长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长高开民初字第1218号
原告（反诉被告）：长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司。住所：长春市高新区顺达路***号。
法定代表人：王莉，董事长。
委托代理人：程晓燕，北京大成（长春）律师事务所律师。
委托代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：长春国际经济贸易职业中专。住所：长春市宽城区北环城路***号。
法定代表人：邱实，校长。
委托代理人：张亚辉，系该校职工。
委托代理人：史国强，系该校法律顾问。
原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司（下称鸿达光电子公司）诉被告（反诉原告）长春国际经济贸易职业中专（下称贸易中专）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，鸿达光电子公司的委托代理人程晓燕、陈雅婷，贸易中专的委托代理人张亚辉、史国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿达光电子公司诉称：1.被告应向我方偿还其欠缴的租金及滞纳金。2013年7月22日，我方与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于长春市高新区顺达路789号的鸿达光电子产业园1号楼B、C、D单元，12-13号楼1层，3-6层房屋出租给被告，租赁期为6年，原告2013年9月1日将出租房屋交付给被告使用，至2019年8月30日收回。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，2015年3月1日，按照合同约定，原告应向被告交纳第二期房租4681369.20元，单经原告多次催缴，被告仅于3月1日交付了100万元，3月10日交付了150万元，尚欠租金2181369.20元。按照合同约定，被告逾期交纳房租已经产生滞纳金2316369.20元。2.被告应向我方偿还其欠缴的水电费及滞纳金。依据合同规定，被告应自行交纳水电费等费用，实际上被告水电费仅交纳到4月末，参照被告3、4月份水费情况，现被告已经欠缴5月份水电费月41453元，截止至起诉之日滞纳金未12435.9元，按照合同约定，被告应向原告偿还其欠缴的水电费及截止水电费实际交付之日的滞纳金。3.被告应向我方支付违约金共计2560456.4元。被告擅自解除合同，应向我方支付违约金100万元。2015年4月28日，被告向我方发送了《关于提前解除租赁合同的通知书》，明确提出了提前终止合同，5月份就通知大部分学生搬离了租赁的房屋，此外，原告经过调查得知，早在2015年1月，被告已经与吉林俄语学校签订了房屋租赁合同，用于学生教学、住宿，因此被告违反合同约定，擅自解除合同，应按照合同约定，支付违约金100万元。被告擅自改变房屋结构，迟延给付租金，应向原告支付违约金780228.2元。被告解除合同未提前90日通知原告，应支付违约金780228.2元。4.被告应当向原告赔偿房屋恢复原状的费用1002293元。我方发现租赁房屋内不仅房屋结构改变，而且墙面、洁具、大厅瓷砖、走廊地面等均存在严重的损坏，必须经过恢复才能继续使用，经原告向吉林省艺烨建筑装饰工程有限公司询价，如需恢复原状，原告至少应支付1002293元费用，故被告应向原告支付全部改向恢复原状的费用。请求法院判令：1.请求法院判令被告向原告偿还其欠缴的租金2181369.20元及其截止租金实际交付之日的滞纳金（按日1%的标准，截至起诉之日，滞纳金暂计2316369.20元）；2.被告向原告偿还欠缴的水电费41453元及其截止水电费实际交付之日的滞纳金（按日1%的标准，截至起诉之日，滞纳金暂计12435.9元）；3.被告向原告支付违约金2560456.4元，其中，被告违法解除合同的违约金1000000元，破坏房屋结构的违约金780228.2元，未提前90日通知原告解除合同的违约金780228.2元；4.请求法院判令被告向原告赔偿房屋恢复原状费用1002293元；5.被告承担本案的诉讼费用。
