苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第2473号
原告苏州工业园区建屋恒业房地产有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路188号建屋大厦1701室。
法定代表人凌学风，总经理。
委托代理人潘重岳，江苏加得律师事务所律师。
被告顾小虎。
被告陆丽花。
共同委托代理人亓新源，苏州大名律师事务所律师，代理上述两被告。
本院于2014年10月16日受理原告苏州工业园区建屋恒业房地产有限公司（以下简称“建屋公司”）诉被告顾小虎、陆丽华房屋买卖合同纠纷一案，由代理审判员刘虎适用简易程序独任审理，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员吴素元、朱健健组成合议庭进行审理，于2015年3月17日、2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告建屋公司的委托代理人潘重岳、被告顾小虎、陆丽花共同委托代理人亓新源到庭参加三次诉讼。现本案已经审理终结。
原告建屋公司诉称：2014年1月4日，原被告签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）》一份，约定两被告向原告购买位于苏州工业园区夷浜路89号天著湖韵花园一区东2幢104室的房屋，该房屋预测建筑面积181.61平方米，单价每平方米15167元，总价为2754479元。合同约定被告采取按揭方式支付房款，于2014年1月4日前支付554479元，于2014年3月1日前支付1100000元，于2014年4月1日前通过银行按揭方式将剩余房款1100000元付清。如超过三个月仍未按期支付房款，原告有权解除合同，并由被告向原告承担总房价的10%作为违约金。上述合同签署后，被告累计向原告支付了854479元，但余款1900000元一直未支付。虽经原告多次催促，被告均无法根据约定履行付款义务。原告认为被告已经严重违反合同约定，现起诉至法院，请求判令：1、解除双方所签署的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》；2、被告向原告支付275448元违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告顾小虎、陆丽花辩称：1、对于双方之间签订房屋买卖合同、房屋总价款及已付款项等事实均无异议；2、本案房屋买卖合同均由原告在签约时给付被告，根据用途共有多份。其中被告持有买方留存的合同文本、贷款银行的合同文本、交易管理中心留存的文本，约定支付尾款的时间为2014年3月及4月；原告持有卖方留存的合同文本以及用于登记备案的合同文本，约定支付尾款的时间为2014年9月及12月。被告当时在合同上签字的页数由原告方售楼人员所指定，但各份合同文本上确定付款时间的附件四上均无原被告签字、盖章，附件四无各方签字无法律效力。另外根据被告所持合同的约定，截止原告起诉的时间，尚未届至剩余款项支付的时间；3、签订合同前，两被告名下已有一套房屋，本套房屋准备以公积金贷款的形式向银行申请贷款。因两被告的公积金已经取用，而根据当时的政策，公积金账户上需要有余额50000元才能贷款500000元，二人预算至当年10月方可满50000元。签订合同时，原告方售楼人员王某某确定能让被告公积金满额贷款，并在房屋登记表上向被告书写付款方案，此种情况下被告才给付定金并签订合同。如按照原告的付款时间，被告也不可能签订上述买卖合同。原告方人员的承诺应当对原告产生约束力。
经审理查明：两被告为夫妻。2014年1月4日，建屋公司（甲方）、顾小虎、陆丽华（乙方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（编号201401040129），约定两被告购买原告销售的位于苏州工业园区夷浜路89号、公安编号2幢104室的房屋，该房屋建筑面积181.61平方米，购买单价每平方米15167元，房屋总价为2754479元。付款方式双方约定为以自有资金支付部分房款，其余部房价款由乙方贷款支付，乙方同意向甲方指定银行申请贷款，同意按照贷款银行要求向银行提供申请贷款所需资料，甲方需要协助办理贷款。因乙方原因导致未能获得贷款或金额少于申请金额的，甲方同意乙方在付款期限届满后3日内以自有资金或其余方式支付。若仍不能支付的，甲方可单方面书面通知乙方解除合同，并于书面通知送达之日起15日内将乙方已付房款扣除总房价款10%后退还乙方。