浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初1202号
原告浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。
法定代表人徐爱秀，该公司总经理。
委托代理人陈玲、朱沈楼，浙江弘源律师事务所律师。
被告谢秉誉。
委托代理人殷晋予，浙江文颂律师事务所律师。
委托代理人虞吴蓉。
原告浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下简称华太物业）诉被告谢秉誉物业服务合同纠纷一案，原告华太物业于2016年2月16日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理，原告华太物业的委托代理人陈玲，被告谢秉誉的委托代理人殷晋予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华太物业诉称：2005年5月19日，原告与杭州倚天置业有限公司签订盛世钱塘花园《前期物业服务合同》一份，约定由原告自2005年6月1日起对盛世钱塘花园实行物业管理，物业管理服务费为住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.8元，商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元。合同签订后当日，原告就进驻盛世钱塘花园小区，对该物业全面提供服务。2009年9月，盛世钱塘花园业主委员会成立后，原告又与盛世钱塘花园业主委员会签订了盛世钱塘花园《物业管理服务合同》，约定由原告继续对盛世钱塘花园小区进行物业管理，物业管理服务费仍按上述标准收取。2011年8月15日，盛世钱塘花园业主委员会与原告签订《补充协议》一份：盛世钱塘花园业主委员会同意自2011年7月1日起物业费按新标准，住宅每月每平方米2.3元，商铺每月每平方米2.7元。2015年1月，原告与盛世钱塘花园小区结束物业服务合同关系，正式退出该小区。被告作为盛世钱塘花园1幢2704室业主，经原告多次催讨，尚拖欠原告2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费15422元及车位费1800元，合计17222元。原告认为，被告经原告多次催缴后，仍不向原告交纳物业服务费及车位费的行为均已构成违约。故被告应立即向原告支付上述拖欠的物业服务费及车位费。为维护自身合法权益，原告诉至法院。请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费用15422元，车位费1800元（物业服务费以186.43平方米自2012年1月1日至2014年12月31日按照2.3元每月每平方米计算；车位费自2012年1月1日至2014年12月31日，按照每月50元每个车位计算）；2、判令由被告承担本案诉讼费用。
被告谢秉誉辩称：一、原告按照专有部分每平米2.30元的标准计算物业费的依据是其提交给法庭的《补充协议》，该《补充协议》属于无效合同，原告据此主张按照“住宅每平米2.30元”标准收取物业费不应得到支持。首先，《盛世钱塘花园物业管理服务合同》第二十三条明确约定：“本合同所签物业管理服务费为包干价，乙方（原告）自负盈亏（遇国家政策性调整除外）”，而原告并未向法庭提供“国家政策性调整”的证据，故其涨价首先就违反了该合同的约定。其次，原告与盛世钱塘花园第一届业主委员会签订的《补充协议》称：“业主委员会经向全体业主发放物业服务费调整的征询意见表，得到了多数业主的理解和认可，为此，业主委员会同意2011年7月1日起物业费按新标准，住宅每月每平方米2.3元。”但事实上关于上调物业服务费标准的《征询意见表》是原告串通第一届业委会，由原告操作大量假冒业主签名和重复计票得到的“表决结果”，严重违反法律强制性规定。根据有关规定，业主大会关于物业服务费调整的表决应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从被告提交的《移送处理书》里面官方认定的数据可知：盛世钱塘花园业主共有1240户，但即使将大量假冒业主签名和重复票都计算在内，同意上调物业费的票数也仅为601票，根本达不到法定的票数过半标准。原告与第一届业委会串通搞非法涨价的行为既违反物权法和物业管理条例的规定，亦违反《合同法》第五十二条关于“恶意串通，损害……第三人利益”的合同无效的规定，因此，原告根据无效的《补充协议》“住宅每平米2.30元”标准向本小区业主主张物业费不应得到法庭的支持。被告保留就非法签订《补充协议》的事实追究原告民事及刑事责任的权利。二、原告严重违反物业服务合同，其服务和管理质量严重低于合同约定的标准；更有甚者，原告采用种种不择手段、毫无道德底线的行为对待本小区维权业主，才导致本小区众多业主群情激愤，被迫采取暂缓交纳物业费的方式来行使《合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权，请法庭对广大业主的这一合法行为给予支持。首先，第一届业委会与原告串通，沆壑一气，损害广大业主利益。