江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2618号
上诉人（原审原告）胡学杰，男，1954年7月26日生，汉族。
上诉人（原审原告）胡明，男，1986年3月20日生，汉族。
两上诉人的委托代理人杨旭，江苏振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。
法定代表人张康黎，该公司董事长。
委托代理人曹娟娟，女，1983年2月27日生，该公司员工。
委托代理人姚丽娟，女，1983年10月16日生，该公司员工。
上诉人胡学杰、胡明因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月8日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月17日公开开庭进行了审理。两上诉人的共同委托代理人杨旭，被上诉人的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡学杰、胡明原审诉称，其在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号。2006年5月天润城第一街区建成交付，其后发现以下问题：1）朝南向窗户未依法设置外遮阳设施，使得胡学杰、胡明在夏季使用空调时，空调耗能量增加4-5W／M（法定参照值）。2）合同附件2规定，计入共有公用分摊的共有部分为分隔墙、外增体一半、楼梯间等三项，但天华百润公司在未告知胡学杰、胡明的情况下，其实际收取的房款中包含了6项共有公用分摊面积。3）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消停车位及地下停车场的建设。天华百润公司上述的违约行为和违法行为给胡学杰、胡明所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。4）按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门。胡学杰、胡明、天华百润公司在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，漠视消费者的权益。在获取胡学杰、胡明支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使胡学杰、胡明所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、按照规定对胡学杰、胡明房屋的朝南向窗户设置遮阳设施；2、退还多收取合同约定以外的面积4.39平方米的房款，并支付相应赔偿金；3、交付第一街区的地上停车位及地下车库；4、天华百润公司承担地下车库延迟交付违约金（按总房价的万分之一计算）；5、更换符合要求的防盗门；6、天华百润公司承担诉讼费。
天华百润公司原审辩称，1、交付的房屋符合合同约定；2、房款是按测绘面积收取的，不存在多收取；3、防盗门已有生效判决予以确认；3、地上停车位及地下车库有生效判决予以确认；4、天华百润公司没有违约事项，不存在支付违约金。5、本案诉讼费用应依法承担。
原审法院经审理查明，胡学杰、胡明（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年3月签订《商品房买卖契约》，约定胡学杰、胡明购买天华百润公司开发的坐落于南京市浦口区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为108.63平方米，单价2380.8元／平方米，房款合计258626.3元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）外墙体一半；3、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，胡学杰、胡明按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付胡学杰、胡明。
天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建设。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。
另查明，天华百润公司给胡学杰、胡明安装的系钢质进户门。原审庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，胡学杰、胡明则坚持要求更换为优质防盗门。
在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、电梯井及机房、管道井及通风井、水箱间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。
上述事实，有胡学杰、胡明、天华百润公司所签订的商品房买卖契约、原审法院（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、本院（2008）宁民四终字第683号、第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。
原审法院认为，第一、胡学杰、胡明要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第二、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；胡学杰、胡明、天华百润公司双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但胡学杰、胡明主张的多计入面积为4.39平方米，未能举证证实其计算依据；同时，胡学杰、胡明亦未能举证证实上述共用部位的不一致致使胡学杰、胡明所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致胡学杰、胡明所依据该合同应得到的利益受损，胡学杰、胡明要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第三、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于本判决生效后六个月内将该车库交付使用予以认可。胡学杰、胡明要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第四、胡学杰、胡明所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含该事项，双方对此并没有约定违约金，且胡学杰、胡明亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给胡学杰、胡明造成损失，故对胡学杰、胡明主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第五、如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿胡学杰、胡明钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，原审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿胡学杰、胡明600元；二、天华百润公司于本判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；三、驳回胡学杰、胡明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由天华百润公司负担。
胡学杰、胡明不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其理由为：1、2011年10月1日施行的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》中提到，南、东、西向窗均应设置外遮阳设施。而被上诉人并未做到，上诉人作为顶楼住户影响很大，故要求被上诉人对房屋朝南向窗补设置外遮阳设施。2、被上诉人在合同附件中约定，“计入共有共用分摊面积的共有部位”为“分隔墙”、“外墙体的一半”、“楼梯间”，但实际所收房款中对电梯井及机房，管道井、通风井，水箱间，公共门厅、过道进行了计算。被上诉人在最终测量后对公摊面积的增加只是单方意思表示，其增加的面积只能视为赠与行为。故要求退还多收的4.39平方米房款。3、合同附件6规定“分户门应为优质防盗门”，但被上诉人实际交付的是劣质铁皮门，违反约定和国家关于防盗门的质量标准，故上诉人坚决要求更换房屋分户门。4、合同附件一所约定的“总平面图”中已明确注明第一街区12幢-15幢之间有地下停车场，并且在07幢北面有停24辆车的地面停车场。在被上诉人的宣传资料中也明确将“新街坊”式组团规划作为其卖点之一。根据《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，这些都应视为合同一部分。现上述停车场均未建造，人车不分离，汽车噪声、尾气排放、安全因素等已严重影响上诉人正常生活，降低了小区的房屋品质，故要求被上诉人按约定补做第一街区地下和地面停车场。5、因上述诸多理由，被上诉人不具备房屋交付条件，应按合同约定支付违约金。6、被上诉人未提供任何证据，而原审判决提及的证据从未进行过质证，程序违法。
被上诉人天华百润公司答辩称，被上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。其理由为，1、涉案事实及质证与辩论意见已有相应的生效判决予以确认，被上诉人在原审庭审后已将相应的生效文书号提供法院。因本案涉诉问题已经生效文书确认，原审法院依据生效文书确认的事实予以裁判并无不当。2、合同未对朝南向窗户设置遮阳设施有约定，涉诉房屋销售期间对设置遮阳设施并无国家强制性规定。上述房屋已经通过综合验收并备案，符合国家规定，上诉人要求朝南向窗户设置遮阳设施缺乏合同及法律依据。3、涉诉房屋实际公摊面积未超出购房合同第一条第四款中约定的公摊面积数，且公摊部位与行政部门审批通过的预售许可证一致。4、地下车库，广告宣传册系要约邀请，双方权利义务最终应以双方签订的合同为准。从业主公共利益角度出发，被上诉人已经采取补救措施，在八街区补建了更大面积的车库，并通过了规划部门的审批认可和验收，再主张赔偿无事实和法律依据。5、钢制进户门确与合同约定不符，原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考虑，判决由被上诉人赔偿钢制进户门与优质防盗门之间的差价并无不当。
本院二审查明事实与原审认定基本一致。
本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人补设置朝南向窗户遮阳设施的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此也未强制性规定，故上诉人的该项主张，依据不足。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未支持上诉人该项诉请并无不当。关于上诉人针对防盗门所提出的主张，根据双方合同约定，被上诉人应为上诉人安装优质防盗门，现被上诉人安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由被上诉人折价赔偿上诉人600元并无不当。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按原规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。因涉案房屋已取得竣工验收备案表，符合商品房交付条件，上诉人以诸多理由构成被上诉人不具备房屋质量交付条件为由要求被上诉人承担延期交付违约金的主张，缺乏合同和法律依据，本院依法不予采信。因人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实无需当事人举证证明，故上诉人有关原审法院未将生效法律文书出示并列明的主张，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉意见均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人胡学杰、胡明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 雷
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 刘 凡
二〇一四年一月十日
书 记 员 石 莹