黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1003民初985号
原告（反诉被告）：冷文臣，男，1958年11月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牡丹江天信木业有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：郑宾加，总经理。
委托诉讼代理人：张兆顺，男，1956年12月28日出生，汉族，牡丹江天信木业有限责任公司法律顾问（系黑龙江省牡丹江市爱民区新华法律服务所法律工作者），住黑龙江省牡丹江市阳明区。
被告：牡丹江市长城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：孙来福，男，经理。
委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。
原告冷文臣与被告牡丹江天信木业有限责任公司、牡丹江市长城房地产开发有限公司房屋拆迁安置纠纷一案，本院已于2015年7月15日作出（2014）阳民初字第76号民事判决书，判决结果为：1.驳回原告冷文臣对被告牡丹江天信木业有限责任公司、牡丹江市长城房地产开发有限公司的诉讼请求；2.驳回反诉原告牡丹江天信木业有限责任公司对反诉被告冷文臣、唐志的诉讼请求。该判决发生法律效力后，牡丹江市中级人民法院于2016年9月14日作出（2016）黑10民再15号民事裁定书，通过再审程序撤销了本院作出的（2014）阳民初字第76号民事判决，并发回本院重审。本院于2016年10月25日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冷文臣及委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼，被告牡丹江天信木业有限责任公司（以下简称天信公司）的委托诉讼代理人张兆顺、牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）的委托诉讼代理人刘玉章到庭参加诉讼。由于在原一审期间本院依职权追加唐志为第三人参加诉讼，因此，发回重审裁定书中列有第三人。但是唐志的诉讼主体资格已被生效法律文书确定与本案无关，本院认为不需要唐志作为本案第三人参加诉讼，故本案立案时未列第三人。本案现已审理终结。
原告冷文臣向本院提起诉讼请求：1.判令二被告给原告出具办理房屋的相关手续，并协助原告办理房屋产权证书；2.判令二被告停止侵权，立即腾出并交付原告所有权964平方米场地；3.判令二被告返还应收取的场地租赁费441120.00元；4.案件受理费由二被告承担。在本案庭审中，原告冷文臣明确第3项诉请，不是主张场地租赁费，而是要求返还该房屋回迁时起至房屋交付给原告时止的房屋占有使用费（已扣除应交的房屋差价款60万元）。事实和理由：2002年12月25日被告天信公司与原告冷文臣签订房屋动迁协议书，约定被告天信公司对原告所有权在牡丹江市光华街59号原牡丹江市木材总公司办公楼第五层、六层，两层建筑面积共计964平方米房屋进行动迁，在动迁原址上建设黑龙江省中俄木材集散中心建筑装饰材料市场。工程完工后，被告天信公司按照原告原有建筑面积返还给原告建筑面积964平方米商业用房。964平方米商业用房具体位置，待工程规划设计图纸正式出来后，双方再明确划分。设计图纸出来后，在2003年9月26日原告与被告天信公司又签订一份补充协议，进一步确定原告964平方米商业用房具体场地是：一层南北方向B柱-
E柱、东西方向5柱-6柱建筑面积300平方米；二层为南北方向A柱-
E柱、东西方向4柱-7柱建筑面积664平方米，总建筑面积964平方米商业用地所有权归原告所有。黑龙江省中俄木材集散中心建筑装饰材料市场建成后，原告多次找被告天信公司主张权利，要求按协议约定位置交付场地。但被告天信公司以可替原告代租为由，没有交付该场地。2004年9月二被告将该商城租给他人开办浙中装饰材料城，租金每平方米大约10.00元，其中包括原告诉争的964平方米场地。但时至今日二被告也没有与原告对账，也没有返还原告应得的租赁费。期间，原告多次要求对账，二被告相互推诿。原告主张收回964平方米商业用场地，也被二被告以共同动迁，但意见不统一推脱拒绝交付。因此，原告向人民法院提起诉讼。
