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福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）侯民初字第1629号
原告（反诉被告）福州好来升木业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县。
法定代表人黄邦光，总经理。
委托代理人丁永峰，福建秉峰律师事务所律师。
委托代理人郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）天一同益电气股份有限公司，住所地福建省福州市晋安区。
法定代表人叶炳凤，董事长。
委托代理人陈少涌，福建海山律师事务所律师。
委托代理人陈林，福建海山律师事务所律师。
原告（反诉被告）福州好来升木业有限公司（以下简称好来升公司）与被告（反诉原告）天一同益电气股份有限公司（以下简称天一公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法由代理审判员赵伯硕适用简易程序于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑春芳、被告委托代理人陈少涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告好来升公司诉称：2０13年3月22日，原、被告签订《厂房租赁合同书》及补充协议，合同约定：1、“甲方（原告）将位于原告公司内厂房2941平方米租给乙方（被告）使用，租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日”；2、“在首次缴纳房租后，乙方每一季度向甲方缴纳一次房租，每次缴纳房租时间为前一次租金到期日的前半个月。超过期限甲方向乙方收取每日0.03%滞纳金。超过一个月甲方有权按乙方提前终止合同处理。……乙方提前终止合同，甲方没收乙方押金；甲方提前终止合同，则以同样标准赔偿乙方。……乙方保证承租时间不得少于12个月，否则乙方须支付12个月租金给甲方。”合同签订后，原告已将租赁厂房交付被告使用，被告仅支付前三个季度的租金。2013年12月，被告以搬迁另一个车间来为由，将设备等全部搬离讼争厂房，留下大量垃圾及打入地下的膨胀螺丝，原告不得不雇人进行清理。被告至今未付清2014年第一季度的租金148226.4元、2013年11月16日至2013年12月13日的水电费3357.15元，另外每月还有保安费1500元、物业费用和入场维护费用300元、公共用电公摊费100元、卫生公摊费400元共计2300元，从2014年1月1日至2014年3月30日止共计人民币6900元。原告多次催讨，被告均置之不理。因被告严重违约，原告无法实现合同目的。2014年3月30日，原告根据《厂房租赁合同书》第三条第四款约定，书面通知被告解除《厂房租赁合同》、没收押金145152元，并支付拖欠的租金148226.4元及逾期付款的滞纳金；以及支付从2013年11月16日至2013年12月13日水电费3357.15元；并赔偿原告的其他损失。但被告至今置之不理，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告解除租赁关系。2、被告向原告支付租金148226.4元。3、被告支付2013年11月16日至2014年12月13日水电费3357.15元。4、被告支付从2014年1月1日至2014年3月30日止三个月的保安费、物业费用和入场维护费用、公共用电公摊费、卫生公摊费共计人民币6900元。5、判令原告没收被告押金145152元。6、被告从2013年12月16日起向原告支付违约金，每天以所欠租金148226.4元的0.03%计算，直至清偿全部租金为止。7、被告承担本案诉讼费。
被告天一公司辩称，2013年03月22日，原、被告签订《厂房租赁合同书》及补充协议，合同约定由原告将位于福州好来升木业有限公司内厂房2941平方米租给被告使用，租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日止，同时合同还约定：租赁物电梯无法满足生产经营需要，甲乙双方确认甲方允许乙方根据实际需要对电梯及其附属建筑进行合理性改造，相应的改造费用由甲方承担，同时，原告承诺租赁物所在土地的土地使用权和厂房所有权不附带任何他项权益，否则，视为原告承担违约责任并予以足额赔偿被告损失。合同签订后，被告依约向原告支付了押金145152元及三个季度的租金，在被告入住后即安排电梯厂家对电梯进行改造，在被告将厂家的报价报给原告后，原告以种种理由不予认可，又不自行找电梯厂家改造，导致被告无法按生产所需使用电梯，也无法使用所承租的二层、三层房屋，且原告未经被告许可，公然违约将厂房抵押，严重侵犯被告的合法权益，被告不得已于2013年12月初撤离承租厂房，请求驳回原告的所有诉讼请求。
