湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民一初字第00024号
原告十堰市民生妇科医院有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区五堰街办公园路*号。
法定代表人万晏昆，该公司总经理。
委托代理人李忠华（特别授权代理），湖北正星律师事务所律师。
委托代理人李胡平（特别授权代理），湖北荟才律师事务所律师。
被告曾满霞，十堰市锦盛化工有限公司经理。
委托代理人王磊（特别授权代理），湖北朗润律师事务所律师。
委托代理人李晶晶（特别授权代理），湖北朗润律师事务所律师。
原告十堰市民生妇科医院有限公司（以下简称“民生妇科医院”）因与被告曾满霞房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月2日向本院提起诉讼，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成由审判员李君担任审判长并主审、审判员王宇鹏、祝家兴参加的合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告民生妇科医院的委托代理人李忠华、被告曾满霞及其委托代理人王磊、李晶晶到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告民生妇科医院起诉称：2011年12月27日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》一份，约定原告购买被告位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋，房屋所有权证号：茅箭区字第20160084，土地使用权证号：十堰市国用（2011共）第03002A-1-3号，建筑面积315.65平方米，房屋总价款为500万元。原告已如约支付全部购房款，并多次要求被告办理相关过户手续，但被告以各种理由推脱，迟迟不予办理，其行为严重损害了原告的利益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令被告将十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋过户给原告；3.判令被告支付原告违约金150万元；4.判令被告按《房屋买卖协议》第七条第二项履行义务，将原告正在使用的315平方米门面房以15000元／平方米的价格卖给原告并办理过户手续；5.被告承担本案诉讼费、保全费。
原告民生妇科医院为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据一：原告营业执照、组织机构代码的复印件。拟证明：原告具有诉讼主体资格。
证据二：房产证、查档证明。拟证明：1.被告出售房屋的基本信息、产权情况；2.原告购买的房屋目前仍然登记在被告名下，被告没有按协议约定办理过户，严重违约。
证据三：原、被告双方于2011年12月27日签订的《房屋买卖协议》复印件一份。拟证明：1.协议约定了被告应当履行的义务；2.协议约定了被告办理过户的最后期限，被告没有办理过户手续，应当承担房屋总价款30%的违约责任；3.被告未按约定办理过户手续，应当将原告正在使用的门面房以不高于15000元／平方米的价格出售给原告。
证据四：被告给原告出具的《收据》复印件三张。拟证明：原告已支付了购房款500万元，已履行了协议约定的全部义务。
证据五：原、被告双方于2013年7月1日签订的《门面房租赁合同》复印件一份。拟证明：原告正在使用的门面房面积为315平方米，由于被告的违约行为，其应当依据《房屋买卖协议》第七条的约定将该门面房以不高于15000元／平方米的价格出售给原告。
证据六：原告出具的过户通知两份；快递回执；照片四张。拟证明：1.被告没有按合同约定办理过户手续，原告下达书面通知要求被告履行义务；2.被告违反了合同约定，应当承担违约责任。
证据七：（2014）鄂十堰中诉保字第00019号民事裁定书及发票。拟证明：原告采取了保全措施，保全费用应由被告承担。
