北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第22967号
原告过航，男，1986年12月1日出生。
委托代理人韩元庆，北京常鸿律师事务所律师。
被告刘宇，男，1982年7月22日出生。
委托代理人翟珊珊，女。
委托代理人周恩泽，男。
过航与刘宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。过航及其委托代理人韩元庆与刘宇委托代理人翟珊珊、周恩泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
过航诉称：2011年6月3日，过航、刘宇签订房屋买卖协议，约定过航购买刘宇位于北京市海淀区田村x小区x号楼x门x室房屋，总价120万元。双方约定房款分四次付清，首付款50万元于合同签订后7日内支付，待刘宇取得房屋产权证后7日内再支付30万元，年底支付20万元，第二年再支付20万元。合同签订后，过航依约于2011年6月3日通过银行转帐方式向刘宇支付了50万元首付款，刘宇交付了房屋。过航对房屋进行了装修，购买了家具家电，并入住该房屋。2014年4月初，房屋所在小区物业催促过航缴纳房租，过航很感意外，经询问才得知，所购房屋是刘宇租赁的房屋，刘宇根本不具有所有权，无权处理该套房屋。过航遂要求刘宇返还购房款，解决问题。刘宇置之不理，反而于2014年4月24日强行换掉门锁，并搬走了过航所有的家电、家具，占据并居住该套房屋。过航为此报警，但警方未予妥善处理。刘宇隐瞒诉争房屋为其租赁的房屋的事实，与过航签订房屋买卖协议，并收取了50万元的购房款，用于开设影楼，事情败露后，却又强行占据诉争房屋，给过航造成了极大的损失。故诉至法院，诉讼请求：一、解除过航与刘宇签订的房屋买卖合同；二、刘宇返还过航交付的购房款50万元；三、刘宇赔偿利息损失，利息损失是以50万元的购房款为基数，从交款之日起计算至实际付清之日，利率按照银行同期贷款利率计算；四、刘宇赔偿房屋装修费35700元；五、刘宇赔偿房屋上涨的损失费100万元；六、刘宇支付违约金24万元；七、刘宇承担房屋鉴定费用16000元。
刘宇辩称：不同意过航的诉讼请求，其所述事实理由与实际情况不符。2011年6月3日，过航、刘宇签订了房屋买卖协议，合同签订当日，过航向刘宇支付了50万元首付款，刘宇向过航交付了房屋。2014年4月24日，过航之妻赵晶将刘宇约至诉争房屋，明确告知不再购买此房，并搬走了家具、电器等物品。我方认为，过航已明确表示不再购买此房并要求返还购房款，因此其行为已构成了违约，按照合同约定，应由过航偿付刘宇违约金24万元。故我方提出反诉，请求：一、解除双方之间签订的房屋买卖协议；二、过航向刘宇支付违约金24万元。
过航对刘宇的反诉辩称：不同意刘宇的反诉请求。首先是刘宇违约，给我们造成了很大损失，却反过来让我们赔偿损失，没有道理。
经审理查明，2011年6月3日，过航（买方）、刘宇（卖方）签订《房屋买卖协议》，合同约定：刘宇自愿将北京市海淀区田村x小区x号楼x门301室房屋（根据北京市公有住宅租赁合同提供的租房面积40.02平方米，建筑面积以房本提供的面积为准）卖给过航。总价120万元，房款分四次付清，合同签订后7日内支付首付款50万元，刘宇收到首付款后将房屋交与过航，从此买方过航拥有此房屋的所有权。在刘宇取得房屋产权证后30日内将此房过户给买方，一切费税全部由刘宇承担。买方取得房屋产权证后，过航再支付给刘宇30万元（7日内），第一年年底由过航再支付刘宇20万元，第二年年底由过航再支付刘宇最后的20万元。任何一方违约，按房屋总价20%支付违约金，并按房屋现值赔偿给对方造成的全部损失。
合同签订后，过航依约于2011年6月3日通过银行转帐方式向刘宇支付了50万元首付款，刘宇交付了房屋。过航入住后对房屋进行了装修，购买了家具家电。对于双方出售的房屋承租人为张建宇，双方认可此为刘宇的曾用名。该房屋系刘宇家原房拆迁后承租。
2014年过航因购房与刘宇产生纠纷。过航又因与妻子刘晶存在矛盾，2014年4月，过航之妻刘晶将房屋交给刘宇，4月24日刘宇重新入住诉争房屋。过航称其与刘晶于2012年4月6日登记结婚，于2015年11月2日离婚。刘晶联系过他，但就告诉他把东西搬走了，其以为是开玩笑，后来回去才知道刘宇已入住。并称：合同不履行的原因是经其调查，房屋过不了户，且4月刘宇又强行搬入。在刘宇提交的光盘中，刘晶配合与录像人翟珊珊（本案被告刘宇委托代理人）进行录像，在刘晶将物品拉走时，翟珊珊说：“孙子，咱整不死他”。
刘宇称过航没有给其书面解约通知，但起诉书上写了要求解除合同。刘宇称房屋可以过户，但就此未能提供证据。过航称：我与刘宇去房管局咨询此房能否办理房产证以及过户问题，但是刘宇自己进去问的，出来告诉我说这个房屋是回迁房，可以买卖，肯定能办理过户，让我放心购买。根据房屋买卖协议，刘宇也一直说房屋能够过户，所以我们才会采取分期付款的方式，只是后来催缴我们交房租的时候，我们才反应过来这个房屋是无法办理过户的，所以在签订合同的时候，对方存在欺诈，我们找对方交涉。交涉过程中，我们认为刘宇根据常识应该知道，重大财产应该由夫妻双方共同决定，正好过航与刘晶闹矛盾，因为刘宇与过航的前妻刘晶串通，至于房屋是否是过航前妻让刘宇进入的，我们也无法确定。刘宇的实际行动足以说明他不想履行合同。刘宇称：过航房款都是按约定交的，但是按照其起诉书所述，过航提出返还购房款是在我们接手房屋之前，而且过航前妻还跟我们说不想购买房屋，过航所说不知道该房屋是刘宇承租的是想找个理由退掉房屋，并要求返还购房款，我们认为过航的这种行为已经构成违约了。
