广东省揭阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭中法民一终字第134号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方清松，男，1956年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托代理人：林汉宣，广东谨信律师事务所律师。
委托代理人：方财义，男，1984年××月××日出生，汉族，住广东省惠来县，系方清松之子。
上诉人（原审被告、反诉原告）：方锦松，男，1959年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县。
委托代理人：张宇光，广东粤剑律师事务所律师。
委托代理人：黄丹丹，广东粤剑律师事务所实习律师。
原审第三人：宋丁，女，1974年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县，系方锦松的弟媳。
原审第三人：方石头，男，1950年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县，系方锦松的叔父。
原审第三人：方巧弟，男，1954年×月××日出生，住广东省惠来县，系方锦松的叔父。
原审第三人：方巧如，女，1937年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县，系方锦松的姑母。
原审第三人：方巧花（又名方亚乌），女，1948年×月×日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，系方锦松的姑母。
原审第三人：陈亚洪，女，1939年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县，系方锦松的母亲。
原审第三人：方锦财，1967年×月××日出生，汉族，住广东省惠来县，系方锦松的胞弟。
上诉人方清松因与上诉人方锦松、原审第三人宋丁、方石头、方巧弟、方巧如、方巧花、陈亚洪、方锦财物权保护纠纷一案，不服广东省惠来县人民法院（2013）揭惠法民一初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落于神泉镇××村上社（南社）圹埕座东向西“瓦双虎”结构房屋一座（四房一厅一天井），其中左畔下房面积二厘八毫（约18.67平方米），四至：东至×顺、南至×来、西至圹埕、北至方×。上述左畔下房土改时经确权登记在共有权人方×高、吴氏（方×高之妻，方×高于2001年去世，其妻吴氏已去世50多年）、亚指、巧如、石头、×乌名下。×乌（又名方×、1999年去世）、巧如（方巧如）、石头（方石头）、亚乌（又名方巧花）均为方×高子女。一九五三年七年十日惠来县人民政府发给共有人《土地房产所有证》，证号列惠戊溪字第三二五号。左畔下房因此由方×高一家居住，方×与陈亚洪结婚后，左畔下房由其夫妇及三个儿子即方锦松，方×兴（第三人宋丁丈夫，2003年去世）、方锦财居住。1981年，方锦松开始没有在左畔下房居住，此后（20多年前）方×夫妇与儿子方锦财搬迁至另建的房屋居住。1994年宋丁与方×兴结婚，1997年该左畔下房就开始由方×兴一家管理使用，宋丁用于堆草、自家祭拜祖公和由宋丁打理后给其他共有人拜祖（拜春秋）之用。该左畔下房在由方×兴一家管理使用期间，方×兴曾借给他人用于修理单车。上述“瓦双虎”右畔房是方清松的祖遗房屋，1990年12月20日，方清松为该右畔房的土地办理了集体土地建设用地使用证，土地使用者为方清松。方清松在购买该座“瓦双虎”右畔下房后于2011年6月6日，向另案方方×加及吴方×以人民币（以下同）20000元的价格购买了左畔房。2011年6月10日，方清松与宋丁协商，要求宋丁将左畔下房转让，因其他二间房已转让给方清松，宋丁也同意将左畔下房以20000元转让，双方随订立房屋转让协议书，宋丁在协议书盖指纹，并收取房屋转让款20000元，后方清松要求村委会为其与宋丁购买左畔下房的事实作鉴证，村委会遂作为鉴证单位在房屋转让协议书上盖章。10多天后，方锦松得知宋丁将房屋转让给方清松，要宋丁将房屋转让款退还方清松，同时方锦松告知方清松说该房屋是多人有份的，不要与宋丁购买。但宋丁认为该房屋是长辈分归其丈夫所有，方清松也认为房屋是宋丁所有，双方均对方锦松所言不予理会。2012年12月4日，方清松将整座“瓦双虎”的房屋拆除准备改建，方锦松及家人赶到现场以左畔下房为其共有为由进行阻止，双方发生纠纷，方清松即停止拆除。纠纷发生后，方清松报请村委会及镇人民政府解决，经调处未果。
2013年3月8日，方清松向原审法院提起诉讼，请求判令：1.方锦松停止对方清松的侵害，以后不得作出阻挠方清松建设等侵犯方清松物权的行为以及消除危险；2、案件受理费由方锦松负担。方锦松于2013年5月15日提出反诉，请求判令：1.驳回方清松的诉讼请求；2.确认方清松与宋丁签订的《房屋转让协议书》无效；3.方清松非法铲毁方锦松与方石头等人共同共有的房屋，请求判令方清松恢复原状；4.方清松公开赔礼道歉；5.案件本诉及反诉诉讼费用由方清松负担。