贸易中专辩称：本诉被告认为原告在整个诉讼过程中事实部分认定不清，对其违约责任认定不清，隐瞒了违约责任的真实性，就其本案中要求赔偿的数额与事实数额不符，被告在几次给原告的通知及催告函中确认租金的数字并不是7921183.2元，与事实不符，且在计算各项费用中，也存在虚假，所以我方认为原告存在虚假诉讼，建议驳回原告诉请。
贸易中专反诉称：2013年7月22日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，被反诉人将其拥有的位于长春市高新区顺达路789号的鸿达电子产业园1号楼B、C、D单元，12-13号楼1层，3-6层房屋出租给反诉人。2015年7月27日被反诉人与反诉人因合同纠纷，被反诉人诉至法院要求反诉人偿还被反诉人欠缴的租金、水电费、违约金及滞纳金等费用。被反诉人的请求与实施不符，现根据本诉特提出反诉，在房屋出租过程中，反诉人发现被出租房屋不具备房屋出租条件，第一、房屋没有产权证，第二、房屋无消防验收合格证明，存在安全隐患，反诉人在办理食堂许可证明时，因没有产权证不予办理，反诉人就上述情况多次与被反诉人沟通解决，但是被反诉人一直没有解决问题，根据《长春市城镇非住宅房屋管理办法》第六条、第七条的规定，不具备房屋的出租条件。出租人的房屋不具备出租条件就出租是出租人的过错，也给承租人造成了一定的损失。2015年5月18日，因原告停水停电，使反诉人已经无法正常使用房屋，根据《长春市城镇非住宅房屋管理办法》第二十二条规定，被反诉人应赔偿反诉人的损失。一、因解除合同，反诉人继续使用此房屋，因前期投入房屋的装修费891130元，临时改变地点所产生的搬家费193000元及新场地的装修费215600元应由被反诉人赔偿。因为被反诉人停水停电等行为，使反诉人的学校无法正常生活，导致大批学生退学，所以被反诉人应当赔偿反诉人学生退学所产生的费用1752750元。反诉人于2015年3月1日和3月10日两次共同向被反诉人缴纳租金250万元，可供使用至2015年6月20日，而由于被反诉人应返还反诉人剩余房租及保证金932988.83元。综上，为维护反诉人的合法权益，请求法院判令：1.反诉被告赔偿场地装修费891130元；2.反诉被告赔偿搬家费193000元；3.反诉被告赔偿新场地装修费215600元；4.反诉被告赔偿学生退学费1752750；5.反诉被告返还剩余房租及保证金932988.83元；6.本案诉讼费及其他费用由被反诉人承担。
鸿达光电子公司反诉辩称：我方认为诉争房屋完全满足出租条件，且我方已经履行出租人义务，不存在过错，法院应驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、诉争房屋完全具备出租条件。1.我方已经在2015年3月12日将土地证、产权证复印件、消防安全合格证复印件提交给被答辩人，被答辩人工作人员张亚辉为我方出具了收条。2.诉争房屋经管理机构验收合格。2014年8月22日我方已经取得了《建设工程竣工验收备案证》，诉争房屋具备租赁条件。二、被答辩人自身违约在先，无权索要各项赔偿。双方订立的《房屋租赁合同》第4.4条对此有明确约定，被答辩人自2015年3月开始而已拖欠租赁及各项公共费用，并在4月28日违约擅自解除合同，构成严重违约。我方已经于2015年4月28日向其发出了《关于解除合同的通知函》，但被答辩人非法占据租赁房屋拒不交付至今，故被答辩人的主张没有依据。2.不存在剩余房租及保证金。双方在实际履行《房屋租赁合同》的过程中，合同第4.3条约定的保证金已经冲抵第一年房租，不存在返还问题，而被答辩人自2015年3月起对于2015年3月1日至8月30日的应付租金仅支付了250万元，尚欠2181369.2元。3.学生退学损失与我方无关。