福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终1549号上诉人（原审原告）：林金雄，男，1978年9月10日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人（原审被告）：莆田市名成房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区学园路北段东侧，组织机构代码证代码798368786。法定代表人：林毅，董事长。委托诉讼代理人：唐建武（系该公司员工），男，1985年2月20日出生，汉族，住莆田市荔城区，委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所执业律师。上诉人林金雄与上诉人莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称名成公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3206号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林金雄上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判名成公司为林金雄办理坐落于莆田市××城区××北路××单元××房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；2.本案一、二审诉讼费用由名成公司负担。事实和理由：一、根据合同约定，名成公司负有为林金雄代办房屋权属证书的义务，一审认定名成公司仅负有协助林金雄办理房屋权属证书的义务与合同相悖，认定事实不清，应予改判。1.根据双方合同及《合同补充协议》的约定，名成公司负有为林金雄代办权属证书的义务，而非协助义务，一审认定名成公司仅负有协助义务，与合同相悖。2.《合同补充协议》第三条第3款约定“买受人委托出卖人代办申领房屋权属证书”，一审法院查明事实部分也认定林金雄委托名成公司办证，而非协助办证。3.《商品房买卖合同》属于政府部门发布的格式合同，而《合同补充协议》属于名成公司提供的格式合同，若《合同补充协议》与《商品房买卖合同》条款相冲突时，应以《商品房买卖合同》为准，即应按《商品房买卖合同》第十四条第二款及《合同补充协议》第三条第3款认定，名成公司应为林金雄代办房屋权属证书。二、即使按照一审法院认定，名成公司仅负有协助办证义务，那在当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致时，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，但一审法院未予释明，直接判决驳回林金雄要求名成公司办证的诉求，明显违反法律规定，适用法律错误且程序违法。针对林金雄的上诉，名成公司答辩称：一、依照《城市房屋权属登记管理办法》及《城市房地产开发经营管理条例》等法规规定，办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的义务是买受人即林金雄而非名成公司。二、因林金雄未提供办证资料、未缴纳相关费用和税费，导致林金雄至今未取得上述两证，按照合同约定，对名成公司并不加以负担约定的义务。三、事实上，本案中未能办理权属登记的责任在林金雄，而非名成公司。由于林金雄从未委托名成公司办证，也没有缴纳相关的办证费用及契税，导致办理两证延迟的责任应由其自己承担。四、名成公司在2014年6月30日完成讼争房屋的初始登记，已经履行完毕合同义务，不存在违约。名成公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回林金雄要求名成公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林金雄负担。事实和理由：一、一审审理程序违法，未依照法律规定向名成公司送达起诉文书、开庭传票及一审判决书。本案一审审理时并未向名成公司送达起诉材料及开庭传票等，名成公司是在开庭之后才得知林金雄起诉要求名成公司承担逾期办证违约责任，名成公司要求重新送达及开庭，遭到一审经办法官的拒绝。后一审法院也未依法送达判决书，名成公司在2016年5月19日无意中得知一审判决书已经下来，并准备提起上诉，但一审经办人告知名成公司判决早已通过邮寄方式送达，提起上诉已经超过上诉期。一审送达判决书的邮寄回执显示判决书的签收人员为“门卫老林”，但名成公司及售楼部均没有设置门卫一岗，也没有“老林”此人。名成公司的法定代表人从未收到快递员电话，也从未授权他人签收，完全不知判决一事。故一审程序严重违法，未有效送达诉讼文书，剥夺了名成公司的答辩权、上诉权。二、名成公司依约履行完合同义务，不存在逾期办证行为，不应承担逾期办理初始登记的违约责任。名成公司为配合市政工程建设导致项目竣工逾期，而建设工程竣工逾期影响了楼盘的竣工验收、综合验收等，也导致逾期交房等，交房后至2014年6月30日约一年左右的时间，因初始登记必须进行楼盘的综合验收，扣除综合验收过程中涉及各个政府部门因素所拖延的审批时间，名成公司并不存在逾期办理初始登记的违约责任。