湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终1443号
上诉人（原审被告）：常德市鼎城新城物业服务有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道常沅社区薪城外滩B4栋。
法定代表人：夏宗云，该公司经理。
委托诉讼代理人：华桃初，湖南宏声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常德市鼎城区常沅社区薪城外滩小区业主委员会，住所地湖南省常德市鼎城区常沅社区薪城外滩小区。
负责人：龚志祥，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：何光照，湖南先锋律师事务所律师。
上诉人常德市鼎城新城物业服务有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人常德市鼎城区常沅社区薪城外滩小区业主委员会（以下简称薪城外滩业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2017）湘0703民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新城公司的法定代表人夏宗云及委托诉讼代理人华桃初，被上诉人薪城外滩业委会的负责人龚志祥及委托诉讼代理人何光照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城公司上诉请求：请求撤销一审判决。事实与理由：1.一审判决程序违法；一审判决仅判令撤除员工食堂未判决拆除自行车棚属违反程序。一审判决新城公司退出商铺物业服务有损开发商的权益，且薪城外滩业委员会一审中并未提出要求新城公司退出商铺物业服务的诉请，一审判决其退出商铺物业服务，属程序违法。2.一审判决判令新城公司移交物管用房超出了其权限范围；在办理移交时新城公司已将物业用房全部移交，一审判决所确定的物业用房面积新城公司无法移交。3.一审判决判令新城公司移交物业管理资料，因意外事件灭失，其无法提交。
薪城外滩业委员辩称，1.一审判决认定事实清楚，程序合法；新城公司员工食堂占用小区通道系其自认，该行为不符合法律规定。一审中薪城外滩业委员并未对自行车棚提出诉请。2.双方签订了《终止物业服务合同》的协议，新城公司对小区的物业服务终止，一个小区只能由一个物业公司服务，一审判决要求新城公司退出小区服务符合法律规定；3.一审判决新城公司移交物管用房未超出范围，一审判决新城公司移交物业管理资料也符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：薪城外滩小区建成后，建设方湖南家祥置业投资有限公司于2009年底指定新城公司为薪城外滩小区的前期物业服务公司，新城公司分别与薪城外滩小区业主签订物业服务合同。2014年，薪城外滩小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会，薪城外滩业委会于2014年8月5日在常德市鼎城区房地产管理局备案。2016年12月26日，薪城外滩业委会与新城公司签订《终止物业服务协议》，协议约定：新城公司于2016年12月25日终止对薪城外滩住户的一切物业服务，新城公司有权追缴业主所欠物业费，业委会予以积极配合，协调处理。新城公司于2016年12月27日交付物业用房，2017年1月6日前交付一切薪城外滩业主花名册和其他相关文件。2016年12月27日，新城公司向薪城外滩业委会进行薪城外滩公共部位设施设备验收交接，且双方在交接明细表上签章确认，2016年12月28日，新城公司向薪城外滩业委会进行部分物业用房及其钥匙交接。经双方确认，2017年1月4日，新城公司与薪城外滩业委会进行部分物业管理资料的交接。新城公司经过几次名称变更，于2010年3月19日由常德市鼎城薪城物业管理有限公司变更为常德市鼎城薪城物业服务有限公司，2014年5月8日，由常德市鼎城薪城物业服务有限公司变更为常德市鼎城新城物业服务有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、新城公司是否应立即排除妨害，撤离小区？2、小区物业服务用房、地下停车位及有关的物业管理资料是否已经或者应当移交给业主委员会？（一）关于新城公司是否应立即排除妨碍及排除哪些妨碍的问题。经庭审查明，薪城外滩业委会要求新城公司立即排除的妨碍有四项：1、新城公司的员工食堂占用公共通道；2、新城公司仍继续对小区内的商铺进行物业收费管理；3、新城公司的电工对小区的配电室进行任意拆改；4、新城公司的办公地点仍设在小区内。对于第一项妨碍，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外……”，第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对……侵占通道……等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”根据《物业管理条例》第五十一条第一款规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”，经现场确认，新城公司的员工食堂确实占用薪城外滩小区B5栋东头的公共道路，故对薪城外滩业委会主张新城公司员工食堂占用公共通道，应予以排除妨害的诉讼请求予以支持；对于第二项妨碍，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故房屋的合法建造者可以认定为房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”，故未出售商铺的所有权人即建设方应当认定为物权法所称的业主。新城公司辩称双方签订的《终止物业服务协议》只是终止新城公司与小区住户的物业服务关系，并未终止与小区商铺的物业服务关系，薪城外滩业委会对此不予认可，新城公司亦未就该主张向本院提交其他相应的证据予以佐证，根据《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，本案中新城公司的原物业服务范围包含薪城外滩小区商业面积和住宅面积，且小区商业面积和住宅面积是密不可分的整体（A3、B5、B6号建筑物底层为商业面积，商业面积上为住宅面积），薪城外滩业委会于2016年12月26日与新城公司签订的《终止物业服务协议》，根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，故应认定双方签订的《终止物业服务协议》系对新城公司原服务范围内的全部物业服务关系予以终止，故对薪城外滩业委会主张新城公司对小区内商铺进行物业收费管理，应予以排除妨碍的诉讼请求予以支持；对第三项妨碍，薪城外滩业委会未提供有效地证据证明新城公司的电工对薪城外滩小区的配电室进行随意拆改，故对该项排除妨碍的诉讼请求不予支持；对第四项妨碍，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域……，人民法院应予支持”，双方已经签订《终止物业服务协议》，故新城公司应退出物业服务区域，对薪城外滩业委会请求新城公司退出薪城外滩小区的诉讼请求予以支持。（二）关于物业服务用房和地下停车位的移交问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“……物业服务用房，属于业主共有”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业……移交物业服务用房和相关设施……，人民法院应予支持”，双方于2016年12月26日签订的《终止物业服务协议》中约定：“2016年12月27日交付物业用房”，经核实薪城外滩小区一层平面图及建设工程规划审批单，位于薪城外滩小区B4栋一层的空置面积为209平方米的房屋为开发商指定的小区物业服务用房，薪城外滩业委会主张新城公司未将物业服务用房全部移交，经现场核实，B4栋一层确有部分规划的服务用房未移交，新城公司应将一层平面图显示的a轴-
