湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第01941号
上诉人（原审原告）上海昂立教育投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区新华路448弄8号501室。
法定代表人刘常科，董事长。
委托代理人齐凤忠，男，1982年9月25日出生，汉族。
委托代理人顾晓倩，女，1985年10月26日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）长沙市岳麓区银盆岭街道办事处，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆南路***号。
负责人文注桃，主任。
委托代理人杜吉喜，湖南环楚律师事务所律师。
上诉人上海昂立教育投资咨询有限公司（以下简称上海昂立公司）因与被上诉人长沙市岳麓区银盆岭街道办事处（以下简称银盆岭街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2013）望民初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海昂立公司与银盆岭街道办事处于2011年5月28日签订《幼儿园园舍租赁合同》，合同约定：一、园舍房屋坐落、面积、装修、设施及交付条件。1-1甲方（即银盆岭街道办事处，下同）提供的房屋为地址坐落于长沙市望城区金星大道与银星路交汇处的双盈卧龙湾小区内的幼儿园园舍，甲方将该幼儿园的整体园舍提供给乙方（即上海昂立公司，下同）使用；1-2甲方提供乙方使用的整体园舍建筑面积约1203平方米、占地面积及户外可使用面积共计约700平方米（户外面积甲方不享有使用权，需与开发商协调给乙方使用。故户外面积不属于甲方物业范围），符合有关国家工程建设标准和相关消防、用电、卫生、环保的要求，无安全隐患；……二、使用用途。乙方使用该园舍用于开办幼儿园。三、租用期限、租金及支付方式。3-1该房屋乙方租期为十年，自2011年9月1日起至2021年8月31日止；3-2房屋交付后至2011年8月31日为装修免租期；3-3每年的租金如下：第1年租金为25万元，第2年租金为25万元，第3年租金为25万元，第4年租金为30万元，第5年租金为30.9万元，第6年租金为31.827万元，第7年租金32.7818万元，第8年租金为33.7652万元，第9年租金为34.7782万元，第10年租金为35.8215万元，合计为304.8737万元；3-4甲方应于2011年5月28日前向乙方交付出租的园舍并让乙方开始装修和使用；3-5租金每年分两次支付，每年9月5日前支付本合同年度上半年的房租，每年3月5日前支付本合同年度下半年的房租。……3-6本合同签订，房屋交付之日乙方应向甲方支付十万元，其中五万元抵付房租，另五万元作为租赁保证金。合同期满后，如乙方无违约行为，则甲方将五万元保证金无息返还给乙方。……五、甲、乙双方的权利和义务。5-1甲方的权利和义务：5-1-1甲方保证在2011年5月28日前校舍交付给乙方，双方应当办理书面交接手续。甲方须保证幼儿园房屋具备由乙方进行独立精装修的条件，包括但不限于：水、电、燃气接通至幼儿园指定位置等；5-1-2甲方保证本合同项下的租赁物在其交付给乙方时：甲方拥有该物业的使用权，支配权和收益处分权，该物业与第三人无任何债务纠纷和抵押担保。否则，甲方应负责解决上述问题。如无法解决则甲方必须承担由此给乙方带来的一切损失；……5-2乙方的权利和义务：5-2-1乙方有权授权长沙注册的实际办学公司在该场地进行办学；……5-2-9乙方承诺在租期内，幼儿园须由乙方自身经营管理，不得采用承包、挂靠或其他方式交由第三方经营。……5-2-10未经甲方书面同意，乙方不得将幼儿园园舍或附属物抵押、转租、分租或以任何名义允许第三人使用；……六、合同终止、变更、及解除的条件。……6-4违约金按合同房屋当年总租金的2倍计算，违约金的总金额由违约方承担。七、甲方的违约。在使用期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，但应当提前一个月以书面形式通知甲方。甲方应按本合同6-4条款之规定向乙方支付违约金并赔偿损失：7-1提供的园舍不符合国家有关工程建设标准和相关消防（房屋二次装修的消防应由乙方负责）、用电、卫生、环保的要求，存在安全隐患；7-2未经双方另外约定，擅自将园舍改扩、装修、出租、抵押、转让、转借给他人使用，或擅自将乙方租赁的园舍调换；7-3甲方提供的本合同附件及对园舍情况所作的相关说明、陈述，内容存在虚假、欺骗或隐瞒，对乙方正常租赁园舍产生重大不利影响；7-4甲方不按《建筑法》规定承担保修责任的并严重妨碍幼儿园的正常经营、教学活动。