浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初2473号
原告：浙江盛元城市物业管理有限公司。住所地：宁波市江北区长兴路677号、685号、687号3幢6-6-03，统一社会信用代码：91330205725173873M。
法定代表人：潘咪娜，该公司执行董事。
委托代理人：杨杰，浙江万豪律师事务所律师。
委托代理人：马先德，系该公司员工。
被告：慈溪联盛置业发展有限公司。住所地：慈溪市古塘街道北三环东路888号，统一社会信用代码：330200400046726。
法定代表人：吴建超，该公司董事长。
委托代理人：徐剑，浙江达鹏律师事务所律师。
委托代理人：祝晶旭，浙江达鹏律师事务所律师。
原告慈溪市城市物业有限公司诉被告慈溪联盛置业发展有限公司（以下简称联盛置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由审判员朱岚适用简易程序进行审理。审理期间，原告名称变更为浙江盛元城市物业管理有限公司（以下简称城市物业公司）。2016年4月26日，本院对本案进行第一次公开开庭审理。原告城市物业公司的委托代理人杨杰、马先德及被告联盛置业公司的委托代理人徐剑到庭参加诉讼。2015年5月3日，原告城市物业公司申请财产保全，要求查封被告联盛置业公司名下的部分房产及地下车位，并提供担保，本院裁定予以准许。因案情复杂，本院于2016年5月11日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年6月8日、2016年7月15日进行第二次及第三次公开开庭审理。原告城市物业公司的委托代理人杨杰、马先德及被告联盛置业公司的委托代理人徐剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城市物业公司起诉称：被告系联盛大厦业主。2011年11月3日，原、被告签订联盛大厦前期物业服务合同。双方约定，被告委托原告为联盛大厦提供前期物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；一层至二层物业费为4.35元/月/平方米，三层至十八层物业费为4.98元/月/平方米，地下车位物业费为30元/月/只；物业已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额交纳；物业服务费在每年的12月31日前按年交纳；若被告违约，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向原告支付违约金；合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续。合同签订后，原告对被告的联盛大厦提供了物业管理服务，并向被告进行了物业费的催缴。但原告多次催讨未果，被告仍未支付2013年12月31日至2015年12月30日期间的物业服务费2167694元、垫付的电费145430.48元及水费4305元。原告认为，原、被告签订的联盛大厦前期物业服务合同对双方具有约束力，原告对被告的联盛大厦提供了物业服务，被告应按约向原告支付相应的物业服务费及水电费。现原告诉至法院，诉请：1.被告即时向原告支付物业服务费2167694元、电费145430.48元、水费4305元，合计2317429.48元；2.被告即时向原告支付逾期付款违约金6503元；3.本案诉讼费由被告承担。审理期间，原告变更诉讼请求为：1.被告即时向原告支付物业服务费1953414元、车位管理费117360元、电费172360.48元、水费4305元，总计2247439.48元；2.被告即时向原告支付逾期付款违约金6212元；3.本案诉讼费、保全申请费由被告承担。
被告联盛置业公司答辩称：被告委托宁波百盛物业服务有限公司（以下简称百盛物业公司）与原告签订物业管理合作协议，由百盛物业公司协助原告取得联盛大厦的物业管理资格，原告免收联盛大厦空置房两年的物业费。百盛物业公司亦出具了书面证明，陈述被告曾委托百盛物业公司与原告就联盛大厦的前期物业进行协商，并签订物业管理合作协议。现原告主张物业费无合同依据，被告无须支付空置房的物业费；被告已经按照商品房买卖合同的约定向业主发送交房通知书，交房通知书发出后即视为交房，之后产生的物业费应当由业主承担，原告应当向业主主张权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：
