江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0103执异39号
异议人（案外人）：王东山，男，1966年4月6日出生，汉族，住江西省九江市德安县，现住德安县宝塔开发区。
委托代理人：孙亚明、周建珍，江西博阳律师事务所律师。
申请执行人：付正兵，男，1977年7月14日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：刘胜波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
被执行人：郭家淼，男，1966年5月26日出生，汉族，住江西省九江市德安县。
被执行人：德安鑫山置业有限公司，住所地：江西省九江市德安县金带路西侧汽车站旁，统一社会信用代码：913604265988848823。
法定代表人：彭新辉，该公司董事长。
本院在执行付正兵申请执行郭家淼、德安鑫山置业有限公司（以下简称德安鑫山公司）民间借贷纠纷一案中，案外人王东山向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人王东山称，异议人与李殿仁于2009年10月6日签订购房协议，房屋坐落在德安县宝塔开发区（府××支路）属被执行人郭家淼和李殿仁共同所有，两人一致同意将六楼右边一套房屋（房产证号：德房权证城字第××号）出售给异议人，双方在协议中约定：房屋面积约170平方米，出售价格每平方米880元，首付房款10万元，二期房款在2010年6月份付2万元，证件办齐时异议人应将余款付清。协议签订后，异议人按照合同约定付款给了李殿仁，2009年10月6日付款10万元，2010年10月6日付款2万元，郭家淼和李殿仁也按照合同的约定将房屋交付给了异议人，2012年7月异议人开始装修，在花费了17万元装修费后入住。由于郭家淼收取了异议人房屋过户所需税费，而没有向相关部门缴纳，故使房屋迟迟不能过户到异议人名下。此后，异议人不断催促郭家淼办理过户手续，郭家淼最初以各种理由拖延，后来郭家淼躲避债务离家不知所踪，导致无法办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人认为，此次本院查封的德安县宝塔开发区（府××支路）七套房屋，有五套与异议人的情况相似，为了维护社会的和谐稳定，保障公平交易安全和善意人的利益，异议人特提出异议申请，请求人民法院终止执行（2018）赣0103执22号执行裁定书中对德安县宝塔开发区（府前南二支路，房产证号：德房权证城字第××号）房产的执行并解除查封。
为支持其主张，异议人向本院提交了如下证据：
证据一：异议人身份证，证明异议人身份；
证据二：购房协议、郭家淼出具的收条、郭家淼陈述视频及《证明》、郭家淼身份信息、李殿仁证言各一份，证明异议人与郭家淼于2009年10月6日发生了房屋交易，异议人支付了购房款，李殿仁受郭家淼委托办理该房屋交易的事实；
证据三：德安县蒲亭镇曾家洼社区居委会出具的证明、德安润泉供水公司出具的水费缴费清单、德安供电分公司出具的电费缴费清单、王东山与蔡锦娥结婚证各一份，证明异议人于2012年9月入住德安县宝塔开发区府前南二支路房屋，蔡锦娥是异议人的妻子，水、电费以蔡锦娥名义开户的事实；
证据四：德安县不动产登记局出具的房屋档案查询单一份，证明宝塔开发区府前南二支路的房屋登记在郭家淼名下，本院执行的七套房产是郭家淼在宝塔开发区全部的房产；
证据五：本院执行裁定书、执行公告各一份，证明本院根据付正兵的申请，于2018年3月15日查封该房产，已作为郭家淼财产进入执行程序，付正兵申请执行的是金钱债权；
证据六：涉案房屋第二层住户郭冬木办理有线电视业务受理单一份，印证了王东山与郭冬木是居住在同一栋房屋中。
申请执行人付正兵认为，一、申请执行人付正兵与郭家淼签订借款合同时，郭家淼提供自己拥有住房六套、店面一套的房产证，以此证明其有偿还能力，申请执行人付正兵才借款给郭家淼；二、申请执行人付正兵在借款时及诉讼过程中均到德安县房管局进行查询，异议人现居住的房产登记在郭家淼名下；三、异议人与郭家淼之间并无正式的房屋购买合同；四、郭家淼在六、七年前已经将该房屋办理产权证书，异议人王东山在长达六、七年的时间未要求郭家淼将异议房屋过户至其名下，王东山是躺在权利温床上睡觉，没有及时行使自己的权利，因此应当承担不利的后果。
被执行人德安鑫山公司认为，一、异议人虽引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为法律依据，但该条款均是以“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”或者“已合法占有该财产”为前提，因此，异议人必须提供书面买卖合同及其他证明该合同合法有效、已合法占有的证据加以证明。二、目前无法确认债务人郭家淼出售的房屋土地使用权的性质，如果是在农村集体土地建筑的私房，异议人进行购买，则违反现行法律强制性规定，买卖合同应属违法而无效。三、应当审查债务人郭家淼建房申报是以商品房开发还是自建自用，如果属于自建自用，债务人郭家淼分户对外销售的行为也是违法的，房屋买卖合同亦属无效而不能办理过户登记手续。综上，仅凭现有材料不能确认异议人提出的异议合法、有效，异议不能成立，请求依法驳回异议人的执行异议。
