山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5436号
上诉人（原审原告）：孙红光
委托诉讼代理人：孙公先，山东海之源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛海普润工贸有限公司
法定代表人：张锡山，经理。
委托诉讼代理人：徐丽娜，山东海政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：即墨市市场建设服务中心
法定代表人：刘永军，主任。
委托诉讼代理人：刘光民，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛圣帝亚商业物业管理有限公司
法定代表人：张锡山，经理。
委托诉讼代理人：徐丽娜，山东海政律师事务所律师。
原审第三人：北京同仁堂山东医药连锁有限公司即墨药店
负责人：刘玉英，经理。
委托诉讼代理人：李娜，女，该药店员工。
委托诉讼代理人：李松涛，男，该药店员工。
上诉人孙红光因与被上诉人青岛海普润工贸有限公司（以下简称海普润公司）、即墨市市场建设服务中心（以下简称即墨市场建设中心）、青岛圣帝亚商业物业管理有限公司（以下简称圣帝亚公司）、原审第三人北京同仁堂山东医药连锁有限公司即墨药店（以下简称同仁堂即墨药店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初10488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙红光的委托诉讼代理人孙公先，被上诉人海普润公司、圣帝亚公司的共同委托诉讼代理人徐丽娜，被上诉人即墨市场建设中心的委托诉讼代理人刘光民，原审第三人同仁堂即墨药店的委托诉讼代理人李松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙红光上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判确认孙红光与圣帝亚公司之间的代租协议于2017年1月1日解除；一、二审诉讼费由海普润公司、圣帝亚公司、即墨市场建设中心负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。圣帝亚公司拖欠孙红光2014年7月以后的租金，违反了合同约定和法律规定，孙红光有权于2017年1月1日解除代租协议。根据最高院城镇房屋租赁司法解释第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。一审以次承租合同约定的终止时间作为孙红光与圣帝亚公司签订的代租协议解除合同的时间，没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判支持孙红光的诉讼请求。
海普润公司、圣帝亚公司共同辩称，一审法院根据本案的实际情况，为避免引起其他诉累，依法判决圣帝亚公司与孙红光之间的代租协议于2018年11月18日解除是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
即墨市场建设中心辩称，一审判决正确，请求维持原判。
同仁堂即墨药店述称，一审判决正确，请求维持原判。
孙红光向一审法院起诉请求：1、依法判令海普润公司、圣帝亚公司、即墨市场建设中心给付孙红光房屋租赁费356250元及滞纳金97823元，共计454073元；2、依法解除孙红光和圣帝亚公司之间的《代租协议》，解除圣帝亚公司和同仁堂即墨药店之间的《租赁合同》；3、依法判令海普润公司、圣帝亚公司、即墨市场建设中心自2014年7月1日起至还清之日止按照同期人民银行贷款利率承担逾期付款利息；4、诉讼费用由海普润公司、圣帝亚公司、即墨市场建设中心承担。
一审法院认定事实：孙红光于2003年购买即墨市场建设中心开发的坐落于即墨市综合商城一层门市房x号涉案房屋(发票开具时间为2004年9月30日)，2003年12月27日孙红光与青岛圣帝亚购物中心签订了《代租协议》约定租赁期限至2008年12月31日。2009年7月6日，孙红光继续与青岛圣帝亚购物中心签订《代租协议》，约定孙红光将涉案房屋，使用面积57平方米，（现房权证载明地址为即墨市烟青路681号付11号，房权证号：即房私转字第××号）交付青岛圣帝亚购物中心代为租赁经营，协议约定代租期限10年：自2009年7月1日起至2019年6月30日止；约定租赁费：前五年每平方米2300元，后五年每平方米2500元，圣帝亚购物中心每半年支付一次租赁费，采取先付款后使用的方式，于合同签订之日缴纳半年租金，以后提前一个月交付该半年租金，逾期每日按照应付租金的万分之五偿付滞纳金，逾期三个月，出租方有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。自2014年7月1日至2016年12月期间的租赁费356250元孙红光没有收到。
2009年8月12日，承租方北京同仁堂烟台有限公司（此后名称变更为北京同仁堂山东医药连锁有限公司）与作为出租方的青岛圣帝亚购物中心就孙红光的涉案房屋在内的门头房签订了《租赁合同》及2009年10月29日签订了《补充协议》，经营同仁堂即墨药店，租赁期限9年，自2009年11月19日至2018年11月18日止。涉案房屋（同仁堂即墨药店租赁使用房屋当中最南侧的一间）自租赁开始由同仁堂即墨药店使用至今。
另查明，青岛圣帝亚购物中心是即墨市场建设中心下属的集体所有制法人企业，2010年经即墨市市政府批准，即墨市场建设中心对青岛圣帝亚购物中心予以改制以公开拍卖的形式由海普润公司整体买断，拍卖成交价290万元，资产、债务由该公司接收。拍卖过程中即墨市场建设中心委托青岛大信英德会计师事务所有限公司对青岛圣帝亚购物中心资产负债进行审计，出具了青大信英德专审字[2010]第002号审计报告，该报告中的负债部分包括了涉案房屋的合同债务（审计报告“其他应付款部分”：同仁堂原为O元，现为1650000元，增加1650000元，增加的原因是收取同仁堂租赁费）。报告将收取同仁堂的租赁费列入应付款，即应向孙红光等出租方支付的租赁费。即墨市场建设中心和海普润公司就青岛圣帝亚购物中心于2010年1月26日签订了交接协议，海普润公司接收了青岛圣帝亚购物中心的资产和负债等。
还查明，海普润公司与圣帝亚公司的股东均为张锡山，法定代表人均是张锡山。同仁堂即墨药店的付款回执、收款收据显示，涉案房屋的租赁费实际收款人为圣帝亚公司。
再查明，圣帝亚公司分别于2015年9月7日、9月8日、9月9日、9月10日共收取北京同仁堂山东医药连锁有限公司支付的租赁费176万元。
