福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第756号
上诉人（原审被告）叶立庚，男，汉族，l962年5月l5日出生，个体户，住南平市延平区。
被上诉人（原审原告）南平投资集团有限公司，住所地南平市解放路93号建大商厦四层五层。
法定代表人周安有，董事长。
委托代理人李玉雁，福建武夷律师事务所律师。
委托代理人张上海，福建武夷律师事务所律师。
上诉人叶立庚与被上诉人南平投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶立庚，被上诉人南平投资集团有限公司的委托代理人李玉雁、张上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人南平投资集团有限公司原审请求判令：1、解除南平投资集团有限公司与叶立庚之间的租赁合同，叶立庚将承租房产交还南平投资集团有限公司；2、叶立庚支付自2013年7月31日起至叶立庚归还房产之日起的租金（按原租金每月300元计算，暂算至起诉之日为5400元）。
原审法院查明，福建投资开发总公司南平联络处与叶立庚签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：一、出租方将位于市发展与改革委员会大楼左侧一楼店面，租赁给叶立庚。二、租赁期为三年，自2010年1月15日起至2013年1月16日止。三、租金每月300元，三年租金，按季度缴纳。四、租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。五、出租方与承租方的变更，1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产权人继续生效。2、出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。3、在租赁期内，如遇国家的城市规划需要拆除房屋，按国家有关政策执行，如遇有不可抗拒原因，合同自行解除，双方不承担违约责任。
2013年3月28日，南平市人民政府国有资产监督管理委员会作出《南平市国资委关于市发展和改革委员会非转经资产授权经营的批复》（南国资（2013）44号），主要内容为：将南平市发展和改革委员会位于南平市延平区府后路90号打字店（面积约6平方米）房产授权南平投资集团有限公司经营管理。
2013年7月，南平投资集团有限公司委托南平市产权交易中心有限公司就南平市发展与改革委员会大楼左侧一楼店面进行公开竞价招租。2013年7月25日，叶立庚在诉争房产的《公开竞价文件》［编号：NPCJ（Z）20130717-70］、《承诺函》和《竞租申请表》上签字确认。《公开竞价文件》其中第九条第3款第（1）项规定，“在报价时间内，除了原承租人之外的竞租人都可以对招租标的进行一次报价……原承租人不用进行报价”。第九条第3款第（2）项规定，“报价时间结束后即进入行权时间。进入行权时间后，所有竞租人均可在“报价现场”界面看到项目的最高报价和自己的报价，在行权时间内，原承租人可以通过点击“行使优先购买权”和“放弃行使优先购买权”的按钮选择是否行使优先承租权。若原承租人选择行使优先承租权，则由原承租人以最高报价取得承租权，若原承租人选择放弃行使优先承租权，则由最高报价者按其报价取得承租权。在行权时间内，原承租人未做出选择，则视为放弃行使优先承租权”。同日，叶立庚按照《公开竞价文件》规定缴纳竞价保证金缴纳3600元。2013年7月29日，叶立庚向南平投资集团有限公司缴纳2012年10月1日至2013年7月31日的租金3000元。同日，诉争店面进行公开网络竞价。叶立庚未报价，亦未在行权时间内做出选择。网络竞价显示案外人纪联辉通过竞价以年租金13200元的最高报价取得诉争店面的承租权。
原审法院认为，根据南平市人民政府国有资产监督管理委员会的文件，南平投资集团有限公司获得本案诉争房产，即位于南平市延平区府后路90号南平市发展改革委员会大楼左侧一楼房屋（约6平方米）的经营管理权，叶立庚亦实际向南平投资集团有限公司履行支付租金的义务，南平投资集团有限公司已继受《房屋租赁合同》中的权利和义务，南平投资集团有限公司的诉讼主体资格适格。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，南平投资集团有限公司提供《房屋租赁合同》证明系与叶立庚形成租赁关系。该份合同抬头处载明的“承租人”为叶立庚，落款“承租人”处也为叶立庚签字，可以证明叶立庚为诉争标的物的承租人。叶立庚对南平投资集团有限公司提交的《房屋租赁合同》的真实性有异议，经本院释明后，叶立庚未申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。故原审法院认定，叶立庚与南平投资集团有限公司双方租赁关系成立。