沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初10941号
原告：张连伟，男，1967年3月6日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：汪席春，系辽宁事成律师事务所律师。
被告：辽宁省众城建设总公司，住所地：沈阳市和平区市府大路45号6608室。
法定代表人：姚铮，系该公司经理。
委托诉讼代理人：吴占忠，男，汉族，1969年5月19日出生，住址沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王冠雄，系辽宁明格律师事务所律师。
被告：陈思娇，女，汉族，1966年6月28日出生，住址：沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：邵义，男，汉族，1963年12月2日出生，住址：沈阳市铁西区。系被告陈思娇丈夫。
第三人：焦伟，男，1958年4月25日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：赵冠，系辽宁恒生律师事务所律师。
第三人：揣素清，女，汉族，1955年3月27日出生，住址：辽宁省铁岭县。
委托诉讼代理人：赵冠，系辽宁恒生律师事务所律师。
原告张连伟绍辉6诉被告辽宁省众城建设总公司（以下简称辽宁众城）、陈思娇、第三人焦伟、揣素清物权保护纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，由审判员盛雯适用简易程序独任审理，分别于2016年11月7日、11月18日依法公开进行了审理。原告张连伟其委托代理人汪席春，被告辽宁众城委托代理人吴占忠、第三人焦伟及揣素清委托代理人赵冠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张连伟诉称:1、2015年2月6日原告从第三人揣素清处购买二手房。地址位于沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室。并已取得房屋产权证。2、第二被告称位于沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室的房屋，与第一被告在1999年4月通过置换取得。但是，位于沈阳市铁西区艳粉街xx号（xx-
xx-2）室的房屋，在产权局没有产权人登记信息。即属于建设人未出售或者分配状态。该房屋与第二被告没有产权关系，第二被告也不能证明该房屋曾属于过第二被告。以及第一被告曾经拥有过该房屋。因此，16年的时间过去，第二被告没有证据显示属于第一被告所有。因此，所谓房屋置换一事，根本就没有成就、也没有事实基础。3、位于沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室的房屋，是第一被告开发，于1999年12月19日出售给了第三人焦伟。焦伟与2007年8月30日又出售给了揣素清。2015年2月6日揣素清又将该房屋出售给了原告。4、目前，第二被告无权属依据占据权属关系明晰属于原告的房屋。其行为对原告已经构成侵权。为此，原告请求法庭依法确认：位于沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室的房屋权属属于原告所有。并判令第二被告停止侵权行为，停止侵占属于原告所有的房屋，并将该房屋交还给原告使用。诉讼请求：1、请求法庭确认沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室价值11万元的房屋权属属于原告。2、请求法庭认定1999年4月第一被告用沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室房屋第二被告相互置换沈阳市铁西区艳粉街xx号（xx-
xx-2）室房屋的置换行为不成立。3、请求法庭判令第二被告停止侵占沈阳市和平区柳州街xx号（xx-
xx-3）室房屋的侵权行为。搬出该被侵占的房屋。4、请求法院判令第一第二被告共同承担本案诉讼费用。
被告辽宁众城辩称：了解这件事的人已经基本退休、调离，我单位没有了解这件事情人，因为是1999年的事，时间太长。