庭审中，双方均不同意继续履行合同。刘宇称：我是因为与过航有亲戚关系才卖给他的，同意退还部分购房款，但过航需要交3年的房屋使用费，按照房租计算，每月4200元，三年一共15万左右，2011年月租金3000左右，2012年月租金3500元左右，2013年月租金3700元左右。每年大概涨个两三百。过航称：刘宇强行占了房屋，不同意交房租。2011年诉争房屋月租金2800元左右，2012年3000元左右，2013年3300元左右。
经过航申请，本院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司）对诉争房屋市场价值进行评估，评估结果为222万元。因诉争房屋为承租房屋，故本次评估设定估价对象为可以自由交易的产权完整的商品住宅。本次估价结果应理解为同等区位、同等用途房地产的市场平均水平。房屋装修经北京兴中海建工程造价咨询有限公司鉴定，房屋装修现值工程造价为35700.98元。刘宇对鉴定持有异议，其提供了过航装修时怡家百年装饰工程有限公司提供的《工程预算单》，以证明此造价与装修时不符，装修时只有2万元。过航称：合同并不包含相关装修材料。而《工程预算单》中注明：此预算中不含墙砖、地砖、踢脚线、地板、灯具、洁具、开关面板、五金等；最终结算时单价不变，工程量按实际结算。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议、收条、银行跨行转账记录、公有住宅租赁合同、拆迁安置补助协议书、证明、鉴定意见书以及鉴定费用发票、光盘等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力。本案中，过航与刘宇签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。在履行合同过程中，双方产生纠纷，现双方均不要求继续履行合同，本院不持异议，双方均要求解除，本院予以支持。
对于违约责任，本院认为，过航未向刘宇发出解除合同通知，亦未向其退回房屋。因过航与其前妻刘晶产生矛盾，刘晶将房屋退给刘宇，根据刘宇一方提供的录像记载，刘晶配合刘宇一方进行录像，在刘晶将物品拉走时，刘宇代理人翟珊珊说：“孙子，咱整不死他。”可见，刘宇一方明知过航与其前妻刘晶存在矛盾，未经购房人过航本人同意，私自收回房屋，存在违约行为。同时，本院也注意到，过航在购房时，明知此房屋为承租的房屋，且在起诉书中称于2014年4月初要求刘宇返还购房款，已存在欲解除合同的意思表示，加之过航前妻刘晶主动退还房屋，故对于合同的解除，过航一方亦有责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，刘宇应将已收取的购房款退还，过航应支付刘宇相应的租金损失。对于租金损失，本院依据双方所述的月租金数额、双方的买卖关系等酌情予以认定：2011年诉争房屋月租金按2900元计算，2012年月租金按3200元计算，2013年月租金按3500元计算，2014年月租金按3900元计算，共计115000元。刘宇现收回房屋并自行使用，对于过航的房屋装修费35700元，应予赔偿。经鉴定，现诉争房屋的现值为222万元。但此房屋现为承租公房，未取得产权证，鉴定是以同等区位、同等用途房地产的市场平均水平鉴定，故具体现值，本院参考鉴定结论，酌情降低。对于房屋买卖合同解除后，过航因房屋增值而造成的损失，本院参考房屋增值部分的价值、双方对合同解除的责任、过航支付部分购房款的实际情况，酌情判定。
虽合同解除，过航支付的购房款应予返还，但因其一直居住使用诉争房屋并对合同的解除存在一定责任，且其损失本院已在房屋增值部分予以考虑，故其主张利息损失及违约金，本院均不予支持。因刘宇存在违约行为，故其反诉要求过航支付违约金的请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除过航与刘宇于二Ｏ一一年六月三日签订的《房屋买卖协议》；
二、刘宇于本判决生效后六十日内返还过航购房款五十万元（折抵刘宇的房屋租金损失十一万五千元，实际返还三十八万五千元）；
三、刘宇于本判决生效后六十日内赔偿过航房屋装修费三万五千七百元；
四、刘宇于本判决生效后六十日内赔偿过航因房屋价格上涨导致的损失费二十三万元；
五、驳回过航其他诉讼请求；
六、驳回刘宇其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费一万六千元，由过航负担八千元，已交纳；由刘宇负担八千元，于本判决生效后七日内交纳。
本诉案件受理费二万一千八百二十五元（原告已预交），由过航负担一万一千五百一十八元，已交纳；由刘宇负担一万零三百零七元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费二千四百五十元，由刘宇负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 刘长生
人民陪审员 郑洪涛
二〇一六年三月十一日
书 记 员 李 燕