上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初37631号原告：游有兰，女，1953年12月7日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：熊伟，上海达晨律师事务所律师。被告：韩光丽，女，1963年4月18日出生，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：韩光辉(系被告哥哥)，男，1959年6月25日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：周程玲(系被告嫂子)，女，1972年5月11日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。原告游有兰诉被告韩光丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法由审判员姚峥独任审判，于2017年10月10日进行了证据交换，同年12月11日公开开庭进行了审理，原告游有兰的委托诉讼代理人熊伟，被告韩光丽的委托诉讼代理人周程玲到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年9月1日解除；2.判令被告返还原告租金9,138元及房屋押金6,500元；3.判令被告赔偿违约金50,000元；4.判令被告返还原告遗留在租赁房屋内价值104,000元的物品。诉讼过程中，原告申请撤回第4条诉讼请求。事实与理由：2012年3月8日，原被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定被告将上海市静安区奉贤路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给原告；出租时间为2012年4月8日至2019年4月7日，每月租金6,500元，付六押一，被告违约赔偿原告50,000元，租金3年后按3%递增，5年后按5%递增。原告花费十万余元装修承租房屋，并按约支付租金至2017年10月9日。2017年9月1日，被告无理要求原告搬离承租房屋，并加装防盗门导致原告无法使用承租房屋。原告认为被告已严重违约，故诉讼来院，要求判如诉请。被告辩称，原被告签订《上海市房屋租赁合同》约定的租期为5-7年，但5年到期后合同就终止了，如果续租必须双方协商，被告已提前两个月通知原告合同到期，但未取得原告回复，后原告又请律师与被告联系，并于2017年4月8日支付了后面6个月的房租；现同意合同解除，但解除日期应为2017年9月6日；因被告违反合同约定，多次擅自转租系争房屋，合同解除的违约责任在原告，所以不同意退回原告多余的房租及押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为被告。2012年3月8日，被告委托其兄即本案委托诉讼代理人韩光辉与原告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，被告将系争房屋出租给原告使用，建筑面积80.59平方米，原告向被告承诺，租赁该房屋仅作为居住使用；自2012年4月8日起至5-7年4月7日止，租赁期满，被告有权收回系争房屋，原告应如期返还，原告需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前一个月，向被告提出续租书面要求，经被告同意后继续签订书面合同；每月租金6,500元，该租金5年内不变，自第6年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；原告应每6个月提前10天向被告支付下期租金，支付方式为：付六押一，每半年支付一次，先付后住，被告包物业管理费，发票税金由原告承担；被告交付系争房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金6,500元，租赁关系终止时，被告收取的该房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息退回原告；租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、有线宽带等费用由原告承担。双方在附件一另行约定，被告违约赔五万元给原告，原告违约赔二万元给被告，租金3年后按3%递增，5年后按5%递增，原告在装修过程中，被告配合原告工程顺利进行，原告装修好的房子期满后一切留给被告(能移动的除外)，在租赁过程中，安全问题一切由原告自理。双方使用的格式化合同第八条的转租、转让和交换条款已划除，即被告未给予原告系争房屋转租权，合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，在原告支付被告押金6,500元及首期租金后，双方开始履行合同。2017年2月4日，韩光辉通过短信告知原告，根据合同约定系争房屋于2017年4月到期，因为该房屋将自用，不再出租，望你安排搬迁事，具体房屋交接联系我姐姐韩光玲。