浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0324民初4013号
原告（反诉被告）：谢达，男，1990年3月23日出生，汉族，住永嘉县。
委托诉讼代理人：阮建锋，浙江国兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宋球，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：温州市大川房地产开发有限公司。住所地：温州市瓯海区景山街道瓯海大厦**层。
法定代表人：叶建成，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈琨，浙江光正大律师事务所律师。
原告谢达（以下简称原告）与被告温州市大川房地产开发有限公司（以下简称被告或大川房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理，依法适用简易程序审理。同年9月26日，被告提起反诉，本院依法予以受理并进行合并审理。依被告的申请，本院于2016年10月11日委托瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司对永嘉县瓯北街道国际华城第3幢2303室房地产价值进行了评估，瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司于2016年10月31日作出瑞安房评字（2016）第10708号评估报告。本院分别于2016年11月23日、2016年12月14日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭于2017年2月17日第三次公开开庭进行了审理。原告谢达的委托诉讼代理人阮建峰、陈宋球及被告大川房开公司的委托诉讼代理人陈琨三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预付的房价款150万元及利息损失（利息损失从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止，随同房款同时清结）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月29日，原告与被告签订了一份关于坐落于永嘉县××街道××国道北侧××路西侧地××室的《商品房预定协议书》。同日，原告向被告交付了定金150万元。协议签订后，原告依约于2011年2月6日前两次前往被告国际华城展示中心要求签订《商品房买卖合同》，但是被告销售部均以客户人多工作忙为由不与原告签订《商品房买卖合同》。根据双方签订的《商品房预定协议书》的约定，原告支付的定金已转为房价款，且双方未在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同，则商品房预定协议自动失效。故此，原告要求被告返还原告预付的购房款。原告多次与被告进行交涉，但是被告却于2016年7月11日向原告送达了签订《商品房买卖合同》的通知，原告于2016年7月12日给予复函，明确表示解除已失效的《商品房预定协议书》，并要求被告自收到复函10日内返还原告预付的购房款150万元。原告复函后，被告未予理睬，原告故诉至法院。
在审理过程中，原告补充陈述：原、被告双方未签订正式商品房买卖合同的责任在于被告，被告提供的《商品房买卖合同》附件八的内容排除了《商品房预定协议书》第五条的内容，被告应按照《商品房预定协议书》第八条的约定承担违约责任，双倍返还原告已支付的定金。因房屋的总价款为3892665元，按照法律规定，定金不能超过合同总价款的20%，本案的定金数额应为778533元，原告支付的款项扣除定金后剩余721467元应作为预付款返还，故变更第一项诉讼请求为：判令被告双倍返还定金1557066元并退还原告支付的预付房款721467元及利息损失（利息损失以721467元为基数从2011年2月7日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止）。
被告大川房开公司辩称，1.原告关于已按照约定时间到被告公司签订合同，后因为被告工作人员不与其签订合同的陈述不属实。原、被告签订《商品房预定协议书》后，原告没有根据协议约定在7日内到被告处签订《商品房买卖合同》，后经被告催促，原告没有明确表示不再与被告签订《商品房买卖合同》，也不来被告处签订正式《商品房买卖合同》。2.双方已签订《商品房预定协议书》，原告有义务按照预定协议载明的时间内与被告签订正式的商品房买卖合同，原告没有来与被告签订合同的行为已构成违约。现原告单方要求解除合同，也构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。在原告未支付赔偿款的情况下，要求返还150万元定金不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告经济损失2472665元；2.