河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7407号
上诉人（原审原告、反诉被告）刘怀娥，女，住郑州市管城回族区。
委托代理人岳增超，河南予顺律师事务所律师。
委托代理人夏露，河南予顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郑州大地花卉蔬菜培育有限公司，住所地郑州市高新开发区。
法定代表人王月琴，总经理。
委托代理人何玉有，公司员工。
上诉人刘怀娥与被上诉人郑州大地花卉蔬菜培育有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘怀娥向一审法院提出诉讼请求：1.大地公司立即打开租赁院落北门通道使其保持畅通、并恢复北门门头上的广告牌；2.将刘怀娥、大地公司双方2016年8月13日签订租赁协议书中的年租金变更为328020元，退还刘怀娥所交的保证金312400元，共计640420元；3.本案诉讼费用由大地公司承担。
事实与理由：刘怀娥、大地公司于2008年4月15日签订租赁协议书，约定大地公司将位于郑州市管城回族区城南路174号楼房一座（具体位置为南院、西边小楼、北院及西边房屋两间）租赁给刘怀娥开办幼儿园，租赁期限为十年（2008年9月1日至2018年8月31日），每年租金为312400元，每五年递增5%，刘怀娥可以使用北边通道至拆迁时。
上述协议履行至2016年6月份时，大地公司为了增加房租，开始以用砖堵门，将北门锁上，在幼儿园院内任意停放车辆的方式强迫、欺骗、威胁刘怀娥与其重新订立租赁协议。为了能使幼儿园恢复正常及出于对在校师生安全考虑，无奈之下刘怀娥于2016年8月13日在大地公司的欺骗和蒙蔽下与大地公司签订了新的租赁协议，其中每年租金上涨到1250000元，不仅如此还将刘怀娥交纳的保证金312400元据为己有。在新的租赁协议签订之后，大地公司继续将幼儿园北边通道继续关闭，在通道及楼顶施工不进行安全防护，而且还将幼儿园设立在北门通道门头上的广告牌拆除。大地公司的侵权行为使幼儿园在校师生只能靠临熊儿河边通道一侧出入且只能由行人单独通过，任何车辆无法通过。大地公司的侵权行为给幼儿园的信誉造成严重影响，导致幼儿园学生减少，收入锐减，经营面临极大困境，应相应减少租金并排除妨害以便合同继续履行。故刘怀娥诉至法院，请求法院判如所请。
大地公司辩称：1、刘怀娥要求打开北门通道，没有事实和法律依据。根据双方2016年8月13日签订的租房协议，约定“乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道”，现该楼经司法鉴定属于危楼，存在严重安全隐患，为了人身安全，大地公司不让刘怀娥使用；2、刘怀娥要求恢复北门门头上的广告牌没有法律和合同约定。双方2016年8月13日签订的租房协议中没有北门门头上广告牌的约定；3、刘怀娥要求将年租金变更为328000元，没有法律依据。双方2016年8月13日签订的租房协议是在刘怀娥再三催促下要求续签的，是在公平、公正、合理的情况下双方自愿签订的，刘怀娥称在强迫、欺骗、蒙蔽的情况下签订，没有事实依据；4、刘怀娥要求退还保证金314000元，没有事实法律依据。2008年4月15日，双方签订租房协议后，刘怀娥使用至今给大地公司楼房造成多处损坏，一直没有维修，保证金是在刘怀娥、大地公司重新签订新的租房协议之前已协商完毕，该保证金是用于刘怀娥赔偿大地公司的损失，是作为维修楼房的费用，刘怀娥也承诺将损坏的部分恢复原状，且刘怀娥还严重破坏楼房结构，使房屋的坚固程度受到影响。现大地公司已经花费70211.51元进行维修，刘怀娥交纳的保证金远远不够维修费用。综上，请求法院依法驳回刘怀娥的诉讼请求。
