湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4412号上诉人(原审被告)：湖北省通城县商务局，住所地湖北省通城县民主路249号。法定代表人：卢华山，局长。委托诉讼代理人：陈冰，湖北泰元律师事务所律师。委托诉讼代理人：方宏亮，通城县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：武汉市威特油墨制作有限公司，住所地武汉市万科高尔夫城市花园丽湖居2131室。法定代表人：王毅民，总经理。委托诉讼代理人：马小兵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉市江汉区民意一路111号。法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：田凤华，女，1969年4月20日出生，汉族，武汉市江汉区房地产公司职员，住武汉市江汉区。原审第三人：戴逢春，男，1959年10月18日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：戴文翱（系戴逢春之子），男，1986年10月27日出生，汉族，住武汉市江汉区。上诉人湖北省通城县商务局（以下简称通城商务局）因与被上诉人武汉市威特油墨制作有限公司（以下简称威特公司）及原审第三人武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房地产公司）、戴逢春合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初6953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理，上诉人通城商务局的委托诉讼代理人陈冰、方宏亮，被上诉人威特公司的委托诉讼代理人马小兵及原审第三人江汉房地产公司的委托诉讼代理人田凤华，戴逢春的委托诉讼代理人戴文翱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通城商务局上诉请求：撤销原审判决，改判驳回威特公司的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用均由威特公司承担。事实和理由：威特公司与戴逢春私下交易，既不是出于善意，又未支付标的物的合理价款，且没有实际取得该承租权，不符合善意取得的法定条件。一审法院未能查明案件事实，错误的适用法律，导致作出错误的判决，并在判决通城县商务局不承担金钱给付的情况下，要求通城县商务局承担5500元的诉讼费，加重了通城县商务局的诉讼负担。威特公司答辩称，转让价款有相应的转账凭证和现金支付证明交易价款实际支付，我公司支付了对价且实际占有，我公司在合同签订过程中有理由相信戴逢春有权处置，我公司系善意取得。诉争房屋使用权，从2001年起通城商务局没有主张过任何权利，戴逢春已经实际取得了房屋使用权，不存在侵害国有资产利益问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江汉房地产公司述称，服从法院判决。戴逢春述称，服从法院判决。2016年9月6日，威特公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、通城商务局按照协议协助办理武汉市江汉区土垱巷××号房屋使用权的过户手续；2、通城商务局承担因未及时交付房屋给威特公司造成的损失260000元；3、通城商务局承担诉讼费用。一审法院认定事实：武汉市江汉区土垱巷××号房屋系国有直管公房，该房屋产权人为江汉房地公司，承租人为汉办商业采购组。该汉办商业采购组系通城县原商业局的派出机构，不具有法人资格。2002年5月22日，通城县委县政府印发《中共通城县委通城县人民政府关于县直机关机构改革的实施意见》隽发[2002]8号文件，正局级事业单位的商业局改为经济实体，即商业总公司，隶属经济贸易局管理，其行业管理职能划归经济贸易局。2011年4月2日，通城县人民政府办公室印发《关于印发的通知》的隽政办发[2011]59号文件，根据咸办发[2010]16号文件精神，组建通城县商务局，负责全县国有商贸企业管理……；撤销县商业总公司，其正式人员整体划转县商务局。因此，汉办商业采购组现隶属于被告通城商务局。一审法院另查明，戴逢春（现在湖南省常德市德山监狱服刑）系原湖北省通城县茶叶饮料厂的职工，1994年到汉办商业采购组任负责人。汉办商业采购组的主要职能是为通城县原商业局所属企业在汉开展业务提供住宿、招待服务，戴逢春在汉办商业采购组任职期间，每年向通城县原商业局缴纳一定的承包费，2001年后再未向通城县原商业局等主管部门缴纳承包费。