福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0182民初369号
原告：郑欣和，男，1971年10月9日出生，汉族，住长乐市。
被告：福建永安物业管理有限公司，住所地福州市铜盘路软件大道89号福州软件园C区12号楼3层。
法定代表人：林常青，公司董事长。
委托诉讼代理人：王丹，女，1992年10月23日出生，汉族，住湖北省利川市，系公司员工。
委托诉讼代理人：王丽珠，女，1971年7月30日出生，汉族，住长乐市，系公司员工。
原告郑欣和与被告福建永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑欣和及被告永安物业公司的委托诉讼代理人王丹、王丽珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑欣和向本院提出诉讼请求：1.判令永安物业公司修复长乐航城街道锦江花园二区7栋17、18层公共楼梯部位的受损墙壁；2.判令永安物业公司返还郑欣和代垫的锦江花园二区7栋楼顶修理费1956元；3.判令永安物业公司向郑欣和支付锦江花园二区7栋1701单元的房屋客厅受损墙壁的修复费38000元；4.判令永安物业公司免去郑欣和应缴的2015年1月至2017年12月物业费5895元；5.判令永安物业公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：永安物业公司与长乐市迪鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及补充协议，合同约定服务内容包含物业共用部分的维修、养护和管理。永安物业公司违反物业服务合同义务，对物业共用部位长期没有维修、养护和管理。2016年9月，莫兰蒂台风造成锦江花园二区7栋18层楼顶共用楼梯遮雨盖和瓦片损坏、18层楼梯的窗户玻璃破碎，永安物业公司长期未维修造成17层、18层公共楼梯和郑欣和家的客厅墙壁因雨水渗透损坏严重。郑欣和多次请求永安物业公司修复未果，无奈于2016年10月自行将7栋18层楼顶修复并已代垫修理费用1956元（修理费票据原件已交给物业公司）。现18层楼梯的窗户玻璃已修复，楼顶的遮雨盖已于2018年3月修复。同时，台风也造成楼下7栋1601单元房屋漏水，但物业工作人员却将漏水责任推卸给楼上的业主郑欣和家，导致郑欣和与楼下业主产生严重矛盾。2016年11月份、12月份，楼下1601单元的业主用电钻钻郑欣和家的地板致其地板损坏，物业公司也未予协调处理。现郑欣和代垫的修理费已超过应交的物业费，故不同意再交物业费。综上，郑欣和诉至法院，要求支持其诉讼请求。
永安物业公司辩称，1.郑欣和应提供修理费用的有效凭证，证明其确实有修复锦江花园二区7栋18层楼顶；7栋17、18层是复式楼层，18层楼顶即复式楼二层楼顶系顶楼复式楼层业主郑欣和家的专有部分，其他业主无法享用，故7栋18层楼顶不属于公用部分，不属于公共维修范围，该楼顶的修复责任不在于永安物业公司；即使郑欣和修理的7栋18楼顶属于公共部位，修理费用也应征得小区业主委员会和其他业主同意后，从公共专项维修基金中列支，郑欣和无权要求物业公司返还修理费用；2.郑欣和应提供客厅墙壁损坏的事实证据及损坏的具体范围、毁损原因、因果关系的鉴定依据证明其客厅墙壁因雨水浸泡受损。郑欣和亦应提供客厅修复费用的估算凭证证实修复客厅受损墙壁的合理费用；3.物业费包括物业对小区公共部位的绿化、保洁、安保等各种服务项目的费用，永安物业公司提供了相应的物业服务，有权利向业主收取物业费，郑欣和无权主张减免物业费；4.物业公司有维修公用楼梯间墙壁的义务，根据永安物业公司与锦江花园二区小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》约定，若修复费用超过200元，需业主委员会及其他相关业主签字同意后使用专项维修基金。永安物业公司在征得锦江花园二区小区业主委员会及相关业主同意后使用专项维修基金，已经着手准备修复7栋17层、18层公共楼梯的受损墙壁，争取于2018年6月底前完成修复工作。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：永安物业公司与长乐市迪鑫房地产开发有限公司于2005年9月28日签订《前期物业服务合同》，聘任永安物业公司为航城街道锦江花园二区业主提供物业管理服务。合同有效期自2005年10月1日至2010年10月1日止。合同期满后，福建迪鑫房地产有限公司与永安物业公司签订《补充协议》，约定双方于2005年10月1日签订的长乐锦江花园二区《前期物业管理委托合同》依然有效，直至长乐锦江花园二区业主委员会成立后签订新的物业管理合同，双方签订的长乐锦江花园二区《前期物业管理委托合同》自然终止。