广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第722号
上诉人（原审被告、反诉原告）：游钜轩，男。
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶绍昌，男。
以上两上诉人共同委托代理人：陈福生，广东品峰律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人：张樱桃，广东品峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝宝安，男。
委托代理人：黄志平，广东星啸律师事务所律师。
委托代理人：邓芬香，广东星啸律师事务所实习律师。
原审第三人：东莞市寮步经济发展总公司。住所地：广东省东莞市寮步镇大孖街。
法定代表人：尹志祥。
委托代理人：梁集强，广东格雷兄弟律师事务所律师。
上诉人游钜轩、叶绍昌因与被上诉人郝宝安、原审第三人东莞市寮步经济发展总公司（以下简称寮步公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民二初字第5296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郝宝安向原审法院起诉称：2013年5月16日，郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订了《酒店、KTV转让合同》，双方约定游钜轩、叶绍昌将位于东莞市寮步镇红荔综合市场的东莞市寮步公司新红荔酒店的所有资产和经营权一并转让给郝宝安，转让款为630000元。该合同签订后郝宝安已依约向游钜轩、叶绍昌支付了转让款569719元。郝宝安受让寮步公司新红荔酒店后，才知道该酒店实际由寮步公司开办并出租给游钜轩和叶绍昌的，游钜轩、叶绍昌根本无权转让该酒店的资产。郝宝安多次与游钜轩、叶绍昌协商，要求退款，但游钜轩、叶绍昌均拒绝。郝宝安起诉至原审法院，请求判令：1.解除郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订的《酒店、KTV转让合同》；2.游钜轩、叶绍昌立即向郝宝安退还转让款569719元及其利息，其中561719元的利息从2013年5月20日开始计算，8000元的利息从2013年6月14日开始计算，均计至判决确认的履行期限届满之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；3.由游钜轩、叶绍昌承担诉讼费。
游钜轩、叶绍昌向原审法院答辩并反诉称：游钜轩、叶绍昌将其拥有的寮步公司新红荔酒店内的所有设备、设施以及房屋租赁权转让给郝宝安，转让款为630000元。2013年5月起，郝宝安经营所产生的费用应由郝宝安自行承担。游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订的合同明确约定游钜轩、叶绍昌有权将租赁房屋转租给其他经营者，同时约定房屋租金仍由游钜轩、叶绍昌支付，寮步公司与郝宝安不直接建立租金收取关系。寮步公司与游钜轩、叶绍昌之间的合同以及郝宝安与游钜轩、叶绍昌之间的合同仍然存在，郝宝安应当向游钜轩、叶绍昌支付房屋租金。转让合同签订后，游钜轩、叶绍昌按约向郝宝安交付了转让物，郝宝安交付了转让款569719元和5、6月的两个月的房屋租金，尚有转让款60281元、7月至10月的房屋租金195048元、2013年9月的水电费45363.75元、2013年8月至10月的社保费用11157.38元没有支付。游钜轩、叶绍昌反诉至原审法院，请求判令：1.郝宝安向游钜轩、叶绍昌支付转让款余款60281元；2.郝宝安向游钜轩、叶绍昌支付2013年7月至10月的租金195048元；3.郝宝安向游钜轩、叶绍昌支付由游钜轩、叶绍昌垫付的2013年9月的水电费45363.75元；4.郝宝安向游钜轩、叶绍昌支付游钜轩、叶绍昌垫付的社保费用11157.38元；5.本案诉讼费由郝宝安承担。
