浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0203执异38号
案外人：宁波市北仑区新碶恒发服装厂（个体工商户）。住所地：宁波市北仑区新碶街道恒山西路***号－2。
经营者：王飞凤。
申请执行人：宁波市民营企业贷款担保有限公司。住所地：宁波市海曙区柳汀街***号。
法定代表人：王宇凌，该公司董事长。
被执行人：宁波济美进出口有限公司。住所地：宁波市高新区清水桥路***号****室。
法定代表人：王怀，该公司总经理。
被执行人：宁波丰润进出口有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶恒山西路四方区域**号*幢。
法定代表人：单嵊华，该公司总经理。
被执行人：宁波保税区思发国际贸易有限公司。住所地：宁波药行街***号中行大厦2071。
法定代表人：MICHAEL，该公司董事长。
被执行人：宁波赛爵服饰有限公司。住所地：宁波市北仑区莫干山路**号。
法定代表人：杨晓，该公司董事长。
被执行人：王怀，女，1963年11月1日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被执行人：单嵊华，男，1963年4月12日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被执行人：杨韵，女，1959年11月9日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被执行人：杨晓，男，1961年12月9日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被执行人：周菊芝，女，1961年8月7日出生，汉族，住宁波市海曙区。
本院在执行申请执行人宁波市民营企业贷款担保有限公司与被执行人宁波济美进出口有限公司（以下简称济美进出口公司）、宁波丰润进出口有限公司、宁波保税区思发国际贸易有限公司、宁波赛爵服饰有限公司、王怀、杨韵、单嵊华、杨晓、周菊芝担保追偿权纠纷一案中，案外人宁波市北仑区新碶恒发服装厂（以下简称恒发服装厂）就（2010）甬海执民字第214号之一执行裁定向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。
案外人恒发服装厂述称，本院在执行中查封了案外人承租的位于宁波市北仑区新碶街道恒山西路583号四方区域G1号4幢的房屋，并于2017年1月10日作出（2010）甬海执字第214号之一执行裁定书，涤除了案外人的租赁权。案外人认为，法院的执行行为错误。恒山西路583号四方区域G1号4幢房屋的产权登记在被执行人济美进出口公司名下，济美进出口公司于2008年8月31日将房屋出租宁波盛联制衣有限公司（以下简称盛联制衣公司），租赁期限至2028年8月31日止，双方签订了租赁协议。济美进出口公司将上述房屋抵押给申请执行人是在2008年11月11日，房屋租赁先于抵押。此后，原承租人盛联公司为履行担保责任将房屋使用权转让给宁波市北仑龙山建筑安装工程有限公司（以下简称龙山建筑公司）抵债。2013年12月1日，龙山建筑公司将涉案房屋转租给案外人，租赁期限至2028年8月31日。案外人已支付全部租金，并投入巨资进行装修、改造，房屋用于企业经营已有多年。案外人认为，涉案房屋在抵押前已出租，原租赁关系应受法律保护，法院执行不应侵害案外人的租赁权。请求：撤销（2010）甬海执字第214号之一执行裁定书，解除对上述房产的查封等执行措施。异议审查中，案外人明确其异议请求为：要求保护案外人对恒山西路583号四方区域G1号4幢房产的租赁权。
案外人向本院提供了以下证据：1.落款日期为2008年8月31日、济美进出口公司与联盛制衣公司签订的《房屋租赁合同》（复印件）；2.联盛制衣公司出具的《承诺书》、（2009）甬仑民初字第2566号民事调解书、联盛制衣公司与龙山建筑公司签订的担保协议（复印件）；3.落款日期为2013年12月1日、龙山建筑公司与案外人签订的《租房协议》（复印件，已与原件核对无异）；4.落款日期在2013年12月28日至2014年8月10日，龙山建筑公司周令海出具的收条五份，收款总金额200万元（复印件，已与原件核对无异）。
申请执行人述称，案外人主张的租赁关系不真实。案外人提供的与龙山建筑公司的《租房协议》、收条均未盖收款方的公章，且无银行凭证，款项是否实际发生，难以确认。而且，长达近十五年的租期，租金一次性支付，违背正常的交易习惯。即使案外人的租赁关系真实，济美进出口公司与盛联制衣公司的租赁关系亦不真实，不应受法律保护。从济美进出口公司与联盛制衣公司的《房屋租赁合同》看，租赁实为抵偿济美进出口公司拖欠的货款，根据省高院的相关规定，以房屋使用权抵偿债务的，房屋租赁合同的真实性不予认定。因此，租赁权不应认定为设立于房产抵押前。此外，申请执行人认为，济美进出口公司与联盛制衣公司的租赁与案外人无关，案外人主张的权利是基于与龙山建筑公司的《租房协议》，作为出租方的龙山建筑公司取得涉案房产使用权是在2014年2月，而涉案房屋设定抵押权是在2008年11月11日，远远早于案外人的租赁。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
