宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民商终字第11号
上诉人（原审被告）宁夏银台房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区。
法定代表人陈小林，宁夏银台房地产开发有限公司董事长。
委托代理人陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）石嘴山市顺华工贸有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市。
法定代表人李汶斌，石嘴山市顺华工贸有限公司董事长。
委托代理人赵海荣，宁夏宁众律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）宁夏银都建设有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区银川市。
法定代表人康永贵，宁夏银都建设有限责任公司总经理。
委托代理人王彩玲，宁夏辅德律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宁夏银台房地产开发有限公司（以下简称：银台房产公司）与被上诉人石嘴山市顺华工贸有限公司（以下简称：顺华工贸公司）、宁夏银都建设有限责任公司（以下简称：银都建设公司）商品房预售合同纠纷一案，宁夏回族自治区平罗县人民法院于2012年8月22日作出（2012）平民商初字第31号民事判决。宣判后，顺华工贸公司不服提起上诉，本院作出（2013）石民商终字第9号民事裁定发回宁夏回族自治区平罗县人民法院重审。宁夏回族自治区平罗县人民法院于2013年12月2日作出（2013）平民商初字第37号民事判决。宣判后，银台房产公司不服提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案。银台房产公司的委托代理人陈泽东，银都建设公司的委托代理人王彩铃及顺华工贸公司的委托代理人赵海荣到庭参加诉讼，本案已审理终结。
原审法院查明，银台房产公司系平罗县金水湖畔小区的发包方（开发商），银都建设公司系平罗县金水湖畔小区27#、28#、29#楼的承包方。2007年5月25日，顺华工贸公司与银都建设公司签订了三份《分项工程施工合同》，顺华工贸公司分包平罗县金水湖畔小区一期27#、28#、29#楼的采暖工程，并由银台房产公司提供担保，如银都建设公司不能按合同约定拨付工程款项，由银台房产公司扣留银都建设公司的工程款项，直接支付给顺华工贸公司；合同还约定了其他权利义务。银台房产公司在三份合同上盖章确认。合同签订后，顺华工贸公司对金水湖畔小区一期27#、28#、29#楼的采暖工程进行了施工。2007年10月10日至2008年7月16日，银都建设公司支付顺华工贸公司工程款147500元，下剩工程款未付。2008年12月，顺华工贸公司与银台房产公司、银都建设公司签订一份《协议书》，协议约定：“权属银台房产公司的金水湖畔欧洲城28#楼3单元201室、301室（建筑面积暂按98．83平方米×2=197.66平方米计算，房屋单价1350元／平方米，实际面积以平罗当地房管局或建设主管部门最终统计为准）抵顶给顺华工贸公司，作为顺华工贸公司应得的分项工程款，此房号及平方米单价不得更改；因以上两套住宅总价值大于顺华工贸公司承建地热工程分项工程款，故在办理房屋认购并签订此协议同时，顺华工贸公司向银台房产公司出具欠款条（……工程款以银都建设公司与顺华工贸公司工程结算为准），银台房产公司、银都建设公司结算后，银都建设公司与顺华工贸公司进行分项工程结算，结算后多出款项采取补差方式由顺华工贸公司向银台房产公司补足（或在顺华工贸公司办理第二套房屋产权手续时补齐），欠款条同时灭失法律效力；银台房产公司、银都建设公司不得干涉顺华工贸公司对房屋的处置权；顺华工贸公司按银都建设公司的要求完成剩余分项工程，保证工程质量、进度及安全、及时向银都建设公司提交工程资料等，不得影响整体工程竣工验收；银台房产公司应在顺华工贸公司出让房屋时提供销售发票（售房发票显示金额与以上顶房金额一致）及其他房屋权属变更手续等，在办理售房手续时应同时通知银都建设公司；本工程在竣工之日起，因房屋未能出售导致以上两套住宅发生的物业费由顺华工贸公司承担”。2010年5月11日，银台房产公司、银都建设公司对顺华工贸公司分包水暖工程进行了竣工验收，验收合格后在工程竣工验收单上盖章。2010年8月3日，顺华工贸公司与银都建设公司对工程进行了决算，采暖工程总面积为12610.02㎡，工程总价款为390910.62元，银都建设公司欠顺华工贸公司工程款243410.62元未支付。银台房产公司在签订《协议书》后，陆续向银都建设公司支付工程款455162.43元、保修费100000元、维修费62907.6元。银台房产公司与银都建设公司对金水湖畔小区27#、28#、29#楼工程进行了决算。2011年6月28日，银台房产公司与购房户签订商品房买卖合同，将抵顶给顺华工贸公司的金水湖畔小区28#楼3单元201室、301室两套房屋出售，约定每套价格146485元，面积99.99平方米，交房时间为2008年12月1日。后银台房产公司未向顺华工贸公司交付房屋，银都建设公司也未向顺华支付下剩工程款，引起顺华工贸公司诉讼。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。银台房产公司、银都建设公司与顺华工贸公司签订的协议书符合《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的要求，即对当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定、总价款、付款方式、交付使用条件、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜作了明确的约定。依据协议顺华工贸公司与银台房产公司形成商品房买卖合同关系，该协议对顺华工贸公司、银台房产公司均有约束力。