成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新都民初字第4824号
原告罗承文，男，汉族，1970年1月5日出生，住成都市锦江区，
原告胡新华，女，汉族，1973年7月9日出生，住成都市锦江区，
上述原告的委托代理人唐中志，四川展新律师事务所律师，特别授权代理。
被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。
法定代表人杨爱平，董事长。
委托代理人陈奎，男，汉族，1977年7月8日出生，系公司员工，住四川省绵阳市涪城区，一般授权代理。
第三人招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号，组织机构代码90192663-6。
负责人王立新，行长。
委托代理人李宛楠，女，汉族，1983年8月13日出生，系该行工作人员，住成都市高新区，特别授权代理。
原告罗承文、胡新华与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，因该案处理结果与招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）有法律上的利害关系，故追加招行成都分行作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判员严振波适用简易程序，于2015年11月9日公开开庭审理，原告罗承文及委托代理人唐中志，原告胡新华的委托代理人唐中志，被告中塑公司的委托代理人陈奎，第三人招行成都分行的委托代理人李宛楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗承文、胡新华诉称，原、被告双方于2012年10月8日签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定原告购买被告开发的位于×号商铺（备案号：193009）。此外，双方亦在合同第十条约定，被告应于2014年5月30日向原告交付该商品房，在第十二条约定，交房逾期超过30日，原告有权退房，被告应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的5%向原告支付违约金。上述合同及补充协议签订后，原告按合同约定支付了购房首付款，并向银行办理了按揭贷款，履行了合同约定的义务，而被告并未按合同约定日期交付房屋，时至今日，已逾期30日以上。在被告严重违约的情况下，原告曾多次找被告进行协商，均未果，原告迫不得已停止向银行归还按揭贷款，请求依法判令1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；3.被告限期返还原告已交付的购房款471471元，已付银行贷款106909元，逾期交房违约金28919元，共计607299元；4.被告向原告支付占用购房款期间的利息（按银行贷款利率标准计算）；5.应归还第三人的剩余贷款（包括本金、罚息、利息）由被告支付。
被告中塑公司辩称，原告所陈述的事实基本属实，被告确实没有如期交付房屋，被告违约后，原告有权选择继续履行合同或解除合同，选择继续履行合同或解除合同的权利在于原告。
第三人招行成都分行述称，第一、关于原告要求解除《个人购房借款及担保合同》的请求，请求法院依法判决；第二、如果判决《个人购房借款及担保合同》解除，在《个人购房借款及担保合同》正式解除前，原告应依照《个人购房借款及担保合同》的约定继续支付按揭贷款；第三、《个人购房借款及担保合同》解除后，原告在第三人处的剩余贷款本息应由被告结清。
原告罗承文、胡新华为证明其主张，向本院提交了如下证据：
1.《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同第五条证明与第三人有按揭贷款合同关系，合同第十条证明被告在2014年5月30日前应向原告交付商品房，合同第十二条关于逾期交房的责任，解除合同、要求退还购房款的合同依据，根据法律规定，按已付款的5%支付违约金不足以弥补原告的损失，故原告提出了资金占用利息的主张；
2.收款收据，证明原告已支付首付款471471元及抵押登记费1928元；
3.《个人购房借款及担保合同》，证明与第三人之间的按揭贷款合同关系，被告作为担保人与原告、第三人的法律关系；
4.支付按揭贷款的流水清单，证明原告截至2014年11月20日已支付按揭贷款106909元。
经庭审质证，被告中塑公司对原告罗承文、胡新华所举证据1、2的三性没有异议；对证据3的真实性予以确认；对证据4认为属于第三人确认的证据，被告中塑公司不发表意见。第三人招行成都分行对上述证据1、2未发表质证意见；对证据3的三性予以确认；对证据4的三性本身没有异议，认为该证据打印的时间为2014年12月4日，到目前金额有一些变动。
被告中塑公司未向本院提交证据。
第三人招行成都分行为证明其主张，向本院提交了一份截至2015年11月9日的个人账户还款清单，证明原告尚欠本金406874.25元，截至庭审之日，尚欠本息共计434404.89元。
经庭审质证，原告罗承文、胡新华认为该证据的真实性无法确认，因原告也向第三人的办事机构打印了相应的付款清单，两份付款清单的金额不一致，关于清单上的罚息、逾期利息、复息均认为应由被告承担。被告中塑公司认为是第三人自己制作的，其计算的罚息、逾期利息、复息偏高，超过了法律规定。
经审查，本院认为，原告罗承文、胡新华所举证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。原告罗承文、胡新华所举证据4和第三人招行成都分行所举证据，两份证据均系从第三人处提取，两份清单虽金额不一致，系因清单打印、提取的时间不一样，并不影响两份证据的效力，故对两份付款清单，本院均予以采信。
经审理查明，2012年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号：193009），约定原告罗承文作为买受人，原告胡新华作为共同买受人购买被告中塑公司（出卖人）开发的×号商品房，该商品房测绘建筑面积共77.01平方米，其中套内建筑面积40.91平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积36.10平方米，单价为每平方米12095.46元，总价款931471元。第四条抵押情况约定与该商品房有关的抵押情况为，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为成都市农村商业银行股份有限公司园艺支行，抵押登记部门为新都区房产管理局，抵押登记日期为2011年1月14日。第五条付款方式及期限约定为原告采取按揭贷款方式付款，原告可以首期支付购房总价款的50.62%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条交付条件约定被告应当在2014年5月30日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。
