河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3542号
原告：王福涛。
原告：单晨阳。
委托代理人：陈立强，河北杰大律师事务所律师。
被告：唐山东方房地产集团有限公司，住所地唐山市高新区龙富南道188号。
法定代表人：方合群，该公司董事长。
委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师。
被告：唐山东方房地产集团有限公司路南分公司，住所地唐山市路南区吉祥路中段南刘屯存村委会院内。
法定代表人：方合群，该公司董事长。
委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师。
原告王福涛、单晨阳诉被告唐山东方房地产集团有限公司及其路南分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告王福涛及委托代理人陈立强，被告唐山东方房地产集团有限公司及其路南分公司的委托代理人刘卫国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王福涛、单晨阳诉称，二原告系夫妻关系，于2015年6月4日与被告唐山东方房地产集团有限公司签订《认筹协议书》，二原告购买由被告开发的东方渔人码头一期1栋1单元2701室房产，建筑面积90.44平米，单价每平米5317.04元，总价合计480873元，采取按揭付款方式，应被告要求于2015年6月4日交纳认购金共计81673元（含房产认购金和地下室认购金）。交款后被告迟迟未办理按揭手续，后经原告多方打听才知道被告开发的该项目未办理房屋预售许可证无法办理贷款更不允许买卖，后原告多次找到被告要求办理退款事宜，被告态度极其蛮横，拒绝为原告办理退款。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，恳请人民法院依法确认原告与第一被告签订的《认筹协议书》无效，并返还原告房款（认购金）81673元及利息5000元。
原告为支持其诉请，提交如下证据材料：证据一、二原告身份证及结婚证复印件，证明原告主体资格；证据二、认筹协议书以及缴纳认筹金收款收据二份，证明二原告和被告签订了认筹协议书，该证据是在被告不具备预售许可证的情况下签订的，应属于无效的；证据三、唐山市城乡规划局政府信息公开答复书-
唐规信息答字（2015）142号以及唐山市住房和城乡建设局关于单晨阳申请政府信息公开的答复意见-
唐住建信息复（2015）46号，证明被告所出售的东方渔人码头一期项目尚未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，其出售商品房行为违法，应予认定无效。
被告唐山东方房地产集团有限公司及其路南分公司辩称，一、双方签订的认筹协议书合法有效，原告无权要求被告退还购房认购金：原告与被告于2015年6月4日签订的“认筹协议书”，系双方在平等、自愿、公平和协商一致的基础上依法签订，为双方的真实意思表示，该认筹协议书作为一个独立的合同形式，订立的目的是为将来双方当事人订立确定性的正式商品房买卖合同达成的书面承诺，其性质属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，同时该协议书的内容不违反法律、法规的强制性规定，依法属于有效的合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，预约合同属于受到法律保护的合法有效的合同，在原告没有任何证据证明该协议书存在法定或约定无效情形的情况下，要求确认协议书无效并退还认购金，法院根本不应予以支持。二、原告要求被告支付利息，更无事实和法律依据：双方签订的认筹协议中，即未约定办理商品房预售许可证的日期，也未约定具体的交房日期。协议书中双方一致认可其仅仅系被告在约定的期限内为原告预留将来拟出售渔人码头项目中对某套房屋的选房机会，约定在将来一定期限内订立买卖合同，而未办理预售许可证并非双方约定的或法定的合同无效的条件，不属于被告的违约行为，因此，原告以被告未取得商品房预售许可证为由主张被告给付其利息，无事实和法律依据。三、被告明确要求原告依法履行认购协议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求：《合同法》第八条明确规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据上述法律规定，在双方签订的认购意向书合法有效的情况下，被告不同意解除认购意向书，并明确要求原告依法继续履行认购协议。综上，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了如下证据材料：证据一、认筹协议书及认筹金的收据（原件经原告当庭质证后退还被告），证明双方签订的不是商品房预售合同和商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同应具备的主要条款，证明该认筹协议书明确约定其只是预约合同，不是预售合同。收取的只是认购金，而非购房款。证据二、唐山市路南区人民法院（2013）南民初字第32号判决书，主要证明对于本案，原被告双方签订的认购协议等预约合同，经路南法院判决，已经确认是合法有效的；证据三、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要第二条，明确规定，双方在签订预购书、意向书等预约协议时，一方以出卖人未取得商品房预售许可证为由要求确认协议无效的，法院不予支持。