大地公司提出反诉请求：1.解除刘怀娥、大地公司于2016年8月13日签订的租房协议，刘怀娥于2017年3月1日起三十日内搬出房屋交付给大地公司，且支付期间房屋占用费100000元整；2.如刘怀娥三十日内不搬出房屋，以后需赔偿大地公司每日占用房屋损失费5000元，直至交付大地公司房屋之日止；3.反诉费由刘怀娥承担。
事实与理由：刘怀娥、大地公司于2016年8月13日签订租房协议，刘怀娥租用大地公司位于郑州市××区××综合楼××、××、××、××和该楼××楼下××楼两间（其中通道一间宽4.9米，高5米），双方约定租期六年，自2016年9月1日至2022年8月31日。租金每半年交纳一次，每次提前一个月交纳，如不按期交纳，大地公司有权收回房屋，刘怀娥的投资无偿归大地公司，协议自动解除。租房协议签订后，刘怀娥交纳了半年租金，2017年2月1日应当交纳下半年租金，但刘怀娥迟迟不予交纳，此行为已经构成严重违约。故大地公司提出反诉，请求法院判如所请。
针对大地公司的反诉，刘怀娥辩称：1、大地公司所诉不属实，意图违反合同不诚信履行。本案的事实为2016年6月份时，大地公司为了增加房租，开始以用砖堵门，将北门锁上，在幼儿园院内任意停放车辆的方式强迫、欺骗、威胁刘怀娥与其重新订立租赁协议。为了能使幼儿园恢复正常及出于对在校师生安全考虑，无奈之下刘怀娥被迫于2016年8月13日与大地公司签订了新的租赁协议，协议内容除每年租金上涨到1250000元外，其余内容与2008年的租赁协议完全相同。但新的租房协议签订后，大地公司继续实施上述侵权行为；2、由于大地公司的恶意侵权行为导致刘怀娥暂缓交纳租金。本案中刘怀娥不支付租金是因为在与大地公司协商无果后，刘怀娥向法院起诉，在法院还未审结案件的情况下，租金金额尚不确定，在不能保证幼儿园正常经营的前提下，支付租金只会更加纵容大地公司的侵权行为。综上，大地公司的反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回其全部反诉请求。
一审法院认定事实如下：
2008年4月15日，大地公司（甲方）与刘怀娥（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：1、甲方将位于城南路174号楼房一座，南院及西边小楼、北院及西边房屋二间租给乙方（已竣工验收合格没有房产证）；2、乙方租赁期限为10年，自2008年9月1日起至2017年8月31日止，第一年租金为312400元，租赁期间租金每五年递增一次，递增率为租金和租金递增后总额的5%；3、乙方接收楼房后，在施工装修和租赁中负责楼房及院内一切维修，甲方在该房交给乙方装修和租赁中，不得无理影响乙方的正常施工和经营；4、乙方暂时使用甲方北边通道，甲方需要拆迁时，乙方应停止使用。
该《协议书》签订后，刘怀娥开始使用租赁房屋开办新苗幼儿园，并每年向大地公司支付房租。
2016年8月13日，大地公司（甲方）与刘怀娥（乙方）重新签订《协议书》一份，主要约定：1、甲方将位于城南路174号院综合楼第一、二、三、四层和该楼西北角处五层楼下一楼两间租给乙方；2、租房期限为6年，自2016年9月1日起至2022年8月31日止，租金每年1200000元，用于幼儿园，不能改变用途；3、乙方租房期间每半年向甲方支付一次租金，每次乙方提前一个月向甲方交租金，如乙方不按时交租金，甲方有权将楼房收回，乙方所投资无偿归甲方，本协议自动解除；4、乙方接收楼房后，在施工装修和租赁中负责楼房及院内一切维修；5、乙方于2016年9月1日起至2019年8月31日止，每年乙方支付给甲方物业维修费50000元，每年乙方同房租一起支付给甲方；6、乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道。
该《协议书》签订后，刘怀娥于2016年8月17日向大地公司支付2016年9月至2017年2月的房租和物业维修费共计625000元。
