江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8437号
上诉人（原审被告）：端木光进，男，1978年11月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：左锋，江苏蓝海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：明胜（南京）商业管理有限公司，住所地在南京市雨花台区明发商业广场99号。
法定代表人：黄庆祝，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张燕，女，1984年10月17日出生，汉族，住山东省青岛市南区，系该公司法务。
委托诉讼代理人：陈雷，男，1984年2月23日出生，汉族，住南京市玄武区，系该公司法务。
上诉人端木光进与被上诉人明胜（南京）商业管理有限公司（以下简称明胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
端木光进上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未查清被上诉人对房屋是否具有合法的出租权利。2、一审法院将两个合同关系混同在一个案件中审理，造成查明事实错误，上诉人实际已交纳了19万元的租金。3、第三人季某,4与上诉人之间的合同履行情况，有法院的生效调解书为证，上诉人在一审主张的10万元款项作为保证金已交纳给被上诉人有事实依据。4、一审法院中还存在其它查明案件事实不清的情况，并未将上诉人与被上诉人所举证的证据列明查清，即使裁判上诉人有违约责任，但被上诉人也应承担重大的责任，且违约金明显过高，一审法院并未依上诉人请求调整。5、如果一审法院判决上诉人应承担责任，上诉人与被上诉人合同解除，上诉人所交纳的保证金应当在承担的责任范围内予以扣除。
明胜公司辩称：1、我方对涉案房屋有权出租，涉案合同关系合法有效。上诉人从我方承租涉案房屋，理应向我方支付租金。根据合同约定，逾期交房应向我方支付房屋使用费。对此，上诉人一审期间并无异议。现在提出该主张，没有事实依据。2、涉案19万元租金，系名厨酒店代案外人季某,4支付的租金，在季某,4承租涉案房屋期间，名厨酒店是涉案房屋的实际使用人。原审期间，季某,4出庭作证，证明上诉人欠租数额、支付情况等问题均与案件事实互相印证，其证言是真实可信的。从时间上看，该19万元租金支付之后，季某,4与上诉人就租赁纠纷在浦口区法院已经达成调解。若上诉人认为季某,4的证言不实，完全可以提供反证，证明其不欠付季某,419万元租金，或证明其实际支付了租金。但一审期间，上诉人并未就此举证证明。故我方认为涉案19万元与本案无关。3、我方没有上诉人10万元款项。我方与季某,4之间是大合同租赁关系，涉及的房屋远多于名厨酒店占用的房屋。在季某,4退出时，其交纳的保证金均已经退还，现已处理完毕。4、一审期间，上诉人并未要求违约金调整。我方认为违约金是合同约定，不存在过高的问题。该主张是上诉人在二审期间新提出的，不应在二审法院的审理范围。5、关于水电问题，虽然合同约定我方有权断水断电，但我方并未实际行使该权利，水电并非由我方管理。上诉人的该主张没有事实依据。6、关于履约保证金的问题，一审法院并未进行处理，我方认为是正确的。根据涉案合同约定，履约保证金的退还条件，是上诉人结清各项费用，交接涉案房屋后才退还。一审期间至一审法院出具判决，上诉人一直都拒绝交付涉案房屋，上诉人的行为导致我方和小业主之间的纠纷尚未解决。该部分损失，应从履约保证金中扣除。故我方认为退还履约保证金的条件尚未成就，上诉人可以之后另案主张。
明胜公司一审诉讼请求：判令1、解除双方的房屋租赁合同。２、端木光进支付解约违约金164244.3元。３、端木光进支付2015年8月1日至2016年1月14日的房屋租金299768.34元及综合管理费27882.5元。４、端木光进按租金的标准支付2016年1月15日至实际迁出之日的房屋使用费。５、端木光进将承租的商铺恢复原状，逾期按3928.01元/日的标准支付滞纳金。６、端木光进承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：明胜公司与端木光进签订《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》一份，明胜公司将位于江苏省南京市浦口明发滨江大道１号明发滨江新城308栋131、144、145号店铺出租给端木光进使用，面积443.14平方米。租赁期限为305天，自2015年8月1日至2016年5月31日。