广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第584号原告葛仁良，男，＊＊族，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。被告广州新寓房地产开发有限公司，住所地＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。法定代表人ＸＸ伟，＊＊＊＊＊＊＊。委托代理人单淑怡、朱敏江，＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。原告葛仁良诉被告广州新寓房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡永辉适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告葛仁良，被告的委托代理人单淑怡、朱敏江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：因被告逾期安置原告回迁，且拖欠临迁费用，故诉请法院判令：一、被告向原告支付从2013年4月1日起至2014年3月31日止共12个月的延期补助费（按600元／月×150%计）；二、被告向原告支付逾期支付临迁补助费的违约金（每月以600元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，从2013年5月1日起计至实际付清上述临迁补助费之日止）。被告辩称：一、我司认为原告不属于我司与房管局签订出让合同约定的拆迁户，我司与原告之间没有合同关系，我司取得涉案地块的方式是公开挂牌，并非转让，所以我司只需承担出让合同约定的义务，而涉案出让合同的安置范围并没有包括八案原告。二、我司认为原告不是合法的被拆迁人，因为与原告签订的安置协议的是广东省第四建筑工程公司（以下简称省四建）并非我司，省四建不是合法拆迁人，他们签订的拆迁安置协议并没有经过备案、鉴证，所以是不合法的。省四建曾要求我司补偿1400000元临迁费及4000平方米的房屋，而市房管局曾开过协调会，认为我司不需要对省四建承担补偿义务，既然我司不需要对无合法产权的省四建承担补偿义务，同样我司也不需要对其租户承担这个义务。省四建已经从该地块的拍卖款中取得了补偿款，所以原告的安置义务应该由省四建在补偿款中支付。省四建与原建设单位是合作建房关系，省四建用其没有产权的用地、带有租户的房屋与原用地单位进行合作建房，按原有约定省四建待分得4000平方米房屋用于安置上述租户，同样省四建需要支付建设的费用，由于该项目烂尾，由政府收回拍卖，原用地单位与省四建是分得部分拍卖款项，以补偿其前期的投入（包括前期拆迁费用），所以本案所涉及的租户的拆迁补偿应该由省四建负责承担。三、原告是租户，只有承租权，当他们有房屋时是不需要解决他们的住房问题，现在原告自行购置了房屋，不需要作为安置的对象。四、原告作为租户的身份是需要交纳租金，原告原与省四建租房时也是要交纳租金的，现原告提出临迁费应该同时向省四建交纳租金，我司已经承受了地块的权益，即原告方领取临迁费的同时也应该向我司交纳房屋租金。这与公房拆迁条例是一致的。公房的租户在拆迁期间一方面与拆迁单位领取临迁费，同时也要向房管部门缴纳公房租金。五、拍卖中约定我司应承担的拆迁安置义务是指具有合法产权、同时与建设单位签订合法拆迁补偿协议的拆迁户，进行合理拆迁安置，目前原告的身份尚需要甄别，所以虽然已经有生效判决，但我司仍提出异议。之前我司一直承担临迁费用是基于社会维稳工作，我司保留向政府部门追讨的权利。六、如果原告真的需要解决其居住的需求，其可以向政府申请公租房或经适房，而不是他们已经有住房还继续无理、无法地要求回迁安置。经审理查明：2012年，原告曾向本院提起诉讼，要求被告向原告支付从2011年5月1日起至2012年3月31日止的延期补助费和逾期支付临迁补助费的违约金。本院经审理于2012年4月23日作出（2012）穗越法民三初字第885号民事判决。判决查明，1994年4月5日，省四建公司（丙方）与广州船舶及海洋工程设计研究院（甲方、以下简称船舶研究院）、广东华粤房地产股份有限公司（乙方、以下简称华粤公司）签订《拆迁补偿协议书》，约定：根据1994年1月7日和3月9日召开的关于“解决使用土地重叠”协商座谈会精神，就解决拆迁补偿事宜达成本协议；甲、乙双方一致同意在即将建设的“＊＊＊＊＊＊＊住宅科研综合楼”建筑物内有价补偿给丙方民用住宅建筑面积4000平方米；“住宅科研综合楼”由乙方承包建设，丙方所得的建筑面积由丙方按商定的造价，将投资金额支付给乙方后，由乙方统一建设，乙、丙双方另签委托建造合同；上述补偿面积凡是向地方政府支付的必要费用及税务，如投资方式调节税、土地有偿使用费、房产证书管理费等均由丙方自行缴纳；丙方目前使用的1490平方米范围内（广州市房地产测绘所92穗城规地0758号地产附图：东山区、下塘、南坑东、龙洞区11段12幅1263及1281地号）所居住的本单位职工和公司管辖的居民户及拆迁、安置及费用均由丙方自行负责；根据“住宅科研综合楼”的工程进度，丙方必须在1994年6月30日前，将1490平方米范围内的房屋及其附属物自行拆迁完毕；上述房屋及其附属物的拆除，也可委托乙方进行，其拆迁费用可由拆除下来的废旧材料作补偿，丙方不再另外支付；拆迁户的临迁安置由丙方自理，并可与乙方磋商，租用白云仙馆临迁费，具体租赁合同另行签署等。