湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第913号
原告夏良发。
委托代理人袁多健（特别授权），湖南银剑律师事务所律师.
被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司（以下简称城投大祥分公司），住所地：邵阳市大祥区双拥路北段。
负责人：谢绍文，经理。
委托代理人赵富澄（特别授权），湖南振威律师事务所律师。
被告邵阳市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司），住所地：邵阳市大祥区双拥路达发楼15号门面。
法定代表人：刘庆平，经理。
委托代理人黎国祥（特别授权），1953年6月7日，系该公司员工。
委托代理人曾昭富，湖南楚信律师事务所律师。
被告邵阳市人力资源和社会保障局（以下简称人力资源局），住所地：邵阳市北塔区资江北路滨江嘉苑旁。
法定代表人：王道信，该局局长。
委托代理人廖华明（特别授权），邵阳市人力资源和社会保障局职工。
委托代理人刘宇，湖南楚信律师事务所律师。
原告夏良发与被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司、邵阳市展大房地产开发有限公司、邵阳市人力资源和社会保障局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告夏良发及特别授权代理人袁多健，被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司特别授权代理人赵富澄，被告邵阳市展大房地产开发有限公司的委托代理人黎国祥、曾昭富，被告邵阳市人力资源和社会保障局的委托代理人廖华明、刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏良发诉称：原告为邵阳市二技校职工，2010年因城市整体规划需要，对原告所有的原座落于敏州东路二技校房屋进行拆迁。2010年3月15日原告与被告城投大祥分公司签订房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定以产权调换方式进行安置，由被告城投大祥分公司将桂苑小区安置房东头西第二单元2
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0301号房三室二厅共计130平方米房屋一套补偿安置给原告，房屋交付日期为签订合同之日起18个月内交付，延期交房超过一年的，过渡费按约定的3倍支付，城投大祥分公司支付过渡费至2014年12月便未再支付。同日，原告与被告展大公司签订购房协议，对上述安置房进行了约定。并由被告人力资源局对二技校64户拆迁户出具保函，如延期交房，按每日房屋总造价的万分之五支付赔偿金。协议签订后，原告按约定将房屋交付被告拆迁。然而时至今日，被告城投大祥分公司、展大公司仍未将该安置房交付于原告，至今已延期交房47个多月，故诉请法院，请求人民法院判令：1、请求依法判令第一、二被告按我安置房签约当时市价的双倍支付我的赔偿款；2、判令被告一支付原告安置过渡费3702.24元（6元／平米／月＊68.56平米＊9月，自2014年12月16日至2015年8月15日共计9个月，延期另计）；3、判令三被告连带支付延期交房违约金95671.55元（违约金按万分之五自2011年9月16日计算至2015年8月15日，延期另计）；4、由三被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、身份证复印件1份1页，拟证明原告的诉讼主体资格；
证据2、工商登记资料一份共2页，拟证明：被告主体资格合法；
证据3、房屋拆迁补偿安置协议书、收条、购房协议、担保函、桂苑小区安置房示意图一份共9页，拟证明：2010年3月15日，原告与被告一签订房屋拆迁补偿安置协议书，与被告二签订了购房协议，原告房屋为2-0301号。交房日期为18个月内，由被告三出具担保函，如延期交房，违约金按每日按房屋总造价的万分之五支付。
被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司答辩称，一、原安置房因规划变更，已经改为商场，答辩人及展大房地产公司多次找被答辩人协商将被答辩人安置房调换到同地段同栋其他楼层的房屋，被答辩人均拒绝接受，答辩人认为展大房地产公司设计方案的变更已经政府部门批准，程序合法，拆迁安置协议第十条第二款也有约定：如拆迁补偿有变动，在同一地块乙方则优先享受优惠条件，现被答辩人拒绝调换安置房不符合合同约定。二、答辩人已按拆迁合同约定，足额支付被答辩人的过度费。三、按照合同约定，在安置房主体竣工时，被答辩人应按约定支付安置房差价款8416.04元和超过110平方米之外的20600元，被答辩人至今未交。综上所述，被答辩人违反合同约定，不按期交款、拒收房屋，置设计方案变更于不顾，既不符合合同约定，也不符合法律规定，现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
