广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4053号上诉人（原审原告）：增城市兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司，住广东省广州市增城区。法定代表人：李德锋。委托代理人：欧壮发，广东同益律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王锦，住四川省广元市元坝区。委托代理人：刘冠钊，广东瑞轩律师事务所律师。委托代理人：谢文明，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张国良，住四川省广元市利州区。上诉人增城市兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司（以下简称兴锋高旺公司）、王锦因与被上诉人张国良房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月13日，兴锋高旺公司（出租方、甲方）与王锦、张国良（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定，“一、细则1、出租地点：增城市新塘镇沙埔开发区瑶市路兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司内部（沙埔瑶市路）2、出租面积及设施：兴锋高旺生产的车间约580平方米连同车间生产设备（双方清点记录好）。宿舍为员工宿舍第四层部分，另加染料房及办房……3、出租期间时间：租期三年，即从二O一一年三月一日起至二O一四年三月一日止。除不可抗拒因素外，不得退租。中途退租作违约处理，损失由违约方承担。4、缴费明细及标准：（1）保证金……乙方须在合同签订日一次缴纳人民币贰拾万元整作为押金，租期届满后，乙方须在叁日内缴清所有费用，同时在搬迁完所有乙方新增（自有）可移动设备并经甲方核对办妥相关手续后，一周内无息全额退还保证金。……（2）乙方……从2011年3月1日起计租，每月为43800元，管理费1500元，每年租金管理费合计543600元。（3）以甲方现有锅炉适用燃煤……按195元/吨蒸汽向乙方提供生产、生活所需蒸汽……（4）甲方以现有设施向乙方提供生产、生活用水，含污水处理费合计以3.3元/立方，计算包进包出，以用水方数为计算标准……（5）甲方以供电系统向乙方提供生产、办公、生活等一切用电，以1.0元/度价格计……（8）缴费时间：每月15号，甲乙双方各派一人共同抄核汽表，按半月实际使用数量计费以现金一次性交清给甲方。每月最后一天，甲乙双方各派一人共同抄核电表、水表、汽表，按当月实际数量计费以现金连同次月房租一起一次性交清甲方。……三、乙方的权责和须遵守的事项……3、乙方必须按时足额支付所有到期费用，如拖欠的则按总金额每天1%收取滞纳金（从第一天计起）……直至缴清费用止……11、租用期间乙方在没有结清所有费用时，非经甲方同意不能搬迁任何机械设备出厂，否则甲方有权制止，并视乙方违约。……四、共同责任及违约处理……5、双方对本合同有违约行为，按10万处罚违约方，并可继续追究违约方的责任和损失。……”。签订合同后，兴锋高某公司将涉案车间及宿舍交付给王锦、张国良使用。2013年8月30日，王锦向某高某公司出具字据一张，字据内容载明，“王锦8月份上半月汽款32638.45元+1472.98元”。2013年9月，王锦向某高某公司出具字据一张，字据内容载明，“2013年9月份水电汽王锦水电汽共计33255.06元”。2013年9月19日，王锦以授权人的身份签署一份授权委托书，该委托书内容为“因本人租用增城市兴锋高某制衣洗漂印染有限公司（李德锋）之车间，因本人管理经营问题已确定停业停产，但合同期未到，特此委托兴锋高某制衣洗漂印染有限公司代找承租方，租金费用待下月15日（即10月15日）起待承租人承受，交由贵司负责，未有承租人承接前，租金费用均由本人按合同条例承担负责”。另查明，位于增城区新塘镇沙埔瑶市路45号的房屋的权属人为李德锋。兴锋高某公司于2015年6月9日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、王锦、张国良向某高某公司支付租金49000元，管理费7500元，蒸汽费152594.19元，水某87319.40元以及电费9697.88元，合计306111.47元；二、王锦、张国良向某高某公司支付滞纳金356162.92元以及违约金10万元；三、本案诉讼费用由王锦、张国良承担。张国良原审答辩称：一、王锦、张国良于2010年12月13日与兴锋高某公司签订租赁合同，租赁兴锋高某公司的车间用于经营印染厂，由2011年3月1日正式开始承租，3月中旬，因兴锋高旺公司偷排污水被当地居民投诉，当地环保局责令兴锋高旺公司的厂房停工整改，也直接导致王锦、张国良的车间被停工，后王锦、张国良代缴纳了相关费用，直到5月10日左右才整改完毕，恢复生产。