广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0882民初120号
原告：广东裕盈市场经营管理有限公司，住所地：广东省雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水厂北侧）。
法定代表人：郭陈方，该公司经理。
委托诉讼代理人：官佐伟，广东鸿来律师事务所律师。
委托代理人；庄龙文，男，汉族，系该公司员工
被告：邱小军，男，1989年8月10日出生，汉族，住广东省雷州市，
原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告邱小军租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，被告邱小军于2017年2月25日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序,合并公开开庭进行了审理。原告广东裕盈市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人官佐伟、庄龙文到庭参加诉讼。被告邱小军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为撤回反诉的诉讼请求。本院依法对本诉进行了审理。本案现已审理终结。
原告广东裕盈市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年7月25日签订的《华荣建材城租赁合同》；2、判令被告邱小军偿还拖欠租赁原告位于雷州市××建材城××商铺××租金36601.6元，综合管理费862.4元；3、判令被告邱小军迟延支付原告的租金和物业管理费的约定滞纳金74188.8元；4、被告拖欠2016年12月1日后的租金、管理费、滞纳金、原告另案请求。5、判令被告承担本案诉讼费。案件在审理过程中，原告变更第4项诉讼请求为：被告拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金4471.2元、管理费268.8元。事实与理由：2014年7月25日，被告与原告签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告所有的位于雷州市××建材城××号商铺，面积56㎡，经营灯饰五金类商品。合同约定：1、租赁期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止，共五年；2、租赁商铺的价款为2014年度、2015年度单价为每平方米每月27元计，2016年度起每年递增5%，即2016年度为每平方米每月28.4元、2017年度每平方米每月29.7元、2018年度每平方米每月31.1元。3、被告应给原告支付综合管理费（原告提供保安、保洁、绿化维护服务）为每平方米每月1.5元，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、被告应给原告支付租金、管理费后，才可以使用商铺。5、被告应合法经营，依法纳税，必须在约定期限时间内缴付租金，管理费、逾期不交的，应向原告支付每天0.5%的滞纳金。本合同签订后，原告依约完成租赁条件并给被告交付租赁商铺。被告租赁商铺经营过程中，被告未支付租金和管理费，被告拖欠原告商铺租金为：1、从2014年8月1日前的租金3024元；2、从2014年8月1日至2015年1月31日的租金4536元；3、从2015年2月1日至2015年7月31日的租金4536元；4、2015年8月1日至2016年1月31日的租金9072元；5、从2016年2月1日至2016年7月31日的租金9072元；6、从2016年8月1日至2016年11月30日的租金6361.6元；拖欠租金合计36601.6元。被告拖欠综合管理费为：1、从2016年2月1日至2016年7月31日的管理费为504元；2、从2016年8月1日至2016年11月30日的管理费为358.4元；拖欠管理费合计862.4元。被告应支付拖欠租金和管理费的迟延支付滞纳金为：1从2014年8月1日至2016年11月30日的滞纳金为19051.2元（4536元×840×0.5%）；2、从2015年2月1日至2016年11月30日的滞纳金为14968.8元（4536元×660×0.5%）；3、从2015年8月1日至2016年11月30日的滞纳金21772.8元（9072元×480×0.5%）；4、从2016年2月1日至2016年11月30日的滞纳金14364元（9576元×300×0.5%）；5、从2016年8月1日至2016年11月30日的滞纳金4032元（6720元×120×0.5%）。另被告拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金4771.2元，管理费268.8元。被告邱小军拖欠原告应收的租金、综合管理费后，原告曾多次向被告催收，但被告仅口头应承清偿，至今未还，其行为已违反租赁合同约定，为保护原告合法权益，特具状诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告邱小军辩称，原、被告于2014年7月25日签订的《华荣建材城租赁合同》无效。原告至今为止未提交出租标的物建设工程规划许可证等相关资料证明其有权出租商铺。被告迟付租金不是空穴来风，而是事出有因，不属于违约，被告已依约交付了商誉保证金3024元及管理费1008元。违约的是原告，故原告应承担本纠纷的全部责任。原告违约的事实如下：1、按双方明确约定，租赁经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日，但因原告违约，造成经营期是2014年8月19日。2、按双方明确约定，原告应在开业后半年内，应通过户外广告对建材城进行不少于3期广告宣传推广，并负责费用，而至今却未有。3、原告收取管理费后未按约定尽保安、管理义务，而致华荣建材城承租商户送货三轮摩托车屡屡被盗。4、原告于2016年9月1日单方面强行焊锁其第51号商铺门户未曾口头或书面通知。5、按双方明确约定，若在合同履行中发生争议，双方协商解决，协商不成才向法院起诉，但原告不但不与被告协商解决，而且在其强行焊锁被告51号商铺门户，并将其诉诸法院，原告上述一系列欺诈行为，违背商人的守约诚信，为了维护反诉原告的合法权益，请求法院依法判决。
原告广东裕盈市场经营管理有限公司围绕诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：1、营业执照，证明原告法人单位的信息及属适格诉讼主体；2、身份证复印件，证明被告身份信息；3、华荣建材城租赁合同，证明被告违约事实及应承担违约偿还责任；4、欠款清单，证明被告拖欠原告的租金、管理费、滞纳金的事实；5、图片，证明被告租赁原告商铺的经营场所；6、华荣建材城商户催收租金、管理费通知登记表、缴款通知书、催促履行合同通知书、再次催促履行合同通知书，证明事实被告拖欠原告租金、管理费后，原告通过各种方式向被告催收欠款的事实；7、华荣建材城立项批文、建设工程规划许可证、开业后投放户外广告（摘6期），证明事实是华荣建材城有正规的依法立项批文、依法建设规划许可证及开业后已经投放了在三期以上的户外广告的事实。被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院经审查，对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市隆基房地产开发有限公司经批准，建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与原告广东裕盈市场经营管理有限公司签订《委托协议书》，委托广东裕盈市场经营管理有限公司经营和管理华荣建材城商业项目。