广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1402民初240号原告（反诉被告）：陆文辉，男，1972年9月7日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区扶绥县。原告（反诉被告）：郭小燕，女，1971年7月27日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区扶绥县。委托代理人：陆文辉，男，1972年9月7日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区扶绥县。系原告郭小燕的丈夫。被告（反诉原告）：李歆阳，男，1963年11月23日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区扶绥县。委托代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托代理人：杨如敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。被告：房尚华,男，1975年5月4日出生，汉族，无业，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。第三人：何立武，男，1976年8月10日出生，壮族，个体户，住广西壮族自治区扶绥县。委托代理人：何文辉，广西恒聚律师事务所律师。原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕与被告（反诉原告）李歆阳，被告房尚华，第三人何立武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，组成由审判员蒙健峰担任审判长，与代理审判员温凤娥、人民陪审员黄荣方参加的合议庭于2016年8月22日公开开庭进行了审理。书记员韦丹萍担任法庭记录。原告陆文辉，被告李歆阳及其委托代理人熊潇敏，第三人何立武的委托代理人何文辉到庭参加诉讼；被告房尚华经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因公告扣除审限2个月，现已审理终结。原告陆文辉、郭小燕诉称：2010年5月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李歆阳、房尚华租用原告位于扶绥县新宁镇新江街37号的四层楼房用于经营宾馆；租期15年，经营期间产生的各种费用由被告承担，并且不得改变经营项目、不得转租；被告装修需经原告同意且不得损害房屋墙体、墙面及各种设施；每年8月30日之前交完下一年全年租金，被告逾期一个月交房租的，原告有权解除合同并支付10000元违约金。被告在经营过程中，存在以下违约行为：擅自将一楼转租给第三人何立武经营餐饮项目；被告房尚华将其对承租房屋二分之一的权利、义务转让给案外人何品高；被告多次超期支付租金；被告及第三人未经原告同意擅自将一楼装修，增设排烟管道等物件及在楼顶安装锅炉，堆放大量燃料、木材；搭建房屋、油烟往楼房排污管道排放。上述违约行为严重损害原告的合法权益，原告于2015年8月18日向被告送达《解除双方签订的房屋租赁合同的通知书》并将该通知书在宾馆粘贴，通知被告自2015年8月18日起解除双方签订的《房屋出租合同》，限被告在2015年9月1日前迁出楼房，恢复原状、交付房屋给原告，逾期交付的按照每日租金800元给付给原告；承担违约责任，交付违约金。此后，被告拒绝交付房屋也未按照新约定支付租金，原告遂诉至法院请求判令：1、原、被告之间的《房屋出租合同》于2015年8月18日解除，被告及第三人恢复房屋原状将房屋交还给原告；2、被告向原告支付违约金10000元；3、被告按照日租金800元的标准从2015年9月1日起计算至退还原告房屋之日止。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.《房屋出租合同》，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；2.《铺面租赁合同》、《企业基本信息》，证明被告将一楼铺面转租、改变经营项目的事实；3.《通知书》，证明原告发函要求解除原、被告之间签订的合同，并要求被告于2015年9月1日迁出楼房，逾期按照800元/日计算租金；4.《保证书》，证明被告在承租过程中存在逾期交付租金的情形；5.照片30张，证明被告违反约定装修房屋、增设排油烟管、擅自安装锅炉、乱搭乱建的事实；6.房产证复印件，证明原告是涉案房屋的所有权人；7.照片一张，证明原告已将解除合同的《通知书》送达给被告李歆阳；8.《通知书》一份，证明原告已经将解除合同的《通知书》送达给被告房尚华。被告李歆阳辩称：1.