安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1354号
上诉人（原审原告）：滁州市琅琊国有资产运营有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341100756804973X（1-1）。
法定代表人：张跃祖，该公司总经理。
委托代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。
委托代理人：谢其国，安徽会峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李晓陵，男，1963年3月25日出生，汉族，无业，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市。
上诉人滁州市琅琊国有资产运营有限公司（以下简称琅琊国资公司）为与被上诉人李晓陵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2016年5月30日作出的（2016）皖1103民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭审理了本案。上诉人琅琊国资公司的委托代理人谢其国、邓锐，被上诉人李晓陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月20日，琅琊国资公司（甲方）与郑阳（乙方）签订房屋租赁协议，约定琅琊国资公司将位于滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5#宿舍楼下10间门面房（面积1002.02平方米）租赁给郑阳使用。合同期限为5年，自2008年5月20日至2013年5月19日止，五年租金总额为532800元，最后一年租金为124320元。履约保证金1万元，于本合同签订时，由郑阳与租金一并存入琅琊国资公司账户。合同期满，甲方按约退还履约保证金。2011年1月18日，李晓陵与郑阳、张斌签订协议，郑阳将租赁的房屋转租给李晓陵，琅琊国资公司同意郑阳的转租行为，此后李晓陵将房屋转租给他人。合同到期后，李晓陵继续租赁房屋，琅琊国资公司对此也未提出异议。李晓陵向琅琊国资公司交纳了2013年5月20日至2014年4月19日的房屋租金。另有1万元履约保证金在琅琊国资公司。2014年5月，琅琊国资公司公示房屋招租通知，2014年6月9日，琅琊国资公司对李晓陵承租的位于滁州市湖心路东段琅琊区拆迁安置小区5#宿舍楼下10间门面房以招投标的形式对外招租，后因琅琊国资公司未能与实际承租人达成房屋租赁协议。2014年5月份之后，李晓陵未收取诉争的房屋租金，也未占有、使用该房屋，该房屋现无人占有、使用。
原审法院认为：琅琊国资公司与郑阳签订的租赁合同，合法、有效。琅琊国资公司对郑阳将合同中的房屋转租给李晓陵无异议，合同约定的租赁期满后，琅琊国资公司未与李晓陵续签合同，双方之间存在不定期租赁合同关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。包括已经交给琅琊国资公司的1万元履约保证金，李晓陵已将2014年5月19之前的租金交纳给琅琊国资公司。2014年5月份琅琊国资公司公示招租通知，并于2014年6月9日以招投标的形式对租赁合同中的房屋进行招租，琅琊国资公司的上述行为，已表明其实际解除了与李晓陵之间的租赁合同关系，双方的租赁关系于2014年5月份解除。琅琊国资公司提供的证据不能证明李晓陵在2014年5月19日之后继续占有、使用诉争房屋，不能证明双方解除合同后李晓陵收取了诉争房屋的租金，也不能证明李晓陵对合同解除存在过错，琅琊国资公司要求李晓陵返还诉争房屋、支付租金和赔偿损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。对此，琅琊国资公司应承担举证不能的不利后果。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回滁州市琅琊国有资产运营有限公司的诉讼请求。案件受理费2765元，减半收取1382.5，由滁州市琅琊国有资产运营有限公司负担。
