广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河中法民一终字第340号
上诉人（原审原告）：叶青文，女。
委托代理人：李飞艺，广东新丰江律师事务所律师。
委托代理人：黄锦浩，广东新丰江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庄志武，男。
被上诉人（原审被告）：刘金红，女。
上述两被上诉人共同委托代理人：叶发令，广东东江勤诚律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：曾琳浩，广东东江勤诚律师事务所律师。
原审第三人：河源市鸿天房地产经纪有限公司。
法定代表人：李文琛。
上诉人叶青文因与被上诉人庄志武、刘金红、原审第三人河源市鸿天房地产经纪有限公司（下称鸿天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2013）河城法民一初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月19日受理，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月25日，叶青文与刘金红、庄志武及第三人河源市鸿天房地产经纪有限公司签订《房地产买卖三方合同》（下称《三方合同》），约定由鸿天公司为叶青文与刘金红、庄志武提供房地产买卖中介服务，叶青文作为买方向刘金红、庄志武购买位于河源市源城区宝源二路南138号康城水郡花园一栋2梯1102房屋一套，建筑面积为140.61平方米，套内面积为128平方米，总价款为人民币46万元。叶青文应先支付定金人民币5万元作为第一部分楼款，以现金方式支付给刘金红、庄志武，刘金红、庄志武将定金交由鸿天公司托管。剩余的41万元作为第二部分楼款，其中的21万元为银行按揭，鸿天公司协助叶青文寻找银行贷款，并在办理完有关按揭手续后由银行直接支付给刘金红、庄志武。上述第二部分楼款中剩余的20万元则作为首期房款，但是三方对于这部分首期房款的支付时间、支付方式却约定不明，只是在合同中表述为“上述第二部分楼款中的首期房款20万元需在买卖双方到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》之，由买方支付给卖方（以卖方出具收据为准）。”合同约定叶青文、刘金红、庄志武应在2013年10月25日前备齐材料到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，鸿天公司应当按相关部门办理更名手续规定的期限内，办理完毕产权转移手续，并将权属人已更名为叶青文的《房产证》交付给叶青文。另外，合同还对双方的违约责任约定如下：“1、买卖任何一方认为对方违约，应书面通知第三人；2、如买方未能履行本合同约定的义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收，卖方已收取买方楼款（扣除履行合同产生的全部费用）应当日退回给买方，而卖方有权再将该物业转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或者要求任何赔偿。3、如卖方未能履行本合同约定的义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方，并承担买方履行合同产生的全部费用，已收取买方的房楼款应当当日退回给买方，买方不可再进一步要求卖方做任何赔偿或迫使卖方履行本合同。4、签署本合同后，如买方、卖方未征得经纪方书面同意取消本合同，则成为本合同的毁约者，应支付经纪方居间活动费计人民币3万元整。”另，双方还约定一补充条款即“双方必须遵守本合同条款，若买卖双方任何一方违约，违约金5万元整”。此外，合同还就买受双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，刘金红、庄志武于2013年7月28日出具收据一张，显示收到叶青文支付的购房定金5万元，该笔定金托管于鸿天公司。在合同履行过程中，叶青文、刘金红、庄志武对合同履行发生争议，叶青文要求刘金红、庄志武在2013年10月25日前备齐有关材料与叶青文到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》办理过户手续，刘金红、庄志武则认为叶青文应当先支付首期款20万元，再到房产交易中心签署合同，双方无法达成一致意见，故在2013年10月25日双方未能到房地产交易中心办理相关手续。后双方经过协商无法达成一致意见，叶青文以刘金红、庄志武违约为由，于2013年11月25日起诉。
