广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第3330号
上诉人（原审原告）广州大乘贸易发展有限公司。
法定代表人卓春霞，职务董事长。
委托代理人叶于辟、任丹，广东正大方略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯美玉，女，1960年11月30日出生，汉族。
委托代理人陈国华，广东御福律师事务所律师。
委托代理人董诚君，广东御福律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）清远市房地产开发总公司。
法定代表人刘惠运。
上诉人广州大乘贸易发展有限公司（以下简称大乘公司）因申请执行人执行异议之诉一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。被上诉人清远市房地产开发总公司（以下简称清远房产总公司）经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年5月30日，清远房产总公司（出卖人）与冯美玉（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以转让方式取得位于清城西门塘新星幼儿园综合楼编号为区府用地1998字第1400015号的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为清城西门塘新星幼儿园；买受人购买的商品房为综合楼第首层110号房（建筑面积26.45平方米，房款34385元）、首层112号和113号房（建筑面积共108.36平方米、房款共75852元）、二层206号和207号房（建筑面积共224.55平方米、房款共157185元）；出卖人应当在2004年5月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失；等。同年6月7日，冯美玉支付了上述涉案房屋房款共267422元。
冯美玉于2004年5月收楼后，将上述房屋出租给案外人郑灵艳开设新星幼儿园至今，并向房管部门递交了产权登记的有关文件。因清远房产总公司改制等历史原因，目前涉案房屋仍登记在清远房产总公司名下。
2005年，在清远市城市信用合作社中心社与清远房产总公司执行案中，广东省清远市中级人民法院查封包括上述涉案房屋在内的13处房产。2007年8月21日，广东省清远市中级人民法院以上述房产没查封前就以其他形式转让或销售完毕为由，作出（2005）清中法执字第41号民事裁定：解除包括上述涉案房屋在内13处房产的查封。
1996年l0月28日，交通银行广州分行广园支行（以下简称交通银行）起诉清远市威达工业发展总公司（以下简称威达公司）、清远房产总公司，要求威达公司和清远房产总公司清偿贷款本金共450万元及利息等。原审法院作出（1996）云法经初字第616、617、618号民事判决：威达公司给付交通银行借款本金450万元及利息；清远房产总公司对上述判项负连带清偿责任等。上述判决生效后，交通银行申请原审法院强制执行。执行过程中，交通银行将上述债权转让给大乘公司。2009年，原审法院裁定变更大乘公司为本案申请执行人。本案诉讼中，大乘公司无提供上述债权转让对价的证据。
2009年9月，原审法院查封了登记在清远房产总公司名下的涉案房屋。同年9月16日，冯美玉向原审法院提出执行异议。原审法院于2010年8月20日作出（2010）云法执异字第9号民事裁定书，认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。经查，通过冯美玉在本案中提供的证据，可互相佐证证实涉案房屋已由冯美玉与清远房产总公司签订《商品房买卖合同》并实际占有使用，且已支付涉案房屋的对价。无证据证实冯美玉在房屋买卖过程中存在过错，遂裁定中止对上述涉案房屋的执行。至今，交通银行和大乘公司均未取得任何关于威达公司和清远房产总公司的执行款。
大乘公司于2010年9月30日向原审法院提起诉讼称：我司因与被执行人威达公司、清远房产总公司借款纠纷执行一案，申请白云区法院强制执行登记在清远房产总公司名下的位于清远市西门塘新星幼儿园综合楼110、112、113、206、207房。案件执行过程中，案外人冯美玉对此提出执行异议，认为法院查封的上述房屋是其所有，要求予以解封。白云区法院作出（2010）云法执异字第9号执行裁定书，裁定中止上述房屋的执行。我司认为，涉案房屋登记在清远房产总公司名下，物权以登记为准，冯美玉没有涉案房屋的所有权。现请求判决：清远市西门塘新星幼儿园综合楼110、112、113、206、207房许可执行。本案受理费由被告负担。
冯美玉辩称，l、涉案房屋是我出资购买的，故所有权应属我所有；2、我已实际占有使用了涉案房屋，并在上述房屋中开设了幼儿园；3、清远市中级人民法院已认定我受让了涉案房屋。因此，不同意大乘公司的诉讼请求。
