福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终375号
上诉人（原审被告、反诉原告）：永安大酒店，住所地福建省永安市燕江中路****号。
法定代表人：喻爱民，总经理。
委托诉讼代理人：郑福才、许鹏，福建建州联兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈丽丽，女，1984年9月16日出生，汉族，住福建省永安市。
上诉人永安大酒店因与被上诉人陈丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2017）闽0481民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永安大酒店的法定代表人喻爱民和委托诉讼代理人许鹏，被上诉人陈丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永安大酒店的上诉请求：1.撤销福建省永安市人民法院（2017）闽0481民初3538号民事判决第一、三项判决，依法改判驳回陈丽丽的诉讼请求并支持永安大酒店的反诉请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由陈丽丽承担。事实和理由：1.永安大酒店作为酒店行业受市场影响和管理因素，长期巨额亏损，经营难以为继，导致企业清算改制，提前终止《房屋租赁合同》的履行，虽然构成违约，但该违约属于政府对企业清算改制，不能归责于永安大酒店。故永安大酒店系因被依法清算而终止合同，而非擅自终止，一审认定永安大酒店擅自终止合同与事实不符，应予纠正。2.本案《房屋租赁合同》第8条第5款“在合同期限内，甲方（永安大酒店）无正当理由，擅自终止合同，甲方应双倍返还乙方（陈丽丽）提交的履约保证金，并且甲方还应按合同总租金的1%的额度向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补损失的，甲方还应承担赔偿损失”的约定，与《招标文件》第三章第11条中关于“招标人由于国家政策方式改变或酒店发展的实际需要等特殊原因提前终止合同的，按违约处理。招标人按实际天数退还承租人已缴但尚未履行合同租金并支付一个月标准的违约金”的规定相背离。根据《中华人民共和国招投标》第46条的规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。2017年3月6日永安市人民政府办公室下发《关于同意对永安大酒店进行资产清算改制的函》，同意永安市旅游局《关于对永安大酒店进行资产清算改制的请示》，确定改制基准日为2017年3月31日并成立永安大酒店清算组，对酒店的资产、债务进行清算。2017年4月14日，永安大酒店书面通知陈丽丽因永安大酒店已进行改制清算，需于2017年5月15日终止房屋租赁关系并于2017年5月20日办理移交。综上，《房屋租赁合同》第8条第5款约定的内容违反了《中华人民共和国招投标法》第46条规定，该条款应认定无效，永安大酒店仅需按照招标文件的规定支付陈丽丽一个月租金标准的违约金15000元。因此，永安大酒店没有义务再向陈丽丽双倍返还履约保证金60000元并支付违约金5400元。3.根据合同约定，陈丽丽应在当月3日前缴纳房屋租金，但陈丽丽从2016年5月4日起至2017年4月7日期间均延期支付租金，逾期合计178天，根据合同的约定，乙方（陈丽丽）逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天则应按上述费用总额的1%支付甲方（永安大酒店滞纳金（违约金）。双方就滞纳金（违约金）支付协商未果，故一审提出反诉要求陈丽丽支付违约金。一审以未提出异议为由认定永安大酒店默认陈丽丽迟延支付租金的行为，缺乏事实和法律依据。
陈丽丽辩称：1.根据《房屋租赁合同》第2条的约定，合同租赁期限三年，即从2016年5月1日至2019年4月30日止。本案中，永安大酒店在合同履行不到一年时间时，于2017年4月11日通知陈丽丽因清算改制终止房屋租赁合同，并需在2017年5月20日办理终止手续，移交房屋及设施设备。2017年5月5日永安大酒店再次通知陈丽丽办理终止房屋租赁手续，但因双方未能就赔偿事宜达成一致意见，陈丽丽未同意与永安大酒店签订终止租赁协议书。2017年6月6日陈丽丽出于无奈办理了财产移交手续。但永安大酒店受市场影响和管理因素长期巨额亏损，经营难以为继，导致政府对企业清算改制，故永安大酒店单方提前解除合同的事实客观存在。2.永安大酒店提供招标文件是要约邀请，陈丽丽签收招标文件系接受要约邀请，陈丽丽投标行为属于要约，永安大酒店最终确定陈丽丽为中标人是承诺，承诺生效后双方以合同书形式订立合同，符合法律规定，双方于2016年5月1日签字或盖章时合同成立并生效。招标文件不是合同不能作为永安大酒店违约责任承担的合同依据。退而言之，招标文件第11条规定，招标人由于国家政策方式改变导致提前终止合同，按违约处理，并按一个月租金标准15000元支付违约金，本案系源于永安大酒店自身管理原因导致酒店无法继续经营而进行企业改制清算，是其应承担的商业风险，而非国家政策原因导致，故该条款不适用于本案。本案租赁合同是经招投标程序确定陈丽丽为中标人，并由永安大酒店提供的格式条款，本案租赁合同主体适格，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。