贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终455号
上诉人（原审被告）龙里县铁五建置业有限责任公司，住所地贵州省龙里县。
法定代表人邓树传，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）邹平萍，女，1963年9月22日生，汉族，贵州省赤水市人，住贵阳市云岩区。
原审被告贵州中铁兴隆物业管理有限公司，住所地贵州省龙里县。
法定代表人胡永清，该公司董事长。
上诉人龙里县铁五建置业有限责任公司（以下简称“铁五建置业公司”）与被上诉人邹平萍及原审被告贵州中铁兴隆物业管理有限公司（以下简称“中铁兴隆物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2015年11月30日作出（2015）龙民初字第00966号民事判决后，铁五建置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：2014年10月25日，原告邹平萍与被告铁五建置业公司在铁五建置业公司销售中心签订《商品房买卖合同》及《中铁国际生态城“绿地”使用协议》。合同约定：原告向被告铁五建置业公司购买位于贵龙大道1号中铁国际生态城白晶谷*****号住宅房屋一套，建筑面积65.37平方米，房屋总价款374382元，采取一次性付款方式，付款期限2014年10月25日前，商品房交付期限2014年10月26日前，同时，该合同对逾期交房责任、交接手续及其他相关事项均进行明确约定。《合同》第十三条逾期交房责任第1（2）项载明：“逾期超过90日。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。《合同》第十四条交接手续第（一）项载明：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”第（二）查验房屋项载明：“1、买受人应在收到书面通知后5日内、办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查该商品房之日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查该商品房之日起60日内负责修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同签订当日，双方在龙里县商品房预售合同备案登记表上签名捺手印盖章声明。同日，原告向铁五建置业公司一次性支付购房款374382元。同日，原告邹平萍在铁五建置业公司销售中心签订《装修工程合同书》，约定承接方（乙方）为贵州泰城装饰工程有限公司。《合同书》第一条商品房概况第3项装修内容载明：“为便于甲方（原告邹平萍）使用，本商品房在签订本合同时已基本装修完毕，装修内容以甲乙双方签订本合同时，商品房装修的现状为准。”第三条装修交付第2项交付时间载明：“与该商品房之《商品房买卖合同》约定的交房日一致，即2014年8月26日前与该商品房一并办理交付。”第四条第1项载明：“装修价款98055元。”同时，该合同书对其他相关项目亦进行明确约定。合同书签订当日，被告铁五建置业公司代贵州泰城装饰工程有限公司向原告邹平萍一次性收取装修款98055元。同日，被告铁五建置业公司还向原告邹平萍代收取维修基金1961元。铁五建置业公司于2014年8月26日将经过装修的上述商品房移交给中铁兴隆物业公司从事前期物业管理服务。2015年9月1日，原告邹平萍与被告中铁兴隆物业公司签订《中铁国际生态城前期物业服务协议》。签订合同后，原告在查看商品房过程中发现所购商品房有瑕疵，被告整改完成商品房后，原、被告三方因物管费承担问题各持异议，被告铁五建置业公司亦未按约定书面通知原告办理交房手续时间、地点。经多次协商未果后，原告遂于2015年9月7日向本院提起诉讼，要求判令二被告立即将原告所购商品房交付原告，并连带赔偿原告从2014年10月26日起至实际交付时止的逾期交房违约金。审理期间，争议三方就物管费缴纳金额以及应由谁承担问题，经协商达成共识后，原告于2015年9月14日向被告中铁兴隆物业公司交付物管费合计2157.21元，同日，原告取得所购上述商品房钥匙。关于违约金，双方各持异议，未达成共识。庭审过程中，原告变更诉讼请求如下：1、撤回第一项诉请；2、变更第二项诉请为要求判令二被告连带赔偿原告自2014年10月26日起至2015年9月14日止共计323天的逾期交房违约金72555元。
