黑龙江省克山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克民初字第10号
原告乔XX，男。
委托代理人孙海波，黑龙江飞跃律师事务所律师。
被告乔X，女（经开庭传票传唤未到庭）。
被告王XX，女。
委托代理人孙雷，黑龙江致远律师事务所律师。
原告乔XX与被告乔X、王XX确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔XX及委托代理人孙海波、被告王XX及委托代理人孙雷到庭参加诉讼，被告乔X经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告乔XX诉称，2009年4月26日，二被告明知原告在外地不在克山县，未经原告同意，就原告花费4万多元建设的房屋达成房契合同。房契合同明确写明：如原告从外地回来后，不想卖房，由被告乔X负责退还被告王XX卖房款等款项。事后，原告从外地回来，方知道房屋被卖掉，就找二被告要求倒房未果。原告认为，二被告未经产权人同意就产权人的房屋达成房契合同，没有法律效力，二被告应将房屋交还给原告。1.被告王XX用于过户使用的同谭X的契约书等材料是虚假的。2.争议房屋是原告乔XX的，不是被告乔X的，二被告没有在原告乔XX同意的情况下以房主乔XX的名义买卖房屋是无效的。3.被告王XX称是善意取得，应当得到保护是没有道理的。为此，原告请求确认二被告于2009年4月26日买卖原告克山县火车站附近平房的房契合同无效；判令被告王XX倒出房屋，将房屋交付给原告；诉讼费用由二被告承担。
为证明其主张事实成立，原告向法庭提交证据如下：
1.房契合同原件，证明二被告未经原告同意将原告房子进行了买卖、二被告第三条的约定，原告要是不想卖房子，王XX还得把房子倒出来。
2.乔X的证言原件，证明二被告未经原告同意买卖原告的房子。
3.谭X的书面证言、谭X妻子的诊断复印件、CT报告单复印件、执笔人户口登记卡复印件（证明是执笔人写的，签名是谭X本人签的），证明当年王XX是跟谭X说从乔XX那里买的房子，才到房产部门照的相，谭X将房子卖给乔XX的事实经过；房产部门用于登记的所有手续都是假的。
4.房屋登记档案，证明用于给王XX登记的手续是虚假的，谭X的身份证是“起立”的“起”，而契约书上谭X的名字都是谭“启”。
被告乔X未到庭，经法院工作人员对其调查，其辩称，2009年卖的房子是我弟弟乔XX的，因为乔XX欠我3万元，把他的房子卖了2万元，顶我弟弟欠我的钱了，卖房子第二年我告诉我弟弟卖房子的事了。被告乔X未提供证据。
被告王XX辩称，被告是在乔X处购买的房屋，并有原房主配合过户，且房照在乔X处，王XX有理由相信房屋是乔X的。乔X和王XX买卖房屋有效，应该得到法律的支持。1.本案二被告签订的房屋买卖合同真实有效，双方应根据合同严格履行约定义务。一方支付房款，而另一方交付房屋，并在原房主的配合下将房屋过户登记在了买方名下，此交易已经完成，符合法律规定，并无《合同法》第52条规定的合同无效的情形。2.原告在时隔6年之后起诉被告返还房屋，称其不知道房屋被姐姐所卖与常理相悖，更与事实不符。原告在此6年间曾回来办理过房屋买卖事宜，也知道此诉争房屋卖给被告的情况，当时原告并无悔意，也没有提出任何异议，说明原告是认可此买卖行为的。3.假设原告真的是房屋所有权人，那么被告王XX依据善意取得制度也必然合法取得房屋所有权。4.本案应适用诚实信用原则及公平原则。被告买房已6年之多，对房屋也进行了整体的修缮，如果法院�决将房屋返还原告将违背公平原则，损害了被告的合法权益。综上，请求法院做出公正的判决，驳回原告的无理诉求。
为证明其主张事实成立，被告王XX向法庭提交证据如下：
1.到庭证人孙X的证言材料，证明乔X将房子卖给王XX，时间是五六年前，乔X将房子以2万元的价格卖给王XX，是听说的。
2.到庭证人牛X的证言材料，证明乔X将房子卖给王XX，五六年前的事，卖房子的时候我没在场，是听邻居们说的，2万来块钱卖的。乔XX在二、三年前回克山来卖自己的房子了，他自己的房子与乔X卖的房子是是斜对个，道南、道北隔20米。
3.经被告王XX申请，齐齐哈尔市科学技术咨询中心司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书，鉴定意见为：就现有提供的字迹样本，经综合评断：克山县人民法院送检的二零零九年四月二十六《房契合同》原件中�在下边乙方处“王XX”签名字迹是王XX本人书写。
4.经被告王XX申请，法院工作人员对刘X的调查笔录，证实关于乔XX、王XX买卖房屋的事细情不知道。
5.经被告王XX申请，法院工作人员对梁X的调查笔录，证实关于乔XX、王XX买卖房屋的事不知道。
