南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦红民初字第204号
原告张青雅。
委托代理人张军，江苏维世德律师事务所律师。
被告徐长胜。
被告徐雪松。
被告陈明。
委托代理人徐长胜，男，汉族，1945年11月14日生。
原告张青雅与被告徐长胜、徐雪松、陈明相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张青雅及其委托代理人张军，被告徐长胜并作为被告陈明的委托代理人、被告徐雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张青雅诉称，原告与被告系同单元楼上下邻居，原告住601室，三个被告住701室。2012年开始，原告发现自家厨房的顶部、橱柜顶部发生渗水霉变的情况，后又发现客厅靠近厨房一侧的木质吊顶及墙面部出现渗水脱皮、霉变等状况，经实地堪查发现是三个被告居住的701室水管渗水所致。上述问题造成原告部分装修设施及贵重物品损坏，无法正常使用。原告多次找到三个被告要求修复渗漏部位并恢复原告原有的装潢，但三个被告无故拒绝原告的合理请求，而且为逃避责任准备搬离该房。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、判令三个被告立即修复南京市秦淮区教师公寓后江沿X栋XX号601室房屋的渗漏部位。2、判令三个被告将原告房屋（即601室）内厨房、客厅等因漏水而造成受损的部分恢复原状。3、判令三个被告赔偿原告物品损失50000元。4、判令三个被告承担本案诉讼费用。
被告徐长胜、徐雪松、陈明辩称，1、原告房屋渗漏现象确实存在，但原告不能确定是何时发生的问题。属于被告的问题由被告负责，不属于被告的问题被告也可以协助解决。2012年12月25日，当原告第一次告诉物管公司并由物管公司通知被告厨房渗漏问题时，被告就表示愿意维修，先查明情况，再作修补事宜。被告同意帮原告粉刷整个墙面。里面柜子确实是有点发霉，被告也表态愿意把它弄好。但原告不愿意拆开部分扣板，不让查明原因，不愿意协商解决问题，并且两次阻止被告徐雪松搬家，且无理要求被告赔偿50000元。虽经红花派出所多次调解无果。2、关于原告提出的“将原告房屋内厨房、客厅等受损部位恢复原状”问题。被告认为，没有查明渗漏原因，不能确定受损责任，何来要求被告“恢复原状”？3、关于赔偿原告物品损失50000元问题。原告除其厨房吊顶受潮、吊柜部分生霉外，没有贵重物品受潮。原告却长期无理要求被告赔偿50000元损失。3、701室产权人仅被告徐长胜一个人，故原告必须撤回对被告徐雪松、陈明的起诉。
被告徐雪松辩称，701室房子是2000年买的，装修好后是父母居住，2011年、2012年被告徐雪松断断续续在701室居住，2013年年初搬走。户口也一直不在该处。2013年春节后701室里面没人居住。原告阻拦被告徐雪松搬家，被告徐雪松有时候去拿点生活用品。
经审理查明，原告是南京市秦淮区教师公寓后江沿X栋XX号601室房屋所有权人。该房是原告于1999年所购买，并于2000年装修入住。被告徐长胜是该单元701室房屋所有权人，被告徐长胜、被告徐雪松及其妻陈明曾经在该房内居住，后被告徐长胜、徐雪松、陈明搬走。701室现无人居住。双方是楼上下邻居关系。
自2012年开始，因被告房屋渗水至原告家中，导致原告厨房的顶部、橱柜顶部渗水霉变，后客厅靠近厨房一侧的木质吊顶及墙面部也出现渗水脱皮、霉变等状况。部分装修设施及物品损坏，无法正常使用。原告找到三个被告，要求修复渗漏部位并恢复原有的装潢，三个被告予以拒绝，并准备搬离该房。原告诉至法院，要求处理。
诉讼中，因被告已经停用该房，故该房不再渗水。原告向本院申请对701室房屋渗漏原因进行鉴定，被告于是承认渗水是其家中公共排污管道上下两个三通处以及地漏管与三通接口处渗漏，并且表示不推卸责任，由其承担全部责任。被告反对该项鉴定，理由：1、被告已经承认被告家公共排污管道上下两个三通处以及被告家地漏管与三通接口处渗漏，不推卸责任，由其承担全部责任。2、被告已经承认漏水的事实，并且已经对水池下面的排污管加长改造，所以没有鉴定的必要，鉴定费很贵，尽量能不鉴定就不鉴定，如果再鉴定，就是扩大损失。原告没有同意被告的意见，坚持要求鉴定，找到漏水原因，找到漏水点，排除隐患，确定责任。
