湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）益法民一终字第354号
上诉人（原审原告）任新华。
委托代理人郭卫星，湖南激扬律师事务所律师。
委托代理人张令羽，湖南金剑律师事务所律师。
上诉人（原审原告）岳立华。
上诉人（原审原告）岳德华。
上诉人（原审原告）欧建明。
上诉人（原审原告）柴进。
上述四上诉人之共同委托代理人宋华富，南县法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）南县供销合作联社。
法定代表人李昌，该社主任。
委托代理人吴超，南县正大法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）卢正文。
被上诉人（原审第三人）宋海燕。
被上诉人（原审第三人）卢昆民。
上述三被上诉人之共同委托代理人江云辉，益阳市法律援助中心律师。
上诉人任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进与被上诉人南县供销合作联社（以下简称合作联社）、被上诉人卢正文、宋海燕、卢昆民房屋租赁合同纠纷一案，上诉人任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进均不服湖南省南县人民法院（2011）南法民一初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。任新华之委托代理人郭卫星、张令羽，岳立华、岳德华、欧建明、柴进之共同委托代理人宋华富，合作联社之委托代理人吴超，卢正文及其与宋海燕、卢昆民之共同委托代理人江云辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月8日，任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进五人通过拍租的方法与合作联社订立了租赁合同。合同约定：合作联社将供销大某界主楼1-10层（含地下室），后栋3-5层，客房、餐饮、舞厅、桑拿浴、网吧等经营场所和自有配套设施以及停车场租赁给任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进使用，租赁期限共10年，从2004年4月30日至2014年4月30日。2011年，合作联社为解决职工的实际困难，经请示相关领导，将供销大某界宾馆拍卖，在拍卖前通知了承租人任新华、岳立华。合作联社委托南县国土资源局拍卖。2011年元月五日，南县国土资源局委托益阳金田拍卖有限公司和南县国土资源产权交易中心联合以拍卖方式出让编号2010-25号地块的国有建设用地使用权，起拍价为1800万元，出让年限为40年。2011年1月25日，南县国土资源局、益阳金田拍卖有限公司，南县国土资源交易中心与宋海燕、卢昆民签订《成交确认书》，确认该地块成交总价款为2000万元。2011年2月24日，合作联社与宋海燕、卢昆民签订《房地产转让合同书》转让标的：原供销大某界红线图范围内的房地产，以南县房产局、南县国土资源局颁发的权属证件为准。并规定乙方（宋海燕、卢昆民）在建设、改造本标的物时只能在不改变房屋结构的前提下进行室内装饰装修，且不能超过外墙搭建任何建构物。2011年4月27日，宋海燕、卢昆民、卢正文以此合同书办理了房地产过户手续。任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进遂以合作联社通知承租人不合法，拍卖的是国有土地而签订合同的标的是房地产为由，认为合作联社侵犯了其优先购买权而诉至法院。
原审法院认为，第三人通过正常的拍卖程序，善意取得了南县大某界宾馆的房地产，并已办理了过户手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。因此，对任新华等五人要求确认在同等条件下对南县供销大某界宾馆拥有优先购买权的请求，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定，并经原审法院审判委员会研究决定，判决：驳回任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进的诉讼请求。案件受理费1000元，由任新华、岳立华、岳德华、欧建明、柴进共同负担。
宣判后，任新华与岳立华、岳德华、欧建明、柴进均不服，均向本院提起上诉。