1995年6月14日，原告（乙方、被拆迁人）与省四建公司（甲方、拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局批准拆除＊＊＊＊＊＊＊房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积37.10平方米，有正式户口的实际居住人口3人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年5月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方按原建筑面积40平方米的每月每平方米15元计算，合计每月补助600元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；协议第三条回迁办法：甲方应于1999年12月30日前在房屋原址第＊＊层产权属于甲方的房屋（使用面积51.93平方米）安置乙方回迁居住；甲、乙双方必须严格履行协议，违反本协议第三条，应按广州市人民政府令第1号《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十三条及第五十五条处理；其它事项：补偿建筑面积超过原建筑面积十平方米内的，按每平方米1300元建筑成本价结算，补偿建筑面积超过十平方米外的（不含十平方米），按每平方米不超过5000元计价结算等，上述协议在广州市公证处办理了公证。原告迁出上述被拆迁房屋，省四建公司向原告支付临迁补助费至2007年12月31日，其中1995年5月30日至1999年12月30日期间支付的临迁补助费为每月600元，2000年1月1日至2007年12月31日期间支付的临迁补助费为每月900元。2007年5月22日，省四建公司向原告发出通知，载明：关于原告原租住＊＊＊＊＊＊＊房屋的拆迁事宜，省四建公司在1995年与原告签订了《房屋拆迁安置协议》，对原告承租房屋的拆迁进行了安置，承担了原告的搬迁费用，并一直支付临时搬迁补助费至今；现因省四建公司已无法在原地段取得相应的民用住宅安排阁下回迁继续租住，根据相关规定，省四建公司决定另行安排房屋给原告继续租住，并不再发放临时搬迁补助费；省四建公司出租给原告的房屋位置及租金事宜，请原告在接到本通知后5日内与省四建公司服务分公司协商等。广州市国土资源和房屋管理局曾向船舶研究院、华粤公司发出缴纳土地闲置费通知书，该通知书载明：经穗国土闲认（2003）441号《闲置土地认定通知书》认定，和穗国土闲处（2006）60号《闲置土地处置决定书》决定，你单位在＊＊＊＊＊＊＊地段兴建住宅、科研综合楼项目、3295平方米的建设用地自1995年6月30日起为闲置土地等。2007年11月19日，广州市国土资源和房屋管理局在报纸上刊登广州市国有土地使用权出让挂牌公告，其中包括广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊的地块出让，其土地用途为二类居住，用地面积为3984平方米（净用地2595平方米），总建筑面积7266平方米，最低交易价1568万元，地块现状及出让附带条件：现场为临时停车场；未办理拆迁结案手续。用地范围内剩余约580平方米住宅未拆除，且未签订房屋拆迁补偿安置协议，由竞得人负责补偿安置。竞得人另须预留约1250平方米住宅面积供被拆迁人回迁，每月临迁费约12000元，自成交之日起由竞得人支付；上述地块所列拆迁数据根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准等。2007年12月20日，被告（买受人）与广州市房地产交易登记中心（挂牌出让主持方）签订广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书，载明：2007年11月19日至2007年12月20日对越秀区＊＊＊＊＊＊＊地块进行挂牌出让，经过公开竞价，确认成交情况：买受人为被告，标的面积3984平方米，成交价款2400万元；买受人有权查阅有关挂牌标的资料。