本院审查查明，坐落于江西省××县宝塔开发区房屋××（共××层，所有权证号：德房权证城字第××、11××17、11××18、11××19、11××20、11××21、11××22号）系被执行人郭家淼建造，房屋所有权登记在郭家淼名下。
2017年8月29日，本院就原告付正兵诉被告郭家淼、德安鑫山公司民间借贷纠纷一案作出（2017）赣0103民初1579号民事判决书，判决：一、被告郭家淼于本判决生效之日起十日内偿还原告付正兵借款本金200万元及利息143.5万元；二、被告德安鑫山公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告付正兵的其他诉讼请求。本案由原告付正兵预交的案件受理费36080元，保全费5000元，共计41080元，由被告郭家淼、德安鑫山公司承担，限随上述款一并偿付。一审判决后，被告郭家淼不服，向南昌市中级人民法院提起上诉，南昌市中级人民法院于2017年12月7日作出（2017）赣01民终2234号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述判决书生效后，被告郭家淼、德安鑫山公司未在判决限定的期限内履行判决书确定的义务。付正兵向本院申请强制执行，2018年1月9日，本院受理此案，案号为（2018）赣0103执22号。
执行过程中，本院于2018年1月11日作出（2018）赣0103执22号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人郭家淼、德安鑫山公司银行存款3513241元或查封、扣押相应价值的财产。同年3月，本院发出公告，告知本院将依法拍卖被执行人郭家淼名下位于德安县宝塔开发区（府××支路）的七套房产。为此，异议人向本院提出前述异议申请。
另查明，异议人王东山在异议申请过程中，向本院提交了2009年10月6日李殿仁与王东山签订的《关于出售府前花园商住楼的协议》，协议约定：出售方李殿仁（简称甲方）将县政府对面商住楼六楼（楼梯口右边一套大约为170平方米左右），由王东山（简称乙方）购买，每平方米880元为准，总金额为15万元左右。以房管局测绘面积为准，首付销售房10万元，二期房款在2010年6月份付2万元，余额部分在2010年底交换房产证、土地证时付清。此房甲方收到首付款10万元之后，乙方可装修使用。提交了李殿仁分别于2009年10月6日、2010年6月14日出具的收条2张，分别载明：今收到王东山交来购府前花园六楼右边一套预付房款10万元整；今收到王东山府前花园六楼一套购房款2万元整。提交了德安县蒲亭镇曾家洼社区居委会出具的证明，载明：兹有德安县聂桥镇敷阳中路19号居民王东山，男，身份证号码：。该居民于2012年入住在宝塔开发区府前南二支路一栋商品房内至今。同时提交了其缴纳水、电费台账，以证明其已购买案涉房屋。
再查明，李殿仁系被执行人郭家淼姐夫，李殿仁陈述其系受郭家淼委托出售案涉房屋，售房款亦支付给了郭家淼。
本院认为，本案争议焦点为案涉房屋产权的归属及异议人能否排除对案涉房屋的执行。异议人王东山称，其已购买案涉房屋，支付了大部分购房款，且已于2012年入住该房屋，只是由于郭家淼的原因未办理产权过户登记。对此，本院认为，首先，本案案涉房屋登记所有权人为郭家淼，异议人虽然提交了其与李殿仁签订的售房协议及李殿仁出具的收到王东山购房款的收条，但李殿仁并非案涉房屋登记所有权人，亦没有证据证实其受郭家淼委托出售案涉房屋，现因被执行人郭家淼未到庭，亦缺乏其他证据予以佐证，故本院对异议人与郭家淼之间房屋买卖合同关系是否合法有效难以确认。且异议人自其占有案涉房屋后长达六年时间未办理过户登记，不属于非因买受人原因未办理过户登记，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。再者，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。根据不动产登记的公示效力，案涉房屋登记在被执行人郭家淼名下，依法属于郭家淼的财产。异议人王东山与郭家淼之间房屋买卖合同纠纷可通过诉讼或其他方式另行解决。综上，对异议人提出的异议请求和理由，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人王东山的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 陈长权
人民陪审员 王凤娟
人民陪审员 孙 旭
二〇一八年四月四日
书 记 员 鲍 莹