北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初2986号
原告：金英，女，1955年10月17日出生，住北京市房山区。
原告：陈继伶，男，1953年6月4日出生，住北京市房山区。
以上二原告共同委托代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。
被告：吴培强，男，1983年11月21日出生，自由职业，住北京市丰台区。
被告：陈欣，男，1983年10月10日出生，北京众义金投资管理有限公司职员，住北京市丰台区。
以上二被告：共同委托代理人李彦馨，北京五辰律师事务所律师。
第三人：化国全（缺席），男，1971年12月22日出生，住北京市房山区。
原告金英、陈继伶诉被告吴培强、陈欣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金英、陈继伶共同的委托代理人王茂、被告吴培强、陈欣共同的委托代理人李彦馨到庭参加诉讼。第三人华国全经合法传唤，未能到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告金英、陈继伶诉称，2016年6月24日，北京市西城区人民法院作出（2016）经0102民初4404号民事判决书，认定陈欣代理原告于被告吴培强签订的关于北京市西城区富国街xx号楼xx层xx门xx号房屋的房屋买卖合同无效。2016年11月1日，北京市第二中级人民法院作出（2016）经02民中7858号民事判决书，驳回吴培强的上诉，维持一审判决。根据相关法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。基于此被告吴培强应当配合注销涉案房屋产权登记至原告名下，赔偿原告因此遭受的损失。现原告诉至法院请求判令：1、请求法院判决被告吴培强在偿还第三人借款本息的前提下，与第三人化国全共同配合注销涉案房屋（房屋坐落于北京市西城区富国街17号3门507号房屋）上设立的抵押登记。2、请求法院判决被告吴培强将涉案房屋返还给原告。3、请求法院判决被告吴培强协助将涉案房屋产权转移登记至原告名下。4、请求法院判决二被告向原告赔偿损失120万元。5、被告承担本案诉讼费用。
被告吴培强、陈欣辩称，一、原告要求答辩人一协助注销北京市西城区富国街17号楼3门507号房屋抵押登记，与本案不是同一法律关系，且涉及案外人，应当依法予以驳回。本案中北京市西城区富国街17号楼3门507号房屋(以下简称涉案房屋)，在吴培强取得房屋所有权证后于2015年12月28日抵押给案外人化国全，并办理了抵押登记手续。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款规定。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，吴培强在涉案房屋买卖合同未被确认无效前，吴培强持房屋所有权证于华国全达成协议并办理抵押登记，双方均系善意，且华国全支付对价并办理登记，故该抵押权合法有效，不因涉案房屋买卖合同无效而无效。该抵押权能否注销以及何时注销应以吴培强与华国全之间的法律关系进行解决，并非是吴培强单方的义务。故原告要求吴培强协助注销涉案房屋抵押登记的诉讼请求与本案不是同一法律关系，且涉及案外人，故应当依法予以驳回。二、原告要求答辩人一返还涉案房屋且协助办理产权转移登记应以原告返还涉案房屋购房款并补偿答辩人一的损失为前提。2016年6月24日、2016年11月1日北京市西城区人民法院及北京市第二中级人民法院分别作出(2016)京0102民初4404号、(2016)京02民终7858号民事判决，判定涉案房屋的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。2015年12月23日，答辩人陈欣作为原告的代理人与吴培强签订了《存量房屋买卖合同》，虽然合同约定房屋价格为200万元，但实际购房价格为250万元(有转账记录为证)，吴培强也实际支付了250万元购房款。该购房款全部用于原告偿还其于2015年7月1日向罗桂兰、赵乐波、陈建国、马秀贞、朱丽君和贾连云之间的借款。所以当法院确认该购房合同无效时，原告因该合同取得的购房款及相应的利益也应当予以返还和补偿。但时至今日，原告并没有向吴培强返还和补偿任何款项，根据以上事实和法律规定，答辩人吴培强反诉要求原告返还购房款本金人民币250万元，并在原告在益范围内，以人民币250万为基数，按年利率12.96%为标准，补偿答辩人吴培强自2015年12月24日起至实际返还购房款之日止的损失。该案出现的原因为原告在向罗桂兰、赵乐波、陈建国、马秀贞、朱丽君和连云等人借款后拒不返还欠款而引发的，原告的行为有违诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。依据上述规定，答辩人吴培强在原告存在拒绝偿还罗桂兰、赵乐波、陈建国、马秀贞、朱丽君和贾连云欠款的行为(该笔款项系陈欣用吴培强支付的购房款偿还的)，且无证据证明其有能力且未实际偿还购房款及补偿的情况下，答辩人一有权行使同时履行抗辩权。三、原告主张二答辩人赔偿损失63000元的诉讼请求没有事实和法律依据。本案中，北京市第二中级人民法院(2016)京02民终7858号民事判决认定，原告作为完全民事行为能力人签订授权委托书，应对授权他人出卖涉案房屋的委托事项和后果具有明知和预见。同时，双方以公证形式出具的授权委托书对第三人具有一定的公示和公信效力。故可以确定答辩人陈欣系受二原告委托为快速解决原告的债务问题而对涉案房屋进行处置，在此基础上金英、陈继伶还出具过《承诺书》。因此，虽然答辩人二代理原告与答辩人签订的涉案房屋的房屋买卖合同无效，但原告对房屋买卖合同无效亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院民一庭认为无效合同损失赔偿范围界定标准为，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益，同时还应遵循过失相抵的赔偿原则。本案中，原告方存在过错，且该房屋买卖合同无效未造成其信赖利益损失，故原告主张二被答辩人赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据。综上所述，原告要求答辩人注销房屋抵押登记、赔偿损失的请求无法律依据，请法院驳回原告上述两项诉讼请求。因被告吴培强未能在合理时间交纳反诉案件受理费，本院按期撤回反诉处理。
