福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0902民初1657号
原告（反诉被告）：肖雅娴，女，1969年8月24日出生，汉族，住福州市晋安区。
委托诉讼代理人：张颖，福建惠尔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石福宁，福建石在律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁德中益置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区金港名都B区14-15裙楼104-107，统一社会信用代码91350902569290698K。
法定代表人：张益利，执行董事。
委托诉讼代理人：吴巧丽，福建宁仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖雅娴与被告（反诉原告）宁德中益置业有限公司（以下简称中益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖雅娴的委托诉讼代理人张颖、石福宁、被告中益公司的委托诉讼代理人吴巧丽、周婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖雅娴向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付其购买的位于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1801号商品房，并支付原告自2015年8月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（暂时计算到2016年1月18日为149022.51元，自2016年1月19日起继续按照每日违约金876.6元计算至实际交付之日止）；2.判令被告支付原告自2015年11月1日起至实际领取土地使用权证之日止的逾期办证违约金（暂时计算到2016年1月18日为68375.03元，自2016年1月19日起继续按照每日违约金876.6元计算至实际交付之日止）。事实与理由：2015年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20150400385），被告将坐落于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1801号商品房销售给原告，房款合计1252290元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用......”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的情形，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自卖收入解除合同书面通知到达之日起诉10日内退还全部已付款，并按买受人已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七（该比率应不小于第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.07%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告作为买受人履行了付款义务，但被告至今未将房屋交付给原告，且至今未全额开具销售不动产统一发票给原告，导致原告无法办理土地使用权证书，损害原告的合法权益，被告依法应当承担违约责任。
被告中益公司辩称，一、本案原告违约在先。根据被告提供的证据可以看出，原告并未按照合同的约定按时付清购房款，根据原、被告双方之前签订的《商品房买卖合同》约定，原告具有先履行付清购房款的义务，因此根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告在原告完全履行付款义务前享有先履行抗辩权，其有权要求原告先进行付款，并且根据《商品房买卖合同》附件六的约定，被告在原告付清购房款之前本身就有权拒绝交房。并且对于原告逾期支付购房款的行为被告已经向法院提出反诉。二、即使原告并未按照合同约定的期限付款，但被告还是在合同约定的期限内通知原告交房。根据被告提供的福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、交房通知书、中益家居博览中心入户须知等证据证明本案所涉房屋已在2015年5月4日完成竣工验收备案，具备交房条件。被告也在2015年6月28日在入户大厅贴出公告告知全体业主房屋交房事宜，并且于2015年6月30日就已向原告肖雅娴寄达了上述通知。期间，被告也多次电话告知原告交房事宜，但被告仍未到场办理接收房屋事宜。其次，根据《合同》附件六第五条的约定，乙方（即原告）应在甲方（即被告）书面通知的交房日期内前来办理商品房交接手续，若乙方逾期未办理交接手续的，不论乙方是否验收或使用该商品房，均视为乙方已经接收该商品房。三、根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人”，即被告办理初始登记及交付相关资料的时限的起算点是房屋交付使用后，而因为原告的原因商品房并未实际交付使用，又谈何办理土地使用权证？同时，被告也完成了合同义务，办理了初始登记，原告的土地使用权证已经于2016年2月办理。
