河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终4711号
上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区丽春东路**号（珠江路办事处院内）。
法定代表人：尹欢，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：刘庆文，男，1970年11月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：杨琳，河南先为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师。
上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业）因与被上诉人刘庆文房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚锦置业的委托诉讼代理人安学锋和畅陶杰、被上诉人刘庆文的委托诉讼代理人杨琳和肖春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚锦置业上诉请求：一、依法判令撤销一审判决第一、二、三项判决;二、依法判令驳回被上诉人一审中要求撤销YS0224827、YS0224828、YS0233815三份《商品房预售合同》的诉讼请求;三、依法判令驳回被上诉人一审中要求上诉人返还人民币15486271元及利息的诉讼请求;四、依法判令驳回被上诉人一审中诉求上诉人支付撤销合同的违约金3097254元、逾期交房违约金、因“洛阳龙塔”项目取消导致商业位置改变以及层高不符合约定造成的价值贬损的诉讼请求;五、判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由:一、一审法院以双方签订合同时存在欺诈,并判决撤销该三份合同，属事实认定错误。(一)上诉人对升龙城A地块的建设,一直在正常推进。l、2011年7月16日,兴隆寨村民委员会、上海升龙投资集团有限公司、洛阳市涧西区人民政府签订的“兴隆寨城中村改造项目《协议书》”明确:(升龙城)项目通过整体改造,建设成一个集商贸、酒店、服务、高档住宅(含不低于360米的超高层地标性建筑)等功能为一体的商务社区。2、根据2012年9月26日洛阳市涧西区人民政府89号《涧西区人民政府关于推进洛河涧河交汇处超高层地标性建筑建设的请示》明确:在洛河涧河交汇处规划一幢中原第一高楼—369米的超高层地标性建筑。3、花费重金聘请美国著名设计团队S0M对龙塔建设进行规划设计并提交工作成果《洛阳升龙城A地块规划方案》。4、2013年8月26日,上诉人取得《国有建设用地使用权出让合同》,合同明确建设限高400米,与之对应的《规划技术要点通知书》明确:主体建筑限高400米,至少有一幢建筑高度不少于369米。5、2015年1月15日洛阳市规划局城市规划专项论证会会议纪要邀请国内专家及涧西区政府、水务局、消防支队等部门,就升龙城龙塔项目规划设计方案召开评审会。6、2015年2月9日取得洛阳市城乡规划局升龙城A区的《建设用地规划许可证》。(二)上诉人对开发项目的适度宣传是对项目的整体客观地表述,上诉人自始不存在“欺诈”故意。(三)被上诉人支付购房款的行为在2013年10月至12月底,2016年3月30日,双方签订的《商品房预售合同》是对2013年交易行为的确认。(四)一审法院对上诉人为项目推进所做的工作避而不谈,仅强调“洛阳龙塔项目所在的升龙城A区地块至今未办理《建设工程规划许可证》”,却不考虑上诉人2015年2月9日取得洛阳市城乡规划局升龙城A区的《建设用地规划许可证》的事实;强调“升龙城A区地块早已在洛阳市第四期总体规划中被规划为公共绿地”的事实,却不考虑上诉人对交易的土地为规划中绿地不知情并在2013年8月份签订《国有建设用地使用权出让合同》并取得土地使用权的事实。一审判决依据目前“龙塔”未建的现状,来倒推上诉人的宣传对被上诉人构成欺诈,导致被上诉人违背自己真实意思签订商品房预售合同与法律规定的“欺诈”构成要件相悖,因此,所做出的撤销三份《商品房预售合同》退还购房款及支付撤销合同违约金的判决错误。二、一审判决认定上诉人对于“洛阳龙塔”项目的宣传应视为要约,应当视为合同内容是对法律的错误解读,且与双方订立的预售合同相矛盾。《商品房预售合同》明确约定,出卖人对本项目进行宣传的所有相关资料(包括但不限于广告、宣传资料、沙盘模型、设计效果图、三维动画、样板房等)仅供参考,不作为交房依据,也不作为《商品房买卖合同》的组成内容,该项目的实际情况以政府最终批准文件和本合同及补充协议的约定为准。该约定内容不违反法律的禁止性规定,一审判决却做出与合同约定截然相反的认定。综上,一审判决认定事实不清,对欺诈认定错误,请二审法院依法公正审理,维护上诉人的合法权益。
