广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤01民终19073号
上诉人（原审原告）：苏文飞，住广州市天河区。
委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王炳焰，住广州市天河区。
上诉人苏文飞因与被上诉人王炳焰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第403号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人苏文飞上诉请求：1、撤销原审裁定；2、支持苏文飞的诉讼请求：3、王炳焰承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案应该适用《物权法》第二百四十三条的规定。苏文飞在朱某处购买房屋时并不知情其的宅基地使用证系伪造，不知道自己是无权占有，应当认定为善意占有人。该房是危房，不得不改建，如不改建则可能危及公共生命财产安全，应当视为善意占有人为维护不动产而改建，并支出了费用，该费用应当由权利人进行补偿。二、根据案件事实，苏文飞有理由相信自己已经成为该房屋的所有权人，并有权处置该房屋才会对该房屋进行改建，苏文飞已经对该房屋进行报建并且已经得到有关部门的允许与批准，重建房屋是合法的；退一步讲，即使苏文飞对争议房屋的处置行为经法院最终认定是未经正式报建就进行改建，是不合法的重建行为，但这并不代表苏文飞无权要求王炳焰承担补偿责任。三、原审法院依照合同相对性原则驳回苏文飞的诉讼请求不妥，首先苏文飞是善意占有人，其次，王炳焰与苏文飞是同村的，对朱某将争议房屋卖给苏文飞应当是知悉的，但是苏文飞对房屋改建完毕之后，房屋价值大大提升之时，才对苏文飞主张权利。王炳焰对苏文飞的损失发生以及扩大也有一定的责任，从公平原则出发，王炳焰也应当承担相应的补偿责任。
被上诉人王炳焰没有提交答辩意见。
苏文飞向原审法院起诉请求：1、王炳焰向苏文飞支付广州市天河区西华新村21号宅基地使用权及地上房屋增值部分的补偿款2944400元；2、案件诉讼费由王炳焰承担。
原审法院认定事实：据苏文飞提交的《村镇宅基地房产转让合同》显示，苏文飞与朱某于2010年11月8日签订合同，约定朱厚锦将宅基地使用证号为穗天东字第021206号的位于广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号的宅基地房屋所有权自2010年11月8日起转让给苏文飞所有；该房屋为混合结构，层数4层，总建筑面积为396.8平方米；苏文飞须于签订合同时全额支付转让价款800000元，朱某须在苏文飞付款后同时将宅基地使用权证原件交给苏文飞收执，如政策许可，朱某应协助苏文飞办理宅基地使用证的过户手续；如果朱某不按合同之约定履行，则要赔偿苏文飞的损失，如果苏文飞不按本合同之约定履行，则朱某有权终止合同；朱某保证该房屋没有重复买卖、抵押，并保证在2011年3月1日前腾空该房屋，如违反上述协定，则要双倍返还购房款等。
苏文飞称，上述合同签订后其依约向朱某支付了转让款800000元，朱某亦依约将上述房屋交付其使用；但因上述房屋在交付时已属危房，故苏文飞于2011年3月出资对其进行了重建，重建后房屋为六层半结构，总建筑面积达850平方米。苏文飞为证明其所述情况，向原审法院提交了如下证据：1、朱某2010年11月8日出具的《收条》，确认收到房款800000元；苏文飞同日转账800000元的《中国工商银行个人业务凭证》。2、苏文飞与案外人周某于2011年3月12日签订的《房屋建筑承包合同》，约定由周良华将广州市车陂西华新村北21号的四层房屋推倒重建，采用包工不包料方式承包，楼高六层半，总承包价570000元，周某须在2011年11月12日前完成工程等。3、广州市城市管理综合执法局天河分局于2011年4月14日向西华新村北21号发出的《询问通知书》[穗综天询字(2011)6303号]，要求被通知人就该址的建筑施工接受询问，并携带身份证明材料、情况说明书、宅基地证、四邻协议、规划部门报批手续等。4、苏文飞向车陂街城管中队出具的《申请报告》，主要内容为位于天河区车陂西华新村北21号的房屋建于七十年代，为四层混合结构，因年久老化，存在安全隐患，经其与四邻达成协议，同意其整栋楼房改建加固，恳请中队主管领导给予支持和理解等。