江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0324执异97号
案外人：薛培山，男，1974年3月1日生，汉族，工人，住睢宁县。
案外人：赵敏，女，1976年11月10日生，汉族，住址同上，系薛培山妻子。
申请执行人：彭海荣，女，1971年3月8日生，汉族，职工,住睢宁县。
被执行人：徐州嘉南房地产开发有限公司，组织机构代码66838386-5，住所地睢宁县天虹大道中段东侧红樱桃大酒店407、408室。
法定代表人：朱红军，该公司总经理。
本院在执行申请执行人彭海荣申请执行被执行人徐州嘉南房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人徐州嘉南房地产开发有限公司所有的坐落于睢宁县星河花园小区7幢1单元601室房产一处。案外人薛培山、赵敏对上述查封的房产提出异议，本院立案受理后，依法由审判员ＸＸ福、刘玉平、人民陪审员孙莉组成合议庭公开进行了听证。案外人薛培山，申请执行人彭海荣到庭参加听证，申请执行人赵敏、被执行人徐州嘉南房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人薛培山、赵敏称,案外人所购买的睢宁县星河花园7幢1单元601室房屋，是在2011年交付的5万元订金、2012年支付的50万元。双方协商以现金形式购买给予一定优惠，并于2012年11月28日签订了商品房认购书，以55万元的价格购买了被执行人开发的星河花园7幢1单元601室及7幢1-105号车库。该房屋是案外人唯一一处商品房，2014年10月交付物业费后开始上房、装修，2015年9月入住。从上房到入住，该期间案外人并没有接到任何文书告知涉案房屋已经被查封。被执行人一直以开发手续不齐等理由没有通知案外人签订正式合同，2016年3月1日，案外人找到被执行人要求开具发票、签订正式买卖合同，被执行人收回了收款收据并出具了正式发票，在准备签合同时发现网上被锁死不能签订正式合同。被执行人告知可能是之前做了银行抵押，同意尽快解决，直到2016年12月1日才知道被执行人因民间借贷纠纷该房屋被查封。案外人认为，2012年已与被执行人签订了商品房认购书、支付了全部购房款，2014年10月上房后进行装修并入住，没有签订正式合同不是案外人的过错，故提出异议请求解除对星河花园7幢1单元601室的查封。
申请执行人彭海荣称，案外人与被执行人签订的认购书不是正式的买卖合同，只是意向书；经了解，涉案房屋所在的第7幢楼，除了涉案房屋之外已全部网签，说明没有办理网签手续并不是被执行人的原因。案外人没有签订正式的买卖合同，其占有使用涉案房屋也是不合法的。
被执行人徐州嘉南房地产开发有限公司未到庭参加听证，亦未提交书面答辩意见及证据材料。
本院查明，案外人薛培山、赵敏系夫妻关系，2012年11月18日，案外人赵敏与被执行人徐州嘉南房地产开发有限公司签订了《星河花园商品房认购书》一份，购买了被执行人开发的睢宁县星河花园小区7号楼1单元601室及5号汽车车库一处，约定住房面积为123平方米，单价为3563.252元每平方米，车库面积为26.6平方米，单价为4200元每平方米，房屋总价款为55万元，一次性付清。双方另约定，案外人在接到被执行人通知后应与被执行人签订正式的商品房买卖合同。2011年4月19日，被执行人收取了案外人赵敏5万元会费，2012年2月21日收取了购房款50万元（该50万元并不是现金支付，案外人薛培山庭审陈述其合伙人张威欠钱未还，以被执行人法定代表人的父亲朱金堂所欠张威的款项进行冲抵）。协议签订后，案外人于2014年进行了装修，缴纳了物业费、水电费，2015年5月份左右购买家电后入住至今。2016年3月1日，被执行人出具了销售不动产统一发票。
彭海荣与徐州嘉南房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院根据彭海荣的申请于2015年2月25日作出了（2015）睢王民初字第00451号民事裁定书，同年3月9日向协助部门送达了协助执行通知书，依法查封了徐州嘉南房地产开发有限公司所有的房产8处（不包括涉案房产）。2015年4月14日，本院作出了（2015）睢王民初字第00451号民事判决书，依法判决徐州嘉南房地产开发有限公司偿还彭海荣借款本金56.16852万元及利息。判决生效后，徐州嘉南房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，彭海荣申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年11月16日根据申请执行人彭海荣的申请作出了（2015）睢执字第3881号民事裁定书，依法又查封了被执行人所有的星河花园7号楼1-601室，14号楼1-111室、1-112室房产三处。现案外人薛培山、赵敏对本院查封的星河花园小区7号楼1-601室提出异议，主张在查封前与被执行人签订了书面买卖合同、支付了购房款、并已占有使用，没有办理过户手续也不存在过错，要求解除查封、中止执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。涉案房产于2015年11月被依法查封，从本院查明的事实来看，在查封前案外人与被执行人签订的商品房认购书合法有效，并支付了购房款、开具了正式发票。从案外人提供的发生在查封前的装修单据、购买家电发票、物业费票据、水电费票据可以认定，在查封前案外人已占有了涉案房屋。虽然目前涉案房屋仍然登记在被执行人名下，但根据合同约定签订正式买卖合同应由被执行人通知，并且被执行人应案外人的要求于2016年3月1日出具了销售不动产统一发票，这能够证明合同签订后案外人也催促被执行人完善相关手续，故不宜认定案外人对于没有办理过户登记手续存在过错。
综上，案外人薛培山、赵敏的异议请求证据充分，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
案外人薛培山、赵敏的异议请求成立，中止对被执行人徐州嘉南房地产开发有限公司名下的坐落于睢宁县星河花园小区7幢1单元601室房产一处的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 ＸＸ福
审 判 员 刘玉平
人民陪审员 孙 莉
二〇一七年六月二日
书 记 员 宋晓伟
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
(一)案外人是否系权利人；
(二)该权利的合法性与真实性；
(三)该权利能否排除执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。