青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终719号
上诉人（一审原告）：青海省西宁炊事机械厂，组织机构代码22670128-0。住所地西宁市城中区。
法定代表人：甄统海，该厂厂长。
委托诉讼代理人：莫玉琴，青海诺格律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：西宁市城中区百德商务宾馆，统一社会信用代码92630103MA7544XM7W。住所地西宁市城中区。
经营者：苏昌明，男，回族，1969年12月9日出生，西宁市城中区百德商务宾馆经理，住西宁市城东区。
委托诉讼代理人：王建梅，青海海博律师事务所律师。
原审第三人：西宁城中贸易商场，组织机构代码22670296-1。住所地西宁市城中区。
法定代表人：王全萍，该商场员工。
上诉人青海省西宁炊事机械厂（以下简称炊事机械厂）因与被上诉人西宁市城中区百德商务宾馆（以下简称百德宾馆）、一审第三人西宁城中贸易商场（以下简称贸易商场）返还原物纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初383号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭于2017年3月17日公开开庭进行了审理。炊事机械厂的法定代表人甄统海及其委托诉讼代理人莫玉琴，百德宾馆的经营者苏昌明及其委托诉讼代理人王建梅，贸易商场的法定代表人王全萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
炊事机械厂上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：本案政策依据的真实性和效力存疑，法院认定的文件、批示均未出具原件，无法知晓具体内容是否真实存在。一审法院依据有关政府文件认定占有、使用本案所涉房屋合法，缺乏依据。首先，对百德宾馆与贸易商场提交的相关文件真实性未确定；其次，相关文件并未将本案资产所有权确权给贸易商场；第三，贸易商场若依据相关文件是本案资产的所有权人，炊事机械厂就不可能取得不动产权证，一审法院的认定与炊事机械厂合法取得不动产权证相矛盾。一审法院认为贸易商场与百德宾馆签订的《房屋租赁合同》合法有效与事实和法律不符，本案没有证据证明贸易商场是涉案资产的所有权人；炊事机械厂是本案资产的所有权人，是原始取得；资产不存在所有权的转移，故不适用《合同法》第二百二十九条之规定。该条法律适用于出租人和承租人签订《房屋租赁合同》后，出租人又将房屋出卖或者抵押时，善意的承租人才有权继续占有、使用该房屋，但涉案房屋并不存在所有权变动的情形，故一审法院适用法律错误。
百德宾馆辩称，政府批文的真实性不容置疑，证实贸易商场有使用权，房屋租赁合同是合法有效的，应受法律保护。租赁费已缴纳至2018年3月21日，其还与贸易商场签订了借款协议约定贸易商场向百德宾馆借款40万元，用于商场煤改气工程，从2019年起的租赁费中偿还。现租赁合同已履行了八年，买卖不破租赁，炊事机械厂取得房屋产权之前，涉案房屋属贸易商场合法占有使用。一审判决正确，请求维持原判。
贸易商场辩称，贸易商场与炊事机械厂分家，原债权债务由贸易商场承担，在此后30多年时间，一直是贸易商场在管理并还账，炊事机械厂都未曾过问，直至2016年检时，才知道炊事机械厂已取得产权，但炊事机械厂并没有通知过贸易商场，只通知了三家租赁户。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
炊事机械厂一审诉讼请求：判令百德宾馆停止侵权，返还炊事机械厂位于西宁市城中区南川东路60号不动产中的房屋5406平方米，并支付从2016年9月至实际交付日的租金，每月93523.8元。
