河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民初字第4232号原告王颜琦，男，1965年5月27日出生，汉族。委托代理人郑珂，河南闻禹律师事务所律师。委托代理人陈红海，河南闻禹律师事务所律师。被告崔江伟，男，1981年7月1日出生，汉族。委托代理人丁创业，河南兴亚律师事务所律师。委托代理人汤玉峰，河南兴亚律师事务所律师。被告河南国人房地产营销策划有限公司。法定代表人解远志，董事长。委托代理人李建威，该公司职员。被告崔付台，男，1953年10月23日出生。原告王颜琦诉被告崔江伟、河南国人房地产营销策划有限公司（以下简称国人房产公司）、崔付台房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王颜琦的委托代理人郑珂、陈红海，被告崔江伟的委托代理人丁创业、汤玉峰，被告国人房产公司的委托代理人李建威，被告崔付台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王颜琦诉称，2015年7月30日，王颜琦与崔江伟、国人房产公司三方签订了合同编号为00312号的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充协议》，合同约定王颜琦向崔江伟购买其位于龙湖镇经四路东侧、纬三街北侧国瑞城七组团18号楼1-4层103号房屋，房屋建筑面积为341.74平方米，房屋总价款为320万元，王颜琦需在合同签订时支付购房定金25万元，崔江伟需在三个月内将房屋过户给王颜琦等内容。合同签订当日，王颜琦向崔江伟支付购房定金20万元，向国人房产公司支付购房佣金5万元，共计25万元。2015年9月9日，崔江伟以其无能力支付房屋按揭银行的贷款为由，向王颜琦索要房屋定金100万元用于解除房屋抵押手续，王颜琦与崔江伟在国人房产公司的见证下签订《备忘录》，约定该100万元由崔江伟只能作为房产解押，不得挪作他用，否则涉嫌欺诈行为；郑州市二七区中源洗化商行在《备忘录》的担保方处签字盖章。随后，王颜琦将该100万元通过银行转款给崔江伟。2015年9月24日，王颜琦被告知上述100万元已被崔江伟挪用归还其个人欠款，并未用于房屋的银行解押。崔江伟的这种欺诈行为，已造成解除房屋抵押的目的无法实现，也无法将房屋转让过户给王颜琦，其以自己的实际行为表明不再履行主要债务，双方签订合同的目的将无法实现。按照《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充协议》约定，定金25万元，三个月内，若不能成功交易、过户（以王颜琦拿到房产证为准），应由责任方崔江伟或国人房产公司双倍返还给王颜琦。现自合同签订之日已逾三个月，房屋仍未过户，王颜琦并未取得房产证，则应由崔江伟将定金25万元双倍返还给王颜琦，同时由国人房产公司对此承担连带责任。因崔付台在王颜琦与崔江伟签订《备忘录》中的担保方处签字盖章，则应对崔江伟所返还款项中的100万元承担连带责任；因在2015年7月30日的定金20万元的《收条》中第一担保人处签字盖章，其还应对该20万元定金的双倍返还承担连带责任。因此，王颜琦请求：1、判令解除与崔江伟、国人房产公司于2015年7月30日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》及《备忘录》；2、判令崔江伟双倍返还购房定金128万元，返还其余款项56万元，支付购房佣金10万元，共计194万元；3、判令国人房产公司对崔江伟所应返还购房定金中的50万元承担连带责任；4、判令崔付台对崔江伟所应返还款项中的140万元承担连带责任。被告崔江伟辩称，崔江伟与国人房产公司不存在违约行为，王颜琦提出解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》及《备忘录》不能成立，应当继续履行《房屋买卖合同》。因此，崔江伟请求驳回王颜琦的诉讼请求。被告国人房产公司辩称，《房屋买卖合同》无法正常履行，主要是因为崔江伟将资金私自挪作他用，与国人房产公司无关。王颜琦诉崔江伟房屋买卖合同纠纷案，其申请追加国人房产公司为被告并要求承担连带责任，国人房产公司不应成为本案被告及不应承担责任。因此，国人房产公司请求驳回王颜琦对其诉讼请求。被告崔付台辩称，崔付台不认识王颜琦，没有参与房屋买卖，对王颜琦与崔江伟之间的房屋买卖不清楚。崔付台没有注册及经营郑州市二七区中源洗化商行，也未加盖该商行印章。因此，崔付台请求驳回王颜琦对其诉讼请求。经审理查明，2013年6月18日，新郑市国瑞房地产开发有限公司与崔江伟签订合同编号为13021的《商品房买卖合同》，约定崔江伟购买新郑市国瑞房地产开发有限公司位于新郑市龙湖镇经四路东侧、纬三街北侧国瑞城七组团18号楼1-4层103号房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋建筑面积为341.74平方米，总房款为351.1653万元；崔江伟于2014年5月19日付款141.1653万元，剩余购房款210万元以贷款方式付款等内容。《补充协议》约定，崔江伟支付首期房款后，余款向中国建设银行股份有限公司郑州金水区支行申请担保贷款支付等内容。2015年7月30日，卖方（甲方）崔江伟、买方（乙方）王颜琦、居间方（丙方）国人房产公司签订《房屋买卖合同》，约定：第二条、成交价格。甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及配套设施的总价款为320万元。第三条、丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金6.4万元，代办费0.15万元。现乙方于本合同签订时支付25万元，其中佣金6.4万元，代办费0.15万元，余额作为国人房产公司代为保管的定金。第五条、双方同意在签订本合同后120个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。过户税费分配方式，乙方负担税费的0%，甲方承担税费的100%。第六条、甲方须保证该房屋权属真实无争议，如甲方所售房屋已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲、乙双方应明确由甲方负责解押。第九条、违约责任。1、甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行。）。