南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终322号上诉人（原审原告、反诉被告）：李宁，男，1971年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。委托诉讼代理人：秦斌，广西创想律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周萍，女，1986年3月30日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。委托诉讼代理人：施显发，广西广为律师事务所律师。第三人：宁靖，男，1987年11月11日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人李宁因与被上诉人周萍、第三人宁靖房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭审理了本案，上诉人李宁的委托诉讼代理人秦斌、被上诉人周萍的委托诉讼代理人施显发到庭参加诉讼，第三人宁靖经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李宁上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初321号民事判决第三、四、五项；2.判令周萍向李宁支付擅自转租收取的转让费5万元；3.判令周萍向李宁支付擅自转租期间（2016年4月16日至2017年4月15日）收取的租金差价29148元；4.本案一、二审诉讼费由周萍承担。事实和理由：一、李宁与周萍签订的《独立商铺租赁合同》依法成立，受法律保护，对双方具有法律约束力。根据《独立商铺租赁合同》第6.1.5条约定“合同租赁期内乙方无权转租该商铺及收取转让费，若乙方私自转租及收取转让费，视同乙方单方终止合同，按8.2.3条款执行并追回乙方违约所收取的转让费。”以及第8.2.3条约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按照人民币3万元的违约金进行赔偿，向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担法律赔偿责任直至达到弥补全部损失为止。”本案中，周萍在未经李宁同意的情况下擅自将房屋转租给宁靖，其行为已经构成违约，根据合同约定，周萍应当向李宁支付擅自转租收取的转让费5万元以及违约金3万元。二、一审法院将转让费归于违约金性质系错误的。一审法院认为“李宁要求周萍支付违约金及擅自转租收取的转让费，均是基于周萍擅自转租这一违约行为，如要求周萍支付违约金同时要求周萍支付收取的转让费，则会造成周萍为同一个违约行为支付两次违约金，明显不妥。”系错误的，首先，转让费与违约金是两个不同的概念，不能将转让费归于违约金性质；其次，根据《中华人民共和国合同法》第四条，意思自治原则是合同法中最根本的法律原则，也是合同双方自由选择处理合同争议所适用的法律原则，《独立商铺租赁合同》中已经约定了周萍擅自转租时，应当在支付违约金的同时支付收取的转让费，该约定为双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应当受到法律保护。三、一审法院判决李宁退还周萍履约保证金系违反合同约定，且不符合法律规定。履约保证金与违约金系两个不同的概念，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，给付另一方当事人一定金钱作为债权的担保，而违约金则是合同一方违约时承担责任的一种方式，在性质上具有补偿性和惩罚性，在不违反法律强制性规定的前提下，合同当事人可以同时约定履约保证金和违约金，以保证合同的顺利履行，按照交易习惯，履约保证金不能抵偿违约金。本案中，周萍的行为已经构成违约，根据《独立商铺租赁合同》第4.3.2条约定“如乙方在本合同期限内违反本合同规定，履约保证金归甲方所有并按违约条款执行，甲方有权寻求法律规定的任何救助。”故一审法院判令李宁退还履约保证金3万元违反合同约定，且不符合法律规定。四、周萍擅自转租房屋获取的租金差价为不当得利，应当返还李宁。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条之规定，在房屋租赁关系中，房屋为原物，租金及租金差价为原物所生的孳息。周萍在未经李宁同意的情况下擅自将房屋转租，其转租行为没有合同约定及法律依据，所获取的租金差价为不当得利，应当返还李宁。一审法院认为周萍获取租金差价并未损害李宁的利益是错误的，相当于变相鼓励周萍转租获利的违约行为，法律应当保护合同履行过程中的守约方。五、李宁无须退还剩余租赁期间的租金。