山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终4384号
上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：太原市恒东泡沫板材有限公司，住所地太原市小店区北格镇北格村，组织机构代码79020XXXX。
法定代表人：多文芹，职务总经理。
委托诉讼代理人：安福增（系被告多文芹的丈夫），男，河北省衡水市公安局职工，住河北省衡水市桃城区新华西路280号4栋l单元202室，身份证号×××。
被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：曹吉虎，男，1960年12月25日出生，汉族，太原市村民，住太原市。
委托诉讼代理人：曹荣强（系原审本诉原告曹吉虎之子），男，太原市小店区华吉溶解乙炔厂厂长，现住太原市。
原审被告（反诉原告）：多文芹，女，1960年1月8日出生，汉族，太原市恒东泡沫板材有限公司总经理，现住太原市。
委托诉讼代理人：安福增（系原审本诉被告多文芹的丈夫）。
上诉人太原市恒东泡沫板材有限公司因与被上诉人曹吉虎，原审被告多文芹租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人太原市恒东泡沫板材有限公司的委托代理人安福增与被上诉人曹吉虎，多文芹的委托代理人安福增到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
太原市恒东泡沫板材有限公司上诉请求：1、请求依法撤销（2016)晋0105民初2696号《民事判决书》；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并支持上诉人的一审反诉请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当：一、上诉人同意解除合同，是被上诉人违约在先。上诉人自被上诉人违约之日不能正常生产经营，上诉人在合同目的无法实现的情况下，无奈同意解除租赁合同，被上诉人应当就此承担相应的违约责任，赔偿上诉人的损失；上诉人不应支付因被上诉人原因导致无法正常生产期间的租金。被上诉人从2016年4月18日晚开始5多次无故断电，致使上诉人无法正常使用设备进行生产，被上诉人经与上诉人多次沟通无果（我方代表胡某、多文芹与被上诉人的谈话录音），上诉人无奈通过相关机关和人员进行情况反映，希望解决此事，尽快恢复生产，降低损失。上诉人于加16年4月19日、2016年5月15日多次向北格镇派出所报警，反映被上诉人故意拉闸断电、破坏上诉人正常生产经营的情况（出警记录为证）；上诉人请求北格镇镇政府就被上诉人无故断电行为进行调解：镇政府工作人员分别进行了调解工作，并作出答复（通话录音为证）。上诉人几经努力，均无法解决被上诉人拉闸断电阻碍生产的行为，被迫于2016年5月停产停业。期间造成上诉人包括工人工资、原料损失、为避免与他人合同违约支付的相关费用等巨大损失（具体明细见证据目录）。双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，内容未违反相关法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定诚实守信的履行各自合同义务。该合同二一2中明确约定：”甲方（被上诉人）必须保证水、电、路的正常使用......因水、电、路及其它不合理的因素造成的损失由甲方承担......”.故被上诉人从2016年4月起未履行其保证电正常使用的合同义务，致使上诉人合同目的无法实现，属根本违约，应按照租赁合同第三条约定，承担因违约造成的全部损失，并加罚当年租金的100%(10万元）。因被上诉人违约造成的上诉人无法进行生产经营期间（2016年4月起至今）的租赁费用，上诉人理应不予承担。二、被上诉人应支付上诉人自2013年6月份至2016年5月17日为被上诉人垫付电费，共计90832元。经一审查明的事实，上诉人与其相邻的氧气厂、乙炔厂共用一台变压器，安装有总表。实际情况除氧气厂、乙炔厂（两厂的实际经营者为曹吉虎）外，还有湘诚建材厂一同使用该变压器。供电所只针对变压器收取电费，一个变压器对一个总表，因此上诉人在其经营期间一直为自身、氧气厂、乙炔厂、湘诚建材厂向北格供电所一并交纳电费，湘诚建材每月依据其电表数字再向我方支付电费。在2014年3月之前，该氧气厂、乙炔厂承包人张改花也一直依据其分表数额向我支付使用的电费2014年3月之后，曹吉虎经我方多次催要，均不向我方支付电费。后我方被迫停产后，总表费用从2016年6月由曹吉虎交纳，各分表向曹吉虎交纳(具体事宜是曹吉虎的妻子经办）。以上事实有缴费凭证、抄表记录、录音材料相佐证，上诉人的证据已经形成完整的证据链条，足可以证明为被上诉人垫付电费的事实，请法院依法对上诉人替被上诉人缴纳电费的事实予以认定，并判令其偿还上诉人已垫付的电费。在一审庭审中，被上诉人辩称其从王志刚处另接电源用电，但其未提供自2014年3月28日至2016年5月17日期间另接电源及交费的相关证据，只有单方证人证言无法证明客观事实。三、被上诉人作为出租方，应按照合同约定提供符合约定用途的房屋，并在租赁期间保障承租人的使用安全，承担对出租房屋进行正常维修的义务。被上诉人于2008年9月向上诉人交付租赁房屋用于生产，在2009年11月9日，租赁房屋屋顶却因下雪坍塌，造成上诉人机器损害、生产停滞、产品损坏等损失。