上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初22605号
原告：李健，男，1974年3月16日出生，汉族，住所地上海市浦东新区。
原告：朱文姝，女，1979年11月6日出生，汉族，住所地上海市浦东新区。
两原告共同委托诉讼代理人：田小丰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：刘晓玲，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：周嘉陵(兼被告姜碧英、周杰、王君、周筱雅的委托诉讼代理人)，男，1937年2月16日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市，住上海市黄浦区。
被告：姜碧英，女，1942年5月1日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市，住上海市黄浦区。
被告：周杰(兼被告周筱雅的法定代理人)，男，1967年5月7日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市，住上海市黄浦区。
被告：王君(兼被告周筱雅的法定代理人)，女，1971年10月3日出生，汉族，户籍所在地上海市崇明区，住上海市黄浦区。
被告：周筱雅，女，2001年11月6日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。
原告李健、朱文姝与被告周嘉陵、姜碧英返还原物纠纷一案，本院于2016年5月11日作出(2016)沪0101民初4169号一审民事判决。原告李健、朱文姝不服判决，提起上诉。上海市第二中级人民法院于2016年8月5日作出(2016)沪02民终5027号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2016年8月17日受理，依法另行组成合议庭，2017年2月7日依法追加周杰、王君、周筱雅为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告李健、朱文姝的诉讼委托代理人田小丰、刘晓玲、被告周嘉陵(兼被告姜碧英、周杰、王君、周筱雅的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李健、朱文姝向本院提出诉讼请求：1、要求被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅立即迁出上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、要求被告周嘉陵、姜碧英支付原告房屋占有使用费(每月１万元，从2015年12月4日起算至判决生效日)。事实和理由：2015年6月23日，两原告与原房屋所有权人周长青就系争房屋签订房地产买卖合同，签约后两原告按约履行付款义务，并登记为系争房屋权利人，根据买卖合同约定，系争房屋应于2015年12月5日办理房屋移交，但系争房屋却未能按约交付，由被告周嘉陵、姜碧英非法占用，被告周杰、王君、周筱雅在诉讼期间擅自搬入系争房屋，故现在原告诉请要求五被告迁出；并根据现在房屋地段、出租价格，由被告周嘉陵、姜碧英支付房屋占有有期间的使用费。
被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅辩称：不同意原告全部诉请。被告自2006年开始就居住系争房屋，原告购买系争房屋时便知道该事实；原告起诉是编造谎话，欺骗法庭。原告签订买卖合同时就知道房屋存在纠纷，与周长青之间存在恶意串通，意图将房屋从周长青名下转移到原告名下，使周长青侵吞全部房款，原告得以低价购买。被告认为原告与周长青签订的房屋买卖合同无效，属滥用权利。对原告增加的诉请，房屋使用费标准不认可。
本院经审理认定事实如下：
一、原告李健、朱文姝系夫妻关系。被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅系原房屋权利人周长青(CHANGQINGCHOU-
LAW)的父、母、弟、弟媳、侄女。周长青，持有美国护照，现居中国香港。
2006年1月，周长青取得系争房屋(建筑面积114.35平方米)的房地产权证。
