广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初12994号
原告：广州普仁鸿贸易有限公司，住所地广州市海珠区东晓路31-35号1号楼601、602、605房，组织机构代码75555551-4。
法定代表人：蔡秋明。
委托诉讼代理人：罗金花，女，1968年6月16日出生，住广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：张俊龙，广东纯钧律师事务所律师。
被告：广州社建房地产投资有限公司，住所地广州市天河区中山大道中1091号5E13A，组织机构代码71639424-4。
法定代表人：梁明柳。
原告广州普仁鸿贸易有限公司与被告广州社建房地产投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州普仁鸿贸易有限公司的委托诉讼代理人罗金花、张俊龙到庭参加诉讼。被告广州社建房地产投资有限公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州普仁鸿贸易有限公司诉称：【缔约情况】2011年12月13日，原告与被告在广东海云天律师事务所邝振宇律师见证下签订了《购房协议》和《补充协议》。《购房协议》约定卖方（即被告）将位于广州市黄埔区茅岗坑头村鹤景路375号大院鹤林苑自编三号楼A梯305、803、901、903、904、906及B梯901、903、904及五号楼A梯602、702、802共十二个单位以总价500万元卖给原告，被告需在6个月内办理完成该物业的《商品房预售许可证》并与原告签署正式买卖合同，同时约定交楼时间为2012年5月13日。《补充协议》则约定被告可在2011年12月13日起6个月内退还原告已交纳的购房款，双方由此终止购房协议。《补充协议》还约定如被告收取楼款后，不按本协议规定之时间办理有关手续或不按本协议规定之条款将该物业售予原告，则原告有权单方面解除购房协议及本协议，被告须立即退还购房款500万元及支付违约金100万元给原告。《补充协议》并约定原告通过杨小婷的工商银行账户将伍佰万元购房款转账支付到被告委托的收款人张建贤的工商银行账户。签约当日，被告开了一张500万元六个月期票（支票）给原告。双方除了签订书面协议外，还有个没书面的君子约定，即被告代理人张建贤需每月按购房款的7%（即35万元/月）给予原告融资费用，直至房屋过户到原告名下或退还购房款、终止协议止。
【履约情况】2011年12月13日签约当日原告即按约定通过杨小婷的工商银行账户将500万元转账到了协议指定的张建贤账户，被告广州社建房地产投资有限公司出具了收到原告“拾贰套房屋房款伍佰万元”的收据。原告完全履行了付款义务。按《购房协议》和《补充协议》的约定，至2012年5月13日，被告应将房屋交与原告，但被告违约不交房给原告；至2012年6月13日，被告应办理好相关物业的《商品房预售许可证》并与原告签署正式的《买卖合同》，如做不到则应将500万元购房款退还给我方。然而实际情况是被告的项目手续根本不完善，无法正常取得《商品房预售许可证》，被告签约当时隐瞒情况欺骗了原告。至合同约定的期限届至时，被告无法取得《商品房预售许可证》，也就无法与原告签署正式的《买卖合同》。在这样的情况下，被告本应将500万元购房款退还给原告，双方终止协议才是。然而，被告既无法将房屋售与原告、又不按时退还购房款，其开给原告的500万元支票也是没有实有资金的空头支票。即被告根本违约。融资费用方面，被告代理人张建贤也只是于2011年12月13日、2012年1月11日、2012年2月14日各支付了35万元，此后不再支付。
【被告第一次违约后的合同变更】2012年6月13日，由于被告没能交房或者退钱，其请求原告给予其两个月的宽限期，其对原告宣称在2012年8月13日前肯定可以办理完成相关物业的《商品房预售许可证》并与原告签署正式《买卖合同》。对被告的违约行为，原告当时其实已很恼怒，但基于考虑到诉讼成本及时间等因素，于是再赌一把他们的诚信，给予他们两个月宽限期，但要求将违约金增加到150万元。双方在这样的背景下于2012年6月13日签订了《补充协议（二）》。被告并开出另一张500万元两个月期票（支票）给原告，替换之前2011年12月份开出的500万元支票。
