河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7380号
上诉人(原审被告)祝玉龙，男，1982年3月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人黄永辉，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马彩玲，女，1971年11月15日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人金新涛，河南博颂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南品诺房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区航海东路20号附1号6号楼1-2层5号。
法定代表人王振，总经理。
委托诉讼代理人王创，系该公司员工。
上诉人祝玉龙因与被上诉人马彩玲、河南品诺房地产营销策划有限公司（以下简称品诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
祝玉龙上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院作出的（2016）豫0104民初5595号民事判决，依法改判或发回重审；2、由马彩玲和品诺公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，《房屋买卖合同》应为无效合同。1、祝玉龙出具《委托书》之前，并未口头委托杨文婷出卖涉案房屋，杨文婷无权代祝玉龙签署《房屋买卖合同》。2、祝玉龙出具《委托书》时并不知道《房屋买卖合同》的存在，《委托书》出具后，杨文婷同样无权与买家洽谈买卖事宜和签订房屋买卖合同，更无权签订《解押借款协议》。3、祝玉龙是为了用涉案房屋抵押贷款自用才办理解押手续，并不是同意《解押借款协议》后为了将房屋出卖给买彩铃而办理。4、马彩玲并非善意购买人。二、一审法院适用法律错误。1、杨文婷的行为系无权代理，《房屋买卖合同》应为无效合同。2、马彩玲和品诺公司在涉案房屋交易中存在欺诈情形，即使《房屋买卖合同》和《解押借款协议》有效，也应依法予以撤销。3、一审法院未依法保护涉案房屋承租人的优先购买权，适用法律错误。三、一审法院超出马彩玲的诉讼请求审理本案，程序违法。
马彩玲辩称，一审审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
品诺公司辩称，驳回上诉，维持原判。
马彩玲向一审法院院提出诉讼请求：1、判令祝玉龙履行《房屋买卖合同》，将位于郑州市××区航海东路××楼××号房产过户至马彩玲名下，并将附属于该房产的房屋维修基金、土地产权证过户至马彩玲名下;2、判令祝玉龙承担该案诉讼费用。诉讼过程中，马彩玲将上述第1项诉请变更为判令祝玉龙履行《房屋买卖合同》，将位于郑州市××区航海东路××楼××号房产过户至马彩玲名下。
一审法院认定事实：2016年7月13日，祝玉龙（甲方、卖方）与马彩玲（乙方、买方）在品诺公司（丙方、居间方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.甲方拥有位于管城××区航海东路××楼××单元××号的房产，房屋所有权人为祝玉龙，房屋建筑面积为109.19平方米，房屋所在楼总楼层为29层，该房产在17层，乙方自愿购买甲方上述房产。2.甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为89万元。3.丙方佣金占本合同约定房款的2%，乙方支付佣金17800元，代办费1000元由乙方支付。现乙方于本合同签订时支付5万元，其中佣金17800元，代办费1000元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。4.甲乙双方经协商后，同意以按揭贷款方式付款。乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。5.双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房管部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。6.甲方若违反本合同第五条约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方）。乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方）。杨文婷在该合同甲方代理人处签名。