湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴民一终字第504号
上诉人（原审原告）郴州市华展房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市协作路9号。
法定代表人蒋富平，该公司总经理。
上诉人（原审原告）蒋富平。
以上两上诉人共同委托代理人朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘新国。
上诉人（原审被告）郴州市珠光贵金属经营有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区文化路11号铂金时代3楼。
法定代表人邹长贵，该公司经理。
以上两上诉人共同委托代理人雷惠媛，�南银光律师事务所律师。
上诉人郴州市华展房地产开发有限公司（以下简称华展公司）、蒋富平与上诉人郴州市珠光贵金属经营有限公司（以下简称珠光公司）、刘新国租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民二初字第1678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人华展公司、蒋富平的共同委托代理人朱斌，上诉人珠光公司、刘新国的共同委托代理人雷惠媛、雷敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年1月15日，华展公司、蒋富平作为甲方，刘新国作为乙方，双方经协商一致，就刘新国承租华展公司、蒋富平位于郴州市文化路11号铂金时代三楼建筑面积为1544.88平方米的房屋作为珠光公司的经营、办公场地签订《房屋租赁合同》。合同约定：租�期限为10年，自2010年3月1日起至2020年3月1日止；租金和物管费按照约定建筑面积计算，以三个月为一期，乙方按期支付；第一年、第二年、第三年租金为每月28元／平方米（约定租金不含应交的租赁税费），第四年每月租金30元／平方米，第五年租金为每月32元／平方米，第六年、第七年、第八年租金为每月34元／平方米，第九年、第十年租金为每月36元／平方米。乙方须在签订合同时足额缴纳第一年首期租金给甲方，以后每期租金须在每期第一个月5日前（节假日顺延）支付当期租金给甲方。乙方使用水电，按其独立安装的水电表，由乙方根据物业管理的规定自行购买水电使用。乙方须按物业管理公司规定的标准交纳物业管理费，交纳期限和方式与租金相同。乙方在签订本合同当日按半年租金的标准，向甲方交纳履约保证金150，000元。合同期满，在乙方未违约的情况下，自乙方退还房屋之日起10日内甲方将上述履约保证金不计利息返还乙方，乙方不得以保证金为由拒付租金、水电及物管费等费用。乙方如需要对租赁房屋装修，费用由乙方承担，乙方须遵守物业管理关于装修的规定。乙方装修方案及方案的修改（包括外墙招牌放置）须经甲方书面审查同意后方可实施。乙方装修时，不得更改租赁铺位内外的主体结构及任何公共水电等设备、设施，擅自改变的须恢复原状，并赔偿因此造成的损失。租赁房屋装修本着“来装去丢”的原则，在本合同期满或解除之日前10日内，由乙方负责将铺位恢复原状，费用由乙方承担。如期满或合同解除时甲方书面同意不需恢复，则装修的不动产部分搬迁时不损坏地无偿归还甲方所有。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋、履约保证金归甲方，因此而造成损失的，由乙方另行赔偿：……拖欠租金或水电费或物业管理费超过30天的（另从拖欠之日起，每日按所欠金额的千分之五交付违约金给甲方）；……乙方违反合同约定或有严重损坏甲方利益的行为……。本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商被充协议，协商不成则由房屋租赁地法院管辖……。
