新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终4202号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市沙依巴克区润和居业主委员会，住所地乌鲁木齐市。
负责人：高必献，该委员会主任。
委托诉讼代理人：朱建新，男，1981年11月2日出生，汉族，乌鲁木齐市儿童福利院员工，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审被告）：新疆浩博房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：戚越，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄勇，男，1978年7月22日出生，汉族，系该公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：于枚，新疆仕诚律师事务所律师。
上诉人乌鲁木齐市沙依巴克区润和居业主委员会（以下简称润和居业委会）与被上诉人新疆浩博房地产开发有限公司（以下简称浩博房产公司）因所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人润和居业委会的委托诉讼代理人朱建新与被上诉人浩博房产公司的委托诉讼代理人黄勇、于枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人润和居业委会的上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求依法确认位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街416号润和居小区16号楼5单元与7单元之间的老年活动中心的第一层02户（产权面积120.65平米）及第二层02户（产权面积120.64平米）归润和居小区全体业主所有；3、由被上诉人浩博房产公司承担诉讼费。事实与理由：一、一审法院认为业主大会临时会议应由经20%以上的业主提议，业主委员会才能召开临时会议，我方未提交相关业主提议的证据，属于认定事实错误。二、一审法院认为第一次临时业主大会决议公告、备注表也仅是从数字上简单反映出表决结果。一审法院否定了业主大会的依法依规运行机制，势必造成业主大会形同虚设，无法形成切实有效的决议，无实际存在的意义。
被上诉人浩博房产公司辩称，一审法院认定润和居业委会不具备主体资格正确，请求维持一审判决。涉诉的老年活动中心，我方已向法庭提交了产权证书，我方是实际权利人。根据小区业主的投票显示，共有1343票赞成，该小区共有业主1351票，与事实不符。该老年活动中心并不是公共建筑，该建筑并未分摊到业主身上。综上，请求驳回上诉人润和居业委会的上诉请求。
上诉人润和居业委会向一审法院起诉请求：1、请求依法确认位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街416号润和居小区16号楼5单元与7单元之间的老年活动中心的第一层02户（产权面积120.65平方米）及第二层02户（产权面积120.64平方米）的权属归润和居小区全体业主所有；2、由浩博房产公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年9月，乌鲁木齐金罗盘测绘有限公司出具了乌鲁木齐市西山东街416号的商住楼的测绘报告，测绘结论为润和居小区16号楼的建筑产权面积为11029.03平方米，其中总套内面积9875.34平方米（住宅功能区套内总建筑面积9226.86平方米及商业功能区套内总建筑面积648.48平方米），总分摊面积为1153.69平方米（整栋分摊共有建筑面积412.69平方米及住宅功能区自有共有建筑面积741平方米）。住宅功能区的产权面积为10355.34平方米，老年活动中心的产权面积为553.85平方米，地下室功能区产权面积为119.84平方米。
2016年5月4日，环卫路片区管委会下发沙环管函字[2016]15号关于新运社区润和居小区业主委员会予以备案的函。
另查，一、润和居业委会为证明其起诉符合法律规定，向一审法院提交了2016年9月2日润和居业委会作出的关于召开2016年第一次临时业主大会的公告（载明：润和居小区将于2016年9月18日以书面征求意见的形式召开2016年第一次临时大会，相应的表决票由业主委员会分发至各业主，将于过半数业主参与投票表决，统计票数，并公告表决结果。会议议程为业主大会议事规则和由业主委员会通过法律途径维护业主合法权益，涉及老年活动中心、停车场地、物业用房、配套公建等的所有权、使用权及公共收益的追讨。注意事项为凡不参加业主大会，不行使投票权的，视为同意业主大会所审议的事项，其投票权数计入赞成票数）、2016年10月26日润和居业委会作出润和居小区2016年第一次临时业主大会决议公告（载明本次业主大会以书面征求意见形式召开。会议召开情况为本次业主大会自公告注明之日起发放表决票，并于2016年10月25日下午在新运社区会议室进行公开计票，该次业主大会由润和居业主委员会召集，由新运社区监票，收到有效表决票746张，未参与投票表决的业主投票权数计入赞成票数。表决结果为参与投票的赞成738票、反对1票、弃权7票，未参与投票为605票、合计赞成1343票占99.4%，下方涉及见证单位新运社区的江超、黄林盛、陈凯的签字）、2016年润和居业委会出具的备注表[载明：2016年第一次临时业主大会，参与投票户数746户（1351户）、占55.22%，专有部分面积60827.44平方米（112571.46平方米），占54.03平方米]；二、庭审中，浩博房产公司向一审法院提交了2007年3月20日与乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府西山街道办事处签订的关于向西山街道办事处新运社区无偿提供社区办公用房的协议复印件及乌鲁木齐市沙依巴克区西山片区管委会新运社区2014年2月26日向乌鲁木齐市房产局出具的关于新运社区办公用房及活动中心使用情况说明复印件（载明：新疆浩博房地产开发有限公司为沙依巴克区西山管委会新运社区提供16号楼6单元1、2层，建筑面积为312.56平方米的用房，作为新运社区办公场所及活动中心使用），证明涉案房屋现在由社区使用；三、浩博房产公司称润和居业委会诉称的区域范围从2008年开始就移交给前期物业公司作为物业用房使用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于涉案小区业主共有和共同管理等重大事项应当由业主共同决定并按照正当程序进行，业主成立业主大会，行使最高权力。