江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终1124号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏融侨置业有限公司，住所地在南京市建邺区燕山路169号101、201室。
法定代表人：林茂松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭心宇，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：程子媛，女，1976年5月12日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：张庆，江苏宁通律师事务所律师。
上诉人江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）因与被上诉人程子媛商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
融侨公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项并改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.支持上诉人一审反诉请求（每天100元标准，计算自2014年8月21日至2014年9月24日期间34天迟延收房的违约责任，计3400元）；3.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋的建筑面积包含了地上三层和地下一层，均属于被上诉人购买房屋的结构范围，其中地下一层是错层结构。一审法院将本属于被上诉人的负一楼停车空间从房屋总面积中剥离，并让上诉人将该部分款项返还给被上诉人，明显不当。1.测绘的实际面积与合同面积相差比低于3%。地下一层的车库规划用途是住宅，可以用于停放车辆，是专属于购房人的权属面积，对此（2015）浦江民初字第155号案件中的承办法官亦到浦口区规划局和测绘主管部门进行核实，且证据里的房屋剖面图、分层分户平面图均可以证明房屋结构及总面积范围包括地下一层的车库。2.《商品房预售合同》之《甲、乙双方的其他约定》第11条、21条对车位进行了相关约定。涉案房屋负一楼的车库，是专属于被上诉人的停车空间，已经计入被上诉人的产权面积，与案涉小区内其他的权属属于开发商，可以独立销售的车位和车库完全不同，对此一审法院没有查清该事实直接导致错误判决。二、一审法院超出被上诉人的诉请审理本案，适用法律错误。一审法院以被上诉人重大误解为由，撤销双方的合同，但一审中，被上诉人并未提出该项诉请，且撤销权的行使也超过了除斥期间。另外，双方交易的标的包括了地上三层和地下一层，是不可分割的组成部分，将地下一层的车库从结构及总面积中强行分割，于法无据，地下一层的车库也是被上诉人从地库入户的唯一通道，也是涉案房屋可以停放车辆的唯一的场所，如果强行分割将严重影响被上诉人的日常生活。三、一审驳回上诉人请求被上诉人支付迟延收房违约金，无事实与法律依据。一审法院确定被上诉人的收房义务且迟延交房违约金的起算期间为2014年8月20日，而被上诉人没有证据证明所交付的房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住，其无正当理由拒绝收房直至2014年9月24日办理了收房手续。因此，被上诉人应当按照合同的约定承担自2014年8月21日至2014年9月24日期间的迟延收房的违约责任。
程子媛辩称：1.涉案房屋建筑面积不包含地下车库面积。涉案商品房预售合同约定房屋有正负0米以上三层，正负0以下一层组成，且特别约定涉案房款不含车库车位费用，同时合同附件地下一层平面图中已经标注含有储藏室，未包含地下车库。且2014年9月被上诉人因涉案房屋质量以及建筑面积的问题与上诉人协商时，上诉人销售部门的负责人也表示涉案房屋建筑面积不包含地下车库面积。2.测绘部门所测绘的测绘成果不应作为涉案房屋建筑面积的认定依据。本案系商品房预售合同纠纷，双方的权利义务应以合同约定加以确定，测绘部门对涉案房屋建筑面积的测绘系另一法律关系，且涉案合同也没有约定以测绘部门的测绘面积作为涉案房屋建筑面积。3.从涉案房屋空间结构看，地下车库是一个独立的空间，可以单独使用。4.被上诉人并未违约。上诉人在通知被上诉人收房时，涉案房屋面积存在明显的质量瑕疵，因上诉人违约行为在先，被上诉人于2014年9月24日在上诉人采取了相应的补救措施后收房的行为不构成违约。5.上诉人就南京市中级人民法院作出的（2017）苏01民终3336号民事判决申请再申，被省高院裁定不予受理，而该案与本案情形相同。
