山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终2580号上诉人（原审原告）：王在尉，男，1956年2月24日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李京蓉，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳日升置业有限公司，住所地海阳市方圆街道办事处147号。法定代表人：邱有义，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东海宇清律师事务所律师。上诉人王在尉因与被上诉人海阳日升置业有限公司（以下简称日升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院(2015)海民初字第951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王在尉的委托诉讼代理人李京蓉、被上诉人日升公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王在尉上诉请求：1、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金61010.85元（自2014年7月1日至2015年8月1日按已付房款536595元每日万分之三计算）。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人逾期交房构成违约，被上诉人2012年取得预售许可证，已经具备开工条件,被上诉人工期延误不承担违约责任的辩解理由不能成立。涉案海阳日昇·山水苑18号楼，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》之前就具备了开工条件，取得了预售许可证。合同签订后，被上诉人再以水文站搬迁、房屋拆迁等造成工期延误理甴不能成立。逾期交房应当按照《商品房买卖合同》第九条承担违约责任。二、被上诉人逾期交房，上诉人没有过错，过错在被上诉人。被上诉人向上诉人承担逾期交房违约责任合同纠纷和被上诉人与造成其工期延误的第三人之间的追偿是两个法律关系，本案中被上诉人应当承担违约责任。三、水文站搬迁和房屋拆迁不属于不可抗力，被上诉人作为房地产开发商具有相应专业知识，应当预见上述问题，并且上述问题不属于历史遗留问题。四、《商品房买卖合同》是被上诉人提供的固定格式条款合同，第八条的但书部分明显减免被上诉人责任，逃避自身应尽的义务;任意扩大违约责任免责范围，排除、剥夺上诉人的权利。综上，被上诉人构成逾期交房违约，其辩解理由不能成立，应当依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金61010.85元，并承担本案诉讼费用。日升公司辩称，1、王在尉要求日升公司承担逾期交房的违约金61010.85元，缺少事实和法律依据，是不成立的。日升公司虽然未能按照合同约定的时间交付房屋，但符合双方签订的合同第八条约定免责条款的规定，不应当承担违约责任。合同第八条约定：对于特殊原因出卖人可以据实予以延期。可以根据实际情况延期交付，该处所指的特殊原因既包括合同第八条中第二款“政府对于房地产政策的重大调整，或者其他历史遗留的问题而导致的工程无法按期施工，造成的工期延误”，同时还包括相关政府配套施工、雨季、大风、恶劣气候等因素。2、海阳水文站坐落于日升公司所开发的地段上，紧邻王在尉购买的楼房之北（该楼房主体工程己于2014年5月之前建设完工），由于该单位的特殊性，管理权限几经调整，其产权不属于地方政府管辖，而是隶属于烟台市水文局。烟台市水文局隶属于山东省水文局。因此，对海阳水文站的搬迁事宜应层报山东省水文局批准，这些具体情况均应由海阳市方园街道办事处以及海阳市政府协调方可（日升公司与土地方签订合作协议时对此并不知情）。经过土地方（村、街道、政府）层层协调，山东省水文局在2013年底才同意搬迁，但实际是2014年9月底才搬迁，一审日升公司向法庭提供了烟台市水文局证明材料。该情况确属历史遗留问题，系延期交房的免责事由。3、基于海阳水文站的迟延搬迁，直接导致海阳市方园街道办事处交付净土地延迟，导致日升公司开发的18#、23#楼配套设施及地下管网无法施工建设链接，这才是导致日升公司延迟交房的原因。综上，王在尉要求日升公司承担逾期交房的违约责任没有事实及法律依据。一审法院在查明事实的基础上做出的判决是正确的，请二审法院依法查明事实，驳回王在尉的上诉请求。王在尉向一审法院起诉请求：1、请求被告支付逾期交房违约金61010.85元（自2014年7月1日至2015年8月1日按已付房款536595元每日万分之三）；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月31日，原告王在尉与被告日升公司签订合同编号为201301310261商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的日昇·山水苑第0018幢9层2单元901号房屋，建筑面积126.78平方米，房产按套计价为539702元。合同第六条付款方式及期限约定，签署本合同时付清现金169702元整，余款370000元整，买受人于15日内办理银行按揭贷款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方同意解除或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题而导致工程无法按期施工造成工程延误；3、法律法规的影响，相关市政配套施工，政府政令禁止施工或实施交通管制影响正常施工……合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过30日的，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告实际交纳房款536595元。2015年7月14日，被告将房产交付原告。原告主张违约金的计算方法是以536595元为基数按万分之三计算395天(自2014年7月1日到2015年7月14日)，被告无异议。日昇山水苑18#楼、23#楼的预售许可证号为201262(开工日期为2012年3月10日，竣工验收时间为2014年11月18日)。被告主张因为海阳水文站历史上座落于所开发地段上，紧邻原告购买的楼房之北(楼房主体工程已于2014年5月之前建设完工)，但由于该单位业务的特殊性，管理权限几经调整，目前不归地方政府管辖，而是隶属于烟台市水文局，烟台市水文局也不隶属于烟台政府，而是隶属于山东省水文局，对于搬迁等事项应当层报山东省水文局批准，这些具体情况均应当由土地提供方即海阳市方圆街道办事处新兴村委会报请方圆街道办事处以及海阳市政府协调方可(被告在与土地提供方新兴村委签订合作协议时对此并不知情)，经过土地提供方(村、街道、政府)层层协调，山东省水文局在2013年底同意搬迁，2014年9月底实际搬迁。