广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂13民终9号
上诉人（一审原告）：戴震华。
上诉人（一审原告）：韦丽丽。
委托诉讼代理人：戴震华，系韦丽丽丈夫。
上诉人（一审被告）：广西裕达集团有限公司。
法定代表人：邓亚保，该公司董事长。
上诉人（一审被告）：广西裕达集团有限公司象州分公司。
负责人：邓亚保，该分公司董事长。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢家伟，系公司员工。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：王丽娟，系公司员工。
上诉人戴震华、韦丽丽因与上诉人广西裕达集团有限公司（以下简称裕达集团）、广西裕达集团有限公司象州分公司（以下简称裕达象州分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2017）桂1322民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人戴震华、韦丽丽上诉请求撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由裕达集团、裕达象州分公司承担。事实和理由：一审仅以双方在合同第八条第一款的“该商品房经验收合格”作为判决依据，而未采纳消防验收合格、电梯验收合格及其他达到交付使用约定条款的意见，这是错误的。另外，上诉人夫妇均非象州县本籍人，因裕达集团、裕达象州分公司的违约造成租房的额外支出，应负担房租的一半。因此，上诉人主张以消防验收合格和电梯验收合格为交付使用的截止日，裕达集团、裕达象州分公司应赔付上诉人16251.98元。
裕达集团、裕达象州分公司答辩称，上诉人戴震华、韦丽丽的上诉请求依据的证据不足，事实不清，其主张没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
上诉人裕达集团、裕达象州分公司上诉称，请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由戴震华、韦丽丽承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，当地村民阻拦施工、中高考、春运农民工提前返乡等因素导致工期迟延，应当予以扣除。另外，依据约定和公平原则，上诉人的交房时间最迟应当为2015年6月18日。一审法院适用法律错误，高温天也应予以扣除。综上，扣除上述客观因素的影响，上诉人实际逾期交房应为87.5天，逾期交房违约金应为2086.06元。
戴震华、韦丽丽辩称，裕达集团及其象州分公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉。
戴震华、韦丽丽向一审法院起诉请求：判令裕达集团、裕达象州分公司支付延迟交房违约金15871.87元，并承担本案的诉讼费。
一审法院查明，2013年6月30日，戴震华、韦丽丽与裕达象州分公司签订了《商品房买卖合同》，约定戴震华、韦丽丽购买“文源居”（象州县教师保障性住房）XXX号房屋，购房总金额238407元。戴震华、韦丽丽已按合同约定支付了全部购房款。该合同第八条中约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房；3.①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受资料日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方约定：在交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的整改时间自双方交房约定时间顺延”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四”。附件四第三项约定：“1、买受人应在交房通知规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担。买受人须向出卖人委托的前期物业管理公司按规定交纳相应的物业管理费用，否则，出卖人有权暂不向买受人交付该房屋，此期间所有房屋风险及产生的一切费用均由买受人承担。……5、出卖人在交付房屋时具备了本合同第八条约定的房屋交付条件后，买受人不得以其它理由拒绝办理房屋接收手续”。附件四第八项约定：“出卖人依据本合同、附件及补充协议的约定向买受人所送达的通知，如以邮寄方式送达，出卖人以买受人在本合同所留地址为依据邮寄通知，交邮局5日后视为已送达。买受人的联络方式以合同中所载明的电话、地址为准，如买受人的联络方式发生变化，应及时书面通知出卖人，否则由买受人自行承担一切责任”。