店铺交付时间为2015年8月1日,租金起付时间为2015年8月1日。租赁用途为餐饮。承租费（租金及综合费）：１、租金部分：租金标准为2.6元/平方米/天，合同租期内租金共计351410元。２、综合管理费：按建筑面积计6元/平方米/月计算。由端木光进按物业公司要求交纳，如端木光进逾期交纳导致物业公司向明胜公司追讨的，明胜公司有权从履约保证金中直接扣除，端木光进应及时补足扣除部分的保证金。３、承租费（租金及综合管理费）支付方式为先支付后使用，端木光进按半年度支付承租费。端木光进在2015年8月1日支付首次承租费226223元后使用。端木光进在签订合同时应向明胜公司交纳履约保证金为70900元。在本合同履行期间，对端木光进拖欠明胜公司承租费、水电费、空调费等及滞纳金、违约金或因端木光进违约、过失给明胜公司造成损失，明胜公司有权即时从相应保证金中扣除，在明胜公司向端木光进出具正式书面通知后15个工作日内，端木光进应补足扣除部分的保证金。本合同履行期间，因端木光进原因，单方提前终止合同，以上保证金不予退还。租期届满，若端木光进充分履行了本合同的全部义务，且无任何违约行为，没有给明胜公司造成损失，在端木光进结清所有欠款，清场十日后，明胜公司凭相应保证金的收据向端木光进无息退还保证金。提前终止合同或合同期满时，端木光进应在终止合同（包括双方协商提前终止本合同之日起和明胜公司按本合同约定有权单方终止本合同通知送达之日起）或合同期满５日内及时清场，并将承租店铺及其设施恢复至原始状态或明胜公司认可的状态，将其以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，并将上述注销或变更的证明提交明胜公司备案，每逾期一日，端木光进需向明胜公司缴纳滞纳金（相当于最后一个租赁年度租金标准２倍的租金及综合管理费）。逾期超过15日，端木光进将被视为自动放弃租赁店铺内的设备设施、装修及留存物品的所有权，明胜公司有权单方就此做出处理（包括变卖）收回店铺，并不再另行书面通知端木光进。端木光进在清场前，必须付清所有欠款，否则明胜公司有权将缴纳的履约保证金用于清偿欠款，不足部分明胜公司有权向端木光进追偿。端木光进未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，明胜公司有权向端木光进收取所拖欠的租金及其他费用之0.3%的滞纳金。当拖欠租金或其他费用累计达30天，端木光进仍未按期缴款时，明胜公司有权断水断电，并终止本合同，履约保证金冲抵欠款不足部分明胜公司有权向端木光进追偿。合同签订生效后，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同时，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度３个月的租金作为违约金。
明胜公司与端木光进签订《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》一份，明胜公司将位于江苏省南京市浦口明发滨江大道１号明发滨江新城308栋132、133号店铺出租给端木光进使用，面积272.76平方米。租赁期限为305天，自2015年8月1日至2016年5月31日。店铺交付时间为2015年8月1日,租金起付时间为2015年8月1日。租赁用途为餐饮。承租费（租金及综合费）：１、租金部分：租金标准为1.6元/平方米/天，合同租期内的租金共计133107元。其余内容除了首次承租费和履约保证金有相应调整外，均与前述合同相同。
明胜公司与端木光进签订《“明发滨江外滩广场项目”租赁合同》一份，明胜公司将位于江苏省南京市浦口明发滨江大道１号明发滨江新3**栋134号２Ｆ、146号２Ｆ商铺出租给端木光进使用，面积129.025平方米。租赁期限为305天，自2015年8月1日至2016年5月31日。店铺交付时间为2015年8月1日,租金起付时间为2015年8月1日。租赁用途为餐饮。承租费（租金及综合费）：1、租金部分：租金标准为1.6元/平方米/天，合同租期内的租金共计62964元。其余内容除了首次承租费和履约保证金有相应调整外，均与前述合同相同。
合同签订后，端木光进于2015年9月18日交纳保证金5000元，同年9月28日分别交纳保证金21549元、3451元，同年10月9日交纳保证金997元。
另查明，2015年8月11日，明胜公司公司员工肖庆出具收条，载明收到名厨酒店的租金190000元；同年10月2日，明胜公司公司员工张玲慧出具收条，载明收到名厨租金10000元。