本案润和居业委会作为业主大会的执行机关，其本身没有独立决策的权利，业主委员会须经业主大会的授权方能代表全体业主行使权利。业主大会会议可以采用集体讨论和书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案润和居业委会的诉讼请求能否成立，应审查润和居业委会的诉讼请求是否具有业主大会的授权并按照正当程序行使权利。虽然润和居业委会称通过书面征求意见的方式，此次起诉符合法律相关规定，其亦向法院提交了公告和决议公告、备注表，但一审法院认为，业主大会的临时会议应有经20%以上的业主提议，业主委员会才应当组织召开业主大会临时会议，本案中润和居业委会并未提交相关业主提议的证据；另第一次临时业主大会决议公告、备注表也仅是从数字上简单地反映出表决结果，并不能客观真实地反映出每个投票人员的业主信息、是否存在委托表决及业主名下专有部分建筑物的具体面积，见证单位人员的签字也仅是对最后表决票数汇总的见证，并不能全面地反映出向每位小区业主书面征求意见的过程，对其是否是备案登记业主的真实意思表示亦无从查实，故业主是否达到法定人数即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，无法从润和居业委会提交的两份公告、一份备注表全面客观地反映，而且润和居业委会对于不参加业主大会不行使投票权的，直接将其投票权数计入赞成票数亦于法无据，综上，润和居业委会未提供充分证据证实其按照正当程序代全体业主行使权利，故对其要求确认涉案区域归其所有的诉讼请求不予支持。遂判决如下：驳回乌鲁木齐市沙依巴克区润和居业主委员会要求确认位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街416号润和居小区16号楼5单元与7单元之间的老年活动中心的第一层02户（产权面积120.65平方米）及第二层02户（产权面积120.64平方米）的权属归润和居小区全体业主所有的诉讼请求。
二审审理过程中，本院组织双方当事人对新证据进行质证。润和居业委会出示下列证据：1.润合居小区议事规则一份，该证据用以证明其具备起诉的主体资格；2.照片四组，第一组六张照片证实润和居业委会在召开2016年业主大会时相关通知及现场，第二组三张照片证明润和居业委会在小区出入口设立过投票点，第三组两张照片证明业主大会唱票、计票的过程，第四组四张照片证明润和居业委会对投票的结果进行了公示公告；3.2016年临时业主大会表决票统计汇总，该证据证明当监票人、计票人以及反映的结果，计票符合法定程序；4.小区内1351户每户房号面积和清册，该证据用以证明我方在召开临时业主大会时，其依据该清册的人数和面积对票数和占比进行计算；5、746张选票，该证据用以证明实际参与投票的人数为746人。浩博公司认为：1.对第一组证据真实性认可，合法性、关联性不认可。业主议事规则不能反映出是否能适用全体业主；2.对第一组照片的三性不认可。润和居业委会出示的证据认为出售的房屋1351户，还有26户并未出售，其提交的票数超过了实际出售房屋的总票数，对该决议的真实性合法性均不认可。对第二组照片三性不认可，该照片并不能证明润和居业委会诉讼主体资格，第三组照片真实性无法确认，关联性不认可，该照片并不能反映该投票的行为是否符合法律规定。第四组照片与本案无关，三性不认可；3.对该证据的三性不认可，在该清册上签字的人员为社区工作人员，他们当时并不知道该表的出处和用处；4.对第四组证据的三性不认可，涉案房屋的3-3-601室、4-3-601室房屋都是未售状态。我公司规划的小区总户数为1351户，2016年之前有72户房屋并未出售；5、对该证据的三性不认可。对该证据的形成时间并未确认，其认为该证据不属于新证据。
浩博公司出示下列证据：自行制作的2016年6月至2017年6月房屋出售情况表，该证据用以证明涉案小区的并未出售完毕，还有部分未售。润和居业委会质证认为：对该证据的真实性不能确认。
本院对上述证据认证如下：对润和居业委会出示的润合居小区议事规则、照片的真实性确认，但上述证据并不能证实业主临时大会的召开是否符合法律、法规规定，本院对该证据的证明效力不予确认。对润和居业委会出示的表决票统计汇总、小区内1351户每户房号面积和清册、选票等证据均系润和居业委会单方出具，该小区的业主的入住情况与浩博公司出售的房屋情况存在不一致性，一审中该小区所在社区的工作人员对召开业主大会的内容及形式均表示不知情，润和居业委会出示的上述证据的证明效力，本院不予确认。对于浩博公司出示的房屋出售情况表，因该证据系浩博公司单方制作，并无其他证据对该证据的真实性予以印证，本院对该证据的证明效力不予确认。
本院认为，润和居业委会因位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街416号润和居小区16号楼5单元与7单元之间的老年活动中心的第一层02户（产权面积120.65平米）及第二层02户（产权面积120.64平米）的所有权确认问题与浩博公司产生争议。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”及《物业管理条例》第十三条“经20%以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”之规定，本案中，润和居业委会并未提交证据证实临时业主大会的召开系经20%以上业主提议，故2016年第一次临时业主大会的召开形式不符合《物业管理条例》的规定，该临时业主大会作出的决议及对润和居业主委员的授权均不应认定合法有效。另，通过庭审调查及当事人陈述反映，乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街416号润和居小区分为一期、二期，该小区的土地使用权权属取得方式分为出让、划拨，该老年活动中心坐落的土地系浩博公司通过划拨取得，浩博公司就该宗土地未缴纳土地出让金，现该土地权属仍在浩博公司名下，如确认涉诉房屋归全体业主所有，将产生房地分离的情形。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，涉案房屋并未在不动产登记部门进行不动产申请登记，该建筑物是否符合办理不动产申请登记的相关规定及条件均无法确认，润和居业委会的要求确认该建筑物归全体业主所有的上诉意见，本院不予支持。
综上所述，润和居业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（润和居业委会已预交），由润和居业委会负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一八年二月二十六日
书记员 杨文新