北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14287号
原告：北京永安热力有限公司，住所地北京市昌平区科技园区振兴路37号。
法定代表人：郭海峰，总经理。
委托诉讼代理人：史磊，男，1989年6月24日出生，汉族，北京永安热力有限公司事业发展部副经理，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：秦丹，北京市威正律师事务所律师。
被告：郑淑明，女，1954年7月31日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：简燕英，北京市奥援律师事务所实习律师。
原告北京永安热力有限公司（以下简称永安热力公司）与被告郑淑明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永安热力公司的委托诉讼代理人史磊、秦丹，被告郑淑明的委托诉讼代理人李旺虎、简燕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永安热力公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑淑明腾退北京市昌平区×房屋，面积为1178平方米，将租赁房屋交付我公司；2.判令郑淑明按照每日每平方米0.93元、总计1178平方米的标准支付实际占用期间的房租（自2016年6月1日至2016年8月31日占用费共计100790元，2016年9月1日至实际腾退期间的房租按照此标准另计）；3.判令郑淑明支付实际占用期间的水电费，自2015年12月1日至2016年7月4日，共计95127元；4.判令诉讼费由郑淑明负担。事实与理由：我公司作为北京市昌平区×房屋所有权人，于2015年7月7日与郑淑明签订《房屋租赁合同》，租赁合同中约定：租赁房屋位于北京市昌平区×房屋，面积1178平方米，租赁期限自2015年6月1日至2016年5月31日，租金40万元。甲方（我公司）提供现有水电设施，水电费每半年支付一次，此合同属于续签且连续租用已满5年，如甲方（我公司）生产需要收回出租房屋时，无需给予乙方（郑淑明）任何补偿。2016年4月15日当天我公司向郑淑明出示了《终止合同及限期腾退通知书》，郑淑明当日已知晓通知书内容，但拒绝签字。通知书的内容为：租赁期限届满后，双方不再续租，合同到期后租赁关系终止，限郑淑明于2016年5月31日租赁合同届满前停止任何经营活动，并且最晚于租赁合同届满后7日内腾退租赁房屋并完好无损地移交给我公司，但郑淑明却置我公司通知及租赁合同到期等事实不顾，未搬离租赁房屋，仍继续经营，损害我公司的合法权益。2016年6月16日我公司再次向其发送《终止合同及限期腾退通知书》，催促郑淑明履行腾退义务，通知书明确要求郑淑明2016年6月30日前腾退房屋，我公司将于2016年6月30日早8点停水、停电，由此造成的损失我公司不承担任何责任。二次通知后，郑淑明仍不履行合同义务，我公司为维护自身合法权益，在2016年7月4日早8点对租赁房屋停水、停电。经我公司多次催告，郑淑明在停水、停电后仍不腾退房屋。郑淑明违法占用租赁房屋的行为已经侵犯了我公司的合法权益，影响了我公司对租赁房屋整体改造的进程，故我公司诉至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。
被告郑淑明辩称：2016年7月初房屋就已经断水断电，并且实施了围挡施工，该房屋已经在永安热力公司的控制之下，不存在交付的问题。诉讼请求第二项，关于房屋使用费的问题，由于我将房屋承租过来之后转租给部分商户，部分商户房屋内的有一些东西无法腾空，2016年7月4日之前房屋使用费我方可以支付，但2016年7月4日之后的房屋使用费我不同意支付。水电费如果确实是在我承租期间内发生的，我可以给付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：
