浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第353号
上诉人（原审被告。反诉原告）新昌商城有限公司。
法定代表人潘天天。
委托代理人（特别授权）陈国仁。
委托代理人（特别授权）朱华民。
被上诉人（原审原告。反诉被告）何金祥。
上诉人新昌商城有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2010）绍新民初字第130号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人新昌商城有限公司的委托代理人陈国仁、朱华民及被上诉人何金祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2005年2月4日，何金祥与商城公司签订了房屋租赁合同，合同约定：商城公司从2005年5月1日起将新昌商城四楼的营业房租赁给何金祥使用，租赁期限为15年，租金为每年30万元，实行先交租金后使用，承租方应于每年的4月1日前付清次年租金，逾期不交纳租金的，按所欠租金的1‰／日支付滞纳金。商城公司以房屋租金扣收的形式给予何金祥装修补助40万元，并约定如合同终止、解除，固定装饰物无偿归商城公司所有。如一方违约，违约方均应向对方按年度租金总额支付违约金。合同签订后，商城公司交付了营业房，何金祥投入295万元对营业房进行了装潢，开办了家具商城，并根据新昌县经贸局新经贸（2005）18号文件、新昌县财政局新财企字（2006）48号文件的规定，得到了新昌县财政贴息59000元。2008年下半年起，商城公司四楼局部位置开始漏水。何金祥在2009年4月1日前没有支付下一年度的房屋租金，经商城公司催交，何金祥于2009年11月5日支付了2009-2010年度的租金12万元。2009年11月11日，何金祥向商城公司发函要求从2009年12月31日起终止合同。2009年11月16日，商城公司回函表示不同意提前终止合同。2009年12月7日，新昌县信安达资产评估有限公司作出信评字（2009）第477号资产评估报告，确定租赁房屋装潢价值为425380元。何金祥于2009年12月31日前腾空了租赁房屋。
原判认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律和禁止性规定，应当认定为有效。双方应当按合同约定，行使权利、履行义务。被告商城公司应当为原告何金祥提供符合使用目的的房屋，原告何金祥应当按时足额交纳房屋租金。争议焦点一，房屋租赁合同是否需要解除？原告何金祥以房屋漏水，被告商城公司没有及时解决赔偿为由提出解除合同，理由不够充足，但其在协商过程中于2009年12月31日已经腾空租赁房屋，客观上致使房屋租赁合同无法继续履行。被告商城公司在反诉中提出要求返还装修补助40万元、确认固定装饰物无偿归反诉原告所有、支付30万元违约金等反诉请求，根据合同约定上述反诉请求提出的前提是合同被提前解除。综上可见，双方当事人已经失去继续履行房屋租赁合同的共同意愿，且原告已经腾空房屋，故确定以解除房屋租赁合同为宜。鉴于何金祥已于2009年12月31日前腾空了房屋，且对于商城公司提出的要求其支付房屋租金8万元无异议，故何金祥应当支付实际使用期间的房屋租金。争议焦点二，违约责任的分担？原告何金祥在租赁期间提前要求解除合同，并腾空房屋，没有按时足额支付违约金，应当承担合同解除的主要责任。被告商城公司出租的房屋漏水，影响了原告正常经营和使用房屋，对于合同的解除和延期支付房租，也应当承担一定的责任。反诉原告商城公司主张的要求返还装修补助款40万元，因缺乏合同的约定和法律的规定，故不予支持。《房屋租赁合同》第十二条约定“租赁期满或者本合同终止、被解除，则乙方（本案原告）添加的不可移动的装潢设施不得损坏或拆卸带走，归甲方（本案被告）所有，甲方不对乙方作任何补偿”，就其内容而言，是对违约责任的一种约定。《房屋租赁合同》第十四条“违约方均应当向对方按年度租金总额支付违约金及赔偿一切经济”，也是对违约责任的约定。关于按约、按时支付租金，逾期按每日1‰计算滞纳金，该条款系对违约支付租金责任的约定。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际和双方当事人的责任以及损失情况，逾期支付房屋租金的滞纳金以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜；《房屋租赁合同》中约定了原告何金祥如解除合同，应当将固定装潢物归被告商城公司所有，属于违约责任承担的一种形式，且固定装潢物价值经评估为425380元，将该装潢物确定为商城公司所有，作为原告何金祥应当承担的违约责任，反诉原告商城公司要求另外支付30万元违约金的主张，过分高于其实际损失，故不予支持。