四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0792民初136号原告：绵阳市金鑫物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区中经路36号7号楼4单元底层。法定代表人：曾友成，公司执行董事。委托代理人：蒲必果，公司员工。被告：李军，男，汉族。委托代理人：寇玉林，盐亭县八角法律服务所法律工作者。原告绵阳市金鑫物业服务有限公司（以下简称“金鑫物业公司”）与被告李军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫物业公司的委托代理人蒲必果、被告李军及其委托代理人寇玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付自2016年2月1日起至2016年10月31日止期间的物业服务费1599.28元，并从2016年3月1日起至付清之日止按每日3‰计算违约金。事实与理由：被告与遂宁市中元房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了绵阳市高新区中元广场小区4栋2单元2006号房屋，面积94.02平方米。后被告于2015年6月29日签订了《业主临时规约》，并于同日接收了房屋。原告于2014年1月15日与遂宁市中元房地产开发有限公司签订了《中元广场前期物业服务协议》，委托原告对该小区提供物业服务，根据该协议第六条及《业主临时规约》第三十二条的约定，被告应自开发商集中交房之日起（2015年6月29日）以1.89元/平方米/月的标准，按建筑面积向原告交纳物业费用，交费期限为30天，逾期交费按应交金额3‰计算违约金。原告按约定向该小区提供了物业服务，而被告从2016年2月1日起未按约支付物业服务费，截止2016年10月31日已拖欠服务费1599.28元。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告李军辩称，1、前期物业服务合同是原告与中元公司所签订，不是业主或业主代表签订的，是开发商的先行行为，应当追加中原公司为被告；2、原告的物业服务质量不到位，如：房屋未达到居住条件就交房，被告并未进房屋进行验收，经常无故停水，物业费收费标准不一致，小区绿化存在问题，车位费收费过高等。因以上原因被告才拒绝交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：1、2014年1月15日，原告金鑫物业公司（乙方）与遂宁市中元房地产开发有限公司（以下简称“中元房地产公司”）（甲方）签订《中元广场前期物业服务合同》一份，约定：中元房地产公司选聘金鑫物业公司对绵阳市中元广场小区提供前期物业服务，并按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》一级物业服务标准提供物业服务，物业服务费标准为：高层住宅1.89元/平方米/月；业主应从物业交付次日起按月交纳，于每个缴费周期起始起30日内交纳物业服务费；甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每天0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外；合同履行期限自2014年2月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2、2015年7月18日，被告李军接收了其购买的中元广场4-2-2006号房屋，房屋建筑面积为94.02平方米，同日被告李军在《业主临时规约》及《承诺书》上签字，《承诺书》载明：李军为中元广场4-2-2006号房屋的买受人，确认已详细阅读“中元广场业主临时规约”且同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约。3、2015年3月23日，绵阳市发展和改革委员会对绵阳市中元广场小区电梯住宅按1.89元/月·平方米收取物业服务费的标准进行了审查登记备案。4、2016年7月19日，原告下属涪城分公司向中元广场全体业主公布：从2016年8月1日起，物业管理费按1.55元/平方米收取。5、被告李军接房后交纳了至2016年1月31日的物业服务费，从2016年2月1日起至今未再交纳物业服务费，原告金鑫物业公司书面向被告李军催收物业费未果。本院认为：原告金鑫物业公司受开发商中元房地产公司的委托按照前期物业服务合同约定对中元广场小区进行物业管理，对中元广场小区的房屋及配套的设施设备、绿化、卫生、公共秩序、环境容貌等管理项目进行维护和管理，向中元广场小区全体业主提供了各种约定服务，与该小区全体业主形成物业服务合同关系。被告李军知晓并同意遵守中元广场《业主临时规约》规定的内容，理应按照《前期物业服务合同》及《业主临时规约》履行义务。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的李军在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。被告李军从2016年2月1日起未交纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李军应承担继续履行的法律责任。原告方自愿向中元广场全体业主公布从2016年8月1日，物业管理费按1.55元/平方米收取，对全体业主均适用，本院对此予以认定，经计算，被告李军还应交纳2016年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费为1503.38元（1.89元/㎡/月×94.02㎡×6月+1.55元/㎡/月×94.02㎡×3月）。被告李军提出《前期物业服务合同》系物业公司与开发商所签订，并非业主的真实意思，对合同的效力提出异议。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告李军的理由不能成立，本院不予支持，中元房地产公司不是本案物业服务合同纠纷适格的被告，故本院不同意原告的追加申请。关于服务质量问题，被告李军仅提交了两张照片证明原告服务质量差，但仅从照片内容看并不能反映原告的物业服务质量，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告李军拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。被告李军另提出接收房屋时天然气等设施不完善，未达到接房条件，小区内物业费收费标准不一致，停车费收费过高，经常停水，绿化差等问题，本院认为，接房时设施不完善应属于商品房买卖合同问题，责任主体并非物业公司；物业费标准在前期物业服务合同中有明的确约定，且物业费及停车费标准调整应由业委会或业主大会与物业公司协商约定，被告个人不得以此拒交物业费；关于停水问题，被告无证据证明系原告方的原因，被告提交的《停水温馨提示》证明原告履行了告知义务。故被告上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题，原告方在提供物业服务的过程中确实存在一些服务瑕疵，同时考虑到整个小区的和谐共处，故本院对原告的违约金主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李军于本判决生效之日起十日内，向原告绵阳市金鑫物业服务有限公司支付所欠2016年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费人民币1503.38元；二、驳回原告绵阳市金鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  杜国选二〇一七年二月二十一日书 记 员  顾鸿飞