辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0602民初218号
原告丹东粮食储备库，住所地丹东市振兴区兴一路****号。
法定代表人孙某某，经理。
委托代理人徐汝兰，辽宁中天律师事务所律师。
委托代理人赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。
被告刘某某，男。
被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司，住所地商贸旅游区房坝10号楼一东侧。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人刘某，男，丹东边境合作区崑源房地产有限公司经理。
委托代理人刘某某，男。
原告丹东粮食储备库（以下简称粮食储备库）诉被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司（以下简称崑源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丹东粮食储备库的委托代理人徐汝兰、赵冀蜀、被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司的委托代理人刘某某、刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丹东粮食储备库向本院提出诉讼请求：1、依法判令两名被告为原告办理位于元宝区金山湾6号（丘地号42图7099宅）建筑面积2683.80平方米仓库的产权变更登记，同时交付该房屋所有权证书；2、依法判令两名被告为原告办理位于元宝区金山湾6号（丘地号48图7099宅）建筑面积3637.50平方米中的1458.35平方米的厂房变更登记，同时交付该房屋所有权证书；3、依法判令两名被告为原告办理位于元宝区金山湾6号（丘地号42图7099宅）建筑面积1058.63平方米的锅炉房的产权变更登记，同时交付该房屋所有权证书；4、依法判令两名被告为原告办理位于元宝区金山湾6号（丘地号48图7099宅）建筑面积270.40平方米的配电室的产权变更登记，同时交付该房屋所有权证书；5、依法判令两名被告为原告办理位于元宝区金山湾6号（丘地号42图7099宅）建筑面积6560.70平方米的厂房产权变更登记，同时交付该房屋所有权证书。事实与理由：原告与两名被告在2009年9月9日签订《协议书》，约定由原告出资45,700,000元，购买原辽宁力克公司的土地使用权及所有地上附属物。协议约定：两被告在收到第一笔款后，应当为原告办理转让土地及地上附着物（房屋）变更登记（过户）手续。协议达成后，原告已经支付了该协议约定的大部分款项，剩余部分款项，原告曾多次找两名被告要求其接收，但均遭到拒绝，迟迟不肯领取。同时，原告要求两名被告按照协议约定履行办理转让土地及地上附着物（房屋）变更登记（过户）手续的义务，但两名被告仅为其办理了涉案土地使用权的变更登记，而该土地上附着物（房屋）的变更登记，即迟迟不予办理，故原告诉至法院，请求依法裁判。
被告刘某某辩称，不同意原告的诉讼请求。一、按协议约定，原告应该给丹东边境合作区崑源房地产有限公司4570万，要求在签订合同后三个月内一次性付款1370万，土地和房屋才能变更，至今原告没给付1370万。二、原告在给付被告600万时，就把我6500平方米厂房和在厂房的附属设备全部毁掉，价值超过原告给的钱，现在只有部分设备在厂房内存放。所以不同意协助办理变更手续。
被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未按合同约定履行义务，要求被告进行房屋所有权变更登记没有事实及法律依据。原、被告签订的协议中第三、四、五条的约定可以看出，原、被告双方约定的付款方式、期限及办理产权过户是有先后顺序的，即被告收到原告交付的定金后方可同意原告方进驻场地；再原告向被告交付第一笔款1000万后，被告为原告办理产权变更登记，也就是协议签订后的三个月内，原告给付被告1000万，被告方可办理产权变更登记，余款最迟不得晚于2010年6月30日。协议签订后，原告于2009年9月10日向被告支付定金300万，被告按协议约定同意原告进驻场地，原告将建筑面积为6560.70平方米的厂房拆除；为了彰显诚意，被告在原告未按协议约定付清第一笔款（1000万）的情况下，2009年11月19日被告为原告办理了土地使用权变更登记。截止原告起诉前，原告仅向被告支付1050元，还包含被告为原告代缴的税款182.8万元，原告实际支付867.2万元。