福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初2221号原告：永安市凯盛物业有限公司，住所地永安市五洲小区29幢616室，统一社会信用代码：91350481081620235Y。法定代表人：田泽毅，经理。委托诉讼代理人：李岷，该公司员工。被告：吴秋平，女，1987年10月11日出生，汉族，住大田县，现住永安市，委托诉讼代理人：叶传燎，男，1953年11月30日出生，汉族，住大田县，现住永安市，原告永安市凯盛物业有限公司（以下简称凯盛公司）与被告吴秋平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯盛公司委托诉讼代理人李岷、被告吴秋平委托诉讼代理人叶传燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯盛公司向本院提出诉讼请求：1.吴秋平支付物业管理费1,465.15元[76.31㎡×0.8元/月㎡×24个月（自2014年1月1日起计算至2015年12月31日止）]、水电公摊费481元[20.04/月平均×24个月（自2014年1月1日起计算至2015年12月31日止）]，合计1,946.15元；2.吴秋平支付自2014年2月起至2016年1月止的逾期付款滞纳金1,968.83元，并按日1‰继续支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费时止；3.吴秋平承担诉讼费用。诉讼中，凯盛公司变更诉讼请求为：1.吴秋平支付物业管理费1,465.15元[76.31㎡×0.8元/月㎡×24个月（自2014年1月1日起计算至2015年12月31日止）]、水电公摊费481元[20.04/月平均×24个月（自2014年1月1日起计算至2015年12月31日止）]，合计1,946.15元；2.吴秋平承担诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日，凯盛公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订一份《五洲小区B区物业服务合同》，其中合同第六条约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅0.40元/月㎡²,（2）高层住宅0.80元/月㎡²，（3）别墅1.20元/月㎡²，（4）商业1.10元/月㎡²。逾期交费的，按应交纳物业服务费总额的3‰比例交纳滞纳金。合同签订后，凯盛公司进驻小区并依约提供物业管理服务。吴秋平作为该小区业主接受凯盛公司提供的服务，应及时交纳物业管理费，但吴秋平却无故拖欠物业管理费，经凯盛公司工作人员多次催讨，未果。吴秋平辩称，其应缴纳两年物业费，每年830元，合计1,660元。凯盛公司在管理涉案小区期间存在水管漏水、其遗失衣服、鞋子、物业退费540元未返还（每月9元×60个月）、房子装修押金2,000元，抵扣两年物业费1,660元，余340元未补、电梯停用3个星期、未排放污染水、未解决屋顶花瓶安全、38号楼未设有摩托车停车位等问题。凯盛公司主张的水电公摊费金额过高。不同意支付违约金。凯盛公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、身份证、交房通知单、入伙登记表、《五洲小区B区物业服务合同》、《解除物业服务协议书》。吴秋平依法提交照片、收款收据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.吴秋平表示没有见过《五洲小区B区物业服务合同》。本院认为，《五洲小区B区物业服务合同》系永安市燕南五洲小区B区业主委员会与凯盛公司签订，系合同双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。对该份证据，予以采信。2.吴秋平提供一份收款收据，证明其一年所要缴纳的物业费为830元。凯胜公司认为从该份收款收据可以看出吴秋平一年所缴纳的物业费为733元，半年的水电公摊费为97元，故吴秋平一年所缴纳的物业费及水电公摊费不止830元。本院认为，收款收据系福建燕中物业服务有限公司出具给吴秋平的，收款收据上载明：2016年1-12月物业费733元，2016年1-6月水电公摊费97元，合计830元。其中载明的水电公摊费仅为半年的费用，故该份证据不能证明吴秋平所要证明的内容，且与本案无关，不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，凯盛公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订一份《五洲小区B区物业服务合同》，其中合同第六条约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅0.40元/月㎡,（2）高层住宅0.80元/月㎡，（3）别墅1.20元/月㎡，（4）商业1.10元/月㎡。该条还约定开发建设单位或者业主，物业使用人应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，并从逾期之日起按应交纳物业服务费总额的3‰比例交纳滞纳金。合同签订后，凯盛公司于2014年1月1日进驻该小区，为小区提供物业管理服务。2016年1月1日，凯盛公司撤出该小区。2016年4月11日，凯盛公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订一份《解除物业服务协议书》，约定双方均同意自2016年1月1日起五洲小区B区物业服务由其他物业服务公司提供物业服务。另查明，吴秋平为永安市五洲小区B区业主，在凯盛公司为该小区提供物业服务期间，吴秋平未交纳自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费、水电公摊费。凯盛公司应退还吴秋平污水处理费158.4元（2014年每月7.2元×10个月，2015年每月7.2元×12个月）。凯盛公司未收到吴秋平交纳的2,000元装修押金。本院认为，凯盛公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，而永安市五洲小区B区业主委员会是该小区全体业主推选产生的，业主委员会在其职责范围内履行的有效的民事法律行为，对全体业主均有效力，故凯盛公司与永安市五洲小区B区业主委员会签订的《五洲小区B区物业服务合同》对该小区内的全体业主都具有约束力。凯盛公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主吴秋平却未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故凯盛公司要求吴秋平支付自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费1,465.15元，符合合同约定和法律规定，予以支持。凯盛公司要求吴秋平支付水电公摊费481元，扣除凯盛公司应退还给吴秋平的污水处理费158.4元（2014年每月7.2元×10个月，2015年每月7.2元×12个月），吴秋平还应支付凯盛公司水电公摊费322.6元。吴秋平关于物业退费540元未返还（每月9元×60个月）的抗辩意见，其中超过158.4元的部分于法无据，不予支持。吴秋平关于房子装修押金2,000元，抵扣两年物业费1,660元，余340元未补的抗辩意见，因装修押金并非凯盛公司收取，故其要求抵扣于法无据，且凯盛公司不予认可，不予采纳。吴秋平关于凯盛公司在管理涉案小区期间存在水管漏水、其遗失衣服、鞋子、电梯停用3个星期、38号楼未设有摩托车停车位等问题，因其未提供相关证据证明，且凯盛公司不予认可，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十二条第四款、第四十一条、第四十四条、第六十五条规定，判决如下：吴秋平应于本判决生效后十日内支付永安市凯盛物业有限公司物业管理费1,465.15元，水电公摊费322.6元，合计1,787.75元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴秋平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 徐 娟二〇一七年九月四日书记员 陈春颜附：本判决适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第十二条第四款业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。