北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2016）京0106执异174号案外人：北京盛佳澳投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院17幢-02层-201-02。法定代表人：陈德昕，总经理。申请执行人：李龙，男，1984年7月19日出生。委托诉讼代理人：陈晶晶，北京康达（海口）律师事务所律师。被执行人：徐金清，男，1975年11月7日出生。被执行人：林丽芳，女，1980年2月6日出生。本院在执行李龙与徐金清、林丽芳公证债权文书一案中，案外人北京盛佳澳投资顾问有限公司（以下简称盛佳澳公司）于2016年7月13日对执行北京市丰台区华源四里XXX号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人盛佳澳公司称，请求法院中止对北京市丰台区华源四里XXX号房屋的执行。事实和理由为：涉案房屋原为北京盛达兴业房地产开发有限公司（以下简称盛达兴业公司）所有，后其委托田宇全权处理涉案房屋的租赁事宜，后田宇又委托世纪威尔酒店管理（北京）有限责任公司（以下简称世纪威尔公司）全权处理涉案房屋的租赁事宜。2012年，世纪威尔公司与我公司签订《租赁合同》，我公司租赁涉案房屋，租期是10年。后我公司在涉案房屋处设立了北京天奥天健身俱乐部有限公司（以下简称天奥天公司）。因此，目前是我公司承租涉案房屋并占有使用至今，租金也一直在缴纳。我公司设立的天奥天公司是健身俱乐部，2016年1月20日，法院将查封公告张贴在了天奥天公司的门口和前台，许多会员见此公告纷纷退卡，这对天奥天公司的经营造成了严重的影响。我公司认为，我们合法承租了涉案房屋，现在还在租赁期内，如果在此期间法院即进行评估拍卖，将对我公司的合法权益造成损害，影响我公司的正常合法运营，并给我公司造成不可估计的名誉和财产损失。因此，为保障我公司的合法权益，请求法院中止对涉案房屋的强制执行。为证明其主张，案外人盛佳澳公司向法院提供了以下证据材料：1.涉案房屋于2008年9月22日登记的房屋产权证，证明涉案房屋为盛达兴业公司单独所有；2.2011年12月1日，由盛达兴业公司出具的授权委托书，证明盛达兴业公司委托田宇全权处理涉案房屋的租赁事宜，委托期限20年，自2011年12月1日至2030年11月30日；3.2012年1月5日田宇出具的授权委托书，证明田宇委托世纪威尔公司全权处理涉案房屋的房产租赁事宜，委托期限20年，自2012年1月1日至2031年12月31日；4.涉案房屋于2013年3月5日登记的房屋产权证，证明涉案房屋为田宇单独所有；5.世纪威尔公司与盛佳澳公司签订的《租赁合同》，证明盛佳澳公司承租了涉案房屋，租赁期限自2012年3月1日至2022年1月31日；6.盛佳澳公司出具的《说明书》，证明盛佳澳公司在涉案房屋处设立天奥天公司用于实体经营。7.世纪威尔酒店出具的证明，证明盛佳澳公司已支付200万元租赁押金及截至2017年12月31日前的租金725万元。8.转账交易记录及收据，证明天奥天公司向世纪威尔公司支付租金并交纳水电费。9.天奥天公司的工商档案材料，证明天奥天公司以涉案房屋为注册地址并在此实际经营。申请执行人李龙称，不同意案外人天奥天公司的异议请求。理由为：第一，根据案外人提供的租赁合同可以看出，出租方和承租方均与本案无关，案外人并非适格的异议主体。第二，案外人主张其支付了租金，但并不确定是否是在履行涉案房屋的租赁合同。第三，涉案房屋登记在被执行人名下，法院依法执行被执行人名下的租赁房屋，并无不当。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，2015年1月15日，出借人李龙与借款人徐金清、林丽芳签订《借款合同》，约定借款金额为750万元，借款期为三个月，自2015年1月15日至2015年4月14日。2015年1月15日，北京市中信公证处作出（2015）京中信内民证字03422号公证书，对上述《借款合同》进行了公证，并依法赋予其强制执行效力。2015年6月10日，北京市中信公证处作出（2015）京中信执字01000号执行证书，载明申请执行人为李龙，被执行人为徐金清、林丽芳，执行标的为：一、借款本金人民币750万元整；二、借款利息（自2015年4月16日起至还款之日止的利息，按银行同期贷款利率的四倍计算）；三、实现债权所支付的费用（按实际发生额计算）。2015年6月29日，李龙向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2015）丰执字第04859号。执行中，本院于2015年7月10日作出（2015）丰执字第4859号执行裁定书，查封了被执行人林丽芳名下位于北京市丰台区华源四里XXX号房产；同日，本院作出（2015）丰执字第4859-1号执行裁定书，查封了被执行人徐金清名下位于北京市丰台区华源四里XXX号房产。2016年1月20日，本院前往涉案房屋，张贴了公告及查封裁定书。另查，X京房权证丰字第X**号房屋所有权证显示，丰台区华源四里甲1房屋的所有权人为盛达兴业公司，共有情况为单独所有，登记时间为2008年9月22日，房屋建筑面积为13200.70平方米。2011年12月1日，盛达兴业公司出具《授权委托书》，载明受托人田宇，盛达兴业公司现委托田宇全权处理位于北京市丰台区华源四里XXX号房产租赁。委托权限为：处理上述房产租赁全部事宜，收取上述房产租金、物业费、能源费等相关费用。委托期限20年，自2011年12月1日至2030年11月30日。2012年1月5日，田宇出具《授权委托书》，载明受委托人世纪威尔公司，田宇现委托世纪威尔公司全权处理位于北京市丰台区华源四里XXX号房产租赁。委托权限为：处理上述房产租赁全部事宜，收取上述房产租金、物业费、能源费等相关费用。委托期限20年，自2012年1月1日至2031年12月31日。