安徽省无为县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）无民二初字第00219号
原告：李继群，男，汉族，无为县人，大专文化，个体工商户，住无为县。
原告：洪俊珍，女，汉族，无为县人，初中文化，个体工商户，住址同上，系李继群之妻。
原告：洪靖阳，女，汉族，无为县人，住址同上。系李继群、洪俊珍之女。
李继群、洪靖阳共同的委托代理人：洪俊珍，女，汉族，无为县人，初中文化，个体工商户，住址同上。
被告：无为县商务局，住所地，无为县。
法定代表人：王华玉，局长。
委托代理人：钟珍根，该局工作人员。
委托代理人：马辉能，安徽有为律师事务所律师。
被告：黄守珍，女，汉族，无为县人，无为县妇幼保健站退休职工，住无为县。系李继群之母。
被告：李继红，女，汉族，无为县人，住巢湖市。系黄守珍之女。
黄守珍、李继红共同的委托代理人：陈勇，安徽铭盛律师事务所律师。
原告李继群、洪俊珍和洪靖阳与被告无为县商务局、黄守珍、李继红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李继群、洪俊珍和李继群、洪靖阳的委托代理人洪俊珍、被告无为县商务局的委托代理人钟珍根、马辉能和被告黄守珍、李继红的委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李继群、洪俊珍和洪靖阳诉称，李继群和其父李贤仓分别系原产权单位无为县燃料公司的职工和离休干部，讼争公房无城镇小东门16号房屋在1980年前是无为县燃料公司和无为县石油公司的两间会计室和一间会议室，现为黄守珍私自购买的个人房改私房，公房买卖合同中记载的面积是72㎡，其实际面积为109.6㎡，该住房是由李继群和其父的工作单位为解决本单位职工家庭居住经四次申请分配共同取得的，因此李继群为该公房的原始受配人及分配公房的资格人，该公房在1996年房改时李贤仓放弃购买，1997年之后又和黄守珍从该公房中移居巢湖居住，再也没有回该房中居住生活，因此李继群实际租赁了该公房至今，是公房的现住户及公房实际租赁承租人，并将该房因政策（下岗）原因用于商业经营，讼争房屋只有原告三人的户口，黄守珍在2008年7月30日购卖公房时没有告知原告三人也没有取得原告三人的同意，现产权单位无为县商务局出卖该房时也未通知原告三人，其在明知黄守珍不具备房改购讼争公房产权的购房主体资格，利用职权和欺诈手段运用1996年原产权单位燃料公司当时出售给公房购买权人李贤仓的房改方案，在2008年7月30日，借用已故李贤仓的名义申请购买，并将讼争公房借名确权为被告黄守珍一人购买，并签订《公有住房买卖合同》，登记黄守珍为房改房一人产权房，原告三人是在2012年4月6日该房屋拆迁丈量时才知道黄守珍购得该房的一人产权，2013年8月才知道李继红和无为县商务局签订了《公有住房买卖合同》，造成原告三人在该房拆迁中被剥夺了依法取得征收合法补偿的请求权，故请求法院依法确认1、原告三人是讼争租赁公房的同住人，并且原告李继群是诉争公房的分户租赁承租人，原告三人对讼争公房依法享有合法的使用权，是讼争公房的购买权利人；2、依法确认原告是讼争公房转租后的租赁承租人，或者依法确认原告对诉争公房享有优先租赁承租权和优先购买权；3、依法判决两被告签订的《无为县公有住房买卖合同》无效，将讼争房屋恢复为由原告三人租赁承租的公房使用权性质，或者判令两被告依法等额赔偿原告三人的经济损失；4、本案诉讼费用由两被告承担。
庭后原告李继群等三人书面要求对上述经济损失变更为赔偿原告35年来对讼争公房出资修缮的全部资金及违约损失作价50万元。
