河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民四终字第796号
上诉人（原审被告、反诉原告）郑州毛庄绿园实业有限公司。
法定代表人张之鹏，董事长。
委托代理人王森，公司员工。
委托代理人叶亚飞，河南昊中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）毛小明。
委托代理人赵长林，郑州市惠济区148法律服务所法律工作者。
原审被告（反诉原告）郑州市惠济区新城街道办事处。
负责人杨喜军，党工委副书记。
委托代理人马国杰，河南千业律师事务所律师。
原审被告郑州市惠济区新城街道毛庄村村民委员会。
法定代表人毛西安，村主任。
委托代理人毛保安，村委委员。
原审被告河南鹏升实业发展有限公司。
法定代表人张之鹏，公司董事。
委托代理人叶亚飞，河南昊中律师事务所律师。
上诉人郑州毛庄绿园实业有限公司（以下简称绿园公司）因与被上诉人毛小明、原审被告郑州市惠济区新城街道办事处（以下简称新城办事处）、原审被告郑州市惠济区新城街道毛庄村村民委员会（以下简称毛庄村委会）、原审被告河南鹏升实业发展有限公司（以下简称鹏升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。绿园公司的委托代理人王森，毛小明及其委托委托代理人赵长林，新城办事处的委托代理人马国杰，毛庄村委会的委托代理人毛保安，到庭参加了诉讼。鹏升公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院对本案事实确认如下：
1992年，郑州市邙山区毛庄乡（现惠济区新城办事处）为发展经济，在郑州市惠济区弓寨路东、清华园路西、新城路北、公交南路南创建了毛庄蔬菜批发市场。1996年为吸引商户入驻，该乡政府越权对其中34户村民颁发了集体土地住宅用地使用证（下称“乡证”）。2008年1月，郑州市城市规划局就该宗地块编制了控制性详细规划，用途为商务金融（农贸市场）。2009年7月22日，郑州市国土资源局对该宗地块发布了（2009）78号《征地补偿安置方案公告》。2010年4月拆迁工作开始后，市场内70家商户进行了自行拆迁（包括12家持“乡证”的商户），剩余18家商户以不适用郑政文（2009）127号文件规定的补偿标准为由，拒不拆迁，多次到国家、省、市集体越级上访。2011年9月23日，郑州市国土资源局对该宗土地［编号郑政出（2011）53号］以用途为商务金融（农贸市场）用地进行挂牌出让公告。2011年11月16日，郑州世贸置业有限公司与郑州市国土资源局签订豫（郑）出让（2011年）第0053号《国有建设用地使用权出让合同》，以9464万元的出让价取得该宗土地40年使用权。2012年3月10日，鹏升公司安排人员、机械对剩余18户房屋进行了强拆，并与被拆迁户发生冲突。2012年7月12日，该18家商户提出因该宗土地已征收为国有土地，要求按照国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行评估补偿。2012年8月2日，绿园公司（甲方）、毛小明等（包括毛西林、毛小明、毛松山、毛二拴、毛长山、毛喜元、毛百强、高增强、陈爱花、孙喜云、王本秀、王秋瑞、凌清全、毛书安、毛春云、毛宝玉、毛连玉、张淑花）18户代表（乙方）、新城办事处和毛庄村委会（见证方）共同签订《评估协议》，约定：1、甲方同意乙方的房屋按照国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》等依据法律程序予以商户房屋进行国有土地上房屋评估补偿，其中房屋按商、住用途，土地按甲方招拍挂取得国有商务金融（农贸市场）土地进行评估，甲方按照评估价对乙方进行一次性补偿，必须自评估公司出具正式评估报告之日起15日内将补偿款分配到乙方个人，逾期应承担二倍补偿款。2、乙方同意按照国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》等依据法律程序进行房屋评估补偿，乙方地面的附着物及房屋面积，须经乙方确认后方可评估，乙方同意自收到房屋评估补偿款后立即配合办案部门依法确认因拆迁造成的财产损失，而后三日内自行处置地面房屋及废墟，逾期将由甲方自行处置。3、甲、乙双方一致同意将估价时点定于2012年7月20日，双方对评估公司所作出的房屋评估价必须认可。4、对甲、乙双方达成的上述条款，见证方作为双方的履责见证人，经甲、乙双方请求愿作为毛庄市场评估的委托方，同意暂垫付评估公司评估房屋时所产生的一切费用。5、甲、乙任何一方对评估机构提交的评估结果有异议，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》有关估价结果异议处理条款解决。6、甲、乙双方若违约造成损失，违约方按二倍补偿额赔偿对方，并赔偿见证方在评估过程中所垫付的全部费用。
