浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江笕民初字第899号
原告（反诉被告）杭州市政管业有限公司
法定代表人卞继州，董事长。
委托代理人余枫梧，浙江杭天信律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）杭州中重汽车销售有限公司
法定代表人王志明，执行董事。
委托代理人董政刚、王斌，浙江天赞（杭州）律师事务所律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）杭州市政管业有限公司（以下简称市政公司）诉被告（反诉原告）杭州中重汽车销售有限公司（以下简称中重公司）租赁合同纠纷一案，于2015年12月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员俞烨独任审判。反诉原告中重公司于2016年1月29日提起反诉，本院受理后依法合并审理，于2016年2月1日、7月8日公开开庭进行审理。市政公司的委托代理人余枫梧、中重公司的委托代理人王斌参加了两次庭审，委托代理人董政刚参加了第二次庭审。第一次庭审后双方申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。
本诉原告市政公司诉称：中重公司自2004年起向市政公司的关联单位杭州天龙集团有限公司（以下简称天龙公司）租赁丁桥镇赵家村（现为丁兰街道赵家社区，以下简称赵家村）新临丁公路以北地块，该地块系市政公司与天龙公司于2000年共同向赵家村承租。2010年12月，市政公司与天龙公司的租赁合同到期后，经天龙公司认可，市政公司（甲方）与中重公司（乙方）签订租赁协议，约定甲方将其位于江干区丁桥镇赵家村临丁路以北生产场地中的东南部分场地租赁给乙方使用，面积16.5亩，租赁期限为自2010年11月15日至2015年11月14日止，租金为每年43.725万元整，支付方式为先交后用，违约责任为按日承担逾期应付租金5‰直至付清之日止。双方于2011年10月18日重新办理了移交确认手续。协议签订后，中重公司仅支付截至2012年的租金，其后经原告多次催讨，仅于2015年2月16日支付了15万元，但仍拖欠2013年以来的租金，现双方的合同履行期已届满，且未再续签，故请求法院判令：1、中重公司立即腾退其占有的租赁场地及房屋（位于杭州市江干区丁桥镇赵家村临丁路以北生产场地中东那部分场地及房屋，面积16.5亩）；2、中重公司支付拖欠的租金724500元（2013年11月15日至2015年11月14日），逾期违约金287245.5元（按月利2%计算至2015年11月14日）；3、中重公司支付其拒不腾退而占有的场地及房屋占有使用费40481.25元、逾期违约金728.75元（自2015年11月15日起暂计算至起诉之日），应付至实际腾退之日止；4、中重公司立即对租赁的场地及房屋恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。市政公司于2016年2月1日撤回第4项诉讼请求。
本诉被告中重公司答辩称：1、市政公司主张的租金数额及违约金没有事实和法律依据。按照市政公司提交的租赁协议约定为年租金20万元，中重公司自2010年11月15日至今已向市政公司支付租金1551625元，实际已经超付。2、本案涉及的租赁土地原系赵家村集体土地，2010年8月份土地补偿款已支付给赵家村，市政公司已不再享有租金请求权，即使中重公司需要支付租金，也应该向土地的权利人即江干区人民政府支付。3、2004年天龙公司与中重公司签订租赁协议时，附件中的移交的租赁物、场地上的情况设施表于市政公司所主张的不一致，不存在增加租赁物的情况，故市政公司要求恢复原状的诉请没有根据。综上，市政公司并非租金请求权的适格主体，中重公司不需要向原告支付租金。
反诉原告中重公司诉称：2004年11月1日，中重公司向案外人天龙公司承租案涉地块，合同到期后，反诉被告市政公司作为新的出租主体与反诉原告就该场地签订租赁协议，合同期限为2010年11月15日至2015年11月14日。该场地系天龙公司向赵家村处租得，已于2009年被杭州市江干区人民政府征收，且补偿款已经发放到位。根据合同法规定，出租人应当享有对物的处分权利，因政府征收行为属于不可抗力，双方订立的合同没有履行基础，应自动解除，本案所涉租赁场地的权利人已发生变更，反诉被告于2010年12月后收取的占有使用费系不当得利，应当予以返还，故诉请法院判令：反诉被告市政公司返还反诉原告支付的2010年12月起至2015年12月止的场地占有使用费，共计1551625元，并按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付资金占用期间的利息损失。
