上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42358号
原告赵金凤。
委托代理人郁韶荣，上海知诚律师事务所律师。
被告吕明芳。
委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。
委托代理人徐娟，上海观庭观盛律师事务所律师。
原告赵金凤诉被告吕明芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。原告赵金凤的委托代理人郁韶荣、被告吕明芳的委托代理人余庭、徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵金凤诉称，2014年3月26日，原、被告经居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币（以下币种相同）195万元的价款将自己名下的上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告。合同约定，签约当日被告应支付首期款58.50万元（含定金2万元），剩余房款在办理过户时一并支付。同一天，应被告要求，双方还就付款方式签订《协议书》一份，约定房款实际总价为170万元，被告应于签约当日支付首期款33.50万元，交易当日支付127.40万元，余款9.10万元于2014年6月31日前付清。但被告在签约当日支付33.50万元后，因贷款未果，未继续按约付款。原告几经催讨不得，故起诉法院要求：1、解除原、被告就系争房屋于2014年3月26日签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》；2、被告支付以总房款170万元为本金，按日万分之五的标准自2014年7月21日起酌情计算96天的违约金8.16万元；3、被告支付按总房款170万元的20%计算的解除合同违约金34万元，被告已支付的房款33.50万元要求从中抵扣。
被告吕明芳辩称，2014年3月27日，原、被告双方签署了落款2014年3月26日的《上海市房地产买卖合同》。但买卖系争房屋实际是被告女儿陈某某与原告达成的合意，因陈某某属限购对象，故后与原告协商由被告具名签约。签约之后，陈某某向原告支付了2万元定金、5.10万元房款，并通过向被告转账，再由被告向原告转账的方式支付了部分房款。因此，合同缔约主体为陈某某，与被告无关。被告方着手办理贷款手续时，因被告年龄较大被银行拒绝。2014年8月14日，原告向被告发函要求解除合同。被告向原告提出沟通要求遭拒，故于2014年11月3日亦向原告发出解除函。现因双方已互发函件解除合同，意思达成一致，无需诉讼确认或解除。另因系争房屋系动迁安置房，应至2014年9月5日方能过户，而贷款手续也要到办理过户时才能办理，但原告签约时未将这一情况告知被告，故导致合同解除的原因是原告履行合同有重大瑕疵；且动迁安置协议上还有其他共有人，原告无权处分系争房屋。被告没有违约行为，不同意原告支付违约金的诉讼请求。被告同时认为，合同约定的违约金标准过高，请求调整。
经审理查明，系争房屋系动迁安置房，于2011年10月19日经核准登记于原告名下。2014年3月21日，案外人陈某某与原告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定以170万元价款购买系争房屋。2014年3月26日，原告作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方）就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款195万元，2014年4月20日之前共同申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同后当日内将首期房价款58.50万元整交付给甲方；甲方同意乙方通过向贷款银行申请136.50万元的形式支付第二期房价款……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过……取得符合购买条件的查询单后7个工作日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按以下内容处理：1、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向甲方支付逾期违约金；2、若逾期超过20日，则甲方有权单方解除本合同。乙方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付根本违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除前述违约金。若有剩余，余款返还乙方，若有不足，乙方应另行补足甲方。第十一条，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。当天，原告（甲方）、被告（乙方）还签订《协议书》一份，其中确认此次关于系争房屋的交易，乙方须支付给甲方的总价款为170万元整。其中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为195万元整，因乙方现有资金有限，故房价做高25万元整。《协议书》第二条记载，甲乙双方确认乙方于签订正式买卖合同当天支付首期房款33.50万元；甲方同意乙方贷款127.40万元；乙方在2014年6月31日之前包含当日支付给甲方部分房款9.10万元。甲方收到所有房款当日将该房屋交付给乙方，结清所有费用。《协议书》第三条记载，本协议为《上海市房地产买卖合同》的有效补充，与《上海市房地产买卖合同》具有同等的法律效力。本协议适用《上海市房地产买卖合同》的约定。
期间，原告自被告方收取了钱款33.50万元。
2014年6月19日，原告向被告致函，催告被告于2014年7月20日10时前办理过户手续。2014年8月14日，原告再次向被告致函，宣告被告违约解除买卖合同，并要求被告承担总房价款20%的违约责任。该函于次日送达被告。
另查明，本案立案受理后，被告亦另案提起诉讼要求与原告解除本案所涉《上海市房地产买卖合同》，并要求原告返还已付购房款33.50万元，该案现在审理中。
审理中，原告表示，被告违约对其造成的损失包括：房价下跌损失近20万元、房屋近10个月闲置损失、房屋不能变现使用致另行举债近10万元的损失。双方均表示，本案所涉合同解除后无其他后果需要处理。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《催告函》、《通知函》、被告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》收款收据、转账凭证以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告双方实际成交价格为170万元，却为套取贷款在《上海市房地产买卖合同》中约定房款为195万元，该约定属无效，房屋总价仍应以170万元为准。现原告作为公示登记的产权人与被告间以170万元价款买卖系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自承诺。即便当初的动迁安置协议有他人姓名，亦不影响原、被告上述合同效力。被告作为完全行为能力人，其在该合同中作为买受人签名，即其愿受该合同约束的意思表示。在原告亦已确认签字的情况下，理应作为合同一方主体履行合同义务，承担合同责任。现被告因己方原因致贷款不成，在此情况下又不能按约自行补足，已经构成违约。原告主张解除合同，符合双方约定。被告抗辩称系争房屋于约定过户之日尚不符合过户条件，依据并不充分；并且依据双方陈述，此亦非导致被告付款不能的原因。因此，被告上述抗辩意见，本院不予采信。被告违约，理应承担违约责任。现原告主张违约金，有合同依据，但其中计算期间主张不妥。并且，鉴于被告已以约定标准过高为由主张对违约金进行调整，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整确定。至于已付房款从中抵扣的诉请，因双方就已付房款已另外诉讼，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告赵金凤与被告吕明芳就上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》于2014年8月15日解除；
二、被告吕明芳应于本判决生效之日起十日内支付原告赵金凤违约金人民币8万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，965元，减半收取，计人民币982.50元，由原告赵金凤负担人民币82.50元，被告吕明芳负担人民币900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一五年二月二十六日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。