苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初448号
原告：苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司，住所地苏州市姑苏区平四路61号。
法定代表人：邓云飞，董事长。
委托诉讼代理人:邵海新，江苏和合合律师事务所律师。
委托诉讼代理人:朱惠娟，江苏和合合律师事务所实习律师。
被告：胡前明。
被告：周根妹。
被告：苏州市吴中区东山胡记烟杂店，住苏州市吴中区东山镇高田村。
经营者：胡前明。
原告苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司（以下简称广银小贷公司）与被告胡前明、周根妹、苏州市吴中区东山胡记烟杂店（以下简称胡记烟杂店）借款合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于同年5月31日公开开庭进行了审理。原告广银小贷公司的委托代理人邵海新、朱惠娟到庭参加诉讼，被告胡前明、周根妹、胡记烟杂店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广银小贷公司诉称：原告与被告胡前明于2015年11月16日签订了《最高额抵押担保借款合同》，约定借款人胡前明的最高贷款额度为115万元，授信期间自2015年11月16日至2018年11月16日，被告胡前明、周根妹作为抵押人在授信期间内为被告胡前明的借款行为提供最高额抵押担保，同时对借款的计息和付息及违约责任等条款作了明确约定。被告胡前明、周根妹将其共同所有的坐落于苏州市吴中区东山镇×××房屋抵押给原告，并办理了抵押登记手续。原告于2015年11月30日根据被告胡前明的申请向其发放了80万元的贷款，月利率1.5%，贷款期限从2015年11月30日起至2016年11月30日止。原告与被告胡前明、周根妹、胡记烟杂店签订了《最高额不可撤销担保书》，被告胡前明、周根妹、胡记烟杂店为上述借款提供了连带保证担保。被告胡前明却不能依约履行偿还本息义务，截止起诉之日尚欠原告本金80万元及利息109867元。原告多次联系被告胡前明要求及时偿还本息，其他被告承担保证责任，均无果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告胡前明立即偿还原告借款本金人民币80万元、利息109867元（以80万元本金为基数，自2015年11月30日至2016年11月30日，按合同约定的月利率1.5%标准计算；逾期利息以80万本金为基数，按年利率24%为标准计算，自2016年12月1日起计算至实际清偿之日止，现暂计算至2017年1月7日；扣除已支付的利息57200元）、律师费33516元，合计943383元；2、原告享有对被告胡前明、周根妹共同抵押的房产以折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿权，受偿范围包括主债权及利息、律师费、诉讼费、保全费和实现抵押权的费用；3、被告周根妹、胡记烟杂店对被告胡前明的上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。
被告胡前明、周根妹、胡记烟杂店未作答辩，也未向本院提供证据。
经审理查明：2015年11月16日，原告广银小贷公司（贷款人、甲方）与被告胡前明（借款人、乙方、抵押人、丙方）、周根妹（抵押人、丙方）签订《最高额抵押担保借款合同》（编号：金广高抵借字2015第038号）一份，约定：甲方根据乙方的需要，同意自2015年11月16日至2018年11月16日（授信期间）止，向乙方提供最高本金限额人民币115万元的授信，丙方对甲方上述期间内向乙方提供的授信额度，按照本合同的约定提供最高额抵押担保；本合同项下贷款采用按月结息，每月末的21日为结息日，贷款利率从借据载明的放款日起算，日利率为月利率的三十分之一，月利率为年利率的十二分之一；乙方申请授信额度内贷款的，甲、乙双方无需逐笔签订《借款合同》，但乙方每次申请借款时，应提交符合甲方要求的《借款申请书》；丙方愿意以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物（抵押物价值以评估报告或者作价协议书为准，抵押物详见“抵押物清单”），为乙方在本合同项下的债务提供担保，当乙方未依照本合同的约定履行偿付借款本息及其他义务或出现本合同约定的可实现抵押权的其他情形时，甲方有权依照法律的规定，与丙方协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押担保的主债权本金最高限额为人民币115万元；抵押担保范围为甲方根据本合同约定发放给乙方的贷款本金、该本金产生的利息（包括罚息、复利）、手续费及其他费用、违约金、损害赔偿金、甲方实现主债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、鉴定费、律师费、公证费、提存费、执行费、保管费、过户费、送达费、公告费、差旅费、诉讼保全担保费等）；甲方有权在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对抵押权的存续不具有法律约束力；乙方未按期偿还贷款的，对其未偿还部分从逾期之日起改按在原利率基础上加收100%计息；乙方未按期支付利息的，甲方有权按照本合同约定的利率就到期应付利息加收复利；乙方未按本合同约定偿还贷款本金、支付利息（含罚息、复利）或其他任何费用，致使甲方采取诉讼、仲裁等法律手段实现债权及担保权的，乙方应当承担甲方为实现债权及担保权而支出的律师费、诉讼费、公告费、诉讼保全担保费等全部费用。
2015年11月27日，广银小贷公司与胡前明就其名下位于苏州市吴中区东山镇×××的房产和土地办理了抵押登记手续，登记的他项权利种类为最高额抵押，债权数额为115万。
