成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第3306号
原告李天华，男，汉族，1963年1月7日出生，住四川省蓬溪县。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
原告李天华与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由审判员何理适用简易程序独任审判，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告李天华，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告李天华诉称，其通过购买的方式取得了成都市锦江区东御街55号二楼71-6号商铺的所有权，并办理了房屋产权证和国土证。2002年10月13日，新界公司与李天华签订了《合作经营协议》，双方约定由李天华将该商铺出租给新界公司经营，期限从2002年10月13日至2012年10月13日止，新界公司每年按李天华物业原始购买价的7%向其支付红利，期限届满后新界公司向李天华退还商铺。2012年10月13日协议期满后，新界公司拒不按照合同约定将物业腾空退还给李天华，洋洋公司在没有和李天华签订任何协议的情况下，继续占用物业进行经营。李天华于2011年12月5日以律师函通知新界公司在合作期满前7日办理退还商铺的交接手续。李天华又于2012年3月2日通过邮政快递EMS方式函告新界公司和洋洋公司，要求立即退还物业，否则按照物业原始购买价的35%计算租金。后李天华又多次要求新界公司和洋洋公司退还物业，均拒绝答复。新界公司和洋洋公司至今拒绝退还原告物业，致使李天华遭受经济损失、精神损失和家庭矛盾纠纷、误工费损失和支付了几十次的车费、住宿费、生活费等。请求判令：1、新界公司�洋洋公司赔偿李天华2014年1月6日至2015年5月11日止的物权侵占费用75383.97元，并按原始购买价的5%的标准每年递增；2、新界公司、洋洋公司支付侵占费用的滞纳金即利息11126.67元（按每天万分之三计算）；3、新界公司、洋洋公司承担诉讼费、误工费、车费、住宿费、生活费、精神损失费6000元；4、新界公司、洋洋公司停止侵权，退还李天华位于成都市锦江区东御街55号二楼71-6号的商铺。
被告洋洋公司辩称，洋洋公司愿意按生效判决的标准来支付李天华的占用费，对滞纳金不认可，误工费、车费、住宿费、生活费、精神损失费等没有事实及法律依据，应当驳回。该房屋不应当返还，应当按照生效判决认定的事实来判决。
被告新界公司未作答辩。
经审理查明，李天华购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺。汇�公司向李天华提交了分户平面图。其后李天华取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋所有权人为李天华，房屋坐落：锦江区东御街55号；设计用途：商业；建筑面积10.47平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2002年10月13日，新界公司（甲方）与李天华（乙方）签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2002年10月13日起至2012年10月13日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的�发摩尔中心物业2层T1A区6号，购置价为159786元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即11185元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。
2012年10月13日，新界公司与李天华约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2014年1月5日物业使用费，洋洋公司�按照房屋购置价的15%／年向李天华进行支付，李天华已全部领取完毕。2014年1月6日之后的物业使用费，洋洋公司未再向李天华支付。
另查明，2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面（包括本案讼争物业）租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前�年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。
经法院生效判决查明，2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5期，该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，其中第八条建筑区划的调整部分载明：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：李天华身份证、新界公司、洋洋公司营业执照、房产证、分户平面图、成都商品房买卖（预售）合同、《合作经营协议》、业主续签说明、（2014）锦江民初字第677号民事判决书、（2014）川民提字第434号民事判决书。
本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括李天华在内的小业主签订《合作经营协议》，因协议期限届满，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故李天华要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后至今，洋洋公司仍在使用李天华所有的商铺进行经营，故向李天华承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，李天华主张以其提交的房地产抵押估价报告的标准体现市场价值，并主张按物业原始购买价的5%的标准每年递增。本院认为，李天华因办理抵押贷款作出的房产抵押评估不能证明其主张。关于使用费标准，本院认为，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准为原始购房总价的15%（税后），根据公平原则，李天华请求的使用费标准可以参照此标准计算至其主张权利之日止，故李天华主张的使用费标准及按物业原始购买价5%的标准逐年递增的诉请请求，本院不予支持。对于使用费利息，原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯，每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向李天华支付下季度使用费。由于李天华主张利息的计算标准系本案《合作经营协议》约定的滞纳金计算标准，该协议系李天华�新界公司签订，但涉案商铺实际由洋洋公司实际占用，李天华主张依据上述约定计算占用费利息无相应的事实及法律依据，故李天华请求洋洋公司支付使用费利息本院仅部分支持。
关于李天华主张的误工费、车费、住宿费、生活费和精神损失费等，因李天华未举证证明其实际产生了上述相关费用，且上述费用的请求无相应的法律依据，本院不予支持。
关于涉案商铺是否返还的问题。本院认为，1、涉案商铺属于虚拟产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。虚拟产权式商铺的特征是没有明确的四至界限，商铺业主出于投资的目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制。主要表现为：一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。具体本案，汇发公司将海发商厦地下二层至地面五层先租赁给洋洋公司，后又将涉案商铺出售给李天华等1094户业主，各业主购买的涉案商铺的产权证上没有记载四至界限，李天华等业主将该商铺交给新界公司使用，李天华每年收取固定比例红利，上述事实表明，本案商铺的性质即是虚拟产权式商铺。根据本案查明的事实，李天华在购买商铺时应当知晓该商铺的性质，故其应当承担所有权行使受限的相应风险。2、根据生效判决查明的事实，目前海发商厦的业主中选择与洋洋公司续签合同并由该公司继续经营的业主，人数及所占面积的比例均超过半数。依照《�华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项关于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定和海发商厦业主大会制定的《成都市海发商厦管理规约》第八条关于“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”的规定，上述续签合同业主的人数与所占面积比例均超过半数的事实，符合法律及管理规约的规定。虽然各业主系分别与洋洋公司续约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与洋洋公司签约的事实，既是各续约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体业主之间实际上难以再形成否定有洋洋公司继续经营的决定，故应当视为超过半数的业主已就由洋洋公司继续经营的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，李天华应当遵守管理规约和业主的共同决定。由于本案诉争商铺系虚拟产权式商铺，性质上全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定，而超过半数业主作出的由洋洋公司继续经营的共同决定导致涉案商铺难以返还，该商铺不具备返还条件，故李天华关于要求返还商铺的理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十六条第一款第（七）项、第七十八条第一款、第八十三条第一款，《�华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李天华支付物业使用费（从2014年1月6日起至2015年5月11日（起诉前一日），按159786元×15%／365天×实际占用天数为标准计算），并支付利息（以2014年1月6日至2014年4月5日使用费为基数，从2014年1月6日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年4月6日至2014年7月5日使用费为基数，从2014年4月6日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年7月6日至2014年10月5日使用费为基数，从2014年7月6日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年10月6日至2015年1月5日使用费为基数，从2014年10月6日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年1月6日至2015年4月5日使用费为基数，从2015年1月6日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年4月6日至2015年5月11日使用费为基数，从2015年4月6日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告李天华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1156元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 何理
二〇一五年七月三日
书记员 刘茜
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危�、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三�被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。