【被告第二次违约后的事况发展】2012年8月13日转眼又至，被告还是没能办理完成相关物业的《商品房预售许可证》、无法与原告签署正式《买卖合同》，也没能力归还原告500万元购房款，被告请求我方再给其四个月宽限期、一再保证届时一定能还款给我方。而且被告还再次因银行账户内没有足额资金、担心原告到银行入票会因开具没有足额资金确保付款的空头支票被罚款而请求原告更换支票。此为第二次根本违约。考虑到多种因素，原告不得已选择再次给予其宽限期，并同意其再次更换支票，即被告另开了一张注明“开票日为2012年12月13日”的500万元支票给原告，替换之前2012年8月份付款的支票。原告再次相信被告，拿着支票耐心地等到2012年12月13日，当日到银行入账，结果却是被退票。退票理由竟然是“出票人已销户”！也就是说，被告故意开出虚假支票！根据《票据法》第一百零二条及《刑法》第一百九十四条的规定，被告的行为已触犯刑律，构成“票据诈骗罪”！支票被退票后，原告只能加大力度追被告及其代理人张建贤。被告代理人张建贤于2012年12月18日转了5万元到原告股东罗金花账户，此后被告就一直采取各种理由逃避、耍赖。
【第一次起诉】拖到2013年3月，实在不得已，原告只能向法院提起诉讼（案号：2013穗黄法民三初字第67号），请求保障原告合法权益。法院以“本院在诉讼中已询问原告，若本院认定原、被告之间并不存在真实的房屋买卖关系，其是否变更诉讼请求，原告表示坚持其诉讼主张，有关法律风险当由其自行承担。由于当事人之间的借贷及担保关系的效力、各方的诉讼地位和责任承担等，均需另行举证主张和抗辩，为维护各方当事人平等的诉讼权利，在原告不变更诉讼请求的情况下，不宜直接对原、被告之间的民间借贷关系进行实体审理和裁判。而原告坚持主张存在房屋买卖合同关系要求解除合同、两被告返还购房款及支付赔偿，无事实和法律依据，应当依法予以驳回”为由驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决，上诉于广州市中级人民法院（二审案号：2014穗中法民五终字第60号）。广州市中级人民法院于2014年12月13日作出维持一审判决的判决。
现原告按法院在前判决所认定的民间借贷为案由，起诉请求法院判令：被告归还借款本金500万元、违约金150万元及利息（以500万元为本金，从2012年8月14日起计至付清之日止，按中国人民银行2012年8月时三至五年贷款年利率6.4标准计收）。
被告广州社建房地产投资有限公司未答辩。
经审理查明：2011年12月13日，原告与被告共同签订《购房协议》和《补充协议》，约定：被告将位于广州市黄埔区茅岗坑头村鹤景路375号大院鹤林苑自编三号楼A梯305、803、901、903、904、906房及B梯901、903、904房及五号楼A梯602、702、802房共十二个单位以总价500万元卖给原告；原告委托杨小婷向被告的受托人张建贤支付500万元款项；被告需在6个月内办理完成该物业的《商品房预售许可证》并与原告签署正式买卖合同；交楼时间为2012年5月13日；被告可在2011年12月13日起6个月内退还原告已交纳的购房款，双方由此终止购房协议；如被告收取楼款后，不按约定时间办理有关手续或不按约定将该物业售予原告，则原告有权单方面解除购房协议及本协议，被告须立即退还购房款500万元及支付违约金100万元给原告。
2011年12月13日，原告依约向被告指定的账户转账500万元，被告向原告开具相应的收据。
2011年12月13日、2012年1月11日、2012年2月14日，被告的受托人张建贤向原告的受托人杨小婷各转账支付35万元，共计105万元。2012年6月13日，原告与被告签订《补充协议（二）》，约定：被告应当在2012年8月13日前办理完成物业的《商品房预售许可证》，并签署正式《买卖合同》；逾期的，原告有权要求退房款500万元及支付违约金150万元。被告签订合同后仍未履行。2012年12月18日，被告的受托人再向原告的股东罗金花（亦即本案原告代理人）转账支付5万元。
