河南省新乡市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）豫07行终72号
上诉人（原审第三人）岳绍春，男，1974年5月27日生，汉族，住河南省获嘉县。
委托代理人倪福良，河南博苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州侨联生物能源有限公司，住所地河南省郑州市高新开发区银屏路18号，统一社会信用代码914101006672047060。
法定代表人席克忠，董事长。
委托代理人赵书保，大沧海律师事务所郑州分所律师。
原审被告获嘉县国土资源局，住所地河南省获嘉县同盟大道338号，统一社会信用代码11410724417292336J。
法定代表人张春瑞，局长。
委托代理人张启鹏，该局法制办主任。
委托代理人娄慧鹏，河南师大方正律师事务所律师
原审第三人李全贞，男，1948年8月15日生，汉族，住河南省获嘉县位庄居民区。
上诉人岳绍春因与被上诉人郑州侨联生物能源有限公司（以下简称郑州侨联公司）、原审被告获嘉县国土资源局、原审第三人李全贞房屋预告登记一案，不服河南省辉县市人民法院（2017）豫0782行初66号行政判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。
原审查明，2014年6月11日，原告郑州侨联公司与河南省玉神农业机械装备有限公司（简称玉神公司）、李玉贞签订《协议书》一份。约定原告郑州侨联公司代玉神公司偿还120元借款；玉神公司拒绝付款的，按银行同期贷款利息的四倍计算赔偿原告损失及诉讼费、律师费、取证费等费用，李全贞对上述款项承担连带保证责任等。2014年6月13日，原告向开封市商业银行郑州市农业路支行代偿了1182075.98元。
因玉神公司、李全贞未向原告偿还代偿款及损失，原告郑州侨联公司以玉神公司、李全贞为被告提起民事诉讼，并以玉神公司、李全贞为被申请人，向法院提交了财产保全申请书。申请对被申请人玉神公司、李全贞所有的122万元的银行存款或同等价值的财产予以查封。起诉状日期、财产保全申请日期均为2014年6月16日。
郑州高新技术产业开发区人民法院于2014年6月18日受理了该案。2014年7月2日作出（2014）开发初字第4334号民事裁定，裁定冻结玉神公司、李全贞名下银行存款122万元或查封、扣押同等价值的其他财产。2014年7月4日向获嘉县住房和城乡建设局发出协助执行通知书，要求获嘉县住房和城乡建设局协助查封李全贞名下位于获嘉县城关镇小西关获位街69号（房产证号：获房字第××号）、（占有份额二分之一）的房屋。
2014年6月18日，获嘉县住房和城乡建设局作出本案获房预2014第00001号房屋预告登记证明，预告登记证明中的时间均为2014年6月18日。但获嘉县房屋权属登记申请书（二）中显示，申请人申请的时间是2014年6月18日，复核人万小杰复核的时间是2014年6月19日。该表中房屋产权管理股初审意见栏中载明：根据建设部168号令第六十八条之规定，预告登记后自能够进行相应的房屋登记之日起三个月办理相应的登记。经复核，符合预告登记条件，初审人：樊丽芬，复核人：万小杰，2014年6月19日。而获嘉县住建局提交的盖有获嘉县位庄乡大位庄村村民委员会公章、获嘉县公安局位庄派出所户口专用章的证明中，大位庄村委会签署的日期是2014年6月23日，位庄派出所的签署日期是2014年6月24日。
2014年7月7日，获嘉县住房和城乡建设局向郑州高新技术产业开发区人民法院出具情况说明。说明其于2014年6月18日就涉案房屋对预告登记权利人岳绍春办理了房屋所有权转移预告登记，预告登记义务人为李全贞。并认为当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条规定的本意，推定如果出卖人是被执行人，法院是不能对该房屋进行查封的。
2015年5月15日，原告郑州侨联公司不服获嘉县住房和城乡建设局房屋预告登记行为和获嘉县住房和城乡建设局向郑州高新技术产业开发区人民法院出具的情况说明，向法院提起行政诉讼。
原告郑州侨联公司原一审中陈述，其2015年3月份到被告处查询档案时才获知预告登记。但本案庭审中，原告郑州侨联公司委托代理人认可，其2014年7月随郑州高新技术产业开发区人民法院到获嘉县住房和城乡建设局查封房屋时，即知道本案预告登记。另查明，2016年6月后获嘉县住房和城乡建设局享有的不动产登记职权开始向被告获嘉县国土资源局移交。
原审认为，《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。获嘉县住房和城乡建设局作为案涉行政行为作出时该县确定的负责房屋登记工作的机构，依法享有房屋登记的法定职责。现不动产登记职权2016年6月后移交由被告获嘉县国土资源局行使，故被告获嘉县国土资源局依法享有法定职权。本案各方当事人对此也并无异议，本院对被告获嘉县国土资源局具有不动产登记法定职权予以确认。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
