广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇四法民一重字第13号
原告刘东强，男，汉族，住四会市东城区，公民身份号码：×××0433。
原告陆官妹，女，汉族，原四会市东城区，公民身份号码：×××1420。
被告四会市住房和城乡规划建设局。住所地：四会市。组织机构代码：××。
法定代表人：彭志雄，该局局长。
委托代理人：马晓阳，广东志江律师事务所律师。
原告刘东强、陆官妹诉被告四会市住房和城乡规划建设局（下简称四会住建局）、四会市房产开发公司（下简称房产公司）及四会市房产开发公司富合力房产开发部（下简称富合力开发部）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月4日作出（2014）肇四法民一初字第79号民事判决，原告刘东强、陆官妹不服上诉，肇庆市中级人民法院经审理后，于2015年8月14日裁定撤销原判决，发回本院重审。重审期间，因被告四会市房产开发公司、四会市房产开发公司富合力房产开发部均已注销登记，根据原告申请，变更本案被告为四会市住房和城乡规划建设局（原四会市住房和城乡建设局）。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告刘东强、陆官妹，被告四会住建局委托代理人马晓阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年3月23日，原告与房产公司及富合力开发部签订商品房买卖合同，约定由原告以按揭方式向房产公司及富合力开发部购买座落于四会市城中区沙堤直街四巷33号第D幢五层501房，建筑面积96.60㎡，其中套内建筑面积85.60㎡。被告应于2009年4月30日前将该房交付原告使用，并应在该商品房交付原告730日内，将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款1.00%向原告支付违约金。合同签订后，原告依照合同的约定全面履行义务，并按照被告的要求向其支付了办理权属证书的相应税费款项9066.64元。但被告并无按照合同的约定全面履行自己的义务，并导致原告直至2012年3月15日才取得上述房产的权属证书，且产权登记的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积严重�符：产权登记的套内建筑面积为78.46㎡，比合同约定的少7.13㎡，建筑面积为91.67㎡，比合同约定的少4.93㎡。因被告房产公司及富合力开发部在诉讼期间未经清算就进行了注销登记，丧失了主体资格，被告四会住建局既是房产公司的开办单位，也是决定撤销房产公司的机构，应作为被告参与本案诉讼并承担相应的民事责任。据此，原告请求：判令被告四会住建局承担本应由房产公司及富合力开发部承担的责任：（1）按照合同的约定支付逾期办证的违约金2588.89元；（2）返还房价款21594.14元（7.14×3024.39）及利息8292.15元（21594.14×6.40%×6.0）；（3）返还原告多支付的税费款5381.51元；（4）返还在房价之外另行收取原告各项基础设施费用10650元；（5）返还原告的国有土地使用权证书；（6）返还原告的契税完税证明；（7）被告缴存住房物业维修基金1738.8元，或将此笔费用�还原告；（8）本案诉讼费用由被告承担。
被告四会住建局辩称：一、答辩人不是本案适格的被告，本案适格的被告为四会市房产开发公司。本案是商品房预售合同纠纷，本案涉及的《商品房买卖合同》涉及的双方当事人是四会市房产开发公司及原告，不涉及答辩人。根据合同的相对性，答辩人无义务承担该合同约定的任何义务。二、本案涉及的《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”明确约定，涉案房屋按套出售（按合同约定的建筑面积折合每平方米2680元，总金额258888元），故四会市房产开发公司无需赔偿原告误差差价。三、退一步说，假设四会市房产开发公司需赔偿原告面积误差差价，也应该《商品房买卖合同》第五条约定（按合同折合的建筑面积）计算原告的损失。如果按套内建筑面积计价，对于多出的公摊面积，原告也应向被告补足差价�四、被答辩人请求支付逾期办证违约金2588.89元和返还多支付的税费款5381.51元及返还物业维修基金缺乏事实依据和法律依据。从开发商向办证部门提供的四会市国土资源局地籍图所载的时间来看，表明其早已于2009年12月23日即于合同约定的2009年12月30日前，已将涉案房屋的办证资料递交给办证部门，清楚表明其已履行了相关的协助办证义务，故逾期领证并非由于出卖人的原因，按照约定开发商无须承担逾期领证的法律责任。开发商收取的9066.64元费用包括办理产权证和土地证两项费用，对于这笔费用的用途开发商于事前及事后均已向两买受人作了释明，及事前征得同意才这样收取，换言之两被答辩人对所收取办证费用的花费是明知认可的，根本不存在多收应退的事实。物业维修基金是用作维修物业备用金用途的，依法双方不能随意乱动提取。综上，请求驳回原告不实�诉讼请求。
