温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温鹿藤民初字第91号
原告：浙江远卓服饰有限公司。
法定代表人：霍炬。
委托代理人：张存明。
被告：温州市金丕针织机械制造有限公司。
法定代表人：金衍丕。
委托代理人：严恒系。
原告浙江远卓服饰有限公司为与被告温州市金丕针织机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2012年10月12日向本院起诉，本院于同日受理后，被告于2012年10月18日向本院提出管辖权异议，本院于2012年11月30日裁定驳回该异议，后被告提起上诉，温州市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）浙温民辖终字第44号民事裁定书裁定驳回上诉并已发生法律效力。本院依法组成合议庭审理。于2012年2月26日公开开庭进行了审理。原告浙江远卓服饰有限公司的委托代理人张存明，被告温州市金丕针织机械制造有限公司的委托代理人�恒系到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江远卓服饰有限公司诉称：2010年2月9日，原告与被告签订一份《租赁合同》。双方约定：原告将坐落在温州鹿城轻工特色园区A1-07的地块，以及厂房、附属设备和财务电梯4台、变压器、办公楼1幢、员工宿舍楼1幢、车间楼1幢（附图纸），租赁于被告使用，产权建筑面积为19392.48平方米。厂房的功能为轻工业厂房，包租给被告使用，同时，合同还约定了租赁期限、租赁费用、租金的支付等条款。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物及附属设备财物的使用权，但被告擅自将部分租赁物转租给他人从事非法经营活动，第三方的非法经营活动已被温州市工商行政管理局依法予以了处罚。原告得知这一事实后，委托律师致函被告解除租赁关系，腾空、返还租赁物，被告均置之不理。2012年9月22日，原告工作人员前往检查租赁物及附属设备时遭到被告的无理阻挠。综上，原告请求判令解除原、被告于2010年2月9日签订的《租赁合同》；判令被告立即腾空、返还租赁物并恢复原状；判令被告赔偿原告租金差价损失暂计人民币34.8万元（租金差价损失从起诉之日暂算至判决确定履行完毕之日止，按市场租金价格15元／平米／月暂算2个月）；判令原告不予退还被告已交纳的10万元租赁保证金；本案诉讼费由被告承担。
为此原告浙江远卓服饰有限公司在本案举证期限内，提供如下证据证明自己的主张：
1.企业法人营业执照、组织代码证，证明原告主体资格；
2.企业基本信息，证明被告主体资格；
3.租赁合同（复印件），证明原被告存在租赁合同关系；
4.网页证据公证，证明被告将租赁物提供给案外人王方振进行生产经营的事实；
5.鹿城工商分局经检大队有关厂房违规转租情况调查反馈；
6.温鹿工商处字（2012）375号行政处罚决定书；
以上二份证据证明被告擅自将租赁物转租给他人违法生产经营并被工商行政部门依法查处及工商行政部门已作出处罚决定的事实；
7.律师函及邮政EMS回执单，证明原告曾就被告转租一事委托律师函致被告，并提出解除合同，要求被告赔偿损失的主张；
8.短信，证明被告存在转租的事实；
9.温州市金丕针织机械有限公司历月电费明细，证明被告于2012年5月开始用电量明显增加，存在内部分户交费的情况，从而进一步证明被告存在转租的事实；
10.律师函及邮政EMS回执单，证明原告再次函致被告通知解除合同，腾空租赁物，恢复原状的事实；
11.照片，证明原告行使租赁物及附属设施监督检查遭到被告暴力阻挠；
12.录音资料，证明被告存在转租的事实。
原告当庭提供如下证据：
13.房产证、土地证，证明原告的诉讼主体资�。
14.复函，证明被告已收到律师函。
被告温州市金丕针织机械制造有限公司辩称：原告诉称内容不属实，被告没有转租；原告要求解除合同不符合相关法律和双方的协议约定；原告的主张的诉讼请求没有事实法律依据；原告擅自单方提起诉讼，提起解除合同，属于违约，应该赔偿被告损失，同时被告保留追究原告违约责任的权利。
被告温州市金丕针织机械制造有限公司在本案举证期限内，提供如下证据证明自己的主张：
1.银行交易凭证，证明被告按时足额支付原告租金，从不存在任何违约行为的事实；