琅琊国资公司上诉称：1、其公司将案涉房屋租赁给郑阳，后郑阳将租赁合同转让给李晓陵，李晓陵成为合同主体。根据合同相对性，琅琊国资公司向李晓陵收取租赁费用，要求返还房屋，与实际承租人没有关系；2、其公司对外招租仅是针对李晓陵交还房屋后的期间进行对外招租，同时由于次承租人的干预，该招租行为并未完成，因此不能认定其公司与李晓陵之间的房屋租赁合同已于2014年5月解除；3、其公司于2014年9月19日通过公证的方式向李晓陵送达了解除租赁合同通知，要求李晓陵于2014年10月20日向其公司返还房屋。根据相关法律规定，该解除通知送达后，其公司与李晓陵的合同才解除，双方租赁合同解除后，李晓陵应向其公司支付房租并返还房屋，琅琊国资公司是否使用案涉租赁房屋并获得收益与琅琊国资公司无关，琅琊国资公司与李晓陵建立了租赁合同后，将房屋交由其使用收益，即使其未占有房屋，任由房屋空置，也应当视为占用了琅琊国资公司的房屋；4、其公司在2014年9月19日通过公证的方式向李晓陵送达了解除租赁合同通知，要求李晓陵于2014年10月20日向其公司返还租赁房屋，但李晓陵未能按时返还，李晓陵的上述行为违反了双方合同的第一条第1.3项的约定，李晓陵构成违约，由于李晓陵没有按时返还房屋，导致其公司无法占有房屋使用并收益。其公司委托了相关评估公司对该地块租金进行评估，评估价值高于其公司与李晓陵约定的租金，该部分应当视为李晓陵未及时返还房屋的损失。请求：撤销原判，支持其公司原审全部诉讼请求。
李晓陵在庭审中答辩称：1、其与郑阳的合同于2013年到期，该合同到期后，琅琊国资公司要求其临时代管并按月收取房租，2014年5月初琅琊国资公司的顾主任电话通知其琅琊国资公司将于2014年6月9日公开招标，要求其停止收取房屋租金，琅琊国资公司亦在小区门口张贴有公示。但在2014年6月9日招标当日，因房租的标准问题，琅琊国资公司与实际承租人发生矛盾，招标未果，之后琅琊国资公司与实际承租人多次谈判，并导致实际承租人在门面房拉条幅上访；2、琅琊国资公司的上述行为并未向其进行通知，双方合同已经于2014年6月9日终止，其房租交至2014年5月底，之后其也未占用案涉房屋，故其不应承担给付房租的责任；3、其未违约，亦未拖欠房租，故不应该承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，琅琊国资公司为支持其上诉请求提供租赁合同二份，证明：琅琊国资公司将房屋按照71元／平方米租给他人。李晓陵质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。房屋的位置不一样，所以租金有差距，该租赁合同在2015年5月30日到期，现实际承租人也未交房租。本院对琅琊国资公司所举证据的认证意见为：因李晓陵对琅琊国资公司所举证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。对于证明目的，因影响房屋租金标准的因素较多，其他房屋的租金标准亦与本案无关，故本院对该证据的证明目的不予认可。
双方所举其他证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，予以确认。
根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：琅琊国资公司主张李晓陵返还房屋、支付租金、赔偿相应损失的诉讼请求能否成立。
本院认为：在郑阳与琅琊国资公司的房屋租赁合同履行期限内，李晓陵受让郑阳上述合同中承租人的权利和义务，并由李晓陵向琅琊国资公司交纳案涉房屋的租金，琅琊国资公司对此并未提出异议，故琅琊国资公司与李晓陵之间存在租赁合同关系。在李晓陵与琅琊国资公司的租赁合同于2013年5月19日到期后，李晓陵与琅琊国资公司并未签订新的租赁合同，李晓陵继续使用案涉租赁房屋，亦向琅琊国资公司交纳房屋租金，故李晓陵与琅琊国资公司之间存在不定期租赁合同关系。2014年5月，琅琊国资公司单方对外发布招标公告，故琅琊国资公司以行为表明其公司不再履行与李晓陵的不定期租赁合同，李晓陵对此并未表示异议，故李晓陵与琅琊国资公司之间的不定期租赁合同已解除。双方合同解除后，李晓陵既未占有案涉租赁房屋，亦未收取房屋实际承租人的房屋租金，故琅琊国资公司主张李晓陵返还案涉租赁房屋、支付租金、赔偿相应损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持，原审对此判处正确，本院依法予以维持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人琅琊国资公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2765元，由上诉人滁州市琅琊国有资产运营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年九月五日
书 记 员 陈芝梅
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；