安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2301号
上诉人（原审被告）：何有胜，男，1965年4月17日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵县，现住安徽省合肥市滨湖新区，
被上诉人（原审原告）：杨家文，女，1984年11月30日，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：赵宝，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人何有胜因与被上诉人杨家文房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何有胜上诉请求:撤销一审判决，驳回杨家文的一审诉讼请求，或查明事实后依法予以改判；一审、二审案件的诉讼费用由杨家文承担。事实和理由：1、原审判决中认定事实错误。首先，杨家文当天是否带了50万元是个疑问，仅凭被上诉人的一面之词，无法证明被上诉人那天带了50万元。杨家文称何有胜要求给付57万元完全是捏造。2016年4月12日杨家文看到何有胜银行卡有55万元余额后便离开，上诉人当时告知杨家文只需打入50万元，余下5万元何有胜付，杨家文并未理睬。其次，何有胜知道本人贷款余额只有55万元，所以在与杨家文签订合同时只要求首期付款55万元，而未要求57万元或更多。上诉人在事后与被上诉人微信沟通（2016年6月10日）也未要求过杨家文首期付款55万元或更多，明确告知杨家文仍需付50万元即可。2、一审法院对证据认定错误。一审中杨家文提供的证人范某为其亲属，是利害关系人，其证词与事实不符，也不具有可信度。何有胜向一审法院提供的微信沟通记录，能证明从未要求杨家文支付55万元首付款。3、原审判决适用法律错误。依据《存量房买卖合同》及《合同法》第67条的规定，杨家文应负先履行付款的义务，其未履行付款义务，属于先违约的一方，无权要求何有胜履行义务。同时，根据《最高人民法院关于买卖房屋的民事行为未完成买卖关系没有成立的批复》【（1988)民他字第55号】的规定，本案中杨家文与何有胜买卖房屋的民事行为并未完成，双方当事人之间的房屋买卖关系也未成立。一审法院认定何有胜违约，适用法律错误。
杨家文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定杨家文已凑集50万元款项不是仅仅凭借一个证人的证言，同时还有中介工作人员的证人证言及两份银行流水清单，事实是还款当天，证人范某取款47万元陪同被上诉人杨家文前往银行替何有胜偿还银行贷款，当天因为何有胜违约要求杨家文多还款5万余元，杨家文因该要求不符合合同约定，所以没有同意。然后杨家文将携带的50万元重新在徽商银行开立账户，将50万元存入，有两份银行流水清单证明。证人范某与杨家文系朋友关系，但一审另外一名证人方某系房产中介的工作人员，与双方没有利害关系，一审认定杨家文携带50万元的事实主要基于银行流水清单和方某证言，有充分证据支持。
杨家文向一审法院起诉请求：1、依法判令何有胜继续履行《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，并于判决生效之日起五日内协助杨家文办理佳源都市小区13幢2703室的房屋交房、过户手续；2、本案案件受理费、保全费等相关诉讼费用由何有胜负担。后依法将第1项诉讼请求变更为：“请求人民法院判令解除合同，同时判令何有胜返还杨家文购房款50000元，向杨家文支付违约金48万元。”
一审法院认定：2016年3月14日，杨家文经合肥信易房地产销售代理有限公司居间介绍，与何有胜签订了《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，合同标的为合肥市滨湖区湖北路与长沙路交口佳源都市小区13幢2703室，转让价款为160万元。合同约定杨家文在签约当日给付何有胜首笔购房款定金5万元，并约定在何有胜向其房屋贷款银行提前还贷时，杨家文另外向其还款账户支付50万元作为第二笔购房款。杨家文事后已按约定向何有胜支付定金5万元。
2016年3月17日，何有胜向兴业银行合肥分行申请提前还贷，并约定于4月12日将欠款本息存入还款账户。2016年4月12日，杨家文按照约定，筹集了50万元到兴业银行合肥分行准备向何有胜按揭账户进行还款，因涉案房屋贷款金额为55万余元，兴业银行合肥分行要求必须将贷款全部还清，杨家文认为按照合同约定只需支付50万元，后与何有胜就余款没有达成意见，导致没有进行按揭还款事宜。
另查明，2016年10月2日，经合肥市人民政府批准，《市房地产管理局市国土资源局市规划局市物价局市工商局市金融办市政府新闻办关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（合政办〔2016〕43号）正式实施，对非本市区户籍居民家庭且无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的居民暂停出售新建商品住房和存量住房，房地产交易和不动产登记部门不得办理相关过户手续。
