江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4396号
上诉人（原审被告）：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区经济开发区云梨路1688号0201号。
法定代表人：吴音春，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王民荣，浙江万新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路256号。
主要负责人：吴国兵，该分行行长。
委托诉讼代理人：俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。
原审被告：吴江市泰华房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区横扇镇南举路21号。
法定代表人：钱建华，该公司执行董事。
原审被告：钱建华，男，1964年9月13日出生，汉族，住苏州市吴江区。
原审被告：陆坤连，男，1963年1月24日出生，汉族，住苏州市吴江区。
原审被告：陈春卫，男，1963年3月13日出生，汉族，住苏州市吴江区。
原审被告：陈春华，男，1965年3月2日出生，汉族，住苏州市吴江区。
上诉人苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）以及原审被告吴江市泰华房产开发有限公司（以下简称泰华公司）、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞景公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回农行吴江分行的诉讼请求；2、本案诉讼费用由农行吴江分行负担。事实和理由：一、一审法院认定农行吴江分行提前收回贷款的条件已经成就，没有依据。借款合同第4.5条约定“在项目销售收入转投入结束后即进入还款期，销售面积达50%后的三个月须归还农行吴江分行60%的贷款，销售面积达50%后的三个月内须归还农行吴江分行60%的贷款，销售面积达60%后的三个月内还清农行吴江分行全部贷款”，该条款意思提前还贷的条件是销售收入转投入结束后，在该条款内容中“销售面积达50%、销售面积达70%”的表述仅是对提前还贷方式的约定，但一审法院却将此认定为提前收回贷款的条件，曲解合同条款，歪曲了当事人真实意思表示。本案所涉的项目瑞景国际三期项目尚在建设当中，根本没有竣工，所有的销售收入在转投建设当中，显然提前收回贷款的条件没有成就。二、一审判决没有事实依据。1、本案农行吴江分行起诉时，提前收回全部贷款的条件尚未成就。农行吴江分行是在2016年5月9日起诉，而根据一审判决认定的截止2016年8月3日，该项目已售面积为38356.96平方米，占总面积比例为70%，收回全部贷款的条件成就之时，应当是2016年8月3日之后，显然在一审起诉时条件并不具备。2、即使提前到期前提条件已经成就，但是农行吴江分行没有宣布提前到期的具体日期，一审判决生效后十日内归还借款本息，没有事实依据。综上，请求支持瑞景公司的诉讼请求。
农行吴江分行辩称：一、关于农行吴江分行提前收回贷款条件是否成就问题。双方在借款合同中第4.5条约定了还清贷款的条件，同时借款合同也约定了关于提前收回贷款的情形，包括第5.1条约定违反合同约定义务、未履行本合同第二条所作的承诺、借款人不履行或者不完全履行合同的情形，第5.2条约定借款人或者保证人还款能力可能发生重大变化、借款人对其他债权人发生重大违约的情形。只要瑞景公司存在违反了合同约定行为，农行吴江分行就有权宣布贷款提前到期。二、瑞景公司存在多方面的违约行为。1、销售面积达70%后的三个月必须还清全部贷款，但瑞景公司没有还清贷款。瑞景公司关于销售收入转投入结束后即进入还款期的理解属于断章取义，该条款明确约定在销售面积达70%后必须还清全部贷款，不受原约期的约束，即不论销售收入转投入结束。2、瑞景公司在法院有多个执行案件，未如实向农行吴江分行报告，违反合同第5.1条第（2）款；3、瑞景公司没有按照合同约定，将全部销售收入转入瑞景国际三期房地产开发项目中，违反合同第2.4条诚实信用地履行合同义务的约定；4、未向农行吴江分行披露发生的诉讼；5、未按照第4.1.1条约定，将全部的经营或租赁收入存入资金监管账户。二、关于农行吴江分行宣布提前到期时间问题，一审中，农行吴江分行已经明确以诉讼方式宣布贷款提前到期，起诉状送达之日应视为宣布提前到期的时间，瑞景公司应当及时履行，但是瑞景公司自起诉至今超过一年，尚未履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。
泰华公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华二审未作答辩。
农行吴江分行向一审法院起诉请求：1、判令瑞景公司归还农行吴江分行借款本金4900万元，并支付相应利息197855.91元（暂计至2016年4月15日），之后按合同约定继续计算至实际清偿之日；2、判令瑞景公司支付农行吴江分行为本案支出的律师费196791元；3、判令泰华公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华对瑞景公司的上述债务在其保证范围内承担连带清偿责任；4、判令农行吴江分行有权就瑞景公司、泰华公司抵押的房地产行使优先受偿权；5、由对方当事人共同负担本案诉讼费用。一审审理过程中，因瑞景公司归还借款本金1000万元及部分利息，农行吴江分行将上述第1项诉讼请求变更为：判令瑞景公司归还借款本金3900万元，并自2016年12月21日起按借款合同约定的罚息利率计收利息。
