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徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初630号
原告：徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会,住所地本市泉山区泰山路积翠新村西头。
法定代表人：史兴钰，该委员会主任。
委托诉讼代理人：霍颖，江苏京楚律师事务所律师。
被告：郑峰,男,1975年12月28日生，汉族,个体户，住本市泉山区。
委托诉讼代理人：杨莉，江苏彭城律师事务所律师。
原告徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会与被告郑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭,于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会的委托诉讼代理人霍颖、被告郑峰及其委托诉讼代理人杨莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金51281元和违约金14000元，合计65281元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告的房屋，并就租金数额、面积、用途、租金的收取、违约责任等做出约定。原告将房屋交给被告使用后，被告长期欠交租金并经过一次诉讼仍然拖欠，已经构成严重违约，并严重影响原告经济利益。为维护集体资产和社区广大群众的合法利益，故诉至人民法院，请求依法处理。
被告郑峰辩称，被告并不拖欠原告主张的租赁合同项下的房屋租金，亦不存在违约行为，故原告请求的拖欠租金和违约金没有事实依据，不应得到人民法院的支持。
经审理查明，2012年4月18日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁协议》一份，内容为：“一、甲方房屋坐落在中组小区XX-
XXX、XXX（XX）、XXX、XXX（XX），建筑面积711.08㎡，租赁给乙方使用，房屋用途为办公。二、租赁期限：租期伍年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。三、双方议定该房屋年租金为人民币壹拾肆万元整（￥140000.00）。四、租金交付方式：租金按半年结算，先交后用；乙方应于使用前10日到云龙社区居委会交清本次租金70000.00元；乙方应在所租房使用前向甲方交纳保证金10000.00元人民币（协议期满所有费用结算后退还）；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠交租金总额的1%。五、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务：1、甲方有权监督乙方对房屋正确使用，合法经营。2、甲方有权按本协议约定向乙方收取租金，在乙方不按时交纳租金时，有权中止乙方经营（包括停水、停电、锁门等强制措施，并且由此造成的一切经济损失由乙方承担），追回其应交租金并作违约处理。（二）乙方的权利义务：1、乙方有权对所租房屋在保证安全的前提下安装防水、防盗设施并正确使用，如发生安全等事故，责任由乙方负责。2、乙方保证按期交纳租金及水、电等相关费用。3、乙方有义务正确使用房屋及设施，租赁期间房屋、设施及装修损坏的，乙方应立即修复或向甲方全价经济赔偿（维护费用乙方自行承担）；因维修不及时造成经济损失，责任由乙方负责；因乙方使用水、电、气等不当造成有关损失的责任由乙方负责……七、违约责任：一方违约，违约方应付给对方按本协议约定的年租金总额10%的违约金，并终止本协议……”。协议签订后，被告以押金的名义向原告交纳了保证金10000元。
上述协议签订后，被告于2013年3月8日交纳了租金20443元，当日双方又确认以餐费抵租金26234元，被告于2013年12月14日交纳了租金20000元，于2014年1月13日交纳了租金18803元，于2014年1月28日交纳了租金10000元，于2014年9月1日交纳了租金21197元，并经双方确认2013年6月30日前的租金已付清。被告于2014年9月22日交纳了租金40000元，于2014年11月5日交纳了租金20000元，于2014年12月8日交纳了租金8719元，于2015年6月11日交纳了租金11000元，于2015年8月4日交纳了租金20000元，于2015年9月29日交纳了租金40000元，于2015年12月21日交纳了租金15000元，于2016年2月15日交纳了租金15000元。
2015年6月10日，原告与邵池签订了协议书一份，内容为：经双方协商同意乙方于2015年6月12日将租用甲方的中组小区XX-