2012年8月26日，新城办事处依《评估协议》约定委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对毛小明等18户被征收房屋价值进行评估，并支付评估费、咨询费、服务费15万元。2012年11月7日，该公司出具豫郑正达评字（2012）113891G号房地产评估报告，该评估报告在“估价假设和限制条件”部分显示“估价对象房屋设定用途为1层商业用房、2层以上为住宅用，土地设定为商务金融（农贸市场），于估价时点能够正常使用，按照目前现状用途才能实现最高最佳使用。”、“被征收房屋房屋价值为房屋价值与合理占用的国有土地使用权价值之和，考虑到估价对象的特殊性，1层商业用房采用收益法评估；2层以上住宅采用房地分离评估房地产价值（其中待开发土地价值采用假设开发法、房屋价值采用成本法评估），房地产价值=土地价值＋房屋价值。”等内容，该评估报告未就评估对象价值列明总数额，而将评估数据分三部分表述：一是商业房价值，二是土地价值，三是房屋价值。毛小明商业房及2层以上住宅的房地产价值共计3017900元。评估报告出具后，绿园公司认为评估报告按照国有土地评估的数额中包含房屋价值和土地价值，因毛小明房屋系建在集体土地上，房屋拆迁补偿数额应当在评估数额基础上扣除相应土地价值款（包括对应的已缴纳的土地出让金、土地增值及房屋价值中包含的土地增值）后补偿给毛小明，包括毛小明在内的9户（毛西林、毛二拴、高增强、王本秀、毛长山、凌清全、毛宝玉、毛书安、毛小明）也对评估报告有异议，毛小明提交的惠复退（2012）02号“来访事项处理意见书”显示毛小明、毛长山等人向相关评估机构提出异议，其余9户先后均与绿园公司签订了《货币补偿协议》，并已履行完毕。
原审法院另查明：绿园公司、鹏升公司、郑州世贸置业有限公司三公司法定代表人均系张之鹏。
案件审理过程中，经原审法院多次组织调解，因各分歧较大未能达成调解协议。
原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循合法自愿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，虽然毛小明建造房屋时涉案土地并非国有土地，但毛小明与绿园公司签订的《评估协议》约定双方均同意对毛小明房屋按照国有土地上房屋进行评估补偿，系绿园公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利的行为，且该约定不违反法律规定，毛小明与绿园公司均应按照该约定标准对毛小明房屋协商确定拆迁补偿款数额，且评估报告载明“被征收房屋价值为房屋价值与合理占用的国有土地使用权价值之和”，故绿园公司应按照评估报告金额3017900元向毛小明支付拆迁补偿款。《评估协议》并未约定新城办事处、毛庄村委会、鹏升公司负有支付拆迁补偿款的义务，故毛小明要求新城办事处、毛庄村委会、鹏升公司连带赔偿毛小明拆迁补偿款的请求，原审法院不予支持。因毛小明与绿园公司对评估报告中的补偿项目、评估数据存在争议，双方未能进一步达成载明具体补偿数额的《货币补偿协议》，致使绿园公司无法向毛小明支付补偿款。毛小明诉称经评估绿园公司与其签订赔偿协议后拒不赔偿，与事实不符，故毛小明与绿园公司均不构成违约，毛小明主张绿园公司双倍支付房屋折价款、土地价值等款项6035800元及迟延履行付款利息5万元的请求，原审法院不予支持。毛小明的诉讼请求包含合同之诉与侵权之诉，经庭审释明，毛小明仍未作出选择，但根据郑州市中级人民法院（2014）郑立民终字第242号民事裁定书，毛小明系依据《评估协议》提起诉讼，故本案毛小明主张的系合同之诉。毛小明主张、绿园公司、新城办事处、毛庄村委会、鹏升公司连带支付房屋强拆后毛小明的生活补助费、误工费、交通费10万元，因毛小明未提供有效证据证明其合理性，且《评估协议》未约定该项内容，且与本案也不是同一法律关系，故该请求原院不予支持。毛小明确有证据可依侵权之诉另行诉讼主张。《评估协议》签订时，郑州世贸置业有限公司已取得涉案地块的使用权，作为关联公司的绿园公司应当知道涉案地块的使用权人，其自愿代替郑州世贸置业有限公司与毛小明签订该协议，不违反法律规定，该协议系毛小明、绿园公司双方真实意思表示，对毛小明和绿园公司均具有法律约束力。《评估协议》签订后，客观情况并未发生变化，该协议并不存在解除或被撤销的法定理由，故绿园公司主张《评估协议》签订后因郑州世贸置业有限公司取得涉案地块使用权，导致客观情况变化，履行该协议对其显失公平，请求解除或撤销《评估协议》，与事实不符，于法无据，原院不予支持。关于新城办事处以毛小明系拆迁补偿款收取方应承担评估费用为由，主张毛小明返还垫付评估咨询服务费8333.30元的请求，因《评估协议》仅约定由违约方赔偿见证方垫付的评估费用，未约定无违约方时评估费用应由拆迁补偿款收取方即毛小明最终承担，且毛小明与绿园公司均不构成违约，故该请求原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原审法院判决：一、郑州毛庄绿园实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付毛小明拆迁补偿款3017900元；二、驳回毛小明的其他诉讼请求；三、驳回郑州毛庄绿园实业有限公司的反诉请求；四、驳回郑州市惠济区新城街道办事处的反诉请求。案件受理费55101元，由毛小明承担28219元，绿园公司承担26882元；反诉费50元，由毛庄公司承担；反诉费25元，由新城办事处承担。
