江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1033号
上诉人（一审原告）秦招桂。
被上诉人（一审被告）泗洪县泗洲商城经营管理有限公司，住所地泗洪县青阳镇泗洲西大街。
法定代表人蒋建华，该公司董事长。
委托代理人王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。
上诉人秦招桂因与被上诉人泗洪县泗洲商城经营管理有限公司（以下简称泗洲公司）业主共有权纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2013）洪民初字第2232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦招桂一审诉称：根据《物权法》第七十条、第七十三条和《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，泗洪县泗洲商城大门、通道、走廊、场院均属业主共有。但从2004年起，泗洲公司（物业管理公司）将上述区域据为己有，并作为摊位出租给他人使用，妨碍通行和空气流通，时间长达10年，严重侵害了业主的利益。请求判决：1、确认泗洲商城东、西、南、北四个大门，南、西两条走廊，商铺群内三条南北通道，东边场院及场院北面、东面的简易房屋为泗洲商城业主共有财产；2、泗洲公司立即清除泗洲商城大门、通道、走廊、东边场院内非法出租的摊位；3、清算泗洲公司自2004年以来出租上述区域的非法所得；4、泗洲公司给付秦招桂应得的共有区域出租所得收入。
泗洲公司一审辩称：泗洲商城是泗洪县华腾房地产开发有限公司（以下简称华腾房地产公司）开发。2005年11月18日，华腾房地产公司经股东会研究，将商城内建筑未分摊部分及未开发的停车场转交给泗洲公司使用、经营、管理及处置。泗洲公司对泗洲商城有使用、经营、处分的权利。泗洲商城没有专业的物业公司，泗洲公司对商城进行管理，不收取商城内所有业主任何费用。商城在使用过程中产生的维修、管理费用及相关人员工资均是泗洲公司自己解决，而商城又无其他资金，泗洲公司经过征求过业主意见后对商城内未开发利用的建筑土地和停车场进行对外招租，所收取的租赁费用于商城。秦招桂的第1项、第4项诉讼请求不明确。第1项诉讼请求涉及到的土地使用权属产权争议，不属民事案件处理范围。第4项诉讼请求对要求赔偿什么损失没有明确。对秦招桂的第2项、第3项诉讼请求，泗洲公司认为，商城在经营过程中需专人管理、需支出相关维修费用，对外出租产生的租金由泗洲公司对商城进行管理和使用，并没有违反相关规定，也未侵犯秦招桂合法利益。秦招桂的诉求没有事实和法律依据，请求驳回秦招桂的诉讼请求。
一审法院审理查明，2002年12月13日，华腾房地产公司取得洪土国用（2002）字第01073号土地使用证，建筑面积33631.79平方米，使用面积25084.50平方米。2005年11月28日，华腾房地产公司将泗洲商城（老汽车站）建筑未分摊面积约5100平方米及未开发的停车场面积约4600平方米委托泗洲公司从2005年12月1日起使用、经营、管理及处置。2008年5月23日，秦招桂办理泗洲大街北侧（老汽车站）1幢M1067号物权登记（多产权同幢），建筑面积9.60平方米。一审过程中，泗洲公司提供了泗洲商城业主征求意见表，有508户、461间商铺的业主签字确认，征求意见表主要内容为同意泗洲公司在公共部位摆放柜台、设摊招租，招租收入用于支付商城相关人员的工资、商城的维护、维修及其他有关商城涉及的费用，不再另外收取业主物业管理费。
一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，泗洲商城建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，应属于业主共有。泗洲商城是商场性质，相应的通道出口也根据商场的特殊性来设计建造，业主在购买商城房产时均相应地支付了公摊面积的价款，对商城通道均享有共有和共同管理的权利。泗洲商城位处泗洪县商业重地，周边设有多家经营单位，商业环境尤其复杂，商城内以外的区域用途及建筑区划内的公共场所界址难以明确，同时，其中的简易房屋可能涉及违章建筑，该产权归属应向相应的行政管理部门申请解决。