辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终1353号
上诉人（原审被告）：高岩。
委托诉讼代理人：郭继冬，基层组织推荐。
委托诉讼代理人：孙晓倩，基层组织推荐。
被上诉人（原审原告）：孙玉华。
上诉人高岩因与被上诉人孙玉华租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花人民法院（2017）辽0404民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人高岩的委托诉讼代理人郭继冬、孙晓倩，被上诉人孙玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高岩上诉请求：撤销一审判决第一项，改判继续履行合同；撤销一审判决第三项，改判违约金为欠付租金的万分之一。事实和理由：一、在当前的经济环境下按照约定支付租金明显违反公平原则，应当减少租金并继续履行合同；二、孙玉华主张的违约金过高，孙玉华没有实际损失，应降低至欠付租金的万分之一。
孙玉华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。不同意调整租金和违约金。我希望尽快解除合同，把酒店还给我。
孙玉华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，将高岩所租赁的抚顺南海绿洲大酒店房屋和相关资产返还给孙玉华；2、请求依法判令高岩支付孙玉华拖欠的2017年度房屋租金280万元以及自2017年2月10日起至高岩实际支付本次租金日止按照日万分之十计算的违约金；3、请求判令高岩负担案件受理费及其他费用。
一审法院查明事实：2006年9月22日，抚顺南海绿洲大酒店成立，企业类型为个体工商户，登记经营者为孙玉华。2011年12月7日，甲方抚顺南海绿洲大酒店与乙方高岩签订房屋租赁合同，甲方将抚顺南海绿洲大酒店现有房屋整体出租给乙方经营使用，双方约定：租赁范围：甲方出租物业位于抚顺市望花区丹东路（东段）68号，租赁范围为甲方所有的抚顺南海绿洲大酒店大楼整体及附属锅炉房（含锅炉等），甲方以设施、设备及房屋内的财产现状出租该房屋，现有财产及设施、设备情况详见合同附件[1]，但甲方经营期间购置的非固定资产含在租赁范围内，该设施、设备附件作为甲方按照本合同预定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该酒店时的验收依据，租赁期间如发生设施、设备毁损、报废乙方需通知甲方确认，同时乙方应予及时维修或更换；租赁期限：该房屋租赁期共十年，自2011年12月10日至2022年2月10日止（含2个月免费装修期）；租金及支付方式：自租赁日起前两年每年租金240万元、第三至四年每年租金260万元、第五至六年每年租金为280万元、第七至八年每年租金为300万元、第九至十年每年租金为320万元，租金为前期支付（上打租），每年为一个支付周期的方式，第一年租期届满前30日内交付第二年的租金，后续租金交付依次类推，双方签订合同并支付当期约定租金和保证金后，乙方接管酒店，甲方同意给乙方装修改造时间为2个月期限，从2012年2月10日开始计算房屋租金；房屋改造修缮、使用和保护：租赁期满后或因乙方责任导致租赁合同终止时，除双方另有约定外，依附于房屋由乙方添置的设施、设备无偿归甲方所有，乙方不得拆卸和损坏，并保证房屋及附属设施、设备的正常使用；合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方应先以书面的方式告知乙方，若乙方拒不作出回应，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，其中第8款为拖欠房租时间超过1个月的；违约责任：租赁期间，乙方发生合同第七条第2款规定的行为之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁房屋，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按合同总额的万分之十支付滞纳金；本合同附件[1]财产设备交接清单。2011年12月12日，甲方南海绿洲大酒店与乙方高岩签订关于对南海绿洲大酒店第二次装修改造确认书，约定：经甲乙双方认真研究并最后决定，乙方出资对下列地方进行装修改造，并确认改造后的一切与其相关的物品及附属物，租赁期满均无偿归甲方所有，如双方没有确认的，特别是未经甲方同意而改造的，租赁期满，乙方仍按原结构恢复原状，一、改造项目：1、生态大厅，接出两跨，扩充二楼多增加一个宴会厅；2、生态大厅原假山拆除，变成升降和拉伸舞台；3、一楼铺楼海鲜池变宴会厅；4、三楼自助餐厅拆除变宴会大厅；5、四楼原客房靠东侧改新娘房和餐饮包房；6、门厅上方雨搭改造水晶玻璃，扩充二楼舞台；7、各客房淋浴器改造成直接供热；8、电梯前室可直通生态园；9、海鲜池，明档及冰档，点菜区迁至商务中心；10、三层牌楼和地上一层牌楼改成厨房；二、装饰装修：1、一楼大堂翻新；2、二楼多功能厅装修；3、二楼部分包房二改一，做餐饮KTV包房；4、三楼部分包房二改一，做餐饮KTV包房；5、四楼走廊重新换壁纸；6、五
