山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5613号
上诉人（原审原告）：宋晓明，男，1978年6月10日出生，汉族，个体经营者，住济南市。
被上诉人（原审被告）：王玉和，男，1963年5月4日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：颜东，山东德康律师事务所律师。
上诉人宋晓明因与被上诉人王玉和房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初7440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宋晓明上诉请求：1、撤销一审判决中的第二、三、四、五项判决内容，改判支持宋晓明一审诉求。2、本案一审、二审诉讼费由王玉和承担。事实和理由：一、一审判决认定的本案王玉和返还租金的起算日及截至日均存在错误，致使王玉和因合同无效获得了非法利益。第一，王玉和应向宋晓明返还2016年4月7日至2016年5月1日期间的房租。第二，王玉和应向宋晓明返还2016年10月4至2017年4月期间的租金。本案正是因为王玉和签订合同时有重大欺诈行为才致使涉案房屋2016年10月起宋晓明及案外人李冰无法继续使用，该损失是王玉和过错直接造成的，应由其自行承担，一审判决书的该认定显属错误。第三，宋晓明和王玉和已达到解除合同情形，在2017年11月23日向一审法院提起诉讼前，也多次向王玉和要求退还剩余房租及接收涉案房屋，即使后期有所谓的占有使用费，也应该系王玉和向实际占用房屋的次承租人李冰主张权利。二、王玉和应向宋晓明退还2万元押金，一审判决对此认定“当事人可另行依法主张”无事实及法律依据。本案一审判决下发前，涉案房屋早已由于历城供电公司收回并已全部内部改造，已不存在恢复原状的可能，故王玉和应当返还该2万元押金。三、王玉和向宋晓明隐瞒实际租期，其主观有重大过错，该行为构成欺诈，应当向宋晓明赔偿全部损失。双方签订租赁合同之时，王玉和以其与房屋所有方的租赁合同不方便提供为由，拒绝向宋晓明出示，为此，王玉和与本案双方租赁合同中明确保证对该房屋“依法享有出租权”，王玉和行为显属欺诈，宋晓明为此花费的装修费及其他损失应由王玉和全部承担。四、一审判决书认定是宋晓明转租涉案房屋未经王玉和同意错误，望二审法院对此予以调查。涉案房屋经常断电是宋晓明效益不好的原因之一，2016年10月，宋晓明经王玉和同意，将剩余租赁期限原价转租案外人李冰，为此，宋晓明转租前特邀请案外人李冰代表和王玉和吃饭商谈转租事宜，之后王玉和还以改电表需要打点为由向案外人李冰索取了300元费用及玉溪烟一条等，一审判决仅依据王玉和无诚信的否定作出与事实相反认定属事实认定错误。请求二审法院予以改判。
王玉和辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。一、一审认定的返还租金的起算日及截止日并无不当。第一，王玉和不应当退还2016年4月8日至2016年5月1日的房租。涉案房屋是王玉和从历城供电局承租，双方一年一签租赁合同，并且已经承租多年。在2016年5月1日之前也是宋晓明一直承租使用着供电局的房屋，2016年4月8日王玉和与宋晓明签订租赁协议后也随即使用涉案房屋，所以，宋晓明索要该期间的房租没有法律依据。第二，王玉和不应当返还2016年10月至2017年4月期间的租金。宋晓明称2016年10月底发现王玉和存在合同欺诈行为并报警处理，是故意扭曲事实。事实是宋晓明经营不善，擅自把涉案房屋转租给第三方，并签订合同。因此，一审法院认定2016年10月至2017年4月期间，宋晓明未能使用涉案房屋的原因在于其未经王玉和同意即进行转租，后发生纠纷，导致房屋闲置，与王玉和无关，王玉和不应当返还该期间的租金。第三，王玉和与宋晓明之间存在合同关系，宋晓明所谓的次承租人是其擅自转租的结果，与王玉和无关。王玉和依据房租租赁合同主张权利并无任何不当。二、王玉和不应当返还2万元押金。根据合同约定，宋晓明造成租赁房屋及设备的毁损，宋晓明应负责恢复原状，若由甲方恢复，费用从押金中扣除。因恢复费用尚未实际发生，一审法院对此不予一并处理，告知当事人可另行依法主张并无不当。三、王玉和不存在隐瞒实际租期的情况。双方在签订房屋租赁合同时王玉和已经把涉案房屋租赁情况全部告知宋晓明。四、宋晓明转租房租确系擅自转租，王玉和并不知情。宋晓明说要转行经营肉食火锅，说请了个做肉食火锅的师傅，是老乡，多次打电话请王玉和一起吃饭，后实在推脱不掉才去的。但期间并未商谈过转租事宜，该事实有当时的通话记录和录音为证。并且，因为该片区域将于2017年10月8日被收回重新规划，王玉和己于2016年9月份多次通知宋晓明涉案房屋只能使用到2017年10月8日，不可能同意其转租。宋晓明在明知该片区域要被收回重新规划的情况下仍然将涉案房屋转租给第三方，存在明显过错，应自行承担擅自转租的后果。
