广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初627号
原告：深圳市福田区心鱼悦烤鱼吧，住所地：深圳市福田区香蜜湖街道香梅路新大好香蜜湖美食广场首层FB06，组织机构代码L84628665。
经营者：侯某。
委托代理人：俞菁华，广东卓建律师事务所律师。
被告：深圳市维豪特酒店管理有限公司，住所地：深圳市福田区香蜜湖街道深南路6022号原东座酒店B座7楼，组织机构代码07898311-5。
法定代表人：刘水枝。
委托代理人：马治森，男，汉族，1962年3月11日出生，系该公司员工。
第三人：深圳香蜜湖度假村有限公司，住所地：深圳福田区香蜜湖度假村内，深圳香蜜湖度假村有限公司办公楼一楼接待室（福豪门客家海鲜酒楼北侧小院），组织机构代码61883004-9。
法定代表人：郑海天。
委托代理人：ＸＸ，男，汉族，1962年9月26日出生，系该公司员工。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，追加深圳香蜜湖度假村有限公司作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭进行了审理，于2016年11月3日进行了补充质证，原告的委托代理人俞菁华，被告的委托代理人马治森，第三人的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2014年10月10日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告承租被告位于深圳市福田区深南大道6022号香蜜湖美食广场首层FB06的房产经营餐饮，租赁期限为2014年10月10日至2017年10月14日，该合同对租赁期间房屋修缮、出租方与承租方的变更、违约金和违约责任、合同终止、合同管辖等进行了明确约定。原告投入了大量人力物力进行装修经营，但是被告及第三人未经原告同意，提前解除合同、停水停电、将涉案物业关闭后转租，涉案物业现由第三人实际出租。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、确认原被告双方房屋租赁合同关系解除；二、被告立即向原告返还押金75000元、赔偿装修费643302元及三个月租金75000元、商铺转让费余款260000元，以上共计人民币1053302元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告口头答辩称，一、原告未能按照合同约定履行交租的义务，因此不予返还押金。二、根据补充协议第九条第五项的约定，装修损失应由原告自行承担。三、涉案商铺是由被告出租给另一租户，原告从该租户中转让过来的，因此转让费属于另一法律关系，原告和该租户之间的债权债务关系不应由我方承担。四、三个月租金75000元实际为押金，如原告违约，则不应退还该3个月租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，一、我方不知道原、被告之间的租赁关系和租赁合同，原、被告之间因租赁合同发生的纠纷与我方无关。二、第三人与被告之间的租赁合同于2015年11月14日期限届满终止，双方没有续约，被告应依约返还租赁商铺。根据双方约定，第三人对被告及其他人的一切投资不予任何补偿。三、原、被告在租赁合同期满后仍占用涉案租赁物业，拒不返还，应共同承担责任，我方将另案处理。
经审理查明，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于深圳市福田区深南大道6022号（原东座酒店）香蜜湖美食广场首层FB06的房产（下称涉案商铺）出租给乙方使用，月租金总额为25000元；乙方应于2014年10月10日前交付首期租金25000元，应于每月5日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期限自2014年10月10日至2017年10月14日止；租赁房屋用途为餐饮；甲方应于2014年10月10日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取75000元租赁保证金，若乙方如期缴纳租金，按时退还租赁房屋，无违法经营，甲方向乙方返还租赁保证金；若乙方拖欠租金达30天（一个月）以上，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；其甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方有权提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权利申请单方解除合同登记（备案）。合同附页备注：双方最终条款以补充协议为准。该合同落款签署时间为2014年10月10日。