合同签订当天，刘新国向蒋富平交纳了履约保证金150，000元。合同签订后，刘新国即组织装修队伍对承租房屋进行了装修，装修完工后，刘新国独资设立的珠光公司作为实际使用人进场办公、经营。在经营过程中，刘新国、珠光公司发现承租房屋仍有部分房间存在漏水现象，且认为二楼经营酒家的租赁户装修了公共通道影响珠光公司的形象与通行。刘新国、珠光公司于是以拒付租金的方式要求华展公司、蒋富平解决上述问题，特别是部分房间的漏水问题。双方多次协商无果后，华展公司、蒋富平于2011年7月6日向法院提起诉讼，请求判决解除双方所签《房屋租赁合同》；判决刘新国、珠光公司支付拖欠的租金及至实际返还房屋之日止的租金损失，并判决按合同约定每日按拖欠金额的千分之五从拖欠租金之日起支付违约金到偿付完租金时止；判决交纳的履约保证金15万元作为违约金归华展公司、蒋富平所有；判决刘新国、珠光公司将私自更改的供电线路电源、供水表及连接线点恢复原状。2012年3月31日湖南省郴州市北湖区人民法院作出了（2011）郴北民二初字第331号民事判决。判决华展公司、蒋富平与刘新国于2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》继续履行；刘新国、珠光公司拖欠华展公司、蒋富平2010年3月1日至2012年5月31日的房屋租金848，329.28元，限于判决生效之日起十五日内付清（已于2012年3月29日全部付清）；刘新国、珠光公司应支付华展公司、蒋富平违约金109，586.56元，限在判决生效之日起十五日内付清；刘新国、珠光公司在判决生效之日起十五日内将更改的供电线路电源、供水表及连接线点恢复原状。
2012年5月29日，珠光公司以华展公司、蒋富平出租的房屋漏水以及其他影响其经营的问题不能得到有效解决为由，要求解除与华展公司、蒋富平签订的2010年1月15日的《房屋租赁合同》，并于当日以公证的方式将《租赁合同解除函》送达给了华展公司。2012年5月31日珠光公司搬离租赁房屋，并通知华展公司来接收，华展公司未派人来接收。珠光公司将办公用品和装修的材料、装修的设备搬离后既没锁大门也没再通知华展公司、蒋富平。2012年6月5日珠光公司到华元物业管理公司交付了2012年5月31日之前的水、电费和停车费5000元。2012年6月20日华展公司通过快递的方式向刘新国和珠光公司送达了《关于依法履行合同义务的�》，内容为：一、合同尚未到期，且经法院判决履行，贵方应继续履行合同义务；二、请采取补救措施尽快支付拖欠的租金129，768元，并按约定支付违约金；三、如继续违约，我方将依法采取措施追究贵方的违约责任。所造成的损失和后果全部由贵方承担。2012年9月4日，华展公司和蒋富平向法院提起诉讼，请求：1、判决解除双方于2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2、判决刘新国、珠光公司支付拖欠的租金129，768元（计至2012年6月1日至8月31日止应交纳的租金，请求计至实际归还房屋为止）；3、判决刘新国、珠光公司交纳的履约保证金150，000元作为违约金归华展公司、蒋富平所有；4、判决刘新国、珠光公司承担解除合同后出租房屋3个月的招租期的租金损失129，768元；5、判决刘新国、珠光公司恢复租赁房屋的原状；6、判决刘新国、珠光公司负担本案的诉讼费用�
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照合同约定交付租金，并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。
双方争议的焦点如下：一、华展公司、蒋富平与珠光公司、刘新国于2010年1月15日签订的租赁合同是否解除，解除合同的时间如何确定。珠光公司、刘新国于2012年5月29日以华展公司、蒋富平出租房屋漏水以及其他影响其经营的问题不能得到有效解决为由，要求解除与华展公司、蒋富平签订的2010年1月15日的《房屋租赁合同》，于当日以公证的方式将该《租赁合同解除函》送达给了华展公司，并在2012年5月31日搬离了所租赁的经营场地。华展公司、蒋富平于2012年6月20日发函不愿解除合同，要求刘新国、珠光公司依法履行合同义务。原审法院认为珠光公司与刘新国在送达《租赁合同解除函》后即搬离了所租赁的经营场所的行为，因未得到蒋富平和华展公司的同意，故其行为是擅自解除合同的行为，是单方解除合同的违约行为，应承担相应的违约责任。关于双方解除合同的时间，因刘新国、珠光公司于2012年5月29日送达《租赁合同解除函》并于2012年5月31日撤离经营场所，其实际不履行合同的意思表示非常清楚。华展公司、蒋富平2012年9月4日起诉时也在诉请中要求解除合同，并向刘新国、珠光公司主张违约责任。故刘新国、珠光公司实际搬离租赁场所的时间2012年5月31日可以作为双方合同解除的时间，予以认定。华展公司、蒋富平要求刘新国、珠光公司支付2012年6月1日至2012年8月31日止的租金129，768元不予支持�
