重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0118民初3654号
被告：重庆市康安房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处铁石路257号。
法定代表人：贺顺忠，总经理。
委托诉讼代理人：程生奎，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。
被告：王莹，男，1975年10月26日生，汉族，居民，住重庆市江北区。
被告：刘敏，女，1974年9月6日生，汉族，住重庆市永川区。
二被告共同委托诉讼代理人：蹇鹏伟，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。
原告重庆市康安房地产开发有限公司（以下简称康安公司）与被告王莹、刘敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，被告王莹、刘敏对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回二被告的管辖权异议申请，二被告提出上诉。2017年7月14日重庆市第五中级人民法院作出民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康安公司的委托诉讼代理人程生奎，被告王莹及其二被告的共同委托诉讼代理人蹇鹏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康安公司向本院提出诉讼请求：1.由二被告支付原告租金419249.8元（从2016年2月1日起至2017年9月1日止）；2、由二被告支付违约金（以21942.06元为基数，从2015年9月1日起计算至付清之日止，以131652.36元为基数，从2016年3月1日起计算至付清之日止，以138234.98元为基数，从2016年9月1日起计算至付清之日止，以138234.98元为基数，从2017年3月1日起计算支付之日止，均按月利率2%计算）；3、二被告负担本案受理费。事实和理由：二被告系夫妻关系。2014年10月28日，原告与王莹签订《康安商贸广场商业用房租赁合同》，约定原告将位于重庆市永川区XXXXXXXX的商业用房XXXXXXXXXXX平方米出租给王莹经营餐饮，经营期限10年零6个月，合同对租金标准及递增方式、拖欠租金滞纳金的计算标准进行了约定。合同签订后，原告将商业用房交付与王莹，王莹按约交纳原告租金至2016年1月31日，从2016年2月起王莹未交纳租金。经原告催收未果。
被告王莹辩称：1、其与原告签订的租赁合同属实，合同约定其租赁的房屋作餐饮，但原告出租的商业用房不能作为餐饮使用，且王莹不能办理餐饮许可证，原告交付的标的物不符合合同约定，双方已于2016年1月1日解除租赁合同，原告再要求其支付租金没有法律依据；2、原告主张的违约金标准过高，要求人民法院调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。请求驳回原告的诉讼请求。
被告刘敏辩称意见与王莹意见一致。
本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，2014年10月28日，原告与王莹签订《康安商贸广场商业用房租赁合同》，约定王莹租赁原告所有位于重庆市永川区XXXXXXXX的商业用房，总面积XXXXXX平方米，经营范围为餐饮；租赁期限十年零六个月，从2014年11月1日至2025年4月30日，其中2014年11月1日至2015年4月30日期间为装修免租期，第一年租金为每月每平方米40元，第二年递增5%即每月每平方米42元，第三年为44.1元，第四年至第十年每年递增8%，第四年租金为47.63元，以后每年以此类推；商业用房租金按半年缴纳，合同十年，租金共分二十期，第一期的租金在签约之日完清，以后每期租金须于上期租期到期前2个月之内完清；王莹需在签约之日交纳40000元保证金给被告；合同到期后，如王莹不续租，原告在王莹结清相关费用按期搬出后退还保证金。合同签订当日，原告将上述商业用房交付给王莹使用，王莹向原告交纳保证金40000元。2014年12月5日，王莹办理了“重庆市永川区XX餐厅”的工商营业执照，于同月17日开始营业，但王莹至今未取得餐饮服务许可证。2015年9月1日王莹最后一次向原告交纳2015年11月1日至2016年1月31日的租金62691元。此后王莹未再向原告交纳租金。
另查明，2014年5月27日，重庆市永川区环境保护局向康安公司出具《重庆市建设项目竣工环境保护验收意见》［渝（永）环验（2014）33号］，对康安公司报送的康安尚都小区工程环境保护验收进行批复：该项目不得设置餐饮等有废气污染的服务业。2016年7月1日，重庆市食品药品监督管理局永川区分局向重庆市永川区XX餐厅出具《餐饮服务许可申请不予受理决定书》，因区环保局于2014年5月27日向该局抄告重庆市建设项目竣工环境保护验收意见［渝（永）环验（2014）33号］第二条“康安尚都小区工程项目不得设置餐饮等有废气污染的服务业”，决定不予受理。位于康安尚都小区的永川区圣口餐馆于2015年7月24日取得餐饮服务许可证。