根据《独立商铺租赁合同》第8.2条、第9.4条中关于“乙方违约责任”的约定“甲方有权解除本租约、收回租赁商铺、没收履约保证金、不退回剩余租金，由此造成甲方损失的，由乙方负赔偿责任。”本案中，周萍的行为已经构成根本性违约，根据合同约定，李宁无须退还剩余租赁期间的租金。周萍答辩如下：1.周萍没有收取任何转让费。2.违约金3万元和履约保证金的性质均属于违约金性质，因此在一审判决周萍支付3万元违约金的情况下，履约保证金应当退还。3.李宁主张支付租金差价是没有依据的。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回李宁的上诉请求。李宁向一审法院起诉请求：1.解除李宁与周萍于2015年4月6日签订的《独立商铺租赁合同》；2.周萍向李宁支付擅自转租收取的转让费5万元、擅自转租期间（2016年4月16日至2017年4月15日）收取的租金差价29148元、违约金3万元；3.本案诉讼费用由周萍负担。周萍向一审法院提起反诉请求：1.解除周萍与李宁于2015年4月6日签订的《独立商铺租赁合同》；2.李宁向周萍返还履约保证金3万元；3.李宁向周萍支付违约金3万元；4.李宁向周萍退还2017年3月17日至2017年4月22日期间的租金11196元；5.本案诉讼费用由李宁承担。一审法院认定事实：2015年4月6日，李宁（出租方，甲方）与周萍（承租方，乙方）签订一份《独立商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市商铺出租给乙方使用，面积为20.74平方米，租期自2015年4月23日至2017年4月22日；2.2015年4月23日至2016年4月22日期间月租金9330元，2016年4月23日至2017年4月22日期间月租金9850元，租金按季度支付；3.履约保证金3万元，如乙方完全履行本合同约定，甲方将在本合同租期届满后10天内将履约保证金无息返还给乙方，如乙方违反本合同约定，履约保证金归甲方所有并按违约金条款执行；4.乙方在承租期内有自主经营权及与第三人联营的自主权，但与第三方联营的期限不得超过本合同的租赁期限，经营范围不得超出甲方允许的乙方经营执照范围；5.合同第6.1.5条约定，租赁期内，乙方无权转租该商铺及收取转让费，如乙方私自转租及收取转让费，视为乙方单方终止合同，原告有权按合同第8.2.3条执行并追回乙方违约所收取的转让费；6.合同第8.2.3条约定，租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，应向甲方支付违约金3万元。合同还对其他的权利义务作了约定。《独立商铺租赁合同》签订后，周萍向李宁支付履约保证金3万元，李宁向周萍交付铺面，周萍承租后用于经营甜品等。2015年10月10日，周萍（甲方）与宁靖（乙方）签订《店铺经营合作协议》，约定：甲方同意乙方在南宁市商铺内经营小吃，合作期为2015年10月16日至2016年2月15日，甲方腾出店铺面积一半的地方作为合作场地，乙方每月支付营业额不低于2万的25%即每月5000元的提成给甲方，如月营业额超过2万元，其超额部分另作分配。店铺内的水电费、物业费、下水道维修费等费用由甲乙双方各承担一半；乙方在签订本合作协议当日需向甲方交纳装修补贴、场地使用费共计2万元及第一个月合作提成5000元。如甲方因个人原因在双方合作协议未到期前退出该店铺的，甲方同意退回乙方交纳的装修补贴、场地使用费2万元。该协议签订后，周萍将一半面积的铺面交由宁靖使用。2016年3月6日，周萍（甲方）与宁靖（乙方）再次签订《店铺经营合作协议》，约定，甲方同意乙方使用南宁市商铺，双方合作经营，合作期为2016年4月16日至2017年4月15日，乙方每月应支付甲方合作费用12279元，店铺内的水电费、物业费、下水道维修费等费用由乙方独自承担；乙方在签订本合作协议当日需向甲方交纳押金5000元，装修补贴、场地使用费3万元及第一个月合作费用36837元。该协议签订后，周萍将整个商铺交由宁靖使用。另查明，涉案商铺的所有权人为李宁，周萍承租后一直按照月租金9330元、季度租金27990元的标准向李宁支付租金，已将租金支付至2017年4月22日。周萍自认收到宁靖分两次向其交纳的装修补贴、场地使用费共计38000元。2017年2月20日，周萍与宁靖签订了《终止协议》，双方一致同意终止履行《商铺经营合作协议》，约定由周萍退还宁靖27000元，并已实际退还1万元。2017年3月，李宁发现周萍将店铺转让给了宁靖后，收回店铺并将铺面另行出租给廖方慈。廖方慈于2017年3月13日利用该店铺在南宁市西乡塘区工商行政管理局五里亭工商所（以下简称五里亭工商所）办理营业执照。