广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18664号
上诉人(原审被告)：广州睿尔泰母婴护理有限公司,住所地广州市越秀区下塘西路87号首层、204房。
法定代表人：罗思玲，该司副总经理。
委托代理人：李赋，1972年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区，系该公司员工。
被上诉人(原审原告)：方广彬，女，1964年6月22日出生，汉，住广州市天河区。
委托代理人：黄锡峰、邹建生，广东百高律师事务所律师。
上诉人广州睿尔泰母婴护理有限公司（以下简称睿尔泰公司）因与被上诉人方广彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初8658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
睿尔泰公司上诉请求：撤销一审判决，并由方广彬承担上诉费。事实与理由如下：一、一审查明事实不清。双方已在租赁合同中约定场地租金按实际营业额的百分之十收取，而我司于2017年3月试营业，期间收取客户的费用均为预付金，待客户入住后，按实际发生服务收取服务费，若没有入住或其他情况，我司将根据客户申请据实退回预付金。从2017年3月试业到5月共签订预订定合同二十份，实际已执行十份合同，仍有十份合同未履行，且诉讼期间已有三位客户因新生儿原因向我司提出申请退费。我司在2017年3月、4月都没有任何客户入住，没有营业收入，故没有违约。二、即使我司有违约，一审确定的违约金过高。
被上诉人方广彬答辩称：我同意一审判决，请求维持。我不同意睿尔泰公司的上诉请求，因为睿尔泰公司已经有415020元的收入，至于其与客户履行情况与退费情况，均与我无关，且我认为预收款项也是一种营业手段。
方广彬于2017年4月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令睿尔泰公司向其支付2017年3月1日至2017年3月31日期间的租金及违约金（租金按睿尔泰公司2017年3月营业收入的10%计算，暂计为4万元；违约金自2017年4月10日起每日按当月租金的0.1%计算至租金实际清偿之日止）。睿尔泰公司经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席审理。
一审法院经审理查明，方广彬是广州市越秀区下塘西路87号首层、204房（建筑面积分别为638.94平方米、704.6平方米，均为商业用途）的所有权人。
2017年3月1日，方广彬、睿尔泰公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定方广彬将上址房屋出租给睿尔泰公司作经营场地，期限自2017年3月1日至2032年2月29日，其中2017年3月1日至2017年5月31日的月租金额为“按每月营业收入10%计提”；租金按月结算，由睿尔泰公司在次月的10日按方广彬指定账号缴付租金给方广彬；逾期缴付租金的，每逾期一日，睿尔泰�司须按当月租金额的0.1%向方广彬支付违约金等。
同日，方广彬将涉讼房屋交付睿尔泰公司使用。
未有证据证明睿尔泰公司已向方广彬支付2017年3月份的租金。
睿尔泰公司为证明其抗辩理由向一审法院提供如下证据：1、睿尔泰公司自行制作的2017年3月31日《资产负债表》；2、睿尔泰公司自行制作的2017年3月《利润表》；3、《已签约客户表》，其中记载2017年3月的预收款金额为415020元。方广彬请求以415020元作为计算2017年3月份租金的依据，即要求睿尔泰公司支付所欠租金41502元。
一审法院认为，方广彬、睿尔泰公司在平等自愿的基础上签订的上述《广州市房屋租赁合同》，出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。睿尔泰公司提供的证据证明其于2017年3月份收到“�收款”为415020元，而睿尔泰公司另行提供的《资产负债表》及《利润表》均为其自行制作的表格，均不具有相应的证明力。在睿尔泰公司未进一步提供充分证据证明上述款项不属于当月“营业收入”的情况下，方广彬主张按415020元×10%计算睿尔泰公司应付2017年3月份租金的诉讼请求合法，一审法院予以支持。睿尔泰公司未按约定时间向方广彬支付租金，已构成违约，方广彬要求睿尔泰公司按约定计付违约金的诉讼请求，一审法院亦予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2017年6月29日作出如下判决：一、睿尔泰公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向方广彬支付广州市越秀区下塘西路87号首层、204房自2017年3月1日至2017年3月31日的租金41502元；二、睿尔泰公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向方广彬支�逾期支付租金的违约金（自2017年4月11日起至实际履行上述第一项判决之日止，每日按41502元×0.1%计，违约金总额以不超过41502元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取400元，由睿尔泰公司负担。
