文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0106民初14656号原告（反诉被告）：胡蓉，女，1978年2月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘英勋、许慧，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林伟萍，女，1955年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王华丽，广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）胡蓉诉被告（反诉原告）林伟萍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡蓉诉称：原告与被告于2015年3月31日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告自2015年4月1日起租用广州市天河区天河北路177号祥龙花园祥龙阁3006房（被告是产权人的母亲），租期一年，每月租金15000元，由原告先向被告支付30000元保证金，保证金在租赁期满或解除合同之日，被告将无息退还给原告。签订合同后，被告交付租赁物业给原告使用。2016年3月，原告通过电话方式向被告提出不再续租，合同到期后即解除租赁合同关系，但被告不置可否。2016年3月至4月期间，原告多次以电话、短信、微信方式联系被告，要求其出具放行条以便原告撤场交还场地，但被告以各种理由拖延，且多次找来物业公司看管，不让原告撤场，导致原告在2016年5月30日才搬离租赁物业。原告通知被告不再续租后，一直与被告协商退还保证金的事宜，被告刚开始同意在原告交还场地之后退还保证金，但场地交还后被告还是以各种理由拖延至今仍未退还。被告出租的物业包括顶层建筑物，但在交付使用时并未告知原告顶层建筑物有损坏，雨天会出现漏水情况。原告在使用顶层物业一个月后发现雨天漏水，并多次联系被告要求修缮均被拒绝，导致原告存放的物品浸湿损坏，无奈之下原告于2015年5月自行出资处理顶层建筑物漏水的问题。被告在交付租赁物业给原告使用时，未尽到告知义务，故意隐瞒顶层物业在下雨天会出现漏水的情况，导致不知情的原告在使用顶层物业时毫无防备，造成一定的财产损失，被告作为物业的所有人及出租人，应当承担物业的修缮费用。在租赁期间内，被告多次在未提前通知原告的情况下带人到租赁物业看房，对原告经营造成不良影响。但当原告在使用租赁物业期间出现问题时找被告处理，被告要不就是不予置之，要不就是拒绝处理。原告认为，被告没有尽到提供符合使用条件租赁物的义务，也未尽到相关情况的告知义务。双方解除合同后，被告有义务返还租赁保证金，并且承担房屋的修缮费用，现被告拒绝返还上述款项已经构成违约，造成原告损失。故原告特向法院起诉，请求法院判令：一、被告返还原告保证金30000元及支付逾期返还保证金利息（自2016年5月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；二、被告向原告支付修缮租赁物业费用4100元；三、被告承担原告因本案产生所支付的律师费损失8000元；四、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）林伟萍反诉称：被告与原告于2015年3月经协商签订了房屋出租合同，约定被告将广州市天河区天河北路177号祥龙花园祥龙阁3006房以每月15000元出租给原告及其名下的麦俊商务服务有限公司作美容美体使用，为期一年，押金30000元。合同约定，原告若不按时交租金，每逾期一日则需向被告按当月租金的10%缴纳违约金。2015年4月至2016年5月期间，原告逾期支付2015年10月的租金达20天，2016年1月起原告多次拖欠租金，最长达23天。被告曾多次通过微信联系原告以及其助手梁小姐，通知其按时交租，但原告逾期4天支付2016年1月租金、逾期23天支付2016年2月租金、逾期5天支付2016年3月租金、逾期10天支付2016年4月租金、逾期10天支付2016年5月租金，一年的合同期间中原告有6个月租金都是拖延支付，累计共72天，违约金共计100800元。因此，原告所交的30000元押金被告有权不予退还，且原告还应按照合同约定支付逾期支付租金的违约金共计100800元。2016年3月31日，合同期已满一年，按合同约定第二年租金按8%比例递增，而原告分别在4月11日、5月11日所交的15000元租金并未按合同约定的按8%比例递增，原告理应支付递增费和违约金。2016年3月31日租赁合同已满一年，2016年4月5月原告已交房租继续使用租赁房屋，应视为成立新的租赁合同。