山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市中民初字第2802号原告高春江，女，1959年12月21日出生，汉族，高中文化，无职业，住峄城区。委托代理人郭光奎，山东为众律师事务所律师律师。被告孙峰，男，1969年11月30日出生，汉族，初中文化，住市中区。被告孙卓龙（曾用名孙坤坤），男，1991年11月17日出生，汉族，大学文化，住址同上。系被告孙峰之子。原告高春江与被告孙峰、孙卓龙缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高春江及其委托代理人郭光奎到庭参加诉讼。被告孙峰、孙卓龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高春江诉称，2008年11月9日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同约定：被告孙峰及妻子贾广菊将位于市中区西沙河村117号房屋出售给原告，价款为9万元整。合同签订后，原告按约履行了全部付款义务。2009年2月9日，原告起诉被告至市中区人民法院，要求被告履行合同义务，案号为（2009）市中民初字第210号。该案经调解达成调解协议，市中区人民法院制作了调解书，被告均无异议。2012年8月28日，经被告申请，枣庄市人民检察院提起抗诉，市中区人民法院对案号为（2009）市中民初字第210号民事调解书进行了再审，认为：原、被告签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。同时认定，由于合同无效给原告造成的损失可另行主张权利，原告不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。综上所述，被告的行为严重违反了诚实信用原则，给原告造成了巨大的损失。为维护原告合法权益，请求依法判令：1.请求人民法院依法判令被告返还购房款9万元；判令被告赔偿原告经济损失40万元；2.诉讼费用由被告承担；被告孙峰、孙卓龙庭后提交答辩状辩称，原告诉称的返还购房款9万元不成立。原告给付被告的9万元系借款，房屋买卖合同根本不存在，9万元名为购房款，实为借款。原告要求被告赔偿损失依法不能成立。原告的损失只是该9万元的利息损失，根据法律规定，被告孙峰系房屋所有权和使用权人，有权利对该房屋的拆迁补偿依法享有相应的权利。经审理查明，2008年11月9日，孙峰、贾广菊与高春江签订《房地产买卖合同》，将座落在市中区西沙河村117号房屋一套以90000元的价格出售给高春江，孙峰于同日收到房款90000元。2009年2月9日，高春江起诉至法院，要求办理过户手续，本案于2009年5月20日达成调解协议，约定“孙峰、贾广菊于2009年5月25日前从市中区光明路街道西沙河117号房屋搬出，并将该房屋交付给高春江。同时提供有关手续协助高春江办理市中区光明路街道西沙河村117号房屋（枣房权证枣字第××号，建筑面积107.06平方米）产权过户手续，过户手续费用由孙峰、贾广菊承担。”本院根据上述调解协议制作了（2009）市中民初字第210号民事调解书。该调解书生效后，高春江申请强制执行，该房屋的产权登记现已过户至高春江名下。另查明，涉案争议房屋位于市中区光明路街道西沙河村，拆迁前性质属于集体所有，所有人为孙峰、贾广菊。孙峰、贾广菊（生前）均是该村村民。2012年西沙河村棚户区改造，该房属于拆迁范围，因当时该房屋所有权人为原告高春江，高春江选择置换房屋，因此，枣庄市市中区房屋征收办公室于2012年8月31日出具《房屋产权调换定位单》一份，确定置换的两套房屋位置分别为沙河子1号楼东二单元1501室（建筑面积约114平方米）、沙河子3号楼东三单元901室（建筑面积约98平方米），两套房屋经枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司评估，两处房屋货币补偿价值共计466093元。2016年6月13日，枣庄市市中区房屋征收办公室出具证明，内容为：“高春江房屋位于枣庄市市中区光明路街道西沙河村117号，该房屋在西沙河治理时已征收，货币补偿明细如下：1、房屋评估价466093元；2、附属物1727元；3、奖励费50000元；4、搬家费500元；6、临时安置费1071.6元，合计519392元。