福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第8162号
原告龙岩市新罗区西陂镇西山村民委员会，住所地龙岩市新罗区西陂街道西山村。
法定代表人郭躬练，村主任。
委托代理人黄佳军，福建吉弘律师事务所律师。
委托代理人林良华，福建吉弘律师事务所实习律师。
被告王月丽，女，1985年4月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原告龙岩市新罗区西陂镇西山村民委员会（以下简称西山村委会）与被告王月丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法由审判员赖惠燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄佳军、林良华，被告王月丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西山村委会诉称，2014年4月5日原告、被告签订《租赁合同》，约定：王月丽（乙方）承租原告（甲方）位于新罗区西陂路由东至西5、6、7号店面，面积118.5平方米，每平方米80元。合同签订后，原告依约将店铺交付给王月丽使用。被告王月丽只支付了2014年11月4日前的租金。经原告催要，被告王月丽与原告就所欠原告租金等事宜，经双方自愿协商一致，于2015年3月11日签订《协议书》一份，约定：“甲方：西山村民委员会乙方：王月丽甲方同意乙方交纳的保证金28000元冲抵2014年11月至2015年2月，共4个月租金37920元，冲抵后仍欠租金9920元；乙方同意冲抵后所欠租金9920元及水电费7805.2元，共计17725.2元，保证在2015年5月31日前全部付清后，不予追究乙方的违约责任；乙方如果在2015年5月31日前未交清所欠租金和水电费，签订时交纳的保证金28000元按违约金处理，其按合同约定从2014年11月至2015年4月合同期满为止，向甲方交纳租金47400元。”2015年5月31日期满之后，原告曾多次要求被告履行协议书约定义务未果。起诉后，原告发现《租赁合同》约定出租给被告位于新罗区西陂路由东至西5、6、7号店面属未经批准的临时建筑。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条、第五条规定，《租赁合同》属于无效合同，可以参照约定租金标准支付房屋占有使用费。为此，原告请求法院判令被告立即支付原告房屋占有使用费47400元、水电费7805.2元，合计55205.2元。
被告王月丽辩称：对原告诉状中陈述的事实经过没有意见，对起诉的租金47400元有异议，2015年3月11日双方签订协议书之后，原告就已经将店面出租给别人了，当时现承租人正在装修店面，原告要求被告支付租金至2015年4月份没有依据，被告只是拖欠了2014年11月、12月、1月、2月四个月的租金。被告在2015年3月11日之前将店铺钥匙交还给原告，具体时间不记得了。对拖欠的水电费7805.2元没意见。对原告主张被告缴纳的押金28000元按违约金处理有意见，押金28000元应该用于抵扣所欠的租金。
经审理查明：2014年4月5日，原告西山村委会作为甲方与被告王月丽作为乙方签订《租赁合同》一份，合同主要约定：被告承租原告位于新罗区西陂路由东至西5、6、7号店面，面积118.5平方米，每平方米80元；租赁期限自2014年4月5日起至2015年4月4日止；租赁期间乙方应向甲方交保证金28000元，保证金待期满后无息退还；店面租金每月9480元，每月租金于当月10号前送交甲方，乙方每拖延一日租金增收10元的滞纳金，如拖延半月以上，按违约处理；乙方不得逾期超过一个月缴纳店租或违反合同条款，否则，支付违约金人民币壹万元给甲方和赔偿由此造成的实际损失及所欠店租，并终止合同。合同签订后，原告依约将店铺交付给被告使用。被告按约缴纳保证金28000元，并按月支付租金至2014年11月4日。后被告未再支付原告租金。2015年3月11日，原、被告就被告所欠租金事宜签订《协议书》一份，约定：原告同意被告交纳的保证金28000元冲抵2014年11月至2015年2月，共4个月租金37920元，冲抵后扔欠租金9920元；被告同意冲抵后所欠租金9920元及水电费7805.2元，共计17725.2元，在2015年5月31日前全部付清后，不予追究被告的违约责任；被告如果在2015年5月31日前未交清所欠租金和水电费，签订时交纳的保证金28000元按违约金处理，其按合同约定从2014年11月至2015年4月合同期满为止，向原告交纳租金47400元。2015年5月31日期满之后，原告曾多次要求被告履行协议书约定义务未果。为此，原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，涉案房屋无房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《协议书》、《证明》及双方的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告出租给被告的房屋不具有房屋产权证，亦未经相关部门规划许可建造，因租赁标的物不具有合法性，故双方签订的《租赁合同》当属无效。合同虽被确认无效，但被告作为承租人，实际占有使用房屋，应向原告支付至实际搬离日止的房屋使用费。被告自2014年11月5日起未支付原告房屋使用费，并于2015年3月初将店面交还原告，故被告应付给原告的房屋使用费为37920元（9480元×4个月）。因被告在2015年3月份之后未再使用房屋，因此原告要求被告支付2015年3月份之后的房屋使用费于法无据，本院不予支持。被告在使用房屋期间所产生的水电费7805.2元应由被告承担，原告要求被告支付水电费7805.2元，被告无异议，本院予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案被告已在2015年3月初将店面交还原告，对被告已支付的押金28000元，原告亦应予以返还。前述款项相抵后，被告王月丽还应支付原告房屋使用费和水电费合计17725.2元（37920元＋7805.2元-28000元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下
一、被告王月丽应于本判决生效之日起十五日内支付原告龙岩市新罗区西陂镇西山村民委员会房屋使用费、水电费合计17725.2元。
二、驳回原告龙岩市新罗区西陂镇西山村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1180元，减半收取为590元，由原告龙岩市新罗区西陂镇西山村民委员会负担400元，由被告王月丽负担190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 赖 惠 燕
二〇一五年十二月二十九日
书记员 林巧红（代）
附：
一、引用的法条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
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