本案原告郑州侨联公司并非案涉预告登记行为的相对人，其是否属于本案中“与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织”，即是否具有原告主体资格，是本案争议的问题。对此，本院认为，普通债权人在特定情形下，与具体行政行为产生特定联系时，也符合“与行政行为有法律上的利害关系”的条件，因而具备原告诉讼主体资格。最高人民法院办公厅关于印发《行政审判办案指南（一）》的通知中关于物权转移登记中债权人的原告资格问题曾指出，行政机关依债务人申请作出的物权转移登记行为，债权人一般不具有起诉的原告资格，但该登记所涉不动产或者动产因抵押、裁判执行等因素与债权产生特定联系的除外。
本案中，原告郑州侨联公司作为第三人李全贞的债权人，其在债权无法实现情形下，向法院提起诉讼寻求公权利保护，并在起诉的同时一并申请了财产保全。原告郑州侨联公司基于司法财产保全的利益应属于法律保护的利益范围。但在法院作出财产保全裁定并对第三人李全贞名下房产采取保全措施时，发现原不动产登记机构获嘉县住房和城乡建设局对第三人李全贞名下房屋已经进行了预告登记，该登记行为对原告郑州侨联公司通过财产保全保护债权的权利造成实际的不利影响，削弱了原告郑州侨联公司通过财产保全使债权将来得以有效实现的现实权利。原告的债权因此与不动产预告登记行为产生特定的联系，原告郑州侨联公司因此与行政行为产生行政法上的利害关系。故原告郑州侨联公司在本案中符合“与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织”的规定情形，应认定郑州侨联公司依法具有原告诉讼主体资格，可以提起本案行政诉讼。
根据本案查明的事实，原不动产登记机关获嘉县住房和城乡建设局收到申请预告登记的时间是2014年6月18日，作出房屋预告登记证明的时间是2014年6月18日。但其复核认为符合预告登记条件的时间则是在2014年6月19日，即在未经审核认为符合预告登记条件情况下即作出了预告登记证明。且有关第三人李全贞身份的证明签署时间更是在作出预告登记证明之后的2014年6月23日、6月24日，因此，根据本案事实，可以证明被告获嘉县住房和城乡建设局是在不符合出具预告登记证明情况下即作出了预告登记行政行为，程序违法，其作出本案预告登记证明不具有合法性。被告辩称其复核时间系笔误的理由，无事实依据，本院依法不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据该法律规定，预告登记失效的条件是债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，而非是从登记之日起经过三个月预告登记即失效。债权是否消灭，或者何时能够进行不动产登记、从能够进行不动产登记之时是否超过三个月均需要进行实体审查。被告获嘉县国土资源局在无证据证明符合上述情形情况下，辩称该预告登记失效因而原告郑州侨联公司起诉该不动产登记行为无意义，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
本案行政行为发生于新行政诉讼法实施之前，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具本行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。根据上述规定精神，知道行政行为的时间是指知道行政行为的主要内容的时间，并不是指见到行政机关具体行政文书的时间。根据本案原告郑州侨联公司庭审陈述，其知道行政行为的时间是随同法院到获嘉县住房和城乡建设局的时间即2014年7月。该时间应为其知道本案行政行为的时间，但从原告郑州侨联公司知道涉案行政行为之日起至提起行政诉讼之时，并不超过2年，故原告郑州侨联公司起诉并不超过起诉期限。
综上，获嘉县住房和城乡建设局作出的获房预2014第00001号房屋预告登记证明不具有合法性，原告郑州侨联公司具有起诉的原告主体资格，且起诉并不超过起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款之规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。获嘉县住房和城乡建设局在职权变更后不再行使不动产登记职权，被告获嘉县国土资源局作为继续行使不动产登记职权的行政机关，应当承担职权变更后的相应权利义务。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决撤销获嘉县住房和城乡建设局于2014年6月18日作出的获房预2014第00001号房屋预告登记证明。案件受理费50元，由被告获嘉县国土资源局负担。
上诉人岳绍春不服原审判决上诉称，郑州侨联公司不具有原告资格，一审判决适用法律错误，应驳回起诉。在本案预告登记之前，案涉房屋没有发生抵押和法院的裁判执行行为，郑州侨联公司的债权产生是基于河南玉神农业机械装备有限公司在银行贷款的互保产生的债权债务关系，与第三人李全贞是因李全贞给郑州侨联公司反担保产生的债权，判决书确定该债务时间为2014年11月份，而本案预告登记的时间为2014年6月18日，这时，郑州侨联公司与玉神公司和李全贞的债权债务关系并未经法院认定。所以，郑州侨联公司的债权产生与预告登记从内容、时间、空间上没有必然的联系，案涉房屋在预告登记之前没有发生抵押、裁判执行的行为，与被上诉人的债权产生更没有任何的联系。根据被告获嘉县国土局提交的证据来看，本案提交登记的材料完合符合法律规定。时间问题是个笔误，从李全贞的身份证、户口簿、房房坐落证明以及房屋所有权登记申请书中都是李全贞三个字，这完全可以认定该房屋就属李全贞所有，不影响预告登记合法性。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回郑州侨联公司的起诉。
