江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终268号
上诉人（原审原告）：朱彩云，男，1966年4月17日生，汉族，住瑞金市。
上诉人（原审原告）：杨海华，女，1979年6月7日生，汉族，住瑞金市。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：卢盛宽，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）：瑞金市凯鸿房地产开发有限公司，住所地瑞金市象湖镇绵江大桥引道北侧。
法定代表人：王秋举，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：肖明，江西兴略律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人朱彩云、杨海华因与上诉人瑞金市凯鸿房地产开发有限公司（下称“凯鸿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2016）赣0781民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱彩云、杨海华上诉请求：1、维持一审判决第一项、第三项；2、撤销一审判决第二项，依法改判凯鸿公司自2014年11月7日起按照已付房款1053000元的每日万分之五赔偿朱彩云、杨海华因逾期交房造成的损失，至一审起诉时损失金额为247455元；3、判令凯鸿公司退还朱彩云、杨海华支付的他项费550元、预估登记费80元、抵押预购费80元，合计人民币710元，并按6%的年贷款利率赔偿朱彩云、杨海华损失；4、一、二审诉讼费用由凯鸿公司承担。事实与理由：一、原审判决对案件事实未查清。1、朱彩云、杨海华要求凯鸿公司赔偿的损失不仅是逾期交房违约金，还包括因凯鸿公司未按时交房导致朱彩云、杨海华无法利用房屋（店铺）的收入损失，此外该房屋存在漏水、裂缝造成的房屋价值减损或者需要另外投入时间、精力、费用产生的损失。一审法院认为朱彩云、杨海华主张的赔偿损失就是合同约定的违约金，并以违约金累计不超过5万元的封顶约定为由，认定凯鸿公司支付违约金5万元，这显然是事实不清，对朱彩云、杨海华的诉讼请求存在片面认识。2、朱彩云、杨海华向凯鸿公司支付了购房款105.3万元，却未认定凯鸿公司无权收取朱彩云、杨海华的他项费、预估登记费、抵押预购费等费用。朱彩云、杨海华的付款方式是一次性支付购房款。凯鸿公司要求朱彩云、杨海华支付他项费、预估登记费、抵押预购费没有法律依据，其收取了他项费550元、预估登记费80元、抵押预购费80元，造成了朱彩云、杨海华额外的损失，应当予以退还，并按6%的利率赔偿损失。二、原审判决适用法律错误。朱彩云、杨海华认为开发商利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，构成显失公平。购房者可以据此请求人民法院予以变更或撤销，并要求增加开发商的违约金，减少购房者的违约金。《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”。本案合同约定逾期交房违约金按照已付房款每日万分之五计算，这是当事人对逾期交房的损失赔偿额的预先约定。此约定与2014年民间借贷的月利率2%—3%相比有差距，但朱彩云、杨海华可以接受，合同约定的“违约金的金额累计不超过伍万元”，朱彩云、杨海华无法接受。理由如下：1、违约金累计不超过50000元，对朱彩云、杨海华是显失公平的。朱彩云、杨海华购买的房屋是店铺，是现房，并在订立合同时一次性支付了全部购房款，朱彩云、杨海华此举的目的是为了能够立即收房，并将该店铺经营利用或者出租产生收益。但凯鸿公司借合同约定的5万元封顶条款，至今依然拒绝交房。2、违约金累计不超过5万元封顶条款是格式条款，限制了购房人的权利、减轻了卖房人的责任，对购房人不公平，且凯鸿公司并未对朱彩云、杨海华予以特别提示和解释说明，该内容无效。3、一审法院遗漏适用《消费者权益保护法》的有关规定，加之对案件事实查明不清，忽视了朱彩云、杨海华属于消费者的特定身份，从而也忽略了对朱彩云、杨海华合法权益的全面保护。三、一审法院支持的5万元违约金，严重低于朱彩云、杨海华已付购房款可获得的孳息，即便按照一审判决第三项的年利率6%计算，朱彩云、杨海华的实际可得利益损失2年就有126360元，若按照2014年民间借贷利率每月2%计算，其可得利益损失更是高达505440元。朱彩云、杨海华购买的标的物为商铺，出租即可产生租金收入，如今却被闲置，拒不交付，致使朱彩云、杨海华的合法权益遭受到凯鸿公司的故意侵害。
