北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终5445号
上诉人（原审原告）：北京星光朗耀电子有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号8区8号楼5层615。
法定代表人：苟健，总经理。
被上诉人（原审被告）：北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会，住所地北京市海淀区玉泉路甲12号。
负责人：郑军，主任。
被上诉人（原审被告）：北京中朗物业管理有限公司，住所地北京市海淀区四季青镇杏石口路99号D座地下一层。
法定代表人：孙浩，执行董事。
委托诉讼代理人：张贺彤，男。
委托诉讼代理人：王志刚，北京市仁丰律师事务所律师。
上诉人北京星光朗耀电子有限公司（以下简称星光朗耀公司）因与被上诉人北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会（以下简称玉海园业委会）、北京中朗物业管理有限公司（以下简称中朗物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
星光朗耀公司上诉请求：依法改判被上诉人立即返还我公司房屋租金60000元整，赔偿我公司违约金10000元整并依法支付我公司房屋搬家费2400元，空调拆装机费680元，宽带移机费200元，另行租房中介费6120元及我公司缴纳的房屋占用费3000元。事实和理由：我公司认为与被上诉人合同签订后，我公司实际上未在被上诉人手上取得诉争房屋的钥匙，也就是双方并未对诉争房屋进行办理真正的交接手续。其次作为诉争房屋的房主及租赁合同的相对方也就是被上诉人，在出租房屋后有义务保证该房屋的权属及使用无争议，从而保证承租人对房屋的使用能够得到保障。但本案中，我公司与承倚源物业公司的纠纷明显是基于承倚源物业公司与被上诉人对该案房屋的管理权属问题而产生的，从而导致我公司无法顺利的使用诉争房屋，因此被上诉人在出租该房屋后并未能够尽到保证承租人合理合法的使用诉争房屋的职责。
中朗物业公司辩称，同意一审法院判决。我公司并非涉案合同的当事人，由于玉海园业委会未开设银行帐户，我公司作为其物业服务企业，受其指定代收了房屋租金和保证金，上诉人的物品被承倚源物业公司清出房屋所导致的一系列纠纷均与我公司无关，我公司作为玉海园办公楼的物业管理人已经尽到物业管理职责。上诉人所述纠纷已通过协商方式解决完毕，且诉争房屋在合同履行届满前一直处于可用状态。
玉海园业委会辩称，同意一审法院判决。
星光朗耀公司向一审法院起诉请求：1、要求玉海园业委会与中朗物业公司立即返还我公司房屋租金60000元整。2、要求玉海园业委会与中朗物业公司赔偿我公司违约金10000元整。3、要求依法判令玉海园业委会与中朗物业公司支付我公司房屋搬家费400元，空调拆装机费440元，宽带移机费200元，电话移机费670元，另行租房中介费6120元及我公司缴纳的房屋占用费3000元。以上共计80830元整。4、诉讼费由玉海园业委会与中朗物业公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月28日，玉海园业委会（甲方、出租方）与星光朗耀公司（乙方、承租方）签订了《玉海大厦房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租北京市海淀区玉泉路甲12号肆层北侧公区房间共一间房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方；月租金五千元，年租金为六万元；合同有效期限为一年，自2014年12月6日起至2015年12月5日止；租金付款方式为押二付十，签订合同时缴付保证金一万元，合同履行之日付清余款五万元；甲方违约，甲方可支付乙方违约金（相当于房屋保证金）租赁合同即可提前终止。合同签订后，星光朗耀公司将租金6万元支付至玉海园业委会指定的中朗物业公司的账户中。玉海园业委会与中朗物业公司之间签订有《玉海大厦物业服务合同》，由中朗物业公司为玉海园办公楼（玉海大厦）提供物业服务。在玉海园业委会与星光朗耀公司签订合同前，星光朗耀公司就诉争房屋与北京承倚源物业管理有限公司（以下简称承倚源物业公司）签订了《玉海大厦房屋租赁合同》，租期自2013年12月6日至2014年12月5日，该合同到期后，星光朗耀公司继续使用诉争房屋。
2015年1月3日，中朗物业公司发现诉争房屋的窗户缺失，门锁被撬，屋内物品被搬走，故及时通知了星光朗耀公司并同玉海园业委会、星光朗耀公司一同就此事到派出所报警。后诉争房屋房门被锁，星光朗耀公司确认系承倚源物业公司锁上的，此后其再未使用过诉争房屋，仅在2015年7月因拆除空调进入过诉争房屋一次，系承倚源物业公司为其开的锁。玉海园业委会及中朗物业公司对此表示不清楚。星光朗耀公司主张在此期间找过玉海园业委会及中朗物业公司要求将诉争房屋的门锁打开，玉海园业委会及中朗物业公司对此不予认可，主张星光朗耀公司并未找过其开锁，诉争房屋一直处于可用状态。
星光朗耀公司主张2015年6、7月份玉海园业委会的主任郑军告知星光朗耀公司，该业委会在诉争房屋门外加装了一防盗门，致使该公司无法使用诉争房屋，但星光朗耀公司并未去诉争房屋看过，该公司2015年7月进入诉争房屋拆除空调时还没有加装防盗门。星光朗耀公司未提交该防盗门的相关证据。
