浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭民终字第93号
上诉人（原审原告）李某某。
委托代理人马某某、王某某。
被上诉人（原审被告）周某某。
委托代理人于甲。
上诉人李某某因与被上诉人周某某房屋买卖合同纠纷一
案，不服杭州市滨江区人民法院（2009）杭某某初字第614号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月30日立案受理
后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年5月19日，李某某、周某某及杭州
亿安房地产代理有限公某签订购房意向书一份，约定：周某某
将位于杭州市滨江区盛某某谷2幢3单元3401室的房屋以173000
0元转让给李某某，首付款为520000元；李某某交纳意向金500
00元，周某某交纳保证金50000元；如双方有违约，导致本次
房屋买卖不能完成的，则向对方支付违约金100000元。双方签
订意向书后，因非归责于周某某原因致使自2009年中旬才能办
理房屋权属证书。在取得产权证后，双方就有关房屋转让的事
项进行协商，因房款、首付款支付方式等未达成一致意见，致
使未能签订房屋转让合同。2009年8月14日李某某另行购买了
房屋。李某某认为周某某存在违约行为，故于2009年8月3日诉
至法院，请求判决：周某某支付违约金100000元、其他违约损失114500元并承担本案诉讼费用。原审法院认为，李某某、周某某所签订的购房意向书仅
约定意向购买房屋的座落、总价款、首付款金额及违约责任，
对其他相关的重要条款如付款方式、付款时间、交房方式、签
订杭州市房屋转让合同的时间等并作未约定，后李某某也未交
付房款，故该意向书并不完全具备商品房买卖合同的重要内容
，法院对双方之间的房屋买卖关系不予确认。该意向书的继续
履行尚需双方当事人进一步协商。周某某因非归责于乙原因在
二个月后取得房屋权属证书，杭州亿安房地产代理有限公某出
具证明中有关7月10日周某某由于乙原因口头通知不出售房屋
的陈述不能证明周某某存在违约行为；另一方面，意向书并未
约定签订转让合同的时间，期间因协议存在不确定性，双方尚
应进行协商，目前房屋周某某并未另行转让，也未明确表示不
再与李某某进行协商，故李某某认为周某某违约的依据并不充
足，法院不予认定。基于双方对意向书的条款现无协商的基础
，周某某亦同意解除意向书，故法院予以解除。依照《中华某
某共和国合同法》第九十三条、《中华某某共和国民事诉讼法
》第六十四条的规定，判决：一、李某某与周某某于2009年5
月19日签订的购房意向书于判决生效之日起予以解除。二、驳
回李某某的其他诉讼请求。案件受理费人民币2259元，由李某
某负担。
宣判后，李某某不服，向本院提起上诉称：购房意向书
是双方当事人自愿签订的，是双方真实的意思表示，且不违反
法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。既然是有效的合同，那对合同双方自然有法律上的约束某，违反合同的一方就要按约定承担违约责任，并赔偿对方的损失。本案的关键是
被上诉人在取得房屋产权证前后，就明确的告诉上诉人不再履
行购房意向书项下的按照已约定的条件与上诉人签订杭州市房
屋转让合同的义务，而是要将原本己经确定的房屋总价提高10
万元。可见，双方当事人最终不能就签订正式的房屋买卖合同
的根本原因正是被上诉人的违约行为，其在领取房屋产权证后
并不是要对那些在购房意向书中未明确的条款如付款方式、付
款时间、交房方式、签订杭州市房屋转让合同的时间等内容与
上诉人进行协商，以便尽快的与上诉人签订杭州市房屋转让合
同，而是要变更那些双方已经在购房意向书中达成一致的转让
条件，特别是房屋的总价款，这正是导致双方未能继续履行购
房意向书规定的义务，签订杭州市房屋转让合同的根本原因之
所在。被上诉人理应对其违约行为按购房意向书的约定承担责
任，赔偿由于其违约给上诉人造成的巨大损失。被上诉人的故
意违约给上诉人造成了巨大的损失。从意向书签订的2009年5
