山东省菏泽市牡丹区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1702执异143号
案外人：李泽敏，男，1962年8月31日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
申请执行人：郭桂云，女，1944年11月5日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。
申请执行人：张燕，女，1970年8月12日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。
申请执行人：刘胜，男，1968年2月19日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。
申请执行人：吴蕊，女，1975年1月7日出生，汉族，住山东省单县。
被执行人：菏泽领将房地产开发有限公司。住所地：菏泽市开发区丹阳办事处。
法定代表人：史军。
被执行人：史春丽（曾用名史平），女，1969年10月27日出生，汉族，市民，住菏泽市。
被执行人：史军，男，1973年9月12日出生，汉族，市民，住菏泽市。
委托诉讼代理人：李光浩，山东晟韵律师事务所律师。（代理以上三被执行人）
在本院执行申请执行人郭桂云、张燕、刘胜、吴蕊与被执行人菏泽领将房地产开发有限公司、史春丽、史军民间借贷纠纷一案中，案外人李泽敏对执行被执行人菏泽领将房地产开发有限公司在领将帅府花园的4幢楼2单元001、002室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人李泽敏称，申请事项：请求撤销菏泽市牡丹区人民法院（2017）鲁1702执1768号执行裁定书，解除对案外人位于领将帅府花园4幢楼2单元001、002号房产的查封。事实与理由：案外人李泽敏在2012年11月19日与菏泽领将房地产有限公司签订了房屋买卖合同，合同约定，菏泽领将房地产有限公司将位于领将帅府花园4幢楼2单元001、002号房产出卖给案外人李泽敏，面积为210平方米，价款为110万元整，案外人于2012年11月19日支付给被执行人，共支付110万元整，案外人已经履行了买卖合同的约定。案外人李泽敏于2016年7月开始装修该房产，并于2016年7月18日出租给王伟明，现在该房屋仍由王伟明租用，且王伟明一直按期向案外人缴纳房租，案外人已经实际占有了该房产。该房产因客观原因未能办理过户登记，这并非因案外人的原因导致的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人的情境完全符合以上法律规定，应当依法予以解除查封。综上，菏泽市牡丹区人民法院（2017）鲁1702执1768号执行裁定属于认定事实不清，严重侵犯了案外人李泽敏的合法权益，现根据《民事诉讼法》第二百零四条的规定，请求法院解除涉案房产的查封。案外人针对其异议请求向本院提供以下证据：1、2012年11月19日购买协议复印件1份；2、2012年11月19日收据复印件1份；3、领将帅府花园房屋交付验收表复印件2份；4、租赁合同复印件1份；5、照片1份；6、营业执照复印件1份；7、租金清单复印件2份。8、关停通知书复印件1份；9、王伟明出具的情况说明1份。
被执行人菏泽领将房地产开发有限公司于2017年12月15日出具情况说明称，李泽敏于2012年11月19日从我公司购买领将帅府花园4#楼沿街商业的情况如下：一、当时是按图纸指定最南面两间，房款是一次性付清。二、当时正在建设中，没有在住建局办理预售手续，所以没有具体房号，办理手续时住建局就把这两间商铺编为4幢楼2单元001、002号。三、因我公司电改未完成，住建局未给办理产权证，但李泽敏已于2015年4月收房。我公司也一直没给办理正式手续。特作以上情况说明。
本院查明，原告郭桂云、张燕、刘胜、吴蕊与被告菏泽领将房地产开发有限公司、史春丽、史军民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月23日作出（2016）鲁1702民初4611号民事调解书，调解协议内容为“一、被告菏泽领将房地产开发有限公司、史春丽、史军于2017年5月1日前共同偿还原告郭桂云、张燕、刘胜、吴蕊借款人民币50万元；于2017年7月1日前偿还原告借款人民币150万元；于2017年8月1日前偿还原告借款人民币150万元；于2017年9月1日前偿还原告借款人民币150万元；于2017年10月1日前偿还原告借款人民币151.61万元及利息（利息计算方法：按651.61万元，自2016年9月18日起按月利率2%计算至履行完毕之日止）。二、被告菏泽领将房地产开发有限公司、史春丽、史军互付连带清偿责任，如被告菏泽领将房地产开发有限公司、史春丽、史军不能按上述约定期限履行还款义务，从逾期之日原告可申请对全部借款进行强制执行。三、其他无争执。”因被告未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人郭桂云、张燕、刘胜、吴蕊于2017年8月17日向本院申请强制执行，本院于2017年8月18日立案执行，执行案号为(2017)鲁1702执1768号。本院在执行申请执行人郭桂云、张燕、刘胜、吴蕊与被执行人菏泽领将房地产开发有限公司、史春丽、史军民间借贷纠纷一案中，于2017年9月1日作出(2017)鲁1702执1768号执行裁定，查封被执行人菏泽领将房地产开发有限公司在菏泽市长江路北侧、武汉路西侧的地产一宗（土地证号：菏2009145**）。查封被执行人菏泽领将房地产开发有限公司在领将帅府花园的4幢楼2单元001、002室，5号楼1单元08001、07001、08003、07003、12004、09005室，6号楼1单元11001、05001、06002室，7号楼1单元07001、03001、02001、10002、08002、07002、04002、02002室，2单元11003、01003、06004、05004室房产。查封被执行人史春丽与叶爱民在菏泽市丹阳办事处都庄社区南华康城1号楼2单元702室共有的房产（产权证号：0787**）。查封被执行人史军与瞿琳娜在菏泽市丹阳办事处都庄社区南华康城1号楼2单元2802室共有的房产（产权证号：0787**）。以上查封期限均为三年。案外人李泽敏于2017年12月6日以上述异议理由对其中查封的领将帅府花园4幢楼2单元001、002室房产向本院提出执行异议。
