苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民初字第0177号
原告（反诉被告）李勋，其系苏州市相城区蠡口彬雨物资经营部业主。
委托代理人王福林，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。
被告（反诉原告）钱峰。
委托代理人韩圣，江苏简恒律师事务所律师。
委托代理人朱天翔，江苏简恒律师事务所律师。
原告李勋与被告钱峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月10日立案受理后，依法由审判员卢秋明独任审理。审理中，因被告提出反诉，本院将反诉与本诉合并审理。审理中，原告李勋因承租的房屋处于拆迁实施中，给其造成重大损失，申请对其营业损失、房屋装修及钢材锈蚀等进行司法鉴定。本案分别于2013年11月13日、11月26日二次公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法组成合议庭审理，由审判员莫志林担任审判长，审判员卢秋明主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，于2014年4月25日第三次公开开庭进行了审理。原告李勋及其委托代理人王福林，被告钱峰的委托代理人韩圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勋诉称，2012年3月22日，原告与被告签订《租房协议》，向被告租赁位于苏州市相城区元和朱泾村苏常路旁商住门面房用于销售钢材，租赁期限自2012年3月22日至2013年3月21日，租金53000元，当日交清。同时还约定，租赁房屋如遇拆迁，协议自行终止，被告应退还剩余租金。合同签订当日，原告即悉数交付了租金。但时隔不久，门面房主干道因拓宽而大范围施工，沿主干道与被告门面房并排的左邻右舍建筑物已拆除并进行道路施工，被告所出租门面房前主干道也已被施工围栏围断，因此，原告无法正常经营。经查，4月9日，苏州市相城区元和街道村镇建设管理所向被告送达了拆迁通知，告知被告其门面房须拆迁，并定于4月13日丈量评估，自此被告所出租门面房已落拆迁范围并在拆迁实施当中。因此，原告一直与被告协商，要求终止协议，退还剩余租金，被告以种种理由予以拖延。故，被告所出租门面房自4月份起就已不适合出租用于原告经营，原告的租赁合同目的已不能实现，给原告蒙受巨大损失。故原告诉至法院，请求法院依法判令解除双方签订的《租房协议》；判令被告退还原告房屋租金49805.5元。被告承担本案诉讼费用。
审理中，原告李勋增加诉讼请求：要求被告赔偿原告搬迁费20000元、装修损失6393.64元、物资损失7992元、营业利润损失294800元（其中：2012年4月13日至2013年1月13日为108000元、2013年1月14日至2013年11月6日为118800元、2013年11月7日至2014年4月25日为68000元）、鉴定费1750元。
被告钱峰辩称，由于原、被告双方租房合同已到期，所以不存在退还租金的问题，且在租赁期间及到期后，原告一直在实际使用被告的房屋，但其并没有支付实际使用费用。根据原告在诉状中称，是因为主干道施工而造成其无法经营，该原因与被告没有关系，且原告所提出的利润损失、搬迁费等一系列费用于法无据，与本案的被告无任何关系。对于其钢材锈蚀和雨布损失的费用，因原告将该物品堆放在其租赁房屋以外而导致锈蚀，与被告无关，该损失应由原告自己承担。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告钱峰反诉称，2006年9月27日，其与李勋签订了租房协议，约定其将位于苏州市相城区元和朱泾村苏常路旁商住门面房出租给李勋按约使用。协议签订后，其积极履行了协议约定的义务，并于协议生效的当天将房屋交付李勋使用，李勋接收房屋后即展开相关经营活动。租赁期间，其按约履行义务，然，李勋却未按协议按时缴纳水、电费，截止2013年1月24日，李勋共拖欠水费350元、电费（含违约金）1240元，合计1590元。综上，其认为，双方之间签订的租房协议系双方在平等自愿、诚实信用的基础上订立的，是双方真实意思表示，该租房协议合法成立、生效。现李勋拒不缴纳水、电费已违反协议的规定，故请求法院判令继续履行其与反诉被告签订的租房协议；判令反诉被告支付拖欠的水、电费（含违约金）合计1590元（其中：水费350元、电费及违约金为1240元）。