被答辩人没有提供相关证据，长春市教育局对被答辩人下发了不予行政许可决定书，其主要原因是由于被答辩人将工业厂房作为办学用房不符合办学标准、学生食堂手续不合法、开办专业不合法等原因，与房屋租赁没有关系。3.被答辩人恶意违约，我方有权行使先履行抗辩权。根据合同约定，被告应于2015年3月1日预先向我方交纳第二年第二期的房租4681369.2元，但经我方多次催缴，被答辩人尚欠租金2181369.2元，2015年4月28日，被答辩人向我方发送了《关于提前解除租赁合同的通知书》，明确表示提前终止合同，并自4月30日起不再交纳水电费，被答辩人行为已经构成严重违约，我方多次与被答辩人协商，被答辩人拒不改正并将我方工作人员打伤。被答辩人缴纳租金被答辩人缴纳租金义务在先，我方有权行使先履行抗辩权，停水停电，并无不妥。四、被答辩人违约存在主观恶意。我方提供的通话录音可以证明被答辩人违约的原因是2015年元旦之前就找到了俄语学院校舍作为租赁房屋，并在2015年8月搬迁至俄语学院。综上，我方不存在违约行为，被答辩人已经构成严重违约，请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，并承担诉讼费。
经审理查明：2013年7月22日，鸿达光电子公司与贸易中专签订《鸿达光电子与生物统计识别高技术产业园房屋租赁合同》，约定鸿达光电子公司将鸿达光电子产业园一号楼B、C、D单元楼房及12-13号楼一层、三至六层楼房租赁给贸易中专办学使用，租赁期限为6年，鸿达光电子公司从2013年9月1日起将房屋交付给贸易中专，至2019年8月30日收回，租金数额约定为“1号楼B、C、D单元第一年租金30元/㎡/月（不含水电费、物业管理费、供暖等费用），第一年全年租金为6，789，585.60元（大写：陆佰柒拾捌万玖仟伍佰捌拾伍元陆角）；第二年租金35元/㎡/月，第二年全年租金为7,921,183.20元（大写：柒佰玖拾贰万壹仟壹佰捌拾叁元贰角）；第三年至第六年租金均为38.5元/㎡/月，即每年租金为：8,713,301.52元（大写：捌佰柒拾壹万叁仟叁佰零壹元伍角贰分）；以上均不含水电费、物业管理费、供暖等费用）”、“12、13号楼1层、3-6层第一年租金为20元/㎡/月（不含水电费、物业管理费、供暖等费用），第一年全年租金为1441555.20元（大写：壹佰肆拾肆万壹仟伍佰伍拾伍元贰角）；……第三年至第六年租金为为22元/㎡/月，即全年租金为：1,585,710.72元（大写：壹佰伍拾捌万伍仟柒佰壹拾元柒角贰分；不含水电费、物业管理费、供暖等费用）”，租金交付期限约定为“……第二年起，每年分两期付款，第一期于当年的9月1日前付总租金的50%；第二期于次年3月1日前全部付清。……本合同签订时，乙方向甲方交纳押金20万元，待租期届满甲乙双方共同验收租赁房屋合格后一次性返还乙方……”关于违约责任，合同第12.1条约定“甲、乙双方应共同信守本合同，任何一方不得中途擅自变更或解除合同，否则向对方支付违约金人民币壹佰万元整（1,000,000.00元）”、第12.3条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备……若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）未经甲方书面同意，擅自进行装修装饰的……”、第12.5条约定“乙方违反合同约定，提前退租房屋的，应当至少提前90日通知甲方，甲方不予退还租金，并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金”。合同签订后，贸易中专于2013年7月25日向长春鸿达资产管理有限公司交纳租赁押金20万元，2013年8月7日，长春鸿达资产管理公司和贸易中专签署《公寓房间交接表》，2013年8月20日，长春鸿达资产管理公司和贸易中专又签署《公寓房间交接表》，2013年8月22日，长春鸿达资产管理公司和贸易中专签署《鸿达光电子产业园一号楼B、C、D单元部分钥匙移交单》，至此长春鸿达资产管理公司将案涉房屋全部交付给贸易中专使用。