广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终8305号上诉人（原审被告）：黄权藩，男，1961年8月4日出生，汉族，住广州市东山区。上诉人（原审被告）：何丽旭，女，1965年11月3日出生，汉族，住广州市东山区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王芝香、黄东阳，均为广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文豪，男，1980年10月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈俊兵，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人黄权藩、何丽旭因与被上诉人陈文豪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初字第2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄权藩、何丽旭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判黄权藩、何丽旭无需向陈文豪赔偿中介费及咨询费12000元；2.由陈文豪承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案的房屋买卖合约签署在前、广州市存量房买卖合同签署在后，两份合同均有双方、中介方签字盖章。一审法院因以双方不是同时在广州市存量房买卖合同上签字，来认定双方对该合同内容未达成合意，不是双方的真实意思表示，并据此认定不适用该合同，显然牵强附会。黄权藩、何丽旭先于广州市存量房买卖合同上签字,陈文豪后签字,更应认定陈文豪对合同内容是完全认可后才签字,是对合同内容的最后确认。一审判决认为广州市存量房买卖合同内容存在不合理之处，但这是实际发生，存在即为合理。即使合同内容存在不清楚之处，也只是合同不够完善，不能因为不完善便判定合同无效力。该案是陈文豪违约未及时支付房款，应由陈文豪承担违约责任，由黄权藩、何丽旭没收定金，而不是返还双倍定金。二、即使黄权藩、何丽旭违约，也不应该按30万定金双倍返还，而应按5万定金返还。黄权藩、何丽旭支付的30万款项中，仅5万是定金，另25万是房款。该25万的其中5万，陈文豪认定是房款；其他20万，黄权藩、何丽旭开具的是房款收据，而不是定金收据；5万房款的收据是在黄权藩、何丽旭应陈文豪要求而预开。黄权藩、何丽旭付20万房款时，不可能不要求陈文豪开收据。陈文豪在一审中述称没有这20万收据是不合常理，有意藏匿证据。法院应推定黄权藩、何丽旭所述的20万是房款。三、不管从2015年12月29日签订的房屋买卖合约，还是2016年1月14日签订的广州市存量房买卖合同都是陈文豪违约在先，因此黄权藩、何丽旭无需交付房屋，一审判决因陈文豪没有交付房屋违约是判决错误。陈文豪二审答辩称：一审判决认定事实清楚，说理充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈文豪于2016年4月6日向一审法院起诉请求：1.解除陈文豪与黄权藩、何丽旭于2015年12月29日共同签署的《房屋买卖合约》（合同号：G0000090）；2.黄权藩、何丽旭连带向陈文豪双倍返还定金共计人民币60万元整；3.黄权藩、何丽旭向陈文豪赔偿中介代理费及咨询费损失共计人民币12000元整；4.黄权藩、何丽旭承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年12月29日，黄权藩、何丽旭（作为卖方）与陈文豪（作为买方）及广州市××房地产中介服务有限公司（作为经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定陈文豪向黄权藩、何丽旭购买位于广州市番禺区××镇××大道×××号广州×××花园×××园×幢×××的房产（以下简称涉讼房产）。上述合同第二条第1项约定“该物业之成交价为人民币贰佰叁拾捌万元整（小写￥2380000元整）……”第五条第3项第（2）点约定“买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币贰万肆仟元整（￥24000元）……”第六条第2项约定“……守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。”第十三条约定“备注：交楼时间为2016年1月30号之前。”上述合同附件第二条第E项约定“1.部分定金人民币壹拾万元整（￥100000元），买方应在签署本合约同时自行交付卖方。2.定金余款人民币贰拾万元整（￥200000元），买方须在2016年1月30日前自行交付卖方……（3）银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）人民币肆拾万元整（￥400000元），买方按照下列第A种方式交付：（A）买方应在2016年3月30日前（不迟于递件日）直接支付卖方……”上述合同及其附件还约定了其他条款。同日，陈文豪支付定金50000元给黄权藩、何丽旭；12月30日，陈文豪再支付定金50000元给黄权藩、何丽旭。