广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终24号
上诉人（原审原告）：余建勋，男，1970年8月9日出生，汉族，罗定市人，户籍住址罗定市。现住罗定市。
委托代理人：梁舜、彭志强，广东端庆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司,住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，总经理。
委托代理人：林剑飞、赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。
上诉人余建勋因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
余建勋上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、改判由创宇公司向余建勋支付逾期交楼违约金23063.18元；3、判�被上诉人创宇公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：余建勋于2016年4月初得悉罗定市人民法院其他判决的具体内容，知悉创宇公司2012年交付涉案商品房不符合法律规定和合同约定的交付条件，该交付行为不具有法律效力。至此，上诉人才知道权利被侵害。上诉人主张逾期交楼违约金的诉讼时效应从2016年4月开始计算，没有超出法律规定的二年的诉讼时效期间，创宇公司应按合同约定支付逾期交楼违约金。
创宇公司辩称，余建勋与创宇公司签订合同时已约定收楼条件，但余建勋并未按合同的约定要求创宇公司出示相关竣工材料，可以视为是瑕疵的交付，该交付不影响余建勋对房屋的使用。并且涉案房屋于2014年4月28日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，达到合同约定的交楼条件。上诉人余建勋自收楼之日已经可以根据合同的约定知道或者应当知道其权利，余建勋在其权利的违约救济逾期二年后再起诉，已超过《民法通则》规定的诉讼时效，丧失了胜诉权。
余建勋向一审法院起诉请求：1、创宇公司立即为余建勋办理房地产权证；2、创宇公司向余建勋支付逾期交付商品房违约金23063.18元（2012年11月30日至2014年4月28日共514日，每日按已交付房价款万分之一的标准即每日44.87元，计得违约金23063.18元）；3、创宇公司按每日44.87元的标准向余建勋支付逾期办理房地产权证违约金，自2014年10月25日起计至办妥房地权证之日止（2014年10月25日起至2016年7月25日共644日，计得违约金28896.28元）；4、创宇公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园X路X号的X住宅小区的房地产开发商。2011年5月19日，余建勋作为买受人（乙方）与创宇公司（甲方）作为出�人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为X住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为448730元。第六条约定买受人必须在2011年5月9日前付清首期房款138730元给出卖人，剩余房款310000元须于2011年5月25日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续�行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意�《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：1、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。……房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……。
合同签订后，余建勋已于2011年5月9日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14700元，并按约定支付完全部购房款。2012年12月20日，余建勋办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年1月5日，�宇公司向罗定市房管局递交商品房权属初始登记资料。余建勋认为，创宇公司存在逾期交付房屋和逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年8月1日诉至法院，要求处理。
一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。余建勋与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，原审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、余建勋主张的逾期交房违约金，是否已经超过了两年的诉讼时效？2、创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
对于第1个争议焦点，即余建勋主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效问题。原审法院认为，余建勋起诉的逾期交楼违约金已超过诉讼时效。余建勋于2012年12月20日收楼时，创宇公司未能出示《竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，直至2014年4月28日创宇公司取得《竣工验收备案表》，涉案商品房符合法律规定和双方约定的交付条件，确定了创宇公司迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，余建勋于2016年8月1日才诉至法院，已超过法律规定的二年的诉讼时效期间。故余建勋主张的逾期交楼违约金已丧失了胜诉权，法律不再保护，依法应予驳回。创宇公司对此提出的抗辩意见理由成立，原审法院予以采纳。
对于第2个争议焦点,即创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方的问题。本案中，创宇公司于2011年5月9日已收取余建勋支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共14700元，创宇公司�取了上述费用，以该行为表示接受余建勋要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，余建勋已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，余建勋亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，余建勋与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2011年5月19日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为余建勋办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》�二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据余建勋、创宇公司双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“1、甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”，即创宇公司在上述期限内，不仅应将�理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为余建勋办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为余建勋办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在商品房将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向余建勋支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于余建勋方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故余建勋请求创宇公司办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金的主张，合法有据部分，原审�院予以支持。即创宇公司支付逾期办理房地产权证的违约金28628.97元（从2014年10月26日起至2016年7月25日止，共638天，每日按商品房总价款448730元的0.1‰的标准计付违约金）给余建勋，2016年7月26日起至办妥房产权证之日止的违约金每日按商品房总价款448730元的0.1‰的标准计算。创宇公司对此提出的抗辩意见，理据不成立，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起60日内协助余建勋办理罗定市罗城街道柑园居委X路X号X住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日计至2016年7月25日止的逾期办证违约金28628.97元�余建勋；从2016年7月26日起的违约金，每日按商品房总价款448730元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。三、驳回余建勋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由余建勋负担247元，云浮市创宇贸易有限公司负担303元。
本院二审期间，被上诉人创宇公司围绕其抗辩意见向本院提交了以下证据：不动产权证书一份，拟证明创宇公司已为余建勋办理相关不动产权证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。
另查明,创宇公司已于2017年1月16日为余建勋办理了涉案房屋的不动产权证书。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。一审判令创宇公司向余建勋支付逾期办证违约金及办理房屋权属证书，余建勋没有提出异议，创宇公司也没有提出上诉，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：余建勋提起的要求创宇公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，应从何时起计诉讼时效，是否已超过法定诉讼时效。
关于本案诉讼时效从何时起计的问题。上诉人认为应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，自被上诉人向上诉人出示竣工验收备案表起计诉讼时效。根据双方签订的《合同补充协议》第七条约定：“双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书�、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。”。被上诉人于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，而上诉人在2012年12月20日已同意收楼，并办理了相关收楼手续。上诉人在被上诉人并未取得合同约定应出示的工程竣工验收备案证明的情况下同意收楼，即其在2012年12月20日已知道被上诉人存在违约情况，但由于违约情况直至2014年4月28日才终止，因此，上诉人可在2014年4月28日之日起二年内向被上诉人主张逾期交楼责任。但上诉人直至2016年8月1日才提起诉讼，已超过两年的法定诉讼时效。故上诉人认为未过诉讼时效的主张，理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，余建勋的上诉请求，理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费377元，由余建勋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年四月一日
书 记 员 冯家玲