安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖10民终266号
上诉人（原审原告）：合肥盛邦物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市无为路41号，统一社会信用代码9134010076083776XF。
法定代表人:陈文忠，董事长。
委托诉讼代理人:李继和，常务副总经理。
委托诉讼代理人:周洋，法务部专员。
被上诉人（原审被告）：休宁县状元故里大酒店，住所地安徽省休宁县海阳镇齐云西大道80号，组织机构代码79813676-6。
负责人：李芬芬，总经理。
被上诉人（原审被告）：宋国强，男，1972年1月9日出生，汉族，住安徽省休宁县。
被上诉人（原审被告）：休宁县状元故里实业有限公司，住所地安徽省休宁县齐云西大道171号，组织机构代码06082452-X。
法定代表人：李芬芬，总经理。
被上诉人（原审被告）：李芬芬，女，1970年1月12日出生，汉族，住安徽省休宁县。
上述四被上诉人共同的委托诉讼代理人:刘二龙，安徽齐峰律师事务所律师。
上述四被上诉人共同的委托诉讼代理人:黄波，安徽齐峰律师事务所律师。
上诉人合肥盛帮物业管理有限公司（以下简称盛帮物业公司）因与被上诉人休宁县状元故里大酒店（以下简称状元故里酒店）、宋国强、休宁县状元故里实业有限公司（以下简称状元故里实业公司）、李芬芬租赁合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院（2017）皖1022民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人盛帮物业公司的委托诉讼代理人李继和、周洋，被上诉人宋国强及其与状元故里酒店、状元故里实业公司、李芬芬的委托诉讼代理人黄波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛帮物业公司上诉请求：一、依法改判盛帮物业公司与状元故里酒店之间的房屋租赁合同于判决生效时解除或发回重审；二、依法改判状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬按照36%的标准承担违约金，并支付延付或拒付房屋使用费的违约金及“罚金”至房屋交付之日止；三、判令李芬芬承担共同清偿责任；四、一、二审诉讼费用由状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬负担。
事实与理由：一、一审法院确认双方的租赁合同于2017年1月17日解除无事实和法律依据。盛帮物业公司提起诉讼的民事起诉状仅仅是送达给状元故里酒店等人，并非单方面解除合同的通知送达，一审法院以送达诉状之日认定为合同解除日不当。二、一审法院按年利率24%的标准认定违约金不符合合同约定和法律规定，且计付违约金的范围不当。虽然约定每逾期一天交纳房租应承担月租金5%的违约责任过高，但一审法院按年利率24%的标准调整违约金显然过低，与最高人民法院的相关司法解释不符。同时，一审法院判决确定状元故里酒店等人于2017年1月18日起至租赁房屋交付之日止按每日3561.6元标准计算房屋使用费，但未判令状元故里酒店等人承担解除合同后状元故里酒店未交付房屋的房屋使用费相关违约责任不当。三、一审判决未认定李芬芬承担共同清偿责任不当。李芬芬系直接承租人状元故里酒店的负责人和股东，且系担保人状元故里实业公司的法定代表人以及担保人宋国强的配偶，其应当对案涉债务承担共同清偿责任。
状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬辩称：一、一审判决认定双方合同于2017年1月17日解除依据充分，盛帮物业公司认为合同解除于判决生效时间为准没有法律依据。二、一审判决以年利率24%的标准确定违约金适当。本案中，状元故里酒店的违约行为仅为拖欠租金，并未造成盛帮物业公司的其他损失，一审判决认定的违约金计付期间亦严格依据付款日期确定，盛帮物业公司主张的年利率36%的标准无法律依据。三、李芬芬不应承担案涉债务的共同清偿责任。本案债务并不产生于宋国强与李芬芬之间的夫妻生活，而是企业间的租赁合同，依据合同的相对性，李芬芬个人不应对案涉债务承担连带责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，盛帮物业公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
盛帮物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除盛帮物业公司与状元故里酒店之间房屋租赁关系，并判令状元故里酒店立即按现状返还全部房产、设施设备及土地附着物等合同约定的全部标的物；二、判令状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬立即支付合同履行期间的租金及合同解除后的房屋使用费4.5万元（自2016年9月15日至2017年1月15日止，130万元/年÷360天×120天=43.33万元，扣除已支付38.83万元，尚欠4.5万元；上述费用暂计至2017年1月15日，租金及房屋使用费实际承担至实际交付房屋之日止）；三、判令状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬承担违约金65万元（130万元/年÷12个月×5%×120天=65万元，暂时计算至2017年1月15日，计120天；实际承担至实际交付房屋之日止）；四、本案诉讼费、律师费等实现债权费用由状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬负担。
