浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终89号
上诉人（原审被告）：嘉善龙禹置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县罗星街道环西南路****号**号楼。
法定代表人：杨立平。
委托诉讼代理人：张广义，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：崔佳松，男，1989年6月27日出生，汉族，住浙江省嘉善县。
上诉人嘉善龙禹置业有限公司（以下简称龙禹公司）因与被上诉人崔佳松商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2016）浙0421民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙禹公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、一、二审诉讼费由崔佳松承担。事实和理由：一、龙禹公司在2015年9月30日前已具备房产交付的全部条件，包括：1、建设工程经验收已合格，取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备了房产正常使用的基本条件。同时通过电话、邮件等多种方式发放了收房通知。由于崔佳松故意拖延而迟迟不收房。二、关于产权登记，《商品房买卖合同》第十六条之一明确约定日期为180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。龙禹公司于2016年6月3日完成产权登记，时间为124日，在约定的180日内，故按照合同约定，龙禹公司只承担总180日内的万分之一，即765807×0.0001=77元（小数点后四舍五入）。
崔佳松二审未作答辩。
崔佳松向一审法院起诉请求：1、判令龙禹公司赔偿崔佳松因层高缩小的损失29928元（768179×0.03=23045元，768179×0.00448×2=6883元）；2、判令龙禹公司赔偿崔佳松违约金共计23046元（其中逾期交房的违约金自2015年8月1日起计算至2015年12月24日为11523元；逾期交证的违约金自2016年2月1日起计算至2016年7月1日为11523元，自2016年7月2日起计算至实际交证日止）；3、判令龙禹公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2015年6月3日，崔佳松与龙禹公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，崔佳松向龙禹公司购买“塞纳蓝湾”小区1幢3单元1902室房屋，层高为2.9米，建筑面积139.27平方米，单价5515.75元/平方米，总价为768179元。付款方式及期限：买受人于2015年6月3日首付房款238179元，“其余房款530000元通过银行贷款的方式支付，并应在本合同签署之日起7天内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。”龙禹公司应于2015年7月31日前将符合相关条件的商品房交付崔佳松使用，逾期后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：①…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”。合同第二十四条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。附件八第九条第2项约定：“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的约定款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房。交付日期应顺延至买受人付清相应款项后60天内。顺延期限不视为出卖人交付逾期，出卖人无需另行书面通知买受人办理交付手续。”附件八第十二条约定：“如因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，一般按主合同约定支付违约金，但最高违约金额度不得高于按《商品房买卖合同》买受人房款总金额的5%。”合同还对其他相关事项作了约定。
合同签订后，崔佳松于2015年6月3日按约向龙禹公司支付了购房款238179元，龙禹公司于同日开具了相应金额的销售不动产统一发票，其余房款530000元通过银行贷款的方式支付，崔佳松于2015年8月7日签订了嘉兴市个人住房公积金组合贷款借款合同，龙禹公司于2015年11月10日开具了金额为530000元的销售不动产统一发票。
崔佳松于2015年12月24日办理了交房手续，上述案涉房屋的实际层高为2.8米，实际面积为138.84平方米，比预售面积减少了0.43平方米，龙禹公司退还了购房款2372元，崔佳松实际支付的购房款为765807元。案涉房屋的产权初始登记日期为2016年6月3日。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于层高违约的损失赔偿问题。一审法院认为，双方约定案涉房屋层高为2.9米，实际层高为2.8米，龙禹公司已构成违约，客观上造成了案涉房屋品质的下降，龙禹公司应承担违约责任。因《商品房买卖合同》对层高不符合约定的违约责任未作约定，案涉房屋的层高降低误差约为（2.9-2.8）/2.9=3.44828%，崔佳松主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定和《商品房买卖合同》第六条的约定计算损失，该计算方式基本合理，但计算基数应以实际购房款765807元为准，即765807×3%=22974元，765807×0.44828%×2=6866元，合计29840元（小数点后四舍五入）。