A1.联盛大厦前期物业管理服务合同、前期物业管理服务合同备案表各一份、土地登记查询清单三页，证明被告系联盛大厦的业主，原告为联盛大厦提供前期物业服务，双方对物业管理期限、收费标准及其他权利义务作了约定；
A2.物业费催交通知单及挂号信函收据各一份，证明原告向被告书面催交物业费的事实；
A3.招标文件一份，证明联盛大厦前期物业管理系通过招投标方式选聘物业服务企业；
A4.竣工验收报告、商品房买卖合同各一份，证明联盛大厦于2013年9月15日竣工，同年12月10日通过验收，被告在商品房买卖合同中承诺在2013年12月31日前交房的事实；
A5.未出售商铺物业费清单、预售未交付商铺物业费清单、预售未交付公寓物业费清单、现房销售商铺物业费清单、现房销售公寓及未出售公寓物业费清单各一份，其中第2、第3份表格中备注栏打钩部分，被告已经向业主发送了交房通知单，证明被告尚需向原告支付物业服务费1953414元的事实（第5份表格中房号为3-134、北楼14-3的房屋备案购房日期进行更正，分别为2012年6月20日、2013年12月27日，即该二套房产为预售房屋，尚需由被告提供相应的交房通知单）；
A6.电费发票四份及领（付）款凭证一份，证明原告代被告支付电费172360.48元的事实；
A7.2013年12月31日-2015年12月31日其他费用汇总明细一份、水表日抄见及收发文登记表各一份、工作联系单两份、证明原告代被告支付水费4305元的事实；
A8.慈溪市网上备案系统查询证明一份及未销售清单十页，证明截止2016年3月31日联盛大厦尚有440套房屋及地下车位未出售的事实。
对原告提供的证据，被告质证意见为：对证据A1无异议。对证据A2的真实性无异议，但对催缴金额有异议。对A3、A4无异议；对A6的真实性无异议，但认为该组证据不足以证明相应的电费已由原告承担；对证据A7，费用明细等表格由原告自行制作，未经被告确认，不予认可。对证据A8的真实性无异议。
对证据A5即原告制作的五份表格，被告核对后，意见为：对未出售商铺物业费清单，被告无法确认该份清单中的商铺是否全部未出售；对预售未交付商铺物业费清单，被告对真实性无异议，但原告已在备注栏打钩，确认被告已于2013年12月29日向两业主发送了交房通知书，应视为交房，原告应向业主主张物业费；对预售未交付公寓物业费清单，被告对真实性无异议，但原告在备注栏已打钩，确认被告已于2013年12月29日向业主发送了交房通知书，应视为交房，原告应向业主主张物业费，对其中南楼16-11的交房通知书，被告未找到相应的EMS详情单；对现房销售商铺物业费清单，被告对真实性无异议，但认为备案日期前的物业费不应由被告承担；对现房销售公寓及未出售公寓物业费清单，其中房号为3-314及北楼14-3的两套公寓为预售房屋，应纳入预售未交付公寓物业费清单，就3-314号公寓，原告确认被告已于2013年12月29日向业主发送交房通知书，物业费不应由被告承担，就北楼14-3公寓，被告未找到相应的交房通知书EMS详情单，但原告已收取2014年11月24日后物业费，说明该业主已实际办理交房手续，从而说明被告已履行交房通知义务。
被告为证明自己的抗辩理由成立，向本院提供以下证据：
B1.物业管理合作协议一份，证明被告委托百盛物业公司与原告就联盛大厦前期物业公司的选择上进行磋商，并达成了协议，明确联盛项目空置房在二年内免收物业费，且协议第5条约定了原、被告签署的前期物业服务合同系本协议的组成部分；
B2.证明一份，证明被告委托百盛物业公司与原告进行磋商的事实；
B3.22份EMS邮件详情单一份，与原告提供的第五组证据中的预售未交付商铺物业费清单、预售未交付公寓物业费清单相印证，证明被告已经履行交房通知义务，交房后的物业费应由业主承担的事实；
B4.收件人为许晓峰的EMS邮件详情单一份，证明就房号为3-50的房产，被告已于2013年12月29日向原业主许晓峰邮寄了交房通知单，应视为交房，后房产进行了更名，发出交房通知之日至更名期间的物业费不应由被告承担；
B5.银行回单凭证、百盛物业公司收据联及记账联各一份，证明2011年11月2日原告按物业管理合作协议的约定向百盛物业公司支付10万元履约保证金的事实；
B6.银行客户业务回单、银行进账单各一份，证明2014年4月22日百盛物业公司按物业管理合作协议的约定将10万元履约保证金退还给原告的事实；
B7.商品房买卖合同一份，证明根据合同附件八第八条第一款的约定，被告向业主确认的地址邮寄交房通知书，即视为已通知交房。