同年2月21日，韩光辉再次通过短信告知原告将于下月到上海跟你面谈，你安排一下。同日，原告答复称，好的，大概的时间能告诉我吗？3月3日、3月4日，双方再次通过短信往来，韩光辉表示房屋不会再租，而原告表示合同上是写5-7年，如果是写5年则无话可说。3月29日，韩光辉再次询问原告房屋如何交接。2017年4月5日，外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司向韩光玲账户汇款42,178.75元，用途为奉贤路17年4.8-10.9。后双方就系争房屋租赁事宜多次沟通至不睦，被告于2017年9月1日在系争房屋上加锁，原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查，原告为上海吃撑了餐饮有限公司法定代表人，该公司经营范围为中型饭店，注册地在上海市黄浦区中山东二路XXX弄XXX号XXX幢XXX室。原告之女曾玲为外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司法定代表人，该公司经营范围为酒店管理、投资管理、企业管理咨询，注册地在上海市黄浦区中山东二路XXX弄XXX号XXX室，外滩帕奇(上海)酒店投资管理有限公司曾数次支付系争房屋租金。审理中，双方确认，系争房屋已于2017年10月15日正式交接，原告已将系争房屋内可移动物品自行搬离。被告已垫付2016年8月煤气费9元，2017年7月水费62.10元及2017年6-9月的电费236.70元,合计307.80元。被告另表示合同约定的违约金过高，系争房屋内的两个马桶、两把淋浴设施上的水龙头、两台空调及电话门铃、两把门钥匙均被原告拆除后搬离，待被告提供相关证据后，被告将另行诉讼。原告则表示马桶及水龙头并未搬离。本院认为，原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告争议焦点一为：合同约定的租赁期限，原告认为双方约定的租赁期限为7年；被告认为双方约定的租赁期限为5年，后2年是否续租，双方应重新协商，现被告欲将房屋收回自用，故合同在5年到期后已终止。本院认为，原、被告履行的租赁合同期限为7年，理由如下：1、双方合同约定租赁期限5-7年，起始日为2012年3月8日，截止日为5-7年后的4月7日，对3年及5年后的租金递增范围亦作了约定，说明双方对合同履行的期限约定最短为5年，最长为7年，如双方在5-7年间解除合同，需协商达成一致；2、被告在5年期限届满前通知原告合同到期终止，但原告主张合同应履行7年，在付款期限届满前亦按约定支付了递增后的6个月房租，被告收取租金后也未提出异议，被告收取租金的行为表明其已同意原告按7年约定继续承租系争房屋。原、被告争议焦点二为：原告认为被告无理要求原告搬离并加装防盗门导致原告无法使用系争房屋，被告应承担相应违约责任；被告认为原告未经被告同意，将系争房屋擅自转租，合同解除的违约责任在原告。本院认为合同提前解除的违约方为被告，理由如下：1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告自认仅将系争房屋交由女儿公司员工使用，但未收取费用，可见原告与员工未就系争房屋建立租赁合同关系，被告不能明确原告为转租系争房屋的相对方，也未提供相应证据证明原告转租的事实，故被告提出原告将房屋转租的主张无事实依据；2、如前所述，出租人将租赁物交付承租人使用是出租人的义务，在合同履行过程中，被告在系争房屋加装防盗门的行为，客观上造成原告无法使用系争房屋，致使原告租赁系争房屋的目的无法实现，故被告在履行合同过程中构成根本违约，原告藉此要求合同于2017年9月1日解除，被告返还原告租金、保证金及赔偿违约金的请求，本院应予支持。鉴于保证金的返还前提为原告已结清应承担的费用，故被告可在扣除垫付的307.80元后，返还多余保证金。关于被告应赔偿违约金金额，综合考虑合同约定的原被告违约承担的违约金数额、被告对合同期限的认知程度及原告由此造成的损失，本院酌定被告应赔偿原告违约金5,000元。原告撤回第4项诉讼请求及被告表示对遗失物的另案诉讼，系双方自由处分诉讼权利，本院予以准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告游有兰与被告韩光丽签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年9月1日解除;二、被告韩光丽应于本判决生效之日起十日内返还原告游有兰房租8,320.14元；三、被告韩光丽应于本判决生效之日起十日内返还原告游有兰保证金6,192.20元；四、被告韩光丽应于本判决生效之日起十日内赔偿原告游有兰违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,423.80元，减半收取计711.90元，由原告游有兰承担311.90元，被告韩光丽承担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 姚 峥二〇一八年三月二十日书记员 乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。