湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株中法民四终字第369号
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙通程控股股份有限公司，住所地：长沙市劳动西路589号。
法定代表人，周兆达，该公司董事长。
委托代理人代健，男，湖南天地人律师事务所律师。代理权限：一般代理。
委托代理人祝青春，男，汉族，1987年2月16日出生，河北省石家庄市人，系该公司员工，住河北省石家庄市桥西区。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贺艳龙，男，汉族，1964年11月9日出生，湖南省攸县人，居民,住广东省佛山市禅城区。
被上诉人原审原告、反诉被告）赖妍娇，女，汉族，1964年1月1日出生，湖南省攸县人，居民,住攸县。
委托代理人贺艳龙，男，汉族，1964年11月9日出生，湖南省攸县人，系赖妍娇之夫。
被上诉人（原审原告、反诉被告）丁祖国，男，汉族，1964年7月16日出生，湖南省攸县人，居民,住攸县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）康美媛，女，汉族，1964年1月7日出生，湖南省攸县人，居民,住攸县。
委托代理人丁祖国，男，汉族，1964年7月16日出生，湖南省攸县人，系康美媛之夫。
上诉人长沙通程控股有限公�（以下简称长沙通程公司）因与贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛房屋租赁合同纠纷一案，不服攸县人民法院（2015）攸法民一初字第94号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭
于2016年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人长沙通程公司的委托代理人代建、祝青春，被上诉人贺艳龙、丁祖国到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院查明，原告贺艳龙与原告赖妍娇系夫妻关系，原告丁祖国与原告康美媛系夫妻关系。2011年5月25日，四原告将其在攸县联星街道交通北路的房屋租给被告长沙通程公司用于经营攸县通程电器城城关镇店（以下简称“攸县通程电器城”）。双方就此签订了租赁合同，合同约定：“……第一条租赁物租赁物包括：1、综合一楼面积约150平方米，二楼面积约461平方米，三楼面积约461平方米，四楼面积约461平方米，总租赁面积为1533平方米。……第三条租赁期限、免租期1、租赁期限10年，自2011年6月1日至2021年5月31日。2、免租期二个月，……第五条所有权证书……第七条租金及递增1、为方便计算，双方约定一楼、二楼、三楼、四楼面积计缴租金。本合同约定的租金是针对本合同第一条全部租赁物的租金。2013年5月31日之前，租金按46.5万元/年算。2013年6月1日之后，租金按上年度标准，每年递增3.5%。但合同如发生本合同第四条所述顺延情况，租金递增的起算时间相应顺延。2、租金每个季度缴纳一次。免租期结束后，甲方在每个季度的前七个工作日内向乙方提供税务发票，乙方收到甲方税务发票后七个工作日内，向甲方缴纳租金。……第八条物业管理及水电……甲方每月月初向乙方提供上个月乙方实际使用的水电费发票，乙方凭发票在七个工作日内支付�款项。……第九条修缮责任1、租赁期限内，由甲方负责租赁物的修缮。甲方接到修缮通知未及时修缮（二十四小时内）或修缮效果不符合乙方要求的，乙方有权自行修缮，由此发生的费用直接从租金中扣除。……第十三条其他权益义务约定……6、甲方保证租赁物所有消防设施设备的安装达到消防设计规范，并取得消防部门的消防验收合格证。在甲方未取得消防验收合格证前，因甲方消防问题所产生的相关费用（含行政处罚罚款等一切费用）应由甲方承担。第十四条违约责任本合同其他条款对违约责任有约定的，从其约定。对约定违约责任的违约行为，违约方需向对方支付60万元的违约金。第十五条解决争议的独立条款因本合同第五条或第十条而形成的争议，双方约定解决方法为：甲方（贺艳龙、丁祖国）赔偿乙方60万元。在乙方的实际损失超过60万元的情况下，甲�按照乙方的实际损失赔偿。……”同日，双方签订了工程界面和物业条件协议，协议中载明：“……二、消防验收甲方提供物业本体二次消防验收合格意见书，保证交付物业时消防设施达到正常使用并年检验收合格。”后被告按约定按期缴纳房租至2014年10月31日。
2014年11月5日，攸县公安消防大队对攸县通程电器城进行消防监督检查，发现该场所四楼员工办公室只有一个安全出口，且消防栓压力不足的问题，随后作出了责令立即整改通知书。2014年11月24日，攸县公安局消防大队再次进行检查，发现攸县通程电器城室内消防栓水压不足，2层防火门未安装顺序器，西侧疏散楼梯1-2层对方大量杂物，严重堵塞，影响正常疏散的问题，随后作出了责令立即整改通知书和临时查封决定书，对攸县通程电器城第三层全层临时查封。同年11月27日，攸县消防大队对该店作出罚款10000元行政处罚的决定。同日，被告向原告发出函，要求原告对上述消防问题进行整改，并提出在整改到位前，被告公司暂付房租。2014年12月13日，被告公司向原告贺艳龙再次发出函，认为租赁房屋的消防问题致使被告不能经营，要求解除与原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛（反诉被告）之间的租赁合同，并搬离租赁房屋。原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛收到函后，不同意解除双方的合同，并阻止被告搬离货物，双方因此酿成纠纷，故原告诉至法院。
在诉讼过程中，2015年3月30日，原、被告签订了部分协议书，协议约定：“四原告同意被告搬出租赁场地内的货物、资产和拆除招牌、发光字。被告在本协议签订后5日内将货物、办公设备全部搬出（含安装在租赁场地的10台吸顶式空调）。原告将租赁场地对外招租（出租），�告不持异议。原告同意按现状接收租赁场地。与本租赁合同纠纷的其他相关事宜，双方同意由法院依法裁决。”后被告已按约定搬出租赁房屋。同时，原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛将诉讼请求变更为：1、由被告长沙通程公司（反诉原告）承担解除合同的违约责任并要求被告赔偿原告违约金60万元；2、由被告长沙通程公司（反诉原告）支付2014年11月-2015年3月的租金207549.5元。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，就本案的争议焦点为：租赁房屋存在的消防问题是否是致使原、被告房屋租赁合同不能继续履行的原因，且原、被告是否存在根本违约行为。根据消防大队的检查结果，本案租赁房屋的消防问题为：1、四楼员工办公室只有一个安全出口；2、消防栓压力不足的问题；3、2层防火门未安装顺序器，西侧疏散楼梯1-2层对方大量杂物，严重堵塞，影响正常疏散。从该结果并结合原、被告合同中所约定消防义务来看，上述消防问题部分为原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛的原因，部分为被告长沙通程公司的原因，双方均负有整改义务，且上述消防问题并非无法改正的问题。