上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初17611号
原告：杨建钧，男，1971年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区老港镇牛肚村西沙1361号。委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。被告：薛云芳，女，1943年2月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区书院镇新北村石北211号20室，现住上海市浦东新区周浦镇公元新村XXX号XXX室。第三人：邱春，男，1968年4月10日生，汉族，住上海市浦东新区书院镇新北村石北211号15室。第三人：上海牵心房地产经纪事务所公司，住所地上海市浦东新区拱北路XXX号XXX室。法定代表人：宋秋林，总经理。委托诉讼代理人：宋志强，男，上海牵心房地产经纪事务所公司工作。原告杨建钧与被告薛云芳及第三人邱春、上海牵心房地产经纪事务所公司(以下简称牵心事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱方官、被告薛云芳、第三人邱春、第三人牵心事务所委托诉讼代理人宋志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨建钧向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理上海市浦东新区周浦镇公元新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的过户手续；2、被告迁出系争房屋并将系争房屋交付给原告。事实和理由：2015年2月16日，原告(甲方、出借人)、被告(乙方、借款人)双方订立《房屋抵押借款合同》，约定：乙方以系争房屋作价抵押，借款额为人民币(以下币种相同)70万元，借款期限为2015年2月16日至2015年5月15日。该抵押合同签订同时，双方向房地产交易中心申请办理抵押登记。抵押登记申请办理之后，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定：转让价款为人民币80万元；2015年5月16日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；2015年5月16日前，双方共同向交易中心办理过户手续；甲乙双方的违约金为总房款人民币80万元的百分之三十；合同签订后，乙方于2015年2月16日前支付10万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2015年2月20日前支付60万元；乙方于2015年5月16日前支付10万元；抵押状况：无。同日，第三人邱春及其妻子胡林红出具承诺书，承诺其愿意收留被告居住及迁入户口。同日，原告支付了购房定金10万元，次日原告转账支付60万元。后因被告未能依约办理房地产权过户和交房，原、被告于2015年10月14日签订补充协议，约定：2015年12月31日前，双方办理完过户手续；2015年12月31日前，办理交接手续；手续办理，房屋交接后二个月内结清余款。但被告又未能依约履行，故原告起诉来院。被告薛云芳承认原告在本案中主张的事实，但认为，被告是为了帮助第三人邱春(即被告之子)抵押借钱，所以去牵心事务所签署了买卖合同，但被告的本意并非卖房，而是帮第三人邱春做抵押。2015年10月份，第三人邱春欠原告的钱还没还，快到期了，原告找上门，要求被告出个承诺，如果还不上就将房屋过户至原告名下，当时邱春的妻子承诺年底之前一定还上钱，所以被告才做出承诺。由于原、被告之间名为买卖实为抵押，故不同意原告要求过户及交房的诉讼请求。第三人邱春述称，邱春系被告的儿子。2015年春节，第三人邱春通过朋友介绍认识了原告并向原告借款50万元，用于工程建设，双方没有约定什么时候还钱但平时要支付月息，每月35,000元，付给原告或原告的朋友陶某，有时打到他们的卡上，有时付现金。原告提出要求签订买卖合同做借款担保，故第三人邱春要求被告帮忙签订买卖合同。支付房款当天，原告确实支付了70万元，但是被告当天取出23.50万元现金返回给原告。2015年10月份，第三人邱春的利息没有支付，本金也还不出，故原告就上门要被告签署补充协议。目前，第三人邱春已经没有继续支付利息。第三人牵心事务所述称，牵心事务所工作人员宋志强在其朋友的介绍下认识原告，并帮原告代办系争房屋的买卖事宜。