银台房产公司是金水湖畔小区的开发商，按协议约定将自己开发的28#楼3单元201室、301室两套房屋抵偿给顺华工贸公司，且顺华工贸公司也按协议完成了后续施工，经银台房产公司、银都建设公司验收合格，银台房产公司应按协议约定向顺华工贸公司交付抵顶的房屋两套。银都建设公司应付下欠顺华工贸公司的分项工程款为243410.62元，以房屋进行抵顶后，银台房产公司在向银都建设公司支付工程款时应予以扣除，不再向银都建设公司支付。但银台房产公司在签订协议书后，陆续向银都建设公司支付下剩工程款455162.43元、保修费100000元、维修费62907.6元，却不向顺华工贸公司交付协议书约定的房屋两套，于2011年6月28日将抵偿给顺华工贸公司的两套房屋出售，致使顺华工贸公司既没有取得抵顶工程款房屋的产权，也未得到应得的工程款，是银台房产公司违约所致，故原审法院对顺华工贸公司请求解除协议书、银台房产公司承担责任的诉请予以支持。关于银台房产公司应承担的违约责任，银都建设公司实际欠顺华工贸公司工程款243410.62元，协议约定以两套房屋抵顶该工程款，该款视为顺华工贸公司交付的购房款，在顺华工贸公司主张两套房屋的目的不能实现时，银台房产公司应予以返还，并赔偿顺华工贸公司以协议书取得两套房屋的利益损失，即已付购房款一倍的损失，故对顺华工贸公司要求银台房产公司返还房款243410.62元、承担赔偿金243410.62元的诉讼请求予以支持。顺华工贸公司要求银台房产公司返还房屋上涨的差价损失305969.4元，因超出法律规定的赔偿范围，故该诉讼请求不予支持；银都建设公司不属商品房预售合同的主体，故不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决：1、解除石嘴山市顺华工贸有限公司与宁夏银台房地产开发有限公司、宁夏银都建设有限责任公司于2008年12月签订的《协议书》；2、宁夏银台房地产开发有限公司返还石嘴山市顺华工贸有限公司用工程款抵顶的购房款243410.62元，赔偿损失243410.62元，合计486821.24元，于判决生效后十五内一次性付清；3、驳回石嘴山市顺华工贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费12259元，由宁夏银台房地产开发有限公司负担7055元，石嘴山市顺华工贸有限公司负担5204元。
银台房产公司上诉称：1、一审判决认定银台房产公司与顺华工贸公司签订的协议书系商品房买卖合同属事实认定错误。双方在签订该协议时，并不具备买卖合同的意思表示，双方的目的并不是买卖房屋。一审认定双方所签订的协议书符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定属于认定错误，该协议书只符合其中的部分条款。2、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定来认定本案的协议书是商品房买卖合同属于适用法律错误。在本案中，双方都认定该协议书是在工程施工过程中签订的，且银台房产公司并没有收到顺华工贸公司的任何款项。3、从该协议书的签订过程及背景来看，协议书是对支付工程款的一种以物担保的保障，用于保证工程顺利完工及工程款的支付。4、银台房产公司已将全部工程款支付银都建设公司，不存在拖欠的情况，该协议书已经丧失了履行的条件，一审法院认定银台房产公司一房二卖，要求其承担责任属于认定事实错误。
顺华工贸公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，理由如下：1、三方协议真实合法有效，实质上就是一份房屋买卖合同；2、该协议并不是工程款的支付保障，工程款的支付保障在分项施工合同中已经能够体现，没有必要再另行签订协议，三方签订的协议直接确定了顺华工贸公司的工程款已转化为房款，由银台房产公司履行交房义务，银台房产公司违约将该房屋出售，应承担相应的违约责任。
银都建设公司辩称，2007年5月25日，顺华工贸公司与银都建设公司签订了《分项工程施工合同》，合同签订后，三方协商一致同意将银都建设公司欠顺华工贸公司的工程款以顶账协议的方式转移给银台房产公司，银台房产公司用其开发的金水湖畔欧洲城28#号楼三单元201室、301室住房抵顶顺华工贸公司的工程款。银台房产公司已将明确抵顶的28#号楼三单元201室、301室住房另行出售第三人，因此，银台房产公司应向顺华工贸公司承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。
银台房产公司、顺华工贸公司及银都建设公司在二审审理过程中均未向本院提交新证据，当事人对一审提交的证据也没有新的质证意见。
对于原审法院认定的事实，除银台房产公司认为交房时间为2008年12月1日系笔误外，对原审法院查明的其他事实均无异议，对三方当事人均无异议的事实本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三十二条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此，当事人在合同书上的签字、盖章是表明合同内容为当事人真实意思表示，当事人据此享有合同权利，履行合同义务。银台房产公司、银都建设公司与顺华工贸公司三方签订的《协议书》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，系有效协议，对三方当事人均具有法律约束力。协议书对涉案房屋的基本状况、价款、面积差异的处理方式等有关事宜作了明确的约定，符合商品房预售合同的特征，原审法院将本案定性为商品房预售合同并无不妥。银台房产公司辩称该协议内容不完善，原审法院定性错误的理由于法无据，本院不予采纳。《协议书》定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
受理费8602元，由上诉人宁夏银台房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 敏
代理审判员 彭德才
代理审判员 陈艳丽
二〇一四年四月八日
书 记 员 马丽荣
附：《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。