《房屋出租合同》第3条明确约定了被告就一楼铺面可以改变经营项目，可以转租，因此被告将一楼铺面转租给第三人用于经营餐饮生意并不违反合同约定；2.即便被告转租一楼商铺的情形不符合合同约定，但原告知道或应当知道该转租事宜超过六个月了未提出异议，现在以被告擅自转租为由主张解除合同，也不应当得到支持；3.《房屋出租合同》签订时，已经明确被告可以对房屋进行装修，现在原告要求被告将房屋恢复至出租时的原状，缺乏法律依据。反诉原告李歆阳反诉称：反诉被告陆文辉、郭小燕在没有法定事由和约定事由的情况下，单方解除《房屋租赁合同》没有法律依据并且违反《房屋租赁合同》的约定。故反诉请求判令：1.确认反诉被告单方解除双方签订的《房屋出租合同》无效，反诉被告继续履行《房屋出租合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金10000元。被告（反诉原告）李歆阳为其辩解以及反诉请求在举证期限内提交的证据有：1.中国农业银行存款业务回单三份、收条两份、《公证书》一份，证明被告已经按约支付了租金；2.《房屋出租合同》，证明原、被告之间存在租赁关系的事实，双方在合同中约定了被告对一楼铺面可以转租；3.照片四张，证明原告居住的房屋与涉案房屋相距不足40米，原告知道或应当知道被告将一楼铺面转租给第三人的事实；4.农村信用社存款存折及银行流水明细，证明第三人向被告支付租金的情况，被告将一楼铺面转租给第三人已经超过六个月；5.提存物领取登记表，证明原告向公证处领取了被告提存的包括一楼铺面在内的房屋租金，证明原告同意被告将一楼铺面转租给第三人；6.《通知书》，证明原告未将解除合同的通知送达给被告房尚华。反诉被告陆文辉、郭小燕对反诉原告李歆阳的反诉请求辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，而且反诉已经超过法定期限，应予驳回。反诉被告陆文辉、郭小燕为其辩解在举证期限内没有提交证据。第三人何立武述称：第三人同意将承租的房屋交还给原告,第三人对于原、被告之间的纠纷不知情，不予发表意见。第三人对其述称在举证期限内没有提交证据。被告房尚华不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据和书面答辩意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告房尚华经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，应视为已放弃答辩和质证的权利。经过庭审质证，被告李歆阳对原告提交的证据6、7没有异议，原告对被告李歆阳提交的证据1、4没有异议。第三人对原告提交的证据1、2没有异议，对被告李歆阳提交的证据2、4没有异议，对被告李歆阳提交的证据1、3、5、6以及原告提交的证据3、4、7、8不发表质证意见，由法院认定；对原告提交的证据5中的前13张反映一楼铺面情况的照片没有异议，对证据5中的其他照片不发表意见。本院认为，被告李歆阳提交的证据1、4以及原告提交的证据6、7，内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以确认。被告李歆阳对原告提交的证据1真实性、合法性及关联性均有异议，认为原告未能提交该《房屋出租合同》的原件，而且合同内容与被告李歆阳提交的《房屋出租合同》有不同；对证据2真实性、合法性及关联性均无异议，但因《铺面租赁合同》并没有工商部门的盖章，因此认为原告并不是从工商部门调取得来，而是由第三人提交给原告的，因此原告在2015年1月20日就已知道被告将一楼铺面出租给第三人的事实；对证据3真实性及合法性没有异议，但因被告就原告发函解除合同的行为已经提起诉讼，该解除合同的行为并未生效；对证据4没有异议，但认为原、被告双方在合同履行过程中已经就欠付租金的事宜达成协议，并且事后也已经支付，原告不能以此作为解除合同的依据；对证据5真实性没有异议，被告确实增设了排油烟管道、安装了锅炉等，但这都是为了经营宾馆所做的装修，并不违反合同约定；对证据8真实性有异议，无法证明原告已将解除合同的通知书送达给被告房尚华。本院认为，原告未能提交证据1的原件，而且确实与被告李歆阳出示了原件的《房屋出租合同》有不同，因此对原告提交的证据1不予确认，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》以被告方提交的为准。因被告对原告提交的证据2无异议，故予以确认；证据2注明了日期为“2015.1.20”，结合第三人何立武于2015年1月21日设立扶绥县乐嘟嘟美食城个体工商户，应当认定该份《商铺租赁合同》是第三人设立个体工商户时提交给工商行政部门的，而非第三人于2015年1月20日出示给原告的。对证据3的真实性予以确认，至于原告发通知解除合同是否达到条件，由本院认定。对原告提交的证据4、5的真实性、合法性无异议，本院予以确认，对于被告在租赁过程中逾期交付租金以及装修房屋的行为是否达到解除合同的条件，本院在后文中详述。