清远房产总公司未作答辩。
原审法院认为，本案是执行异议之诉，大乘公司请求法院许可执行实质是要求法院保护其对清远房产总公司债权的实现，而冯美玉对此不予同意的抗辩意见实质是要求法院保护其通过履行购房合同以实现其对涉案房屋物权的权利，由于涉案房屋仍登记在清远房产总公司名下，在上述两种权利发生冲突时，应优先保护哪一项，这是本案争议的焦点。
对此，原审法院分析如下：首先，从本案的标的物对于争议双方而言，由于涉案房屋是冯美玉与清远房产总公司买卖合同的标的物，对冯美玉而言是特定的，但涉案房屋只是清远房产总公司的其中一部分财产，大乘公司对清远房产总公司的债权不仅仅指向涉案房屋，故对大乘公司而言，涉案房屋并不属于特定标的。其次，从涉案房屋对争议双方的重要性而言，冯美玉购买涉案房屋用于开设幼儿园至今，此时如果对涉案房屋许可执行，势必直接影响到幼儿园内小朋友的切身利益；而大乘公司在受让交通银行债权时，是清楚执行财产的情况的，且现无证据证实大乘公司就该债权的受让支付了对价。可见，涉案房屋对于冯美玉而言其重要性远远高于大乘公司。
再次，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条款是对执行措施的规范，有保护第三人合法权益的含义。本案中，冯美玉于2004年5月收楼，根据购房合同的约定，清远房产总公司应于交楼后60日内办理房产证，由于历史遗留问题清远房产总公司一直未为冯美玉办理涉案房屋的过户手续，导致涉案房屋被大乘公司于2009年查封，冯美玉是没有过错的第三人，应受保护。
综上所述，冯美玉要求受保护的理由优于大乘公司。现大乘公司要求许可执行涉案房屋的诉讼请求理由不充分，原审法院不予支持。清远房产总公司经原审法院公告送达起诉书副本和开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百零四条之规定，原审法院于2011年5月26日作出判决：驳回大乘公司的诉讼请求。本案受理费100元，由大乘公司负担。
判后，大乘公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、原判认定事实错误。1、认定2004年5月30日签订《商品房买卖合同》的事实错误。原判查明2004年5月30日，清远房产总公司与冯美玉签订《商品房买卖合同》…买受人购买的商品房为综合楼第首层110号房、112和113号房、二层206和207号房。该查明事实错误。冯美玉提交的《商品房买卖合同》所填冯美玉的身份证号码为18位数字，第二代身份证在2005年下半年才在清远开展换证，2004年尚没有启用18位身份证号码，冯美玉提交的《商品房买卖合同》明显系伪造，原判不顾事实、不顾大乘公司的有理抗辩，依然认定冯美玉与清远房产总公司在2004年5月30日签订《商品房买卖合同》，完全是置事实于不顾，置大乘公司的合法权利于不顾。2、认定冯美玉付款事实错误。《商品房买卖合同》是伪造的，所谓皮之不存，毛将焉附用收款收据表明付款事实就无法得以确信。3、认定冯美玉收楼时间与出租时间事实错误。冯美玉在执行异议开庭时说是2006年收楼，原审判决认定是2004年收楼（冯美玉是在旁人提醒“现楼就是何时买何时收啦”的时候说2004年收楼的），由于《商品房买卖合同》伪造，2004年不可能有合同，付款行为有待查证，2004年收楼就不是事实，至少不能认定为事实。其次，涉案楼名为新星幼儿园综合楼，实为开发商提供房屋用于幼儿园使用，即是楼房建成就有幼儿园，不存在冯美玉购房后出租开办幼儿园。况且，幼儿园也只有一楼，二楼并非幼儿园用地，一并将所有涉案房产归于幼儿园于事实不符。此外，原审法院并没有实地勘察，凭冯美玉一面之词即认定全部楼房出租开办幼儿园也不妥。4、认定因历史原因没有办证错误。原审认定清远房产总公司改制等历史原因，目前涉案房屋仍登记在清远房产总公司名下与事实不符。执行异议开庭时，冯美玉称是2004年签订《商品房买卖合同》买房后就没钱办过户，其后冯美玉保管《商品房买卖合同》至2009年才到房管局办理登记过户手续。原审法院开庭没有查明不办房产证的原因，判决认定是历史原因没有办证没有依据。二、原审判决依据不足。1、《商品房买卖合同》不能作为本案证据。《商品房买卖合同》系伪造，冯美玉在2009年伪造2004年的合同，并伪造2004年的付款收据，主观上明显有串通谋取涉案房产的过错。《商品房买卖合同》既然不是在2004年签订，那么只能推定在申请备案的2009年签订，但是，2004年的所谓付款收据就不能采信。如果这样，本案就没有冯美玉付款的依据。冯美玉在2009年以倒签合同的形式，试图谋取涉案房产，主观上行为上都有过错，这样的行为显然不应得到保护。2、原审对双方权利保护的分析错误。因本案是执行异议之诉，首先要考虑的是异议主体对取得异议物的合法性问题。冯美玉伪造2004年《商品房买卖合同》，2004年付款收据明显也是伪造的。