云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终1133号
上诉人（原审原告）：张南，男，1955年11月22日生，汉族，大学文化，个体户，住云南省楚雄市，
上诉人（原审原告）：彭珺，女，1963年8月31日生，汉族，中专文化，退休医生，户籍地云南省昆明市五华区，现住云南省楚雄市，系张南之妻，
上诉人（原审原告）：张棕波，男，1989年12月6日生，汉族，大学文化，个体户，住云南省楚雄市，系张南之子，
张南、彭珺、张棕波共同委托诉讼代理人：徐光明，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审被告）：楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇府后街1号紫溪商业中心四楼，统一社会信用代码：91532301563193037N。
法定代表人：李冠元，系公司董事长。
委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司楚雄分行，住所地：云南省楚雄州楚雄市北浦路175号，统一社会信用代码：91532300431846112F。
法定代表人：罗涛，系该行行长。
委托诉讼代理人：李强，男，1966年6月7日生，汉族，大学文化，该行员工，住云南省楚雄市，代理权限：特别授权代理。
上诉人张南、彭珺、张棕波与上诉人楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司（以下简称百爵地产）、原审第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院(2016)云2301民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张南、彭珺、张棕波上诉请求：一、撤销（2016）云2301民初1471号民事判决第六项，并改判由百爵地产支付张南、彭珺、张棕波违约损失330440元;二、本案诉讼等全案费用由百爵地产承担。事实和理由：一审法院判决认定的违约金标准及数额错误。首先针对百爵地产是否违约的事实，通过一审法院的认定，百爵地产已构成违约，根据双方签订的商品房购销合同的约定，百爵地产应向张南、彭珺、张棕波支付总房款20%的违约金，本案中双方约定本案所涉房屋的总房款为1652200元，则违约金应按照该购房款总额1652200元的20%计算，双方签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，该合同约定的权利义务并不违反法律规定，对双方具有约束力，但一审法院主动将违约金基数下调为购房款的首付款，只按照张南、彭珺、张棕波交纳的首付款计算违约金，属认定错误，应依法改判。
百爵地产答辩称，张南、彭珺、张棕波的上诉请求依法不能成立。我公司没有违约行为，是严格按照合同的约定履行的。根据双方合同的约定，只有在我公司要求解除合同的时候或者张南、彭珺、张棕波要求变更合同时才能按照总价款的20%计算违约金，而我公司自始至终都没有要求解除合同，是张南、彭珺、张棕波擅自解除合同。因此，违约的是张南、彭珺、张棕波，我公司不应承担违约金。一审支持了张南、彭珺、张棕波主张的违约金是明显不对的。
工商银行答辩称，一审法院追加工商银行为第三人不符合法律规定，原审判决的第二、四、五项混淆了法律关系，工商银行与一审原告是借款合同关系，而百爵地产是担保人，与本案审理的商品房销售合同纠纷是两个不同的法律关系，在这个案子中不应将一审原告与工商银行签订的借款合同一并解除。工商银行只是在法院通知下参加诉讼，并未提出独立的诉讼请求或者要求合并审理，一审原告也没有对工商银行提出主张，故一审适用法律错误，判决错误，要求撤销原判第二、四、五项。
百爵地产上诉请求：一、撤销原判，改判驳回张南、彭珺、张棕波的上诉请求；二、一、二审诉讼费由张南、彭珺、张棕波承担。事实与理由：一、原审判决认定事实缺乏基本证据，事实不清。1、原审判决认定百爵地产在建设过程中，规划设计与提供给张南、彭珺、张棕波查看的沙盘模型效果图发生了变更，但并未通知张南、彭珺、张棕波，显然与基本常识相悖。众所周知，城市商品房建设须按照建设行政主管部门审查批准的规划设计进行，开发建设项目的规划设计总平面图经建设行政主管部门批准后予以公示，包括张南、彭珺、张棕波在内的所有购房人都可以看到。在经建设行政主管部门批准并公示的项目规划设计总平面图上，就没有张南、彭珺、张棕波诉称的喷池景观，故百爵地产建成的房屋完全符合规划设计要求。沙盘所展示的是楼盘的大概模样，沙盘并不展示建筑设计方案，房屋建设施工并不需要遵照沙盘，故原审认定房屋设计对沙盘进行了变更是错误的。