安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泾民一初字第00981号
原告：何红梅，女。
委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
被告：宣城市泾县绿城置业有限公司。
法定代表人：黄金明，董事长。
委托代理人：朱云汉，安徽桃潭律师事务所律师。
第三人：彭喜林，男。
委托代理人：李奇兵，安徽锦宣律师事务所律师。
原告何红梅诉被告宣城市泾县绿城置业有限公司及第三人彭喜林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告何红梅及其委托代理人曹静、被告宣城市泾县绿城置业有限公司的委托代理人朱云汉到庭参加诉讼。因追加第三人彭喜林参加诉讼，本院于2015年4月27日再次公开开庭进行了审理。原告何红梅及其委托代理人曹静、被告宣城市泾县绿城置业有限公司的委托代理人朱云汉、第三人彭喜林的委托代理人李奇兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何红梅诉称：2010年7月14日，何红梅与宣城市泾县绿城置业有限公司签订了1份《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》，约定宣城市泾县绿城置业有限公司因房地产开发需要，对何红梅现有房屋进行拆迁。宣城市泾县绿城置业有限公司除了给付何红梅拆迁安置补偿款161.7万元外，另安置1套120平方米的商住楼（3楼）给何红梅，安置价格为每平方米0.29万元。后在协议履行过程中，双方协商，将安置房调整为宣城市泾县绿城置业有限公司开发的“绿城名苑”住宅小区403、503室房屋（暂定建筑面积为78.59平方米、90.74平方米），双方于2012年10月26日签订了1份《认购协议书》。2013年9月4日，何红梅将按协议约定的房款付给了宣城市泾县绿城置业有限公司，宣城市泾县绿城置业有限公司向何红梅出具了收据2份，后何红梅要求签订正式合同并交付房屋，却遭拖延，经查阅方知宣城市泾县绿城置业有限公司于2014年4月23日将上述房屋办理抵押登记给了案外人。何红梅与宣城市泾县绿城置业有限公司签订合同认购的房屋系拆迁安置房屋，依法享有优先的权利。现起诉请求法院判令：一、确认何红梅与宣城市泾县绿城置业有限公司于2010年7月14日签订的《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》、2010年7月14日签订的《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》有效。二、宣城市泾县绿城置业有限公司为何红梅办理泾县“绿城名苑”B幢403、502室房屋网签合同手续及国有土地使用权证、房地产权证。三、案件受理费由宣城市泾县绿城置业有限公司负担。
宣城市泾县绿城置业有限公司辩称：目前总证没有下来，暂时房产证办不了，该两套房屋公司已抵押给彭喜林，用于借款40万元，公司确定以后把房子收回来，再交给何红梅。
第三人彭喜林述称：1、请求法庭依法核实拆迁户以及拆迁行为是否合法。2、第三人依法享有抵押权，已经在房管部门登记了房管登记。3、拆迁协议不是产权置换，何红梅没有行使优先取得权的条件。4、主体不适格，拆迁协议是和腾达公司签订的，认购协议是和绿城公司签订的，这两个公司是两个独立的法人。
何红梅围绕自己的主张向法庭举证及宣城市泾县绿城置业有限公司、彭喜林质证意见如下：
1、何红梅身份证复印件1份。证明何红梅身份情况。宣城市泾县绿城置业有限公司、彭喜林质证均无异议。
2、宣城市泾县绿城置业有限公司组织机构代码证复印件1份。证明宣城市泾县绿城置业有限公司注册登记情况。宣城市泾县绿城置业有限公司、彭喜林质证均无异议。
3、《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》1份。证明宣城市泾县绿城置业有限公司因开发需要，对何红梅房屋进行拆迁，双方对拆迁补偿费用及安置房屋的约定，目前并没有履行完毕。宣城市泾县绿城置业有限公司质证：真实性无异议，但另外又签订了认购协议书，该份补偿协议书已经履行完毕，与本案没有关联性。彭喜林质证：三性有异议，拆迁是否合法无从得知，即使拆迁是真实的，拆迁协议也有不合理的地方，拆迁协议明确了是货币补偿，拆迁协议的乙方是安徽省泾县腾达房地产开发有限公司而非宣城市泾县绿城置业有限公司。
4、《认购协议书》1份。证明双方将拆迁安置补偿房屋明确为“绿城名苑”403、502室房屋的事实。宣城市泾县绿城置业有限公司质证：对证据三性无异议。彭喜林质证：真实性无法核实，认购协议上的房屋与拆迁协议第7条规定的房屋不一致。
5、宣城市泾县绿城置业有限公司出具的收据复印件2份。证明何红梅按约定将拆迁补偿安置房屋差价款全部交付给宣城市泾县绿城置业有限公司的事实。宣城市泾县绿城置业有限公司质证：无异议。彭喜林质证：真实性无法核实。商品房买卖价格是双方协商的意思表示，不能简单的就认为是对拆迁的补偿。
6、房屋登记簿复印件4份。证明案涉房屋被宣城市泾县绿城置业有限公司抵押登记给案外人彭喜林的事实。宣城市泾县绿城置业有限公司、彭喜林质证均无异议。