2009年冯美玉以所谓2004年签订的《商品房买卖合同》到房管局申请登记过户，用伪造的合同骗取登记明显存在过错，提交登记备案的申请行为不应受保护。冯美玉并没有提交2009年申请登记备案时支付房屋的对价。冯美玉串通清远房产总公司采用伪造合同和收据的行为，恶意转移财产，其行为不应受法律保护。三、大乘公司债权权利问题。本案大乘公司的债权产生于交通银行广州分行广园支行，债权权利以（1996）云法经初字第616号、617号、618号民事判决予以确认（每个案件标的均为150万元），2004年6月7日交通银行广州分行将债权转让给中国信达资产管理有限公司广州办事处，2008年9月2日，中国信达资产管理有限公司广州办事处将债权转让给大乘公司。本案债权从白云区人民法院作出生效判决时始，债权权利就依法存在，不管债权转让多少手，也不管债权转让的对价多少，对于债权本身都是依法应当受到法律保护的。合法的债权权利任何时候都应受保护，如果一定要考究债权转让过程的价款问题，也只涉及申请执行的主体权利变更问题，而不涉及债权实体问题。大乘公司提交原审法院变更执行申请主体为大乘公司的裁定，就确定了大乘公司的债权权利。原审法院将程序上的问题当作实体问题考虑不当。并且，大乘公司受让债权也确实支付了对价。这在白云区人民法院将申请执行人变更为大乘公司时大乘公司已向白云区人民法院提交了相关证据，在本案一审审理过程中，大乘公司也已向法庭说明该事实。而原审法院完全不顾大乘公司已支付对价的事实，擅自认定大乘公司没有提供证据证明已支付对价是完全错误的。且本案是执行异议之诉，与债权转让是否支付对价根本扯不上任何关系。四、原审判决说理不足且不通。从两方的权利比较，大乘公司的债权权利是确定的，冯美玉的购房合同付款收据都存在伪造，且还有串通被执行人恶意转移财产行为，不保护大乘公司权利，于法于理都说不过去。其次，对于原审法院所分析的幼儿园转让影响小朋友切身利益问题说理没有依据。既然2009年转移房产都是可以的，为何就不能为保护大乘公司的利益转移给大乘公司无论场地如何转移产权，幼儿园始终是幼儿园，可买卖转移产权却不可拍卖转移产权这种说法，于理说不过去，于法没有依据。事实上，206、207房并非幼儿园用途，原审法院对这一事实认定错误。
冯美玉答辩称：一、原审法院认定事实清楚。1、冯美玉与清远房产总公司于2004年5月30日签订《商品房买卖合同》。大乘公司认为冯美玉提交的《商品房买卖合同》是伪造的，其依据为合同上所填的冯美玉身份证号码为18位数字，而第二代身份证在2005年下半年才在清远开展换证。冯美玉认为大乘公司的理由是没有事实依据的。首先，“第二代身份证在2005年下半年在清远开展换证”只是大乘公司单方面抗辩，没有提供任何证据，更没有清远市政府部门的证明。另外，冯美玉的户口簿上明确记载冯美玉的身份证号码为18位数字，与购房合同上的身份证号码一致。户口簿登记时间为2002年7月9日。大乘公司认为冯美玉的购房合同是伪造，是错误的。原审法院已认定“2004年5月30日，清远房产总公司与冯美玉签订《商品房买卖合同》”，该认定事实清楚，证据充分。2、冯美玉已支付了全部购房款，并且缴纳了相关的税款。根据《收据》，证明冯美玉已经交付了购房款267422元。另外，依据3张《销售不动产统一发票》以及13张《税收转账专用完税证》，3张《契税完税证》以及3张清远市市政房产管理服务业发票，证明冯美玉已经缴纳购房款和交易税、手续费等相关的税费。上述税费凭证均为国家相关机关出具，其真实无可质疑。3、原审法院认定涉案房屋2004年收楼，2006年之后作幼儿园教学用房并无不当。根据冯美玉与郑灵燕于2006年9月1日签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋110、112、113、206、207房均租赁给郑灵艳开办幼儿园，因此原审法院认定“冯美玉于2004年5月收楼后，将上述房屋出租给案外人郑灵艳开设新星幼儿园至今，并向房管部门递交了产权登记的有关文件”与事实相符。涉案房屋都属于幼儿园用房，不存在“幼儿园只有一楼，二楼并非幼儿园用地”，大乘公司上诉状称：涉案楼名称为新星幼儿园综合楼，实为开发商提供房屋用于幼儿园使用，幼儿园只有一楼，二楼并非幼儿园用地等，并没有提供任何证据，又并未亲身到现场勘察。2006年9月1日签订的《房屋租赁合同》第一条约定：乙方刘灵艳自2006年9月1日开始承租西门塘15栋（西门塘新星幼儿园综合楼206、207房，地下110、112、113空地一块，厨房一间），非常明确地划定了幼儿园用房的范围。二、涉案110、112、113、206、207房不属于清远房产总公司的资产，属于冯美玉的房屋。