二、关于合同解除的原因和违约责任的承担问题。本案中，刘新国、珠光公司承租的房屋有部分房间存在漏水现象是不争的事实，房屋的漏水在一定程度上也影响了珠光公司对部分房间的使用。但珠光公司和刘新国认为是因为华展公司出租的房屋存在漏水和二楼公共通道需整改问题一直未得到解决而导致其提交解除租赁合同，刘新国、珠光公司无需承担提前解除合同的责任的辩称也存在不妥。原审法院认为，部分地方的漏水并未影响珠公司的整体经营，对于房屋漏水问题，在2012年3月31日湖南省郴州市北湖区人民法院（2011）郴北民二初字第331号民事判决前，法院已组织双方当事人多次进行调解。在法院的督促下，华展公司、蒋富平履行了对出租房屋的维修义务，解决了出租房屋的漏水问题。刘新国、珠光公司也于2012年1月4日进行了签字验收。况且出租人如果未及时履行维修等义务，承租人可以自行维修，因维修影响承租人使用的可采用减少租金等方法解决这些问题。因此珠光公司和刘新国以上述问题的存在作为其单方解除合同的理由和免除提前解除合同的责任事实与依据并不充分，故不予采纳。珠光公司和刘新国擅自解除租赁合同已经违反合同约定，损坏了华展公司和蒋富平的利益，应当承担违约责任。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九项关于违约责任的约定，珠光公司和刘新国交纳的履约保证金150，000元，是确保合同完全履行合同的保证金。由于刘新国、珠光公司提前解除租赁合同的行为违约，致使合同不能完全履行，刘新国、珠光公司应当承担违约责任。华展公司和蒋富平要求珠光公司和刘新国支付违约金的诉请，符合双方对违约责任的约定也符合相关法律的规定，予以支持。但根据《中华人民共和国合同法解�（二）》第二十九条第二项的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故华展公司和蒋富平要求珠光公司和刘新国交纳的履约保证金150，000元全部作为违约处罚的诉求过高。原审法院认为，华展公司、蒋富平的实际损失是招租期房屋空置的损失，违约金作为惩罚性的补偿不能超过其实际损失的30%。故酌情认定刘新国、珠光公司支付违约金50，000元为宜，超过部分不予支持。
三、关于华展公司、蒋富平提出合同解除后出租房屋仍然空置，已造成其损失，要求刘新国、珠光公司按三个月的租金129，768元赔偿房屋招租期的损失。原审法院认为，因刘新国、珠光公司未完全履行租赁房屋交付义务，使租赁房屋处于无人管理状态，对此刘新国、珠光公司应承担赔偿责任。但因�新国、珠光公司已因提前解除租赁合同支付了违约金，华展公司、蒋富平再要求对方按三个月的租金129，768元赔偿房屋空置费损失要求过高，酌情支持由刘新国、珠光公司赔偿二个月的租金86，512元损失作为房屋空置费的赔偿，超过部分不予支持。
四、关于租赁房屋是否恢复原状的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除法事人另有约定外，未形成附合的装饰物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方当事人对合同期满或合同解除后租赁房屋的装饰装修也有约定，即：租赁房屋装修本着“来装去丢”的原则，在本合同期满或解除之日前10日内，由乙方负责将铺位恢复原状，费用由乙方承担。如期满或合同解除时甲方�面同意不需恢复，则装修的不动产部分搬迁时不损坏地无偿归甲方所有。故华展公司、蒋富平要求刘新国、珠光公司恢复原状的诉请予以支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、原告郴州市华展房地产开发有限公司和蒋富平与被告郴州市珠光贵金属经营有限公司和刘新国于2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2012年5月31日解除；二、被告郴州市珠光贵金属经营有限公司和刘新国于判决生效之日起十日内向原告郴州市华展房地产开发有限公司和蒋富平支付违约金50，000元；三、被告郴州市珠光贵金属经营有限公司和刘新国于判决生效之日起十日内向原告郴州市华展房地产开发有限公司和蒋富平支付房屋空置费86，512元；四、被告郴州市珠光贵金属经营有限公司和刘新国于判决生效起十日内将租赁房屋恢复原状；五、驳回原告郴州市华展房地产开发有限公司和蒋富平其他诉讼请求。如果被告郴州市珠光贵金属经营有限公司和刘新国按本判决指定的期限履行给付金钱义务和未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本案案件受理费7523元。由原告郴州市华展房地产开发有限公司和蒋富平承担2523元；由被告郴州市珠光贵金属经营有限公司和刘新国承担5000元。”
