广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特66号
申请人东莞银行股份有限公司黄江支行，住所地：广东省东莞市黄江镇黄江大道353、355、357、359号。
负责人黎欢，该银行行长。
委托代理人易飞，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人闫国栋，广东砝码律师事务所律师。
被申请人冯振华，男，1987年4月14日出生，汉族，住广西博白县，
申请人东莞银行股份有限公司黄江支行于2016年1月19日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员陈蕾进行了审查。
申请人称，2014年6月26日，被申请人为购买位于东莞市樟木头镇××楼××房[粤房地他项权证莞字第22××59号]，与被申请人签订《购房按揭抵押贷款合同》[合同编号：9020140000051101]，约定申请人向被申请人发放贷款260000元，贷款期限为2014年6月26日至2034年6月26日，共240期，每月为一期，采用等额本金还款法偿还贷款，贷款利率为月利率，系可调整利率，即在贷款基准利率6.55%基础上上浮25%，即执行年利率为8.1875%，并根据贷款合同约定及中国人民银行规定调整利率；若被申请人没有按期归还贷款或履行还款协议的，申请人对逾期期间的逾期贷款罚息按合同届时适用的贷款利率加收50%计收；若被申请人未按期履行还款义务，申请人为实现债权的产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、评估费、公证费、送达费、公告费、财产保全费等，由被申请人承担，且申请人有权要求被申请人立即清偿贷款本息及相关费用，并处置抵押物，实现担保物权。贷款合同第十八条约定，被申请人将位于东莞市樟木头镇××楼××房[粤房地他项权证莞字第22××59号]提供抵押担保，抵押期限自主合同生效之日起至主合同贷款到期日后两年，担保范围包括但不限于贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、拍卖费、评估费、公证费、送达费、公告费、财产保全费等。2014年6月26日，申请人依约向被申请人发放贷款260000元，现被申请人未能依照贷款合同约定按期偿还借款及支付利息，被申请人的违约行为已严重损害了申请人的合法利益，为维护申请人的合法权益，特向法院申请：1.对被申请人名下位于东莞市樟木头镇××楼××房[粤房地他项权证莞字第22××59号]的抵押房产进行拍卖、变卖以偿还申请人的债权贷款本金255469.23元与应付利息（利息、罚息及复利按贷款合同约定的利率标准，从拖欠之日起计至还清全部贷款本息之日止，暂计至2015年12月8日，利息11380.31元、罚息128.87元、复息423.49元）及因提起本案诉讼所支付的律师费9550元，并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。2.被申请人承担实现担保物权的全部费用。
经查明，2014年6月26日，申请人（贷款人、抵押权人、甲方）与被申请人（借款人、抵押人、乙方）签订一份编号为9020140000051101的《购房按揭抵押贷款合同》，约定贷款金额为260000元，贷款期限为2014年6月26日至2034年6月26日。合同第七条约定，贷款利率为年利率，为可调整利率，即在贷款基准利率基础上上浮25%。自起息日起，首次利率调整日确定为2015年1月1日，并从首利率调整日后每12个月调整一次利率。按月结息，结息日每月或每季最后一个月的15日。乙方没有按期归还贷款或履行还款协议的，逾期贷款在逾期期间按照届时适用的贷款利率水平上加收50%的罚息。合同第八条约定，还款方式采用等额本息还款法，即每月供款额=贷款金额×贷款月利率×（1+贷款月利率）供款总期数/【（1+贷款月利率）供款总期数-1】。合同第九条约定，乙方应从贷款发放当月起逐期还款，供款总期限为240期，每期还款日为还款周期最后一个月的15日。合同第十七条约定，乙方愿以本合同第十八条所列之房产及其权益设定抵押，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项、甲方为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、仲裁费、公告费、邮寄费、过户费、查询费、鉴定费等）。如果甲方根据本合同的约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或结息方式，导致乙方应偿还的利率、罚息、复利增加的，对增加部分，乙方承担抵押担保责任。