北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8276号
原告北京香山宝怡山庄，住所地北京市海淀区香山北辛村**号。
注册号：110108004326860
法定代表人仇世和，经理。
委托代理人金光剑，男，该工会主席，住北京市海淀区香山一棵松52号。
委托代理人李法增，北京市华洋律师事务所律师。
被告洪霞，女，1975年6月20日出生。
公民身份号码：×××
委托代理人马勇，北京国宏天津律师事务所律师。
原告北京香山宝怡山庄（以下简称宝怡山庄）与被告洪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝怡山庄及其委托代理人金光剑、李法增，被告洪霞及其委托代理人马勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝怡山庄诉称，2011年11月7日，我山庄与洪霞签订《北京北京香山宝怡山庄客房租赁合同》，合同约定：宝怡山庄将位于海淀区香山北辛村甲53号内北院的房屋（含东侧8间、南侧9间，西侧2套加1间，北侧大会议室1栋）出租给洪霞作为文化产业及相应行业的办公、食宿、使用，租期自2011年12月6日至2016年12月5日，租金每年x万元，从第二年开始每年的12月6日前，一次付清下一年度租金；水、电、卫生费承租人在每个自然季度末月30日前向出租人支付，承租人按北京市规定的取暖费标准在每年的取暖期间支付。
合同签订后洪霞基本上从未按约定履行过合同，自2012年5月起今未交纳水电费，2年内的供暖费也从没有交过，现为维护我的合法权益，我诉至法院，请求法院依法判决：第一，洪霞支付自2013年12月7日至2014年1月6日的房屋租赁费x万元；第二，洪霞支付自2012年5月至今拖欠的水费7310.4元，电费95702.79元，取暖费57029.74元；第三，洪霞支付拖欠水费、电费、取暖费的滞纳金516572.62元及本案的诉讼费。
被告洪霞辩称，我不同意宝怡山庄的诉讼请求，2013年12月7日，我已经腾房。2014年1月9日，按照宝怡山庄的要求，双方确认资产交接的情况，该交接情况不能作为我方腾退房屋时间的依据。2014年1月15日，仇世中亲自书写了“资产已交接。互不追究”的字据，表明了资产已经交接完毕，房屋租赁一事互不追究的意思。宝怡山庄曾租住我方的9间房屋，租期30天，租住费用每间每天x元，共计x元，我方认为宝怡山庄应对拖欠的费用偿还。宝怡山庄主张的拖欠水、电、取暖费本金数额计算有误，与事实不符。因宝怡山庄不允许我方对外接待住宿，我方租赁之房屋长期处于空置状态，根本不可能达到如此巨额的水电费。我方所拖欠房屋的水、电表均为原告早期安装，且线路均为暗线，我方无法证实该水表、电表的实际使用者，我方因租赁该房屋，进行了房屋装修并添置了相关设备。房屋装修及添置设备花费13万元，由于双方曾达成共识互不追究，故我方在腾退房屋时该装修及添置的设备均留置在房屋内，没有搬走。鉴于此，宝怡山庄应当偿还并补偿我方的装修款和设备款。宝怡山庄主张的水电取暖费的滞纳金过高，显失公平。
经审理查明，2011年11月7日，宝怡山庄（出租方，甲方）与洪霞（承租方，乙方）签订《北京香山宝怡山庄客房租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于本市海淀区香山北辛村甲53号院内北院，房间为东侧8间8301-8309号、南侧9间8501-8510号、西侧2套加1间8512-8515号、北侧大会议室1栋。锅炉房由甲方管理，甲方在管理锅炉房期间可以使用院落道路，房屋租期为2011年12月6日至2016年12月5日止，共计5年。年租金为x万元人民币，乙方须在每个自然季度末月30日前向甲方支付乙方所使用的水费、电费、卫生费，甲方按北京市规定的取暖期向乙方供暖，取暖费按照北京市相关收费标准执行。取暖费在每年的取暖期间执行。如租赁期限不足一个取暖季时，以供暖收费标准按日计收，但甲方必须保证室内温度达到北京市的供暖标准。乙方逾期交付租金及水、电、供暖等费用的，除应及时如数补缴外，每逾期一天按所欠费用的百分之一向甲方支付滞纳金。审理过程中，宝怡山庄出示情况说明，内容：宝怡山庄隶属北京市香山橡胶制品厂，宝怡山庄的水、电费均由北京市香山橡胶制品厂统一垫付上缴。冬季由香山橡胶制品厂采取自管供暖形式供暖，并按北京市相关标准向收益单位收取供暖费。
审理过程中，双方对如下事项产生较大的争议，并均提交了相关证据予以证据。第一，洪霞租赁期间租赁房屋的水、电表实际使用量以及该款项是否应由洪霞缴纳。审理过程中，宝怡山庄向法庭出示了催缴水费、电费通知单及水、电消耗记录单，催缴通知单及购煤、电的发票，催缴水、电费通知单大致内容是北京市香山橡胶制品厂分别于2012年12月28日、2013年4月2日、5月20日、7月18日、9月25日、11月12日、2014年1月3日向洪霞发出的催缴水费、电费通知单，上述七份通知中除2014年1月3日未签收外，2012年12月28日由宋涛签字，其余均由洪霞签收；2012、2013年水、电消耗记录单中对表的具体读数，使用人陈凯、程方鹏、洪霞、王洋等签字认可，电表原始记录单有陈凯、洪霞、金宝等签字认可；对此洪霞认为，通知单中所附的发票和通知都没有，根据合同约定，双方应对水、电表数进行核对，但双方一直未予以核对，且水、电表都是他们手抄的数额，我不认可；原始记录单是为了走山庄的账目。经询问，洪霞方称：不认可陈凯、程方鹏等人的签字，催款通知单中有一洪霞名字也不是自己签收的，且陈述当时口头约定年租金中已经包括水、电、取暖等费用。
