北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第08523号原告张富成，男，1967年5月30日出生，住北京市海淀区。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。原告张富成与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告张富成、被告罗顿公司之委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张富成诉称：根据原、被告签订的北京市商品房预售合同中的相关内容的规定，出卖人应当在2010年1月18日前向买受人交付商品房；如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理，即：自合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按前述合同约定，原告应当在2012年1月8日取得房屋所有权证书，原告实际取得房权证日期为2013年1月8日，已延期365天。至2013年6月5日，被告尚未支付原告房屋所有权证书的违约金。根据契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。原告在购买被告房屋时，被告代收1.5%的契税，其余0.5%应当返还原告，但截至2013年6月5日也尚未返还。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1.被告赔偿原告房屋所有权证书违约金62252.39元并按央行现行整存整取一年存款利率3.5%赔付原告违约金利息2178.87元；2.被告返还代收的多余房屋契税2842.58元并按央行现行整存整取三年存款利率5%赔付原告违约金利息568.52元；3.诉讼费由被告承担。被告罗顿公司辩称：第一，我公司按照合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因为房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期照成任何实际损失。第二，根据《中国人民共和国合同法》第114条的规定，“当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金的数额应以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公开利益、当事人获得利益等综合因素。我公司的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非赢利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利。我公司在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据我公司的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少。本案中，原告所购买的房屋总房款为568515元，原告于2010年1月10日收房，2013年1月5日办理产权证，逾期办理天数为362天。同意向退还多收的契税2842.58元，但不同意支付应退还契税的利息。经审理查明：2008年5月24日，张富成与罗顿公司签订编号为Y627237的《北京市商品房预售合同》，约定张富成购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期A区A-12#住宅楼1层5单元102号房屋。双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年1月18日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，张富成依约定向罗顿公司支付了购房款568515元。2010年1月10日，罗顿公司向张富成交付了房屋。后，北京市住房和城乡建设委员会为该房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权证号为X京房权证昌字第XX**号，房屋所有权人为张富成，房屋坐落为昌平区北街家园六区7号楼1层5单元102，登记时间为2013年1月5日。依照前述合同第二十一条的规定，罗顿公司逾期交付房屋所有权证书的违约天数为362天，依照合同计算的违约金数额为61740.7元。罗顿公司代收张富成交纳的契税8527.73元，实际交纳契税5685.15元，应退还张富成多收契税2842.58元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、确认书、购房发票、房屋交付验收表以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：张富成与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告张富成承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告张富成造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张富成逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。原告张富成要求被告罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故本院不予支持。原告张富成要求被告罗顿公司返还多收契税的诉讼请求，被告罗顿公司同意予以返还，本院对此不持异议。原告要求被告罗顿公司赔付契税利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告张富成逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一万二千三百四十八元；二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内返还原告张富成多交纳的契税二千八百四十二元五角八分；三、驳回原告张富成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百四十九元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一五年七月二日书记员 李思伟