广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初4834号原告：刘文婷，女，住广东省广州市增城区，委托代理人：黄小平、黄泳华，广东兆鹏律师事务所律师、实习律师。被告：广东尚益置业有限公司，住广东省广州市增城区荔城街五一村磨谷地（地名）。法定代表人：郭泽华。委托代理人：何健颖、张铭哲，公司员工。原告刘文婷诉被告广州尚益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾共明独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘文婷的委托代理人黄小平、黄泳华，被告广州尚益置业有限公司的委托代理人何健颖、张铭哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文婷诉称：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）约定2015年7月31日前交房，至今被告仍未向原告交付符合交房条件的房屋，已构成根本违约。《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七补充协议第5条将违约金每日万分之五调整为万分之一和因违约而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5%的条款属于格式条款，被告没有尽充分及善意提醒义务，故前述条款内容应属无效。现原告多次要求被告交付房屋及支付违约金，但是被告都无理拒绝。综上，原告认为被告的前述行为严重违反了相关法律法规，请求法院判令，一、被告向原告支付违约金167498元（按每日万分之五从2015年7月31日开始计算暂计至起诉之日，起诉之后的违约金以前述标准计至符合约定交楼条件之日止）；二、确认《广州市商品房买卖合同（预售）》中附件七补充协议第5条将违约金每日万分之五调整为万分之一和因违约而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5%的条款内容无效；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告广州尚益置业有限公司辩称：部分同意原告诉讼请求。一、同意从2015年8月1日起按购房款每日万分之一交付违约金，被告并无逾期交楼的主观意愿，逾期交楼原因是政府的配套设施落后，地铁施工的诸多原因影响而导致，被告无法预见、无法避免、也无法克服。被告自取得涉案尚东紫御雅苑地块后，按照土地合同约定缴清了土地出让金及相关建设费，但政府并未及时提供七通一平的条件，截至目前涉案楼盘仍然由60多亩土地未完成交地手续。二、涉案楼盘附近市管网的接驳不到位、建设条件落后，被告已经努力推动水电设施的工程，项目永久用电工程已经在2013年年底完成，项目高层管道燃气工程已在2015年7月施工完成，因地铁21号线施工，在施工管线区内避开所有施工工程导致限期已完成的工程供电、供气、线缆在项目外路段需要重新规划建设，燃气永久用电工程受到严重影响。现按照地铁公司的要求重新施工完成燃气管道，并完成现场验收，近期将完成燃气工程的最终验收。现在进行永久用电的中间验收工作。三、涉案合同补充协议第五条约定合法有效，应该按该条款计算违约金，补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规。违约金调整为万分之一是兼顾了原告的利益的。经审理查明：2009年6月16日，被告经广州市工商行政管理局增城分局登记成立，商事主体类型为有限责任公司，主营项目类别为房地产业。2013年9月10日，原告（乙方、买方、买受人）与被告（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东紫御雅苑商业、住宅（自编号G-S#、D1户型、P-D））第自编号D1户型G-2#幢11层1103号房(下称该商品房)……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）742973元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七补充协议约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。……49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2013年8月9日，刘忠诚向张丽丽的帐户汇入款项140920元。2013年8月18日、2014年1月24日，被告出具发票给原告收执，确认收到购房款742973元。2014年12月8日，原增城市环境保护局出具《增城市环保局关于尚东紫御雅苑建设项目竣工环保预验收的意见》，同意涉案项目现行通过环保预验收。2015年8月13日，广州市增城区邮政部门同意增城区荔城街尚东紫御雅苑紫罗兰大街1-4号的通邮申请。2015年11月5日，广州市增城区城乡规划局就被告开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2016年1月5日，广州市增城自来水有限公司出具供水证明，证明“广州市增城区增城大道168号开发的尚东紫御雅苑小区高层区（G-1#、G-2#、G-3#、G-5#）住宅楼自来水管网经我司验收合格，现正式通水。”。2016年7月22日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案工程消防验收合格。2016年8月3日，广州市增城区建设工程质量安全监督站出具涉案房屋所在工程的《建设工程质量监督报告》，该报告注明了被告于2016年1月22日组织了监理、施工、勘察、设计等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。2016年1月22日，涉案房屋所在的工程取得《建筑工程竣工验收报告》，该报告载明经监理、设计、建设单位、勘察单位验收，工程质量评定为合格，同意验收。2016年8月25日，本院立案受理本案。庭审过程中，一、被告确认涉案房屋还未符合永久用电和永久通气的交房条件。二、原告陈述涉案房屋的总购房款为883893元，其中合同约定的购房款742973元支付到被告的公账户并开具了相应发票，至于另外的140920元支付到被告指定的张丽丽的私人账户。被告确认共收取原告款项883893元，同意违约金以883893元为本金按日万分之一计算。三、关于补充协议第五条的效力问题，原告认为该条款为格式条款，明显限制原告权利、免除被告的义务，且被告未尽到充分提醒和说明的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的第六条、第九条、第十条的规定，该条款是无效条款。被告主张在签署合同及补充协议时对此有明确提醒原告。本院认为：本案的争议焦点是《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定的内容是否为双方当事人的真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公告利益；（五）违反法律、行政法规的强制规定。”，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”。原告未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述无效情形，且该协议中已注明原告确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认被告对该协议中作出免除或者限制被告责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故本院对于原告提出上述条款为无效条款的主张，不予采纳。本院认定原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，被告应在2015年7月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付原告使用；被告理应在合同约定的交房期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。庭审之日，被告确认涉案房屋尚未具备永久用电和永久通气的条件。被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但原、被告已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现原告主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告对原告主张以已付款项883893元计算违约金不持异议，本院予以确认。原告要求被告支付2015年8月1日起至2016年8月25日期间的延期交房违约金34560.22元（每日以款项883893元的万分之一，延期391天计算），于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付2016年8月26日起至被告交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，刘文婷可另案主张，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十三条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州尚益置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金34560.22元给原告刘文婷；二、驳回原告刘文婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，分别由原告刘文婷负担1450元和被告广州尚益置业有限公司负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾共明二〇一七年一月九日书记员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。