北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06737号
上诉人（原审被告）李书荣，女，1955年11月3日出生。
委托代理人王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人王颖，北京市中唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人李宇航，女，1987年5月30日出生，第一物业服务（北京）有限公司职员。
委托代理人蒋昆仑，男，1987年11月20日出生，第一物业服务（北京）有限公司职员。
上诉人李书荣因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第03775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李书荣之委托代理人王佳红、王颖，被上诉人第一物业服务（北京）有限公司之委托代理人李宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）起诉至原审法院称：受当代MOMA小区开发建设单位的委托，我公司为北京市东城区香河园路1号当代MOMA小区提供物业服务。李书荣于2008年9月15日入住北京市东城区香河园路×××号楼1103号房屋（以下简称涉诉房屋），与我公司正式确立了《北京市前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。根据《前期物业服务合同》约定，由我公司为李书荣所在的小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务相关费用。根据《当代MOMA交屋凭单》，李书荣房屋的物业服务费从李书荣正式入住当代MOMA小区之日，即2008年9月15日起收取。从入住至今，我公司已经依照《北京市前期物业服务合同》履行了物业服务义务。此外，李书荣入住小区后，我公司持续为李书荣提供能源服务，使李书荣能够享受恒温恒湿恒氧的居住环境，但经多次催交，李书荣仍拒绝支付2008年9月15日至2014年3月14日期间的物业服务费及能源费。故我公司诉至法院，请求判令：1、李书荣支付2008年9月15日至2014年3月14日期间的物业服务费66990元；2、李书荣支付物业服务费滞纳金36202.01元；3、李书荣支付2008年9月15日至2014年3月14日期间的能源费36685元；4、李书荣承担本案诉讼费。
李书荣辩称：1、第一物业公司主体不适格。我与第一物业公司之间不存在合同关系。2006年7月我购买房屋时，与开发商北京当代鸿运房地产经营开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》中约定的物业公司为第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司，该物业公司为二级资质。我购买房屋也考虑了物业公司的因素，我并不知道第一物业公司的情况，且我与开发商之间在《北京市商品房预售合同》中对物业公司的约定优先于第一物业公司与开发商之间签订的《北京市前期物业服务合同》。第一物业公司按照《北京市前期物业服务合同》要求物业服务费及滞纳金没有依据，且第一物业公司非二级资质，其要求我按照每月每建筑平米7元的标准交纳物业服务费不合理。2、第一物业公司没有向我发出过书面的催缴通知，依据最高人民法院的司法解释，物业公司必须以书面形式进行催收，但我未接到过关于物业服务费的任何催缴通知。3、第一物业公司的部分诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效期间。4、第一物业公司主张的能源费没有依据，我使用设备时已经支付了水电费，再支付能源费属于二次支付。5、第一物业公司提供的物业服务有瑕疵，小区绿化存在黄土裸露现象，小区控制系统不能正常使用，房间没有达到恒温恒湿的标准。6、第一物业公司主张滞纳金没有合同依据。综上，我不同意第一物业公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为，物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，第一物业公司与当代节能置业股份有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该合同对该小区的业主亦具有约束力。李书荣所持第一物业公司主体不适格，李书荣与建设单位签订的《北京市商品房预售合同》优先于第一物业公司与建设单位签订的《北京市前期物业服务合同》的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。第一物业公司接受当代节能置业股份有限公司的委托，对涉诉房屋所在小区进行前期物业管理服务。第一物业公司依约提供了物业管理服务，李书荣应当按照《北京市前期物业服务合同》约定标准交纳相应期间的物业服务费。