重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第12990号
原告：黄诗涵，男，汉族，1982年4月26日出生，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：黄光禄，男，汉族，1947年3月8日出生，住重庆市九龙坡区，系原告父亲。
被告：重庆珠江实业有限公司，住所地重庆市江北区北滨太阳城1号12幢第4层，组织机构代码62191589-5。
法定代表人：刘鹤辉，该公司董事长。
委托代理人：单林芝，重庆百君律师事务所律师。
委托代理人：唐辛，男，汉族，1982年9月25日生，住重庆市渝北区，系该公司员工。
原告黄诗涵诉被告重庆珠江实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员项毅担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄诗涵的委托代理人黄光禄，被告重庆珠江实业有限公司的委托代理人单林芝、唐辛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄诗涵诉称：2001年1月20日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的重庆市××区杨家坪直港大道珠江花园荷景苑G号的房屋。2001年5月，原告入住后发现该房屋出现了地面下陷、墙体开裂等严重质量问题。原告多次要求被告对房屋质量问题进行整改，双方也多次协商，但未有结果。现原告起诉至法院请求：1、被告赔偿原告房屋因质量问题造成的维修整改损失（以司法鉴定为准）。金额为202万元左右及过渡、搬迁费用、停车费、监理费；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求明确为：要求被告支付房屋鉴定费160000元、房屋大修费1073095.41元、房屋大修监理费85000元、房屋装修费954144.19元、搬迁费12592元（314.8平方米×40元）、过渡费224295元（314.8平方米×25元加50%×12个月、314.8平方米×25元加75%×6个月）、停车费23400元（停车库2个×650元×18个月）、诉讼费及逾期付款要求按银行同期贷款利率4倍计算违约金。
被告重庆珠江实业有限公司辩称：本案是商品房买卖合同的质量纠纷，被告的首要义务是对存在问题的商品房进行修复，而不是直接赔偿原告损失，只有在商品房不能修复或被告拒绝修复的情况下原告才有权要求赔偿损失。被告曾经多次要求对原告的房屋进行修复，但原告拒绝被告的施工方案及不同意被告进场施工，由此导致损失的扩大部分应由原告自行承担。即使要赔偿损失，原告主张损失赔偿金额过高。
经审理查明：2001年1月20日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市××区杨家坪直港大道珠江花园荷景苑G号的房屋，房屋面积为314.8平方米；《住宅质量保证书》是合同附件，出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。2001年5月，原告接房后发现该房屋出现地面下陷、墙体开裂等质量问题。2001年，被告出具情况说明一份，该情况说明载明：…由于回填土没有夯实，造成开裂，现应重新夯实，重新地平。如果发生由此而产生的原因给买受人造成一切损失，由被告赔偿造成的损失。2003年12月1日，原告函告被告，“关于业主房屋质量问题，多次向贵公司售房部、物管部提出房屋地面及墙出现严重裂缝，物管部一年半前派人前来查看过，但无结果。事后，我们又多次请贵单位尽快解决，还是无结果。现再次请贵单位尽快解决以上问题”。
2006年12月11日，原告向本院起诉，要求被告对诉争房屋的质量问题进行整改等。2007年6月25日，原被告在审理过程中达成庭外和解：1、被告同意对原告房屋的质量问题进行整改，并恢复原状；2、被告在签订本协议之日起60日内，将该房屋的整改方案交付原告，并经原告进行确认，确认时间为收到整改方案5日内；3、经原告确认整改方案后，被告应当在整改方案所确定的期限内完成整改；4、如售房无法完成上述协议，任何一方均可向法院起诉。同日，原告以原被告双方已达成庭外和解为由，向法院提出申请，撤回了对被告的起诉。