八、乙方的违约。在使用期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，但应当提前一个月以书面形式通知乙方。甲方有权留置园舍内的乙方物品。乙方应按本合同6-4条款之规定向甲方支付违约金并赔偿损失，但甲方应退回乙方已缴纳的未到期租金或将该部分租金抵扣违约金或损失。……8-4未经甲方书面同意，擅自将承租房屋或场地全部或部分转租、转借他人使用的；8-5未经甲方书面同意，逾期交付租金超过30日的，但甲方违约在先的除外；……九、其他条款。……9-3双方确认：本合同的内容均非格式条款，全部条款是双方协商达成。在签订本合同时，双方已通过合同的方式提醒对方注意免除或者限制责任等条款，双方对该条款的内容向对方作了详细说明，双方是在充分阅读并理解条款之后签订本合同的；……。当日，银盆岭街道办事处按合同约定将租赁的幼儿园园舍交付上海昂立公司，上海昂立公司工作人员缪丽敏代表上海昂立公司在《幼儿园园舍租赁合同》上注明上海昂立公司于2011年5月28日正式收房。2011年6月24日，上海昂立公司依据合同的约定向银盆岭街道办事处汇款10万元，其中5万元抵付房租，另5万元为租赁保证金。2011年10月20日，贺循沙代表上海昂立公司向银盆岭街道办事处支付7.5万元租金。2011年10月26日，上海昂立投资咨询有限公司变更为上海昂立教育投资咨询有限公司。2012年10月10日，银盆岭街道办事处委托湖南环楚律师事务所向上海昂立公司发出《律师函》，向上海昂立公司催缴拖欠的园舍租赁费25万元。2012年10月23日，上海昂立公司向银盆岭街道办事处《复函》，告知银盆岭街道办事处应依法履行合同，对不利影响予以消除，同时认为在签署租赁合同时出租方存在虚假陈述，并有隐瞒和欺骗的行为，这一行为直接对承租方开办幼儿园产生重大不利影响，承租方的合同目的无法实现。2013年5月13日，银盆岭街道办事处向上海昂立公司发《函》，内容为：贵公司与我办事处所签订的《幼儿园园舍租赁合同》，园舍户外面积经我方多方多次协调已腾出，卧龙湾业主委员会也要求尽快建好幼儿园的户外运动场地。我办事处特此函告贵方启动户外场地的规划建设工作，以完善幼儿园的相关设施设备。2013年11月8日，上海昂立公司诉至该院，请求法院判决：1、解除上海昂立公司、银盆岭街道办事处双方于2011年5月28日签订的《幼儿园园舍租赁合同》；2、判令银盆岭街道办事处返还上海昂立公司已支付的租金12.5万元和保证金5万元；3、判令银盆岭街道办事处向上海昂立公司支付违约金50万元；4、案件受理费由银盆岭街道办事处承担。另查明，2008年7月7日，湖南省教育厅向湖南省各市州、县市区教育局印发《湖南省幼儿园办园标准》的通知，该标准第五条规定幼儿园的园舍建设应当符合幼儿园建筑设计规范和幼儿园建筑面积定额标注。园舍安全、美观，整体布局合理、通透，按功能分区，管理方便，与保育、教育要求相适应。该标准第八条规定幼儿园应有与规模相适应的户外活动场地，面积不少于生均2平方米，绿化面积不少于生均0.5平方米（垂直绿化面积按1／2计算）。并创造条件开辟沙地、动物饲养角和种植园地。还查明，上海昂立公司将承租的幼儿园园舍授权贺循沙进行装修，该幼儿园一直由贺循沙在使用，贺循沙为自然人，非长沙注册的实际办学公司，现该幼儿园没有办理幼儿园相应的资质。
原审法院认为，上海昂立公司、银盆岭街道办事处签订的《幼儿园园舍租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法产生法律效力。上海昂立公司主张解除与银盆岭街道办事处签订的《幼儿园园舍租赁合同》，银盆岭街道办事处亦表示同意解除，该院予以支持。对于上海昂立公司主张银盆岭街道办事处未按合同约定将户外场地协调给上海昂立公司使用，导致上海昂立公司对涉案房屋一直未予实际使用，未能实现合同的目的，主张应由银盆岭街道办事处承担违约责任的问题。该院认为：其一，从合同的名称来分析。上海昂立公司、银盆岭街道办事处签订的合同名称为《幼儿园园舍租赁合同》，该名称明确为幼儿园园舍租赁。其二，从合同的内容来分析。合同中1-1约定提供的房屋为幼儿园园舍，银盆岭街道办事处将该幼儿园的整体园舍提供给上海昂立公司使用；1-2约定整体园舍建筑面积约1203平方米、占地面积及户外可使用面积共计约700平方米（户外面积甲方不享有使用权，需与开发商协调给乙方使用。故户外面积不属于甲方物业范围）；合同中约定使用用途为该园舍用于开办幼儿园；3-1约定该房屋租期为十年；3-2约定房屋交付后至2011年8月31日为装修免租期；3-4约定2011年5月28日前交付出租的园舍；3-6约定房屋交付之日上海昂立公司应向银盆岭街道办事处支付十万元；5-1-1约定银盆岭街道办事处保证在2011年5月28日前校舍交付给上海昂立公司，双方应当办理书面交接手续。