吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0211民初696号
原告：吉林市润华房地产开发有限公司。住所：吉林省吉林市永吉经济开发区。
法定代表人：苏宏杰，该公司总经理。
委托代理人：张丽华，该公司董事长。
委托代理人：汤俊勇，吉林达恒律师事务所律师。
被告：吉林丰满经济开发区管理委员会。住所：吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：黄晓飞，该管理委员会主任。
委托代理人：刘洪宽，该管理委员会副主任。
委托代理人：陈思，吉林雪柳律师事务所律师。
第三人：吉林市润华物流有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：王绍鑫，该公司总经理。
委托代理人：赵志民，该公司副经理。
第三人：吉林市鸿城机动车驾驶员培训集团有限公司。住所：吉林省吉林市丰满区。
法定代表人：张丽华，该公司董事长。
委托代理人：赵志民，该公司副经理。
原告吉林市润华房地产开发有限公司（以下简称润华房地产公司）与被告吉林丰满经济开发区管理委员会（以下简称管委会）、第三人吉林市润华物流有限公司（以下简称润华物流公司）、吉林市鸿城机动车驾驶员培训集团有限公司（以下简称鸿城公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审，润华房地产公司的委托代理人张丽华、汤俊勇，管委会的委托代理人刘洪宽、陈思，润华物流公司的委托代理人赵志民，鸿城公司的法定代表人张丽华及委托代理人赵志民到庭参加诉讼；第二次庭审，润华房地产公司的委托代理人汤俊勇，管委会的委托代理人陈思，润华物流公司和鸿城公司的共同委托代理人赵志民到庭参加诉讼；第三次庭审，润华房地产公司的委托代理人汤俊勇，管委会的委托代理人刘洪宽、陈思，润华物流公司和鸿城公司的共同委托代理人赵志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润华房地产公司诉称：润华房地产公司与管委会于2010年11月29日签订《土地使用权出让合同书》，约定管委会向润华房地产公司出让位于吉林市丰满区红旗街道小兰旗村瑗大公路以东与绕城公路交汇处面积约52000平方米宗地，出让年限为50年，土地出让金和手续办理费为270元/平方米，宗地费用总计1404万元。并同时约定，管委会按照润华房地产公司缴纳土地出让金管委会的留成部分返回给润华房地产公司作为该公司土地回填整理费用，管委会为润华房地产公司办理土地征用手续，费用由管委会负责。
合同签订后，润华房地产公司如约缴纳了土地出让金。后该宗地由工业用途转变为商业用途。在管委会同意的情况下，润华房地产公司以鸿城公司及润华物流公司的名义办理土地转让的相关手续，并以润华物流公司名义办理了土地出让手续。但管委会未按照合同的约定返回润华房地产公司土地回填整理费用，并迟迟没有办理土地征用手续。在这种情况下，润华房地产公司自行办理了土地征用手续，并缴纳相关的费用。管委会没有全面履行双方签订的《土地使用权出让合同书》，构成违约。请求法院判令：一、管委会履行《土地使用权出让合同书》，给付土地回填整理费5426473.58元（即104.83元/平方米×51764.51平方米），并按照同期银行贷款利率支付自2015年6月30日至实际履行日止的逾期违约金；二、管委会支付润华房地产公司办理土地征用手续的费用1783726.64元。
管委会辩称：一、管委会无法支付土地回填费用。依据《土地使用权出让合同书》第三条第二款的约定，管委会应以土地出让金的留成支付润华房地产公司土地回填整理费。但自2014年以后，土地出让金全部上交市财政局，管委会无留成，无法支付润华房地产公司土地回填整理费。二、润华房地产公司对土地回填整理费的计算错误。依据《土地使用权出让合同书》第三条第二款的约定，管委会应按土地出让金的留成部分标准补贴润华房地产公司土地回填整理费。而润华房地产公司提出的5426473.58元是土地出让金的全价数额，没有将管委会应上缴省级财政净收益的20%、上缴中央财政农田水利建设资金按净收益20%的10%，合计22%扣除，违反了合同约定。如果应返还整理费，计算的标准也必须是扣除22%向国家省市缴纳的部分。三、润华房地产公司关于违约金的诉请无事实依据，不应支持。因签订《土地使用权出让合同书》时，对何时支付润华房地产公司土地回填整理费并没有具体的时间约定，对此依据合同法第六十二条第四款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应该给对方以必要的准备时间”的规定，管委会不存在违约，不应支付违约金。四、依据《土地使用权出让合同书》第三条第二款的约定，管委会应支付的费用是为润华房地产公司办理国有工业出让土地时应交付的规划费、环评费、勘测设计费。但润华房地产公司要求支付的是办理变更为商业用地后的相关费用。对此，按合同约定不应由管委会支付。另外，费用不应包含税。