证据8不足以证明原告将解除合同的通知送达给被告房尚华，本院不予确认。原告对被告李歆阳提交的证据2真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为《房屋出租合同》中并没有约定被告可以就一楼铺面改变经营项目、进行转租；对证据3真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告确实有一栋距离涉案房屋不远的房子，但原告并未在该处房屋居住，对被告转租事宜并不知情；对证据5真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告领取的是其应得的租金，并不代表同意被告的转租行为；对证据6真实性没有异议，但认为该证据可以证明原告已将解除合同的通知送达给被告房尚华。本院对被告李歆阳提交的证据2予以确认，对于《房屋租赁合同》是否约定一楼铺面可以改变经营项目、转租的事宜，本院在后文详述；证据3、5反映的是客观事实，本院予以确认；证据6不足以证明原告已将解除合同的通知送达给被告房尚华，对被告李歆阳提交该份证据欲证明的内容予以确认。综合全案证据，结合本案庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年5月29日，原告陆文辉、郭小燕（甲方）与被告李歆阳、房尚华（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定两被告承租原告位于崇左市扶绥县新江街37号的四层楼房用于经营宾馆生意；租期十五年，自2010年9月1日至2025年8月30日；第一个五年的租金为每月5000元，第二个五年的租金为每月5500元，第三个五年的租金为每月6000元，先交租金后经营，被告于每年9月1日前交下一年全年租金。《房屋出租合同》第3条约定：“……，乙方租期内未经甲方同意不得改变经营项目、（除一楼铺面外，）转租等行为。”第6条约定：“……。签约时乙方付给甲方5000元的订金，付订金后，如甲乙双方的任一方有违约的，即违约方需赔偿对方双倍订金。”《房屋出租合同》约定的租期开始后，被告李歆阳、房尚华未能及时交付第一年的租金，于2010年11月24日向原告出具一份《保证书》，保证在2011年元旦前支付30000元租金，2011年春节前再支付30000元租金，逾期按日5%计算滞纳金。2011年9月1日，原告陆文辉向被告李歆阳出具一份《收条》，载明：今收到2010年9月1日至2011年8月30日第一年度楼房租金60000元，2011年9月1日至2012年8月30日第二年度租金51400元及加上2015年5月29日的定金5000元及本人应支付防盗网款3600元，以及2010年拖欠租金的滞纳金及卫生间防盗网4000元。”2013年9月1日，被告向原告支付10000元，作为被告2010年延期交付房租的滞纳金。被告李歆阳分别于2013年8月31日、2014年9月4日通过银行转账的方式向原告支付了2013年9月1日至2014年8月30日、2014年9月1日至2015年8月30日的租金共计120000元。2015年9月2日，被告李歆阳将2015年9月1日至2016年8月30日的房屋租金60000元提存至扶绥县公证处。原告陆文辉于2016年5月25日向扶绥县公证处提取了租金。2014年7月21日，被告李歆阳与第三人何立武签订一份《商铺租赁合同》，由第三人向被告李歆阳承租位于新江街37号的一楼靠近金英学校的三间铺面用于经营快餐生意。第三人于2015年1月21日在该承租的商铺上设立名称为“扶绥县乐嘟嘟美食城”的个体工商户。2015年8月18日，原告向被告李歆阳送交一份《通知书》，通知的主要内容为：因被告在租赁期间擅自转让、出租、改变经营项目，擅自装修、擅自改造楼房、逾期交付租金等行为，原、被告双方于2010年5月29日签订的《房屋出租合同》于2015年8月18日解除；限被告于2015年9月1日前迁出房屋，将房屋恢复原状交付原告，逾期交付的自2015年9月1日起按照日租金800元计付给原告。另查明，原告有一栋自建住房，与被告承租的房屋临街，相聚30米至40米。原告就本案纠纷于2015年11月4日向扶绥县人民法院起诉[案号为(2015)扶民初字第1374号]，被告李歆阳于2015年11月18日向扶绥县人民法院提交了民事反诉状。后因被告提出管辖权异议，由崇左市中级人民法院指定本院管辖。本院受理该案后，于2016年4月7日向被告李歆阳送达应诉材料，被告李向阳于2016年4月20日向本院重新递交民事反诉状。综合原告的起诉和被告的答辩，本案本诉的争议焦点为：1、原告单方解除《房屋租赁合同》是否成立；2、原告主张被告恢复房屋原状、退还房屋能否支持；3、原告主张的违约金及租金能否支持。本案反诉的争议焦点为：1、反诉原告提出反诉是否超过时效；2、反诉原告的反诉请求是否成立。本院认为：一、关于原告单方解除《房屋租赁合同》是否成立的问题。