浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1123号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱进锋。
委托代理人（特别授权）金和平，浙江金鸽律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）柳朝霞，浙江金鸽律师事务所律师，
被上诉人（原审原告、反诉被告）钱建前。
委托代理人（特别授权）应欣萍，浙江创欣律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）方东升，浙江创欣律师事务所律师。
上诉人朱进锋为与被上诉人钱建前租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2014）金东民初字第556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱建前诉称：2010年2月8日，原告就自己承包的下湖承包山上的养猪场出租给被告使用，双方协商后，签订了租赁协议，协议就出租范围、租期、租金标准和支付方式、违约责任，双方权利义务等作了约定。协议约定，租金三年一付，先付清后使用，但被告仅支付了第一个三年租期的租赁费用，自2013年3月1日开始，未向原告支付过租赁费，违约至今。2014年1月8日，原告曾起诉，因被告一再表示愿意支付租金，原告于3月5日撤回起诉，但之后，被告仍未支付租金。原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同，立即向原告支付第二期租金39000元及违约金39000元；2、由被告承担本案诉讼费用。
朱进锋答辩并反诉称：2010年2月8日，钱建前将下湖承包山上的猪场，包括钱建前向其他农户租赁的承包田和鱼塘等租给朱进锋，双方约定租金为13000元／年。在合同履行过程中，朱进锋发现，钱建前与郑跃行还有未解除的租赁合同，郑跃行尚有三年租期未满，使得郑跃行与朱进锋发生纠纷。朱进锋与钱建前的租金是每三年一付的。第一期到期后，朱进锋将第二期租金交给钱建前，遭到钱建前拒收，钱建前并提出解除合同，朱进锋曾叫村干部调解双方纠纷，但因钱建前坚持解除合同，双方发生争吵，无法达成一致。钱建前之前曾起诉要求解除合同，后因自知理亏，主动撤诉。其撤诉后，又通过其代理律师等向朱进锋的代理人杨国鸿提出要求解除合同，并要求于2014年6月前将租赁场地清理完毕，不收朱进锋此前的租金。此后，钱建前的原出租人找到朱进锋说，他们的承包田、鱼塘不租给钱建前了，要求朱进锋腾空场地。考虑到钱建前要求解除合同等原因，导致租赁合同无法继续履行，朱进锋不得不低价变卖生猪、鸡等家禽牲畜，造成朱进锋损失10万余元。朱进锋按钱建前要求，在2014年6月前将场地清理完毕，并向钱建前邮寄送达了《租赁物交接通知函》，通知钱建前于5月20日办理交接手续。但钱建前接到通知后，并未按时办理交接手续。综上，钱建前违反诚信原则，多次提出解除合同，朱进锋已按其要求在6月前腾退并清理了场地，造成朱进锋经济损失10万余元，因此提起反诉，请求判令：1、解除朱进锋与钱建前的租赁协议；2、由钱建前赔偿朱进锋因合同解除造成的损失50000元；3、由钱建前承担本案诉讼费用。
针对朱进锋的反诉请求，钱建前答辩称：1、钱建前与郑跃行之间的租赁关系已于2010年5月经法院调解解除，2010年3月1日前，郑跃行已经撤离养殖场，并未影响向朱进锋交付租赁物的义务。如因郑跃行的行为给朱进锋造成了损失或困扰，朱进锋可向郑跃行自行主张权利。2、关于第二期租金支付的问题。钱建前曾多次催促朱进锋交纳租金，但朱进锋常以其他理由或条件作为支付租金的对价，使得双方分歧较大。至今，朱进锋也未向钱建前支付过第二期租金。3、双方对于解除合同并未达成一致，协商建议无法律效力。在第一次撤诉后，钱建前通过其律师及朱进锋的律师代为转达的方式，尝试解除合作关系，以不收取过去租赁物的租金为条件解除合同，但因当时朱进锋律师的意见是到10月底才能撤离，而钱建前律师表示，时间太久，毕竟是不收取租金的，要求6月前清理完毕，但这个时间的提出，只是钱建前的律师为了撮合双方达成协议提出的建议。4、朱进锋提出的损失请求，无依据也不符合事实。钱建前并未强迫朱进锋撤离或贱卖牲畜。朱进锋是否遭到损失，有无低价处理牲畜，钱建前无从知晓，朱进锋也无证据证明。综上，反诉请求应予驳回，朱进锋应当继续履行合同，支付租金及违约金。
原审判决认定，2010年2月8日，原告钱建前与被告朱进锋签订租赁协议一份，约定：甲方（原告）将下湖承包山上的猪场出租给乙方（被告）经营；出租范围为房屋四幢、鱼塘三口、深水井二口及部分田块；租赁期限自2010年3月1日-2018年12月31日；租金及支付方式为13000元／年，每三年（即39000元）一次性付清，先付清后使用；如有任何一方违约，则违约金以未支付租金的使用期计算等。之后，被告按约交纳了第一期租金39000元。原告向被告交付了租赁场地，但因协议中“部分田块”约定的界限始终不明，双方逐渐产生矛盾。2014年1月8日，原告向法院提起诉讼，要求：1、解除原、被告间的租赁协议；2、由被告支付原告拖欠的租赁费用10833元（暂计至2014年1月1日止）；3、由被告支付原告违约金35100元。之后，原告自愿申请撤回了起诉。此后，原、被告双方一直通过本案各自的委托代理人进行协商，几经商议，被告在原告委托代理人提议的2014年6月前（被告实际于5月20日腾退完毕）清理腾退了本案所涉的所有租赁场地，并向原告及其委托代理人发出《租赁物交接通知》，通知原告于5月20日上午前来办理移交手续，逾期视为被告已完成租赁物的移交。但原告未去办理交接。另查明，原告出租给被告的地块系原告转租而来，原出租人对原告的转租行为均表示认可。