上诉人华展公司、蒋富平不服上述判决，向本院提起上诉。请求：一、改判原判第一项为：双方2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》于“判决生效之日解除”�二、改判原判第二项为：“支付违约金150，000元”；三、改判原判第三项为：“支付解除合同后出租房屋3个月的招租期的租金损失129，768元”；四、维持原判第四项；五、判决被上诉人支付从2012年6月1日起至将租赁房屋恢复原状后交付上诉人之日止的房屋租金损失。六、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：
原审判决认定基本事实错误。1、本案的客观事实是，珠光公司、刘新国从未通知上诉人接收房屋，房门一直由被上诉人锁住。而且在诉讼中，为了避免租金损失的扩大，上诉人请求原审法院通知珠光公司、刘新国办理退还房屋手续。原审审判员通知被上诉人，但对方拒不到场，也不表态，造成房屋至今没有退还给上诉人。2、珠光公司、刘新国在2012年5月份只是开始搬，6月份才是搬办公用品。由于欠交物管费，被物管阻拦才被迫在6月5日�了5月份以前拖欠的水、电、停车费等费用。之后才开始搬家，到8月份才开始拆走一些装修。直到上诉人起诉才停止了搬迁，之后锁上门避而不见。这些事实有珠光公司、刘新国自己提交的各项费用的票据可以证明。
二、本案租赁合同的解除时间应当判决为判决生效之日。1、珠光公司、刘新国在2012年5月31日搬离，这是原审判决认定的单方违约行为。原判认定该日为双方解除合同时间，就等于完全支持了其违约并逃避责任。2、珠光公司、刘新国实际不履行合同，并非其以此来解除合同的权利。其不履行合同的行为，是上诉人要求解除合同的理由。上诉人在原审起诉解除合同，法院如认为上诉人的主张成立，支持解除合同的请求，则合同解除的时间应当是在判决生效时。3、本案认定在2012年5月31日解除，不但与本案原审判决自相矛盾，而且与本案同一合同的前一案件判决也是冲突的。原审法院于2012年3月31日作出了（2011）郴北民二初字第331号民事判决，判决合同继续履行，该案现在还未执行完毕。
三、原判对至实际退还交付房屋之日的租金没有判决是错误的，应当依法判决全部由珠光公司、刘新国承担。1、上诉人起诉的“2012年6月1日至2012年8月31日止的租金129，768元”，是实际损失发生额。原审判决已认定珠光公司、刘新国单方违约、应承担违约责任，则应当按以发生的租金额赔偿损失。2、按照实际判决处理，在珠光公司、刘新国将租赁物恢复原状前的租金，应该由被上诉人承担。3、无论合同是否于2012年5月31日解除，珠光公司、刘新国都要承担在将房屋恢复原状之日前的租金。珠光公司、刘新国至今没有退还房屋、也没有将房屋恢复原状，更没有按照合同的约定办理退还房屋的移交手续，房屋内至今留有被上诉人装修的部分财产。上诉人不可能在没有办理房屋移交手续时，自己违约将房屋另行出租他人收取租金，故在没有办理退还房屋手续之前的租金应当由珠光公司、刘新国承担。4、本案系因珠光公司、刘新国的违约行为而引起纠纷，诉讼期间涉案房屋处理闲置状态完全是由于对方故意和法院的诉讼时间超长造成。如不承担诉讼期间的租金损失，则明显是对上诉人权利的损害。
四、珠光公司、刘新国应支付上诉人违约金150，000元。1、本案合同第九条约定，乙方违约则履约保证金作为违约金归甲方，故履约保证金150，000元应作为违约金归上诉人。2、原判已认定珠光公司、刘新国违约。3、珠光公司、刘新国没有请求减少调整违约金，原审法院无权主动行使该裁量权。违约金150，000元也没有过分高于造成的损失。
五、珠光公司、刘新国应支付上诉人三个月的招租期的租金损失129，768元。因其违约行为，在合同解除且在其办理好房屋恢复和退还房屋手续后，上诉人必须要对涉案的房屋重新招租。按照行业习惯招租期包含打广告、洽谈需要二个月至三个月，新承租人要求的装修期为二个月，一般招租期最少都需要三个月，珠光公司、刘新国与上诉人的合同签订已证明了此事。因此，招租期的租金损失应按三个月的租金予以计算。