被告天信公司辩称：1.原告没有交付与被告天信公司签订房屋动迁协议书中确定的差价款，所以被告天信公司认为不应当给原告办理相关产权手续；2.原告给被告天信公司造成严重的经济损失，原告应当赔偿该笔违约损失。原告与被告天信公司之间不存在法律意义上的拆、动迁关系，拆、动迁应该是有政府相关批件，并有第三方拆迁公司参与，才构成拆动迁的法律要件。双方的关系应该是房屋买卖补偿关系；3.原告与被告天信公司之间的合同是无效合同，是效力待定合同。因为双方签订合同所涉及的房屋面积是双方无权确定的，本案中，涉及到被告长城公司及案外人牡丹江浙中装饰材料市场有限公司。除了原告以外，三方对阳明浙中大市场的场地是按份共有，仅被告天信公司一方无权单独对该市场进行任何分割处理。所以，本案缺少必要诉讼主体牡丹江浙中装饰材料市场有限公司。综上，被告天信公司向原告冷文臣提出反诉请求：要求原告冷文臣缴纳被告天信公司房屋差价款158万元加上60万元共计218万元，并承担10万元的利息损失。
被告长城公司辩称：1.被告长城公司与原告之间不存在房屋拆迁安置关系。本开发项目是由被告长城公司作为项目法人进行的立项和开发，没有向人民政府申请拆迁许可，也就是说在项目建设过程中，没有拆迁人的存在。2.本案涉及的建筑物产权共有人并不包括原告冷文臣，原告冷文臣要求被告长城公司交付场地，返还租赁费均无事实和法律依据。请求人民法院依法驳回原告冷文臣对被告长城公司的诉讼请求。
原告冷文臣对被告天信公司提起反诉请求辩称：1.从本案立案至今，被告天信公司没有提交书面反诉状。且被告天信公司提出反诉请求，应当在法庭辩论终结前，而本案法庭辩论已经终结。被告天信公司没有提交任何书面意见，故被告天信公司的反诉请求已经超过法律规定期间；2.被告天信公司反诉请求不成立，原告应当交付被告天信公司60万元房屋差价款，与被告天信公司欠付房屋占有使用费相互充抵，原告不需另支付被告天信公司反诉请求款项。
本案争议焦点：1.原告冷文臣与二被告之间是否存在动迁安置法律关系？2.原告冷文臣要求二被告办理产权证照的依据是什么？3.被告天信公司的反诉请求是否成立，金额如何确定？4.原告冷文臣与被告长城公司之间是否存在法律关系？5.原告冷文臣要求二被告承担占用使用费的依据是什么？
原告冷文臣围绕诉讼请求及抗辩被告天信公司的反诉请求，向本院提交证据如下：证据一、拍卖成交确认书1份、黑龙江省服务业统一发票4张、第22913号房产证1份。意在证明：原告冷文臣于2002年9月17日通过拍卖的方式取得位于牡丹江市光华街阳明区政府对面原牡丹江市木材总公司院内办公楼5-6层办公室，拍卖价款35万元，原告冷文臣对本案诉争房屋具有所有权。被告天信公司对此组证据无异议，而被告长城公司对此组证据中的拍卖成交确认书和发票的形式要件无异议，对证明问题有异议。被告长城公司认为：1.所谓的拍卖成交确认书中，并没有确认拍卖房屋就是产权证的房屋，如果有产权证房屋，至少在拍卖中有产权证书的编号，所以看不出产权证和拍品之间有什么关系；2.产权证看不出位置和本案的房屋是否为同一房屋，看不出与本案房屋有关联性；3.该组证据材料仅仅能够证明原告冷文臣参与一个拍卖活动，证明不了所谓的房屋发生了产权转移登记行为，证明不了房屋产权发生转移。被告长城公司对此组证据中《房屋产权证》的来源合法性提出质疑，作为灭籍房屋的产权证不应当在产籍管理机关以外的人手里，该行为是违法行为。本院认为，由于二被告对原告提供此组证据的形式要件无异议，故对原告提供证据一的形式要件予以确认，对证明的问题将结合案件事实及其他证据一并论证；证据二、2002年12月25日原告冷文臣与被告天信公司签订的房屋动迁协议书1份、2003年3月20日牡丹江市拆迁管理办公室出具房屋拆迁回执单1份、2003年9月26日原告冷文臣与被告天信公司签订的补充协议书1份、2002年12月29日被告天信公司出具的关于被告天信公司集团办公大楼拆迁情况证明1份、中俄木材集散中心规划图纸1张。