北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2311号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨芳，女，1965年11月3日出生。
委托诉讼代理人：宋维强，北京腾波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王园，北京滕波律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京赛纳之夜休闲健身俱乐部，住所地北京市海淀区海淀大街44号地下一层。
法定代表人：黄玉山，总经理。
委托诉讼代理人：白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。
上诉人杨芳因与被上诉人北京赛纳之夜休闲健身俱乐部（以下简称赛纳之夜俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初21256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨芳上诉请求：撤销原审法院的判决，支持我方的全部诉讼请求，驳回对方的全部反诉请求。事实和理由:1.赛纳之夜俱乐部不配合杨芳办理营业执照，导致杨芳无法实现合同目的，杨芳有权利拒绝交纳租金。（1）原审法院未查明赛纳之夜俱乐部是否有权利出租涉案房屋。（2）赛纳之夜俱乐部非法转租，导致业主怠于协助办理营业执照。2.原审判决适用法律错误，显失公正。
赛纳之夜俱乐部辩称，同意原审法院的判决，不同意杨芳的上诉请求和理由。
杨芳向原审法院起诉请求：1.解除杨芳、赛纳之夜俱乐部之间签订的房屋租赁合同；2.赛纳之夜俱乐部赔偿我租金65000元及押金10834元；3.赛纳之夜俱乐部赔偿我装修损失5万元及空调损失8000元；4.赛纳之夜俱乐部赔偿我因房屋不能经营期间造成租用住宅的损失35700元。
赛纳之夜俱乐部向法院反诉请求：1.杨芳支付实际占用房屋期间的租金16027.4元，自2016年9月6日至2016年9月17日计算11天，自2017年3月18日至2017年4月21日计算34天，共计45天，按年租金13万元计算；2.杨芳支付拖欠水费100元、电费3674元；3.杨芳支付逾期付款违约金107.12元，自2017年4月22日起至实际给付之日止，按照同期银行贷款利率计算；4.杨芳支付违约金11023.28元，按照合同总租金的5%计算。
原审法院认定事实:2016年9月6日，出租方赛纳之夜俱乐部（甲方）与承租方杨芳（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容主要为：“甲方根据乙方申请，同意提供位于海淀44号1.2的房屋供乙方使用，租赁期限自2016年9月18日至2018年5月30日止，年租金13万元，租金每半年付款，押一付六；乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同，收取房屋已收纳的租金及费用不予退还，由此所造成的一切经济损失由乙方负全部责任，与甲方无关。（1）擅自将租赁的房屋转租、转让、转用或私自改变租赁用途的；（2）未经甲方同意，擅自改变房屋设备的；（3）在租用房屋内存放易燃、易爆等违禁物品的；（4）利用租用房屋进行非法活动的；（5）乙方拖欠房租超过合同规定的期限7天；（6）乙方逾期不到相关部门缴纳水、电、燃气等费用的。若因乙方原因提前终止合同的，甲方有权收回房屋，对已收纳的房屋租金、押金不予退还，并给予甲方房屋合计租金的5%作为赔偿，乙方前期投入归甲方所有，因乙方造成的一切经济损失由乙方全部承担，与甲方无关。因甲方或乙方的原因需提前终止合同时，均须提前一个月通知对方，双方清点乙方租用的房屋及设备，结清房屋租金及其他应交纳的费用。”合同签订后，杨芳向赛纳之夜俱乐部支付截止至2017年3月17日期间的租金共计65000元，押金10834元。庭审中，双方一致确认杨芳于2017年4月21日腾退租赁场地。
另查，涉案房屋产权人为某电器设备商业有限公司，设计用途为商业。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
