广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第564号
上诉人（原审被告）：中山市国际灯饰城有限公司,住所地广东省中山市古镇镇和兴路1号国际灯饰城大厦。
法定代表人：唐钦之，总经理。
委托代理人：黎璎、吴吉良，均系广东茗洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢耀登，男，1976年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托代理人：崔易蓬、陈文丽，均系广东邦杰律师事务所律师。
上诉人中山市国际灯饰城有限公司（以下简称灯饰城公司）因与被上诉人卢耀登商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：灯饰城公司系灯都华廷的开发商。灯都华廷工程竣工后，灯饰城公司领取了灯都华廷相关编号0640005000035建设工程规划验收批复书（村镇）、中建验字2005年第550号建设工程综合验收合格证及灯都华廷A型10幢的商品房产权权属证明书［证号为登记字号2006－1334］，该权属证明书载明，灯都华廷A型10幢12D房的建筑面积100.56平方米，土地分摊面积19.1平方米，用途住宅。卢耀登参观完灯都华廷顶层阁楼示范单位后,于2010年3月23日与灯饰城公司签订商品房买卖合同（含附件一、二、三、四），合同订明卢耀登购买灯饰城公司的灯都华廷A型10幢12D房（顶层）的商品房一套，户型结构为三房二厅一厨一卫，建筑面积100.56平方米，套内面积80.01平方米，用途住宅，总价238830元。合同还载明逾期付款及逾期交房的违约责任等事项，并附房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明及装饰、设备标准等，房屋平面图除天台外无标注房间与房间的间隔墙及给排水管道等；装饰、设备标准为室内：吉屋；水电管线：水、电、电话、宽频网预埋管线接口，插口到位。卢耀登于2010年3月23日支付购首期房款98830元及于2010年4月21日以银行按揭贷款形式支付其余房款140000元给灯饰城公司，上述合计共支付238830元。卢耀登还为此支付了契税7165元、房屋所有权登记费160元、土地登记费26元、土地证书费20元、查档费50元、律师费550元，合计7971元。后灯都华廷其他业主认为灯饰城公司销售顶层楼房侵害其权益，向政府部门投诉、上访。市规划局经核查确认灯都华廷顶层阁楼为非住宅功能用房并于2010年8月10日作出书面答复灯都华廷业主，中山市古镇镇建设管理所于2010年10月15日向灯都华廷发出建设工程质量检查整改通知书，以灯都华廷顶层阁楼业主未取得施工许可证擅自进行改建施工、未经原设计单位复核擅自改变建筑结构、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房为由,通知灯都华廷顶层阁楼业主暂停一切施工活动。为此，卢耀登会同灯都华廷顶楼的业主要求灯饰城公司解决，但灯饰城公司以各种理由推诿。卢耀登于2012年12月28日向原审法院起诉，请求判令：1.解除双方之间的商品房买卖合同；2.灯饰城公司向卢耀登返还房款人民币238830元及相应利息（利息计算：98830元自2010年3月23日起，140000元自2010年4月21日起，均按中国人民银行同期贷款利率计至灯饰城公司还清房款之日止）；3.灯饰城公司向卢耀登返还卢耀登向银行支付的贷款利息（自2010年4月21日起至灯饰城公司向卢耀登付清房款之日止）；4.灯饰城公司赔偿卢耀登已支付的契税7165元、房屋所有权登记费160元、土地登记费26元、土地证书费20元、查档费50元、律师费550元，合计7971元；5.灯饰城公司赔偿卢耀登自2010年4月30日起至合同解除之日止按每月1500元计付的租金损失；6.灯饰城公司按购房款一倍即238830元赔偿卢耀登的损失。
