中华人民共和国上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初4968号
原告：韩冰(HANBING)，男，1944年4月4日出生，现住中华人民共和国上海市长宁区。
委托诉讼代理人：徐亚萍，上海申浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜建人，上海申浩律师事务所律师。
被告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地中华人民共和国上海市普陀区。
法定代表人：翁琳，董事长。
委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。
第三人：上海市长宁区西郊华庭业主委员会，地址中华人民共和国上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX楼西南间。
负责人：徐雄根，主任。
委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘维刚，上海阳光卓众律师事务所律师。
原告韩冰(HANBING)与被告上海高力国际物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月27日组织原、被告进行证据交换。此后，本院依法追加上海市长宁区西郊华庭业主委员会为第三人参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月14日、8月24日公开开庭审理了本案。原告韩冰(HANBING)的委托诉讼代理人徐亚萍、杜建人，被告上海高力国际物业服务有限公司的委托诉讼代理人龚红兵，第三人上海市长宁区西郊华庭业主委员会的负责人徐雄根及其委托诉讼代理人尹维耀、潘维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩冰(HANBING)向本院提出诉讼请求：被告退还2014年1月至3月期间多收的物业费489元及利息(以489元为本金，自2014年1月4日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算)。事实和理由：原告系西郊华庭45号101室的业主。2014年前，原告每月支付的物业费为684.40元。2013年12月13日，小区内张贴了物业费上涨的公告，物业费由原来的每平方米4.20元涨至5.20元，原告在不知情的情况下缴纳了三个月的物业费2,542.20元。2015年12月9日，原告从被告处获取了西郊华庭业主委员会与被告签订的2014年度《物业服务合同》，该合同中约定的物业费为每平方米4.20元。因被告在没有合法依据的情况下擅自上调物业费，故被告要求其退还多收的物业费，但多次交涉未果，遂提起诉讼。
被告上海高力国际物业服务有限公司辩称，1.调整物业费的决定是第三人同意的，被告也在小区内张贴公告，业主并无异议。原告已经按照调整后的标准缴纳了2014年1月至3月的物业费，也明知在涨价前没有召开过业主大会，但至今才提起诉讼，已经超过诉讼时效；2.根据《物业服务合同》，被告是采取酬金制提供物业服务，故物业费是属于全体业主的，只是由被告代为保管，如果原告要求返还，也不应向被告提出主张；3.第三人同意调整物业费的决定是对《物业服务合同》的变更，如原告认为该决定违法，应先行撤销该决定，否则该决定就是合法的；4.根据《物业服务合同》的约定，被告只需与第三人协商一致就可以调整物业费，至今，小区内除了原告一户外，其余业主都是按照调整后的标准缴纳物业费，由此也证明业主对此并无异议。如原告要求退回物业费的请求得到支持，将破坏现有的稳定秩序，物业管理中产生的亏损要如何处理？综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人上海市长宁区西郊华庭业主委员会述称，1.虽然在作出涨价决定前并未召开业主大会，在程序上存在瑕疵，但原告以外的其他业主都按照调整后的标准缴纳了物业费，证明业主对涨价并无异议。此后，业委会也采取了补救措施，发放征询表听取业主意见，根据业主回复，同意每月每平方米5.20元收费标准的业主已经超过三分之二。据此，调整物业费的行为是有效的。2.物业费是全体业主共有的，被告只是代管，对物业费并无处分权，故原告无权要求被告退还物业费。综上，不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对上海市房地产权证、《物业服务合同》、第三人致被告的函件、物业费发票、《园区停车收费及物业费上涨公告》、领取资料清单、《高力国际业主/住户意见征询表》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
原告及案外人吴某某系上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室的权利人。该房屋位于西郊华庭小区，小区共有331户住户。
2013年11月20日，被告(乙方)与第三人(甲方)签署《物业服务合同》，合同约定：西郊华庭小区位于上海市虹桥路1889弄，甲方委任乙方为小区管理者，任期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。乙方应为小区管理开设独立帐户，以供小区所有管理收入及开支的往来。每月从业主收得之管理费或额外收入，将存于小区管理独立帐户，小区之管理营运开支，将从此户口支取。小区管理独立帐户中除该月的营运资金外有任何余下的资金，应留作更新资金用，作为将来更新公用服务和设备，营运物资和设备以及用作改造、扩建小区。乙方按“酬金制”的收费形式确定物业服务费用。在乙方负责管理本物业时，每月25日在预收的物业服务费用中提取18,000元酬金。物业管理费标准的调整，必须按国家有关规定并与甲方协商一致后方可实施。乙方必须按经甲方批准认可之西郊华庭年度管理费预算案规定使用物业管理费，不经甲方同意不得随意添减，年终如有节余，由甲方核定后，将专门用于保持并改善小区全体业主在本物业的居住环境。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层4.20元/月.平方米；上述物业服务收费分项标准为：1)综合管理服务费1.41元；2)共用部位、共用设施设备日常运营、保养、维修费用0.93元；3)公共区域的清洁卫生服务费用0.35元；4)公共区域绿化养护费用0.18元；5)公共区域秩序维护服务费用1.13元；6)超标准服务项目0.20元。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支并按规定分摊。乙方认为有必要增加各业主每月应付的管理费用金额以满足有关物业管理收支的年度预算时，只有在甲方同意并经全体业主大会2/3大多数通过乙方建议的新的物业管理费标准前提下，乙方才能实施新的收费标准。