凯鸿公司辩称，凯鸿公司没有违约，不存在支付5万元违约金的事实。朱彩云、杨海华购买的商铺已在2014年3月验收合格，答辩人在被答辩人缴纳定金后也通知了其来支付剩余购房款，但被答辩人以购房款不够为由迟迟未到答辩人处办理相关手续，答辩人在收到被答辩人的购房定金后已尽到了应尽的义务，是被答辩人的个人原因导致购房款一直拖欠。本案5万元违约金符合法律规定并非格式条款。购房合同是双方签字确认的，不存在欺诈胁迫的情形，被答辩人的上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。
凯鸿公司上诉请求，1、撤销一审判决第一、二、三项，改判凯鸿公司无需向朱彩云、杨海华支付违约金5万元和返还朱彩云、杨海华8万元及支付相应的利息；2、一、二审诉讼费用由朱彩云、杨海华承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案商铺的所有权已经转移，但是凯鸿公司并没有实际交付房屋，且认定双方签订的《商品房买卖合同》补充协议条款无效是不符合事实的。1、凯鸿公司不存在逾期交房的事实。首先，涉案商铺已于2014年3月20日验收合格，具备交房条件，朱彩云、杨海华于2015年3月18日领取了房产证，房屋的所有权已经归属朱彩云、杨海华，其享有占有、使用、收益和处分的权能。凯鸿公司已经将商铺钥匙交给朱彩云、杨海华，朱彩云、杨海华在领取房产证后也在涉案商铺的正门上张贴了店面出租广告，且换了大门的锁，也擅自改动商铺结构，将商铺后面连接小区的墙体打穿，开一个后门，这都是为了其出租便利。朱彩云、杨海华的这些行为均表明其已经在使用自己的房屋。凯鸿公司阻止朱彩云、杨海华在后面凿墙开门，是因为朱彩云、杨海华的行为严重影响了小区安全，不符合消防规定,凯鸿公司阻止其在后面开门并不代表没有交付商铺，凯鸿公司并没有阻止朱彩云、杨海华合法使用商铺。其次，《商品房买卖合同》于2014年11月11日签订，合同上约定的交付房屋时间是2014年11月6日，交房时间在合同签订时间之前，说明朱彩云、杨海华在签订合同时就知道或应当知道房屋已经建好并可以交付的事实，而朱彩云、杨海华迟迟不去办理交房手续。合同约定，由于买卖人原因未能按期交房的，买受人应在出卖人书面通知之日起30日内到出卖指定的地点前来办理房屋交接手续。凯鸿公司提交了短信通知、录音资料，证明其已经履行了通知朱彩云、杨海华前来办理交房手续的义务，事实上是由于朱彩云、杨海华原因迟迟不来办理，但其已经通过行为在使用房屋，且该房屋经竣工验收合格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”朱彩云、杨海华已领取房产证并在签订合同交付房款后就已经在实际占有使用涉案商铺，视为房屋已经交付使用，且未办理手续是因为朱彩云、杨海华原因。原审判决并未认定凯鸿公司已履行了告知交房义务，属于认定事实不清。第三，原审认定《商品房买卖合同》及其补充协议为格式合同，否认其法律效力，属于适用法律错误，是对凯鸿公司的严重不公平。签订合同时，凯鸿公司已向朱彩云、杨海华明示《前期物业管理合同》和《业主临时管理规约》，并作了详细说明，且朱彩云、杨海华在签订合同时已详细阅读，朱彩云、杨海华自愿承诺遵照执行，服从凯鸿公司委托的前期物业管理公司的管理，在交房时与前期物业管理公司签订物业管理合同，并按照规定缴纳物业管理费、装修押金、垃圾清运费等相关费用。同时，该合同范本系赣州市房地产管理局监制，可作为签约使用文本。签约之前，朱彩云、杨海华应当仔细阅读《赣州市商品房买卖合同示范文本》和《赣州市商品房买卖合同示范文本说明》，即朱彩云、杨海华应有谨慎注意义务。附件三作为合同补充协议，系双方充分协商的结果，并非格式条款，不应视为无效。双方合同中“不交物业费不交房”这一约定，并不违反强制性法律规定，且朱彩云、杨海华在交付房款后已经换锁、张贴招租广告、擅自改动商铺结构，也领取了房产证，这些行为已经视为房屋交付使用，但朱彩云、杨海华至今未按照规定缴纳物业管理费、垃圾清运费等相关费用，相反原审法院认定合同条款无效显然是不合理的。2、本案存在朱彩云、杨海华违约的事实，凯鸿公司没有违约。