广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9159号上诉人（原审被告）：深圳市宝安区泰华豪园第三届业主委员会。主要负责人：蓝兹生。委托诉讼代理人：原晋敏。被上诉人（原审原告）：深圳市天健物业管理有限公司。法定代表人：高建柏，董事长。委托诉讼代理人：高翔，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梅，广东广和律师事务所律师。原审被告：深圳市宝安区泰华豪园第四届业主委员会。主要负责人：黄慧。委托诉讼代理人：郑重，广东德纳律师事务所律师。上诉人深圳市宝安区泰华豪园第三届业主委员会（以下简称泰华豪园第三届业委会）因与被上诉人深圳市天健物业管理有限公司（以下简称天健物业公司）、原审被告深圳市宝安区泰华豪园第四届业主委员会（以下简称泰华豪园第四届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初28226号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰华豪园第三届业委会上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回天健物业公司的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由天健物业公司承担。事实和理由：一、原审对涉案小区召开临时业主大会罢免泰华豪园第三届业委会资格的认定错误，系对物业管理法律法规认识不足。1、物权法第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第76条第3项规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定。国务院《物业管理条例》第11条同样只规定业主大会有权更换业主委员会成员，《深圳经济特区物业管理条例》同样没有授权业主大会有权罢免业主委员会。据此，无论是全国人大制定的法律、国务院制定的行政法规还是深圳市人大制定的法规，都没有授权业主大会有权罢免业主委员会。因此，泰华豪园小区2016年3月19日至4月24日召开临时业主大会作出的罢免泰华豪园第三届业主委员会的决议超出法律的规定，属于越权无效的行为。2、泰华豪园第三届业委会作为业主自治的团体组织，经泰华豪园2015年第3次业主大会表决通过了任期延长两年的决议，并通过深圳市宝安区住房和建设局（原深圳市宝安区住宅局）的延期备案，任期至2017年10月11日止。至今，泰华豪园第三届业委会的行政备案未被撤销，组织机构代码证也未被变更登记、撤销或注销登记。因此，泰华豪园第三届业委会仍具备形式上代表涉案小区业主的主体资格。二、原审认为行政主管部门已经要求泰华豪园第三届业委会移交相关档案资料和公章，泰华豪园第四届业委会已经于2016年10月17日成立，认为泰华豪园第三届业委会已不具备主体资格，属于认定事实不清、证据不足，适用法律错误。1、《深圳经济特区物业管理条例》第38条规定，区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。第41条第1款规定，业主委员会每届任期三年。《实施若干规定》第32条第1款规定，业主大会决定延长业委会任期的，每届业委会任期不得超过5年。据此，只有在业主委员会被区主管部门行政解散或任期届满的情况下，才能选举产生新一届业主委员会，而泰华豪园第三届业委会任期至2017年10月11日届满，同时也不存在被区主管部门行政解散的情形，因此，泰华豪园第三届业委会的法定主体资格并未消灭。2、对于2016年5月5日深圳市宝安区住房和建设局（原深圳市宝安区住宅局）和深圳市宝安区西乡街道办事处作出的深宝住[2016]40号《关于移交相关档案资料和公章的通知》，因行政主管机关至今未作出任何解散泰华豪园第三届业委会的行政决定且业主委员会的任期未届满，故该通知缺乏事实和法律依据，行政机关在作出上述通知时未告知泰华豪园第三届业委会诉权，也未事前听取辩解，均属于程序违法。三、原审认为泰华豪园第四届业委会是泰华豪园第三届业委会的承继机构，追加泰华豪园第四届业委会作为共同被告，认定事实不清、审理程序违法。1、泰华豪园第四届业委会在泰华豪园第三届业委会主体资格尚存的情况下，违法成立，不具有合法性。另，涉案《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》由泰华豪园第三届业委会与天健物业公司签订，履约保证金仍在泰华豪园第三届业委会银行账户中保管，故追加违法成立、与本案无关的泰华豪园第四届业委会作为共同被告，审理程序违法。四、原审认为涉案小区业委会负有协助天健物业公司接管的义务，天健物业公司未能实现接管的主要原因并非天健物业公司过错所致，故判决确认合同解除并要求泰华豪园第三届业委会返还履约保证金，显然认定事实不清、适用法律错误。1、泰华豪园第三届业委会与天健物业公司签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》系双方真实意思表示，合同有效，应当履行。