被告曾满霞答辩称：一、原、被告双方签订的《房屋买卖协议》真实有效。二、被告应当为原告办理过户手续，但至今无法办理并非被告过错。2011年5月31日，被告通过司法拍卖取得十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1楼临街商业门面房的所有权，包括本案诉争房屋。后被告及时还贷解押，正常情况下，被告在一周之内即可将诉争房屋过户到原告名下，但由于十堰市房管局的工作疏忽，造成历史遗留问题，导致该房产无法办理过户。为解决该问题，被告多次与十堰市房管局协商，得到一个将双方损失降到最小的方法，但原告恶意阻碍，使过户事宜陷入僵局，对于因此扩大的损失，应由原告自担。三、原告请求被告支付150万元的违约金没有法律依据，且违背公平与诚实信用原则。1.原告在购买诉争房屋之前就一直租用该房屋，买卖协议成立后，该房屋即自动交付给原告使用至今，房屋权属证书办理与否，并不影响原告的经营，原告无任何损失。2.根据现有法律规定，违约金不得超出损失的30%，违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。四、《房屋买卖协议》第七条的内容实质上是关于违约责任的约定，被告在办理过户手续时遇到行政管理障碍，导致不能及时完成合同附随义务，若因此承担如此沉重的违约责任，明显显失公平。综上，请求人民法院驳回原告第三、四、五项诉讼请求。
被告曾满霞为支持其答辩理由向本院提交以下证据：
证据一：被告的身份证复印件一份。拟证明：被告的主体资格。
证据二：房产证复印件三份。拟证明：1.诉争房屋产权清晰，正常情况下一周内可过户到原告名下。2.十堰市房管局在楼盘封存时没有考虑一级分摊，导致被告现在无法给原告办理过户手续。3.被告多次与房管局交涉，协商改变测绘和规划。
证据三：规划设计图复印件一张。拟证明：被告在积极与十堰市房管局协商办理过户的方案，没有恶意违约，不存在过错。
证据四：原、被告双方于2011年12月27日签订的《房屋买卖协议》复印件一份。拟证明：被告违约责任的起算时间应该是催告之后加15天，即应从2014年7月12日开始计算。
被告对原告提交的证据一、四无异议。对证据二、三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为不能证明被告违约。对证据五的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为与本案无关，本案是房屋买卖合同纠纷，不是租赁合同纠纷。对证据六中过户通知和快递回执的真实性有异议，认为被告没有签收；对照片的真实性有异议，认为是原告单方张贴的，没有被告签字的手续，且没有经过公证。对证据七的真实性无异议，但认为原告超标的保全。
原告对被告提交的证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为房管局是否有过错与本案无关，原告已经将房屋款全部支付给了原告，没有任何过错，无法过户的原因也不在原告。对证据三有异议，认为这张设计图是白图，没有制作单位，不能达到被告的证明目的。对证据四的真实性无异议，但对其证明目的有异议。
根据当事人在庭审中的举证、质证意见，本院对原告提交的证据认证如下：因被告对原告提交的证据一、二、三、四、五、七的真实性无异议，本院予以确认。对于证据六中的过户通知和快递回执，因回执被拒签退回，不能证明该通知送达给了被告，且被告当庭陈述未收到该通知，故本院不予认可；对于证据六中的照片，照片右下角显示拍摄日期为2014年6月28日，张贴的位置处于原告租用的门面的玻璃上，因该通知的抬头为“曾满霞”个人，原告将通知张贴于其租用的门面上，并不能直接证明被告看到并知晓该通知内容，故对该照片的证明力，本院将结合原告提交的其他证据予以综合评定。
本院对被告提交的证据认证如下：因原告对被告提交的证据一、二、四的真实性无异议，本院予以确认。证据三系设计图纸，图纸上无标题，无设计单位的签章，无落款日期，不能证明与本案诉争房屋有关，故本院不予采信。
经审理查明：2011年5月31日，被告通过司法拍卖程序取得十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1楼商业用房，面积为1113.68平方米。同年9月14日，被告向十堰市房管局申请将该商业用房分割成三套，分别为：6号1幢1-1（产权证号：十堰房权证茅箭区字第号，建筑面积：279.88平方米）、6号1幢1-2（产权证号：十堰房权证茅箭区字第号，建筑面积：518.15平方米）、6号1幢1-3（产权证号：十堰房权证茅箭区字第号，建筑面积：315.65平方米）。
