重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终6942号
上诉人（原审原告）：周建。
上诉人（原审原告）：李倩。
二上诉人委托诉讼代理人：谢亮，重庆三力晟铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆首信假日房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路16号，统一社会信用代码915001070801996299。
法定代表人：李翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何明。
委托诉讼代理人：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。
上诉人周建、李倩因与被上诉人重庆首信假日房地产开发有限公司（以下简称首信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周建、李倩上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。主要理由：1.被上诉人第一次交付的房屋不符合合同约定，合同约定交付的房屋为名义层14层，物理层16层，而被上诉人交付的房屋没有地下车库，双方发生争议，在签订《协议》后才交房，导致延迟交房，被上诉人构成违约，按照合同约定应当支付违约金。2.被上诉人没有将办理合同备案登记所需资料通知上诉人，没有告知上诉人何时应缴纳大修基金；并且《重庆市物业专项维修资金管理办法》虽然规定大修基金应再合同登记备案之前缴纳，但《住宅专项维修资金管理办法》规定大修基金在接房前缴纳，两部规定对同一问题相互矛盾时，被上诉人也应尽到合理告知义务。被上诉人没有尽到通知义务，也应对逾期办理合同登记备案承担责任。3.计算逾期办理合同登记备案违约金的基数认定错误，合同约定按已付房款作为基数，购房人以按揭方式购房的，因按揭手续已经提交，已付房款应包括银行按揭款，一审仅以首付款作为计算违约金的基数是错误的。4.一审认定对被上诉人办理产权登记要扣除116天以及办理产权证的起点为实际接房之日错误。首先，九龙坡区国土局出具的《情况说明》不真实；其次，计算办理产权登记的起算点应从合同约定的接房之日起算；最后，《合同补充协议》第六条约定被上诉人不承担因房地产行政管理机关原因导致逾期交付产权证的违约责任，而不是对逾期办理房产证免责。
被上诉人首信公司辩称：1.根据合同约定，被上诉人交付的房屋取得一证两书即符合交房条件，事实上我公司在通知接房时已经取得；上诉人以无车库为由拒绝接房不构成合同约定的拒绝接房理由。该栋楼房本身就没有规划车库，并且关于车库问题，我们已经通过调解的形式与上诉人签订了书面的协议，给予上诉人一定的补贴，并约定上诉人不得再以此为由向我公司主张任何赔偿。2.双方在合同及补充协议中均明确约定在合同登记备案前上诉人应当缴纳大修基金，并援引了重庆市关于大修基金的管理办法作为合同依据，所以上诉人迟延缴纳大修基金导致办理合同登记备案的责任不应由被上诉人承担。3.合同约定违约金的计算基数为已付房款，我公司办理合同备案登记时银行按揭款尚未支付至我公司，银行按揭款在支付至我公司账户前不能认定为已付房款，一审据此以上诉人已付的首付款作为计算违约金的基数符合合同约定。4.合同对逾期办理产权证的免责条款约定了因房管行政部分原因导致的迟延，被上诉人不承担责任。现九龙坡区国土局专门出具《情况说明》，确认因系统升级和办证流程变化导致办理栋证延误116天，这116天应按照合同约定扣除。5.合同约定办理产权证的起算时间节点应从购房人实际接房之起60日内办理，一审从被上诉人实际接房之日计算被上诉人的办证时间符合合同约定。
周建、李倩一审请求：1、判令首信公司向周建、李倩支付迟延交房违约金12596.96元；2、判令首信公司向周建、李倩支付迟延办理商品房预购合同登记备案违约金5132.09元；3.判令首信公司向周建、李倩支付迟延办理房地产权证的违约金5691.96元；4.本案诉讼费由首信公司负担。
