北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初31652号
原告（反诉被告）：康文娟，女，1986年2月7日出生，住北京市西城区。
委托代理人：李晓璇，北京京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王泉源，男，1938年3月13日出生，住北京市西城区。
委托代理人：张华康，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人：黄国庆（被告之女婿），住北京市东城区。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇东区二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托代理人：王达，女，该公司职员，住址同该公司。
原告（反诉被告）康文娟与被告（反诉原告）王泉源、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康文娟及其委托代理人李晓璇、被告王泉源之委托代理人张华康、黄国庆、第三人我爱我家公司之委托代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
康文娟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的EXXXXXXXXXX号《北京市存量房屋买卖合同》，配合原告办理北京市西城区大井X号楼XX门XX号房屋过户手续，将房屋所有权及土地使用权转移给原告；2、判令被告在收到房款后五日内腾退并交付诉争房屋；3、判令被告向原告支付违约金650000元；4、判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年8月30日在第三人公司工作人员李焕凯的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告拥有的北京市西城区大井X号楼XX门XX号房屋，建筑面积71.80平方米，总价款人民币650万元整，首付240万元，定金30万，银行贷款380万元。签约当日，原告交付购房定金30万元。2016年10月25日完成网签。原告、第三人公司工作人员多次催促被告签署纸质版网签合同并配合做银行贷款面签手续，被告以各种理由推托。2016年11月19日，被告面谈时明确表示不再将诉争房屋卖给原告，不配合做资金监管，不配合面签批贷。原告认为，被告拒绝履行合同的行为已构成违约。
王泉源辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一，双方签订的合同对被告明显不公，合同约定被告在收到30万元定金、剩余房款未经资金监管的情况下就要过户，原告与中介系利用被告年老签订此不公平合同。合同约定首付款于2016年12月15日支付，被告在未收到首付款、未经资金监管的情况下就要过户给原告，补充协议未调整过户条款。第二，被告积极履行合同。2016年8月30日合同签订后，被告一直在办理相关结清手续、央产房上市手续。9月19日诉争房屋符合上市条件，后被告一直催促中介督促原告办理贷款及首付款资金监管。买卖合同约定原告进行组合贷款，2016年10月11日原告自身原因修改为商业贷款，被告均予以配合。在后续银行面签过程中，被告对银行工作人员的身份产生质疑，要求提供身份证明，银行工作人员未予配合。银行人员要求被告签署的文件均系空白文件，被告存有担心故未敢签面签批贷手续。被告要求原告另找其他银行办理贷款。2016年11月7日，原告、第三人、银行要求被告签署收到首付款240万元的声明，双方都签字确认，但被告实际并未收到该部分款项。截至该日，原告首付款一直未到位。2016年11月16日，原告才通知被告首付款己到位，可进行资金监管。被告一直配合原告办理网签等手续。合同约定签约后80天，即2016年11月20日前原告应获得批贷函，但原告此时已无法获得批贷函。在此情况下，第三人提出可将批贷时间延后30天，被告予以同意，但原告不同意，双方协商未果。2016年11月19日双方面谈时，被告并未表示不将诉争房屋卖给原告，亦未表示不配合资金监管、不配合面签批贷。2016年12月13日，被告向原告送达解除合同通知，解除理由为原告未在合同签订后80天内获得批贷函构成根本违约。现提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2016年8月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；2.判令原告支付违约金130万元；3、判令原告承担本案全部诉讼费用。反诉的事实理由同本诉的答辩意见。
