杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第1067号
原告（反诉被告）：杭州智成市场经营管理有限公司。
法定代表人：周放群。
原告（反诉被告）：杭州涌金流行前线名品广场。
负责人：周放群。
两原告（反诉被告）共同委托代理人汤元周、李斌，浙江浙杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周洋。
委托代理人：应洁清。
杭州智成市场经营管理有限公司（以下简称智成公司）、杭州涌金流行前线名品广场（以下简称名品广场）为与周洋租赁合同纠纷一案，于2007年8月16日向本院起诉，本院受理后，由审判员姚炜强适用简易程序进行审理。周洋在法定期限内向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，并于2007年10月30日、2008年1月30日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。2007年10月30日的庭审智成公司、名品广场的委托代理人汤元周、李斌，周洋的委托代理人应洁清到庭参加诉讼；2008年1月30日的庭审智成公司、名品广场的委托代理人汤元周，周洋的委托代理人应洁清到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长六个月审理期限。本案现已审理终结。
原告智成公司、名品广场起诉称：2005年11月25日，被告与二原告签订一份《商铺租赁经营合同》，合同约定：甲方（即智成公司、名品广场）将座落于杭州市延安南路135号涌金广场第1层第11号商铺1间（实测建筑面积34.453平方米）出租给乙方（周洋）作营业场所使用；第一年租金62876.73元；乙方不按期交付租金的，甲方有权解除合同并可向乙方追索违约责任。合同签订后，被告仅支付半年租金，并承诺2006年9月1日前付清剩下的半年租金。截至二原告起诉之日，被告仍未支付该剩下的半年租金。另，被告在未与二原告协商一致且未办理任何手续的情况下，于2007年7月单方擅自搬离涌金广场，终止履行双方间的《商铺租赁经营合同》。被告的违约行为已经严重影响了原告的合法权益，为维护合法权益，特向法院起诉，要求1、依法判令被告立即支付租金31438.36元；2、依法判令被告赔偿损失2409.75元（暂从2006年9月1日起算至2007年8月31日，以后按每日万分之二点一的标准计算至裁判文书所确定的履行期限届满之日止）；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告周洋答辩称：原告说被告只交了半年租金的说法与事实不符，原告与被告签订的租赁合同，是由原告法定代表人出具承诺书给被告的，从承诺书可以看出，租金是分二期支付，是经公司同意的，该租金已经由公司支付给委托方，不存在逾期支付租金的说法。在实际经营的时候，由于原告智成公司经营的变化，导致被告经营亏损，按承诺书的约定，被告只要支付前半年的租金，后半年的租金由原告承担，这从解除租赁的通知内容上可以看出。从承诺书、合同上来看，被告未付的租金也只有5000多元，且该租金还有待争议。原告还说被告未予原告联系单方面搬离涌金广场，现在被告还有物品留在涌金广场商铺中，因为原告经营不善，导致断水断电，使被告无法经营，被告没有和原告解除过租赁合同。请求法院驳回二原告的诉讼请求。
反诉原告周洋起诉称：2005年反诉被告就杭州市延安南路135号涌金广场商铺对外招商，反诉原告充分考虑反诉被告的招商内容及承诺的条件基础上，于2005年11月25日与反诉被告智成公司签订商铺租赁经营合同。合同约定反诉被告将座落于杭州市延安南路135号涌金广场第1层第11号商铺租赁给反诉原告使用，合同还约定了租赁期限、租金、（满一年送六个月租金）、租金支付方式、保证金、广告费、物业管理费、违约责任等内容。合同签订后，反诉原告对所租商铺进行装修并按约支付租金、保证金、广告宣传费、物业费等其他费用。后反诉原告发现市场管理非常混乱，事实与反诉被告在招商宣传（80%的开业率等）、管理制度等均不符，并存在乱收费现象，整个商场始终没有正常营业过。反诉被告于2007年5月多次口头通知要求商场清场，并于2007年7月25日强制断水断电。反诉被告的违约行为使反诉原告无法正常经营，给反诉原告的经营带来巨大的亏损。故提起反诉，要求1、依法判令反诉被告智成公司赔偿反诉原告租金损失31438.37元、返还广告费1000元、物管费1240.31元，合计人民币33678.68元，反诉被告名品广场若有主体资格，则要承担连带责任；2、本案诉讼费用由二反诉被告承担