对被告提供的证据，原告的质证意见为：证据B1与本案无关联性，虽原告与百盛物业公司曾签订该份物业管理合作协议，但被告开发的联盛国际商业广场未完工，未列入招投标项目，联盛大厦项目亦未按合作协议直接进行选聘，而是原告通过招投标程序中标后取得该物业管理资格，故该合作协议成立未生效；对证据B2真实性有异议，百盛物业公司并未接受被告的委托签订该协议；对证据B3的真实性无异议，与原告制作的清单中打钩部分相印证，确认被告已向该批业主邮寄交房通知书，但不能确认交房通知书是否妥投；对证据B4的真实性、关联性有异议，经双方核对，3-50房产的业主为张金娣，购房日为2015年12月15日，故前两年的物业费应由被告承担；对证据B5、B6、B7的真实性无异议。
上述证据经原、被告双方质证，本院综合认证如下：证据A1、A2、A3、A4、A6、A8真实、合法，与本案具有关联性，且被告对真实性亦无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据；对证据A5，双方经核对基本一致，结合被告的质证意见予以确认；证据A7系原告自行制作，本院不予确认。就证据B1，根据协议内容，该合同签订之日即生效，故原告关于协议成立未生效的异议不成立，本院对该证据予以确认；就证据B2，百盛物业公司披露其受被告委托，被告亦予以追认，原告未提供相应的反驳证据，本院认为该证据真实、合法，与本案具有关联性，作为认定案件事实的依据；就证据B3，原告对真实性无异议，本院予以确认，该组证据可证明被告向相关业主发送交房通知书的事实；就证据B4，原告对真实性有异议，但未提供反驳证据，本院予以确认，该证据可证明被告向业主许晓峰发送交房通知书的事实；对证据B5、B6、B7，本院经审查认为真实、合法，与本案具有关联性，原告亦未提出异议，对此予以确认。
根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年9月，被告就联盛大厦前期物业进行招标，相应的招标文件于当月30日在市公共资源交管办进行备案。招标文件载明物业名称为联盛大厦，投标人资质要求为慈溪市注册的一级资质的本地物业管理公司或在慈溪市建设局备案的一级资质的外地物业管理公司，投标截止时间为2011年10月21日上午9：30，开标时间为2011年10月21日上午9：30。同时，该招标文件对标的介绍、服务内容、标准及质量要求、评标办法等作了规定。2011年10月15日，百盛物业公司与城市物业公司签订物业管理合作协议，双方就被告开发的联盛国际商业广场、联盛大厦的前期物业管理达成合作协议。就联盛国际商业广场，合作方式为：城市物业公司成立“联盛项目专案小组”，负责前期物业管理的招投标，城市物业公司中标后，百盛物业公司配合城市物业公司成立“城市物业联盛广场分公司”，具体由百盛物业公司实施分公司的管理运作及联盛国际商业广场项目的物业管理，城市物业公司作为百盛物业公司的管理顾问方，百盛物业公司承担所有风险，且无须支付任何费用（包括挂靠费、管理费、顾问费等）给城市物业公司。就联盛大厦，合作方式为：百盛物业公司协助城市物业公司取得联盛大厦的物业管理资格，并协助城市物业公司与联盛置业公司就联盛大厦的物业管理事宜签订前期物业服务合同，物业管理费价格在5.0元/平方米内，最终以物价部门备案价格为准，城市物业公司在实施联盛大厦物业管理中，空置房在两年内免收物业管理费，两年后空置房的物业管理费双方根据实际情况进行协商解决等。城市物业公司在合同签订后7个工作日内向百盛物业公司支付10万元作为保证金，两年后无息归还。此外，双方就该两个项目约定：合作期限自本协议签订之日至业委会与选聘的后续物业服务企业签订的物业合同生效日止；本协议签订后2日内，城市物业公司向百盛物业公司提供物业招标中标保证金5万元，城市物业公司中标且与开发商签订前期物业管理合同后七日内，百盛物业公司返还给城市物业公司；城市物业公司与联盛置业公司签订的前期物业管理服务合同是本协议的组成部份，具有同等法律效力。后城市物业公司中标取得联盛大厦的前期物业服务资格，并于2011年11月3日与被告签订联盛大厦前期物业服务合同，约定一至二层物业服务费为4.35元/月/平方米，三至十八层为4.98元/月/平方米，车位管理费为30元/月/只。另，双方约定：业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费，物业已竣工但尚未出售或者因联盛置业公司的原因未能按时交付给物业买受人的，物业服务费由联盛置业公司全额交纳；物业服务费按年交纳，业主或使用人应在每年的12月31日前交纳。