河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终2593号
上诉人（原审原告、反诉被告）范建国，男，1964年11月6日出生，汉族，温县电业局职工，住温县。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘飒，女，1986年2月26日出生，汉族，住温县。
委托诉讼代理人赵占先，河南博联律师事务所律师。
上诉人范建国与上诉人刘飒租赁合同纠纷一案，范建国于2017年1月9日向温县人民法院提起诉讼。温县人民法院于2017年6月17日作出（2017）豫0825民初213号民事判决。刘飒、范建国均不服，分别于2017年7月8日、2017年7月13日提起上诉。本院于2017年8月2日受理后，依法组成合议庭于2017年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人范建国、上诉人刘飒及其委托诉讼代理人赵占先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年10月18日，原告将位于温县黄河路西段中天花园临街楼东四户一至四层整体出租给被告经营饭店，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限五年，从2015年10月18日到2020年10月17日，第一年租金为75000元，租金按上年租金5%递增，一年一交。被告按照合同向原告交纳了第一年的租金75000元，并交纳了5000元保证金。2016年，由于被告经营饭店不善，经双方协商，被告先交纳3个月的房租，期间被告找下家将饭店转让。被告通过银行向原告交纳了18750元，但原告认为按照合同约定第二年房租应上涨5%，被告并未交齐3个月。2016年12月17日，被告欲将饭店的桌椅等物品拉走，遭到原告阻拦。派出所出警处理未果，当天原告在被告上锁的饭店前门上加了把锁。
另查明，楼上房间部分墙壁反碱，楼梯瓷砖有部分破损。
原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。被告作为违约方明确表示不再履行合同，考虑到被告不愿继续履行合同，原告又将饭店门上锁，租赁合同的目的已无法实现，所以强制履行显然是非理性的选择。依据合同法第九十四条第一款第四项的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除。在合同履行存在该条规定的情形时，被告主张解除租赁合同，本院予以支持，合同解除时间为原告在饭店门上上锁的日期2016年12月17日。之后房屋未能使用导致的损失，双方均有过错，但被告未按期交纳租金，才导致纠纷发生，显然过错更大，故本院酌定原告承担25%责任，被告承担75%责任。该损失从2016年12月18日起算至本判决生效之日，按年租金78750元计算损失。从2016年10月18日到2016年12月17日期间两个月的租金13125元，被告应承担，被告交给原告的18750元，扣除13125元，剩余5625元，应从被告承担的损失中扣除。原告要求的利息，没有法律依据，本院不予支持。因被告未按期交纳租金，所以原告要求被告支付违约金5000元的请求，本院予以支持。关于用房期间的水电费等费用，因原告未提供证据证明，所以该请求本院不予支持。关于原告要求被告修复损坏房屋的请求，依照勘验照片，墙壁反碱属于正常现象，不是被告故意损坏，瓷砖破损，原告未提供证据证明系被告损坏，故原告的该请求，本院不予支持。关于原被告协商由被告先交纳3个月租金，因双方对3个月的租金数额约定不明确，依法律规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。被告辩称交纳3个月房租后，原告同意解除合同，未提供证据证明，本院不予采信。被告反诉要求原告赔偿损失的请求，未提供证据证明，故被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”、《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”、第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定。