一审法院查明：2014年9月14日，盛帮物业公司与状元故里酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定：盛帮物业公司将位于休宁县齐云西大道171号现休宁状元故里大酒店内全部房产、设备设施及土地附属物租赁给状元故里酒店。租赁期限为五年；第一年租金为120万元、第二年租金为130万元、第三年（2016年9月15日-2017年9月14日）租金为130万元、第四年租金为140万元、第五年租金为140万元；第三年，即2016年9月15日至2017年9月14日租金状元故里酒店应于2016年8月1日前付清；每逾期一天支付月租金5%的违约金，超过一周，盛帮物业公司有权解除租赁合同。宋国强、状元故里实业公司作为状元故里酒店担保方，在该合同上签字盖章。合同签订后，前两年的租金双方已结算完毕，第三年的租金状元故里酒店分别于2016年9月1日支付10万元、2016年9月6日支付0.83万元、2016年9月30日支付18万元、2016年12月23日支付3万元，至2017年1月15日止状元故里酒店共支付盛帮物业公司第三年租金38.83万元，拖欠盛帮物业公司该期间租金4.5万元。2017年1月16日，盛帮物业公司向法院提起诉讼，一审法院于2017年1月17日将起诉状副本送达状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬。
一审法院认为：盛帮物业公司与状元故里酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，其它内容未违反法律规定，双方应按合同约定履行。本案中，盛帮物业公司已按合同约定履行义务，但状元故里酒店未按合同约定支付租金，故对盛帮物业公司请求解除双方的房屋租赁合同的请求，予以支持。2017年1月17日，起诉状副本送达状元故里酒店之日，应视为盛帮物业公司解除租赁合同通知到达状元故里酒店，现状元故里酒店对解除双方房屋租赁合同不持异议，故应当认定双方签订的房屋租赁合同于2017年1月17日予以解除。2016年9月15日至2017年1月17日期间状元故里酒店应付租金为448767.12元，状元故里酒店已支付388300元，尚欠60467.12元，故对盛帮物业公司要求状元故里酒店支付拖欠的租金请求，予以支持。盛帮物业公司要求状元故里酒店按每逾期一天支付年租金5%的违约金，没有依据，不予支持。而双方签订的租赁合同约定的违约金过高，状元故里酒店请求调整，予以支持。因租赁房屋未在合同解除时实际交付，盛帮物业公司要求状元故里酒店支付房屋占用期间的使用费，不违反法律规定，予以支持；房屋占用期间的使用费按每日3561.6元（130万元/年÷365日）计算。盛帮物业公司要求状元故里酒店承担律师费和要求李芬芬承担保证责任的请求，因盛帮物业公司没有相应证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、盛帮物业公司与状元故里酒店双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月17日解除；状元故里酒店立即按现状返还全部房产、设施设备及土地附着物等合同约定的全部标的物；二、状元故里酒店于判决生效后十五内支付拖欠盛帮物业公司租金60467.12元及违约金（违约金计算：从2016年8月1日起，按年利率24%，以448767.12元为基数，其中，10万元计算至2016年9月1日止、8300元计算至2016年9月6日止、18万元计算至2016年9月30日止、3万元计算至2016年12月23日止、60467.12元计算至款清之日止），并支付从2017年1月18日起至租赁房屋交付之日止按每日3561.6元计算的房屋使用费。宋国强、状元故里实业公司对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回盛帮物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10750元，减半收取计5375元，由盛帮物业公司负担2375元，由状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司负担3000元。
二审中，状元故里酒店向本院递交如下证据：
证据一、国网安徽省电力公司休宁县供电公司的证明；
证据二、休宁县自来水公司的证明。
上述二份证据证明：2017年4月11日，状元故里酒店已经将案涉房屋的水、电过户至盛帮物业公司名下，过户前所有水电费用全部缴清，在案件审理过程中，已经办理租赁物的交接手续。
盛帮物业公司的质证意见为：真实性无异议，对证明目的有异议，且属于逾期举证；可以确认是上述两份证明系自来水、供电公司出具，但加盖的是发票专用章，非业务章或公章；水、电表的过户不能证明是房屋的移交，水、电表应当在2014年8、9月份房屋买卖时一并过户，因当时双方未办理该项手续，现在是补办水、电表的过户手续；交清水、电费，是水、电使用人应尽的义务，水、电费交清不能证明房屋已经移交。