1.杨芳认为因租赁房屋无法办理营业执照导致合同目的不能实现，因此要求解除房屋租赁合同并赔偿损失。赛纳之夜俱乐部表示已向杨芳提供了办理营业执照所需的房产证复印件及经营场所证明，双方合同并未约定租赁房屋用于经营，故杨芳无法成功办理的责任不由其公司承担。杨芳认可收到赛纳之夜俱乐部提供的房产证复印件及经营场所证明，但称无法办理营业执照是因为租赁房屋面积大需要分割。赛纳之夜俱乐部对此向法院提交案外人北京某商贸中心企业信息一份，以及北京某食品有限公司营业执照，证明案外人已在涉案场地办理了营业执照，其中营业执照中住所为“北京市海淀区44号01”。杨芳称其租赁地点为北京市海淀区44号1.2，与赛纳之夜俱乐部提交的营业执照上不是同一地址。
庭审中，赛纳之夜俱乐部要求确认合同已于2017年4月21日杨芳实际搬离租赁房屋之日解除，杨芳亦表示认可双方签订的房屋租赁合同于2017年4月21日解除。赛纳之夜俱乐部称因杨芳未按合同约定支付房租超过7天，按照合同约定出租方有权终止合同，并要求承租方按照房屋合计租金5%进行赔偿。杨芳称是赛纳之夜俱乐部强行将其赶出租赁房屋，自2017年3月17日起未交纳租金是因为租赁房屋无法办理营业执照。
2.就杨芳主张的装修及购买设备损失，杨芳向法院提交购买吧台、柜子、广告灯箱收据一张，金额为36500元；购买空调收据一张，金额为8000元；另提交手写装修费收条两张，金额共计13500元。赛纳之夜俱乐部对上述证据的真实性均不予认可，亦不同意赔付。
3.就杨芳主张租房损失，杨芳称因租赁房屋不能经营，导致其在经营场所附近租用住宅自住。赛纳之夜俱乐部对此不予认可，认为与本案无关。
4.就赛纳之夜俱乐部主张杨芳应支付自2016年9月6日至2016年9月17日期间共计11天的租金，杨芳称此时间为免租期，不同意支付。
5.就赛纳之夜俱乐部要求杨芳支付实际占用期间水电费共计3774元，杨芳表示未拖欠水电费。赛纳之夜就其主张未能提供相应证据。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。当事人对自己的主张应提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨芳与赛纳之夜俱乐部签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。
在双方实际履行过程中，杨芳交纳租金至2017年3月17日，此后未交纳租金直至2017年4月21日腾退涉案房屋。对此，赛纳之夜俱乐部表示杨芳未按合同约定交纳租金构成违约，其公司有权依法解除合同并要求其承担违约责任。杨芳表示因赛纳之夜俱乐部无法办理营业执照导致合同目的不能实现，系赛纳之夜俱乐部违约行为，因此未支付后续租金。对于杨芳主张赛纳之夜俱乐部应承担无法办理营业执照的责任，赛纳之夜俱乐部称已将办理营业执照所需材料交给杨芳，杨芳对此表示认可，赛纳之夜俱乐部另提交案外人营业执照用以证明租赁地点可以办理营业执照，杨芳对此虽不予认可，但亦未能提交相应反证。且双方租赁合同中未约定赛纳之夜俱乐部需配合杨芳办理营业执照的义务及责任，故法院对杨芳要求解除合同的理由不予采纳。因杨芳实际占有涉案房屋但未支付相应租金，按照合同约定出租方有权解除合同，现双方均认可合同已于2017年4月21日解除，故法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年4月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
因杨芳违反合同对于支付租金的约定，双方租赁合同的解除系杨芳违约行为导致，故杨芳要求赛纳之夜俱乐部退还租金及押金的主张，法院不予支持；对于其要求赛纳之夜俱乐部赔偿装修损失、设备损失、租金损失的主张亦不予支持。杨芳应交纳合同解除日之前的租金，故对于赛纳之夜俱乐部主张自2017年3月18日至2017年4月21日期间租金，法院予以支持。杨芳违反合同约定应承担相应违约责任，故对赛纳之夜俱乐部要求其承担违约金的诉讼请求，法院予以支持。杨芳在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，法院结合本案的实际情况、杨芳的逾期时间等因素，酌情判定杨芳按照合同总租金百分之二标准向赛纳之夜俱乐部支付违约金。