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九层更换地毯和壁纸。上述内容中改造项目第6项、装修项目第2项未完成，其余部分已完成。2016年6月12日，因被告高岩拖欠房屋租金，原告孙玉华诉至一审法院要求其给付租金及滞纳金，同年12月21日，双方经本院主持调解达成协议后，一审法院出具（2016）辽0404民初1449号民事调解书。同日，双方就调解书履行事宜签订补充协议。截止至孙玉华本次起诉前，高岩尚未完全履行（2016）辽0404民初1449号民事调解书内容，且未支付2017年2月10日至今的房屋租金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应当认定有效。关于孙玉华请求解除双方签订的房屋租赁合同一节，双方签订的房屋租赁合同中约定承租人拖欠房租时间超过一个月的，出租人有权单方解除合同，现高岩拖欠租金时间已超过一个月，故孙玉华的此主张，一审法院予以支持；关于孙玉华请求高岩将房屋和相关资产返还一节，双方租赁合同解除后，高岩应当返还租赁物即位于抚顺市望花区丹东路（东段）68号房屋及合同附件[1]财产设备交接清单中所附物品，根据双方约定因承租人责任导致租赁合同终止时，依附于房屋由承租人添置的设施、设备无偿归出租人所有，故高岩依据装修改造确认书已完成的改造项目及装饰装修项目应归孙玉华所有；关于孙玉华请求被告支付2017年度房屋租金一节，双方签订的房屋租赁合同中约定第六年年租金为280万元，因一审法院已支持孙玉华解除房屋租赁合同的请求，故高岩应当向孙玉华支付2017年2月10日起至租赁物返还之日期间的房屋租金；关于孙玉华请求高岩支付违约金一节，双方签订的房屋租赁合同中约定承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则其须按合同总额的万分之十支付滞纳金，考虑高岩主张违约金过高，请求予以适当减少，结合本案实际情况以及相关的法律规定，违约金应当予以调整，应自2017年2月10日起至一审法院确定解除之日止按年租金2800000元的日万分之三计算较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、孙玉华、高岩于2011年12月7日签订的房屋租赁合同有效，该合同于判决发生法律效力之日解除；二、高岩于判决发生法律效力之日起三十日内将租赁房屋（包含装修改造确认书已完成的改造项目及装饰装修项目）、财产设备交接清单所附物品返还孙玉华；三、高岩于判决发生法律效力之日起十日内给付孙玉华房租租金（租金自2017年2月10日起至实际返还租赁物之日止按每日7671元计算）；四、高岩于判决发生法律效力之日起十日内支付孙玉华违约金（按年租金2800000元的万分之三计算，从2017年2月10日至判决确定的合同解除之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29200元、保全费3500元，合计32700元，由高岩承担，与上述款项一并给付孙玉华。
本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议为孙玉华与高岩签订的房屋租赁合同是否应当解除，一审判决认定的违约金数额是否妥当。双方签订的房屋租赁合同中约定承租人拖欠房租时间超过一个月的，出租人有权单方解除合同，现高岩拖欠租金时间已超过一个月。孙玉华2016年曾就高岩拖欠租金一事起诉至一审法院，双方达成调解协议后，高岩未完全履行协议。2017年孙玉华就2017年2月10日至今拖欠的租金提起本案诉讼，双方签订的租赁协议难以继续履行，故一审法院判令解除双方签订的房屋租赁合同符合合同约定，并无不当。关于违约金一节，一审法院已经就约定过高的违约金予以调整，一审法院对违约金数额的认定亦无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29200元，由高岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩强& # xB;
审 判 员 王宏凯
代理审判员 王 雪
二〇一七年九月十八日
书 记 员 姜 霞