广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初18961号
原告刘语思，女，布依族，1993年5月16日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托代理人刘钧，广东国欣律师事务所律师。
委托代理人周晓菊，广东国欣律师事务所实习律师。
被告王涛，男，布依族，1986年6月24日出生，身份证住址新疆伊宁市合作区。
委托代理人许小青，女，汉族，系被告妻子。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳福永支行，住所地深圳市宝安区福永街道办白石厦社区福永大道汉永楼首层101号，组织机构代码634778538。
负责人肖东良，行长。
委托代理人张向东，北京国枫（深圳）律师事务所律师。
委托代理人刘涛，北京国枫（深圳）律师事务所实习律师。
原告刘语思与被告王涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加了中国工商银行股份有限公司深圳福永支行（以下简称工商银行福永支行）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘钧、周晓菊，被告委托代理人许小青、第三人工商银行福永支行委托代理人张向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告系表兄弟关系，2011年1月初，原告拟购买位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭8栋3单元10E房产，但由于当时原告在外时间较多，不方便办理相关购买手续，于是和被告协商以被告的名义购买前述房产，被告表示同意。原告的母亲王燕于2011年代原告支付了定金20000元，于1月9日再次代原告支付310242元，足额支付了首期款人民币314310元及相关税费。2011年1月21日，原告以被告的名义与永泰辉印刷（深圳）有限公司正式签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定金域豪庭8栋3单元10E房产购买的相关事宜，2011年1月23日原被告以及原告的母亲共同签署了《房产代持协议书》，约定原告以被告的名义购买涉案房地产，原告对房产拥有所有权及全部权利，被告只是代为购房，对涉案房产没有任何权利，协议同时约定涉案房产的首期款由原告母亲代为支付，抵押还贷由原告的母亲或者原告本人支付（被告妻子亦同时予以签字确认）。2011年1月28日，原告以被告的名义与工商银行福永支行签订《个人借款/担保合同》，为涉案房产办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币710000元。此后，原告通过母亲的帐户每月足额还贷，被告从未为房产支付任何费用。2011年12月6日，深圳市房地产产权登记中心为涉案房产进行了产权登记，登记权利人为被告王涛，登记号为“深房地字第500512736”。原告购买房产，对涉案房产进行了装修并免费给案外人即原告的外婆万桂芹居住。后由于原告还贷困难无法继续免费给外婆居住，于是在2014年经协商，原告将涉案房产由免费使用改为出租给万桂芹，双方签订了房屋租赁合同（被告及其妻子对原告与万桂芹的租赁合同予以签字确认，认可涉案房子所有权属于原告，对原告的出租行为无异议），每月租金4200元，租金分为两个部分，一部分直接转入被告用来还贷的银行帐户，另一部分以现金的方式支付，原告以所收取的租金继续偿还涉案房产的贷款。双方于2016年1月开始协商将房产转移登记到原告名下，但被告一直不予办理。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决：1、确认深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭8栋3单元10E房产归原告所有；2、被告协助原告将涉案房产转移登记到原告名下；3、诉讼费由被告承担。
被告答辩称，一、确认涉案房产为原告出资购买，登记在被告名下。二、同意协助原告办理过户登记。
第三人工商银行福永支行陈述称，请求法庭保护第三人的抵押权利。
经审理查明：2011年1月，原告欲购买位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭第8栋3单元10E房产（以下简称涉案房产），与被告协商将房产登记在被告名下。
2011年1月2日，原告母亲王燕代原告支付了购房订金2万元，2011年1月9日，原告母亲王燕代原告支付了剩余购房首期款310242元。
2011年1月21日，被告以自身名义与涉案房产开发商永泰辉印刷（深圳）有限公司签订了编号为深（宝）网预买字（2011）第1280号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告购买涉案房产，购房款总金额1024310元，首期购房款314310元，剩余价款71万元通过银行贷款方式支付。
2011年1月23日，原告母亲王燕作为甲方，被告作为乙方、原告作为丙方，三方签订了一份《房产代持协议书》，协议载明，甲方作为丙方母亲，自愿出资为丙方购买房产一处（地址：深圳市宝安区福永街道金域豪庭花园三期8栋10E），基于乙方与丙方系表兄妹关系，现甲、乙、丙三方本着平等友好的原则，经协商一致，就该物业产权由甲、丙两方共同委托乙方代为持有一事，达成如下协议：一、关于该物业相关事实的确认。1、地址：深圳市宝安区福永街道金域豪庭花园三期8栋10E；2、建筑面积：82.47平米；3、付款方式：房屋总价102.43万元，首付31.43万元，契税10243.1元，所有权登记费50元，银行按揭贷款71万元，均由甲方支付并按月还贷；4、产权登记：该物业由乙方代丙方持有，本协议签订之时该物业已登记至乙方名下。二、关于物业产权的约定。1、甲、乙、丙三方共同确认，虽然该物业登记在乙方名下，但实际由甲方出资，为丙方所有；2、丙方享有该物业全部产权，以乙方的名义代为持有；3、乙方确认，在任何情况下都不对该物业主张任何权利。三、关于该物业经营管理和处分的约定。