湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终951号
上诉人（原审被告）湖南诚建房地产开发有限公司，地址：怀化市金海广场，统一社会信用代码：91431200736753638Q。
法定代表人：杨辉。
委托代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师，执业证号：14312198910265063。
被上诉人（原审原告）周梓云，男，1985年1月11日出生，汉族，户籍地址湖南省邵东县，现住怀化市经济技术开发区。
上诉人湖南诚建房地产开发有限公司与被上诉人周梓云商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初3924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
湖南诚建房地产开发有限公司上诉请求：1、请求市中级人民法院撤销一审判决的第一、二、三项，改判驳回被上诉人即原告这三项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人代办好不动产权证，既不符合事实，也不符合法律，上诉人已经为被上诉人办理好房屋所有权证，不存在再为被上诉人代办好不动产权证；2、一审法院判决上诉人于判决生效之日起十日内支付被上诉人逾期办理不动产证的违约金，也不符合事实和法律，是错误的，上诉人已在合同约定的时间内为被上诉人逾期办理好了房屋所有权证，不存在违约，因此，不存在支付违约金。双方没有违约金条款，是对自己权利的处分。即使违约成立，也不能从2012年5月31日开始计算违约金，也不能全部参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。上诉人虽然没有按时代办好土地分户使用证并不影响房屋所有权性质对被上诉人也没有造成损失，因政策原因没有办好土地证，属不可抗力；3、一审法院判决上诉人退还多收的购房款和代收的契税，也是错误的，被上诉人应当需要补缴调整容积率土地出让价款15234元，该二笔款项属合法留置。
被上诉人答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
周梓云向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即退还多收的房款3900.5元和代收多的契税156.02元，共计4056.52元，并支付利息（以4056.52元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕之日止）；2、请求法院判令被告立即将已为原告办好的房屋所有权证原件（房产证号：怀房权证河西开发字第××号）交付给原告。3、请求人民法院判令被告立即为原告办理好所购舞阳公馆4栋202室房屋的国有土地使用证，并支付逾期办理房地产权属证书的违约金3000元；4、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费。法庭审理过程中原告周梓云变更第2、3项诉讼请求为请求法院判令被告立即为原告办理好舞阳公馆4栋202室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金3000元。一审法院认定事实：2010年7月19日,原告周梓云与被告湖南诚建房地产开发有限公司签订《房产买卖合同书》，由原告购买被告开发的怀化市舞阳公馆4栋202室房屋，合同约定建筑面积为188.47㎡，面积单价1450元/㎡，房价总金额273281.5元，原告于2010年7月19日支付房款50000元，2011年7月20日支付房款33282元，2010年12月30日支付房款190000元，购房款已全部付清。上述《房产买卖合同书》第九条（面积确认及面积差异处理）约定“2、合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准。对于差异部分的处理，差额面积的补差以本合同约定的同等单位面积价格进行退款或补交购房款，不按退房处理。”第十三条（关于产权登记的约定）约定“甲乙双方办理完房屋交接手续后，甲方应在十二个月内负责代乙方办理好房地产权属证书。乙方应在接到甲方的通知后十日内向甲方领取房地产权属证书；乙方领取房地产权属证书后应认真核对所填内容是否属实，发现错误应在领取证书后七日内向甲方提出，反之甲方不再承担有关责任。”2010年12月20日原告周梓云向被告湖南诚建房地产开发有限公司交纳契税5466元，2011年5月31日原告周梓云向被告湖南诚建房地产开发有限公司交纳办证费8726元。2014年9月5日，被告诚建公司为原告周梓云所购房屋办理房屋产权登记，产权登记面积185.78㎡，土地使用证至今未办。
