浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第353号
上诉人（原审被告、反诉原告）新昌××有限公司，住
所地：新昌县南明街道××号。
法定代表人潘某某。
委托代理人（特别授权）陈某某。
委托代理人（特别授权）朱某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何某某。
上诉人新昌××有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不
服浙江省新昌县人民法院（2010）绍新民初字第130号民事判
决，向本院提出上诉。本院于2010年2月3日受理后，依法组成
合议庭，于2010年3月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉
人新昌××有限公司的委托代理人陈某某、朱某某及被上诉人
何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2005年2月4日，何某某与商城公司签订了房
屋租赁合同，合同约定：商城公司从2005年5月1日起将新昌某
某四楼的营业房租赁给何某某使用，租赁期限为15年，租金为
每年30万元，实行先交租金后使用，承租方应于每年的4月1日
前付清次年租金，逾期不交纳租金的，按所欠租金的1‰／日
支付滞纳金。商城公司以房屋租金扣收的形式给予何某某装修
补助40万元，并约定如合同终止、解除，固定装饰物无偿归商
城公司所有。如一方违约，违约方均应向对方按年度租金总额支付违约金。合同签订后，商城公司交付了营业房，何某某投
入295万元对营业房进行了装潢，开办了家具商城，并根据新
昌县经贸局新经贸（2005）18号文件、新昌县财政局新财企字
（2006）48号文件的规定，得到了新昌县财政贴息59000元。2
008年下半年起，商城公司四楼局部位置开始漏水。何某某在2
009年4月1日前没有支付下一年度的房屋租金，经商城公司催
交，何某某于2009年11月5日支付了2009-
2010年度的租金12万元。2009年11月11日，何某某向商城公司
发函要求从2009年12月31日起终止合同。2009年11月16日，商
城公司回函表示不同意提前终止合同。2009年12月7日，新昌
县信安达资产评估有限公司作出信评字（2009）第477号资产
评估报告，确定租赁房屋装潢价值为425380元。何某某于2009
年12月31日前腾空了租赁房屋。
原判认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思
表示，不违反法律和禁止性规定，应当认定为有效。双方应当
按合同约定，行使权利、履行义务。被告商城公司应当为原告
何某某提供符合使用目的的房屋，原告何某某应当按时足额交
纳房屋租金。争议焦点一，房屋租赁合同是否需要解除？原告
何某某以房屋漏水，被告商城公司没有及时解决赔偿为由提出
解除合同，理由不够充足，但其在协商过程中于2009年12月31
日已经腾空租赁房屋，客观上致使房屋租赁合同无法继续履行
。被告商城公司在反诉中提出要求返还装修补助40万元、确认
固定装饰物无偿归反诉原告所有、支付30万元违约金等反诉请
求，根据合同约定上述反诉请求提出的前提是合同被提前解除。综上可见，双方当事人已经失去继续履行房屋租赁合同的共
同意愿，且原告已经腾空房屋，故确定以解除房屋租赁合同为
宜。鉴于何某某已于2009年12月31日前腾空了房屋，且对于商
城公司提出的要求其支付房屋租金8万元无异议，故何某某应
当支付实际使用期间的房屋租金。争议焦点二，违约责任的分
担？原告何某某在租赁期间提前要求解除合同，并腾空房屋，
没有按时足额支付违约金，应当承担合同解除的主要责任。被
告商城公司出租的房屋漏水，影响了原告正常经营和使用房屋
，对于合同的解除和延期支付房租，也应当承担一定的责任。
反诉原告商城公司主张的要求返还装修补助款40万元，因缺乏
合同的约定和法律的规定，故不予支持。《房屋租赁合同》第
十二条约定“租赁期满或者本合同终止、被解除，则乙方（本
案原告）添加的不可移动的装潢设施不得损坏或拆卸带走，归
甲方（本案被告）所有，甲方不对乙方作任何补偿”，就其内
容而言，是对违约责任的一种约定。《房屋租赁合同》第十四
条“违约方均应当向对方按年度租金总额支付违约金及赔偿一
切经济”，也是对违约责任的约定。关于按约、按时支付租金
，逾期按每日1‰计算滞纳金，该条款系对违约支付租金责任
的约定。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违
约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生
的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约
金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁
机构予以适当减少，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际和双方当事人的责任以及损失情况
，逾期支付房屋租金的滞纳金以中国人民银行同期同类贷款利
率计算为宜；《房屋租赁合同》中约定了原告何某某如解除合
同，应当将固定装潢物归被告商城公司所有，属于违约责任承
担的一种形式，且固定装潢物价值经评估为425380元，将该装
潢物确定为商城公司所有，作为原告何某某应当承担的违约责
任，反诉原告商城公司要求另外支付30万元违约金的主张，过
分高于其实际损失，故不予支持。反诉原告商城公司提出的装
