山东省德州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）德中民终字第1239号
上诉人（原审原告）：德州大地物业管理有限公司，住所地：山东省德州市运河经济开发区新港街5号。
法定代表人：曹济生，经理。
被上诉人（原审被告）：岳文涛，个体户。
委托代理人：白秋生，山东鑫大公律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：德州市银成物业管理有限公司，住所地：山东省德州市德城区新港街80号。
法定代表人：刘子营，总经理。
委托代理人：冯冬梅，该公司职工。
上诉人德州大地物业管理有限公司因恢复原状纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2533号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明，2013年5月23日，甲方德州银龙房地产开发有限公司与乙方（本案原告）德州大地物业管理有限公司签订《大运河经济港项目独家招商运营物业管理合同》，约定，“乙方受甲方委托对甲方开发的‘大运河经济港’项目独家招商代理及经营管理，该项目地址位于德州市三八西路南侧、北侧大运河经济港，具体招商物业为整体商业部分（13#、15#、16#、17#、19#、20#、21#、22#），招商面积为12万平方米。及住宅1-4#、5#、6#、13#、15#、16#……”“甲方委托乙方作为该项目（上述部分）之独家招商代理商，出租该项目全部可租赁面积及住宅的物业管理……”以及相关招商的政策与佣金，同时约定，“合同未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同规定如有不同，以补充合同为准。”2014年3月3日原告大地物业与银龙房产就17号楼的招商另行签订招商合同书，除约定相应招商政策及运营事宜，在合同第十条约定：“协议签订以后17号楼整体经营，物业全部由乙方负责。”但合同文本中已经将“物业全部由乙方负责”约定划掉，并由银龙房产、大地物业签字盖章认可。又查明，本案被告岳文涛租赁的房屋就是大运河经济港17#楼的东门大厅内。另查明，2014年10月20日德州市公安消防支队对大运河经济港建设楼房17#、19#、21#、23#楼消防进行检验后出具的德公消验字（2014）第0090号《建设工程消防验收意见书》，确认了该工程消防验收合格可以投入使用。以上事实，有当事人陈述及相关书证在卷证实且经各方当事人质证认可。
原审法院认为，原告大地物业公司与银龙房产签订的《大运河经济港项目独家招商运营物业管理合同》，是双方真实意思的表述，又不违反法律强制性规定，合法有效。合同明确约定了原告仅对住宅具有物业管理权，而本案涉案房屋属于商业租赁面积，作为开发商的银龙房产并没有授权原告对涉案房屋进行物业管理，后开发商就涉案房屋与原告又重新签订了涉案房屋17#楼招商合同书，该合同书中已经将原告对涉案房屋物业管理的约定划掉，且经原告签字认可。依据合同约定原告不应是本案的适格主体。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定裁定如下：驳回原告对被告的起诉。案件受理费300元，由原告负担。
上诉人德州大地物业管理有限公司上诉称，1、上诉人与德州银龙房地产开发有限公司签订的《大运河经济港项目独家招商运营物业管理合同》中约定的物业管理是整体商业部分物业和住宅物业两部分均包括，原审法院认定上诉人只对住宅享有管理权显然是在断章取义。2、《大运河经济港17号楼招商合同书》中之所以将物业全部由乙方（上诉人）负责划掉，是因为该合同是关于17号楼的招商事宜签订的合同，若在该合同中出现物业管理方面的规定与该合同的主题不符。另主要是因之前就大运河的经济港的招商物业上诉人与德州银龙房地产开发有限公司做出了约定，再有此条显然是多余，故将该有关文字划掉。但并非是原审法院所认定的银龙公司没有授权上诉人对涉案房产进行物业管理。3、被上诉人德州市银成物业管理有限公司提交的证据九（德州银龙房地产开发有限公司关于涉案的17号楼的业主物业移交及分工安排），自己都认可涉案房屋在2014年3月3日后由上诉人接管。因此，原审法院认定开发商德州银龙房地产开发有限公司没有授权上诉人对涉案房产进行物业管理，上诉人不应是本案适格主体为由，裁定驳回上诉人起诉错误。综上，原审法院认定事实不清，裁定有误，严重损害上诉人的合法权益，为维护法律的公正，今依法向上一级人民法院提起上诉，望予以主张。