三、双方在合同中并无约定名成公司负有通知的义务，故一审判决认定违约金计算至2015年3月25日是错误的。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理权属登记的法定义务人应为购房户，名成公司仅负有协助办理和提供必要文件的义务。名成公司早已通知业主可以办证了，一审法院迳行认定名成公司于2015年3月26日才告知林金雄可以办证，该认定与事实不符。四、一审法院判决违约金的计算标准过高。退一步说，即使认定名成公司办理初始登记的时间延迟，但一审法院认定的违约金过高，依法应予调整。违约金应体现补偿性为主，惩罚性为辅的性质，因林金雄是以银行按揭贷款的方式支付购房款的，未能及时取得权属证书实际上也不会造成其直接的经济损失，名成公司请求参照购房公积金贷款利率的50%的标准予以调整。针对名成公司的上诉，林金雄答辩称：一、一审法院按照双方签订的商品房买卖合同确认的地址送达材料，且该地址为名成公司的注册地址，送达程序合法，名成公司是否超过上诉期提交上诉状，由法院审查。二、名成公司存在逾期办证的行为，根据合同约定及法律规定，应承担逾期办证的违约责任。1.名成公司在2014年6月30日才完成讼争商品房的房屋所有权初始登记手续，于2015年3月26日才告知林金雄可以办证，该逾期行为应承担相应的违约责任。2.名成公司作为工程建设方，应当预见在工程建设过程中会出现的一系列情况，且配电工程等延误系名成公司与第三方之间的关系，名成公司提出因施工中市政工程延期、配电工程延误导致交房逾期、办证逾期，故不应承担违约责任的上诉理由不能成立。三、名成公司负有通知的附随义务，名成公司上诉称其不具有通知义务，显然违反合同约定。四、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院对违约金的计算标准并无不当。林金雄向一审法院起诉请求：1、判令名成公司立即为林金雄办理坐落于莆田市××城区××北路××单元××房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2、判令名成公司向林金雄支付逾期取得房屋权属证书之违约金（自2013年8月1日起以房屋总价款人民币632319元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率1.5倍计至林金雄取得房屋权属证书之日止）。一审法院认定事实:2012年3月15日，林金雄与名成公司就买卖坐落于莆田市××城区××北路××单元××号商品房签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定名成公司将前述房屋以总价款632319元出售给林金雄，名成公司应在2012年9月30日前将符合约定条件的房屋交付林金雄,并约定名成公司应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由名成公司提供的资料交付林金雄。在全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。合同签订后，林金雄依约向名成公司支付了购房款632319元，但名成公司时至2013年5月1日才向林金雄交房。依据合同约定，名成公司应于2013年6月30日前办理房屋所有权初始登记手续。2014年6月30日,名成公司办理讼争房屋的初始预登记手续。2015年3月26日，名成公司发布《办证通知》，通知名成佳园小区业主于2015年4月15日前携带资料委托名成公司办理房屋所有权证登记手续。一审法院认为，林金雄与名成公司就林金雄购买由名成公司开发的名成佳园楼盘商品房事宜，签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，是合法有效合同。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第三条的约定，名成公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记的义务，但名成公司于2014年6月30日才办理了讼争商品房的房屋所有权初始预登记手续，且于2015年3月26日才告知林金雄可以办证，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。由于本案双方当事人在合同中没有明确约定逾期办证的违约金计算方法，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，本案应当参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，来计算逾期办证的违约金金额。但林金雄要求违约金计至其取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日，因该部分主张超出法律规定，不予支持。