安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2965号
上诉人（原审被告）：胡风起，男，1968年7月27日出生，汉族，农民，住安徽省灵璧县。
委托诉讼代理人：杨夫胜，安徽杨夫胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许亚，男，1976年8月5日出生，汉族，居民，住安徽省灵璧县。
委托诉讼代理人：张广义，安徽锦和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曹华龙，男，1971年7月17日出生，汉族，农民，住安徽省灵璧县。
上诉人胡风起因与被上诉人许亚、曹华龙房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2017）皖1323民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡风起上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、张集村美好乡村项目系国家扶贫工程，许亚以美好乡村建设的名义，在无合法建设手续的情况下，以盈利为目的进行开发，属违法行为。2、胡风起系案涉房屋的实际投资人，其将该房屋交付许亚前，对该房屋享有占有、使用和处分的权利，且许亚对于胡风起将案涉房屋出售给曹华龙的行为明知并认可。3、虽然案涉房屋所占土地系集体土地，但由于曹华龙为该集体经济组织成员，且许亚与曹华龙签订的买卖协议系双方真实意思表示，故一审法院适用合同法第五十八条的规定认定胡风起与曹华龙之间的房屋买卖行为无效错误。
许亚辩称，1、案涉房屋系许亚开发建造，虽然胡风起对案涉房屋的建造进行了部分垫资，但许亚已将工程款给付胡风起，其为案涉房屋的所有权人。2、许亚对于胡风起与曹华龙之间的房屋买卖行为并不知情，胡风起擅自处分许亚房屋的行为无效。综上，胡风起的上诉理由无事实和法律依据，不应采信。
曹华龙未到庭答辩。
许亚向一审法院起诉请求：1、确认胡风起与曹华龙签订的关于灵璧县××张集村美好乡村项目房屋买卖合同无效；2、判令胡风起、曹华龙返还许亚位于灵璧县××张集村美好乡村项目的两间两层房屋；3、判令胡风起、曹华龙赔偿许亚因买卖该房屋所致损失300000元；4、本案诉讼费用由胡风起、曹华龙负担。
一审法院认定事实：案涉房屋所在灵璧县××张集村行政村张集庄，2014年1月15日被安徽省美好乡村工作领导小组办公室批准为2014年度省级中心村。2014年8月10日，灵璧县××张集村委会作为甲方与许亚、吕奎、吕超、陈超四合伙人之一的吕奎作为乙方签订《张集村美好乡村建设协议》一份，主要内容：张集村美好乡村占地35亩，土地补偿价33800元每亩。美好乡村位置确定、土地丈量、树木、房屋、幼儿园拆迁等由甲方负责解决，费用由乙方承担。张集村美好乡村建设由乙方自行出资建设自主售房，自负盈亏确保工程安全、质量、进度，因质量不合格或安全事故导致一切损失由乙方承担与甲方无关。因美好乡村座落在臭水沟河道内，须用大量土方填平，因村部无力支付，故土方费用由乙方承担。原幼儿园因影响整体美好乡村的建设发展必须拆除，但拆除费用由乙方承担，且承担临时租房费用，新建幼儿园面积不得少于原有面积300平方，砖混结构。乙方还应承担以下费用，文化墙、美好乡村标志牌、公厕及所占土地面积，污水处理站占土地面积，广场、通道所填土方占地面积，公共服务中心占地面积。乙方出资200000元给张集村部用于张集村环境卫生整治。合同签订后，该工程由胡风起承建。在施工过程中，经张东胜介绍，胡风起将案涉房屋出售给曹华龙，曹华龙分四次给付胡风起220000元。现该房屋已经交付曹华龙使用，曹华龙也已经装修并改建。工程完工交付后，许亚与胡风起因工程款问题未达成一致意见。2017年6月4日，许亚、吕奎、吕超、陈超授权许亚起诉胡风起、曹华龙。
一审法院认为，胡风起与曹华龙之间的房屋买卖行为虽系双方真实意思表示，但因所建房屋的土地系集体性质，不得交易，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，且案涉房屋系许亚出资开发，虽然该房屋无合法产权或建设工程规划许可证书，但作为出资开发方在该房屋未被拆除或灭失前享有占有、使用等权利。胡风起作为房屋建筑方，在许亚未授权其出售该房屋的情况下，胡风起无权出售。因此，胡风起与曹华龙之间的房屋买卖行为无效。故，对许亚要求确认胡风起与曹华龙之间的房屋买卖合同无效，并要求其两人返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。胡风起在诉讼中称，该房屋系许亚授权出售，但没有提供充分证据证明，不予采信。至于胡风起收取曹华龙的购房款及曹华龙添置的附属工程，由于曹华龙未到庭应诉，无法核实，曹华龙可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡风起与曹华龙之间买卖位于灵璧县××张集村美好乡村工程中的两间两层房屋的行为无效；二、胡风起、曹华龙在判决生效后三十日内腾空位于灵璧县××张集村美好乡村工程中的两间两层房屋内物品，并将房屋返还许亚；三、驳回许亚的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2900元，由许亚负担2000元，由胡风起负担900元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡风起二审提供了收条复印件五张、其与许亚就张集村美好乡村工程价款支付事宜的调解协议，欲证明双方之间的工程款现仍未结算及许亚同意其售房，但由于收条系复印件，真实性无法核实，且其与许亚之间工程款是否结算与本案的审理无关，故对上述证据，本案不予认定。本院二审审理查明：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：张集村美好乡村工程未取得建设工程规划许可证。
本院认为，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照相关规定办理审批手续。本案中，由于张集村美好乡村工程至今仍未取得建设工程规划许可证，该部分房屋属于禁止买卖的范畴，故一审法院认定胡风起与曹华龙就案涉房屋签订的买卖协议无效正确，本院予以维持，胡风起主张案涉房屋买卖协议合法有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于房屋的返还问题，案涉房屋系许亚交由胡风起施工建造，胡风起亦收取了许亚部分工程款，其应承担向许亚交付房屋的义务，一审法院判令由胡风起向许亚承担返还房屋的责任正确，本院予以维持。虽然曹华龙与许亚不存在直接的合同关系，但一审法院判令其与胡风起一并承担返还责任后，其未提出上诉，本院亦予维持。
综上所述，胡风起的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人胡风起负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 李德道
审 判 员 杨俊举
二〇一八年一月十二日
法官助理 李 震
书 记 员 夏春秋
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。