上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初7703号
原告(反诉被告)：上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：姚嘉秉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴远华，该公司员工。
委托诉讼代理人：朱一苇，上海市慧众律师事务所律师。
被告(反诉原告)：姚星，男，1972年11月9日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：王忠英，女，1970年4月17日出生，汉族，户籍地上海市南区。
委托诉讼代理人：李之麟，上海市恒泰律师事务所律师。
原告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司诉被告姚星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。审理中，被告姚星提起反诉，在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2017年3月29日和11月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴远华、朱一苇，被告的委托诉讼代理人李之麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司诉称：原、被告双方于2014年8月1日签订《房屋(商铺)租赁合同》，由原告将本市府谷街XXX号二楼房屋出租给被告，由其用于开设棋牌室，租赁期自2014年8月1日起至2015年7月1日止，年租金人民币84,000元，合同对租金支付方式、违约责任等事项均作了约定。合同履行期间，双方均无争议。合同期届满后，在双方未续约情况下，被告未按约腾退房屋，继续占用承租房屋。原告多次交涉未果，遂于2015年9月采取停水停电措施，被告才停止经营，但仍将物品存放在系争房屋内而不腾退，现要求确认双方签订的合同在2015年7月31日终止，被告将占用的房屋腾空并返还原告。
被告姚星辩称：原、被告之间建立租赁关系已多年，双方一直续签合同，因原告提供的房屋不符合消防的要求，在本合同到期后才未续签书面合同，故未续签书面合同的责任在原告，但双方口头约定租赁关系延续至房屋动迁之时。现动迁尚未发生，合同应当继续履行，故要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告姚星诉称：其在承租房屋处开设棋牌室已十余年，与原告一直签订书面合同，2015年7月31日书面合同约定的期限届满后，因原告的原因未再续签书面合同，但双方口头约定租赁期至房屋动迁之时，但原告在2015年9月采取断电断水方式，致使其无法正常经营，故要求反诉被告赔偿装修损失人民币800,000元和经营损失人民币200,000元。
反诉被告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司辩�：双方签订的《房屋(商铺)租赁合同》约定的租赁期至2015年7月31日届满，双方未续签合同也未达成口头约定，故反诉原告应当在合同期届满后腾退房屋，其继续占用房屋，显属无理。至于提出的装修和经营损失均无依据，即使在承租期间进行装修，也应由其自行承担责任，故不同意反诉原告的反诉诉讼请求。
原告(反诉被告)上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、《房屋(商铺)租赁合同》，证明双方合同约定的租赁期至2015年7月31日届满；2、《房屋产权证》，3、上海万有全(集团)有限公司出具的证明，4、情况说明，证据2－4证明原告有权使用或出租系争房屋；5、现场照片，证明系争房屋过道墙面老旧，棋牌室门上锁无人经营，外观未见装修痕迹。
被告(反诉原告)姚星对原告(反诉被告)上海万有全半淞园菜市场经�管理有限公司提供的本诉和反诉证据1真实性无异议，但之后双方达成的口头协议，租赁期延至房屋动迁之时，故不能证明双方租赁关系已在2015年7月31日终止；对证据2－4真实性无异议；对证据5认为不能反映系争房屋全貌，不能正常经营也系原告(反诉被告)断水断电所致。
被告(反诉原告)姚星提供的本诉和反诉证据如下：1、《装修工程承包合同》，证明被告(反诉原告)姚星于2015年1月聘请装修单位对系争房屋进行装修；2、系争房屋内拍摄的照片，证明停止经营后，系争房屋内状况，依然能看出经过装修的痕迹。
原告(反诉被告)上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司对被告(反诉原告)姚星提供的本诉和反诉证据1不予认可，在2015年2－5月期间无装修单位进场进行装修的情况；此外，书面合同约定的租赁期即将届满，在尚未确定续租情况下，其即�进行装修，后果也应由其自行承担；对证据2不认可其证明目的，对于房屋内属其物品，其可在腾退房屋时一并搬离。