郝宝安向原审法院答辩称：游钜轩、叶绍昌以欺骗的方式转让酒店给郝宝安，且不能将营业执照办到郝宝安名下，无权要求郝宝安支付转让款，而且房屋租金和水电费游钜轩、叶绍昌并未实际支付。
原审法院经审理查明：1999年2月1日，游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订了《出租合同》，合同约定寮步公司将红荔综合市场A栋三楼及A栋右翼地下办公室出租给游钜轩、叶绍昌，期限为1999年10月1日至2009年10月1日。合同第七条约定在租用期间，游钜轩、叶绍昌无权出售，但有权转租和承包给其他经营者，但寮步公司只收取游钜轩、叶绍昌交纳的费用，而不与其他承包者发生关系。2008年8月1日，东莞市寮步红荔综合批发市场与寮步公司新红荔酒店签订了《出租合同之补充合同》，约定将租期延长至2014年9月30日，并调整了计租面积和租金，东莞市寮步红荔综合批发市场的主办单位是寮步公司，寮步公司新红荔酒店属于集体所有制的营业单位。寮步公司主张东莞市寮步红荔综合批发市场是代寮步公司签订合同，游钜轩、叶绍昌在寮步公司新红荔酒店落款处签名，郝宝安与游钜轩、叶绍昌和寮步公司均确认游钜轩、叶绍昌和寮步公司通过该合同续租涉案租赁物。2013年5月16日，郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订《酒店、KTV转让合同》，约定游钜轩、叶绍昌将其拥有的寮步公司新红荔酒店内的所有设施、经营管理权转让给郝宝安。店铺现有包括但不限于现有的装修、装饰、设备、设施、电器在游钜轩、叶绍昌收到郝宝安支付的转让款后全部归郝宝安所有，由郝宝安占有、使用、收益和处分经营管理，转让款为630000元。2013年5月1日之后，该店铺的营业执照、税务登记证、卫生许可证等相关手续未过户前暂由郝宝安使用，游钜轩、叶绍昌配合郝宝安办理相关过户登记手续。合同生效后，游钜轩、叶绍昌与寮步镇政府签订的《房屋租赁合同》终止履行，由郝宝安自行与寮步镇政府重新签订租赁合同。郝宝安与游钜轩、叶绍昌确认游钜轩、叶绍昌已于2013年5月1日将合同所涉的“新红荔酒店”交付给郝宝安，郝宝安于2013年5月20日支付了转让费561719元，于6月14日支付了转让费8000元、酒水等物品费22000元。
郝宝安主张郝宝安与游钜轩、叶绍昌是协议将“新红荔酒店”的所有资产及经营权转让给郝宝安，具体包括经营场所、宿舍楼、停车场、发电楼、装饰设备、经营权等，应当将酒店的执照过户至郝宝安名下。而根据游钜轩、叶绍昌和寮步公司的合同约定，该酒店是不允许出售的，该酒店也是登记在寮步公司名下。直到寮步公司到酒店来催收租金，郝宝安才知道游钜轩、叶绍昌无权出售酒店。
游钜轩、叶绍昌在第一次庭审中主张转让协议涉及两部分，一是房屋的转租，二是酒店内动产的转让。游钜轩、叶绍昌在第二次庭审中主张是资产实物转让。游钜轩、叶绍昌在代理词中主张转让协议包括经营承包权转承包和资产转让。其中酒店内的装修、设备、电器的所有权原属游钜轩、叶绍昌，在酒店内的东莞市寮步昔日情怀沐足阁是游钜轩、叶绍昌经营的个体工商户，其资产所有权也属于游钜轩、叶绍昌，因此游钜轩、叶绍昌有权出售给郝宝安。游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订的租赁合同仅约定游钜轩、叶绍昌无权出售租赁物，并未约定游钜轩、叶绍昌不可以出售自己购置的资产。根据游钜轩、叶绍昌与寮步公司的协议，游钜轩、叶绍昌是有权转承包的。郝宝安在签订合同之前就知道涉案酒店的产权情况和游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订的合同的内容，郝宝安是知道酒店的营业执照是登记在寮步公司名下，是不可能过户的，转让协议中提到的“过户”仅指东莞市寮步昔日情怀沐足阁的执照过户。