之后，长乐航城街道锦江花园二区小区业主委员会与永安物业公司二次签订《福建省物业服务合同》，继续聘任永安物业公司为小区业主提供物业管理服务，服务期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；2016年1月1日起至2018年12月31日止。郑欣和系长乐市航城街道锦江花园二区7栋楼1701单元的所有人，即7栋顶楼复式楼层的业主。由于台风天气造成锦江花园二区7栋楼顶瓦片、遮雨盖损坏，长期雨水渗透致17、18层公共楼梯部位的墙壁损坏。在多次要求永安物业公司修复无果的情况下，郑欣和于2016年10月22日请工人对7栋楼楼顶进行修理，产生的水泥款、沙款、工资款等修理费用共计1956元已由郑欣和支付。2018年1月15日，郑欣和向本院提起诉讼，要求判如所请。
庭审中，永安物业公司认可其对锦江花园二区7栋17、18层公共楼梯部位的受损墙壁有维修的义务，表示现已着手该受损墙壁的修复工作，承诺于2018年6月底前完成修复工作。
本院认为，永安物业公司与长乐市迪鑫房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、补充协议及永安物业公司与长乐市锦江花园二区小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》均合法有效，对业主具有约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。物业公司应当依约履行物业管理责任，小区业主接受物业公司提供的物业服务，理应按照规定缴交管理服务费、公共维修基金等费用。根据《福建省物业服务合同》第三条约定，锦江花园二区7栋17层、18层公共楼梯属于物业公共部分，该楼梯受损墙壁的维修责任在于永安物业公司，永安物业公司亦在庭审中认可其负有维修义务，并承诺于2018年6月底前完成该公共楼梯部位受损墙壁的修复工作，故对郑欣和关于修复7栋17层、18层公共楼梯部位受损墙壁的主张，本院予以支持。针对双方关于锦江花园二区7栋楼楼顶的修理责任的争议，永安物业公司主张7栋楼楼顶属于7栋顶楼住户郑欣和家的专有部分，不属于公共维修范围，认为永安物业公司无需承担该楼顶的维修责任。由于房屋楼顶是建筑物基本结构，属于建筑物共有部分，楼顶的修理属于物业共用部位的维修范围，理应由永安物业公司进行维修、养护和管理，故本院对永安物业公司的上述该主张不予认可。郑欣和代垫锦江花园二区7栋楼楼顶修理费（包含水泥款、沙款、工资款）1956元的事实有相应证据证实，本院予以认定。故郑欣和代垫的锦江花园二区7栋楼楼顶的修理费1956元应当由永安物业公司返还给郑欣和。郑欣和在本案中虽主张永安物业公司应向其支付锦江花园二区7栋1701单元的房屋客厅受损墙壁的修复费38000元，但未提供证据证明其家中客厅墙壁的损坏事实与永安物业公司长期不维修的行为有因果关系，在审理过程中亦不愿意对其客厅受损的成因及修复预估费用提出鉴定申请，故对郑欣和要求永安物业公司支付修复客厅受损墙壁费用38000元的主张，本院依法不予支持。郑欣和以永安物业公司未履行物业管理责任，其垫付的修理费用已超过应缴的2015年1月至2017年12月的物业费为由，要求永安物业公司免去其应缴的物业费，鉴于本院已支持其要求永安物业公司返还其代垫的楼顶修理费1956元的主张，故郑欣和要求永安物业公司免去物业费的理由已不成立，对郑欣和要求免去2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费的主张，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、福建永安物业管理有限公司应于2018年6月30日前修复长乐市航城街道锦江花园二区7栋17、18层公共楼梯部位的受损墙壁；
二、福建永安物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑欣和代垫的长乐市航城街道锦江花园二区7栋楼楼顶的修理费用1956元；
三、驳回郑欣和的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由郑欣和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 员 蔡秀泉
二〇一八年三月二十三日
法官助理 李 苗
书 记 员 林 晶
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《物业管理条例》
第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。