陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0902民初765号
原告（反诉被告）李某某，男，汉族，1974年12月4日出生，住汉滨区新城办。
被告（反诉原告）陕西省安康市民威工贸有限公司（以下简称安康市民威公司）。
住所地：汉滨区金州南路**号。
法定代表人黄英，总经理。
委托代理人景汉祥，该公司经理。
委托代理人张学武，该公司法律顾问。
被告陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称贵豪房产公司）。
住所地：汉滨区巴山西路贵豪华庭*楼。
法定代表人丁尔勇，总经理。
委托代理人丁尔伟，男，汉族，1994年3月26日出生，住旬阳县小河镇。
第三人赵自兵，男，汉族，1970年3月7日出生，住旬阳县城关镇。
委托代理人杨林，陕西法力律师事务所律师。
原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）安康市民威公司、被告贵豪房产公司、第三人赵自兵返还财产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告李某某，被告安康市民威公司、委托代理人景汉祥、张学武，被告贵豪房产公司委托代理人丁尔伟，第三人赵自兵及其委托代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月26日原告购买被告贵豪房产公司位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房网签合同7份（合同编号：GF-2014-18303、GF-2014-18158、GF-2014-18160、GF-2014-18299、GF-2014-18301、GF-2014-18151、GF-2014-18156）共计1478平方米。同日，原告向被告贵豪房产公司支付全部购房价款1300万元。其中GF-2014-18303网签面积204㎡，实际只有153.19㎡，减少50.81㎡，还有二楼0201房号面积为279㎡被被告贵豪房产公司卖与他人，实际被告贵豪房产公司向原告少履行329.81㎡的房屋面积。同时被告贵豪房产公司将原告购买的网签房屋又租赁给被告安康市民威公司，至今原告未收取任何租赁费，原告多次要求被告贵豪房产公司办理房屋产权证书和租赁费无果。诉请判令原告与被告贵豪房产公司签订的房屋买卖合同中面积1148.19㎡房屋所有权属原告所有。被告贵豪房产公司交付原告房屋面积329.81㎡，价值300万元。被告安康市民威公司依照2013年12月15日被告贵豪房产公司与被告安康市民威公司签订商场房屋租赁合同标准自2015年1月1日起向原告支付租赁费。
原告为其主张提供证据如下：
1、原告身份证，用于证明其诉讼主体合法。
2、2014年12月26日商品房买卖合同7份和购买房屋转款凭证以及被告贵豪房产公司出具的收款收据两张，用于证明其与被告贵豪房产公司买卖房屋的真实性以及其履行了支付购房款的义务。
3、汉滨区人民法院（2016）陕0902民初601号民事调解书，用于证明安康市民威公司及刘军民代偿被告贵豪房产公司向原告借款事实。
4、2016年3月20日被告贵豪房产公司合同解除函，用于证明原告有向被告安康市民威公司催要房屋租赁费的权利。
5、陕西省旬阳县人民法院（2016）陕0928民撤1号民事判决书。
被告安康市民威公司（反诉）辩称，2013年5月27日，本公司租赁被告贵豪房产公司位于汉滨区巴山西路184号部分商铺面积2778㎡（地下一层至地上二层作商场经营使用），租期20年（2013年6月1日至2033年5月31日）。在租赁合同中约定：在合同有效期内，贵豪房产公司如欲将租赁房产所有权转让或抵押给第三人，贵豪房产公司应提前1个月以书面形式通知本公司，房产所有权转让的，本公司在同等条件下享有优先购买权。但是，贵豪房产公司将本公司租赁的房屋所有权转让没有书面通知本公司，剥夺了本公司优先购买的权利。本公司在租赁期内，本公司不但足额交付租赁费，而且还代偿贵豪房产公司所欠李某某及他人借款1300万元，所代偿的借款应冲抵租金。李某某要求本公司向其交付房屋租赁费无事实依据，本公司没有向李某某支付款项的义务。请求判令李某某与贵豪房产公司的房屋买卖无效，判令本公司具有所租赁的房屋优先购买权。
被告安康市民威公司为其主张提供证据如下：
1、营业执照、法人证明，用于证明其诉讼主体合法。
2、2013年5月27日签订商场房屋租赁合同，用于证明房屋租赁的面积、时间和本公司具有优先购买权。
