上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1293号
上诉人（原审被告）上海博客房地产经纪事务所。
法定代表人符宏江。
委托代理人王学文，上海市经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩振宏。
委托代理人裘泽群，上海市弘正律师事务所律师。
原审被告符宏江。
上诉人上海博客房地产经纪事务所（以下简称“博客事务所”）因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月12日，韩振宏（乙方）、葛群博（甲方）及博客事务所（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方向乙方出售的房屋坐落在上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积75.87平方米。乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币（以下币种均为人民币）2万元。该房屋设定有抵押权人中国银行，贷款余额约58万元。上述房屋房价款计137万元。首期房款50万元（含定金），乙方应于买卖合同签订当日交付丙方，在抵押权人许可最短时限内，由丙方提取并在甲方陪同情况下还清甲方尚欠贷款余额，并由丙方或贷款银行指定第三人收执房地产交易中心规定的注销抵押材料并办理抵押注销手续。第二期房款40万元，由乙方的贷款银行支付，尾款2万元待甲方将房地产交付乙方且与乙方签署《房地产交接书》当日，乙方支付。其他房价款45万元，乙方于2013年1月31日前直接支付给甲方。待买卖合同签订，贷款申请审核通过，买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）出具，甲方名义之抵押登记注销后七个工作日内，甲乙双方赴房地产交易中心办理过户及抵押登记手续。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，待甲方签订本协议后七日内，乙方应补足定金至5万元。待甲乙双方签订买卖合同当日，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。总房价款137万元为甲方净到手价，本次交易所产生的税、费均由乙方承担。同日，韩振宏向博客事务所支付定金2万元。同年12月9日，韩振宏（乙方）与葛群博（甲方）签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将其所有的位于宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积75.87平方米的房屋出售于乙方，上述房地产转让价款共计100万元，甲方于2013年2月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年2月28日前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三为付款协议，约定，第一期房款，乙方在签订买卖合同当日向甲方支付30万元，包含已付定金5万元；第二期房款28万元，乙方于交易过户当日直接支付给甲方；第三期房款40万元，由乙方的贷款银行支付，放款期限以贷款银行的规定为准；尾款2万元，由乙方暂为保管，待甲乙双方办理交接手续，甲方结清水、电、煤、物业费、有线费等及交付乙方钥匙后，尾款2万元由乙方直接支付给甲方。同日，双方签订《补偿协议》，主要内容为，系争房屋实际成交为甲方净到手137万元，过户涉及的税费及佣金均由乙方承担。甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》的合同价格为100万元，双方同意上述甲方房地产的搬迁补偿另作价37万元不包含在《上海市房地产买卖合同》第一款的房价款中，在签订《上海市房地产买卖合同》后由乙方支付甲方。第一期房款，乙方应在甲乙双方签订本协议当日支付首付款30万元，含定金5万元，及甲方房地产的搬迁补偿费计27万元，共计57万元；第二期房款28万元，及甲方房地产的搬迁补偿费10万元，共计38万元由乙方于过户交易当日直接支付给甲方；第三期房款40万元，由乙方的贷款银行支付，放款期限以贷款银行的规定为准；尾款2万元，由乙方暂为保管，待甲乙双方办理交接手续，甲方结清水、电、煤、物业费、有线费等及交付乙方钥匙后，尾款2万元由乙方直接支付给甲方。当日，韩振宏向葛群博支付52万元房款，并向博客事务所支付中介费15，500元。同年12月12日，韩振宏向葛群博支付2万元。2013年3月2日，双方签订协议书，其中双方将系争房屋的房地产过户日期变更为2013年3月31日之前。同日，韩振宏又向葛群博支付房款32万元。至此，韩振宏共计支付葛群博房款91万元，葛群博均出具相应收据。
