宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬北商初字第52号
原告：李恒水。
被告：胡积献。
委托代理人：傅利彬。
委托代理人：韩培荣。
原告李恒水为与被告胡积献民间借贷纠纷一案，于2013年1月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员谢星适用简易程序审理。本案于2013年4月12日、5月7日两次公开开庭进行审理。原告李恒水、被告胡积献的委托代理人韩培荣均到庭参加诉讼，被告胡积献的委托代理人傅利彬到庭参加第二次诉讼。本案审理期间，原、被告曾共同申请庭外和解，但协商无果。本案现已审理终结。
原告李恒水起诉称：2012年1月9日，被告因生产经营需要向原告借款，双方于当日签订《房产抵押借款协议》一份，约定借款本金为250000元，借款期限自2012年1月9日至2012年7月8日，借期月利率为2%，被告以其名下位于宁波市江东区玫瑰花园1幢3201室房产作为借款抵押。为此，原、被告办理了公证手续和抵押登记手续。2012年1月11日，原告向被告交付借款本金250000元，被告亦向原告出具《银行转账收款确认书》一份。但之后被告未按约还本付息，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判令：被告偿还原告借款本金250000元，并支付2012年7月9日至实际还款日止的利息。审理中，原告改变陈述称，其交付给被告的250000元包含50000元的违约金，被告已于2012年1月11日返还该50000元，且被告在之后陆续向原告支付了共计55000元，该55000元视为对一年期利息的支付，故变更诉请为：一、被告偿还原告借款本金200000元，并支付以200000元为本金、按月利率2%计算自2013年1月9日至实际还款日止的利息；二、被告支付原告违约金50000元；三、原告有权就被告所有的、位于宁波市江东区玫瑰花园1幢3201室的房产折价或以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿上述第一项、第二项债权。
被告胡积献未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、被告于2012年1月11日向原告预先支付了5000元的利息以及10000元的“利息押金”，并为办理抵押登记手续、公证手续支出3600元，上述款项应当从200000元借款本金中予以扣除，故本案借款本金实际为181400元；二、原、被告在2012年1月9日签订的《房产抵押借款协议》中约定按月利率2%计算逾期利息，该利息视为违约金，但双方又于2012年1月11日以互相出具《承诺书》方式重新约定，如被告未按约还款则应支付共计50000元的违约金，故《承诺书》已替代了《房产抵押借款协议》中的违约条款，被告最多应向原告支付50000元的违约金；三、被告向原告支付的共计55000元“利息”实际包括2012年1月9日至2012年7月8日期间的借款利息25000元，以及借款期限届满后的30000元的违约金，借期内的25000元的利息系被告自愿支付，但根据《承诺书》约定，如被告未按约还款，则应支付50000元违约金，现被告已经支付30000元违约金，故仅需在余下20000元范围内承担违约责任。
原告李恒水为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1.原、被告于2012年1月9日签订的《房产抵押借款协议》、（2012）浙甬天证经字第18号《公证书》、房产抵押他项权证各一份，用以证明原、被告签订借款协议，并办理了公证手续和房产抵押登记手续的事实；
2.被告于2012年1月11日出具的《银行转账收款确认书》、《承诺书》各一份，用以证明原告于2012年1月11日向被告银行帐户汇款250000元，被告于当日向原告返还50000元，并出具《承诺书》承诺若被告不按约还款，则应支付50000元违约金的事实。
被告胡积献为证明自己的主张，向本院提交了下列证据材料：
1.原告于2012年1月11日出具的《承诺书》的复印件一份，用以证明被告实际向原告借款200000元，另约定如被告未按时还本付息，则应支付50000元违约金的事实；
2.原告于2012年1月11日出具的收条的复印件三份，用以证明被告于2012年1月11日向原告支付了利息5000元、“利息押金”10000元，并为办理抵押手续和公证手续支付费用3600元的事实。
经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性均无异议；原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，且同意在200000元中扣除5000元利息、10000元“利息押金”以及3600元办证费用，将181400元作为本案的借款本金，确认被告在借款协议签订后支付的55000元包含了借期内的利息25000元以及借款期限届满后支付的30000元的违约金，但认为《承诺书》中的违约条款与《房产抵押借款协议》中有关逾期利息的约定系并存关系，现被告未按约还款，应按两份约定同时承担违约责任，
鉴于原、被告对对方提供的证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性亦予以认定。