2011年12月27日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》一份，约定原告以500万元的价格购买被告所有的位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋，房屋面积为315.65平方米，如原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。原告应于2011年12月28日付150万元，12月30日付150万元，2012年1月6日前付200万元。协议还约定如果被告签订本协议后又将房屋卖予他人，应向原告支付房屋总价款30%的违约金，且原告有权要求被告继续履行该协议。因诉争房屋在双方签订协议之前已办理抵押登记，双方遂约定截止2013年3月31日止，被告应将所贷款项还清，解除抵押，并随时根据原告的需要办理过户手续，不得无故拖延。如收到原告通知后3天不予协助办理，视为被告故意拖延，每拖延一天，支付1000元违约金；拖延超过7天，按3000元／天支付违约金；拖延超过15天，视为被告根本违约，即视为被告将房屋卖予他人，按照房屋价款30%承担违约责任，且原告有权要求被告继续履行该协议。另外，如果被告未按期偿还贷款并解除抵押，且未及时配合原告办理过户手续的，应无条件将原告正在使用的所有门面房（面积约830平方米）以不高于15000元／平方米的价格卖给原告。
协议签订后，原告于2011年12月28日向被告付款170万元，1月31日付款130万元，2012年1月7日付款200万元，共计500万元，被告给原告出具了收据。2013年4月，被告还清银行贷款后解除了抵押登记。后原告多次通知被告将诉争房屋过户至其名下，但被告至今未办理过户，故引起本案诉讼。
另查明，1.原告在购买诉争房屋之前与被告签订了《门面房租赁合同》，已实际占有并使用该房屋。
2.2013年7月1日，原、被告双方签订《门面房租赁合同》一份，约定原告租用被告所有的位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1栋1-2号的部分商业门面用于经营医院，面积315平方米，租赁期限自2012年1月1日至2019年12月31日。租金2014年1月1日前按65元／平方米／月计付，2014年1月1日起每年增长5%。
本院认为：原、被告双方均对《房屋买卖协议》的效力不持异议，被告依法取得诉争房屋的所有权后，又将房屋卖给原告，该交易行为系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、社会公共利益和第三人利益，故该《房屋买卖协议》合法有效，本院予以确认。原、被告双方应依据该协议的约定履行各自的义务，原告已依约向被告支付了500万元购房款，被告对这一事实予以认可，故其亦应依据协议约定将十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋过户至原告名下。
在庭审中，双方当事人均同意将本案争议焦点归纳为：1.被告是否有违约行为？应否支付违约金，数额是多少？2.被告是否应将原告正在使用的房屋卖给原告并办理过户手续？面积和价格如何确定？
原告民生妇科医院认为：1.双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，原告已经履行了支付购房款的合同义务，被告在接到原告通知后，没有按约将诉争房屋过户给原告，构成违约，应该承担违约责任。被告认为不能过户是房管局的原因导致，但其没有提供相应的证据，且这不属于不可抗力，不能因此免责。被告说原告恶意阻扰导致无法过户，也没有提供相应的证据，从常理上来讲，原告也不可能阻扰被告为自己办理过户手续。2.《房屋买卖协议》第七条和第八条约定了被告未及时办理过户手续时应该承担的违约责任，即房屋总价款的30%，计150万元。实际上，因被告未能及时将房屋过户给原告，导致原告不能融资所造成的损失远远超过这一数字。3.《房屋买卖协议》第七条第二款明确约定如果被告未及时配合原告办理过户手续的，需无条件将原告目前正在使用的门面房以不高于15000元／平方米的价格卖给原告，原告的该条诉请有合同依据。请求法院支持原告的全部诉讼请求。
被告曾满霞认为：1.被告没有过错，没有违约行为，不应承担违约责任。没有过户是历史遗留问题，人民法院在拍卖诉争房屋所在的一楼门面房时，十堰市房管局忽略或者有意搁置了分层时的“一级分摊”，导致被告不能办理过户，错不在被告。2.原告对产权过户存在严重过错，并恶意阻碍条件成就，使过户事宜陷入僵局，应当对因此而扩大的损失承担责任。3.原告请求支付150万元违约金没有法律依据，违背公平原则和诚实信用原则。原告在购买诉争房屋之前就已租用该房屋，权属证书未过户至原告名下，并不影响其实际经营，也没有给其造成任何损失。合同约定被告无故拖延办理过户手续才承担违约责任，实际上被告一直在积极的与十堰市房管局进行沟通协商，并没有无故拖延，故不应承担违约责任。假设被告要承担责任，也应该从2014年7月12日计算利息，而不是从2014年4月26日开始。4.《房屋买卖协议》第七条的内容实质上是违约责任条款，同样违背客观事实，同样违背公平原则和诚实信用原则。
