湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1224民初308号
原告:中国工商银行股份有限公司通山支行。住所地：通山县通羊镇九宫大道***号。
代表人：陈大国，该支行行长。
委托诉讼代理人：张从军，该支行职员。
委托诉讼代理人：沈道旺，该支行职员。
被告：王能习，男，1969年7月1日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县，现住通山县。
被告：乐玉兰，女，1972年2月28日出生，汉族，湖北省通山县人，住址同上。
原告中国工商银行股份有限公司通山支行（以下简称通山工商银行）与被告王能习、乐玉兰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通山工商银行的委托诉讼代理人张从军、沈道旺到庭参加了诉讼，被告王能习、乐玉兰经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告通山工商银行向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告立即偿还全部贷款本金346229.56元及至2016年5月26日的利息14092.72元，罚息72.99元，合计360395.27（至贷款本金还清之日止的利息和罚息另行计算）；2、请求对被告抵押物变卖价款享有优先受偿权；3、判令被告承担本案的诉讼费及原告清收和诉讼执行期间为实现本案债权而产生的全部合理费用支出。事实与理由：原、被告于2009年10月10日签订《个人借款担保合同》，2009年10月14日原告向被告发放中长期个人经营贷款70万元，借款利率为央行基准利率6.534％，还款方式为等额本息还款法，当时月还款额为7903元。期限为10年，贷款到期时间为2019年10月14日，贷款用途为经营美食城。该借款担保方式为房地产抵押担保，担保物为借款人王能习、乐玉兰拥有所有权××羊镇风池社区民营小区房屋。2009年10月10日，双方到办理了房屋抵押登记。贷款发放之初，被告王能习、乐玉兰尚能按照借款合同约定，每月按时偿还借款本息，但从2015年11月起，被告便一直拖欠不还，截止于2015年5月26日被告王能习、乐玉兰仍欠原告贷款本金346229.56元，利息14092.72元，罚息72.99元，合计360395.27元。二被告的行为已构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，并要求被告立即全部偿还借款本息。为此，原告诉至法院。
被告王能习、乐玉兰未答辩，亦未出庭质证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年10月10日原、被告签订《个人借款担保合同》。原告于2009年10月14日依约向被告发放中长期个人房屋抵押贷款70万元，期限为10年，借款到期时间为2019年10月14日，借款利率为央行基准利率6.534％，逾期按借款利率加收50%的罚息，还款方式为等额本息还款法，贷款用途为经营美食城。2015年11月起，被告未能按照合同约定每月按时还款。
2010年10月10日，双方在《同意设定抵押并共同还款的承诺书》中约定，若借款人未能按《个人住房借款合同》的约定清偿债务，两被告自愿将设定抵押的房地产折价或拍卖、变卖抵押房产所得的价款优先清偿抵押人所欠抵押权人的债务。
2010年10月10日，被告王能习、乐玉兰以房地产作为抵押担保，该房产位于通山县××羊镇××社区××小区××房屋××幢。其中：土地使用权面积132平方米，使用权证号为（“通国用（2002）第20085号”），房屋建筑为4层，产所有权证号为“咸通房权证通山字第××号”面积为513.45平方米房。2009年10月10日双方到通山县房屋管理局办理了房屋抵押登记，并办理了房屋他项权证，他项权证号为“咸通房他证通山字第××号”。土地使用权证由通山工商银行予以收押。
截至2016年5月26日，被告尚欠借款本金346229.56元，；利息14092.72元，罚息72.99元，合计欠款360395.27元。
以上事实有通山工商银行提供的身份证、结婚证、《个人借款担保合同》、发放凭证、借款、借据、房屋所有权、土地使用权、房屋他项权证、个人经营贷款申请、借款人及配偶承诺书声明、借款人借款查询，上述证据来源合法，内容真实，可以相互印证，本院应予以认定。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期后返还借款并支付利息的合同。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。本案，通山工商银行与王能习、乐玉兰签订的《个人借款担保合同》依法成立，合法有效。通山工商银行按合同约定履行了向王能习、乐玉兰发放借款的义务，王能习、乐玉兰未按合同约定按期履行还款义务，应当承担偿还借款本息、违约等责任。原告依据双方合同的约定要求被告提前清偿欠款本息有事实及法律依据，本院予以支持。
本案中，王能习、乐玉兰为通山工商银行出具的承诺书中约定，如未按约定偿还借款，则将设定抵押的房地产折价或拍卖、变卖抵押房产所得的价款优先清偿抵押人所欠抵押权人的债务。该承诺书系双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认，故对原告对被告抵押物拍卖价款享有优先权的请求本院予以支持。原告要求被告支付本案债权而产生的全部合理费用支出，因提供的证据不足以支持原告所主张的诉求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、被告王能习、乐玉兰在本判决生效之日起10日内偿还中国工商银行股份有限公司通山支行借款本金346229.56元、利息14092.72，罚息72.99元，(计算至2016年5月5日)，合计360395.27元，并依约定的借款利率计算至本判决确定的履行期内实际给付之日止;
二、若被告王能习、乐玉兰到期未履行上述规定履行还款义务的，则将二被告抵押的通山县通羊镇凤池小区民营小区房屋（房产所有权证号为“咸通房权证通山字第××号）折价或者申请以变卖、拍卖该抵押物所得价款优先受偿。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的诉讼费6705元由被告王能习、乐玉兰负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。
审 判 长 金黎清
人民陪审员 阮 顺
人民陪审员 陈 烨
二〇一七年十月十日
书 记 员 朱忠文
附：相关法律依据
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中国人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。