江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第4570号
原告徐州市春华物业管理有限公司，住所地在本市泉山区中山北路1号盛佳大厦18楼。
法定代表人曹邦春，该公司总经理。
委托代理人刘爱国，该公司副总经理。
委托代理人杨爱玲，该公司办公室主任。
被告王义东。
原告徐州市春华物业管理有限公司（以下简称春华公司）诉被告王义东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年12月15日公开开庭进行了审理。原告春华公司的委托代理人刘爱国、杨爱玲、被告王义东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告春华公司诉称，我公司与徐州市云龙区津浦东园小区业主委员会签订物业管理服务合同，承担徐州市津浦东园小区的物业服务工作。被告居住于该小区6#-1-602室，房屋建筑面积124.34平方米，2012年、2013年物业服务费0.40元／月／平方米，2014年、2015年物业服务费0.45元／月／平方米，被告有义务按期交纳物业服务费。我公司多次催要，被告仍拖欠2012年1月1日至2015年6月30日共计42个月的物业服务费2200元未付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付物业服务费2200元、滞纳金1386.50元。
被告王义东辩称，根据物权法规定，住宅共用部位和共用设施设备由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担。我的房屋是顶层，屋面外墙和楼体外墙开裂造成室内渗水，墙面霉变，我多次和原告协商，原告却告知我去房管局提出申请使用维修基金。原告以外墙裙开裂具有危险性，拆除了外墙裙，由于未进行相应的处理，造成我的房屋次卧墙体渗水，墙面起泡粉化，我多次要求原告维修并赔偿损失，原告却告知提取维修基金后一起维修。当时我明确告知原告，房屋维修好并赔偿损失后，再结算物业费，原告予以认可。2013年我到市房管局物管处咨询提取维修基金问题，被告知需原告书面提出申请上报审批后才能提取。我将申请表填写后交给原告，告知原告维修基金需由原告申请提取，原告称可以。我即使应承担违约责任，原告主张的滞纳金过高，应以物业费的同期银行利率计算。
经审理查明，2012年1月1日，徐州市津浦东园小区业主委员会（甲方）和原告春华公司（乙方）签订津浦东园物业管理服务合同，合同约定：甲方将津浦东园物业选聘乙方实行管理与服务，物业管理服务期限为一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止；物业服务范围乙方负责物业区域内公共设施、设备器材、管理用房、停车场、公共绿地、景观设施等的正确使用和日常管理与养护；负责物业区域内公共环境及道路卫生，保持住户公共楼道及扶手、地下室走道及扶手、单元防盗门及奶箱、报箱、表箱、公共照明灯具的整洁，确保室外下水道、窨井、落水管、沟渠、化粪池的完好、畅通，生活垃圾每日及时清运；房屋装饰装修管理和装修垃圾、园艺整修垃圾的管理与及时清运；维护公共秩序和治安（不包括业主及其他人员人身、财产保管责任），加强物业区域内安检巡查，加强门岗出入、收发服务，维护物业区域内车辆行驶、出入和停车管理；物业服务质量标准门卫物业区域出入口24小时值班，认真做好出入车辆交通指挥、大件物品出入登记、访客接待登记、传达与收发，谢绝未经业主同意和其他闲杂人员、商贩入内，定时开闭大门；实行24小时物业区域内治安巡逻，接受业主的投诉和求助，巡查物业区域内公共设施、车辆、标识标牌、物业外墙门窗的完损和开闭情况，发现异常情况应及时处理，发现偷盗、滋事等事件应及时制止和报警；保持公共照明灯具完好、整洁，消防器材的完好无损，发现火警应迅速通知业主撤离和报警，并积极协助扑救；道路、场地、建筑小品与景观池每日至少清扫一次，循环保洁，目视无垃圾、尘埃、杂物和油泥；标志标牌、宣传栏、单元防盗门、车库门、奶箱、表箱、公用照明灯罩、门卫门窗应每月擦洗一次，目视无积尘；住户公共楼道、地下室走道和扶手每周擦洗一次，保持楼道、走道无积尘、无杂物，确保畅通无阻；绿地保洁每日清除绿地、水池内垃圾和杂物，保持绿地整洁、水池内水质清澈；门卫室、物业楼道和厕所前应随时确保卫生、清洁、整齐；配电柜、配电箱、水表井应随时保持清洁、无杂物、无积水，保持门、窗、盖关闭完好；卫生消毒针对不同季节应及时进行有效的灭蚊、蝇、蟑螂、老鼠活动，夏季对积存的生活垃圾每周视情况喷药消杀1-3次，住户楼道、地下室走道和污水窨井应每周喷药消杀1次；园林树木应定期修剪、整形、灭虫、浇灌，保持其生长良好，发现枯萎、缺枝，应于第二年春季补植；花卉应保持生长良好，较好地体现花坛设计要求，在花卉开花期间应定期修剪、整形、补水，保持无病虫害及人为损害，缺枝应适时补栽补植；绿地草坪应每日清扫，无杂草和杂物，基本无病虫害，并定期打草、整形、淋水、灭虫；有效阻止毁绿、侵绿、占绿、乱挖、乱搭、乱养和违反物业管理条例及不利于“四城同创”等一切恶性事