上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初28700号
原告：许园园，女，1989年8月7日生，汉族，住江苏省淮安市。
委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张烨，上海勤周律师事务所律师。
被告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：姜忠民，执行董事。
委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。
原告许园园与被告上海锦策房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许园园的委托诉讼代理人张清涛、张烨，被告上海锦策房产咨询有限公司的委托诉讼代理人还航、郑浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
许园园向本院提出诉讼请求：1、确认《绿地医学园区房屋租赁合同》已于2017年3月12日解除；2、被告返还原告租赁保证金49,218.42元，管理费保证金11,326.98元及水电押金2,427.21元，合计62,972.61元；3、被告退还原告2017年3月12日至2017年4月30日的房屋租金15，408.10元(9,433.53元/30天*49天)；4、被告赔偿原告的部分固定装修损失5万元；5、被告赔偿原告营业损失计2,908.98元(包含：经营收入134.83元/天*6天，员工工资支出100元/天*2人*6天+150元/天*1人*6天)。事实和理由：2015年4月20日，被告与案外人沈某某签订《绿地医学园区房屋租赁合同》，约定由沈某某承租上海市浦东新区周祝公路XXX弄XXX号XXX-
XXX室(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年5月1日至2021年4月30日止，2015年5月1日至2017年4月30日的月基本租金为9433.53元，先付后用，一月一付。沈某某另支付被告房屋租赁保证金49,218.42元，管理费保证金11,326.98元及水电押金2,427.21元，合计62,972.61元。2016年6月，经被告同意，沈某某将上述房屋连同房屋租赁保证金、管理费保证金及水电押金一并转让给原告，原告与沈某某就此签订了《转让协议书》、《押金转让协议书》，继受了沈某某与被告签订的《绿地医学园区房屋租赁合同》的全部权利义务。被告对此表示认可。2016年7月，原告正式开始经营。2017年2月开始，被告三番两次以各种理由找原告麻烦，并于2017年2月23日、3月3日、3月8日让物业公司对系争房屋停水停电，每次停电时间约为两日。被告以原告擅自更换门头等为由停水停电，显然违反了合同约定。被告的违约行为给原告的正常经营活动造成了严重影响，造成原告客户大量流失。2017年3月12日，原告搬离系争房屋，并将钥匙归还给了被告。目前，原告已经支付房租至2017年4月30日。基于此，原告提起本案诉讼，要求判如所请。
上海锦策房产咨询有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告没有主体资格，原、被告之间不存在合同关系。被告与案外人沈某某就系争房屋签订了租赁合同，合同约定被告将系争房屋出租给沈某某，并不得擅自转租房屋，若擅自转租，被告有权解除合同，并追究违约责任。2017年1月份，沈某某要求我们开具租金发票，我们也向其开具了相关发票。原告称沈某某将《绿地医学园区房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给了原告，被告对此不清楚也不同意。
当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对于以下事实无争议，本院予以确认：2015年4月20日，被告(出租方、甲方)与案外人沈某某(承租方、乙方)签订《绿地医学园区房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年5月1日至2021年4月30日止。免租装修期自2015年5月1日起至2015年7月31日止。自2015年5月1日起至2017年4月30日，每月基本租金为9,433.53元。租金保证金为相当于该房屋租赁期内最高月租金的三倍，计49,218.42元。管理费保证金相当于该房屋租赁期内最高月管理费的三倍，计11,326.98元。未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租(包括变相转租)或转让、交换承租权。乙方违反合同约定擅自转租该房屋的，甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第14.2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担违约责任。
庭审中，原告向本院提交了沈某某(转让方、甲方)与许园园(顶让方、乙方)签订的《转让协议书》和《押金转让协议书》，以此证明案外人沈某某将《绿地医学园区房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给了原告。《转让协议书》载明，甲方将系争房屋转让给乙方使用，本次转让为整体转让即合同转让(包括证件、押金、装修)。合同租期为六年，甲方已使用一年余下五年转让乙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向商场履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰归乙方所有。由于该主体合同是由甲方签订，原告租赁后对外不得讲该店由甲方转让使用，要讲甲方与原告共同经营，避免造成不必要的麻烦和解释。《押金转让协议书》载明，甲方将系争房屋转让给乙方使用，连同房屋押金49,218.42元，物业押金11,326.98元，水电押金2,427.21元，总计金额62,972.61元全部至乙方名下。经庭审质证，被告表示不清楚上述两份协议书的真实性，被告对该转让行为不认可，被告不同意合同转让，该转让行为无效。
另，原告还向本院提交了销售确认书，交通银行结算业务申请书、中国民生银行现金交款单、长城物业集团股份有限公司收据等证据，证明其在系争房屋实际经营，并按约向被告支付了房租和水电费等。被告对此表示真实性不清楚，即便真实，相关费用也可以代缴，被告只知晓是何租赁商铺交纳的费用，由谁代缴，被告并不清楚。被告则向本院提交了两张2017年1月20日被告开具给沈某某的租赁费发票，证明租金发票被告是开给沈某某的，沈某某予以了签收，被告并不清楚沈某某的转让行为。原告对此表示真实性无异议，虽然原告实际经营了半年，并按约支付租金，但要求被告开具发票却受到百般阻挠，故原告让沈某某去被告处开具了租金发票。原告称目前已缴清截至2017年4月30日的房屋租金，对此被告自认收到了系争房屋截至2017年4月30日的租金。
本院认为，涉案《绿地医学园区房屋租赁合同》系案外人沈某某为承租方与被告签订的租赁合同，合同主体为沈某某及被告。根据法律规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。故案外人沈某某将《绿地医学园区房屋租赁合同》中的合同权利义务全部转让给原告，应征得被告同意。但原告现提交的《转让协议书》和《押金转让协议书》，并无被告签字确认，且原告提交的交通银行结算业务申请书、中国民生银行现金交款单等支付凭证也难以证明被告知晓并同意该合同转让行为。同时，结合原、被告陈述，被告仅同意向案外人沈某某开具租赁费发票的行为，也印证了被告仅认可其与案外人沈某某之间的租赁合同关系。案外人沈某某与原告之间签订转让协议将《绿地医学园区房屋租赁合同》中的合同权利义务全部转让给原告的行为，并未征得被告的同意，该转让行为对被告不产生约束力。原告基于与被告间存在租赁合同关系为由，提起本案诉讼，要求被告承担合同责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条之规定，判决如下：
驳回原告许园园的全部诉讼请求。
案件受理费2,925元，减半收取计1,462.50元，由原告许园园负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一七年五月十六日
书记员 李 烁
附：相关法律条文