德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0603民初2689号原告：四川琪达实业集团有限公司，住所地四川省德阳市区庐山南路三段31号，统一社会信用代码915106002051555839（5-3）。法定代表人：彭家琪，董事长。委托诉讼代理人：张诘，公司职工。委托诉讼代理人：易大林，德阳市旌阳区德诚法律服务所法律工作者。被告：德阳市橄榄树文化传播有限公司，住所地四川省德阳市区凯江路二段87号1栋号，统一社会信用代码91510600MA6232CR95（1-1）。法定代表人：熊德华，总经理。委托诉讼代理人：黄新平，公司职工。委托诉讼代理人：文晓华，公司职工。原告四川琪达实业集团有限公司（琪达公司）与被告德阳市橄榄树文化传播有限公司（橄榄树公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理，依法适用普通程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告琪达公司的委托诉讼代理人张诘、易大林，被告橄榄树公司的委托诉讼代理人黄新平、文晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告琪达公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁协议；2.判令被告立即支付拖欠原告的租金14万元（2017年第三季度，审理中原告已撤回该项诉请）；3.判令被告支付迟延支付租金的违约金30万元（根据合同约定后酌情主张）；4.判令被告按约支付由原告代为垫付的税费40万元（审理中原告明确该诉请包含了2009年至2015年度的全部房产、土地税）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2008年11月24日签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的位于德阳市凯江路二段87号整栋琪达综合楼（约5000㎡），租期从2009年1月1日起至2018年12月31日止，第一年至第四年租金为520000元/年，第五至第十年租金为560000元/年；租金按季度交纳，且每次支付需提前30日，否则每迟延一日，加收3%的滞纳金，考虑到租赁成本问题即按照当时的商业习惯专门约定了租赁期间产生的国有土地使用税及房屋使用税由被告承担并按期交纳。但多年来，被告多次违约，自2013年12月起至2017年3月期间，被告违约多达14次之多，数次迟延支付租赁天数合同及2162天，按约计算违约金达908.04万元。期间，原告为督促被告积极履行合同义务，多次书面向被告发放催收函，也多次与被告协商，先后达成两次补充协议，但被告仍未按约履行，至今拖欠房租及税费。被告的违约行为已严重损害原告权益且导致合同无法继续履行，故为维护原告合法权益，诉请法院支持诉请。被告橄榄树公司辩称，合同约定的租赁期限未届满，请求驳回原告解除合同的诉请；目前仅欠付2017年第三季度的租金，答辩人将在庭后及时支付；原告主张违约金无依据，也不符合法律规定，若法院认定答辩人逾期支付租金违约，则原告主张的违约金过高，请求按银行存款利率的标准予以调整；原告主张的税费问题双方已达成新的协议，应按新约定履行。经审理查明：2008年11月24日，原告琪达公司（甲方）与德阳市旌阳区橄榄树歌城（乙方，后更名为德阳市橄榄树餐饮娱乐城，以下简称橄榄树歌城）签订《房屋租赁协议》，约定：琪达公司向橄榄树歌城出租位于德阳市凯江路二段87号的整栋琪达综合楼（面积5000㎡），用于橄榄树歌城自用和对外招租作餐饮、娱乐及办公用房等；租期从2009年1月1日起至2018年12月31日止，共计10年；租金第一至第四年每年为52万元/年，第五至第十年每年租金为56万元/年；在签订协议时乙方一次性支付8万元的保证金，以后的租金按季度支付一次，每次付款需提前30天；租金每延付一日，加收3%的滞纳金；承租期内一切经营及水电气费用，以及国有土地及房屋使用税由乙方承担并按期缴纳，不得拖欠，否则由此造成甲方损失，由乙方加倍赔偿。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付橄榄树歌城使用。2015年6月26日，原告琪达公司与橄榄树歌城就上述《房屋租赁协议》签订《补充协议》，约定：将原租赁协议第四条4款“国有土地使用税由乙方承担并按期缴纳，不得拖欠。否则由此造成甲方损失，由乙方加倍赔偿。”修改并明确如下：1.2014年以前乙方未按约承担税款且已由甲方垫付的部分，甲方放弃依约追究乙方的权利，但乙方又违反本补充协议的除外。2.从2015年1月1日起至租赁协议终止前，乙方应按约定向税务部门申报并缴纳税款，其中2015年上半年已由甲方垫付的房产税23329.2元、土地使用税6601元，合计29930.2元，乙方定于本协议生效之日起30日内向甲方一次性付清。本协议签订后涉及具体纳税申报与税款缴纳的时间、税率由乙方按税务部门规定办理。3.乙方迟延纳税申报或缴纳税款，造成税务部门依法处罚，其责任应当自负；乙方因此给甲方造成损失，亦应承担相应责任。4.乙方依约向税务部门缴纳税款的票据应于缴税之日起7日内交甲方列账备查。甲方应复印一份纳税票据并注明“此款由租赁合同乙方缴纳”,加盖印章后交乙方备查。2016年1月26日，因橄榄树歌城办理注销，其投资人黄新平与被告橄榄树公司签订《债权债务转让协议》，约定将橄榄树公司承继橄榄树歌城的所有债权债务，上述租赁协议由橄榄树公司作为承租方与琪达公司继续履行。随后，橄榄树公司将上述转让事宜告知琪达公司。2016年8月8日，原（甲方）与被告（乙方）签订《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》，约定：一、到目前共欠房租42万。所欠2016年第一、二季度房租28万定于2016年7月31日前交清，所欠第三季度房租14万元定于2016年8月30日前交清。二、2015年度的房产、土地税共计8万元定于2016年8月30日前补交给甲方。三、2009年至2014年房产、土地税已由甲方代交的部分统计403143元，乙方承担三分之一，即134380元。经公司领导特别批准，优惠后乙补给甲方100000。此款乙方在2018年租赁期间付清，如果乙方在房租合同到期前仍未给清，甲方可以在保证金及乙方其他权属中扣除。