现第一物业公司要求李书荣交纳拖欠的物业服务费，于法有据，法院予以支持。关于第一物业公司要求李书荣按《北京市前期物业服务合同》约定的标准支付逾期付款违约金及支付能源费的诉讼请求，有相应依据，法院予以支持。关于李书荣所持第一物业公司主张的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因第一物业公司未能提供向李书荣主张2008年9月15日至2009年9月14日期间物业服务费、能源费的证据，故对李书荣此期间关于时效的抗辩意见，法院予以采纳。但第一物业公司已经举证证明其未明显怠于主张2009年9月15日之后的物业服务费、能源费，故对李书荣所持其他抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。关于合同约定的违约金计算标准，李书荣认为过高，要求法院进行调整，法院将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额。据此，原审法院于2014年4月判决：一、李书荣于判决生效后十日内给付第一物业服务（北京）有限公司自二ＯＯ九年九月十五日起至二Ｏ一四年三月十四日期间的物业服务费共计人民币五万四千八百一十元；二、李书荣于判决生效后十日内给付第一物业服务（北京）有限公司物业服务费的逾期付款违约金人民币一万六千元；三、李书荣于判决生效后十日内给付第一物业服务（北京）有限公司自二ＯＯ九年九月十五日起至二Ｏ一四年三月十四日期间的能源费共计人民币三万零一十五元；四、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李书荣不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回第一物业公司的诉讼请求或发回重审。理由是：1.第一物业公司主体不适格，其与我不存在合同关系，我也未同意其提供物业服务。2.我与开发商签订的商品房预售合同未约定逾期支付物业服务费的问题，该约定系前期物业服务合同约定的内容，应以我与开发商签订的合同为准。3.第一物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准。4.第一物业公司主张能源费没有依据。5.第一物业公司主张的2011年以前的物业费已经超过诉讼时效。第一物业公司同意原判。
经审理查明：第一物业管理（北京）有限公司于2009年3月被北京当代物业管理有限公司吸收合并。同月，北京当代物业管理有限公司更名为第一物业服务（北京）有限公司，即为本案原告。
李书荣系北京市东城区香河园街1号院北区×××层1103号房屋的业主，该房屋建筑面积为145平方米。
2008年4月28日，第一物业公司（乙方）与涉诉房屋所在小区开发建设单位当代节能置业股份有限公司（甲方，原名称为北京当代鸿运房地产经营开发有限公司）签订《北京市前期物业服务合同》。该合同约定，甲方选聘乙方为当代摩码项目提供前期物业服务；业主入住后，甲方提供的物业服务包括制定物业服务工作计划并组织实施，物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，协助维护秩序等。前期物业服务期限为2008年4月28日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止。物业服务收费方式为酬金制，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅为每月每平方米7元。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间视各业主的入伙时间计。业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。此外，《当代MOMA住户手册》第十部分各项公共事业性收费标准规定，MOMA系统能耗费为46元／建筑平方米／年（含制冷、供暖），以上收费标准针对公寓住户，对于商业、酒店、幼儿园客户不适用。收费标准遇政府调价相应调整。
上述合同签订后，第一物业公司依约提供了物业管理服务，但李书荣未交纳涉诉房屋自2008年9月15日至2014年3月14日期间的物业服务费、能源费。目前，涉诉房屋所在小区尚未成立业主委员会。
诉讼中，为证明第一物业公司提供的物业服务存在问题，李书荣提供照片8张，证明李书荣房屋内门锁不能锁闭，涉诉房屋达不到恒温恒湿的标准，涉诉房屋电脑控制面板有问题以及涉诉房屋所在小区存在黄土裸露问题。第一物业公司对照片不予认可，认为无法看出照片中房屋是否为李书荣的房屋，且照片拍摄时为冬季，故有黄土裸露现象。此外，李书荣称第一物业公司从未向其催收过物业服务费，其诉讼请求已经超过两年的诉讼时效期间。对此，第一物业公司出示张贴物业费用催收函的照片3张、全峰快递单以及EMS快递单各1张，证明其曾于2010年8月5日、2012年9月1日、2013年12月13日在李书荣家门上张贴过《物业费用催收函》，并于2011年10月12日、2013年12月13日向李书荣发送过快递进行催收，此外，第一物业公司称其曾就李书荣欠缴的物业费于2013年9月在原审法院起诉过李书荣，后撤回起诉，因此第一物业公司的主张没有超过诉讼时效期间。李书荣对于第一物业公司出示的照片、全峰快递单以及EMS快递单均不认可，称李书荣未签字或签收，且认为2010年的催收函系第一物业公司后补，李书荣对第一物业公司2013年起诉的事实表示认可。