意在证明：原告冷文臣与被告天信公司于2002年12月25日签订房屋动迁协议书，双方约定由被告天信公司对原告冷文臣所有的位于牡丹江市光华街阳明区政府对面原木材公司院内办公楼5-6层，建筑面积为964平方米办公用房进行动迁。工程完工后，被告天信公司返还原告建筑面积964平方米的商业用房，并约定原告冷文臣补交房屋差价款60万元。在2002年12月29日被告天信公司出具证明里面，明确记载本案诉争房屋属于原告冷文臣产权的房产。该份证据还能证明在图纸出来后，原告冷文臣与被告天信公司于2003年9月26日又签订一份补充协议，该协议明确约定被告天信公司安置原告冷文臣在建成后的“黑龙江省中俄木材集散中心”商业用房的面积964平方米，位置是一层大厅南北方向B柱-
E柱，东西方向5柱-6柱，面积300平方米；二层大厅南北方向A柱-
E柱，东西方向4柱-7柱，面积664平方米。在2003年3月20日牡丹江市拆迁管理办公室出具了一份房屋拆迁回执单，该回执单证明被告天信公司在牡丹江市阳明区阳明街的建设工程规划拆迁范围内，需要拆迁的房屋于2003年3月20日拆迁完毕。而原告冷文臣所有的房屋正在被告天信公司拆迁范围内，原告冷文臣与被告天信公司签订的房屋动迁协议书和补充协议书均是双方真实意思表示，是合法有效的。被告天信公司应当按照协议书的约定返还协议所约定明确位置的964平方米房屋。被告天信公司对此组证据中的“中俄木材集散中心”规划图形式要件无异议，对证明问题有异议，该规划图不代表是设计图。对原告冷文臣与被告天信公司签订补充协议证据的形式要件无异议，但认为是一份无法履行的协议，而该组证据中的房屋动迁协议也是一份无法履行的协议。因为，被告天信公司在双方争议的房屋整体“大市场”面积中，所占的比例只是8%，被告长城公司占75%左右，案外人浙中公司占16.8%，由于是三家各占相应比例。所以，被告天信公司没有权利单独处分该房屋的面积和位置。对该证据中的房屋动迁协议，被告天信公司认为原告提供证据不完整，原一审时被告天信公司已经提供另一份相应的协议，该协议与原告冷文臣原一审提供的协议内容一致，唯独差价款的数额不一致。被告天信公司手中尚有一份158万元差价款的协议。另外，关于双方协议用词动迁协议和补充协议，用词是“动迁”，根据动迁相关法律规定，“动迁”不成立，是原告冷文臣与被告天信公司之间拆动迁具体法律规定的重大误解，假使双方的合同行为是处分房屋，也不是真正意义上的拆动迁协议。该动迁协议和补充协议是无法履行的，被告天信公司无权单独处分。对房屋拆迁回执单形式要件有异议，因为该证据是复印件，公章看不清楚。另外，从发生的实际情况看，在拆迁回执里面所涉及的房屋没有发生法律意义的拆动迁行为。被告长城公司对此组证据中房屋拆迁回执单形式要件有异议，被告长城公司作为“中俄木材市场”项目的开发商没有向政府拆迁管理机关申请过拆迁许可。所以，对该拆迁回执单是怎么来的不清楚，作为开发商不清楚，提出质疑。对于被告天信公司所出具的证明及同原告冷文臣签订的相关两份协议，被告长城公司认为与其无关，是无效的。对所谓的规划图看不出图的制作单位是谁，是否经过有效审批，图纸中均没有这方面内容，被告长城公司不能认定该图是一个合法有效的文件。本院认为，原告冷文臣提供的此组证据与原告提供证据一相互佐证，能够证明原告冷文臣所有的房屋已经被被告天信公司拆除的事实存在，同时双方也约定拆除后的相关事项。故对原告冷文臣提供证据二欲证明的以上内容予以采信；证据三、2002年7月2日被告天信公司与被告长城公司签订的“黑龙江省中俄木材集散中心”改扩建工程“招商引资”合作合同书1份。意在证明：被告长城公司在开发与被告天信公司所建的“黑龙江省中俄木材集散中心”时，明知建设项目拆迁范围内有部分房产不属于被告天信公司所有，其中包括原告冷文臣所有的2层办公楼（该合同书的11条第2款）。被告天信公司对此份证据的形式要件有异议，因为该证据是复印件，其来源不清楚、不合法。该证据如果存在应当在二被告手中，不应当在原告冷文臣手中，被告天信公司没有见过该证据。因为，被告天信公司代理人是该公司法律顾问，所有签订合同时被告天信公司代理人都知道，唯独没有见过这份合作合同书。被告长城公司认为该证据是复印件，无法核实合法性，先存有异议。对证明问题，如果核实是真实的，对证明问题有异议。