湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终6736号上诉人（原审原告）：华卉，女。委托诉讼代理人：陈玲，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区芦家墩特1号。法定代表人：欧韶，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦筱，湖北森生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶雅莉，武汉越秀嘉润房地产开发有限公司员工。华卉与武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。华卉的委托诉讼代理人陈玲，越秀公司的委托诉讼代理人秦筱、陶雅莉到庭参加诉讼。庭审结束后，越秀公司于2016年11月17日向本院申请撤回上诉。本院合议后认为，越秀公司自愿申请撤回上诉，不违反法律规定，口头裁定准许越秀公司撤回上诉，并记录在卷。本案现已审理终结。华卉上诉请求：1、判令越秀公司向其支付逾期交房违约金61，952元（暂计算至2016年1月24日）；2、判令越秀公司向其支付飘窗违约赔偿金190，540元。事实和理由：一、一审法院认定越秀公司于2015年12月11日达到正式通电的条件是错误的。据合同第九条约定：供电交付时一户安装一块电表，通电，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。直到2016年1月24日，电表的出线端仍没有接用户的户内线，户内线全部裸露在外面，没有数字显示。二、一审法院将逾期交房违约金的标准由日万分之五调成日万分之二是错误的。合同约定日万分之五是双方当事人自愿约定，双方应当共同遵守。且该合同是越秀公司提供的格式合同，若发生纠纷，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。三、一审法院就越秀公司关于次卧270°大拐角飘窗的违约行为，酌定越秀公司向华卉支付违约金5，000元，是不顾案件具体情况对自由裁量权的滥用。越秀公司辩称，供电满足合同约定条件，达到正常使用标准，其不存在违约行为。关于违约金的调整符合客观事实，一审法院调低违约金正确。关于飘窗，宣传资料属于要约邀请，飘窗也没有对合同的实际价格造成影响，故华卉的主张没有事实和法律依据。华卉向一审法院起诉请求判令：1、越秀公司支付延期交房违约金33，137元（按合同约定支付的购房款总金额为基数，每日万分之五，暂计算至2015年12月17日，最终计算到越秀公司达到实际的交房条件之日）；2、越秀公司将涉案房屋的次卧飘窗进行整改，恢复成与同楼层04号房相同的270°拐角飘窗。一审中，华卉将第2项诉讼请求变更为：越秀公司支付飘窗违约赔偿金190，540元；一审法院认定：2014年10月23日，华卉与越秀公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市130327137），双方约定：华卉购买越秀公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖“星汇君泊”第1幢2单元7层1号（建筑面积136.10平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米10，585.85元，总金额为1，440，734元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续／；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；8、／；9、／；10、／。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。合同签订后，华卉按约定付清全部房款。2015年10月28日，越秀公司在《武汉晚报》刊登交房公告，载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J地块一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按照我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前来办理收房手续，逾期则视为自动收房。2015年11月10日，华卉在《星汇君泊业主收楼物品移交清单》上签字确认，办理涉案房屋的收房手续。一审另查明，在越秀公司前期宣传资料上，记载有“1号楼2单元01／04户型、2号楼01／04户型、3号楼01／04户型，三（四）室两厅两卫，建筑面积约134.06-136.10㎡；户型南北通透，方正合理；…次卧270°大拐角飘窗，采光纳景，移步间临赏景万千…”。华卉在收房后，发现次卧飘窗仅为普通飘窗，不是越秀公司宣传的270°大拐角飘窗。一审再查明，越秀公司分别于2015年9月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市水务集团有限公司汉口供水部《证明》，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。2015年11月18日，武汉市住房保障和房屋管理局向越秀公司出具《整改通知书》，记载：2015年11月6日，经查，你公司在开发经营中，存在下列问题：“塔子湖组团J地块（星汇君泊）”项目1-3和9-11号楼未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用。对于该项目违规交付问题，你公司应立即进行整改，并于2015年12月2日前将整改措施及结果书面报武汉市住房保障和房屋管理局，我局将根据有关规定和调查事实作出相应处理。审理中，为查明上述《整改通知书》中描述的越秀公司“未达到合同约定的交房条件”具体指哪些条件，一审法院向武汉市住房保障和房屋管理局进行核实，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，之所以向越秀公司出具《整改通知书》，是因为2015年11月6日在越秀公司检查时，越秀公司未能出具供电公司的证明。询问有关商品房项目竣工交付使用备案证是否是交房的必要条件，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，商品房项目竣工交付使用备案证只是行业管理行为，是否是交房的必要条件要看双方商品房买卖合同中有没有明确约定需要办理该证，而且该证已于2016年1月1日起停办。2016年5月24日经一审法院向武汉市供电局调查核实，越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。一审法院认为，华卉与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。华卉依约向越秀公司交付房屋总价款后，越秀公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付华卉使用。归纳诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：一、越秀公司交付房屋是否符合双方合同约定的交房条件；二、涉案房屋次卧未见270°大拐角飘窗，越秀公司是否构成违约。