上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初6007号
原告沈雷，男，1979年8月28日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人顾问，上海汇茂律师事务所律师。
被告上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人阮震，董事长。
委托代理人杨根水，上海汇鼎律师事务所律师。
原告沈雷与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈雷的委托代理人顾问，被告金烁公司的委托代理人杨根水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈雷诉称，原、被告于2015年9月1日签订《商铺租赁合同》，就被告位于上海市虹口区提篮桥街道东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心(暂命名)”商场内F211商铺(以下简称系争商铺)租赁达成合意。合同签订后，原告依约支付了租金、保证金、物业管理费、各项押金及其他全部费用，并依约开展装修，全面履行了自身的合同义务。但因被告原因，系争商铺所在商场未能按合同约定的营业日即2015年10月16日开业经营，经原告再三催促交涉，被告仍一再延迟开业时间，至本案起诉时系争商铺所在商场仍未开业经营。2015年12月底，原告偶然得知公安消防行政机关就系争商铺所在商场整体改建工程消防验收法律文书于2015年12月14日才予下发，该商场属公共聚集场所，其营业前消防安全检查等行政审批手续至原告起诉时仍未予办妥。原告认为，根据《消防法》等法律法规的规定，系争商铺所在商场至今尚未具备投入使用、营业的法定强制条件，被告明知系争商铺所在商场不符合法定开业经营条件，不仅未及时告知原告相关事实，而且声称其各项手续齐备，骗取原告订立租赁合同，且约定相应开业时间后又无法履行，属欺诈在先。合同订立后，因相关行政审批手续迟迟不能办妥，所在商场管理及相应配套设施迟迟不能到位，根本不符合经营条件和需要，合同目的完全无法实现，至本案起诉时，被告拖延开业经营已超过四个月之久，此举属根本违约。为维护权益，原告曾多次口头及书面要求就其违约责任进行协商处理，一直未获回应。故要求判令：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》于原告的起诉状副本送达被告之日解除；2、被告返还原告已付租金人民币(以下币种均为人民币)18,570元、租赁保证金18,570元、物业管理费5,550元、物业管理费押金5,550元、装修押金8,069元、装修图纸审批/监督费555元、装修协调/配合费555元、装修垃圾清运费555元；3、被告赔偿装修损失费36,000元及其他直接损失即预期可得经营利益(参照每月的租金和物业管理费标准，自2015年10月16日起计算至合同解除之日止)；4、被告支付违约金18,570元。
被告金烁公司辩称，商场未能及时开业不仅仅是被告的原因，原告自身装修迟延也是原因之一。根据租赁合同的约定，原告必须在商铺注册经营主体进行营业，但原告至今也未注册经营主体。商场大楼的装修消防设计方案已于双方签订合同前即2015年1月26日就向消防部门进行报送，并已取得消防部门的设计审核意见书。2015年12月14日，消防工程全部验收完毕，消防方面不存在开业障碍，原告以消防未通过为由指责被告没有依据。原告依据合同第13-2条主张解除权，但该条款是针对原告正常营业后，因被告原因导致原告未能正常营业超过30天的情况，原告经营过数日，但从未正常营业，故不应适用该条款。即使原告符合行使解除权的条件，也需要事先书面通知被告。原告主张的装修损失及其他直接损失没有事实和法律依据。现同意解除合同，但合同解除的时间应为2016年11月16日，不同意原告的其余诉讼请求。
经审理查明，2014年4月29日，案外人上海绿地北虹置业有限公司【系绿地浦创国际广场(暂名)现项目建设单位，以下简称绿地公司】与被告金烁公司签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定绿地公司将坐落于上海市虹口区提篮桥街道东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10217.36平方米)出租给被告经营法国中心，租赁期限共15年，自2015年3月1日起至2030年2月28日止；被告在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行转租，非经绿地公司事先书面同意，被告不得将该房屋整体转租给任何第三方，被告自行承担转租行为的全部责任，且转租期限不得超过本合同的租赁期。除本款另有约定外，被告的转租行为无须另行征得绿地公司的同意，但被告应及时将转租的单位清单移交给绿地公司备案。
2014年12月19日，上海市环境保护局(以下简称环保局)向案外人绿地地产集团有限公司【系绿地浦创国际广场(暂名)原项目建设单位】发出《上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见》，内容为：……二、经审查，我局作出以下决定：(一)同意系争商铺所在地块项目试运行，限期到2015年3月18日。……(四)项目在本试运行期限内达不到验收要求并需要继续试运行的，应当在试运行期满前2周向该局申请延长试运行。……