宋晓明向一审法院起诉请求：一、判令王玉和返还宋晓明已缴纳的部分房屋租金21.5万元，剩余电费2000元，装修损失50977元，共计267977元；二、判令王玉和以267977元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年4月7日起至向宋晓明支付利息损失；三、诉讼费由王玉和承担。
一审法院认定事实：2016年4月7日，王玉和（租方、甲方）与宋晓明（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方出租的房屋坐落地址为七里河路4-2号，并承诺对该房屋依法享有出租权，租期3年，自2016年4月8日至2019年4月7日，每年租金为18万元，经双方协商，第一期租金为18个月房租（至2017年10月7日）计27万元，水电费、煤气费、电话费等乙方每月自行向有关部门交纳。同日，王玉和收到宋晓明房屋押金2万元整。合同签订后，宋晓明向王玉和支付第一期房租27万元。
宋晓明与王玉和签订合同后，宋晓明将房屋进行装修，经营一一刀削面馆，之后宋晓明与他人注册成立了济南安顺餐饮服务有限公司（简称安顺公司）并继续在租赁房屋内经营一一刀削面馆，公司工商登记时间是2016年9月19日。
因经营不景气，宋晓明在2016年8月曾提出解除涉案租赁合同，并于2016年8月29日向王玉和邮寄过解除租赁合同通知，但王玉和未收该邮件。2016年9月20日，宋晓明向王玉和出具申请及保证书一份，申请对涉案房屋线路升级改造，并保证如出现安全问题和设备损坏由宋晓明承担责任。2016年10月9日，宋晓明以安顺公司（合同甲方）名义与案外人李冰（合同乙方）签订《转让合同》，约定：甲方将位于七里河路4-2号的店铺转让给乙方使用，乙方享有甲方在原有房屋租赁合同中的权利，承担原有房屋租赁合同中的义务；甲方已签订的租赁合同，租期到2019年4月7日止，甲方已于2016年4月8日交纳租金27万元整，押金2万元整，第二期第三期租金尚未缴纳，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；乙方在2016年10月9日前一次性向甲方支付转让费23万元。合同签订后，案外人李冰按照合同约定向宋晓明支付押金2万元、剩余一年的房租18万元、装饰装修补偿费3万元以及厨房设备折价款1万元，共计24万元。宋晓明及安顺公司于2016年10月10日左右撤出涉案房屋。
2016年10月底左右，王玉和联系电力部门为涉案房屋更换了大负荷电表。2016年11月，案外人李冰对涉案房屋装修改造时，被他人告知涉案房屋即将因租期到期被历城供电公司收回的情况，经李冰向历城供电公司核实，情况属实。之后，李冰、宋晓明及王玉和之间产生纠纷。李冰与宋晓明分别向一审法院提起诉讼。
另查明，该涉案房屋系历城供电公司建造，王玉和承租多年，双方一年一签租赁合同。2016年4月26日，双方又签订租赁合同一份，约定房屋租赁期为1年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止。另案中，历城供电公司出具书面说明表示，涉案房屋所在土地性质为国有划拨土地，租赁房屋未取得房产证，也无相应规划许可手续；七里河路4号的所有房产在合同到期后，不再对外出租，统一收回使用，并已通知过承租人。经质证，当事人双方对该说明的真实性无异议。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋所在土地仅在2013年取得国有土地使用证，未取得房产证，也无规划许可手续，故根据法律规定，合同应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还：不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，合同双方应根据过错程度，承担相应的责任。