又根据法律规定及合同约定，名成公司仅负有协助林金雄办理房屋权属证书的义务，名成公司单方也并不具备办理房屋权属证书的所有条件，现林金雄要求名成公司立即为其办理讼争房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，与合同约定及法律规定不符，故对林金雄的该项主张不予支持，但名成公司应当协助林金雄办理房屋权属证书，提供必要的证明文件，并在讼争房产所在物业内全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，协助林金雄办理国有土地使用权证登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给林金雄自2013年8月1日起至2015年3月25日止的逾期办证违约金，违约金的计算方法为：以632319元为基数，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;二、驳回林金雄的其他诉讼请求。本案案件受理费2315元，减半收取1158元，由莆田市名成房地产开发有限公司负担1010元，林金雄负担148元。本院二审期间，林金雄没有提交新的证据，名成公司提交了以下八组证据（均为复印件）：一、《合同协议书》、《福建省市政工程竣工验收报告》，用于证实名成佳园所在的学园北路路段市政道路整治工程建设延期630天，2010年6月8日签订合同时约定60日内竣工，但实际到2012年5月25日才竣工，为配合市政道路施工进度，故造成名成佳园建设项目延误，进而导致验收、办证延迟。二、《配电工程竣工验收及接管移交报告》,用于证实名成佳园所在的学园北路路段市政架空绝缘导线电缆化下地工程延误，为配合市政工程施工，导致名成佳园建设项目延误工期220天，进而导致验收、办证延误。三、《城市排水许可申请表》，用于证实在市政道路及配电工程完成后，名成公司便进行排水许可申请，政府许可的时间不应计入验收及办证的延误期内。四、《建设工程消防验收意见表》、《建设项目竣工环境保护预验收申请》、《建设工程竣工规划条件核实意见书》、《人民防空工程竣工备案表》、《关于莆田市名成房地产开发有限公司名成佳园2#、3#工程档案验收的报告》及《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，用于证实：名成佳园建设各个项目验收前需要逐项完成道路、配电、排水等配套工程，且各个项目都需要逐项申请政府部门批准验收，而非各项可同时进行申请和审批，该期间也存在政府行为导致审批延迟、验收延迟。而没有进行综合验收名成公司又无法及时办理房屋初始登记，可见直至2014年6月30日才完成初始登记并非名成公司自身原因导致，不应由名成公司承担违约责任。五、《申请延期施工工期的报告》、《名成佳园2#、3#楼施工工期顺延情况说明》，用于证明因地质原因遇技术难题及雨天原因导致工程建设工期延误，即第三方的原因导致竣工延期，故造成办理初始登记的时间延迟。六、其他业主的《房屋所有权证》，用于证明最早一批业主是在2014年7月24日就已经取得《房屋所有权证》，但本案林金雄并未委托名成公司为其办证，也未缴纳税费。七、《房地产管理信息系统查询单》、《莆田市住房和城乡建设局材料收集情况告知单》，用于证明名成公司在通过综合验收后于2014年6月10日提交办理初始登记的资料，因行政部门审核等因素，6月30日才完成讼争房屋的初始登记。八、快递详情单，用于证明名成公司2016年5月26日向一审法院递交上诉状。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林金雄质证认为，名成公司提供的证据均不属于新的证据，附条件质证如下：第一组证据与本案无关；对第二组至第五组证据，该四组证据的真实性无法确认，且与本案无关，名成公司作为工程建设方应当预知建设工程中遇到的情况，名成公司与他人签订的合同涉及综合验收报批手续，与名成公司与买受人签订的合同约定的办证时间无关；第六组证据与本案无关，且对证明内容也有异议，买受人已经委托名成公司办证，该证明对象不能成立；第七组证据没有提供原件核对，真实性无法确认，名成公司应在交房后60日内办理初始登记，但名成公司至2014年6月10日才申请初始登记，已经存在逾期行为，且申请时提供的材料是否符合要求，是否真实也无法确认；对第八组证据的真实性没有异议，名成公司的上诉是否成立由法院审查。本院经审查认为：1.名成公司提交的第一组证据没有提供原件核对，且该组证据无法证实学园北路市政工程施工与名成佳园建设延误存在关联，不予采信；2.第二组证据没有提交原件核对，且根据合同相对性原则，配电工程延误系名成公司与第三方之间的关系，与本案没有关联性，不构成其延期交房的正当理由，不予采信；3.第三组证据至第五组证据亦没有提交原件核对，且名成公司作为房地产开发企业，应对房屋建设过程中的各个项目验收时间及天气因素等应尽到合理的预期，对该三组证据亦不予采信；4.对第六组证据没有原件核对，也与本案无关，不予采信；5.第七组证据没有原件核对，所欲证明的事实一审法院已经认定，不予采信；6.对第八组证据，快递回执上显示名成公司有邮寄文件给一审法院经办法官翁文清，因本院已经受理名成公司的上诉，该份证据与本案没有关联，不予采信。经审理查明，林金雄对一审查明的事实没有异议，但其认为一审遗漏查明，根据《合同补充协议》第三条第3款的内容，该内容可以说明林金雄已经委托名成公司代为办证。