2015年7月7日出租方（甲方）永安热力公司与承租方（乙方）郑淑明签订《房屋租赁合同》，约定：乙方所承租的房屋坐落于北京市昌平区×房屋，面积1178平方米，水源、电源、暖源设施具备。租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日，租金为40万元。租金缴纳方式为在合同签订之日后三日内付40万元。甲方提供现有水、电、暖设施。乙方应单独安装水电计量表，并按照甲方支付相关部门的水电价格支付甲方水电费用（水8.15元/吨、电0.95元/度），水电费根据甲乙双方确认的用量，每半年支付一次，共两次（第一次时间为2015年12月7日前结清，第二次时间为2016年6月7日前结清）。供暖费每年供暖前一次性按面积付清（47元/平米）。在合同有效期内，乙方不得整体转租房屋，乙方未经甲方同意整体转租的，甲方有权终止合同。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，永安热力公司将房屋交付郑淑明，郑淑明交付永安热力公司房屋租金至2016年5月31日，并将涉案房屋转租给16名次承租人，但郑淑明与部分次承租人签订的房屋租赁合同的租赁期限超出了郑淑明与永安热力公司约定的租赁期限。2016年4月15日永安热力公司向郑淑明送达《终止合同及限期腾退通知书》，通知郑淑明合同到期后，其单位将对×房屋进行旧房改造，双方不再续租，故要求郑淑明于2016年5月31日租赁合同届满前停止任何经营活动，如有商户在该租赁房屋地址注册公司等情况，租赁合同到期前需全部办理完毕移址或注销手续。郑淑明不认可曾收到上述通知。2016年5月30日，郑淑明向次承租人送达书面《通知》，以永安热力公司需收回房屋为由，要求次承租人于2016年6月30日前腾退所租赁的房屋。2016年6月16日永安热力公司再次向郑淑明送达《终止合同及限期腾退通知书》，通知郑淑明于2016年6月30日前停止任何经营活动，如有商户在该租赁房屋地址注册公司等情况，限2016年7月16日前全部办理完毕移址或注销手续，限郑淑明于2016年6月30日前腾空租赁房屋并完好无损地移交永安热力公司，并注明：2016年6月30日早8点×房屋将停水停电，由此造成的损失永安热力公司不承担任何责任。郑淑明收到上述通知后，仅有一名次承租人因合同到期于2016年6月30日如期腾退房屋，另15名次承租人未腾退房屋，导致郑淑明未将涉案房屋交还永安热力公司。2016年6月29日，永安热力公司再次向次承租人送达《腾退通知书》，要求次承租人尽快腾退房屋，如有商户在该租赁房屋地址注册公司等情况，限次承租人于2016年7月16日前全部办理完毕移址或注销手续，并通知次承租人其将于2016年7月4日早8点对×全部房屋进行停水停电措施。部分次承租人签收了《腾退通知书》。此后，因郑淑明于2016年7月4日仍未交还涉案房屋，永安热力公司自2016年7月4日开始对涉案房屋采取了停水停电措施。2016年7月12日，永安热力公司在涉案房屋处张贴《公告》，内容为：各商户，因×房屋改造，我公司于2016年3月口头通知郑淑明女士，合同于2016年5月31日到期后收回房屋不再续租。2016年4月15日书面通知郑淑明女士合同期届满时商户停止任何经营活动，房屋地址注册公司到期前需全部办理完毕移址或注销手续，并在7日内腾空租赁房屋、完好无损地交还我公司。2016年6月30日书面通知各租户7月4日停水停电，由此造成的一切损失与我公司无关。请各商户尽早清理室内物品，2016年7月14日我公司将在房屋周围搭建施工围挡做施工前准备，如届时室内物品仍未清理，将视为自动放弃，由此造成的损失我公司不承担任何责任。上述《公告》张贴后，郑淑明仍未将涉案房屋腾空并交还永安热力公司，永安热力公司于2016年7月14日对涉案房屋的周围实施了围挡施工。2016年8月31日，永安热力公司诉至本院，请求同其诉称。在案件审理过程中，有一名次承租人于2016年9月8日腾退房屋（面积约为35平方米）；有两名次承租人于2016年9月28日腾退房屋（面积约为85平方米）；有三名次承租人于2016年10月12日腾退房屋（面积约为150平方米）；有一名次承租人于2016年11月2日腾退房屋（面积约为114平方米）；有五名次承租人于2016年11月5日腾退房屋（面积约为491平方米）；有一名次承租人于2017年3月14日腾退房屋（面积约为350平方米），次承租人腾退房屋的面积均系以郑淑明与次承租人合同约定的房屋面积计算得出。截止至2017年3月15日，涉案房屋中仅剩109号房屋未腾退（郑淑明与该名次承租人合同约定的房屋面积为50平方米）。
