常州市新北区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）新行初字第0050号
原告张才清。
被告常州市新北区城市管理与建设局，住所地常州市新北区衡山路8号。
法定代表人季晓东，该局局长。
委托代理人胡志华，该局副局长。
委托代理人张晓军，江苏常联律师事务所律师。
第三人常州三井一村房地产开发有限公司，住所地常州市晋陵中路633号1-1。
法定代表人茹伯兴，该公司董事长。
委托代理人朱心悦，该公司销售经理。
原告张才清诉被告常州市新北区城市管理与建设局（以下简称新北城建局）城建行政备案一案，本院于2014年5月12日立案受理，同月15日向被告发送起诉状副本及应诉通知书，追加利害关系人常州三井一村房地产开发有限公司（以下简称三井公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭审理了本案，原告张才清，被告的委托代理人胡志华、张晓军，第三人的委托代理人朱心悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年1月2日，第三人向被告申请就其开发建设的中央花园17幢、18幢、26幢项目进行商品房交付备案，被告审核相关材料并现场核查后，于2014年1月3日作出常新城建交2014第001号商品房交付使用备案通知书，并在常州市高新区（新北区）城市管理与建设局建管网作了备案公告。被告向本院提供的证据为：1、《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》（常建（2013）56号）（以下简称《通知》），证明被告作出备案通知的主体合格。2、第三人出具的《中央花园17幢、18幢、26幢项目竣工交付情况简介》。3、被告作出的常新城建交2014第001号《商品房交付使用备案通知书》。4、被告在其网站进行备案公告的截图。证据2-4证明被告备案程序合法。5、中央花园17幢、18幢、26幢商品房（以下简称案涉商品房）工程竣工验收备案表。6、江苏省电力公司常州供电公司出具的供电单项核查（接管）意见。7、常州通用自来水有限公司出具的给水单项核查（接管）意见。8、《依附于城市道路建设各种管线、杆线等设施申请表》、《常州市排水管理处污水管道接通申请表》、常州市排水管理处出具的排水单项核查（接管）意见。9、常州港华燃气有限公司出具的供气单项核查（接管）意见。10、中国电信股份有限公司常州分公司、江苏省广电有线信息网络股份有限公司常州分公司分别出具的通讯、有线电视单项核查（接管）意见。11、常州市新北区绿化委员会出具的绿化单项专业验收合格证明。12、常州市城市照明管理处出具的照明单项核查（接管）意见。13、常州市新北区民防局出具的《新北区建筑竣工备案人防反馈意见联系单》。14、《中央花园17、18、26幢电梯汇总表》、江苏省特种设备安全监督检验研究院出具的8份《电梯监督检验报告》。15、第三人与常州嘉丰物业管理有限公司签订的《常州市前期物业服务合同》及附件。16、常州市国土资源局新北分局出具的《新北区经营性项目建设用地竣工验收合同证明》。证据5-16证明案涉商品房符合《通知》规定的相关交付使用条件。17、被告出具的《常州市住宅项目公建配套验收表》、常州市房产测绘中心出具的勘测报告。证明被告依据《通知》要求进行了现场核查。18、常州市公安局人口管理支队出具的《关于中央花园（四期）门牌编号的批复》及附件。证明案涉商品房施工编号与公安编号的对应情况。被告提供的规范性文件依据为：《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》（常建（2013）56号）。上述证据均为复印件，经与原件核对无异。
原告张才清诉称，其购买了中央花园17幢某商品房，第三人通知房屋交付时，该小区的燃气、照明、绿化等未符合交付条件，被告未组织现场核查即发出常新城建交2014第001号商品房交付使用备案通知，被告的行政行为违反了《行政许可法》的规定，且造成原告权益受损，要求法院判决撤销该交付使用备案通知并赔偿原告损失。原告提供的证据为：1、商品房购房合同及被告出具的商品房交付使用备案通知书。证明原告具有起诉资格。2、《管道燃气客户证》。3、第三人寄送给原告的交房通知书和收房须知。证据2、3证明案涉商品房不符合交付条件。上述证据系复印件，经核对与原件无异。
被告新北城建局辩称，第三人申请交付使用备案时已提交了案涉商品房符合交付使用条件的相关证明材料，这些材料均由相关部门现场核查后出具，被告收到上述材料后，对公建配套进行了现场核查，依法出具交付使用通知并公告，符合法律规定。原告的诉称缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。
