福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初5017号
原告：中国建设银行股份有限公司福州五一支行，住所地福州市台江区�一中路38号，组织机构代码85442562-7。
负责人：罗颖，行长。
委托诉讼代理人：朱黎暾，福建博世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱立平，福建博世律师事务所律师。
被告：林国秋，男，汉族，1960年08月01日出生，住福建市马尾区，
被告：福建三隆房地产开发有限公司，住所地福州市马尾区亭江镇琴片路47号，统一社会信用代码913501057960625487。
法定代表人：陈蓟，总经理。
委托诉讼代理人：周爱芹，福建信得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司福州五一支行（以下简称建�银行五一支行）与被告林国秋、被告福建三隆房地产开发有限公司（以下简称三隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。建设银行五一支行委托诉讼代理人朱黎暾及林国秋、三隆公司委托诉讼代理人周爱芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行五一支行向本院提出诉讼请求：1.林国秋立即偿还建设银行五一支行借款本金126714.52元及其利息、罚息（暂计至2016年5月31日止，利息为3097.2元、罚息为270.72元，以后利息、罚息按合同规定计付至实际清偿之日止）,上款项暂计130082.44元；三隆公司对上述欠款承担连带偿还责任；
2．依法确认房屋抵押有效，拍卖、变卖林国秋所有的位于福州市××江镇xxxxxx房产及其占用范围内的土地使用权抵押物优先偿还上述欠款；3．本案诉讼费、财产保全费、公告费由两被告承担。
事实与理由：2011年5月9日，中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）与两被告签订合同编号2011年建闽房五个房借字83号《个人住房借款合同》，约定由林国秋向建设银行福建省分行借款200000元整，用于购买坐落于福州市××江镇xxxxxx房产，借款期限为120个月，即从2011年5月31日至2021年5月31日止，借款年利率为基准利率上浮5%,按月结息以及逾期还款的违约责任等条款，林国秋以上述购买的房产及其占用范围内的土地使用权作抵押并经福州市房地产交易登记中心预告登记。三隆公司对上述借款提供连带责任担保。合同还约定本合同项下贷款发放后，贷款人建设银行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建设银行五一支行以及本合同的争议解决方式为向贷款人住所地人民法院起诉。合同签订后，建设银行福建省分行依约向林国秋发放贷款200000元，但林国秋仅归还部分借款本息。截至2016年5月31日止，林国秋尚欠建设银行五一支行借款本金126714.52元及其利息3097.2元、罚息270.72元未付。三隆公司也不履行合同约定担保义务。两被告行为已构成违约。依合同约定，建设银行五一支行有权宣布贷款立即到期，要求林国秋立即偿还本合同项下所有债务的借款本金、利息、罚息和费用，并要求其承担违约责任。
林国秋辩称，对建设银行五一支行起诉的欠款金额没有异议，林国秋目前没有还款能力，请求法院依法拍卖、变卖其房产以偿还建设银行五一支行的借款。
三隆公司辩称，一、三隆公司对讼争房屋已经完成土地、房屋总登记，讼争房屋具备办理抵押登记条件。林国�购买的“亭江鑫区”6#207房屋，三隆公司分别已经于2013年5月29日完成房屋产权初始登记，2013年10月8日完成土地预登记，即完成了土地、房屋办理权属证书应当由房地产开发有公司办理的总登记，完成了产权登记的全部义务。此后，房屋买受人可随时自行到房屋登记中心办理房屋的产权证书，建设银行五一支行与林国秋也可以自行办理房屋抵押登记手续。二、具备办理抵押权设立条件，建设银行五一支行与林国秋怠于办理抵押登记，应当免除三隆公司的担保责任，由建设银行五一支行与林国秋承担未能办理抵押登记的责任。建设银行五一支行与林国秋商品房担保贷款合同签订后办理了抵押权预告登记，三隆公司作为开发商提供阶段性担保，保证期间至抵押权设立之时止。三隆公司完成土地、房屋总登的情况下，因建设银行五一支行与林国秋怠于办理抵押权登记，使�三隆公司的保证期间被不当延长，本身就侵害了三隆公司的利益，因此，应当免除三隆公司承担保证期被不当延长期间的担保责任，由建设银行五一支行与林国秋承担未能办理抵押登记的责任。三、建设银行五一支行可以依据设立的抵押权预告登记，行使优先权。1.林国秋虽尚未办理讼争商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于林国秋的财产，2.商品房具备办理抵押登记条件时，林国秋怠于办理登记，本质上属于为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。3.抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦�具备一定的公示外观，赋予建设银行五一支行对不动产优先权，并不违反物权公示要求。四、三隆公司仅对抵押物实现债权后不足部分承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，在既有物的担保又有人的保证情况下，保证人只对物的担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，债务人自己提供物的担保，债权人应当优先就该物的担保实现债权。依据上述法律规定，建设银行五一支行应当先就担保物行使抵押优先权，即本案讼争房屋进行拍卖、变卖，所得价款优先受偿，不足部分三隆公司才承担担保责任。五、三隆公司为林国秋代垫偿还银行借款共计62606.86元。林国秋从2014年7月10日开始连续拖欠偿还住房贷款，建设银行五一支行从三隆公司账上扣划了62606.86元，用于代垫林国秋的欠款，具体为：1.2014年9月30扣�3期（2014年7月10日-2014年9月30日），金额6845.14元；2.2015年3月26日扣划6期（2014年10月10日-2015年3月10日），金额14165.79元；3.2016年6月30日扣划3期（2015年4月10日-2015年6月10日），金额6981.82元；4.2015年12月29日扣划6期（2015年7月10日-2015年12月10日），金额14041.78元。5.2016年9月21日扣划9期（2016年1月10日-2016年9月19日），金额20572.33元。该款项应当判决林国秋向三隆公司偿还。综上所述，三隆公司于2013年10月8日就已完成了土地、房屋办理权属证书的总登记，完成了产权登记的全部义务，但因建设银行五一支行与林国秋怠于办理抵押登记，便得三隆公司的保证期间不当延长，鉴此，不仅应免除三隆公司的担保责任，亦应由建设银行五一支行与林国秋赔偿因此给三隆公司造成的损失。
