吉林省临江市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0681民初9号原告：朱美华，女，1969年2月18日出生，住吉林省临江市。委托诉讼代理人：刘维彦，男，临江市新市街道法律服务所法律工作者。被告：刘忠明，男，1956年6月19日出生，住吉林省临江市。被告：宋淑芝，女，1956年5月1日出生，住吉林省临江市。原告朱美华与被告刘忠明、宋淑芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱美华的委托诉讼代理人刘维彦到庭参加诉讼，被告刘忠明、宋淑芝经本院公告送达传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。朱美华向本院提出诉讼请求:1.判令刘忠明、宋淑芝返还争议房屋“窗改门”部分的相应价款18.56万元及按照中国人民银行贷款基准利率，从最后一笔房款付清时（2013年8月10日）至刘忠明、宋淑芝全部返还18.56万元之日止的利息；2.由刘忠明、宋淑芝承担诉讼费、财产保全费、评估费等一切费用，有（2013）临民二初字161号案件中的受理费、诉前财产保全费、房地产价值评估费三项总计7311元；（2013）白山民二终字262号案件中的案件上诉费4013元；本案的受理费4012元、财产保全费1520元，总计16856元。事实与理由：2013年7月16日，刘忠明、宋淑芝将临江市解放街6委39组火烧地搂X单元10X室房产（建筑面积56.11㎡）以40.7万元价格卖给朱美华，朱美华支付5万元定金后分两次陆续付清所有款项。不久，朱美华得知房屋门脸系多年前承重墙上违章窗改门形成。刘忠明、宋淑芝在交易中恶意隐瞒这一隐蔽内情，实属重大欺诈行为，朱美华曾起诉请求变更合同价款以追究刘忠明、宋淑芝的欺诈责任，两级法院均未支持，仅以“住宅房照”、“分期付款”等表面现象为由，硬性认定朱美华认可房屋价款，对于刘忠明、宋淑芝欺诈行为皆未审理。朱美华另以刘忠明、宋淑芝违约为由再行提起诉讼，请求判令解除合同，亦为得到两级法院的支持。无奈之下朱美华向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2016年7月10日，作出（2016）吉民申1689号《民事裁定书》。再审法院经审查认定了朱美华享有追究刘忠明、宋淑芝合同违约责任的权利。根据这一事实认定，对于刘忠明、宋淑芝未取得并转移物权的“窗改门”部分对应的价款，朱美华有权追究刘忠明、宋淑芝的违约责任要求其予以返还。如何确定争议房屋“朱美华未得物权部分”的相应价款是本案的关键。根据再审裁定的事实认定可以推定，朱美华支付40.7万元价款后应当取得两个部分的物权：一是“窗改门”以前原状房屋的所有权，二是“窗改门”部分的应有物权。与此相应，40.7万元房款亦由两部分价款构成：一是朱美华因取得原状房屋所有权而支付的价款，二是朱美华为取得“窗改门”部分的应有物权已支付的价款。确定第一部分价款数额时，因已进入追责阶段依法再不应考虑违约方的意见，须以违约行为发生时有效的房地产估价总值作为法定客观依据（事实上已受门脸影响明显高估）。据此，第二部分价款数额必然为房屋总价款与第一部分房屋价款之差，即：房屋总价款40.7万元-房屋评估总值22.14万元=“窗改门”部分的对应价款18.56万元。而“窗改门”部分属于违章建筑，刘忠明、宋淑芝至今未能取得并转移这一部分的应有物权，应依法承担返还相应价款及利息的违约责任。历次审理均已查明“朱美华买房系为满足子女经营音乐工作室需要”，足以明确“窗改门”部分对于朱美华的至关重要性，朱美华不知违建内情为“窗改门”部分至少多付出18.56万元的代价值得理解，故上述公式是确定刘忠明、宋淑芝如何承担违约责任的唯一合法合理方式。需要明确的是，“窗改门”部分的价款18.56万元绝非源于当事人约定，也不可能约定产生，而是以再审裁定关于刘忠明、宋淑芝违约内容的事实认定为依据，将现状房产分为原状房产和“窗改门”两个部分，依法划定原状房产的价款后能够得到的唯一结果。其次，自朱美华付清房款之日至今已历时数年，依法应当加算原18.56万元价款的利息损失。另外，再审裁定对于刘忠明、宋淑芝违约责任的认定，完全推翻了第一轮诉讼中两审关于“应视为朱美华对房屋价款的认可”等等错误认定，等同认定了刘忠明、宋淑芝确有欺诈行为的事实存在。故朱美华第一轮诉讼中所缴付的所有费用，包括诉讼费、财产保全费、评估费等诉讼费用，就应当由刘忠明、宋淑芝承担。综上，朱美华的诉讼请求依法应予支持。刘忠明、宋淑芝无答辩意见。