四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1028民初2183号原告：吴沅泽，男，2004年7月27日出生，汉族，隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。法定代理人：朱敏（原告之母），女，1972年12月27日出生，汉族，隆昌市人，居民，住四川省隆昌市。委托诉讼代理人：鄢麟，四川法锐律师事务所律师。被告：四川国鼎房地产有限公司。住所地：隆昌市胡家镇隆昌街*号。法定代表人：俞远贵，董事长。委托诉讼代理人：高麒麟，四川永炽律师事务所律师。特别授权。原告吴沅泽与被告四川国鼎房地产有限公司（以下简称国鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为适用普通程序进行了审理。原告吴沅泽法定代理人朱敏及其委托诉讼代理人鄢麟与被告国鼎公司法定代表人俞远贵及公司委托诉讼代理人高麒麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2017年7月6日申请财产保全，本院作出（2017）川1028财保148号民事裁定，于2017年7月12日冻结了被告账号为XXX内的银行存款110000元。原告吴沅泽向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的订购合同；2、被告向原告返还购房款105000元；3、从交款之日起按银行同期贷款利息赔偿原告损失至被告付清款项止；4、诉讼费及财产保全费由被告承担。事实和理由：原告于2016年5月1日向被告购买其开发的北晟名都8号楼1单元1楼2号的商品房1套，并交纳购房款105000元。但被告在原告交纳购房款后却拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，也拒绝退还原告购房款。被告的行为已严重损害原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告国鼎公司辩称，原告没有向被告支付购房款，被告也没有收到原告缴纳的105000元的购房款，被告怀疑原告法定代理人和公司会计罗志云相互串通损害被告利益，故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。原告吴沅泽向本院提交如下证据：1、被告向原告出具的收据1份，证明2016年5月1日原告向被告缴纳了购房款105000元；2、被告项目部记账凭证1份，证明被告对原告缴纳的购房款105000元已做账；3、户口簿复印件1组，证明原告系未成年人，其法定代理人为朱敏；4、离婚协议1份，证明原告的监护人为朱敏。被告国鼎公司向本院提交如下证据：1、收据1份，证明被告向原告出具了收据，但并未收到原告的购房款；2、记账凭证1份，证明被告未收到原告的购房款；3、记账凭证2组，证明购房款银行转账和现金缴纳的会计账目处理，与原告提交的证据不一致；4、现金日记账和银行存款日记账共2组，证明被告公司的账目上未发现原告缴纳有购房款105000元；5、现金日记账和银行存款日记账共2组，证明被告被晟名都项目部的账目上未发现原告缴纳有购房款105000元；6、会计账目1组，证明被告未向原告缴纳购房款105000元。本院调查取得如下证据：1、对被告北晟名都项目部会计罗志云的询问笔录1份，证明罗志云收到曾俊旗的购房款180000元和朱敏的购房款105000元后按公司经理李建声的安排，交付给项目承建的德禄建筑公司。2、《关于合伙投资购买土地及房地产开发建设的协议书》1份，证明李建声与俞远贵、张浩、郑元才于2012年7月19日合伙购买土地进行房地产开发，李建声任项目总经理；3、四川省国鼎房地产综合开发有限公司北晟名都项目部（2013）第01号文件1份，证明项目部于2013年1月10日聘任李建声为项目总经理，全面负责项目部的开发建设、营销和财务管理，罗志云为项目部会计、朱敏为销售部经理等。被告对原告所举证据3、4无异议，对证据1、2的真实性无异议，但认为不能够证明原告向被告缴纳了购房款。原告对被告所举证据1、2的真实性无异议，对证据3、4、5，认为与本案无关联性，对证据6，认可记账凭证和房款交款收据和德禄公司收据的真实性，对朱敏的领款单和借支单系复印件，不具有真实性。原、被告对本院调查取得的证据无异议。对原、被告无异议的证据本院予以采信。对被告所举证据3、4、5，具有真实性，与本案有一定的关联性，本院予以认定。对被告所举证据6，本院结合本院调查的证据予以认定。经审理查明，被告公司名称原为四川省隆昌国鼎房地产综合开发有限公司，于2016年10月20日变更为现名。李建声与俞远贵、张浩、郑元才于2012年7月19日合伙6000万元购买隆昌古湖街道春光村二社的土地进行房地产开发，李建声任项目总经理。四川省国鼎房地产综合开发有限公司北晟名都项目部于2013年1月10日以（2013）第01号文件，聘任李建声为项目总经理，全面负责项目部的开发建设、营销和财务管理，罗志云为项目部会计、朱敏为销售部经理等。被告北晟名都的部分工程为四川德禄建筑工程有限公司承建，德禄公司的法定代表人为李建声。原告吴沅泽法定代理人朱敏于2016年1月5日与吴刚离异，离异时离婚协议确定原告的监护人为朱敏。被告北晟名都项目部对收到购房者购房款的账目处理方式为：收到现金，会计科目借方为现金，贷方为应收账款；收到转账，会计科目借方是银行存款，贷方为应收账款。朱敏于2015年9月10日借款25万元给李建声，约定月利率2%，2016年4月10日朱敏向李建声出具领款单1份，载明收到借款本息285000元。李建声于2016年4月10日核准德禄公司的借支单1份，载明285000元为工程进度款的借支，借支人为朱敏。四川德禄建筑工程有限公司于2016年4月15日向被告北晟名都项目部出具285000元的工程款收据1份。被告北晟名都项目部于2016年5月1日向原告出具收据1份，收据载明：“入帐日期：2016年05月01日；收到吴沅泽北晟名都购房款；金额壹拾零万伍仟。会计罗志云；经手人罗志云。”。该收据加盖有四川省隆昌国鼎房地产综合开发有限公司北晟名都项目部财务专用章。