签订本确认书，视为买受人已行使该款权利并认可挂牌标的现状；成交后，买受人即时与我中心签订《成交确认书》，并与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》；买受人的其他权利义务按地块的《广州市国有土地使用权出让合同》及有关规定执行等。同日，被告（乙方、受让方）与广州市国土资源和房屋管理局（甲方、出让方）签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定：本合同出让的广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊与＊＊＊＊＊＊＊地块以挂牌方式出让，宗地面积3984平方米（其中甲方出让给乙方的土地面积为2595平方米、规划退缩及用地面积为1389平方米），规划用途是居住用地；本合同项下地块于2007年12月20日公开挂牌出让，成交价款为2400万元；乙方必须按拆迁管理程序和规定负责完成本地块尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；乙方必须按原用地单位与被拆迁人已签订的拆迁补偿安置协议约定，提供回迁房屋进行补偿安置及负责办理回迁房产权手续；乙方自签订本合同之日起，按原用地单位与被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议支付临迁费，直至回迁安置完毕；本地块按公告状况出让，乙方需负责继续完善用地手续，本合同生效后地块的其他一切拆迁风险和经济责任、法律责任均由乙方承担，乙方不得申请退地；本地块用地范围内尚有580平方米住宅未拆除且未签订房屋拆迁补偿安置协议，由乙方负责补偿安置；乙方须预留约1250平方米住宅面积供被拆迁人回迁等。2008年1月9日，船舶研究院、华粤公司（移交人）与被告（接收人）签订《场地移交确认书》，载明：越秀区＊＊＊＊＊＊＊地块原用地单位为华粤公司及船舶研究院，2007年12月20日广州市国土资源和房屋管理局公开挂牌出让该地块，由被告成功竞得，并已付清拍卖款项。该地块从成交之日起一切的经营管理、开发权益、投资建设等权益均由被告承接，现正式定于2008年1月9日进行场地交接手续等。2008年2月16日，被告在报纸上刊登公告，载明：位于越秀区＊＊＊＊＊＊＊与＊＊＊＊＊＊＊地块于2007年12月20日由国土资源和房屋管理局举行公开出让拍卖，由我司竞拍取得该项目土地使用权。请该地块已拆或待拆的拆迁户于2008年2月25日于地块拆迁办提交原拆迁协议书、原产权证明文件等资料给我司等。2008年3月7日，广州市城市规划局出具了建设用地规划许可证，载明：用地位置：越秀区＊＊＊＊＊＊＊路；用地单位为被告；用地项目名称住宅楼；用地面积3984平方米（其中净用地面积2595平方米、道路面积1389平方米）等。2008年3月31日，被告取得了上述地块的建设用地批准书。因该回迁楼尚未建成，被告未能安置原告回迁。原告曾于2008年5月5日向本院提起诉讼，要求省四建公司、华粤公司、船舶研究院及本案被告向其支付从2008年1月1日起至2008年5月31日止的延期补助费（按每月600元×150%计付）及逾期未付临迁补助费的违约金（从2008年2月1日起至实际付清临迁费之日止，以实欠金额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）等。该案审理过程中，华粤公司陈述：其通过征用加名开发船舶研究院通过国家划拨取得的涉案地块，而该地块中其中一部分的土地使用权是属于通过国家划拨给省四建公司的，省四建公司在该部分土地上建有房屋，该房屋没有合法产权，故双方经过协商签订《拆迁补偿协议书》，由省四建公司购买4000平方米的房屋，且先付款再建设，但省四建公司没有支付相关款项，因此，三方是基于拆迁关系所产生的买卖关系。省四建公司与船舶研究院对上述陈述予以确认。省四建公司陈述：我方在涉案地块上的房屋是平房，由包括原告在内的11户居住，没有产权，该住户按公房租金标准向其交纳租金；省四建公司交给船舶研究院、华粤公司的面积只有1400多平方米，华粤公司、船舶研究院要求省四建公司负担被拆迁户，因此提供给省四建公司4000平方米的面积作产权补偿，且需要支付上述房屋相应的地价。船舶研究院、华粤公司与原告对省四建公司的该陈述予以确认，原告则称之前是向教育局承租，后来向省四建公司交纳租金。本案被告陈述：房管部门没有告知其预留的1200多平方米的范围，其认为应包括尚未拆迁的580多平方米。