内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民二终字第131号
上诉人(原审被告)李景玉，男，1968年9月10日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市红山区。
委托代理人陈宗耀，内蒙古红城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨立均，男，1959年12月30日出生，满族，个体工商户，住河北省承德市围场县。
委托代理人刘丽丽，内蒙古兴合律师事务所律师。
上诉人李景玉因与被上诉人杨立均房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2015）红民初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人李景玉及其委托代理人陈宗耀，被上诉人杨立均及其委托代理人刘丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年1月24日，案外人王学铭（甲方）与李景玉（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将座落在火花路北方综合楼一楼大厅（北数第三个厅，400平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2012年2月15日至2015年2月15日，期限为三年。租金和租金交纳方式为，第一年租金为190000元、第二年租金为210000元、第三年租金为230000元，交纳方式为上交租，一年一交。装修均由乙方负责，费用由乙方自理，租赁期满后，所有权归甲方，对此费用甲方不予补偿，不经甲方书面同意，不得改变破坏房屋结构，如造成损坏，折价赔偿。合同尾页王学铭在甲方处签字，李景玉在乙方处签字，戚凤国在经办人处签字。2012年9月20日，杨立均（甲方）与案外人王学铭（乙方）签订房屋产权转让协议书，约定王学铭将位于赤峰市红山区火花路中段北方房产综合楼底商10-11轴、11-12轴号，建筑面积536.56平方米大厅的产权及使用权一次性转让给乙方。底商的准确位置为内蒙古赤峰市红山区火花路中段现热浪烤肉整个营业大厅，热浪烤肉的负责人是李景玉。底商租赁款2013年的房租归乙方全部收取，甲方不再收取房租款。2013年2月1日，杨立均与李景玉在2011年1月24日的房屋租赁合同尾页注明：此房屋已出售给杨立均，2014年房租费由杨立均收取。甲方：杨立均，乙方:李景玉”。2013年2月25日，李景玉收取杨立均漏水维修费2600元。2014年1月15日，法院对杨立均诉王学铭所有权确认纠纷一案作出（2013）红民初字第1452号民事判决书，判决确认位于赤峰市红山区火花路中段北方房产综合楼底商10-11轴、11-12轴大厅即本案涉案房屋归杨立均所有。2014年10月28日，赤峰市中级人民法院作出（2014）赤民一终字第746号民事判决书，判决维持一审原判。现杨立均诉至法院，以李景玉拖欠房屋租金为由请求判令解除双方之间的房屋租赁合同；给付杨立均2014年租金230000元及利息20000元；李景玉返还租赁大厅。
另据本院调取（2013）红民初字第3130号卷宗2013年11月5日庭审笔录记载，李景玉作为证人出庭作证，当庭陈述称“2013年2月1日杨立均找到我，拿着协议，说我租的房屋由杨立均管理，杨立均将协议书也给了我。我为了证明这一事实，就给王学铭打了电话，王学铭也给我打了电话。然后我与杨立均标注了房屋已出售给杨立均的内容。我以前的房租都交给王学铭了，约定2014年的房租交给杨立均，但还没有交”。
