辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13151号
上诉人（原审被告）：李大明，男，1958年4月9日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：万小东，沈阳市铁西区华强法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：沈阳市铁西区房产局，住所地沈阳市铁西区兴华北街23号。
法定代表人：林正阳，该单位局长。
委托诉讼代理人：贾晓东，北京隆安律师事务所（沈阳分所）律师。
委托诉讼代理人：吕佳怡，北京隆安律师事务所（沈阳分所）律师。
原审第三人：张树元，男，1961年8月8日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。
上诉人李大明因与被上诉人沈阳市铁西区房产局（以下简称“铁西区房产局”）、原审第三人张树元房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初5010号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月9日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
李大明上诉请求：1、撤销（2016）辽0106民初5010号民事判决，查明事实依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案涉诉房屋原属沈阳市房产局物资供销公司所有，上诉人1999年为该房屋装修后，该公司拖欠装修费未付，上诉人经该负责人同意占用该房屋，以房屋租赁费用抵偿上诉人装修费。因当时的公司负责人死亡，没有最终确认装修费结算的文件。2003年11月25日，该公司划归被上诉人后，因结算问题没有结论，从2004年3月起，上诉人以支付被上诉人租金形式继续占有房屋，等待结算。上诉人自2011年以后是按照每年4万元交纳租金的，一直交付至2017年3月，双方属于不定期租赁，但被上诉人收取租金及历年租金收付惯例的事实表明，双方的租赁期限应当以租金缴付截止日为最后期限。被上诉人在2016年5月24日向上诉人邮寄“解除租赁合同通知书”，上诉人并未收到。按该通知书记载，被上诉人要求上诉人在一个月腾房期限，即应当在同年6月24日予以腾房，但被上诉人在5月13日即向人民法院提起腾房诉讼，不符合被上诉人通知腾房的期限及最高人民法院关于租赁纠纷通知腾房的期限要求。一审法院应当在受理后驳回其起诉或诉讼请求，却在拖延审理四个月后，以一审法院送达起诉状时间确认被上诉人要求腾房的合理期间，程序严重违法。
铁西区房产局辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
铁西区房产局向一审法院起诉请求：双方为不定期租赁关系，因被告李大明拒不向原告返还房屋，故请求法院判令：1、被告李大明及第三人张树元腾让位于沈阳市铁西区南十西路12号6门的房产；2、被告李大明承担非法占用上述房屋期间的房租；3、被告李大明承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房产坐落于沈阳市铁西区南十西路12号6门（建筑面积282.75平方米），原产权人为沈阳市铁西区房产局物资供销公司。2003年11月25日，沈阳市铁西区机构编制委员会文件《关于区房产局物资供销公司并入区第一房产经理公司的批复》中记载：沈阳市铁西区房产局物资供销公司并入铁西区第一房产经理公司，原铁西区房产局物资供销公司的在职职工、退休职工及一切债权债务由铁西区第一房产经理公司承担。2004年1月25日，原告铁西区房产局与铁西区第二房产经理公司签订《回迁协议》记载：因铁西区房产局物资供销公司在动迁后解体，虽然债权债务归房产一公司，局承担了买断职工的资金，其房产（包含涉案6门房产）上交主管单位铁西区房产局，铁西区第二房产经理公司已付清动迁期间的动迁补偿费。其他无争议。2007年1月12日，原告沈阳市铁西区房产局取得涉案6门房屋的所有权证书，产别为“全民单位产”。
另查，被告李大明自认原系沈阳市铁西区房产局物资供销公司职工，自2004年开始占有涉案房产。原、被告并未签订书面的房屋租赁合同，被告每年向原告交纳租金。被告李大明向法庭提交其2004年-2009年、2012年-1014年的租金交纳凭证。双方均提交2016年1月4日“非税收入一般缴款书”4万元凭证中并未明确记载租赁期限，原告主张为2015年度租金，而被告主张为2016年度租金。原告于2016年5月24日向被告李大明邮寄书面《解除租赁合同通知书》，给予其一个月的腾房期限，2016年6月2日邮寄回单显示被告“拒收退回”。本院于同年6月7日向被告送达起诉状告知其原告具体诉求，但截至2016年9月20日和10月18日开庭，被告及第三人仍表示拒绝腾房。