本案根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2012年1月9日，原、被告签订一份《房产抵押借款协议》，约定被告向原告借款250000元，月利率为2%，借期自2012年1月9日至2012年7月8日止，借款期限届满被告应一次性还清。被告以其名下的、位于宁波市江东区玫瑰花园1幢3201室房产［甬房权证江东字第201010025**号］及相应国有土地使用权［甬国用（2010）第2401423号］作为借款抵押担保。该协议第10条约定，“甲方（被告）如未按协议规定期限归还借款本息，须按月利率2%支付利息，该利息视为违约金。借据或借条另有约定的，以借据或借条为准”。签约后，双方办理了公证手续和房产抵押登记手续，被告为办理上述手续支出了共计3600元。
2011年1月11日，原告分两次向被告帐户汇款共计250000元。被告向原告出具了一份《银行转账收款确认书》，确认收到原告交付的250000元。
同日，被告向原告返还50000元，并向原告出具《承诺书》一份，载明其向原告实际借款200000元，若不按约还款付息，则应支付违约金50000元。原告亦向被告出具了一份《承诺书》与三份收条，《承诺书》载写“原胡积献向李恒水借款贰拾万元。但李恒水向胡积献转帐转出贰拾伍万元整。其中伍万元整是借款违约金”，如被告按约还本付息，届时只需偿还200000元的借款本金，该《承诺书》末尾处备注“利息按20万本金计算”。而三份收条记载，被告已向原告支付了2012年1月9日至2月8日期间的利息以及“利息押金”10000元，并将已抵押登记房产下的房产证、国有土地使用权证等放置原告处。
后，被告支付了2012年1月9日至2012年7月8日期间的借款利息25000元。但其于借款期间届满后并未按约偿还借款，仅于2013年春节前后向原告方支付了30000元的违约金。
经审理，本案的争议焦点为：《房产抵押借款协议》约定的违约金与《承诺书》中约定的违约金是什么关系？
本院认为，2012年1月9日签订的《房产抵押借款协议》约定“甲方（被告）如未按协议规定期限归还借款本息，须按月利率2%支付利息，该利息视为违约金。借据或借条另有约定的，以借据或借条为准”，而原、被告于2012年1月11日互相出具的《承诺书》载有借款本金及违约金内容，应视为本案借款协议之外的借据或借条，因两份《承诺书》对违约责任进行了重新约定，因此《房产抵押借款协议》关于按月利率2%计算违约金的约定不再有效。故本院认为，原、被告对逾期还款的违约责任约定应以《承诺书》为准，即被告应当在50000元的范围内支付相应逾期利息（民间借贷中的违约金实为逾期利息）。
本院认为：原、被告签订的《房产抵押借款协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议自原告向被告交付借款本金之时生效，对当事人具有法律约束力。但借贷关系中的借款本金以实际交付金额为准，且借款的利息不得预先在本金中扣除。现原告在庭审中自愿将其交付的250000元，扣除预先支付的5000元利息、10000元“利息押金”及3600元办证费用，即以181400元作为借款本金，属于对其权利的自由处分，对被告并无不利，本院予以确认。在合同履行中，被告按约支付了借款期限内的利息，但借期届满后并未按约还款，其行为构成违约，应承担相应民事法律责任。故本院对原告要求被告偿还181400元借款本金以及支付逾期利息的诉请予以支持。但因双方在两份《承诺书》中对逾期利息进行了重新约定，故被告应按《承诺书》的约定在50000元范围内支付逾期利息。而对逾期利息的计算标准，应以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍为限。以双方确认的181400元为借款本金、按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率四倍计算自2012年7月9日至本案第一次开庭日止（即2013年4月12日）的逾期利息共计为33499元，现被告已经支付30000元，尚应支付3499元，并应继续按上述计算标准、在余下的16501元（以50000元减去33499得出）范围内支付逾期利息至本判决确定的履行之日止。故本院对原告要求被告同时按《房产抵押借款协议》及《承诺书》中的违约条款支付逾期利息超出上述计算金额部分的诉请不予支持。被告自愿以其名下的位于宁波市江东区玫瑰花园1幢3201室房地产作为借款抵押，现其未履行债务，原告有权对抵押物在主债权范围内优先受偿，其相应诉讼请求应予支持。本院对被告关于应适用《承诺书》中违约条款计算逾期利息的抗辩意见予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条及《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告胡积献于本判决生效后十日内偿还原告李恒水借款本金181400元，并支付暂算至2013年4月12日止的逾期利息3499元，2013年4月13日至本判决确定的履行之日止逾期利息以181400元为本金、按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算（最高金额不超过16501元）；
二、原告李恒水就被告胡积献上述第一项债务范围内对被告胡积献所有的、位于宁波市江东区玫瑰花园1幢3201室房产［房屋所有权证编号：甬房权证江东字第201010025**号，国有土地使用权证编号：甬国用（2010）第2401423号］享有抵押权，并有权以其折价或在拍卖、变卖后的价款优先受偿；
三、驳回原告李恒水的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5236元，减半收取计2618元，由原告李恒水负担579.50元，由被告胡积献负担2038.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：810060143738093001，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 谢 星
二〇一三年五月二十日
代书 记员 华飞儿