广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3066号
上诉人（原审原告）：龙剑飞，男。
委托代理人：李晋辉，江西雩山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温仕锋，男。
委托代理人：钟树斌，广东兆鹏律师事务所律师。
委托代理人：罗津晶，广东兆鹏律师事务所实习律师。
原审第三人：龙建辉，男。
上诉人龙剑飞因与被上诉人温仕锋、原审第三人龙建辉租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2012）穗萝法民三初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年4月1日，龙剑飞（甲方、出租房）与温仕锋（乙方、承包方）签订《出租承包合同》，约定：“一、甲方有一块土地坐落在镇龙镇均和村广汕路旁，面积约五亩出租给乙方使用。厂房围墙外属甲方使用；二、乙方承包甲方出租厂房一幢，面积地点如上；三、甲方出租乙方承包时间贰十年（从2004年1月1日至2023年12月31日止）；四、承包租金如下：前五年每年租金贰万元正，分四季上交给出租方（每季度首月五日付伍仟元正）；第二个五年期内加多贰仟元正即每年租金贰万贰仟元正，上交租金日期如上（如到期不按时上交租金，在一个月内甲方有权收回土地和厂房，并没收乙方所投资在此一切不动资产业）；七、乙方承包后，有权按需要重新建设厂房，拆除原来不适用的厂房，乙方一定要建好河边挡土石墙，平整好地台，才可拆除旧厂房建设，甲方不得干涉。”
2003年5月31日，龙剑飞、温仕锋签订《租用土地界限划分》，载明：“从广汕公路边直入留38米给龙剑辉用地，路口留12米，宽留39米长，即（38×39），双方同意。”2014年3月24日，均和村委会出具《关于龙剑飞在我村土地租赁情况说明》，载明：“龙剑飞在我村所征用的位于广汕公路边的土地，于2002年因广汕公路绿色围墙建设需要，龙剑飞将其土地中靠近广汕公路边的1.53亩土地租赁给了政府公路管理部门，每年租金612元，出租至今的租金龙剑飞每年都是委托我村村民吴月良代为收取。”温仕锋认为两份书证证明龙剑飞自留用地约2.2亩，其中1.53亩租给公路部门，租金由龙剑飞收取。
2008年9月18日，均和村委会出具《证明》，载明：龙剑飞于1997年2月至1998年6月在我村征用土地7亩6分2厘。其中1997年2月征用我村泗水社吴海万土地3.36亩，1998年6月征用我村江尾社土地4.26亩。该土地的土地补偿款及地上附属物补偿款已付清，该土地属龙剑飞使用。
1997年9月10日，镇龙国土管理所出具《证明》，载明：广州黄埔龙辉铝合金厂征用地约3亩，办证费38000元，现预收龙辉铝合金厂征用地办证费3万元，以后补交款办证。
1997年9月10日，镇龙镇村镇建设办公室出具《增城县镇龙镇政府专用收据》2份，载明：收到广州市黄埔区龙辉铝合金厂规划费6000元；预收办证费24000元。
2002年3月5日，增城市人民法院作出《民事裁定书》，载明：申请执行人为钟国兴，被执行人为龙剑飞、廖海清，该院根据生效判决书，向被执行人发出执行通知，责令被执行人在指定期限前履行判决义务，但被执行人未按执行通知履行义务，裁定将被执行人龙剑飞位于增城市镇龙镇均和村泗水合作社的土地3.3亩，以评估价105600元抵偿给钟国兴所有（四至为东至曾贞祥地，西至曾海年地、南至河边、北至广汕公路边）。2002年3月6日，增城法院向增城市镇龙镇国土所发出《协助执行通知书》，请增城市镇龙镇国土所协助办理龙剑飞位于增城市镇龙镇均和村泗水合作社的土地3.3亩（四至为东至曾贞祥地，西至曾海年地、南至河边、北至广汕公路边）归属钟国兴所有的手续。
2007年11月，原审法院出具《民事调解书》，钟国兴、广州贝客音涂料有限公司、温仕锋达成调解协议：一、钟国兴将其所享有的位于广州市萝岗区九龙镇均和村泗水合作社耕竂段3.3亩土地权利转让给温仕锋，土地四至为：东至曾贞祥地，西至曾海年地、南至河边、北至广汕公路边；二、温仕锋一次性支付转让价款105000元给钟国兴，于2008年3月30日前付清。
为证明缴纳租金的情况，温仕锋提交龙剑飞签字的《收款收据》2张，其中，日期为2010年2月6日的收据载明：“今收到温仕锋予收租金伍仟元”；日期为2010年2月8日的收据载明：“今收到温仕锋租金伍仟元”。温仕锋另提交广州农村商业银行《业务回单》，显示温仕锋于2010年3月12日转入廖海清账户5000元。温仕锋主张2010年2月6日的收据为“预收”租金，因此温仕锋按龙剑飞同标准缴纳租金至2010年6月；龙剑飞则认为上述票据缴纳的均为2008年的租金。
