福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第824号原告福建兰庭物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区西环北路XXXXX号（金达花园）。法定代表人倪朝武，董事长。委托代理人蔡先云、陈玮智，福建大中律师事务所律师。被告汪芳，女，汉族，1979年1月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人康复，福建凯峰律师事务所律师。原告福建兰庭物业管理有限公司（以下简称“兰庭物业公司”）与被告汪芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告委托代理人蔡先云和陈玮智、被告委托代理人康复到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰庭物业公司诉称，2002年09月30日，原告进驻五凤兰庭二区，开始为该社区提供物业管理服务，并与物业建设单位福建天福集团有限公司签订《福州市前期物业管理服务合同》（试行）。合同约定：由原告为业主所购买的“五凤兰庭二区”提供物业管理服务；物业管理服务费收费标准：按建筑面积（不含附属间）计算，多层住宅0.6元／平方米·月；高层住宅区1.2元／平方米·月；商业物业2.5元／平方米·月。业主交纳物业费的时间为每月5日前交纳。同时，原告还与被告签订《兰庭社区物业管理协议》，协议约定：被告如无正当理由拖欠应缴纳的各种费用，自应交之日起，每日缴纳0.1%的违约金，物业费的收取标准经物委审批后可做相应调整，原告出于便民和小区统一管理的需要，替业主代缴水、电费等费用。协议签订后，原告全面履行了物业管理服务义务，然而被告却未依约履行交纳物业费等费用之义务。被告所有的房屋建筑面积为119.32平方米，每月物业费为143.2元。2014年07月多层住宅物业费调整为0.8元／平方米·月，截止至2014年12月，被告仍拖欠原告物业费5155.2元、水费3590.8元，以上共计8746元（此费用违约金未计算在内）；原告认为，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。为维护原告合法权利，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付物业费5155.2元、水费3590.8元，以上共计8746元；2.被告向原告支付违约金2861.1元（从2012年1月5日起算，暂计至起诉之日，违约金以每月应交费用143.2元为基数，按每日千分之一标准计收；实际计至全部费用付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告汪芳辩称，一、原告不具备本案收费主体资格，其诉称明显没有证据和法律依据。1、《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。但原告并没有提供其诉称的2002年就与建设单位单位签订前期物业合同的证据，其提供的是2009年与建设单位签订的前期物业合同。2、原告提供的与被告签订的《兰庭社区物业管理协议》系无效协议。理由：1、原告在尚未与建设单位签订前期物业管理协议前就与原告签订物业管理协议，明显没有法律依据。2、该协议的签订主体并非原告，所盖印章只是原告的内部机构即五凤兰庭三期管理处，该机构不具有对外行使原告民事权利的资格。3、原告提供的二份物业管理协议的物业名称不是一回事。《福州市前期物业管理服务合同》（试行）明确的物业名称为“五凤兰庭五期”。而《兰庭社区物业管理协议》明确的物业名称为“五凤兰庭三期”。二者的管理对象明显不同。以上三点充分证明，原告根本不具有本案收费的合法资格。二、被告拒缴物业费、水费，即不违法，也没有违反合同约定。1、鉴于原告不具备合法的物业管理资质，被告拒绝向其缴纳物业费，其行为并不违反法律规定。2、即便原告与被告签订的《兰庭社区物业管理协议》为有效协议，但根据该协议第二条第7项的约定，原告只有接受委托，方能代收缴水电等费用。但原告并未向法庭出具其具有受托行使该行为的证据。三、被告在本案中不存在任何违约行为，原告主张违约金，即无合同依据也没有法律依据。1、即便《兰庭社区物业管理协议》为有效协议，而该协议中并没有约定被告违约应支付违约金的条款。该协议中约定的是缴纳滞纳金条款，而依据法律规定，原、被告之间的合同行为根本不能适用滞纳金法律，该约定依法属于无效条款。且原告诉称将该条款等同于违约金条款，明显没有法律依据。2、即便《兰庭社区物业管理协议》为有效协议，该协议约定的只有被告无正当理由拖欠各种费用才属违约。但被告之所以拒绝缴物业费、水费是有正当理由的。拒缴水费是因为原告没有合法的代收资格。拒缴物业费是因为被告多次向原告投诉电梯存在安全隐患及其住宅长期渗水，要求原告及时维修解决。但原告对此完全不予理睬，根本没有按约定提供物业管理服务。因此，被告拒缴相关费用是对原告不履行物业管理服务的合法抗辩，该行为是合法的，应受法律保护。综上，原告的诉讼请求即无证据证明，也无法律依据。且其主张的事实和理由，根本不能成其为所述的事实和理由。为了严格执法，也为了保障被告的合法权益，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。