江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1904号
上诉人（原审原告）孙蕾。
被上诉人（原审被告）昆山龙易投资管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北环庆路15号2幢，组织机构代码：55706014-X。
法定代表人杨忠雪，该公司执行董事。
委托代理人孙新龙。
上诉人孙蕾因与被上诉人昆山龙易投资管理有限公司委托经营合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆巴民初字第0472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月8日，原审原告作为买受人与昆山华烨置业有限公司作为出卖人签订编号为2010020508的《昆山市商品房购销合同》一份，双方约定：原审原告购买昆山华烨置业有限公司开发的位于昆山市巴城镇湖滨路东侧、锦丰路南侧（昆山市巴城镇迎宾西路3555号）的第2幢1单元50号商业营业用房，建筑面积28.07平方米，合同总价520300元，出卖人在2010年10月28日前交付房屋。原审原告实际支付购房款时间和金额分别为2010年7月3日20000元、2010年7月8日240300元、2011年1月14日260000元。
2010年7月8日同日，原审原告作为甲方与昆山龙易投资管理有限公司作为乙方签订《委托经营合同》一份，原审原告将上述商业营业用房委托原审被告经营。合同约定：1、房屋委托经营期为十个年度，从2010年10月28日至2020年10月27日止，第一个年度为2010年10月28日至次年10月27日，依次类推，十个年度的年租金收益率分别为7%、7%、7%、7.5%、7.5%、8%、8%、9%、9%、10%；2、第一、二年度的基准租金在购房款中予以扣除，第三年度的租金计算为房屋购销合同约定的总房款／0.86＊7%，以后各年度根据前述约定的年租金收益率分别计算，依次类推；3、乙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五，如乙方逾期支付租金超过1个月的，甲方有权单方面终止合同。该合同同时约定了其他相关事项。2011年3月24日，昆山华烨置业有限公司向原审原告发出入伙通知书。随即原审原告交付相关费用并办理了入伙手续（包括产权证代办事宜）。截止庭前，原审原告尚未取得上述商业营业用房的产权证。2011年3月27日，原审原、被告之间办理了商铺交付手续。
2012年10月25日，原审被告致函原审原告，告知：2010年9月30日，原审被告与赵勇个人签订招商服务协议，约定原审被告独家委托赵勇负责相关招商工作；赵勇未按协议履行，一是对外出租名义变成了未经授权的昆山蟹咬金投资管理有限公司，二是对外出租期限长达十年，三是出租租金低于最低标准，四是未经原审被告同意，擅自允许他人在迎宾西路3555号2幢商铺室内装潢，五是原审被告至今只收到赵勇交来的租金155000元；经交涉未果，根据招租约定原审被告已经向上海仲裁委员会申请仲裁追索租金。2012年12月4日，原审被告向原审原告发出《通知》一份，告知原审原告：原审被告同意于2012年12月4日起终止履行商铺委托经营合同，同意由你们直接与承租户签订租赁合同，直接收取承租户商铺租金，或者商铺占用费。此后，原审原告认为原审被告未能按约定支付第三年度（2012年10月28日至2013年10月27日）的租金42350元，遂诉诸原审法院。
庭审中，原审被告指认第三年租金即便应当支付也应当按照原审原告2011年3月27日拿房日期起算逐年顺延。
另查明：2010年9月30日，原审被告公司与赵勇个人之间签订了《招商服务协议》一份，合同约定：原审被告委托赵勇负责位于昆山市巴城镇迎宾西路3555号的“龙乐·蟹咬金”项目的招商（招租）工作，并协助原审被告以原审被告名义与客户签订相关合同，招商服务期限为一楼自2010年10月29日至2012年10月28日，二楼及三楼自2010年10月29日至2013年10月28日。该协议同时约定了其他相关事项。
2012年10月16日，原审被告公司作为申请人针对赵勇个人作为被申请人向上海仲裁委员会提起仲裁申请，提出如下仲裁请求事项：1、《招商服务协议》终止履行；2、赵勇赔偿原审被告公司经济损失191103元（暂按承租人已交租金总额865258元的40%扣除已经收到的155000元计算）；3、本案仲裁费由赵勇负担。2013年7月16日，上海仲裁委员会出具（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书。该裁决书查明部分载明：1、双方2010年9月30日《招商服务协议》签订后，没有按照协议约定内容履行各自的义务。涉案商铺系由案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司以自己名义与各承租商户签订租赁合同，并收取租金总计865258元，并将部分租金计155000元交给申请人。庭审中，双方当事人一致确认本案系争协议终止履行。2、案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司股东为被申请人和上海龙乐投资管理有限公司，公司法定代表人为被申请人赵勇。裁决书认定部分载明：1、双方2010年9月30日签订的《招商服务协议》至今未切实履行，且双方当事人当庭均表示协议终止履行，故《招商服务协议》应予以终止；2、申请人与案外人蟹咬金公司关于商铺对外出租的争议，由于蟹咬金公司不属于《招商服务协议》中的当事人，仲裁条款对其无约束力，申请人请求被申请人赵勇赔偿其经济损失的赔偿主体不适格，对该仲裁请求不予支持；3、仲裁费依据现有证据材料难以认定被申请人具有违约行为，故仲裁费由申请人自行承担。裁决书主文部分载明：一、原审被告公司与赵勇2010年9月30日签订的《招商服务协议》自本裁决作出之日起终止。二、原审被告请求赵勇赔偿原审被告公司经济损失191103元的仲裁请求不予支持。三、本案仲裁费9283元由原审被告公司自负。2013年8月26日，因原审被告作为申请人对裁决结果不服，遂向上海市第一中级人民法院提起撤销之诉，要求撤销上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书第二、三项裁决结果。2013年10月24日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民四（商）撤字第52号民事裁定书，裁定：驳回申请人昆山龙易投资管理有限公司要求撤销上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书裁决第二、三项的申请。
