湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0611民初419号
原告:何赛龙。
委托代理人:杨伟文。
被告:岳阳亚龙置业有限公司，住岳阳市君山区洞庭西路亚华大市场502号。
法定代表人:潘伟宏，该公司董事长。
委托代理人:赵无畏，岳阳市智华法律服务所法律工作者。
原告何赛龙与被告岳阳亚龙置业有限公司（以下简称亚龙置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理后，依法由审判员陈智科担任审判长，与审判员张文谦、人民陪审员魏国军组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理，书记员张佳庆担任记录。原告何赛龙及委托代理人杨伟文，被告亚龙置业公司委托代理人赵无畏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何赛龙诉称，判令解除原、被告于2014年11月8日签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已付购房款256688元、房屋维修资金5544元、预先抵押费用220元；判令被告支付违约金2624.52元，返还原告已付房贷利息11320.71元，后续未付房贷利息全部由被告承担；判令诉讼费2620元由被告承担。2014年11月8日原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于君山××庄园××房。合同约定，该房屋总价为256688元，首付款为86688元，余款17万元按揭贷款支付。被告应于2015年5月31日前交付诉争房屋，逾期交房超过90天，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%支付违约金。2015年4月23日原告与建行签订《个人住房借款合同》，并于2015年5月24日开始正式偿还按揭贷款。截止起诉日原告已还贷14期。现被告至今未履行交房义务。
被告亚龙置业辩称，1、原告在被告公司按揭贷款购房属实，并已支付房屋维修资金等；2、原告要求解除合同退房的要求不妥当，迪亚庄园19幢上个月底已经开始交房；3、支付违约金诉求符合相关法律规定；4、如原告不退房诉讼费用被告愿意承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：《商品房买卖合同》、首付款收据、房屋维修资金收据、预告抵押费用收据、退房通知、建设银行对账单、邮政快递签收单、挂号信收据。被告质证认为，对原告方提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月8日原告按揭贷款购买被告亚龙置业所有的位于岳阳市君山区柳林洲街道办事处挂口洞庭国际第19幢4层406号的住房一套（合同编号：580212010019406）。单价每平方米2778.01元，建筑面积92.40平方米，总价256688元。合同约定：被告应当在2015年5月31日前将商品房经验收合格交付原告使用。出卖人（被告）逾期超过30日后，买受人（原告）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告支付首付款86688元、房屋维修资金5544元，预告抵押登记费用220元。2015年4月23日原告在中国建设银行股份有限公司岳阳市分行办理了17万元按揭贷款，该款已转付给被告用于支付房款。2015年5月24日起原告按月偿还按揭贷款，至2016年6月23日止共计还贷14期，已付利息11320.71元。现交房期限已届满，被告逾期未向原告交付房屋。2016年5月3日原告以挂号信函方式书面通知被告解除合同，并多次协商退房未果。
另查明，岳阳市君山区洞庭国际第019幢楼办理了商品房预售许可证【预售许可证号为：岳房预字（2012）第029号】。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。（1）关于合同的效力判定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告履行了付款义务，且被告起诉时具备商品房买卖的销售资格，该商品房买卖合同合法有效。依据合同约定，被告应在2015年5月31日前交房，但至今原告所购房屋至今没有办理竣工验收手续，系被告的原因造成逾期交房，被告已构成违约，原告作为买受人享有合同解除权，并由被告承担赔偿损失的责任。（2）关于损失的确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及结合双方订立的《商品房买卖合同》第九条的规定，本院确认原告下列损失：①、购房款256688元（首付款86688元+按揭贷款17万元）、房屋维修资金5544元、银行贷款抵押备案费220元，共计262452元，均为原告直接损失，被告应予返还；②、关于利息损失、违约金的计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定违约金按买受人累计已付款的1%向买受人支付，即应支付违约金2566.88元（256688元×1%）。原告诉请支付前段已付按揭贷款利息及后段将发生的贷款利息，现原告已付按揭贷款利息11320.71元已明显超过约定违约金的损失，故应视为原告对违约金的增加。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;……”之规定，故本院对本案违约金予以调整，按约定违约金与已付银行贷款利息合并计算即13887.59元（2566.88元+11320.71元）。对后段贷款利息自2016年7月起以银行实际计付按揭贷款利息计算。上述①、②之和为276339.59元；③、因按揭贷款系另一法律关系，被告偿付上述款项后，原告应自行与按揭贷款银行办理终止按揭贷款合同事宜。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告何赛龙与被告岳阳亚龙置业有限公司于2014年11月8日签订购买位于岳阳市君山区柳林洲街道办事处挂口洞庭国际迪亚庄园小区第19幢4层406号住房的《商品房买卖合同》（合同编号：580212010019406）；
二、由被告岳阳亚龙置业有限公司支付原告何赛龙276339.59元（含已付购房款256688元、房屋维修资金5544元、银行贷款抵押备案费220元、违约金13887.59元），此款限被告岳阳亚龙置业有限公司于本判决生效后5日内一次性付清。如未能按上述期限履行给付义务，自2016年7月起由被告岳阳亚龙置业有限公司承担原告按揭贷款应付的利息损失。
本案案件受理费5485元，由被告岳阳亚龙置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈智科
审 判 员 张文谦
人民陪审员 魏国军
二〇一六年七月十三日
书 记 员 张佳庆
附相关法律规定：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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