上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初61007号
原告：王洋洋，男，1988年1月10日生，汉族，户籍地河南省汝州市，现住上海市浦东新区。
原告：张风莲，女，1964年1月3日生，汉族，户籍地河南省汝州市，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王洋洋。
上列两原告的共同委托诉讼代理人：唐建，上海市为平律师事务所律师。
被告：华明，男，1954年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。
被告：殷军伟，女，1978年7月1日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告王洋洋、张风莲与被告华明、殷军伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年3月1日、2017年6月8日、2017年7月3日三次公开开庭进行了审理。原告王洋洋及两原告的共同委托诉讼代理人唐建，被告华明及其委托诉讼代理人王敏芬、殷军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王洋洋、张风莲共同向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除两原告与被告华明就上海市浦东新区虹桥C08-08地块10幢16号703室房屋(即现为上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋，以下简称系争房屋)签订的《动迁安置房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)；2.被告华明返还两原告购房款人民币(以下币种相同)90万元；3.被告华明支付原告违约金357,000元；4.被告华明赔偿原告系争房屋的差价损失1,453,000元；5.被告殷军伟对上述款项承担连带责任；6、两被告承担本案诉讼费用。审理中，两原告自愿撤回第4项诉请。事实和理由：2015年11月15日，两原告与被告华明签订《买卖合同》，约定被告华明将其动迁安置房即系争房屋以120万元的价格转让给两原告，并承诺其有权出售系争房屋，如违约则支付原告房价款30%的违约金。《买卖合同》签订后，两原告按约已支付房款90万元。后双方将房价变更为119万元，并签订《动迁安置房出售抵押协议》(以下简称《抵押协议》)以担保《买卖合同》的履行，被告殷军伟作为担保人在《抵押协议》上签字。现由于被告华明的原因导致系争房屋不能交付并过户至两原告名下，双方合同目的已无法实现，故原告请求解除《买卖合同》并要求被告华明承担违约责任，被告殷军伟作为担保人亦应承担相应的连带责任。
被告华明辩称，不同意原告的诉请。双方之间系借款法律关系，《抵押协议》约定借款本金为90万元。《买卖合同》签订时，被告华明对系争房屋无处分权，签订房屋买卖合同仅是担保债务的履行。2016年底至2017年5月期间，被告华明分三次共计支付给原告22,000元利息。被告华明愿偿还原告借款本金及按银行同期贷款利率计算的利息，但现无偿还能力，亦不同意支付违约金。故请求驳回原告的其余诉讼请求。
被告殷军伟辩称，不同意原告的诉请。其将系争房屋作为交易房源推荐给房屋交易居间公司后，在系争房屋交易过程中其仅作为介绍人和见证人，并未参与交易细节也未收取费用。虽然其在相关合同及协议上签字，但仅是作为见证人签字，不应承担保证责任。故请求驳回原告要求其承担连带责任的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对经庭审质证的《买卖合同》及其补充协议、承诺书、《抵押协议》、银行转账记录、相关收据、录音资料及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2012年10月28日，被告华明作为被拆迁人(户主)与上海市浦东新区土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议》，取得包括系争房屋在内的五套安置产权用房。被告华明的妻子范凤娟及其女儿华霞作为购房人在系争房屋配套商品房供应单的购房人一栏签字。2012年11月13日，被告华明与其女儿华霞书面约定系争房屋归华霞所有，被告华明不享有产权。