审理中，反诉原告钱峰变更诉讼请求为：要求反诉被告李勋支付实际占有使用费32672.25元，以及违约金326722.5元（自2013年3月22日起暂计至2013年11月6日止，每日实际占用使用费为142.51元，要求计算至原告实际搬离之日止），并立即搬离所承租的房屋；反诉原告撤回要求反诉被告支付水费、电费（含违约金）的诉讼请求。
李勋对反诉辩称，1、根据租房协议，租赁期限为一年，租金53000元，当日交清；同时还约定租赁房屋如遇拆迁，协议自行终止，被告应退还剩余租金。2、该承租房纳入拆迁范围，在签订租房协议当日，反诉原告明知即将拆迁，为了获取房租金增加并独占拆迁补偿款，欺骗其说不到二年不会拆迁，且房前十二平方米范围内的地是反诉原告买下来的，让其使用，但时隔不久，由于国家高铁新城建设及拓宽相城大道的需要，承租房及门前场地落入强制拆迁范围，且2012年4月9日苏州市相城区元和街道村镇建设管理所向反诉原告送达了拆迁通知，定于4月13日丈量评估，但反诉原告拒退租金，导致其被迫困于承租房内，蒙受重大损失，故因反诉原告的违约及拆迁，理应安置并退租给反诉被告，以便其迅速搬离。3、其并未违反合同约定，不存在违约行为，实际上是反诉原告因承租房拆迁拒绝退还剩余租金，反诉原告违约在先，致使其无资金搬迁，且反诉原告主张的使用费及违约金过高。对于反诉原告要求支付水电费1590元与事实不符，应予驳回。
李勋为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、租房协议一份，证明房屋租期为2012年3月22日至2013年3月21日，租金53000元，并于3月22日付清，且该租房协议中第七条约定，如遇政府部门拆迁，协议自行终止，租金按实际使用日期结算。
2、房屋产权证，证明该房产属于被告钱峰的。
3、收据一份，证明被告收取原告房屋租金53000元。
4、照片14份，证明该房屋正在拆迁过程中，且外围已封闭施工，该房屋不适宜经营。
5、拆迁证明一份，证明原告租赁的房屋已列入拆迁范围。
6、评估报告一份，实际经营损失无法评估，对装潢及钢材锈蚀、雨布损失的报告，证明以上除营业损失以外的各项评估价值为14390元。
7、鉴定费发票，证明鉴定费用。
8、提供2008年-2012年的账本、销售清单、进货清单、开票金额，证明2008年总利润为188000左右、2009年总利润为16万多元、2010年总利润为20多万元、2011年总利润为18万多元，四年累计平均总利润为182000多元，2012年4月13日至2013年4月12日年利润为19000多元，故利润年损失为182000-19000为163000元，日均损失为163000元除365天为446元，现请求按每天400元计算。从2012年4月13日算至2013年1月13日利润损失为108000元，另从2013年1月14日计算至2013年11月6日利润损失为118800元。
9、收条一份，证明在合同期内交了1000元水电费押金。
10、5月16日水费发票，证明交纳水费24.5元。另电费214元也是我交的，收据不在我处，在被告舅舅查万元那里。
11、2012年7月24日收条一份，证明收到水、电费65元（电费35元，水费30元）。2013年3月后的水电费都是由其支付的。
钱峰质证称，对证据1至证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但原告拍摄照片的角度并不正确，相城大道拓宽工程并不影响其经营。对证据5的真实性不认可，拆迁应由政府部门发出公告，建管所并无该职责，所以其请求出具该证明的建管所到庭说明情况。对证据6的真实性无异议，但与本案无关联性，其房屋并不涉及拆迁，也没有相关政府发文公告表明被告的房屋属于拆迁范围或正在拆迁，且评估报告中的装修损失，因未拆迁，所以也无损失可言。另根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释，房屋租赁双方在租期到达后，又不续租的，承租人自行拆除其装潢，若不能拆除且在合同中对装潢部分没有明确约定的，则装潢部分归出租人所有；对于相城大道扩建工程与本案无关，也并非其造成的，且照片中原告将其所有的钢材推放于公共区域，由于道路拓宽工程可能造成的钢管锈蚀或损坏与被告无关，应当由原告自行承担损失。对证据7的真实性无异议，但该鉴定结果与本案无关联性，故不应由其承担。对证据8的真实性不认可，与本案无关联性。对证据9的真实性不予认可，该收条并非查巧元本人书写。对证据10、证据11的真实性无异议，但是否有收据在查万元处，代理人并不清楚，需要由原告进行举证。