5月中旬，兴锋高某公司又因为没有缴纳电费，导致厂房被停电，王锦、张国良又被迫代缴纳电费，之后兴锋高某公司经常不按时缴纳电费，导致厂房经常被停电，给王锦、张国良经营带来重大损失。二、2011年7月，兴锋高某公司私自将租给张国良的车间租赁给案外人何某生，导致双方共用一个车间，王锦、张国良一直与兴锋高某公司协商解决，但一直没能解决，王锦、张国良与案外人何某生被迫只能每人每天使用车间12小时，给张国良的生产经营带来不良影响。三、2013年年初，由于上述问题不能解决，张国良与王锦签订《终止合作经营协议》，张国良退出与王锦的合伙，兴锋高某公司也知道此事，其对张国良退伙后由王锦一人继续经营不持异议。综上，张国良认为，自2013年1月退伙，在兴锋高某公司知情且同意的情况下，张国良不再对车间的亏损负有清偿义务，兴锋高某公司对张国良的起诉没有法定理由。四、2013年10月，兴锋高某公司就将涉案车间出租给他人；双方之间的合同已于2013年9月19日协商解除。王锦原审答辩称：王锦与兴锋高某公司是协议解除合同。2013年9月，王锦因亏损严重，与兴锋高某公司协商解除租赁关系，双方协商一致王锦给兴锋高某公司签一份授权委托书，王锦同意多支付一个月租金，且同意支付兴锋高某公司找到下一手承租人之前的租金，兴锋高某公司同意解除合同。另外，关于解除合同之前的租金以及水电等费用，双方已经结清，兴锋高某公司同意直接以王锦所缴纳的200000元押金抵销。双方已经于2013年9月解除租赁合同，并且王锦并没有拖欠租金以及水电费等费用，兴锋高某公司对王锦的起诉没有法定理由。补充意见，2013年10月，兴锋高某公司就将涉案车间出租给他人；双方之间的合同已于2013年9月19日协商解除。其他答辩意见与张国良的答辩意见一致。在本案原审审理过程中，一、兴锋高某公司明确其诉讼请求，（一）租金49000元：2013年8月1日至同年12月31日止的租金总共1190000元，后王锦、张国良支付了70000元，故在该期间的未付租金为49000元；（二）管理费7500元：2013年8月1日至同年12月31日止，每月1500元；（三）蒸汽费152594.19元：2013年7月31日前拖欠26372.74元、2013年8月拖欠64088.45元、2013年9月1日拖欠62133元；（四）水某87319.4元：2013年7月31日前拖欠3196.05元、2013年8月拖欠30391.45元、2013年9月拖欠53731.9元；（五）电费9697.88元：2013年8月拖欠4498.73元、2013年9月拖欠5199.15元。（六）滞纳金：依据双方合同的第三条第三款约定，租金、管理费的滞纳金分别以49000元、7500元为本金，从2014年1月1日起按日1%计至付清之日止；蒸汽费、水某、电费的滞纳金分别以每月拖欠的蒸汽费、水某、电费为本金，从2013年7月1日、2013年8月15日以及2013年9月15日起按日1%计至付清之日止；（七）违约金10万元：依据双方合同的第四条第五款的约定。二、兴锋高某公司出示一份李德锋签名捺印的说明，该说明载明“本人位于增城市新塘镇沙埔瑶市路45号的房地产，……提供给增城市兴锋高某制衣洗漂印染有限公司办公经营及对外出租之用，特此说明”。王锦、张国良对该份证据没有异议。三、兴锋高某公司声称在2013年7月以前，王锦、张国良每月支付的租金为43800元，从2013年7月开始，因王锦、张国良资金紧张，故其两人与案外人何某生协商，由王锦、张国良与何某生轮流使用涉案车间，何某生支付租金20000元，王锦、张国良支付23800元，兴锋高某公司对此表示同意；王锦、张国良则称，兴锋高某公司与案外人何某生在2011年7月签订了租赁合同，将涉案车间转租给何某生使用，故从2011年8月开始，兴锋高某公司就自动将每月租金降为23800元；王锦、张国良还称，因何某生的生产工种与其两人的工种一样，影响了王锦、张国良的生产经营，故两人多次与兴锋高某公司协商解除合同。四、对于兴锋高某公司主张的欠付的租金以及管理费，王锦、张国良认为，王锦在签署授权委托书之前已经结清租金等所有费用，租金以及管理费支付至2013年10月15日。因为双方在2013年9月19日签订授权委托书当天已经解除了双方的租赁关系，依据委托书的约定，王锦只须多支付一个月的租金；对此，王锦、张国良未提供证据证明其已经支付租金、管理费至2013年10月15日。五、为主张王锦、张国良拖欠兴锋高某公司诉讼请求中所主张的水某、电费、蒸汽费，兴锋高某公司提供了其单方制作的《王锦2013年7-12月欠款明细表》；王锦、张国良对该明细表不予确认，另对于王锦所立下的字据，王锦确认其拖欠字据载明的费用金额，但认为其已经付清字据里载明的费用金额，但未提供证据证明。