河南省新密市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新密民一初字第2537号
原告孙占标，男，1955年3月5日出生，汉族。
委托代理人李德恩，河南嵩峰律师事务所律师。
被告梁建明，男，1976年8月13日出生，汉族。
委托代理人李晓丽、陈愿峰，河南荟智源策律师事务所律师。
第三人河南隆发房地产开发有限公司。
委托代理人陈涛，该公司员工。
原告孙占标诉被告梁建明、第三人河南隆发房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙占标及其委托代理人李德恩，被告梁建明及其委托代理人李晓丽、陈愿峰，第三人河南隆发房地产开发有限公司委托代理人陈涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告孙占标于2008年1月16日借款给第三人河南隆发房地产开发有限公司现金50万元，使用期限约定6个月，月息3分。借款到期后借款人未偿还本金及利息，经双方协商，第三人河南隆发房地产开发有限公司以自己开发建造的位于登封市嵩阳办事处南边的嵩阳龙苑2号楼四单元复式三层至四层西户209平方米的房屋折价50万元卖给原告孙占标。2008年7月6日河南隆发房地产开发有限公司向原告出具了购房收据。从该房产建成以后，原告一直实际占有该房屋，并经水电路接通不定时居住。另外原告多次找到河南隆发房地产开发有限公司交涉，要求其尽快帮助办理房屋过户登记手续，但由于河南隆发房地产开发有限公司的原因，致使登记手续至今没有办成。后原告了解到该房产被人民法院查封，原告便向登封市人民法院提起了执行异议，被登封市人民法院驳回。为此原告诉至法院，请求二被告还本付息。原告认为，该房产属于第三人河南隆发房地产开发有限公司所有，且在2008年就已经将该房产出售给原告，原告依法享有该房产的使用权和所有权，第三人与被告在2009年所达成的和解协议处分了原告的财产，没有事实和法律依据，故请求人民法院停止对嵩阳龙苑2号楼四单元（3层—4层）西户房产的执行，确认原告对该房产享有使用权及所有权。
原告孙占标为支持其诉讼请求提交以下证据：
第一组证据：民事裁定书一份，证明原告起诉符合法律规定；
第二组证据：1、第三人给原告出具的借条一份；2、第三人出具的收据邮费；3、房产买卖契约，证明内容：证明第三人2008年1月16日向原告借款50万元，因无能力还款，于2008年7月6日经双方协商用其开发的房产抵偿给原告。
第三组证据：涉案房屋钥匙，证明内容：在2013年5月该房屋安装防盗门后，第三人将房屋钥匙交付给原告。
第四组证据：第三人出具的收据五张，共计27402元分别是原告交给第三人的暖气初装费，阀门费，天然气初装费，房产手续代办费，房屋维修基金
证明内容：证明第三人将该房屋出售给原告后，在2014年小区房产统一办理手续时通知原告缴纳各项费用，后原告将各项费用已经交给第三人。
第五组证据：2014郑民三终字第912号民事判决书一份。
证明内容：被告同意债权经登封市人民法院保全的第三人出售给他人的房产，经异议人提出异议后被中级人民法院终审判决，判决驳回了被告的许可执行请求。
第六组证据：1、被告与第三人达成的和解协议一份；2、（2009）登执字526号民事裁定书一份；3、（2013）登恢执字第7号民事裁定书一份；证明内容，被告申请执行超过法定的申请期限，登封法院恢复执行错误，应驳回被告的恢复执行申请。
被告梁建明辩称如下：第一组没有异议，第二组1中借条是复印件，不予质证，2收据显示2008年7月6日，双方之间存在债权，到期2008年7月15日，违背常理，购房收据系伪造，不存在购房事实，3、房产买卖契约不符合法律规定，不是正规的商品房买卖合同，房产买卖契约显示的买卖条款并没有显示第三人抵押给原告。证据三两把钥匙与本案无关，不能证明是该套房屋的钥匙；证据四2013年查封的时间该房屋是空房，2015年被告接受该房屋时，依旧是空房屋，原告所提供的房屋的一系列暖气初装费、阀门费等属于造假，该房屋五证不全，。证据五与本案无关，证据六被告申请恢复执行没有超过法定的申请期限。
被告梁建明为支持其诉讼请求提交以下证据：
第一组证据：1、2013年7月10日《查封、扣押财产清单》一份，2013年12月10日隆发公司原法定代表人赵新红与现任法定代表人张西民《转接清单》一份；2、2014年10月11日隆发公司法定代表人张西民证明一份及询问笔录两份；3、房屋证件办理情况一份，证明：（1）该房屋为隆发公司财产，且梁建明申请法院查封，孙占表购房票据与事实不符，系伪造。（2）隆发公司同意该房屋拍卖抵偿梁建明欠款（3）该房屋因五证不全，即使2008年孙占标与隆发公司就系争房屋有以房抵债行为，该行为也因违反法律的强制性规定而无效
第二组证据：1、2013年7月10日登封市人民法院就该房屋查封公告照片2张；2、2014年5月27日该房屋查封照2张及2015年6月16日该房屋查封照片12张。证明：孙占标始终为占有该房屋，该房屋自2013年7月10日查封时即为空房，直至2015年6月16日被依法抵债给梁建明时仍为空房。