上述事实有《出租承包合同》、《租用土地界限划分》、《关于龙剑飞在我村土地租赁情况说明》、《证明》、《增城县镇龙镇政府专用收据》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、《民事调解书》、《收款收据》、《业务回单》及当事人陈述等证据证实。
龙剑飞于2012年7月23日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.温仕锋立即支付到期租金即土地厂房使用费75000元给龙剑飞（2009年开始至2012年上半年的租金，每年租金是22000元）；2.解除龙剑飞、温仕锋之间于2003年4月1日签订的《出租承包合同》；本案诉讼费由温仕锋承担。
原审法院认为，龙剑飞、温仕锋双方签订的《出租承包合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定有效。双方均应诚信履行。
根据《出租承包合同》，龙剑飞出租位于镇龙镇均和村广汕路旁面积约5亩的土地给温仕锋使用，另结合《民事裁定书》、《民事调解书》，租赁期间龙剑飞享有权利的土地的权属发生了变更。从本案的书证无法确定租赁的土地及温仕锋从钟国兴处获得的龙剑飞的土地之具体位置，案件审理中，双方当事人曾欲协商确定原龙剑飞、温仕锋享有的土地的具体位置并到村委会盖章，但最终未果。龙剑飞认为温仕锋从钟国兴处获得的土地不涉及龙剑飞租赁给温仕锋的土地，但根据均和村委会出具的证明，龙剑飞在该村的土地为7亩6分2厘，另龙剑飞、温仕锋签订的《租用土地界限划分》显示双方曾约定广汕公路边留给龙剑飞方用地共计2.22亩（38米×39米）（其中，根据村委会证明，龙剑飞将土地中靠近广汕公路边的1.53亩地出租给政府公路管理部门并收取租金），扣除龙剑飞自留用地外，龙剑飞剩余的可以用于收益的土地面积已与其出租给温仕锋的土地面积基本相当。因此，温仕锋主张自调解书生效之日起，温仕锋实际租用龙剑飞的土地因温仕锋获得3.3亩地的使用权而变更为1.7亩的理由成立，原审法院予以确认。租赁面积发生变更后，温仕锋关于租赁租金应当予以相应调整的主张合理，原审法院予以采纳。结合合同约定的租金标准及面积变更的情况，2007年12月起至2008年12月，租金标准应当变更为566.67元／月（20000元／年÷5亩÷12个月／年×1.7亩）；2009年1月起至2012年6月（龙剑飞起诉租金至2012年上半年）的租金标准应当变更为623.33元／月（22000元／年÷5亩÷12个月／年×1.7亩）。故自温仕锋取得3.3亩地的使用权起至2012年6月（龙剑飞诉请支付租金的期限）温仕锋实际应当缴纳的租金为33546.57元［566.67元／月×13个月（2007年12月至2008年的租金）＋623.33元／月×42个月（2009年1月至2012年6月的租金）］。
关于温仕锋实际缴纳租金至何时的问题，双方争议较大。温仕锋无法提交缴纳租金的所有票据，原审法院认为，温仕锋提交的租金缴纳收据的最后日期为2010年2月8日，《出租承包合同》约定租金分季度缴纳，因此，原审法院根据证据及交易惯例确认温仕锋缴纳租金至2010年第一季度（即2010年3月31日）。温仕锋还主张龙剑飞于2010年2月6日预收了一个季度的租金，但龙剑飞并不确认，从收据载明的“予收租金伍仟元”中无法确定该款项是预收未来租金之意，故温仕锋该主张依据不足，原审法院不予采信。因此，原审法院根据《出租承包合同》约定的租金标准，推定温仕锋从2007年12月起至2010年3月实际缴纳租金49166.67元，2010年4月起未缴纳租金。
综上，至2012年6月，温仕锋实际缴纳之租金已经超过其应当缴纳之租金，龙剑飞起诉要求温仕锋支付租金（土地厂房使用费）并以温仕锋逾期未付租金为由解除合同缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，于2014年5月17日判决如下：驳回龙剑飞的全部诉讼请求；本案一审案件受理费838元，由龙剑飞负担。
判后，龙剑飞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定龙剑飞与温仕锋签订的《出租承包合同》有效是错误的。从租赁关系的角度看，龙剑飞虽以“广州黄埔龙辉铝合金厂”的名义获得原增城市镇龙镇均和村泗水和江尾经济合作社共计7.62亩两块土地的使用权，之后也按要求向原增城市镇龙镇国土所和村镇建设办缴纳了审批、办证费用，但龙剑飞至今未取得建设工程规划许可证等证件手续，依据《最高人民法院（关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释）》的相关规定，龙剑飞与温仕锋签订的《出租承包合同》是无效的。二、一审以租赁面积发生变更为由，按1．7亩的租赁面积标准计算温仕锋应向龙剑飞支付的租金是错误的。