广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0111民初14522号
原告：尹志醒，男，1978年2月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
被告：李雪莲，女，1990年11月22日出生，汉族，身份证住址广西蒙山县，
委托诉讼代理人：黎国洪、雷争名，均系广东宾得律师事务所律师。
原告尹志醒与被告李雪莲租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹志醒委托诉讼代理人阳熙梅，被告李雪莲委托诉讼代理人雷争名均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹志醒向本院提出诉讼请求：1、被告立即将商铺交还原告；2、被告向原告支付从2016年5月至7月、11月租金14400元，计算至被告实际归还商铺之日止；3、被告向原告支付2016年7月至10月的水电费8814元；4、被告向原告缴纳的7200元保证金不予退还；5、被告支付滞纳金11880元；6、本案的诉讼费由被告承担。原告在本案审理过程中收回了涉案场地，故申请撤回了其第一项诉讼请求，同时提出增加诉讼请求的申请：1、请求判令被告向原告支付2016年5月至7月、2016年11月至2017年3月27日的场地使用费共21240元；2、请求判令被告向原告支付2016年7月至11月的电费7440元，水费530元，合计7970元；3、请求判令被告向原告支付2016年5月至2017年3月27日的管理费2452元、卫生费1090元，合计3542元。经审查，本院对原告申请撤回部分诉讼请求口头裁定予以准许。原告诉请的事实和理由如下：原、被告于2016年4月19日签订了《商铺租赁合同》，约定被告于2016年5月1日起至2019年4月30日租赁原告位于白云区××××玻璃棚步行街Ｃ3商铺，面积约为45平方米。合同签订后，原告已经依约将商铺交由被告使用，但被告以各种理由拖延并拒绝字符商铺租金及水电费用。根据双方签订的合同，被告已经构成严重违约。原告可以收回涉案商铺。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。
被告李雪莲答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1、我方于2016年10月24日就将涉案商铺交还原告，不需要再支付2016年11月的租金。2、2016年5月至7月是免租期，也不需要支付租金。3、我方一直按照约定向原告支付租金及水电费，不存在欠付水电费的情况。4、涉案租赁合同应属无效，原告应当退还保证金。同时，合同无效就不存在滞纳金问题，原告关于滞纳金的诉请没有法律及事实依据；原告主张管理费及卫生费没有依据，我方不同意缴纳。
当事人为围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人对证据进行质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2016年4月19日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于白云区嘉禾街旧圩玻璃棚步街C3商铺（面积约45平方米）出租给乙方经营饮食、奶茶。乙方在签订合同时应向甲方缴纳租赁保证金人民币7200元。租期从2016年5月1日起至2019年4月30日终止。租金按每年递增10%计算，合同期满后待乙方结清所有应交费款项后，甲方如数无息退还给乙方。租金只开具收据收取，双方商定租金为：2016年5月1日至2017年4月30日每月租金3600元；2017年5月1日至2018年4月30日每月租金3960元；2018年5月1日至2019年4月30日每月租金4356元。乙方在每月5号前必须缴纳当月租金，逾期缴纳的按租金2%每天收取滞纳金。如乙方超过交租期限15天，则视为乙方默认自愿同意放弃该商铺使用权限及属违约处理，甲方有权终止合约，收回铺位不退回保证金。商铺内的所有物品自愿放弃，并同意由甲方自行处理变卖以抵扣租金，商铺由甲方收回另行招商，且不追究甲方任何责任。租赁期间，乙方必须守法经营，办理相关证照，包括工商、税务、水电费、治安费、卫生费、公共通道分摊费及相关房屋租赁税收等一切费用均由乙方负责。甲方收费项：管理费5元/平方米，卫生费100元/间；基础水费7元/立方，排污费3元/立方；基础电费2元/度，并计提10%作为线损。水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。
合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金7200元以及2016年8月至10月的租金10800元。
原告为证明其代被告垫付了涉案商铺的水电费，向本院提交了若干《收据》及催缴水电费的《温馨提示》，收据由案外人广州市星嘉物业管理有限公司（以下简称星嘉物业公司）出具，其中2016年7月19日的收据载明收到嘉禾旧墟广场ABCD铺水费1596元、电费30600元、2016年8月6日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺7月3日至8月3日水费1659元、电费19746元；2016年9月30日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺8月3日至9月1日水费2030元、电费39420元；10月电费40189元；2016年10月15日的收据载明收到步行街广场ABCD铺水费2058元、10月电费22327元。被告质证称收据是由案外人星嘉物业公司开具，且反应的是步行街总体水表情况，与被告没有关联。
同时，原告提交涉案商铺的电费、水费、管理费及卫生费明细表。明细表载明2016年7月上述四项费用总额1957元、2016年8月四项费用总额2667元、2016年9月四项费用总额2211元、2016年10月四项费用总额781元。被告质证不予确认。
