安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00204号
上诉人（原审原告）：朱宝麟，男，1946年8月4日出生，汉族，退休干部。
上诉人（原审原告）：戴瑶华，女，1949年2月14日出生，汉族，退休工人，系朱宝麟之妻。
上述两位上诉人共同的委托代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司。
负责人：范贤顺，系该公司经理。
委托代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。
委托代理人：项小林，黄山市黄山区法律援助中心律师。
上诉人朱宝麟、戴瑶华和上诉人合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司（以下简称大鹏分公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省黄山市黄山区人民法院于2014年4月18日作出的（2014）黄民一初字第00190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人朱宝麟、戴瑶华共同的委托代理人詹鸣，上诉人大鹏分公司的委托代理人项小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年8月17日，朱宝麟、戴瑶华向某分公司购买商品房，双方签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：该地块土地面积为25843.32平方米，规划用途为住宅、商旅，土地使用年限自2008年7月17日至2078年2月18日；商品房的基本情况：“大鹏忻安华庭”1幢105号房，用途为商业，框架结构，建筑面积为50.06平方米；计价方式与价款为按建筑面积每平方米11900元计算，总价款为595714元；付款方式为一次性付清。合同签订后，朱、戴付清了购房款。在2013年3月8日办理房地产权证时，大鹏分公司告知朱宝麟、戴瑶华土地使用年限为2008年7月17日至2048年2月18日，不能以合同约定的年限办证，双方发生纠纷。朱宝麟、戴瑶华遂诉至法院，请求判令：一、大鹏分公司立即履行双方于2012年8月17日签订的《商品房买卖合同》，按约定的土地使用年限2008年7月17日至2078年2月18日办理房地产权证，如不能按约定办理，大鹏分公司赔偿朱宝麟、戴瑶华经济损失5万元；二、大鹏分公司按规划要求立即对“大鹏忻安华庭”项目中富建大酒店与1#楼之间的阻断进行改造，以坡道或局部台阶形式进行连接；三、大鹏分公司承担诉讼费用。
原审另查：2008年7月17日，大鹏分公司领取了位于黄山市黄山区北海南路新区圆盘东侧地块的黄国用（2008）第104号土地使用权证，该证载明：地号为09060105051，地类（用途）为住宅、商旅，使用权类型为出让，终止日期为2078年2月18日，使用权面积为25843.32平方米。2012年12月20日，大鹏分公司将黄某甲（2008）第104号土地使用权证更换为黄某甲（2012）第186号土地使用权证，该证终止日期增加了“2048年2月18日”字样。2013年9月17日，因富建大酒店办理房地产权证，大鹏分公司再次将黄某甲（2012）第186号土地使用权证更换为黄某甲（2013）第151号土地使用权证。
原审再查：黄山市黄山区城乡规划局于2012年1月10日向“大鹏忻安华庭”各住户公示：对处于交叉口节点处的酒店（富建大酒店）与居住区用通透式围墙进行分割，分别进行封闭式管理，以便更好的完善各自的功能。因富建大酒店与1#楼之间的室外场地采用台阶和圆石墩等距离排列连接，朱宝麟、戴瑶华等购房户曾到黄山市黄山区信访局上访。黄山市黄山区城乡规划局于2013年8月1日作出《关于对“大鹏房产公司欺诈买房人”的处理意见》（黄规信复（2013）7号），该意见载明：富建大酒店与1#楼之间的连接处不得阻断，必须以坡道或者局部台阶形式进行连接。
原审认为：双方签订的《商品房买卖合同》约定规划用途为商旅的土地使用年限为70年，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，为无效条款，对缔约双方均无约束力。朱宝麟、戴瑶华所购商品房为商业用途，其土地使用年限应为40年。因此，朱宝麟、戴瑶华要求按70年的土地使用年限办理房地产权证于法无据。《商品房买卖合同》中土地使用年限条款无效，不能归责于双方，但大鹏分公司在2012年12月20日和2013年9月17日两次变更土地使用权证时，未将地类（用途）、终止日期的变更情况告知朱宝麟、戴瑶华并予释明，其应承担没有告知和某的责任。对朱宝麟、戴瑶华要求赔偿的损失数额，根据公平合理原则酌情确定为5000元。对于朱宝麟、戴瑶华认为大鹏分公司采取欺骗手段与其签订合同的理由，不予采纳。
