四川省乐山市市中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川1102执异60号
案外人：杨俊霞，女，1954年10月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代�人：李敬，四川乐嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖川，四川乐嘉律师事务所律师。
申请执行人：薛磊，男，1975年8月20日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：高扬，四川益华律师事务所律师。
被执行人：杨敏英，女，1974年10月28日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
在本院执行薛磊与杨敏英民间借贷纠纷一案中，案外人杨俊霞对本院（2017)川1102执恢125号案件执行位于乐山市市中区苏稽镇天罗坝“西岸第一城”一期4号楼2幢1楼的住房一套（即房号：4号楼2幢4单元1层1号；合同编号：014156号）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月24日举行了听证。案外人杨俊霞及其委托诉讼代理人李敬、赖川，申请执行人薛磊的委托诉讼代理人高�，被执行人杨敏英参加了听证。现已审查终结。
案外人杨俊霞称：2009年4月11日，案外人杨俊霞与杨敏英、王雪霖签订《商品房转卖合同》，约定杨敏英、王雪霖将其购买的“西岸第一城”4号楼2幢4单元1层1号住房以55万元价格转卖给杨俊霞。合同签订当日，杨俊霞向杨敏英、王雪霖支付了购房款10万元；2009年5月20日又支付40万元房款。当日，杨敏英、王雪霖将该房钥匙移交给杨俊霞，自此案涉房屋一直由杨俊霞生活居住至今。2011年5月27日，为便于案涉房屋的利用，杨俊霞还购买了相邻的4号楼2幢库房。杨敏英收到购房款后未归还银行按揭贷款，导致该房屋的抵押未解除无法办理过户。2012年7月23日，杨敏英、王雪霖因经济困难请求杨俊霞代为支付案涉房屋的按揭款，迫于办理房产证之需，杨俊霞同意代交，截至2017年6月21日，杨俊霞共计代交按揭款177200元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案外人于法院查封前签订了购买房屋的书面合同，依约支付了全部购房款（加上代交的按揭款已远超出购房款金额），并实际占有使用房屋多年，因杨敏英未归还按揭款导致房屋未能办理过户，杨俊霞自身并无过错，杨俊霞所购房屋不应当被查封。为此，请求本院解除对案涉房屋的查封并中止执行。
申请执行人薛磊辩称：一、案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定提出的异议不能成立。首先，查封、扣押、冻结仅是执行保全措施，答辩人申请贵院执行的是拍卖、变卖被执行人名下的合法财产，该规定对此并没有作出禁止性规定。其次，案外人对房屋未办理过户手续具有过错。最高人民法院关于《物权法�司法解释（一）第十六条第（五）项的规定，受让人已知道他人已经依法享有不动产物权的，应当认定受让人知道转让人无权处分。本案听证中案外人、被执行人一致陈述双方在乐山市工商银行营业厅交付第二笔购房款40万元时已确知案涉房屋是按揭房，已抵押给乐山市工商银行，因此，案外人的购房行为具有明显过错，案外人的异议不能成立。二、根据《物权法》一百零六条“善意取得”的规定，案外人因存在重大过错，不符合“善意的”的意思状况，并且至今未办理案涉房屋的变更登记，房产仍登记在被执行人名下，案外人不具备“善意取得”的构成要件，不能对抗本案执行。三、案外人与被执行人签订的《商品房转让合同》违反交易惯例，不真实。合同价款55万元均以现金方式交付，不符合最高人民法院确定的认定标准；2009年4月11日汶川大地震后合同单价3800元/平方米，明显高于同楼盘同户型2000元/平方米的成交均价。综上，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人杨敏英辩称：法院查封前，房屋已进行了交易。该房是我和丈夫王雪霖从开发商处购买的，总价款60万元，其中20万元的首付以开发商拖欠的工程款支付，余款40万元是从工商银行按揭支付的。因资金困难，经朋友介绍，我们以55万元的价格转卖给杨俊霞，并将房屋交给了杨俊霞使用，房屋也是杨俊霞装修的。由于我们的原因，经济困难未归还按揭款，所以房屋未能办理过户。从2012年到现在的按揭款，是杨敏英委托ＸＸＸ支付的，我们没有钱支付。
本院查明：本院在审理薛磊诉杨敏英民间借贷纠纷一案中，于2014年2月24日作出（2014）乐中民保字第17号民事裁定，查封了杨敏英位于乐山市市中区苏稽镇“西岸第一城”一期的房产一套（即门牌号�4号楼2幢4单元1层1号房屋；合同编号：014156号）。该案经审理，本院作出（2014）乐中民初字第978号民事判决。杨敏英不服判决，向乐山市中级人民法院提出上诉，上诉期间，当事人达成调解协议，乐山市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）乐民终字第804号民事调解书，确认：杨敏英应分期归还薛磊借款150万元，如未在2014年8月31日前按期归还首笔款项30万元，薛磊有权对全部150万元借款申请强制执行。2014年9月3日，薛磊向本院申请强制执行，执行标的为150万元及利息。执行中，本院强制执行了杨敏英银行存款17762元，除已查封的案涉房屋外未发现其他财产，该案遂终结本次执行程序。2017年6月14日,薛磊申请恢复执行，本院予以立案。2017年7月11日，本院作出（2017）川1102执恢125号执行裁定，对案涉位于乐山市市中区苏稽镇天罗坝“西岸第一城”一期4号楼2幢1楼的住房一套【房产证号（合同编号）：014156号】予以查封，查封期限为三年。案外人以案涉房屋由其购买为由提出执行异议。
