福建省松溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第763号
原告张瑞球，男，1959年9月3日出生，汉族，个体户，住松溪县。
委托代理人江文通，福建求拓律师事务所律师，特别授权代理。
被告周良学，男，1963年2月13日出生，汉族，个体户，住松溪县。
被告周良才，男，1957年1月12日出生，汉族，退休职工，住厦门市。
被告周宇，男，1985年1月24日出生，汉族，公务员，住厦门市。
被告陈柳英，女，1960年9月18日出生，汉族，退休职工，住厦门市。
以上四被告共同委托代理人吴章浩，福建振岳律师事务所律师，特别授权代理。
原告张瑞球与被告周良学、周良才、周宇、陈柳英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月15日、2016年2月3日、2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告张瑞球的委托代理人江文通，被告周良学、周良才及四被告共同委托代理人吴章浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张瑞球诉称，原、被告双方于2013年11月8日签订购房协议，协议约定，原告以总价888000元购买溪头一巷28号房屋第六层，含公摊和底层车库，面积共337.28平方米，原告应预付购房款60万元，余款交房后5日内付清；被告应在5个月内交房，逾期交房按月3%计算违约金；并附房屋设计结构图为协议附件。协议签订后，原告于2013年11月18日支付了购房款60万元，并于2014年4月支付购房款10万元。但经原告多次催促，被告至今仍未交付房屋，并擅自更改房屋设计。原告认为，该购房协议系双方当事人真实意思表示，依法成立生效，四被告应当按照协议全面履行，在约定时间内交付双方约定认可设计的房屋。但四被告不交付房屋和擅自更改房屋设计，使原告购房目的不能实现，已构成根本违约，原告依法可以解除协议，并要求四被告承担违约责任，为此，原告依法向法院提起诉讼，请求一、判令解除原告与被告的购房协议。二、判令四被告偿还原告购房款人民币700000元，及按月利率3%暂计算至2015年8月31日的违约金人民币413550元，共计1113550元。
被告周良学、周良才、周宇、陈柳英辩称，一、原告主张其多次催促答辩人交付房屋，但答辩人至今仍未交房不属实。
1、答辩人的房屋于2014年3月份左右就已经竣工结束可以交房。2、答辩人已在购房协议约定的期限内将房屋锁匙交付给原告，履行了交房义务。原告也于2014年4月14日上午将尾款中的10万元交付给被告。3、答辩人的房屋在施工期间，原告对其自己所购买的房屋已实际进行施工建设，按自己的要求分割墙体。因此原告诉称答辩人不予交房的主张不能成立。
二、原告诉称答辩人擅自更改房屋设计的主张与客观事实不符。
1、答辩人将底层围墙内空坪改建成杂物间，是对空坪的充分利用，不影响原告对房屋的正常使用，并没有改变房屋的主体结构，也没有改变原告所购住房的整体设计。2、答辩人将空坪上改建成杂物间时，原告夫妇知情而且同意。3、大厅面积发生改变，是原告与答辩人双方共同协商的结果，并非答辩人擅自改变。
三、原告诉称房屋围墙内空坪改造成柴火间后被答辩人占用，亦不属实。答辩人在围墙内空坪改造成的柴火间是按户分配，其中原告也无偿分得一间，并非被答辩人占用。
综上，答辩人已全面履行购房协议，依约通知原告交房，原告却不按约结清购房尾款，已构成违约，答辩人对此保留追究其违约责任之诉权。至于答辩人将部分空坪利用改造成杂物间，没有改变房屋整体设计，并不影响原告对所购房屋的正常使用，原告诉称其购房目的不能实现，认为答辩人构成根本性违约，没有事实和法律依据，不能成立。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，并责其继续履行购房协议，维护答辩人的合法权益。
本案在审理过程中，原告向本院提供了以下证据证实其主张：
原告：证据一、购房协议，证实双方达成购房协议及协议内容。
证据二、付款凭证2份，证实原告付款两笔总共70万元的事实。
证据三、图纸，证实被告擅自更改房屋设计。
被告周良学、周良才、周宇、陈柳英质证认为：对证据一购房协议没有异议，但购房协议只能证明购房第六层及公摊情况，不能证明围墙内空坪公共部位的使用情况。对证据二付款凭证真实性及证明对象没有异议，收条正好可以验证被告按照购房协议约定通知原告收房，原告按照购房协议约定支付10万元，被告按约定交房给原告。对证据三图纸真实性有异议，这份附图没有被告签字，不能证实是房屋买卖过程中双方对房屋结构之约定，被告从未提供过图纸给原告。