7、私营企业基本注册信息查询单2份。证明安徽省泾县腾达房地产开发有限公司与宣城市泾县绿城置业有限公司的法人均为黄金明。宣城市泾县绿城置业有限公司质证：无异议。彭喜林质证：真实性无异议，但认为恰恰反映了该两个公司都是合法成立的，是独立存在的。虽然黄金明都是这两个公司的负责人，但不能反映两个公司存在混同的现象，根据合同法的精神，公司应当分别对外承担责任。
宣城市泾县绿城置业有限公司提供了商品房预售许可证、建设工程规划许可证各1份。证明房屋可以出售，宣城市泾县绿城置业有限公司与何红梅签订的合同是合法有效。何红梅、彭喜林质证均无异议。
彭喜林提供了泾县房地产管理局出具的在建工程抵押登记证明、楼盘房屋表复印件各1份。证明403、502两套房屋已经抵押给第三人彭喜林，抵押借款金额为40万元。何红梅、宣城市泾县绿城置业有限公司质证均无异议。
本院认证如下：
何红梅所举证据1、2、6，宣城市泾县绿城置业有限公司、彭喜林质证均无异议，本院审查后予以认定。何红梅所举证据3、4、5、7，本院审查后予以认定。
宣城市泾县绿城置业有限公司提供了商品房预售许可证、建设工程规划许可证，何红梅、彭喜林质证均无异议。本院审查后予以认定。
彭喜林提供泾县房地产管理局出具的在建工程抵押登记证明及楼盘房屋表复印件，何红梅、宣城市泾县绿城置业有限公司质证均无异议。本院审查后予以认定。
经审理查明：2010年7月14日，何红梅与安徽省泾县腾达房地产开发有限公司签订《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》1份，约定安徽省泾县腾达房地产开发有限公司因房地产开发需要，对何红梅所有的建筑面积137.2平方米房屋进行拆迁。协议书第2条约定：“经双方协议，同意对拆迁房屋进行货币补偿。补偿金额为160万元整，……。”协议书第7条约定：“为保证甲方（何红梅）利益，乙方（安徽省泾县腾达房地产开发有限公司）承诺在本地段开发完工后，以每平方米2900元的价格出售1套120平方米的商住楼（3楼）给甲方。如乙方以各种借口拒绝以约定费用出售给甲方，乙方需一次性承担甲方违约金20万元整。”等。后因泾县住房和城乡建设委员会2012年5月31日，将拆迁何红梅房屋所属泾川镇贺村西路与交通路转角处东南角地块规划给宣城市泾县绿城置业有限公司建设，故在协议履行过程中，安徽省泾县腾达房地产开发有限公司在何红梅同意的情况下，将以每平方米2900元的价格出售1套120平方米的商住楼给何红梅的义务转让给了宣城市泾县绿城置业有限公司。经何红梅与宣城市泾县绿城置业有限公司协商，双方于2012年10月26日签订《认购协议书》1份。将上述房屋调整为宣城市泾县绿城置业有限公司在拆迁地段开发的泾县泾川镇交通路绿城名苑B幢403、502室房屋。绿城名苑B幢房屋预售许可证于2013年8月16日颁发。2013年9月4日，何红梅支付了宣城市泾县绿城置业有限公司全部购房款，宣城市泾县绿城置业有限公司向何红梅出具了收据2份。2014年4月23日，宣城市泾县绿城置业有限公司以泾县泾川镇交通路绿城名苑B幢403、502室房屋抵押，向彭喜林借款40万元，并在泾县房地产管理局办理了抵押登记手续。何红梅于2014年7月8日起诉至法院。庭审过程中，何红梅变更诉讼请求为：一、确认何红梅对泾县泾川镇交通路绿城名苑B幢403、502室房屋享有优先取得权。二、案件受理费由宣城市泾县绿城置业有限公司负担。
本院认为，何红梅与安徽省泾县腾达房地产开发有限公司签订《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》及与宣城市泾县绿城置业有限公司签订的《认购协议书》，均系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，合法有效。《交通路1号太平湖市场两套商住楼拆迁补偿协议书》中明确约定安徽省泾县腾达房地产开发有限公司在拆迁地段商品房建设完工后，以每平方米0.29万元的价格出售1套120平方米商住楼给何红梅。该商住楼可认定为安徽省泾县腾达房地产开发有限公司对拆迁何红梅房屋的安置。虽然安徽省泾县腾达房地产开发有限公司将安置房屋的义务转让给了宣城市泾县绿城置业有限公司，该转让系取得何红梅认可的，系合法转让。宣城市泾县绿城置业有限公司与何红梅签订《认购协议书》，又与彭喜林约定将该房屋作为抵押物，向彭喜林借款，且办理了房地产抵押登记手续。何红梅认购此房是在上述抵押登记之前，属拆迁安置房，且已在抵押前给付了全部房款，故彭喜林享有的抵押权不能对抗何红梅作为被拆迁人对安置房享有的优先取得权。何红梅要求依法确认泾县泾川镇交通路绿城名苑B幢403、502室房屋享有优先取得权的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，第二条的规定，判决如下：
原告何红梅对泾县泾川镇交通路绿城名苑B幢403、502室房屋享有优先取得权。
案件受理费160元（原告已预交），财产保全费3715元，合计3875元，由被告宣城市泾县绿城置业有限公司负担（于判决生效后15日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 汪小传
审 判 员 余 辉
人民陪审员 王 健
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 强 弘
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。