经法庭组织质证，被告唐山东方房地产集团有限公司及其路南分公司对原告所举证据的质证意见为：证据一、真实性无异议；证据二、真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，首先，从这组证据的认筹协议书，内容并不具备商品房销售管理办法第十六条关于证实商品房买卖合同所具备的的合同条款，该认筹协议并不属于双方签订的商品房买卖的预售合同；第三，从该协议书内容看及给原告开具的收据，证实双方签订的仅是一份预约合同，被告收取的是预购金而非购房款，同时双方签订认筹协议书的目的是我方为原告方预留的房号，为将来签正式的商品房买卖预售合同或商品房买卖合同进行的预约，最后按照认筹书第二条第二款，原告也没有按照约定将款项交足；证据三、对于唐山市城乡规划局政府信息答复书，首先，与本案没有关联性，原被告双方签订的认筹协议仅属于预约合同，是否取得建设用地规划许可证及商品房预售许可并不能作为双方预约合同的必备条件；第二，这份答复书不具有政府公文的法律效力；第三，答复时间是2015年11月，并不能代表目前被告办理相关许可证的状态，综合以上质证意见，被告认为，上述证据均不能证实双方签订的预约合同是无效的。
原告对被告所举证据的质证意见为：证据一、对真实性没有异议，对证明目的不认可，认筹协议书完全具备了商品房买卖合同的主要内容，对双方当事人及买卖标的物、单价、均价及付款方式均作了明确约定，对交房日期之所以没做约定是因为该房产尚没有取得预售许可证，交房日期无法确定，因此该认筹协议书的本质就是商品房预售合同，被告签订该协议的目的是收取购房款，该协议书的第四条，也足以证实其协议书是明显违背法律规定，属于无效的协议书；证据二、真实性不予认可，与本案没有直接的关联性，也没有证据显示该判决书是生效的民事判决；证据三、与本案也不具有关联性，且本案认筹协议书明显属于商品房预售合同，因从双方签订的认筹协议书第三条明确约定，缴纳剩余房款的日期以及如未在规定内补交房款甲方有权重新打开销售。
经审理查明，2015年6月4日原告王福涛、单晨阳（乙方）与被告唐山东方房地产集团有限公司（甲方）签订《认筹协议书》编号Y061。该协议约定：乙方自愿依照下列条件向甲方认筹东方渔人码头一期1栋1单元2701房产。该商品房建筑面积90.44平方米。按照建筑面积计算，单价为每平方米5317.04元。总金额为480873元。一、乙方同意签署本认筹书时，支付人民币50000元整作为认筹定金（即预约定金，在签署商品房买卖合同时自动转入房款）。甲方在收据（客户联）加盖财务收款专用章作为收款凭据。二、乙方选择下列第二种方式付款：2.按揭付款：乙方须支付首期房款100873元（不含定金），余款（即33万元）由银行提供按揭贷款，否则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方须在售楼中心电话通知以及短信通知的缴款的日期起，七个工作日（不含周六、日）内到售楼中心交纳剩余房款；若规定的时间内未到指定地点补缴房款，视为乙方自动放弃认筹，则甲方有权将该房屋重新打开销售，特殊情况不能按时交纳房款，则需与甲方提前沟通，得到甲方书面许可后，方可进行延期。四、甲方承诺为乙方保留认筹房号。五、乙方承诺该认筹号为最终选房号，不换房。六、该商品房面积及其他具体事宜以签署商品房买卖合同约定为准成交价按照本认筹书建筑面积单价重新计算。该协议还就联系方式等进行了约定。2015年6月4日，原告交纳房产认购金50000元和地下室认购金31673元，共计81673元。另查明，截止到目前，被告没有取得商品房预售许可证。
本院认为，按照我国《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可制度。该办法第三条规定：本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据上述规定，原、被告双方签订的《认筹协议书》，从内容上看因对商品房的基本情况、价款、付款方式等都进行了约定，并且按照协议约定原告同时支付了一定数额的认筹定金，故该《认筹协议书》应属商品房预售合同，而不是被告辩称的预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”因到目前为止，被告尚未取得商品房预售许可证明，故原、被告双方签订的《认筹协议书》应当认定为无效。另《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故对于原告要求被告返还房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的5000元利息，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告王福涛、单晨阳与被告唐山东方房地产集团有限公司签订的《认筹协议书》无效。
二、被告唐山东方房地产集团有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王福涛、单晨阳房款（认购金）81673元。
三、驳回原告王福涛、单晨阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1967元，减半收取983.5元，由被告唐山东方房地产集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 温 杰
二〇一五年十二月九日
书记员 朱良曼