证据1、营业执照、工商登记资料、单位责任人证明一份，拟证明：被告主体资格合法；
证据2、房屋拆迁补偿安置协议书一份，拟证明：2010年6月15日，答辩人与被答辩人签订的房屋拆迁安置补偿协议中约定：如拆迁补偿有变动，在同一地块乙方则优先享受优惠条件；过渡费的支付等一系列内容；
证据3、邵阳市住房和城乡建设局邵建发（2011）44号文件，拟证明：安置房经政府部门批准已变更设计方案，原安置房号已不存在。
被告邵阳市展大房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人于2010年3月15日与拆迁人邵阳市火车站站前区开发建设有限公司（本案被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司的前身）签订了房屋拆迁补偿安置协议书（以下简称安置协议）。答辩人不是被答辩人房屋的拆迁人，答辩人与被答辩人之间没有就房屋拆迁安置补偿形成任何权利义务关系。因此，被答辩人将答辩人作为本案的被告是没有事实和法律依据的。二、被答辩人于2010年3月15日与答辩人签订了购房协议，双方约定：1、被答辩人向答辩人购买超出安置面积的20平方米商品房，计购房款为20600元；2、该购房款在房屋主体完工后由被答辩人一次性与答辩人结算。答辩人于2012年2月6日将被答辩人所购房屋的主体工程完工后，多次要求被答辩人结算购房款20600元，被答辩人至今没有交纳购房款，显然是被答辩人违约。三、因包括被答辩人在内的64户拆迁户不断要求对安置房原设计方案进行修改，市规划部门于2011年4月15日将A栋总建筑面积调整为14154.417平方米，共十七层，其中一至三层为商场。答辩人于2０11年1０月28日取得了建设工程施工许可证。因此，答辩人的建设施工行为完全是合理、合法的。四、被答辩人与被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司于2010年3月15日签订的安置协议第十条明确约定：“如以后拆迁补偿有变动，在同一地块，乙方（被答辩人）则优先享有优惠条件。”答辩人按照依法调整的规划将房屋建好后，被答辩人的安置房由原来的A栋第二单元第三层变为A栋栋第二单元第五层以上的房屋，且不增加层次差价费用，被答辩人已经优先享受了楼层变动后的优惠条件。五、本案的客观事实是本项目本期拆迁公告明确的拆迁范围内的范围至今都没有拆迁完毕，且答辩人2012年9月就可以向被答辩人交付安置房，因此答辩人没有延期交房的事实存在。综上所述，被答辩人的诉请没有事实依据和法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
被告邵阳市展大房地产开发有限公司为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
证据1、邵站指（2007）11号文件一份共2页，拟证明：三栋共64户实行整体一次性拆迁，安置房的单户面积控制在90平方米以内。
证据2、规划公示图（2007.8）一份共1页，拟证明安置房所在的A栋设计面积为90平方米／户。
证据3、修改设计方案的报告一份共1页，拟证明：安置户书面要求修改原设计方案。
证据4、邵建发（2011）44号批复一份共2页，拟证明：市建设局批准2A栋的修改设计方案；
证据5、规划调整图一份共1页，拟证明：市规划局将元90平方米／户调整为130平方米／户的规划；
证据6、规划许可证一份共1页，拟证明：2011年6月17日颁发A栋的规划许可；
证据7、施工许可证一份共1页，拟证明：2011年10月28日颁发A栋的施工许可证；
证据8、A栋主体工程验收记录一份共1页，拟证明A栋主体工程于2012年2月6日验收合格；
证据9、关于拆迁安置房的交接报告一份共1页，拟证明：2013年6月书面通知交房；
证据10、图片一份共1页，三栋64户应整体拆迁的房屋至今仍未拆迁完毕。
被告邵阳市人力资源和社会保障局答辩称，一、答辩人出具的担保函没有主合同，答辩人无须对被答辩人承担保证责任。二、答辩人不应承担延期交房违约金。三、答辩人2007年10月11日出具的担保函仅对原拆迁和规划设计方案，对变更后的不承担任何责任。四、答辩人是国家机关单位提供担保无效，且被答辩人要求赔偿超过法定诉讼时效及担保期间，答辩人不应承担赔偿责任。
被告邵阳市人力资源和社会保障局为支持其答辩观点，向本院提交了以下证据：
证据1、组织机构代码证、法定代表人身份证明书一份共2页，拟证明：被告具有诉讼主体资格；
证据2、担保函、房屋拆迁补偿安置协议书一份共9页，拟证明：被告于2007年出具担保函，担保事项为督促展大房地产开发公司按期交房；2010年与原告签订协议的为邵阳市火车站站前区开发建设有限公司，担保函没有主合同；
证据3、关于申请修改桂苑小区A栋建筑方案的报告、市发改投（2011）58号文件、邵建发（2011）44号文件一份共4页，拟证明：邵阳市火车站站前区开发建设有限公司与邵阳市展大房地产公司曾多次对建筑方案进行变更，被告对此并不知情；
