宁夏回族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁民再24号抗诉机关：宁夏回族自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：焦玲，女，1966年9月15日生，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人：王晓勇，宁夏辅德律师事务所律师。委托代理人：刘其，宁夏辅德律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：吴建军，男，1975年10月28日生，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人：耿颖浩，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：龚学新，男，1974年11月15日生，住宁夏回族自治区中卫市。委托代理人：耿颖浩，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：曹江宁，男，1973年9月16日生，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人：张昕，宁夏博略律师事务所律师。原审第三人：银川达毅航空器材有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区上海路北宝丰巷**号。法定代表人：戎磊，该公司总经理。申诉人焦玲因与被申诉人吴建军、龚学新、曹江宁，第三人银川达毅航空器材有限公司（简称达毅航空）委托合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终194号民事判决，向宁夏回族自治区人民检察院申诉。宁夏回族自治区人民检察院作出宁检民（行）监[2016]64000000072号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）宁民抗21号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。宁夏回族自治区人民检察院指派检察员白玉、代理检察员刘晓晔出庭。申诉人焦玲及其委托代理人王晓勇、被申诉人吴建军、龚学新的委托代理人耿颖浩、被申诉人曹江宁的委托代理人张昕，第三人达毅航空经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宁夏回族自治区人民检察院抗诉认为，宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终194号民事判决，认定案件基本事实缺乏证据证明。理由为：（一）原审判决认定焦玲提交的证据不足以证明曹江宁以明显不合理低价受让房屋的事实属缺乏证据证明。焦玲向法院提交的房地产抵押价值评估报告显示，涉案房屋的抵押价值为450万元，与龚学新、曹江宁签订的300万元（含税）房屋出售价格相差较大。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条关于转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价的规定，如何认定房屋出售时的市场价格，是法院审理认定曹江宁受让房屋价格是否存在明显不合理低价的关键。诉讼中焦玲提供了评估报告作为证据，证实自己的主张。龚学新、吴建军、曹江宁的代理人均认可该证据的真实性、合法性，只对关联性和证明目的不予认可。三人虽在一审庭审中陈述300万元的实际成交价是在房管局按照要求评估，但未提交书面评估报告和其他证据予以证实。现原审法院未对焦玲提交的评估报告进行分析认定，也没有其他证据材料证实涉案房屋出售时的市场价格，一审判决即认定龚学新与曹江宁签订的300万元房款价格未明显低于市场价格的事实属缺乏证据证明。（二）原审法院认定焦玲提交的证据不足以证实龚学新、吴建军、曹江宁之间存在恶意串通的情形，属认定事实缺乏证据证明。首先，因焦玲与龚学新签订的委托书内容与焦玲、吴建军签订的抵押借款合同具有非常密切的联系。其次，曹江宁支付房地产买卖各类税费是1186693.95元，与支付给吴建军190万元购房款相加，共计308.6万余元。比其与龚学新签订的《房地产买卖契约》中约定的300万元（含税）房屋价款多支出8.6万余元。第三，整个交易过程中，曹江宁均未与房屋所有权人焦玲会面。焦玲诉称，原判认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。吴建军及龚学新辩称，吴建军、龚学新及曹江宁之间不存在恶意串通，低价出售涉案房屋的问题。曹江宁辩称，原判结果得当，适用法律正确，证据确实充分，吴建军、龚学新及曹江宁之间不存在恶意串通。焦玲向宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院起诉请求：1.确认龚学新与曹江宁签订的《房地产买卖契约》无效，吴建军、龚学新、曹江宁返还焦玲位于银川市X区X街X号X号楼X号营业房并将房屋产权变更登记至焦玲名下；2.本案诉讼费由吴建军、龚学新、曹江宁负担。宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院一审审理查明：焦玲系银川市X区X街X号X号楼X号营业房的原所有权人，该房屋原始登记价值为685644元。2014年5月9日，焦玲与吴建军签订《借款抵押合同》，约定焦玲因资金周转困难向吴建军借款160万元，借款期限为1个月，即2014年5月12日至2014年6月11日，借款利息为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，焦玲自愿以其所有的位于银川市X区X街X号X号楼X号营业房（房产证编号为：银房权证X区字第X号，建筑面积：100.83平方米）一套为上述借款提供抵押担保。同日，焦玲向龚学新出具了《委托书》一份，载明：”我名下拥有坐落于银川市X区X街X号X号楼X号营业房（房产证编号为：银房权证X区字第X号，建筑面积：100.83平方米）一套。现我委托龚学新为我的合法代理人，以我的名义办理如下事项：一、由受托人代为到房管部门办理上述房屋注销抵押登记，领取产权证。待上述事项办理完毕后由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户、代办代领房屋所有权证、代交契税、代办代领土地使用权证、代为调阅土地档......代为在房管部门办理上述房屋的抵押登记和注销抵押登记等相关事项。二、委托权限：全权委托。三、委托期限：自二○一四年六月十一日起至上述委托事项办理完毕为止。四、受托人有转委托权。授权人在其权限内所签署的相关文件，我均予以认可。并自愿承担由此产生的一切法律后果。”