上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）松民三（民）初字第3044号
原告孙金华。
委托代理人李勇，上海市志致远律师事务所律师。
被告陈炳云。
委托代理人陈叶东。
委托代理人张碧燕，上海磊天律师事务所律师。
第三人上海市松江区人民政府方松街道办事处。
法定代表人杨建忠。
委托代理人诸巨明，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人许静雯，上海龙元律师事务所律师。
原告孙金华诉被告陈炳云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月29日受理后，依法适用简易程序，于同年11月27日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权追加上海市松江区人民政府方松街道办事处（以下简称“方松街道办事处”）作为第三人参加诉讼，并于2013年2月18日第二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2013年3月4日依法组成合议庭适用普通程序审理本案，并于同年5月30日第三次公开开庭进行了审理。案件审理过程中，经被告申请，本院委托有关机构对本案所涉《购房协议》中字迹进行鉴定，并另于2014年1月7日第四次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李勇、被告陈炳云的委托代理人张碧燕均到庭参加四次庭审，第三人的委托代理人诸巨明到庭参加了第二、三次庭审，第三人的委托代理人许静雯到庭参加了第二次庭审，被告陈炳云到庭参加了第三次庭审，被告陈炳云的委托代理人陈叶东到庭参加了第四次庭审。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第四次庭审。本案经院长批准延长审限三个月，现已审理终结。
原告孙金华诉称：1980年8月，原告经土地部门批准，在本区方松街道新陈家村XX816号（原天马乡XX村8队）村集体土地上建造了面积为113.80平方米房屋一幢（二层一楼一底，以下简称“系争房屋”），并于1991年8月取得了编号为093049号农村宅基地使用权证。2001年8月7日，被告以9，000元的价格向原告胞弟孙金初购买了系争房屋（包括坐落于原告西侧，原告胞弟的面积为134.80平方米的房屋）。被告与原告胞弟孙金初约定：“如遇城市建设、筑路等规划拆迁，双方各应享受拆迁费，甲方（原告）享受总价1／3，乙方（被告）为2／3，期限为10年”。2011年2月，系争房屋被政府列入拆迁范围，现系争房屋已经由被告与政府有关部门签订《房屋拆迁补偿安置协议》，被告也实际取得了系争房屋的拆迁补偿款，并以安置价格购买了安置房。但被告至今拒绝按约向原告支付原告应得的拆迁补偿利益。据此，请求法院判令：一、被告支付原告系争房屋宅基地拆迁补偿款106，474.50元；二、被告支付原告系争房屋以上建筑物拆迁补偿款88，226.25元（294，087.50元的30%）；三、被告赔偿原告未能购买拆迁安置房损失150，928元。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：判令坐落于松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为125.81平方米的拆迁安置房的购买权归原告所有。其中诉请一宅基地使用权的补偿款106，474.50元，即（750＋600）元／平方米×78.87平方米＝106，474.50元。诉请二地上建筑物部分的拆迁补偿款88，226.25元，即总拆迁补偿款400，562元-宅基地使用权的106，474.50元=剩余拆迁利益×30%=88，226.25元。庭审中，原告明确诉状所述113.80平方米是宅基地的土地使用面积，而不是房屋面积。
被告陈炳云辩称：孙金初与被告之间的《购房协议》在2000年8月签订的，协议中写到10年内遇到拆迁原告享有1／3的拆迁费，但是现在已经超过10年，所以原告的权利已经丧失。故请求法院驳回原告的诉讼请求。即便在10年以内遇拆迁，宅基地使用权部分的利益原告也只能享受三分之一，而不是全部；对于综合费、一次性补贴、搬家补助费等都不应计算在内。