……综上，从合同约定的出租范围、用途、租赁期限、租金、租赁物交付以及违约责任等都可以看出银盆岭街道办事处出租及交付给上海昂立公司的租赁物为幼儿园园舍即整栋房屋，且银盆岭街道办事处在合同中已明确告知户外面积不享有使用权，需与开发商协调给上海昂立公司使用，故户外面积不属于银盆岭街道办事处物业范围。其三，从合同的目的来分析。银盆岭街道办事处将其所有的幼儿园园舍出租给上海昂立公司用于开办幼儿园，上海昂立公司作为从事幼儿园的教育机构，知道开办幼儿园必须有相适应的户外场地，而银盆岭街道办事处已明确告知且上海昂立公司进行了实地考察知道银盆岭街道办事处不享有户外场地的使用权，同时，合同中除1-2约定之外没有对户外场地的协调义务、协调时间、协调后果及违约责任进行其他任何约定，上海昂立公司完全可以预见户外场地协调时间及协调结果的不确定性，上海昂立公司应权衡合同目的能否实现以及多久能实现的法律后果。其四、从合同对户外场地的约定来分析。合同1-2的约定对户外场地表达如下意思：一、银盆岭街道办事处对户外场地没有使用权；二、户外场地不属于银盆岭街道办事处的物业范围；三、银盆岭街道办事处需与开发商协调给上海昂立公司使用，协调蕴含上海昂立公司、银盆岭街道办事处双方应互相配合。其五、从本案的事实来分析。上海昂立公司将租赁的幼儿园园舍授权贺循沙装修、使用，虽上海昂立公司陈述与贺循沙系托管关系，由贺循沙办理幼儿园相应资质后由上海昂立公司对幼儿园进行管理、经营，但幼儿园至今没有办理相应资质，也就是在两年多的时间里对幼儿园进行使用和管理的并不是上海昂立公司。同时，上海昂立公司也没有提供相应的证据证明在这期间向银盆岭街道办事处要求尽快把户外场地协调好，直至2012年10月因银盆岭街道办事处向其催缴拖欠的租金才以银盆岭街道办事处未提供户外场地为由向银盆岭街道办事处发函，要求银盆岭街道办事处尽快将户外场地办妥，以实现合同的目的。上海昂立公司在签订合同后长达两年多的时间里，没有积极要求银盆岭街道办事处将户外场地协调好，因此，本案并非银盆岭街道办事处的原因导致上海昂立公司不能实现合同的目的。综上所述，上海昂立公司没有证据证明银盆岭街道办事处违约，对于上海昂立公司主张由银盆岭街道办事处返还租金和保证金以及承担违约金的诉讼请求该院不予支持。对于银盆岭街道办事处提出上海昂立公司未按合同约定支付租金以及未经银盆岭街道办事处书面同意将承租的幼儿园交由第三人使用的问题，银盆岭街道办事处可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除上海昂立教育投资咨询有限公司与长沙市岳麓区银盆岭街道办事处于2011年5月28日签订的《幼儿园园舍租赁合同》；二、驳回上海昂立教育投资咨询有限公司的其他诉讼请求。本案受理费35590元，由上海昂立教育投资咨询有限公司负担。
上诉人上海昂立公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、整体园舍的定性，根据上诉人与被上诉人之间签订的《幼儿园园舍租赁合同》中的约定以及湖南省教育厅发布的相关规定可知，上诉人签订该合同的目的即为开办幼儿园，因此幼儿园的园舍应该包括整栋房屋和相应的户外场地。2、协调时间的认定。被上诉人应在合同约定的时间内将户外场地协调给上诉人，即便原审法院认为租赁合同中协调时间约定不明确，那么该协调也并非无限期的。3、被上诉人系国家行政机关的派出机构，租赁物的用途为幼儿园，被上诉人应当知晓开办幼儿园需有户外场地。二、上诉人在一审中提交了一份录音证据，拟证明被上诉人承诺将户外场地提供给上诉人，且上诉人与被上诉人不止一次交涉户外场地事宜，但原审判决对该关键证据不予认定。故请求二审法院判决：1、撤销原审判决；2、改判解除上海昂立公司、银盆岭街道办事处双方于2011年5月28日签订的《幼儿园园舍租赁合同》；3、改判银盆岭街道办事处返还上海昂立公司已支付的租金12.5万元和保证金5万元；4、改判银盆岭街道办事处向上海昂立公司支付违约金50万元；5、判令本案案件受理费由银盆岭街道办事处承担。
被上诉人答辩称，一审认定事实清楚。一、被上诉人在合同中明确告知上诉人户外场地的产权不属于被上诉人所有，双方仅在合同中约定被上诉人应该就户外场地与所有权人进行协商，协调结果、协调时间都是不确定的，且上诉人已经接收了本案涉诉房屋，上诉人系幼儿园开办机构，应该知道湖南省教育厅的相关规定，因此上诉人应该交纳涉案房屋的租金。二、关于转租的问题，双方在合同中有明确约定，上诉人需自己经营，但上诉人违反合同约定将房屋转租给贺循沙。三、关于租金和违约金的问题。上诉人已经违约，应当将租金支付至房屋退回之日，违约金也应该按照合同约定进行支付。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，被上诉人银盆岭街道办事处向本院提交了一组照片作为证据，拟证明本案涉案的幼儿园仍以上诉人的名义在开办，且上诉人至今都没有交纳房租。