程子媛向一审法院起诉请求：1.融侨公司赔偿其以房款3960000元为基数，自2014年1月13日起至2014年9月24日止按银行同期贷款基准利率计算的利息损失；2.融侨公司返还购房款766957元；3.本案诉讼费由融侨公司承担。
融侨公司向一审法院反诉请求：1.要求程子媛支付按每天100元的标准计算自2014年8月27日起至实际收房之日止的迟延收房违约金；2.程子媛承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年2月22日，融侨公司作为甲方，程子媛作为乙方，双方签订《南京市商品房预售合同》。该合同约定，甲方将浦口区江浦街道海院路88号观城04幢104室的商品房预售给乙方。商品房主体建筑层数为4层，其中±0米以上3层，±0米以下1层。建筑面积371.43平方米，其中套内建筑面积359.1平方米，共用分摊建筑面积12.33平方米，总价3960000元。合同第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定，甲方应于2014年1月12日前向乙方交付该商品房；商品房交付条件是已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，按照50元/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条房屋交付和接收手续约定，该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金。合同第十一条面积差异和其它差异的处理约定，建筑面积误差绝对值在3%以内（含本数）的，按照第四条约定的价格（10661.5元/平方米）据实结算。超出上述比值的，乙方同意继续履行合同，实测建筑面积大于约定建筑面积的，在上述比值以内（含本数）部分的价款由乙方按第四条价格补足，超出上述比值部分的价款乙方可不予承担，但其所有权归乙方所有；实测建筑面积小于约定建筑面积的，在上述比值以内（含本数）部分价款由甲方返还乙方，超出上述比值部分的价款由甲方双倍返还乙方。
在甲乙双方的其他约定中，第十一条约定，本合同第四条约定的总房价中不包括车位及地下室；第二十条约定，甲乙双方一致认可，乙方所支付的房价款中不含车库、车位费用，甲方享有该部分的相应所有权或收益权。根据《物权法》相关规定，融侨公司地下车位采取对小区业主出售产权的方式经营。乙方向甲方购买或租用的，另行签订协议。
合同签订后，程子媛按约定将房款全部交付给融侨公司。2013年12月，融侨公司向业主发出致歉信。信中载明：“因客观原因，我司无法按《商品房预售合同》约定的交付时间办理完成交付手续，对此深表歉意，我司将严格遵守《商品房预售合同》及补充协议的相关约定承担责任。具体交付时间，将提前5个工作日以书面形式通知”。
2014年1月7日，融侨公司取得建设工程规划核实合格书。2014年8月19日，融侨公司所建涉案住宅工程由建设单位组织竣工验收合格，并报送相关部门进行工程竣工验收备案，相关部门经审查同意备案。
2014年8月，融侨公司向业主发出交房通知书。通知书载明：“目前您所购买商品房已通过国家相关部门竣工验收，取得备案资格，符合交付条件，请您于2014年8月20日至2014年8月26日至交房中心办理房屋验收及入住手续”。程子媛在接到交房通知书后于2014年8月31日进行验房，在验房过程中发现多处渗水，遂拒绝接收房屋。2014年9月18日，融侨公司出具一份《关于别墅2014年9月9日业主群诉问题的答复》，该答复载明：“一、……，二、室内渗漏、天沟漏水正在维修整改，维修人员增加。三、违约金赔付按合同约定执行。……”。此后，双方就房屋质量问题仍未协商一致，发生纠纷，诉至一审法院。2014年9月24日，在原一审案件审理过程中，融侨公司将房屋交付给程子媛，程子媛予以接收。
2014年10月21日，经测绘部门测绘，案涉房屋建成后的建筑面积为370平方米，套内面积357.75平方米，共摊面积12.25平方米。