反诉被告智成公司、名品广场辩称：反诉被告按约将商铺给反诉原告使用，反诉原告也实际使用商铺，反诉原告没有证据证明二反诉被告的行为违反约定，没有证据证明给反诉原告造成实际损失，反诉原告要求反诉被告赔偿没有事实上的依据。反诉原告要求返还广告费、物管费也没有依据，反诉被告已经按约提供广告宣传、物管等服务，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
智成公司、名品广场为证明自己本诉部分的主张，反诉部分辩称的事实，向本院提交如下证据：
1、《商铺租赁经营合同》，证明智成公司、名品广场与周洋之间的租赁合同关系；
2、上海浦东发展银行公司业务现金解款单，证明周洋尚有一半租金未付的事实；
3、《公证书》，证明因周洋的严重违约行为而被智成公司依法解除合同；
4、中国工商银行储蓄存款利息清单及储蓄存单，证明周洋有支付剩余租金的意思；
5、各类广告、宣传单，证明被告智成公司通过钱江晚报、每日商报等多家报纸媒体对涌金广场进行广告宣传。
周洋为证明自己本诉部分辩称的事实，反诉部分的主张，向本院提交如下证据：
1、承诺书，证明智成公司对周洋承诺及租金支付的事实；
2、关于解除租赁合同的通知、2007年7月23日浙江耀江物业管理有限责任公司的公告，智成公司关于解除租赁合同的通知证明周洋所欠租金与智成公司、名品广场的诉请不符；浙江耀江物业管理有限责任公司的公告证明智成公司未交物管费，导致其停水停电，导致周洋无法经营；
3、（2006）上民一初字第731号案卷调取的相关材料，证明智成公司、名品广场管理不完善，存在严重缺陷，造成经营户无法经营，智成公司、名品广场曾许诺给经营户6个月免除物管费的优惠；
4、照片，证明2007年6月25日智成公司、名品广场就已关闭了涌金广场内的电梯，严重影响了经营户的正常经营；
5、市场管理制度、智成公司、名品广场的意见，名品广场的承诺、浙江耀江物业管理有限责任公司的公告、涌金广场业主的情况说明、经营户商会“关于强烈要求政府依法查处杭州涌金广场智成管理公司注册资金不到位等危害问题”的函、涌金广场业主委员会告全体业主书、湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报、智成公司、名品广场告广大业主书，证明智成公司、名品广场违反合同的事实，给周洋造成了一定的经济损失，使周洋无法正常经营；
6、宣传资料，证明智成公司、名品广场招商时的承诺，与智成公司、名品广场所提交的广告证据中宣传单和招商广告宣传单是一致的，进一步证明智成公司、名品广场的广告不是为周洋所做的广告；
7、报纸报道材料，证明智成公司、名品广场违约事实，给周洋造成人身、财产损失，使其无法正常经营；
8、工商登记情况，证明智成公司的前身是杭州智成市场咨询有限公司；
9、市场名称登记变更情况，证明名品广场在短短几个月的时间内4换法定代表人（负责人），市场的举办人就是智成公司；其中一份《涌金广场商铺委托管理服务合同》证明智成公司代为办理经营户的相关手续；商铺出租的租金的比例分配以及收益用于广告的比例分配，原告提供的企业广告宣传单以及报纸正是得益于租金比例分配，不是向各经营户单独收取的广告费。其中证明一份也可以证明名品广场的主体资格是有异议的，相应的责任应该由智成公司承担；
10、《公证书》（附光盘），证明2006年12月市场已经存在因智成公司管理不善，导致2楼－3楼停电、空调及通风设施停止使用，直接影响到1楼经营户的正常使用；
11、电视监播资料，证明智成公司、名品广场违约的事实以及作为经营户所要交水电费而无处可交的事实，另证明智成公司、名品广场有故意违约解除合同的事实；
