湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00345号
上诉人（原审被告）邓新秋。
委托代理人陈国江，湖南联合创业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段其昌。
被上诉人（原审原告）赵建军。
两被上诉人共同委托代理人罗可郎，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
上诉人邓新秋因与被上诉人段其昌、赵建军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2013）开民一初字第00156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：长沙市龙泉房地产开发有限公司（甲方）与邓先夏、丘怡琳（乙方）于2004年2月2日签订一份房屋租赁合同（邓先夏、丘怡琳在协议乙方处签字确认），约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋出租给乙方作为经营使用，租赁期为5年（自2004年4月1日至2009年4月1日），租赁价格为30万元／年；租赁期间，任何一方提出终止合同，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如遇拆迁等不可抗拒的因素，本合同可随时终止；租赁期满本合同即终止，如需续租，在同等条件下优先租给乙方，则续签租赁合同。邓先夏（甲方）与长沙万代娱乐休闲广场（乙方）于2004年3月22日签订了一份房屋租赁合同（乙方处盖长沙万代娱乐休闲广场章并由戴希签字确认），约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋出租给乙方作为生产、经营使用，租赁期为5年（自2004年5月1日至2009年4月30日），租赁价格为6000元／月，72000元／年；在不改变房屋结构的前提下，征得甲方同意，乙方根据需要进行布置和装修，退租时甲方无权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效；租赁期满，本合同即终止，如需续租，在同等条件下优先租给乙方并续签租赁合同。
湖南省望城县人民法院依据已经发生法律效力的（2007）望执字第223-5号民事裁定书，于2009年11月3日依法委托湖南省高盛拍卖有限公司、湖南泰达拍卖有限公司拍卖被执行人长沙市龙泉房地产开发有限公司所有的位于长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋。段其昌、赵建军于2010年7月8日作为共同竞买人以665万元的最高价竞得该房屋，同日，段其昌、赵建军与湖南省高盛拍卖有限公司、湖南泰达拍卖有限公司签订一份拍卖成交确认书，确定段其昌、赵建军于2010年7月8日在拍卖会上，通过公开竞价成交标的（明月商贸城301房产），落锤成交价为665万元，佣金额为23.95万元，总金额为688.95万元。赵建军于2010年8月10日向湖南省望城县人民法院交纳案款326.05万元。湖南省望城县人民法院于2010年8月10日作出（2007）望执字第223-6号执行裁定书，裁定：一、长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋所有权及相应的其他权利归买受人段其昌、赵建军所有；二、解除对长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋的查封、冻结；三、买受人段其昌、赵建军可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。段其昌、赵建军就长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋于2011年1月27日向长沙市芙蓉区地方税务局缴纳26.6万元的预购商品房预告登记税。
戴希以长沙万代娱乐广场（乙方）的名义与段其昌、赵建军（甲方）签订一份房租协议（戴希在该协议的乙方处签字确认），约定甲方将长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋出租给乙方使用，租赁时间为1年（从2010年9月1日至2011年8月30日止），房屋租赁到期后，乙方无条件将所有物件搬出房屋，搞好卫生后将房屋交付给甲方；租金为10万元／年，租赁协议签订日一次性付清。协议签订后，段其昌、赵建军于2010年12月27日出具一份收条，内容为“今收到万代娱乐广场戴希明月商贸城301号房租费10万元，时间从2010年9月1日至2011年8月30日（含房租税）”。
