上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初21130号
原告田华，男，1974年7月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人何川阳(系原告田华妻子)，住同原告。委托代理人张琳，上海序伦律师事务所律师。委托代理人戴亚宁，上海序伦律师事务所律师。被告邹任玲，女，1971年9月12日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人桑剑，上海震亚律师事务所律师。被告黄孟良，男，1968年9月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告黄夏阳，女，2001年4月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。法定代理人黄孟良(系被告黄夏阳父亲)，住同被告黄夏阳。上列两被告共同委托代理人周东，上海震亚律师事务所律师。第三人上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区浦东南路XXX号。法定代表人章启光，董事长。委托代理人丁速敏，男。原告田华与被告邹任玲、黄孟良、黄夏阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告邹任玲申请，本院审查后依法追加上海市太平洋房屋服务有限公司为第三人，并于同年7月7日公开开庭进行了审理。原告田华及其委托代理人何川阳、张琳，被告邹任玲的委托代理人桑剑，被告黄孟良、黄夏阳的委托代理人周东，第三人的委托代理人丁速敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田华诉称,2015年12月9日，原告与被告邹任玲在第三人的居间下签订了《房地产买卖(含居间)协议》(以下简称《协议》)，约定被告邹任玲将位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号1-3层房屋(以下简称系争房屋)以人民币(以下币种同)830万元的价格出售给原告，原告应支付定金50万元。同日，原告和被告邹任玲签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)，约定双方于2015年12月31日之前签订示范文本(网上备案专用)的上海市房地产买卖合同。之后，原告按约支付被告邹任玲定金50万元，并多次表示已准备好首付款，希望被告按约签订示范文本的买卖合同，但被告邹任玲明确向居间方表示房价涨幅过快，不再以约定的价格向原告转让系争房屋。被告邹任玲的行为已严重违约，应承担相应的违约责任，被告黄孟良、黄夏阳系其家庭成员，被告邹任玲签约时亦承诺征得其他产权人同意，故诉请判令：1、解除原、被告签署的《协议》及《合同》；2、三被告向原告返还定金50万元；3、三被告支付原告违约金166万元及赔偿损失154万元(房价涨幅与违约金之间的差额)；4、本案诉讼费用由三被告承担。被告邹任玲辩称,同意解除与原告之间的《协议》，但《合同》尚未签署，不存在解除的问题。同意按定金罚则双倍返还定金100万元，但原告主张的违约金及损害赔偿没有合同和法律依据，故请求驳回原告的第3项诉请。被告黄孟良、黄夏阳共同辩称，被告黄孟良、黄夏阳作为系争房屋的共有产权人，并未授权被告邹任玲出售房屋，《协议》及《合同》的签署均未得到被告黄孟良、黄夏阳的授权，定金也是被告邹任玲收取的，请求驳回原告的全部诉请。第三人上海市太平洋房屋服务有限公司述称，第三人作为系争房屋买卖居间方，对双方的交易风险已尽到必要的提示义务，双方没有继续交易系被告的原因，因房价上涨过快导致的。经审理查明，被告邹任玲、黄孟良系夫妻关系，被告黄夏阳系其女儿。系争房屋的产权人为三被告。2015年12月9日，原告作为买受方(乙方)与被告邹任玲作为出售方(甲方)及第三人作为中介方签订了《协议》，约定甲方将系争房屋以830万元的价格出售给乙方，双方约定定金总额为50万元，乙方于签订本协议支付甲方定金10万元，剩余定金40万元于签订本协议次日起15日内补足。甲、乙双方应于2016年9月20日前办理房屋过户手续。同日，原告(乙方)与被告邹任玲(甲方)亦签订《合同》，约定系争房屋的转让价格为830万元。《合同》第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应向乙方支付违约金，逾期超过15日仍未交付的，乙方有权单方解除合同，甲方承当赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。《合同》补充条款(一)约定，甲、乙双方协商，于2015年12月31日前签订《上海市房地产买卖合同》。补充条款(一)第10条约定，甲方若未按本买卖合同的约定全面履行义务，则按本合同第十条的约定承担违约责任。对于付款方式，《合同》附件三约定，乙方于签约当日支付房款50万元(含定金)；于2016年7月30日之前支付475万元；以购房贷款的方式支付300万元；尾款5万元于房地产交接之日支付。《合同》签订当日，被告邹任玲出具《承诺书》，承诺：“签订《合同》时，该房屋产权人黄孟良、黄夏阳未到场签约，仅有本人到场并代为签约，本人承诺已取得产权人黄孟良、黄夏阳关于按《合同》约定的交易条件出售该房屋并代为签约的同意，如房屋产权人黄孟良、黄夏阳未在2015年12月31日之前补签买卖合同，则本人愿意按合同约定总价的20%赔偿买受方……”上述《协议》及《合同》签订后，原告分三次共支付被告邹任玲50万元，对此，被告邹任玲于2015年12月9日出具“收到房款10万元”的收据，于2015年12月11日出具“收到房款50万元”的收据，于2015年12月24日出具“收到房款20万元”的收据。后双方就签订示范文本的买卖合同进行多次沟通，被告邹任玲以《合同》条款未经家人同意、房价上涨过快等理由未与原告签约。2016年3月7日，原告与被告邹任玲在电话中进行协商，被告邹任玲表示：“我与我先生也聊了这个事情，现在我真的做不了这个主，他说这个房子价格肯定涨，就算我违约，我肯定是合算的……”2016年3月10日，原告委托律师发函给三被告，表明被告未在约定时间与原告签订合同，催促被告于2016年3月15日之前至第三人处签订网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》。以上事实，由经庭审质证的《协议》、《合同》、收据、《律师函》、通话记录、及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，《协议》及《合同》系原告与被告邹任玲真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。后由于被告邹任玲不同意按约定条件进行交易，导致原告无法达到合同目的，现原告请求解除双方之间的《协议》及《合同》，并要求返还房款50万元，被告邹任玲亦表示同意，本院予以支持。被告邹任玲以出售系争房屋未经其他共有产权人同意及房价上涨等理由，未与原告在约定的时间内签订正式合同，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任，现原告请求其支付总房价20%的违约金的违约责任，具有合同和法律依据，本院予以支持。原告认为被告邹任玲还应赔偿其房价涨幅与违约金之间差额154万元，于法无据，本院不予支持。本案中，原告未能举证证明共有产权人授权被告邹任玲签订《协议》及《合同》，被告黄孟良对此亦不予追认，故原告请求被告黄孟良、黄夏阳共同承担相应责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定的规定，判决如下：一、解除原告田华与被告邹任玲就位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号1-3层房屋签订的《房地产买卖(含居间)协议》及其《上海市房地产买卖合同》；二、被告邹任玲于本判决生效之日起十日内返还原告田华房款50万元；三、被告邹任玲于本判决生效之日起十日内支付原告田华违约金166万元；四、驳回原告田华的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,900元，减半收取计34,950元，由原告田华负担5,000元，由被告邹任玲负担29,950元；财产保全费5,000元，由被告邹任玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年七月二十七日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。