上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民二（商）初字第1947号
原告上海松江星浩小额贷款有限公司。
法定代表人陈国邦。
委托代理人朱慧翔，上海小城律师事务所律师。
被告上海奔潮贸易发展有限公司。
法定代表人黄仕德。
被告黄某某。
被告贺某。
法定代理人黄某某。
三被告共同委托代理人张徐贇，上海陈海杰律师事务所律师。
原告上海松江星浩小额贷款有限公司（以下简称“星浩小贷公司”）诉被告上海奔潮贸易发展有限公司（以下简称“奔潮贸易公司”）、黄某某、贺某金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月8日受理后，依法由审判员王军独任审判，并于2014年8月27日第一次公开开庭审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序进行了审理，本院于2014年11月24日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱慧翔，三被告共同委托代理人张徐贇两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告星浩小贷公司诉称：2012年8月9日，被告奔潮贸易公司与原告签订《借款合同》，约定：被告奔潮贸易公司向原告借款320万元，借期为9个月（自2012年8月17日至2013年5月16日止），按年利率21.6%计算利息，按月结息，逾期还款在上述利率基础上加收50%作为逾期罚息。被告黄某某、贺某以其所有的坐落于上海市闵行区新龙路某某号（单）1层房屋抵押给原告，作为还款的担保。借款合同到期后，被告奔潮贸易公司归还借款本金10万元及截止到2013年11月1日止的利息，余款至今未还。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告奔潮�易公司偿还原告借款本金310万元；2、被告奔潮贸易公司支付原告罚息（以310万元为基数，自2013年11月2日起至实际清偿之日止，按年利率32.4%计算）；3、被告奔潮贸易公司如不能偿还上述债务，则原告有权以坐落于上海市闵行区新龙路某某号（单）1层房产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；4、被告奔潮贸易公司赔偿原告律师费损失6万元。
被告奔潮贸易公司辩称：被告奔潮贸易公司尚欠原告借款本金310万元以及自2013年11月2日起计算罚息没有异议，但罚息利率过高，请求法院调低。原告主张律师费6万元过高，请求法院调低。
被告黄某某、贺某辩称：被告奔潮贸易公司于2010年11月向原告借款350万元，被告黄某某、贺某以坐落于上海市闵行区新龙路某某号（单）1层房产作为抵押担保，并办理抵押登记（登记证号：闵XXXXXXXXXXXX），该350万元�款本息已经清偿。本案中，被告奔潮贸易公司于2012年8月向原告借款320万元，被告黄某某、贺某虽以上述房产抵押，但未办理房产抵押登记，故抵押权不生效，不同意承担抵押责任。
原告星浩小贷公司为证明其主张，向本院提供《借款合同》、《抵押合同》、《抵押补充协议》、转账凭证、上海市房地产抵押权证、房地产抵押状况信息、律师费发票及支付凭证等证据。
三被告对上述证据的真实性均不持异议，但认为《借款合同》约定的罚息利率过高，《抵押合同》签订后未办理房产抵押登记手续；房产抵押权证是因2010年11月被告奔潮贸易公司的借款而登记设立，该债务已经结清，抵押登记应当撤销；原告主张的律师费过高，应当调整。
三被告未向本院提供证据。
经审理查明：2010年11月，被告奔潮贸易公司向原告借款350万元�被告黄某某、贺某以其坐落于上海市闵行区新龙路某某号（单）1层房产为被告奔潮贸易公司上述借款提供抵押担保，并于2011年11月18日办理房产抵押登记手续（登记证号：闵XXXXXXXXXXXX，登记的债权数额为350万元，债务履行期限为2010年11月11日至2013年11月11日止）。被告奔潮贸易公司清偿上述借款本息后，于2012年8月9日与原告签订《借款合同》一份，约定：被告奔潮贸易公司向原告借款320万元，借款期限自2012年8月17日至2013年5月16日止，按年利率21.6%计算利息，按月结息，逾期罚息利率加收50%，被告奔潮贸易公司违约的，承担与本合同有关的费用，包括律师服务费等。同日，被告黄某某、贺某与原告签订《抵押合同》，约定：被告黄某某、贺某以坐落于上海市闵行区新龙路某某号（单）1层房产作为上述《借款合同》项下债务的抵押物，担保范围包括借款本金、�息及律师费等。同日，被告黄某某、贺某与原告签订《抵押补充协议》，约定：就抵押人在抵押登记期间内为连续发生的债务向抵押权人提供担保，抵押人为保障抵押权人的债权，自2010年11月11日起至2013年11月10日止设立了抵押登记（登记证号：闵XXXXXXXXXXXX），抵押额350万元；经双方同意，上述抵押登记期间内，抵押人与抵押权人之间连续形成的债权、债务关系，以不超过抵押额350万元为限，由抵押人以该抵押登记连续为抵押权人提供抵押担保。合同签订后，原告按约放款，但被告奔潮贸易公司在借款到期后，仅归还借款本金10万元及至2013年11月1日止的利息，其余借款至今未付。原告因催款未果，故诉至本院。
本院认为：原告星浩小贷公司与被告奔潮贸易公司签订的《借款合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约发放贷款，被告奔潮贸易公�应当按期履行还款义务。原告提供的证据，能够证明被告奔潮贸易公司在借款到期后，未按约还款，至今尚欠原告借款本金310万元及自2013年11月2日起的罚息。原告主张的罚息利率超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，被告奔潮贸易公司认为过高，并请求本院调整，本院酌情按银行同期贷款利率的四倍计算。原告主张被告奔潮贸易公司赔偿律师费损失，于法有据，且数额符合上海市律师收费标准，本院予以支持。
本案的争议焦点是：原告能否行使房产抵押权。对此，本院认为，1、被告黄某某、贺某在被告奔潮贸易公司清偿350万元借款本息后，未与原告办理撤销闵XXXXXXXXXXXX抵押权登记，该抵押权证登记内容对外具有公示力，原告的抵押权效力处于待定状态；2、被告黄某某、贺某与原告签订《抵押合同》和《抵押补充协议》，将涉案债务确定为抵押登记期�内连续发生的债务，并以上述抵押权证设立的抵押权为涉案债务提供担保，约定在最高额350万元范围内提供担保，故被告黄某某、贺某与原告协议抵押权形式是为一定期间内连续发生的债务提供最高额抵押担保；3、上述合同约定的债权种类、抵押人、抵押权人、债务人、借款数额以及债务履行期限均在闵XXXXXXXXXXXX抵押权证登记范围内，且系抵押人与抵押权人真实意思表示，故该抵押权证适用最高额抵押，与相关法律不悖，该抵押权的效力及于涉案债权。综上，原告就涉案债权要求行使抵押权，并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条的规定，判决如下：
一、被告上海奔潮贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海松江星浩小额贷款有限公司借款本金310万元；
二、被告上海奔潮贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江星浩小额贷款有限公司罚息（以310万元为基数，自2013年11月2日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
三、被告上海奔潮贸易发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海松江星浩小额贷款有限公司律师费损失6万元；
负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、如被告上海奔潮贸易发展有限公司不能清偿上述债务时，原告上海松江星浩小额贷款有限公司有权与被告黄某某、贺某协商以坐落于上海市闵行区新龙路某某号（单）1层房产折价，或拍卖、变卖以后的价款在最高额3，500，000元范围内优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由被告上海奔潮贸易发展有限公司继续清偿。
案件受理费37，593元，由被告上海奔潮贸易发展有限公司、黄某某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡晓晖
审 判 员 王 军
人民陪审员 马蒙恩
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或�履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三条……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
……
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；……
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债务数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清�。