无为县商务局庭审中辩称，李继群父亲李贤仓从部队转业安置在原无为县燃料公司工作，1979年5月单位将两间公房安排给李贤仓居住，后因子女长大，又将毗邻一间增加给李贤仓居住，李继群作为李贤仓子女随父母居住，2008年原无为县燃料公司改制撤销，李贤仓和其妻黄守珍向现产权单位无为县商务局申请购买公房，在审批期间李贤仓病故，无为县商务局审查认为李贤仓夫妇的申请符合县政府相关房改政策文件规定，遂以黄守珍一人作为申请人上报县房改办审查批准，县房改办经审查批准后，无为县商务局与黄守珍签订《公有房屋买卖合同》，黄守珍交清了购房款并办理了房产权证，原告三人于2013年8月22日以无为县住房和城乡建设局为被告，向法院提起行政诉讼，请求撤销该争议房所有权证，案经无为县人民法院和芜湖市中级人民法院一、二审审理均判决驳回原告三人的诉讼请求。据此由于该房已按房改政策出售并登记为黄守珍私有房产，故原告三人对此公房不享有租赁权，只是同住人和使用人，其对公房不具有优先购买权，无为县商务局与黄守珍签订的《公有房屋买卖合同》符合国家住房制度政策规定，合同内容合法与三原告诉求赔偿损失，没有法律上的因果关系，且其没有提供具体损失的证据，综上，请求法庭驳回原告三人的全部诉讼请求。
黄守珍和李继红庭审中辩称，1、同意无为县商务局的答辩意见；2、109㎡包含购买公房面积72.8㎡，另33㎡是李贤仓私人搭盖厨房、楼梯，不属于公房；3、黄守珍本人愿意把讼争房屋即所购买的公房赠给原告三人，并同意过户在原告李继群名下，其他子女亦放弃权利。
李继群、洪俊珍和洪靖阳为支持其主张，向本院提供以下证据：1、《无为县劳动和社会保障文件》劳社秘（2005）100号二张，证明李继群与燃料公司存在劳动关系，对实际占有房屋具有居住权；2、讼争房屋测绘平面图一张，证明讼争房屋的实际面积是109.48㎡，但却被产权单位缩小面积，以72.8㎡的面积出售，是以合法方式来达到非法目的违法行为；3、调动工作介绍信一张，证明李继群与产权单位有法定的劳动关系；4、《无为县个人购买公有住房申请表》两张，证明两张申请表是2008年7月30日申请，而李贤仓已于2008年7月23日去世，在李贤仓死后还以其名义购买公房属无权购买，两被告买卖公房程序违法，剥夺了原告三人的优先购买权；5、《无为县公有住房买卖合同》一张，证明合同没有加盖审核部门公章，系无为县商务局和无权代理人李继红私自签订，双方系恶意串通且剥夺了原告三人的优先购买权；6、原告三人的户口本三张，证明原告三人是原始分配公房的同住人；7、诉争房屋建房批条一张，证明燃料公司批准加盖的房屋是从李继群工资中扣除和垫付的；8、水、电费收据等六张，证明原告三人一直在讼争公房中实际居住使用至今；9、李贤仓死亡证明一张，证明黄守珍是在李贤仓死亡后购房，黄守珍不具备购买公房的主体资格；10、农付杂品公司入伙经营证明及营业执照二张，证明李继群因待岗在讼争公房中经营的事实；11、黄守珍迁出证明一张，证明黄守珍从1997年后和李贤仓腾出讼争公房没有实际居住，黄守珍不具备购房资格；12、原产权单位自来水管道安装费收据一张，证明原告三人实际履行租赁义务；13、单位职工现住房状况及工龄证明表二张，证明该表没有加盖主管部门公章，公房买卖行为不合法；14、《无为县公有住房出售价格评估表》一张，证明公房没有依法评估，没有审批手续，公房交易程序违法；15、被告无为县商务局法人代表批示函一张，证明无为县商务局对李继群“待岗”的认可；16、诉争16号房屋的《房地产估价报告》共十四张，证明李继群是讼争房屋的实际权利人，两被告擅自买卖公房给原告造成损失为3996660元整；17、黄守珍户口本一张，证明其户口在城西妇幼保健站，其不是讼争公房的承租人及同住人，其独享以成本价购买房改房，不符合法律法规的规定，对讼争公房没有优先购买权。以上证据均为复印件。
对李继群、洪俊珍和洪靖阳提供的证据，无为县商务局发表质证意见如下：
对证据1、真实性、合法性和关联性均无异议，产权单位无为县燃料公司将公房分配给李贤仓居住，他可以给其子女居住，李继群是在县燃料公司下属单位工作，属大集体身份，不具备分配公房资格；对证据2、4、6、9、13、14真实性、合法性和关联性无异议；对证据5、真实性、合法性和关联性无异议，但原告证明观点不能成立，原告三人对公房不具有优先购买权；对证据3、7、8、10-12、15-17均与本案无关联性。
对李继群、洪俊珍和洪靖阳提供的证据，黄守珍、李继红发表质证意见如下：同意无为县商务局发表的质证意见。
