上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初23131号
原告：上海海际房地产有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：朱瑜，董事长。
委托诉讼代理人：张清霞，上海申浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金苗江，上海申浩律师事务所律师。
被告：上海芷涵投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：陈乃梅，执行董事。
委托诉讼代理人：刘东辉(系陈乃梅丈夫)，男，1981年7月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：李献军，上海市ＸＸ律师事务所律师。
原告上海海际房地产有限公司(以下简称上海海际公司)诉被告上海芷涵投资管理有限公司(以下简称上海芷涵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海海际公司之委托诉讼代理人张清霞、金苗江到庭参加了诉讼。被告上海芷涵公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告上海海际公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2017年9月6日解除，并要求被告将租赁房屋恢复原状，及时交还；2.请求判令被告支付2017年4月至9月6日的房租216,820元以及逾期付款违约金163,202.6元(按欠付租金的金额计算至2017年10月1日)；3.请求判令被告支付自2017年9月7日至实际交还房屋之日的房屋占用使用费，按每月51,000元计算；4.请求判令不予退还租赁保证金，并判令被告另行赔偿月租金和物业管理费的3倍计210,420元；5.请求判令被告支付装修免租期的租金76,650元；6.请求判令被告赔偿律师费12,240元；7.请求判令被告支付数据采集费1200元。事实与理由：2016年8月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市杨浦区控江路XXX号控江海际商业广场项目一区一号楼第B1层的编号为B1F－01的商铺出租给被告，被告应每三个月为一支付周期支付租金，每个周期最后一个月20号前支付下一周期的租金。同时约定，若被告逾期支付租金超过十五日的，则原告有权收回租赁商铺，不退还租赁保证金，并要求被告补交装修期间的房屋使用费，同时要求被告支付月租金和月物业管理费的3倍作为经济补偿金。签约后，原告履行了自己的义务，但被告自2017年4月起无故拖欠租金，2017年9月5日，原告发函给被告，宣告双方的租赁关系于2017年9月6日正式解除，并要求被告解决善后事宜，但被告不予理睬，故诉至法院，作如上诉请。
被告上海芷涵公司未到庭答辩，其书面意见为：仅同意原告第1项诉请，不同意其余诉请。理由为：租赁合同明确约定，被告承租房屋用于开设餐饮，原告有义务为被告提供办理营业执照和食品经营许可证所需的必要文件。因被告公司经营范围不包括餐饮，故另行申请开设上海雕味餐饮有限公司杨浦分公司，办理工商手续时需要由原告与上海雕味餐饮有限公司杨浦分公司签订一份租赁合同，但原告不肯在这份租赁合同上盖章，经被告多次催促，原告加盖了物业公司的公章，因为不是租赁房屋产权人的公章，因此，这份租赁合同无法办理相关证照。故本案是原告违约在先，且是根本性违约，导致合同目的无法实现，被告为保障自己的权益，才没有支付租金。故不同意原告除第1项诉请之外的其余诉请。原告主张的付租金的逾期付款违约金及解约违约金，两项计算均过高，解约违约金的计算方式中包括了物业费的三倍，但双方另行就物业费签订过合同，权利有重叠，在本案中，原告不应主张。催款通知和律师函都没有收到过。还款计划书确实是被告出具的，但被告出具是有前提的，即原告需配合被告办理相关证照。
经审理查明，原告系上海市杨浦区控江路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋产权人。
2016年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要内容为：第1.1条，甲方将其位于上海市控江路XXX号控江海际商业广场项目一区一号楼第B1层的编号为B1F－01的商铺出租给乙方。第1.2条，该商铺套内建筑面积为280平方米。第2.1条，乙方向甲方承诺，租赁该商铺经营仅作餐饮用途。第3.1条，双方约定租赁期限为五个租赁年度。第3.2条，该商铺交付日为2016年11月10日。第3.3条，甲方给予乙方的装修期为45日，自该商铺实际交付之日起算。第3.4条，在上述装修期内，乙方享有免缴租金、物业管理费之权益。第3.4.1条，乙方应自装修免租期届满之次日起支付租金、物业管理费。第4.1条，租金的计算方式为月固定租金及月营业额提成租金两者取高。第4.1.1条，租赁期内，乙方按照下表约定支付租金：第一年，月固定租金为51,100元，月营业额提成租金扣率10%。