12、周洋与员工签订的合同、工资单，证明周洋因签订该租赁合同后为正常经营聘请员工，并支付相应工资，但由于智成公司、名品广场的违约行为，导致周洋无法正常经营；
13、周某的证人证言，证明当时的管理情况；
14、黄某的证人证言，证明承诺书的形成过程。
15、申请法院调取（2007）上民一初字第798号等17个案件中法院已调取的湖滨派出所相关证据：1、周红星的治安案件调解记录一份；2、陈国梁的治安案件调解记录一份；3、周红星、陈国梁出具的涌金广场支付的赔款收条二份；4、询问笔录（被询问人为田水凤、陈国梁、周红星、朱小花、王丹、任凤英、潘孟君、孙克非、孔虎、朱新刚、张进财、杨辉、陈水峰、朱宏基、杨玉清、刘金权、何小波），证明智成公司在未解除合同以及经营户有诚意进行协商的情况下，无故对经营户造成人身、财产损害，违反了合同约定的管理义务。另外，上述证据证明智成公司的保安、市场管理人员的学历大部分是中专文化，与智成公司在招商资料上宣传及承诺的专业管理团队相违背。
16、申请法院调取（2007）上民一初字第798号等17个案件中法院已调取的2006年6月23日播出的《1818黄金眼》栏目（公众版）节目光盘一份，证明智成公司管理不善，未按合同约定履行保证经营户正常通风等管理服务义务，不能保证经营户正常开业，且市场无管理人员。
本院对智成公司、名品广场，周洋提交的证据在庭审中组织双方质证，智成公司、名品广场，周洋的质证意见如下：
周洋对智成公司、名品广场提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该证据也证明了与周洋的反诉及答辩相符；对证据2质证认为，该证据没有原件，待智成公司、名品广场提交原件后再予质证，对缴款的事实和金额没有异议；对证据3本身的真实性无异议，对内容的真实性有异议，其内容是2007年8月5日由公证员和应文斌张贴公告，但张贴文书的内容是2007年8月6日的，8月5日怎么可以张贴8月6日的通知，这与事实不符；公证书的照片里面是乌黑一片，张贴通知时，商铺内空无一人，对张贴事实有异议，照片上没有显示张贴的时间；从该公证书的内容来看，不能证明智成公司、名品广场要证明的内容，不能证明已经将通知送达；工作记录上写的是2007年8月5日晚上，或者说是在8月6日张贴的，对内容的真实性有异议，且摄像带未附作证据；对证据4质证认为，没有工商银行的盖章，对真实性有异议，且户名是周某，与本案无关，对关联性有异议，且智成公司、名品广场没有提交原件，在提供原件后周洋再予以质证；对证据5中广告5－1、5－9上面未标明任何时间，对真实性有异议，也有可能是原告事后制作的；从内容来看，只能说明是智成公司、名品广场做的招商广告，不是合同中约定的为周洋做的广告，对关联性有异议，与本案无关。广告5－2，该证据经过裁剪，完整性已破坏，对真实性没有异议，就其内容来看只是针对整个商场做的广告，其广告内容比较空泛，该广告不能证明是为周洋做的广告，与本案无关联性。广告5－3、5－4、5－5、5－6，真实性有异议，原件裁剪了很大一部分，要求原告出具完整的原件；就仅存的一小部分，从内容来看，仅仅视为是对整个广场做广告，不能视为是为周洋做的广告。广告5－7的真实性没有异议，该广告与本案没有关联性。5－8的真实性无异议，就内容来看，是为银乐迪做的广告，与本案无关，不是为周洋做的广告。
智成公司、名品广场对周洋提交的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，承诺书与庭前所提供的复印件是不一致的，原件上的承诺书有很多地方是模糊的，该模糊不合常规，是事后故意造成的，每隔几个字就模糊一个字体，很显然该承诺书是伪造的，结合智成公司、名品广场的证据4，可以说明周洋在逾期未支付半年租金的情况下，还有继续支付租金的意思，若承诺书是真的，被告为什么将半年租金存单交给案外人予以抵债；该承诺书落款是黄某出具，对其真实性无法核实；该承诺书是黄某以个人名义出具的，不代表公司的行为，根据章程规定，黄某不具备该权利；该承诺书出具时间为2005年11月20日，诉争双方的合