北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终7902号
上诉人（原审被告）：北京金锦鸿投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园四区419号楼211室。
法定代表人：庄宝庆，董事长。
委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京恒物华青物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园114号。
法定代表人：程德春，经理。
委托诉讼代理人：李政寰，北京市则度律师事务所律师。
上诉人北京金锦鸿投资担保有限公司（以下简称金锦鸿公司）因与被上诉人北京恒物华青物业管理有限公司（以下简称恒物华青公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初43642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金锦鸿公司之委托诉讼代理人陈昊，被上诉人恒物华青公司之委托诉讼代理人李政寰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金锦鸿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由恒物华青公司承担。事实和理由：恒物华青公司非北京市朝阳区广顺南大街21号a座三层（301、302、303、305、306、308）、五层（501、502、503、505、506、508）、六层（602、603、605、608）房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，无权向金锦鸿公司主张房屋使用费。合同到期后金锦鸿公司已经不再占有涉案房屋，涉案房屋现在的实际占有人是渔阳公司。房屋使用费不应按照2000元/天计算，根据《房屋租赁合同》约定的租金标准，可知涉案房屋每天租金约为1095元，恒物华青公司主张2000元/天，明显畸高，一审法院予以支持难以令人信服。《房屋租赁合同》中约定了一年的免租期，但是金锦鸿公司支付了这一年的租金，应当在恒物华青公司主张的房屋使用费中予以抵扣。
恒物华青公司辩称：同意一审判决，不同意金锦鸿公司的上诉请求和理由。
恒物华青公司于2016年7月向一审法院提出诉讼请求：1.金锦鸿公司立即将涉案房屋腾退交还恒物华青公司；2.金锦鸿公司按照2000元/日的标准支付2015年11月8日至金锦鸿公司实际腾退涉案房屋�日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：2011年5月25日，北京祥龙物业经营管理有限公司（以下简称祥龙物业公司）与金锦鸿公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：金锦鸿公司向祥龙物业公司承租涉案房屋，租赁期限为四年，从2011年11月1日起至2015年10月31日止；租金标准为0.6元/平方米/自然天，年租金为40万元，自2012年11月1日起，以年租金40万元为基数增长5万元，即今后每年租金为45万元；此外，双方还约定，祥龙物业公司须在接到金锦鸿公司依合同约定向祥龙物业公司提出书面续租意向后的30个自然天内，以书面形式明确告知金锦鸿公司是否同意继续续签租赁合同的意向，否则，金锦鸿公司可视为祥龙物业公司自合同到期之日起同意按照合同约定条款继续向金锦鸿公司出租涉案房屋（一年），如祥龙物业公司不同意继续出租，并在上述规定时间内给予�锦鸿公司正式答复，金锦鸿公司须在合同期满后7个自然天内腾空涉案房屋，如金锦鸿公司逾期未搬出，每延误一天，金锦鸿公司须赔偿祥龙物业公司2000元，并按实际延误天数累计计算。
2014年7月25日，恒物华青公司、金锦鸿公司及祥龙物业公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，三方约定：自2014年7月28日起，祥龙物业公司和金锦鸿公司签订的《房屋租赁合同》的主体变更为恒物华青公司、金锦鸿公司，并由恒物华青公司完全享有和承担《房屋租赁合同》中出租方的全部权利、义务；《房屋租赁合同》其他条款内容不变。
2015年6月16日，恒物华青公司向金锦鸿公司发函表示如下内容：恒物华青公司、金锦鸿公司之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》将于2015年10月31日届满，租赁期限届满后，恒物华青公司、金锦鸿公司之间的租赁合同关系终止�金锦鸿公司应按《房屋租赁合同》的约定于2015年10月31日前将涉案房屋交还恒物华青公司，否则，金锦鸿公司承担由此造成的一切损失和责任；恒物华青公司将采取公开招租方式开展房屋租赁工作，如金锦鸿公司有意承租，请参与招租。2015年7月30日，金锦鸿公司向恒物华青公司发送《复函》称“依据贵我双方2011年5月25日签订的《房屋租赁合同》的有关约定，租赁期限将于2015年10月31日届满。我方依据贵我双方《房屋租赁合同》的约定于2015年10月31日前将承租房屋及设备设施完好移交北京恒物华青物业管理有限公司”。