一审法院认为，杨家文与何有胜于2016年3月14日签订的《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。杨家文按照双方约定支付购房定金50000元，何有胜应按照约定于2016年4月12日前办理涉案房屋全部银行还贷手续。按照合同约定，何有胜还款当日杨家文应向被告银行按揭账户支付购房款50万元，通过证人证言及其他证据可以看出，还款当日，杨家文已经将50万元带到银行，只因涉案贷款为55余万元，必须一次性还清贷款，但何有胜未将差额部分补齐，导致合同没有进一步履行，由此可见，该合同不能履行的部分责任在于何有胜。庭审中，杨家文与何有胜均同意解除合同，一审法院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于杨家文诉请的被告返还5万元定金，一审法院予以支持。对于杨家文诉请的违约金损失，一审法院认为应结合涉案房屋所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。按照合同约定，杨家文与何有胜若有违反本协议约定条款的，导致协议无法履行的，违约方须向守约方承担总房价款的30%的违约责任。现因何有胜单方违约，加之限购政策的实施导致合同解除，何有胜应按照合同约定承担违约责任。此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案导致合同解除的原因一方面在于何有胜的单方违约行为，另一方面在于限购政策的实施，现杨家文要求何有胜按照合同补充协议的约定支付杨家文总房款30%的违约金480000元（1600000元×30%），一审法院根据被告的违约过错程度、杨家文损失情况等，综合考虑予以支持240000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除杨家文、何有胜签订的《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》；二．何有胜应于判决生效之日起十日内返还杨家文定金50000元，并支付违约金240000元。三、驳回杨家文的其他诉讼请求。
二审期间，当事人未提交新的证据。对一审法院查明的双方当事人无异议的案件事实，本院予以确认。
本院认为，杨家文与何有胜于2016年3月14日签订《存量房买卖合同》及《关于〈存量房买卖合同〉的补充协议》，双方当事人意思表示真实，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点在于按照合同约定2016年4月12日杨家文应付的第二笔购房款50万元为何没有存入何有胜按揭贷款账户，究竟谁违约的行为导致合同没有继续履行？涉及两个问题：一是杨家文当天是否带了50万元到兴业银行准备向何有胜按揭账户进行还款。何有胜上诉称证人范某与杨家文有利害关系，否定证人范某证言的真实性和效力，对此，即便对证人范某的证言不予采信，《交通银行零售客户交易清单》、《徽商银行流水清单》等两份银行流水清单和证人中介工作人员方某的证言仍能够相互印证杨天文当日带了50万元现金到兴业银行。故对于何有胜的上诉意见不予支持。二是如果杨家文带了50万元，却未将50万元存入银行账户，是何原因。从双方当事人整个交易及最终未能履约的过程看，首先，杨家文与何有胜于2016年3月14日签订合同后，杨家文交付定金5万元，并筹集第二笔房款如约按期将50万元带至指定银行，客观上积极履行合同约定义务。其次，双方当事人购房签约及交易的时期正值2016年合肥房价迅猛增长的时期，涉案房屋属于上涨最快的区域——合肥滨湖新区，杨家文作为心智成熟的购房者，主观上促成房屋买卖交易成功的意愿显而易见，非因对方原因，其突然放弃继续履行难以解释。最后，4月12日兴业银行表明贷款余额为55万余元，要求必须一次性全部还清，这双方均已认可，而证据能够证明杨家文当天依照约定带50万元到了银行，则这其中的5万余元差价成为合同未能履行的关键。综合双方履约过程和全案证据，何有胜提出加价的意愿、双方未能协商一致导致了55万余元未能按期存入还贷账户，加之10月合肥出台的限购政策，从而导致了合同的最终无法履行。何有胜上诉称“其只要求杨家文打入50万元，余下5万元由自己支付”于法无证据支持，“杨家文不予理睬”于情于理也不通。综上，一审法院认定因何有胜未将差额部分补齐，导致合同没有进一步履行，合同不能履行的部分责任在于何有胜，根据何有胜的违约过错程度、杨家文损失情况及合肥限购政策的影响，酌定判决何有胜承担违约金240000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，何有胜上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由何有胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一七年八月九日
书记员 王二辉
附相关的法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。