2009年1月13日，原告向本院起诉，因被告在2007年6月25日达成协议，同意对诉争房屋的质量问题进行整改，并恢复原状，但至今被告一直未整改恢复原状，现原告不要求被告整改，要求被告赔偿原告应房屋质量问题造成的维修、整改损失（具体以司法鉴定为准）。在审理过程中，被告对诉争房屋存在质量问题有异议，认为诉争房屋没有质量问题。为此，原告向本院提出申请，要求对诉争房屋是否存在质量问题进行鉴定。经本院委托，2011年4月22日，后勤工程检测中心作出后司检（2011）第0005号司法鉴定书（产生鉴定费用2万元），认为珠江花园荷景苑G号房屋在地坪开裂、墙体裂缝、墙体和楼屋面防水方面存在严重的、明显的质量问题。后被告对诉争房屋存在质量问题没有异议。因双方对整改方案无法达成一致意见，原被告双方均同意对整改方案及装修损失进行鉴定。经本院委托，2015年5月，重庆市建筑科学研究院作出了珠江花园荷景苑G号房屋加固方案图（产生鉴定费2万元），加固内容为：对地基采用灌浆法进行处理；铲除原混凝土地坪，代之钢筋混凝土梁、板；由于填充墙体渗水及开裂现象较严重，为达到根治，拆除所有填充墙体，重新砌筑，门窗等按原设计恢复；对所有存在防水问题的楼屋面，拆除原防水层，重新做防水层和面层等。2014年12月28日，重庆恒申达工程造价咨询有限公司作出渝恒申达司法【2005】造价鉴字第01号司法鉴定意见书（产生鉴定费2万元），认为诉争房屋装修工程总价为924144.19元。2015年6月4日，原告委托重庆市长橡建筑安装工程公司根据重庆市建筑科学研究院作出的珠江花园荷景苑G号房屋加固方案图对诉争房屋改造工程作出预算报价，预算总价为1068366.13元。被告对该预算报价不予认可，认为是原告单方委托的，且重庆市长橡建筑安装工程公司没有鉴定资质。经本院委托，2016年5月23日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司作出渝中咨询（2016）鉴字第002号关于杨家坪直港大道珠江花园荷景苑G号的房屋造价鉴定意见书（产生鉴定费10万元），认为诉争房屋所在小区为成熟小区，业主已入住满，根据小区物业公司规定该房屋拆除、重建施工，只能在周一至周五业主上班期间施工，需工期378天；为保证工程质量及施工安全、过往行人安全，应按规定聘请监理单位进行监督施工等。重庆市××区杨家坪直港大道珠江花园荷景苑G号房屋修复整改工程鉴定造价为1073095.41元，该鉴定结论中未考虑未来施工期材料价格上下浮动、因工程质量要求发生的监理费、施工期间物管收取的费用及环保部门收取的费用等不确定因素。2016年6月7日，原告向本院申请，要求对诉争房屋整改期间监理费进行鉴定。2016年7月21日，重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司作出关于补充监理费鉴定的结论，认为监理费为8.5万元，工期一年。上述鉴定报告，法院均以送达双方当事人。
被告认为，1、重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司出具的关于本案讼争工程加固方案费用的鉴定报告鉴定的费用过高，不应采信；且没有收到加固方案图，无法核实工程量。2、即使诉争房屋存在质量问题，被告应承担的质保义务是维修义务，而非直接赔偿维修损失。被告公司一直要求给原告维修，但原告却拒绝被告入场维修。3、原告的装修损失也不能直接按鉴定结论主张。本案诉争房屋应当先由被告进行维修，再根据维修结果来确定装修损失，而本案装修损失的鉴定是对整个装修造价的鉴定，且原告一直居住在诉争房屋内，应考虑折旧。4、原告主张过渡费和搬迁费应当以实际发生为原则。
审理中，经本院对诉争房屋现场勘验，诉争房屋有一个车库可停一辆车，原告在车库门口还停了一辆车。
另查明，诉争房屋同地段位于重庆市××区杨家坪的斌鑫世纪城停车库小车包月停放650元/月。
原告认为，原告在2002年向法院起诉，要求被告承担维修义务，双方达成协议，被告同意对诉争房屋的质量问题进行整改，并恢复原状后，但被告一直未整改恢复原状，现原告不要求被告整改，要求被告直接赔偿维修费用，自行整改。搬迁费、过渡费、停车费，因整改工期为一年，加上装修，原告要求被告支付一年半的上述费用，搬迁费、过渡费按重庆市拆迁补偿标准计算，停车费按同地段收费标准计算。