寮步公司主张其不同意将酒店的经营权转让给郝宝安，涉案酒店里的消防设施、电梯、电线等都是寮步公司设置的，游钜轩、叶绍昌将房屋装修成酒店，但游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订的租赁合同中明确约定合同期满后，游钜轩、叶绍昌的装修归寮步公司所有，所以游钜轩、叶绍昌不应将装修卖予郝宝安。寮步公司不知道游钜轩、叶绍昌将涉案的酒店转让给郝宝安，寮步公司一直是向游钜轩、叶绍昌收取租金，交纳租金的主体是“新红荔酒店”，并没有向郝宝安收取过租金。
郝宝安与游钜轩、叶绍昌和寮步公司均确认2013年5月之后的租金是每月48762元。郝宝安主张2013年7月至9月的租金为146286元，郝宝安经营的“新红荔酒店”已经于2013年10月停止经营，因此不应支付10月的租金，且租金不应支付给游钜轩、叶绍昌，应当支付给寮步公司。
游钜轩、叶绍昌主张2013年5月至9月期间尚有水电费45363.75元没有交纳，郝宝安应向其支付。郝宝安对数额没有异议，同意支付。
游钜轩、叶绍昌主张由于郝宝安办理新执照需要一定数量的员工社保记录，因此郝宝安与游钜轩、叶绍昌曾协商虽然酒店原来的员工大部份在郝宝安接手后离开酒店，但仍由“新红荔酒店”购买社保，现郝宝安既不同意解除与原员工的劳动关系又不交纳社保费用，导致原员工找到游钜轩、叶绍昌要求游钜轩、叶绍昌交纳，游钜轩、叶绍昌只得代郝宝安交纳了2013年8月至10月的社会保险费用11157.38元。郝宝安对游钜轩、叶绍昌主张的金额没有异议，但主张这些员工都是游钜轩、叶绍昌聘用的，其中只有两人在郝宝安接手后继续留在酒店工作，郝宝安支付了5、6月的社保费用后，因寮步公司追租，与游钜轩、叶绍昌发生争议，因此停止购买社保。
另查，涉案的酒店所在的东莞市寮步镇红荔综合市场A栋，在1997年取得东莞市寮步镇城镇建设规划办公室颁发的建设工程规划许可证。该楼有房地产权证，证号为粤房地证字第1897145号，权属人是寮步公司。寮步公司在另案起诉本案游钜轩、叶绍昌，案号为（2013）东一法民一初字第10189号，在该案中，寮步公司主张因游钜轩、叶绍昌拖欠租金要求法院判决解除寮步公司与游钜轩、叶绍昌签订的租赁合同。
以上事实，有《酒店、KTV转让合同》、收条、出租合同及补充合同、律师函、完税证明等以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订的转让合同所涉及的内容主要包括以下几方面：1.游钜轩、叶绍昌将包括东莞市寮步昔日情怀沐足阁在内的寮步公司新红荔酒店的现存装修、设备、电器、酒水等资产出卖给郝宝安。2.游钜轩、叶绍昌将承包寮步公司新红荔酒店进行经营的权利出卖给郝宝安。3.游钜轩、叶绍昌将包括东莞市寮步昔日情怀沐足阁在内的寮步公司新红荔酒店经营所需的场地转租给郝宝安。虽然郝宝安与游钜轩、叶绍昌在转让合同中称该合同生效后，游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订的房屋租赁合同终止，但该主张并未得到寮步公司的同意，也没有证据显示游钜轩、叶绍昌曾经向寮步公司提出解除租赁合同，也没有证据证明郝宝安与寮步公司签订了新的租赁合同。同时，游钜轩、叶绍昌与寮步公司已在租赁合同中明确约定即使是转租和承包，寮步公司只向游钜轩、叶绍昌收取游钜轩、叶绍昌应当交纳的费用，寮步公司不与其他承包者发生关系。因此游钜轩、叶绍昌与寮步公司签订的租赁合同在郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订转让合同时并未解除，应当认定游钜轩、叶绍昌是将经营所需的场地转租给郝宝安。
寮步公司在（2013）东一法民一初字第10189号案件中起诉游钜轩、叶绍昌，主张因游钜轩、叶绍昌拖欠租金要求法院判决解除寮步公司与游钜轩、叶绍昌签订的租赁合同。该案经审理认为，游钜轩、叶绍昌有拖欠租金的违约行为导致游钜轩、叶绍昌与寮步公司之间的租赁合同解除。即游钜轩、叶绍昌已丧失承租权，不可能再将涉案的经营场地转租给郝宝安，而经营场所是进行经营的必备条件，因此郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订的转让合同无法继续履行，原审法院对郝宝安要求解除郝宝安与游钜轩、叶绍昌于2013年5月16日签订的《酒店、KTV转让合同》的请求予以支持。