同日，为进一步明确双方的权利义务，原、被告双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为原告采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款471471元，其余房款460000元，原告在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给被告。第十二条约定在合同履行过程中，除出现双方约定的解除合同条件或者有法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。
上述合同及补充协议签订之日，原告罗承文、胡新华按约向被告中塑公司支付了购房首付款471471元，同时支付了抵押登记费1928元。2012年12月26日，原告罗承文、胡新华作为借款人（抵押人）、被告中塑公司作为保证人与贷款人（抵押权人）即第三人招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定第三人为原告从被告处购买的位于×号，建筑面积77.01平方米的房产提供个人购房贷款460000元，贷款期限为120个月，即从2012年12月26日起到2022年12月26日止。该合同第36条约定，贷款发放后，借款人或抵押人与售房人就所购房产有关质量、价格、权属、条件等事宜发生纠纷，本合同即告中止。由贷款人视上述纠纷解决情况决定解除或继续履行合同。该合同签订后，2013年4月19日，第三人招行成都分行将合同约定的借款460000元转入被告中塑公司在招商银行龙湖三千支行的账户内。原告罗承文、胡新华从2013年5月19日起每月19日向第三人招行成都分行还本付息，截止2014年11月20日原告罗承文、胡新华共向第三人招行成都分行归还贷款本息106909元。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，被告中塑公司却未按约向原告罗承文、胡新华交付商品房。原告罗承文、胡新华认为被告中塑公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故诉至法院，请求依法解决。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告罗承文、胡新华作为买受人按合同约定向出卖人即被告中塑公司支付了购房款，其义务已履行完毕。被告中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内向原告罗承文、胡新华交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。原告罗承文、胡新华作为守约方，认为被告中塑公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。按双方当事人签订的合同约定，对被告中塑公司逾期交房应承担的违约责任约定的是逾期超过30日后，原告罗承文、胡新华有权退房，原告罗承文、胡新华退房的，被告中塑公司应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照原告罗承文、胡新华全部已付款的5%支付违约金。本院认为，被告中塑公司未按合同约定的期限在2014年5月30日前交付房屋，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，本案中，解除合同的条件已成就，故原告罗承文、胡新华要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，同时，《〈商品房买卖合同〉补充协议》也应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，被告中塑公司应按合同约定退还原告罗承文、胡新华已付购房首付款471471元。1.关于原告罗承文、胡新华主张的违约金28919元，因合同中约定原告罗承文、胡新华选择退房，被告中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，因此，在双方合同解除后，被告中塑公司应按原告罗承文、胡新华全部已付款578380元（包括原告罗承文、胡新华归还的银行按揭贷款106909元）的5%支付违约金，即28919元。至于原告罗承文、胡新华主张的购房款返还期间的资金利息，对此双方当事人并无任何约定，故对原告罗承文、胡新华的此项主张，本院不予支持。2.关于原告罗承文、胡新华要求解除原、被告及第三人招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》及要求返还已付按揭款，由被告承担剩余贷款支付责任的诉讼请求。因按揭贷款系原、被告与第三人招行成都分行建立《个人购房借款及担保合同》关系后，由第三人招行成都分行直接将该款划转给被告中塑公司，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述规定，本院已认定原告罗承文、胡新华要求解除《商品房买卖合同》的诉请成立，在此前提下，原告罗承文、胡新华要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，该合同解除后，被告中塑公司应返还原告罗承文、胡新华已向第三人招行成都分行清偿的月供款及月供款资金占用利息，并就尚欠的贷款本息与第三人招行成都分行一并结清。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告罗承文、胡新华与被告成都中塑投资集团有限公司于2012年10月8日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；
二、解除原告罗承文、胡新华、被告成都中塑投资集团有限公司与第三人招商银行股份有限公司成都分行于2012年12月26日签订的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告罗承文、胡新华购房首付款471471元及支付违约金28919元，共计500390元；
四、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告罗承文、胡新华已向第三人招商银行股份有限公司成都分行清偿的月供款及利息（该款截止2014年11月20日为106909元，被告应返还的金额应以原告最后实际向第三人支付的金额为准）；
五、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行支付原告罗承文、胡新华未归还的按揭贷款本息（其中贷款本金为406874.25元，利息以最后双方结算的金额为准）；
六、驳回原告罗承文、胡新华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4936元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担（此款原告罗承文、胡新华已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告罗承文、胡新华结清）。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一五年十一月二十五日
书记员 王 莉