一审法院认定的事实：2016年8月30日，炊事机械厂取得了西宁市城中区南川东路60号房屋的不动产权证，该房屋的宗地面积为1311.15平方米，房屋面积为5705.65平方米。2016年9月12日，炊事机械厂给百德宾馆发出了一份《关于收回西宁市南川东路60号不动产的函》，内容为“贵单位多年来一直在租赁使用西宁市南川东路60号不动产部分房屋。但南川东路60号不动产一直是我厂资产，我厂也取得了青（2016）西宁市不动产权第0013427号《不动产权证书》。我厂从未与贵单位签订过租赁协议，现我厂向贵单位致函，望你方收到此函后三日内，与我厂联系交付租赁不动产事宜。否则，我厂将通过法律程序解决，由此造成的一切法律责任和经济责任将由你商城承担。”百德宾馆收到炊事机械厂的函件后，并未向炊事机械厂交付租赁的房屋，经双方协商未果，炊事机械厂遂提起诉讼。在诉讼过程中，西宁城中贸易商场向本院提交申请，以本案的审理结果与其具有法律上的利害关系为由，要求以贸易商场的身份参加本案诉讼。另查，2009年3月20日，贸易商场与百德宾馆签订了一份《房屋租赁合同》约定，贸易商场将西宁市城中区南川东路60号大楼二至七层及地下仓库和后院的锅炉房、水泵房租赁给百德宾馆使用，在租赁期内，锅炉、水泵、楼内全部设施等维护、更新由承租方负责，费用自行承担。租赁期限自2009年4月3日起至2029年4月2日止。租金为每年110000元，每三年缴纳一次，第一期租金330000元于2009年3月21日前交清，第二期租金为2012年3月21日，第三期租金为2015年3月21日。承租方必须在签订合同之日，向出租方一次性缴纳房屋押金50000元，合同到期后退还承租人。百德宾馆自合同签订后，向贸易商场支付租金，已缴纳至2018年3月20日。2013年9月13日，百德宾馆与贸易商场签订了一份《借款协议》，约定由贸易商场向百德宾馆借款400000元用于该商场的“煤改气”治理工程，在该协议中约定，还款从2019年起，分批从租赁费中偿还，每批次还款数额到时由双方再续协议决定。后百德宾馆于2013年9月13日和9月24日给付贸易商场借款共计400000元，贸易商场给百德宾馆出具了借款收据。又查，1990年5月12日，原西宁市城中区计划经济科技委员会给炊事机械厂下发了中计字（90）第33号《关于西宁炊事机械厂与综合大楼脱钩的批复》，内容为“西宁炊事机械厂：你厂西炊（90）厂第010号文关于西宁炊事机械厂与商业大楼脱钩的报告收悉，经区人民政府政发（90）第39号文批复。同意你厂与昆仑综合服务大楼脱钩。另成立：西宁综合服务大楼。人员编制20人。企业性质：大集体企业。实行独立核算，自负盈亏。原青海炊事机械经销公司和西宁昆仑百货商店债权债务由西宁综合服务大楼承担，隶属于我委领导。”1991年9月11日，西宁市城中区人民政府下发了城中政发（1991）第54号《关于“区计经科委关于西宁炊事机械厂与西宁昆仑百货大楼脱钩的报告的批复”有关问题的补充通知》，内容为“区计经委：城中政发（1991）第39号文关于同意西宁炊事机械厂与西宁昆仑百货大楼脱钩问题中，新成立的西宁综合服务大楼含原西宁炊事机械经销公司和西宁昆仑百货大楼，原西宁炊事机械经销公司和西宁昆仑百货大楼的债权债务均由西宁综合服务大楼承担。”2008年11月5日，原西宁市城中区经济局给西宁市城中区工商行政管理局出具证明，内容为“城中贸易商场的土地使用权、房屋产权属该商场所有，特此证明。”
一审法院认为，贸易商场与百德宾馆签订《房屋租赁合同》时，虽然没有取得本案所涉房屋的所有权，但贸易商场占有、使用本案所涉的房屋，是基于在政府主管企业期间西宁市城中区人民政府下发的有关炊事机械厂与贸易商场关于企业脱钩的文件以及西宁市城中区人民政府所属原相关职能机构出具的企业分立的批复文件等确定，贸易商场依据有关政府文件占有、使用本案所涉房屋具有合法依据，贸易商场与百德宾馆签订《房屋租赁合同》，是对其占有、使用房屋的一种经营行为，且签订时间在炊事机械厂取得本案涉案房屋产权之前，故该租赁合同合法有效，贸易商场占有、使用该房屋及百德宾馆以租赁方式使用涉案房屋的行为均不构成侵权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权转移的，不影响租赁合同的效力。炊事机械厂对于本案所涉房屋的产权虽属原始取得，但其取得房屋产权的时间在贸易商场与百德宾馆签订租赁合同之后，且贸易商场占有、使用该房屋并对外出租经营具有合法依据，故炊事机械厂应当继续履行贸易商场与百德宾馆签订的租赁合同。炊事机械厂以其未与百德宾馆签订过租赁合同，百德宾馆应当承担侵权责任返还房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。关于炊事机械厂主张的租赁费，因百德宾馆与贸易商场签订的租赁合同合法有效，百德宾馆已在炊事机械厂取得房屋产权前按照合同约定履行了向贸易商场缴纳租金的义务，且在合同履行中因贸易商场对房屋的锅炉改造事项以给贸易商场借款并折抵房屋租金的方式支付了后期的租金，故炊事机械厂的该项诉讼请求亦不能成立，不予支持。