第三人三井公司述称，其交付商品房已符合购房合同约定的相关交付条件，被告出具交付使用备案通知符合法律法规规定，要求法院驳回原告诉请。第三人在审理中未提交证据。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：一、对被告提供的所有证据，原告及第三人对真实性无异议，且与本案关联，本院予以确认。但原告认为房屋2014年1月2日才竣工验收，1月3日就开始交付，交付条件不成熟；排水管理处2013年12月23日出具同意交付意见，但小区内各种管线12月26日还在申请，相互矛盾；案涉商品房17幢于2014年2月底才开通燃气，交付时燃气根本未开通；绿化交付时未到位，2014年3月起才开始绿化，至今尚未完工；小区内路灯于2014年5月才安装完毕；电梯从安装到交付的5个月中一直没有进行保养；公建配套验收面积与实际面积不符；其并未看到网上公告，诉讼时才拿到被告发出的《商品房交付使用备案通知》。本院认为，根据竣工验收备案表显示，案涉商品房于2013年12月31日竣工验收，2014年1月2日竣工验收备案，已具备《通知》规定的第（一）项交付条件；2013年12月23日第三人申请污水管道接通，同月26日被告同意排污管接入市政管网，并不矛盾；交付时为冬季，第三人从2014年3月起新增绿化符合《通知》规定的第（七）项交付条件；原告未举证证明交付时小区路灯未安装的事实，本院对其辩称不予采信；电梯安装时已验收合格，检验周期为1年，不存在违规；公建配套验收面积与常州市房产测绘中心出具的勘测报告面积相符，原告未举证证明验收面积与实际面积不符，本院对其辩称不予采信；被告在其网站对商品房交付使用进行备案公告，情况属实，符合《通知》规定的公告要求。二、对原告提供的所有证据，被告及第三人无异议，本院予以确认。本院认为，根据生活常识，燃气入户后需办理开通手续才能使用，原告所举燃气客户证仅能证明17幢1602室办理开通手续的时间，不能证明交付时燃气未开通，对原告的辩称意见不予采信。
经审理查明，2012年7月3日，原告与第三人签订商品房买卖（预售）合同，购买了位于中央花园施工编号19#（公安编号为17幢）的1101、1201、1301、1501号房，合同约定房屋交付时间为2013年12月31日前，交付条件为“1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、道路、供电、给水、排水、供气等市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林绿化工程按设计要求建成（因季节因素可顺延，但最迟应在半年内实施到位）”。2013年4月2日，常州市城乡建设局、常州市住房保障和房产管理局、常州市规划局、常州市国土资源局联合发布《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》（常建（2013）56号文），明确了商品房交付使用的竣工验收备案、供电、供水、排水、供气等十五项基本条件，并要求房地产开发企业在商品房交付使用前向建设行政主管部门申请交付使用备案，建设行政主管部门自收到备案申请和相关证明材料起7个工作日内组织相关部门到现场核查，符合条件的，出具《常州市商品房交付使用备案通知书》并进行公告。上述通知文件自2013年7月1日起执行。2013年7月，江苏省特种设备安全监督检验研究院出具电梯检验合格报告。2013年12月，江苏省电力公司常州供电公司、常州港华燃气有限公司、常州通用自来水有限公司、常州市排水管理处、中国电信股份有限公司常州分公司、江苏省广电有线信息网络股份有限公司常州分公司、常州市城市照明管理处分别出具了供电、供气、供水、排水、通讯、有线电视、照明符合交付条件的单项核查意见。同月，常州市新北区绿化委员会出具了绿化验收合格证明，常州市新北区民防局出具了同意人防工程竣工备案的意见。2013年12月31日，常州市国土资源局新北分局出具建设用地竣工验收合格证明，中央花园17、18、26幢楼完成竣工验收，2014年1月2日被告进行竣工验收备案登记。当日，第三人向被告申请商品房交付使用备案。次日，被告根据常州市房产测绘中心的勘测报告，对公建配套项目进行现场核查，并出具住宅项目公建配套验收表。2014年1月3日，被告出具常新城建交2014第001号商品房交付使用备案通知书，并在常州市高新区（新北区）城市管理与建设局建管网（http：／／www.czxbjs.gov.cn／czxb／）进行备案公告。2013年12月29日，第三人向原告发出交房通知书，通知其将于2014年1月3日至5日办理交房手续。原告认为房屋未具备交付条件，被告作出交付备案违法，造成其权益受损，遂诉至本院。庭审中，原、被告围绕案涉商品房交付时是否符合交付条件及被告是否应组织相关部门现场核查发表了各自意见。原告认为案涉商品房燃气、绿化、照明等不符合交付条件；根据《建设部机关实施行政许可工作规程》（建法（2004）111号）第八条的规定，被告应当组织相关部门现场核查并制作核查笔录。被告认为燃气、绿化、照明等已有各主管部门出具的专项交付意见，案涉商品房符合交付条件；被告已对公建配套面积等进行现场核查并制作核查笔录，符合《通知》规定。