一审法院认为，1.关于融侨公司迟延交房的期限如何计算的问题。融侨公司对迟延交房并无异议，只是在迟延交房的计算期限上有争议。一审法院认为，2014年8月19日，融侨公司已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案手续，符合合同约定和法定的房屋交付条件。融侨公司于2014年8月通知业主于2014年8月20日至2014年8月26日交房，已履行自己的交房义务。在程子媛没有证据证明融侨公司所交付房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，仅以房屋质量存在表面瑕疵，拒绝接收房屋，不能以此要求融侨公司承担已经履行交房义务后的迟延交房责任。程子媛在接收房屋后，也不影响其要求融侨公司承担维修及赔偿损失的违约责任。即使在接收房屋后，发现房屋主体结构质量不合格或房屋因质量问题严重影响正常居住使用，也可以通过解除合同的方式来维护自己的合法权益。融侨公司在2014年8月20日已符合房屋交付条件，且履行交房义务，其迟延交房的期限应自合同约定交房时间的次日即2014年1月13日起计算至2014年8月20日止。关于融侨公司是应当按合同约定的违约金承担违约责任还是对程子媛的实际损失承担赔偿责任的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，合同约定迟延交付房屋的违约金按每天50元计算，明显低于损失，且程子媛要求按实际损失要求赔偿，根据该条规定，融侨公司应对违约造成程子媛的实际损失进行赔偿。程子媛要求以所交房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算损失，无法律依据，一审法院不予支持。根据《商品房买卖司法解释》第十七条的规定，一审法院按涉案房屋同地段同类房屋租金标准来计算损失。由于时间比较久远，一审法院无法通过询价的方式来确定当时同地段同类型房屋租金标准，依据涉案房屋的性质酌情按每平方米每月15元的标准计算租金，经计算每月租金损失为4964.1元（以实际交付房屋的建筑面积计算，不含车库面积）。2.关于程子媛是否构成迟延收房的问题。一审法院认为，商品房预售合同中对迟延收房的约定，应理解为因购房人单方的原因造成迟延收房，应当承担相应的违约责任，而在本案中，因为融侨公司所交付的房屋存在漏水等表面瑕疵，致使程子媛等购房人拒绝受领房屋，程子媛并不构成合同约定的迟延收房。因融侨公司交付的房屋质量有表面瑕疵，其本身存在先违约行为，并不能以此要求程子媛等购房人承担迟延收房的违约责任。故对融侨公司要求程子媛承担自2014年8月27日起至2014年9月24日止，按每天100元计算迟延收房违约金的诉讼请求不予支持。3.关于融侨公司交付房屋的建筑面积是否符合合同约定的问题。程子媛认为融侨公司交付房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差40.49平方米（其中含车库面积39.06平方米），融侨公司应按合同约定对建筑面积误差绝对值超出3%部分的房款予以双倍返还。一审法院认为，交付的房屋应以测绘部门的测绘成果表作为计算商品房面积的依据，测绘成果也是地产行政部门用于权属登记的依据。本案中，涉案房屋经过测绘的建筑面积为370平方米，与合同约定的建筑面积371.43平方米相差1.43平方米，误差绝对值未超过3%，根据合同约定，减少部分面积的价款融侨公司应予以返还。程子媛认为融侨公司房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差40.49平方米，其主张与查明事实不符，对于其要求双倍返还房款的诉讼请求，一审法院不予支持。4.关于融侨公司与程子媛签订的商品房预售合同中房屋面积是否包括车库面积，地下车库是否应计入房屋面积的问题。一审法院认为，融侨公司与程子媛签订的商品房销售合同中并没有明确约定所售房屋含有车库，在其它约定第十一条及第二十一条均明确约定房价款不包括车库、车位及地下室的费用。因为车库的价格、使用用途等均与住宅不同，程子媛作为一般购房人，在合同未做明确约定或融侨公司未作特别说明房屋面积包含车库面积的情况下，其有理由认为其购买的房屋就是供人居住的房屋，而不是车库或车位。在合同履行过程中，根据测绘成果表，融侨公司实际交付的房屋面积包括了车库面积，对此，程子媛在签订商品房预售合同时并不知情，构成重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。一审法院在庭审中已向程子媛释明，是否要取得车库的所有权，其明确表示放弃。根据程子媛要求返还房款的诉请以及在庭审中明确放弃车库所有权的意思表示，一审法院认为，程子媛是要求撤销车库部分的合同，其要求撤销车库部分的合同，于法有据，一审法院予以支持。融侨公司应将涉案房屋车库部分的房款退还给程子媛，车库的所有权仍归融侨公司所有。