江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张金民初字第1274号
原告�苏今日物业服务有限公司，住所地张家港保税区惠宝来会大楼202室。
法定代表人陈建强，该公司总经理。
委托代理人张艳梅，江苏国瑞律师事务所律师。
委托代理人陈志华。
被告王向明。
原告江苏今日物业服务有限公司（以下简称今日物业）与被告王向明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法由审判员袁斌适用小额诉讼程序，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈志华、被告王向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告今日物业诉称，原告自2009年8月1日起一直为张家港市金港镇港区鑫江花苑提供物业管理服务，被告系该小区物业8幢203室的业主，其尚欠2012年7月1日至2014年6月30日间的物业管理费。原告多次催讨，被告却拒不履行自己的缴费义务。为此，原告起诉要求被告支付物业管理费1412元，同时要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金1783元（从2013年7月10日起算至2014年6月30日止合计逾期355天按每天千分之五计算滞纳金1253元整，2014年度滞纳金从2014年7月10日起算至2014年11月10日止合计逾期150天按千分之五计算滞纳金530元整，之后从2014年11月10日起算至实际交付之日止），本案诉讼费用由被告负担。
被告王向明辩称，对原告的为鑫江花苑小区提供了优质高效的服务、被告拒不履行缴纳物业费义务的说法不予接受。原告今日物业在服务过程中存在以下问题：小区没有门禁系统及可视对讲系统；没有活动场馆、休闲场地；小区没有做到封闭、门面房用户擅开后门；消防通道常年封闭而不能保持通行；门卫没有立岗执勤，门卫年龄偏大、人数偏少；小区车辆出入管理不到位、对外来车辆及人员没有进行登记；小区卫生的维护不到位。
经审理查明：2009年8月1日今日物业与张家港市�江建设综合开发有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定了由原告为鑫江花苑提供物业管理服务，合同期限自2009年8月1日起至鑫江花苑业主委员会与物业公司签订合同之日止，物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向物业公司支付物业管理费，物业服务费按月计收，收费标准暂为多层住宅0.6元／平方米／月、小高层0.95元／平方米／月，联体别墅1.0元／平方米／月（具体标准以物价局核定指导价为准）。合同并约定《江苏省住宅物业管理服务标准DB32／T538-2002》（以下简称《省标》）作为合同附件，附件一《物业管理服务质量》约定，公共服务、房屋及设施设备维护与管理、清洁管理、园林绿化养护与管理、安全防范等事项按《省标》执行或按《省标》四级执行。合同签订后今日物业按约进行物业服务，记录、台账显示：2012、2013、2014年度今日物业对鑫江花苑公共设备设施进行了周巡检查，对公共设备设施进行了巡检和维修保养；2013、2014年度今日物业对鑫江花苑水泵、地下消防水池水表进行了日巡检查；2013、2014年度今日物业对鑫江花苑消防设施进行了周巡检查；2013年5月、2014年10月今日物业对鑫江花苑电梯进行了日常维护保养；今日物业在2012至2014年度受理了业主投诉并记录；今日物业对小区外来人员、车辆进出有进行登记。《鑫江花苑管理规约&业主手册》是原告今日物业与每个业主签订的，其中包含了《前期物业服务协议》、《鑫江花苑临时管理规约》及《鑫江花苑业主（住户）手册》等内容，《鑫江花苑临时管理规约》约定了业主在物业的使用和维修养护中的义务和权利；《鑫江花苑业主（住户）手册》约定了业主（使用人）须知，对日常保养、庭园绿化、清洁卫生、安护、交通管理、消防管理及智能设施等事项进行了载明。
另查明，张家港市金港镇鑫江花苑小区的业主委员会至今仍然没有成立。被告王向明系张家港市金港镇港区鑫江花苑8幢203室、14号车库的业主，建筑面积为98.01平方米及7.20平方米。张家港市物价局张价管（2014）33号文件公布的鑫江花苑物业服务等级为《省标》四级，前期物业公共服务费收费标准多层每平方米每月0.6元，小高层每平方米每月0.95元，电梯、水泵等设施运行电费及公共照明、公共用水等代收代交费用，按实际发生费用和使用情况公开合理分摊。今日物业因此向王向明主张2012年7月1日至2014年6月30日物业管理费1412元，并要求被告王向明缴纳逾期交付物业管理费的滞纳金1783元，因王向明未缴纳，导致诉讼。
为证明其主张，原告提供了：1、鑫江花苑前期物业服务委托合同一份，证明原被告有物业服务合同关系�2、张家港市物价局于2014年9月10日下发的关于鑫江花苑前期物业费收费标准，证明原告向被告收取物业费的合法依据以及标准；3、房管部门出示给原告的房屋登记信息，证明被告房屋的面积，结合证据2形成了起诉物业费的金额；4、2012年、2013年以及2014年为业主提供的物业服务的范围，有台账组成，证明原告为被告提供了全方位的物业服务。其中包括了2012、2013、2014年业主投诉登记台账、2012年公共设备设施周巡检表、2013，2014年度地下消防水池水表日巡记录、2013，2014年度水泵日巡记录、2013，2014年度公共设备设施维修保养及巡检手册、2013，2014年度公共设备设施周巡检表、2013，2014年度消防设施周检记录、2013，2014年度小区外来人员车辆登记表、2013年5月，2014年10月电梯维保记录单（含2012年维保记录及2013年其他月份维保记录单）；5、《鑫江花苑管理规约&业主手册�，证明原告今日物业与每个业主明确了《前期物业服务协议》、《鑫江花苑临时管理规约》及《鑫江花苑业主（住户）手册》等内容，证明起诉滞纳金的依据为每逾期一天按物业费总额的千分之五计算。