关于郝宝安诉请的返还转让款和游钜轩、叶绍昌要求的继续支付转让款的问题。合同已解除，游钜轩、叶绍昌应当向郝宝安返还相应的款项，由于郝宝安与游钜轩、叶绍昌对郝宝安已向游钜轩、叶绍昌支付转让费561719元的事实均无异议，因此原审法院对郝宝安要求游钜轩、叶绍昌返还561719元的诉讼请求予以支持，对游钜轩、叶绍昌要求郝宝安继续支付余款60281元的诉讼请求不予支持。郝宝安与游钜轩、叶绍昌自愿签订转让协议，郝宝安自愿向游钜轩、叶绍昌交纳转让金，郝宝安要求游钜轩、叶绍昌支付转让金的利息没有依据，原审法院不予以支持。至于郝宝安应当向游钜轩、叶绍昌返还的实物，游钜轩、叶绍昌在本案中没有提出请求，游钜轩、叶绍昌可另行通过法律途径解决。
关于游钜轩、叶绍昌要求郝宝安支付2013年7月至10月的租金的问题。游钜轩、叶绍昌将涉案酒店的经营场所转租给郝宝安，郝宝安实际使用了经营场所，应当向游钜轩、叶绍昌支付租金。由于郝宝安与游钜轩、叶绍昌并未在转让协议中约定租金，在此情形下可参照游钜轩、叶绍昌与寮步公司在租赁协议中约定的租金数额来确定。由于郝宝安与游钜轩、叶绍昌及寮步公司对租金为每月48762元没有异议，且郝宝安没有提交证据证明其于2013年10月已将涉案酒店的经营场地交还给游钜轩、叶绍昌，因此原审法院对游钜轩、叶绍昌要求郝宝安支付2013年7月至10月的租金195048元的诉讼请求予以支持。
关于游钜轩、叶绍昌要求郝宝安支付9月的水电费45363.75元的问题。郝宝安对实际使用了水电并产生水电费45363.75元的事实没有异议，虽然游钜轩、叶绍昌尚未实际向寮步公司交付该水电费，但寮步公司已在（2013）东一法民一初字第10189号案件中起诉游钜轩、叶绍昌要求支付水电费45363.75元，因此原审法院对游钜轩、叶绍昌要求郝宝安支付水电费45363.75元的诉讼请求予以支持。
关于游钜轩、叶绍昌要求郝宝安支付垫付的社保费用的问题。郝宝安与游钜轩、叶绍昌均确认郝宝安从2013年5月开始实际经营涉案的酒店，郝宝安亦在原审庭审中陈述曾经支付5、6月的社保费用，后因与游钜轩、叶绍昌发生争议，遂停止购买社保。从郝宝安的陈述可知，郝宝安明确知道自己有义务支付购买社保费用和社保费用的数额，现游钜轩、叶绍昌持支付社保费用的完税凭证原件，而郝宝安没有提交相反的证据予以反驳，因此原审法院采纳游钜轩、叶绍昌关于其垫付了2013年8月至10月的社保费用的主张，认定郝宝安应当向游钜轩、叶绍昌返还垫付的社保费用11157.38元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决如下：一、解除郝宝安与游钜轩、叶绍昌签订的《酒店、KTV转让合同》；二、游钜轩、叶绍昌于判决生效之日起五日内向郝宝安退还569719元；三、郝宝安于判决生效之日起五日内向游钜轩、叶绍昌支付2013年7月至10月的租金195048元、水电费45363.75元和游钜轩、叶绍昌垫付的社保费用11157.38元；四、驳回郝宝安其他诉讼请求；五、驳回游钜轩、叶绍昌其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费9622元，由郝宝安承担192元，由游钜轩、叶绍昌承担9430元。本案一审反诉受理费2989元，由郝宝安承担2421元，由游钜轩、叶绍昌承担568元。