同是11月25日签订，黄某不可能在签订合同前就将承诺书出具给周洋，即使该承诺书是在11月25日前出具，根据合同中注明的特别条款约定，周洋也实际变更承诺将于2006年9月1日前付清余下的半年租金；从该承诺书的内容看，减免租金也不是必然发生的，只有在周洋出现经营亏损才有可能存在免交第二期租金，但周洋并没有证据证明；对证据2中关于解除租赁合同的通知的合法性、真实性无异议，但不能达到周洋的证明目的，反而证明周洋存在严重的违约事实，周洋已经收到智成公司的解除合同通知，双方之间的合同也已经依法解除；关于解除租赁合同的通知中所列水电费累计拖欠2000多元，租金也拖欠5000多元，租金是被告所拖欠的第二年的租金，原告关于租金的催收是分段的；关于浙江耀江物业管理公司的公告因无原件，且是案外人出具，也没有公章，对其真实有异议；从内容上看，只是说了有可能停电，至于有无停电被告没有证据证明；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该份资料系（2006）上民一初字第731号案件的有关证据，与本案的租赁经营合同纠纷没有关联性；《每日商报》的报道也仅是针对服装特卖活动而言，该报道反而证明了名品广场在杭州市场的管理水平首屈一指；信访局的证明系证人证言，证人应当出庭作证；CD录像片摄录人及录像片中的人物身份不明确，而且摄录人未出庭作证，故无法对该份录像片的摄录行为合法性及摄录过程的完整性进行核实；该录像片系偷拍而成，对该录像片作为证据使用的合法性有异议；录像片中周放群非智成公司的法定代表人，而是业主委员会的副主任，其观点不能代表智成公司，不管以后其身份如何变更，该证据不能达到其证明目的；该组证据没有档案部门的核对无误章，没有法院的认证意见，该卷宗相关材料中没有任何原件；对证据4质证认为，因周洋未能提供照片的底片，对真实性有异议；4－1的几张照片（2007年6月25日），系因2、3楼的经营户严重违约而导致依法解除租赁合同后形成的，反映的也是三楼电梯被拍摄瞬间的静止状态，与本案的纠纷没有关联性；4－2的照片只是个别现象，不能用来作为本案本、反诉的证据，不能用来作为证明智成公司封锁通道的证据；对证据5的关联性有异议，与本案无关，不能达到证明目的；5－1市场管理制度，该制度的内容没有承诺语言，反而证明智成公司、名品广场按约履行；5－2智成公司、名品广场的意见，周洋没有提供原件，且该意见没有出具人的印章，不能证明是智成公司、名品广场出具，对“三性”有异议；5－3名品广场的承诺，这不是承诺，最多是一份告知书，里面的方案要待经营户与业主共同协商决定；5－4浙江耀江物业管理有限责任公司的公告，系案外人出具且没有原件，对真实性无法核实；从内容一看，仅是涉及到可能停电，至于是否确实停电无相应证据可以证明，而事实上并未停过电，恰恰证明商场管理者正常供水供电；5－5涌金广场业主的情况说明，因被告未能提供原件，且出具人没有任何签章，对该份证据的“三性”有异议；5－6经营户商会“关于强烈要求政府依法查处杭州涌金广场智成管理公司注册资金不到位等危害问题”的函，对该证据的“三性”均有异议，无相应签章，且内容仅是业主向行政部门反映情况，其描述的内容也没有相应证据予以证实，不能作为民事案件的证据使用；从内容上看，该告知书是业主委员会和行政部门之间的函件，对该证据的来源有异议，相关行政部门是否已收悉此函件并不确定，如该函件属于证人证言，应某证人出庭作证；5－7涌金广场业主委员会告全体业主书，周洋没有提供原件，也没有相应的签章，对“三性”有异议，对周洋如何取得该函件有异议；5－8湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报，该证据上湖滨街道办事处没有签章，对真实性有异议；从内容上看，仅是有关协商过程的描述，而且是政府部分内部往来的公文，不能作为证据使用；5－9智成公司、名品广场告广大业主书，周洋未提交原件，对其真实性无法核实；从内容上看，系智成公司、名品广场与业主之间的函件，对周洋取得函件的来源有异议，作为证据使用也有异议，对其关联性有异议；对证据6质证认为，招商宣传资料没有承诺性语言，内容并