海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终252号
上诉人（原审被告）：魏莱，女，1985年7月11日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：赵延龙，重庆聚兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：琼海博鳌幸福联盟投资有限公司，住所地海南省琼海市博鳌镇望海街1号。
法定代表人：陈弘，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈筱青，海南海地律师事务所律师。
上诉人魏莱因与被上诉人琼海博鳌幸福联盟投资有限公司（以下简称幸福联盟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，并于2017年2月20日对双方当事人进行询问。因各方均未提出新的事实和理由，本院决定不再开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人魏莱上诉请求：1.撤销海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初786号民事判决；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定”虽然原告没有在约定期限内完成产权证办理，但一直在积极履行办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”属事实认定错误。首先，根据一审查明的事实，上诉人已积极履行完全部的合同义务，但被上诉人不仅未积极履行办证义务，反而存在逾期办证的严重违约行为。其次，被上诉人的代理人在一审庭审中以其并非具体经办人员为由，拒绝向上诉人提交办理房屋权属证书的具体时间及过程，一审对此也未予查明，即作出上述认定，属事实认定错误。再次，被上诉人于2015年8月才向琼海市住房保障与房产管理局提交办证申请，远超合同约定的时间，存在长达两年零两个月的逾期办证行为。2.一审认定”原告未按时办理产权证并没有影响被告对房屋的占有使用”属事实认定错误。上诉人购买涉案房产的目的在于投资而非居住，在收房后也仅是对房屋进行装修并未居住。被上诉人逾期办证的行为导致上诉人无法在2014年2月房价较高时处置房屋，进而导致上诉人未能获得预期利益，给上诉人造成了巨额经济损失。二、一审适用法律错误。上诉人行使的是合同的约定解除权，但一审却适用法定解除权的法律规定驳回上诉人的主张，属适用法律错误。
被上诉人幸福联盟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被上诉人一直在积极履行合同义务。涉案房屋已于2012年12月25日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，于2013年2月15日交付。被上诉人按时交房，不影响上诉人对房屋的占有使用。至此，被上诉人已履行了《商品房买卖合同》的主要义务。取得备案证后，被上诉人开始履行办证义务，着手办理纳税义务。因琼海市开工项目过多，税务机关人手不足，致使税务核定工作迟迟未能完成，直至2014年8月29日待税务机关核定税款后，建筑施工单位才缴纳末笔税款1384133元。2014年9月29日，琼海市地方税务局才开出《建筑工程税收完税证明书》。次日，被上诉人申请对涉案房屋进行初始登记，并于2014年10月25日取得初始登记证书。由此可见，未能在商品房交付使用后360日内办理权属登记，不是被上诉人的责任。完成初始登记后，被上诉人及时将为买受人办理权属登记所需资料送至不动产权属登记机关。但由于琼海市房地产项目集中开发、集中办证、登记机关人手不足等因素，登记机关分期分批受理被上诉人的办证申请。可见，买受人名下的产权证不能按期办妥，非因被上诉人的因素造成。二、上诉人的《律师函》未能有效送达被上诉人。邮寄《律师函》的特快专递上载明的收件人为韩健和陈居龙，该两人已离开被上诉人的公司，未签收上述邮件。邮件签收人为黎辉星，此人即不是公司的法定代表人又不是收取法律文书的部门的人员，因此，上诉人的《律师函》未有效送达被上诉人。三、《律师函》不具备合同法规定的合同解除通知的形式要件和实体要件。《律师函》并未附上诉人的授权委托书，抬头未标注是合同解除通知书，尾部无上诉人的签名，不具备合同法规定的合同解除通知的形式要件和实体要件。四、在上诉人有效送达解除合同通知之前，被上诉人已为上诉人办妥其名下的房屋所有权证。被上诉人已于2016年4月20日为上诉人办妥房屋所有权证，而上诉人于2016年4月22日才收到琼海市人民法院送达的上诉人起诉被上诉人的诉讼文书，才得知《律师函》事宜。即便《律师函》已获得授权，其解除合同通知到达时间比被上诉人履约时间晚，其解除合同的理由已消灭，不能取得解除合同的效力。五、根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除合同的除斥期间为1年。上诉人解除合同的时间已超过除斥期间，其合同解除权消灭。
幸福联盟公司一审向法院起诉请求：1、确认被告魏莱于2016年3月29日向原告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司发出的《律师函》不具有解除合同法律效力，被告解除其与原告间签订的《琼海市商品房买卖合同》行为无效；2、本案案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年2月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》（合同编号：20100637），约定被告购买原告位于琼海市××镇号商品房，建筑面积70.59平方米，单价按建筑面积计算为每平方米21530.77元，总金额1519857元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人（原告）应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，取得建筑工程竣工验收备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（被告）使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。...如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同附件七本合同补充协议的第一条（联络方式）第3项约定，出卖人有效送达地址为：琼海市××镇号琼海博鳌幸福联盟投资有限公司。合同签订后，被告依约向原告付清全部购房款1519857元及办证费用53127.41元。2013年2月15日，原、被告办理了收房手续。由于原告未能按合同约定期限办理出房屋权属证书，被告于2016年3月29日按照合同约定的原告有效送达地址即海南省琼海市××镇号向原告邮寄发出《律师函（关于魏莱依法解除商品房买卖合同）》，其主要内容为：2012年2月24日，魏莱与贵司（原告）签署《琼海市商品房买卖合同》，明确约定了交房时间、办理房地产权属证书时间及逾期办理的违约责任等事项。嗣后，魏莱依约向贵司支付了全部购房款，并交纳了税费、物业专项维修资金，贵司于2013年2月15日向魏莱交付了房屋。但贵司在履行合同过程中，严重违反合同第十五条第1款之约定，至今仍未为魏莱办理房地产权属证书。鉴于以上事实，魏莱特授权本所律师向贵司发出律师函，依据合同第十五条第4款之约定，现依法单方解除合同，并要求贵司在收到本律师函的当日立即退还全部购买款、相关税款及物业维修专项资金，支付相应违约金。原告否认收到律师函。2016年4月20日，涉案房屋的房屋所有权证办理完成（证号：海房权证海字第XX**号）。同年5月10日，原告向该院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉请。