二、关于逾期交房违约金的问题。合同约定龙禹公司应于2015年7月31日前交付案涉房屋，龙禹公司实际于2015年12月24日办理交房，龙禹公司逾期交房违约明显，但合同第七条付款方式及期限约定，余款530000元通过银行贷款方式支付，崔佳松应在本合同签署之日起7天内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署合同及其他全部文件，崔佳松实际于2015年8月7日签订了嘉兴市个人住房公积金组合贷款借款合同，崔佳松延期了58日，则龙禹公司的交房期限可作相应顺延，本案龙禹公司逾期交房的期间应认定为88日（从2015年8月1日起计算至2015年12月24日止共146日，扣除顺延的58日，146-58=88），按合同第十条约定按每日万分之一计算违约金，即765807×0.0001×88=6739元（小数点后四舍五入），龙禹公司应承担的逾期交房违约金为6739元。龙禹公司关于房屋竣工验收备案是有关职能部门的工作，非龙禹公司所能左右，属于其他非出卖人所能控制的因素，龙禹公司可相应延期，不能据此认定逾期交房违约的辩解，没有事实和法律根据，不予采信。
三、关于逾期交证违约金问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，龙禹公司承诺在2016年1月31日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，但龙禹公司实际于2016年6月3日完成产权登记，龙禹公司显属违约。至于产权初始登记证书的交付问题，因崔佳松委托龙禹公司办理案涉商品房的转移登记，实际操作中龙禹公司无需交付崔佳松，龙禹公司完成产权初始登记日期可视为交付日期。龙禹公司关于因三证合一政策导致办证时间拖后，属于不可抗力，不应承担违约责任的辩解，没有事实根据和法律依据，不予采信。龙禹公司应按约承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算问题：1、违约金的计算期间。《商品房买卖合同》第十六条约定，龙禹公司承诺在2016年1月31日前办理土地、房屋的初始登记，取得相应的权属证书，龙禹公司实际于2016年6月3日完成产权登记，故违约金应自违约之日2016年2月1日起计算至2016年6月3日止（合计124日）。初始登记产权证书办理后，崔佳松委托龙禹公司办理商品房的转移登记，双方之间属于委托关系，双方对委托办证的期限及违约责任并没有作出约定，故初始登记产权证书办理后，崔佳松要求龙禹公司继续承担逾期办证的违约责任没有合同根据和法律依据，崔佳松主张2016年6月3日以后违约金的相关诉讼请求，不予支持。2、违约金的计算标准。按照《商品房买卖合同》第十六条约定，“…1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任…”，本案逾期办证违约日期未超过180日，故应按每日万分之一计算。3、违约金的金额及计算方式。逾期办证日期为124日，按照每日万分之一计算，即：765807×0.0001×124=9496元（小数点后四舍五入），本案逾期办证的违约金应确定为9496元。
综上，崔佳松的全部诉讼请求中，对层高违约的损失29840元、逾期交房违约金6739元、逾期交证违约金9496元，予以支持，其余请求不予支持。龙禹公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、龙禹公司于该判决生效之日起七日内支付崔佳松层高违约损失29840元、逾期交房违约金6739元、逾期交证违约金9496元，合计46075元；二、驳回崔佳松的其他诉讼请求。如果龙禹公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，减半收取562元，由崔佳松负担73元，龙禹公司负担489元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、龙禹公司应否支付逾期交房违约金；二、一审计算逾期交证违约金是否正确。
关于争议焦点一。双方合同约定出卖人应当在2015年7月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，如未按约定的期限将商品房交付买受人，则按逾期时间是否超过60日分别处理来计算违约金。但龙禹公司实际于2015年12月24日才办理交房，违约明显，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。龙禹公司辩称2015年9月30日已具备交房条件并发放了交房通知，是崔佳松故意拖延不收房，但未就此提供相应证据，更何况龙禹公司所称具备交房条件的日期已经迟于约定的交房日期。另外，本院注意到，一审考虑崔佳松未按约定的付款期限办理按揭贷款手续，从而相应扣除了逾期交房的天数，已相应减免了龙禹公司应承担的违约责任。因此，对龙禹公司认为不应支付逾期交房违约金的抗辩意见，本院不予采信。
关于争议焦点二。龙禹公司认为，根据合同约定，本案逾期交证违约金不应按日计算，仅需按已付房款的万分之一一次性计算。对此，本院认为，合同约定了逾期交付权属证书的违约责任，根据逾期是否超过180天分别承担不同比例的违约金，逾期在180日内，承担已付房款万分之一的违约金；逾期超过180天，违约金为每日万分之三。从上述文义并结合合同其他条款来看，约定的违约责任均应当是按日计算，只是计算时依据的比例不同。其次，根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。即使本案如龙禹公司所称逾期180日内的违约金无需按日计算，但崔佳松在起诉时即主张违约金按约定比例乘以逾期天数，已向人民法院请求增加违约金，一审审查认为约定的违约金过低从而支持崔佳松相应诉讼请求，属正当行使自由裁量权，并未违反法律规定。最后，从实际来看，若仅按已付房价款的万分之一而不按日计算，即便逾期交证长达数月甚至半年，出卖方也仅需支付几十元违约金，违约责任过轻，权利义务明显失衡，亦不符合当事人设立违约责任的目的。综上，龙禹公司认为无需按日计算逾期交证违约金的抗辩意见，本院不予采信，一审按逾期天数计算逾期交证违约金并无不当。
综上，龙禹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1125元，由嘉善龙禹置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年二月十五日
书记员 赵婉沁