福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1931号
上诉人（原审被告）：张许酒，男，1958年1月29日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
上诉人（原审被告）：叶素时，女，1963年4月15日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志清，男，1984年11月5日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。
上诉人张许酒、叶素时因与被上诉人李志清房屋买卖合同纠纷一案，不服漳州市南靖县人民法院（2014）靖民初字第1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张许酒、叶素时及其共同委托诉讼代理人陈龙民，被上诉人李志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张许酒、叶素时上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李志清的一审诉讼请求。事实和理由：一、讼争房屋不存在质量问题。讼争房屋竣工后，经设计单位及南靖县建设局等相关部门验收质量合格，交付给李志清时不存在质量问题。据鉴定单位出具的《检验报告》中并未认定屋面开裂是由于未设置架空隔热层及隔热防水瓷漆罩面原因造成，一审据此认定讼争房屋存在质量瑕疵错误。且本案属于二手房交易，李志清系按讼争房屋的现状购买，不存在再按照设计方案设置隔热层、防水罩面的问题。即使屋面板存在质量问题，讼争房屋也已经超过《房屋建筑工程质量保修办法》规定的5年的最低保修期，李志清的诉讼请求超过诉讼时效，不应予以支持；二、一审判决我方返还李志清购房款10000元错误。本案《房屋买卖合同书》明确表明购房款85000元仅是套房的价格，未包括第五层楼面及以上空间的费用，合同第八条约定的“第五层楼房以上的板面及空间所有权归乙方”应视为一种赠与行为；三、本案鉴定费25000元系李志清的举证费用，我方已经向一审法院撤回鉴定申请，不应承担鉴定费用。
李志清答辩称：一、一审中，福建省建筑工程质量检测中心有限公司经原审法院委托作出本案《检验报告》，程序合法，内容客观真实，应作为本案定案依据。《检验报告》明确了讼争房屋存在未按设计要求设置隔热层，防水罩面等质量瑕疵，并且由于该质量瑕疵使得屋面温差过大，导致面板开裂。张许酒、叶素时作为讼争房屋的建造者和出卖方，应就讼争房屋的质量瑕疵承担担保责任；二、由于我方无法正常使用第五层以上的空间，一审判决减少购房款10000元正确；三、鉴定费方面，双方当事人共同向一审法院申请鉴定，且张许酒、叶素时对鉴定事项负有举证责任，其应承担相应的鉴定费。综上，请求驳回张许酒、叶素时的上诉请求。
李志清向一审法院起诉请求：1.张许酒、叶素时退还依法应当减少的购房价款20000元；2.张许酒、叶素时按设计院确定的修复方案加固补强主体基础，消除基础沉降现象，并修复李志清屋面板平行裂缝及书房、其他功能房间屋面板裂缝；3.张许酒、叶素时支付房屋评估费用4000元，并支付违约金30000元整。后变更诉讼请求为：1.张许酒、叶素时退还李志清购房款50000元；2.张许酒、叶素时限期修复讼争房屋面板及书房、其他功能房间内的裂缝、并按原房屋设计方案要求设置架空隔热层、隔热防水瓷漆罩面等构造层；3.张许酒、叶素时支付因房屋存在质量问题的违约金50000元，支付无法交付第五层楼房以上的板面给李志清使用的违约金10000元；4.张许酒、叶素时赔偿李志清租金损失14400元（600元/月×24个月）；5.张许酒、叶素时承担本案全部鉴定费29000元；6.张许酒、叶素时承担本案的全部受理费。
