湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0602执异27号
案外人：余卫红，男，1981年9月15日出生，汉族，湖南省岳阳县人，奇家岭社区服务人员，住岳阳楼区。
委托代理人：李军，湖南省岳阳市三湘法律服务所法律工作者。
委托代理人：邹城，湖南省岳阳市三湘法律服务所法律工作者。
申请执行人：程君农，男，1968年12月20日出生，汉族，湖南省岳阳市人，自由职业，住岳阳市岳阳楼区。
被执行人：甘建奎，男，1965年8月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住岳阳市岳阳楼区王家桥社区。
被执行人：谈美兰，女，1962年11月25日出生，汉族，湖南省岳阳市人，现无业，住岳阳市岳阳楼区。
在本院执行申请执行人程君农与被执行人甘建奎、谈美兰借款合同纠纷一案中，案外人余卫红对本院查封位于岳阳楼区北港办事处王家桥居委会易家组房屋（丘地号为xxx、房产证号为x**）第三层向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人余卫红的委托代理人李军、申请执行人程君农、被执行人谈美兰到庭参加听证。现已审查终结。
案外人余卫红称，1、房屋在法院预查封之前，案外人已与被执行人谈美兰及其债权人易月桂于2015年3月28日签订合法有效的书面买卖合同，将谈美兰所有的一栋四层房屋（含本案争议的第三层房屋）作价90万元出售给余卫红。2015年4月1日，上述三方签订《借款抵款协议》，余卫红将购房款中的65万元直接向易月桂支付，以等价偿还谈美兰所欠易月桂的债务。2015年4月1日，余卫红为了支付谈美兰剩余25万元购房款，同意谈美兰直接将该房屋第二层出售给陈骈军并收取房款。2015年7月13日，余卫红为履行谈美兰与易月桂《借款抵款协议》中的65万元抵偿债务，经易月桂本人授权且谈美兰见证，余卫红将所购楼房的第三层房屋转售给刘敏、彭姣梅并签订《购房协议》，由买主刘敏、彭姣梅直接向易月桂支付26.5万元。至此，余卫红已付清第三层全部购房款。2、房屋在法院查封之前已由案外人合法占有。3、房屋系非因案外人自身原因未办理过户登记。请求法院依法裁定中止本案执行，并解除案外人购买的位于岳阳楼区北港办事处王家桥居委会易家组房屋（丘地号为xxx、房产证号为x**）第三层（以下简称房屋）的执行措施，维护案外人合法权益。
余卫红向本院提交了以下证据证明自己的异议请求：一、四份购房协议，分别为1、2015年3月28日余卫红与谈美兰签订的购买谈美兰所有枫树村易家组四层房屋一栋的《房屋出售合同》，2、2015年4月1日谈美兰与陈骈军签订购买谈美兰四层房屋第二层的购房协议，3、2015年4月8日余卫红、谈美兰与姚菊香签订的购买第一层房屋的购房协议，4、2015年7月13日余卫红、谈美兰与刘敏、彭姣梅签订购买第三层房屋的购房协议，证明余卫红以90万元购买了谈美兰的四层房屋，为了支付所有购房款已将四层房屋中的一、二、三层转售他人。二、2013年11月21日易月桂与谈美兰的《借款协议》、2015年4月1日谈美兰与易月桂签订的《借款抵款协议》、易月桂委托余卫红、谈美兰出售涉案房屋的委托手续，证明谈美兰欠易月桂65万元，以及签订《借款抵款协议》的合理性。
申请执行人程君农称，一、案外人与被执行人谈美兰签订的房屋买卖合同并未实际履行，在法院查封之前属无效合同。二、从案外人余卫红提供的谈美兰与陈骈军签订的购房协议证据来看，其一，协议时间做了涂改，是否真实有效值得怀疑，涂改真实时间不难看出是法院查封后的2015年5月10日；其二，房屋出售方还是谈美兰，反而证明此房并未整栋卖给案外人余卫红，2015年3月28日签订的只是一个虚假的购房合同。另外也证明案外人当时并未支付合同上购买整栋房屋的全部价款。三、被执行人谈美兰与案外人易月桂签订的《借款抵押协议》也与本案无实际关联作用，是非法无效的。案外人易月桂与谈美兰只是普通的债务关系，房屋并未办理合法抵押手续。2015年7月13日被执行人谈美兰隐瞒房屋被查封。四、在执行申请人提供的视频文件中，证明自2015年4月8日法院办理查封被执行人谈美兰房屋资产后，至2016年10月止，该查封房屋还是谈美兰在出租并收取房租和水电，并不是案外人所说的其“自2013年3月28日签订购房合同起就开始接手并入住房屋合法占有。”岳阳楼区人民法院执行局法警在执行查封该房屋时，也并未看到案外人入住占有该房屋。从执行局办案笔录材料中，也可以看出该查封房屋一直是被执行人谈美兰在管理并收取房租水电费。