被上诉人作为出租人在合同没有约定的情况下，应当履行租赁物的维修义务，而上诉人多次要求被上诉人维修，被上诉人拒绝维修，上诉人为避免损失进一步扩大，无奈自行维修，垫付修复房屋的费用66264元。被上诉人应当承担上诉人因此造成的损失及修复房屋费用。在如此短的时间内，被上诉人交付使用的房屋就出现坍塌，上诉人不免怀疑被上诉人提供租赁房屋的质量，而后东车间又出现了隔断墙的墙体裂缝。该厂房在没有设计图纸、没有施工资质、没有监理人员建成，工程质量毫无保障。一审法院的鉴定报告，系一份单方委托鉴定机构出具，鉴定意见中对房屋定性有问题，涉案房屋为进行生产的厂房，而非库房（这一点被上诉人从订立合同时就明确知晓），房屋性质不同就鉴定程序、方法、标准均有影响，故上诉人对其鉴定依据的信息（如我方生产流程）方法及结论均有异议（具体详见对鉴定意见的情况说明）。在东车间又出现了隔断墙的墙体裂缝后，被上诉人为了将维修义务强加于我方，故意以割断电线的方式断电，称我方不对厂房进行加固，就不恢复供电，我方在多方调解下无奈对厂房进行加固，支出费用49833元，被上诉人应当返还该笔费用。一审判决依据”乙方在使用期间保持建筑物完整”即认定房屋修缮费用应当由上诉人承担不合理。租赁合同中是如此约定的：”乙方按时交纳租金，在租期内保诬建筑物完整，如需改造需同甲方协商解决”。该约定是对于乙方不得随意改造作出的限制，所谓保证建筑物完整叙是不得随意改造的结果，一审法院未正确理解合同约定，有断章取义之嫌。四、依照合同约定，上诉人的自建房【在空地从南起第二排搭建彩钢房并紧挨该排彩钢房靠东部分搭建半排彩钢房、在院落西面搭建一排砖墙彩钢顶房屋（包括居住用房10间，库房2间及车库2间）】应当在合同解除时由被上诉人折价购买。上诉人与被上诉人在《租赁合同》中明确约定，”厂内预留的两边及其他空地为乙方生产需要时随时扩建使用。所有财产在合同期满后归乙方所有”。在租赁期间内，上诉人按照该约定，在空地从南起第二排搭建彩钢房并紧挨该排彩钢房靠东部分搭建半排彩钢房、在院落西面搭建一排砖墙彩钢顶房屋（包括居住用房10间，库房2间及车库2间）。该房屋的修建系上诉人与被上诉人约定在先，且在被上诉人的默许下予以修建。不符合未经出租人同意应当拆除的情形。依法应当在合同解除时由被上诉人折价购买。五、租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的起算应从交付租赁物时，即2008年9月1日起算，被上诉人应退还因其导致停止生产期间的已付租金。涉案租赁厂房土建完工交付使用时间为2008年9月1日，上诉人已支付了8年租金，上诉人已支付租金时间为2008年9月1日至2016年9月1日。而从2016年4月，被上诉人多次无故断电致使上诉人停产，被上诉人应退还2016年5月至9月的租金3.3万元。此外，本案一审审理中，对上诉人提交的若干录音钲据均以被上诉人认为有剪辑，无法查明为由不予认定过于草率。上诉人已提供录音证据并当庭提交，且当庭播放的一部分证据，被上诉人也未否认为其妻子或其本仅口头不认可对其不利的证据，且未就该部分证据的伪造、剪辑提出具体意见和诬据。从举证责任的分配来讲，上诉人已完成了自身的举证责任，被上诉人应提出相应的证据予以反驳，否则被上诉人应当承担举证不能的后果。一审法院分别于2016年2017年两次超额查封上诉人及原审被告的财产，且在上诉人提出反诉请求后，两次拒收保全申请书，在审理过程未充分保障上诉人诉讼权利。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重侵害了上诉人的合法权益，违背了公平公正的原则。为维护上诉人的合法权益，彰显法律的尊严，特向贵院提起上诉。请求二审法院公正审理，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曹吉虎辩称：一、2016年4月18日不存在断电行为，上诉人停产是由于环保局因燃烧原煤污染原因，下令停产，与我方无关。二、上诉人与被上诉人签订的合同二一2约定”甲方（被上诉人）必须保证水、电、路的正常使用......因水、电、路及其它不合理的因素造成的损失由甲方承担......”应按照租赁合同第三条约定，承担因违约造成的全部损失，病假发当年租金的100%（10万元）。环境办2015年72号文件要求常年运行的燃煤锅炉实施清洁能源改造，限期2015年10月低完成，逾期予以关停，上诉人以此为不合理因素造成的损失，要求我方赔偿损失，这种说法无视政府法令，颠倒黑白。上诉人从2008年占用我房屋至2016年中，每月用水40吨，近9年用水13万多吨水，上诉人只支付了4000多元，剩余费用均未被上诉人垫付，至今仍未偿还。三、由于上诉人2008年5月存在偷电行为，被上诉人于当月接入王志刚处电源，有王志刚及北格电工马铁虎证人证言及当时的收费凭证为证，已提交法院。四、上诉人说2009年被上诉人的车间倒塌是由于下雪压塌，自上诉人向法院提供的照片可以看到房顶院内没有雪的痕迹，说是雪压塌的说法不成立，事实因拉货地长期有水造成立柱倒塌造成。2012年7月1日上诉人写的情况说明明确提到，如果发生事故均与上诉人曹吉虎无关，一切责任由上诉人全部承担。上诉人生产时使用水蒸气，产生高温，而其产生的冷凝水只进行简单排放，排出厂后自然流淌，对厂房、东围墙基产生了浸透，致使地基础产生不均匀沉降，造成房屋墙体裂缝及倾斜，蒸汽管直接向东排放，对东墙产生侧冲击，最终导致坍塌，由司法鉴定意见书，鉴定意见为证。