原告、被告、第三人邱春及邱春妻子均到场签订买卖合同，买卖合同的全部条款均是宋志强制定并填写的，考虑到核价查询等审批需要时间，所以过户日期约定在签约后三个月；补充条款中的违约金是解约违约金，所以买卖合同第9条和第10条的违约责任空着没写。另外，原告称卖房子的人不安全，担心其违约，故其建议原告在系争房屋上设定抵押；买卖合同上没有盖事务所的章，原告支付了3千元代办手续费，支付给宋志强本人，没有中介费。庭审中，原告另表示：原告是自由职业者，做二手车买卖的生意。购房目的系投资。原告经人介绍认识被告儿子邱春，邱春说被告想卖房子，价格比市场价便宜10万元，原告现场看过房子之后，就请在惠南镇做中介的朋友帮忙签订买卖合同。因为邱春很急需用钱，原告害怕其一房二卖，所以在房屋上设立抵押。2015年5月16日，由于担心房产交易中心下班来不及，所以先去设立抵押，再签署买卖合同。之所以约定了三个月的时间过户，因为被告表示要给他一段时间找搬家的地方。签约当天，原告考虑到被告年纪大了害怕其反悔不搬，就让邱春及其妻子签署承诺书，保证收留被告。签订合同后，没有办理核价审税等手续。整个合同履行过程，除了签订合同时与被告见过面，其他时间均与邱春联系。关于首付款70万元的来源，一部分是向朋友和亲戚借的，一部分想不起来，还有一部分可能是原告另一个卡转账过来。本院认为，本案的争议焦点在于，原、被告的《买卖合同》是否为双方当事人真实意思表示。原告认为，双方系真实的房屋买卖关系，被告则认为其实质系帮助儿子抵押借款。对此，本院认为，结合本案当事人及第三人的陈述事实来看，买卖双方在整个房产交易过程中存有诸多不合常理的疑点：1、从签订合同的过程看，系先设立原告为抵押权人的抵押登记，再行签署房屋买卖合同。对此，原告的解释是，担心被告一房二卖。但本案中原告一次性支付购房款，通常情况下，若担心被告一房二卖，可约定及时过户，然合同约定了长达三个月的过户时间。对此，原告表示系被告提出需要找地方搬家，故给予其三个月。而第三人牵心事务所陈述，所有的合同条款均系其事先拟定好。原告与第三人的陈述有相互矛盾之处，原告在房屋上设定抵押的行为不符合正常购房人的行为惯例；2、从承诺书的签订上看，原告在签订买卖合同的当天要求第三人邱春及邱春之妻签署承诺书，承诺其二人同意收留被告居住并允许被告迁入户口。依一般房屋交易程序，房屋买受人并不会要求第三人收留房屋出卖人，出卖人因出卖房屋而无处居住的风险应自行承受，此承诺书间接体现了原告签约时已经预见到被告可能存在不搬离房屋的风险；3、从合同形式看，买卖合同中第三条、第五条、第九条、第十条等多项条款出现空缺现象，其中包括逾期付款、逾期交房的违约责任等合同重要条款均未写明，根据原告的表述，原告在签约时已然担心被告可能存在一房二卖等违约情形，在签订合同时却未约定各类违约条款，仅笼统的记载一句：“甲乙双方的违约金为总房款人民币80万元的百分之三十”，该违约条款的违约金性质、行使期限、行使条件均未明确，亦不符合常理；4、从原告的履约能力上看，原告在第二次庭审时称自己为房产生意者，买系争房屋为投资所用，但在2016年7月19日的法院谈话中原告又称其为自由职业者，平时的收入来源是二手车买卖，其陈述前后不一。对于70万购房款的构成，原告表述为：其妻子的姐姐出借20万元，其朋友出借257,000元，134,500元无准确来源，10万元由其另一张卡转入。在法院要求其进一步提供相应的银行流水证明后又未能提供，故本院对其履约能力存疑。综上所述，本院认为，结合上述四项疑点，原、被告的房屋买卖过程有悖常理，可以确认原、被告之间的房屋买卖徒具形式，双方并无买卖系争房屋的真实意思，其旨在通过房屋买卖形式以担保抵押借款关系，符合有关法律规定的合同无效的情形，原告要求被告配合办理系争房屋的交房手续，于法无据，本院难以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但经本院释明，原告拒不要求处理无效合同的后果，故本案不再处理买卖合同无效的后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，判决如下：一、原告杨建钧与被告薛云芳于2015年2月16日就上海市浦东新区周浦镇公元新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回原告杨建钧的诉讼请求。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由原告杨建钧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孙 闫
二〇一六年十月十三日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。