钱峰针对其答辩和反诉请求，向本院提交如下证据：
一、2013年2月22日拍摄的照片七张，证明在道路拓宽工程期间，原告的经营并未受到影响，且道路并未全封闭，在原告所承租的房屋两侧都有较大的通道进出。
二、2013年11月2日拍摄的照片四张，证明原告现在完全可以正常经营，也不存在原告所述的至今还是泥路影响其经营的情况。
李勋质证称，对证据一认为，被告在拍照的时候，用报纸遮着的部分都是欲盖弥彰，门前只是留着给人走的便道，后来便道也挖掉了，至今还是泥路，其装卸货物、出入都非常不方便。对证据二认为，该四张照片不能证明任何问题，今天拍的照片不能抹去过去的损失。
审理中，因原告李勋的申请，本院向苏州市相城区元和街道办事处村镇建设管理所调取了相关证据：1、2012年4月9日该所发出的《通知》一份，主要内容为：根据高铁新城规划建设的总体要求和拆迁工作的统一部署，相城大道改造工程及朱泾社区家户和店面列入拆迁范围，为确保工程建设顺利进行，维护动迁户的正当利益，经研究，决定2012年4月13日开始进入丈量评估阶段，请各动迁户接通知后，能予以积极配合。2、苏州市建设局、苏州市物价局苏建拆（2008）2号《关于调整搬迁补助费、临时安置补助费等发放标准的通知》；本院于2013年11月25日向苏州市相城区元和街道办事处村镇建设管理所工作人员万盛进行了调查，其反映：钱峰的房屋列入拆迁范围，并发出了通知，要求从2012年4月13日开始进入丈量评估阶段，但由于钱峰不配合，至今尚未丈量，也没有拆迁。
审理中，本院就原告李勋在承租房屋前堆放的钢材进行了现场勘验，并制作了现场勘验图，原告李勋、被告钱峰均无异议，并在该现场勘验图上签字确认。
经质证，原告李勋无异议；被告钱峰认为，对通知、补偿标准的真实性无异议，但涉及至拆迁，建管所无权发布通知或公告，应当由苏州市政府进行发布，且该证据与本案无关联，对调查笔录的真实性无异议，但该笔录不能证明涉案房屋已经划入拆迁范围或已进行拆迁。
经审理查明，2012年3月22日，出租方钱峰（甲方）与承租方李勋（乙方）签订了《租房协议》一份，甲方将苏州市相城区元和朱泾村苏常路旁商住门面房2楼2底出租给乙方。该协议约定：租房期限为一年，自2012年3月22日起至2013年3月21日止，期满后协议终止；房屋年租金为53000元；租金支付方式为一年一付，即于2012年3月22日付清；该协议还约定：乙方必须按时缴纳所用水、电费用，并先预缴1000元水电费保证金，租房正常到期，结清水电费后，甲方退还乙方保证金；租赁房屋所有的装修、装饰及水电等附属设施的添置等，均有乙方自行实施，费用全部由乙方自行承担，期满后水电管线等附着物不得拆除或恢复原样，乙方对租房进行装修或改动内部设施时，需经甲方同意后方可施工，不得改动房屋墙体结构，如造成房屋、水电管线、门窗等损坏，乙方需赔偿所有损失；如租赁物房屋因自然灾害等不可抗力原因或遇政府部门拆迁时，本协议自行终止，乙方应无条件地服从并自行搬离，租金按实际租用日期结算，甲方需退回乙方已缴的剩余租金，乙方不得借故延期或提出任何赔偿要求，且政府拆迁补偿与乙方无关，若乙方在甲方通知日一周后仍未搬离，视乙方违约，甲方可自通知日起向乙方按日收取违约金，日违约金按本协议日租金的10倍计算。该协议还约定了其他事项。协议签订当日，钱峰将租赁的房屋交付李勋使用，李勋向钱峰支付一年租金53000元。另，李勋于2012年3月24日支付钱峰水电费押金1000元，此款由钱峰的舅舅查万元代收，并由查万元向李勋出具收到押金凭证一份。租赁期间，因涉及拆迁退租金事宜双方发生纠纷，后原告李勋诉至法院。