双方同意乙方按照合同附件四的付款方法进行款项给付。违约责任部分，双方约定乙方未按照约定时间付款，甲方有权按照逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过十五天的，合同继续履行的，乙方除支付逾期付款利息外还需要按照总房价款的2%支付违约金；逾期超过的三个月仍未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，乙方在书面通知送达之日起十五日内按照总房价款的10%向甲方支付违约金。房屋交付时间约定为2015年5月1日。在合同解除部分，双方约定单方解除权需要在法定期限内行使，超过期限不行使的解除权消灭。对行使期限无约定的，双方的单方解除权自解除事由成立之日起三个月内不行使的，解除权消灭。双方另约定以各方预留在本合同上的地址作为送达地址，如地址变更怠于通知的视为送达。合同另对双方其余权利、义务进行约定。当日，各方另达成补充条款。在补充条款首部，以粗体提示：甲乙双方特别说明，甲方／甲方代表在此明确告知且乙方认真、详细阅读所签署的合同正本及补充条款的每一条款约定的内容、涉及乙方的权利和义务，乙方或乙方咨询专业人士已经完全了解了签署本合同正本及补充条款的有关风险，对有异议的内容进行了讨论确认，故乙方对合同正文及补充条款中各自的权利义务的对等性、公平性、客观性不持异议，并自愿以签字行为确认所有合同内容。买受人确认知悉国家与苏州市关于限购的规定，乙方在办理交房手续时向甲方缴纳房款及相关税费、否则无权要求甲方交付商品房。乙方如不能获得贷款或获得金额少于申请贷款的，应在合同正本第五条（关于自有资金付款的约定）及附件四约定的付款期限内以自有资金补足，否则视为逾期，乙方按照合同承担违约责任。在合同解除部分，约定如甲方可以解除合同的条件成就，甲方在知道或应当知道事由发生后一年内向乙方提出书面解除合同通知，在此期间不提出视为放弃解除权。甲方解除合同的，乙方除承担合同及补充条款的违约责任外，还应向甲方支付自房屋交付之日起至房屋交还甲方之日止的房屋使用费，且无需对乙方装修及搬迁损失进行补偿。无论何原因解除的，乙方应在解除事由后7日内积极配合办理备案登记撤销及房屋预告登记注销手续，逾期配合办理的也应承担违约责任，造成损失的应当赔偿。在合同生效及补充条款效力部分，双方约定：1、甲乙签订的合同、协议、附件或甲方向乙方所做的任何承诺均须以书面形式并加盖甲方公章（或销售专用章）方产生法律效力，甲方签署本合同及本补充条款的委托代理人仅取得签订合同及本补充条款的授权，除此之外，该委托代理人以甲方名义对外的一切承诺须经甲方书面确认方可生效；2、本合同取代此前关于该房屋的讨论、协议、同认购书以及一作出的说明、声明、承诺、广告和提供的楼书、模型和文件，构成甲乙双方买卖该房屋的全部合同条款；3乙方在签署合同及本补充条款前已经认真、全面的阅读全部条款，并与甲方进行了积极友好的协商，双方对约定的内容均无异议，在公平自愿的基础上签订合同和本补充条款，本补充条款是合同不可分割的一部分，与合同正本具有同等的法律效力。以上房屋买卖合同及补充条款，甲方处均加盖原告公章，乙方处由两被告签字。
上述合同签订后，原告建屋公司持有甲方留存文本，该文本附件四上对于付款方式约定为：乙方采用自有资金支付部分房款，其余部分房价款由乙方贷款支付的，于2014年1月4日前通过自有资金支付房款的20%即554479元，于2014年3月1日通过自有资金支付总房款的10%即300000元，于2014年4月1日前通过银行贷款支付应付总房款的70%即1900000元。如因乙方原因导致上述第二款约定付款日期前未能获得按揭贷款或不足总额40%的，差额部分乙方在2014年4月3日前以自有资金一次性补足。被告顾小虎、陆丽花持有乙方留存文本、交易管理中心留存、贷款银行留存的文本。该文本上，合同附件四对于付款方式约定为：乙方采用自有资金支付部分房款，其余部分房价款由乙方贷款支付的，于2014年1月4日前通过自有资金支付房款的20%即554479元，于2014年9月1日通过自有资金支付总房款的10%即300000元，于2014年12月31日前通过银行贷款支付应付总房款的70%即1900000元。如因乙方原因导致上述第二款约定付款日期前未能获得按揭贷款或不足总额40%的，差额部分乙方在2015年1月20日前以自有资金一次性补足。上述合同的附件四部分，均无原告加盖印章或被告签字。
庭审中，苏州市房地产市场管理处就涉案房屋所备案的信息向本院出具书面《查询结果说明》，确认讼争房屋登记备案付款时间与原告所持合同文本约定的时间一致。
