江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5738号上诉人（原审被告）：王玉，女，1978年9月23日生，汉族，无业。法定代理人：殷金陵（系王玉表姐），女。被上诉人（原审原告）：郝鹏腾，男，1980年11月22日生，汉族。被上诉人（原审原告）：唐亚亚，女，1982年11月2日生，汉族。委托诉讼代理人郝鹏腾：（系唐亚亚之夫），男。原审被告：殷金陵，女，1960年1月23日生，汉族。上诉人王玉因与被上诉人郝鹏腾、唐亚亚，原审被告殷金陵房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人王玉的法定代理人暨原审被告殷金陵、被上诉人唐亚亚的委托代理人暨被上诉人郝鹏腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉上诉请求：一、撤销一审判决，改判王玉不退回双倍定金2万元；二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：因郝鹏腾、唐亚亚首先违约导致了双方所签订的卖房协议不能履行，王玉已经按照合同约定履行了自己的约定义务，双方约定向银行办理借款手续的时间为2015年12月15日之前，但一直在当月17日之前，王玉未收到任何协助办理借款手续的通知，中介在2015年12月17日以短信形式通知殷金陵至新街口友谊大厦，并未给王玉任何电话，且未告知殷金陵至友谊大厦是为了签订借款合同，故殷金陵未带上产权人王玉。当天，郝鹏腾先签署了借款合同，签完之后自行离开，中介公司仅出具了买房借款合同需要业主方签字的三页纸，并未出具完整的借款合同，故王玉拒绝签字。中介对所签合同未能解释清楚，王玉一直以为签订的是解押合同，在交易中并不存在解押的情况下，王玉拒绝签字。之后因为煤气管道费用问题，中介公司要求面谈，因该费用系房屋买卖合同签订后产生，故费用的承担需要双方协商，但双方未能就此达成一致，在争议未解决的情况下，王玉的行为是完全合理的。双方至法院调解前，王玉还是愿意将房屋出售给被上诉人，但就卖房细节问题尚未协商好，王玉确有小孩曾上学，但此前已经转学，学籍不再占用，不会对被上诉人小孩的上学造成任何影响。郝鹏腾、唐亚亚辩称，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，不能成立。被上诉人确实没有按照约定，如期办理贷款手续。但被上诉人随后采取了补救措施，双方协商去办理贷款手续。事实上，是上诉人不愿意出售涉案房屋给被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。殷金陵同意王玉的上诉意见。郝鹏腾、唐亚亚向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、王玉、殷金陵双倍返还郝鹏腾、唐亚亚支付的购房定金合计2万元；3、郝鹏腾、唐亚亚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区牌楼巷27号三单元2003室房屋（建筑面积为54.64平方米，以下简称涉案房屋）登记所有权人为王玉。殷金陵系王玉的表姐和监护人。郝鹏腾、唐亚亚系夫妻关系，欲购买学区房，后通过中介与王玉、殷金陵进行了联系。2015年12月10日，郝鹏腾、唐亚亚（乙方）、王玉、殷金陵（甲方）及案外人南京存房房地产经纪有限公司（丙方，以下简称存房经纪公司）签订了一份《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，建筑面积为56.64平方米；房屋转让价款为171.8万元，包括定金1万元，尾款8000元；2015年12月31日前将首付款70万元解交监管账户；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额为100万元，用于支付房屋转让价款的余额；乙方同意于2015年12月15日前与银行签订借款合同；随房屋一并转让的附属设施及家电、家具包括管道煤气、有线电视、电话、网络、空调1台、热水器；甲方承诺学籍不占用，并于出件后由乙方先行迁入户口（于2016年3月30日前确保迁入）等等。上述合同签订后，郝鹏腾、唐亚亚向王玉、殷金陵支付了购房款定金1万元，殷金陵为此向郝鹏腾、唐亚亚开具了收取定金1万元的收条。2015年12月15日，郝鹏腾、唐亚亚主张因手续不全等事由，故未能及时联系王玉、殷金陵当天去银行办理签订借款合同手续。后经中介方联系，双方同意继续履行合同。2015年12月17日，中介方联系双方前往本市新街口友谊大厦办理银行贷款手续等事宜，郝鹏腾、唐亚亚到场后先行办理了银行贷款签字等手续；殷金陵到场后以涉案房屋产权人并非自己、不理解解押问题、不清楚付款证明等资料为由拒绝签字。