浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0127民初2986号
原告：鲁书成男，1953年11月13日出生，汉族，住淳安县。
被告：邱芝兰女，1966年3月19日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：王昌好，淳安县城关法律服务所法律工作者。
原告鲁书成诉被告邱芝兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理，依法由审判员孙婷适用简易程序于2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告鲁书成，被告邱芝兰的委托诉讼代理人王昌好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告因需要租用店面展销产品，在看到案外人郑晓波的店面转让广告之后与郑晓波达成一致意见，郑晓波以57000元的价格将淳安县千岛湖镇新安北路22-2号店面转让给原告，其中30000元支付给郑晓波，27000元支付给房东即本案被告邱芝兰。2014年4月19日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定将淳安县千岛湖镇新安北路22-2号营业房租赁给原告，租赁期限自2014年4月19日起至2020年11月30日止，租金27000元于合同签订之日以转账方式支付，并约定了租金支付方式及其他权利义务。原告按约支付给被告保证金3000元及租金27000元，另30000元租金已支付给郑晓波。协议签订之后，原告花费46000元对案涉营业房进行了装修，成立了淳安古窑韵净水科技有限公司。被告在收到原告支付的27000元转让费之后未给原告开具正规发票。原告向被告要发票，被告要原告用酒席发票代替入账，原告不同意，因此产生矛盾。原告只好采取被告开具发票之后再支付房租的措施，导致双方的矛盾进一步激化。之后双方口头达成第二份协议：原告使用案涉营业房至2015年11月30日，当年的房租必须在同年的6月30日前付清，被告应开具89000元的发票，双方合作结束。但是原告房租付清之后，被告只开具了62000元的发票，之前的27000元转让费的发票仍然未开具。过去两年多时间，被告仍没有开具27000元的发票也没有将交纳的3000元保证金退还。不仅如此，在原告的租赁期间，被告还无视原告的转让广告，将自己的”店面出租”广告张贴在营业房门口。该行为导致原告转租失败，装潢费用及转让费全部损失，故起诉要求：1、判令被告开具27000元的增值税发票；2、判令被告退还保证金3000元；3、判令被告赔偿原告损失80000元。
被告答辩称：2014年4月19日，郑晓波将案涉营业房转租给原告，当天原告通过银行支付给被告27000元转让款，此款是原承租人郑晓波应该支付给被告的。因为郑晓波转租给了原告，那么该笔款就由原告代郑晓波支付了27000元转让款。原告陈述签订协议当天交纳了3000元的保证金不属实。原被告签订协议时，原告还未成立淳安古窑韵净水科技有限公司，公司是在2014年9月份注册的。原告陈述装修46000元是原告单方面的说法。如果原告受到了损失是原告自己造成的，与被告无关。原告租赁房屋后，在2015年5月份就开始转租了，因为转让价格要的太高，所以一直没有转让出去。原告承租了半年不到就开始转租，说明原告自己经营不善。原告支付给被告62000元房租，分别是在2015年1月30日支付3万元，6月10日支付2万元，6月16日支付12000元，原告付给被告的房租均是通过银行转账的，这也是符合协议约定的。双方签订合同时，原告没有提起被告要求开发票，因为当时原告的公司没有成立，如果当时原告提出要开发票，则被告要增加房租或者不同意转租。因为原告一再要求，被告才开具了一年的房租62000元的发票。双方的房屋租赁协议约定第三条约定，租金支付是每年的11月20日前支付，这一点原告是很明确的，原告不按期支付房租的原因不是因为被告没有开发票。原告没有提前两个月告知被告，而是擅自搬离案涉营业房，原告陈述说是经被告验收之后才搬走的说法不属实。未经被告同意擅自改变房屋的结构装潢，违反了协议的第五条约定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告损害被告的财产损失，被告会另行起诉。
原告向本院提交如下证据材料：
1、浙江省国家税务局通用机打发票6份、收条1份（均为原件），拟证明原告装修费用及支付给郑晓波的转让款的事实。
2、照片6份（打印件），拟证明被告存在侵权，造成原告损失的事实。
3、《房屋租赁协议》1份（原件），拟证明原被告之间因房屋租赁约定的权利义务。
4、凭证1份（自制件）、淳安县水务有限公司用户联系单（回执）1份（复印件，加盖淳安县水务有限公司发票专用章）、用户基本资料及用水情况1份（打印件），拟证明原告在租赁期间已将水电费付清，被告应该退还水电费保证金3000元的事实。
被告质证如下：
证据1与本案无关。
证据2，店面转让的广告单是被告自己张贴的，而且已经张贴了好几个月了。店面出租的广告确实是被告在2015年11月21日张贴的，之后马上就被原告撕掉了。在2015年12月26日被告又张贴了，又被原告撕掉了。因为原告一直都没有转让出去，而且一直拖欠房租不付，之后又告知被告不租了，要搬走，未按合同约定提前两个月通知被告，所以被告不得已张贴的。而且最后也是在原告租期满了之后三个月之后才租掉。
证据3，无异议。
证据4，对证据无异议，但是该份证据无法证明原告所要证明的对象，原告未交付3000元的保证金。
被告向本院提交如下证据材料：