原审法院判决：一、解除原告范建国与被告刘飒与2015年10月17日签订的房屋租赁合同，解除日期为2016年12月17日。二、被告刘飒于本判决生效后十五日内支付给原告范建国租金损失（损失按年租金78750元计算，从2016年12月18日起算至本判决生效之日止，再乘以75%，减去5625元）。三、被告刘飒交纳的违约金5000元归原告所有。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的反诉请求。案件受理费1425元，反诉费25元，合计1450元，由被告刘飒负担。
范建国上诉称：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，明显偏袒被上诉人一方。本案中，被上诉人既有拒付租金的主观故意，又有拒付租金的客观行为，被上诉人想尽一切办法，竭尽老赖之能事，目的只有一个，即拒付租金!而且拒付租金的事实仍在继续。一审法院对被上诉人拒付租金的违约事实回避处理，却把重点放在解除合同。有意对被上诉人依据合同，应该在2016年9月18日之前，一次性交清第二年度房屋租金78750元的因果关系不加认定。前提就失去公正、公平。其一，被上诉人妄说上诉人同意先交三个月租金确没有证据，况且三个月租金也没有交够。其二，被上诉人说双方都找人转让房屋同样没有证据，并且转让广告仅有被上诉人联系方式。以上事实充分体现被上诉人行为违约，而一审法院对以上事实不加认定，失去了公平、公正。上诉人于2016年9月10日就提醒被上诉人应该交第二年度租金了，当时被上诉人承诺说，现在手头现金还差一点点，距交租金期限不是还有一周时间吗，再收一周钱就凑够了，到时间你来拿就行了。结果三天之后饭店门窗竟然贴上转让广告。再见被上诉人索要租金，被上诉人马上就像换了个人，说饭店赔了几十万，现在没有钱付租金，等待房子转让出去再给你钱吧。后期还说，我现在就是没有钱，能卖房、卖车给你钱吗?试问，整天开着三十多万元的车，抽着几十元一盒香烟的人，是真的没有钱吗?之后再也找不见被上诉人本人，开始拒接、拉黑上诉人电话。转让房子既没有与上诉人协商，又千方百计拒交租金，这难道不是人们多年来深恶痛绝的老赖，又是什么呢?2、合同法第九十四条规定不适用于被上诉人，一审法院依据本条款判定解除租赁合同，是对该条款的曲解合同法第九十四条规定：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。因此承租人在承租后，因经营策略或者经营失败等无力履约，单方解除合同，不符合合同法第94条之规定，只有出租人才有权解除合同。另解除合同当事人有约定，应从其约定，没有约定的，则只能根据法律的规定解除。否则，将构成违约。合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同。在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效应，相反，构成违约。而我们的房屋租赁合同，也明确限定了终止合同的各种情形。即使终止合同也需要经出租人同意。现在，一审法院单方面判定解除合同，显然是违反了合同法。首先，承租人的合同义务是给付租金，此为金钱之债，不存在履行不能的问题，承租人迟延或拒绝支付租金，不构成合同目的不能实现。其次，契约应当信守是合同法基本原则。被告明显是老赖行为，如果被上诉人可因可归责于自己之事由解除合同，那么上诉人是否也可以租金上涨为由解除合同?被上诉人不能将商业风险转化到上诉人身上。而一审法院仅仅考虑被上诉人不愿继续履行合同，有意忽视合同的威严，以及被上诉人应该履行合同的责任与义务。如此判决结果助长了老赖之风蔓延，失去了社会公正。因此，一审法院上述判决违反合同法，判定解除合同应不符合法律效应。3、一审法院认定因为上诉人将饭店门上锁，导致租赁合同目的无法实现，完全是枉顾事实。2016年12月13日下午14时48分，上诉人通过微信向被上诉人的合伙人(微信名波波)发送催收函照片，以及张贴在饭店门上的照片，并告知催收函已送达(因为原告电话已经被被告拉黑，原告根本联系不上被告)。另有当被上诉人到饭店变卖物品时难道还看不见催收函吗?当晚21点10分上诉人就接到被上诉人电话协商还款之事，并承诺2016年10月18日还款。2016年12月17日，被上诉人开始出售饭店的家具，上诉人要求对方先把卖家具款付给自己，或者待房子转让出去才能处理物品，随遭到对方拒绝，在协商未果，发生争执的情况下，上诉人迫不得已拨打了110。110民警询问情况后，为防止事态进一步扩大，要求房屋内物品双方都不得移动并维持现状，然后双方继续协商或打官司。现场当110民警同志的面加了锁。而在此之前，饭店已经关门两个多月，早就没有经营并在转让中，何来妨碍其经营之说。