内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
鄂前民初字第15号
原�屈志堂，男，汉族。
委托代理人李文辉，系原告屈志堂亲属。
被告宋怀祯，男，汉族。
被告杜治红，女，汉族，系被告宋怀祯妻子。
委托代理人庞凤玲，系敖勒召其镇法律服务所法律工作者，系上述二被告的代理人。
原告屈志堂诉被告宋怀祯、杜治红租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告屈志堂及委托代理人李文辉，被告宋怀祯及委托代理人庞凤玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告屈志堂诉称，2013年7月1日，张明宇将其向被告宋怀祯、杜治红承包的位于盛泰小区一处《大西北美食广场》以总价55万元转让与我，双方签订了《饭店转让合同》，我一次性付清了转让费用，并花费12万元装潢了二楼雅间开始营业。转让时我与被告宋怀祯商定租赁期限为三年，从2013年8月1日起算，租赁费每�10万元，每半年付一次。被告宋怀祯于2013年8月12日收我房租4万元，8月21日收我房租1万元，我将饭店更名为鑫钰轩饭店。生意经营的正火爆时，二被告于2013年11月7日上午10时许，将我正常营业的饭店大门锁住，导致停业至今，经派出所协调未果，饭店处于关停状态，为聘用人员预付房租9000元，饭店内各种肉食品价值4万余元，目前都无使用价值。自试营业以来每天饭店营业额达3000多元，由于被告的擅自锁门，造成了巨大经济损失。为此，请求人民法院依法判令被告赔偿擅自锁住饭店各项经济损失139000元；并由被告承担本案诉讼费。
被告宋怀祯、杜治红辩称，原告屈志堂与张明宇签订饭店转让合同是不符合事实也是严重违法的。原告所述我们签订每半年支付一次的租房合同也是不属实的。当时我们口头约定的是按不定期租赁房屋，每月租金2万元，在原告欠缴我1万�房租，且我给足36天合理期限通知原告解除了租房合同，因此我锁门是在已随时解除合同后对自己房屋实施自我管理的正当行为，原告的诉讼请求不能成立。另外，我方曾开门等候原告屈志堂续签合同，而原告屈志堂却再次起诉要求赔偿，这并非是二被告的过错。
庭审中，原告屈志堂向法庭提供的证据及被告的质证意见：
1、饭店转让合同原件一份，用以证明从2013年7月1日开始原告对饭店进行经营管理，并证明转让事实的存在。
对此被告对真实性和合法性都有异议。认为被告没有跟原告签过任何转让合同
2、证人张明宇出庭作证，证明原告取得该饭店经营管理的过程及被告锁住饭店的事实及原因。
对此被告质证认为证人与原、被告均有利害关系，不予质证。
3、场地证明一份，用以证明被告宋怀祯、杜治红明确知道饭店转让的事实。
对此被告质证对真实性无�议，认为是与原告协商好的，并在原告要办理营业执照时给出具的证明。
4、饭店营业执照、税务登记证、公共场所登记证复印件，用以证明原告对该饭店具有合法的经营手续。
对此被告质证无异议。
5、被告宋怀祯、杜治红赊欠原告的饭款单据。用以证明原、被告之间的租赁关系成立，被告宋怀祯、杜治红从2013年8月份开始就知道饭店转让的事实。
对此被告质证认为该证据是真实的，但是与本案无关，不予认可。
6、收据原件二支，用以证明原、被告之间确立了租赁关系并按规定支付了半年的租金5万元的事实。
对此被告质证认可收到5万元，但认为这5万元并不是原告所述半年租赁费，是不定期的房屋租赁费。
7、租赁合同一份，用以证明这个地段每年的房租市场价的事实。
对此被告不予质证，认为与本案无关，证明不了原、被告协议的租金。
证人陈宏出庭证言，用以证明被告宋怀祯、杜治红锁门原因及房租数额。
被告对此不予认可。
被告宋怀祯、杜治红未向法庭提供证据。
本院经审核认为原告屈志堂提供的第1、2组证据，可以证实张明宇将大西北美食广场（包括设施及装修）转让给屈志堂经营这一事实。对第3、4、5、6组证据，被告宋怀祯、杜治红无异议，本院对真实性予以确认；对第7组证据，被告不予认可，本院审查认为与本案无关联性，对此不予确认；对第8组证据，证人证言可以证实被告锁门这一事实，关于证人所述租金因无其它证据予以佐证，故本院不予确认。
根据双方当事人陈述及上述有效证据，本院查明以下事实：
2012年6月20日，案外人张明宇向被告宋怀祯、杜治红租赁了位于鄂托克前旗敖勒召其镇盛泰小区一处商业房屋。双方未签订书面租赁合同。2013年7月1日，张明宇在未征得二被告同意的情况下，将该饭店转让给本案原告屈志堂经营。原告屈志堂接手后于2013年8月12日、8月21日两次向被告宋怀祯交纳5万元房租费。2013年8月7日，被告宋怀祯向原告屈志堂提供了开发商出具的场地证明，原告屈志堂以此办理了鑫钰轩饭店的相关经营手续和证照。在营业前屈志堂又对此租赁房屋进行了部分装修改造，增加了三个雅间。2013年11月7日，被告宋怀祯、杜治红以屈志堂拖欠租赁费未完全支付，租赁合同已解除为由将原告屈志堂正在营业的鑫钰轩饭店店门私自锁住至今。
