吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初244号原告：安英兰，女，1966年8月3日出生，现住延吉市。被告：长春金鑫房地产开发有限公司，住所地朝阳区西中华路15号宜家国际公寓B-1516室。法定代表人：王友森，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。被告：长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司，住所地延吉市梨花路南侧，烟集街西侧。法定代表人：王少林，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆树俭，吉林由正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。原告安英兰与被告长春金鑫房地产开发有限公司（以下简称“长春金鑫房地产”）、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称“长春金鑫房地产延吉分公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告安英兰、被告长春金鑫房地产开发有限公司及其委托代理人陆树俭、王蕴婷、长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司及其委托代理人陆树俭、王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安英兰诉称：要求长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司补偿原告回迁之前的安置补偿费共计906555元，承担诉讼费13586元；要求长春金鑫房地产、长春金鑫房地产延吉分公司以书面形式明确回迁房的具体位置。事实与理由：安英兰与长春金鑫房地产延吉分公司于2011年9月19日签订《产权调换协议书》。长春金鑫房地产延吉分公司签订合同后，已付18个月安置补助费的70%即182188元。合同约定如18个月不能回迁，长春金鑫房地产延吉分公司顺延15个工作日赔付安置补助费。长春金鑫房地产延吉分公司不守合同约定迟迟不支付安置补助费，为此要求长春金鑫房地产延吉分公司赔付。长春金鑫房地产延吉分公司的房屋已封顶，工程交付日期为2017年8月30日。作为回迁户有权知道哪房屋是长春金鑫房地产延吉分公司给安英兰的回迁房，但是长春金鑫房地产延吉分公司以房屋没验收为由拒绝告知回迁房的具体位置。长春金鑫房地产辩称：1、每一个商业户单独进行诉讼，每一个合同的是单独的案件。2、希望安英兰方拿出补助费计算的标准依据。3、具体的交房日期大体上应该在这个期间，但没有准确的交房日期。4、双方在合同确切说明过，按房屋实际测量面积为准，已经约定过，没有说明晚回迁就提前补充，当时合同上是有的。5、关于合同中的第11条，当时2005年的7月24日市政府有专题会议纪要，对原规划进行了重新调整，梨花路从地面起建设四层，规划按照市规划标准要求将原来地面一层在规划上标志为负一层，市里规划调整造成的。6、他们都是我的动迁户，提出本次诉讼要求是在去年的9月和10月，并不像诉讼状所述，因为我们现在是在建设当中，现在建设仅仅是接近于建设当中的封顶，因为我们还没有取得封顶的证明。我们希望这件事情通过协商来解决，不要影响到建设的工程，影响的也会是他们自己。不管是多少，只要是合理范围内的补偿我们都可以用现有的资产进行保证。7、我们和他们有关于回迁房的具体位置问题，原合同上讲的很清楚，原房屋位置或原位置、原面积回迁。我们的理解是按照建筑上和常识上一般理念，他们的原位置是我们现在所建11号楼的东北角的顺延四户，由于政府规划的调整，现在地面层被称为负一层，补偿应当按照拆迁的面积计算补偿标准。长春金鑫房地产延吉分公司辩称：安英兰在庭审中出示补偿安置方案中第四页表格下方注明；五层起为回迁楼，总楼层暂定为十八层，对此，长春金鑫房地产延吉分公司在庭审中已经说明，该十八层并不是指丽水宜家二期工程的总层数为十八层、而是指回迁安置暂时到十八层。即便是将十八层理解为二期工程的总楼层数，那么可以看到注明内容为暂定十八层，房地产开发建设需要取得规划许可。故在此后陆续签订协议的回迁中，出现将回迁户安置在22层的情形，对此长春金鑫房地产延吉分公司在庭审中已经举出2012年2月19日长春金鑫房地产延吉分公司与张某、车某签订的安置补偿协议中，将其安置在22层，即长春金鑫房地产延吉分公司在与于安英兰等回迁户签订协议时，丽水宜家二期工程的总楼层数一直没有确定，也是无法确定的，因此在协议第七条，双方约定如超过政策规定的时限，按照相关政策执行。根据延边州城镇规划委员会【2009】12号文件，能确定丽水宜家国内工程的楼层数为2-26层，即在26层以下，无法确定实际建设总楼层数。如何确定工程的总层数，只能以延吉市规划局最终批准的建设工程规划许可证为准。即安装延吉市规划局2016年6月8日颁发规划许可证中所确定的，丽水宜家续建工程。直至规划许可证下发，才能最终确认丽水宜家续期工程的总楼层数为22层，在此前总楼层数处于不确定状态。据此也不存在如安英兰所说的签订协议书时确定工程楼层数是18层或者多少层的问题。根据延吉市《房屋征收与补偿办法》的相关规定，21层以上（含21层）房屋超过36个月时，应当自逾期之日起加倍补助临时安置补助费。安英兰的安置补偿费计算标准为2011年9月20日至2014年9月19日的36个月期间为单倍时间，按照178.88平方米*50元/每平方米*36=321984元（其中2011年9月20日至2013年3月19日的18个月的安置补偿费用160992元，长春金鑫房地产延吉分公司已经按照协议约定支付。）