陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初6318号原告：西安市万科物业服务有限公司。委托诉讼代理人：刘莉芳，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯俊华，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：徐峰。原告西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告徐峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司之委托诉讼代理人冯俊华、被告徐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业服务费5381.04元、电梯费1614.06元、垃圾处理费252元、公摊电费382.98元、固定供暖费2388元及违约金17461.16元，共计27479.24元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买房号为XXXX-XX-XXXX的“万科城”房产一套，建筑面积为85.41平方米。原告为“万科城”提供物业服务。现被告已拖欠2014年1月至2017年6月期间的各项费用共计27479.24元。期间，原告曾多次催要未果。原告认为，被告违反了《物业管理条例》第七条第（五）项之规定及双方签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》之约定，构成违约，应承担违约责任，遂诉至法院。被告徐峰认可其是涉案房屋的业主，其于收房时交纳了2013年10月、11月、12月份的物业管理费，此后再未交纳。原告陈述的合同中对物业服务及收费标准有约定属实。但辩称：一、其未交纳物业费的原因是交房后房屋出现质量问题，2013年10月19日万科地产负责交房的工作人员拿走了其房屋钥匙，后将其交付的钥匙丢失，其多次交涉无果，缺乏安全感，故至今未入住。另，2014年11月，试暖时方发现其房屋并未连接暖气管道，故原告不可能从2013年即开始向其供暖；二、原告实际是由开发商选定，应该经过业主的同意，但其在收房时需签订物业服务合同并交纳三个月的物业费后方可收房，存在潜在的强制签订物业服务合同的问题；三、原告提供物价局备案的前期物业服务合同，但原告未将物价局备案的前期物业服务合同向业主告知。综上，其认为前期的物业费不存在，其亦不应支付原告主张的费用，更不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告系西安市万科城第XX幢X单元XX层XXXXX号房屋的业主。2011年5月，被告与西安万科南唐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买万科城第XX幢X单元XX层XXXXX号房，建筑面积85.41平方米。该合同附件四约定：本附件为《万科城一期前期物业服务合同》中相关业主权益重点部分的内容摘要，请房屋买受人详细阅读在销售现场公示的《万科城一期前期物业服务合同》全文，房屋买受人一旦签订商品房买卖合同，即视为房屋买受人已经详细阅读并确认《万科城一期前期物业服务合同》全部内容；该项目的物业服务企业为西安市万科物业服务有限公司，管理期限自2010年9月1日至首届业主大会选聘物业服务企业、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理费由业主根据物业的不同类型，按其拥有物业的建筑面积预先交纳，交纳标准为高层电梯住宅每月1.5元/平方米；生活垃圾处理费每户每月6元；电梯费12层及以上为每月0.45元/平方米。该合同上有西安万科南唐置业有限公司的销售合同专用章及被告的签名。西安万科南唐置业有限公司（甲方、开发建设单位）与本案原告（乙方、物业服务企业）签订万科城一期《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为西安市万科城小区一期提供前期物业服务事宜，合同期限自2013年9月1日至2016年8月31日，如合同到期时，乙方同意继续履行该合同，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同，则该合同继续有效。该合同同时约定：高层住宅物业服务费为每月1.5元/平方米，11层以上电梯费为每月0.45元/平方米，电费为政府定价+公摊+线损+变压器损，生活垃圾清运费暂定为每户每月6元，采暖费由供给单位价格+二次转换成本，收取标准按照本地物价部门相关政策执行；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每个季度首月15日前交纳当期的物业服务费；在下季首日或以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；业主应按照规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、供暖、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同上盖有西安万科南唐置业有限公司公章及西安市万科物业服务有限公司合同专用章。合同签订后，原告依约向西安市万科城一期提供了物业服务。被告于2013年10月收房时，向原告交纳了2013年10月、11月、12月份的物业费，自2014年1月1日至今未交纳物业服务费、电梯费、垃圾处理费、公摊电费及固定供暖费。现原告向被告主张2014年1月1日至2017年6月30日期间物业服务费5381.04元、电梯费1614.06元、垃圾处理费252元，2014年4月至2017年6月30日的公摊电费382.98元及2013年11月15日至2017年6月期间产生的固定供暖费2388元，但未就公摊电费的计算提交相关证据。被告以万科地产负责交房的工作人员将其房屋钥匙丢失致其失去安全感未入住房屋、原告非业主选聘的物业服务公司、2014年首次试暖时发现房屋未连接暖气管道为由抗辩，不同意支付原告主张的上述费用及违约金。本院当庭向被告释明，房屋质量问题与本案非同一法律关系，且该房屋的开发商与物业服务公司亦非同一法律主体，被告仍坚持其抗辩理由。另查明，西安市万科城一期尚未成立业主委员会。上述事实有原、被告陈述，《前期物业服务合同》，《商品房买卖合同》，客户钥匙物品签收单，钥匙委托书等在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，建设单位西安万科南唐置业有限公司与物业服务企业即原告依法签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。现西安市万科城一期尚未成立业主委员会，故该《前期物业服务合同》继续有效。原告应按照合同的约定提供相应的服务，被告亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。原告实际为西安市万科城一期提供了物业服务，现原告要求被告支付2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费、电梯费、垃圾处理费，因被告认可其该期间未交纳上述费用，原告提交的《前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》中载有计算标准，本院予以支持，具体金额计算如下：物业服务费5380.83元（1.5元月平方米*85.41平方米*42个月）、电梯费1614.25元（0.45元月平方米*85.41平方米*42个月）、垃圾处理费252元（6元月户*42个月）；对原告主张2013年11月15日至2017年6月30日期间产生的固定供暖费2388元一节，因现阶段西安市集中供暖的收费标准为每月每平方米5.8元，基础供暖费按总价的30%收取，采暖期为每年的11月15日至次年的3月15日，又因被告辩称其购买的房屋于2014年11月首次试暖，原告亦无证据证明其2013年11月15日至2014年3月15日向该房屋供暖，故对于2013年11月15日至2014年3月15日期间的固定供暖费不予支持，2014年11月15日至2017年6月30日期间为3个供暖季共12个月，固定供暖费计算为1783.36元（5.8元月平方米*85.41平方米*12个月*30%）；以上总计9030.44元。对于原告主张2014年4月至2017年6月30日期间的公摊电费382.98元一节，因原告未提交相关证据，金额无法核实，本院不予支持；对原告主张违约金一节，因原告未提交证据证明其就违约金向被告进行公示，且《商品房买卖合同》中并未就违约金一节进行说明，故对其主张的违约金，依法不予支持。对被告以万科地产将其房屋钥匙丢失，其未能入住为由抗辩一节，因涉案房屋的开发商为西安万科南唐置业有限公司，与物业服务公司非同一法律主体，被告亦未向原告提交房屋空置申请，故本院对其该抗辩理由不予采纳。综上所述，原告请求之合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐峰于本判决生效之日起十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费5380.83元、电梯费1614.25元、垃圾处理费252元，2014年11月15日至2017年6月30日期间的固定供暖费1783.36元，以上共计9030.44元；二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，原告已经预交，由原告负担328元，由被告负担158元，于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  韩艳梅人民陪审员  孙军辉人民陪审员  王学哲二〇一七年十月十八日书 记 员  沈 倩