北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1027号
上诉人（原审原告）马淑珍，女，1930年5月12日出生。
委托代理人孙美荣，女，1951年10月26日出生，北京市石景山区古城街道法律服务所法律工作者。
委托代理人王桂杰，男，1963年8月11日出生。
被上诉人（原审被告）王景华，男，1968年3月26日出生。
上诉人马淑珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第4853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马淑珍及其委托代理人孙美荣、王桂杰，被上诉人王景华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马淑珍在原审法院起诉称：马淑珍与王玉章为夫妻关系，有王×1、王桂杰、王×2、王景华四个子女。1995年马淑珍与王玉章共同购买了石景山区X号楼X单元X号住房一套，产权人为王玉章。1997年王玉章去世。2004年产权人变更为马淑珍。2009年王景华以马淑珍住6楼上下楼不方便为由，把马淑珍接到王景华家去住，随后把房子出租。过了约一年，王景华把马淑珍拉到石景山区房管局楼下，让马淑珍在车里等，过了一会儿王景华拿着打印文件让马淑珍按手印，马淑珍不识字，心想自己儿子不会害自己，就按王景华说的按了手印。近两年马淑珍多次向王景华要求回去住，王景华总是不予理睬。经马淑珍多次追问，得知王景华已经以买卖方式把产权人变更到王景华名下，但王景华始终没给过马淑珍购房款。王景华的行为严重侵犯了马淑珍的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、要求解除马淑珍与王景华于2010年4月8日签订的石景山区X号楼X单元X号的合同编号为CW114791号《房屋买卖合同》；2、判令王景华返还马淑珍房屋使用费2.4万元，按照每月2000元计算，起止时间2012年11月1日至2013年11月1日；3、判令王景华将诉争房屋返还给马淑珍；4、本案诉讼费由王景华承担。
王景华在原审法院答辩称：我的行为没有违反相关法律法规规定，也没有侵害其他利害人的权利。1997年5月16日父亲去世，母亲及姐弟四人一致同意将涉案房屋过户至母亲名下。2007年5月1日母亲召集子女在西山枫林小区，在舅舅主持下将房产分配，就母亲赡养问题召开家庭会议。母亲愿意和我一起生活。王×2、王×1把分得的10万元给我要我赡养母亲，王桂杰的10万元交给其女儿。2010年4月母亲将房屋过户至我名下。本案房屋产权证下发后我及时告知母亲，房屋买卖合同有母亲手印，已经过了两年诉讼时效。关于解除合同，马淑珍与王景华签的存量房屋买卖合同中未约定王景华未支付房屋款项马淑珍就可以解除合同的相关条款，也未约定支付时间。即使没有分家事实存在，合同也是有效的。马淑珍要求解除合同没有法律及合同依据。综上所述，请法院驳回马淑珍诉讼请求。
原审法院经审理查明：马淑珍与王玉章（于1997年死亡）原系夫妻关系，王×1、王桂杰、王×2、王景华系二人所生子女。
1995年，王玉章以成本价从单位购买位于北京市石景山区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）。2004年5月13日，经首钢物业管理处确认，涉案房屋购房人变更为马淑珍。后马淑珍取得涉案房屋所有权登记。
1998年6月10日，马淑珍立遗嘱一份，主要内容为：我与老伴于1995年购买涉案房屋，老伴王玉章于1997年5月去世，按照法律规定，上述房屋是我与王玉章夫妻共有财产，除了我应有的一半份额外，王玉章去世后，我仍应继承王玉章应有份额的五分之一。我自愿立此遗嘱，在我辞世后将上述房屋属于我的部分全部遗留给我的小儿子王景华。此遗嘱由我的二女儿王×2为执行人。1998年6月12日，马淑珍在北京市石景山区公证处对上述遗嘱进行了公证。
2010年4月8日，马淑珍与王景华签订编号CW114791存量房屋买卖合同，约定马淑珍将建筑面积61.14平房米的涉案房屋出售给王景华，成交价格220000万元。同日，王景华取得涉案房屋所有权登记。