上述合同签订后，被告按约向原告支付首笔房款554479元，后于2014年3月另行支付300000元。以上全部付款合计854479元。
2014年4月23日，原告向被告发《函》，通知被告根据约定应于2014年4月3日前付清讼争房屋款项2754479元，但尚有2200000元未支付。根据约定，逾期付款的，应当支付逾期利息及违约金，超过三个月的原告有权通知解除合同。截止发函时间，逾期达到20日，产生逾期利息8005.56元，并可按约主张违约金55089.55元。故函告被告五日内至原告售楼处交付剩余购房款及逾期利息、违约金。2014年7月24日，原告委托上海市建纬（苏州）律师事务所向被告发《律师函》，告知被告应当于2014年4月3日前支付讼争房屋款项2754479元，否则应支付逾期付款利息及违约金。但至函件之日，尚欠购房款2200000元未支付，虽经催讨，至今已逾期四个月。原告要求被告于《律师函》送达后5日内向原告支付房款2200000元及逾期付款利息及违约金，否则将提起诉讼并追究责任。以上两份函件均按照被告在买卖合同上预留地址送达，庭审被告辩称由别人转交给自己，具体收到时间不清楚，但均已收到。
诉讼中，原告对被告自行持有的三份合同中附件四是否被更换持有怀疑，故申请对于被告所持有三份购房合同中附件四的打印时间、打印纸张及打印特点与原告所提交的购房合同的打印时间、纸张及特点是否一致进行鉴定。后原告确定鉴定内容为“以被告持有合同文本中附件四与该合同文本是否一次制作形成进行鉴定”。本院征求双方意见，随即选择以被告持有的“交易管理中心留存”的合同文本为鉴定样本，在该合同中由双方随机选择并确认的“补充条款”（双方有签字、盖章）为比对样本，与该文本中的附件四进行比对，各方另确认以选定文本作为裁决依据，不在该鉴定结论以外就另两份合同再行申请鉴定。本院据此依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2015年9月7日出具鉴定意见，结论为“未发现剪材第20页（附件四第一页）与检材中《补充条款》第五页存在非一次制作形成的迹象，检材第21页与检材中《补充条款》第五页不是一次制作形成”。
庭审中，经本院释明，被告方是否对其余合同文本提出与原告相同或者相关的鉴定申请，被告认为没有必要，也确认不同意鉴定。另原被告一致确认，讼争房屋现市场价格已经上涨，各方同意由法院查询具体市场价格并在裁决时予以考量。
本案的争议焦点为原被告之间对于房屋尾款支付时间的约定。
原告为证明其诉讼请求，以下列证据佐证：
1、甲方留存的合同文本。被告对除第四页以外的真实性予以确认。
2、苏州市房地产市场管理处出具的《查询结果说明》，被告对真实性不持异议，但辩称为原告单方面备案，未经被告签字确认。
3、鉴定相关结论。被告对真实性不持异议，但辩称该附件未经原告签字不产生法律效力。
被告为证明其诉讼请求，以下列证据佐证：
1、公积金账户查询，证实其2013年12月6日公积金账户余额为0，不具备贷款条件，必须在2014年11月才有足够办理贷款的余额。原告对真实性无异议，但诉称被告明知不具备贷款条件导致无法按约付款，责任在于被告。
2、购房款支付方案，书写在“天著访客登记表”背面，用于证明原告售楼人员根据被告必须等待公积金账户有足够办理贷款余额的客观状况为原告设计的付款方案。原告诉称对相关内容不知情，也不予认可。
3、电子邮件截图（主体为关于讼争房屋的问题、房源及房款），证明被告收到催款通知后立即书面向原告说明与售楼人员对于付款时间的约定。原告诉称该证据能证实原告多次催款，其余内容及目的不确认。
4、银行贷款资料，证明被告提供的资料经银行审核通过并于2014年11月21日同意贷款，但原告拒绝为被告盖章并协助办理贷款。原告诉称，案件处于诉讼阶段且以诉请解除合同，故该阶段不能继续协助贷款。
5、事件经过列表，被告将其在2013年12月6日至2014年11月21日就讼争房屋发生的事件自行列表，原告对真实性及关联性均不确认。
6、录音材料，内容为：被告询问原告售楼处张某，贷款合同是10月1号还是后来拿的，张某表示忘记，后来确认差不多是11月。被告用以证明被告的合同文本是在2014年11月原告售楼处交给被告的。原告对真实性及人员身份均不确认，同时表示是否本案合同也不确定。
7、《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》第七版模版，证明第一页与本案不一致，进一步印证备案合同为原告单方备案。原告对真实性不持异议，但辩称合同版本在该时间有过更新，合同中引用的法律依据及解决争议条款均有调整，故不能证实被告的目的。
