四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民再终字第50号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）张文学，男，汉族，1965年3月6日出生，住四川省成都市新都区。
委托代理人刘晓东，四川天与律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）李德凌，女，汉族，1964年7月11日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人洪伟，泰和泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）成都红膳堂餐饮有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人杨继雄，总经理。
委托代理人洪伟，泰和泰律师事务所律师。
申请再审人张文学因与被申请人李德凌、成都红膳堂餐饮有限公司（简称红膳堂公司）相邻关系纠纷一案，不服本院2013年11月4日作出的（2013）成民终字第4745号民事判决，向四川省高级人民法院提出申诉，四川省高级人民法院于2014年11月20日作出（2014）川民申字第991号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张文学及其委托代理人刘晓东，被申请人李德凌、红膳堂公司的委托代理人洪伟及红膳堂公司的法定代表人杨继维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年8月16日，张文学向成都市金牛区人民法院（简称一审法院）起诉称，李德凌与红膳堂公司作为一楼业主，将规划建设的一楼公用通道改建为其厨房，占用了公用通道，导致包括张文学在内的业主无法通行，张文学与李德凌协商要求其撤除，但李德凌拒绝撤除。李德凌与红膳堂公司的行为严重侵害了张文学的合法权利，请依法判决李德凌与红膳堂公司撤除对公用通道的违法建筑；诉讼费用由李德凌与红膳堂公司负担。
李德凌、红膳堂公司辩称，李德凌通过司法拍卖程序合法取得涉案房屋，完全享有该房屋的物权；李德凌取得房屋后未进行改建，张文学所称部分房屋属于李德凌拥有的房产证所确认的专有部分；李德凌和红膳堂公司对房屋的使用未侵害相邻关系，张文学的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
一审审理查明，红膳堂公司为经营餐饮业的企业法人，成立于2009年2月，李德凌与红膳堂公司的法定代表人杨继雄系夫妻关系。“讼争通道”位于成都市金牛区沙湾路新89号一楼（简称89号一楼），目前系红膳堂公司（中餐馆）的雅间、厨房。89号一楼房屋原系成都市李林实业公司所有的财产，2002年9月，中信实业银行成都分行向成都市中级人民法院申请执行，要求李林实业公司偿还借款350万元。2002年10月29日，成都市中级人民法院委托四川省龙达评估有限责任公司对89号一楼商业用房577.9平方米进行估价，2003年1月10日，四川省龙达评估有限责任公司作出《房地产估价结果报告》，确定估价对象在2003年1月10日的评估价值为466.5万元，该报告对房屋的描述有这样一段“……雅间地面为木地板；……厨房有中型操作平台，瓷砖台面，……”。2003年1月，四川恒昌国际资产拍卖有限公司受成都市中级人民法院的委托对89号一楼房屋进行拍卖，同年1月28日，李德凌以372万元的价格竞卖成功，同年3月10日，成都市中级人民法院出具民事裁定书，裁定：“将成都市李林实业公司所有的位于成都市金牛区沙湾路新89号一层577.9平方米商业用房拍卖给李德凌所有……”。2003年3月18日，成都市房屋产权监理处给李德凌颁发了产权证书，该证书中未载明公共面积及通道。
2009年8月20日，张文学通过竞买取得了成都市金牛区沙湾路新89号负一层地下车库的所有权，车库的入口正对红膳堂公司的厨房，目前该车库未使用。成都市国土资源局颁发给张文学的宗地图上显示，该车库正对的是通道。张文学为了使用该车库，遂要求李德凌和红膳堂公司拆除雅间、厨房部分，恢复公用通道。
一审法院认定以上事实，主要采信了当事人的陈述、成都市中级人民法院委托书、裁定书、四川省龙达评估有限责任公司评估报告书、拍卖成交确认书、房屋产权证书、张文学的产权证书、宗地图等证据。
