北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第17345号原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社，住所地北京市房山区河北镇磁家务村。负责人杨全英，社长。委托代理人卢永强，北京龙乡律师事务所律师。委托代理人段永生，男，1975年9月26日出生。被告蒋克海，男，1965年6月19日出生。第三人北京鼎创新型建材有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层C-0017。法定代表人张金亮，经理。被告蒋克海及第三人北京鼎创新型建材有限公司的委托代理人孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社诉被告蒋克海、第三人北京鼎创新型建材有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王俊伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社的委托代理人卢永强、段永生，被告蒋克海、被告蒋克海及第三人北京鼎创新型建材有限公司的委托代理人孔小宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月1日，我单位与被告蒋克海签订了《闲置车间厂房租赁合同》，约定将3个敞棚、3个料罐、1个烘干房及所属场地租给被告使用。其中还约定：租赁物的用途为生产加工，租赁期限为20年，即自2007年7月1日至2027年6月30日，租金为每年70000元整，共计1400000元整，于每年7月1日前缴纳下一年度租金70000元整。合同签订后，被告蒋克海向我单位缴纳了40000元租金，案外人北京欣永丰业工贸有限公司缴纳了70000元租金；北京海润鑫达电力设备安装工程有限公司缴纳了40000租金元，其余租金至今未缴纳，2010年至今共欠租金410000元，经我单位多次口头催告，至今仍未支付。2015年5月4日，我单位向被告发函，要求与其解除租赁合同，返还标的物，被告拒不履行返还义务。依据双方签订的《闲置车间厂房租赁合同》第九条第二款“乙方不按合同期限足额缴纳租金，逾期20日甲方有权解除合同，乙方承担违约责任”。2015年9月2日，中共北京市房山区委、北京市房山区人民政府为全面贯彻落实国务院《京津冀协同发展规划纲要》和北京市《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻的意见》的文件精神，召开了第七届区委常委会第164次会议讨论通过并联合印发了编号为京房发[2015]8号文件，文件精神是全面清退疏解低端产业，切实加大环境综合整治。第三人的企业被列在整治之列。2015年10月10日，北京市国土资源局房山分局向第三人的实际经营人越艳下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》，该通知书载明：“你单位未经批准，涉嫌非法在河北镇磁家务村村西堆沙石，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第七十六条的规定，现责令立即停止土地违法行为，听候处理”。我单位认为，被告将承租土地非法转租给第三人用于非法用途，且因政策调整等不可抗因素，致使双方无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款之规定，因不可抗力不能实现合同目的的，任何一方当事人均享有合同解除权。同时，原被告签订的《闲置车间厂房租赁合同》第七条第二款“本合同履行期间，如遇国家政策调整或不可抗力，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任，具体事宜双方可协商”。故我单位特申请人民法院依法判决：1、解除原、被告于2007年7月1日签订的《闲置车间厂房租赁合同》；2、被告支付原告所欠租金410000元（截止至2015年7月）；3、被告支付原告违约金300元；4、被告及第三人将该宗土地上自行建设的建筑物清理、拆除、恢复原状；5、被告及第三人将土地及地上的3个敞棚、3个料罐、1个烘干房及所属场地等租赁物返还给原告；6、被告承担本案诉讼费用。被告及第三人辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的起诉没有事实和法律依据。1、被告和第三人一直愿意支付租金，也愿意继续履行合同，被告和第三人没有拖欠租金，而是在被告和第三人积极缴纳租金的过程中，原告拒收租金（有视频资料及其文字整理稿为证）；2、原告没有将合同约定的租赁物全部交给被告，租赁物中的3个料罐和烘干房都是磁家务水泥厂在使用，厂房也只交付了2个，所以原告在租赁物的交付方面存在违约的情况，被告有减少租金的抗辩权，且租赁合同中也约定原告要为被告提供电源、水源，但这项义务原告也没有履行，因此被告有权拒付租金，但我们希望继续履行合同，并且也可以按时足额交付租金；3、被告与第三人曾签订过《合作协议书》，约定被告与第三人进行合作并将被告承租的涉案土地作为合作条件提供给第三人使用，所以被告与第三人之间系合作关系，而非转租关系；第三人使用涉案土地经过了房山区市政市容管理委员会的行政许可，也经过了镇政府、村委会以及原告的确认，第三人使用涉案土地进行建设和生产，镇政府、村委会及原告都是知晓和认可的，第三人申请“设置建筑垃圾、渣土消纳场所”许可时，镇政府、村委会及原告也积极配合第三人提交相关土地使用证明，且原告曾收取过以第三人名义缴纳的租金，表明原告知晓并认可第三人对涉案土地的实际使用；4、租赁合同中对于租赁土地后进行何种生产并没有约定，也没有约定被告、第三人如果存在违法行为，原告就有权解除合同，因此，即便第三人存在违法行为，也不构成解除合同的理由。