湛江经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湛开法民二初字第195号
原告（反诉被告）：刘呈祥，男，汉族，住湛江市霞山区。
被告（反诉原告）：李仁宇，女，汉族，住湛江市。
委托代理人：朱建林，广东敏翔律师事务所律师。
原告刘呈祥诉被告李仁宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，依法适用普通程序，由审判员何昭峰担任审判长，与审判员梁中和代理审判员梁宇妍组成合议庭，书记员陈宇担任本案的记录，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告刘呈祥和被告李仁宇及其委托代理人朱建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘呈祥诉称：2007年3月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于湛江市开发区xx号xx医院门口左侧的一至四层楼商铺，套内面积约2337.506㎡，其中第一层34-38轴面积为219.83㎡，第二层34-38轴面积为275.633㎡，第三层34-41轴面积为539.639㎡，第四层21-41轴面积为1302.35㎡，租赁期限共8年，自交房之日起计算。租赁合同履行期间，被告因经营原因，未能按约定时间交付租金，并称房屋租金太贵，合同期限短且宾馆陈旧无法装修，无法承受亏损，于2013年5月1日向原告提出申请解除该合同，并决定2013年8月1日正式停止营业。原告于2013年7月12日同意被告提出解除合同的申请，并书面通知被告要求其于2013年8月1日前撤出经营场地，交还房屋。但到了8月1日，被告没有依约撤出交还房屋，现还占据着该房屋。根据租赁合同第八条的约定，双方当事人可以协商变更或终止本合同。原、被告双方之前经过协商已同意解除本合同，如今被告出尔反尔不按约定交还租赁房屋，损害原告的合法权益，导致原告无法正常对外租赁。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。现特此提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告于2007年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将出租房屋交还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告刘呈祥在规定的举证期限内提交的证据有原告居民身份证复印件、湛江开发区xx馆个体工商户营业执照复印件、2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》复印件、2007年4月3日签订的《房屋租赁合同》复印件、2009年4月27日签订的《协议书》复印件、2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》复印件、2013年5月1日李仁宇提出的《申请》复印件、2013年7月12日刘呈栋发出的《通知》复印件及该通知的相片、湛江市公安局经济技术开发区分局乐华派出所于2013年9月17日的《鉴定意见通知书》复印件、中国人民解放军四二二医院2013年6月17日的《病情证明》复印件。
被告李仁宇辩称：原告起诉称被告不按期交纳租金与事实不符，被告同意解除租赁合同，并提出反诉，请求判令原告退还押金173000元给被告。
被告李仁宇在规定的举证期限内提交的证据有被告居民身份证复印件、卡号xx、xx的理财金账户历史明细清单、2007年5月18日的《收条》复印件、2008年3月25日的《收条》复印件、2009年7月29日的《收据》复印件、2013年8月16日的《收条》复印件。
反诉被告刘呈祥辩称：反诉原告李仁宇已违反合同，其缴交的押金是不能退还的。
经审理查明：2007年3月8日，原告和谯新华（称甲方）与被告（称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。该合同主要约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于湛江市开发区xx号xx医院门口右侧的一至四层楼商铺，套内面积约2337.506㎡，其中第一层34-38轴面积为219.83㎡，第二层34-38轴面积为275.633㎡，第三层34-41轴面积为539.639㎡，第四层21-41轴面积为1302.35㎡，交付使用前，以实际丈量为准；2、出租的房屋具备合同附件规定的装修及建设、设备情况，详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋时的验收依据；3、租赁期限8年，自交房之日起计算。乙方租赁的房屋作为商铺、酒家、旅业等使用，甲方应于2007年7月20日前将前述附条件的房屋交付给乙方使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；4、房屋租金以套内面积计算，每月第一、二层平均每平方米为34元，第三层每平方米为15元，第四层每平方米14元。6年租赁期满后，租金根据市场情况在原租价的基础上，就升租的幅度双方另行商议。租金按月缴交，乙方须在每月10号前将当月租金汇入甲方指定的账户，甲方收到款后应提供有效收款凭证给乙方。租金按每两年后递增一次的办法递增，每次按上次递增后的租金递增8%；5、租赁期间，如需交纳房屋租赁税费由甲方负责处理。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应按国家有关法律、法规规定该由哪方负责就由那方负责，双方不得有异议；6、乙方根据经营的实际需要，可在不损害房屋主体框架及外部立面的前提下，征求甲方书面同意后，方可对房屋的内部结构进行调整、设置、装修，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得随意拆走或破坏。因甲方责任导致退租的，甲方应付经双方确认的装修折旧费补偿给乙方；7、双方可以协议变更或终止本合同。甲方有不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响正常使用的；或者甲方未尽房屋修缮义务，严重影响正常使用的，乙方有权解除合同。乙方有未经甲方书面同意，改变房屋的主体框架及外部结构，损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；或者利用承租房屋进行违法活动；或者拖欠房租累计二个月以上（含二个月）；8、甲方违反本合同约定，提前收回房屋或故意停电致使乙方无法经营的（土地拥有方原因除外），应按照乙方实际发生的损失金额向乙方支付违约金；9、乙方在租赁期间，有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照甲方实际发生的损失金额向甲方支付赔偿金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，改变房屋的主体框架及外部结构，损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（2）利用承租房屋进行违法活动；（3）拖欠房租累计二个月以上（含二个月）。乙方在承租期内因经营困难需要停业、关闭的可以提前一个月书面向甲方提出解除合同的要求，经甲方书面同意并缴清所欠的租金3天内搬迁完毕（不动产不准搬迁），并把承租房屋交回甲方。乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方须按日租金5‰的额度支付滞纳金。租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方如逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付按日租金5‰的额度滞纳金；10、合同生效后三天内，乙方向甲方缴纳保证金133000元，如果甲方不出租给乙方，则双倍返还保证金给乙方，如果乙方接甲方通知不按时收房，则甲方有权没收乙方的保证金，房屋交付使用后该保证金转为押金，租赁期满10天内，甲方全额返还给乙方。