针对王泉源的反诉请求，康文娟辩称，不同意全部反诉请求。被答辩人因房价上涨而坚持毁约，答辩人不同意解除合同，不同意支付任何违约金及诉讼费用。被答辩人引用双方《北京市存量房屋买卖合同》第五条作为单方解除合同的依据，既是对客观事实的歪曲，也是对合同条款的误用。10月25日房屋具备面签条件后，被告先以“不明白买房人申请贷款为什么要卖房人签字”为由拖延面签，后虽同意前往银行又质疑银行工作人员身份、质疑银行格式合同效力、质疑银行内部规定，对银行工作人员百般刁难，促使面签失败。在发现首付款相关条款与房屋买卖合同有冲突时，被答辩人非但不善意提醒，反而隐瞒原因、借题发挥，指责答辩人串通银行诈骗，多次提出解除合同退还定金。后期答辩人从中介工作人员处得知被告系担心首付款未支付，带着240万现金要求立即提前存入监管账户，被答辩人又提出必须签订含有其他无理要求的补充协议（包括贷款只能配合一次、保证尾款明确日期），答辩人不能同意其无理要求，被答辩人仍旧拖延时间。2016年11月7日下午农行工作人员到第三人总部办理批贷手续，被告质疑银行人员身份，不予配合；同日双方至中国银行场所办理批贷，银行提供的手续被告签字后提出要求拍摄银行工作人员工作证，双方产生争议，被告遂拿走全部签字文件，导致面签未完成。2016年11月7日的录音证据显示，中介、银行工作人员本着善意促成交易的态度多次为被答辩人解释，被答辩人实际想要的却是解除合同。被答辩人用尽各种借口挑剔、拖延，拒不配合答辩人提出批贷申请。2016年11月19日，终于拖到了第五条中所谓的“80日最后期限”，被答辩人便不再假意磋商，直接提出解除合同。由于被答辩人的抵赖拖延，直至今日答辩人仍未能向银行提交贷款申请。不能适用合同第五条约定的情形。
第三人我爱我家公司述称，针对本诉、反诉一并发表意见。双方合同可以继续履行，违约金由法院依法判决。原告所述合同签订及履行情况基本属实。2016年11月7日办理批贷系在伟嘉安捷公司总部，该地长期有各个银行的驻点。被告质疑银行工作人员身份，故未办成面签手续。同日改到中国银行办理，银行面签手续基本签完，被告再次提出要求看银行工作人员工作证并拍摄，要求银行工作人员在合同上签字，银行工作人员未同意，面签手续未办成。后在协商过程中，被告提出未拿到首付款不同意配合后续手续。2016年11月11日，我公司将此情况告知原告，原告表示愿意提前将首付款存入资金监管账户。被告又提出延期交付、延期迁户、贷款仅配合一次、承诺银行放款时间等要求。被告的这些要求我公司无法满足，未达成一致。买卖合同第五条约定，如因原告原因导致第一次批贷未批准，原告可申请第二次批贷，第二次批贷不得超过合同签订后的８０日。合同履行未进入申请批贷程序，我公司认为非原告原因导致目前的情况。本案情况不适用合同第五条的解除条件。
为证明各自主张，双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对此予以确认。本院认定事实如下：
房屋产权证显示，北京市西城区大井X号楼XX门XX号房屋系王泉源名下房屋（下称诉争房屋），建筑面积71.8平方米。
2016年8月30日，王泉源（甲方，下同）与康文娟（乙方，下同）经第三人我爱我家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方拥有的诉争房屋，建筑面积71.80平方米，总价款650万元整，定金30万元，拟贷款金额380万元。合同第四条第二款第2项约定，2016年12月15日，乙方向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价人民币240万元（通过资金监管方式划转）。第五条约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方可继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。第六条第（三）款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条约定，甲方应在收到全部房款后60日将房屋交付给乙方。第十条第（四）款约定，乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择单方解除合同的适用第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付给甲方。2、乙方选择继续贷款超过本合同签订之日起80日未获批准贷款的。第（五）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可以继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。第十一条第（一）款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
同日，王泉源、康文娟、我爱我家公司签订补充协议，该协议第四条第3项约定，甲乙双方协商一致，甲方收到全部房款650万元，其中包含定金30万元和2016年12月15日支付的首付款240万元和贷款380万元，全部房款的最后期限为2017年2月28日。如因乙方自身原因造成甲方迟延收到尾款的甲方有权按买卖合同相关违约约定追究乙方的违约责任。
康文娟于签约当日向王泉源支付定金30万元。
