辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民再155号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨洪江，男，1963年3月9日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳华锐置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。
再审申请人杨洪江因与再审申请人沈阳华锐置业有限公司（以下简称华锐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2016）辽01民终9328号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2017年9月21日作出（2017）辽民申358号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨洪江及其委托诉讼代理人葛威，被申请人华锐公司的委托诉讼代理人王涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨洪江申请再审称，请求：1.撤销沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第04142号民事判决及沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终9328号民事判决；2.改判支持杨洪江的原一审诉讼请求；3.原一审、二审案件受理费等费用均由华锐公司承担。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.涉案房屋不具备双方约定的“商品房经验收合格”交付条件。一审诉讼中，杨洪江提供的证据足以证明系华锐公司原因导致未交付房屋，而且还能证明双方已通过口头方式对交付房屋条件作了进一步确认，同时华锐公司有通知杨洪江收楼的义务，但直至一审诉讼时，华锐公司也没有通知杨洪江收楼。2.关于在商品房交付时如花园增减面积超出30%的，买受人可选择解除合同的约定，华锐公司对格式条款未尽合理提示及说明义务，应认定补充协议中排除杨洪江主要权利的格式条款无效。3.时至今日华锐公司也未将符合合同约定的房屋交付给杨洪江，故杨洪江与华锐公司签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，华锐公司应向杨洪江退还全部己付款，并向杨洪江支付已付购房款10%的违约金；二、原审判决适用法律确有错误。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条和《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，补充协议中约定的花园增减面积超出30%的约定对杨洪江没有约束力，该格式条款不能作为定案依据。此外，华锐公司应在商品房相关配套设施完成的情况下交房，但华锐公司没有举证证明涉案商品房相关配套设施完成情况。未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》的商品住房不得交付使用；三、华锐公司逾期交房，符合双方约定的解除条件。杨洪江在行使验房权利时，已经通知华锐公司室内被浸泡、花园被侵占的事实，但华锐公司未在90日内恢复花园、修复室内装修，造成逾期交房。由于华锐公司逾期交房的行为已构成违约，杨洪江有权按照约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，华锐公司应返还购房款并支付违约金。
华锐公司辩称，一、杨洪江购买的是现房，案涉房屋己达到合同约定交付标准，华锐公司己按合同约定向杨洪江履行房屋交付义务，杨洪江拒绝接收房屋没有事实和法律依据。1.双方约定的交房时间为2014年12月30日，而案涉房屋在2010年已取得《竣工验收备案书》，且杨洪江购买的是现房，也是样板间，杨洪江在购买房屋之前已对房屋现状进行考察确认。2.案涉房屋在取得竣工验收备案书的前提下，已达到合同约定的交付条件，杨洪江所述案涉房屋存在的质量瑕疵不属于房屋主体结构的质量问题，故不能构成杨洪江拒收房屋的理由。3.根据商品房买卖合同补充协议第十三条的约定，即使存在质量瑕疵，华锐公司应承担质量保修责任，而不应成为杨洪江拒绝接收房屋的理由，且前述质量瑕疵早己维修完毕。二、华锐公司交付房屋的花园面积符合合同约定标准，并不存在花园被邻居侵占的事实，且杨洪江也没有证据证明案涉房屋被邻居侵占。
杨洪江向一审法院起诉请求：1、解除杨洪江与华锐公司2014年11月27日签订的《商品房买卖合同》，华锐公司返还杨洪江购房款人民币3,925,142元；2、华锐公司向杨洪江给付违约金392,514.2元；3、本案诉讼费用、保全费、执行费均由华锐公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月27日，杨洪江与华锐公司签订《商品房买卖合同》，约定杨洪江购买华锐公司开发的位于沈阳市于洪区阳光路房屋，建筑面积为231.76平方米，花园面积为301.53平方米。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。合同还约定，在商品房交付时，如花园增减面积超出30%的，买受人可选择解除合同。2014年12月27日，华锐公司向杨洪江邮寄了收楼信。杨洪江收房时，房屋内存在墙皮发霉脱落等问题，另外杨洪江认为其花园被邻居占用，故杨洪江拒绝接收房屋。
