河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7250号
上诉人（原审被告）李国富，男，1971年8月1日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人陈挚，河南春秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李根成，男，1957年10月15日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人王俊令，河南文中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李素梅，女，1960年1月29日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人王俊令，河南文中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李树成，男，1965年5月18日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人王俊令，河南文中律师事务所律师。
原审被告于龙，男，1988年11月23日出生，汉族，住郑州市。
原审第三人于恩奇，男，1962年9月20日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人于龙，男，1988年11月23日出生，汉族，住址同上，系于恩奇之子。
上诉人李国富因与被上诉人李根成、李素梅、李树成，原审被告于龙，原审第三人于恩奇房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5416号民事判决。向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李国富及其委托代理人陈挚，被上诉人李根成、李素梅及其委托代理人王俊令，被上诉人李树成的委托代理人王俊令，原审被告于龙，原审第三人于恩奇的委托代理人于龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告之父李培元原籍在中原区须水镇大李村朱庄村，李培元与秦小梅系夫妻关系，育有四个子女：李根成、李素梅、李树成，李淑莲。李淑莲与第三人于恩奇系夫妻关系，育有一子于龙。李淑莲于1995年1月9日被害死亡。李国富之父是李同聚，李同聚之父与李培元之父是兄弟关系。1993年5月25日李培元向大李村村委会交纳3000元新划宅基地费款，取得大李村第四村民组（朱庄村）宅基地一处，后，李培元在该宅基地上建成四间平房，面积约80平方米。2003年1月李培元死亡，1月8日遗体火化。2016年11月20日秦小梅死亡。2008年8月19日，于龙在其交通路家中书写了一份证明，内容为“证明我叫于龙，今年20岁，男。由于上学困难，需要大笔费用，现把朱庄村136号，姥爷李培元的宅基地一个以3万元人民币的价格转卖给舅舅李国福，所有使用权归李国福所有，此证明在双方签字后即生效。”次日于龙到新乡监狱找到服刑的第三人于恩奇，于恩奇在该证明下方空白处书写“于恩奇08.8.20日”。8月21日在蜜蜂张街秦小梅家中，秦小梅、李国富、于龙在场，秦小梅在该证明于恩奇签名下方空白处书写“秦小梅08.8.21日”，并按了指印，于龙在秦小梅名字后边书写了秦小梅身份证号，于龙当场在该证明秦小梅签名下方空白处书写了“当事人：于龙08.8.22日”和于龙身份证号（庭审中于龙陈述8月22日时间是笔误，实际书写时间是8月21日），并按了指印，还应李国富的要求，在证明内容中宅基地后添加“房子”两个字。之后，李国富将该证明带走。后来（李国富当庭陈述在2010年，大李村村委会证明在2012年）李国富将前述四间平房拆除，新建三层半楼房。
