陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0402民初1862号原告：咸阳某某物业管理有限公司。法定代表人：张某，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈依丹，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆智杰，陕西唐烽律师事务所律师。被告：高某某，男，1972年11月3日生，汉族，住浙江省绍兴市东池花园10-201，身份证号：3306021972********。委托诉讼代理人：张陆军，陕西咸通律师事务所律师。原告咸阳某某物业管理有限公司与被告高某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原告委托代理人陈依丹、荆智杰、被告委托代理人张陆军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年2月4日至2017年3月31日期间欠付的物业管理服务费，以20元/月/㎡为基数，建筑面积493.05㎡计算，为256386元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金，自2015年2月4日起至实际支付物业管理服务费之日止，按照每日千分之一计算（暂计至2017年3月31日为102634元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月4日，因咸阳某某房地产开发有限公司（简称：某某公司）开发的某某中心新都汇物业服务需要，经咸阳市秦都区住房和城乡建设局同意，原告负责临时代管某某中心新都汇物业服务事宜。双发签订物业代管服务协议约定，物业管理服务费支付标准为20元/月/平方米；业主违反合同约定未能按时足额缴纳代管服务费用的，自逾期之日起每日按应交数额0.3%向原告支付违约金。2015年7月24日，经某某公司招标，原告中标，双方签订前期物业服务合同，商业用房物业管理服务费24.5元/月/平方米，由业主按建筑面积（每月每平方米2.9元，公共设备设施1.6元；空调能耗费20元）向原告预交；每季度首月5日前缴纳一次，逾期按日千分之三收取滞纳金。在管理过程中，原告将物业管理服务费缴纳标准调整为20元/月/平方。被告购买某某中心新都汇105、106、107、108、109、110、111、112号商铺，建筑面积共493.05平方米。某某公司于2014年12月10日将房屋交付被告后，被告一直未缴纳物业管理服务费，原告于2016年5月23日向被告发书面催缴物业费通知函，被告仍未缴纳，故诉至法院，并将违约金计算标准调至每日千分之一，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、被告与原告之间没有物业服务合同。2、原告从未给被告提供相关的任何物业服务；3、被告购买的8间商铺，交房至今没有上下水，无法投入经营，原告没有提供相关上下水的服务，而且将被告所购买的8间商铺，北面的4间用墙面围堵，南面的4间用广告牌围堵，自2014年至今，被告无法经营使用；4、被告商铺的南边门口出租的夜市，占用被告商铺堆放杂物，原告没有提供任何管理服务。原告为支持其诉讼请求，提举如下证据：第一组证据：1、物业代管服务协议；2、物业前期管理服务合同；3、咸阳秦都区住房和城乡建设局出具的《关于的批复》；4、中标通知书；5、前期物业服务合同备案表。证明某某公司自2015年2月4日起为某某中心新都汇提供物业管理服务；物业服务费支付标准为20元/月/平方米，每季度首月5日前缴纳物业费，业主逾期交纳，应当承担每日千分之三的违约金。第二组证据：1、高某某与某某公司签订的某某中心新都汇105-112号商铺买卖合同；2、分户实测报告；3、某某公司与高某某签订的交房流转单；4、兴茂公司与某某公司联合出具的《关于高某某自行拆除行为的处理决定》。证明被告高某某为某某中心新都汇的业主，所有的房屋建筑面积总计493.05平方米，某某公司于2014年12月10日将商铺交付被告高某某，被告应当按493.5平方米向原告缴纳物业管理服务费用。第三组证据：1、催交物业费通知函；2、邮寄书面催交物业费通知函快递单。证明原告经过书面催交，被告仍未履行交纳物业管理服务费的义务。第四组证据：咸阳兴茂购物中心有限公司出具的情况说明。证明因被告擅自砸毁前玻璃门及玻璃幕墙，推倒商场安全隔离，商业管理公司为商场安全考虑对高某某的商铺使用幕布进行简单遮挡，该遮挡行为并非原告所为，被告以其商铺存在遮挡为由拒绝支付物业费不应当予以支持。第五组证据:1、原告公司出具的整改通知；2、被告高某某所有的商铺现状照片。证明原告在发现商户存在违规堆放泔水桶行为后，向该商户下发整改通知单，该商户已将泔水桶移出被告的商铺，原告已经履行了物业服务管理职能。被告质证后表示：对第一组证据的真实性无异议。证明目的不认可，缺乏证据的关联性，原告给被告没有提供任何服务。商铺不通水，前后门都堵死；对第二组证据中的1、3真实性认可，2、4真实性不认可。对原告要证明的被告购买的商铺间数，面积，购买时间没有异议。但按合同约定商铺里要有上下水，至今都没有，不具备入驻经营的条件，原告没有进行服务；对第三组证据的真实性不认可，证明目的不认可。被告与原告之间没有物业合同关系，原告也没有提供服务，不存在催交的问题。对第四组和第五组证据的真实性认可，证明目的不认可。被告高某某围绕其答辩意见提交以下证据：照片93张。证明2014年至2017年，被告的房屋北面被原告用4堵墙封堵，南面用广告牌封堵，原告没有进行物业服务，还进行侵权，封堵被告购买的商铺，致使被告从未使用购买的商铺。原告质证后表示对93张照片的真实性和证明目的均不认可。理由：照片上没有显示拍摄时间，看不出被告商铺是被谁围挡住的；从被告自称2016年5月22日的照片可以看出被告商铺的玻璃幕墙被人为的破坏，危害公共安全，影响物业管理；从照片还能看出被告的房屋一直在对外招租，不存在被告所称的没办法正常经营的情况；2014年11月25日的照片可以看出被告商铺的门是可以进入的。