2016年1月22日，陈文豪分四次共转账支付200000元给黄权藩、何丽旭。后因黄权藩、何丽旭未能在上述合同约定的交楼时间2016年1月30号之前交付涉讼房产给陈文豪引致本案诉讼。另查明，2016年1月14日，黄权藩、何丽旭（作为甲方）与陈文豪、案外人王某（作为乙方）及广州市××房地产中介服务有限公司（作为丙方）就涉讼房产签订《广州市存量房买卖合同》，上述合同第二条第1项约定“该房地产按整套出售并计价，总金额（人民币）￥2000000元整（大写：贰佰万元）。”第三条约定“甲方双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付（人民币）￥10000元整（大写：壹万元）作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：总金额（人民币）2000000元整（大写：贰佰万元）。乙方应于2016年4月1日前向甲方支付。”第四条第1项约定“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天……”第七条第1项约定“丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2016年1月31日前向丙方支付中介服务费，其中：（2）乙方应向丙方支付中介服务费（人民币）￥10000元整（大写：壹万元）。”上述合同还约定了其他条款。再查明，2015年12月30日，陈文豪支付中介代理费及咨询费12000元给广州市雅富房地产中介服务有限公司。一审法院认为：本案的争议焦点在于陈文豪与黄权藩、何丽旭就涉讼房产买卖的约定是以房屋买卖合约为准还是以广州市存量房买卖合同为准。一审法院认为双方的权利义务应以房屋买卖合约为准，理由如下：首先，房产交易需签署广州市存量房买卖合同系行政部门的管理要求，且从黄权藩、何丽旭提交的调查取证申请来看，本案双方并非同时签署广州市存量房买卖合同，在没有充分证据证实双方曾就合同内容达成合意的情况下，明显不宜认定广州市存量房买卖合同是双方的真实意思表示；其次，陈文豪与黄权藩、何丽旭在房屋买卖合约中约定房价为2380000元，而在广州市存量房买卖合同中约定房价仅为2000000元，黄权藩、何丽旭称系因其急于收楼款才将房价调整为2000000元，但广州市存量房买卖合同中约定陈文豪应在2016年4月1日前付清全部购房款，付款时间与房屋买卖合约的约定并无明显提前，黄权藩、何丽旭就该问题的解释明显不能令人信服；再次，在陈文豪与黄权藩、何丽旭签署广州市存量房买卖合同时，陈文豪已向黄权藩、何丽旭支付定金共计100000元，广州市存量房买卖合同却将定金调整为10000元，且未对陈文豪已支付的其余款项作出说明，明显不符常理；最后，在房屋买卖合约中陈文豪需支付中介费24000元且陈文豪已实际支付12000元给广州市××房地产中介服务有限公司，而在广州市存量房买卖合同中陈文豪仅需支付10000元中介费明显不合逻辑。陈文豪现起诉解除双方签订的房屋买卖合约，黄权藩、何丽旭当庭同意，一审法院予以准许。根据房屋买卖合约的约定，黄权藩、何丽旭应在2016年1月30日之前交付涉讼房产给陈文豪，黄权藩、何丽旭至今未向陈文豪交付涉讼房产，已构成违约并致陈文豪的合同目的不能实现，陈文豪请求黄权藩、何丽旭双倍返还定金共计600000元符合双方的合同约定亦不违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。黄权藩、何丽旭辩称陈文豪支付的款项中仅有50000元是定金，其余为购房款，依据不足，一审法院不予采信。根据房屋买卖合约的约定，陈文豪已支付的中介代理费及咨询费12000元应由黄权藩、何丽旭直接向其赔偿，对陈文豪的该项诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于黄权藩、何丽旭提出的两项调查取证申请的问题。1.黄权藩、何丽旭主张曾就收取陈文豪200000元款项出具收据给陈文豪且注明200000元是房款不是定金，并据此请求一审法院向陈文豪调查取证，陈文豪在庭审中陈述称黄权藩、何丽旭从未向其出具过上述款项的收据，黄权藩、何丽旭未能进一步举证证实其曾出具收据给陈文豪，且即便收据存在且列明200000元是房款亦不足以证实双方就合同定金作出变更，故对黄权藩、何丽旭的该项调查取证申请，一审法院不予准许。2.黄权藩、何丽旭以其不持有陈文豪签名的广州市存量房买卖合同为由申请一审法院向中介公司调取上述合同，因陈文豪在庭审中确认签署过上述广州市存量房买卖合同，已没有调查取证的必要，故对黄权藩、何丽旭的该项调查取证申请，一审法院亦不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十五条规定，于2017年2月4日作出如下判决：一、解除陈文豪与黄权藩、何丽旭于2015年12月29日就广州市番禺区××镇××大道×××号广州×××花园×××园×幢×××建立的房屋买卖合同法律关系；二、黄权藩、何丽旭在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共计600000元给陈文豪；三、黄权藩、何丽旭在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介代理费及咨询费12000元给陈文豪。