2、张南、彭珺、张棕波诉称沙盘显示在其购买房屋后方有“喷池景观”，这与事实不符，沙盘示意其实是一水池，并非喷泉，且此水池远在张南、彭珺、张棕波所购房屋数十米开外的公共绿地中，该水池并不属于本案讼争房屋内的设施，该水池存在与否，对本案讼争房屋的价格、使用功能没有影响，对张南、彭珺、张棕波实现订立商品房的目的不构成任何妨碍。根据有关法律规定，沙盘并不是要约，不属于双方合同的内容，且百爵地产的沙盘上己标明“沙盘仅供参考”的内容。在双方订立的商品房购销合同补充协议中明确约定了沙盘、宣传资料等是要约邀请，不作为要约或承诺的内容，双方对此也是有约在先，故依照双方的约定，沙盘也不是合同的内容。根据双方商品房购销合同补充协议第八条的约定，需要履行通知义务的情形是:房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等涉及房屋内部事宜发生重大变更。沙盘上房屋后方绿地中的水池没有进入规划设计，百爵地产并不负有通知张南、彭珺、张棕波的义务。因此，原审判决认定房屋设计对沙盘模型进行了变更，且未通知张南、彭珺、张棕波构成违约，并据此判决解除双方依法订立的商品房购销合同，与事实严重不符，也违反了法律规定。二、原审判决认定：“交接房过程中发现存在以下问题：1、B7幢-1号房屋停车位距离围栏门柱过近，停车后无法进入房屋；2、客厅玻璃面外墙与围栏距离过近;3、别墅花园由直线变为弧线；4、沙盘模型效果图中后花园面对的喷池景观不存在，张南、彭珺、张棕波在发现上述问题后便未进入房内查看相关设施。”缺乏证据，且明显与事实不符。首先，本案讼争的房屋前方围栏及门柱的布局也符合建筑设计规范。房屋前方规划设计有停车位有二个，后在施工中增加了一个停车位，出入通道相应变窄，停放三辆车后，人员仍然可以进出户门。但如果张南、彭珺、张棕波不要三个车位，百爵地产可以将车位恢复至二个，将一个车位的位置作通道。原审并未到现场勘察，仅凭张南、彭珺、张棕波的一面之词，就凭空认定百爵地产建盖的房屋设计存在缺陷以致不能正常通行，明显与实际情况不符；其次，房屋南侧外墙（即判决书中描述的“客厅玻璃面外墙”）一侧的围栏的设置符合规划设计方案。在百爵地产与张南、彭珺、张棕波签订的《商品房购销合同》及补充协议中，双方并未对外墙与围栏之间的距离进行约定，原审判决认定“房屋南侧外墙与围栏距离过近”，并据此认定违约，显然缺乏事实和法律根据；再次，房屋花园围栏的形状由相交直线变更成弧形，是百爵地产采取的优化设计措施的结果，目的是让围栏设置更具有合理性。围栏形状由相交直线变更为弧形后，本案争议的房屋周围的围栏内私家花园的面积较之前有所增加，所作变更对张南、彭珺、张棕波有利，并未给张南、彭珺、张棕波造成任何不利。如果张南、彭珺、张棕波不接受弧形围墙，百爵地产可以将其恢复至原来的形状。原审判决以花园围墙形状发生了变更认定百爵地产构成违约，显然是毫无道理的。最后，在双方交接房屋过程中，张南、彭珺、张棕波己进入房屋查验后，并且对房屋没有任何异议，房屋完全符合合同的约定。原审判决以种种无关痛痒，似是而非的理由认定百爵地产构成违约，确有意忽视了百爵地产交付的房屋完全符合合同约定这一基本事实，有意本末倒置，混淆事实，错误的判决解除商品房购销合同，这是典型的司法不公的体现。三、原审判决适用法律不当。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。而百爵地产用以广告宣传的沙盘上的水池处于本案讼争房屋数十米开外的公共绿化用地中，该水池并不属于张南、彭珺、张棕波购买房屋的范围内的设施。此水池存在与否，对于张南、彭珺、张棕波所购房屋的价格及房屋的使用功能没有任何影响，故依照上述司法解释规定，沙盘应属于要约邀请。尤其，双方己明确约定沙盘属于要约邀请，不作为要约。原审判决将沙盘认定为要约，并认定《合同补充协议》第9条无效，明显与法相悖。四、根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，在本案中，百爵地产并没有违约行为，即使百爵地产的施工与原设计有些出入，但并不影响合同目的的实现，不存在根本违约。因此，本案中不存在张南、彭珺、张棕波一方单方解除合同的条件。
张南、彭珺、张棕波辩称：一、假如说百爵地产认为沙盘上不管喷池还是水池等水景观不属于百爵地产的规划设计范围内，那么沙盘就是虚假宣传，欺诈消费者。原来水景观的位置离现在盖好的房子实际距离只有6到8米，并不是百爵地产所说的数十米，而且沙盘上的水景观原有两个，现在只是盖了亭子。当初去接房时，我们去到房子那里，停了车后并不能进入房屋，所以我方是拒绝进入房屋检验房子。二、门口门柱的距离，即停车位距门栏距离过近，而过近的原因是他们增加了停车位的数量，所以是百爵地产擅自变更了规划。一审中我方提交的证据可以证实百爵地产之所以增加停车位的原因是为了通过验收，但是变更了规划并没有告知我方。其次，过近的原因还在于增加了强弱电压箱以及排水井口，把直线变成了弧线。三、客厅玻璃面与绿化围栏的距离问题。当时我方在购买房子的时候，去现场看过，百爵地产也向我方承诺过至少有1.6米的，之所以他们现在不能承诺，是因为他们在绿化带里排了管道，导致了我方购买的房子旁边的绿化带过近。过道的距离与百爵地产在一审中提供的第一、二组证据可以证实是他们擅自改变规划的事实。四、别墅后花园的直线相交变成了弧线。我方不认可百爵地产所说的直线相交变成弧线增加面积的说法。改为弧线后在原来直线相交的地方增加了变电箱。百爵地产的上诉依法不能成立，请求驳回百爵地产的上诉请求。
