绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第642号
原告：赵清鹤。
委托代理人：陈斌，浙江对越律师事务所律师。
被告：马仕金。
委托代理人：何伟青。
原告赵清鹤诉被告马仕金合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理后，依法由审判员任莹独任审判，于2015年3月5日、4月3日两次公开开庭进行了审理。原告赵清鹤的委托代理人陈斌，被告马仕金的委托代理人何伟青到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告赵清鹤诉称，1996年3月18日，原、被告签订《调房协议》一份，协议约定：原告将其拥有产权证的一间房屋与被告所有的一间没有产权证的房楼进行对调。该协议签订后，原告依约履行了交房义务，但被告一直未予履行。1997年12月26日，原、被告签订《和解协议书》一份，该协议书约定：被告办妥其没有产权证楼房的过户手续后协助原告办妥该楼房的过户手续。但被告一直没有办妥前述楼房的过户手续。2003年8月24日原告妻子茅雅霞与被告夫妻签订《意向书》一份，但该意向书签订后被告并没有按照原告选定了该意向书记载第二个方案执行。为维护自身合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：1.判令解除原、被告于1996年3月18日签订的《调房协议》，要求被告返还原告房屋一间，并将房屋恢复到调房时的状态；2.判令被告按每月160元的标准赔偿原告经济损失直至被告实际返还房屋之日止（暂计算至2015年3月18日计38400元）。
被告马仕金辩称，对双方于1996年3月18日签订《调房协议》没有异议。1997年，原告曾�法院起诉，后在法官主持下，双方达成了一份《和解协议书》。该《和解协议书》双方于1997年3月22日签订，根据协议，由被告补足原告2000元，同时协议约定双方房屋已交付，交付完毕后原告再向法院撤诉。嗣后，因原告家属反对，2003年8月24日，原告妻子茅雅霞与被告签订《意向书》一份，制定了三种方案。被告当日交付给原告妻子押金10000元，由原告决定按照《意向书》上的方案执行，但原告并未告知被告选择何种方案。综上，被告同意与原告解除《调房协议》，但原告主张的38400元没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另，因被告在签订《意向书》时向原告交付押金10000元，现要求法院判决原告向被告返还押金。
本院经审理查明，1996年3月18日，被告（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《调房协议》一份，约定甲方为发展生产扩建厂房，向�方要求调房一间，乙方为照顾甲方有利于发展生产，业经双方协商达成调房协议如下：一、乙方绍字第005103号房屋所有权证，坐落华舍镇西池溇地号10086-3501号房屋木结构砖平房一间，面积36平方，朝南，上连椽瓦，下连石板，分间壁一堵半，先后门和窗户，屋内通电，前门围墙一个。甲方将厂房宿舍水泥结构旧二房楼房一间，系原针纺厂卖给甲方所有的，坐落华舍镇西池溇附房屋图一张，连结五间二层楼房朝南第一间调给乙方所有，屋内有通电，乙方自备电表，按国家居民电费支付给甲方，甲方负责屋外建筑水泥结构楼梯一部，乙方支付材料费给甲方，屋内无分间壁，甲方负责大号楼上楼下分间壁，屋内负责粉刷，甲方无通水设施负责与环卫站协商好，由乙方自行安装通水设施。二、为了合法得到法律保护，乙方将房产所有权证复印件提供给甲方，甲方宿房系镇办企业，甲方将镇政府盖章确认所有权，提供给乙方，免得今后纠葛。三、调房双方出于完全自愿，协议达成生效后互不翻悔，若有未尽事宜双方各自负责理楚等。上述《调房协议》签订后，原告依约将上述房屋木结构砖平房一间交付被告使用。1997年6月8日，原告向法院起诉称，因原、被告上述《调房协议》签订后，原告已履行交房义务，被告一直未履行，被告的房屋因系租赁企业，也无法办理所有权（过户）手续，故起诉要求解除《调房协议》，并要求被告返还原告平房一间（含屋内存放财物），并赔偿经济损失等。后在法院审理中，经法院主持调解，原、被告于1997年12月26日达成了《和解协议书》。该协议书约定：一、被告办妥过户手续后，将调房水泥结构二层楼房一间，协助原告办妥房产过户手续，并先将水泥结构二层楼房一间交割给原告。二、被告补助给原�2000元，由原告自行建造楼梯一部和屋内分间壁。三、被告代为给原告保管财物于1997年12月26日当场交割清楚。四、被告承担诉讼费300元。五、二、三点双方交割完毕、原告向法院办理撤诉手续。嗣后，原告向法院申请撤诉。2003年8月24日，被告夫妻（意向人），与原告妻子茅雅霞（被意向人）签订《意向书》一份，就双方调房事宜协商三个处理方案：租房、返还调房、卖房。即方案一：租房一间二层楼房租三年自2003年9月1日至2006年8月30日止，租金一次性6500元，押金1000元，租期满提前一个星期交割，恢复房屋结构楼下二室一厅归还押金1000元。方案二：原调房归还给意向人，因意向人将住房改为厂房，恢复住房，造好一堵山墙，前门一堵墙壁，前后二个门和二个窗门，前门一个平台拆除翻先恢复一个天井，限期2004年5月1日交割，扣除8个月租金为每月160元，余款押金归还给意向人。方案三：意向人返还调房一间，不再恢复住房，补偿一间厂房，卖给一间厂房15000元。注：二间厂房没有产权证，土地证只有使用权。该《意向书》约定，由被意向人选择一个方案后正式办理协议手续。同日，被告向原告支付10000元押金，由原告之妻茅雅霞出具收据一份为凭。嗣后，原告未明确告知被告选择何种方案，以解决双方调房事宜所产生的纠纷。