一审法院认定的事实：一、借款及归还情况。2014年5月23日，瑞景公司作为借款人与农行吴江分行作为贷款人签订编号为32010520140000300的《固定资产借款合同》一份，约定借款人因“瑞景国际”三期房产地项目建设需要向贷款人申请额度为2000万元、总借款期限为二年的贷款。利率为浮动利率，按合同签订日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上浮15%，浮动利率调整以12个月为一周期，自人民银行人民币贷款基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，按调整后相应的期限档次的基准利率确定新的借款利率，贷款人可不再另行告知借款人。结息方式为按月结息，结息日为每月的20日。借款人未按合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上，按照逾期期限分段计收50%的罚息。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起计收复利。借款到期日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。还款计划为：2016年5月12日归还借款2000万元。双方在“其他约定”中补充约定如下内容：1.借款人在农行开立项目资金监管账户，销售资金收入全部纳入专户管理，严格按照销售进度还款，在项目销售收入转投入结束后即进入还款期，销售面积达50%后的三个月内须归还农行60%贷款，销售面积达70%后的三个月内须还给农行全部贷款，不受原约期限制；2.若抵押物价值发生贬值，借款人须补充足值抵押物，或提供其他合法有效担保，或收回相应贷款。借款人违反合同约定的义务，构成违约的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款到期。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费以及其他实现债权的一切费用由借款人承担。2014年5月24日，农行吴江分行向瑞景公司发放贷款2000万元，执行年利率7.0725%，到期日期为以还款计划为准。2015年12月10日，瑞景公司作为借款人、担保人，农行吴江分行作为贷款人，泰华公司、钱建华、陈坤连、陈春卫、陈春华作为担保人，就上述借款合同项下的贷款签订《补充协议》一份，约定借款人申请展期，贷款人同意对上述借款合同项下的借款重新约期，担保人同意继续提供担保。借款到期日由2016年5月12日变更为2018年5月11日。
2014年11月7日，瑞景公司作为借款人与农行吴江分行作为贷款人签订编号为32010520140000519的《固定资产借款合同》一份，约定借款人因“瑞景国际”三期房产地项目建设需要向贷款人申请额度为2000万元。该合同约定的其他事项与前述借款合同一致。2014年11月7日，农行吴江分行向瑞景公司发放贷款2000万元，执行年利率7.0725%，到期日期为以还款计划为准。2015年12月10日，瑞景公司作为借款人，农行吴江分行作为贷款人，泰华公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华作为担保人，就上述借款合同项下的贷款签订《补充协议》一份，约定借款人申请展期，贷款人同意对上述借款合同项下的借款重新约期，担保人同意继续提供担保。借款到期日由2015年12月17日变更为2017年12月15日。
2015年2月12日，瑞景公司作为借款人与农行吴江分行作为贷款人签订编号为32010520150000038的《固定资产借款合同》一份，约定借款人因“瑞景国际”三期房产地项目建设需要向贷款人申请额度为1000万元、该合同约定的其他事项与前述借款合同一致。2015年2月13日，农行吴江分行向瑞景公司发放贷款1000万元，执行年利率6.44%，到期日期为以还款计划为准。2015年12月10日，瑞景公司作为借款人，农行吴江分行作为贷款人，泰华公司、钱建华、陈坤连、陈春卫、陈春华作为担保人，就上述借款合同项下的贷款签订《补充协议》一份，约定借款人申请展期，贷款人同意对上述借款合同项下的借款重新约期，担保人同意继续提供担保。借款到期日由2015年12月10日变更为2017年12月8日。
农行吴江分行与瑞景公司一致确认，瑞景公司已归还借款本金1100万元，且已按月支付上述三笔贷款的利息至2016年12月20日。
二、最高额保证担保的事实。2014年1月1日，钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华作为保证人分别与农行吴江分行作为债权人签订了《最高额保证合同》（合同编号为：32100520140000068、32100520140000069、32100520140000070、32100520140000071），约定钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华自愿为瑞景公司在2014年1月4日至2016年11月18日期间与农行吴江分行发生约定的各类业务所形成的最高债权余额13000万元提供保证担保。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等以及实现债权的一切费用。保证方式为连带责任保证。保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年，若发生法律法规规定或主合同约定的事项导致主合同项下债务提前到期之日起两年。本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