2014年7月25日，鸿达高新技术集团有限公司出具会议纪要一份，内容为：“……续签第二年《房屋租赁合同》，1号楼B、C、D单元第二年租金不予增加，继续执行第一年租金标准：30元/㎡/月（不含水电费、物业管理费、供暖等费用）。续签合同签订之日，校方支付6个月房屋租金……”贸易中专按照合同约定向鸿达光电子公司交付了2013年9月1日至2015年3月1日的租金。2015年3月1日，贸易中专向鸿达光电子公司交付租金100万元，2015年3月10日，贸易中专向鸿达光电子公司交付租金150万元。2015年3月18日，鸿达光电子公司向贸易中专发出《关于缴纳2015年3月1日至8月30日房租款的催告函》，确认2015年3月1日至2015年8月30日的租金为4148692.24元整，贸易中专欠付的租金为1648692.24元，并要求贸易中专于2015年3月16日交付租金700000元，于2015年4月30日交付租金948692.24元。2015年4月28日，贸易中专向长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司发出《关于提前解除租赁合同的通知书》，以鸿达光电子公司未提供房屋产权证书及消防验收许可等相关文件为由要求解除租赁合同。2015年4月28日，鸿达光电子公司向贸易中专发出《关于解除合同的通知函》，宣告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求贸易中专于2015年5月15日将房屋归还，并且将在2015年5月15日下午15:00停水、停电，在2015年5月18日对办公楼、宿舍楼进行查封。2015年5月18日，贸易中专向长春市公安局高新技术产业开发区分局万顺派出所报警，报警内容是：“2015年05月18日9时20分许长春市公安局高新技术产业开发区分局万顺派出所接到张亚辉报警称：长春国际经济贸易中专在高新区鸿达电子工业园租用的教室、寝室、食堂被停水停电了。”2015年6月23日，贸易中专从案涉房屋全部搬走。
另查明，2014年3月10日，长春市教育局作出长教许不予字[2014]1号不予行政许可决定书，内容为：“长春国际经济贸易职业中专：你校于2013年12月5日向长春市教育局提出的办学地址变更申请及提交的证据材料，经审查……租赁校舍的消防验收手续用途，综合楼不符合目前学校办学的消防条件和标准要求。2.租赁的校舍没有产权证、工程验收合格证及防震级别书；没有满足教学和体育活动需要的设施和场地……决定对你校的申请不予行政许可……”
又查明，2014年12月8日，鸿达光电子公司取得长房权字第11200042**号房屋所有权证书，房屋坐落于长春高新技术产业开发区顺达路789号1号研发中心。2014年12月8日，鸿达光电子公司取得长房权字第11200042**号房屋所有权证书，房屋坐落于长春高新技术产业开发区顺达路789号12号宿舍、13号职工食堂。2015年3月12日，贸易中专的职工张亚辉给鸿达光电子公司出具收条一份：“内容为收到鸿达公司提供的消防验收合格证、土地证、产权证复印件【1号楼、12、13号楼各一份】”。
再查明，2013年7月22日，长春鸿达资产管理有限公司与贸易中专签订《鸿达光电子与生物统计识别高技术产业园房屋租赁合同》一份，约定鸿达光电子公司将鸿达光电子产业园一号楼B、C、D单元楼房及12-13号楼一层、三至六层楼房租赁给贸易中专办学使用。
庭审中，鸿达光电子公司提出司法鉴定申请，要求对案涉房屋恢复原状的费用进行司法鉴定，本院委托吉林通汇工程造价咨询有限公司对长春鸿达光电子产业园1号楼B、C、D单元及12-13号楼1层、12-13号楼3-6层的房屋修复工程进行鉴定，吉林通汇工程造价咨询有限公司于2016年3月8日作出通汇鉴审字[2016]第049号司法鉴定意见书，对涉案房屋的房屋修复工程造价鉴定为397201元。