本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》中明确了被告承租房屋是用于经营宾馆生意，因此被告在承租的房屋进行安装锅炉等符合宾馆经营的装修行为，是合理的。原告主张被告房尚华将承租房屋的1/2的权利义务转让给何品高，违反合同约定；但原告对此没有提交证据证明，而且现在被告李歆阳仍在经营宾馆，即便被告房尚华确实将承租房屋的1/2的权利义务转让给案外人也只是宾馆经营的内部合伙人变更，不属于转租行为。原告主张被告多次逾期交付租金，但被告现在已经足额交付租金，而且就租赁期间的逾期交付租金的事宜，也与原告协商并已解决；因此原告以被告逾期交付租金为由主张解除租赁关系，理由不成立。关于被告将一楼铺面转租给第三人何立武用于经营餐饮业，是否构成违约的问题。原、被告双方在《房屋出租合同》第3条约定：“……，乙方租期内未经甲方同意不得改变经营项目、（除一楼铺面外，）转租等行为。”因该合同条款对一楼铺面是否能改变经营项目、转租，存在不同的理解；但通过该条款可以确定的是原、被告双方在签订合同时想就一楼铺面的经营项目和转租问题做出例外约定。本院结合被告承租原告楼房用于经营宾馆的目的，按照现实生活中一楼做餐饮、楼上做宾馆的常规经营模式，改变一楼铺面经营项目是符合常理的；因此应认定原、被告双方签订合同时的真实意思表示是可以就一楼铺面改变经营项目。对于一楼铺面能否转租的问题，因为存在两种不同的理解，并且结合合同前后文也未能做出合理的理解；视为原、被告双方对于一楼铺面能否转租的问题约定不明。被告于2014年7月21日将一楼铺面转租给第三人，第三人用于经营餐饮业；2015年8月18日，原告以被告擅自转租等行为解除合同；从被告发生转租行为至原告发通知解除合同长达一年多的时间，在此期间，原告一直居住在扶绥县城，而且在距离涉案房屋40米左右的地方有一栋自建楼房；原告即便不在该自建住房居住，但也会对该自建楼房进行日常管理；也应当了解相距40米左右涉案房屋的经营状况，因此原告所说一直不知道第三人承租一楼铺面用于经营餐饮业与事实不相符，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告知道或应当知道被告转租行为超过六个月才以被告未经同意转租为由解除合同，缺乏法律依据。综上，原告主张解除合同的各项理由均不成立，因此其主张2015年8月18日《房屋租赁合同》已经解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告主张解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，则基于合同解除后的要求恢复房屋原状、退还房屋、支付违约金及租金等主张没有事实基础，本院不予支持。二、关于反诉原告提出反诉是否超过时效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告在解除合同的《通知书》中没有约定异议期间，被告可以在该《通知书》到达之日即2015年8月18日起三个月内向法院提起诉讼。被告李歆阳在扶绥县人民法院(2015)扶民初字第1374号案件中于2015年11月18日已经提交反诉状，而且在案件移送给本院管辖后，被告也在收到应诉材料十五天之内重新提交了反诉状。因此被告提出反诉并没有超过时效。根据本诉部分第一个争议焦点的评述，反诉被告发《通知书》单方解除《房屋出租合同》的理由不成立，反诉原告诉请确认该解除行为无效，有事实合法和法律依据，本院予以支持。因反诉被告单方解除合同不成立，故反诉被告应当继续履行《房屋出租合同》。对于反诉原告主张的违约金10000元，因反诉原告已将《房屋出租合同》中约定的5000元定金抵做2011年9月1日至2012年8月30日的租金，因此反诉原告再以定金法则主张双倍违约金10000元，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕的全部诉讼请求；二、确认原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕单方解除原、被告双方于2010年5月29日签订的《房屋出租合同》无效，原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕继续履行《房屋出租合同》；三、驳回被告（反诉原告）李歆阳要求原告（反诉被告）陆文辉、郭小燕支付违约金10000元的诉讼请求。案件本诉受理费1250元，反诉受理费25元，公告费600元，由原告陆文辉、郭小燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审 判 长  蒙健峰代理审判员  温凤娥人民陪审员  黄荣方二〇一六年十一月十四日书 记 员  韦丹萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。