宋晓明称其将涉案房屋转租给案外人李冰，系经过王玉和的同意，无证据予以证实，一审法院不予采信。因此，对于双方租赁事宜，双方均有过错，对于转租事宜，宋晓明过错明显。根据合同约定，宋晓明与王玉和租赁合同期限为2016年4月8日至2019年4月7日，王玉和与历城供电公司租赁合同期限为2016年5月1日至2017年4月30日，因此对于王玉和收取的2017年5月1日至2017年10月7日期间的房租共计78387元，其无权获得，应予退还。2016年10月至2017年4月期间的房租，宋晓明已向王玉和交纳，其没能使用租赁房屋的原因，在于其未经王玉和同意即进行转租，后发生纠纷，导致涉案房屋闲置。从这一过程来看，宋晓明在该期间未能使用房屋并非王玉和的原因造成的，因此宋晓明要求王玉和返还该段期间的租金，一审法院不予支持。该段期间的租金损失，应当由宋晓明与案外人李冰负担。关于装修损失，宋晓明在合同签订后到2017年10月9日将房屋转租给案外人李冰，期间经营面馆，房屋转租后其与案外人李冰协商以3万元的价格进行补偿，另案中因宋晓明承担较大的过错责任一审法院判令返还装修补偿2万元，因此该返还的装修补偿款2万元属于宋晓明的装修损失，双方应根据过错对此予以分担。因王玉和在仅有一年租期的情况下转租给宋晓明3年，而宋晓明在未经王玉和同意的情况下转租造成损失，双方过错程度相当，一审法院酌定王玉和赔偿宋晓明装修损失1万元。宋晓明主张返还剩余电费2000元，未提交证据予以证明，王玉和不予认可，一审法院不予支持。王玉和辩称的其装修损失，因王玉和将涉案房屋租赁给宋晓明时，知晓宋晓明用于经营面馆，其也未对宋晓明的装修行为提出异议，因此王玉和提出的装修损失，不应支持。对于宋晓明主张的返还押金2万元及王玉和提出的房屋恢复原状费用，因恢复费用并未实际发生，且双方约定王玉和恢复后可从押金中扣除，因此一审法院对此在本案中均不予一并处理，当事人可另行依法主张。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、宋晓明与王玉和于2016年4月7日签订的房屋租赁合同无效。二、王玉和于判决生效之日起十日内返还宋晓明房租78387元。三、王玉和于判决生效之日起十日内赔偿宋晓明装修损失1万元。四、宋晓明于判决生效之日起十日内返还王玉和位于济南市历城区七里河路4-2号的房屋。五、驳回宋晓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，由宋晓明负担3565元，王玉和负担1755元。
本院二审期间，王玉和提交如下证据：证据一、济南市历城区供电公司出具的证明一份，主要内容为证明涉案房屋2015年11月至2016年4月的租金是由王玉和向济南市历城区供电公司交纳的。证据二、中国农业银行济南东风支行现金交款单一份。王玉和认为上述两份证据可以证明涉案的房屋一直是由王玉和承租，2015年11月到2016年4月租金是由王玉和交纳的。宋晓明认为，交款单时间是2016年4月11日，证明的时间是从2015年11月1日到2016年4月30日的，交款时间和证明是对不起来的。交款证明并不能证明这个房租就是交的2015年11月1日到2016年4月30日的房租。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据济南市历城区供电公司出具的证明及中国农业银行济南东风支行现金交款单，可以证实涉案的房屋2015年11月1日至2016年4月30日的租金由王玉和向济南市历城区供电公司交纳的事实。宋晓明租用了涉案房屋，且在2016年4月7日至2016年5月1日期间实际使用，故宋晓明认为王玉和应返还该期间房租的上诉理由，本院不予支持。关于转租的问题，宋晓明并无证据证实其向李冰转租已经王玉和的同意，一审经综合分析，对该事实进行认定并无不当。根据双方合同约定，恢复费用从押金中扣除，因该费用并未实际发生，一审认为可另行主张亦无不当。宋晓明作为承租人在承租房屋时对房屋的情况应有必要的谨慎注意义务，其未对涉案房屋进行全面了解，后又未经出租人同意转租他人，一审认定其存在过错，并据此认定其承担相应的责任，符合法律规定。
综上所述，宋晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5320元，由宋晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十月十六日
书记员 吴颖颖