杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第241号
原告（反诉被告）：程慧蓉。
委托代理人：张启龙。
被告（反诉原告）：浙江盛泰房地产开发有限公司。
法定代表人：陈帮政。
委托代理人：陈捷。
原告（反诉被告）程慧蓉诉被告（反诉原告）浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院起诉，反诉原告盛泰公司于2014年4月26日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理。程慧蓉的委托代理人张启龙，盛泰公司的委托代理人陈捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程慧蓉起诉称：2010年4月8日，程慧蓉与盛泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同第七条约定：程慧蓉应当在支付首期房款507704元之后剩余购房款760000元通过银行按揭贷款方式支付。当日程慧蓉即向被告支付了首期房款，并依约向按揭银行提交了全部申请材料。但2010年4月17日国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，根据该政策的规定，程慧蓉属于典型的“限贷”对象，因此，程慧蓉申请的银行按揭贷款未能办理。为此，盛泰公司曾于2010年6月29日作出书面承诺，表示“按揭问题尽量与银行沟通办理”。但时至2013年5月，按揭问题依然未能解决。期间程慧蓉曾多次向盛泰公司提出退房要求，盛泰公司均以种种理由予以推脱。无奈，程慧蓉只得于2013年5月29日向被告发出解除合同通知，并要求返还程慧蓉已支付的首期房款507704元并支付资金占用期间的利息。然而，盛泰公司对于程慧蓉的解除合同通知置之不理，反而向法院起诉要求程慧蓉继续履行合同。该案经过审理、调解后，盛泰公司又撤回起诉，且其撤诉后又拒绝与程慧蓉协商。为此，程慧蓉诉至法院，请求判令：一、依法解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告返还原告缴纳的首期房款507704元，并支付资金占用期间的利息354123.6元（自2010年4月8日起算，按月息1.5%暂计算至起诉之日）；三、被告承担本案诉讼费用。
盛泰公司答辩称：程慧蓉的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，如程慧蓉的按揭贷款合同未在规定时间内办妥，也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，程慧蓉需按合同约定承担相应的违约责任，而程慧蓉在合同签订后仅支付了首付款507704元，余款尚未支付，盛泰公司多次催促程慧蓉要求其履行办理贷款手续及支付剩余房款的义务，但程慧蓉均置之不理，已构成严重违约。综上，请求法庭驳回程慧蓉的诉讼请求。
盛泰公司反诉称：2010年4月8日，程慧蓉向盛泰公司购买了案涉房屋，双方为此签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同第七条约定：程慧蓉应于签订该合同之日次日起五个工作日内与贷款银行签订按揭贷款合同并办理完毕相关贷款手续；其次，如银行审查后要求程慧蓉提高首付贷款比例、提高贷款利率的，程慧蓉应当在接到贷款银行通知之日起7日内，向盛泰公司追加支付有关款项，并与银行重新签署按揭贷款合同手续；最后，如程慧蓉按揭贷款合同未在上述时间内办妥，且程慧蓉也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则程慧蓉需按合同第八条约定承担违约责任。然而，在上述商品房买卖合同签订后，程慧蓉仅按约支付了购房首付款507704元，剩余的760000元至今未能按约支付。为此，盛泰公司提起反诉，请求判令：一、反诉被告支付剩余购房款760000元；二、反诉被告自2010年5月8日起支付逾期付款违约金直至还清之日止（2010年5月8日起按每日万分之三计算至付清为止）；三、本案的反诉费由反诉被告承担。
程慧蓉答辩称：第一，盛泰公司的反诉超过了期限，反诉请求应当在举证期限内提出，反诉原告的反诉应当予以驳回；第二，反诉被告并未违约，反诉被告是因为国家调控政策无法办理按揭贷款，除按揭贷款外合同并未约定其他付款方式，反诉原告也承诺与银行沟通以完成按揭贷款手续。因按揭贷款手续无法办理，程慧蓉只能向盛泰公司发出解除通知，因此案涉合同已经解除。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉。
程慧蓉为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》，用以证明原、被告双方于2010年4月8日签订商品房买卖合同并约定以按揭贷款方式付款的事实；
2.发票，用以证明程慧蓉向被告支付了首期房款507704元的事实；
3.盛泰公司出具的承诺函，用以证明由于国家宏观调控政策原因导致程慧蓉未能取得按揭贷款从而盛泰公司承诺为此与银行沟通办理的事实；
4.银行个人住房按揭贷款结清证明及还款明细清单，用以证明程慧蓉在购买案涉房屋之前曾以其丈夫唐奇志的名义在温州办理过两笔个人住房按揭贷款的事实；
5.结婚证，用以证明程慧蓉与唐奇志系夫妻关系的事实；
6.解除合同通知，用以证明由于案涉商品房买卖合同实际上已经无法履行程慧蓉通知盛泰公司解除合同的事实；
7.顺丰速运公司的快递底单及明细，用以证明程慧蓉已经于2013年5月29日向盛泰公司发出解除合同通知的事实；
8.民事裁定书，用以证明盛泰公司的诉讼主体资格以及盛泰公司曾向法院起诉程慧蓉并最终撤诉的事实。
盛泰公司为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》及发票，用以证明原、被告双方于2010年4月8日签订商品房买卖合同及程慧蓉已支付首付款等事实；
2.交房通知书、缴款明细及快递凭证，用以证明盛泰公司早已通知程慧蓉交房并且催促程慧蓉支付剩余购房款的事实；
3.催款函及快递凭证，用以证明盛泰公司多次催促程慧蓉履行合同义务，但程慧蓉置之不理的事实。