一审法院认为：原、被告签订的《房产买卖合同书》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应全面履行。原告购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记有差异，根据双方签订的《房产买卖合同书》第九条第二款规定“合同约定面积与产权登记有差异的以产权登记面积为准。对于差异部分的处理，差额面积的补差以本合同的同等单位面积价格进行退款或补交购房款”，故被告应当按约定将原告多交的房款及契税予以退还，即房款3900.5元（2.69平方米×1450元＝3900.5元）和原告要求被告退还的契税156.02元。原告提出要求被告支付银行利息的诉讼请求，缺乏证据证实，本院不予支持；被告按照合同约定已为原告办理好房屋产权证，但土地使用证未办，其以因政策调整，补缴调整容积率土地出让价款为由拒绝，并要求原告自己去办理，其抗辩理由不充分，本院不予支持；被告收取了原告的办证费用应当按照合同约定为原告办理好该房屋房地产权证书，鉴于现政策规定房屋两证合一即不动产权证，故本院对原告要求被告立即为原告办好怀化市舞阳公馆4栋202室房屋的不动产权证书的诉讼请求予以支持；原、被告在双方签订的合同中虽未对逾期办证支付违约金进行约定，但按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，关于交房时间，《房产买卖合同书》书约定为2011年5月30日，原、被告也未提供相反证据，故本院认为交房时间以合同约定为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、被告湖南诚建房地产开发有限公司退还原告周梓云房款及契税款4056.52元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告湖南诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告周梓云代办好怀化市舞阳公馆4栋202室不动产权证；
三、被告湖南诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周梓云逾期办理不动产权证的违约金（以房款273281.5元为本金，从2012年5月31日起参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至该房屋不动产权证书原件交付原告之日止，但违约金总额不超过3000元）；
四、驳回原告周梓云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告湖南诚建房地产开发有限公司负担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同书》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行。上诉人提出一审法院判决上诉人于判决生效之日起30日内为被上诉人代办好不动产权证，既不符合事实，也不符合法律，上诉人已经为被上诉人办理好房屋所有权证，不存在再为被上诉人代办好不动产权证的理由，经查，双方合同约定由上诉人代办房产证和土地证，上诉人只代办了房产证，应当还代办好土地证，现两证合并成不动产权证，上诉人按合同约定有义务为被上诉人代办好不动产权证。上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人提出一审法院判决上诉人于判决生效之日起十日内支付被上诉人逾期办理不动产证的违约金，也不符合事实和法律，是错误的，上诉人已在合同约定的时间内为被上诉人逾期办理好了房屋所有权证，不存在违约，因此，不存在支付违约金。双方没有违约金条款，是对自己权利的处分。即使违约成立，也不能从2012年5月31日开始计算违约金，也不能全部参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。上诉人虽然没有按时代办好土地分户使用证并不影响房屋所有权性质对被上诉人也没有造成损失，因政策原因没有办好土地证，属不可抗力。经查，上诉人仅为被上诉人代办了房产证，并未代办土地证，属部分违约。一审按照上诉人全部违约承担违约责任处理欠公正，上诉人只应当承担部分违约的违约责任，违约金参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准的一半计算较为合理，上诉人认为不应当承担违约金的理由不能成立，但认为也不能全部参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由成立。上诉人提出一审法院判决上诉人退还多收的购房款和代收的契税，也是错误的，被上诉人应当需要补缴调整容积率土地出让价款15234元，该二笔款项属合法留置。经查，被上诉人是否需要补缴调整容积率土地出让价款属另一法律关系，该上诉理由也不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民
初2061号民事判决第一、二、四项；
二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民
初3924号民事判决第三项为：上诉人湖南诚建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人周梓云逾期办理不动产权证的违约金（以房款273281.5元为本金，从2012年5月31日起参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息一半的标准计算至该房屋不动产权证书原件交付原告之日止，但违约金总额不超过3000元）；
二审案件受理费50元，由上诉人湖南诚建房地产开发有限公司担。
本判决为终审判决。
审判长 杨代绪
审判员 刘士平
审判员 李东恒
二〇一七年八月二十三日
书记员 戴蚁玲