非属于双方租赁合同的内容范围，对其关联性有异议；招商宣传资料的内容符合国家广告相关规定，该份证据恰恰证明了合同出租方已经履行广告宣传服务；对证据7的三性有异议，报纸报道作为证据材料不符合民事诉讼法关于证据种类和形式的规定，报纸的内容仅是记者的个人观点，不能作为证据使用；对证据8的“三性”无异议；对证据9的真实性，合法性有异议，更换市场负责人是根据公司发展需要和各负责人的个人情况等多方面原因导致，与市场的经营管理状况没有任何联系，该份证据与本案没有关联性，也不能达到被告的证明目的；对证据10质证认为，公证书的申请人不是周洋，该份公证书不能作为本、反诉的证据；该公证书的公证事项不明确，没有涉及到什么案件的证据保全目的；公证书只能证明在特定时点的商场局部情形，不能反映之前、之后的相关情况；根据光盘反映的情形，系是周洋拖欠水电费引起的，从光盘可以看出市场正常开门营业，履行相应的物管等服务；对证据11的“三性”有异议，该资料形成时间是2007年7月25日和7月26日，反映的情形也只是当时的情况，该份证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的；该电视监播资料是由监播公司出具的，没有相关证据证明该监播公司有监播资质。既然是监播公司提供，就应该由监播公司的人出庭作证；该证据监播的是电视台的节目，没有电视台的播放原件，与电视台采访的所有视频资料相印证，无法核实；电视节目是电视台采访的所有视频资料进行相应删减而形成，且主持人也说相关情况没有经过核实；既然是加工，删减而形成，对该监播资料存有异议；对证据12的“三性”有异议，该份员工合同是周洋和案外人签订，与智成公司、名品广场没有关联，且案外人没有出庭作证，该合同多处违反我国劳动法，该份工资单不能证明周洋实发的工资数额；该证据不能证明智成公司、名品广场违约的事实和周洋无法经营的事实；对证据13质证认为，证人周某与周洋是父子关系，有利害关系；周某于2006年初实际离开智成公司，对以后智成公司发生的任何事件都不是他自身感受；周某的证言提到的开发商与智成公司的纠纷，与本案没有任何关联性，对该证人证言不予认可；对证据14质证认为，周某与证人黄某同一个办公室，是总经理与副总经理的关系，和本案周洋有利害关系；黄某也承认是智成公司控股股东，公司的事情就是他的事情，承诺书没有智成公司、名品广场的印章；黄某不止一次强调该承诺书是出具给周某的，其意思表示也是向周某进行的，本案周洋并非是该意思表示的受意思者，因此该承诺书对周洋与本案智成公司、名品广场不发生法律效力，没有任何关联性；对证据15质证认为，本案是租赁合同纠纷，智成公司与周洋之间的商铺租赁经营合同已经依法解除，该证据的形成时间在智成公司与其他租赁户合同解除后，所描述的也是与其他租赁户合同解除后的善后事宜，与本案无关联性；且笔录是被询问人的主观描述，由于被询问人个人感知事物的能力有异，所描述的事实与客观事实有出入，公安机关的最终调解笔录也没有对2007年6月27日下午发生事件整个过程的前因、导火线等做出认定，因此，询问笔录中提供的情况是未经确认的事实，故对真实性有异议，该证据不能证明智成公司违反合同中管理义务；对证据16质证认为，该光盘资料没有电视台采访过程中摄录的所有视频资料相印证，真实性无法核实，对该证据的完整性有异议，该证据不能证明智成公司违约的事实，恰恰证明智成公司提供了正常的开门营业和物业管理服务。
本院综合智成公司、名品广场，周洋举证、质证的情况，本院对智成公司、名品广场，周洋提交的证据认定如下：
智成公司、名品广场提交的证据1、2对本案事实具有证明力，本院予确认；证据3周洋对该组证据内容的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，本院认为，该组证据可证明智成公司于2007年8月6日向周洋送达了关于解除租赁合同的通知一份，通知记载，截至2007年7月15日，周洋尚欠水电费2376.27元、租金5239.73元，对此事实，本院予以确认；证据4智成公司、名品广场未提交证据原件，周洋对其真实性有异议，且该存单的户名为周某，与本案缺乏关联性，无法证明智成公司、名品广场所要待证的事实，本院对该证据不予确认；证据5周洋对其中宣传单、裁剪过的各类广告的真实性提出异议，但周洋未提供证据加以反驳，对完整报刊广告真实未提出异议，本院审查认为，该组证据可以证明智成公司、名品广场对涌金广场进行了广告宣传的事实，对此事实，本院予以确认。