针对华展公司、蒋富平的上诉，珠光公司、刘新国答辩称：一、解除合同的通知至送达之日生效，双方的合同在2012年5月31日已经解除；二、答辩人已经搬离房屋，对方诉请要求将房屋恢复原状无事实依据；三、华展公司、蒋富平上诉请求支付2012年6月1日起至实际恢复原状并返还房屋之日止的租金损失，是二审中提出的新主张，应不予支持；四、关于华展公司、蒋富平提出的违约金和招租损失，答辩人亦提起了上诉，答辩意见同上诉意见。
上诉人刘新国、珠光公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。理由是：一、华展公司、蒋富平存在违约行为导致上诉人解除租赁合同，应当自行承担违约责任。由于华展公司、蒋富平交付的房屋一直存在漏水，堵塞公共通道的情况，导致上诉人对租赁房屋无法使用。上诉人为此要求华展公司、蒋富平对房屋存在的问题进行解决，但截至上诉人解除合同时，华展公司、蒋富平仍未积极消除存在的漏水、堵塞公共通道等问题，其行为已经构成违约。上诉人依据要求解除合同符合法律规定，华展公司、蒋富平应承担违约责任。二、被上诉人空置期间租金损失应当由华展公司、蒋富平自行承担。首先，上诉人解除合同是正当行使合同的权利，不存在违约，不应承担违约责任。其次，华展公司、�富平未采取积极措施避免损失的扩大，应当由其自行承担为此产生的法律后果。上诉人早在2012年5月29日即通过公证机关向被上诉人送达了《解除租赁合同通知》。依照法律规定，解除合同通知送达被上诉人时生效。且上诉人当即结清了所有租赁费用，并搬离了租赁房屋。显然，上诉人不再租赁房屋的意思表示已非常清楚。但华展公司、蒋富平明知上诉人不可能再租赁其房屋的情况下，却拖延到2012年9月才向法院起诉要求解除合同。华展公司、蒋富平无视房屋已空置的状况，不积极采取措施避免损失的扩大，由此产生的租金损失，应当自行承担。
针对珠光公司、刘新国的上诉，华展公司、蒋富平答辩称：一、合同并未约定单方解除权，漏水与公共通道的问题并不影响房屋的整体使用，珠光公司与刘新国应支付租金；二、房屋并没有实际交付；三、房屋没有恢复原状�四、其它答辩意见同上诉意见。
本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一、原审法院（2011）郴北民二初字第331号民事判决书载明：华展公司、蒋富平于2011年7月6日向法院提起诉讼，请求判决解除双方所签《房屋租赁合同》，刘新国、珠光公司答辩认为华展公司、蒋富平要求解除合同的请求不能得到支持，请求驳回其诉请。二、本案一审中，珠光公司、刘新国答辩称本案租赁合同已于2012年5月28日已经解除。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、本案诉争合同解除时间的确定；二、2012年6月1日之后刘新国、珠光公司是否还应支付租金；三、刘新国、珠光公司交纳的履约保证金150，000元是否应全部归华展公司、蒋富平所有；四、刘新国、珠光公司是否应承担解除合同后出租房屋3个月招租期的租金损失129，768元。
关于焦点一。其一、华展公司、蒋富�第一次起诉请求解除合同时，珠光公司、刘新国答辩不同意解除，原审法院于2012年3月31日作出（2011）郴北民二初字第331号民事判决，该生效判决确认双方继续履行租赁合同。此时当事人双方对合同的履行不仅是对合同义务的遵守，更是对生效判决的执行。当事人如欲解除合同，需经双方达成合意或通过司法途径解除。本案中，珠光公司、刘新国虽于2012年5月29日发出《租赁合同解除函》，但华展公司于2012年6月20日通过快递的方式向刘新国和珠光公司送达了《关于依法履行合同义务的函》。华展公司认为合同尚未到期，且经法院判决履行，要求珠光公司继续履行合同义务并支付违约金。因此，2012年5月29日珠光公司解除合同的行为并未与华展公司达成合意，珠光公司、刘新国也没有另行向法院提起诉讼主张解除合同，原审法院认定双方的租赁合同于2012年5月31日解除无法律依据，亦与生效判决相冲突。其二、2012年9月4日华展公司和蒋富平向法院提起诉讼，其中第一项诉请是请求判决解除双方的租赁合同，而珠光公司、刘新国答辩称本案合同已经于2012年5月28日解除。如前所述，在生效判决要求继续履行合同的情况下，珠光公司、刘新国的《租赁合同解除函》只是表明其作出了解除合同的意思表示，并没有产生合同解除的效力。但在华展公司和蒋富平起诉时，华展公司、蒋富平亦以自己的行为作出了明确的解除合同的意思表示。此时，双方就租赁合同的解除已经达成合意，因此，本院认定双方的租赁合同在2012年9月4日解除。华展公司、蒋富平上诉要求确认判决生效之日为合同解除日依据不足，本院不予支持。