被告为证明2016年5月至7月为免租期，提交了免租广告横幅。原告认为合同没有约定，但如果被告依约履行了合同的情况下，是可以享有3个月免租期的，但被告并未履行合同，故不享有该免租期。同时，被告为证明已于2016年10月24日完成涉案商铺的交接，被告提交了2016年10月20日向原告发送的律师函及妥投证明，律师函载明被告请求原告在见到律师函后2日内与被告委托人联系办妥相关的交接手续，否则视为双方交接完毕，并于5日内返还租赁保证金、装修费、加盟费、多付的租金等，该律师函于2016年10月20日寄出，妥投证明显示2016年10月26日由“何日宽代收”。同时，被告还提交了录像、与原告办公室文员之间的对话录音及与原告之间的短信内容，其中录像显示2016年10月20日涉案商铺已经空置，录音及短信内容显示被告于2016年10月24日将涉案商铺的钥匙交于原告办公室的人员，原告办公室的人员确认收取了商铺钥匙。原告对案外人何日宽代签收邮件的情况予以确认，但原告未于相应期限内与被告联系办理交接手续，且不确认已完成交接。
另查明，2015年9月13日，原告（承租方、乙方）与案外人星嘉物业公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由原告向星嘉物业公司承租位于广州市白云区嘉禾中街旧市场A、B、C、D铺作为商业使用。租赁期为2015年9月13日至2021年9月12日。合同约定星嘉物业公司代为收取的其他费用包括但不限于：电费1.8元/千瓦时，水费7元/吨，管理费3元/平方米，卫生费40元/铺。水电独立装表核算，水电的线损、管损则按使用量予以分摊。
庭审中，原告确认涉案商铺没有办理规划报建手续。双方确认涉案商铺的租金支付期限为2016年10月31日。双方确认涉案商铺的管理费与卫生费已经缴纳至2016年7月。
本院于2017年3月27日组织原、被告对涉案商铺进行现场交接。双方均确认欠付的水表读数为45吨，电表读数2943度。该读数与被告搬离涉案商铺时的读数一致。
以上事实，有当事人提交的商铺租赁合同、收款收据、明细表、律师函、妥投证明、录像、录音、短信及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法庭辩论终结前，作为出租人的原告仍未取得相应的规划报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。
本案中，对于涉案商铺的交付时间，被告主张其于2016年10月24日已向原告交付涉案商铺的钥匙，为此被告提交了向原告发送的律师函、邮件妥投证明及录像、双方短信内容、被告与原告办公室文员的对话录音等证据。对此，事实上被告已将涉案商铺的钥匙交给了原告的办公室人员，律师函、录像、短信及录音等证据可相互印证。其中，录像显示涉案商铺于2016年10月20日已经腾空，具备交接条件。原告作为管理者，在被告提出交接涉案商铺且腾空商铺时，原告可主动联系租户办理交接手续，但原告在可接收涉案商铺时不及时接收，原告应对此承担相应的法律责任。同时，录音及短信内容足以证明原告于2016年10月24日已实际收回了涉案商铺的钥匙。原告主张邮件只是单方通知，双方并未就涉案商铺的交付达成一致意见的抗辩理据不足，本院不予支持。因此，对被告于2016年10月24日交付涉案商铺的主张，本院依法予以采信。原告主张被告支付2016年5月至7月、2016年11月至2017年3月27日的场地使用费共21240元。对此，涉案商铺已于2016年10月24日交付，对于原告主张2016年11月至2017年3月27日的场地使用费，本院不予支持。同时，涉案租赁合同并无约定2016年5月至7月为免租期，被告提交的免租广告横幅并未能证明原告据此向被告作出了免租3个月的明确承诺，且被告未能提供证据证明其向原告支付了2016年5月至7月的场地使用费。租赁期间，被告实际使用了涉案商铺，故应向原告支付2016年5月至7月的场地使用费共10800元（3600元×3个月）。合同无效，双方因合同而取得的财物应相互返还。因此，原告应当退还被告所缴纳的租赁保证金7200元，原告不予退还租赁保证金的主张无法律依据，本院不予支持。同时，原告对租赁合同无效的法律后果存有过错，现原告主张被告支付滞纳金11880元的请求，亦无依据，本院亦不予支持。
关于涉案商铺水电费的计算，本院于2017年3月27日组织双方进行现场交接的过程中，双方确认被告欠付的水表读数为45吨，电表读数2943度，且该读数与被告搬离涉案商铺时的读数一致，故涉案商铺的水电费应据实结算。涉案租赁合同约定水费10元/立方（含基础水费7元/立方、排污费3元/立方）、基础电费2元/度，并计提10%作为线损；水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。被告抗辩涉案商铺的水费单价过高，但双方在租赁合同履行过程中系按上述标准计算，被告在签订合同时及租赁期间均未提出异议。同时，原告亦是按照该标准向星嘉物业公司缴纳水电费。对于被告主张应当调整水费计算标准的抗辩，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付水费450元（45吨×10元/立方）、电费5886元（2943度×2元/度），水电费合计6336元。至于原告主张的水电费超过的部分，本院不予支持。
关于原告主张被告支付2016年5月至2017年3月27日的管理费2452元、卫生费1090元的请求。涉案租赁合同约定商铺的管理费为5元/平方米，卫生费100元/间。双方在庭审中均确认涉案商铺的管理费及卫生费均已缴纳至2016年7月，被告主张租赁合同无效而无需缴纳管理费、水电费，对此被告实际占有使用涉案商铺，其主张理据不足，本院不予采纳。故被告应向原告支付2016年8月至2016年10月的管理费675元（45平方米×5元/平方米×3个月）、卫生费300元（100元/间×3个月），合计975元。至于原告主张的管理费及卫生费超过的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起五日内，被告李雪莲向原告尹志醒支付2016年5月至2016年7月的场地使用费共10800元；
二、自本判决生效之日起五日内，被告李雪莲向原告尹志醒支付水电费共6336元；
三、自本判决生效之日起五日内，被告李雪莲向原告尹志醒支付2016年8月至2016年10月的管理费及卫生费共975元；
四、驳回原告尹志醒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1095元，由原告尹志醒负担713元，被告李雪莲负担382元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 孙 慧
人民陪审员 朱 玲
二〇一七年六月十四日
书 记 员 廖若薇
周沣