一审查明：周建、李倩（乙方）与首信公司（甲方）于2014年2月16日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定周建、李倩购买首信公司开发的坐落于九龙坡区西彭镇铝城北路皇冠假日小区预售商品房一套，总房款466554元，交房期限为2015年12月31日。合同第十二条约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意自约定应当取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十三条约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单；甲乙双方应相互配合办理产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办证需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期提交办证申请，取得登记受理单的，双方同意自约定应取得受理单之日起至实际取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。
双方在补充协议第六条约定：因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于甲方的是由未能取得产权证书的，甲方不承担逾期交付产权证的违约责任；第九条约定：在签订本合同及本补充协议同时，乙方应当依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》及《重庆市九龙坡区房屋专项维修资金管理暂行办法》支付专项维修资金，否则因此导致无法办理合同备案或《房地产权证》的责任由乙方自行承担。
2016年9月26日，周建、李倩与首信公司就规划设计中该栋楼电梯不能直达车库等因素给周建、李倩使用造成不便的问题达成《协议》，约定如下内容：“首信公司一次性补偿周建、李倩9086元”；“周建、李倩承诺，本协议履行后，不得再以所购买的2栋房屋无地下层、车库等任何原因为由，要求首信公司赔偿、补偿或支付任何费用”；“周建、李倩自愿放弃就2栋房屋无地下层等原因，导致乙方使用不便或产生的一切影响，而向甲方主张任何法律责任”。
一审审理中，双方确认周建、李倩支付首付款240554元，大修基金缴纳时间为2014年3月11日、贷款到账支付时间为2014年6月25日、首信公司取得合同登记备案受理单的时间为2014年6月16日、周建、李倩实际接房时间为2016年9月26日、首信公司取得产权转移登记受理单的时间为2016年6月30日。
首信公司向一审法庭提交了重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月27日出具的情况说明，载明“2016年1月3日，我局收到首信·皇冠假日项目办理产权证栋证的申请材料，到2016年5月19日完成栋证办理业务，共计136天，根据以往正常办理流程参考，办理此次栋证业务，大约需要20天，由于全市不动产登记系统升级、登记流程由较大调整、增加地块合并业务流程三个方面的原因，此次办理造成延误大约116天时间”。周建、李倩为推翻九龙坡区国土资源管理分局出具《情况说明》的真实性及证明内容，补充提交了首信公司为办理栋证取得的不动产登记受理通知单及附件，认为办理栋证的实际受理时间系2016年5月20日，国土部门进行权属调查及国土验收系2016年1月21日即完成，首信公司委托国土部门进行现场指界的时间也在2016年3月28日，因此，首信公司并未在1月3日提交栋证办理申请，该局出具的《情况说明》不具有真实性。首信公司对周建、李倩补充提交的证据真实性予以认可，其在补充质证过程中陈述，国土部门1月21日进行权属调查及国土验收是在办理栋证流程中进行的，国土局是在5月19日完成宗地图，移送办理栋证权属表、土地权属调查审查意见书，只有办理完这些手续，才能去不动产登记中心办理栋证。
一审认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案周建、李倩与首信公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是当事人的真实意愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依照合同享有权利、履行义务。对周建、李倩诉请的三方面违约行为，一审评判如下：
一、关于首信公司是否迟延交房。据庭审查明，合同约定的交房时间为2015年12月31日，涉案房屋此时业已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审认为，涉案房屋已经过竣工验收备案登记，符合交房条件，周建、李倩虽辩称系因交付的房屋没有车库，不符合合同约定的交付条件，但并未举示该楼栋规划有车库的证据；其次，周建、李倩与首信公司双方已就车库等问题通过签订《协议》协商解决，周建、李倩明确表示放弃就该栋房屋无地下层等原因向首信公司主张法律责任的权利，因此，周建、李倩应当按约接房，其辩称首信公司未能按合同的约定交付房屋与庭审查明事实不符，周建、李倩要求首信公司支付迟延交房违约金的诉讼请求缺乏事实依据，一审不予支持。