经询，恒物华青公司、金锦鸿公司均认可金锦鸿公司已依约交纳了2011年11月1日至2015年10月31日的租金。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，祥龙物业公司与金锦鸿公司签订的《房屋租赁合同》以及祥龙物业公司与恒物华青公司、金锦鸿公司签订的《房屋租赁合同主体变更协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对各方均有约束力，各方应按合同的约定履行各自的权利义务。
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2015年10月31日，《房屋租赁合同》中约定的租赁期限届满，合同权利义务终止，金锦鸿公司应依据《房屋租赁合同》约定于此后的7个自然天内腾空涉案房屋交还恒物华青公司，但金锦鸿公司至今未将涉案房屋腾空交还恒物华青公司，故恒物华青公司依据《房屋租赁合同》要求金锦鸿公司腾退涉案房屋，并按照2000元/日的标准支付2015年11月8日至金锦鸿公司实际腾退涉案房屋之日止的房屋使用费的�请，于法有据，法院予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条之规定，判决：一、北京金锦鸿投资担保有限公司于判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区广顺南大街21号a座三层（301、302、303、305、306、308）、五层（501、502、503、505、506、508）、六层（602、603、605、608）房屋，交还北京恒物华青物业管理有限公司；二、北京金锦鸿投资担保有限公司于判决生效之日起七日内支付北京恒物华青物业管理有限公司房屋使用费，按照每日2000元的标准支付自二零一五年十一月八日至北京金锦鸿投资担保有限公司实际返还北京市朝阳区广顺南大街21号a座三层（301、302、303、305、306、308）、五层（501、502、503、505、506、508）、六层（602、603、605、608）房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8380元，由北京金锦鸿投资担保有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
另查，经北京市高级人民法院（2011）高民初字第49号民事调解书确认履行的《协议书》中约定，涉案房屋自始至终归北京市运输公司管理、出租和经营，其收益完全归北京市运输公司所有。北京市运输公司于2016年7月13日出具《授权证明》，载明：自2011年5月至2014年7月27日，将涉案房屋授权于祥龙物业公司经营管理，对外进行出租、收取租金、以自己的名义主张权利等；自2014年7月28日起，将涉案房屋授权恒物华青公司经营管理，对外进行出租、收取租金、以自己的名义主张权利等。
以上事实有（2011）高民初字第49号民事调解书、《协议书》、《授权证明》及当事人在二审期间的陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，北京市运输公司作为涉案房屋的管理、出租和经营权人，自2011年5月至2014年7月27日，将涉案房屋授权于祥龙物业公司经营管理、对外出租、收取租金、以自己名义主张权利等；自2014年7月28日起，将涉案房屋授权恒物华青公司经营管理、对外出租、收取租金、以自己名义主张权利等；祥龙物业公司与金锦鸿公司签订的《房屋租赁合同》以及祥龙物业公司与恒物华青公司、金�鸿公司签订的《房屋租赁合同主体变更协议》亦与前述授权经营管理的时间相互印证，故恒物华青公司有权依据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同主体变更协议》向金锦鸿公司主张房屋使用费。
《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期限届满日期为2015年10月31日，金锦鸿公司须在合同期满后的7个自然天内腾空涉案房屋，否则须以每日2000元的标准按照实际延误天数累计计算赔偿数额。恒物华青公司据此要求金锦鸿公司支付自2015年11月8日至实际腾退涉案房屋之日止的房屋使用费，具有合同依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。
金锦鸿公司主张涉案房屋现为渔阳公司实际占有，《房屋租赁合同》中约定了一年的免租期，恒物华青公司对此均不予认可，金锦鸿公司亦未提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。
综上所述，金�鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8380元，由北京金锦鸿投资担保有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 万丽丽
审判员 林存义
审判员 杨 夏
二〇一七年七月七日
书记员 仵 霞
书记员 卢园园