贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终807号
上诉人（原审原告）：陶什幻，女，1985年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。
法定代表人：李亿红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：魏兴国，男，1952年8月5日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人陶什幻因与被上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陶什幻上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实错误。1、本案逾期交房违约金的计算起始时间应当是被上诉人公告交房或者合同约定的交房之日，截止时间应当是被上诉人代上诉人缴纳维修基金、契税以后，原判决对此认定不当；2、上诉人一审诉请嘉友公司为其办理房屋的产权证书本身就包含了协助办理之意，因此，原判决即使不支持上诉人的该项请求，也应当判决嘉友公司协助上诉人办证。
被上诉人嘉友公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陶什幻向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理房产证，并支付原告延期办理房产证违约金24344.6元（截止2017年5月7日），之后按照银行计收同期逾期贷款利率赔付直至办理房产证之日止；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：原告陶什幻与被告嘉友公司于2011年9月28日签订《商品房买卖合同》，约定被告以462825元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元10层5号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了房款462825元，被告于2013年9月13日将房屋交付原告入住，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B4幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得房屋产权证书。庭审中，原告变更其诉讼请求第一项中违约金的截止日期为2016年5月1日。
同时查明：2014年，被告嘉友公司因与承建方贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司就工程结算及施工资料移交等问题产生纠纷，向贵州省高级人民法院提出诉讼。2016年4月12日，贵州省高级人民法院作出（2014）黔高民初字第8号民事判决，该判决第三项为：“三、贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司依法向贵州嘉友房地产开发有限责任公司交付贵州嘉友绿湾国际花园D1栋、B1-B4栋全部施工资料”，判后，贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司不服判决，提出上诉。2016年6月24日，中华人民共和国最高人民法院作出（2016）最高法民终414号民事判决：驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应为原告办理房产证；2、被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金。
对于第一个争议焦点，双方在合同中已明确约定：商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，被告向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由其提供的资料。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。房屋产权是否具备产权性质及发证，依法属于房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商需要履行的是协助义务。因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。故原告诉请由被告为其办理房地产权属证书，理据不足，法院不予支持。但产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，被告仍应履行其协助义务，即应将原告办理房屋所有权证须由被告提供的资料完全向登记机关提供。
对于第二个争议焦点：双方在合同中进行了约定，即出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年9月13日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2016年1月28日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2016年1月11日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，法院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间。因此，被告办理产权登记备案的时间在合同约定的范围内，不构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉请，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回原告陶什幻的全部诉讼请求。案件受理费204元，由原告陶什幻负担。
二审中，当事人双方均未提交新证据。本案经二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1、被上诉人嘉友公司是否负有为上诉人办理涉案房屋产权证书的义务；2、被上诉人嘉友公司是否存在逾期办证的违约行为。
关于本案的第一个焦点问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中仅约定了嘉友公司申请涉案房屋初始登记的义务和期限，但是，在本案房屋交付使用后，嘉友公司收取了上诉人陶什幻的产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用，由此，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系，据此，被上诉人嘉友公司不仅负有基于商品房买卖合同关系产生的对涉案房屋进行初始登记和协助上诉人办理产权证书的义务，还负有基于双方委托合同关系产生的产权证书代办义务。因此，在嘉友公司已于2016年1月11日取得本案所涉房屋《商品房销售现房证明书》的情况下，其理应履行代办义务，为上诉人陶什幻办理本案所涉房屋的产权证书。一审判决对此认定不当，本院依法予以纠正。
关于本案的第二个焦点问题，因双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定：嘉友公司应当在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，一审法院将本案房屋的交付使用日即2013年9月13日作为600个工作日的起算时间，并据此认定嘉友公司并未违反合同有关初始登记的约定符合相关法律规定，并无不当。虽然上诉人陶什幻主张本案违约责任的截止时间至少应当计算至嘉友公司代上诉人缴纳维修基金、契税以后，但是，因代缴维修基金、契税等属于嘉友公司代办权属转移登记的义务范畴，而本案双方当事人对于代办义务的履行期限并无明确约定，上诉人也未能提交证据证明其对此进行过合理催告，故上诉人要求嘉友公司承担该部分义务的违约责任于法无据，一审法院对此不予支持符合法律规定，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初2012号民事判决；
二、贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内为陶什幻办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元10层5号房屋的产权证书；
三、驳回陶什幻的其余诉讼请求。
一审案件受理费204元，由陶什幻负担154元，由贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元。二审案件受理费204元，由陶什幻负担154元，由贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 伦 禹
审判员 唐 有 临
审判员 田勇二〇一八年三月八日
书记员 万 炫 兵