无为县商务局为支持其主张，向本院提供以下证据：1、组织机构代码证一张，证明其主体资格适格；2、无为县个人购买公有住房申请表二张，证明黄守珍申请购买本案争议公有住房；3、无为县公有住房出售评估表一张，证明按房改程序规定对黄守珍申请购买公有住房出售进行价格评估；4、单位职工现住房状况及工龄证明表二张，证明黄守珍住房及工龄情况；5、《无为县公有住房买卖合同》一张，证明黄守珍与产权单位依法签订公有住房买卖合同；6、交付房改房房款结算收据一张，证明购买人黄守珍交付房款11648元；7、无为县房地产管理局关于办理《房屋所有权证》的通知一组三张，证明购买人黄守珍已办理购买房屋所有权证；8、无为县人民政府（1996）149号文件；9、无为县公有住房出售细则；10、无为县人民政府无政（2000）13号文件，8-10证据共十三张，证明出售公有住房的政策依据；11、无为县物价局、无为县房地产管理局无房改（2008）37号文件一张，证明出售公有住房价格依据；12、无为县人民法院（2013）无行初字第00017号行政判决书七张；13、芜湖市中级人民法院（2014）芜中行终字第00004号行政判决书三张。12-13证据证明讼争公房符合房改政策规定，人民法院判决维持该争议房屋所有权登记。以上证据均为复印件。
对无为县商务局提供的证据，李继群、洪俊珍和洪靖阳发表质证意见如下：
对证据1、真实性、合法性和关联性均有异议；对证据2、无关联性无异议，合法性、真实性，因这时李贤仓已死亡，其不具有购房资格，黄守珍当时与家庭人员均在巢湖举办李贤仓的丧事，黄守珍不是购买公房的申请人；对证据3、无合法性和真实性，违反国家法律、法规的强制性规定及房改出售程序违法，不能证明被告证明内容；对证据4-5、无真实性和合法性，李贤仓已经死亡，个人身份权不能继承及受让，违反国家法律、法规的强制性规定，不能证明被告证明内容；对证据6-7、不具真实性和合法性，房屋产权登记及颁证行为无法律依据且程序违法；对证据8-10与本案无关联性；对证据11、真实性、合法性和关联性均有异议；
对证据12、13、两份判决书不具有真实性、合法性和关联性，判决无法律依据。有关法规规定：合法出售的房改房是职工家庭共有财产，成本价购买的房改公房的主体是职工家庭。
对无为县商务局提供的证据，黄守珍、李继红发表质证意见如下：
对无为县商务局提供1-13证据的真实性、合法性和关联性均不持异议。
黄守珍、李继红为支持其主张，向法庭提供以下证据：
1、房地权改字第76**号《房地产权证》五张，证明无城镇小东门16号房屋的房地产权利人是黄守珍；2、房地产估价报告及更正说明一组十九张，证明黄守珍被征收的房屋及装饰附属物的评估价值为399663元；3、房屋征收与补偿协议书一张，证明黄守珍的房屋被征收与原告三人无关，1-3证据系在无为县无城老城片区开发建设指挥部调取的复印件；4、无为县人民法院（2013）无行初字第00017号行政判决书、芜湖市中级人民法院（2014）芜中行终字第00004号行政判决书均为原件共七张，证明无城镇小东门16号房屋是原无为县燃料公司作为福利房分配给李继群的父亲李贤仓租住，无为县商务局是原无为县燃料公司的主管机关，是该房屋的产权单位，房屋所有权明确。李贤仓去世后，黄守珍作为配偶，申请购买该房屋，符合《安徽省城镇公有住房出售管理办法》《无为县深化城镇住房改革实施方案》规定。
对黄守珍、李继红提供的证据，原告李继群等三人发表质证意见如下：
证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，认为《房地产权证》登记只是房屋买卖的需要，不能证明取得是合法的；证据2是伪证，也不能证其所证明内容；证据3不能证实其所证明内容，只能证明黄守珍签订的协议书与原告三人无关，侵害了原告方权益，同时证明黄守珍购买公房的恶意行为；证据4、不能证其所证内容，该两份判决书，解决不了公房承租人的问题。
对黄守珍、李继红提供的所有证据，无为县商务局对其
真实性、合法性和关联性均不持异议。