第4.1.3条，月固定租金的支付时间：按先付后用原则，月固定租金每3个日历月为一个支付周期，乙方于每个支付周期最后一个月20日之前将下一期的月固定租金支付给甲方，首期固定租金，由乙方在本合同签订后的7个工作日内一次性支付给甲方。第5.1条，租赁保证金：乙方须于签订本合同后7个工作日内，向甲方支付相当于首年平均月租金和月物业管理费金额总和的2倍的租赁保证金140,280元。第5.2.1.1条，该商铺的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月68元计算，即该商铺的每月物业管理费为19,040元。第5.2.3条，乙方应按时支付租金、租赁保证金、物业管理费，以及本合同第5.2.2条约定的水费、电费、煤气费用等。如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付延期支付违约金。乙方逾期支付该笔款项超过10天的，甲方、商场管理公司、物业管理公司有权停止提供商场管理服务及物业管理服务，包括但不限于停止供应水、电等服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第13.3条，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停止公用事业供应、不予退还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期的使用费、提前终止本合同并合法地提前收回该商铺或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及商场管理公司、物业管理公司：……13.3.2，乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过十五日的。……第14.6条，本合同任何条件中所指的一方需赔偿另一方的损失和费用均包括但不限于受损方的所有直接损失和为减少损失及解决纠纷支出的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、咨询费、文件制作费、差旅费等。如本合同约定的违约金不足赔偿的，一方有权向另一方继续追偿。第20.1条，以下所列为双方联系的有效方式，包括收件人、电话、传真、地址等。任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以下列所载为准：甲方：上海海际房地产有限公司，地址：上海市长宁区通协路288弄旭辉虹桥国际1号楼201，乙方：上海芷涵投资管理有限公司，地址：上海市奉贤区金齐路XXX号XXX室。第20.2条，对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达；外省市寄出三天后视为送达。
2016年11月10日，原告将租赁商铺交付给被告。
2017年3月17日，原告向被告发出《催款通知函》，向被告催讨2017年3月租金2200元、2017年4月租金51,100元、2017年5月租金51,100元。
其后，被告向原告出具《新食代美食广场还款计划书》，内容为：对于拖欠贵司的租金及物业管理费拟定如下还款计划，望贵司批准：租金的还款计划如下：六月份付清6月的租金和拖欠的3月、4月的租金，七月份付清7月和拖欠的5月的租金，八月份付清8月和下一期的租金。
2017年6月5日起，原告的物业经理要求被告按还款计划书支付租金和物业管理费。2017年6月21日，被告回复，三方协议什么时候能拿到？原告物业经理回复，三方协议由于要盖海际的合同章，因欠费的事，被公司法务退回，今天再走流程，同时希望被告把租金和物业管理费按照还款计划书执行，互相抓紧配合。
2017年9月5日，原告委托律师向被告发出《律师函》，内容为：……截至2017年8月31日，贵司尚拖欠2017年4月至8月的固定租金206,600元，2017年5月至8月的物业费76,160元，数据采集器费1200元，合计为283,960元。贵司的行为已经严重违约，上海海际公司特通知贵司于2017年9月6日解除《房屋租赁合同》。原告将该份《律师函》通过快递寄至上海市奉贤区金齐路XXX号XXX室。2017年9月7日快递被退回。
2017年11月1日，原告诉至法院，作如上诉请。审理中，被告于2017年12月12日填写《当事人送达地址确认书》，确认自己的送达地址为：上海市松江区新松江路XXX号华庭嘉纳酒店。2018年1月2日，本院向该地址邮寄2018年1月18日的开庭传票，被告拒收。2018年1月15日，本院通过12368向被告代理人再次告知2018年1月18日开庭时间、地点，被告仍未按时到庭，本院依法缺席进行了审理。
另查，被告提供《补充协议》一份，签约主体有三方，分别为上海旭鲲企业管理咨询有限公司、上海芷涵投资管理有限公司、上海雕味餐饮有限公司，约定的内容为自2017年4月28日起原租赁合同的承租方由被告变更为上海雕味餐饮有限公司。被告称因自己经营范围不包括餐饮，故需设立上海雕味餐饮有限公司杨浦分公司，而该公司在登记注册时需提供租赁合同，故被告要求原告在该份《补充协议》上盖章，但原告迟迟不盖章，经再三要求，原告才加盖了物业公司的公章。