周洋提交的证据1智成公司、名品广场对其“三性”有异议，审理过程中曾对该证据的形成时间申请司法鉴定，本院也先后二次委托鉴定机构鉴定，但均因无法鉴定而退回。该证据结合证人黄某证人证言，本院对该证据的真实性予以认定，对该证据所要待证事实，本院将结合本案其他证据及事实综合予以认定；证据2中关于解除租赁合同的通知的真实性予以认定，该通知记载，截至2007年7月15日，周洋尚欠水电费2376.27元、租金5239.73元，对此事实，本院予以确认；浙江耀江物业管理公司的公告本院将结合本案其他证据综合予以认定；证据3本院认为，周洋提供的案外人经营的商铺被锁门的照片，并不能确定是智成公司的行为；报纸报道也未指出智成公司存在违约行为。原告提供的CD录像片，该组录像片所涉及的内容较多，片中人物的身份并不明确，且所涉内容部分为经营户向有关部门反映智成公司存在抽逃注册资金等情况，周洋主张的证明对象是智成公司管理不善，未按照合同约定履行管理义务，但从该组证据看，与证明对象之间缺乏关联性。但周洋提供的该组证据，可证明智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，双方曾经协调未果的事实，对该事实，本院予以确认；证据4本院认为，智成公司、名品广场对真实性提出异议，且该组证据对周洋主张的待证事实不具有证明力，故不予认定；证据5本院认为，市场管理制度可以证明名品广场制定了管理制度的事实，对此事实，本院予以确认；智成公司、名品广场的意见智成公司、名品广场对证据的“三性”均有异议，但未提供证据加以反驳，且该证据系取自杭州市上城区信访局，真实性可以认定；名品广场的承诺的真实性可以认定，可以证明名品广场曾为市场的发展，积极策划，对此事实本院予以认定；浙江耀江物业管理有限责任公司的公告，智成公司、名品广场对该证据的真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该证据可证明因智成公司未交纳水电费、物业管理费，耀江公司将于2006年6月28日起对涌金广场采取停电措施的事实，对此事实，本院予以确认，但不能证明智成公司违约；涌金广场业主的情况说明、“关于强烈要求政府依法查处杭州涌金广场智成管理公司注册资金不到位等危害问题”、涌金广场业主委员会告全体业主书，本院认为，涌金广场业主的情况说明、涌金广场业主委员会告全体业主书周洋未能提供原件，且该二份证据均未有相应的签章，缺乏可信性，上述两份证据不符合有效证据的必要条件，故对其证据的效力不予认定；“关于强烈要求政府依法查处杭州涌金广场智成管理公司注册资金不到位等危害问题”落款盖的是涌金广场业主委员会的印章，落款与印章不相符，且系案外人单方面出具的，智成公司、名品广场均有异议，该证据对周洋主张的待证事实不具有证明力，故不予认定；湖滨街道关于涌金广场智成管理公司与经营户之间矛盾情况汇报，智成公司、名品广场真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，且该证据系取自杭州市上城区信访局，可证明上城区湖滨街道办事处曾向该局汇报智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾的事实，对此事实，本院予以确认；智成公司、名品广场告广大业主书，因周洋未提供证据原件，不符合有效证据的必要条件，且智成公司、名品广场对此有异议，故对该证据的效力不予认定；证据6、7本院认为，智成公司、名品广场对证据6的真实性未提出异议，对报纸宣传的真实性提出了异议，但未提供证据加以反驳，本院认为，该组证据证明了名品广场进行了广告宣传的事实，对此事实，本院予以确认；证据8、9系有关工商登记材料，可证明智成公司的有关工商登记、企业名称变更、与名品广场的内在关系等情况的事实，与本案具有关联性