经庭审举证、质证，本院对当事人提供的证据认证如下：（一）原告等三人提供的证据1、2、6、9，因各方当事人不持异议，予以确认；证据4、5、13、14与被告无为县商务局提供的证据2-5内容相同均已被人民法院生效的法律文书即黄守珍、李继红提供的证据4所确认，故其真实性、合法性和关联性本院予以认定，证据3、7、8、10-12、15-17与本案不具有关联性，不能证明无为县燃料公司将李贤仓租住的房屋转租给李继群等三人。（二）被告无为县商务局提供的证据1、6-11是房屋产权单位出售公有住房依据相关政策以及黄守珍交付房款，能够证明无为县商务局同意将位于无为县无城镇小东门16号房屋出售给黄守珍，应予认定，证据12、13两份判决书是已生效的法律文书，其真实性、合法性和关联性应予认定。（三）被告黄守珍、李继红提供的证据1已被证据4两份生效法律文书所确认，应予认定，证据2、3与本案不具有关联性，不属本案审理范围。本案归纳争议焦点主要有：一、讼争公有住房承租人的认定；二、《无为县公有住房买卖合同》签订是否有效。
针对焦点一、李继群的父亲李贤仓1979年调至无为县燃料公司（产权单位）工作，公司先分二间公房给李贤仓居住，1983年又分配一间公房，李继群1982年在无为县燃料公司下属单位无为煤球厂（大集体身份）工作，认为1983年分得一间公房是其本人申请所得，其是承租人，此辩称李继群未提供相关证据证实，且无为县商务局亦不认可，更不符合当时分房政策，故应认定位于无为县无城镇小东门16号房屋共三间约72.80㎡是分配给其父李贤仓居住，李贤仓和产权单位无为县燃料公司对该房屋存在租赁关系，李贤仓和配偶黄守珍是承租人，其子女（包括原告三人）应为同住人、使用人。后李贤仓和黄守珍夫妇虽迁至巢湖市李继红处居住，将其承租的公房让给原告三人居住生活至今，并不能改变原无为县燃料公司和李贤仓之间的租赁关系，李贤仓是讼争公房的承租人。
针对焦点二，无为县商务局是原无为县燃料公司的主管机关，是该房屋的产权单位，承租人李贤仓死亡后，黄守珍作为李贤仓家属向产权单位无为县商务局申请购买讼争公房，经原无为县房地产管理局（简称原县房产局）审查，符合《安徽省城镇公有住房出售管理办法》等相关规定，无为县商务局也同意黄守珍购买，故黄守珍委托其女儿李继红与无为县商务局签订《无为县公有住房买卖合同》未违反法律规定，且黄守珍已交清房款，并领取了房产权证，此事实已得到芜湖市中级人民法院（2014）芜中行终字第00004号行政判决书的确认，系合法有效合同，应受法律保护。
根据当事人的陈述以及对当事人所提供证据的认定，本院查明本案事实如下：
李继群、洪俊珍系夫妻关系，洪靖阳是李继群、洪俊珍的女儿，黄守珍是李继群的母亲。无为县商务局是原无为县燃料公司的上级主管机关。1980年左右，李继群的父亲李贤仓调至原无为县燃料公司工作，先分配两间公房，后又分配一间公房，即该公司将其所有的位于无为县无城镇小东门16号三间房屋分配给李贤仓，由其与家人居住生活，黄守珍与李贤仓共育有四个子女，李继群是次子。1997年李贤仓和黄守珍到巢湖市其小女儿李继红处居住生活，李贤仓将单位分配给其的房屋给原告李继群一家三人居住生活至今。李贤仓于2008年7月23日在巢湖去世。李贤仓去世后，黄守珍于2008年7月30日作为其配偶向李贤仓单位领导要求购买其居住的房屋，无为县商务局作为原无为县燃料公司的上级主管机关，根据《安徽省城镇公有住房出售管理办法》、《无为县深化城镇住房制度改革实施方案》等相关规定，同意黄守珍的请求并作为房屋产权单位向原县房产局提交黄守珍与李贤仓的购房申请及工龄证明等相关材料，原县房产局经审核同意由黄守珍购买，随后与购房人黄守珍签订了《无为县公有住房买卖合同》将无为县无城镇小东门16号房屋72.80㎡出售给黄守珍，合同由购房人黄守珍委托其女即被告李继红代签。2009年1月13日黄守珍交清房款11648元，2009年3月25日原县房产局为其颁发了房地权房改字第7659号《房地产权证》。2012年4月无为县人民政府决定对该房屋征收拆迁，李继群等三人才知道该房屋已由黄守珍购买，并以黄守珍一人办理了房产证，遂向本院提起行政诉讼，请求法院依法撤销无为县住房和城乡建设局（原无为县房地产管理局）给黄守珍颁发的房地权房改字第7659号《房地产权证》，判令无为县住房和城乡建设局重新登记发证，将该房屋登记为商业用房，并登记为李继群等三人和黄守珍共同共有。案经本院审理作出（2013）无行初字第00017号行政判决驳回原告李继群、洪俊珍和洪靖阳的诉讼请求，原告三人不服上诉，芜湖市中级人民法院作出（2014）芜中行终字第00004号行政判决维持原判，故致讼。
