四川省自贡市沿滩区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0311民初1375号原告：自贡市华润房地产有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区。法定代表人：甘居华，总经理。委托诉讼代理人：倪建勇，四川崇理律师事务所律师。被告：南充美兴小额贷款有限责任公司，住所地四川省南充市嘉陵区。法定代表人：何良刚，总经理。委托诉讼代理人：王武江，四川果城律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳春平，男，系公司员工。原告自贡市华润房地产有限公司(以下简称华润房产公司)与被告南充美兴小额贷款有限责任公司（以下简称美兴小贷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理，原告华润房产公司委托诉讼代理人倪建勇、被告美兴小贷公司委托诉讼代理人王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告美兴小贷公司于2017年10月18日单方发出的《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》的行为无效，要求被告美兴小贷公司继续履行《房屋租赁合同》；2.判令被告美兴小贷公司承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年12月30日签订《房屋租赁合同》，原告华润房产公司将位于四川省自贡市沿滩区沿滩新城古盐道华润·龙湖雅居2栋1-4、1-5共计294.08平方米的房屋租给被告美兴小贷公司用于营业、办公、会议、仓储；租期为五年，从2016年1月1日至2020年12月30日；租金第一年到第二年为每月80元平方米，第三年为每月86.40元平方米，第四年为每月93.31元平方米，第五年为每月100.78元平方米。合同签订后，原告华润房产公司按约交付了租赁房屋，被告美兴小贷公司也履行了交付租金的义务。2017年10月18日，被告美兴小贷公司单方向原告华润房产公司发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》，要求解除双方于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》，被告美兴小贷公司解除合同既无事实依据也无法律依据。原、被告双方签订的合同是在双方自愿平等、协商一致的基础上订立的，具有法律效力，对双方均由约束力。被告美兴小贷公司单方解除合同违反法律规定和合同约定的无效行为。故原告华润房产公司向本院起诉。被告美兴小贷公司辩称，原告华润房产公司不是案涉租赁合同的当事人，不是适格的诉讼主体，无权向被告美兴小贷公司主张权利，合同中出租房屋的主体是案外人甘居华；被告美兴小贷公司解除租赁合同符合合同约定。请求依法驳回原告华润房产公司的诉讼请求。原告华润房产公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：1.原告华润房产公司营业执照复印件1份、法定代表人身份证明及身份证复印件1份，被告美兴小贷公司企业公示信息打印件1份，拟证明双方的主体资格；2.2017年10月18日，被告美兴小贷公司发原告华润房产公司《关于提前解除房屋租赁合同通知函》复印件1份，拟证明被告美兴小贷公司于2017年10月18日向原告华润房产公司发出提前解除房屋租赁合同的通知，原告华润房产公司没有同意被告美兴小贷公司的解除租赁合同要求；3.2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原告华润房产公司法定代表人甘居华与被告美兴小贷公司签订合同，落款处加盖原告华润房产公司公章，以及双方的约定，说明原告华润房产公司是本案的适格主体、案涉合同约定租期为5年以及解除合同的条件等，而被告美兴小贷公司发出的通知并不符合解除合同的条件；4.川（2017）自贡市不动产权第0000026号产权证复印件1份、川（2017）自贡市不动产权第0000033号产权证复印件1份，拟证明案涉被告美兴小贷公司承租的两套房屋归原告华润房产公司所有；5.中国农业银行网上银行电子回单打印件3张，拟证明被告通过农行网上银行向原告华润房产公司法定代表人甘居华账户转款支付房屋3笔（2016年1月4日282316.8元，2016年1月4日282316.8元，2017年1月3日142316.8元），说明被告已经承租2年时间并按时交纳了房屋租赁；6.委托书复印件1份，拟证明原告华润房产公司委托法定代表人甘居华收取被告美兴小贷公司租金；7.收据复印件1张、增值税发票复印件1张，拟证明原告华润房产公司收取了被告美兴小贷公司2016年1月1日至2016年12月31日房屋租金，说明出租及收费主体均为原告华润房产公司；8.收据复印件1张、增值税发票复印件2张，拟证明原告华润房产公司收取了被告2017年1月1日至2017年12月31日房屋租金，原告华润房产公司补收取了被告美兴小贷公司2016年少交的租金1693.9元，说明出租及收费主体均为原告华润房产公司。被告美兴小贷公司为支持自己的诉讼主张向本院提交了以下证据：被告美兴小贷公司营业执照复印件1份、法定代表人身份证明原件1份，拟证明被告美兴小贷公司的主体资格。经庭审质证，被告美兴小贷公司对原告华润房产公司提交的证据对证1三性均无异议；对证2真实性无异议，但对关联性有异议，该函表明被告美兴小贷公司按照合同约定履行了提前通知的义务，符合合同约定，且合同第4条明确约定了承租方因业务需要终止合同应提前通知，即赋予了被告美兴小贷公司解除合同的权利；对证3有异议，明确了出租方为案外人甘居华，最后一页的签字页也由案外人甘居华签字，说明案外人甘居华才是合同的当事人，虽原告华润房产公司在合同上加盖了印章，但被告美兴小贷公司认为对加盖印章的行为可以做出多种解读，原告华润房产公司加盖印章不是以当事人身份加盖，而是仅仅表明认可案外人甘居华出租案涉房屋，原告华润房产公司仅为出租房屋的见证人，不能表明原告华润房产公司愿意接受房屋租赁合同的约束，原告华润房产公司不是本案适格的诉讼主体；对证4真实性、合法性无异议，但对关联性有异议且不能达到原告华润房产公司的证明目的，房屋的出租人并不必然是房屋的所有权人，只要其争得了房屋所有权人的同意即可，原告华润房产公司并非本案适格主体；对证5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据表明被告是向案外人甘居华支付的租金，更能表明本案的合同当事人是案外人甘居华并非原告华润房产公司；对证6有异议，无本案无关，案外人甘居华签订合同是以其本人名义签订的并非以代理人名义签订的，其实是的行为是其本人行为，不符合代理人的行为特征，其后果及权利均由案外人甘居华承担，至于原告华润房产公司是否委托案外人甘居华处理相关事宜不影响案外人甘居华与被告之间的合同当事人地位，被告美兴小贷公司自始至终并未收到过该份委托书；对证7-8真实性无异议，但对关联性有异议，虽收据及发票开具单位均为原告华润房产公司，但并不能表明原告华润房产公司即为合同当事人，因为根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定合同义务可以由第三人代为履行，但其权利和义务仍由原合同当事人承担，之所以由原告华润房产公司开具收据和发票是因为其为本案合同见证人也是因为其具有开具发票的资格起到抵扣税费的作用。