长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第2434号
原告（反诉被告）：上海杉杉服装有限公司。住所：上海市浦东新区。
法定代表人：李启明，经理。
委托代理人：朱利军，浙江和义观达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张鹏，男，住长春市朝阳区。
委托代理人：董方，吉林华盟律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海杉杉服装有限公司（以下简称“上海杉杉”）诉被告（反诉原告）张鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上海杉杉委托代理人朱利军，张鹏委托代理人董方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海杉杉诉称：2009年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于重庆路万达购物广场首层35号房241.83平方米的房屋出租给被告使用。租赁期限为5年，自2009年9月1日至2014年8月31日。租赁期满，被告如果继续要求续租，需在租赁期满前三个月向原告提出书面申请，经原告同意后，重新签订租赁合同。合同第三条约定年租金为725,488.00元，按季度支付，首期房租181,372.00元，并支付押金60,457.00元，后续房租于每季度第一个月的1日支付，租金按期汇入原告指定的账户。被告逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付而未付租金的0.2%向原告支付滞纳金。合同第六条约定，如果被告拖延租金累计一个月以上；水、电、煤气等公共事业费用拖欠二个月以上，原告有权单方面终止合同。2014年3月7日，原告收到被告支付的当季度房租181,372.00元后，被告再未支付房租。2014年3月17日，原告通过顺丰快递书面通知被告《房屋租赁合同》在到期后不再续期，并要求被告在租赁期满后5日内，即2014年9月6日前将房屋交还给原告，并结清租金、水电费、物业管理费等约定由被告承担的费用。2014年6月13日，原告通过顺丰快递书面通知被告在6月20日前向原告支付拖欠的租金181,372.00元（即自2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金），并同时向被告重申《房屋租赁合同》在到期后不再续期，并在租赁期限届满前结清相关费用并搬离房屋。2014年7月11日，原告通过顺丰快递书面通知被告，原告拟有条件同意被告续租一年的提议，该等条件的主要内容是被告在7月31日前支付拖欠的租金181,372.00元（即自2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金），以及被告在8月15日前一次性支付续租期间的租金725,488.00元（自2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金，该租金与《房屋租赁合同》内的租金保持不变）。如被告接受原告的条件，则在7月31日签署《房屋租赁协议之补充协议》并快递给原告，如被告不接受原告的条件，则被告应在2014年8月31日与原告办理退房手续。但是被告未在7月31日前签署房屋租赁协议之补充协议》，且至今未支付拖欠租金181,372.00元（即自2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金）也未办理退房手续。2014年8月8日，因双方就续租房屋事宜未达成一致，原告授权专人通知被告租赁合同在2014年8月31日到期终止，并请被告在2014年9月3日前与原告授权人员办理交接手续，但被告至今拒不办理交接手续，并拒绝移交房屋。故请求法院依法判令1、被告立即腾退房屋；2、被告支付拖欠的2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181,372.00元、滞纳金51,872.39元（按合同约定以应付未付金额的0.2%每日计算，自2014年6月1日起暂计算至2014年10月22日共计143天，应计算至实际履行之日），支付逾期腾房占用使用费103,357.19元（按照合同约定的标准，自2014年9月1日起计算至实际腾退房屋之日止，暂计算至2014年10月22日）；3、被告承担原告的律师代理费15,022.00元；4、被告承担本案的诉讼费用。
张鹏辩称：被告自2005年承租原告房屋至今，进行“欧洲行”的服装经营，但自2005年进驻装修至2015年房屋多次漏水，使被告无法经营，衣物等物品损失严重，被告多次要求原告维修，原告没有维修，被告自行维修、装修、垫付费用使损失降至最低。因为原告违约在先，被告只是行使不安抗辩权。被告没有交2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金，并和原告协商续租事宜，被告没有违约，不应承担原告说的滞纳金、逾期腾房使用费及律师费。
同时张鹏提出反诉称：被告于2015年起分三次承租了原告名下的坐落于长春市重庆路万达广场首层35号241.83平方米的房屋用于经营，第三次签订的租赁合同的租期是2009年9月1日至2014年8月31日。被告自2005年承租以来房屋就多次漏水，屋内各种设施损害严重且无法营业，被告多次催促原告履行其作为出租人的义务对房屋进行维修，但原告均未履行，被告只好自行进行维修装潢，总共维修了四次，共计支付维修费357,050.00元，故该维修装潢费用应当由原告承担并应当对租期进行延长，被告主张延长一年。由于维修装潢期间被告必须停止营业，故造成了巨大的营业损失，现被告只主张一个2011年长春昆仑装饰展示有限责任公司装潢期间的1个月的经营损失。故提起反诉，请求判令1、原告支付被告租赁房屋的维修、装潢费共计人民币357,050.00元；2、原告赔偿被告房屋维修、装潢期间的营业损失人民币700,000.00元；3、延长原、被告之间的《房屋租赁合同》期限一年，至2015年8月31日；4、原告承担反诉费用。
上海杉杉针对张鹏的反诉辩称：我们交付房屋时，房屋符合使用目的，被告说的房屋漏水的情况从未通知原告，也没有证据证明，被告把一些正常装修的支出费用作为维修费用没有依据。
