湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初524号原告：杨锦，男，汉族。委托诉讼代理人：杨德明（系杨锦父亲），男，汉族。委托诉讼代理人：何青，湖南琼武律师事务所律师。被告：周日成，男，汉族。被告：张佳子，女，汉族。被告：湖南佰信融腾投资管理有限公司。法定代表人：向龙。原告杨锦与被告周日成、张佳子、湖南佰信融腾投资管理有限公司（以下简称佰信融腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告杨锦的委托诉讼代理人杨德明与何青、被告张佳子到庭参加诉讼，被告周日成、湖南佰信融腾投资管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨锦向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2015年上半年度租金50000元和2015年6月18日至2015年9月3日的租金79625元（按半年度租金13.65万元计算）；2.被告支付承租期间物业管理费17824.62元和水费809元；3.被告支付违约金63889.7元（52000元+11889.7元）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月24日，原告杨锦购买了位于长沙市望城区高塘岭街道高塘岭大道景城苑1号第1栋101、102和201房屋，并授权原告父亲杨德明对该房屋进行出租和管理。2013年11月25日，杨德明与被告周日成和张佳子签订《房屋租赁合同》，约定由被告周日成和张佳子承租位于长沙市望城区高塘岭街道高塘岭大道景城苑1号第1栋101、102、201房屋用于投资金融，面积353.86平方米，租赁期自2013年12月18日至2018年12月17日止，半年租金为13万元，第二、三、四、五年租金每年递增5%，租金每半年结算一次，每半年前7日内支付下半年度租金。承租期间物业管理费、水电费由被告承担。同时还约定如被告违约还应承担年租金20%作为违约金和缴纳一年物业管理费。被告自2014年12月18日起开始拖欠原告租金，至今仍欠2015年上半年度租金5万元，且未按合同约定支付2015年下半年度的租金。经原告多次催要，被告仍没有支付。被告承租期间欠物业费15853元，水费809元。2015年9月3日，原告与被告周日成解除了房屋租赁合同。被告张佳子辩称，合同订立时是周日成与杨德明签的，自己是在合同签订后几个月作为公司经理在合同上签的名；自己在2014年9月份已从公司离职，离职前并没有欠缴房租，原告也主张房租是从2014年12月才开始拖欠，且房屋的实际承租人和使用人是公司，并不是自己，故不应承担欠缴的租金。被告周日成、湖南佰信融腾投资管理有限公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的房屋租赁合同，被告张佳子认为合同中关于租金的计算标准是后期改动的，但未提供相反的证据予以证实，不予采信；2、原告提交的解除合同协议书，被告张佳子指出上面的签名并不是自己签的，结合庭审，原告也认可只是和被告周日成签订的解除合同协议书，本院予以采信；3、被告张佳子提交的两份证明及情况说明实际属于证人证言的性质，证明人均未出庭进行说明，对其真实性无法核实，均不予采信，录音材料也未提交原始凭证，不予采信。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月24日，原告杨锦购买了位于长沙市望城区高塘岭街道高塘岭大道瑞凯·景城苑第1幢1层101、102号，1幢2层201号房屋，规划用途均为商业。2013年5月1日，杨锦委托父亲杨德明对以上三处房屋进行管理，具体权限包括杨德明有权对外签订房屋出租合同、收取租金及进行房屋的相关设施设备的维护与管理等。2013年11月25日，杨德明（甲方）与周日成（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将该三处房屋（总建筑面积353.86平方米）全部出租给周日成用于投资金融，租赁期限为2013年12月18日至2018年12月17日，租金按每半年13万元计算，一年期满后，第二、三、四、五年的租金按每年5%递增。租金每半年结算一次，乙方须在每半年前七日内支付下半年的租金。乙方在签订本合同前向甲方支付2万元押金作担保，如无违约情形，租赁期满或乙方退租时，甲方需将押金全数退还。合同还约定租赁期间的水电费、物业管理费均由乙方承担。2014年4月9日，湖南佰信融腾投资管理有限公司注册成立，工商登记的住所地就为长沙市望城区高塘岭街道高塘岭大道景城苑1号0816466栋201，即本案的租赁房屋内，法定代表人向龙。