2.平面图纸、3.现场照片、4.项目合作协议书、5.增值税发票及出库单，以上证据证明被告与王方振合作加工的场地位于4楼，面积约为2000平方米，相互独立，仅为租赁面积的1／10，符合合作加工的一般情形；被告与王方振存在合作经营缝纫机及其配件的事实。
�据6.营业执照，证明被告诉讼主体资格。
经原、被告的诉辩称及举证证明，本院对双方当事人无争议的事实认定如下：
2010年2月9日，原告与被告签订一份《租赁合同》。双方约定：原告将坐落在温州鹿城轻工特色园区A1-07的地块（即戍浦江路22号），以及厂房、附属设备和财务电梯4台、变压器、办公楼1幢、员工宿舍楼1幢、车间楼1幢（附图纸），租赁于被告使用，产权建筑面积为19392.48平方米。厂房的功能为轻工业厂房，包租给被告使用。租赁期限为5年，自2010年3月16日起至2015年3月15日止，被告无权转租原告的任何设施及厂房。第一年租金为税后1300000元，第二年租金为税后1400000元，第三年租金为税后1512000元，第四年租金为1633000元，第五年租金为税后1763596元，被告应于每年3月1日前向原告支付当年租金。租赁保证金100000元，在租赁期限届满后，被告向原告缴清了�部应付租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定的时间内承担向原告交还承租的厂房等本合同约定的责任后七个工作日内，原告将厂房验收完毕，将向乙方无息退还租赁保证金。因本合同缴纳有关税费，应由被告承担，有关登记手续由原、被告共同处理。本合同需要发出的全部通知以及原告与被告的文件往来及本合同有关通知和要求等，应以书面形式进行；原告给予被告或者被告给予原告的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述地址并以对方为收件人付邮七日后，以专人送至前述地址，均视为已经送达。合同提前终止或有限期届满，未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日迁离厂房，并将其返还原告。被告逾期不迁离或不返还厂房，应向原告支付当日租金的2倍，但原告有权书面通知被告其不接受2倍租金，并有权收回厂房，强行将物品搬离厂房，且不负保管责任。此后，双方均按约履行合同。经原告举报，温州市工商行政管理局鹿城分局于2012年3月13日查获王方振在戍浦江路22号厂房涉嫌无照经营，并于2012年5月11日对王方振作出行政处罚决定。此后，原告以被告存在转租行为要求解除租赁合同，双方协商不成，遂诉至本院。
上述事实，有原告提供的证据1-3、5-6、13及被告提供的证据1、6予以证实。
本院另查明：被告于2013年3月1日向原告支付了2013年度即2013年3月16日至2014年3月15日的租金1633000元，原告予以接受并向被告出具了收款收据。
本院再查明：原告因同一事由，曾于2012年7月3日向本院起诉被告，后以补充证据为由，提出撤诉。
本院对本案双方当事人争议焦点归纳如下：一、被告是否存在转租行为。二、原告有无向被告提出异议。
针对第一个争议焦点：原告提供了其4-6、8、9、11、12号证据来证明其主张，被告提供了其2-5号证据证明其主张。对原告提供的证据9、11，本院认为与本案无关，不予认定。对原告提供的证据8，本院认为原告未提供证据证明短信内容出自被告法定代表人，本院不予认定。对原告提供的证据12，被告承认该录音系被告法定代表人的声音，但不排除存在剪辑复制的可能，对其三性均有异议，本院认为虽然被告认为不排除录音资料存在剪辑复制的可能性，但未申请鉴定，本院对其真实性予以确认。同时，该录音资料的取得未侵犯他人合法权益或违反法律禁止性规定，而且在录音中被告的法定代表人金衍丕否认存在转租，但承认存在第三方合作，与被告提交的证据意欲证明的事实一致，本院认为该证据可以证明部分涉案房屋由第三方使用。原告提供的证据4-6与被告提供的证据2-5互相印证，可以证明王方�使用了部分涉案房屋。被告提供了项目合作协议书意欲证明王方振与被告存在合作关系，可以合法使用涉案房屋，但该项目合作协议书签订于2012年3月13日，在温州市工商行政管理局鹿城分局检查之后签订，存在串通嫌疑，并非双方真实意思表示。即使该合作协议系被告与王方振真实意思表示，被告也未能提供证据证明2012年3月13日之前王方振可以合法使用涉案房屋，故本院推定被告存在转租行为。