朱美华向本院举证如下：证据一：房款收条复印件3张，证明原、被告之间的房屋交易关系；证据二：临房权证《房屋所有权证》复印件1份，证明涉案房屋的建筑面积、坐落地点等状况；证据三：吉林省高级人民法院（2016）吉民申1689号《民事裁定书》复印件1份，证明如下事实：1、省高级人民法院经审查认为“……2、涉案房屋所有权证书注明用途为住宅，因未取得审批手续，私自“窗改门”，故应认定宋淑芝、刘忠明与朱美华签订的房屋买卖合同标的物即涉案房屋具有权属瑕疵，该房屋存在违反行政法律法规的情况，涉及“窗改门”部分，因属于违章建筑，无法取得权属证书。故涉案房屋“窗改门”部分属于权利有瑕疵的的物，应由出卖人即宋淑芝和刘忠明承担瑕疵担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”规定，合同订立后标的物的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照合同法违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。故朱美华享有追究宋淑芝、刘忠明合同违约责任的权利。”充分说明诉争房屋“窗改门”部分，因属于违章建筑无法取得权属证书，属于权利有瑕疵的物，原告享有依法追究被告违约责任的权利。至目前为止，吉林省高级人民法院（2016）吉民申1689号《民事裁定书》是几轮审判中唯一认定被告私自“窗改门”部分为权利有瑕疵的物并负有违约之债，原告享有追究被告违约责任的最权威生效裁判，进一步证明了原告诉讼主张的事实及法律依据；2、因违章“窗改门”，表面上为一个标的物的现状房产事实上隐含两个标的物：一是“窗改门”以前原状房产，二是“窗改门”部分。与此相应，房屋买卖合同客观上不得不分成两个部分：一是原状房产的买卖合同，二是“窗改门”部分的买卖合同；40.7万元房款必然随之一分为二：一是原状房产的价款，二是“窗改门”部分的价款；3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。而省高院裁定不支持原告解除合同，只能是指无权解除原状房产的买卖合同；因此，原告依前述司法解释规定有权要求解除“窗改门”部分的买卖合同，并要求被告返还相应价款和利息；4、吉林省高级人民法院（2016）吉民申1689号《民事裁定书》认定被告应当承担权利瑕疵担保责任和违约责任，完全推翻了第一轮两审判决关于“房屋买卖合同已实际履行完毕，刘忠明、宋淑芝无欺诈行为和违约行为”的错误认定，因此被告应作为真正的败诉方承担原告缴纳的一切费用，包括起诉费、上诉费、财产保全费、房地产评估费等。尤其是《房地产估价报告》已成为本案的基本证据，评估费3000元无疑须由被告承担；证据四：《房地产估价报告》复印件1份，证明违约行为发生时涉案房屋的评估总价为22.1354万元。追究被告违约责任时依法再不适用协商定价，须以有效的评估总价作为原状房产的对应价款；所以，与“窗改门”部分对应的价款只能为其差额部分的18.56万元。证据五：《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》（国办发〔2008〕111号）（节录）1份，证明原告必须以能够实际经营创业实用为依托“意欲购买符合条件的住宅房产用于创业经营”并不违反政策和法律规定。证据六：个体工商户营业执照复印件1份，证明原告买房用途系为子女经营音乐工作室使用。结合原、被告均无异议的事实—“交易前争议房屋长年被租用经营延生堂诊所”，充分说明“窗改门”已完全改变了争议房屋实际用途，并给被告带来远超住宅房租的商业性收益；如不是违章建筑，同样可供原告长期稳定地营业使用；房屋被拆迁占用后，原告也能得到高于一般住宅补偿标准的相应安置补偿。足以说明“窗改门”部分对于交易双方议价数额影响巨大。证据七：《销售不动产统一发票（代开）记帐联》复印件1份，证明税务机关依法计税时凭照估定的房屋价值为15.6万元。有力说明评估总价22万余元已受“窗改门”影响明显偏高，如果知悉“窗改门”部分的物权瑕疵，房屋转让价款即便是20万元原告也不会接受；进而表明原告因不知情“窗改门”部分的实际权属瑕疵实际付出的代价远在18.56万元以上，基于评估总价产生的该项诉讼请求已属放弃了部分权益。证据八：（2013）临民二初字第161号《民事判决书》复印件1份，证明原告在第一轮诉讼中缴纳的一审案件受理费、诉前财产保全费、房地产价值评估费总计为7311元。证据九：（2013）白山民二终字第262号《民事判决书》复印件1份，证明原告在第一轮诉讼中缴纳的二审案件受理费为4013元。