被告称该情况确属历史遗留问题，系延期交房的免责事由，提供以下证据：1、海阳市方圆街道办事处新兴村委会于2015年6月30日出具的证明，内容：据双方合同约定，山水苑项目原定于2011年12月31日前交付净地，因为海阳水文站搬迁延误以及本村拆迁延误(本村村民修敬玉一直到2014年9月8日才拆除原来房屋)，导致本村委直至2014年9月10日才向海阳日昇置业有限公司交付净地，造成18#、23#楼配套及地下管道工程无法施工，导致18#、23#楼交房延误。2、烟台市水文局于2016年7月1日出具的证明，内容：海阳水文站原定于2013年12月30日搬迁完毕，因为涉及权限等因素，需要经过请示上级等待批准等一系列程序，实际搬迁时间为2014年9月10日。原告对上述两份证据的关联性有异议，认为双方签订的合同为被告提供的格式条款，第八条的约定明显不利于原告，被告没有尽到提示和明确告知的义务，属于无效条款，即使有效被告应当预见到房屋开发过程中可能产生的延期交房的情形，而没有向原告告知，第三人造成的施工开工延期与原告无关，被告是否追查也与原告无关，均不影响其承担违约责任，其次水文站的存在应当是被告在规划立项前就应该知道，其施工和交付时间应该充分考虑相关因素，被告主张历史遗留问题影响施工理由不成立。被告称在合同中以明确下划线为重点的方式，向原告告知了其特别约定内容的重要性，原告在签订合同时应当清楚也应该明白其下划线提示的目的，同时也不存在“延期交房”必须经双方协商同意或者原告同意为条件，只是遇到了特殊原因，而导致了原告所购买楼房地下管网无法建设，无法连接，其他相关配套也无法建设，逾期交房的后果并非被告造成，而是属于合同条款中的特殊原因。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，且被告取得了日昇·山水苑18#楼的预售许可证，该合同合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，同时约定由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题而导致工程无法按期施工造成工程延误，出卖人可以据实延期的免责条款。被告提交的证据证实，导致延期交房的原因是海阳市水文站的搬迁滞后，即水文站的搬迁直接导致海阳方圆街道办事处交付该区域的净地延迟，造成地下管网及配套无法建设连接，致使被告迟延交房，该事由被告认为属于合同约定的“历史遗留问题”，并无不当，且合同没有约定必须告知合同相对人，该事由属于延期交房的免责事由。被告要求免责，证据充分，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审于2016年9月28日判决：驳回原告王在尉要求被告海阳日升置业有限公司支付逾期交房违约金61010.85元的诉讼请求。案件受理费1325元，减半收取为662.5元，由原告王在尉承担。二审中，被上诉人在二审提交了加盖有海阳市住房和规划建设管理局、海阳方圆街道办、海阳方圆街道办新兴村委会公章的《情况说明》一份，但该证据的形式不符合《最高人民法院关于适用的解释》第115条规定的证据形式要件，本院不予采纳。经本院调查海阳市住房和规划建设管理局办公室人员，该局在上述情况说明中加盖公章系因了解到涉案项目存在征迁延迟的情况，但征迁延迟是否系因水文站搬迁导致的该局工作人员表示不清楚，对于涉案土地交付是否为净地亦不清楚，对于水文站与本案地块的位置关系也表示不清楚。二审查明的其他事实同一审。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，双方订立的房屋买卖合同系由被上诉人提供，为其销售开发涉案日昇·山水苑房屋而重复使用的格式合同。其中合同第八条规定“历史遗留问题而导致的工程无法按期施工造成的工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”中的“历史遗留问题”，其字面含义较为宽泛。现双方对于海阳市水文站拆迁问题是否属于合同约定中的“历史遗留问题”解释不一致。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”2013年1月31日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，海阳市水文站搬迁问题尚未解决，被上诉人作为房地产开发公司应当预见海阳市水文站搬迁导致的工期延误进而可能导致房屋延迟交付这一情况。被上诉人在订立合同时应将上述事实如实告知上诉人并对可能因此产生的逾期交房的问题以及免责事由进行明确的约定，体现合同缔约双方对己方所享有的权利和义务进行了选择，以彰显合同之公平。但被上诉人在未向上诉人如实告知的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，即应当作出不利于提供格式条款一方被上诉人的解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故，被上诉人主张其由于海阳市水文站搬迁的历史遗留问题可以延期交付房屋的理由不成立。上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任理由正当，证据确凿，本院依法予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将房屋交付买受人。被上诉人于2015年7月14日才交付房屋构成违约，应承担自2014年7月1日起至2015年7月14日止逾期交房违约金61010.85元（536595元×0.03﹪×379天）。综上，上诉人的上诉请求理由正当，证据确凿，本院依法予以支持。原审判决认定事实错误，所作判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2015）海民初字第951号民事判决；二、限被上诉人海阳日升置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人王在尉支付逾期交房违约金61010.85元。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1325元，减半收取为662.50元，二审案件受理费1325元，合计1987.50均由被上诉人海阳日升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一七年八月二十八日书记员  王 萌