湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘1002民初695号原告刘成兵，男。委托代理人李丽，湖南星河律师事务所律师。委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。被告郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司。法定代表人黄有德，系该公司董事长。原告刘成兵与被告郴州市鹏洋富安房地产开发有限公司（以下简称鹏洋富安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日作出（2015）郴北民二初字第1407号一审裁定，原告刘成兵不服该裁定，向湖南省郴州市中级人民法院提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2017年2月15日作出（2016）湘10民终2322号裁定，撤销本院（2015）郴北民二初字第1407号民事裁定，将本案指令本院审理。本院于2017年3月22日立案后，原告刘成兵于2017年4月13日向本院申请撤回对曾云、肖文的起诉。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告刘成兵的委托代理人李丽、罗晓伟，被告鹏洋富安公司的法定代表人黄有德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行双方于2015年1月31日签订的合同编号为20130417202的《郴州市商品房买卖合同》、201304171503的《郴州市商品房买卖合同》，到郴州市房地产办理位于郴州市柏树路北侧福泉花园C栋202房、C栋1503房商品房买卖合同备案以及预告登记和产权登记手续；2、请求判令被告承担原告因办理房屋买卖合同备案手续以及预告登记手续和产权登记手续过程中应当由被告承担的费用，如被告不承担，原告自愿先行垫付，并请求判令被告按照原告实际垫付的数额返还原告；3、请求判令被告向原告支付违约金188042元（违约金从2015年1月31日开始计算，暂计算至2015年8月31日，请求判令按购房款总金额443496元为基数每日千分之二的标准支付违约金至付清之日止）；4、请求判令被告承担原告为追索房屋所有权支付的律师费25946元。被告鹏洋富安公司答辩要点：1、被告鹏洋富安公司与原告只存在民间借贷关系，并不存在真实的房屋买卖关系。签订房屋买卖合同时，被告对房地产市场行情判断失误，认为有能力清偿原告的借款，但因房地产市场行情不景气，导致不能按期偿还借款。2、原、被告签订的房屋买卖合同的房屋价格是不区分楼层以1700元/㎡的来计算的,这个价格明显低于市场价和成本价，并非被告真实意思表示。3、被告之所以同意签订此房屋买卖合同，是为了给原告一个保障，实际上是提供一种担保.以保障原告的债权而签订买卖合同的方式提供担保。4、被告不同意按照房屋买卖合同为原告办理预告登记和房屋产权，因为本案属于民间借贷法律关系，所以也就不涉及办理预告登记和产权登记，被告同意在收到原告退还房屋的时候，返还原告垫资缴纳的房屋维修资金。5、本案属民间借贷，不存在违约金的问题，只有偿还借款本息的问题。在被告处购房的其他业主都对我方遇到的困难给予了充分的理解和谅解，没有提出要求按照每日千分之二支付违约金，并积极支持我方尽快地把扫尾工程完工尽快交房。因现在市场行情不好，同样也希望原告能够谅解，不再提违约金要求。6、对原告诉请被告支付律师费不予认可。7、被告现在并不是毫无清偿能力，被告还有82套房屋、150个车位没有卖出。原告的借款被告是有能力清偿的，只是时间上需要缓一缓。预计在9月把项目扫尾工程做完后，然后再筹集资金把房子赎回来。被告的车位没有抵押，卖了之后也可以清偿债务。综上，被告希望能跟原告达成和解协议。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：(一)刘成兵与鹏洋富安公司于2015年1月31日签订合同编号为201304171503的《郴州市商品房买卖合同》。该合同约定：刘成兵向鹏洋富安公司购买福泉花园项目中的C栋1503号房，该房建筑面积为131.69平方米；每平方米单价为1700元，房款总金额为223873元，于本合同签订之日支付；鹏洋富安公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经过郴州市建设工程质量安全监督管理站验收并符合本合同附件二所约定的装饰设备标准后交付买受人使用；自本合同生效之日起30日内，出卖人应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。（二）2015年1月30日，鹏洋富安公司（甲方）与刘成兵（乙方）签订《房产折价销售补充协议》，约定：甲方现特以郴州市福泉花园C栋1503号房，面积131.69平方米；单价每平方米1700元，出售给乙方。甲方保证乙方在签订正式买卖合同到房产局办理产权手续与国土证手续，不会将此套房产涨价，否则自愿赔偿乙方按总房款千分之二每天的违约金，从本合同签字之日起算；如三个月内乙方不能正常进入当地房产局预告登记的，甲方必须无条件退还所有费用，并支付乙方总房款按千分之二每天的违约赔偿金，从本合同签字之日起算；如六个月内乙方不能领取房产证的，甲方必须无条件退还所有费用，并支付乙方总房款按千分之二每天的违约赔偿金，从本合同签字之日起算。