叶立庚辩称其非本案承租人，其提供的《房屋租赁合同》不足以推翻南平投资集团有限公司提供的证据，且叶立庚的该项抗辩意见与叶立庚实际以个人名义缴纳租金的事实相矛盾，叶立庚的抗辩意见依据不足，原审法院不予采纳。叶立庚与南平投资集团有限公司租赁期间于2013年1月16日届满，叶立庚继续使用诉争房产，出租方未提出异议，双方之间的租赁关系为不定期租赁关系。根据法律规定，不定期租赁的，出租人可以随时要求解除合同，故南平投资集团有限公司要求与叶立庚解除租赁关系，于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，叶立庚应当将租赁房屋返还南平投资集团有限公司，并按照每月300元的标准支付从2013年8月至被退出租赁房屋之日止的房屋使用费。关于优先承租权问题。本案《房屋租赁合同》约定，合同期满后，出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。在关于本案诉争房产的公开招租的《公开竞价文件》中明确规定了叶立庚作为原承租人享有优先承租权，及叶立庚行使优先承租权的方式。叶立庚在《公开竞价文件》中签字确认，应认定为知晓公开竞价招租的规则。叶立庚在公开竞价招租过程中，未作出相应的选择，应视为放弃优先承租权。故叶立庚称南平投资集团有限公司存在违约，依据不足，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除南平投资集团有限公司与叶立庚签订的《房屋租赁合同》。二、叶立庚于判决生效之日起十日内将南平市延平区府后路90号（南平市发展与改革委员会大楼）左侧一楼店面（打字店，面积约6平方米）的租赁房屋自行腾空，并返还给南平投资集团有限公司。三、叶立庚于判决生效之日起十日内支付南平投资集团有限公司从2013年8月1日起至2015年2月2日止的租金5710元，并按每月300元的标准支付从2015年2月3日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费。
上诉人叶立庚上诉称，一、一审法院认定叶立庚是诉争标的物的承租人，且与南平投资集团有限公司形成租赁关系有误。二、南平投资集团有限公司侵犯了叶立庚及其单位的优先权，一审法院未予认定有误。三、南平投资集团有限公司在招标时使用欺骗手段，搞暗箱操作。请求：1、撤销原审判决，改判其主体错误；2、本案上诉费由南平投资集团有限公司承担。
被上诉人南平投资集团有限公司答辩称，一、南平投资集团有限公司一审提交的相关证据，已充分证明诉争房屋承租方为上诉人叶立庚，叶立庚诉称承租人为台联服务部没有事实依据。二、叶立庚主张南平投资集团有限公司和一审法院侵犯其优先承租权没有事实依据。三、叶立庚称南平投资集团有限公司采用欺骗手段、暗箱操作，没有事实依据和证据。综上，请求驳回叶立庚的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人叶立庚向本院提交以下证据：证据1，《授权委托书》，以证明叶立庚是受延平区台联服务部委托，有权代其签订《房屋租赁合同》以及办理业务费、房租费结算等，但主体为延平区台联服务部。证据2，南平市发展和改革委员会2015年6月10日出具的《证明》，证明福建投资开发总公司南平联络处是与延平区台联服务部签订的《房屋租赁合同》的事实，以及逾期租金是由市发展与改革委员会指定账户，由承租方支付租金的事实。证据3，文印工作单1份及打印费发票3份，共同证明：1、南平市发展与改革委员会文印业务是与延平区台联服务部发生关系，其文印费是在扣除房租后剩余金额转入延平区台联服务部账户；2、延平区台联服务部向南平市法改委出具的文印费正式税务发票，且在票据面上该有延平区台联服务部发票专用章。足以证明主体是延平区台联服务部。证据4，银行转账凭证，证明南平市发展与改革委员会的文印费及其他单位的文印费是通过转账方式转入延平区台联服务部账户上的，主体是延平区台联服务部。证据5，企业税收台账、报刊费发票（地税编号：0354084）、社会团体会费统一收据（编号：0385234）、工商行政性收费专业票据（编号：00375671），共同证明企业所有费用均是延平区台联服务部交纳，主体是延平区台联服务部。
被上诉人南平投资集团有限公司质证称，对证据1，三性和证明内容均有异议。如延平区台联服务部委托叶立庚与福建投资开发总公司南平联络处签订合同，该委托书应该留存与福建投资开发总公司南平联络处，不应当在叶立庚手中。且若台联服务部需向南平投资集团有限公司租房，应以台联服务部的名义与其签订合同，合同应盖台联服务部公章，叶立庚可以作为委托代理人参与合同签订即可，也无需授权委托书。再者，《房屋租赁合同》与叶立庚缴纳租金的发票可以证明，签订与履行合同的均是叶立庚，故该委托书与本案无关。对证据2，三性和证明内容均由异议。该证明违背客观事实，已被证明人南平市发展和改革委员会撤销后已无效。对证据3，真实性和合法性无异议，但关联性和证明的内容有异议。台联服务部为南平市发展与改革委员会提供打印、复印等服务的业务往来于台联服务部是否为本案合同的承租方没有必然联系。对证据4，真实性和合法性无异议，但关联性和证明的内容有异议，仅从银行凭证的时间可以看出，均是发生在2004年至2006年间，与本案根本不具有关联性。对证据5，真实性和合法性无异议，但关联性和证明内容有异议，台联服务部对外缴纳的相关费用与本案无关。
