河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民初16号
原告张荣彦，男，1960年9月17日出生，汉族，住驻马店市驿城区。
委托代理人耿保全、秦建，河南英伦律师事务所律师。
被告忽国全，男，1971年2月2日出生，汉族，住南阳市宛城区。
委托代理人张帆，河南大统律师事务所律师。
第三人南阳龙鑫国际酒店管理有限公司，住所地南阳市独山大道与滨河路交叉处盛唐商务苑12幢501室。
法定代表人田君磊，该公司董事长。
第三人南阳市正辉汽车修理有限公司，住所地南阳市油田五一路东段大帑酒店七楼。
法定代表人田建芝，该公司董事长。
�三人田君磊，男，1977年9月5日出生，汉族，住南阳市宛城区官庄镇田店*组**号。
以上第三人的委托代理人田小磊，男，1985年10月24日出生，汉族，住南阳市宛城区。
原告张荣彦与被告忽国全，第三人南阳龙鑫国际酒店管理有限公司（以下简称龙鑫国际酒店）、南阳市正辉汽车修理有限公司（以下简称正辉汽修公司）、田君磊申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张荣彦的委托代理人耿保全、秦建，被告忽国全的委托代理人张帆，第三人龙鑫国际酒店、正辉汽修公司、田君磊的委托代理人田小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣彦诉称，2012年3月27日，田君磊向其借款，由龙鑫国际酒店、正辉汽修公司作为保证人承担保证责任，同时正辉汽修公司以其所有的位于南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场的房屋进行抵押担保并进行了抵押登记，其取得了他项权证。2013年10月23日，驻马店市中级人民法院审理了其与田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽修公司之间的担保借款合同，作出了民事判决。田君磊不服，提起了上诉。后在河南省高级人民法院审理期间，其与田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽修公司达成调解协议。河南省高级人民法院于2014年4月21日作出了民事调解书。2009年3月9日，正辉汽修公司取得了位于南阳市宛城区××油矿××路小商品市场房屋的房屋所有权证。基于物权公示效力，其在查明正辉汽修公司房屋所有权证的基础上，才借款给田君磊，因此，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，应当保护其在正辉汽修公司的房屋上所依法登记的抵押权。被告忽国全与正辉汽修公司所签订购房合同的时间是2008年7月14日，忽国全完全可以�求直接登记到其名下或者进行过户，但是忽国全并没有提出相关手续变更的要求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不能产生物权变动的效力。为此，请求：1、判令依法对位于南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场第41号房屋继续执行；2、本案的诉讼费用及其他费用由被告忽国全负担。
被告忽国全辩称，其是讼争房屋的业主，2008年3月购买的房产，2008年12月入住至今，其多次要求办理房产证，正辉汽修公司以种种理由不予办理，且还在2012年9月承诺办理房产证并出具有承诺书，同时张荣彦对其在此居住是明知的，张荣彦与第三人正辉汽修公司签订的合同为恶意串通，驻马店市中级人民法院裁定中止对本案房产的执行是正确的。
第三人龙鑫国际酒店、正辉汽修公司、田君磊辩称，购房款是现金交给公司，开的都有收据，房子是属于被告忽国全的。