2015年11月16日，周根妹（保证人）、胡记烟杂店（保证人）向广银小贷公司出具《最高额不可撤销担保书》，内容为：鉴于贵公司和胡前明（以下简称借款人）于2015年11月16日签订了编号为金广高抵借字(2015)第038号的《最高额抵押担保借款合同》（以下简称主合同），根据《主合同》，在2015年11月16日至2018年11月16日的授信期间内，贵公司向借款人提供最高本金限额为人民币115万元的贷款额度，经借款人要求，本保证人同意出具本担保书，自愿为借款人在主合同项下所欠贵公司的债务承担连带保证责任。本担保书为最高额担保书，在授信期间内，贵公司可根据主合同及/或该合同项下各具体业务文件分次向借款人发放贷款，贷款额度借款人可循环使用。授信期间届满，贵公司向借款人提供的贷款仍有余额时，即由本保证人在本担保书确定的保证范围内承担连带清偿责任。本保证人保证担保的本金最高限额为人民币115万元，提供保证担保的范围为本金、该本金产生的利息(包括法定利息、约定利息、逾期利息及罚息、复利)、……、实现主债权及保证债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、诉讼保全担保费……等）。保证方式为连带保证，即使为担保借款人在主合同项下的全部债务能得到及时偿还而另行设有抵押或质押或其他保证，贵公司亦有权根据本担保书的规定直接向本保证人追索，而无须先行处理抵押物、质物，亦无须先行追索其他保证人。保证期间为主合同及/或各具体业务文件项下债务履行期限届满日起两年。
2015年11月16日，胡前明向广银小贷公司出具《借款申请书》一份，注明根据签署的编号为金广高抵借字(2015)第038号的《最高额抵押担保借款合同》，胡前明申请贷款金额80万元，贷款期限2015年11月30日至2016年11月30日，贷款利率为月利率15‰，贷款用途为周转。
2015年11月30日，广银小贷公司向胡前明发放了80万元贷款，借款借据注明：还款期限为2016年11月30日，月利率15‰。
广银小贷公司发放贷款后，胡前明起初按月归还利息，后逐渐出现延期付息的情形。截至2016年11月30日，被告胡前明拖欠利息总计89600元，嗣后，被告胡前明未按约定归还本金及利息，截至2017年1月7日，胡前明结欠广银小贷公司借款本金80万元、利息109867元。
另查明：为本案诉讼事宜，广银小贷公司与江苏和合合律师事务所订立了《聘请律师合同》并约定律师费为33516元。
以上事实，由原告提供的《最高额抵押担保借款合同》、《最高额不可撤销担保书》、《借款申请书》、房产证、土地证、房屋他项权证、土地他项权证、借款借据、中国银行付款回单、广银与胡前明借款本息清单、《聘请律师合同》各1份以及当事人庭审中陈述等证据予以证明。
本院认为：原告广银小贷公司与被告胡前明、周根妹签订的《最高额抵押担保借款合同》以及周根妹、胡记烟杂店向原告广银小贷公司出具的《最高额不可撤销担保书》系当事人真实意思表示，合法有效。原告依约履行了放款义务，被告胡前明未按约还本付息，其行为已经构成违约，原告要求被告胡前明归还全部贷款本息及支付实现债权的律师费损失的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持，但原告主张的律师费数额较高，包含扩大损失部分，本院酌情予以调整为人民币28347元。被告胡前明、周根妹承诺以位于苏州市吴中区东山镇×××的房产及土地作为被告胡前明上述借款的抵押担保，且抵押房产及土地已办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，原告要求对该抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告周根妹、胡记烟杂店向原告出具《最高额不可撤销担保书》，承诺为被告胡前明的债务承担连带保证责任，且约定在存在其他物的担保的情况下债权人仍可以直接向保证人主张权利，故原告要求被告周根妹、胡记烟杂店对被告胡前明的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告胡前明、周根妹、胡记烟杂店经本院依法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡前明于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司借款本金人民币80万元、利息109867元（暂计算至2017年1月7日，之后的利息以80万元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日止）。
二、被告胡前明于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司为实现本案债权而产生的律师费损失28347元。
三、如被告胡前明未履行上述债务（含案件受理费、财产保全费、公告费），原告苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司有权就抵押的位于苏州市吴中区东山镇×××的房产及土地在债权数额115万元范围内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
四、被告周根妹、苏州市吴中区东山胡记烟杂店对被告胡前明的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。被告周根妹、苏州市吴中区东山胡记烟杂店在承担清偿责任后，有权就其各自清偿部分向被告胡前明进行追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13234元，财产保全费5000元，公告费600元，合计18834元，由原告苏州市金阊区广银农村小额贷款有限公司负担52元，由被告胡前明、周根妹、苏州市吴中区东山胡记烟杂店共同负担18782元，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（原告预交的案件受理费及财产保全费，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 杨正东
代理审判员 黄 瑶
人民陪审员 金秀华
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 卞琳琳
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。