在举证期限届满前，被告（反诉原告）天一公司提起反诉称：2013年03月22日，原、被告签订《厂房租赁合同书》及补充协议，合同约定由反诉被告将位于福州好来升木业有限公司内厂房2941平方米租给反诉原告使用，租赁期限从2013年4月1日至2016年3月31日止，同时合同还约定：租赁物电梯无法满足生产经营需要，甲乙双方确认甲方（反诉被告）允许乙方（反诉原告）根据实际需要对电梯及其附属建筑进行合理性改造，相应的改造费用由甲方承担，同时，反诉被告承诺租赁物所在土地的土地使用权和厂房所有权不附带任何他项权益，否则，视为反诉被告承担违约责任并予以足额赔偿反诉原告损失。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了押金145152元及三个月的租金，在反诉原告入住后即安排电梯厂家对电梯进行改造，在反诉原告将厂家的报价报给反诉被告后，反诉被告以种种理由不予认可，又不自行找电梯厂家改造，导致反诉原告无法按生产所需使用电梯，也无法使用所承租的二层、三层房屋，且反诉被告未经反诉原告许可，公然违约将厂房抵押，严重侵犯反诉原告的合法权益，反诉原告不得已于2013年12月初撤离承租厂房，不想，反诉被告一面答应退还反诉原告租金，一面向贵院起诉，为此，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法审理并判如所请：l、解除反诉原、被告租赁关系。2、反诉被告向反诉原告返还租金24704.4元3、反诉被告向反诉原告返还押金145152元。4、判令反诉被告赔偿反诉原告损失69000元；5、反诉被告向反诉原告支付违约金145152元。6、由反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）好来升公司辩称，被告（反诉原告）要求返还24704.4元租金和145152元押金、赔偿69000元损失、支付违约金148226.4元都没有事实和法律依据，应驳回上述反诉请求：1、租赁期限内因反诉原告原因造成无法承租，视为反诉原告违约，且反诉原告的承租时间少于12个月，反诉原告没有支付12个月的租金给反诉被告，根据《厂房租赁合同书》第六条第9项和第八条第1项的约定，反诉被告有权没收押金，且反诉原告须支付12个月的租金给反诉被告，反诉原告请求返还24704.4元租金和145152元押金没有事实和法律依据。2、反诉被告没有违约，反诉原告请求支付违约金没有事实和法律依据。首先，虽然《厂房租赁合同书》第四条约定：“甲乙双方确认甲方允许乙方根据实际需要对电梯及其附属建筑进行合理改造。国家相关部门行政许可手续的办理由甲方负责，相应的改造费用全部由甲方承担。”但在租赁期限内，反诉原告从来都没有向反诉被告提出电梯改造的要求，更没有将厂家的报价报给反诉被告，其主张反诉被告“以种种理由不予认可，又不自行找电梯厂家改造”不是事实。其次，反诉被告在将厂房抵押前，已将抵押事项告知反诉原告，并征得反诉原告的同意才将厂房抵押，答辩人没有违约，反诉人诉称答辩人“未经反诉原告许可，公然违约将厂房抵押，严重侵犯反诉原告的合法权益”不是事实。再次，反诉原告诉称其的铜排被盗，这与反诉被告没有任何关系，其请求答辩的赔偿损失没有事实和法律依据。综上所述，反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其的反诉请求。
原告（反诉被告）好来升公司为支持其主张，向法庭提交以下证据：
1、《厂房租赁合同书》、《补充协议书》，旨在证明2013年3月22日原、被告签订《厂房租赁合同书》、补充协议书以及合同内容；
2、《照片》，旨在证明被告于2013年12底将设备等全部搬离原告厂房，留下大量生产设备废弃垃圾、产品废弃垃圾及包装材料废弃垃圾，以及残留钉入厂房地面的数以百计大型膨胀螺丝。
3、《解除合同通知书》、《邮寄单》，旨在证明2014年3月30日原告书面通知与被告解除《厂房租赁合同书》等。
4、QQ邮箱发信记录及《催收通知书》（16张），旨在证明原告多次向被告催讨租金、水电费等。
5、《租赁房屋交接清单》，旨在证明原告于2013年3月22日将租赁房屋交付给被告使用。
6、《抵押事项告知函》，旨在证明原告在将厂房抵押前，已将抵押事项告知被告，并征得被告的同意才将厂房抵押，原告没有违约。
7、《电表及水表记录单》，旨在证明被告应支付原告租赁期间的水电费3357.15元。
8、《房屋所有权证》，旨在证明租赁房屋为原告所有。
原告（反诉被告）向法庭申请证人林某某出庭作证，旨在证明原、被告签订《厂房租赁合同书》及补充协议的过程，以及2013年8月份前合同履行情况。
