广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初5466号原告:王牧，男，1984年2月4日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人:石坚，湖南濂溪律师事务所律师。被告:许功伟，男，1964年8月2日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人:李莉、纪耀雅，分别为广东卓信律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：卢国瑞、陈秋丹，均为该公司职员，联系地址同该公司地址。原告王牧诉被告许功伟、第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人石坚、被告的委托代理人李莉、纪耀雅及第三人的委托代理人陈秋丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年4月26日签订广州市海珠区××房的《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字XXXX号），约定涉案房屋价格为人民币2250000元。合同签订后，原告向被告支付50000元定金，并向第三人支付房屋中介费21500元和向案外人广州亿达按揭服务有限公司支付房屋按揭费4800元。原告向工商银行广州云山支行办理房屋贷款手续，该银行于2016年5月13日发放了《个人二手房贷款初审结果通知书》（以下简称“同意贷款通知书”）。根据合同约定，原、被告应在银行出具同意贷款通知书后5个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户手续。因此，原、被告应当于2016年5月18日办理完涉案房屋的过户手续，但截止到2016年7月6日，原告及第三人多次电话通知被告去办理该房屋的过户手续，但被告一拖再拖。另，被告在签订合同时没有告知原告涉案房屋里存在非正常使用的情况，被告涉嫌欺诈。故起诉请求判令：1、解除《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》；2、被告返还定金50000元，赔偿房屋中介费21500元、房屋按揭费4800元，支付违约金225000元；3、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告不存在违约，原告于2016年7月5日发函确认交易时，被告已经办理了指定监护人及继承公证手续，涉案房屋已可以正常交易，并不存在原告所述的被告不配合办理递件过户的情形。房屋存在非正常死亡是在十几年前，且是被告的妻子，被告既非法律工作者，也非房屋交易专业人士，无从得知这种十几年前的意外身故将导致涉案房屋有可能被归类为凶宅，也不具备房屋交易时需将这种非正常死亡告知买方的专业知识，不存在隐瞒或欺诈的行为。第三人述称：对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明：2016年4月26日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经第三人提供独家的中介服务就买卖位于海珠区××房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为105.05平方米（以【房地产权证】面积为准），《房地产权证》名称及号码为穗房地证字第051××11号（以权属证为准）；成交价：人民币2250000元；甲方须保证对该物业享有完整所有权，并保证本合同所载有关物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此而引起的一切责任（甲方保证该物业没有被查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利）。由于甲方的原因，造成该物业不能办理产权移交或与第三人产生纠纷的，由甲方承担责任；乙方确认在中介方的协助下己查阅该房地产的权属证明文件，并己实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可，故不得借此拒绝交易；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等），甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价的违约金，并退回乙方付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同时支付人民币50000元为定金；楼价余款甲乙双方同意按下列第2种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约（如因房管局原因导致交易延迟则双方同意交易时间相应顺延）：……（2）乙方应在签署本合同后5天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；首期楼价款（含定金）共计人民币680000元，甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；乙方在签订本合约日起计至2016年5月30日前负责在按揭银行出具同意贷款通知书，过期则本合约和平解除，双方均不属违约；等。