河南省辉县市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辉民再字第8号
抗诉机关河南省新乡市人民检察院。
原审原告（申诉人）张全东。
委托代理人任校霖，河南共鸣律师事务所律师。特别授权。
原审被告（被申诉人）李红彦。
第三人刘喜龙。
原审原告张全东与原审被告李红彦租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月15日作出（2009）辉民初字第755号民事判决，已发生法律效力。张全东不服，向检察机关申诉。新乡市人民检察院于2012年6月8日作出新市检民抗（2012）04号民事抗诉书，向新乡市中级人民法院提出抗诉。2012年7月31日，新乡市中级人民法院作出（2012）新中民抗字第12号民事裁定，指令本院对本案再审，再审期间中止原判决的执行。本院依法组成合议庭进行再审，于2013年3月22日作出（2012）辉民再字第2号民事判决。李红彦不服，提出上诉。新乡市中级人民法院以（2013）新中民五终字第123号民事裁定书，裁定撤销再审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加刘喜龙为本案第三人参加诉讼，于2014年10月21日、2015年1月21日公开开庭审理了本案，原告委托代理人任校霖到庭参加诉讼，被告李红彦、第三人刘喜龙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张全东原审诉称：2004年3月，原告租赁了胡桥乡政府所属的辉县市胡桥电缆厂（以下称电缆厂），2004年3月8日，原告将电缆厂院中的东屋四间、南屋三间转租给李红彦使用，租期至2004年11月底前，租金为1000元。租期届满后，被告仍继续租用，但未付租金。故诉至法院，要求解除原、被告签订的租赁合同，腾清并归还租赁房屋和实际多占用的其他房屋土地，并支付2004年11月至2009年2月租金6375元。
原审被告李红彦原审辩称：1999年5月1日，被告与电缆厂签订租赁合同，租赁电缆厂东屋四间及附近场地，该合同仍然有效。被告现在占用电缆厂房屋包括东屋南边四间和北边四间及南屋西边三间和东边三间。但原告与被告签订转租合同后，发现南屋西边三间系原胡桥收购站的房屋，不是电缆厂的房屋，被告就出资购买了该房屋，该房屋已转化为被告个人房屋，不再是租赁房屋，原告无权要求被告返还这三间房屋及支付租金，其它房屋均是电缆厂的，电缆厂又是企业法人，有独立经营权，现在电缆厂只是被吊销营业执照而不是注销营业执照，因此电缆厂仍有权处分这些房屋。胡桥乡政府作为电缆厂的主管机关在未清算之前无权出租电缆厂的房屋，原告更无权拒绝被告占用这些房屋，故被告不同意返还原告这些房屋。另外，原告起诉租金已超过一年诉讼时效，应驳回原告租金的诉讼请求。
原审原告原审向本院提交以下证据：
1、租赁协议一份。证明2004年3月8日，原、被告签订租赁协议，协议约定原告将电缆厂的东屋四间和南屋三间出租与被告，租金1000元，租期到2004年11月底。
2、辉县市胡桥乡人民政府与原告签订合同及证明各一份。证明：2004年3月11日胡桥乡政府将电缆厂整体出租给被告，租期50年，并同意原告租赁期间转租。
原审被告向本院提交以下证据：
1、合同书一份。证明1999年5月1日，电缆厂就与被告签订了租赁协议，被告租赁东屋四间及附近场地，该合同虽届满但电缆厂未提出异议，该合同仍然有效。
2、行政复议决定书一份。证明电缆厂的土地所有权人是胡桥乡人民政府，为集体土地。
3、土地租赁协议一份。证明2004年3月11日，原告与胡桥乡政府签订了租赁协议，原告在未取得承租权的情况下，于2004年3月8日和被告签订了转租协议，上述行为属于欺诈行为。
4、土地转租协议一份（复印件）。证明2005年10月28日，原告将被告租赁物又转租给了秦胜利和王继红。