【注：（2013）临民二初字第161号《民事判决书》与（2013）白山民二终字第262号《民事判决书》虽然未被明确撤销，但是（2016）吉民申1689号《民事裁定书》已认定刘忠明、宋淑芝应当承担违约责任，结合被告向原告隐瞒“窗改门”部分的权利瑕疵，被告的合同欺诈责任与合同违约责任竞合；两类责任的追责内容均为合同价款的部分返还，该两审判决必然均属错判，不必再予明示。相信审判员有此判断力！】朱美华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年7月16日签订房屋买卖合同，约定二被告将其坐落于临江市解放街6委39组火烧地楼，建筑面积56.11平方米的X单元10X室，以407000元的价格出售给原告。原告于2013年7月16日交给二被告定金5万元，2013年7月20日交房款35万元，2013年7月23日，原告取得变更为朱美华名字的住宅房权证，2013年8月10日再交房款7000元，二被告将房屋钥匙交给原告。2013年8月27日，本院立案受理了朱美华的起诉，其要求将原、被告双方订立的房屋买卖合同中购房价款依法变更，变更后的价款参照评估报告结果（该房屋评估价值为221354元。），要求被告返还多支付的房款，并按照银行同期贷款利率支付利息。临江市人民法院于2013年11月5日作出（2013）临民二初字第161号民事判决书，判决驳回朱美华的诉讼请求。朱美华对该判决不服提起上诉，白山市中级人民法院于2013年12月26日作出（2013）白山民二终字第262号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年朱美华向本院起诉，要求解除朱美华与刘忠明、宋淑芝签订的房屋买卖合同。本院作出（2015）临民二初字第417号民事判决书，驳回原告朱美华的诉讼请求。朱美华不服，向白山市中级人民法院提起上诉，白山市中级人民法院于2016年5月3日作出（2016）吉06民终287号民事判决书，驳回上诉，维持原判。朱美华向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2016年10月27日作出（2016）吉民申1689号民事裁定书，驳回朱美华的再审申请。但该裁定书中审查认为，涉案房屋所有权证注明用途为住宅，因未取得审批手续，私自“窗改门”，故应认定宋淑芝、刘忠明与朱美华签订的房屋买卖合同标的物即涉案房屋具有权属瑕疵，该房屋存在违反行政法律规定的情况，涉及“窗改门”部分，因属于违章建筑，无法取得权属证书。故涉案房屋“窗改门”部分属于权利有瑕疵的物，应由出卖人即宋淑芝和刘忠明承担瑕疵担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买卖人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”规定，合同订立后标的物的权利缺陷没有去除，属于出卖人不履行债务的一种情况，买受人可以依照合同法违约责任的规定，请求出卖人承担违约责任。故朱美华享有追究宋淑芝、刘忠明合同违约责任的权利。为此，朱美华向本院提起诉讼。本院认为：原、被告系房屋买卖关系。二被告在房屋买卖过程中涉案房屋“窗改门”部分属于权利有瑕疵的物，应由出卖人即宋淑芝和刘忠明承担瑕疵担保责任。朱美华有权追究宋淑芝、刘忠明合同违约责任。原告要求二被告返还争议房屋“窗改门”部分的相应价款18.56万元及按照中国人民银行贷款基准利率，从最后一笔房款付清时（2013年8月10日）至刘忠明、宋淑芝全部返还18.56万元时止的利息；2.由刘忠明、宋淑芝承担诉讼费、财产保全费、评估费等一切费用，有（2013）临民二初字161号案件中的受理费、诉前财产保全费、房地产价值评估费三项总计7311元；（2013）白山民二终字262号案件中的案件上诉费4013元；本案的受理费4012元、财产保全费1520元，总计16856元，缺乏事实依据和法律依据。本案追究二被告违约责任应属于合同订立后标的物的权利缺陷的去除责任（恢复原状产生的费用损失），不是原告购房价款与房屋评估价款的简单相减。原告要求二被告承担诉讼费、财产保全费、评估费等一切费用的诉讼请求，因在本案之前的诉讼案件中以确定了由谁承担并已发生法律效力，故本案不能再行确定。综上所述，原告朱美华向本院提交的证据，不足以支持其诉讼请求，系证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朱美华的诉讼请求；案件受理费4012元、案件申请费1520元、公告费600元由原告朱美华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长  来逢君审 判 员  苑克建人民陪审员  田树荣二〇一七年八月一日书 记 员  李子豪