龙剑飞1998年1月9日将其取得的3.3亩空地抵押给钟国兴，以担保债务的履行，这一约定违反了《中华人民共和国担保法》第三十六条第二款关于乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押的规定，是无效约定，而原增城市人民法院却以作出民事裁定的方式错误地执行给了钟国兴。基于此，钟国兴对涉案的3.3亩土地根本不享有任何处分权，其与温仕锋之间的土地使用权经调解转让的行为是无效的，温仕锋由钟国兴之手取得涉案的3.3亩土地的使用权没有任何法律基础。依据广东省高级人民法院《关于审理集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，钟国兴与温仕锋的土地转让行为只有取得县级以上人民政府土地行政主管部门的批准后，方才有效，原增城市人民法院以民事调解的方式，确认涉案的3.3亩土地权利归温仕锋所有与前述规定相悖。一审仅依据调解结论认定龙剑飞出租给温仕锋的土地面积由5亩减为1.7亩的做法是错误的。综上，龙剑飞与温仕锋签订的《出租承包合同》虽然无效，但依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，温仕锋仍应按土地面积5亩的标准支付房屋及其合同范围内土地使用权的占有使用费。依上述事实与理由，龙剑飞请求：1、撤销原判，改判龙剑飞与温仕锋签订的《出租承包合同》无效，终止龙剑飞与温仕锋之间的出租承包关系；2、依法改判温仕锋按合同约定的面积和租金标准向龙剑飞支付房屋及其合同范围内土地使用权的占有使用费；本案诉讼费用由温仕锋承担。
温仕锋答辩同意原审判决，不同意龙剑飞的上诉请求以及事实和理由，具体答辩意见如下：一、从程序上说，龙剑飞一审未提出合同无效的问题，二审要求认定合同无效属于变更诉讼请求。二、关于租赁合同的效力问题。温仕锋在庭前提交的新证据，说明了在厂房出租给其之前，在1997年龙剑飞即以兴办广州黄埔龙辉铝合金厂去办理了规划，并缴纳了有关的费用。在出租给温仕锋之后，温仕锋通过租用的方式成立了广州贝客因涂料有限公司，其提交了《租赁合同》、消防同意通过验收等相关文件等证明了该厂房已经过国土规划、公安、工商等部门的审批核准。从2003年至今，温仕锋已经合法经营超过10年，合法性没有问题。三、温仕锋取得3.36亩土地使用权是经过法院发生法律效力的执行裁定书及民事调解书确认，合法有效。
各方当事人对原审查明事实无异议，本院予以确认。
二审中，龙剑飞提交一份视听录像和一组照片，欲证明因地上建筑物未办理建设工程规划许可证，龙剑飞与温仕锋签订的合同无效。温仕锋则认为龙剑飞提交的证据反映龙剑飞将部分土地租赁给公路局使用。
本院认为，本案的争议焦点为：一、龙剑飞以《出租承包合同》无效为由主张温仕锋返还案涉场地是否成立？二、温仕锋是否欠缴租金？评析如下。
首先，从本案查明的事实来看，一方面，龙剑飞2003年4月1日与温仕锋签订《出租承包合同》之前，已以广州黄埔龙辉铝合金厂的名义分别向镇龙国土管理所、镇龙镇村镇建设办公室办理了涉案土地征地手续和报建手续，其对该租赁合同所指向的场地和房屋有使用权，而且从龙剑飞原审主张解除合同来看，其亦认为租赁合同有效。另一方面，《出租承包合同》约定“温仕锋承包后，有权按需要重新建设厂房，拆除原来不适用的厂房”，温仕锋承租后对原有厂房进行改造，且办理了以案涉租赁场地为营业场所的企业的消防、工商等手续，在涉案土地上经营亦超过十年，现无证据显示其间行政主管部门以及土地使用权人对此提出异议。综上，在《出租承包合同》签订至今已履行超过十年的情况下，龙剑飞以其出租前案涉场地的部分厂房不符合规划手续为由，主张《出租承包合同》无效以及温仕锋交还场地，缺乏理据，本院不予支持。
其次，关于温仕锋承租龙剑飞土地面积问题。依2002年3月5日增城市人民法院《民事裁定书》和2007年11月萝岗区人民法院《民事调解书》，温仕锋受让龙剑飞原享有使用权的3.3亩土地使用权。龙剑飞对上述发生法律效力的民事裁定书和调解书有异议应另循法律途径解决，在其现无依据否定上述法律文书的既定力的情况下，龙剑飞据此否认温仕锋受让3.3亩土地使用权缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据本案查明的事实，予以确认“自调解书生效之日起，温仕锋实际租用龙剑飞的土地因温仕锋获得3.3亩地的使用权而变更为1.7亩的理由成立”并无不当且论理清晰，本院不予赘述，龙剑飞认为温仕锋仍应按《出租承包合同》确定的租赁面积及标准交租理据不足，本院亦不予支持。
综上所述，龙剑飞的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费838元，由上诉人龙剑飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年九月五日
书 记 员 璩方慧