原审原告邹平萍一审诉称：2014年10月25日，原告与被告铁五建置业公司签订一份《商品房买卖合同》，铁五建置业公司将开发的位于中铁国际生态城白晶谷*****号精装房出售给原告，建筑面积65.37平方米。合同签订当日，原告一次性交纳购房款374382元、装修款98055元及维修基金1961元。根据合同第十一条约定，出卖人应当在2014年10月26日前向买受人交付该商品房，但2015年1月，销售人员才通知原告查验房屋，查验时发现房屋内墙体多处有裂缝、室内墙面及房顶面多处浸水、二楼下水道的水顺着室内墙面往下流、室内墙纸多处大面积破损等，销售员对此情况作了记录后称等房屋整改后再交付。此后，原告多次询问销售员何时可以交付房屋，均回答待整改完毕后再通知。2015年6月21日，原告再次到房屋处看房时，正遇二楼在用水，发现二楼下水道的水顺着墙面往下流，原告电话通知销售人员，销售人员要原告通知物业管理人员，并称以后与物管联系交房事宜。此后，原告又多次与物管人员联系，要求交付房屋，物管称前期（整改期间）的物管费由谁承担还没有解决，是由装修公司还是售楼部承担要向领导汇报，并要求原告写一份“未交接房屋说明”，待前期物管费解决后再交付房屋给原告。7月3日，原告按物管部门的要求提交了未收房的说明，但被告还是未将房屋交付给原告，原告又多次向物管人员要求先交付房屋，并申明如不交付房屋，此后的物管费又将发生，扩大的损失与原告无关，8月19日，原告多次打听到被告负责人（胡总）的电话号码，并以信息方式向胡总申请解决交房事宜，胡总回复待了解具体情况后及时与原告联系。9月2日，销售员周倩电话告知要求前期物管费用由原告先行预交，然后再找相关部门报销。原告认为，物管费应从交付钥匙之日起计算，在未交付钥匙之前，原告未能实际享有、使用房屋，没有义务交纳前期费用后又找相关部门报销，而且原告曾多次要求先交付房屋使用，前期费用他们可另行协商，均遭到物管人员的拒绝。周倩称将原告的意思向领导反映后回复。根据上述合同第十三条约定：逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同第十四条第二款约定：查验该商品房时，买受人对以下房屋质量缺陷提出异议（1、天面渗水、滴漏；2、墙面、厨房、卫生间地面渗漏；3、墙面、顶棚抹灰层脱落等），由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。双方签订的补充协议也约定双方同意逾期交房违约责任的起算时间仍以主合同约定的交房最后期限日期起算。综上，原告支付几十万元购买该楼盘的房屋，就是因为该楼盘是集旅游、度假、避暑、娱乐、养生等于一体的世界级休闲度假区，原告是为了享受这里的青山绿水、清新空气、绚丽风光，才购买这里的房屋，但只因二被告的违约，导致原告不能早日实现愿望，给原告的身心造成极大的伤害。原告之所以起诉中铁兴隆物业公司，是因为铁五建置业公司已经将房屋交付给了中铁兴隆物业公司，至于二者之间的内部关系如何，是两被告的事情，由两被告承担违约责任。故请求法院判令二被告立即支付逾期交房违约金72555元（每天按224.63元计算，自2014年10月27日起计算至实际交房时间2015年9月14日合计323天）；诉讼费用由二被告承担。
原审被告铁五建置业公司一审辩称：一、不存在延期交房的事实。本案所涉房屋已于2014年5月19日通过验收，有设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位的验收合格备案表和验收报告，消防部门的抽查意见、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书，证实该项目工程已经竣工并合格。答辩人于2014年8月24日在贵州商报上刊登交房公告，通知业主交房，已经完成了法定义务，不存在延期交房的情形。二、原告关于房屋存在的问题，应该由贵州泰城装饰工程有限公司负责解决。原告与贵州泰城装饰工程有限公司于2014年10月25日签订了装修工程合同书，原告房屋现在出现的问题是装修问题，应该由原告向泰城公司主张权利，与答辩人没有关系，请求法院追加泰城装饰工程有限公司为第三人。