L轴,30轴-27轴的房屋面积向业委会移交，故对薪城外滩业委会要求新城公司移交全部物业服务用房的诉讼请求予以支持；根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定为其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定，该案中的地下车位不属于业主共有，业主通过出售、附赠或者出租等方式才能取得地下车位的所有权或使用权，业委会未提交证据证明业委会已合法取得小区地下车库的所有权，故对薪城外滩业委会请求新城公司将地下停车位等相关设施全部移交给业委会的诉讼请求不予支持；（三）关于物业管理资料的移交问题。根据《物业管理条例》第二十九条的规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”，薪城外滩业委会主张新城公司未移交竣工总平面图，经庭审调查及证据认证，新城公司仅向薪城外滩业委会移交竣工验收报告文件，故新城公司应向薪城外滩业委会移交竣工总平面图；关于单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料的移交，新城公司提供证据《新城物业交薪城外滩业主委员会资料明细》证明均已移交，薪城外滩业委会未提供其他相应的证据予以反驳，故对薪城外滩业委会请求新城公司移交单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料的诉讼请求不予支持；对于设施设备的安装、使用和维护保养使用说明技术资料，新城公司认为设施设备已不在维修保养期限内，且薪城外滩业委会已与设施设备制造厂家指定的维保单位签订维保合同，新城公司移交相关技术资料已无必要，但设施设备的安装、使用和前期的维护保养资料是后期物业维护保养的依据，且公共设施设备属于业主共有，新城公司向该院提交的证据《薪城外滩公共部位设施设备验收交接明细表》中没有设施设备安装、使用和维护保养的资料明细，故对薪城外滩业委会请求新城公司移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料的诉讼请求予以支持；关于物业质量保修卡和物业使用说明文件，新城公司认可与业主签订商品房买卖合同时已将商品房的质量保修和使用说明资料一并移交给业主，薪城外滩业委会对此未提出异议，且经证据认证，薪城外滩业委会提交的《商品房买卖合同》中第十六条的保修责任及附件四的室内交房标准系对商品房的质量保修和使用予以说明，对于业主共有物业部分，新城公司未提供证据证明已向薪城外滩业委会移交相应质量保修和使用说明文件，故对薪城外滩业委会请求新城公司移交除商品房以外的其他物业的质量保修卡和物业使用说明文件的诉讼请求予以支持；对于薪城外滩业委会诉请移交物业业主花名册，新城公司提供证据《新城物业交薪城外滩业主委员会资料明细》证明已经实际移交，薪城外滩业委会未提供相应的证据予以反驳，故对该项诉讼请求不予支持；对于移交物业服务期内新城公司的财务收支账簿，业主不具备专业的财务审查资质，且不能以个人身份出具合法有效的审计证明，业委会可以申请相关的审计部门对新城公司的财务收支情况进行审计，故对薪城外滩业委会请求新城公司移交公司的财务收支账簿的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。……维修资金的筹集、使用情况应当公布”，故对于维修资金的筹集和使用情况，业主可以要求公布、查阅。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十三条、第七十四条第二款、第八十三条，《物业管理条例》第十二条第四款、第二十九条、第三十四条、第五十一条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决：一、常德市鼎城新城物业服务有限公司于该判决生效之日起七日内排除以下妨碍:1.新城公司位于B5栋东头的员工食堂不得占用薪城外滩小区公共通道；2.新城公司应撤离常德市鼎城区常沅社区薪城外滩小区，即新城公司停止对薪城外滩小区内包括商铺在内的所有物业服务；二、新城公司于该判决生效之日起七日内向薪城外滩业委员会移交小区B4栋一层东面规划用于物业服务的用房（即B4栋一层平面图a轴-
L轴,30轴-27轴所示面积的房屋）；三、新城公司于该判决生效之日起七日内向薪城外滩业委员会移交尚未移交的物业管理资料（即竣工总平面图、设备设施安装、使用和维护保养使用说明技术资料、公共部分物业的质量保修卡和物业使用说明文件）；四、驳回薪城外滩业委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由新城公司负担。
本院二审期间，新城公司和薪城外滩业委员均向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院认为，双方提交的证据均与本案不具关联性，本院不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，新城公司和薪城外滩业委员已经签订了《终止物业服务协议》，双方物业服务合同的权利义务已经终止，薪城外滩业委员请求新城公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关物业资料的诉讼请求，应该予以支持。新城公司以物业资料因意外事件灭失无法提交的上诉理由不能成立，一审判决新城公司按现场核实的情况及规划的平面图移交全部物业服务用房也符合法律规定。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中薪城外滩小区只能由一个物业服务企业提供服务，薪城外滩业委员和新城公司已经终止了物业服务合同，新城公司应退出在薪城外滩小区的所有物业服务，新城公司上诉称一审判决要其退出商铺物业服务程序违法的上诉理由不能成立。本案中新城公司存在B5栋东头的员工食堂占用薪城外滩小区公共通道的事实，一审判决新城公司排除该项妨碍符合法律规定。
综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常德市鼎城新城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许成东
审判员 孙艳慧
审判员 陈小莲
二〇一七年十二月八日
书记员 樊 佩