合同第十八条约定，抵押物的基本情况：抵押人为被申请人，房产为东莞市樟木头镇××楼××房。合同第二十五条约定，发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：2、乙方未依约偿还贷款本息及相关费用的。合同第四十七条约定，出现违约情形，甲方有权行使：4.向乙方收取违约金，违约金标准为贷款本金的10%；6.对于乙方未按时还清的任意一期贷款本金和利息（包括被甲方宣布全部或部分到期的贷款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的贷款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；7.将贷款利率的浮动幅度调整为基准利率上浮40%；11、行使担保权利。合同还约定了双方的其他权利义务。2014年6月26日，申请人向被申请人发放了260000元的借款，基准利率为6.55%，执行利率为8.1875%。
前述房产的《房产登记信息查询结果》显示，权属人为被申请人，他项权权利人为申请人，房地产权证号为22××59，抵押权金额为260000元，并有他项权证予以记载。
申请人提供的个人贷款还款计划执行明细显示，被申请人于2015年4月15日开始欠款，至今已有9期贷款逾期。听证中申请人明确，截至2015年12月8日，被申请人尚欠贷款本金为255469.23元，利息11380.31元，罚息128.87元，复息423.49元。申请人确认复利的计算包括了利息、罚息。
2015年12月21日，申请人与广东砝码律师事务所签订了《民事委托代理合同》，指派易飞律师、林梓欣实习律师为申请人与被申请人实现担保物权纠纷一案的诉讼及执行代理人。后广东砝码律师事务所更换指派易飞律师、闫国栋律师为本案诉讼及执行代理人。申请人支付了律师费9550元，有银行存款账户回单、发票予以证明。
以上事实，有申请人提交的《购房按揭抵押贷款合同》、借据、他项权证书、欠款明细表、民事代理合同、银行存款账户回单、发票、房产登记信息查询结果、个人贷款还款明细、个人贷款还款计划执行明细等证据，以及本院的听证笔录等附卷为据。
本院认为，2014年6月26日，申请人与被申请人签订编号为9020140000051101的《购房按揭抵押贷款合同》，贷款金额为260000元，贷款期限为2014年6月26日至2034年6月26日，按月结息，申请人于同日发放了贷款。被申请人向申请人提供了其所有的位于东莞市樟木头镇××楼××房的房产（房地产权证号：房地产权证号为22××59）作为抵押财产，并办理了抵押登记，申请人也已取得了他项权证书，申请人就抵押物享有的抵押权依法设立。被申请人没有按合同约定偿还贷款本金和利息，已经构成违约，申请人有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，被申请人未向贷款人清偿贷款本金及利息。故申请人实现担保物权优先受偿的范围应包括债权本金255469.23元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《购房按揭抵押贷款合同》相关约定和中国人民银行的规定计算至款项实际清偿之日止，但罚息不得再计收复利）。
关于律师费的问题。《购房按揭抵押贷款合同》约定的担保范围包括了律师费，《民事委托代理合同》约定律师代理费用为9550元，且申请人已经实际支付了该款项，该费用也未超出合理范围，故优先受偿范围应包括申请人为实现债权已经支出的律师费9550元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条之规定，本院裁定如下：
对被申请人冯振华所有的房地产[位于东莞市樟木头镇怡安街一号城建楼404房的房产（房地产权证号：房地产权证号为22××59）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东莞银行股份有限公司黄江支行对变价后所得款项在贷款本金255469.23元及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利按照《购房按揭抵押贷款合同》相关约定和中国人民银行的规定计算至款项实际清偿之日止，但罚息不得再计算复利；实现债权的费用即律师费9550元）的范围内优先受偿。
本案受理费2727.14元，由被申请人冯振华负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员
审判员 陈 蕾
二〇一六年二月五日
书记员 叶韵舒
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。