2015年11月15日，两原告(系母子关系)作为买受方(乙方)与被告华明作为出卖方(甲方)在上海鼎丰房地产经纪事务所(以下简称鼎丰地产)的居间下签订了《买卖合同》，约定甲方将系争房屋以120万元的价格出售给乙方，乙方于2015年11月16日支付甲方首付款80万元，待开发商交付系争房屋于甲方后，甲方在3日内将房屋交付给乙方，交房手续办理完毕后乙方支付给甲方第二笔购房款20万元，交易限制期满后，双方共同办理产权变更登记手续，待系争房屋过户至乙方名下后，乙方支付剩余房款20万元。第六条约定，甲方保证转让的房屋具有完全的产权，如该房屋有甲方之外的任何其他共有权人，或者出现本协议甲方以外的人主张房屋产权进而影响到该房屋顺利过户的，甲方作为过错方将承担全部违约责任，因此而导致乙方解除买卖合同的，甲方应按房屋市价返还乙方购房款并按购房总价的30%承担违约金。此外，《买卖合同》亦对双方其他权利义务、产权约定、房屋处分、户口限制、违约责任等内容予以详细约定。被告华明签署承诺书作为《买卖合同》附件，其承诺系争房屋没有任何其他所有权人，并保证在交易限制期满后1个月内与买受人至房产交易中心办理过户手续，如违约将承担合同违约赔偿责任。原告王洋洋、被告华明分别在合同甲、乙方一栏签字，鼎丰地产的店长吴金兰及被告殷军伟在见证人一栏签字。对于签订《买卖合同》，被告华明出具《代为出售承诺书》，称其已获得系争房屋共同拆迁安置人的授权，委托鼎丰地产居间出售系争房屋并签订《买卖合同》等协议，若产权人提出异议，其本人愿意独自承担一切法律责任。同日，原告王洋洋(乙方)与被告华明(甲方)签订《补充协议》，约定甲方同意将系争房屋抵押给乙方，乙方将80万元借给甲方直到房屋可以上市过户给乙方，乙方补足全部房款后方可交易。吴金兰及被告殷军伟亦作为见证人在《补充协议》签字。2015年11月16日，原告王洋洋通过银行转入被告华明账户80万元，被告华明出具收据确认“收到首付房款80万元”。
2015年12月24日，两原告作(乙方)与被告华明(甲方)签订《动迁安置房买卖合同补充协议》(以下简称《买卖合同补充协议》)，约定甲乙双方就2015年11月15日签订的《买卖合同》达成补充协议，即系争房屋的第二笔房款20万元原定于交房后支付，现甲方主动提出需乙方提前支付10万元，同时甲方同意系争房屋成交价减少1万元作为乙方提前支付房款的补偿，系争房屋的合同总价由120万元变更为119万元，乙方于交房后再支付9万元即可。被告华明在《买卖合同补充协议》甲方一栏签字，被告殷军伟在见证方一栏签字。《买卖合同补充协议》签订当日，原告王洋洋通过银行转入被告华明账户10万元，被告华明出具收据确认“收到首付房款10万元”。2015年12月24日，两原告(乙方)与被告华明(甲方)另签订了《抵押协议》约定：第一，甲方同意将系争房屋出售给乙方，乙方于2015年11月16日支付甲方首期房款80万元，于2015年12月24日支付第二期房款10万元，至此乙方共支付给甲方房款90万元，双方对此均无异议；第二，由于系争房屋尚未取得小产证，甲方为保证乙方合法权益，在小产证未登记至乙方名下前，本《抵押协议》应视为甲方向乙方借款，借款数额为90万元，甲方同意以系争房屋用作借款抵押，之后所付房款，可另行签订抵押协议；第三，甲乙双方在明确该房地产已达成出售协议的情况下，若甲方单方违约……第四，本协议经甲乙双方签名，担保人签名后具有法律效力。《抵押协议》除了由两原告与被告华明签字外，被告殷军伟亦在担保人一栏签字。
2016年5月份，系争房屋竣工并交付给被告华明家庭，由其前妻范凤娟及其女儿范霞等家庭成员居住至今。2016年8月份，被告华明告知因其家庭成员不同意出售，现已无法将系争房屋交付并过户至两原告名下。因《买卖合同》无法继续履行，故两原告诉至本院。庭审中，原告表示《买卖合同》买受人一栏虽只有王洋洋一人签名，但买受人系两原告；原告张风莲对此表示认可。对于已付的90万元房款，被告华明表示已分三次归还两原告22,000元，对此，两原告表示确系收到被告华明支付的22,000元，但该22,000元应视为已付房款的利息。
审理中，原告提交一份录音资料，证明被告殷军伟应作为担保人承担连带责任，该份录音资料的内容为原告王洋洋、被告殷军伟及鼎丰地产店长吴金兰于2015年12月6日就系争房屋交易进行的谈话。在谈话中，被告殷军伟对原告王洋洋表示：“……如果这个单子不安全，我自己也害怕，我也给你做担保的，到时万一找不到对方，你肯定要找我……”对此，被告殷军伟表示对录音内容的真实性无异议，但其本意是担保系争房屋的真实性。
