湖南省湘潭市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘03执复46号
申请复议人（异议人、被执行人）杨某。
委托代理人刘雪辉，韶山市韶峰法律服务所法律工作者。
申请执行人湘潭市兴业典当有限责任公司。
法定代表人刘建元，该公司董事长。
委托代理人李双鸣，湖南谛议律师事务所律师。
申请复议人杨某不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（以下简称岳塘法院）（2016）湘03执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
岳塘法院（2016）湘03执异21号执行裁定认为，根据房地一体原则，该院拟评估拍卖房产时需对房产及房产所依附的土地一并进行查封、处置，该院拟评估、拍卖的22套房产位于韶国用（2014）第14531号土地上，因土地未分户，故该院对韶国用（2014）第14531号土地进行查封是处置房产所必需；查封阶段，涉及非该院查封房产土地过户登记问题，可与该院沟通协调处理，异议人杨某要求对韶国用（2014）第14531号土地解封的申请，应予以驳回。异议人杨某要求对宝马X6车辆解除查封的申请，因该院在本案诉讼阶段及执行阶段均未查封该车辆，而是该院在审理（2015）岳民初字第1084号案件中因财产保全所查封，非本案审查范围。异议人杨某要求对别墅解除查封的异议请求，因异议人未提供该别墅的产权证号，该院亦无法确定具体房号及是否查封的情况，故异议人杨某要求对该别墅解除查封的请求不明，该院无法审查。
关于该院在查封房产及所依附的韶国用（2014）第14531号国有土地使用权外，还查封了被执行人杨某韶国用（2014）第14529号、韶国用（2014）第14530号国有土地使用权是否超标的查封问题，因根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，拍卖应当确定保留价，拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定；人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市场价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，不动产拍卖如出现流拍一共可进行三次拍卖，两次调价。而在本案中，该院拟评估、拍卖的22套房产虽评估价格为11562995元，但最终成交价不能确定，且拍卖成交款还需优先偿还已办理抵押登记的银行贷款430万元及利息，余款能否满足本案执行的标的所需尚不能确定，且韶国用（2014）第14529号、韶国用（2014）第14530号国有土地使用权价值及残值不详，故该院在查封被执行人杨某22套房产及所依附的韶国用（2014）第14531号国有土地使用权外，还查封韶国用（2014）第14529号、韶国用（2014）第14530号国有土地使用权不能认定为超标的查封，异议人杨某要求对韶国用（2014）第14529号、韶国用（2014）第14530号国有土地使用权解封的申请应予以驳回。遂裁定驳回杨某的异议。
申请复议人杨某称，岳塘法院查封申请复议人的财产时，未依法向其送达相关文书，系程序违法；岳塘法院系超标的查封，对超标的部分应依法解除。申请复议人杨某在执行复议中提出岳塘法院查封了其名下产权证号为2007-07048号的别墅。
经审查查明，2015年6月10日，兴业典当公司与杨某民间借贷纠纷一案经岳塘法院组织调解，达成协议，确认杨某欠兴业典当公司借款本金及利息合计560万元，并约定了还款期限，岳塘法院根据双方协议制作了（2015）岳民初字第1087号民事调解书。因杨某未按民事调解书履行义务，兴业典当公司向岳塘法院申请执行，岳塘法院于2015年8月19日立案执行。2015年10月20日，岳塘法院依法查封了杨某所有的位于韶山市如意镇集镇韶国用（2014）第14529号（土地使用权面积424.74㎡）、韶国用（2014）第14530号（土地使用权面积1038.54㎡）、韶国用（2014）第14531号（土地使用权面积1442.15㎡）国有土地使用权三宗。2016年3月，韶山市水务局也按岳塘法院协助执行通知书的要求将杨某工程款余款75203元付至岳塘法院执行款专户。
2015年10月20日，岳塘法院依法张贴查封公告，查封了登记在杨某名下的房产证号为00010041、00009951、00009940、00009952、00009946、00009948、00009950、00009944、00009960、00010042、00009939、00009943、00009945、00009956、00009942、00009949、00009961、00009953、00009932、00009958、00004937、00009962的22处房屋，并对房屋启动评估程序，拟评估拍卖上述22处房产偿还债务，上述22处房产初评价格为11562995元。杨某用其中房产证号为000049**号房产向韶山农商银行抵押贷款150万元，用其中房产证号为000100**号房产向韶山市邮政银行抵押贷款280万元。
另查明，2016年8月16日，岳塘法院依法解除了对杨某名下、房产证号为00009962房产的查封，该房产评估价格为1987090元，因此其余21处房屋的评估价格为9575905元。2016年8月31日，岳塘法院依法解除了对杨某名下、位于韶山市如意镇集镇的、权证号为韶国用（2014）第14529号国有土地使用权的查封。申请复议人杨某在本案审查过程中撤回请求解除其名下宝马X6车辆查封的复议申请。岳塘法院在执行过程中没有查封申请复议人杨某名下产权证号为2007-07048号的别墅。
本院认为，岳塘法院在执行过程中应当依法向被执行人送达查封其财产的相关法律文书，岳塘法院在处置杨某名下的上述房产前张贴了查封公告，虽未向杨某送达查封其财产的相关法律文书，但并未影响申请复议人杨某的实体权利，因此申请复议人杨某以此请求撤销岳塘法院执行异议裁定的理由不能成立。
对于岳塘法院是否系超标的查封的问题，岳塘法院查封的、杨某名下的21处房产评估总价虽高于杨某应偿还的债务数额，但结合目前房地产市场交易环境及该房产地理位置等因素考虑，上述21处房产处置价款在依法扣除相关费用、清偿抵押贷款后，并非足以清偿本案涉及的债务本息。而上述21处房产位于韶国用（2014）第14531号土地上，因土地未分户，故岳塘法院对韶国用（2014）第14531号土地进行查封是处置房产所必需。岳塘法院还查封了杨某名下的、位于韶山市如意镇集镇、权证号为韶国用（2014）第14530号国有土地使用权，因该国有土地使用权尚未估价，且为不可分物，杨某名下又无其他可供执行的财产，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款但书的情形，因此岳塘法院查封杨某名下的上述21处房产及对应的国有土地使用权、权证号为韶国用（2014）第14530号的国有土地使用权的行为不能认定为超标的查封，申请复议人杨某的第二点复议请求亦不能成立。岳塘法院（2016）湘0304执异21号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项的规定，裁定如下：
驳回申请复议人杨某的复议申请，维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304执异21号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 贺一农
审 判 员 肖 俊
代理审判员 李 旭
二〇一七年一月二十二日
代理书记员 庞 莎
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。