天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中速民终字第0775号
上诉人（原审被告）杨学兵。
委托代理人程跃凤，上诉人妻子。
被上诉人（原审原告）天津市居正置业有限公司。
法定代表人王志勇，总经理。
委托代理人肖洁，天津才高律师事务所律师。
上诉人杨学兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院于2015年2月13日作出的（2014）西民二初字第1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭审理了本案，上诉人杨学兵及其委托代理人程跃凤，被上诉人天津市居正置业有限公司的委托代理人肖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，天津市居正置业有限公司（以下简称“居正置业公司”）与杨学兵系房屋租赁合同关系。坐落天津市河西区龙博花园房屋一套，系由包括居正置业公司在内的三家房地产公司共同开发建设的三味舒屋项目未出售归居正置业公司所有房屋中的其中一套。2009年居正置业公司即将诉争房屋租给杨学兵办公使用。2013年3月19日居正置业公司法定代表人王志勇与杨学兵续签《房屋租赁合同》一份，约定：由杨学兵租用居正置业公司名下位于天津市河西区龙博花园房屋一套（面积98平方米），用于办公使用，租期一年，自2013年3月19日起至2014年3月19日止，月租金为1400元，按季支付租金。同时约定，合同期满如果杨学兵不能如期交还房屋，每逾期一日支付原租金5倍的违约金……。合同到期后，居正置业公司与杨学兵未续签房屋租赁合同，杨学兵仍然使用诉争房屋，并按每月1400元向居正置业公司交纳费用。但自2014年9月20日起杨学兵不再向居正置业公司支付房屋使用费。
居正置业公司诉讼请求：1、杨学兵给付居正置业公司自2014年9月20日起至2014年11月19日止房屋使用费14000元；2、杨学兵自2014年11月20日起按照每月7000元支付至实际腾房之日止的房屋使用费；3、杨学兵立即将诉争房屋交还居正置业公司使用；4、本案诉讼费用由杨学兵承担。
原审法院认为，公民的民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，居正置业公司与杨学兵所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，予以确认。合同签订后，居正置业公司依约将租赁物交付杨学兵使用后，杨学兵向居正置业公司交纳了合同期限内的房屋租金。租赁期间届满，杨学兵继续使用租赁物，居正置业公司已明确向杨学兵提出不再续签租赁合同，但允许杨学兵继续使用租赁物，因此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。杨学兵自2014年9月不再向居正置业公司支付租金的行为，属于违约，应承担相应的违约责任。现居正置业公司要求杨学兵向其支付2014年9月20日起至2014年11月19日房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。但杨学兵以按照每月租金5倍标准支付租金明显过高请求按原租金标准支付的抗辩意见，应当以居正置业公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以每月租金2倍的标准作为支付依据，较为客观，计算后为5600元。关于居正置业公司要求杨学兵自2014年11月20日起按照每月7000元标准支付至实际腾房之日止的房屋使用费问题，宜按照每月1400元的二倍支付，以弥补居正置业公司的损失。关于居正置业公司要求杨学兵将诉争房屋腾空交还居正置业公司的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：“一、本判决生效之日起7日内，被告杨学兵给付原告天津市居正置业有限公司房屋租金5600元（自2014年9月20日-2014年11月19日）；二、本判决生效之日起7日内，被告杨学兵将坐落天津市河西区龙博花园房屋一套腾交给原告天津市居正置业有限公司，属于被告杨学兵的物品由其自行清理；三、自2014年11月20日起，被告杨学兵按每月2800元的标准向原告天津市居正置业有限公司支付至腾房之日止的房屋使用费；四、驳回原告天津市居正置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由原告负担48元，由被告负担32元。”
原审法院判决后，上诉人杨学兵不服该判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回居正置业公司原审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由居正置业公司负担。理由：原审法院认定其不支付租金的行为构成违约是错误的，其不缴纳房租是因为双方正在协商购房价格，并不构成违约；居正置业公司并未明确提出让其腾房的要求；因涉诉房屋用于经营和生活使用，如腾房势必会造成其经济损失，居正置业公司应赔偿损失。原审判决七日内不合理。杨学兵无法找到其他居住地。
被上诉人居正置业公司辩称双方签订的房屋租赁合同已经到期，且之后没有续签合同，双方也未就续租及买卖事宜达成一致，故杨学兵应予腾房。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
二审审理中，居正置业公司自愿表示同意只收取杨学兵2014年9月20日至2014年11月24日的房屋租金2800元，对于2014年11月25日即起诉后的房屋使用费请求法院依法判决。
本院认为，杨学兵与居正置业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该合同已经于2014年3月19日到期，之后双方未续订合同，杨学兵继续使用涉诉房屋，居正置业公司亦收取了2014年3月20日至2014年9月19日的租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故杨学兵与居正置业公司之间的房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现居正置业公司要求杨学兵返还房屋，因双方均认可未就后续房屋租赁事宜达成一致，杨学兵亦未在合理期限内缴纳房屋租金，原审法院判决杨学兵七日内返还居正置业公司房屋并无不当，杨学兵的上诉主张，没有事实根据，本院不予支持。关于2014年9月20日至2014年11月24日的房屋租金，现居正置业公司同意只收取2800元，本院予以照准。关于2014年11月25日之后房屋使用费的问题，原审法院根据本案的具体情况，以公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定房屋使用费的标准为每月2800元并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第1326号民事判决第二项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第1326号民事判决第一、三、四项；
三、上诉人杨学兵于本判决生效后十日内给付被上诉人天津市居正置业有限公司2014年9月20日至2014年11月24日的房屋租金2800元；
四、自2014年11月25日起至腾房之日止，上诉人杨学兵按照每月2800元的标准向被上诉人天津市居正置业有限公司支付房屋使用费；
五、驳回被上诉人天津市居正置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，由被上诉人天津市居正置业有限公司负担48元，上诉人杨学兵负担32元；二审案件受理费150元，由上诉人杨学兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乜 红
代理审判员 王 孟 璐
代理审判员 王 晶
二〇一五年五月十三日
书 记 员 张若宇速录员刘熙钰