重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0118民初2247号
原告：重庆永南物流有限公司，住所地重庆市永川区兴南路298号，统一社会信用代码915001186814725633。
法定代表人：李洪明，经理。
委托诉讼代理人：张敏，重庆新源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨沁，重庆新源律师事务所律师。
被告：重庆市永川区月季市场管理有限公司，住所地重庆市永川区内环南路1080号3幢2-3#，统一社会信用代码91500118320305583D。
法定代表人：ＸＸ，经理。
原告重庆永南物流有限公司与被告重庆市永川区月季市场管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后，依法由审判员龙锋担任审判长，与人民陪审员程高容、杨霞组成合议庭，适用普通程序于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告重庆永南物流有限公司的委托诉讼代理人张敏和杨沁、被告重庆市永川区月季市场管理有限公司的法定代表人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆永南物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年12月8日签订的《场地租赁合同》、《房屋、场地、库房租赁安全协议书》，于2015年4月3日签订的《补充协议》；2.要求被告将位于****内的租赁场地腾空，交还给原告；3.由被告支付原告至合同解除被告将房屋交付给原告之日止的租金、场地及板房的环境清洁费、水电费（截至2017年6月30日的租金为979000元、环境清洁费为103640.72元，截止2017年3月1日的水电费为41976元）；4.由被告支付原告租金及各项费用的违约金54170.10元；5.由被告支付原告违约金1458000元（按照剩余年限租金的30%计算）；6.保证金80000元归原告所有，不予退还给被告。事实和理由：2014年12月8日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定了双方的权利和义务，并约定如果被告逾期超过一个月未按期向原告支付场地租金及其他费用，原告有权终止该合同并收回场地，并由被告按照合同约定承担违约责任。被告自2016年8月起拒绝支付租金及相关款项。原告多次催收未果，故提起诉讼。
被告重庆市永川区月季市场管理有限公司辩称：其公司自2016年8月起没有支付租金和其他费用属实，但具体金额需要核实；其公司愿意继续履行合同，但不承担违约金，本案诉讼费由原告自行承担。
本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，重庆永南物流有限公司（甲方、出租方）与重庆市永川区月季市场管理有限公司（乙方、承租方）签订《场地租赁合同》，约定：一、出租场地位置。甲方依据本合同出租给乙方的场地，位于****内，暂定面积10000平方米，最终按实际面积计算（位置：详见双方确认的平面简图）。二、租赁期限。场地租赁期限6年，从2014年12月18日起至2020年12月17日。三、场地租赁用途。1.乙方所租甲方场地仅用于二手车交易，如果二手车交易不能满足市场需求，经甲方书面许可，可用于销售小型汽车。2.租赁期限内乙方若要将所租场地的部分改作他用时，应经甲方书面同意，否则视为乙方违约；四、租赁场地交付使用。1.甲方自本合同正式生效之日后十日内将场地使用权交付乙方，双方应办理场地书面交验手续。2.乙方不得在所租场地上自建房屋或其他永久性固定建筑，但是根据经营需要可以搭建临时性设施，其审批手续由乙方自行完善，甲方提供报建方便，其图纸必须经甲方书面盖章同意，否则甲方有权终止合同。如乙方搭建的房屋、彩钢棚等设备、设施未经规划、建委等职能部门同意、许可，其造成的一切经济损失和法律责任均由乙方自行承担（包括拆除）。……。五、场地租金及其他费用。1.场地租金为第一年每月7元/平方米，第二年起每年每平方米递增1元，在签订本合同时一次性缴纳3个月租金21万元，优惠4个月租金（仅限场地租金），可使用7个月。此后租金每季度预付一次，乙方应在上一个季度租期届满前三十日内支付下一个季度的租金，先交租金后使用场地。2.