原审法院认为：根据原告诉称、被告辩称、第三人陈述及庭审情况，对本案的争议焦点分析如下：1、涉案宅基地上的四间平房的所有权问题。诉讼中原告主张涉案宅基地费款及四间房均是李培元出资，并出具费款收据、建筑包工头的证明等证据，第三人于恩奇主张涉案宅基地费款及四间房均是其出资，李培元也口头答应房子由于恩奇出资，所有权也归于恩奇，但未提供相关证据。本院认为，第三人于恩奇未提供证据证明其主张，且原告方亦不予认可其主张，根据当时的情况，即便于恩奇在当时出的有钱有力，其作为李培元的女婿，也属于亲戚帮忙，乃人之常情，故涉案宅基地的使用权人和四间房的所有权人是李培元。如果第三人于恩奇认为其对四间房有相应权利，其可通过其他途径另行主张。2、涉案宅院买卖合同的出卖人是谁的问题。诉讼中原告主张涉案宅院的出卖人是于龙，并出具了于龙、秦小梅、于恩奇签名的证明，两被告及第三人主张涉案宅院出卖人是秦小梅，也出具了于龙、秦小梅、于恩奇签名的证明。本院认为，三人书写的证明中，“我叫于龙”、“由于上学困难，需要大笔费用”、“以3万元人民币的价格转卖给舅舅李国福”、“当事人：于龙”等内容已经明确了出卖人、原因、价格、买受人，证明买卖合同的一方是于龙，其为买卖合同的出卖人。两被告主张秦小梅收取了3万元价款，但未提供秦小梅收款的证据，不能证明买卖合同的出卖人是秦小梅，被告的该项主张不予支持。3、原告李根成、李素梅、李树成主体资格是否适格问题。承前述，涉案宅基地的使用权人和四间房的所有权人是李培元。该财产系李培元、秦小梅夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。2003年1月李培元死亡，该财产中李培元的份额属于遗产，该遗产依法应当由法定第一顺序继承人秦小梅、李根成、李素梅、李树成及代位继承人于龙共同共有。换言之，原告李根成、李素梅、李树成是涉案宅院的共同共有人，享有共同共有人的权利，与本案有直接利害关系，故三原告是本案适格诉讼主体。综上所述，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。李培元死亡后其留下的宅院的相应份额，由其继承人依法继承，在遗产没有分割前，遗产由其继承人共有，被告于龙在没有征得作为共有人的三原告同意的情况下，出具书面证明处分共有财产，其行为无效，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定,判决：确认被告于龙和被告李国富买卖郑州市中原区须水镇大李村第四村民组朱庄村136号宅基及房子的行为无效。案件受理费100元，由被告于龙、李国富共同负担。
李国富不服原审判决，上诉称：原审认定事实错误。1、合同当事人为秦小梅与李国富。由于于龙的家庭变故，于龙当时年龄较小，根本没有独立生活的能力和条件，故一直跟随姥姥秦小梅生活，由秦小梅抚养成长。随着姥姥秦小海的年龄越来越大，也无力抚养于龙。在此条件之下，秦小梅为了外孙于龙的健康成长，就决定将和丈夫共同拥有的房屋出售，换取部分资金，抚养外孙于龙。李国富就是在此种的情况下购买了本案争议的房屋，协议签订时，李国富没有在朱庄村划拨宅基地，符合取得宅基地的情况，于是朱庄村委会也同意李国富购买秦小梅的房屋，这种情形符合土地和宅基地的管理政策，协议为有效协议。就是因为李国富购买了秦小梅的房屋，朱庄村委会再没有为李国富划拨宅基地，直至朱庄村拆迁，李国富就此一处房产。2、对于本案争议的房屋，李根成、李素梅、李树成享有继承权，但是于龙和秦小梅也同时享有继承权。根据继承法的相关规定，秦小梅和于龙最少拥有70%的份额，在此情况下，转让房屋的行为应视为有效行为，不能因为李根成、李素梅、李树成拥有部分的继承权而否定协议的有效性。当时于龙和姥姥共同生活，但早已不在争议房屋居住，这种情况李根成、李素梅、李树成都知道，由于经济困难而出卖争议的房屋，李根成、李素梅、李树成绝对知道当时的情况。过了将近10年的时间说不知道出卖的情况，难道在这10年的时间李根成、李素梅、李树成一次都没有去过祖宅么？就这样不关心自己的母亲吗？就这样不关心自己的权益吗？这些显然都不是。而是现在因为拆迁而产生的巨大经济利益，李根成、李素梅、李树成为了该利益而在过了近10年后要求确认协议无效，诉称不知道房屋出卖的情况，无非就是为了拆迁利益，完全不考虑情感的因素和当时出售房屋的具体情况。3、李国富购买争议房屋为善意取得。当时于龙和姥姥共同生活，这种情况李根成、李素梅、李树成都知道。争议的房屋是秦小梅和丈夫李培元共同出资建造的，房屋也为夫妻二人的共同财产，由秦小梅出面出卖该房屋，作为购买人完全有理由相信秦小梅和于龙有权处置该财产。在购买该房屋的过程中，李国富不存在过错，并及时支付了相应的对价。即使李根成、李素梅、李树成认为侵犯其合法权益，也只能向于龙和秦小梅主张，而不能向李国富主张。综上李根成、李素梅、李树成起诉要求认定协议无效，无事实根据和法律依据，应该依法驳回其诉讼请求。
