广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初8565号原告邬平洋，男，汉族，1981年9月25日出生，身份证住址：湖南省双峰县，现住广东省广州市白云区。原告聂剑平，女，汉族，1983年7月25日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，现住广州市白云区。委托代理人邬平洋，与原告聂剑平系夫妻关系。被告黄福龙，男，汉族，1975年5月25日出生，住广东省佛山市禅城区。被告王君秀，女，汉族，1977年10月3日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人黄福龙，与被告王君秀系夫妻关系。原告邬平洋、聂剑平诉被告黄福龙、王君秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告邬平洋及被告黄福龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告邬平洋、聂剑平与被告黄福龙于2016年7月10日签订房屋买卖合同，约定被告黄福龙将位于佛山市禅城区汾江南路131号1区1座505房的房产以825000元卖给两原告，双方约定首付款222000元，尾款以银行按揭支付。2016年6月24日，两原告向被告黄福龙支付定金28000元，2016年8月16日再支付159000元，合计支付187000元。现因被告黄福龙在外负债，导致房屋被法院查封，使两原告与被告黄福龙之间的房屋买卖合同无法继续履行，此外，涉案房产是被告黄福龙、王君秀的夫妻共同财产。为维护两原告权益，现特起诉请求判令：1、解除两原告与被告黄福龙之间的房屋买卖合同关系；2、两被告退还两原告购房款187000元并支付违约金165000元；3、两被告赔偿两原告的误工费1000元和车旅费200元；4、两被告承担本案诉讼费、财产保全费。两被告辩称，被告黄福龙不同意解除合同，因为被告黄福龙没有违约，两被告无需承担原告主张的各项费用，在交易之前，双方已经向相关部门查询涉案房屋是没有查封的，被告黄福龙也已按照合同约定申请了提前还贷，159000元已按约定划入办理房屋按揭的银行账户，涉案房屋是在办理提前还贷后的十几天才被查封；被告黄福龙确实收到了原告支付的定金28000元和首期款159000元，合计187000元。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告的身份证、结婚证、公证书、两被告的身份证复印件。拟证明两原告及两被告的诉讼主体资格，两原告系夫妻关系。2、二手房产买卖及居间服务合同。拟证明两原告向被告黄福龙购买了涉案房屋。3、中国工商银行转账凭证、第一次首付款收据、购房定金收款收条。拟证明两原告已向被告黄福龙支付购房定金28000元及首付款159000元。4、2016年6月27日以及2016年8月22日、29日佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明在原告向被告交定金之前，已经向佛山市禅城区不动产档案馆查询涉案房屋的抵押、查封情况，结果显示为有抵押，无查封；在原、被告签订合同之后，原告再次向不动产档案馆查询得知涉案房屋分别被广州市白云区人民法院和佛山市禅城区人民法院查封。5、房地产权证复印件、国有土地使用权证复印件。拟证明黄福龙是涉案房屋的所有权人。6、房地产核价业务受理登记回执。拟证明两原告按照合同约定在2016年7月14日去房地产交易中心办理交易递件手续。诉讼中，两被告未提交证据。为查明案件事实，本院依职权调取（2016）粤0604民初7225号民事判决书、生效证明书及向案外人郑德伟制作询问笔录一份。经庭审质证，本院认证如下：两原告的证据，两被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，两原告及两被告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年6月24日，原告邬平洋向被告王君秀支付房屋定金28000元，并由被告王君秀开具收条。2016年7月10日，被告黄福龙（卖方）、原告邬平洋（买方）、案外人佛山市德亿房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《二手房产买卖及居间服务合同》，主要内容为：第一条、卖方转让房产位于佛山市禅城区汾江中路131号1区一座505房，登记建筑面积为94.75平方米，该房地产处于抵押状态，买方愿意为卖方赎楼的，卖方须于签订本合同之日起30日内向第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；。第六条、交房保证金，买卖双方同意买方支付定金是从交易总价款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管。第七条、付款方式。买方选择商业贷款方式办理银行按揭贷款。定金28000元，买方需在签署本合约当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业权属证明原件交给经纪方保管至交易递件当天。2、按揭贷款：买方应于2016年8月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方需提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。3、交易递件，买卖双方同意于2016年7月14日前办理交易过户手续；4、首期房款222000元于完税当天支付。5、尾期房款575000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。第九条、卖方应于收到尾款15日内将该房地产及钥匙交付买方。第十条、①因该房地产本身之权属、质量及卖方资格引起的纠纷由卖方承担全部责任，并负责妥善处理。第十一条、居间服务。②基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日，卖方向经纪方支付中介服务费及咨询费5000元，买方向经纪方支付中介服务费及咨询费13000元。