朱彩云、杨海华在签订认购协议书后只支付了5万元定金，该定金已在房款中扣除，但并未按照约定在2014年5月10日前一次性付清剩余全部购房款。而是在签订《商品房买卖合同》后再付清购房款。另朱彩云于2014年5月1日即签订认购协议书之日，就已向凯鸿公司承诺因为资金周转问题，无法在2014年5月10日前付清全部购房款，而承诺在2014年9月1日前一次性付清商铺的购房款，但是朱彩云、杨海华不仅违反协议约定同时违反自己承诺的付款日期，在2014年11月才履行付款的义务，在本案中完全是朱彩云、杨海华自身违约，迟延支付购房款及办理交接手续，故朱彩云、杨海华应当承担违约责任。3、原审判决认定李瑞珍个人收取的80000元为职务行为，由凯鸿公司返还给朱彩云、杨海华是错误的。首先，李瑞珍并非凯鸿公司的员工，而是中介代为销售房屋，从中向凯鸿公司收取佣金的销售人员。房屋的销售价格都是凯鸿公司决定的，李瑞珍仅仅得了销售房屋的授权，但超出销售价格的权利并未授权，也就是说李瑞珍的行为超出了授权范围，属于无权代理。其次，李瑞珍向朱彩云、杨海华收取的8万元是其以个人名义收取的，凯鸿公司不知情，朱彩云、杨海华和李瑞珍也没有告诉凯鸿公司，凯鸿公司也无法追认。李瑞珍在收取8万元后就离开了瑞金，应当追加李瑞珍为第三人参与本案诉讼才能知道事实的真相。第三，原审判决认定朱彩云、杨海华有理由相信是凯鸿公司授权李瑞珍收取8万元是错误的。2014年5月1日，双方签订了认购协议，明确约定了购房定金为5万元，朱彩云、杨海华是知道的并且支付，那么在李瑞珍再向朱彩云、杨海华收取8万元，并且要求将8万元转入李瑞珍个人账户，朱彩云、杨海华应该清楚这明显不是公司授权的，没有公司确认也没有公司出具收据，凯鸿公司不可能为了收取朱彩云、杨海华8万元任意改变交易价格，也不会授权与公司无关的人员作出任何承诺，这就是李瑞珍要求朱彩云、杨海华转入其个人账户的原因，且凯鸿公司有理由相信是李瑞珍个人与朱彩云、杨海华之间的串通，想通过8万元来降低购房款的总额，然而后来公司按照约定的价格全额收取，朱彩云、杨海华得知房款没有减少，从而有失诚信恶意诉讼要求凯鸿公司返还。凯鸿公司认为朱彩云、杨海华支付给李瑞珍个人8万元时并非善意的，主观上明显有过失。同时，这笔8万元的款项，朱彩云、杨海华提交的只有一个中国银行的客户回单，回单上并无汇款原因和汇款事项，凯鸿公司也无其他证据证明该笔汇款事项是用于购房，仅凭一张私人之间的转账回单和朱彩云、杨海华的单方面陈述就认定这8万元属于购房款，明显证据不足。这8万元可以是李瑞珍与朱彩云、杨海华之间的其他业务来往或私人借款行为，在没有明显注明8万元性质的情况下就简单的认定李瑞珍的行为属于职务行为，依据不足。二、原审法院程序违法。凯鸿公司与朱彩云、杨海华的一审代理律师属同一律师事务所，不符合《律师执行业行为规范》第50条第5款的规定。一审法院在审查双方代理人的时候，并未提请凯鸿公司可能产生的利益冲突，没有提示凯鸿公司豁免。所以一审法院在法庭调查前没有尽到合理的庭前审查义务。
朱彩云、杨海华辩称，一审法院已经查明凯鸿公司拒绝交房，其行为损害了朱彩云、杨海华的权益。凯鸿公司员工李瑞珍代表公司向朱彩云、杨海华收取了8万元购房定金，但最终这笔费用并未进入房款，应给予返还。一审中法庭已经向当事人说明双方委托代理人为同一律师事务所律师，也已通过双方的同意，并未违反法律程序。凯鸿公司约定的违约金条款存在冲突，属于格式条款，应当作出不利于凯鸿公司的约定。
朱彩云、杨海华向一审法院起诉请求：1、要求被告立即交付房屋；2、要求被告赔偿二原告逾期交房的损失247455元（以日万分之五计算，应计算至实际交付房屋之日）；3、要求被告向原告返还多收的购房款80000元及从2014年5月1日起按月利率2%计算至款清之日止的利息。
一审法院认定事实：2014年5月1日，原告与被告签订了《凯鸿和园商品房认购协议书》，认购协议书中载明，该商铺价格为1053000元。当日，原告向原被告公司员工的李瑞珍支付了80000元。2014年11月11日，原、被告双方正式签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同确认房价款为1053000元，约定于2014年11月6日交房，同时合同约定出卖人的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过伍万元”。