合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告于2007年5月18日、2008年3月25日分别缴交押金90000元、43000元给原告,共计133000元。2009年4月27日，原告与谯新华签订一份《协议书》，约定谯新华退出合作租赁经营的商铺，由原告单独经营。
2009年7月28日，原告与被告又签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋位于湛江市开发区xx号xx医院门口右侧商铺三楼22-32轴，总面积为753.06㎡，单价为每平方米20元，后期租金按每两年后递增一次的办法递增，每次按上次递增后的租金递增8%；租赁期限5年，自交房之日起计算（2009年8月1日交付）；合同生效后三天内，被告向原告缴纳保证金40000元，如果原告不出租给被告，则双倍返还保证金给被告，如果被告接原告通知不按时收房，则原告有权没收被告的保证金，房屋交付使用后该保证金转为押金，租赁期满10天内，原告全额返还给被告。合同签订后，被告于次日交付房屋押金40000元给原告，原告也依约将房屋交付给被告使用。
2013年5月1日，被告向原告提出书面申请，内容为：由于房租太高，合同期又短，宾馆陈旧无法装修，现在竞争很大，生意很难做，每月最少亏5-6万元，被告实在无法承受，现决定xx馆所经营的第三、第四段全部还给原告，8月1日正式停止营业。2013年7月12日，原告给被告发出书面通知，内容为：被告2013年5月1日提出的经营情况差，无法继续经营，且提出于2013年8月1日正式终止合同的请求，根据被告2007年3月8日和2009年7月28日分别与原告签订的租赁合同均未到期，现同意被告于2013年8月1日前撤出交还房屋，并终止合同。原、被告为履行房屋租赁合同，曾发生争执。被告现在湛江市乐金路另外租赁房屋，经营兵海商务酒店。
2013年8月16日，原告出具收条给被告，内容为：今收到李仁宇交来7月至8月应交的房款人民币7500元。另外，被告交付租金一般通过银行转账的方式支付，并提供卡号xx、xxx的理财金账户历史明细清单，证明其已交付2013年10月前的租金。
以上事实，有原告和被告的居民身份证复印件、湛江开发区兵海宾馆个体工商户营业执照复印件、2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》复印件、2009年4月27日签订的《协议书》复印件、2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》复印件、2013年5月1日李仁宇的《申请》复印件、2013年7月12日刘呈祥的《通知》复印件及该通知的相片、卡号xx和xx的理财金账户历史明细清单、2007年5月18日的《收条》复印件、2008年3月25日的《收条》复印件、2009年7月29日的《收据》复印件、2013年8月16日的《收条》复印件、湛江市公安局经济技术开发区分局乐华派出所于2013年9月17日的《鉴定意见通知书》复印件、中国人民解放军四二二医院2013年6月17日的《病情证明》复印件以及当事人的陈述等，予以佐证。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予保护。
2007年5月8日签订的合同约定租赁期限8年，租赁期限至今尚未届满。原告在本案中提出解除双方于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，被告在开庭答辩时也同意解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，解除原、被告于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因本案合同履行期尚未届满，且原告交付了约定的房屋给被告使用，故合同解除后须终止履行，被告应将承租的房屋交还原告。据此，原告提出判令被告立即将出租房屋交还原告的诉讼请求，应予支持。
原告与被告于2007年3月8日、2009年7月28日分别签订了两份《房屋租赁合同》，其中2007年3月8日签订的合同约定的保证金为133000元，2009年7月28日签订的合同约定的保证金为40000元，且均约定房屋交付使用后该保证金转为押金，租赁期满10天内原告全额返还给被告。因本案合同约定的房屋已交付使用，按照双方的约定，保证金应转为押金。被告交付2007年3月8日签订的合同的保证金为133000元，且原告在本案中只提出解除2007年3月8日签订的合同，并没有提出解除2009年7月28日签订的合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，故对被告提出判令原告返还两个合同的押金173000元的反诉请求，予以部分支持，即请求返还2007年3月8日签订的合同押金133000元，予以支持；请求返还2009年7月28日签订的合同押金40000元，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告刘呈祥与被告李仁宇于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》，终止履行；
二、限被告李仁宇在本判决生效之日起30日内将原、被告双方于2007年5月8日签订的《房屋租赁合同》约定的房屋交还给原告刘呈祥；
三、限反诉被告刘呈祥在本判决生效之日起30日内返还押金人民币133000元给反诉原告李仁宇；
四、驳回反诉原告李仁宇的其他反诉请求。
本案受理费人民币16610元，由原告刘呈祥负担5000元，被告李仁宇负担11610元；反诉费人民币1880元，由原告刘呈祥负担1400元，被告李仁宇负担480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
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审 判 长 何昭峰
审 判 员 梁 中
代理审判员 梁宇妍
二〇一三年十月十五日
书 记 员 陈 宇
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第一款
当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。