三、原告购买的商品房系样板房，原告购买时可以立即入住，已经于当日通知原告收房。四、原告对房屋存在的问题是应该知道的，原告选择样板房并付款，就应该明白样板房必然有一定的损耗，答辩人给予原告的购买价格是优惠的，优惠价格的前提是让原告接受样板房的合理损耗。五、答辩人本着关怀原告的原则，减免了原告从2014年10月至2015年9月的物管费2157.21元，已经作出了巨大的让步。六、原告的房屋已经通过被告方协调维修好，原告已经入住，被告的法定、约定、道义上的义务已经履行完毕。七、原告主张的违约损失是不存在的，原告并没有任何损失，如果支持原告违约金，将明显的不公平。八、原告入住国际旅游度假区，今后将由被告提供优秀的物管服务，将成为原告打造的度假区的家人，双方应和睦相处，不应该因本案影响和谐关系。
原审被告中铁兴隆物业公司一审辩称：一、答辩人不是商品房买卖合同的主体。根据合同相对性原则，答辩人不负有该合同约定的义务，交房不是答辩人应当履行的合同义务，答辩人没有承担违约责任的合同基础；二、答辩人系物业服务公司。答辩人系铁五建置业公司按程序选定的物业服务企业，按照物业服务合同提供服务。交房时，原告与答辩人签订了物业服务协议，并告知原告房子还在维修中及承担物业费用的方式，由业主先行缴纳费用，如果房屋有问题，以发票为凭具体协商解决方案。经三方协调，原告于2015年9月14日取得并占有该房屋，答辩人依据物业服务合同约定提供服务，就物业服务方面，答辩人未违约。三、原告到场看房以及房屋整改期间，答辩人已经积极协调沟通，并多次通知原告到场确认整改结果。因此，请求法院驳回原告针对答辩人的一切诉讼请求。
一审法院认为：原告邹平萍与被告铁五建置业公司于2014年10月25日签订的《商品房买卖合同》，系上述双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。原告已按合同约定履行支付全部购房款义务，被告铁五建置业公司应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，表面上，原告邹平萍于2014年10月25日与贵州泰城装饰工程有限公司签订《装修工程合同书》，但从该《合同书》以及二被告签订的《中铁国际生态城前期物业服务合同》载明内容显示，原告邹平萍于2014年10月25日向被告铁五建置业公司购买的商品房实为装修过的现房，且被告铁五建置业公司于2014年8月26日已将该现房交付被告中铁兴隆物业公司从事前期物业管理服务。被告铁五建置业公司辩称本案涉及房屋已于2014年5月19日通过验收，有设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位的验收合格备案表和验收报告、消防部门的抽查意见、商品房住宅质量保证书、商品房住宅使用说明书，证实该项目工程已经竣工，合格。并于2014年8月24日在贵州商报上刊登交房公告，通知业主交房，已经完成法定任务，不存在延期交房的情形。但被告铁五建置业公司提供上述相关证据不能充分证明被告按期交付原告的商品房符合交付条件以及被告已经按照合同约定履行通知原告收房义务，因此，由被告铁五建置业公司承担不利的法律后果。况且庭审过程中，二被告已认可曾积极协调并整改上述商品房存在的瑕疵问题，对2015年9月14日实际交付房屋亦无异议。综上，被告铁五建置业公司确实存在逾期交房事实，被告铁五建置业公司依法应承担逾期交房违约责任。关于违约金，被告铁五建置业公司虽辩称违约金过高，但未提供相关证据加以佐证，依法由被告承担举证不能的法律后果。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年10月26日前，逾期交房的，按已付购房款的日万分之六支付违约金，故违约金应按原告已付购房款374382元的日万分之六计算为224.629元/日，违约时间应从2014年10月26日计算至2015年9月14日共计323天，323天按224.629元/日计算为72555.23元。
关于本案是否遗漏第三人贵州泰城装饰工程有限公司必须参加诉讼问题，由于本案原告根本就未提起装修之诉，第三人贵州泰城装饰工程有限公司是否参加诉讼，不属本案调整范围。