原审法院认为，叶青文与刘金红、庄志武、鸿天公司签订的《三方合同》是三方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，各方应当按照合同约定履行各自义务。《三方合同》中未约定签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》与支付首付款的先后顺序，属约定不明，叶青文、刘金红、庄志武无法按照合同的约定履行各自义务。叶青文主张先签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，后支付首期款，刘金红、庄志武则主张先支付首期款，后签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》。而后双方在诉讼中对于首期款与签订房地产买卖合同的先后顺序也无法磋商一致，由此导致双方未签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，双方均未违约。刘金红、庄志武主张依照交易习惯应是先支付首期款，后签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，但刘金红、庄志武并未提供证据予以证明，对此观点，不予采纳。由于双方均未违约，对《广东省房地产买卖合同（二手楼）》无法签订均不承担责任，因此，对于叶青文要求刘金红、庄志武连带赔偿5万元的诉讼请求，不予支持。叶青文、刘金红、庄志武因首期款支付与房屋买卖合同签订的先后问题均不愿意继续履行《三方合同》，合同已经不存在履行的可能性，对于叶青文要求解除《三方合同》的诉讼请求，予以支持，刘金红、庄志武应向叶青文返还定金5万元，并从收到款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、九十四条、九十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：（一）解除叶青文与庄志武、刘金红，鸿天公司签订的《房地产买卖三方合同》；（二）刘金红、庄志武于判决生效之日起十日内向叶青文返还定金5万元，由鸿天公司直接向叶青文返还。利息从收款之日起按中国人民银行同期同类贷款利息计付至判决确定还款之日止；（三）驳回叶青文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由叶青文负担1150元，由庄志武、刘金红负担1150元。
上诉人叶青文上诉称：（一）原审认定事实错误。原审认定双方均未违约与事实不符。本案争议的焦点是首期款是在签订合同之前支付，还是签订合同之后支付。存在此争议的原因是鸿天公司提供的《三方合同》存在瑕疵，“之”字后少了一个“后”字。在签订《三方合同》时，三方一致的意思表示是签订合同后支付首期款，叶青文提交的协商视频及鸿天公司的陈述等证据予以证实。（二）原审对证据认定有失公平，在判决书中对叶青文提交的证据及鸿天公司的陈述只字未提。三方约定于2013年10月25日办理过户手续，但庄志武、刘金红违约。三方于2013年10月26日在鸿天公司协商，协商过程中拍摄视频。叶青文至少三次说明在签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》办理过户后支付首期款，庄志武、刘金红承认，均未反驳，且整个协商过程庄志武、刘金红从未提及叶青文违约，也没要求叶青文先支付首期款，协商过程争论的焦点是银行按揭款。此证据作为关键证据，原审竟然置之不理，在判决书上只字不提，也不说明是否采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：审判人员应当公开判断的理由和结果。鸿天公司在一审中明确陈述签订《三方合同》时三方明确约定是签合同办理过户后支付首期款。原审在判决书上完全忽视该陈述，也未说明是否采纳。原审在一审开庭过程中，未对叶青文提交的视频证据的内容进行质证。（三）依据河源市房地产买卖交易的习惯及惯例，应是先签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》后支付首期款。买家不可能冒如此大的风险，先行支付几十万元后才签订合同办理过户手续。（四）庄志武、刘金红答辩弯曲事实。双方起初约定房价是45万元，后来增加多1万元，是作为庄志武、刘金红赎楼融资的利息，叶青文不可能支付赎楼融资利息，还要支付20万元给庄志武、刘金红赎楼。视频可以认定叶青文多支付了1万元作为利息，从而可以反驳庄志武、刘金红要求先支付首期款，然后才签订合同办理过户。综上，原审认定事实错误，请求二审查明事实，依法改判。