原审法院认为：方清松因房屋物权请求方锦松停止侵害、方锦松因房屋物权归属争议及请求将被毁损房屋恢复原状等，根据当事人争议问题的法律关系，本案应认定为物权保护纠纷。双方当事人争议焦点及诉讼请求分析如下：
关于涉讼房屋所有权及方清松请求方锦松停止侵害物权，方锦松请求驳回方清松的诉讼请求、判决《房屋转让协议书》无效等问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉讼房屋于1953年土改时确权，应依法确认该产权证的效力。依据《土地房屋所有权证》，房屋所有权为方方×高夫妻及其子女方×、方巧如、方石头、方巧花共同共有。陈亚洪是方×妻子，宋丁丈夫方×兴、方锦松、方锦财为方×之子，均对方×的房屋份额享有继承权；宋丁是方×兴之妻，对方×兴的份额依法享有继承权，是房屋的共有权人。虽然房屋多年来由宋丁管理使用，但并不能以此作为排除其他共有人对该房屋所拥有的份额的理由，也就是说，涉讼房屋所有权仍为方石头、方巧弟、方巧如、方巧花、陈亚洪、方锦财、宋丁、方锦松共同共有。没有证据证明方向高在世时对房屋进行分家析产分给方×所有以及宋丁取得了房屋的所有权。本案宋丁与方清松订立《房屋转让协议书》，将房屋转让给方清松，是双方真实的意思表示，方清松也支付了价款，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，应确认《房屋转让协议书》成立有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。但宋丁转让房屋未经占份额三分之二以上的按份共有人同意，属于无权处分，不属于合同法规定无效的情形。转让的房屋是1953年已建成，是旧房，在该房被转让后，各方当事人均对房屋的转让价格没有异议，说明转让价格20000元是合理的；转让的房屋多年来由宋丁管理使用，客观上造成方清松认为房屋是宋丁所有的事实，其受让该房屋是善意的。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，方锦松请求依法判决方清松与宋丁签订的《房屋转让协议书》无效，应予驳回。方清松受让该房屋虽然是善意的且以合理的价格转让，但并未依照法律规定进行变更产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”故方清松未取得转让房屋的所有权。因此，方清松请求方锦松停止侵害、以后不得作出阻挠方清松建设等侵犯方清松物权的行为以及消除危险的诉讼请求应予驳回。方锦松请求驳回方清松的诉讼请求理由成立，应予支持。
关于方锦松请求判令方清松将房屋恢复原状问题。《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条规定：“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。”方锦松、方清松及宋丁均在同村居住，因宋丁转让的房屋为其家长期使用，方清松有理由相信其有权处分，且村委也作了鉴证，方清松受让该房屋是善意的，而宋丁在明知房屋与他人共有情况下将房屋转让给方清松，致房屋被拆除，不是方清松恶意造成的。方锦松请求判令方清松将房屋恢复原状，应予驳回。
关于方锦松请求判令方清松公开赔礼道歉的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十条“公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的，适用前款规定”的规定，赔礼道歉只适用于公民、法人的人格权受到侵害的情况，方锦松认为其财产受侵害而要求方清松赔礼道歉，没有法律依据，予以驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十七条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百二十条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条的规定，于二○一四年六月十八日作出（2013）揭惠法民一初字第26号民事判决：一、驳回方清松请求方锦松停止对房屋物权的侵害、以后不得作出阻挠方清松建设等侵犯物权的行为以及消除危险的诉讼请求；二、驳回方锦松请求判决方清松与宋丁签订的《房屋转让协议书》无效的诉讼请求；三、驳回方锦松请求判令方清松将房屋恢复原状的诉讼请求；四、驳回方锦松请求判令方清松公开赔礼道歉的诉讼请求。案件受理费人民币300元，由方清松负担。反诉案件受理费人民币150元，由方锦松负担。
