天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0106民初2486号
原告：天津市红桥区中小学后勤管理服务中心，住所地天津市红桥区红桥北大街***号。
临时负责人：阎风葛，职务副主任。
委托诉讼代理人：汪若津，天津悟通律师事务所律师。
被告：于丽玲，女，1963年9月9日出生，汉族，天津市金兴博餐饮服务有限公司经理，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：王博（同事关系），男，1987年9月15日出生，汉族，天津市金兴博餐饮服务有限公司总经理，住天津市南开区。
第三人：天津市红桥区公用房屋管理所，住所地天津市红桥区芥园道康华里**号楼底商。
法定代表人：陈敬，职务天津市红桥区房地产管理局副局长。
委托诉讼代理人：唐娴，该单位职员。
原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心（以下简称红桥中小学后勤中心）与被告于丽玲，第三人天津市红桥区公用房屋管理所（以下简称红桥公房管理所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红桥中小学后勤中心委托诉讼代理人汪若津，被告于丽玲委托诉讼代理人王博，第三人委托诉讼代理人唐娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告红桥中小学后勤中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告之间的房屋租赁协议已经解除，判令被告将坐落天津市红桥区西于庄××号（原亚西亚小学礼堂）房屋恢复原状并腾空返还原告；2.依法判令被告给付原告房屋租金15万元（从2016年3月12日至2017年3月11日），同时判令被告按每年15万元的标准给付原告自2017年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3.判令被告给付原告违约金1万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月21日签订红桥区教育系统房屋租赁协议，原告将坐落天津市红桥区西于庄××号（原亚西亚小学礼堂）房屋出租给被告使用，租期从2013年9月21日至2026年9月21日，年租金为15万元。合同签订后，原告将上述房屋交予被告，但被告至今未向原告交付过租金，期间虽经原告多次催要，但被告始终拒绝缴纳，同时被告私自将房屋出租给案外人使用，并对房屋进行拆改。按双方合同约定，乙方拖欠租金3个月以上，甲方有权解除合同收回房屋。被告之行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特诉至贵院，请求依法判如所请。
被告于丽玲辩称，租金被告已经支付，不是从2013年就没有交过租金，被告将租金交给了原告原来的法人赵建明。被告已经实际支付了200万元房租，最初的时候原告同意将绿山路1号的整栋教学楼都出租给被告，被告遂对教学楼进行了装修，花费100万元。后原告又说教学楼另有他用，只能将礼堂即本案诉争房屋出租给被告，双方约定用装修款抵租金100万元。原告把礼堂交给被告使用后，被告又支付了100万元现金作为到2026年的租金。因此被告不存在拖欠房租的情况。原告称对被告转租不知情也不属实，被告是在征得原告同意后才将诉争房屋转租，转租协议都是原告帮忙起草的。另外，被告对诉争房屋进行改造是经过原告同意的，双方合同第八条也明确约定被告可以根据需要进行改造，综上被告不同意原告的全部诉讼请求。
第三人红桥公房管理所述称，不发表意见，服从法院的判决。
本院经审理认定事实如下：坐落天津市红桥区西于庄××号院内平房一间系天津市红桥区子牙里小学名下承租的公产房。该小学于2003年3月归入天津市红桥区洪湖里小学，原子牙里小学的人、财、物由天津市红桥区洪湖里小学统一安排。2013年4月1日，天津市红桥区洪湖里小学将诉争房屋授权原告进行出租管理，并享有诉讼权利。2013年9月21日，原、被告签订《红桥区教育系统房屋租赁协议书》，约定被告承租上述房屋，计租面积320平方米，租期自2013年9月21日起至2026年9月21日止，年租金15万元，支付方式为先收费后使用，签订合同一次性交清一年租金。合同第二条约定，被告拖欠租金累计达3个月，原告可收回房屋，并要求被告赔偿因此造成的损失。合同签订后，原告将诉争房屋交付给被告使用。被告于2013年12月24日与案外人北京平康隆医教科技有限责任公司签订《房屋租赁协议书》，约定被告将诉争房屋转租给北京平康隆医教科技有限责任公司使用，租期至2017年12月31日止。后双方又协商于2017年1月31日提前解除《房屋租赁协议书》，现诉争房屋由被告实际使用。2017年3月6日，原告通过EMS特快专递方式向被告邮寄《解除合同通知书》，内容为因被告拖欠租金长达3年，原告书面通知被告解除双方的租赁协议。被告于2017年3月11日签收上述邮件。庭审中，被告提供原、被告签订的《红桥区教育系统房屋租赁协议书》，该合同最后一页手写备注，内容为：“天津市红桥区中小学后勤管理服务中心已在签订本协议金额时收到租金贰佰万元（2000000）整。”原告对该备注内容不予认可，认为是被告私自添加的，其内容与合同条款相违背，且200万元的数额与双方约定的租金总数195万元不一致。
诉讼中，本院对诉争房屋进行现场勘验，双方确认被告对房屋进行了部分改造，并重新装修。
本案审理过程中，原告自愿申请撤回第三项诉讼请求。
本院认为，原、被告于2013年9月21日签订的《红桥区教育系统房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务，原告已依约将诉争房屋交付给被告使用，被告应当向原告交纳房屋租金。根据相关司法解释的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。庭审中被告抗辩主张其已一次性支付租金200万元，原告对此不予认可，被告向法庭提供的证据不足以证明其主张，被告的抗辩不成立，且有悖常理，被告应承担举证不能的不利后果。根据双方合同约定，被告拖欠租金累计三个月，原告可收回房屋，因此被告已经构成违约，原告于2017年3月6日向被告发送《解除合同通知书》，系行使约定解除权，被告于3月11日签收该《解除合同通知书》，根据合同法的规定，合同自通知到达被告时解除，故原告请求确认合同已于2017年3月11日解除有合同依据和法律依据，本院予以支持。由于被告在租赁期限内对诉争房屋进行了装修和改造，合同解除后，被告应将诉争房屋恢复原状并交还原告，现原告起诉要求被告将房屋恢复原状并腾空交还原告的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告给付2016年3月12日至2017年3月11日房屋租金15万元，并按每年15万元的标准给付原告自2017年3月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费一节，鉴于被告至今使用诉争房屋，被告除依约应向原告交纳拖欠的租金15万元外，还应当按原合同标准向原告支付房屋使用费，因此原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三十日内，被告于丽玲将坐落天津市红桥区西于庄××号房屋（原天津市红桥区子牙里小学礼堂）恢复原状并腾空返还原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心，如逾期不腾，可由原告在本市外环线以内代为提供腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；
二、自本判决生效之日起二十日内，被告于丽玲一次性给付原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心2016年3月12日至2017年3月11日的房屋租金150000元；
三、被告于丽玲自2017年3月12日起至实际腾房之日止按每日411元的标准向原告天津市红桥区中小学后勤管理服务中心支付房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告于丽玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 庞 婕
二〇一七年七月十七日
书 记 员 杨德三
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。