2014年12月22日，被告与案外人上海天德建设(集团)有限公司(以下简称天德公司)签订《“北外滩法国中心”装修施工合同》，约定由天德公司对上述租赁房屋内的公共区域进行装修，开工日期为2014年12月1日，完工日期为2015年1月31日。
2015年9月1日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将系争商铺出租给乙方作为经营水果零食、鲜榨果汁使用，计租面积为37平方米；租赁期为3年，自2015年9月2日起至2018年9月1日止；免租装修期共45天，自2015年9月2日起至2015年10月15日止。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关公用事业费、物业管理费及本合同约定的其他费用；起始租金为5.5元/平方米/天，月租金为6,190元，租金起始日为2015年10月16日。租金每三个月为一个支付周期，先付后用。签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月租金18,570元；签订本合同时，乙方应向甲方支付商铺租赁保证金18,570元及物业管理费押金5,550元；乙方在合同关系中所产生的任何费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚款、违约金以及赔偿金等)，甲方均可选择从保证金中予以扣除(甲方不退还乙方已交租金)。租赁关系终止时，甲方收取的商铺租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用(包括租金、5-2条约定的有关费用，违反5-3经营管理规章条款产生的罚金、违约金、赔偿金以及恢复原状的费用)外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销(或变更)了以租赁商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；物业管理费为50元/月/平方米，签订本合同当日，乙方应向甲方账户支付首期3个月的物业管理费计5,550元；因乙方原因导致本合同解除或提前终止，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；甲方于2015年9月2日向乙方交付系争商铺。该商铺交付后乙方开始进场装修，并应在装修期届满前及时完成装修，以免影响租赁目的的实现。未按时开业或没有达到开业标准的，甲方有解除本合同的权利；乙方应在交付日当天根据甲方的要求向指定账户支付装修押金，装修期间产生的建筑垃圾清运费、临时电费等与装修有关的费用，由乙方承担。装修押金在扣除乙方(包括其承包方)装修期间违反装修守则或造成第三方财产损失的相应赔偿款(如有)，结清相关费用(包括物业建筑垃圾产生的费用、临时电费等)后，若有剩余的，甲方应于乙方装修完工且通过质检站和防火监督处的验收并获得进户许可证后的14个工作日内无息退还乙方；乙方应于本合同规定的免租装修期届满之次日(“开业日”)开始营业……。若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按本合同规定缴付租金。若乙方没有合理理由逾期超过30日仍未开始营业，甲方有权解除本合同，乙方并应按本合同规定承担违约责任；乙方按有关国家法律法规应向政府有关职能部门(如：消防、环保、卫生等部门)办理申报手续，需经政府有关职能部门和甲方检验认可后方可营业。乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文(包括营业执照、批准证书或许可证等)，甲方同意提供合理的协助。若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之“开业日”起按标准支付租金；非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在该商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿；乙方租赁该商铺从事的经营活动必须以公司名义进行，且乙方在项目开业后1个月内仍未能以该商铺注册成立公司从事本合同项下确定的经营活动，甲方有权与之解除合同，并要求乙方承担因此而产生的一切责任；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的；……(第13-2条)。
2015年9月8日，原告向被告支付了2015年10月16日至2016年1月15日期间的租金18,570元、2015年9月2日至2015年12月1日期间的物业管理费5,550元、租赁保证金18,570元及物业管理费押金5,550元。
2015年9月16日，原、被告签订《商铺交接书》，确认该商铺于商铺交接书的签订日交付给原告；租赁期限为3年，即2015年9月2日起至2018年9月1日止；租金起付日为2015年10月16日，计租面积为37平方米；商铺经原告验收确认符合交付标准。同日，原告与案外人上海文宇建筑安装工程有限公司(以下简称文宇公司)签订《彩果坊鲜榨果汁装修合同》，原告委托文宇公司对系争商铺进行装修。该合同约定：合同预算金额为36,000元；施工期限自2015年9月20日起至2015年10月4日止，共计15天。