5、房屋购买证明条一份。证明被告现占有电缆厂南屋西边三间是购买原胡桥乡购销站的房屋，不是租赁原告的。
6、辉县市工商局证明一份。证明电缆厂于2002年12月被吊销营业执照。
7、勘验笔录一份。证明被告实际占用情况为东屋八间和南屋六间，包括东屋南边四间和北边四间及南屋西边三间和东边三间。
原审经庭审质证：被告李红彦对原告张全东提供的证据均有异议，认为第1份证据原告以电缆厂负责人身份与被告签订协议，致使被告认为该协议是1999年5月1日与电缆厂合同的延续；第2份证据，电缆厂是独立企业法人，现仅吊销营业执照，乡政府无权出租电缆厂房产。
原告对被告提供的证据提出异议，第1份证据与本案无关，第2份证据合法有效，证明了原、被告间存在租赁合同，第3份证据可证明的是新乡市人民政府将电缆厂土地所有权给了胡桥乡人民政府，胡桥乡政府有出租电缆厂的权利。第4份为复印件，无法确定其真实性。对第5、6份证据无异议。第7份证据异议是被告购买的是南屋东边三间，而不是西边三间。
原审根据原、被告的诉辩意见、举证和质证，综合认证如下：原告的第1份证据可证明原、被告存在房屋租赁事实，本院予以认定。原告的第2份证据，可证明胡桥乡政府取得电缆厂土地产权后，可以出租并同意原告转租的事实。被告的第1份证据仅可证明电缆厂在未吊销营业执照之前与被告签订了租赁合同的事实，具有证明力，本院予以认定，但租期届满，原、被告对此房屋又签订了转租合同，属其真实意思表示，应视为被告和电缆厂的租赁合同自行终止，故被告的抗辩意见不予支持。被告的第2、3份证据可证明在电线厂的产权归胡桥乡政府后，乡政府又出租给原告，并同意转租的事实，本院予以认定。被告的第4份证据为复印件，原告又不予认可，不能客观证实合同存在的事实，故不予认定。被告的第5份证据可以证明，南屋西边三间是被告与原告签订转租协议后，被告又购买了该房屋的事实，本院予以认定。第6份证据原告无异议，本院予以认定。被告对第7份证据虽提出异议认为是合同约定的南屋东边三间不是西边三间，因与法院勘验笔录和购买房屋事实不一致，故认定第7份证据的证明力，对被告的质证意见，不予支持。
原审根据原、被告诉辩意见及上述确认的有效证据，确认以下案件事实：上世纪70年代，胡桥乡人民政府占用油房头村土地建立了辉县市胡桥乡电线厂，1991年3月变更为辉县市胡桥乡电缆电线厂。2002年12月，该厂被辉县市工商局吊销营业执照。1999年5月1日，电缆厂与被告签订了一份合同书。合同约定：被告承租电缆厂院东南角场地，包括东屋南边四间房屋，租赁期限从1999年5月1日至2003年4月15日。2004年，油房头村委会与胡桥乡政府就已倒闭的电缆厂土地权属产生争议，经新乡市人民政府复议决定，电缆厂占用的土地所有权属于胡桥乡人民政府，为集体土地。2004年3月11日，胡桥乡政府将电缆厂的6.2亩土地租赁给原告。2009年4月18日，胡桥乡政府证明：2004年1月就已与原告达成了租赁电缆厂的口头协议，2004年3月11日，胡桥乡政府与原告签订了书面租赁协议，租赁期限为50年，并同意原告在租赁期间转租。2004年3月8日，原、被告签订了一份租赁协议，协议约定：原告转租给被告电缆厂东南部的东屋南边四间和南屋西边三间，租赁期限自2004年3月8日至2004年11月底，租金共计1000元。经本院现场勘查，被告现占用电缆厂的东屋南边四间（原、被告合同约定的租赁物）和北边四间（合同约定之外）以及南屋西边三间（原、被告合同约定的租赁物）和南屋东边石棉瓦房约8米长（系被告自建，约三间）。在原、被告签订租赁协议后，被告发现其中南屋西边三间系胡桥乡收购站建筑，为经营方便，出资购买了该房屋。
