湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0623民初634号原告：陈某，男，汉族，居民，住浙江省某某县。委托诉讼代理人：张其新，华容县秉道法律服务所法律工作者。被告：管某，男，汉族，居民，住湖北省某某市。委托诉讼代理人：刘朗，湖南榕城律师事务所律师。原告陈某与被告管某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张其新及被告委托诉讼代理人刘朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2012年7月20日签订的《门面租赁合同》；2、被告返还原告已支付的从2016年12月26日至2017年8月25日的租金166666.67元并支付利息；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告管某于2011年12月20日与房东签订《门面租赁合同》，约定房东将华容县某某路某某宾馆楼下两间门面租给被告从事服装经营。原告陈某与被告管某于2012年7月20日签订《门面租赁合同》，约定被告将上述门面转租给原告从事鞋产品经营，租赁期间自2012年8月25日至2017年8月25日，每年租金为25万元，原告需一次性付清五年租金125万元。后原告分别于2012年7月20日、8月27日支付租金40万元、60万元，又于2012年9月29日用车款作抵租金25万元。2016年10月，因被告未向房东支付租金，房东多次上门要求原告联系被告让其缴纳租金，但原告多次联系均联系不上。2016年11月2日，房东直接将门面上锁，原告为避免更大损失，于2016年12月22日与房东签订《门面租赁合同》。因被告未向房东缴纳租金导致合同无法继续履行，被告构成根本违约。被告辩称，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同至今未到期，故被告不同意解除合同。原告在未经被告同意的情况下，私自与房东签订了门面租赁合同，该行为构成根本违约，故被告不同意返还原告已支付的门面租金及相应利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告与被告均向本院提交的被告于2016年12月22日与房主莫某乙签订的《门面租赁合同》，因原、被告对合同真实性、合法性均无异议，且证据与本案相关联，本院予以采信；二、原告向本院提交的（2017）湘0623民初171号民事判决书，被告对该判决不服并提起上诉，二审法院以（2017）湘06民终929号民事判决书维持原判，故本院对该判决确认的事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年12月20日，被告管某与案外人莫某甲（实际房主为其弟莫某乙）签订了《门面租赁合同》，约定：“一、甲方（莫某甲）将华容县城中路华台宾馆楼下两间门面出租给乙方（管某）从事服装经营，租赁时间为捌年，即从2011年12月20日至2019年12月20日止；二、租金及缴纳方式：从2011年12月20日至2016年12月20日每年的租金为23万元，后三年随行就市；……九、租赁期间，乙方可以转租转让，但经甲方同意；……十一、合同捌年期满后，该合同自然终止，如乙方同意续租，应提前三个月通知甲方，甲方同意后，根据当时市场行情，另行商定，在同等条件下由乙方优先续租……”。2012年7月20日，原告陈某与被告管某签订了《门面租赁合同》，约定：“一、甲方（管某）将华容县某某路某某宾馆楼下两间门面出租给乙方（陈某）从事鞋经营，租赁时间为伍年，即从2012年8月25日至2017年8月25日止；二、租金及缴纳方式：从2012年8月25日至2017年8月25日止，伍年租金一次性交清总租金为125万元，平均每年为25万元……”。合同签订后原告分别于2012年7月20日、2012年8月27日向原告支付租金共计100万元，又于2012年9月29日将自己所有的黑色奥迪车辆卖给被告，以其中的25万元作抵租金。莫某甲与管某签订的门面租赁合同固定租金期限届满前，因双方对租金涨幅未协商一致，于是莫某甲将门面上锁，停止了门面经营。2016年12月22日，原告与房主莫某乙签订了《门面租赁合同》，约定：“一、甲方（莫某乙）将自有位于华容县城关镇屈子巷第一层《华房证城关镇字第0135917号》出租给乙方（陈某），供乙方经营某某鞋业公司产品。……二、甲方自愿中止与管某签订的门面租赁合同，管某与甲方因门面租赁引起的纠纷与乙方无关，乙方不承担2016年12月2日至本合同签订之日期间的租金……”。本院认为，原告陈某与被告管某签订《门面租赁合同》，约定管某将门面转租给陈某，该转租合同虽未经房主同意，但房主并未在其知道转租后六个月内提出异议并以承租人未经同意为由向法院请求认定转租合同无效，故转租合同合法、有效。合同签订后，陈某依约向管某支付了五年租金125万元，管某应当按照合同约定将门面交付陈某，并保持门面符合约定的用途，但在转租合同期限届满前，由于管某未按照其与房主间的租赁合同约定向房主支付租金，导致原租赁合同实际解除，作为转租合同出租人的管某自然丧失了对门面的转租权，故该转租合同超过管某租赁期限的部分的约定无效，原告向本院请求解除该转租合同已无实际意义。由于原、被告之间的转租合同在管某与房主之间的租赁合同解除后的部分无效，且管某对该部分的无效负有过错，对于陈某多支付的租金，管某理应返还并赔偿陈某因此受到的损失，故本院对于陈某要求管某返还已支付的自2016年12月26日至2017年8月25日的租金166666.67元并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的请求予以支持。被告辩称原告在未经其同意的情况下私自与房主签订租赁合同，侵犯了其优先租赁权，构成违约的意见，因被告在房主向其催要租金时未与房东就租金问题协商一致，导致其与房东的租赁合同实际解除，原告并不存在违约行为，且合同约定的优先租赁权的前提条件为房屋租赁合同自然终止前三个月由管某通知房东经房东同意方可行使，此案显然不符合此前提，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项之规定，判决如下：一、管某在本判决生效后十日内向陈某返还租金166666.67元及按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月26日至清偿之日的利率；二、驳回陈某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3782元，由管某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  徐 芳人民陪审员  刘行文人民陪审员  吴维中二〇一七年八月四日书 记 员  白梅兰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第一款第五项下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；