吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民二初字第11号原告王立梅，女，1972年1月24日生，汉族，住吉林省四平市。委托代理人柴兴国，长春市东风法律服务所法律工作者。被告吉林森工融信投资集团有限公司（原吉林森工融信控股有限公司），住所：长春市净月开发区生态大街与福祉大路交汇森工泰壮大厦3号楼415-421号房。法定代表人柏广新，董事长。委托代理人宁宁，吉林兢诚律师事务所律师。被告公主岭汉光地产有限公司。原告王立梅因与被告吉林森工融信投资集团有限公司、公主岭汉光地产有限公司案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王立梅的委托代理人柴兴国、被告吉林森工融信投资集团有限公司（以下简称森工融信公司）的委托代理人宁宁到庭参加诉讼，被告公主岭汉光地产有限公司（以下简称汉光地产公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王立梅诉称：原告于2012年9月28日与汉光地产公司签订了《怀德新城Ⅰ期物业认购书》，购买该公司开发的位于公主岭市怀德新城小区含本案争议的25＃-01号，25＃-02号、25＃-03号等九套商品房，单价每平方米1297元，总建筑面积1543.14平方米，总价款人民币200万元，应于2012年9月28日前付清，预交房屋为2012年12月31日。合同签订后，原告委托陈晓东向汉光地产公司法定代表人马维光银行账户转款和本人交部分现金，付清全款，汉光地产公司出具现金收据（0014700），并于当年交付了房屋钥匙。由于该小区的物业不健全，未办理入住手续。2013年5月9日长春市中级人民法院在执行案件中，以（2013）长执字第118号执行裁定书和协助执行通知书将原告购买的本案诉争的三套房屋查封，为此，原告向该院提出执行异议，经审查后，执行法院以原告主张诉争房屋为其所有的证据不足为由，驳回异议申请。原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销，依法确认诉争房屋为原告所有，执行法院不得查封。本案的基本事实是原告购买的诉争房屋已交付了全款，出卖人出具了收据，并交付了房屋的钥匙，对所买受的房屋已经实际占有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”且依据《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》：“对房屋的转移占有，是为房屋的交付使用。这也就是人们常说的‘交钥匙’”。依照上述内容，原告完全符合人民法院不得查封的条件，但是长春市中级人民法院的裁定却对原告已经取得房屋钥匙的重要情节未予认定，以原告未实际占有为由，驳回原告的申请，属于认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销，确认本案诉争房屋为原告所有，执行法院不得查封。因此原告诉至法院，要求法院依法确认对长春市中级人民法院（2013）长执字第118号执行裁定书和协助执行通知书查封的汉光地产公司开发的怀德新城25号楼010101、010102、010103号等三套商品房为原告所有，执行法院不得查封。被告森工融信公司辩称：在执行异议听证会上，原告未提供相应证据证明其交付了全部房款，并领取钥匙。相反，原告明确说明房屋未交付。故，被告认为执行裁定合法合理，不应予以撤销。此外，依据物权法，法院不应确认原告对上述房屋享有所有权，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告汉光地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。原告王立梅为证明自己的主张提供了以下证据：证据一、2012年9月28日汉光地产公司与王立梅签订的《怀德新城Ⅰ期物业认购书》；证据二、中国建设银行股份有限公司四平中央路支行出具的陈晓东账号的“对账单”及“个人汇款凭证”、中国农业银行股份有限公司四平支行出具的陈晓东账号的“对账单”及“个人历史交易明细”；证据三、汉光地产公司出具的编号为0014700收据；证据四、长春市中级人民法院（2013）长执字第118号执行裁定书和协助执行通知书；证据五、照片九张（包括诉争房屋房门钥匙照片三张）；证据六、诉争房屋的房门钥匙三把。以上证据一至四均为复印件，以上证据证明：原告在2012年9月28日向汉光地产公司购买诉争房屋，并且在当时交了全款，汉光地产公司开具了收据，已经收到房款。交付之后约定2012年12月交房屋钥匙，实际汉光地产公司于2012年12月将房产钥匙交付原告。