宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0213民初4742号原告：陈阳，男，1985年8月13日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人：毛海波，浙江求是行律师事务所律师。被告：邢乾，男，1988年3月26日出生，汉族，住宁波市奉化区。原告陈阳为与被告邢乾房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员吴项南适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告陈阳及其委托代理人毛海波、被告邢乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈阳起诉称：原、被告于2017年4月18日签订房地产买卖契约一份，双方约定：被告收到原告购房定金10万元，被告自愿将位于宁波市奉化区镇亭家苑房屋一套出售给原告所有，建筑面积60平方米左右，每平方米价格5000元，双方同意被告于摇号选好房号后将房屋交付给原告，被告拿到房产证后一个月内无条件配合办理过户手续。买卖契约订立后，被告对原告说摇号确定的房屋面积为100多平方米，因此被告无法向原告交付面积为60平方米左右的房屋，只能向原告交付面积100平方米左右的房屋，且无理要求房屋价格从每平方米5000元提高到每平方米6200元。经协商，双方无法达成一致意见。现被告未按合同约定向原告交房行为构成违约。故请求判令被告邢乾双倍返还给原告陈阳定金20万元，并赔偿经济损失9万元。在庭审时，原告陈阳变更诉讼请求为要求被告邢乾双倍返还给原告陈阳定金16万元，并赔偿经济损失6万元。被告邢乾答辩称：被告在2017年5月20日摇号、在5月26日选房，选中了3幢202室、203室面积各104.58平方米，镇政府说60多平方米的房子户型没有了只能选104.58平方米户型，把这个事实告诉了原告，并要求原告在7月5日之前办理完购房手续，镇政府把信息通知给被告，被告再通知给原告，原告拒绝。原告要求对超过的40平方米面积按照镇政府给予的3600元每平方购买，这是政府给予被告的优惠政策，不是给予原告的优惠政府，原告未按期支付剩余款项存在违约行为。原告陈阳在举证期限内，提供了下列证据材料：1.房地产买卖契约一份，用以证明双方就房屋买卖约定了相应的权利和义务的事实；2.奉化农商银行客户回单一份，用以证明原告陈阳向被告邢乾支付定金10万元的事实。被告邢乾未提供证据。经质证，对于原告陈阳提供的证据，被告邢乾没有异议。经审查，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，本院认定事实如下：陈阳、邢乾于2017年4月18日签订了《房地产买卖契约》一份，约定：邢乾收到陈阳的购房定金10万元，邢乾自愿将座落在宁波市奉化区镇亭家苑房屋的房地产（建筑面积60左右平方米）出售给陈阳，每平方米价格5000元，于摇号后选好房号日将上述房地产正式交付给陈阳。如果抽到顶楼、阁楼按镇政府的实际价格支付，小间也一样，不得涨价，其余部分现金抽号后除办证押金2万外其余全部付清。后因被告邢乾经摇号、选房的房屋面积为100平方米左右（60平方米左右房屋已被选完），致使被告邢乾无法提供协议约定的60平方米房屋，经双方数次协商无法达成新的购买协议。本院认为：本案的争议焦点在于哪一方当事人存在违约行为、定金的理解、其他损失赔偿问题。关于违约问题。双方签订的《房地产买卖契约》因合同标的物未明确，故属于预约合同，该预约合同未违反法律规定，合法有效。《房地产买卖契约》的标的物是座落在宁波市奉化区镇亭家苑的60平方米左右房屋，现被告邢乾无法交付相应面积的房屋，庭审时亦拒绝就选到的100平方米房屋按契约中约定的每平方米5000元价格出售给原告陈阳，故本院认定被告邢乾存在违约行为。现被告邢乾抗辩认为原告陈阳存在先违约行为，其未按时付款，本院认为被告邢乾无法按照《房地产买卖契约》交付所约定面积的房屋致使原告陈阳无法按时付款，故对被告邢乾的辩称不予采纳。关于定金问题。虽然《房地产买卖契约》中仅写明定金10万元，而未约定定金的性质，但根据房屋买卖过程中的交易习惯，定金一般具有担保性质，即给付定金的一方拒绝履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝履行合同的，应当双倍返还定金，现合同金额为30万元左右（60平方米左右×5000元/每平方米），定金不得超过合同标的额的20%，故原告陈阳要求返还16万元定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于其他6万元损失问题。本院认为原告陈阳在已主张定金责任的情况下，其未提供证据证明所主张的定金不足以弥补被告邢乾的违约行为对其造成的损失，故对诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邢乾于本判决生效之日起十五日内返还给原告陈阳房屋定金16万元；二、驳回原告陈阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4600元，减半收取2300元，由原告陈阳负担627元，被告邢乾负担1673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  吴项南二〇一七年八月二十一日书记员  章倩炜附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。