第三组证据：1、2008年1月25日常文荣、闫存金、李学森、隆发公司借款协议书一份、2、2008年7月25日隆发公司《房屋买卖契约》一份及收据两份；3、2009年9月15日（2009）登民一初字第242民事调解书一份，4、2009年12月17日梁建明与隆发公司、常文荣、李学森达成执行中和解协议一份。证明：被告与第三人享有生效裁判文书确认的债权，第三人曾将该房屋抵债给被告。
第四组证明：1、2013年7月2日民事裁定书一份，2014年7月1日民事裁定书一份；2、2014年11月26日民事裁定书一份；3、2015年6月11日民事裁定书一份；4、2015年8月19日人民法院报公告送达民事裁定书。证明1、因第三人未履行和解协议，被告申请法院执行，查封了该房屋，2、原告对该房屋提出执行异议被依法驳回，被告申请法院对第三人继续执行，因原告未依法提供担保，第三人也未履行义务，法院裁定对该房屋继续执行，3、被告经法院执行程序依法取得了该房屋的所有权。
第三人河南隆发房地产开发有限公司陈述称：1.涉案房屋抵押给孙占标在前，怎么抵押给梁建明不清楚；2.对原告孙占标提交证据无异议；3.对被告梁建明提供的证据同原告的质证意见。
经审理查明，2008年1月25日，常文荣、李学森与河南隆发房地产开发有限公司向梁建明借款80万元，借款期限为6个月，借款利息为月息3%。2009年9月15日，梁建明与河南隆发房地产开发有限公司达成（2009）登民一初字第242号民事调解书，确定河南隆发房地产开发有限公司于2009年9月30日一次性支付原告80万元及利息。2009年12月17日梁建明与河南隆发房地产开发有限公司达成和解协议，约定河南隆发房地产开发有限公司以该公司位于登封市嵩阳龙苑2号楼四单元西户3层—4层楼中楼一套209平方米和4号楼四单元西户一层一套148平方米及3号楼西南第一个车库抵偿所欠梁建明的款项。2013年4月2日梁建明以河南隆发房地产开发有限公司不履行和解协议为由申请查封登封市人民法院恢复执行。该案件执行过程中，2013年7月10日，登封市人民法院依据梁建明申请查封了位于登封市嵩阳龙苑2号楼四单元3层—4层西户房产。执行过程中，原告孙占标提出执行异议称“河南隆发房地产开发有限公司于2008年1月16日向其借款50万元，后因河南隆发房地产开发有限公司到期未还，2008年7月6日，双方签订房产买卖契约，约定河南隆发房地产开发有限公司将位于登封市嵩阳龙苑2号楼四单元3层—4层西户房产抵还所欠孙占标的50万元借款，同日，河南隆发房地产开发有限公司向其出具购房收据，此后其一直实际占有该房产并不定期居住”。原告为此诉至我院，要求1.法院停止对嵩阳龙苑2号楼四单元3层—4层西户房产的执行；2.依法确认其对该房产享有使用权及所有权并承担本案诉讼费用。
另查明，1.嵩阳龙苑小区现名为泊心湾小区；2.我院合议庭于2015年12月9日10时赴登封市嵩阳路泊心湾小区进行现场勘验，原告孙占标带领双方当事人、合议庭人员及在场人前往泊心湾2号楼三单元3层—4层西户进行勘验，原告提供的钥匙无法打开该房屋；被告梁建明当场提出异议，称2号楼三单元3层—4层西户不系涉案房产，后被告梁建明带领双方当事人、合议庭人员及在场人前往2号楼四单元3层—4层西户，被告梁建明提供钥匙可以打开该房屋。经合议庭确认，2号楼三单元3层—4层西户不系涉案房屋，2号楼四单元3层—4层西户系涉案房屋，该房屋系毛坯房。
本院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者，在执行程序终结前，向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，2008年7月6日，原告孙占标与第三人河南隆发房地产开发有限公司签订房产买卖契约，系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告孙占标已经支付全部房款并实际占有涉案房产，且其在签订房屋买卖契约时，并未侵犯他人的合法权益，涉案房屋未能及时办理产权过户手续系由于政策受限所致，原告孙占标不存在过错。原告和第三人河南隆发房地产开发有限公司之间的房屋买卖交易行为发生在被告梁建明与第三人河南隆发房地产开发有限公司诉讼之前，且被告梁建明未提供相关证据证明河南隆发房地产开发有限公司与孙占标存在恶意串通逃避执行的行为。因此，原告诉求停止对涉案房屋的强制执行措施，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、原告孙占标与第三人河南隆发房地产开发有限公司在2008年1月16日签订的《房屋买卖契约》有效；
二、不得执行登封市泊心湾二号楼四单元（3层-4层）西户房屋。
本案受理费100元，由被告梁建明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。且于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并在缴费之日起三日内将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。
审 判 长 于冠军
代理审判员 于 猛
代理审判员 韩新远
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 赵志红