吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终548号上诉人（原审被告）：净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店，经营场所：净月高新技术开发区诺睿德商业街*******号。经营者：张艳宁，女，1982年2月4日出生，汉族，住长春市绿园区正阳街道和乐街委**组。被上诉人（原审原告）：长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司，住所：长春市新城大街与天富路交汇诺睿德国际商务广场A8栋102-105号、107号。法定代表人：刘沛鑫，总经理。上诉人净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店（下称老港记甜品店）因与被上诉人长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司（下称诺睿德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭书面审理了本案，现已审理终结。诺睿德公司一审诉称：我公司于2015年6月4日与老港记甜品店经营者张艳宁签订《商铺租赁合同》，约定老港记甜品店承租我公司位于长春市新城大街和天富路交汇处的诺睿德国际商务广场内B12栋119铺位，建筑面积178.2平方米，租赁期为2015年6月4日至2025年8月31日。截止2017年6月27日老港记甜品店尚欠33716元物业费。根据合同第八条第1项约定，我公司有权单方解除合同，收回该物业，同时老港记甜品店应承担违约金33716元。另老港记甜品店在经营过程中多次组织人员扰乱商街经营秩序，干扰商街正常运营，己被长春市净月大街派出所记录在案，双方己无继续合作的基础；经营者张艳宁被列我国失信被执行人名单，已丧失履行能力，我公司有权根据法律不安抗辩权之规定，申请解除合同。故诉请判令解除双方签订的商铺租赁合同，老港记甜品店将承租的房屋交还；老港记甜品店按合同约定支付自2016年7月1日起至2017年6月14日拖欠的物业费33611元，最终支付房屋租金及物业费以实际返还房屋之日计算；老港记甜品店支付违约金33611元并承担诉讼费用。老港记甜品店一审辩称：1.不同意解除《商铺租赁合同》，我方具有继续履行合同的能力；2.我方未拖欠物业费，诺睿德公司收取物业费没有合法依据，我公司承租商铺所在的诺睿德国际商务广场消防设施未达标，提供的经营场所和物业服务不完善；3.诺睿德公司无实际损失，我方也未违约，违约金不同意支付。一审法院查明：2015年6月4日，诺睿德公司（甲方）和张艳宁（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同第一条约定：甲方将其合法拥有的长春市净月区新城大街与天富路交汇处诺睿德商务广场内B12栋119铺位，建筑面积178.2平方米的房屋租给乙方用于老港记甜品店的经营，租赁期为2015年6月4日至2025年8月31日；乙方按上打租季向甲方缴纳租金，在租赁期内，甲方给乙方18个月免租期，免租期从甲方项目开业之日起计算；甲方给予乙方免租装修期60天（不含免租期），第一租约年租金全免，第二租约年上半年免租，下半年收取标准租金50%，第三租约年收取标准租金的60%，第四租约年收取标准租金的80%，第五租约年收取标准租金的100%，第六租约年至第十租约年每年按上一租约年租金的8%递增；乙方需按季度向甲方缴纳22元/平方米/月物业管理费，物业管理费的优惠政策（装修期免收物业费）：第一年收取标准费用70%，第二年收取标准费用80%，第三年收取标准费用90%，第四年及以后按照100%收取。第四条第六款约定：乙方如逾期拖欠租赁费、物业费、综合广告费等一切应缴范围的费用，甲方有权按欠缴费用总额的5%（天）按日收缴违约金；若乙方拒不交纳，甲方有权在乙方交纳的经营质量保证金中予以扣除，如拖欠15日（含15日）以上，甲方有权解除合同并不退还租金及保证金，如租金及保证金不足以弥补甲方的损失，甲方有权向乙方追偿。第八条约定：本合同签署后，如乙方未成在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金、租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权单方解除本合同，乙方已交保证金（如有）不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付金额的违约金。2015年8月6日长春市合众物业服务有限公司（下称合众物业公司，甲方）与诺睿德公司（乙方）签订《商街物业管理服务合同》，约定由甲方为乙方提供物业服务，乙方向其支付物业管理服务费。合同第二条约定：乙方应安排签约商户同甲方直接签署物业合同，按照蜀水巷22/元/月/平方米，巴山街15/元/月/平方米，由甲方直接对商户进行收取，若商街商户未与甲方签署物业合同（包含未及时签署的商户），由乙方代为收取物业费。2016年1月1日，张艳宁承租的诺睿德国际商务广场的“巴蜀映巷”特色商业街正式开街。张艳宁已交付2016年1月1日至2016年6月30日的物业费16466元（其中12490是张艳宁交纳的，剩余3976元是冲抵的）。另查明，张艳宁在长春市绿园区人民法院受理的（2013）绿执字第00220号案件中因全部未履行其债务被列为全国失信被执行人名单。