审理中，原告李勋因承租房屋处于拆迁，给其造成损失，其对营业损失、装修损失、钢材锈蚀及雨布损失申请司法鉴定，苏州恒安信资产评估事务所于2013年9月2日作出了苏恒安信评报字（2013）092号委估资产损失价值的评估报告，评估结论为：经评估，在评估基准日2013年5月14日所反映的委托方委估资产损失的评估值为人民币14390元［其中：装潢装修评估值为6393.64元、物资损失（钢材、雨布）评估值为7992元］。另，该评估报告对营业损失的评估，需要对拆迁前后原告李勋（苏州市相城区蠡口彬雨物资经营部）经营收入和利润进行确定，其请求法院协助去税务部门调取国地税纳税申报资料时，因税务部门系统升级原因无法取得，同时原告提供的原原有凭证为流水单据，未采用正规财务制度核算，故其无法对营业损失进行评估。原告已支付评估费1750元。
另查明，位于苏州市相城区元和朱泾村苏常路旁商住门面房2楼2底（建筑面积为115.52平方米）的房屋所有权人为被告钱峰，但该房屋至今未拆迁。
审理中，被告钱峰委托其律师于2013年3月20日向原告李勋发出律师函，该函明确：该租房协议即将到期，其不再续租赁，请收到该函后按约及时搬离该房屋，办理交房手续，并结清水、电费及房租等费用。原告李勋收到该函后，于2013年3月22日向被告钱峰发出告知函，该函明确：双方签订的租房协议因拆迁已于2012年4月13日自动终止，但你为了增加和独占拆迁补偿款，拒不退租，故意拖延，给其蒙受巨大损失，理应由你承担。
审理中，因双方租赁期限已满，为了防止原告损失的扩大，本院于2013年4月22日要求原告李勋及时搬离承租的房屋，但原告明确在没有处理好的情况下，拒绝搬离，且其表示没有能力搬迁，不能搬走。
上述事实，有原告提供的《租房协议》、收条、房屋产权证、评估报告、评估费发票、律师函、告知函，以及当事人的陈述附卷佐证，本院予以认定。
双方的争议焦点：
一、关于原、被告之间是否因拆迁而提前解除租房协议，如解除，被告应否退还剩余租金及赔偿原告营业损失、搬迁费、装修损失、物资损失等费用。
原告认为，根据租房协议约定，遇政府部门拆迁时，租房协议自行终止，被告应退回剩余租金。本案中，其承租的房屋因政府拆迁，于2012年4月9日发出了拆迁通知，并要求从2012年4月13日开始进入丈量评估阶段，其虽于2012年6、7月份才知道拆迁，但从4月份开始其已无法正常经营，根据租房协议约定，从2012年4月13日起，该协议应自动终止，故被告应退回剩余租期的租金49805.5元（2012年4月13日至2013年3月21日止），并赔偿因拆迁给原告造成的搬迁费20000元、装修损失6393.64元、物资损失7992元、营业利润损失294800元。
被告认为，其出租的房屋并未拆迁，且政府部门也未告知其要拆迁，更没有来丈量，原告在租赁期间一直在正常经营，原告也未提出过因拆迁或其他原因影响经营而需要终止协议，且现协议已履行完毕，故不存在原告要求被告退租金，至于原告要求被告赔偿因拆迁给原告造成的营业损失、搬迁费、装修损失及物资损失，因原告在租赁期限内并未实施拆迁，且拆迁通知是行政机关下发的，与被告无关，原、被告之间不存在拆迁关系，被告也未得到过拆迁补偿款，故原告不存在要求被告支付拆迁补偿。
本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实和理由应承担举证责任，没有证据或者证据不足以支持当事人的主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，根据租房协议约定，如租赁的房屋因自然灾害等不可抗力原因或遇政府部门拆迁时，本协议自行终止，承租方应无条件地服从并自行搬离，租金按实际租用日期结算，出租方需退回承租方已缴的剩余租金，承租方不得借故延期或提出任何赔偿要求，且政府拆迁补偿与承租方无关。虽原告提供了政府相关部门的通知及证明，证实其承租的房屋列入拆迁范围，且该通知上明确于2012年4月13日进入丈量评估阶段，但事实上该房屋既未进行丈量，又未正式实施拆迁，且原告自2012年6、7月份知道该房屋要拆迁后，也未书面要求与被告解除租房协议，也未搬离该房屋，而是继续使用该房屋至今，双方之间的租房协议并未解除，故原告主张该租房协议已于2012年4月13日解除，并要求被告退回已支付的剩余租金49805.5元的诉讼请求，于法无据，不予支持。对于原告认为，因承租的房屋拆迁及相城大道改造，影响其经营，且相城大道在改造施工中将其堆放在租赁房屋前场地上的钢材被泥土淹没锈蚀给其造成损失，因涉及市政规划改造，并非被告的原因所致，且事实上原告承租经营至今，故对原告要求被告赔偿搬迁费20000元、装修损失6393.64元、物资损失7992元、营业利润损失294800元的主张，无相应的事实和法律依据，不予支持。