原告同时申请对其家中因被告房屋渗水所造成的物品损失价值进行鉴定。对该项鉴定，被告徐长胜表示：这种赔偿是当然的，因为有损失了，不可能一点都不赔偿，但要赔多少，需要原告举证这些物品原来都是放在这个柜子里面，是因为漏水导致发霉的，然后由法院裁定。不能移动的部分根据装潢和使用的年限进行折旧鉴定，同意这部分的鉴定。
对原告的两项鉴定申请本院予以准许。有关原告第一项鉴定申请，原告通过摇号选择江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司。后原告考虑到被告已经承认是被告家中渗水导致原告损失，同意承担全部责任，于是撤回该项鉴定申请，但强调是暂时撤回鉴定申请。关于第二项鉴定，双方共同摇号选择江苏华盛资产评估有限公司（下称华盛评估公司）进行鉴定，该公司采用成本法进行鉴定，先出具征求意见稿征求双方的意见，后于2014年6月16日出具正式的苏华盛评报字（2014）第1-011号资产评估报告书。鉴定意见为：第一部分，厨房吊柜装修原值为5554.8元，净值为833.22元。客厅装修原值为7302.72元，净值1460.54元。两项净值合计为2293.76元。第二部分，包括生活用品和酒类物品共35种物品。酒类物品评估价分别为：洋河蓝色经典海之蓝白酒2瓶296元、怀庄牌茅台特制酒2瓶2318元、贵州茅台白酒（2010世博庆典）1瓶1580元、贵州茅台白酒2瓶3559元、五粮液白酒4瓶合计4150元、五粮春白酒1瓶156元、张裕赤珠霞陈年葡萄酒3瓶540元、五芳斋清爽型老酒1瓶28元、赤珠霞干红葡萄酒3套合计428元、VENDANGE洋酒2瓶160元、女儿红酒1瓶350元、绍兴咸享老酒2瓶700元、回春液酒1瓶100元。另有金陵王子至尊1号白酒1套1500元、琼瑶慧斯霖葡萄酒3瓶450元，因市场无报价，该价格为账面列示价格。以上酒类合计16315元。生活用品评估价分别为：苏泊尔好帮手可视汤锅1个119元、日本产茶具1套400元、绿环牌电磁炉1个90元、新干线精选系列高级杯具1套40元、潘婷洗发水5瓶115元、力士护发素5瓶58元、多芬沐浴露6瓶270元、冷酸灵牙膏10盒100元、舒肤佳肥皂50块2250元、彩竹牙刷10把30元、思乐得高级不锈钢旅行套瓶1套230元、煲之尊微波炉专用餐具1套550元、金龙单头灶具1个90元、客厅吊灯1个800元、科龙高级餐宝餐具1套120元、不锈钢快餐杯1个29元、红花牌精选系列茶具1套80元、汇顺达白玉玻璃系列餐具1套90元。另有高级紫砂茶具1套450元，鉴定部门因不能确定材质、使用时间，故该价为账面列示价格。以上物品合计为5911元。酒类物品加生活用品共计22226元。
原告为此支出鉴定费3000元。
对该份资产评估报告，原告质证认为：1、对酒类物品的价值评估过低，要求以市场公开拍卖价来定价值。2、厨房吊柜应该采用重置价值计算方法，对成新率评估方法不认可，因为原告是要求重做的，或者被告做一个同样的东西给原告装上去使用。
被告质证认为：不认可该评估报告。1、期限过长。2、评估报告中厨房吊柜的评估，按照评估报告计算达到每平方米1446元，远远超出市场价格。3、客厅进厨房门的右上方也只有0.5平方米受潮的地方，属于可以修复的地方，可以修复的地方不应当参与评估。4、厨房关于吊厨和客厅装修的成新率分别是15%、20%不科学。以上物品都属于移动物品，目前为止原告没有证据证明之前即存在该处，而且酒不会发霉，不锈钢的餐具也不会发霉。
以上事实，有原告提供的房屋所有权证、照片、资产评估报告书、网页截图等证据，有被告提供的房屋所有权证以及原、被告当庭陈述为证。
本院认为，本案争议焦点有三个：1、三个被告主体是否适格。2、被告是否应当修复原告房屋渗漏部位，是否应当恢复原告房屋内厨房、客厅等因漏水而受损的部分的原状。3、被告赔偿原告的损失数额。
关于争议焦点1，本院认为，相邻关系是指相互毗邻不动产的所有人或使用人在行使各自权利时而发生的权利义务关系。被告徐长胜是南京市秦淮区教师公寓后江沿5栋16号701室房屋所有权人，其作为被告符合法律规定。但被告徐雪松、陈明在该房内居住时间不长，原告也没有提供证据证明被告徐雪松、陈明是该房的实际使用人，故被告徐雪松、陈明作为本案被告并不适格。