程慧蓉和盛泰公司提供的证据，对方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认。至于上述证据的证明目的，本院将结合全案证据予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年4月8日，程慧蓉与盛泰公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：程慧蓉向盛泰公司购买杭州经济技术开发区盛泰名都公寓3幢3单元3002室房屋一套，总价款为1267704元，程慧蓉选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款507704元，剩余购房款760000元应在签订本合同之日次日起五个工作日内与贷款银行签订按揭贷款合同并办理完毕相关贷款手续。如买受人按揭贷款合同未能在上述时间内办妥，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则承担逾期付款的违约责任。若买受人未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之一向盛泰公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求程慧蓉按日支付逾期应付款万分之三的违约金。
程慧蓉于合同签订当日支付了首付款507704元。2010年6月29日，程慧蓉因按揭贷款手续未办妥向盛泰公司反映情况，盛泰公司于当日向程慧蓉出具了便条，载明：“关于程慧蓉女士到公司反映购房按揭未办下来的情况，我公司领导表示按揭问题尽量与银行沟通办理”。2012年5月，盛泰公司向程慧蓉发送《交房通知书》一份，告知程慧蓉其购买的房屋已具备交房条件，可办理交房手续。2013年4月23日，盛泰公司向程慧蓉发送催款函一份，告知程慧蓉尽快与银行办理按揭贷款手续，或者立即以其他方式付清全部房款，并在付款完成后办理房屋交接手续，否则盛泰公司将按合同第八条的约定追究其违约责任。2013年5月28日，程慧蓉向盛泰公司发送《解除合同通知》一份，告知因程慧蓉属于限贷对象，双方签订的案涉合同无法继续履行，要求解除案涉合同并由盛泰公司退还首付款并支付资金占用期间的利息。2013年6月4日，盛泰公司诉至本院，要求程慧蓉支付剩余购房款760000元并自2010年5月8日起支付逾期付款违约金直至还清之日止。2014年1月6日，盛泰公司申请撤诉，本院于同日裁定予以准许。后双方就案涉合同的处理方案未达成一致意见。程慧蓉至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。
另查明，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。程慧蓉与唐奇志系夫妻关系，唐奇志已办理了两笔个人住房按揭贷款，贷款金额分别为750000元和700000元，上述贷款均于2013年7月11日之前结清。
本院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据案涉合同第七条的约定，如程慧蓉的按揭贷款合同未能在规定时间内办妥，且程慧蓉也未以其他方式付清全部房款的，则应当承担违约责任。现有证据显示，合同签订后，程慧蓉未能获得贷款。
程慧蓉认为盛泰公司曾书面承诺“按揭问题尽量与银行沟通办理”，现按揭贷款无法办理，故其有权解除合同。对此，本院认为，首先，案涉合同明确约定付款方式除按揭贷款外还包括其他付款方式。其次，从盛泰公司出具的便条上看，盛泰公司只表示按揭问题尽量与银行沟通，并未承诺办理按揭贷款的义务由盛泰公司承担或者案涉房屋的剩余购房款只能通过按揭贷款的方式支付。再次，即使程慧蓉确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非盛泰公司的原因造成，且程慧蓉也未提供证据证明其无偿还能力。最后，在得悉程慧蓉不符合银行放贷条件后，盛泰公司已通过发函和诉讼的方式向程慧蓉提出要求其继续履行合同义务的主张，至本案审理终结前程慧蓉仍未取得银行按揭贷款或者以其他付款方式付清剩余购房款。程慧蓉的行为已经构成逾期根本性违约。综上，程慧蓉的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于盛泰公司的反诉请求，本案受理后的首次排期开庭时间为2014年4月30日，盛泰公司提起反诉的时间为2014年4月26日，故盛泰公司的反诉并未超过法定期间。本案纠纷发生的原因为程慧蓉逾期支付剩余购房款，盛泰公司依约可以要求程慧蓉支付价款，并获得损失赔偿。故盛泰公司反诉要求程慧蓉一次性支付剩余购房款，于法有据，本院予以支持。关于盛泰公司要求程慧蓉支付逾期违约金的主张，其按照合同约定的日万分之三的标准计算逾期付款违约金部分，过分高于其损失，本院根据最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，确定以人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计算上述逾期付款违约金，且违约金的起算时间确定为盛泰公司主张权利之日即2014年4月26日更为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、程慧蓉于本判决生效之日起十日内向浙江盛泰房地产开发有限公司支付剩余房款760000元；
二、程慧蓉于本判决生效之日起十日内向浙江盛泰房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（自2014年4月26日起暂计至2014年8月5日止为16302元，自2014年8月6日起至判决确定的履行期限届满之日止以760000元为本金按年利率7.80%另行计算）；
三、驳回浙江盛泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回程慧蓉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12418元，反诉案件受理费6209元，合计18627元，由程慧蓉负担。浙江盛泰房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；程慧蓉于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费18627元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 林祥宽
人民陪审员 闫效先
二〇一四年八月五日
书 记 员 昂玉洁