关于焦点二。如前所述，本案诉争租赁合同于2012年9月4日解除，华展公司、蒋富平诉请要求珠光公司、刘新国支付2012年6月1�至8月31日止应交纳的租金129，768元，本院予以支持。
关于焦点三。其一、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案双方合同约定：刘新国交纳履约保证金150，000元，合同期满，在刘新国未违约的情况下不计利息返还。从上述约定可以看出，该保证金系合同订立时交付，目的是为了保证租赁合同的完全履行，实质是对合同履行的一种担保，应视为履约定金。其二、本案中，在法院生效判决要求合同继续履行的情况下，刘新国、珠光公司单方要求提前解除合同，违反了合同约定和生效判决的内容。刘新国、珠光公司称对方没有解决漏水及通行问题无充分证据证实，且上述问题并没有根本影响租赁合同的履行，上述问题可以通过其他方式而非解除合同来予以解决。综上，刘新国、珠光公司提前解除合同属于合同违约方，依据上述法律规定，刘新国、珠光公司无权要求返还该150，000元保证金。故华展公司、蒋富平上诉要求150，000元保证金全部归其所有有事实和法律依据，本院予以支持。刘新国、珠光公司上诉称不承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点四。其一、刘新国、珠光公司提前解合同虽然违约，但如前所述，本院已经判决刘新国、珠光公司支付租赁房屋三个月空置期间的租金129，768元，并判决保证金150，000元不予返还。刘新国、珠光公司已因其违约行为承担了法律责任，华展公司、蒋富平的损失亦得到一定程度的弥补。其二、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大�损失要求赔偿。本案中华展公司一方在收到对方的解除合同通知后，明知对方已不再继续履行合同，却未向法院提出异议，也未及时另行招租，对于招租损失的产生有一定的责任。华展公司、蒋富平上诉称对方并未全部搬离出租房屋无充分证据证实，且在珠光公司发出解除租赁合同通知后，华展公司有权对租赁物另行处置，故华展公司、蒋富平未尽减损义务，本院对其起诉之后产生的招租损失不予支持。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2012）郴北民二初字第1678号民事判决；
二、上诉人郴州市华展房地产开发有限公司、蒋富平与上诉人郴�市珠光贵金属经营有限公司、刘新国于2010年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2012年9月4日解除；
三、上诉人郴州市珠光贵金属经营有限公司、刘新国交纳的150，000元保证金归上诉人郴州市华展房地产开发有限公司、蒋富平所有；
四、上诉人郴州市珠光贵金属经营有限公司、刘新国于本判决生效之日起十日内向上诉人郴州市华展房地产开发有限公司、蒋富平支付2012年6月1日至2012年8月31日止的租金129，768元；
五、上诉人郴州市珠光贵金属经营有限公司、刘新国于判决生效起十日内将租赁房屋恢复原状；
六、驳回上诉人郴州市华展房地产开发有限公司、蒋富平其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和�延履行金。
一审案件受理费7523元，二审案件受理费，上诉人郴州市华展房地产开发有限公司、蒋富平预交3165元，上诉人郴州市珠光贵金属经营有限公司、刘新国预交3030元，以上共计13，718元，由上诉人华展房地产开发有限公司、蒋富平负担4347元，上诉人郴州市珠光贵金属经营有限公司、刘新国负担9371元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 李气春
代理审判员 李 程
二〇一四年三月三十日
书 记 员 董 安
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审