福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第2925号
原告德化县农村信用合作联社，住所地德化县浔中镇浔东北路中段福万通大厦。
法定代表人郑金滨，该信用联社理事长。
委托代理人陈建兴，该信用联社员工。
被告郑海龙，男，汉族，1981年11月24日出生，德化县人。
被告庄秋菊，女，汉族，1986年8月12日出生，德化县人。
被告德化县城镇房地产开发公司，住所地德化县龙浔镇隆中小区5幢3楼。
法定代表人连其文，该公司经理。
委托代理人陈小平，福建戴云律师事务所律师
原告德化县农村信用合作联社（下简称：德化信用联社）与被告郑海龙、庄秋菊、德化县城镇房地产开发公司（下简称：城镇房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理。依法由审判员曾金赞适用简易程序公开进行了审理，原告德化信用联社的委托代理人陈建兴、被告城镇房地产公司的委托代理人陈小平到庭参加诉讼，被告郑海龙、庄秋菊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德化信用联社诉称，原告与被告郑海龙于2013年5月23日签订《个人住房按揭借款合同》，约定原告向被告郑海龙提供435000元的住房按揭贷款，由被告城镇房地产公司提供阶段性担保，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权及实现债权的一切费用承担连带保证责任。原告依约向被告郑海龙发放贷款435000元，至起诉日，只归还贷款本金17601元及2014年12月28日止的利息，尚欠本金417399元及自2014年12月29日起的贷款利息。要求解除原告与被告郑海龙签订的《个人住房按揭借款合同》；被告郑海龙、庄秋菊共同偿还借款本金417399元及欠息6426.38元和自2015年7月1日起按合同约定计算方式计付的利息、罚息、复息；原告有权就郑海龙、庄秋菊提供的抵押房产变现所得价款优先受偿；被告德化县城镇房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告郑海龙、庄秋菊未作答辩，也没有提供相关证据材料。
被告城镇房地产公司辩称，本案属于住房按揭借款合同，借款人郑海龙、庄秋菊夫妇已经提供向答辩人购买的位于德化县龙浔镇南环路嘉盛花苑4幢5层503室房屋作为抵押担保，并办理抵押预告登记，原告的债权可以通过拍卖、变卖该房产所得价款优先偿还，且该房产的价值远远高于郑海龙、庄秋菊夫妇所欠的债务，答辩人已没有必要对上述债务承担连带责任。
经审理查明，2013年5月21日，被告郑海龙、庄秋菊共同向原告德化县信用联社提出申请并签署一份《福建省农村合作金融机构个人购房借款申请书》。2013年5月23日，原告德化信用联社作为贷款人，被告郑海龙作为借款人，被告城镇房地产公司作为保证人，三方签订一份《个人住房按揭借款合同》，合同约定：借款人所购商品房座落位置龙浔镇南环路嘉盛花苑4幢5层503室；借款金额为人民币435000元；借款总期限自2013年5月23日起至2033年5月22日；借款利率在中国人民银行基准利率的基础上执行年利率为6.55%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人；还款方法和还款数额：采用等额本息还款方法；违约责任：借款人如未按合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息。借款人如未按合同约定使用借款，贷款人有权对违约使用部分从违约之日起至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮100%计收罚息。对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下债权提前到期；房产抵押：借款人自愿以《房地产抵押清单》作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围：本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用；由城镇房地产公司提供阶段性保证担保，保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现抵押权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年等条款。合同签订后，原告于2013年5月24日向被告郑海龙发放贷款435000元。自合同签订后至2014年10月20日止，被告郑海龙均能按合同约定向原告偿还借款本息。自2014年10月21日起，被告郑海龙未能按合同约定向原告偿还借款本息。2014年12月29日，被告城镇房地产公司通过转账替被告郑海龙向原告偿还两个月借款本息共计6490.71元。自2014年12月21日起至今，被告郑海龙尚欠借款本金417399元及自2014年12月21日起按合同约定的利息。
另查明，2013年5月23日，原告作为预告登记权利人，被告郑海龙、庄秋菊作为预告登记义务人，双方就被告郑海龙、庄秋菊向被告城镇房地产公司购买的德化县龙浔镇南环路嘉盛花苑4幢5层503室房屋向德化县房地产交易所办理德房德化字第20130719号《预告登记证明》。