，故对上述两组证据的效力予以认定；证据10本院认为，周洋提供的公证书申请人是案外人，且该公证书未能明确具体的公证事项，所附光盘摄录的时间较短，摄录的内容也仅反映了商场的局部情况，因此该公证书及所附光盘并不能全面反映商场的情况，故对该公证书及所附光盘的证据效力不予认定；证据11本院认为，智成公司、名品广场对真实性提出异议，但未提供证据加以反驳，该电视监播资料反映的是智成公司对其他经营户行使合同解除权后，与经营户发生冲突的事实，对此事实，本院予以确认，但该证据并不能直接证明智成公司在张贴解除租赁经营合同通知前存在违约的行为；证据12的真实性可以认定，对其所要待证的事实，本院将结合本案其他证据综合予以认定；证据13、14系证人证言，该二份证据关于承诺书真实性的陈述予以确认，对其余部分因无其他证据佐证，本院不予确认；证据15本院认为，智成公司、名品广场对该证据的真实性未提出异议，该证据可证明智成公司在张贴解除租赁经营合同通知后与经营户发生冲突的事实，对此事实，本院予以确认；证据16本院认为，智成公司、名品广场对该组证据的真实性提出异议，因该组证据系新闻报道，对原告主张的待证事实不具有证明力，故不予认定。
根据当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：
2005年3月15日，智成公司与浙江涌金创安房地产开发有限公司签订了《涌金广场商铺委托管理服务合同》一份，约定了由浙江涌金创安房地产开发有限公司将其座落在杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层的部分商铺委托智成公司进行市场化运作，并对商铺的经营活动实行统一的管理和服务，委托期限为2005年3月15日起至2014年9月30日止，与承租经营者发生的租赁关系若发生纠纷，由智成公司负责处理并承担责任，如该纠纷导致浙江涌金创安房地产开发有限公司的利益受损，亦由智成公司承担责任，上述约定不排除委托人直接向承租人主张权利等有关事项。另外，浙江涌金创安房地产开发有限公司已将部分商铺出售给其他个人业主，智成公司同期与杭州市延安南路135号商铺的其他个人业主也签订了涌金广场委托管理服务合同。嗣后，智成公司在杭州市延安南路135号第一层、第二层、第三层开办了涌金广场并将市场内的全部商铺进行重新分割编号后统一对外招商。2005年11月25日，智成公司、名品广场与周洋签订《商铺租赁经营合同》一份，约定了智成公司在房屋所有权人授权委托下将涌金广场第1层第11号商铺1间租赁给周洋使用，租赁期限自2005年12月1日起至2014年9月30日止，年租金为62876.73元（满一年送六个月租期），第一年租金在签订合同时一次性支付，第二年租金在根据市场经营状况确定租金后提前2个月收取（双方在合同中注明：签订本合同付半年租金，2006年9月1日前付清余下半年租金），原告应缴纳保证金3000元，广告费1000元／年，物业管理费1240.31元／年（在合同签订当日缴纳），公共能源费每月按实际支出根据各商铺租赁面积平均分摊，自用水电费每月按表计算（据实按月结清），如周洋不按期交付租金，逾期15日不支付水电费、公摊公共能耗费，智成公司和房屋所有权人有权解除租赁合同并可向周洋追究违约责任等事宜。该合同签订后，周洋于2005年11月28日向名品广场缴纳了半年的租金31438.37元、广告费1000元、物业费1240.31元，并接收了涉案商铺。周洋将商铺装修后，正式开业使用。合同履行期间，商铺由浙江耀江物业管理有限责任公司负责物业管理，名品广场对市场进行了广告宣传和制定了管理制度，智成公司和名品广场支付了部分广告费，后因智成公司与经营户之间就经营管理问题发生矛盾，双方曾经有关部门协调，智成公司亦作出过答复，但均未果。因智成公司未及时向浙江耀江物业管理有限责任公司缴纳水电费、物业管理费，浙江耀江物业管理有限责任公司在2006年6月28日对涌金广场发出停电通告，但未实施停电行为。2007年7月，周洋停止使用涉案商铺。2007年8月6日，智成公司将解除涉案商铺租赁经营合同的通知张贴于周洋涉案商铺门口，张贴过程经浙江省杭州市钱塘公证处公证，该通知记载：“截至2007年7月15日，您所承租的铺位尚拖欠水电费累计2376.27元、租金5239.73元。根据双方签订的租赁协议，您已严重违约，我公司依约解除与您的租赁关系。请您接到通知后于一周内前来办理解除合同，并缴纳前述款项等相应手续，否则，由此产生的一切后果自负。”为此，双方矛盾激化，故智成公司、名品广场诉至本院要求依法解决，周洋在法定期限内提出反诉。