关于第一物业公司主张的滞纳金一节，经询，第一物业公司称滞纳金的性质为逾期付款违约金，第一物业公司实际按照《北京市前期物业服务合同》约定的日万分之五的标准，从2008年9月15日起计算违约金至2014年3月14日。李书荣认为第一物业公司主张滞纳金没有法律及合同依据，且滞纳金标准太高，要求法院对滞纳金予以调整。
上述事实，有《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》、《名称变更通知》、《北京市商品房预售合同》、《当代万国城交屋凭单》、《当代MOMA住户手册》、房屋所有权证、照片、快递单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
第一物业公司与涉诉房屋所在小区的开发商签订的前期物业服务合同，李书荣与涉诉房屋所在小区的开发商签订的商品房预售合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第一物业公司依据前期物业服务合同为涉诉房屋所在小区提供物业服务和能源服务，李书荣作为小区业主享受了第一物业公司提供的物业服务和能源服务，应当交纳相应的物业服务费和能源费。第一物业公司要求李书荣支付物业服务费和能源费，理由正当，本院予以支持。
李书荣上诉主张其与第一物业公司不存在合同关系，第一物业公司并非本案适格原告，理由是其与开发商签订的商品房预售合同中约定的物业公司并非第一物业公司，根据查明的事实，李书荣入住涉诉房屋后为该小区提供物业服务的是第一物业公司，而并非李书荣与开发商签订的商品房预售合同中约定的物业公司，且第一物业公司提供物业服务是受开发商委托并与开发商签订了前期物业服务合同，第一物业公司为李书荣提供了物业服务，李书荣亦享受了物业服务，故李书荣与第一物业公司之间存在物业服务合同关系。李书荣的该项上诉意见，没有依据，本院不予采信。
李书荣上诉主张其与开发商签订的商品房预售合同未约定逾期支付物业服务费的问题，其不应支付违约金，如前所述，李书荣与第一物业公司之间存在物业服务合同关系，且第一物业公司系由涉诉房屋所在小区的开发商经过招投标选聘的物业服务企业，其与开发商签订的前期物业服务合同对李书荣具有法律约束力，故第一物业公司有权依据前期物业服务合同要求李书荣支付逾期付款违约金。李书荣的该项上诉意见，没有依据，本院不予采信。
李书荣上诉主张第一物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准，存在恒温恒湿标准达不到、黄土裸露等问题，并提交照片作为证据；第一物业公司对上述照片不予认可，理由是李书荣并没有用精准仪器测量温度湿度，且拍摄小区绿地的时间为冬季，不可能全部为绿地，第一物业公司没有怠于履行物业服务的义务。从李书荣提交的照片中，本院无法认定第一物业公司提供的物业服务存在瑕疵，且前期物业服务合同并未对李书荣主张的物业服务应达到的具体标准进行明确约定，第一物业公司对此不予认可，故本院对李书荣主张物业服务不达标的上诉意见不予采信。
李书荣上诉主张第一物业公司主张能源费没有依据，其已经交纳过电费，根据李书荣与开发商签订的商品房预售合同第二十二条关于前期物业服务的约定，前期物业服务费不包括供暖和制冷费用，李书荣还应当支付供暖和制冷能源费用不超过46元／年／平方米（建筑面积），从上述约定中可以看出，李书荣应当支付的能源费包括供暖、制冷的费用，显然并非李书荣所述电费，故本院确认第一物业公司有权要求李书荣支付能源费。现第一物业公司要求李书荣支付能源费，且支付标准未超过46元／年／平方米（建筑面积）的约定标准，本院对此予以支持。
李书荣上诉主张的诉讼时效的问题，第一物业公司提供照片证明其公司通过上门张贴、快递邮寄等方式对2009年9月15日之后的物业服务费、能源费向李书荣进行过催收，故可以确认第一物业公司未明显怠于行使其权利，其公司要求李书荣支付2009年9月15日之后的物业服务费、能源费的诉讼请求未超过诉讼时效。第一物业公司未提供证据证明其公司对2009年9月14日之前的物业服务费、能源费进行过催收，故第一物业公司主张2008年9月15日至2009年9月14日的物业服务费、能源费的诉讼请求已经超过诉讼时效。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1549元，由第一物业服务（北京）有限公司负担391元（已交纳），由李书荣负担1158元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费3098元，由李书荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年八月十八日
书 记 员 刘梓晨