第十二条、违约责任。①如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同。如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，同时违约方需向居间方支付成交价的3%作为佣金。2016年7月14日，两原告与被告黄福龙就涉案房屋到房地产交易中心办理办理核价业务。2016年8月16日，原告通过周巧玲向被告黄福龙支付房屋首付款159000元，并由被告黄福龙开具收据，收据上载明：房屋首付款159000元作为出卖人还银行房贷使用。据佛山市禅城区房地产档案馆于2016年6月27日出具的查询结果显示：佛山市禅城区汾江南路32号1区一座505房原地址为佛山市汾江南路131号1区一座505房，权利人为黄福龙，占有份额为全部，有抵押，无查封。据佛山市禅城区房地产档案馆于2016年8月22日出具的查询结果显示：佛山市禅城区汾江南路32号1区一座505房有抵押、有查封，被限制人黄福龙，①限制单位为广州市白云区人民法院，限制文号为（2016）粤0111执保591号，限制受理日期为2016年7月1日，限制终止日期为2019年6月30日；②限制单位为佛山市禅城区人民法院，限制文号为（2016）粤0604执保1692号，限制受理日期为2016年7月27日。另查明一，两原告为夫妻关系；两被告为夫妻关系，于1999年3月29日登记结婚。另查明二，2016年7月19日，两原告委托周巧玲办理购买涉案房屋的相关手续，两原告签订委托书并在广东省佛山市禅城公证处办理公证证明。再查明，被告黄福龙于2016年9月14日签收起诉状。两原告陈述，在原告支付第一笔首期款后，原告想要确认涉案房屋是否已解除抵押，所以于2016年8月22日去档案馆查询涉案房屋的抵押情况，经查询才发现房屋已被查封；按照合同约定，违约方须以房屋总价的20%支付违约金，故两原告要求两被告支付165000元。被告黄福龙陈述：两原告一起来看房，被告认为两原告均是买房人。案外人郑德伟陈述：我是佛山市德亿房地产中介服务有限公司的经纪人，原、被告均未支付中介费用，相关费用待我司私下与原、被告协商解决，若无法协商我司再另寻途径解决。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。两原告与被告黄福龙签订的《二手房产买卖及居间服务合同》是双方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，两原告及被告均应按照合同约定履行各自的义务。根据查明的事实，因涉及另案纠纷，被告黄福龙名下的涉案房产已由案外人向本院以及广州市白云区人民法院申请查封，故被告黄福龙事实上已不能履行交付涉案房屋及协助原告办理过户的义务，因此，被告黄福龙已构成根本违约，两原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，因两原告未提供证据证明起诉前已向被告发出解除买卖合同的通知，而两原告起诉状副本已于2016年9月14日送达至被告黄福龙，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认两原告与被告黄福龙于2016年7月10日签订的《二手房产买卖及居间服务合同》已于2016年9月14日解除。涉案《二手房产买卖及居间服务合同》因被告黄福龙违约已解除，两原告的购房目的不能实现，故两原告诉请被告黄福龙返还购房款187000元，于法有据，本院予以支持。关于两原告诉请支付违约金。涉案《二手房产买卖及居间服务合同》第十二条第1点约定“如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则”，但综合合同的履行情况，原告并未举证证明其因被告违约造成的实际损失，被告亦抗辩其不应承担违约损失，故本院对违约金计付标准予以调整，酌定被告向原告支付违约金82500元（825000元×10%），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告王君秀承担责任的问题。两原告以被告王君秀是被告黄福龙的妻子，要求其对被告黄福龙的上述债务承担连带清偿责任。因涉案债务发生在两被告婚姻关系存续期间，对于夫妻关系存续期间的债务问题，两被告未能提供证据证明有约定婚姻关系存续期间所得财产归各自所有，且原告明知该约定。故依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，涉案债务应属两被告的夫妻共同债务，被告王君秀对此应承担连带偿还责任。两原告诉请有理，本院予以支持。关于两原告诉请的误工费和车旅费。原告未举证证明上述费用已实际发生，且与被告的违约行为有必然因果关系，故本院对两原告关于误工费、车旅费的诉请不再支持。涉案合同因被告黄福龙违约而解除，故原告诉请支付本案诉讼费合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邬平洋、聂剑平与被告黄福龙于2016年7月10日签订的《二手房产买卖及居间服务合同》已于2016年9月14日解除；二、被告黄福龙、王君秀于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邬平洋、聂剑平返还购房款187000元；三、被告黄福龙、王君秀于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邬平洋、聂剑平支付违约金82500元；四、驳回原告邬平洋、聂剑平的其他诉讼请求。两被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3299元、财产保全费2280元，合计5579元，由被告黄福龙、王君秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年十月二十七日书记员  李若梅附引用法律条文《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。