另查明：本院查封的位于乐山市市中区苏稽镇天罗坝“西岸第一城”一期4号楼2幢1楼的住房一套（即房号：4号楼2幢4单元1层1号；合同编号：014156号），建筑面积为148.79平方米，系被执行人杨敏英从乐山新城房地产开发有限公司购买的商品房，办理了合同备案登记，合同价款单价为每平方米4063.33元，总价为581828元。杨敏英以工程价款抵偿首期购房款，另向工商银行乐山滨江路支行按揭贷款40万元支付了剩余购房款，并以案涉房屋作为贷款抵押物。2009年4月11日，案外人杨俊霞与杨敏英及其丈夫王雪霖签订《商品房转卖合同》，约定，杨敏英、王雪霖将该房转卖给杨敏英，房屋价款为人民币55万元；杨俊霞在签订合同当日应支付10万元预付款，�敏英、王雪霖在收到预付款20日内应办理商品房买卖合同，经杨俊霞确认合同备案属实后当场交付剩余45万元购房款。合同签订当日，杨敏英、王雪霖向杨俊霞出具收条，载明收到杨俊霞交来购房预付款10万元，并对案涉房屋予以交付。2009年5月20日，杨敏英、王雪霖向杨俊霞出具收条，载明收到购房款40万元。杨俊霞接收房屋后，对房屋进行了装修、入住，之后交纳了案涉房屋自2012年起至今的物业管理费。2012年7月25日，杨敏英向杨俊霞出具《房屋房贷的委托代缴书》，载明杨敏英因故暂时不能续交乐山市工商银行的房贷按揭款，为履行合同，委托杨俊霞暂时代缴房贷按揭款，届时一并结算，并注明杨敏英在乐山市工商银行房贷存款卡号6222022306000980838。自2012年7月23日起，杨俊霞委托ＸＸＸ通过银行转账、现金存入的方式，为杨敏英按月归还房贷款，直至2017年10月。�俊霞听证中陈述，截至2017年7月21日，代为支付的金额为177200元。因案涉房屋银行贷款未结清处于抵押状态，未能办理产权登记。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房转卖合同》、购房款收条、代为支付按揭款银行交易明细、现金存款凭证、交纳物管费收据、ＸＸＸ证明材料、执行卷宗材料以及当事人陈述在案佐证。
本院认为，执行中对案外人就案涉房屋提出的执行异议，应当围绕当事人的异议事项及所涉的法律关系所适用的法律规范进行审查。案外人请求解除对案涉房屋的查封和执行，主张的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，如案外人的请求符合该司法解释规定的情形，则裁定中止对标的物的执行，裁定生效后案外人可以申请解除对标的物的查封措施，而对标的物能否执行则以对标的物的查封为前提。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，结合案外人提供的《商品房转卖合同》、购房款收条、代交房屋按揭款银行交易明细、物业管理费收据以及见证人的书面证明等证据内容进行全面审查，能够相互认证，在本院2014年2月24日查封案涉房屋前，案外人已于2009年4月11日与被执行人杨敏英签订了房屋购买合同，付清了全部房款，并对案涉房屋使用至今。案涉房屋至今未办理过户登记，系杨敏英未还清贷款涤除抵押权导致的，而非杨俊霞的过错。因此，案外人的异议符合该规定，本院不应再继续查封案涉房屋。
关于薛磊辩称的案外人将第二笔购房款40万元存入杨敏英工商银行还贷账户已明知案涉房屋系抵押物存在重大过失以及案外人是否属于善意取得的问题，本案案外人的异议并未针对工商银行对标的物的抵押权提出排除执行异议，而是对本案申请执行人基于普通金钱债权的执行提出的排除执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，在主观上仅须审查对案涉房屋未能办理产权过户登记是否存在过错的问题，而非对物权取得的效力进行评判，实际上案外人是基于案涉房屋买受人的实体权利提出异议，而非基于所有权人提出异议，因此，薛磊的上述辩称与本案应当审查的事项并无关联。关于案涉房屋转卖价格过高是否符合常理的问题，经查，根据杨敏英与乐山新城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的内容，案涉房屋的单价为每平方米4063.33元，总价为581828元，杨敏英转卖给杨俊霞的交易价格为55万元，杨敏英从开发商处购买的价格和转让的价格并无悬殊，不存在交易价不合常理的问题。关于二笔购房款50万元未经转账而是现金支付能否认定已实际交付的问题，结合对交易双方当事人的陈述、交易金额、付款人的经济能力、交易习惯和见证人的证明材料的审查，能够认定案外人已支付上述购房款的事实，薛磊辩称交付房款不符合法定方式的意见不能成立。
综上，案外人对讼争房产享有合法权利并足以排除本案对执行标的的执行，对案外人提出的执行异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对杨敏英名下位于乐山市市中区苏稽镇天罗坝“西岸第一城”一期4号楼2幢1楼的住房一套【（合同编号）：014156号】的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李卫洪
人民陪审员 杜智慧
人民陪审员 彭 东
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 李 媛