原审认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租赁期间届满，承租人如继续使用租赁物，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，胡桥乡人民政府将电缆厂土地租赁给原告，原告经胡桥乡政府同意又转租给被告东屋南边四间房，属原、被告的真实意思表示，转租合同为有效合同。合同期满后，被告又继续使用租赁物，原告未提出异议，该转租合同继续有效，转为不定期合同，原告诉至本院要求解除原、被告关于东屋南边四间的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故原告要求被告返还租赁物（东屋南边四间），符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告租赁合同中的南屋西边三间房屋，因系被告出资购买，该房所有权应归被告所有，事实上变更了原、被告转租合同的租赁物，原告诉至本院要求解除该房屋的租赁合同的诉讼请求，不符合本案事实，又与法律相悖，故本院不予支持。关于被告所占有的电缆厂东屋北边四间房和南屋东边三间房（被告用石棉瓦自建），因原、被告未签订租赁合同，不存在租赁合同关系，原告诉至本院要求解除这七间房的租赁合同，与本案不属同一法律关系，故本院不予支持。关于租金问题，根据法律规定，承租人拒付租金的诉讼时效为一年，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付。本案中，原、被告签订的租赁合同自2004年3月8日延续到2009年2月，被告应在满一年时支付。超过一年后，原告知道其权利被侵害却未在年租期届满后向被告主张租金，因此起诉之日前一年的已超过诉讼时效，本院不予支持，但原告起诉之日前一年的尚未超过诉讼时效，租金应予支持。根据原、被告合同的约定，每间房每月租金为17.9元，四间房12个月的租金为859.2元，被告应予支付。关于南屋西边三间房的租金，因被告已购买，非原告的出租屋，不应收取租赁费，故原告要求被告支付这三间房的租金，本院不予支持。至于被告抗辩称1999年5月1日，电缆厂与其签订的租赁合同仍为有效合同，因合同期限届满，后被告又与原告签订了转租合同，视为终止与电缆厂的租赁合同，故被告的抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条之规定，判决：一、解除原告张全东与被告李红彦签订的租赁电缆厂东屋南边四间房屋的租赁合同；二、被告李红彦在判决生效后30日内返还原告张全东电缆厂内东屋南边四间房屋；三、被告李红彦在判决生效后30日内支付原告张全东租金859.2元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原、被告各负担75元。
新乡市人民检察院抗诉认为：
一、原审认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定胡桥乡电缆厂的土地权属于胡桥乡人民政府，为集体土地。原胡桥乡收购站建筑的南屋西边三间房，土地所有权属于胡桥乡人民政府，为非法建筑，应予排除。原审判决却把没有处分权的买卖（胡桥乡收购站负责人刘喜龙与李红彦的房屋买卖）关系认定为合法的买卖关系，导致判决错误。
二、有新的证据足以推翻原审判决。2010年6月1日原胡桥乡购销站负责人刘喜龙证明材料一份及2010年9月17日辉县市人民法院调查笔录一份，证明胡桥乡电缆厂内的南屋西边三间房场地归胡桥乡政府，胡桥乡同意建筑人拆除，拆除时李红彦以300元的价格从刘喜龙手中购买，这种买卖合同显然是违法的。
原审原告张全东申诉称：刘喜龙将南屋西边三间房屋转让与李红彦属无权处分，其转让的并非所有权。原审认定事实有误，适用法律及判决不可能正确，请求提起抗诉，由法院改判南边三间房屋归申请人所有。
原审原告除原审提供的证据外，再审未提交新的证据。原审被告未到庭，也未向本院提交证据。
第三人未到庭。
再审为查明本案事实，于2014年9月19日、2014年12月2日、2014年12月9日调取刘喜龙笔录三份。