从原告向被告实际支付的款项来看，原告违反了协议第三条关于付款期限的约定，同时原告的行为也未满足双方签订协议中关于被告办理房屋产权变更登记的条件，所以被告也就不能为原告办理房屋产权过户登记手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对原告提供的《协议书》、《资产评估报告》、《起诉状》、收款收据、丹东中院（2010）丹立保字第17-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》、丹东中院（2011）丹执字第176-1号《民事裁定书》、辽宁省高级法院（2010）辽民二终字第24号《民事判决书》、最高人民法院（2011）辽民审字第1332号《民事裁定书》、（2011）丹执字第176号《执行通知书》、《征收补偿协议书》、（2011）丹执字第89号《民事裁定书》、（2011）丹执字第89号《协助执行通知书》、（2011）丹执字第89-1号《民事裁定书》、（2011）丹执字第89-2号《民事裁定书》、（2012）丹肖证民字第2163号《公证书》、（2015）丹民一初字第00014号《民事判决书》、（2015）兴执字第584号执行裁定书、（2015）兴执字第584-1号执行裁定书、（2015）兴执字第584号协助执行通知书等真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对两名被告共同提供的证据，包括光盘、资产转让挂牌公告、收款收据、通知，关于录音原告认为无法证明原告违约；关于通知，是原告向丹东农行发出的，与本案没有关联性；收款收据的真实性原告无异议，被告的行为构成违约，原告是后履行抗辩权。挂牌公告的真实性无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案土地及地上附属物原为案外人辽宁力克制药有限公司（以下简称力克公司）所有，坐落于丹东市元宝区金山镇金山村，其中土地122762.6平方米；房屋5栋，包括大厂房（面积6560.70平方米，房权证号为991100**号），小厂房（面积3637.50平方米，房权证号为丹房权证振安区字第991100**号），仓库（面积2683.80平方米，房权证号为20041141**号），锅炉房（面积1058.63平方米，房权证号为20041141**号），配电室（面积270.4平方米，房权证号为20041141**号）；其他地上附属物包括收发室、砖墙1023.77延长米、铸铁墙469.24延长米、烟囱、混凝土路面4524.8平方米、深水井2眼、树木1198棵。
涉案土地及大厂房在2004年案外人中国农业银行丹东市分行营业部（以下简称农行）与案外人力克公司借款合同纠纷中，力克公司因无力偿还农行借款，丹东市中级人民法院作出（2004）丹民三合初字第14号民事判决书，判决农行对力克公司因借款抵押的其土地使用权、房屋（涉案大厂房）享有优先受偿权。2004年11月20日，丹东市中级人民法院作出（2004）丹执字第65-2号民事裁定书，裁定将上述抵押物交付给农行拍卖抵偿债务。2005年1月19日，丹东市中级人民法院作出（2004）丹执字第65-1、65-2号协助执行通知书，将土地及大厂房交付给被告崑源公司，被告崑源公司以拍卖的方式取得土地使用权及大厂房所有权。大厂房登记的所有权人仍为力克公司。
小厂房中的1458.35平方米、仓库、锅炉房、配电室在2002年中国银行丹东分行与食品厂以及力克公司借款合同纠纷中，力克公司作为担保人为食品厂向中国银行丹东分行借款事项提供抵押担保，将上述4栋房屋（其中小厂房中的1458.35平方米），40个50吨酱油池、16个30吨酱油池及机器设备抵押给中国银行丹东分行，因食品厂、力克公司无力偿还借款，丹东市中级人民法院作出（2003）丹民三合初字第13号民事判决书，判决食品厂偿还中国银行丹东分行贷款，力克公司承担连带责任；中国银行丹东分行对力克公司上述抵押品享有优先受偿权。2004年3月2日丹东市中级人民法院作出（2004）丹恢复执字第26号民事裁定书，裁定将上述抵押物品交付给中国银行丹东分行。2004年6月23日，丹东市中级人民法院作出（2004）恢复执字第26号协助执行通知书，将上述4栋房屋交付给被告刘某某，刘某某以拍卖的方式取得上述房屋所有权。现除小厂房登记的所有权人仍为力克公司外，其余3栋房屋登记的均为被告刘某某。