反诉原告中益公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金22320.22元（以购房款384169元为基数，自2015年7月1日起至2015年9月23日止，按每日0.07%计算）；2.判令反诉被告立即接收位于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1801号商品房，并向反诉原告支付自2015年7月16日起至实际交接房屋日止的保管费（按照每日100元计算，暂计至2016年3月20日止为24800元）。事实与理由：2015年4月30日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、反诉原告将坐落于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1801号商品房销售给反诉被告；2、房价款合计1252290元分两期支付，反诉被告应于2015年4月30日前支付626145元，于2015年6月30日前支付626145元；若逾期付款，反诉被告应向反诉原告支付逾期应付款日万分之七的违约金；3、反诉被告应在反诉原告书面通知的交房日期内前来办理该商品房交接手续，反诉被告逾期办理交接手续的，不论反诉被告是否验收或使用该商品房，均视为反诉被告已经接收该商品房，同时反诉被告从视同交付之日起至反诉被告实际接收该商品房之日止，按日向反诉原告支付100元/套的保管费。合同签订后，反诉被告于2015年5月18日才向反诉原告支付第一期购房款626145元，于2015年6月12日支付252578元，剩余款项直至2015年9月24日才向反诉原告支付完毕。同年5月4日，上述房屋完成竣工验收备案，具备交房条件。2015年6月28日反诉原告贴出公告通知所有业主在7月15日前办理入户手续，2015年6月30日，反诉原告又向反诉被告寄送了《交房通知书》，通知反诉被告办理房屋入户交接手续，但反诉被告至今尚未接收房屋。
反诉被告肖雅娴辩称，一、反诉被告不存在逾期付款的违约行为，反诉原告主张逾期付款违约金的反诉请求缺乏事实与法律依据。反诉被告肖雅娴等人因向被告购买中益蓝钻写字楼，于2015年4月25日委托周章旺、尤群为代表人与中益公司签订《协议书》，协议第一条约定：乙方（即反诉被告等人）向甲方（即反诉原告）购买中益蓝钻写字楼第十三、第十六、第十七、第十八、第十九层房屋......第二条：乙方在每层房屋网签并签订书面合同之日支付该房屋购房款总价的百分之五十，甲方开具发票给乙方。甲方应当在购房合同签订之日起三个工作日内完成商品房预售预告登记并将预告登记证明交付乙方，否则甲方按照乙方已付购房款的壹倍赔偿乙方经济损失。甲方将备案预告登记证明交付乙方之日，乙方支付该房屋购房款总价20%，甲方交付使用并具备办理“两证”之日乙方支付剩余购房款，甲方同时开具剩余发票给乙方。《商品房买卖合同》虽然约定了2015年6月30日之前付清全部购房款，但《协议书》第二条约定了付款条件即反诉被告支付最后剩余购房款时应当符合交付使用并具备“办证”的条件。在反诉原告不具备上述条件的情况下，反诉被告有权行使先履行抗辩权，拒绝支付剩余购房款，反诉被告的行为不构成违约。二、反诉原告没有证据证明涉案房屋达到交房条件和履行了交房通知义务，应当依法驳回反诉原告要求支付房屋保管费的反诉请求。1、反诉原告没有证据证明涉案房屋达到交房条件，其请求反诉被告承担房屋保管费缺乏事实依据。《商品房买卖合同》第八条：“交付条件与期限。出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气......3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防......如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”。反诉原告无证据证明本案涉案房屋已达到交付条件。2、本案反诉原告无证据证明已向反诉被告发出交房通知书，反诉原告主张房屋保管费应当依法不予支持。3、反诉原告既然主张反诉被告视为已经接收该商品房，风险责任归反诉被告，又主张保管费，该主张相互矛盾。既然是保管费，反诉原告有义务举证证明其履行了保管义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
当事人无争议的事实：
2015年4月25日，案外人尤群、周章旺作为肖雅娴等购房户的代表人（协议所称乙方）与中益公司（协议所称甲方）签订《协议书》，内容包括：
一、乙方向甲方购买中益蓝钻写字楼第十三、第十六、第十七、第十八、第十九层房屋，单价按建筑面积每平方米伍仟柒佰元整计价，甲方同意出售。