第二、宝怡山庄反租洪霞承租的房屋一事是否成立。就反租的事实，洪霞提供了录音光盘一份予以证实，经询问，宝怡山庄认可这一事实，向法庭出示了情况说明及当时入住的住房安排表予以证明，表明2013年7月租赁洪霞客房8间，租期从2013年7月12日至2013年8月8日，租金共计为43200元。
第三、宝怡山庄与洪霞的租赁关系是否已终止。2013年12月6日，宝怡山庄向洪霞发出通知，要求洪霞按照合同约定于2013年12月6日前一次性交清第三年度（即2013年12月6日至2014年12月5日）租金x万元，如未如期交纳租金，应向我方支付违约金x万元，同时我方有权单方解除合同，收回该租赁房屋。同年12月30日宝怡山庄再次向洪霞发出通知，要求洪霞腾退诉争房屋；支付租赁期间所欠水费、电费、取暖费共计160042.93元，支付违约金50万元；即日起向宝怡山庄缴纳占用房屋费用每日4109.59元，直至房屋腾出。洪霞称，已支付二年租金300万元，2013年12月7日，从上述房屋搬走。宝怡山庄称，2014年1月9日，洪霞从上述房屋办搬离。双方已经终止了租赁合同关系。2014年1月14日，双方因迟延交付租金、拖欠水电费等事由产生矛盾，宝怡山庄向法院提起诉讼。同年1月15日，宝怡山庄法定代表人仇世和在资产交接清单上写明“资产已交接，互不追究”。
以上事实有双方当事人陈述、《北京香山宝怡山庄客房租赁合同》、说明、照片、发票等证据材料在案佐证。
本院认为，宝怡山庄与洪霞签订的《北京香山宝怡山庄客房租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属合法有效。双方均应按照按照约定履行各自的义务。本案争议点之一在于宝怡山庄是否作出放弃主张洪霞拖欠房屋租金、水电费的意思表示。根据庭审查明的事实，本院认为，在洪霞业已添置房屋物品的情形下，原告法定代表人在资产清单写明“资产已交接，互不追究”系对资产完整性、数量的相互不追究，该说明并不代表宝怡山庄放弃对洪霞主张相关费用索赔的权利，且在书写前，原告业已通过起诉的方式要求洪霞支付相关费用；本案争议点之二在于租赁房间的水电费的实际使用量。因双方在签订租赁合同时均未查验租赁房屋间内水表、电表数量及对应的读数，且诉讼中双方又未能予以确认，以致现无法查实自合同签订日至洪霞搬离日止，洪霞实际使用的水、电量。本院认为，虽无法核实具体使用的水、电量，但因双方在租赁合同中明确约定了上述费用及供暖费由洪霞来支付，洪霞有支付相关费用的义务；本案争议之三在于反租事实是否成立，虽然洪霞仅提供了录音光盘一张，也未提供其他相关证据予以佐证，但宝怡山庄在其后的庭审中认可了反租事实，并向法庭说明了租金标准、租期及房屋间数，本院认可反租的事实，反租的租额为43200元确未给付洪霞；第四，关于洪霞拖欠水、电、暖费用产生的滞纳金问题，虽双方签订的租赁合同中对此有约定，但约定的滞纳金过高，且审理中，双方均未确认洪霞承租后房屋的水表、电表总数及读数，故宝怡山庄要求给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；
综上，本院对宝怡山庄主张的水费、电费、取暖费的诉讼请求，予以支持，具体数额，本院将根据宝怡山庄提交的缴费通知单综合判定，对宝怡山庄反租的租赁费用43200元，将从上述款项中予以扣除；对宝怡山庄主张的自2013年12月7日至2014年1月6日的房屋租赁费125000元，证据充分，本院予以支持；对宝怡山庄主张的滞纳金516572.62元，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告洪霞于本判决生效后十日内向原告北京香山宝怡山庄支付自二零一三年十二月七日起至二零一四年一月六日止的房屋租赁费十二万五千元；
二，被告洪霞于本判决生效后十日内向原告北京香山宝怡山庄支付承租期间内拖欠的水费七千零二十二元四角，电费四万五千六百八十三元八角四分，取暖费五万七千零二十九元七角四分，共计九万八千三百九十元零八分；
三、驳回原告北京香山宝怡山庄的其他诉讼请求。
案件受理费一万一千八百一十六元，由原告北京香山宝怡山庄负担七千一百五十八元，已交纳；由被告洪霞支付四千六百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如果被告洪霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 朱玉凤
人民陪审员 陈萍芳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 许嘉航