原物业公司拒不退出泰华豪园小区，泰华豪园第三届业委会已经申请行政机关进行查处并提起诉讼，故泰华豪园第三届业委会为实现与天健物业公司的物业服务合同，已积极行使权利并履行义务；而根据《深圳经济特区物业管理条例》第70、71条规定，天健物业公司作为泰华豪园小区新选聘的物业服务企业，同样负有及时与原物业公司办理交接的法定义务，但天健物业公司怠于履行合同和法定义务，不及时进行接管，对无法实现合同目的存在过错，现又单方主张解除合同，明显构成违约，导致泰华豪园第三届业委会前期招投标以及为履行合同付出的诉讼努力全部白费，给泰华豪园第三届业委会造成极大的损失。因此，天健物业公司坚持解除物业服务合同，相应的违约责任就应由天健物业公司承担，泰华豪园第三届业委会有权不予退还履约保证金。天健物业公司辩称，泰华豪园第三届业委会的上诉没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。泰华豪园第四届业委会辩称，一、泰华豪园第三届业委会是由涉案小区20％以上的业主联名向西乡街道办提议临时召开业主大会罢免的，整个临时业主大会是在西乡街道办事处的组织下进行的投票及唱票工作，其最终通过罢免泰华豪园第三届业委会的决议是全体业主的真实意思表示。物业管理条例明确规定业主大会有权更换及罢免业主委员会委员。没有任何法律规定对业主大会罢免业主委员会有明确的禁止性规定，在民事纠纷中法无禁止即自由，业主大会公开投票所作出的决议代表了全体业主的意思表示，因此涉案小区2016年临时业主大会表决通过罢免泰华豪园第三届业委会的决议是合法有效的，泰华豪园第三届业委会的资格应当在2016年4月25日被业主大会罢免之日终止。经过西乡街道办的组织召开业主大会，泰华豪园第三届业委会于2016年10月17日成立，并于2016年11月1日在宝安区住房和建设局进行了备案，因此一审追加泰华豪园第四届业委会是合情合理合法的。二、一审法院作出的泰华豪园第三届业委会与泰华豪园第四届业委会对于天健物业公司的履约保证金承担连带责任的判决合法。天健物业公司向一审法院起诉请求：一、确认天健物业公司和泰华豪园第三届业委会签订的深圳市宝安区泰华豪园《物业服务合同》（版本号：V2015）已于2016年11月16日解除；二、泰华豪园第三届业委会和泰华豪园第四届业委会向天健物业公司返还履约保证金20万元；三、泰华豪园第三届业委会和泰华豪园第四届业委会承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：泰华豪园第三届业委会成立于2012年10月11日，并于2012年10月25日进行了备案，备案回执中注明任期为三年。另，2015年9月14日，深圳市宝安区住宅局向泰华豪园第三届业委会作出《业主委员会延期通知书》，表明经业主大会表决，泰华豪园第三届业委会任期延长两年，任期截止至2017年10月11日。2015年7月2日至8月16日，泰华豪园小区召开了2015年第3次业主大会，使用深圳市住房和建设局电子投票系统就包括议题6“是否同意通过对原物业服务企业的续聘，并全权授权泰华豪园第三届业主委员会与原物业服务企业签订已经业主大会表决通过的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号V2015）”在内6项议题进行了投票。2015年8月19日，泰华豪园第三届业委会对投票结果按规定重新进行统计后，发布了《泰华豪园2015年第3次业主大会投票结果的公告》，第6项议题的投票结果为不通过。泰华豪园第三届业委会根据上述业主大会的投票结果组织了涉案小区的物业管理服务项目的招投标工作，2015年12月4日，泰华豪园第三届业委会向天健物业公司发出《中标通知书》，通知天健物业公司为第一中标候选人。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会作为聘用方（甲方），天健物业公司作为受聘方（乙方），双方签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号：v2015），相关约定如下：1、甲方委托乙方对深圳市宝安区泰华豪园进行专业化物业服务，合同期限为三年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止；2、甲乙双方应当在本合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定；乙方应在约定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业公共设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过法律途径解决；3、为了保证物业服务的质量和物业服务的正常进行，参照当前全国物业服务行业应聘规则，乙方应在合同生效之日起三个工作日内向甲方支付履约保证金20万元，并转账支付到业委会的专用银行账户。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会向天健物业公司发出《关于履约保证金的函》，告知天健物业公司应当在2015年12月16日向泰华豪园第三届业委会的专用银行账户支付履约保证金20万元。