江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初2441号原告（反诉被告）：肖小德，男，1971年5月12日出生，汉族，现住江西省南昌市何坊西路309号南昌市建材大市场Ａ区。委托代理人：朱华明，江西联创律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶辉，男，1977年11月12日出生，汉族，现住江西省南昌小蓝经济开发区。委托代理人：邓文峰，江西一信律师事务所律师。原告肖小德与被告陶辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2016年9月9日作出（2015）南民初字第1756号民事判决：一、原告肖小德与被告陶辉在2015年4月15日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月26日予以解除；二、被告陶辉在本判决书生效后10日内归还原告肖小德所有的位于南昌县象湖路3××号店面及南昌县象湖路297号南昌居住主题公园住宅3栋三单元201室房屋；三、原告肖小德在本判决书生效后10日内返还被告陶辉支付的租金押金11,293.33元；四、驳回原告肖小德其他的诉讼请求。原告肖小德不服，上诉至南昌市中级人民法院。该院认为，上诉人肖小德与被上诉人陶辉签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在本案审理过程中，肖小德与陶辉均同意解除《商铺租赁合同》，合同解除后，陶辉并未将涉案房屋交付给肖小德。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条及第一百七十四条之规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。为避免造成双方当事人损失进一步扩大，对原审判项中的第一、第二项予以维持，对原审判项中的第三项、第四项涉及问题，原审判决认定事实不清，本院另行制作民事裁定书予以发回重审。为此，2017年5月16日该院作出（2016）赣01民终2266号民事判决：一、维持南昌县人民法院（2015）南民初字第1756号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2015）南民初字第1756号民事判决第三项、第四项。同时作出（2016）赣01民终2266号民事裁定：本案中关于陶辉是否要给付肖小德租金及滞纳金、肖小德是否要返还陶辉租金问题发回江西省南昌县人民法院重审。重审中，被告陶辉提出反诉，本院依法合并审理，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖小德及其委托代理人朱华明，被告（反诉原告）陶辉及其委托代理人邓文峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖小德诉称：2015年4月15日，原、被告之间签订《商铺租赁合同》。按照合同约定，原告将位于南昌县象湖路337号街道15-3号商铺（实际房屋为：南昌县象湖路3××号店面及南昌县象湖路297号南昌居住主题公园住宅3栋三单元201室）出租于被告使用，期限为六年，自2015年6月1日起至2021年6月1日止，月租金为9,000元，租金每三个月缴纳一次。合同签订后，原告按约将该房屋交与被告使用，被告因为经营需要对该房屋进行了装修改造，且经营至今。然而被告仅仅支付了三个月的租金后就再没有支付任何租金，虽经原告反复催收，被告却置之不理，为此向法院提起诉讼，因法院二审判决生效后经申请执行，法院于2017年11月15日强制清空房屋。故请求法院判令被告恢复原状；支付原告房屋租金（从2015年9月2日起按月租金9,000元计算至2017年11月15日止）及滞纳金（自2015年9月2日起至2017年11月15日止按应付租金的万分之三计算）；本案诉讼费由被告承担。被告陶辉辩称并反诉称：我投资租的这个店面是帮朋友忙，从2015年4月15日开始装修，装修期1个半月，6月1日起租。我交了三个月的租金27,000元和押金20,000元。经营一个半月后，因朋友认为房租太贵，原告要把房屋配套的家电拉走，房屋漏水，原告出租的房屋号码与合同不一致导致餐馆营业执照办不下来等原因，原告多次与我协商，协商未果原告诉至法院。我认为此事件由原告引起，原告应当负全部责任，要求降低租金，同意从2015年6月1日至合同解除日2015年12月26日为止，按照鉴定意见每月4,200元计算店面租金。被告不应支付滞纳金，因为滞纳金是行政管理关系中产生的，而本案是平等主体，故不可能产生滞纳金。被告缴纳的20,000元保证金应予退回。因原、被告对租赁物的交还状态未作约定，被告无义务恢复原状。请求判令被反诉人赔偿反诉人商铺装修、购买设施、设备，维修费等经济损失暂定人民币418,370元（具体金额以司法鉴定为准）。案件受理费等相关费用由被反诉人承担。原告针对被告的反诉辩称：本案原、被告之间签订的商铺租赁合同系因被告拒不支付租金的违约行为所导致，故被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。原告肖小德为证明自己主张，提供了以下证据：1、房屋所有权证两本（南房权证莲塘镇字第××、00××94号），证明原告系涉诉房屋产权人，原告有权将上述房屋出租。2、商铺租赁合同一份，房屋租赁合同一份（出租方谢荣宾，承租方江西益丰大药房连锁有限公司），证明原、被告签订的合同合法有效，原告将房屋出租给被告使用，租期2015年6月1日至2021年6月1日，合同约定的租金与相同位置的房屋租金相近，不存在租金过高或显失公平的情形，被告只支付了3个月租金，而实际占有控制涉诉房屋至2017年11月15日，被告行为已构成违约，应承担支付租金及滞纳金的义务。被告对证据1和证据2中的商铺租赁合同没有异议，能够证明店面租赁合同的面积120平米，实际面积是114.69平米。合同是337号-15-3号店面，而房产证是3××号。对证据2中房屋租赁合同的三性均有异议，与本案无关。