原告在续租后两个月后提出终止合同，是单方解约的行为，被告有权要求原告赔偿因其违约引起的费用和损失。而且原告逾期支付2016年5月租金超过十天，按合同约定被告有权解除合同，收回房屋，并没收押金和要求赔偿损失。原告还一直拖欠2015年4月至9月的物业管理费2275.40元、2016年3月至5月电费556元，2016年6月至7月电费176元，共计3007.40元。被告一直向原告要求交还房屋钥匙，原告以没取回押金为由一直没交回钥匙，导致房屋现仍空置，物业损失严重。综上所述事实，被告提出反诉，请求法院判令：一、原告支付2015年4月至9月的物业管理费2274.40元，2016年3月至5月的电费356元，6月至7月的电费176元，共计2806.40元；二、原告支付在合同期间逾期支付租金的违约金共计118500元至清偿之日；三、原告支付合同期满续租后的递增租金共计2400元；四、原告返还广州市天河区天河北路177号祥龙花园祥龙阁3006房的一套钥匙；五、原告赔偿房屋空置的租金损失（从2016年6月起，按合同签订的第二年递增8%的租金标准即每月16200元计至清偿之日止）；六、原告赔偿本案产生的所有律师费、误工费、交通费共计10000元；七、原告将房屋墙面恢复原貌；八、原告向被告支付垫付的装修维修费用613元；九、原告承担本案的诉讼费、保全费。经审理查明：根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2011登记字1045217号）显示，广州市天河区天河北路177号3006（复式）房（下简称案涉房屋）的原登记权属人为肖楚丹，登记时间为2011年8月25日，建筑面积为196.97平方米，规划用途为住宅。2016年8月25日，张宇、中国民生银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换；2016年9月5日核准登记。2010年9月21日，肖楚丹（委托人）向林伟萍（受委托人）出具《委托书》，内容为肖楚丹是案涉房屋的购房人，委托林伟萍为其合法代理人，代表其执行和处理以下事项：一、为肖楚丹与开发公司及房管部门办理房屋登记手续，领取房管部门鉴证后的合同，代领房地产证；……三、对上述房产进行管理、修缮、出租，订立租约，收取租金、押金及领取有关费用，并出具有效的租赁凭证，办理工商注册或登记手续；……十四、申请执行已发生法律效力的判决书、调解书、裁定书及仲裁书，并在执行过程中代为承认、放弃或者变更执行请求、进行和解、签收法律文书，领取执行标的。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，肖楚丹均予以承认等。该《委托书》经广东省广州市南方公证处公证，并由该公证处于2010年9月21日作出了（2010）南公证内字第35107号《公证书》。2015年3月31日，林伟萍（出租人/甲方）与胡蓉（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2015年4月1日至2016年3月31日，月租金额为15000元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方等。现胡蓉以林伟萍未退还租赁保证金为由提起本案诉讼，林伟萍提起反诉。诉讼过程中，胡蓉、林伟萍均确认在签订《广州市房屋租赁合同》前，林伟萍已向胡蓉出示了（2010）南公证内字第35107号《公证书》，胡蓉清楚林伟萍是受案涉房屋的产权人肖楚丹委托代为签订上述合同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，林伟萍受肖楚丹委托而出租案涉房屋，并与胡蓉签订《广州市房屋租赁合同》，而林伟萍在与胡蓉签订《广州市房屋租赁合同》前已向胡蓉出示了（2010）南公证内字第35107号《公证书》，胡蓉清楚林伟萍是受肖楚丹委托代为签订上述合同。因此，据上规定，《广州市房屋租赁合同》直接约束肖楚丹和胡蓉，该租赁合同的出租人为肖楚丹、承租人为胡蓉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”据上规定，胡蓉以林伟萍为被告提起诉讼、林伟萍以自己名义提起反诉，诉讼主体均不适格，本院依法对胡蓉的起诉、林伟萍的反诉裁定予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项及第二款的规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）胡蓉的起诉；二、驳回被告（反诉原告）林伟萍的反诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  张莉萍人民陪审员  罗幸荣二〇一七年三月二十九日书 记 员  梁怡筠罗小玲本裁定书于2017年月日送达