广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初6572号
原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码：91450000739954566G。
法定代表人：钟山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。
被告：谢馥锴，男，1987年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
第三人：中国银行股份有限公司南宁市城北支行，住所地广西壮族自治区南宁市友爱北路26号影视制作生产大楼内第1-2、4层，统一社会信用代码：91450107708741226N。
主要负责人：陈远霞。
原告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称嘉和公司）与被告谢馥锴、第三人中国银行股份有限公司南宁市城北支行（简称中行城北支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张莎、张凝凯，被告谢馥锴到庭参加诉讼。第三人中行城北支行经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告嘉和公司向本院提起诉讼：1.解除原、被告于2016年1月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》，并配合办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号201602040780）及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1687094号）的注销手续；2.被告向原告支付逾期办理备案登记、预告登记注销手续的违约金（从解除合同通知发出后第16天起算，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2017年9月30日为26797.24元，往后计至手续办理完毕之日止）；3.被告向原告支付解除合同的违约金（按房屋总价款的20%计算违约金为157630.8元）；4.被告向原告支付律师费41900元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月10日，被告购买原告位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭中洲2栋二层202号房屋，并与原告签订《南宁市商品房买卖合同》。2016年2月25日，被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》，被告向第三人借款472000元。由于被告未按期向第三人偿还贷款本金，原告于2017年2月6日收到第三人发出的《请贵司承担保证责任的函》。且第三人已另案起诉，要求被告清偿欠款，并要求原告承担连带保证责任。被告的行为已经严重违反合同约定，原告依约有权解除商品房买卖合同，并有权向被告主张违约金及赔偿损失。
被告谢馥锴辩称，1.被告只是因为被关押期间无法还款，并非故意违约，原告主张的违约金和律师费过高，应予以调整；2.被告并未收到原告发送的催款函、解除合同通知。
被告谢馥锴未在举证期限内就其辩称提供任何证据。
第三人中行城北支行未作陈述，亦未在举证期限内提供任何证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年1月10日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）谢馥锴签订一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：被告购买原告出卖的位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭中洲2栋二层202号房屋，建筑面积共128.73平方米，该房属于预售商品房，购房价款为788154元；付款方式为银行按揭付款，买受人于签订本合同当日付清合同总价款的25%作为首期款，即198154元；合同总价款的75%，即余款590000元，由买受人向银行申请办理按揭贷款手续支付；在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息，而导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理，且买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人、买受人根据合同约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知后15日内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案、销售备案登记、预告登记；一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金；因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用；买受人的通讯联系地址确认为南宁市凤岭山语城32栋1312号，不论买受人是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。
又查明，2016年2月14日，原告为被告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续（登记编号为201602040780）。2016年2月25日，原、被告就涉案房屋依约办理了预购商品房预告登记手续（邕房预字第1687094号）。
2016年2月25日，被告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告以涉案房屋作为抵押向第三人贷款472000元。
再查明，2017年2月6日，第三人中行城北支行向原告嘉和公司发出《请贵司承担保证责任的函》，主要载明：第三人要求原告就被告谢馥锴前述购房贷款所欠债务承担连带保证责任，原告应承担保证责任的债务包括贷款本金469387元及利息20758.92元、罚息798.03元、违约金2086.26元。2017年4月19日，中行城北支行诉至南宁市西乡塘区人民法院，要求谢馥锴偿还贷款本息等，并要求嘉和公司承担连带清偿责任。
2017年6月22日，原告向被告在合同中确认的通讯地址发送《解除合同通知函》，主要载明：解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，并于该通知发出后15天内办理注销抵押登记备案、合同备案、房屋预告登记手续。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有举证、质证等诉讼权利，第三人中行城北支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃举证、质证的权利。
一、关于涉案合同效力及是否解除的问题。
原告嘉和公司与被告谢馥锴签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现被告未按期归还银行按揭贷款致使第三人中行城北支行向原告嘉和公司主张连带保证责任，被告的行为已经构成违约，根据双方的合同约定，原告嘉和公司享有解除权，故原告要求解除双方签订的前述合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，并结合双方合同中关于通讯地址确认及送达时间的约定，即“买受人的通讯联系地址确认为南宁市凤岭山语城32栋1312号，不论买受人是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人”，原告于2017年6月22日通过邮寄方式向被告送达《解除合同通知函》，故原、被告于2016年1月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2017年6月26日解除。
二、关于办理各项登记手续注销问题。
办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记为签订房屋买卖合同后的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，以及双方合同的约定“出卖人、买受人根据合同约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知后15日内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案、销售备案登记、预告登记”，被告应配合原告办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续，故原告诉请被告协助办理商品房买卖合同备案登记、预购商品房预告登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于原告主张的违约金问题。
被告逾期未按照约定付清房款，而导致第三人向原告主张保证责任，被告的行为已构成违约，根据双方合同的约定“无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理，且买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金”，原告要求被告按照购房总价款的20％支付违约金即788154元×20％＝157630.8元，符合法律规定，本院予以支持。
至于原告所主张的逾期办理备案登记、预告登记注销手续的违约金，由于被告在纠纷发生期间因另案承担刑事责任被关押，且被告并未实际签收原告所发送的《解除合同通知函》，无从获知并办理前述登记注销等手续，而非被告怠于履行前述行为债务。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，原告未能举证证明其因对方违约造成的损失超过前述解除合同违约金157630.8元。因此，对于原告所主张的逾期办理备案登记、预告登记注销手续的违约金，本院不予支持。
四、关于原告主张的律师费问题。
因原、被告签订的合同已约定“因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用”，原告亦提交了授权委托书、律师费凭证等证据，用以证明一审诉讼律师费已实际发生，故本院对其符合广西收费标准的41900元的律师费主张予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、原告广西嘉和置业集团有限公司与被告谢馥锴于2016年1月10日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2017年6月26日解除；
二、被告谢馥锴协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号201602040780）及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1687094号）的注销手续；
三、被告谢馥锴向原告广西嘉和置业集团有限公司支付违约金157630.8元；
四、被告谢馥锴向原告广西嘉和置业集团有限公司支付律师代理费41900元；
五、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4695元，由原告广西嘉和置业集团有限公司负担556元，被告谢馥锴负担4139元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈龙江
人民陪审员 肖 楠
人民陪审员 蒙海艳
二〇一八年三月十八日
书 记 员 黄丁鸣
【附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。