但因炊事机械厂已经取得了本案涉案房屋的产权，百德宾馆已经给炊事机械厂支付的房屋租金及以给贸易商场借款的方式支付的租金按照其与贸易商场签订的《房屋租赁合同》约定的数额折抵完毕后的后续租金应当由百德宾馆按照原合同约定向炊事机械厂支付。炊事机械厂自其取得房屋产权后的租金，应向贸易商场主张解决。贸易商场提出的继续与百德宾馆履行合同的请求，因炊事机械厂已经取得了本案涉案房屋的产权，就此之后贸易商场已经不具有该房屋的占有、使用、收益的权利，故其请求不能成立，不予支持。据此判决：驳回炊事机械厂的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由炊事机械厂承担。
本院二审期间，百德宾馆提交2009年3月6日西宁晚报第15版刊登的出租信息一份，证明其从报纸上得知出租信息，经电话询问，签订了租赁合同；炊事机械厂质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能确定是否涉案房屋且与炊事机械厂无关；贸易商场认可该出租信息系其刊登；本院认为，该证据不能证实是对涉案房屋的出租，故对其证明力不予认定。炊事机械厂提交一份协议书，三份文件，证明涉案房屋产权系原始取得，南川东路60号土地原属南酉山村，后炊事机械厂置换了该地，经城中区政府批复予以追认后，加盖了涉案房屋；百德宾馆对证据的真实性无异议，认可是炊事机械厂盖的房子，但从对外出租到炊事机械厂取得产权之前，炊事机械厂没有提出过异议，期间该房屋一直是由贸易商场管理使用；贸易商场对该证据没有异议，但债务由贸易商场偿还，炊事机械厂多年来从未过问；本院认为，炊事机械厂提交的以上证据虽为复印件，但各方当事人均不持异议，故对该证据的真实性及证明方向予以认定。百德宾馆应本院要求补充提交了2015年2月12日中国建设银行33万元转帐凭证原件及2013年9月13日、2013年9月24日中国建设银行共计40万元进帐单原件，证实租赁费及借款的支付过程；贸易商场对该证据无异议，认可收到以上款项；炊事机械厂认为该证据不能证实系百德宾馆向贸易商场支付的租金及双方存在借贷关系；本院认为，百德宾馆提交的以上证据原件与《房屋租赁合同》、《借款协议》相印证，能够证实租金的支付情况及款项的出借事实，故对该证据的证明力予以认定。贸易商场应本院要求补充提交了2008年11月5日西宁市城中区经济局证明原件一份及西宁市城中区计划经济科技委员会《关于西宁炊事机械厂与综合大楼脱钩的批复》原件一份,证明政府文件的真实性;百德商场无异议;炊事机械厂对证据的真实性不持异议,但认为文件虽然存在但未实际实施,对证明方向不予认可;本院认为,以上证据的真实性各方均无异议,能够证明本案事实，故对该证据的证明力予以确认。
二审期间，百德宾馆及贸易商场对一审法院查明的事实无异议，炊事机械厂虽对一审法院认定的政府文件、百德宾馆支付租金和借款事实不予认可，但二审中贸易商场及百德宾馆均补充提交了证据原件，能够证据案件事实，故对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，1990年西宁市城中区计划经济科技委员会下发《关于西宁炊事机械厂与综合大楼脱钩批复》仅明确了青海炊事机械经销公司和西宁昆仑百货商店债权债务由西宁综合服务大楼承担，贸易商场此时就已取得了涉案房屋的占用、使用、收益权，其将涉案房屋对外出租合理有据，百德宾馆亦按约支付了租赁费，其行为并不违反法律规定，双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，炊事机械厂于2016年8月30日取得了西宁市城中区南川东路60号房屋的不动产权证，以此为据向百德宾馆主张权利，并不影响贸易商场与百德宾馆签订的租赁合同的实际履行，故炊事机械厂要求百德宾馆返还涉案房屋及支付租赁费的上诉理由不能成立，不予支持。因贸易商场已实际收取了百德宾馆的租赁费，炊事机械厂可自取得涉案房屋产权之日起向贸易商场要求返还租赁费，而非向百德宾馆直接主张支付租赁费。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由青海省西宁炊事机械厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋敏芳
审判员 李 娟
审判员 李宏宁
二〇一七年七月二十日
书记员 田 云
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；