江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终743号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶秋华，女，1972年9月14日生，汉族，住江西省遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码913608276749704174。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人叶秋华因与被上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初1318号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人叶秋华上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判富盈公司于判决生效之日起10日内支付叶秋华逾期交房违约金19572元（即逾期交房时间计算至2016年11月18日止的违约金）；2、本案一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1、一审法院对龙泉1号商住小区2016年6月28日工程经验收合格的事实认定错误。《建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司向一审法院提供的《工程竣工验收报告》仅是富盈公司作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四个单位进行的验收，并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与且出具工程质量的相关意见，该项证据存在严重的瑕疵，不能作为定案依据。2、龙泉1号商住小区的竣工验收的标准应为综合验收，一审法院将单体工程验收合格视为工程竣工验收合格，适用法律错误，《建筑法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条要求验收标准为综合验收，而非单体工程验收。3、一审判决关于房屋交付条件的认定，认定事实不清，适用法律错误。本案房屋交付条件应认定为综合验收合格。双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出的补充约定违反法律法规的强制性规定，为无效的合同条款，第八条与《合同补充协议》第9.1条均系富盈公司提供的格式条款，依据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺交付房屋时水电设施要完工，因此，双方有关商品房验收合格的约定之真实意思表示是商品房的综合验收合格，这也是法律法规本意所要求的。富盈公司逾期交房时间应计算通过综合验收的时间节点即2016年11月18日。
富盈公司答辩称：1、合同对交付条件约定的非常明确，即竣工验收即可交房；2、合同约定因水电工程迟延完工，导致延期交房可以免责；3、涉案房屋在交房前已通水通电，且按合同第十四条的约定，即使没有通水通电，富盈公司只要采取了补救措施就不应承担逾期交房的责任。
叶秋华向一审法院起诉请求：1、确认《合同补充协议》的9.1条款无效；2、判令被告支付原告从2016年7月1日起至2016年11月17日止逾期交房违约金19572元；
富盈公司向一审法院反诉请求：判令原告支付被告迟延履行合同的违约金56598元。
一审法院认定事实：2016年2月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，原告购买被告开发的“龙泉1号”A栋1-1903号房屋，总价为466000元；第六条约定，原告在签订本合同当日一次性支付全部购房款；第八条约定，被告在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，被告或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非被告原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因未能交付的，自被告以电话或挂号信方式通知原告进行验收交接，原告接到通知后15日内到被告处办理交接手续，原告逾期不办理则视为商品房已按期交付原告验收使用；第十四条约定，被告承诺交付使用时水电设施完工，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意采取补救措施达到交付标准。《合同补充协议》第9.1条约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给原告使用；第9.2条约定逾期交房免除违约责任的其他特殊原因包括：执行政府的法律、规章等强制文件，市政配套(包含但不限于供水、供电等)批准的、安装的延误。合同签订当日，原告一次性向被告付清全部购房款。2015年2月4日，原、被告另行签订一份合同，原告以分期按揭方式购买“龙泉1号”A栋1-1904号房屋。2016年6月28日，被告开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明被告开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日书面证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。被告于2016年7月22日向原告发出了交房通知书，原告当时认为被告开发建设的房屋不符合交房条件，故拒绝接房。被告在房屋交付使用时，针对水电设施未完工的情况采取了补救措施，部分业主于2016年7月底到8月收房。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、原、被告对合同约定的房屋交付条件存在不同的理解；2、被告是否存在逾期交房的情形；3、原告是否存在逾期付款的情形。关于本案房屋交付条件的认定。原告认为根据相关法律的规定，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件应理解为综合验收合格，但直至最后的交付期限被告开发的住宅小区未通路、通水、通电，电梯未经安全验收，不具备交房条件。被告认为涉案商品房经单位工程验收合格，即可交付给买受人使用。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本案当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。2、关于被告是否存在逾期交房的情形。涉案商品房于2016年6月28日经验收合格，如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。原告提出通知交房时水电设施未达到交付条件，但依据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告已按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件，原告以此为由拒绝收房，理由不当。但合同约定涉案房屋应当在2016年6月30日前交付，而被告直至2016年7月22日才通知交房，逾期交房22天。被告认为导致逾期交房的理由是供水、供电及市政建设的原因，但供水部门向双方当事人出具了证明目的相反的证明材料，且被告未提供政府部门出具的证明，故对被告提出逾期交房存在免责事由的辩论意见依法不予采纳。3、关于原告是否存在逾期付款的问题。被告反诉称原告存在逾期支付购房款的违约行为，原告本诉所争议的购房款已于签订合同日一次性付清，经审查被告是针对原告的另一购房合同行为提出反诉，依照法律规定，反诉应是针对本诉而提出，因此对该反诉请求依法不予支持。被告在合同约定的交房时间未通知原告接房，已构成违约。被告应依约按原告已付房款466000元的日万分之三支付从2016年7月1日起至2016年7月22止逾期交房的违约金计3075.6元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告江西富盈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告叶秋华逾期交房违约金3075.6元；二、驳回原告叶秋华的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西富盈置业有限公司的诉讼请求。案件受理费290元减半收取145元，由原告负担100元；被告负担45元，于判决生效后10日内径行给付原告。反诉费608元，由被告负担。
本院二审期间，双方当事人没有提供新证据
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于本案商品房交付条件应如何确定的问题。根据叶秋华和富盈公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条将商品房的交付条件约定为“验收合格”。现叶秋华和富盈公司对验收方式存在争议，富盈公司主张竣工验收，叶秋华则主张综合验收。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，“验收合格”指的应是“竣工验收合格”。因此，本院认为，叶秋华和富盈公司约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于富盈公司是否存在逾期交房的违约行为，如果存在，应当如何承担违约责任的问题。叶秋华上诉称，富盈公司在通知交房时，尚未综合验收，水电设施亦未达到交付条件，应以综合验收作为交房条件，富盈公司逾期交房时间应计算至综合验收的时间节点即2016年11月18日。根据富盈公司和叶秋华签订的《商品房买卖合同》约定，涉案商品房的约定交房时间是2016年6月30日。2016年6月28日，涉案商品房的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程已经验收合格。富盈公司通知叶秋华交房的时间是2016年7月22日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准。富盈公司在通知交房时已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件，且有部分业主已经使用了免费水电设施进行装修入住。因此，富盈公司在通知交房时，涉案商品房已经符合使用功能，叶秋华不能再以尚未通水、电而拒绝收房。因此，叶秋华主张富盈公司通知交房时未经综合验收，且水电设施未达到交付条件的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，逾期不超过90日，富盈公司应自2016年7月1日起每日按叶秋华已付房款的万分之三支付违约金至实际交房之日止。原审法院认定富盈公司通知交房的时间为2016年7月22日，逾期共计22天，按照双方合同约定的违约金标准，确定富盈公司应支付逾期交房违约金3075.6元，处理并无不当，本院依法予以确认。上诉人叶秋华主张逾期交房违约金应当计算至2016年11月18日，缺乏法律依据，本院依法不予支持。
综上，叶秋华的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费202元，由上诉人叶秋华负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 婧
审判员 肖永兰
审判员 李国红
二〇一八年三月二十九日
书记员 郭 琴