江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1003民初7389号
原告：福州市蓝水湾物业管理有限公司，住所地在福建省福州市鼓楼区杨桥西路157号世纪佳源2号楼206单元。
法定代表人：何英，总经理。
委托诉讼代理人：许烽彬，江苏扬城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱明彩，江苏扬城律师事务所实习律师。
被告：扬州爱涛物业管理有限公司，住所地在江苏省扬州市维扬路89号（中集集品嘉园）2-2408。
法定代表人：于志伟，总经理。
委托诉讼代理人：黄加宏，总经理助理。
委托诉讼代理人：卞伯战，江苏法鼎律师事务所律师。
原告福州市蓝水湾物业管理有限公司（以下简称蓝水湾物业）与被告扬州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业）合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝水湾物业委托诉讼代理人许烽彬、钱明彩（参加第一次庭审），被告爱涛物业委托诉讼代理人卞伯战、黄加宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蓝水湾物业向本院提出变更后的诉讼请求：被告支付欠款313385.64元、返还履约保证金25万元，共计563385.64元。事实与理由：2010年5月，原被告及开发商扬州天俊置业有限公司（以下简称天俊置业）签订协议书一份，由原告借用被告名义为天俊华府小区提供物业服务。2015年6月5日，就原告退出天俊华府小区物业管理等事项三方签订协议书一份，约定被告分期给付原告物业服务费496229.4元，但被告未履行。另外，原告投入的天俊华府履约保证金25万元转为天俊悦府履约保证金，因原告未管理天俊悦府，故该保证金也应退回。
爱涛物业辩称，原告借用被告名义提供物业管理服务、退出时签订协议约定由被告收取原告管理期间欠缴的物业费并应给付原告496229.4元、交纳25万元履约保证金但未管理天俊悦府均属实。但协议同时明确各方的权利义务，原告应按协议交付未在指定账户上的应收款1110980元及相应台账、承担电梯维修费65000元、垃圾清运费10万元、已退装修保证金和施工保证金62000元、减免物业费损失4000元，原告应移交物业用房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认,并据此认定事实如下：
2010年5月31日，甲方爱涛物业、乙方蓝水湾物业、丙方天俊置业签订协议书，约定爱涛物业同意蓝水湾物业以其名义为天俊置业开发的天俊华府小区提供物业管理服务，约定蓝水湾物业收取的装修押金等必须进入与爱涛物业共同监管的银行账号，其中收取的物业服务费进入双方指定账号，还明确了各方的权利义务。2015年6月5日，三方又签订协议书解除2010年5月31日签订的协议书，约定：各项工作交接截止日为2015年6月30日，在交接日前的物业服务工作仍由蓝水湾物业在保证服务质量的前提下负责；蓝水湾物业在扬州当地招聘人员不愿意留下的由蓝水湾物业负责处置，如产生劳动纠纷赔偿、解除劳动关系补偿金、赔偿款等由蓝水湾物业承担；2015年6月30日前蓝水湾物业负责将各类收费台账（含物业服务费台账、汽车停放费台账、电梯运行费台账、公共水电费台账、装修保证金台账、及各类经营台账）电子档及文本档移交给爱涛物业；欠收的物业服务费金额以爱涛物业、蓝水湾物业双方于2015年6月5日核对确认后的数据为准；双方议定，天俊华府自交房之日起至2015年6月3日之前欠收的物业服务费合计827049元，由爱涛物业负责向业主追缴，并将欠费总金额的60%合计496229.4元，分别于2015年6月30日付248114.7元、2015年12月30日付99245.88元、2016年6月30日付148868.82元，共计三次支付给蓝水湾物业；各类设施、设备的维护保养费用由蓝水湾物业提供相关的合同、协议，在2015年6月30日之前费用由蓝水湾物业负责结清，在2015年6月30日之后的费用由爱涛物业承担；已交付的房屋由天俊置业赠送物业服务费的，以蓝水湾物业提供的明细为准，涉及2015年6月30日之后的费用爱涛物业在支付湾水湾物业费用中扣除；天俊华府的履约保证金25万元转为天俊悦府的履约保证金；爱涛物业一次性支付15万元作为蓝水湾前期投入的补偿金。