原审另查明，系争房屋上原设有三项抵押，抵押权人分别为中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行，债权数额60万元，债务履行期限自2010年6月20日起至2038年6月20日止，该项抵押权设定的日期为2010年7月7日；另一抵押权人为潘楚楚，其设定有两项抵押，其中一项债权数额为20万元，债务履行期限自2012年8月8日起至2012年10月8日止，登记日期为2012年8月14日；另一项债权数额为50万元，债务履行期限自2012年8月15日起至2012年10月15日止，登记日期为2012年8月21日。2013年5月17日，韩振宏向潘楚楚转账汇款34万元。2013年6月14日，韩振宏向中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行存入592，844.35元，在银行出具的客户回单中注明“用途：代偿贷款”字样。同年6月27日，中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行作为申请权利人向上海市宝山区房地产交易中心递交房地产抵押权注销登记手续的申请。
原审又查明，因葛群博未将收取的房款用于归还银行以及潘楚楚的借款，并办理抵押权注销手续，亦不配合办理房屋过户，且下落不明，2013年3月14日，韩振宏起诉来院，要求1、葛群博继续履行与韩振宏签订的房地产买卖合同，将系争房屋过户至韩振宏名下；2、葛群博依照总价137万元的日万分五计算，向韩振宏支付自2013年4月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金；3、葛群博向韩振宏归还代为清偿欠款以注销抵押权的债务472，844.35元；4、判令潘楚楚协助办理撤销设定在系争房屋上的抵押权登记手续。该案审理中，法院通知潘楚楚作为第三人参加诉讼。法院经审理后，判决支持了韩振宏的诉讼请求，并判令葛群博向韩振宏归还代为清偿欠款以注销抵押权的债务472，844.35元（其中给付潘楚楚的34万元中的利息部分若超出中国人民银行同期贷款基准利率四倍之部分，由韩振宏承担）。判决后，各方当事人均未上诉，案件已经生效。2013年11月11日，韩振宏向法院申请执行。因被执行人葛群博名下无财产可供执行，韩振宏也无法提供被执行人可供执行的财产线索，法院于2013年12月31日裁定终结上述判决书的本次执行程序，若以后发现被执行人葛群博有可供执行的有效财产，韩振宏可向法院申请恢复执行。
2014年2月，韩振宏诉至原审法院要求博客事务所赔偿损失472，844.35元，并返还中介费15，500元；符宏江对上述两项请求承担无限责任。
原审再查明，博客事务所系个人独资企业，其投资人是符宏江。
原审审理中，韩振宏表示，在签订居间协议时，博客事务所并未告知系争房屋上还有潘楚楚的抵押权。银行和潘楚楚的抵押权合计有128万元，如果韩振宏知道系争房屋上还有潘楚楚的抵押权，是不可能购买系争房屋。博客事务所作为专业的机构，有义务查询、了解系争房屋的相关信息并向韩振宏报告，韩振宏自己的法律意识也很淡薄，居间协议签订后，也没有去查询系争房屋的产调信息，一直不知道系争房屋上还有潘楚楚抵押权。到12月9日签订正式的房屋买卖合同时，博客事务所也没有告知韩振宏，韩振宏又向葛群博支付了部分房款。韩振宏陆续支付了91万元房款后，葛群博并未归还银行贷款，韩振宏催促葛群博还清贷款，但联系不到葛群博。博客事务所在韩振宏已经签订了正式的房地产买卖合同并支付了91万元房款以后，才将系争房屋上还有潘楚楚抵押权的情况告知韩振宏，但韩振宏为了完成交易，只能代葛群博还清借款。虽然法院判决葛群博归还韩振宏垫付的款项，但因葛群博下落不明，无财产可供执行，导致韩振宏的债权无法实现，已经造成了韩振宏的损失，该损失是博客事务所故意隐瞒所致，其应该赔偿韩振宏相应的损失，并无权收取中介费。中介费15，500元已经打折。博客事务所表示，在签订居间协议时，博客事务所并未查询系争房屋的产调信息，是根据葛群博的陈述在居间合同上写明房屋的抵押情况，合同上已经注明房屋的实际情况以权属证明或相关法律文书记载的内容为准，当时博客事务所也不知道系争房屋上还有潘楚楚的抵押权。居间协议签订后，博客事务所查询了系争房屋的产调信息，得知房屋上还有潘楚楚的抵押权后就及时将这一情况告知了韩振宏。在签订正式买卖合同时，韩振宏已经知道房屋上还有潘楚楚的抵押权，所以才会将房款支付方式变更为将房款直接支付给葛群博，而不是要博客事务所代为归还借款注销抵押。房屋信息是公开信息，不存在故意隐瞒的情况。在前案的判决中，已经明确韩振宏的损失由葛群博承担，该损失是因房屋买卖合同而产生，韩振宏向博客事务所主张不符合合同相对性原则，博客事务所不应承担该损失。
