四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第3049号
原告：四川洪福物业服务有限公司，住所地三台县北坝镇。
法定代表人：杨清福，总经理。
委托代理人：潘春平，该公司副总经理（特别授权）。
委托代理人：宋志福，三台县潼川法律服务所法律工作者。
被告：四川绵阳纺织有限公司，住所地三台县潼川镇。
法定代表人：兰宁，董事长。
委托代理人：袁国强，该公司法律顾问。
原告四川洪福物业服务有限公司（以下简称洪福物业公司）诉被告四川绵阳纺织有限公司（以下简称绵阳纺织公司）服务合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理，依法由审判员高云宝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪福物业公司委托的代理人潘春平、宋志福，被告绵阳纺织公司委托的代理人袁国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪福物业公司诉称：2014年4月10日，原、被告通过招投标方式签订了前期物业服务合同，由于客观情况变化，2014年5月5日双方又签订了一份补充协议。根据合同约定，合同期限3年，总建筑为50014平方米，其中多层面积37689平方米，商铺面积为958平方米，高层面积为11367平方米；物业费按面积计算（不含公共水电、分摊费和电梯的燃料费），多层建筑为0.5元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米，高层建筑1.1元/月/平方米。服务费应在1个月内全额支付。2014年7月21日，原告开始进场，2014年8月4日，双方搞了交接，原告则派人全面履行义务。但1个月满了后至今被告都不付应付的物业管理费。原告多次找被告及相关部门，要求被告付款，被告都以种种理由推之。现已一年多了，日常开支费用全由原告垫支。请求调解或判决：解除原、被告的前期物业服务合同；由被告立即支付前期物业费306786元及承担违约责任；诉讼费由被告承担。
被告绵阳纺织公司辩称：原、被告之间签订的前期物业服务合同属实，但被告并非是接受服务的主体，所签合同仅起到原告与业主发生关系的作用，签订的前期合同对业主具有约束力；本案中的房屋有104套共5050平方米是廉租房性质，不是商品房，原告知道是被告的职工在居住，这部分面积的物业费不应当支付；请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年4月7日，绵阳纺织公司以《中标通知书》方式告知洪福物业公司中标绵阳纺织公司国有工矿棚户区改造工程前期物业服务项目。2014年4月10日，绵阳纺织公司（甲方）与洪福物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，该合同约定的主要内容：第一条委托物业项目的基本情况，总建筑为50014平方米，其中多层住户472户，多层面积37689平方米，高层住户107户，高层面积为11367平方米，商铺面积为958平方米；第二条前期物业服务合同年限，合同期限为三年；第五条甲方权利义务，监督并协助乙方物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理制度的执行，为了确保物业服务顺利进行，避免不必要的纠纷，甲方务必将业主领取的钥匙、水电气卡一并交付给乙方统一发放，在销售物业时，应当向买受人明示本合同的内容，并组织买受人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认，督促买受人按照物业买卖合同约定交付，支付已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业的物业服务费在一月内全额支付，按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费；第六条乙方权利义务，依照本合同的约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；第七条物业服务费的标准和收取及调整，多层建筑0.4元/月.平方米、高层建筑1.0元/月.平方米、商业物业1.0元/月.平方米，计费方式为包干制，收费起始时间为业主应于甲方通知买受人（业主）接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因为甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方在一月内全额缴纳，物业服务费用按年交纳，首次缴费从商品房买卖合同约定的交房之日计，于物业正式接管按年时间预缴，甲方、业主或物业所有人应在每年前30日内履行交纳义务，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属面积）收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按商品房买卖合同标明的建筑面积收取，尚未出售的按照商品房预售建筑面积收取，房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补，物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日的当月止；第八条车位使用费及停放物业服务费，…；第十一条物业服务用房，建筑面积为100平方米，分别位于A区电梯负一楼30平方米，B区32平方米，A区主大门在建物业用房与业主活动用房；第十五条违约责任，甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠缴金额的每天5‰的标准向乙方支付滞纳金，催