本院认为：（一）关于鸿达光电子公司的主体资格问题。贸易中专抗辩认为应当以其与长春鸿达资产管理公司签订的《房屋租赁合同》作为履行依据，但贸易中专对其与鸿达光电子公司签订的《房屋租赁合同》的真实性并无异议，且贸易中专实际向鸿达光电子公司交付租金及其他各种费用，证明贸易中专对鸿达光电子公司是实际出租人的事实是明知和认可的。鸿达光电子公司作为案涉房屋的所有权人，有权就案涉房屋与他人签订租赁合同，贸易中专也并未提供相应证据证明鸿达光电子公司授权长春鸿达资产管理公司与贸易中专签订合同。综上，鸿达光电子公司有权依据其与贸易中专签订的《房屋租赁合同》主张权利，是本案的适格原告。
（二）关于鸿达光电子公司主张的欠付租金2181369.20元及滞纳金的问题。因贸易中专于2015年4月28日向鸿达光电子公司发出解除合同的通知，鸿达光电子公司收到通知后于当日向贸易中专回复亦主张解除合同，故贸易中专与鸿达光电子公司就解除合同已经达成一致，双方于2015年4月28日解除合同，贸易中专应当向鸿达光电子公司支付2015年3月1日至2015年4月28日的房屋租金。关于鸿达光电子公司认为应当按照《房屋租赁合同》约定的标准计算租金的主张，贸易中专抗辩认为应当按照鸿达高新技术集团有限公司出具的会议纪要计算租金，即1号楼B、C、D单元第二年的租金仍为30元/㎡/月，而鸿达光电子公司认为鸿达高新技术集团有限公司并非房屋所有权人，无权决定案涉房屋的租金标准，对上述会议纪要不予认可，但根据鸿达光电子公司2016年3月18日给贸易中专的催告函中，确认2015年3月1日至2015年8月31日的租金为4148692.24元，且在鸿达光电子公司发给贸易中专的解除函中，亦再次说明2015年3月1日至2015年8月31日的租金为4148692.24元，证明鸿达光电子公司实际上是按照会议纪要的内容收取第二年的租金的事实，应视为双方在实际履行中变更了合同的约定，故本院对鸿达光电子公司按照《房屋租赁合同》约定的标准计算租金的主张不予支持，贸易中专应当支付2015年3月1日至2015年4月28日的租金数额是4148692.24元÷6个月×（1+28÷30）个月=1336800.83元。因贸易中专已经支付2015年3月1日之后的租金2500000元，故贸易中专在《房屋租赁合同》存续期间不欠鸿达光电子公司的租金。对鸿达光电子公司主张的贸易中专应当按照合同约定支付的欠付租金的滞纳金，本院不予支持。因鸿达光电子合同解除后，鸿达光电子公司给予贸易中专腾出房屋的期限是2015年5月15日，但贸易中专认可实际搬出时间是2016年6月23日，在2015年4月29日至2016年6月23日期间贸易中专仍然占用鸿达光电子公司的房屋，应当按照合同约定的标准向鸿达光电子公司支付相应的房屋占有使用费。关于鸿达光电子公司主张的租金当中2015年6月24日至2015年8月31日期间的租金，因鸿达光电子公司并未证明贸易中专在此期间仍然占用鸿达光电子公司的房屋，故本院对鸿达光电子公司主张的2015年6月24日至2015年8月31日之间的租金不予支持。综上，贸易中专应当向鸿达光电子公司支付2015年3月1日至2015年6月23日的租金为4148692.24元÷6个月×（3+23÷30）个月=2604456.79元，扣除贸易中专已经支付的租金2500000元，贸易中专还应支付的租金数额为104456.79元。关于滞纳金问题，因合同第12.4条“租赁期满，未经甲方允许，乙方逾期归还房屋，则每逾一日，应按拖欠费用总额1‰标准向甲方支付滞纳金……”之约定，庭审中，贸易中专抗辩认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，鸿达光电子公司的损失实际是利息损失，合同约定的滞纳金1‰明显高于中国人民银行同期同类贷款基准利率的百分之三十，故本院依法予以调整。