本院认为：一、关于被告是否有违约行为，应否支付违约金的问题。
1.关于被告是否违约的问题。根据双方签订的《房屋买卖协议》的约定，原告支付500万元购房款后，被告应当还清贷款，解除诉争房屋上的抵押登记，并根据原告的通知为其办理过户手续。经原告多次通知，被告至今未将诉争房屋过户至原告名下，其行为已经构成违约。被告辩称未能办理过户的原因系十堰市房管局要求在诉争房屋中分割出一部分作为公用通道，但其并未向本院提交相关的证据。且即使该理由确实存在，也不必然导致不能办理过户手续，因为双方在《房屋买卖协议》第二条中明确约定了“如原产权证上标明的面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定的面积为准。如上述面积差异在3%以内，房价款保持不变。如超过3%，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。”该条款表明双方在签订协议的时候考虑到了实测面积可能与房产证上的登记面积有差异，并约定了实测面积发生变化后的价格支付条款。故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
2.关于被告是否应支付违约金的问题。
我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条以法律条文的形式对合同当事人自由约定违约金的数额及计算方式予以了确认，但同时也体现了违约金“填补损害”的补偿性质，即违约方以支付违约金的方式来弥补因其违约而给守约方造成的损失。本案中，原、被告双方虽然在《房屋买卖协议》中约定了被告未及时办理过户所应承担的违约责任条款，但因原告在签订该协议之前已租赁并实际占有、使用诉争房屋，被告未办理过户手续并没有对其占有和使用行为产生任何影响，即原告并没有因为被告的违约行为而遭受到损失。故对原告要求被告支付房屋价款30%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于被告是否应将原告正在使用的房屋卖给原告并办理过户手续，面积和价格如何确定的问题。
原、被告签订的《房屋买卖协议》第七条第2款约定：“如出卖方（被告）未按期偿还贷款并解除抵押且未及时配合买受方（原告）办理过户手续的，出卖方需无条件将其名下民生医院目前正在使用的所有门面房屋（面积约为830平方米）以不高于每平方米15000元的价格卖予买受方。”该款约定原告购买其租用房屋的前提条件是被告未按期偿还贷款并解除抵押，实际上被告已于2013年4月就还清了银行贷款，并解除了抵押登记。虽然被告至今未办理过户手续，但从协议第七条的立约本意来看，第1款约定了被告签订本协议后又将诉争房屋卖予他人所应承担的违约责任，第2款则约定了被告未按期偿还贷款并解除抵押导致不能及时办理过户手续应所承担的违约责任，故不能单纯的理解为被告没有及时办理过户手续就应该将原告正在租用的房屋以15000元／平方米的价格卖给原告。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，《房屋买卖协议》合法有效，原、被告均应依照协议约定履行自己的义务，原告已经履行支付购房款500万元的义务，被告亦应将诉争房屋过户至原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、原、被告双方于2011年12月27日签订的《房屋买卖协议》合法有效。
二、被告曾满霞于本判决生效之日起十日内将其所有的位于十堰市茅箭区五堰街办公园路6号1幢1-3号房屋（产权证号：十堰房权证茅箭区字第号）过户至原告十堰市民生妇科医院有限公司名下。
三、驳回原告十堰市民生妇科医院有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费57300元，保全费5000元，由原告十堰市民生妇科医院有限公司负担12300元，由被告曾满霞负担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，收款单位全称：湖北省财政厅非税收入财政专户。帐户：0569-1。开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行。采用银行转帐、银行汇兑等方式缴款时，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书生效之日起计算。
审判长 李 君
审判员 王宇鹏
审判员 祝家兴
二〇一四年十二月三十一日
书记员 奚 悦
附：本裁定所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。