2016年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16040194803号），约定：【房地产权属情况】房地产地址：海珠区××房；房地产权证号码：51××11；建筑面积：84.7333平方米；本次交易转移面积：105.05平方米；房屋使用性质：住宅；房屋共有情况：无；该房地产不存在抵押等他项权利情况；该房屋属属房改房，公摊面积20.3203平方米一并转移。本次交易递件与抵押登记一并办理;甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任；【计价和价款】甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1．该房地产按整套出售并计价，总金额人民币2250000元；【付款】签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款；首期款：乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款680000元；剩余房款：除前述房款外，剩余房款1570000元由乙方于2016年5月31日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；【交楼时间和交接手续】甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；【产权转移登记】甲方与乙方约定按以下甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记；甲乙双方应当于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；【违约责任】各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；【交易不成的违约责任】甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；【迟延办理产权登记的违约责任】如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第3种方式处理：3.其他：延迟超过10日的，视为交易不成，守约方有权追究违约方违约责任；等。合同签订之后，原告依约于2016年4月26日通过银行转账向被告支付定金50000元，向第三人交付中介费21500元，向广州亿达按揭服务有限公司支付房屋按揭费4800元。根据穗房地证字第051××11号《广州市房地产证》，广州市海珠区××房的权属人为被告，房屋占有份额为全部，总建筑面积为84.73平方米，备注：房改售房，房款付清，核准日期为1999年7月3日，权属来源为1999年3月向广州市电信局买，等。被告原来的妻子吕海燕于2006年1月25日死亡。2016年5月13日，中国工商银行股份有限公司广州云山支行向原告出具同意贷款通知书。2016年5月19日被告向房管部门申请调取《出售公有住房缴款明细表》（以下简称“缴款明细表”），2016年5月24日被告复制缴款明细表，该缴款明细表载明：涉案房屋为房改房，购房人为许功伟，配偶吕海燕，等。2016年6月30日，被告向原告发出《告知书》，主要内容：“2016年6月27日面谈过程中向原告明示该房屋于2006年发生过非正常死亡事件，原告在面谈过程中当即表示不愿意继续购买该房屋，但为郑重起见，被告再次就此问题致函原告，望原告在收到本函件后五日内书面明确明确回复被告是否愿意在知悉上述情况后继续本次交易。”2016年7月5日，原告向被告发出《关于要求办理房产过户的函》，主要内容：原、被告应在2016年5月20日之前办理该房产的相关过户手续。截止到2016年7月4日，原告已多次通过电话或微信要求被告办理房产过户手续。但被告仍然置若罔闻，置诚信于不顾，迟迟拖延办理相关过户手续，并未按该合同的约定交付上述房产，己构成严重违约。请被告在收到本函件后5个工作日与原告办理上述房产的过户手续；等。被告表示其于2016年7月8日收到上述函。2016年7月11日，陈少芳（吕海燕母亲）向本院要求宣告吕相（吕海燕父亲）为无民事行为能力人[案号：（2016）粤0105民特94号]，2016年7月26日，本院作出生效判决，宣告吕相为无民事行为能力人，指定陈少芳为吕相的监护人和财产代管人。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、微信聊天记录，其中2016年6月19日原告与被告妻子伏俊的微信往来内容，原告：“房屋的事情请问进展如何了？”伏俊：“不好意思，还在等公证员排期。我们的资料已经提交给公证员了”。