原告华润房产公司对被告美兴小贷公司提交的证据无异议。本院经审理对证据认定如下：原告华润房产公司、被告美兴小贷公司分别提交的涉及双方诉讼主体资格的证据，双方对证据的真实性无异议，本院予以确认；原告华润房产公司提交的《关于提前解除房屋租赁合同通知函》、《房屋租赁合同》、川（2017）自贡市不动产权第0000026号产权证、川（2017）自贡市不动产权第0000033号产权证、中国农业银行网上银行电子回单、收据、增值税发票，被告美兴小贷公司对证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。经审查，上列证据来源合法、客观证实、与本案具有关联性，本院予以采信。本案经审理查明:2015年12月30日，原告华润房产公司与被告美兴小贷公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告华润房产公司将其所有的位于四川省自贡市沿滩区沿滩新城古盐道华润·龙湖雅居2栋1-4、1-5共计294.08平方米的房屋，出租给被告美兴小贷公司用于营业、办公、会议、仓储；租赁期限为五年，从2016年1月1日至2020年12月30日；房屋租金在合同签订后7日内支付第一年的租金，每年合同租期满前一个月内支付次年的租金，租金第一年到第二年为每月80元平方米，第三年为每月86.40元平方米，第四年为每月93.31元平方米，第五年为每月100.78元平方米，房屋租赁税、营业税、水电气、物业费等由承租人承担，承租方因业务需要提前终止合同，提前30日通知出租方；合同变更、解除与终止的约定为：①双方协商一致，可变更或解除合同，变更或解除合同应采用书面形式；②因不可抗力导致本合同无法继续履行或租赁房屋因城市建设需要被依法纳入房屋拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担违约责任；③出租方有下列一种或多种情形的，承租方可单方解除合同：承租方未按照合同约定期限交付房屋的；出现房屋质量问题，影响到承租方正常使用的；④承租方有下列一种或多种情形的，出租方可单方解除合同并收回房屋，由此产生的一切损失由承租方自行承担：逾期交付租金及其他费用达十五日的；利用租赁房屋从事违法和违反政府有关行政管理规定的活动的；违反出租方对租赁房屋所在物业的管理规定；擅自改变房屋内部结构或添加对房屋结构由影响的设施、设备的；第五、承租方故意损坏承租房屋的。同时该合同还约定了违约责任、争议解决方式等。该合同签订后，原告华润房产公司按约交付了租赁房屋，被告美兴小贷公司也履行了交付租金的义务。2017年10月18日，被告美兴小贷公司单方向原告华润房产公司发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》，要求从2017年12月31日起，解除双方于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》，但原告华润房产公司未予认可。本院认为：原告华润房产公司与被告美兴小贷公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益，合法有效。双方均应当按照合同的约定严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。合同的解除有法定解除和约定解除两种情况。《合同法》第九十三条规定了合同当事人约定解除的情况，第九十四条规定了法定解除的五种情形，第九十六条规定了“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中,被告美兴小贷公司在履行合同过程中要求提前终止合同的履行，解除双方签订的《房屋租赁合同》，虽然被告美兴小贷公司按合同约定，在其解除合同30日前向原告华润房产公司发出了《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》，但其解除合同的条件不符合合同约定的合同变更、解除与终止的情形，解除合同的条件不成就，同时合同双方也未就解除合同事宜协商一致，故被告美兴小贷公司《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》对原告华润房产公司不产生法律效力。被告美兴小贷公司解除房屋租赁合同的行为无效，原告华润房产公司诉请确认2017年10月18日，被告美兴小贷公司单方向原告华润房产公司发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知函》无效，要求被告美兴小贷公司继续履行合同的主张，本院予以支持。本案中，房屋租赁合同的出租方应当认定为原告华润房产公司。首先，出租房屋的所有权人为原告华润房产公司；其次，在合同中出租方原告华润房产公司也加盖了公司印章；第三，出租方出具给承租方被告美兴小贷公司的票据、增值税发票等均是原告华润房产公司的名义；第四，房屋租金也是原告华润房产公司收取的。况且房屋租赁合同中案外人甘居华为原告华润房产公司法定代表人，其代表法人与被告美兴小贷公司签订合同的行为系履行职务的行为，该行为得到了原告华润房产公司的认可，而非个人行为。故被告美兴小贷公司辩称的原告华润房产公司不是适格主体的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条之规定，判决如下：确认被告南充美兴小额贷款有限责任公司2017年10月18日解除《房屋租赁合同》的行为无效。案件受理费6550元，减半收取计3275元，由被告南充美兴小额贷款有限责任公司负担（原告华润房产公司已于立案时预交案件受理费，被告南充美兴小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告华润房产公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川自贡市中级人民法院，并向四川自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  邹永明二〇一七年十二月二十一日书记员  赵 玥