2009年9月9日，原告粮食储备库与被告崑源公司、被告刘某某签订了《协议书》，双方约定：原告受让被告崑源公司、被告刘某某涉案土地使用权（原国有土地使用权登记的土地面积为126888平方米，2008年有部分土地被征用，原告实际购买的土地面积为122762.6平方米）以及所有地上附属物，转让价格为45700000元。原告支付定金3000000元，待原告将第三分库整体出售后支付10000000元。被告崑源公司、被告刘某某收到原告定金之日起两个月内将上述土地及所有地上附属物交付原告，并移交一切产权资料给原告，被告崑源公司、被告刘某某在收到第一笔款后办理转让土地及所有地上附属物变更登记手续，被告崑源公司、被告刘某某必须保证该协议所转让的土地使用权及所有地上附属物所有权是其合法拥有，不存在查封、第三人主张权利等产权瑕疵，因此产生的经济及法律责任由被告崑源公司、被告刘某某承担。协议签订后，原告共支付转让款1050元（其中包括被告为原告垫付的土地契税182.2万）。此后，原告办理了国有土地使用权证，面积为122762.6平方米。
2010年，案外人中国农业银行股份有限公司丹东分行（以下简称农行丹东分行）与原告粮食储备库、被告崑源公司、被告刘某某、案外人丹东中泰工贸有限公司借款合同纠纷一案中，经丹东市中级人民法院作出的（2010）丹民三初字第00050号民事判决书、辽宁省高级人民法院作出的（2011）辽民二终字第24号民事判决书以及最高人民法院作出的（2011）民申字第1332号民事裁定书，最终判决粮食储备库在未给付崑源公司转让款3520万元（4750万元-1050万元）的范围内代替崑源公司偿还农行丹东分行借款本金及相应利息，崑源公司即免除同等偿还义务。此后，经丹东市中级人民法院作出的（2012）丹执字第00089号民事裁定书，裁定提取原告在案外人丹东市土地收购储备中心处的征收补偿费61645000元中的32797263.75元。
2012年9月13日，案外人丹东市土地收购储备中心与原告粮食储备库签订了《征收补偿协议书》，双方约定案外人对原告实施征收补偿，征收原力克公司国有土地使用权面积122762.6平方米，以及该地块上的建筑物、构筑物、树木等地上地下全部资产。征收补偿费为61645000元。协议签订后，丹东市土地收购储备中心应立即组织该地块的挂牌出让工作。协议签订三个月后，原告必须向丹东市土地收购储备中心移交该宗地，包括该宗地内全部标的物，保持房屋及地上附属物的完整性。该宗地移交时，原告保证对丹东市土地收购储备中心所征收的标的物不得设有他项权利，不存在被司法机关查封、扣押及其他阻碍原告接收土地及其他地上附属物等情况。如丹东市土地收购储备中心不按期支付补偿费，给原告造成的损失由丹东市土地收购储备中心承担。如协议项下的标的物存在他项权利或被司法机关查封、扣押以及产生纠纷的，原告应承担全部法律责任。协议签订后，丹东市土地收购储备中心支付征收补偿费共计56948603.61元，其中直接支付给原告为24151339.86元，通过丹东市中级人民法院执行程序支付的为32797263.75元（用于偿还农行丹东分行欠款），余款505.52万元至今未给付。此后，原告将该地块国有土地使用权证书交付给丹东市土地收购储备中心，丹东市土地收购储备中心随后办理了土地使用权证，但原告至今未向丹东市土地收购储备中心交付该土地及其他地上附属物。丹东市土地收购储备中心于2013年3月22日、2014年5月27日分别向原告发出关于履行《征收补偿协议书》的催告函。
2012年11月29日，案外人丹东市土地收购储备中心将涉案土地使用权挂牌出让；2013年1月7日，丹东市土地收购储备中心将涉案土地出让给了他人，并于11月20日办理了国有土地使用权证，后因涉案土地出让给他人，该证作废。
2015年4月7日，案外人丹东市土地收购储备中心诉粮食储备库、力克公司、刘某某合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）丹民一初字第00014号民事判决书，判决：一、粮食储备库向丹东市土地收购储备中心交付坐落于丹东市元宝区金山镇金山村（原力克公司地块，原丹东市土地收购储备中心土地使用权证上的地号为006号），面积为122762.6平方米的土地及坐落在该土地上的房权证号为991100**号，面积为6560.7平方米的厂房；房权证号为丹房权证振安区字第991100**号，面积为3637.5平方米的房屋中的1458.35平方米；房权证号为20041141**号，面积为2683.8平方米的仓库；房权证号为20041141**号，面积为1058.63平方米的锅炉房；房权证号为20041141**号，面积为270.4平方米的配电室；烟囱；4524.8平方米的混凝土路面；二、驳回丹东市土地收购储备中心的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
