浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南民初字第1802号
原告：郑伟亮。
原告：贺映。
两原告委托代理人：陈劼。
被告：浙江中成实业有限公司。
法定代表人：董利华。
委托代理人：金宏伟，过佳瑜（实习）。
原告郑伟亮、贺映因与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成实业公司）商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年7月22日受理后，依法由代理审判员陈冬琴独任审判，于2014年8月13日公开开庭审理了本案。原告郑伟亮、贺映及其委托代理人陈劼、被告浙江中成实业有限公司委托代理人金宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑伟亮、贺映起诉称，2010年3月18日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：两原告购买位于中港商贸城第0幢d单元31044号产权商铺，建筑面积为100.81平方米，合同总价为1363767元（13528元／㎡），付款方式为买受人在签订本合同之日支付813767元和银行按揭贷款550000元，出卖人应当在2011年1月1日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》签订当日，两原告即支付了合同约定的813767元房款，剩余55万元房款，两原告向中国工商银行股份有限公司嘉兴分行办理了个人房屋担保借款合同支付剩余房款，贷款期限为120个月（即2010年10月29日至2020年10月29日），贷款年利率为6.754%，还款方式为等额还款法和按月还款。该合同签订同时，两原告与被告指定的嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司签订了《嘉兴国际中港城商贸商铺委托经营管理协议》，相关委托经营管理期限6年（即2011年1月1日至2016年12月31日），其中为了支持嘉斯茂商业发展有限公司前期培育市场，两原告前两年没有经营收益，之后的经营收益539164元，具体如下：2013年1月1日—2013年12月31日收益126862元，2014年1月1日—2014年12月31日收益126862元，2015年1月1日—2015年12月31日收益142720元，2016年1月1日—2016年12月31日收益142720元。上述《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》签订后，被告在2011年1月1日之前并未将将验收合格的31044号产权商铺交付给申请人使用，直至2013年被告告知两原告：原《商品房买卖合同》约定的中港商贸城第0幢d单元31044号产权商铺因规划原因变成了公共厕所间，无法交付该商铺。鉴于此情况，2013年4月12日，被告与两原告签订了《商铺置换协议》并约定：将原先的31044号产权商铺置换为10453号商铺，面积为42.65㎡，合同价调整为1323470元，双方应于2013年9月30日之前另行签订《商品房买卖合同》，委托经营管理协议相关受益根据转换后的10453号商铺价格执行，被告一次性支付补偿金30万元（该款已向两原告支付）……。但是该《商铺置换协议》签订后直至今日，被告也未能与两原告签订关于新置换10453商铺的《商品房买卖合同》及相应的《委托经营管理协议》，两原告多次找到被告签订相关合同并办理相关产证，但都被拒绝，据两原告向被告处工作人员了解，未能办理产权证的真正原因是被告将其名下的10453号商铺向银行办理了抵押借款手续，至今未归还银行借款，抵押不注销不能办理产权过户手续等。鉴于上述情况，被告两次严重违约行为已经侵害了两原告的合法权益，使原告蒙受了巨额的银行贷款的利息损失、逾期委托租赁收益等相关损失，为了维护两原告的合法权益，故诉请判令：一、要求解除原告和被告于2013年4月12日签订的关于中港商贸城一楼c区10453号产权商铺的《商铺置换协议》；二、要求被告返还购房款人民币1323470元及逾期利息（以1323470元为基数，年利率为6.754%，即每日万分之1.876，自2013年4月12日起至实际返还房款之日止）；三、要求被告赔偿损失人民币373124元；四、案件受理费由被告负担。