原告的经营者侯某（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《补充协议》约定：甲方出租给乙方的房屋建筑面积约220平方米；甲方给予乙方免租装修期为2个月，自2014年10月10日起至2014年12月12日止；自2014年12月12日起，前一个租赁年租金不变，租金为25000元/月；第二个租赁年度（2015年12月11日）开始租金在第一年的基础上递增5%，为26250元/月；甲方保证在协议有效期内不以任何理由调高协议约定的租金；乙方应在协议签订当天缴纳定金25000元，三日内再缴纳保证金75000元并预交一个月租金25000元，一共合计100000元；乙方所交保证金在双方协议履行期满后，若乙方无违约，甲方应在乙方要求后十个工作日内无息返还给乙方；第十条第5款约定，乙方清楚甲方主合同期限，超出主合同期限外的损失原告自负，甲方主合同续约后乙方有优先续租权；第十三条第3款约定，甲方原因合同期内停止租约，须向乙方支付补偿，包括装修费、三个月租金。该补充协议未落款签署时间。
另查，2015年7月，原告的经营者侯某（受让方，乙方）与案外人刘某（转让方，甲方）签订《商铺转让协议》，约定甲方于2015年7月9日前将涉案商铺转让给乙方使用，交接日期以乙方付清转让费用为准；商铺交给乙方使用后，乙方代替甲方履行商铺租赁合同，每月交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，押金归乙方所有；商铺现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方；乙方在转让前向甲方支付转让费335000元，乙方可支付订金50000元，甲方在收到订金日起，将商铺保留7天，乙方需在上述时间内将全部转让费支付给甲方，甲方收到费用后，协助乙方和管理处签订转让合同。
2015年7月15日，侯某（乙方）与刘某（甲方）签订《协议书》，约定甲方同意将涉案商铺转让给乙方，甲方对乙方给予的一切条件（含各种费用等）均无异议，从转让之日起放弃对该商铺的一切权利；该商铺转让之前的一切债权债务由甲方承担，与乙方及深圳市维豪特酒店管理有限公司无关；乙方对甲方移交的装修、设备、物品及房屋的现状没有任何异议；今后如甲乙双方有任何未处理的事实，深圳市维豪特酒店管理有限公司不承担任何责任与费用。
同日，被告向侯某出具《收款收据》，确认收到合同保证金75000元。
2015年8月4日，被告与侯某共同向第三人出具《装修承诺函》，内容为：“我司美食街BF－06商铺承租人侯某现因经营需要，将原有房屋进行装修，具体为：一、承租人侯某知晓维豪特酒店管理有限公司与香蜜湖度假村有限公司之间的合同期限；二、如维豪特酒店管理有限公司因合同期限影响侯某房屋装修产生损失，维豪特酒店管理有限公司与侯某双方承诺所有损失与深圳香蜜湖度假村有限公司无关。
2014年1月13日，深圳市福田区房屋租赁管理局向被告颁发了《房屋租赁凭证》，载明其承租第三人位于深圳市福田区深南大道东座酒店，租赁面积为8411.8平方米，租赁用途为商业，租赁期限自2013年12月15日至2015年11月14日。原告经营者侯某在该《房屋租赁凭证》复印件上签名，但没有签署落款时间。
庭审中，原告确认其实际于2015年7月从案外人刘某处受让涉案商铺，因刘某和被告的租赁合同起租时间是2014年10月10日，故签订时间及起租时间仍写该日。
2015年7月9日，侯某向刘某支付商铺转让定金50000元，刘某出具了收条。2015年7月15日，侯某通过其本人账号两次共向刘某转账支付了160000元，并委托他人分两笔向刘某转账支付了95000元。上述侯某向刘某支付的转让费合计305000元。
2015年7月16日，侯某向被告指定的刘水枝的账号转账支付了2015年7月份14天的租金11667元，被告出具了收条。
2015年9月7日，原告支付了8月租金22500元、管理费1100元、7月水电费659元，被告出具了收条。
2015年9月29日，原告支付了9月租金23600元、水电费2746元，被告开具了租金发票和水电费收据。
2015年10月16日，原告支付了10月租金、管理费、水电费共计34987元。
2015年12月28日，原告结清了此前的水电费，并停止经营。
又查，2013年11月14日，被告（承租人，乙方）与第三人（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》及补充条款，约定甲方将位于深圳市福田区深南大道东座酒店共计8411.8平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2013年11月15日起至2015年11月14日止。合同第十五条约定，租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限。
同日，被告签署了两份《承诺书》，承诺双方终止租赁合同之后，被告无条件依租赁合同约定和第三人通知将租赁物全部返还第三人。若被告违反，造成第三人及他人损失的，由被告承担。
2015年11月3日，第三人发布《通告》，告知所有东座酒店的实际使用（承租）人，其与被告的租赁合同即将于2015年11月14日到期，其已通知被告合同到期后不再续签合同，并将收回物业。请有意续租的租户尽快与其办理手续，否则视为放弃与其签订租赁合同，其将于2015年11月22日起收回物业，另行出租。
2015年11月19日，原告向被告寄送《律师函》，要求继续履行合同，按照以往的租金支付方式继续支付租金，并要求被告作为出租人和物业管理人保障租赁期间的租赁物业正常供水电。该邮件未妥投。