环境清洁费，按租用建筑面积每平方米0.8元/月计算，按月提前三天以上缴纳，一年以上合同期限的环境清洁费每年递增8%（仅限生活垃圾）。3.合同签订时乙方向甲方缴纳8万元作为保证金，在乙方租赁期满不再租用场地时，完好无损将场地交还甲方并与甲方完清一切手续后30日内，甲方将保证金8万元（不计息）退还乙方。六、双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.甲方有权根据本合同约定向乙方收取租金。2.甲方保证乙方场地的使用面积。3.甲方有权对场地使用状况进行定期或不定期监督检查。4.监督乙方根据本合同的约定使用场地，乙方未征得甲方同意，擅自转租及改变用途的，甲方有权收回出租场地，并可单方面解除（终止）本合同，乙方还应承担违约责任。（二）乙方的权利和义务。1.乙方有权依据本合同的约定使用场地。2.乙方须向甲方按时按本合同约定交纳租金。3.乙方须根据本合同约定用途使用场地，并接受甲方监督与管理。4.乙方不得将租赁场地的使用权进行转让、转租、抵押、质押。租赁期满不再续租，乙方须及时、无偿、无条件、完整地向甲方交回租赁场地和搭建的彩钢棚、办公用房等所有设施。否则给甲方造成的一切损失，由乙方承担赔偿责任。乙方拒不承担赔偿责任的，甲方有权在乙方保证金中予以扣减。在租赁期内乙方确需部分转租的，必须经甲方书面同意且其转租的期限、经营范围、安全责任等相关合同内容不得违反本合同约定。5.乙方因使用不当或其他人为原因造成场地损坏，由乙方负责进行修理并承担费用，并根据损坏情况进行赔偿。6.乙方因经营需要在场地上搭建固定或非固定设施必须经甲方书面同意并经国家建管部门审批后方可搭建，合同租赁期满后所搭建的彩钢棚、办公用房等设备、设施乙方不得拆除，应无偿移交甲方，非甲方同意严禁搭建任何固定或非固定设施。7.乙方租赁场地经营涉及的债务及一切法律责任由乙方自行承担，与甲方无关。8.乙方每月应按时向甲方缴纳水、电费、环境清洁费等其他费用（水电费为代收费，只提供收据）。……七、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。八、违约责任。1.甲、乙双方要求提前终止合同，若乙方提前终止合同除保证金不予退还外，应按剩余年限租金的30%向甲方支付违约金；若甲方提前终止合同，除退还乙方保证金外，应按剩余年限租金的30%向乙方支付违约金，租赁期满后乙方在同等条件下享有对该场地的优先承租权，并提前一个月办理续租手续并签订租赁合同。2.双方应认真履行本合同，严格遵守国家和地方法规，若乙方未履行本合同约定的条款和违反国家和地方法律、法规，甲方有权提前解除合同，所造成的损失由乙方自行承担，乙方所缴的租赁保证金及预付的租金作为违约金处理，甲方不予退还。3.乙方应按期向甲方支付场地租金及其他费用，否则，每逾期一日，乙方按欠缴金额的8‰向甲方支付违约金；逾期超过一月，甲方有权终止本合同并收回场地，乙方按第八条第1款的约定承担违约责任。……十、本合同履行期间发生争议，双方协商解决。协商不成，任何一方均可向永川区人民法院提起诉讼。
2014年12月8日，重庆永南物流有限公司（甲方、出租方）与重庆市永川区月季市场管理有限公司（乙方、承租方）签订《房屋、场地、库房租赁安全协议书》，约定：为了认真遵守贯彻《国家安全生产法》，必须严格执行《中华人民共和国消防法》、《重庆市消防条例》以及有关安全管理法律法规，全面落实安全管理责任，牢固树立“安全第一、预防为主、综合治理”的方针为确保甲、乙双方各自的经济利益避免遭受损失，凡在甲方提供的房屋、场地、门面的经营户，根据国家安全生产的方针、政策，按照“谁使用、谁负责”的安全管理原则，必须在签订租赁合同和完善使用手续时，签订安全协议，以明确安全管理责任。协议期限自2014年12月18日至2020年12月17日止。协议范围为****场地，面积暂定10000平方米，最终按实际面积计算。