针对被告的质证意见，本院分析、认证如下：四被告对原告提交的证据一、二的真实性无异议，本院予以采信。四被告对原告提交的证据三的真实性有异议，对此原告未提交相关的证据予以佐证，故对该证据本院不予采信。
被告周良学、周良才、周宇、陈柳英向本院提供以下证据证实其主张：
证据一、证人吴传德证言、吴传德调查笔录及身份证各一份，房屋租字一份。证实1、被告周良学等人翻建的溪头一巷28号房屋于2014年3份左右已经竣工结束可以交房。2、周良学等人将该房屋空坪部分分隔成杂物间时，原告当时在场知情并没有提出异议，而且原告也从中分到一个与其购买的车库后方相邻的一个杂物间。
证据二、电梯设备供货合同书及电梯设备安装合同书各一份。证实被告周良学、周良才、周宇、陈柳英等人因位于松溪县松源街道溪头一巷28号房屋需要安装电梯，于2013年10月28日，以周良学的名义和广州东方电梯有限公司签订《电梯设备供货合同》和《电梯设备安装合同书》，其中约定交货日期为收到设备发货前货款10天后发货，该电梯由广州东方电梯有限公司负责安装。
证据三、收据及电梯发货明细表各一份。证实被告周良学于2014年3月1日向广州东方电梯有限公司支付电梯设备提货款人民币10万元。广州东方电梯有限公司于2014年3月10日上午将周良学订购的电梯（出厂编号13T5990196）发往松溪县松源街道溪头一巷28号。
证据四、委托书和营业执照。证实广州东方电梯有限公司于2014年3月10日委托具有安装资质的南平市凯震机电设备有限公司为其公司在松溪县松源街道溪头一巷28号周良学的房屋安装电梯一台（出厂编号13T5990196）。
证据五、电梯工程开工报告、电梯安装工时表、安装人员工作证各一份。证实南平市凯震电设备有限公司接受安装委托后，于2014年3月13日作出开工报告，并于2014年3月13日指派公司技术人员到现场开工放线，至同年4月5日安装调试结束，电梯可以正常运行。
证据六、检验检测、监检协议书、电梯使用标志各一份。证实松溪县松源街道溪头一巷28号周良学房屋的电梯于2014年4月9日委托福建省特种设备检验研究院南平分院进行安装监检，合格通过，可以正常使用。
证据七、收条一份。证实被告周良学等人在2014年4月初通知原告交接房后，原告按约定向被告周良学支付购房款10万元。
证据八、调查笔录一份，证实的内容与证据一一致。
证据九、被告翻建房屋的相关缴费凭证及建设部门对超高建设的行政处罚的缴费凭证。
证据十、房产证及土地证。
证据九、十证实：1、被告的房屋是旧房翻建，翻建过程中超高建设有经过政府的处罚。另外该栋房屋旧房翻建的时候也依法向有关部门缴纳了相关的费用，房屋超高建设以后也被政府进行行政处罚，交了相应的罚款。2、该房屋建成以后土地部门也给予办理了相应的土地使用权证。对该建筑的4层以下的部分，房屋管理部门也予以办理相应的房产证，4层以上的部分目前房产证还没有办理，房屋权属属于待定状态。
证据十一、证人范仕山证言，证实原告已实际收房并进入改装阶段及原告毁约原因。
原告张瑞球质证认为，对证据一证人证言，调查笔录及身份证真实性没有异议，合法性、关联性有异议，对证明对象有异议，证人吴传德不是买卖合同的双方，不能证明原告与被告买卖的过程及内容，证人也不可能知道买卖双方的约定。对租房契约有异议，证实的是第四层房屋的情况，与第六层房屋可否交房无关联。证人吴传德的证言内容不能证明原、被告买卖的过程及内容。对证据二、三、四、五、六原告未参与，并不知情，无法确认其真实性，且该证据只能证明被告购买电梯过程及使用情况。电梯能否使用与是否可以交房无必然联系，不能仅凭此证明被告房屋具备房屋交付条件。对于证据七的证据真实性没有异议，对证明对象有异议，收条不能证明被告房屋具备交付条件，更不能证明被告已通知原告交付房的事实。对证据八吴传贵的调查笔录，因吴传贵不是本案中买卖合同的双方，与本案没有关联，按证人证言所说其只能证实3月底至4月初其所购的2层房屋可以装修。对证据九、十的真实性没有异议，但对证明对象有异议，该证据正好证明被告所售的房屋是违章建筑，所有权证中合法的总层数是4层，超过4层以上均没有合法权属证书。这也足以证明被告所售的房屋是违章建筑，被告虽缴交了一些被行政处罚的费用，但不能改变其房屋为违章建筑的事实和性质。对证据十一，认为超过举证期限提出，且证人证言所要证明的内容与本案没有关联性，只能证实证人运建筑废料的事实，其他的事实无法证明。