三、最高额抵押担保的事实。2013年12月23日，农行吴江分行作为抵押权人与瑞景公司为抵押人签订编号为32100620130012560的《最高额抵押合同》一份，约定抵押人自愿以其名下位于苏州市××经济技术开发区思贤路北侧的国有土地使用权［证号：吴国用（2013）第4002629号］为其与抵押权人自2013年12月23日起至2014年12月22日止所签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额8290万元，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年12月26日，双方上述土地使用权办理了抵押登记手续，登记抵押金额为8290万元，土地使用权他项权证号为吴押他项（2013）第5251号。
2013年12月23日，农行吴江分行作为抵押权人与泰华公司为抵押人签订编号为32100620130012566的《最高额抵押合同》一份，约定抵押人自愿以其名下位于苏州市吴江区横扇商业街东侧名都豪庭的房产［具体详见抵押清单一］为瑞景公司与抵押权人自2013年12月23日起至2015年12月22日止所签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额合计1860万元，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年12月27日，双方上述房产办理了抵押登记手续，登记债权额合计1860万元。
2013年12月23日，农行吴江分行作为抵押权人与泰华公司为抵押人还签订编号为32100620130012574的《最高额抵押合同》一份，约定抵押人自愿以其名下位于苏州市吴江区横扇商业街东侧名都豪庭的房产［具体详见抵押清单二］为瑞景公司与抵押权人自2013年12月23日起至2015年12月22日止所签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额合计824万元，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年12月27日，双方上述房产办理了抵押登记手续，登记债权额合计824万元。
2013年12月23日，农行吴江分行作为抵押权人与泰华公司为抵押人另签订编号为32100620130012575的《最高额抵押合同》一份，约定抵押人自愿以其名下位于苏州市吴江区横扇商业街东侧名都豪庭的国有土地使用权［具体详见抵押清单三］为瑞景公司与抵押权人自2013年12月23日起至2015年12月22日止所签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额合计2029万元，担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2013年12月25日，双方上述国有土地使用权办理了抵押登记手续，登记债权额合计2029万元。
四、农行吴江分行聘请律师参加诉讼的事实。2016年4月25日，农行吴江分行与江苏新天伦（吴江）律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定农行吴江分行就本案委托该所代为参加诉讼，农行吴江分行应支付律师代理费196791元。目前农行吴江分行尚未向该所支付费用。
五、关于“瑞景国际”三期销售的有关事实。一审审理过程中，瑞景公司与农行吴江分行一致确认，上述借款合同中“瑞景国际”三期房地产项目指的是瑞景公司开发建设的“瑞景国际”102幢、103幢两栋商品房。该项目建筑面积总计54726.8平方米。据调查结果显示，截至2015年12月10日，该项目已售（网签备案，不含网签变更中预售合同，下同）面积合计19463.53平方米，占总面积比例为35.56%；截至2016年2月10日，该项目已售面积25470.45平方米，占总面积比例为46.54%；截至2016年2月25日，该项目已售面积28074.89平方米，占总面积比例为51.30%；截至2016年8月3日，该项目已售面积为38356.96元，占总面积比例为70%；截至2016年9月29日，该项目已售面积41334.66平方米，占总面积比例为75.53%。
本案一审争议焦点为：农行吴江分行是否有权要求瑞景公司提前归还全部贷款？
一审法院认为，《固定资产借款合同》关于“销售面积达50%后的三个月内须归还农行60%贷款，销售面积达70%后的三个月内须还给农行全部贷款，不受原约期限制”的约定系双方关于还款期限的特别约定，属合法有效，对双方均有约束力。该约定应优先补充协议对到期日作出的变更约定。根据查明的事实，“瑞景国际”三期项目的销售面积早已达到70%，农行吴江分行提前收回贷款的条款成就，瑞景公司应依照借款合同的上述约定在销售面积达到70%后的三个月内归还全部借款，截至目前仅归还借款本金100万元，显然其未按约履行还款义务，已构成违约。即使瑞景公司按期归还借款利息，农行吴江分行也有权以诉讼方式依据上述特别约定要求瑞景公司提前归还全部借款本息。
