四川省自贡市自流井区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0302民初1119号
原告：曾凤，女，汉族，1970年4月23日出生，住四川省自贡市自流井区。
委托诉讼代理人：郑建国，四川宏宗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘漫红，四川宏宗律师事务所律师。
被告：四川忠心房地产投资有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。
法定代表人：孙尧忠，董事长。
委托诉讼代理人：钟建国，系四川忠心房地产投资有限公司职工。
原告曾凤与被告四川忠心房地产投资有限公司（简称“忠心公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭于2017年5月15日公开开庭进行审理，因本案与原告王志文诉被告忠心公司商品房销售合同纠纷等108案标的为同一种类，经当事人同意，本院依法进行合并审理。原告曾凤的委托诉讼代理人郑建国、刘漫红，被告忠心公司的委托诉讼代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除《住宅定购合同》；2.被告返还原告购房款15,688.50元；3.被告赔偿原告损失80,355.50元。诉讼中，原告当庭变更诉讼请求为：1.解除《住宅定购合同》、《住宅调换协议》、《〈住宅定购合同〉补充协议》；2.被告返还购房款15,688.50元，并按照所购房屋面积以同地段、同类型、同结构市场价格赔偿原告损失80,355.50元；3.确认原告的前述损失对忠心公司其他债权人享有优先受偿权。事实及理由：2004年3月16日，原告与自贡泰华实业开发有限公司（简称“泰华公司”）签订《住宅定购合同》，约定原告购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特·时代广场9号楼B单元8层2号住宅，建筑面积119.78m2，单价850.00元∕m2，总价款101,800.00元，交房时间为2005年6月30日前。合同签订后，原告付了8万元房款。2008年1月31日，泰华公司与被告忠心公司签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》（简称“《合作协议》”），泰华公司将其开发建设的“泰华时代广场”整体转让给被告，被告承接了相关权利义务。2014年7月1日，原、被告签订了《住宅调换协议》，将原定房屋调换至5号楼2单元9号，建筑面积为101.31m2，并约定原定房屋面积尚余18.47m2在购二期房时抵扣。但被告至今未修建二期房屋，原告遂诉至本院。
被告忠心公司辩称：对原告主张的事实没有异议，忠心公司已无力继续履行合同，同意解除合同，对原告主张的损失赔偿按法律规定依法认定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的以下证据本院予以采信：1.原告身份证复印件；2.被告营业执照；3.《住宅定购合同》、《住宅调换协议》、《〈住宅定购合同〉补充协议》；4.收据。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
原告提交了2011年5月26日泰华公司向忠心公司提交的《资料移交说明》及附件《时代广场资料明细》，拟证明忠心公司整体承继了泰华公司开发的时代广场项目的权利义务，并在《时代广场资料明细》中对原告享有的合同权利义务进行了具体确认。被告对该组证据的真实性和合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，其虽然在《资料移交说明》及《时代广场资料明细》上签字盖章，但是只是对收到资料的确认，并非对资料载明的内容予以确认。本院认为，由于泰华公司已将其开发的时代广场项目整体转让给忠心公司，《资料移交说明》及《时代广场资料明细》是双方对项目权利义务的承继和交接，忠心公司进行了签字盖章，应对《资料移交说明》及《时代广场资料明细》载明的内容承担责任。因此，本院对该组证据予以采信。
根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实：2004年3月16日，泰华公司因开发泰华·时代广场项目，与原告签订了《住宅定购合同》，约定原告购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特·时代广场9号楼B单元8层2号住宅，钢混结构，建筑面积119.78m2，单价850.00元∕m2，总价款101,800.00元；泰华公司于2005年6月30日前将按照国家有关规定分期验收合格的住宅交付原告。合同签订后，泰华公司向原告出具了《收据》，载明收到原告的房款8万元。2014年7月1日，原、被告签订了《住宅调换协议》，将原告原定购房屋调换至5号楼2单元9号，建筑面积为101.31m2，并约定原定房屋面积尚余18.47m2在购二期房时抵扣。2014年7月2日，被告向原告出具《收据》载明收到房款21,800.00元。2016年4月5日，原、被告签订《〈住宅定购合同〉补充协议》，对调换后房屋门牌号为5栋2单元9号、面积101.31m2、房屋总价款86,113.00元予以确认。