（三）关于鸿达光电子公司主张的恢复原状损失1002293元，鸿达光电子公司认为贸易中专在使用案涉房屋过程中对房屋造成实际损坏，贸易中专抗辩认为鸿达光电子公司在交付租赁房屋时双方没有交接，故不能确认房屋的损坏是贸易中专租赁期间发生的。本院认为鸿达光电子公司交付房屋时双方签署了钥匙交接表、消防器材交接表等文书，贸易中专并未提出房屋质量异议，且贸易中专提供的装修合同证明其在租赁房屋期间委托第三方对房屋进行装修，其中包括教室立墙等项目，证明贸易中专在租赁期间对案涉房屋进行装修和改造的事实。贸易中专租赁房屋作为教室和宿舍，因人员密集、且使用频繁，对房屋造成一定程度的损坏亦符合常理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应认定该事实的存在”之规定，结合本案的事实来看，能够认定贸易中专租赁案涉房屋期间对房屋存在改造和损坏的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，鸿达光电子公司可以要求贸易中专恢复原状，也可以要求贸易中专赔偿相应的损失。故鸿达光电子公司主张贸易中专赔偿恢复原状费用符合法律规定。根据司法鉴定意见，案涉房屋恢复原状费用为397201元。贸易中专虽提出异议，但未提供相反证据证明，本院对其异议不予采信，故本院确认贸易中专应当向鸿达光电子公司赔偿恢复原状费用397201元。至于本项诉讼请求是否予以支持，本院在第（五）部分一并予以论述。
（四）关于鸿达光电子公司主张贸易中专应当支付的欠缴2015年4月29日至2015年8月30日期间的水电费41453元及滞纳金的诉讼请求。关于鸿达光电子公司主张的水电费24633元及滞纳金，因鸿达光电子公司并未提供水表数据，其单方统计的欠缴水电费数额不能证明水电费实际发生的数额，故本院对其主张的水电费及滞纳金不予支持。
（五）关于鸿达光电子公司主张贸易中专应支付违法解除合同违约金1000000元、破坏房屋结违约金780228.20元、未提前90天通知解除合同违约金780228.20元等合计违约金2560456.40元的诉讼请求，庭审中，贸易中专抗辩认为鸿达光电子公司主张的违约金过高，要求法院予以调整。关于鸿达光电子公司主张的违约金是否过分高于其实际损失的问题，在以下内容中分别论述。1.关于鸿达光电子公司主张的违法解除合同违约金1000000元，根据《房屋租赁合同》第12.1条“甲、乙双方应共同信守本合同，任何一方不得中途擅自变更或解除合同，否则向对方支付违约金人民币壹佰万元整（1,000,000.00元）”之约定，贸易中专送达解除合同的通知后，鸿达光电子公司亦向贸易中专送达解除合同的通知，双方均做出解除合同的意思表示，应视为双方协商一致解除合同，故本院对鸿达光电子公司主张的违法解除合同违约金1000000元不予支持。2.关于破坏房屋结构的违约金780228.20元，根据《房屋租赁合同》第12.3条“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋及附属设施设备……若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）未经甲方书面同意，擅自进行装修装饰的……”之约定，因贸易中专举证的装修合同证明其对房屋进行了改造和装修，但并未经过鸿达光电子公司的书面同意，故鸿达光电子公司主张违约金符合合同约定，因第二年的实际租金为4148692.24元÷6个月=691448.70元/月，贸易中专应当按照合同约定向鸿达光电子公司支付破坏房屋结构违约金691448.70元。关于贸易中专在租赁期间对案涉房屋造成损坏的损失，在上述第（三）部分已经确定为397201元，鸿达光电子公司主张的违约金691448.70元明显高于鸿达光电子公司的实际损失的百分之三十，故本院依法将该项违约金调整为397201元×130%=516361.30元。3.关于未提前90日通知解除合同违约金780228.20元，根据《房屋租赁合同》第12.5条“乙方违反合同约定，提前退租房屋的，应当至少提前90日通知甲方，甲方不予退还租金，并且乙方应向甲方支付本合同约定租赁房屋一个月房租标准向甲方支付违约金”之约定，该项约定是指因贸易中专违反合同约定单方退租的情形，而本案中鸿达光电子公司和贸易中专在2015年4月28日互相发出解除合同的通知，应视为双方协商一致解除合同，故本院对鸿达光电子公司主张的未提前90日通知解除合同违约金不予支持。