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2011年1月29日，原告向被告购买被告开发的位于永嘉县××街道××国道北侧王家××地××室商品房，双方为此签订了一份《商品房预定协议书》，该份协议书约定：1.该房屋单价为28300元/㎡；2.原告在签订本协议时支付定金150万元作为双方订立商品房预售协议的担保，签订商品房预售协议后，原告支付的定金转为购房款；3.预定期为7天，原告于2011年2月6日前到国际华城展示中心与被告签订《商品房买卖合同》；4.在本合同约定的预定期限内，除约定情形外，如被告拒绝签订商品房预售协议的，双倍返还已收取的定金，原告拒绝签订商品房买卖合同的，无权要求被告退还已收取的定金。协议签订后，原告向被告支付了定金150万元。此后，被告多次通知原告前来签订商品房买卖合同，但原告一直拖延未前来办理。后该房屋达到交房使用条件后，被告多次向原告发出交房通知，告知其前来办理签订《商品房买卖合同》、交房手续等，但是原告一直未予理睬。直至2016年7月13日，原告向被告发送了一份函件，告知被告要求解除双方签订的《商品房预定协议书》。原告要求解除协议的行为，直接导致被告将遭受包括房屋差价、重新销售费用支出等在内的巨大经济损失，被告故提起反诉。
在审理过程中，被告补充陈述：原告要求双倍返还定金的诉讼请求，已经超过了诉讼时效，应不予支持。对于被告提出的赔偿损失数额问题，因双方约定涉案房屋的原售价为3892665元，现评估价值为1520000元，其中差价为2372665元，加上重新销售该处房屋的销售成本、利息损失、物业管理费等损失共计100000元，合计2472665元。原告已支付了1500000元的定金，扣减后，原告仍需赔偿被告各项损失共计972665元，故变更第一项诉讼请求为：判令原告赔偿被告经济损失972665元。
原告谢达针对反诉辩称，被告诉称与事实不符，其要求原告赔偿房价款没有事实依据，被告提出的诉请应以双方已签订了《商品房买卖合同》为基础，被告因可得利益的损失要求原告予以赔偿，但现在双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，故被告的反诉请求不能成立。双方签订的《商品房预定协议书》属于预定合同，性质为订约定金合同，依照担保法司法解释第115条的规定，违反预定协议书所产生的责任，属于缔约过失责任，缔约过失责任不会产生可得利益损失，原告即使要承担责任，也仅需承担费用损失的责任。本案的争议焦点在于没有签订正式合同的责任在于哪一方，责任在于谁，就应由谁承担定金罚则。被告陈述原告向其表示要求继续购买房屋没有依据，依照法律规定，只有法律明确规定的默示行为才会发生效力，被告通知原告要求签订《商品房买卖合同》，但原告没有理睬，原告的默示行为不会产生法律效果。按照《商品房预定协议书》的规定，原、被告之间对于房屋的保留期最长不超过15天，15天之后双方没有签订商品房买卖合同，被告可以自行处置房屋，但是被告并没有自行处置，由此产生的后果也应由被告自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《商品房预定协议书》。被告经质证表示对真实性无异议，但对证明对象有异议，《商品房预定协议书》只能证明双方权利义务约定，不能证明原告的待证事实。本院认为，被告对证据真实性无异议，故对真实性予以认定。2.原告提供的信函、快递回执。被告经质证表示已收到该份函件，但对函件陈述的事实有异议，原告在信函中称因被告工作人员繁忙不与原告签订商品房买卖合同，原告在庭审中又称因《商品房买卖合同》条款内容与《商品房预定协议书》相互矛盾故没有签订合同。被告没有因工作繁忙不与原告签订商品房买卖合同，被告于2016年7月14日收到原告发送的信函，说明《商品房预定协议书》已于2016年7月14日解除，协议书因原告的行为导致不能继续履行。本院认为，被告对真实性无异议，故对证据真实性予以认定。至于《商品房预定协议书》的解除问题，则在说理部分阐述。3.原告提供的《商品房买卖合同》。被告经质证表示，对真实性无异议，但该证据无法证明原告的待证事实。本院认为，被告对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以认定。4.被告提供的交房通知及邮政快递回执。原告经质证表示，原告仅收到了2016年7月11日的交房通知，但该证据无法证实原告有要求继续履行合同的事实。本院认为，被告提供的该组证据可以证实被告自2015年起多次向原告发出书面通知要求签订《商品房买卖合同》及交付房屋的事实，故予以认定。5.被告提供的《房地产评估报告书》。原告经质证表示，对证据的真实性无异议，但原、被告双方之间签订的是预约合同，预约合同只产生信赖利益损失，并不会产生可得利益损失。本院认为，原告对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以认定，至于被告主张的损失是否予以赔偿则在说理部分阐述。