件；由乙方向业主或物业使用人收取下列费用，物业服务费0.40元／月／平方米，空置房按有关规定收取上述标准的70%，为保证物业管理服务工作的正常运行，物业费每半年收取一次，先收费后服务；装饰装修垃圾处理费1元／平方米，上房时一次性收取，二次装饰装修的也按此标准执行，在装饰装修申请时收取；物业区域内实行装饰装修不良责任保证金制度，业主在办理装饰装修申报登记手续时，应向乙方交纳1500元的装饰装修不良责任保证金，装饰装修结束经6个月的检验无不良责任，保证金予以无息退还，如发生不良责任，乙方有权依据不良责任大小相应的扣除保证金（多退少补），并责令予以恢复；乙方正式接管后，当月由甲方协助收齐一年的物业服务费、生活垃圾处理费和共用能耗费，此后的费用由乙方组织收取；收费时限为交费通知公布之日起的10日内，对业主逾期交纳各项费用的，乙方有权加收应交纳费用的每日万分之五的滞纳金；收取的费用首先用于物业区域内的保洁、园林、绿地的养护、公共水电费、物管人员的工资及办公费用、公共设施的维修养护；物业区域内共用设施、设备、道路、绿化如需更新、改造、更换，均由物业使用人摊派相关费用或申请房屋维修基金解决；小区内停车服务费露天停车位240元／个／年，对进入本物业区域内的所有车辆，乙方不承担车主及其车辆、财物的安全责任；甲方将三间公共用房交由乙方管理出租，租金为400元／月或4800元／年。双方还就双方的权利义务、合同的变更、解除和终止、违约责任等事项进行了约定。同年12月15日，徐州市津浦东园小区业主委员会（甲方）和原告春华公司（乙方）续签津浦东园物业管理服务合同，合同约定：物业管理服务期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同约定的其他内容同前述合同。2014年1月1日，徐州市津浦东园小区业主委员会（甲方）和原告春华公司（乙方）续签津浦东园物业管理服务合同，合同约定：物业管理服务期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止；物业服务内容包括物业服务区域内共用部位、共用设施设备的日常管理和维护，包括小区院内公共照明、地下室照明、垃圾桶的管理、维护、更换；对物业服务区域的主要通道、停车场交通及其设施和各种车辆的统一管理；物业服务区域内环境绿化的养护管理，卫生和保洁管理；物业服务区域内安全防范及秩序维护工作（不包括业主及其他人员人身、财产保管责任），突发事件应急管理服务，对住户装修活动进行监督和管理；单元门、门铃的损坏维修、房屋质量的维修、楼梯道照明维修及电费、窨井、化粪池的清理均由业主自行解决，乙方可给予协助；物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，多层住宅0.45元／月／平方米，对已出售但未入住的物业，按江苏省物业服务收费管理办法的规定以不低于物业费收费标准的70%收取；物业服务费每年交纳一次，实行先收费后服务；乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目；乙方应在服务期限届满前2个月内向全体业主公布物业服务资金的收支情况；生活垃圾处理费12元／户／年，按年收取；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，应按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；装饰装修垃圾处理费、不良责任保证金、停车服务费的约定同2012年1月1日的物业管理服务合同。同年12月28日，徐州市津浦东园小区业主委员会（甲方）和原告春华公司（乙方）续签津浦东园物业管理服务合同，合同约定：物业管理服务期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费为0.45元／月／平方米，合同约定的其他内容同2012年1月1日的物业管理服务合同。2012年1月1日，原告春华公司开始为本市云龙区津浦东园小区提供物业管理服务。被告王义东为津浦东园小区6#-1-602室房屋所有权人，房屋建筑面积124.34平方米，其尚欠原告2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费124.34平方米×0.40元／月／平方米×24个月≈1194元、2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费124.34平方米×0.45元／月／平方米×18个月≈1007元，合计2200元。