该合作合同书涉及的项目是由被告长城公司立项开发，开发过程中，可能存在与包括被告天信公司在内的其他方合作的过程，那么都分别在不同的阶段签署不同协议，而且协议的先后使用补充和替代的。例如就是关于被告天信公司所给的面积数额都是经过若干次的变动后，最后在2011年12月8日才得以确认。因此，被告长城公司认为这份合作合同书如果有相关内容，也是无效的，相关内容也被后来协议所改变。例如被告长城公司手里也有10月8日的协议，二者题目都是一样，但是内容不一样。被告长城公司要求出示该文件的原件，认为该合同未出示原件，也没有骑缝章，容易产生变造。本院认为，原告提供的此份证据虽然是复印件，形式要件存在瑕疵。但与原告提供的证据二形成证据链条，能够证明二被告之间存在合作建设“黑龙江省中俄木材集散中心”的事实。故对原告提供证据三欲证实上述案件相关事实予以采纳；证据四、牡丹江市阳明区人民法院作出的（2002）阳执字第124-1号执行裁定书1份。意在证明：原告通过司法拍卖程序取得的被拆迁办公楼，在该裁定书上明确载明拍卖房屋产权证号是229**号。被告天信公司、长城公司对该份证据中执行裁定书的形式要件无异议，对证明问题有异议。该证据和原告冷文臣没有关联性，就是法院裁定书，是工商银行与被执行人和执行人的关系，与拍卖无关。拍卖没有所谓的司法拍卖，司法机关委托拍卖，不是委托原告冷文臣，原告冷文臣是通过正常拍卖手段取得的。本院认为，原告冷文臣提供的此份证据与其提供的证据一相互佐证，能够证明原告冷文臣诉讼主张被拆迁房屋，是通过司法机关委托拍卖所购买的事实，冷文臣对被拆除房产具有所有权。故对原告提供的此份证据及证据一欲证明的问题予以采信，并作为认定案件事实的根据；证据五、房屋动迁协议（复印件）2份。意在证明被告天信公司和原告冷文臣及其妻子张建蓉在2002年又签订的2份房屋动迁协议书，进一步证实原告持有的60万元差价款协议书是真实的。因为，原告和妻子想要离婚，就把该协议分开了，各交30万元。被告天信公司对此份证据的形式要件有异议，应当出示原件核对。据被告天信公司掌握该原件已抵押给他人，具体有几个30万元协议书不清楚，但与本案无关。无法否定158万元协议书的存在，既然签订60万元差价款合同，为什么不把158万元协议书废除。被告长城公司对此份证据的形式要件有异议，无法与原件核实。且二份协议书的最后2页是一致的。该协议没有一个涉及分割和分配问题。如果这个协议双方分割是真实存在的话，原告主张964平方米的这个所有权是没有依据。本院认为，原告提供的此份证据系复印件，且二被告对此份证据均有异议，但被告天信公司认可见过此原件的事实。故对此份证据的欲证明的问题将结合案件事实及其他证据一并论证；证据六、牡丹江阳明家具城2个业户签订租赁合同（复印件）1组。意在证明：牡丹江阳明家具城和其他业户签订租赁合同，并参照租金情况，虽然2户租赁房屋位置远不如原告主张的位置好，但原告冷文臣只要求按月每平方米10元主张占有使用费用。被告天信公司对此份证据的形式要件有异议，系复印件不能作为证据使用。且被告长城公司、天信公司是本案当事人，而阳明家具城与本案无关，阳明家具城与任何业户签订合同或者收取租金，不能够证明本案争议双方需参照此标准。被告长城公司对此份证据的质证意见除同意被告天信公司质证意见外，被告长城公司称没有按照合同收到过该笔租赁费。牡丹江阳明家具城有限公司租赁被告长城公司的房屋，合同约定租金多少钱不清楚。据了解阳明家具有限公司对该工程消防设施有了一定投资，所以阳明家具有限公司才进来经营，准确问题要以实际合同为准。本院认为，该证据虽然系复印件，但能够证明涉案建筑物已经实际使用的事实。故对此份证据欲证实上述案件事实部分予以采纳。