刘喜龙称，胡桥乡购销站原系胡桥乡乡办企业。后实行承包制，自主经营，独立核算，王明义承包了该购销站并作为正职，其是副职。南屋西边三间房和西边六、七间房是王明义承包期间，用购销站的账面资金建造的。当时就在购销站的地盘范围内所建，没有履行建房审批手续。后胡桥乡组建胡桥乡电缆厂，经书记丁守民、乡长杜习贵协调，把现争议的三间房和西边等六七间仓库都划归胡桥电缆厂使用。因后来听说乡里把胡桥乡电缆厂出租给别人使用，就与王明义共同去乡里协商自建房问题，乡里让其与王明义把建房拆除。二人商量，王明义得西边仓库拆除所得，其得南边三间房屋拆除所得。但南屋西边三间房其并未折除，而是通过李红彦的司机介绍，将地上房产以300元价卖给李红彦。
2014年12月1日调取董克实笔录一份。
董克实称，胡桥乡电缆厂是胡桥乡政府组建，当时让其负责胡桥乡电缆厂的筹建，划归电缆厂时，购销站的房屋都存在，包括张全东与李红彦争议的三间房屋。购销站的具体情况不清楚，但筹建胡桥电缆厂时，购销站确实存在，房屋都已建成（本案争议的房屋）。乡政府当时把土地、房屋划归胡桥电缆厂，没有任何人提出异议，其认为应属集体。具体房是谁盖的，其不清楚，也不清楚刘喜龙所说经乡政府协调将争议房屋无偿归胡桥电缆厂使用一事。
2014年12月5日、2014年12月9日调取王明义笔录二份。
王明义称，胡桥购销站是胡桥乡政府开办企业，原属集体性质。胡桥乡党委书记找其承包，谈的就是赔挣都归自己，每年给乡里交管理费。其接手后，另外找人接着干购销站，刘喜龙就是其中之一。涉案争议的三间房是其承包期间用购销站资金投资所建，另还建了西边大概六间的房屋作为仓库。当时购销站的一片地方都归其承包使用，在上面盖房不用跟谁说，当时也不用办啥手续。后来乡里把土地给别人使用，就找刘喜龙一起去乡里说事，意思是其盖的房，为啥别人去拆，乡里说你们盖的房你们拆了算了。自己就与刘喜龙商量一致，西边的仓库拆的砖归自己，南边三间房拆的砖归刘喜龙。
2014年12月5日调取朱止性笔录一份。
朱止性称，胡桥乡购销站原是集体的，后来王明义干，胡桥乡购销站招人，自己就去了，一开始自己站柜台，后来为购销站出纳。工资是购销站发的，王明义当时在那负责，南边的三间房和西边的一排仓库都是王明义盖的；知道刘喜龙这个人，当时是王明义让他去的。
2015年1月8日调取李焕青笔录一份。
李焕青系被告李红彦之妻，其称李红彦与她开办冰糕厂时雇佣的司机与刘喜龙在购销站时搁过班，通过他的介绍，李红彦买了这三间房；刘喜龙当时也说乡里让拆除这三间房。对法院依职权2014年12月2日、2014年12月9日调取刘喜龙笔录、2014年12月5日、2014年12月9日调取王明义笔录均没有意见。
上述再审依职权调取笔录经庭审质证，原审原告对笔录内容真实性不持异议，但认为刘喜龙处分涉案房屋不合法，原审被告、第三人刘喜龙未到庭质证。经审核，本院认为，本院依职权调取的证据，各方当事人对其真实性均未提出异议，笔录内容互相印证，依法予以认定，上列证据可作为认定本案事实的依据。
再审依据有效证据，结合庭审调查，除认定的事实与原审认定的事实一致外，另认定如下事实：胡桥乡购销站原系胡桥乡政府开办集体企业。后购销站实行承包制，王明义承包该购销站，实行自主经营，独立核算，并招用第三人刘喜龙等人开展业务。承包期间，王明义为经营方便，用购销站资金在购销站范围内土地上建设了涉案南屋西边三间房及西边仓库。后胡桥乡人民政府筹建胡桥电线厂，将上述房屋划归胡桥乡电线厂使用。胡桥乡电线厂1991年变更为辉县市胡桥乡电缆电线厂，2002年该厂被吊销营业执照。2004年胡桥乡政府将电缆厂所占土地及地上附属物（包括本案争议东屋南边四间房、南屋西边三间房）全部租赁于原审原告张全东等。王明义与刘喜龙得知房屋转与他人，始去找乡政府协商其自建的南屋西边三间房及西边仓库问题，胡桥乡政府主要领导让其二人拆除建筑，折除所得归其二人所有。二人商定：南屋西边三间房由刘喜龙拆除后所得归刘喜龙，西边仓库拆除所得归王明义。后王明义拆除西边仓库并与刘喜龙各分得一定财产，但刘喜龙并未拆除南屋西边三间房，而是以300元的价格卖于原审被告李红彦。