另查明，案外人针对其异议请求向本院提供的证据1，即2012年11月19日购买协议载明的主要内容为：甲方菏泽领将房地产开发有限公司与乙方李泽敏，经友好协商，乙方自愿购买甲方开发的领将帅府花园4#楼沿街商业最南面2间，双方达成如下协议：1、暂按图纸建筑面积210平方米计算；2、价格按5300元/平方米；3、付款方式：一次性付一百壹拾万元，余款竣工时付清；4、等工程主体完工，内外装完成，取得预售许可证后再办理正式手续；5、办理正式手续时，面积以房管局实测面积为准，价格确定为5300/平方米，双方不得再有变化；6、完工时间为2013年7月1日前；7、如有其他未尽事宜，双方友好协商解决。本协议自签订之日起有效，一式两份，双方各执一份。案外人向本院提供的证据2，即2012年11月19日收据1份显示的内容为：交款单位为李泽敏，交款人民币一百壹拾万元整，收款事由为商铺款，该收据上盖有菏泽领将房地产开发有限公司财务专用章。案外人向本院提供的证据3，即领将帅府花园房屋交付验收表2份显示：房屋位置（房号）分别为4号2单元001室、002室商铺，业主签字为李泽敏，日期为2015年4月17日，经办人签字为温，并盖有山东佳如物业公司领将帅府管理处公章。案外人向本院提供的证据4，即租赁合同1份载明的主要内容为：2016年7月18日，李泽敏作为出租方（以下简称甲方）与承租方（以下简称乙方）王伟明签订租赁合同，租赁内容：甲方将位于领将帅府东南1号2号门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方同意乙方所租房屋作为经营使用。租赁期限：租赁期5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止。租金：店面每年租金为人民币五万元，承租时一次性付清一年租金。以后年度租金必须提前1月缴纳。以上租金是不含税款，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币2万元，作为履约金（可转租金）。案外人向本院提供的证据5，即照片显示门脸为王伟明羊肉汤的门面房两间；案外人向本院提供的证据6，即营业执照1份显示的内容为:经营者张俊红，名称菏泽开发区李泽羊肉汤馆，类型个体工商户，经营场所山东省菏泽市开发区领将帅府花园4#楼1号，注册日期2017年6月23日。案外人向本院提供的证据7，即租金清单2份显示：2016年7月5日，王*明通过银行转账向李泽敏借记卡62×××17账号16×××45汇入人民币20000元，2017年10月17日，李泽敏上述借记卡账户存入现金4700元，2017年10月18日，张*红通过银行转账向李泽敏上述借记卡账户汇入人民币45300元。案外人向本院提供的证据8，即关停通知书1份显示：2017年5月13日，菏泽市经济开发区市场监督管理局丹阳市场监督管理所因王伟明羊肉汤基本经营条件达不到规定要求，且未取得食品经营许可，对其下达立即关门停业的通知。案外人向本院提供的证据9，即王伟明出具的情况说明的内容为：“一、本人和李泽敏于2016年7月18日签订的位于领将帅府东南1号、2号门面租赁合同，在签订合同之前，7月5号付给李泽敏贰万元定金。9月下旬付现金3万元，加定金2万元，共计支付壹年房租5万元。二、因经营需要，本店于2017年4月由员工张俊红承包经营，费用由张俊红支付。三、2017年5月13日，开发区市场监督管理局丹阳市场监管所因没办理营业许可下达关停通知书。后于6月23日办理营业执照时王伟明羊肉汤已经登记备案，无法办理营业执照，这样只能办成菏泽开发区李泽羊肉汤馆，经营者张俊红。特此说明。”
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案外人李泽敏与被执行人菏泽领将房地产开发有限公司签订购买涉案房产的协议是在本院查封之前，虽然双方订立购房协议时，被执行人菏泽领将房地产开发有限公司自认尚未在住建局办理商品房预售手续，但其在与案外人李泽敏签订购房合同后取得了商品房预售许可手续，可以认定双方订立的购房合同合法有效。案外人李泽敏在本院查封之前已合法占有该涉案房产，出租给第三人并收取租金。案外人在订立购房合同时已经一次性支付全部购房款，被执行人菏泽领将房地产开发有限公司认可案外人的购房款是一次性付清。被执行人菏泽领将房地产开发有限公司认可因其公司电改未完成，住建局未给办理产权证，但李泽敏已于2015年4月收房。其公司也一直没给办理正式手续。由此可见，涉案房产至今未办理过户登记手续非因买受人李泽敏自身原因。案外人李泽敏提供的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由依法成立，本院予以支持。但案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定提出执行异议，属适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
中止对位于领将帅府花园的4幢楼2单元001、002室的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 蔚
人民陪审员 丁宪忠
人民陪审员 吴伟玉
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 欧位岚