江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03421号
上诉人（原审被告）姚士生。
被上诉人（原审原告）江苏太湖地区农业科学研究所（苏州市农业科学院），住所地苏州市相城区望亭镇北桥。
法定代表人刘敬阳，该所院长。
委托代理人汪晓钰，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人文举，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
上诉人姚士生因与被上诉人江苏太湖地区农业科学研究所（以下简称科学研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：科学研究所与姚士生于2004年3月11日签订租赁合同，约定：科学研究所将其坐落于苏州市吴中区吴中东路105号临街一幢房屋出租给姚士生经营旅店；该房屋共三层，其中底层为门面房，二、三层为住宿或办公用房，建筑面积719.52平方米，该楼整体出租；租赁期限为10年，自2004年3月15日至2014年3月31日止；姚士生在订立本合同三天内向科学研究所支付履约保证金50000元，该款冲抵2005年租金；付款时间为每年3月15日前一次性支付当年租金，先付后用；租金标准为：2004年3月15日至2007年3月14日，每年租金为180000元；2007年3月15日至2010年3月14日，每年租金为200000元；2010年3月15日至2014年3月31日，每年租金为220000元。另，合同约定：为保证姚士生正常开业，科学研究所在协议签订后，尽快清退原承租户，于2004年4月10日前清退结束，交付姚士生使用；租赁房屋及其设施的所有权均为科学研究所所有；承租房内水电设施，在承租期内归姚士生使用；租赁期满后，姚士生若续租，（在同等条件下）姚士生有优先权，若姚士生不续租，则装修及辅助设备、设施等均归科学研究所无偿所有；姚士生承租后，有义务对承租房维护与保养，在不改变房屋结构和取得科学研究所同意后方可进行装修，所需费用均由姚士生自理。合同在违约责任中约定：科学研究所逾期不能完成如期清退原租户而影响姚士生正常使用，应推迟起租时间；如姚士生违约提出终止合同，姚士生进行的装修和新增的设施、设备均无条件归科学研究所所有。合同签订后，科学研究所将租赁房屋交付姚士生使用至今，期间姚士生对租赁房屋进行了装修，并增添空调、热水器、安装淋雨花洒等设施。姚士生自2004年3月11日向科学研究所支付租金，除2005年租金仅支付130000元外，其余租金均按合同约定的金额支付至2014年3月14日。
2014年1月，就涉案房屋，科学研究所向姚士生寄送关于租赁期满后收回房屋的函，载明因科学研究所要将涉案房屋收回自用，故决定于租赁合同到期后不再出租，要求姚士生于合同期满后归还房屋。上述函件，姚士生予以签收。
以上事实由科学研究所提供的房产证、土地证、租赁合同、函、快递单及庭审笔录等予以证实。
审理中，科学研究所称对于2014年3月15日至3月31日的租金，其不再向姚士生收取；对于姚士生所称的老干部学习费用800元、门卫的电费1383元、水费84元、驾驶员的住宿费4380元予以认可。
科学研究所的一审诉讼请求为：请求法院判令姚士生立即搬出位于苏州市吴中东路105号的临街三层楼房，并保持房屋及现有装修、辅助设施完好，将房屋归还科学研究所；支付科学研究所拖欠的房租50000元，并支付房屋租赁期限届满后继续占据房屋期间的使用费9041元（暂计算至起诉之日，要求支付至实际归还房屋之日）。审理中，科学研究所明确辅助设施系姚士生安装的空调、热水器及淋浴花洒等。
原审法院认为：科学研究所、姚士生签订的租赁合同合法有效。科学研究所在租赁合同期满前已经书面告知姚士生不再续租，故上述合同到期后应予以终止。姚士生称科学研究所迟延交付租赁房屋故应延期的答辩意见，科学研究所不予认可，并称房屋租金是从2004年3月15日起算，其已按合同约定于2004年4月10日前交付房屋并清退租户。因姚士生未提供相关证据证明科学研究所延期交付房屋并影响其使用，且合同已经履行10年，除2005年50000元租金双方存有争议外，姚士生均按约交纳租金并正常使用房屋，故姚士生的上述答辩意见不予采纳。据此，法院认定双方租赁合同于租赁期间届满即2014年3月31日终止，姚士生应当从涉案房屋中迁出并将房屋返还给科学研究所，逾期返还的，应当支付房屋使用费。现科学研究所向姚士生主张合同终止后的房屋使用费，法院认定姚士生应按照合同约定的年租金220000元的标准向科学研究所支付自2014年4月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费。关于姚士生进行的装修及增添的辅助设施，租赁合同约定：租赁期满后，若姚士生不续租，则装修及辅助设备、设施等均归科学研究所无偿所有；另约定如姚士生违约提出终止合同，姚士生进行的装修和新增的设施、设备均无条件归科学研究所所有。现系科学研究所提出不再与姚士生续租，故该种情形并不适用上述约定。科学研究所就姚士生装修、辅助设施，不愿意折价购买，姚士生可以自行拆除。科学研究所主张姚士生2005年尚欠租金50000元，姚士生称当时因为消防办证问题，科学研究所口头承诺减免租金50000元。对此，姚士生虽未提供相应的证据予以证实，但科学研究所对于2005年为何少收姚士生50000元租金亦未作出合理解释，因2005年后的租金姚士生均按约交纳，科学研究所对此予以确认，且无证据证明此前就上述50000元租金提出过异议，故法院采信姚士生的陈述，对于科学研究所该诉讼请求不予支持。关于2014年3月15日至3月31日的租金，科学研究所表示不再收取，法院尊其自愿。
