成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第668号
原告（反诉被告）：田守真。
委托代理人：沈友苓，四川明炬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：成都银湾置业有限公司，住所地：成都市武侯区。
法定代表人：董林。
委托代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师。
委托代理人：张怡，系公司员工。
第三人：成都英翰广告有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人：田守真。
委托代理人：税桂英，系公司员工。
委托代理人：李思艗，系公司员工。
原告田守真与被告成都银湾置业有限公司（以下简称银湾置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理，1月27日，银湾置业公司提起反诉，本院审查后予以受理。因成都英翰广告有限公司（以下简称英翰广告公司）与本案的处理结果可能有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，后因案情复杂依法组成合议庭对本案进行公开开庭本反诉合并审理。田守真及其委托代理人沈友苓，银湾置业公司委托代理人胡瑜、张怡，第三人英翰广告公司委托代理人税桂英、李思艗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田守真诉称：2004年8月31日英翰广告公司与银湾置业公司签订《广告制作发布合作合同》。合同约定由英翰广告公司设计、制作、发布位于成都市龙泉驿区同安的龙泉阳光体育城地产项目“锦宏·龙泉国际足球村”的广告，合同金额400万元，银湾置业公司以项目区内87套房屋（每平方米均价1200元）支付上述广告费，并约定由第三人与银湾置业公司签订商品房买卖合同。从2004年9月3日起至2006年3月，英翰广告公司在《成都商报》和《居周刊》上陆续发布了广告，折算的广告费金额为3712265元。2004年9月始，银湾置业公司与英翰广告公司指定的田守真签订了《龙泉驿区商品房买卖合同》，银湾置业公司将位于成都市龙泉驿区同安镇“锦宏·龙泉国际足球村”22栋2单元2楼202号房屋一套抵偿给田守真。合同约定于2005年7月31日前由银湾置业公司将房屋交付给田守真。后田守真多次催促银湾置业公司交房，但银湾置业公司却予以推诿。银湾置业公司未交房的行为也导致了田守真存在房屋租金损失。为维护原告的合法权益，诉请判令：1.银湾置业公司立即交付位于成都市龙泉驿区同安镇“锦宏·龙泉国际足球村”22栋2单元2楼202号房屋一套给田守真，并赔偿从2005年7月31日后至起诉之日该房房租给田守真（主张金额为14162元）；2.被告承担本案的诉讼费。
被告（反诉原告）银湾置业公司答辩并反诉称：1.对于2004年8月31日与英翰广告公司签订《广告制作发布合作合同》，英翰广告公司指定田守真与银湾置业公司签订案涉《龙泉驿区商品房买卖合同》的事实无异议；对银湾置业公司与英翰广告公司指定的田守真及案外人李想共计签订包括案涉房屋买卖合同在内的商品房买卖合同81份的事实亦无异议；2.由于田守真与银湾公司之间并无买卖商品房的意思表示；田守真并非广告费用的收益人，无权以广告收益抵偿房款，不具备取得房屋所有权的主体资格；田守真以个人名义取得应属于英翰公司的权利，涉嫌违反法律的禁止性规定，可能损害国家、集体或第三人的利益；将房屋作为担保物，因英翰广告公司未进行广告发布，在银湾置业公司与英翰广告公司之间的债务尚未形成之前，英翰广告公司以田守真的名义与银湾公司签订的房屋买卖合同违反了物权法关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。综上，田守真与银湾置业公司签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》应为无效。故反诉请求法院判令：1.确认案涉商品房买卖合同无效；2.田守真协助银湾置业公司解除以上合同的备案登记；3.诉讼费由田守真承担。
第三人英翰广告公司针对本反诉述称：1.对2004年8月31日与银湾置业公司签订《广告制作发布合作合同》，并指定田守真与银湾置业公司签订案涉《龙泉驿区商品房买卖合同》的事实无异议；2.英翰广告公司按约提供了广告服务后包括案涉房屋买卖合同在内的81份合同才陆续签订，向田守真出卖案涉房屋系银湾置业公司以房屋来履行支付广告服务费债务的方式；3.英翰广告公司基于公司管理需要而指定田守真与银湾置业公司签订房屋买卖合同，在田守真取得案涉房屋产权后，会将该房屋过户至英翰广告公司名下，案涉房屋属于英翰广告公司财产，不存在损害公司权益的情形。故请求判令银湾置业公司向田守真交付房屋。