被告陶辉为证明自己主张，提供了以下证据：⑴天禄房评（2016）字第G5006号司法鉴定意见书，证明原告出租店面租金过高，2015年6月1日至2016年5月13日房租价格是4,200元每月。⑵损失清单，证明餐馆的实际损失418,370元。⑶证人陶某出庭作证的证言，证明双方因房屋漏水吵过架，因原告搬走电视、租金过高问题打过架。原告对证据⑴的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，中院的生效判决已对租金的问题以事实不清发回重审，故该鉴定书是作废的，没有法律效力。对证据⑵的三性均有异议，没有相应的发票予以佐证，基本都是被告为经营购买的相关材料，与本案无关。对证据⑶有异议，证人证明的事实完全与实际情况不符，证人与被告系朋友关系，其作为利害关系人出具的证言没有法律效力。证人所陈述的包括房屋漏水、回扣等事件都没有相应的证据予以佐证，没有证明效力。回扣一事与事实完全不符。综合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：原告提供的2组证据，被告对证据1和证据2中的商铺租赁合同没有异议，本院予以认定。被告对证据2中房屋租赁合同的三性均有异议，与本案无关。本院认为，被告的异议成立，本院对证据2中的房屋租赁合同不予认定。被告提供的3组证据，原告对证据⑴的合法性、关联性有异议，本院认为该鉴定书形式合法且与本案有关联，故原告的异议不能成立，本院对证据⑴予以认定。原告对证据⑵的三性均有异议，没有相应的发票予以佐证，本院认为，该证据系被告单方制作，且没有正式的票据佐证，故原告的异议成立，本院对证据⑵不予认定。原告对证据⑶有异议，本院认为，证人证明的事实没有相关证据相印证，而证人与被告系朋友关系，故原告的异议成立，本院对证据⑶不予认定。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，认定以下事实：2015年4月15日，肖小德和陶辉签订了一份《商铺租赁合同》。合同约定：肖小德将位于南昌县象湖路337号街15-3号商铺（建筑面积约120平方米）出租于陶辉，期限为六年，自2015年6月1日起至2021年6月1日止，月租金为9,000元(其中南昌县象湖路3××号店面月租金8,000元，南昌县象湖路297号南昌居住主题公园住宅3栋三单元201室月租金1,000元)，租金每三个月缴纳一次。合同签订之日，陶辉向肖小德支付了三个月的租金27,000元和押金20,000元。同日肖小德将商铺（建筑面积114.69平方米）和房屋交与陶辉开始装修，装修一个半月。同年6月1日陶辉将商铺和房屋交给陶某经营餐饮业一个半月，此后双方发生矛盾，多次协商无果，肖小德遂向本院提起诉讼。在原一审审理中，陶辉提出与肖小德签订的租赁合同约定的租金高出市场价格的五至六倍，向法院申请对诉争商铺租金价格进行司法鉴定。2016年5月20日，江西省天禄房地产土地评估有限公司作出了编号为天禄房评（2016）字第G5006号《关于南昌县象湖路337号15-3号商铺房地产租金评估司法鉴定意见书》，鉴定意见：本案房屋评估经过市场调查和实地查勘，遵照相关法律法规，选用市场比较法进行评定估算，确定本案鉴定对象南昌县象湖路337号15-3号商铺在2015年6月1日至2016年5月13日的房租价格为4,200元/月。重审中，陶辉申请对南昌县象湖路337号街15-3号商铺及南昌县象湖路297号南昌居住主题公园住宅3栋三单元201室的装饰、装修及设施、设备的价值进行司法鉴定。本院依法委托鉴定机构进行鉴定。2017年12月18日鉴定机构回函我院：因申请方无法提供装修合同以及购买设备的明细，涉及价值评估存在诸多不确定因素，而鉴定工作需专业真实数据与案例支撑进行测算，因此鉴定机构向我院提出申请退函。同时认定，法院二审判决生效后，经肖小德申请执行，法院于2017年11月15日强制清空涉案房屋。本院认为，肖小德与陶辉签订的租赁合同已解除，但陶辉并未将涉案房屋交付给肖小德，经肖小德申请执行，法院于2017年11月15日清空涉案房屋。因陶辉已支付三个月租金，现肖小德要求陶辉支付自2015年9月2日起至2017年11月15日止房屋租金的诉讼请求，理由理当，本院予以支持。陶辉要求计算租金的时间自2015年6月1日至合同解除日2015年12月26日止，因陶辉在合同解除后并未腾房，故其主张不能成立，本院不予采信。由于实际交付的商铺面积少于约定交付的商铺面积，因此陶辉要求降低商铺租金、按照鉴定意见每月4,200元计算商铺租金，理由正当，本院予以采信。因肖小德与陶辉均存在违约行为，故肖小德要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。陶辉作为承租人，征得出租人肖小德同意对涉案房屋进行装修，双方未约定租赁物的交还状态，且交还的租赁物符合租赁物的性质使用后的状态，故肖小德要求恢复原状的请求，理由不当，本院不予支持。陶辉要求肖小德赔偿装修费用和维修费用，因鉴定机构不能作出鉴定意见，故陶辉的请求无证据证实，本院不予支持。陶辉称因实际交付的商铺与合同约定的不一致，导致其无法办理营业执照，无证据证实，本院不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决如下：一、陶辉向肖小德支付2015年9月2日至2017年11月15日的商铺租金110,880元、房屋租金26,400元，合计人民币137,280元；二、肖小德返还陶辉押金20,000元；三、上述一、二项相抵，陶辉尚应支付肖小德人民币117,280元，此款在本判决书生效后10日内支付；四、驳回肖小德其他的诉讼请求；五、驳回陶辉的反诉请求。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）案件受理费659元，反诉案件受理费3788元，由陶辉承担4447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  罗惠兰人民陪审员  邓 峰人民陪审员  黄凤梅二〇一七年十二月二十八日书 记 员  赵丽丽