广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终9530号
上诉人（原审原告）：黄智琼，女，汉族，住江西省赣州市全南县。
委托诉讼代理人:欧敬章，广东闻彰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曾婉宜，广东闻彰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市富纳信用担保有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：陈松儒，该公司经理。
委托诉讼代理人：武华杰，广东恒耐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘佳，广东恒耐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟国勇，男，汉族，住江西省赣州市全南县。
被上诉人（原审被告）：饶小春，女，汉族，住江西省赣州市全南县。
原审第三人：陈昕，男，汉族，住广东省东莞市莞城区。
上诉人黄智琼因与被上诉人东莞市富纳信用担保有限公司（以下简称富纳担保公司）、钟国勇、饶小春及原审第三人陈昕案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人黄智琼的委托诉讼代理人欧敬章、被上诉人富纳担保公司的委托诉讼代理人刘佳、原审第三人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄智琼上诉请求：（一）依法撤销一审判决，改判立即解除对黄智琼购买的位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座1735号房屋一处（产权证号：04001531**）的查封。房屋价值人民币570000.00元。（二）本案的诉讼费用由富纳担保公司、钟国勇、饶小春承担。事实和理由：一审判决认定事实、实体处理错误，不能以在查封前未支付全部价款驳回黄智琼的诉讼请求，依法应予纠正。1.黄智琼在法院查封案涉房屋前已签订《房地产买卖合同》，现已实际占有并依法取得产权，产权属于黄智琼，黄智琼对法院的执行查封提出执行异议合法有据，依法应予支持。（1）黄智琼与陈昕在案涉房屋查封前已签订《物业转让合同》、《房地产买卖合同》。2014年9月1日，黄智琼与陈昕签订《物业转让合同》，2014年11月27日黄智琼与陈昕于东莞市南城房管所职员的见证下签订《房地产买卖合同》，以上两个合同均约定陈昕将位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座1735号房屋，建筑面积为57.6平方米的物业以人民币570000元转让与黄智琼。黄智琼以人民币570000元购得案涉房屋，并缴纳了房屋交易税人民币5700元。（2）黄智琼完全依照合同约定支付购房款。2014年11月27日，黄智琼与陈昕签订的《房地产买卖合同》中约定：黄智琼于2014年12月31日前支付陈昕570000元购房款。2014年11月4日陈昕收取黄智琼购房款人民币270000元，出具了《收据》，同日房屋交付于黄智琼。黄智琼完全依照《房地产买卖合同》支付购房款，不存在过错。（3）陈昕已把案涉房屋交付给黄智琼，黄智琼已实际占有、控制该房屋，并缴付案涉房屋的物业管理费履行房屋权属人的义务。2014年11月4日，黄智琼在交付第一笔购房款时已实际占有、控制案涉房屋。黄智琼合法占有、控制房屋。黄智琼缴付2014年11月至2015年3月水费47.30元、缴付2014年12月至2015年4月物业管理费共人民币921.60元、缴付2015年7月水费与2015年8月管理费共189.94元、缴付2015年9月至2015年10月管理费、2015年8月至2015年9月水费共394.53元、缴付天然气等费用，全面履行了作为物业权属人的义务。（4）黄智琼在房屋被查封前已申请办理房屋过户、登记手续并交纳房产交易税，为案涉房屋权属人。2014年12月3日，黄智琼办理房屋过户登记手续，并交纳房产交易税、过户登记手续费等费用。黄智琼应为案涉房屋所有权人。房产证只是一种证据证明，不是权属证明。黄智琼所购买的房屋产权合法有效。（5）房屋为黄智琼在案涉房屋被法院查封前通过合法途径合法购买，对于房屋所有权的取得并没有过错，为善意取得。2.黄智琼的诉讼请求合法有据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有情形且黄智琼权利能够排除执行，理应得到法院支持。案涉房屋在被法院查封前已办理房屋登记过户手续，黄智琼实际占有，并按照《房地产买卖合同》的约定支付购房款，该房屋为黄智琼善意取得，此事实有《东莞市房屋登记申请受理单》、《物业交接证明》、《银行转账凭证》、《房产交易手续费发票》、《非税收入电子票据》、《税收缴款书》、《房产交易发票联》、《房地产买卖合同》、《物业、水费缴费发票》予以佐证。