再查明，端木光进承租涉案房屋之前，明胜公司曾将涉案房屋（毛坯）出租给案外人季某,4，后季某,4又将房屋转租给端木光进经营使用，端木光进在向季某,4承租期间对房屋进行了装修。
一审庭审中，明胜公司主张2015年8月11日收到的190000元是端木光进向季某,4承租期间欠缴的租金，是端木光进代替季某,4向明胜公司缴纳的。10月2日收到的10000元是保证金，而不是租金。为此，明胜公司提供了证人季某,4的证言，季某,4陈述，2012年3月8日，其与端木光进签订房屋租赁合同，每年2月2日开始缴纳房租，但端木光进没有按约定缴纳租金。2015年2月１日，是端木光进应当缴纳租金时间，但直至2015年6月15日、7月17日、8月11日，才分别缴了110000元、20000元、190000元，其中110000元、20000元是直接给自己的，190000元是端木光进代其缴给明发公司的肖会计，因端木光进与其为租金发生矛盾，端木光进直接与明发联系，把应付给其的190000元交给了明发，其就不用再向明发缴租金了。双方的合同在2015年７月解除，当时端木光进共拖欠其300000元租金，扣除端木光进代其缴给明发公司的190000元，还欠其110000元租金。因签订合同时端木光进交了160000元保证金，其将保证金交给了明发公司，解除合同后其应返还端木光进保证金50000元。合同解除以后，端木光进直接与明发签订了合同，但端木光进无钱交保证金，由于明发未将保证金退还给自己，其实际也没有退保证金给端木光进，为了保证端木光进与明发的合同顺利履行，其以借款的方式借给端木光进50000元，由其与端木光进共同交给明发，到时明发退还保证金时，就与这笔借款相互抵销。
庭审中，端木光进表示在2015年10月13日向明胜公司缴付租金15000元。为此提供收条一张，该收条载明田简明收到端木光进15000元。明胜公司表示田简明不是明胜公司公司的员工，对该张收条不予认可。
一审法院认为，明胜公司与端木光进签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。
关于2015年8月11日明胜公司收到的190000元租金，明胜公司表示是端木光进代季某,4缴纳的租金，端木光进表示是其交给明胜公司涉案租赁合同的房屋租金，一审法院认为证人季某,4的证言，证明季某,4将承租明胜公司的房屋转租给端木光进，该款是端木光进拖欠季某,4的租金，双方因租金问题发生矛盾，端木光进直接交给了明胜公司，季某,4就不用再向明胜公司交纳。故一审法院认定190000元租金与本案无关联性，对端木光进的辩解不予采信。
关于2015年10月2日明胜公司收到的10000元，明胜公司主张是保证金，而不是租金，一审法院认为明胜公司的员工出具的收条上注明是租金，故明胜公司主张是保证金无证据证明，不予支持。
关于2015年10月13日田简明收到的15000元，端木光进主张是交给明胜公司的租金，明胜公司表示公司无田简明这个员工，对此不予认可。一审法院认为端木光进未能举证该款已支付给明胜公司，且明胜公司不认可，故对端木光进的辩解不予采信。
明胜公司主张解除房屋租赁合同，一审法院认为根据双方签订的三份租赁合同约定，端木光进应当在2015年8月1日支付首次承租费共计358008元后使用，拖欠累计达30天，明胜公司有权终止合同，现端木光进未按约支付承租费，明胜公司诉请解除合同，符合法律规定，予以支持。明胜公司主张支付解约违约金164244.3元，一审法院认为根据合同约定，因一方违约致使另一方依据法定或约定主张解除合同时，违约方除应按照合同其他条款承担违约责任外，还应向守约方支付当个租赁年度３个月的租金作为违约金。本案中，端木光进拖欠租金构成违约，明胜公司依双方的合同约定解除租赁合同，故明胜公司主张违约金符合法律规定，端木光进应支付违约金164244.3元。明胜公司主张支付2015年8月1日至2016年1月14日的房屋租金299768.34元及综合管理费27882.5元，一审法院认为端木光进应于2015年8月1日支付首次承租费（含租金及综合管理费）后使用，但合同签订后，端木光进仅支付10000元租金，故还应支付明胜公司房屋租金289768.34元及综合管理费27882.5元。明胜公司主张按租金的标准支付2016年1月15日至实际迁出之日的房屋使用费，一审法院认为，端木光进使用涉案房屋至今，尚未搬迁，其应当支付费用，明胜公司主张符合法律规定，予以支持。明胜公司主张端木光进将承租的商铺恢复原状，逾期按3928.01元/日的标准支付滞纳金。