被告浙江中成实业有限公司答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告在诉状中陈述的与被告签订商铺置换协议是事实，但诉状中陈述两原告多次找到被告签订相关合同并办理相关产证均被拒绝，理由是与原告办理相关抵押手续，该情况不属实。2013年9月30日前被告多次口头、电话通知原告来办理新的商品房合同，并配合原告办理相关产证，但原告均不予理会，导致至今无法办理产证。只要原告签订新的合同，被告完全可以配合原告办理产证。原、被告签订置换协议只是对原合同中商铺号、面积、价款进行了变更，原合同并未解除，未变更的条款继续有效。只是因房屋产权登记机关需要在手续上重新签订一份合同，才需要双方配合，将原销售合同中按置换协议变更好的条款进行变更，这只是办理产权证形式上的要求，并不影响原、被告实体上权利。本案产权证的迟延办理对原告未造成损失，在2011年1月1日起已经将商铺交给嘉斯茂经营管理。置换协议第二条委托经营管理相关收益以置换后商铺执行，该约定只变更了面积、相关收益的标准，未解除委托经营协议，其他条款并未解除，继续有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
针对自己的诉讼主张，原告郑伟亮、贺映提供了以下证据：
1.嘉兴嘉斯茂国际中港城认购书一份，证明2010年3月13日原、被告关于嘉兴市中环南路中港城三楼31044签订认购协议。
2.商品房买卖合同一份，证明原、被告在2010年3月18日就认购书上的商铺签订买卖合同，签定合同当日支付首付813767万元，银行贷款55万元，合同约定出卖人应当在2011年1月1日前将验收合格的商铺交给买收人使用。
3.个人房屋担保借款合同、个人贷款借款凭证各一份（复印件），证明55万元房款是通过中国工商银行按揭贷款，抵押物是涉案房屋（尚未办理抵押登记），年利率6.754%，银行已经将款项支付给被告。
4.委托经营管理协议一份。证明本案原告买房时与第三方嘉斯茂公司签订包租协议，预期可得利益为539134元。
5.个人抵押贷款房屋综合保险单一份，证明原告支付房屋贷款保险费2524.5元的事实。
6.房款收据一份（复印件），证明原告除了贷款55万元外，原告另行支付的房屋款是813767元。
7.商铺置换协议一份，证明2013年4月12日原、被告对原商铺进行了位置、面积、价格变更，变更原因是被告违约将原来的商铺变成厕所间，置换后被告支付了原告相关差价、违约赔偿款。
8.销售变更审批表一份，证明签订商铺置换协议的原因是被告来原来的买卖合同上的商铺31044变成了厕所。
9.房屋抵押登记证明一份，证明嘉兴市中港城商贸中心10289号商铺在2014年1月8日办理抵押登记，2014年8月12日注销抵押登记的情况，被告已经构成严重违约。
被告对两原告提供的证据1、2、3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但被告在2011年1月1日起已经将商铺交给嘉斯茂公司经营管理，按约定获得收益，合同中约定“协议变更与解除约定应由双方协商一致签订书面协议的形式，否则任何一方不得单方变更或解除协议”，故商铺置换后该协议其他内容并未变更或解除；对证据5无异议；对证据6因为是复印件真实性无法确认，但收到原告购房款的事实予以认可；对证据7真实性无异议，被告多次要求与原告签订新的合同，也支付了30万元的补偿金，被告一直积极履行合同义务，是原告违约，无法办理产证是原告的原因；对证据8真实性、合法性、关联性均有异议，签字人员并非被告员工，也未加盖公司公章。对证据9无异议。
针对自己的抗辩，被告浙江中成实业有限公司提供了以下证据：
1.新旧房号变更审批表一份（原件来源于地名办），证明涉案商铺新旧房号变更的事实，从原有的10453变更为10289，实际仍是同一商铺，面积、位置、价款完全相同。
2.房屋所有权权证、土地证各一份，证明被告没有将该商铺抵押给银行，只要原告签订新的合同，被告就可以配合原告办理新的产权证。
3．加盖嘉斯茂公司公章的商铺置换协议一份，证明置换协议签订时经过嘉斯茂同意，原来的合同没有解除。
两原告对被告提供的证据1真实性无异议，房号变更并未通知原告；对证据2真实性无异议，产权登记时间为2011年12月29日，商铺号为10289，与置换协议商铺号不一致，面积42.64与置换协议42.65也不一样；对证据3真实性无异议，补偿30万元是因被告违约无法按期交付房屋而支付的违约金。
本院认证如下：
原告提供的证据1、2、3、5符合证据构成要件，能够证明原、被告双方就嘉兴市中港商贸城31044号房屋签订认购协议、房屋买卖合同，两原告支付首付款后其余房款为中国工商银行贷款并支付贷款保险费等事实，本院依法予以认定。
原告提供的证据4符合证据构成要件，能够证明两原告将31044号商铺委托嘉斯茂公司经营管理等事实，本院依法予以认定。
原告提供的证据6为复印件，不符合证据要件，但被告对于原告付清房款的事实并无异议，本院对该事实予以认定。
原告提供的证据7和被告提供的证据1、3能够证明原、被告双方协商将31044号商铺置换为10453号，嘉斯茂公司盖章予以确认，后10453号商铺在实际办理产证的过程中变更为10289号等事实，本院依法予以认定。
原告提供的证据8未加盖被告公章，被告否认相应人员系被告公司员工，本院也无法核实其真实性，故对该证据不予认定。