（三）2015年1月31日，刘成兵与鹏洋富安公司签订了合同编号为20130417202的《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定刘成兵向鹏洋富安公司购买福泉花园项目中的C栋202号房，面积分别为129.19平方米、单价每平方米1700元，购房价分别为219623元，付款方式均为一次性付款。该份合同的其余条款内容与双方签订的合同编号为201304171503的《郴州市商品房买卖合同》一致。上述两份协议明确：因鹏洋富安公司资金短期回笼问题，以部分房源自愿以亏本价格抛售，以期获得资金快速回笼目的。鹏洋富安公司保证刘成兵可以按流程正常缴税、备案、领取房产证、国土证等内容。鹏洋富安公司办理了网上签约手续。（四）2015年1月30日，鹏洋富安公司（甲方）与刘成兵（乙方）签订《房产折价销售补充协议》，就福泉花园项目中C栋202号房折价销售进行约定，其条款内容与双方签订的福泉花园C栋1503号房的《房产折价销售补充协议》一致。（五）2015年2月2日，刘成兵向鹏洋富安公司账户转账379634元，以现金方式支付63862元，两套房屋共计支付房款443496元。鹏洋富安公司仅向原告出具两张白纸打印的收据，而收款时间显示为2014年1月31日，未向原告开具《销售不动产统一发票》。（六）鹏洋富安公司收到购房款项后，没有按照合同约定向郴州市房产管理局办理合同备案，也没有与刘成兵一起向郴州市房产管理局申请办理预告登记，遂成纠纷。本案经本院组织调解无效。判决的理由与结果本院认为：本院经审查认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，实际案由应为民间借贷纠纷。原、被告均认可未签订《借款合同》、《借条》、《借据》等能证明双方存在借贷法律关系的书面凭证而原告又不认可双方法律关系的性质为民间借贷的情况下，认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。故判断本案系房屋买卖关系还是民间借贷关系，属“购房款”还是“借款”，关键在于判断原告与被告鹏洋富安公司签订《房产折价销售补充协议》和《商品房买卖合同》是否为双方真实意思表示。1、涉案房屋买卖为明显不合理的低价。《商品房买卖合同》中约定价款1700元/平方米仅为被告主张2014年1月涉案商品房开盘均价4200元/平方米的40.5%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。故本案《商品房买卖合同》中约定的价款属于明显不合理低价。原告以涉案房屋的产权权属不完整，至今不能办理产权证书，房屋主体施工尚未完成，配套设施不完备，不具备交付条件，价格自然不能按成熟小区且权属完整的小区价格，作为房屋明显不合理低价的理由本院不予采信。2、涉案商品房买卖不符合交易习惯。被告鹏洋富安公司始终未向原告开具《销售不动产统一发票》,被告鹏洋富安公司仅向原告提供了两份白纸打印填空的“收条/收据”，但显示时间是2014年1月31日，而签订《商品房买卖合同》及补充协议的时间是2015年1月30日，转账时间是2015年2月2日，存在开具收据在前，签订合同支付“购房款”在后，明显不符合商品房买卖的交易习惯，且“收条/收据”上的收款人不是被告鹏洋富安公司的会计、出纳等财务人员，而是公司的股东作为收款人。《房产折价销售补充协议》约定被告自合同签订三个月内为涉案房屋办理预告登记和六个月内为涉案房屋办理产权登记，与本案判决前涉案楼盘尚未达到交房条件的工程建设进度明显不符。因被告鹏洋富安公司庭审中对签订《商品房买卖合同》、《房产折价销售补充协议》的真实性表示认可，只是强调不是双方真实意思表示，对签订合同时对房地产市场行情判断失误无法按期偿还借款所致，印证了被告作为专业的房地产开发公司对此种明显违反交易习惯的做法是明知的，原告也是默许的。以备案登记产生抵押登记的法律效果是房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。被告鹏洋富安公司在资金非常紧缺的情况下，接受《房产折价销售补充协议》中约定的苛刻条款，以明显低于市场价的方式“出售”房屋回笼资金，明显不符合日常生活经验法则。本院根据原、被告房屋买卖中不符合交易习惯做法的分析，运用逻辑推理和日常生活经验，认定原、被告的真实法律关系实为民间借贷，原告支付“购房款”实际为支付借款本金，被告鹏洋富安公司并不是真的要以1700元/平方米的价格出售房屋，只是以签订《房屋买卖合同》的形式为原告的债权提供担保。据此，本院对被告鹏洋富安公司抗辩本案基础法律关系系民间借贷予以支持，对原告依房屋买卖合同基础法律关系主张的诉讼请求依法不予支持。在被告认可本案基础法律关系为民间借贷的情况下，对借款数额、借款期限、借款利率、还款期限等借贷关系的基础事实，原告可结合现有证据，通过自认基础法律关系为民间借贷来另案主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告刘成兵的起诉。案件受理费4510元，诉讼保全申请费2520元，合计金额7030元，退还原告刘成兵。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 谷      奕      葶审 判 员 丁      秋      萍人民陪审员 周汉池二○一七年九月二十五日书 记 员 雷            彬附相关法律条文：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）财产保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。