江西省�州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3195号
上诉人（原审原告）：吴泉乐，男，1990年1月23日生，汉族，住赣州市南康区。
委托诉讼代理人：兰希桥，江西泰康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝小亮，江西泰康律师事务所实习律师，。
被上诉人（原审被告）：江西星宇置业发展有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道20号。
法定代表人：徐继红，董事长。
委托诉讼代理人：熊涛，男，1988年11月9日生，汉族，住江西省九江市浔阳区，系被上诉人江西星宇置业发展有限公司职员。
上诉人吴泉乐因与被上诉人江西星宇置业发展有限公司（以下简称星宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院(2016)赣0702民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴泉乐上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判解除双方签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》，判令被上诉人返还上诉人交付的认购款2万元，并承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人在售房现场及网站公开宣称购房户可以无理由退房，却添加许多限制性条款，将无理由退房变更为有理由退房，而这理由却是被上诉人单方面约定的，被上诉人的行为属于虚假宣传，欺诈购房者，该欺诈行为导致上诉人作出签订认购书并支付2万元认购金的行为无效。双方所签订的房屋认购书，是被上诉人利用自己的强势地位，单方面起草的格式合同，合同条款多是限制购房者权利，加重购房者义务，免除开发商义务，明显属于不平等条款，根据《中华人民共和国合同法》第四�条规定，属于无效条款。
被上诉人星宇公司辩称：被上诉人在宣传无理由退房时已经明确了该合同解除权的行使范围，上诉人如对该条款不接受可以拒绝与被上诉人订立相关协议，被上诉人并不存在虚假宣传或欺诈购房者订立合同的行为。双方签订的认购书是双方在自愿情况下签署的，合同条款的权利义务关系是对等的，认购书所约定的订金罚则，是符合法律规定的，当前赣州市房管局对商品房交易制定的管理规定也要求房屋买卖双方签订认购协议，内容与上诉人、被上诉人所签订的认购书基本一致。该认购书的内容也符合赣州市商品房交易的惯例并获得了行政认可。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
一审原告吴泉乐向一审法院起诉请求：解除双方签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》，判令被告星宇公司返还原�交付的认购款2万元，并承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月23日原、被告双方签订一份《赣州恒大名都楼宇认购书》，认购书约定：乙方（原告）自愿以下列条件向甲方（被告）认购赣州恒大名都x期x幢x单元x号房。该商品房建筑面积105.67平方米，其中套内建筑面积82.96平方米。选豪华装修标准，获特价房优惠后，按建筑面积计算，单价8234.47元/㎡,按套内建筑面积计算，单价10488.62元/㎡，总金额为870136元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款；乙方选择按揭付款（商业贷款），须于2016年3月27日前支付首期房款160136元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款69万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年3月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，……逾期20天以上视�乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还；若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到赣州恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还；乙方已阅读并理解、同意甲方在赣州恒大名都销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、……。遂诉至本院，要求处理。
一审法院认为，原告吴泉乐与被告星宇公司签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。虽然原告已按照合同的约定支付20000元购房定金，但其未按照合同约定的期限签订《商品房买卖合同》并支付房款，现原告以被告承诺无理由退房提起诉讼，要求解除合同，被告则提出原告无权要求解除认购书并返还定金的抗辩理由。关于认购书是否应解除，合同解除问题涉及解除权成就，从解除权成就的角度分析，当事人行使合同解除权，必须以法定或约定事由为依据。根据双方签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》约定“乙方（原告）需在2016年3月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，……逾期20天以上视为乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还”，该条款赋予被告有权解除合同。但原告以被告承诺无理由退房为由要求解除认购书，本院认为被告在销售现场等处对外进行宣传时，均已公示恒大集团无理由退房的具体内容和《无理由退款协议》，明确适用范围系“在客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，则自签署�商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房”或注明“无违约行为按揭手续完成后至交房前可享受”，但原告未按约履行认购书约定义务，未签订《商品房买卖合同》，故不能享受无理由退款的权利。综上所述，原告提出解除认购书既无事实依据，也无法律依据。基于原告明确提出无力购买该商品房，已构成违约，其要求解除合同的理由不成立，故无权要求返还20000元购房定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告吴泉乐的诉讼请求。案件受理费300元，由原告吴泉乐负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
�审查明：上诉人吴泉乐于2016年3月23日与被上诉人星宇公司在赣州恒大名都售楼部签订了一份《赣州恒大名都楼宇认购书》。上诉人吴泉乐在一审时提交了互联网“杨梅渡论坛”一则新闻的打印件一份，其内容为：2016年3月22日，恒大集团在广州恒大中心总部召开“无理由退房一周年活动发布会”，此次活动主会场设在恒大总部，全国包括赣州在内的172个城市也全部同步举行。据了解，为践行恒大民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，维护购房者的权益和市场的良性发展，恒大从2015年4月16日正式实施无理由退房，范围覆盖恒大所有楼盘住宅。凡购买恒大住宅楼盘的业主只要在办理入住手续前任何时间，均可无理由退房。购房者在签署《楼宇认购书》时，恒大集团向购房者出具《无理由退房承诺书》并出示《无理由退房协议书》。而购房者签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。《无理由退房承诺书》范本的内容为：您所购买的恒大属下公司开发的楼盘幢单元
房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。《无理由退房协议书》的范本内容为：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关�续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人吴泉乐与被上诉人星宇公司签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被上诉人星宇公司在销售现场等处对外进行宣传�，均已公示恒大集团无理由退房的具体内容和《无理由退款协议》，明确适用范围系“在客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房”或注明“无违约行为按揭手续完成后至交房前可享受”，上诉人吴泉乐是在售楼部即销售现场与被上诉人星宇公司签订的《楼宇认购书》，认购书中亦载明上诉人已阅读并理解、同意被上诉人在赣州恒大名都销售中心公示的各项文件、证书、重要提示，故上诉人吴泉乐主张被上诉人星宇公司对其实施了欺诈行为，与本案的客观事实不符，本院不予采信。上诉人未按约履行认购书约定义务，未签订《商品房买卖合同》，其不能享受无理由退款的权利，其要求被上诉人返还定金没有法律依据，�院不予支持。综上所述，上诉人吴泉乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人吴泉乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 王 佳
书 记 员 姚冰霞