江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6618号
上诉人(原审原告):南京德克健身有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街177号2层208商铺。
法定代表人:张长河，该公司总经理。
委托诉讼代理人:陈超，江苏天煦律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙亮亮，江苏天煦律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):银城地产集团股份有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号2101室。
法定代表人:黄清平，该公司董事长。
被上诉人(原审被告):南京银城物业服务股份有限公司第一分公司，住所地南京市浦口区汤泉街道工业集中区1-33号。
负责人:谢晨光，该公司总经理。
被上诉人(原审被告)：南京银城物业服务股份有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。
法定代表人:谢晨光，该公司董事长。
以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人南京德克健身有限公司（以下简称德克公司）因与被上诉人银城地产集团股份有限公司（以下简称银城地产公司）、南京银城物业服务股份有限公司第一分公司（以下简称银城物业分公司）、南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初4299号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德克公司上诉请求：一、改判解除德克公司与银城物业分公司之间的合同；二、改判银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司连带赔偿德克公司经营损失、违约金、律师费合计10万元；三、判令银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司承担德克公司装修损失、租金损失30万元；四、判令银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定被上诉人银城物业分公司构成违约，应当赔偿上诉人德克公司经营损失。但酌定金额1万元明显偏低。首先，上诉人德克公司为此官司的各项耗费（律师费、诉讼费）已经超过1万元。其次，该项酌定金额没有和房屋的租金挂钩。涉案房屋年租金超24万元，仅赔偿1万元明显偏低。上诉人德克公司因此产生的经营损失、学员数量的锐减，一审法院并未考虑。再次，一审诉讼过程中，被上诉人的行为导致上诉人德克公司损失进一步扩大。上诉人在租赁期间届满前聘请搬家公司去聚福园门面房拉走所需的教具和设备等，但被上诉人阻挠上诉人进入现场，致使新场馆需另购设备使用。同时因被上诉人的阻挠和拒不配合，上诉人德克公司只得在附近另觅经营场所，不仅重新装修，且租金亦上涨6万余元。请求二审法院综合考量上诉人德克公司的实际损失，依法公正裁判。
被上诉人银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。二、被上诉人根据相关制度和业委会的要求加强物业管理的行为是其职责所在，上诉人理应积极配合，而不应借此理由主张损失。2016年4月7日，聚福园住宅小区业委会向银城物业分公司发出通知函，该通知函的目的是为杜绝不明身份的人员进入该小区，加强对业主财产、人身安全保护，其初衷正确。且该小区自交付使用之日，即已经设置门禁管理制度，此通知函只是重申要求被上诉人核实进入该小区的外来人员并非新设管理制度。物权法第七十八条规定：业主大会或者业委会的决定对业主具有约束力，作为该小区的物业服务提供人，加强社区管理本就是其职责所在。上诉人作为该小区的物业使用人，享有小区的公共资源环境，其虽然经营着商业用房，但也应自觉遵守小区管理制度，积极配合物业公司的管理工作，而不是把自身经营过程中通过完善管理，加以克服的问题作为主张损失的理由，更不能把被上诉人正常履行职责的行为作为其产生损失的依据。如果物业公司依据物业合同和管理公约履行管理职责，提供高质量的物业服务，反倒有可能构成对他人的损害并承担赔偿责任，物业服务企业将无所适从。反之服务质量下降，势必导致小区环境恶劣，业主欠费，进而引发新的纠纷和矛盾。三、被上诉人加强物业管理工作的措施，也不足以影响上诉人的正常经营。根据小区门禁管理制度及业委会通知函的内容，前来会所接送小孩的家长应在小区北门统一进行接送，不得随意进入小区。业主委员会也充分理解家长的感情，同意给上诉人办理10张门禁卡用于学生家长进出，且在有承租人带入的情况下，允许家长进入。因此，通过现行措施，能够解决杜绝外来人员进入该小区的同时，也能够解决学生家长进入该小区的问题。而上诉人只顾及自身经营需要，完全不顾及被上诉人、业委会、小区业主的感受，拒绝承担自身经营过程中理应考虑的合理安排和成本，应自行承担相应后果。四、合同尚未解除，上诉人要求返还2016年4月至6月期间的租金，没有法律和事实依据。五、二审法院应就上诉人的一审诉讼请求进行审理，上诉人在二审提出新的诉讼请求，需另案起诉。