被告天信公司为证明其辩解及反诉主张依法向本院提交以下三组证据：证据一、房屋动迁协议书1份。意在证明该协议与原告冷文臣提供的协议书内容一致、时间一致，但是约定的房屋差价款不一致，原告冷文臣提供的此证据体现差价款是60万元，而被告天信公司提供此证据体现的差价款是158万元。被告天信公司认为，涉案房屋差价款应当是158万元加上60万元，总额为218万元。原告冷文臣对此份证据的形式要件有异议，不能证明该证据的真实性，但是从该份证据内容看，恰恰能够证明原告冷文臣与被告天信公司存在动迁安置关系。根据2002年牡丹江市政府文件规定，2002年的动迁旧房变新房补差价款是每平方米580元，故该份协议记载的差价款数额与2002年动迁时政府规定的每平方米580元相距甚远，与事实不符，应当以原告提供的房屋动迁协议书记载的房屋差价款60万元为准。被告长城公司对此份证据没有异议。本院认为，被告天信公司提供的此份证据与原告提供的证据，均有双方当事人的签字，除房价补差款金额书写不一致，其它约定事项均相一致。故对被告天信公司提供此份证据的形式要件予以采信，对其欲证实具体数额将结合案件事实及其他证据一并论证；证据二、牡丹江市国土资源局缴纳土地年租金通知书（复印件）1份。意在证明：由于原告冷文臣没有及时向被告天信公司交付房屋差价款，使其不能向国土资源局缴纳年租金，造成国土资源局对被告天信公司进行罚款和缴纳滞纳金的损失。原告冷文臣对此份证据的形式要件有异议，认为是复印件。且被告天信公司不缴纳土地出让金与原告冷文臣没有任何关系，该份证据与本案无关。被告长城公司对此份证据没有异议。本院认为，被告天信公司提供的此份证据与本案无关联性，故对被告天信公司提供的此份证据不予确认；证据三、（2013）阳商初字第123号民事判决书1份。意在证明：1.被告天信公司在涉案“浙中装饰材料市场”内存在份额，但是该份额不能分割，属于三家共有；2.被告天信公司与被告长城公司是合作经营关系；3.案外人牡丹江市浙中装饰材料有限公司也是持有相应份额的一方，应该将该公司追加为本案当事人，该公司也是共有人之一。原告冷文臣对该判决书的形式要件无异议，对证明问题有异议。被告天信公司所主张不能分割情况不存在，因为原告冷文臣与被告天信公司在签订补充协议中，已经明确约定返还房屋的具体位置，就现在建成房屋来看，也可以明确确定被告天信公司返还原告房屋的具体位置，至于被告天信公司拿着原告冷文臣的房屋与他人合作或者出售，都应当由被告天信公司向他人去赔偿，而将双方明确约定的具体位置的房屋返还给原告，并不存在不能分割的情况。被告长城公司对此份证据无异议。本院认为，被告天信公司提供的此份证据是已经发生法律效力的法律文书，具有证明力。故对被告提供此份证据予以确认，并作为认定案件事实的根据。
被告长城公司为证明其辩解主张依法向本院提交如下三组证据：证据一、房地产开发项目许可证7页、固定资产投资项目预备通知单1份、建筑工程施工许可证1份、建设工程规划许可1份、建设用地规划许可1份、关于组建牡丹江市长城巨龙装饰建材批发市场的批复1份、商品房预售许可证1份。意在证明涉案工程开发建设单位是被告长城公司，该建设工程项目法人也是被告长城公司。原告冷文臣对此组证据的真实性无异议，该证据能证明被告长城公司开发项目中包括原告冷文臣所有的964平方米房屋，而且在原告冷文臣提供的证据中，也能够证明被告长城公司在开发时，是明知道964平方米的房屋产权不属于被告天信公司所有。被告天信公司对此组证据不发表质证意见。本院认为，被告长城公司提供的此组证据，能够证明被告长城公司开发建设涉案建筑物的合法性，结合被告天信公司提供的相关证据，进一步证实二被告约定形成了合作关系，资产分配为按份共有。故对被告长城公司提供的此份证据予以采信；证据二、牡丹江市房屋灭籍书1份。意在证明：1.涉案所有的被拆除房屋登记权利人是被告天信公司，没有登记为原告冷文臣产权房屋的灭籍；2.被告长城公司和原告冷文臣不存在拆迁和安置的关系，被告长城公司也没有向政府申请过拆迁许可，被告长城公司与原告冷文臣无关。原告冷文臣对此份证据有异议，认为该证据是复印件，对其真实性有异议。虽然原告冷文臣没有与被告长城公司直接签订拆迁安置补偿协议，但是被告长城公司明知道在开发建设项目中，有964平方米房屋不属于被告天信公司所有。被告天信公司对此组证据不发表质证意见，同意被告长城公司欲证明问题。本院认为，由于原告冷文臣对此份证据有异议，且该证据又是复印件。故对被告长城公司提供的此份证据不予确认；证据三、二被告及案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司于2011年1月8日签订的《协议书》、二被告于2015年11月6日签订的《协议书》各1份。