2、乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证明或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行。）。3、在签订本合同之时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务。第十条、其他约定事项。1、甲乙双方协定，本房产产生的所有税费（契税、营业税、个税、中介费、银行费用、垫资费用等）由甲方承担。2、本房产乙方所交纳25万元为购买本房产定金，国人房产公司收取5万元，甲方收取20万元。第十三条、本合同正本一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》约定，定金25万元，三个月内，若不能成功交易过户（以乙方拿到房产证为准），应由责任方（甲方或丙方）双倍返给乙方；同时，甲方、丙方相互承担担保连带责任等内容。在《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》落款处，有崔江伟、王颜琦各自签名，有国人房产公司加盖其印章。同日，王颜琦向国人房产公司支付购房定金5万元。同时，崔江伟出具收条，内容为收到王颜琦购买涉案房屋定金20万元，具备过户条件，崔江伟、国人房产公司通知王颜琦准备购房余款270万元，于3日内付款给崔江伟，否则算王颜琦违约。在该收条落款处，加盖有第一担保人郑州市二七区中源洗化商行印章、第二担保人国人房产公司印章。2015年9月9日，在国人房产公司见证下，崔江伟向王颜琦索要购买涉案房屋定金100万用于解押，并签订《备忘录》，约定崔江伟承诺一个月内将上述涉案房屋过户给王颜琦，超过一个月另付7万元／每月违约金；若两个月内不能如期过户给王颜琦，此100万元应双倍返还给王颜琦；崔江伟承诺此款项只作为房产解押，不得挪作他用，否则涉嫌欺诈行为等内容。在《备忘录》落款处，除崔江伟、王颜琦各自签名外，加盖有担保人郑州市二七区中源洗化商行印章及见证人国人房产公司印章。同日，王颜琦通过银行向崔江伟转账100万元，国人房产公司将涉案房屋钥匙交付给王颜琦。另查明，1、国人房产公司陈述，崔江伟并未将收到王颜琦支付的100万元用于解除涉案房屋抵押登记，之后再也联系不上王颜琦。2、崔付台，曾用名崔群只，个体工商户，在郑州市二七区万客来食品城北院2排1号从事百货、洗化批发零售。3、王颜琦提交的个体工商户营业执照复印件上面登记经营者为崔群只，但没有名称字号；相片中门市部广告中既有“中源洗化”，又有“中原洗化”。王颜琦认为郑州市二七区中源洗化商行印章系崔付台持有并加盖，崔付台对此予以否认；崔江伟认可郑州市二七区中源洗化商行由其经营，印章系其本人加盖。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》，收条及收据，中信银行转账凭证，《备忘录》，个体工商户营业执照复印件，相片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。崔江伟、王颜琦、国人房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。涉案房屋在转让给王颜琦之前已存在抵押，崔江伟在收到购房定金120万元后并未用于解除涉案房屋抵押登记，其在约定期限内不能协助王颜琦办理涉案房屋所有权转移登记，导致王颜琦购买涉案房屋的目的不能实现。因此，王颜琦请求解除与崔江伟、国人房产公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》及《备忘录》，于法有据，本院予以支持。相应地，崔江伟要求继续履行合同及驳回王颜琦诉讼请求的辩称意见，本院不予采纳。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王颜琦向崔江伟支付定金120万元，向国人房产公司支付定金5万元，共计125万元。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。涉案房屋及配套设施的总价款为320万元，定金不得超过20%，即定金为64万元，故崔江伟应当双倍返还定金128万元。《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》约定，定金25万元，在三个月内若不成功交易过户，应由责任方崔江伟或国人房产公司双倍返还王颜琦，同时崔江伟或国人房产公司相互承担担保连带责任。2015年7月30日，王颜琦向国人房产公司支付购房定金5万元、向崔江伟支付购房定金20万元后，但在三个月内未成功交易过户，存在违约行为，故国人房产公司应当对崔江伟双倍返还定金128万元中的50万元承担连带保证责任。相应地，国人房产公司关于驳回王颜琦对其诉讼请求的辩称意见，于法无据，本院对其辩称意见不予采纳。扣除定金64万元，剩余款61万元，崔江伟应当返还王颜琦。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。个体工商户营业执照复印件上面登记经营者为崔群只，但没有名称字号；相片中门市部广告中既有“中源洗化”，又有“中原洗化”。另外，在《房屋买卖合同（国人房产编号00312）补充条款》及《备忘录》上面，没有崔付台本人签名；且崔江伟认可郑州市二七区中源洗化商行印章系其本人加盖。因此，王颜琦提交的个体工商户营业执照复印件及相片，不足以证明郑州市二七区中源洗化商行印章属于崔付台经营所使用；相应地，王颜琦要求崔付台承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王颜琦与被告崔江伟、河南国人房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同（国人房产编号0000312）补充条款》及《备忘录》。二、被告崔江伟应当于本判决生效之日起十日内向原告王颜琦双倍返还购房定金128万元、剩余款61万元，共计189万元。三、被告河南国人房地产营销策划有限公司对被告崔江伟双倍返还购房定金中的50万元承担连带保证责任。四、驳回原告王颜琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22260元，财产保全费5000元，共计27260元，由原告王颜琦负担818元，被告崔江伟负担26442元；被告河南国人房地产营销策划有限公司对被告崔江伟负担中的6875元承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  潘龙峰人民陪审员  王法文人民陪审员  闫合国二〇一六年三月二十一日代理书记员  张心达