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月18日，原告谢达（乙方）与被告大川房开公司（甲方）签订了一份《商品房预定协议书》，协议书载明：“第一条、乙方预定瓯北镇104国道北侧，王家坞路西侧地块，3幢2303室商品房，该房屋建筑面积为137.55平方米；第二条、该房屋单价为每平方米28300元，总金额为3892665元整；第三条、乙方同意签订本协议时，支付定金150万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售协议的担保，签订商品房预售协议后，乙方支付的定金转为房价款；第四条、甲、乙双方商定，预定期为7天，乙方于2011年1月25日前到国际华城展示中心与甲方签定《商品房买卖合同》；第五条、甲、乙双方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房买卖合同的附件；第六条、在本合同约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房预售协议的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已经收取的定金；……第八条、有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本协议约定第二条、第五条约定的……第九条、甲乙双方应当在约定的期限（不超过十五天）内签订商品房销售合同，约定期限内未签订的，本协议自动失效……”。同日，原告向被告支付了150万元的定金，由被告向原告出具一份收款收据予以确认。预定协议签订后，双方未签订《商品房买卖合同》。2015年年间，被告通过快递方式多次向原告发送书面交房通知，但原告均未理睬。2016年7月11日，被告再次向原告发送交房通知，并在交房通知中要求原告三日内来被告处签订《商品房买卖合同》并支付剩余购房款，否则被告将自行处置房屋并要求原告赔偿全部经济损失。原告在收到该份函件后，于2016年7月13日向被告复函，该份复函载明：“……尔后我于本协议第四条规定的期限内二次到国际华城展示中心要求与贵公司签订《商品房买卖合同》，贵公司销售部均以客户人多，工作繁忙为由，不与我签订《商品房买卖合同》，可见并非我违约而是贵方违约。另外根据《商品房预定协议书》第三条规定，我所付的定金150万元已经为房价款，根据该协议第九条规定《商品房预定协议书》已自动失效。基于上述事实，结合相关法律，我方就本房地产买卖关系答复如下：一、明确表示解除《商品房预定协议书》（实际上该协议本已失效）不再与贵公司补签《商品房买卖合同》；二、要求贵公司于收到此函10日内返还我预付的房价款（定金转入）150万元……”。被告于2016年7月14日收到该份复函。现原告以被告提供的《商品房买卖合同》附件八第十一条内容排除《商品房预定协议书》第五条的约定，违反了《商品房预定协议书》第八条的规定为由，诉至法院。
另查明：1.2016年10月31日出具的瑞安房评字第（2016）第10708号评估报告书载明：涉案房屋于价值时点（2016年9月18日）的估价结果为1520000元，单价11051元/平方米（房地合一单价），该报告的应用有效期为2016年10月31日至2017年10月30日。被告支出鉴定费4800元。该价值与原、被告双方签订的《商品房预定协议书》约定的房屋总价相差2372665元。2.原告谢达于2010年2月24日另行向被告购买“国际华城”（与本案诉争的3幢2303室系同一楼盘）第5幢2203号房屋，并与被告签订了相应的《商品房买卖合同》，该份合同附件八第十二条第3项载明“销售宣传资料、沙盘模型、展示中心等仅作为参考，没有合同约束力，最后以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准”。3.原告在庭审中承认原、被告双方未就《商品房买卖合同》相关条款进行协商。
本院认为，原告与被告于2011年1月18日签订的《商品房预定协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。依照预定协议书的约定，原告应当在约定的期限（不超过十五天，即在2011年2月6日前）内与被告签订商品房买卖合同，约定期限内未签订的，该协议自动失效。虽原、被告双方在《商品房预定协议书》约定的签约期限即2011年2月6日届满未签订《商品房买卖合同》，但之后被告以书面形式多次通知原告前往被告处交付房屋，原告于2016年7月13日复函被告，要求解除《商品房预定协议书》，可见双方对签订《商品房买卖合同》的具体时间已经进行了变更。原告于2016年7月13日要求解除《商品房预定协议书》，被告在庭审中亦认可《商品房预定协议书》于2016年7月14日解除，故本院认定原、被告双方签订的《商品房预定协议书》于2016年7月14日解除。被告辩称原告的起诉已过诉讼时效，但被告在与原告签订《商品房预定协议书》后一直通过书面形式向原告送达相应的交房通知等材料，故对被告的辩解本院不予采信。
