广东省吴川市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0883执异6号
异议人（案外人）：高华兴，男，汉族，1981年8月28日出生，住广东省吴川市。
异议人（案外人）：邱白雨，女，汉族，1986年12月3日出生，与高华兴是夫妻关系，住广东省吴川市。
委托代理人：李萍，吴川市公职律师事务所律师。
申请执行人：彭康帝，男，汉族，1947年9月20日出生，住吴川市。
委托代理人：李志毅，吴川市大山江法律服务所法律工作者。
被执行人：潘某，女，汉族，1975年1月15日出生，住广东省吴川市。
被执行人：郭梅方，女，汉族，1944年9月10日出生，住广东省吴川市。
被执行人：彭玲，女，汉族，1997年10月26日出生，住广东省吴川市。
被执行人：彭焱，女，汉族，1999年11月15日出生，住广东省吴川市。
被执行人：彭某1，男，汉族，2003年11月16日出生，住广东省吴川市。
被执行人：彭某2，男，汉族，2003年11月16日出生，住广东省吴川市。
被执行人彭焱、彭某1、彭某2的法定代理人潘某，即本案被执行人潘某，是他们的母亲。
本院在执行申请执行人彭康帝与被执行人彭观福、潘某民间借贷纠纷一案中，案外人高华兴、邱白雨对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人高华兴、邱白雨称:吴川市人民法院在执行申请执行人彭康帝与被执行人彭观福、潘某民间借贷纠纷一案中，查封了登记在彭观福名下的位于吴川市同××号房××套（房屋房产权证号：粤房地证字第××号），由于贵院查封的上述房产是属于案外人高华兴、邱白雨夫妻共同财产，贵院错误将异议人的财产予以查封，为此，请求贵院依法撤销（2014）湛吴法塘执字第54-1号执行裁定书，中止对吴川市同德路逸景轩A座7××号房产的执行。主要事实和理由如下：2009年1月22日，异议人高华兴、邱白雨与被执行人彭观福签订《房屋转让合同》，双方约定：彭观福将位于吴川市同××号房××套转让给异议人高华兴、邱白雨；转让房屋价款为人民币214000元，买受方一次性支付108000元，余款银行按揭款及利息今后由高华兴、邱白雨向中国农业银行吴川支行支付；出让方收到转让房屋价款后，于2009年1月22日将房屋交付给买受方管理使用。该房屋转让合同经吴川市梅菉法律事务所见证。房屋转让合同签订当天，异议人即支付房屋转让款106800元给彭观福收执，彭观福即将房屋交付给异议人管理使用，同时将出让房屋的相关资料包括个人房屋担保借款合同、商品房买卖合同、中国农业银行存折、房地居权证、房屋产权证等资料全部交付给异议人。至此，异议人已依法取得涉案房屋的使用权并一直使用至今，但尚未装修入住。该房屋的按揭款及利息一直是由异议人以彭观福的名义支付至2016年2月提前结清。贵院查封涉案的房屋根本不是被执行人潘某及彭观福的财产，而是异议人的财产，因为异议人属善意取得并且依法取得涉案房屋在先，法院查封房屋在后，异议人对彭观福的债务毫不知情。而且异议人在签订买卖合同后，已经支付了合理的价款，亦已将房屋抵押按揭款付清，并实际使用该房屋多年。依据《中华人民共和国物权法》第106条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定，特请求吴川市人民法院支持异议人的异议请求，依法撤销（2014）湛吴法塘执字第54-1号执行裁定书，中止对涉案标的物的执行，维护异议人的合法权益。
申请执行人彭康帝答辩称：在本案中，吴川市人民法院作出裁定查封被执行人彭观福的房屋来偿还借款程序合法，实体正确。因为被执行人彭观福、潘某拖欠彭康帝的借款事实是客观存在的，并经过了吴川市人民法院的判决确认。在执行中，因被执行人拒不履行生效判决确定的义务，法院查封登记在被执行人彭观福名下的房屋是正确的。另外，从供房情况来看，该房屋是彭观福付款的，异议人并没有支付任何房款，为此，异议人请求撤销（2014）湛吴法塘执字第54-1号执行裁定书是没有法律依据的，请求吴川市人民法院依法驳回异议人的请求。
被执行人潘某答辩称：在本案中，涉案房屋已经转让给了异议人邱白雨和高华兴，而且异议人邱白雨和高华兴已经将购房款支付给我们，中国农业银行的供房款也是异议人支付的，所以，异议人的异议请求是有法律依据的，请求吴川市人民法院依法支持异议人的异议。