关于被告中铁兴隆物业公司是否承担连带责任问题，被告铁五建置业公司交付房屋有瑕疵不符合交付条件，进而整改，整改完成至实际交房期间，由于双方当事人不能正确处理物管费承担问题，造成延期交付房屋，被告中铁兴隆物业公司亦有责任，但被告铁五建置业公司未主张被告中铁兴隆物业公司承担连带责任。根据合同相对性原则，被告中铁兴隆物业公司不具备交房义务，被告中铁兴隆物业公司的抗辩理由成立。因此，原告要求被告中铁兴隆物业公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告龙里县铁五建置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告邹平萍支付逾期交房违约金72555元。二、驳回原告邹平萍其余诉讼请求。如果履行义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1484元，依法减半收取742元，由被告龙里县铁五建置业有限责任公司承担。
一审判决宣判后，铁五建置业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人邹平萍的一审诉讼请求或将案件发回重审。主要上诉理由为：一、一审认定事实错误。一审认定上诉人未能证明按期交付的商品房符合交付条件，及上诉人未能证明已按照合同约定履行通知被上诉人收房义务，该认定是错误的。（一）房屋交付条件。首先，上诉人在一审中已提供竣工验收备案表、验收报告等文件，该等证据形成时间均早于合同约定的交房时间，足以证实涉案商品房在约定交房时已具备交付使用条件；其次，一审认定，被上诉人购买的商品房为已装修过的现房，由此可以确认在签订合同前，被上诉人已对该商品房进行查验，并确认无质量后才签订购房合同。同时双方签订的购房合同补充协议第二十条第1款第（3）项明确约定了双方订立合同时商品房已达交房条件，签约时上诉人也一并告知房屋交付时间，履行了通知义务，该约定应视为双方已通过书面形式确认商品房已具备交房条件。按照经验，被上诉人也应查验房屋后再签订合同，事实上也是如此。（二）通知交房义务。如前述补充协议的约定，双方订立合同时，由于商品房已符合房屋交付条件，上诉人也已在合同中告知被上诉人应按合同约定的时间前往办理接房手续，该时间也是合同签订后的第二天，即2014年10月26日。由此，上诉人已履行通知交房义务。由于约定的交房时间和签约时间仅相隔一日，被上诉人也应知道接到交房通知。因被上诉人原因未能接房，应根据合同约定视为涉案房屋在2014年10月26日已交房。二、一审适用法律错误。一审以上诉人未提供证据为由，对上诉人主张的违约金过高的辩解理由不支持是错误的。虽然如前所述，上诉人不存在逾期交房的行为，即使最终认定存在逾期交房的行为，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金为购房款的日万分之六确实过高，在上诉人主张适当减少违约金的情况下，根据相关司法解释的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾各方面，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审未按上述规定处理，直接按照合同约定支持被上诉人的违约金请求是错误的。三、一审认定事实不清，程序违法。首先，一审未查明涉案房屋是否存在质量问题，以及该质量产生于何时，并认定该问题由哪一方承担责任。属认定事实不清。其次，本案存在上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同和被上诉人与案外人贵州泰城装饰工程有限公司之间的装修合同两个合同关系，因此对于质量问题，应当追加该装饰公司作为第三人参加诉讼，一审未追加属程序不当。
被上诉人邹平萍二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。一、上诉人逾期交房事实存在。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年10月26日前向买受人交付房屋，但直到收到一审诉状副本后的2015年9月14日，上诉人才将房屋交付，充分说明逾期323天的事实存在。被上诉人在购买房屋前确实看过房屋，当时靠窗户的墙体、阳台房顶有渗水痕迹等质量问题，售楼员称这些问题一个星期内可解决。于是被上诉人便与之订立买卖合同，购买了房屋，并在售楼员的指导下填写了整改申请并交给上诉人。此后，被上诉人多次查看，均未整改。