2010年1月31日，刘怀娥出具《承诺书》一份，内容为“1、郑州大地花卉蔬菜培育有限公司收刘静涛的房租保证金五万元整，如刘静涛向你公司要回保证金的话，你公司可拒付，保证金有我承担。2、我使用你公司南院铁艺大门，地下室两边通道，地下室漏水，楼内打墙卫生间水电破坏，北院西边卷闸门，按你公司要求由我恢复原状”。
2016年8月13日，刘怀娥出具《声明》一份，内容为“1、2008年4月15日，郑州大地花卉蔬菜培育有限公司与我刘怀娥签订的城南路174号楼综合楼租房协议书，经我们双方友好协商，声明作废。2、2010年1月31日我刘怀娥交给郑州大地花卉蔬菜培育有限公司的保证金叁拾壹万贰仟肆佰元整，不用退回给我刘怀娥，叁拾壹万贰仟肆佰元整归郑州大地花卉蔬菜培育有限公司所有”。
2016年12月19日，经上海同测质量检测技术有限公司房屋质量检测站检测，综合判定郑州市煤建总公司商住楼的危险等级为D级。2017年3月20日，根据法院的调查，郑州市工程质量监督站出具回复，内容为“郑州市管城回族区城南路174号楼为我站办理监督手续的郑州市煤建总公司商住楼项目，我站对郑州市煤建总公司商住楼项目监督档案进行核查，迄今为止，未收到该项目责任单位对我站下发《整改通知书》的质量整改结果”。
在庭审中，刘怀娥与大地公司一致认可：根据“城南路办公楼位置图”显示，刘怀娥租用的楼房为“待建办公楼”，所使用的北侧通道为“在建煤建总公司住宅楼”下方的通道，该通道北侧门面向城南路，南侧门面向两栋楼之间的院子。刘怀娥租用的楼房“待建办公楼”朝南留有可供通行的大门。2016年8月13日《协议书》中约定的“该楼如检测不合格”中的“该楼”指的就是“在建煤建总公司住宅楼”，即北侧通道所在楼。现大地公司以北侧通道所在楼经检测为危楼为由，将北侧通道的面向城南路的北侧门上锁，导致刘怀娥开办的新苗幼儿园的师生无法从北侧通道通行。
在诉讼过程中，刘怀娥向大地公司交纳了2017年3月至8月的租金625000元。
一审法院认为：刘怀娥、大地公司2008年4月15日和2016年8月13日签订的两份《协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效。根据刘怀娥出具的《声明》以及刘怀娥按照2016年8月13日的《协议书》交纳租金的行为，可以认定2008年4月15日的《协议书》已经解除，双方应按照2016年8月13日签订的《协议书》的内容履行。刘怀娥自2008年使用北侧通道以及所租赁的房屋至今，对于北侧通道所在楼房的质量及安全性能应较为清楚，故刘怀娥、大地公司重新于2016年8月13日签订《协议书》时的约定“乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道”，应视为在该《协议书》签订之后，如北侧通道所在楼房经检测后不合格，刘怀娥即停止使用北侧通道。2016年12月19日，经上海同测质量检测技术有限公司房屋质量检测站检测，北侧通道所在楼的危险等级为D级，根据《危险楼房鉴定标准》，D级的含义即：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，一般应整体拆除。因此，北侧通道所在楼已经符合《协议书》中“如该楼检测不合格”的约定，故刘怀娥应停止使用北侧通道，大地公司将北侧通道关闭，理由正当。且在刘怀娥所租赁的楼房朝南留有可供通行的大门，在北侧通道关闭的情况下，刘怀娥所经营的幼儿园师生仍可从南侧大门通行，不会因为北侧通道关闭导致无法通行，故刘怀娥要求大地公司打开北侧通道，不予支持。刘怀娥要求大地公司恢复北门门头广告，但未提交证据证明其北门门头广告由大地公司拆除，不予支持。关于刘怀娥要求将年租金变更为328020元，因双方现在实际履行的是2016年8月13日的《协议书》，该《协议书》中已对租金的金额进行了明确约定，故刘怀娥要求变更租金的请求，不予支持。关于刘怀娥要求退回保证金，刘怀娥所出具的《声明》已经明确表示保证金归大地公司所有，故刘怀娥要求退回保证金的请求，不予支持。