2016年6月13日。”因原、被告诉讼，枣庄市市中区房屋征收办公室并未将上述补偿发放到任何一方。还查明，高春江户籍所在地为峄城区坛山街道办事处民族街22号。贾广菊于2010年6月27日死亡，其父亲贾计昌、母亲苏永云放弃继承贾广菊遗产，其应得份额由其继承人孙卓龙继承。后被告孙峰、孙卓龙不服（2009）市中民初字第210号民事调解书调解内容，向枣庄市人民检察院申诉，枣庄市人民检察院于2012年8月28日作出枣检民抗（2012）14号民事抗诉书，向山东省枣庄市中级人民法院提出抗诉。山东省枣庄市中级人民法院于2012年8月30日作出（2012）枣民抗字第16号民事裁定书，指令我院再审本案。我院于2014年4月21日作出（2012）市中民再初字第8号民事判决书，认定：“农村宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案所涉房屋位于市中区光明路街道西沙河村，该宗土地属于集体所有，孙峰、贾广菊均系该集体组织成员，高春江并非该西沙河村村民，其不符合购买所属农村宅基地房屋的条件。孙峰、贾广菊将房屋卖给非本村村民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证等合法手续。因此，双方签订的《房地产买卖合同》违反法律的强制性规定，应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，高春江可就合同无效致其损失另行主张权利。”并判令撤销（2009）市中民初字第210号民事调解书。被告孙峰、孙卓龙不服该判决，在上诉期内向枣庄市中级人民法院提起上诉。2014年10月28日，枣庄市中级人民法院作出（2014）枣民再终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现该一、二审再审判决书均已生效。现原告高春江以上述生效判决书为依据，向我院提起诉讼，要求被告孙峰、孙卓龙返还购房款，并赔偿其损失。上述事实，有判决书、房产证、集体土地建设用地使用证、附属物补偿明细表、房屋产权调换定位单、证明等证据及当事人陈述在卷为证，证据充分，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议已经被法院生效判决依法确认系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，首先被告孙峰、孙卓龙应当返还原告高春江的购房款。其次，由于原告高春江已在西沙河村117号原有房屋居住多年，对于附属物补偿、奖励费、搬家费、临时安置费等相关补偿款，理应由原告高春江享有，除此之外的房屋拆迁补偿款应返还给房屋所有权人孙峰、孙卓龙。再次，孙峰、高春江应当按照各自的过错程度承担相应的责任。由于原、被告均明知涉案房屋系被告所在集体所有的宅基地但仍进行买卖，因此原、被告双方应对合同无效均有过错。对于过错程度，本院认为，原、被告转让房屋以及通过本院调解达成被告协助原告办理过户手续的行为，均系其真实意思表示。只是后来涉案房屋拆迁补偿利益巨大，被告才以协议违反法律规定为由，将涉案房屋所有权通过再审回转到其名下。从诚实信用原则考虑，被告过错较大，应对合同无效承担主要责任，原告应承担次要责任。本案争议房屋已被拆迁完毕，原告高春江可得利益损失可根据合同双方过错程度、因该房屋拆迁所获得的利益等因素综合考虑。由于原告已选择置换房屋，置换房屋的评估价为466093元，本院认为原告高春江的可得利益损失按照置换房屋评估价扣除原告购房款9万元后的数额的80%计算较为恰当，即为300874.40元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙峰、孙卓龙于本判决生效后十日内返还原告高春江购房款9万元；二、被告孙峰、孙卓龙于本判决生效后十日内赔偿原告高春江可得利益损失300874.40元；三、附属物补偿1727元、奖励费50000元、搬家费500元、临时安置费1071.60元归原告高春江所有；四、驳回原告高春江的其他诉讼请求。案件受理费8650元，保全费2970元，由二被告共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  赵 会人民陪审员  刘春华人民陪审员  姜 波二〇一六年六月二十三日书 记 员  马 壮