广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终5034号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴亦坚，男，1979年3月25日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丘丽琳，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市港南家居花卉基地，住所地广东省中山市石岐区东河北“沙咀”。
主要负责人：吴炳初，该公司总经理。
被上诉人（反诉被告）：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（反诉被告）：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人的共同委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。
上诉人吴亦坚因与被上诉人中山市港南家居花卉基地（以下简称港南家居基地）、吴炳初、吴照初土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第2396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人吴亦坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判吴亦坚无需向港南家居基地支付占有使用费；2.撤销一审判决第三项，改判港南家居基地向吴亦坚赔偿装饰装修损失53526元。事实和理由：一、港南家居基地通过双方签订的涉案租赁合同将涉案部分大棚及土地出租给吴亦坚作商业用途，违反了法律的强制性规定，故双方签订的涉案租赁合同为无效合同；二、涉案租赁合同无效后，港南家居基地因涉案合同取得的租赁保证金19680元及租金44280元应当予以返还。三、因港南家居基地的过错导致涉案租赁合同无效，港南家居基地应赔偿吴亦坚因此受到的装修损失53526元。四、双方当事人已就涉案租赁物的租金交纳标准问题达成一致意见，港南家居基地同意按照双方合同约定的租金标准（9840元/月）减半收取租金，即按每月4920元的标准支付至2015年2月19日。
被上诉人港南家居基地、吴炳初、吴照初辩称，与本案相关的类似案件法院已作出生效判决，希望二审法院按照该生效判决处理本案。
港南家居基地向一审法院起诉请求：1.解除港南家居基地与吴亦坚签订的租赁合同，吴亦坚归还租赁的土地；2.吴亦坚支付港南家居基地从2014年5月1日至归还土地之日止拖欠的租金，暂计算至2015年2月28日为98400元。一审诉讼中，港南家居基地撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为吴亦坚向港南家居基地支付2014年6月1日至2015年10月22日期间拖欠的租金183680元（按9840元/月计算）。
吴亦坚向一审法院反诉请求：1.港南家居基地赔偿吴亦坚损失60000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）；2.港南家居基地向吴亦坚退还租赁保证金19680元；3.港南家居基地向吴亦坚返还2013年12月至2014年7月期间已收取的租金44280元（其中2013年12月的租金为9840元，2014年1月至7月每月租金为4920元）。一审诉讼中，吴亦坚变更其第1项诉讼请求中的损失金额为53526元，利息计算标准为以53526元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月15日起计算至付清之日止，明确53526元损失为装饰费用损失，包括搭建大棚、铺设水泥地面等费用；增加一项反诉请求为吴炳初、吴照初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任及承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷，未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。
吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案港南家居基地，企业性质为个人独资企业，并以港南家居基地名义对外招租。2013年8月30日，港南家居基地（甲方、出租方）与吴亦坚（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区东河北“沙咀”土地A区第4、5卡土地（面积约656平方米）出租给乙方从事经营园林景观之用；租赁期限为5年，即自2013年12月1日起至2018年11月30日止（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）；土地交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；前两年的租金为每月每平方米15元，即每月9840元，从第三年开始在原租金的基础上逐年递增10%；秩序维护费为每月984元；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该土地2个月租金共19680元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，土地租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该土地；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，港南家居基地依约将上述土地交付给吴亦坚使用，吴亦坚亦向港南家居基地交纳了租赁保证金19680元及2013年12月至2014年7月期间的租金44280元。2014年8月起，吴亦坚拖欠港南家居基地租金未付，港南家居基地经多次催讨，吴亦坚拒不支付。港南家居基地遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，吴亦坚认为涉案租赁合同无效，港南家居基地、吴炳初、吴照初应返还其已缴纳的租金、保证金，遂依法提起反诉，主张前述反诉实体权利。