2016年7月20日，祝玉龙、刘欣向杨文婷出具《委托书》一份，载明：委托人祝玉龙和刘欣系夫妻关系，在委托人××名下××河南省××区航海东路××楼××房产，房屋所有权人为祝玉龙，《房屋所有权证》编号为郑房权证字第××号。现委托人需转让该房，因委托人事务繁忙，不能亲自到房管部门办理相关手续，特委托受托人杨文婷代为办理以下事项：1.代为办理上述房产的买卖、过户手续及土地证相关过户手续。2.代为协助买方办理二手房按揭贷款手续（包含公积金贷款相关手续）及办理征信担保相关手续，并在相关文件上签字。3.代为办理上述房产的提前还款、结清、领取他项权利证书等相关手续，并在房管局注销抵押，并在相关手续上签字。4.代为办理维修基金过户手续，并在相关手续上签字。5.代为办理上述房产的网签合同、资金监管及担保相关手续，并将收取的房款打入指定的账号：招商银行（深圳科技园支行），卡号62×××15。6.代委托人在相关文件上签名及代为交纳上述房产相关税费。7.代为办理上述房产的水、电、气等物业交割事宜，代缴相关税费，并在相关文件上签字，代我们在相关手续上签字。委托期限为自2016年7月20日起2017年7月19日止，受委托人在授权范围内所办理的手续委托人都予以承认，并自愿承担相关的法律责任。受委托人无转委托权。同日，该《委托书》在广东省福田公证处办理了公证。2016年8月18日，祝玉龙（甲方、借资人）与马彩玲（乙方、出资人）在品诺公司（丙方、见证人）的见证下签订《解押借款协议》一份，约定经甲、乙双方协商同意，就乙方借款给甲方进行银行解押的相关事宜达成如下协议：1.乙方同意借给甲方15万元，并保证在本协议签订好1日内按约定数额向甲方提供借款。2.甲方保证该借款只能用于解除其拥有合法产权之房屋的银行抵押手续（以下称解押），该房产坐落位置是管城××区航海东路××楼××号，房权证号为14××91，产权所有人为祝玉龙。3.甲方在取得借款后，保证于2016年8月23日前办理上述房产的解押手续。4.甲方办理完成上述房产解押后60日内配合乙方到郑州市房地产管理局办理该房产的交易过户手续，过户完毕后，本协议中之借款自动充入上述房产的总价款中（房款总数详见“买卖合同”）。5.甲方如果到期未办理解押手续，视甲方为违约，甲方须在2016年8月26日前把所借款项退还给乙方，并按约定借款数额的百分之十支付违约金；如果甲方不按约定把所借款项退还乙方，则本协议中约定之房产产权归乙方所有。6.如果乙方不按协议约定向甲方提供借款，则视乙方为违约，并按约定借款数额的百分之十支付违约金。7.甲乙双方达成一致本房产过户时按非资金监管办理。杨文婷代祝玉龙在该协议甲方处签名。同日，马彩玲通过中国邮政储蓄银行向祝玉龙上海浦东发展银行郑州分行紫荆山路支行62×××36的账号汇款15万元，杨文婷代祝玉龙向马彩玲出具《收据》一份，载明：今收到马彩玲购买管城××区航海东路××楼××号首付款15万元。2016年8月30日，祝玉龙将该15万元退还至马彩玲账户。另查明，2016年9月21日，上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行出具《房屋抵押权终止证明》一份，载明：“郑州市房地产抵押管理办公室，抵押人祝玉龙办理的位于管城××区航海东路××楼××号的房屋抵押登记，房屋所有权证号（或商品房买卖合同号）为14××91，房屋他项权证号（或登记证明号）为1403068219，因借款人贷款结清，同意办理抵押权注销登记。特此证明。”同日，祝玉龙、上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行共同向郑州市房地产抵押管理办公室提交了《郑州市房屋抵押权注销登记申请书》。诉讼过程中，马彩玲称2016年7月13日《房屋买卖合同》签订时，祝玉龙并未到场，品诺公司向其提供了房屋所有权证原件，杨文婷虽未向其出示委托书，但称与祝玉龙是姐弟关系，故其与杨文婷签订了《房屋买卖合同》，合同中祝玉龙的签名是杨文婷代签。合同签订当日，其向品诺公司交纳佣金8000元。因涉案房屋尚处于抵押状态，经双方协商，由其将首付款借给祝玉龙办理解押手续，故其与杨文婷于2016年8月18日签订《解押借款协议》。该协议签订时，品诺公司向其出示了《委托书》，杨文婷打电话向祝玉龙询问收款银行账号。同日，其与杨文婷一起前往银行向祝玉龙转账15万元。祝玉龙称其与杨文婷系朋友关系，2015年下半年，其委托杨文婷、王小光出卖涉案房屋，将房屋所有权证交由杨文婷保管，并于2016年2月13日与王小光签订《房屋租赁合同书》，将涉案房屋低价出租给王小光，以方便看房。2016年7月13日《房屋买卖合同》签订时，杨文婷曾电话询问其涉案房屋是否要卖，其明确告知杨文婷，房价低于95万元则不卖。2016年7月20日，其向杨文婷正式出具《委托书》。2016年8月18日《解押借款协议》签订前，其已经告知杨文婷贷款银行账号，并同意由买方进行解押。该协议签订时，其确接到杨文婷电话，但通话内容已经记不清楚。因原告将15万元转至其贷款银行账号而非《委托书》中指定账号，导致银行直接扣划，造成涉案房屋解押。其在收到该15万元两三天后，才知晓杨文婷将涉案房屋出卖。因对《房屋买卖合同》不认可，对涉案房屋的售价亦不认可，故其于2016年8月30日将马彩玲转账支付的15万元退回。庭后，马彩玲同意按照《房屋买卖合同》约定的价格一次性支付祝玉龙房款89万元。
