杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭上民初字第157号
原告（反诉被告）：杭州六和工贸有限公司。
法定代表人：蔡诚。
委托代理人：董勍。
委托代理人：徐佳侃。
被告（反诉原告）：杭州阿米尼自行车商行。
法定代表人：葛志良。
委托代理人：何妙富。
委托代理人：任熠辉。
杭州六和工贸有限公司（以下简称六和公司）为与杭州阿米尼自行车商行（以下简称阿米尼商行）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年1月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员朱燕青独任审理，于2013年2月26日第一次公开开庭进行了审理。六和公司的委托代理人董勍、徐佳侃，被告阿米尼商行的法定代表人葛志良及其委托代理人何妙富到庭参加了诉讼。审理中，阿米尼商行提起反诉，本院予以合并审理。因案情复杂，本案于2013年4月15日转为普通程序，并于2013年5月9日第二次公开开庭进行了审理。六和公司的委托代理人董勍、徐佳侃，被告阿米尼商行的法定代表人葛志良及其委托代理人何妙富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
六和公司起诉称：2006年12月7日，为成立杭州阿米尼自行车商行，杭州祥丰科技有限公司与杭州大商城总公司签订租赁经营合同一份，约定由杭州大商城总公司作为出租方将位于杭州市建国中路34
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2号（新12号）的房屋实际出租给阿米尼商行，并约定租赁期为五年，即从2006年12月16日起至2011年12月15日止。2010年11月1日，各方签订租赁经营合同补充协议，约定将2006年12月7日的租赁经营合同中的主体变更为六和公司和阿米尼商行。合同到期后，阿米尼商行未及时腾退所租房屋。为此，六和公司多次要求阿米尼商行腾退房屋，但阿米尼商行始终置之不理。六和公司认为阿米尼的行为侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、阿米尼商行腾退非法占用的房屋（位于杭州市上城区建国中路12号一楼）；2、阿米尼商行支付非法占用房屋期间的占用费（按每季度25000元计算，自2012年9月16日起至阿米尼商行实际腾退之日止）；3、本案全部诉讼费用由阿米尼商行承担。
阿米尼商行答辩称：六和公司并非涉案房屋的产权人，没有主体资格。杭州祥丰科技有限公司与杭州大商城总公司签订的合同与本案无关。阿米尼商行是原杭州六和工贸公司的下属公司，从1997年开始，阿米尼商行就一直在涉案房屋中经营。综上，不同意腾退房屋及支付使用费，请求法院依法驳回六和公司的诉讼请求。
阿米尼商行反诉称：阿米尼商行是集体所有制企业，从1997年成立起就在杭州市建国中路12号一楼房屋经营，至今已有15年之久。2011年12月5日，原杭州六和工贸公司改制为私营企业后，其营业执照和公司章程均注明营业场所是杭州市建国中路12号的二楼房屋，而非阿米尼商行使用的一楼房屋。建国中路12号房屋的一楼和二楼各有通道，互不影响。2011年12月26日，六和公司非法收取房租费5万元。2012年6月27日，又收取房租费25000元，扣除一、二楼全年政府租金24244.8元，共计多收50755.2元租金。阿米尼商行认为，六和公司不是杭州市建国中路12号房屋所有权人，无权收取房租，更无权多收房租，非法所得应当返还。而且，阿米尼商行一次性付清了杭州市建国中路12号一、二楼房屋从2012年7月1日至2013年6月30日的全年房租24244.8元，六和公司却至今没有支付过房租。所以涉案房屋的真正承租人应是阿米尼商行，不是六和公司。根据我国城市公有房屋管理规定，承租人拖欠房租六个月以上，以及有擅自转租、擅自提高租金标准等违法行为的，可以终止租赁合同、收回房屋，没收非法所得，并可处非法所得五倍以下罚款。故现提出反诉，请求法院依法判令六和公司返还非法所得（房租）50755.2元。