再查，案外人上海雕味餐饮有限公司于2017年4月12日经上海市工商行政管理局同意，核准“上海雕味餐饮有限公司杨浦分公司”企业名称，该企业名称保留至2017年10月12日。
又查，原告还提供法律服务合同和发票，以证明原告为本次诉讼聘请了律师，支付律师费12,240元。
还查，原告陈述被告于2017年8月份起人去楼空，原告将大门锁掉了，但小商户的一些厨房硬件设施还在房屋内。审理中，法庭要求双方办理房屋交接手续，被告不同意。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房屋交付通知书及交付附件、催款通知函及其快递存根和查询情况、还款计划书、律师函及其快递存根和查询情况、法律服务合同、律师费发票、房地产权证、被告提供的补充协议、企业名称预先核准通知书、食品经营许可证、短信截图以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原告第1项诉请，被告同意，本院予以准许。被告虽称未收到原告发出的解约函，但双方在租赁合同中约定了双方的送达地址，原告亦是根据该约定的地址向被告邮寄的解约函，应视为已送达，故双方租赁合同于2017年9月6日解除。原告要求被告支付2017年4月至2017年9月6日的房租及2017年9月7日之后的房屋占用使用费，被告确实自2017年4月起未支付租金，至今也未与原告办理房屋交接手续，故被告应当支付租金和房屋占用使用费；鉴于被告租赁该房屋是用于经营，原告也陈述被告自2017年8月起未正常经营，故对被告未正常经营期间的租金及房屋占用使用费，本院酌情确定。被告称因原告未按合同约定履行配合被告办理营业执照、食品卫生许可证的合同义务故不应当支付租金及房屋占用使用费的抗辩理由，本院认为，被告自2017年4月起欠租，在2017年6月才要求原告在《补充协议》中加盖公章，以便其办理工商登记手续，因此是被告欠租在前，并不存在被告所述因原告不履行配合其办证义务才拒付租金。被告所书写的还款计划书中也认可自己欠租的事实并承诺自2017年6月起支付所欠租金，也没有提到过原告拒绝办证的事情。综上，被告提出欠付租金的理由不成立。原告要求被告支付逾期付款违约金，系合同履行过程中应当承担的违约责任，但现原告已以被告逾期付款超过一定期限为由要求解除租赁合同并主张被告承担解约后的违约责任，原告再要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院难以支持。原告要求判决不予退还租赁保证金、要求被告赔偿相关费用以及支付装修期间所免租金的请求，虽有租赁合同的明确约定，但上述三项请求均是针对被告逾期付款这一违约行为而约定的不同的违约责任，被告又以违约金过高为由向本院提出调整请求，故对上述诉请，本院综合予以酌定。虽然租赁合同第14.6条约定合同中所指一方需赔偿另一方的损失和费用包括律师费等费用，但合同第13.3条约定一方违约对方行使解除权时，违约方需承担的违约责任中不包括赔偿损失和费用，故原告此项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海海际房地产有限公司与被告上海芷涵投资管理有限公司就上海市杨浦区控江路XXX号控江海际商业广场项目一区一号楼第B1层编号为B1F-01商铺签订的《房屋租赁合同》于2017年9月6日解除；
二、被告上海芷涵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区控江路XXX号控江海际商业广场项目一区一号楼第B1层编号为B1F-01商铺恢复原状，交还给原告上海海际房地产有限公司；
三、被告上海芷涵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海际房地产有限公司支付自2017年4月起至9月6日止的房租200,000元；
四、被告上海芷涵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海际房地产有限公司支付自2017年9月7日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费，按每月30,000元计算；
五、在原告上海海际房地产有限公司处的租赁保证金不予退还；
六、被告上海芷涵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海际房地产有限公司赔偿60,000元；
七、被告上海芷涵投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海际房地产有限公司支付装修免租期的租金76,650元;
八、原告上海海际房地产有限公司其余诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5507元(因适用简易程序已减半收取)，由被告上海芷涵投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 励
二〇一八年一月三十一日
书记员 姜厚敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。