星光朗耀公司主张因玉海园业委会与承倚源物业公司就诉争房屋出租权存在争议，承倚源物业公司认为在双方租赁期满后，其仍有权出租房屋，星光朗耀公司继续占用房屋的行为属于违约，故实施了搬走屋内物品、锁门等行为。2015年1月14日，承倚源物业公司与星光朗耀公司达成协议并签订《协议书》，载明星光朗耀公司在中朗物业公司及郑军（自称业委会主任）的唆使下强行占用该合同项下房屋，已构成严重违约，按照合同条款规定，合同到期延迟退还房屋拒不腾退强行占用房屋属于星光朗耀公司违约,应按照违约处理，经双方协商达成如下约定：承倚源物业公司对星光朗耀公司的违约行为表示谅解，星光朗耀公司同意向承倚源物业公司支付3000元房屋占用费；在合同期限届满后强行占用房屋，导致室内物品被封存，双方在办理完毕退租手续后，星光朗耀公司室内物品已由其清点验收后自行全部取走，双方均不持异议；自协议签订之日起双方再无其他纠纷。2015年1月9日，星光朗耀公司向承倚源物业公司支付了协议中约定的房屋占用费3000元。2015年6月，星光朗耀公司以财产损害赔偿纠纷为由将承倚源物业公司诉至北京市海淀区人民法院，要求承倚源公司赔偿其另行租房的损失、中介费、搬家费、因业务停顿造成的损失等费用，主张该公司与承倚源公司之间的上述协议系在其受到胁迫的情况下签订的，并非其真实意思表示。法院作出（2015）海民初字第45355号民事判决书，驳回了星光朗耀公司的全部诉讼请求，该判决现已生效。该判决法院认为部分写明：星光公司与承倚源物业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关的法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行，星光公司在合同到期后按约定腾出房屋，以致与承倚源物业公司产生纠纷，但双方通过协商签订了协议书，现星光公司认为协议书系在受胁迫的情况下签订的主张，未提交相应证据，法院不予采信。根据双方的协议，双方已就租房一事达成一致并已按协议书履行完毕，星光公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
2014年4月，因玉海大厦的物业进行了变更，并成立了北京市海淀区玉海园办公楼业主委员会。星光朗耀公司主张玉海园业委会没有合法出租权且与承倚源物业公司之间没有进行房屋的交接，导致本案纠纷的出现，玉海园业委会存在过错。玉海园业委会对此不予认可，向法院提交了《玉海园办公楼业委会公告》（14-07-24），主张2014年7月24日玉海园办公楼业主大会进行了表决，同意由业委会管理玉海大厦共用部分经营收益，制定用途、分配方案等事项，同意业委会制定玉海大厦共用部位和共用设施设备的使用、维护、经营的制度和事项，就上述业主大会决议，业委会向玉海园办公楼业主发布了上述公告，张贴在玉海大厦一层公示栏。2014年8月12日，玉海园业委会向包括星光朗耀公司在内的玉海园办公楼共用部位占用人发布了《玉海园办公楼业委会公告》（14-08-12），载明玉海园办公楼的规划共用部位是大厦共有共用建筑，属全体业主共有共用，因上述房屋占用未办理合法手续，存有遗留问题及重大安全隐患，请房屋占用单位或占用人携带相关材料与业委会办理终止、变更、重签、移交手续。星光朗耀公司表示看到该公告后与玉海园业委会签订了《房屋租赁合同》，其误认为玉海园业委会有权出租诉争房屋。
一审法院认为，经2014年7月24日玉海园业主大会表决通过，由玉海园业委会对大厦的共用部分进行经营收益，故玉海园业委会对诉争房屋有合法出租权。星光朗耀公司与玉海园业委会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。在双方签订租赁合同之前，星光朗耀公司与承倚源物业公司之间就诉争房屋签订有租赁合同，星光朗耀公司持续使用诉争房屋直至其与玉海园业委会之间的租赁合同期开始，故可视为玉海园业委会依约向星光朗耀公司提供了诉争房屋供其使用。2015年1月3日诉争房屋门锁被撬、物品被搬走及之后房门被锁均系星光朗耀公司与承倚源物业公司就该二者之间租赁合同产生的纠纷，玉海园业委会在发现诉争房屋门锁被撬后及时通知了星光朗耀公司并协助其报警。星光朗耀公司与承倚源物业公司已于2015年1月14日通过签订协议的方式协商解决二者之间的纠纷并已履行完毕，后星光朗耀公司就此事诉承倚源物业公司财产损害赔偿纠纷一案的诉讼请求亦已被法院驳回，玉海园业委会亦没有阻碍星光朗耀公司使用诉争房屋的行为，该公司具备继续使用诉争房屋的条件。星光朗耀公司主张玉海园业委会于2015年6、7月份在诉争房屋门外加装了一防盗门致使其无法使用诉争房屋，但对此未提交相应证据，法院对此不予采信。故因承倚源物业公司将房门上锁导致星光朗耀公司无法使用诉争房屋与玉海园业委会无关，星光朗耀公司要求玉海园业委会返还其已交纳的租金、支付违约金及搬家费、空调拆装机费、宽带移机费、电话移机费、另行租房中介费、向承倚源物业公司支付的房屋占用费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。中朗物业公司仅在玉海园业委会的指示下收取了星光朗耀公司交纳的房屋租金，并非本案租赁合同当事人，星光朗耀公司要求中朗物业公司支付上述费用的诉讼请求，亦于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京星光朗耀电子有限公司的全部诉讼请求。
本院经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。玉海园业委会与星光朗耀公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按约履行各自义务。在履行租赁合同期间，玉海园业委会未阻碍星光朗耀公司对涉诉房屋的使用，且星光朗耀公司亦未提交玉海园业委会影响其使用房屋的有效证据。基于因承倚源物业管理有限公司将房门上锁导致星光朗耀公司无法使用涉诉房屋与玉海园业委会无关，故星光朗耀公司之请求，因无事实与法律依据，法院不予支持。
综上所述，星光朗耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1860元，由北京星光朗耀电子有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 范 磊
二〇一七年九月二十二日
书记员 杨 帆