山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1247号
上诉人（原审被告）鲁建工程集团有限公司济阳分公司，住所地济阳县。
负责人王振宇，经理。
委托代理人张伟，男，1979年5月20日出生，汉族，鲁建工程集团有限公司济阳分公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）张增富，男，1957年9月7日出生，汉族，山东电力建设第一工程公司退休职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）梁爱莲（系被上诉人张增富之妻），女，1957年4月9日出生，汉族，齐鲁制药厂退休职工，住济南市。
以上二被上诉人共同委托代理人陈峰，山东昌平律师事务所律师。
以上二被上诉人共同委托代理人韩丕文，山东昌平律师事务所律师。
原审被告鲁建工程集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人张玉兴，董事长。
委托代理人刘欣，女，1986年5月12日出生，汉族，鲁建工程集团有限公司职工，住济南市。
上诉人鲁建工程集团有限公司济阳分公司（以下简称鲁建济阳分公司）因与被上诉人张增富、梁爱莲、原审被告鲁建工程集团有限公司（以下简称鲁建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：鲁建济阳分公司系鲁建公司的非法人分支机构，其经营范围包括：建筑工程、土石方工程；市政工程、地基处理、装饰装修、网架工程、建材、木材、普通机械销售。2009年5月14日，张增富、梁爱莲与鲁建济阳分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定张增富、梁爱莲购买由鲁建济阳分公司开发建设的位于济南市某某房屋一套，合同约定的房屋建筑面积为122.47平方米，另有车库20平方米；单价为每平方米2029元，房屋价款为人民币248491元，车库价款人民币50000元，合计总价款为人民币298491元。合同中约定张增富、梁爱莲于2009年5月14日向出卖人支付首付款161098元，余款137393元办理银行按揭贷款后向鲁建济阳分公司支付。合同中约定的房屋交付期限为2011年5月1日。合同签订后，张增富、梁爱莲按照约定向鲁建济阳分公司支付了首付款161098元，并由鲁建济阳分公司为其出具加盖财务专章的收据一份。2009年10月7日，张增富与鲁建济阳分公司签订一份《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》。在合同第八章中约定由张增富向鲁建济阳分公司借款137393元用于购买济南市某某房屋，借款期限为60个月，从2009年10月7日至2014年10月6日。合同第三十六条中约定张增富委托鲁建济阳分公司将贷款资金以购房款的名义转入王某彦的个人账户内，账号为：00000074＊＊＊＊000062736。张增富每月的还款日为15号，第一次还款日为2009年10月15日。合同签订后于2009年10月13日，鲁建济阳分公司收取了张增富担保费686元，并开具了加盖财务专用章的收据一份，收款事实为：“银行贷款担保费5‰（公积金贷款）”合同落款处，由张增富签名及鲁建济阳分公司代表人王振宇签名并加盖公章，但未有银行签章。自2009年10月15日起，张增富按上述合同约定向鲁建济阳分公司指定的王某彦个人账户中存入相应款项用于偿还上述借款，合计金额为123575元。鲁建济阳分公司对上述金额没有异议，但其认为该款项中有21007元是张增富应向其支付的利息，对此张增富不予认可，认为是该鲁建济阳分公司利用虚假的、无银行签章的借款合同，欺骗其签订了这份《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》。张增富、梁爱莲并不知道其借款的对象是鲁建济阳分公司，一直以为是齐鲁银行；并且张增富、梁爱莲不认可担保费及利息应由其承担。
对于合同中约定的楼盘，鲁建济阳分公司一直未动工建设，至2012年8月12日，鲁建济阳分公司与张增富签订《补充协议（1）》一份，约定将原合同中约定的逾期交房违约金变更为日万分之一点二五，由鲁建济阳分公司按月向张增富支付，合同有效期为2012年8月12日至2014年12月30日。同日，双方又签订《补充协议（2012）》一份，该协议中约定鲁建济阳分公司承诺张增富、梁爱莲所购房屋于2013年12月31日前开工建设，于2014年12月31日前向张增富、梁爱莲交房。如不能按期交房，自2015年1月1日起至2015年12月31日期间，按张增富、梁爱莲所交纳房款总额的日万分之二点五的标准向张增富、梁爱莲支付违约金，直至实际交房之日止。且本协议约定的违约金执行之日，前述《补充协议（1）》自动终止。2011年12月31日，鲁建济阳分公司共计向张增富支付了违约金4566元；另案外人王某彦在此期间，通过其个人账户分三次向梁爱莲支付了款项3357元；以上合计7923元。