对原、被告提交的证据，双方发表如下质证意见：对原告提交的证据1，被告王XX表示对证据的真实性和合法性有异议，申请进行鉴定，王XX的字不是我签的，正常的买卖合同不会签订此条款，此条款与常理相悖，正常人都不会签订此条款。对原告提交的证据2，被告王XX表示乔X作为证人不符合证人的身份，因为乔X是本案的被告，只能是被告的一份陈述不能作为证人证言，乔X没有出庭接受被告的质证，法庭不应该采纳。对原告提交的证据3，被告王XX表示，⑴证人证言是虚假的，与事实不符，是证人配合王XX在产权部门过户的；⑵证人未到庭接受质证，此份证言不应被法庭采纳；⑶证人的爱人诊断书与本案没有关联性，不是证人未到庭的理由；⑷证人称房产部门用于登记的所有证据都是假的，那么本案应该是行政案件，原告应该起诉房产部门进行行政撤销，王XX是通过正常合法的手续到房产部门进行的登记，如果像原告所说的，原告应该起诉房产部门，而不是王XX。对原告提交的证据4，被告王XX表示，证据的来源真实性没有异议，对证明的内容有异议，此份证据，与第三份证据都超过举证期限提交的，不应采纳。核实谭X的身份是房产部门的义务，而不是王XX的义务，王XX是从乔X手中购买的房子，王XX不需要核实谭X的身份，如果是虚假的应该是房产部门核实，承担行政责任。
对被告王XX提交的证据1、2，原告表示证人不仅是原、被告的老邻居，还是现在王XX�邻居，而原告离开克山多年，证人存在倾向性问题，明显是倾向于被告，所以对原告不利的证言法庭不予采信，买卖房子时，该证人并没有在现场，而且该证人也说多年老邻居不知道这个房子是乔X的，那么自然这个房子是乔XX的。对被告王XX申请鉴定的证据3，原告表示无异议，被告王XX表示对真实性无异议，对证明内容有异议，这个合同的内容是虚假的，与事实不符，也与常理相悖。此内容也不符合合同的连续性与稳定性。稍有常识的人都不会这么签的，所以是原告伪造的虚假内容。虽然鉴定的签字的笔迹是王XX的笔迹，但是内容不是。而且条款如果返还房屋，将退还被告装修款10，000.00元，此10，000.00元是如何计算出来的，不得而知。所以是虚假内容。对经被告王XX申请，法院调查的证据4、5，原告表示证人知道这个房子是乔XX的，但是证人不想说。被告王XX表示如�房子真的是乔XX的话，证人说不知道，那么证实这个房子不是乔XX的，恰恰能证实被告的观点。
结合原、被告的举证及质证意见，本院对当事人提交的上述证据进行综合审核后，认定结果如下：对原告提交的证据1，结合被告方申请鉴定的证据3，对该证据予以确认。对原告提交的证据2，因乔X是本案被告，故对其所做的陈述，不应做为证人证言，故不予认定。对原告提交的证据3，因该证据是书面证言，根据法律规定证人应出庭接受当事人质证，该证人未经庭审质证，故该份证据不予认定和采信。对原告提交的证据4的真实性予以确认。对被告王XX提交的证据1、2，予以确认。对申请鉴定的证据3，因系专业部门做出的鉴定意见，故对该证据予以确认。对申请法院调查的证据4、5，予以确认。
本院依据法庭调查及证据认证，认定本案事实如下：被告乔X�原告乔XX系姐弟关系。2001年左右，原告乔XX外出打工。乔XX欠其姐乔X3万元钱，被告乔X于2009年4月26日将其弟原告乔XX的房屋以2万元的价格卖给了被告王XX，双方签订了房契合同，合同约定：1.房屋价格人民币2万元整，签订协议后现金一次性付给甲方姐姐乔X。2.房屋产权变更手续费用由乙方自己负责，甲方姐姐乔X负责提供并协助乙方一切变更手续文件，如发生变更手续不全无法办理，甲方姐姐乔X赔偿乙方一切经济费用。3.如果甲方从外地回来后，对乙方发生毁约（不想卖房），甲方姐姐乔X负责退还乙方买房款人民币2万元整，并且赔偿乙方毁约金人民币1万元整，其他房屋维修费用损失1万元整，共计返还人民币4万元整。4.本房屋至2009年4月26日以前发生的一切经济费用（包括债务纠纷、水电费等一切费用）由甲方姐姐乔X负责，乙方概不负责。5.甲方姐姐乔X30日内负责提�过户手续（甲方房照、身份证等），如超期发生其他后果由甲方姐姐乔X负责。
另查明，2012年乔XX回到克山县后，其姐告知将其房屋卖给王XX一事。
本院认为，被告乔X与被告王XX之间就原告乔XX的房屋签订的房契合同，房屋产权人系原告乔XX而不是被告乔X，被告乔X与王XX签订房契合同不具备主体资格，乔X无权处理他人财产，也无证据证明乔X行使代理权，故该合同系无效合同。被告王XX做为善意取得第三人，按市场价格出资购得该房屋，已实际占有并更名过户，且不是恶意购买，也不是欺骗他人。原告在知道房屋被其姐卖掉后未主张过权利，原告乔XX与其姐乔X之间的债权债务关系不能对抗王XX善意取得房屋的所有权，故原告无权对被告王XX主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乔X与被告王XX签订的房契合同无效；
二、驳回原告乔XX关于要求被告王XX倒出房屋，将房屋交付给原告的诉讼请求。
三、案件受理费320.00元，由原告乔XX负担160.00元，由被告乔X负担160.00元。鉴定费1，800.00元，由被告王XX负担。
如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 李明岩
代理审判员 李首君
人民陪审员 陈会文
二〇一五年十月十二日
书 记 员 李 莹
本判决所引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。