湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘民再230号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宋密密，女，1981年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：黄岑钢，湖南湘声律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘湘，男，1987年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：石爱民，湖南日月明律师事务所律师。
原审被告：长沙创兴房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦708房。
法定代表人：梁伟雄。
委托诉讼代理人：樊瑞，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
再审申请人宋密密因与被申请人刘湘、原审被告长沙创兴房地产开发有限公司（简称创兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市中级人民法院（2016）湘01民终4548号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月8日作出（2017）湘民申378号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宋密密及其委托诉讼代理人黄岑钢，被申请人刘湘及其委托诉讼代理人石爱民，原审被告创兴公司的委托诉讼代理人樊瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年11月11日，刘湘向长沙市芙蓉区人民法院起诉，请求：一、确认宋密密和创兴公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效；二、宋密密和创兴公司共同将刘湘已支付全部购房款的永华大厦608、609房办理过户登记至刘湘名下。
一审法院认定：长沙市蔡锷中路永华大厦系创兴公司的前身长沙长利房地产开发公司（以下简称长利公司）开发的物业。长利公司于2001年6月20日将永华大厦第六层的部分房屋转让给珠海商业银行，双方签订了《商品房买卖合同》，但一直未过户至珠海商业银行名下。后珠海商业银行将其受让的永华大厦相关房屋交由珠海市润海投资有限公司（简称润海公司）集中处理并由润海公司委托湖南赛德拍卖有限公司进行拍卖。2012年12月11日，刘湘通过拍卖方式从湖南赛德拍卖有限公司购得长沙市蔡锷中路永华大厦第六层608、609房。刘湘分别支付了681152元、260614元的房款后，润海公司出具了收款收据，并于2012年12月12日将涉案房屋交付给刘湘，但未办理过户登记手续。2014年9月2日，永华大厦的栋产权初始登记至长利公司名下。2014年11月10日，长利公司更名为创兴公司。2015年6月16日，刘湘和创兴公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，内容为由刘湘购买创兴名下的永华大厦第六层608、609房。2015年6月18日，创兴公司又与宋密密签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宋密密购买创兴公司名下的永华大厦608、609房，合同中约定了房屋价款，但未对房屋交付时间作出约定。合同签订后，宋密密支付了相应的房款和税费。2015年9月16日，前述608、609房的产权登记至宋密密名下。创兴公司的法定代表人梁伟雄在同类另案中当庭表示，其公司与宋密密之间不是真实的房屋买卖行为，而是其公司向宋密密借款，将涉案房屋抵押给宋密密作为担保。另查明：2011年9月22日，润海公司将涉案房屋出租给长沙希得教育咨询有限公司，期限自2011年9月1日至2014年3月31日。2015年1月13日，刘湘代表部分实际占有人将涉案房屋出租给陈国胜，时间自2015年1月1日至2019年12月31日。陈国胜一直缴纳租金至今。宋密密在对涉案房屋的诉前保全复议程序中陈述：其对房屋出租事宜不知情，在其平时去看房之时房屋为空置状态。
一审法院认为：刘湘拍卖取得涉案房屋后长期占有、使用并取得收益的事实清楚，证据充分。本案争议的起因是创兴公司就涉案房屋又与宋密密签订了《长沙市商品房买卖合同》且为宋密密办理了过户手续。本案的争议焦点一是宋密密对涉案房屋是否构成善意取得，二是创兴公司与宋密密签订的《长沙市商品房买卖合同》是否有效。关于争议焦点一，：首先，宋密密陈述其平时去看房的时候房屋为空置状态，但事实上涉案房屋一直由刘湘出租给他人使用，并未空置，可见宋密密在房屋交易过程中没有现场查勘房屋实情；其次，创兴公司与宋密密签订的房屋买卖合同中未对房屋交付时间进行约定，且宋密密在签订合同后未曾要求创兴公司交付讼争房屋。宋密密在没有对买卖的房屋进行查勘的情况下即与创兴公司签订房屋买卖合同，又不要求交付和占有所购买的房屋，有违一般交易习惯，表明其对于创兴公司是否有权处分涉案房屋这一事实明显处于放任的状态，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，主观上存在重大过失，应当认定宋密密的购房行为不符合善意取得的法定要件。据此，宋密密仅依据物权登记而取得的权利不能优于刘湘依合法拍卖和实际占有涉案房屋所取得的财产权利。对于刘湘要求宋密密将涉案房屋过户至刘湘名下的诉讼请求，应予支持。关于争议焦点二：创兴公司与宋密密就涉案房屋签订买卖合同之前，刘湘已经依拍卖行为合法买受并占有了该房，且与创兴公司亦先行签订了买卖合同，故创兴公司此后再与宋密密签订买卖合同属于无权处分行为，但无权处分行为并不必然导致合同无效。