四川省南江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第3277号
原告翟自银，男，生于1966年3月3日，公民身份证号码5130261966********，汉族，初中文化，住四川省南江县东榆镇永红村1社，农民。
委托代理人张玉华，女，生于1967年6月6日，公民身份证号码5130261967********，汉族，小学文化，住四川省南江县东榆镇永红村1社，农民。系翟自银之妻。
委托代理人何军，四川省南江县正义法律服务所法律工作者。
被告廖志军，男，生于1971年4月26日，公民身份证号码5130261971********，汉族，住四川省南江县南江镇光雾山大道红星桥*号楼***室。
委托代理人（特别授权）杨美洲，四川省南江县南江法律服务所法律工作者。
原告翟自银与被告廖志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员熊桂华适用简易程序独任审判，于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告翟自银及其委托代理人张玉华、何军，被告廖志军的特别授权委托代理人杨美洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告翟自银诉称：2011年8月10日下午，原告翟自银与被告廖志军签订了《房屋转让协议》，被告廖志军将其所有的位于南江县东榆镇永红村6社的房屋以价款23000.00元卖给原告翟自银，原告当即支付19000.00元。被告之妻将《房屋土地使用证》交与原告；同时，被告还将1998年2月16日因宅基地与邻居产生纠纷后达成的《协议》也一并交与原告。事后，被告以房屋租期未满为由拒不交房。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判令被告履行合同约定义务，立即交付房屋并办理相关过户手续；本案诉讼费由被告承担。
原告对诉称的事实和理由提供的证据有：1、原告的身份证，主要证明原告的身份信息。2、《房屋转让协议》，主要证明原、被告已形成房屋买卖关系，以23000.00元成交的事实。3、收条1张，主要证明被告收到原告购房款19000.00元的事实。4、国有土地使用证，主要证明被告已将国有土地使用证交给原告的事实。5、《协议》1份，主要证明被告因地基纠纷与邻居达成的《协议》交给原告的事实。6、照片3张，主要证明原告购买被告房屋的现状。7、证人岳万桃的证言，主要证明廖志军的房屋位于东榆镇永红村6社河边，房屋系大砖砌成，质量差，基础长期被水冲击损坏。廖志军自搬进县城居住后，曾将房屋准备卖给王振伟，因过户、公证等原因未成交；2011年8月10日，房屋卖给翟自银，翟自银运水泥三吨准备装修，由于廖志军未交付房屋，造成水泥失效。8、购水泥发票一张，主要证明原先购水泥三吨，金额900.00元，准备装修购买的房屋的事实。
被告廖志军辩称：原告翟自银与被告廖志军签订的《房屋转让协议》内容虚假，并非被告真实意思表示。双方约定的房屋实际成交价是100000.00元；为使原告少交房屋税、费，签订书面合同标的为23000.00元。当时原告交房价款19000.00元，并承诺尽快交清81000.00元后接收房屋。由于原告未交清房价款81000.00元，导致被告至今未将房屋交付原告使用。被告多次催收下欠房价款81000.00元，原告再三推诿。2013年下半年，原告称合同写明的价格就是房屋成交价，被告才知上当。双方因此产生纠纷，这实属原告故意欺诈。合同中无付款、交房时间及违约责任约定，实质就是为办房屋过户手续而签订的；如果是正式合同，是双方真实意思表示就应该将交房、收款时间及违约责任均写在合同内，该合同不具有房屋买卖合同构成要件，应属无效。如按该合同履行，显然严重损害了被告的利益，履行结果显失公平。2001年被告将该房抵押贷款其价值为35000.00元，现价该房价值150000.00元以上，所以该合同显失公平。综上所述，原告利用与被告所签订的显失公平，为逃避税、费的协议就得到远远超出数倍价值的房屋，是不讲诚信的行为。为此，请求人民法院查清事实公正处理。
被告对辩称的事由提供的证据有：1、被告的身份证，主要证明被告的身份信息。2、房屋产权证，主要证明被告未将房屋产权证交给原告，及2001年3月5日被告贷款抵押该房屋，价值为35000.00元的事实。3、被告廖志军的陈述，主要证明双方签订的《房屋转让协议》是原告少交税、费，双方商定的成交价实为100000.00元的事实。4、南江县东榆镇永红村村民委员会证明，主要证明被告位于永红村6社的房屋现行市场价值为15万元至18万元左右，该房屋现在仍由被告租给吴明雄的事实。5、证人赵明文、柯尊德、吴明雄，主要证明廖志军曾向三位证人说过，卖给翟自银房屋成交价为100000.00元，翟自银交购房款19000.00元，下欠81000.00元，合同上写的23000.00元是为翟自银少交税、费等事实。6、照片5张，主要证明被告房屋的价值远远高出23000.00元的事实。