本院另查明，泰华·时代广场成为烂尾楼后，泰华公司与被告于2008年1月29日签订《合作协议》，以“自贡泰华公司将该项目涉及的国有土地使用权及全部开发权益转让给被告”的形式，由被告对该宗土地继续开发建设。协议签订后，被告将该项目更名为“浙江商城”，并进行了重新规划，一期为商业用房，二期为商品房。其中，一期商业用房已修建完毕，二期商品房仅完成了部分，原告所购房屋为二期内尚未修建的部分。
根据本院已生效的孙信波等与忠心公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案判决书查明事实，二期项目坐落于自贡市自流井区五星街尚义灏居委会地块，土地使用权证号为自国用（2009）第022439号，忠心公司已在该土地上建设了部分房屋。该项目土地因经济往来设定有抵押权，同时因忠心公司涉案纠纷，该项目土地及地上开发的在建工程被各地法院数轮查封。本院对生效法律文书查明事实依法予以确认。
诉讼过程中，原、被告一致同意“浙江商城”二期项目地块的同地段、同标准、同结构的高层房屋的市场价格按5,200.00元/m2（按照建筑面积计）计算，以此计算原告主张的损失。
本院认为，本案的争议焦点为：第一，《住宅定购合同》、《住宅调换协议》、《〈住宅定购合同〉补充协议》是否应当解除？第二，原告的损失应如何认定？第三，原告在本案中的债权是否享有优先受偿权，优先受偿权的对象及范围如何确定？
关于合同是否应当解除的问题。原告与泰华公司签订《住宅定购合同》后，因被告忠心公司整体受让“时代广场”项目，其与原告重新签订了《住宅调换协议》、《〈住宅定购合同〉补充协议》，双方对原《住宅定购合同》约定的主要权利义务进行了变更，原《住宅定购合同》已终止履行，故《住宅定购合同》已无判令解除的必要；而《住宅调换协议》、《〈住宅定购合同〉补充协议》签订后，原告按约支付了购房款，忠心公司按约交付了5号楼2单元9号房屋，双方已实际履行了该合同项下的主要合同义务，故该两份合同不符合合同解除的法定条件。因此，对原告关于解除《住宅定购合同》、《住宅调换协议》、《〈住宅定购合同〉补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告损失认定的问题。由于被告未在约定的时间完成“浙江商城”二期房屋的修建，也无力继续完成“浙江商城”二期房屋的修建。故《住宅调换协议》中关于房屋调换后所剩房屋面积在原告购买二期房屋时抵扣的约定，事实上已履行不能，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当退还原告已支付的调换后“浙江商城”二期房屋购房款，该购房款应当认定为原告已付购房总款101,800.00元减去《住宅定购合同》补充协议中所涉房屋总价86,113.00元，即15,687.00元。此外，被告还应赔偿原告不能取得所购房屋的损失，由于双方均同意按同地段、同类型、同结构的市场价格5,200.00元/m2赔偿原告未按约取得房屋的市场价值损失。本案中，因原告未取得的房屋面积为18.47m2，故原告的房屋损失为该面积乘以5,200.00元/平方米再减去剩余房款，与原告的损失主张80,355.50元相符，本院予以支持。综上，被告在本案中应向原告赔偿的款项总额为96,042.50元。
关于原告在本案中的债权是否享有优先受偿权以及优先受偿权的对象及范围如何确定的问题。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，支付了50%以上购房款的买受人方得就返还购房款及赔偿损失的债权享有优先受偿权。由于双方履行《住宅调换协议》后，原告在“浙江商城”二期购买房屋所支付的购房款仅15,687.00元，不能达到房屋总价的50%，因此原告主张其在本案中的债权对房屋所属土地使用权及忠心房产公司在该宗土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、被告四川忠心房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告曾凤96,042.50元；
二、驳回原告曾凤的其他诉讼请求。
如果被告四川忠心房地产投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2,201.10元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审 判 长 罗耀雄
审 判 员 林 洁
审 判 员 曹 源
二〇一七年六月二十六日
书记员代 玉 婷