戴希于2011年9月19日出具一份承诺，内容为“戴希于本月25日前来洽谈租房合同事宜”。段其昌于当天出具一份收条，内容为“今收到戴希房租费20万元，此款作为暂收。本月25日前来协商合同。如过期，此款不予退还，而且无条件退房”。
另查，长沙万代餐饮娱乐休闲广场系由邓新秋个人经营的个体工商户（经长沙市工商行政管理局市场分局登记）。
一审庭审中，邓新秋提出戴希与其系合伙关系（现戴希已死亡）；邓新秋承租房屋用来经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场，已于2012年11月底搬离房屋并电话通知段其昌、赵建军；建筑物（包括员工宿舍及食堂）添附发生于与段其昌、赵建军签租房合同之前。段其昌、赵建军提出2011年9月25日后与邓新秋就租房事宜长期处于协商过程中，邓新秋年前尚在使用员工宿舍及食堂，未接到电话通知；戴希承诺在2011年9月25日前与段其昌、赵建军洽谈房屋租赁的有关事宜，收条中的20万元系诚意金。租金是参照周边的房价40元／m2（面积为1450／m2）计算的。
段其昌、赵建军现诉至原审法院，请求判令邓新秋：1、立即将承租的房屋腾空退还给段其昌、赵建军［拆除添附的建筑物（包括员工宿舍和食堂）］；2、立即给付2011年9月1日至2012年12月30日（共计16个月）的租金851200元（暂计算至起诉之日，应计算至实际返还房屋时止）；3、承担本案诉讼费。
原审法院认为，一、邓新秋系长沙万代餐饮娱乐休闲广场的业主，承租房屋用来经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场。邓新秋主张其与戴希合伙经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场，故戴希以长沙万代餐饮娱乐休闲广场的名义与段其昌、赵建军签订的房租协议应为邓新秋的真实意思。房租协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，段其昌、赵建军与邓新秋应依约全面履行合同义务；
二、租赁期间届满，段其昌、赵建军与邓新秋均有意订立新的租赁协议，但未能在约定的2011年9月25日前达成租房合同。之后邓新秋一直在使用租赁物，段其昌、赵建军亦陈述与邓新秋就租房事宜长期处于协商过程中，并未明确邓新秋需退租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原房租协议继续有效，但租赁期限为不定期；又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，段其昌、赵建军与邓新秋对于不定期租赁，均可随时解除。现段其昌、赵建军要求邓新秋腾退房屋，符合法律规定，该院予以认可。邓新秋主张其已于2012年11月底搬离房屋并电话通知段其昌、赵建军，但未提供相应证据，段其昌、赵建军亦未予以认可，且邓新秋至今未与段其昌、赵建军办理房屋退租手续（包括结算租金），故认定邓新秋尚未向段其昌、赵建军返还租赁房屋；
三、在不定期租赁期间，邓新秋应承担相应的房屋租金。段其昌、赵建军主张2011年9月19日收到的20万元系诚意金并非房租，邓新秋应向段其昌、赵建军另行支付房租费。对此主张段其昌、赵建军未提供证据予以证实，邓新秋对其主张亦不予认可，且段其昌、赵建军当时出具的收条中也注明暂收房租费20万元，并未明确该20万元系诚意金，因此，该院认定邓新秋已于2011年9月19日向段其昌、赵建军交付房租20万元。依据原租赁合同，租金一年为10万元，故根据段其昌、赵建军主张邓新秋支付租金的起止日期，邓新秋应从2011年9月1日开始，每年向段其昌、赵建军支付房屋租金10万元，扣除已支付的20万元房租，则邓新秋应从2013年9月1日开始支付，直至将承租的房屋腾空退还给段其昌、赵建军；
四、段其昌、赵建军与邓新秋约定房屋租赁期满后，邓新秋应无条件将所有物件搬出房屋，卫生搞好后将房屋交付给段其昌、赵建军，并未明确要拆除添附的建筑物（包括员工宿舍及食堂），且邓新秋从段其昌、赵建军前手承租时约定“在不改变房屋结构的前提下，征得出租方同意，邓新秋根据需要进行布置和装修，退租时出租方无权要求邓新秋按原状恢复或交纳恢复工程所需费用”，段其昌、赵建军亦未举证邓新秋添附建筑物发生于段其昌、赵建军与邓新秋签订房租合同后或邓新秋添附的建筑物不符合按房屋的性质使用后的状态，基于诚实信用原则，邓新秋退租时将所有物件搬出房屋，搞好卫生即可。段其昌、赵建军诉请邓新秋拆除添附的建筑物（包括员工宿舍和食堂），该院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、邓新秋于本判决生效之日起10日内将承租的长沙市开福区五一西路环（藩）城堤53号明月商贸城第三层（即301）房屋腾空并退还给段其昌、赵建军；二、邓新秋于本判决生效之日起10日内，按每年10万元的标准，向段其昌、赵建军支付从2013年9月1日起至将上述房屋腾退给段其昌、赵建军之日止的租金；三、驳回段其昌、赵建军的其他诉讼请求。本案受理费17312元，由邓新秋负担。
