惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠湾法民一初字第519号
原告：张某某，男，汉族，1980年10月28日出生，住湖南省新宁县。
原告：王某，女，汉族，1985年8月1日出生，住黑龙江勃利县。
二原告委托代理人：吕某某，村民组织推荐。
被告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：郭某某。
委托代理人：刘某某、叶某，系公司员工。
原告张某某、王某诉被告惠州市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭进行了审理，二原告委托代理人吕某某到庭参加诉讼，被告的委托代理人刘某某到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月30日原告夫妻与惠州市某某房地产开发有限公司签订合同，编号为大亚湾（2013）27036商品房预售销售买卖合同，原告夫妻购买位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号某某凯旋花园第3栋2503号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积75．16平方米，房价总款为355000元整。原告夫妻在购买商品房时，以口头形式向被告单位销售工作人员如实说明，原告夫妻在湖南老家已按揭一套住宅商品房。被告的销售工作员为促成买卖合同的成立和销售业绩的上升，不择手段，首先被告工作人员对原告夫妻购房的资格和按揭情况向相关政府部门查询，并收取相关查询费用人民币50元，告知原告夫妻可以购买商品房：其次，原告因需支付首期款105500元，实际支付35500元，被告为原告提供借贷，2013年11月30日签订《首期款借款协议书》；再次，2013年11月30日原告夫妻按被告单位要求如实提供银行按揭贷款所需资料，经惠州大亚湾农业银行审查，依据现行的二套房国家按揭政策，被告工作人员电话告知原告夫妻未能取得按揭资格。最后，原告夫妻知悉商品房银行按揭不能订立合同时，数次与被告单位工作人员沟通协商，均无明确答复，相互推诿。2014年4月10日原告再次与被告当面协商，被告工作人员以《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3条、第4条为由对原告进行捆绑式销售，更换户型套房。否则，拒绝返还原告的首付款及相关合理支出费用。为维护原告的合法权益，特此具状，请求法院依法判令：1、请求人民法院判决予以双方解除商品预售销售房买卖合，被告返还购房款本金35500元（以35500本金为基数，自起诉之日起至法院判决之日止，按中国人民银行同期同类利率计付）；2、判决被告返还国土证公本费、律师费、公证费、原告购房资格查询费等合理支出9357元；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告提交证据有：《广东省商品房买卖合同》、收款收据、付款凭条、首期款协议书等证据，拟证明其诉请的事实。
被告辩称：退房只有具备一定条件的时候才能退房，不是可以随意行使的权利，否则随意退房会对开放商造成一定的伤害，也会影响市场经济的发展，也会助长不正之风，当买房者意识到房地产不景气的时候，就会随意提出退房，希望法院要遏制这种不良之风。
经审理查明：2013年11月30日，两原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号某某凯旋花园第3栋2503号房，总房价款为355000元，两原告采用分期方式付款，根据双方签订的商品房买卖合同：两原告应于签订合同当日支付首期款105500元，其余房款245000元办理银行按揭。被告如逾期付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；原告应于2016年1月30日将涉案商品房交付等等。同日，双方签订了一份《合同补充协议》，该协议约定：被告购房需要办理银行按揭贷款手续的，应在签订《广东省商品房买卖合同》之时提交完整的个人住房贷款申请资料。若因资料不齐，被告须在7日内补齐，否则原告将会在7日到期后发出催款通知书。被告仍不按通知书上的时间补齐贷款申请资料或付清购房款，原告有权收取购房总款的20%作为违约金和单方解除合同，并有权扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分退还被告；由于被告的自身原因（如信用不良、虚假材料、材料不齐全、房贷过多等）或者其他原因（如政策影响）导致银行按揭不能办理的，被告同意在接到原告通知之日起15日内付清购房款或改为分期付款。否则，原告有权收取购房总款的15%作为违约金和单方解除合同，并有权扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分退还被告等等。合同签订后，两原告缴纳第一笔款项105500元（其中借款70000元）和维修基金4510元、契税3505元，公证费80元、查档费50元和备案费80元，按揭款至今未批，也未按其他方式支付。为此，两原告不愿继续履行合同，于2014年4月23日向本院起诉，提出上述请求。
另查明：原告已于2013年11月1日取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。涉案商品房已于2014年2月10日进行预告登记，预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300110470号，预告登记依据合同号为：HW201327036。
另本庭经主持双方调解，被告同意解除合同，维修基金4510元和契税3505元，共计8015元原告可自行到相关部门进行退款；另外由于公证费80元、查档费50元和备案费80元等共计430元由于已经发生，所以不能予以退回，其他相关费用912元予以退回。被告收取违约金按照总房款的7%计算，两原告不同意，调解未遂。
以上事实，根据原告提交的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收款收据、《首期款借款协议书》、《商品房预售许可证》、预告登记证等证据，经庭审核实，予以认定。
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。本案中，二原告因按揭贷款无法办理而未履行完毕付款义务，经被告催告后，二原告并未付清购房款或与被告协商改为分期付款，其行为已经构成违约，现二原告要求解除合同，被告同意，合同解除后，被告应当将二原告已交的购房款、维修基金和契税扣除违约金和解除合同备案所必需费用后予以退还。
关于违约金问题。合同补充协议约定被告有权收取购房总款的15%作为违约金，该协议约定的违约金过分高于实际损失，二原告主张调整违约金比例，为了体现公平，结合本院处理其他类似案件的实际情况，违约金调整至购房总款的10%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张某某、王某与被告惠州市某某房地产开发有限公司于2013年11月30日签订的《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》及备案登记（预告登记号为：粤房地预登惠州字第3300110470号，预告登记依据合同号为：HW201327036）；
二、原告张某某、王某自本判决发生法律效力之日起十日内支付被告惠州市某某房地产开发有限公司违约金人民币35500元；
三、被告惠州市某某房地产开发有限公司在解除备案登记之日起10日内，将原告张某某、王某已向其已支付的交购房款人民币35500元、维修基金人民币4510元、契税人民币3505元、其他相关费用人民币912元以及解除合同备案所必需费用后一次性退还给原告张某某、王某（凭票据结算）。
四、驳回原告张某某、王某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币461元，由原告张某某、王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 彭斌生
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一四年九月十一日
书记员 陈丹曼