反诉原告商城公司提出的装潢内部价值无法确定以及装潢面积有误差，应以法定评估机构的评估为准，故对其主张不予支持。原告何金祥提出要求被告商城公司赔偿损失110943元的诉讼请求，及原告何金祥提出的其对合同解除没有违约责任，要求被告商城公司对其装潢进行补偿的诉讼请求，缺乏相关依据，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告何金祥与被告新昌商城有限公司于2005年2月4日签订的房屋租赁合同；二、反诉被告何金祥支付反诉原告新昌商城有限公司房屋租金人民币80000元，并支付按中国人民银行同期同类贷款（2009年4月2日起至2009年11月4日止以200000元为基准数、2009年11月5日起至实际付款之日止以80000元为基准数）利率计算的滞纳金，于本判决生效后起七日内付清；三、反诉被告何金祥在承租新昌商城四楼期间添加的装潢设施［中空天井围栏装修、内部装修及空调、电力等设施，具体以（2009）第477号评估报告为准］归反诉原告新昌商城有限公司所有，于本判决生效后七日移交完毕；四、驳回原告何金祥的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告新昌商城有限公司的其他诉讼请求。如果反诉被告何金祥未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2520元，反诉受理费11600元，合计诉讼费14120元，依法减半收取7060元，由何金祥负担3000元，新昌商城有限公司负担4060元，于本判决生效后五日内向本院缴纳。
上诉人新昌商城有限公司不服一审判决，提出上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的合议，受法律保护。双方应按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。任何一方无权擅自变更或解除合同，现被上诉人未经上诉人同意腾空房屋，执意提前解除合同，属于单方违约，应承担违约责任。2、上诉人给予被上诉人装修补助40万元是基于租赁期限为15年这一前提，现被上诉人实际租赁了4年8个月，就单方终止合同，当初订立合同时给予装修补助的前提也已不存在，理应将40万元装修补助全额返还。3、因被上诉人提前终止合同，导致上诉人营业房闲置，并需重新招租。被上诉人的违约行为已给上诉人造成巨大的经济损失。根据房屋租赁合同约定，如一方违约，违约方均应向对方按年度租金总额支付违约金及赔偿一切经济损失，故法院应判决被上诉人支付违约金30万元。4、一审判决仅对被上诉人延期支付租金承担违约责任予以确认，但并没有对被上诉人单方解除合同应承担的违约责任予以确认，违反了当事人意思自治原则及公平原则，应予纠正。综上，请求依法撤销一审判决，在依法维持一审判决第一、二、三项判决的同时，依法改判被上诉人返还装修补助人民币40万元、支付违约金人民币30万元；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人何金祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人新昌商城有限公司、被上诉人何金祥在二审中均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：本案中被上诉人腾空房屋是否属于单方违约解除合同，被上诉人应否对此行为承担违约责任？以及被上诉人应否返还上诉人装修补助款40万元？鉴于双方当事人对合同解除并无异议，本院对此予以照准。针对前一争议焦点，上诉人未能向被上诉人提供符合其经营使用目的的房屋，而被上诉人在房屋租赁合同履行期间也未按时足额支付房屋租金，并提前腾空房屋，因此双方当事人均应承担相应的责任。原判结合双方当事人的责任及各自损失情况，并按照双方合同条款之约定，确定被上诉人应当承担欠付租金、逾期支付房屋租金的滞纳金及以被上诉人的装潢物归属为上诉人所有的相应责任并无不当。上诉人提出系被上诉人单方违约并要求另按年度租金总额支付违约金的上诉请求，过分高于其实际损失，本院不予支持。针对后一争议焦点，因双方合同明确约定“甲方（指上诉人）补助乙方（指被上诉人）装修费用人民币40万元，乙方可在应付房租中扣收（即2005年度租金乙免交，2006年度租金乙方应缴20万元，免缴10万元）”，而并未约定补助装修费用在何种情况下应予返还，故上诉人要求被上诉人返还补助装修费用的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用14120元，由上诉人新昌商城有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 单卫东
审判员 楼晓东
审判员 王安洁
二〇一〇年三月二十二日
书记员 吴银萍