一审另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，2015年5月29日，象州县教师保障性住房工程2#楼已经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。戴震华、韦丽丽在诉状中认可2015年6月15日收到交房通知书。
一审庭审中，戴震华、韦丽丽认可工程施工期间，遭遇中雨以上的天气55天，停水11天，停电4天，突发事件停工6天，并同意顺延交房时间。
一审法院认为，本案争议焦点是本案实际交房的日期应当如何认定，逾期交房的天数应当如何确定。
一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，戴震华、韦丽丽认为应以诉争房屋通过消防、电梯验收合格时间作为交房时间，但从双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定来看，诉争房屋的交房条件为“该商品房经验收合格”，但在该条还逐次约定以下的交房条件选项：该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，每项的交房条件逐次加重，而双方仅选择最为宽松的“该商品房经验收合格”，由此可推定双方在订立合同时约定的“验收合格”系指经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。在2015年5月29日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故已达到合同约定的交房条件，因此戴震华、韦丽丽以诉争房屋通过消防、电梯验收合格为交房条件的主张，一审法院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，裕达象州分公司应当在2014年10月31日前将经验收合格的房屋交付给戴震华、韦丽丽，本案诉争房屋所在的2#楼于2015年5月29日经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，故直到2015年5月29日，诉争房屋才达到交房条件，戴震华、韦丽丽认可2015年6月15日收到交房通知书，因交房通知书有15天选择期限，故交房时间可视为2015年6月30日。裕达象州分公司逾期交房天数为242天，应当予以确认。裕达象州分公司逾期交房虽属实，但是，根据合同第八条第二款的约定，如遇“政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨量达到中雨以上时；不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的、供水供电相关部门停水停电造成停工的”等情形，裕达象州分公司可据实予以延期交房。裕达象州分公司因中雨以上天气、停水停电予以顺延的事由系双方合同约定的事由，虽然在双方的合同中没有约定因突发事件裕达象州分公司可以顺延交房，但戴震华、韦丽丽在庭审中对该事由没有异议，构成自认，亦应当视为裕达象州分公司可扣减逾期交房时间的事由。综上，双方在庭审中均无异议的顺延天数为78天，逾期交房164天，故裕达象州分公司应支付戴震华、韦丽丽逾期交房违约金为3910元。关于戴震华、韦丽丽主张的租房损失问题，一方违约可以要求对方支付违约金，也可以要求赔偿损失，但只能选择其一。关于裕达集团、裕达象州分公司提出的村民闹事阻拦道路、高温天气、施工场所因中高考期间停工等因素影响施工应予以扣减的意见，一审法院认为，该事由在双方的合同中没有相关的约定，戴震华、韦丽丽在庭审中亦不予以认可，故裕达集团、裕达象州分公司主张的该项事由没有依据，一审法院不予采纳。关于裕达集团、裕达象州分公司提出的春节民工返乡导致停工应予以扣减的意见，一审法院认为，依中华民俗传统，裕达集团、裕达象州分公司在订立合同时即可预见这一规定在开发过程中可能会出现，但却对这一事由未作扣减约定，故该意见没有依据，一审法院不予采纳。关于责任承担的问题，一审法院认为，裕达象州分公司虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其作为分公司不具有独立的法人资格，其相应的民事责任应由公司即裕达集团来承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决：一、广西裕达集团有限公司于本案判决生效之日起十日内支付戴震华、韦丽丽逾期交房违约金3910元；二、驳回戴震华、韦丽丽的其他诉讼请求。案件受理费197元，由戴震华、韦丽丽负担120元，广西裕达集团有限公司负担77元。