依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在本案中，黄智琼已在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、在查封之前已按《房地产买卖合同》约定支付了部分房款并已办理房屋权属登记手续，黄智琼已合法、有效取得了房屋所有权，对于以上事实，一审法院理应依法作出解封的裁定。3.一审法院适用法律错误依法应予纠正作出解封的判决。（1）依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十八条的规定，黄智琼除了在人民法院查封前订立合法合同、占有不动产并支付部分价款外，案涉房屋已办理房屋登记手续、缴付房产交易税。因此对于黄智琼请求解除查封法院应予以支持。（2）依《中华人民共和国物权法》第十五条规定，黄智琼与陈昕签订的《房地产买卖合同》自合同成立时生效。所以即使是不动产没进行登记也不影响合同效力，何况案涉房屋已办理房屋登记手续，登记到黄智琼名下。（3）依《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得制度之规定，本案中黄智琼与陈昕办理了房屋登记过户手续并实际占有。该案涉房屋为黄智琼合法所有，法院依法应当予以解封。（4）最高人民法院出台《查封规定》的背景资料《规范查封扣押冻结秩序依法保护执行当事人合法权益》一文中，时任副院长提出，执行中涉及第三人利益的，无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益，所以本案的查封措施也与最高人民法院的相关规定相悖。本案中，黄智琼严格按照合法有效的《房地产买卖合同》支付房款，不存在过错，且查封前黄智琼与陈昕已依法对房屋办理了房屋登记过户手续，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在黄智琼已按照合同约定支付部分价款的情况下，为维护黄智琼的合法利益，法院应允许黄智琼在合理期限内将剩余价款交付执行以排除房屋被执行。一审法院忽视黄智琼合法权益，适用法律错误，损害了黄智琼合法权益，增加了黄智琼的负担。综上，黄智琼与陈昕《房地产买卖合同》合法有效，案涉房屋是属于黄智琼，且符合最高人民法院规定的解除查封的规定。富纳担保公司申请执行查封没有事实和法律依据；一审判决驳回黄智琼的请求，认定事实错误、适用法律错误、实体处理错误，侵犯了黄智琼的合法权益。
富纳担保公司辩称：案涉房屋在一审法院查封时登记在陈昕名下，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，黄智琼提出执行异议必须满足三个条件，黄智琼在人民法院查封时如果其主张的金额是属实的话，其交付给陈昕的房款是270000元，还有300000元没有支付。另外，即便按照黄智琼主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其也不符合该规定中第一项、第二项的规定。黄智琼与陈昕的妻子是姐妹关系，黄智琼不可能不知道陈昕对外担保巨额债务的情况，在此情况下，其仍然购买易陷入诉讼争议的房产是不符合常理的。黄智琼提交的证据为物业缴费发票及物业合同，该材料都是在2015年10月20日、10月25日办理的。而黄智琼是在2015年11月向法院提出执行异议的。该证据材料是黄智琼为提起诉讼而刻意准备的，不能真实反映其已经合法占有案涉房屋。从物业管理费、水费的发票的内容来看，其在2014年11月至2015年3月仅产生水费47.3元，2015年7月仅产生水费5.62元等费用数额来看，黄智琼如果确实合法占有案涉房屋，不可能仅支出如此低额的水费。再者，按照黄智琼与陈昕签订的《物业转让合同》来看，双方约定只有在支付全部房款之后，陈昕才将房屋交付使用。后续签订的《房地产买卖合同》，交付时间是2014年12月31日，但是黄智琼称其在2014年11月4日支付第一笔购房款的同时已经占有案涉房屋。该履行行为与合同约定完全不符，可以间接地反映合同签订的随意性，并非双方真实意思表示，只是陈昕为了逃避债务所想出的办法。且在黄智琼提起执行异议时，其称其占有案涉房屋时间是2014年11月23日，现在主张时间为2014年11月4日，主张前后矛盾，不可采信。
陈昕述称：没有意见。
钟国勇、饶小春均未在法律规定的期限内提交书面的答辩意见。
黄智琼向一审法院起诉请求：（一）立即解除对黄智琼购买的位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座1735号房屋一处（产权证号：04001531**）的查封。房产价值570000元。（二）本案的诉讼费用由富纳担保公司、钟国勇、饶小春承担。
