湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂05民终1664号上诉人（原审被告）宜昌宜景房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道189号301-305号。法定代表人詹峰，该公司总经理。委托代理人匡朝阳，该公司员工。特别授权代理。委托代理人蒋永学，该公司员工。特别授权代理。被上诉人（原审原告）褚绥军。被上诉人（原审原告）卞云云。系褚绥军之妻。二被上诉人共同委托代理人代坤，宜昌市三苑法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人宜昌宜景房地产开发有限公司（以下简称宜景公司）因与被上诉人褚绥军、卞云云商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院于2016年4月17日作出的（2015）鄂伍家岗民初字第01438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年10月3日，原告与被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同约定将被告投资建设的宜化新天地一期4号楼2单元32层023203号房（建筑面积为84.41平方米，每平方米5489.98元）以总金额为463409元的价格出售给原告，原告以贷款方式付款，被告应当在2015年5月31日前将商品房交付给原告使用。该合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。同时双方在附件六《合同补充协议》的第六条第5项约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。2013年10月22日，原告向被告支付了部分购房款139409元。2013年10月30日，原告向被告支付了代办费300元。2014年1月21日，原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为筹集本案所购房屋房款而向该行借款324000元，分240个月按等额本息方式还款（利率为浮动利率，在基准利率水平上下调5%）。同时，本案所涉房屋抵押给了上述银行作为该笔借款的担保。2014年2月8日，中国建设银行股份有限公司三峡分行直接将上述借款324000元转给被告用以支付本案剩余的购房款。后被告未向原告按合同约定的时间交付房屋。原告于2015年9月2日向被告发出书面《退房通知书》，要求解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》并办理相关事宜。被告宜景公司相关工作人员周亚红于当日签收了该份通知书。随后周亚红还出具了书面的解除合同程序及所需资料明细。另查明，自2014年3月8日至2016年3月8日，原告共向中国建设银行股份有限公司三峡分行支付上述324000元的贷款利息38797.39元。2015年9月24日，原告诉至原审法院请求判令：1、解除原被告签订的编号为0237934号的房屋买卖合同；2、被告退还原告已付房款463409元；3、被告赔偿原告银行还款利息38797.39元（暂从2014年3月8日计算至2016年3月8日，实际计算至原、被告解除合同，退还房款为止）；4、被告支付原告违约金6000元；5、被告赔偿原告租房损失15000元及精神损失2794元；6、判令本案包含诉讼费等一切相关费用由被告承担。原审认为，本案争议的焦点为：1、原告是否有权解除其与被告所签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、若本案《宜昌市商品房买卖合同》一旦解除，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。对于焦点1，原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。依照合同约定，被告应在2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，再依照该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定：“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……”表明若被告在2015年5月31日前未向原告交付房屋，则原告有权在2015年8月29日之后解除合同。虽然本案《合同补充协议》第六条第5项还约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”该补充协议系被告提供的格式合同，用密集较小的字体通篇进行了罗列，并未就限制对方权利的部分采取了合理方式提请对方注意，即便原告事后按照约定期限发出解除通知，但也不能推断其在签订合同时已经清楚并理解该协议内容；且该协议中仅约定了原告在被告违约时行使合同解除权的期限，并未约定被告在原告违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了原告方的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应认定为无效。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告只需在双方约定的解除情形发生后行使合同解除权即可。而本案所涉房屋未能按期交付，依约原告解除合同的条件已经成就，其有权解除本案的《宜昌市商品房买卖合同》。故对于原告的此项主张，予以支持；对于被告认为《合同补充协议》第六条第5项为有效协议的辩论意见，不予认可。对于焦点2，《宜昌市商品房买卖合同》解除后，购房款返还以及损失赔偿、违约金支付的问题。1、原告于2015年9月2日向被告书面发出《退房通知书》，经其公司相关工作人员周亚红签收，视为已向被告有效送达。按照双方约定，被告应在“解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款”，现60日已超过，原告支付的购房款为463409元，故对于原告主张被告返还其购房款463409元的诉讼请求，予以支持。因原、被告之间系商品房买卖合同关系，原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行之间系金融借款合同关系，原、被告之间合同的解除不影响原告与上述银行之间合同的继续履行，原告仍应向该行继续履行还款义务。