第三人述称：孙金初与被告之间存在购房协议的基础关系，证明房屋所有人是被告，生效判决进一步证明所有权关系。第三人与被告基于房屋所有权签订的动迁协议合法有据。第三人仅仅在本案中将拆迁当时的情况作告知，本案中的权利纠纷与第三人无关。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据材料以及被告的质证意见如下：
证据一、编号为093049号的农村宅基地使用权证，证明原告是系争房屋宅基地使用权的原权利人。被告对该证据的真实性无异议。
证据二、购房协议，证明孙金初与被告于2001年8月7日签订买卖协议，协议上的落款明确写的是2001年，上面多写了一个0，是笔误；该协议约定如遇城市建设等规划拆迁，双方各应享受拆迁费，原告享受总价三分之一，被告为三分之二；2011年3月份遇拆迁，是在双方约定的时间之内。被告对该证据的真实性没有异议，但认为该协议是在2000年签订。
证据三、系争房屋所在地的上海市松江区方松街道新陈家村村民委员会于2011年8月1日出具的证明，证明被告2001年购买房屋后，2002年搬到系争房屋居住。被告对该证据的真实性没有异议，但是系争房屋于2002年3月因区划调整划到新陈家村，新陈家村对于系争房屋在2002年3月之前的情况无法证明。
证据四、XX村XXX号房屋的拆迁补偿安置协议，该协议于2011年3月22日签订，该房屋与系争房屋相近，该地块在2011年3月份已经具备拆迁条件，证明拆迁应在双方约定的10年之内。被告认为该证据不能证明系争房屋在2011年3月份开始动迁，该证据与本案无关，原告应提供拆迁许可证的证号与日期。
证据五、被告与所在街道办事处签订的系争房屋（XX8**号）拆迁补偿安置协议，证明系争房屋基于宅基地使用权补偿款106，474.50元，总补偿款为400，562元，因为被告自身原因拖延签订拆迁补偿安置协议，阻碍了条件成就，其实在2011年3月份已经具备了拆迁条件。被告对该证据没有异议，但其强调拆迁日期应为2012年1月4日。
证据六、系争房屋评估分户报告单，证明基于房屋本身的建筑补偿款是32，236元。被告对该证据没有异议，但认为原告的房屋已经近10年不住，屋顶有漏洞，无法居住，评估单上所列的系争房屋是被告重新建造过的，补偿款应归被告享有。
证据七、补偿安置款发放通知单，证明被告已经领取了拆迁协议中的补偿安置款400，562元。被告对该证据没有异议，因为被告已经购买了系争房屋，所以被告享有领款权利。
证据八、上海市松江区公证处的（2012）沪松证字第1168、1169、1170号公证书及上海广辰房地产开发经营有限公司的证明，证明被告基于系争房屋的拆迁补偿安置协议拿到了位于松江区陈塔路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室三套房屋，总面积248.9平方米，根据双方协议，原告应当享有三分之一。被告对该组证据没有异议，但是也证明了补偿款、安置房购买权利应由被告享有。
证据九、原告无法购买拆迁安置房产生的损失计算单，证明原告因未能购买到安置房而受到的损失150，928元。被告对该证据不予认可，认为没有法律依据及合同依据。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据材料以及原告的质证意见如下：
证据一、（2011）松民三（民）初字第753、754、1726号案件的民事起诉状、庭审笔录、民事判决书、上诉状、再审申请书，证明2011年3月孙金初等人要求判令所购房屋协议无效，要求被告返还，目的在于拿回房屋可以享受的全部拆迁利益。法院判决驳回孙金初等人的诉请，孙金初等人上诉后中院维持原判，之后孙金初等人申请再审，还是被裁定驳回。庭审笔录中明确了孙金初何时不住系争房屋，被告何时购买、入住房屋；签订协议时间为何有三个“0”；孙金初说是笔误，但是证人证明签订时间是2000年。（2011）松民三（民）初字第753号民事判决把购房时间界定为2000年前后，而不是2001年前后。证据二、753号案件庭审中被告提供的二份村委会证明，一份是松江区佘山镇横山村村委会于2011年5月4日出具的证明，证明被告是在2000年10月份开始居住在系争房屋；另一份是松江区方松街道新陈家村村民委员会于2011年5月4日出具的证明，证明的内容与孙金初提供的新陈家村证明内容一致，2002年3月因区域调整，被告居住的系争房屋归到新陈家村辖区，并一直居住至动迁完毕。所以出具证明时间只能是这个时间。上述证据同时说明，本案原告提起诉讼的目的与2011年3月份提起诉讼的目的相同，要求拆迁款项归原告所有，是有违诚信的。