2015年4月3日，重庆永南物流有限公司（甲方）与重庆市永川区月季市场管理有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定根据经营情况，乙方需要在租赁的钢棚区搭建旧车交易业务接待室，方便旧车交易业务的洽谈。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，根据实际情况，在原合同基础上增加合同条款部分内容，特订立以下补充协议：一、协议内容为：1.所搭建的旧车交易业务接待室做到“统一标准、统一方向、统一色彩、统一材质”，接待室面积约13平方米，规格为5米×2.5米×2.5米，四周采取钢结构墙底为1米的夹芯板，上面为10毫米钢化玻璃，顶采用2.5厘米夹芯板。2.旧车交易业务接待室只能用于租赁该场地的客户用于办公室使用，不得从事与旧车交易以外的所有业务，包括但不限于保险、车辆审验、证照办理、旧车交易以外的所有中介业务，更不能与他人合作，否则视为乙方违约，甲方有权终止原《场地租赁合同》，乙方无条件拆除，甲方不给予任何赔偿和补偿。3.业务接待室搭建未经规划、建委、办事处等职能部门的书面审批，但乙方仍自愿搭建，由此造成的经济、法律责任及经济损失由乙方自愿承担，若规划、建委、办事处等职能部门要求拆除，乙方无条件自愿无偿拆除。……二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。
2015年8月26日，重庆永南物流有限公司（出租方、甲方）与王锋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于****共计7间板房出租给乙方，乙方租赁甲方租赁物仅限作办公室使用，租赁期限1年，即2015年9月10日至2016年9月9日止，租赁期满时，若乙方要求继续租用该租赁物，必须在租期届满前一个月与甲方另行约定，双方另行签订租赁合同；板房6号、7号、13号的租金按每间500元/月计算，板房25号、32号、33号、34号的租金按每间600元/月计算，即共计每月租金3900元，2015年9月10日至2016年9月9日全年租金46800元；第一季度租金在签订合同时一次性缴纳11700元，此后租金每季度预付一次，乙方应在上一季度租期届满前三十日内支付下一个季度的租金；乙方应按期向甲方支付租金及其他费用，否则，每逾期一日，乙方按欠缴金额的8‰向甲方支付违约金，逾期一日，乙方不但要承担违约责任，还要承担赔偿甲方经济损失，甲方有权终止本合同并收回租赁物；本合同保证金与《场地租赁合同》内保证金合并执行；公共区域清洁费、垃圾费等，按租用每间10元/月计算，当月25日之前缴纳当月费用，仅限处理生活垃圾，建筑垃圾乙方自行清出；乙方在租赁期间所耗水、电、气等费用，由乙方于当月向甲方缴纳，如逾期一月未缴纳视为违约，每逾期一日，加收日8‰的违约金；租赁期满或本合同因各种原因终止或解除后，乙方应在合同期满或合同终止、解除之日起二日内将所租赁的租赁物及租赁物内设备设施完好无损交还给甲方；在租赁期间自行装修、搭建和改造的全部项目归甲方所有，乙方不得擅自损坏和拆除，甲方不另行给予任何补偿；任何一方不履行或不完全履行本合同约定的各项条款，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金5000元。
2015年10月30日，重庆永南物流有限公司（出租方、甲方）与王锋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于*****板房12号、17号、18号、19号、23号、26号、27号、30号、31号共计9间板房出租给乙方，乙方租赁甲方租赁物仅限作办公室使用；租赁期间1年，即2015年10月30日至2016年10月29日止，租赁期满时，若乙方要求继续租用该租赁物，必须在租期届满前一个月与甲方另行约定，双方另行签订租赁合同；板房12号、17号、18号的租金按每间500元/月计算，板房19号的租金按每间1000元/月计算，板房23号、26号、27号、30号、31号的租金按每间600元/月计算，即共计每月的租金为5500元，2015年10月30日至2016年10月29日全年租金66000元；第一季度租金在签订合同时一次性缴纳16500元，此后租金每季度预付一次，乙方应在上一个季度租期届满前三十日内支付下一个季度的租金；乙方应按期向甲方支付租金及其他费用，否则，每逾期一日，乙方按欠缴金额的8‰向甲方支付违约金；逾期一日，乙方不但要承担违约责任，还要承担赔偿甲方经济损失，甲方有权终止本合同并收回租赁物；本合同保证金与《场地租赁合同》内保证金合并执行；公共区域清洁费、垃圾清运费等，按租用每间10元/月计算，当月25日之前缴纳当月费用，仅限处理生活垃圾，建筑垃圾乙方自行清出；乙方在租赁期间所耗水、电、气等费用，由乙方于当月25日前到甲方缴纳，如逾期一月未缴纳视为违约，每逾期一日，加收日8‰的违约金；租赁期间所发生的一切费用（包括但不限于水电费、租赁所涉及的税费以及营业有关的一切费用等）均由乙方承担；任何一方不履行或不完全履行本合同约定的各项条款，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金10000元。