另外，中国建设银行股份有限公司三峡分行在本案中未提出相关的独立诉讼请求，故对于被告提出的要求将购房贷款324000元直接返还给银行的辩论意见，不予认可。因被告无权要求解除原告与中国建设银行股份有限公司三峡分行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，故对于被告的该项辩论意见，不予支持。2、因原、被告之间《宜昌市商品房买卖合同》的解除导致原告向上述银行支付利息的价值不能实现，则该利息应视为原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告有权要求被告赔偿该损失。现查明，自2014年3月8日至2016年3月8日，原告共向中国建设银行股份有限公司三峡分行支付上述贷款利息38797.39元，则对于原告主张被告赔偿上述贷款利息损失，及赔偿此后至实际解除合同之日止实际支付利息损失的诉讼请求，予以支持。原告还一并主张租房损失、精神损失，均未举证证明，不予支持。3、本案双方约定逾期交房解除合同后出卖人“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，则本案违约金为4634.09元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，若双方当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；再根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金在造成损失30%以内的不认定为“过分高于造成的损失”而予以支持。因本案双方约定的违约金不超过实际损失的30%，则对于原告主张被告支付其违约金（在4634.09元范围内）的诉讼请求，予以支持。此外，被告提出原告应解除本案所涉房屋的抵押，并对其退还房屋。因本案房屋并未向原告交付，故不存在向被告退还的问题；至于该房屋所设定的抵押，因涉及案外另一法律关系，且被告未提出反诉，故对此辩论意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告褚绥军、卞云云与被告宜昌宜景房地产开发有限公司于2013年10月3日签订的《宜昌市商品房买卖合同》予以解除；二、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告褚绥军、卞云云购房款463409元；三、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告褚绥军、卞云云违约金4634.09元；四、被告宜昌宜景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告褚绥军、卞云云截止2016年3月8日的利息损失38797.39元，并赔偿其自2016年3月9日起至本判决生效之日止原告褚绥军、卞云云为本案所涉贷款实际支付给中国建设银行股份有限公司三峡分行的利息损失；五、驳回原告褚绥军、卞云云的其他诉讼请求。如被告宜昌宜景房地产开发有限公司未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9074元，由原告褚绥军、卞云云负担206元；由被告宜昌宜景房地产开发有限公司负担8868元。宜景公司不服原审上述判决，向本院上诉称：1、原审认定事实错误，将附件六《合同补充协议》第六条对合同解除权行使期限的约定，认定为格式合同条款，加重了被上诉人的责任，为无效条款是错误的。2、原审适用法律错误，将违约金与赔偿损失同时适用，于法无据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人褚绥军、卞云云辩称：附件六《合同补充协议》是上诉人单方拟定的，应该认定为格式合同条款。且该条款在内容上排除了被上诉人的主要权利，扩大了上诉人的权利；上诉人没有举证其已经履行了告知义务，应当承担格式条款无效的不利后果。原审对违约金和损失的认定是正确的。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。双方当事人在二审中均没有提交新的证据。根据上诉人的上诉请求和理由以及被上诉人的答辩，本案争议的焦点为：1、附件六《合同补充协议》第六条对合同解除权行使期限的规定，是否有效？2、原审判决宜景公司向褚绥军、卞云云支付违约金、和贷款利息损失是否符合法律规定？本院认为：1、上诉人与被上诉人签订的附件六《合同补充协议》，系上诉人针对本案所涉的楼盘，单方预先拟定并提供的格式合同条款，上诉人在原审庭审中对此并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。附件六《合同补充协议》第六条是限制被上诉人行使合同解除权期限的规定，上诉人没有采取诸如加黑、加大或加粗等合理方式提请被上诉人注意该条款，反而是采用明显比主合同较小的字体进行了规定，加重了被上诉人的认知。从该条款的内容上来看，采用仅限制约定了买受人在出卖人违约时行使合同解除权的期限，并未限制约定出卖人在买受人违约时行使合同解除权的期限，单方面加重了买受人的责任，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，原审认定该条款无效，符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。可见，法律并没有禁止合同因违约而解除后，守约方不能同时主张违约方支付违约金和赔偿损失。又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。只要守约方主张的违约金和赔偿损失之和，不超过造成实际损失的百分之一百三十，则应当予以支持。上诉人认为原审将违约金和赔偿损失同时适用，属于适用法律错误的上诉理由，本院不予支持。被上诉人在支付了首付款后，余款324000元经上诉人同意，向中国建设银行股份有限公司三峡分行申请了按揭贷款。上诉人宜景公司在订立合同时就应当预见到因违反合同可能给被上诉人造成的银行按揭贷款利息损失。上诉人宜景公司认为赔偿被上诉人银行按揭贷款的利息损失，超过了其订立合同时预见范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案经合议庭合议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9074元，由宜昌宜景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  刘乾华审判员  罗 娟二〇一六年八月一日书记员  张程程