天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0102民初3491号
原告：天津福信小额贷款有限公司，住所地天津市河东区真理道29号福信大厦首层。
法定代表人：宋建军，总经理。
委托诉讼代理人：赵利华，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：陶凯，男，该公司职员。
被告：天津市圣君科技发展有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇柳口路98号。
法定代表人：杜鹃，总经理。
委托诉讼代理人：钟佳佳，天津明义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志成，天津明义律师事务所律师。
被告：天津鑫茂科技投资集团有限公司，住所地天津市南开区西湖道95号。
法定代表人：杜克荣，董事长。
委托诉讼代理人：钟佳佳，基本情况同上。
委托诉讼代理人：李志成，基本情况同上。
原告天津福信小额贷款有限公司与被告天津市圣君科技发展有限公司（以下简称圣君公司）、被告天津鑫茂科技投资集团有限公司（以下简称鑫茂公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用简易程序。被告圣君公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年7月20日作出（2016）津0102民初3491号民事裁定书，裁定驳回被告圣君公司提出的管辖异议，被告圣君公司不服，提出上诉，后申请撤回上诉，天津市第二中级人民法院于2016年9月2日作出（2016）津02民辖终721号民事裁定书，裁定准许上诉人圣君公司撤回上诉，原裁定发生法律效力。后本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人赵利华、陶凯、被告圣君公司、被告鑫茂公司共同的委托诉讼代理人钟佳佳、李志成出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告圣君公司给付原告自2012年3月19日起至2016年5月18日止的借款利息654万元；2.被告鑫茂公司承担连带给付责任；3.原告对处置抵押物所得价款优先受偿；4.案件受理费由二被告负担。事实与理由：2012年3月19日，被告圣君公司与原告签订“津福字第271号”
《房地产抵押借款合同》，以名下位于天津市西青区××口××段西侧建筑面积为2064.80平方米的13套房屋作为抵押物，抵押借款600万元，月利率2.18%，合同并未约定利息的给付期限，同时被告鑫茂公司出具了不可撤销担保函，承诺对被告圣君公司的该笔借款本息承担连带还款责任。合同签订后，被告圣君公司办理了抵押登记手续，原告依约放款，但被告圣君公司未向原告给付利息，原告于2016年4月12日向二被告发出给付借款利息通知，要求二被告于接到通知起30日内给付，期满后，二被告仍未履行给付义务，故成讼。
被告圣君公司、被告鑫茂公司共同辩称，1.借款合同签订后原告并未向被告圣君公司发放借款，故借款合同并未实际履行；2.因借款未到期，原告现无权主张给付利息；3.原告未在法律规定的期限内要求被告鑫茂公司承担保证责任，故应予以免除。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见判决书后附证据目录清单），本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对于原告提交的证据，本院认定如下：
原告提交的证据，真实、合法，与本案具有关联性，能够形成完整的证据锁链证明原告与被告圣君公司的借款合同关系及涉案借款实际用于偿还当事人关联企业其他三笔借款合同及财务咨询合同债务的事实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告圣君公司与案外人天津鑫茂科技园有限公司（以下简称科技园公司）均系被告鑫茂公司下属子公司，系关联企业。原告与案外人天津市福信典当行有限公司（以下简称福信典当公司）亦属关联企业。
2010年1月18日、案外人科技园公司与案外人福信典当公司签订“津福字第135号”《房地产抵押借款合同》，约定科技园公司以名下位于天津市××产业园区××产业区××路××3909.06平方米的房屋作为抵押物，向福信典当公司抵押借款1200万元、抵押期限自2010年1月18日至2011年1月17日，月综合费率3%，同日，福信典当公司向科技园公司出具当票（编号：TJ00006900），当票载明当金1200万元，综合费用36万元，实付金额1164万元，典当期限自2010年1月18日至2010年2月17日，备注面积3909.06平方米等内容。2010年2月4日，科技园公司将上述房屋在天津滨海高新技术产业开发区房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为福信典当公司。2010年2月2日，天津市北方公证处出具（2010）津北方证经字第337号公证书对上述合同内容予以公证证明。
2010年3月31日，二案外人签订“津福字第156号”《房地产抵押借款合同》，约定科技园公司以名下位于天津市××产业园区××产业区××路××1015.79平方米的房屋作为抵押物，向福信典当公司抵押借款400万元、抵押期限自2010年3月31日至2012年3月30日，月综合费率3%，同日，福信典当公司向科技园公司出具了当票（编号：TJ00006962），当票载明当金400万元，综合费用12万元，实付金额388万元，典当期限自2010年3月31日至2010年4月30日，备注面积1015.79平方米等内容。2010年4月9日，科技园公司将上述房屋在天津滨海高新技术产业开发区房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为福信典当公司。2010年4月12日，天津市北方公证处出具（2010）津北方证经字第1957号公证书对上述合同内容予以公证证明。
2011年8月12日，二案外人签订“津福字第235号”《房地产抵押借款合同》，约定科技园公司以名下位于天津市××产业园区××产业区××路××2514.62平方米的房屋作为抵押物，向福信典当公司抵押借款880万元、抵押期限自2011年8月12日至2016年8月11日，月费率2.7%，月利率0.5%，2011年10月10日，福信典当公司向科技园公司出具了当票（编号：1201027890），当票载明当金764万元，综合费用206280元，实付金额7433720元，典当期限自2011年10月10日至2011年11月8日，备注面积2514.62平方米等内容。2011年8月15日，科技园公司将上述房屋在天津滨海高新技术产业开发区房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为福信典当公司。2011年8月15日，天津市北方公证处出具（2011）津北方证经字第7222号公证书对上述合同内容予以公证证明。
