广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0904民初1916号原告茂名市中意房地产开发有限公司（以下简称中意房地产公司）。住所地：茂名市新福路**号。法定代表人杨省儒，董事长。委托代理人杨文良、杨金星，广东文业律师事务所律师。被告电白县陈村镇镇东村竹园仔第一经济合作社（以下简称竹园仔第一经济合作社）。住所地：茂名市电白区陈村镇镇东竹园仔。法定代表人林启英，社长。第三人电白县陈村镇镇东村竹园仔第二经济合作社（以下简称竹园仔第二经济合作社）。住所地：茂名市电白区陈村镇镇东竹园仔。法定代表人刘进辉，社长。第三人电白县陈村镇镇东村竹园仔第三经济合作社（以下简称竹园仔第三经济合作社）。住所地：茂名市电白区陈村镇镇东竹园仔。法定代表人林大兴，社长。原告中意房地产公司与被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、第三人竹园仔第三经济合作社建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中意房地产公司的法定代表人杨省儒及其委托代理人杨文良、被告竹园仔第一经济合作社的法定代表人林启英、第三人竹园仔第二经济合作社的法定代表人刘进辉、第三人竹园仔第三经济合作社的法定代表人林大兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中意房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将不动产权证书粤（2017）电白区不动产权第0xx7号、第0xx8号（面积分别为14082.78㎡、12517.78㎡）项下的土地使用权变更登记于原告名下，上述土地价值约1300万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2007年8月18日经原电白县陈村镇镇东村委会一、二、三队全体村民代表大会同意，双方签订《合作开发协议书》，2008年8月28日、2009年1月19日又分别签订了《补充协议书》，将被告留用地约40亩转让给原告开发。协议签订后，原告按协议约定支付了全部款项给被告。2017年1月，被告取得了该留用地的不动产权证书，证号为：粤（2017）电白区不动产权第0xx7号、第0xx8号。2017年2月12日，原、被告又签订了《国有土地使用权转让》，约定被告应在2017年4月13日前将上述不动产权证书项下的土地权利人变更登记为原告。但被告没有履行义务，损害了原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告竹园仔第一经济合作社辩称，原告起诉是事实，对原告的诉讼请求没有异议。原、被告之间的纠纷源于办证过程复杂，双方配合不到位，被告不熟悉办证程序，不知道如何配合原告，故同意协助原告变更土地使用权登记。第三人竹园仔第二经济合作社述称，原告起诉是事实，对原告的诉讼请求没有异议，同意协助原告变更土地使用权登记。第三人竹园仔第三经济合作社述称，原告起诉是事实，对原告的诉讼请求没有异议，同意协助原告变更土地使用权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并由各方当事人于庭审中进行了质证。原告中意房地产公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1、原告的营业执照复印件、法定代表人证明书、原告的法定代表人杨省儒的身份证复印件各1份，拟证明原告的诉讼主体适格；证据2、广东省农村集体经济组织证明书及身份证复印件3份，拟证明被告、第三人的诉讼主体适格；证据3、合作开发协议书复印件1份、补充协议书复印件4份，拟证明被告将涉案土地转让给原告开发的事实；证据4、证明复印件2份、收条、收据复印件7份、竹园仔村文化楼工程结算表复印件1份、中国农业银行个人结算业务申请书复印件1份，拟证明原告已支付全部土地转让价款及其他款项给被告的事实；证据5、不动产权证书复印件2份，拟证明本案涉案土地的登记情况；证据6、国有土地使用权转让补充协议复印件1份，拟证明原、被告又签订涉案土地使用权转让补充协议的事实。证据7，中国建设银行转账凭条复印件1份、广东发展银行进账单复印件2份，拟证明原告通过银行支付土地转让款的事实。