诉讼中，康文娟主张，合同履行过程中，王泉源存在多次拒不配合网签、面签等情况构成违约。为此，康文娟提供了手机短信截屏、录音、律师函及邮单照片。其中，手机短信截屏显示，2016年11月1日至12日期间，康文娟多次向王泉源发送短信催促要求对方配合办理房屋买卖相关手续，并表示如果继续不配合将追究违约责任；2016年11月7日下午14点录音显示，当日王泉源及其家人在我爱我家公司总部就贷款面签事宜与中介、银行工作人员沟通的过程，沟通中王泉源及其家人要求相关工作人员提供银行盖章，并要求拿走相关文件的复印件。银行、中介人员对此予以解释，但王泉源及其家人未认可解释意见，面签未果。11月7日下午15点左右录音显示，王泉源及其家人一起在中国银行就贷款面签事宜与中介、银行工作人员沟通的过程。沟通中王泉源及其家人要求看银行工作人员的工作证。工作人员出示证件后，王泉源及其家人要求对工作证拍照，遭到拒绝。王泉源及其家人对此不予接受，表示不办手续了，面签未果。11月8日电话录音显示，康文娟电话与王泉源约继续办理面签的相关事宜。王泉源表示需要跟家人协调时间后才能确定。通话中，王泉源表示要求康文娟先支付首付款后再面签。康文娟表示可以通过资金监管方式支付首付款。11月9日录音显示，王泉源表示不再与康文娟沟通，要求康文娟与其女婿联系沟通。同日，康文娟与王泉源女婿沟通。王泉源女婿表示康文娟现在要求配合的贷款面签违规，不同意配合。11月12日、17日、19日录音显示，王泉源及其家人求康文娟先将240万元房款存入资金监管账户才同意配合签网签、面签合同。康文娟表示其有房款，并表示应按合同约定履行房款存入资金监管账户的义务。谈话中，王泉源及家人要求签补充协议，对户口迁出、贷款仅配合一次、380万元贷款具体到账时间予以确定，双方未达成一致。谈话中，王泉源及其家人还提出要求康文娟立即支付620万元房款，再继续履行合同，康文娟未同意；律师函及邮单照片显示，2016年11月14日，康文娟委托律师向王泉源发送律师函，催促王泉源配合履行合同相关义务。
针对康文娟该部分证据，王泉源表示，对短信截屏、律师函的真实性予以认可，证明目的不认可。买卖合同签订后二个月内康文娟从未主动联系王泉源，王泉源一直在主动履行合同。对录音的真实性均予以认可，证明目的不认可。康文娟一直未付首付，亦未做资金监管。11月7日面签失败的原因在康文娟及我爱我家公司。第一次面签的地点不在银行，我方对银行工作人员的身份产生质疑，为控制风险才要求银行工作人员提供证件。到银行面签过程中银行工作人员拒绝出示证件并要求关门，对其身份再次产生怀疑。康文娟知道资金监管是银行批贷的前提条件，康文娟并不具备支付首付款的能力。
为证明其具有履约能力，康文娟提交了银行卡交易流水查询单。该查询单显示2016年11月16日，康文娟银行账户有余额2400012元。王泉源对该证据的真实性予以认可，但表示截至2016年11月11日，康文娟的资金未到位，无法进行资金监管、无法进行批贷。
针对资金监管与银行批贷的关系，我爱我家公司表示，资金监管账户款项240万元是否到位并不影响银行批贷。
诉讼中，本院明确询问，王泉源强调的首付款不到位无法进行批贷手续的具体依据。王泉源表示，住建委、银行工作人员曾口头答复该种意见。王泉源未就此向本院提供其他证据或依据。
为证明其积极履行合同义务、康文娟及我爱我家公司串通蒙骗的情况，王泉源提交了产权变更通知单、照片、资金划转声明。通知单显示，2016年9月19日诉争房屋获得央产房交易办公室签发的同意出售通知单。照片显示王泉源到相关部门参与面签活动的情况。资金划转声明显示王泉源、康文娟向中国银行提交相关声明的情况，声明有王泉源已收到康文娟首付款240万元的内容。王泉源表示该内容与实际不符，康文娟、我爱我家公司蒙骗老人。对此，康文娟及我爱我家公司表示，该部分证据的真实性均认可，证明目的均不认可。康文娟还表示，通知单显示内容系王泉源应履行的义务，无法证明其积极配合履行其他义务。照片仅能反映一次面签的过程，上述录音显示王泉源几次不配合面签的情况。首付款过户前进入建委资金监管账户能确保卖房人的利益，王泉源有意拖延不予配合。
另查，2016年12月12日，王泉源委托律师向康文娟发送律师函，该律师函显示，王泉源认为康文娟因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的批贷函，时间已超过合同约定签订合同后80日，王泉源享有单方解除权，现书面通知解除双方2016年8月30日所签买卖合同及补充协议。康文娟表示，12月14日收到该律师函，不认可律师函的内容及意见。
针对双方均向对方主张违约金，且双方均强调己方未违约的意见。诉讼中，本院就是否主张违约金过高予以调整的意见向双方释明，双方均表示不要求调整。
诉讼中，康文娟已将剩余购房款620万元一次性提存至我院。
本院认为，康文娟、王泉源所签《北京市存量房屋买卖合同》、康文娟、王泉源、我爱我家公司所签补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同当事人应依合同约定行使权利、履行义务。