原告提供的证据9和被告提供的证据2能够证明嘉兴市中港商贸城10289号商铺在2014年1月8日至2014年8月12日办理抵押，现已注销抵押登记的事实，本院依法予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2010年3月18日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：两原告购买位于中港商贸城第0幢d单元31044号产权商铺，建筑面积为100.81平方米，合同总价为1363767元（13528元／㎡），付款方式为买受人在签订本合同之日支付813767元和银行按揭贷款550000元，出卖人应当在2011年1月1日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同签订同时，两原告与被告指定的嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司签订了《嘉兴国际中港城商贸商铺委托经营管理协议》，相关委托经营管理期限6年（即2011年1月1日至2016年12月31日）。上述《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》签订后，被告在2011年1月1日之前并未将验收合格的31044号产权商铺交付给申请人使用，事实上原《商品房买卖合同》约定的中港商贸城第0幢d单元31044号产权商铺因规划原因变成了公共厕所间，无法交付该商铺。鉴于此情况，2013年4月12日，被告与两原告签订了《商铺置换协议》并约定：将原先的31044号产权商铺置换为10453号商铺，面积为42.65㎡，合同价调整为1323470元，双方应于2013年9月30日之前另行签订《商品房买卖合同》，委托经营管理协议相关受益根据转换后的10453号商铺价格执行，被告一次性支付补偿金30万元（该款已向两原告支付）。协议签订后双方至今未订立置换后商铺的《商品房买卖合同》。2014年1月8日，被告将涉案商铺办理抵押登记，直至2014年8月12日注销抵押登记。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、预定、订购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为《商品房买卖合同》。两原告与被告签订的《商铺置换协议》是建立在原有的《商品房买卖合同》的基础上的，协议中对于商铺号、面积、合同价等均已充分约定，原告在前次合同中已经支付房款，该房款也已经自然转化为置换后商铺的房款（其中部分差价包含在补偿款中已经予以退还原告），并且双方对于商铺涉及的经营管理协议也做了约定。但因协议中约定双方于2013年9月30日前签订正式的《商品房买卖合同》。故本院认定《商铺置换协议》实际系为订立本约合同（商品房买卖合同）而签订的预约合同。预约合同系独立合同，对双方当事人均具有约束力，以将来订立本约合同为合同目的，若一方当事人拒不履行订立本约合同的义务，另一方当事人可以请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。对于至今未签订本约合同的责任双方各执一词，由于双方均无催促对方订立本约合同的证据，现有事实本院也无法查明2013年4月12日至2014年1月7日期间双方为何未订立正式的商品房买卖合同。但2014年1月8日至2014年8月12日期间因被告擅自将涉案商铺办理抵押登记，实际导致本约合同即使订立也无法履行，故该期间双方未订立本约合同的责任在于被告，但原告也无法证明该段期间催告被告在合理期限内履行。被告在2014年8月12日注销抵押登记，也当庭表明愿意订立本约合同并协助原告办理过户手续，而原告坚持要求解除预约合同。本院认为，被告擅自抵押商铺的行为虽已构成违约，但至庭审前被告已经纠错，合同仍具备继续履行之可能，预约合同中并未约定合同解除的条件，本案目前情况也不具备法定解除条件，故原告要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。原告其他诉请皆建立在合同解除的情况下故均不予支持。至于原商品房买卖合同涉及的违约责任，被告已经在置换协议中以30万元的补偿款（包含两商铺差价）承担相应责任，并不能作为预约合同解除的理由。需要指出的是，被告作为房产企业，擅自将预售房屋抵押，直至本案开庭审理前一日才注销抵押登记，其行为明显有失诚信，如存在原告因被告抵押商铺造成的损失，可另行主张违约责任。本案虽基于新情况驳回原告全部诉请，但考虑到原告起诉之时被告尚未注销抵押登记，其违约行为促成原告起诉，故本案的诉讼费应由被告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告郑伟亮、贺映的诉讼请求。
案件受理费减半收取10125元，由被告浙江中成实业有限公司负担，于判决生效之日起七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 陈冬琴
二〇一四年十月十日
书 记 员 许新元