山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁15民终709号
上诉人（原审原告）：国网山东茌平县供电公司，住所地：茌平县新政路459号。
法定代表人：赵荣涛，经理。
委托代理人：张彬，山东敏行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：初士军，男。
委托代理人：端木宪强，山东智祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东茌平信发电力实业有限公司，住所地：茌平县新政路352号。
法定代表人：王延国，董事长。
上诉人国网山东茌平县供电公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省茌平县人民法院（2015）茌民一初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月8日，被告初士军(乙方)与被告山东茌平信发电力实业有限公司(甲方)签订房屋租赁合同，双方约定:被告初士军租赁位于茌平县新政路西首信发电力实业公司原千禧龙饭店，租赁期限自2010年10月1日至2020年9月30日止，租金每年140000元，于每年的10月1日前交纳，因涉及一次性投入，甲方同意免除乙方第三、第四年的房租，甲方出售房屋须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。双方签订合同后，被告初士军便整理装修后经营酒店，并办理了各种必备手续。在经营过程中并已经按照约定交纳了各项费用。原告主张房屋系其所有，并提供房产证、催收房租欠款、收回楼房送达通知书。原告并委托茌平冠华资产评估有限公司对被告经营的酒店年租金进行了评估，结论为:年租金为208488元。
原审法院认为：原告要求确认二被告2010年9月8日签订的《房屋租赁合同》无效，但二被告之间于2010年9月8日即签订了房屋租赁合同，被告初士军已经做了较大的投入并进行实际经营，二被告之间按照合同的约定履行了各自的义务，至今已经有5年的时间，根据所租赁房屋的位置、经营方式、经营范围，原告应当知道该争议房屋为被告初士军占有使用的事实，且双方签订的合同中的租金、租金的缴纳方式并无不妥或违反法律的强制性规定，即使被告山东茌平信发电力实业有限公司无权出租，但被告初士军已经作了较大投入，自被告初士军使用该房屋至今已经5年多的时间，应推定原告已经明知该房屋租赁的事实并予以默认，故二被告之间签订的房屋租赁合同应认定为有效，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”该案即使被告山东茌平信发电力实业有限公司无权处分该楼房，但被告初士军租赁该楼房时是善意的、原告没有提供证据证明当时的租赁价格不合理、且被告初士军已经做了大量投入。综合以上两点，应认定二被告之间签订的《房屋租赁合同》有效。原告要求确认二被告2010年9月8日签订的《房屋租赁合同》无效并要求第二被告将房屋交还原告的请求法院无法支持；关于原告要求被告按照原告自己委托茌平冠华资产评估有限公司对被告经营的酒店进行评估的年租金208488元交纳租赁费，因经营酒店受市场影响较大、收益不稳定，且被告初士军前期投入较大，原告没有提供证据证明被告初士军的经营收入，为了维护交易的安全、保证合同的稳定性、维护合同双方当事人的权利，原告要求被告初士军按照每年租赁费208488元交纳的请求，法院不予支持。原告要求被告初士军向原告支付2013年10月至2015年4月两年半的房屋使用费520000元，因合同中明确约定免除第三年、第四年的租赁费，故对原告要求被告交纳第三、第四年的租赁费的诉讼请求不予支持。但对于2014年10月1日至2015年9月30日期间及2015年10月1日前应交纳的2015年10月1日至2016年9月30日的租赁费及合同期限内今后的租赁费被告初士军应按照合同的约定交纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决:一、被告初士军于判决生效后10日内偿付原告国网山东茌平县供电公司2014年10月1日至2016年9月30日的两年的租赁费280000元；其后的租赁费按照合同的约定缴纳；二、驳回原告国网山东茌平县供电公司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由原告国网山东茌平县供电公司负担5900元，由被告初士军负担3100元。