而广大业主在罢免第一届业委会过程中，原告竟然唆使社会上不良人员对业主进行殴打恐吓，导致广大业主极度抵触原告，奋起维权。其次，原告毫无法治理念，竟然挪用物业维修基金的几十万元。原告挪用物业维修基金的事实已经被杭州市审计局、杭州市住房保障和房产管理局的确认，并且新组建的第二届业主委员会也已就该事实向法院提起了诉讼，要求原告返还该部分费用，该案目前现正在审理中。原告此种行为不仅严重违法，也是严重的违约行为。再次，原告收费而不服务、收费而服务质量差，根本不符合所谓“物业服务一级资质”的标准，别说按照2.3元、即使按照1.8元的标准，其服务质量也远未达标。故其不仅不应该按照2.3元标准收费，而且在原合同1.8元的基础上也应该降低收费标准，具体降费幅度由法庭裁量。综合以上事实，本小区众多业主因此行使《合同法》第六十六条所赋予的同时履行抗辩权完全是合法行为，而非违约拖欠物业费，请法庭给予支持。三、原告没有有效证据证明被告拖欠其物业费及车位费，故请法庭依法驳回其第一项诉请。本小区是相对高档的小区，被告买的起、住得起本小区，也交得起每平米一、二元的物业费。但根据谁主张，谁举证的原则，原告应当对其追索物业费的主张提供证据依据，但原告并未完成其举证责任。原告提交给法庭的快递“跟踪记录”非原件，被告并不认可其真实性；且从该“跟踪记录”上显示E邮柜签收，原告既未提供相关照片显示被告或成年家属签收了该《律师函》，亦未证明所“寄”物品为该份《律师函》，更无证据证明被告确认了该《律师函》所主张的欠费金额及欠费期间。被告强烈要求原告向法庭公开其财务账目，以澄清被告“欠费”的真实情况。四、基于以上各项，请法庭依法驳回原告的各项诉请，并由原告承担本案诉讼费。
为证明自己的主张，原告华太物业向本院提供了下列证据：
1、房屋登记信息查询记录1份，拟证明被告为案涉房屋所有权人；
2、盛世钱塘花园物业管理服务合同及细则1份，拟证明原、被告的物业合同关系及双方的权利义务；
3、补充协议1份，证明自2011年7月1日起盛世钱塘花园的物业费收费标准为住宅每月每平方米2.3元；
4、快递单1份，5、跟踪记录1份，6、律师函1份，以上证据4-6拟证明原告对被告拖欠的物业费进行催缴的事实；
7、车位交接书1份，拟证明案涉车位为被告购买使用；
8、钥匙交接记录1份，9、会议纪要1份，以上证据8-9拟证明原告于2015年1月退出盛世钱塘小区。
对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，对关联性有异议；本院认为，该份证据能够证明被告系案涉房屋所有权人的事实，予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为恰证明原告严重违约，被告暂缓缴纳物业费是行使同时履行抗辩权；本院认为，该份证据能够证明原告与被告所在小区业委会关于物业管理服务权利义务的有关约定，予以确认。对原告提供的证据3，被告对合法性、关联性均有异议，认为属无效，是原告串通上届业委会采用非法手段签订的；本院认为，该份证据能够证明原告与被告所在小区业委会就调整物业费问题达成一致意见的事实，予以确认。对原告提供的证据4、5、6，被告对三性均有异议，认为不能达到原告的证明目的；本院认为，该组证据能够证明原告向被告案涉小区地址邮寄催收物业费材料的事实，予以确认。对原告提供的证据7，被告对真实性无异议；本院认为，该份证据能够证明被告所有车位情况，予以确认。对原告提供的证据8、9，被告表示退出时间有可能是对的，业主具体不太了解；本院认为，该份证据能够证明原告于2015年1月退出案涉小区的事实，予以确认。
为证明自己的主张，被告谢秉誉向本院提供下列证据：
1、移送处理书1份，2、责令限期改正违法行为通知书1份，3、关于浙ＸＸ太物业服务有限公司违规行为的通报1份，4、第二届业委会起诉原告挪用侵吞小区物业维修基金的起诉状1份，以上证据1-4拟证明原告大量挪用侵占被告所在小区的物业维修基金，原告在履行物业服务合同的过程中严重违法违约，故被告行使合同法规定的同时履行抗辩权是一种正当合法行为，并非违约；
5、传票1份，拟证明第二届业委会起诉原告一案已经进入审理程序的事实；
6、关于提升物业费的公告1份，7、公开唱票结果1份，以上证据6-7拟证明上届业主委员会与原告串通，通过不合法的表决结果，非法将物业服务费提高的事实；
8、光盘13张，9、关于要求华太物业公司整改的通知1份，拟证明原告在被告所在小区履行物业服务合同的过程中的种种失职和管理不到位的违约行为，佐证被告履行合同法第六十六条规定的抗辩权是合法的，不存在违约；
10、网页打印件《九月庭院新老物业交接，女物业主任带头打砸》1份，拟证明通过今日早报记者的报道可以看出，原告一贯毫无道德底线，无所不用其极，其行为早已突破了“违约”的范畴，故被告采取合同法第六十六条赋予的抗辩权完全是合法行为，非违约行为；
11、1818黄金眼采访原告恐吓及殴打被告小区业主的报道视频1份，拟证明原告不仅不尽其安保职责，反而威胁、殴打业主，其行为不仅严重违约，而且早已突破了合同法规定的公平、自愿、诚信这些基本原则，故被告采取合同法第六十六条赋予的抗辩权完全是合法行为。