原审法院认为，王学铭与李景玉签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。合同双方均应按照合同约定履行义务。2012年9月20日，王学铭将涉案房屋所有权转让给杨立均。按李景玉在（2013）红民初字第3130号案件庭审出庭作证的陈述，2013年2月1日，在李景玉向原房主求证后，双方在房屋租赁合同中注明房屋已出售给杨立均，2014年度的房租费由杨立均收取，房屋租赁合同主体由王学铭与李景玉变更为杨立均与李景玉。对于杨立均请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，李景玉辩称2011年9月20日，其与戚凤国签订房屋租赁合同补充协议，将承租期限延长两年即2015年2月15日至2017年2月13日，因戚凤国在房屋租赁合同中仅作为王学铭的经办人签字，戚凤国无权签订补充协议将涉案房屋租赁期限延长且其事后未取得王学铭的追认。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。杨立均请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定。但鉴于本案实际情况，租赁期限近日即将届满，且须为李景玉宽限几日腾房时间，故本案合同不予解除，由李景玉使用至合同期限届满即2015年2月15日。对于杨立均请求李景玉支付租金及利息的诉讼请求，李景玉辩称其不知涉案房屋存在产权纠纷，房屋租赁合同注明的内容王学铭不认可，注明内容不生效；租金一直交与戚凤国，2014年度的租金已交与戚凤国，因李景玉已在（2013）红民初字第3130号案件庭审中自述双方在租赁合同中注明2014年租金由杨立均收取时已经向王学铭求证，故李景玉上述主张法院不予支持，结合双方提供的证据以及李景玉提供的补充协议及戚凤国于2014年为李景玉出具的收条因没有原房主王学铭的签字，故李景玉提供的上述证据证明力小于杨立均证据的证明力。杨立均请求李景玉支付房租费及利息的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故杨立均根据中国人民银行同期贷款利率的标准上浮50%计算违约金符合法律规定。原审法院判决：一、李景玉于判决生效后十日内给付杨立均租金230000元及利息20000元。二、李景玉于判决生效后十日内搬离杨立均所有的位于赤峰市红山区火花路中段北方综合楼一楼商厅。三、驳回杨立均的其他诉讼请求。
上诉人李景玉不服原审判决，上诉称，请求二审法院依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。一、被上诉人杨立均在未依法取得涉案租赁房屋所有权的情况下，上诉人李景玉根据2011年1月24日《房屋租赁合同》向原租赁房屋所有权人王学铭、戚风国支付2014年至2015年房租金230000元，并无过错。被上诉人杨立均诉请该租金既无事实证据又无法律依据，而原审判决上诉人李景玉再次(重复)给付被上诉人杨立均2014年至2015年租金230000元及利息20000元更是明显错误。因为，案外人原房屋所有权人王学铭与本案被上诉人杨立均因涉案房屋转让合同纠纷一直到2014年10月28日经赤峰市中级法院才终审判决涉案房屋归被上诉人杨立均所有。在此之前，该房屋的所有权人仍属于案外人王学铭所有，那么，根据合同相对性的规定，作为2011年1月24日《房屋租赁合同》的承租人也就是本案的上诉人李景玉向原房屋所有权人即出租人王学铭支付2014年至2015年房租金230000元，符合合同约定也符合法律规定。同时，根据2011年1月24曰《房屋租赁合同》约定，上诉人李景玉不按期履行支付房租义务，就面临《房屋租赁合同》被解除的法律后果，以及上诉人李景玉正在经营的“热浪烤肉店”无法经营的重大损失，同时，出租人多次索要租金，并称不交租金立刻关门不让经营等危险的情况下，被迫于2014年2月14日向出租人王学铭支付了230000元。况且，这时，案外人原房屋所有权人王学铭与本案被上诉人杨立均因涉案房屋转让合同纠纷一案，还没有依法生效的判决判归被上诉人杨立均所有，也就是说，在法律上被上诉人杨立均不是涉案房屋的物权人，其不具备享有收取房屋租金的权利。尽管上诉人李景玉与被上诉人杨立均于2013年2月1日在原2011年1月24日《房屋租赁合同》上注明：“此房屋已出售给杨立均2014年房租费由杨立均收取”。但该约定是一个明显无效的约定，因为，涉案房屋所有权没有依法转移给被上诉人杨立均，此约定损害了王学铭的基本权利；此约定没有经房屋所有权人王学铭签字同意，之后也没有王学铭的追认，双方这一约定损害了王学铭的利益。