一审判决认为，案件争议的焦点是李德凌、红膳堂公司是否违法占用了建筑区划内的通道。就案件查清的事实来看，李德凌系通过法院执行中的拍卖取得了89号一楼房产，评估报告中明确了拍卖的房屋包括雅间及厨房，之后房管部门颁发的产权证书中亦未载明其雅间、厨房的位置应为建筑区划内的通道。一审判决认为，李德凌、红膳堂公司通过合法的形式取得了89号一楼房屋。张文学认为其持有的宗地图与李德凌的产权证及评估公司的评估报告有误差，可向相关部门提出不动产登记异议，本案中不能直接否认李德凌的产权登记及拍卖的效力，张文学可另行主张权利。综上，张文学所提交的证据不足以证明李德凌、红膳堂公司违法占用建筑区划内的通道。所以，张文学要求李德凌和红膳堂公司拆除违法建筑的请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张文学的诉讼请求。案件受理费100元，由张文学承担。
宣判后，张文学不服，向本院提起上诉。其上诉主要理由为：一、张文学提交的证据足以证明位于现李德凌的厨房及雅间部分的位置无论在规划设计及竣工时，均为建筑物的通道，不属于李德凌的专属部分，是公共建筑。1、“讼争通道”在规划设计及竣工验收时都是通道，从未依合法程序变更，一审法院未对张文学提交的重要证据在判决书中说明和采信，导致了案件事实认定错误，法律适用错误。张文学提交的成都市金牛区沙湾路新89号沙湾综合楼规划设计总平面图、一层平面图证明了“讼争通道”在规划设计时是通道。竣工总平面图、建筑总说明、地下室平面图证明在竣工验收时“讼争通道”也是通道，建筑总说明中特别强调地下一层平时作小型停车库并标明了车库的公用通道的位置。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十五条的规定，建设工程应依规划设计进行施工，变更需履行报批手续，李德凌未提出将通道变更为房屋的任何许可手续。沙湾综合楼的原始取得人成都建工机械股份有限公司在进行产权登记时，“讼争通道”仍为通道。所以李德凌堵塞通道侵害相邻权是无可争辩的事实。2、“讼争通道”不是李德凌的专属部分，不属于李德凌的物权内容，是公共建筑。根据《四川省房产测绘实施细则》规定，建筑物的通道均列为共有建筑面积或公共建筑面积。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记，张文学提交的证据证明89号一楼经过多次所有权人变更并未发生面积增加，仍为577.905平方米，所以，“讼争通道”不是李德凌的专属部分。3、双方的宗地图能够证明“讼争通道”的地籍图代表的就是通道。张文学提交的房产证、国土证、宗地图及《中华人民共和国测绘行业标准地籍图图式》均清楚表明“讼争通道”为通道。根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，所以，张文学的国土证证明“讼争通道”为通道。二、评估报告不能视为对物权内容的确认，一审法院通过评估报告的内容来认定李德凌合法取得房屋，将形式的合法等同于事实的合法，属于认定事实不清，适用法律错误。李德凌通过合法形式取得“讼争通道”不能掩盖实为通道的真相及不能拥有产权的事实。评估报告只对房屋现状进行描述，不能视为对“讼争通道”属李德凌所有的确认。李德凌在1999年就承租89号一楼进行餐饮营业，成都市中级人民法院2003年才拍卖此房屋，通道在李德凌承租期间违法搭建堵塞也不无可能。三、一审判决片面采信李德凌的证据，回避“讼争通道”规划和竣工时的现状，有失公允。1、李德凌提交的房屋建设完工附图并不是产权证附图，图中标明的红线并不是对李德凌产权面积的划定。2、房屋建设完工附图应为红线图，一审判决以此认定房管部门未确认为通道就反推属于李德凌的产权面积，没有区分房管部门与国土局的职能划分并曲解红线图。红线图是城市规划中确定的建筑用地和道路用地的界限，红线图划定的范围内也不是李德凌的产权部分。综上，李德凌将通道堵塞，严重改变了规划设计，侵害了相邻通行便利，应予拆除，一审判决认定事实和适用法律错误，请求撤销一审判决，改判责令李德凌、红膳堂公司对堵塞的公用通道予以拆除。
李德凌和红膳堂公司共同辩称，1、李德凌、红膳堂公司提交的红线图的时间是1997年8月，是89号一楼的最后一份图纸档案，也是房屋整体竣工时的现状，无论报建图纸如何，应当能够以修建的现状为准。2、修建完成后，如果与规划不一致，那建筑物将无法通过验收并办理产权证。但89号一楼以现状修建完成后，既通过了验收，又办理的房产证、国土证，证明房屋属于合法建筑。3、本案争议的焦点是李德凌、红膳堂公司有无违法占用建筑区划内通道的行为，所有证据均证明李德凌、红膳堂公司没有采用任何形式的行为违法占用通道。4、张文学如果对李德凌的房屋所有权有异议，应当向有关部门提出异议，待对李德凌的房屋是否属于违章建筑作出认定后才能向人民法院提起民事诉讼。5、本案不存在相邻权或者地役权侵害的事实，张文学以房屋现状购买，应当视为认可了房屋的历史问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
