安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广民一初字第01578号
原告（反诉被告）：郭令成，男，住安徽省广德县。
原告（反诉被告）：郭令清，男，住安徽省广德县。
原告（反诉被告）：郭令忠，男，住安徽省广德县。
上列三原告（反诉被告）共同委托代理人：张捷，安徽渊源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽海亮房地产有限公司广德分公司，住所地安徽广德。
负责人：陈璐，该公司总经理。
委托代理人：翟敏，安徽安天律师事务所律师。
委托代理人：刘刚正，安徽安天律师事务所律师。
原告郭令成、郭令清、郭令忠诉被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司（以下简称海亮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理，本案在审理过程中，被告海亮公司于2013年8月22日依法提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月25日公开开庭进行了审理，原告郭令成、郭令清、郭令忠的共同委托代理人张捷、被告海亮公司委托代理人翟敏、刘刚正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭令成、郭令清、郭令忠诉称：原、被告于2011年8月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定三原告购买被告的”广德县中房水岸阳光城香滨里D幢”楼，地上6层，地下室1层，共计7层，购房款共计8999983元，合同约定了付款方式及期限，约定了房屋交付期限和交接手续，并约定了买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任。合同约定后，三原告分次并于2012年1月19日最后付清了全部购房款，但被告却没有按照合同约定和原告办理交接手续，至今未将房屋交付三原告使用，造成三原告巨大经济损失。综上所述，被告应按照合同的约定及时和三原告办理房屋交接手续并将房屋交付三原告使用，但被告至今未交付，故具状起诉，请求依法判令被告按原、被告2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续并交付该房屋；请求依法判令被告按合同约定赔付原告违约金893998元；判令被告承担本案诉讼费用。
海亮公司辩称：双方涉案房屋是2011年8月3号签订的合同，是D栋房屋的一部分，是整个房屋的一部分，合同分3部分签订，合同签订房屋是现售房屋，付款是2期，签订合同当日300万，2011年11月30日前付清余款，房屋交付当时就是现房，合同没有对交房时间作出约定，双方真实意思是买受人在付清房款后根据原告用房需求办理房屋手续。合同签订后原告未按约定支付房款，拖延2012年3月才付清全部房款，在原告付款后于2012年8月办理了交付手续。合同签订的过程如上。房屋履行过程中违约方是原告，其逾期付款是存在的，在原告的违约金计算方式上也承认了该点。2012年8月2日交付，原告诉称被告至今没有交房，办理房屋手续与事实不符。被告没有逾期交房的违约行为，结合合同履行过程，2012年3月原告付清付款之前，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝原告的交房要求。2012年3月原告付清付款后，到2012年8月2日实际完成交房，这段期间原告虽然付清房款，但没有履行违约金支付责任，也未向被告提出交付请求，也不存在被告有逾期交房的事实存在。综上，原告在本案主张办理交房手续，80余万元违约金无事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉请。
海亮公司反诉称：2011年8月3日反诉人与被反诉人签订一份《商品房买卖合同》，约定由被反诉人购买反诉人开发的水岸阳光城香滨里D幢用途为商业的房屋，房屋总价款为6942858元，付款方式为分期付款，被反诉人应于2011年8月3日首付200万元，余款4942858元于2011年10月30日之前付清；合同签订后，被反诉人仅依约支付了首付款200万元，直至2012年3月5日才付清尾款2942858元。同日，反诉人与被反诉人又签订一份《商品房买卖合同》，约定由被反诉人购买反诉人开发的水岸阳光城香滨里D幢用途为其他的房屋，房屋总价款为2057125元，付款方式为分期付款，被反诉人应于2011年8月3日首付100万元，余款1057125元于2011年10月30日之前付清；合同签订后，被反诉人仅依约支付了首付款100万元，余款1057125元逾期至2012年1月9日才付清。反诉人认为，被反诉人逾期付款的行为已严重违约，经与被反诉人多次协商，被反诉人至今仍然拒绝承担违约金的支付责任。现请求判令被反诉人支付反诉人逾期付款违约金122156.8元；判令被反诉人承担本案所有的诉讼费用。