另，王景华申请证人杨×1、王×1、王×2到庭作证，证人杨×2，几年前马淑珍委托杨×1主持分家，马淑珍及其四个子女均在现场，当时涉案房屋价格40万元，由马淑珍的四个子女分，王景华给其他子女每人10万元，王景华取得涉案房屋权属。证人王×3，2007年5月1日，由杨×1主持分家，马淑珍、王×1、王桂杰、王×2、王景华均在现场，商定由王景华支付给其他子女10万元，涉案房屋归王景华，由王景华赡养马淑珍，王景华把给王桂杰的十万元通过王×2交给了王桂杰的女儿王岩。证人王×4，2007年5月1日，马淑珍请杨×1主持涉案房屋分配及赡养问题，按照当时涉案房屋价格每人分得10万元，王景华给王桂杰的10万元由王桂杰的女儿王岩拿走，王×1将给王岩钱的事告诉了王桂杰，王×1和王×2均没有要应得份额，留给王景华赡养马淑珍，后马淑珍将涉案房屋过户给王景华。
庭审中，王景华称，2007年5月1日，由杨×1主持分家，马淑珍及其子女均在现场，约定王景华取得涉案房屋产权，由王景华给其他子女每人10万元，两个姐姐将应分得的10万元留给王景华赡养母亲，基于分家约定马淑珍将涉案房屋过户给了王景华，王景华不是基于房屋买卖行为取得涉案房屋产权。马淑珍否认分家的事实，王桂杰承认其女儿收到了10万元，但称不清楚是什么钱，称分家时不在现场，但均未能提供相反证据。
另查明：2003年1月之前，马淑珍与王景华一直共同生活居住，之后与王桂杰共同居住。王景华承诺愿意赡养负责马淑珍的居住和生活。
本案诉讼过程中，马淑珍提出保全财产申请，要求对涉案房屋进行财产保全，并提供王岩名下的房屋作为担保财产。法院做出保全裁定书，冻结涉案房屋及担保房屋的交易手续，马淑珍交纳保全费五千元。
原审法院认定的上述事实，有存量房屋买卖合同、房屋产权证、公证书、证明信、证人证言、开庭笔录、保全裁定书、当事人陈述意见等证据资料，在案佐证。
原审法院判决认为：本案争议焦点：一是马淑珍与王景华签订存量房屋买卖合同的性质；二是马淑珍与王景华签订的存量房屋买卖合同是否具备法定或约定解除要件。
首先，马淑珍主张与王景华之间基于房屋买卖交易行为完成涉案房屋产权转移登记，但是，结合合同约定房屋价款及交易双方特殊身份关系以及马淑珍所立遗嘱内容分析，马淑珍与王景华签订房屋买卖合同的目及性质与正常房屋市场交易行为存在明显区别，且马淑珍与王景华签订房屋买卖合同完成涉案房屋产权过户登记后一直共同生活居住。因此，马淑珍基于房屋买卖关系将涉案房屋过户至王景华名下的主张，与市场交易习惯不符，亦有悖社会常理，法院不予采信。
其次，尽管双方均未能提供就涉案房屋处分行为的分家协议，但根据杨×1、王×1、王×2的证人证言以及在涉案房屋产权过户后三年多时间内，马淑珍一直与王景华共同生活居住未提出异议的事实，说明马淑珍与王景华及其家庭成员就涉案房屋归属问题达成协议并已经履行完毕。马淑珍虽否认就涉案房屋存在处分事宜，但未能提供充分反驳的证据。因此，王景华基于家庭成员分家行为将涉案房屋过户给王景华的主张，有充分的事实依据，法院应予以采纳。
最后，马淑珍作为正常民事行为能力的成年人，对其与王景华签订买卖合同的行为并将涉案房屋产权过户至王景华名下的后果应当明知或有所预见。鉴于现有证据能够证实王景华并非基于房屋交易行为取得涉案房屋权属，因此，马淑珍以王景华未支付涉案房屋购房款要求解除房屋买卖合同的主张，缺乏充分的事实和法律依据，法院不予支持。马淑珍要求王景华支付使用费并腾退涉案房屋，法院亦不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回马淑珍的全部诉讼请求。
马淑珍不服原审判决，以双方之间存在房屋买卖关系，所谓的全家一致分家析产的事实不存在，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判。
王景华同意原审判决。
本院经审理查明：2010年4月8日，马淑珍与王景华签订编号CW114791存量房屋买卖合同，成交价格220000元。另，王桂杰在本院二审期间称分家时在现场，但因不同意分家方案，先走了。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。上述事实有存量房屋买卖合同、当事人陈述意见等证据资料，在案佐证。
本院认为：根据本案中马淑珍所立遗嘱的内容，证人的陈述以及王景华给付王桂杰女儿10万元的情况，可以认定王景华取得涉案房屋的所有权是基于分家的事实。马淑珍与王景华虽然签订过房屋买卖合同，但双方之间并不存在真实的房屋买卖关系。现马淑珍以王景华未按合同约定履行付款义务为由要求解除房屋买卖合同，返还房屋并支付使用费的诉讼请求没有事实及法律依据，对马淑珍的上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费五千元，由马淑珍负担（已交纳）。
一审案件受理费二百元，由马淑珍负担（已交纳）。
二审案件受理费四百元，由马淑珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 杨清惠
二〇一四年一月十五日
书 记 员 杨 洁