通过双方当事人的主张，本案争议的焦点是：李德凌和红膳堂公司是否违法占用了建筑物区分所有权内共有部分，从而造成了对张文学通行的妨碍。
二审中，张文学提交了成都市金牛区沙湾路新89号原始所有权人成都建工机械股份有限公司的房屋所有权证以及办证的附图，拟证明李德凌占用通道修建房屋，不能取得产权，也不属于历史遗留问题。李德凌和红膳堂公司质证认为张文学提交的证据材料不属于新证据，一审过程中已经提交了不同部门管理的完全相同的图纸，也不能反映出“讼争通道”是实际存在的，无法证明其上诉主张。本院认为，张文学提交的图纸来自于有关国家机关的档案资料，性质上属于书证，李德凌和红膳堂公司对其真实性也不否认，可作为证据采信，但证明内容以书证记载的内容予以确认。
经审查，本院除对一审判决认定的事实予以确认外，另查明，成都市金牛区沙湾路新89号房屋占用的国有建设用地使用权为各建筑物区分所有权人共有。
本院认为，张文学请求的基础是李德凌违法搭建占用公共通道影响通行从而要求拆除违法建筑，属于当事人认为物权受到侵害而请求的排除妨害。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”则张文学应当对李德凌有在公用通道搭建建筑的行为和搭建建筑属于违法建筑且影响了通行的事实承担证明责任。一方面，李德凌通过司法拍卖取得沙湾综合楼一层房屋所有权时，“讼争通道”已经建成房屋，李德凌作为建筑物区分所有权人并没有搭建建筑物堵塞通道的行为，张文学也没有证据证明李德凌在取得所有权之前有搭建建筑物的行为。另一方面，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”可见，不符合规划的违法建筑的认定部门属于相关行政机关。修建在“讼争通道”的房屋是否属于违法建筑的界定并非人民法院民事诉讼案件审理的内容，本院对红膳堂公司使用的沙湾综合楼第一层“讼争通道”处房屋是否合法不作认定。综上，张文学没有证据证明李德凌存在在“讼争通道”处搭建房屋的行为，而提交的建施图和竣工图虽具有真实性，但并非是对“讼争通道”处房屋确属违法建筑的结论性证据，其要求判令李德凌和红膳堂公司拆除“讼争通道”处房屋的上诉理由缺乏事实和法律根据，本院不予支持。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，均由张文学负担。
申请再审人张文学申请再审称，一、二审判决错误将张文学主张的相邻权纠纷的法律关系定性为业主共有权纠纷法律关系来审理本案。张文学通过司法拍卖取得该地下车库后发现无任何汽车通行通道，张文学选择李德凌、红膳堂公司所控制的综合楼一楼部分搭建房屋所占用的土地作为地下车库车辆通行的通道，是以《民法通则》第八十三条、《物权法》第八十七条之规定为基础，根据上述法律规定，不涉及必须利用的土地是否合法及产权人是谁，张文学只是依据自己的判断把该通道上的建筑物定性为侵犯了自己合法权益的违法建筑而已。因此，张文学将此土地作为地下车库车辆进出通行所必须的通道的认识是正确的、合法的。况且从该建筑物的规划等资料中分析，该建筑物地下车库是划定了车辆通行通道的，刚好该通道混着地上建筑物被司法拍卖了。但李德凌、红膳堂公司利用车库通道搭建建筑物及搭建建筑物后占用通道肯定影响地下车库进出车辆通行的事实存在。综上，二审判决对事实性质认定错误和适用法律错误，请求予以撤销，支持张文学的诉讼请求。
被申请人李德凌、红膳堂公司辩称，1、李德凌、红膳堂公司和张文学的房产均是以房屋现状通过司法拍卖取得，李德凌取得后没有进行过改建、重建，不存在违法的情形。李德凌、红膳堂公司对房屋的使用不影响张文学的相邻权，不能根据当时的规划设计图推翻李德凌享有的物权，李德凌、红膳堂公司的合法权益应得到保护。而且房屋修建完成时就已经是现状，既竣工验收合格，又办理了房产证和国土证，说明现状房屋是合法建筑，其现状是符合规划要求的。2、张文学在购买车库时本案争议房屋已是现状，张文学仍决定购买，在购买后的两年多时间里也没有提出任何异议，应当推断张文学对房屋现状是认可的。同时，张文学所称公用通道从未有过，不存在妨碍他人通行的情况，且该房屋本身另有专用通道通往各处，未出现无法通行的情况。张文学的再审理由不成立，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