2012年2月1日，世纪威尔公司与盛佳澳公司签订《租赁合同》，载明出租方为世纪威尔公司，承租方为盛佳澳公司，租赁房产坐落于北京市丰台区华源四里甲1号楼负一层局部，总计建筑面积为3179.17平方米。租赁期限自2012年3月1日至2022年1月31日。租金支付方式为：自2012年7月1日起计算租金，盛佳澳公司按照第一年120万元，第二年130万元，第三年至第四年140万元，第五年150万元，第六年至第十年160万元的标准向世纪威尔公司支付租金（不含物业管理费及中央空调能源费等运营费用，盛佳澳公司另行支付）。盛佳澳公司每半年支付一次租金，实行先付后用。盛佳澳公司应于本合同签订时，支付第一年租金支付年的半年租金，计60万元。此后租金支付时间为上一支付期限最后一个月的前10日向世纪威尔酒店支付下一个半年租金。租金应以现金、支票或者银行转账的形式支付，由世纪威尔酒店指定的人员接收。世纪威尔酒店在收到盛佳澳公司缴纳的当期租金后5个工作日内向盛佳澳公司提供房屋租赁收据。X京房权证丰字第X**号房屋所有权证显示，丰台区华源四里甲1号楼所有权人为田宇，共有情况为单独所有，登记时间为2013年3月5日。房屋包括丰台区华源四里XXX房屋，建筑面积共计3344.64平方米。又查，天奥天公司成立于2012年5月25日，住所地位于北京市丰台区华源四里1号楼地下一层。其工商登记资料显示，产权单位盛达兴业公司同意将该地址3179.17平方米的房屋以租赁方式提供给天奥天公司使用。使用期限5年，经营用途为办公。2016年1月27日，盛佳澳公司出具《说明书》，载明盛佳澳公司与世纪威尔公司签订位于北京市丰台区华源四里甲一号地下一层租赁合同，后于2012年5月在北京市丰台区华源四里甲一号地下一层注册天奥天公司用于实体经营。再查，2012年2月1日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来2012年上半年租金60万元整。2012年6月28日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来押金200万元整。2012年11月30日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来2012年下半年租金60万元整。2013年1月11日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来2013年上半年租金65万元整。2013年6月20日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来半年房租（2013年下半年）65万元整。2014年1月29日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来租金35万元整。2014年1月31日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来2014年上半年剩余房租35万元整。2014年6月15日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来2014年下半年房租70万元整。2015年3月20日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来租金300万元整。2015年9月8日，世纪威尔公司开具收据，载明今收到盛佳澳公司交来水电费170万元整。世纪威尔酒店出具证明，载明我司于2012年2月将北京市丰台区华源四里甲一号地下一层出租给盛佳澳公司，后其实际实体注册经营的公司为天奥天公司，运营期间已交费用如下：押金金额：人民币200万元，房租金额：截止至2017年12月31日前租金共计为人民币725万元，物业费及能源费预付金额：人民币268.3121万元。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的争议焦点在于，在本院查封涉案房屋之前，案外人盛佳澳公司是否对涉案房屋享有合法租赁权并占有使用。本案中，涉案房屋的产权人盛达兴业公司委托田宇，田宇委托世纪威尔公司出租涉案房屋，委托权限为处理涉案房产租赁全部事宜，收取租金等相关费用。因此，应视为世纪威尔公司有权在受托期限内，出租涉案房屋并收取租金等相关费用。案外人盛佳澳公司与世纪威尔公司于2012年2月1日签订《租赁合同》承租涉案房屋，租赁期限自2012年3月1日至2022年1月31日，应视为盛佳澳公司在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同，租赁关系真实有效。案外人盛佳澳公司于2012年5月25日在涉案房屋上设立并经营天奥天公司至今，应视为其合法占有使用涉案房屋。根据世纪威尔酒店出具的说明及盛佳澳公司提供的收据，能够证明其已向出租人缴纳涉案房屋的租金及相关费用。因此，本院认为，根据案外人盛佳澳公司提供的证据，足以证明其在法院查封前即具有对涉案房屋享有合法租赁权，依法支付租金并在法院查封前即占有使用涉案房屋，其租赁权真实有效，现其租赁期限尚未到期，本案被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封涉案房屋并采取评估、拍卖措施时，应当对案外人的合法租赁权予以保障，在其租赁期限内不得要求其向受让人移交其占有的涉案房屋。综上，案外人盛佳澳公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：案外人天奥天公司的异议请求成立，中止本院（2015）丰执字第4859号案中对北京市丰台区华源四里甲1号楼地下一层01、05、06号房屋不负担租赁权予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  何东奇代理审判员  贺宝刚代理审判员  李琳琳二〇一六年八月二十二日书 记 员  邱松宁