广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初1828号
原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司，住所地佛山市禅城区城门头西路1号908房。注册号（分）440600000011212。
负责人喻勇。
委托代理人陈海、陶豪生，分别系广东源浩律师事务所律师、实习律师。
被告甄一文，男，汉族，1980年8月16日出生，住佛山市禅城区。
被告李明，男，汉族，1981年1月19日出生，住佛山市禅城区。
原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司诉被告甄一文、李明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，因被告甄一文下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员陈俊海组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海、陶豪生及被告李明到庭参加诉讼，被告甄一文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年5月7日，原告与案外人张丽菊签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，协议约定：案外人张丽菊购买的禅城区城门头西路1号1010室为办公用房，建筑面积为118.95平方米，原告以写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准向案外人张丽菊计收物业管理服务费用。后被告甄一文、李明从案外人张丽菊手中购得该物业。两被告成为该物业的业主，应受前业主签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》的约束，按照协议约定交纳物业管理费用。2015年1月至2016年1月被告甄一文无故拖欠环球国际广场写字楼管理费17758.08元、能耗费14798.40元，合计32556.48元。根据上述协议第八条第四款，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金。原告起诉请求判令：1、两被告支付原告物业管理费32556.48元及违约金（违约金从2015年2月16日开始计算，以2713.04元为本金按日千分之三的标准分段累计计算至付清之日止）；2、两被告承担本案诉讼费。
被告李明辩称，对原告诉请的物业服务费欠费时间段和诉请的欠费金额32556.48元没有异议，但涉案物业是被告李明、甄一文一起购买的，被告李明只享有涉案物业的二分之一产权，故费用应当由两被告各承担一半。物业购买后至今没有使用过，被告李明也没有与原告签订物业管理合同，所以对原告收取违约金的计算标准不知情。
被告甄一文经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司营业执照、组织机构代码证、企业改制通知书、两被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。
2、资质证书、证明。拟证明原告的总公司广州珠江物业酒店管理有限公司具有物业管理一级资质，由原告对佛山市禅城区城门头西路1号佛山环球国际广场提供物业服务。
3、广东省地方税收通用发票、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果四份。拟证明两被告于2014年3月13日从前业主张丽菊处购得涉案物业，涉案物业是两被告共同所有。
4、佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议、佛山环球国际广场业主临时公约。拟证明广州珠江物业酒店管理有限公司与佛山市禅城区城门头西路1号1010室的前业主签订物业管理服务协议，并约定双方的权利义务。现在两被告是涉案物业的业主，应当受该前期物业管理服务协议的约束。
5、广东省地方税务局发票在线应用系统电子发票记账清单、农商行客户回单。拟证明前业主与原告签订的佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议、佛山环球国际广场业主临时公约有实际履行。
6、关于1010房管理费的优惠申请。拟证明两被告有实际使用涉案房屋，并知悉佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议。
诉讼中，被告李明、甄一文未提供证据。
本院认证，被告甄一文经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据1至5，被告李明无异议，且与本案具关联性，本院予以采纳；证据6为被告甄一文的申请复印件，原告未能提供原件核对，且被告李明对真实性有异议，本院不予采纳。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2008年5月7日，广州珠江物业酒店管理有限公司（甲方）与案外人张丽菊（乙方）签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，由甲方对乙方位于佛山市禅城区城门头西路1号1010房（办公用房）进行物业管理，服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第四条约定：“物业管理服务费用。一、乙方从房屋出售单位发出《收楼通知书》中约定的收楼时间开始缴交物业管理服务费用。二、写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收。……四、因乙方原因，空置房屋按正常管理费标准计收管理费。五、乙方出租物业，并由物业使用人缴交管理费的，乙方应督促使用人按本协议约定缴交管理费，并承担管理费缴交的连带责任。……七、交纳费用时间及方式：当月的5号-15号缴交上月的物业管理服务费用，乙方可选择银行账户划账交费（手续费由乙方负责）和现金缴纳两种方式。八、预收管理费：1.写字楼业主收楼时一次性向甲方预缴三个月的管理费按金，其中两个月为管理费按金，一个月为电费周转金。”协议第八条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金。”
2014年3月20日，案外人将涉案物业过户至两被告名下。根据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果显示，佛山市禅城区城门头西路1号1010房建筑面积为123.32平方米，两被告占有份额为全部，无抵押，有查封。
另查明，广州珠江物业酒店管理有限公司具有一级物业服务资质，原告系其于佛山市禅城区依法注册成立的分公司，经营范围为物业管理等，实际负责涉案物业所在的佛山环球国际广场物业管理服务。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人原业主张丽菊与原告于2008年5月7日签订的《佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议》，该合同书系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告从案外人处购得涉案物业后并于2014年3月20日进行过户登记，两被告即为涉案房屋的产权人。被告李明虽抗辩认为既未与原告签订物业服务协议，又未实际使用涉案房屋，但原告作为物业管理人，对环球国际广场提供的物业管理服务具有整体性，两被告实际上已接受原告的物业管理服务，双方已形成事实物业服务合同关系，两被告应当依约向原告支付物业管理服务费。被告李明对欠费的期间和欠费金额无异议，被告甄一文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳。故本院对原告诉请两被告支付2015年1月至2016年1月期间的管理费合计32556.48元予以支持。关于被告李明抗辩认为其仅占涉案物业的二分之一产权，仅需承担一半物业管理费。两被告作为涉案物业产权人，均有交纳物业管理费的义务，故被告李明的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原告诉请物业管理费违约金。《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》载明，应在每月5日至15日间缴交上月的物业管理服务费用，不按约定交纳有关费用的，原告有权要求从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳违约金。如前所述，两被告无正当理由长期拒付物业管理费用，已构成违约，原告诉请两被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张违约金计算标准过高，被告李明已提出异议，本院酌定按年利率24%的标准，以每月物业管理服务费（含管理费及公共能耗费）2713.04元为本金，从2015年2月16日起分段累计计算违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告甄一文、李明于本判决生效之日起十日内，向原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司支付2015年1月至2016年1月期间佛山市禅城区城门头西路1号1010房物业管理服务费32556.48元以及违约金（违约金计算：2015年1月至2016年1月的违约金以每月2713.04元为本金，自2015年2月16日起按年利率24%的标准分段累计至本判决确定给付之日止）；
二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序，受理费收取1006元，由被告甄一文、李明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 田 媛
审 判 员 罗婉文
人民陪审员 陈俊海
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 李若梅
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第8业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……（五）按时交纳物业服务费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。