湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂丹江口民初字第01177号
原告：徐芳，女，生于1967年2月20日，汉族，湖北省丹江口市人，个体工商户。
委托代理人：张广英，武当山法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉。
被告：贾明，男，生于1974年12月22日，汉族，湖北省十堰市人，个体工商户。
委托代理人：陈睿，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参加出庭、调解，代为签收法律文书。
原告徐芳诉被告贾明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成由审判员程培涛担任审判长，代理审判员荣志立主审、人民陪审员周爱民参加的合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告徐芳及其委托代理人张广英，被告贾明及其委托代理人陈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐芳诉称：2002年，原告购买武当山供销社旅游商城的7号门面房（国有土地使用证：武土国用2012第064号），未办理房屋所有权证。2008年6月，被告贾明租用原告该门面房做生意（销售富贵鸟系列鞋子）。由于原、被告系朋友关系，在被告租赁房屋时双方没有签订租赁合同，2008年至2011年，被告每年的租赁费都能按时缴纳。从2012年开始，被告不按时履行义务。2014年3月24日，原告向被告告知房屋到期，要求收回房屋及催缴租赁费，被告提出资金周转困难，又向原告借现金20000元整，并连同2012年、2013年的房屋租赁费累加后向原告出具了一张欠条。同时约定该款项的还款期限以今年的6月为限。现在租赁期限已到，原告找被告返还房屋及支付租赁费无果。为此，请求依法终止原告与被告的房屋租赁合同，被告立即返还原告的门面房屋；被告支付原告2012年、2013年、2014年的房屋租赁费70000元；案件受理费由被告承担。
原告徐芳就起诉的事实和理由，向本院提交以下证据：
证据一、欠条，拟证明被告贾明欠原告2012年、2013年、2014年房租费，原告有权要求终止合同。经质证，被告对该证据的真实性不持异议，对该证据的证明目提出异议，认为该欠条出具的时间是2014年3月24日，而2014年8月6日以后被告没有再使用该门面房，2014年的房租费被告不应当支付。本院对该证据的真实性予以确认，并对该证据中已明确载明被告贾明欠原告徐芳2012年、2013年房租费共计45000元的事实予以认定。
证据二、国有土地使用证，拟证明原告出租的位于武当山旅游经济特区太和路12号的7号门面房归原告所有。经质证，被告没有异议。本院对该证据予以确认。
被告贾明口头辩称：一、原、被告双方达成的房屋租赁合同没有到期，原告违约在先；二、关于租金问题，原告主张的70000元房租费不属实，被告实际所欠房租费只有45000元；三、原告提出解除合同，原告应当先返还被告的转让费38000元。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告贾明就答辩的事实和理由，未向本院提交任何证据。
经审理查明：2002年，原告徐芳通过竞标方式向武当山供销社购买了位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城的7号商业门面房（面积30.10平方米），该房《国有土地使用证》编号为武土国用（2012）第064号，原告未办理房屋产权证。原告徐芳与被告贾明系邻居关系。2008年8月3日，原告徐芳与被告贾明及被告的合伙人饶海波在7号门面房前口头约定：“徐芳将武当山供销社旅游商城的7号商业门面房出租给贾明及其合伙人饶海波使用，租金根据市场行情一年一支付，先交付租金后使用门面。”，三人未签订书面房屋租赁合同，也未约定租期。2008年8月6日至2011年8月6日期间，被告贾明及其合伙人饶海波将6、7、8号商业门面房全部打通后合伙经营富贵鸟鞋类销售，并向原告支付了2008年至2011年的房租费。2012年8月以后，被告贾明仍承租7号商业门面房继续经营，饶海波单独租用8号门面房从事其它经营，双方口头约定：“2012年8月以后的7号商业门面房的房租费都由贾明一人承担”。2014年3月24日，原告向被告催要房租费，被告向原告出具欠条一份，内容为：“今欠到徐芳2012年房租20000（贰万元整）、2013年房租25000（贰万伍仟元整）、借现金20000（贰万元整），共计现金65000（陆万伍仟元整）。特打此欠条以此证明，还款期限为今年6月为限。其中现金20000（贰万元）下月2014年4月24日前归还！”。期限届满后，被告未予支付所欠房租，为此，原告向本院提起诉讼。
诉讼中，本院于2014年10月22日组织原、被告双方进行调解，被告贾明向原告徐芳交付了7号门面房房门钥匙，原告确认门面房已返还。
本院认为：根据当事人诉、辩内容，本案争议焦点确定为：一、原告徐芳与被告贾明之间房屋租赁关系是否成立；二、原告徐芳是否有权主张终止房屋租赁合同，要求被告立即返还门面房；三、原告徐芳是否有权主张被告贾明支付所欠房屋租赁费70000元。
一、关于原告徐芳与被告贾明之间房屋租赁关系是否成立的问题。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”及第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，原告徐芳与被告贾明及被告的合伙人饶海波虽然采用口头的形式达成了房屋租赁合同，但三方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告贾明及其合伙人饶海波承租该门面房亦实际支付了租金。2012年8月以后饶海波退出了合伙经营和承租该门面房，但被告贾明仍继续承租该门面房从事经营活动，且原告亦认可被告租用该房屋，并据此计付房租费用，双方对此均无异议。因此，原、被告之间的房屋租赁关系成立。
二、关于原告徐芳是否有权主张终止房屋租赁合同，要求被告立即返还7号门面房的问题。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中原告通过竞标方式购买了7号门面房，并办理了《国有土地使用证》，虽然尚未办理房屋产权登记，但不影响原告对该门面房的占有和使用权；被告未在约定期限内支付房租费，已构成违约，因此，原告主张终止房屋租赁合同，并要求被告立即返还所承租的门面房，有事实和法律依据，本院予以支持。
三、关于原告徐芳是否有权主张被告贾明支付所欠房屋租赁费70000元的问题。本案中原、被告之间房屋租赁关系合法有效，被告亦实际承租该门面房，故被告应承担支付房租费的义务。原告主张被告应支付2012年、2013年的房租费45000元，有欠条为证，且被告认可，本院予以支持。原告主张被告应支付2014年的房租费25000元，原、被告约定的承租方式为先交付租金后使用门面房，且被告已于2014年10月22日向原告交付了门面房，被告2014年实际占用门面房80天（2014年8月4日至2014年10月22日），因此，被告应当按照2014年的房租费标准支付该房屋80天的房屋租赁费为5479.45元（25000元／年÷365天×80天）。被告贾明辩称合同解除后原告应当返还被告转让费38000元，由于被告未在举证期限届满前提起反诉，亦未向本院提交任何证据予以证实，且原告对该转让费亦予以否认，对此抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《》、第二百一十五条规定、第二百二十六条、第二百三十二条，《》第第一款、《》第、第三十四条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告徐芳与被告贾明达成的位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城7号商业门面房的房屋租赁合同（口头）；
二、被告贾明于本判决生效之日立即返还原告徐芳位于武当山旅游经济特区太和路12号的武当山供销社旅游商城的7号商业门面房（被告贾明已于2014年10月22日返还）；
三、被告贾明于本判决生效之日起十日内给付原告徐芳2012年、2013年、2014年的房屋租赁费50479.45元；
四、驳回原告徐芳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元，原告徐芳负担455元，被告贾明负担1175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇激结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17×××33-1。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 程培涛
代理审判员 荣志立
人民陪审员 周爱民
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 钱文静