被告陈思娇辩称：1、原告诉讼的依据不成立：在2014年和平法院一审和市法院二审中，对原告相同的所谓主张，判决都已查明并明确指出，通过和平区法院来宾法官对铁西区城建开发有限公司的实地调查，陈思娇对于铁西区艳粉街xx号xx2的住房是在1997年4月通过购买取得的商品房，其发票信息是真实的，证明了铁西区艳粉街住房就是陈思娇所有的，开发公司还称现在据此依然能够办理房产证（见来宾法官调查工作记录）。同时市法院判决书也明确指出:陈思娇与众城公司1999年达成了换房协议,众诚公司与陈思娇之间换房事实已经发生，陈思娇已将铁西区艳粉街xx号xx2房屋交给众诚公司。(见市法院判决书第9页),这是终审已生效的判决结论，结论具有法律效力，原告现在诉讼的所谓“铁西区艳粉街xx号xx2的住房无法证明属于陈思娇，房屋置换没有事实依据”说法是与此前和平区法院调查和市法院终审认定的事实和判决结果相违背的，是不成立的，不能作为案件的诉讼有效依据。2、原告诉讼引用法律不当，2014年市中院已生效的判决指出：1999年陈思娇与众城公司换房协议和换房事实是成立的，尽管未完成互换房屋产权登记，但完成房屋实际交换居住是明确的，而1999年国家物权法并未实施，当时产权登记是非强迫的，没有房屋产权占有使用必须以产权登记为准的明确法律条文,可参考与本案特点完全相同的2007沈民(2)房中字第39号判决案例，（此案市法院终审判决争议房屋归持有准住单的被告一方，而没有判给持有房产证的原告一方），因此交换的房屋未产权登记不应影响陈思娇与众城公司换房成立，1999年柳州街房屋已归陈思娇使用，受已有的合同法保护。物权法在2007年10月1日开始施行，产权所有以房屋登记为准的法律条文这时才开始明确，按照旧事用旧法新事用新法法律原则,相应的物权法法律条款只能应用于2007年10月以后发生的民事房屋纠纷事件,但陈思娇通过换房取得柳州街xx号xx3房屋发生在1999年4月，按法律不追溯既往原则，不能适用2007年发布的物权法，即不能以陈思娇未取得柳州街房屋产权证为由使用物权法否定物权法颁布前的双方换房事实和交换行为有效性。法律依据：立法法第八十四条：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。3、原告是非善意取得房屋证书，没有诉讼的法律效力，同时也没有以原告身份介入与其无关的房屋互换纠纷案件的法律资格。2014年市法院终审判决明确指出，揣素清应该在陈思娇与众城公司解决换房纠纷后，再另行主张自己的房屋权利，清楚表明市中级法院认为柳州街xx号xx3房屋应该处于争议纠纷状态。中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条（五）规定权属有争议的房地产，不得转让：因此柳州街xx号xx3房屋本不应交易。揣素清在市中院2014年判决后却在2015年违反上述法律规定将存在争议的柳州街xx号xx3房屋转手卖给原告张连伟,而原告张连伟在不像正常人买房一样购房事先勘验柳州街房屋，而且原告此次诉讼不是按常理起诉直接卖房人揣素清，索要未交付的柳州街所购住房而是起诉没有直接法律关系的陈思娇，诉讼也实际代替了众城公司应承担的诉讼角色，以自己不是当事方的互换合同纠纷为由起诉与原告无法律关系的第二被告，形成奇特的局外人越位诉讼，要求法院审理与原告自己无关的民事纠纷，目的就是在换房纠纷官司中帮助众城公司重新获得柳州街xx号xx3房屋，诉讼具有明显目的性,原告不顾房屋由陈思娇占有使用的事实，仍然购买有权属争议房屋，法律上属于非善意取得房产证，原告的诉讼行为明显有与众城公司、揣素清等串通合谋，破坏目前换房事实存在的现状，损坏陈思娇现在柳州街房屋居住利益的企图，希望法院查清事实，按照民法通则对此情况的规定，以非善意购买行为、串通他人损害第三人利益驳回原告的诉讼请求。同时房屋互换纠纷涉及的是陈思娇与众诚公司两者的法律关系，完全与原告无关，原告越位诉讼明显违背民法对诉讼程序的规定，作为原告强行代替众诚公司提出一个自己不相关的房屋互换合同案件诉讼是不合适的。所以2014年市法院判决：本案涉及的房屋互换关系系在原审二被告（众诚公司与陈思娇）之间存在的法律关系，原告（揣素清）对于案涉房屋的交付可待换房纠纷解决后另行主张权利。明确否决了原告直接参与不相干的房屋互换纠纷诉讼的做法。