第三人的经营与本案没有关联性，如果相关部门出具相关处罚决定，第三人可以进行行政诉讼、接受处罚等，并不影响对租赁土地的使用以及租赁合同效力的认定；5、第三人已经在涉案土地上进行了大量投资，如果判令解除合同、恢复原状将对第三人造成巨大损失。因此法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2007年7月1日，北京市房山区河北镇磁家务村经济联合社（现名称变更为北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社，即本案原告，以下简称磁家务经合社）与被告蒋克海签订了《闲置车间厂房租赁合同》，约定：原告（甲方）将位于磁家务村村西北半壁山根集体所有原水泥厂闲置车间厂房及所属场地出租给被告（乙方）使用、管理；闲置厂房间数为3个敞棚、3个料罐及1个烘干房；租赁用途为生产加工；租赁期限20年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止；每年租金70000元，总计1400000元，被告须于每年7月1日前缴纳下一年度租金，并约定被告在建设期间，原告免收当年一年的租金。双方对权利义务还约定：合同履行期间，被告不得转租该合同标的，如被告擅自转租，原告有权解除本合同，被告承担违约责任，并赔偿损失；被告有权在经原告同意后与第三人联合经营；被告应按合同规定的期限足额交纳租金。关于违约责任双方约定：合同履行期间，任何一方违约应向对方支付违约金300元，违约金不足以补偿对方实际损失的，还应当支付赔偿金；被告不按期足额缴纳租金，逾期20日原告有权解除合同，并由被告承担违约的责任。《闲置车间厂房租赁合同》签订后，原告将场地如约交付被告，但因权属争议3个料罐及1个烘干房未如约交付被告。被告蒋克海承租该场地后未进行经营活动。2010年11月10日，被告蒋克海与北京欣永丰业工贸有限公司（现名称变更为北京鼎创新型建材有限公司，即本案第三人，以下简称鼎创公司）签订了《合作协议书》，约定：被告（甲方）以半壁山建设用地一块（即原、被告合同涉及场地）与第三人（乙方）合作，用于第三人建厂生产经营所用；合作期限自2010年11月10日至2020年11月9日，共10年；合作期间第三人每年向被告支付固定收益款280000元，提前一个月一次性交清；合作期间，第三人对合作使用的土地及企业人事享有经营管理权，被告的人事等相关变动不得影响此协议的执行；合作履行期间，场内外发生的一切安全事故由第三人负责与被告无关。《合作协议书》签订后第三人称其在该场地内经营新型建筑材料生产，原告称第三人在该场地内经营砂石料存储与加工。关于租金的缴纳情况：2010年2月7日，被告向原告缴纳场地租金40000元，原告出具的收据上注有“经协商2009年度未经营交半壁山下场地租金40000元”字样；2010年10月28日，被告以北京海润鑫达电力设备安装工程有限公司名义向原告缴纳场地租金40000元；2011年12月16日，第三人向原告缴纳场地租金70000元；剩余到期租金被告及第三人至今未缴纳。为证明系原告拒收剩余租金，被告及第三人庭审中提供了与原告原负责人刘洪利的相关通话视频，刘洪利在电话录音中表示曾拒收被告及第三人缴纳的租金。经法庭向刘洪利本人核实，刘洪利称：该录音内容基本属实，因第三人在涉案场地内长期堆放大量砂石，造成污染太严重，村民反映强烈，因此经磁家务村两委班子会及经联社会议一致决定，暂时不收取租金，希望第三人停止生产。另，因蒋克海刚承租时未经营，村里同意将其中两年租金减至40000元。另查，2015年10月10日，北京市国土资源局房山分局向第三人在磁家务村场地实际负责人越艳出具的《责令停止国土资源违法行为通知书》（京国土房停字[2015]第05338号）,载明“你单位未经批准，涉嫌非法在河北镇磁家务村村西堆砂石，责令立即停止土地违法行为，听候处理”。2015年10月20日，北京市房山区环境保护局向越艳出具的《责令改正违法行为决定书》（房环保责字[2015]404号），载明“越艳经营的砂石料厂的建设项目向大气排放污染物，未依法向环境保护行政主管部门报批环境影响评价文件，主体工程即于2012年8月投入生产使用，责令越艳经营的位于北京市房山区河北镇磁家务村西侧的砂石料厂自接到本决定书之日起立即停止生产加工”。另，原告提交了2015年4月19日北京市房山区河北镇磁家务村村民代表大会会议纪要及相关决议，主要内容为：蒋克海未经村集体允许将场地转租第三方用于粉碎砂石料，粉尘、噪音对周边环境和村民造成严重影响，经村民代表大会决议通过：解除磁家务经合社与蒋克海的合同。