另查明：庭审过程中，卢耀登提出中山市中级人民法院（2012）中中法民一终字第947号民事判决书认定原审法院在审理区秋平诉灯饰城公司一案中调取的中山市国土资源局与市规划局联名发表的中国土资报［2011］283号《关于古镇灯都华庭顶层阁楼销售纠纷的处理意见》（以下简称处理意见）和图纸作为依据，证明涉案房屋是非住宅用途。灯饰城公司对处理意见和图纸的真实性无异议，但对证明的内容不确认。处理意见载明：一、灯都华廷项目在规划部门按整幢商住楼办理规划报建、验收，在国土部门办理商品房初始确权和后续的交易登记均符合相关的规定，所核发的房地产权证合法有效，产权登记应予维持。二、顶层阁楼部分属整个商住楼建筑内非住宅功能用房，购房者应按房屋规划设计功能进行使用，如需改变房屋间隔增设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间，以及增加水、电配套设施，需按规定向相关管理部门提出申请，经批准后方可改变。对阁楼业主未经批准擅自改变房屋结构，加装供水、供电基本设施的行为，执法部门应予以制止；受影响住户也可通过法律途径来保障自己的权益。另灯都华廷商住小区（顶层阁楼）报建图纸无标注房间与房间的间隔墙及给排水管道等，不具备供家庭居住使用的功能。
原审法院认为：灯都华廷A型10幢12D房为顶层阁楼。根据处理意见，灯都华廷顶层阁楼部分属整个商住楼建筑内非住宅功能用房。灯饰城公司如以住宅用途对外销售灯都华廷顶层阁楼，须向相关管理部门报批,并须在顶层阁楼增设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间,以及增加水、电配套设施,以满足供家庭居住使用的功能。但灯饰城公司在灯都华廷顶层阁楼未办理相关手续及完善设施，不具备家庭居住功能的情况下，便以住宅用途对外销售,与卢耀登签订商品房买卖合同，将灯都华廷A型10幢12D房出售给卢耀登。因此，灯饰城公司超出规划用途的销售行为与销售给卢耀登的商品房明显“货不对板”。灯饰城公司主张其在商品房销售过程中不存在欺诈，违背上述事实，原审法院不予支持。因本案的商品房为现房销售，在办理重新报建的转功能后，该商品房可具备住宅功能，卢耀登与灯饰城公司的商品房买卖合同目的可以附条件的实现。本案争议的房屋经过补办报建手续可以变更为住宅用房，报建手续由灯饰城公司负责为宜。相应地，房屋买受人可以选择解除合同，亦可以在住宅功能实现后选择继续履行合同。卢耀登选择与灯饰城公司解除合同，灯饰城公司应当返还房款并赔偿其利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后,尚未履行的,终止履行；已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，卢耀登请求解除与灯饰城公司签订的商品房买卖合同及请求灯饰城公司返还购房款、赔偿相应的利息损失以及为此支付的相关费用，原审法院予以支持；卢耀登请求灯饰城公司赔偿购房款一倍的损失，因灯饰城公司的欺诈行为是合同履行不能的主要原因，故灯饰城公司应当为其过错向卢耀登赔偿损失，但本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的情形，且卢耀登明知争议商品房的房价明显低于其他楼层，仍然与灯饰城公司签订商品房买卖合同，其对合同履行不能亦负有疏忽大意的过失，应当承担与其过失相适应的损失。鉴于目前国家实行商品房限购限贷政策,在既认房又认贷的情况下,商品房买卖合同的解除确实造成卢耀登的损失（如以“按揭”方式再次购买商品房,则首付、贷款利率、税费均高于首次置业）。因此,原审法院酌定卢耀登因解除合同造成的损失额按购房款的30％计算，灯饰城公司应按房款238830元的30％计算损失赔偿给卢耀登；卢耀登请求灯饰城公司返还其已支付的银行贷款利息，因其已请求灯饰城公司按银行同期贷款利率返还银行贷款利息，再提此请求，属重复主张利息损失，理据不足，原审法院不予支持。