银川市国安公证处对上述《借款抵押合同》及《委托书》进行了公证。随后吴建军向焦玲出借了160万元，双方就抵押房产办理了抵押登记。借款到期后，焦玲未偿还吴建军的借款。2014年12月20日，龚学新代焦玲与曹江宁签订了《房地产买卖契约》，将焦玲名下的位于银川市X区X街X号X号楼X号营业房以300万元（含税）的价格出让给曹江宁。合同签订后，曹江宁于2015年1月21日向吴建军支付了购房款190万元，代焦玲清偿了向吴建军的借款。龚学新协助曹江宁办理了房屋产权过户手续，曹江宁为此共计支付了房地产买卖各类税费1186693.95元。现位于银川市X区X街X号X号楼X号营业房的所有权人为曹江宁。宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院一审审理认为，焦玲以其位于银川市X区X街X号X号楼X号营业房抵押借款后，向龚学新出具《委托书》委托龚学新与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户等，龚学新依据该委托书代理焦玲与曹江宁签订了《房屋买卖契约》，曹江宁支付的房款价格未明显低于市场价格，且龚学新将曹江宁支付的房款代焦玲向吴建军偿还了借款190万元，并支付了各项税费1186693.95元。焦玲现有证据不能证明吴建军、龚学新、曹江宁之间存在恶意串通的情形，故焦玲确认龚学新与曹江宁签订的《房地产买卖契约》无效，并要求曹江宁返还其房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定判决：驳回焦玲的诉讼请求。一审案件受理费10856元，由焦玲负担。焦玲不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判确认龚学新与曹江宁就银川市X区X街X号X号楼X号营业房签订的《房地产买卖契约》无效，将该房屋返还给焦玲并将房屋产权变更登记至焦玲名下；本案的一、二审诉讼费由吴建军、龚学新、曹江宁承担。宁夏回族自治区银川市中级人民法院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。宁夏回族自治区银川市中级人民法院二审审理认为，焦玲以涉案营业房向吴建军抵押借款，《抵押借款合同》中约定，自借款到期之日，吴建军有权依法对抵押物进行处置或拍卖，当处置或拍卖所得不足以偿还借款本息和违约金时，吴建军有向焦玲继续追偿的权利；超出部分由吴建军无条件支付给焦玲。该约定并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：”抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。焦玲向龚学新出具的《委托书》委托龚学新代为签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户等，曹江宁有理由相信龚学新有权代表焦玲处理涉案营业房。焦玲提交的证据不足以证明吴建军、龚学新、曹江宁存在恶意串通以及曹江宁以明显不合理低价受让房屋的事实。龚学新代表焦玲与曹江宁签订的《房地产买卖契约》合法有效。焦玲的上诉理由不能成立，其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10856元，由焦玲负担。本院再审查明的事实与原判认定事实一致，予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：龚学新与曹江宁签订的《房地产买卖契约》效力问题。经查，焦玲向吴建军借款160万元用以归还工商银行贷款；借款期自2014年5月12日至2014年6月11日。焦玲出具《还款承诺书》载明：本人焦玲向吴建军借款一事，以本人名下银房权证X区字第X号作为抵押物，承诺于2014年6月11日之前归还。如不能按期归还，每延迟一日自愿承担借款金额每日千分之三的违约金。并由吴建军全权处置、买卖、过户该房产，过户中产生的契税、个人所得税等一切税费均由本人承担。若该房产买卖所得不足以偿还借款本金、利息、违约金、契税、个人所得税等一切税费，不足部分本人自愿继续偿还。焦玲与吴建军签订《抵押借款合同》第六项约定：若焦玲逾期不能偿还借款本息时，从逾期之日起按日加收0.3%的违约金。自到期之日，吴建军有权依法对抵押物进行处置或拍卖，当处置或拍卖所得不足以偿还借款本息和违约金时，吴建军有向焦玲继续追偿的权利，超出部分由吴建军无条件支付给焦玲。从《还款承诺书》及《抵押借款合同》的内容看，吴建军对涉案房屋具有处置等权利。焦玲将涉案房屋抵押借款后，向龚学新出具《委托书》，内容是：现我委托龚学新为我的合法代理人，以我的名义办理如下事项：一、由受托人代为到房管部门办理上述房屋注销抵押登记，领取产权证。待上述事项办理完毕后由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户、代办代领房屋所有权证、代交契税、代办代领土地使用权证、代为调阅土地档......代为在房管部门办理上述房屋的抵押登记和注销抵押登记等相关事项。二、委托权限：全权委托。三、委托期限：自二○一四年六月十一日起至上述委托事项办理完毕为止。四、受托人有转委托权。授权人在其权限内所签署的相关文件，我均予以认可。并自愿承担由此产生的一切法律后果。2014年5月14日银川市国安公证处对《借款抵押合同》和《委托书》进行了公证。该借款到期后，焦玲未按约向吴建军偿还。2014年12月4日龚学新与曹江宁签订了《房地产买卖契约》，将焦玲名下的位于银川市X区X街X号X号楼X号营业房以300万元（含税）的价格出售给曹江宁。曹江宁于2015年1月21日向龚学新支付了购房款190万元，龚学新遂将该款代焦玲向吴建军偿还。龚学新协助曹江宁办理了房屋产权过户手续，曹江宁支付房地产买卖各类税费1186693.95元。对此，龚学新依据《委托书》中代为办理该房屋出售的授权，将涉案房屋出售给曹江宁，并没有超越代理权限。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的”明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。本案中，龚学新以300万元的价格将涉案房屋出售给曹江宁，对售价是否过低，只是焦玲行使撤销权的依据，不能以此认定龚学新与吴建军、曹江宁之间存在恶意串通的事实。焦玲提供的其他证据以及曹江宁多支出8.6万余购房款亦不能证实龚学新与吴建军、曹江宁之间存在恶意串通的事实。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。检察机关的抗诉理由及焦玲的申诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2016）宁01民终194号民事判决。本判决为终审判决。审判长 吴 军审判员 桂 红审判员 张玉秋二〇一七年七月二十八日书记员 余淑云