2013年10月30日，第三人致函被告称：第三人已经收悉关于物业管理费调整事宜，业委会了解到西郊华庭一线员工的工资基数由2006年的850元/月上涨至2013年的2,100元/月。现管理处员工的薪资支出比例确实占到收取所有物业管理费总成本的70%，故同意2014年物业费调整至5.20元/㎡……。
2013年12月13日，被告在小区内张贴《园区停车收费及物业费上涨公告》，内容为：……自我司驻场人员于2002年进场以来，历经12年，小区的物业管理费从原先的5.80元/㎡下调至现在的4.20元/㎡，但我处未减少任何一项服务。目前管理处一线员工的工资福利一直处在全市的最低基准。若我司在2014年度中仍按照物业管理费4.20元/㎡来操作的话，将出现收支不平衡状态，造成管理处工作不能正常运作。对于此事，管理处协同业主委员会商讨决定只有上涨至5.20元/㎡才能达到收支平衡，并在未来的几年内稳步持续性发展。以上事宜于2014年1月1日试行，望业主相互通告。
此后，原告向被告缴纳2014年1月至3月的物业费2，542.20元，被告于2014年1月4日向原告开具发票。
2014年12月28日、2015年12月30日、2016年11月28日，被告分别与第三人签署《物业服务合同》，合同约定：2015年1月1日至2017年12月31日期间，被告为西郊华庭小区提供物业管理服务。物业管理费服务费由物业服务支出和被告的酬金构成，物业服务支出为所交纳的业主所有，由被告代管，主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用……。被告的酬金为18,000元/月，自物业管理专项帐户中提取，业主承担的物业服务费标准为5.20元/月/平方米。
2015年12月1日，原告委托律师向被告发送《律师函》，原告称其两年来再三要求被告出示物业费涨价的法律依据，但至今未得到任何回复。要求被告向业主提供2002年入驻小区以来签订的所有《物业服务合同》、需要涨价的法律依据、小区竣工总平面图等。
2015年12月9日，原告自被告处领取相关资料，包括：2002年至2003年《物业管理合同》复印件、2004年至2006年物业管理续签公函复印件、2007年《物业管理合同》复印件、2008年合同签核说明、2009至2015年《物业管理合同》复印件等。
2016年9月至10月期间，被告向小区业主发送《高力国际业主/住户意见征询表》，就客户服务、安全、清洁与绿化、维修、员工形象、是否同意与管理处目前5.20元每平方米的物业服务费标准等方面的问题向业主征询意见。被告称上述征询表系投放至业主信箱内，第三人则称上述征询表系第三人要求被告发送，部分投放至业主信箱内，部分通过门缝塞入业主家中等。
审理中，被告及第三人确认，共计发放331份《高力国际业主/住户意见征询表》，回收189份。就是否同意与管理处目前5.20元每平方米的物业服务费标准的问题，同意的为178户，不同意的为10户，弃权的为1户。
本院认为，虽然在2014年度《物业管理合同》中先行约定：物业管理费标准的调整，必须按国家有关规定与第三人协商一致后方可实施，但此后又另行约定：只有在第三人同意并经全体业主大会2/3大多数通过被告建议的新的物业管理费标准的前提下，被告才能实施新的收费标准。显然，后一条款就调整物业管理费的程序作出了更加明确、具体的约定，故被告只有在后一条款约定的前置条件成就的情况下才能按照5.20元/月/㎡的标准向业主收取物业管理费。根据查明事实可以认定，被告在未召开业主大会、业主未就新的物业管理费标准进行表决的情况下，仅根据第三人的书面回复即按照5.20元/月/㎡的标准向业主收取物业管理费，确与《物业管理合同》约定不符。
被告抗辩称原告已先行缴纳了2014年1月至3月的物业管理费，但其直至2017年才提起诉讼，已经超过诉讼时效。本院认为，虽然原告在缴纳2014年1月至3月的物业管理费时对调整前后物业管理费的标准均已明知，但其直至2015年12月9日才自被告处取得2014年度的《物业管理合同》，才由此了解到关于物业管理费调整的前置程序，并据此主张被告未经业主大会表决即调整物业管理费不当，提起本案诉讼，故原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。
但是，本院注意到，在被告与第三人签署的2014年度至2017年度的《物业服务合同》中均约定，被告为小区管理开设独立帐户，以供小区所有管理收入及开支的往来。每月从业主处收得之管理费或额外收入存于该独立帐户，小区之管理营运开支从该帐户支取。除管理营运开支外，小区管理独立帐户中除该月营运资金外有任何余下的资金，应留作更新资金用，作为将来更新公用服务和设备，营运物资和设备以及用作改造、扩建小区。被告采取“酬金制”的方式收取物业服务费用，即每月在预收的物业服务费中提取18,000元作为酬金。综上，被告向业主收取的物业管理费并非全部由其占有、使用、支配，被告仅能按约提取18,000元作为酬金，其余物业管理费均归入独立帐户用于小区的日常管理，被告对此仅享有代管权，并不享有所有权。此外，2014年至今，被告实际为原告所在小区提供了物业管理服务，即使物业管理费的标准由4.20元/月/㎡调整至5.20元/月/㎡，被告所获得的酬金仍未改变，被告并不因此获利，物业管理费中上涨的部分仍归入独立帐户用于小区日常管理。综上，原告要求被告退还多收物业管理费的诉讼请求缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告韩冰(HANBING)的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告韩冰(HANBING)负担。
如不服本判决，原告韩冰(HANBING)可于判决书送达之日起三十日内，被告上海高力国际物业服务有限公司可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 董 隽
人民陪审员 乐嘉勤
人民陪审员 徐滕岗
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 严 超
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。