广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5430号原告（反诉被告）：王金，女，1988年10月22日出生，汉族，住湖北省江陵县，委托诉讼代理人：冼璈隆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘保芝，女，1976年8月2日出生，汉族，住山西省临沂市罗庄区，委托诉讼代理人：赵厚轩，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。第三人：佛山市丰泽居房地产代理有限公司，住所地佛山市禅城区金澜北路19号C座首层P10号，统一社会信用代码914406043232406157。法定代表人：邓志华。委托诉讼代理人：罗春燕，公司员工。委托诉讼代理人：王祥康，公司员工。原告王金诉被告刘保芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告及第三人的诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告及佛山市丰泽居房地产代理有限公司于2017年3月5日签订的《房屋买卖合约》；2.判令被告向原告返还购房款100000元；3.判令被告向原告承担违约金160000元（800000元×20%=160000元）；4.判令被告向原告支付中介代理费及咨询费16000元；5.判令被告向原告承担因主张权利而产生的律师费12000元；6.判令被告承担因财产保全而产生的担保费用1440元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月5日，原告、被告、佛山市丰泽居房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合约》。合同约定，被告向原告出售登记于被告名下的位于佛山市禅城区季华五路30号2315房的商品房，销售价格为800000元。其后，原告向被告支付了100000的购房款。根据合同约定，原告需在房管部门受理双方交易递件当天向被告支付首期购房款240000元，并在完税并交付使用当天支付完毕交易尾款。其后，由于佛山市出台核心区域房地产限购政策，导致了房价飙升。被告向原告明确提出，案渉房屋将不再出售予原告。经了解，被告正将案渉房屋以1200000元的价格出售予案外第三人。经原告及房地产中介公司催付，被告仍不配合办理房地产产权变更登记手续。被告的行为属违约。现被告已将房屋出售予案外第三人，已使《房屋买卖合约》履行不能，属被告的根本性违约。根据《房屋买卖合约》的约定，由于被告原因导致合约无法履行的，需赔偿原告的损失及按交易总价的20%的违约金。同时约定，违约方需承担中介代理费及咨询费。原告认为，原告与被告及佛山市丰泽居房地产代理有限公司于2017年3月5日签订的《房屋买卖合约》是各方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法有效。各方应受《房屋买卖合约》的约束。被告基于房屋涨价而进行的一房二卖的行为严重地违背了《房屋买卖合约》的约定，更违背了基本的诚信原则，依法应当承担承担违约责任。诉讼中，原告明确：诉请1中的解除合同是要解除与被告之间的房屋买卖合同，诉请6中的担保费是申请财产保全的担保费用，向保险公司购买了财产保全险的费用。被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，并且被告已经就本案提起反诉，请求法院撤销房屋买卖合同，原告与第三人以被告常年居住在国外和老家山东，对佛山的房地产严重不了解，信息严重不对称，并且谎称案涉房屋的租客已经提前退租，才使得被告判断错误，以严重低于市场价格及房款80万元、单价不足8500元每平方米的低价出售了该房屋，遭受的重大损失。因此，被告认为该合同订立时存在损失公平的情形，以及隐瞒租客不同意退租的事实，被告有权依据合同第54条的规定请求撤销合同。因此并非原告所说的被告以120万元的价格将房屋另售他人而导致合同无法履行，因此请求法院驳回原告的诉请，支持被告的反诉。第三人称：对原告的诉求没有异议，诉请属实，被告的答辩不属实，案涉房屋交定金是在2017年1月，看房是在2016年12月，在签订时案涉房屋价格还没有涨。2017年4月17日被告过来找第三人，说链家可以以120万元的价格出售案涉房屋，要求原告加10万元，被告才愿意卖房子，有录音为证。第三人约过双方过来谈过加价的事情，但是由于被告的态度比较强硬，所以没有谈成。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令撤销反诉人与被反诉人签订的编号为NO：G17011的《房屋买卖合约》；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年1月，反诉人向佛山市丰泽居房地产代理有限公司（以下简称：丰泽居公司）咨询自己名下位于佛山市禅城区季华五路30号的房产（以下简称：涉诉房产）市场价格，并表示希望可以通过丰泽居公司出售该房屋，丰泽居公司告知反诉人涉诉房屋市场价格约为8000元/平方米，反诉人亦同意以80万元价格出售，但是丰泽居公司一直无法促成交易。因此，反诉人委托丰泽居公司代为出租，反诉人在2015年10月份将房屋出租给一位外籍人士居住，租赁合同至2017年12月30日止。2017年初，丰泽居公司联系反诉人称有人愿意购买该房产，并要求看房。反诉人考虑到房屋正出租，为避免骚扰租客，不同意在租赁合同期内转让涉诉房产；但是丰泽居公司工作人员多次联系，反诉人同意被反诉人看一次房。