庭审中，原审被告指认：原审原告孙蕾收取了李琴一年半的租金，时间是2013年7月至2014年年底，李琴是案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司的承租户，现在李琴和昆山蟹咬金投资管理有限公司之间的租赁协议已经解除了。对此，原审原告表示原审被告没有证据可以证实原审被告上述说法，原审原告确实没有收到租金。
上述事实，由原审原告提供的商品房购销合同一份、房款支付凭证一份、委托经营合同一份、原审被告来函一份、入伙通知书一份、委托办理产权证代收费明细表一份、致歉信一份、商铺委托经营交付表一份、原审被告提供的上海仲裁委仲裁裁决书一份、上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民四（商）撤字第52号民事裁定书一份、原审被告在2012年12月4日发给原审原告的通知书一份及庭审笔录在案佐证。
原审原告孙蕾的诉讼请求为：1、原审被告支付第三年度租金的基准租金42350元；2、诉讼费用由原审被告负担。
原审法院认为：原审原、被告之间签订的委托经营合同合法有效，受法律保护。根据庭审查实，双方订立的《委托经营合同》第4.1条有第三年度的租金收益约定，第三年度起算日2012年10月28日至届满日2013年10月27日且该年度租金收益按照总购房价520300元除以0.86乘以7%计算（实际数额为42350元），对此原审法院予以确认。然而该合同的实际履行情形并未按照双方合同约定如期进行，原审原告实际于2011年3月24日办理了入伙手续（包括产权证代办事宜），2011年3月27日原审原、被告之间办理商铺委托经营交付手续，原审被告至此方才得以开展受托经营事宜。据诚信履行原则，双方合同实际履行起算日应当为2011年3月28日，也即：第一年度应当从2011年3月28日至2012年3月27日，第二年度应当从2012年3月27日至2013年3月27日，第三年度应当从2013年3月28日至2014年3月27日。结合上述分析，原审原告关于要求原审被告支付其第三年度（2012年10月28日至2013年10月27日）的欠付租金收益42350元主张，有合同依据，但是并无完全的事实根据；与此同时，由于原审原告主张的时间段为2012年10月28日至2013年10月27日，而双方实际履行时段为2013年3月28日至2014年3月27日，原审法院就前述两时间段的重叠部分计算相应欠付租金，也即从第三年度实际履行起算日计算至原审原告主张届满日，具体为2013年3月28日至2013年10月27日（共计7个月），该欠付租金收益计算为24704.17（42350／12＊7）元。
经庭审，原审被告确实已经于2012年2月4日通知原审原告同意解除合同关系，但是该通知并非当然推知双方已经解除委托经营合同关系，实际上截止庭审结束原审被告并未将受托经营之商铺退还原审原告，本案也无其他依据表明双方实际已解除委托经营合同关系，因此，原审被告以2012年2月4日已经通知原审原告同意解除合同关系为由主张双方已经解除合同关系，与事实不符，原审法院对原审被告该主张不予支持。
至于原审被告抗辩原审原告已经取得一年半租金，因该主张无相关证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原审法院不予支持。至于原审被告与昆山蟹咬金投资管理有限公司及案外人赵勇之间的招商服务协议关系，根据合同相对性原理，此非属本案理涉范围，原审被告可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回孙蕾要求昆山龙易投资管理有限公司支付其2012年10月28日至2013年3月27日期间的委托经营收益（租金收益）的诉讼请求。二、昆山龙易投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付孙蕾2013年3月28日至2013年10月27日期间共计7个月受托经营收益（租金收益）24704.17元。案件受理费858元，由孙蕾负担358元、昆山龙易投资管理有限公司负担500元。
上诉人孙蕾不服上述民事判决，向本院提起上诉称：双方签订《委托经营合同》约定：房屋委托经营期为十个年度，从2010年10月28日至2020年10月27日止，第一个年度为2010年10月28日至次年10月27日，依次类推。第三个年度为2012年10月28日至次年10月27日，年租金标准为42350元。该合同未对委托期限和租金支付时间另行约定。2010年9月30日被上诉人与赵勇个人签订招商服务协议，并取得收益。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人昆山龙易投资管理有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，虽然双方签订《委托经营合同》约定，房屋委托经营期为十个年度，从2010年10月28日至2020年10月27日止，第一个年度为2010年10月28日至次年10月27日，依次类推。但是该合同的实际履行情形并未按照双方合同约定如期进行，孙蕾实际于2011年3月24日办理了入伙手续，2011年3月27日双方之间办理商铺委托经营交付手续，被上诉人至此才得以开展受托经营事宜。因此双方合同实际履行起算日应当为2011年3月28日，第一年度应当从2011年3月28日至2012年3月27日，第二年度应当从2012年3月28日至2013年3月27日，第三年度应当从2013年3月28日至2014年3月27日。上诉人主张的时间段为2012年10月28日至2013年10月27日，而双方实际履行时段为2013年3月28日至2014年3月27日，原审法院就前述两时间段的重叠部分计算相应欠付租金，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费858元，由上诉人孙蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年七月七日
书 记 员 陆晓婷