经审理查明：2009年，上海杉杉与张鹏签订《房屋租赁合同》一份，约定上海杉杉将坐落于长春市重庆路万达购物广场首层35号房面积241.83平方米的房屋租赁给张鹏，租赁期限为五年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止。年租金为725,488.00元，租金支付方式为季付，首期房租181,372.00元，并支付押金60,467.00元，各期房租于每季度第一个月的1日支付，租金按期汇入原告指定的账户，若逾期支付租金，每逾期一天，张鹏需按应付而未付租金的0.2%向上海杉杉支付滞纳金。因张鹏的违约行为导致发生诉讼的，上海杉杉为此支出的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费）由张鹏承担。2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181,372.00元，被告尚未支付，上海杉杉多次向张鹏发送函件，要求张鹏支付逾期租金并明确表示合同到期后不再续租。期间，张鹏曾有表示要求延长租期一年的意向，但最终双方未能达成一致。迄今为止，张鹏尚未从租赁房屋中搬出。上海杉杉由于本案诉讼发生律师代理费15,022.00元。庭审中，张鹏对上海杉杉主张的租金、滞纳金、房屋占用使用费及律师费的依据及标准均无异议。
另查明，2011年7月4日，张鹏与长春昆仑装饰展示有限责任公司签订《装潢工程合同》一份，工程名称为重庆路欧洲行门面及店内装修，合同约定的金额为250,000.00元，报价单显示金额为295,050.00元。
认定上述事实的证据有：上海杉杉及张鹏提供的《房屋租赁合同》、上海杉杉提供的2014年3月17日的《关于房屋租赁合同期满后不再续租的通知书》、2014年6月3日的《函告》、2014年7月11日的《工作联系函》及《房屋租赁合同之补充协议》、《法律服务委托合同》及律师费票据、张鹏提供的2011年7月4日《装潢工程合同》及庭审中双方当事人的陈述予以确认。
张鹏提供的证据还有长春市鑫利达装饰公司盖章的维修改造费用表3张，用于证明2013年-2014年期间由于漏水，张鹏对房屋进行的三次小型维修，共支付维修费62,000.00元。照片77张，用于证明自2005年张鹏进入承租房屋时至2015年房屋均存在漏水情况。
本院认为：第一，上海杉杉与张鹏签订的租赁期限为2009年9月1日起至2014年8月31日《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，现该合同已于2014年8月31日到期，上海杉杉已经向张鹏明确表明到期后不再续租，故上海杉杉要求张鹏腾退房屋的主张合理，应予支持。第二，租赁期间内，张鹏未按照约定向上海杉杉支付租金，依照法律规定及《房屋租赁合同》的约定，张鹏应当承担相应的违约责任，对上海杉杉要求张鹏支付2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181,372.00元的请求，本院予以支持；对于上海杉杉主张的滞纳金一节，被告在书面代理意见中明确提出滞纳金标准过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院将滞纳金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，滞纳金的起算日期应当自2014年6月2日起，计算至实际给付时止。第三，《房屋租赁合同》到期后，张鹏已无权对租赁房屋继续占有、使用，但由于其仍在该房屋中进行经营，应当向上海杉杉支付占用期间的使用费，故对上海杉杉要求张鹏按照《房屋租赁合同》中的租金标准即年租金为725,488.00元支付占有使用费的主张合理，自2014年9月1日起计算至实际腾退房屋之日止。第四，《房屋租赁合同》中约定了关于由于张鹏的违约行为导致发生诉讼，上海杉杉为此支出的律师费由张鹏承担的条款，故上海杉杉主张的要求张鹏承担律师代理费的主张合理，对于数额本院酌情支持10,000.00元。第五，对于张鹏反诉要求上海杉杉支付房屋的维修、装潢费共计357,050.00元（与长春昆仑装饰展示有限公司的《装潢工程合同》295,050.00元+长春市鑫利达装饰工程有限公司的费用62,000.00元）的请求一节，首先，张鹏主张自2005年进入该承租房屋时起该房屋即存在漏水的情况，张鹏并未提供证据证明由于漏水曾向上海杉杉要求维修的证据；其次，张鹏与长春昆仑装饰展示有限公司签订的为系《装潢工程合同》，该合同的内容为门面及店内装修，张鹏将其认定为维修费用不妥，本院不予确认。对于张鹏主张的2013年-2014年期间长春市鑫利达装饰工程有限公司盖章的三张维修改造费用表62,000.00元一节，由于该三张表既未显示维修的期间，也无付款凭证，本院无法确认该三项费用的发生时间及是否已经实际发生。故对张鹏主张的上海杉杉承担维修、装潢费共计357,050.00元的主张，本院不予支持。对于张鹏要求上海杉杉赔偿维修、装潢期间的营业损失700,000.00元及要求延长租期一年的主张，因未提供相关证据，也没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：
1.被告（反诉原告）张鹏于本判决生效后十五日内将坐落于重庆路万达购物广场首层35号房241.83平方米的房屋中腾出。
2.被告（反诉原告）张鹏向原告（反诉被告）上海杉杉服装有限公司支付拖欠的2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181,372.00元并支付滞纳金（以181,372.00元为基数，自2014年6月2日起计算至实际给付时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
3.被告（反诉原告）张鹏向原告（反诉被告）上海杉杉服装有限公司支付自2014年9月1日起开始计算至被告（反诉原告）张鹏实际腾迁之日止房屋占有使用费，按照年租金标准725,488.00元计算。
4.被告（反诉原告）张鹏向原告（反诉被告）上海杉杉服装有限公司支付律师代理费10,000.00元。
5.驳回原告（反诉被告）上海杉杉服装有限公司的其他诉讼请求。
。驳回被告（反诉原告）张鹏的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本诉案件受理费6,574.00元，反诉案件受理费7,157.00元，由被告张鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙彦辉
代理审判员 张尽美
人民陪审员 盖桂敏
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 倪春祥