原审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。韩振宏通过博客事务所居间，与葛群博就系争房屋签订了房地产买卖居间协议，博客事务所作为居间方，应将系争房屋的情况如实告知韩振宏，居间协议上仅写明系争房屋上有银行58万元的抵押权，并未写明还有潘楚楚的抵押权。博客事务所称其在签订居间协议后查询了系争房屋的登记信息，得知有潘楚楚的抵押权后就及时通知了韩振宏，对此博客事务所并未提供相应证据佐证。对博客事务所的意见，不予采信。之后，韩振宏为了购买系争房屋，又代葛群博归还了相应的借款，为此韩振宏多支付了款项472，844.35元，由此造成韩振宏损失。该损失系因葛群博而起，在前案生效判决中，已判定该笔款项由葛群博归还给韩振宏，韩振宏的损失已得到生效判决支持。虽然现在葛群博下落不明，无财产可供执行，暂时终结了本次执行，但只要发现葛群博有财产可供执行，韩振宏可申请恢复执行，韩振宏的权利一直存在并保留。房产信息是公开信息，韩振宏自己也可以到相关部门了解、查实，在其自己也未尽审查义务的情况下，其将责任完全归责于博客事务所也有失公允。虽然居间合同中约定首期房款50万元在买卖合同签订当日韩振宏交付给博客事务所，由博客事务所提取并在葛群博的陪同下还清尚欠贷款余额，但韩振宏在之后的履行过程中，并未将首期房款支付至博客事务所，而是直接支付给了葛群博，韩振宏的行为表明其已放弃要博客事务所对房款进行监管。客观上博客事务所无法提取钱款代葛群博归还贷款，由此造成的葛群博收取房款后未归还银行贷款的后果应由韩振宏承担。在韩振宏的损失已得到生效判决支持的情况下，其再要求博客事务所承担相应的赔偿责任，缺乏依据。因博客事务所在知晓系争房屋上还有潘楚楚的抵押权后没有将此情况告知韩振宏，致使韩振宏在之后的交易中又多支付了相应的款项，博客事务所在居间过程中确实存在一定的瑕疵，考虑到博客事务所毕竟为本次交易提供了一定的居间服务，法院酌情确定韩振宏向博客事务所支付必要的居间费用1，550元，博客事务所收取的其余中介费返还给韩振宏。因博客事务所系个人独资企业，符宏江作为其投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、上海博客房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内，返还韩振宏佣金14，000元；二、符宏江对上海博客房地产经纪事务所的上述债务承担无限责任；三、韩振宏的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人博客事务所不服，向本院提起上诉称：上诉人依约履行了居间的合同义务，有权合理地获得居间报酬。上诉人在职责范围内口头告知被上诉人系争房地产的相关情况，符合行业惯例。被上诉人作为购房人有权利有义务核实系争房地产的相关信息，被上诉人怠于行使应承担不利的法律后果。而且，从被上诉人的付款节点及原审庭审中被上诉人的陈述，说明被上诉人在签订居间协议后知晓抵押权人潘楚楚的存在。另外，上诉人与被上诉人约定的居间佣金已是优惠价，上诉人还是个人独资企业，现原审法院判决上诉人返还90%的居间佣金压力过大。上诉人要求二审法院在依法查明事实的基础上，改判上诉人返还被上诉人30%的佣金即4，650元。
被上诉人韩振宏要求维持原判。
原审被告符宏江表示同意上诉人意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。现根据查明事实及当事人的举证情形，上诉人在居间过程中，未能及时告知被上诉人系争房屋的实际抵押情况，致使被上诉人在交易中多支付款项，故上诉人的居间存在瑕疵，原审法院考虑本案实际情况确定被上诉人向上诉人支付必要费用，其余款项由上诉人返还被上诉人并无不当。原审法院判决并无不当，本院予以维持。上诉人二审期间并未提供新的证据，也无新的理由，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币150元，由上诉人上海博客房地产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 黄文蔚
代理审判员 邬 梅
二〇一四年七月十五日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……