上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1476号
上诉人（原审原告、反诉被告）李明。
委托代理人李少玲。
被上诉人（原审被告、反诉原告）董卓佳。
委托代理人沈建琴。
委托代理人沈亚娣。
上诉人李明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。上诉人李明的委托代理人李少玲，被上诉人董卓佳的委托代理人沈建琴、沈亚娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年8月1日，李明（出卖方、甲方）与董卓佳（买受方、乙方）经中介居间签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总价款为人民币（以下币种均为人民币）122万元，乙方应于签订示范合同当日支付首期房价款46万元，通过银行贷款方式支付第二期房价款76万元，双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后7天内对房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方；双方应于2013年9月30日前办理过户手续。同年8月6日，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定转让价为126万元，甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；第六条约定，双方于2013年8月27日前办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付；第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；附件三付款协议约定：1、乙方应在签订本合同当日支付甲方45万元，加上定金构成首期房款共计46万元；2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请80万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续；3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海天宝收执收件收据，待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，贷款银行收到他项权证后七个工作日内，乙方应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款；4、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后七日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付给乙方。合同签订后，董卓佳支付首付款（含定金）46万元。同日，李明（出卖方、甲方）、董卓佳（买受方、乙方）签订《协议书》，约定：1、乙方购买甲方系争房屋的实际成交价为122万元，而《上海市房地产买卖合同》操作价格为126万元；2、乙方房价款的支付方式：甲乙双方约定，签定买卖合同当日乙方支付给甲方的部分房价款计46万元，用来偿还甲方的该地产之银行抵押贷款（若有），第二期房价款80万元由乙方申请贷款的贷款银行审核通过后代乙方支付甲方，因买卖合同操作价与实际成交价格多出的房价4万元，乙方在银行贷款划入甲方账户时，甲方应把多出部分房价款返还给乙方；3、本协议约定内容如与买卖合同相冲突，以本协议为准。同年8月29日，李明与董卓佳共同至宝山区交易中心办理系争房屋的产权过户手续，董卓佳于同年9月11日经核准登记为系争房屋权利人。同年10月28日，李明委托律师向董卓佳发函，主要内容为：因董卓佳未在2013年10月13日前支付第二笔房款80万元，故根据合同约定解除双方的买卖合同，并追究违约责任。同年11月1日，中国银行放款80万元至李明指定账户。同年11月3日，李明再次向董卓佳发出退款告知函，要求董卓佳配合办理合同解除后的房屋产权过户手续及退款手续。
2013年11月，李明向原审法院提起诉讼称，董卓佳未按约支付第二期房款80万元，构成违约，并给李明造成重大损失，李明根据合同约定向董卓佳发函要求解除房地产买卖合同，并要求其承担违约责任。因双方协商未果，故李明请求原审法院判令董卓佳将系争房屋过户回李明名下，并赔偿李明损失244，000元及七日的违约金2，660元。
原审审理中，董卓佳提起反诉并辩称，双方实际成交价为122万元，现董卓佳已实际支付126万元，多余的房款李明应返还。第二期房款系向银行贷款支付，董卓佳按约办理了贷款手续，房地产权利亦已登记至董卓佳名下，银行何时发放贷款董卓佳无法控制，故其不存在违约，双方合同应继续履行，不同意李明的诉请，并反诉要求：1、李明腾出系争房屋并交付给董卓佳；2、李明立即归还多付的房款4万元，并按银行同期贷款利率计算支付该款自2013年11月1日起至实际返还日止的利息；3、李明支付逾期交房损失，按每月3，000元计算，自2013年10月1日起至实际交房日止；4、李明支付逾期交房违约金，按总房价122万元的日万分之五计算，自2013年10月1日起算至实际交房日止。
原审审理中，李明针对反诉辩称，董卓佳于2013年10月29日已收到李明寄发的解除合同函，故双方的合同已解除，因董卓佳违约，李明有权解除合同，无需董卓佳同意。董卓佳应返还房地产权利，对于已付款，应在扣除董卓佳应赔偿的损失及违约金之后予以返还。李明不存在违约，不同意支付利息及违约金。