四、乙方今后均不得以任何理由欠交租金及应承担的税费。如乙方违反上述协议，甲方有权按租赁合同约定追究乙方的全部责任，甲方可不通过诉讼程序立即执行收回该出租房产。租赁期间，被告多次迟延支付租金，且至今未向原告支付2015年度的房产、土地税共计8万元。遂原告诉至法院。本院受理后，于2017年7月13日向被告送达了起诉状副本等诉讼文书。审理中，原、被告双方一致确认：2017年第三季度以前的租金及2016年度的房产、土地税均已付清；2017年度的房产、土地税已支付11701元；2009年至2014年房产、土地税尚未支付；2014年度至2017年第三季度的租金，以10000元为基数，被告共计逾期23939天。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、《补充协议》、《债权债务转让协议》、《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》、收款收据及应交房屋租金统计表等证据予以佐证。本院认为，原告与橄榄树歌城签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。橄榄树歌城注销后，该合同权利义务由被告承继，故合同应由原、被告双方履行。原、被告双方于2016年8月8日签订《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》系对原合同的补充和变更，且内容亦不违法法律规定，应对双方具有约束力。根据双方诉辩意见，结合本案事实，对双方争议焦点评判如下：一、原告诉请解除涉案合同是否成立当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》约定，若被告违反该补充协议约定，则原告方可不通过诉讼程序立即执行收回该出租房产。由此可见，双方约定了解除合同的条件，即被告违反该补充协议的约定。根据审理查明，被告至今未向原告支付2015年度的房产、土地税8万元，和在补充协议签订后拖欠租金及应承担税费的行为，均违反了上述补充协议。因此，原告解除合同的条件已成就，其有权解除合同。根据法律规定，当事人依约主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告主张解除合同的起诉状副本于2017年7月13日送达被告，故涉案租赁合同于2017年7月13日解除。二、原告主张的逾期支付租金的违约金是否成立根据合同约定，租金每延付一日，加收3%的滞纳金。原告以此酌情主张违约金30万元，被告不予认可，且抗辩过高。对此，本院认为，合同虽约定为“滞纳金”，但其性质系对被告延迟支付租金这一违约行为的惩罚，实属违约金。被告未按合同约定的期限支付租金，构成违约。故被告主张违约金成立，本院予以支持。关于违约金金额，被告抗辩过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，当事人约定的违约金过分高于其违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告并未明确且未提供相应证据证明被告逾期支付租金给其造成的实际损失，故本院酌情以未付租金为基数，按年利率5%计算逾期支付期间的资金利息确定原告损失，约为32793元（即以10000元为基数计23939天）。而原告诉请主张的违约金明显过分高于该损失，故被告请求法院减少违约金的主张成立，本院予以支持。因此，对原告诉请的违约金，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情予以支持50000元。三、关于税费承担问题《补充协议》将原租赁协议中关于税费承担的约定进行了修改，后原、被告双方又在《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》中对前期税费的承担进行了变更，且约定如被告违反变更后的协议，则原告有权按租赁合同约定追究被告的全部责任。因此，原告按原租赁协议约定被告支付2009年至2015年度的全部房产、土地税费（酌情主张40万元），而被告认为税费应按变更后的协议履行。对此，本院认为，《补充协议》及《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》系对原租赁协议的补充和变更，其内容属于原、被告双方租赁合同的组成部分。《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》中约定被告违反补充协议时，原告有权按租赁合同约定追究被告的全部责任，但未明确“租赁合同”仅系原《房屋租赁协议》，故有关税费承担应按双方协商变更后的《关于橄榄树欠租欠税的补充协议》内容履行，原告按原租赁协议约定请求被告承担全部税费的主张不能成立。另因原租赁合同已经本院解除，故2009年至2014年房产、土地税100000元可以在本案中一并支付。因此，对原告关于2009年至2015年度的房产、土地税费的诉请，本院支持180000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告四川琪达实业集团有限公司与被告德阳市橄榄树文化传播有限公司之间的《房屋租赁协议》于2017年7月13日解除；二、被告德阳市橄榄树文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川琪达实业集团有限公司支付延迟支付租金的违约金50000元；三、被告德阳市橄榄树文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川琪达实业集团有限公司支付2009年度至2015年度的房产、土地税费180000元；四、驳回原告四川琪达实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案征收案件受理费12200元，由原告四川琪达实业集团有限公司承担6825元，由被告德阳市橄榄树文化传播有限公司承担5375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  杨永胜审 判 员  廖虹琳人民陪审员  易秀兰二〇一七年九月八日法官 助理  庄梦捷书 记 员  周 婷