六、王锦、张国良声称，签订合同时向某高某公司支付了15万元的保证金，在签署授权委托书时，双方清算费用时将上述保证金用于冲抵2013年8月至10月的租金、管理费、水电费以及蒸汽费用，且王锦、张国良亦向某高某公司再另行支付了8万多元。故双方的全部涉案费用均结算完毕，但王锦、张国良未提供证据予以证实；对此，兴锋高某公司声称王锦、张国良大概支付了保证金10万元，因王锦、张国良违约，故该保证金并未退回给王锦、张国良，不存在王锦、张国良所述的保证金冲抵租金等费用的情况。七、王锦、张国良声称，其两人是合伙关系，共同承租涉案车间进行生产经营，后张国良退出合伙，双方于2013年1月25日签订一份《终止合作经营协议》，且有将退伙一事告知兴锋高某公司；兴锋高某公司表示其并不知情退伙一事，且这是王锦、张国良两人之间内部事宜。八、针对王锦、张国良何时搬离涉案车间的问题。王锦、张国良声称是在2013年9月19日签署授权委托书当天搬离，于当月的23日或是24日搬离完毕；兴锋高某公司则声称王锦、张国良是在2013年10月搬离的，具体日期不清楚，但根据其签署的授权委托书，王锦、张国良是需要支付租金直至兴锋高某公司找到新的租赁方为止。为此，兴锋高某公司提供了一份2013年11月26日与案外人罗某签订的《厂房租赁合同》，该合同约定租赁期限为2013年11月26日至2016年11月25日止，租金从2013年12月10日起算。兴锋高某公司据此主张其是将涉案车间另行出租给罗某，在2013年12月10日才将涉案车间交付给罗某使用，故其要求王锦、张国良支付至2013年12月的租金以及管理费。王锦、张国良对该份证据不予确认。九、王锦、张国良向法庭提交一份调查取证申请书，请求调取兴锋高某公司于2011年3月至5月期间被环保部门责令停工整改的记录、于2011年5月后被供电部门停电的记录、于2013年7月至10月缴纳水某的记录以及兴锋高某公司与何某生租赁合同纠纷案件的材料。原审法院认为：王锦、张国良与兴锋高某公司签订的《厂房租赁合同》，是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。关于张国良是否应承担本案责任的问题。王锦、张国良是涉案车间的共同承租人，且在承租期间未约定变更或减少承租主体，故其两人仍为履行合同的主体。张国良抗辩其已退出合伙，无须承担本案责任的抗辩，并无事实和法律依据，不予采纳。关于兴锋高某公司主张的租金以及管理费问题。王锦、张国良虽提出其已经支付至2013年10月15日止的租金、管理费以及提出保证金用于抵扣上述租金、管理费，但对此其并未提供证据证明，兴锋高某公司亦予以否认，原审法院对其该抗辩不予采纳。从兴锋高某公司提供的《厂房租赁合同》可知，兴锋高某公司是于2013年11月26日与新的承租人签订新的租赁合同，结合王锦签署的授权委托书的内容，王锦确认由其支付租金至兴锋高某公司找到新的承租人之前。故原审法院认为，王锦、张国良应支付2013年8月1日至2013年11月26日止的租金以及管理费。因为双方均确认王锦、张国良应支付的每月租金为23800元，故上述期间的租金为92026.7元[（23800元/月×3个月）+23800元/30日×26日]，管理费为7500元（1500元×3个月），因兴锋高某公司确认王锦、张国良已支付上述期间的租金70000元，故王锦、张国良应向某高某公司支付上述期间的租金金额为22026.7元（92026.7元-70000元）、管理费金额为7500元。王锦、张国良抗辩其只须支付至2013年10月15日的租金及管理费并无依据，不予采纳。兴锋高某公司主张要求王锦、张国良支付上述期间之后至2013年12月31日止的租金，无事实依据，不予支持。关于兴锋高某公司主张的蒸汽费、水某以及电费的诉讼请求能否得到支持的问题。王锦向某高某公司出具的两份字据显示，王锦确认拖欠兴锋高某公司2013年8月的蒸汽费34111.43元以及2013年9月的水某、电费以及蒸汽费33255.06元，王锦虽抗辩其已支付完毕上述费用，但未能提供证据予以证实，原审法院对其该抗辩不予采纳。兴锋高某公司提供的《王锦2013年7-12月欠款明细表》系其单方制作，王锦、张国良对此予以否认，故兴锋高某公司主张超过上述金额的水某、电费以及蒸汽费，理据不足，不予支持。关于兴锋高某公司主张的租金、管理费以及蒸汽费、水某、电费滞纳金的诉讼请求能否得到支持的问题。双方合同第三条第三点约定，承租方必须按时足额支付所有到期费用，如拖欠的则按总金额从第一天计起每天1%收取滞纳金至缴清费用止。现王锦、张国良未按合同的约定支付上述租金、管理费、蒸汽费、水某以及电费，故兴锋高某公司主张要求王锦、张国良支付上述租金、管理费、蒸汽费、水某以及电费的滞纳金，予以支持，但租金的滞纳金应以22026.7元为本金，管理费的滞纳金应以7500元为本金，均从2014年1月1日起按日1%计至付清款项之日止；2013年8月的蒸汽费的滞纳金应以34111.43元为本金，从2014年8月16日起按日1%计至付清款项之日止；2013年9月的水某、电费以及蒸汽费的滞纳金应以33255.06元为本金，从2013年10月1日起按日1%计至付清款项之日止。