江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第2219号
原告陈红军。
原告毕妍。
两原告共同委托代理人石永富，江苏征远律师事务所律师，代理权限为特别授权。
两原告共同委托代理人周春松，江苏征远律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告滕国琴。
被告刘勇。
两被告共同委托代理人张兴旺，江苏润扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
两被告共同委托代理人吴小英，江苏润扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告陈红军、毕妍与被告滕国琴、刘勇确认房屋买卖合同无效一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，分别于2015年7月8日、8月7日公开开庭进行了审理。原告陈红军（2015年7月8日庭审未参加）、原告陈红军、毕妍共同委托代理人周春松，被告刘勇、被告滕国琴、刘勇共同委托代理人张兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告陈红军、毕妍共同诉称，2014年9月15日，原告因工作繁忙，共同书面委托被告刘勇全权代理出售两原告共有的位于扬州市京华城路468号阳光美第38-1002、38-车库15的房地产，并将房地产及相关权利证书交付被告占有。后原告决定自行处理上述房地产，遂通知被告刘勇撤销委托，并要求被告交还房屋及权利证书，被告不仅拒绝返还，反而多次带领多人威胁原告继续委托其处分房产。2015年5月22日，被告刘勇胁迫原告陈红军签订房屋买卖契约，并由其代理毕妍将原告共有的房屋出售过户给被告刘勇之妻滕国琴。被告采取胁迫手段签订协议且未经原告毕妍同意与自己进行交易，房地产买卖契约应当撤销。原告为维护合法权益，请求判令：撤销原告与被告签订的房地产买卖契约。庭审中，原告将诉讼请求变更为请求判令：要求确认原告与被告之间签订的房屋买卖合同无效。
为证实其主张，两原告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、2014年9月份委托书一份，证明当时两原告委托被告出售诉争房屋；
2、2015年5月5日声明书一份，证明陈红军撤销了委托；
3、2015年5月6日公证书一份，证明陈红军声明是合法的；
4、录音材料一份，证明被告为了实现债权，威胁原告将房屋卖给被告抵充债权；
5、2015年5月25日房屋买卖契约一份，证明原告在被胁迫下签订房屋买卖协议，同时也证明被告刘勇未经过毕妍的同意代理毕妍将房屋与刘勇妻子进行交易滥用权利，属于无效行为；
6、情况说明，证明原告陈红军受到威胁签订房屋买卖协议即在2015年5月25日向公安机关报警，要求对被告威胁行为进行查处。
两被告刘勇、滕国琴共同辩称，1、原告本身欠被告款项未还，双方协商一致，原告主动将房产过户到刘勇妻子的名下，行为完全合法；2、被告并未采取胁迫手段，而且房产转让有原告陈红军签字，交易行为合法，原告主张撤销没有事实法律依据，原告提交的证据不足以支持诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证实其主张，两被告在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、涉案房屋房产证复印件一份，证明原告欠刘勇款项未还以及将房屋抵押给刘勇的事实；
2、两原告出具的承诺书一份，证明两原告欠刘勇人民币723500元，承诺分期还款，如若不按期还款，刘勇有权处理涉案房产；
3、2015年5月22日申明一份，证明陈红军继续委托刘勇处理涉案房产；
4、贷款还款回执两张，证明刘勇为涉案房屋偿还贷款利息10830.19元，代偿本金465374.82元；
5、收条一份，证明双方2015年5月22日签订商品房买卖合同后原告陈红军收取刘勇人民币4万元并且承诺所有账目都已结清。
经审理查明：
2014年9月15日，两原告书写委托书一份，载明：我们（两原告）是夫妻关系，坐落在扬州市京华城路468号（阳光美第）38-1002、38-车库15的房屋及车库属我们夫妻共有，现准备出售，因我们工作繁忙，特委托刘勇（被告）为我们的代理人，全权代表我们办理如下事宜：一、代为清除该房贷款及办理他项权注销登记手续，代为出售房屋并签署相关的买卖合同；二、代为到相关部门办理上述房屋权属转移登记的相关手续；三、代为缴纳相关费用及税费、代收房屋出售款……委托期限一年，从二0一四年十一月十五日至二0一五年十一月十四日止。
2014年10月2日，两原告书写承诺书一份，载明：我夫妻两人欠刘勇人民币共计723500元整，我们在2015年2月10日前归还35万元。余款及利息在公证期限内2015年9月25日全部归还到位，并且按期每月归还利息10853元。上述承诺如果不按时兑现。刘勇可以直接处理阳光美第38幢1002室、38幢15号车库房屋进行冲账。
2015年5月5日，原告陈红军发表声明书一份，撤销其在2014年9月23日委托书中对被告刘勇的委托授权。
2013年5月7日，被告刘勇向中国银行支付476205.61元用于偿还涉案房屋下原告毕妍的银行贷款。
2015年5月21日，原告陈红军与被告刘勇在扬州市公证处商谈涉案房屋买卖事宜。
2015年5月22日，两原告与被告滕国琴在扬州市住房保障和房产管理局签订《房地产买卖契约》一份，约定两原告将扬州市京华城路468号（阳光美第）38-1002、38-15车库作价80万元卖与被告滕国琴。原告陈红军本人在该契约上签字，被告刘勇代原告毕妍在该契约上签字。陈红军同时书写申明一份：本人陈红军2015年5月6日在扬州市公证处办理撤销委托刘勇委托权声明公证书本人现声明原先声明撤销的公证书依然有效，本人自愿同意继续委托刘勇代为办理阳光美第38幢1002室房产买卖事宜。如有产权纠纷由本人承担，与登记机关无关。
双方当事人在庭审中自述两原告、两被告之间均系夫妻关系。
以上事实有双方当事人提供房地产买卖契约、贷款还款回单及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点为：被告刘勇是否存在滥用代理权、胁迫等情形致双方之间的房地产买卖契约无效。
本院认为，被告刘勇接受原告毕妍的委托与其妻子滕国琴签订的《房地产买卖契约》无效。理由如下：1、代理人应为被代理人利益为宗旨，应当履行诚实信用的义务。本案中，两被告自认其系夫妻关系，被告刘勇接受原告毕妍委托与被告滕国琴签订房屋买卖合同，事前并无证据证明其得到原告毕妍的同意，事后亦未得到毕妍的追认，故该《房地产买卖契约》并非是毕妍真实意思表示；被告刘勇接受原告毕妍委托与被告滕国琴签订《房地产买卖契约》的行为系滥用代理权的行为，构成了自己代理，被告亦无证据证实已履行如实告知义务，被告刘勇的行为违反了诚实信用原则；2、承诺书中的流质条款因违反担保基本原则而无效。2014年10月2日承诺书中记载“……上述承诺如果不按时兑现。刘勇可以直接处理阳光美第38幢1002室、38幢15号车库房屋进行冲账”，该约定属于典型的流质条款，因违反担保基本原则而被现行法律认定无效。因此，即便两原告不能按时偿还被告欠款，在原告不予认可的情况下，被告亦无权直接取得涉案房屋的所有权。综上，原告毕妍的主张有事实和法律依据，应予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
原告陈红军、原告毕妍与被告滕国琴于2015年5月22日签订的《房地产买卖契约》无效。
案件受理费11800元依法减半收取5900元，保全费用4520元，合计10420元由被告刘勇、被告滕国琴负担。（原告同意预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
代理审判员 李扬
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 吴迪