卢耀登请求灯饰城公司赔偿租金损失，因其购买灯饰城公司上述房屋不具备家庭居住使用的功能，尚未能出租,不能滋生租金收益，不存在租金损失，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、解除卢耀登与中山市国际灯饰城有限公司签订的商品房买卖合同；二、中山市国际灯饰城有限公司于判决发生法律效力之日起三日内返还购房款238830元及赔偿相应的利息损失（其中98830元自2010年3月23日起，140000元自2010年4月21日起，均按中国人民银行同期贷款利率计至还清房款之日止）给卢耀登；三、中山市国际灯饰城有限公司于判决发生法律效力之日起三日内赔偿契税费7165元、房屋所有权登记费160元、土地登记费26元、土地证书费20元、查档费50元、律师费550元，合计7971元，给卢耀登；四、中山市国际灯饰城有限公司于判决发生法律效力之日起三日内赔偿71649元（按购房款238830元的30％计付）给卢耀登；五、驳回卢耀登的其他诉讼请求。案件受理费9799元，诉讼保全费2020元，合计11819元，由卢耀登负担3920元，灯饰城公司负担7899元。
宣判后，灯饰城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、商品房产权权属证明书（登记字号：2006-1334号）、房地产权证（中府字第××号）、编号为0640005000035号的建筑工程规划验收批复书（村镇）三个政府颁发的具有法律效力的文件，均证明灯饰城公司出售给卢耀登的涉案房屋为“住宅用房”，而非其他性质的用房。2、原审判决采信处理意见的观点，认定出售涉案房屋为非住宅功能用房，违反了法定的证据审核和采信原则，导致认定事实错误。3、处理意见关于“灯都华庭顶层阁楼部分属整个商住楼建筑内非住宅功能用房”的观点，与中山市人民政府核发商品房产权权属证明书、房地产权证和国有土地使用证载明涉案房屋是住宅不一致。二、本案中，灯饰城公司在履行合同方面不存在任何违约，无须向卢耀登承担任何违约责任。1、合同签订后，灯饰城公司已按合同约定交付了涉案房屋，为卢耀登办理了房地产权证，且卢耀登也付清了全部购房款及相关费用，双方均已履行完毕各自的合同义务，不存在任何违约行为。2、涉案房产项目于2005年5月取得中山市建设工程综合验收合格证，并办理了商品房产权权属证明书，涉案房屋属于法定可售房产。2009年底，灯饰城公司以“销售现房”的方式，对外公开发售涉案房屋。卢耀登在参观完涉案房屋及示范单位，经充分了解该房的情况后，才签订购房合同。且在合同中以附件一（房屋平面图）形式加以注明。在整个销售过程中，灯饰城公司不存在任何欺诈和隐瞒的行为。3、在签订购房合同时，存在某些功能还需要买受人经过报批整改及装修，才能达到宜居标准的情况，卢耀登在买房时也是明知的。若将报批整改等责任强加给灯饰城公司承担，无疑加重了灯饰城公司的不合理负担。这根本不符合双方签订合同时的真实意思。三、原审判决适用法律错误，应于纠正。1、双方签订的购房合同符合有关法律规定，不存在《合同法》规定的合同无效应当解除或依法可撤销等情况，灯饰城公司在履行合同过程中也不存在违约行为。2、灯饰城公司根本不存在违约情况，原审判决却以灯饰城公司出售的涉案房屋“不具备住宅功能，导致合同目的落空”为由，适用《合同法》第九十七条规定，判令灯饰城公司赔偿巨额经济损失，适用法律明显然错误。四、原审判决程序不合法。1、国土局已办理涉案房屋产权证和国有土地使用权证，且目前并未撤销，原审法院判决解除当事人双方的商品房买卖合同，实际上等于同时宣告中山市人民政府对涉案房产核发涉案房屋产权证和国有土地使用权证的行政行为无效应予撤销。2、即使国土局最终撤销涉案房屋产权证和国有土地使用权证，灯饰城公司也不应为此承担任何违约责任，更无需承担卢耀登所称的欺诈赔偿责任。因为导致这一结果的根本原因在于政府部门违法的具体行政行为，而非灯饰城公司所致。灯饰城公司在整个合同的履行过程中完全符合法律、法规的规定和合同的约定，无任何违反法律、法规或违约（或欺诈）行为。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回卢耀登的诉讼请求。