根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：1.交房是否以消防验收合格即2016年3月9日为准；2.约定交房日期到期后即2014年10月31日以后戴震华、韦丽丽支付的租金裕达集团、裕达象州分公司是否应当赔偿；3.村民闹事、高温天气、中高考等因素是否属于可以延期交房情形。
二审期间，上诉人戴震华、韦丽丽向本院提交了以下证据：1.交易日期为2013年12月8日交易金额为1000元的广西农村信用社业务回单，2.交易日期为2014年1月16日交易金额为600元的广西农村信用社自动柜员机客户通知书，3.交易日期为2014年5月11日交易金额为1000元的广西农村信用社自动柜员机客户通知书，4.交易日期为2014年8月22日交易金额为1000元的广西农村信用社自动柜员机客户通知书。
裕达集团、裕达象州分公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。假如是真实的，对其关联性不认可，与租房当事人不一致，这些银行回单的时间早于合同约定的交房时间。假如租房合同是真实，商品房买卖合同中对违约责任的承担方式也进行了明确约定。
本院认证认为，上诉人戴震华、韦丽丽诉请赔偿租金的时间是2014年11月1日至2016年3月8日期间的租房损失，但上述银行回单均发生在2014年11月1日之前，与戴震华、韦丽丽的诉请没有关联性，且无法确认收款人是租赁合同中出租人，故依法不予认定。
二审查明，2016年3月9日，涉案房屋所在小区消防验收合格。
二审查明，戴震华、韦丽丽在其一审提供的退房申请中确认裕达集团、裕达象州分公司于2015年6月向业主发出了收房通知。
二审中，戴震华、韦丽丽确认尽管在2015年8月24日向裕达集团、裕达象州分公司提出了退房申请，但其后又在2016年1月装修了涉案房屋，并于2016年5月入住。
经审理查明，一审判决认定的案件事实属实。
本院认为，关于实际交房时间的问题。上诉人戴震华、韦丽丽称应根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条的规定，以消防验收合格日作为实际交房日，但该规定系行政管理性规定，且并未明确规定消防验收合格日作为交房日，本案合同系民事合同，除法律法规明确禁止外，交房应以当事人的约定为准。根据双方在合同中的约定，作为出卖人的裕达象州分公司应当把“经验收合格”的商品房交付给上诉人使用。尽管该“经验收合格”本身并未明确是否包括消防验收合格，但结合本案合同中的其他内容，比如“经综合验收合格”、“经分期验收综合验收合格”等，本案合同约定的交房条件实际系指商品房买卖中通常所讲的经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位等五方验收合格，而并不包括消防验收合格在内，但需要指出的是消防验收合格也是出卖人应当履行的合同附随义务。戴震华、韦丽丽确认其在2015年6月收到交房通知，涉案房屋在2015年6月也通过五方验收合格，故一审法院认定2015年6月30日为本案实际交房日并无不当，上诉人戴震华、韦丽丽上诉称以消防验收合格日作为交房日的理由不充分，本院不予支持。
关于约定交房日期到期后即2014年10月31日以后戴震华、韦丽丽支付的租金裕达集团、裕达象州分公司是否应当赔偿问题，本院认为，戴震华、韦丽丽主张支付了2014年10月31日以后的租金，但没有提供证据证明其支付该时间段租金的事实，且双方在本案合同中也没有就此约定应予赔偿，又无证据证明戴震华、韦丽丽因为裕达象州分公司逾期交房造成的损失超过了合同约定赔偿的违约金，故上诉人戴震华、韦丽丽的该部分上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于村民闹事、高温天气、中高考等因素是否属于可以延期交房情形的问题，本院认为，村民闹事、高温天气等不属于本案合同约定可以延期交房的情形，上诉人裕达集团、裕达象州分公司也没有举证证明上述情形属于法定可以延期交房情形。另，中高考期间停工有明确范围限制，而且是可以预见的，又上诉人裕达集团、裕达象州分公司也没有提供证据证明涉案楼房属于中高考期间限制施工或停工的范围内。故上诉人裕达集团、裕达象州分公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（广西裕达集团有限公司、广西裕达集团有限公司象州分公司已预交）由上诉人广西裕达集团有限公司、广西裕达集团有限公司象州分公司负担，案件受理费99元（戴震华、韦丽丽已预交）由戴震华、韦丽丽负担。戴震华、韦丽丽二审多预交的98元，由本院退回。
本判决为终审判决。
审判长 石晓志
审判员 黄月秀
审判员 邓 媚
二〇一八年二月一日
书记员 龙 莉
附相关法律条文：
《中国人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。