综上，本院支持鸿达光电子公司主张的违约金516361.30元。因贸易中专支付给长春市鸿达资产管理公司租房押金200000元，鸿达光电子公司对该笔款项予以认可，扣除后贸易中专应当向鸿达光电子公司支付违约金316361.30元。本院已经支持鸿达光电子公司主张的破坏房屋结构违约金，根据《房屋租赁合同》第12.3条“……若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……”之约定，因违约金的数额已经足以弥补鸿达光电子公司的损失，故对上述第（三）部分所确认的实际损失即恢复原状费用不予支持。
（六）关于贸易中专主张的装修费用、学生退学费、搬家费等各项损失1937916元，剩余房租及保证金合计932988.83元的反诉请求，本院认为于法无据，不予支持。关于贸易中专主张鸿达光电子公司未向其交付房屋产权证、消防验收手续导致未获得校址变更许可，鸿达光电子公司的违约行为导致合同解除的抗辩意见，因贸易中专的职工张亚辉2015年3月12日给鸿达光电子公司出具收条一份：“内容为收到鸿达公司提供的消防验收合格证、土地证、产权证复印件【1号楼、12、13号楼各一份】”，故鸿达光电子公司已经向贸易中专交付了消防验收手续等资料，贸易中专的主张于法无据，本院不予支持。贸易中专作为民办学校，对法律规定的关于学校办学地址的有关要求应当知情，其选择办学地址时未尽必要的注意义务，故其未取得校址变更许可是因自身的过错导致，本院对其抗辩意见不予采信。关于贸易中专主张鸿达光电子公司于2015年5月18日开始停水停电导致租赁合同无法履行的主张，因合同已经于2015年4月28日解除，故贸易中专主张因鸿达光电子公司停水、停电导致合同无法履行的主张不成立。关于贸易中专主张的场地装修费损失，因贸易中专未提供证据证明其装修房屋经过鸿达光电子公司同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担……”之规定，本院对贸易中专主张的场地装修费损失不予支持。关于贸易中专主张的学生退学费、搬家费、新场地装修费等损失，因贸易中专未提供证据证明上述损失是因鸿达光电子公司的违约行为导致，故本院不予支持。关于贸易中专主张鸿达光电子公司应返还剩余租金及保证金的反诉请求，因贸易中专尚欠付租金104456.79元，故其主张返还剩余租金没有事实依据，且其支付的保证金200000元已经赔偿鸿达光电子公司的损失，故其主张返还保证金于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）长春国际经济贸易职业中专于本判决生效后立即向原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司支付租金104456.79元及滞纳金（滞纳金自2015年6月23日起至被告实际给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算）；
二、被告（反诉原告）长春国际经济贸易职业中专于本判决生效后立即向原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司支付违约金316361.30元；
三、驳回原告（反诉被告）长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）长春国际经济贸易职业中专的反诉请求。
如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费68601元，由长春国际经济贸易职业中专负担3557元，由长春鸿达光电子与生物统计识别技术有限公司负担65044元。反诉费29768元，由长春国际经济贸易职业中专负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 唐虹梅
代理审判员 杨 鹤
人民陪审员 刘美余
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 王天骄