被上诉人郑州侨联生物能源有限公司辩称，一、被上诉人与本案所涉预告登记有利害关系，原审判决完全正确。被上诉人作为李全贞的债权人，李全贞名下房屋已进行了预告登记，对被上诉人通过财产保全保护债权的权利造成损害，削弱了被上诉人通过财产保全使债权将来得以有效实现的现实权利。被上诉人与预告登记行为明显具有利害关系。二、原审判决认定普通债权人在特定情形下与具体行政行为产生特定联系时，符合与行政行为有利害关系的条件，完全正确。上诉人以预告登记在先，而法院裁判执行行为在后为由，认为被上诉人与预告登记行为没有利害关系，明显不成立。上诉人的说法缩小了我国《行政诉讼法》第二十五条所规定的利害关系人的范围。三、原审判决认定预告登记证明不具有合法性，完全正确，上诉人的上诉理由不成立。1、预告登记未审核先登记，明显不合法。2、预告登记证明显示预告登记时间是2014年6月18日，但预告登记的档案资料中却出现了落款日期为2014年6月24日的证明材料；预告登记在前，提交材料在后，明显不合法。3、原审被告提交的《获嘉县房屋权属登记申请书（二）》，中“主管局长审批意见”、“局长审批意见”处均为空白。说明预告登记申请至今未经过主管局长和局长的审批，未审批先登记，明显不合法。4、在本案发回重审的庭审时，原审被告向法庭提交了此前从未提交的《国有土地使用权证》、《离婚证》，说明截至发回重审一审开庭，原审被告依旧在为预告登记补充材料，明显不合法。5、获嘉县住房和城乡建设局未要求岳运兴提供身份证明，并到现场签署房屋所有权分割的相关协议，明显违反《房屋登记办法》的规定。综上，原审判决完全正确，上诉人的上诉理由不成立，望贵院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原审被告获嘉县国土资源局辩称，一、郑州侨联公司诉讼主体不适格。二、《房屋预告登记证明》程序合法本案当时适用的是建设部令第168号《房屋登记办法》。当时按照《房屋登记办法》第七条规定办理上述房屋预告登记，并无不当。至于被上诉人提出未核实李全贞与岳绍春债务关系的真实性的问题，该问题超出了房屋登记机关的审查范围，房屋登记机关不对行政相对人的申请材料进行实质审查。三、被上诉人提出李全贞与岳绍春之间的“抵押协议无效”的问题，可通过民事诉讼程序主张权利。四、被上诉人提出房屋登记机关“违反执行规定”、“不协助人民法院执行”的问题超出了行政案件审理范围。五、获房预2014第00001号《房屋预告登记证明》已经失效，被上诉人郑州侨联生物能源有限公司请求撤销该《房屋预告登记证明》，没有意义。综上，应当驳回郑州侨联公司起诉。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，判断本案郑州侨联公司是否具有提起行政诉讼的原告主体资格是本案的焦点。在通常情况下，只有不动产的利害关系人，才对不动产登记的行政行为享有诉权，债权人则一般不具有行政诉讼的诉权。只有在债务人恶意处分其财物，逃避债务，可能损害债权实现，债权人在民法上对债务人的处分财产行为享有撤销权的情况下，才有权对行政机关为债务人办理不动产登记行政行为提起行政诉讼。本案中郑州侨联公司、玉神公司、李全贞在2014年6月11日签订《协议书》，约定李全贞在玉神公司拒绝支付郑州侨联公司120万时，承担连带保证责任。两天后，即6月13日，郑州侨联公司代玉神公司向开封市商业银行郑州市农业路支行偿还1182075.98元，向玉神公司追偿却遭到拒绝。郑州侨联公司6月16日以玉神公司、李全贞为被告向郑州高新技术产业开发区人民法院提起民事诉讼，并申请保全玉神公司、李全贞所有的122万元的银行存款或同等价值的财产。郑州高新技术产业开发区人民法院于2014年6月18日受理了该案。获嘉县原不动产登记机关获嘉县住房和城乡建设局收到申请预告登记的时间是2014年6月18日，作出房屋预告登记证明的时间是2014年6月18日。从李全贞签订《协议书》，郑州侨联公司代偿欠款，再到获嘉县住房和城乡建设局办理案涉预告登记，时间十分接近。李全贞名下位于获嘉县城关镇小西关获位街69号的房屋（面积2507.14平方米，李全贞占有份额二分之一）预告登记至权利人岳绍春名下，并且该预告登记阻却后来郑州高新技术产业开发区人民法院对李全贞房产进行的查封行为。综合以上事实，被诉预告登记行为阻碍郑州侨联公司合法债权的实现，郑州侨联公司能够作为本案原告提起行政诉讼。
获嘉县住房和城乡建设局收到预告登记申请的时间是2014年6月18日，作出房屋预告登记证明的时间是2014年6月18日。但其复核认为符合预告登记条件的时间则是在2014年6月19日，即在未经审核认为符合预告登记条件情况下即作出了预告登记证明，程序违法，一审判决撤销该预告登记行为事实清楚，适用法律正确。
综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人岳绍春负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓长城
审判员 随 伟
审判员 张彩霞
二〇一八年五月八日
书记员 明素娟