湖北省荆门市掇刀区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0804民初1264号原告：刘林，男。委托诉讼代理人（特别授权）：构旭涛，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。被告：段军华，男。被告：荆门市怡丰置业经纪有限公司，住所地荆门市掇刀区零关税北区4号门面。法定代表人：许伦华，职务不详。原告刘林与被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘林的委托诉讼代理人构旭涛到庭参加诉讼，被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘林向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还原告支付的购房款8万元，支付违约金2万元，赔偿损失，损失从2014年1月4日起按银行贷款基准利率年利率6.15%计算至清偿之日，暂计算至起诉之日为10446.58元；2、要求二被告负担诉讼费。事实和理由：2014年1月3日，被告段军华与原告刘林签订了《房屋买卖合同》1份，约定：被告段军华将位于城南新区骆驼洼的1套面积约200平米的房屋出售给原告，房款为8万元，被告段军华收到房款后将钥匙交给原告，违约者向对方支付违约金2万元，被告荆门市怡丰置业经纪有限公司在合同上加盖了公章。同日，原告向被告段军华交付了购房款8万元。2015年7月，原告准备对房屋进行装修，案外人李X声称该房屋属于李X所有，与二被告无关。因二被告对所售房屋未取得处分权，导致合同目的不能实现，原告于2016年6月6日分别向二被告送达了《解除合同通知书》，解除了房屋买卖合同，但二被告至今未向原告退还房款。被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司未作答辩。原告刘林围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、交纳购房款的收条、银行卡交易明细清单、农行网上银行电子回单、掇刀公安分局经侦大队情况说明、送达《解除合同通知书》的录像视频、刊登通知的荆门晚报等证据，二被告未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，被告段军华与原告刘林签订了《房屋买卖合同》1份，约定：被告段军华将位于城南新区骆驼洼的1套面积约200平米的房屋出售给原告，价格8万元，被告段军华收到房款后将房屋钥匙交给原告，违约者向对方支付违约金2万元，被告荆门市怡丰置业经纪有限公司在合同上加盖了公章。同日，原告向被告段军华交付了购房款8万元。被告段军华向原告交付了房屋钥匙，未向原告提供房屋产权证明，未办理产权过户手续。2015年7月，原告准备对房屋进行装修，案外人李峰声称该房屋与二被告无关，并出示了该房屋的相关证件。2016年6月6日，原告向二被告送达了《解除合同通知书》，同年11月16日，原告在《荆门晚报》刊登通知，要求解除与二被告的《房屋买卖合同》。二被告至今未向原告返还购房款。本院认为，原告刘林与二被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效。合同法第九十四条、第九十六条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或者当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时就解除”，因二被告未取得所售房屋的产权证，不能履行转移标的物所有权的义务，致使合同目的不能实现，原告有权要求解除房屋买卖合同。本案原告已经履行了通知义务，双方签订的房屋买卖合同已经解除。合同解除后，被告应返还原告所支付的购房款8万元。故对原告要求二被告返还购房款的诉请，本院予以支持。关于违约金。原告依约交付了购房款，但被告逾期未能办理房产权转移手续，其行为已构成违约。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告明确约定了违约金的数额，且被告将他人的房屋销售给原告，致使合同目的不能实现，其行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。故对原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。关于赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告对同一违约事实要求同时适用约定违约金和损失赔偿，其请求赔偿的数额将超过造成损害的数额，此时之违约责任则具有惩罚性，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则。因此，对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。故对原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。关于被告荆门市怡丰置业经纪有限公司是否承担责任。因被告荆门市怡丰置业经纪有限公司在双方签订的房屋买卖合同上加盖了公章，对合同内容进行了确认，其行为属于公司行为，被告荆门市怡丰置业经纪有限公司应共同承担责任。故对原告要求被告荆门市怡丰置业经纪有限公司返还购房款及支付违约金的诉请予以支持。审理中，被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司共同返还原告刘林购房款8万元。二、被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司支付原告刘林违约金2万元。三、驳回原告刘林的其他诉讼请求。上述第一、二款项于本判决生效之日起3日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元，由原告负担210元，被告段军华、荆门市怡丰置业经纪有限公司负担2300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  张高平人民陪审员  朱兴国人民陪审员  李爱佳二〇一七年二月二十三日书 记 员  李澜阁附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。