被反诉人看房后，丰泽居公司称被反诉人有意愿购买该房，反诉人当即表示该房屋的租赁合同在2017年12月30日才到期。后来，丰泽居公司联系反诉人称已经与租客协商好，租客愿意提前终止租赁合同，双方可以正常进行交易。2017年3月5日，反诉人从山东省临沂市到佛山与被反诉人签订《房屋买卖合约》，合同约定反诉人以80万元的价格将涉诉房产转让给被反诉人。合同签订后，反诉人才了解到佛山房地产市场火热，该区域的房屋市场价格为17000元/平方米左右，而合同约定的房屋价款不足8500元/平方米，远低于市场价格，违反了等价有偿原则，显失公平。并且，反诉人在签订合同后，租客便立即向反诉人提出异议，称租赁合同尚未到期，为何要让其搬离。由此可见，丰泽居公司为促成原、被反诉人的交易，未就房屋实时市场价值向反诉人作出任何的说明，没有参考市场价格为反诉人促成交易；而且谎称租客已经同意退租，存在欺诈的行为。事实上，反诉人在2006年至2014年长期居住在马来西亚，2015年1月底才回到中国。2015年7月份，反诉人发现自己怀孕后辞去工作回到老家山东临沂待产。因此，反诉人对佛山市的房地产市场并不了解，而被反诉人和丰泽居公司正是利用反诉人对佛山市房地产信息不了解、并且谎称租客同意提前退租，使得反诉人以明显不合理的低价出售涉诉的房屋，遭受重大损失，严重损害了反诉人的合法权益。根据《合同法》第五十四条的规定，合同签订时显失公平、存在欺诈的，受损方有权请求法院予以撤销。原告（反诉被告）辩称：反诉请求及理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。首先，作为合同相对方，王金并无对刘保芝进行欺骗或使用强迫等手段促使其签订合同。双方签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，依法已成立并生效，双方均应受到该合约的约束。其次，上述《房屋买卖合约》的签订及履行过程中并不存在刘保芝所称的骚扰租客、欺骗或是显失公平的情况。第三，双方在2017年3月5日签订《房屋买卖合约》后，佛山市政府房管部门在2017年3月24日颁布了《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛府办函[2017]190号）。该限购政策对商品房的买卖设置了严厉的管控措施，使得商品房一手房、二手房交易均价出现一定程度上的上涨。正是基于该市场形势，才导致了刘保芝悔约、违约。第四，刘保芝声称显失公平，但是并没有举证证明是由于王金的原因导致合同交易价格的不合理。综上，双方签订的《房屋买卖合约》时所确定的单价是双方真实意思表示。合同已依法成立并生效。且无刘保芝所称的显失公平等可撤销的情况。双方应受合同约束，刘保芝拒绝履行，属根本违约，依法应承担违约责任。第三人称：被告的反诉是不合理的，2015年12月被告委托第三人把他的房子出租，到了2016年12月被告以缺钱为由委托第三人卖房子，当时被告上网查过房子值80万元，因此让第三人以80万元出售。被告签完合同以后，一直以身体不舒服为由，因此房屋一直没有过户。房屋还存在按揭的情况，原告可以一次性付款，被告就可以提前2、3月收齐房款，因为被告急着用钱。租客的合同到2016年12月已经到期，租客有续租，但是续租不影响交易，因此不存在租客影响买卖的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对各方当事人举证的证据，对方对真实性无异议的，本院确认其真实性；对方对真实性有异议或无法确定的证据，均有原件核对，故本院对证据的真实性均予以确认并在卷佐证；对无原件核对的，本院对其真实性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对原告诉称的房屋买卖合同的订立、相关合同约定及已支付购房款100000元等事实予以确认。另查明一：案涉房地产买卖合同条款第二条第2点第（2）项约定，卖方在签署本合约后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，如提前还贷出资方是买方，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方除赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。第二条第3点第（2）项约定，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料2日内到房管部门办理涂销抵押手续。在卖方完成涂销抵押手续后3个工作日内办理交易过户手续。第三条第2点约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则：…（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收房款应于解除合同发出之日起五日内退还。该条第3点还约定，若买卖双方共同或任何一方出现本条第2款的违约行为…守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。另查明二：原告已向第三人支付中介费10000元。另查明三：2017年1月10日，原告委托第三人向被告发出以80万元购买案涉房屋的要约，并于当日缴纳定金2万元。另查明四：原告诉前通过手机短信催促被告在2017年4月15日前继续履行合同，否则原告有权解除合同并向被告追究违约责任，被告回复“我先把钱还给你十万先吧！你在考虑起诉问题吧！”“希望你先把你的钱拿回去，然后你在去买更好的房子来住！”另查明五：本院于2017年4月26日向被告送达应诉材料。