广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法堂民一初字第232号
原告陈亚东，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人周军富，广东展豪律师事务所律师。
被告胡境培，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
被告吴普驹，男，XX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。
原告陈亚东诉被告胡境培、吴普驹租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。陈亚东及其委托代理人周军富到庭参加诉讼，胡境培、吴普驹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈亚东诉称，陈亚东于2011年3月1日与东莞市中堂镇吴家涌村股份经济联合社（以下简称吴家涌经联社）签订《厂房出租合同》取得位于东莞市中堂镇吴家涌村旧南路的厂房（原东大织布厂）的合法使用权。陈亚东将厂房装修后，于2011年12月17日与被告胡境培签订《房屋出租合同》，将位于东莞市中堂镇吴家涌村旧南路的商铺3号商铺出租给胡境培，租赁期为6年，其中第一期为2012年1月1日至2014年12月31日的每月租金为3000元，第二期自2015年1月1日至2017年12月31日的租金为每月3300元，由于该租赁合同无效，所以要求胡境培、吴普驹支付使用费及返还房屋使用权。胡境培租用了陈亚东的商铺后一直没有缴纳每月租金及水电费，陈亚东多次催讨租金，胡境培均拒绝支付。陈亚东于2012年7月23日发出《催交出租商铺租金及水电费的通知》要求胡境培缴纳租金及水电费，但是胡境培依然不予理睬。陈亚东无奈多次找到东莞市中堂镇吴家涌村村民委员会（以下简称吴家涌村委会）反应情况，在吴家涌村委会的主持下，双方于2012年11月13日进行人民调解达成了《人民调解协议书》，主要内容为：1、双方同意终止《房屋出租合同》；2、胡境培已交的押金6000元作为陈亚东的补偿和承担违约责任；3、胡境培于签订调解书当天清场。但是双方签订《人民调解协议书》后，胡境培依然没有按照调解书达成的条款履行协议，并且一直霸占案涉商铺至今，而吴普驹亦在（2014）东一法堂民一初字第233号案件中承认实际使用案涉商铺。陈亚东认为，胡境培拖欠租金的行为属于实质性的违约，而胡境培与吴普驹一直霸占商铺不退还的行为已经严重损害了陈亚东的合法权益，造成陈亚东损失惨重。故请求法院判令：一、原告陈亚东与被告胡境培于2011年12月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告胡境培、吴普驹将案涉商铺（即东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8-3号商铺）交回原告陈亚东使用；三、被告胡境培、吴普驹向原告陈亚东支付2012年11月13日～2014年11月10日期间的房屋使用费共75000元，每月按3000元的标准计算；四、被告胡境培、吴普驹向原告陈亚东支付拖欠房屋使用费期间产生的滞纳金37500元，计算方法为以75000元为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的4倍计算，自2012年11月13日起计算至2014年11月10日止；五、本案诉讼费由被告胡境培、吴普驹承担。
被告胡境培、吴普驹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何证据及书面答辩状。
经审理查明，陈亚东与吴家涌经联社于2011年3月1日签订一份《厂房出租合同》，由吴家涌经联社将坐落于吴家涌村旧南路的厂房（原东大织布厂）出租给陈亚东，租赁期限为20年，从2011年7月1日起至2031年6月30日止，陈亚东于每月10日前向吴家涌经联社支付当月租金，经吴家涌经联社书面备案后，陈亚东可以将租赁物的部分面积转租。2011年12月17日，原告陈亚东与胡境培签订一份《房屋出租合同》，合同约定：陈亚东将坐落于吴家涌村旧南路的房屋即南潢路8-3号商铺（以下简称案涉商铺）出租给胡境培，租赁期限为6年，从2012年1月1日起至2017年12月31日止；第一期租金每月为3000元（即2012年1月1日至2014年12月31日止），第二期租金为3300元（即2015年1月1日至2017年12月31日止），胡境培应于每月5日前支付当月租金，逾期支付租金应支付滞纳金，即拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%。