经审理查明，金英与陈继伶系夫妻关系，北京市西城区富国街xx号楼xx层xx门xx号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在金英名下。2015年7月1日，金英、陈继伶作为借款人与出借人罗桂兰等六人在北京市方正公证处签订《借款合同》，约定金英、陈继伶借款2500000元，借款期限为1个月，金英、陈继伶以涉案房屋作为抵押担保。2015年7月2日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》（2015京方正内民证字第46473号），赋予上述《借款合同》强制执行效力。
2015年7月1日，金英、陈继伶向陈欣出具《委托书》，委托陈欣全权代理出售涉案房屋的全部事宜，该《委托书》亦在北京市方正公证处进行了公证。
2015年12月23日，陈欣作为金英、陈继伶的委托代理人与吴培强签订《存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：C1152340），将涉案房屋出售给吴培强，合同约定房屋成交价格为2000000元。同日，吴培强向陈欣账户转入2500000元。2015年12月24日，陈欣作为金英、陈继伶的委托代理人协助吴培强办理了涉案房屋的产权过户手续。2015年12月28日，吴培强将涉案房屋抵押给了案外人化国全并办理了抵押登记手续，抵押金额为3000000元。同日，吴培强作为借款人与华国全（出借人）、案外人琴铁良签订《借款合同》，约定吴培强向华国全借款2000000元，借款期限为1个月。2015年12月31日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》（2015京方正内民证字第109688号，以下简称109688号公证书），赋予上述《借款合同》强制执行效力。
关于陈欣作为金英、陈继伶的委托代理人与吴培强签订的房屋买卖合同（以下简称买卖合同）效力问题，二原告曾在北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）起诉二被告要求确认买卖合同无效。西城法院于2016年6月24日作出（2016）京0102民初4404号判决书，判定买卖合同无效。被告不服提起上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2016年11月1日作出（2016）京02民终7858号判决书，判决:“驳回上诉，维持原判”。目前上述法律文书均已生效。
关于涉案房屋抵押权问题，华国全于本案诉讼期间以109688号公证书为执行依据向北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）申请强制执行，丰台法院执行部门出具（2017）经0106执7102号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。
现原告诉至本院，持诉称理由主张权利，被告以其答辩理由进行抗辩，不同意原告的诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未达成一致意见。
上述事实有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《民事判决书》、《执行裁定书》、公证书等证据材料在案作证。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是法律上或者事实上不能履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案买卖合同无效后，被告吴培强与二原告之间形成房屋返还之债，故被告吴培强应当协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续并将涉案房屋返还原告。但是考虑到目前涉案房屋存在抵押登记，且华国全作为涉案房屋抵押权人未能参与诉讼，本院无法获得华国全对于房屋抵押权解除的具体意见，原告在诉讼中亦明确表示不愿意代替被告吴培强办理代偿手续以解除抵押权，故在吴培强与华国全之间的借贷合同、抵押合同尚未被确认无效、撤销或终止的情况下，原告要求被告吴培强返还涉案房屋并办理房屋产权变更登记手续目前缺乏法律条件，本院不予支持。而吴培强与华国全之间的借贷合同、抵押合同关系问题与本案并非同一法律关系，原告要求被告办理解除涉案房屋抵押登记手续，缺乏法律依据，本院不予支持。本次诉讼结束后，原告可就上述诉讼请求的内容，在合适的条件下按照适当的理由另行主张权利。关于赔偿损失一节，合同无效后，原告已成为涉案房屋的实际权利人，原告在房屋产权问题上并无损失。考虑到原告授权陈欣处理房屋买卖事宜系其自愿，原告对于合同无效亦存在过错，而买卖合同的无效后亦存在购房款的返还问题，故在原告未提交充分证据证明其损失结果，且未提交充分证据证明双方已就购房款返还问题处理完毕的情况下，本院根据公平原则、双方过错程度以及本案具体情况，对于原告要求被告赔偿损失一项诉讼请求亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回金英、陈继伶的全部诉讼请求。
案件受理费一万五千二百〇四元，由原告金英、陈继伶负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 磊
审 判 员 徐澜涛
代理审判员 王运佳
二〇一七年十一月七日
书 记 员 王 溪
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