证据4、关于解决高级技工学校二校区拆迁安置房交房的会议纪要一份共3页，拟证明：原告的安置事项应由邵阳市展大房地产开发公司全权负责，本案与被告无关。
被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司对原告提交的证据发表如下质证意见：证据一没有异议；证据二没有异议；证据三真实性没有异议，购房协议与担保函关于被告二、三，与我方无关，本公司已按合同支付了过渡费，第一已补差价款，第二至2015年6月30日止按双倍支付已支付，2015年3月10日已发通知交房，原告不按期收房，是原告责任，不存在再补偿过渡费。
被告邵阳市展大房地产开发有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对三组证据真实性没有异议，对房屋补偿协议书内容有异议，与被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司意见一致，签订合同时知道拆迁是有变动的，8条2款规定逾期交房的约定承担损失的前提是整体房屋拆迁完毕，但至今未拆迁完所以不存在逾期交房问题；购房协议上约定房屋主体完工后，将购房款与被告2一次性付清，原告至今未付，原告自己违约。
被告邵阳市人力资源和社会保障局对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议，证据二不质证，对证据三，只有购房协议和担保函与本被告有关联，对购房担保真实性没有异议，关联性存在异议，拆迁协议已对担保方式产生变更，担保函未对本案任何协议提出担保与本案无关，购房协议没有交房期限与违约金协议，与我方无关，所以无需为被告邵阳市展大房地产开发有限公司承担违约责任。
原告对被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、二真实性没有异议；证据二证明的内容不一致，对于证据三，被告1与建设局的行政关系与我方没有关系，刚刚见到证据，对我方没有任何约束力。
原告对被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据发表如下质证意见：证据一与我方没有任何关联，证据二与我方证据一质证，证据三与行政部门的行政关系但没有告知原告，没有关联性不能作为证据使用，证据四没有告知我方，对于原告没有任何约束力，证据五没有异议，证据六与原告没有关联，证据七与原告没有关联，证据八验收合格后面没有任何内容表示，是否告知拆迁户，不能约束原告，证据九交房协议没有附任何东西，没有依据，对我方没有约束力，证据十还有一部分未拆迁问题我们于辩论再说。
原告对被告邵阳市人力资源和社会保障局提交的证据发表如下质证意见：证据一不质疑；证据二，房屋拆迁协议关系问题，被告主张是对担保函的变更，我方不知如何变更，变更内容有哪些，主张不成立，证据三修改建筑方案前面已质证不再重复；证据四，高级技工学校是否能做代表，我方认为不能代表原告，该证据对原告不具有任何约束。
根据庭审质证，本院对原告及三被告提交的证据采信如下：
1、原告提交的证据1、2，三被告均无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
2、原告提交的证据3，三被告对其真实性无异议，但是指出原告有违约行为，本院认为该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
3、被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司提交的证据1、2，原告均无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
4、被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司提交的证据3、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据4及被告邵阳市人力资源和社会保障局提交的证据3，原告提出该证据与其无关，本院认为，城建局批准了安置房的变更设计方案，这是客观真实的事实，具备合法性，但是与本案安置房屋不具备关联性，本院不予采信；
5、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据1、2，该两组证据证明了64户整体一次性拆迁，安置房面积控制在90平方米以内的事实，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
6、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据3，该份证据证明了64户要求改进阳台的要求报告，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