经审理查明：原、被告之间已建立多年租赁关系，双方一直续签租赁合同。2014年8月1日，双方再次签订《房屋(商铺)租赁合同》，约定原告将本市府谷街XXX号二楼房屋出租给被告，租赁期自2014年8月1日起至2015年7月31日止，租赁期届满，本合同即终止，届时被告应将承租房屋按约归还原告，房屋内所属被告物品可搬走，若需继续承租，须在合同到期前三个月提出书面申请，房屋年租金人民币84,000元，每3个月为一个付款期，合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，在履行期间内双方均无争议。因在合同期届满前，双方未达成续租意向，故在合同期届满后，原告要求被告按约携所属物品搬离，将承租房屋返还原告。但被告未按约履行，继续占用系争房屋从事经营活动。原告多次催促无果，遂在2015年9月采取断水断电措施，在此情况下，被告才停止经营，但仍占据系争房屋。原告遂于2016年3月23日起诉来院，要求确认双方合同在2015年7月31日到期终止，被告立即携所属物品从系争房屋搬离，将系争房屋返还原告。
另查明：被告曾支付给原告房屋押金人民币7,000元，原告表示在被告腾退并返还房屋后，同意将收取的押金人民币7,000元退还被告。
审理中，被告以双方未能续签书面合同，系原告出租的房屋不符合消防要求所致，但双方口头约定租赁期延至房屋动迁之时，故在合同期届满后，其继续使用系争房屋。现因原告采取断水断电措施，导致其无法使用系争房屋，原告行为构成违约。因其在承租期间对房屋进行了装修，现合同无法继续履行，故要求原告赔偿其装修损失人民币800,000元和经营损失人民币200,000元。
因原告对被告主张的装修事实及装修损失不予认可，被告提出对装修价值及残值进行评估的申请，在本院对评估后果进行释明后，被告仍坚持要求评估。为此，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对被告主张的装修费用和现值进行评估，根据审价单位出具的审价报告，2015年1月的装修造价为人民币421,493元，按5年年限折旧现值为人民币394,798.44元，按8年年限折旧现值为人民币404,808.90元。原告对审价报告认为装修系被告自行所为，故应由其自行承担责任，即使计算费用也应以5年折旧现值为据。被告对审价报告认为计算的费用过低，计算现值应按8年年限折旧为据。
本院认为：原、被告签订的《房屋(商铺)租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。根据合同约定，被告若续租的，应在合同期届满前三个月向原告书面提出申请，现被告无证据证明其向原告提出续租申请，被告辩称双方口头约定租赁期延至房屋动迁之时一节，原告对此予以否认，被告亦无充分证据证明其主张，故对被告之抗辩，本院不予采信，双方签订的《房屋(商铺)租赁合同》应在约定的租赁期届满后，即为终止。合同终止后，被告应当结清各项应付费用并腾退房屋，将承租房屋返还原告，被告却仍继续从事经营活动直至原告采取相应措施而停止，但至今仍继续占用系争房屋，被告之行为显属无理，原告要求确认合同到期终止，要求被告腾退房屋，将系争房屋返还的诉讼请求，依法应予支持。关于被告反诉主张的装修损失和经营损失，因书面合同约定的租赁期至2015年7月31日，被告在不能确定必定能续约情况下，仍在2015年1月对承租房屋进行装修，且该装修亦未征得原告同意，故被告对此应承担相应�险。现合同已在2015年7月31日到期终止，双方签订的合同未对合同终止时的装修残值归属及补偿作出约定，故对被告要求原告补偿装修残值的诉讼请求，本院不予支持。对于赔偿经营损失的反诉诉请，因被告未提供证据证实，缺乏合同和事实依据，故本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、原告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司与被告姚星于2014年8月1日签订的《房屋(商铺)租赁合同》自2015年7月31日终止；
二、被告姚星应于本判决生效之日起三十日内携所属物品从本市府谷街XXX号二楼房屋迁出，将该房屋返还原告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司；
三�原告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司在被告姚星返还房屋之日起十日内退还押金人民币7,000元；
四、反诉原告姚星要求反诉被告上海万有全半淞园菜市场经营管理有限公司赔偿装修损失人民币800,000元和经营损失人民币200,000元的诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币80元，由被告姚星负担。反诉案件受理费人民币6,900元，审价费人民币46,000元，均由反诉原告姚星负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 毛伟新
二〇一七年十二月六日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。