2012年3月19日，被告圣君公司与原告分别签订“津福字第265、271号”《房地产抵押借款合同》，约定被告圣君公司分别以名下位于天津市西青区××口××段西侧建筑面积为4624.31、2064.80平方米的房屋作为抵押物，向原告抵押借款1500万、600万元，借款期限自2012年3月15日至2017年3月14日，月利率2.18%。2012年3月26日，被告圣君公司将上述房屋在天津市西青区房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为原告。2012年3月28日，天津市北方公证处分别出具（2012）津北方证经字第1274、1275号公证书对上述合同内容予以公证证明。
2012年3月19日，被告圣君公司与案外人福信典当公司签订“20120319”《财务咨询合同》,约定为进一步明确被告圣君公司与原告签订的“津福字第265、271号”《房地产抵押借款合同》中的相关约定，被告圣君公司聘请福信典当公司作为其房地产抵押借款合同项下的财务安排、项目运作等方案的咨询顾问，服务期限为2012年3月19日至2017年3月18日，财务咨询费为214200元/月。后被告圣君公司给付福信典当公司2012年3月19日至8月19日合计5个月的服务费1071000元。
2012年3月19日，被告鑫茂公司出具不可撤销担保函，承诺愿意为被告圣君公司在原告处的抵押典当贷款2100万元提供全额担保，如被告圣君公司还款出现困难，被告鑫茂公司负责还款。
涉案“津福字第271号”及另案“津福字第265号”《房地产抵押借款合同》订立当日，2份合同项下合计2100万元借款用于偿还原、被告关联企业案外人科技园公司所欠案外人福信典当公司上述“津福字第135、156、235号”《房地产抵押借款合同》债务及被告圣君公司所欠福信典当公司上述“20120319号”《财务咨询合同》债务。被告圣君公司在使用借款冲抵债务后，至今未给付原告借款利息。
本院认为，原告与被告圣君公司签订的《房地产抵押借款合同》系当事人的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
本案中，原、被告存在以下三个争议焦点：一、涉案借款合同是否实际履行；二、借款未到期原告是否有权主张给付利息；三、被告鑫茂公司的保证责任是否应当免除。
对于争议焦点一，本院认为，原、被告虽未在合同中明确借款用途，但通过原告举证所查明的事实分析认定，涉案借款系用于偿还被告圣君公司关联企业所欠原告关联企业的三笔借款合同债务及被告圣君公司所欠的财务咨询合同债务，故涉案借款合同系以新的债权债务关系替代案外人原有的债权债务关系，实质上属于债务转移。原告虽未以银行转账或给付现金等通常形式发放借款，但其关联企业已于涉案借款合同成立后将被告圣君公司及其关联企业上述债务予以结清，被告圣君公司的借款合同目的已经实现，故应视为涉案借款合同已实际履行。二被告“借款合同未实际履行”的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。
对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”。本案中，借款发生于2012年3月19日，至今期间已满4年，依照上述法律规定，对于原告主张已满四年期间借款利息的诉讼请求，本院予以支持，但原告主张按月利率2.18%计息已超过法律规定上限，应予以调整至年利率24%。二被告“借款未到期，原告无权主张利息”的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。
对于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。本案中，被告鑫茂公司出具的担保函中并未确定保证期限，原告亦未提交在法定期限内向被告鑫茂公司主张权利的证据，依照上述法律规定，被告鑫茂公司的保证责任予以免除。原告要求被告鑫茂公司承担连带给付责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二被告“保证责任应予以免除”的辩解意见，符合法律规定，本院予以采纳。
关于原告要求对处置抵押物所得价款优先受偿的诉讼请求，因被告圣君公司已将抵押房屋办理了抵押登记，原告所享有的抵押权已于登记时依法设立，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告当庭增加的要求二被告给付2016年5月19日起至2016年11月18日止借款利息的诉讼请求，因原告未在本院指定的期限内补交案件受理费，故按照原告自动放弃权利处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，民事人民共和国判决如下：
一、被告天津市圣君科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告天津福信小额贷款有限公司“津福字第271号”《房地产抵押借款合同》项下自2012年3月19日起至2016年3月18日止的借款利息576万元（以600万元借款本金为基数，按照年利率24%计算）；
二、如被告天津市圣君科技发展有限公司未履行上述给付义务，原告对被告天津市圣君科技发展有限公司抵押的位于天津市西青区杨柳青镇柳口路南段西侧建筑面积为2064.80平方米的房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过原告债权数额的部分归被告天津市圣君科技发展有限公司所有，不足部分由被告天津市圣君科技发展有限公司继续清偿；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费57580元，减半收取即28790元，由原告负担2730元，由被告天津市圣君科技发展有限公司负担26060元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 李铁
二○二○一六年十二月二十九日
书 记 员 吴磊
证据目录清单
原告提交证据及证明目的：
1.借款凭证；
2.《房地产抵押借款合同》2份、抵押房地产清单6份（复印件）；
3.划款通知书、借款收款收据；
4.承诺书2份、被告圣君公司股东会决议；
5.他项权证书2份；
6.公证书2份，证据16用以证明原、被告的借款合同关系；
7.备忘录；
8.《财务咨询合同》、天津市企业单位往来收据；
9.《房地产抵押借款合同》、当票、息单、还款凭证、房产证、他项权证书、公证书各3份，证据79用以证明涉案借款本金的构成；
10.被告鑫茂公司出具的不可撤销担保函，用以证明被告鑫茂公司自愿承担连带保证责任；
11.被告鑫茂公司股东会决议，用以证明被告鑫茂公司股东同意为被告圣君公司提供连带保证；
12.被告鑫茂公司20122014年度报告，用以证明涉案借款的真实性；
13.催息通知书2份；
14.邮寄凭证2份，证据1314用以证明原告向被告圣君公司催要借款利息。