河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民再字第13号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司。住所地：洛阳市西工区豫博路*号洛浦御博城综合楼*楼。
法定代表人：曾丽珍，总经理。
委托代理人：来蓓蕾，河南经源律师事务所律师。
委托代理：何建宁，通元国际花园原业主委员会主任。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：张婉舒，女，1984年10月23日出生，汉族，住洛阳市。
委托代理人：王辅。
洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司因与张婉舒物业服务合同纠纷一案，不服本院（2012）洛民终字第2648号，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2013年11月20日作出（2013）豫法立二民申字第01873号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司的法定代表人曾丽珍及其委托的代理人来蓓蕾、何建宁、被申请人张婉舒及其委托代理人王辅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月3日洛浦·御博城物业管理有限公司向西工区人民法院起诉称，被告张婉舒入住通元国际花园后一直未交物业费、生活垃圾费等费用，请求判令被告支付拖欠的物业费、生活垃圾费、暖气费、滞纳金等费用共计11547.5元，（上述费用从2009年5月1日起暂算至2012年6月30日止）；判令上述费用支付至实际付清之日；判令被告承担诉讼费。
张婉舒辩称，2009年8月25日，因公用下水管堵塞，致被告厨房地漏翻水，造成被告家装修损坏、室内臭气熏天，无法入住。被告起诉至法院，西工区法院作出（2010）第571号民事判决，判决洛浦·御博城物业管理有限公司赔偿我损失34089.38元。但是此后原告不给被告办理电梯卡，致使被告无法装修、入住，故被告不应缴纳物业费。
西工区人民法院一审查明，被告张婉舒于2003年11月19日购买位于洛阳市西工区纱厂路通元国际花园1号楼A座503号房屋一套，2008年装修后入住。2009年9月21日，原告与洛阳市西工区通元国际花园业主委员会签订《通元国际花园物业管理合同》，该业主委员会将通元国际花园小区物业委托原告进行管理，管理期限为三年。合同对双方的权利义务、物业服务费用及管理的内容、违约责任等作了明确约定，其中第六条约定“物业管理费用按住宅建筑面积每月每平方米0.8元向业主收取、空置房屋的管理费按建筑面积每月每平方足额收取、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按每天万分之二点一加收滞纳金。”河南省洛阳市中级人民法院（2011）洛民终字第945号民事判决书中查明：原告自2009年7月开始在通元国际花园小区内收取从2009年元月至2010年的物业费。2009年5月1日至2012年6月30日，被告张婉舒应交纳物业费4059.60元、生活垃圾费76元、暖气费1576.80元（2012年1月1日之前物业费为每月每平方米0.80元，2010年至2012年的暖气费为基本热费的百分之二十五），以上合计5712.40元。另查明，洛阳市西工区通元国际花园小区的电梯的管理者及电梯卡的发放者均为该小区的业主委员会。
西工区人民法院一审认为，原告与洛阳市西工区通元国际花园业主委员会签订《通元国际花园物业管理合同》，且自2009年7月开始在通元国际花园小区内收取从2009年元月至2010年的物业费。被告张婉舒入住该小区后，自2009年5月1日享受了原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司的物业服务，应当及时支付相关物业服务费用。原告要求被告支付拖欠的物业费及违约金应依照合同约定的相关数额计算；生活垃圾费、暖气费有相关证据证明，该院予以认定。被告辩称理由不充分，且于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，洛阳市西工区人民法院作出（2012）西民一初字第406号民事判决：一、被告张婉舒于本判决生效后三十日内向原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司支付自2009年5月1日至2012年6月30日止的物业费4059.60元、生活垃圾费76元、暖气费1576.80元，合计5712.40元。二、被告张婉舒自欠费之日起至2012年6月30日按所欠物业费等各项费用数额每日万分之二点一向原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司支付违约金。三、驳回原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费90元，减半收取为45元，原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司承担25元，被告张婉舒承担20元。