名成公司对一审查明的事实中“2014年6月30日,被告名成公司办理讼争房屋的初始预登记手续。2015年3月26日，被告发布《办证通知》”有异议，认为名成公司在2014年5月30日即办理初始登记，6月30日是取得初始登记的时间，2015年3月26日是名成公司第二次通知办证的时间；名成公司对一审查明的其他事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，一审法院另案审理的同为本案双方当事人商品房买卖合同纠纷关于逾期交房案件的《国内特快专递邮件详情单》回执单显示，一审法院按名成公司的注册地址邮寄该案的起诉状、应诉通知书、举证通知书及传票等材料时，是被“吴梅霞”签收的，该案名成公司有到庭参加诉讼。本案一审法院邮寄起诉状、应诉通知书、举证通知书及传票等材料亦被“吴梅霞”签收，且名成公司上诉状中亦承认事后知道被起诉一事，可见名成公司是有收到上述材料的，一审法院对本案缺席审理并无不当。一审法院虽按照名成公司的注册地址再次邮寄本案的一审判决书，但《国内特快专递邮件详情单》回执单显示在2016年4月21日是被“门卫老林”签收的，无法确认名成公司有在2016年4月21日收到该判决书，一审法院在送达本案一审判决书上并没有送达到位。鉴于本院已经立案受理名成公司的上诉，名成公司也知悉一审判决的内容，已不影响名成公司上诉权的行使，本案并无必要退回一审法院补充送达。林金雄与名成公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。名成公司于2013年5月1日交房后，在2014年6月30日才完成讼争房屋所有权初始登记，构成违约。双方没有签订委托办证协议，林金雄亦没有缴纳代办证费用，现有证据无法证实双方有形成委托办证关系。名成公司完成讼争房屋所有权的初始登记后，在双方没有形成委托办证的情形下，应视为名成公司完成了初始登记的合同义务。完成初始登记后通知业主仅是名成公司负有的附随义务，不能根据该附随义务完成的时间来计算名成公司承担逾期办理房屋初始登记的违约责任。故本院认为名成公司逾期办理初始登记的违约期间应为2013年7月1日起至2014年6月30日止。因林金雄主张自2013年8月1日开始计算逾期违约金，故违约金应自2013年8月1日开始计算。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中对未约定逾期办证违约金的，规定是可以参照该规定的标准计算，但并非必须以此为标准计算。本案双方在合同中并未约定逾期办证的违约金，鉴于林金雄也是采用按揭贷款方式支付购房款，且其没有举证证明逾期办证给其造成损失的具体数额，而按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算的违约金，显然对名成公司不公平。名成公司在本院审理过程中也要求进行调整，本院酌情将逾期办理房屋初始登记的违约金计算方式调整为按照林金雄已付款的日1?计算。因《不动产登记暂行条例》的实施，原有商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》统一为《不动产权证书》，故林金雄主张要求办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》应为《不动产权证书》，虽然本案双方没有形成委托办证关系，名成公司仍负有协助林金雄办理讼争房屋《不动产权证书》的义务。综上所述，林金雄、名成公司的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第3206号民事判决；二、上诉人莆田市名成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给上诉人林金雄自2013年8月1日起至2014年6月30日止每日按购房款632319元的万分之一计算的违约金；三、上诉人莆田市名成房地产开发有限公司应在上诉人林金雄申请办理位于莆田市××城区××北路××单元××号商品房的《不动产权证书》之日起三十日内协助上诉人林金雄办理，并提供必要的证明文件；四、驳回上诉人林金雄的其他上诉请求；五、驳回上诉人莆田市名成房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2315元，减半收取计1158元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担558元，由上诉人林金雄负担600元；二审案件受理费2120元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担1020元，由上诉人林金雄负担1100元。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华代理审判员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年一月六日书 记 员  倪益群附：一、相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。