一审法院再查明，2011年7月4日，威特公司与汉办商业采购组签订了《协议书》，约定由汉办商业采购组将武汉市江汉区土垱巷××号房屋的承租使用权有偿转让给威特公司，转让价格为3000000元，转让价款于2011年10月31日前付清；汉办商业采购组应当于2012年1月31日前将上述房屋完整交付给威特公司使用。协议还约定，汉办商业采购组保证转让房屋承租使用权的行为已经过相关主管部门批准同意，转让手续合法，无任何瑕疵；保证所转让给威特公司的房屋租赁使用权属清晰，无任何抵押、查封、担保等；如汉办商业采购组隐瞒原告威特公司，骗取威特公司信任签订转让协议的，威特公司有权随时解除本协议，汉办商业采购组除应向威特公司退还所收取的转让金3000000元及银行同期贷款四倍利息之外，还应赔偿威特公司因此产生的一切损失，包括但不限于威特公司对房屋的装修装饰损失、该房屋市场价值的增值损失、租金损失、可得利益损失、以及威特公司可能为此支出的诉讼费、保全费、律师费、公证费等一切损失，除此之外，汉办商业采购组自愿再向威特公司赔偿500000元。协议还约定，本协议生效后，即由威特公司享有该房屋的租赁使用权，汉办商业采购组失该房屋的一切权利；该房屋在承租使用中产生的相应义务（如向房管所交纳租金等）也由威特公司承担；汉办商业采购组保证提供齐全完备的资料，协助威特公司到房产管理部门办理承租使用权的过户变更手续，并保证将房屋承租使用权过户变更到威特公司名下。如果不能办理过户的一切法律责任由汉办商业采购组承担……；本协议自双方签章后生效。合同签订后，双方在合同上盖章，汉办商业采购组的负责人戴逢春及威特公司的法定代表人王毅民在合同上签字确认。2014年8月28日，威特公司与汉办商业采购组签订《补充协议》，约定因汉办商业采购组经营困难，房地产市场价值又不断上涨，威特公司同意在原房屋转让价款3000000元的基础上增加2800000元，威特公司以共计5800000元的价款取得武汉市江汉区土垱巷××号房屋的公房承租权，增加的转让价款已支付到位。协议还约定，汉办商业采购组应负责出具完整的批文和办证所需的文件，因相关部门的机构及人员调动频繁，无法在原约定期限内完成，威特公司同意顺延直至过户手续办理完毕，但给威特公司造成的损失应给予赔偿，双方同意另行据实协商。《协议书》和《补充协议》签订前后，威特公司以转账和现金方式向汉办商业采购组的负责人即戴逢春（汉办商业采购组无银行对公账户）支付了房屋转让款共计5800000元，转让房屋（武汉市江汉区土垱巷××号）现由威特公司占有、使用。一审法院还查明，汉办商业采购组原承租江汉房地公司的位于武汉市江汉区大江家院75号房屋，建筑面积为346.79平方米。1997年底，该房屋危改拆除，江汉房地公司将汉办商业采购组的承租房屋调整搬迁至江汉区土垱巷××号房屋，建筑面积为368.5平方米，月租金为1788.90元。因搬迁后的房屋面积增加了21.71平方米，需向江汉房地公司缴纳新增面积的房屋结构补偿费18000元。同时，搬迁后的房屋重新装修、购置设备及物品等也需要费用。上述费用均由汉办商业采购组承担，通城县原商业局未向汉办商业采购组另行拔款。截止2017年3月，登记在汉办商业采购组名下的江汉区土垱巷××号房屋尚欠江汉房地公司房屋租金207511.80元。一审法院认为，一、关于威特公司与“汉办商业采购组”签订的合同效力问题。1、《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》中，武汉市江汉区土垱巷××号房屋的承租人登记在无主体资格的“汉办商业采购组”名下，系历史原因所致，但实际承租人应为具有法人资格的通城县原商业局、机构改革后的原商业总公司、职能配置后的通城县商务局。因“汉办商业采购组”无主体资格，其与威特公司签订的《协议书》及《补充协议》，实际是“汉办商业采购组”的负责人即戴逢春与威特公司签订的转让协议。尽管戴逢春称“商业局负责人已放弃该房屋的承租权……”，但无证据证实，且戴逢春不能提供通城商务局同意转让该房屋使用权的授权和追认的证据。因此，戴逢春的转让行为应为无权处分。2、《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》记载，武汉市江汉区土垱巷××号房屋的承租人为“汉办商业采购组”，属对外公示行为，威特公司与“汉办商业采购组”签订的《协议书》中载明了“汉办商业采购组保证转让房屋承租使用权的行为已经过相关主管部门批准同意，转让手续合法，无任何瑕疵……”等内容，故威特公司有理由相信“汉办商业采购组”对该房屋享有转让使用权的权利。且威特公司已向“汉办商业采购组”负责人即戴逢春支付了全部的转让款，并已实际占有该房屋，通城商务局也未提供证据证实转让价格不合理。因此，威特公司属善意取得。