郭令成、郭令清、郭令忠反诉辩称：在本诉中已经将被告违约责任计算清楚，其他无意见。
郭令成、郭令清、郭令忠为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、身份证复印件，证明三原告的民事主体资格。
2、2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》2份，证明涉案房屋交付时间及付款方式，约定在合同第6、8条中，约定2011年交付房屋；房屋交付应办理的手续，在合同第11条中，应书面通知买受人并签署房屋交接单等；违约责任，约定在合同第9条。
海亮公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同，证明付款期限逾期付款违约责任。
2、竣工验收备案表，证明该商品房2011年6月16日经综合验收合格，签订商品房买卖合同时该房为现售房屋。
3、广德”水岸阳光城”物业服务手册，证明被反诉人在涉案房屋所在小区水岸阳光城购买多处房屋，对案房屋的现状应明知。
4、转账记录3份及违约金计算表，证明对方逾期付款的违约行为，本案本诉原告逾期付款的情况下本诉被告有先履行抗辩权。
5、收条，证明被反诉人于2012年8月2日受领房屋的事实。
6、户籍资料，证明郭箭是被反诉人郭令成之子。
经质证，当事人发表如下质证意见，一、海亮公司对郭令成、郭令清、郭令忠提供的证据质证意见如下：证据1无异议；证据2对双方存在商品房买卖合同关系无异议，但根据房地产备案合同双方没有约定房屋交付期限。二、郭令成、郭令清、郭令忠对海亮公司提供的证据1证明对象有异议，合同中有交付期限；证据2真实性无异议，证明内容有异议，现房交付不能成立，房屋是否是现房与本诉是否逾期交付无关联性；证据3真实性无异议，证明目的有异议，本诉被告提供的物业手册在本案涉案房屋交付时应提供，这证明本案房屋未交付；证据4真实性无异议，证明内容有异议，本诉被告的抗辩权不能成立；证据5真实性无异议，证明内容有异议，不能证明本诉原告在2012年8月2日受理了该房屋，如果原告受理了房屋应按合同约定办理交接手续；证据6真实性无异议，但该证据与本案无关联性。
根据当事人的举证质证，合议庭合议后认证如下：一、郭令成、郭令清、郭令忠提供的证据1、2均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，予以认定。二、海亮公司提供证据1具有真实性、合法性，但达不到证明海亮公司具有先诉抗辩权的证明目的；证据2虽具有真实性，能够证明涉诉房屋在2011年6月16日经综合验收合格，于2011年7月29日备案，但不能证明涉案房屋买卖时系现房交付，故对其证明对象不予认定；证据3，该物业手册具有真实性，但与本案不具有关联性，故不予认定；证据4具有真实性，但不能证明海亮公司具有先诉抗辩权，故对其证明对象不予认定；证据5、6具有真实性，但达不到海亮公司以此证明按合同交付房屋的证明对象，故对其证明对象不予认定。
本院根据采信的证据及当事人当庭陈述，查明如下案件事实：一、2011年8月3日，中国房地产开发合肥置业有限公司广德分公司与郭令成、郭令清、郭令忠签订《商品房买卖合同》两份，约定中国房地产开发合肥置业有限公司广德分公司将其开发的广德县”中房水岸阳光城”香滨里D幢楼（用途商业、其他）地上六层、地下室一层出售给郭令成、郭令清、郭令忠，房款总价8999983元；合同约定买受人付款方式为分期付款，即2011年8月3日支付300万元，余款5999983元于2011年10月30日前付清；合同约定，买受人未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；合同签订时，该房屋未进行备案，双方约定的交房期限为2011年，未具体到月日；合同约定，除不可抗力原因外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；合同还约定了其他相关权利义务。二、合同签订后，郭令成、郭令清、郭令忠于合同签订当日按约定支付购房款300万元，后未按合同约定的2011年10月30日付清余款，于2012年1月9日支付房款1057125元，2012年1月19日支付房款200万元，2012年3月5日支付剩余房款2942858元。三、2011年9月海亮地产控股集团有限公司通过合肥市产权交易中心挂牌收购了中国房地产开发合肥置业有限公司百分之百的股权，并于2011年11月15日接收中国房地产开发合肥置业有限公司，由此原中国房地产开发合肥置业有限公司更名为安徽海亮房地产有限公司，本案被告系安徽海亮房地产有限公司设立的分公司。