庭审中，经被告询问，第三人陈述：被告最初将案涉房屋交予第三人出售的时间是2016年11月29日，委托销售的价格是80万元，被告本人提出的，第三人没有向被告提供价格参考信息，但大概是2016年年底，有通过电话的形式向被告一位姓郭的朋友提供过佛山市场行情的相关信息，提供的信息内容为同区域的房价大概是8000元-9000元每平方米；被告在佛山居住和工作过很长时间，出租或者其他事情都是委托朋友代理的，签租赁合同的时候也是朋友帮她签的，签三方合约的时候也是被告朋友带她过来的。庭审中，原告陈述：未向对方发出解除合同通知。庭审中，被告陈述：没有意愿与原告继续履行合同；申请法庭以2017年3月5日为基准日，委托有资质的机构进行评估案涉房屋市场价格。庭审中，第三人陈述：银行出具还清证明后，双方没有办理抵押注销，第三人已经通知了卖方，但是卖方没有去办理；国家规定中介费按房价的3个点收，实收2个点，房价越高，中介费越高；买卖双方确定房屋价格的时间大概是2016年11月底，案涉房屋的区域价格大概8000元-9000元每平方米，案涉房屋的区域以出租为主，可以提供该时段该区域的房价记录。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点为：案涉房屋买卖合同应予撤销还是解除。关于合同撤销问题。被告在反诉中提出存在欺诈和显失公平两个可撤销理由，对此，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，当事人对欺诈事实的证明，应达到使人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的程度，结合当事人提到被告有本地郭姓朋友参与案涉房地产买卖的事实及第三人欺瞒误导被告低价卖房而损害自身利益的低盖然性，被告对欺诈事实的证明，显然未能达到能够排除合理怀疑的程度，对该主张，本院不予支持；其次，至于显失公平，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条之规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”房产买卖为大宗交易，在当前房产市场形势下，按常理买卖双方都会持谨慎态度，穷尽包括网络查询在内的所有手段了解同区域房价，在通讯和网络高度发达的当今社会，被告所举长期不在佛山居住的证据，不足以证明其对佛山房产市场不了解、没有经验，其亦无证据证明对方存在利用优势的情形，且结合第三人陈述可知买卖双方确定的房屋交易价格并未明显低于定价时该区域的房价水平，显难谓违反公平等价原则，被告主张的显失公平事由不能成立。综上，被告反诉请求撤销案涉合同，缺乏依据，本院不予支持。被告申请评估鉴定的基准日为2017年3月5日的房屋价格，并不能真实反映双方形成定价合意时的市场价格，缺乏关联性和必要性，本院对该申请不予准许。关于合同解除问题。案涉房屋买卖合同为双方真实意思表示，且如前所述，不存在欺诈、显失公平等情形，应为合法有效，各方应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以解除合同的情形包括：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，被告在诉前通过对原告的短信回复及其他行为，在诉讼中通过申请撤销合同，在庭审中称没有意愿继续履行合同，已明确表示不履行合同，且经原告短信催告后，在合理期限仍未履行，符合法定的合同解除条件，案涉房屋买卖合同应予解除。因原告未发出明确解除合同通知，故应以诉讼为通知，并以法院应诉材料送达被告之日为合同解除时间。上述合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告未依约在抵押银行出具还清贷款证明等资料2日内到房管部门办理涂销抵押手续，导致交易过户等无法进行，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告返还购房款10万元、支付违约金16万元及已向第三人支付的中介费，符合合同约定及上述法律规定，本院予以支持。因第三人确认原告已支付的中介费为10000元，故对该费用本院予以支持，对原告主张超出部分本院不予支持。对于律师费，合同虽约定卖方违约需赔偿买方损失，但未明确约定律师费的负担，因我国未实行强制代理制度，律师费不是必须产生的费用，并非必然损失，原告要求被告支付律师费，缺乏依据，本院不予支持。同理，财产保全担保费用并非必然损失，诉讼中当事人并不必然申请财产保全，即使有必要进行财产保全，也并不必然通过投保诉讼保全责任险等有偿方式进行担保，申请人可以提供自有财产或以其他无偿方式进行担保，故对该费用，本院亦不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告王金与被告刘保芝及第三人佛山市丰泽居房地产代理有限公司于2017年3月5日签订的编号为NO：G17011的《房屋买卖合约》项下原告与被告的房屋买卖合同关系；二、被告在本判决发生法律效力之日起十日向原告返还购房款100000元；三、被告在本判决发生法律效力之日起十日向原告支付违约金160000元；四、被告在本判决发生法律效力之日起十日向原告支付中介费10000元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的全部反诉请求。本案受理费2821元，财产保全费1960元，合共4781元，由原告负担321元，由被告负担4460元。反诉费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一七年五月二十六日书记员  陈美娜