证据8、国有建设用地划拨决定书复印件2份，拟证明粤（2017）电白区不动产权第0xx7号、第0xx8号土地是划拨留用地；证据9、同意转让竹园仔留用地签名表（二队）复印件1份，拟证明被告村民同意转让留用地的事实；证据10；陈村镇镇东村民委员会竹园仔留用地转让款签收表（一队）复印件1份，拟证明被告及第三人收到原告款项后将款项发放到村民手上，然后将签收表交给原告保管的事实；证据11、陈村镇镇东村民委员会竹园仔留用地转让款签收表（二队）复印件1份，拟证明内容同证据10一致。被告竹园仔第一经济合作社于庭审中向本院提交如下证据：2007年8月15日《会议纪录》、《关于开发竹园仔村留用地会议纪要》、《同意转让陈村镇镇东村民委员会竹园仔村留用地签名表（一队）》、《同意转让陈村镇镇东村民委员会竹园仔村留用地签名表（二队）》、《同意转让陈村镇镇东村民委员会竹园仔村留用地签名表（三队）》，拟证明被告转让涉案土地使用权给原告已经被告及第三人村民会议讨论通过。第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社均无证据向本院提交。本院依职权调取了（2017）电白区不动产权第0xx7号、第0xx8号不动产权证书的登记档案资料，并于庭审中出示给各方当事人质证。经质证，被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社均对原告中意房地产公司提交的所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。原告中意房地产公司对被告竹园仔第一经济合作社提交的所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社对被告竹园仔第一经济合作社提交的所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。对原告、被告及本院调取的上述证据，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据本案各方当事人提交的证据和庭审意见，本院查明如下事实：被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社原称电白县陈村镇镇东村委会竹园仔村一、二、三队（以下简称竹园仔村一、二、三队）。1994年，原电白县人民政府先后向竹园仔村一、二、三队征收集体土地约500亩作为区建设项目用地，同意在水东镇向××大道东侧××用地××给竹园××村××、××、××队。2007年8月18日，原告与竹园仔村一、二、三队签订《合作开发协议书》一份，内容为：“甲方：电白县陈村镇镇东村委竹园仔村一、二、三队。乙方：茂名市中意房地产开发有限公司。为了共同过把竹园仔村的自留土地开发好，建设好，经甲乙双方多次协商，达成如下协议，共同遵守执行。一、甲方同意将位于向洋大道东边、竹园大道南边、竹园仔村西边（东西向200米，南北向136米）的一块土地按平方面积计价给乙方开发。该地面积约33.9亩（以双方代表到现场丈量为准）。二、土地计价：土地单价每平方米肆佰壹拾元。三、付（取）土地款的办法：在甲乙双方签订正式合同之后，甲方以生产队为单位，先作好土地款分配表，将土地款的数字分配到村民各户主。村民取款办法有两种，任由村民户主自由选择。第一种、当时取土地款：有些村民户主急需用钱，要立即取款的，在甲方提供土地转让办证手续完备的当天，乙方直接付款给甲方村民户主。第二种、三年取土地款：从签订正式合同之日起，满三年，乙方按村民所在生产队制作的土地款分配表中数额增加50%付款给甲方村民户主（例如某村民一家土地分配款是10万，满三年取款的可领到15万元）。四、甲方要确保该土地没有任何纠纷；无条件按时由村民自觉免费清理自留土地上的附着物；同时积极联系落实电白县房地产综合开发总公司在过去征地时所立补充协议书许下的承诺，要无条件免费出具有关手续，并协助乙方办理土地使用证。办证费用乙方负责。五、本协议签订后，双方严格遵守执行，不得违约，违约方要赔偿守约方的损失。未尽事宜由甲乙双方协议解决。六、本协议办理公证，保证甲方村民户主按自己的意愿取到应得土地款及增值50%的利润；同时保证乙方顺利办理好土地使用证。七、本协议壹式玖份，甲方一、二、三、对各执一份，乙方五份，镇东村委会一份。”上述协议落款甲方处由被告盖章，并由竹园仔村一、二、三队队长签名；落款乙方处由原告法定代表人签名盖章。2007年8月28日，原告与竹园仔村一、二、三队签订《补充协议书》一份，内容为：“甲方：电白县陈村镇镇东村委竹园仔村一、二、三队。乙方：茂名市中意房地产开发有限公司经召开村民会议。