重庆市涪陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涪法民初字第00131号
原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行，住所地重庆市涪陵区人民西路3号，组织机构代码20850002-0。
负责人刘朝芬，该分行行长。
委托代理人廖超超，重庆天亿律师事务所律师。
被告何秋林，男，1983年8月3日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。
原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行与被告何秋林金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由代理审判员周慧独任审判，适用简易程序于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行的委托代理人廖超超，被告何秋林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行诉称，2013年5月16日，被告与案外人谢素琼、唐中华、何敏、唐宇就重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋一套签订房屋买卖合同，因被告差购房款，遂向原告申请住房按揭抵押贷款。同年5月28日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，由原告提供贷款25万元给被告用于购买房屋；借款期限240个月，即从2013年5月28日起至2033年5月28日止；本合同生效后，原告将款项一次性划入被告指定账户，本合同划款账户名唐宇，账号43674237822112XXXX，开户行为中国建设银行重庆市分行；贷款利率为月利率，在基准利率水平上上调5%，借款逾期的，罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；被告未按合同约定按时归还贷款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还原告借款本息及相关费用；对被告未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息；被告以其购买的位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋（套内建筑面积为90.39平方米）提供抵押担保，抵押担保范围包括借款合同所列借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。同时，原、被告双方签订抵押合同约定，被告同意将位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋为其借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。2013年7月4日，原告按约将借款25万元划入被告指定的账户。事后，被告未按期偿还原告借款本息，原告为催收借款已产生律师费11139元。请求人民法院判决被告立即偿还原告借款本金247536.43元，截至2014年12月22日的利息16468.57元、罚息1164.06元，并支付自2014年12月23日起至借款本息全部清偿之日止的利息和罚息（罚息以未归还的利息为基数，在基准利率上上调5%后上浮50%计算），利随本清；判决原告对被告所有的位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋享有优先受偿权；判决被告支付原告为实现债权已实际产生的律师费11139元及本案全部诉讼费用。
被告何秋林辩称，原告陈述的属实，我无异议。
经审理查明，2013年5月6日，被告与谢素琼、唐中华、何敏、唐宇签订《房屋买卖合同》约定，被告购买谢素琼、唐中华、何敏、唐宇所有的位于重庆市涪陵区XXX房屋一套，建筑面积为90.39平方米，房屋价款为42万元。同年5月28日，原、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告向原告借款25万元，用于购买位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋一套；借款期限为240个月，即从2013年5月28日起至2033年5月28日止；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在起息日基准利率水平上上调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款利率的调整日于每年1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同用款计划为原告将款项一次划入被告指定账户，划款账户为户名唐宇，账号436742378722112XXXX，开户银行建行重庆市分行；还款方式采取等额本息还款法，还款周期为每个月，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为1919.91元；被告不按本合同约定按时总额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；对于被告未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告自愿提供其购买的上述房屋为其借款作抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费、邮寄费等）。2013年6月19日，原、被告双方签订《涪陵区房地产抵押合同》约定，被告将其所有的位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋为其向原告借款25万元作抵押担保，并依法办理了抵押登记。同年7月4日，原告按约向被告指定的唐宇银行账户436742378722112XXXX划入25万元。事后，被告偿还原告借款本金2463.57元，并结清截至2014年1月4日前的利息，尔后再未偿还过原告借款本金及利息。原告遂诉至本院。原告为本次诉讼已支付律师代理费11139元。庭审中，原告宣布被告借款提前到期日为2014年12月24日。原告主张合同期内的利息从2014年1月5日起至2014年12月24日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调5%计算；逾期利息从2014年12月25日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调5%基础上上浮50%计算。
本院所确认的上述事实，有庭审调查中当事人的陈述，原告提供的房屋买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、抵押合同、房产证复印件、划款委托书、个人贷款支付凭证、律师代理工作任务书、律师地理费发票、贷款账户基本信息、被告身份证复印件等证据在卷佐证，这些证据已经开庭审理质证和审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告在借款后未按合同约定偿还原告借款本息，其行为实属违约，应当承担偿还原告借款本息的民事责任。原告依照合同约定宣布借款提前到期，并要求被告立即归还借款本金247536.43万元及利息，符合合同约定，本院予以支持。庭审中，原告主张的利息计付标准，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。由于原、被告在合同中约定原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用由被告负担，故被告应当支付原告因本案诉讼聘请律师而支出的律师代理费11139元。被告以其所有的位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋一套为其借款作抵押担保，并依法办理了抵押登记，故原、被告签订的《涪陵区房地产抵押合同》合法有效，在被告不能清偿债务时，原告对该抵押物享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告何秋林在本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行借款本金247536.43元及利息（合同期内的利息从2014年1月5日起至2014年12月24日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调5%计算；逾期利息从2014年12月25日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上调5%基础上上浮50%计算）。
二、原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行有权就被告何秋林所有的位于重庆市涪陵区顺江移民小区XXX房屋一套享有优先受偿权。
三、被告何秋林在本判决生效后10日内支付原告中国建设银行股份有限公司涪陵分行为实现本案债权而支付的律师代理费11139元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5358元，减半收取2679元，由被告何秋林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至重庆市第三中级人民法院。且应在递交上诉状的七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 周 慧
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 徐成承