3、针对“汉办商业采购组”负责人即戴逢春陈述：“汉办商业采购组从大江家院75号搬迁至土垱巷××号时，要向江汉房地公司缴纳房屋结构补偿款，新搬迁房屋要装修、添置设备及物品等，也需要资金。经向商业局领导报告后答复，上述费用由本人承担，工资及社保都由本人解决，该房屋的使用权归本人……”，结合原通城县商业局未向“汉办商业采购组”拔付房屋增加面积补偿款和其他费用及2001年以后“汉办商业采购组”未向通城县原商业局等上级主管部门缴纳承包费、上级主管部门也未向其催缴承包费的事实，证实通城县原商业局或原商业总公司等主管部门对“汉办商业采购组”及其承租使用的房屋疏于管理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，通城商务局未对戴逢春的转让行为予以追认，戴逢春的转让行为构成无权处分。但从鼓励交易和保障交易安全及秩序看，威特公司受让该房屋使用权属善意的，并以合理的价格向出让方支付了价款，且已实际占有、使用该房屋。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前款规定。本案中，房屋承租使用权具有准物权的性质，可参照适用上述有关物权的法律规定。因此，威特公司与“汉办商业采购组”负责人戴逢春签订的房屋使用权转让协议合法有效，双方应按协议全面履行义务。二、关于威特公司要求赔偿损失问题。威特公司主张因汉办商业采购组未及时交付房屋给威特公司造成了损失，庭审中，威特公司当庭陈述《协议书》签订后已交付了房屋。该房屋现由威特公司占有使用，且威特公司未提供其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。三、关于通城商务局辩称戴逢春与威特公司法定代表人王毅民恶意串通虚假交易的问题。汉办商业采购组无银行对公账户，戴逢春作为汉办商业采购组的负责人，确认收到了威特公司及其法定代表人王毅民支付的全部款项，且有银行电子回单及戴逢春的陈述等证据予以证实。因此，威特公司已向汉办商业采购组负责人即戴逢春实际支付了房屋使用权转让的对价，通城商务局也未提供双方恶意串通虚假交易的证据。因此，通城商务局的上述抗辩理由，不予采信。综上所述，威特公司要求通城商务局继续履行合同、协助办理房屋使用权过户手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。威特公司要求通城商务局赔偿损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。通城商务局辩称戴逢春与威特公司的法定代表人恶意串通的抗辩理由，未提供证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、湖北省通城县商务局于本判决生效后十日内协助武汉市威特油墨制作有限公司办理武汉市江汉区土垱巷××号房屋承租使用权的登记过户手续；二、驳回武汉市威特油墨制作有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5700元，保全费5000元，合计10700元，由武汉市威特油墨制作有限公司负担5200元，湖北省通城县商务局负担5500元（此款武汉市威特油墨制作有限公司已预付，湖北省通城县商务局于本判决生效后十日内支付给武汉市威特油墨制作有限公司）。二审审理期间，均未有新事实和提交新证据。二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，戴逢春以“汉办商业采购组”负责人的名义与威特公司分别于2011年7月4日和2014年8月28日签订的《协议书》、《补充协议》。虽然，戴逢春属无权处分，但双方在2011年7月4日的《协议书》中载明了“汉办商业采购组保证转让房屋承租使用权的行为已经过相关主管部门批准同意，转让手续合法，无任何瑕疵……”等内容，且上述协议签订后，威特公司向戴逢春支付了相应款项，戴逢春亦将诉争房屋交付威特公司管业，而通城商务局从2011年至今长达数年未对诉争房屋主张权利，故一审法院认定威特公司有理由相信“汉办商业采购组”对诉争房屋享有转让使用权的权利，且威特公司支付了相应对价，亦实际占有诉争房屋，故一审法院认定威特公司属善意取得并无不当。关于一审法院诉讼费承担的问题，因通城商务局未履行协议约定的诉争房屋承租权登记过户手续，一审判决依据《诉讼费用交纳办法》的规定判决由通城商务局承担正确。综上，上诉人通城商务局的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由湖北省通城县商务局负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年九月二十二日书记员 陈佳佳