潢内部价值无法确定以及装潢面积有误差，应以法定评估机构
的评估为准，故对其主张不予支持。原告何某某提出要求被告
商城公司赔偿损失110943元的诉讼请求，及原告何某某提出的
其对合同解除没有违约责任，要求被告商城公司对其装潢进行
补偿的诉讼请求，缺乏相关依据，故不予支持。根据《中华人
民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百
一十四条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一
、解除原告何某某与被告新昌××有限公司于2005年2月4日签
订的房屋租赁合同；二、反诉被告何某某支付反诉原告新昌×
×有限公司房屋租金人民币80000元，并支付按中国人民银行
同期同类贷款（2009年4月2日起至2009年11月4日止以200000
元为基准数、2009年11月5日起至实际付款之日止以80000元为
基准数）利率计算的滞纳金，于本判决生效后起七日内付清；
三、反诉被告何某某在承租××商城××楼期间添加的装潢设
施［中空天井围栏装修、内部装修及空调、电力等设施，具体
以（2009）第477号评估报告为准］归反诉原告新昌××有限公司所有，于本判决生效后七日移交完毕；四、驳回原告何某
某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告新昌××有限公司的其
他诉讼请求。如果反诉被告何某某未按本判决指定的期间履行
金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二
百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉
受理费2520元，反诉受理费11600元，合计诉讼费14120元，依
法减半收取7060元，由何某某负担3000元，新昌××有限公司
负担4060元，于本判决生效后五日内向本院缴纳。
上诉人新昌××有限公司不服一审判决，提出上诉称：1
、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方某某等自愿、
协商一致的基础上达成的合议，受法律保护。双方应按照诚实
信用原则全面履行合同约定的义务。任何一方无权擅自变更或
解除合同，现被上诉人未经上诉人同意腾空房屋，执意提前解
除合同，属于单某违约，应某担违约责任。2、上诉人给予被
上诉人装修补助40万元是基于租赁期限为15年这一前提，现被
上诉人实际租赁了4年8个月，就单某终止合同，当初订立合同
时给予装修补助的前提也已不存在，理应将40万元装修补助全
额返还。3、因被上诉人提前终止合同，导致上诉人营业房闲
置，并需重新招租。被上诉人的违约行为已给上诉人造成巨大
的经济损失。根据房屋租赁合同约定，如一方违约，违约方均
应向对方按年度租金总额支付违约金及赔偿一切经济损失，故
法院应判决被上诉人支付违约金30万元。4、一审判决仅对被
上诉人延期支付租金承担违约责任某以确认，但并没有对被上
诉人单某解除合同应某担的违约责任某以确认，违反了当事人意思自治原则及公平原则，应予纠正。综上，请求依法撤销一
审判决，在依法维持一审判决第一、二、三项判决的同时，依
法改判被上诉人返还装修补助人民币40万元、支付违约金人民
币30万元；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人何某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用
法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人新昌××有限公司、被上诉人何某某在二审中均
未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：本案中被上诉人腾空
房屋是否属于单某违约解除合同，被上诉人应否对此行为承担
违约责任？以及被上诉人应否返还上诉人装修补助款40万元？
鉴于双方当事人对合同解除并无异议，本院对此予以照准。针
对前一争议焦点，上诉人未能向被上诉人提供符合其经营使用
目的的房屋，而被上诉人在房屋租赁合同履行期间也未按时足
额支付房屋租金，并提前腾空房屋，因此双方当事人均应某担
相应的责任。原判结合双方当事人的责任及各自损失情况，并
按照双方合同条款之约定，确定被上诉人应当承担欠付租金、
逾期支付房屋租金的滞纳金及以被上诉人的装潢物归属为上诉
人所有的相应责任并无不当。上诉人提出系被上诉人单某违约
并要求另按年度租金总额支付违约金的上诉请求，过分高于其
实际损失，本院不予支持。针对后一争议焦点，因双方合同明
确约定“甲方（指上诉人）补助乙方（指被上诉人）装修费用
人民币40万元，乙方可在应付房租中扣收（即2005年度租金乙免交，2006年度租金乙方应缴20万元，免缴10万元）”，而并
未约定补助装修费用在何种情况下应予返还，故上诉人要求被
上诉人返还补助装修费用的上诉请求缺乏事实和法律依据，本
院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实
体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十
三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用14120元，由上诉人新昌××有限公司负担
。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇一〇年三月二十二日
书记员 吴银萍