而110民警走了之后，被上诉人一方恼羞成怒，当即撕下贴在门窗上的转让广告，并扬言让上诉人的房屋五年都不能租出去，并叫嚣你去法院告我吧，无视法律，嚣张之极。上锁只是为了保持原状，不使争执进一步恶化，为下一步协商留下余地。难道世上还有一方面急着索要房租，而另一方面又阻扰对方经营挣钱交还自己的人?况且至此之后被上诉人再无与上诉人有过任何联系，协商开锁，重新经营。因此被上诉人说上诉人锁门造成其不能经营，完全是有意诬陷。试问，上诉人在被上诉人上锁的前提以及因果关系下，加了把锁妨碍他们经营了什么呢?难道上诉人加锁不是为了保护自己的利益迫不得已而为吗?况且出租人为了向承租人讨要拖欠租金，阻止其出售物品被迫锁门，也是社会上公认的通常做法，于情合理，于理合法。另外一审法院在开庭之前，曾告诉上诉人，被上诉人拒绝庭外调解。以上事实与证据一审法院不予认定，却片面以2016年12月17日加锁为由，不看前因，只看结果，判定解除合同，上诉人侵权并承担25％责任。存在明显的事实认定错误，法律适用错误，正中被上诉人怀，判决结果使公正荡然无存。这种判决结果与正当防卫致人致死案件，只看人死，忽略正当防卫前提，又有什么区别、被上诉人恶意阻扰房屋向外转让，故意加大上诉人经济损失，使事态进一步扩大。2017年元月4日，曾经有一个饭店经营者李某，通过上诉人邻居找到上诉人，说想租赁房屋，与上诉人协商后，对方打电话给被上诉人，让其来开门协商，结果被上诉人以正在打官司为由拒绝。邻居可以证明。后又有两次他人想租房子，上诉人让租客与被上诉人联系，均没有了音讯。这难道是由于上诉人锁门影响其经营了吗?因此，不但上诉人没有阻止被上诉人使用房屋，并且是被上诉人有意阻扰房子转租。在协商之路完全被堵死，万般无奈之下，上诉人于2017年元月08日，才走上诉讼之路。一审法院在庭审时阻止上诉人陈述事实经过，不顾事实，偏听偏信被上诉人一面之词，武断判定解除合同，上诉人承担25％责任。存在明显的事实认定错误，判决结果使公正蒙羞。5、一审判决结果偏离合同法第一百一十三条规定，降低违约成本，使受害方(上诉人)蒙受损失合同法第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当到的因违反合同可能造成的损失。一审判决结果使守法无过错上诉人，将蒙受直接经济损失。而当前租赁行情疲软，房子又不能够马上租赁出去，以及房租的价格因素，使上诉人直接和间接损失几万元。而此类纠纷案件一般判定给出租人预留三至六个月转租期，是对非违约方的补偿，不能使出租人蒙受经济损失。因此一审判决完全没有充分考虑上诉人合法权益，致使判决结果失去公正，使守法者痛，违法者快，无意间助长了社会上歪风邪气。6、被上诉人在使用房屋期间，楼梯瓷砖损坏，并且是新印还，难道还有可能是第三者损坏吗?一审法院取证时拍了照片，当时就没有提出异议，现在，又怎么能够不予认定呢?请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
刘飒答辩称：第一，原审判决解除房屋租赁合同应予维持。对方强行锁门让合同丧失继续履行的条件，我方是合法取得房屋使用权，如果因为租金发生纠纷应调解，但对方强行锁门明显不当，导致我方无法使用房屋，也就丧失了收取租金的前提。第二，我方租赁房屋开饭店，效益不好，我方愿意承担违约责任。第三，合同期未满不再租赁合同的问题已经在合同中有明确约定。综上，原审判决解除房屋租赁合同正确。对方强行锁门违约，应承担相应法律后果。我方员工在干活是，还将员工赶出，强行锁门，110出警让民事处理，其锁门造成的后果应承担责任，剥夺我方权利。本案双方2016年10月8日商定先交三个月房租，另行找租户，这钱对方也没有退给我方。我方积极促成新的租户与对方达成协议，但最终目的没有实现。
刘飒上诉称：一、一审查明事实最大的错误就是没有查清被上诉人在上诉人房屋使用期内强行将上诉人正在使用的房屋门锁住这一重要事实，而说成是被上诉人在上诉人锁住的房门上加了一把锁。这种说法与事实是不符的。2016年12月17曰，上诉人在该租赁房屋内正干活，被上诉人到那里将所有人全部赶出来，导致双方发生纠纷，待“110”警察赶到后，警察也认为被上诉人的作法不对，要求不要闹事依法解决。警察刚走，被上诉人就拿了一把锁将该房屋门锁住。所以，事实是被上诉人先强行锁的门，而不是上诉人先锁门后，被上诉人又加了一把锁。只有把这一事实查清楚了，才能正确认定被上诉人之后的房租损失到底是谁的责任造成的。二、一审认定“原告在饭店门上上锁之后房屋未能使用导致的损失，双方均有过错，但被告未按期交纳租金，才导致纠纷发生，显然过错更大，故本院酌定原告承担25％责任，被告承担75％责任。”是错误的、不公平的。