被上诉人庄志武、刘金红答辩称：（一）在《广东省房地产买卖合同（二手楼）》签订前支付首期款是客观事实，符合交易习惯，也符合情理。《三方合同》签订之前，三方约定由叶青文先支付20万元首期款用于赎证之用，以便将房产证赎出后签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》以及办理房产过户事项。由于鸿天公司的重大过失，未能将上述约定写入《三方合同》，但依据交易习惯以及下述事实理由可以对三方约定先付款后过户的事实予以认定。首先，签订《三方合同》之前，叶青文与鸿天公司均清楚知悉转让的房产在银行按揭，目前仍处于银行抵押状态，也清楚庄志武、刘金红目前无能力自己赎证急于贱价出售房屋，目的是尽快回笼资金。事实上，庄志武、刘金红因购买转让的房产支出已超过50万元，但出售给叶青文的价格是46万元，明显低于成本及市场价格，由此可证明庄志武、刘金红此时的经济状况不好，根本不可能先拿出钱来赎证，因此在中介公司的撮合下，也为了能够早日完成交易，叶青文同意先支付20万元首期款协助庄志武、刘金红赎证。其次，根据河源市房地产管理局河房字（2012）59号文，二手房买卖自2012年12月份起就实行网上签约及备案，一经签约未经买卖双方一致同意该合同将不能撤销，即在房屋买卖中，签约后如果买方不按约定支付款项，将直接影响到卖方将房二次对外出售，卖方的权利将毫无保障，因此如果本次房屋买卖的付款方式是按叶青文所述先签约后付款，那么庄志武、刘金红绝对不可能同意出售。依据房屋买卖交易习惯，由于买卖涉及的标的金额大，庄志武、刘金红根本不可能只收到叶青文支付的小额定金就同意网签以及办理过户。叶青文支付的5万元定金一直托管于鸿天公司。买卖双方在签订《三方合同》前已经达成先付款后签约过户的约定是事实，只是由于鸿天公司出现重大过错导致该约定在《三方合同》第四条第二款第二项中未能明确体现，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，在合同约定不明确的情况下，可按照交易习惯予以确定。叶青文未按照约定履行付款义务在先，庄志武、刘金红有权行使先履行抗辩权，拒绝签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》以及办理过户。（二）原审对证据的认定全面、客观，对证据的采信合法合理。叶青文提交的《中介公司证明》及《三方共同协商视频》根本不能作为证明其诉讼主张的依据，原审不予采纳符合法律规定。鸿天公司作为本案第三人，其与本案审理结果存在法律上的利害关系，处于当事人的诉讼地位，依据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，鸿天公司出具的《中介公司证明》应当视同本案当事人的陈述，不是证人证言，其内容也与事实常理不符，原审不予认定符合法律规定。《三方共同协商视频》是鸿天公司在其办公室偷录的，庄志武、刘金红有理由相信叶青文与鸿天公司为了推卸违约责任一直存在串通行为。庄志武、刘金红认为叶青文与鸿天公司存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条规定的情形。原审对《中介公司证明》及《三方共同协商视频》不予采纳完全符合法律规定。综上所述，原审对证据的认定客观公正，合情合法，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的问题是被上诉人庄志武和刘金红（卖方）是否需要向上诉人叶青文（买方）双倍返还定金。结合各方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”买方认为卖方没有按约定于2013年10月25日到房管局办理过户手续，是卖方单方违约，应当双方返还定金。卖方认为于2013年10月25日到房管局办理过户手续的前提是买方付清首期房款20万元。因买卖双方及鸿天公司签订的《三方合同》对20万元首期房款何时支付约定不明。叶青文向法院提供的三方于2013年10月26日在鸿天公司协商拍摄的《三方共同协商视频》没有关于买卖双方对首期房款20万元何时支付达成一致意见的内容。鸿天公司陈述认为应当签订合同办理过户后支付首期款，不足以证明买卖双方对首期房款20万元达成在签订合同办理过户之后支付的一致意见。因此，买方认为买卖双方对首期房款20万元达成在签订合同办理过户之后支付证据不充分，理由不成立，本院不予采信。原审认定买卖双方对支付首期房款的先后顺序约定不明确。买卖双方对支付首期房款的先后顺序约定不明的原因归责于买卖双方当事人及鸿天公司，不是卖方单方造成。买方要求先支付首期房款后才到房管局办理过户手续并无不当，买方认为卖方没有按约定于2013年10月25日到房管局办理过户手续是卖方单方违约，理由不充分，本院不予采纳。叶青文要求庄志武和刘金红双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，叶青文的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人叶青文负担。上诉人多预交的二审案件受理费1250元由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 李伟亮
审判员 邓天仕
审判员 周春媛
二〇一四年九月十六日
书记员 高小宝