经审查，本院查明：
2009年10日9日，申请执行人宁波市民营企业贷款担保有限公司为与被执行人济美进出口公司、宁波丰润进出口有限公司、宁波保税区思发国际贸易有限公司、宁波赛爵服饰有限公司、王怀、单嵊华、杨韵、杨晓、周菊芝担保追偿权纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2009年12月3日作出（2009）甬海商初字第1802号民事判决书，判决：一、济美进出口公司支付宁波市民营企业贷款担保有限公司代偿的借款本息4816372.06元，并赔偿自2009年12月4日起的银行利息损失；二、宁波丰润进出口有限公司、宁波保税区思发国际贸易有限公司、宁波赛爵服饰有限公司、王怀、单嵊华、杨韵、杨晓、周菊芝对上述还款承担连带清偿责任。判决生效后，申请执行人向本院申请执行，要求各被执行人履行上述判决确定的义务，本院立案受理，案号为（2010）甬海执字第214号。执行中，本院查封（轮候）了被执行人济美进出口公司名下位于恒山西路583号四方区域G1号房产。
另查明：2008年11月，被执行人济美进出口公司将其名下的位于恒山西路583号四方区域C1号4幢房产抵押给中国工商银行股份有限公司宁波兴宁支行（以下简称工商银行兴宁支行），为宁波丰润进出口有限公司的贷款提供担保，抵押登记日期为2008年11月7日，他项权证号为甬房权证仑（开）字第××号。后因贷款逾期，工商银行兴宁支行向原宁波市江东区人民法院提起诉讼，该院依法受理，案号为（2010）甬东商初字第176号、（2010）甬东商初字第177号。在审理中，该院依当事人申请于2010年1月18日保全（首封）了上述抵押房产。（2010）甬东商初字第176号、（2010）甬东商初字第177号案件审结后，因当事人未履行民事调解书确定的义务，工商银行兴宁支行申请强制执行。执行中，经本院要求，原宁波市江东区人民法院依法将恒山西路583号四方区域C1号4幢房产移送本院执行。
2016年9月2日，本院在恒山西路583号四方区域C1号4幢房屋张贴公告：责令被执行人济美进出口公司及实际使用人腾退房屋。后案外人向本院提出申请，要求保障其租赁权。本院于2017年1月10日作出（2010）甬海执民字第214号之一执行裁定：案外人对宁波市北仑区新碶街道恒山西路583号四方区域C1号4幢房地产的租赁权不得对抗本案申请执行人。后案外人提出执行异议。
又查明：案外人向本院提供的落款日期为2008年8月31日、济美进出口公司（甲方）与联盛制衣公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》第一条载明：乙方向甲方租赁宁波市北仑区新碶街道恒山西路583号四方区域C1号4幢房地产，租赁期限二十年，租金每年103800元。截止2008年8月31日，甲方拖欠乙方货款2959260.11元，双方同意二十年租金共计207万元以所欠货款冲抵，余款仍应支付等。
本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足证明其主张的，应承担举证不能的后果。涉案的恒山西路583号四方区域C1号4幢房屋已抵押给工商银行兴宁支行，并于2008年11月7日完成抵押权登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，能够对抗抵押权的租赁关系，必须设立在抵押之前且合同真实、合法。案外人主张涉案房屋在抵押前已由所有权人济美进出口公司出租给联盛制衣公司，案外人再通过联盛制衣公司抵债、龙山建设公司转租而获得租赁权。而案外人提供的据以证明济美进出口公司与联盛制衣公司存在房屋租赁关系的《房屋租赁合同》，证据本身为复印件，合同落款印章模糊，又无其他证据印证，合同文本的真实性难以确认。退一步讲，即使该合同文本是真实的，从内容审查，是济美进出口公司与联盛制衣公司达成的以涉案房屋的二十年使用权抵偿货款债务的抵债协议，而非房屋租赁合同，依法不能对抗已登记的抵押权。案外人主张的其向龙山建筑公司转租涉案房屋是在2014年，在房屋抵押权设立之后，该租赁关系亦不得对抗抵押权。综上，本院在执行中涤除案外人对涉案房屋的租赁权，于法有据，并无不当,案外人提出的租赁权异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人宁波市北仑区新碶恒发服装厂的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 庄春梅
审 判 员 张 磊
代理审判员 叶立峰
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 方 薇