以上事实，有《苏州工业园区商品房（毛坯房）》、付款凭证、鉴定意见等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：原被告之间签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。原被告对于购房事实及付款事实不持异议，本院依法认定。就双方争议的付款时间，本院综合考量，认定原告所主张的付款时间，具体理由如下：（一）、原被告虽各持合同文本，但双方已进入合同履行阶段，被告也依约支付部分房款。就付款时间，除合同附件四外，合同文本中也存在对于付款方式的相关约定。本案双方争议存在于具体付款时间的约定，并非作为合同主要条款的付款时间是否存在。故被告辩称未经双方签字、盖章，附件四对于付款时间约定不成立的观点，本院不予支持。（二）、根据原被告在《补充条款》（该部分各方均无异议）中的约定，双方确定以书面签署合同取代此前就该房屋的讨论、协议、承诺、声明等，且原告对于被告所做承诺产生法律效力的前提为以书面形式确认并加盖公章，原告代理人的承诺也需要经甲方书面承诺。一方面，相关合同条款虽由原告提供，但《补充条款》首部以黑体提示，被告确认对合同及补充条款明确知晓并签字确认，应视为合同提供方已经尽到了充分的提示、告知义务。并无证据表明房屋买卖合同及其补充条款的签订存在欺诈、胁迫等情形，原告售楼人员虽指定签字页数，但被告有足够的条件及便利充分阅读合同条款并做出决定。故原告销售人员是否对被告承诺付款时间，在不符合约定条件的情况下，不能成为原告必然的合同义务。另一方面，从证据形式上看，被告提交的房款支付方案并无王某某签字确认，故是否为王某某本人出具以及出具的背景、目的无法确认。即便属实，也依法可由正式合同取代，双方的权利义务仍应以最终合同约定为准。（三）、各方当事人对自己的诉讼主张，有责任提交证据予以证实，否则应承担举证不能的法律后果。原告诉请主张支付房款的时间并提交自行留存的合同文本，该文本时间与登记备案时间一致；原告主张被告持有的合同文本并非一次性形成，经由司法鉴定，也印证其主张。上述证据形成链条，可以支持原告主张。被告在此种情况下，经本院依法释明，仍拒绝做相同或类似鉴定，相关不利后果应由被告自行承担。故本院认定，应当以原告持有合同文本载明的时间作为履约时间确定。
本院认为，被告未按双方约定的时间足额支付款项构成违约，原告在相关事项发生后一年内诉请解除合同，符合双方合同约定及法律规定，本院据此认定双方之间签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）》已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同系因被告违约所致，责任在于被告。根据合同约定，被告违约导致合同解除的，应向原告支付房价10%的违约金。因原告对违约行为不予认可，而上述约定过高，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房产市场状况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就被告违约，被告遭受逾期领取房款所致的利息损失，但鉴于双方均确认涉案房屋价格上涨，综合考量，本院酌情支持违约金10万元。已付房款经扣减，余款754479元由原告退还给被告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、依法确认原、被告之间于2014年1月4日签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》（编号201401040129）已解除；
二、被告顾小虎、陆丽华于本判决生效之日起10日内支付原告苏州工业园区建屋恒业房地产有限公司违约金10万元（该款经结算，由原告苏州工业园区建屋恒业房地产有限公司于本判决生效之日起10日内返还被告顾小虎、陆丽华房款754479元）；
三、驳回原告苏州工业园区建屋恒业房地产有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费5473元，鉴定费5000元，合计10473元，由原告负担3473元，两被告负担7000元。两被告应当承担部分已由原告预交，本院不再退还，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 朱健健
人民陪审员 吴素元
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 张 欢