云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终799号
上诉人（原审被告）：昆明市五华区龙泉卡罗斯汽车服务店。住所地：云南省昆明市五华区龙泉路***号。
经营者：陈晧，男，1972年10月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，
被上诉人（原审原告）云南中油强林石油化工有限公司。住所地：云南省昆明市东风东路延长线***号。
法定代表人：杨辉国，系该公司董事长。
委托代理人：王筝，云南圣元律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明市五华区龙泉卡罗斯汽车服务店（以下简称“卡罗斯汽车服务店”）因与被上诉人云南中油强林石油化工有限公司（以下简称“中油公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人卡罗斯汽车服务店的经营者陈晧，被上诉人中油公司的委托代理人王筝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
卡罗斯汽车服务店上诉请求:撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人于1996年合作成立了汽车服务店，从事汽车美容修理等服务。2005年因涉案场地上的加油站装修，要求上诉人予以配合，在征得对方和土地所有权人的同意下，上诉人自筹资金重新将原有地坪填平，重新建盖了房屋。后被上诉人成为土地的使用权人后，千方百计以整改、安全间距不足、扩建、�造等方式，想无条件占有上诉人的资产，导致3年来无法正常经营，大量客户、员工流失，经营受到严重影响。后2013年起，被上诉人多次以书面及留言的方式，向社会传达涉案场地要拆迁，上诉人的员工及客户大量流失，上诉人无奈之下想尽办法才勉强经营至今。若本案的租赁关系解除，将会导致上诉人产生巨大的经济损失及损害客户的利益。综上，请求二审法院审理后依法改判支持上诉人的上诉请求。
中油公司辩称，一、本案双方之间的租赁合同于2015年12月31日期限届满后，上诉人仍然占有被上诉人的场地，其行为已对上诉人对涉案场地的改造工作及正常的经营活动造成了严重的影响。二、昆明市五华区安全生产监督管理局下发的整改书中明确说明，加油站油罐区与上诉人所建的洗车场之间安全间距不足，并要求被上诉人于2016年2月7日前整改完毕，并达到相关的安全标准。目前双方的租赁关系已终止，但上诉人仍然还占用涉案场地给被上诉人带来了巨大的安全隐患。三、双方签订的租赁合同中明确约定，在合同终止后被上诉人不对上诉人进行任何的补偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中油公司向一审法院起诉请求：1、判令卡罗斯汽车服务店返还位于云南省昆明市五华区龙泉路349号的租赁场地及4间房屋；2、判令卡罗斯汽车服务店支付租赁费85166.67元，以及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（自2015年8月1日起至实际支付之日止）；3、判令卡罗斯汽车服务店按每月5500元的标准支付占用费（自2016年1月1日起至实际返还场地及房屋之日止），以及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（自2016年1月1日起至实际返还场地及房屋之日止）；4、判令卡罗斯汽车服务店支付经济损失（自2016年4月19日起至实际返还租赁场地及房屋之日止）。上述费用合计208476.67元；5、由卡罗斯汽车服务店承担本案诉讼费。
一审法院认定：依据五国用（2014）第00068号《国有土地使用权证》记载的权利，坐落于昆明市五华区红云街道办事处（龙泉路349号）、使用权面积为3496.57平方米土地的土地使用权人为中油公司。2013年1月1日、2015年1月1日，中油公司与卡罗斯汽车服务店签订两份《租赁合同》，合同约定中油公司将位于岗头加油站旁房屋及场地租赁给卡罗斯汽车服务店经营使用。2013年1月1日至2013年12月31日期间的年租金为6.5万元，卡罗斯汽车服务店于合同签订之日起5个工作日内一次性交纳租金6.5万元；2015年1月1日至2015年12月31日的租金为5500元/月，因中油公司预计对岗头加油站场地进行重新规划，具体停业改造时间暂时不明确，故合同签�后每月3号前交纳租金，逾期五天不交视为违约。两份租赁合同中均约定：租赁期间卡罗斯汽车服务店安装自用的水、电表，按水、电管理部门规定按时交纳水电费；中油公司经营性质发生变化、内部重新规划或政府行为时，中油公司应提前一个月通知卡罗斯汽车服务店，合同无条件终止，中油公司除退还卡罗斯汽车服务店剩余期限的租赁费之外不作其他任何赔偿、不承担违约责任。国家或政府道路扩建和征地、房屋拆迁等用地，卡罗斯汽车服务店必须无条件终止合同，中油公司除退还卡罗斯汽车服务店剩余期限的租赁费之外不作其他任何补偿；若中油公司提前终止合同，需退还卡罗斯汽车服务店剩余期限的租赁费；若卡罗斯汽车服务店提前终止合同，需向中油公司支付违约金2万元，并不得拆除所有装修配套设施，同时中油公司不退还卡罗斯汽车服务店所交的租金。合同签订后，卡罗斯汽车服务店向中油公司交纳了2013年的租金6.5万元、2015年1月1日至2015年7月31日的租金38500元。2013年9月11日中油公司向卡罗斯汽车服务店退还了2013年9月至12月的房租21666.67元。2014年的租赁合同未签订，但租赁物事实由卡罗斯汽车服务店使用，双方约定租金标准为66000元/年，卡罗斯汽车服务店向中油公司交纳了3万元租金。一审中油公司和卡罗斯汽车服务店均认可租赁物包含房屋及场地，房屋及场地占地月900平方米，房屋占地约100平方米。卡罗斯汽车服务店承租后在场地上建盖了2层的钢结构房屋和车间，现租赁物仍由卡罗斯汽车服务店管理使用。