湖南省高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）湘行终836号
上诉人（原审原告）：王超美，女，汉族，住澧县。
被上诉人（原审被告）：澧县人民政府，住所地澧县澧阳街道古城路118号。
法定代表人：徐荩，该县县长。
委托代理人：段碧波，该县政府工作人员。
委托代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：澧县国土资源局，住所地澧县澧阳街道澧州大道291号。
法定代表人：余明春，该局局长。
委托代理人：刘飞，该局工作人员。
委托代理人：ＸＸ，该局工作人员。
原审第三人：王焕芝，女，1965年5月7日出生，汉族，住澧县。
原审第三人：陈蔚东，男，1956年9月16日出生，汉族，住澧县。与王焕芝系夫妻关系。
上诉人王超美因与被上诉人澧县人民政府(以下简称澧县政府)、澧县国土资源局（以下简称澧县国土局）及第三人王焕芝、陈蔚东土地行政管理一案，不服湖南省常德市中级人民法院（2015）常行初96号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1988年，陈蔚东、王焕芝夫妇拟在澧县××××组修建私房，因陈蔚东系澧县县委组织部干部，不便于以自己名义修建私房。1988年5月28日，陈蔚东、王焕芝夫妇以王超美的名义向澧县澧阳乡人民政府申请办理了第XXXXXX号“民房准建证”，并颁发了澧县城乡村（居）民建设用地许可证、施工许可证。其建房地点位于澧县××××组规划区，建房面积为168平方米。同年5月29日，陈蔚东、王焕芝夫妇以王兴无的名义向澧县澧阳乡人民政府申请办理了第XXXXXX号“民房准建证”，并颁发了澧县乡村（居）民建设用地许可证、施工许可证。其建房地点位于澧县××××组规划区，建房面积为168平方米。之后，由陈蔚东、王焕芝夫妇缴纳了相关土地补偿款、耕地占用税、青苗补偿费等相关税费。1989年房屋建成。1991年9月5日，澧县国土局为王超美办理了澧集建（91）字第XXXXX号集体建设用地使用证；1994年10月12日，澧县房地产管理局为王超美颁发了澧房私字XXXXXX号房屋产权证。房屋建成后，一直由陈蔚东与王焕芝居住。
2009年，陈蔚东、王焕芝计划翻修该房屋，便将以王超美、王兴无名义办理的集体土地使用证及房产证向相关部门申报，并报告了借名之事实，出具了原始凭证，并补交了土地出让金及相关税费。2009年7月24日澧县政府为陈蔚东、王焕芝办理了澧国用（2009）第XXX、XXX号国有土地使用证，同时收回了澧集建（91）字第XXXXX号集体建设用地使用证。2009年12月28日，澧县房地产管理局为王焕芝、陈蔚东颁发了澧房权证澧阳镇字第××号房屋产权证。2010年7月与2013年3月，澧县规划局先后两次对陈蔚东、王焕芝翻修建房进行了公示。2013年5月，陈蔚东、王焕芝将旧房拆除，并于2014年5月动工修建，现已建成三间六层房屋一幢。
另查明，王超美称其澧集建（91）字第XXXXX号集体建设用地使用证与澧房私字XXXXXX号房屋产权证放在自己家中，后遗失，口头向相关职能部门挂失过，但未提交相关证据材料。经查，此两证系由陈蔚东、王焕芝夫妇交由相关职能部门。
另查明，2001年6月，原澧县日杂公司改制，通过拍卖，王焕芝参与竞拍，购买了四间门面，共计1236平方米，其中第一层商用门面面积为596.16平方米；二至四层为仓库及居住用房。2006年4月，陈蔚东、王焕芝夫妇将商场一分为四，分别赠与王超美及亲友王华丽、马波，并到国土、房管部门办理了分割手续。该处所与原澧阳乡新河村二组（现澧阳街道办徐家嘴社区）直线距离约七百米。
原审法院认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为以作出之日起超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”从本案查明的事实看，原告王超美起诉称的理由及第三人陈蔚东、王焕芝提供的相关证据均证实争议的房屋从1988年办证、交纳各种规费、修建到居住，均系陈蔚东与王焕芝夫妇所为，双方未发生争议。陈蔚东、王焕芝夫妇在2009年计划翻修居住的房屋，便将原记载于王兴无、王超美名下的集体土地使用证及房产证向相关部门申报，在补交了土地出让金及相关税费之后，澧县政府为其办理了澧国用（2009）第XXX、XXX号国有土地使用权证。
陈蔚东、王焕芝夫妇作为涉案房产的事实权利人根据《中华人民共和国物权法》的相关规定有权申请变更登记。《中华人民共和国物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这是我国法律在不动产登记错误时的救济途径措施。不动产登记簿记载的权利人和事实上的权利人应当是一致的，但因经济生活的复杂性和各种原因，也会产生两者不一致的情形，所以法律为了保护可能的事实权利人，规定了异议登记和更正登记，各方就不动产所有权发生纠纷之时，异议登记就显得至关重要。所谓异议登记和更正登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议计入登记簿。此时，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力。由于异议登记也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，故此种情形下，不动产的事实权利人维护其权益的措施是通过相应救济途径确定物权的真正归属。故陈蔚东、王焕芝夫妇到相关职能部门申请更正登记并无不当。