二、2015年5月24日，被告周杰委托案外人上海信义房屋中介咨询有限公司卢湾店(以下称中介)出售系争房屋，并与中介签订《上海市房地产经纪委托书》，约定出售系争房屋，委托成交价为580万元，委托期限自2015年5月24日至2016年6月23日。
2015年6月23日，原告李健、朱文姝(乙方)经中介居间，与周长青(甲方)的委托代理人李宇明(执业律师)就系争房屋买卖签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该合同约定甲方以人民币447万元价格将系争房屋转让给乙方；甲乙双方于2015年9月30日办理交易过户手续等。合同补充条款约定，双方确认交易尾款22万元作为甲方履约保证金，以甲方向乙方交付房屋并迁出全部户口为条件；交接当日，双方对水电煤等确认无误，乙方支付余款2万元；待甲方户口迁出后，乙方一次性支付全款20万元；甲方确认，本合同签订时，该房屋内存有周筱雅一人户口等。该合同附件(付款协议)约定，合同签订当日，乙方应直接支付甲方部分首期房款17万元、连同定金10万共计27万元；2015年9月30日前，乙方支付甲方第二期房款318万元；乙方贷款银行审批、乙方取得房产税认定通知书后三日内，双方向房地产交易中心申请办理房产过户，交易中心登记完毕(即以乙方权利人的房地产权证办理完毕)七日内(以银行实际放贷时间为准)，乙方支付甲方第三期房款80万元；尾款22万元由乙方分两期支付，即待贷款银行将贷款发放至甲方账户三日内，甲方配合乙方完成房屋交付，经验看、清点后，双方签订房屋交接书，乙方支付甲方房款2万元、待甲方户口全部迁出，迁出当日乙方支付甲方尾款20万元。
同日，甲、乙双方另签订《补偿协议》，约定乙方支付甲方装潢补偿人民币93万元等。
是日，甲方代理人李宇明与乙方共同向上海市东方公证处申请办理《上海市房地产买卖合同》公证。公证处于2015年6月25日出具(2015)沪东证字第25063号公证书，公证证明周长青的委托代理人李宇明与李健、朱文姝签订的《上海市房地产买卖合同》上签名属实。
合同成立后，两原告于2015年6月12日、6月23日、9月26日分别向周长青支付房款10万、110万元、318万元；另办理住房公积金贷款，贷款金额80万元，该款于同年12月1日划款至周长青银行账户。合计，乙方支付甲方房款518万元。
原告与周长青的代理人、李宇明办理了房地产过户手续。2015年11月11日，两原告取得系争房屋的房地产权证。
三、原告在与周长青代理人李宇明交涉中得悉，系争房屋因由周长青的兄弟一户居住并不愿腾房。2015年6月25日，周长青的代理人林威、李宇明向被告周杰、王君发送律师函，称依照周长青女士的陈述及律师调取的相关资料，周女士于2006年1月14日经依法登记，取得系争房屋，系唯一权利人。近期在出售系争房屋过程中，周长青发现在未经授权的情况下，两被告自2006年起占有、使用系争房屋至今，同时调查发现，王君、周筱雅于2006年擅自将户口移入。周长青已多次要求搬离，迁出户口，但未果。要求周杰、王君收到律师函后五日内与律师联系确认腾房及迁户事宜，于2015年7月15日前搬离；并于7月30日前迁出户口。逾期将承担房屋占有费、房屋买卖合同中出售方的违约责任等。被告周杰、王君收讫该函后未予答复及搬离。被告周嘉陵、姜碧英已知悉该律师函的内容。
原告又于2015年12月4日向被告周嘉陵发出《通知函》，称两原告向周长青购买系争房屋并已依法登记为权利人，根据合同约定应于2015年12月3日交房，要求被告于2015年12月20日搬离系争房屋。2015年12月4日，原告向被告出具通知并张贴在系争房屋房门上，要求被告于同月20日搬离系争房屋，如继续占有系争房屋将通过报警、停水、停电、换锁等方式维权，并将追究周长青延期交房的违约责任和被告非法侵占的民事、刑事责任。
其后，周长青的代理人林威、李宇明得悉系争房屋由周嘉陵、姜碧英实际居住。故于2015年12月22日向被告周嘉陵、姜碧英发送律师函，称依照周女士的陈述及律师调取的相关资料，周女士于2006年1月14日经依法登记，取得系争房屋，系唯一权利人，现系争房屋已由李健、朱文姝购买并办理房地产产权转移登记。要求周嘉陵、姜碧英收到律师函后五日内与律师联系确认腾房及迁户事宜，最晚于2015年12月31日前搬离。该律师函并告诉周嘉陵、姜碧英如逾期未搬离可能面临以下法律后果：赔偿因未及时完成搬离、迁户手续，导致周长青承担的违约责任；赔偿李健、朱文姝因无法取得房屋而产生的额外支出等。众被告收讫该函后未予答复及搬离。上海邮政速递物流(EYXXXXXXXXXCN)于2016年1月26日投递并签收。审理中，周嘉陵、姜碧英称未收讫该律师函。
