黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第748号
原告（反诉被告）黑龙江化工建设有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区红旗大街629号。
法定代表人关汉明，总经理。
委托代理人刘世琳，1954年8月11日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市道外区。
被告（反诉原告）孟庆锋，1978年4月5日出生（公），住所地哈尔滨市道外区。
委托代理人李承江，1971年9月9日出生（公民身份号码：×××），住所地哈尔滨市南岗区。
原告（反诉被告）黑龙江化工建设有限责任公司（以下简称化建公司）与被告（反诉原告）孟庆锋占有保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人刘世琳，被告（反诉原告）孟庆锋及其委托代理人李承江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告化建公司诉称，原、被告于2009年8月17日签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于哈尔滨市道外区南直路471号门市房（245.65平方米）租赁给被告从事汽车清洗、汽车美容专项行业。后双方因履行合同发生纠纷，经哈尔滨市道外区人民法院和哈尔滨市中级人民法院审理，双方在合同期间内的纠纷已审理完毕，判决已生效并在强制执行中。被告于2014年5月21日在贵院强制下才将房屋归还原告。故要求被告按照租赁合同约定的标准给付原告2012年9月1日合同期满至2014年5月21日迁出期间所发生的租金及违约金。请求判令：1、被告给付拖欠租金83472.16元；2、被告给付违约金13125元；3、案件受理费由被告承担。
被告孟庆锋辩称，1、原、被告签订的房屋租赁合同约定的终止时间是2012年8月31日，但原告在2012年3月20日已向法院提起诉讼，要求解除合同。合同期满后，原、被告正处于诉讼期间，2012年9月1日也处于诉讼当中。双方合同在2012年9月1日已经终止，因此，被告要求以原合同约定的租金给付租金没有事实依据。2、在（2013）哈民二民终字第402号案件中，法院已经判决被告支付带有惩罚性的违约金，而且判项表明违约金至本案房屋租金全部支付时止，因此原告诉请第二项没有事实依据和法律依据，故不同意原告的诉讼请求，其诉请没有事实和法律依据。
反诉原告孟庆锋反诉称，2009年8月17日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，孟庆锋租用化建公司所有的坐落于哈尔滨市道外区南直路471号的门市房，从事汽车清洗、汽车美容行业经营。双方约定合同期限自2009年9月1日起至2012年8月31日止，年租金5万元。根据合同约定，化建公司应提供该栋房屋产权在内的相关手续便于孟庆锋开展经营活动，并且负责取暖费的缴纳；孟庆锋负责水、电、汽使用手续的办理和按照规定缴费，对该栋房屋水、电、暖气等全部设施的维护和维修工作。但在孟庆锋交纳了首笔租金3万元后，化建公司即出现下列违约行为，导致孟庆锋发生各项支出和损失：1、诉争房屋因化建公司原因无法与公共热网接热，且该公司不能提供有效的房屋产权证原件，使孟庆锋办理营业执照推迟，自2009年9月1日起长达100天无法开业经营；2、因不能与热网联网接热，化建公司同意孟庆锋自行安装取暖设施，化建公司应承担锅炉安装费用和取暖费用；3、诉争房屋本体防水出现两次问题，化建公司对自有财产不做维修，孟庆锋先后两次垫付资金共计18800进行维修。现双方合同已经到期，孟庆锋多次要求化建公司承担上述违约损失和房屋本体防水维修费用，均遭到拒绝。请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告因未按照合同提供房屋产权证原件造成反诉原告延迟营业期间的房租费损失13697元（年租金50000元／365天×100天）、工人工资损失26668元（2000元／月×4个人×100天）；2、反诉被告给付反诉原告垫付的水暖工程安装费17000元；3、反诉被告给付反诉原告垫付的房屋防水维修费18800元（第一次11880元、第二次7000元）；4、反诉被告给付反诉被告锅炉及烟囱安装、维修费用5800元；5、诉讼费由被告承担。
反诉被告化建公司辩称，本诉原告是要求被告给付双方房屋租赁合同期满至被告被法院强制迁出之日所发生的拖欠租金及违约金，而反诉内容与本诉部分是不同的法律关系，不应该在同一案件审理过程中审理。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告有以下意见：1、关于孟庆锋办理营业执照期间的损失问题。化建公司房产证的原件存在公司办公室，随时可以借用，孟庆锋从未与化建公司联系此事，因为不存在耽误其100天无法开业经营的事实。2、孟庆锋承租房屋期间，双方关于供热问题引起的纠纷，已经过两级法院处理完毕，双方已基本履行完法律义务，不应再议此事。3、关于孟庆锋提出的装修和修缮产生的费用问题，双方合同第四条明确约定，孟庆锋如果对房屋进行装修和修缮，须向化建公司提供全部的装修整改方案，经化建公司同意后方可施工，并由孟庆锋承担所有费用。首先，孟庆锋自始至终从未向化建公司通报任何装修和修缮方案，在未经化建公司同意的情况下，擅自进行装修和修缮施工，系违约行为。其次，孟庆锋没有任何证据证明其装修和修缮费用发生的事实。最后，即使是孟庆锋能证明此费用发生的事实，按照双方合同约定，所有费用也应由其自行承担，而无权向化建公司主张权利。