绿园公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院查明涉案土地被郑州世贸置业摘牌的事实是正确的，但驳回绿园公司的反诉请求是错误的。绿园公司房屋所在地块属于郑州世贸置业有限公司摘牌，绿园公司虽然与毛小明签订了《评估协议》，姑且不论该评估协议是否合法，按照权利义务对等原则，绿园公司对于涉案土地没有任何权利，绿园公司哪来支付该地补偿费用的法定义务，也没有义务支付房屋补偿款。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”继续履行补偿协议对绿园公司明显不公平，该补偿协议依法应予以解除。
二、一审法院以《评估协议》应当履行判决绿园公司履行该协议是错误的。一审法院以“当事人行使权利、履行义务应当遵循合法、自愿、诚实信用的原则”、“依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务”判决绿园公司履行《评估协议》是极其错误的。1、该协议尚未履行，违背公平原则，也违背法律规定，绿园公司并非协议适当主体，一个连主体都存在问题的协议何谈遵循合法、自愿、诚实信用的原则，为此绿园公司依法行使了解除权。2、该协议条款与内容违背法律规定，该房屋所在的土地自始至终都是建在集体土地上，而协议约定按国有土地进行评估，国有土地与集体土地有着本质的区别，该协议评估时确是国有土地，那是郑州世贸置业公司依法缴纳土地出让金后变性形成的，对于土地价值应属于郑州世贸置业公司，退一步说，集体土地的补偿也应归村里，而不是归毛小明，一审法院不扣除国有土地款的判决是错误的。3、协议所涉及的评估报告是不能作为计算补偿款的标准的，绿园公司认为该评估协议不仅委托主体，更主要的是评估的依据建立在一系列的假设之上，客观性与真实性都不能确定。4、该总土地涉及的拆迁户共三十四户，除毛小明九户之外，其他各户都是扣除土地出让金之后领取自己的房屋补偿款，《评估协议》依照合同约定，履约需要两个阶段，待评估报告出来之后，扣除土地出让金后与毛小明等签订《房屋拆迁货币补偿协议》。关于本案评估报告由于存在违法之处，不能采用。现有法律对农村土地上房屋补偿没有明确的法律依据，绿园公司认为，为保证公平应按2009郑政文（127）文件执行。
三、关于本案，不仅关系到毛小明利益，也要保护国家及其他人的利益，一审判决对于其他拆迁户是不公平的，对绿园公司是不公平的，侵犯了集体利益。毛小明房屋所在地不是宅基地，也不是国有土地，是建在集体土地上的房屋，不应当获取国有土地补偿款。综上所述，一审法院认定事实不清和适用法律错误，应撤销该项判决，请求改判绿园公司不承担补偿责任，即使应当补偿，也应按货币补偿协议的标准进行。
毛小明答辩称：双方签订的《评估协议》是真实有效的，对毛小明和绿园公司均有约束力，在《评估协议》没有侵害任何第三方利益的情况下，绿园公司应按《评估协议》双倍支付赔偿款。绿园公司在签订《评估协议》时，郑州世贸置业有限公司已取得涉案土地的使用权，作为关联公司绿园公司应当是知道的。在此情况下，绿园公司自愿代郑州世贸置业有限公司与毛小明签订《评估协议》，合法有效。《货币补偿协议》仅是绿园公司的单方意思表示。新城办事处、毛庄村委会在上面也有签字，应该是担保人，应当共同承担赔偿责任。毛小明对一审判决也是不满意的，由于交不起上诉费，才没上诉。请求依法判决。
新城办事处辩称：1、各方签订的《评估协议》中，新城办事处仅系见证方，不再承担任何义务，新城办事处不是拆迁人和拆迁补偿费用支付方，不应当承担合同义务或侵权责任。2、原审判决第一项认定的补偿款未扣除土地补偿费，请求二审予以纠正。原审法院直接采信《房地产评估报告》，违反了相关法律的规定，《房地产评估报告》不能作为认定案件事实的依据。3、原审法院替毛小明选择诉讼请求，超越职权，应予纠正等。请求二审依法判决。
毛庄村委会辩称：请求依法判决。
鹏升公司未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：2012年8月2日毛小明及另十七户与绿园公司签订的《毛庄蔬菜市场对毛小明等十八户房屋评估补偿协议》明确约定：双方均同意对毛小明地面附属物及房屋面积，按照中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》等依据法律程序进行房屋评估补偿，国有土地上房屋进行评估补偿。该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，受法律保护。河南正达房地产评估测绘咨询有限公司出具豫郑正达评字（2012）113891G号房地产《评估报告》载明：征收房屋价值为房屋价值与合理占用的国有土地使用权价值之和。故绿园公司应按照《评估报告》向毛小明支付拆迁补偿款。绿园公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26732元，由郑州毛庄绿园实业有限公司，负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一五年七月一日
书记员 苏小东