建设银行五一支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据A1.《个人住房借款合同》，证明贷款人建设银行福建省分行与两被告之间借款、抵押、保证法律关系；本合同项下贷款发放后，贷款人建设银行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建设银行五一支行；
证据A2.他项权利证明，证明林国秋自愿抵押房产，并经福州市房地产交易登记中心预购商品房抵押权预告登记；
证据A3.开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明建设银行福建省分行依约向林国秋发放贷20万元；
证据A4.中国建设银行个人贷款对账单，证明林国秋偿还建设银行五一支行借款本息的具体情况；
证据A5.贷款账户基本信息，证明截止2016年5月31日林国秋欠款数额。
林国秋对建设银行五一支行提交的证据没有异议。
三隆公司对证据A1、A2、A3、A5无异议，对证据A4的真实性无异议，但对证明对象认为其中2014年9月30日至2016年9月19日总共62606.86元是建设银行五一支行从三隆公司账户上划扣。
三隆公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据B1.《初始登记通知书》、《土地预登记通知书》，证明2013年5月29日完成房屋产权初始登记，2013年10月8日完成土地预登记；
证据B2.《告知函》、《还款凭证》，证明2014年9月30日扣划3期（2014年7月10日-2014年9月30日），金额6845.14元；2015年3月26日扣划6期（2014年10月10日-2015年3月10日），金额14165.79元；2016年6月30日扣划3期（2015年4月10日-2015年6月10日），金额6981.82元；2015年12月29日扣划6期（2015年7月10日-2015年12月10日），金额14041.78元；2016年9月21日扣划9期（2016年1月10日-2016年9月19日），金额20572.33元，共计62606.86元。
建设银行五一支行对三隆公司提供的证据真实性没有异议，对证明对象有异议，该证据不能证明办理抵押他项权利证明的条件已经成就。
林国秋对三隆公司提交的证据认为不清楚。
本院认为，对建设银行五一支行、三隆公司提交证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，证据可以证明待证事实。
经审理查明，2011年5月9日，建设银行福建省分行与林国秋、三隆公司签订合同编号2011年建闽房五个房借字83号《个人住房借款合同》。合同约定，林国秋向建设银行福建省分行借款200000元整，用于购买坐落于福州市××江镇xxxxxx房产；借款期限为120个月，即从2011年5月31日至2021年5月31日止；借款年利率为基准利率上浮5%,按月结息；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；林国秋以位于福州市××江镇xxxxxx房产为借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；三隆公司为林国秋向建设银行福建省分行借款提供连带责任保证担保；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；保证期间为保证合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权�证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同还约定，合同项下贷款发放后，贷款人建设银行福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给建设银行五一支行。后建设银行福建省分行与林国秋办理了预购商品房抵押权的预告登记。
2011年6月10日，建设银行福建省分行依约向林国秋发放贷款200000元。但林国秋仅归还部分借款本息。其中2014年9月30日至2016年9月19日，三隆公司履行担保责任，代林国秋向建设银行五一支行支付62606.86元。至2016年5月31日止，林国秋尚欠建设银行五一支行借款本金126714.52元及利息3097.2元、罚息270.72元。建设银行五一支行催讨未果，遂起诉至法院。
综上所述，本院认为，建设银行福建省分行与林国秋、三隆公司签订合同编号2011年建闽房五个房借字83号《个人住房借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。建设银行福建省分行按约发放贷款，已履行合同义务。建设银行福建省分行亦按约将合同项下的所有权利义务一并转给建设银行五一支行。林国秋未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。建设银行五一支行诉请要求林国秋偿还全部借款本息，本院予以支持。故林国秋应向建设银行五一支行偿还借款本金126714.52元及利息3097.2元、罚息270.72元（利息、罚息暂计至2016年5月31日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定计付）。
林国秋以其所有的位于福州市××江镇xxxxxx房产为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权的预告登记，本案抵押担保法律关系成立。故建设银行五一支行对林国秋提供的位于福州市××江镇xxxxxx房产，有权以折价、变�、拍卖所得价款优先受偿。
三隆公司为林国秋借款提供连带责任保证担保，上述连带责任担保法律关系成立。故三隆公司应对林国秋偿还建设银行五一支行借款本息承担连带清偿责任。三隆公司履行担保责任后，有权向林国秋追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条规定，判决如下：
一、林国秋于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福州五一支行偿还借款本金126714.52元及利息3097.2元、罚息270.72元（利息、罚息暂计至2016年5月31日，之后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合�》的约定计付）；
二、中国建设银行股份有限公司福州五一支行对林国秋提供的位于福州市××江镇xxxxxx房产，有权以折价、变卖、拍卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；
三、福建三隆房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2901元，由林国秋、三隆公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 赵 毳
审 判 员 叶士怡
人民陪审员 杨 帆
二〇一七年六月一日
书 记 员 李幼珍
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