五、上诉人所说被上诉人故意割断电线断电，并要求上诉人对厂房进行加固，否则不税负供电，没有事实依据，纯属凭空捏造。上诉人2012年7月1日所写情况说明中明确写出经双方协商，由上诉人对东墙进行在加固，消除潜在危险。合同中明确写到乙方按时交纳租金在租期内保证建筑物完整。六、已有直接证据证明并不是被上诉人进行断电，是上诉人无视环保，无视相关法规导致关停，与被上诉人无关，请勿捏造事实，凭空诬陷。合同第二条，双方权利义务中明确写到：乙方需合法经营，如出现不合法情况，责任由乙方负责。从2008年占用被上诉人房屋至2016年中，九年用水约13多万吨，大量排水造成被上诉人房屋下沉30公分，所有车间墙体开裂5公分，房屋倾斜15公分，使被上诉人厂房变危房，院内树木大量枯死，院墙开裂，严重影响厂房内外人员生命安全，切勿是国家法律法规使用燃烧原煤拒不整改，导致最终关停。
曹吉虎向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告间的租赁合同；2.判令被告交付原告2016年房租10万元；3.判令被告按合同约定支付违约金10万元；4.判令被告将租赁房屋恢复原状；5.判令被告承担本案一切费用。诉讼过程中，原告要求增加诉讼请求：1.判令被告支付租赁期间生产所需产生的水费200272元；2.被告赔偿原告院内的绿化价值5万元。
太原市恒东泡沫板材有限公司向一审法院反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付各项费用369489元，其中包括为原告垫付的电费90832元、原告应支付的违约金10万元、被告（反诉原告）垫付的2009年房屋修缮费用66264元及2013年房屋修缮费用49833元、原告（反诉被告）给被告（反诉原告）恒东泡沫公司造成的停电损失62560元；2、判令原告（反诉被告）折价支付我公司投资建设的自建房屋；3、判令原告（反诉被告）免除停产期间的房租；4、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
一审法院认定事实：2008年1月31日，原告（反诉被告）作为出租人（甲方），被告（反诉原告）恒东泡沫公司作为承租人（乙方），签订一份《租赁合同》，合同约定：租赁期限为十年。合同起止时间以手写体在合同中标注为”08年元月31日，租金交付时间：土建完工交付使用”。租房地址为太原市小店区北格镇北格村，具体为甲方将其东公棚院、东西长95米、南北长85米共计8075平方米的土地租给乙方使用。租金为每年10万元，租金交纳方式为厂房基础工程完工后乙方一次性交纳第一、二年的房租20万元，以后每年一次性交纳一年的房租。合同期满后如乙方仍需租用，甲方优先考虑乙方。厂房建筑要求为：锅炉房长14米、宽13米、高5米，房顶采用耐腐蚀的玻璃钢；生产车间长71米、宽20米、高5米，房顶采用钢架结构并十公分厚的彩钢复合板（特殊部位以满足生产实际需求施工）；降温车间长45米、宽17米，房顶可采用轻钢单板结构；切割车间长30米、宽17米、高5米，房顶必须采用十公分厚复合板；南面大门东西两侧为办公区、生活区，共需350平方米建筑；详情以乙方出具的建筑面积图为准。厂房墙体地面要求：厂房墙体统一用37墙（厚37公分），所有车间、库房、锅炉房、办公室、宿舍区等全部达到5公分地区硬化。厂房预留的两边以及其他空地为乙方生产需要时随时扩建使用，所有财产在合同期满后归乙方所有（甲乙双方协商解决）。房顶所有工程款由乙方垫付，车间、库房、锅炉房房地的钢架结构及彩钢板的建筑厂家由乙方提供数家选择议价，锅炉房、生产车间的房顶钢架结构和彩钢板建筑费用由乙方垫付，但价格必须符合当时市场行情，降温车间和切割车间的房顶乙方只负责填付单板和复合板的费用，以上垫付费用乙方从甲方每年租金中逐年扣除。甲方工程包括门窗、玻璃、地面硬化设施以及道路畅通，水、电到车间，工期分步骤为：第一期2008年3月底生产车间及生活区主体完工，4月15日前交付使用，第二期5月底逐步完工（包括切割车间及降温车间），如有违约，甲方全部退还乙方所付房租，并负责承担乙方因此造成的全部损失。甲方必须保证水、电、路的正常使用，因水、电、路（工厂到村口）及其他不合理的因素造成不能正常生产甲方负责解决，由此给乙方造成的损失由甲方承担，电费和镇上的水费按当地规定标准交纳。乙方按时交纳租金，在租期内保证建筑物完整，如需改造需同甲方协商解决。并约定如有单方违约，另一方有权追究对方责任，并进行相应处罚，违约方承担因违约给对方造成的全部损失，并加罚当年租金的100%。原告（反诉被告）曹吉虎在《租赁合同》的甲方处签字；被告多文芹在《租赁合同》的乙方处签字，但被告（反诉原告）恒东泡沫公司未在《租赁合同》中加盖公章，二被告称当时可能因被告（反诉原告）恒东泡沫公司的公章不在手边所以由法定代表人多文芹签字。
原告（反诉被告）称，合同签订后其开始施工，在2008年3月15日前完成生产车间、办公室及生活区的施工，切割车间、降温车间在2008年5月13日完工，并按合同约定的时间将租赁物交付二被告使用。证人张某（原告的小学、初中同学）到庭作证，称2008年其为原告（反诉被告）建房，2008年5月13日完工后将工程交给一个四川施工队，张某无施工资质。原告（反诉被告）还提供了武润生出具的书面证言予以佐证。二被告对原告（反诉被告）的上述陈述不予认可，并称2008年9月1日才正式收到并开始使用租赁物。
