湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0181民初2826号
原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市。
负责人：凌庆联，行长。
委托诉讼代理人：黄振宇，男，中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。
委托诉讼代理人：喻掌武，男，中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。
被告：徐卫明，男，1967年4月15日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：陈风华（系徐卫明之妻），女，1969年5月19日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：彭修明，男，1959年12月19日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：彭仲花（系彭修明之妻），女，1960年6月2日出生，汉族，居民，住浏阳市。
被告：浏阳市恒信融资担保有限公司，住所地浏阳市。
法定代表人：朱乐平，总经理。
委托诉讼代理人：伍品，男，浏阳市恒信融资担保有限公司副总经理。
委托诉讼代理人：周建辉，湖南众议律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行）与被告徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花、浏阳市恒信融资担保有限公司（以下简称恒信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人喻掌武，被告徐卫明、彭修明，被告恒信公司的委托诉讼代理人伍品、周建辉到庭参加诉讼，被告陈风华、彭仲花经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐卫明、陈风华偿还原告借款259876.85元、利息4508.95元及从2017年3月20日起所产生的利息；2、判令被告恒信公司对上述款项承担连带清偿责任；3、判令原告对被告徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花抵押的房产在抵押担保的范围内享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告徐卫明、彭修明因购买房产，于2011年1月12日向原告申请用房产作抵押按揭贷款51万元，同时，被告恒信公司为该笔贷款提供保证担保。徐卫明借款后，首先能按时偿还借款本息，但在2016年9月11日最后一次偿还借款本息后，再未偿还过借款本息。至2017年3月20日止，徐卫明共欠原告借款259876.85元、利息4508.95元未还。此后，原告多次催要借款本息无果，从而引发诉讼。
被告徐卫明、彭修明辩称，原告所诉属实，被告应当偿还借款本息，但因房地产开发商及房产管理公司未按时支付租金，致使被告未按时偿还原告的借款本息，被告同意处置抵押房产，请求法院依法处理。
被告陈风华、彭仲花无答辩。
被告恒信公司辩称，2011年12月14日，被告恒信公司与原告及被告徐卫明等共同签订了《个人住房借款担保合同》，其中第四条中约定：“在丙方未向丁方转让债权和抵押权并办理相应登记手续时，丁方不承担连带清偿甲方借款本息的保证责任”，现原告未根据约定办理债权和抵押权转让及相关登记手续，因此，恒信公司不应承担连带保证责任，故请求法院驳回原告对恒信公司的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：被告徐卫明与被告陈风华系夫妻关系，被告彭修明与被告彭仲花系夫妻关系。2011年1月12日，徐卫明、彭修明因共同向浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）购买位于浏阳市金沙中路（中央公园）的1120号商用房产，两人要求以其所共同购买的该处房产作抵押、由被告恒信公司（恒信公司的原名称为浏阳市恒信房地产置换担保有限公司）担保，向原告农业银行借款51万元，为此，农业银行作为贷款人、徐卫明作为借款人、徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花作为共同抵押人、恒信公司作为保证人共同签订了《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》中约定：1、借款金额为51万元，借款用途为购买房产，借款期限为120个月，即从2011年1月12日起至2021年1月11日止，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.4%的基础上上浮10%计算，执行年利率7.04%；2、借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入鸿宇公司的银行账户；3、借款人按等额本息还款法偿还借款本息，还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日的对应日；4、保证方式为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用等；借款分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提起到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；5、借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；6、借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按以下约定对借款人计收罚息和复利：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7、本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。同时，《个人购房担保借款合同》中还对其他事项进行了约定。合同签订后，农业银行根据约定于同日将徐卫明所借的51万元汇入了鸿宇公司的银行账户，为此，农业银行向徐卫明出具了《个人借款凭证》，《个人借款凭证》中写明：借款人为徐卫明，借款金额为人民币51万元，借款用途为购买房产，借款日期为2011年1月12日，到期日期为2021年1月11日，还款方式为等额本息还款，执行利率为7.04%，逾期利率为9.152%。徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花于2011年11月取得房产证（房产证为按份共有，其中，徐卫明的房产证号为浏房权证字第71101XX**号、彭修明的房产证号为浏房权证字第71101XX**号）和12月取得土地证（土地证为徐卫明、彭修明两人共有）后，于2011年12月14日完善了房产抵押登记手续（说明：四人是以彭修明的房产证办理的抵押登记手续），其《房屋他项权证》中写明：房屋他项权利人为农业银行，房屋所有权人为彭修明，房屋位于浏阳市金沙中路（中央公园），房屋所有权证号为71101XXXX号，债权数额为51万元，债务人为徐卫明，抵押户室为1120号。