庭审中，经原告申请，鼎丰地产店长吴金兰作为证人出庭作证，其陈述：“殷军伟跟我说了这套房子，王洋洋也想买房，所以我带着他一起去看房子……我们问她，这个房子有问题吗，她说没问题的……殷军伟说她在动迁办的，肯定没问题的，她可以做担保。”对于上述证人陈述，两原告及被告殷军伟均无异议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行。原、被告双方就系争房屋签订的《买卖合同》，对房屋信息、付款方式、双方权利义务、产权过户、户口迁出、违约责任等内容均予以详细约定，双方系基于房屋买卖之意思表示进行的合法约定。被告华明辩称双方系借贷法律关系，原告支付的90万元房款是原告向被告提供的借款，《买卖合同》的签订即为担保该债务的履行。对此，本院认为，首先，《买卖合同》合法有效，内容明确。两原告与被告华明基于买卖的真实合意，对系争房屋的交易予以具体、明确的约定，符合房屋买卖合同的形式及内容要求。其次，《抵押协议》系为担保《买卖合同》的履行。签订时间在后的《抵押协议》约定了系争房屋出售事实及被告华明收到的90万元系原告支付的购房款，亦明确由于系争房屋尚未取得预售合同和小产证，为保证买受人的权益而签订《抵押协议》。故两原告与被告华明就系争房屋成立买卖法律关系，而非借款法律关系，被告华明的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现由于被告华明的原因导致《买卖合同》无法继续履行，双方合同目的已无法实现，两原告请求解除《买卖合同》，具有合同和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告华明应返还已收的房款，其亦表示同意返还，对于返还数额，根据被告华明已支付原告22,000元及双方未约定利息的事实，被告华明应再返还两原告的房款为878,000元。被告华明的行为已构成根本违约，依约应承担相应的违约责任，两原告请求其按约定的房屋成交价即119万元的30%支付违约金，具有合同和法律依据，本院予以支持。
两原告认为被告殷军伟作为系争房屋交易的担保人，应对上述款项承担相应的连带责任，被告殷军伟辩称其仅作为见证人不应承担相应责任。本院认为，首先，被告殷军伟担保的债权内容具体明确。根据《抵押协议》，两原告已履行完毕首期房款的支付义务，被告华明的义务为交付系争房屋及办理产权过户，被告殷军伟作为担保人在《抵押协议》上签字，其担保的债权内容合法明确。其次，被告殷军伟具有担保系争房屋按约交易的真实意思。根据原告提供的录音资料、证人证言等证据，被告殷军伟认识到其在本次交易中为被告华明提供担保，具有保证两原告能在法律上取得系争房屋的意思表示。据此，本院认为，被告殷军伟作为保证人为被告华明向两原告履约提供了担保，由于双方未约定保证方式及保证范围，其性质应为连带责任保证，保证范围应包括原告诉请的房款及违约金，现两原告请求被告殷军伟对被告华明应承担的金钱给付义务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告殷军伟承担连带清偿责任后，依据担保法的相关规定，有权向被告华明追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告王洋洋、张风莲与被告华明就上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁安置房买卖合同》；
二、被告华明于本判决生效之日起十日内返还原告王洋洋、张风莲购房款878,000元；
三、被告华明于本判决生效之日起十日内支付原告王洋洋、张风莲违约金357,000元；
四、被告殷军伟对上述第二、三项的内容承担连带清偿责任，被告殷军伟承担连带清偿责任后，有权向被告华明追偿；
五、驳回原告王洋洋、张风莲的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16,113元，财产保全费5,000元，由被告华明、殷军伟共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一七年七月四日
书 记 员 朱晓晨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人
应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。