广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第67号
上诉人（原审被告）：连州市泰晟实业发展有限公司。
法定代表人：郭满锦。
委托代理人：汪胜斌，广东通法正承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组。
村民小组组长：郭安。
委托代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。
委托代理人：唐贵团。
上诉人连州市泰晟实业发展有限公司（以下简称“泰晟公司”）因与被上诉人连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组（以下简称“马头江村民小组”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2013）清连法民一初字第258号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年1月3日，马头江村民小组与泰晟公司签订了《荒山旱地租赁合同》，合同条款约定的主要内容为：马头江村民小组将位于长硿、水漫坪、岭脚地约150亩租赁给泰晟公司中转场办厂用地，租地生产经营所需要的手续由泰晟公司负责办理。租期自2012年1月15日起至2062年1月15日止，租金按年度计算，每年每亩土地租金700元，应于每年的12月30日前支付清租金。合同签订之日应支付30000元作为合同金，泰晟公司每年另上缴3000元给马头江村民小组作福利包括厂方用水费用。合同并对双方的其他权利、义务作了明确约定。合同签订后，泰晟公司向马头江村民小组支付了30000元合同金，马头江村民小组依约将土地租给泰晟公司使用。泰晟公司在租赁的土地上进行了开挖道路、排水沟、搭建厂房以及架设自来水管等设施工程。但一直没有依约向马头江村民小组支付租金和上缴福利金。
另查明，连州市西江镇人民政府证明泰晟公司因经营场地用地申请指标没有批准，造成筹建期不能动工。
此外，泰晟公司提出反诉要求确认双方签订的《荒山旱地租赁合同》无效，要求马头江村民小组退回合同金30000元。但泰晟公司没有依规定交纳案件受理费。
原审法院认为，原、被告签订《荒山旱地租赁合同》，虽然是双方在平等、自愿和公平的原则下签订的，但该合同约定原告将集体土地出租给被告作中转场办厂用地，而被告租赁该集体土地后的用地申请并未获得政府批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。所以，原、被告签订的《荒山旱地租赁合同》因违反国家法律规定，属于无效合同。由于被告在签订合同后已在该租赁土地上进行了部分设施工程建设，致使原告的土地闲置，土地闲置费应当作为损失。因原、被告双方已明确约定“租地生产经营所需要的手续由被告负责办理，费用由被告负担”，所以，导致合同无效原告并不存在过错，被告应按合同约定的租金补偿原告的损失，即700元／亩／年×150亩×1年零5个月（计至起诉时止）=148750元。减除被告已经支付的合同金30000元后，被告还应补偿原告118750元。此外，合同约定的被告每年上缴3000元给原告作福利包括厂方用水费用，因被告并未实际经营生产，故原告要求被告支付该福利金的理由不足，法院不予支持。被告反诉要求原告退还30000元，因被告未依规定交纳案件受理费，法院不作审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，原审法院于2013年11月18日作出如下判决：一、原告连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组与被告连州市泰晟实业发展有限公司于2012年1月3日签订的《荒山旱地租赁合同》无效。二、被告连州市泰晟实业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，补偿原告连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组118750元。三、驳回原告连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组的其他诉讼请求。四、驳回被告连州市泰晟实业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4020元，由被告连州市泰晟实业发展有限公司负担2566元，由原告连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组负担1454元。
宣判后，连州市泰晟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：改判驳回连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组的诉讼请求。主要事实和理由：一、原审判决认定双方签订的《荒山旱地租赁合同》无效，同时根据合同约定推断出被上诉人对合同无效不存在过错，该推断前后矛盾。被上诉人将农用地出租给上诉人用于非农业建设，存在过错，并导致合同无效，而上诉人并不存在过错，所以被上诉人应承担闲置土地的全部损失，同时返还因该合同取得的财产，即返还30000元合同金给上诉人。二、被上诉人在原审中没有主张自己的损失，也没有举证，而原审法院直接判决上诉人承担被上诉人的损失违背中立和不告不理原则。三、即使上诉人承担部分过错责任，原审法院计算的损失金额过高，因为上诉人虽有在被上诉人的土地上进行部分工程建设，但仅仅搭建了一个简易的五十平方米的工棚，也没有将全部土地封闭起来，不可能造成面积达十万平方米（150亩）土地的闲置。综上，请求二审法院予以改判。上诉人在二审庭审时补充上诉理由：1、签订租赁合同时，被上诉人之前是对土地的性质隐瞒的，土地的性质实际上是林业用地。但是被上诉人欺骗上诉人是荒山旱地。2、导致合同无效的过错全部责任在于被上诉人。其将法律上禁止出租的土地出租给他人，原审判决也非常清楚的讲到合同无效是合同违反了国家强制性规定。3、原审法院以上诉人没有依照规定缴纳诉讼费为由对上诉人在原审提出要求返还30000元合同金不予支持是错误的。因为交多少诉讼费，是由法院出具缴费依据的，但在原审时，上诉人提起反诉，原审法院一直未通知上诉人缴纳诉讼费用，明显程序不当。因此，应对全案发回重审。
