上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初8063号
原告：杨成，男，1980年3月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室。原告：ＸＸ光，男，1990年8月17日出生，汉族，户籍地江苏省东台市东台镇八林村二组138号，现住上海市长宁区番禹路XXX弄XXX号XXX室。原告：赵莉，女，1992年3月19日出生，汉族，户籍地江苏省洪泽县共和镇新集村汤元组29号，现住上海市长宁区番禹路XXX弄XXX号XXX室。以上三原告共同委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：段永恒，上海英恒律师事务所律师。被告：龚蕴庄，女，1932年4月22日出生，汉族，住上海市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：陈松，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王垣，上海市君悦律师事务所律师。原告杨成、ＸＸ光、赵莉与被告龚蕴庄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ光及三被告共同委托诉讼代理人尤辰荣、被告龚蕴庄的委托诉讼代理人王垣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨成、ＸＸ光、赵莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合将上海市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)过户至原告杨成名下；2、判令被告承担本案保全费。事实和理由：被告系涉诉房屋产权人。2015年11月28日，原告ＸＸ光、赵莉与被告通过居间方就涉诉房屋签订《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，双方约定被告以总价191万元出售涉诉房屋给原告ＸＸ光、赵莉。嗣后，双方于2015年12月28日签订了示范版本的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并依据上述文件之约定支付被告176万元，原告始终切实履行自己的义务。由于限购政策，原告ＸＸ光、赵莉无法作为买受人完成房屋交易过户。根据双方2015年11月28日签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》中的第2.1项“在本合同约定的交易条件不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更合同中的买受人，且乙方依据双方的约定已经部分履行的，则视为增加、减少或变更后的‘买受人’已经部分履行合同。”之规定，原告ＸＸ光、赵莉将购买权转让给原告杨成，并先后二次致函被告，通知被告与杨成重新签订《上海市房地产买卖合同》，并由原告杨成继续履行合同权利义务，完成涉诉房屋的交易过户。但被告拒绝配合原告杨成办理后续交易过户手续，对原告ＸＸ光、赵莉的沟通不予理睬。因协商未果，故原告提起本案诉讼、被告龚蕴庄辩称，原告杨成不是《上海市房地产买卖合同》的相对方，并非本案适格原告。另外两原告要求将房屋过户到原告杨成名下没有合同及法律依据。根据《上海市房地产买卖合同》的补充条款2的约定，双方对发生限购时的约定是解除合同而不是变更买受人。《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》中关于变更买受人的条款是中介的格式条款，并非被告的真实意思表示。故请求驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，上海市房地产权证、房地产登记簿信息、房地产买卖居间合同、《上海市房地产买卖合同》两份、《房地产买卖合同之补充协议》两份、结婚证、中国工商银行牡丹灵通卡帐户历史明细清单、房款收据三份、沪府办发【2016】11号文、关于房地产买卖合同的函及送达凭证，本院予以确认并在卷佐证。三原告提供《转让协议》一份，被告对此不予认可。对该证据的认定在下文中一并阐述。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋登记的产权人是被告。2015年11月28日，被告(甲方)和原告ＸＸ光、赵莉(乙方)、案外人上海锐丰投资顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方购买涉讼房屋，总房价款为191万元。附件《房地产买卖合同》约定，双方同意于该合同签订后3日内签订网签版买卖合同，首期房价款97万元，第二期房款92万元于过户当日支付，2016年2月29日前办理交房手续，乙方支付尾款2万元。该附件第2.1条约定，在本合同约定的交易条件不变的情形下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更合同中的“买受人”，且乙方依据双方的约定已经部分履行的，则视为增加、减少或变更后的“买受人”已经部分履行合同。乙方增加、减少或变更后的“买受人”的关系由其自行商定解决。后原告ＸＸ光、赵莉(乙方)与被告(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》一份，合同显示网上签约时间为2015年11月28日。合同前言“特别告知(二)”对本市户籍居民及非本市户籍居民有关限售的政策规定进行了告知，其中非本市户籍居民在本市购买住房缴纳税收或社保年限为自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。合同约定，乙方购买涉讼房屋，总价款191万元，双方于2016年1月25日办理过户手续。