针对上述焦点问题，评判如下：一、越秀公司交付房屋是否符合双方合同约定的交房条件。一审中，越秀公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据法院的调查核实，涉案“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然越秀公司在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，一审中越秀公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然越秀公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，一审中华卉也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，一审法院根据合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即越秀公司应向华卉支付逾期交房违约金为11，814.02元［1，440，734元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）］。华卉要求越秀公司支付逾期交房违约金33，137元的诉请，予以部分支持。华卉另主张越秀公司交房时，房屋天然气未通气，不符合交房条件，但双方合同对燃气的约定是“天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理”，越秀公司在交房时，燃气配套工程已经验收，至于具体通气时间双方合同未约定，越秀公司也无法掌控，故对华卉的该项意见，不予支持。华卉还主张越秀公司未办理商品房项目竣工交付使用备案证属于违约，但双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气、等专项验收。该约定对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断越秀公司是否构成逾期交房违约的依据和标准，故越秀公司未办理该备案证不影响交房，不属于违约。二、涉案房屋次卧未见270°大拐角飘窗，越秀公司是否构成违约。越秀公司在前期宣传资料中，明确载明涉案房屋次卧为270°大拐角飘窗，虽然越秀公司解释涉案房屋自始至终未规划270°大拐角飘窗，同户型房屋该飘窗为赠送面积，未计入房价，但越秀公司作为开发商，对相关规划设计方案理应知晓，在涉案房屋户型未设计270°大拐角飘窗的情况下，仍对此作为卖点进行宣传，影响购房者的选择。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，越秀公司对涉案房屋次卧270°大拐角飘窗的允诺具体确定，该270°大拐角飘窗对购房者的选择及房屋价格有影响，应视为双方买卖合同内容的一部分，越秀公司在交房时次卧并不是270°大拐角飘窗，违反双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。对于赔付标准，因该户型270°大拐角飘窗未经规划设计，事实上也无法施工完成，考虑到越秀公司交付的房屋虽为普通直角飘窗，但并不影响华卉正常居住生活，且房屋飘窗为赠送面积，未计入总房价，华卉也未有实际经济损失，故一审法院酌定越秀公司就次卧270°大拐角飘窗的违约行为，向华卉支付违约金5，000元，华卉要求越秀公司支付飘窗违约赔偿金190540元的诉请，予以部分支持。越秀公司在供电未达到合同约定标准的情况下进行交房，同时涉案房屋次卧未见其宣传资料中所述的270°大拐角飘窗，越秀公司的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向华卉支付逾期交房违约金11814.02元；二、武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内就次卧飘窗部分向华卉支付违约金5，000元；三、驳回华卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费628元、邮寄费20元，合计648元由武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担260元，华卉负担388元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11号楼是否于2015年12月11日正式通电；二、一审法院将合同约定日万分之五的违约金调整为日万分之二是否合理；三、一审法院酌定越秀公司就次卧270°大拐角飘窗的违约行为，向华卉支付违约金5，000元是否合理。关于第一个焦点。华卉上诉认为一审认定越秀公司于2015年12月11日达到正式通电条件是错误的，直至2016年1月24日一户一表并未通电。本院查明的事实表明，合同虽然约定涉诉房屋于2015年10月30日通电，但对通电条件未做明确约定，即通过电表以外的送电是否视为符合送电条件，合同对此并未做明确约定。武汉市供电局证明通电时间是2015年12月11日，华卉上诉认为2016年1月24日还未正式通电。在武汉市供电局证明和当事人主张不一致的情况下，武汉市供电局作为供电管理部门，其证明的效力应大于当事人的陈述，华卉的该项上诉理由不能成立。关于第二个焦点。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》虽然约定了日万分之五的违约金，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，认为日万分之五的违约金约定过高而酌情降为日万分之二。违约金约定的比例是否过高是由当事人主张并经法院综合权衡做出的认定。一审法院综合考量合同履行情况及过错程度，平衡双方的利益认为本案违约金的约定比例过高，降为日万分之二，对于一审法院在合理范围内的自由裁量如无明确禁止性的规定，本院予以尊重，故一审酌减违约金比例至日万分之二，并无显著不当。故华卉要求按约定计算违约金的上诉理由本院不予支持。关于第三个焦点。越秀公司关于对涉案房屋次卧270°大拐角飘窗的允诺具体确定，该允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定均有影响，应当视为合同内容。因越秀公司所交付房屋的次卧不是270°大拐角飘窗，违反了合同约定，应承担违约责任。一审考虑到越秀公司交付房屋的次卧为普通直角飘窗，没有影响到华卉的正常居住生活，房屋飘窗为赠送面积，未计入总房价，而且华卉也没有举出充分的证据证明其实际损失，酌定越秀公司就次卧270°大拐角飘窗的违约行为，向华卉支付违约金5，000元并无显著不当，本院予以维持。综上所述，华卉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942元，由华卉负担628元，武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担314元。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 夏循平审判员 叶玉宝审判员 余小乔审判员 张 红二〇一六年十一月二十一日书记员 黄 浩书记员 张 博书记员 宋 飞