其中租金的滞纳金应以22026.7元为限，管理费的滞纳金应以7500元为限；2013年8月的蒸汽费的滞纳金应以34111.43元为限；2013年9月的水某、电费以及蒸汽费的滞纳金应以33255.06元为限.总滞纳金金额以96893.19元为限。至于兴锋高某公司主张违约金10万元的诉讼请求能否得到支持的问题。兴锋高某公司主张的违约金，虽然合同有此约定，但合同同时亦约定了滞纳金，现兴锋高某公司主张要求违约金10万元金额偏高，王锦、张国良不同意承担的意见可以视为对违约金过高的抗辩，故原审法院根据双方合同的履行情况酌情予以调整，王锦、张国良应向某高某公司支付违约金20000元为宜。对于王锦、张国良提出调查取证的申请，其中要求调取兴锋高某公司与何某生的租赁合同纠纷材料，因兴锋高某公司与王锦、张国良均确认涉案车间由王锦、张国良与何某生同时期分别承租且王锦、张国良应支付的租金金额并无异议。故该调查取证的申请并无必要，原审法院对此不予采纳。对于王锦、张国良申请调查的其他证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，王锦、张国良申请调取的其他证据与本案查证事实并无关联，不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年10月13日作出判决：一、王锦、张国良于判决发生法律效力之日起十日内向某高某公司支付租金22026.7元和管理费7500元；二、王锦、张国良于判决发生法律效力之日起十日内向某高某公司支付2013年8月的蒸汽费34111.43元以及2013年9月的水某、电费以及蒸汽费33255.06元；三、王锦、张国良于判决发生法律效力之日起十日内向某高某公司支付租金、管理费以及水某、电费、蒸汽费的滞纳金（租金的滞纳金以22026.6元为本金，管理费的滞纳金应以7500元为本金，均从2014年1月1日起按日1%计算；2013年8月的蒸汽费的滞纳金以34111.43元为本金，从2014年8月16日起按日1%计算；2013年9月的水某、电费以及蒸汽费的滞纳金以33255.06元为本金，从2013年10月1日起按日1%计算。其中租金的滞纳金以22026.7元为限，管理费的滞纳金应以7500元为限；2013年8月的蒸汽费的滞纳金以34111.43元为限；2013年9月的水某、电费以及蒸汽费的滞纳金以33255.06元为限；总滞纳金金额以96893.19元为限）；四、王锦、张国良于判决发生法律效力之日起十日内向某高某公司支付违约金20000元；五、驳回兴锋高某公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5715元，由兴锋高某公司负担2705元，由王锦、张国良负担3010元。判后，上诉人兴锋高某公司与王锦均不服原审判决，向本院提起上诉。兴锋高某公司上诉及答辩称：1、2013年11月26日是其与案外人罗某签订厂房租赁合同的时间，其从2013年12月10日才开始收取罗某租金，故原审判决王锦、张国良应支付的租金计算至2013年11月26日是错误的。2、王锦签字确认的字据只反映2013年8月上半月及9月部分欠费情况，不是整个租赁期间的欠费结算结果，原审判决只采纳上述字据认定水、电、蒸汽欠费事实错误。3、租赁合同约定的违约金不存在过高，不应调整。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由王锦、张国良承担。王锦上诉及答辩认为其与兴锋高某公司已经协商解除了租赁合同，其签署的授权委托书可以证实双方在签署授权委托书当天已经解除合同，其缴纳的押金15万元已经双方介绍抵扣，其已经缴清2013年10月15日之前的相关费用，否则兴锋高某公司也不会同意其退场。故上诉请求：1、撤销原审判决，依法确认其没有拖欠兴锋高某公司2013年10月15日之前的租金、管理费以及水某、电费、蒸汽费，无须支付滞纳金及违约金；2、诉讼费用由兴锋高某公司负担。被上诉人张国良经本院合法传唤未到庭发表意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为:原审认定王锦、张国良与兴锋高某公司签订的《厂房租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。关于双方争议的租金和管理费支付问题，王锦出具的授权委托书没有涉及双方协商解除合同及合同结算的内容，现王锦据此上诉主张其已与兴锋高某公司协商解除合同且已经缴清2013年10月15日之前的租金、管理费，证据不足，本院不予采信。