上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第300号
原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司。
法定代表人张杰，总经理。
委托代理人方叶，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人吴健，上海市天华律师事务所律师。
被告杨茂菊。
委托代理人徐瑞林，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。
原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司与被告杨茂菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，并经当事人一致合意延长适用简易程序适用审限，于5月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2014年8月7日再次公开开庭进行了审理。原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司的委托代理人吴健、方叶、被告杨茂菊及其委托代理人徐瑞林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年8月23日签订租赁合同，原告将位于上海市奉贤区南桥镇定康路XXX号的商业用房转租给被告。租赁期限6年，月租金人民币（以下币种同）12，015元，租赁费按季支付，先付后用，提前一个月支付。无故逾期支付连续达15天或累计达60天以上，原告可解除合同。但2013年4月至6月租赁费到期后，被告拒绝支付。被告从2013年10月起无故停业，至今未开业。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告租赁合同；2、被告立即搬离承租的房屋；3、被告支付2013年4月至2013年12月的租赁费108，135元（以实际搬离日为最终租赁费计算日）；4、被告支付逾期支付租赁费的违约金235，013.40元（以最终租赁费支付日为最终违约金计算日）；5、被告支付解除合同违约金152，122.20元。
原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《租赁合同》1份，旨在证明原、被告之间租赁关系的事实；
2、律师函及EMS凭证，旨在证明原告发函给被告催缴租金的事实；
3、《发票收讫回执》2份，旨在证明被告收到了租赁费发票的事实；
4、光盘1份，旨在证明被告系经营不善而关门的事实。
被告辩称，同意解除合同，但造成合同解除的过错在于原告，应由原告承担全部责任。原因为：第一，原告在合同履行过程中未向被告提供办理营业执照的相关材料，致使被告无法办理营业执照。第二，原、被告签订的租赁合同无法履行，合同限定了被告不得办理个体工商户营业执照，但被告经营的小吃店，从规模和性质上理应办理个体工商户的营业执照，原告的不当限制致使合同无法履行。
被告针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：
1、唐玉梅的个体工商户机读材料、租赁合同、房地产权证各1份，旨在证明被告同一楼层其他租户办理了个体工商户营业执照的事实；
2、收据、发票各2份，旨在证明被告为装修支出了208，900元的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3无异议。被告对原告提供的证据2有异议，认为没有收到过，收件人也与被告无涉。被告对原告提供的证据4有异议，认为难以确认其真实性。原告对被告提供的证据1认为与本案无关联性。对证据2认为虽然被告进行了装修，但与原告无涉。
对上述证据，本院认证如下：对原告提供的证据1、3本院予以确认。对原告提供的证据2鉴于签收人与原告无利害关系，本院难以确认。对原告的证据4难以确认其真实性。对被告提供的证据1与本案无关联性。被告提供的证据2难以确认其真实性。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2012年8月23日，原、被告签订《租赁合同》约定，原告将坐落于上海市奉贤区定康路XXX号租赁给被告作为经营西安特色小吃，计租面积158平方米，租期6年。计租日为2012年10月1日，则每年10月1日至第二年9月30日为一个租赁年度。月租赁费首年：每月12，015元；第二年：12，015元；……。被告按季支付租赁费，先付后用，提前一月支付。合同第二条约定，双方均已明确本租赁物的产权性质，原告将配合被告办理营业执照所需相关材料，但被告不得办理个体工商户营业执照。双方还约定，一个租赁年内被告无故逾期支付应付任何款项连续达15天（含）或累计达60天（含）以上的，原告可书面通知（至少提前15天），被告有异议的应于15天内提出，双方再次商定挽救措施，协商无果的，原告可解除合同。关于租赁费用及其他费用的支付，双方约定：被告应严格按照合同约定支付租赁费用，每逾期一天，则被告需按当期所欠付款金额的2%承担违约金（由原告原因及不可抗力造成的原因除外）。
合同关于违约的条款约定：除本合同已有明确的违约金条款约定的外，租赁期内，一方违约行为导致另一方单方面解除本合同，违约方应按本合同未履行完毕的租赁期限内所应支付的租赁费用的总金额或整个租赁期总计租赁费用的20%（两者以居低者为准），向守约方支付违约金，给守约方造成损失且违约方支付的违约金不足弥补损失的，违约方还应予以赔偿。各种情形违约金互不冲抵，可累计。嗣后，被告支付了租金，并于2012年11月始在经营房屋内开展了经营活动。2013年4月28日，被告收到原告开具的4-6月租赁费发票，6月25日，被告再次收到原告开具的2012年11-12月、2013年1-3月、7-9月租赁费发票。2013年8月，被告停止营业。2013年9月12日左右，被告租赁店铺被锁。
还查明，原告自认2012年9月1日将租赁物交付被告，10月为免租期，从2012年11月始收租金。被告交付押金12，015元已经冲抵在被告第一季度的租金内。
庭审中，原告明确关于逾期支付的违约金系分段计算，其中2013年4-6月违约金，按36，045元，自2013年5月14日始；7-9月自2013年7月11日始；以此类推。解除合同违约金，按未履行部分租赁费20%计算。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，因被告未支付租金，原告主张解除合同，被告也予以同意，故本院确认解除原、被告签订的租赁合同。本案争议焦点之一在于被告未能办理相关证照是否因原告违约所致。本院认为，原告对于被告办理证照仅负有协助提供相关资料的义务，现原告履行了该义务，被告确认无法办理证照系经营规模所致，故被告以此抗辩原告违约于法无据，本院难以支持。本案争议焦点之二，欠缴租赁费的支付。原告作为出租人负有适租义务，即保持其租赁房屋符合满足承租人需要，原告或其自述的物业锁门行为，导致被告无法开展经营活动，故对原告主张锁门后租金损失，本院不予支持。综上，被告拖欠原告2013年4月至2013年9月12日租金计64，881元。本案争议焦点之三在于违约金的支付。原告主张逾期违约金及解除合同违约金，鉴于被告确实存在逾期支付的违约行为并导致合同解除，原告主张自2013年5月14日始扣除已经支付的租赁费分期分段计算，及因此造成解除合同违约金，于法无悖，然被告辩称其约定违约金过高，本院予以调整。对于被告辩称装修损失，鉴于本合同解除系被告违约造成，且原告不同意利用装修，故对被告的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司与被告杨茂菊于2012年8月23日签订《租赁合同》；
二、被告杨茂菊于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区定康路XXX号的房屋并将其返还原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司；
三、被告杨茂菊于本判决生效之日起十日内支付原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司租金人民币64，881元；
四、被告杨茂菊于本判决生效之日起十日内支付原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司逾期支付违约金（按每日0.3%，其中36，045元从2013年5月14日始，28，836元从2013年7月11日始，均至判决生效日止）；
五、被告杨茂菊于本判决生效之日起十日内支付原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司违约金人民币70，053.60元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，729元，由原告上海宣禾丰谷投资管理有限公司、被告杨茂菊各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。