为查明案件事实，本院在该案诉讼期间致函广州市国土资源和房屋管理局查询＊＊＊＊＊＊＊地块的有关情况，该局函复：根据省四建公司提供的13户（其中11户为省四建被拆迁户、2户为私房）《拆迁安置协议》，＊＊＊＊＊＊＊地段的回迁面积约为1248.66平方米，每月临迁费约为11677元，为此，我局在2007年11月19日的《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》中明确要求该地块的竞买人须预留1250平方米住宅面积供被拆迁人回迁。此外，该用地范围内剩余约580平方米住宅未拆除，且未签订房屋拆迁补偿安置协议，竞得人须负责补偿安置。每月临迁费约12000元，至成交之日起由竞得人支付。关于预留面积与回迁面积不一致的问题，《挂牌公告》中已注明：上述地块所列拆迁数据根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准。该局将该地块有关的拆迁安置协议、出让挂牌公告、成交确认书及出让合同等资料复印给本院，其中包括原告与省四建公司签订的《房屋拆迁安置协议》。该案还查明：2008年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局办公室出具关于处理＊＊＊＊＊＊＊地块拆迁遗留问题的会议纪要，载明：2008年7月10日，市国土房管局主持召开＊＊＊＊＊＊＊地块协调会议，研究、协调该地块拆迁遗留问题和前期投入返还问题。市拆迁办、市房屋调换总站、省四建公司、新寓公司等单位人员参加了会议，议定事项纪要如下：一、根据＊＊＊＊＊＊＊地块出让公告及广州市国有土地使用权出让合同要求，竞得人须预留约1250平方米（被拆迁户13户，其中11户为省四建公司被拆迁户，2户为私房）住宅面积供被拆迁人回迁，并在成交之日起每月向被拆迁人支付约12000元临迁费。现地块已由新寓公司于2007年12月27日竞得，请新寓公司严格按上述要求履行义务，尽快解决被拆迁人的回迁安置问题，及时支付被拆迁人的临迁费。二、请新寓公司尽快按规定向市拆迁办申请办理该地块拆迁许可证及拆迁结案手续，省四建公司尽快向新寓公司和市拆迁办提交有关被拆迁人资料，由新寓公司对这些资料进行确认并将意见报市拆迁办。三、关于省四建公司其他要求（除被拆迁人临迁费和回迁安置外），请省四建公司认真对照在1994年与广州船舶研究院和华粤房地产有限公司三方签订的《拆迁补偿协议书》，找准索赔的对象进行协商、如协商不成，尽快通过司法途径解决。2009年8月10日，本院作出（2008）越法民三初字第1415号民事判决书，判令：本案被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告一次性支付延期补助费（从2008年1月1日起至2008年5月31日止，按每月600元×150%计付）；本案被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期未付临迁补助费的违约金（从2008年2月1日起至实际付清上述补助费之日止，以实欠临迁补助费本金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该违约金以不超过实欠临迁补助费本金总额为限）；驳回原告的其他诉讼请求等。本案被告不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2009年11月23日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2011年6月2日，本院作出（2011）越法民三初字第1141号民事判决书，判令：本案被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告一次性支付延期补助费（从2010年8月1日起至2011年4月30日止，按每月600元×150%计付）；本案被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期未付临迁补助费的违约金（从2010年9月1日起至实际付清上述补助费之日止，以实欠临迁补助费本金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该违约金以不超过实欠临迁补助费本金总额为限）。该案已生效。判决认为，原告与省四建公司签订的《房屋拆迁安置协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，逾期回迁须依约承担违约责任。涉案房屋所在地块已被认定为闲置土地，且通过房屋管理部门按照相关规定公开挂牌出让其国有土地使用权，并由被告于2007年12月20日竞投所得。