原告对上述证据的真实性没有异议。但认为起诉状日期是2011年3月份，正因当时是遇拆迁，双方对拆迁利益有争议，故孙金初起诉，恰恰证明了2011年3月份就具备拆迁条件了。正因为双方对签订日期有争议，所以法院写了2000年前后。佘山镇横山村村委会于2011年7月21日又出具过证明，否定了2011年5月4日出具的证明所要证明的内容。
第三人对原、被告的证据均没有异议，但认为与第三人无关。
审理中，原告申请证人徐某某、张甲出庭作证。证人徐某某、张甲均陈述：其均系原告在XX村XXX号的邻居，均听说2001年原告将系争房屋卖掉。被告申请证人陈某某、朱某某出庭作证。证人陈某某、朱某某均陈述：其均系被告的亲属，签订协议是在2000年8月，当时其均在场。
原告对上述证人证言的质证意见如下：原告申请的证人均与原、被告无利害关系。签订协议时原告申请的证人不在场，所以不清楚协议签订的时间。但被告申请的证人签协议时在场，只清楚签协议的时间，不清楚协议的内容，该证言不能采信。协议是一式两份，被告说协议只有一份不符合常理。
被告对上述证人证言的质证意见如下：签协议的时候原告申请的证人不在场，故无法证明时间问题，且按照装修房屋的时间推算出签协议的时间是不合理的。被告的证人清楚记得签协议的时间及在场人。本案关键在于签协议的日期，证人已某某陈述，装修时间不是重点。被告证人的陈述是事实。
第三人对上述证人证言未发表意见。
审理中，本院于2012年12月6日至上海市松江区方松街道城市建设管理科调取了2011年3月18日发布的“松江区方松街道广富林路西延伸项目房屋拆迁补偿安置方案”。同日，本院至松江区方松街道新陈家村村民委员会调查，该村委会确定系争房屋是按照上述文件进行拆迁的。庭审中，原、被告均对此予以确认，但被告认为方案的发布时间不能代表拆迁的许可时间。
本院于2013年5月14日至上海市松江区佘山镇横山村村民委员会调查，该村委会表示之前出具的证明没有经过核实，其不清楚被告何时开始居住原XX816号。原、被告对该调查情况不持异议。
本院对双方提供的证据材料以及证人证言，结合本院的调查材料，认证如下：对原告提供的证据一、四、五、六、七、八，被告对真实性予以认可，本院经核实对于真实性予以确认。对于原告提供的证据二、九以及双方提供证人的证言，本院将结合案情加以综合评定。对于原告提供的证据三以及被告提供的证据二，新陈家村村委会无法证明被告在2002年3月前的居住情况，而在本院至横山村委会调查核实后，确认该村委会亦无法证明系争房屋的居住情况，故对该两组证据本院均不予采信。对于被告提供的证据一，其中已为生效法律文书所确认的事实，本院将直接予以确认。
庭审中，原告坚持认为《购房协议》上落款日期“20001年8月7日”当中的“20001”年上面多写了一个“0”，是笔误。而被告则认为落款日期应为2000年，笔误应当由原告承担相应的不利后果。因原、被告就《购房协议》上落款日期“20001年8月7日”当中的“20001”年字迹是否一次形成产生争议，经被告申请，本院于2013年6月17日委托华东政法大学司法鉴定中心（以下简称“鉴定机构”）就此进行鉴定。鉴定机构于2013年12月17日作出华政（2013）物证（文）鉴字第C－187号文检鉴定意见书（以下简称“鉴定意见书”），经检验分析：由于“20001年”中的“1”字迹笔画较少，难以通过理化检验的方式，对“1”与其它字迹是否同一时间形成进行鉴定。通过显微检验发现“1”字迹与“年”字迹存在交叉，但由于该处交叉部位由“1”的收笔与“年”字迹笔画的起笔构成，因此对“1”字迹与“年”字迹形成的先后顺序难以提供鉴定意见。其鉴定结论为：检材《购房协议》上落款日期“20001年8月7日”当中的“20001”年字迹是否为一次形成难以提供鉴定意见。原、被告对该鉴定意见均不持异议，但原告认为显微镜中显示“1”和“年”字有交叉，“1”的收笔和“年”的起笔是同时构成的；被告则认为鉴定意见书上没有写明是同时构成的，且按照孙金初的书写习惯，有理由相信“1”是添加的。
根据原、被告诉辩称意见、上述证据材料举证、质证、认证意见，本院确认以下事实：
系争房屋的宅基地使用证号为093049，宅基地使用人为原告、李国梅、孙秋萍，宅基地使用权面积113.80平方米，坐落于上海市松江区方松街道新陈家村XX816号东侧。该址西侧还有宅基地使用证号为093050的房屋，宅基地使用人为孙金初、徐明珠、沈方妹、孙秋枫、孙仁秀、金三宝，宅基地使用权面积134.80平方米。原告与孙金初为同胞兄弟。1999年，原告搬迁后，将其所有的位于新陈家村XX816号东侧宅基地使用权面积113.80平方米上的一幢房屋交由孙金初管理并无偿使用。
