北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00941号
上诉人（原审原告）曾少明，男，1981年9月7日出生。
委托代理人许大方，北京市法昂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴勇，男，1960年11月12日出生。
委托代理人杨丽丽，北京市义方律师事务所律师。
上诉人曾少明因与被上诉人吴勇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第14085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾少明之委托代理人许大方，被上诉人吴勇之委托代理人杨丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年12月，曾少明起诉至原审法院称：我系北京市朝阳区某号房屋（以下称诉争房屋）的产权人，2010年11月26日我与律玉鸿办理了委托公证，委托其代办房产相关手续，相关一切后果由我承担。我从房管局查询到档案材料，在2011年3月9日，律玉鸿代理我与吴勇签订了房屋买卖合同，以严重低于市场价值的102万元将诉争房屋出售给吴勇，并于当天办理了房屋过户手续。我认为上述房屋买卖合同属于合同法规定的无效情形，故主张要求确认双方在房管局备案的2011年3月9日的房屋买卖合同无效，同时补充说明一下，我方未实际收到吴勇的购房款。
吴勇在原审法院辩称：我方认为我与曾少明之间的合同有效，因为房款不是房管局备案合同中显示的价款，实际的价款是4678000元（其中包括我替曾少明偿还的诉争房屋的银行贷款1128519元）。当时网签合同是1020000元，但真实合同为400多万，目前无法提交真实合同。我与律玉鸿签署购房合同后，因诉争房屋存在抵押，我支付2050000元房款后将房屋抵押解除，双方本来约定2011年3月7号去过户，由于曾少明材料没带齐，所以3月9号才去过户，并完成了过户。之后我患病经济紧张，无法支付剩余房款，所以我将诉争房屋卖给了案外人冯慧君，冯慧君把全部房款5250000元打给律玉鸿，律玉鸿扣除了我方应支付其的剩余房款及房屋过户的税金，将剩余部分款项退给我，大概2520000元左右。曾少明主张无效的理由不符合法律规定，2011年3月7日签订的合同曾少明本人也在场，曾少明主张无事实及法律依据请求法院驳回。
原审法院经审理查明：诉争房屋原登记的产权人为曾少明，登记日期为2009年12月12日。
曾少明于2010年11月26日办理公证委托书，委托案外人律玉鸿办理诉争房屋的如下手续：1.办理银行提前还款手续及领取房产证、他项权利证等文件；2.办理解押登记手续；3.签订房屋买卖合同；4.办理产权过户登记手续；5.代缴相关税费；6.代收房价款；7.协助买方办理银行贷款；8.办理物业交割手续；9.其他与上述房产出售有关的一切事宜。并注明受托人有转委托权，委托期限自委托书签订之日两年内。
审理中，曾少明提交日期为2011年3月9日，曾少明作为出卖人与吴勇作为买受人就诉争房屋签订的存量房屋买卖合同，合同约定价款为1020000元。吴勇对该份合同真实性认可，并陈述确实是在房管局过户时备案的合同，并陈述该合同中曾少明的签名是代理人律玉鸿签署的。吴勇并提交曾少明作为出卖人与吴勇作为买受人，签订日期为2011年3月7日的存量房屋买卖合同，合同价款为1020000元，合同中出卖人处有曾少明签名。曾少明对于吴勇提交的2011年3月7日合同上其签名的真实性认可，但提出其只在空白合同中签了姓名，签字时间也不是2011年3月7日。
吴勇提交收条三张，证明其于2011年2月27日向律玉鸿缴纳购房定金5万元，于2011年3月2日向律玉鸿缴纳房款200万元，于2011年3月17日向律玉鸿缴纳房款2628000元。
吴勇提交曾少明个人提前还款查询单，证明在2011年3月2日其替曾少明提前偿还诉争房屋的贷款，金额1128519.54元。曾少明认可其本人未偿还银行贷款。