乙方与甲方村民面对面协商，甲乙双方同意对双方已在二00七年八月十八日签定的《合作开发协议书》作出如下补充：一、由于甲方村民的要求，乙方愿意出资帮助甲方在竹宛新村××文化室（楼）一座（二层），每层约165平方米，二层共约330平方米。二、乙方愿意出资帮助甲方在竹宛新村中心道出入口出建牌坊二个。如不建二个牌坊，则加建壹层文化室（楼）约165平方米。三、乙方愿意出资修建竹园仔村村尾段的西边、留用地的东边的简易便民道路，修建此路时甲方应自愿无偿提供修路的土地，并取得电白县规划部门允许方可修建。四、甲乙双方同意土地计价在原定每平方米410元的基础上，每平方米增加10元，即每平方米计价420元。五、甲乙双方同意对留用地上的青苗补偿费按每亩1000元计，由乙方补偿到甲方各生产队，由各生产队付给农户。六、甲乙双方同意在本补充协议签定之日起五天内，乙方支付甲方定金叁拾万元。七、付土地款的具体时间：在甲方出具完备有效的办证手续，电白县国土局同意受理，并且在甲方督促电白县房地产综合开发总公司平整好留用地，同时由乙方出资给甲方在自留用地的东边砌好围墙基础，再没有任何地界争议之日起8天内，乙方将土地款付给甲方。八、甲方在提供完备有效的办证手续的同时，应派出代表（生产队长）协助乙方把土地使用证办好。九、本补充协议签字后，双方不得违约。否则，违约方要赔偿守约方的经济损失，损失费的数额由守约方确定。十、本补充协议壹式玖份，甲方一、二、三对各执一份，乙方五份，镇东村委会一份。”上述协议落款甲方加盖被告公章，并由竹园仔村一、二、三队队长签名；落款乙方处由原告法定代表人签名并加盖原告公章。2009年1月19日，原告又分别与竹园仔村一、二、三队签订《补充协议书》三份，内容为：“甲方：电白县陈村镇镇东村委竹园仔村一、二、三队。乙方：茂名市中意房地产开发有限公司。甲方双方于2008年签定了村民留用地转让协议，规定土地转让价格为每平方米肆佰贰拾万（￥420元/平方米），双方已明白清楚，并完全接受了该单价，同时甲方也收到了乙方支付的大部分土地款，为不可争议的事实。今后无论市面上的价格如何升或降，也无论土地交易部门公开将该土地进行招、拍、挂所形成的低价升或降，双方仍然按每平方米肆佰贰拾元的土地价格履行，即如拍卖该土地总款超过双方原签订的合同地价款时，超过这部分的地款与甲方无关，甲方无权再提出任何要求乙方补差价款：如拍卖该土地总款低过双方原签定的合同地价款时，低过这部分的地款也与乙方无关，乙方无权再提出任何要求甲方退差价款。”以上补充协议书由原、被告的法定代表人签名并加盖原、被告公章。2007年8月28日，原告支付竹园仔村一、二、三队土地转让定金30万元；2008年2月5日，原告支付竹园仔村一、二、三队土地转让款420万元。2009年1月16日，原告支付竹园仔村一、二、三队土地转让款300万元。2009年6月2日，原告支付竹园仔村一、二、三队土地转让款2025990元。2012年10月8日，原告支付竹园仔村一、二、三队土地转让款1707982.92元。以上原告共向竹园仔村一、二、三队支付土地转让款共计11233972.92元。2010年1月10日，原告又出资为竹园仔村一、二、三队建设文化楼一座，并支付工程款489380.5元。2012年10月9日，原告支付竹园仔村一、二、三队土地青苗补偿款406798元。2015年4月16日，原告代竹园仔村一、二、三队向原电白县土地储备中心缴纳土地有偿使用费746760元。2016年3月16日，被告向原告出具《证明》一份，确认原告已全部付清了被告留用地（面积约26630.56㎡）款项共计11233972.92元，并出资489380.5元为被告建设文化室（楼）一座三层，共631.55㎡，及向电白县土地储备中心缴交新增建设用地土地有偿使用费746760元。2016年10月27日，经茂名市电白区人民政府电府办函[2016]118号文批复，同意电白区国土资源局将位于电白区迎宾大道东侧，面积26600.56平方米，属电白区2014年度第三十五批次城镇建设用地中安排给被告竹园仔第一经济合作社的留用地，按《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第六条第二款规定划拨给被告竹园仔第一经济合作社。2016年11月7日，茂名市电白区国土资源局签发电国用（2016）划拨第8号、电国用（2016）划拨第9号《国有建设用地划拨决定书》，载明划拨建设用地使用权人为竹园仔第一经济合作社，建设项目名称为竹园仔第一经济合作社留用地，本宗地坐落于电白区迎宾大道东侧；面积分别为14082.78平方米、12517.78平方米。