浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异2号
案外人绍兴欧皇家具有限公司，住所地绍兴袍江三江西路15号。
法定代表人潘建伟。
申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区胜利东路180号。
法定代表人阮云波。
委托代理人（特别授权代理）周仙，浙江近远律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）黄伟，系公司员。
被执行人绍兴市雅光达照明科技有限公司，住所地绍兴市袍江工业区汤公路与荷湖路东南角。
法定代表人金荷婷。
委托代理人（特别授权代理）朱传炳，系公司员工
被执行人金荷婷，女，1965年7月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人陈永兴，男，1962年5月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人赵文扬，女，1989年4月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人陈彼得，男，1989年9月11日出生，汉族，住绍兴市越城区。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴分行（以下简称工商银行）与被执行人绍兴市雅光达照明科技有限公司（以下简称雅光达公司）、金荷婷、陈永兴、赵文扬、陈彼得金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴欧皇家具有限公司（以下简称欧皇公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人欧皇公司称，贵院在执行过程中，需拍卖雅光达公司所有的位于绍兴袍江斗门镇三江西路15号7幢、4幢、2幢、6幢的房屋（以下简称涉案房产），因该房产雅光达公司已于2015年3月1日起租赁给案外人，双方于2015年1月30日签订租赁合同，租赁期限为三年，从2015年3月1日起至2018年2月28日止，租金案外人已付清（2015年1月30日支付50万元，2015年2月5日支付25万元，2015年2月6日支付25万元，2015年6月23日支付100万元，2015年11月20日支付75万元，2016年1月1日支付463817元，合计3213817元，其中3152500元属2015年3月1日至2017年2月28日的房租费，剩余61317元租金则以雅光达公司的借款抵作现金形式支付）。按照买卖不破租赁的原则，案外人享有继续承租上述房产的权利。因贵院于2016年8月26日于案外人所租赁的房产处张贴了执行公告，案外人才得知上述房产已被申请强制执行，现提出书面异议，请求法院依法对雅光达公司所有的涉案房产司法拍卖后，保障案外人享有截至2018年2月28日的继续承租权利。
申请执行人工商银行称，第一，涉案房产抵押在前，租赁在后，因此租赁关系不得对抗已设立的抵押权。被执行人雅光达公司于2014年9月18日与申请执行人签订《最高额抵押合同》，约定将雅光达公司所有的涉案房产的所有权及相应的土地使用权抵押给申请执行人作为借款的担保，并于2014年9月19日办理了抵押登记手续，取得他项权证。根据案外人陈述，上述抵押房产由被执行人雅光达公司在2015年3月1日起租赁给案外人，发生在抵押登记之后，根据《物权法》第一百九十一条规定“抵押权设立后抵押财产出租前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人雅光达公司称，案外人主张的租赁关系是真实的。
被执行人金荷婷、陈永兴、赵文扬、陈彼得未发表意见。
本院查明：被执行人雅光达公司名下登记有坐落绍兴袍江斗门镇三江西路15号7幢、4幢、2幢、6幢，权证号分别为绍房权证袍江字第××号，对应国有土地使用权证号均为绍市国用（2014）第14376号的房屋。根据绍房他证袍江字第××号他项权证记载，雅光达公司以其所有的上述房屋向工商银行提供最高额抵押担保，担保最高债权数额分别为137万元、246万元、119万元、3335万元，并于2014年9月19日办理了抵押登记。
2015年12月8日，本院在审理（2015）绍越民初字第4855号案件中，首轮查封了涉案房产的房屋所有权及对应的国有土地使用权。2016年3月25日，本院在审理（2016）浙0602民初1892号案件中对涉案房产的所有权进行轮候查封。2016年6月1日，本院作出（2016）浙0602民初1892号民事判决书，判决被告雅光达公司归还原告工商银行借款本金人民币17370763.07元，支付自2015年8月21日起至款项付清之日止的利息（含罚息、复利，按中国人民银行有关规定及合同约定计算），并支付原告工商银行为实现本案债权支出的律师代理费35000元，于判决生效之日起十日内履行；原告工商银行就其享有的上述债权，对绍房他证袍江字第××号、K000012845号、K000012846号、K000012847号房屋他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖所得价款分别在债权数额137万元、246万元、119万元和3335万元内享有优先受偿权；被告金荷婷、陈永兴、赵文扬、陈彼得对被告雅光达公司的上述债务在最高额3000万元内承担连带清偿责任。
2016年7月12日，本院立案执行（2016）浙0602民初1892号民事判决书。2016年8月4日，本院作出（2016）浙0602执3191号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年8月20日前向本院申请相关权利或提出执行异议。案外人遂向本院提出执行异议。
另查明，根据案外人欧皇公司（乙方）提供的与雅光达公司（甲方）签订的落款时间为2015年1月30日的租赁合同复印件记载，甲方将坐落绍兴市袍江工业区三江西路15号的部分厂房、宿舍、食堂以及办公用房，其中2号厂房一楼2000平方米、三楼、四楼全部，办公室底层及宿舍一、二两层，食堂合用，总面积约11479.51平方米，出租给乙方作厂房办公室用房以及员工宿舍、食堂使用；租赁期共计三年，从2015年3月1日起将出租房屋交付乙方使用至2018年2月28日止收回；租金按年支付，第一年为100万元，第二年为105万元、第三年为110.25万元，全年租费每年2月1日前一次性付给甲方，先付后用。案外人为证明其主张事实成立，还向本院提交了：1、2015年1月30日、2月5日、2月6日的收款收据3张，房租费收款确认书1份，银行转账清单1份，要求证明已支付2015年3月1日至2016年2月29日的租金；2、2016年1月4日、1月5日的收款收据4张，确认书1份、借条2张、转账清单2份、房租费收款确认书1份，要求证明已支付2016年3月1日至2018年2月28日的租金；3、增值税专用发票复印件1组，要求证明租赁房屋的真实性。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，即使案外人欧皇公司主张的租赁关系真实，因涉案房产在案外人承租前已办理了抵押登记，故案外人所主张的租赁权依法也不得对抗已登记的抵押权。案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人绍兴欧皇家具有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年一月十九日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。