联盛置业公司、业主、使用人未能按时足额交纳物业服务费，应按千分之三标准支付违约金。合同期限自合同签订之日至竣工验收交付使用后满两年止。经备案，联盛大厦物业服务费标准为：一至二层按建筑面积4.35元/平方米/月，三至十八层按建筑面积4.98元/平方米/月，车位管理费为30元/月/只。2011年10月20日，原告向百盛物业公司转账支付履约10万元保证金。2014年10月22日，百盛物业公司将前述10万元保证金返还给城市物业公司。2013年12月10日，被告开发的联盛大厦竣工验收合格。根据商品房买卖合同，联盛大厦房屋交付时间为2013年12月31日。2013年12月29日，被告向相关业主邮寄交房通知书。原、被告签订联盛大厦前期物业服务合同后，原告对联盛大厦提供物业服务至今。原告提供物业服务期间，垫付部分电费。
2016年4月25日即在本案审理期间，百盛物业公司出具证明一份，该证明载明被告曾委托百盛物业公司就联盛大厦的物业管理及签订前期物业服务合同等事宜与城市物业公司进行协商，城市物业公司承诺其提供的物业服务比较符合联盛置业的高品质要求，为此城市物业公司保证其中标后按照合作协议内容进行规范的物业管理，双方于2011年10月15日先行签订物业管理合作协议，就中标后应提供的物业要求作了约定。
另查明，房号3-134、北楼14-3的房屋备案购房日期分别为2012年6月20日、2013年12月27日，被告未向业主发送交房通知书。
本院认为：原告通过公开招投标程序获得联盛大厦前期物业管理资格，原告中标后，原、被告签订前期物业服务合同，该合同成立且有效，应受法律保护。百盛物业公司就被告开发的联盛国际商业广场、联盛大厦的前期物业管理与原告达成合作协议，双方约定协议签订之日即生效，并约定前期物业服务合同系该合作协议的组成部分，具有同等法律效力。协议生效后，原告按约向百盛物业公司转账支付10万元履约保证金，后百盛物业公司亦向原告归还了该保证金。该对前述一系列行为即联盛大厦前期物业管理的协商、签订合作协议、交纳履约保证金、签订物业服务合同及归还履约保证金等进行分析，原、被告及百盛物业公司均在按约履行前述合作协议及物业服务合同。现原告违反物业管理合作协议的约定，仍对空置房主张两年的物业服务费，该诉请于法无据，本院不予支持。房号3-134、北楼14-3的房屋备案日期分别为2012年6月20日、2013年12月27日，并非空置房，现因被告的原因未向业主通知交房，2014年、2015年的物业费合计9429元根据物业管理合作协议的约定仍应由被告承担。就车位管理费，被告未按物业管理合作协议的约定将车位出租给原告，原告客观上对被告的车位进行了管理，故相应的车位管理费应由被告承担。原告仅主张489个业主车位、8个月的管理费，计117360元（30元/月/只×489只×8月），本院予以照准。就原告垫付的水、电费，物业管理合作协议及前期物业服务合同均未作出约定，原告基于合同主张权利，本院不予支持。就违约金，原告主张以2247439.40元为本金按千分之三计算一日违约金，该违约金的计算方式系原告对自己权利的处分，未违反法律规定，本院调整为以本院支持的126789元（117360元＋9429元）为本金按千分之三计算一日的违约金，计380.37元（126789元×3‰）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告慈溪联盛置业发展有限公司支付原告浙江盛元城市物业管理有限公司物业服务费9429元及车位管理费117360元；
二、被告慈溪联盛置业发展有限公司支付原告浙江盛元城市物业管理有限公司违约金380.37元；
以上一、二项合计127169.37元，款于本判决生效之日起七日内履行。
三、驳回原告浙江盛元城市物业管理有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费24829元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司负担23427元，被告慈溪联盛置业发展有限公司负担1402元，于本判决生效之日起七日内交纳本院；保全申请费5000元，由原告浙江盛元城市物业管理有限公司负担4717元，被告慈溪联盛置业发展有限公司负担283元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 蒋君亚
审 判 员 朱 岚
人民陪审员 陈红乓
二〇一六年八月二十二日
代书 记员 陆潇潇