原告（反诉被告）为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
证据一、房屋租赁合同、收据，证明原、被告系租赁关系，双方纠纷产生的原因以及本次诉讼时间的划分，同时证明反诉内容涉及到的装修和修缮费用应由被告承担。
证据二、（2012）外民一初字第488号民事判决书、（2013）哈民二民终字第402号民事判决书，证明化建公司在合同期内与孟庆锋的纠纷已经经过两审法院审理，本案不应当涉及这方面的内容，不应再审理孟庆锋的反诉。
被告（反诉原告）为证明其主张的事实成立，在举证期间内，举示证据如下：
证据一、房屋租赁合同，证明2009年8月17日，化建公司与孟庆锋签订房屋租赁合同一份，孟庆锋租用化建公司所有的哈尔滨市道外区南直路471号、面积245.65平方米的门市房用于从事汽车清洗、汽车美容行业经营，合同期限自2009年9月1日起至2012年8月31日。根据合同约定，化建公司提供该栋房屋产权在内的相关手续便于乙方开展经营活动，并且负责取暖费的缴纳；孟庆锋负责水、电、汽使用手续的办理和按照规定缴费，对该栋房屋水、电、暖气等全部设施的维护和维修工作。合同第三条第四项约定的内容，对孟庆锋做房屋防水处理没有约束；合同第七项约定化建公司为孟庆锋提供相关手续，但诉争房屋的产权证在银行抵押贷款。该合同表明，化建公司在签订合同过程中存在欺诈，根本无法接热，其违约在先，该合同到2012年8月31日已经终止。
证据二、孟庆锋的营业执照，化建公司提供的产权证复印件，证明化建公司因房屋抵押无法向孟庆锋提供产权证原件，但不向孟庆锋说明上述真实情况，也不主动向企业登记部门说明，直到孟庆锋经调查得知房屋产权抵押情况后，告知工商部门真实情况，工商部门才给予发放营业执照，但是此时孟庆锋已经向化建公司缴纳租金100天之久，造成租金损失13698.63元。
证据三、装饰、装修施工合同，证明诉争房屋本体防水出现问题，且因化建公司多年欠缴热费等原因供热单位拒绝供热，无法与热网接热，孟庆锋经化建公司同意后自行取暖，按照合同化建公司应承担供热费用。
证据四、施工合同，证明孟庆锋于2012年6月对房屋本体屋面防水进行第二次维修，花费维修费7000元。
庭审中，原、被告对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表了如下质证意见：
被告对原告举示证据的质证意见为，对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为合同第三条第四项表述的内容是：“根据经营特点的需要，合同签订后乙方可以适当对该栋房屋进行装修和修缮，在不影响主体结构的情况下，乙方向甲方提供全部装修方案，甲方同意后可以进行装改”。这项指的是根据经营特点的需要，对该房屋进行局部装修和修缮，而本案孟庆锋对该房屋的修缮是屋顶防水，跟该条约定没有关系。合同第二条第七项约定化建公司应向孟庆锋提供相关手续，工商部门在办理汽车清洗美容店营业执照时，要求业户提供经营场所的产权证原件进行核对，但化建公司没有提供原件，因为该房屋当时正在办理贷款，产权证原件在银行。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该判决不能成为原告第一项诉请的依据；两个判决对被告在履行租赁合同过程中存在的违约问题已作出处理，判决被告承担了具有惩罚性的违约金，直至判决执行终结时止，因此判决不能证明原告诉请第二项合理；原告诉请第一项所谓的租金，是原告自身的认识问题，因为合同在2012年8月31日就已经终止了，2012年9月1日后，就本合同产生的租金概念已经不存在了，就这一问题也没有再形成约定，双方不存在合同关系。
原告对被告举示证据的质证意见为，对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，认为合同第四条的约定只涉及到装修，而且约定中提到孟庆锋若装修应提供完整的方案，在化建公司同意后方可进行装修或修缮，且费用全部由孟庆锋承担；采暖问题已经审理过，经过司法鉴定，判决化建公司赔偿孟庆锋。对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，无论是房产证原件还是复印件，都证明不了是什么时间到孟庆锋手中的，也证明不了孟庆锋耽误100天的经营时间。对证据三、证据四的真实性及证明问题均有异议，不能证明孟庆锋装修了房屋，其也没有告知过化建公司。
通过对上述证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：
原告举示的证据一、被告举示的证据一，系双方签订的租赁合同及孟庆锋给付租赁费的收据，能够证明2009年8月17日，化建公司与孟庆锋签订房屋租赁合同，约定化建公司将坐落于哈尔滨市道外区南直路471号（建筑面积245.65平方米）门市房租赁给孟庆锋从事汽车清洗、汽车美容专项经营。合同签订后，孟庆锋向化建公司交付租金3万元。该合同到2012年8月31日届满。