本世纪初，孙金初作为甲方与被告作为乙方签订《购房协议》一份，约定：“兹由XX八队孙金初有现房二上二下、4间小房，出售给乙方，经双方协议如下：1、房价为9，000元，一次性付清；2、如遇城市建设、筑路等规划拆迁，双方各享有拆迁费，甲方享受总价1／3，乙方为2／3，期限为10年，10年以后，甲方为放弃享受一切费用，全部归乙方所有。经双方协议，甲乙双方同意以上条款”。落款时间为“20001年8月7日”。协议签订后被告即支付孙金初房款9，000元，孙金初将房屋及宅基地使用证交付给被告。被告接收房屋后进行了部分改建装修，并使用至被拆迁。庭审中，原、被告一致确认购房协议中的“现房二上二下、4间小房”即原告一户及孙金初一户同为新陈家村XX816号的宅基地房屋。
2010年12月6日，系争房屋因涉拆迁进行了房屋价格的评估。
2011年3月18日，松江区方松街道广富林路西延伸项目房屋拆迁补偿安置方案公布。原、被告一致确认涉案房屋是根据上述方案进行拆迁。被告还表示其是自愿申请拆迁的。
2012年1月4日，被告作为被拆迁人与第三人方松街道办事处作为拆迁人就系争房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定第三人支付被告：1、货币补偿款188，935元；2、棚舍和其他附属物补偿款22，750元；3、搬家补助费1，577元；4、临时过渡费3，786元；5、购房补贴173，514元；6、综合一次性补贴10，000元。上述款项合计400，562元。如被告在规定时间交房的，第三人给予速签速搬奖10，000元。上述协议签订后，被告领取了410，562元（含速签速搬奖10，000元）。
另查明，2011年4月15日，孙金初等曾向本院提起诉讼，要求确认孙金初与被告于2001年8月7日签订的《购房协议》无效，并要求被告返还系争房屋。经本院审理后，本院以（2011）松民三（民）初字第753号民事判决书，依法判决驳回了孙金初等提出的诉讼请求。经孙金初等上诉，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。后孙金初等又申请再审，上海市高级人民法院又裁定驳回了孙金初等人的再审申请。在（2011）松民三（民）初字第753号案件审理中，孙金初与被告确认系争房屋已经被列入拆迁范围，因双方就补偿问题未能达成一致意见，故涉诉。该案中另查明，被告原系上海市松江县天马公社朝阳大队外下洋生产队人，于1980年3月23日因工作原因，将户口迁至工作地点长征农场。除系争房屋外，被告未另行申请宅基地或新购商品房。再查明，被告系非农业家庭户口，其户籍所在地为本市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX室。1999年8月30日，被告从上海市崇明县长征农场一分场生活区迁入上述地址。
庭审中，原、被告一致确认购房协议是孙金初书写。原告陈述孙金初手抄了二份，一份留给孙金初，一份留给被告。被告在第一次庭审中陈述，被告处确实有一份协议，两份协议是同时书写的，被告的一份是复写的，已经看不清，无法提供。原告问及是否是复写纸写的，被告则回答不清楚。被告在第二次庭审中陈述，协议二份都是由孙金初所写，给了被告一份，二份是复印的还是分别写的被告也不清楚，被告处的协议已经找不到了。被告在第三次庭审中陈述，当时其没有拿协议因为协议只有一份，后来孙金初复印好以后给其两份，具体时间记不清楚了。被告是在拿到协议后付钱的。被告在第四次庭审中陈述，孙金初手写了一份，当时在其家里签的，在给钱和交付宅基地使用证时，孙金初拿了一份给被告，那一份现在什么都看不清了，可能是孙金初去复印的，用的热敏传真机的纸，所以退色的没有字了。
再查明，被告在签订补偿安置协议过程中，未曾提供过《购房协议》。
以上事实，有农村宅基地使用权证、《购房协议》、（2011）松民三（民）初字第753号民事判决书、（2011）沪一中民二（民）终字第2049号民事判决书、（2011）沪高民一（民）申字第1617号民事裁定书、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、被告的户籍资料、松江区方松街道广富林路西延伸项目房屋拆迁补偿安置方案、华政（2013）物证（文）鉴字第C－187号文检鉴定意见书、询问笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：1、孙金初与被告何时签订购房协议？2、系争房屋何时遇规划拆迁？3、系争房屋拆迁费总价为多少？本院对上述争议焦点作如下阐析。