上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1、2、3、4、5，原告对真实性均无异议，对关联性均有异议；本院认为，该组证据所反映的物业维修基金问题与本案并非同一法律关系，不在本案审理范围内，与本案无关。对被告提供的证据6、7，原告对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，对证据7的三性均有异议；本院认为，该组证据与本案双方争议的物业费缴纳问题缺乏直接关联，故不予确认。对被告提供的证据8，原告对三性均有异议；本院认为，该组证据的真实性难以确定，且其反映的物业服务瑕疵不能构成被告拒交物业服务费的理由，故不予确认。对被告提供的证据9，原告对真实性无异议，对证明目的有异议；本院认为，该份证据形成时间为2010年，而原告诉请被告缴纳物业费期间自2012年始，且其反映的物业服务瑕疵不能构成被告拒交物业服务费的理由，故不予确认。对被告提供的证据10，原告对三性均有异议；本院认为，该份证据与本案纠纷缺乏关联，不予确认。对被告提供的证据11，原告对三性均有异议；本院认为，该份证据与本案物业费缴纳纠纷缺乏直接关联，故不予确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
被告谢秉誉系杭州市江干区盛世钱塘花园1幢2704室房屋所有人（与案外人虞吴蓉共同共有），该房屋面积为186.25平方米。被告另买受盛世钱塘花园D-039号地下车位一个。
2009年9月，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费的收费标准为每月1.80元/平方米，地下汽车位使用管理费每个每月50元。2011年8月15日，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《补充协议》一份，约定自2011年7月1日起物业管理服务费的收费标准为住宅每月2.30元/平方米。被告未缴纳2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和地下车位使用管理费。原告于2015年10月曾向被告邮寄律师函予以催缴。
另查明，原告原名称为杭州复兴物业管理有限公司，于2007年8月27日更名为现名称。
本院认为，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》，系杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同及补充协议被依法撤销或确认无效前，对原、被告均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案原告为盛世钱塘花园小区提供了物业服务，被告作为业主应当按照约定支付服务费用及地下车位使用管理费。被告拖欠自2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费15422元及地下车位使用管理费1800元，经原告书面催讨仍未支付，故对原告要求其支付物业管理费及地下车位使用管理费的主张本院予以支持。
被告认为原告未按约定提供相应服务，但未能提供充分证据予以确认，故本院不予采纳。且若原告在履行物业服务合同中存在瑕疵的，被告可通过业委会等以对物业公司进行解除合同等方式维护权利，并不能据此拒交物业服务费。被告若认为原告物业服务致使其受损，可以另行提起损害赔偿之诉。被告认为原告侵吞物业维修基金，并已由业委会向本院起诉，与本案原告主张物业服务费及地下车位使用管理费的问题属于不同的法律关系，本案不予处理，被告以此抗辩不交物业费等，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告认为物业费涨价系原告采取不合法手段所取得，但未能提供业委会与原告签订的《补充协议》被确认无效或被撤销的证据，故本院不予采纳。被告认为未拖欠物业服务费及车位费，但未能提供证据予以证明，其要求原告提供证据证明其具体缴纳情况，于法无据，故本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告谢秉誉支付原告浙ＸＸ太物业服务有限公司2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费人民币15422元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告谢秉誉支付原告浙ＸＸ太物业服务有限公司2012年1月1日至2014年12月31日的地下车位使用管理费人民币1800元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币115.50元，由被告谢秉誉负担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币231元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 张妍妍
二〇一六年七月二日
书记员 石 娜