被上诉人马头江村民小组答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，一审期间，上诉人提供由连州市林业局颁发的《森林、林木、林地状况登记表》一份，该表注明黄泥田、田螺墩共305亩，林地、森林、林木的所有权人为被上诉人。二审庭审中双方一致确认《荒山旱地租赁合同》第二条“附山地使用证一份”中的“山地使用证”是指该《森林、林木、林地状况登记表》，且上诉人认可合同中约定出租的150亩土地是该登记表中305亩的一部分。
本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。综合上诉人的上诉请求与答辩人的答辩意见，本案双方的争议焦点是：一、被上诉人在签订合同时是否存在故意隐瞒土地性质的欺诈行为。二、对涉案合同无效双方是否存在过错。三、被上诉人应否向上诉人返还30000元合同金。四、土地使用费的金额如何确定。
关于争议焦点一。上诉人认为被上诉人在签订合同时明知涉租土地是林地，却欺骗上诉人是荒山旱地，存在欺诈。本院经审查认为，虽然涉案合同名为《荒山旱地租赁合同》，因该合同附有“山地使用证”一份，上诉人与被上诉人在二审中均确认该“山地使用证”即为涉租土地的《森林、林木、林地状况登记表》，且上诉人亦认可其承租的土地是在该登记表中的一部分，因此，本院确认上诉人在签订合同时对涉租土地为林地的情况已经了解。所以，对上诉人认为被上诉人存在欺诈的意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，必须经政府的批准。因本案中双方已在合同中约定由上诉人负责办理租地生产经营所需要的手续，而被上诉人仅负责协助或提供与租赁土地有关的手续和资料，现因上诉人未举证证实是由于被上诉人未履行合同义务而导致不能办理涉租土地的用地审批手续，因此，导致涉案租赁合同无效的过错责任在上诉人，被上诉人不存在过错。据此，对上诉人认为其对合同无效不存在过错的理由，无事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于被上诉人收取的30000元合同金是因合同而取得的财产，因此，原审法院在确认涉案租赁合同无效后，根据上述规定应对双方因该合同取得的财产的互相返还一并处理。原审法院认为上诉人未就该请求提起反诉并交纳诉讼费，而对该30000元合同金不作审理不当，本院予以纠正。对被上诉人已经收取上诉人的30000元合同金，应返还给上诉人。
关于争议焦点四。鉴于涉案合同无效是因上诉人的过错造成，而上诉人已实际使用了涉案土地，因此，上诉人占用期间的土地使用费应认定为被上诉人的损失。至于该土地使用费的金额确认问题。因合同的租金数额是双方共同协商确定，且租金数额在一定期间内（十年为一期）是固定的，而双方并未约定租金数额可以根据上诉人实际使用的面积进行变更。所以，对上诉人认为其仅使用了部分土地，因此应按其实际使用的土地范围支付费用的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人应按照合同约定的租金标准向被上诉人交纳土地使用费，经本院核算，从2012年1月15日至被上诉人起诉之日（2013年5月16日），共1年零4个月，上诉人应向被上诉人支付土地使用费共140000元（700元／亩×150亩×一年零四个月＝140000元）。一审法院将“土地使用费”表述为“土地闲置费”不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分不当，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省连州市人民法院（2013）清连法民一初字第258号民事判决第（一）、第（三）项；
二、撤销广东省连州市人民法院（2013）清连法民一初字第258号民事判决第（二）、第（四）项；
三、限上诉人连州市泰晟实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组支付土地使用费140000元；
四、限被上诉人连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组于本判决生效之日起十日内向上诉人连州市泰晟实业发展有限公司返还合同金30000元。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费4020元，由被上诉人连州市西江镇外塘村委会马头江村民小组负担550元，由上诉人连州市泰晟实业发展有限公司负担3470元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 郑家驹
代理审判员 禹 莉
二〇一四年五月四日
书 记 员 冯敏静
附相关法条：
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。