再查，被告李大明与第三人张树元于2014年10月1日签订《房屋租赁协议》，双方约定被告将涉案房产租赁给第三人，租期为五年，年租金60,000元。庭审中，被告及第三人均认可第三人已向被告交付房屋租金至2016年12月31日，目前涉案房屋仍由第三人实际占有。因原告要求与被告解除不定期房屋租赁合同、请求被告及第三人返还房屋未果，诉至来院。
一审法院认为，本案原、被告未签订书面的房屋租赁协议，亦未约定具体的租赁期限，属不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2016年5月24日向被告邮寄书面《解除租赁合同通知书》，6月2日邮寄送达被告，原告已履行了必要的通知义务，且给予被告合理履行期限，故双方不定期租赁关系自解除通知送达之日起至宽限期履行届满之日解除，即双方于2016年7月2日解除不定期租赁关系。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告已取得涉案房屋所有权证，故原告起诉符合法律规定，其作为权利人有权要求被告及第三人将租赁物予以返还，并要求被告李大明支付租期届满后至实际返还日止的使用费，该请求具有事实基础，符合法律规定，予以支持。
关于被告李大明是否已支付2016年度租金的问题，综合原、被告多年的交易习惯及双方向法庭提交有关已付租金的证据连接性来分析，可推断出被告李大明并未向原告支付涉案房屋2016年度的年租金，故对被告提出涉案房租为上打租及已支付租金至2016年12月31日的主张，本院不予采信。关于原告要求被告李大明应支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止房租，并按上一年度年租金40,000元计算的主张。一审法院认为按照双方此前履行的租金标准支付房屋占有使用费是合适的，予以支持。因考虑到涉案房屋仍为第三人张树元实际占有使用，且其租金已付至2016年12月31日，经询问原告意见，故酌情将被告及第三人的腾房期限延至2016年12月31日。关于被告李大明提出原单位欠付其装修款的主张，因与本案非同一法律关系，故不予处理。关于第三人张树元提出原告让其腾房应赔偿损失的主张，因第三人庭审中认可其知晓被告李大明占有涉案房产的由来，且依照合同相对性原则，第三人理应依据协议内容另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、被告李大明、第三人张树元于2017年1月1日前搬离坐落于沈阳市铁西区南十西路12号6门，将上述房屋交还给原告沈阳市铁西区房产局；二、被告李大明于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳市铁西区房产局自2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用使用费（使用费的标准按照年租金40,000元计算）；三、驳回原告沈阳市铁西区房产局、被告李大明及第三人张树元其他的诉讼请求。如果被告李大明及第三人张树元未按本判决指定的期间履行给付判决规定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,976元，由被告李大明负担(原告已预交，由被告直付原告)。
本院二审期间，上诉人李大明提供了证人张有海出庭作证，并提交了张有海证言一份，证明上诉人装修了铁西区房产局物资供销公司的两间房，费用是上诉人垫付的。被上诉人表示证人在一审时已出庭作证，不属于二审新证据，且对证据的真实性和关联性均有异议。由于双方对此存有争议，因此本院对该证人证言不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人未签订书面的房屋租赁协议，亦未约定具体的租赁期限，属不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人已于2016年5月24日向被告邮寄书面《解除租赁合同通知书》，履行了必要的通知义务，且给予被告合理履行期限，故双方不定期租赁关系自解除通知送达之日起至宽限期履行届满之日解除。一审判决对此认定并无不当，上诉人应当支付租期届满后至实际返还之日止的房屋占有使用费。
关于上诉人是否已交付2016年租金的问题。根据双方提供的交付凭证来看，在时间上具备连续性，且被上诉人在以往的租金收条中多次注明其所收取的租金为上一年度的房屋租金。上诉人虽主张其已交付2016年租金，但其并未提供充分证据予以证明。上诉人虽主张被上诉人提供的2016年收款收据即为2016年租金，该收款收据中并未明确载明为2016年的租金，且从全部收款收据的时间来看，亦无法确认上诉人已实际交纳了2016年租金。在双方没有书面约定的情况下，一审判决依据双方交易习惯认定上诉人未交纳2016年租金并无不当，上诉人的该项上诉主张属证据不足，本院不予支持。至于上诉人主张其曾为涉诉房屋垫付装修款等问题，因与本案不属于同一法律关系，故一审法院对此不予处理，亦无不当。
综上所述，李大明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24,976元，由上诉人李大明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。