被告贵豪房产公司辩称，2013年12月15日答辩人与安康市民威公司签订商场房屋租赁合同，该合同第8条5项约定，在合同有效期内安康市民威公司不享有优先购买权，故安康市民威公司主张优先购买权不能成立。2014年12月26日，答辩人与李某某签订商品房屋买卖合同7份8套，面积1478㎡属实，因答辩人资金紧张，在李某某不知情的情况下，将其中一套（二层0201号）面积279㎡出售给他人，将其中一套实际少履行50.81㎡、二楼0201房号面积为279㎡被被告贵豪房产公司卖与他人，按合同约定答辩人未履行共计面积329.81㎡。2016年2至3月安康市民威公司代偿答辩人1300万元是答辩人与安康市民威公司之间的债权债务另一法律关系，与房屋租赁费无关，安康市民威公司不能以代偿款项冲抵房屋租赁费。2016年3月20日答辩人向安康市民威公司发出解除租赁合同的致函，双方租赁关系已经解除，由李某某收取房屋租赁费。
被告贵豪房产公司为其主张提供证据如下：
1、营业执照、法人证明，用于证明其诉讼主体合法。
2、2013年12月15日答辩人与安康市民威公司签订商场房屋租赁合同，用于证明安康市民威公司不享有优先购买权。
第三人述称，贵豪房产公司和原告应是借贷性质的，房屋是还款的保证。GF-2014-18156号购房合同中的1-1拖2-1,558.64㎡在2013年2月27日贵豪房产公司已卖给第三人赵自兵，并签订了合同。2016年3月第三人以其与贵豪房产公司房屋买卖合同纠纷向旬阳县人民法院诉讼，同年5月4日双方经人民法院调解，双方达成协议，现争议的贵豪华庭1幢1单元1-1拖2-1房屋属第三人所有。
第三人为其主张提供证据如下：
1、第三人身份证，用于证明其诉讼主体合法。
2、商品房买卖合同、收款收据，用于证明李某某诉请贵豪华庭1栋1单元101和201房屋，在2013年贵豪房产公司将争议的房产卖与第三人，与第三人有利害关系，应为该案件第三人参加诉讼。
3、旬阳县人民法院（2016）陕0928民初471号民事调解书、民事裁定书、旬阳县人民法院受理执行案件通知书、执行通知书，用于证明李某某诉请的房屋已经人民法院确认为第三人所有，李某某无权再行诉请。
质证、认证，对李某某提供的证据1，被告及第三人无异议，证据有效。证据2，被告贵豪房产公司无异议，被告安康市民威公司以GF-2014-18303号与GF-2014-18160号购房合同的位置、房屋面积一致，GF-2014-18151与GF-2014-18299号购房合同的位置、房屋面积一致，均是102.29平方米，属同一套房屋为由提出异议，第三人以GF-2014-18160购房合同经旬阳县人民法院民事调解书确认该争议的房屋属第三人所有为由提出异议。依据相关证据证实，被告安康市民威公司的异议，本院予以采信。第三人的异议经陕西省旬阳县人民法院（2016）陕0928民撤1号判决撤销旬阳县人民法院（2016）陕0928民初471号民事调解书的民事判决书认定，第三人的异议本院不予采信。证据3，被告贵豪房产公司、第三人无异议，被告安康市民威公司以与本案没有关系提出异议，因该证据证实被告贵豪房产公司借款由安康市民威公司提供担保承担偿还借款的义务，故该证据本院予以采信。证据4，被告贵豪房产公司无异议，被告安康市民威公司以解除合同应双方同意认可才能解除为由提出异议，依据商场房屋租赁合同约定贵豪房产公司只需以书面形式通知安康市民威公司，未约定双方是否同意，故安康市民威公司的异议，本院不予采信，第三人以解除函是单方行为，况且商场仍由安康市民威公司在经营，没有解除合同为由提出异议，依据原告的诉讼请求，第三人的异议本院不予采信。证据5，被告及第三人无异议，证据有效。对被告安康市民威公司提供的证据1，原告、贵豪房产公司、第三人无异议，证据有效。证据2，第三人与其无关，原告及贵豪房产公司以根据规定以最后签订的合同为准为由提出异议，依据相关法律规定，该异议本院予以采信。对被告贵豪房产公司提供的证据1，原告、安康市民威公司、第三人无异议，证据有效。证据2，原告无异议，第三人不发表意见，安康市民威公司以复印件不能作为证据为由提出异议，因经对原件核对，复印件与原件无异，故其异议本院不予采信。对第三人提供的证据1，原告、贵豪房产公司、安康市民威公司无异议，证据有效。证据2、3，被告安康市民威公司以真实性无异议，但其没有房产证为由提出异议，原告以第三人没有支付给贵豪房产公司购房款、买卖合同无效，被告贵豪房产公司以合同签订、出具收款收据属实，但第三人没有支付购房款为由提出异议，依据陕西省旬阳县人民法院（2016）陕0928民撤1号民事判决书认定第三人给付3379600元系投资款非购房款，（2016）陕0928民初471号民事调解书侵犯了原告的利益，故撤销（2016）陕0928民初471号民事调解书。故原告及贵豪房产公司的异议成立，本院予以采信。
