上海市静安区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）静行初字第158号
原告宗为民，男，1951年11月8日生，汉族，住本市。
委托代理人宗静，男，1976年5月13日生，汉族，住同上。
被告上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地本市。
法定代表人洪海明，局长。
委托代理人张凌超。
第三人上海市静安区土地管理中心，住所地本市。
法定代表人徐蕙良，主任。
委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。
原告宗为民不服上海市静安区住房保障和房屋管理局（以下简称静安房管局）作出的房屋拆迁补偿安置裁决，向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月14日受理后，向被告送达了起诉状副本和应诉通知书。因上海市静安区土地管理中心（以下简称区土管中心）与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年7月30日、10月13日公开开庭进行了审理。原告宗为民及委托代理人宗静，被告静安房管局的委托代理人张凌超，第三人区土管中心的委托代理人李鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
静安房管局于2015年5月26日作出静房裁（2015）第20号裁决认定：申请人区土管中心经批准自2010年5月20日起拆迁静安区103号街坊土地储备项目范围内的房屋，宗为民所有的本市西康路XXX号房屋属于拆迁范围，房屋性质私房，房屋用途居住与非居住，全幢建筑面积69.44平方米，其中居住部分建筑面积39.44平方米，非居住部分建筑面积30平方米。房屋评估单价居住部分每平方米建筑面积为22，565元（本判决书中货币均为人民币），非居住部分每平方米建筑面积为55，566元。被拆迁范围内房屋房地产市场评估均价为每平方米建筑面积23，612元。该户内有常住户口9人，即户主1赵桂香，夫宗为民，女宗芹，外孙子吴奇阳，子宗静，非亲属陈静；户主2张建平，妻单胜兰，子张磊。因拆迁双方达不成协议，经拆迁人申请，该局根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条规定，作出裁决：一、准予申请人安置被申请人于本市张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室五套房屋。二、被申请人可得货币补偿价值款5，240，226元（其中设备移装费若有差异，需按实结算；营业执照持有人可得执照补偿费200，000元）。与前一款项安置房屋的总价及增加自行购房补贴157，760元结算后，由申请人支付被申请人13，940元。三、被申请人在本裁决书送达之日起15日内从本市西康路XXX号搬迁到本市张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室五套房屋内。四、本市西康路XXX号房屋经证据保全后予以拆除。
原告诉称，被告作出的裁决不尊重客观事实，没有遵循价值公正的原则，没有对原告及营业执照持有人公平、合理的补偿，违反法定程序，具体为1、被告在裁决中没有调查取证，没有保障原告的知情权、陈述申辩权，不回答、不记录原告的诉求，被告与第三人有直接利害关系，无法作出公正的裁决；2、裁决的补偿价格明显低于市场价格，无法保障原告原有的生活质量以及让营业执照持有人继续经营生产，维持其生活。补偿款严重低于原告出资购买价格；3、裁决没有补偿原告合法拥有、正在使用的国有土地使用权；4、裁决对营业执照持有人停产停业的补偿严重偏低；5、裁决认定原告非居住单位建筑面积为30平方米，无事实和法律依据，原告在1994年向工商部门申请营业执照时，填写过营业面积30平方米，该面积系原告自估的，填写的时候也不可能写成建筑面积，原告只认可房产证、非居证明书等确认的面积；6、裁决认定的评估价格单造假，第三人于2010年9月2日在基地公示栏中提供的评估单价全部认定为住宅，每平方米29，000元，原告经交涉后，第三人工作人员告知原告居住是29，000元，非居是57，600元。2015年3月，原告第一次看到评估单原件，价格被造假为非居55，566元，居住22，565元，评估单出具的时间为2010年8月24日；7、裁决书中记录原告要求得到2，600万元补偿，原告认为合法、合理；8、被告直接裁决以异地房屋调换安置原告以及营业执照持有人，剥夺了原告的选择权，并且裁决的安置房屋总价明显低于原告的房地产价值，无法保障继续经营生产。原告起诉要求撤销被告作出的静房裁（2015）第20号房屋拆迁补偿安置裁决。