《租赁合同》签订后，2008年2、3月间被告（反诉原告）恒东泡沫公司向原告（反诉被告）支付了第一、二年的租金，被告（反诉原告）恒东泡沫公司按合同约定垫付了屋顶的工程款，并以其垫付的工程款抵顶了6年的租金，故被告（反诉原告）恒东泡沫公司实际支付了8年的租金即截止2016年1月31日前的租金，此后的租金未再交纳。原告（反诉被告）认为，二被告应在2016年初支付2016年全年租金，二被告未支付租金，违反合同约定，要求按合同约定支付租金100%的违约金10万元。二被告则提出2008年9月1日才正式收到并开始使用租赁物，故认为租金应在每年的9月1日支付，其不构成违约，不应支付违约金。二被告提供了被告（反诉原告）恒东泡沫公司于2008年2月21日与太原市小店区鑫源饲料加工厂签订的补充协议、马春虎出具的10000元收据及交纳水电费收据，以佐证因原告（反诉被告）无法按时完工，导致被告（反诉原告）与原出租方续租房屋至2008年8月31日。二被告还提供了2008年8月21日原告（反诉被告）出具的收到北房地面费用2万元的收据，以佐证2008年8月21日原告（反诉被告）尚未将租赁物建设完毕并交付被告（反诉原告）恒东泡沫公司。原告（反诉被告）对其出具的收据的真实性予以认可，但称被告（反诉原告）一直未付款工程，是在工程完工后才付款的。
租赁期间，租赁院落北侧厂房在2009年冬发生坍塌，被告（反诉原告）恒东泡沫公司自行修缮。被告（反诉原告）恒东泡沫公司提供了冯同海出具的书面证言、手写材料清单，以佐证被告（反诉原告）为修缮房屋支付费用66264元。2012年7月1日被告多文芹向原告（反诉被告）出具一份情况说明，内容为：”我公司于2008年1月31号与曹吉虎签订场地、房屋租赁合同，2010年东面厂房东侧出现三处裂缝，我公司已采取钢筋加固及墙外灰土铺垫的措施。2012年6月初部分围墙倒塌，经双方协商我公司负责倒塌院墙的维修并对东侧厂房的东墙进行再加固，消除潜在的危险。在此期间如果发生事故均与曹吉虎无关，一切责任由我公司全部承担。”2013年被告（反诉原告）恒东泡沫公司用水泥墩、钢管、钢丝等拉结以防止房屋倒塌。被告（反诉原告）恒东泡沫公司提供了李某出具的书面证言、杨继文等出具的收条以及购买材料、支付人工费等收据，以佐证其为加固房屋支付水泥墩、工字钢等费用共计49833元。
就厂房及围墙现状，原告（反诉被告）于2016年5月6日委托太原小店司法鉴定中心对本案所涉租赁物即位于北格镇南恒东泡沫厂厂房及东围墙造成质量问题的原因进行鉴定。太原小店司法鉴定中心于2016年5月12日作出[2016]建鉴字第258号司法鉴定意见书（以下简称”司法鉴定意见书”）。司法鉴定意见书检验过程中记录被鉴定房屋的质量现状如下：1、水泥地面开裂严重（东西向、南北向、斜向均有），偏东部分存在下沉；2、内横墙与内外纵墙交接处垂直开裂；内横墙存在裂缝，有45°75°斜裂缝也有垂直裂缝；内纵墙存在垂直裂缝及倾斜，目前怕倒塌已用钢管贴墙用钢丝绳拉结；3、东围墙南段向东倾斜严重，中间段因倒塌已重新砌筑。司法鉴定意见书分析说明部分提到：根据现场勘察、测量、审阅送检材料以及了解厂房以及东围墙建造和周边情况，被鉴定的曹吉虎房屋存在质量问题，造成的原因分析如下：被鉴定的曹吉虎房屋兴建于2007年，当时是按仓库建造的，2008年出租给河北籍人成立恒东泡沫厂，进行泡沫板的生产，因为生产时使用水蒸气，产生高温，属热加工生产，而其产生的冷凝水进行简易排放，排出厂房后自然流淌，对厂房、东围墙基础产生了浸渗，致使地基础产生不均匀沉降，造成房屋的墙体裂缝及倾斜。蒸汽管直接向东排放，对东围墙产生了侧冲击，产生的冷凝水排放于东围墙外，使围墙基础产生浸渗和沉降，发生倾斜倒塌。司法鉴定意见书的鉴定意见为：综上所述，被鉴定的曹吉虎房屋及东围墙产生裂缝、倾斜、倒塌原因主要是恒东泡沫厂生产加工时，房屋墙体受到反复冷热变化的影响，蒸汽管卸压及冷凝水长期直接自然流淌，对厂房及东围墙地接基础产生了浸渗，致使地基基础产生了不均匀沉降。根据《危险房屋安全可靠性鉴定标准》规定，该房屋已存在较大安全隐患，需经有资质设计单位出据加固方案，并由有资质的施工单位进行加固处理，否则不得继续使用。二被告均对该司法鉴定意见书提出异议，被告（反诉原告）恒东泡沫公司提出鉴定人出庭申请。经本院通知，鉴定人之一朱清贵出庭就司法鉴定意见书的相关内容接受原、被告的询问。鉴定人朱清贵当庭就鉴定经过及鉴定意见作出陈述。原告（反诉被告）的证人董某到庭作证，庭审证言中称，其在2009年到原告（反诉被告）的公棚打工，2012年至2015年给恒东泡沫公司烧锅炉，期间曾问过恒东泡沫公司经理李某得知每天用水大约60至80吨，2012年其到恒东泡沫公司工作时厂内有3个出水口，在2014年又挖了一个排水沟，生产后排水大量排到院内，对建筑物有害，其就此提醒过恒东泡沫公司的人，且为该公司挖过水沟，2015年8月31日因恒东泡沫公司的锅炉不符合环保标准停产，其就不干了。二被告认为董某的证言能够证明被告（反诉原告）恒东泡沫公司自行修了排水沟，而原告（反诉被告）交付租赁物时未设置排水系统。原告（反诉被告）要求二被告将房屋恢复原状，并在审理期间申请对建筑物修缮费用进行鉴定。