原告取得了房屋实际上的所有权。被告森工融信公司对上述证据的质证意见为：证据一、合同中汉光地产公司没有章，但是对购房的事实没有异议；证据二、只能证明原告向马维光个人付款了；证据三、真实性没有异议；证据四、没有异议；证据五、不能证实是争议房屋的照片，不能证实照片的形成时间；证据六、不能证明汉光地产公司于2012年将房屋钥匙交给原告。综合原告提供的六份证据，被告认为原告不能证明该房产在（2013）长执字第118号执行裁定书下发前即已经完成房屋的交付。被告有充分的理由认为，钥匙是在执行异议被驳回后才进行的交付。原告应该承担举证不能的责任。被告汉光地产公司未到庭参加诉讼，未对以上证据发表质证意见。合议庭认为，对于原告提交的证据一、二、三、四的真实性予以确认。证据五、六不足以证明原告欲证明的问题，不予采信。结合当事人陈述及相关证据，本院认定以下案件事实：2013年4月16日，森工融信公司委托交通银行股份有限公司吉林省分行向中电华兴能源投资有限公司发放贷款4000万元。汉光地产公司为该笔贷款提供抵押担保，长春中安房地产开发有限公司、张树为该笔贷款提供保证担保。上述委托借款及担保行为经公证处公证后出具具有强制执行效力的（2013）吉长信维证字第15762号公证债权文书及（2013）吉长信维证字第16576号执行证书，确定被执行人为中电华兴能源投资有限公司、汉光地产公司、长春中安房地产开发有限公司、张树，执行标的为4000万元、利息及为实现债权所支付的全部费用。2013年4月26日，因上述被执行人未履行公证债权文书确定义务，森工融信公司向本院申请执行，本院以（2013）长执字第118号执行案件立案执行。2013年4月27日，本院预查封了坐落于怀德镇内长郑公路北侧，怀德大街南侧，解放路东侧，汉光地产公司开发的，项目名称为怀德新城（一期）的多套房屋，包括王立梅主张购买的三套，分别为：二十五号楼（丘地号225／42-1）101号房，面积157.28平方米；102号房，面积138.9平方米；103号房，面积138.9平方米。另查，2012年9月28日，汉光地产公司与王立梅签订《怀德新城Ⅰ期物业认购书》，约定王立梅以单价1297元／平方米的价格购买包括25#-01、25#-02、25#-03在内的九套房屋，认购总价款为200万元于2012年9月28日前付清，预计交房时间为2012年12月31日。案外人陈晓东分别于2012年9月28日、2012年9月29日向马维光账户转款150万元、95.5万元。2012年9月28日，汉光地产公司向王立梅出具金额为200万元的收据。再查，在（2015）长执异字第27号执行异议案件听证会上，王立梅的委托代理人陈述查封的房屋已经交付，房子已经竣工，符合交付条件，已经有业主入住，王立梅没有取钥匙，没有办理入住。本院认为：一、原告主张对于本案中人民法院查封的房屋，其已经交付房款并通过领取房门钥匙的方式对房屋实际占有，并在本案开庭审理的过程中，提交证据六予以证明。但是原告的委托代理人在（2015）长执异字第27号执行异议案件（即本执行异议之诉案件的前置程序案件）的听证会中认可房子已经竣工，符合交付条件，已经有业主入住，其没有取钥匙，没有办理入住。此陈述与其在本案中关于是否领取房门钥匙的陈述不符，且在本案庭审过程中，原告不能向法庭作出合理的解释。因此，原告关于在人民法院查封房屋前已经领取钥匙的主张，本院不予支持。综上原告并未向法庭提交其在人民法院查封之前已经实际占有房屋的证据，因此原告对于该房屋享有的权利为债权并非物权，对于其请求确认所有权的诉讼请求不能得到支持。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告请求人民法院解除对争议房屋的查封，该条规定的内容为：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告与汉光地产公司之间签订了商品房预售合同，没有签订正式的商品房买卖合同，且上述商品房预售合同未在产权部门办理合同备案。原告并无证据证明在人民法院查封之前其已经实际占有争议房屋，因此其对诉争房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有”的情形，故原告对诉争房屋不享有足以阻却人民法院查封的权益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，判决如下：驳回原告王立梅的诉讼请求。案件受理费22800元由原告王立梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 郭 宇代理审判员 肖 瑶代理审判员 王君伟二〇一五年十月二十一日书 记 员 李蓬勃