查明，2013年12月15日被告贵豪房产公司与被告安康市民威公司签订商场房屋租赁合同，合同约定：甲方（贵豪房产公司）同意将位于汉滨区巴山西路184号部分商铺出租给乙方（安康市民威公司）作为商业用途使用。租赁期限20年（自2013年6月1日至2033年5月31日止），在合同有效期内，甲方如欲将租赁房产所有权转让或抵押给第三方，甲方只需以书面形式通知乙方。房产所有权转让的，乙方在同等条件下不享有优先购买权，受让方继续履行双方在本合同下的全部权利和义务。2014年12月26日原告购买被告贵豪房产公司位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房网签合同7份（合同编号：GF-2014-18303、GF-2014-18158、GF-2014-18160、GF-2014-18299、GF-2014-18301、GF-2014-18151、GF-2014-18156）共计1478㎡。同日，原告向被告贵豪房产公司支付全部购房价款1300万元。其中GF-2014-18303网签面积204㎡，实际只有153.19㎡，减少50.81㎡，还有二楼0201房号面积为279㎡被被告贵豪房产公司卖与他人，实际被告贵豪房产公司向原告少履行329.81㎡的房屋面积。原告多次要求被告贵豪房产公司办理房屋产权证书和租赁费无果。原告于2016年4月19日向本院申请对被告贵豪房产公司开发的位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101室房屋查封。本院于同年5月9日进行查封。2016年4月19日原告诉请判令原告与被告贵豪房产公司签订的房屋买卖合同中面积1148.19㎡房屋所有权属原告所有。被告贵豪房产公司交付原告房屋面积329.81㎡，价值300万元。被告安康市民威公司依照2013年12月15日被告贵豪房产公司与被告安康市民威公司签订的商场房屋租赁合同标准自2015年1月1日起向原告支付租赁费。
本院认为，原告李某某与被告贵豪房产公司签订了位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房网签合同7份商品房买卖合同，并在安康市房屋管理局进行网签备案后，向被告贵豪房产公司支付全部购房款，意思真实、合法有效。被告贵豪房产公司在履行交付房屋时私自将二楼0201房号面积为279㎡卖与他人和购买房屋面积少于50.81㎡，共计329.81㎡，被告贵豪房产公司应当交付给原告。被告安康市民威公司反诉主张按照2013年5月27日其与贵豪房产公司签订的商场房屋租赁合同约定其有优先购买权，因安康市民威公司与贵豪房产公司2013年12月15日约定安康市民威公司在同等条件下无优先购买权以及原告与贵豪房产公司于2014年12月26日网签购买位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101室房屋，安康市民威公司应当知道，但未提出异议，故其主张本院不予支持。安康市民威公司主张其已代偿被告贵豪房产公司向原告借款，代偿金额冲抵租金，属另一法律规定，以及原告以民间借贷纠纷向本院诉请被告贵豪房产公司、安康市民威公司、刘军民偿还借款，经本院主持调解达成还款金额和方式、时间，无以代偿金额冲抵租金的约定，故该主张本院不予支持。第三人以旬阳县人民法院（2016）陕0928民初471号民事调解书确认GF-2014-18156号购房合同中的1-1拖2-1,558.64㎡在2013年2月27日贵豪房产公司已卖给第三人，产权属第三人所有的辩解，依据陕西省旬阳县人民法院（2016）陕0928民撤1号民事判决书认定第三人给付3379600元系投资款非购房款，（2016）陕0928民初471号民事调解书侵犯了原告的利益，撤销（2016）陕0928民初471号民事调解书。第三人的辩解不能成立。本院不予支持。原告请求判令原告与被告贵豪房产公司签订的房屋买卖合同中面积1148.19㎡房屋所有权属原告所有。被告贵豪房产公司交付原告房屋面积329.81㎡，价值300万元。被告安康市民威公司依照2013年12月15日被告贵豪房产公司与被告安康市民威公司签订商场房屋租赁合同标准自2015年1月1日起向原告支付租赁费,理由正当、合法，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：
一、2014年12月26日原告李某某与被告贵豪房产公司网签购买位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101室房屋（共计1148.19㎡）所有权属原告所有。
二、被告贵豪房产公司交付原告李某某位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房屋面积329.81㎡。限判决生效后30日内履行完毕。
三、被告安康市民威公司依照2013年12月15日被告贵豪房产公司与被告安康市民威公司签订商场房屋租赁合同租赁费标准自2015年1月1日起向原告李某某支付租赁费。
三、驳回安康市民威工贸有限公司诉讼请求。
四、驳回原告李某某其他诉讼请求。
案件受理费30800元、保全费5000元、反诉费100元，合计35900元，由被告贵豪房产公司、安康市民威公司连带承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 杨 明 波
人民陪审员 唐 章 乾
人民陪审员 汪 艳
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 陈泽一懿