其中2016年6月20日原告与被告妻子伏俊的微信往来内容，原告：“伏小姐，我这几天非常着急了，太太十月临盆，是否要请保姆，是否坐月子中心，小孩下个学期的读书地点全部都和这个房屋的事捆绑在一起，希望您能明白我此时此刻的心情，能不能想想办法，赶紧把这事了结了。”伏俊：“那确实是挺急的，我不知道您小孩在等这个房屋的学位，那我们约个时间出来谈吧，我明天没空，其它时间可以约。”原告：“我们出来谈貌似解决不了问题啊，小孩不等这个学位，我在美院还有房子，用那个学位，只是她念幼儿园的地点和接送问题。现在就差你们过户这一步了，我们出来谈没关系，但目的是解决什么问题？”伏俊：“我听你说要把这件事情了结所以才说出来谈的。我们已经很积极地在想办法，连以前帮他们做公证的公证员都某来约上门做公证，就是为了可以节约审批调档的时间。可是她要排期我们也没办法，只能等。我们也很无奈，老人好不容易同意做公证，我们也怕夜长梦多。”原告：“我想了结这件事是向好的方向走，按这样的节奏7月15日无法过户的。公证员答应什么时候上门公证呢？”伏俊：“昨天我也找人去催她了，说今天复我，我也在等答复。”……原告：“好的，希望是好消息。”其中2016年6月23日原告与被告妻子伏俊的微信往来内容，伏俊：“今天下午上门做公证，如果成功就告诉您。”原告：“期待您的好消息，辛苦了。”其中2016年6月24日原告与被告妻子伏俊的微信往来内容，原告：“伏小姐，昨天下午公证如何？”伏俊：“昨天公证不成功，公证员感觉老人中风后神智不太清楚，白掏2000元上门费。我们正在商量解决办法，再跟您联系。”原告：“那您什么时候能给我答复。”伏俊：“周六。”其中2016年6月25日原告与被告妻子伏俊的微信往来内容，伏俊：“您下星期几有空？想约您们见面谈，不好意思，因为白天要上班，只能晚上七点钟后。”原告：“面谈内容是过户还是关于毁约金的赔偿问题？”伏俊：“是关于房屋过户的情况，因为比较复杂，所以想约你见面聊。”拟证明原、被告对过户延期达成一致合意，原告同意过户延期至2016年7月15日，同意待房屋办理继承公证手续后，再安排过户，并约定2016年6月27日面谈。2、2016年6月27日原告及其妻子、被告妻子伏俊、纪耀雅谈话录音，其中：原告妻子：“她（中介黄小姐）有责任这个是事实。”伏俊：“是啊，因为调档这个问题她没有告诉我们，才导致现在出现问题。”拟证明2016年6月27日被告妻子向原告明示涉案房屋曾发生非正常死亡事件后，原告当即表示不愿意继续购买该房屋，要求解除合同；原告要求解除合同的真正原因在于涉案房屋曾发生非正常死亡事件，而非过户手续延期。原告质证表示：对证据1的真实性有异议，微信聊天记录不能够准确地证明双方的信息。对证据2的真实性有异议，谈话人员及内容无法核实，被告对录音进行了删减。第三人质证表示：对上述证据没有异议。第三人为证实其陈述意见还提交了如下证据：第三人员工王小姐与被告的短信聊天记录，其中2016年5月18日王小姐与被告短信往来内容，王小姐：“你好，我是德城地产王小姐。”被告：“确认只带我的身份证和房产证就可以了？办什么？”王小姐：“是的，然后要你本人去房管局，调档，房改房缴款明细表。”其中2016年5月19日王小姐与被告短信往来内容，被告：“因为我在天河区，天河区的房管局也可以办吗？”王小姐：“不要去天河区调很久的，可以去珠江新城调。”被告：“办完之后我能够拿到什么东西？”王小姐：“有张回执的，你去办没？”被告：“在排队。”王小姐：“今天办到了吗？房管局说什么时候可以拿？”被告：“办了，26号去拿。”其中2016年5月24日王小姐与被告短信往来内容，王小姐：“业主：两夫妻身份证，户口本，结婚证，房产证，缴款明细表，带上原件和每样资料的两份复印件。”“客户说26号不行的话，27号可不可以？她说要确认好时间，因为她老公在外地工作，要提前定好机票回。”其中2016年5月25日王小姐与被告短信往来内容，王小姐：“客户过楼款的是工行卡，记得带上！客户我已经约好了，明天早上10点海珠房管局见，记得每份资料都要复印两份！”拟证明被告告知第三人2016年5月26日可以完成调档手续，第三人为原、被告协商时间办理房屋过户。原告质证表示：对上述证据的真实性无法确认。被告质证表示：对上述证据的真实性予以确认。原告于2016年7月8日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：其希望于2016年5月19日办理房屋过户手续，第三人问被告是否有打印出涉案房屋的缴款单，被告说尚未打印出来，所以被告于2016年5月19日到市房管局申请复制涉案房屋的档案资料，被告应该要到2016年5月26日才能拿到涉案房屋的档案资料，因此，其与被告、第三人、广州亿达按揭服务有限公司约定5月26日上午9点45分到海珠区房管局办理过户手续，但被告并没有到场，只是电话告知当天不能办理房屋过户手续；其不同意继续履行合同。被告表示：第三人于2016年5月18日晚上短信告知其需于2016年5月19日到珠江新城房管局调档打印缴款明细表，其当时依第三人指示于2016年5月19日申请打印缴款明细表并领取回执；2016年5月24日，其复制涉案房屋的档案资料时才发现涉案房屋的缴款明细表上有其原妻子吕海燕的名字，而吕海燕已经在涉案房屋煤气中毒意外身亡，需要办理吕海燕的儿女或者父母的公证继承才可以办理房屋过户手续；2016年5月24日，其领取到缴款明细表后当即通知了第三人；在办理公证继承的过程中，其才知悉因吕海燕在涉案房屋煤气中毒意外身亡可能导致交易被撤销，其遂将这一情况如实告知原告，原告知悉后表示不愿意继续购买该房屋。