工商银行对百爵地产的上诉没有答辩意见。
张南、彭珺、张棕波向一审法院起诉请求：1、解除张南、彭珺、张棕波与百爵地产签订的合同编号为YJG-2003郡字住-072号《商品房购销合同》；二、由百爵地产返还张南、彭珺、张棕波购房款1652200元、契税及印花税50392元、违约金330440元及其他损失169560元，合计2202592元；三、本案诉讼费由百爵地产承担。
一审法院认定事实：张南、彭珺、张棕波于2014年12月26日向百爵地产交付购房卡订金500元，于2015年1月24日向百爵地产交付购房首付款502200元、契税49566元、印花税826元。后于2015年3月30日与百爵地产签订合同编号为YJG-2003郡字住-072号《商品房购销合同》，约定：“张南、彭珺、张棕波向百爵地产购买位于楚雄茶花谷国际社区·香槟郡第B-7幢第1-3层B7-1号房屋，套内建筑面积为298.65平方米，单价为每平方米5532.23元，总金额1652200元。付款方式为按揭贷款方式付款，张南、彭珺、张棕波于2015年1月24日支付房屋首付款502200元，其余房款1150000元向工商银行贷款支付。交付期限：百爵地产于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张南、彭珺、张棕波。……单方提出解除合同的，由解约方向守约方支付总房款20%违约金，同时合同终止，已发生的相关交易税费由解约方承担。……”同日，双方签订《合同补充协议》，约定：“百爵地产为甲方，张南、彭珺、张棕波为乙方。第八条、因政策变更、规划变更、实际施工或设计优化等原因需要对项目规划或房屋设计进行重大变更或调整，并导致房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向等涉及房屋内部事宜发生变化的，应当在变更确立之日起十日内书面通知乙方，乙方如有异议，应在接到通知十五日内向甲方提出书面回复，否则视为认可甲方的设计变更。第九条、甲方以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、楼盘模型等形式发布的广告内容，仅作为要约邀请，不作为甲方对乙方的要约（或承诺），或双方确定各自权利义务的依据。相关广告宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面材质及其色彩可能会有差别或局部调整，双方同意以实际交付现状为准。第十条、乙方同意所购房屋产权登记面积范围内乙方享有所有权，对该专业部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本项目共有部分是指本项目内的道路、绿地（属于城镇公共道路、公共绿地的除外）、物业服务用房和乙方已分摊的公用建筑面积的部分项目内的会所、人防工程车位、机械车位、社区服务用房、卫生服务站、幼儿园等开发建设成本未计入房屋的销售单价，相关建筑面积未进行分摊，其占有、使用、处分、收益权归甲方所有。前述项目的规模及位置有可能发生变化，甲方按规划部门的最终批准规划建设。……本协议自双方签署之日起生效。”同时，张南、彭珺、张棕波作为借款人、百爵地产作为保证人与中国工商银行股份有限公司楚雄府后街支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为1150000元，贷款期限10年，还款方式为按月等额本息还款。贷款人中国工商银行股份有限公司楚雄府后街支行将贷款资金1150000元划入百爵地产账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，百爵地产为本合同项下张南、彭珺、张棕波的全部债务提供连带责任保证。贷款人中国工商银行股份有限公司楚雄府后街支行于2015年4月9日发放贷款1150000元至百爵地产账户，张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起逐月向贷款人归还贷款本息，截止2016年8月9日，张南、彭珺、张棕波共归还借款本金119760.34元，利息79729.45元。双方就该贷款对位于楚雄茶花谷国际社区.香槟郡第B-7幢第1-3层B7-1号房屋办理了抵押预告登记。百爵地产在建设过程中，规划设计与提供给张南、彭珺、张棕波查看的沙盘模型效果图发生了变更，但并未通知张南、彭珺、张棕波。