一审法院认定事实：2003年12月5日，张许酒、叶素时（两人系夫妻关系）向杨连蓉、曾惠民购买了座落于南靖县山城镇湖美新村X号第一层房产（该房地产的用途为店面），同时曾惠民同意将该房产和第三层房屋板面以上的续建权归张许酒、叶素时处置。2005年1月14日，张许酒、叶素时取得《建设工程规划许可证》，并经厦门师达建筑设计院设计，进行该房产的第四、五层的加层建设。工程竣工后，设计单位厦门师达建筑设计院出具意见：“本工程为第四、五层加层，施工中基础（后坪基础）有加大，经现场检查，本工程未发现施工质量问题和结构安全隐患，施工质量基本合格”。2005年11月22日，经南靖县建设局规划股验收合格。2006年3月29日，张许酒、叶素时与李志清及其父亲李金银签订《房屋买卖合同书》。合同签订后，双方依约于2006年4月28日办理《房屋所有权证》，2006年8月1日办理《土地使用权证》，房屋所有权人及土地使用权人均登记李志清一人。2013年李志清在使用房屋过程中，发现房间屋面板出现多处裂缝，于是在五楼屋顶搭建了钢结构雨篷，张许酒、叶素时不同意李志清搭建钢结构雨篷，双方引发纠纷。2014年1月3日，南靖县国土资源局、南靖县城乡规划建设局、南靖县城市管理局发出了拆除通知书，因李志清搭盖的钢结构雨篷属违章建筑，因此责令其于2014年1月5日前自行拆除，逾期未拆除将依法予以强制拆除。现该钢结构雨篷已被依法拆除。李志清于2013年委托福建同力建筑设计院有限公司对其屋顶增设钢结构雨篷、及楼房一至五层各层房屋使用现状、存在的施工质量及安全隐患问题逐一进行排查。福建同力建筑设计院出具《关于南靖县山城镇湖美新村9、10号李志清房屋屋顶增设钢结构雨篷结构安全性的评估报告》：“房屋安全性定性结论：一、该工程①－②轴交B轴纵向中墙基础存在局部不均匀沉降现象，底层墙体和屋面板局部存在裂缝，这些房屋质量问题在屋顶钢结构雨篷施工之前就已存在，为延长建筑物的使用寿命，建议尽快进行加固补强处理。二、‘该建筑’增设的屋顶钢结构雨篷经加固补强后不影响原结构安全”。出具该份评估报告系二级注册建筑师庄耀明及一级注册工程师吴继升。福建同力建筑设计有限公司的经营范围为“建筑工程设计、咨询、晒图服务”。因福建同力建筑设计有限公司不具备房屋质量鉴定的资质，经一审法院释明，2015年12月15日，李志清申请南靖县法院对讼争房屋结构安全性进行鉴定（包括对二层横梁底约200mm处开始出现的斜裂缝、中墙门顶角竖直裂缝、屋面板及书房、其他功能房间屋面板裂缝的成因分析等）；对上述房屋质量问题提出修复方案并评估确定进行修复所需的费用标准。2015年12月24日，张许酒也向一审法院提出鉴定申请，请求委托相关鉴定机构对李志清搭建的钢结构雨篷导致房屋基础沉降、屋面板平行裂缝及墙板裂缝的关联性进行鉴定。一审法院依法委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定。2016年3月25日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具《关于（2015）漳鉴委字第2436号对外委托书的答复》，“鉴于房屋结构安全性与结构整体布置、施工质量状况等因素密切相关，且屋顶搭盖的钢结构已拆除，我中心无法对作为结构整体局部的诉争房屋进行结构安全性鉴定以及屋面搭钢结构导致房屋基础沉降、墙体裂缝的关联性进行鉴定。针对委托要求提及的屋面板裂缝成因分析及其与屋面搭盖钢结构之间的关联性鉴定，……拟定的检测方案详见附件1”。2016年5月31日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具《屋面板裂损检测鉴定报告》：“（1）屋面板开裂原因。本工程屋面未按设计要求设置架空隔热层、隔热防水瓷漆罩面等构造层，现状多数屋面板开裂、裂缝分布未见明显规律性，多数裂缝贯穿板截面。根据裂缝分布位置及形态分析，现有屋面板裂缝明显受力裂缝特征，未见基础不均匀沉降裂缝特征，其开裂与砼收缩、温差等因素有较大的关联性。（2）屋面板开裂与屋面搭盖钢结构雨篷关联性。屋面9个雨篷支座中除支座-5螺栓锚固于圈梁顶部外，其余8个支座均位于女儿墙位置。根据屋面结构布置、搭盖轻钢结构雨篷传力路径以及屋面板裂缝分布位置分析，屋面板开裂与屋面搭盖轻钢结构雨篷无明显关联性”。