2015年12月14日，天健物业公司以转账方式向泰华豪园第三届业委会的账户转入履约保证金20万元，天健物业公司、泰华豪园第三届业委会确认上述履行保证金现仍在泰华豪园第三届业委会账户内，由泰华豪园第三届业委会统一保管。2015年12月18日，天健物业公司将与泰华豪园第三届业委会签订的物业服务合同送至深圳市宝安区物业管理办公室进行备案。2015年12月24日，泰华豪园部分业主向泰华豪园第三届业委会提交20%以上业主联名“要求召开临时业主大会罢免业委会”提议。2016年1月4日，深圳市宝安区住宅局向深圳泰华物业管理有限公司作出深宝住责改[2016]1号《责令限期整改通知书》，表明：泰华物业管理有限公司在泰华豪园物业服务合同终止时未按约定的期限退出物业管理区域，违反了《深圳经济特区物业管理条例》第七十七条规定，根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百一十二条的规定，责令泰华物业管理有限公司对上述问题于2016年1月19日前整改完毕。2016年1月22日，天健物业公司向泰华豪园第三届业委会发出《关于要求履行的函》，表明天健物业公司已经根据合同约定缴付了履约保证金20万元，并于2016年1月1日进场，但由于原物业管理单位未能按照法律法规规定办理交接手续，致使天健物业公司无法实质接管小区，经与泰华豪园第三届业委会协商，天健物业公司于2016年1月17日起暂时搬回现场管理人员，但天健物业公司保留履行合同的权利，现告知泰华豪园第三届业委会：应当按照合同约定支付约定费用、解决原物业管理单位撤场问题、尽快履行《泰华豪园物业服务合同》。2016年3月19日至4月24日，泰华豪园召开了临时业主大会，《泰华豪园小区2016年临时业主大会结果的公告》中载明的对议题三“泰华豪园业委会违法违规，罢免现业主委员会，重新选举产生新的业委会”相关表决结果为：通过。2016年5月5日，深圳市宝安区住宅局和深圳市宝安区西乡街道办事处作出深宝住[2016]40号《关于移交相关档案资料和公章的通知》，表明根据2016年4月25日公开开箱唱票结果，泰华豪园第三届业委会已被罢免，其中的委员资格随之终止，泰华豪园第三届业委会应当在接到本通知之日起三日内将保管的相关档案资料、印章等移交给西乡街道办事处代为保管，西乡街道办事处将依法成立筹备组，重新选举泰华豪园业主委员会。2016年10月17日，泰华豪园第四届业委会成立，并于2016年11月1日进行了备案，备案回执中载明的任期为三年。2016年11月15日，天健物业公司通过特快专递的方式向泰华豪园第三届业委会发出《关于解除的通知》，向泰华豪园第三届业委会告知：因泰华豪园第三届业委会的原因，导致天健物业公司无法实际接管小区，造成《物业服务合同》的目的无法实现，现天健物业公司依法解除与泰华豪园第三届业委会签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号：v2015）。根据天健物业公司提交的快递查询回执，泰华豪园第三届业委会于2016年11月16日收到上述解除通知。另查，天健物业公司于2016年1月1日进入涉案小区，但因原物业公司即深圳泰华物业管理有限公司拒绝退出，故无法实现接管，现涉案小区仍由原物业公司即深圳泰华物业管理有限公司进行物业管理。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。泰华豪园第三届业委会在任职期间代表涉案小区全体业主，与天健物业公司签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同约定的内容。根据该院查明的事实，天健物业公司于2016年1月1日进入涉案小区，但因原物业公司即深圳泰华物业管理有限公司拒绝退出，故无法实现接管，现涉案小区仍由原物业公司即深圳泰华物业管理有限公司进行物业管理，且天健物业公司在此过程中亦已经向泰华豪园第三届业委会履行了催告义务。该院认为根据合同全面履行原则，泰华豪园第三届业委会在与天健物业公司签订涉案合同后，涉案小区的业委会应当负有协助天健物业公司接管涉案小区的义务完成交接手续，虽然第三届业委会也履行了相应的协助义务，且天健物业公司最终未能实现接管的主要原因亦并非双方的过错所致，但双方约定的合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，而直至2016年11月15日即天健物业公司向泰华豪园第三届业委会提出解除之日，在将近一年的时间内，天健物业公司尚未实际接管涉案小区，无法履行涉案合同实现合同目的，故天健物业公司有权主张解除合同。另，泰华豪园第四届业委会已经于2016年10月17日成立，即天健物业公司向泰华豪园第三届业委会发出解除通知之日时泰华豪园第三届业委会已经不具备形式上的代表涉案小区业主的主体资格。综上，天健物业公司和泰华豪园第三届业委会签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号：v2015）应当自天健物业公司向泰华豪园第四届业委会主张解除合同之日即该院于2017年1月17日将起诉状副本送达至泰华豪园第四届业委会之日解除。