意在证明：1.涉案建筑是被告长城公司开发建设的，现在产权表现方式是按份共有，不存在具体位置的确认；2.现在确认的所有权人没有原告冷文臣，被告长城公司没有侵占原告冷文臣的所有权房屋，目前房屋的共有情况是被告长城公司占有面积16662平方米，占比76.31%，被告天信公司占用面积1504平方米，占比6.89%，案外人浙中公司占有面积3668平方米，占比16.8%。原告冷文臣认为该证据是复印件，不能证明其真实性。不论谁占有原告冷文臣与被告天信公司约定具体位置964平方米房屋，均应腾退给原告冷文臣，占有房屋所产生的损失应当向被告天信公司所主张。原告冷文臣是964平方米房屋产权所有人，现占有人无权占有此房，应当予以返还。至于2份协议书约定份额是二被告之间擅自所约定，与原告冷文臣无关，原告冷文臣就要求返还与被告天信公司约定具体位置的房屋。而且，已建成的房屋是可以分割出原告964平方米房屋的具体位置。本院认为，被告长城公司提供的此份证据并结合被告天信公司提供的证据三，能够证明二被告之间已对涉案建筑物进行分割的事实，被告天信公司分得面积足够返还原告冷文臣主张的面积。故对被告长城公司提供的此份证据予以采信，并作为认定案件事实的根据。
根据原告及二被告当庭陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：原告冷文臣于2002年9月17日通过本院另一起执行案件所委托的拍卖程序中，购买了位于牡丹江市光华街59号原牡丹江市木材总公司院内办公楼第5、6层，建筑面积共计963.58平方米办公用房，该办公楼原房产证记载的产权单位为牡佳星发展有限公司。拍卖成交后在尚未办理产权过户阶段，原告冷文臣与被告天信公司于2002年12月25日签订《房屋动迁协议书》，主要约定内容包括：被告天信公司对原告冷文臣所有的建筑面积为964平方米办公用房进行动迁，待在被动迁房屋原址上建设的“黑龙江省中俄木材集散中心建筑装饰材料市场”完工后，被告天信公司在该市场中返还给原告964平方米商业用房，原告冷文臣应当在2002年12月31日前向被告天信公司支付房屋差价款（原告持有协议书中书写房屋差价款为60万元，被告天信公司持有协议书中书写房屋差价款为158万元）。该协议签订后，被告天信公司对原告冷文臣所有的办公楼进行拆除。原告冷文臣与被告天信公司又于2003年9月26日签订一份《补充协议》，双方在该补充协议中，对返还原告冷文臣964平方米商业用房的具体位置进行了约定，即在已建“黑龙江省中俄木材集散中心市场”中的第一层大厅的南北方向B柱-
E柱，东西方向5柱-6柱，建筑面积300平方米；及在第二层大厅南北方向A柱-
E柱，东西方向4柱-7柱，建筑面积664平方米，2层合计建筑面积为964平方米。同时约定该位置可根据实际情况作适当调整。
另查明，本院原一审中依职权追加的第三人唐志，已针对涉案964平方米办公楼的权属之争曾向原告冷文臣提起民事诉讼,被本院作出的（2015）阳民初字第563号民事判决驳回其诉讼请求。唐志不服上诉后，又被牡丹江市中级人民法院作出的（2016）黑10民终727号民事判决予以驳回，维持原判。唐志仍对已生效的终审判决不服，又向黑龙江省高级人民法院提起再审申请。黑龙江省高级人民法院于2017年5月23日作出了（2017）黑民申第159号民事裁定驳回唐志再审申请，唐志对本案诉争不具备第三人诉讼主体资格。
再查明，被告长城公司对开发建设“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场工程具备资质，被告天信公司为该工程提供土地并实施拆迁工作。二被告对该建筑物是合作建设关系，也对建成后的商业用房所有权、分割方式等事项进行约定，同时认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁。2011年1月8日二被告及案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司签订《协议书》，对三方在该装饰材料市场（指申请建设项目“黑龙江省中俄木材集散中心”）中享有的面积、股份等事项进行分配。