张婉舒不服一审判决，向本院上诉称：上诉人于2003年11月19日购买通元置业股份有限公司开发的通元国际花园1号楼A座503室。2008年6月至8月14日期间委托装修公司进行了装修，花费80000元。装修完毕后，原告购置家具等生活用品入住所购房屋。由于物业公司未及时清污，导致该楼楼上住户共用污水下水管道堵塞，致使上诉人所住房屋厨房地漏翻水，造成上诉人所住房屋室内木地板及家具被污水浸泡，木地板变形，家具开裂，墙壁粉刷变形变色，给上诉人造成了一定的经济损失。上诉人无奈租住中泰新城小区泰和苑13C住房一套生活。上诉人与被上诉人进行长期多次交涉，要求被上诉人发给上诉人通往通元国际花园1号楼A座5楼的电梯卡整修房屋，被上诉人以种种理由推脱，不发给上诉人电梯卡，至今上诉人仍无法维修房屋进行正常生活。上述事实已经洛阳市西工区人民法院以（2010）西民初字第571号民事判决书；洛阳市中级人民法院（2011）洛民终字第945号民事判决书；洛阳市西工区人民法院（2011）西民初字第2317号民事判决书，予以确认，并作出了相应判决。洛阳市西工区人民法院（2012）西民一初字第406号民事判决书不顾西工法院和中院已经认定的事实，不顾上诉人至今无法入住的事实，错误的适用法律法规，作出了错误的判决。另外，一审法院适用简易程序审理本案，程序违法。我国《民事诉讼法》第142条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”（简易程序）。本案看似简单，是一起索要物业费的案件，但本案的起因是被上诉人不作为的侵害，导致上诉人无法居住自己的房屋，而后被上诉人又阻止上诉人上楼装修（不给电梯卡）等行为引起了连锁诉讼。前面已经有过两次一审判决和一次终审判决。对上诉人是否应当缴纳物业管理费有着不可调和的争议。一审法院不顾前述事实，适用简易程序，显属不当。请求洛阳市中级人民法院依照法律法规的规定和本案的事实依法纠正，发回重审或改判上诉人不承担任何法律责任，本案所有诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序并无不当，依法应予维持。不论上诉人声称的其没有入住的房屋的原因是什么，根据我国物业管理条例及相关司法解释的规定，物业管理服务指的就是对房屋及其配套设备小区相关场地进行维修养护管理，同时维护相关区域内的环境卫生秩序。所以作为被上诉人已经依据双方合同约定为小区配置的管理和保安人员，并提供了保洁绿化房屋及配套设施养护管理等服务。所以无论业主是否入住，物业公司已经在履行职能，人力成本和管理费用均已产生，所以客观上业主已经享受了相关服务，所以应当按照规定缴纳物业费。故请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的请求。
本院二审查明，本院（2011）洛民终字第945号生效判决确认，2003年11月，张婉舒在通元置业股份有限公司购买商品房一套，2008年张婉舒对该房屋进行了装修并购置了家具准备入住，但由于物业公司未及时清污，导致该楼楼上住户共用污水下水管道堵塞，致使张婉舒家厨房地漏翻水，造成其所住房屋室内木地板及家具被污水浸泡，木地板变形，家具开裂，墙壁粉刷变色变形，造成一定的经济损失，故判决本案一审原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司赔偿张婉舒经济损失34089.38元。2012年9月22日，本院（2012）洛民终字第1789号生效民事判决确认：一、洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司于2009年7月开始在通元花园小区业主处收取2009年元月至2010年元月的物业费。2009年9月21日，洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司与通元花园业主委员会签订物业管理合同，管理期限为三年，自2009年9月21日至2012年9月21日。二、2010年，洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司对张婉舒所在的通元花园住户电梯实行刷卡管理。三、2010年法院对张婉舒家中受损物品进行司法鉴定后，张婉舒欲进行修缮并重新装修，打算入住房屋，洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司拒绝向张婉舒发放可到达通元花园小区一号楼A座五楼的电梯卡，导致张婉舒无法进行房屋装修并无法入住。四、2009年8月，张婉舒与杨静签订房屋租赁协议，承租杨静位于洛阳市西工区纱厂南路中泰新城泰和苑13C三室两厅住宅一套，租金每月2000元。该判决认为，由于洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司没有向张婉舒发放电梯卡，导致张婉舒无法正常居住，无奈在外租房，洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司应赔偿张婉舒租金损失5万元并于判决生效后三日内向张婉舒制发可到达通元花园小区1幢1单元五楼的电梯卡。