2017年2月8日，被告取得了涉案留用地的不动产权证书，证号分别为：粤（2017）电白区不动产权第0xx7号（面积：14082.78㎡）和粤（2017）电白区不动产权第0xx8号（面积：12517.78㎡）。2017年2月13日，原、被告再次签订了《国有土地使用权转让》，内容为：“甲方：电白区陈村镇镇东村竹园仔第一经济合作社。乙方：茂名市中意房地产开发有限公司。鉴于：甲方（即电白县陈村镇镇东村民委员会竹园仔一、二、三队）经全体村民和村民代表大会同意，甲、乙双方于2007年8月18日签订了《合作开发协议》；2007年8月28日和2009年1月19日签订了2份《补充协议书》。上述协议及补充协议书所约定的义务乙方已全部履行完毕。但甲方的义务至今仍未履行，未将协议土地使用权变更登记过户给乙方。土地使用权证迟迟未能办到乙方名下是基于甲方未取得土地使用权证。现甲方已取得了土地使用权证，不动产权证书号为：【粤（2017电白区不动产权第0xx7号、第0xx8号】，两本证土地使用权面积分别为：14082.78m2、12517.78m2、两证面积共26600.56m2。为尽快办理土地使用权过户手续，经双方协商达成如下《补充协议》。一、甲方应在本协议签订之日起二个月内（即2017年4月13日前）完成将粤（2017）电白区不动产权第0xx7号、第0xx8号土地使用权证办理变更登记于乙方名下。二、甲、乙双方应为办理土地使用权变更登记提供所需的充分必要的手续。三、办理土地使用权变更登记需缴交的税费均由乙方承担。四、乙方于2012年10月9日前已全部付清了土地转让款给甲方，乙方付清土地转让款给甲方之日即视为甲方将该土地移交给乙方使用之日，乙方即可使用该土地。五、本补充协议签定后，双方必须严格遵守执行，尽快办理土地使用权转让手续，否则，违约方要承担违约责任。六、本协议纠纷由有管辖权的人民法院管辖。七、本协议一式六份，从签字之日起生效。”以上协议落款甲方处由被告竹园仔第一经济合作社法定代表人林启英并加盖被告公章，落款乙方处由原告法定代表人杨省儒签名并加盖原告公章。原、被告一致确认，以上《合作开发协议书》、《补充协议书》、《国有土地使用权转让〈补充协议〉》等协议，均是原告和竹园仔村第一、二、三经济合作社的真实意思表示，且均经村民大会同意，并提供有关会议记录和村民签名表、留用地转让款签收表在案为证。原告于2017年6月6日向本院提起本案诉讼，截至法庭辩论终结，涉案土地使用权仍然登记在被告名下。庭审中，被告竹园仔第一经济合作社和第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社一致确认，原竹园仔一、二、三队共用被告竹园仔第一经济合作社一个公章，涉案留用地属被告竹园仔第一经济合作社和第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社共有，涉案留用地转让给原告，是被告竹园仔第一经济合作社和第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社的共同意思表示。本院认为，一、关于涉案土地使用权性质及权属的问题。根据本院依职权调取的不动产权证书登记档案资料，位于电白区陈村镇××村竹园××西侧（迎宾大道东侧）××涉案××在电白区城镇规划范围内，并以无偿返拨方式取得了国有建设用地使用权（不动产权证号：粤（2017）电白区不动产权第0xx7号、0xx8号）。参照《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办[2016]30号）第一条第（三）项“……留用地在城镇规划区范围内，以及涉及占用其他农村集体经济组织集体土地的，依法征收为国有土地，并可由地级以上市、县（市、区）人民政府无偿返拨给被征收土地农村集体经济组织，视同以出让方式取得的国有建设用地。”的规定，涉案留用地的性质属于以出让方式取得的国有建设用地。涉案留用地的国有建设用地使用权虽登记在被告竹园仔第一经济合作社名下，但被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社一致确认涉案土地使用权属被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社共有，本院予以认定。二、关于土地转让合同的效力问题。首先，从原、被告签订的《合作开发协议书》的内容来看，《合作开发协议书》的性质实质是土地使用权转让合同。由于涉案留用地的性质已视同以出让方式取得的国有建设用地，故涉案土地使用权不存在禁止或限制转让的情形。