上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、情况说明、和解协议、民事裁定书、房屋质量问题司法鉴定书、加固方案、装修工程司法鉴定报告、修复整改工程造价鉴定意见书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。关于房屋存在质量问题，是被告维修，还是被告赔偿维修费用，原告自行修复的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系各自真实意思表示，合法有效，双方应当遵守其约定。被告基于该合同而向原告交付的《新建商品房屋质量保证书》，系被告就诉争房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面作出的质量保证和承诺，其意思表示真实，被告应当受保证书的约束并履行其承诺。在诉争房出现屋地坪开裂、墙体裂缝、墙体和楼屋面防水方面存在严重的、明显的质量问题后，被告应当按照质量保证书中的承诺于保修期限内承担免费维修责任，同时依据相关法律规定就对原告造成的财产损失承担赔偿责任；但因被告一直怠于承担维修责任，现原告要求被告赔偿维修损失，原告自行修复，并无不妥。被告认为是原告拒绝被告入场维修，但在法庭指定的举证期限内提供证据予以证实，其抗辩理由不能成立。
关于被告认为重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司出具的关于本案讼争工程加固方案费用的鉴定报告鉴定的费用过高，不应采信的问题。该鉴定报告是鉴定人运用专业知识和技术，依照法定程序作出的鉴别和判断，现被告认为费用过高，又未要求重新鉴定，该鉴定报告本院应予采信。
关于原告的装修损失能否直接按鉴定结论主张，是否应折旧的问题。根据加固方案中加固内容为：对地基采用灌浆法进行处理；铲除原混凝土地坪，代之钢筋混凝土梁、板；由于填充墙体渗水及开裂现象较严重，为达到根治，拆除所有填充墙体，重新砌筑，门窗等按原设计恢复；对所有存在防水问题的楼屋面，拆除原防水层，重新做防水层和面层等。也就是说诉争房屋除了梁外，全部要重新修筑，房屋的装修肯定是对整个房屋重新进行装修，原告要求按鉴定结论主张装修损失，本院予以支持。本案诉争房屋原告在接房装修后就发现质量问题，因被告一直未引起重视，未及时整改、修复，致使诉争房屋除了梁外，全部要重新修筑，重新装修，因被告的原因造成损失扩大，责任在被告，重新装修只是恢复原状的手段，故装修费用不应折旧。
关于过渡费、搬迁费、停车费、监理费是否主张的问题。监理费用是本案诉争房屋加固整改工程，工程质量要求必须发生的费用，应属加固整改工程造价的一部分，应当主张。过渡费、搬迁费、停车费是本案诉争房屋加固整改工程一定产生的费用，但房屋的面积已包含了车位的面积，现按房屋面积主张过渡费，再要求主张停车费属重复计算，故停车费不应主张；因诉争房屋同地段没有独栋别墅，原告要求参照重庆市房屋拆迁补偿标准计算过渡费、搬迁费并无不妥；且根据重庆中鼎工程造价咨询有限责任公司出具的关于本案讼争工程加固方案费用的鉴定报告，工期为378天，加上装修，原告要求过渡费、搬迁费计算18个月较为合理，本院予以支持，即过渡费141660元（314.8平方米×25元×18个月）、搬迁费12592元（314.8平方米×20元×2）。
综上，依照《中华人民共和同合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告重庆珠江实业有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告黄诗涵房屋大修费1073095.41元、房屋大修监理费85000元、房屋装修费954144.19元、搬迁费12592元、过渡费141660元，以上共计2266491.60元；
二、驳回原告黄诗涵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6550元、鉴定费16万元，共计166550元，由被告重庆珠江实业有限公司负担（因原告已预交，此款由被告随赔偿款直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 项 毅
人民陪审员 杭 静
人民陪审员 王明华
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 高 雅