本院二审查明的其余事实与一审查明事实一致。
本院二审认为，张婉舒作为洛阳市西工区通元国际花园的业主，其有义务向该小区的物业管理部门交纳物业费，但其未能正常在小区内居住的原因是由本案一审原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司疏于管理而造成。本院已生效的（2011）洛民终字第945号及（2012）洛民终字第1789号民事判决不仅要求洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司承担赔偿张婉舒因家中财产被污水浸泡所造成的损失，而且还限令洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司在规定期限内向张婉舒制发电梯卡并赔偿张婉舒无法正常居住而在外的租房损失。根据上述生效判决的内容，张婉舒非自身原因而领到通往其所购房屋电梯卡之前，其所造成的损失均应由洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司承担，那么在此期间张婉舒所应交纳的物业管理费也属于张婉舒所受到的财产损失之一，故作为张婉舒财产损失的责任承担者，洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司再向张婉舒主张应由其自己承担赔偿责任期间的物业管理费等费用，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、一百七十五条之规定，本院作出（2012）洛民终字第2648号判决：一、撤销洛阳市西工区人民法院（2012）西民一初字第406号民事判决；二、驳回洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费45元，二审案件受理费50元，均由洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司承担。
洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司申请再审称，原判决没有事实依据和法律依据，支付物业费等费用是被申请人的合同义务而不是损失，不论业主是否入住和没有入住的原因是什么，客观上业主已经享受到了相关的物业服务，所以应当按照规定缴纳物业费等费用。请求撤销（2012）洛民终字第2648号判决，改判张婉舒支付拖欠的物业费、生活垃圾费、暖气费以及违约金，承担诉讼费用。
张婉舒答辩称，造成答辩人无法居住的原因是物业公司疏于管理地漏翻水和不发电梯卡，由此造成的空置房物业费理应由物业公司承担。愿意承担2009年5月1日至2009年8月25日止的物业费。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。再审期间双方没有提交新的证据。
本院再审认为，张婉舒家地漏翻水的时间是2009年8月25日，张婉舒应该向洛浦·御博城物业管理有限公司缴纳2009年5月1日至2009年8月25日的物业费、生活垃圾费和滞纳金。由于物业公司疏于管理地漏翻水和不发电梯卡，由此造成张婉舒无法居住期间物业费、生活垃圾费、暖气费应由物业公司承担。洛浦·御博城物业管理有限公司在一二审中也没有提供张婉舒欠其暖气费的证据，所以其主张张婉舒向其支付暖气费的请求，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）洛民终字第2648号判决；
二、变更西工区人民法院（2012）西民一初字第406号民事判决第一项为：被告张婉舒于本判决生效后十日内向原告洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司支付自2009年5月1日至2009年8月25日止的物业费410元、生活垃圾费8元，合计418元；
三、维持西工区人民法院（2012）西民一初字第406号民事判决第二、三项。
本案一审案件受理费45元，二审案件受理费50元，洛阳市洛浦·御博城物业管理有限公司承担70元，张婉舒承担25元。
本判决为终审判决。
审判长 ：冀新强
审判员 ：钱利平
审判员 ：刘利娜
二〇一四年三月二十六日
书记员 ：王文霞