山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2073号
上诉人（原审原告）山西汇泽麻纺制品技术有限公司，住所地太原市杏花岭区享堂路70号。
法定代表人卫娜，董事长。
委托代理人郭俊忠，山西百会律师事务所律师。
委托代理人武婷，山西百会律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）太原海润祥房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街58号1幢8层808号。
法定代表人张琇，总经理。
委托代理人孟妙兰，女，太原市杏花岭区三桥法律服务所法律工作者，住太原市杏花岭区新建路***号。
委托代理人董利生，男，该公司经理，住太原市杏花岭区胜利街32号2号楼1单元6号。
上诉人山西汇泽麻纺制品技术有限公司与被上诉人太原海润祥房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人山西汇泽麻纺制品技术有限公司不服太原市杏花岭区人民法院（2015）杏商初字第00161号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，位于太原市杏花岭区享堂路70号的一栋四层楼房产权人为太原风雨衣厂，太原风雨衣厂为履行太原市杏花岭区人民法院（2012）杏商初字第17号民事判决书，于2014年2月1日与其债权人原告汇泽麻纺公司签订《以租抵债协议书》，约定将太原风雨衣厂所有的位于太原市杏花岭区享堂路70号的一栋四层厂房【建筑面积2016平方米（含地下室），房权证号：并房权字第XX**号】租赁给汇泽麻纺公司，以应得租金抵欠债务。该协议书签订后，太原风雨衣厂将该房屋交付原告汇泽麻纺公司。原告汇泽麻纺公司经太原风雨衣厂同意于2014年6月15日将上述房屋转租给被告海润祥房地产公司并签订编号为20140615的《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（汇泽麻纺公司）将位于太原市杏花岭区享堂路70号的四层楼房（含地下室）出租给乙方（海润祥地产公司）使用；出租房屋建筑面积共2000平方米；该房屋用途为快捷酒店或其他商业用途，包括合作经营或联营，除双方另有书面约定外，甲方不得干涉乙方的经营用途；房屋租赁期限二十年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止；由于乙方前期投入较大，该房屋2014年至2017年免租金，从2017年7月1日开始付租金，该房屋年租金为（税后）人民币300000元，一年一付，提前半个月内付租金，根据协商房屋租金总共递增两次，租金为五年一次递增，递增金额为十万元人民币，直至房屋租金到五十万元封顶；乙方对承租房屋装修时，不得损坏房屋的主体结构及管线，如需改变房屋内部结构或设置对房屋结构有影响的设备时，需征得甲方书面同意；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构及附属设施。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的。另还约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，转租经营权除外；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。该租赁合同落款处原、被告及产权人太原风雨衣厂均加盖公章。上述租赁合同签订后，涉案房屋交付被告占有、使用，被告尚未开始支付原告租金。庭审中原告以被告存在拆改房屋结构及将涉案房屋转租他人行为要求解除租赁合同与被告发生纠纷，形成诉讼，经法院多次调解无法达成一致意见。
另查，被告海润祥地产公司在庭审中提供了其与太原风雨衣厂提供的《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限为自2014年4月16日起至2034年4月15日止。其余内容与原、被告签订的租赁合同内容一致。针对上述两份租赁合同，涉案房屋产权人太原风雨衣厂负责人赵永明在庭审中陈述证明，太原风雨衣厂将涉案房屋以以租抵债协议租赁给原告，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，而其与被告签订的《房屋租赁合同》只是方便被告办理规划、消防等手续时使用，不是双方真实意思的表示。被告提供的缴纳费用的收据属于代收代缴行为。