此外，尚无充分证据在案证明宋密密与创兴公司签订的合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形。据此，对刘湘要求确认创兴公司与宋密密之间于2015年6月18日签订的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求依法不予支持。创兴公司与宋密密之间达成的房屋买卖合同虽非无效，但创兴公司已无法将合同标的物交付给宋密密，即该合同在事实上无全面履行之可能，则宋密密可另行向创兴公司主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、第十五条的规定，判决：一、驳回刘湘要求确认宋密密和创兴公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求；二、宋密密在判决生效之日起十五日内，协助刘湘将登记在宋密密名下的长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦608、609房办理过户登记至刘湘名下；三、驳回刘湘的其他诉讼请求。本案受理费10612元，由创兴公司负担。
二审期间，宋密密向法院提交了两份证据：证据一、物业公司就宋密密购入的其他楼层的物业使用状态的证明，拟证明：1、宋密密除了购入六楼物业外，还购买了其他楼层的物业，上述物业一直处于空闲的状态；2、宋密密在原来的陈述中就六楼物业的状态的表述系其错误表述，混淆了6楼物业与其他9、10、11、12楼层物业的关系。证据二、宋密密根据三份《借款合同》支付给创兴公司、梁伟雄的4700余万元款项的支付凭证，拟证明：1、该三份借款合同对应的资金与宋密密购买六楼的资金没有关联，宋密密在2014年6月签订购买六楼物业的房屋买卖合同的前后支付款项系用于收购六楼的物业，并非以房屋过户的形式为宋密密出借的借款提供担保，宋密密与创兴公司之间就六楼房屋买卖的真实交易目的就是商品房买卖；2、宋密密就涉案房屋支付了真实、公平的交易对价，系善意购买人。刘湘发表如下质证意见：1、证据一没有涉及到案件争议的房屋第6层，而一审确认的事实不是空置的，对第一份证据的真实性、关联性都有异议，不能证明一审判决认定的事实有误；2、证据二不是新证据，当时梁伟雄写的是借条不是收条，如果是房款的话应当是收条，有些还约定了利息和还款时间。创兴公司发表如下质证意见：对于证据一不予认可，该证据未涉及争议的房屋楼层，不能达到证明目的；证据二仅体现与本案无关的房屋交易及借款信息，不能证明本案案情。刘湘亦向法院提交一审后新交纳租金的收据，拟证明涉案房屋到目前为止还是其在使用、收益，刘湘等人将各自房屋共同出租给一个叫陈国胜的承租人，对账单证明最近还在交纳租金给刘湘等人。宋密密发表如下质证意见：对这份证据的真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，这份证据不能证明其使用、收益，只是证明资金往来，并不能证明资金用途，这份证据不能作为占有、使用、收益的证据，也不能证明其享有所有权。创兴公司发表质证意见：对真实性和合法性没有异议，对于刘湘等人实际占有房屋的事实没有异议。对当事人二审提交的证据，二审法院认定如下：宋密密提交的证据与本案不具有关联性，不予采信。刘湘提交的证据具备真实性、合法性、关联性，予以采信。二审查明的案件事实与一审一致。
二审法院认为：刘湘于2012年12月11日通过拍卖方式从湖南赛德拍卖有限公司购得长沙市蔡锷中路永华大厦第六层608、609房，并支付了房款，润海公司于2012年12月12日将涉案房屋交付给刘湘，但双方未办理过户登记手续；永华大厦的栋产权于2014年9月2日初始登记至长利公司（创兴公司更名前名称）名下，创兴公司与刘湘于2015年6月16日签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定刘湘购买创兴公司名下的永华大厦第六层608、609房。创兴公司又于2015年6月18日与宋密密签订《长沙市商品房买卖合同》，约定宋密密购买创兴公司名下的永华大厦608、609房，合同中约定了房屋价款，但未对房屋交付时间作出约定；合同签订后，宋密密支付了相应的房款和税费，608、609房的产权于2015年9月16日登记至宋密密名下。因创兴公司与刘湘签订房屋买卖合同后未办理房屋过户登记手续，创兴公司又与宋密密签订的《长沙市商品房买卖合同》，不存在合同无效的法定情形，故一审判决驳回刘湘要求确认宋密密和创兴公司于2015年6月18日所签的《长沙市商品房买卖合同》无效的诉讼请求正确。创兴公司与刘湘虽未办理房屋过户登记手续，但刘湘于2012年12月12日就已经合法占有涉案房屋并对其进行处分、收益。创兴公司陈述其与宋密密之间是以房产抵押的形式向宋密密进行借款，并已明确告知宋密密房屋已出卖的事实；宋密密在一审陈述其去看房的时候房屋为空置状态，但事实上涉案房屋一直由刘湘出租给他人使用，并未空置；创兴公司与宋密密签订的房屋买卖合同未对房屋交付时间进行约定，且宋密密在签订合同后亦未曾要求创兴公司交付讼争房屋。根据上述事实，原审判决认定宋密密存在重大过失，从而认定宋密密的权利不能优先于经合法拍卖并已经合法占有房屋的刘湘的权利，符合公平合理的原则，并无不当；故一审法院判决宋密密协助刘湘将登记在宋密密名下的长沙市芙蓉区蔡锷中路48号永华大厦608、609房办理过户登记至刘湘名下正确，应予维持。一审法院于2015年11月12日受理本案，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》于2016年3月1日起施行，故本案不适用本解释，一审法院在本案中适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》有误，应予纠正。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10612元，由宋密密负担。