本院查明：彭康帝与彭观福、潘某民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月4日作出（2017）湛吴法塘民初字第1号民事判决书，判决彭观福、潘某欠彭康帝借款本金人民币20万元及利息（该利息从2011年5月26日起至2013年11月26日止的利息为人民币9万元，从2014年1月1日起的利息以借款本金人民币20万元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至本判决指定的履行日期止），限彭观福、潘某共同于本判决生效后十日内归还给彭康帝。如果未按本判决书指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，被执行人彭观福、潘某拒不履行生效判决确定的义务，申请执行人彭康帝于2014年9月16日向本院申请强制执行。本院于2014年9月22日立案执行。
在执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书、报告财产令，限期其履行。逾期，被执行人仍未履行。2015年12月2日，本院作出（2014）湛吴法塘执字第54-1号执行裁定书，裁定对被执行人彭观福所有的位于吴川市同××号房××套（权证号：Ｃ6××50）予以续行查封。在执行过程中，本院查明被执行人彭观福在一审案件立案前已死亡，原合议庭仍对该案进行缺席审理判决，可能有错，本院依法启动审判监督程序对该案进行再审。2016年11月9日，本院作出（2016）粤0883民再1号民事判决书判决：一、撤销本院于2014年8月4日作出的（2014）湛吴法塘民初字第1号民事判决；二、限原审被告潘某于本判决生效后十日内归还借款本金人民币20万元及利息（该利息从2011年5月26日起至2013年11月26日止的利息为人民币9万元，从2014年1月1日起的利息以借款本金人民币20万元按中国人民银行规定的同期同类贷款利息计至本判决指定的还款日止）；三、再审被告郭梅芳、彭焱、彭铃、彭某2、彭某1在继承彭观福遗产实际价值范围内清偿上述借款本金和利息。如果原审被告潘某、再审被告郭梅芳、彭焱、彭铃、彭某2、彭某1未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5650元，财产保全费人民币1970元，由潘某、郭梅芳、彭焱、彭铃、彭某2、彭某1负担。判决生效后，申请执行人彭康帝向本院申请强制执执行，本院于2017年4月27日立案执行，案号是：（2017）粤0883执243号。
另查明：异议人高华兴、邱白雨称其与被执行人彭观福于2009年1月22日签订了《房屋转让合同》，双方约定彭观福将其所有的位于吴川市同德路逸景轩A座7××号房转让给异议人高华兴、邱白雨。合同签订后，虽然异议人认为房屋已经交付给异议人管理使用，但是尚未装修入住。该房屋的所有权至今仍登记在被执行人彭观福名下，异议人高华兴、邱白雨尚未办理过户登记手续。异议人高华兴、邱白雨称没有办理房屋登记过户的原因是该房屋是按揭贷款的，按照规定要转让后一年才能办理过户登记，而且异议人一直在外忙于做生意，涉案房屋的按揭款也没有付清，所以就等到房屋完全付清按揭款后再办理过户登记。2015年12月2日，本院依法作出（2014）湛吴法塘执字第54-1号执行裁定书查封了该房屋。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，即使异议人高华兴、邱白雨与彭观福签订了房屋转让合同，但至今仍未办理过户登记手续，要判断是否支持异议人的请求，需以是否是异议人自身原因而未办理过户登记手续作判断。异议人称未办理房地产过户登记的原因是该房屋是按揭贷款的，按照规定要转让后一年才能办理过户登记，另外异议人一直在外忙于做生意，涉案房屋的按揭款也没有付清，所以就等到房屋完全付清按揭款后再办理过户登记。显然，异议人高华兴、邱白雨未办理过户登记是买受人自身原因导致的，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。为此，本院在执行申请执行人彭康帝与被执行人彭观福、潘某一案中，被执行人拒不履行生效判决确定的义务，查封登记在被执行人彭观福名下的位于吴川市同德路逸景轩A座7××号房并无不妥。异议人高华兴、邱白雨提出异议请求撤销本院作出的（2014）湛吴法塘执字第54-1号执行裁定书，中止对标的物的执行，理由不充分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人高华兴、邱白雨的异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 柯景福
审判员 窦晓波
审判员 魏燕玲
二〇一七年六月九日
书记员 黄 铸
附：相关法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。