河北省定州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）定民初字第2786号
原告北京汇泰房地产经纪有限公司住所地：石家庄市育才街开源花园**座*单元****室。
法定代表人牛俊鹏，该公司总经理。
委托代理人陈军志，河北锦泽律师事务所律师。
委托代理人孙世杰，该公司经理。
被告河北奥奇房地产开发有限公司住所地：定州市鼓楼街。
法定代表人简鹏辉，该公司董事长。
委托代理人马建勋，河北顺治律师事务所律师。
委托代理人陈义杰，该公司经理。
原告北京汇泰房地产经纪有限公司（以下简称汇泰公司）与被告河北奥奇房地产开发有限公司（以下简称奥奇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈军志、孙世杰，被告委托代理人马建勋、陈义杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告下属北京汇泰房地产经纪有限公司石家庄分公司于2012年11月9日与被告签订了商品房委托销售合同。合同签订后，原告依约履行了合同，被告未按合同约定及时向原告支付佣金，未在合同约定的时间内取得商品房预售许可证。2013年11月，原告多次催促被告办理预售许可证以及催要佣金未果的情况下，撤离销售现场。撤离后，原告多次催要佣金，被告借故推拖，为维护原告的合法权利，诉至贵院，请求判令被告支付佣金829276元，诉讼费由被告承担。
被告辩称，原被告之间的商品房委托销售代理合同是无效合同，双方签约时销售的楼盘未取得预售许可证，原告是知情也是同意的，原告撤场时，整个过程都没有取得预售许可证，这期间的销售代理行为是违法无效的。原告未按合同约定履行义务，中途擅自撤场是由于其内部管理混乱导致销售无法进行，代理期间完成的部分销售任务，其认购协议未实际履行，随着2014年预售许可证的颁发，原来的楼层、楼号、面积、价款均发生了变化。原告中途撤场后，被告重新组织的销售人员做工作，重新签约，与原来的认购协议已经风马牛不相及。原告也没有按照协议约定负责追缴房款，协助被告完成客户的办证、备案、办理按揭贷款手续，在此情况下，被告已经向原告支付佣金440763元。请求判令驳回原告的诉求，原告返还被告佣金440763元。
经审理查明，2012年11月9日奥奇公司石家庄分公司（乙方）与汇泰公司（甲方）签订委托销售代理合同，合同约定：甲方委托乙方独家代理销售“锦绣江南”房地产项目，提供房地产经纪服务。乙方代理销售的房源面积户数及代销底价、楼层价格均以甲方提供的清单为准并起始乙方业绩。委托期限自甲方就该项目取得《商品房预售许可证》之日起12个月。甲方保证该项目及权利清晰，及时办理与该项目有关的各种手续，及时办理《商品房预售许可证》，确保销售工作的顺利开展。乙方负责管理销控表，做销售登记工作；负责客户接待，签订购房合同，向客户收取贷款手续，催收购房款，并负责对购房合同条款向购房者做出合理合法解释；甲方与银行办妥按揭合作手续后，乙方协助甲方办理客户个人住房按揭手续；乙方协助甲方办理合同备案及产权手续、交房手续。乙方销售代理应得佣金由固定提成加超额提成两部分组成：1、固定提成佣金计算方式为：底价部分成交额的2.3%，甲方审批的特价房按照1%提取佣金。2、乙方应得的超额提成部分佣金为：销售价格超过本合同确定的销售底价的部分，甲乙方按7:3比例进行分成。3、结算方式销售佣金双方每月结算一次，结算日为每月的5日，结算金额按上月销售的回款至次月5日前的实际销售的总回款确定，结算地点双方确定在售楼处。4、结算依据双方同意结算时按回款额进行结算。合同签订后，甲方应当在3日内将项目资料及房源单、定价单等提供给乙方，确保项目的合法、顺利销售，如不能提供《商品房预售许可证》超过4个月的，乙方有权解除合同。如甲方违约或者擅自解除合同，需赔偿乙方的前期投入和可得利益（可得利益为该项目按揭贷款部分的佣金）。合同约定住宅销售底价每平米2800元。