2015年10月22日中油公司向卡罗斯汽车服务店发出《限期搬离告知书》，载明因中油公司定于2015年11月对岗头加油站进行改造，中油公司于2015年8月21日向卡罗斯汽车服务店出具了《关于岗头加油站铺面退租告�书》，并从8月开始未收取租金，根据双方签订的租赁合同，通知卡罗斯汽车服务店于2015年10月31日前搬离。后中油公司委托云南圣元律师事务所向卡罗斯汽车服务店出具律师函，要求与卡罗斯汽车服务店协商处理。后中油公司于2016年1月20日向卡罗斯汽车服务店出具《限期搬离告知书》，要求卡罗斯汽车服务店于2016年1月31日搬离。2016年1月5日，昆明市五华区安全生产监督管理局向中油公司下发（五）安监管责改（2016）2号《责令限期整改指令书》，该指令书中载明中油公司存在油罐区域洗车场安全间距不足、通气管高度不足4米以及加油岛未安装防撞设施，要求中油公司于2016年2月7日前整改完毕，达到有关法律法规规章和标准规定的要求。2016年4月7日昆明市五华区安全生产监督管理局向中油公司下发（五）安监管责改（2016）6号《责令限期整改指令书》，该指令书中�明中油公司在危险化学品经营许可证到期的情况下，仍在继续经营，责令当场立即停止无证经营活动、及时办理危险化学品经营许可证换证手续，并要求中油公司于2016年4月21日前整改完毕。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中双方签订的租赁协议于2015年12月31日到期，租期届满后卡罗斯汽车服务店应将租赁的场地及房屋返还中油公司，故一审法院对中油强林起诉要求卡罗斯汽车服务店返还租赁场地及房屋的诉讼请求予以支持。另外，合同到期后，卡罗斯汽车服务店继续占用租赁物，应当支付相应的占用费，参考双方约定的租金标准，确定卡罗斯汽车服务店向中油公司支付自2016年1月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费（按66000元/年的标准计算），中油公司主张的占用费利息，于法无据，应不予支持；其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。卡罗斯汽车服务店于2015年欠付的租金27500元，应予支付；第三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”，结合法律关于支付租金期间的规定及本案合同的履行情况，现中油公司主张的2013、2014年欠付租金已超过诉讼时效，故对于中油公司要求卡罗斯汽车服务�支付2013、2014年租金的诉讼请求，依法不予支持；第四，中油公司主张的租金利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”卡罗斯汽车服务店并未按照合同约定向中油公司支付2015年8月1日至2015年12月31日的租金27500元，依法应向中油公司承担违约责任，故由卡罗斯汽车服务店按中国人民银行同期贷款利率支付27500元自2016年1月1日至实际支付之日止的利息；第五，中油公司停止销售柴油系因自己的危险化学品经营许可证到期而致，与卡罗斯汽车服务店无关，故一审法院对于中油公司要求卡罗斯汽车服务店赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：“一、被告昆明市五华区龙泉卡罗斯汽车服务店应在本判决生效后十日内将昆明市五华区龙泉路349号的场地、房屋腾还给原告云南中油强林石油化工有限公司；二、被告昆明市五华区龙泉卡罗斯汽车服务店应在本判决生效后十日内向原告云南中油强林石油化工有限公司支付2015年的租金27500元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付该租金自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息；三、被告昆明市五华区龙泉卡罗斯汽车服务店应在本判决生效后十日内按66000元/年的标准向原告云南中油强林石油化工有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾还租赁物之日止的租金；四、驳回原告云南中油强林石油化工有限公司的其他诉讼请求。”
二审中，双�当事人均未向本院提交新证据。
本案经二审审理查明的法律事实与一审认定的事实一致，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：上诉人的上诉请求是否应得到支持？
本院认为:首先，关于上诉人是否应向被上诉人返还涉案场地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据本案查明的事实，本案双方的租赁关系已于2015年12月31日到期后终止，后双方并未签订续租协议或就租赁关系达成新的约定，故上诉人已无权再占有使用涉案场地，其应向被上诉人予以返还，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
其次，上诉人认可其尚欠被上诉人2015年8月1日�2015年12月31日的租金27500元未付，且其同意向被上诉人支付，故一审判令上诉人应向被上诉人支付欠付租金27500元及自2016年1月1日起至实际支付之日止的利息亦无不当。因涉案土地现仍由上诉人占用，故上诉人应按原合同中约定的年租金66000元的标准，向被上诉人支付2016年1月1日起至实际返还涉案场地之日止的租金。对于上诉人称其在涉案场地中投资建盖的设施如何处理的问题，因其在本案中未对此提起诉讼，故本院在本案中不予处理。
综上所述，上诉人卡罗斯汽车服务店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4427元，由上诉人昆明市五华区龙泉卡罗斯汽车服务店�担。
本判决为终审判决。
审判长 邓林春
审判员 方 玲
审判员 韩宁宁
二〇一七年三月三十一日
书记员 吴 帅