2014年7月25日原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告邱小军签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××号56平方米的商铺经营涂料油漆。双方合同主要内容约定：“二、租赁期限：1、双方商定于2014年8月1日前为装修期；2、租赁的经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共5年；……三、租金及各项费用的计算及其支付方式：1、乙方（被告邱小军）租赁商铺的租金（不含税）2014年度、2015年度单价为27元/平方米·月，2016年度起单价每年递增5%，即2016年度为28.4元/平方米·月、2017年度每平方米每月29.7元/平方米·月、2018年度为31.1元/平方米·月。2、乙方应给甲方（原告广东裕盈市场经营管理有限公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元/平方米·月，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。4、乙方向甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5、本合同签订之日起3天内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。支付了商誉保证金的商户享有减免租金的优惠，免租期期为：2014年8月1日前为装修期，免租，再减免经营期租金6个月。……四、乙方权利与义务：6、被告应合法经营，依法纳税，必须在合同约定期限时间内缴付租金，管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%滞纳金。……”。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用。被告租赁商铺经营过程中，于2014年8月1日交付商誉保证金3024元；尚欠原告租金为：从2014年8月1日至2015年7月31日以27元/平方米·月计租金为9072元（免租半年）；从2015年8月1日至2016年7月31日以27元/平方米·月计租金为18144元（27元/平方米·月×56平方米×12个月），从2016年8月1日至2017年1月31日以28.4元/平方米·月计租金为9542.4元(28.4元/平方米·月×56平方米×6个月)，从2017年2月1日至2017年2月28日以28.4元/平方米·月计租金为1590.4元（28.4元/平方米·月×56平方米×1个月），合计38348.8元；尚欠原告的综合管理费为从2016年2月1日至2016年7月31日以1.5元/平方米·月计管理费为504元（1.5元/平方米·月×56平方米×6个月），从2016年8月1日至2017年2月28日以1.575元/平方米·月计管理费为617.4元〔1.5元/平方米·月×（1＋5%）×56平方米×7个月〕，合计1121.4元。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原告广东裕盈市场经营管理有限公司经雷州市隆基房地产开发公司委托，且在营业执照上经营范围有华荣建材城经营管理，故原告出租雷州市华荣建材城商铺主体适格。原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告邱小军于2014年7月25日签订《华荣建材城租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市××建材城××号商铺56平方米经营涂料油漆。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告在经营过程中，未依约定给原告支付租金、综合管理费，显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告于2014年7月25日签订的《华荣建材城租赁合同》事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告尚欠原告租金38348.8元、综合管理费1121.4元（截止至2017年2月28日）。关于被告迟延支付原告租金和物业管理费的约定滞纳金问题。原、被告签订的《华荣建材城租赁合同》约定的滞纳金，实际上是不履行合同的违约金，该合同约定滞纳金支付按每天0.5%计付即月利率已达15%，超出法律保护范围，超出的部分无效，本院支持按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付。原告从2014年8月1日起未支付租金，从2016年2月1日起未支付管理费，原告主张计付至2016年11月30日违约金，是其自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。由于租金、管理费是每半年一交，先付后用。被告从2014年8月1日至2015年1月31日拖欠的租金为4536元；从2015年2月1日至2015年7月31日拖欠的租金累计为9072元；从2015年8月1日至2016年1月31日拖欠的租金累计为18144元；从2016年2月1日至2016年7月31日拖欠的租金、管理费累计为27720元；从2016年8月1日至2016年11月30拖欠的租金、管理费累计为34434.4元。即违约金从2014年8月1日至2015年1月31日以4536元计；从2015年2月1日至2015年7月31日以9072元计；从2015年8月1日至2016年1月31日以18144元计；从2016年2月1日至2016年7月31日以27720元计；从2016年8月1日至2016年11月30日以34434.4元计。被告邱小军抗辩合同约定租赁经营期为2014年8月1日，但由于原告违约，造成经营期为2014年8月19日。虽然华荣建材城于2014年8月19日开业，但并不影响被告提前或推后开始营业，原告将商铺交付被告后，被告自己自主掌握经营使用权。被告称原告没有开展户外广告宣传，但从原告提供的证据可以看出，原告已履行自己的义务，进行广告宣传推广。被告称原告未尽保安、管理责任，但车辆被盗的责任不能完全归责于原告，该理由不成立。被告未依约交付租金和综合管理费，经原告催收后，被告仍未履行义务，故原告提诉法院有理。由于原、被告的合同解除，原告应当返还被告的商誉保证金3024，由于被告拖欠原告的租金和管理费，应予以扣减。被告邱小军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告邱小军于2014年7月25日签订的《华荣建材城租赁合同》；
二、限被告邱小军自判决生效后十日内支付原告广东裕盈市场经营管理有限公司租金38348.8元、综合管理费1121.4元及违约金（违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2014年8月1日至2015年1月31日以4536元计；从2015年2月1日至2015年7月31日以9072元计；从2015年8月1日至2016年1月31日以18144元计；从2016年2月1日至2016年7月31日以27720元计；从2016年8月1日至2016年11月30日以34434.4元计），冲减被告邱小军的商誉保证金3024元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1266.53元，由被告邱小军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 林 颖
审 判 员 许文波
人民陪审员 陈挺超
二〇一七年十一月六日
书 记 员 冯燕飞
附相关法律、法规条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。