一审法院认为：诺睿德公司和老港记甜品店签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律和政策，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于张艳宁以物业费收取没有依据、消防设施未达标、诺睿德公司未提供完善的物业服务为由不应当交纳物业费的观点，因诺睿德公司已和合众物业公司达成物业管理服务合同，由合众物业公司提供物业服务，且《商铺租赁合同》中已约定物业收费标准，张艳宁对此也未提出异议，并按期交纳了2016年1月至6月期间的物业费，视为张艳宁对物业收费标准的认可；消防设施虽未经验收，但张艳宁已接收并进行装修，故此不能作为不交物业费的抗辩事由；张艳宁仅提供了视频资料且并无其他证据佐证，故不能因此认定诺睿德公司未提供完善的物业服务，综上，张艳宁应按照合同约定交纳物业费。因张艳宁自2016年7月1日起便不再交纳物业费，根据合同约定，诺睿德公司有权要求解除合同,故对诺睿德公司的该项诉讼请求予以支持。因诺睿德公司所在的“巴蜀映巷”特色商业街于2016年1月1日开业，故物业费的起算时间应为2016年1月1日，2016年1月1日至2016年12月31日张艳宁应按照物业费收取标准的70%交纳物业费，2017年1月1日至2017年12月31日张艳宁应按照物业费收取标准的80%交纳物业费。故2016年7月1日起至2017年6月14日张艳宁应交纳的物业费数额为33558.62元（178.2平方米×22元人民币/平方米/月×6个月×70%+178.2平方米×22元人民币/平方米/月×5个月14天×80%）。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳物业费，故最终交纳的物业费应截至本判决生效之日。关于租金，因在租赁期内，诺睿德公司给张艳宁18个月免租期，因张艳宁称签订合同后其便开始装修，故租金的起算时间应为2017年7月1日。合同解除后，张艳宁无需再继续交纳租金，故最终交纳的租金应截至本判决生效之日。因关于合同约定的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司与被告净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店于2015年6月4日签订的《商铺租赁合同》，被告净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店于判决生效后五日内将承租房屋交还原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司；二、被告净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店向原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付自2016年7月1日至2017年6月14日拖欠的物业费共计人民币33558.62元及2017年6月15日至本判决生效之日的物业费（物业费计算公式为：时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用月数。未足月的，按实际占用天数所占当月天数百分比计算。收费标准：22元/平方米/月，商铺面积：178.2平方米。收费比例：自2016年4月1日至2016年12月31日支付物业费的70%，2017年度支付物业费的80%，2018度支付物业费的90%,2019年度及以后年度支付物业费的100%）；三、被告净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店向原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司支付自2017年7月1日至本判决生效之日的租金（租金计算公式为:时间×收费标准×收费比例×商铺面积。时间：具体占用天数。租金标准为：3.6元/平方米/天。商铺面积为178.2平方米。收费比例：自2017年7月1日至2017年12月31日按50%计算，2018年度按60%计算，2019年度按80%计算,2020年度按100%计算，2021年至2025年每年按上一年度租金的8%递增）；四、驳回原告长春市诺睿德创新产业投资管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1486元由被告净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店负担。老港记甜品店上诉称：案涉房屋无消防验收手续，未达到合法开业状态，给付租金、物业费的条件未成就，其有权拒付租金。经二审审理查明的事实及证据与原判相同。本院认为：因老港记甜品店拖欠租金及物业费，诺睿德公司依照合同约定享有合同解除权，现老港记甜品店提出房屋无消防验收手续，该情节虽然属实，但从现场照片及支付物业费的情况看，并未对老港记甜品店的正常营业产生影响，且有权机关也并未下达相关整改及禁止营业的法律手续，即承租人的使用权并未受限，应当支付相应对价，老港记甜品店以承租的房屋无消防验收手续拒付租金及物业费的上诉理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639元，由上诉人净月高新技术产业开发区老港记甜品净月店负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年三月十九日书 记 员  林星辰