四、2015年12月12日，周长青的代理人李宇明、原告李健、及中介公司业务员杜立军三方签署确认书，三方确认“本交易涉及的房屋位于徐家汇路XXX弄XXX号XXX室，因第三人原因无法完成交接……为了排除妨害，先行水电煤过户，并采取中断水电煤供应等必要措施，以确保交接顺利进行。”
2015年12月29日，原告李健与案处人上海同涞物业管理有限公司新加坡园景苑管理处(以下称物业公司)办理业主信息事项。
诉讼中，原告出示上海信义房屋中介咨询有限公司2016年12月到2017年3月间，新加坡园景苑小区房屋挂牌出租信息，面积自94平方米至109平方米不等，层次为中、高层，委托价为每平方米8，800元到1.2万元不等。
五、诉讼中原告出示诉讼代理人向中介公司业务员杜立军就系争房屋委托出售的情况所作的询问笔录，杜立军称2015年5月24日，公司接受周杰委托出售系争房屋，产权人周长青。接受委托后其电话与周长青沟通，周长青明确表示出售房屋，具体情况可与周杰沟通。其带客户看房均由周杰接待，李健也去看过房，期间只看到周杰一人。周长青本人办理房产过户，之后将钥匙留在中介公司，上家收到尾款，我方将交钥匙给下家。2015年12月初，李健办理房屋交接时开门进户发现周嘉陵、姜碧英也在该房中居住。
被告对2015年5月24日《上海市房地产经纪委托书》真实性不予认可，提出签名是真的，但系中介诱骗。并提出系争房屋系周嘉陵出资于2005年底向上家罗益平购买，并出示罗益平书写的证明“本人于2005年底，将本人位于上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室住房一套出售。收到王君、周嘉陵交付的购房款人民币现金壹佰伍拾万元整。因周嘉陵将原收据遗失。特出具此证明”；称周嘉陵、姜碧英等人均居住系争房屋至今。被告为证明周嘉陵、姜碧英实际在该处居住，另出示两人由上海市公安局签发的临时居住证，签发日期均2010年4月13日，但均未续签；原上海市卢湾区局门后路居委会(现为黄浦区局后居委会)于2007年12月3日出具的证明“太原市社保中心、太原市矿山机器集团有限公司：兹有本居委会居民王君，现住上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室(她全家于2005年从上海市松江区新桥镇场南路XXX弄XXX号迁往本住处)，从2000年他丈夫周杰及其父母周嘉陵、姜碧英就与她同住上海。请给予办理异地就医有关手续。”。对被告证据，原告表示对上家罗益平真实身份无法确认；临时居住证未续签，不能证明被告周嘉陵、姜碧英长期居住；居委会的证明目的系王君办理医保，仅能证明2007年状态，无法证明2015年房屋交易时状态。
六、本院调查：
1、2017年2月8日向黄浦区局后居委会调查、摘录《一户一卡人口登记册(人口)》，王君，2006年6月登入人口登记；周筱雅，2012年7月迁出(有本市常住户口)；李健，2015年11月入户。居委会反映一户一卡记录实际居住人口，居委会对临时居住三个月以上人员，有专人上门了解，要求办理临时居住证；临时居住证有效期为半年。
2、2017年2月8日、向物业公司调查，系争房屋原居住人员一对小夫妻及小孩，2015年下半年李健持房地产权证来物业办理进户手续，物业知悉该房屋进行买卖，并为其办理业主登记信息，李健并支付2015年度至2016年第一季度物业费。期间至今有一对老夫妻带一小孩居住，媳妇有时也居住。
3、2017年2月9日，李宇明接受本院调查称，周长青的丈夫系香港律师，其系经同行介绍委托办理周长青名下系争房屋出售；周长青告知，系争房屋由弟弟(周杰)一家三口居住，周长青自己已委托中介公司；李宇明核对房屋产权信息及具体居住情况，并了解周长青、周杰均向中介公司出具委托书；办理房地产买卖合同公证时周长青本人到场；在办理房屋交接时，周长青的父母提出其二人为系争房屋的出资人，不同意搬离；为此作为周长青的代理人与周长青微信联系，希望她能出面解决，但无答复。
4、2017年2月16日，本院向周杰进行调查，周杰称父亲曾出资为其夫妻购买上海莘庄一幢别墅，因姐姐周长青与姐夫关系不合，所以父亲在2005年出资为姐姐购买了系争房屋；购房后父母亲就在该处居住，其名下的莘庄别墅因与周长青合伙办厂已出售，故与父母一起居住在系争房屋；周长青曾提出出售系争房屋，但家人都不同意，如果要出售需对众被告进行安置；中介公司委托书上签名是本人，但不清楚房屋是否出售，这是中介公司设的圈套。