1、由甲方出资对房屋进行装修；2、甲方和丙方同意以乙方名义办理与该房产相关的一切事务（包括：每月还银行贷款、缴纳物业管理费、签订租赁合同、收取租金等），乙方不得对产权提出争议；3、乙方确认，未经甲方和丙方同意，乙方不得单方面将该物业对外出租、出售，不得主张对该房产的任何权利。四、关于该物业收益分配，税费及风险等的约定。1、乙方确认，该物业的租金等收益，由丙方所有；2、甲方确认，该物业的房产税、营业税等税费、物业管理费、水电费、修缮费用、管理成本等由甲方承担费用；3、甲方、丙方确认，因该物业造成他人的人身、财产损失的责任，以及该物业发生毁损灭失风险由甲方或者丙方承担；4、本协议签订之日起，乙方有义务配合甲方和丙方处理与该物业相关的一切管理、处分等事宜，乙方不得在任何时间、地点、以任何方式抗拒及干涉甲方和丙方行使权利，并不得撤销该授权委托；5、因房产为乙方代丙方持有，丙方将房产抵押给银行进行贷款，乙方有义务协助丙方办理贷款手续，还贷款的本金和贷款利息由甲方或者丙方承担。协议其他事项记载，乙方配偶许小青对本协议知悉，对内容予以确认，并愿意遵照执行，也在此签字。上述协议由原告、原告母亲王燕、被告及被告配偶许小青四方签字确认。
2011年1月28日，被告与第三人工商银行福永支行就涉案房产按揭贷款签订了编号[深]字[分]行[福永]支行[2011]年[037]号《个人购房借款/担保合同》，用涉案房产作为抵押物，向第三人工商银行福永支行借款71万元，借款期限360个月，按月等额本息还款法偿还贷款本息。
2011年3月10日，永泰辉印刷（深圳）有限公司向被告出具了涉案房产的购房发票，涉案房产面积为82.47平方米，单价为12420.4元/平方米，金额为1024310.3元。
2011年3月20日，原告母亲王燕与深圳市湛艺装饰设计工程有限公司签订工程施工合同，委托该公司对涉案房产进行装修。
2011年12月6日，深圳市房地产登记中心颁发了深房地字第××号房地产证，载明被告为涉案房产权利人，涉案房产建筑面积82.47平方米，用途为住宅，登记价1024310元，性质为市场商品房。
2014年5月8日，原告作为甲方、案外人万桂芹作为乙方，被告及配偶许小青作为（丙方）四方签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明，租期自2014年5月10日至2034年5月10日，共计20年，租金为每月4200元，每月租金须于28日前支付，转账或现金均可，租金分两部分支付，一部分按月转入还贷账户，以租抵供，另一部分余款一次性支付现金，丙方确认，该物业实属甲方所有，不干涉甲方的物业经营权，不对租金提出任何异议，鉴于丙方配偶对本协议知悉，对内容予以确认，并愿意遵照执行，也在此签字。
2016年11月3日，深圳市不动产登记中心向原告出具《购房资格证明》，称经核查，2016年11月3日，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
另查明，根据原告提交的银行交易记录，2011年8月至2013年10月期间，原告母亲王燕按月向被告转账涉案房产的按揭贷款，2014年5月至2016年6月期间，由案外人万桂芹按月向被告转账涉案房产的按揭贷款。庭审中，被告确认涉案房产的按揭贷款均由原告母亲王燕或案外人万桂芹转帐至银行扣款账户。被告确认未支付过涉案房产的首期款及按揭贷款。
庭审中，原告称可以还清涉案房产的按揭贷款本金及利息、并自愿承担注销涉案房产抵押登记以及办理转移过户登记手续产生的相关税费。第三人工商银行福永支行庭审中表示，在保证其贷款本息能够收回的前提下，对涉案房产办理转移过户登记没有意见。
上述事实，有当事人当庭陈述及深圳市房地产买卖合同、房产代持协议书、银行交易记录、个人购房借款/担保合同、发票、房屋租赁合同、房地产证、购房资格证明等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房产代持协议书》是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。根据本院查明的事实及原、被告双方的确认，涉案房产实际由原告母亲王燕出资为原告购买，被告并未就涉案房产支付购房款，在涉案房产办理房地产权证书之前双方已确认被告仅是代原告持有涉案房产，现根据原告提供的购房资格证明，原告具备深圳市的购房资格，原告具备自己持有涉案房产的条件，被告亦同意将涉案房产转移过户登记至原告名下，故本院对原告主张的要求被告协助将涉案房产转移登记至原告名下的诉讼请求，依法予以支持，但因涉案房产上存在抵押权，在办理转移过户登记手续前，原告应先出资还清涉案房产在第三人工商银行福永支行处的贷款本息，被告需协助原告办理注销抵押登记手续。关于原告要求确认涉案房产归原告所有的诉讼请求，本院认为，原告与被告之间实际为委托关系，根据物权登记原则，在涉案房产转移过户登记至原告名下之前，原告无权请求直接确认其对涉案房产的所有权，故本院对原告的此项诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘语思应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭第8栋3单元10E的涉案房产所涉抵押债务，被告王涛应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司深圳福永支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
二、被告王涛应当在涉案房产注销抵押登记后五日内协助将位于深圳市宝安区福永街道新城大道东侧金域豪庭第8栋3单元10E的涉案房产（房产证号深房地字第××号）过户登记至原告刘语思名下，过户产生的相关税费均由原告刘语思承担；
三、驳回原告刘语思的其他诉讼请求。
案件受理费14018.79元，财产保全费5000元，均由原告负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 苑广玲
人民陪审员 梁吐媚
人民陪审员 陈李芬
二〇一七年一月十三日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 李玉婷
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。