王玉、殷金陵之后曾提出要求补偿煤气管道费用等问题，郝鹏腾、唐亚亚未予同意。此后，双方及中介方就涉案房屋的买卖合同履行问题进行了多次协商，但王玉、殷金陵明确表示拒绝履行，致双方产生争议。郝鹏腾、唐亚亚后诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，郝鹏腾、唐亚亚主张王玉、殷金陵已明确表示不履行合同，且郝鹏腾、唐亚亚购房目的是为了孩子上学，但涉案房屋中曾有孩子上学的情形，王玉、殷金陵隐瞒有关事实；王玉、殷金陵表示涉案房屋内孩子上学的事情已告知郝鹏腾、唐亚亚，且2013年已转至他处上学。郝鹏腾、唐亚亚对此不认可，表示如果知道已有孩子上学，则不可能订立合同，并提供了证人证言及相关录音证据予以证明。证人杨某出庭作证时陈述，其系中介方存房经纪公司工作人员；郝鹏腾、唐亚亚为孩子上学的事情欲购买学区房；经存房经纪公司介绍，双方多次就房屋附属设施、购房贷款、户口等问题进行协商，但一直未达成一致意见，且殷金陵拒绝在银行借款合同上签字，致合同无法履行等等。王玉、殷金陵对郝鹏腾、唐亚亚的证据持有异议，坚持己方观点。因当事人双方分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案双方就涉案房屋所签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。由于涉案房屋的所有权人为王玉，殷金陵系王玉的法定代理人，王玉、殷金陵在订立合同时已向郝鹏腾、唐亚亚和中介方出示了有关法定代理手续等资料，故应认定涉案房屋的出卖人为王玉，买受人为郝鹏腾、唐亚亚。合同订立后，当事人应当依照约定全面履行自己的合同义务。合同履行过程中，王玉、殷金陵明确表示且以自己的行为表明拒绝履行上述《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，现双方对解除该合同均无异议，故对郝鹏腾、唐亚亚要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据法律规定，当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王玉、殷金陵收取郝鹏腾、唐亚亚方定金后，拒不履行合同，该事实有证人证言等证据加以证明，应予以认定，王玉、殷金陵的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。王玉、殷金陵认为己方无拒绝履行合同等违约行为，与本案查明的事实不符，且未提供充分的证据证明其抗辩主张，故一审法院对王玉、殷金陵该抗辩理由不予采纳。殷金陵代王玉签订合同、收取定金并出具收条等，系履行监护职责的行为，其法律后果应当归属于王玉。郝鹏腾、唐亚亚要求王玉双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对郝鹏腾、唐亚亚要求殷金陵承担双倍返还定金责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除郝鹏腾、唐亚亚与王玉、殷金陵于2015年12月10日签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》。二、王玉于判决生效之日起五日内一次性双倍返还郝鹏腾、唐亚亚购房定金共计2万元。三、驳回郝鹏腾、唐亚亚对殷金陵的诉讼请求。案件受理300元，减半收取150元，由王玉、殷金陵负担（此款郝鹏腾、唐亚亚已预交，王玉、殷金陵于判决生效后五日内将该款一并给付郝鹏腾、唐亚亚）。本院二审期间，王玉提交了户口本一份，证明王玉的小孩不在拉萨路小学就读，不存在占用学籍的事实。被上诉人对该户口本的真实性无异议，但认为无法达到其证明目的。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王玉、殷金陵与郝鹏腾、唐亚亚之间签订的《南京市存量房交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，王玉、殷金陵拒绝继续履行合同，有录音、证人证言等予以证实，本院依法予以确认。王玉、殷金陵认为是郝鹏腾、唐亚亚违约，其并未提供证据予以证明，且双方合同中对管道煤气、户口等问题有明确约定，王玉、殷金陵以此为由，要另行协商，与合同约定相悖。本案中，因郝鹏腾、唐亚亚已经支付王玉1万元定金，因王玉的行为已经构成违约，故其应双倍返还。综上所述，王玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王玉负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 付 双审判员 吴 勇二〇一六年九月二十六日书记员 孙雪松