一审法院依法到相关部门调取平面图，通过平面图最终确认涉案房屋的车库面积为39.06平方米。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条之规定，一审法院判决：一、融侨置业有限公司于判决生效后十日内赔偿程子媛迟延交付房屋租金损失36072元（自2014年1月12日起至2014年8月20日止，按每月4964.1元计算）。二、江苏融侨置业有限公司于判决生效后十日内返还程子媛购房款15245.95元（1.43平方米×10661.5元/平方米）。三、苏融侨置业有限公司于判决生效后十日内返还程子媛购房款416438.19元（39.06平方米×10661.5元/平方米）。四、驳回程子媛的其他诉讼请求。五、驳回江苏融侨置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10954元，由江苏融侨置业有限公司负担8354元，由程子媛负担2600元。一审反诉受理费25元由江苏融侨置业有限公司负担。
二审中，上诉人对一审认定事实中“在甲乙双方的其他约定中……第二十条约定，甲乙双方一致认可，乙方所支付的房价款中不含车库、车位费用，甲方享有该部分的相应所有权或收益权。”提出异议。上诉人认为载有上述内容的应当是双方其他约定中的第二十一条。一审法院正是因此作出了错误判决。被上诉人认为，一审判决书的确在此处存在笔误，载有上述内容的的确是双方其他约定中的第二十一条。本院对此予以确认。对一审法院认定的其他事实，当事人无异议，本院亦予以确认。
二审中，双方当事人并未向法庭提交新的证据，但对已经一审法院质证的剖面图提出如下补充意见：上诉人认为，本案曾经过浦口区人民法院一审审理（案号为（2015）浦江民初字第159号），后又被发回重审。该剖面图即是在前述159号案件中，由当时的承办法官和双方当事人在规划局和测绘大队的陪同下，对房屋的面积和结构做出的图纸。当时主管部门就明确认为案涉地下车库是房屋结构的组成部分，也应计入房屋面积。被上诉人则认为，通过该剖面图可以看到，地下车库和地下一层下层式庭院是错开的，之间由楼梯相连。从房屋结构来看，地下车库应不包含在案涉房屋建筑面积内。规划以及测绘部门作出的规划与测绘不能作为确定双方当事人合同权利义务的依据。
本案二审的争议焦点：1.融侨公司应否返还程子媛车库购房款；2.程子媛是否构成迟延收房，应否支付违约金。
本院认为，关于争议焦点1：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定履行自己的义务。本案中，融侨公司与程子媛签订的《南京市商品房预售合同》中未明确约定所售房屋含有车库，且双方的《甲、乙双方的其他约定》中第十一条明确约定，本合同第四条约定的总房价中不包括车位及地下室，第二十一条约定，甲乙双方一致认可，乙方所支付的房价款中不含车库、车位费用，甲方享有该部分的相应所有权或收益权。双方所签合同附图亦未标明地下室。据此，可以认定程子媛与融侨公司签订合同所购买的系住宅房屋，而非车库或车位。根据测绘结果，融侨公司实际交付的房屋面积包含了车库面积，程子媛在一审庭审中明确表示不要求购买车库，请求返还房款，于法有据，一审法院予以支持，并无不当。关于融侨公司上诉提出的本案所涉地下一层空间的规划用途系住宅而非车库，不应受到《甲、乙双方的其他约定》相关条款约束的意见。本院认为，涉案地下一层从位置、结构、功能综合考量，均可认定为停车使用，且案涉别墅住宅除此地下一层外，并无其他独立车库或车位，亦与常理不符，故融侨公司该项上诉理由于法无据，本院不予采信。关于融侨公司上诉提出的一审判决超出当事人诉讼请求范围的意见，经查，被上诉人在一审审理中经释明，明确表示其不要求取得车库的所有权，要求上诉人返还该部分购房款，一审法院据此判决撤销关于车库部分合同，并判决上诉人返还购房款，不违反法律规定，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采信。
关于争议焦点2：程子媛实际收房时间虽晚于融侨公司发送通知书所载明的收房时间，但系因案涉房屋存在漏水等瑕疵，其并不构成合同约定的延迟收房。融侨公司因交付的房屋质量存在表面瑕疵，系违约在先，其要求程子媛承担迟延收房的违约责任，于法无据，本院对此不予支持。
综上所述，融侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7598元，由江苏融侨置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年四月二十四日
书记员 朱亚芳