律效力之日起7日内向肖权均返还转让款26万元及利息（从2012年8月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定履行之日止）。案件受理费5800元，由肖权均负担600元（肖权均已预交5800元），由任发强负担5200元（该款任发强于判决生效之日起7日内向原审法院交纳）。
宣判后，任发强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定双方订立的转让合同无效不当。首先，任发强取得本案诉争土地使用权是从上一手麦永祥处取得，并经小榄镇西区村委会办理了土地过户手续，任发强依法受让取得涉案土地，享有土地的使用权，故其有权再将土地使用权转让他人，不存在无权处分之说。其次，任发强与肖权均之间土地使用权转让在小榄镇西区村委会办理了过户手续，合法有效。其三，小榄镇西区村委会作为土地使用权人，出具关于肖权均工业用地处理情况足以证明土地使用权人同意任发强转让土地使用权。其四，涉案土地使用权已经多次转让，且之前的使用权人开办企业，均不存在政府土地管理部门认为该行为存在违法的问题，之前多次土地使用权转让行为有效，本次转让行为亦有效。因此，原审法院适用合同法第五十一条认为双方土地使用权转让行为无效不当。二、肖权均虚构事实，隐瞒交易过程。任发强与肖权均转让土地使用权是在公开公正的情况下进行，并不是如肖权均所称隐瞒土地真实情况。交易时，肖权均多次到现场查看土地，后双方一同前往村委会办理土地过户手续。肖权均曾认为以如此优惠的价格购得土地对任发强表示感谢，并坚持过户后自行拆除旧的建筑物，后因遇到案外人在土地上违法搭建建筑物，肖权均未能如愿解决纠纷，心生退意才反过来称任发强故意欺骗。综上，请依法撤销原审判决，驳回肖权均的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由肖权均承担。
被上诉人肖权均答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，任发强上诉理由没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，本院依法向小榄镇西区居委会发函，询问如下问题：1、涉案土地有无办理产权登记？土地性质是什么？属建设用地、农业用地还是其他土地？2、如果涉案土地属集体所有的建设用地，是否办理了农用地转用审批手续，是否有相应书面材料提供给本院？3、涉案土地使用权转让有无经过集体经济组织或者居民委员会按照集体议事规则表决通过？4、涉案土地现状？用途？小榄镇西区居委会复函称：该用地位于小榄镇西区××机砖一厂，自上世纪90年代以来一直作为工业用地，且该用地周边控制规划也是工业区。我居委会暂未发现该地办理过土地证。经质证，双方对该复函均无异议。
又查明：任发强为小榄镇永宁居委会居民，肖权均为小榄镇西区居委会居民。
本院认为：建设用地使用权转让合同是指依法取得对国家所有土地使用权的公民、法人或者其他组织将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。上述建设用地指国有土地建设用地，不包括农村集体经济组织所有的建设用地。本案涉案土地为集体土地，由此而引起的土地使用权转让纠纷不属于建设用地使用权转让合同纠纷，本院认为，本案案由为合同纠纷。
关于双方订立的土地使用权转让合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第十一条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。本案中，任发强与肖权均转让的土地属于小榄镇西区居委会所有的集体土地。虽然居委会复函称涉案土地自上世纪90年代以来一直作为工业用地使用，但根据《土地管理法》第十一条第二款的规定，集体土地建设用地使用权必须经国家行政机关登记确认，涉案土地未办理权属证书，故本院不予确认涉案土地为建设用地。另，根据该法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。任发强与肖权均转让涉案土地使用权违反了上述法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，任发强与肖权均订立的土地使用权转让合同无效，合同无效，任发强应向肖权均返还26万元转让款及支付起诉之日起银行同类同期贷款利率。原审法院适用法律欠妥，但判决结果并无不当，对此结果本院予以维持。
综上，任发强上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。另，原审判决结果并无不当，对此结果本院予以维持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5200元，由上诉人任发强负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二○一三二○一三年八月十五日
书记员 郭小琪