经审理查明：2004年8月31日，英翰广告公司与银湾置业公司签订《广告制作发布合作合同》，合同约定由英翰广告公司设计、制作、发布银湾置业公司位于成都市龙泉驿区的龙泉阳光体育城地产项目“国际足球村”的广告，合同还约定：“…四、合同期限为8个月，自2004年8月31日起至2005年4月30日止…六、广告发布媒体为1.成都商报，2.先锋居周刊...八、合同价款为400万元，该价款为媒体广告发布及公关活动费用…九、付款方式：甲方（银湾置业公司）以成都市龙泉区龙泉阳光城“足球城公寓”建筑面积平方米的住宅87套，以每平方米均价为1200元（房屋具体位置、楼幢、单元、房号附后表。具体内容以甲方和乙方（英翰广告公司）或乙方指定的买受人签订的《房屋买卖合同》为准）用于支付本合同约定的广告费用。甲方保证该房屋没有产权纠纷和债务纠纷，该房屋未销售、抵押或出租。十、甲、乙双方于本合同签订的同时，应订立本合同第九条规定的龙泉阳光城“足球村公寓”的每一套房屋的《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定的房款与本合同约定的广告费用完全等额相互冲抵。
2004年9月，英翰广告公司指定田守真作为买受人与银湾置业公司签订《龙泉驿区商品房买卖合同》（合同备案号：28129），约定由田守真购买银湾置业公司开发的位于成都市龙泉驿区同安镇的“锦宏·龙泉国际足球村”22幢2单元2楼202号房屋，房屋建筑面积为39.34平方米，总价为47208元。合同还约定：“…买受人（田守真）在合同签定之日起三日内一次性付清全部房款…出卖人（银湾置业公司）应当在2005年7月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”后英翰广告公司为银湾置业公司提供了案涉房屋买卖合同项下房屋交易所对应的广告服务。
另查明，英翰广告公司指定田守真及案外人李想分别与银湾置业公司签订了包含案涉房屋买卖合同在内的房屋买卖合同共计81份。
以上事实有各方当事人陈述、《广告制作发布合作合同》、《龙泉驿区商品房买卖合同》、广告刊登复印件、广告刊登证明等证据材料在案为证，本院予以认定。
本院认为：本案的主要争议焦点有：一、案涉房屋买卖合同是否为无效；二、田守真是否具有起诉的主体资格；三、银湾置业公司是否应按照案涉房屋买卖合同约定向田守真交付房屋；四、田守真诉请银湾置业公司赔偿从2005年7月31日后至起诉之日该房房租（主张金额为14162元）是否能得到支持。
一、关于案涉房屋买卖合同是否为无效的问题。英翰广告公司与银湾置业公司签订的《广告制作发布合作合同》作为双方真实意思表示的有效合同，其中约定了可指定合同外第三人与银湾置业公司签订房屋买卖合同。后英翰广告公司指定田守真与银湾置业公司签订了案涉房屋买卖合同，银湾置业公司通过出卖房屋来支付广告服务合同项下的广告费，故房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为有效。故本院对银湾置业公司确认案涉房屋买卖合同为无效的反诉请求，不予支持。同时，因该合同有效，银湾置业公司诉请撤销合同备案登记，无事实依据，本院对该反诉请求，亦不予支持。
二、关于田守真是否具有起诉的主体资格的问题。英翰广告公司与银湾置业公司在广告服务合同中约定了由合同外第三人（田守真）与银湾置业公司签订房屋买卖合同，该情形符合《中华人民共和国合同法》第64条之规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”田守真作为《广告制作发布合作合同》履行中的第三人，其通过与银湾置业公司签订房屋买卖合同，构成了向第三人给付之契约的情形，其已取得了房屋买卖合同项下直接的给付请求权。故田守真具有起诉的主体资格。
三、关于银湾置业公司是否应按照案涉房屋买卖合同约定向田守真交付房屋的问题。《广告制作发布合作合同》与案涉房屋买卖合同作为相对独立又彼此相联的两个合同，广告合同中英翰广告公司的债务的履行，决定了案涉房屋买卖合同中银湾置业公司是否应向田守真履行房屋买卖合同债务（交付房屋）。田守真提交的案涉房屋买卖合同、广告刊登复印件、广告刊登证明等证据材料能够证明英翰广告公司为银湾置业公司提供了案涉房屋买卖合同项下房屋交易所对应的广告服务，被告关于英翰广告公司未提供履行广告债务及债务数额不明确的抗辩理由不成立。在英翰广告公司提供了广告服务的情形下，又因案涉房屋买卖合同约定的交房期限已到，银湾置业公司应按照约定向田守真交付房屋。故本院对田守真诉请银湾置业公司交房的诉讼请求，本院予以支持。
四、关于田守真诉请银湾置业公司赔偿从2005年7月31日后至2014年1月13日起诉之日的损失（租金14162元）是否能得到支持的问题。因案涉房屋买卖合同有效，对双方产生拘束力，银湾置业公司在约定的期限即2005年7月31日未向田守真交付房屋，已构成违约，田守真要求银湾置业公司赔偿从该日计算至起诉之日房租14162元系主张的违约损失，该主张不违反法律规定，故本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告成都银湾置业有限公司于本判决生效后三日内向原告田守真交付位于成都市龙泉驿区同安镇“锦宏·龙泉国际足球村”22栋2单元2楼202号房屋；
二、被告成都银湾置业有限公司于本判决生效后三日内向原告田守真赔偿租金损失14162元；
三、驳回反诉原告成都银湾置业有限公司的全部反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费1334元、反诉诉讼费400元，共计1734元，由成都银湾置业有限公司负担（本诉诉讼费1334元已由田守真预交，成都银湾置业有限公司在履行上述支付义务时，一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄承军
代理审判员 杨杰媚
人民陪审员 汪广秀
二〇一四年十月十日
书 记 员 王雪梅