二、乙方在每层房屋网签并签订书面合同之日支付该房屋购房款总价的百分之五十，甲方开具发票给乙方。甲方应当在购房合同签订之日起三个工作日内完成商品房预售预告登记并将预告登记证明交付乙方，否则甲方按照乙方已付购房款的壹倍赔偿乙方经济损失。甲方将备案预告登记证明交付乙方之日，乙方支付该房屋购房款总价20%，甲方交付使用并具备办理“两证”之日乙方支付剩余购房款，甲方同时开具剩余发票给乙方。
……等。
2015年5月4日，涉讼商品房完成竣工验收备案。
2015年4月30日，肖雅娴与中益公司签订《商品房买卖合同》(以下简称备案合同)，房号为1801，包括在2015年4月25日协议书范围内，约定肖雅娴以每平方米5700元、总价1252290元购买涉讼商品房。
合同第六条约定付款方式为分期付款：2015年5月14日前支付全部购房款的50%，计626145元，2015年6月30日前支付全部购房款的50%，计626145元。
合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。
合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之七的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同……
合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.07%向买受人支付违约金。
合同第二十条约定文书送达：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。
肖雅娴分别于2015年4月30日、6月12日、9月23日向中益公司转账626145元、252578元、384169元，付清涉讼商品房全部购房款。
2015年6月30日，中益公司向肖雅娴寄出挂号信。
2015年10月20日，肖雅娴取得涉讼商品房的房屋所有权证，证号为宁房权证东侨字第201538**号；2016年2月18日，肖雅娴取得涉讼商品房的国有土地使用权证，证号为宁政国用（2016）第001026号。
在郭碧金诉中益公司的同系列案件中〔(2017)闽09民终34号〕，宁德市中级人民法院查明：
2015年4月23日，尤群与中益公司签订两份《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），房号分别为1702、1705，同样包括在2015年4月25日协议书的范围内。1702商品房备案合同约定，2015年4月23日前支付全部购房款50%、2015年7月31日前支付全部购房款50%；1705商品房备案合同约定，2015年4月23日前支付全部购房款50%、2015年6月30日前支付全部购房款50%。
2015年4月29日，刘昌辉与中益公司签订商品房买卖合同（以下简称备案合同），房号为1604，同样包括在2015年4月25日协议书的范围内。备案合同约定，2015年4月28日前支付全部购房款50%、2015年6月30日前支付全部购房款50%。
上述内容，本院予以确认。
当事人争议的事实：本案商品房付款方式应否以协议书的约定为准？
本院认定如下：
肖雅娴主张付款方式应以协议书为准，备案合同仅是用于报备。中益公司主张备案合同系双方经协商对协议书进行的变更而签订，付款方式应以备案合同约定为准。
本院认为，根据前文查明事实，尤群、刘昌辉所购商品房与本案商品房均包含在协议书约定的“第十三、第十六、第十七、第十八、第十九层”商品房范围内，尤群、刘昌辉、肖雅娴均为协议书所指向的群体性购房户。故本案应结合其他群体性购房户整体分析，不宜将本案单独割裂开来。
尤群、刘昌辉、肖雅娴备案合同均约定购房款分两期支付，区别仅为支付的具体日期不同。尤群所购1702商品房支付日期为2015年4月23日前、2015年7月31日前；尤群所购1705商品房为2015年4月23日前、2015年6月30日前。刘昌辉所购1604商品房为2015年4月28日前、2015年6月30日前。而本案商品房为2015年5月14日前、2015年6月30日前。可见，备案合同均以固定期限作为购房款付款条件。而协议书约定“在每层房屋网签并签订书面合同之日”、“备案预告登记证明交付乙方之日”、“甲方交付使用并具备办理'两证'之日”，协议书系以可能成就也可能不成就的条件作为购房款付款条件。备案合同和协议书对购房款的付款条件作出截然不同的约定。同时，两者对付款分期的约定也有所不同。备案合同分两期，每期支付购房款的50%；协议书分三期，依次支付购房款的50%、20%、30%。
尤群所购两套商品房的备案合同均签订于协议书之前，本案商品房、刘昌辉所购商品房则签订在协议书之后，即有前有后，在此情况下，如果单纯以时间在后的合同为当事人真实意思，则会造成群体性购房户有的从以固定期限付款变更约定为以条件付款，有的又以条件付款变更约定为以固定期限付款，这显然不符合常理。因此，本案不能简单以时间先后作为判断双方真实意思的标准。结合群体性购房的事实以及日常交易惯例，认定协议书系以尤群为代表人群体性购房户与中益公司对付款条件约定的真实意思表示，备案合同中有关付款条件的约定仅用于备案，并非当事人真实意思。