本院的认证意见为：因该房产现为盛帮物业公司所有，故该水、电表的过户手续并不能证明状元故里酒店已将承租房产交付至盛帮物业公司，因此，对状元故里酒店的上述证据，本院不予采信。
双方当事人的其余证据同于一审，质证意见与一审一致，本院的认证意见亦同于一审。
本院二审查明，状元故里酒店系普通合伙企业，李芬芬为该合伙企业的合伙人和负责人。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。
本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为:一、案涉房屋租赁合同的解除时间如何确定；二、一审判决认定的违约金支付标准及范围是否适当；三、李芬芬对案涉债务是否应当承担连带清偿责任。
关于争议焦点一。依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，盛帮物业公司以状元故里酒店违约为由向一审法院提起诉讼，请求解除双方的房屋租赁合同，一审法院于2017年1月17日将本案起诉状副本送达状元故里酒店，状元故里酒店对上述送达事实及盛帮物业公司的合同解除请求亦无异议，故一审法院认定依法送达相关诉讼文书视为盛帮物业公司解除租赁合同通知到达状元故里酒店并无不当。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金是否适当以违约行为造成的损失进行判断，现盛帮物业公司并未提交证据证明状元故里酒店拖欠租金所造成的具体损失数额，因双方约定的违约金过高，一审法院应状元故里酒店的调整请求，酌定以欠付租金为基数按年利率24%的标准由状元故里酒店支付利息并无不当。盛帮物业公司上诉请求按年利率36%的标准计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。双方租赁合同解除后，状元故里酒店应当及时返还租赁房屋。因双方并无有关解除租赁合同后状元故里酒店应当支付迟延返还租赁物违约金的约定，故一审法院按日租金3561.6元的标准，判决由状元故里酒店支付盛帮物业公司房屋占用期间的使用费（自2017年1月18日至租赁房屋返还之日止）并无不当。盛帮物业公司上诉请求状元故里酒店支付房屋使用费迟延或拒绝支付违约金及“罚金”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。《中华人民共和国合伙企业法》第二条规定，普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本案中，状元故里酒店系普通合伙企业，李芬芬作为该合伙企业的合伙人，对合伙企业的债务应当承担无限连带责任。盛帮物业公司上诉请求李芬芬对案涉债务承担清偿责任，本院予以支持。
综上，盛帮物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、维持安徽省休宁县人民法院（2017）皖1022民初46号民事判决第一项；
二、撤销安徽省休宁县人民法院（2017）皖1022民初46号民事判决第三项；
三、变更安徽省休宁县人民法院（2017）皖1022民初46号民事判决第二项为：休宁县状元故里大酒店于本判决生效后十五内支付拖欠合肥盛帮物业管理有限公司租金60467.12元及违约金（违约金计算方式：从2016年8月1日起，按年利率24%，以448767.12元为基数，其中，10万元计算至2016年9月1日止、8300元计算至2016年9月6日止、18万元计算至2016年9月30日止、3万元计算至2016年12月23日止、60467.12元计算至款清之日止），并支付从2017年1月18日起至租赁房屋交付之日止按每日3561.6元计算的房屋使用费。宋国强、休宁县状元故里实业有限公司、李芬芬对上述款项承担连带清偿责任；
四、驳回合肥盛帮物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费10750元，减半收取计5375元，由盛帮物业公司负担2000元，由状元故里酒店、宋国强、状元故里实业公司、李芬芬共同负担3375元；二审案件受理费2300元，由合肥盛帮物业管理有限公司负担2000元，由休宁县状元故里大酒店、宋国强、休宁县状元故里实业有限公司、李芬芬共同负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 鲍武樱
审判员 郑卫东
审判员 黄继顺
二〇一七年七月十八日
书记员 吴 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国合伙企业法》
第二条本法所称合伙企业，是指自然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。
普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。
有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。
部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。
共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。