上诉人上海昂立公司对被上诉人提交的证据质证认为，照片上没有拍摄的时间，也没有经过任何公证机关的公证。故对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。
本院对被上诉人提交的证据审核认为，该组证据的真实性无法核准，本院不予认定。
本院在二审中查明，上诉人上海昂立公司至今未与被上诉人银盆岭街道办事处就本案涉案房屋办理退租手续。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二：一、被上诉人银盆岭街道办事处是否按照合同履行了交付义务；二、被上诉人银盆岭街道办事处是否按照合同履行了协调义务。
一、关于被上诉人银盆岭街道办事处是否按照合同履行了交付义务的问题。2011年5月28日，作为甲方的长沙市岳麓区银盆岭街道办事处与作为乙方的上海昂立投资咨询有限公司签订《幼儿园园舍租赁合同》，其中1-2中约定甲方提供乙方使用的整体园舍建筑面积约1203平方米、占地面积及户外可使用面积共计约700平方米（户外面积甲方不享有使用权，需与开发商协调给乙方使用。故户外面积不属于甲方物业范围），符合有关国家工程建设标准和相关消防、用电、卫生、环保的要求，无安全隐患。2011年5月28日，上海昂立公司的员工缪丽敏代表上海昂立公司正式接收了《幼儿园园舍租赁合同》中约定的租赁房屋，并在《幼儿园园舍租赁合同》签章处签署“上海昂立投资咨询有限公司于2011年5月28日正式收房”。2011年6月24日，上海昂立公司依据合同的约定向银盆岭街道办事处汇款10万元，其中5万元抵付房租，另5万元为租赁保证金。2011年10月20日，贺循沙代表上海昂立公司向银盆岭街道办事处支付7.5万元租金。本院认为，在上诉人与被上诉人签订《幼儿园园舍租赁合同》之前，湖南省教育厅已于2008年7月7日发布《湖南省幼儿园办园标准》，上海昂立公司作为从事幼儿园开办的教育机构，应当知道开办幼儿园必须有相适应的户外场地，然其在银盆岭街道办事处告知了户外场地的产权情况后，仍与银盆岭街道办事处签订租赁合同，合同条款中对产权情况已有明确告知，对银盆岭街道办事处就户外场地的协调义务亦有详细约定，故上海昂立公司签订合同、正式收房、交纳租赁保证金、交纳房租的行为已经表明其认可银盆岭街道办事处向其交付的整体园舍即为涉案的整栋房屋，银盆岭街道办事处已于2011年5月28日向上海昂立公司正式交付了涉案房屋，故对上诉人上海昂立公司认为银盆岭街道办事处没有履行向上海昂立公司交付整体园舍的义务的上诉意见，本院不予支持。
二、关于被上诉人银盆岭街道办事处是否按照合同履行了协调义务的问题。上诉人与被上诉人于2011年5月28日签订的《幼儿园园舍租赁合同》中关于户外场地面积有明确约定，被上诉人对户外面积不享有使用权，需与开发商协调给上诉人使用，故户外面积不属于被上诉人物业范围。本院认为，由此条款可知，被上诉人已经就园舍情况对上诉人作出了真实陈述，不存在欺骗或隐瞒，被上诉人承担的应为协调义务，然该户外场地的产权属于案外人所有，上诉人已经就户外场地与相关实际管理者进行了协商，但被上诉人与之协商的结果、协调成功的时间均是未知的。故本院对上诉人认为被上诉人没有履行协调义务的上诉请求不予支持。
关于上诉人上诉称其在一审中提交的录音证据未被采信的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十条之规定，该录音证据没有其他证据予以佐证，不能达到上诉人的证明目的。
据此，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，上诉人上海昂立教育投资咨询有限公司的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费35590元，由上诉人上海昂立教育投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年六月三日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：
（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；
（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；
（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；
（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。