上述事实，有原告李健、朱文姝提供的《上海市房地产权证》(周长青与李健名下的权证)、《上海市房地产经纪委托书》、律师调查询问笔录、《上海市房地产买卖合同》、公证书、《补偿协议》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、付款凭证、户口簿复印件、收款收据、户籍摘要、通知函、律师函(二份)、确认书、业主信息表；被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅提供的居委会函、临时居住证复印件、证明；本院调查一户一卡摘要、调查记录、李宇明与周杰调查笔录。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，根据物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现有证据可以证明系争房屋的原权利人为周长青，其与本案原告李健、朱文姝所签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》未违背国家禁止性规定，且该合同已实际履行，双方已办理房地产权利的转让手续，故周长青与原告李健、朱文姝间的房地产买卖合同应认定合法有效。
两原告依法取得系争房屋的房地产权证后，即拥有排除他人对其合法物权妨害的权利，故对原告要求五被告迁出系争房屋的诉请，本院予以支持。关于原告提出五被告占有物业对其造成损失，要求被告周嘉陵、姜碧英承担自2015年12月份起到被告实际腾房日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以采纳。原告所出示中介公司挂牌的同一小区物业出租信息，其中建筑面积109平方米的房屋每月租金在9，500元至1.2万元之间，而系争房屋建筑面积为114.34平方米，故原告主张房屋使用费为每月1万元，本院予以确认。
诉讼中，被告周嘉陵提出系争房屋系其实际出资购买并实际居住，本案买卖过程中周长青避开父母，明知被告在上海无其他房屋居住，与原告签订合同，存在恶意；原告以低于市场价购得系争房屋，也存在恶意或虚假交易。根据买卖不破租赁、买卖不破居住的规定，不因房屋的买卖影响被告的居住。经查，虽被告出示了上家情况证明，但未能提供其实际出资金额的银行流水或凭证，既便被告观点成立，其为实际出资人，其所谓的出资性质或借款或赠予，且被告对上述事实在未提供有效证据及作出合理解释的情况下，占有系争房屋，无法律依据；再退一步，被告周嘉陵为实际出资人，但房地产权证记载于周长青的名下，即周长青拥有绝对的物上所有权，被告周嘉陵拥有的仅仅为债权，从法律层面分析，债权不得对抗物权。换言之，被告周嘉陵可向周长青另行主张债权，与本案无涉。又，买卖不破租赁系一项法律制度，诉讼中被告并未能提供其与周长青之间存在房屋租赁的法律事实，被告据此抗辩，无法律依据；而买卖不破居住并非法律专用词语，被告据此抗辩，无法律依据。综上，对被告提出其有对系争房屋居住权的抗辩，本院不予支持。鉴于，被告周嘉陵、姜碧英与周长青为父母与子女关系，双方均应互谅互让，体现中华民族尊老爱幼的美德，晚辈应体恤父母养育之恩，安排照顾好长辈居住、养老问题；长辈应体谅尊重晚辈决定，毕竟晚辈具有法律规定的民事行为能力，合同的不完全履行，具有法律风险。希望双方之间通过协商、沟通，用亲情化解矛盾。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅应自本判决生效之日起三十日内迁出上海市黄浦区徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(含物品)；
二、被告周嘉陵、姜碧英应按每月1万元标准支付原告李健、朱文姝自2015年12月4日起至被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅实际搬离上海市黄浦区徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，700元(含原审案件受理费50元)，由被告周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
审 判 员 霍 毅
人民陪审员 刘美琳
二〇一七年六月八日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。