一审法院认为涉案房屋是明胜公司先出租给案外人季某,4，季某,4又将房屋转租给端木光进，端木光进是在向季某,4承租期间对房屋进行了装修，后季某,4与端木光进于2015年７月31日解除了租赁合同，明胜公司与端木光进重新签订了租赁合同，形成了新的租赁关系，但明胜公司在双方形成租赁关系后交付给端木光进的是装修后的房屋，故明胜公司要求端木光进将涉案房屋恢复至装修前的原始状态无事实依据，不予支持。一审法院判决：一、解除明胜公司与端木光进签订的三份《房屋租赁合同》。二、端木光进于本判决生效之日起十日内支付明胜公司2015年8月1日至2016年1月14日的房屋租金289768.34元及综合管理费27882.5元，并按租金标准（其中面积为443.14平方米的房屋租金标准为2.6元/平方米/天；面积为129.025平方米的房屋租金标准为1.6元/平方米/天；面积为272.76平方米的房屋租金标准为1.6元/平方米/天）支付2016年1月15日至实际迁出之日的房屋使用费。三、端木光进于本判决生效之日起十日内支付明胜公司违约金164244.3元。四、驳回明胜公司的其他诉讼请求。案件受理费9023元，由端木光进负担。
对于一审法院查明的事实，端木光进对季某,4的证言不予认可，对其余部分无异议。明胜公司对一审法院查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院另查明，2015年7月23日，季某,4在一审法院起诉端木光进和南京名菜小厨餐饮有限公司（(2015)浦民初字第02470号），请求判令端木光进和南京名菜小厨餐饮有限公司支付拖欠的2015年3月1日至8月1日的租金41.5万元并承担损失和违约金19.5万元。2015年8月17日，双方当事人在法庭主持下达成了如下调解协议并据以制作了调解书：一、确认双方的租赁合同于2015年7月31日解除。二、端木光进与名菜餐饮公司连带给付季某,4房屋租金110000元。三、端木光进支付的保证金160000元已由季某,4交给了明胜（南京）商业管理有限公司，端木光进担保明胜（南京）商业管理有限公司于2015年9月30日前退还季某,4保证金160000元，如明胜（南京）商业管理有限公司逾期未退给季某,4，由端木光进承担担保责任。四、端木光进与名菜餐饮公司应支付给季某,4的租金110000元与上述保证金相抵扣，不再另行给付，季某,4在收到明胜（南京）商业管理有限公司退还保证金后的七日内将抵扣后剩余保证金50000元返还给端木光进。五、季某,4自愿放弃其他诉讼请求。六、本纠纷一次解决，双方再无其他争议。
本院认为，出租人对租赁物行使租赁权时，并非必须以对该租赁物享有所有权为前提。承租人实际使用了租赁物，就不能免除支付租金的义务。端木光进虽然在上诉时质疑明胜公司的出租权，但未提供任何证据证明明胜公司不享有或不得享有涉案房屋的租赁权，故对其上诉认为一审法院未查明明胜公司是否享有合法出租权利的上诉理由，本院不予支持。
本案系明胜公司、季某,4与端木光进之间的连环合同，其间的期日、往来款项和相关事实多有交错。虽然端木光进与明胜公司的合同约定租赁期限为自2015年8月1日至2016年5月31日，但实际上端木光进在2015年8月1日前就已与季某,4通过转租的形式在涉案房屋经营南京名菜小厨餐饮有限公司。季某,4是明胜公司与端木光进租赁关系中的重要一环，其证言能够反映相应的事实，并且能够与(2015)浦民初字第02470号调解书相互印证，一审法院采纳了季某,4的证言，并无不当。故端木光进认为已经交纳了19万元租金的上诉理由，本院不予支持。
一审法院根据合同中违约方向守约方支付3个月租金作为违约金的约定，判令端木光进支付违约金164244.3元，并无不当。本院查一审卷宗，并无端木光进请求调整违约金的记录，故其在二审中申请调整违约金，本院不予支持。
明胜公司一审中没有请求判令端木光进返还涉案房屋，并且双方合同第9条“续租即期满租赁店铺的归还”约定：“提前终止合同或合同期满时，乙方（端木光进）应在终止合同或合同期满５日内及时清场……”“乙方在清场前，必须付清所有欠款，否则甲方有权将乙方所缴纳的履约保证金用于清偿欠款”“乙方清场结束后，须经甲方验收的书面确认，甲方以此作为退还乙方履约保证金的依据之一”。双方就清场的事宜尚未解决，保证金是否用于清偿欠款或者退还也不明确，同时双方当事人对端木光进到底交纳了多少保证金还存在争议，一审法院也未就此作为争议焦点进行审查，故本院在本案中不做处理，双方当事人可另行主张。
综上，端木光进的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9023元，由端木光进负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 殷源源
代理审判员 张卓慧
二〇一七年三月十三日
书 记 员 孙雪松