还查明，涉案房屋产权人太原风雨衣厂委托山西春晖工程勘察设计检测研究院有限公司对涉案房屋进行检测，并出具鉴定报告。鉴定结论为：太原风雨衣厂综合楼承租方在楼体装修过程中，在东西山墙上开设门窗洞口、在南北纵墙扩大门窗洞口及增加钢楼梯，改变了墙体的受力情况，影响了建筑结构的稳定性，削弱了主体结构的抗震能力，对该综合楼主体结构的安全性及抗震性能均产生了一定的影响，造成一定的安全隐患。综合评定该房屋的安全性等级为Csu级，抗震能力不满足现行规范的要求。建议需对影响该综合楼的结构改造部分进行恢复，并对其进行加固处理。该鉴定报告系原告提供的太原风雨衣厂单方鉴定，被告不予认可，但认为鉴定报告的建议并不影响租赁合同的继续履行，双方对鉴定报告不能达成一致意见。
原审判决认定，本案中，双方主要争议焦点为：一、原告汇泽麻纺公司是否具备诉讼主体资格。原告汇泽麻纺公司与被告海润祥地产公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人均负有按照合同约定履行各自义务的责任。被告向法庭提供的《房屋租赁合同》，经涉案房屋产权人太原风雨衣厂出庭陈述证实其与原告达成了租赁合同的合意，原告汇泽麻纺公司是经过其同意将房屋转租给被告，该转租行为是合法有效的，不予认可与被告直接形成租赁合同关系。故本案原告作为合同一方当事人，根据合同相对性原则，具备诉讼主体资格,涉案所引发的法律关系应存在于原、被告之间。二、被告是否存在违约,涉案《房屋租赁合同》应否解除及原告主张的返还房屋、支付违约金的诉讼请求能否成立。依法成立的合同，受法律的保护，当事人不得擅自变更或者解除。根据《房屋租赁合同》约定，被告承租涉案房屋后，有权对房屋进行装修，但不能拆改变动房屋结构或损坏房屋，不能将房屋转租他人使用。本案原告以被告存在改变房屋结构和擅自转租为由提起诉讼,要求解除合同。针对原告诉被告存在转租行为，原告向法庭提供了照片，照片上显示悬挂在涉案房屋楼上的条幅上有寻求合作、招租等字眼，被告认为非转租而是其招商时寻求与他人合作，故原告仅凭该照片不足以证明被告将涉案房屋已经转租他人的事实。原告主张被告存在拆改房屋结构的行为，原告向法庭提供了公证书、鉴定报告及照片，被告不予认可，由于双方在交付房屋时没有交付手续，未对交付时的房屋状况进行共同确认，无法比对涉案房屋出租前后的房屋结构及布局变动，且庭审中原告陈述该份鉴定报告仅对房屋外部结构鉴定，内部结构未能鉴定，经法院庭审中释明后，原告不同意与被告共同重新鉴定，故原告提供的鉴定报告无法认定是否被告的装修行为导致房屋结构改变受损，不能确定是否实质性的影响合同的继续履行。故原告要求解除租赁合同、返还房屋及支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。但针对涉案房屋目前状态，且考虑到涉案房屋租赁期限较长，为保证出租房屋的正常使用，被告海润祥地产公司作为承租方长期使用受益,应当根据鉴定报告的建议对房屋进行加固处理后继续使用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告山西汇泽麻纺制品技术有限公司的诉讼请求。
判决后，山西汇泽麻纺制品技术有限公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决不认定被上诉人进行转租事实，是错误的。
被上诉人在与上诉人签订租赁合同后，即对外招租。事实上其已经将无偿租赁的房屋转租给润城教育、太原广济堂中医门诊部、润成教育、77艺术培训学校等多家单位至今使用。一审中，上诉人向法庭提供了被上诉人对外招租的广告照片和律师给各转承租人的危房告知函，然而原审判决在证据与事实面前，不认定上诉人所述的转租事实，却在被上诉人未提供任何证据的情况下，支持了其将转租说成是一他人合作的说法，这显然是错误的。二、原审判决不承认上诉人提供的鉴定报告，明显偏袒被上诉人。被上诉人在装修时对楼房外墙结构进行了拆改，严重破坏了房屋的整体结构，上诉人得知后，立即与产权人共同通知被上诉人，要求立即停工、协商处理。此后，又委托鉴定机构进行了鉴定。所有事实，产权人太原风雨衣厂法定代表人已出庭证实。但原审判决却认为上诉人证据不足，不予认定，明显偏袒被上诉人，判决显失公平。三、被上诉人违约擅自改变出租房屋用途，未安置上诉人职上岗。