**广东省佛山市中级人民法院**
**民事判决书**
（2014）佛中法民一终字第1781号
上诉人（原审原告）佛山市三水区农村信用合作联社，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人钟瑞辉。
委托代理人欧冬花，女，汉族，1986年2月22日出生，住广东省佛山市三水区。
委托代理人刘颜健，男，汉族，1988年1月22日出生，住广东省开平市。
被上诉人（原审被告）佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人卢锐能。
被上诉人（原审被告）惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司，住所地广东省惠州市。
法定代表人李景锋。
委托代理人梁敏男，男，汉族，1977年11月13日出生，住广东省广州市海珠区。
上诉人佛山市三水区农村信用合作联社（以下简称三水农信社）因与被上诉人佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司（以下简称南边总公司）、惠州大亚湾科展信息咨询服务有限公司（以下简称大亚湾公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2014）佛三法乐民初字第429号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十八条、第三十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决：驳回三水农信社的诉讼请求。一审案件受理费42800元，由三水农信社负担。
上诉人三水农信社不服上述判决，向本院提起上诉称：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案的原南边宾馆地上共18处建筑物即属于人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。三水农信社对上述建筑物已全部支付价款并实际占有，这一点是原审判决确认的事实，但原审判决以三水农信社未积极办理过户登记手续、在讼争建筑物被查封以及续封时未提出执行异议、未要求南边总公司另行提供抵债物等理由认定三水农信社对上述建筑物未办理过户存在过错，判定本案不适用该规定。三水农信社认为，三水农信社对涉案共18处建筑物尚未办理过户手续并无任何过错。首先，原南边宾馆地上共18处建筑物未及时过户的原因在于南边总公司，因南边总公司为原南边宾馆地上共18处建筑物的实际产权人，过户的主动权掌握在该公司手中，三水农信社起的作用是非常有限。而且《以物抵债协议书》签署后不久，南边总公司即称上述讼争建筑物被其他法院查封，导致讼争建筑物过户存在法律障碍，故不能将抵债资产未及时过户的责任归咎于三水农信社，三水农信社对原南边宾馆地上共18处建筑物的过户问题并无过错。其次，在原南边宾馆地上共18处建筑物因南边总公司涉及其他案件被查封以及续封时，三水农信社并非该案件的当事人，且有关法院也没有将上述讼争建筑物被采取强制措施的法律文书以书面形式告知三水农信社，三水农信社对讼争建筑物的法律状态并不完全掌握。且即使三水农信社此前对上述讼争建筑物被查封的强制措施未提出过执行异议，这并不当然表明三水农信社放弃《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的权利，而且上述法律规定未明确权利人对法院错误查封、冻结行为的异议期限。更何况三水农信社在本案中已就佛山市三水区人民法院对讼争建筑物的查封、拍卖的强制措施已提起过执行异议。另外，《以物抵债协议书》虽然约定了抵债物被法院查封时，三水农信社有权要求南边总公司另行提供抵债物，该约定虽然表明双方签署《以物抵债协议书》时已认识到原南边宾馆地上共18处建筑物存在可能被法院查封的法律风险，并约定出现此情况时对三水农信社权利的救济措施，但该约定以及三水农信社在原南边宾馆地上共18处建筑物被查封时是否向该南边总公司主张此权利，并不当然表明三水农信社放弃依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定的权利。
综上，上诉请求：1.撤销原审判决；2.确认三水农信社对位于佛山市三水区乐平镇南边黑石岗后底岗原南边宾馆地上共18处建筑物享有所有权；3.改判三水农信社享有对三水区人民法院委托拍卖被执行人南边总公司名下的证号为06830400010的的土地使用权及相关地上建筑物的成交款项中，优先取得对应变价款（即18处房产拍卖成交的对应价款）的权利；4.本案诉讼费由南边总公司、大亚湾公司承担。
被上诉人大亚湾公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：第一、三水农信社要求确认18处房产的产权，该房产权属一直登记在南边总公司名下，法院对该产权进行拍卖是正确的，该房产于2013年1月18日已经拍卖完毕，三水农信社现在要求确认权属是不可能的，只能向南边发展总公司主张债权。第二、对于三水农信社要求享有拍卖款中的优先受偿权是不合理的，18处房产中除了4处房产有产权证外，其余14处没有产权，该14处房产由南边总公司转让给三水农信社本来就没有依据，因为南边经济发展总公司本来也没有产权。第三、三水农信社购买了涉案的18处房产，但没有按照法律规定办理过户手续，其即便签订了合同，也不能取得产权。根据原审法院的认定，三水农信社存在过错，所以其要求取得产权无理，请法院依法认定。
被上诉人南边总公司未到庭发表答辩意见。
各方当事人二审期间均未提交新的证据。
经审查，本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从司法解释的文义来看，当买受人须同时符合以下三个要件时法院对转让不动产才不得查封：第一，已经支付全部价款；第二，实际占有不动产；第三，对未办理过户登记手续没有过错。本案中，三水农信社作为南边总公司的债权人，双方于2006年6月19日签订《以物抵债协议》，约定以物抵债方式取得案涉不动产的权属。从双方在协议第六条的约定可判断，三水农信社已经意识到抵债的财产会被查封、拍卖，在此情况下，其未按照协议第四条约定及时办理过户手续，导致案涉不动产于2006年9月起被法院查封，并且也没有按协议要求南边总公司另行提供抵债物来保障自身权利，又不及时提出执行异议，应当认定其对未办理登记过户手续存在一定过错，故不应适用上述司法解释的规定，原审法院对此处理并无不当。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三水农信社与南边总公司虽然签订《以物抵债协议》以转让方式取得不动产，但未依法办理不动产物权登记，三水农信社并不当然取得相关的不动产物权，其在本案中要求确认物权以及在相应的拍卖价款优先受偿，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42800元，由上诉人佛山市三水区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年九月十日
书记员莫志恒