广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2264号
上诉人（原审原告、反诉被告）：马之博，男，汉族，1957年4月4日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：张树辉，广东昊法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘嘉惠，广东昊法律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：谭建铵，男，汉族，1964年10月13日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：张树辉，广东昊法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘嘉惠，广东昊法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：林锦燕，女，汉族，1970年8月22日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：周文标，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈华康，男，汉族，1968年7月18日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：周文标，广东都汇律师事务所律师。
上诉人马之博、谭建铵因与被上诉人林锦燕、陈华康租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年6月1日，马之博、谭建铵（甲方）与林锦燕（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南海区桂城桂澜路良溪路段良溪工业区内的平洲成西汽车修配厂部分厂房出租给乙方做物资回收使用，租期为2年，从2015年6月1日至2017年5月30日。每月租金为10418.6元。甲乙双方签订合同时，乙方需向甲方交纳合同履约定金31256元。……合同期间，如因政府要征用拆迁，则本合同终止，实际须交付租金时间及搬迁期以政府规定为准，甲方无息退回履约金。该事实有马之博、谭建铵提交的《租赁合同》为证。
林锦燕在涉案租赁地址开办佛山市南海区康资废品回收站，经营类型为个体户，经营者为肖昌华。林锦燕、陈华康为夫妻关系，于1992年11月30日登记结婚。2016年6月28日，佛山市南海区康资废品回收站授权陈华康处理涉案租赁物拆迁事宜。
2016年6月30日，佛山市南海区金融高新区土地资产整理中心（甲方）与陈华康、佛山市南海区康资废品回收站（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，载明：拆迁物业位于佛山市南海区桂城平洲夏西良溪工业区，土地属当地村集体所有，由谭建铵租地自建物业，部分转租给佛山市南海区康资废品回收站使用。回收站定于2016年7月1日前完成搬迁，并将拆迁物业或经营场所全部移交给甲方。移交时，甲乙双方另签订《物业移交确认书》或《经营场所移交确认书》。乙方签订本协议后，即视为回收站同意无条件解除与原出租人之间的�赁关系。
同日，佛山市南海区金融高新区土地资产整理中心（甲方）与陈华康、佛山市南海区康资废品回收站（乙方）签订《物业（场地）移交确认书》，载明：完成搬迁日期为2016年6月30日，拆迁物业、场地移交日期为2016年6月30日。自本确认书签订之日起，拆迁物业、经营场所归甲方处理，甲方有权对其作包括拆除在内的任何处置，乙方不得干涉或阻扰。
2016年7月14日，佛山市南海区金融高新区土地资产整理中心出具《证明》，载明：兹证明位于夏西良溪工业区的佛山市南海区康资废品回收站，因城市更新和城市改造建设的需要，已就拆迁补偿事宜与我中心于2016年6月底签订了《拆迁补偿协议书》，康资废品回收站所在的经营场所需作整体搬迁和移交，不能在此地再继续经营。
诉讼中马之博、谭建铵自认：林锦燕已交清2016年6月30日之前的租金和水电费，并已支付履约定金28350元。马之博、谭建铵于2016年10月1日收回涉案租赁物。
涉案租赁物未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。
原审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故马之博、谭建铵与林锦燕签订的《合同书》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，马之博、谭建铵请求解除合同的主张原审法院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。马之博、谭建铵因涉案租赁合同收取了林锦燕定金即押金28350元，该款项应返还予林锦燕，原审法院支持林锦燕返还押金的请求，驳回马之博、谭建铵没收押金的请求。
关于马之博、谭建铵主张的2016年7月至9月租金及违约金、2016年7月、8月水电费及违约金，涉案租赁合同为无效合同，林锦燕、陈华康仅需向马之博、谭建铵支付实际占有使用期间占有使用费及相关费用，林锦燕、陈华康搬离租赁物后，马之博、谭建铵无权再主张相关费用。林锦燕、陈华康于2016年6月30日与拆迁机构签订了《物业（场地）移交确认书》，马之博、谭建铵虽对林锦燕、陈华康搬离涉案租赁物的时间有异议，但未提供有效证明予以反驳。马之博、谭建铵自认其自用的物业与林锦燕、陈华康承租�涉案租赁物相邻，但称不清楚林锦燕、陈华康搬离时间的辩解，不合常理。结合林锦燕、陈华康自认已收回涉案租赁物，原审法院认定林锦燕、陈华康与佛山市南海区金融高新区土地资产整理中心签订《物业（场地）移交确认书》之日即2016年6月30日为林锦燕、陈华康搬离涉案租赁物时间。马之博、谭建铵关于涉案拆迁行为不属于政府行为的辩解，不影响原审法院对林锦燕、陈华康搬离涉案租赁物时间的认定。综上，马之博、谭建铵主张2016年6月30日之后的占有使用费和水电费及违约金理据不足，原审法院不予支持。
关于马之博、谭建铵主张林锦燕、陈华康支付对厂房损害的赔偿款的问题，因马之博、谭建铵未能举证证明交付林锦燕、陈华康使用时涉案租赁物的状况，马之博、谭建铵应承担举证不能的不利法律后果。原审法院对马之博、谭建铵的该项请求�予支持。
关于马之博、谭建铵主张陈华康对本案承担连带责任的问题，由于林锦燕无需承担本案责任，陈华康亦不需承担连带责任，原审法院对马之博、谭建铵的该主张不予支持。