被上诉人岳文涛答辩称，我方租赁的营业场地是岳文涛与银成物业公司签订的合同，银成公司对岳文涛所租赁的场地享有管理权，上诉人对该场地不具有物业管理权，上诉人的主体不适格，银成公司只是认可商业部分归上诉人管理，并不涉及岳文涛租赁的位置，岳文涛租赁该场地是原银龙集团摩托车市场拆迁而来，岳文涛一直向银成物业公司交纳租赁费用，接受银成公司管理，银成公司隶属于银龙集团，银成公司受银龙集团的委托对岳文涛租赁的场地进行管理。岳文涛没有占用消防通道，也没有拆改窗户。一审认定事实清楚，应驳回上诉，维持原裁定。
被上诉人德州市银成物业管理有限公司答辩称，开始时开发商是银龙集团，岳文涛是银龙集团老摩托车市场的租户，因为拆迁合同不到期，然后就搬迁到爱家国际城东区，爱家国际城一直由我管理，爱家国际城就是现在的17号楼，所以上诉人起诉主体不适格，一审裁定正确。
二审中，被上诉人岳文涛提请证人刘某、邵某出庭作证，证明刘某、邵某是岳文涛所租商铺的业主，二人将商铺委托银成物业管理，上诉人对房屋没有所有权及管理权。上诉人经质证后认为，二证人确为业主，岳文涛在开发商把商铺交给证人前就租赁了刘某、邵某的商铺，从租赁开始就向银成物业缴费。上诉人向法庭提交如下证据：1.委托租赁合同一份，证明2013年7月24日上诉人与邵某签订委托租赁合同，邵某委托上诉人出租其房屋，上诉人对该楼有经营管理权。2.德州市银成物业管理有限公司出具《声明》的张贴照片一张，证明17号楼一层业主与银成物业管理公司签订的《17号一层营业房委托管理合同》不代表银成物业公司的行为，属冯冬梅个人行为，冯冬梅签合同时使用的公章是早已登报作废的公章。被上诉人经质证后认为，对合同真实性无异议，但2015年邵某又与银成物业公司签订委托租赁合同，说明邵某已解除与大地公司的委托。对照片真实性不认可，该照片无法证明岳文涛与银成签订合同上银成公司的印章是无效的。二审查明其他事实与原审判决认定事实一致。另，二审法院依上诉人申请对德州银龙房地产开发有限公司管理人员胡敏斌进行调查。上诉人对调查笔录质证后认为，没有异议。被上诉人对调查笔录质证后认为，对真实性无异议，但胡敏斌不能证实现在楼房由大地物业管理，胡敏斌不清楚银龙房地产公司是否与银成物业解除合同，胡敏斌在笔录中认为银成物业对岳文涛租赁的房屋有管理权。二审查明的其他事实与一审认定事实一致。
本院经审理认为，上诉人德州大地物业管理有限公司的诉讼请求为要求岳文涛腾退占用的消防通道等，因消防通道是大楼公用部分，因此对大楼有物业管理权限的物业公司即具备诉讼主体资格。上诉人提交的2013年5月23日《大运河经济港项目独家招商运营物业管理合同》第二条及第五条第12项分别约定“甲方委托乙方作为该项目（上述部分）之独家招商代理商，出租该项目商业全部可租赁面积及住宅的物业管理”、“开业后由乙方负责商场的整体管理运营，待能收取费用是运营费用由乙方承担”，根据上述约定，德州大地物业管理有限公司享有对大运河经济港17号楼的管理权限，其具有请求岳文涛恢复原状的主体资格。岳文涛虽辩称其与德州市银成物业管理有限公司签订租赁合同并向该公司缴纳租金等费用，但根据二审法院对胡敏斌的调查笔录及第三人德州市银成物业管理有限公司提交的《关于一期项目管理分工安排》可以看出，德州银龙房地产开发有限公司与德州市银成物业管理有限公司的物业管理委托合同关系虽成立在先，也未经过合法解除，但银成物业管理有限公司已同意将大运河经济港17号楼的物业管理权限让渡给德州大地物业管理有限公司，因此岳文涛向德州市银成物业管理有限公司缴纳租金等费用是其自愿行为，并不影响德州大地物业有限公司的物业管理权限，因此德州大地物业管理有限公司的主体适格。原审裁定驳回德州大地物业管理有限公司的起诉不当。原审法院裁定驳回德州大地物业管理有限公司起诉，按照法律规定不应收取诉讼费，应将案件受理费300元退还德州大地物业管理有限公司。二审法院收取诉讼费不当，应予退还。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
撤销山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2533号民事裁定；
指令山东省德州市德城区人民法院对本案进行审理。
一审案件受理费300元、二审案件受理费300元均退还上诉人德州大地物业管理有限公司。
审判长 郭依静
审判员 陈 涛
审判员 姜 南
二〇一六年三月十六日
书记员 段炅孜