另查明，华锐公司于2010年取得涉案房屋的建筑工程竣工验收备案书。
一审法院认为，杨洪江、华锐公司约定的的房屋交付条件为该商品房经验收合格，华锐公司已于2010年取得涉案房屋的建筑工程竣工验收备案书，故在双方签订商品房买卖合同时，涉案房屋就已经具备了交付条件，华锐公司在房屋交付期限届满前通知杨洪江进行收房。故华锐公司并未逾期交房，不符合双方约定的解除条件。
关于房屋内存在墙皮发霉脱落等问题，经现场勘查，不属于房屋主体结构性质量问题，不影响房屋使用功能，房屋可以正常居住使用，不能作为拒收房屋的正当理由。杨洪江在接收房屋后，可针对上述问题要求华锐公司承担质量瑕疵保修义务。
关于杨洪江提出的花园被邻居占用的问题，面积不符合约定的问题。杨洪江未能提供证据证明花园面积满足增减面积超过约定面积的30%的合同解除条件。综上，杨洪江主张解除合同、要求华锐公司返还购房款并支付违约金的诉讼请求，没有相应的事实及法律基础，依法不予支持。一审法院判决：驳回杨洪江诉讼请求。一审案件受理费31,402元，由杨洪江承担。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院二审认为，本案争议焦点为华锐公司是否存在逾期交房的违约行为。因诉争商品房买卖合同约定的房屋交付条件为商品房经验收合格，而华锐公司已于2010年即诉争合同签订前取得了涉案房屋的建筑工程竣工验收备案书；另诉争合同约定交房期限为2014年12月30日前，而华锐公司己于2014年12月27日以邮寄方式通知杨洪江收房，即华锐公司己于约定交房期限届满前履行交房义务，故本案应认定华锐公司不存在逾期交房的违约行为。对上诉人的上诉请求，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31,402元，由杨洪江负担。
本院再审对一、二审判决所认定的事实予以确认。
本院再审认为，杨洪江与华锐公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。现杨洪江主张华锐公司存在逾期交房的违约行为且该房屋存在室内装修被水浸泡，不符合房屋交付标准以及花园面积被侵占的问题，从而要求解除双方的商品房买卖合同。
关于本案案涉是否符合房屋交付标准以及华锐公司是否存在逾期交房的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”以及合同补充协议第十二条“买受人应按《商品房买卖合同》第八条的约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房”、第十三条“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”的约定，本案杨洪江所购买的商品房已于2010年10月28日竣工验收并取得了竣工验收备案书，故应认定该房屋符合双方合同约定的交付条件。杨洪江主张涉案房屋存在室内装修被浸泡的问题，因该问题并不属于房屋主体结构问题，应属工程保修范围，依照双方约定，杨洪江不得以此为由拒绝收楼，且华锐公司已于2014年11月27日通知杨洪江收房，杨洪江也承认到华锐公司销售中心去办理收房事宜，故杨洪江的该项理由不符合双方约定的可以拒绝收房的情形，因此对于拒绝收房的后果应由杨洪江自行承担，华锐公司不构成逾期交房。
关于杨洪江主张花园面积被侵占而要求解除合同的问题。根据合同补充协议第七条“该商品房若有花园的，该花园面积确认及面积差异处理不适用本补充协议第五条，出卖人和该商品房买受人同意按以下约定处理：……增减面积在合同约定的花园面积的±1%以上至±30%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积以本补充协议第六条约定的花园面积的退补单价就是结算退补款，买卖双方对此均无异议。如花园增减面积超出±30%（不含本数）的，出卖人应书面通知买受人，买受人可选择接受新面积的花园，也可选择解除合同。……”约定，当花园面积增减面积小于30%时，买卖双方按实测面积以约定的标准据实结算，当花园面积增减面积超出30%时，买受人有权解除合同。本案中杨洪江并没有提供证据证明涉案房屋花园面积减少已经超过30%，达到了合同约定的解除合同条件。且即使如杨洪江陈述，涉案房屋花园在其第一次验房时即交付前就已经被邻居侵占，根据合同相对性的原则，华锐公司对于杨洪江也只承担合同约定的未完全履行交付花园义务的违约责任。至于花园在交付前因何人何种原因导致面积减少，并不影响双方对于交付花园面积减少所产生的相应责任的约定，故本院对于杨洪江以此为由要求解除合同的主张，不予支持。关于杨洪江主张双方签订的合同补充协议属于格式条款，应认定无效的问题。因该协议系双方自愿签订的，应认定为双方真实的意思表示，且该协议内容均已对双方的权利义务进行了约定，故对杨洪江的该项主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2016）辽01民终9328号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 鹏
审 判 员 安一凌
审 判 员 戈利利
二〇一八年三月十九日
法官助理 石 兴
书 记 员 韩 丹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。