一审法院认为：该案的争议焦点在于杨文婷签订《房屋买卖合同》的行为是否构成有权代理,该合同是否对被告祝玉龙发生法律效力。根据该院查明的事实，杨文婷签订《房屋买卖合同》的行为构成有权代理。理由如下：第一，该合同签订前，祝玉龙于2015年下半年已口头委托杨文婷代其出卖涉案房屋，并将房屋所有权证交由杨文婷保管，即祝玉龙已经作出授权杨文婷代理其出卖涉案房屋的明确意思表示；第二，该合同签订时，杨文婷已电话告知祝玉龙涉案房屋将出卖给马彩玲，祝玉龙称其告知杨文婷房屋价款不能低于95万元，但该约定系祝玉龙与杨文婷关于委托事项的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者即马彩玲；第三，该合同签订后，祝玉龙向杨文婷出具了经过公证的书面《委托书》，杨文婷又代理被告祝玉龙与马彩玲签订了《解押借款协议》，并将相关事宜电话通知祝玉龙，该《解押借款协议》系马彩玲、祝玉龙为履行《房屋买卖合同》达成的后续补充协议，《解押借款协议》签订当日，马彩玲即向祝玉龙转账支付了首付款15万元，祝玉龙虽于2016年8月30日将该款项退回马彩玲，但其已使用该笔款项结清了银行贷款，并向郑州市房地产抵押管理办公室提交了注销抵押权登记申请。以上表明，祝玉龙认可杨文婷代理其签订《房屋买卖合同》、《解押借款协议》的行为，杨文婷签订《房屋买卖合同》的行为构成有权代理，祝玉龙作为被代理人，应对代理人杨文婷的代理行为承担民事责任。《房屋买卖合同》系马彩玲与祝玉龙、品诺公司的真实意思表示，合法有效。马彩玲已向祝玉龙支付房屋首付款，履行了自己的义务，祝玉龙亦使用该笔首付款办理了涉案房屋的解押手续，后祝玉龙因不认可《房屋买卖合同》约定的房屋价格擅自将该款项退回，亦不再继续履行合同，已经构成违约，故马彩玲要求祝玉龙继续履行《房屋买卖合同》，协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。马彩玲同意按照《房屋买卖合同》约定的房屋价格一次性向祝玉龙支付房款89万元，该院予以准许。祝玉龙辩称，杨文婷未经其授权，其亦未事后追认，《房屋买卖合同》系无效合同，与该院查明事实不符，该院不予采信。判决：一、马彩玲于该判决生效后三十日内支付祝玉龙房款89万元；二、祝玉龙于马彩玲付款后十日内协助马彩玲办理位于郑州市××区航海东路××楼××号房屋（不动产权证号：14××91）的过户手续。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，财产保全费4970元，由祝玉龙负担。
本院二审期间，祝玉龙围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人对进行了质证。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，杨文婷在签订《房屋买卖合同》前已接受祝玉龙卖房的口头委托，签订该合同时又电话告知了祝玉龙，其在签订该合同后又接受祝玉龙卖房的公证委托，并与马彩玲签订了《解押借款协议》，祝玉龙依据《解押借款协议》收取了马彩玲的首付款并使用该款项结清了银行贷款，足以证明杨文婷有权代理祝玉龙签署《房屋买卖合同》及《解押借款协议》，故杨文婷代理祝玉龙与马彩玲、品诺公司签署的《房屋买卖合同》合法有效。祝玉龙上诉称杨文婷无权代理其签署《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》应为无效合同，理由不能成立，本院不予支持。祝玉龙上诉称一审判决超出马彩玲的诉讼请求，程序违法。本院认为，马彩玲作为买受人向出卖人祝玉龙支付全部房款，是其请求祝玉龙履行协助办理过户手续义务的前提，虽然马彩玲和祝玉龙在一审中均未对此提出请求，但为减少当事人的诉累，一审法院对房款一并处理并无不当。祝玉龙的该项请求，理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由上诉人祝玉龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 邢彦堂
审判员 杜麒麟
二〇一七年六月三十日
书记员 王 昕