合议庭认定证据如下：对原告所举五组证据和被告所举的93张照片的真实性本院予以采信。本院根据当事人的陈述及本院认定的相关证据，证明本案如下事实：被告高某某从咸阳某某房地产开发有限公司购买某某中心新都汇商铺八间，商铺建筑面积共计493.05平方米，于2014年12月10日交付被告高某某，以上商铺至今空置未经营使用。双方签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为上海某某南京物业服务有限公司；买受人已详细阅读有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。后于2015年2月4日，咸阳某某房地产开发有限公司和咸阳某某物业管理有限公司签订《物业代管服务协议》，其中第一条物业名称中包括被告高某某所购买商铺所在的某某新都汇；第二条代管服务的内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务等12项内容；第五条代管期间，原告可以根据政府关于物业服务费的规定向业主或物业使用人收取代管期间的服务费，代管服务费实行包干制。某某新都汇物业服务费：8.23元/月/每平方米建筑面积，供暖/制冷运行及公共能耗费用：11.77元/月/每平方米建筑面积，合计20元/月/每平方米建筑面积。第六条物业代管服务费用每3个月缴纳1次，业主/物业使用人应在每季度满前5日内履行下季度服务费缴纳义务。第二十二条业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳代管服务费用的，按应交数额自逾期之日起每天0.3%向原告支付违约金。2015年2月9日，咸阳市秦都区住房和城乡建设局下发《关于的批复》，称为确保稳定，原则同意由咸阳某某物业管理有限公司临时代管某某国际购物广场物业管理事物，待某某国际购物广场按照程序招入物业管理单位后，交由招入中标物业管理公司承担管理事务。2015年7月24日，咸阳某某房地产开发有限公司向原告咸阳市某某物业管理有限公司发出中标通知书，确定原告为中标单位。后咸阳某某房地产开发有限公司与原告咸阳某某物业管理有限公司签订《物业前期管理服务合同》并报咸阳市住房和城乡建设规划局备案，该合同约定的委托管理服务期限暂定为2015年7月26日起至业主委员会成立止，其中对于物业服务的内容和物业管理服务资金的收取时间、逾期缴纳的违约责任与2015年2月4日签订的《物业代管服务协议》基本一致，第二十三条第4项约定空置房屋的物业管理服务费，按物业管理服务费的70%向原告缴纳。后原告对业主物业管理服务费的收取继续延续《物业代管服务协议》中约定的8.23元/月/每平方米建筑面积，供暖/制冷运行及公共能耗费用：11.77元/月/每平方米建筑面积，合计20元/月/每平方米建筑面积。本院认为，被告高某某和其所购商铺的建设单位咸阳某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定了物业公司，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。后经咸阳市秦都区住房和城乡建设局同意由原告进行临时代管服务，最终原告作为中标单位与咸阳某某房地产开发有限公司签订了《物业前期服务合同》，按照《最高人民法院》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故咸阳某某房地产开发有限公司与原告签订的《物业代管服务协议》和《物业前期服务合同》对被告高某某具有约束力，原告按照约定提供物业服务后，其应当按照约定承担缴费义务，被告高某某的房屋至今空置，按照《物业前期服务合同》的约定，应按70%缴纳物业管理服务费，故对原告要求被告缴纳2015年2月4日至2017年3月31日期间的物业管理费179470.2元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持；原告按日千分之一计算违约金的诉讼请求过高，本院调整为以所欠物业费179470.2元为基数，按同期人民银行贷款利率计算违约金。关于被告高某某提出的其与原告之间没有物业服务合同的辩解意见，不符合相关法律规定，本院不予采纳；关于被告提出的其购买商铺，原告没有提供上下水服务，且将被告商铺进行围挡，致使被告无法投入经营，其他经营户在被告商铺内堆放杂物，原告亦未进行管理，没有向其提供任何物业服务的辩解意见，经查，物业管理费主要属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修等而支出的费用，多为针对全体业主而支出的费用，而不是针对某一业主进行服务，被告所购商铺在某某中心新都汇商场内，原告对整个商场按照合同约定进行管理和服务，商场共有部分和被告专属部分紧密联系，被告享有其专有部分权利的同时还享有商场共有部分的权利，亦应当履行作为共有部分权利人的义务；同时被告未提供证据证明其商铺内上下水的安装在原告物业服务的范围之内，亦未提供证据证明其商铺墙面围堵和用广告牌围堵和原告有关，故以上辩解意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：一、被告高某某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告咸阳某某物业管理有限公司2015年2月4日至2017年3月31日期间的物业管理费179470.2元及违约金（违约金以179470.2元为基数，从2017年3月31日起至款项付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计。）二、驳回原告咸阳某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6685元（原告已预交），由被告高某某负担3685元，原告咸阳某某物业管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  陈芳妮人民陪审员  王线芬人民陪审员  魏明利二〇一七年九月八日书 记 员  段 博