经本院现场勘查，涉案场地位于磁家务村西半壁山下，场地西北侧有3个敞棚、3个料罐及1个烘干房，并有四层办公楼一座，在办公楼两侧有彩钢房若干间，部分场地地面有硬化。各方当事人认可被告承租场地时办公楼仅为框架，第三人在框架基础上进行了改建并对室内进行装修，被告和第三人均对地面进行过硬化。场地中部位置有第三人投入的生产线两条，处闲置状态。另，场地东南侧堆放有大量砂石料，距离磁家务村生活区较近。在诉讼中，经本院主持调解，双方各持己见，不能达成一致意见。上述事实，有各方当事人的陈述、《闲置车间厂房租赁合同》、《合作协议书》、《责令停止国土资源违法行为通知书》、《责令改正违法行为决定书》、视频资料、现场照片、谈话笔录等证据在案佐证。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现磁家务经合社以蒋克海多项违约为由要求解除双方签订的《闲置车间厂房租赁合同》，蒋克海辩称其无违约行为，不同意解除该合同。由此，本案的争议焦点应为：1、蒋克海是否存在违约行为；2、如蒋克海存在违约行为，是否能够导致双方间合同的解除。磁家务经合社首先主张蒋克海拖欠租金，构成违约；蒋克海辩称实为磁家务经合社拒收租金，并提供了视频证据予以佐证。经本院核实，对蒋克海该项主张予以采信，磁家务经合社据此要求解除合同，依据不足，本院不予支持。磁家务经合社主张蒋克海擅自将涉案场地转租给鼎创公司，构成违约；蒋克海及第三人辩称双方之间为合作经营关系，并且磁家务经合社对此知情。经查，蒋克海及鼎创公司签订的《合作协议书》中载明：蒋克海每年获取固定收益；鼎创公司对涉案土地及企业享有经营管理权；如发生安全事故由鼎创公司负责，与蒋克海无关，从这些关于双方权利义务的合同主要条款可以看出，蒋克海与鼎创公司之间名为合作，实为转租。原、被告双方合同约定：合同履行期间，蒋克海不得转租本合同标的，如蒋克海擅自转租，磁家务经合社有权解除本合同，蒋克海承担违约责任，并赔偿损失。蒋克海及鼎创公司提供的现有证据无法证明已有效告知磁家务经合社双方真实合同关系并得到磁家务经合社的同意或追认，故蒋克海的擅自转租行为已违反双方合同的约定，磁家务经合社据此要求解除与蒋克海间的租赁合同，本院予以支持。另需指出，从相关行政机关的处理意见、磁家务经合社提供的相关证据及法庭现场勘验所见来看，鼎创公司在涉案土地实际经营项目应为砂石料的加工与存储，该场地与磁家务村居民区距离较近，造成污染较大，引发集体经济组织成员不满，显然侵害了作为集体经济组织的出租人的合法权益，法庭支持磁家务经合社要求解除合同的诉讼请求，亦有维护出租人合法权益的考量。合同解除后，蒋克海承租期间未缴纳的租金应向磁家务经合社支付。关于应缴租金数额，双方合同约定免收第一年租金，根据磁家务经合社出具的收据上的记载及本院向该合作社原负责人核实的情况，双方对第二、三年的租金协商进行的减少，结合磁家务经合社要求蒋克海补缴租金的截止期限，本院认定蒋克海应补缴租金数额为280000元。蒋克海构成违约，磁家务经合社要求其支付违约金300元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，出租方有权要求承租方返还租赁标的物，涉案场地现为鼎创公司经营、使用，故鼎创公司应配合蒋克海将涉案场地、实际交付厂房腾退返还磁家务经合社，鼎创公司未经审批自行建设的房屋应自行拆除，由此给鼎创公司造成的损失，鼎创公司可根据法律相关规定及双方合同的约定向蒋克海主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社与被告蒋克海于二○○七年七月一日签订的《闲置车间厂房租赁合同》；二、被告蒋克海于本判决生效后十日内向原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社支付租金二十八万元；三、被告蒋克海于本判决生效后十日内向原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社支付违约金三百元；四、被告蒋克海及第三人北京鼎创新型建材有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市房山区河北镇磁家务村西北半壁山下的原磁家务村水泥厂所属场地内三个敞棚返还原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社；五、第三人北京鼎创新型建材有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市房山区河北镇磁家务村西北半壁山下的原磁家务村水泥厂所属场地内自建房屋、生产设备及堆放的砂石料自行清除，将该场地腾退返还原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社，被告蒋克海应予以配合；六、驳回原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千七百二十五元，由原告北京市房山区河北镇磁家务村经济合作社负担九百七十五元（已交纳），由被告蒋克海负担二千七百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王俊伟二〇一六年三月二十五日书记员  凌 越