月中旬，到被上诉人告知上诉人不再出售涉及房屋的2009年7
月底，上诉人所购买房屋所在地区的房价出现了大幅上涨，迫
使上诉人必须花费比意向书中所约定的金某某出许多的价格去
重新购买相同地段、楼层、结构、环境、品质的房屋，上诉人
的损失是不言而喻的。在被上诉人已经根本违约后，上诉人为
了减少损失，于2009年8月14日，另行购买了与意向书中所涉
房屋同一小区、同一幢、同一单元，但楼层低的另一房屋，但
购买的价格却比原来购房意向书中的价格高出了12万元，再加上楼层间的合理价差（以每层100元计），这也属于上诉人的实际损失，在上诉人今后再次出售该房屋时这种损失会更加明
显。上诉人遭受的损失是巨大的、现实的，要求法院根据实际
情况适当以另行赔偿的方式增加违约金也是恰当而合法的。一
审判决虽按上诉人所请判决解除双方签订的购房意向书，但其
判决解除所适用的法律依据是错误的。一审判决解除购房意向
书的依据是合同法93条，即双方当事人协商一致，可以解除合
同。但上诉人认为本案中，购房意向书解除是被上诉人预期根
本违约，而上诉人依据合同法94条第2款的行使合同解除权的
结果，而并非双方意思表示一致使合同解除。综上所述，本案
一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明
事实的基础上，判决：1、撤销（2009）杭某某初字第614号民
事判决书判决主文第二项；2、被上诉人向上诉人支付违约金
人民币100000元，并另向上诉人支付其他违约损失人民币1145
00元（按每平方米1500元值计算，即143平方×1500元-
100000=114500元）；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人周某某辩称：上诉人提供的录音资料不能证明
被上诉人有具体的违约行为。上诉人在一审中提供了录音资料
，但并没有全面反映双方谈话的内容，录音是经过加工剪辑的
，也未说明是在什么情况下录音的，并非合法录音取得，也过
了举证期限，是在庭上当庭提交的。被上诉人认为其录音资料
不具备有效证据效力。上诉人的购房意向书对房屋价格作了约
定，被上诉人加价就是违约的逻辑是错误的。上诉人也没有及
时向被上诉人支付房屋的首付款，被上诉人要求加价也是有原因的，有情况的。上诉人称录音是在签订意向书后2个月后，在当时房价变化，上诉人未支付首付款的情况下，被上诉人要
求加价也是合理的。合同本身存在缺陷，双方就协商履行达不
成一致意见所致。意向书在约定房价作了约定，包括首付款。
但对房屋交付的时间没有约定，这对之后埋下了隐患。上诉人
不愿意及时支付首付款，之后又出现了三证办理出现障碍的情
况，这是卖方无法预见的，导致双方对履行合同矛盾加大。按
照房屋买卖合同交易惯例，都是买方支付大部分房款，再去办
理过户的。上诉人所称的惯例，是为首付款的支付附加条件，
是违背事实的逻辑。到房管部门签订转让合同，只有在三证齐
全，买方支付全部或大部分首付款的情况下才能办理。上诉人
将履行合同问题作为签订合同问题。2009年5月19日双方签订
的购房意向书，其性质是内容欠缺的商品房买卖合同，该意向
书对合同的履行时间、如何履行等问题没有作出规定。履行该
合同是有隐患的，是处于无法履行的状态的。但该合同是房屋
买卖合同。双方对一些具体问题无法达成一致意见，合同就无
法履行。一审法院对购房意向书的性质认定是正确的。上诉人
认为只有签订正式的房屋买卖合同，意向书不是买卖合同，是
邀约合同。购房意向书中并没有将签订正式的房屋买卖合同作
为履行或生效的条件。去房管部门过户是一个履行合同，而不
是签订合同的问题。双方签订正式的房屋买卖合同只是将原来
的合同再签订一份。上诉人将购房意向书理解为邀约合同，不
是房屋买卖合同，认为一审判决错误，是作出了错误解读。上
诉人要求赔偿其另外购房的损失没有法律依据。在本案中，被上诉人始终没有任何违约行为，是上诉人违约。上诉人在要求别人履行义务的同时，却不履行自己的义务，没有支付首付款
。被上诉人一直没有出卖房屋，没有违约。上诉人称有证据证
明是被上诉人违约，为什么上诉人不起诉要求被上诉人继续履