经审理查明：2009年3月23日，原告与房产公司及富合力开发部签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向房产公司及富合力开发部购买位于四会市城中区（现为城中街道）沙堤直街四巷33号华清园D幢五层501号房，合同约定建筑面积共96.60㎡，其中套内建筑面积85.60㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.00㎡。该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为2680元／㎡，总金额258888元。商品房交付使用后，如合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。出卖人应当在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人同意不退房的，出卖人按已收取房价款的1.00%向买受人支付违约金。之后，原告所购的房屋于2012年3月15日经房地产部门登记，发放房�产权证书，该证书载明该房屋建筑面积为91.67㎡，套内建筑面积为78.46㎡，契价245675元，纳税金额为3685.13元。2009年2月23日，富合力开发部向原告开具了内容为“今收到陆官妹交来华清园D栋501房屋产权证交易税7766.64元，土地证费等1300元，合计金额为9066.64元”及“今收到陆官妹交来华清园D栋501物业维修基金1738.80元，物业管理费三按一上期173.88元，合计金额为1912.68元”的收据各一张。重审期间，原告补充提供2009年2月23日富合力开发部向原告开具收据一张，内容为“今收到陆官妹交来华清园D栋501水电初装费5800元，电话线、天线初装费750元，可视对讲门铃1800元，不锈钢大门单门1800元、装修垃圾清运费500元，合计金额10650元”，证明原告向其支付各项基础实施费用合计10650元。被告提供《税收转账专用完税证》一份，证明代原告缴纳购买涉案房屋的契税3874.91元。被告提�《地籍图》一份，证明富合力开发部早于2009年12月23日已向办证部门递交办证资料。原告所购买的涉案房屋已获颁《国有土地使用权证》（地址：四会市城中街道沙堤直街十座8号，证号：四国用（2012）001529号），该证已于2012年4月23日由富合力开发部工作人员阮明权领取。案经本院调解，双方各持己见，调解未成。
又查明：四会市房产公司、四会市房产公司富合力开发部均是集体所有制单位，房产公司为企业法人，富合力开发部是房产公司的隶属企业。房产公司系由原四会县房产管理局组建，后四会县房产管理局的权利义务和行政管理职能最终由被告四会市住房和城乡规划建设局承受和行使。2014年1月13日，被告出具的《企业注销决议》认为房产公司的债权债务已清理完毕，同意注销四会市房产开发公司营业执照，请有关部门给予办理。2014年1月21日四会�工商行政管理局经房产公司申请并核准其注销，富合力开发部因是房产公司的隶属企业而被一并注销。
以上事实，有经庭审质证的原、被告双方提交的证据，法院依法调取的证据，庭审笔录及询问笔录等证实，予以认定。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原告与原四会市房产开发公司、四会市房产开发公司富合力开发部签订的《商品房买卖合同》内容符合法律规定，合法有效，受法律保护。现房产公司及富合力开发部均已注销登记，不再具备民事主体及诉讼主体资格，其开办单位被告四会住建局应依法承担该合同责任，被告四会住建局诉讼主体适格。双方争议的问题之一是计价面积的问题，即房屋是按建筑面积（含公用分摊）还是按套内建筑面积计价出售的。按合同条款的字面注明，是“按【套内】建筑面积计算”，但从“单价为2680元�㎡，总金额258888元”的意思来看，出卖人是按96.6㎡的建筑面积来计算的，即出卖人按单价为2680元／㎡及建筑面积96.60㎡，算出总价为258888元，出卖人以258888元将套内建筑面积为85.60㎡的房屋售卖给原告，并约定附送公共分摊产权建筑面积11㎡。原告、被告对《商品房买卖合同》约定的房款计算标准存在分歧，即以套内建筑面积计价还是以建筑面积（包括套内建筑面积和公共分摊产权建筑面积）计价，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，从有利于买受人一方来理解，因此在被告应退房款方面，原告房产证上载明的套内建筑面积是78.46㎡，比合同约定的套内建筑�积少了7.14㎡，出卖人应按258888元÷85.60㎡=3024.39元／㎡标准退补；但同时原告房产证上载明公共分摊建筑面积为13.21㎡，比双方约定的11㎡多出2.21㎡，分摊的共有建筑面积虽不能由买受人单独使用，但公共分摊面积的减少将影响买受人的利益，公共设施功能也将受到一定影响，因此公共分摊建筑面积也是有价值的，按公平原则原告应对比约定多出的2.21㎡公共分摊建筑面积给予出卖人补足房价，该价格按有利于买受人一方执行，按2680元／㎡补足。因此，在套内建筑面积方面，出卖人应退补原告房款差价3024.39元／㎡×7.14㎡=21594.14元，在公共分摊建筑面积方面，原告应向出卖人退补房款差价2680元／㎡×2.21㎡=5922.8元，两相抵扣后出卖人应退补原告15671.34元。出卖人在虚增房屋面积的基础上多收了原告15671.34元，事实上是从原告交款时就占用了原告的资金，故原告主张计付�息是合理的，原告主张按年利率6.4%计算稍有不当，中国人民银行一年期贷款基准利率为6%，原告主张被告支付6年（2009年4月至2015年4月）利息属于自主处分自己的权利，本院核定被告应返还原告房价款利息为15671.34元×6%×6=5641.68元。