2011年12月14日，徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花与农业银行、恒信公司又共同签订了《个人住房借款担保合同》，《个人住房借款担保合同》中约定：1、《借款合同》约定甲方（即徐卫明）应一次性还本付息的贷款如逾期三个月未偿还贷款本息或分期还本付息的贷款连续时间达五个月未偿还贷款本息的，甲乙方（即徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花）同意丙方（即农业银行）将债权和抵押权转让给丁方（即恒信公司），并授权丙方全权办理债权、抵押权转让及抵押权变更登记手续，办理抵押权变更登记手续的，相关费用由甲方负担，丁方也应无条件同意接受丙方债权和抵押权的转让；2、丙方在依法办理好债权和抵押权转让及抵押权变更登记手续后，丙方即有权从丁方的保证金账户直接扣收欠款本息；在丙方未向丁方转让债权和抵押权并办理相应登记手续时，丁方不承担连带清偿甲方借款本息的保证责任。同时，《个人住房借款担保合同》中还对其他事项进行了约定。徐卫明向农业银行借款51万元后，开始能按时偿还借款本息，但在2016年10月12日最后一次正常偿还借款本息后，再未正常偿还过借款本息。至2017年3月20日止，徐卫明共欠农业银行借款259876.85元、利息4508.95元未还。因徐卫明未根据约定偿还借款本息，农业银行遂诉至本院。答辩时，徐卫明、彭修明提出，徐卫明、彭修明未按时偿还农业银行的借款本息，是因为房地产开发商及房产管理公司未按时支付租金造成的，因房地产开发商及房产管理公司未按时向徐卫明、彭修明支付租金是另一法律关系，与本案无关，本院对此未予审查。
本院认为，原告农业银行与被告徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花及被告恒信公司共同签订的《个人购房担保借款合同》及《个人住房借款担保合同》，是三方真实意思的表示，合法有效，三方都应当根据约定全面履行自己的义务。农业银行根据约定将徐卫明所借的51万元汇入鸿宇公司的银行账户后，徐卫明就应当根据约定按月偿还借款本息。现51万元借款虽未全部到期，但在合同履行期间，徐卫明并没有根据约定按月偿还借款本息，因此，根据合同约定和法律规定，徐卫明的行为已构成违约，农业银行有权解除合同，提前收回已发放的借款，提前行使担保权。因至2017年3月20日止，徐卫明共欠农业银行借款259876.85元、利息4508.95元及从2017年3月21日起按约定计算的利息未还，因此，农业银行要求徐卫明偿还未还的借款259876.85元、利息4508.95元及从2017年3月21日起按约定计算的利息的请求，本院予以支持。徐卫明因购买房产向农业银行所借的51万元，发生在陈风华与徐卫明婚姻关系存续期间，根据法律规定，该借款应当认定为徐卫明和陈风华婚姻关系存续期间的共同债务，陈风华和徐卫明都应当共同偿还，因此，陈风华应当对徐卫明应当偿还的借款及利息承担共同偿还责任。徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花为了担保偿还农业银行的借款本息，自愿用登记在彭修明名下的位于浏阳市金沙中路（中央公园），房屋所有权证号为71101XXXX号、抵押户室为1120号的房产作抵押，为51万元借款本息提供抵押担保，并办理了《房屋他项权证》，该抵押合法有效，农业银行对抵押的房产在其抵押担保的范围内依法享有优先受偿的权利，因此，农业银行要求对登记在彭修明名下的已办理了《房屋他项权证》的房产，在其抵押担保的范围内享有优先受偿权的请求，本院予以支持。恒信公司虽然作为保证人在2011年1月12日的《个人购房担保借款合同》上盖章，但在2011年12月14日，恒信公司又与农业银行、徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花共同签订了《个人住房借款担保合同》，而《个人住房借款担保合同》中约定，“在丙方未向丁方转让债权和抵押权并办理相应登记手续时，丁方不承担连带清偿甲方借款本息的保证责任”，现农业银行并没有根据约定办理好债权和抵押权转让及相关登记手续，根据约定，恒信公司不应承担连带清偿徐卫明借款本息的保证责任，故农业银行要求恒信公司对徐卫明应当偿还的借款本息承担连带清偿责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十三条、第九十四条第一款第（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：
一、徐卫明、陈风华在本判决生效后十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款259876.85元、利息4508.95元及从2017年3月21日起按约定计算的利息；
二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行对徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花抵押的登记在彭修明名下的位于浏阳市金沙中路（中央公园），房屋所有权证号为71101XXXX号、抵押户室为1120号的房产，在其抵押担保的范围内享有优先受偿权；
三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5266元，减半收取2633元，由徐卫明、陈风华、彭修明、彭仲花共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 胡德贵
二〇一七年七月十七日
书记员 王 雅
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
4、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
5、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
6、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
7、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
8、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
9、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
10、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
11、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
12、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
13、《中华人民共和国担保法》第二条：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
14、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
15、《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
16、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
17、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
18、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
19、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理；但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
20、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
21、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。