北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终5306号
上诉人（原审被告）：姜燕，女，1980年3月6日出生。
上诉人（原审被告）：谭珅，男，1981年1月22日出生。
被上诉人（原审原告）：唐忠辉，男，1979年10月22日出生。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人姜燕、谭珅因与被上诉人唐忠辉、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜燕、谭珅上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除合同并驳回唐忠辉的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院违反诉讼程序，要求对方增加解除合同的诉讼请求，却不同意我方变更诉讼请求。2、一审法院认定事实错误，首付款增加50万元与事实不符，对于唐忠辉可获得贷款数额认定不清，且唐忠辉购买诉争房屋属于购买第三套住房，不受信贷政策调整的影响。3、一审法院认定继续履行合同对购房人产生困难属于认定事实错误。4、一审法院认定双方未就合同履行实施进一步举措与事实不符，我方为继续履行合同准备资金办理解抵押。5、一审判决适用法律错误，保护了违约方利益，损害了守约方的合法权益，违背合同法的立法本意。
唐忠辉服从一审法院判决，针对姜燕、谭珅的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
链家公司提交书面意见，同意一审判决结果。
唐忠辉向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除与姜燕、谭珅签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、姜燕、谭珅返还5万元定金。3、请求法院判令姜燕、谭珅承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年3月13日，唐忠辉与姜燕、谭珅签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定购买姜燕、谭珅名下的海淀区3号房屋（以下简称3号房屋）。同日，上述买卖双方与链家公司签订了《居间服务合同》。上述《北京市存量房屋买卖合同》约定3号房屋成交价格为454万元，买方还需另向卖方支付家具家电及装修等费用24万元;购房定金为20万元，买方向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为227万元。《补充协议》约定3号房屋价款及家具家电装饰装修和配套设施作价总计人民币为478万元，此价格为卖方净得价，不含税；买方于2017年3月13日前支付卖方定金5万元，3月31日前支付定金15万元；买方于银行批贷后10个工作日内或2017年6月15日前将第一笔首付款人民币227万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付给卖方；在本协议履行期间，如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决……。2017年3月13日，唐忠辉向姜燕支付了定金人民币5万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称3.17新政），载明“……居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%……暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）”。
2017年3月18日，唐忠辉与姜燕就3.17新政后的购房事宜进行了短信沟通，短信中双方约定在下次见面时再具体谈细节。3月22日，双方继续短信沟通，姜燕发给唐忠辉的信息写有“……经测算，本次政策变更使你们首付款提高约45万元，但相应贷款总额降低45万元，我们借款给您40万元，如确需要可提高到45万元，应可抵消政策变更给您履约带来的影响……”唐忠辉“那就今晚下班后商谈吧”姜燕“晚上7点30在链家吧”唐忠辉“好”。3月23日，姜燕“买房人唐忠辉与卖房人谭珅姜燕在链家工作人员见证下达成初步共识：由于北京3**房贷政策变更，使买房人唐忠辉首付提高约46万元，但相应贷款总额降低46万元，卖房人谭珅姜燕决定以一次性付房租的形式，替买房人唐忠辉支付购房款46万，承租期8年，月租金4800元……”唐忠辉“姜燕、谭珅你们好，你们发给我的所有短信及其中涉及的所谓方案等内容，都只是你们单方的意思，我们并没有认可。到目前为止，关于新政带来的影响及如何处理，我们双方协商未果。除了3月13日我们双方与链家签署的合同及补充协议外，我们三方并未达成任何其他经各方认可的协议或约定。”。3月25日，唐忠辉“姜燕、谭珅你们好，你我双方和链家公司于2017年3月13日签订的房屋买卖合同因3月17日北京市出台新的房屋限购政策，导致合同无法继续履行。这是双方都无法预见的重大情势变更。依据有关法律规定及合同约定，我方解除上述合同，并请你方于5日内将5万元定金返还我方……”。3月26日，姜燕“唐忠辉你好，关于你方提出的所谓情势变更我方不认可……”。3月24日及3月26日，唐忠辉给姜燕发了解除合同通知书，同时发送了电子邮件主张解除房屋买卖合同。3月28日，姜燕、谭珅给唐忠辉送达了《关于继续履行房屋买卖合同的催告书》，要求唐忠辉继续履行房屋买卖合同。
另查，唐忠辉与其妻匡友青名下有房产一套，坐落于丰台区东大街东里2号楼6层1门602号，登记时间为2012年12月18日。姜燕、谭珅对唐忠辉名下的房产亦认可。唐忠辉主张其现在购买3号房屋属于第二套房产，受3.17新政影响其需要多交纳首付款近50万元，其无力支付该款项，故申请解除与姜燕、谭珅的房屋买卖合同。
一审法院认为：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，通过双方的往来短信、邮件看到双方均认可3.17新政的发布导致唐忠辉首付款增加近50万元，后虽经双方友好协商但未就继续履行合同达成一致意见，唐忠辉亦未采纳姜燕、谭珅提出的借款方案。考虑到首付款增加近50万元的因素，法院认为3.17新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响，合同如继续履行对购房人产生困难，同时在签订房屋买卖合同后原告仅支付了定金5万元，双方均未就合同履行实施进一步举措，综上法院认为唐忠辉要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉求应予支持。合同解除后，卖房人姜燕、谭珅收取的定金应返还唐忠辉。
综上所述，法院对唐忠辉要求解除《房屋买卖合同》及返还定金五万元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、唐忠辉与姜燕、谭珅签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、姜燕、谭珅于本判决生效后七日内返还唐忠辉定金五万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，对于合同订立后由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。因“3.17新政”原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。本案中，双方于2017年3月13日签订房屋买卖合同，姜燕、谭珅认可唐忠辉在3月18日即告知己方由于“3.17新政”出台导致合同难以继续履行、要求解除合同。由于唐忠辉购买诉争房屋属于二套住房，“3.17新政”势必会对其首付比例产生影响，关于首付款增加的数额，姜燕、谭珅认可增加约45万元，二审中姜燕、谭珅对此予以否认，本院不予采信。一审法院综合双方合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素认为“3.17新政”的实施对唐忠辉的履约能力产生重大影响并无不当，本院予以确认。姜燕、谭珅的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由姜燕、谭珅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘 磊
审 判 员 张洁芳
二〇一八年六月二十九日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