成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初12162号
原告（反诉被告）：童永胜，男，汉族，1984年4月6日出生，住四川省新津县。
委托诉讼代理人：王先平，四川善嘉律师事务所律师，特别授权代理人。
被告（反诉原告）：周飞，男，汉族，1978年8月10日出生，住成都市青羊区。
被告（反诉原告）：江东艳，女，汉族，1979年12月2日出生，住成都市锦江区。
共同委托诉讼代理人：谢一铵，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。
第三人：许丹，女，汉族，1988年9月27日出生，住成都高新区。
原告（反诉被告，以下仍称原告）童永胜诉被告（反诉原告，以下仍称被告）周飞、江东艳、第三人许丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判，后因工作变动，变更为本院审判员吴翔独任审判。于2017年3月7日进行第一次公开开庭，原告童永胜及其委托代理人王先平、被告周飞、江东艳及其委托代理人谢一铵、第三人许丹均到庭参加诉讼；于2017年7月19日进行第二次开庭，原告童永胜及其委托代理人王先平、被告周飞、江东艳及其委托代理人谢一铵、第三人许丹均到庭参加诉讼；于2017年8月17日进行第三次庭审，原告童永胜、被告周飞及其与江东艳的共同委托代理人谢一铵到庭参加诉讼，第三人许丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告童永胜向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金10万元；2、被告向原告赔偿因被告违约造成的购买同等房屋需多支出的经济损失75万元（含违约金36万元）；3、被告向原告赔偿因被告违约造成的中介费损失4.5万元，律师费2万元；4、被告承担本案诉讼费和财产保全费1.5万元。事实与理由：2016年8月9日，原告与被告在中介公司的经纪下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买二被告名下的位于成都高新区锦泰路28号4栋7楼704房屋，约定价款为180万元，并约定双方于2016年9月30日或之前办理过户递件等手续，在过户递件当日或之前买方向卖方支付首付款50万元（不含定金10万元）。当日，原告向被告支付定金10万元。合同签订后，因房价大幅上涨，被告多次通过中介要求原告上涨房价或者解除合同。在临近递件日9月30日，经原告和中介多次发微信、短信、电话等方式催促，要求被告办理递件手续，但被告均不露面、不回信息，致使合同未能按约定继续履行。
被告周飞、江东艳针对本诉答辩并提出反诉称，合同签订后，被告一直在积极履行合同，立即向银行借款偿还涉案房屋上的按揭贷款，并于2016年8月31日取得贷款结清证明。并且我方也在2016年8月31日前往建设银行配合原告办理按揭贷款审批手续，但是原告迟迟不予支付首付款，后来得知，原告还在继续看其他的房源，我方于2016年9月19日、10月9日分别向原告发出了《履约通知书》、《房屋首付款催收函》，希望原告能在2016年10月11日前按照合同约定的金额向我方支付首付款，截止目前，原告也没有向我方支付。故，请求判令原告向被告支付违约金36万元。
针对反诉，原告童永胜答辩称，1、我方向建行申请个人贷款，已于2016年8月29日经银行审批通过；2、关于被告向原告发的各项催告，我方已用短信的方式回复，同意在9月30日前付首付款，但同时也要求在此期间递件；3、被告称原告在多处看房的事情与本案无关。
第三人许丹针对本反诉答辩称，原告一直给被告说的是在9月30日之前任意一天都可以打钱给他们，但是必须当天过户，对方只是向我们要钱，没有向我方承诺具体的交易时间。
经审理查明，2016年8月9日，原告童永胜、被告周飞、江东艳在四川中原物业顾问有限公司居间之下签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1、将属于被告周飞、江东艳（卖方）共同所有的位于成都高新区锦泰路28号4栋7楼704房屋，建筑面积153.09平方米，出售给原告童永胜（买方），售价180万元；2、案涉房屋签订合同之时处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行，卖方同意于合同签订后35个工作日内办理还款手续，并按照贷款机构预订的时间还款，由此所产生的手续费用、服