被上诉人南平投资集团有限公司二审中提交一份证据，即南平市发展与改革委员会2015年6月18日出具的《证明》，以证明：1、叶立庚提供的南平市发展与改革委员会2015年6月10日出具的《证明》内容违背客观事实无效。2、市发展与改革委员会下属机构福建投资开发总公司南平联络处与叶立庚于2010年1月15日签订房屋租赁合同，将市发展与改革委员会大楼左侧一楼店面租赁给叶立庚，用于开设文印店，租赁时间为2010年1月15日至2013年1月16日，月租金人民币300元，因租赁房屋转为南平投资集团有限公司管理，2013年1月16日至2013年7月31日止的租赁费由南平投资集团有限公司收取。
上诉人叶立庚质证称，三性皆有异议。该证明是在发展与改革委员会的领导不知情的情况下，办公室主任的个人所为，不代表发展与改革委员会，证据是不真实的。并且，该证明与2015年6月10日出具的证明前后矛盾，不符合逻辑。此外，该证据证实了文印费是转入台联服务部的，而不是其个人账户，证明主体是延平区台联服务部。
对于上诉人叶立庚提供的证据1，《授权委托书》，如本案《房屋租赁合同》是延平区台联服务部委托叶立庚代其与福建投资开发总公司南平联络处签订，则该合同应以延平区台联服务部名义签订且该授权委托书应留存于福建投资开发总公司南平联络处，加之该授权委托书并无法定代表人签名，叶立庚在延平区台联服务部企业解体前担任经理职务，对公章的使用有便利条件，又无其他证据可佐证委托行为，综和以上，本院不予采信。对叶立庚提供的证据2，与南平投资集团有限公司二审提供的证据，二者同为南平市发展与改革委员会出具，内容相互矛盾，且均无法定代表人签字或出具人签字，本院皆不予采信。对叶立庚提供的证据3，其中文印工作单在一审中叶立庚已提供，且该工作单上并无南平市发展与改革委员会公章。二审中叶立庚加盖南平市发展与改革委员会公章后重新作为新证据提供，且与本案无关，本院不予采信。对于证据3中的打印费发票，该发票时间皆为2013年8月1日，延平区台联服务部于2013年2月已经企业解体，上述发票上加盖延平区台联服务部公章显然并不合理，与本案亦无关联，本院亦不予采信。对于叶立庚提供的证据4，因银行转账的时间皆在2004年至2006年间，不属于本案租赁合同的期间，与本案无关，本院不予采信。对于叶立庚提供的证据5，因时间皆在2003年至2005年间，且仅能证明延平区台联服务部对外缴纳的相关费用，与本案并无关系，本院不予采信。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于房屋租赁合同的承租主体是叶立庚还是延平区台联服务部企业法人，以及是否侵犯其优先承租权。
对于主体问题，本案《房屋租赁合同》是以叶立庚名义且由其签订，2012年10月1日至2013年7月31日的租金是由叶立庚于2013年7月29日缴纳，该店面期满之后的招投标中，《公开竞价文件》、《承诺函》、《竟租申请登记表》、《竞价保证金缴纳凭证复印件》中，均是叶立庚作为承租人个人签字。鉴于叶立庚在2013年2月已经与延平区台联服务部终止劳动合同关系，该企业也于2013年2月解体，叶立庚主张其签订合同与缴纳租金均为代理延平区台联服务部行为明显不符合常理，也与上述事实相悖，本院不予支持。
对于优先承租权问题，《公开竞价文件》的第九条对于如何行使优先承租权有明确规定，叶立庚于2013年7月25日签字确认了上述《公开竞价文件》。叶立庚于同日签字确认的《承诺函》、《竟租申请登记表》中亦已载明同意按照《公开竞价文件》的相关规定参与竞价。在《公开竞价文件》规定的行权时间内，叶立庚未行使优先承租权，应视为放弃优先承租权。故叶立庚主张南平投资集团有限公司和原审法院侵犯其优先承租权，南平投资集团有限公司在招投标中使用欺骗手段暗箱操作，没有事实依据，本院不予支持。本案《房屋租赁合同》的承租主体应依合同载明缔约人认定为叶立庚。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费25元，由上诉人叶立庚负担；二审案件受理费50元，由上诉人叶立庚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 余 凌
代理审判员 余观贵
二〇一五年九月十八日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。