一审法院认为，一、关于讼争房屋是否存在质量瑕疵的问题。讼争房屋系在三层房屋基础之上加盖的，工程竣工后经南靖县建设局规划股验收合格，但根据福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《检验报告》载明：“经现场核查，现状屋面既未设置架空隔热层，也未采用高效隔热防水瓷漆罩面等构造层”。第五层屋面板开裂原因系本工程屋面未按设计要求设置架空隔热层、隔热防水瓷漆罩面等构造层，加上砼收缩、温差等因素，因此导致讼争房屋的屋面板出现裂缝，说明讼争房屋存在质量瑕疵。二、关于张许酒、叶素时应否承担责任的问题。李志清自2013年发现房屋出现裂缝，自其知道权利被侵害之日至2014年7月3日向法院起诉并未超过诉讼时效。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。因此，李志清请求张许酒、叶素时修复讼争房屋屋面板及书房、其他功能房间内的裂缝，并按原房屋设计要求设置架空隔热层、隔热防水瓷漆罩面等构造层，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”李志清选择要求张许酒、叶素时修复讼争房屋存在的缺陷，又要求减少价款，属重复请求，因此，李志清以房屋存在质量问题要求减少房价款的诉求，不予支持。李志清要求减少房价款的另一理由是《房屋买卖合同书》第八条约定，第五层楼房以上的板面及空间所有权归李志清，但事实上李志清却无法使用板面空间，据此李志清要求减少房价款50000元。根据相关法律规定，通道、楼梯、露台等均属共有共用部分，任何业主都不得认归自己单独所有。本案《房屋买卖合同书》中第八条因违反法律规定，属无效条款。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。由于《房屋买卖合同书》约定板面的使用及空间所有权归李志清所有，因此房价必然涵盖顶楼的部分，李志清请求减少房价款应予支持，按交付时的市场价值，酌定减少价款人民币10000元。违约金约定是当事人通过约定而预先确定的。因本案《房屋买卖合同书》中并没有约定标的物存在瑕疵时应支付的违约金数额，故李志清要求张许酒、叶素时支付房屋质量问题的违约金50000元及无法交付第五层楼房以上的板面给李志清使用的违约金10000元，于法无据，不予支持。李志清另外要求判令张许酒、叶素时赔偿其租金损失人民币14400元，因李志清未能提供相关出租房屋的证据及租金标准的相关证据，该项请求亦不予以支持。综上，李志清与张许酒签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实的意思表示，其中多数内容不违反法律法规的强制性规定，部分合法有效。因讼争房屋存在质量瑕疵，因此张许酒、叶素时应承担质量瑕疵担保责任即按房屋设计方案要求设置架空隔热层、隔热防水瓷漆罩面等构造层及返还购房款10000元。李志清请求张许酒、叶素时支付因房屋质量问题支付违约金50000元、无法将第五层楼房以上的板面交付使用的违约金10000元以及租金损失人民币14400元，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张许酒、叶素时应在本判决生效后三十日内修复南靖县山城镇湖美新村X号第五层房屋面板、书房及其他功能房间内的裂缝，并按原厦门师达建筑设计院房屋设计方案设置架空隔热层或隔热防水瓷漆罩面等构造层。二、被告张许酒、叶素时应返还原告李志清购房款人民币10000元。三、驳回原告李志清的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，除张许酒、叶素时对原判查明认定的“2015年12月24日，张许酒也向南靖县法院提出鉴定申请”的事实有补充，主张其已经撤回了该鉴定申请外，双方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，2016年4月15日，一审法院组织听取双方当事人对福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《关于（2015）漳鉴委字第2436号司法技术鉴定的检测鉴定方案》的意见，张许酒、叶素时陈述，由于鉴定内容中未包含其所申请的内容，故其不要求鉴定，亦不承担鉴定费用。
本院认为，李志清与张许酒、叶素时2006年3月29日签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。