本院在审理此案过程中，经本院向双方当事人释明，被告申请鄂前旗公证处对饭店内的物品进行清点和对饭店中的肉质品申请了价格鉴定。2013年10月23日，鄂托克前旗价格认证中心作出鄂前价鉴（2014）63号关于肉质品的价格鉴定结论书，价格鉴定为6265元。
本院认为，本案中，原、被告双方争议焦点是：1、原、被告之间的房屋租赁形成的是新的租赁关系还是租赁物的转租？2、租期及租金的认定？3、被告锁门后原告的损失应如何计算及由谁承担？针对上述焦点，本院作如下评判：
关于焦点1，根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案在庭审过程中原承租人张明宇以证人身份出庭作证称：“在2012年7月12日租赁了宋怀祯的房屋，当时口头约定租期三年，第一年房租12万元，其中10万元给付了现金，2万元抵顶了水电暖费用。在2013年7月1日，因经营状况不佳，将饭店转让给屈志堂，宋怀祯也知道此事”。对此宋怀祯以租期并非为三年，其与张明宇的�同已终止为由进行抗辩。本院认为张明宇与宋怀祯并未签订书面租赁合同，张明宇将饭店转让屈志堂没有经过被告宋怀祯的签字确认，张明宇与屈志堂所签订的转让合同亦未涉及房租问题，另外原告屈志堂也与被告宋怀祯没有签订书面租赁合同，但被告宋怀祯直接收取了屈志堂租赁后的房租，也为屈志堂提供了场地证明，因此可以认定屈志堂与宋怀祯形成的是新的租赁关系。而非租赁物的转租。
关于焦点2，对于租期的认定，庭审中查明，原告屈志堂与被告宋怀祯、杜治红未签订书面租赁合同，双方亦不能提供证据证实租期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对未约定租赁期限或约定不明的租赁合同，依照第六十一条仍不能确定的，视为不定期租赁。因此，本案的租赁合同应按不定期租赁合同认定较为符合法律规定，对于不定期合同，将产生一个对双方当事人权利义务影响较大的法律后果，就是任何一方当事人均有权随时解除合同。
对于租金的认定，因双方当事人未签订书面租赁合同，对租金的数额又不能达成一致意见的情况下，按照谁主张谁举证的原则，该案租金的举证责任应由被告宋怀祯、杜治红承担。庭审中，被告宋怀祯、杜治红不能提供证据证明该不定期租赁房屋的租金每月为2万元的事实，故应承担举证不能的后果。本院结合本旗的房屋租赁市场行情及张明宇上一年度租赁费用，以及屈志堂在庭审中自认的数额，本院酌定年租金为12万元为宜。关于租金给付期限，《合同法》第二百二十六条规定，承租人应按照约定的期限支付租金，对支付租金没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届�一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。按照以上规定，当事人不能形成合意的，采用先租后付原则。综上，被告宋怀祯、杜治红以原告屈志堂拖欠租金为由实施锁门的行为不符合法律规定，对此所造成的后果应承担相应地法律责任。
关于焦点3，对于原告屈志堂的损失，双方对已经形成的附合的装饰装修物没有约定，本院向原告屈治堂释明后，原告决定暂不要求对装饰装修进行评估。关于易损、易腐肉质品损失的承担，本院根据以上分析，被告宋怀祯、杜治红应承担锁门后所造成的全部损失，故肉质品的损失6265元均由被告承担。而原告屈志堂关于每天的营业损失3000元及给员工租赁房屋的损失因未向法庭提供证据，本院对此不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条及《最�人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告宋怀祯、杜治红于本判决生效之日赔偿原告屈志堂肉质品损失6265元。
二、驳回原告屈治堂的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3080元，由原告屈志堂负担3055元，由被告宋怀祯、杜治红负担25元；鉴定费60元，由被告宋怀祯、杜治红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提岀副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判长 武 新 政
审判员 边 子 仙
审判员 哈斯牧仁
二〇一四年十一月十一日
书记员 牧 其 尔
法条链接
《中华人民共和国合同法》：
第八条，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十五条，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的视为不定期租赁。
第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。