当日，原告一次性付清了房款1053000元，另原告还交纳了契税、维修基金、物价调解基金、权属登记费、他项费、预估登记费、抵押预购费，未交纳装修押金、垃圾清运费。但原告向李瑞珍支付的80000元未计入合同价款，未折抵房款。原告所购买的商铺已于2014年3月20日经验收合格，即原告签订合同当日涉案商铺即具备交房条件，原告于2015年3月18日领取了涉案商铺的房产证。原告多次要求被告交付房屋，被告以原告要先去物业公司交纳装修押金、垃圾清运费、物业费后，再办理交房手续为由，至今未将涉案商铺交付给原告。故原告诉至本院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否逾期交房（即被告能否以原告未交装修押金、垃圾清运费、物业费为由拒绝交房），是否应当赔偿原告逾期交房的损失。2、如果被告构成逾期交房，对于损失该如何计算。3、对于李瑞珍收取的80000元是否构成职务行为，是否应当由被告返还给原告。
对于是否逾期交房（即被告能否以原告未交物业费为由拒绝交房）的问题。被告抗辩称，根据《赣州市商品房买卖合同》附件三中的《合同补充协议》第九条规定：“该商品房交付前，买受人必须付清全部购房款。《商品房买卖合同》中规定的买受人应交的商品房价款不包含物业管理相关费用、电话及宽带网开户费、有限电视开户费、天然气初装费、物业专项维修资金、契税、物价调解基金、权属登记费用、办理银行按揭贷款的相关费用及政府相关部门规定及相关服务机构应收的各项费用，以上费用按实际应付金额交纳；在交房前，买受人须按规定予以足额交清以上全部费用，否则出卖人有权拒绝交房，买受人应按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。”故原告应当按照合同先行交纳物业费，否则被告有权拒绝交房，被告不存在违约交房的事实。一审法院认为，按《商品房买卖合同》的约定，原告付清全部房款后，被告即有向原告交付房屋的义务，被告辩称合同约定原告付清全部房款后，还应足额交纳全部费用，否则被告可拒绝交房。本案中，原告除付清全部房款后，还交纳了契税、维修基金、物价调解基金、权属登记费、他项费、预估登记费、抵押预购费，仅未交纳装修押金、垃圾清运费等物业管理费用。被告按期交房和原告交纳物业服务费是两个不同的法律关系，被告不能把原告交纳物业费作为交付房屋的前提条件。如果被告交房后，原告拒绝交纳物业费，物业管理公司可依法另行向原告主张物业费，“不交物业费就不交房”的合同约定侵犯了原告依法收房的权利。因此，该“不交物业费就不交房”的合同条款系无效条款，故对被告的该抗辩理由不予采纳，被告应当向原告交付房屋并承担相应的违约责任。
对于逾期交房损失如何计算的问题。原告提出要求被告赔偿逾期交房的损失247455元（以日万分之五计算，应计算至实际交付房屋之日）。一审法院认为，对于逾期交房违约金，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》中有约定，按约定被告应当支付原告违约金50000元。
李瑞珍收取的80000元是否构成职务行为，是否应当由被告返还给原告的问题。根据庭审查明的事实，李瑞珍原确系被告公司员工，负责销售被告公司的房屋。原告是在签订《商品房认购协议》时向李瑞珍付款80000元，原告有理由相信是被告公司授权李瑞珍收取80000元，而该80000元并未在原告所购买的房屋价款中予以核减，应当依法返还给原告。原告要求被告向原告返还多收的购房款80000元及从2014年5月1日起按月利率2%计算至款清之日止的利息。对于利息的主张，一审法院认为明显过高，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百三十一条规定：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。”故一审法院酌定被告应当从2014年5月1日起至款清之日止按年利率6%支付利息。