上诉人邓新秋不服该判决，上诉称：1、一审法院认定事实错误，邓新秋于2012年11月底搬离出租屋并电话通知段其昌、赵建军收房，但因其要求按每平方米40元标准收取房租，金额大大超出了双方约定标准，双方未能办好房屋交接。因此，退房时间应当认定为2012年11月底。且在2013年3月13日本案一审开庭时，邓新秋一方明确表示房屋已腾空，因此退房时间至迟也应认定为2013年3月13日；2、本案事实清楚，法律关系简单，一审法院严重超过审理期限，诉讼程序违法；3、一审判决未支持段其昌、赵建军诉讼请求的851200元，却判决邓新秋承担全部的17321元诉讼费，不适当。
被上诉人段其昌、赵建军共同答辩称：1、关于退租时间问题，邓新秋并未于2012年11月底电话通知段其昌、赵建军收房，也未在2013年3月13日一审庭审中明确表示房屋已经腾空要求退房。且时至今日，双方尚未办理房屋交接手续，邓新秋也没有证据证明依约将房屋交付给了段其昌、赵建军；2、关于一审审理时间问题，因本案与另两案相关联，其中一案就管辖权问题进行了一审、二审的审理，导致本案的审理时间延长。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，邓新秋系长沙万代餐饮娱乐休闲广场的业主，承租房屋用来经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场。邓新秋主张其与戴希（已死亡）合伙经营长沙万代餐饮娱乐休闲广场，故戴希以长沙万代餐饮娱乐休闲广场名义与段其昌、赵建军签订的房租协议法律后果也应由邓新秋承担。房租协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。
租赁期限届满，双方未续订租赁合同，邓新秋仍在使用租赁物，段其昌、赵建军亦陈述与邓新秋就租赁事宜一直在协商过程中，并未明确要求邓新秋退租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原房租协议继续有效，但租赁期限为不定期租赁；又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，段其昌、赵建军与邓新秋对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。现段其昌、赵建军要求邓新秋腾退房屋，符合法律规定，本院予以支持。邓新秋上诉主张其已于2012年11月底搬离房屋并电话通知段其昌、赵建军，但未提供证据证明，段其昌、赵建军对此亦不予认可，故本院对其该主张不予支持；邓新秋又主张其在一审开庭审理时明确表示承租房屋已经腾空，应视为其已向段其昌、赵建军表示退房，但经本院认真查阅一审庭审笔录，没有邓新秋主张的“承租房屋已经腾空，可以及时退房”的明确意思表示，且段其昌、赵建军对房屋已经腾空也表示了异议，故对邓新秋的该项主张，本院不予支持。且直至今日邓新秋也没有证据证明其与段其昌、赵建军办妥了房屋退租手续（包括结算租金、水电费等），故本院对邓新秋的该上诉主张，不予认定。
在不定期租赁期间，邓新秋应承担相应的房屋租金。依据原租赁合同，租金为一年10万元，故根据段其昌、赵建军主张邓新秋支付租金的起止日期，邓新秋应从2011年9月1日开始，每年向段其昌、赵建军支付房屋租金10万元，扣除已支付的20万元房租，则邓新秋应支付从2013年9月1日起直至将承租的房屋腾空交还给段其昌、赵建军之日止的房屋租金；
关于诉讼费的问题，段其昌、赵建军的诉讼请求仅部分得到支持，故对法院判决未予支持部分的诉讼费用应由原审原告段其昌、赵建军自行负担，本院对一审诉讼费用的负担比例予以调整。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审受理费17312元，由段其昌、赵建军负10184元，由邓新秋负担7128元；本案二审受理费7128元，由邓新秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年三月二十日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。