上诉人认为被上诉人对其损失应承担全部责任。理由为：1、从纠纷起因上说，在上诉人向被上诉人明确提出因生意不好，不愿再租房用了，就和被上诉人协商把合同解除，并且表示根据合同约定5000元钱不再要了。上诉人想解除合同并自愿承担违约责任这应该是很理性的解决办法，但被上诉人非要固执地强迫上诉人继续履行合同，才导致了本纠纷的发生。2、从被上诉人所采取的行为上来说，被上诉人既然想让上诉人继续履行合同，那么，其可以利用公权力来维护自己的权利，作为房屋出租人是没有权利把租赁人还尚在使用期(2016年12月17曰，还在上诉人又支付的三个月的使用期内)的门锁上的，导致上诉人既不能找人转让，也无法继续使用。如果按照双方达成的口头协议履行的话，上诉人早就把该房转让出去了，正是因为被上诉人的胡闹行为，才导致损失的扩大，被上诉人不应该承担主要责任吗?三、一审适用法律错误。对被上诉人的门面租赁费损失，不应当适用《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条的规定，因为，上诉人不存在侵权行为，退一步说即使上诉人应承担责任，也应该是合同违约责任，上诉人所交的押金不退还的责任。四、对上诉人的反诉请求没有支持也是错误的。一审既然也查明了被上诉人在2016年12月17日将饭店门上加了锁这一事实，也查明了上诉人在2016年10月8日已向被上诉人交纳了18750元的房租，那么，就应该认定被上诉人在2016年12月17日将上诉人正在使用的饭店门加锁锁上的行为是侵犯了上诉人合法使用该租赁房屋的权利，给上诉人是造成了一定的损失的，所以，是应该支持上诉人的一审反诉请求的，不予支持是不公正的。请求：请求撤销温县人民法院(2017)豫0825民初213号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人原一审答辩意见及反诉诉讼请求。
范建国答辩称：我有足够证据证明对方违约，拒不履行租赁合同，拒绝缴纳房屋租金，对方转让饭店事先也没有告知我，后期转让期间对方拒绝按照合同约定执行第二年租金，而是坚持按照上年度租金转让，把自己经营不善的损失让我分担导致房屋没有转让出去。我方下达催收函后其答应给钱是欺骗，变卖东西也不缴纳租金导致发生纠纷，报警后民警让维持现状我才加锁，否则其有会变卖东西，当时饭店已经关门两个多月，第二天就撕毁合同企图逃避责任。对方从来没有说过解除合同，也没有说过5000元钱不要了。对方说2016年12月17日在租赁房屋内干活我强行锁门的说法不是真实的，对此饭店都有摄像头，其应提交证据证明该主张。对方说在缴纳三个月房租内正常使用房屋不是事实，2016年9月18日之前一次性付清租金才能使用房屋，我没有说过让其在缴纳三个月房租内正常使用房屋，其的目的就是拒交剩余房租。2016年12月17日之后还阻挠房屋正常转让，纠纷发生后对方拒绝调解造成损失扩大。
依据上诉人范建国与上诉人刘飒的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：范建国的一审诉请能否成立；刘飒的一审反诉请求能否成立。
二审中，当事人双方均未提供新证据。
针对争议焦点，上诉人范建国认为：坚持上诉及答辩意见。上诉人刘飒认为：在锁门时我方还预交了一个月的房租，当时我方并不欠房租。其他坚持上诉及答辩意见。
案经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，范建国为出租方，刘飒为承租方。在租赁合同履行过程中，刘飒违约，且明确表示不再继续履行合同，考虑到案件的实际情况，刘飒主张解除租赁合同，符合法律规定，应予支持。由于合同解除给范建国造成损失，该损失的造成双方均有过错，原审法院对双方过错责任的比例划分适当。因刘飒未按期交纳租金，所以范建国要求刘飒支付违约金5000元的请求，应予支持。刘飒一审反诉要求范建国赔偿损失的请求，因其未提供证据予以证明其请求的成立，故刘飒的反诉请求，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人范建国和上诉人刘飒的上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1450元，由上诉人范建国和上诉人刘飒各承担725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘成功
审 判 员 王 芳
代审判员 米新秀
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 崔新新