因王锋欠重庆永南物流有限公司板房租金16500元（2016年4月30日-2016年7月29日）未支付，重庆永南物流有限公司委托重庆新源律师事务所于2016年5月9日向王锋送达了《律师函》，要求王锋支付租金。
因重庆市永川区月季市场管理有限公司欠重庆永南物流有限公司2016年4月18日至2016年7月17日的场地租金240000元未支付，重庆永南物流有限公司委托重庆新源律师事务所于2016年5月9日向王锋送达了《律师函》，要求重庆市永川区月季市场管理有限公司支付租金。
同时查明，从2016年8月起，重庆市永川区月季市场管理有限公司未交纳水电费。2016年8月至2017年2月，重庆市永川区月季市场管理有限公司共用电59098度，用水268吨，水电费共计41976元（其中2016年8月水电费为9522元、2016年9月水电费为10140元、2016年10月水电费为5342.40元、2016年11月水电费为3164.40元、2016年12月水电费为3121.20元、2017年1月水电费为5520元、2017年2月水电费为5166元）。
另查明，重庆市永川区月季市场管理有限公司未交纳从2016年7月18日起的场地租金。根据《场地租赁合同》约定，2016年度的租金为80000元/月（8元/㎡×10000㎡），2016年7月18日至2016年12月17日的租金为400000元（80000元/月×5个月）；2017年度的租金为90000元/月（9元/㎡×10000㎡），2016年12月18日至2017年6月17日的租金为540000元（90000元/月×6个月）；2016年7月18日至2017年6月17日的租金合计940000元。2017年7月18日至2020年12月17日的租金合计为450万元。
还查明，重庆市永川区月季市场管理有限公司未交纳从2016年7月18日起的环境清洁费。2016年度的环境清洁费为8640元/月〔0.8元/㎡×（1+8%）×10000㎡〕，2016年7月18日至2016年12月17日的环境清洁费为43200元（8640元/月×5个月）；2017年度的环境清洁费为9331.20元/月〔0.8元/㎡×（1+8%）×（1+8%）×10000㎡〕，2016年12月18日至2017年6月17日的环境清洁费为55987.20元（9331.20元/月×6个月）；2016年7月18日至2017年6月17日的环境清洁费合计99187.20元。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原告是否有权解除合同；2.原告能否要求被告支付16间板房的环境清洁费；3.逾期支付租金及各项费用的违约金和解除合同的违约金能否同时主张；4.原告主张的违约金是否过高；5.原告是否应退还被告保证金。针对上述争议焦点，本院分别评判如下：
（一）关于原告是否有权解除合同的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《场地租赁合同》、《房屋、场地、库房租赁安全协议书》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行。《场地租赁合同》约定“乙方应按期向甲方支付场地租金及其他费用，否则，每逾期一日，乙方按欠缴金额的8‰向甲方支付违约金；逾期超过一月，甲方有权终止本合同并收回场地，乙方按第八条第1款的约定承担违约责任。”被告没有按照《场地租用合同》的约定按期交付租金和各项费用，且已经超过一个月，原告有权解除合同。《房屋、场地、库房租赁安全协议书》、《补充协议》是以《场地租用合同》的存在为存在前提的合同，系《场地租用合同》的从合同，《场地租用合同》解除后，《房屋、场地、库房租赁安全协议书》、《补充协议》无存在的基础，亦随主合同一并解除。因此，原告要求解除《场地租用合同》、《房屋、场地、库房租赁安全协议书》、《补充协议》的理由成立，本院予以支持。
（二）关于原告能否要求被告支付16间板房的环境清洁费的问题。
《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。本案中，关于16间板房的两份《房屋租赁合同》载明的出租方为原告，承租方为王锋，被告没有在合同上加盖印章，该合同事后也没有得到被告追认，故《房屋租赁合同》的合同当事人为原告与王锋，被告不是合同当事人，故原告依据《房屋租赁合同》要求被告支付16间板房的环境清洁费既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。