被告辩称，被告作出的裁决，是在原告房屋价值的基础上，根据相关法律法规及基地方案作出的。房屋拆迁补偿的是国有土地上的房屋价值，已经包含了土地因素。对于营业执照持有人作出的停产停业的补偿，依据的是基地的方案。被拆迁房屋属原告所有的私房，建筑面积69.44平方米，原告曾向工商部门申请营业执照，自报营业面积为30平方米，被告据此认定非居面积，符合事实和法律。房屋价格评估报告第三人向原告送达后，原告未提异议，被告确认此价格有效。被告作出的裁决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。
第三人与被告意见一致。
被告于举证期限内向本院提供了如下证据、依据：
一、职权依据
《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称《拆迁细则》）第二十四条第一款，“拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”
经质证，原告对被告的职权依据没有异议。
二、程序证据
1、裁决申请书；2、拆迁人与拆迁实施单位的拆迁委托合同及营业执照等证明材料；3、受理通知、会议通知及送达回证；4、房屋拆迁调解会签到、调解笔录；4、房屋拆迁补偿安置裁决书及送达回证。
被告以上述证据证明，拆迁人于2015年5月6日向被告申请裁决，被告受理后，向原告送达了受理通知书，并于2015年5月11日进行了调解。因拆迁双方协商不成，被告于2015年5月26日作出裁决，并向双方送达了裁决书。
经质证，原告认为其虽然参加了调解会，但大部分证据是虚假的，相关的送达回证不能证明送达的事实。第三人对上述证据的真实性及其所反映的事实均无异议。本院确认上述证据有效，原告提出的大部分证据虚假，没有提供证据证实，原告根据会议通知规定的时间参加了被告组织的调解会，足以证实被告向原告进行了有效送达。
三、事实证据
1、静安房管局核发的沪静房管拆许字（2010）第0003号房屋拆迁许可证及延期批复。拆迁人为区土管中心，拆迁期限自2010年5月20日至2010年12月19日，以后又分别经静安房管局和上海市住房保障和房屋管理局批准延长期限至2016年5月25日。
2、房屋所有权证、个体执照申请报告、个体经营初审表。房地座落西康路XXX号全幢，建筑面积69.44平方米，所有权人宗为民。1994年间，原告之子宗静以西康路XXX号房屋中的30平方米向工商部门申请个体经营，工商部门经审核同意。
3、被拆迁房屋的户籍资料。即户主1赵桂香，夫宗为民，女宗芹，外孙子吴奇阳，子宗静，非亲属陈静；户主2张建平，妻单胜兰，子张磊。
4、沪房管拆（2009）88号文、静安区103街坊旧区改造房屋拆迁补偿操作口径、会议纪要及相关文件。
5、房地产估价公司营业执照、资质证书、评估均价公告、居住房屋拆迁估价分户报告单。拆迁范围内房屋每平方米建筑面积平均单价为23，612元，估价时点2010年5月20日；西康路XXX号房屋的估价分户报告及送达回证，房屋评估单价非居55，566元，居住22，565元，估价时点2010年5月20日。2015年3月28日，拆迁人向宗为民送达估价报告。
6、动迁单位制作的谈话记录。拆迁双方多次谈话，未达成协议。
7、拆迁人于2015年3月28日开具的试看房屋介绍信（方案一、二）及送达回证。
8、安置房屋的房地产权证及评估报告。本市张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室五套房屋，总价5，384，046元。
经质证，原告对证据提出异议：1、房地产权证记载了有40平方米的土地使用权，没有得到补偿；2、评估报告单系伪造，第三人于2015年3月28日才向原告送达，在被告组织的调解会上，原告认为不存在复估或专家鉴定问题；3、被告不能以工商材料认定原告的非居建筑面积为30平方米，原告当时是以实际面积30平方米申请营业执照；4、裁决给予原告的补偿价格，不能够买到与原告所有相类似的房屋。
第三人对被告提供的证据均无异议。
针对原告对于非居建筑面积提出的异议，被告补充提供1、原西康路XXX号产权人宗步华于1994年6月5日出具的证明，同意将西康路XXX号底楼约30平方米房屋给宗静开店；2、江宁房管办私房摘要，西康路XXX号底南北间建筑面积28平方米。对此原告认为，江宁房管办的私房摘要，原告没有签字，无证明效力，且宗静在经营期间经营面积会有变化。
经审核，本院认定被告提供的证据均真实、合法，与待证事实相关，具有证据效力。原、被告争议的被拆迁房屋非居住面积，本院经征询原告意见，原告表示不愿就非居住部位的建筑面积由专业机构测量。
四、法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行……本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条规定，拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起3０日内作出。