被告对原告提供的证据质证称：对原告的身份证无异议。对《房屋转让协议》的内容、目的有异议，无交房时间、无违约责任，该协议是为原告少交税、费签订的，应属无效。对收条、国有土地使用证、因相邻纠纷签订的协议无异议。照片是侧面照，没有真实反映房屋现状。证人岳万桃的证言不实，且并未反映成交价为23000.00元。购水泥发票与本案无关。
原告对被告提供的证据质证认为，对被告的身份证无异议。对房屋产权证无异议。被告自己的陈述不能作为认定事实的依据。南江县东榆镇永红村村民委员会的证明无法定代表人签名，证明的内容不真实。对证人赵明文、柯尊德、吴明雄的证言有异议，原、被告签订《房屋转让协议》时三位证人并不在场，是后来听被告说的，其证言不实。照片不能证明房屋价值远远超出23000.00元的事实。
经审理查明：被告廖志军于1997年在南江县东榆镇永红村6社河边修建了砖混结构房屋一座，占地面积61.46平方米，建筑面积105平方米，房屋共二层，两个口面。2000年6月20日，被告廖志军在南江县建设委员会办理了《房屋产权证》。2011年8月10日，原告翟自银与被告廖志军在南江县闲情茶楼签订了《房屋转让协议》。协议约定，被告廖志军将其所有的南江县东榆镇永红村6社河边修建了砖混结构房屋一座卖给原告翟自银；被告廖志军在2011年8月10日前与房屋有关的所有债权债务由其负责，与原告翟自银无任何责任关系；2011年8月10日后原告翟自银购房造成的债权债务和房屋的安全和维修由其负责，被告廖志军无任何责任；房屋成交价23000.00元；双方在协议上签字生效。房屋转让协议签订后，原告当即向被告支付购房款19000.00元，被告给原告出具了收条，并将国有土地使用证、因相邻纠纷与邻居签订的协议交与原告。之后，原告多次催被告交房，被告称租期未满，未能交付房屋。现原告诉讼来院请求处理。
另查明：2001年3月5日，被告廖志军在南江县信用联社公园坝分社贷款将房屋设置抵押，并在南江县房地产管理局办理了他项权证，直到2013年12月26日才解除抵押。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2011年8月10日，原告翟自银与被告廖志军自愿签订《房屋转让协议》，因被告廖志军贷款于2001年3月5日将该房屋登记抵押给南江县信用联社公园坝分社，导致被告廖志军不能及时交付房屋。2013年12月26日，房屋抵押登记解除。《房屋转让协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。原告已支付超75%的房价款，房屋抵押登记解除后被告廖志军不交房的行为是错误的，对原告的诉讼请求本院予以支持。被告辩解：“双方于2011年8月10日签订的《房屋转让协议》，房价款23000.00元，是为原告少交税、费签订的，成交价实为100000.00元，该合同约定交房时间、付款期限、违约责任，合同显失公平应属无效”。被告没有提供证据证明房价款23000.00元的《房屋转让协议》是假合同，被告提供的三位证人证言是传来证据，不是直接证据，其证明力显然不足，对被告的辩解意见本院不予采纳。被告提出，被告之妻应作为本案被告参加诉讼，因房屋产权证、国有土地使用证，《房屋转让协议》都是被告一人的名字，原告有理由相信被告能代表其妻行使权利。原告未将被告之妻列为共同被告并无不当。被告辩解的事实和事由不能成立，本院不予支持。为保护公民的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第六十一条、第六十二条第（四）款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由被告廖志军将位于南江县东榆镇永红村6社的砖混结构房屋一座（占地面积61.46平方米，建筑面积105平方米，共二层，两个口面）交付给原告翟自银，并由被告廖志军协助原告翟自银办理房屋产权过户手续，办理产权过户手续的费用按国家规定办理。限本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
本案受理费375.00元，由被告廖志军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 熊桂华
二〇一四年四月一日
书记员 龚 姣