四、郭令成、郭令清、郭令忠缴清购房款后，双方未按合同约定办理交接房屋手续，郭令成、郭令清、郭令忠由此认为海亮公司延期交房给其造成损失，于2013年7月24日诉至本院，请求判令海亮公司按双方2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续并交付该房屋；判令海亮公司按合同约定赔付违约金893998元并承担本案诉讼费用。五、本案在审理过程中，海亮公司提起反诉，认为郭令成、郭令清、郭令忠逾期付款的行为构成违约，请求判令郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期付款违约金122156.8元并承担本案所有的诉讼费用。
本院认为：一、海亮公司与郭令成、郭令清、郭令忠签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行义务。二、《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2011年前将验收合格的商品房交付给买受人，该约定由于未具体到月日，结合本案实际及双方当事人的陈述，可认定双方当事人对该约定的真实意思为买受人缴清购房款后双方按合同约定办理交房手续、出卖人将验收合格的房屋交付给买受人，郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日缴清房款后，海亮公司应当按合同约定于2012年3月6日与郭令成、郭令清、郭令忠办理交房手续并交付房屋，现海亮公司未按合同约定与郭令成、郭令清、郭令忠办理交房手续并交付房屋，构成违约，郭令成、郭令清、郭令忠诉请海亮公司办理交接手续及交付房屋并承担逾期交房的违约责任符合法律规定，本院予以支持，海亮公司应当按照合同约定，支付按已交付房屋价款的日万分之二至双方办理交房手续并交付房屋之日止的违约金。三、《商品房买卖合同》约定，买受人应于2011年10月30日付清剩余房款，本案中，郭令成、郭令清、郭令忠未按合同约定的期限付清房款，构成违约，依法应当承担逾期付款的违约责任，现海亮公司请求郭令成、郭令清、郭令忠承担逾期付款的违约责任符合法律规定，本院应予支持。四、海亮公司辩称的”原告2012年3月付清全部房款后于2012年8月办理了交付手续”的意见，本院认为，按照本案合同约定，买受人在缴清房款后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，本案中，海亮公司至今未按照合同约定书面通知郭令成、郭令清、郭令忠办理交接手续，虽然在2012年8月2日海亮公司将部分房屋钥匙交付给案外人郭箭，但该行为并不能证明海亮公司与郭令成、郭令清、郭令忠办理了交接手续，且交付钥匙行为属履行主体不当，故海亮公司该辩称意见与本案事实不符，本院不予采信。五、关于双方违约责任的计算方式，海亮公司应当从2012年3月6日开始承担逾期交房的违约责任，按合同约定，应承担违约金为8999983元×481天（截止2013年6月30日）×2=865798.4元；郭令成、郭令清、郭令忠应当从2011年10月31日开始承担逾期付款的违约责任，按合同约定，海亮公司诉请的违约金122156.8元符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司于本判决生效之日起三日内按2011年8月3日签订的两份《商品房买卖合同》的约定与原告郭令成、郭令清、郭令忠办理房屋交接手续并交付房屋；
二、被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司于本判决生效之日起七日内支付原告郭令成、郭令清、郭令忠逾期交房违约金865798.4元（以后违约金从2013年7月1日按购房总价款的日万分之二计至房屋实际交付之日止）；
三、反诉被告郭令成、郭令清、郭令忠于本判决生效之日起七日内支付反诉原告安徽海亮房地产有限公司广德分公司逾期付款违约金122156.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12740元，由被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担；反诉案件受理费1370元，由原告郭令成、郭令清、郭令忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 严金华
审 判 员 柏从燕
人民陪审员 梁华友
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 吴克云
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。