广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤民申3691号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴建华，男，汉族，1954年8月26日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李刚，广东国晖律师事务所律师助理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市金海景物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市大鹏新区葵涌街道御海湾山庄A5。
法定代表人：曾卓霞，执行董事。
委托诉讼代理人：周跃，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪丽娟，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
一审被告：深圳市金海景实业发展有限公司。住所地：广东省深圳市大鹏新区葵涌街道御海湾山庄B26。
法定代表人：谢仁翠，董事长。
委托诉讼代理人：周跃，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪丽娟，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
再审申请人吴建华因与被申请人深圳市金海景物业管理有限公司（简称金海景物业公司）、一审被告深圳市金海景实业发展有限公司（简称金海景实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终971号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
吴建华申请再审称：一、2015年8月31日签署时间在后的《拍卖成交确认书》和《拍卖标的（房地产）交接清单》中的手写非格式条款，已经更改了2015年8月18日签署时间在前的《江苏紫峰拍卖有限公司2015年8月31日拍卖会特别说明》（简称《拍卖会特别说明》）中由买受人承担老业主所欠物业费的格式条款，因此吴建华没有承继老业主拖欠的物业费等债务。变更为不承担老业主拖欠物业费的是手写的非格式条款，且签署时间在后的协议可以更改时间在前的协议，故法院应采信手写时间在后的非格式条款。“任何纠纷”和“所有纠纷”，当然包括老业主拖欠物业费的纠纷。在拍卖过程中，拍卖标的物的底价是108万元。如果买受人承继老业主的物业费债务28万多元，就会导致涉案房产第二次流拍。为此，拍卖人和老业主临时改变了拍卖条款，同意拖欠的物业费28万多元由老业主自行承揽，与买受人无关。为此吴建华才出底价108万元竞买涉案房产，并由三方在2015年8月31日特别手写了非格式条款，变更了《拍卖会特别说明》中的格式条款。二、一审判决和二审判决支持金海景物业公司拒绝为吴建华接通水、电，并拒绝吴建华办理涉案房产的装修施工手续的抗辩违反了《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第四十二条、第七十二条的规定。三、根据《广东省物业管理条例》第四十七条、《深圳经济特区物业管理条例》第九十四条规定，涉案房产老业主拖欠的物业费应由老业主承担。四、金海景物业公司主张的物业费债务已超过20年最长权利保护期限及2年的诉讼时效，不再受法律保护。而且，绿化代管费没有合同和法律依据。五、金海景物业公司拒绝为吴建华接通水、电，并拒绝吴建华办理涉案房产的装修施工手续，妨害、侵害了吴建华对涉案房产的占有、使用和收益权等物权，导致吴建华只得在外租赁其他房屋，故应承担赔偿租金损失等责任。综上，请求再审本案。
金海景物业公司提交意见称：一、手写内容均由吴建华自行书写，系其单方声明，没有明确说明其不再承担之前拖欠的物业费。吴建华手写内容中的纠纷是“因本物业之前已拍卖过”而产生的纠纷，因此可将手写内容解释为“拍卖公司与第一次买受人之间如有纠纷与吴建华无关”。《关于土洋御海湾山庄D18别墅所欠物业费由买受人承担的情况说明》再次确认《拍卖会特别说明》约定的所欠物业费由吴建华承担的内容。二、一审判决与二审判决不认为手写内容变更《拍卖会特别说明》中的约定，符合《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定。