本院经审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，睿尔泰公司与方广彬均确认如下事实：⒈睿尔泰公司在2017年3月份共收取了22位客户的预付费用共计447820元，实际履行与客户的合同则是按每个客户的预产期逐月履行，其中有一位客户在2017年10月退费。⒉双方于2017年4月因对收租标准及营业收入的理解存在分歧，无法达成一致意见，导致涉案房屋2017年3月的租金至今未付。睿尔泰公司还表示目前上述22位客户中，除一位退费，二位还没有履行外，其他客户的项目预定单均已按相应的预产期实际履行了，但在2017年3月、4月时一份项目预定单都没有履行，5月份实际履行了两份。方文彬明确表示坚持其一审有关租金的诉讼请求不变更，即只要求按415020元的10%计算租金。
二审中，睿尔泰公司向本院提交了签约日期为2017年3月5日至2017年3月30日期间的《睿尔泰服务项目预定单》（附相关收据、部分银行付款凭证等），拟证明其司在2017年3月试业期间签订的项目预定单并未实际履行的情况下，不产生公司收益，其司依约无需支付租金；且其中有一位客户退费，该客户交了26900元，于2017年10月10日退还扣减了1500元违约金后的余款25400元；另一位客户中奖19800元，实际只支付了10000元。经本院主持质证，方广彬对上述证据的真实性没有异议，但认为不属于新证据，法院不应采纳；且上述证据反映了睿尔泰公司在2017年3月份的营业情况，至于睿尔泰公司与客户履行合同的情况与方广彬无关，也没有证据证明合同履行或退费状况；其中有客户在2017年10月退费，那么该客户在2017年3月份缴纳的费用也应视为睿尔泰公司的营业收入。
本院认为，一审法院对涉案《广州市房屋租赁合同》的效力认定正确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。根据上述合同约定，涉案房屋在2017年3月1日至2017年5月31日期间的月租金为“按每月营业收入10%计提”。虽然双方当事人对于营业收入的理解存在分歧，睿尔泰公司上诉主张其在2017年3月收取的款项均为预付款，该月没有客户实际入住，没有营业就没有收入，故其无需支付2017年3月的租金，但方广彬对睿尔泰公司主张的上述计租方式不予认可，且睿尔泰公司目前举证亦不足以证明其有关营业收入的上述计算方式已经与方广彬协商一致，而睿尔泰公司与客户签约、收取客户预付款的行为亦属于一种经营行为，签约后所收取的预收款亦应属于营业收入的范畴，同时，基于公平合理、等价有偿的原则，睿尔泰公司实际使用了涉案场地进行经营活动，理应依约支付租金，故睿尔泰公司以其2017年3月无营业收入为由拒绝支付该月租金的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院根据方广彬的要求，按照睿尔泰公司在一审中提交的《已签约客户表》中记载的2017年3月预收款为415020元作为计算2017年3月份租金的依据，并判令睿尔泰公司依约支付2017年3月的租金41502元及违约金，合理有据，本院予以维持。虽然二审中，双方当事人均确认睿尔泰公司在2017年3月收取客户预付费用共计447820元，高于一审查明的415020元，但经本院询问，方广彬仍表示坚持其一审诉讼请求，即按预收款415020元来计收租金，属于其权利的自我处分，并无不可，本院予以准许。睿尔泰公司在二审中提交的签约日期为2017年3月5日至2017年3月30日期间的《睿尔泰服务项目预定单》（附相关收据、部分银行付款凭证等），均形成于一审之前，亦不足以证明其上诉主张，不属于二审新证据，本院均不予采纳。一审判决确定的违约金标准符合合同约定，睿尔泰公司上诉主张违约金过高，并无充分依据，本院不予支持。
综上，审查一审查明事实清楚，适用法律正确，处理上亦无不当，可予维持。上诉人的上诉请求及理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人广州睿尔泰母婴护理有限公司负担。
本判决为终审判�。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一七年十月××日
书记员 梁少欣