上述事实，有原告提供的《福建省农村合作金融机构个人购房借款申请书》、《个人住房按揭借款合同》、福建农村信用社借款借据、贷款发放凭证、《预告登记证明》、贷款还款凭证、转账支票、贷款明细账、闽德结字第010602254号结婚证书，原、被告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证及原、被告的委托代理人在庭审中的陈述为据。
本案争议焦点：被告城镇房地产公司是否应承担连带清偿责任？
原告德化信用联社认为，被告城镇房地产公司在本案按揭借款合同提供的是阶段性担保，应承担连带清偿责任。
被告城镇房地产公司认为，由于被告郑海龙、庄秋菊提供按揭借款的房屋已办理抵押预告登记，且该房产的价值高于所欠的债务，原告的债权可以通过拍卖、变卖该房产所得价款优先偿还。因此，城镇房地产公司已没有必要对上述债务承担连带责任。
本院认为，原告与被告双方签订的《个人住房按揭借款合同》的第十一条中约定：“保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。”该合同约定属于附条件的合同约定。本案中，被告郑海龙、庄秋菊虽然以所按揭的房屋向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，但被告城镇房地产公司为被告郑海龙、庄秋菊所购的房屋履行办理土地使用权证、房屋所有权证的义务尚未完成。因此，原、被告双方约定的所附条件还没有成就，原告有权要求保证人城镇房地产公司承担连带保证责任。
综上所述，本院认为，原告德化信用联社与被告郑海龙、城镇房地产公司签订的《个人住房按揭借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方应按合同履行。被告自2014年12月21日起至今未能履行向原告德化信用联社缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约，致使原告不能实现合同目的，对于原告要求解除与被告郑海龙签订的《个人住房按揭借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告郑海龙已经连续六期未足额偿还贷款本息，根据合同约定，原告可以要求借款人提前收回贷款，故对于原告要求被告郑海龙偿还尚欠借款本金417399元及自2014年12月21日起按合同约定的利息，符合合同约定，本院也予以支持。对于原告德化信用联社主张上述借款系被告郑海龙与被告庄秋菊婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，要求被告庄秋菊共同偿还。对此，被告庄秋菊已在《福建省农村合作金融机构个人购房借款申请书》以共同借款人的身份签名确认及在《预告登记证明》以预告义务人的身份，且被告郑海龙与被告庄秋菊均未能提供相关证据证实该笔借款系被告郑海龙的个人债务，故被告庄秋菊对被告郑海龙在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务应视为夫妻共同债务，两被告应共同偿还。被告郑海龙、庄秋菊以其购买的址在德化县龙浔镇南环路嘉盛花苑4幢5层503室的房屋作该借款抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，抵押合同有效。原告要求对被告郑海龙、庄秋菊所提供的抵押房产变现所得价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。被告城镇房地产公司为被告郑海龙的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同有效。双方约定的阶段性保证责任终止条件尚未成就。原告要求被告城镇房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以采纳。被告郑海龙、庄秋菊无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告德化县农村信用合作联社与被告郑海龙签订的《个人住房按揭借款合同》。
二、被告郑海龙、庄秋菊应在本判决生效后十五日内偿还原告德化县农村信用合作联社借款本金人民币417399元及利息（包括利息、罚息、复息，自2014年12月21日起至还款日止按合同约定的计算方式计付）。
三、被告郑海龙、庄秋菊不履行以上债务时，原告德化县农村信用合作联社有权对被告郑海龙、庄秋菊设定的抵押财产（德化县龙浔镇南环路嘉盛花苑4幢5层503室房屋）变现所得价款在尚欠借款本金及相应利息的范围内优先受偿。
四、被告德化县城镇房地产开发公司对以上借款本金及相应利息承担连带清偿责任。被告德化县城镇房地产开发公司承担保证责任后，有权向被告郑海龙、庄秋菊追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7657元，减半收取3828.5元，由被告郑海龙、庄秋菊、德化县城镇房地产开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 曾金赞
二〇一五年九月二日
书记员 潘静韵
附：
（一）本案相关的法律法规：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
（二）执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。