该报告左下方注有“情况属实”的手写字体并加盖了“广州市天河区车陂街车陂第五股份合作经济社”公章，注有“请街主管部门给予办理查册并加强安全监督为盼，2011年5月28日”的手写字体并加盖了“广州市车陂经济发展有限公司”公章。5、苏文飞2011年4月14日签署的《保证书》(复印件)，承诺建设天河区车陂西华新村北21号房屋时严格按照申请书，保证5层以下，并签订好四邻协议，施工期间的建筑垃圾将日产日清，施工将于2011年7月31日前按时完成，否则由城管部门按照相关法律法规进行处罚等。6、苏文飞为保证房屋的改、加、扩建施工安全和确定四置退缩，与四邻于2011年4月14日签订的《四邻协议书》（复印件）。7、广州同嘉资产评估有限公司出具的《评估报告书》，列明评估对象为宅基地房产，村镇宅基地使用证号穗天东字第021206号，证载使用人王炳焰，宅基地坐落广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号；宅基地登记情况为混合结构，共4层，总建筑面积396.8平方米；改建后为钢筋混凝土结构，共6层，总建筑面积781.63平方米；本次评估基于改建后房产现状进行，该宅基地房产在评估基准日2015年2月28日的评估价值为2944400元。
另查，2012年7月，王炳焰向原审法院提起诉讼[案号为（2012）穗天法民四初字第1497号]，要求苏文飞向王炳焰腾空交付广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋并支付占用使用费等。原审法院在该案中查明如下事实：1、王炳焰系广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋的权属登记人，领有广州市天河区人民政府颁发的《村镇宅基地使用证》，房屋建筑面积为396.8平方米，发证日期为1996年1月25日；2、王炳焰、张蝶娟、朱某于2012年3月26日向清远仲裁委员会申请仲裁，经仲裁调解于2012年5月7日达成《调解书》，确认王炳焰、张蝶娟与朱某于2003年4月18日签署的《转让合同》无效，朱厚锦应向王炳焰、张蝶娟按现状腾空交付天河车陂村西华新村北21号的宅基地房屋。原审法院据此认为，王炳焰系上述房屋的所有权人，其主张苏文飞搬离房屋并将房屋交由王炳焰管理，应予以支持……至于苏文飞与朱某的房屋买卖关系，由当事人另循法律途径处理。故判决：一、苏文飞自判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋腾空并交还给王炳焰；二、苏文飞于判决发生法律效力之日起30日内，向王炳焰支付上述房屋自2012年6月14日至苏文飞实际搬出上述房屋为止的占用费等。
因苏文飞不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院[(2013)穗中法民五终字第2534号]，该院另查明：1、朱某是泰国籍华人，2003年4月18日王炳焰、张蝶娟与朱某签订转让合同，约定王炳焰、张蝶娟将广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋及另一幢宅基地住宅以130万元转让给朱某。2、朱厚锦向广东省清远市中级人民法院申请撤销王炳焰、张蝶娟、朱某于2012年5月7日在清远仲裁委员会达成的《调解书》，广东省清远市中级人民法院作出的（2012）清中法民二仲字第9号民事裁定书中认定：清远仲裁委员调解确认当事人约定《转让合同》无效，违反了法律规定，鉴于本案是依照仲裁法第五十八条的规定审查，不涉及本案实体处理的审查，该实体处理的争议，朱某可另循法律途径解决。3、王炳焰所持有的《村镇宅基地使用证》的编号为穗天东字第021206号，广州市天河区车陂街车陂第十五股份合作经济社、广州市车陂经济发展有限公司及广州市天河区人民政府车陂街道办事处于2012年3月30日共同出具证明，广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋的宅基地证号为穗天东字第0212**号，持有人为王炳焰；苏文飞与朱厚锦于2010年11月8日签订《村镇宅基地房产转让合同》中约定转让宅基地的证号为穗天东字第021206号，但苏文飞、王炳焰、朱某于2012年6月14日在街道人民调解委员会进行调解时，朱某表示其卖房给苏文飞时出示的写着朱某名字的宅基地证是朱某到街边做的。