原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告在自愿协商基础上达成的租赁协议，系双方真实意思的表示，协议合法有效。民事活动应遵循诚实信用原则。原告第一次起诉要求解除合同，且在撤诉后的一段时间里，原告的委托代理人亦坚持要求与被告解除合同，原告方意思表示明确，现被告已在原告委托代理人的要求下，清理腾退了租赁场地，合同目的已无法实现，亦无继续履行的可能，租赁协议应予解除。关于租金的支付问题，2014年5月20日前，被告仍实际占有使用租赁场地，因此，被告应当支付2013年3月1日-2014年5月20日的租金。关于违约金问题，原告主张被告支付违约金39000元。租赁合同为双务合同，原告有出租的义务，被告有承租的权利，现双方约定的租期尚未届满，原告便提出解除合同，且意思表示出现反复，租赁合同存在继续履行或是提前解除的可能，且双方约定的租金交付方式为每三年一次性付清、先付清后使用，故被告应交纳的租金处于不确定状态。原告将部分界址不明的地块转租给被告，致使被告与他人产生纠纷，虽经被告多次要求，原告始终未能解决，原告履约存在瑕疵。对于因被告未交纳租金而使原告受到的实际损失，原告未提供充分证据证明，对原告的违约金请求不予支持。被告要求原告支付因解除合同受到的损失50000元，因被告未提供充分证据加以证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条第（二）项、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）钱建前与被告（反诉原告）朱进锋于2010年2月8日签订的《租赁协议》。二、被告（反诉原告）朱进锋于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钱建前租金15888元（2013年3月1日-2014年5月20日）。三、驳回原告钱建前的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告朱进锋的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元、反诉费525元，合计1400元，由原告钱建前负担700元、被告朱进锋负担700元。
宣判后，朱进锋不服，向本院提起上诉称，钱建前第一次起诉撤诉后，双方律师一直就解除合同进行协商。钱建前的律师表示只要解除合同，可以不收租金。上诉人的律师提出要10月底撤离，钱建前的律师要求6月底搬离。钱建前的律师提出只要解除合同，可以不收租金，这属于要约，上诉人的律师表示同意，但提出10月底才能搬离，这是对钱建前“解除合同，可以不收租金”这一要约的承诺，同时提出10月底才能撤离的新要约，钱建前提出毕竟不收租金，要求6月底搬离，上诉人的律师同意，这是对6月底搬离这一要约的承诺。因此，双方达成了解除合同，6月底前搬离不支付租金的合意。上诉人已按双方律师的合意，在5月20日搬离，不应再支付被上诉人租金。综上，请求撤销原审判决第二条，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
钱建前辩称，我方第一次起诉的时间是3月7日，后来撤诉了，撤诉以后钱建前与代理人方东升商量能不能与对方联系一下，让他们撤出去，我方的租金不收取也是可以的。代理人就同对方的代理人联系，对方代理人说要同自己的当事人联系，后来电话打回来说要到10月份或者年底才可以，当时方东升表示相差这么长时间，钱建前肯定不会同意，在1-2个月内搬迁，钱建前可能会同意。对方代理人说这个事情他决定不了，要同当事人协商一下。然后我方就等他们的电话，但是他们一直没有电话联系，后来我方代理人电话打过去，认为最好坐下来协商，但是对方一直没有回复我们，在4月份，我们发函给对方，意思是要么解除合同，把租金和违约金支付掉。对方收到律师函以后，打电话给应欣萍说既然已经发律师函了，就表示要继续租下去。起诉以后我们收到对方的回复函，5月28日要搬离，这个事情我们也没有答应过。已经起诉了，钱建前不同意不支付租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，钱建前向本院提供《律师函》及快递单各1份。证明：双方没有达成合意。朱进锋质证认为，朱进锋确实收到过《律师函》，但《律师函》中的内容不真实，钱建前并未多次催告支付租金，也不能证明双方事后没有达成合意。本院认为，朱进锋认可收到过该《律师函》，本院对截止2014年4月8日，双方未就租金问题达成合意的事实予以确认。
二审中，朱进锋未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，关于朱进锋应否支付钱建前2013年3月1日至2014年5月20日租金的问题。朱进锋主张，双方的代理人已就解除合同、6月底前搬离不支付租金达成了合意，且朱进锋已按双方合意于5月20日搬离了租赁场地。钱建前则认为，虽然钱建前的代理人曾提出过在1-2个月内搬迁，钱建前可能会同意免除租金，但朱进锋的代理人并未作出明确的答复，钱建前才提起本案诉讼。本院认为，从双方陈述来看，朱进锋与钱建前就搬离租赁场地和免除租金的问题通过各自的代理人进行过协商，但朱进锋并未提供充分有效的证据证实双方已就6月底搬离免除租金达成合意。即使钱建前的代理人提出过在1-2个月内搬迁，免除租金的建议，从钱建前提起本案诉讼的事实来看，朱进锋并未在合理期限内作出答复，应认定双方未就搬离租赁场地和免除租金的问题达成合意，故朱进锋应支付钱建前2013年3月1日至2014年5月20日租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费197.20元，由上诉人朱进锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
审 判 员 钱 萍
二〇一四年十月二十八日
代书记员 何晓慧