一审法院认为，李宁与周萍于2015年4月6日签订的《独立商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于周萍是否转租的问题。公民个人之间的“合作”，实为个人合伙。个人合伙具有共同出资，共同经营，利益共享，风险分担的基本法律特征。本案中，宁靖与周萍虽然签订的合同名为《店铺经营合作协议》，但协议约定的条款中既没有体现双方共同经营的真实意思表示，也没有体现双方关系中共同出资、共同经营、利益共享，风险共担的法律特征。因此双方之间法律关系不符合合伙经营法律关系的构成要件，从协议条款约定的权利和义务看，双方之间的法律关系名为合作，实为房屋租赁，即周萍将涉案房屋转租给了宁靖。关于合同解除的时间问题。涉案租赁合同第6.1.5条约定，租赁期内，周萍无权转租该商铺及收取转让费，如周萍私自转租及收取转让费，视为周萍单方终止合同，李宁有权要求周萍支付违约金并追回周萍违约所收取的转让费。2017年3月李宁发现周萍擅自转租铺面后，根据租赁合同约定，视为周萍单方终止合同，李宁收回了铺面，并将铺面出租给廖方慈。廖方慈于2017年3月13日向五里亭工商所办理营业执照，可以推断出李宁最迟于2017年3月13日将房屋出租给了廖方慈。故认定李宁、周萍于2015年4月6日签订的《独立商铺租赁合同》于2017年3月13日解除。关于周萍是否应向李宁支付违约金3万元及转让费5万元的问题。一审法院认为，周萍擅自将店铺转租给宁靖，已构成违约，应承担违约责任。涉案租赁合同第6.1.5条约定，如周萍私自转租及收取转让费，视同周萍单方终止合同，李宁有权要求周萍支付违约金并追回周萍违约所收取的转让费；第8.2.3条约定，租赁期间，未经李宁同意，中途擅自退租的，周萍应支付3万元的违约金作为赔偿。租赁合同第6.1.5条、第8.2.3条的内容均是对周萍违约后应承担违约责任的约定。李宁要求周萍支付违约金及擅自转租收取的转让费，均是基于周萍擅自转租这一违约行为，如要求周萍支付违约金同时要求周萍支付收取的转让费，则会造成周萍为同一个违约行为支付两次违约金，明显不妥。李宁诉称周萍收取了转让费5万元，但未提供证据证实，周萍自认收取了装修补贴及场地使用费38000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。周萍提出如其构成违约，李宁主张的违约金过高，李宁收回铺面后立即另行出租给他人，并没有什么实际损失，请求法院对违约金数额予以调低。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，周萍向李宁支付违约金3万元，对于李宁请求的违约金及转让费，超出3万元的部分，不予支持。关于租金差价问题。租赁合同约定，2015年4月23日至2016年4月22日期间月租金为9330元，2016年4月23日至2017年4月22日期间月租金为9850元。从周萍向李宁的交租情况来看，2016年4月23日至2017年4月22日期间，周萍按照季度租金27993元的标准向李宁支付租金，庭审中李宁也认可周萍2017年4月22日前的租金已全部交清，故对周萍称其与李宁已经口头达成第二年月租金与第一年月租金一致的抗辩意见，一审法院予以采信。即周萍承租涉案铺面后向李宁支付的月租金标准为9330元，周萍转租涉案铺面期间（2016年4月16日至2017年4月15日）收取宁靖的月租金标准为12279元，两者的月租金差额为2949元。周萍擅自转租，其收取的租金确实高于原租赁合同的租金，已从中获益，但周萍一直按原租赁合同的标准按时向李宁支付租金，李宁的租金利益未受影响。李宁与周萍之间存在合法有效的租赁关系，李宁也已经以租金为对价将房屋交给周萍占有、使用，其收益已经确定而不能再对房屋进行使用、收益，而至于周萍向宁靖收取的租金，只是其使用收益的变相形式而已，无论其收取多少，李宁的租金并不因此而受到损害，周萍虽然因转租获益，但并未损害李宁的利益。故李宁诉请周萍支付租金差价，既无合同约定亦无法律依据，一审法院不予支持。关于李宁是否应退还履约保证金的问题。《独立商铺租赁合同》第4.3.2条约定，如周萍违反本合同约定，履约保证金归李宁所有并按违约金条款执行。李宁收取了周萍交纳的履约保证金3万元，该履约保证金具有担保和违约金的双重功能。现租赁合同解除，已支持李宁诉请的部分违约金，判令周萍向李宁支付违约金3万元，该违约金已经能够弥补李宁的损失，在周萍向李宁支付违约金3万元后，李宁应退还周萍交纳的履约保证金3万元。关于李宁是否应支付违约金的问题。周萍在未经李宁同意的情况下将房屋转租给宁靖，其行为已构成违约，2017年3月李宁发现周萍擅自转租铺面后，根据租赁合同的约定，视为周萍单方终止合同，李宁收回了铺面，并将铺面出租给廖方慈。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”李宁收回铺面的行为既符合合同约定亦有法律依据，并未违约，故周萍诉请李宁支付违约金3万元，一审法院不予支持。