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、九十二条、一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、六十条、一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第一百三十一条之规定，判决：一、被告瑞金市凯鸿房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱彩云、杨海华交付凯鸿和园xx号商铺；二、被告瑞金市凯鸿房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱彩云、杨海华支付违约金50000元；三、被告瑞金市凯鸿房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告朱彩云、杨海华80000元并支付从2014年5月1日起至款清之日止按年利率6%计算的利息。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6212元，由被告凯鸿公司承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年5月1日，朱彩云出具一份承诺书，承诺：在2014年9月1日前一次性付清商铺（购房款），住宅按公积金办理，交付到凯鸿公司。李瑞珍在该承诺书上签署“同意”的意见，并落款签名。2014年11月11日，双方当事人签订“凯鸿和园”一商铺的《商品房买卖合同》，约定：出卖人应当在2014年11月6日前，将取得当地建设行政主管部门出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人。合同“第十一条交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人应当出示《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》，所购商品房为住宅，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》约定：出卖人通知买受人办理产权证时，自通知之日起30日内，买受人应持相关手续费到出卖人指定地点办理权属登记手续，相关税费按有关部门规定缴交，买受人逾期未来办理的，每逾期一日买受人应向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。双方当事人于2014年11月11日签订的“凯鸿和园”一商铺xx《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按约履行各自的合同义务。朱彩云、杨海华未按认购协议确定的时间支付全部购房款，凯鸿公司在2014年11月11日仍与朱彩云、杨海华签订《商品房买卖合同》，所收取的定金被抵作购房款，应视为当事人对付款期限进行了调整。
关于凯鸿公司是否违约的问题。首先，交付房屋并不是单纯指交付房屋产权证。合同约定凯鸿公司于2014年11月6日交房，交房时间具体明确。双方签订合同的时间为2014年11月11日，但双方签订合同时并未变更交房时间，且双方当事人约定的办理产权证时间不是2014年11月6日或者11日。《合同补充协议》约定：出卖人通知买受人办理产权证时，自通知之日起30日内，买受人应持相关手续费到出卖人指定地点办理权属登记手续。双方当事人对办理房屋产权证没有约定具体时间。所以，根据合同的文义解释，本案中的交付房屋与交付房屋产权证不是同一含义。商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接清单等。所以，本案中交付房屋产权证不能视为交付房屋。即使交付房屋产权证就是交付房屋，朱彩云、杨海华是2015年3月18日领取房产证的，也与合同约定的交房时间（2014年11月6日）不符，本案存在凯鸿公司逾期交房的事实。其次，《合同补充协议》关于“不交物业费就不交房”的约定并不能免除凯鸿公司在本案中逾期交房责任。凯鸿公司一审提交了短信图片、录音资料等证据，短信形成于2015年5月，录音资料没有说明形成时间。凯鸿公司仅提供其2015年5月通知朱彩云、杨海华交房的短信，录音并不能证明凯鸿公司书面通知了朱彩云、杨海华办理房屋交付手续。朱彩云、杨海华在签订合同当日支付了全部购房款，履行了买受人的主要合同义务。凯鸿公司不能证明在2015年3月18日以前将商铺钥匙交给了朱彩云、杨海华，朱彩云、杨海华张贴店面出租广告的时间不明确，朱彩云将商铺后面（连接小区）的墙体打穿开后门是在2015年5月。所以，根据现有证据，本案可以认定凯鸿公司在2015年3月18日以前并没有交付房屋。由此可见，无论“不交物业就不交房”的补充约定是否格式条款，是否无效，凯鸿公司在本案中都存在逾期交房的事实，构成违约，应当按约承担违约责任。