被执行人谈美兰称，2015年3月28日，谈美兰在涉案房屋被查封之前，已与余卫红签订了房屋出售合同，将其所有的一栋四层楼房一并出售给余卫红，其中二楼出售给陈骈军。因谈美兰曾向易月桂借款60万元，已将四层房屋抵押给易月桂，并将房产证押给易月桂。谈美兰与余卫红签合同时，易月桂的还款期限还未到，只能以谈美兰四层房屋中的一、三、四层作抵押，以出售的房款作抵押款。因房产证是谈美兰的名字，为了相互监督，所以易月桂就将房产证给了余卫红，易月桂也同意房款打到谈美兰的卡上，再由谈美兰交给易月桂。故本案争议的房屋实际属于余卫红所有，谈美兰参与对外出售只是对易月桂《抵款协议》履行和兑现的监督。故请法院立即解除对岳阳楼区北港办事处王家河居委会易家组房屋（房产证号x**）第三层的查封。
被执行人甘建奎未到庭参加听证，未提出任何意见。
本院查明，原告程君农诉被告甘建奎、被告谈美兰民间借贷纠纷一案，本院受理后，2015年4月7日作出（2015）楼民四初字第132-1号民事裁定书，裁定查封谈美兰所有的坐落于岳阳楼区北港办事处王家桥居委会易家组，丘地号为xxx房屋一栋第三层，房产证为1725**，4月8日房产部门办理该房屋的查封手续。2016年4月25日本院作出（2015）楼民四初字第132号民事判决：一、限被告甘建奎在本判决生效十日内偿还原告程君农借款本金188000元，并按年利率24%的标准支付自2013年9月11日起至债务实际履行完毕之日止的逾期利息；二、被告谈美兰对上述债务及逾期利息承担连带责任。案件受理费4300元，财产保全费1770元，共计6070元，由被告甘建奎、谈美兰承担5812元，由原告程君农承担258元。上述判决生效后，因甘建奎与谈美兰未履行付款义务，程君农于2016年6月12日向本院申请强制执行，本院于同日受理执行申请。2016年6月21日，本院作出（2016）湘0602执975-1号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人甘建奎、谈美兰的银行存款323705元或扣留、提取其等额收入至岳阳市岳阳楼区人民法院，或查封、扣押、拍卖、变卖价值相当动产、不动产。案外人余卫红不服，向本院提出执行异议，请求法院依法裁定中止本案执行，并解除案外人购买的位于岳阳楼区北港办事处王家桥居委会易家组房屋（丘地号为xxx、房产证号为x**）第三层（以下简称房屋）的执行措施，维护余卫红合法权益。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人要对登记在被执行人名下的不动产排除执行的，应当在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，合法占有不动产，并支付全部价款。本案被执行人谈美兰与案外人余卫红在2015年3月28日签订房屋出售合同后，由谈美兰、易月桂、余卫红三方签订一份《借款抵款协议》，并未支付全部房款。而后谈美兰、余卫红分别于同年4月1日、8日、7月13日与另外三位案外人签订三份购房协议，将一、二、三层分别卖给不同的案外人，并且涉案的第三层房屋是在7月13日出售给案外人，此时争议房屋已由本院4月8日查封，现并无证据证明余卫红已在本院查封前付清全部购房款。综上所述，案外人余卫红所提异议请求并不符合“在法院查封前支付全部房款或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，对其异议本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下：
驳回案外人余卫红的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审 判 长 蔡学谦
人民陪审员 史建国
人民陪审员 雷 琪
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 余 顺
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持，1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。