一审法院依吴亦坚的申请，委托中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称中正信德公司）对吴亦坚在涉案土地建造的镀锌管大棚、地基填沙石、水泥路面、厕所、厨房、铁围栏等进行评估。中正信德公司适用成本法对上述物品价值进行评估后，于2016年3月14日作出中信评鉴字【2016】第0004号资产评估报告书，评估价值为53526元，评估基准日为2016年3月4日。港南家居基地及吴炳初、吴照初对评估流程及评估结论没有异议，但对评估明细表中的具体项目不予确认，不清楚是否为吴亦坚所建，上述项目在吴亦坚修建完后才知悉，吴亦坚在经营期间根据其经营规划进行修建不需向港南家居基地报告，吴亦坚修建的项目与港南家居基地无关，港南家居基地表示不同意利用上述项目。吴亦坚对评估项目及评估结论没有异议，称上述项目在承租后开始修建，在合同约定的免租期内修建完成，修建时已得到港南家居基地的同意，上述项目的建造均未取得规划许可，因涉案租赁合同无效，港南家居基地应赔偿其修建上述项目的费用。
一审法院依吴亦坚的申请调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市石岐区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。
一审诉讼中，一审法院于2015年11月30日前往租赁物现场勘查，港南家居基地的委托代理人林倩雅、员工陈善梅，吴亦坚参加了勘查。现场可见吴亦坚所租用的中山市石岐区东河北“沙咀”土地A区第4、5卡土地上建有大棚、铁皮房屋等物，现由案外人刘东红所租用。刘东红称其租用了A5卡，未使用A4卡，其承租后安装了水管及铁架、小棚，铺设了水泥地面，其他项目均在承租时已建有。
一审庭审中，港南家居基地、吴炳初、吴照初、吴亦坚均确认涉案土地在港南家居基地所在地块内，港南家居基地已收取吴亦坚租赁保证金19680元及2013年12月至2014年7月期间的租金44280元，部分月份以合同约定租金标准的50%收取吴亦坚租金。吴亦坚认为租金标准已变更为合同约定租金标准的50%，但港南家居基地则认为只是给予吴亦坚部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。港南家居基地称涉案土地已于2015年10月22日收回并另行出租，吴亦坚确认涉案土地被港南家居基地收回并另行出租，但认为收回时间为2015年2月18日，双方确认涉案土地租赁合同已实际解除。
一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同的效力问题，张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地转租给吴亦坚，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，一审法院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，其中41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，15.4平方米土地违反土地利用总体规划。本案中，涉案土地为建设用地或未利用地，不属于农用地，港南家居将涉案土地出租给吴亦坚作经营园林景观之用并未违反相关法律的效力性的强制性规定，为此，港南家居基地与吴亦坚签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。吴亦坚提出涉案合同为无效合同的辩解于法无据，一审法院不予采信。基于吴亦坚从2014年8日1日起拖欠港南家居基地租金至今，双方确认港南家居基地已收回涉案土地并另行出租、涉案土地租赁合同已在收回时实际解除，吴亦坚称涉案土地于2015年2月18日被港南家居基地收回未提供证据证明，一审法院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故港南家居基地要求吴亦坚返还涉案土地，符合前述法律规定，一审法院予以支持。涉案合同因解除而不再履行，港南家居基地已收取吴亦坚的保证金19680元应依法向吴亦坚返还。
关于租金问题。根据租赁合同约定，吴亦坚每月需向港南家居基地支付租金，现有证据及双方诉辩意见反映，吴亦坚仅向港南家居基地支付租金至2014年7月，现港南家居基地要求吴亦坚按9840元/月标准支付其2014年8月1日至2015年10月22日期间拖欠的租金144743.23元【（9840元/月×14个月）+（9840元/月÷31天×22天）】，于法无悖，一审法院予以支持。对港南家居基地主张超出上述租金数额的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。港南家居基地收回涉案土地前一直由吴亦坚使用，吴亦坚要求港南家居基地返还已收取的租金于法无据，一审法院不予采纳。
至于装修损失问题。吴亦坚在租用涉案土地后在该土地上建造大棚等物，港南家居基地在庭审中虽未明确同意加建和进行装饰装修，但其在知悉吴亦坚修建上述项目后并未向吴亦坚表示异议，应视为港南家居基地默示同意吴亦坚修建上述项目。根据上述分析，涉案合同为有效合同，吴亦坚违约导致合同解除，双方并未就合同解除后吴亦坚在租赁土地上建造的大棚、铁皮房屋等物的归属进行约定。虽然港南家居基地在一审庭审中表示不对上述修建项目予以利用，根据一审法院勘查可知，吴亦坚所建之物大部分由港南家居基地收回后另行出租给第三人使用，港南家居基地已实际利用吴亦坚修建的大棚等物，应在其利用价值范围内予以适当补偿，一审法院酌定为25000元。
关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”规定，港南家居基地应返还吴亦坚的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。吴亦坚提供的证据不足以证明吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，一审法院对此不予认定。吴亦坚要求吴照初承担本案付款责任，一审法院不予支持。