方清松不服原审判决，向本院提起上诉称：宋丁对涉讼房屋拥有处分权，方清松与宋丁是经协商而签订《房屋转让协议书》，××村委作为鉴证人、村委会主任方方×强作为鉴证人代表在协议书上签章，该协议书合法有效。方清松享有对涉讼房地产的占有、使用、收益、处分权利。因此，方清松有权拆除、改建所购房地产。方锦松对方清松行使物权的干阻是错误的。原审判决虽确认方清松与宋丁签订的《房屋转让协议书》成立有效，但认为方清松未取得物权错误，判令驳回方清松的诉讼请求不符合事实与法律规定，有损合同交易的安全及方清松对物权的保护，应予撤销。据此，方清松请求本院：1.维持原审判决第二、三、四项；2.改判原审判决第一项为判令方锦松停止对方清松的侵害、以后不得作出阻扰方清松建设等侵犯方清松物权的行为以及消除危险；3.案件一、二审诉讼费由方锦松负担。
方锦松答辩称：在本案宋丁和方清松签订协议书后，该协议没有实际履行。协议主要内容是对房屋实物进行买卖，即卖方交付房屋，买方支付款项，但房屋并没有交付给方清松，也就是方清松至今没有对房屋实际占有。在原审中，没有证据证明方清松对房屋实际占有和支配。方清松上诉认为签订协议后就对房屋有占有使用的权利，基于该错误认识才对涉讼房屋强行拆除。但不动产物权变动需办理登记才能发生物权变动效力，本案没有办理变更登记，也没有交付房屋。因此，方清松在没有对房屋实际占有的情况下强行拆除房屋，侵犯了其他共有人的权益。综上所述，方清松的上诉理由不成立。
方石头、方巧弟均答辩称：赞同方锦松的答辩意见。
方锦松也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定《房屋转让协议书》成立有效，依法无据。1.宋丁未经其他房屋共有人同意，私自转让涉讼房屋的行为属于无权处分行为，《房屋转让协议书》的效力待定，又因宋丁的无权处分行为未得到其他共有人的事后追认。因此，《房屋转让协议书》应属无效，自始至终没有发生法律效力。2.方清松与宋丁签订《房屋转让协议书》违反了法律的强制性规定。方清松在签订《房屋转让协议书》前拥有一处以上的宅基地，而要实现《房屋转让协议书》的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，即地随房走。但是，我国《土地管理法》却明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”和“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”根据《合同法》第五十二条的规定，该房屋转让协议书无效。3.方清松在签订《房屋转让协议书》时并非善意。方清松在与宋丁签订《房屋转让协议书》前，必然需了解涉讼房屋的产权归属情况，其作为涉讼房屋右畔房的产权人，明知右畔房隔壁的涉讼房屋也有产权证书。若涉讼房屋真是宋丁丈夫所有，按照正常的交易习惯及方清松对权属证书的重视程度，其在购买时也应该要求宋丁出示分家析产的证明或者房屋权属证书，但是其没有，并且对此没有提出异议。而村委不是确权部门，其鉴证不能证明房屋的所有权。由此可看出，方清松在签订《房屋转让协议书》时，必然清楚涉讼房屋虽由宋丁一家人使用，但是产权人还另有他人，其不是善意受让涉讼房屋。故原审判决认定方清松受让房屋是善意的，缺乏事实依据。（二）原审判决认定方清松未取得涉讼房屋的所有权正确，但认定方清松拆除涉讼房屋不是恶意，无须将房屋恢复原状，属于认定事实错误，故意偏袒方清松。方清松在签订转让协议时，已知道涉讼房屋并非宋丁一人所有。在签订协议后，方锦松、方石头等作为涉讼房屋的共有人因不同意转让房屋，多次与方清松交涉无果。方清松明知宋丁未取得涉讼房屋所有权证和集体土地使用权证，或者是分家析产的公证书，却倚仗《房屋买卖协议书》有村委的鉴证，在涉讼房屋未转移其名下的情况下，擅自拆除房屋，其行为明显属于恶意侵权。根据《民法通则》第一百一十七条的规定，方清松应承担侵权赔偿责任，即恢复原状并赔偿损失。（三）原审判决认定方锦松要求方清松赔礼道歉没有法律依据，是错误的。涉讼房屋原本是方锦松一家用来祭拜先祖使用的，方清松对此事实也非常清楚。现方清松恶意拆毁房屋，砸碎祭拜家神的香炉，其行为不仅致使方锦松无法吊念及祭拜先祖，更是给其造成精神上的严重伤害。因此，方锦松要求方清松公开赔礼道歉，于法有据又合情合理。（四）对于房屋是否交付，方清松没有证明已拿到钥匙以证实交付占有。本案房契也仍然由方锦松一方持有。钥匙、房契方清松均没有拿到，也就是涉讼房屋没有实际交付。据此，方锦松请求本院：1.撤销原审判决第二项，改判方清松与宋丁签订的《房屋转让协议书》无效；2.撤销原审判决第三项，改判方清松将拆除的房屋恢复原状；3.撤销原审判决，改判方清松向方锦松公开赔礼道歉；4.本案一、二审诉讼费用全部由方清松负担。