2017年1月3日，本院组织原、被告对租赁物进行现场勘察。勘察情况如下：本案争议的租赁物为一近正方形院落，大门朝向南面开。地上房屋建设及房屋内放置物品情况为：从南起第一排即大门两侧各有原告（反诉被告）所建平房一排；南起第二排为被告（反诉原告）恒东泡沫公司于2010年搭建的彩钢房（彩钢已大部分破损）且紧挨该排房前靠东部分搭建半排彩钢房，上述房内放置有被告（反诉原告）恒东泡沫公司的6台旧泡沫板材切割机、1台旧网板成型机；南起第三排为原告于2008年所建砖墙彩钢顶车间，彩钢顶由被告（反诉原告）恒东泡沫公司垫资并折抵6年租金，车间内放置被告（反诉原告）恒东泡沫公司的2台旧泡沫板材成型机、1大1小压力容器、2台发泡机、1台3立方米空气压缩螺杆机；院落西面由被告(反诉原告)恒东泡沫公司在2008年10月搭建一排砖墙彩钢顶房屋，包括居住用房10间、库房2间及车库2间；院落东面由原告（反诉被告）搭建砖墙彩钢顶车间及锅炉房，锅炉房内放置被告（反诉原告）恒东泡沫公司生产用2吨蒸汽锅炉1台。院落大门钥匙由被告（反诉原告）恒东泡沫公司持有，院落内房屋均系平房，此外勘查时院内空地放置有被告（反诉原告）恒东泡沫公司的10根200㎜工字钢。原告（反诉被告）对放置于租赁物内的被告（反诉原告）恒东泡沫公司的机器数量无异议，但称对机器的名称、购买时间等均系被告（反诉原告）恒东泡沫公司陈述，原告（反诉被告）不清楚。庭审中，二被告均同意解除合同，将其自建房屋拆走。
原告（反诉被告）称将出租院落交付二被告时，院内有400至500棵树，现仅剩3、5棵，要求二被告赔偿5万元。证人武某到庭作证，称2004年为原告（反诉被告）搞绿化，并列明栽种树木名称、数量以及相关费用。原告（反诉被告）还提供了树木照片、张跃进的书面证言以佐证其主张。
原、被告均认可，被告（反诉原告）恒东泡沫公司与其相邻的氧气厂、乙炔厂共用一台变压器，安装有总表（户名为太原市华吉溶解乙炔厂），每户装有分表。二被告提供两份手写用电情况抄录表、2014年3月28日至2016年5月17日交纳电费的发票、电表抄表记录、录音资料以及2016年6月19日交纳电费4558元的银联交易凭条、原告（反诉被告）的妻子贾学萍2016年6月24日出具的收到泡沫厂5月14日至6月18日电费680元的收据，以佐证被告（反诉原告）恒东泡沫公司向电力公司交纳的电费中包含代原告（反诉被告）垫付的电费90832元，要求原告（反诉被告）支付。原告（反诉被告）对上述证据中手写用电情况抄录表及电表抄表记录均不予认可；对贾学萍出具的收据予以认可，并称系2016年5月被告（反诉原告）因环保原因停产后由原告（反诉被告）接管了变压器，由原告（反诉被告）交纳电费后再向被告（反诉原告）恒东泡沫公司根据其实际用电量收取电费；对被告（反诉原告）恒东泡沫公司交纳电费的发票予以认可，但提供了王志刚出具的书面证言。证人王某出庭作证，以证明从2008年原告（反诉被告）从王某处另接电源用电，二被告并未为其垫付电费。
此外，被告（反诉原告）恒东泡沫公司提出原告（反诉被告）多次故意断电，导致恒东泡沫公司停产，要求赔偿停电造成的损失包括工人工资20980元（提供了职工工资表佐证）及原材料损失（提供了赵娜出具的恒东泡沫公司从其处购买原料5吨的书面证言、出库单及照片佐证）。本院依被告（反诉原告）恒东泡沫公司申请，向太原市公安局小店分局北格派出所调取3份接处警、值班登记表，显示2016年4月19日22时被告多文芹以房东故意停电为由报警，2016年5月15日17时恒东泡沫公司的工作人员李某、2016年5月15日21时被告多文芹两次报警称房东故意断电，派出所出警后均认为属于经济纠纷，告知到相关部门处理。被告（反诉原告）的证人恒东泡沫公司的职工李某（系被告多文芹的丈夫的侄子）到庭作证，证言中陈述2016年5月恒东泡沫公司刚开工生产1个小时左右曹吉虎将电闸关闭，导致2吨左右原料不能使用，其报警，恒东泡沫公司生产时只要蒸汽刚冒起来，曹吉虎就断电，曹吉虎断电有7、8次，但只报警3次。二被告还提供了被告多文芹与原告（反诉被告）的妻子贾学萍的电话录音、报警录音以及乡镇府调解的录音，以佐证原告（反诉被告）是因让被告（反诉原告）恒东泡沫公司承担北车间砖墙的费用未果而故意停电。被告（反诉原告）的证人胡某亦到庭作证（该证人中午饮酒后到庭作证）。原告（反诉被告）以录音证据经过剪辑为由不予认可，对证人证言均不予认可，并提出被告（反诉原告）停产的原因是环保部门因其使用的蒸汽锅炉不符合环保标准而被勒令停产，而非原告（反诉被告）给其停电造成停产。
关于水费的交纳，被告（反诉原告）恒东泡沫公司与其相邻的氧气厂、太原市华吉溶解乙炔厂各自安装水表。原告（反诉被告）称三户的水费均需交纳至曹吉虎名下，并提供了三份太原市小店区北格镇集中供水管理站开具的交纳水费的收据。其中一张太原市小店区北格镇集中供水管理站于2016年6月28日开具的编号为2028181的收据，内容为:今收到曹吉虎（恒东泡沫板材有限公司）交来水电费(50068吨×2=100136元)100136元（交款人处标注”张”），以证明被告（反诉原告）恒东泡沫公司在租赁物内从事生产经营期间欠付水费，并由原告（反诉被告）垫付了其中一半的水费100136元，要求被告（反诉原告）恒东泡沫公司支付租赁期间生产所需全部水费200272元。本案审理期间，太原市小店区北格集中供水管理站委派职工张建红向本院提交一份情况说明并附有上述收据复印件，情况说明的主要内容为：因我单位收北格村民曹吉虎水费一事已开收据，为临时催款凭证，与太原市恒东泡沫板材有限公司无关，该收据于2016年6月28日开票号为2018181，内容为今收到曹吉虎（太原市恒东泡沫板材有限公司）水电费（50068吨×2=100136元），交款人：张，该款项并未收取，太原市恒东泡沫板材有限公司水费直接交于太原市小店区北格集中供水管理站，与曹吉虎无关。原告（反诉被告）认为，太原市小店区北格集中供水管理站自行出具的收据与情况说明矛盾，情况说明中所写催款，可以证明太原市恒东泡沫公司尚欠水费，原告（反诉被告）已将100136元的水费交给北格集中供水管理站的管理员张计生。二被告则认为北格集中供水管理站出具的情况说明可以证明原告（反诉被告）出示的收据仅为催款，而非原告（反诉被告）交纳水费的凭证。被告（反诉原告）恒东泡沫公司提供了2016年5月4日交纳4645元水费的收据。