对此，张增富、梁爱莲予以认可，称系鲁建济阳分公司向其支付的违约金。对于案外人王某彦的身份，鲁建济阳分公司称系其单位会计，因业务需要，其开具了个人账户由单位使用，张增富、梁爱莲称对此并不知情。本案所涉及楼盘至今未能开工建设，鲁建济阳分公司未能取得该楼盘的预售许可证。张增富、梁爱莲诉至法院，请求法院依法判决确认张增富、梁爱莲与鲁建济阳分公司双方签订的《房屋买卖合同》无效；判令鲁建济阳分公司退还其已交纳的购房款284673元，并按照同期银行贷款利率的标准赔偿张增富、梁爱莲的利息损失，其中以161098元为基数，自2009年5月14日起计算至判决生效之日止，以123575元为基数，自2014年9月11日起计算至判决生效之日止；判令鲁建济阳分公司向张增富、梁爱莲退还收取的担保费686元；判决鲁建公司对鲁建济阳分公司的上述付款义务承担补充清偿责任。
另查明，原审第二次庭审中，鲁建济阳分公司出具由某某旧村改造办公室向其出具的授权委托书，内容为该单位授权鲁建济阳分公司负责旧村改造项目房屋的销售工作。鲁建济阳分公司还提供一份《中标通知书》，该通知书中载明的中标单位为鲁建公司，中标工程为“某某旧村改造13-19#楼”；提供了《建设工程规划许可证》，该证载明的工程名称为“旧村改造住宅工程1-26#楼”；提供了《建筑工程施工许可证》，该证载明的建设项目名称为“住宅楼1号-26号楼”；欲证实其所出售楼盘是有合法的建设手续的，其与张增富、梁爱莲签订的合同应为有效合同。对此，张增富、梁爱莲不予认可，称鲁建济阳分公司从未向其出示过上述证据，且鲁建济阳分公司未取得预售许可证，不能认定双方签订的合同有效。
再查明，关于张增富、梁爱莲的借款情况，鲁建济阳分公司陈述，因张增富、梁爱莲不符合公积金贷款的条件，就委托鲁建济阳分公司向银行贷款后用于张增富、梁爱莲购买房屋使用。因系单位会计王某彦使用个人房屋向银行抵押后才取得的贷款，故该贷款产生的利息和担保费均应由张增富、梁爱莲承担。张增富、梁爱莲对此不予认可，认为是鲁建济阳分公司利用张增富、梁爱莲对公积金或银行贷款购房知识的缺乏，使用虚假的齐鲁银行借款合同，骗取张增富、梁爱莲与其签订的借款合同，虽合同实际履行完毕，但并不是张增富、梁爱莲的真实意思。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律若干问题的意见》第二条中规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明书的，可以认定有效。依据上述规定，张增富、梁爱莲与鲁建济阳分公司签订的《房屋买卖合同》，因鲁建济阳分公司未能取得商品房预售许可证明，双方所签订的合同应认定为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鲁建济阳分公司在明知自己未取得预售许可，在未取得预售许可，且工程尚未开工建设的情况下，仍与张增富、梁爱莲签订《房屋买卖合同》，其主观过错明显；在该鲁建济南分公司明知无法为张增富、梁爱莲办理住房公积金贷款的情况下，仍然使用未加盖银行印鉴的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，骗取张增富、梁爱莲的信任，与其签订了《借款协议》，应认定该鲁建济阳分公司主观恶意较大，依法应当承担主要的民事责任；张增富、梁爱莲对合同的签订未尽到审慎审查的义务，对合同的无效也具有一定的过错，但应为次要责任。基于《合同法》的上述规定，鲁建济阳分公司应当将其收取张增富、梁爱莲的购房款共计284673元退还给张增富、梁爱莲，并按照同期银行贷款利率的标准，分段赔偿张增富、梁爱莲的利息损失，故对张增富、梁爱莲要求鲁建济阳分公司要求退还全部购房款及赔偿张增富、梁爱莲利息损失的诉讼请求，原审法院依法予以支持。对于张增富、梁爱莲要求退还交纳的担保费686元的诉讼请求，原审法院认为，鲁建济阳分公司在张增富、梁爱莲不知情的情况下，使用齐鲁银行的制式借款合同，使得张增富、梁爱莲对借款的对象、借款的性质发生错误认识，虽然该借款合同得到了双方的履行，但由于是张增富、梁爱莲错误的认为在一直向银行指定人员偿还公积金贷款，故应当认定鲁建济阳分公司与张增富、梁爱莲之间未达成借贷的合意，且鲁建济阳分公司未举证证实其曾以公司员工王某彦向银行抵押贷款并支付利息的证据，其无权向张增富、梁爱莲收取担保费用和相关利息，故张增富、梁爱莲要求鲁建济阳分公司退还担保费686元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。因鲁建济阳分公司系法人分支机构，根据相关法律规定，其无独立承担民事责任的能力，故鲁建公司应对鲁建济阳分公司的上述支付义务承担连带责任。