浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0681民初1652号
原告：方文军。
原告：李志闰。
被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。
法定代表人：戚建萍，系公司董事长。
委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。
原告方文军、李志闰为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年2月2日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员郦武亮独任审判，并于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告方文军、李志闰，被告宏磊公司的委托代理人王和欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方文军、李志闰起诉称：2012年8月4日，两原告与被告宏磊公司签订浙江省商品房买卖合同一份（并支付全部房款）。该合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前交付房子，但被告并未如期将房子交付给原告，按照购房合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第2种方式约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现被告迟延交房已构成违约，故起诉要求被告支付从2014年9月30日起至实际交付日为止按已付房价款万分之三计算的违约金。审理中，原告将诉讼请求调整为要求被告支付从2014年9月30日起至2014年12月23日止按已付房价款万分之三计算的违约金。
被告宏磊公司答辩称：一、被告逾期交房是事实，但被告不存在恶意违约的情形，被告为了将涉案房屋、履行商品房买卖合同约定的各项义务，作了最大的努力，并于2014年10月17日完成竣工验收，于2014年11月26日取得竣工验收备案表证明。二、涉案楼房通电时间虽然是2014年12月23日，在此之前原告等各业主正常用电并没有受到影响，在2014年12月23日之前临时用电是存在的，可以满足各业主装修等的用电需要，且部分业主已于2014年10月份接收房屋，并进行了装修，所以被告虽然存在逾期交房的情形，但并没有对原告在内的业主造成实际损失。三、即使原告认为逾期交房造成损失，其损失也应当根据《最高人民法院审理商品房买卖合同适用法律若干问题的规定》第十七条的规定，按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定。商品房买卖合同中所约定的违约金远远超过了按租金标准计算的损失。被告委托了博文评估造价有限公司对涉案房屋在逾期期间的租金损失进行了评估，根据评估为2016年3月8日按建筑面积平均房产月租金7.0元／平方米，而原告主张的损失超过了租金损失的十倍，根据合同法第一百一十四条第二款及合同法司法解释二第二十九条之规定，被告请求法庭对此进行调整，调整的标准应当按照不超过实际损失的百分之三十。
经审理，本院查明下列事实：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年8月4日，被告宏磊公司与原告方文军、李志闰签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢1单元010501号房屋以及地下车位出卖给方文军、李志闰；2、该商品房建筑面积158.71平方米，每平方米价格8427元，总价款为1337449元；270号地下车位150000元；商品房以及相关用房的合同总金额为1487449元；3、买受人采用按揭代理方式支付房款的，应于本《商品房买卖合同》签署之日支付首期房款447449元，剩余购房款1040000元应在签订本合同后10天内办理完毕相关贷款手续；4、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；5、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告方文军、李志闰支付了购房款1487449元。2014年11月26日，涉案商品房在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。同年12月23日，被告宏磊公司解决了涉案商品房的公配房送电问题。审理中，原告同意将2014年12月23日作为被告交付商品房的时间点。
上述事实，除到庭原、被告的陈述外，还有原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、关于鸿盛名邸小区送电时间的证明、函以及被告提供的竣工验收备案表等证据证实，原、被告经质证对上述证据未提出异议，本院依法予以确认。对于被告提供的诸暨市人民政府办公室关于“鸿盛铭邸”楼盘电气配套工程款支付事项的协调会议纪要、房屋买卖协议及房屋明细复印件，因与本案缺乏关联性，故本院不作为有效证据予以认定；对于被告提供的交房通知书，因被告在张贴该通知书之时涉案商品房尚未正常通电，不符合合同约定的交付条件，故被告不能以此作为交付商品房的时间，本院对该证据不作为有效证据予以认定；对于被告申请法庭出示的（2016）浙0681民初第1134号案件的庭审笔录，该笔录虽系法院在审理过程中依法形成的书证，鉴于每个业主对所购商品房的使用、装修时间不一致，（2016）浙0681民初第1132号案件不具有代表性，故本院不作为有效证据予以认定；对于被告提供的房地产租赁估价报告，因该评估报告系被告单方委托形成，且原告对此不予认可，故本院对该证据的证明力不予认定。
本院认为，原、被告于2012年8月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。现两原告已按照合同约定支付了全部购房款，被告却未在合同约定的期间内将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，故被告宏磊公司的行为已构成违约。至于违约期限的确定，鉴于原告在审理中同意将涉案商品房正常通电的时间即2014年12月23日作为被告延期交付房屋的时间点，系原告民事权利的自由处分，本院依法予以照准。故被告迟延交房的期间为合同约定的交房最后期限的第二天即2014年10月1日起至2014年12月23日止，共计83天。至于违约金的计算标准，原告认为应当按照商品房买卖合同确定的标准计算违约金，被告认为该约定的违约金过高，应根据房屋租金以及损失情况予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少”和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应当对违约金是否约定过高予以审查。本案中，原告未能提供证据证实被告的违约行为对其造成的实际损失，故综合违约金的补偿性、惩罚性和本案的合同履行情况以及当事人的过错程度，本院酌情对违约金的计算标准予以调整，即自2014年10月1日起至2014年12月23日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，计1487449元83天0.00015=18518.74元。对于被告提出的要求按照租赁损失计算违约金的辩称，本院认为，原告购房的目的不限于出租，租金仅是衡量损失的一个方面，并不等同于原告买入该房屋的全部损失，故对该辩称本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告方文军、李志闰逾期交房的违约金18518.74元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告方文军、李志闰的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费726元，依法减半收取363元，由原告方文军、李志闰负担181.50元，由被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担181.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 郦武亮
二〇一六年四月二十五日
书记员 杨 琼