对于赛纳之夜俱乐部主张自2016年9月6日至2016年9月17日期间租金，无合同依据，法院不予支持。对于赛纳之夜俱乐部要求杨芳交纳水电费的主张，未提交充分证据，法院不予支持。对于赛纳之夜俱乐部要求杨芳支付自2017年4月22日起至实际给付之日止逾期付款违约金，无合同依据及法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认杨芳与北京赛纳之夜休闲健身俱乐部签订的《房屋租赁合同》于2017年4月21日解除；二、杨芳于本判决生效后十日内支付北京赛纳之夜休闲健身俱乐部自2017年3月18日至2017年4月21日期间租金人民币12465.75元；三、杨芳于本判决生效后十日内支付北京赛纳之夜休闲健身俱乐部违约金人民币4409元；四、驳回杨芳的全部诉讼请求；五、驳回北京赛纳之夜休闲健身俱乐部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：赛纳之夜俱乐部在原审中表述，杨芳提供的电费证据是2017年1月17日交了1519.6元，3月19日交了一千多电费。赛纳之夜俱乐部认为可表明杨芳在此经营。杨芳对此的回应是，房子没有供暖设备，冬天需要开空调，所以电费使用多。杨芳还主张电表在赛纳之夜俱乐部处，电费不是其真实使用情况。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1.杨芳主张电表在赛纳之夜俱乐部处，电费不是其真实使用情况，杨芳应对此承担举证责任。截止二审判决作出前，杨芳仍未能证明其主张，应由其承担相应的不利后果。本院对其陈述不予采信。2.杨芳主张赛纳之夜俱乐部将其强行赶走，应由杨芳承担举证责任。截止二审判决作出前，杨芳仍未能证明其主张，应由其承担相应的不利后果。本院对其陈述不予采信。
杨芳与赛纳之夜俱乐部之间的《房屋租赁合同》基于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。杨芳应按照合同约定向赛纳之夜俱乐部缴纳2017年3月18日至2017年4月21日期间租金。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，杨芳已经取得了涉案房屋的使用权，且发生的大额电费已可印证其在房屋内实际经营。杨芳主张赛纳之夜俱乐部未协助办理营业执照使其合同目的无法实现，无事实和法律依据，应不予支持。本次诉讼中，杨芳、赛纳之夜俱乐部均认可《房屋租赁合同》于2017年4月21日解除，应对此不持异议。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1.杨芳在《房屋租赁合同》到期前搬离租赁房屋，违反了《房屋租赁合同》的约定，应由杨芳承担违约责任。2.杨芳虽主张赛纳之夜俱乐部未协助其成功办理营业执照，但一方面《房屋租赁合同》未约定赛纳之夜俱乐部有协助杨芳成功办理营业执照的义务，更未约定办理不成功时赛纳之夜俱乐部的违约责任；另一方面赛纳之夜俱乐部就办理营业执照事宜亦予以了相应的配合。不能认定赛纳之夜俱乐部就杨芳未成功办理营业执照一事存在违约。杨芳无权以赛纳之夜俱乐部未协助其成功办理营业执照要求减负或不付租金。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《房屋租赁合同》约定，因杨芳原因提前终止合同的，赛纳之夜俱乐部有权收回房屋，对已收纳的房屋租金、押金不予退还，并给予赛纳之夜俱乐部房屋合计租金的5%作为赔偿，杨芳前期投入归赛纳之夜俱乐部所有。1.杨芳搬离房屋，导致《房屋租赁合同》提前终止，杨芳无权要求赛纳之夜俱乐部退还其押金、租金、装修损失和空调损失。2.约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审判决中已经就违约金数额进行酌减，符合该条法律之规定，本院不再变更。3.杨芳主张的租用住宅损失，与本案没有关联性，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由杨芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年四月八日
法官助理 张 超
书 记 员 马子萌