另查明，位于华舍街道西池溇，建筑面积48.19平方米、规划用途为住宅（即《调房协议》所载原华舍镇西池溇，地号10086-3501号木结构平房）产权登记于原告名下，并办理了房屋产权登记证书。该房屋在《调房协议》签订后，被告为其生产经营需要，进行了部分改动。被告交付给原告的二层楼房一间，原告在该二层楼房外建造楼梯一部。
另查明，针对涉案平房恢复原状的费用，原告表�其预算为31730元，被告表示费用偏高，不予认可。
以上事实，由原告提供的1996年3月18日《调房协议》、1997年6月8日的民事诉状、1997年12月26日《和解协议书》、2003年8月24日《意向书》、绍房权证华舍字第××号房屋产权证，被告提供的押金收据、照片以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。原、被告于1996年3月18日的签订《调房协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，应属有效。根据该《调房协议》，原告将其所有的坐落华舍镇西池溇木结构砖平房一间（面积36平方，朝南，上连椽瓦，下连石板，分间壁一堵半，先后门和窗户，屋内通电，前门围墙一个），调换给被告使用，并于签订协议后交付被告使用。
针对原告要求判决解除上述《调房协议》并返还房屋的诉求，因被告在庭审中表示同意解除合同，并返还房屋，故本院对原告该项诉求予以支持。针对原告要求恢复原状，将房屋恢复至调房时的状态的诉求，本院不予支持。具体理由如下：其一，原告要求被告将房屋恢复至调房时的状态，但除了在《调房协议》上关于该房“面积36平方，朝南，上连椽瓦，下连石板，分间壁一堵半，先后门和窗户，屋内通电，前门围墙一个”当时现状之描述外，并无其他证明可以直接表明该房屋在调房时的确切状态，现要求恢复原状，无法举证证明当时门窗、墙壁等的尺寸、所用的材质等，在履行上存在障碍；其二，结合本案实际，被告在接收涉案西池溇房屋时，因生产需要对其进行部分改造。在之后的十多年使用中，对其进行修缮也是必然的事实。而被告的这些改造，事实上并未损害原告之利益；其三，双方签订《调房协议》时，原告�知被告调换该房屋用于发展生产扩建厂房的意图，根据查明的事实，鉴于双方房屋均有改动，现双方均同意解除合同，若由对方恢复显然不利于实际操作执行。根据我国合同法第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。因此，对原告要求恢复原状的诉求，本院不予支持。
针对原告要求被告按每月160元赔偿原告自1996年3月18日起至实际返还房屋之日止的经济损失（暂计至2015年3月18日为38400元）的诉求，本院认为，原告提出该项诉求，基于双方应在签订《调房协议》后，由原告向被告交付西池溇地号10086-3501号房屋木结构砖平房一间，被告向原�交付厂房宿舍水泥结构旧二层楼房一间。然被告应当交付的房屋至今尚未交付，因此应当向原告承担违约责任，并赔偿损失，而该损失在本案中体现为被告占有使用了原告的房屋，应当支付占有使用费。但根据查明的事实，原告主张被告尚未交付房屋的事实不能成立。理由如下：其一，根据原告1997年6月8日的起诉，及双方在法庭主持下所签订的《和解协议书》可知，因被告在1997年12月26日前尚未将房屋交付给原告，故由其补助给原告2000元，由原告自行建造楼梯一部和屋内分间壁。该行为履行完毕后，原告向法院撤诉。因此，原告显然是在被告将房屋交付之后才向法院撤诉；其二，针对《调房协议》签订后至1997年12月26日期间，虽被告未交付符合原告要求的房屋，但在签订《和解协议书》后，原告已在房屋外自行建造楼梯。综上，原告对该二层楼房一间已经实际占有�用，且根据现状，该房屋目前也未由被告实际使用。现原告以其未实际接收，被告交付不完整或未实际交付为由，并主张该二层楼房一间的二楼系被告在使用，其底楼亦系被告当做通道使用，缺乏相应依据，本院不予采信。至于原告是否实际使用该间二层楼房，并不影响被告已经将房屋交付的事实。因此，原告要求被告支付自1996年3月18日起至实际返还房屋之日止的经济损失，理据尚不充分，本院不予支持。针对被告提出要求原告返还押金10000元的辩称，原告表示被告未提出反诉，应另案处理。本院认为，原告起诉来院，其目的是为解决双方就1996年3月18日调房所产生的相应纠纷，而本案所涉押金10000元的问题，也是为解决调房纠纷所产生。从节约司法资源、方便当事人的角度出发，本院对上述押金问题一并予以理涉。根据查明的事实，双方并未按照《意向书》中所�的任一方案操作执行，然被告在庭审中表明愿意在10000元押金中扣除1280元（160元／月＊8月），只要求返还8720元押金的辩称，不损害原告之利益，本院予以采纳。
综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告赵清鹤与被告马仕金于1996年3月18日签订的《调房协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告马仕金应于本判决生效后十日内将位于华舍街道西池溇，建筑面积48.19平方米（原华舍镇西池溇地号10086-3501号）木结构砖平房一间返还给原告赵清鹤；
三、原告赵清鹤应于本判决生效后十日返还给被告马仕金押金8720元；
四、驳回原�赵清鹤其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费760元，减半收取380元，由原告赵清鹤负担190元，由被告马仕金负担190元，被告马仕金应负担部分，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费760元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 任莹
二〇一五年七月二十日
书记员 徐芳