本案涉及土地权属依照不动产登记簿的记载虽然归属原告王超美，但第三人王焕芝、陈蔚东夫妇主张其才是土地及房屋真正的权利人，最初只是因为基于公职人员的身份不能修建私房等有关政策才借名王超美、王兴无的名字进行登记。在此种情形下，从下面三个方面的认定可以确定真正权利人。涉案土地、房屋产权证登记为谁，由谁保管；涉案土地、房屋的相关税费及建设由谁承担；涉案土地、房屋由谁长期支配使用。从本案查明的事实来分析，该涉案土地、房屋的修建以及拆除后的重建均由第三人王焕芝、陈蔚东夫妇所为，王超美并未提出异议。王超美主张涉案房屋系其所有，互换居住的主张也与事实不符。且原告王超美与王焕芝系姊妹关系，其居住住所与涉案房屋直线距离仅七百余米，原告王超美应当知道被告将争议的房屋登记之事实，也应当知道陈蔚东、王焕芝夫妇修建房屋之事实。2010年7月与2013年3月，澧县规划局先后两次对陈蔚东、王焕芝翻修建房进行了公示，王超美均未提出异议，也未申请任何单位解决。王超美于2015年12月18日才向法院主张权利，显然已超过起诉期限。因此，原告王超美的诉讼理由不能成立，依法应予驳回。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年”。2009年澧县政府为陈蔚东、王焕芝办理了澧国用（2009）第XXX、XXX号国有土地使用证，从该颁证起算，原告王超美已经超过了两年起诉期限。因此，原告王超美的诉讼理由不能成立，依法应予驳回。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款（六）项规定，有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：起诉超过法定期限且无正当理由的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款（二）项规定，有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：超过法定起诉期限且无正当理由的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款(二)项的规定，裁定驳回原告王超美的起诉。
上诉人王超美上诉称：原审裁定认为王超美已经超过了两年起诉期限错误，诉争土地使用权上的房屋产权原始产权证属于上诉人所有，本案的诉讼时效应从起诉之日起算。诉争房屋及土地权属依照原始的权属登记均属于王超美，原审法院认定诉争房屋的真正权利人是王焕芝、陈蔚东夫妇错误。请求：撤销常德市中级人民法院（2015）常行初96号行政裁定。
经审理查明，本院认定的事实与原审认定的事实无异。本案原审判决采信的证据已随案移送本院，经审查，可以作为本案事实认定依据。
本院认为，王超美与王焕芝系姊妹关系。1988年，陈蔚东、王焕芝夫妇以王超美的名义在澧县××××组修建私房，虽然房产证和集体建设用地使用证办在王超美的名下，但该房屋实际上由陈蔚东、王焕芝夫妇承建，且由其缴纳了相关土地补偿款、耕地占用税、青苗补偿费等相关税费。房屋建成后，一直由陈蔚东与王焕芝居住，房产证和集体建设用地使用证一直由二人保管，故王焕芝和陈蔚东为涉案房屋的实际权利人。2009年，陈蔚东、王焕芝计划翻修该房屋，向相关部门报告了借名之事实，出具了原始凭证，并补交了土地出让金及相关税费。澧县政府为陈蔚东、王焕芝办理了国有土地使用证和房屋产权证，同时收回了原集体建设用地使用证。2010年7月与2013年3月，澧县规划局先后两次对陈蔚东、王焕芝翻修建房进行了公示。2013年5月，陈蔚东、王焕芝将旧房拆除重建居住至今。王超美与王焕芝系姊妹关系，其居住住所与涉案房屋直线距离仅七百余米，王超美应当知道陈蔚东、王焕芝将争议的房屋变更登记之事实，也应当知道陈蔚东、王焕芝夫妇重建房屋之事实，王超美均未提出异议，也未申请任何单位解决。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起不得超过2年”。王超美于2015年12月18日才向法院起诉，显然已超过起诉期限。原审法院驳回王超美的起诉并无不当。
综上，上诉人王超美的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本案不收案件受理费。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李隽明
审 判 员 周志刚
审 判 员 彭斌韬
二〇一八年一月二十六日
代理书记员 龙邦宁