另查，郑淑明欠付永安热力公司2015年12月1日至2016年7月4日期间的水电费95127元，郑淑明同意支付永安热力公司。涉案房屋所在的国有土地使用权人为永安热力公司，永安热力公司于2005年6月27日取得了涉案房屋的规划意见书，但截至法庭辩论终结，永安热力公司仍未取得涉案房屋的规划许可证，亦未取得涉案房屋的所有权证书。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《终止合同及限期腾退通知书》、《北京市规划委员会规划意见书》、《腾退通知书》、《公告》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。永安热力公司虽已取得北京市昌平区×房屋的国有土地使用权证及建设工程规划意见书，但截至法庭辩论终结，永安热力公司仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证及房屋所有权证书，故根据上述司法解释的规定，永安热力公司与郑淑明就涉案房屋达成的《房屋租赁合同》应属无效。
合同无效的，因该合同取得的财产应当返还。双方约定的合同期限截止至2016年5月31日，在双方约定的合同到期之前及之后，永安热力公司已多次以书面方式通知郑淑明返还房屋，但郑淑明一直未将涉案房屋全部返还永安热力公司。截止2017年3月15日，涉案房屋中除109号房屋未腾退外，其余房屋均已腾退，故对永安热力公司要求郑淑明腾退109号房屋并交还109号房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，因其余房屋均已腾退，故对永安热力公司要求郑淑明腾退除109号房屋外其余房屋的诉讼请求，本院不再予以支持；合同虽属无效，但郑淑明实际使用了涉案房屋，故郑淑明应当按照双方的约定支付永安热力公司涉案房屋的房屋使用费。郑淑明已支付永安热力公司房屋租金至2016年5月31日，自2016年6月1日起，郑淑明未支付永安热力公司房屋使用费，故郑淑明应当支付永安热力公司2016年6月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。2016年6月1日至2016年7月3日，郑淑明能够正常使用涉案房屋，故郑淑明应当按照双方约定的租金标准支付永安热力公司上述期间的房屋使用费，经核算，具体数额应为36666.63元；自2016年7月4日起，永安热力公司对涉案房屋采取了停水停电措施，并于2016年7月12日对涉案房屋周围实施了围挡施工，造成郑淑明实际无法正常使用房屋，且本案诉讼期间，次承租人陆续腾退了大部分涉案房屋，故对郑淑明自2016年7月4日至2017年3月14日期间应当支付的房屋使用费由本院在双方约定的租金标准基础上考虑次承租人腾退房屋的时间、面积及郑淑明无法正常使用房屋的现实情况酌情予以扣减。自2017年3月15日起，因涉案房屋仍有一间未予腾退，故郑淑明应当支付自2017年3月15日起至该间房屋实际腾退之日止的房屋使用费，具体数额仍由本院考虑以上因素酌情予以扣减。永安热力公司要求郑淑明按照双方约定的全部房屋租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；郑淑明认可其欠付永安热力公司2015年12月1日至2016年7月4日期间的水电费95127元并同意支付，本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告北京永安热力有限公司与被告郑淑明于二○一五年七月七日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告郑淑明于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区×房屋中的109号房屋腾退并交还原告北京永安热力有限公司；
三、被告郑淑明于本判决生效后十日内支付原告北京永安热力有限公司二○一六年六月一日至二○一六年七月三日期间的房屋使用费36666.63元及二○一六年七月四日至二○一七年三月十四日期间的房屋使用费57000元，共计93666.63元，并支付原告北京永安热力有限公司二○一七年三月十五日至被告郑淑明实际履行第二项义务之日止的房屋使用费，按照每日15元计算；
四、被告郑淑明于本判决生效后十日内支付原告北京永安热力有限公司二○一五年十二月一日至二○一六年七月四日期间的水电费95127元；
五、驳回原告北京永安热力有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4218元，由原告北京永安热力有限公司负担318元，已交纳；由被告郑淑明负担3900元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 李 平
人民陪审员 杨秀文
二〇一七年四月十七日
书 记 员 陈 月