本案双方的争议焦点是未签订商品房买卖合同是哪一方的过错所导致。原告主张其已于2011年2月6日前往被告售楼处要求签订合同，但被告方工作人员以工作繁忙为由未与原告签订合同，后原告在庭审过程中又称因被告提供的《商品房买卖合同》附件八特别约定的内容与双方签订的《商品房预定协议书》第5条内容相互矛盾，且被告一直未向原告提供《商品房买卖合同》范本，故原告未与被告就合同内容进行协商也未签订《商品房买卖合同》。被告对此予以否认，被告称2011年2月6日原告并未前往被告售楼处要求签订合同，且原告在购买该处房屋前已向被告购买过房屋，对于《商品房买卖合同》内容是知晓的，原告不愿意签订合同的原因是因为房价下跌导致的。本院认为，原告主张自己已于2011年2月6日前往被告处要求签订《商品房买卖合同》，被告对此予以否认，现原告未提供证据证实自己的主张，应承担举证不能的不利后果，故对原告的该主张，本院不予采信。另，原告主张被告提供的《商品房买卖合同》附件八的条款内容排除了《预定协议书》的内容，属被告违约，应由被告承担违约责任。本院认为，原告虽主张《商品房买卖合同》附件八的内容与《预定协议书》内容不一致，但其在庭审过程中又认可自己并未与被告就合同条款的具体内容进行协商，故本院对原告的该主张亦不予支持。原告于2016年7月13日向被告发函要求解除《预定协议书》，可见系因原告的原因导致《商品房买卖合同》未签订。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。又，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告未按照协议约定与被告签订合同，显属违约，应承担相应的违约责任即无权要求返还定金，故对原告要求被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。但原、被告双方约定的定金数额，超过了主合同标的额的百分之二十，违反了相关法律法规关于定金数额上限的规定，超过部分，性质上可界定为预付款。原告先行支付给被告的1500000元款项，其中778533元（3892665元×20%）应认定为定金，对该部分款项原告无权要求返还，剩余的721467元应视为预付款。因双方未签订《商品房买卖合同》，被告收取原告721467元购房款没有法律及合同依据，应予以返还，原告在复函中要求被告自收到通知后10日返还购房款，被告于2016年7月14日收到该份复函。被告在收到原告的复函后，没有按照约定返还购房款，应赔偿原告利息损失，利息损失可按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率从2016年7月24日起开始计算。
关于被告提出的要求原告赔偿损失的反诉主张。被告称因双方未签订商品房买卖合同，要求扣除定金150万元后，原告还应赔偿被告各项经济损失972665元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预定协议书》性质上属于预约合同，依照法律规定，当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。关于赔偿损失范围的问题，预约违约的损失相当于本约信赖利益的损失，对信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，且预约合同违约没有可得利益损失。因原、被告双方未签订商品房买卖合同，原告应按照法律法规有关定金的规定承担违约责任，故被告要求原告赔偿其余损失的诉请，没有事实和法律依据，对超出定金部分的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州市大川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢达预付款721467元并赔偿利息损失（利息损失按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，从2016年7月24日起计算至判决确定履行之日止）；
二、驳回原告谢达的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告温州市大川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费26800元，减半收取13400元，由原告谢达负担7890元，被告温州市大川房地产开发有限公司负担5510元；本案反诉受理费28741元，减半收取14371元，由原告负担5790元，由被告温州市大川房地产开发有限公司负担8581元；本案鉴定费4800元，由被告温州市大川房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 金赛群
审 判 员 陈海鸥
人民陪审员 潘光二
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 章 衡
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