另，案外人冯慧君以曾少明以房屋买卖合同纠纷为案由在2011年8月起诉吴勇至法院，要求交付房屋并支付违约金。该案审理中，法院依法追加曾秀寰、曾志（曾少明之父母）作为第三人参加诉讼。该案中查明，2011年3月15日吴勇作为出卖人与冯慧君作为买受人就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴勇将诉争房屋出售给冯慧君，价款5250000元。2011年3月18日，案外人董鹏飞代表吴勇与冯慧君签订了《欠款交付书》，冯慧君于当日将5250000元交付给吴勇，吴勇同意冯慧君将款项支付至律玉鸿在中国工商银行开设的账号为×××的账户中，2011年3月17日，冯慧君向律玉鸿账户中汇入4500000元，3月18日，汇入750000元。2011年3月17日，涉案房屋自吴勇名下转移登记至冯慧君及案外人常新杰名下。法院最终认定冯慧君与吴勇之间的房屋买卖合同合法有效，判决吴勇交付房屋给冯慧君，曾秀寰、曾志承担连带责任；吴勇支付冯慧君违约金。后第三人曾秀寰、曾志上诉，北京市第二中级人民法院以（2013）二中民终字第04080号民事判决书，维持了一审的判决。
经原审法院询问，曾少明主张合同无效的理由为合同价款远低于市场价，损害了其与国家的利益。
案件审理过程中，曾少明曾要求追加律玉鸿作为当事人参与诉讼，法院根据当事人提供的联系电话和地址均无法联系上律玉鸿。
原审法院经审理后认为：曾少明作为房屋的产权人其将房屋出售事宜全权委托给案外人律玉鸿，律玉鸿签署合同及收取房款的行为均系其委托权限的内容，曾少明应自行承担相应的法律后果。曾少明现以合同约定价款过低为由，主张合同无效的理由，法院不予支持。其如认为受托人的相关行为侵害了其权益，可以另行主张。
据此，原审法院于2013年10月判决：驳回曾少明的诉讼请求。
原审判决后，曾少明不服，上诉至本院要求撤销原审判决，改判其与吴勇2011年3月9日签订的《存量房屋买卖合同（合同编号C450647）》无效，由吴勇承担一、二审诉讼费。上诉主要事实与理由为：原审法院对案件基本事实认定不清，缺乏证据支持。吴勇与律玉鸿恶意串通，以房屋买卖的合法形式达到掩盖非法窃取曾少明所有的涉案房屋的非法目的，故诉争买卖合同应属无效，无效原因为房屋交易价格明显属不合理的低价，合同主要条款约定不明，该合同未实际履行，吴勇未提供支付房款的有效证据，诉争买卖合同超出了曾少明的授权范围，且事后未得到曾少明的追认等。吴勇同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同》、房产证、公证书及委托书、（2012）朝民初字第16100号民事判决书及（2013）二中民终字第04080号民事判决书、收条、提前还款查询单等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为双方签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。
曾少明主张诉争合同无效的依据为吴勇与律玉鸿存在恶意串通损害行为，且以签署买卖合同的合法行为掩盖窃取其房产的非法目的。对此本院认为，依据本案已查明的事实，曾少明作为诉争房屋的产权人，将房屋出售事宜全权委托给案外人律玉鸿，并对出具委托书的行为进行了公证，根据委托书载明的委托事项，律玉鸿有权代表其签署房屋买卖合同及收取房款等，曾少明认为律玉鸿代表其与曾少明签订诉争买卖合同超出授权范围的主张不能成立，对于律玉鸿签署合同以及收取房款的行为，应由曾少明承担相应的法律后果。曾少明主张诉争买卖合同约定的房屋价款过低，但依据吴勇所举律玉鸿书写的收条、提前还款查询单等证据及冯慧君向律玉鸿帐户汇款的事实，可以表明双方实际约定的交易价格远高于诉争合同载明的价格。曾少明虽对吴勇提供的律玉鸿所写收条的真实性持有异议，称双方并无真实交易，其亦未收到曾少明给付的房价款，但曾少明作为委托律玉鸿从事房屋买卖活动的委托人无法通知律玉鸿到庭对上述事实予以核实，原审法院亦无法联系到律玉鸿了解相关情况，曾少明应自行承担上述事实不能查明的不利法律后果。如律玉鸿存在损害曾少明权益的行为，曾少明可与其另行解决。
综上，依据现有证据尚不足以证实律玉鸿与吴勇存在恶意串通行为以及以合法行为掩盖非法目的行为，亦无充分证据证明存在其他阻却合同效力事由，曾少明主张诉争合同无效，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费案件受理费70元，由曾少明负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由曾少明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年二月十八日
书 记 员 王 艳