本案审理期间，被告（反诉原告）口头反映原告（反诉被告）将本案争议的院落另行出租他人。经本院核实，原告（反诉被告）称并未另行出租，只是在2017年6月20日左右对争议的院落地面进行硬化、院落内的房屋进行加固。
一审法院认定的上述事实有《租赁合同》、原告提供的交纳水费收据、被告（反诉原告）恒东泡沫公司出具的情况说明、司法鉴定意见书及鉴定人庭审陈述、原告（反诉被告）交纳水费的收据、证人张某、武某、董某的庭审证言、武润生及张跃进的书面证言、原告（反诉被告）提供的照片、被告（反诉原告）恒东泡沫公司与太原市小店区鑫源饲料加工厂签订的补充协议、马春虎出具的收据、原告（反诉被告）2008年8月21日出具的收条、被告（反诉原告）交纳电费发票、被告多文芹自制垫付抄录表、电表抄录表、贾学萍出具的收条、李学强、王计生、赵娜的书面证言、购买原料及支付工费收据、恒东泡沫公司职工工资表、录音资料、被告（反诉原告）恒东泡沫公司交纳水费的发票、接处警值班登记表、李某、冯同海、胡某的庭审证言、太原市小店区北格集中供水管理站出具的委托书及情况说明、收据、当事人陈述及庭审记录在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同的承租人的认定；2、租赁合同是否应予解除及其解除的后果；3、原、被告是否存在违约行为及是否应按合同约定支付违约金；4、本诉及反诉请求中其他请求的处理。首先，关于租赁合同承租人的认定。2008年1月31日签订的《租赁合同》，合同承租人处所写名称为被告（反诉原告）恒东泡沫公司，但被告（反诉原告）恒东泡沫公司未在合同中加盖公章，仅由被告多文芹在承租人处签字。租赁合同签订后，被告（反诉原告）恒东泡沫公司交付了第一、二年的租金，按合同约定垫付了修建租赁物房顶的工程款并以其垫付的款项折抵租金，租金实际由被告（反诉原告）恒东泡沫公司交付并由其实际使用租赁物进行生产经营、对租赁物进行修缮等，实际履行租赁合同的承租人为被告（反诉原告）恒东泡沫公司。被告多文芹作为被告（反诉原告）恒东泡沫公司的法定代表人，其在租赁合同的承租人处签字系履行职务行为，且2012年7月1日被告多文芹向原告（反诉被告）出具的情况说明也是代被告（反诉原告）恒东泡沫公司做出的，故合同的承租人应为被告（反诉原告）恒东泡沫公司，而非被告多文芹。
其次，关于合同是否应予解除及解除的后果。原告（反诉被告）提出解除租赁合同，被告（反诉原告）恒东泡沫公司虽在答辩中表示不同意解除，但其后的庭审中二被告均明确表示同意解除，故原、被告双方对合同的解除达成一致意见，租赁合同予以解除。合同解除后，被告（反诉原告）恒东泡沫公司应将其存放在租赁物内的生产设备搬出，鉴于原告（反诉被告）认可于2017年6月20日左右对租赁物自行维修，故其已自行收取租赁物，被告（反诉原告）无需再行返还租赁物。《租赁合同》约定租赁期限自2016年1月31日起，被告（反诉原告）恒东泡沫公司已支付8年租金，故被告（反诉原告）应按合同约定年租金10万元从2016年1月31日起支付租金至原告（反诉被告）自行收回租赁物即2017年6月20日支付租金138917元（计算方式为100000元÷12个月×16.67个月）。
关于原告（反诉被告）诉请将租赁房屋恢复原状的主张。2016年5月12日太原小店司法鉴定中心作出[2016]建鉴字第258号司法鉴定意见书，鉴定意见认为该房屋已存在较大安全隐患，需经有资质设计单位出具加固方案，并由有资质的施工单位进行加固处理，否则不得继续使用。二被告对该司法鉴定意见书提出异议，但未提供充分的反驳证据，且鉴定人之一朱清贵出庭接受当事人询问，对该司法鉴定意见书予以认定。原告（反诉被告）认为根据该司法鉴定意见书的鉴定意见，要求将租赁房屋恢复原状。我国合同法第二百一十八条、第二百一十九条规定，承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案所涉租赁合同虽未明确约定租赁物的使用方法，但从合同关于厂房墙体、地面、屋顶建筑要求以及水、电、路的要求、关于切割、降温车间等约定内容，可以认定合同双方约定将租赁物用于被告(反诉原告)恒东泡沫公司生产塑料泡沫之用，且原告（反诉被告）也是按合同约定的标准建设租赁物，双方在合同中并未对排水设施作出约定，可见合同双方当事人对租赁物的建设状况及租赁物的使用方法是明知的。被告（反诉原告）恒东泡沫公司在租赁房屋内进行生产经营，租赁物的现状系被告（反诉原告）恒东泡沫公司按约定方法使用租赁物致使租赁物受到损耗的结果，其作为承租人不承担赔偿责任；租赁合同约定承租人在租期内保证建筑物完整，不影响承租人在租期内按约定方法使用租赁物对租赁物造成的损耗，且在租赁合同解除后被告（反诉原告）恒东泡沫公司返还的租赁房屋符合按照合同约定使用后的状态；综上，对原告（反诉被告）要求恢复原状的诉讼请求，不予支持，对其提出修复费用鉴定申请不予准许。被告（反诉原告）恒东泡沫公司在租赁期间自行支付费用维修租赁物并继续使用，系被告（反诉原告）恒东泡沫公司履行租赁合同约定的保证建筑物完整的合同义务，故其反诉要求原告（反诉被告）支付其修缮租赁房屋费用，理由不足，不予支持。