7、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据5、6、7，上述证据证明了该公司修建安置拆迁房是合法的，但是与本案安置房屋缺乏关联性，本院不予采信；
8、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据8，该证据证明了修建房屋已经验收合格，但是是否通知拆迁户，没有内容证实，与本案缺乏关联性，本院不予采信；
9、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据9，该份证据证明了被告通知拆迁人可以交房，但是是否通知拆迁户没有内容证实，与本案缺乏关联性，本院不予采信；
10、被告邵阳市展大房地产开发有限公司提交的证据10，该份证据没有显示是什么时候拍摄的，其真实性不能确定，因此该份证据本院不予采信；
11、被告邵阳市人力资源和社会保障局提交的证据1，原告对该证据没有异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；
12、被告邵阳市人力资源和社会保障局提交的证据2，对担保函的认定，国家机关单位不能做担保，因此担保函不具备合法性，本院不予采信，对房屋拆迁补偿安置协议书与原告提交的证据3一样，本院予以采信；
13、被告邵阳市人力资源和社会保障局提交的证据4，该证据以会议纪要的形式确定了安置事项由被告邵阳市展大房地产开发公司全权负责，原告没有参加会议，与本案缺乏关联性，本院不予采信。
根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年3月15日，原告夏良发（乙方）与被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司（甲方，原邵阳市火车站站前区开发建设有限公司）签订了一份房屋安置补偿安置协议书，约定：“因甲方敏州东路道路建设工程需要，经批准拆除乙方座落在二技校的房屋，建筑面积68.56㎡。根据有关拆迁政策规定，经协商，现就拆迁补偿安置有关事项订立如下协议：一、甲方以产权调换方式拆迁乙方房屋，甲方向乙方提供安置房。安置房住宅为桂苑小区安置房东头西第二单元三层2－０3０1号三室二厅房屋壹套，建筑面积13０㎡。二、补偿费用：1、乙方应付给甲方房屋补偿款42683.20元。2、甲方应付给乙方的补偿费：（1）搬家费411.36元，（2）住宅过渡费2468.16元（2元㎡月＊68.56㎡＊18月），（3）奖励费3248元，（4）有线电视移转费300元、电话移机费200元、宽带100元，（5）其它费用：27359.64元。以上（1）至（5）项小计甲方应付给乙方补偿费34267.16元。以上1、2两项合并结算，乙方应付给甲方房屋拆迁补偿款8416.04元。三、违约责任，1、乙方应在本协议签订之日起10日内将被拆迁房屋腾空并交甲方验收，每逾期一天罚款50元。2、甲方在过渡期满逾期未交新安置房给乙方的，经济损失自逾期之日起计算。本项目本期拆迁公告明确的拆迁范围内的房屋整体拆除完毕后十八个月内甲方不能将安置房建好，并交乙方使用，甲方支付乙方经济损失的计算方法如下。”
2010年3月15日，原告夏良发（乙方）与被告邵阳市展大房地产开发有限公司（甲方）签订了购房协议。约定：“根据城市整体规划和建设的要求，需拆除邵阳市高级技校二校区的家属房屋，考虑到乙方配合拆迁，甲、乙双方协商一致达成如下协议：1、乙方在与市火车站站前区开发建设有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议书中，因考虑个别户住户困难，要求安置130㎡，以产权调换的方式调换房屋130㎡，甲方同意超出110㎡之外的20㎡部分以成本价1150元|㎡出售给乙方，层次差价按减120元|㎡，该户选择第三层其差价为减2400元，其超面积20㎡部分的购房款20600元。该款在房屋主体完工后由乙方一次性与甲方结算。”
2007年10月11日，被告邵阳市人力资源和社会保障局向包括原告在内的64户拆迁户出具了担保函，担保内容如下：“由市展大公司承建的桂苑小区安置房建设项目，我局担保，从交地起18个月内交房，不按期交房，按每日房屋总造价的万分之五支付赔偿金给拆迁户。”
原告按照合同约定的时间将房屋拆除。2011年3月10日，64户拆迁户向邵阳市城市规划局报告，要求修改阳台。邵阳市规划局没有书面答复。2011年3月，被告邵阳市展大房地产开发有限公司没有与拆迁户商议，独自向邵阳市住房和城乡建设局请求重新审查调整改变A#、E#、F#栋商住楼建设规模修改初步设计，2011年4月15日，邵阳市住房和城乡建设局作出了邵建发（2011）44号文件，其中原告安置的A#栋总建筑面积调整为14154.417平方米，共十七层，其中一至三层为商场、入户大堂，四至十七层为普通住宅，这个批复导致原告安置的三楼住宅变为商场，原安置房不复存在。