原审法院认为，李明与董卓佳签订的房屋买卖合同及协议书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守全面履行。房屋买卖合同中仅约定董卓佳以银行贷款的方式支付第二期房款80万元，并未明确约定应于何时支付，事实上双方在办理过户手续时董卓佳的贷款审批手续业已通过，亦不存在应于过户当日补足现金的情况，李明据此推断董卓佳应于2013年9月30日前支付第二期房款80万元的主张无合同依据，原审法院不予采纳。李明主张因董卓佳逾期领取房地产权证、逾期将他项权证交付银行导致银行放款迟延，并未提供证据予以证明。即使董卓佳存在逾期，双方的合同中对该逾期也未约定相应的违约责任，李明不能据此提出解除合同等主张。故李明以董卓佳未在2013年9月30日前付清房款为由行使合同单方解除权，并要求董卓佳返还房地产权利，赔偿损失等，无事实和法律依据，原审法院不予准许。房屋买卖合同约定待乙方取得房产证且贷款银行将第二期房款80万元支付至甲方账户后7日内甲方交付房屋，现董卓佳已取得产证，且银行贷款已于2013年11月1日发放，但李明至今未将系争房屋交付董卓佳，已构成违约，故李明应将系争房屋交付董卓佳。董卓佳主张逾期交房的违约金，合法有据，原审法院予以准许。双方合同约定的该违约金过高，原审法院酌情调整为按每月1，500元计算。董卓佳的损失已有违约金予以弥补，故其重复主张损失的诉请，原审法院不予支持。双方协议书约定李明应于银行贷款划入账户时将多出部分房价款4万元返还给董卓佳，故董卓佳要求李明返还该款并支付利息的请求，合法有据，予以准许。
原审法院据此判决：一、李明于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区泰和西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付董卓佳；二、李明于判决生效之日起十日内返还董卓佳4万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款自2013年11月2日起至判决生效之日止的利息；三、李明于判决生效之日起十日内，按每月1，500元计算，支付董卓佳自2013年11月9日起至实际交房日止的逾期交房违约金；四、李明要求董卓佳返还上述房屋房地产权利并赔偿损失和违约金等所有诉请，不予支持；五、董卓佳的其他反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，李明不服，向本院提起上诉称：董卓佳为了达到向银行多贷款的目的，在房屋买卖合同中虚报系争房屋成交价为126万元，双方为此还签订了协议书，故该协议书属于无效合同。因房屋买卖合同中约定李明应于2013年9月30日前交房，又约定了待董卓佳取得房地产权证且贷款银行将第二期房价款支付至李明账户后七日内，双方应对房地产进行验看，清点并交付，故董卓佳支付第二期房款的期限应为2013年9月29日之前。而董卓佳之所以未能在上述约定时间前支付房款的原因是因为其拖延了去交易中心领取产证的时间，根据双方的送件日期即2013年8月29日及全市统一的“现房买卖及其他转移登记办件期限自受理登记申请之日起20日内”的规定，董卓佳本应于2013年9月17日至交易中心取件，之后再将他项权证送交贷款银行，但因董卓佳未及时至交易中心取件原因造成银行直至2013年11月1日才将贷款发放至李明账户，李明未能达到在9月底前收回全部房价款的目的，不但失去了卖房的意义，且造成了重大损失，董卓佳已构成根本违约，理应按照合同约定承担违约责任。李明据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
被上诉人董卓佳答辩称，房屋买卖合同中对于董卓佳支付第二期房款的时间没有明确约定，只是约定第二期房款是由董卓佳通过银行贷款支付，由银行直接划款给李明。董卓佳按照上海市宝山区房地产交易中心通知的取件时间于2013年9月25日拿到房产证后就立刻将材料交到银行办理贷款，但因为系争属于归并房，所以银行审核很慢，董卓佳无法控制放贷时间，且董卓佳之后积极与银行沟通，贷款已于2013年11月1日发放至李明帐户。故董卓佳不同意李明的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，董卓佳表示，为使纠纷能得到妥善解决，自愿放弃2个月逾期交房违约金的债权。
本院认为，李明以董卓佳在房屋买卖合同中虚报成交价为由主张双方之后签订的协议书无效，但根据已查明之事实，上述协议书中约定的内容确系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，故李明主张协议书无效缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。涉案房屋买卖合同中是否就董卓佳应付的第二期房款的最后付款时间作出明确约定是本案的主要争议焦点，根据合同附件三中“乙方第二期房价款的支付方式”之约定，董卓佳通过贷款银行支付第二笔房款之前需取得房地产权证及他项权证，并由贷款银行对上述权证进行审核，虽合同中对每个环节的操作时限作出约定，但由于房地产权证及贷款的发放主体系行政机关及银行，何时发放并非董卓佳所能控制，故在合同未对董卓佳应付的第二期房款的最后付款时间作出明确记载的情况下，李明依据合同约定的交房时间推断董卓佳必须在2013年9月29日之前支付第二笔房款缺乏依据。原审法院基于李明并未提供证据证明董卓佳逾期领取房地产权证及逾期将他项权证交付银行导致银行房款迟延之情况对李明要求解除合同等诉请不予支持并无不当，所作判决可予维持。因董卓佳在本案审理中表示愿意放弃其对李明的部分逾期交房违约金的主张，系其对自身权利的处分，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第182号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第182号民事判决第三项为李明于本判决生效之日起十日内按每月1，500元计算，支付董卓佳自2014年1月9日起至实际交房日止的逾期交房违约金。
一审本诉受理费2，561元，由李明负担；反诉受理费1，615元，由李明负担565元，由董卓佳负担1，050元。二审案件受理5，687元，由李明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 邬海蓉
代理审判员 成 皿
二〇一四年十月二十日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。