任新华上诉称：一、卢正文、宋海燕、卢昆民系一家人，拍卖公司认可的竞买人是陈春林、卢正文二人，拍卖人明知宋海燕、卢昆民委托陈春林竞买违法，却予以认可。竞买人卢正文、宋海燕、卢昆民与拍卖人益阳金田拍卖有限公司恶意串通，损害国家利益和承租人的优先购买权，拍卖行为依法应为无效。二、拍卖人应是本案当事人，原审遗漏诉讼主体。三、合作联社与拍卖人益阳金田拍卖有限公司侵犯其优先购买权。1、向社会公告的是拍卖土地，并没有公告该土地上的房产一并拍卖，侵害了承租人的房屋优先购买权；2、拍卖没有房产管理部门的批准文件；3、没有尽到通知承租人的义务。四、卢正文、宋海燕、卢昆民不是善意取得。拍卖人明知卢正文、宋海燕、卢昆民系一家人，仍允许其竞买。现诉争房屋已过户到第三人名下。请求撤销原判，支持其原审的诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。
岳立华、岳德华、欧建明、柴进答辩称：同意任新华的上诉意见。请求支持任新华的上诉请求。
合作联社答辩称：1、其已尽到通知义务；2、拍卖行为是否违法不在本案审理范围之内；3、任新华与岳立华、岳德华、欧建明、柴进是共同享有一个优先购买权，五上诉人不能分开上诉。请求驳回任新华的上诉，维持原判。
卢正文、宋海燕、卢昆民答辩称：同意合作联社的2、3项答辩意见。请求驳回任新华的上诉，维持原判。
岳立华、岳德华、欧建明、柴进上诉称：一、原审认定事实不清。1、拍卖通知未送达四上诉人；2、拍卖程序违法，向社会公告的是拍卖土地，并没有公告该土地上的房产一并拍卖，侵害了承租人的房屋优先购买权；3、无证据证明诉争房屋已过户到卢正文、宋海燕、卢昆民名下，原审认定该事实错误；4、卢正文、宋海燕、卢昆民不是善意取得。二、原审适用法律不当。原审因认定事实不清，导致其适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定错误。请求撤销原判，支持四上诉人原审的诉讼请求，由合作联社承担本案一、二审诉讼费用。
任新华答辩称：同意岳立华、岳德华、欧建明、柴进的上诉意见。请求支持岳立华、岳德华、欧建明、柴进的上诉请求。
合作联社答辩称：与对任新华的答辩意见一致。请求驳回岳立华、岳德华、欧建明、柴进的上诉，维持原判。
卢正文、宋海燕、卢昆民答辩称：其是通过正规途径取得诉争房屋的所有权，是善意取得，其他意见与对任新华的答辩意见一致。请求驳回岳立华、岳德华、欧建明、柴进的上诉，维持原判。
二审中，卢正文、宋海燕、卢昆民为证实诉争房屋系善意取得，属于宋海燕、卢昆民共有，向本院提交了诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件。任新华质证认为，上述证据不是原件，请法院核实其真实性。岳立华、岳德华、欧建明、柴进质证认为，上述证据不是新证据，请法院核实其真实性。合作联社对上述证据无异议。庭审后，本院对卢正文、宋海燕、卢昆民提交的复印件与原件进行了核对，复印件与原件核对无误，本院予以采信。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是，卢正文、宋海燕、卢昆民取得本案诉争房屋是否系善意。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，卢正文、宋海燕、卢昆民通过拍卖程序，购得诉争房屋。五上诉人认为，卢正文、宋海燕、卢昆民取得本案诉争房屋并非善意，但未提供充分有效的证据予以证实，五上诉人应承担举证不能的责任。对于五上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第（四）项的规定：“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。”本案中，诉争房屋已过户到宋海燕、卢昆民名下，对五上诉人提出的要求确认其对本案诉争房产有优先购买权的诉讼请求，本院不予支持。该解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即便合作联社存在侵害五上诉人优先购买权的情形，五上诉人提出请求确认合作联社与卢正文于2011年2月24日签订的《房地产转让合同书》无效的诉讼请求，本院也不予支持。此外，五上诉人提出本案诉争房屋的拍卖程序违法，不在本案审查范围之内，五上诉人可另行主张权利。对五上诉人提出本案诉争房产的拍卖程序违法，拍卖人益阳金田拍卖有限公司应是本案当事人，原审遗漏诉讼主体的主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人任新华与上诉人岳立华、岳德华、欧建明、柴进的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人任新华负担1000元，上诉人岳立华、岳德华、欧建明、柴进共同负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 星
代理审判员 刘国清
代理审判员 黎 娜
二〇一四年八月十四日
书 记 员 何 帆