广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初6840号
原告：梁辉，男，1972年11月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
被告：广州市万科物业服务有限公司清远分公司，住所地广东省清远市清城区石角镇石角居委会S253线石角段清远万科城一期悦湖街3号首层。
法定代表人：严雄波，总经理。
委托代理人：陈超，该公司职员。
委托代理人：杨广宾，该公司职员。
原告梁辉诉被告广州市万科物业服务有限公司清远分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月16日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告梁辉，被告广州市万科物业服务有限公司清远分公司的委托代理人陈超、杨广宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告2013年7月到2015年12月期间物业管理费虚高以及存在瑕疵，要求7折处理622.99×29×0.3，合计金额5420元；2、被告承担全部诉讼费用。其事实和理由如下：北部万科城物业管理不具备一级服务水准，根据《清远市住宅小区物业管理条例》中的项目四：协助维护公共秩序中的1、小区出入口24小时站岗执勤，2、对重点区域重点部位每一小时至少巡查一次，配有安全的监控设施，实施24小时监控。项目五：保洁服务，小区道路广场停车场绿地等每日清扫2次。万科物业收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水准相适应原则，现阶段，物业服务所请的工作人员（服务于别墅区）保安2-3名，卫生1名，花草1名，对口管家1名。现在收楼业主预计约有80户，每户约8000元的管理费，每年将有64万的收入，将人员等其他成本除去，可以称得上暴利行业。另北部万科物业管理费收取虚高，根据清远市物价局文件《2011》.122号中“有关别墅，非住宅物业由你公司与业主协商确定”，事实上完全未有协商，前期签订的物业协议，可视为霸王条款。（不签字就不予收楼）按照现行的收费标准，3.98元每平方远远高出清远当地政府指导价格，根据《清远市物业服务管理实施细则》，物业服务标准超过政府指导价的需提供经价格主管部门核定具体标准的批复文件复印件。物价局文件显示，同意支持不超过1.5元每平方，3.98元的收费标准，只是和业主协商确定。从上述数据分析得知广州市万科物业服务有限公司清远分公司收费未遵循合理，收费与服务水准相适应原则。（证据1)
北部万科城物业管理不具备一级服务水准具体体现以下5点：1、小区的治安令人担忧。隔壁邻居117号业主潘华圣手机被盗，手机价值4999元。己经被列为入室盗窃案（案件号：A4418026200002014100034)。后得知同一排临湖别墅有多户发生入户盗窃案件，这起应该是第3起，但万科物业一直坚称自己己经履行应尽的义务，业主家中被盗物业无责，后来调取监控录像发现有死角位，不能确认小偷是如何进去盗窃，手机失窃时间是在晚上10点到第二天凌晨5点间发生，派出所笔录有列明，当时整个小区常住只有1、2户人家，小区是全封闭式管理，进出的人也是非常之少，这时保安在做什么，有没有做到自己应尽的职责，小区那么多摄像头，难道就没有发现什么可疑之处。监控为什么有死角，既然达到收楼入住标准，怎么通过验收的，一级的物业管理公司这点为什么做不到，作为业主我们可以要求你不用现场抓住小偷，但小偷如何进出封闭的小区物业你总要给个解释吧，要是进出人多，人员复杂你们会说忙不过来，问题是现在根本就没有几户住，小偷不可能飞檐走壁，真空人吧。你们所设的岗位难道是如同虚设。我们所缴纳的物业服务费是清远地区最高标准缴纳，由于别墅区的入住率极低，是不是也因此，物业安保所配备的人员也相应的减低，我认为只要有你们有收取物业费，不管入住的是一个人还是住满，物业所提供的服务安全标准应该是不变的。由此可见，物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造咸的损失负有一定过错，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。物业公司在承担相应的赔偿贲任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。万科所谓标称的一级服务标准(3.98元每平方物业管理费：协助维护公共秩序中的1、小区出入口24小时站岗执勤，2、对重点区域重点部位每一小时至少巡查一次，配有安全的监控设施，实施24小时监控。）如果这些都能达到，就能很清楚的查出当晚到底是谁进入了小区，又何时离开，这样就会给警方提供强有力的破案线索，而现实中就是没有任何有价值监控视频给到警方侦破，导致案件一直未侦破（证据2）。欣慰的是，北部万科城朗沁街117号业主潘华圣已经通过法律途径，维护了自生权益，在(2016)粤18民终1684号判决书中载明：“潘华圣认为万科清远分公司管理存在瑕疵，并要求其赔偿被盗手机价值的30%。