关于争议焦点2，被告徐长胜认可原告家的漏水是由于被告徐长胜家渗水所致，被告徐长应当修复原告房屋渗漏部位，恢复原告房屋内厨房、客厅等因漏水而受损的部分的原状，但由于原告撤回对渗水原因的鉴定，有关漏水点无法确定，也没有双方一致认可的或相应科学合理的维修方案，故对原告该项诉讼请求本案无法处理，原告可待以上事项明确后另行主张。
关于争议焦点3，原告家漏水造成的损失与被告家渗漏有因果关系，故被告徐长胜应当赔偿原告的损失。华盛评估公司出具的资产评估报告书具有证明力，原、被告虽对该报告均有异议，但均没有提供充分的反证予以证明。对该资产评估报告书的评估结论本院予以采纳。参照该评估报告书，其中厨房吊柜装修和客厅装修净值合计为2293.76元，被告徐长胜应当予以全额赔偿。酒类物品，洋河蓝色经典海之蓝白酒2瓶296元、怀庄牌茅台特制酒2瓶等等，华盛评估公司无法鉴定其损失，只能通过市场询价确定其评估价。对此，本院认为，酒类物品，尤其是茅台、五浪液等名酒，具有储藏年限越长，价值越高的特点。渗水导致其霉变，甚至其商标、包装等的霉变也会导致其价值的巨大受损。但华盛评估公司无法评估出其受损价值，该公司经过市场询价，以同类酒目前市场销售价确定其评估价，有可能评估价偏低，但原告也无充分证据证明其受损价值。华盛评估公司的评估价具有一定的参考性，本院予以采纳。考虑到酒类物品瓶装的特点，其遭受渗水损害后，仍具有一定的残值。综上，本院对原告酒类物品的损失参考评估价予以一定的打折，确定为14365元×80%=11491.2元。金陵王子至尊1号白酒1套1500元，琼瑶慧斯霖葡萄酒3瓶450元，因市场无报价，华盛评估公司作出的评估价格是账面列示价格，被告对该评估价不予认可，原告也无其他证据证明以上两种酒的价格，故对该两种酒的评估价本院不予采纳，对原告该部分主张本院不予支持。苏泊尔好帮手、日本产茶具、冷酸灵牙膏、舒肤佳肥皂等生活用品类较易贬值，对该部分物品，除高级紫砂茶具1套450元外，其余物品评估价合计为5461元，本院酌情支持5461元×30%=1638.3元。高级紫砂茶具1套450元，因市场无报价，华盛评估公司作出的评估价格是账面列示价格，被告对该评估价不予认可，原告也无其他证据证明该物品的价格，故对高级紫砂茶具1套评估价本院不予采纳，对原告该部分主张本院不予支持。生活用品及酒类物品是家居日常生活必须品，原告家中存放以上物品符合一般人家居生活的常理。原告也提供照片予以证明。本案诉前调解员、合议庭成员以及鉴定公司工作人员多次上门查看现场时，以上物品均已存在，霉变情况明显，有的落满灰尘，足以证明以上物品原告早已存放该处，被告房屋渗水导致原告物品损失，被告应当予以赔偿。被告辩称该部分物品是原告为了要求赔偿而故意搬至该处，原告伪照现场，对此，被告未提供证据证明，该抗辩与常理也不符，本院不予采纳。综上，被告徐长胜应当赔偿原告的数额为2293.76元＋11491.2元＋1638.3元=15423.26元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十五条第一款第（一）项、第（三）项、第（五）项、第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告徐长胜于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张青雅各项损失15423.26元。
二、驳回原告张青雅对被告徐雪松、陈明的诉讼请求。
三、驳回原告张青雅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由原告负担726元、由被告徐长胜负担324元（原告已预交，被告徐长胜在赔偿上述款项时加付324元给原告）。鉴定费3000元，由被告徐长胜负担（原告已预交，被告徐长胜在赔偿上述款项时加付3000元给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费元1050元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号：10×××76），上诉于南京市中级人民法院。
审 判 长 祝剑泰
人民陪审员 王长明
人民陪审员 杨淑云
二〇一四年六月二十三日
见习书记员 戈 健