富建大酒店与1#楼之间的连接是否符合规划要求，应当由城市规划行政主管部门依该区域规划予以审查认定，对于不符合规划要求的，亦应当由城市规划行政主管部门依职权依法处理。故，该部分的诉求不属本案解决范畴。
综上，原审法院经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国城市规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司于本判决生效后十日内赔偿原告朱宝麟、戴瑶华经济损失5000元；二、驳回原告朱宝麟、戴瑶华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元减半收取525元，由朱宝麟、戴瑶华负担400元，合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司负担125元。
朱宝麟、戴瑶华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定大鹏分公司于2012年12月20日将黄某甲（2008）第104号土地使用权证更换为黄某甲（2012）第186号土地使用权证时，该证终止日期增加了“2048年2月18日”字样，没有证据证实；二、原审判决赔偿5000元数额偏少，不能达到对违反合同一方的惩罚作用。朱宝麟、戴瑶华主张5万元已将各方面因素考虑进去，对原判赔偿5000元无法接受。综上，请求二审法院：1.依法撤销原判，改判大鹏分公司赔偿5万元；2.本案诉讼费用由大鹏分公司承担。
大鹏分公司在庭审中答辩称：原审认定事实清楚。原审既然认为大鹏分公司无过错，就不应当承担赔偿责任。依据法律规定，商业用地年限只有40年，大鹏分公司无义务向购买人告知。
大鹏分公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误。原审认为合同条款无效不能归责于双方，却判决大鹏分公司承担5000元所谓的经济损失不妥。大鹏分公司对此无需承担任何赔偿责任。原审认为大鹏分公司应承担没有告知和某的责任，无任何法律依据。上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回朱宝麟、戴瑶华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由朱宝麟、戴瑶华承担。
朱宝麟、戴瑶华答辩称：大鹏分公司的上诉理由不能成立。大鹏分公司作为经营者，有义务向消费者说明开发地块的具体情况，提供房产的真实信息。大鹏分公司提供的合同为格式合同，即使土地使用年限的条款无效，全部责任在于大鹏分公司。朱宝麟、戴瑶华主张赔偿损失有法律依据。
二审中，双方均未提交新证据。双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见亦同于原审，本院认证意见与原审一致。
二审查明事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定土地使用年限为70年，该约定是否合法有效；二、大鹏分公司是否有过错，是否应承担赔偿责任，原审判决大鹏分公司赔偿5000元是否合理。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的相关规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年。对此，朱宝麟、戴瑶华在购买本案所涉商品房时应当知道其所购商品房的性质及国家对商业用地使用年限的相关规定，大鹏分公司在出卖商品房时亦应明知。朱宝麟、戴瑶华所购买的商品房用途为商业，故双方签订《商品房买卖合同》约定的土地使用年限自2008年7月17日至2078年2月18日的条款，违反了上述行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。大鹏分公司告知朱宝麟、戴瑶华按照土地使用年限40年办理房地产权证符合法律规定。
关于争议焦点二。大鹏分公司作为从事房地产开发的企业，对所开发土地的用途和使用年限应当知悉，其在销售商品房过程中，没有准确、及时地向购买人朱宝麟、戴瑶华介绍和说明土地使用年限的相关情况，有不当之处。原审判决对朱宝麟、戴瑶华主张的损失酌定5000元并无不妥。
综上，朱宝麟、戴瑶华、大鹏分公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。因《中华人民共和国城市规划法》已于2008年1月1日失效，原审引用该法错误，但原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费975元，由上诉人朱宝麟、戴瑶华负担925元，上诉人合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 邹有春
审判员 张永忠
审判员 郑卫东
二〇一四年八月二十六日
书记员 汪 浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。