陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕03民终475号
上诉人（原告被告）郭亚萍，女，1968年2月21日生，住宝鸡市金台区。
委托代理人：张蓬勃，男，1989年8月14日生，住陕西省凤翔县。
上诉人（原告被告）宝鸡发电厂劳动服务公司，住所地宝鸡市渭滨区姜谭路（未编门牌号），统一社会信用代码9161030222130231XF。
法定代表人：郭涛，任总经理。
被上诉人（原审原告）太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司，住所地陕西省宝鸡市太白县东大街11号，统一社会信用代码916103317552213896。
法定代表人：赵林森，任董事长。
委托代理人：邹春潮，陕西秦川律师事务所律师。
委托代理人：谢辉，宝鸡市渭滨区神农法律服务所法律工作者。
太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司与郭亚萍、宝鸡发电厂劳动服务公司房屋租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2017年12月27日作出(2017)陕0302民初1656号民事判决，郭亚萍、宝鸡发电厂劳动服务公司均不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人郭亚萍委托代理人张蓬勃,上诉人宝鸡发电厂劳动服务公司法定代表人郭涛，被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司法定代表人赵林森及委托代理人邹春潮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭亚萍上诉请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定责任承担主体错误；2、本案所涉租赁标的系违法建筑，租赁合同应属无效；3、原审法院认定租赁物实际交付时间及面积错误。
宝鸡发电厂劳动服务公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司对上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、本案所涉实际承租人为郭亚萍，原审法院认定由上诉人承担租赁费及违约金缺乏依据；2、本案所涉租赁房屋为违法建筑，原审认定合同有效与事实不符。
被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，请求依法驳回上诉人上诉请求。
太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司向一审法院起诉请求：判令被告郭亚萍、发电厂劳服司连带支付原告租金25万元及房屋占用费（自2017年10月1日至实际返还之日止，按8300元/月计）并支付逾期付款违约金10800元。
原审法院查明，2014年10月14日，原告太白鑫飞公司与被告郭亚萍担任负责人的印刷厂签订房屋租赁合同约定：1、租赁范围为原告座落于宝鸡市渭滨区党家村二组的部分厂房及住宿房、灶房、库房，双方确定面积为1554.4平方米；2、租赁期限自2014年11月1日至2019年4月26日止；3、租赁费第一年9万元，以后每年租金10万元；4、原告未能按时将租赁物交付印刷厂时，租赁期做相应的顺延；5、印刷厂未能按时支付租赁费的，应当按照每月千分之三的标准承担违约金，逾期60日原告有权解除协议，收回房屋。合同还对其它事宜进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付印刷厂使用，印刷厂仅于2015年1月6日支付原告租金4万元，其后再未向原告支付租金。再查，印刷厂系本案被告发电厂劳服司设立的分支机构，自2010年起由被告郭亚萍承包经营。被告郭亚萍自2014年3月28日起在本市工商管理部门登记为印刷厂负责人。印刷厂在本案审理过程中于2017年11月1日在本市工商管理部门办理了注销登记。
原审法院认为，本案的争议的焦点为：1、被告劳服司及郭亚萍是否应当对印刷厂的债务承担连带清偿责任；2、原告与印刷厂何时办理租赁物交付手续；3、原告与印刷厂在履行租赁合同中是否存在违约；4、租赁费数额的确定及违约金的承担。关于第一个争议焦点：原告与被告郭亚萍于2014年10月13日签订了《房屋租赁合同》，被告郭亚萍在租赁合同中加盖了印刷厂财务专用章，被告郭亚萍与原告签订租赁合同时，在本市工商管理部门登记为印刷厂负责人，故原告有理由相信被告郭亚萍代表印刷厂与其签订租赁合同。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效，双方当事人均应依据合同约定履行各自的权利和义务。印刷厂系被告劳服司下设分支机构，依据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，印刷厂的民事责任应由被告劳服司承担。被告劳服司承担民事责任后，可依法向被告郭亚萍追偿。原告请求被告郭亚萍承担连带责任的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点：租赁合同签订后，原告作为出租人应按约定向承租人印刷厂交付租赁物，承租人印刷厂应按约向原告支付租金。本案原告主张其已于2014年8月向印刷厂交付租赁物，被告郭亚萍主张原告向印刷厂交付租赁物的时间为2016年8月。因原告未向本院提交其与印刷厂进行房屋移交的相关证据，对此原告应承担举证不能的法律责任。但依据原告提交的由陕西省电力公司宝鸡供电公司出具的电费清单，可以证明涉案租赁物已于2015年1月有用电记录，结合原告提交的渭滨区石鼓镇党家村第二村民小组出具的证明，可认定原告于2015年1月将租赁物交付给了印刷厂。关于第三个争议焦点：依据租赁合同约定，承租人未能按时支付租赁费，应当按每月千分之三标准承担违约金，逾期60日出租人有权解除合同的约定，原告有权要求解除租赁合同，但鉴于印刷厂已于2017年11月1日办理了注销登记，印刷厂与原告签订的租赁合同已于2017年11月1日依法终止。被告郭亚萍辩称，原告向其交付的房屋存在屋顶漏水情形，对此原告予以认可，对此被告未提出反诉，被告可另案主张其权利，本案中不予处理。被告郭亚萍辩称，原告向其交付的房屋没有水电，但依据原告提交的电费清单，可以证明原告交付的房屋内有变压器，可以保证承租人的用电需求。关于水的供应问题，被告未提交相关证据以证明其主张，本院不予采信。关于第四个争议焦点：依据庭审查明的情况，被告劳服司自2015年1月1日至2017年11月1日应向原告交纳租金273333元（第一年9万，第二年起每年10万），被告郭亚萍作为印刷厂的负责人仅向原告交纳租金40000元，尚欠原告租赁费233333元。被告劳服司未按约定支付租金，依法应承担违约责任。