上诉人国网山东茌平县供电公司不服一审判决，上诉称：1、一审判决认定二被上诉人签订的《房屋租赁合同》有效是错误的。（1）一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定认定本案合同效力属适用法律错误，该条规定是关于动产或不动产所有权善意取得的规定，而本案争议的是不动产租赁权而非所有权，故适用法律错误。（2）一审判决以初士军对争议的房产做了较大的投入而认定租赁合同有效没有任何法律依据，再者初士军做了多少投入没有评估，也无法得出做了较大投入的结论。（3）上诉人1999年就取得了争议房产的所有权，上诉人与山东茌平信发电力实业有限公司是相互独立的两个民事主体，山东茌平信发电力实业有限公司将涉案房产租赁给初士军并没有征求上诉人的意见并取得上诉人的同意，属无权处分，本案《房屋租赁合同》当然无效。（4）根据庭审时初士军申请的证人，租赁时任山东茌平信发电力实业有限公司办公室主任姜某的证言，山东茌平信发电力实业有限公司租赁涉案楼房时，时任该公司法定代表人的张某乙并不知情，法定代表人不知道公司对外租赁楼房且没有在租赁合同上签字认可，其他人在没有法人授权的情况下，无权代表公司进行租赁，故从这个角度来讲，二被上诉人签订的《房屋租赁合同》也是无效的；2、既然二被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效，合同中所约定的租金就不应再作为初士军支付使用费的依据，上诉人已经委托评估了涉案房产的年净收益(年租金)，一审判决初士军再按《房屋租赁合同》约定的租赁费支付使用费是错误的。综上，请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。
被上诉人初士军答辩称：1、涉案房屋多年来一直由山东茌平信发电力实业有限公司(以下称电力实业公司)行使占有、使用、收益、处分权。涉案房屋在2006至2009年期间由电力实业公司对外出租给他人经营“千禧龙”酒店，合同的签订及租金收益主体均是电力实业公司。2009年房屋闲置，2010年开始由答辩人与电力实业公司签订房屋租赁合同，投资约4000000元重新装修成立四方酒店(外商标名称为尚客优)经营至今，一直按合同约定向电力实业公司履行合同义务；2、电力实业公司原为上诉人开办，民间俗称“电业局三产”。电力实业公司现住所地包括涉案房屋在内的所有办公楼、车间、厂房、院落作为一个整体，在电力实业公司开办时即由其占有、处分，上诉人的家属院也建设在电力实业公司院内。电力实业公司的很多管理人员也是上诉人的员工，委派到电力实业公司工作，后因禁止国家机关经营实体，所以电力实业公司才与上诉人脱钩经营；3、答辩人开办的四方酒店经营至今所使用的电费也直接交纳给上诉人，上诉人对答辩人承租使用涉案房屋是明知和认可的。上诉人多年来也一直没有向答辩人提出过其是房屋权利人，且上诉人提供房产证颁发时间也是2015年，所以被上诉人有充分理由相信涉案房产是电力实业公司所有或其有对外出租权利；4、2010年答辩人租赁房屋时，此房屋己闲置近一年时间，原“千禧龙”酒店房屋租赁价格即为每年140000元。因其经营项目是餐饮，且内部装修已破烂不堪，而答辩人经营项目为宾馆，原有装修及内部结构完全不一致，所以答辩人将以前的所有内部的装修工程、设施全部拆除，重新安装新设施及装修。因固定资产投资巨大，且电力实业公司要求，租赁合同到期后，对投资建设安装的装修工程、上下给排水、消防设备、强电弱电设备、电梯等资产不能再拆除，经协商以两年租赁费抵顶以上资产投资。所以双方所约定的房屋租赁价格符合当时市场行情，内容也是公平的；5、依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，本案中答辩人系善意取得涉案房屋占有、使用、收益的用益物权，一审判决适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人山东茌平信发电力实业有限公司未答辩。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为：山东茌平信发电力实业有限公司将涉案房屋租赁给初士军之前，该涉案房屋由山东茌平信发电力实业有限公司租给他人经营“千禧龙”饭店，故初士军有理由相信山东茌平信发电力实业有限公司有权出租涉案房屋。山东茌平信发电力实业有限公司与初士军自2010年9月8日签订《房屋租赁合同》后，初士军对该房屋进行装修开设宾馆长达数年，国网山东茌平县供电公司在此期间对该租赁行为从未提出异议，且国网山东茌平县供电公司在2015年2月15日给初士军送达的催收房租欠款、收回楼房通知书中是以初士军未能向其交纳2013年、2014年两年的房租费为由而要求解除的租赁合同，也未主张涉案租赁合同无效，因此，应认定国网山东茌平县供电公司对上述租赁行为已经认可。本案中，山东茌平信发电力实业有限公司与初士军签订的《房屋租赁合同》内容没有违反法律规定，初士军对该房屋进行了投资装修并经营多年，且按约定支付房屋租金，为了保护交易安全，维护交易的正常秩序，不应认定该租赁合同为无效合同，国网山东茌平县供电公司要求按评估租金收取使用费的主张也不应予支持。综上，国网山东茌平县供电公司的上诉理由不能成立，原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由上诉人国网山东茌平县供电公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海宏
代理审判员 李国丰
代理审判员 李 丽
二〇一六年六月三十日
书 记 员 刁元龙