福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）狮民初字第4501号
原告蔡鸿图，男，1967年11月25日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。
委托代理人余景裕，福建博广律师事务所律师。
被告邹钊，男，1987年7月20日出生，汉族，住江西省九江市九江县。
原告蔡鸿图与被告邹钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡鸿图的委托代理人余景裕、被告邹钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡鸿图诉称，被告因经营餐饮之需向原告承租位于石狮濠江丽景X号楼XX、XX店面，双方于2015年3月18日签订一份《房屋租赁合同》，根据合同约定被告应于2015年6月18日前支付第二期的季租金，而被告并未按时履行。2015年8月27日，原告到被告营业场所催收租金时发现被告已将租赁场所内的物品、装饰等搬走、清空，经电话联系被告，其明确表示不再承租，被告的行为已构成了根本性违约，致使合同无法履行。请求判令：1、解除原、被告于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》，被告立即支付原告违约金144000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告邹钊辩称，其已于2015年8月5日至2015年8月10日期间搬离租赁房屋，2015年8月中旬，原、被告双方约定解除合同，其将租赁房屋的钥匙交还给原告，解除合同后几天原告就在店面张贴招租广告，原告单方解除合同，其无需支付原告违约金；其系与他人合伙经营餐饮店，请求追加其他合伙人参加诉讼。
经审理查明，址于石狮濠江路西侧濠江丽景X楼XX、XX的房屋[房屋所有权证：狮房权证湖滨字第××号、狮房权证湖滨字第××号，国有土地使用证号：狮湖国用（XXXX）第XXXX号、狮湖国用（XXXX）第XXXX号]登记在原告蔡鸿图名下。2015年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将址于石狮濠江丽景X号楼XX、XX店面出租给乙方经营餐饮，合同主要条款为：租赁期限为10年，从2015年4月18日至2025年4月17日止；付款方式：乙方应于本合同签署之日向甲方交付人民币108000元（相当于三个月租金）作为押金，并支付三个月租金人民币108000元，租金每三个月支付一次，必须提前一个月一次性付清。如乙方没有如期支付租金，则甲方有权每天按该期租金的0.2%收取滞纳金。拖欠时间超过半个月，甲方有权解除合同，并在店门口贴出租告示及上锁、停水、停电等，如造成一切损失由乙方负责；合同履行期间，双方不准提前解除合同，一方需提前解除合同，应按全年租金的50%向另一方支付违约金；合同终止，乙方需对租金、物业费、水电费、税费等相关费用进行结算，在全部结算清楚后，押金无息退还乙方。合同还对租房用途、保密义务事项进行了约定。合同签订后，被告交付原告押金108000元，并支付第一期三个月（即2015年4月18日至2015年7月17日）的租金108000元。原告于2015年8月31日向本院提起诉讼，并向本院申请现场勘验。本院于2015年11月13日到租赁房屋进行现场勘查，对被告已经腾空、弃用租赁房屋以及现场的情况予以确认，同时，原告表示拟将租赁房屋收回使用。
庭审中，原告表示同意被告交付的押金108000元，在扣除被告应支付的2015年7月18日至2015年8月27日的租金48000元、物业费及水电费5000元后，剩余的部分用于抵扣违约金。
以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的原告的身份证、被告的身份证复印件、《房屋租赁合同》各一份、房屋所有权证二份、本院2015年11月13日现场勘查的调查笔录一份等证据为证，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、被告是否应支付原告违约金144000元。
关于焦点一。被告主张，其将钥匙寄在租赁房屋店面门口卖土笋冻的摊位上，让原告的司机高明凤去取，原告已于2015年8月20日单方解除租赁合同。为证明其主张，被告提供：证据1、手机拍摄的照片三张，显示诉争房屋的店面张贴“旺铺招租”的广告，电话：152××××6980，欲证明拍摄照片的当天即2015年8月23日，原告已经单方解除租赁合同；证据2、被告持有的房屋租赁合同原件一份，上有载明“152××××6980高明凤”，欲证明合同原件上的“152××××6980高明凤”系原告添加，且与证据1照片中的招租广告的联系电话一致。
原告主张，系被告自行搬离租赁房屋，将钥匙放在物业处，其并未单方解除租赁合同。对被告提供的以上证据，原告质证认为，对证据1真实性有异议，是否是于2015年8月23日当天拍摄，需经司法确认，被告亦未申请勘验，招租广告不是原告所张贴，原告没有授权其司机张贴招租广告，被告也没有证据证明是原告所张贴；对证据2没有意见，电话虽然与原告的司机高明凤的电话一样，但系被告自行添加。
为查明案件事实，本院依法向高明凤作了调查笔录一份，高明凤称其系原告雇佣的司机，帮原告打点店面出租的事宜，在被告承租本案租赁房屋后，与被告见过面；被告经营的回龙常餐饮店是三个人合伙经营，但其不知道其他两个合伙人的名字；其听物业管理人员说，物业的保安人员看到被告在晚上将店面里的东西连夜搬走；后其主动打电话联系被告的一个合伙人，合伙人说店经营不下去，不想继续租；过了一段时间，其主动打电话给那个合伙人，让那个合伙人来开门，但那个合伙人没来，后来那个合伙人交代他一个朋友将钥匙转交给其本人；被告尚拖欠原告2个多月的租金，并拖欠物业管理费、水费约1500元；被告提供的照片上显示的“旺铺招租”的“电话152××××6980，联系人高先生”是其本人，“旺铺招租”的公告是系其张贴；被告提供的《房屋租赁合同》原件上的“152××××6980高明凤”是其本人，但不是其书写的，其不清楚是谁书写。