针对第二个争议焦点，原告提供了其7、10、14号证据证明其主张。对原告提供的证据14，被告无异议，对原告提供的证据7、10，被告认为律师函没有体现原告的授权，不能证明是原告的意思表示，公证书的邮寄送达不符合双方的约定，应通过挂号信的形式，且被告没有收到证据7的律师函。本院认为原告提供的证据7的律师函由龙存刚代收，原告未举证证明龙存刚与被告关系�故该证据不能证明待证事实，本院不予认定。对原告提供的证据10，原告将其作为证据使用，且被告也针对该律师函向原告予以了复函，显然该律师函是原告真实意思表示，被告对此也知晓，至于被告称该律师函未采用挂号信的形式发送，不符合双方约定，本院认为《租赁合同》约定的内容为：“本合同需要发出的全部通知以及原告与被告的文件往来及本合同有关通知和要求等，应以书面形式进行；原告给予被告或者被告给予原告的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述地址并以对方为收件人付邮七日后，以专人送至前述地址，均视为已经送达”，显然合同只约定双方文件往来以及通知要求等必须以书面形式，采用挂号邮件寄送仅为视为送达的方式，并未排除其他方式送达，故本院对被告已收到原告2012年9月12日的律师函予以认定。结合原告因同一事由，曾于2012年7月3日向本院起诉被告，故本院认为原告已及时向被告提出异议。
综上，本院对双方当事人的争议焦点认定如下：被告存在转租行为，且原告对该行为及时提出了异议。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。现被告未经原告同意，转租部分房屋，已构成根本违约，原告也已及时向被告提出异议。被告认为《租赁合同》中约定包租即表示原告同意转租，但该合同第2项已明确写明被告无权转租甲方的任何设施及厂房，故本院认为该主张不成立。被告于2013年3月1日向原告支付租金1633000元，原告出具收款收据的行为，考虑到双方因租赁合同争议，存在诉讼的情况下，该行为不能表明原告已同意继续履行合同，故本�对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故原告要求被告腾空、返还租赁物并恢复原状，于法有据，本院予以支持。被告应向原告支付从2013年3月16日至合同解除前（即本判决生效之日）的租金，每日租金为4473.97元（1633000元／年÷365天）。在解除合同后，被告仍拒绝腾空涉案房屋并交还原告的，应向原告支付占有使用费，每日的占有使用费参照合同约定为8947.94元（1633000元／年÷365天×2）。原告要求判令被告赔偿原告租金差价损失，本院认为并无法律依据，考虑到因被告违约行为导致合同解除，本院酌情考虑判令被告向原告支付经济损失37217元。同时，原告应向被告返还2013年年度租金1633000元及保证金100000元。综上，依�《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告浙江远卓服饰有限公司与被告温州市金丕针织机械制造有限公司于2010年2月9日签订的《厂房租赁合同》；
二、被告温州市金丕针织机械制造有限公司于本判决书生效之日起腾空坐落于温州市鹿城轻工产业园区A1-07的地块（即戍浦江路22号）厂房交予原告，并支付租金（自2013年3月16日至本判决生效之日止，按每日4473.97元计算）；逾期未腾空涉案房屋并交还原告的，应向原告支付占有使用费（自本判决生效之日次日起至实际腾空之日止，按每日8947.94元计算）；
三、被告温州市金丕针织机械制造有限公司于本判决生效之日起赔偿原告浙江远卓服饰有限公司经济损失37217元；
四、原告浙江远卓服饰有限公司于被告温州市金丕针织机械制造有限公司实际腾空房屋之日起返还被告温州市金丕针织机械制造有限公司租金1633000元及保证金100000元，共计1643000元；
五、驳回原告浙江远卓服饰有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4010元，由被告温州市金丕针织机械制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 叶 璋
人民陪审员 王欢欢
人民陪审员 周炳利
二〇一三年四月十日
代书 记员 周志微