本案争议焦点：1.肖雅娴主张逾期交房违约金、逾期办证违约金是否有依据;2.中益公司主张逾期付款违约金及保管费是否有依据。本院就此分析认证如下：
一、关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定2015年7月31日前交付涉讼商品房，被告认为其已通知原告交房，提供了张贴公告的照片及挂号信函收据予以证明。本院认为，2015年5月4日中益公司在中益家具博览中心一楼大厅张贴公告通知所有业主办理入户手续，这是中益公司的一种单方行为，并不必然对原告产生约束力；2015年6月30日的挂号信函收据，缺乏肖雅娴签收的回执证明或邮局查询的相关证明，无法证实挂号信的邮寄内容、邮寄地址及是否送达，因此中益公司应承担举证不能的法律后果。涉讼商品房于2015年10月20日取得房屋所有权证，根据合同第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定，办理房屋所有权证本应在交房之后，并且需要原、被告双方的配合才能办理，因此，本院认为至迟2015年10月20日，肖雅娴应该知道了可以交房的事实。涉讼商品房于2015年5月4日完成竣工验收备案，即已符合交房条件，肖雅娴在办理了房屋所有权证之后，未办理交房手续，过错在于肖雅娴，其无权主张2015年10月20日起的逾期交房违约金。故逾期交房违约金应自2015年8月1日起算至2015年10月19日。肖雅娴主张按《商品房买卖合同》约定的已付购房款日万分之七的标准计算逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。肖雅娴于2015年7月31日之前已付款878723元，至2015年9月23日全部购房款1252290元付清，故逾期交房违约金应为878723元×0.07%/日×53日（2015年8月1日至2015年9月22日）+1252290元×0.07%/日×27日（2015年9月23日至2015年10月19日）=56268.9元。关于逾期办证违约金，肖雅娴已取得涉讼商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，因逾期办证违约金应从涉讼商品房交付之后开始计算，涉讼商品房至今尚未交付，故肖雅娴主张逾期办证违约金缺乏依据，本院不予支持。
二、关于逾期付款违约金，如前文所述，本案的付款方式应以《协议书》的约定为准，本案合同签订之日为2015年4月30日，肖雅娴已按约定于当日支付50%购房款626145元；中益公司未提供证据证明办理备案预告登记的时间，故肖雅娴其他付款亦不存在逾期情形。中益公司要求肖雅娴支付逾期付款违约金，本院不予支持。关于中益公司主张的保管费，因中益公司未能举证证明其在2015年5月4日在中益家具博览中心一楼大厅张贴公告以及2015年6月30日的挂号信函收据属有效送达，其要求肖雅娴支付保管费缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，但对付款方式及期限另外做了约定，系双方真实意思表示，合法有效。原告要求被告立即交付讼争房屋，反诉原告要求反诉被告立即接收讼争房屋，二者的诉讼请求存在重合，说明这是由于双方缺乏主动沟通引起的，本院认为，原、被告双方应本着诚实信用、互惠互利的原则，立即办理好房屋交接手续。原告要求被告支付逾期交房违约金56268.9元，符合合同约定，本院予以支持；原告的其他诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金及保管费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告宁德中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖雅娴交付坐落于宁德市蕉城区金塔组团万安路北侧、福宁南路西侧名为中益家居博览中心1幢18层1801号商品房；
二、被告宁德中益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖雅娴支付逾期交房违约金56268.9元；
三、反诉被告肖雅娴于本判决生效之日起十日内接收反诉原告宁德中益置业有限公司交付的上述商品房；
四、驳回原告肖雅娴的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告宁德中益置业有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费5428元，由原告肖雅娴负担4318元，由被告宁德中益置业有限公司负担1110元，反诉案件受理费489元，由反诉原告宁德中益置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。
审 判 长 陈 庄
审 判 员 张 炜
人民陪审员 刘金顺
二〇一七年九月二十日
书 记 员 薛梦玲
申请执行期限提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。