现大厂房已部分被拆除，部分仍由案外人使用；小厂房的一、二楼办公区由力克公司使用，一楼厂房无人使用；仓库由案外人使用；锅炉房及配电室均无人使用。上述5栋房屋均设有抵押，但均已到期。收发室现由力克公司使用。
本院认为，本案系一起因国有土地使用权、地上建筑物及其附属物流转过程中而产生的纠纷。原告粮食储备库与被告崑源公司、被告刘某某于2009年9月9日签订的《协议书》是在双方平等、自愿的基础上形成的，亦符合法律规定，合法有效，应受到法律保护。原、被告均应遵循诚实信用原则履行各自的义务。虽然包括大厂房以及小厂房中的1458.35平方米在内的两栋房屋仍登记在力克公司名下，但是通过人民法院的判决、执行程序，以拍卖的形式转让给了被告崑源公司以及被告刘某某，故两名被告通过合法形式受让了上述房屋。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该条文的立法目的旨在向社会公众宣示物权的变动情况，明确物权归属，保护不动产权利人的合法权益，确保交易安全。但物权登记并不是对外公示唯一有效的方式，力克公司名下的两栋房屋，通过法院的判决、执行程序，再以拍卖的形式合法流转给第三人刘某某及崑源公司，也是一种对外公示的方式。通过法院判决、执行程序的形式确认了涉案房屋的归属，与物权公示原则并不相悖，已达到了明确物权归属的目的，因此虽然该两栋房屋仍登记在力克名下（其中小厂房中的1458.35平方米），但不影响以上房屋的实际权利人处分、交付房屋。原告与两名被告签订的转让协议是以转移土地使用权和房屋所有权为最终目的，现原告已给付了绝大部分转让款（其中大部分款项最终是通过辽宁省高级人民法院作出的（2011）辽民二终字第24号民事判决书以及最高人民法院作出的（2011）民申字第1332号民事裁定书，以由原告代为清偿被告崑源公司拖欠农行丹东分行的借款的形式给付），两名被告的合同目的已基本实现，且国有土地使用权已进行变更登记，二者基于以上房屋的权利实际已转化为债权，即向原告主张尚未履行的余款的权利，该权利已不足以对抗原告再处分该房屋及交付房屋的行为，且两名被告也未主张该项权利。根据房地合一原则，原告曾通过两名被告办理了涉案土地使用权证，故两名被告应当将该地块上的房屋一并转让给原告。此外，现涉案土地已出让给他人，如不交付土地及房屋，将会侵害他人利益。综上，原告的诉请，并不违反法律基本原则及强制性规定，本院予以支持。被告的抗辩主张没有法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司于判决生效后三十日内协助原告丹东粮食储备库办理位于元宝区金山湾6号（丘地号42图7099宅）建筑面积2683.80平方米仓库的产权过户手续；
二、被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司于判决生效后三十日内协助原告丹东粮食储备库办理位于元宝区金山湾6号（丘地号48图7099宅）建筑面积3637.50平方米中的1458.35平方米的厂房的产权过户手续；
三、被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司于判决生效后三十日内协助原告丹东粮食储备库办理位于元宝区金山湾6号（丘地号42图7099宅）建筑面积1058.63平方米的锅炉房的产权过户手续；
四、被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司于判决生效后三十日内协助原告丹东粮食储备库办理位于元宝区金山湾6号（丘地号48图7099宅）建筑面积270.40平方米的配电室的产权过户手续；
五、被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司于判决生效后三十日内协助原告丹东粮食储备库办理位于元宝区金山湾6号（丘地号42图7099宅）建筑面积6560.70平方米的厂房的产权过户手续；
六、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费146666元，由被告刘某某、被告丹东边境合作区崑源房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 刘 辉
代理审判员 刘 丹
人民陪审员 王靖晗
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 马 丽