张南、彭珺、张棕波于2016年1月2日按百爵地产通知时间到现场进行接房，接房过程中发现存在以下问题：1、B-7幢第1-3层B7-1号房屋停车位距围栏门柱过近，停车后无法进入房屋。2、客厅玻璃面外墙与围栏距离过近。3、别墅后花园由直线相交变更为弧线。4、沙盘模型效果图中后花园所面对的喷池景观并不存在。张南、彭珺、张棕波在发现上述问题后便未进入房内查看相关设施设计。庭审中，针对《个人购房借款/担保合同》如解除，贷款本息归还问题，经询问双方当事人，张南、彭珺、张棕波表示已归还本息由百爵地产归还，未归还部分由百爵地产直接归还银行或归还张南、彭珺、张棕波后张南、彭珺、张棕波向银行清偿。百爵地产表示已归还贷款本息张南、彭珺、张棕波自行承担，未归还贷款由百爵地产归还。
一审法院归纳的争议焦点为：一、百爵地产是否存在违约行为？二、张南、彭珺、张棕波与百爵地产的责任承担。针对争议焦点一，一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张南、彭珺、张棕波与百爵地产双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示。本案涉及房屋在合同及协议签订时尚属于期房，张南、彭珺、张棕波签订上述合同及协议是基于百爵地产售楼中心提供的沙盘模型效果图直观展现的户型及周围景观示意图来产生合同签订意愿的，该沙盘模型效果图对张南、彭珺、张棕波订立《商品房购销合同》及价格的确定有重大影响，应视为要约。《合同补充协议》中第九条约定违反法律规定，该条款无效。百爵地产在建设过程中变更沙盘模型效果图中展示的设计而未告知张南、彭珺、张棕波，该设计变更属于对房屋户型、空间尺寸及周围景观的重大变更，百爵地产未告知张南、彭珺、张棕波的行为违反了双方订立的《合同补充协议》中关于告知义务的约定，百爵地产已构成违约。针对争议焦点二，一审法院认为，百爵地产未按双方约定内容履行，存在违约。张南、彭珺、张棕波要求解除双方签订的《商品房购销合同》的主张，一审法院予以支持。百爵地产应将其收取的购房首付款502200元、代收契税49566元、代收印花税826元返还张南、彭珺、张棕波。针对银行按揭贷款部分，因百爵地产违约导致张南、彭珺、张棕波与百爵地产签订的《商品房购销合同》解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，购房人有权解除按揭贷款合同。百爵地产应将张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起通过按揭贷款已支付的款项全部返还张南、彭珺、张棕波，对剩余银行按揭贷款本息承担归还责任。因本案房屋尚未办理抵押登记，仅办理抵押权预告登记，原审第三人工商银行应在按揭贷款清偿完毕后办理房屋抵押登记的涤除手续。本案中，百爵地产未依约履行合同，致张南、彭珺、张棕波与百爵地产签订的《商品房购销合同》不能继续履行，百爵地产应承担相应的违约责任，张南、彭珺、张棕波要求百爵地产支付购房款1652200元的20%的违约金330440元及其他损失169560元的主张，因张南、彭珺、张棕波未提交证据证实其实际损失，对张南、彭珺、张棕波主张的其他损失169560元，不予支持，对张南、彭珺、张棕波主张的违约金330440元，按购房首付款502200元的20%予以支持100440元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条之规定，判决：一、解除张南、彭珺、张棕波与楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司于2015年3月30日签订的合同编号为YJG-2003郡字住-072号《商品房购销合同》；二、解除张南、彭珺与原审第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司返还张南、彭珺、张棕波已付购房款502200元、代收契税49566元、代收印花税826元；四、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司返还张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起至判决生效之日止张南、彭珺、张棕波已向中国工商银行股份有限公司楚雄分行归还的贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司楚雄分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；五、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司自判决生效之日起七日内向中国工商银行股份有限公司楚雄分行偿还张南、彭珺、张棕波自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。自楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，中国工商银行股份有限公司楚雄分行办理位于楚雄茶花谷国际社区·香槟郡第B-7幢第1-3层B7-1号房屋上抵押登记的涤除手续；六、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司支付张南、彭珺、张棕波违约金100440元。以上应由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司承担的执行款项，限于判决生效之日起七日内一次性付清（款交楚雄市人民法院）。案件受理费24420元，减半收取计12210元，由张南、彭珺、张棕波负担8590元（已交），由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司负担3620元（未交）。
本院二审期间，上诉人百爵地产围绕上诉请求提交了一份总平面规划图，欲证明这份规划图经过建设局备案公示的时间是2013年12月9日（在建设局的网页上），是在双方签订合同之前；而且规划图中反映的争议房屋的后面是没有水景观的。本院组织当事人进行了质证，张南、彭珺、张棕波认为：1、总平面规划图是房地产公司作为报审规划的鸟瞰图纸，没有具体的尺寸也没有坐标和标高，并不是具体实施的规划图，而影响到张南、彭珺、张棕波购买房屋的强弱电、排水、道路、景观等都是有单独的专业施工图纸；2、该份证据上的时间是手写的，不客观。至于是否公示，是住建局的行政管理手段，而张南、彭珺、张棕波是与百爵地产买房屋，图纸也要有专业知识的人才看得懂，作为老百姓是不可能清楚的。工商银行认为与其没有关系，不发表质证意见。本院认为，百爵地产提交的该份证据仅能证实其公司就涉案房屋的项目已向相关部门报批过规划设计平面图，但不能证实张南、彭珺、张棕波对此规划图的知晓，故本院仅对该证据的真实性予以采信。
经征询各方当事人对原审认定事实的意见，百爵地产对原审认定的事实提出以下异议：1、原审认定百爵地产的规划设计与提供查看的沙盘模型效果图发生了变更是错误的。其认为沙盘所展示的是楼盘的大概模样，并不展示建筑设计方案，房屋建设施工并不需要遵照沙盘，沙盘显示的内容也并非是双方合同中约定的内容。2、原审认定张南、彭珺、张棕波在接房过程中发现房屋存在四个方面的问题，故而未进入房内查看相关设施设计，这一认定缺乏证据，与事实不符，主要理由在上诉状的第二项中已写明。3、原审遗漏认定百爵地产交付的房屋是完全符合合同约定的，已经过竣工验收备案登记的房屋。其余各方当事人对原审认定的事实均无异议。对百爵地产提出的异议，本院将结合争议焦点综合评判。对各方当事人均无异议的原审认定的其余事实，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、百爵地产提交的沙盘模型效果图属于要约还是要约邀请？百爵地产是否存在违约以及本案的责任如何承担？2、张南、彭珺、张棕波与工商银行签订的借贷合同是否应当在本案中一并处理？
针对焦点1，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案所涉商品房在签订购房合同之前尚属期房，购房者了解房屋情况的途径只能通过开发商提供的宣传资料、沙盘模型效果图及开发商销售人员对房屋的介绍等，对规划设计的情况并不知晓。张南、彭珺、张棕波所购买的是双拼别墅，从其提交的百爵地产展示的沙盘效果图的照片上显示，涉案房屋与旁边相连的另外一户房屋的可使用区域范围、停车位等都基本一致，且在涉案房屋的后花园旁也明确显示有水景观，而从百爵地产在一审提交的涉案房屋规划批准放大图中已直观的显示出涉案房屋的区域规划中可使用面积明显小于与其相连的另外一户房屋的区域内可使用面积，所显示的车位数量也不同，百爵地产虽主张房屋的规划设计图在双方签订购房合同前就已通过审批，但又未举证证明在双方签订购房合同时已将这一明知的事实明确告之过张南、彭珺、张棕波，因而，张南、彭珺、张棕波在既未能看到规划设计图又不能看到实物现状的情况下仅能通过沙盘效果图上展示的情况和销售人员的介绍、允诺等来进行判断。百爵地产提供的沙盘模型效果图上展现的户型状况及周围景观示意图系对商品房使用功能质量和环境性质量的陈述，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体说明和允诺，故应视为要约。虽然在双方签订的商品房购销合同中未载入，但依法也应视为合同内容。百爵地产与张南、彭珺、张棕波虽在《合同补充协议》中作过广告内容仅作为要约邀请的相关约定，但该约定违反法律规定，故该条款无效。百爵地产主张沙盘模型效果图属于要约邀请的理由不能成立。百爵地产未能按约定交付符合合同内容的房屋，且在变更沙盘模型效果图上所展示的房屋区域内可使用范围及取消后花园旁的水景观等约定内容时，对该影响张南、彭珺、张棕波签订合同意愿以及对涉案房屋的价格有重大影响的重大变更事项未告知合同相对方，故百爵地产的行为已构成违约，张南、彭珺、张棕波要求解除双方签订的商品房购销合同的理由成立，应予支持。百爵地产应承担未按合同约定履行合同义务致合同不能继续履行的相应违约责任。一审结合双方合同约定及张南、彭珺、张棕波的实际损失情况，按张南、彭珺、张棕波已支付的首付款502200元的20%予以计算违约金并无不当，予以维持。