被告（反诉原告）天一公司质证认为：对上述证据1、2、3、5真实性无异议；并未收到证据4中的邮件及催收通知书；对证据6的内容及公章真实性无异议，对落款时间有异议；认为证据7系原告单方制作，不予认可；认为证据8的真实性应由法院认定；对证人林某某证言无异议。
被告（反诉原告）天一公司为支持其主张，向法庭提交以下证据：
1、《收款收据》，旨在证明反诉被告向反诉原告另行收取了1800元的押金；
2、《电梯维修报价》，旨在证明反诉原告为修改电梯而由厂家作出的报价，但反诉被告拒不同意；
3、《受案回执》，旨在证明反诉原告在租赁期间因反诉被告的过失造成失窃计69000元；
4、《交接单》，旨在证明反诉原告与反诉被告解除租赁合同，并由反诉原告向反诉被告于13年12月13日交接了钥匙；
5、《抵押事项告知函》，旨在证明反诉原告于2013年8月才知道反诉被告将租赁物抵押的事实。
被告（反诉原告）申请证人吴某某出庭作证，旨在证明原告（反诉被告）未按合同约定履行防盗义务以及配合改造电梯的义务。
原告（反诉被告）好来升公司质证认为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议，反诉原告从来没有向反诉被告提出电梯维修要求也从未提出报价。对证据3形式真实性没有异议，内容真实性有异议，被盗窃的描述是反诉原告的单方陈述，应以公安机关为准，根据合同第6条第4项，反诉原告应负责租赁物安全义务。对证据4的，真实性没有异议，证明对象有异议，当时反诉原告要搬走，交钥匙给反诉被告暂时保管，双方没有解除合同；对证据5的落款时间有异议，其他没有异议；对证人的身份无异议，但对证言的真实性有异议。
经过庭审举证质证，本院对证据做如下认定：
原告（反诉被告）证据1、2、3、5、8、林某某的证人证言、被告（反诉原告）证据1、3、4的真实性双方均无异议，亦有原件，本院予以采信；原告证据4系未经公证的电子邮件证据，本院不予采信；原告证据7系原告单方制作，无其他证据予以佐证，本院不予采信；原告证据6及被告证据5内容一致，但落款时间不同，本院对该两份证据中除落款时间外的部分予以采信；被告证据2无原件，原告亦不认可，本院不予采信；吴某某的证人证言系孤证，本院不予采信。
经审理查明，本院确认以下无争议的事实：
1、坐落于闽侯县南屿镇高岐村安里6号的2#工业厂房（即讼争厂房）系原告（反诉被告）好来升公司所有，总层数为3层，产权证登记的建筑面积及套内建筑面积均为2941.3㎡。
2、2013年3月22日，原告（反诉被告）好来升公司作为甲方与乙方被告（反诉原告）天一公司签订《厂房租赁合同书》，将讼争厂房租赁给后者用于生产使用。合同签订后，天一公司向好来生公司缴纳了押金145152元及三个季度的租金。2013年7月29日，双方签订《厂房租赁合同补充协议》，约定租金应为49408元／月。
3、2013年7、8月间，原告（反诉被告）将讼争厂房抵押于福建海峡银行闽侯支行并告知于被告（反诉原告）。
4、2013年9月24日，张国鑫向原告（反诉被告）好来升公司缴纳2700元，其中800元为房租，1800元为押金。
5、2013年10月12日、2013年11月5日，被告员工张国鑫、叶世明分别向闽侯县公安局南屿派出所报警称公司铜排被盗，价值分别约为1000多元及68000元。
6、2013年12月13日，被告（反诉原告）搬离讼争厂房，之后再无缴纳租金。
7、2014年3月29日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出通知书，通知书内容为被告拖欠2014年第一季度租金已超三个月，根据讼争合同第三条第四款约定，解除讼争合同，并没收押金等。
8、庭审中，双方当事人均确认合同业已解除。
双方当事人的争议焦点为：1、好来升木业公司是否有违约行为并导致合同无法履行，即哪方具有合同解除权；2、合同解除的时间；3、被告是否需要向原告支付2013年11月11月16日到2014年12月13日的水电费；4、被告是否应当支付从2014年1月1日至2014年3月30日止三个月的保安费、物业费用和入场维护费用、公共用电公摊费、卫生公摊费；5、原告是否对被告因盗窃的损失负有责任以及赔偿责任的大小。对此，本院予以查清并分析认定。