被上诉人卢耀登答辩称：一、涉案房屋是非住宅用途功能的房屋。1、涉案房屋没有作为住宅用途纳入规划设计，而国土局和规划局也确认涉案房屋是非住宅功能用房。按照相关规定，十二层以上的房屋应当配备两部电梯，但涉案房屋只有一部电梯。2、合同约定涉案房屋是三房二厅一厨一卫，但实际交付给买受人的却是个框架房。购房时，灯饰城公司并没有告知买受人需要通过变更设计才能居住使用。经咨询建设局，建设局表示不批准个人申请变更房屋设计，也即涉案房屋不具备家庭居住使用功能。二、灯饰城公司存在欺诈。灯饰城公司作为专业的房地产开发公司，应当知道涉案房屋不能作为住宅功能出售，但却蒙骗办证部门，欺诈买受人，把非住宅功能用途的房屋出售给买受人，导致买受人合同目的不能实现，灯饰城公司应当承担违约责任，赔偿买受人损失。因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：灯饰城公司是否存在违约致使卢耀登合同目的不能实现，涉案合同应否解除，对此本院分析如下：
一、灯饰城公司出售的房屋不符合合同约定，灯饰城公司构成违约。首先，根据双方合同约定，灯饰城公司出售的房屋用途为“住宅”，户型结构是“三房二厅一厨一卫”，合同附件三中约定交楼标准达到“水、电、电话、宽频网预埋管线接口、插口到位”，但根据处理意见的记载灯饰城公司出售的涉案房屋是阁楼，属非住宅功能用房，不符合居住条件；未对房屋进行功能分割、亦未达到水、电、电话、宽频网预埋管线接口、插口到位的交楼标准，因此灯饰城公司出售给卢耀登的涉案房屋不符合双方合同约定的标准。其次，灯饰城公司上诉称商品房产权权属证明书、商品房备案登记表、建筑工程规划验收批复书三个政府颁发的文件均载明涉案房屋是“住宅用房”，但中山市国土资源局、中山市城乡规划局作为商品房管理部门，在经过重新审核后作出的处理意见明确涉案房屋属非住宅功能用房，因此上述三个文件虽载明涉案房屋是“住宅用房”，但并未改变涉案房屋是非住宅功能用房的现状。
二、灯饰城公司的违约行为致使卢耀登合同目的不能实现。其一，灯饰城公司明知其出售的涉案房屋是顶层阁楼，不具备家庭居住使用功能，仍向卢耀登出售涉案房屋，这与卢耀登签订合同获取住宅的合同目的相悖。其二，处理意见载明“顶层阁楼分属整个商住楼建筑内非住宅功能用房，购房者应按房屋规划设计功能进行使用，如需改变房屋间隔增设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间，以及增加水、电配套设施，需按规定向相关管理部门提出申请，经批准后方可改变”，因此涉案房屋在办理相关转功能手续情况下，是可以具备住宅功能以实现买受人合同目的。又因涉案合同约定灯饰城公司出售的商品房用途为住宅，因此上述转功能手续应当由灯饰城公司申请办理，但灯饰城公司怠于行使转功能义务，一直未办理转功能手续，导致涉案房屋至今不具备住宅功能，卢耀登购买住房的合同目的至今无法实现。
三、涉案合同应当予以解除。如前所述，因灯饰城公司出售的房屋至今不具备住宅功能，导致卢耀登通过签订商品房买卖合同获得住宅的合同目的至今不能实现，卢耀登请求解除合同理据充分，原审法院据此判决解除双方合同，灯饰城公司返还购房款、赔偿办证税费及30%购房款的经济损失并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人灯饰城公司的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9799元，由中山市国际灯饰城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二○一三二○一三年九月十六日
书记员 孙翠红