务费用等由卖方承担；3、定金：买方同意在签订合同之日支付卖方购房定金人民币10万元；4、首付款：买方同意在过户递件当日或之前将首付款（不含上述定金）50万元自行支付给卖方；5、尾款：剩余房款120万元，买方采用商业按揭贷款方式支付，买卖双方应于2016年8月31日共同前往贷款机构办理贷款手续，按照贷款机构要求提供所需相关文件并签署贷款机构要求的法律文件，配合按揭机构进行贷款调查、审查和审批等手续；6、若因买方自身原因导致贷款未获批准或实际批贷额不够支付房屋尾款，则由买方自行筹足该房屋尾款并在过户取件当日自行支付给卖方，否则视为买方违约；7、买卖双方一致同意，买卖双方应于2016年9月30日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续，买卖双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；8、买卖双方应严格按照合同约定履行各自权利义务，任何一方逾期履行本合同的约定义务的，或履行合同义务不合约定致使合同目的无法达成的，均视为违约，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金10万元。
2016年8月25日，原被告双方与中介方共同到中国建设银行成都岷江支行办理贷款，后因被告认为个人再交易住房贷款需要提供首付款证明材料，而原告并未支付首付款，应该待原告先支付首付款后，原告的贷款才符合规定，并表示原告支付首付款后其立即在贷款合同中出质人一栏上签字，双方对此未能达成一致，故被告当天未在贷款合同中出质人一栏上签字。
2016年8月31日，中国农业银行成都青羊支行个贷中出具被告结清案涉房屋抵押贷款的《结清证明》，被告结清贷款资金中有30万元为中国民生银行成都分行发放给被告江东艳的贷款。
双方对合同中“过户递件当日或之前将首付款（不含上述定金）50万元自行支付给卖方”文义理解产生争议，原告认为2016年9月30日之前应该完成首付款支付及过户递件，但是对确定的过户递件当日之内是应该先付首付款还是先过户递件产生分歧。
被告认为原告应该在过户递件日之前支付首付款，最迟也应该在2016年9月30日先支付，其后由被告于当日完成过户递件；故于2016年9月19日向原告发出《履约通知书》要求原告于9月25日之前支付首付款50万元，并补足批贷额度不足部分。
原告认为合同中使用的是“或”，证明其可以选择过户递件当天支付首付款，而且应该在过户递件当天，被告完成递件行为后的当日内支付；故于2016年9月22日向被告发出《履约催告函》声明将于过户递件当日将购房首付款支付给被告，并要求其配合办理二手房银行按揭贷款等。
2016年9月30日，因未能达成一致，原告未支付首付款，被告未完成过户递件。
2016年10月8日，四川善嘉律师事务所受原告委托向被告发送《律师函》，认为被告的行为构成预期违约，限其在三个工作日内配合办理房屋买卖相关手续。
2016年10月9日，北京盈科（成都）律师事务所受被告委托向原告发送《律师函》及《房屋首付款催收函》，声明其不存在预期违约行为，原告应该先付首付款，并要求其在收到函件后2日内支付。
同时，双方多次通过微信、通信就首付款、递件问题进行沟通，但都未能达成一致。
2016年10月11日，原告向本院提起诉讼。
2016年10月26日，原告在和记黄埔地产（成都）有限公司购买的位于高新区和盛东街77号2栋1单元10层1002号房屋完成签约备案，该房屋建筑面积93.08平方米，贷款银行为中信银行成都分行。
2016年12月22日，四川川衡房地产估计有限公司根据原告委托作出川衡房估报【2016】CJD12-0070号估价报告，报告称案涉房屋在价值时点2016年12月21日评估总价为人民币255.01万元。
本院认为，原告童永胜、被告周飞、江东艳签订的《房屋买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同，本案诉争的焦点在于：1、原被告双方合同履行过程之中是否存在过错，是否应该承担违约责任；2、损失如何确认。
一、原被告双方合同履行过程之中是否存在过错，是否应该承担违约责任
（一）付款与过户递件谁应该先履行
《房屋买卖合同》第5.2条约定：“买方同意在过户递件当日或之前将首付款（不含上述定金）50万元自行支付给卖方”，第7.2条约定：“买卖双方一致同意，买卖双方应于2016年9月30日或之前，至成都市房地产交易中心办理网签及产权递件、取件手续……”，通过上述两条约定可以确定，原被告双方约定于2016年9月30日或之前，完成过户递件和支付首付款。