德克公司向一审法院起诉请求：一、解除德克公司与银城物业分公司之间的合同；二、银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司连带赔偿德克公司各项经营损失、违约金、律师费合计10万元；三、银城物业公司及银城物业分公司返还2016年4月11日至2016年6月的租金。四、银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年起，德克公司与银城物业分公司签订房屋租赁合同，承租银城地产公司所有的南京市鼓楼区漓江路8号聚福园西园77号会所一楼南房屋。2014年7月7日，德克公司（乙方）与银城物业分公司（甲方）签订房屋租赁合同，双方约定，由乙方承租上述房屋，建筑面积375.48平方米，用途为商业经营；租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日；租金为每月20200元，半年壹付，先付款后租用，提前一个月支付；租赁期间，乙方擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，不服从物业的日常管理、其他监管检查和业主投诉，甲方有权解除合同，收回房屋，造成损失的，乙方承担赔偿责任；租赁期间，甲方未按约定提供房屋，其他损害乙方权益的行为，乙方有权解除合同，造成损失的，甲方承担赔偿责任；租赁期间内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金3500元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失，等等。德克公司已经支付银城物业分公司租金至2016年6月。
2016年4月7日，南京市聚福园住宅小区业主委员会向银城物业分公司发送通知函，要求严格小区门禁管理制度，无小区门禁卡人员严禁入内；前来会所接送小孩的家长应在小区北门进行接送，不得随意进入小区。2016年4月10日后，银城物业分公司只同意向德克公司提供10张门禁卡用于接送孩子的家长进出小区。
后双方产生纠纷，德克公司诉至法院，要求判如所请。
一审庭审中，德克公司称，参加培训的学员有300名；课时大约1年；上课的方式，教练教学，家长观摩；课程安排，非工作日时间为下午5点至8点30分，寒暑假及周六、周日时间为上午10点至晚上8点30分；一般上课人数，高峰时30多人，最少时10人。银城地产公司称，银城地产公司委托银城物业分公司经营涉案房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、通知函等证据以及开庭笔录予以证实。
一审法院认为：德克公司与银城物业分公司之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。一审法院根据调查的上述事实，做如下评判。
关于双方之间的租赁合同是否解除问题。德克公司以银城物业分公司提供的门禁卡较少导致无法实现合同目的为由要求解除合同。虽然银城物业分公司提供门禁卡较少，但是不足以导致德克公司停课、无法经营，进而无法实现合同目的。德克公司提供的证据也不足以证明德克公司无法继续经营。因此德克公司主张解除租赁合同，并未达到法律规定的解除条件，不予支持。
关于银城物业分公司是否构成违约问题。双方当事人应根据合同的约定，全面履行合同义务。银城物业分公司在2016年4月前并未限制家长进出小区接送跆拳道学员，后突然提出提供10张门禁卡给德克公司用于进出小区，这必然对德克公司的经营活动造成影响，亦违反了协助义务，构成违约，应承担违约责任。同时银城物业分公司不能因第三人该小区业委会要求限制家长进出小区，由此就采取提供10张门禁卡的措施以解决其与该小区业委会的冲突，而不顾该措施的实施会影响德克公司的正常经营。因此根据公平和诚信的原则，结合银城物业分公司违约情况等，酌定银城物业物业分公司支付德克公司违约损失1万元。
关于银城地产公司、银城物业公司是否承担本案的民事责任问题。德克公司要求银城物业分公司支付上述款项，并不违反法律规定。但银城物业分公司系银城物业公司的分公司，不具有法人资格，因此在银城物业分公司不能承担本案的民事责任情况下，由银城物业公司承担相应的责任。银城地产公司系涉案房屋所有权人，委托银城物业分公司经营涉案房屋，且该公司与德克公司没有合同关系，也未侵害德克公司的利益，因此德克公司要求银城地产公司承担相关民事责任，没有法律依据，不予支持。
对于德克公司主张的其他损失，不符合合同约定和法律规定，不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京银城物业服务股份有限公司第一分公司于判决生效之日起十日内赔偿南京德克健身有限公司损失10000元；二、南京银城物业服务股份有限公司第一分公司不能履行上述第一项义务时，由南京银城物业服务股份有限公司承担付款责任；三、驳回南京德克健身有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元,减半收取1150元，由南京德克健身有限公司负担750元，由南京银城物业服务股份有限公司、南京银城物业服务股份有限公司第一分公司负担400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。德克公司提供证据如下：证据一、2016年6月30日接处警工作登记表。证明上诉人与银城物业分公司签订的租赁合同难以继续履行，银成物业分公司恶意阻挠上诉人进入小区，不让上诉人去自己租赁的房屋内搬运物品，导致合同目的难以实现。证据二、南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6976号、7467号、6978号民事判决书。证明因被上诉人的行为导致上诉人无法继续经营，导致三名家长向法院起诉，要求退费，造成上诉人经营损失38963.1元。证据三、损失清单明细以及华夏银行电子回单。证明因被上诉人行为导致上诉人无法继续经营，14名家长退费，金额为46387.4元。