另查明，2015年12月8日，徐州市津浦东园小区业主委员会出具关于春华公司在津浦东园小区提供物业服务情况的说明：春华公司于2012年进入小区提供物业服务，该公司对小区的管理和服务是依照物业管理合同进行的，工作认真踏实。对小区的安全隐患该公司花费了大量的物力、人力，将全小区楼外面墙体破损装饰沿全部拆除，消除了对业主人身和车辆的威胁，绝大多数业主对春华公司提供的保洁、门卫、绿化和维修工作是满意的，小区物业服务费收缴率一直在90%以上。综上，春华公司在小区各个方面的服务我们非常满意。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告春华公司和徐州市津浦东园小区业主委员会签订的四份物业服务合同合法有效，对津浦东园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为津浦东园小区提供了物业管理服务，被告王义东为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。物业管理服务合同虽约定业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，应按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。被告未及时交纳物业服务费并未给原告造成实际损失，影响原告正常经营，且《江苏省物业管理条例》对业主迟交物业费应承担违约金并无明确规定，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。如果业主对原告的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。物业管理服务的质量直接影响住宅小区的环境、安全及配套，甚至间接影响住宅小区楼盘的品味与质量。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境。
被告称其房屋是顶层，屋面外墙和楼体外墙开裂造成室内渗水，墙面霉变；原告拆除了外墙裙，由于未进行相应的处理，造成被告房屋次卧墙体渗水，墙面起泡粉化。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（五）项规定：下列事项由业主共同决定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。决定前款第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2015年徐州市人民政府令第［140］号《徐州市住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。本办法所称住宅共用部位，是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称住宅共用设施设备，是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、监控设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第十五条规定：业主委员会为住宅专项维修资金使用的申请人……。第十六条规定：使用住宅专项维修资金，按照下列程序办理。但业主管理规约另有约定的，从其约定：（一）申请。申请人向物管机构申报维修项目，提交身份证明、维修项目现场照片等材料；属于电梯或者消防设施设备维修的，还应当报告质监或者消防部门。（二）确认。物管机构应当自接到申请之日起三个工作日内组织人员现场查勘，确认是否属于住宅专项维修资金使用范围。（三）制定方案。经确认属于住宅专项维修资金使用范围的，申请人按照物管机构提供的格式，制定使用方案。（四）征求意见。物管机构根据使用方案编制维修费用分摊清册，交由申请人征求相关受益业主的意见；分摊清册应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。（五）公示。物管机构对住宅专项维修资金费用分摊清册征求意见等情况进行抽查，并将使用方案和分摊清册在住宅小区内公示，公示时间不少于五日。（六）预拨。公示期满无异议的，出具准予使用通知书；预算费用五万元以上的，预拨预算工程款项百分之三十的资金。（七）验收。由申请人组织验收，验收合格后按照规定程序划拨剩余工程款项。申请人对物管机构确认有异议的，可以向房产管理部门提出复核。第十七条规定：申请人或者受委托的物业服务企业可以制定年度住宅专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意后，由业主委员会执行。被告的屋面外墙和楼体外墙开裂、室内渗水问题可按上述规定申请使用住宅专项维修资金解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告王义东应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市春华物业管理有限公司物业服务费2200元。
二、驳回原告徐州市春华物业管理有限公司要求被告王义东支付滞纳金1386.50元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市春华物业管理有限公司负担5元、被告王义东负担20元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年十二月二十一日
书记员 崔朝宇