且双方还就房屋实际交付前的前期物业费用发生争议，2015年8月下旬，上诉人依据被上诉人书写的未交接房屋说明及上诉人营销策划部核实后出具的情况说明，才对该问题予以解决。根据双方《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，由于被上诉人在查验商品房时存在质量缺陷并提出异议，上诉人应当负责修复并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由作为出卖人的上诉人承担。因此一审认定上诉人逾期交房是完全正确的。二、一审认定上诉人依照合同约定承担逾期交房违约金是正确的，请求二审予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金及损失赔偿的计算方法。现双方当事人对违约金进行了约定，并未违反法律的规定。该违约金是合同当事人在签订合同时预告约定的，在商品房买卖合同中，对于违约金的计算应有利于买受人的解释，以公平和诚信原则为依据，遵循约定的违约金的效力高于法定违约金效力的原则，保护守约人的利益。上诉人作为大型企业，其因工作管理疏漏导致被上诉人购买的商品房整改了300多天，其不追究工作人员拖延原因，反将责任推向购房者，其主张并无道理。因此上诉人依合同约定主张违约金是正当的，理应得到支持。另外，上诉人主张追加装修公司参加诉讼也没有道理。本案争议的是逾期交房问题，并未在诉讼中再提装修质量问题，因此根据合同相对性，装修问题或装修质量问题不应成为本案争议的问题。一审未追加是正确的。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要集中在交房时间的认定上。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，上诉人与被上诉人就商品房买卖订立《商品房买卖合同》，双方当事人对合同的效力不持异议，一审据此认定该合同的效力正确，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
针对本案的争议焦点，被上诉人邹平萍与上诉人铁五建置业公司于2014年10月25日订立《商品房买卖合同》，购买其开发的商品房，在订立合同时，该房已经装修过成为样板房。因此虽然《装修工程合同书》虽然显示的装修合同双方当事人是邹平萍与贵州泰城装饰工程有限公司，但实际上该房在上诉人与被上诉人订立房屋买卖合同前，已经由开发商委托装饰公司装修完毕。由于业主在对待售房屋进行查验时，发现存在墙体、房顶有渗水痕迹、墙纸部分脱落等问题，经房开公司承诺解决后双方才签订《商品房买卖合同》，根据双方商品房买卖合同第十四条第（二）款第3项“查验该商品房时，买受人有对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付”的规定，由于房屋出现约定需修复的事项，该事实经上诉人营销策划部认可，因此房屋交付应当在修复完成后进行。上诉人关于应以合同约定的时间认定交付时间，该主张因与事实和约定不符，本院不予采纳。由于双方当事人对2015年9月14日实际交付房屋均无异议，一审以此认定交付时间并无不当，本院予以维持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，说明当事人可以约定惩罚性违约金，也可以约定损失填平性违约金。对于上述法条规定的违约金低于或高于造成的损失可以进行调整，应当针对的是损失填平性违约金。因此，当事人请求人民法院调整违约金，不应括当事人约定的惩罚性违约金，体现了私法自治的合同法精神，也体现了法律对契约自由的尊重。本案中，上诉人作为房开商，其在格式合同中对违约金进行预先拟定后与购房者订立合同，因此各方当事人对该违约条款应当诚实信用地遵从。因此其主张对违约金进行调整，一审未支持符合上述法条规定的精神。本院一并予以维持。
由于本案属商品房买卖合同纠纷，双方当事仅对交房时间及违约金的认定有争议，并未涉及房屋装修质量等问题，故对上诉人关于追加贵州泰城装饰工程有限公司参加诉讼的主张，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1484元，由上诉人龙里县铁五建置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 李 震