反诉被告市政公司辩称：反诉原告以不当得利为由要求反诉被告返还已经收取的租金没有依据。首先，反诉被告收取租金是基于双方的租赁协议；其次，反诉原告不存在损失，因其使用所租赁的场地本身需要支付租金，支付租金的行为并未给其造成损失；再次，反诉原告不支付租金的行为导致反诉被告亦无法向赵家村居民委员会支付租金。且反诉原告主张不当得利返还的诉请已超过诉讼时效，其“知道或应当知道”场地被征收的时间应是政府发布拆迁公告之时，即2009年，但其称在本诉原告起诉时才发现土地已经被征收不符合常理，故其请求返还不当得利已超过诉讼时效，再退一步讲，按照反诉原告的主体适格的思路，向反诉被告主张租金返还的主体也应该是江干区人民政府，故对反诉原告的主张应予以驳回。
本诉原告（反诉被告）市政公司向本院提供了下列证据：
1、确认书一份，拟证明原被告签订租赁合同时原告移交给被告的“房屋及附属物情况明细”。经查，中重公司对真实性没有异议，但认为不能反映真实的移交物品情况。本院认为，该份证据其上有市政公司与中重公司的盖章确认，可以证明双方签订租赁合同后的租赁地块房屋及附属物移交情况，中重公司不认可该确认书中的内容但又无相反证据予以反驳，故对该项辩称不予采信。
2、租赁协议二份，拟证明双方对租赁地点、范围、租金、违约金等事实予以约定。经查，中重公司对真实性无异议，但认为租金应该按照每年20万元计算，且诉争的场地已被征收，该协议无效。本院认为，该组证据可以证明2010年12月，双方就诉争场地的租赁事项签订了两份租赁协议，除租金约定不同外，其余条款均相同，对于其效力本院将结合其他证据综合案件事实进行认定。
3、支付凭单二份，拟证明中重公司支付租金的情况。经查，中重公司对真实性没有异议，但认为其是在不知场地被征收的情况下支付的。本院认为，该组证据可以证明中重公司向市政公司支付的部分租金事实。
4、通知函一份，拟证明市政公司于2015年6月12日向中重公司发送了解除协议的通知，催其履行付款义务，但其未予履行。经查，中重公司对真实性没有异议，但认为合同解除的时间不明确，且租赁合同无效。本院认为，该份证据可以证明市政公司曾于2015年6月12日向市政公司发函催其履行付款义务及通知不履行义务即解除合同的事实。
5、公证书一份，拟证明中重公司一直在使用案涉场地。经查，中重公司对真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，可以证明中重公司截至庭审时一直在使用案涉场地。
本诉被告（反诉原告）中重公司向本院提供了下列证据：
1、土地征收方案公告、拆迁许可证各一份，拟证明案涉的租赁场地属于政府征收范围，并于2009年被征收，案涉租赁物的权利主体已经发生变更。经查，市政公司对真实性有异议，且认为无论土地是否被征收，与双方之间的租赁关系没有影响，中重公司仍需支付使用场地的租金。本院认为，该组证据可以证明双方租赁协议确定的场地在杭征迁（2009）第60号征收公告的征收范围。
2、赵家村与天龙公司间的租赁协议一份，拟证明案涉场地的原权利人为赵家村，原承租人为天龙公司。经查，市政公司对真实性没有异议，且认为恰好可以证明原被告之间的租金计算应以43.725万元计算，因为天龙公司从赵家村租赁场地的租金已经为27万元，不可能以更低的价格进行转租。本院认为，该份证据可以证明天龙公司与丁桥镇赵家村就包括案涉场地在内的51.4亩的场地达成租赁协议，并就租期、租金支付等事项进行了约定。
3、天龙公司与中重公司签订的租赁协议及说明各一份，拟证明中重公司的原权利相对方为天龙公司，租赁物交付时的状况与市政公司所称的状况不一致。经查，市政公司对真实性没有异议，认为市政公司与天龙公司系关联公司，且该份协议中双方约定的租金已经是38.5万元，故其后中重公司与市政公司签订的租赁合同中约定的租金更不可能是20万元。本院认为，该组证据与本案双方当事人的陈述可以对应，对真实性予以确认，但因双方当事人签订的确认书晚于中重公司与天龙公司签订的说明，中重公司以此证明租赁场地中的租赁物没有变化没有依据，故对该项主张不予采信。
4、通知一份，拟证明案涉场地的实际权利人赵家村向中重公司主张腾退的事实。经查，市政公司对真实性没有异议，但认为本案双方当事人的协议已经于2015年履行完毕，该通知与本案没有关联。本院认为，该份证据可以证明江干区丁兰街道赵家社区居委会向中重公司发通知要求其腾退的事实。