原告举示的证据二，系已经发生法律效力的民事判决，能够证明双方在履行合同过程中产生纠纷，经法院审理，判决解除双方签订的租赁合同，孟庆锋自诉争房屋中迁出，并给付化建公司房屋租金12万元及违约金（自2010年2月18日起至房屋租金全部支付时止，按合同约定每期应支付房屋租金数额的15%计算），同时判决化建公司给付孟庆锋2009年至2012年的供热费用70058元。
以上证据来源合法、客观真实，与本案有关联性，故对上述证据的证明效力本院予以采信。
被告举示的证据二至证据四，因其要证明的问题与本案不是同一法律关系，本诉系侵权纠纷，反诉系合同纠纷，其诉请应另行解决，故对其证明效力本院暂不予采信。
通过对上述证据的分析与认定及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2009年8月17日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的坐落于哈尔滨市道外区南直路471号房屋（建筑面积245.65平方米）租赁给被告，被告从事汽车清洗、汽车美容专项行业；合同期自2009年9月1日起至2012年8月31日止；年租金5万元，第一年租期，合同签订后被告交付租金3万元，半年后交付租金2万元，第二、第三年租期被告均提前一个月交付租金5万元；根据经营特点的需要，合同签订后，被告可适当对该房屋进行局部装修和修缮，在不影响主体结构的情况下，被告向原告提供全部的装修整改方案，经原告同意后，被告方可进行施工，被告承担所有费用；被告不得以各种理由拖延租金的交纳，被告每拖延一日租金，应向原告交纳违约金500元，如拖延一个月未能交纳租金，原告有权终止合同；原告负责该栋房屋的包烧费的交纳，因该项费用交纳不及时影响被告的正常经营，原告有义务赔偿被告的相关损失。合同签订后，被告于当日向原告交纳房屋租金3万元。2009年8月24日，原告告知被告诉至房屋无法集中供热，故双方达成“冬季采暖由孟庆锋负责，费用从房租中扣除”的一致意见。被告随即自行安装锅炉进行供热。
后因被告迟延给付租金，原告诉至本院，要求终止房屋租赁合同，要求被告返还租赁房屋并给付拖欠租金12万元及违约金。2013年2月5日，本院作出（2012）外民一初字第488号民事判决书，判决解除双方租赁合同，被告自诉争房屋中迁出，被告给付原告租金12万元及利息（自2010年2月18日起至房屋租金全部支付时止），原告给付被告供热费用60991元。被告对该判决不服提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2013年11月4日作出（2013）哈民二民终字第402号民事判决书，判令原告给付被告供热费用70058元，其余判项未变。
另查明，2012年9月1日租赁合同届满后，被告一直使用诉争房屋，至2014年5月21日迁出。
基于上述事实，本院认为，无权占有不动产或者动产，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，因被告在双方合同届满且被法院判决迁出后，一直无权占有诉争房屋，故原告主张参照双方原租赁合同约定的每年租金5万元的标准计算其租金损失，有事实和法律依据。被告应赔偿原告无权占有租赁房屋期间（2012年9月1日至2014年5月21日）给原告造成的租金损失86111.11元（50000元／年×1年＋50000元／年÷12个月×8个月＋5000元／年÷360天×20天）。现原告仅主张83472.16元，符合法律规定，本院予以支持。但因本案系侵权纠纷案件，故对原告依据租赁合同约定主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告反诉部分，因本案系无权占有人占有他人财产引起的占有保护纠纷，而被告反诉主张是基于双方租赁合同关系，故与本诉部分不是同一法律关系，被告可就其反诉部分另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、待本判决发生法律效力后，被告孟庆锋立即给付原告黑龙江化工建设有限公司2012年9月1日至2014年5月21日期间的租金损失83472.16元；
二、驳回原告黑龙江化工建设有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告孟庆锋的起诉。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2214元（原告已预付），由原告黑龙江化工建设有限公司负担301元，被告孟庆锋负担1913元，被告孟庆锋应将此款连同上述款项一并给付原告黑龙江化工建设有限公司。反诉案件受理费2099元（反诉原告已预付），退还反诉原告孟庆锋。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
代理审判员 孟祥秋
人民陪审员 冯丽霞
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 付百万