根据清远市市属国有企业改革领导小组办公室（清国企办函（2006）34号）关于市房地产开发总公司《未办过户手续的房屋》不列入转制资产的函：“经查阅清国企办（2004）32号《关于市房地产开发总公司剥离资产进行的批复》，市房地产开发总公司提出来的《未办过户手续的房屋》没有列入转制资产”，以及《未办过户手续的房屋》中明确把涉案房屋110、112、113、206、207号房屋列入其中，因此，涉案房屋属于经过行政机关确认其所有权不属于清远房产总公司，依据冯美玉提供的购买涉案房屋110、112、113、206、207号房屋的合同和缴费收据、纳税凭证等书面证据，应当属于冯美玉的房屋。2、关于冯美玉2004年签约，2009年缴费交款办理过户手续的问题。冯美玉于2004年签订《商品房买卖合同》，至2009年到房管局办理登记过户手续，不存在过错。根据广东省清远市中级人民法院（2005）清中法执字第41号民事裁定，表明法院查封了清远房产总公司位于清远市西门塘35H首层10、11号及清城区上廓龙船塘35座首层6号等13处房产（其中包括了涉案房屋，即西门塘新星幼儿园综合楼110、112、113、206、207号），上述被查封的房屋直到2007年8月21日，才由广东省清远市中级人民法院作出解除查封的裁定。冯美玉于2009年就开始办理房屋过户。四、本案中应当优先保护冯美玉的权利。1、大乘公司存在过错，故意怠于对清远房产总公司偿债能力的追查。1996年10月28日，交通银行广州分行广园支行起诉威达公司、清远房产总公司，要求清偿450万元及利息。经白云区法院作出（1996）云法经初字第616、617、618号民事判决。后来，交通银行将上述债权转让给大乘公司。但大乘公司却一直不申请执行，据大乘公司所称是因为没有查到清远房产总公司的财产，但这显然与事实不符，只是大乘公司故意怠于申请执行，不主动提供财产线索。相反，冯美玉不存在过错，冯美玉与清远房产总公司签订的合同是真实有效的，并缴纳了全部的购房款，又实际占有使用了涉案的房屋。2、大乘公司在庭审过程中没有就其债权的受让支付对价提供证据。结合本案特殊情况分析，在庭审过程中，法官多次要求大乘公司提供债权转让合同以及支付对价的证明，但大乘公司却拒绝提供。原审判决查明“现无证据证实大乘公司就该债务的受让支付对价”，可以推定，大乘公司即使受让了该债权，但并没有支付相应的埘价。即使大乘公司称其支付了价款，但不排除是以几万甚至几千元的低价。相反，冯美玉是以267422元的价款购买涉案房屋。如果大乘公司花费几千元就获得几百万元的利润，而冯美玉用自己的全部积蓄购得的房产，最后却血本无归，显然是有失公平的。故此，原审法院根据公平公正的原则，优先保护冯美玉的权益是既合法又合理的。3、冯美玉不存在过错，大乘公司不能查封、冻结、扣押冯美玉的房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，冯美玉己支付全部价款并实际占有涉案房屋，（2010）云执异字笫9号民事裁定认为“无证据证明冯美玉在房屋买卖过程中存在过错”，证实冯美玉不存在过错，因此，大乘公司不能执行冯美玉的房屋。4、强制执行涉案房屋，势必影响幼儿园的小朋友切身利益。冯美玉购买涉案房屋后，用于开办幼儿园至今，幼儿园内有几百名小朋友，如果强制执行涉案房屋，势必直接影响小朋友的切身利益。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求维持原审判决，驳回大乘公司的诉讼请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，冯美玉提交广州市白云区人民法院（1997）云法经执字第368号恢字1号《协助执行通知书》，大乘公司对于上述通知书的真实性不持异议。
本院认为，冯美玉与清远房产总公司签订《商品房买卖合同》，
提交付款收据、发票和契税完税证明已支付全部房款，并实际占有使用涉案房屋。大乘公司仅以2004年合同签订时冯美玉的身份号码不可能为18位为由主张《商品房买卖合同》系伪造，但未能举证证明该主张成立，本院不予支持。大乘公司亦未能举证推翻冯美玉提交的关于支付全部房款和实际占有使用房屋的证据，本院对其主张亦不予支持。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。冯美玉己就涉案房屋支付全部价款并实际占有涉案房屋，现无证据显示冯美玉对于未能办理过户登记手续存在过错，故大乘公司请求对涉案房屋许可执行，本院不予支持。
综上所述，大乘公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。清远房产总公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百三十条、第一百五十七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州大乘贸易发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄彩丽
二〇一二年××月××日
书 记 员 茹艳飞