安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0181民初4756号
原告：中国银行股份有限公司巢湖分行。
负责人：李永中，分行行长。
委托诉讼代理人：张言达、王珊珊，安徽福达律师事务所律师。
被告：陈太平。
被告：袁会淼。
被告：巢湖市碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：崔勇，巢湖市碧桂园房地产开发有限公司职员。
原告中国银行股份有限公司巢湖分行与被告陈太平、袁会淼、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司巢湖分行的委托诉讼代理人张言达、王珊珊，被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔勇到庭参加诉讼，被告陈太平、袁会淼经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司巢湖分行向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带偿还原告借款本金344375.26元、利息罚息12171.28元（暂算至2017年2月14日，此后利息继续计算）；2、判令原告对被告抵押的房地产享有优先受偿权；3、本案诉讼费用、律师代理费由被告方负担。事实与理由：被告陈太平于2015年4月20日因购买巢湖市巢湖南岸碧桂园碧湖环玉苑一街10幢12402室房屋向原告借款37万元，期限15年，按合同约定的浮动利率方式计算利息，按月等额本息还款。被告陈太平、袁会淼以其共有的房地产提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司对该项贷款提供连带责任保证。原告于2015年4月20日实际发放贷款37万元。被告陈太平已逾期未能还款，原告根据合同约定有权提前收回全部贷款本息。为维护原告自身合法权益，特具状起诉，请求依法支持原告全部诉讼请求。
被告陈太平、袁会淼未作答辩。
被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司辩称：1、根据原告与巢湖碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》第5条第1款，巢湖碧桂园公司承担连带责任保证范围为贷款本金、利息、逾期利息及甲方也就是原告为实现债权而支付的费用，该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费及公证费，且以实际支出为准，不包含律师代理费，故而原告诉讼请求第3项中的律师代理费由巢湖碧桂园公司承担没有依据。2、根据本合作协议第5条第3款第4项，原告应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起五个工作日内以书面形式通知乙方，若未书面通知的，则乙方对第5期包含第5期起的贷款利息、逾期利息不承担连带保证责任。3、根据本协议的第6条第7款，甲方承诺先行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再请求乙方承担连带责任。4、根据本协议第13条第2款第1项，本合作协议的效力要优于中国银行个人一手住房贷款合同。
经审理查明：2015年4月20日，原告中国银行股份有限公司巢湖分行与被告陈太平签订一份《个人一手住房贷款合同》，该合同主要约定：贷款金额370000元；贷款期限15年；贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期罚息加收50%；采用按月等额本金及相应利息还款法；借款人未按期归还贷款本息，贷款人可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。原告中国银行股份有限公司巢湖分行向被告陈太平发放贷款370000元。被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司为上列贷款提供了阶段性连带责任保证。2015年5月12日，被告陈太平、袁会淼（系陈太平妻子）以其购买的巢湖市巢湖南岸碧桂园碧湖环玉苑一街10幢12402室房屋在巢湖市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年12月26日，被告陈太平、袁会淼对2016年6月1日应还款日的所欠贷款本息归还了部分，2016年6月2日之后欠款没有归还记录。结至2017年2月14日，基础利率按年4.900000%计算，被告陈太平、袁会淼尚欠原告中国银行股份有限公司巢湖分行贷款本金344375.26元，利息及罚息12171.28元。2008年11月4日，原告中国银行股份有限公司巢湖分行（甲方）与被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司（乙方）签订一份《按揭业务担保合作协议》，该协议约定：甲方对购买巢湖碧桂园项目的房产并符合中国人民银行、银监会和中国银行规定贷款条件的购房者，提供住房最高不超过总房价款80%、贷款期限最长不超过30年的个人住房抵押贷款；乙方为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，保证期限自贷款划入乙方账户之日起到购房者所购房产办妥合法、有效的《房地产他项权证》之日止；连带责任保证范围为购房者所欠的贷款本金、利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，且以实际支出为准）；购房者连续未足额支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲、乙双方均同意本协议约定内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》中涉及甲、乙双方之间的权利义务的所有条款。
上述事实，有住房贷款合同、预购商品房抵押权预告登记证、贷款已还款明细清单、结婚证、按揭业务担保合作协议以及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。
本院认为：原告中国银行股份有限公司巢湖分行与被告陈太平之间的贷款合同关系及原告中国银行股份有限公司巢湖分行与被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司之间的担保合作关系均系当事人的真实意思表示，符合法律规定，各方均应严格履行合同义务。被告陈太平在原告中国银行股份有限公司巢湖分行起诉时已连续6个月没有按期归还贷款本息，违反了贷款合同约定，损害了原告利益。被告袁会淼与被告陈太平系夫妻关系，案涉贷款系用于购买房产且发生于夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同债务。原告主张按逾期还款利率提前收回全部贷款本息，并由被告陈太平、袁会淼共同偿还，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司作为连带责任保证人应依法承担连带清偿责任，但根据《按揭业务担保合作协议》的规定，被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司的保证范围不包括原告的律师代理费及被告陈太平连续未足额支付的第五期起的贷款利息、逾期利息即自2016年10月1日起的贷款利息、逾期利息。被告陈太平、袁会淼为巢湖南岸碧桂园碧湖环玉苑一街10幢12402室房屋办理了抵押权预告登记，但一直未办理房地产权证和房地产他项权证，该房地产抵押权并未依法设立。原告中国银行股份有限公司巢湖分行主张对该房地产享有优先受偿权及被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司主张在处置抵押物后对不足以清偿部分承担连带清偿责任，均缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈太平、袁会淼于本判决生效后十日内偿还原
告中国银行股份有限公司巢湖分行借款本金344375.26元及下欠利息（2017年2月14日前的利息为12171.28元，2017年2月14日之后的利息按年利率7.350000%计算至本金付清之日）；
二、被告巢湖市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对344375.26元贷款本金及2016年9月30日之前的下欠贷款利息5190元向原告中国银行股份有限公司巢湖分行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国银行股份有限公司巢湖分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6600元，由被告陈太平、袁会淼、巢湖市碧桂园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向
本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 叶朝宗
代理审判员 孙东海
人民陪审员 张秀月
二〇一七年二月十五日
书 记 员 王萍萍