本院经审查认为，被告主张原告于2015年8月20日已单方解除租赁合同，对此，原告予以否认。因被告提供的照片未体现拍摄时间，且未能进一步提供证据证明原告于2015年8月20日已单方解除租赁合同，而高明凤的调查笔录证实被告在搬离租赁房屋时并未与原告达成解除合同的合意，故被告的上述主张，依据不足，不予采信。
关于焦点二。原告主张，其并未单方解除合同，被告于2015年8月27日已实际搬离租赁房屋，根据合同约定，应支付原告违约金。被告主张，系原告单方解除合同，其并未违约，其支付原告的押金108000元，应抵扣租金、违约金等一切费用，且其已缴纳相应的物业费、水电费等，不应再支付原告违约金。为证明其主张，被告提供：证据1、石狮濠江丽景业主委员会收款收据4份，欲证明其已缴纳诉争房屋2015年4月至2015年9月的公共维修金合计100.24元；证据2、福建省德泰物业管理有限公司收款票据4份，欲证明其已缴纳诉争房屋2015年4月15日至2015年7月16日的物业管理费共计1055元；证据3、中国邮政储蓄银行通用凭证4份，欲证明其已缴纳2015年4月27日至2015年7月17日的电费共计11075元。
对被告提供的上述证据，原告质证认为，没有意见，但系被告搬离租赁房屋之前在经营期间所支付的费用，原告代被告垫付经营期间尚欠的物业费、水电费5000元。为证明其主张，原告提供了福建省德泰物业管理有限公司收款票据，载明原告于2015年12月14日缴纳诉争房屋2015年7月份、8月份的物业费、水费共计1242.33元。
本院经审查认为，被告在合同期限届满前自行搬离租赁房屋，已构成违约，根据合同关于“合同履行期间，双方不准提前解除合同，一方需提前解除合同，应按全年租金的50%向另一方支付违约金”的约定，被告应支付原告违约金。原告请求被告支付违约金144000元（相当于四个月的租金），对此，被告主张其交付的押金应抵扣要求费用，包括违约金。原告同意被告交付的押金在扣除被告应支付的2015年7月18日至2015年8月27日的租金48000元及帮被告垫付的物业费、水电费共计5000元后，剩余部分用于抵扣违约金。因2015年11月13日本院现场勘查时，原告表示拟将租赁房屋收回使用，因此，被告不再承担2015年11月13日后的租金，故被告的违约行为给原告造成的实际损失为自2015年8月28日至2015年11月13日的租金损失92400元。现原告请求被告支付违约金144000元已超出其实际损失，违约金应调整为92400元。原告主张代被告垫付物业费、水电费共计5000元，但其提供证据的证据仅能证明其代被告垫付2015年7、8月份的物业费、水费共计1242.33元。对原告多主张的部分，缺乏证据，本院不予采信。因原告主张被告已于2015年8月27日搬离租赁房屋，根据被告提供的证据，被告已支付诉争房屋2015年9月份的公共维修金16.7元，该费用应视为被告代原告所垫付，应予以扣除，即原告帮被告垫付的物业费、水费为1225.63元。综上，被告支付的押金108000元，扣除被告应支付的2015年7月19日至2015年8月27日的租金48000元及代被告垫付的物业费、水费共计1225.63元后，剩余部分为58774.37元，该款项可用于抵扣被告应支付原告的违约金，即被告尚应支付原告违约金33625.63元。
综上所述，本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，双方签订的合同成立、有效。合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约向被告交付租赁房屋，但被告未按约定支付第二期租金，已构成违约，致使原告签订租赁合同的目的不能实现，故原告请求解除与被告于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，予以支持。因被告的违约行为给原告造成租金损失92400元，故被告应支付原告违约金92400元。被告已支付原告押金108000元，扣除被告应支付的相应租金、物业、水电等费用，尚应支付原告违约金33625.63元。被告主张其经营的餐饮店系与他人合伙，应追加其他合伙人参加诉讼，但未提供相应的证据及合伙人的相关信息予以证明，故本院不予审查处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡鸿图与被告邹钊于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告邹钊应于本判决生效后十日内支付原告蔡鸿图违约金33625.63元；
三、驳回原告蔡鸿图的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3180元，由原告蔡鸿图负担1070元，由被告邹钊负担2110元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 林 雪 迎
审 判 员 蔡 景 艳
代理审判员 斯琴塔娜
二〇一六年五月三日
书 记 员 林 清 溪
附：一、本案适用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
7、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
10、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
11、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
二、执行申请提示
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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