租赁合同约定，厂房预留的两边以及其他空地为承租人生产需要时随时扩建使用，所有财产在合同期满后归承租人所有（甲乙双方协商解决）。租赁期间，被告（反诉原告）恒东泡沫公司在租赁院落的空地上从南起第二排搭建彩钢房并紧挨该排彩钢房北面靠东部分搭建半排彩钢房、在院落西面搭建一排砖墙彩钢顶房屋（包括居住用房10间、库房2间及车库2间）。原告（反诉被告）反诉请求折价支付其投资自建房屋，庭审中被告（反诉原告）恒东泡沫公司表示其可以将其自建的上述房屋拆走，原告（反诉被告）同意拆走，双方对被告（反诉原告）在租赁院落上的增设房屋的处理达成一致意见，也符合合同约定由双方协商处理，故被告（反诉原告）应将其自建的上述房屋拆走，对被告（反诉原告）要求折价支付款项的反诉请求不再处理。
第三，关于原、被告各自是否存在违约行为以及是否应支付违约金。
原告（反诉被告）以迟延交付租金为由主张按合同约定支付违约金10万元。《租赁合同》约定租金交纳方式为厂房基础工程完工后承租人一次性交纳第一、二年房租20万元，以后每年一次性交纳一年的房租，并以手写标注的方式约定租金支付时间为土建完工交付使用。从上述约定内容看，《租赁合同》关于第一、二年租金的交付时间作出约定，但未约定第三年起每年一次性支付全年租金的时间。被告（反诉原告）恒东泡沫公司按合同约定垫付屋顶工程款并折抵6年租金，实际履行支付租金的情况也无法确定第三年起每年一次性交纳全年租金的时间。庭审中，原、被告对2016年1月31日起全年租金一次性支付的时间各执一词，且双方未就此达成补充协议，根据合同法第六十一条的规定，应按照合同有关条款及交易习惯确定，现根据合同有关条款及交易习惯无法确定2016年1月31日起全年租金支付时间，根据合同法第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间1年以上的应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，据此被告（反诉原告）应在2017年1月底支付2016年1月31日至2017年1月31日全年租金，原告（反诉被告）在此前即以被告（反诉原告）恒东泡沫公司迟延支付租金为由提起诉讼要求支付违约金，依据不足，不予支持。
租赁合同约定，原告（反诉被告）作为出租人保证水、电、路的正常使用。被告（反诉原告）恒东泡沫公司以原告（反诉被告）无法保障用水用电为由，要求原告（反诉被告）按合同约定支付违约金10万元。被告(反诉原告)提供了以下证据以佐证原告（反诉被告）故意断电：1、被告多文芹与原告（反诉被告）的妻子贾学萍的通话录音，对该录音原告（反诉被告）以经过剪辑为由不予认可，对此因无法确定该录音资料真实完整，故不予认定。2、证人李某与被告多文芹有亲属关系、证人胡某系饮酒后出庭作证，对其证人证言均不予采信。3、被告多文芹与镇长的通话录音，因无法确定其真实性，不予认定。4、接处警、值班登记表，从处警结果看无法证明系原告（反诉被告）故意断电。综上，现有证据不足以认定系原告（反诉被告）故意断电，被告（反诉原告）提出支付违约金的反诉请求，证据不足，不予支持。对于被告（反诉原告）以原告（反诉被告）故意断电为由要求赔偿职工工资、原材料损失并免除停产期间的房租的反诉请求，亦因现有证据不足以认定原告（反诉被告）存在故意断电行为，而不予支持。
第四，关于原、被告在本诉、反诉中分别提出的其他请求。
原告（反诉被告）要求二被告支付租赁期间生产所需产生的水费200272元。原告（反诉被告）提供的2016年6月28日太原市小店区北格集中供水管理站出具的100136元的收据显示其交纳100136元水费，但太原市小店区北格集中供水管理站随后向本院出具的情况说明表示未收取该款，故仅凭该收据不能认定原告（反诉被告）已交纳该部分水费，且根据太原市小店区北格供水管理站出具的情况说明的内容看被告（反诉原告）恒东泡沫公司已直接交纳水费，故原告（反诉被告）该主张证据不足，不予支持。
原告（反诉被告）要求赔偿租赁院落内绿化价值5万元。原告（反诉被告）的证人武某到庭作证，但其证言陈述2004年为原告（反诉被告）搞绿化，并结合其书面证言，无法证实2008年1月31日原、被告签订租赁合同时以及在原告（反诉被告）在院内施工后交付被告（反诉原告）恒东泡沫公司使用时的绿化状况。原告（反诉被告）提供的照片无法认定拍摄时间、植物种类及价值等情况。综上，原告（反诉被告）关于要求赔偿租赁院落内绿化价值5万元，证据不足，不予支持。
被告（反诉原告）恒东泡沫公司反诉要求原告（反诉被告）支付代为垫付的电费90832元，其提供了以下证据：1、被告多文芹与卜国方的录音，因卜国方未到庭，录音的真实性无法核实，对该证据不予认定。2、被告多文芹的抄表记录系其自制，未经双方确认，原告（反诉被告）对该证据不予认可，对该证据不予认定。3、原告（反诉被告）的妻子贾学萍出具的电费收据仅能证明被告（反诉原告）向贾学萍支付电费，不能证明被告（反诉原告）为原告（反诉被告）垫付电费。4、交纳电费的发票标注的户名为”小店区华吉溶解乙炔厂（总？）”，对该证据的真实性予以认定，但无法据此确定该费用中包含了原告（反诉被告）的电费、用电量及电费的数额等具体情况。5、抄表记录未加盖电力公司印章，对其真实性无法认定。综上，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付电费的反诉请求，证据不足，不予支持。