租赁合同约定，被上诉人租赁上诉人房屋用途为开设快捷酒店或其它商业用途，并承诺安置上诉人职工上岗工作。但租赁合同签订至今，被上诉人擅自改变租赁房屋用途，未安置上诉人一名职工，致使上诉人职工被迫放假，失去了生活来源。加之三年不缴纳租金，上诉人失去收入来源，无法缴纳职工的医疗、养老等保险，致使职工有病不能住院看病，无法正常退休。为此，职工们经常上访、告状，给社会的和谐稳定构成了极大隐患。综上，上诉人认为，原审判决不顾事实，无视证据，判决错误。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法支持上诉人的原审请求；上诉费由被上诉人承担。
被上诉人太原海润祥房地产经纪有限公司辩称：一、驳回上诉维持原判，上诉人说我公司将房屋转租不是事实，我方一直遵守合同的约定，为更好的经营收益，与他方合作经营，根本没有将房屋转租他人。二、上诉人提供的鉴定报告不能证明我方拆改了房屋结构，更不能影响合同的继续履行。我公司接管房屋后，只是对房屋原状进行了装修，根本没有改变房屋结构，也未收到过任何通知，太原风雨厂的法定代表人是上诉人的股东，其证言依法不能采信。三、上诉人编造各种理由侵害我方的利益，于法于理不应支持。答辩人签订租赁合同使用期为20年，为此，答辩人投入了大量人力物力，现在经营刚走向正常，上诉人就编造理由干涉经营，损害答辩人利益。综上，原审判决正确，请求予以维持。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
另查明，2014年，被上诉人与范金旗签订合作协议书，约定由范金旗对涉案楼房进行剩余装修，维护及经营，共同合作茶具、茶叶及茶用品销售平台，或其他商业项目。之后，范金旗又与其他人签订合作协议。2017年6月8日，被上诉人通过转账的方式向上诉人支付租金30万元。
本院认为，本案争议的焦点为被上诉人是否存在违约行为，上诉人是否有权解除租赁合同，是否有权要求被上诉人返还房屋、支付违约金。上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，为有效合同。双方应严格按照合同约定履行各自的权利义务。房屋租赁合同约定，被上诉人有下列行为之一的，上诉人有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经上诉人书面同意，拆改变动房屋结构及附属设施。（2）损坏承租房屋，在上诉人提出的合理期限内未修复的。另还约定，租赁期间，被上诉人有下列行为之一的，上诉人有权终止合同，收回该房屋，被上诉人应按照合同总租金的20%向上诉人支付违约金。（1）未经上诉人书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，转租经营权除外；（2）未经上诉人书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。依据合同约定，被上诉人存在房屋转租或存在拆改房屋结构或损坏房屋的行为时，上诉人有权解除、终止合同，但上诉人提供的证据仅能证明被上诉人存在合作经营行为，不足以证明被上诉人存在房屋转租行为。关于被上诉人是否存在拆改房屋结构或损坏房屋的行为，由于双方在交付房屋时没有办理交接手续，未对交付时的房屋状况进行共同确认，无法比对涉案房屋出租前后的房屋结构及布局变动，上诉人提供的证据不能证明被上诉人存在拆改或损坏房屋的行为，故上诉人要求解除合同、返还房屋并支付违约金的理由，不符合租赁合同约定的合同解除、终止及支付违约金的情形，其上诉请求没有合法依据，不予保护。但被上诉人作为租赁房屋的长期承租方在使用租赁房屋时应当根据山西春晖工程勘察设计检测研究院有限公司对涉案房屋出具的鉴定报告对房屋进行加固处理或委托相关鉴定部门对涉案房屋进行鉴定，根据鉴定部门出具安全性分析报告及加固建议对房屋进行加固处理，务必保证房屋安全使用。综上理由，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决理由充分，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20100元，由上诉人山西汇泽麻纺制品技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温冠华
审判员 郝利亚
审判员 王庆河
二〇一七年七月二十一日
书记员 聂 璐