但双方均未积极的进行整改，致使原、被告不能继续履行合同，因此双方在租赁合同不能继续履行的问题上均负有一定的责任。现双方已合意由被告长沙通程公司搬出租赁房屋，将房屋交还给原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛处理，该协议的内容实际上已解除了双方的房屋租赁，而就合同解除后续问题请求法院依法处理。因此，在双方不能继续履行合同的情况下，被告长沙通程公司在使用该房屋期间的房租及产生的费用应向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付，截止于原、被告达成部分协议之日即2015年3月30日，被告长沙通程公司尚有5个月房屋未向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付，故其应按合同的约定向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付房租207549.8元（46.5万元×103.5%×103.5%÷12月×5个月=207549.8元）。鉴于原、被告双方均没有积极的履行消防义务，被告长沙通程公司也没有及时向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付房租，原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛在被告长沙通程公司正常的搬运货物时进行了阻挡，双方均存在违约行为，且被告长沙通程公司不能举证证明其损失与原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛有直接的因果关系，故原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛请求由被告长沙通程公司支付违约金及利息、被告长沙通程公司请求由原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛赔偿损失的诉讼请求，均不予支持。
综上�原、被告于2011年5月25日所签订的房屋租赁合同应予解除，被告长沙通程公司应向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付房租租金207549.8元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛与被告长沙市通程控股有限公司于2011年5月25日签订的房屋租赁合同；二、限被告长沙市通程控股有限公司在本判决生效后十五日内一次性向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付租金207549.8元；三、驳回原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛的其他诉讼请求；四、驳回被告长沙市通程控股有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26914元，由原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛负担6716.5元，由长沙市通程控股有限公司负担20197.5元。
宣判后，上诉人长沙市通程控股有限公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回四被上诉人要求上诉人支付租金207549.5元的诉讼请求；2、撤销一审判决第四项，改判四被上诉人共同向上诉人赔偿经济损失3096242.55元。事实与理由：1、租赁物无法正常营业，一审法院判决上诉人向四被上诉人支付租金207549.5元没有事实基础和法律依据，认定租赁合同直至2015年3月30日方解除错误；2、一审认定上诉人对消防设施设备负有整改义务，没有依据，认定租赁物因消防问题被查封，部分系被上诉人造成，部分系上诉人造成，没�事实依据。一审判决驳回上诉人诉讼请求没有事实基础和法律依据。
被上诉人答称，1、导致合同无法继续履行的原因，是因为上诉人经营不善连年亏损造成的，而不是消防查封的原因。被上诉有要求上诉人赔偿违约金的权利。2、被上诉人已按合同约定履行了义务取得了消防合格证，并已将租赁物交付给上诉人使用长达三年半之久，期间没有听上诉人说消防年检，更没有听其说过消防年检不合格。3、解除合同的时间不能由上诉人说了算，合同是在一审法官主持协调下于2015年3月31日终止的。
经本院二审公开开庭审理，双方当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。并查明，涉案租赁房屋于2011年9月23日通过攸县公安消防大队消防验收合格，并取得公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，且双方已实际履行了三年多时间并无争议。现上诉人提出解除合同的理由是消防年检不合格，根据攸县消防大队对租赁房屋提出的问题“1、四楼员工办公室只有一个安全出口；2、消防栓压力不足的问题；3、2层防火门未安装顺序器，西侧疏散楼梯1-2层对方大量杂物，严重堵塞，影响正常疏散。”来看上述问题系双方可以整改的问题，因双方不积极履行各自的义务，导致双方租赁合同不能继续履行，双方均有过错。双方于2015年3月31日协议由被告长沙通程公司搬出租赁房屋，将房屋交还给原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛处理，该协议的内容实际上已解除了双方的房屋租赁。在双方不能继续履行合同的情况下，被告长沙通程公司在使用该房屋期间的房租及产生的费用应向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付，截止于原、被告达成部分协议之日即2015年3月30日，被告长沙通程公司尚有5个月房屋未向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付，故其应按合同的约定向原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛支付房租207549.8元。因长沙通程公司没有及时支付房租，被上诉人贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛在上诉人长沙通程公司正常的搬运货物时进行了阻挡，虽上述阻挡行为不妥，不利于纠纷的解决，但上诉人长沙通程公司不能举证证明其损失与原告贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛的阻挡行为有直接的因果关系，故上诉人长沙通程公司上诉要求贺艳龙、赖妍娇、丁祖国、康美媛赔偿损失的依据不足，其上诉本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20197.5元由上诉人长沙市通程控股有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一六年九月十八日
书 记 员 邹春华