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，原告中意房地产公司与被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社（原为竹园仔一、二、三队）签订《合作开发协议书》、《补充协议书》时未取得出让土地使用权证书，但在起诉前已经取得土地使用权证书，并与原告又签订了《国有土地使用权转让》，故上述协议均是原、被告及第三人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三、关于土地转让合同的履行问题。原、被告于《国有土地使用权转让〈补充协议〉》第一条约定，被告应在协议签订之日起二个月内（即2017年4月13日前）完成将粤（2017）电白区不动产权第0xx7号、0xx8号土地使用权证办理变更登记至原告名下。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《中华人民共和国物权法》第一百四十五条“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”的规定，原、被告双方和第三人确认原告中意房地产公司已按《合作开发协议书》、《补充协议书》、《国有土地使用权转让》的约定履行其应负的全部义务，而被告亦应按约定履行向登记机构申请将涉案土地使用权变更登记至原告名下的义务。另外，参照《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办[2016]30号）第（七）项规定：“规范留用地使用权流转管理。留用地使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，必须按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）实施，并通过农村产权流转管理服务平台公开交易。农村集体经济组织依法转让以无偿返拔方式取得的国有留用地使用权的，不需补办土地有偿使用手续和补缴土地出让金，除按规定应当缴纳土地使用权转让税费外，转让所得全部归该农村集体经济组织所有。”参照该条规定，政府在对留用地使用权流转管理方面，明确要求农村集体经济组织依法出让、转让、出租集体留用地使用权的，应通过农村产权流转管理服务平台公开交易，而对农村集体经济组织依法转让以无偿返拔方式取得的国有留用地使用权的，并不明确要求公开交易。《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办[2016]30号）又规定：“《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办[2009]41号）等有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。”据此，因本案涉案土地属以无偿返拔方式取得的国有留用地使用权，视同以出让方式取得的国有建设用地，故原、被告之间的土地使用权转让合同不存在不能履行的限制性情形，被告应承担继续履行合同的义务，协助原告按规定办理涉案土地使用权的变更登记手续，将涉案土地使用权变更登记至原告名下。综上所述，原告中意房地产的诉讼请求理据充分，且被告竹园仔第一经济合作社、第三人竹园仔第二经济合作社、竹园仔第三经济合作社均无异议，本院予以支持。由于（2017）电白区不动产权第0xx7号、0xx8号土地使用权登记在被告竹园仔第一经济合作社的名下，故应由被告竹园仔第一经济合作社协助原告到土地登记机关办理涉案留用地的变更登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：限被告电白县陈村镇镇东村竹园仔第一经济合作社于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告茂名市中意房地产开发有限公司将粤（2017）电白区不动产权第0xx7号（面积14082.78㎡）、粤（2017）电白区不动产权第0xx8号（面积12517.78㎡）不动产权证书项下的土地使用权变更登记至原告茂名市中意房地产开发有限公司名下。案件受理费99800元（原告已预交），由被告电白县陈村镇镇东村竹园仔第一经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  林华宗审 判 员  李洁梅人民陪审员  欧 合二〇一七年九月二十八日书 记 员  郑永轩书 记 员  邹世锋