一审案件受理费25840元、管辖异议申请费100元，由黄权藩、何丽旭共同负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实部分均无异议，本院予以确认。另查明：涉案《房屋买卖合约》约定“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方，或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；（6）其他不履约或不完全履约之情形”。何丽旭于2015年12月29日分别出具两份《收款收据》，各自载明收到陈文豪交来定金5万元，其中一份《收款收据》载明“以转到工商银行6222083602007163964·何丽旭”、“此款以收到银行存款为准”。陈文豪提供的2015年12月30付款户名为“邹某”的《招商银行跨行实时转账业务回单》中载明的“金额”为5万元，“摘要”为“代付陈文豪购房款”。陈文豪称其在签订合同后申请了按揭贷款，在按揭前对房屋进行评估，其一审期间有提供评估机构出具的文件，后来因为黄权藩、何丽旭没有交楼故没有付费，因此也没有再继续往下办理。黄权藩、何丽旭称其已经提供了所有的材料给中介，让陈文豪办理银行按揭手续，但对其该主张未能提供相应的证据。陈文豪否认收到过黄权藩、何丽旭提供的按揭资料。二审期间，黄权藩、何丽旭称其希望尽快收到楼款，当时陈文豪没有那么多钱，所以将《房屋买卖合约》的238万元变更为200万元是为了避税，总房款实际上是238万元，实际价款要按照238万元履行，《广州市存量房买卖合同》中只有涉案房屋的价款按238万元履行，其他条款均按照变更后的内容履行。关于定金问题，黄权藩、何丽旭称其二人在签订《房屋买卖合约》时急于卖楼，后来认为定金过高了，所以在签订《广州市存量房买卖合同》时降低了定金。黄权藩、何丽旭确认收到陈文豪于2016年3月21日发出的律师函及中介公司发出的通知，但认为其不存在违约行为，中介公司与陈文豪有利害关系，故律师函、通知均应属无效。黄权藩、何丽旭称其曾口头对上述律师函、通知进行过回应，告知陈文豪若不按照《房屋买卖合约》办理按揭也不按照《广州市存量房买卖合同》支付房款，其就不予交楼，但对此没有书面证据证实。陈文豪称其发函后，黄权藩、何丽旭并没有与其联系。本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、陈文豪、黄权藩、何丽旭实际履行的是《房屋买卖合约》还是《广州市存量房买卖合同》；二、黄权藩、何丽旭应否承担违约责任。关于争议焦点一。涉案《房屋买卖合约》约定定金为30万元，其中10万元于签订合同时支付，剩余20万元定金于2016年1月30日前支付。陈文豪分别于2015年12月29日、12月30日各支付5万元给黄权藩、何丽旭，陈文豪支的付款行为与合同关于第一笔定金支付的约定基本吻合，黄权藩、何丽旭出具的收款收据中亦确认该10万元为定金，故黄权藩、何丽旭以2015年12月30日《招商银行跨行实时转账业务回单》中载明“摘要”为“代付陈文豪购房款”主张该笔5万元属于购房款而非定金依据不足，本院不予采信。至《广州市存量房买卖合同》签订时，陈文豪已经支付10万元定金，该合同中关于定金为1万元的约定与陈文豪实际付款不符，而该合同中对于陈文豪已支付的款项并无作出说明，显与常理不符。其次，《广州市存量房买卖合同》约定的中介费为1万元，该合同签订后，陈文豪实际已支付的中介费为12000元，该合同关于中介费的约定亦与实际履行情况不符。再者，黄权藩、何丽旭在一审期间称因急于收楼而将房价调整为200万元，二审期间又称涉案房屋的价款仍应按238万元履行、除房款总价外的其他条款则按照《广州市存量房买卖合同》履行，其二人前后陈述不一致，且关于合同价款变更问题的解释无法令人信服。据上，陈文豪关于双方实际履行的应为《房屋买卖合约》的主张更为合理、可信，本院对黄权藩、何丽旭关于双方实际履行的是《广州市存量房买卖合同》的主张不予采信。关于争议焦点二。如前所述，买卖双方实际履行的是《房屋买卖合约》，黄权藩、何丽旭主张应当按照《广州市存量房买卖合同》确定交楼时间以及主张双方约定的定金为1万元依据不足，本院不予支持。依照《房屋买卖合约》的约定，黄权藩、何丽旭理应在2016年1月30日前交楼，黄权藩、何丽旭并无按照约定交楼，在收到陈文豪于2016年3月21日发出的律师函后，仍未履行交付义务，一审法院关于因黄权藩、何丽旭违约致使陈文豪合同目的不能实现的认定正确。《房屋买卖合约》约定的房屋总价款为238万元，并约定定金为30万元，陈文豪已经依照约定在2016年1月30日前支付30万元定金，一审法院认定陈文豪请求黄权藩、何丽旭双倍返还定金共计60万元符合合同约定且不违反法律规定，判决黄权藩、何丽旭双倍返还定金60万元、赔偿中介代理费及咨询费12000元并无不当。黄权藩、何丽旭关于不应按照30万元定金双倍返还，应按照5万元定金双倍返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄权藩、何丽旭的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9920元，由上诉人黄权藩、何丽旭共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一七年七月十三日书记员 甄雪皓游瑞娜