5、支付凭证一组，拟证明中重公司已支付的款项金额为1551625元。经查，市政公司对该组证据的真实性有异议，认为其提交的支付凭证中除与市政公司作为证据提交的两次支付凭证相对应的外均不认可。本院认为，该组证据虽系复印件，但其上部分内容显示市政公司向中重公司开具的项目为场地租赁费的发票，结合此前市政公司提交的证据，可以证明在协议约定的租赁期间内中重公司向市政公司支付了部分租赁费。
6、确认书一份（同市政公司提交的证据1），拟证明案涉场地的附属物应以2005年5月13日所签订的附属物清单为准，而非2011年9月5日的该份。经查，市政公司对真实性没有异议，但认为无法证明其证明对象。本院认为，该份确认书的形成时间晚于中重公司与天龙公司之间的租赁协议附属物清单确认时间，中重公司无有相反证据反驳的情况下，应以该份确认书的内容为准，故对中重公司的证明对象不予采纳。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2010年12月，市政公司（甲方）与中重公司（乙方）签订两份租赁协议，两协议均约定甲方将其位于江干区丁桥镇赵家村临丁路以北生产场地中的东南部分场地租赁给乙方使用；该场地北临奇发建材公司，东至甲方厂区围墙，南至甲方界围墙，西至甲方厂区道路，面积16.5亩。场地租赁期自2010年11月15日至2015年11月14日止。对于租金，一份协议约定场地租金为每年200000元整，另一份协议约定租金为每年437250元，均为先交后用，乙方在协议签字生效后五天内，向甲方支付半年的租金，此后，乙方应于每年10月5日前向甲方支付下半年的租金。违约条款：乙方未按本协议约定日期支付租金的，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际租金支付之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付租金5‰的违约金。协议自双方签字并盖章后生效。协议还就争议解决、场地用途等事项予以约定。2013年后，中重公司于2013年12月19日支付118625元，2015年2月16日支付150000元，市政公司主张中重公司已经付清2013年11月15日以前的租金。中重公司截至庭审结束时仍在使用案涉场地。
另查明，2006年12月30日，案外人天龙公司与赵家村签订场地租赁协议，约定赵家村将坐落在新临丁公路以北，原砖瓦厂北地块的场地（51.4亩）出租给天龙公司，租赁期限为2007年1月1日至2030年12月31日，场地租金为2007年1月1日至2012年12月31日每年5000元/亩，即年租金257000元。2013年1月1日至2022年12月31日每年6000元/亩，即年租金308400元。2023年1月1日至2030年12月31日每年7000元/亩，即年租金359800元。租金于每年的1月1日前一次付清；等等。
又查明，中重公司于2004年11月1日与天龙公司签订租赁合同，约定天龙公司将其位于江干区丁桥镇赵家村临丁路以北生产场地中的东南部分场地（含地上建筑及构筑物）租赁给中重公司使用，场地北临奇发建材公司，东至天龙公司厂区围墙，南至天龙公司界围墙，西至天龙公司厂区道路，面积约18余亩。租赁期限自2004年11月15日至2009年11月14日，场地租金为每年385000元，第一年优惠35000元；等等。天龙公司与市政公司系有关联公司，两公司法定代表人均为卞继州。
再查明，江干区人民政府于2009年9月7日发布杭征迁（2009）第60号征收土地方案公告，将本案所涉土地纳入征收范围。本院根据中重公司的申请，向杭州市国土资源局江干分局调查案涉场地所在地块的征地补偿情况，查明案涉场地所在地块所属集体丁桥镇赵家村民委员会与征地单位已于2009年就包括案涉场地在内的土地达成征地补偿协议。
本院认为，本案的争议焦点为：一、市政公司与中重公司签订的两份租赁协议是否均有效；二、市政公司是否为适格的租赁合同当事人；三、中重公司实际已经支付的款项数额。