2015年9月21日，原告向被告支付了装修押金8,069元、装修图纸审批/监督费555元、装修协调/配合费555元、装修垃圾清运费555元。同日，原告向文宇公司支付了工程预收款10,800元。2015年10月6日，原告向文宇公司支付了工程尾款25,200元，原告合计向文宇公司支付装修工程款36,000元。
之后，因被告未通过装修工程的消防验收，系争商铺不具备开业条件，原告未如期开业经营。
2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口公安消防支队)向被告出具《建设工程消防验收意见书》(沪虹公消验字【2015】第0153号)，内容为：你单位报送的受理凭证为沪虹公消验凭字【2015】第0139号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程(建筑总层数为地上23层，地下2层；装修层数3层，为裙房第1至3层；建筑面积9737平方米，其中公共区域建筑面积2304平方米；使用性质：商场)《工程竣工验收报告(消防)》、《上海市建筑消防设施检测报告》、《内装修材料见证取样检验结果通知单》及相关资料已收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2015年11月26日、12月8日至现场检查，该建设工程基本符合国家消防规范要求，消防验收合格。具体情况如下：……为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施：……4、此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。
2015年12月17日，原告以系争商铺为地址登记注册成立了“上海市虹口区彩果坊饮品店”(以下简称彩果坊饮品店)。
2015年12月31日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称：……由于租赁商铺所在场所整体改建工程消防验收及营业前消防安全检查等行政审批手续迟迟未予办妥，原告在租赁合同签订直至本函发出时3日前对该事实始终不知情，被告亦未告知该场所尚不具备投入使用、营业法定条件；被告为应付上级检查遂强令原告提前至2015年9月25日前开门营业，实际并不具备经营条件；且因租赁商铺所在场所系首次招商，大批商户装修接连不断，被告及物业管理严重缺位致使所在环境脏、乱、差长期无人治理，公共区域照明、水、电、暖气、电梯等各项基本配套设施均不到位，完全不具备餐饮业营业所需环境和条件。以上事项，虽经原告再三交涉，被告就开始营业时间一再调整，但至今仍未能合法正常营业。……1、敦请被告或督促相关方立即整改并依法办理相应法律和行政审批手续，确保租赁商铺依法可投入使用、营业，并在收悉本函后3日内向原告告知并出示租赁商铺所在物业消防验收及消防安全检查等审批事项办理进程及相关法律文件，以便原告知情并就双方租赁关系存废及相关事项作出决策；2、敦请被告收悉本函后3日内，就延迟开业及相关损失赔偿事宜与原告或本函署名律师接洽协商，并依法依约承担相应责任……。
2016年1月5日，被告申请虹口公安消防支队对北外滩法国中心进行投入使用、营业前消防安全检查，并提供了相关材料。虹口公安消防支队向被告出具《消防安全检查申请受理凭证》。2016年1月14日，虹口公安消防支队检查后出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》(沪虹公消安检字【2016】第0006号)。
原告未开业经营。2016年1月13日，原告向本院起诉，要求判如所请。原告的起诉状副本于2016年1月22日送达被告。
另查明，2015年1月26日，虹口公安消防支队向被告出具《建设工程消防设计审核意见书》(沪虹公消审字【2015】第0015号)，内容为：你单位送审的受理凭证为沪虹公消审凭字【2015】第0001号的虹口区东大名路XXX号的北外滩法国中心内装修建设工程设计变更的的相关图纸及其他有关资料已收悉。经审核，同意本次消防设计变更……。
审理中，环保局于2016年4月1日以绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了《建设项目环境保护管理条例》第20条第1款的规定为由，向绿地公司发出《行政处罚决定书》，责令绿地公司停止绿地浦创国际广场(暂名)项目的使用，并罚款65,000元。2016年7月13日，绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护经环保局验收合格。
2016年11月16日庭审中，被告表示同意解除租赁合同。
审理中，在本院现场主持下，原告于2016年11月21日撤走了系争房屋内的设备、物品，原、被告双方办理了系争商铺的交接手续，被告收回了系争商铺。