二、关于租房协议终止后的房屋占有使用费、违约金数额的认定，以及反诉被告李勋应否承担责任。
反诉原告认为，根据租房协议的约定，承租方在出租方通知日一周后仍未搬离的，视为违约，出租方可自通知日起向承租方按日收取违约金，日违约金按本协议日租金的10倍计算。因房租协议于2013年3月21日到期，其于2013年3月20日通过律师向反诉被告发出书面律师函，明确告知反诉被告到期后不再续租，并要求及时搬离承租的房屋，但反诉被告至今未将该房屋交付反诉原告，仍在使用该房屋，已构成违约，其要求反诉被告李勋支付实际占有使用费32672.25元，以及违约金326722.5元（自2013年3月22日起暂计至2013年11月6日止，每日实际占用使用费为142.51元，要求计算至原告实际搬离之日止），并立即搬离所承租的房屋。
反诉被告认为，由于反诉原告违约在先，拒退房租，导致纠纷发生，反诉原告应承担所有的责任和后果，反诉被告不应承担上述责任。
本院认为，协议到期时，反诉原告向反诉被告发出书面律师函明确表示不再续租，并要求反诉被告搬离租赁的房屋，但反诉被告收到后回复明确表示，要求先退租后搬迁，现反诉被告至今仍在使用该房屋，故反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费，并立即搬离该房屋的请求，于法有据，应予支持。关于房屋占有使用费的认定，因双方签订的房屋租赁合同已于2013年3月21日到期，反诉被告仍未将租赁的房屋归还反诉原告，按合同约定，年租金为53000元，故被告应支付房屋占有使用费（自2013年3月22日起至房屋实际交付之日止，按年租金53000元标准计算）。关于违约金的认定，因双方在租房协议中仅仅约定租赁期间因自然灾害等不可抗力原因或遇政府部门拆迁时，承租方拒绝搬迁应承担的违约责任，未约定租赁期满后如承租人拒绝搬离房屋的违约责任，且双方在原租赁合同到期后，并未续租，也未签订新的租赁协议作出约定，故对反诉原告的该主张，无事实依据，不予支持。对于反诉原告放弃要求反诉被告支付水费、电费及违约金的请求，并不违反法律规定，应予准许。
综上，本院认为，李勋与钱峰之间签订的《租房协议》，是双方自愿、真实意思的表示，并不违反相关法律禁止性规定，应认定为合法有效，合同中的约定对双方均具有约束力。该租房协议到期后，李勋未按约搬离其承租的房屋，应承担支付房屋占有使用费及搬离该房屋的民事责任。因李勋租赁房屋后可能在所租房屋内有相应财产，本院酌情给予李勋三十天的时间将其所有的财产搬出。对于李勋已支付的水、电费押金1000元，因钱峰放弃对水、电费的主张，为了减少诉累，故对李勋支付的该费用可在其应支付钱峰房屋占有使用费中直接抵付。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条及有关法律的规定，判决如下：
一、反诉被告李勋于本判决生效之日起三十日内迁出所租房屋并将租赁房屋返还反诉原告钱峰。
二、反诉被告李勋应于本判决生效后三十日内支付反诉原告钱峰房屋占有使用费（自2013年3月22日起至房屋实际交付之日止，按年租金53000元标准计算）。
三、驳回本诉原告李勋的诉讼请求。
四、驳回反诉原告钱峰的其他反诉请求。
本诉案件受理费5573元，反诉案件受理费6744元，鉴定费1750元，合计人民币14067元，由李勋负担7939元，钱峰负担6128元（原告李勋已预交本诉案件受理费及鉴定费，被告钱峰已预交反诉案件受理费，原告尚应给付被告人民币616元，应于本判决生效之日起十日内直接给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部）预交上诉案件受理费。
审 判 长 莫志林
审 判 员 卢秋明
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年六月十一日
书 记 员 李 益