再审中，张文学提交了下列证据材料：
1、2012年8月10日成都市规划执法监督局给成都市金牛区房产管理局的《关于依法查处沙湾路61号李德凌、红膳堂公司占用共用通道用于经营餐馆的函》【成规监函（2012）57号】；
2、2013年11月25日成都市金牛区房产管理局给成都市规划执法监督局的《关于依法查处李德凌、红膳堂公司违规修建房屋、擅自改变房屋使用性质及占用地下车库通道的函》；
3、2012年8月14日成都市金牛区房产管理局给张文学的《关于沙湾路61号李德凌、红膳堂公司违规修建房屋、擅自改变房屋使用性质及占用地下车库通道情况反映的回复》；
4、2014年2月14日成规监复（2014）161号回复；
5、1996年7月4日成都市人民防空办公室《关于“建工综合楼工程”结合修建防空地下室的批复》【成防办（1996）74号】；
6、施工竣工图设计。
拟证明“讼争通道”规划设计用途为张文学所有地下车库进出通道，被红膳堂公司非法占用，擅自违法修建房屋作为厨房和雅间，属违法改变房屋用途、使用性质侵占公共场地，其厨房和雅间属违法建筑。
李德凌、红膳堂公司提交了下列证据材料：
1、2015年7月27日成规监复（2015）2407号回复；
2、2015年7月27日成都市金牛房产管理局给杨继维的回复；
拟证明张文学提交的相关函和回复不是结论性改变房屋使用性质或用途的意见，即不能证明李德凌、红膳堂公司违规修建房屋、擅自改变房屋使用性质及占用地下车库通道。
对于双方当事人提交的上述证据材料，本院在本院再审认为中予以评判。
本院再审中，双方当事人对二审查明事实均无异议，本院再审对二审查明事实予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点一是本案的法律关系性质，二是李德凌及红膳堂公司在行驶权利时是否侵犯了张文学的相关权益从而影响其车库的正常使用。一，根据本案查明事实，张文学所有的地下车库与李德凌所有的房产相邻，张文学地下车库的出入口正对李德凌、红膳堂公司的厨房。张文学认为李德凌、红膳堂公司在“讼争通道”修建厨房、雅间，属违法改变房屋用途和使用性质，侵占公共场地，影响了其地下车库进出车辆通行，系违法建筑，应予拆除，其实质是解决地下车库的通行问题，本案属于相邻关系纠纷。二，李德凌及红膳堂公司在行驶权利时是否侵犯了张文学的相关权益从而影响其车库的正常使用。首先，李德凌所有红膳堂公司使用的89号一楼房屋，系李德凌于2003年3月通过司法竞拍依法取得。此前虽经过多次所有人变更，但房屋面积未发生变化，房产管理部门颁发给李德凌的房屋产权证上载明的建筑面积与初始房屋产权证上载明的面积一致仍为577.9平方米，且李德凌的房屋产权证上未载明含公共面积及通道，再结合四川省龙达评估有限责任公司的《房地产估价结果报告》载明的“……雅间地面为木地板；……厨房有中型操作平台，瓷砖台面，……”，可以认定李德凌取得的房屋产权面积中包括在“讼争通道”修建的厨房和雅间，此系李德凌所有房屋的组成部分。其次，公平合理是处理相邻关系纠纷的基本原则，所有权人或使用权人行使权利应保持在合理限度内且尊重历史形成的客观状况及先后顺序。张文学所有的位于成都市金牛区沙湾路新89号负一层地下车库系其于2009年8月通过竞买取得，张文学取得房产的时间在李德凌之后，其在决定竞买时应当清楚地下车库及一楼房屋的现状，即张文学在取得地下车库所有权时，“讼争通道”已是李德凌所有房屋的厨房和雅间，张文学在明知房屋现状情况下仍然决定竞买。第三，虽从张文学提交的建筑物规划设计图来看，讼争位置设计用途为通道，但一方面李德凌取得房屋所有权时，“讼争通道”已建成房屋并由其合法取得产权，故李德凌所取得的房屋产权证在未经法定程序撤销前合法有效。另一方面根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，不符合规划的违法建筑的认定属于相关行政机关，修建在“讼争通道”的房屋是否属于违法建筑的界定，不属人民法院民事诉讼案件审理范围，故本院对张文学和李德凌及红膳堂公司在再审中提交的拟证明“讼争通道”处房屋违法与否的证据材料不予采纳。综上，张文学的再审申请理由缺乏事实和法律依据，本院对其请求不予支持。二审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）成民终字第4745号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 任华芬
代理审判员 刘雅娟
代理审判员 夏小璐
二〇一五年十二月一日
书 记 员 汪云川