泗洲公司系受华腾房地产公司的委托对泗洲商城进行管理的公司，其实际已对泗洲商城经营管理近十余年，期间其根据与开发商的约定及为业主双方共同的利益，对商城内部分空地进行了调整并增设摊位后，泗洲商城大部分业主均未对此提出任何异议，且秦招桂亦没有证据证明因泗洲公司的上述行为致使其商铺的经营受到影响，同时考虑大部分业主的意愿，秦招桂要求泗洲公司清除增设的摊位的请求难以支持。如增设的摊位确存在阻碍消防通道的情形，秦招桂可向消防等有关管理部门反映处理。泗洲公司在经营管理泗洲商城期间所获经营收益，应由业主共同决定用途，不属于个人所有，故秦招桂要求泗洲公司清算经营收益及给付秦招桂相应份额的主张，于法无据，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第五条、第八条、第七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《》第、第、第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院判决：驳回秦招桂的诉讼请求。案件受理费40元，由秦招桂负担。
秦招桂不服一审判决，向本院提起上诉称：1、秦招桂提供的泗洲商城土地证标明，泗洲商城全部土地，包括大门、通道、走廊及东边场院已分摊到各业主，这证明泗洲商城的大门、通道、走廊及东边场院属于业主共有财产。泗洲公司提供的华腾房地产公司的总房产证不能证明上述地段属华腾房地产公司所有，华腾房地产公司无权将所谓“未分摊的5100平方米及未开发的东边停车场面积约4600平方米委托给泗洲公司使用、经营、管理及处置。秦招桂提供的泗洲商城土地证标明了泗洲商城东西南北的界限，大门、通道、走廊及东边场院也标得很清楚，不存在界址难以明确的问题。2、秦招桂要求泗洲公司清除相关摊位，是根据《》第第一款规定。泗洲商城公共部位被确认为业主共有财产后，秦招桂会请求召开业主大会并组织业主接收共有部分，对阻碍交通的摊位予以清除，对其他摊位由业主与承租人签订合同。泗洲公司一审第二次开庭提交的“泗洲商城业主征求意见表”，无论是否是业主签字，都不能作为业主同意泗洲公司在业主共有地段设立摊位出租的证据。因为征求意见表中先表述了“泗洲商城公共部位与业主无关”的内容。3、秦招桂要求对泗洲公司出租公共部位的收入进行清算，依据是《》第第二款规定。泗洲公司陈述，租金都用于商城的维修、管理的支出，但未提供证据证实。秦招桂一审提交的秦招桂将自己的摊位出租给王秀梅的租赁合同，是泗洲公司提供的格式合同，其中有承租人每年向泗洲公司交纳管理费207元的内容。泗洲公司出租共有部位的收入均被其据为己有，泗洲公司应将秦招桂应得份额分给秦招桂。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持秦招桂一审诉讼请求。
泗洲公司答辩称：秦招桂主张泗洲公司侵犯全体业主对商城中共有部分的利益，没有相关的事实和法律依据。泗洲商城没有相关的物业管理，华腾房地产公司是该商城的开发商，目前尚未开发的停车场属于华腾房地产公司所有，华腾房地产公司将商城以及未开发的土地交由泗洲公司使用、管理及经营。为了商城的正常经营、管理，经业主表决同意，泗洲公司对商城中部分闲置场地对外出租，所得收益用于商城管理、维修，并没有侵犯业主的利益，是对商城进行管理的行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
秦招桂在二审中提交其在泗洲商城的土地使用权证，以证明泗洲商城建筑区划内的土地总面积是19534.6平方米，包括大门、通道、走廊及东边场院，秦招桂分摊到的面积是6.7平方米。
泗洲公司对此质证称，对秦招桂的土地使用权证真实性、合法性没有异议，但不能证明秦招桂的主张。
泗洲公司在二审中提供了其2010年、2011年、2012年出租泗洲商城通道的收入和支出清单，以证明泗洲公司出租公共部位的租金已用于泗洲商城的管理支出；泗洲公司另提供了泗洲商城东边场院的土地使用权证，以证明东边场院属泗洲公司所有，不属业主共有。
秦招桂对上述证据质证称，泗洲公司提交的收支清单不具有真实性，土地使用权证是虚假的。
