山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1697号
原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人余于河，副总经理。
委托代理人张延君，男，该公司法务经理，住北京市。
委托代理人郑秋华，女，该公司客服部经理，住济南市。
被告乔冰，男，1978年1月5日生，汉族，济南市公安局槐荫分局刑事警察大队禁毒中队警员，住济南市
原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）与被告乔冰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员姜光军独任审判，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告盛世物业济南分公司代表人余于河的委托代理人张延君、郑秋华，被告乔冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盛世物业济南分公司诉称：被告乔冰于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四区（UP区）6号楼2单元504室房屋，建筑面积为97.65平方米。2010年12月16日原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》（以下简称协议），《协议》明确规定物业服务费用标准为每月每建筑平方米1.6元，每月物业费156.24元。原告与开发商签订的《领秀城十四区前期物业服务协议》中第九章第十九条中明确规定，物业服务费每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。但截止到目前被告仍拖欠我公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计7499.52元（附欠款明细）。期间，原告虽多次以通知和函告的形式向被告催交物业费，但被告一直置之不理。同时，按照原告与其签订的物业服务合同书第七章违约责任第二十四条规定，“甲方违反本合同，未按照约定交纳物业服务费的，乙方有权利要求甲方补交并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金”，经计算，违约金总额为10000元（附违约金明细）。被告的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了与北京盛世物业服务有限公司济南分公司物业管理服务中心签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务合同》，构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告2012年1月1日至2015年12月31日的物业费共计7499.52元；2、判令被告支付拖欠物业费违约金10000元，以上两项合计17499.52元。
被告乔冰辩称：被告认为原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、被告于2010年12月收房，在“不签物业协议不能收房”的胁迫下签订了《前期物业服务协议》，并非被告自愿，致使物业服务费用标准由卖楼宣传的每月每建筑平方米1.2元变成了1.6元；2、电梯关门不正常甚至出现夹人；3、楼道内垃圾不及时清理甚至出现垃圾死角半年不清理的情况，公共区域墙皮脱落无人过问；4、单元门整天呈敞开状态，门锁门禁已失效多年，形同虚设；5、楼道内自行车等车辆乱停乱放；6、电梯内张贴广告，小区内树立的广告牌铺天盖地，且广告词语已颠覆“人之初性本善”，孩子们已经被这些词语弄的不知所措。业主们十分想知道这些广告费用的去向；7、楼道内消防引导灯多处不亮；8、管道经常出现漏水，前几天还因为暖气管爆裂致使电梯至今不能工作，影响业主的正常生活，地下室被泡也时有发生。9、自家购买的车位在交纳月管理费的情况下还发生车辆雨刷丢失的情况，报案后物业查看录像告知答辩人没有任何摄像头能覆盖到车位；10、小区乱停车现象严重，地上地下停车场乱停放没有车位的业主的车辆，以致消防通道不能留有足够宽度应对消防车的通过，一旦意外发生不堪设想；11、物业楼大半已租给各商户，高额租金至今不知去向也未公示。综上，因原告不能适当履行物业服务的义务，给答辩人的生活带来了诸多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告乔冰系鲁能领秀城十四区（UP区）6-2-504室业主，该房屋建筑面积为97.65平方米。鲁能领秀城小区系由山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2010年12月22日，被告乔冰（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》一份，约定甲方委托乙方为其提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，合同约定的服务期限为“自本物业的开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同，本协议自动终止。协议期满该区业主委员会未签订新的物业服务合同，则本协议继续生效”。2012年9月23日,原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城西五区（即现十四区）提供前期物业服务，住宅的物业费标准为每月每平方米1.6元，服务期限暂定自2012年9月24日起至2015年9月30日止，期限3年。合同期满后，未出现第十一章“合同解除和终止”情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。此后原告盛世物业济南分公司开始为鲁能领秀城十四区提供物业服务至今。现原告要求被告缴纳物业费共计7499.52元，计算方式为按照每月每平方米1.6元的标准，自2012年1月1日至2015年12月31日，根据被告房屋建筑面积计算得出。
以上事实，有房屋登记信息、前期物业管理服务协议、前期物业服务合同以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告盛世物业济南分公司与被告乔冰所签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》以及原告盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司所签订的《前期物业服务合同》，均系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，均为有效合同，该两份合同对被告均具有约束力。
关于被告辩称原告盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告的陈述及举证内容来看，原告盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒绝支付物业费的抗辩，本院不予采纳。
综上所述,原告盛世物业济南分公司为被告乔冰所居住的鲁能领秀城十四区提供了物业服务，被告乔冰应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。被告乔冰未及时交纳物业服务费，构成违约。原告盛世物业济南分公司要求被告乔冰支付2012年1月1日至2015年12月31日的物业费7499.52元，于法有据，本院予以支持。关于原告所主张的违约金，本院认为，对照合同约定的物业服务标准，原告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，且该公司与业主之间也缺乏充分沟通，故对原告盛世物业济南分公司要求被告乔冰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告乔冰于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业发展有限公司济南分公司2012年1月1日至2015年12月31日的物业费7499.52元。
二、驳回原告北京盛世物业发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，原告北京盛世物业发展有限公司济南分公司负担70元，被告乔冰负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 姜光军
二〇一六年五月四日
代理书记员 徐小然