综上所述，解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）恒东泡沫公司于2008年1月31日签订的《租赁合同》，被告（反诉原告）恒东泡沫公司将放置于租赁物内的设备搬出并将其在租赁院落内自建的房屋拆走（包括从南起第二排搭建彩钢房并紧挨该排彩钢房北面靠东部分搭建的半排彩钢房、在院落西面搭建一排砖墙彩钢顶房屋包括居住用房10间、库房2间及车库2间），被告（反诉原告）恒东泡沫公司支付原告（反诉被告）租金138917元。被告多文芹作为被告（反诉原告）恒东泡沫公司的法定代表人，不是《租赁合同》的主体，不承担责任。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付各项费用369489元，其中包括为原告垫付的电费90832元、原告应支付的违约金10万元、被告（反诉原告）垫付的2009年房屋修缮费用66264元及2013年房屋修缮费用49833元、原告（反诉被告）给被告（反诉原告）恒东泡沫公司造成的停电损失62560元，并要求免除停产期间的房租，因证据及理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）曹吉虎与被告（反诉原告）太原市恒东泡沫板材有限公司于2008年1月31日签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）太原市恒东泡沫有限公司于本判决生效后十五日内将放置于本案争议的租赁物位于太原市小店区北格村原告（反诉被告）曹吉虎的东公棚院落内的生产设备搬走并将其在该院落内的自建房拆走（包括从南起第二排搭建彩钢房并紧挨该排彩钢房北面靠东部分搭建的半排彩钢房、在院落西面搭建一排砖墙彩钢顶房屋包括居住用房10间、库房2间及车库2间）。三、被告（反诉原告）太原市恒东泡沫板材有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）租金138917元。四、驳回原告（反诉被告）曹吉虎的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）太原市恒东泡沫板材有限公司的其他反诉请求。
二审中当事人上诉人虽提出证人作证的新证据，但经查该证人已经在一审法院申请出庭作证，二审不作为新证据。当事人没有提交新证据，本院经审理查明一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案一审判决内容事实是否清楚，适用法律是否正确。二、被上诉人应否支付上诉人一审反诉请求的各项费用369489元及折价赔偿上诉人自建房屋。2008年1月31日当事人双方签订的《租赁合同》租赁合同》签订后，2008年2、3月间上诉人恒东泡沫公司向被上诉人支付了第一、二年的租金，上诉人恒东泡沫公司按合同约定垫付了屋顶的工程款，并以其垫付的工程款抵顶了6年的租金，故上诉人恒东泡沫公司实际支付了8年的租金即截止2016年1月31日前的租金，此后的租金未再交纳。一审庭审中，双方均明确表示同意解除，上诉人与被上诉人双方对合同的解除达成一致意见，租赁合同予以解除。按《租赁合同》约定年租金10万元从2016年1月31日起上诉人（承租人）应向被上诉人（出租人）支付租金至被上诉人自行收回租赁物即2017年6月20日支付租金138917元（计算方式为100000元÷12个月×16.67个月）。因被上诉人起诉请求租金为10万元，上诉人应向被上诉人支付租金为10万元。租赁合同约定，被上诉人作为出租人保证水、电、路的正常使用。上诉人恒东泡沫公司以被上诉人无法保障用水用电为由，要求被上诉人按合同约定支付违约金，因现有证据不足以认定被上诉人存在故意断电行为，本院对其该主张不予支持；上诉人恒东泡沫公司主张被上诉人支付代为垫付的电费，但无法据此确定该费用中当事人双方的电费、用电量及电费的数额等具体情况，上诉人的该请求，证据不足，不予支持；上诉人要求被上诉人支付各项费用369489元，其中包括为被上诉人垫付的电费90832元、被上诉人应支付的违约金10万元、上诉人垫付的2009年房屋修缮费用66264元及2013年房屋修缮费用49833元、被上诉人给上诉人恒东泡沫公司造成的停电损失62560元，并要求免除停产期间的房租，二审中亦没有新证据，一审法院以证据及理由不足为由对上诉人该请求不予支持并无不妥，原判决上诉人向被上诉人支付的租金超过上诉人在原审中的请求，应予更正。
综上所述，上诉人太原市恒东泡沫板材有限公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2696号民事判决第一、二、四、五项。
二、撤销原市小店区人民法院（2016）晋0105民初2696号民事判决第三项。
三、上诉人太原市恒东泡沫板材有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人曹吉虎租金100000元。
二审案件受理费5983元，由上诉人太原市恒东泡沫板材有限公司负担5000元。被上诉人曹吉虎负担983元。
本判决为终审判决。
审判长 王庆河
审判员 郝利亚
审判员 温冠华
二〇一七年九月二十六日
书记员 聂 璐