二、关于逾期办理合同登记备案的违约责任。根据合同第十二条约定，首信公司应在签订合同之后10日内履行该项义务，但根据补充协议第九条之约定，周建、李倩先负有缴纳物业专项维修资金的义务，否则首信公司不承担违约责任。而周建、李倩缴纳该资金的时间为2014年3月11日，故一审以次日起至取得登记备案业务受理单时止，按照已付房款每日万分之一的标准，计算首信公司的该项违约金，金额为2333.37元（240554元×97天÷10000）。
三、关于逾期办理产权登记的违约责任。一审认为，综合比较余长华与首信公司提交证据，恰好证明了办理产权证的正常流程需先到国土部门办理完结相应手续后才能将资料再次报送至不动产登记中心以办理栋证，因此，重庆市九龙坡区国土资源管理分局出具的《情况说明》符合客观事实，具有较强的证明力，余长华提交的证据并不足以否定《情况说明》的真实客观性，不足以反驳首信公司提交该份证据的证明目的，一审据此对九龙坡区国土资源管理分局出具的《情况说明》予以采纳并认定该《情况说明》所载明的事实。鉴于首信公司于2016年1月3日向重庆市九龙坡区国土资源管理分局提出了涉案房屋所在楼栋办理产权证栋证的申请材料，但因全市不动产登记系统升级导致业务积压和系统不稳定，一段时间无法正常办理业务，原登记流程有较大调整，需按系统升级后新标准重新办理等原因，造成栋证办理迟延，直至2016年5月19日才完成栋证业务，重庆市九龙坡区国土资源管理分局也证实此次办理栋证因非开发公司原因造成延误大约116天，而正常办理此次栋证业务大约需时为20天，因此一审确定延误期间应从2016年1月3日起计算至4月29日止。又根据主合同及《补充协议》约定，涉案商品房实际交付使用之日起60日内应当提交办理《房地产权证》的申请并取得登记受理单，因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于首信公司的事由未能取得产权证书的，首信公司不承担逾期交付产权证的违约责任，因此，结合涉案房屋实际交付使用时间为2016年9月26日的事实，应当自延误期间结束之日即4月29日起给予60日履行期以便首信公司办理涉案房屋产权登记，而首信公司于2016年6月30日实际取得不动产登记受理单，尚在期限之内，因此，首信公司不承担违约责任，对余长华的该项诉讼请求应予驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、重庆首信假日房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付周建、李倩迟延办理商品房预购合同备案登记违约金2333.37元；二、驳回周建、李倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为192元，由周建、李倩负担92元，重庆首信假日房地产开发有限公司负担100元。（因周建、李倩已预缴，此款由首信公司随上述应付款项一并给付周建、李倩）。
二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。现双方就合同履行过程的相关事宜发生争议，本院对此评判如下：
一、被上诉人是否存在延迟交房的违约行为，应否承担逾期交房违约金的问题。
被上诉人没有逾期交房，不应承担逾期交房违约金。双方在合同中约定，被上诉人向上诉人交付的房屋应为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋，交房时间为2015年12月31日。现查明，被上诉人于2015年12月30日已取得竣工验收备案登记证并通知上诉人接房，此时，涉案商品房已符合合同约定的正常使用条件，被上诉人没有违约行为；因上诉人提出被上诉人交付的房屋没有车库拒绝接房，双方发生争议，导致双方在就车库问题达成调解协议后，才办理了接房手续。因双方并未将所购房屋的配套设施是否齐备以及名义层、物理层是否符合合同约定作为交房条件，上诉人也没有提出被上诉人交付的房屋存在违反国家强制性规定的质量问题，其仅以没有车库或者房屋存在名义层、物理层不符合合同约定的情况拒绝接房，不构成正当的拒绝接房的理由，因此导致上诉人实际接房时间晚于合同约定时间，被上诉人不承担逾期交房的违约责任。对上诉人提出被上诉人存在逾期交房的违约责任的上诉意见，本院不予采纳。
二、被上诉人是否可因上诉人未缴纳大修基金而免除上诉人未缴纳大修基金期间的逾期办理合同登记备案的违约责任的问题。
