江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1102民初2697号
原告：卜�军。
原告：丁镇青。
共同委托诉讼代理人：王云，江苏南昆仑律师事务所律师。
被告：李军。
委托诉讼代理人：道欣。
第三人裔鑫。
原告卜志军、丁镇青与被告李军、第三人裔鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告卜志军、丁镇青的委托诉讼代理人王云，被告李军及其委托诉讼代理人道欣和第三人裔鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卜志军、丁镇青向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金25000元及违约金；2.判令被告返还房屋并将洗车漏水槽恢复原状；3.判令被告支付房屋的占有使用费（自2016年7月1日起至实际给付之日止，按原合同约定的租金标准计算）；4.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更支付违约金的诉讼请求为：违约金以25000元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算。事实和理由：原告卜志军与被告李军于2013年6月30日自愿签订房屋租赁合同一份，约定租房地址为学府路70号1幢115室，租赁期限为三年（自2013年7月1日起至2016年6月30日止），租金为每年45000元（租赁期间发生的物业费、水费、电费等任何费用都由承租方承担），租金每一年交纳一次，先付款后租用。在该合同履行期间，被告未按合同约定支付第三年租金，至今仍欠付租金25000元；租赁期满，被告也未依约向原告返还租赁房屋。同时，原告了解到该房屋由第三人裔鑫实际占有使用。为维护自身合法权益，故提起诉讼。
被告李军辩称，认可与原告卜志军签订的房屋租赁合同，但不存在拖欠租金的事实。被告称自己交纳了2013年7月1日至2015年6月30日共计两年的租金，经与原告协商一致，已于2014年年底退租，原告本应退还被告多交纳的半年租金22500元，但因为是被告主动提出退租，按照双方合同约定提前终止协议的一方需赔偿另一方肆万元整违约金。被告又于2015年7月分期支付了原告20000元，加上合同签订时交纳的押金10000元，被告已经承担了提前解除合同的违约责任，原告还应当退还多收取的12500元。
第三人述称，其与朋友高腾合伙经营洗车店，被告李军与高腾签订转租协议，将诉争房屋出租给他们，他们交纳了10000元押金和40000元房租给被告。不久，合伙人高腾退伙，将租赁协议和押金收条交给他，他给了合伙人20000元。原告卜志军催收水电费的时候，知晓了转租的事实，原告与其谈过房屋转让一事，同意第三人收取转让费后搬走，期间第三人也协助原告带房客看过诉�房屋。2016年6月30日开始，第三人已不再使用诉争房屋，随时可以搬出。原告诉请与其无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证如下：1.房产租赁合同一份，拟证明原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系；2.原告卜志军2014年6月9日至2015年7月31日期间的银行卡交易明细，拟证明被告李军第三年度支付租金20000元，尚欠租金25000元；3.从第三人裔鑫处获得的被告李军与第三人裔鑫签订的“房产租赁协议”，拟证明被告李军与第三人裔鑫存在房屋转租事实。被告对证据1予以认可，对证据2拟证明的欠付租金的事实有异议，对证据3的真实性不予认可。第三人对证据1、2拟证明的事实不清楚，对于证据3系其自己制作提供给原告，并非被告李军签订。被告举证如下:4.被告李军与案外人签订的诉争房屋隔壁两间房屋的租赁合同一份，拟证明被告共租赁三间门面房经营汽车装饰生意，因诉争房屋隔壁两间门面房提前收回，与原告卜志军协商一致提前退租；5.被告李军与案外人高腾签订的房屋租赁协议，拟证明拖欠的25000元租金已通过高腾支付给卜志军。原告对证据4、5不予认可。第三人对证据4不知情，对证据5的真实性有异议。
对于证据1，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于证据2，内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以确认。对于证据3，第三人裔鑫的陈述直接否定该证据的真实性，且与证据5相矛盾，本院不予认可。对于证据4，本院认为该合同不能证明原告卜志军与被告有协商一致提前解除合同的合意，不予认可。对于证据5，本院认为该合同非法律意义上的支付凭证，对被告举证证明的事实不予认定，但该份证据与第三人陈述相印证，可以认定被告李军与案外人高腾之间的转租事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告卜志军（甲方）与被告李军（乙方）于2013年6月30日签订房屋租赁合同一份，合同约定“租赁学府路70号1幢115室房屋，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。