关于林锦燕主张的逾期返还押金的利息，本案判决发生法律效力前，双方就涉案合同的权利义务尚未确定，马之博、谭建铵未履行未确定的义务不需承担法律责任。本案判决生效后，马之博、谭建铵不履行生效判决确定之付款义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定承担迟延履行的法律责任。故林锦燕主张的利息，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、马之博、谭建铵于判决发生法律效力之日起十日内返还押金28350元予林锦燕；二、驳回马之博、谭建铵的本诉请求；三、驳回林锦燕其他反诉请求。本诉受理费为1054.74元，由马之博、谭建铵负担。反诉受理费为295.37元，由林锦燕负担40.99元，由马之博、谭建铵负担254.38元。
上诉人马之博、谭建铵不服原审判决，提出上诉：一审法院认定事实错误，理由如下：一、《夏西良溪工业区土地整理及开发实施方案》是南海区桂城街夏西股份合作经济联合社利用政府“三旧改造”政策，进行土地整理开发的民事行为，并不属于政府拆迁行为，不具有强制力。南海区金融高新区土地资产整理中心与陈华康、南海区康资废品回收站签订《拆迁补偿协议书》、《物业（场地）移交确认书》对于谭建铵、马之博没有法律约束力，不能以此为由要求马之博、谭建铵承担相关的法律责任或后果。二、一审法院认定“南海区金融高新区土地资产整理中心与陈华康、南海区康资废品回收站签订《拆迁补偿协议书》后，…即视为回收站同意无条件解除与原出租人之间的租赁关系”是认定事实错误。1.马之博、谭建铵不是《拆迁补充协议书》、《物业（场地）移交确认书》的合同当事人，该协议对马之博、谭建铵没有法律约束力，因此不能视为双方的租赁关系已解除或终止，更不能认定涉案物业已移交；2.马之博、谭建铵提交的《物业（场地）移交确认书》不能证实林锦燕、陈华康已搬离，且有图片可以证实对方至2016年10月2日仍自由出入该物业；故对方应支付2016年10月前物业的租金或使用费。三、《拆迁补偿协议书》明确载明拆迁物业有谭建铵租地自建，因此�拆迁物业的所有权应属于谭建铵所有，涉及物业拆迁补偿应与谭建铵协商处理，物业的拆迁补偿款应属于谭建铵所有。陈华康只享有承租物业的使用权，不是所有权人，无权对承租物业进行处分。《物业（场地）移交确认书》是无效约定，不能视为租赁物业已移交给马之博、谭建铵。四、一审法院认定2016年6月30日为林锦燕、陈华康搬离涉案租赁物时间的认定是错误的。合同的解除和物业的移交应有合同相对方马之博、谭建铵与林锦燕、陈华康办理，而非案外人南海区金融高新区土地资产整理中心。五、一审法院认定涉案合同无效是错误的，马之博已提交《南海市建设工程规划许可证报批表》等证实出租物业已按当时规定进行报建审批、备案，因此该出租物业应符合出租条件，合同应为有效。综上，请求二审法院改判：1.撤销原审判决；2.解除双方于2015年6月1日订的�租赁合同》；3.马之博、谭建铵没收履约定金28350元；4。林锦燕立即支付拖欠的2016年7月至9月的租金共31255.8元并从起诉之日起至实际清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；5.林锦燕立即支付拖欠的7月及8月水电费共1867.8元及拖欠的7月、8月水电费的违约金749.8元并从起诉之日起至实际清偿之日按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；6.陈华康对上述3、4、5项诉请承担连带清偿责任；.本案的诉讼费用由林锦燕、陈华康承担。
被上诉人林锦燕、陈华康答辩认为，原审法院查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。
上诉人马之博、谭建铵为证明其主张，提交证据如下：1.关于政府信息公开答复，拟证明涉案土地的拆迁并非政府行为，不属于强制征收性质；2.证明，拟证明谭建铵对于政府的拆迁项目积极配合，政府承诺给�我方土地办理相关手续。
被上诉人林锦燕、陈华康对证据1的真实性无异议，但认为并非拆迁合法性的答复；对证据2即便真实性无异议，但与本案亦没有关联。
经核查，本院认为，以上证据能否证实马之博、谭建铵的主张，本院将在后文综合案情予以阐述。
经审查，原审法院认定的案件事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人马之博、谭建铵和被上诉人林锦燕、陈华康的诉辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同的法律效力及解除涉案租赁合同的诉请是否有法律依据；谭建铵主张的没收定金和支付租金、水电费的诉请应否支持。
结合本案事实，现分析�下：首先，判定涉案合同是否应予解除，其前提条件是涉案合同应具有法律效力，生效的合同方能有解除的必要。经核查，马之博、谭建铵未提交证据证实涉案租赁物取得建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因违法建筑直接损害国家和社会公共利益，并不是当事人私权范畴内就能解决的问题，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案租赁合同无效。鉴于无效合同，自始没有法律约束力，故此马之博、谭建铵有关解除涉案合同的诉请于法无据，本院不予支持。其次，关于谭建铵主张的没收定金的诉请。马之博、谭建铵取的定金系基于涉案合同的约定而取得，现根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还”之规定，合同无效就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，双方当事人的财产状况恢复到没有订立合同时的状态，故不论林锦燕、陈华康是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。故此，马之博、谭建铵作为接受定金的当事人负有返还财产的义务。第三，关于支付租金、水电费的诉请。马之博、谭建铵认为本案中直至9月30日林锦燕、陈华康仍在使用涉案租赁物，并提交图片以证实。经核查，本院可以确认图片形成于10月2日，仅证实承租人2015年10月有出入涉案厂房的情形，但涉案厂房门口已有“拆迁”二字，在没有其他充分证据印证的情形之下，并不能以此推断承租人仍在使用涉案厂房；另�合《物业（场地）移交确认书》已载明完成搬迁日期为6月30日，马之博、谭建铵并没有提交相反的证据推翻该事实，故马之博、谭建铵的诉请理据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1336.84元，由上诉人马之博、谭建铵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一七年六月十日
书 记 员 黎嘉鸿