（三）关于逾期支付租金及各项费用的违约金和解除合同的违约金能否同时主张的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告（承租人）租用场地每日持续地产生租金及水电费等其他费用，被告（承租人）拖欠租金及其他费用的违约行为是持续性的。原告（出租人）主张解除场地租赁合同的时候，被告（承租人）在此之前的确占用场地并产生拖欠的租金及其他费用，合同解除后没有办法恢复原状，此时场地租赁合同的解除不发生溯及既往的效力。由于被告（承租人）没有及时支付租金及其他费用，使原告（出租人）产生资金占用损失，被告（承租人）应承担逾期付款的违约责任。由于被告（承租人）的原因导致合同解除，原告（出租人）的预期可得利益受损，被告（承租人）应承担解约的违约责任。上述两种违约责任性质不同，可以同时适用。因此，被告（承租人）除支付解除合同的违约金外，还应当支付逾期付款违约金，以赔偿原告（出租人）的损失。
（四）关于原告主张的违约金是否过高的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原告主张的逾期支付租金及各项费用的违约金和解除合同的违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照2017年度5个月租金的标准确定违约金数额为45万元。
（五）关于原告是否应退还被告保证金的问题。
《场地租用合同》第五条第3款约定“合同签订时乙方向甲方缴纳8万元作为保证金，在乙方租赁期满不再租用场地时，完好无损将场地交还甲方并与甲方完清一切手续后30日内，甲方将保证金8万元退还乙方”。根据上述约定，原告退还保证金的条件是被告将场地完好无损地交还给原告，并与原告完清一切手续。该保证金仅是被告交纳的场地保证金，而不是履约保证金，被告只要将场地完好无损地交还给原告，并与原告完清一切手续，原告就应归还保证金。因此，原告要求不予退还保证金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原告要求解除合同，并要求被告支付租金、环境清洁费、水电费及逾期付款违约金、解除合同的违约金的理由成立，本院予以支持。由于无法确定被告腾空场地的具体时间，本院对场地租金和环境清洁费计算至2017年6月17日，水电费计算至2017年2月，对于之后产生的费用原告可待被告腾空场地后另行主张。此外，原告主张的违约金标准过高，本院予以调整。原告要求被告支付16间板房的清洁费，并不退还保证金的理由不能成立，本院不予支持。被告辩称不应解除合同，不应支付违约金的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、重庆永南物流有限公司与重庆市永川区月季市场管理有限公司签订的《场地租赁合同》（2014年12月8日签订）、《房屋、场地、库房租赁安全协议书》（2014年12月8日签订）、《补充协议》（2015年4月3日签订）于本判决生效之日解除；
二、由重庆市永川区月季市场管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于****内的租赁场地腾空，交还给重庆永南物流有限公司；
三、由重庆市永川区月季市场管理有限公司于本判决生效后十五日内支付重庆永南物流有限公司2016年7月18日至2017年6月17日的场地租金940000元、2016年7月18日至2017年6月17日的环境清洁费99187.20元、2016年8月至2017年2月的水电费41976元，合计1081163.20元；
四、由重庆市永川区月季市场管理有限公司于本判决生效后十五日内支付重庆永南物流有限公司逾期付款和解除合同的违约金合计450000元；
五、驳回重庆永南物流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25010元，由重庆永南物流有限公司负担5010元，由重庆市永川区月季市场管理有限公司负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龙 锋
人民陪审员 程高容
人民陪审员 杨 霞
二〇一七年九月十二日
书 记 员 罗 川