一审法院认为,本案系确认解除合同效力纠纷，其争议的焦点是：被告于2016年3月29日向原告邮寄的《律师函》是否有效的问题。本案中，原告否认收到律师函，认为被告提供的证据中显示的收件人不是原告的法定代表人或主要负责人。被告系根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》约定的原告有效地址向原告邮寄律师函，原告地址至今未变动，故该律师函应视为原告已收悉。原告根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》的约定已于2013年2月15日将商品房交付被告使用，已经履行了合同的主要义务。关于房屋产权登记方面。合同第十五条约定”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。...如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人（被告），作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。据以上查明的事实，在办理产权证过程中，原告收取了被告办理产权证的有关费用，双方事实上存在委托办理产权证的委托关系。原告交付房屋的时间为2013年2月15日，其应按合同约定在360日内即2014年2月10日前为被告办理涉案房屋产权证。虽然原告没有在约定期限内完成产权证办理，但一直在积极履行办证义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于2016年4月20日办理出被告的房产证。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告未按合同约定期限办理产权证，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但原告未按时办理产权证并没有影响被告对房屋的占有使用，且原告违约后已采取了继续履行的补救措施，目前尚未发生迟延办证导致无法实现合同目的的情况，故双方签订的《琼海市商品房买卖合同》应当继续履行。因此，被告于2016年3月29日向原告邮寄的《律师函》，提出解除合同、返还购房款等并支付相应违约金的要求，缺乏充分理由，该院依法不予支持。现原告提出确认上述《律师函》无效之诉请，理由正当，应予支持。但原告提出关于解除合同除斥期间（1年）的主张不适用于本案的情形，该院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：被告魏莱于2016年3月29日向原告琼海博鳌幸福联盟投资有限公司发出的《律师函》无效。案件受理费人民币100元，由被告魏莱负担。
本院二审期间，被上诉人向本院提交如下证据：1.海南省建筑工程竣工验收备案证；2.证明；3.银行回单；4.建筑工程税收完税证明书；5.测绘图；6.初始登记证，证明被上诉人积极履行办证义务。经与原件核对，本院对上述证据的真实性予以确认。一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认，并以此作为定案根据。
本院认为，本案的案由应定为商品房预售合同纠纷，理由如下：1.《最高人民法院民事案件案由规定》中没有”确认解除合同效力纠纷”这一案由；2.被上诉人请求确认的是上诉人单方解除合同这一行为是否具有法律效力，不是请求法院针对双方当事人的合意作出评价,因此本案不宜定为确认合同效力纠纷；3.双方当事人是房屋买卖法律关系，争议的是该法律关系是否应予解除，据此，案由应定为商品房预售合同纠纷。一审将案由定为确认解除合同效力纠纷不当，本院予以纠正。
本案的争议焦点是上诉人单方解除合同的行为是否已发生解除《商品房买卖合同》的法律效力。《商品房买卖合同》约定”出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书......逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同”，被上诉人于2013年2月15日将涉案房屋交付给上诉人，应于2014年2月10日前为上诉人办理房屋权属证书，2015年2月5日为上诉人的解除权发生之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房案件司法解释》）第十五条”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。因上诉人未催告，上诉人的解除权应自2015年2月5日起一年内即2016年2月5日之前行使，上诉人于2016年3月29日才行使其解除权，超过权利行使期限，解除权消灭，故其单方发出《律师函》解除合同的行为不发生解除合同的法律后果。上诉人主张《商品房案件司法解释》第十五条的规定仅适用于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权行使的情形，不适用于本案约定解除权行使的情形。本院认为，合同解除权的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果，如果不限定解除权的行使期限，就会使交易关系长期处于不稳定的状态，因此，无论是法定解除还是约定解除，都应该受到解除权行使期限的限制。《商品房案件司法解释》第十五条第二款即适用法律没有规定或者当事人没有约定解除权的情形。因此，上诉人主张上述规定不适用于本案约定解除的情形、上诉人随时可以解除合同，没有合同及法律依据，本院不予支持。一审认为上述司法解释仅适用于”出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”导致合同解除的情形，不适用于逾期办证导致合同解除的情形。本院认为，房屋买卖合同中购房者的主要合同目的是占有使用房屋，一般而言，出卖人逾期交房对购房者的影响大于因其违约导致购房者不能及时取得权属证书所受到的影响。举重以明轻，迟延交付房屋尚且适用解除权的除斥期间，迟延办证当然可以适用这一规则。故一审认定被上诉人关于解除合同除斥期间的主张不适用于本案的情形不当，本院予以更正。
综上所述，上诉人魏莱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律部分不正确，但判决结果正确，仍应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人魏莱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玫伊
审 判 员 陈 杰
审 判 员 杨 洁
二〇一七年二月二十一日
法官助理 洪学雪
书 记 员 王天石