合同“补充条款(二)”约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按照下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三“付款协议”约定，签约当日，乙方支付首期房款97万元，过户当日乙方支付第二期购房款92万元，双方于2016年2月29日前办理交房，乙方支付尾款2万元。合同落款处，原告赵莉的签字时间显示为2015年12月28日。签约当日，原告ＸＸ光、赵莉向被告支付定金5万元，被告出具收据。2015年12月4日，原告ＸＸ光与被告签订《房地产买卖合同之补充协议》，确认双方已知晓合同前言中的“特别告知(二)”及合同“补充条款(二)”中的格式内容，双方协议上约定于2015年12月13日之前重新补签第二版买卖合同。当日，原告ＸＸ光、赵莉向被告支付首期房款92万元，被告出具房款收据。2015年12月9日，原告ＸＸ光、赵莉登记结婚。2015年12月28日，原告ＸＸ光、赵莉(乙方)和被告(甲方)再次签署《上海市房地产买卖合同》，合同约定的内容与前一份基本一致。同日，被告与原告ＸＸ光、赵莉再签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，确认双方已知晓合同前言中的“特别告知(二)”及合同“补充条款(二)”中的格式内容，约定双方于2016年5月31日重新补签第三版买卖合同。经协商一致，房款支付方式改为于2016年1月10日前乙方支付70万元，2016年3月底乙方支付24万元，同时甲方将房屋交付给乙方。2016年1月5日，原告ＸＸ光、赵莉向被告支付第二期房款70万元，被告出具房款收据。2016年3月24日，上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》(沪府办发【2016】11号)，意见第三条规定，从严执行住房限购政策，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。2016年4月13日，原告ＸＸ光、赵莉委托律师向被告发送“关于房地产买卖合同的函”，称，因政策原因，要求变更买受人为原告杨成，并要求被告尽快与原告杨成签订房地产买卖合同示范版本，原告ＸＸ光、赵莉已履行的部分合同义务及所拥有的合同权利视为原告杨成的权利和义务。后三原告提起本案诉讼。审理中，原、被告确认，在本案诉讼立案后，被告于2016年5月12日向本院提起案号(2016)沪0105民初10504号的诉讼，要求确认买卖合同解除，被告并在该案中表示：关于解除后果，若合同解除，被告同意向原告ＸＸ光、赵莉返还已付的房款，该案尚在审理中。原告ＸＸ光、赵莉确认，原告赵莉至2016年5月始满足累计缴纳2年以上的年限规定，原告ＸＸ光至2016年5月仍不满足该年限规定。原告ＸＸ光、赵莉另提供《转让合同》一份，由原告ＸＸ光、赵莉与原告杨成签署，约定涉讼房屋的购买权利和义务概括转让给原告杨成，已付房款“176万元”，原告杨成继续与被告履行房屋买卖相关事宜，并支付剩余房款，承担合同权利义务。合同未对转让双方之间如何结算已付款进行约定。被告对该份证据真实性不予认可。本院认为，该证据系原告ＸＸ光、赵莉与原告杨成之间内部形成，且合同中确认的首付款与实际不符，故本院对该证据不予认定。庭审中，本院询问原告ＸＸ光、赵莉与原告杨成的关系，及是否与原告杨成就已付房款进行过结算。原告ＸＸ光、赵莉陈述，原告杨成是原告ＸＸ光姑姑的女儿的丈夫，原告杨成没有将已付房款支付给原告ＸＸ光、赵莉。本院认为，双方争议焦点在于：原告ＸＸ光、赵莉是否有权依据买卖居间合同附件第2.1条约定变更买受人为原告杨成。首先，关于买卖居间合同附件第2.1条的效力，三原告认为该条款系双方买卖合同中的一部分，没有违反强制性规定，当属有效。而被告则认为该合同是中介方提供的格式合同，其中的合同附件第2.1条排除了原告的主要合同权利，违反了缔约自由原则和合同相对性原则，当属无效。依据合同法的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款。若格式条款满足合同法第五十二条规定，或提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。无效格式条款的提供方应当是合同当事人一方，规范格式条款的使用其目的是防范格式条款的提供者利用优势地位损害合同相对方的利益。本案中，系争条款系买卖双方对交易条件的约定，买卖合同的当事人双方为原告ＸＸ光、赵莉与被告。而买卖居间合同及附件的版本的提供方是中介方并非两被告。故该条款系买卖双方采用了中介方提供的格式版本对交易条件进行的约定，不满足无效格式条款的适用条件。故被告关于该条款构成无效格式条款的主张，缺乏法律依据，本院难以支持。其次，依据合同法的规定，当事人协商一致的，可以变更合同约定。当事人一方概括转让合同权利义务的，应当征得合同相对方的同意。原告ＸＸ光、赵莉与被告在签订买卖居间合同及附件后，签订了两份网签版的房地产买卖合同及补充协议，在这些合同及协议中，均未采用买卖居间合同附件第2.1条的约定。因此，本院认为原告ＸＸ光、赵莉与被告已经就买卖合同的双方已经予以了确认，不再适用该条款的约定。此后，虽然原告ＸＸ光、赵莉与被告约定在2016年5月31日签订第三版买卖合同，但也只能认为系原告ＸＸ光、赵莉与被告之间再行签约。若原告ＸＸ光、赵莉此时需要变更买受人为原告杨成，应当按照合同法的规定，征得被告的同意。综上，原告ＸＸ光、赵莉、主张依据买卖居间合同附件第2.1条约定变更买受人为原告杨成以及要求被告承担本案保全费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第七十七条第一款、第八十八条之规定，判决如下：驳回原告杨成、ＸＸ光、赵莉的全部诉讼请求。案件受理费4,900元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,450元，由原告杨成、ＸＸ光、赵莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一六年八月十一日
书记员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。