另查明，名品广场向杭州市工商行政管理局领有市场名称登记证，其市场举办者为智成公司。
本院认为，智成公司、名品广场与周洋签订的《商铺租赁经营合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。在本案中，名品广场系智成公司开办的市场，不具有法人资格，依法应由智成公司对外承担民事责任。智成公司与周洋在商铺租赁经营合同履行期间就市场经营管理等问题发生矛盾，本院认为，原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场招商不够理想，未能形成足够的人气和商业氛围，致使市场和经营户盈利困难。在这种情况下，智成公司和周洋作为市场举办者和经营户本应积极配合，共同努力，智成公司在矛盾出现后未能按照经营户提出的建议积极改善商场经营环境，但其已尽到基本的义务，包括积极招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未明显违反与原告签订的租赁经营合同的约定。周洋作为市场经营户应当有预见和承担经营风险、积极配合智成公司管理的义务，但周洋未按约缴纳租金，致使市场经营更加困难，其行为已构成违约。智成公司依据租赁合同第十五条第（二）款第4项约定的情形，依法享有约定解除权。智成公司在2007年8月6日以公证方式在涉案商铺门口张贴了解除合同通知，可视为通知已到达周洋，涉案商铺租赁经营合同自通知到达时已解除。周洋对解除合同前尚欠的租金理应支付。智成公司主张周洋支付租金31438.36元，然，其在向周洋送达解除合同通知时明确周洋累计尚欠租金5239.73元。因此，对其余租金不管是否存在，都应视为智成公司已自动放弃，故本院对智成公司的租金主张，部分予以支持。智成公司主张周洋赔偿损失的请求，因合同中未明确约定一方违约时如何承担违约责任，且智成公司在市场管理、运作过程中也存在一定的不足，故本院对该项请求不予支持。关于周洋主张的返还广告费，因智成公司未能提供充分证据证明其将经营户缴纳的广告费全部投入，故应当返还周洋交纳的部分广告费。关于租金和物业管理费，从名品广场开业至停业，周洋使用涉案商铺达一年半之久，已实际享受了经营权和物业管理服务，现周洋要求智成公司全额赔偿租金损失，返还物业管理费不符合合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、周洋应于本判决生效之日起10日内支付杭州智成市场经营管理有限公司租金5239.73元；
二、杭州智成市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还给周洋广告费400元；
上述第一、第二项的款项折抵后，周洋应于本判决生效之日起10日内支付杭州智成市场经营管理有限公司租金4839.73元；
三、驳回杭州智成市场经营管理有限公司、杭州涌金流行前线名品广场的其他诉讼请求；
四、驳回周洋的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费646元，由智成公司负担596元，周洋负担50元；反诉案件受理费321元，由周洋负担271元，智成公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费967元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 裘 虹
审 判 员 姚炜强
人民陪审员 韩思源
二〇〇八年九月二日
书 记 员 郭晓冬
附件：本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。