2015年6月15日，爱涛物业给付蓝水湾物业15万元；当月29日，蓝水湾物业法定代表人何英向爱涛物业借款155970.66元用于支付工人工资；2015年10月20日，爱涛物业向扬州经济技术开发区人民法院转账26873.1元，用于支付职工解除劳动合同的补偿金等。上述三项费用，蓝水湾物业予以确认，并在诉讼标的中扣减后变更了诉讼请求。
2015年6月25日，爱涛物业收到蓝水湾物业6月份收费电子档。当月29日，蓝水湾物业制作天俊华府往来资金核对表，载明代收代付余额2017551.66元（垃圾清运费81950元、电梯运行费247239.27元、公摊能耗382362.39元、装修保证金1298000元、施工保证金18000元）、收入可用资金110610.14元、备用金10000元，天俊华府实际资金合计2128161.8元（即指定账户上的款项），蓝水湾物业移交爱涛物业。同时移交的，还有与钱款相对应的账目。2015年6月30日，蓝水湾物业制作天俊华府装修押金未退清单、施工保证金未退清单，并将与清单对应的未退款265000元转账交付爱涛物业。蓝水湾物业称，收装修保证金与施工保证金计512000元，已退242500元，移交爱涛物业265000元后尚有差额4500元，仍由蓝水湾物业承担在诉讼标的中扣减。
蓝水湾物业提供管理服务期间，爱涛物业与杨辉签订有物业用房租赁协议（原被告双方均未提供，但一致认可）。2015年11月10日，爱涛物业向杨辉发出通知：“我司经慎重考虑，决定撤销二O一五年七月一日发给你的关于解除天俊华府超市合作协议的通知”。2016年1月4日，爱涛物业又向杨辉发出通知，决定终止与杨辉签订的天俊华府43-106的房屋租赁协议，将房屋收回。
对有争议的电梯维修费。本院认为，被告未提供维护保养合同，仅提供2015年6月30日之后的发票，与2015年6月30日的报价单也不吻合。根据协议书“在2015年6月30日之前费用由乙方（蓝水湾物业）负责结清，在2015年6月30日之后的费用由甲方（爱涛物业）承担”之约定，被告要求原告承担电梯维修费无事实依据，在标的中扣减该费用的主张不予采纳。关于垃圾清运费。2015年6月30日，原告移交、被告接管时，原告移转的费用中有垃圾清运费81950元。被告主张其接管后的2015年10月12日交纳的垃圾清运费应由原告承担，未提供证据证明，不予支持。关于物业用房。被告接管天俊华府物业服务后，对用于出租的物业用房进行处置并与承租人发生争议，因涉及承租人的利益，对物业用房移交在本案中不予处理，相关权利人可另行主张。关于移交账外账的问题。2015年6月30日，原告除移交双方监管账户上的款项和对应的台账外，另外移交了265000元装修保证金和施工保证金及相应清单，该款项及清单应该就是被告主张的监管账户外的账目之部分。因被告未提供证据，原告亦不认可另有账外账；加之移交的212万余元无具体明细，特别是各收费项目具体到各业主的收、退清单，无法比较、确认账外有账的事实。所以，被告要求移交111万余元账外款及相应台账的请求不予采信。
本院认为，原被告签订的两份协议书是其真实意思表示，内容亦不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应履行协议书确定的义务。原告按约退出对天俊华府小区的物业管理，被告应当向其支付约定的未收取物业费的60%即496229.4元、补偿金15万元（已履行）；由天俊华府转为天俊悦府的25万元履约保证金，因原告未对天俊悦府进行物业管理，则被告应向其退回该保证金。原告法定代表人向被告借款155970.66元、被告支付的因解除劳动合同产生的经济补偿金等26873.1元、原告管理期间减免（32#501室）但开发商未认可的物业费4000元，原告予以确认并在诉讼标的中扣减，应予采信。原告主张，移交被告265000元后尚有差额4500元仍由其承担在诉讼标的中扣减，对被告有利，应采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告扬州爱涛物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告福州市蓝水湾物业管理有限公司2015年6月5日协议书项下款项554885.64元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9434元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 过雪琴
人民陪审员 李厚生
人民陪审员 薛在泉
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 殷 涵