那么，作为上诉人李景玉向原房屋所有权人即出租人王学铭支付2014年至2015年房租金230000元并无不当，再判上诉人支付房租金230000元有悖法律的公平原则，并损害了上诉人李景玉依约合法履行2011年1月24日《房屋租赁合同》的权利与义务。二、原审查明认定涉案《房屋租赁合同》的出租人已变更为杨立均缺少事实证据，故导致本案判决结果明显错误。纵观原审查明认定，只有上诉人李景玉单方认可此房屋已转让给被上诉人杨立均，并没有经案外人原房屋所有权人王学铭的认可，也没有其他证据予以证实，案外人原房屋所有权人王学铭至今也不认可。况且，原审也没有查清涉案《房屋租赁合同》是否已经变更出租人，应依法追加案外人王学铭为案件利害关系人参加诉讼，这是查清案件基本事实的关键所在。另外，关于案外人原房屋所有权人王学铭与本案被上诉人杨立均因涉案房屋转让合同纠纷一案，现王学铭向自治区高院申请再审。有关涉案的事实材料上诉人逐步向二审法院提供，以便依法查明事实，作出公正的判决。
被上诉人杨立均辩称，上诉人的上诉理由无事实基础，于法无据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人的上诉理由无事实基础。首先，上诉人认为在法院终审判决前，房屋的所有权人仍属于案外人王学铭无事实基础及法律依据。被上诉人虽与王学铭之间存在纠纷，但却不能更改自2012年9月20日涉案房屋已出售给被上诉人，所有权已经改变的事实，且上诉人亦明知此房屋已出售给杨立均，2014年房租费应由杨立均收取的事实。否则根本无法解释为什么上诉人要求被上诉人支付房屋维修费的事实。其次，上诉人称《房屋租赁合同》标注部分属无效约定无事实基础及法律依据。上诉人称“此约定没有经房屋所有权人王学铭签字同意，之后也没有王学铭的追认，双方这一约定损害了王学铭的利益。”有违客观事实。根据其自己陈述，当时被上诉人与上诉人就标注内容签字之时，上诉人亲自给王学铭打了电话，王学铭也给他打了电话，之后上诉人才与被上诉人注明了房屋已出售给杨立均的内容。其陈述充分证明王学铭及上诉人自己均知晓标注的事实，标注的内容是双方及王学铭的真实意思表示，根本无须王学铭再次签字确认或追认，合法有效。此外，上诉人理应向被上诉人交纳2014年租金。如前所述，上诉人明知房屋已出售给了被上诉人，且双方已明确约定的情况，理应向合同相对方履行给付义务。二、《房屋租赁合同》的主体己发生合法变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，因为涉案房屋出售，所有权发生变动，原房屋所有权人与被上诉人及上诉人协商在原合同上进行了标注，该标注内容充分证实租赁合同主体由王学铭与李景玉变更为杨立均与李景玉，不容否认。综上，上诉人的上诉理由无事实基础，于法无据，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，2011年1月24日，上诉人李景玉与案外人王学铭签订了房屋租赁合同，约定由上诉人李景玉租赁案外人王学铭的房屋。2012年9月20日，王学铭将涉案房屋所有权转让给被上诉人杨立均。现被上诉人杨立均要求上诉人李景玉给付2014年度租金，上诉人李景玉称被上诉人杨立均未取得涉案房屋所有权，其已向王学铭交纳了租金，不应再向被上诉人杨立均交纳。就此本院认为，因涉案房屋的所有权已经生效的法律文书确认为被上诉人杨立均所有，且在2013年2月1日，上诉人李景玉与被上诉人杨立均在房屋租赁合同中明确注明“此房屋已出售给杨立均，2014年度的租金由杨立均收取”，结合上诉人李景玉在（2013）红民初字第3130号案件中的陈述，可以证明李景玉对于涉案房屋已出售给被上诉人杨立均是明知的，且上诉人签字同意由被上诉人收取2014年租金，因此，上诉人李景玉应按照其与被上诉人的约定向被上诉人交纳2014年租金。上诉人关于追加案外人王学铭参加诉讼的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人李景玉负担；邮寄送达费40元，由上诉人李景玉、被上诉人杨立均各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐国坤
审判员 韩尚达
审判员 雷 蕾
二〇一五年六月二十五日
书记员 孙 磊