万科清远分公司作为涉案小区的物业服务企业，有维护公共秩序及安全防范等义务，如其己经履行了相应的义务．则应当由其提交相应的证据证明。本案中，万科清远分公司没有提交任何证据证明其履行了上述义务，故对于潘华圣要求其赔偿被盗手机价值30%的请求，本院予以采纳。由此可见万科物业管理存在维护公共秩序及安全防范瑕疵。2、交褛的硬件不达标。别墅收楼一年了，但是别墅区唯一一条回家的路，注意是“唯一”，至今还是被酒店施工占用的工地，一年来路上堆放的各种建材，据邻居反映已经遇到几次轮胎被扎；有时遇到大货车卸货时，根本过不去；还有下雨天开回家的车像是从野外回来一样，路上稀泥四个轮胎全是黄稀泥，和物业反应很多次了，回复是要和万科地产沟通，他们也没有办法，太可笑了！作为业主，给你们交完高额的物业费，换回的就是如此的物业服务吗？邀朋友一块来别墅玩，朋友看到这路我都不好意思解释。路没修好为什么交楼？影响业主正常回家是不是物业负责？酒店施工期延后是你们万科自己的问题，为什么要损害我们业主的权益？我们损失的利益谁来补给我们？一年了万科没有一次针对路的问题给业主作特别的解释，不需要解释吗？万科真牛！难道这就是行业第一的万科物业吗？和我接触了8年的万科物业相差甚远啊！这个是收楼一年的状况，不过目前已经通畅了，但这不代表我们业主不追究了。既然是万科物业先起诉我不交管理费(2015)清城法横民初字第843号，那我就告诉你我不交管理费的原因之一（证据3)。3，卫生环境差。由于之前一直未收楼，也就回去几次跟进返修进度，但就这几次中发现小区的物业卫生可以用脏乱差来形容，湖面上漂浮着油迹实在是令人作呕，没有请人保洁吗？你们的保洁工作是要在业主的督促下完成的吗？据其他业主了解的每次只有一个阿姨在搞卫生，这么大的一个小区，请问一个人的力量到底有多大，能胜任这么多的业主需求吗？居住的时候看到的是这样，不居住的时候，又是一个什么样的状况，不得而知。（证据4)。4,物业不作为和乱作为。小区发生几次盗窃案后，为了加强防盗，万科物业采用铁皮栅栏的粗暴方式，完全没有取得临湖业主的同意施工，现在去湖边散步必须要绕很远，铁皮一有风吹草动，成片的响，请问业主难得回家就要来听这个声音的吗？感觉就像马戏团动物一样被囚禁吗！这也不符合小区的规划、小区业主购买临湖的初衷。整个中国估计都没有万科物业这种不负责任的做法，别墅的围墙用铁皮加铁丝网来防盗，这也是乱作为的表现。这个事情明显的反映物业的不作为，协调能力差。（还有一个可能性就是根本就不具备收楼条件，路都不通，物业也没办法，万科物业和万科地产是一家的）别墅区一楼花园外围的马路按照规划应该属于别墅区，现在却擅自更改规划，将此路变成公共车道，而且未设置关卡，人员复杂严重影响了别墅区的安全。也多次交涉未果，物业其中最大的职责就是不作为，管理沟通水平有限。我觉得物业己经失去了物业的本能，现在看来只是会定期收钱、催缴电话、发律师函（证据5)。5、对物业的服务不满远远不止我一个人，我们的万科投诉论坛，业主的微信圈，都有强力的不满，一个说你有问题不能代表什么问题，可能是个别现象，10个人都说你有问题，那你可能真有问题，请看业主的评论。本小区有60%的业主拒缴或拖欠，反问一下万科物业，你的服务要是到位，我相信不会有不缴纳物业费的业主，其中深层的原因你们自己心中明白（证据6)。我认为物业公司提供物业服务，有合法的收费依据，和物业服务水平相当，我们正常应当缴纳管理费，但物业提供的物业服务水准有瑕疵的时候，或者根本不具备收费的标准时，管理费用当然也不能足额缴，如果万科物业的服务水准好坏都一个样，收费标准是唯一的，那和吃霸王餐有什么区别，这对我们业主来说明显不公平。打个比方，去标称5星级酒店消费，消费过程中发现其充其量只是个2星级的服务水准，甚至更差，消费完结账时必须要求给5星级的费用。作为消费者，这个时候是先把钱交了然后再去找酒店理论，再去维权申诉，还是对酒店提供的服务提出质疑，寻求折中处理办法，我想大多数人会选择后者。但在2016粤18民终747号判决书中显示：双方约定的物业费622.99元每月根据债务应当清偿的原则，梁辉应该归还。（是不是就视为只要约定多少，无论物业管理的水平如何，管理的怎样，一分都不能少呢！）梁辉辩称房屋多处不符合交楼标准，其中答辩状也有注明物业管理服务差、卫生差、治安差、不到位，这也是其中深层次原因之一。很遗憾的是法官没有采信我提供的证据，但一审和二审的法官均要求另寻法律途径解决。按照《合同法》第一百零七条规定：“当事入一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约贲任”。以上综述5点，法院认定物业公司服务不到位，就有权裁判物业服务费打折，以此方式让物业公司承担违约责任。对于这一法律问题，2009年5月1日生效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第三条规定更为明确“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”所以从目前的法律依据讲，法院判决物业管理费打折有法律依据。