本院再审认为，人民法院审理再审案件一般应围绕再审请求进行。根据当事人的申诉意见及抗诉机关的抗诉意见，本案归纳再审争议问题如下：一、2004年3月8日张全东出租与李红彦的南屋西边三间房屋的权属；二、第三人刘喜龙与李红彦关于南屋西边三间房屋的买卖合同是否有效，是否影响原审裁审结果。
关于南屋西边三间房屋的权属问题。根据本案事实，可以证明该房确系王明义承包购销站期间出资所建。但由于该房屋占用范围内的土地所有权属胡桥乡人民政府，因此该房屋应认定为王明义在使用胡桥乡人民政府土地上增添的附属物。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。因此，添附财产并不具有独立的财产所有权属性，其与所附财产不可分割，共同构成完整的所有权。但添附财产自身也具有一定的财产价值。
因王明义与刘喜龙约定，该南屋西边三间房屋由刘喜龙所得，该约定是其二人的真实意思表示，并不违反法律规定，故刘喜龙基于其与王明义的上述约定，获得南屋西边三间房屋的财产价值可予认定。但基于该三间房屋系添附物的属性，其不能脱离土地而独立存在，因此，无论是王明义还是刘喜龙，都不能因其建造该三间房屋或因合同约定获得该三间房屋而享有该房屋的完整所有权。
关于刘喜龙与李红彦该三间房屋买卖合同的效力。由于刘喜龙与王明义之间的约定，刘喜龙获得了该三间房屋的一定财产价值。刘喜龙将其以300元转卖于李红彦，李红彦接受，双方之间的买卖行为同样系两人真实意思表示，该行为并不违反法律法规的强制性或禁止性规定，因此该买卖合同亦应为有效。但李红彦同样也只是获得该三间房屋的一定财产价值，而不是获得该三间房屋的所有权。
由于刘喜龙等人在胡桥乡政府将胡桥乡电缆电线厂及涉案房屋出租与张全东后，向胡桥乡人民政府主张其添附财产价值，以及其后刘喜龙并未将房屋拆除而是将该三间房屋转让与李红彦的事实，致使张全东出租该房屋的合同基础发生变化。因此，张全东再依据租赁合同要求被告李红彦返还租赁物并支付租金的请求失去了事实依据，其主张不应予以支持，故原审裁判驳回原审原告张全东的此诉讼请求并无不当。但原审裁判中认为原审被告李红彦基于其出资购买了该房屋所有权并归其所有的论述明显不当，原审在裁判中未判决原审被告李红彦腾出该房屋不当，再审予以纠正。
关于原审裁判中的租金支付、原审被告占用的电缆厂东屋北边四间房及南屋东边三间房（被告用石棉瓦自建），原审裁判结果处理并无不当；关于原审裁判中东屋南边四间房屋的处理，原审仅判决原审被告李红彦返还原审原告张全东房屋而未判决腾出房屋不当，再审予以纠正。
关于本案程序问题。原审在对涉案南屋西边三间房屋的审理中，涉及到李红彦与第三人刘喜龙之间关于该房屋的买卖合同事实，在裁判结果中涉及到二人关于该房屋的买卖合同效力及权属认定，案件的事实认定和处理与刘喜龙之间有一定的利害关系，但原审遗漏追加刘喜龙为诉讼参与人参加诉讼，属程序违法，再审予以纠正。
综上，综上，本案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：
撤销本院（2009）辉民初字第755号民事判决；
解除原审原告张全东与原审被告李红彦签订的租赁东屋南边四间房屋的租赁合同；
原审被告李红彦于本判决生效后三十日内腾出电缆厂内东屋南边四间房屋并将房屋返还原审原告张全东；
原审被告李红彦于本判决生效后三十日内为原审原告张全东腾出电缆厂内南屋西边三间房屋所占场地；
原审被告李红彦于本判决生效后三十日内支付原审原告张全东租金859.2元；
驳回原审原告张全东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由原审原告张全东、原审被告李红彦各承担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 翟同造
审 判 员 王润赓
人民陪审员 王晓凤
二〇一五年三月八日
书 记 员 职颖颖