内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终387号
上诉人（原审被告）：于香，女，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。
被上诉人（原审原告）：扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。
法定代表人：赵辉，总经理。
委托诉讼代理人：梁玉春，内蒙古立合律师事务所律师。
原审第三人：赵连成，男，汉族，住内蒙古自治区。
上诉人于香与被上诉人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）、原审第三人赵连成商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2013）阿民初字第1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于香上诉请求：撤销一审判决，驳回宏达公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.于香与宏达公司于2012年6月2日签订《商品房买卖合同》，购买阿荣旗亚东镇某某综合楼X号商服，总价款396,240元。于香已给付宏达公司30.8万元，余款88,240元由宏达公司负责办理按揭贷款。因宏达公司未办理贷款的相关事宜，存在违约，因此于香未给付剩余房款，现涉案的房屋证照在宏达公司处。一审法院认为宏达公司系因客观事实变化无法办理贷款，但未说明具体事由，宏达公司违约在先，于香不应该赔偿损失。一审认定于香应给付赵连成52,700元不合理，因为宏达公司与赵连成是承包关系，赵连成应向宏达公司主张权利。一审法院不应在判决中明确赵连成向于香主张权利，于香与宏达公司之间不存事实买卖关系；2.于香与宏达公司之间的合同，依法成立，受法律保护。2012年6月2日前，于香与李某某、王某某、赵连成签订两份《商品房买卖合同》，而2012年6月2日签订的《商品房买卖合同》是对前两份合同的变更。后合同优于先前合同的原则，该商品房的总价格应为396,240元，而不是480,000元或是495,300元。宏达公司按396,240元为于香办理了房屋产权证，缴纳销售不动产营业税及土地使用证税费。一审法院以宏达公司为少缴税款，签订的虚假交易价格合同推定高度盖然性是错误的；3.于香与宏达公司所签订的合同中，明确约定剩余房款由宏达公司负责办理按揭贷款，而一审判决于香于判决生效后十日内给付剩余购房款147,300元，违反合同给定，剥夺于香的权利。由于一审审理时间过长，导致了于香无法偿还剩余房款，所造成的后果不应由于香承担。二、一审程序不合法。2013年8月14日，一审法院适用简易程序审理本案，后因本案案情复杂，于2013年10月13日裁定转为普通程序审理，在2016年7月9日审结，严重超出法律规定的审理期间，程序违法。
宏达公司辩称，于香的上诉理由不能成立，通过一审庭审调查和宏达公司所提交的证据能够证明于香与宏达公司之间房屋买卖单价是按照每平方米5000元计算的，而不是每平方米4000元。宏达公司的项目经理与于香所签订的合同体现的就是5000元每平方米，宏达公司也提交了按照5000元每平方米补交税款证据，赵连成提交的证据也证明宏达公司与于香是按照5000元每平方米计算的，赵连成给于香减免15,000元与宏达公司无关。宏达公司对一审判决也有异议，但一审法院在程序和认定事实正确，请求二审法院依法裁决。
赵连成未作陈述。
宏达公司向一审法院起诉请求：要求于香给付购楼款187,300元及利息（按银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：宏达公司于2011年在阿荣旗亚东镇开发建设某某综合楼项目，委托李吉峰为项目负责人，2011年5月20日以王某某、李某某为甲方，以许效林（实为赵连成雇佣工地施工负责人、合同上许效林签名为赵连成所签）、第三人赵连成为乙方签订合同，约定雇佣乙方为某某综合楼电照施工，施工费每平方米55元，付款方式为将某某综合楼X号商服90平方米左右抵付乙方工程款，定价每平方米5000元，多出工程款待楼房交工验收出售后返给甲方。该房纳入甲方正常销售中与其他居民购楼享有同等政策待遇如办理贷款等。合同签订后赵连成实际施工面积5600平方米，宏达公司应付工程款308,000元。天宝综合楼9号商服面积99.06平方米，按照宏达公司与赵连成约定的价格总价款为495,300元。2012年3月21日前（具体时间合同未写明）于香与赵连成签订房屋买卖合同，约定将某某综合楼X号商服出卖给于香，总价款为480,000元。于香应于2012年3月20日给付赵连成购楼定金150,000元，2013年1月1日给付90,000元，共计2,40,000元作为购楼的首付款，余款240,000元办理按揭贷款付清。2012年3月21日于香给付赵连成150,000元、2013年1月7日给付90,000元。2012年5月10日以李某某为甲方，以于香为乙方签订商品房买卖合同，约定某某综合楼X号商服每平方米价格5,000元，总价款495,300元，乙方应于2011年6月20日前（该日期早于合同签订之日近1年时间，应属笔误）一次性存入商品房首付款308,000元，其余办理贷款，剩余款187,300元，可办贷款240,000元。如甲方通知乙方办理房照及贷款事项时，乙方不及时办理或者交款，甲方在某某综合楼贷款审批结束后，乙方按照此日期支付给甲方房屋剩余款利息月利率0.013%或按放弃房屋产权处理，甲方不退乙方首付款。当日王某某给于香出具了收到X号商品房首付2,80,000元的收据。2012年6月2日宏达公司与于香使用商品房买卖合同示范文本签订阿荣旗亚东镇小学对过1#-一层XX号房屋买卖合同，约定每平方米价格4,000元，房屋总价款396,240元。房屋交付日期为2011年12月20日前（早于合同签订时间6个月）。付款方式为买方于2011年6月20日前（早于合同签订日期近12个月），一次性存入商品房首付款198,120元，其余办理贷款。2012年6月5日该房屋按照396,240元价格缴纳了税款。2012年7月4日办理了房屋所有权证书，房屋登记在于香名下。
