铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽1202民初1943号
原告：中国银行股份有限公司铁岭分行。住所地：铁岭市银州区市府路**号。
负责人：吴强，系该行行长。
委托代理人：温凯，系该行员工。
委托代理人：孟庆红，系该行法律顾问。
被告：姜军，男1980年7月26日出生，汉族。
被告：祁锋，男，1969年12月2日出生，汉族。
原告中国银行股份有限公司铁岭分行（以下简称中行铁岭分行）与被告姜军、祁锋返还原物纠纷一案，原告于2016年9月20日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告中行铁岭分行的委托代理人孟庆红、温凯，被告祁锋的委托代理人李晴到庭参加诉讼。被告姜军经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告姜军借款合同纠纷案件已经铁岭市中级人民法院（2014）铁民二初字第00024号民事调解书和（2014）铁执字第00062号执行裁定书，将姜军所有的位于铁岭新城区钟山路钟山柳岸6号楼5号门市房产权证号为X、面积297.85平方米；4号楼8号门市房产权证号为：X、面积312.95平方米；4号楼20号门市房产权证号为：X、面积316.42平方米，三处房产作价4583980元，交付原告抵偿债务；截止流拍之日，被告姜军尚欠原告本息合计544178.22元。根据借款时被告姜军提交给原告的其与祁锋签订的《房屋租赁合同》姜军于2012年4月1日起以每年5万元租金将铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼20号门市二层租给李国宁。现在该房屋的占用人为祁锋，祁锋按照年租金22000元缴纳租金至2014年4月15日。现诉至法院，请求法院依法判决：1、被告姜军将祁锋占用的位于铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼20号门市二层交还给原告；2、请求法院判令被告祁锋以每年2.5万元的标准向原告补交2012年4月1日起至2014年3月10日止房租金，及以每年5万元的标准向原告交纳2014年3月11日起至2017年3月31日止房租金；3、诉讼费用由被告承担。
被告祁锋辩称：本被告是从申琦处转租的新城区钟山路钟山柳岸4号楼20号门市二层，租赁期是从2011年4月15日至2014年4月15日，这三年期间申琦不干了，将房子让给佟宝和了，这三年的房租被告都交完了，一年交一次，上打租，最后一年交给佟宝和了，都是按照每年22000元缴纳的租金。出租人所租赁的是一二层楼，因为二楼出租人用不上就转租给被告了，租赁期间出租人经常变化，已经变了4、5个人了。2014年4月15日以后，没有人向被告催要过租金，被告去楼下问过几次，楼下告诉被告现在这事没人管，也不知道向谁交租金，所以被告一直在使用原房屋，但是没有缴纳房租。因为被告是从楼下转租的房屋，原告应该起诉楼下的转租方，被告占有期间一直延续着跟楼下的转租合同，如果楼下通知被告交付房屋，被告同意腾房，但是应当给被告预留出4-5个月时间办理腾房事宜。2014年4月份以后的房租被告同意按照22000元/每年标准交给楼下，因为一直在延续转租合同。诉讼费不同意承担。
被告姜军经传票传唤未到庭，亦未提交证据及书面答辩意见。
对原告举示证据的审核认定：
1、铁岭市中级人民法院（2014）铁民二初字第00024号民事调解书复印件、铁岭市中级人民法院（2014）铁执字第00062号执行裁定书复印件（证明原告与姜军借款合同纠纷的事实、执行依据的法律关系、结果，原告取得诉争房屋的所有权）
被告没有异议，本院予以采信。
2、房屋租赁合同两份复印件（证据来源：姜军办理房屋抵押贷款时提交。证明诉争房屋出租情况）。
被告对证据真实性有异议，该合同承租方签名不是被告，上面的“铁岭市淡竹口语培训学校”的公章也是伪造的，被告没有跟原房主签订过合同，而是以个人名义与申琦签订的房屋租赁合同，被告租房是办英语学校，1993年叫淡竹英语口语培训学校，2000左右改名为淡竹教育培训学校，现在被告是这个民办学校的负责人。
原告所举证据为复印件，被告所提异议其后原告没有提供其他证据予以反驳，该证据真实性无法核实，不符合证据要件要求，本院不予采信。
对被告祁锋举示证据的审核认定：
1、门市房屋转租合同一份及收条两份（证明房屋是楼下转租给被告的，一直按照每年22000元的租金交纳房租）。
原告对该组证据有异议，认为被告所承租的房屋既不是申琦所有，也不是佟宝和、关晓斌所有，现转租合同并没有房主签字同意的字样，该合同无效。租金标准与原告所提交的租赁合同中存在差距，请法院裁定，对于2014年4月15日后被告并没有提供租金凭证，所以2014年4月15日以后的费用应当支付给原告。
本院认为，原告异议成立，转租合同中没有原房主签章，无法证实转租合法性，故该合同本院不予采信。
经当事人陈述、举证、法庭认证和本院审查认证，确认如下法律事实：坐落于铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼8号门市房（房产权证号为X，建筑面积312.95297.85平方米）原为被告姜军所有，2013年7月11日被告姜军与原告中国银行股份有限公司铁岭分行签订个人经营银保贷款合同以诉争房屋提供抵押担保并办理抵押登记，后因双方发生借款合同纠纷，经铁岭市中级人民法院主持调解并作出（2014）铁民二初字第00024号民事调解书。2015年4月22日，铁岭市中级人民法院作出（2014）铁执字第00062号执行裁定书，裁定将诉争房屋交付原告中国银行股份有限公司铁岭分行抵偿债务。另查明，被告祁锋与申琦于2011年10月6日签订《门市房屋转租合同》，申琦将铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼20号门市房二层转租给被告祁锋使用，租期自2011年4月5日至2014年3月31日，房租金每年2.2万元，祁锋按照合同缴纳租金至2014年4月15日，合同到期后被告祁锋占有使用至今，其后租金未交纳。
本院认为：被告祁锋与申琦签订的《门市房屋转租合同》因被告祁锋未能证明转租已取得原房主姜军的许可，故该转租合同无效，原告中国银行股份有限公司铁岭分行基于铁岭市中级人民法院的执行裁定书取得诉争房屋的所有权后有权主张返还诉争房屋，对原告的该项诉讼请求应予以支持。被告祁锋为诉争房屋的实际占用人，应当从原告取得诉争房屋所有权之日起向原告支付租金。但因原告举示的租赁合同无法核实真实性，被告亦予以否认，故该合同本院不予采信，合同的租金标准亦不予采信。被告祁锋与申琦的转租合同虽然无效，但被告祁锋实际占用期间的租金标准可以参照该合同予以确定，故被告祁锋主张仍按照2.2万元/年标准给付原告的主张本院予以支持。被告姜军经传票传唤未到庭，依法应予缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条（因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力），第三十九条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利），《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项[有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。]、第二百二十四条（承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同）、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据），第一百四十四条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决）之规定，判决如下：
一、被告祁锋于本判决生效之日起三十日内将占用的坐落于铁岭新城区钟山路钟山柳岸4号楼20号门市房二层（房产权证号为X、建筑面积316.42平方米）腾空并返还原告中国银行股份有限公司铁岭分行；
二、被告祁锋按照2.2万元/年的租金标准给付原告中国银行股份有限公司铁岭分行从2015年4月22日起至返还诉争房屋之日止的租金。
逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。
案件受理费1050元（原告预交），由被告祁锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。
审 判 长 刘琳
人民陪审员 赵杰
人民陪审员 周 凯
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 李 超