三被上诉人发表质证意见如下：对证据一真实性、合法性予以认可，但与本案无关联，因上诉人欠付物业服务费，导致物业公司未让其搬物品，但据被上诉人了解其房屋内的物品已经差不多都搬离了。对证据二的真实性无异议，但与本案无关联，合同解除不能证明系银城物业分公司存在过错。对证据三的真实性无法确认，即使是真实的，被上诉人认为应该以上诉人与会员签字的备忘录作为双方解除合同的依据，备忘录中双方解除合同的理由是个人原因导致合同解除的。漓江路馆会员问题报告是其自行制定的，真实性无法确认，因其有几处振道跆拳道馆，其提供的振道跆拳道报名表中的学员不能证明就是漓江路的学员，报名表中有明确记载“无理由余额退卡”的条款，王梓安一户登记的是风之舞会员表，多名学员报名表是瑜伽报名表。2016年4月6日王子奕、4月25日周睿恒、2016年3月23日王梓安会员问题报告表记载是因孩子学业忙要求退卡，之后的会员问题报告中记载的是小区不让家长进来，对此真实性无法确认。银行退款凭证只能证明上诉人向会员退了款，不能证明上诉人的实际损失，损失应以净利润为准。
本院另查明，（2016）苏0104民初6976号、（2016）苏0104民初7467号、（2016）苏0104民初6978号民事案件，当事人起诉南京振道跆拳道馆的理由均为南京振道跆拳道馆自称与租用物业发生纠纷导致停业，无法继续履行培训义务，故要求协商解除合同，退还款项。德克公司提供的有会员家长签名的备忘录记载的解除会员关系及退费原因均为“因个人原因终止学习”。南京振道跆拳道馆单方出具的部分会员问题报告记载的会员情况为孩子学业忙、住校、骨折、没有时间上课、南京振道跆拳道馆承诺无理由余额卡等原因。部分部分会员问题报告记载的会员情况为换地址离家远，小区不让家长进，孩子小不安心，送过来孩子也不想上等原因。
南京振道跆拳道馆与学员及学员家长签订的《振道跆拳道报名表》中约定，本馆特推出“无理由余额退卡”条款，学员或本馆因任何原因均可提出退卡。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、德克公司要求解除合同是否应当支持；二、德克公司关于要求银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司连带赔偿其各项经营损失、违约金、律师费合计10万元是否应当支持；三、德克公司要求银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司承担德克公司装修损失、租金损失30万元是否应当支持。
本院认为，关于争议焦点一、德克公司要求解除合同是否应当支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。德克公司主张解除合同能否得到支持，关键在于银城物业分公司的行为是否构成根本违约。根本违约必须是一方完全不履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益的情形。根本违约是一种性质最为严重的违约，与一般违约有着本质的区别，其构成要件和法律后果截然不同。德克公司以银城物业分公司提供的门禁卡不足以满足学员家长进入小区致合同目的不能实现为由要求解除合同。从本案查明的事实看，因聚福园小区发生多起小偷入室盗窃案件，银城物业分公司根据聚福园住宅小区业委会的要求，从加强小区安全管理角度出发，对小区业主及学员家长实行持门禁卡出入，且经过银城物业分公司的努力协调业委会同意给德克公司10张门禁卡供其使用。银城物业分公司的上述行为并不构成根本违约，并不影响德克公司合同目的实现，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。德克公司提供的证据亦不足以证明银城物业分公司的行为造成其无法正常经营，导致合同无法履行。德克公司要求解除双方签订的房屋租赁合同既无法律规定，亦无合同约定，本院不予支持。
关于争议焦点二、德克公司要求银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司连带赔偿其各项经营损失、违约金、律师费合计10万元是否应当支持。德克公司主张的损失主要是部分学员要求退款，但从德克公司提供的问题报告的内容看，学员退款的原因有多方面原因，有些是因学员其他学业忙，没有时间上课；有些是因为要住校，没有时间来上课；有些是因个人身体状况不能来上课；有些是因为换址离家远了；有些是因小区不让家长进等原因要求解除合同退款，且上述问题报告也是德克公司单方出具的，一审法院酌定银城物业分公司支付给德克公司1万元并无不妥。
关于争议焦点三、德克公司要求银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司承担德克公司装修损失、租金损失30万元是否应当支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。德克公司二审上诉时提出要求德克公司要求银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司承担德克公司装修损失、租金损失30万元超过其一审诉讼请求赔偿范围及数额，属二审增加诉讼请求。银城地产公司、银城物业分公司、银城物业公司均不同意调解，不属于民事诉讼二审程序审查的范围，德克公司可另行起诉。
综上所述，德克公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由南京德克健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一七年一月六日
书记员 张 毅