业主委员会是由业主选举产生，对外代表业主行使共同管理权的组织，业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。2015年12月10日，泰华豪园第三届业委会作为聘用方与天健物业公司签订了《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号：v2015），但业委会并非独立的法人组织，泰华豪园第三届业委会签订上述合同是受涉案小区全体业主的委托代表全体业主签订的，其签订合同的行为后果应当直接归属于全体业主。本案中，涉案小区已经以召开临时业主大会的方式，通过投票重新选举产生了新的业委会即泰华豪园第四届业委会，且泰华豪园第四届业委会已经依法办理了备案手续，故泰华豪园第四届业委会虽然并未与天健物业公司签订物业服务合同，但在重新选举并备案后，泰华豪园第四届业委会既作为代表涉案小区全体业主进行民事活动的执行机构，又作为泰华豪园第三届业委会相关手续、资料以及账目的承继机构，泰华豪园第四届业委会在涉案合同解除后应当负有向天健物业公司返还履约保证金的责任，泰华豪园第三届业委会与泰华豪园第四届业委会之间的交接情况不能免除泰华豪园第四届业委会作为涉案小区现执行机构的返还责任，泰华豪园第四届业委会实际返还后，有权向泰华豪园第三届业委会以及相关人员进行追偿。另，因涉案履行保证金现仍在泰华豪园第三届业委会保管，故泰华豪园第三届业委会应当一并承担返还责任。综上所述，天健物业公司主张泰华豪园第三届业委会、泰华豪园第四届业委会向其返还履约保证金20万元，该院予以支持。综上，依照《中华人民合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《物业管理条例》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认天健物业公司和泰华豪园第三届业委会签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》（版本号：v2015）于2017年1月17日解除；二、泰华豪园第三届业委会、泰华豪园第四届业委会应于该判决发生法律效力之日起三日内向天健物业公司返还履约保证金20万元。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4310元（天健物业公司已预交），由泰华豪园第三届业委会、泰华豪园第四届业委会共同负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，泰华豪园第三届业委会与天健物业公司均确认，泰华豪园第三届业委会已经向天健物业公司退还涉案的20万元履约保证金。本院认为，本案二审的争议焦点是：天健物业公司是否有权解除《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》，并要求泰华豪园第三届业委会、泰华豪园第四届业委会退还20万元履约保证金。泰华豪园第三届业委会与天健物业公司签订的《深圳市宝安区泰华豪园物业服务合同》约定，合同期限为三年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日。但在合同期开始时，原物业公司不愿意退出导致无法交接。泰华豪园第三届业委会在上诉中称原物业公司拒不退出涉案小区，并对该物业公司提起了诉讼，以此证明其已经履行了义务。对此，本院认为，泰华豪园第三届业委会作为委托方，交付的涉案物业应当不存在管理上的障碍，根据合同相对性原则，即使是因第三人的原因导致无法将涉案物业交付给天健物业公司，其亦应承担违约责任。泰华豪园第三届业委会上诉主张天健物业公司怠于履行合同和法定义务，不及时进行交接，缺乏事实依据，本院对此不予支持。在近一年的时间里，天健物业公司仍未实现对涉案小区的管理，合同目的难以实现，其要求解除涉案合同及退还履约保证金理由充分，本院予以支持。一审判决后，泰华豪园第三届业委会已经向天健物业公司退还涉案的20万元履约保证金，故一审判决第二项应予撤销。此外，2016年3月19日至4月24日，泰华豪园召开了临时业主大会，罢免了泰华豪园第三届业委会。泰华豪园第三届业委会如认为该行为违法，可另循法律途径解决。综上，泰华豪园第三届业委会的上诉理由均不能成立，本院不予支持。因一审判决后出现新的事实，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初28226号民事判决第二项；二、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初28226号民事判决第一项。一审案件受理费4310元，由深圳市宝安区泰华豪园第三届业主委员会、深圳市宝安区泰华豪园第四届业主委员会负担。二审案件受理费4310元，由深圳市宝安区泰华豪园第三届业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张  秀  萍代理审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十一月十六日书 记 员 陈晓莹（兼）