湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初2936号
原告：长沙旭辉物业管理有限公司。
法定代表人：许果,该公司总经理。
委托诉讼代理人:杨泽。
委托诉讼代理人：王佳慧。
被告：王岳文。
原告长沙旭辉物业管理有限公司与被告王岳文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佳慧到庭参加了诉讼。被告王岳文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告长沙旭辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还租金111197元；2、请求判令被告向原告返还9266元；3、请求判令被告承担律师费15000元；4、请求判令被告向原告支付违约金33359元（111197*30%）；5、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月13日，被告与湖南广升房地产开发有限公司就1404号房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：合同签订当日需支付首付款126988元，被告仅支付6525元，剩余120463元为被告委托原告支付的租金。2015年4月13日，被告与原告签订《委托租赁协议书》，约定：被告将1404号房委托原告进行租赁管理，由原告先行垫付72个月的租金即111197元，再由原告从承租商处逐年收回。被告委托原告将72个月的租金直接支付到湖南广升房地产开发有限公司账户冲抵购房款。因被告的房屋首付款还欠付120463元，原告已于2015年4月13日将120463元即78个月的租金汇入湖南广升房地产开发有限公司账户。合同同时约定，租赁期内，被告不得要求提前终止本协议。若该房产被有关部门冻结、查封，原告有权解除本租赁协议，被告须退还原告已缴纳的全部租金即111197元及多支付的6个月租金9266元并承担由此引起的租赁物业费用、房屋保管费用、诉讼费、律师费等相关费用，并按已缴租金的30%支付违约金。现已查证，在开福区法院（2017）湘0105执378号案件中，1404号房屋现已进入评估拍卖程序。原告的合同义务已履行完毕，被告的行为已构成违约，且房屋一旦拍卖，将致使《委托租赁协议》的合同目的无法实现。原告认为，被告的行为已构成严重违约。根据《民事诉讼法》第24条、第108条的规定，特向贵院起诉，请贵院依法维护原告的合法权益。
被告王岳文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案证据和事实，本院认定如下：
2015年4月13日，被告与湖南广升房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：湖南广升房地产开发有限公司将位于1404号房屋出售给被告；房屋面积为38.61平方米；被告需于合同签订之日向湖南广升房地产开发有限公司支付首付款126988元，剩余29万元房款采用银行按揭方式支付；另合同还约定了房屋交付期限及违约责任等条款。同时，原、被告双方于当日签订《委托租赁协议书》，该协议书注明：被告将位于1404号房屋委托给原告出租；委托租赁经营期限为72个月，即租赁期为2015年7月31日至2021年7月30日；72个月的总租金为111197元（计算方式为：租赁面积38.61平方米*40元/平方米/月*72个月=111197）；六年的总租金由原告先行垫付，再由原告从承租商处逐年收回；被告委托原告将72个月的总租金直接支付到湖南广升房地产开发有限公司账户冲抵被告购房款；被告同意将租赁物业委托原告对外租赁经营的收益超过原、被告双方约定的总租金的部分作为原告的委托代理费用，并由原告直接从承租商处收取；若被告物业被有关部门冻结、查封，则被告应退还原告已交纳的全部租金111197元，并承担由此引发的租赁物业管理费、房屋保全费、诉讼费、律师费等相关一切费用，同时还应向原告支付已交纳租金的30%的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告须赔偿不足部分的损失。
上述合同签订后，原告依约于2015年4月13日将72个月的租金111197元汇入湖南广升房地产开发有限公司账户，且由于被告仅于2015年4月7日向湖南广升房地产开发有限公司支付了6525元，加上原告所支付的租金后仍不足以冲抵被告所应支付的购房首付款，故原告于汇款当日又代替被告向湖南广升房地产开发有限公司支付了剩余的应付首付款9266元。
另查明，在我院已审理完毕的（2016）湘0105民初2096号诉讼中，因被告拖欠中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行购房贷款，我院根据中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的申请以及该案的生效法律文书下达了（2017）湘0105执378号执行裁定，于2017年6月14日将位于1404号房屋进行书面查封、冻结。该房屋被我院书面查封、冻结后，原告依然在对外出租该房屋。从2015年7月31日至2017年8月31日，原告已出租该房屋共25个月，按照《委托租赁协议书》的约定总计租金收益为38610元（租赁面积38.61平方米*40元/平方米/月*25个月=38610）；原告为收回向被告支付的已交纳租金及违约费等费用，委托了湖南云天律师事务所办理诉讼，双方签订了《民事委托代理合同》，约定并实际支付了代理费15000元。
以上事实，有当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、《委托租赁协议书》、委托付款授权书、收款确认书、委托收房授权书、收据和银行转账凭证、民事委托代理合同、（2016）湘0105民初2096号民事判决书、（2017）湘0105执378号执行裁定书、执行申请书、评估拍卖申请书、不动产登记情况表、当事人陈述等证据予以证明，以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，一、原、被告双方签订的《委托租赁协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行义务。原告在《委托租赁协议书》签订后依约向湖南广升房地产开发有限公司支付了111197元的租金，而被告所委托原告出租的房屋已被查封、冻结。以致《委托租赁协议书》无法继续履行，合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，故被告应向原告返还已交纳的部分租金；又因原告按照《委托租赁协议书》约定从2015年7月31日到2017年8月31日共25个月已收取租金38610元，故被告向原告返还的租金应扣除该部分已收取的租金。因此，本院对原告要求返还租金的数额认定为72587元（111197-38610=72587）；二、原告要求被告返还多付的9266元租金与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理；三、关于原告要求被告按预付租金的30%即33359元计算违约金的诉讼请求，本院结合原告的实际损失及被告的违约情况，酌情按预付租金的10%支持11119.7元；四、关于原告请求被告支付律师费15000元，此收费金额明显高于《湖南省律师服务收费标准》，故本院参照《湖南省律师服务收费标准》支持5100元；
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、被告王岳文于本判决生效之日起十日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司返还租金72587元；
二、被告王岳文于本判决生效之日起十日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司支付违约金11119.7元；
三、被告王岳文于本判决生效之日起十日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司支付律师代理费5100元；
四、驳回原告长沙旭辉物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3676元，因适用简易程序减半收取1838元，保全费1364元，共计3202元；由原告长沙旭辉物业管理有限公司承担500元，被告王岳文承担2702元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 龙伟
二〇一七年九月一日
代理书记员 梁广
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。