行合同，赔偿损失，而要求解除合同？本案纠纷的产生原因并
非被上诉人的原因所致，而是上诉人未必支付首付款，以及非
被上诉人原因产生的情况变化，在本身有缺陷的合同履行上，
导致双方未能履行。上诉人的上诉理由无法成立，请求二审法
院依法驳回上诉，维持原判。
在本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，本院查明事实
如下：
2009年5月19日，李某某（买方）、周某某（卖方）及杭
州亿安房地产代理有限公某签订购房意向书一份，约定：周某
某将位于杭州市滨江区盛某某谷2幢3单元3401室的房屋以1730
000元转让给李某某，首付款为520000元；李某某交纳意向金5
0000元，周某某交纳保证金50000元；如一方有违约，导致本
次房屋买卖不能完成的，则向对方支付违约金100000元。其它
约定事项：该卖方出售此房净到手人民币壹佰柒拾叁万元整，
车位另计人民币壹拾伍万元整，车位位置（2-
111号）。交易中所产生的所有税费、中介费、评估费用由乙
方承担。此时本案所涉房屋的三证还在办理之中。2009年7月2
4日，杭州亿安房地产代理有限公某出具证明，证明：周某某
与李某某双方于2009年5月19日约定关于丙区盛某某谷2幢3单元3401室房屋买卖事宜，现双方于2009年7月10日见面交谈，周某某由于乙原因口头通知李某某该房屋不出售给乙方，现由
双方自行解决。2009年8月6日，杭州宝汇不动产管理有限公某
出具证明，证明：盛某某谷某某2幢3单元3401室房产的契证、
房产证、土地证由我公某代为办理，办理完毕后于2009年7月1
2日通知该房产所有权人周某某领取相关权证，周某某于2009
年7月14日领走相关权证。双方就有关房屋转让的事项进行协
商未达成一致意见，致使未能签订房屋转让合同。2009年8月3
日李某某认为周某某存在违约行为，诉至法院，请求判决：周
某某支付违约金100000元、其他违约损失114500元并承担本案
诉讼费用。
另查明：2009年8月14日李某某另行购买了房屋。
本院认为，本案争议的焦点：购房意向书的效力和是否
存在违约的事实。李某某、周某某于2009年5月19日签订的购
房意向书，系双方当事人真实意思表示，且未违反现行的法律
和法规，应为合法、有效。双方当事人均应按协议的约定，履
行各自的权利和义务。周某某领取房屋三证后，应积极主动履
行签订正式合同的义务。根据现有证据和周某某在庭审中的陈
述，表明周某某在领取房屋的三证后，对购房意向书约定的房
屋价款认为“经过二个多月的市场行情发生变化，按原价格出
售，对其不公，故其不同意按购房意向书约定的价格出售”，
致使双方无法签订正式合同，违约的责任在周某某一方，其应
按购房意向书约定的支付李某某违约金。鉴于购房意向书已经
实际无法履行，故双方鉴订的购房意向书应予以解除。李某某上诉主张周某某违约并承担违约责任的理由成立，本院予以支持。李某某上诉主张要求周某某赔偿其其他损失114500元的请
求，因李某某所提交的证据不能充分佐证其主张的该请求，故
本院对李某某该请求不予支持。综上，原审法院查明不清，适
用法律错误。据此，依照《中华某某共和国合同法》第六十条
、第一百零七条、第一百一十四条，《中华某某共和国民事诉
讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第六十四条之规定
，判决如下：
一、维持杭州市滨江区人民法院（2009）杭某某初字第6
14号民事判决第一项。
二、撤销杭州市滨江区人民法院（2009）杭某某初字第6
14号民事判决第二项及诉讼费负担部分。
三、周某某于本判决生效之日起十五日内支付李某某违
约金100000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回李某某其他诉讼请求。
一审案件受理费4518元，减半收取2259元，由李某某负
担1324元，周某某负担935元。二审案件受理费4518元，由李
某某负担1870元，周某某负担2648元。
本判决为终审判决。
审判长 周志军
审判员 王 辉
审判员 张一文
二〇一〇年五月二十日
书记员 张 怡