再审申请人宋密密申请再审称：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，房屋所有权的设立、享有、变更必须依法登记才能产生物权效力，未经登记不发生效力。本案不论是原审查明的所谓珠海商业银行、润海公司、还是被申请人刘湘，就涉案房屋的一系列转让行为均未经合法登记，不能产生物权转让的效力。而申请人与创兴公司签订了《商品房买卖合同》，支付了合理对价，同时办理了产权证书，已合法取得涉案房产的所有权。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位”的精神，申请人对涉案房产所享有的权利应归于第一顺位予以确认并保护。原判置物权优先效力于不顾而判决支持被申请人的无理诉求，适用法律错误。其次，没有法律规定要求购房人买房一定要去现场进行实地查勘，事实上，除讼争房产外，申请人另购置了永华大厦数处房产，对永华大厦的房屋户型、周边环境有充分了解，但要求申请人对所有房屋的使用现状进行核查是不现实的，宋密密选择相信物权登记信息，没有任何过错，原判认定申请人存在重大过失，继而认定申请人的权利不能优先于被申请人经拍卖占有房屋的权利，是完全错误的。本案的发生应归结于被申请人刘湘买房后不办理权属登记，创兴公司则趁机一房二卖，应由被申请人和原审被告承担本案的全部责任。请求：撤销一、二审判决，改判驳回刘湘对宋密密的全部诉讼请求。
刘湘辩称：创兴公司与宋密密之间是借贷关系，签订房屋买卖合同的目的是为借款作担保，双方没有买卖房屋的合意。其次，宋密密与创兴公司签订房屋买卖合同时，涉案房屋处于使用状态，宋密密仍与创兴公司签订合同，显属恶意。另外，宋密密与创兴公司签订房屋买卖合同的时候没有现场查勘，签订的合同没有约定房屋的交付时间，合同签订后不要求交付，均有违一般交易习惯。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果客观公正。请求驳回再审申请人宋密密的再审请求。
创兴公司述称：创兴公司在与宋密密签订房屋买卖合同时，明确告知了其涉案房产已由他人购得的情况，创兴公司与宋密密签订买卖合同只是以抵押的形式向宋密密借款，没有买卖房产的合意。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院再审查明：2015年6月18日，创兴公司与宋密密就永华大厦608、609房签订两份《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋价款分别为657873元、260614元。同日，创兴公司与宋密密就永华大厦604、605、610、611、613房另外签订有五份《长沙市商品房买卖合同》。上述7间房屋的总价款为3857972元。在上述房屋买卖合同签订前后，宋密密支付给梁伟雄的主要款项系由梁伟雄出具借条。宋密密没有按照合同金额一次性支付相应购房款或一次性支付7间房屋的总价款。诉讼至今，宋密密及其丈夫黄肖松支付给梁伟雄的款项中哪些属于借款，哪些属于购房款没有分开，也未与梁伟雄或创兴公司就借款转涉案房屋的购房款进行过结算。创兴公司认为其与宋密密签订的买卖合同系为向宋密密借款提供担保。
本院再审查明的其他案件事实与原审一致。
本院再审认为：本案的争议焦点是涉案房屋的所有权应当确认给宋密密还是刘湘。
永华大厦由创兴公司的前身长利公司于2000年前后开发。永华大厦第六层602-605、608-611、613共九间房屋，2001年即由长利公司转让给珠海商业银行，珠海商业银行于2012年交润海公司委托拍卖，刘湘通过竞拍购得608、609房后即出租给他人使用。上述一系列转让行为，均系当事人的真实意思表示，且支付了合理对价并实际交付，虽然没有办理房屋所有权转移登记手续，但均合法有效。刘湘对涉案房屋的处分、收益系合法占有，应当予以保护。反观宋密密与创兴公司就涉案房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》，合同签订时，涉案房屋已由刘湘合法占有并出租给他人使用，宋密密在一审陈述涉案房屋当时处于空置状态，与事实不符。合同签订前，永华大厦已建成并投入使用十余年，但房屋权属证书未办妥，至2014年9月才办理栋产权初始登记。在此情况下，宋密密不现场查勘核实拟购买房屋的使用状况有违常理，没有尽到充分注意义务，存在过失。其次，宋密密与创兴公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的合同标的为已建成十余年的现房，合同不对交付时间进行约定、合同签订后不要求交付不符合常理。另外，宋密密没有一次性支付合同价款或者七间房屋的总价款,宋密密认为其已支付购房款的依据是买卖合同签订前后其夫妻两人向创兴公司法人代表梁伟雄的转账记录，但证据显示其支付给梁伟雄的主要款项系由梁伟雄出具的借条，双方也未就借款转购房款进行结算，同时创兴公司也不认可相应款项是购房款。原判据此认定宋密密的行为不属于善意取得，宋密密的权利不能优先于合法占有房屋的刘湘的权利，并无不当。
综上，原二审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。再审申请人宋密密的再审理由均不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持长沙市中级人民法院（2016）湘01民终4548号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 涂晓辉
审判员 曾 光
审判员 欧阳卓
二〇一七年十一月二十八日
书记员 陶止戈
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。