一审法院认定事实：富纳担保公司诉钟国勇、饶小春、陈昕民间借贷纠纷一案，一审法院受理案号为（2015）东三法清民一初字第298号。在该案起诉前，富纳担保公司申请诉前财产保全，一审法院经审查后于2014年12月12日查封了登记在陈昕名下的位于东莞市南城区鸿福路100号尚书银座1735号的房屋一套。2015年4月9日，一审法院作出（2015）东三法清民一初字第298号民事判决书，判决钟国勇、饶小春向富纳担保公司偿还借款1600000元，陈昕对前述借款承担连带保证责任。后，黄智琼认为上述查封财产属于其所有，向一审法院提出执行异议，一审法院已作出（2015）东三法清执外异字第8号执行裁定书，驳回黄智琼的异议。黄智琼不服，在法定期限内向一审法院提起本案诉讼。
黄智琼为了证明其是上述房产的所有权人，举证了《物业转让合同》、《房地产买卖合同》、物业管理缴费发票、管道天然气供用气合同、委托银行代扣电费协议、电子银行回单、银行活期历史明细表、收据、收条、东莞市房屋登记申请受理单、税收发票等。上述证据主要显示：2014年9月1日，陈昕与黄智琼签订转让案涉房屋的转让协议，总价款为570000元；2014年11月4日，陈昕出具收据给黄智琼，确认收到购房款270000元，此收据相对应的银行转账记录是案外人吴风英于2014年11月4日分6笔转账给陈昕的270000元；2014年12月24日，陈昕出具给黄智琼，确认收到购房款300000元，此收据相对应的银行转账记录是2014年12月23日黄智琼转账给案外人黄莉琼的1笔300000元；2014年12月3日，黄智琼向东莞市南城房地产管理所申请办理案涉房屋的过户手续，并交纳了相应税费；黄智琼向天然气公司、中国南方电网申请用于案涉房屋的天然气、电力等；等等。
富纳担保公司对黄智琼的上述主张不予确认。钟国勇、陈昕对黄智琼的主张予以认可。
另查明，黄智琼与黄莉琼是姐妹关系。黄莉琼系陈昕的前妻，黄智琼与陈昕签订买卖案涉房屋的相应协议时，黄莉琼与陈昕仍系夫妻关系。黄智琼主张吴风英系其朋友。
一审认定上述事实的证据：（2015）东三法清执外异字第8号执行裁定书、《物业转让合同》、《房地产买卖合同》、物业管理缴费发票、管道天然气供用气合同、委托银行代扣电费协议、电子银行回单、银行活期历史明细表、收据、收条、东莞市房屋登记申请受理单、税收发票等以及本案一审庭审笔录。
一审法院认为，饶小春经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向一审法院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对黄智琼的主张进行抗辩、对黄智琼的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产，必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议，且第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。以上条件必须同时具备，缺一不可。案涉房产被一审法院依法查封时仍登记在陈昕名下，黄智琼提出执行异议，必须同时符合上述条件，其异议才能够成立。
本案中，即使黄智琼主张的支付房款时间及金额属实，但截止2014年12月12日一审法院对案涉房屋依法查封时，黄智琼支付给陈昕的房款也只有270000元，尚有300000元房款未支付。因此，一审法院对案涉房屋依法查封时，黄智琼并未已经支付案涉房屋的全部价款。黄智琼异议理由不能成立，一审法院依法不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2016年8月12日作出（2016）粤1973民初2795号民事判决：驳回黄智琼的全部诉讼请求。一审案件受理费9500元，黄智琼已预交，由黄智琼负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，黄智琼必须证明其主张同时符合四个条件，才能得到支持，包括：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。对此分析如下：本案中，黄智琼所主张的购买案涉房屋的付款凭证，一是由案外人转入陈昕账户，一是由黄智琼转入黄莉琼的账户，即便上述的款项均如黄智琼主张系支付案涉房屋的购买款项，但是，截止2014年12月12日法院对案涉房屋进行查封时，黄智琼尚有300000元购房款项未支付，黄智琼主张在法院查封之后又将剩余款项300000元直接支付给陈昕，亦不符合上述第三点的要求，因此，黄智琼的异议理由不能成立，一审法院不予支持是正确的，本院依法予以维持。
综上所述，黄智琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由黄智琼负担（黄智琼已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈加雄
审判员 廖志明
审判员 冯婉娥
二〇一七年三月十四日
书记员 郭雪莹
李淑仪