自2014年9月20日至实际安置的期间为加倍支付期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2011年9月19日，长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司为甲方，安英兰为乙方签订了《产权调换协议书》约定：甲方将坐落在丽水宜家的房屋作为产权调换房屋，房屋预计建筑面积为178.88平方米。产权人原房屋与产权调换房屋差价款为260268元，由甲方交给乙方，进户时按房屋测绘部门实际测量面积为准，重新结算差价，多退少补。乙方在2011年9月20日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得擅自拆除、破坏被拆迁房屋及其公共设施。甲方预计在2013年12月30日前将产权调换房屋交付给乙方。到期未能交付的，甲方按实际发生日期向乙方支付临时安置补助费和越冬采暖补助费。如超过政策规定的时限，按照相关政策执行。甲方应于2015年12月30日前负责给乙方办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其发生的费用按照相关的法律、法规及政策执行。双方签订协议后，长春金鑫房地产延吉分公司支付了安英兰18个月（从2011年9月19日至2013年3月19日）的安置补助费。依据延吉市政府《房屋征收与补偿办法》的规定，安置补偿标准按照每月每平米50元计算，即安英兰每月可获补偿为：178.88*50=8944元/月。2013年3月19日至2013年9月18日共6个月的安置补助费按照8944/月*6个月的标准计算，共53664元。关于从2013年9月19日至2017年8月30日（工程交付之日）止的安置补偿金的计算方式，双方存在争议。按照延吉市政府22号文件《房屋征收与补偿办法》第三十二条（二）规定：如20层以下（含20层）房屋安置期限超过24个月，应当自逾期之日起加倍补偿临时安置补偿费。按照《延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条第二款的规定：...如安置21层以上（含21层）房屋超过36个月时，应当自预期之月起加倍补助临时安置补偿费。长春金鑫房地产延吉分公司的《补偿安置方案》中，写明总楼层暂定为18层，2015年9月28日长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司提出建设工程规划许可证申请，其实际施工房屋为22层。此外，双方关于取暖费的计算标准已达成一致，即每年按照1000元计算，2012至2016年五年的取暖费为5000元。本院认为，双方签订的《产权调换协议书》系双方当事人之间真实的意思表示，双方形成的房屋拆迁安置补偿法律关系合法有效。双方签订的协议中已明确规定补偿的情形和标准，长春金鑫房地产延吉分公司提出其实际施工房屋为22层，应按照州市相关文件标准重新计算，不应按照20层以下（含20层）房屋的安置期限标准计算。但长春金鑫房地产延吉分公司的规划变更属其单方行为，其在签订合同前发布的宣传资料和《补偿安置方案》中将总楼层暂定为18层，此信息已构成双方签订合同的基础。长春金鑫房地产延吉分公司提出案外人张某、车某的安置协议可以证明其原来就是22楼的设计，但无其他证据相佐证，本案不予采信。长春金鑫房地产延吉分公司后期的规划变更是在签订合同三年后，不应影响双方签订的合同履行期限的约定，安置补偿不应适用22层楼房的标准，长春金鑫房地产延吉分公司应按照20层以下（含20层）房屋的安置期限标准计算安置补偿金，按照延吉市政府22号文件《房屋征收与补偿办法》第三十二条（二）的规定逾期24个月后加倍计算安置补偿费对安英兰进行补偿，即从2013年9月19日至2017年8月30日（工程交付之日）止的安置补偿金按照双倍标准补偿。故2013年9月19日至2017年8月18日共47个月的安置补偿费为：8944元/月*47个月*2倍=840736元，2017年8月19日至2017年8月30日共12天的安置补偿费为：8944元/月÷30天*12天*2倍=7155元。本案中，长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司应补偿给安英兰的总费用为：2012年至2016年取暖费5000元；2013年3月19日至2013年9月18日的安置补偿金53664元；2013年9月19日至2017年8月30日的安置补偿金840736+7155=847891元，以上总计906555元。此外，由于长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司不具有法人资格，应由长春金鑫房地产开发有限公司共同承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告长春金鑫房地产开发有限公司、被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司于本判决发生法律效力后30日内支付原告安英兰安置补偿费906555元；二、驳回原告安英兰的其他诉讼请求。如被告长春金鑫房地产开发有限公司、被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,586元（原告已预交），由被告长春金鑫房地产开发有限公司、被告长春金鑫房地产开发有限公司延吉分公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  俞泉龙人民陪审员  刘 辉人民陪审员  王惠琴二〇一七年九月二十日书 记 员  金梅花