刘庆文答辩称：一、一审法院认定上诉人构成欺诈的事实清楚,作出撤销三份《商品房预售合同》的判决正确,依法应予以维持。1、上诉人未获取任何资质,就公开举行“洛阳龙塔”项目盛大的开工奠基仪式,使包含答辩人在内的消费者产生错误认识,并基于此错误认识进行错误判断,从而作出违背自己真实意愿的购房行为,属于明显的欺诈。上诉人于2012年10月27日举行了升龙城A区“洛阳龙塔”的奠基仪式,进行了声势浩大的宣传,并公开承诺预计会在2017年底建成高达369米的地标性建筑“洛阳龙塔”,且将周边建设成集高档酒店(希尔顿酒店)、商贸、服务、高档住宅于一体的高端综合商业圈,使得答辩人感觉到不错的投资前景,才于2013年10月至12月期间采取一次性付款的方式支付了三套房屋的购房款共计15486271元。2、在“洛阳龙塔”项目根本不具备施工条件的情况下,上诉人仍然告知该项目的建设在正常推进,并于2016年3月30日要求答辩人与上诉人补签《商品房预售合同》,再次构成欺诈。一审已核实,案涉三套房屋所在的升龙城A区地块早已在洛阳市四期总规中被规划为公共绿地,作为房地产开发商,上诉人不可能不知悉。虽然上诉人与洛阳市政府于2013年8月26日签订了《国有建设用地使用权出让合同》,但上诉人至今未取得《国有土地使用证》。即便洛阳市城乡规划局于2015年2月10日核发了《建设用地规划许可证》,但该地块至今也未办理《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。故“洛阳龙塔”项目根本不具备开工条件。在明知道答辩人是基于“洛阳龙塔”项目才购买的房屋、而“洛阳龙塔”项目又根本不具备施工资质的情况下,上诉人仍然欺骗答辩人与其补签购房合同,当然属于欺诈行为。3、不论上诉人如何辩解,距其宣传的2017年12月底只有三个月的时间,“洛阳龙塔”项目至今尚未开工建设是不争的事实,答辩人作为消费者、购房合同的相对人,要求撤销违背自己真实意思所签订的合同有着合法依据,一审判决正确。二、一审法院关于上诉人对于“洛阳龙塔”项目的宣传应当视为要约的认定有着明确的法律规定,判决正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。答辩人向上诉人购买的三套房屋均系商铺,消费者购买商铺当然最关注其商业投资价值,在答辩人购房前,上诉人就向其提供了“洛阳龙塔”项目的规划图、宣传单页等。上诉人关于“洛阳龙塔”的简介至今仍然能在网站上搜索到:“位于洛阳市××西区ＣＢＤ核心区的一栋超高层大楼,高369米,建成后将是洛阳市的地标建筑,规划有高端办公、六星级酒店、豪华公寓、休闲商业街等八大业态功能,将成为未来进驻洛阳高端企业的主选办公地点。项目于2012年10月27日开工,预计2017年底竣工,总投资达50亿元。”如此具体明确的宣传,势必会影响购房人的选择和判断,并且也已经影响了房屋的价格,上诉人的说明及允诺显然属于法律规定的合同内容。综上,一审判决认定事实清楚,证据充分,请二审法院在查明事实的基础上,驳回上诉,维持原判。
刘庆文向一审法院起诉请求：1、判令撤销原、被告双方签订的合同编号为YS0224827、YS0224828、YS0233815的三份《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告支付的人民币15,486,271元及利息（自被告收取原告款项之日起按人民银行同期贷款利率计算利息至被告还清之日止）；3、判令被告向原告支付撤销合同的违约金3,097,254元、逾期交房违约金、因“洛阳龙塔”项目取消导致商业位置改变以及层高不符合约定造成的价值贬损（以司法鉴定结果为准）；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。
一审法院认定事实:2012年10月27日，被告尚锦置业在洛阳市××路与丽春路交叉口举行了“洛阳龙塔”项目的开工奠基仪式,并进行了大量的宣传工作。2013年8月23日，被告尚锦置业取得了其开发的升龙城B区23幢楼商品房预售资格。2013年8月26日，洛阳市人民政府与被告尚锦置业签订《国有建设用地使用权出让合同》，将升龙城A区的土地使用权出让给被告尚锦置业。2013年10月31日至2013年12月30日，原告刘庆文共向被告尚锦置业支付15486271元用于购买其开发的位于洛阳市××路××区××、××、××套商铺。2016年3月30日，原告刘庆文就购买上述三套商铺事宜与被告尚锦置业签订了三份《商品房预售合同》。编号为YS0224827的《商品房预售合同》约定：原告刘庆文购买的第23幢110号房屋为预售商品房，该商品房用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为8.95；建筑面积共310.15平方米，其中套内建筑面积298.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.49平方米；房屋单价为每平方米19518.88元，总金额为6053782元。编号为YS0224828的《商品房预售合同》约定：原告刘庆文购买的第23幢111号房屋为预售商品房，该商品房用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为8.96；建筑面积共299.22平方米，其中套内建筑面积288.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.08平方米；房屋单价为每平方米19518.89元，总金额为5840441元。