山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民一初字第170号
原告青岛三龙建筑有限公司。
法定代表人尚高礼，经理。
委托代理人张鑫，山东亚和太律师事务所律师。
被告孙磊。
委托代理人李永智，山东永智律师事务所律师。
委托代理人。
原告青岛三龙建筑有限公司（以下简称三龙公司）与被告孙磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三龙公司的委托代理人张鑫、被告孙磊的委托代理人李永智、杨巧娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三龙公司诉称，2008年8月21日，被告孙磊与青岛广兴开发管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定将位于平度市平营路东长春路北广兴市场内四层楼的二楼房号为2001#、2002#、2033#、2034#、2035#、2036#的多间房屋租赁给被告孙磊使用。租赁期为20年。但原告于2012年12月14日根据青岛市中级人民法院（2009）青民一初字第3号民事判决书和（2009）青执字第119号执行裁定书取得了被告孙磊所租赁房屋的所有权。平度市（2013）平民一初字第2073号民事判决书判决由原告青岛三龙建筑有限公司与被告孙磊继续履行房屋租赁合同。之后被告孙磊不听原告的多次劝阻擅自对所租赁的房间进行装修，并破坏了房间的主体结构。给原告造成了重大损失。并且原告多次向被告要求支付租赁费，被告至今拒绝给付。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请依法1、判令解除被告孙磊与青岛广兴开发管理有限公司签订的，并由原告青岛三龙建筑有限公司与被告孙磊继续履行的房屋租赁合同；2、判令被告孙磊腾出所占原告的房屋并恢复原状，赔偿损失约60000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告孙磊辩称，1.原告诉讼请求与2013年（2073）号民事判决书确定的内容基本相同。按照法律规定，不应再受理本案，应告知原告按照再审程序申请再审。2.被告不存在在2013年10月8日法院判决以后对房屋进行装修的事实，而是2008年刚接手时对房屋按照宾馆标准进行装修。租赁费约定应自商场正式开业交纳，商场一直未正式开业，不存在违约。
经审理查明，2013年5月3日，原告青岛三龙建筑有限公司起诉要求被告孙磊腾出占用原告的房屋。因庭审过程中，孙磊提交房屋租赁协议，原告变更了诉讼请求，要求“如果被告孙磊不同意腾出房屋，应将租赁费支付给原告。要求被告孙磊先行支付自2012年12月15到2013年6月15日的租赁费，以后的租赁费在租赁期限的每年年底交纳，2018年之前的可以按合同约定每年支付租赁费6000元，2018年之后的租赁费需要根据市场的变化另行确定，以后的租赁费应在每年的12月31日前付清当年的租赁费。”截至本案原告此次起诉之日，被告孙磊未向原告交纳租赁费。
本院于2013年10月8日作出的（2013）平民一初字第2073号民事判决书认定：“…青岛市中级人民法院2012年12月14日作出（2009）青执字第119号执行裁定，裁定平度市香店街道办事处战家疃村民委员会、平度市香店街道办事处大窑村民委员会、平度市同和街道办事处大官庄村民委员会、平度市香店街道办事处何家楼村民委员会共有的由原告承建的平度市联贸市场（位于平度市平营路东长春路北广兴市场内）四层楼的一至四层尚未卖出去部分归原告所有抵顶四单位所欠原告的部分债务。被告广兴公司是由战家疃村民委员会、大窑村民委员会、大官庄村民委员会、何家楼村民委员会共同出资组建的单位，为以上四单位管理平度市联贸市场（广兴市场）并代表以上单位行使相关权利。”
2008年8月21日，被告广兴公司代表以上四单位与被告孙磊签订租赁合同，将涉案楼房的二楼房号为2001#、2002#、2033#、2034#、2035#、2036#的多间房租赁给被告孙磊使用。租赁合同约定：租赁期限为20年，自2008年8月21日至2028年8月20日；合同期满后，同等价位下，被告孙磊有优先租赁权。租金自2008年至2018年为每年6000元，2018年至2028年为每年12000元，共计人民币180000元。合同没约定具体的给付租金时间。合同还约定：广兴公司将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；合同期内，广兴公司如将房产所有权转租给第三方，应双倍赔偿孙磊对房屋的装修费及工时费。合同还约定其他条款。现被告孙磊已对租赁的房间进行装修，用于经营宾馆。被告孙磊称租赁房屋的租金尚未交纳。被告孙磊租赁的楼房内的房间均是法院执行裁定确定已归原告所有的楼房一部分。”