租金为每年45000元（租赁期间发生的物业费、水费、电费等任何费用都由承租方承担），租金每一年交费一次，先付款后租用。乙方所交费用到期的前一个月，乙方向甲方支付下一期租金，另乙方须交付押金壹万元。乙方缴纳的押金如租赁期内乙方未违反本协议内容，甲方将在租赁结束后如数退还。乙方如发生拖欠房租情况的，除仍应及时如数补交外还应按每日伍佰元以逾期天数计算支付违约金。”合同签订后，原告依约将诉争房屋交付给被告使用。被告向原告卜志军交纳押金10000元，并按�交纳两年租金，2015年7月又支付第三年度租金20000元。至2016年6月30日合同届满之日，被告尚欠租金25000元。被告李军与第三人裔鑫的朋友高腾于2015年4月18日签订房屋转租合同一份，转租期间为2015年5月18日起至2016年5月17日止，高腾退伙后，诉争房屋由第三人裔鑫实际占有使用。
另查明，原告卜志军、丁镇青系夫妻关系，诉争房屋为两原告共同共有。
案件审理过程中，原告和第三人裔鑫于2016年9月26日办理了房屋交接手续。第三人裔鑫自愿承担实际使用期间至交接当日的水电费、物业费及与他人发生的任何经济损失。2016年10月13日，原告卜志军、丁镇青申请撤回对第三人裔鑫的起诉。另外，被告提出其已经承担了提前解除合同的违约责任，无须再承担违约责任，应视为其提出了违约金过高的抗辩。
本院认为，原告系本案诉争房屋的所有权�，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当依约全面履行自己的义务。本案中，被告李军于2015年7月分期支付第三年度租金20000元，尚欠付租金25000元；2016年6月30日合同届满时，被告未依约返还租赁房屋。被告李军拖欠房租、未按时返还租赁物已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付拖欠租金并承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于违约金的数额，原告主张以欠付租金25000元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算，被告认为数额过高。本院认为，按照合同约定，第三季度租金应于2015年6月1日支付，对于违约金的起算基数和起算时间，本院予以确认。对于违约金计算标准，根据公平和诚实信用原则，以被告违约造成的实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，以按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜。
本案诉争房屋已于2016年9月26日由原告与第三人办理了交接手续，因此原告要求被告返还房屋的诉请，本院不再处理。对于原告要求被告将诉争房屋中的洗车漏水槽恢复原状的诉请，因被告李军未予认可且原告未提交证据予以证实，房屋原状尚不明确，对原告要求恢复原状的诉请，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告双方约定租赁合同于2016年6月30日到期，届满之日被告未返还承租房屋，原告可以参照原合同约定的租金标准要求被告�担实际占用房屋期间的房屋使用费损失。案件审理过程中，原告与第三人裔鑫于2016年9月26日办理房屋交接手续。根据合同相对性原则，被告李军应当按照与原告订立的合同对原告承担承租人义务，应承担逾期返还承租房屋期间的房屋使用费。原告要求被告自2016年7月1日起至实际交房之日即2016年9月26日止（共占用87天），按原合同约定的租金标准（45000元/365天）支付房屋占有使用费，共计支付10726.03元，不违反法律规定，本院予以支持。
原告卜志军、丁镇青申请撤回对第三人裔鑫的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决�下：
一、被告李军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卜志军、丁镇青支付房租25000元及违约金（以25000元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
二、被告李军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卜志军、丁镇青支付房屋占有使用费10726.03元。
三、驳回原告卜志军、丁镇青的其他诉讼请求。
如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5550元，由被告李军负担5300元，由原告卜志军、丁镇青负担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李燕汝
人民陪审员 栾群文
人民陪审员 孙学智
二〇一六年十一月三日
书 记 员 朱 静
（附：上诉须知、法律条文）
附实体法法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时�付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。