根据刘怀娥、大地公司2016年8月13日签订的《协议书》约定，刘怀娥虽然应于2017年2月1日交纳下半年的房租，但刘怀娥于2017年1月22日即应交纳下半年房租之前向法院起诉，其诉请中包含变更租金金额的请求，故2017年2月1日时，刘怀娥应交纳租金的金额尚不确定，刘怀娥据此未交纳租金，理由正当；且刘怀娥在诉讼过程中按照原租金金额向大地公司交纳下半年租金，说明刘怀娥无拖欠租金的意图。因此，大地公司以刘怀娥逾期未交纳租金为由，反诉要求解除《协议书》，不予支持。因双方《协议书》未解除，故大地公司反诉要求刘怀娥搬出并支付占用费，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、驳回刘怀娥的诉讼请求。二、驳回郑州大地花卉蔬菜培育有限公司的反诉请求。案件受理费10304元，由刘怀娥负担，反诉费1200元，由郑州大地花卉蔬菜培育有限公司负担。
刘怀娥不服一审法院判决向本院上诉称：由双方2008年4月15日签订的协议书可知，自2008年开始使用北门通道以及所租赁的房屋至今并无任何安全事故发生，大地公司对北门通道所在楼房的质量安全性能是清楚的，而且在签订该协议书时大地公司承诺所租赁的房屋及院落已竣工验收。但地2016年8月13日的协议书中，却增加了“乙方暂时使用甲方北边通道，该楼如检测不合格，乙方停止使用北边通道。”的约定，明显存在欺诈行为，以达到禁止刘怀娥使用北边通道的目的。北门通道是通向城南路的主要通道，若不保持畅通，则对幼儿园的师生造成严重不便，从而影响经营和生源，导致刘怀娥的合同目的不能实现。一审认定“在北侧通道关闭的情况下，刘怀娥所经营的幼儿园师生仍可从南侧大门通行，”错误。南侧通道不足两米宽，且对面就是熊儿河，不能停放任何车辆，只能由行为单独通行。让幼儿从此通行存在巨大安全隐患。
同时，北边通道所在楼房是一栋四层过街楼房，从大地公司向有关检测机构提起房屋检测申请到发布检测报告至今，一直由租户使用。大地公司阻止刘怀娥使用的原因不是因检测不合格，若是该原因则在2008年就不应当允许刘怀娥使用。大地公司阻止刘怀娥使用的真正目的是要对其进行改造，以达到增加一楼屋内面积，增加租金的目的。请求改判大地公司打开租赁院北门通道保持其畅通。
大地公司答辩称：刘怀娥要求打开北门通道保持畅通，没有事实和法律依据。1、2008年4月15日双方签订租赁协议时，该房屋南院就有13米宽的正常大门和北院西北角处小楼一层4.9米宽的通道，小楼一层通道刘怀娥私自堵住改为幼儿园办公室。刘怀娥所谓的通道是大地公司自用房屋，在大地公司屋里开的门，刘怀娥非要使用。在2016年8月13日双方签订的协议中约定：“刘怀娥暂时使用大地公司北边通道，该楼如检测不合格，刘怀娥停止使用北边通道”。2016年12月19日该楼经鉴定为危楼，存在严重安全隐患，为了安全，大地公司不让刘怀娥使用。2、刘怀娥说南门没路影响生源，南院本身就有13米宽的大门，而且汽车来往频繁。3、2016年8月13日双方签订合同后，刘怀娥不按约定交纳租金，已构成违约，按约定应当解除合同。一审不予支持解除合同，明显偏袒刘怀娥。4、刘怀娥在院内私搭乱建，大地公司保留进一步诉讼的权利。请求驳回刘怀娥的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：2016年8月13日双方签订的协议中约定：“刘怀娥暂时使用大地公司北边通道，该楼如检测不合格，刘怀娥停止使用北边通道”。现涉案房屋经鉴定为危楼，大地公司不让刘怀娥再使用北门通道，有合同依据和事实依据。因涉案房屋已鉴定为危楼，从安全角度考虑，本院建议刘怀娥在使用涉案房屋时，一是密切注意安全问题，防止出现安全事故；二是尽快另行寻找安全之处，以确保幼儿及教师的人身安全。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元,由刘怀娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年六月二十六日
书记员 高慧丽