具体内容为：“一、面积分配：该装饰材料市场总建筑面积21834平方米，整个市场的占有比例，即甲方（系被告长城公司）在装饰材料市场内占有15366平方米，占比70.38%；乙方（系案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司）在装饰材料市场内占有3668平方米，占比16.8%；丙方（系被告天信公司）在装饰材料市场内占有2800平方米，占比12.82%（动迁户）。”，上述协议内容已被生效的法律文书确认有效。涉案的商业用房是指二被告合建的位于牡丹江市阳明区光华街59号的固定建筑物，即指当年审批建设的“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场，又指“浙中装饰材料市场”，现为“阳明家具城”对外租赁使用，并由被告长城公司负责管理。
本院认为:一、关于被告天信公司与原告冷文臣之间法律关系问题。原告通过拍卖方式购买了被拆除房屋的所有权，原产权证照在被拆迁时尚未办理转移过户，由于原告取得该房屋所有权来源于司法机关的委托拍卖。因此，可以确定原告冷文臣是被拆除963.58平方米办公用房的所有权人。虽然被告天信公司在对原告冷文臣所有的涉案房屋拆除时，不具备拆迁安置的法定职能。但并不必然导致双方所签订的房屋动迁协议无效，如果无效将会造成原告冷文臣涉案物权被非法消灭的法律后果。况且双方的真实意思表示是将拆除房屋在原址上返还同等建筑面积的商业用房，并约定补交房屋差价款，双方的利益并未受到损失，故应视为双方形成了房屋拆迁安置的法律关系，属于商业性拆迁行为。基于该协议约定的条款不违反相关法律的强制性规定，被告天信公司应当对拆除房屋行为承担民事责任。因此，本院确定被告天信应当承担返还原告冷文臣被拆除房屋的法律义务。由于被告天信公司在该建筑物中享有部分物权及对应份额，且经核实二被告合作建设涉案工程的备档图纸，证实原告冷文臣主张的位置与设计施工图纸相吻合，被告天信公司具备履行与原告冷文臣签订动迁协议中返还房屋的能力。因此，本院确定被告天信公司在该建筑物中所占有的商业用房面积中，有964平方米商业用房的所有权属于原告冷文臣。故本院对原告冷文臣要求被告天信公司返还建筑面积为964平方米商业用房的诉讼请求予以支持，并负有办理（或出具相关确权手续）权属转移的法律责任。二、关于被告天信公司主张的反诉请求问题。本院认为，根据该协议约定，被告天信公司负有交付房屋的义务，同时也享有收取原告冷文臣该房屋差价款的权利。由于被告天信公司在法定程序内提起反诉请求，原告诉请中的使用费折抵也涉及扣除房屋差价款问题，证明被告天信公司的反诉请求符合法律规定。因此，原告冷文臣的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。根据双方提供的现有证据分析，原告冷文臣向本院提交证据原件书写的房屋差价款为60万元，被告天信公司提交证据原件书写的房屋差价款为158万元。二份证据除房屋差价款金额不同外，其他内容完全一致，说明只有一份是双方当事人的真实意思表示，而不能推定房屋差价款是二份证据书写金额之和。根据民事诉讼证据规则的规定，由主张方负有举证责任并承担对己不利的后果。显然金额为158万元证据是由反诉原告天信公司提出的，而原告冷文臣提供的对抗证据证实涉案房屋差价款为60万元，且又提供形成此数额的关联证据予以佐证，且被告天信公司认可关联证据存在的事实。被告天信公司应当对其主张的158万元的证据的证明力，负有补强证据的举证义务。同时，综合考虑原告冷文臣的购买房屋成本、安置房屋增值空间、当年销售现值及当年规定安置补差标准等诸多因素，本院确定涉案房屋差价款为60万元符合实际情况，因此，对原告冷文臣持有的《房屋动迁协议书》证明的内容予以采信。故本院对被告天信公司要求原告冷文臣支付房屋差价款60万元的反诉请求予以保护；由于涉案房屋至今没有完成交付，被告天信公司负有一定过错。故对被告天信公司要求原告冷文臣支付10万元利息损失的反诉请求不予支持。三、关于被告长城公司如何承担本案法律责任问题。虽然被告长城公司并未在该房屋动迁协议书及补充协议书上签字认可，但根据二被告之间存在共同合作建设的法律关系，并在双方签订的合作合同中，明确约定该建筑物整体面积中存在各自享有的份额及商业用房面积。