该院据此认为：王炳焰持有广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号的宅基地证，对该房屋享有占用、使用等权利；虽然王炳焰曾经与朱某签订《转让合同》约定将该房屋转让给朱某，并将该房屋实际交付给了朱某，但朱某是泰国籍华人，并非该房屋所在的广州市天河区车陂村的村民；事实上，该房屋证号为穗天东字第021206号的宅基地证载明的持有人一直是王炳焰，未能变更为朱某，根据不动产的登记公示原则，该房屋的物权人仍是王炳焰，王炳焰有权要求苏文飞交还该房屋；苏文飞通过与朱某签订转让合同，占有了该房屋，但由于朱某将转让该房屋给苏文飞时，并非该房屋的物权人，且朱某也曾表示其卖房给苏文飞时出示的写着朱某名字的宅基地证是朱某到街边做的；另根据生效的仲裁调解书，朱某也负有将该房屋交付给王炳焰的义务；故苏文飞以其与朱某签订转让合同为由，主张其无需将该房屋交还给王炳焰，理据不足，原审法院不予采纳……至于苏文飞交还房屋后，其与朱某之间的权利义务问题，可另循法律途径加以解决……故判决：驳回上诉，维持原判。后苏文飞不服，又向广东省高级人民法院申请再审，该院于2016年7月28日作出（2015）粤高法民一申字第1957号民事裁定，驳回苏文飞的再审申请。
上述判决生效后，广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号的房屋已由王炳焰取回。故此，苏文飞主张，王炳焰取回的房屋系其重建后的房屋，价值已大幅度提升，王炳焰应予补偿房屋的增值部分。因苏文飞并非广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号房屋的宅基地证持有人，原审法院询问其是否就重建房屋办理了规划报建手续，其称已在村委处进行报建，相关证明已提交原审法院。
原审法院认为：首先，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经规划主管部门处理的，人民法院不予受理。据苏文飞提交的《评估报告书》显示，位于广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号的房屋现为钢筋混凝土结构，共6层，总建筑面积781.63平方米，显然已非穗天东字第021206号宅基地证所记载的该址房屋（混合结构，4层，总建筑面积396.8平方米）。苏文飞并非穗天东字第021206号宅基地证的持有人，其在未向规划主管部门办理规划报建手续的情况下对该址房屋进行重建，原审法院现无法确定该重建房屋的合法性，当事人应向行政主管部门申请对该址房屋进行处理，在行政主管部门处理后方可提起民事诉讼。其次，苏文飞系与朱厚锦签订《村镇宅基地房产转让合同》，并向朱厚锦支付房款后取得广州市天河区东圃镇车陂村西华新村21号的房屋，根据合同相对性原则，其要求王炳焰承担补偿责任的依据亦不足。故，苏文飞的起诉不符合法律有关受理民事诉讼案件的相关规定，原审法院依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项、第十条第（二）项、第三十八条第三款的规定于2016年8月30日作出裁定：驳回苏文飞的起诉。案件保全费5000元，由苏文飞负担。
经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，苏文飞并未提供其在涉案宅基地上重建房屋有进行规划报建的充分证据，且涉案的重建房屋为6层，与苏文飞在《保证书》中所承诺的“保证5层以下”也不相符，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”的规定，涉案的重建房屋在未经相关行政部门处理的情况下，无法确定其合法性，原审法院认为苏文飞的起诉不符合法律有关受理民事诉讼案件的相关规定，据此驳回苏文飞的起诉并无不当。
综上所述，苏某的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年一月十日
书记员 吴 桐