2016年1月20日，第三人向原、被告公证邮寄送达了《关于返还租赁物及支付使用费的函》，要求其搬离场地，返还租赁物。随后对涉案商铺停水停电。
庭审中，被告及第三人确认双方租赁合同到期后未续签合同。本院询问被告其将涉案商铺转让给刘某或原告，有无征得第三人的书面同意，被告代理人回答不清楚，第三人回答没有同意被告转租。本院询问原告向被告交付租金至何时，原告称交至2015年12月，被告代理人称不清楚。本院当庭责令原、被告双方庭后三天内向本院提交原告交租的证据及情况说明，被告拒不回复。关于原告何时搬离涉案商铺，原告称2015年12月14日撤离，被告称不清楚，双方确认涉案商铺目前锁着，但已被第三人停水电，原告已于2015年底停止经营。
再查，2015年8月12日，侯某申请成立深圳市福田区心鱼悦烤鱼吧，并于2015年8月18日经市场监管部门核准，原告的商事主体性质为个体工商户，经营者为侯某。
原告为主张其装修损失，向本院提交了收据、送货单、报销单、照片等，但未提交装修合同和有效发票予以佐证，被告及经三人均不予认可。庭审中，原告称装修确实已经发生，装修都是找临时工做的，没有正规的装修合同，票据大部分也不规范，但由于涉案商铺已由被告收回，无法进行鉴定，原告也未提出装修申请，故请求法庭依法进行认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》落款时间虽然为2014年10月10日，但此时原告尚未注册成立，结合原告陈述其系从案外人刘某处于2015年7月实际受让的涉案商铺，而原告于2015年8月18日经核准注册，可以推定原、被告之间《房屋租赁合同》及《补充协议》系在原告实际受让涉案商铺之后由双方补签的，时间大约在2015年7、8月份。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效协议，对双方当事人具有法律约束力。
本案中，被告与第三人的《房屋租赁合同》明确约定，租赁期间，经第三人书面同意，被告可以转租，但转租期限不得超过合同约定之租赁期限。被告与第三人之间的租赁合同至2015年11月14日期满，之后双方未再续签租赁合同，而第三人亦发函及通告明确表示不再与被告续签租赁合同。被告在未征得第三人书面同意的情况下，将涉案商铺转租给原告，且与原告约定的租赁期限至2017年10月14日期满，导致因第三人收回涉案商铺而与原告的合同履行不能，被告明显具有过错。原告及其经营者侯某在2015年7月受让涉案商铺及签署租赁合同时，明知被告与第三人的租赁合同至2015年11月14日期满，可能存在第三人在合同到期后不与被告续租的重大风险，仍然与被告签署超越上述合同期限的合同，原告对于合同不能继续履行亦具有一定的过错。鉴于原、被告双方对于合同不能继续履行均具有过错，结合双方的履约情况、过错程度，本院认定双方应各自承担一半的违约责任。
关于合同解除。被告与第三人的租赁合同至2015年11月14日期满，合同期满后双方未续签租赁合同，故在该日之后被告不再享有对涉案商铺转租的权利，原、被告之间的房屋租赁合同关系应于该日解除。
关于租赁保证金。鉴于原、被告之间的租赁合同因被告不具有转租权导致不能继续履行而终止，原告请求被告返还租赁保证金75000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告主张的有关损失。原、被告在《补充协议》中约定，因被告原因导致合同期内停止租约，须向原告支付补偿，包括装修费、三个月租金。原告主张的装修费没有有效证据佐证，本院不予支持。原告主张的商铺转让费损失，双方在合同中没有约定，且原告亦存在缔约过失责任，本院不予支持。关于补充协议约定的相当于三个月租金的补偿款，考虑到原告承租涉案商铺后经营时间很短，且实际支付了305000元的商铺转让费，存在较大的损失，本院按照上述责任比例分担，酌定被告应向原告赔偿相当于1.5个月租金的损失37500元（25000×1.5）。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市福田区心鱼悦烤鱼吧与被告深圳市维豪特酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同关系于2015年11月14日解除；
二、被告深圳市维豪特酒店管理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告深圳市福田区心鱼悦烤鱼吧返还租赁保证金75000元；
三、被告深圳市维豪特酒店管理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告深圳市福田区心鱼悦烤鱼吧赔偿损失37500元；
四、驳回原告深圳市福田区心鱼悦烤鱼吧的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14280元（原告已预交），由原告负担12755元，被告负担1525元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 侯媛蓉
人民陪审员 高 兰
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 苏 颖
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。