2012年11月13日，陈亚东作为甲方，与乙方胡境培在中堂镇人民调解委员会与中堂镇吴家涌村人民调解委员会联合调处下签订《人民调解协议书》，协议主要内容为：一、甲乙双方同意终止《房屋出租合同》；二、乙方已经交付给甲方的押金6000元归甲方，作为乙方给甲方的租金补偿和承担违约责任；三、甲乙双方签订本协议后作为双方了结本案，乙方当天退场；四、甲乙双方自愿放弃与本案相关的其他针对对方的诉求，放弃诉讼权利。
陈亚东主张胡境培签订《人民调解协议书》后一直没有清场，并与吴普驹一起将案涉铺位出租出去并收取租金至今，却一直未支付任何租金、使用费，故要求胡境培、吴普驹按照合同约定的租金标准支付占有使用费及滞纳金。
陈亚东提供吴家涌村委会于2014年12月15日出具的《证明》2份、租金收据等证据，拟证明陈亚东对案涉商铺有使用权。该2份《证明》的主要内容为：一、东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8号（原东大织布厂）产权属吴家涌村委会所有，于2011年7月1日至2031年6月30日已租赁给陈亚东经营使用，在租赁期内吴家涌村委会同意陈亚东将部分面积房屋再转租他人经营使用，租赁限期内使用权属陈亚东所有。二、东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8号（原东大织布厂）产权属吴家涌村委会所有，于2011年7月1日至2031年6月30日已租赁给陈亚东经营使用，租赁限期内使用权属陈亚东所有，原吴普驹2012年6月11日所开证明只是办理水电安装证明，房产权属吴家涌村委会所有，并非吴普驹所有。根据租金收据的记载，陈亚东有向吴家涌经联社缴纳租金，截至庭审之日，2014年12月及之前的租金陈亚东均已支付。
另查明，在（2014）东一法堂民一初字第233号案的庭审中，吴普驹自认案涉商铺（8-3号）是吴普驹出租了给别人使用，租金也是由吴普驹收取。
又查明，陈亚东在庭审中确认案涉商铺无土地证、房产证、建设工程规划许可证。
以上事实，主要有原告提供的《厂房出租合同》、《房屋出租合同》、《人民调解协议书》、租金收据、《证明》，本院取得的现场照片以及庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，被告胡境培、吴普驹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据及书面答辩状，视为放弃质证和抗辩的权利，应承担举证不能的法律后果。陈亚东主张案涉商铺现在由胡境培、吴普驹使用，且二人没有缴纳租金或使用费，有相应的证据及吴普驹在另案中的陈述佐证，故对陈亚东主张的上述事实，本院予以确认。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉的商铺为中堂镇吴家涌村南潢路8-3号商铺，既无土地证、房产证，亦无建设工程规划许可证，故陈亚东与胡境培于2011年12月17日签订的《房屋出租合同》属无效合同，无效合同自始无效。
胡境培对案涉商铺的使用权基于与陈亚东签订的《房屋出租合同》而取得的，根据《人民调解协议书》的约定，胡境培对案涉商铺的使用权应于2012年11月13日终止，依法胡境培应将案涉商铺交还给陈亚东使用，但胡境培至今没有将案涉商铺交还给陈亚东，案涉商铺现由胡境培、吴普驹占有、使用，且二人均没有缴纳相应的租金或使用费，不符合法律规定，胡境培、吴普驹应将案涉商铺交还陈亚东使用，并支付自2012年11月14日起的占有使用费，占有使用费的计算标准可以参照《房屋出租合同》的约定，再结合陈亚东的诉请，以3000元/月为标准计算，自2012年11月14日起计算至2014年11月10日止，为71700元。由于《房屋出租合同》无效，陈亚东要求胡境培、吴普驹参照《房屋出租合同》的约定支付滞纳金的诉请没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告陈亚东与被告胡境培于2011年12月17日签订的《房屋出租合同》无效；
二、限被告胡境培、吴普驹于本判决发生法律效力之日起五日内将东莞市中堂镇吴家涌村南潢路8-3号商铺交还给原告陈亚东使用；
三、限被告胡境培、吴普驹于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈亚东支付占有使用费人民币71700元；
四、驳回原告陈亚东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2550元（原告陈亚东已预付），由原告陈亚东负担人民币925元，被告胡境培、吴普驹负担人民币1625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黎绮玲
代理审判员 陈 静
人民陪审员 李柱豪
二〇一五年五月八日
书 记 员 卢嘉雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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