被告王向明的质证意见是，对于鑫江花苑前期物业服务委托合同的真实性没有异议；对于鑫江花苑前期物业费收费标准的真实性没有异议，但是被告认为原告物业服务没有达到省标4级的标准；对于房屋登记信息的真实性没有异议；对于物业服务台帐中外来人员车辆登记表的真实性有怀疑，因为现在小区车辆进出都是自由的，没有人登记。另外，对保安巡逻记录的真实性有怀疑；对于《鑫江花苑管理规约&业主手册》的真实性没有异议，但是原告当时提出如果不签字就不给房屋钥匙。
为证明其主张，被告提供了：照片一组，反映了小区近两个月之内的小区卫生情况以及乱贴广告的现象，也反映了小区出入管理不严格，随便什么人都能进入小区。
原告今日物业的质证意见是，被告方不能因为某些一时的表面现象就认为原告物业服务没有到位。
以上事实，有《前期物业服务委托合同》、张价管（2014）33号文件、房屋权属登记信息查询结果证明、鑫江花苑维修管理服务工作台帐、《鑫江花苑管理规约&业主手册》、照片及庭审笔录等予以证实。
本院认为：今日物业与张家港市沿江建设综合开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该《前期物业服务委托合同》合法有效，且对鑫江花苑全体业主具有约束力。今日物业与鑫江花苑业主之间构成物业服务合同关系，作为合同的相对方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中原告自2009年8月1日起一直按约为张家港市金港镇港区鑫江花苑提供物业管理服务。被告作为鑫江花苑8幢203室的业主，已接受了原告提供的物业服务，作为受益人的被告理应及时支付相应的物业管理费。原告今日物业进入鑫江花苑进行物业服务的依据是《前期物业服务委托合同》，原告的物业服务属于前期物业，其物业管理的前期物业性质决定了物业服务的质量标准及收费价格等不同于一般社会中的由业主委员会与物业公司签订合同的物业服务。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。被告反映的小区门禁系统、可视对讲系统等问题，因被告未提供证据证明该情况的存在且系原告必须提供的安装义务，故本院对被告该意见难以采信、支持。被告反映的至今没有活动场馆、休闲场地等问题，也无证据证明系原告必须提供的义务。而如果业主要求加建或改造的，应由业主委员会决定。被告反映的门面房用户擅开后门，造成小区不封闭、不安全问题，因不是原告的行为所造成，也无证据证明系原告不作为或服务不到位造成的。因该问题相对复杂，应当具体问题具体分析，业主既可以向有关职能部门咨询反映，如果构成侵权的也可以由受侵害的业主另行向责任人主张权利，要求责任人恢复原状。也可以由业主委员会讨论决定解决封闭、安全问题的措施及办法。业主如果认为物业公司服务存在不到位的情况，可依法另行向物业公司主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，不能作为不交物业管理费的抗辩理由。当然，物业公司在服务过程中要按约提供物业服务，�存在不足的地方应当积极完善，同时经常及时与业主进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业公司互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区。现原告要求被告王向明支付该时间段的物业管理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金理由正当，依法应予支持。但物业费及逾期缴纳物业费的滞纳金的计算应按有关规定执行，张家港市物价局文件上批复确定的鑫江花苑前期物业公共服务费标准多层为0.6元／月·平方米，电梯、水泵等设施运行电费及公共照明、公共用水等代收代交费用，按实际发生费用和使用情况公开合理分摊。原告在《鑫江花苑管理规约&业主手册》中的《前期物业服务协议》与业主约定，多层按0.6元／月·平方米计收物业费，故为1412元（98.01×0.6×12×2），本院予以认定、支持。关于滞纳金的计算标准，《鑫江花苑管理规约&业主手册》中约定滞纳金每日为千分之五，本院认为该滞纳金计算标准过高，依法予以调整，结合本案实际情况本院酌定按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的2倍计算逾期缴纳物业费的违约金。
综上所述，本院依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
被告王向明向原告江苏今日物业服务有限公司支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费1412元及物业费706元自2013年7月11日起至本判决确定的给付之日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的2倍计算的逾期缴纳物业费的违约金和物业费706元自2014年7月11日起至本判决确定的给付之日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的2倍计算的逾期缴纳物业费的违约金，限被告王向明于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，汇入江苏今日物业服务有限公司，开户行：中国建设银行万红分理处，账号32×××62；或汇入张家港市人民法院，开户行：市中行营业部，账号：46×××84）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告王向明负担。该款原告江苏今日物业服务有限公司已预交，由被告王向明在履行本判决时一并支付原告江苏今日物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
审判员 袁斌
二〇一四年十二月十八日
书记员 徐丹