结合上述有效证据及庭审情况，本院查明如下事实：2001年12月31日，原告福州兰庭物业管理有限公司与被告杨贵重签订《五凤兰庭物业管理合同》，合同约定：1.被告如无正当理由拖欠应交纳的各种费用，自应交之日起，原告每日加收0.1%滞纳金；2.原告出于便民服务和小区统一管理的需要，替业主代收代缴水、电费、有线电视安装费等，按实际使用量收取；3.原告收取费用标准经物委审批后可做相应调整。该合同同时还明确约定了原告的主要任务、原告的服务内容、被告的权利义务、收费标准等。2002年9月30日，原告福州兰庭物业管理有限公司与福建天福集团有限公司签订《物业管理委托合同》，委托管理期限为2002年9月30日至2007年9月30日止，原告入驻小区提供物业管理服务。2009年5月15日，双方又续签了《福州市前期物业服务合同（试行）》，该合同约定：1.福建天福集团有限公司选聘原告对五凤兰庭五期提供前期物业服务事宜；2.原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费标准为：多层住宅：0.6元／月·平方米，多层住宅：1.2元／月·平方米，商业物业：2.5元／月·平方米；3.物业服务费按月进行交纳；4.业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于原告使用的，由原告承担；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊；5.原告违反本合同的约定，擅自提供物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主和物业使用人有权拒绝交付；6.合同期限从自2009年5月15日起至业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同时止，本合同在履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼。本合同还约定了原告物业管理的范围、服务标准、原告的权利义务等事项。原告福州兰庭物业管理有限公司于2011年11月24日经批准更名为福建兰庭物业管理有限公司。2013年1月23日，原告委托律师向被告发送催缴律师函。另查，被告汪芳系福州市鼓楼区五凤街道丞相路XXX号左海凤春花园XXX座XXXX单元的业主，为高层住宅区，建筑面积为119.32平方米，根据《福州市前期物业服务合同（试行）》约定，合同期间每月物业费为143.2元，被告从2012年1月份至2014年12月份止未向原告缴纳物业费用。本院认为，原告与被告签订的《五凤兰庭物业管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力；原告与福州天福集团有限公司签订的《福州市前期物业服务合同（试行）》系合同双方的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括被告在内的全体小区业主。被告在享受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，向原告支付相应的拖欠物业费用及违约金。被告的辩称原告无诉讼主体资格、被告拒缴合法合理，本院对此不予采信。关于物业费具体金额和违约金问题，根据本案前期物业服务合同的约定，被告住宅为高层住宅区，故被告欠缴的物业费用为：143.2元×36个月（2012年1月至2014年12月）=5155.2元，故原告的相应诉请，本院予以支持。关于违约金问题，本案中的《五凤兰庭物业管理合同》和《福州市前期物业服务合同（试行）》中并未明确约定逾期违约金，且根据庭审情况，结合本院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的证据等材料，可以证明原告在物业管理服务方面确实存在一定瑕疵，故对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请水费，原告虽提供了相关部门出具的整个小区水费缴纳单据为证，但关于被告个人的水费明细，系原告单方制作，不能作为定案依据，证据不足，本院不予支持该部分请求。被告在本案中辩称的存在电梯安全、漏水等不完善、不到位之处，若认为原告提供的物业服务存在问题或不足，侵犯了被告的合法权利，可另行向原告提出主张，上述理由均不能成为其拒缴物业服务费的理由，被告的相应答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告汪芳于本判决生效之日起十日内向原告福建兰庭物业管理有限公司支付从2012年1月起至2014年12月止期间的物业服务费人民币5155.2元；二、驳回原告福建兰庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告汪芳未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费45元（预收90元），由被告汪芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员  罗登煌二〇一五年五月十八日书 记 员  施倩莹附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。