2013年，原告以本案购房协议为据，以买卖合同为案由，以广州社建房地产投资有限公司及张建贤为被告，向广东省广州市黄埔区人民法院提起诉讼【案号：（2013）穗黄法民三初字第67号】，要求：1、解除原告与被告于2011年12月13日签订的《购房协议》；2、广州社建房地产投资有限公司及张建贤向原告返还购房款500万元；3、广州社建房地产投资有限公司及张建贤赔偿原告500万元。2013年9月18日，广州市黄埔区人民法院作出（2013）穗黄法民三初字第67号民事判决，认定原告与被告广州社建房地产投资有限公司及张建贤之间不存在房屋买卖合同关系，存在民间借贷关系，驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服上述判决而上诉至广州市中级人民法院。2014年12月13日，广州市中级人民法院作出二审（2014）穗中法民五终字第60号民事判决书，判决维持一审判决。
本院认为：经发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第60号民事判决书认定，原告与被告之前签订的《购房协议》实为借款合同，故本院对此依法予以认定。被告借款后，应当依约予以偿还借款本息。
根据《购房协议》及《补充协议（二）》的约定，被告2011年12月13日至2012年8月13日内未能履行合同的，应当向原告支付150万元违约金，故本院认定原告与被告双方约定的借款期间为2011年12月13日起至2012年8月13日止，借款年利率为45%。原告在向被告支付500万元后，被告在当日向原告支付35万元，该款项应当视为原告预扣利息，故本院认定原告实际向被告出借的款项本金为465万元。
原告主张被告偿还违约金150万元实为要求被告支付借款期限内利息，但原告的主张不应超过法律规定的利息支付上限。被告在借款后，向原告共偿还了110万元，除借款当日偿还的35万元外，其余75万元在用于支付当期借款利息后，多余部分应当用于冲抵借款本金。从2011年12月13日至2012年1月11日止，按照年利率36%计算，被告应当支付原告借款利息130200元，故被告在2012年1月11日支付的35万元，其中130200元用于支付利息，其余219800元（即350000元-130200元）应当用于抵扣本金，故截止至2012年1月11日，被告尚欠借款本金为4430200元。从2012年1月12日起至2012年2月14日止，按照年利率36%计算，被告应当支付原告借款利息141766.4元，故被告在2012年2月14日支付的35万元，其中141766.4元用于支付利息，其余208233.6元（即350000元-141766.4元）应当用于抵扣本金，故截止至2012年2月14日，被告尚欠原告借款本金为4221966.4元（4430200元-208233.6元）。从2012年2月15日起至2012年2月27止，以4221966.4元为本金，按照年利率36%的标准计算，被告应当支付原告借款利息为50663.59元，故本院认定被告在2012年12月18日向原告支付的5万元应当用于支付前述期间的利息。
根据合同的约定，被告在借款期限内应当按照不超过24%的年利率向原告支付借款利息，故被告自2012年2月28日起至2012年8月13日止，仍应当以4221966.4元为本金，按照年利率24%的标准向原告支付借款期限内利息。原告主张被告自2012年8月14日起至付清款项之日止，按照年利率6.4%支付利息未超过当事人的约定及法律的规定，本院依法予以支持。综上，原告请求超出4221966.4元的本金及超出部分的违约金（即利息）本院不予支持，依法予以驳回。
被告经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州社建房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州普仁鸿贸易有限公司偿还借款本金4221966.4元及其利息（自2012年2月28日起至2012年8月13日止，按照年利率24%的标准计付；自2012年8月14日起至付清款项之日止，按照年利率6.4%的标准计付）；
二、驳回原告广州普仁鸿贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费68950元，由原告广州普仁鸿贸易有限公司负担20000元，由被告广州社建房地产投资有限公司负担48950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宗桢
人民陪审员 崔 萍
人民陪审员 顾粉英
二〇一七年四月十九日
书 记 员 叶玉环
黄丽娜