云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚民初字第387号
原告金光煜，女。
被告杨正华，男。
原告金光煜诉被告杨正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法由审判员赵建新独任审判，于2015年2月16日公开开庭进行了审理，原告金光煜及被告杨正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金光煜诉称，我与被告于2013年12月15日签订《租房合同》，合同约定：我将位于楚雄市八一路新世纪商业广场3幢二层253号私人商铺租给被告使用。租期为一年，即2013年12月15日至2014年12月15日。全年租金7000元，分两次付清。签订合同之日支付上半年租金3500元，2014年6月15日前付清下半年租金3500元。被告如不按期交付租金，我有权收回房屋，并追究责任。任何一方不遵守合同约定即视为违约，需承担违约责任，一次性赔偿对方人民币8000元。合同签订后双方均按照约定履行义务。后被告未按期交付下半年租金，我多次催要，被告却不予理睬。为维护我的合法权益，现特向人民法院起诉，请求法院依法判令：1、被告履行双方于2013年12月15日签订的租房合同，支付2014年6月15日至2015年1月15日的房租4083元；2、被告将商铺完好地交付给我；3、被告向我支付违约金8000元；4、被告将房屋打扫干净并将门口的垃圾运走；5、被告缴清所有的水电费和物管费。案件受理费由被告承担。原告金光煜为证明其诉讼请求向本院提交了一组证据。
被告杨正华辩称：1、关于房租问题，我确实没有向原告支付下半年的房租，但经我和原告在电话里协商后，2014年6月15日以前我就搬走了，原告要求的租金我不应该支付；2、原告已经同意我将房屋交还她，我不存在违约的情况，违约金我不愿意支付；3、房屋外的建筑垃圾是存在的，但我会清理好；4、房屋的水电费和物管费我已经缴纳清楚，原告也了解这些情况；5、原告要求的案件受理费我不愿意承担；6、我在2014年6月15日以前就将房屋修复好了，我要求原告返还我500元的押金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杨正华针对其答辩意见未向本院提交证据。
根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：2013年12月15日，被告杨正华与原告金光煜签订租房合同，合同约定原告金光煜将自己位于楚雄市八一路新世纪商业广场3幢二层253号私人商铺租给被告杨正华使用，房屋面积为27.29平方米，租赁期限从2013年12月15日起至2014年12月15日止，租金为7000元／年，付款方式为合同签订之日付清上半年的租金3500元，2014年6月15日前付清下半年租金3500元。合同签订当日，被告向原告支付了上半年的租金3500元，原告将商铺交付被告使用，被告至今未向原告支付下半年房租。双方在签订合同时，被告向原告支付了500元的装修押金。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦
点包括：1、被告杨正华还应支付原告金光煜多少房租？2、被告杨正华是否构成违约，需如何承担违约责任？3、商铺是否还存在物管费、水电费等欠费，具体金额是多少？4、被告何时完好地将商铺交还给原告？
本院认为，被告杨正华与原告金光煜签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按照合同履行义务。一、关于被告杨正华应向原告支付多少租金的问题。本案中，被告杨正华虽然反复强调其在2014年6月15日前已通过电话和原告协商，并达成一致意见，原告同意终止合同，但对此辩解原告并不认可，被告也未提交证据予以证明，且商铺自交付直至起诉之日，一直由被告杨正华管理，因此对于被告的辩解本院不予采信。被告杨正华应当按照合同约定支付2014年6月15日起的租金。至于租金的具体金额，合同约定的租期为2013年12月15日至2014年12月15日，被告杨正华仅支付了上半年租金3500元，故其还应支付下半年租金3500元。因合同于2014年12月15日到期，自2014年12月16日起原告的损失，应该在违约金中予以计算，不应计算为租金，因此对原告诉请要求被告支付2014年12月16日起至2015年1月15日止的租金583元的主张，本院不予支持，被告应支付的租金即为3500元；二、被告杨正华是否构成违约，需如何承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告杨正华未按照合同约定支付租金，没有履行合同确定的义务，造成原告未能在租期届满后获得租金收益，因此构成违约，其应当承担赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按照此规定，本案原、被告双方订立合同时约定的违约金明显超过因违约造成的损失，因此约定的原告要求被告承担合同所约定的8000元违约金的诉请，本院不予支持。至于违约金的具体数额，应当按被告违约给原告造成的实际损失额计算，被告违约给原告造成的损失包括两部分：一部分为被告未能缴纳租金、交付商铺造成原告租房收入减少的损失，即自2014年12月16日起至2015年1月15日止的房屋租金。该租金参照双方合同约定的租金金额，支持583元；另一部分为被告杨正华未在约定的期限内向原告支付租金3500元，造成原告租金利息的损失。因此，被告应按照中国人民银行同期贷款利率承担自2014年6月15日起至2015年1月15日止的租金利息，即为（3500元×6%÷360天×214天＝125元）。因此被告违反合同约定给原告造成的实际损失为708元，被告应按照该损失承担赔偿损失的违约责任；三、对于原告要求被告承担物管费、水电费等欠费的诉请。因原告直至庭审结束均未向本院提交其商铺还欠物管费、水电费等相关费用的证据，因此对该诉请，本院不予支持；四、关于原告要求被告清理卫生、交还商铺的问题。2015年2月26日，在本院工作人员的见证下，双方当事人到场，经现场查看，商铺门口的卫生已经清理完毕，被告已将商铺钥匙交还原告，原告也出具收条予以认可，因此对此问题本案不再处理。另外，庭审中，被告主张，其签订租房合同时向原告缴纳房屋装修押金500元，要求原告予以退还。原告也表示只要被告付清租金，交还商铺就愿意退还押金500元，为避免当事人诉累，本院将装修押金在本案中一并处理，即被告向原告支付租金和违约金时扣除原告应返还的装修押金500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：
由被告杨正华支付原告金光煜房屋租金3500元。
由被告杨正华支付原告金光煜违约金708元。
三、驳回原告金光煜的其他诉讼请求。
案件受理费51元（已减半收取），由被告杨正华承担（未交）。
以上被告杨正华应当履行的款项合计4259元，扣除原告需返还被告的装修押金500元，被告杨正华还应支付给原告金光煜的款项合计为3759元，限本判决生效后三十日内一次性付清，款交本院洒鸡口法庭。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄
彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决。享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 赵建新
二〇一五年四月三日
书记员 杨汶湘