编号为YS0233815的《商品房预售合同》约定：原告刘庆文购买的第23幢112号房屋为预售商品房，该商品房用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为8.97；建筑面积共198.95平方米，其中套内建筑面积191.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.37平方米；房屋单价为每平方米18055.03元，总金额为3592048元。另查明：2015年2月10日，洛阳市城乡规划局核发了涧西区升龙城A区的《建设用地规划许可证》。截止2017年5月5日，升龙城A区所在地块未办理《建设工程规划许可证》。洛阳市四期总规显示，升龙城A区地块规划为公共绿地。
一审法院认为：原告刘庆文付清升龙城B区23幢110、111、112号三套房屋全部价款的时间是在2013年12月30日前，结合被告尚锦置业在2012年10月27日举行升龙城A区“洛阳龙塔”的奠基仪式这一事实，可以认定被告尚锦置业已将“洛阳龙塔”及其周边集高档酒店、商贸、服务、高档住宅于一体的综合商业圈项目的建设作为其对外销售升龙城房屋的说明和允诺，且“洛阳龙塔”高达369米，一旦建成将成为洛阳市最高的地标性建筑，该项目带动周边商业圈经济发展的前景是值得期待的。因此，“洛阳龙塔”项目对于原告刘庆文与被告尚锦置业订立房屋买卖合同以及房屋的价格都有着重大的影响，被告尚锦置业对于“洛阳龙塔”项目的宣传应当视为要约，即使未载入《商品房预售合同》中，也应当视为合同内容。然而，“洛阳龙塔”项目所在的升龙城A区地块至今未办理《建设工程规划许可证》，且升龙城A区地块早已在洛阳市四期总规中被规划为公共绿地，显然不具备施工建设的前提，被告尚锦置业在不具备先决条件的情况下大力宣传“洛阳龙塔”项目已经客观上构成了对于原告刘庆文的欺诈，导致原告刘庆文在违背自己真实意思的情况下与其签订房屋买卖合同。故，原告关于撤销该三份《商品房预售合同》并要求返还购房款及利息损失的主张，该院予以支持。关于原告参照《商品房预售合同》第七条要求被告尚锦置业按照三套房屋总价款20%的标准赔偿其撤销合同违约金3097254元的主张，该院从合同双方权利义务相对等的原则考虑，酌情判定按三套房屋总价款的10%计算撤销合同的违约金，即被告尚锦置业支付原告撤销合同违约金1548627元。至于原告提出因“洛阳龙塔”项目取消导致商业位置改变以及层高不符合约定造成价值贬损进行司法鉴定的申请，该院认为在合同撤销的情况下，不存在因房屋问题导致原告损失的情况，故没有鉴定的必要，对其申请，该院不予采纳。同时，房屋买卖合同既然已撤销，就不存在逾期交房的问题，原告主张的逾期交房违约金，该院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销原告刘庆文与被告洛阳尚锦置业有限公司签订的合同编号为YS0224827、YS0224828、YS0233815的三份《商品房预售合同》；二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘庆文支付的购房款15486271元，并自2013年12月31日起按照人民银行同期贷款利率标准支付利息至实际还清之日止；三、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘庆文违约金1548627元；四、驳回原告刘庆文的其他诉讼请求。以上付款义务若逾期未履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费133301元，由被告洛阳尚锦置业有限公司承担。
二审中，经本院主持调解，刘庆文与尚锦置业均同意撤销合同返还购房款与支付利息，但关于违约金问题双方分歧较大。二审中当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审一致。
本院认为:本案中，刘庆文基于尚锦置业对“洛阳龙塔”项目的宣传与尚锦置业签订商品房预售合同，但尚锦置业“洛阳龙塔”项目所在的升龙城A区地块至今未办理《建设工程规划许可证》，且升龙城A区地块早已在洛阳市四期总规中被规划为公共绿地，显然不具备施工建设的前提，刘庆文与尚锦置业均同意撤销合同返还购房款与支付利息，故对双方所签的《商品房预售合同》予以撤销，尚锦公司返还刘庆文购房款并支付利息。关于违约金问题，因洛阳市人民政府与尚锦置业签订《国有建设用地使用权出让合同》，将升龙城A区的土地使用权出让给尚锦置业，尚锦置业在宣传时一直积极筹建本项目，且对该项目进行了一定的准备工作，结合本案情况，对刘庆文违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初628号民事判决第一、二、四项及一审诉讼费承担部分。
二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初628号民事判决第三项。
二审案件受理费124009元，由上诉人洛阳尚锦置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵国欣
审判员 沈可可
审判员 李依芳
二〇一七年十一月八日
书记员 李明波