4、陈思娇对柳州街房屋的占有使用是基于法律支持，根据市中院2014年已生效的判决，1999年4月陈思娇与众城公司换房协议和换房事实是存在的。目前陈思娇对柳州街xx号xx3房屋的占有使用是基于双方换房协议的合同法律基础。原告以陈思娇的互换的住房未登记房产证为由，认为换房不成立是直接违背相关法律规定的，诉讼主张是站不住脚的。物权法里第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此陈思娇对于铁西区艳粉街住房未登记房产证，甚至未登记获得被换的柳州街房屋产权证，都不影响自1999年4月以来存在的换房协议具有的合同效力，陈思娇现在对柳州街xx号xx3房屋的占有使用是基于有效的换房协议完全应受到合同法保护,所以原告房屋交换不成立的诉求主张恰与法律规定相抵触,应予驳回。5、换房合同纠纷的实质来源于众诚公司一房两卖，2014年的市中法调查和判决表明:铁西区艳粉街xx号xx2房屋确为陈思娇所购,且和平法院来宾法官工作记录也证明铁西区艳粉街房屋可以办理房产证.所以众诚公司与陈思娇双方未办理被置换房屋产权证的客观障碍不在陈思娇一方:陈思娇至今未取得柳州街xx号xx3房屋产权证的根本原因在于众城公司一房两卖，1999年4月陈思娇与众城公司达成互换协议，部分履行了协议，完成换房居住，众城公司却在1999年12月背着陈思娇擅自与焦伟签订购房合同,2000年5月将柳州街xx号xx3房屋转卖给焦伟,并给焦伟开具购房发票，是单方变更陈思娇与众诚(益宁)公司换房合同的违法行为。依据我国法律：合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。众城公司一房两卖是典型的违法行为，其过去也有类似的行为，见2007沈民(二)房中字第39号判决，众城公司应该停止侵害陈思娇权益，要求辽宁省众诚建设总公司（原益宁公司）应撤消与他人进行的房屋买卖，继续履行原换房协议，完成柳州街房屋房产证交换，否则如认为换房合同无法继续完成登记互换,法院应按照国家法律对房产开发公司的一房两卖的处理原则，经济惩罚众城公司，赔偿陈思娇的损失。以维护法律的公平和权威。2014年市中院终审否定2013年和平区法院让陈思娇腾房的原一审结果的最终判决书中说:“原审法院在合同纠纷中直接以合同目的无法实现对该法律关系做解除认定,但又未在判决主文中对解除的后果进行全面处理不妥,”其判决词的含义也在于此。
第三人焦伟辩称：焦伟1999年从被告辽宁众城处购买房屋，其合同行为成立，焦伟于2007年8月将房屋卖给揣素清也是合法有效的，因此我认为原告诉讼与我无关。
第三人揣素清辩称：揣素清于2007年8月30日从焦伟处购买房屋，其行为合法有效，并且办理房产证，于2015年2月将房屋卖给原告，也是合法有效的。揣素清已经履行了原房屋买卖的义务，也协助了原告办理房屋产权证，因此原告的诉讼请求与我无关。
经审理查明：位于沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3，建筑面积为41.1平方米的诉争房屋，系被告辽宁众城（原名辽宁省益宁房地产开发总公司）开发建设。1999年12月19日，辽宁益宁房地产开发总公司（甲方）与第三人焦伟（乙方）签订商品房购销协议书，在第二条乙方购买甲方商品房如下表项中，包括了沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3在内的六套房产。总价款为591600元，2000年5月10日，辽宁益宁房地产开发商为第三人焦伟开具了购房款发票。2007年8月30日，第三人焦伟与第三人揣素清签订《房屋买卖合同》，约定将位于沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3以总价款107000元的价格出售给第三人揣素清。第三人揣素清于2007年9月17日取得房屋所有权证书。2015年1月20日，第三人揣素清与原告张连伟签订《存量房买卖合同》，将沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3的房屋以总价款110000元的价格出售给原告张连伟。原告于2015年2月6日取得房屋所有权证书。上述房屋在出卖给第三人焦伟、揣素清及原告张连伟的过程中均未进行过房屋交付。诉争房屋自1999年至今一直由被告陈思娇占有使用。