本院对上述证据的认证意见为：泗洲公司对秦招桂提供的土地使用权证真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。泗洲公司提供的土地使用权证为政府部门颁发，对其真实性依法予以确认。并且，泗洲公司一审提交的华腾房地产公司的土地使用权证总面积为25084.5平方米，而秦招桂的土地证反映的作为泗洲商城的宗地面积为19534.6平方米，与华腾房地产公司的土地总面积相差5549.9平方米，泗洲公司二审提交的泗洲商城东边场院的土地使用权证面积为5096.26平方米，进一步说明泗洲商城东边场院的土地并未包含在泗洲商城占用土地范围内。据此，应认定泗洲商城东边的场院土地使用权之前属华腾房地产公司所有，现属泗洲公司所有，秦招桂提供的土地使用权证并不能证明泗洲商城东边的场院属泗洲商城全体业主共有。泗洲公司二审提供的收支清单的内容真实性无法确定，对其真实性不予认定。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
二审过程中，泗洲公司对泗州商城商铺内三条南北通道属业主共有没有异议。
本案争议焦点为：1.泗洪县泗州商城大门、南、西两条走廊、东边场院及该场院北面、东面两排简易房是否属于业主共有。2.对泗洲公司在业主共有部位出租的摊位应该如何处理。3.秦招桂要求对泗洲公司2004年至今的出租所得进行清算，并要求泗洲公司给付秦招桂相应份额是否应于支持。
本院认为，根据本案证据，泗洲商城东边场院土地使用权之前属华腾房地产公司所有，现属泗洲公司所有，该部分土地以及在该土地上的简易房屋并不属泗洲商城业主共有。华腾房地产公司的土地使用权证总面积为25084.5平方米，秦招桂提交的土地证反映的作为泗洲商城的宗地面积为19534.6平方米，泗洲商城东边场院的土地使用权证面积为5096.26平方米，华腾房地产公司享有使用权的土地尚有400余平方米不在泗洲商城宗地范围内，故除双方无争议的商城内三条南北通道以及商城大门以外，南、西两条走廊是否属于业主共有部位并不明确。且商城共有部分属全体业主共有，涉及全体为主的共同权利，秦招桂个人不具有要求确认共有部分归属的权利。故对秦招桂要求确认泗洲商城四个大门，南、西两条走廊，商铺群内三条南北通道，东边场院及场院北面、东面的简易房屋为泗洲商城业主共有财产的请求不予支持。
秦招桂认可泗洲商城的物业由泗洲公司提供。秦招桂一审提交的其与王秀梅的租赁合同虽然约定承租人需向泗洲公司交纳相应的管理费，但秦招桂未能提供证据证明泗洲公司实际收取了该费用，秦招桂也未提供其向泗洲公司交纳过管理费的证据，说明泗洲公司为泗洲商城的物业管理支出相应费用的事实是存在的。泗洲公司在一审中提供的业主签名的征求意见表表明，大部分业主同意泗洲公司以出租商城共有部分的收入作为商城物业服务所需支出的做法。泗洲公司的行为对泗洲商城的有序经营提供了一定的保障。秦招桂亦未提供证据证明泗洲公司出租商城共有部位影响了秦招桂在泗洲商城内商铺的经营、使用。根据《》第规定，改变共有部分的用途，利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为特权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，重大事项由业主共同决定。在未经法定程序，由全体业主共同对共有部位如何管理、使用形成新的决定的情况下，维持目前现状有利于泗洲商城业主的经营活动正常开展。
《》第第二款规定，擅自占用业主共有部分进行经营性活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。泗洲公司之前利用共有部分进行经营所得收入如何使用，应由全体业主通过法定程序决定。故秦招桂个人要求清除泗洲公司在共有部位所设摊位，清算泗洲公司所得收入并分给秦招桂相应的份额，不符合法律规定，应不予支持。
综上，秦招桂的上诉请求依据不足，本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、《》第、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人秦招桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 刘 倩
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