针对焦点2，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。根据该条的规定，只有在本案审理期间作为担保权人的工商银行以有独立请求权的第三人身份提出诉讼请求或者以商品房担保贷款合同纠纷另行起诉时，才能与商品房买卖合同纠纷合并审理。而本案中，一审法院在作为担保权人的工商银行既未以独立请求权第三人身份提出诉讼请求，也未就商品房担保贷款合同纠纷另行提起诉讼的情况下，将商品房担保贷款合同中所涉事宜进行一并处理，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，应予撤销。当事人因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，可另案诉讼。
综上所述，张南、彭珺、张棕波的上诉请求不能成立，百爵地产的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初1471号民事判决第一、三、六项及关于履行期限的判处，即“一、解除张南、彭珺、张棕波与楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司于2015年3月30日签订的合同编号为YJG-2003郡字住-072号《商品房购销合同》；三、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司返还张南、彭珺、张棕波已付购房款502200元、代收契税49566元、代收印花税826元；六、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司支付张南、彭珺、张棕波违约金100440元。以上应由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司承担的执行款项，限于判决生效之日起七日内一次性付清（款交楚雄市人民法院）”；
二、撤销云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初1471号民事判决第二、四、五项，即“二、解除张南、彭珺与第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》；四、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司返还张南、彭珺、张棕波自2015年4月9日起至判决生效之日止张南、彭珺、张棕波已向第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行归还的贷款本金及利息（以第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；五、由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司自判决生效之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行偿还张南、彭珺、张棕波自判决生效之日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。自楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国工商银行股份有限公司楚雄分行办理位于楚雄茶花谷国际社区.香槟郡第B-7幢第1-3层B7-1号房屋上抵押登记的涤除手续”；
三、驳回张南、彭珺、张棕波的其他诉讼请求。
一审案件受理费12210元，由张南、彭珺、张棕波负担8590元（已交），由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司负担3620元（未交）；二审案件受理费15080元，由张南、彭珺、张棕波负担4750元（已交），由楚雄百爵茶花谷房地产开发有限公司负担10330元（已交）。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判长 邱德英
审判员 晋 芳
审判员 刘 莹
二〇一七年二月二十日
书记员 粟立海