另查明：本案第三人揣素清曾于2011年11月20日以物权保护纠纷为由起诉本案被告陈思娇至本院。诉讼请求为要求陈思娇将诉争房屋腾空并返还给揣素清，并结清水电费。揣素清在于2011年11月7日提交的起诉状中事实与理由部分注明：在焦伟购买该房屋期间，益宁公司用该房屋与被告提供的铁西区房屋一直互换使用，现被告所有的位于铁西区艳粉街xx号x-x-2单室的房屋早已腾空两年，多次找被告，被告一直不露面。在该案件2012年3月15日的庭审笔录中第五页记载：问：原告，你怎么发现被告占有诉争房屋的。答：我从焦伟从手中买房时，焦伟告诉我过我，房屋暂时交给被告使用，铁西的房屋目前为止还不能办证，诉争房屋可以办理房证，双方互换的基础丧失了。焦伟说房屋不能互换了，所以他卖房时告诉我方等等看铁西的房屋能不能办证。如果铁西房屋的房证能下来，我方搬到铁西区的房屋。问：原告，你是否去看铁西区的房屋。答：看过，房屋是空的。后揣素清申请撤诉，本院作出（2012）沈和民二初字第85号民事裁定书，准予撤回起诉。
2012年8月17日，第三人揣诉请又以房屋租赁合同纠纷为由起诉辽宁众城作为被告及陈思娇作为第三人至本院。诉讼请求为1、请求解除揣素清与辽宁众城签订的委托租赁合同；2、请求被告给付9500元房屋租金；3、请求辽宁众城交还揣素清委托出租的位于沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3的房屋；4、请求陈思娇承担本案连带责任和协助辽宁众城交还上述房屋。本院于2013年9月5日作出（2012）沈和民二初字第1663号民事判决书。审理查明部分认定如下事实：和平区牛奶站第4栋1单元2层3间房屋与沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3房屋是同一处住房。辽宁省益宁房地产开发总公司于1999年4月6日向第三人开具商品房准住通知（房管存），该准主通知载明，和平区牛奶站第4栋1单元2层3间，建筑面积41平方米房屋分配给陈思娇使用。同日，第三人交纳了物业、防盗门、化粪、垃圾清运等费用并入住。居住期间，第三人交纳了相关的采暖费、电费、燃气费等费用。第三者自2006年6月26日起将诉争房屋将诉争房屋以600元/月的价格出租给案外人使用，现诉争房屋由第三人实际控制。再查明，1997年4月7日，第三人陈思娇购买了沈阳市铁西区城建开发有限公司（原名铁西区城建综合开发有限责任公司）开发建设的沈阳市铁西区艳粉街xx号xx2房屋，总房款3万元。该房屋现未办理房屋所有权证，亦无人居住。1999年第三人与被告达成口头协议，第三人用该房屋与被告众城公司开发建设的本案诉争房屋互换产权。该判决判项如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告辽宁众城建设总公司给付原告揣素清房屋租金9500元；二、本判决生效之日起十五日内，第三人陈思娇将位于沈阳市和平区柳州街xx号x-x-3，建筑面积41.1平方米腾空，交还原告揣素清；三、驳回原告的其他诉讼请求。后因陈思娇不服该判决向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2014年2月21日作出（2013）沈中民二终字第2299号民事判决书。在本院认为部分论述如下：以上事实可以看出揣素清于2007年从案外人焦伟处取得涉案房屋，并办理了产权证，而上诉人陈思娇于1999年即与众城公司达成可换房协议，而揣素清对原审判决并未上诉，应视为其对原审认定事实的认可。故上诉人陈思娇并不是基于众城公司受揣素清租赁之托而租赁房屋，故揣素清原审主张房屋是众城公司租赁给上诉人陈思娇使用的事实与客观事实不符，且二审审理中，上诉人提供了（2012）沈和民二初字第85号案件的庭审笔录，该笔录记载的内容也可以佐证上诉人陈思娇与众城公司在1999年达成了互换协议并履行了房屋交换协议，但因本案中所涉及的房屋互换关系系在原审二被告之间存在的法律关系，众城公司主张已将铁西区艳粉街xx号xx2房屋钥匙交换给了上诉人，但上诉人对此予以否认，而众城公司未能提供交换钥匙的证据……。虽然揣素清主张上诉人对腾房应承担责任，但由于其购房之时，众城公司于上诉人之间换房事实已经发生，故其以上诉人是租赁争议房屋的事实请求上诉人腾房依据不足……。