六和公司答辩称：阿米尼商行的诉讼请求缺乏法律、事实依据。首先，双方对涉案房屋使用期限及租金进行了有效的约定，彼此均应当按照合同约定履行相应义务。阿米尼商行理应按照租赁合同约定支付房屋租金。阿米尼商行以所有权为由，提出要求返还是有悖合同精神的。其次，阿米尼商行没有权利取代相关行政部门行使行政管理职责。而且，六和公司是老的商业企业转制的，其承担了大量的社会义务，故有关部门对其使用经营房屋是有充分授权的，涉案房屋由其自行经营管理，不存在违反法律规定的情形。
为证明自己的主张，六和公司就本、反诉向本院提交了如下证据：
1、租赁经营合同及补充协议各一份，证明六和公司和阿米尼商行之间存在的房屋租赁合同关系，且该房屋租赁关系已终结；
2、通知及挂号信封各一份，证明六和公司曾书面通知要求阿米尼商行腾退房屋的事实；
3、照片三张，证明阿米尼商行目前仍非法占用涉案房屋的事实；
4、房屋租赁合同、房产租用证各一份；
5、工商变更登记情况一份；
证据4、5共同证明六和公司为涉案房屋的权利人，即合法公房承租人；
6、情况说明材料一份，证明自2000年起六和公司即为涉案房屋的权利人，即合法公房承租人；
7、发票九份，证明六和公司向杭州市上城区住房和城市建设局小营房管站交纳相应费用，六和公司具有合法使用权的事实。
为证明自己的主张，阿米尼商行就本、反诉向法院提交如下证据：
1、收款收据二份，证明六和公司收取了阿米尼商行从2011年12月16日至2012年9月15日的房租共计75000元，其中2011年12月26日收取5万元，2012年6月27日收取25000元，总金额超过公房房屋租金，所以证明六和公司非法收取租金的事实；
2、杭州市上城区商业局上商业（1997）年50号文件一份，证明阿米尼商行当时是六和公司改制前即杭州六和工贸公司的下属企业，其企业性质为集体所有制企业，至今尚未改制的事实，同时证明阿米尼商行自1997年开始至今都在涉案房屋内经营的事实；
3、关于同意更换企业法人代表的批复一份，证明原杭州六和工贸公司任命葛志良同志为阿米尼商行的经理，说明阿米尼商行系六和公司改制前的下属单位；
4、1999年至2002年6月收款收据各五份，证明阿米尼商行的成立时间在1999年之前，并且已经使用涉案房屋15年以上的事实。
本院依法对双方当事人提交的证据经当庭质证、认证如下：
一、关于六和公司提交的证据：阿米尼商行对证据1中租赁经营合同的三性均有异议，认为所谓租赁经营合同，究竟是租赁还是经营，如果是租赁，租赁的标的物是什么，如果租赁的是房屋，也应当有房屋所有权人来进行主张权利；对补充协议的形式真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，认为该协议与阿米尼商行无关；对证据2、3的三性均无异议，阿米尼商行确实收到过该份通知；对证据4三性无异议，六和公司确实承租了涉案房屋，阿米尼商行对此没有异议；对证据5的三性均无异议，但认为六和公司的注册地址是杭州市建国中路12号二楼，不包括一楼部分；对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性、证明对象有异议，认为与本案无关；对证据7的真实性、合法性无异议，但对关联性，证明对象有异议，认为杭州六和工贸公司与杭州六和工贸有限公司不是一家单位，杭州六和工贸有限公司只交了其中一期租金，故该份材料与本案无关。本院认为，证据1中的补充协议系原件，租赁经营合同系复印件，但两份合同内容可以相互印证，且阿米尼商行法定代表人葛志良在庭审时也承认阿米尼商行多年来一直按每年10万元的标准向六和公司缴纳费用，与证据1中两份合同的约定一致，故本院对证据1予以认定；证据2真实、合法，与案件有关联性，可以证明六和公司曾向阿米尼商行发放书面通知要求其腾退涉案房屋，本院对该事实予以确认；证据3-5、7真实、合法，与案件有关联性，本院予以认定；证据6真实、合法，与案件有关联性，可以证明涉案房屋的前承租人为杭州六和塑料厂，因杭州六和塑料厂整体并入杭州六和工贸公司，涉案房屋承租人自2011年变更为杭州六和工贸公司，本院对上述事实予以确认。