方清松答辩称：（一）签订协议时，宋丁表示出卖的房屋并没有产权证，在农村很多陈旧房产没有产权证。因此，方清松向宋丁购买房屋已尽到注意义务。（二）方清松向宋丁购买房屋的价格与方清松向其他人购买房屋的价格是相当的。（三）方锦松认为买卖房屋违反法律强制性规定不符合法律和事实。《土地管理法》规定一户只能拥有一处宅基地和宅基地不得转让用于非农建设，但本案方锦松和方石头等都有多处宅基地，他们很早就没有在涉讼房屋居住。1981年方锦松就不在涉讼房屋居住，1994年宋丁在涉讼房屋居住，1997年宋丁和方×兴一家全面管理涉讼房屋，并曾经将房屋出借他人，方锦松明知也没有提出异议，可见宋丁对涉讼房屋有单独处分的权限。根据广东省相关规定，同村村民相互之间可以互换互相转让房地产。另外，宋丁与方清松买卖房产经村委鉴证，对双方转让村委是赞同的。（四）2011年6月签订合同后，方清松已经支付20000元，宋丁也将房屋交付给方清松管理处分，在方清松管理处分过程中，方锦松等人从没有提出异议，也没有到涉讼房屋居住管理。在2012年12月方清松对房屋拆建，方锦松等人才出来干涉。如果没有交付，宋丁就应该出来制止方清松，但宋丁没有，说明实际已经交付房屋。（五）方清松购买房屋前有经多方打听，村民也公认房屋是宋丁的，也有向方锦松打听，方锦松表示自己没有份额，方锦松的妻子叫方清松找宋丁谈。（六）方锦松要求赔礼道歉的要求不合法，原审判决驳回其请求合法合理。
方石头、方巧弟均答辩：对方锦松的上诉，没有异议。
宋丁、方巧如、方巧花、陈亚洪、方锦财经本院合法传唤未到庭也未提出答辩意见。
本院经审理查明：原审判决查明事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属于物权保护纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）方清松与宋丁所签订的《房屋转让协议书》是否有效；（二）方清松请求方锦松停止侵害并消除危险是否成立；（三）方锦松请求判令方清松对涉讼房屋恢复原状并赔礼道歉是否成立。
关于方清松与宋丁所签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。宋丁与方清松经协商后签订房屋转让协议书，约定宋丁将讼争房屋转让给方清松，方清松支付给宋丁价款20000元，是双方的真实意思，协议的内容不违反法律的强制性规定，应确认合同成立有效。方锦松主张《房屋转让协议书》无效的请求及理由依据不足，本院不予支持。
关于方清松请求方锦松停止侵害并消除危险是否成立的问题。本案讼争房屋是方石头、方巧弟、方巧如、方巧花、陈亚洪、方锦财、宋丁、方锦松共有财产，宋丁擅自将共有财产转让给方清松，属无权处分共有财产的行为。现在方石头、方巧弟、方锦财、方锦松等人明确表示不同意出卖该房屋，对宋丁的转让行为没有进行追认。方石头、方巧弟、方锦财、方锦松等人不是房屋转让协议的合同相对人，该房屋转让协议对方石头、方巧弟、方锦财、方锦松等人没有约束力。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”宋丁与方清松转让的标的物是房屋，应在履行移转登记手续后才能发生物权变动的效力，但宋丁与方清松并没有履行移转登记手续，故方清松尚未取得讼争房屋的所有权，该房屋所有权人仍是方石头、方巧弟、方巧如、方巧花、陈亚洪、方锦财、宋丁、方锦松等人。方清松要求方锦松停止侵害并消除危险的理由不成立，应不予支持。
关于方锦松请求判令方清松对涉讼房屋恢复原状并赔礼道歉是否成立的问题。方清松已于2012年12月4日将涉讼房屋拆除，侵犯了方石头、方巧弟、方巧如、方巧花、陈亚洪、方锦财、方锦松等人的合法权益，但涉讼房屋已完全拆毁，无法恢复原状，故方锦松请求判令方清松对涉讼房屋恢复原状的理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十条规定“公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。法人的名称权、名誉权、荣誉权受到侵害的，适用前款规定”，赔礼道歉仅适用于公民、法人的人格权利受侵害的情况，方锦松以其享有共有权的房屋被侵害而请求判令方清松赔礼道歉缺乏法律依据，原审判决予以驳回并无不当，本院予以维持。方锦松主张涉讼房屋是其一家用于祭拜先祖使用，方清松拆除房屋并砸碎香炉致其无法悼念及祭拜先祖、造成其精神上的严重伤害，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，方清松、方锦松的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审诉讼中，方巧如、方巧花经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决，原审判决按撤诉处理不当，本院予以纠正，但该处理并不影响当事人的诉讼权利。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币450元，由方清松负担300元，方锦松负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 卢树君
审判员 王锦洪
审判员 黄小贺
二〇一四年十二月十日
书记员 方敏君
附二审判决适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。