判项如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1663号民事判决主文第一项，即本判决生效之日起十日内，被告辽宁众城建设总公司给付原告揣素清房屋租金9500元；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第1663号民事判决主文第二项、第三项；三、驳回上诉人陈思娇其他上诉请求。第三人揣素清因不服沈阳市中级人民法院作出的（2013）沈中民二终字第2299号民事判决，于2014年向辽宁省高级人民法院申请再审，2014年11月18日，辽宁省高级人民法院作出（2014）辽审一民申字第1143号民事裁定书，裁定驳回揣素清再审申请。
再查明，庭审中，证人王某（××）出庭陈述曾与被告陈思娇用铁西区艳粉街xx号xx2房屋与本案房屋互换的事实，其主张后来没有换成，已将钥匙还给了被告陈思娇，但被告陈思娇不认可收到房屋钥匙。
上述事实，有原告提供《房屋产权证》、《房屋买卖合同》、（2012）沈和民二初字第1663号民事判决书、(2013)沈中民二终字第2299号民事判决书、被告陈思娇提供的《房屋准住通知单》、《专用收款收据》、揣素清起诉状、2011年11月及2012年3月15日庭审笔录两份、（2014）辽审一民申字第1143号民事裁定书及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：关于原告请求确认诉争房屋归其所有并要求被告陈思娇搬出房屋的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”及第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告该项诉讼请求如应得到法律支持，应符合两个条件，其一，原告对诉争房屋享有所有权；其二，被告陈思娇占有诉争房屋系无权占有。首先，从原告享有诉争房屋所有权来分析，诉争房屋系被告辽宁众城抵顶给第三人焦伟，第三人焦伟转让给第三人揣素清，第三人揣素清又转让给原告，虽原告现已取得诉争房屋的所有权证，但诉争房屋的上述转让行为，均基于被告陈思娇对诉争房屋已实际占有的情形下发生，庭审中，原告张连伟亦自认在购买诉争房屋时曾去过诉争房屋，亦知道诉争房屋由被告陈思娇占有，而相对于正常买受人而言，其在明知诉争房屋为他人占有情况下，仍购买诉争房屋，其行为不符合常理，故原告购买诉争房屋的行为不构成善意；其次，再从被告陈思娇占有诉争房屋来分析，被告陈思娇对诉争房屋的占有，是基于其与被告辽宁众城之间存在房屋置换关系，即被告辽宁众城将诉争房屋与被告陈思娇位于铁西区艳粉街xx号x-x-2单室进行互换，并于1999年4月6日向被告陈思娇出具了诉争房屋准住通知单，且被告陈思娇实际占有使用诉争房屋至今，虽庭审中，被告辽宁众城辩称其与被告陈思娇的置换行为已解除，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，被告辽宁众城应为其主张承担举证证明责任，但被告辽宁众城未提交证据对其主张予以佐证，故被告陈思娇对诉争房屋占有，不属于法律规定的无权占有。基于上述分析，原告仅以该房屋的所有权证书作为依据要求确认所有及要求被告陈思娇腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告请求确认被告辽宁众城与被告陈思娇的置换行为不成立的诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”的规定，民事诉讼应区分为确认之诉、变更之诉和给付之诉三种，原告提起的该项诉讼请求，系对民事法律行为的一种确认，而依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”的规定，原告无证据证明被告辽宁众城与被告陈思娇的置换行为不符合上述法律规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
驳回原告张连伟的诉讼请求。
案件受理费1250元，由原告张连伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 盛 雯
二〇一六年十一月二十四日
书记员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。