关于李宁是否应退还剩余租赁期间租金的问题。如前文所述，李宁已于2017年3月13日收回涉案铺面另行出租，周萍已将租金支付至2017年4月22日，故李宁应退还周萍剩余租期（2017年3月13日至2017年4月22日）内的租金，现周萍只要求李宁退还2017年3月17日至2017年4月22日期间的租金，属周萍对民事权利的自由处分，一审法院予以准许，按月租金9330元的租金标准计算，该期间的租金为11196元（9330元÷30天×36天）。故周萍诉请李宁退还租金11196元，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李宁与周萍于2015年4月6日签订的《独立商铺租赁合同》于2017年3月13日解除；二、周萍向李宁支付违约金3万元；三、李宁向周萍退还履约保证金3万元；四、李宁向周萍退还租金11196元；五、驳回李宁的其他诉讼请求；六、驳回周萍的其他反诉请求。本诉案件受理费2482元，减半收取计1241元（李宁已预交），由李宁负担900元，周萍负担341元；反诉案件受理费790元（已减半收取，周萍已预交，），由周萍负担333元，李宁负担457元。二审期间双方当事人未提交新证据，对一审查明的事实均无异议。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：李宁是否应当退还周萍履约保证金3万元以及租金11196元？周萍是否应当将转让费5万元以及收取的租金差价29148元支付给李宁？关于李宁是否应当退还周萍履约保证金3万元的问题。本院认为，根据李宁与周萍签订的《独立商铺租赁合同》第4.3.2条约定“如乙方在本合同期限内违反本合同规定，履约保证金归甲方所有并按违约条款执行，甲方有权寻求法律规定的任何救助”，周萍在合同履行期间，未经李宁同意擅自转租商铺，已构成违约，按照上述约定，周萍所交纳的3万元履约保证金李宁可不予退还。一审判决认为履约保证金具有担保和违约金的双重功能，在已判令周萍向李宁支付违约金3万元的情况下，李宁应退还周萍交纳的履约保证金3万元。本院认为，当事人在租赁合同中所约定的履约保证金，其主要作用是保证承租方完全履行合同，与当事人约定的违约金的性质有所不同。履约保证金退还的前提条件是合同到期或合同依法解除，且承租人没有违约行为。本案中，承租人周萍的转租行为违反了合同约定，在此情形下其无权要求李宁退还履行保证金。李宁关于其不应当退还3万元履约保证金的上诉请求成立，本院予以支持。关于李宁是否应当退还周萍预交租金11196元的问题。根据本案查明的事实，周萍在合同解除时，已将租金预交至2017年4月22日。由于双方在《独立商铺租赁合同》第9.4条中约定，周萍出现下列情形的，李宁可不退回剩余租金：1.拖欠租金累计达15天的；2.利用该商铺进行违法活动的；3.违反租约2.3条约定拖欠装修免租期内水电物业管理费及7.3条约定不承担维修责任或支付维修费用致使该商铺严重损坏的；4.严重违反市政及该商铺物业部门管理规章制度的；5.未按有关行政部门规定按时交纳商铺租赁税的。周萍虽然擅自转租商铺，但该行为不属于合同约定应当没收租金的情形，故李宁应将周萍预交的租金11196元退还。关于周萍是否应当将转让费5万元以及收取的租金差价29148元支付给李宁的问题。首先，李宁主张周萍转租商铺，收取了宁靖5万元的转让费，但未提供相关证据证实，故本院对李宁的该项诉请不予支持。其次，关于周萍收取的租金差价29148元是否应当支付给李宁，周萍取得的租金差价是基于转租合同获得的利益，不属于不当得利的情形。周萍虽然擅自将租赁物转租给宁靖使用，但一直按照租赁合同的约定向李宁支付租金。因此李宁要求周萍返还转租的租金差价，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，李宁的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初321号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初321号民事判决第三项、第五项；三、驳回被上诉人周萍的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1241元（李宁已预交），由李宁负担900元，周萍负担341元；反诉案件受理费790元（周萍已预交），由周萍负担666元，李宁负担124元。二审案件受理费2707元（李宁已预交），由李宁负担2032元，周萍负担675元。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 杨 斌审判员 袁宇飞二〇一七年十二月二十日书记员 符贵芳