润华物流公司和鸿城公司均述称：事实属实，同意润华房地产公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年11月29日，管委会与润华房地产公司签订《土地使用权出让合同书》。该合同书写明：管委会向润华房地产公司出让位于吉林市丰满区红旗街道小兰旗村瑗大公路以东与绕城公路交汇处面积约52000平方米（实际面积以实测为准）宗地；管委会已将该宗地收储，权属无任何争议；出让年限为50年（自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算），该宗地用途为工业用地；土地出让金和手续办理费为270元/平方米，宗地费用总计约1404万元（待土地面积实测后多退少补），签订合同时一次性付清；管委会按照润华房地产公司土地出让金管委会留成部分标准补贴润华房地产公司土地回填整理费用；管委会负责为润华房地产公司办理土地征用手续（国有工业出让土地证）至润华房地产公司名下，润华房地产公司负责提供相关手续和资料，费用由管委会负责。除上述内容外，合同还写明了双方的其他责任等内容。2010年12月6日，润华房地产公司通过建设银行转账给管委会1000万元。12月26日，管委会财政局出具了收取润华房地产公司征地款1000万元的收据。
2011年11月30日，管委会与润华房地产公司在2010年11月29日签订的《土地使用权出让合同书》基础上，达成《补充协议》。主要内容为：企业计划将原有坐落在舒兰市的一家改制企业迁入我区，但大部分职工及技术骨干都是舒兰市本地人，签订协议时企业未及时考虑到职工房屋居住、配偶工作、孩子入学等诸多后续问题，很多职工对企业搬迁意见很大，搬迁工作不能顺利实施。针对这一问题经双方协商，根据我市南部新城发展战略，结合产业布局要求，润华房地产公司向管委会提出申请：工业项目变成为商业项目。经管委会研究决定同意润华房地产公司提出的申请。具体由商业项目实施单位履行项目相关前期手续，并通过土地招拍挂取得土地证。由润华房地产公司补交工业用地改为商业用地土地出让金（政府净收益）的差额部分。补交标准为：具体实施的商业项目实际挂牌价格的净收益与该地块周边工业项目挂牌价格的净收益差额部分。未尽事宜由双方根据省市区相关政策协商解决。
2011年12月2日，管委会向吉林市规划局提出《关于吉轻制动器项目改变规划用地性质的申请》。2011年12月8日，得到批示，内容为请开发区处协调办理。2012年8月2日，管委会就包括鸿城驾驶员培训中心在内的市重点开工项目先期开工建设事宜，向南部新城指挥部请示。9月24日得到朱市长批示同意。2013年6月19日，吉林省国土资源厅发文同意将5.1765公顷土地的用途由原批准的工业用地调整为商服用地。
2014年11月17日，吉林市丰满区人民政府将51765平方米商业用地（使用年限40年）的取得费用和前期开发费用支出情况函告市国土资源局，请市国土资源局为上述地块办理用地挂牌出让手续。2015年7月2日，吉林市国土资源局与润华物流公司签订《国有建设用地使用权成交确认书》，后者在前者举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得宗地号04011030102000地块的国有建设用地使用权，成交总价为2732万元，其中政府净收益为1139万元。该地块用途为商业，建筑面积20704平方米，宗地面积及出让面积均为51764.51平方米。后双方于7月8日正式签订了该地块的《国有建设用地使用权出让合同》。2015年7月10日，润华物流向吉林市财政局账户缴纳土地出让总价款2732万元。此前管委会财政局收取的润华房地产公司征地款1000万元已返还。
2015年10月26日，管委会出具了一份情况说明，在管委会与润华房地产公司在双方于2010年11月29日签订的《土地使用权出让合同书》和2011年11月30日签订的《补充协议》基础上，确认以下内容：该项目由润华物流公司办理相关手续，通过土地招拍挂取得土地证，原协议及补充协议中的实施单位与具体实施单位均为同一法人。商业项目实际挂牌价格的净收益为1139万元，宗地面积为51764.51平方米，平均每平方米的实际净收益为220.03元（附润华物流公司成交确认书），周边工业项目挂牌价格的净收益为104.83元/平方米（附吉林市虹都建材有限公司成交确认书），润华房地产公司补交标准为115.2元/平方米。该地块润华房地产公司向管委会缴纳的土地出让金和手续办理费增至385.2元/平方米，合计金额为19939689.25元。该地块成交总价为2732万元，与补交后金额差价为7380310.75元给企业返还。未尽事宜双方依据省市区相关政策以后另行协商解决。
另查明，张丽华与王云利系夫妻关系，与王绍鑫系母子关系。润华房地产公司成立于2002年4月26日，系由张丽华、张丽荣和王云利共同出资组建的有限责任公司。2011年5月13日新增出资后，三名股东的出资比例分别为98%、1%、1%。鸿城驾驶员培训公司于2012年3月31日成立，股东为张丽华和王绍鑫，出资比例分别为70%、30%。润华物流公司成立于2013年8月20日，股东为张丽华和王绍鑫，出资比例分别为70%、30%。自2011年2月12日至2016年1月27日，除交纳土地出让费用外，润华房地产公司、鸿城驾驶员培训公司、润华物流公司为取得前述土地使用权，先后支出测绘费、规划设计费、咨询设计费、用地违规罚款、环评费、地质灾害评估费、土地出让契税、土地交易印花税、滞纳金、土方量计算费等共计1783726.64元。
认定上述事实的证据有：土地使用权出让合同书、补充协议、关于吉轻制动器项目改变规划用地性质的申请、关于欧亚城市综合体等项目先期开工的请示、吉林省国土资源厅关于调整吉林市人民政府2009年第2批次等两个批次部分土地用途的批复、吉林市丰满区人民政府关于2011年第10批次地块前期成本的函、国有建设用地使用权成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、情况说明、工商档案、户口本、中国建设银行进账单、吉林省单位往来结算专用票据、吉林省政府非税收入通用票据、发票、罚没款专用票据等。