一审法院认为，孙红光与青岛圣帝亚购物中心签订的《代租协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务；孙红光向青岛圣帝亚购物中心交付了涉案房屋，青岛圣帝亚购物中心应当按照合同约定及时向孙红光支付租金。孙红光与青岛圣帝亚购物中心双方虽然约定逾期支付租金按照每日应付租金的万分之五支付滞纳金，本案中双方作为平等民事主体，孙红光主张的滞纳金实为合同法中规定的违约金。
青岛圣帝亚购物中心被主管单位即墨市场建设中心依法拍卖转让，连同租赁涉案房屋在内的合同债务被海普润公司买断，根据合同相对性原则，应当由海普润公司继续承担责任，海普润公司逾期不支付租赁费，孙红光可以解除合同。又因涉案房屋已出租给北京同仁堂山东医药连锁有限公司经营同仁堂即墨药店，租赁期限9年，自2009年11月19日至2018年11月18日止，故孙红光与青岛圣帝亚购物中心之间的《代租协议》应到2018年11月18日解除。
本案应由海普润公司向同仁堂即墨药店收取的涉案房屋租赁费，但实际收款人为圣帝亚公司。海普润公司与圣帝亚公司两公司的股东、法定代表人均为张锡山。因此，两公司属于关联公司，在组织机构和公司财产方面存在混同，存在人格混同的事实。海普润公司对孙红光负有支付租赁费的义务，关联公司圣帝亚公司应当承担连带责任。孙红光主张即墨市场建设中心对下属企业改制拍卖应告知孙红光，对于拖欠孙红光租赁费应承担过错责任，应与海普润公司共同承担给付租赁费的义务，无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条及第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款之规定，一审判决：一、孙红光与青岛圣帝亚购物中心之间的《代租协议》于2018年11月18日解除；二、青岛海普润工贸有限公司于本判决生效后十日内支付孙红光房屋租赁费356250元；三、青岛海普润工贸有限公司于判决生效后十日内支付孙红光违约金97823元（计至2016年12月31日），以及支付自2017年1月1日至判决生效之日的违约金(以356250元为基数，按照日万分之五的标准计算)；四、青岛圣帝亚商业物业管理有限公司对上述青岛海普润工贸有限公司应当支付孙红光的租赁费及违约金承担连带清偿责任；五、驳回孙红光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8111元，由青岛海普润工贸有限公司、青岛圣帝亚商业物业管理有限公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经本院审理查明，张明君与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2017年1月3日作出（2016）鲁0282民初9384号民事判决书，判决：解除张明君与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于2014年11月1日签订的《代租协议》；青岛鲁瑞商业物业管理有限公司支付张明君相应租金及违约金。青岛鲁瑞商业物业管理有限公司不服该判决，上诉于本院，本院经审理于2017年5月3日作出（2017）鲁02民终2749号民事判决书：驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。该生效判决认定如下事实：2014年11月1日，张明君与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司签订代租协议，约定张明君将位于即墨市综合商城一层门市房10号由青岛鲁瑞商业物业管理有限公司代租，代租期限为2014年11月1日至2018年10月31日。因青岛鲁瑞商业物业管理有限公司逾期未足额交付租金，张明君要求解除代租协议。
二审中，同仁堂即墨药店认可租赁了包括孙红光、张明君在内的四套房屋。同仁堂即墨药店拒绝与圣帝亚公司解除房屋租赁合同，不同意与孙红光签订房屋租赁合同。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：孙红光与青岛圣帝亚购物中心签订的代租协议应于何时解除。孙红光与圣帝亚公司签订的代租协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。孙红光依约向圣帝亚公司交付了涉案房屋，圣帝亚公司应依照合同约定按时支付孙红光租金。圣帝亚公司拖欠孙红光2014年7月1日之后的租金，违反了协议约定，孙红光有权解除代租协议，并收回涉案房屋。圣帝亚公司在收到次承租人同仁堂即墨药店支付的租金后，未依约支付出租人孙红光租金，拖欠出租人孙红光租金达三年之久，既违反合同约定，亦有违诚实、信用原则，损害了出租人孙红光的合法权益。次承租人同仁堂即墨药店未请求代承租人圣帝亚公司支付出租人孙红光租金，其对抗出租人孙红光行使合同解除权的法定抗辩理由不成立，在此情况下，孙红光于2017年1月1日解除与青岛圣帝亚购物中心签订的代租协议，既符合合同约定，亦符合法律规定，本院对其该项请求予以支持。
圣帝亚公司与同仁堂即墨药店签订租赁合同及补充协议，不影响孙红光依法行使租赁合同解除权。一审以圣帝亚公司与同仁堂即墨药店签订的租赁合同及补充协议约定租赁期限至2018年11月18日为由，判令孙红光与青岛圣帝亚购物中心签订的代租协议于2018年11月18日解除，系适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人孙红光的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用部分法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初10488号民事判决第二、三、四项；
二、撤销山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初10488号民事判决第五项；
三、变更山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初10488号民事判决第一项为：确认孙红光与青岛圣帝亚购物中心之间的《代租协议》于2017年1月1日解除；
四、驳回孙红光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8111元，二审案件受理费100元，由被上诉人青岛海普润工贸有限公司、被上诉人青岛圣帝亚商业物业管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一七年七月十一日
书记员 况君仪
书记员 于国英