根据上述查明的事实，本院（2013）平民一初字第2073号判决书判令，被告孙磊与被告青岛广兴开发管理有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，由原告青岛三龙建筑有限公司与被告孙磊继续履行。驳回原告青岛三龙建筑有限公司要求被告孙磊腾出其租赁房屋的诉讼请求及其他诉讼请求。
另查明，2008年8月21日，被告广兴公司与被告孙磊签订租赁合同中第三条还约定：“租金交纳期限从青岛广兴市场开发管理有限公司正式开业之日算起”。青岛广兴市场开发管理有限公司自2006年12月28日成立，2013年12月4日，因未参加年检被工商行政机关吊销。
上述事实，有双方当事人的陈述、青岛市中级人民法院作出的（2009）青民一初字第3号民事判决书、（2009）青执字第119号执行裁定书、楼房租赁合同复印件、执行笔录、（2013）平民一初字第2073号判决书及庭审笔录、证明被告未经原告许可在涉案房屋内进行装修施工的光盘及涉案房屋户型图、企业变更登记证明及证人崔某的证言等在案佐证，已经庭审质证，足以认定。
本院认为，本院发生法律效力的（2013）平民一初字第2073号民事判决书，判令被告孙磊与被告青岛广兴市场开发管理有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，由原告青岛三龙建筑有限公司与被告孙磊继续履行。当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务。本案当事人的主要争议是上述合同应否解除以及合同解除责任如何承担问题。原告主张解除合同的理由：一是被告未经原告许可且不听原告的劝阻擅自在涉案房屋内进行装修施工，严重破坏了房屋的结构；二是要求被告支付租赁费，被告拒付。本院认为，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。被告孙磊与广兴公司在租赁合同中未对租赁物的用途作出约定，签订合同后，被告孙磊在原告取得房屋所有权之前将租赁房屋改建成宾馆，原合同相对人广兴公司并未提出异议，应视为已征得广兴公司同意，原告亦无证据证明被告孙磊在其取得涉案房屋的所有权后破坏了房屋的结构。被告孙磊按照租赁物的性质使用，致使租赁物受到损耗，不承担损害赔偿责任，原告要求被告孙磊恢复原状并赔偿赔偿损失约60000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于租赁费问题，合同没有约定交纳租赁费的具体时间，根据合同法的规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。本院判决判令被告孙磊与原告继续履行合同已超一年时间，且在2013年开庭时原告明确了应给付租赁费的时间，被告孙磊一直未付。《城市房屋租赁管理办法》规定，拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋，被告孙磊逾期不支付租金，构成违约，原告有权解除合同并要求被告腾出房屋，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于被告辩解原告诉讼请求与2013年（2073）号民事判决书确定的内容基本相同应该再审的意见，本院认为，原判决判令继续履行合同，本次原告起诉要求解除合同，是基于被告不履行合同依法行使合同解除权而产生的诉求，而上次是基于被告孙磊无权占有而提起的侵权之诉，不属于同一法律关系（或事实理由），不属于一事不再理。被告辩解广兴市场未正式开业不应交纳租金的意见，本院认为，合同中约定“租金交纳期限从青岛广兴市场开发管理有限公司正式开业之日算起”，广兴公司注册成立日期为2006年12月28日，其形式上的正式开业日期不详，但其与被告签订了租赁合同，公司作为法人已行使其民事权利，对外从事经营活动，且合同中也有租金从2008年至2018年每年6000元的约定，故被告辩解意见不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告孙磊与原告青岛三龙建筑有限公司履行的房屋租赁合同解除。
二、被告孙磊于本判决生效后三十日内返还其租赁原告青岛三龙建筑有限公司2001#、2002#、2033#、2034#、2035#、2036#号房屋。
三、驳回原告青岛三龙建筑有限公司要求被告孙磊恢复原状及赔偿损失60000元的诉讼请求。
案件受理费1300元，邮寄费60，共计1360元，由被告孙磊负担，于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈文善
代理审判员 陈静静
人民陪审员 杨彩花
二〇一五年五月五日
书 记 员 杜佳佳