之后被告未按时缴纳租金，2014年12月16日，被告佰信融腾公司对所欠房租出具欠条一张，承诺欠房租10万元，分别于欠条出具之日起20日内缴纳5万元，2015年1月31日前缴纳剩余5万元。但被告也未按欠条所承诺的时间支付房租，经原告多次催缴，仍然拖欠2015年度上半年租金5万元。2015年9月3日，原告与被告周日成签订了《解除房屋租赁合同协议》，双方一致同意即日起解除房屋租赁关系，周日成也于当天将房屋交付给了原告。2015年6月18日至2015年9月3日期间的租金被告也一直未缴纳。承租期内，被告还拖欠了物业管理费和水费。本院认为，本案的争议焦点在于签约的承租人与实际承租人不一致时，租金由谁负担。原告杨锦委托杨德明与被告周日成、张佳子签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的义务。原告所有的三处租赁房屋在购买时规划用途就是商业，从原告与被告周日成签订的《房屋租赁合同》来看，房屋用途也明确载明是用于投资金融，而非个人租赁房屋；关于被告周日成与佰信融腾公司之间的关系，原告未提交任何证据予以证实，从工商登记的信息来看，周日成既不是公司的法定代表人，也不是公司股东；从原告与被告的往来函件看，在拖欠租金时都是由被告佰信融腾公司直接出具的欠条，欠款人是公司，原告催收租金的对象也都是湖南佰信融腾投资管理有限公司，而非周日成和张佳子个人。在合同上签名的另一被告张佳子是湖南佰信融腾投资管理有限公司的工作人员，原告予以认可，张佳子代表公司在合同上补签名的行为只是一种职务行为，由此产生的后果应由被代理人即公司承担。综上所述，被告周日成、张佳子虽为合同上的承租人，但在被告佰信融腾公司成立以后，因该合同而产生的权利义务已经全部转移至被告佰信融腾公司名下，而使公司成为实际的承租人，承担合同项下的权利和义务，故对于欠缴的租金应全部由被告佰信融腾公司负担。截至双方合同解除之日（2015年9月3日），被告佰信融腾公司尚欠原告杨锦2015年上半年租金50000元及2015年6月18日至2015年9月3日期间的租金58339元（按合同约定半年度租金13万元，第二年递增5%后为13.65万元计算，共78天），合计108339元。对于原告请求被告支付所欠租金129625元的诉讼请求，本院予以部分支持。按照合同约定，承租期间的水、电费，物业管理费均由承租人负担，根据物业公司出具的水费缴费通知单和物业催费通知单，被告佰信融腾公司还欠缴水费809元（截止2015年6月26日），物业管理费15853元（截止2015年6月30日），物业管理费按2.8元/平米/月计算，至双方合同解除之日，被告实际拖欠的物业管理费是17999元（15853元+2015年6月27日至2015年9月3日期间的物业费353.86*2.8÷30天*65天）。原告只请求被告支付物业管理费17824.62元，系对自身权利的合法行使，本院予以确认，故对于原告请求被告支付承租期间物业管理费17824.62元和水费809元的诉讼请求本院予以支持。按照合同第十五条的约定，任何一方违反本合同的约定，须支付对方年度租金的20%作为违约金（52000元）并缴纳一年的物业管理费（11889元）。现被告未按时支付租金，经原告多次催缴仍未支付，已构成违约，故对于原告主张被告支付违约金52000元的诉讼请求，本院予以支持。原告还主张被告违约须缴纳一年的物业管理费，但原告未提供物业费损失的证据，同时对于被告违约给原告造成的损失已经由违约金作出赔偿，不应重复赔偿，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第一条、第二条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南佰信融腾投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杨锦支付租金108339元；二、被告湖南佰信融腾投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告杨锦支付承租期间的物业管理费17824.62元和水费809元；三、被告湖南佰信融腾投资管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告杨锦违约金52000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4482元，由被告湖南佰信融腾投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  周健成人民陪审员  佘利辉人民陪审员  李铁珍二〇一六年十月二十七日代理书记员  虢江南附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第一条为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。