第三人表示：原告于2016年5月18日告知其银行已出具同意贷款通知书；因被告未打印缴款明细表，2016年5月19日其并没有约原告到房管部门办理过户手续；签订合同时其知道涉案房屋是房改房，但房产证及查册表并未显示涉案房屋的共有情况，其曾电话通知被告到房管部门打印缴款明细，但没有证据予以证实；其表示向房管部门申请打印缴款明细表需要6个工作日。本院认为：原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》和原、被告签订的《广州市存量房买卖合同》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。根据合同约定，原、被告双方应当于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内即2016年5月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。庭审中原告表示逾期办理上述手续已构成违约。被告辩称第三人于2016年5月18日才告知其需调档打印明细表；2016年5月24日其打印缴款明细表时才得知需先办理其已故妻子吕海燕的公证继承后才可以办理房屋过户手续；涉案房屋已经办理完公证继承手续，符合办理过户手续的条件，其同意继续履行合同。第三人表示签订合同时知道涉案房屋为房改房，曾电话通知被告打印缴款明细表，但没有证据予以证实。本院认为，第三人作为房地产中介服务机构，应为买卖双方提供专业服务，第三人明知打印缴款明细表需要6个工作日，却未提前告知被告及时打印，而是在合同约定的申请办理产权转移登记的时间即将到来的2016年5月18日才告知被告打印缴款明细表，第三人述称其曾电话通知被告打印缴款明细表，但未提交证据予以证实，应承担不利的后果，对第三人的上述主张本院不予采信，第三人应对原、被告双方未按约定申请办理产权转移登记承担相应的责任。被告在得知办理房改房过户手续应该提供缴款明细表后，遂往房管部门申请打印缴款明细表；在得知缴款明细表上有其已故妻子吕海燕的名字后又着手办理公证继承手续；诉讼中被告表示涉案房屋已符合办理过户手续的条件，其同意继续履行合同。通过被告的行为可以看出，被告一直为房改房性质的涉案房屋办理产权登记手续积极准备材料，虽超过了合同履行期限，但被告积极履行合同义务。因此，原告主张被告未按合同约定办理产权过户手续构成根本违约，本院不予采纳。从原、被告双方的微信记录可以看出，原告也一直与被告沟通了解公证继承的进展情况，由此可见，原、被告对申请办理产权过户手续的时间进行协商，原告也对办理过户手续的时间变更为办理完继承公证一直未提出异议，直到被告于2016年6月27日告知原告涉案房屋存在非正常死亡的情况。原告主张被告签订合同时未告知其涉案房屋里存在非正常使用的情况，涉嫌欺诈；被告辩称房屋存在非正常死亡是在十几年前，且是被告的妻子，被告既非法律工作者，也非房屋交易专业人士，无从得知这种十几年前的意外身故将导致涉案房屋有可能被归类为凶宅，也不具备房屋交易时需将这种非正常死亡告知买方的专业知识，不存在隐瞒或欺诈的行为。签订合同前原告并没有要求被告对涉案房屋有无死亡情况进行特别说明，被告因其原来的妻子是在十几年前死亡而没有向原告披露该事实，符合常理。因此，被告的上述抗辩意见合情合理，本院予以采纳；对原告的上述主张本院不予采纳。诉讼中，被告表示涉案房屋已符合办理过户手续的条件，并同意继续履行合同，原、被告双方完全可以继续履行合同。但原告起诉要求解除合同，被告亦表示同意解除合同，根据法律规定，双方协商一致，可以解除合同，故本院对原告要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，被告需退还原告已付的款项，故原告要求被告返还50000元定金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿房屋中介费21500元、房屋按揭费4800元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付涉案房屋成交价10%的违约金，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王牧、被告许功伟及第三人广州市德才房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》和原、被告签订的《广州市存量房买卖合同》；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告返还定金50000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24800元，由原告负担12400元，由被告负担12400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  李伟坚二〇一七年一月六日书 记 员  曾思融陈文慧