姚士生提出老干部学习费用800元、门卫的电费1383元、水费84元、驾驶员的住宿费4380元，因科学研究所予以认可，故以上费用可在姚士生应支付的房屋使用费中直接扣除。关于其余费用：1、1幢101住户及1幢102户水费，姚士生提供的用水明细载明的金额为378元，对此科学研究所予以认可。此外，姚士生未提供证据证明其实际支出的水费为1021.6元，故法院认定该项费用为378元。2、2009年自来水改造导致姚士生多支付的费用4812元，该改造系针对科学研究所所有房屋的水管，且系科学研究所确定安装水管的大小，故收费政策变化所带来的风险应由科学研究所承担，而不应转嫁给姚士生，而一般情况下，承租人应据实向科学研究所结算水费，故超出姚士生用水量的水费应由科学研究所负担。对此，姚士生提供了相关用水明细，科学研究所对该用水明细未提异议，故法院对其反映的真实性予以确认，该明细反映了姚士生实际的用水量，故应以此确定姚士生应负担的水费，差额部分即4812元，应由科学研究所承担。以上两项费用，应从姚士生应支付的房屋使用费中扣除。3、关于修房费用，姚士生不予认可，而根据双方签订的合同约定，对于租赁房屋的维护由姚士生负担，故姚士生关于该笔费用的答辩意见法院不予采纳。4、关于门面改造费，姚士生未提供证据证明该费用应由科学研究所承担，故法院对该答辩意见不予采纳。5、关于姚士生要求科学研究所支付门卫室租金，因该门卫从2004年科学研究所就开始使用，10年间，姚士生从未向科学研究所主张租金，姚士生亦未提供证据证明双方对于该门卫室的租金情况有相关约定，故姚士生该答辩意见法院不予支持。6、关于扣除通道面积所占的租金，因姚士生系整体租赁本案所涉房屋，自2004年按约支付租金至2013年，期间对于交付给姚士生使用的租赁标的未提出异议，故姚士生该答辩意见，法院不予采纳。由上所述，科学研究所答辩意见中的老干部学习费用800元、门卫的电费1383元、水费84元、驾驶员的住宿费4380元、1幢101住户及1幢102户水费378元、2009年自来水改造导致姚士生多支付的费用4812元，共计11837元，可从姚士生应付的房屋使用费中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、姚士生于本判决生效之日起二十日内腾空并迁出其租赁的苏州市吴中区吴中东路105号房屋，并将上述房屋返还给江苏太湖地区农业科学研究所，且按照年租金220000元的标准在扣除11837元后支付自2014年4月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。二、驳回江苏太湖地区农业科学研究所其他诉讼请求。案件受理费减半收取为590元，由科学研究所负担400元，姚士生负担190元。
姚士生不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、与科学研究所的租赁合同从2004年3月15日生效，但是原租户到2014年7月12日才搬离，宾馆开业时间推迟造成了损失，科学研究所领导口头答应推迟起租时间。二、科学研究所占用了门卫室，面积为3.3＊3米，按市场价可租1500元／月。请求撤销原判，改判科学研究所推迟起租时间3个月，占用门卫室延长租期4个月以上，适当补偿姚士生2012年装修费20多万，一审判的各项费用11837元应归姚士生所有。
二审经审理查明的事实与原审一致。
二审中，对于姚士生上诉提及的门卫室，双方一致确认位于姚士生承租的大楼内。科学研究所认为门卫室不包括在出租给姚士生的719.52平方米之内，所以仍由科学研究所自己使用。姚士生则认为他是整栋租赁的大楼。
姚士生二审中还提供了一份打印件，内容为：2009年吴中东路店面升级改造，区要求店面统一改造成玻璃门加防盗门。集体单位产权房店面改造费用由单位承担，个人产权房店面改造费用由区城管局市容科支付。姚士生称是苏州市吴中区政府发的文件，科学研究所对此不予认可。
本院认为：科学研究所与姚士生的租赁合同合法有效。根据合同约定租赁期限至2014年3月31日止，科学研究所于2014年1月发函通知姚士生合同到期后不再出租，故姚士生应当按约返还房屋，并支付其在到期后继续占有期间的房屋使用费。姚士生上诉要求判令11837元的费用归其所有，一审判决已经认定上述费用应当由科学研究所负担，并从姚士生应支付的房屋使用费中扣除。姚士生上诉认为科学研究所未按约定在2004年4月10日前清退原承租户，最后一户至2004年7月才迁出，应当推迟起租时间三个月，但未能提供相关证据证明，且其从承租之日起从未提出异议，该上诉理由依据不足，不予支持。
姚士生上诉还提出科学研究所占用了本应租给姚士生的门卫室，应当延长租期四个月以上。经查，双方租赁合同约定姚士生承租的大楼建筑面积719.52平方米，但双方均未能提供测绘依据，而合同约定该楼整体出租，审理中双方都认可门卫室在该幢大楼内，故应当认定门卫室属于科学研究所占用了本应出租给姚士生的门卫室。应当酌情减少租金，但姚士生上诉要求延长租期四个月以上依据不足，不予支持。根据双方租赁合同约定的建筑面积和租金标准，本院酌定每年应减少租金2500元，姚士生租赁房屋十年应减少租金25000元。姚士生上诉要求科学研究所补偿其2012年的装修费没有相应合同及法律依据，不予支持。
综上，姚士生的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第0558号民事判决。
二、姚士生于判决生效后二十日内腾空苏州市吴中区吴中东路105号承租房屋，返还给江苏太湖地区农业科学研究所，并支付相应房屋使用费（自2014年4月1日起按年租金217500元的标准，扣除36837元后为实际支付费用）。
三、驳回江苏太湖地区农业科学研究所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为590元，由江苏太湖地区农业科学研究所负担420元，姚士生负担170元。二审案件受理费1180元由上诉人姚士生负担1130元，江苏太湖地区农业科学研究所负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月三日
书 记 员 毛莉莉