2013年6月5日，被告邵阳市展大房地产开发有限公司向邵阳市建设投资（集团）总公司发出关于拆迁户安置房的交接报告，呈请被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司派员与其公司办理64户安置房的验收交接手续。因原告安置房不存在了，原告拒绝接受其他的房屋，为此酿成诉讼。
另，原告于2015年9月17日对涉案房屋的价值申请评估，因原告不配合而未评估。2015年11月24日，原告再次申请对涉案房屋的价值进行评估，2016年3月23日，邵阳南方资产评估有限公司作出邵南资评字（2016）023号关于夏良发申请对桂苑小区A栋301号房屋的价值资产评估报告，结论如下：1、敏州东路桂苑小区A栋2单元，所在层数3层，如按住宅用途评估，价值人民币421200元。2、敏州东路桂苑小区A栋2单元，所在层数3层，如按商业使用用途评估，价值人民币877500元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。本案中，根据原告与被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司之间达成的《拆迁安置补偿协议》以及与被告邵阳市展大房地产开发有限公司之间达成的《购房协议》，被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司应将委托被告邵阳市展大房地产开发有限公司开发的敏州东路桂苑小区A栋2单元301室房屋交付于原告，但被告邵阳市展大房地产开发有限公司却擅自申请改变房屋修建方案，致使该房屋变为商场另行出售于他人，致合同无法继续履行，故两被告承担违约责任；因本案涉案房屋已无法继续交付，故被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和被告邵阳市展大房地产开发有限公司的违约责任应通过支付赔偿金的方式承担。原被告双方于2010年就拆迁问题达成一致，当时约定的房屋价值因市场行情的变化而产生较大幅度的增长，故对被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和被告邵阳市展大房地产开发有限公司应承担的赔偿金应参照该套房屋的评估价格的一倍即842400元予以确定。原、被告签订的协议中载明的安置房面积为130平方米，原告需支付安置房差价款8416.04元，原告需支付安置房面积差价款20600，原告应向被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和被告邵阳市展大房地产开发有限公司支付的安置房差价款与安置房面积差价款应从赔偿款中予以扣除，余款813383.96元即为被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和被告邵阳市展大房地产开发有限公司因未能交付房屋而应承担的赔偿金。两被告因违约而赔偿原告经济损失，对原告主张本案三被告另行支付违约金95671.55元的诉讼请求，本院不予支持。
原告与被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司双方在拆迁安置补偿协议中约定了过渡期间为18个月，协议中的补偿费用中已包含了18个月的临时安置补助费。因被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司在过渡期后并未履行交付房屋义务，故其超过18个月的过渡费仍应继续支付；本案中，原告应得的过渡费计为3702.24元（6元|平方米|月＊68.56平方米＊9月）。
本案被告邵阳市人力资源和社会保障局属于国家行政机关，根据担保法的相关规定，行政机关不能作为担保人，因此其出具的担保函没有法律效力，不承担本案的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条（二）之规定，判决如下：
1、被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和被告邵阳市展大房地产开发有限公司赔偿原告夏良发经济损失813383.96元，于本判决生效后十五日内付清；
2、被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司支付原告夏良发过渡费3702.24元，于本判决生效后十五日内付清；
三、驳回原告夏良发的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费13218元，评估费12000元，由被告邵阳市城市建设投资经营集团有限公司大祥分公司和被告邵阳市展大房地产开发有限公司负担（此款原告已自愿垫付，两被告在本判决生效后十五日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 安慧军
审 判 员 谢 蔚
人民陪审员 袁 洁
二〇一六年四月十四日
书 记 员 卿亦娜
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。