1、转账记录1份（打印件）、分户明细对账单2页（打印件，加盖淳安县农村信用合作联社千岛湖信用社业务公章），拟证明原告向被告支付27000元转让款及62000元房租都是通过银行转账，而且支付延迟了6个月的时间，已构成违约。原告并未向被告交付任何现金的事实。
2、短信内容8份（打印件），证明经原告一再要求，被告无赖开具了第二年62000元的房租发票，但是原告未要求被告开具27000元的发票。
3、函1份（原件），拟证明在2015年11月30日，双方没有到店里交接，是原告擅自搬走的事实。
4、照片6份（打印件）、情况证明1份（原件），拟证明原告给被告造成的损失。
原告质证如下：
证据1，对转账的时间及金额无异议，但是原告支付房租的时候，被告还没有开具发票，是被告存在违约。
证据2，无异议。
证据3，函是原告发给被告的。原告打电话跟被告的丈夫沟通好之后，被告的丈夫说只要把门关上就行了，待会儿他会过来看的，原告就让搬运工人等着，原告去解手之后回到店里，跟被告的丈夫进行交接。
证据4，卷砸门及水箱等物品是原告自己购置的，原告的财产原告有权处置。若被告认为原告损害其财产应该由专业的鉴定机构进行鉴定。
本院对原被告的证据认证如下：原告的证据1,机打发票系原告因投资经营需要装修营业房而花费的装修费用，与本案无关。收条系郑晓波出具给原告的，真实性、合法性予以确认，但与本案无关；证据2，照片显示原被告均将店面转让、店面出租的广告单张贴在案涉营业房玻璃门上，但是无法证明原告主张的证明对象；被告对证据3无异议，本院予以采信；证据4，被告对原告付清在租赁期间的水电费的事实无异议，本院对该份证据予以采信。被告的证据1，原告对转账支付的转让费及租金合计89000元的事实予以认可，本院对该份证据予以采信；证据2，聊天记录显示原被告对房租62000元的开票及交纳事宜进行了商谈，对于转让费27000元是否开具发票并未提及；证据3，该份函件系原告单方面制作，本院不予采信；证据4，照片及情况说明，被告拟证明遭受的损失情况，且表示会另案向被告主张权利。故对该组证据，本院不予认证。
根据证据的分析认定并结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：
原告因需要租用店面展销产品，在看到案外人郑晓波的店面转让广告之后与郑晓波达成一致意见，郑晓波以57000元的价格将淳安县千岛湖镇新安北路22-2号店面转让给原告，其中30000元支付给郑晓波，27000元支付给房东即本案被告邱芝兰。2014年4月19日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定将淳安县千岛湖镇新安北路22-2号营业房租赁给原告，租赁期限自2014年4月19日起至2020年11月30日止，租金27000元于合同签订之日以转账方式支付；年租金前三年为62000元，后三年67000元；第二年从2014年12月1日至2015年11月30日止，以此类推；租金一年一交，于每年的11月20日之前一次性付清，以银行转账凭条为依据；租赁期满如要继续租用或不租用，都必须提前二个月告知被告；需续租则需支付定金；租赁期内，原告未经被告同意，不得改变房屋现状，不得单方面转租，否则被告有权停止租用，并要求赔偿损失；被告出租房屋应该按有关部门规定办理出租登记手续，原告不得在室内从事违法犯罪活动，否则一切后果由原告负责；为保证被告财产及水、电灯其他费用的及时缴纳，原告已向被告支付了保证金3000元，租赁期满后归还给原告，不计算利息。协议签订后，原告交付给被告27000元转让款及2014年12月1日至2015年11月30日的租金62000元。
2015年12月3日，双方口头协商，由被告收回案涉营业房，原告搬出，即双方的租赁期限至2015年12月3日届满。原告认为被告未提供转让款及房租的发票，而且双方已将租赁期限变更至2015年12月3日止届满，则水电保证金3000元也应该予以退还，但被告未归还，故成讼。
本院认为，双方在2014年4月19日的房屋租赁合同中并未约定支付给被告的27000元转让款应该由被告开具发票给原告，该27000元转让款系前承租人郑晓波应该支付给被告的，故原告要求被告开具该27000元转让款发票的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。被告辩称原告未交纳水电保证金3000元，但在《房屋租赁协议》中明确记载了原告已经向被告支付了3000元的保证金，故被告的抗辩意见，本院不予认可。双方在协议中约定保证金的退还条件为租赁期限满，既然双方已认可租赁期限2015年12月3日已届满，故被告理应退还该笔保证金，原告要求被告归还3000元保证金的诉讼请求，本院予以支持。原告提供的证据不足以证明其受到损失，本院对原告要求被告赔偿损失80000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告邱芝兰于本判决生效之日起十日内退还原告鲁书成水电保证金3000元。
二、驳回原告鲁书成其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告鲁书成负担1200元，由被告邱芝兰负担50元。
原告鲁书成于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告邱芝兰于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 员 孙婷
二〇一七年八月二十八日
代书记员 储丹
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本案引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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