对于出卖人逾期办证的问题，双方合同约定了出卖人在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且办理交付时出卖人应当书面通知原告办理交付手续，出示相关的证明文件，但被告未能举证证明出卖人是按时履行合同义务的，因此原告要求出卖人支付逾期办证违约金2588.88元（258888元×1%）的主张成立，本院予以支持。对于原告主张退还多收办证费的问题，出卖人收取了原告的房屋产权办证费用9066.64元，除房产证的办证纳税金额是3874.91元外，被告还举证并列表说明了其他项目费用支出，但除办证登记费87元、办证手续费275元、土地登记费33元能反映与原告购房有关外，其余费用因证据上不能直接反映与原告购房有关，故依证据的证明认定办证费用为4269.91元，多收原告4796.73元，出卖人对此应予退还。对于返还物业维修基金1738.8元的问题，物业维修基金，也称住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，在业主大会成立以前，业主交存的住宅专项维修资金由物业所在地县级以上人民政府建设（房地产）主管部门代管，建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。本案开发商有代收购房者物业维修基金的事实，却未有证据证明开发商将代收购房者的物业维修基金存于购房者在银行的个人专户，由于物业维修基金是国家法律强制筹集用于物业专项维修的，开发商代收购房者物业维修基金后所用非途构成不当得利，造成购房者损失（购房者需要再次缴纳物业维修基金），因此，原告要求被告返还收取的物业维修基金1738.8元于法有据，本院予以支持。对于返还房价之外另行收取各项基础设施费用的问题，根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格包括合理的开发建设成本�费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取”的规定，原告于2009年2月23日向富合力开发部交纳的水电初装费5800元、电话线、天线初装费750元、可视对讲门铃1800元均属于商品房开发建设成本，不应另行向原告收取，上述费用合共8350元应退还原告。其余的不锈钢大门单门1800元、装修垃圾清运费500元不属于上述规定的建设成本，合同也没有约定由出卖方承担，原告请求退还于法无据，本院不予支持。原告所购房屋的《国有土地使用权证》在国土部门依法制作后已由原四会市房产开发公司富合力房产开发部收取，但至今未交付原告，原告请求被告返还上述土地证合法合理，本院予以支持。原告所购房屋已缴纳契税3874.91元�税务部门已出具《税收转账专用完税证》，该完税证是原告已缴纳契税的凭证，应当交付给原告，被告保存该完税证至今未交付原告，原告请求被告返还该契税完税证明合法合理，本院予以支持。
四会市住房和城乡规划建设局是房产公司的组建开办单位，而富合力开发部是房产公司的隶属企业，被告对该两企业的注销作出同意的决定意见，但未依法对其进行清算，事实上该两企业因违约而与原告等形成有未清理的债务，对该债务四会市住房和城乡规划建设局应予承担。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十四条：企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。因此被告四会市住房和城乡规划建设局是本案适格的被告，应对房产公�及富合力开发部的违约责任承担赔偿责任。本院对原告主张的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告四会市住房和城乡规划建设局应于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金2588.88元给原告刘东强、陆官妹。
二、被告四会市住房和城乡规划建设局应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘东强、陆官妹房屋面积差额款15671.34元及利息5641.68元。
三、被�四会市住房和城乡规划建设局应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘东强、陆官妹办证费4796.73元。
四、被告四会市住房和城乡规划建设局应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘东强、陆官妹水电初装费5800元、电话线、天线初装费750元、可视对讲门铃1800元，合共8350元。
五、被告四会市住房和城乡规划建设局应于本判决发生法律效力之日起十日内将四会市城中街道沙堤直街十座8号的《国有土地使用权证》（四国用（2012）001529号）交付给原告刘东强、陆官妹。
六、被告四会市住房和城乡规划建设局应于本判决发生法律效力之日起十日内将四会市城中街道沙堤直街十座8号的《税收转账专用完税证》【（2011-1）粤地2600888586号】交付给原告刘东强、陆官妹。
七、被告四会市住房和城乡规划建设局应于本判决�生法律效力之日起十日内退还原告刘东强、陆官妹物业维修基金1738.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1079元（原告已预交），由原告负担179元、被告负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 周忠海
审 判 员 廖雪梅
人民陪审员 廖文燕
二〇一六年三月十五日
书 记 员 申家文
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