综上，港南家居基地诉求有理部分，一审法院予以支持。吴亦坚反诉请求有理部分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、吴亦坚于一审判决发生法律效力之日起七日内向港南家居基地支付2014年8月1日至2015年10月22日期间的租金144743.23元；二、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴亦坚返还已收取的租赁保证金19680元；三、港南家居基地于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴亦坚补偿损失25000元；四、吴炳初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回港南家居基地的其他诉讼请求；六、驳回吴亦坚的其他反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2260元（港南家居基地已预交），由港南家居基地负担560元，吴亦坚负担1700元（吴亦坚负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给港南家居基地）；反诉案件受理费2778元，评估费2000元，合计4778元（吴亦坚已预交），由吴亦坚负担3500元，由港南家居基地、吴炳初负担1278元（港南家居基地、吴炳初负担的部分应于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付给吴亦坚）。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院另查明：一审期间，双方当事人均确认涉案租赁合同的标的物为土地。
一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有三：一是双方当事人签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是否有效；二是一审法院确定吴亦坚应支付租金的计算标准及计算期限是否有误；三是一审法院对于吴亦坚主张损失的处理是否妥当。
关于争议焦点一，即双方当事人签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是否有效的问题。根据审理查明的事实可知，涉案土地属农民集体所有土地，港南家居基地系将涉案土地出租给吴亦坚作商业用途（经营园林景观）。吴亦坚承租涉案土地后亦实施建设，建成星铁结构建筑及水泥硬底化场地，从根本上改变所占用土地的用地性质。故双方签订的涉案租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设的强制性规定，双方签订的土地租赁合同属于无效合同。一审认定涉案合同为有效合同不当，本院予以纠正。一审判决确定吴亦坚应支付的租金应为占用费，本院对此予以明晰。
关于争议焦点二，一审法院确定吴亦坚应支付租金的计算标准及计算期限是否有误的问题。虽然涉案租赁合同为无效合同，但吴亦坚已实际占用涉案土地进行经营，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，吴亦坚作为承租人，仍应参照双方合同约定的租金标准支付土地占用费。
本案中，虽然吴亦坚主张双方当事人在租赁期间已就减半收取租金达成一致意见。但港南家居基地对此并不确认，港南家居基地主张减半收取的租金为其给予承租人的部分月份的租金优惠，其不确认双方已对合同约定租金标准进行调整。吴亦坚虽然主张其应按每月4920元的标准交纳涉案土地的租金，但双方在租赁合同中已明确约定吴亦坚每月应交租金为9840元。而租金的交纳标准为租赁合同的核心内容，对于出租人及承租人的利益有重要影响，若当事人对于租金交纳标准重新达成合意，应有书面或口头协议。但吴亦坚对此并未提供相应的证据佐证，故吴亦坚应承担举证不能的不利后果。承租人租赁新的租赁物时，因其往往需要对租赁物进行装修等前期准备工作，故在租赁过程中，出租人在租赁开始之初给予承租人租金上的优惠价格或免租期限亦合常理，但不能由此推断双方当事人已对合同约定租金标准进行了变更。因此，即使港南家居基地确认吴亦坚确系按每月4920元的标准交纳部分月份的租金，亦不能由此得出吴亦坚在此后的租赁期间亦可按此优惠标准交纳租金。此外，吴亦坚主张，港南家居基地未能按合同承诺为吴亦坚办理营业执照，且港南家居基地通过广告宣传让吴亦坚误信涉案土地将成为一商圈，故其不应按照约定的租金标准交纳租金。但港南家居基地在双方签订的租赁合同中并未向吴亦坚承诺为其办理营业执照。同时，吴亦坚作为一从事商业经营活动的商事主体，其应对涉案花卉市场的经营环境有较为全面的认识，其承租的土地最终能否发展为一商圈，系属经营风险的范畴。吴亦坚对于租赁涉案土地用于经营园林景观所存在的经营性风险，应由其自行承担。所以，吴亦坚关于港家居基地未按合同约定交付租赁物，其不应按照双方合同约定的租金标准交纳租金的主张，不能成立，本院不予支持。关于吴亦坚交还涉案租赁物的时间。吴亦坚虽然主张其于2015年2月19日即向港南家居基地交还涉案租赁物。对此，港南家居基地不予确认，并主张其实际于2015年10月22日收回涉案租赁物。吴亦坚作为承租人，对于其于何时不再占有涉案租赁物及向港南家居基地交还租赁物的具体时间负有举证责任。现吴亦坚对其上述主张未能提供证据佐证，故一审法院采信港南家居基地的上述说法并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点三，一审法院对于吴亦坚主张损失的处理是否妥当的问题。一审法院认定吴亦坚租赁涉案土地后在该土地上的建设行为已取得港南家居基地的同意，港南家居基地亦未对此提出上诉，故本院对此予以确认。本案中，港南家居基地收回涉案土地及地上建筑物后已将其中的A4卡另行转租给案外人使用，即港南家居基地已实际利用涉案租赁物中的A4卡，并未实际使用A5卡。吴亦坚亦未能提供证据证明港南家居基地已实际利用其在A5卡土地上所建建筑物。同时，吴亦坚在其租赁的土地上所从事的建设行为均未办理报建手续。一审法院基于上述情况，酌定港南家居基地向吴亦坚补偿其损失25000元并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，吴亦坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定涉案租赁合同为有效合同虽有不当，但其处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3908元（吴亦坚已预交），由吴亦坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年六月十一日
书 记 员 易嘉璇