对于争议焦点一，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，若合同附生效条件的，自条件成就时生效。本案中双方签订的两份租赁协议除对于租金的约定存在差异外，其余条款并无不同，基于双方订立合同的本意，对于同一租赁场地、相同租赁期限的租赁合意，双方对于租金金额也应为确定且唯一。原告陈述因考虑税收原因双方按照年租金200000开具发票，但按照年租金437250元实际履行，被告对此未作表态，但在其提交的付款凭证中显示2009年11月至2011年5月其已支付租金391315元，2011年6月到11月，其已支付租金218625元，与年租金437250元可以对应，且根据中重公司与案外人天龙公司2009年之前的租赁协议，双方关于租赁面积相近的场地年租金约定已达385000元，其后的年租金若远低于该金额显然不符合市场规律与生活常理，故原告的陈述具有较高的可信度，进而双方签订的年租金为200000元的协议并非双方的真实意思表示，并未依法成立，而被告按照年租金437250元实际履行，且其没有证据证明合同存在符合无效的要件，故应认定年租金为437250元的合同有效。
对于争议焦点二，中重公司提出导致合同无效的主要依据在于市政公司并非租赁场地的实际权利人，实际权利人已在2009年土地被征收时变更为江干区人民政府，市政公司无权也无法交付案涉场地作为租赁物，更无权向中重公司收取租金。本院认为，本案中租赁协议的标的物为土地及其上构筑物和附属物，无论其属集体所有抑或国家所有，个人、单位依法可以占有、使用和收益，此个人、单位均系该标的物的权利人；再者，根据已查明的事实，案外人天龙公司系向赵家村承租涉案场地，其与市政公司法定代表人为同一人，该法定代表人在本案当事人签订的租赁协议中签字确认，应视为天龙公司对市政公司处分案涉场地的认可，故对于中重公司认为市政公司非租赁场地的权利人进而导致合同无效的陈述不予采纳，市政公司作为租赁协议中的出租方，依约享有收取场地租金的权利，中重公司反诉要求市政公司返还2010年以来已支付的租金及相应利息没有事实和法律依据，不予支持。
对于争议焦点三，市政公司主张中重公司已经结清2012年以前的租金，自2013年以来其于2015年2月16日支付了150000元，中重公司对其已经支付的款项未提交充分证据，也无有证据证明其于2015年2月16日以后再行支付租金，故应承担举证不能的责任，已支付租金数额以市政公司的主张予以确认。
中重公司未按照协议约定支付租金，市政公司主张其支付拖欠租金及逾期付款违约金不违反法律规定，予以支持。双方的租赁协议已于2015年11月14日到期，双方并无续签协议，中重公司应腾退其占有的租赁场地及房屋并支付相应的占有使用费，市政公司主张按照协议约定的租金标准计算占有使用费不违反法律规定，予以支持，但其主张占有使用费的逾期违约金没有事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、杭州中重汽车销售有限公司于本判决书生效之日起90日内将占用的位于杭州市江干区丁桥镇赵家村（现为丁兰街道赵家社区）临丁路以北生产场地中东南部分场地及房屋（北临奇发建材公司，东至市政公司厂区围墙，南至市政公司界围墙，西至市政公司厂区道路，面积16.5亩）腾空并交还杭州市政管业有限公司；
二、杭州中重汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州市政管业有限公司租金人民币724500元及逾期付款违约金人民币287245.5元；
三、杭州中重汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州市政管业有限公司房屋占有使用费40081.25元（自2015年11月15日暂计算至2015年12月18日，此后计算至实际腾退之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回杭州市政管业有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回杭州中重汽车销售有限公司的反诉请求。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币7136.5元，由杭州市政管业有限公司负担人民币4.5元，由杭州中重汽车销售有限公司负担人民币7132元（应于本判决生效后三日内交纳至本院）；反诉案件受理费人民币9382元，由杭州中重汽车销售有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对本诉部分不服预交人民币14273元，对反诉部分不服预交人民币18764元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 俞 烨
二〇一六年九月六日
书记员 徐园园