此次挂牌出让附带条件，本案中双方对该条件的实质内容特别是预留面积是否包括原告在内的问题产生争议，综合涉案地块的出让挂牌公告、2008年8月27日关于处理＊＊＊＊＊＊＊地块拆迁遗留问题的会议纪要以及本院就此问题向房屋管理部门查询得到的答复意见和所附的相关拆迁资料，可以认定附带条件中的预留约1250平方米的住宅面积是包括属于被拆迁人的原告的面积，被告应从竞买所得之日起按照上述附带条件解决原告的临迁、回迁安置问题，其辩称预留面积不包括原告在内、原告不属于被拆迁人的辩解与事实不符，本院不予采纳。上述挂牌出让的条件是明确的，被告竞买时应明知，上述《房屋拆迁安置协议》的有关权利、义务随之转移给竞买人被告，其应继续履行上述协议，向原告支付临迁费用及相关款项，这是其竞买取得涉案地块国有土地使用权应履行的义务。关于原告主张的逾期未付临迁补助费的违约金问题，虽然《房屋拆迁安置协议》中没有明确约定逾期支付临迁费等问题的内容，但根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。因此，被告应承担逾期支付临迁补助费的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州新寓房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告葛仁良一次性支付延期补助费（从2011年5月1日起至2012年3月31日止，按每月600元×150%计付）。二、被告广州新寓房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告葛仁良支付逾期未付临迁补助费的违约金（从2011年6月1日起至实际付清上述补助费之日止，以实欠临迁补助费本金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该违约金以不超过实欠临迁补助费本金总额为限）。本案受理费25元，由被告广州新寓房地产开发有限公司负担。判后，双方均无上诉，该判决已生效。2013年4月17日，本院作出（2013）越法民三初字第848号民事判决书，判令：本案被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告一次性支付延期补助费（从2012年4月1日起至2013年3月31日止，按每月600元×150%计付）；本案被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告支付逾期未付临迁补助费的违约金（从2012年5月1日起至实际付清上述补助费之日止，以实欠临迁补助费本金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该违约金以不超过实欠临迁补助费本金总额为限）。本案被告不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2013年7月17日作出（2013）穗中法民五终字第1791号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因被告至今仍未安置原告回迁，也未向原告支付2013年4月1日至2014年3月31日的延期补助费，原告遂于2014年3月5日提起本案诉讼。本案诉讼中，原告表示上述生效判决作出后，无其他新事实发生。被告则表示：生效判决没有查明原告已经另购有自有产权房屋的情况，除此外无其他新事实发生。本院认为：被告应否向原告承担拆迁补偿安置合同责任，已经生效判决作出明确的论断，并判令被告向原告支付延期补助费和逾期支付临迁补助费的违约金，本院就此不再重复论述。被告重申其抗辩，理由不成立，本院不予采纳。现原告要求被告支付2013年4月1日至2014年3月31日的延期补助费和逾期支付临迁补助费的违约金，合法合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州新寓房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告葛仁良一次性支付延期补助费（从2013年4月1日起至2014年3月31日止，按每月600元×150%计付）。二、被告广州新寓房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告葛仁良支付逾期支付临迁补助费的违约金（从2013年5月1日起至实际付清上述补助费之日止，以实欠临迁补助费本金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，该违约金以不超过实欠临迁补助费本金总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45元，由被告广州新寓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇一四年四月十五日书记员  杨嘉儿