另查明，黄守珍当庭表示自愿将讼争公房赠与给原告三人，并同意过户到李继群名下，原告李继群等三人表示不接受赠与。
本院认为，无为县商务局是原无为县燃料公司的主管机关，是该房屋的产权单位，讼争公房位于无为县无城镇小东门16号，该房屋是原无为县燃料公司作为福利房分配给李继群的父亲李贤仓租住的，原无为县燃料公司和李贤仓之间存在租赁关系，李继群等三人是该房屋的同住人和使用人。李继群辩称1、认为李贤仓夫妇迁至巢湖居住，李继群等三人是转租后的租赁承租人。对此本院认为：李贤仓虽迁出居住，但并未与原无为县燃料公司解除租赁关系，李继群也未提供证据证明其与原无为县燃料公司存在租赁关系，且无为县商务局也认可讼争公房是分配给李贤仓承租，故李继群等三人辩解不予支持。2、认为1996年李贤仓就表示放弃购买公房，其死后原告有优先购买权。对此本院认为：李继群未提供李贤仓放弃购买公房的相关证据证实，本院不予采信；公有房屋出售具有福利性，须基于特定身份和关系，黄守珍作为李贤仓配偶申请购买并没有妨碍李继群等三人对房屋的居住使用，李继群等三人主张的优先购买权是商业行为中的优先，而本案并不是商业行为，是政策性出卖，故李继群等三人对无为县商务局公有住房主张优先购买权，本院不予支持。黄守珍作为李贤仓配偶向产权单位无为县商务局申请购买讼争公房，符合当时公房出售政策，黄守珍委托李继红与无为县商务局签订《无为县公有住房买卖合同》是当事人真实意思表示，且黄守珍已履行给付房款义务，并领取了房产权证，此事实已得到无为县人民法院（2013）无行初字第00017号行政判决书和芜湖市中级人民法院（2014）芜中行终字第00004号行政判决书的确认，系合法、有效合同，应受法律保护。本案中李继红是受黄守珍委托签订上述合同，其一切后果由委托人承担，与受委托人无关，故李继群等三人起诉李继红主体资格不适格，应予驳回。庭审中黄守珍表示愿将该讼争房产赠与并过户给原告，但原告不接受其赠与，原告主张合法取得，这是当事人处分其诉讼权利的行为，本院不予干涉。合同法规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案原告三人是公房实际居住人，庭审中原告未提供其在居住期间要求出租人原无为县燃料公司维修承租房屋的报告，也未提交承租人自行维修的证据和相关维修费证据以及违约损失，故原告三人要求无为县商务局赔偿其租赁期间修缮房屋的全部资金及违约损失作价50万元，无证据证实，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款一项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回李继群、洪俊珍和洪靖阳的全部诉讼请求。
案件受理费8800元，由李继群、洪俊珍和洪靖阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 邢依群
审 判 员 何义萍
人民陪审员 李德俊
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 朱静静
附件：本判决引用的法律条文和司法解释原文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条一款一项当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。