上诉人游钜轩、叶绍昌不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原审法院引用尚未生效的（2013）东一法民一初字第10189号民事判决作为认定本案事实的依据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定。二、双方在《酒店、KTV转让合同》第一条明确约定了转让包括的是新红荔酒店及昔日情怀沐足阁的装修、装饰、设备、设施、电器。至于经营场所的租赁，双方在签署合同第八条明确约定，由郝宝安自行与寮步公司重新签订房屋租赁合同，游钜轩、叶绍昌仅是提供协助义务。合同签订后，游钜轩、叶绍昌已按合同约定将转让款包含的装修、装饰、设备、设施、电器等交付给郝宝安使用，已经履行了合同义务，且上述设施、设备已经被郝宝安处分，现郝宝安以不能实现转租要求解除合同及退回转让款没有事实及法律依据。综上，游钜轩、叶绍昌上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、五项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费全部由郝宝安承担。
被上诉人郝宝安向本院口头答辩称：游钜轩、叶绍昌没有按约定履行合同：1.游钜轩、叶绍昌应把酒店证照过户给郝宝安，但酒店由寮步公司开办，寮步公司明确不同意转让；2.寮步公司与游钜轩、叶绍昌的租赁合同中早有约定游钜轩、叶绍昌无权转让酒店，合同期满后酒店的一切装修、不动产无条件给寮步公司；3.寮步公司与游钜轩、叶绍昌已解除租赁合同，因此原审判决解除案涉合同及游钜轩、叶绍昌退还转让款是正确的。
原审第三人寮步公司向本院口头答辩称：本案与其无关。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查明，本院令游钜轩、叶绍昌提交（2013）东一法民一初字第10189号案件的生效证明书，但其未在指定期限内向本院提交。
以上另查事实，有本院二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：郝宝安关于解除案涉合同并要求游钜轩、叶绍昌返还转让款的主张是否应当支持。
结合双方诉辩意见及本案证据材料，本院认为郝宝安关于解除案涉合同并要求游钜轩、叶绍昌返还转让款的主张应当得到支持，理由如下：首先，游钜轩、叶绍昌主张原审法院引用未生效的（2013）东一法民一初字第10189号民事判决作为认定本案事实的依据，本院令游钜轩、叶绍昌提交该案的生效证明书，但其未在指定期限内向本院提交，因此本院对其该项主张不予采信。其次，关于案涉合同转让的内容，双方对是否应包括出卖新红荔酒店的经营权以及转租经营所需的场地存在争议。案涉合同前言部分约定转让内容包括了新红荔酒店内的所有设施、经营管理权，并注明转让场地的范围，且在合同第二条约定游钜轩、叶绍昌必须配合、协助郝宝安办理有关过户登记手续，原审法院据此认定双方转让范围包括出卖新红荔酒店进行经营的权利以及转租经营所需场地的内容，具有合同依据，本院予以维持。游钜轩、叶绍昌主张依据合同第八条之约定，合同转让范围并不包括转租经营场地，但是游钜轩、叶绍昌与寮步公司终止租赁合同并没有征得寮步公司的同意，并且寮步公司与游钜轩、叶绍昌的租赁合同中明确约定即使是转租和承包，寮步公司只与游钜轩、叶绍昌发生合同关系，结合郝宝安并未与寮步公司签订租赁合同，原审法院认定游钜轩、叶绍昌将经营场地租转租给郝宝安是正确的。最后，（2013）东一法民一初字第10189号民事判决认定寮步公司与游钜轩、叶绍昌之间的租赁合同解除，游钜轩、叶绍昌已经丧失承租权，无法将案涉经营场地转租给郝宝安，本案所涉合同已经丧失了履行的基础，原审法院因此判令解除案涉合同，游钜轩、叶绍昌向郝宝安返还转让款569719元，并无不当，本院予以维持。游钜轩、叶绍昌对郝宝安已接收的相应设备、电器等资产，未在本案中提出要求返还的诉讼请求，本院对此不予审理，游钜轩、叶绍昌可另行主张权利。
综上，游钜轩、叶绍昌的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费5978元，由游钜轩、叶绍昌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 万思露
二〇一四年八月八日
书 记 员 卢婕婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。