2016年6月7日，王莹向本院起诉康安公司，要求：1.解除双方于2014年10月28日签订的《康安商贸广场商业用房租赁合同》；2.由康安公司退还保证金40000元，并支付因康安公司违约给王莹造成的装修损失及第一期租金损失合计600000元。审理中，2016年7月7日，本院向重庆市食品药品监督管理局永川区分局进行了走访，因位于康安尚都小区的圣口餐馆提供了环保局出具的《重庆市永川区餐饮业环保设施检查卡》，故为该餐馆办理了餐饮服务许可证。2016年8月8日，本院作出(2016)渝0118民初5361号民事判决书，认定因王莹与康安公司签订的租赁合同中对合同解除没有明确约定，故应适用合同法的相关规定。王莹诉称其租赁的场地无法办理餐饮服务许可证，虽然相关行政部门出具了不予受理的决定，但能否办理，是否应当办理并非本案可以解决，故王莹签订的合同目的是否不能实现，在本案中王莹并未提供充分证据予以证明，故对王莹要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。王莹要求退还保证金及赔偿损失的请求，本院亦不予支持。遂判决驳回王莹的诉讼请求。王莹不服提出上诉。2016年3月17日重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05民终6718号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现该(2016)渝0118民初5361号民事判决书为生效判决书。
因王莹从2016年2月1日起未向原告交纳租金，原告多次催收未果。2017年4月27日，康安公司向本院起诉要求二被告支付租金、违约金。审理中，王莹辩称租赁合同已于2016年1月1日解除，其未向本院提供有效证据予以证明。2017年9月1日，原告与王莹协商解除了双方于2014年10月28日签订的《康安商贸广场商业用房租赁合同》，王莹将商业用房中存放的物品（见清单）转交与原告保管。原告要求二被告按月利率2%支付违约金。二被告提出违约金过高，要求人民法院调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。
上述事实，有原告提供的康安商贸广场商业用房租赁合同、二被告婚姻登记信息、本院(2016)渝0118民初5361号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2016）渝05民终6718号民事判决书、XX餐厅企业信息公示报告；被告提供的环保局验收意见、环保局对张云咨询事项的复函、药监局不予受理决定书、照片、录音、交款收据，双方当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与王莹签订的《康安商贸广场商业用房租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告将租赁物交付与王莹后，王莹应按照合同约定按期向原告交纳租金，其久拖不付属违约行为，应承担违约责任。庭审中，因原告与王莹已于2017年9月1日协商解除了康安商贸广场商业用房租赁合同》，王莹应支付原告从2016年2月1日起至2017年9月1日止的租金。因所欠原告租金发生在二被告夫妻存续期间，且为经营餐饮所欠，故该笔债务应为二被告的夫妻共同债务，原告要求二被告支付租金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。二被告辩称双方已与2016年1月1日解除租赁合同，不应再支付原告租金的意见，因其未向本院提供有效证据予以证明，本院对此辩称意见不予采纳。原告要求二被告承担违约责任，因租赁期限尚未届满，王莹要求解除租赁合同，原告同意解除租赁合同，但要求二被告按合同约定支付违约金。二被告辩称原告主张违约金过高，要求予以调整，经本院审查，原告主张的违约金并未过分高于造成的损失，故本院对原告的此项诉讼请求予以支持，二被告的此项辩称意见不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告王莹、刘敏于本判决生效后五日内支付原告重庆市康安房地产开发有限公司房屋租金419249.8元
二、由王莹、刘敏于本判决生效后五日内支付原告重庆市康安房地产开发有限公司违约金（以21942.06元为基数，从2015年9月1日起计算至付清之日止，以131652.36元为基数，从2016年3月1日起计算至付清之日止，以138234.98元为基数，从2016年9月1日起计算至付清之日止，以138234.98元为基数，从2017年3月1日起计算支付之日止，均按月利率2%计算）。
案件受理费减半收取3650元，由原告王莹、刘敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 周文新
二〇一七年九月二十八日
书记员 罗 静