关于王泉源是否构成违约的问题。根据上述《北京市存量房屋买卖合同》第六条第（三）款、第十条第（五）款约定可知，双方当事人有义务积极履行该房屋交易过程中网签、贷款等环节的义务并按要求提供材料。任何一方不履行合同义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，构成违约。根据康文娟提供的手机截屏、律师函、录音可知，2016年11月1日至19日期间，康文娟本人、我爱我家公司工作人员多次、通过多种方式督促王泉源配合进行网签、贷款面签均未果，王泉源构成违约。理由如下：首先，上述录音显示，王泉源及其家人在没有直接依据、证据的情况下，在我爱我家公司总部、中国银行相应营业网点以对工作人员身份存疑等理由不予配合办理相关手续，不符合合同法规定的诚实信用原则，亦不符合上述合同条款约定积极履行房屋交易合同义务的约定。其次，录音中多处内容显示王泉源及其家人在沟通过程中提出，“康文娟先将240万元房款存入资金监管账户才同意配合签网签、面签”、“签补充协议对户口迁出、贷款仅配合一次、380万元贷款具体到账时间予以确定”、”康文娟立即支付620万元房款，再继续履行合同”的要求。对比上述合同约定内容可知，王泉源提出的这些要求均无合同约定基础，王泉源以这些要求为条件拒绝履行相关合同义务构成违约。第三，王泉源虽提出康文娟未将房款240万元做好资金监管，无法进行批贷、无法配合面签的意见，但其未就该意见具有合同约定基础或法律、法规规定基础向本院提供证据、依据，对其该项意见，本院不予采纳。所以，本院认定王泉源拒绝履行合同义务的行为缺乏法律依据，构成违约。王泉源应按合同约定向康文娟支付相应违约金，康文娟要求支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。经本院释明，王泉源明确表示不申请就违约金数额进行调整，本院对此不持异议，违约金数额依合同约定为65万元，本院对此予以确认。
关于康文娟是否构成违约的问题。根据上述《北京市存量房屋买卖合同》合同约定，双方认可康文娟需要通过贷款380万元的方式支付部分房款。在此基础上，双方应按合同约定义务配合进行相关贷款申请手续。北京市存量房屋买卖合同》第五条约定，乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方可继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。适用该约定认定康文娟是否构成违约的前提条件在于，乙方因“自身原因”无法获得贷款机构批准贷款。根据上述查明的事实可知，康文娟、我爱我家公司多次督促王泉源配合办理贷款面签手续均未果，贷款申请均未正式提交至银行，不存在银行进行审查因“乙方自身原因”无法获得贷款机构批准贷款的逻辑前提。不仅如此，结合上述对王泉源违约责任的认定意见可知，之所以未能提交正式贷款申请原因在于王泉源提出若干缺乏依据的抗辩理由，不予配合。王泉源违约导致贷款手续无法正常进行情况下，其无权援引上述合同条款向对方主张违约责任。因此，康文娟未构成违约，对王泉源违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议是否已解除的问题。根据上述查明的事实，结合上述对康文娟违约责任的认定意见可知，在合同约定最长期限内未获得批贷函的责任不在康文娟。王泉源于2016年12月12日向康文娟发送书面解除通知，以康文娟因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的批贷函已超过合同约定签订合同后80日的最长期限为由，行使单方解除权，缺乏合同约定基础。王泉源无权单方解除合同，其所发书面解除通知亦不发生解除合同的法律效果。对王泉源要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
合同依法有效成立、王泉源无权单方解除合同情况下，双方应继续履行合同。康文娟要求继续履行合同，要求王泉源配合过户、交付房屋的诉讼请求，具有合同基础，符合法律规定，本院予以支持。具体房屋交付时间本院以合同约定为基础予以处理。康文娟要求收到房款后五日交付房屋的诉讼请求，缺乏合同约定基础，本院不予支持。康文娟已将620万元购房款提存的情况本院予以确认，一并处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七内，被告（反诉原告）王泉源将北京市西城区大井X号楼XX门XX号房屋过户至原告（反诉被告）康文娟名下。
二、本判决生效之日起七内，原告（反诉被告）康文娟向被告（反诉原告）王泉源支付购房款六百二十万元（已提存）。
三、本判决生效之日起六十七日内，被告（反诉原告）王泉源将北京市西城区大井X号楼XX门XX号房屋腾空交付原告（反诉被告）康文娟。
四、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）王泉源向原告（反诉被告）康文娟支付违约金六十五万元。
五、驳回原告（反诉被告）康文娟的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）王泉源的诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的内容履行给付金钱义务或其他义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件本诉受理费二万八千六百五十元、保全申请费五千元，均被告王泉源负担（本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费二万八千六百五十元，由被告王泉源负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年七月三十一日
书记员 袁 慧
书记员 肖彦青
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