一审法院认为，本案争议的焦点为宏达公司与于香签订的合同中关于房屋价款的约定。三方当事人关于交易房屋的价款先后签订了三份合同。按时间顺序起始合同（于香与赵连成签订）与第二份合同（李某某、王某某代表宏达公司与于香签订）对房屋价格均约定为每平方米5000元，第三份合同即于香与宏达公司签订的在房屋交易管理部门备案合同中价格为每平方米4000元。对此宏达公司主张价格每平方米少写1000元是为了少缴纳税款。于香对此主张为房屋水电没通，宏达降价至每平方米4000元。一审法院认为，于香所持因水电未能降价的主张与客观情况不符，相差12天签订的合同价款相差近100,000元，明显缺乏合理性。双方所签备案合同中关于房屋交付的时间、付款时间及数额均与客观情况不符，宏达公司自认因欲少缴税款签订虚假交易价格合同的行为，更具有高度的盖然性，因此该合同不是交易双方真实意思表示，综合本案全案情况以及税务部门的核查，于香主张按备案合同确定交易价格，一审法院不予支持。关于于香购买的房屋的总价款的确定，从三方所签合同的延续性及真实意思表示来看，应认定为480,000元，于香已经付款280,000元，余款200,000元，应按合同约定付给赵连成52,700元，付给宏达公司147,300元。宏达公司与于香在合同中约定剩余房款通过办理贷款的方式给付，但因客观情况变化无法办理贷款，但此不应成为于香不给付所欠房款的理由。双方所签的合同约定首付款外的余款由于香贷款给付，因客观情况变化无法获得贷款，致使宏达公司未能收回房款，因此本着公平的原则，于香应将贷款利息给付宏达公司，但利息的起算时间应给予于香一定宽限期，宽限期一审法院酌定为3个月，即自2012年8月10日起算，利率按中华人民共和国人民银行同期同类贷款基准利率。综上判决：被告于香于本判决生效后十日内给付原告扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司购房款147,300元，并自2012年8月10日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率至欠款本金付清之日止给付利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的二审焦点是：一、宏达公司要求于香按照每平方米5000元给付剩余房款187,300元及利息的请求是否成立；二、一审程序是否合法。
关于争议焦点一，本案中，于香就诉争的某某综合楼X号商服分别与李某某、王某某、赵连成及宏达公司先后共签订了三份房屋买卖合同，虽三份合同中对于涉案商服的单价及总价款约定均不相同，但并不影响上述合同成立并有效。于香认为其与宏达公司应当履行双方在2012年6月2日签订的商品房买卖合同按每平方米4000元给付房款，而宏达公司认为在2012年6月2日签订的合同不是双方真实意思表示，是双方为了少缴税款的虚假合同，双方应当按照其项目经理李某某、王某某于2012年5月10日与于香签订的房屋买卖合同中约定的每平方米5000元给付房款。本院认为，首先，阿荣旗地方税务局亚东镇地方税务所于2015年5月26日出具的两份证明，只能证实宏达公司单方自愿对涉案的商服按照每平方米5000元的价格补缴了税金，且税务机关作出”当时该商服销售价为5000元”的认定超出了其职权范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，宏达公司提供的证据不足以证实其与于香就避税达成了合意并签订的商品房买卖合同，因此宏达公司应当承担举证不能的不利后果。其次，于香在2012年6月15日已按每平方米4000元的价格缴纳了诉争商服的税金，并于同年7月4日在宏达公司协助下办理了诉争商服产权证。最后，当事人就同一标的，先后签订的多份合同的，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款”当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应当视为后合同变更了先合同的履行内容，各方当事人应当按照变更后的合同内容履行各自的权利义务。综上，于香要求按照每平方米4000元计算诉争商服总价款为396，240的主张成立，因宏达公司在起诉状中自认已收到房款308,000元，于香还应给付其房款88,240元。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。
关于于香认为宏达公司未办理按揭贷款违约，不应支付利息的主张，因于香在一审庭审笔录中自认”他们没有给我们办理当时答应的工商银行或者农业银行的按揭贷款，而是办理的信用社住房抵押贷款，剩余款价格也不对，所以我们就没办”，而宏达公司与于香签订的商品房买卖合同中也没有约定由指定银行办理的条款，以及双方在2012年7月4日共同前往房产部门办理了诉争商服的产权证，可以认定于香从2012年7月4日，就已经知道其不符合办理按揭贷款的条件，也没有要求解除双方签订的商品房买卖合同，于香就应当通过其他途径积极履行给付剩余房款的义务。因此宏达公司要求于香给付剩余房款利息的主张成立，但考虑双方当事人在商品房买卖合同中对于不能办理按揭贷款应如何履行剩余房款未作约定，以及宏达公司已于2012年3月20日将诉争商服交付给于香的事实，本院酌情认定利息从2012年7月4日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。于香主张不应给付利息的理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，一审法院因本案需要等待行政机关处理意见，作出了中止裁定书，虽存在未向双方当事人送达的程序瑕疵，但并未影响于香的实体权利，因此对于香的关于本案程序违法的主张不予支持。
综上，于香的上诉请求部分成立。一审判决认定事实不清，但适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2013）阿民初字第1581号民事判决；
二、于香于本判决生效之日起十日内给付扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司购房款88,240元，并给付自2012年7月4日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率至购房款付清之日止的利息；
三、驳回扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4046元，由于香负担2140元、扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司负担1906元；二审案件受理费4046元，由于香负担1622元、扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司负担2424元。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 傅玺发
代理审判员 蒋忠顺
二〇一七年六月十二日
书 记 员 姜 楠