即使合同条款有遗漏约定或作出变更约定，其过错在于永安大酒店，根据合同法第41条规定，格式条款如有争议或者有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款提供方的解释。3.根据合同约定，永安大酒店擅自解除合同，应双倍返还履约保证金60000元并按总租金1%额度支付违约金。4.虽然租赁合同中约定租金及相关费用应于每月3日前缴纳，但合同签订后，因陈丽丽发放员工工资时间为每月15日，考虑到资金周转需要，与永安大酒店协商，双方对支付租金及相关费用的时间作出变更，约定在当月30日前付清即可。从合同签订后第一个月起即是按变更后的时间即每月月底前支付租金及相关费用，陈丽丽已经履行主要义务，永安大酒店也已经接受，且合同已实际履行一年，永安大酒店并未提出异议。永安大酒店诉请支付逾期滞纳金缺乏事实基础。
陈丽丽向一审法院起诉请求：1.永安大酒店双倍返还履约保证金合计60000元；2.永安大酒店支付违约金5400元(按合同总租金540000元的1%计算);3.赔偿陈丽丽的经济损失800000元。以上合计865400元；4.诉讼费用由永安大酒店承担。
永安大酒店向一审法院反诉请求：1.陈丽丽支付逾期缴纳租金违约金30855元；2.反诉费用由陈丽丽负担。
一审法院查明的事实：
1.2015年7月27日，陈丽丽作为永安市君悦休闲会所的经营者领取个体工商户执照，经营地点为永安市燕东中路1027号十层，该会所于2016年5月23日注销。期间，陈丽丽向永安大酒店缴纳过租金等费用。
2.永安大酒店于2016年3月31日与福建省荣廷工程建设咨询有限公司（以下简称荣廷公司）签订“招标代理合同”，委托项目为对永安大酒店十楼招租项目进行招标。招标文件中约定：招标人由于国家政策发生改变或酒店发展的实际需要等特殊原因需要提前终止合同的，按违约处理。2016年4月15日，荣廷公司向永安大酒店发出招投标情况报告，确认中标候选人陈丽丽。永安大酒店于同日向荣廷公司发出中标确认函，确定中标人为陈丽丽。2016年4月26日，荣廷公司向陈丽丽发出中标通知书，通知其为永安大酒店楼层(十楼)招租项目中标人。2016年5月23日，杨帆宇（350420198502210014）作为永安市君悦休闲会所的经营者领取个体工商户执照，经营地点为永安市燕东中路1027号十层。杨帆宇向本院出具“情况说明”，陈丽丽请求将会所登记在其名下，但实际经营者为陈丽丽。
3.2016年5月1日，永安大酒店作为甲方与陈丽丽作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：永安大酒店将位于永安市永安大酒店十层（约572平方米)房屋出租给陈丽丽；租赁期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。经营范围为星级酒店配套的足浴、推拿；每月租金15000元，按月支付，每月3日前缴交；乙方在合同签订时提交履约保证金30000元；乙方应承担电梯使用费每月1000元，公共卫生费每月500元，水电费实际结算，每月3日前缴交；合同期内，甲方无正当理由，中途擅自终止合同，应双倍返还履约保证金，且还按合同总租金1%的额度支付违约金。若支付违约金不足弥补乙方损失，甲方还应承担赔偿责任；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙方双方互不承担责任。合同签定后，陈丽丽向永安大酒店分别于2016年的6月17日交22780元、7月18日交21766元、8月19日交22569.8元、9月18日交21402.6元、10月21日交19841.6元、11月23日交18791.2元、12月24日交20006.6元，2017年的1月23日交22436.2元、2月21日交23057元、3月17日交22997元、4月6日交21488元，合计237136元。上述每个月交纳的费用均系陈丽丽向永安大酒店交纳租金、水电费、公共卫生费、电梯费等费用。刘丞于2016年4月30日出具“关于永安市君悦足浴休闲会所转让的补充说明”，确认：其于2016年4月15日以1200000元的价格转让给陈丽丽，经与永安大酒店联系，自愿将押金30000元转让给陈丽丽，作为陈丽丽承租该房的押金使用，不再向永安大酒店退还押金。
4.永安市人民政府办公室分别于2016年12月22日、2017年3月6日各下发“永安市人民政府办公室关于成立永安市尼葛大酒店和永安大酒店清算改制领导小组的通知”、“永安市人民政府办公室关于同意对永安大酒店进行资产清算改制的函”。
5.2017年4月11日，永安大酒店向陈丽丽发出一份通知，内容为：酒店已于2017年4月1日停业，现通知你方于2017年5月15日终止房屋租赁关系，并在2017年5月20日前与我店办理终止租赁合同手续。2017年6月6日，陈丽丽与大酒店何健办理“永安大酒店十楼房屋出租场所回收移交清单”，陈丽丽在移交人处写明“2017年5月16日已停业，有告知酒店喻总经理”。2017年7月5日，永安大酒店向陈丽丽再发出“通知”一份，要求陈丽丽于2017年7月30日到酒店办理终止房屋租赁手续。