针对原告的质证意见，本院分析、认证如下：原告张瑞球对四被告提交的证据一证人证言，调查笔录及身份证复印件及证据七、八、九、十的真实性无异议，本院予以采信。对四被告提交的证据一的房屋租字一份的真实性有异议，被告未提交相应的证据予以证实，本院不予采信。对证据二、三、四、五、六的真实性有异议，因证据二、三、四、五、六为电梯安装使用的相应资料，为正式的文本，且有相关单位的盖章确认，原告虽对其真实性有异议，但未提交相应的证据予以证实，故对证据二、三、四、五、六，本院予以采信。对证据十一，该证言超过举证期限提出，且只能证实证人曾经帮原告张瑞球拉过建筑废料，并不能证明案件的事实，故对证据十一本院不予采信。
本院依职权向松溪县房地产管理所调取松溪县人民政府办公室通知复印件一份，该通知中要求国土资源局、住建局认真落实县委常委会议纪要，不得为超规划标准的房屋办理土地、房产过户手续。
原告张瑞球质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告周良学、周良才、周宇、陈柳英质证认为：对证据的真实性无异议，但通知中的会议纪要不能作为判决依据，不能认定被告与原告的房屋买卖行为无效。
根据本院采信的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院依法确认以下事实：
原告张瑞球与被告周良学、周良才、周宇、陈柳英于2013年11月8日签订房屋买卖协议一份，协议中约定原告张瑞球向四被告购买位于松溪县松源街道溪头一巷28号房屋集资房第六层，全层面积273.817平方米，公摊面积15.3平方米，底层车库48.18平方米，共计337.28平方米。每平方米为2630元，合计888000元。预付购房款600000元，余款交房日五日内付清，限五个月内交房，如未按期交房按月息3%计算扣除余款。该房为电梯房第六层。协议签订之日，原告张瑞球支付给被告周良才购房预付款600000元，2014年4月4日，被告周良学收到原告张瑞球购房款100000元。被告所建房屋为8层建筑，2013年9月22日，该房屋因其为违建房而向松溪县住房保障和城乡规划建设局缴纳了罚没款。该房屋现有的权属证书为松国用（2014）228号土地使用权证及松房权证松字第2014003**号房屋所有权证，土地使用权证中载明土地使用权人为周良才、陈柳英，土地使用权类型为划拨，用途为住宅。房屋所有权证中载明该房屋为周良才与陈柳英共同共有，总层数为4层，建筑面积为517.29平方米。该房屋5-8层并未取得相应的权属证书。该房第六层共有三小套房屋，协议中约定原告张瑞球购买其中的两小套，现该层房屋由张瑞球购买的两小套中的一套已由被告出售他人。
本院认为，原、被告自愿签订房屋买卖协议，该协议为双方真实意思的表示，且已实际大部分履行，该房屋买卖协议已依法成立并生效，双方应按约定履行自己的义务。房屋买卖中，保证所售房屋权属清晰，两证齐全并可以转让过户是房屋出卖人的附随义务。本案中，被告作为房屋的出卖人，所售房屋土地使用权类型为划拨，且房屋权属证书经行政处罚后仍未能取得，故该房屋实际无法办理过户手续，合同目的无法实现，应依法解除。合同解除后，对于已经支付的购房款应予以返还。故原告要求解除与被告签订的购房协议并返还原告购房款700000元的诉讼请求，本院予以支持。四被告未能保证其出售房屋权属明晰，存在过错，依法应承担责任。原告张瑞球明知四被告所售房屋为集资房，权属证明不完全，仍与被告订立房屋买卖协议，亦存在过错，依法应承担相应责任，双方过错相抵，故原告要求判令四被告按月利率3%计算违约金的请求，本院不予支持。原告认为四被告未交付房屋并擅自更改房屋设计的主张，对此，原告未提交相应的证据予以证实，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告张瑞球与被告周良学、周良才、周宇、陈柳英于2013年11月8日签订的房屋买卖协议；
二、被告周良学、周良才、周宇、陈柳英于本判决生效之日起十日内返还原告购房款700000元；
三、驳回原告张瑞球的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14822元，由原告张瑞球负担5505元，被告周良学、周良才、周宇、陈柳英负担9317元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 毛远彬
人民陪审员 吴光兴
人民陪审员 范学军
二〇一六年六月三日
书 记 员 乐依秀
本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；
法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。