1、本院认为，讼争《厂房租赁合同书》以及《厂房租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，系合法有效之合同。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未按约定准许被告对厂房电梯予以改造，亦不自行改造，造成被告无法使用第三层厂房；原告还违反合同约定，将厂房抵押；原告以上两项违约行为均可导致合同无法履行。本院认为被告（反诉原告）无证据证明其曾向原告就电梯改造进行报价或磋商，而根据讼争合同第四条第1款的约定，改造电梯系被告自己的权利及义务，故原告（反诉被告）并未违反讼争合同的该项约定；原告（反诉被告）将厂房抵押之行为，确系违约，但讼争合同并未约定该项违约行为可致合同解除；本院认为该违约行为并未将讼争合同置于不能履行之危险境地，故被告（反诉原告）并不因此事由而具有讼争合同之解除权；同时，合同第五条第4款约定“甲方承担违约责任并予以足额赔偿乙方损失”，故该项违约责任应以赔偿被告（反诉原告）因此遭受的实际损失的形式承担，但反诉原告（被告）并未举证证明其实际损失。综上，本院认为被告（反诉原告）并未取得解除权，无权解除合同，其要求支付违约金148226.4元的主张无事实及法律依据，本院不予支持。
2、合同应在具有解除权人发出的解除合同通知到达对方时解除。根据前项认定，被告（反诉原告）并不具有解除权，应当继续履行缴纳租金的合同义务。根据讼争合同第三条第4款之约定，被告（反诉原告）应在2013年12月15日前支付2014年第一季度之租金，至今未付，原告（反诉原告）因此解除权成就，其于2014年3月29日发出的《通知书》具有解除合同之效力，讼争《合同》及《补充协议》自2014年3月29日解除。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年第一季度租金的主张有事实及法律依据，本院予以支持但其租金计算有误，根据双方《补充协议》之约定，应为49408元／月×3个月=148224元；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还半个月租金的主张无事实及法律依据，本院不予支持；又根据合同第三条第4款及合同第六条第9款之约定，因被告（反诉原告）欠缴租金3个月导致合同解除的，原告（反诉被告）有权没收押金，同时被告（反诉原告）未举证证明违约金过高，故原告（反诉被告）要求没收押金145152元的主张，本院予以支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退回押金的主张，本院不予支持。另，讼争《合同》第三条第4项中滞纳金的约定系逾期付款之违约金，现合同业已解除，原告仅能主张解除合同之违约金，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）自2013年12月16日起以所欠租金的0.03%计算违约金的主张无法律及合同依据，本院不予支持。
3、原告（反诉被告）无证据支持其要求被告（反诉原告）支付2013年11月16日到2013年12月13日水、电费的主张，本院对该主张不予支持。
4、合同第十三条第7、8、9款约定被告（反诉原告）应每月向原告（反诉被告）支付保安员工资、物业费、公共用电费、卫生公摊费等，本院认为上述费用系原告（反诉被告）为出租厂房之支出，并不包括在合同约定的租金之内，被告（反诉原告）自2013年12月13日起并未实际使用租赁厂房，故上述费用并未实际发生，原告的该项主张本院不予支持。
5、根据讼争合同第七条第5款之规定，因防盗工作未做好等原因造成的损失，由被告（反诉原告）自行承担，故被告（反诉原告）无权要求原告（反诉被告）赔偿其因盗窃而遭受的损失，其要求反诉被告赔偿损失69000元的主张无合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）福州好来升木业有限公司与被告（反诉原告）福州天一同益电气有限公司签订的《厂房租赁合同书》及《厂房租赁合同补充协议》于2014年3月29日解除；
二、被告（反诉原告）福州天一同益电气有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）福州好来升木业有限公司支付租金148224元；
三、被告（反诉原告）福州天一同益电气有限公司支付的押金145152元归原告（反诉被告）福州好来升木业有限公司所有；
四、驳回原告（反诉被告）福州好来升木业有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）福州天一同益电气有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5866元，因适用简易程序审结，减半收取2911元，由原告负担61元，被告负担2850元，原告已预交诉讼费，被告应在本判决生效之日起十日内向原告归还。反诉案件受理费3553元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 赵伯硕
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 王秀林
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。