6.刘丞于2012年10月15日向禹宝宁出具借款1050000元的“借款凭证”，于2015年2月16日向陈丽丽出具“还款承诺书”，确认欠其600000元，承诺分期偿还。陈丽丽分别于2014年1月20日、2014年2月15日分别代刘丞各偿还李建民、刘如珂50000元、110000元。上述款项有银行的转款明细、借条及收条在案为凭。刘丞于2016年4月15日出具“关于永安市君悦足浴休闲会所转让的说明”，确认其于2014年10月之前向禹宝宁、陈丽丽合计借款1650000元，因无力偿还，现将会所经营承包权转让给陈丽丽。2016年4月20日，禹宝宁与陈丽丽签订“永安市君悦足浴休闲会所利润分配协议”，约定考虑禹宝宁无法参与经营，由陈丽丽全权负责经营，会所利润五五分成，会所费用由陈丽丽负责。
7.刘丞与陈丽丽于2009年12月登记结婚，于2013年11月22日登记离婚。
一审法院认为，陈丽丽通过招投标中标后与永安大酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同。在租赁合同约定期限届满前，永安大酒店因改制向陈丽丽发出提前终止租赁合同的通知，双方亦于2017年6月6日办理财产移交手续。陈丽丽对提前终止履行合同未提出异议，并认为合同确已解除，不再主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故该份租赁合同因大酒店向陈丽丽发出解除合同的通知，陈丽丽确认已收到该通知而解除。因永安大酒店中途擅自终止合同，按租赁合同的约定，应双倍返还履约保证金，并按合同总租金即540000元的1%支付违约金。违约金不足弥补损失，大酒店还应承担赔偿责任。现陈丽丽要求永安大酒店双倍返还履约保证金，并按约支付违约金5400元，符合法律规定，应予支持。永安大酒店提出要按招标文件计算违约金，陈丽丽虽系中标，但已与永安大酒店签订《房屋租赁合同》，双方按租赁合同的约定履行合同的义务，永安大酒店该项理由不能成立，不予采纳。陈丽丽提出违约金明显低于其实际损失，要求永安大酒店再赔偿800000元经营转让费，因该转让费未经大酒店确认，租赁合同中亦未体现转让费，而现有证据不足以证明该转让费损失是永安大酒店解除合同产生，陈丽丽可另行主张，本案不予采纳。永安大酒店因陈丽丽逾期缴纳租金、卫生费、电梯等费用而提出反诉诉请，要求陈丽丽支付逾期滞纳金，因陈丽丽在租赁合同签订后，从2016年5月4日起至2017年4月7日止均未按合同约定在当月3日前缴纳，均是迟延支付租金，而永安大酒店对此在租赁合同履行期间内亦均未提出异议，应视为永安大酒店默认陈丽丽迟延支付租金的行为，故永安大酒店上述反诉诉请理由不能成立，不予支持。据此判决：一、永安大酒店应双倍返还陈丽丽返还履约保证金计60000元，并按合同总租金即540000元的1%支付违约金5400元，合计65400元，此款应于本判决生效后十日内付清。二、驳回陈丽丽其他诉讼请求。三、驳回永安大酒店的反诉请求。案件受理费12454元，减半收取6227元，由陈丽丽负担5509元，由永安大酒店负担718元。本案反诉费571.38元，减半收取285.69元，由永安大酒店负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审另查明：
永安大酒店楼层（十楼）招租项目招标文件第三章招标内容及要求中规定：招标人由于国家政策方式改变或酒店发展实际需要等特殊原因需要提前终止合同的，按违约处理。招标人按实际天数退款承租人已缴交但尚未履行合同期间的租金并支付一个月租金标准的违约金。
本院认为，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。违反该规定的，《中华人民共和国招标投标法》在第五十九条中规定责令改正，并无相应条款规定招标人和中标人订立的合同无效。由此可见，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定系从行政管理角度规范招标人和中标人在公开开标后订立合同的要求，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案中，陈丽丽与永安大酒店虽然在《房屋租赁合同》中约定的违约责任与招标文件规定的不一致，但该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制规定，合同自双方在合同中签字时成立并生效，双方均应按合同的约定行使权利并履行义务。一审法院认定《房屋租赁合同》有效并无不当。在合同履行过程中，永安大酒店因长期亏损而向主管部门申请并被同意清算改制，不属于合同解除的法定条件和正当理由，其单方通知陈丽丽解除合同的行为已经构成违约。一审判决永安大酒店按照合同约定向陈丽丽双倍返还履约保证金60000元并支付违约金5400元并无不当。关于陈丽丽迟延交纳租金等相关费用是否构成违约的问题，从双方实际履行情况来看，陈丽丽虽然没有严格按照合同约定在每月3日前交纳租金等相关费用，但均能在当月足额交纳完毕。永安大酒店未能提供证据证明其已按合同约定要求陈丽丽按时交纳租金并支付逾期付款滞纳金（违约金），应视为双方在履行合同过程中对租金等相关费用的交纳时间作出变更。因此，永安大酒店以陈丽丽未按合同约定期限交纳租金等相关费用为由，要求陈丽丽支付滞纳金（违约金）的上诉主张，依据不足，不予采信。
综上所述，永安大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2137元，由永安大酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴良盛
审判员 吴ＸＸ
审判员 徐 浩
二〇一八年四月二十四日
书记员 李小恋
附:主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。