关于本案讼争房屋的质量问题。福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《屋面板裂损检测鉴定报告》（以下简称“《鉴定报告》”），系受一审法院委托，专门就本案争议的核心问题，即讼争房屋屋面板开裂的原因进行司法技术鉴定而做出的鉴定报告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，故该《鉴定报告》应作为本案的定案依据。根据该《鉴定报告》的结论，讼争房屋“未按设计要求设置架空隔热层、隔热防水瓷漆罩面等构造层”，而屋面板的开裂“与砼收缩、温差等因素有较大的关联性”。据此，讼争房屋存在未按设计要求设置隔热层、隔热防水瓷漆罩面的质量问题，并由此导致屋面板因温差等因素开裂。张许酒、叶素时上诉主张其出售给李志清的房屋不存在质量问题，与鉴定结论不符，不予采纳。虽然讼争房屋系张许酒、叶素时的自建房，但根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，应向买受人承担违约责任。张许酒、叶素时作为讼争房屋的建造者和出卖人，应当对讼争房屋的质量承担瑕疵担保责任，张许酒、叶素时关于讼争房屋系以现状出售给李志清，不存在重新设置隔热层等的上诉理由与法不符，不予采纳。张许酒、叶素时上诉提出讼争房屋屋面板已经超过《房屋建筑工程质量保修办法》规定的屋面防水工程的最低保修期5年，但《房屋建筑工程质量保修办法》所规定的是建筑工程的施工单位对建设单位及建筑工程所有人的保修义务，而本案讼争房屋在建设时即存在未按设计方案施工的质量问题，张许酒、叶素时以《房屋建筑工程质量保修办法》的规定免除出卖人对标的物的质量瑕疵担保责任不能成立，不予采纳。诉讼时效方面，由于讼争房屋屋面板及墙体出现裂缝的具体时间无法确定，张许酒、叶素时亦未能举证证明李志清自发现讼争房屋存在质量问题至一审起诉时超过的两年的诉讼时效，该上诉主张亦缺乏事实依据，不予采纳。
关于购房款10000元的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任的，人民法院应予支持。原判以讼争房屋五层以上板面及空间属于共有部分为由认定讼争《房屋买卖合同书》第八条无效是错误的，据此判令张许酒、叶素时返还李志清购房款10000元于法无据。但由于顶楼空间属于湖美新村X号第一至第五层全体业主的共有部分，张许酒、叶素时无法实际向李志强转移讼争房屋五层以上板面及空间的所有权，依法应承担相应的违约责任。根据讼争《房屋买卖合同书》第十四条的约定，张许酒、叶素时应向李志清支付违约金10000元。虽然款项数额一致，但原判对于合同条款效力的认定有误，判令张许酒、叶素时返还购房款不当，应予纠正。
关于鉴定费的问题。根据《诉讼费用缴纳办法》第十二条规定，诉讼过程中因鉴定发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或单位。本案中，张许酒、叶素时已经明确向一审法院表示不同意进行鉴定，应视为其放弃鉴定申请，且李志清起诉要求张许酒、叶素时承担讼争房屋的质量瑕疵担保责任，依法应就讼争房屋存在质量问题承担举证责任，本案鉴定费用应由李志清承担。
综上，张许酒、叶素时的上诉请求及理由不能成立，但原判对于讼争合同部分条款的效力认定有误，判令张许酒、叶素时返还购房款不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持南靖县人民法院（2014）靖民初字第1954号民事判决的第一、三项判决；
二、撤销南靖县人民法院（2014）靖民初字第1954号民事判决的第二项，改判：上诉人张许酒、叶素时应于本判决发生法律效力后十日内给付被上诉人李志清违约金10000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费人民币3435元，由被上诉人李志清负担3159元，上诉人张许酒、叶素时负担276元；二审案件受理费276元，由上诉人张许酒、叶素时负担；本案鉴定费25000元，由被上诉人李志清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 詹靓妹