1、首付款是否必须在确定的过户递件日之前支付
由于合同第5.2条：“过户递件当日或之前”之中使用的是“或”字，应理解为可以根据双方的合意而进行选择，并不必然得出付款需要在双方确定的过户递件之前支付的结论。
2、在确定的过户递件日是过户递件在先还是支付首付款在先
双方通过约定确定2016年9月30日为被告最后的过户递件日，依据合同5.2条的约定也意味着同时确定了原告最后支付首付款的期限为当日，但是在2016年9月30日当日应由谁先履行，是原告应先支付首付款还是被告应先递件。首先，合同约定“过户递件当日”支付首付款，并未明确约定当日之内递件与付款谁在先；其次，二手房买卖交易习惯中先付首付款还是先过户递件并未形成固定模式，两者皆有。因此，通过合同约定与交易习惯都不能确定哪一行为在先。
（二）双方违约的确认与责任比例的划分
本院认为，因本案之中支付首付款与过户递件不能确定哪一行为在先，所以应认定为同时履行行为，在合同约定的最后履行期限2016年9月30日双方都未依约履行，应视为双方违约，都应该承担相应的违约责任。因双方行为之于违约过错并无大小之分，各应承担50%，按照合同约定互为支付50%合同约定违约金，因互付违约金金额相等，相互实际支付除徒增交易成本之外，毫无意义，故对于原被告双方在本反诉之中要求对方承担合同价款20%违约金的诉求都不予支持。
二、双方损失如何认定。
虽因双方互付违约责任，违约金不具有实际履行的意义，但本案案涉标的物从合同签订之日起价格就一路上行，现根据原告诉讼请求，实则为不再要求继续履行合同，被告持有案涉房屋则能享受房价上涨的利益，原告购买同一类型房屋则需要支付更高的代价。因双方同时违约，且各承担50%责任，对合同不能实际履行都应该承担责任，因此，断无被告独享房价上涨利益，而使原告独自承担代价的道理，应按照双方承担的责任比例来承担被告应该承担的损失，即自合同签订之日起至特定时间点的房价涨幅应由双方各承担一半。
至于特定时点的确定，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，原告在合同履行的过程之中具有减少损失继续扩大的义务。在合同已经因双方同时违约，且无法再达成一致的情况下，原告应该在合理的期限之内作出减损行为，这一合理期限应该为2-3个月，即2016年12月31日之前。
至于损失数额的确定，庭审中原告提供了一份案涉房屋2016年12月21日为估价日的评估报告，虽被告对该份报告不予认可，但本院认为，该报告确定的房屋价格具有一定的价格参考意义，且其估价日在原告应该减损的合理期间之内，故将原告应该减损的时点确定为2016年12月21日，其时案涉房屋价格为255.01万元，与合同签订时180万元价格差为75.01万元。
对于原告在2016年10月再次购买房屋的行为，本院认为，虽原告在2016年10月再次购买房屋，但是其所购房屋仅90余平方米，与本案所涉150余平方米的房屋不具有可比性，因此上述行为并不影响其对房价涨幅的承担。
因此，原被告应该对75.01万元的房价涨幅各承担50%，即375050元，因被告继续持有案涉房屋，故被告应该向原告支付375050元损失。
关于定金的返还，原告的诉请实则为解除合同并不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，10万元的定金被告应该返还给原告；关于中介费的损失，因双方违约责任各半，对于此损失也应该各自承担一半，至于律师费、保全费并不是主张权利必定需要发生的费，用故应该由原告自行承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告周飞、江东艳于本判决生效十五日之内向原告童永胜返还定金100000元；
二、被告周飞、江东艳于本判决生效十五日之内向原告童永胜支付损失375050元；
三、被告周飞、江东艳于本判决生效十五日之内向原告童永胜支付中介费损失22500元；
四、驳回原告童永胜的其他诉讼请求；
五、驳回被告周飞、江东艳的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取11085元、反诉案件受理费减半收取3350元，合计14435元，由原告童永胜承担7218元，被告周飞、江东艳承担7217元，保全费3020元，由原告童永胜自行承担。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴 翔
二〇一七年八月十七日
书记员 韩亚群