1、关于孙金初与被告何时签订购房协议的问题。对于购房协议落款处的“20001年”，原告解释为多写了一个“0”，是笔误。而被告认为是“2000年”。经过鉴定，鉴定机构对于“20001”年字迹是否一次形成亦难以提供鉴定意见。本院认为，原、被告在庭审中均一致确认购房协议由孙金初书写，且双方各留有一份。从常理来说，购房作为一重大事项，购房协议应当由买卖双方给持一份，出资购房的一方还应当持有支付房款的凭证，该两份材料对判断本案的房屋购买时间至关重要。而本案的被告即出资购房者，既未能提供自己所持有的购房协议，也未能提供支付房款的凭证。至于被告提供的证人证言，因证人与被告均有亲属关系，没有其他证据对是否是2000年签订购房协议予以佐证，故本院对于被告提供的证人的证言不予采信。被告在几次庭审中对于其持有的购房协议说法不一，且无法提供该项重要证据，因此被告应当承担举证不能的不利后果。故本院对于原告主张的2001年签订购房协议的意见，予以采信。
2、关于系争房屋何时遇规划拆迁的问题。本院认为：首先，购房协议表述为“如遇……等规划拆迁”，显然应当理解为只要具备拆迁条件即可，而不能以签订拆迁协议的日期计算。其次，2011年3月18日公布了松江区方松街道广富林路西延伸项目房屋拆迁补偿安置方案，系争房屋邻近的其他房屋先后在2011年3月左右签订了拆迁补偿安置协议，唯独系争房屋的拆迁补偿安置协议于2012年1月才签订，且之前原、被告在系争房屋购房协议效力问题发生纠纷后，于2011年4月在本院涉讼。从上述事实中本院可以认定在2011年3月，系争房屋已经具备了拆迁的条件。而此时被告应当知道十年内遇拆迁对其不利，本院有理由相信被告在签订协议即将满十年时，故意拖延至满十年后再签订协议。故如果按照签订拆迁补偿安置协议的日期计算十年的截止日，显然对原告是不公平的。在条件成就时，如果故意阻碍条件的成就，就应当视为条件成就。故结合上述对于购房协议签订时间的认定，本院根据公平和诚实信用原则，确认原、被告在签订协议之日起算十年内已经遇规划拆迁，原告要求按照购房协议约定的拆迁费总价三分之一的主张，本院予以支持。
3、关于系争房屋拆迁费总价为多少的问题。本院认为系争房屋的拆迁补偿安置协议中所列的费用中1、货币补偿款188，935元；2、棚舍和其他附属物补偿款22，750元；3、搬家补助费1，577元；4、临时过渡费3，786元；5、购房补贴173，514元；6、综合一次性补贴10，000元；另外还有速签速搬奖10，000元，以上共计410，562元，被告确认已经收到。上述费用可以认定为系争房屋的拆迁费，即双方协议中所约定的拆迁费。原告主张的宅基地使用权部分的拆迁补偿款属于上述拆迁费范畴，其单独主张归其所有，本院不予支持。虽然被告陈述其对系争房屋进行了部分改建，但是因现在系争房屋已被拆除，被告未能提供改建的相关证据，且从拆迁补偿安置协议中也不能区分房屋原有状态和改建部分，被告自身改建部分应得的拆迁费无法计算，故对于上述拆迁费不再区分原、被告各自的份额。原告有权按照协议主张上述费用总价的三分之一。对于原告主张的将坐落于松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为125.81平方米的拆迁安置房的购买权归原告所有，涉及的是因拆迁产生的安置购房利益，根据公平原则，本院认为该利益并不能列入购房协议中“拆迁费”的范畴，且因原告已将系争房屋卖于被告，该安置购房利益已归被告所有，原告无权以拆迁费的名义主张该安置购房利益。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定判决如下：
一、被告陈炳云于本判决生效之日起十日内支付原告孙金华拆迁费410，562元的三分之一，即136，854元；
二、驳回原告孙金华的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，484元，由原告孙金华负担3，447元（已付），由被告陈炳云负担3，037元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金 贤
代理审判员 方美玲
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 梁峙涛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果