李根成、李素梅、李树成答辩称：一、买卖本案所涉及的宅院及房子行为的双方当事人是于龙与李国富。1、2008年8月20日署名有“于思奇、秦小梅、于龙”名字的证明，从内容看完全可以知道是于龙将李培元名下的宅院及房子卖给李国富。2、于龙在其母亲死亡和父亲入狱后也未跟随秦小梅生活，于龙还有爷爷奶奶、姑姑叔叔，秦小梅不是于龙的监护人，从于龙的户籍可知，于龙是跟随其爷爷奶奶生活。而李国富称“于龙跟随秦小梅生活由秦小梅抚养成长，秦小梅为了于龙健康成长决定卖本案诉争的房屋”的说法无任何事实与证据。3、秦小梅在2004年时就患有脑梗塞、××、××、××，意识不清醒且不会写字，自身就需要别人照顾更不可能抚养于龙，对于2008年8月20日的证明上的签名及卖宅基房子的事其是不知情的。有病历及光盘一份予以证明。4、不管是于龙是出卖人还是秦小梅是出卖人，均是无权处分人，李国富无权取得李培元名下遗留的宅院及房子。二、对于李培元遗留的房屋属于遗产，李根成、李素梅、李树成及秦小梅、于龙均是继承人，对于李培元遗留的遗产在没有分割前由所有继承人共同共有，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。因此，即使在对遗产分割后秦小梅和于龙有70%份额，但是在没有分割之前，对李培元遗留的遗产应是所有继承人共同共有，而不是按份共有。因此于龙擅自将李培元遗留的房子及宅基卖给李国富的行为是无效的。三、李国富购买李培元遗留的房子的行为不符合善意取得。1、李国富在受让该房屋时并不是善意的。李国富明知李培元有几个子女，在李培元去世后，若李国富要购买该房屋，完全可以找到李根成、李素梅、李树成协商购买，签协议时完全可以让李根成、李素梅、李树成也签上名字，但事实是却仅有于龙和秦小梅名字，老的老小的小，××意识不清，于龙是年纪小不懂事，由此就可以判断李国富并不是善意取得。李根成、李素梅、李树成一直不知道房子被卖一事，一直到大李村拆迁，找不到自家房子，后提起行政诉讼，在诉讼中才知道于龙将房子卖给李国富。2、李国富并没有支付合理价格购买。李国富称以3万元购买该房屋及宅基，但并没有提供于龙或秦小梅出具的收据，因此不能证明李国富支付了对价。3、再结合当时的市场行情，四间半80平米的房子并带宅基院仅卖3万元，根本不符合当时的市场价格。李国富不符合善意取得的构成条件，因此，李国富不是善意取得。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回李国富的上诉，维持原判。
于龙、于思奇共同答辩称：认同李国富的上诉理由，李根成、李素梅、李树成所述与事实不符，李培元名下的宅基院不是于龙卖掉的，是于龙的外婆秦小梅卖的，于龙只是外婆秦小梅买卖宅基院的见证人。该买卖合同已履行完毕多年，涉及的四间房早已拆除，于思奇当时在监狱，但对此事知情并且是同意的。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：涉案宅基地的使用权人和房屋的所有权人是李培元、秦小梅夫妻关系存续期间取得，属夫妻共同财产。2003年1月李培元死亡，该财产中李培元的份额属于遗产，在遗产没有分割前，遗产由其继承人共有，该遗产依法应当由法定第一顺序继承人秦小梅、李根成、李素梅、李树成及代位继承人于龙共同共有。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。2008年8月21日署名有“于思奇、秦小梅、于龙”名字的证明，能够证明涉案宅基地及房屋出卖给李国富时，没有征得作为共有人的李根成、李素梅、李树成的同意及追认，原审确认于龙和李国富买卖郑州市中原区须水镇大李村第四村民组朱庄村136号宅基及房子的行为无效是正确的。李国富以此为由的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审受理费100元，由李国富承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈贵斌
审判员 舒 杨
审判员 张 红
二〇一七年七月二十四日
书记员 尹雪竹