至于上述租金、管理费计算的截止日期，依据兴锋高某公司与案外人罗某签订的《厂房租赁合同》显示双方的租赁期限从2013年11月26日起算，兴锋高某公司从2013年12月10日才开始计取罗某租金是兴锋高某公司对自身权利的自行处分，由此产生的后果应由兴锋高某公司负担。兴锋高某公司上诉要求王锦、张国良支付租金、管理费至2013年12月10日，理由不成立，本院不予采纳。原审判决王锦、张国良向某高某公司支付从2013年8月1日至2013年11月26日至的租金及管理费并无不当，但关于管理费的计算有误，管理费应为4500元（1500元/月×3个月），本院予以纠正。关于双方争议的水电费、蒸汽费的支付问题，本院认同原审判决对相关证据的分析认定，二审中，上诉双方均未提供新的事实和证据佐证自己的上诉主张，故本院对王锦及兴锋高某公司的该部分上诉请求均不予支持。关于双方争议的滞纳金支付问题，王锦、张国良拖欠兴锋高某公司租金、管理费、水电费及蒸汽费，兴锋高某公司依据双方合同约定要求王锦、张国良支付滞纳金，原审判决予以照准依据充分。唯上述管理费本金计算及蒸汽费的滞纳金起算时间有误，本院予以纠正。关于双方争议的违约金支付问题，兴锋高某公司主张王锦、张国良拖欠租金、管理费、水电费及蒸汽费构成违约，按照合同约定除支付滞纳金外还应全额支付违约金；王锦、张国良则主张其不应支付违约金。对此，本院认为，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方签订合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。本案中，王锦、张国良与兴锋高某公司约定的滞纳金计算标准为欠费总额的日1%，该滞纳金计算标准较高，原审判决支持兴锋高某公司的滞纳金赔偿请求，已经足以弥补兴锋高某公司因被拖欠相关费用造成的损失。原审判决在此基础上另再支持兴锋高某公司部分违约金请求，与上述法律规定不符，应予撤销。兴锋高某公司上诉请求王锦、张国良支付违约金10万元理由不成立，本院不予采纳。王锦上诉主张其无须支付违约金可行，本院予以支持。综上所述，兴锋高某公司上诉理由不成立，王锦的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。原审处理部分有误，本院予以纠正。张国良经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法作缺席判决处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第907号民事判决第二、五项；二、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第907号民事判决第四项；三、变更广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第907号民事判决第一项为：王锦、张国良于本判决发生法律效力之日起十日内向增城市兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司支付租金22026.7元和管理费4500元；四、变更广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第907号民事判决第三项为：王锦、张国良于本判决发生法律效力之日起十日内向增城市兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司支付租金、管理费以及水费、电费、蒸汽费的滞纳金（租金的滞纳金以22026.7元为本金，管理费的滞纳金应以4500元为本金，均从2014年1月1日起按日1%计算；2013年8月的蒸汽费的滞纳金以34111.43元为本金，从2013年8月16日起按日1%计算；2013年9月的水费、电费以及蒸汽费的滞纳金以33255.06元为本金，从2013年10月1日起按日1%计算。其中租金的滞纳金以22026.7元为限，管理费的滞纳金应以4500元为限；2013年8月的蒸汽费的滞纳金以34111.43元为限；2013年9月的水费、电费以及蒸汽费的滞纳金以33255.06元为限；总滞纳金金额以93893.19元为限）。本案一审案件受理费5715元，由增城市兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司负担2930元，由王锦、张国良负担2785元。二审案件受理费8391元，由上诉人增城市兴锋高旺制衣洗漂印染有限公司负担4807元，由上诉人王锦负担3584元。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年六月十六日书 记 员  谢 淳郑诗韵