被上诉人不应承担上诉人未缴纳大修基金期间未办理合同登记备案的违约责任。双方在合同中约定，被上诉人应在合同签订后10日内申请办理预购商品房合同登记备案，取得受理单，上诉人应将办理商品房备案登记所需资料提供给被上诉人；上诉人应依据《重庆市物业专项维修资金管理办法》及《重庆市九龙坡区房屋专项维修资金管理暂行办法》支付专项维修资金，否则因此导致无法办理合同备案的责任由上诉人自行承担。而《重庆市物业专项维修资金管理办法》已经规定了在办理合同备案登记前应缴纳大修基金；办理合同备案登记也将大修基金的缴纳作为必备要件之一，故只有在缴纳大修基金后，被上诉人才能办理预购商品房合同备案登记。现上诉人未及时缴纳大修基金，被上诉人履行办理备案登记的义务亦可相应顺延。一审认定被上诉人不承担上诉人未缴纳大修基金之前的未办理合同备案登记的违约责任并无不当。上诉人提出被上诉人应当尽到告知义务，未尽告知义务也应承担违约责任的上诉意见，因合同并未约定被上诉人对此应尽何种告知义务，并且合同已明确以《重庆市物业专项维修资金管理办法》作为上诉人缴纳大修基金的依据，上诉人则应严格按照合同约定及《重庆市物业专项维修资金管理办法》的规定履行义务，相较合同相对方的提醒义务，上诉人更应对自己应履行义务的内容应尽到足够的注意义务，故对上诉人的这一上诉意见，本院不予采纳。
三、计算逾期办理合同备案登记的违约金基数问题。
应以被上诉人逾期办理合同备案登记期间上诉人实际缴纳的购房款作为计算基数。合同约定，被上诉人逾期办理合同备案登记应按日承担已付房款万分之一的违约金。被上诉人系采用按揭购房方式支付房款，在银行按揭款支付至被上诉人处之前，不能认定为上诉人的已付购房款。一审在计算被上诉人该处违约金时以上诉人实际已经付至被上诉人处的款项金额作为基数，而未以购房全款作为计算基数符合合同约定。对上诉人提出应按购房全款作为计算基数的上诉意见，本院不予采纳。
四、被上诉人办理产权证的起算点问题。
应以实际接房之日作为办理产权证的起点。合同约定，商品房实际交付使用之日起60日内被上诉人应取得办理产权证书的登记受理单。故应以双方实际办理交接房手续之日作为被上诉人办理产权证的义务履行期限起点。上诉人提出应以合同约定的交付时间作为起算点的上诉意见与合同约定不符，本院不予采纳。
五、因办理产权证的行政机关原因导致逾期取得办理产权证的登记受理单，被上诉人是否应当免除该部分违约责任的问题。
因办理产权证的行政机关原因导致被上诉人逾期取得办理产权证的登记受理单的，被上诉人不承担该期间的违约责任。合同约定商品房实际交付使用之日起60日内被上诉人应取得办理产权证书的登记受理单，因被上诉人的责任未能取得的，被上诉人应承担违约责任；同时又约定，因房地产行政管理机构的原因（如工作流程、系统软件问题等）不能归责于被上诉人的是由未能取得产权证书的，被上诉人不承担逾期交付产权证的违约责任。虽然，双方对逾期取得登记受理单的违约责任与逾期交付产权证书的违约责任是否是同一责任存在争议，但从合同中看，双方并未对逾期交付产权证书约定违约责任，合同补充协议第六条第二款的约定是一个免责条款，针对的是被上诉人在办理产权登记过程中可能出现的非因被上诉人原因导致违约的免责事由约定，从合同目的出发，双方不可能针对一个没有约定违约责任的事由约定免责条款，显然补充协议第六条第二款的约定是针对被上诉人在办理产权过程中出现非因被上诉人的原因导致的违约事实，而合同中对被上诉人办理产权的约定是在实际交付之日起60日内取得登记受理单否则将承担违约责任，故应认定合同补充协议第六条第二款也是针对被上诉人逾期取得登记受理单而作为的免责约定。其次，合同对被上诉人逾期取得登记受理单应承担违约责任时明确约定是因“被上诉人的责任”逾期取得受理单才承担违约责任，现重庆市九龙坡区国土资源管理分局出具的《情况说明》已经确认在被上诉人办理栋证过程中因办证机关办证流程变化及系统升级原因延误116天，而按照常识，商品房开发商在商品房竣工后应当先办理所售商品房的大证才能为购房业主办理具体每户房屋的产权证，办理栋证是为上诉人办理产权证的必要充分条件，因办理栋证过程中发生非因被上诉人的原因导致延误，必然导致被上诉人逾期取得办理产权证的受理单，故应当在被上诉人总的延误天数中扣除非因被上诉人原因延误的116天。一审在计算被上诉人逾期取得办理产权证的登记受理单的天数时，对因办证机关系统升级、办证流程变化延误的116天予以扣除，并无不当。对上诉人提出《情况说明》不真实的上诉意见，因上诉人未能举示相反证据，而国土局是办理商品房初始登记的法定机关之一，其出具的《情况说明》对相关过程的说明应当得到采信，对上诉人的这一上诉意见，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费384元，由周建、李倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 蒋 科
代理审判员 肖 飞
二〇一七年十一月二十三日
法官 助理 王晓静
书 记 员 汪腊梅