综上所述，农行吴江分行与瑞景公司签订《固定资产借款合同》，与瑞景公司、泰华公司签订的《最高额抵押合同》，与钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华签订的《最高额保证合同》、《补充协议》，均依法成立并有效。各方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。瑞景公司结欠农行吴江分行借款本金3900万元的事实清楚，农行吴江分行要求瑞景公司归还借款本金3900万元及相应罚息的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据借款合同中关于利率的约定，一审法院确认罚息利率年利率8.19375%。农行吴江分行主张律师费196791元，属于为实现债权而支出的费用，其计算标准符合法律规定，一审法院予以支持。瑞景公司、泰华公司自愿以其房地产为瑞景公司的债务提供抵押担保，且业已办理不动产抵押登记手续，故农行吴江分行主张对抵押的房地产享有优先受偿权的诉讼请求于法有据。钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华作为保证人应当依照合同约定对瑞景公司的上述债务承担连带清偿责任。本案所涉债权既有物的担保又有人的担保，但各保证人在保证合同中明确放弃《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定的行使权利顺序，故农行吴江分行有权选择要求保证人承担保证责任或就物的担保实现债权。泰华公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百二十三条、第二百二十八条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、苏州瑞景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司吴江分行借款本金3900万元，并偿付相应罚息（自2016年12月21日起至实际给付之日止的罚息按年利率8.19375%计算）；二、苏州瑞景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿中国农业银行股份有限公司吴江分行律师费损失196791元；三、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华对苏州瑞景房地产开发有限公司履行上述第一项、第二项债务在13000万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人苏州瑞景房地产开发有限公司追偿；四、若苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述债务，则中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以苏州瑞景房地产开发有限公司抵押的位于苏州市××经济技术开发区思贤路北侧的国有土地使用权［证号：吴国用（2013）第4002629号］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿；五、若苏州瑞景房地产开发有限公司未按期履行上述债务，则中国农业银行股份有限公司吴江分行有权就本案所全部涉债权（包括诉讼费）以吴江市泰华房产开发有限公司抵押的位于苏州市吴江区横扇商业街东侧名都豪庭的房地产[详见抵押物清单一、二、三］折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在相应登记债权额范围优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288774元，保全费5000元，合计293774元，由苏州瑞景房地产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华共同负担234841元，并于判决生效之日起十日内直接给付中国农业银行股份有限公司吴江分行。
二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
另查明，本案2012年12月10日所签订的三份《补充协议》第二条约定：“除涉及上述内容的条款外，原借款合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效。”
以上事实，由《补充协议》予以证实。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案三份《固定资产借款合同》中，均明确约定“借款人在农行开立项目资金监管账户，销售资金收入全部纳入专户管理，严格按照销售进度还款，在项目销售收入转投入结束后即进入还款期，销售面积达50%后的三个月内须归还农行60%贷款，销售面积达70%后的三个月内须还给农行全部贷款，不受原约期限制”，瑞景公司应当按照约定履行归还贷款的义务。从合同条款文义理解来看，该条款明确“严格按照销售进度还款”，同时明确约定销售面积达50%、70%后应归还的贷款进度，结合本案已经查明的事实，就案涉借款合同所涉的商品房销售项目，截止2016年8月3日销售面积已经达到70%，瑞景公司理当最晚在2016年11月2日归还全部的贷款。在双方约定的按销售进度还款条件即销售面积达到相应比例已经具备的情况下，瑞景公司是否将项目销售收入转投入并不影响其应当归还贷款的义务。由于瑞景公司未能按照合同约定履行归还借款的义务，故一审法院根据合同关于违约责任的约定，认定自2016年12月21日开始应当偿付逾期归还借款的罚息，处理亦无不当。
综上，瑞景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288774元，由苏州瑞景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石水根
审判员 高小刚
审判员 水天庆
二〇一七年七月二十五日
书记员 王 佳
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。