经审理查明，2008年3月8日，忽国全与正辉汽修公司签订售房协议，约定：1、正辉汽修公司将其位于南阳市宛城区官庄镇油田职工医院西门对面中南建材市场的房屋南排第41号以￥27万元（大写：贰拾柒万元）出售给忽国全。2、双方以忽国全全额缴纳房款盖章后生效，即忽国全缴纳全额房款后享有该房屋的所有权，正辉汽修公司不得以任何理由将该房屋进行抵押、二次出售等。3、若因正辉汽修公司的原因造成忽国全不能正常拥有该房屋的所有权，由正辉汽修公司负全部责任。后忽国全支付全部房款，于2008年12月入住至今。2012年9月25日，正辉汽车修理公司向忽国全等购房人作出承诺，承诺于2012年12月31日前保证办理完全部房屋�有权证。2012年3月27日，甲方（××）宋国明，乙方（借款人）田君磊，丙方（担保人）龙鑫国际酒店、正辉汽修公司签订担保借款合同约定，田君磊向宋国明借款1000万元，龙鑫国际酒店、正辉汽修公司提供连带保证责任。田君磊向宋国明出具收据一份，显示其收到了1000万元。同日，正辉汽修公司与宋国明签订了房地产抵押合同，将其所拥有的20套房屋抵押给宋国明，抵押期限为2012年3月27日至2012年6月27日，并办理了宛房他证油字第20120**号房屋他项权证。后宋国明将以其名字办理的房屋他项权证名下的抵押权及相关权益转让张荣彦所有，并向正辉汽修公司下发了通知书。2013年12月23日，本院审理了张荣彦、田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽修公司的担保借款纠纷，作出了（2013）驻民四初字第10号民事判决。田君磊不服，提起上诉。河南省高级人民法院于2014年4月21日作出（2014）豫法民二终字第23号民事调解书，主要内容为：田君磊于调解书生效后6个月支付张荣彦借款本金1000万元及利息；龙鑫国际酒店、正辉汽修公司承担连带清偿责任。在调解书履行期限内，田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽修公司未履行付款义务，张荣彦向本院提出执行申请。本院作出（2014）驻法执字第182-1号执行裁定，裁定冻结、划拨田君磊、龙鑫国际酒店、正辉汽修公司银行账户存款1400万元或查封、扣押其相应价值的财产并进行评估、拍卖。后忽国全以张荣彦申请执行的房屋系其购买并已实际入住为由提出执行异议。本院就执行异议作出（2015）驻执异字第23号执行裁定，裁定中止对南阳市宛城区××油矿区××路小商品市场第41号房屋的执行。另查明，2006年5月16日，南阳市宛城区国土资源房产管理局为正辉汽修公司颁发了宛区国用（2006）字第022号国有土地使用证。2009年3月9日，南阳市正辉汽修公司将建造在该土地上的本案涉案房屋登记在其名下后领取了宛市房油权证字第××号房屋所有权证。
上述事实，由售房协议书、购房款收据、承诺书、担保借款合同、借款收据、房屋抵押合同、他项权证、法律文书、证人证明、当事人陈述等证据在卷，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告张荣彦对本院执行裁定不服，以案外人忽国全为被告、被执行人正辉汽修公司、龙鑫国际酒店、田君磊为第三人提起诉讼，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告张荣彦申请执行的标的是宛房他证油字第20120**号他项权证名下的房产，但该他项权证显示�利人为宋国明，双方约定将宛房他证油字第20120**号他项权证名下的抵押权及相关权益转让给张荣彦后，并未办理抵押权变更登记手续，根据上述法律规定及物权变动公示公信原则，张荣彦就宛房他证油字第20120**号他项权证名下第41号房屋不享有对抗第三人的权利。因此，张荣彦以涉案房屋已办理抵押登记为由，要求继续执行该处房屋，缺乏法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按�人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因涉案房屋的登记所有权人为正辉汽修公司，在张荣彦享有金钱债权之前，该公司已与忽国全签订了书面售房协议，将该处房屋出售给忽国全，忽国全在支付了完全部购房款后已合法占有该处房屋，之后因正辉汽修公司的原因未办理权属转移登记，忽国全对此并无过错，根据公平、等价有偿、诚实信用原则，忽国全就该处房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求的规定，对张荣彦要求继续执行宛房他证油字第20120**号他项权证名下第41号房屋的诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告张荣彦的诉讼请求。
案件受理费5350元，由原告张荣彦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 李光明
代理审判员 刘 辉
代理审判员 王 威
二〇一六年八月三十日
书 记 员 杨亚茹