本院认为，新北城建局是本市区级建设行政主管机关，依法具有对辖区内建设工程质量的监督职能。行政承诺是指行政机关或法律法规授权的其他组织通过公开方式向社会不特定或特定公众作出的待某种条件成就、某项事情发生或某个行为完成时，其在职权范围内应允、保证履行法律允许的自由裁量义务的行为。行政机关关于某一领域政策的形成，实际上乃是针对社会公众做出了一个承诺，公众自然对其具有某种正当期待。本案中，商品房交付使用备案并非被告的法定职责，住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号文）要求各地建设行政主管部门明确商品房交付条件、完善商品房交付使用制度，被告基于其建设行政监督职能，发布明确商品房交付条件以及对商品房交付使用进行备案的通知，即属于行政承诺。根据该《通知》规定的精神，商品房交付使用备案是房地产开发企业向业主交付房屋的前置必备要件，这一规范房地产开发企业建设行为、维护业主合法权益的规定合法有效，被告应予遵照执行。本院认为，燃气、供电、照明等相关部门均出具了符合交付条件的专项核查意见，应视为案涉房屋符合供气、供电、照明等实际使用条件，被告就公建配套项目等进行现场核查，使案涉商品房符合《通知》第一条所列交付使用的各项基本条件。被告经书面审查和现场核查，在7个工作日内作出《商品房交付使用备案通知书》并公告，符合《通知》规定的审查要求。但根据《通知》第二条要求，被告除对其他部门出具的单项核查意见进行书面审查，还需组织相关部门进行现场核查，被告未按《通知》规定组织相关部门进行现场核查，程序瑕疵明显，被告应在今后的工作中加以改进。鉴于案涉商品房归口验收实质要件齐备，且未对原告的权益造成实际影响，据此，原告要求确认商品房交付使用备案通知书违法及赔偿的请求，本院依法不予支持。综上，被告所作行政行为证据确凿，事实清楚，程序基本合法，适用法律准确，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项、参照住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第十一条、第十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告张才清要求撤销被告常州市新北区城市管理与建设局于2014年1月3日作出的常新城建交2014第001号商品房交付使用备案通知书的诉讼请求。
二、驳回原告要求行政赔偿的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告张才清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 高 琪
审 判 员 赵 旦
人民陪审员 孙伟英
二〇一四年八月八日
书 记 员 陈霞南
附相关依据条文：
住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）
（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。
（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
《关于加强市区商品房交付使用管理的通知》（常建（2013）56号）
一、明确商品房交付使用的基本条件。商品房（包括住宅商品房和非住宅商品房，下同）交付使用应当符合下列基本条件：（一）房屋建筑工程完成竣工验收备案；（二）已办理正式用电手续，并按相关规定建设供配电设施，经供电公司验收合格后装表送电，不得以施工临时电源或外部转供电源供电；（三）给水纳入城市供水管网，并正式供水；（四）雨水、污水实行分流，按规划要求分别纳入城市雨水（或自然水体）、污水排放系统，并经排水管理部门验收合格；（五）住宅商品房燃气管道纳入城市燃气管网，并正式供气。经燃气主管部门确认暂无供气条件的，应当完成项目用地红线范围内的燃气设施建设；（六）通信等端口敷设到位，住宅商品房的有线电视端口敷设到户；（七）绿化工程按照批准的规划方案建设完毕，绿地指标符合规划和设计要求。分期建设的项目，应按照批准的规划和设计方案完成相应范围内的绿化建设。确因季节原因暂时无法实施绿化种植的，在完成硬质景观的基础上，应当出具承诺书，在不迟于交付使用备案通过之日起的第一个绿化季节内完成绿化建设；（八）功能照明设施安装完毕，工程质量和照明条件符合标准，并具备日常运营维护条件；（九）配建的人防工程按规范实施完成，并经人防主管部门验收合格；（十）电梯安全检验合格，符合安全运行要求；（十一）住宅商品房已落实前期物业管理单位，非住宅商品房已落实日常运营和管理的专门机构，并制定日常管理措施；（十二）按照有关要求完成公共服务设施建设，并按有关规定移交相关部门和单位管理使用；分期建设的，按照规划应配套的车库、物业用房等公共服务设施不在本期项目内的，应落实过渡使用方案，满足基本使用条件；（十三）项目内部场清地平，道路符合通行条件。分期建设的，交付工程与在建工程应当有明显有效的隔离设施；（十四）国土部门的核验合格意见；（十五）按照有关规定应当符合的其他条件。
二、加强商品房交付使用备案管理。房地产开发企业应当在商品房交付使用前向建设行政主管部门申请交付使用备案，并提交符合上述交付使用条件的证明材料或投入使用意见。建设行政主管部门自收到房地产开发企业提交的备案申请和相关证明材料或投入使用意见之日起7个工作日内组织相关部门到现场核查。符合条件的，由建设行政主管部门出具《常州市商品房交付使用备案通知书》；不符合条件的，书面告知房地产开发企业并作出说明，房地产开发企业应当及时进行整改。