三、吴建华手写的内容，没有提及物业费，未约定物业费的承担事宜，无法构成对《拍卖会特别说明》中由吴建华承担所欠物业费条款的变更。四、按照《拍卖会特别说明》，因水电损坏导致水电无法接通的，应由吴建华自行承担水电设施修复接通的责任。吴建华签署同意《拍卖会特别说明》，代表其同意金海景物业公司在其未交齐物业费的前提下，不予办理水电交接，这也符合《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第四十二条有关业主授权的规定。五、根据《拍卖会特别说明》，吴建华履行历史所欠物业费的义务在先，金海景物业公司办理物业服务对接义务在后。一审判决与二审判决认为金海景物业公司有权不予协助吴建华进场装修、有权拒绝履行相关物业服务对接义务，符合上述法律第六十七条关于抗辩权的规定。六、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》第九十四条没有禁止物业产权转移时，原先未结清的物业费转移至新的业主名下。物业费债务已按照《拍卖会特别说明》的约定，转移至吴建华名下。七、吴建华自愿承担的历史所欠物业费系整体债务，不可分段计算诉讼时效或权利保护期限。吴建华已签字认可了《拍卖会特别说明》，产生诉讼时效中断的效果。金海景物业公司未通过诉讼追索，吴建华对此尚无权抗辩。《拍卖会特别说明》中已列明了物业费的种类和金额，吴建华既已签字认可，就应按照约定严格履行，且其在一、二审均未对此提出异议，故不属于再审审查范围。八、本案非物权纠纷。吴建华基于物业服务合同纠纷起诉，却以物权侵害为由主张侵权之债，混淆了本案的法律关系。综上，请求驳回吴建华的再审申请。
金海景实业公司提交意见称：其与本案无关。吴建华在上诉中已经撤回了对金海景实业公司的诉讼请求。对本案的事实认定及法律适用，完全认同金海景物业公司的意见。请求驳回吴建华的再审申请。
本院经审查认为，2015年8月18日吴建华签名确认的《拍卖会特别说明》第五条关于拍卖标的物的说明中载明：“……。④至2014年6月30日，拍卖标的尚欠小区物业深圳市金海景物业管理有限公司物业管理费、绿化代管费及其利息D18欠287170元，拍卖成交后该费用由买受人与物业协商解决，全部由买受人承担，与委托人及拍卖人无关。⑤……；如果因买受人未交齐该别墅历史所欠物业费，或未与小区物业协商好费用交付金额、交付时间，导致小区物业及御景湾山庄管理处不愿意交接，由买受人自己承担责任。⑥本次拍卖标的以现状为准（含门、窗、水、电等配套设施），若有不完善或损坏的，拍卖成交以后，由买受人自行完善或修复并自行承担一切费用。”2015年8月31日，吴建华在《拍卖成交确认书》尾部、“买受人（签章）”上方手写：“因本物业之前已拍卖。本拍卖之前任何纠纷与吴建华无关。”同日，吴建华在《江苏紫峰拍卖有限公司拍卖标的（房地产）交接清单》（简称《交接清单》）尾部，“买受人（签章）”上方也手写：“本物业交接前所有纠纷与买受人无关。”吴建华在《拍卖会特别说明》上的签名，是其自愿负担竞买所得房产历史欠费的认诺。吴建华所援引的《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》对物业欠费的债务转让并无禁止性规定，故该意思表示真实、合法、有效。
虽然吴建华主张其在《拍卖成交确认书》《交接清单》上的手写内容构成对《拍卖会特别说明》相关约定的变更，但结合文义及前后语句，其单方手写内容应理解为“因本物业之前已拍卖过”而发生的纠纷如拍卖人与第一次买受人之间的纠纷，与吴建华无关。该手写内容并没有明确约定涉案房产的历史欠费不再由吴建华承担，在历史欠费的负担主体问题上与《拍卖会特别说明》并没有约定不一致之处。吴建华主张三方协商一致变更了《拍卖会特别说明》中的条款，没有事实依据。故一、二审判决认定不构成合同变更并无不当。依照《拍卖会特别说明》，金海景物业公司基于吴建华未履行还清历史欠费义务的事实，有权拒绝与其办理物业交接手续。一、二审判决未支持吴建华关于修复、接通水电及赔偿租金损失的诉讼请求，亦无不当。
至于涉案房产历史所欠物业费是否超过诉讼时效期间的问题，鉴于金海景物业公司在本案当中没有相关的诉讼请求，故本案对此不作审查。
综上，吴建华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回吴建华的再审申请。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 赖尚斌
审 判 员 谭 甄
二〇一七年八月二十二日
法官助理 陈 捷
书 记 员 谭敏霞