缴两个月仍未交纳的，物业服务公司可在业主的房门、单元门、小区大门相应处公示该业主欠费情况，并可对该业主进行法律诉讼，甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在30日前告知对方及业主，对解除合同有异议的一方可向人民法院提起诉讼，甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付五万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分应给予赔偿，违反本合同约定需解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接；第二十条合同附件，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移；第二十二条其他约定事项，本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。2014年5月5日，绵阳纺织公司（甲方）与洪福物业公司（乙方）签订《前期物业合同》补充协议约定：鉴于A区B区的地形特殊又在两处涉及大门多，尤其是A区电梯这边有老小区，新小区是老小区的必经之路，A区下面多层也是老小区，老小区居民不是很配合新小区管理（老小区未纳入物业管理），门也涉及的很多，增加管理人员，导致管理成本提升，双方经友好协商就《台棉国有工矿棚户区改造前期物业服务合同》中未尽事项特订立补充协议：收费标准为多层建筑0.5元/月.平方米、高层建筑1.10元/月.平方米、商业物业1.0元/月.平方米。2014年8月4日，原、被告就本案物业的住房、电梯、监控室、发电机房、配电室等钥匙进行了移交。2014年9月11日，被告将电梯使用标志2套、电梯钥匙1套、特种设备注册登记表2套移交给了原告。因被告未按协议约定交纳物业费，原告催收未果即起诉来院。审理中，原告对其主张的2014年8月4日至2015年12月31日的物业费按多层、高层、商铺进行分类逐月统计后提交了计算清单，该清单载明共计欠物业费299381.57元，同时对其主张的违约责任提交了欠物业费的滞纳金计算表一份，表示经计算滞纳金为430688.13元，只要求被告承担120000元的违约责任，对此，被告表示，同意解除原、被告的前期物业服务合同，物业费计算的时间以原告提交的证据为据，滞纳金是约束业主的，我方不应承担滞纳金即违约金。经调解，双方未能达成协议。
上述事实，有双方当事人陈述，前期物业管理项目招标申请表，《中标通知书》，营业执照，《前期物业服务合同》，《前期物业合同》补充协议，竣工验收报告，住房钥匙移交清单，移交清单，借款协议书，催缴物管费通知，国内挂号信函收据，住房交付通知单等证据证实。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务合同》、《前期物业合同》补充协议系双方的真实意思表示，约定的主要内容不违反相关法律的规定，所签协议合法有效，双方均应按照协议的约定履行相应的义务。本案原告履行了物业服务的义务，被告未按合同约定支付物业费，已构成违约，被告同意原告解除《前期物业服务合同》的请求，本院予以确认。从原、被告签订的《前期物业服务合同》看，被告应承担的前期物业费为纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因为被告原因未能按时交给物业买受人的物业，该物业的物业费由被告在一月内全额缴纳，结合现有证据，本院确认原告自2014年8月4日开始为被告提供物业服务，且在本案审理中，原告对其主张的2014年8月4日至2015年12月31日的物业费按多层、高层、商铺进行了分类逐月统计后提交了计算清单，该清单载明共计欠物业费299381.57元，被告的证据不足以推翻该费用，且被告关于本案中的房屋有104套共5050平方米是廉租房性质，不是商品房，该部分面积不应当支付物业费的意见，既未得到原告的认可，也未提交相应的证据证实，故对原告主张的2014年8月4日至2015年12月31日的物业费299381.57元，本院予以支持。由于被告未按《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费，且经原告书面催收亦未能按时足额支付物业服务费，故对原告的违约金主张，依法应予支持。现被告不同意支付违约金，应视为对原告主张的违约金持有异议，据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，并综合本案的实际情况，本院酌定由被告向原告支付违约金80000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告四川洪福物业服务有限公司与被告四川绵阳纺织有限公司签订的《前期物业服务合同》。
二、由被告四川绵阳纺织有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川洪福物业服务有限公司支付2014年8月4日至2015年12月31日的物业费人民币299381.57元。
三、由被告四川绵阳纺织有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川洪福物业服务有限公司支付违约金人民币80000元。
四、驳回原告四川洪福物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5902元，减半收取2951元，由被告四川绵阳纺织有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在履行给付义务时直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 高云宝
二〇一六年一月二十九日
书记员 张 丹