按合同约定计算的违约金为8400元（50000元×3‰×12月+100000元×3‰×12月＋100000元×3‰×10月）。被告郭亚萍辩称其向原告交纳了5万元租金，但却未向本院提供证据以支持其主张，本院不予采信。2017年11月1日后，本案涉案的房屋被告劳服司并未占有，原告可以另案提起侵权之诉主张其权利，本案中不予处理。综上原告请求被告劳服司支付租金并支付违约金的诉讼请求，理由成立，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十一条七款、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决：一、被告宝鸡发电厂劳动服务公司于本判决生效之日起十日内支付原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司租赁费233333元。二、被告宝鸡发电厂劳动服务公司于本判决生效之日起十日内支付原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司违约金8400元。三、驳回原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司其它诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5460元，原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司承担710元；被告宝鸡发电厂劳动服务公司承担4750元。
经二审审理查明，太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司作为出租方，在二审法庭辩论终结前仍未取得本案所涉租赁房屋的建设工程规划许可证。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、所涉《房屋租赁合同》的效力问题；2、有关费用计算问题；3、本案所涉民事责任应当由哪方承担；针对二审争议焦点本院分别论述如下：
关于本案所涉《房屋租赁合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司作为出租方，在二审法庭辩论终结前仍未取得所涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故被上诉人与宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，上诉人该上诉理由成立，原审法院对此认定有误，应予纠正。
关于相关费用问题，虽然本案所涉《房屋租赁合同》无效，但宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂作为承租方，已实际占有使用了所涉房屋场地，其依法应当参照合同约定的租金标准（第一年9万元，第二年起每年10万元）支付房屋（场地）占有使用费。至于郭亚萍上诉所称交付房屋面积问题，本案所涉《房屋租赁合同》第一条明确约定:“甲方坐落于宝鸡市渭滨区党家村二组的部分厂房及住宿、灶房、库房，双方确定面积为1555.4平方米。”郭亚萍对此虽持有异议，但其并未提供任何有效证据证明双方在合同签订后对此进行了变更或另行达成协议，故应当按照书面合同约定确定面积，视为承租人已经实际占用1555.4平方米。关于本案所涉房屋交付时间，上诉人郭亚萍虽对原审认定2015年1月交付房屋持有异议，但二审期间其并未提供有效证据，结合太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司一审提交的用电记录、党家村第二村民小组出具的证明及郭亚萍2015年1月支付太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司租金4万元等事实，本院认为，原审法院认定被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司已于2015年1月将租赁物交付印刷厂，并无不当。综上，宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂应当自2015年1月起，参照合同约定的租金标准、房屋面积等支付相应的占用费，但对《房屋租赁合同》约定的违约金条款应属无效，不再支持。
关于责任主体问题，就本案而言，郭亚萍作为宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂工商登记的负责人在本案所涉《房屋租赁合同》上签名，并加盖了“宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂财务专用章”，被上诉人太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司完全有理由相信，郭亚萍系代表宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂履行职务行为，至于宝鸡发电厂劳动服务公司所称其与郭亚萍存在承包关系的问题，系其内部约定，并不能对抗第三人，故宝鸡发电厂劳动服务公司印刷厂作为宝鸡发电厂劳动服务公司分支机构，其民事责任依法应由宝鸡发电厂劳动服务公司承担，原审法院对此认定并无不妥，上诉人该上诉理由不能成立。
综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销渭滨区人民法院(2017)陕0302民初1656号民事判决。
二、宝鸡发电厂劳动服务公司于本判决生效之日起十日内支付太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司2015年1月1日至2017年11月1日期间房屋场地占用费233333元。
三、驳回太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司其他诉讼请求。
四、驳回宝鸡发电厂劳动服务公司其他上诉请求。
五、驳回郭亚萍其他上诉请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5460元，由太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司承担710元、由宝鸡发电厂劳动服务公司承担4750元；二审案件受理费5460元，由郭亚萍承担2500元、由宝鸡发电厂劳动服务公司承担2500元、由太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司承担460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一八年五月十日
书 记 员 赵 倩