山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威商终字第96号
上诉人（原审被告）：丛龙刚，男，1973年9月13日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：威海金帆物业服务有限公司。
法定代表人：许晶，董事长。
委托代理人：李刚，该公司职工。
上诉人丛龙刚因物业服务合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2013）威经技区民初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，原告威海金帆物业服务有限公司（以下简称金帆物业）成立于2005年10月10日，系以从事物业、家政服务为主的有限责任公司。被告丛龙刚�威海经济技术开发区蓝山小镇业主，其在该小区内的网点房面积为98.34平方米。原告与威海经济技术开发区蓝山小镇业主委员会签订物业委托合同，约定威海经济技术开发区蓝山小镇业主委员会将蓝山小镇小区普通住宅、网点委托给原告实行物业管理，委托事项包括小区内公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理、公共环境卫生、小区联防、治安保卫等。委托管理期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。住宅物业费按住户建筑面积每月每平方米0.45元收取，商业网点房按建筑面积每月每平方米0.6元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天2元交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定，加盖威海经济技术开发区蓝山小镇业主委员会及原告金帆物业的公章，并有双方代表人的签字。
2013年8月8日，原告诉至原审法院，要求被告支付2013年1-7月的物业费361元及工本费25元。被告辩称不同意原告的诉讼请求，认为物业公司是与业主委员会签订的合同，而被告所在的小区无业主委员会，物业公司进驻不合法，对小区有多少物业服务人员工作也不清楚。
庭审中，原告提交了其他业主缴纳物业费的单据、保安值班表、维修记录表、业主投诉回访记录及物业人员进行服务的照片等证据，证明原告为蓝山小镇小区进行物业服务的事实。被告仅认可原告曾打扫过卫生，称没见过保安及维修绿化。对原告提供的证据除其他业主的缴费单据无异议外，对其他证据均表示不清楚，被告同时提交一百余人签字的材料，证明蓝山小镇小区没有业主委员会，即使有也不清楚是何时成立，如何成立。原告质证后称知道小区业主签字的事情，但不能确定签字的人是业主，并认为业主委员会是合法成立的。
原审法院认为，业主�员会作为业主大会的执行机构，其与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中被告所在的威海经济技术开发区蓝山小镇业主委员会与原告签订了物业委托合同，原告实际进入该小区，并且部分业主也向原告缴纳了物业费，可证明原告入驻蓝山小镇具有合法依据，并且实施了相关物业服务，小区业主理应支付物业费。被告以业主委员会成立程序不合法为由拒付物业费，但业主委员会的成立是否合法系被告小区业主内部问题，与原告无关，被告不能以该理由对抗原告，被告应向原告支付物业费。关于物业费的支付标准，被告的网点房面积为98.34平方米，按合同约定的每月每平方米0.6元计算，2013年1至7月物业费共计413.03元，现原告起诉主张的361元并未超出此范围，予以准许。对于原告诉讼请求中的工本费25元，因未能提供证据证�支出情况，对该请求不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分，予以支持；被告的辩称，理由不当，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告支付原告2013年1至7月的物业费361元；二、驳回原告要求被告支付工本费25元的诉讼请求。于判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担3.24元，被告负担46.76元。
宣判后，上诉人丛龙刚不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由为：1、其作为业主未和金帆物业签订合�，签订合同的业主委员会不是业主选举的，物业服务合同与业主没有关系；2、业主委员会的成立和物业企业的选聘程序均不合法，均未召开业主大会；3、金帆物业不作为，小区内存在落水管、围栏等许多问题未解决。
被上诉人金帆物业答辩称，原审判决正确，应予维持。该小区业主委员会成立合法，业主委员会与金帆物业签订的合同具有合法性。如果不合法，金帆物业也是受害者，现在金帆物业在该小区正处于投资阶段，希望业主积极配合缴纳物业费。
本院二审庭审中，上诉人提交照片一宗，证明金帆物业不作为，物业服务不到位，小区内围栏、落水管等许多问题未解决。被上诉人对照片无异议，称物业服务中确实存在许多问题，而且远不止照片反映的问题，因物业公司进驻时间不久，处于投资阶段，一些历史遗留问题需要物业公司一至三年的整改。但是物�公司已经解决了很多问题，如照片中显示，之前小区内杂草很高、垃圾成堆，垃圾箱无人托送管理，现这些问题均得以解决，小区更加整洁。另外，小区内路灯通电，小区大门设立限高等均在金帆物业入驻后得到解决。落水管经金帆物业与部分业主协商也已经解决了十几户，小区外围边缘围栏属于开发商遗留问题，正在与有关部门协商解决。庭审中，上诉人对于被上诉人所述其进驻后路灯通电及小区大门设立限高的事实予以认可。被上诉人提交业主缴纳物业费的收据20本，称小区内约有住户800户，缴纳物业费的大约550户，证实大部分业主认可金帆物业的服务。上诉人对收据的真实性不认可，称据其了解小区内第一期第一批大约是800户左右，但是缴纳物业费的不多。
本院经审查认为，上诉人提交的照片，被上诉人认可，本院予以认定。被上诉人陈述其入驻后将路灯通电、小区大门设立限高，上诉人认可，本院予以认定。被上诉人提交的收据，来源、形式及内容均符合法律规定，本院予以认定。
原审庭审中，被上诉人称物业委托合同系2012年11月23日签订，金帆物业于2013年1月1日正式进驻该小区提供物业服务。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人与威海经济技术开发区蓝山小镇业主委员会签订了物业委托合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对全体业主具有约束力�上诉人以其未与被上诉人签订合同为由抗辩，本院不予支持。合同明确约定了金帆物业和业主的权利与义务，金帆物业也依约提供了相应的物业服务，上诉人应当依约交纳物业服务费。上诉人称物业服务不到位，小区内许多问题未解决，被上诉人予以认可，但辩称其刚进驻正处于投资阶段，业主反映的问题多是历史遗留问题，正协调解决，且金帆物业入驻后解决了小区内部分问题，如路灯通电、小区大门设立限高等，被上诉人主张的物业费也非按照合同约定计算的全部即413.03元，仅要求上诉人支付361元，故原审判决上诉人支付被上诉人物业费361元，并无不当。上诉人主张业主委员会选举及物业公司选聘不合法，但未提交充分证据予以证实，且该小区部分业主已经交纳了物业费，故上诉人该上诉理由无事实依据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丛龙刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
代理审判员 于 晶
代理审判员 葛俊生
二〇一四年五月七日
书 记 员 薛淑娴