二、关于阿米尼商行提交的证据：六和公司对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为该证据恰能证明本案讼争当事人之间存在房屋租赁合同关系，却不能证明阿米尼商行主张的事实；对证据2的真实性无异议，但该证据只能说明企业变更、成立的情况，不能证明企业的真正性质；对证据3的真实性、合法性均无异议，但对证明对象有异议，认为不能证明企业的性质，反过来却能证明六和公司要求阿米尼商行搬迁更加具有法律的依据；对证据4的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，认为收款时间都发生于本案争议产生前，不能证明本案讼争事实是虚假的，反而能证明双方的租赁关系早就已经存在。本院认为，证据1真实、合法，可以证明阿米尼商行于2011年12月26日、2012年6月27日向六和公司交付2012年12月16日至2012年9月15日的房租共计75000元，本院对上述事实予以确认；证据2、3真实、合法，可以证明阿米尼商行系原杭州六和工贸公司的下属企业，本院对该事实予以确认；证据4真实、合法，与案件有关联性，本院对该证据予以认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
本案讼争房屋位于杭州市上城区建国中路12号一楼（建筑面积约70平方米），该房屋系公房，早前承租人为杭州六和塑料厂，后因杭州六和塑料厂整体并入杭州六和工贸公司，故自2011年起，讼争房屋承租人变更为杭州六和工贸公司。2011年12月5日，杭州六和工贸公司变更企业名称为杭州六和工贸有限公司，即本案原告（反诉被告）。阿米尼商行即本案被告（反诉原告）从九十年代起使用诉争房屋并用于经营自行车等零售批发业务，目前仍在经营使用中。2012年9月10日，六和公司向阿米尼商行发放书面通知，通知上言明六和公司决定收回涉案房屋自用，要求阿米尼商行于2012年9月15日前办理退场手续。现六合公司以阿米尼商行拒绝腾退房屋为由诉至法院，要求依法解决。审理中，六和公司申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。
另查明，2006年12月7日，杭州大商城总公司与杭州祥丰科技有限公司签订租赁经营合同一份，合同约定租赁企业姓名为杭州阿米尼自行车商行，企业地址为建国中路34－2号（新12号），租赁期为5年，自2006年12月16日起至2011年12月15日止，每年租赁费为10万元整等事项。2010年11月1日，杭州大商城总公司、杭州六和工贸公司、杭州阿米尼自行车商行签订租赁经营合同补充协议一份，约定对2006年12月7日签订的租赁经营合同的部分内容进行调整，将原出租方杭州大商城总公司变更为新出租方杭州六和工贸公司，2011年度的租赁费调整为由杭州六和工贸公司收取等事项。该协议由杭州大商城总公司、阿米尼商行、杭州六和工贸公司负责人签字并加盖公章。
再查明，阿米尼商行系集体所有制企业，其曾是杭州六和工贸公司的下属企业。2010年9月，杭州六和工贸公司同意阿米尼商行变更法定代表人为葛志良。阿米尼商行多年来一直按每年10万元标准向六和公司支付费用，最后两笔支付于2011年12月16日、2012年6月27日，支付了2011年12月16日至2012年9月16日的租金共计75000元。
本院认为，阿米尼商行在2006年12月7日的租赁经营合同届满后仍继续使用讼争房屋，并自愿向六和公司缴纳房屋租金，据此，本院可以认定双方之间的租赁法律关系是不定期的。现六和公司已于2012年9月10日向阿米尼商行发送腾退通知，阿米尼商行继续占有使用涉案房屋已无任何事实和法律依据，六和公司作为涉案房屋权利人主张阿米尼商行腾退房屋理由充分，证据确凿，本院予以支持。关于阿米尼商行主张六和公司返还非法所得（房租）50755.2元的反诉请求，本院认为六和公司当时是按照2006年12月的合同标准自愿支付，且六和公司也实际使用了涉案房屋，故本院认为阿米尼的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
一、杭州阿米尼自行车商行应于本判决生效之日起30日内腾空位于杭州市上城区建国中路12号一楼房屋（建筑面积约70平方米），将房屋使用权归还给杭州六和工贸有限公司；
二、驳回杭州阿米尼自行车商行的反诉请求。
预收本诉案件受理费425元，实际收取40元，由杭州阿米尼自行车商行负担，退回杭州六和工贸有限公司385元；反诉案件受理费212.5元，由杭州阿米尼自行车商行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费425元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 朱燕青
代理审判员 汪光旺
人民陪审员 徐新樵
二〇一三年五月二十七日
书 记 员 王 燕