辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽09民终1141号上诉人（原审被告）：阜新市太平区新一品海鲜馅饼店。投资人：姜书炎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘爱国。被上诉人（原审原告）：阜新市和谐物业有限公司。法定代表人：胡成宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李大华，阜新市和谐物业有限公司法律顾问。上诉人阜新市太平区新一品海鲜馅饼店（以下简称新一品馅饼店）因与被上诉人阜新市和谐物业有限公司（以下简称和谐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阜新市太平区人民法院（2017）辽0904民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新一品馅饼店委托诉讼代理人刘爱国、被上诉人和谐物业公司委托诉讼代理人李大华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新一品馅饼店上诉请求：1.撤销阜新市太平区人民法院（2017）辽0904民初197号民事判决;2.诉讼费由和谐物业公司负担。事实和理由:1.新一品馅饼店是有48名员工的餐饮企业，建筑面积达1626.12㎡，不同于一般的业主。2.新一品馅饼店没有委托和谐物业公司进行物业管理，小区业主委员会无权代表新一品馅饼店与和谐物业公司签订物业服务合同。3.小区共用道路约40延长米，共用下水井11个，共用屋面446.6㎡，根据《物业管理条例》第53条，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，就是说新一品馅饼店可就上述三处共用部分在维修时按比例交纳维修费。4.事实上，和谐物业公司根本没有为新一品馅饼店提供物业服务，新一品馅饼店也不想接受其服务，垃圾新一品馅饼店完全可以自行清理。和谐物业公司辩称，1.新一品馅饼店以自己是餐饮企业属于非住宅业主为由，不交纳物业服务费没有法律依据；2.新一品馅饼店主张自己没有委托和谐物业公司进行物业管理，小区业主委员会无权代表其与和谐物业公司签订物业服务合同，这是错误的。小区业主委员会是合法产生的，完全可以代表新一品馅饼店与物业公司签订物业服务合同。3.非住宅物业的业主，不仅应该交纳维修费，也应该交纳物业服务费。4.和谐物业公司已经按照合同，为新一品馅饼店提供了物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定及相关法律规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。和谐物业公司向一审法院起诉请求，新一品馅饼店系和谐物业公司所管理的五洲御景园小区业主，和谐物业公司与业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，签订《物业服务合同》，在合同中明确约定按建筑面积1元/m2收取物业管理费，新一品馅饼店建筑面积为1626.12m2，在新一品馅饼店欠费期间和谐物业公司对其物业安全、清洁及维护等方面进行了系列的物业管理工作。在和谐物业公司提供服务之同时，新一品馅饼店从2015年3月起一直未交物业管理费。经和谐物业公司工作人员多次催要未果。故根据相关法律规定提起诉讼，请求法院依法判决：一、请求依法判令新一品馅饼店给付和谐物业公司2015年3月至2017年3月物业管理费39026元；二、判令新一品馅饼店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：和谐物业公司与阜新市太平区五洲御景园小区业主委员会签订了委托物业服务合同，对五洲御景园小区进行物业管理服务，合同约定商业网点收取物业费标准为每平方米每月1.10元。新一品馅饼店系和谐物业公司所管理服务的五洲御景园小区业主，其物业房屋为商业网点，建筑面积为1626.12平方米。在2015年3月至2017年3月,和谐物业公司对五洲御景园小区进行了相应的物业管理服务，在此期间，和谐物业公司要求新一品馅饼店按每平方米每月1元的标准交纳物业费，按该标准计算，新一品馅饼店在此期间应向和谐物业公司交纳物业费39026.88元。和谐物业公司起诉主张的欠费数额为39026元。新一品馅饼店于2015年9月起至2016年7月止每月向和谐物业公司交纳物业费用600元，共计11个月6600元。一审法院认为,和谐物业公司与阜新市太平区五洲御景园小区业主委员会签订了委托物业服务合同，和谐物业公司对该小区进行了物业管理服务。2015年3月-2017年3月，新一品馅饼店应向和谐物业公司交纳物业费39026元，而新一品馅饼店只交纳了6600元，尚欠物业费32426元。关于新一品馅饼店称和谐物业公司物业服务不全面，其应当在2016年8月份开始按每月600元交纳物业费的主张，因其未提供出充分的证据予以证明，故对其该主张不予支持。如新一品馅饼店向和谐物业公司主张相关权利，可另行解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：被告阜新市太平区新一品海鲜馅饼店于本判决生效之日起五日内，给付原告阜新市和谐物业有限公司物业服务费32426元。案件受理费776元（原告已预交），由原告阜新市和谐物业有限公司承担132元，由被告阜新市太平区新一品海鲜馅饼店承担644元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年5月13日，阜新市太平区五洲御景园小区业主委员会与和谐物业公司签订了委托物业服务合同，第十六条约定委托服务期限1年，即自2015年3月1日起到2016年3月1日止。第二十条约定，物业服务费多层每月每平方米0.7元，高层每月每平方米1.50元，车库每月每平方米0.5元，网点每月每平方米1.00元。和谐物业公司自2015年5月13日开始为新一品馅饼店提供物业服务，自2015年6月起到2017年3月末止，新一品馅饼店应向和谐物业公司交纳35774.64元物业服务费。除此之外，一审判决认定的事实属实。本院所确认的上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录、委托物业服务合同在卷佐证，经审查，可以采信。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《物业管理条例》第四十一条第一款规定（2016年修改前为第四十二条第一款）：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，新一品馅饼店系阜新市太平区五洲御景园小区业主，该小区业主委员会与和谐物业公司签订了委托物业服务合同，新一品馅饼店接受了和谐物业公司的服务，就应该依照上述行政法规和司法解释的规定，按照合同约定支付服务费用。新一品馅饼店以小区业主委员会无权代表其与和谐物业公司签订物业服务合同，其是餐饮企业，不是一般的业主，和谐物业公司没有为其提供物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，没有事实和法律依据。尽管和谐物业公司与五洲御景园小区业主委员会约定物业服务期限自2015年3月1日起到2016年3月1日止，但合同是2015年5月13日签订的，对2015年5月13日前有没有提供物业服务，和谐物业公司没有提供充分证据。在案件审理期间,和谐物业公司同意新一品馅饼店自2015年6月1日起交纳物业服务费，这是和谐物业公司对自己权利的处分，本院予以尊重。综上所述，新一品馅饼店的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销阜新市太平区人民法院（2017）辽0904民初197号民事判决；二、上诉人阜新市太平区新一品海鲜馅饼店于本判决生效之日起五日内，给付被上诉人阜新市和谐物业有限公司物业服务费29174.64元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费776元，由上诉人阜新市太平区新一品海鲜馅饼店负担。二审案件受理费776元，由上诉人阜新市太平区新一品海鲜馅饼店负担726元，由被上诉人阜新市和谐物业有限公司物业50元。本判决为终审判决。审判长  王淑辉审判员  金树密审判员  李祥彬二〇一七年十一月二十八日书记员  王启梦