经质证，原告及第三人对上述适用法律依据没有异议。
根据被告提供的有效证据，本院确认以下事实：被告静安房管局于2015年5月6日受理第三人区土管中心的裁决申请，向原告宗为民送达了受理通知书，并于2015年5月11日组织双方进行了调解。
被告认定第三人经批准自2010年5月20日起拆迁静安区103街坊范围内的房屋，宗为民所有的本市西康路XXX号建筑面积69.44平方米房屋属于拆迁范围，房屋性质私房，房屋用途居住、非居，其中居住建筑面积39.44平方米，非居住建筑面积30平方米。房屋评估单价非居55，566元，居住22，565元，估价时点2010年5月20日。被拆迁范围内房屋房地产市场评估均价为每平方米建筑面积23，612元，估价时点2010年5月20日。评估报告于2015年3月28日向原告送达。被拆迁房屋户内有常住户口9人，即户主1赵桂香，夫宗为民，女宗芹，外孙子吴奇阳，子宗静，非亲属陈静；户主2张建平，妻单胜兰，子张磊。
根据沪房管拆（2009）88号文和拆迁基地公示内容，原告户安置补偿标准为5，240，226元（包括对营业执照持有人营业执照补偿20万元、停产停业补偿3万元）、选购基地商品房补贴157，760元。安置本市张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、张掖路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室、沙浦路XXX弄XXX号XXX室五套房屋，总价5，384，046元。
因拆迁人与原告户达不成协议，被告根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条规定，于2015年5月26日作出静房裁（2053）第20号裁决，并向裁决双方送达了房屋拆迁补偿安置裁决书。
另查明，被拆迁房屋原产权人宗步华于1994年6月，同意将房屋的底层交由宗静从事个体经营，宗静在向工商部门申请营业执照时，自报经营面积30平方米。房管部门对被拆迁房屋的底层面积记载为28平方米。
本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。静安区103号街坊房屋拆迁许可证于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前核发，故该基地房屋拆迁仍按原有规定办理。第三人区土管中心因与原告宗为民不能达成拆迁补偿安置协议，向被告申请裁决，被告受理后，组织双方进行了调解，在调解不成的情况下作出裁决，程序合法。
被告认定原告户的房屋面积（包括居住与非居住）、常住户口及被拆迁房屋价格、安置房屋价格有相关证据证明，认定事实清楚。被告根据沪房管拆（2009）88号文和拆迁基地拆迁操作口径计算的原告户应得补偿安置数额正确。
根据城市房屋拆迁的相关法规规定，拆迁国有土地上房屋应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行补偿，以房地产市场评估价格确定。原告在确定的房屋补偿价格以外另要求对国有土地使用权进行补偿，显与法规规定不符。
关于被拆迁房屋非居住建筑面积的认定。房管资料记载被拆迁房屋底层建筑面积为28平方米，宗静在向工商部门申请办理营业执照时自报面积30平方米，被告以30平方米认定非居住部位建筑面积，已经有利于被拆迁人，该面积认定正确。原告认为30平方米应当是实际使用面积而非建筑面积，显与事实不符。原告称在实际经营中经营面积有变化，而在本案审理中，原告又不愿对非居部位建筑面积进行测量，应当认定原告没有举证。
被告根据拆迁基地拆迁操作口径和相关的会议纪要，对营业执照持有人作出营业执照补偿20万元、停产停业补偿3万元，符合规定。
本院注意到第三人在对原告所有的房屋拆迁过程中，长时间不与原告进行商谈，房屋估价报告单更是在事隔近五年才向原告送达，工作效率低下。但估价报告的时间节点是在2010年5月，安置房屋的价格也以此时间段确定，且原告在收到房屋估价报告后也没有提出复估和申请专家委员会鉴定，该报告作出的房屋价格评估，本院予以确认。
综上，被告作出的裁决，认定事实清楚，证据确凿，程序合法，对原告户的补偿安置方案也符合规定。原告要求撤销裁决的请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告宗为民的诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由原告宗为民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 宋皓东
审 判 员 徐 静
人民陪审员 史向红
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 蒋洁洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。