根据润华房地产公司的诉讼请求和管委会的答辩意见，以及润华物流公司、鸿城公司的陈述意见，本院认为本案的争议焦点是：一、润华房地产公司与管委会签订的《土地使用权出让合同书》的效力；二、润华房地产公司要求管委会给付其土地回填整理费5426473.58元，并按照同期银行贷款利率支付自2015年6月30日至实际履行日止的逾期违约金，是否有事实和法律依据；三、润华房地产公司要求管委会支付办理土地征用手续的费用1783726.64元，是否有事实和法律依据。
本院认为：一、关于《土地使用权出让合同书》的效力问题。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，任何单位进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”本案润华房地产公司与管委会之间的《土地使用权出让合同书》签订时间是2010年，系在该司法解释实施之后，故该合同中涉及土地出让的相关内容无效。但润华房地产公司的关联企业已于2015年通过招拍挂程序正式取得该合同所涉国有土地的使用权，该合同部分无效的情形对此不具影响力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该合同中除了关于土地出让问题的约定，很大一部分是围绕招商引资政府给予润华房地产公司优惠政策的承诺等内容。这部分内容是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。
二、关于土地回填整理费及利息的问题。前述合同书中约定管委会按照润华房地产公司土地出让金管委会留成部分标准补贴润华房地产公司土地回填整理费用，故管委会应依约履行。但双方并未明确约定补贴标准。现润华房地产公司要求按照管委会于2015年10月26日确认的工业项目挂牌价格的净收益104.83元/平方米给付。但管委会抗辩称在2014年管委会已无土地留成，即使给付亦应在净收益中扣除22%应缴纳给中央和省里财政的部分。土地出让金扣除前期成本为净收益，与留成不是同一概念，按照国家相关法律、法规、规章和财政政策，土地出让金的净收益要按照相应比例计提到各级政府财政。故对润华房地产公司要求按照104.83元/平方米计算费用的诉请不予支持。经计算，扣除22%的中央和省政府的财政收入后，市县级政府实际所得的收益为81.77元/平方米。在庭审调查中，双方均承认在签订合同书时预期的留成标准为每平方米百八十元，则按照81.77元/平方米给付亦符合双方在签订合同书时的合意。故管委会应依约支付给润华房地产公司4232649.39元（即104.83元/平方米×51764.51平方米×78%）作为土地回填整理费的补贴。但由于双方并未约定明确的给付时间，此后亦未能达成一致意见，且对给付标准有分歧，故双方应共同承担约定不明所产生的不利后果，润华房地产公司关于利息的诉请本院不予支持。
三、关于办理土地征用手续费用的问题。前述合同书中约定管委会负责为润华房地产公司办理土地征用手续（国有工业出让土地证）至润华房地产公司名下，润华房地产公司负责提供相关手续和资料，费用由管委会负责。此后，依润华房地产公司申请，管委会同意将合同书中约定的工业项目变更为商业项目，双方补充约定：具体由商业项目实施单位履行项目相关前期手续，并通过土地招拍挂取得土地证，但双方并未就办理土地征用手续费用作出新的约定。现润华房地产公司要求管委会给付的各种费用包含很多二次发生的费用，即涉及土地用途变为商业用地后重新办理相关手续所产生的费用，如测绘费、规划费等。鉴于双方在合同书中已明确约定管委会承担的费用为办理国有工业土地使用权证手续而发生的费用，则因土地用途变更为商业项目后重新发生的手续费管委会不应承担。而土地出让契税、土地交易印花税、滞纳金等均属于土地受让人依法应缴纳的税金，管委会亦不应承担。此外，鸿程公司和润华物流公司违规用地和建设产生的行政罚款，以及润华物流公司为进行前期土地平整产生的计算土方量费用，均不在双方约定的费用当中，不应由管委会承担。综上，管委会依约需承担的各项费用共计159700元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十六条、第六十二条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告吉林丰满经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十五日内给付原告吉林市润华房地产开发有限公司土地回填整理补贴费4232649.39元；
二、被告吉林丰满经济开发区管理委员会于本判决生效之日起十五日内给付原告吉林市润华房地产开发有限公司土地使用手续办理费159700元；
三、驳回原告吉林市润华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62271元，由原告吉林市润华房地产开发有限公司负担24336元，由被告吉林丰满经济开发区管理委员会负担37935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 武 洋
人民陪审员 付玉龙
人民陪审员 侯义全
二〇一七年五月十七日
书 记 员 孙昕彤