被告长城公司作为该建筑物的开发单位，应当承担划分该建筑物的协助义务。鉴于被告天信公司与原告冷文臣形成的动迁安置房屋协议，并未侵害被告长城公司独立享有的物权，被告长城公司与被告天信公司签订合作合同中，也认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁这一事实。因此，本院确定被告长城公司应当在被告天信公司独立享有的商业用房面积内，协助原告冷文臣办理964平方米商业用房的交接及权属转移义务。同时，被告长城公司有权在该建筑物的整体面积中，予以减除被告天信公司所占面积及对应份额，该物权归原告冷文臣所有。协助交付商业用房的具体位置，可参照原告冷文臣与被告天信公司约定的位置，或者依据该协议约定由原、被告根据实际情况协商处理。四、关于原告冷文臣主张的占有使用费问题。本院认为，根据原告冷文臣与被告天信公司签订的房屋动迁协议约定，因本案系合同纠纷，双方未在协议中约定违约事项，即便是存在占有使用的事实，原告亦未向本院提供有效证据予以支持。但原告冷文臣也应当在取得涉案物权后，依据具体占用物所产生的实际损失，另行行使诉讼权利。因此，本院对原告要求二被告返还占有使用费441120.00元的诉讼请求不予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，至合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第九十条“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”、《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”、第十六条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担应当的责任。”、《中华人民共和国民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予以支持。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：
一、被告牡丹江天信木业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将其在原“黑龙江省中俄木材集散中心”（该建筑物坐落于牡丹江市阳明区光华街59号，现为“阳明家具城”）所有的商业用房中，返还给原告冷文臣建筑面积为964平方米的商业用房，并协助其办理过户或为其出具产权过户相关手续；
二、被告牡丹江市长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，在原“黑龙江省中俄木材集散中心”中协助划分并交付给原告冷文臣建筑面积为964平方米的商业用房，同时，协助原告冷文臣办理该商业用房的转移过户相关事宜，或为其出具产权相关手续；（具体位置可参照原告与被告牡丹江天信木业有限责任公司签订的补充协议约定的位置，或者依据该协议由双方根据实际情况协商处理，并以产权管理部门测绘确定的建筑面积为准。）
三、原告冷文臣于本判决生效之日起三十日内，支付被告牡丹江天信木业有限责任公司房屋差价款600000.00元；
四、驳回原告冷文臣的其他诉讼请求；
五、驳回被告牡丹江天信木业有限责任公司对原告冷文臣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46800.00元（原告冷文臣预交10000.00元，余款36800.00元批缓至执行程序中收回），由原告冷文臣负担7917.00元，由被告牡丹江天信木业有限责任公司负担38883.00元。一审反诉案件受理费12520.00元，由反诉原告牡丹江天信木业有限责任公司负担7620.00元，由反诉被告冷文臣负担4900.00元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 吕彦君
代理审判员 王金凤
代理审判员 于 杨
二〇一七年七月十一日
书 记 员 吴 昊