从两次一审，既做被告也做原告，再到二审，己经耗费了大数的人力和物力，远远超过物业服务瑕疵赔偿。广州万科服务有限公司清远分公司作为一个企业法入，且是冠有知名品牌“万科”字号的物业公司，行业中的标杆公司，负有一定的社会责任，应当保障其物业服务有可靠的品质，让业主安全、满意地居住。也是希望能通过这场官司，万科能承担起赔偿责任，有利于物业管理公司提高服务质量，如果物业管理企业无需承担赔偿责任，或者是微乎其微的一点赔偿，则无法对物业管理企业形成有效的警示及教育，物业管理企业的服务难以得到有效的提升。综上所述，被告的上述行为已经严重违反了合约精神，为了维护原告的权利，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告广州市万科物业服务有限公司清远分公司辩称：原告要求七折处理物业费缺乏依据，开发商已经交付了房屋而且送达了收楼通知书，原告也办理了交付手续，应该按照物权法规定的交付规定，按照法律规定原告应该交纳物业费。商品房买卖合同以及附件和物业服务合同合法有效，对原告具有约束力，根据合同约定，业主应该从交付房屋之日起交付物业费。原告与物业服务瑕疵为由拒交费用缺乏依据，我方提供服务过程中积极履行物业管理职责已经做到了应尽的义务，没有物业管理瑕疵的情况。原告以此拒交物业费没有法律依据而且对其他按照约定交纳服务费也是不公平的，原告的诉讼请求缺乏事实以及法律依据，请驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2012年3月27日，梁辉购买了位于清远市清城区××马头村××水库××街××号别墅（建筑面积为156.53平方米），清远万科城的前期物业服务单位为广州市万科物业服务有限公司，但该物业所属的物业服务区域现由广州市万科物业服务有限公司清远分公司提供物业服务。
根据所签订的《前期物业管理服务协议》，其中约定：二、物业管理服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件三）；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序维护；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。具体服务内容和标准在物业服务中心前台公示，接受业主监督。三、物业管理相关服务费用，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：二期别墅3.98元／月.平方米、二期商业、公寓、酒店5.0元／月.平方米。现时，梁辉起诉认为物业管理费虚高以及在小区治安差、交楼硬件不达标、卫生环境差、物业不作为和乱作为等要求对2013年7月至2015年12月期间的物业服务费按照7折计费。
另查明：广州市万科物业服务有限公司曾于2015年8月11日起诉梁辉，要求梁辉支付2015年1月至2015年7月的物业管理费4360.93元，本院于2015年12月14日作出判决[案号：（2015）清城法横民初字第843号]，判决梁辉在判决生效之日起十日内向广州市万科物业服务有限公司支付2015年1月至2015年7月期间的物业服务费4360.93元。梁辉因对判决不服提起了上诉，清远市中级人民法院于2016年6月20日作出判决[案号：（2016）粤18民终747号]，认定双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》合法有效，梁辉应当履行支付义务，判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案双方物业服务关系系由《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》确定。《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》属各方就涉案房屋物业服务关系上对相关权利义务内容的约定，并未违反法律法规的强制性规定，并业经确认合法有效，双方均应依约履行。对于梁辉提出的物业服务费虚高以及服务存在瑕疵要求扣减部分物业服务费的请求，物价局核准的1.5元/月/平方米是指电梯高层住宅的最高收费标准，而本案梁辉的住宅是别墅型住宅，物业公司可按3.98元/月/平方米的标准收取物业服务费，并提供质价相符的物业服务；对于物业公司所提供的服务，因受众面广，每个人对物业服务应达到的质量标准和要求认识均不同，根据原告所提供的材料显示，业主对物业服务确实存在一定的不满，物业公司应该对此进行跟进和反思，但原告主张扣减物业服务费，因缺乏充分的事实和依据，原告应承担举证不能的责任，因此，对原告的诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案受理费25元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 钟展强
二〇一七年三月十五日
书记员 梁闯龙
附：判决书中引用到的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。