2016年5月1日前后，被告公司及被告北晟名都项目部的现金日记账和银行存款日记账均未反映出收到吴沅泽购房款105000元和收到曾俊旗购房款180000元。被告北晟名都项目部会计罗志云于2016年5月4日制作有记账凭证，载明：“4.15付德禄公司工程进度款，11903其他应收款-德禄公司（借方金额）285000；5.1曾俊旗交XXX购房款，应收账款-九号楼-十四层-曾俊旗李绍芬（贷方金额）180000；5.1吴沅泽交8-1-2购房款，113080102应收账款-八号楼-一层-吴沅泽（贷方金额）105000”。凭证上载明制单人和记账人均为罗志云，复核人为李建声。该记账凭证下的原始凭证为北晟名都项目部于2016年5月1日向吴沅泽、曾俊旗分别出具的金额为105000元和180000元的购房缴款收据2份，四川德禄建筑工程有限公司于2016年4月15日向北晟名都项目部出具的285000元的收据1份，李建声于2016年4月10日核准的德禄公司285000元工程进度款的借支单（借支人为朱敏）1份，李建声于2016年4月10日核准的退朱敏285000元借款的本息的领款单1份。被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未退还原告购房款。原告故诉至法院，请求判决如其诉讼请求。本院认为，本院争议的焦点是：一、原告以何种形式缴纳购房款；二、原、被告形成何种合同及该合同是否有效。对于第一个焦点问题，购房款的缴纳应符合交易习惯，即现金缴纳、银行转账或代付等。本案原告所举的证据即购房款的缴款收据，该收据能证明被告北晟名都项目部收到了吴沅泽购房款105000元，不能直接证明是收到的现金或银行转账。被告国鼎公司所提交的现金或银行转账缴纳购房款的记账凭证、现金日记账、银行存款日记账等证据能够形成证据链条证实原告于2016年5月1日未在被告处以现金或银行转账的形式向被告或被告北晟名都项目部缴纳购房款。被告北晟名都项目部的总经理李建声于2016年4月10日应向原告法定代理人朱敏返还借款本息285000元，李建声安排朱敏以李建声任法定代表人的四川德禄建筑工程有限公司的名义向被告北晟名都项目部借支285000元，四川德禄建筑工程有限公司于2016年4月15日向被告北晟名都项目部出具了285000元的收据，被告北晟名都项目部于2015年5月1日以收到的曾俊旗的购房款180000元向四川德禄建筑工程有限公司支付了工程款，其余的105000元以原告吴沅泽的购房款来支付，此时原告的购房款账目上反映为非现金或银行转账方式缴纳，相关事实有原始票据、记账凭证和证人证言等证实，会计账目未能反映出全部资金的真实往来情况。由于李建声的特殊身份，其在被告北晟名都项目部安排资金支出工程款系其履行职务的行为，合法有效，相关行为的法律后果应由被告承担。另外李建声作为四川德禄建筑工程有限公司的法定代表人能够在职权范围内处理公司收到的工程款，故四川德禄建筑工程有限公司收到工程款后的处理方式也系李建声履行职务的行为，合法有效。原告法定代理人朱敏有权用其在四川德禄建筑工程有限公司的债权为原告代缴购房款，被告的账务处理上故未反映购房款的现金交付而即直接反映为原告的购房款冲账被告支付了四川德禄建筑工程有限公司的工程款，对相关抵付行为，李建声也以被告北晟名都项目部项目经理的身份予以了复核。综合所有的证据，原告所缴纳的购房款本院认定系被告在支付四川德禄建筑工程有限公司工程款时，原告法定代理人朱敏用回收李建声的借款本息其中的部分予以了抵付。对于第二个焦点问题，原告系限制民事行为能力人，其法定代理人依法可以原告名义从事的民事活动。原告为购置被告国鼎公司开发的位于隆昌县的北晟名都8号楼1单元1楼2号的商品房，其法定代理人朱敏用原告名义以朱敏的债权抵付被告北晟名都项目部应付德禄公司工程款的形式向被告北晟名都项目部缴纳了购房款105000元，对于抵付被告北晟名都项目部向原告法定代理人出具了收据1份予以确认，该收据只载明有房款交款人姓名和商品房具体的位置和房款金额，无其他内容，欠缺《商品房销售管理办法》第十六条所规定的对商品房买卖合同应具备的主要内容，不构成商品房买卖合同，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条的规定，应认定双方以其他形式对商品房达成了订购合同。原告与被告订立的商品房订购合同根据被告北晟名都项目部向原告所出具的收据成立，依法成立的合同自成立时发生法律效力。订购合同发生法律效力后，原、被告应对商品房买卖进行协商，在意思表示一致后签订商品房买卖合同，但被告否认订购合同效力，双方签订商品房买卖合同的基础已不成立。被告已明确表示不履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告诉请解除双方的订购合同，被告返还购房款105000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张的房款利息，本院支持并从起诉之日起按银行同期贷款利息计算。被告国鼎公司辩称原告法定代理人购房时未交房款及与被告会计相互串通损害被告利益导致合同无效，被告对其辩称未举有证据证实，不能证明其主张，也与本案查明的事实不符，其辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第四十七条“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同。但法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：一、自即日起解除原告吴沅泽与被告四川国鼎房地产有限公司于2016年5月1日签订的订购合同；二、被告四川国鼎房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴沅泽返还购房款105000元，并从2017年7月6日起以银行同期贷款利率给付利息至付清购房款止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，财产保全费1070元，由被告四川国鼎房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长  余波审 判 员  范萍人民陪审员  魏凯二〇一七年十一月二十九日书 记 员  蔡静