上述事实，有原告提供的商铺租赁合同、商铺交接书、建设工程消防验收意见书、律师函及邮寄凭证、收据6份、彩果坊鲜榨果汁装修合同、现场照片、彩果坊饮品店的营业执照、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、行政处罚决定书，被告提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、消防安全检查申请受理凭证、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、公平路项目房屋租赁合同、绿地公司出具的同意转租证明、“北外滩法国中心”装修施工合同、上海市环境保护局关于绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护验收的审批意见以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应按约履行。根据合同的约定，原告应于免租装修期届满之次日即2015年10月16日开始营业。然该日因被告未通过装修工程的消防验收，系争商铺不具备开业条件，被告直至2015年12月14日才通过消防验收，直至2016年1月14日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。之后又因绿地浦创国际广场配套建设的环境保护设施未经验收，绿地公司将该主体工程正式投入使用违反相关规定，被环保局责令停止上述广场的使用，直至2016年7月13日验收通过后才被准许投入使用。被告主张原告自身迟延装修及注册公司也是迟延开业的原因之一，但被告未提供原告迟延装修的相关证据。原告迟延注册公司是事实，但原告注册公司后，系争商铺仍因商场未通过营业前的消防安全检查以及商场环境保护设施未经验收而不具备开业条件，故迟延开业主要系被告方原因造成。原告虽于2015年12月31日委托律师发出催告函，但原告于半个月后即向法院起诉要求解除合同，未给予被告合理的期限履行主要义务。本案审理中，被告于原告起诉之日的次日即通过了商场营业前的消防安全检查，商场环保设施也于2016年7月13日经环保局验收合格，该商场可投入使用，系争商铺处于可开业状态。现原告不愿再继续履行租赁合同，被告也同意解除合同，鉴于双方对解除合同意见一致，故租赁合同可予解除。至于合同解除的时间，原告依据合同13-2条主张行使约定解除权，然该条款是针对原告正常经营后，因被告责任致使原告连续超过30天不能正常对外营业的情形。被告主张原告经营过数日，但未举证证明，故本院不予采纳。原告未开业正常经营，原告主张适用上述条款来行使约定解除权，缺乏合同依据。双方合同未约定因被告原因致使原告迟延开业的，原告有解除合同的权利，鉴于本案审理中，系争商铺已具备开业条件，原告履行租赁合同开业经营已无障碍，如原告开业经营，原告可相应顺延至开业之日起支付租金和物业管理费。鉴于原告不享有约定解除权，也无行使法定解除权的充分依据，故对原告主张的合同解除时间，本院不予支持，合同解除的时间应以被告同意解除之日即2016年11月16日为准。
商场于2016年7月13日具备开业条件，现原告不愿继续履行租赁合同，被告也同意解除合同，鉴于原告已付租金、物业管理费的发生时段系在绿地浦创国际广场被准许投入使用之前，原告未实际开业经营，被告不应收取原告上述时段的租金和物业管理费，故应将该款项返还给原告。至于租赁保证金及物业管理费押金，根据合同约定，因原告方原因导致合同解除或提前终止，被告可不予退还。现基于迟延开业主要系被告方原因造成，原告要求解除合同也属事出有因，合同解除不能完全归责于原告，且原告业已注销了注册在系争商铺的彩果坊饮品店工商登记，故被告没有理由没收原告的租赁保证金及物业管理费押金，应将该两笔款项返还给原告。对装修押金，因原告不存在应抵扣装修押金的情况，故被告也应返还给原告。装修图纸审批/监督费、装修协调/配合费、装修垃圾清运费系因装修产生的费用，属消耗性费用，不存在返还的问题，但可与装修损失费一并计入原告的损失范围。原告的店面装修属简易装修，金额不大，存在直接用现金支付装修款的可能性。鉴于原告提供的装修合同明细与现场查看情况基本相符，且原告装修后未开业经营，故对原告主张的装修费金额由本院酌定。原告主张预期可得经营利益损失，其计算方式无事实和法律依据，且商业经营本身带有风险，并不必然盈利，故不应计入损失范围，原告主张赔偿，本院不予支持。鉴于合同解除不能完全归责于原、被告任何一方，故原告的损失应由双方分担，具体分担金额，由本院根据实际情况予以酌定。原告要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告沈雷和被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2016年11月16日解除；
二、被告上海金烁实业有限公司应返还原告沈雷租金18,570元、物业管理费5,550元；
三、被告上海金烁实业有限公司应返还原告沈雷租赁保证金18,570元、物业管理费押金5,550元、装修押金8,069元；
四、被告上海金烁实业有限公司应赔偿原告沈雷装修图纸审批/监督费277.50元、装修协调/配合费277.50元、装修垃圾清运费277.50元、装修损失费15,000元；
上述第二款至第四款所述款项，被告上海金烁实业有限公司应于本判决生效之日起10日内付清；
五、驳回原告沈雷的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2,893.58元，由原告沈雷负担1,302.58元，被告上海金烁实业有限公司负担1,591元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 田永生
二〇一七年四月一日
书 记 员 叶晓欣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。