合同签订后，原告进行营销策划、活动宣传，签约了部分合同认购协议书，2013年11月原告撤场，撤场前双方结算佣金440763元，其中2013年6月21日原告结算佣金的收条中备注：“经双方协商，此后溢价部分不再执行，除车库、仓房外，李淑华”。原告称2013年3月至10月原告销售房屋佣金提成比例为2%加溢价，被告对佣金提成比例为2%认可，对溢价不认可，理由是原告销售经理李淑华2013年6月21日结算佣金的收条中备注此后不再结算溢价部分，李淑华经手结算大部分佣金，原告对李淑华的佣金结算收据无异议，对李淑华备注内容有异议，未提交相关反证。
又查，2014年1月3日乙方取得商品房预售许可证。原来的“锦绣江南”房地产项目的楼层、楼号、面积等作了变更。
另查，原告签约的认购协议书中45个客户在2013年12月份之后以按揭贷款的形式与被告另行签订了购房合同，贷款人及贷款金额分别为李志芬13万元、李娜20万元、穆永超14万元、侯鹏菲15万元、张峰16万元、狄淑萍10万元、刑青敏15万元、张敏强16万元、吴旭亮13万元、吴旭志14万元、杨政龙18万元、李亚红13万元、张卫旭19.9万元、曹海伟20万元、张盟14万元、赵玉敏15万元、王宁16万元、柴东晓4万元、张爱哲5万元、赵永军6万元、李立君16万元、赵淑欣12万元、赵祎14万元、侯二旺20万元、刘斌24万元、李丰17万元、耿金栋14万元、王永刚17万元、韩建强21万元、魏翠丽21万元、王要祥20万元、李兰珍25万元、张兰10万元、王朋13万元、鹿保雷25万元、张海匣12万元、张玉飞24万元、耿兴娟14万元、韩建青21万元、郭江卫8万元、吴向伟16万元、王玉婷13万元、王伟14万元、胡乔轩14万元、吴玉明16万元。合计6939000元。原告提供的其他认购协议书缺乏客户实际付款或贷款的相关证明。
上述事实，有委托销售代理合同、购房合同、银行证明、商品房预售许可证、佣金收据及庭审时当事人的陈述证实，且已经过庭审质证，应当作为认定本案事实的根据。
本院认为，原被告双方签订的商品房委托代理销售合同，是双方真实意思表示，并不违背法律强制性规定，该合同合法有效。原告按合同约定签约了部分客户，被告应依约支付原告佣金。在合同履行中，办理行政规划审批、商品房预售许可证是被告的合同义务，被告根据后来其提供的行政规划审批变更导致原签约客户的购房合同内容变更，具体为楼层、楼号、面积的变更，系被告的行为所致，原告对此并无过错，被告不能以此为由否认原告的工作业绩。原告签约的认购协议书中45个客户（客户姓名及贷款金额详见查明部分）以按揭贷款的形式与被告另行签订了购房合同，贷款总额为6939000元，应当视为原告的主要工作业绩，原告依约应提取的佣金为6939000×2%=138780元，鉴于原告未能按照协议约定履行签订购房合同，向客户收取贷款手续，催收购房款、交接房屋等义务，被告应酌情支付原告佣金138780元的70%为宜即97146元。原告的其余诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，本院对此不予支持。被告主张原告返还被告已结算部分的佣金440763元，由于被告未依法提起反诉，本院对此不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告河北奥奇房地产开发有限公司支付原告北京汇泰房地产经纪有限公司佣金97146元，于判决生效后五日内一次履行。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12093元由被告负担2429元，原告负担9664元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审 判 长 党红欣
审 判 员 侯月涛
人民陪审员 李玉峰
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 蒲 娜