XX(XXX/XXX)房屋解除合同交还给甲方，并将水、电费付清。交房后房屋所产生的任何问题与乙方无关，所欠房租计：壹拾肆万壹仟贰佰捌拾壹元整（141281元）分别于2015年7、8两个月还清。之后，原告发现上述协议所涉的房屋有误，遂与邵池重新签订了协议，内容为：经双方协商同意乙方于2015年6月12日将租用甲方中组小区XX-
XXX、XXX、XXX、XXX（XX）房屋解除合同交还给甲方，并将水电费付清。交房后房屋所产生的任何问题与乙方无关，所欠房租计：捌万壹仟贰佰捌拾壹元整（81281元）分别于2015年7、8两个月还清，邵池在签名后落款日期为2015年6月12日。在庭审中，被告陈述邵池为其酒店经理。
原告认为依据上述与邵池所签订的协议，原告已经与被告解除了双方所签的租赁协议，故租金计算至2015年6月10日。另外，原告与案外人李磊在2015年7月1日签订了房屋租赁合同，将上述协议所涉的中组小区XX-
XXX、XXX、XXX、XXX房屋租赁给李磊用于饭店经营使用。
被告在庭审中对于已经交纳的保证金10000元，要求先折抵租金，如有剩余，由原告负责返还。
另查明，2013年6月5日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了《房屋租赁协议》一份，内容为：“一、甲方将中组小区XX-
XX（XXX、XXX）出租给乙方使用，建筑面积约为355.54平方米（以现状为准），用途为酒店。二、租赁期限为叁年，租金自房屋交付乙方之日起算，自2013年6月1日起至2016年5月31日止。三、年租金（大写）：陆万元整；（小写）。四、租金及递增比例：前两年为拍卖成交价，第3年开始每年租金均比前一年递增5%。五、履约保证金、租金的支付：1）履约保证金为一个季度租金，即履约保证金为（大写）：壹万陆仟元整;(小写)￥16000.00；2）履约保证金、成交标的第一年租金由乙方在拍卖成交后10日内向甲方付清；3）第一年之后租金由乙方按年度向甲方支付即该年度首月第1至5号为该年度租金支付日（如遇国家法定节假日自动顺延）；4）未按期交付房租即视为违约，甲方有权不予退还履约保证金、要求承租人支付租金及欠交房租滞纳金（为欠交房屋租金的4倍）；5）未按期交付房租达到30天甲方即可自行收回房屋，因此造成的利益损失由乙方承担。六、租期届满乙方按期将房屋依约定交付甲方且无任何违约行为的其履约保证金由甲方全额无息退还。七、装潢期：出租房屋无免费装潢期……二十、合同各方的违约责任1、本合同生效后，甲乙任何一方违约均应承担违约责任，如乙方违约则履约保证金不退还，如甲方违约则对应乙方履约金同等数额支付违约金……。”
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会与被告郑峰签订租赁合同，将房屋租赁给被告用于经营饭店使用，双方之间建立了租赁关系。
一、关于原被告之间就涉案房屋的租金，被告是否交清的问题。
首先，原告与邵池所签协议系双方的真实意思表示，因邵池系被告方经理，邵池以汉丰渔港酒店的名义与原告签订的有关解除租赁合同和确认租金的协议对被告具有法律约束力。
其次，自2013年7月1日至2015年6月10日，被告虽多次向原告交纳租金，根据2015年6月12日原告与邵池所签订的协议确认所欠付租金的数额，可以认定经双方确认减免了被告租赁期间的部分租金，且对于被告欠付租金的数额进行了确认。
最后，被告在签订租赁合同后向原告交纳了保证金10000元，现双方的租赁合同已经解除，原告以被告有水电费没有付清为由，要求保证金先冲抵水电费再退还给被告，但原告在本案中并未提供被告欠缴水电费的相关证据，如原告有证据证明被告未依约支付水电费，可另行主张权利，故被告要求以保证金折抵租金的意见，有事实依据，本院予以采纳。
综上，在原告与邵池签订协议的2015年6月12日时双方确认被告欠付租金的数额为81281元，之后被告交纳了90000元，加上被告已经交纳的押金10000元，被告已经全部交清了房屋租金，故原告要求被告支付租金51281元，没有事实依据，本院不予支持。
二、被告有无违约行为，原告要求违约金的计算方式有无依据。
原告要求被告支付违约金14000元，虽然双方在租赁合同中约定了交纳租金的期限和方式，但在履行合同的过程中，被告虽然没有按照合同约定的方式按期交纳租金，亦出现了双方确认以餐费折抵租金的行为，且原、被告亦存在其他房屋的租赁关系，双方对于租金的数额存在争议（有原告在租金收取的账务管理上存在不细致的原因），致使对本案租赁房屋租金交纳存在难以明确的情况，原告要求被告承担违约责任，本院酌情不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会的诉讼请求。
案件受理费1810元，由原告徐州市泉山区泰山街道云龙社区居民委员会负担（此款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘现伟
审 判 员 丁 贺
人民陪审员 苏正军
二〇一七年二月二十日
书 记 员 刘 文