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告张增富、梁爱莲与被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司签订的关于购买位于济南市某某区某某路＊号某某小区＊号楼1-101室房屋的《房屋买卖合同》无效。二、被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司自本判决生效之日起十日内退还原告张增富、梁爱莲购房款284673元。三、被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司于本判决生效之日起内赔偿原告张增富、梁爱莲的利息损失（以本金161098元为基数，自2009年5月15日起至本判决生效之日止；以本金123575元为基数，自2014年9月12日起计至本判决生效之日止；均按照同期人民银行规定的金融机构发放贷款的利率标准计算）。四、被告山东鲁建工程集团有限公司对被告山东鲁建工程集团有限公司济南分公司的上述付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告张增富、梁爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8580元，由被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司、山东鲁建工程集团有限公司承担。
上诉人鲁建济阳分公司不服原审判决上诉称：1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人买受人支付价款的合同。本案旧村改造工程，旧村改造办公室授权鲁建济阳分公司销售工作。一审法院判决适用《关子审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的有关条款显然不妥。2、涉案合同购房价格为2029元每平方米，明显低于同期商品房价格。被上诉人在签订购房合同时已确知所购房屋系旧村改造房。被上诉人和上诉人签定的《按揭借款合同》是双方商定后参照齐鲁银行个人按揭贷款合同的格式和条款内容签订的合同，完全是双方自愿平等协商后所签。所以不存在上诉人恶意欺骗，如果一定要认定《按揭借款合同》有过错也是双方同等责任。3、本案中的123575元的按揭贷款，是鲁建济阳分公司按被上诉人的要求为了被上诉人的利益使用本单位员工王某彦的个人房屋作抵押帮被上诉人贷款。其中贷款本金102568元，贷款利息21007元已被银行收取。贷款利息21007元理应由被上诉人承担。综上所述，请求二审法院依法纠正一审判决中不当部分，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人张增富、梁爱莲共同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告鲁建公司述称：本案与鲁建公司无关，鲁建公司在本案中不承担连带责任。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。鲁建公司及鲁建济阳分公司未能提交有关部门批准其建设涉案房屋使用土地的批准手续，亦不能提交建设涉案房屋的其他行政许可手续，依据上述法律规定，其与张增富、梁爱莲签订的《房屋买卖合同》无效。原审判决鲁建公司及鲁建济阳分公司连带返还购房款及赔偿损失，符合法律规定。
根据本案查明的事实，鲁建济阳分公司在未得到有关部门批准其建设涉案房屋使用土地的批准手续及其他行政许可手续，与张增富、梁爱莲签订了《房屋买卖合同》，鲁建济南分公司在明知无法为张增富、梁爱莲办理住房公积金贷款的情况下，与张增富、梁爱莲签订《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，原审认定导致涉案《房屋买卖合同》无效鲁建济阳分公司存在主要过错并应承担主要民事责任并无不当。鲁建济阳分公司应当将其收取张增富、梁爱莲的购房款共计284673元退还给张增富、梁爱莲，并按照同期银行贷款利率的标准，分段赔偿张增富、梁爱莲的利息损失。鲁建济阳分公司主张涉案房屋剩余购房款123575元系鲁建济阳分公司按张增富、梁爱莲的要求使用公司员工王某彦的个人房屋进行的抵押贷款，对此主张张增富、梁爱莲不予认可，鲁建济阳分公司未能举证证明其与张增富、梁爱莲就此达成合意，亦未举证证实其曾以公司员工王某彦名义向银行抵押贷款并支付利息的证据，对鲁建济阳分公司上述主张，本院不予采信。鲁建济阳分公司要求张增富、梁爱莲返还因抵押贷款产生的利息21007元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8580元，由上诉人鲁建工程集团有限公司济阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 王立强
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 李 环