合同明确约定出卖人逾期交房违约金“累计不超过伍万元”，凯鸿公司应当按照合同约定支付逾期交房违约金5万元。本案“累计不超过伍万元”的违约金封顶条款存在于当事人主合同中，在“出卖人逾期交房的违约责任”、“买受人逾期付款的违约责任”中有类似规定，不存在加重买受人责任、减轻出卖人责任的问题。朱彩云、杨海华认为违约金封顶条款的约定显失公平，缺乏事实和法律依据。消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的，其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》保护。但朱彩云、杨海华向凯鸿公司购买的是用于商业经营活动的商铺，不是用于生活消费的产品，故本案不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。因此，一审法院判决凯鸿公司向朱彩云、杨海华支付逾期交房违约金5万元，具有事实和法律依据，应予维持。当事人对违约损失持谦抑态度，在主合同中对违约金进行了金额限制，降低了违约损失的补偿标准，“累计不超过伍万元”，故本案不宜按照已付购房款的日万分之五计算违约损失或违约金。
关于对李瑞珍收取8万元款项的处理问题。朱彩云、杨海华在购房时接受了李瑞珍的销售服务。朱彩云、杨海华在签订认购协议后，主动提出将付款时间延期，书面承诺在2014年9月1日前一次性付清商铺购房款。李瑞珍在该承诺书上签署“同意”的意见并署名。实际上，朱彩云、杨海华要求延期付款的意愿得到了凯鸿公司的认可。李瑞珍是朱彩云、杨海华购房时的房屋销售人员，在凯鸿公司房屋销售现场的特定环境下，朱彩云、杨海华有充分理由相信李瑞珍系凯鸿公司的员工。在签订认购协议时，凯鸿公司并未向朱彩云、杨海华披露李瑞珍是中介销售公司员工的信息，朱彩云、杨海华对李瑞珍的身份已尽到必要的注意义务。凯鸿公司否认李瑞珍系其公司员工，但未提供相关证据证实，本院不予采信。李瑞珍在履行职务过程中收取朱彩云、杨海华8万元没有计入购房款之中，凯鸿公司应当向朱彩云、杨海华返还8万元购房款，并按年利率6%支付利息。
关于凯鸿公司退还他项费、预估登记费、抵押预购费等费用的问题。朱彩云、杨海华的一审诉讼请求不包括退还他项费、预估登记费、抵押预购费的内容。朱彩云、杨海华二审期间增加一项诉讼请求，要求判令凯鸿公司退还朱彩云、杨海华支付的他项费550元、预估登记费80元、抵押预购费80元，并按6%的年贷款利率赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。因当事人二审未达成调解协议，依照上述法律规定，本院对朱彩云、杨海华要求退还他项费、预估登记费、抵押预购费并赔偿损失的上诉主张不予处理，由当事人另行起诉主张。
关于一审判决是否程序违法的问题。凯鸿公司认为一审判决程序违法，凯鸿公司与朱彩云、杨海华的一审代理律师属同一律师事务所，不符合《律师执行业行为规范》第50条第5款的规定，一审法院在法庭调查前没有尽到合理的庭前审查义务。本院认为，一审法院在第二次庭审时已向当事人释明双方的诉讼代理人系同一律师事务所律师，为避免自身利益可能受损，当事人可以申请更换诉讼代理人。一审法院第三次庭审时，朱彩云、杨海华明确表示不更换诉讼代理人。所以，凯鸿公司上诉称一审判决程序违法，缺乏事实依据。朱彩云、杨海华已经付清全部购房款，且领取了房产证，但物业管理单位至今未通过司法救济途径向朱彩云、杨海华主张物业管理费，况且朱彩云、杨海华主张其还有他项费、预估登记费、抵押预购费等710元未退还。本案不及时办理房屋交接手续，可能造成当事人利益失衡。一审法院判决凯鸿公司交付房屋，有利于本案纠纷的妥善处理，本院予以支持。
综上所述，朱彩云、杨海华和凯鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7389元（上诉人朱彩云、杨海华已预交4249元，上诉人凯鸿公司已预交3140元），由上诉人朱彩云、杨海华负担4249元，上诉人瑞金市凯鸿房地产开发有限公司负担3140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
审 判 员 彭 莉
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 张文清
代理书记员 曾 诚