广东省深�市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第700号
原告王强，男，汉族，1986年10月7日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。
委托代理人程绍勤，广东财富东方律师事务所律师。
被告胡日玲，女，汉族，1969年2月25日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。
委托代理人朱卫政，广东创基律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码：74124718-2。
法定代表人杜欣。
委托代理人倪子龙，男，汉族，1985年12月14日出生，户籍地址河南省周口市川汇区，系公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司深圳高新园支行，住所地广东省深圳市南山区高新南一道009号中国科技开发院中科研发园三号楼塔楼一楼，组织机构代码：68757597-7。
法定代表人欧新宏。
委托代理人刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人周安兵，广东嘉得信律师事务所实习律师。
第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区新洲十一街民生银行大厦一至五层、十一至二十五层，组织机构代码：892351059。
法定代表人吴新军。
原告王强诉被告胡日玲、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产）、第三人中国工商银行股份有限公司深圳高新园支行（以下简称工商银行）、第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后，追加民生银行为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告王强及其委托代理人程绍勤，被告的委托代理人朱卫政，第三人中联地产的委托代理人倪子龙，第三人工商银行的委托代理人刘中良到庭参加诉讼。第三人民生银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月1日，原、被告经第三人中联地产居间介绍签订了《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市南山区桃源村94栋16B房（涉案房产）出售给原告，转让价为266.8万元（人民币，下同）。原告依约于当日向被告支付定金1万元，次日又支�9万元。后原告积极筹备首期款，于签订合同当天晚上将自己名下唯一一套房产卖出，并于2015年5月14日完成过户手续。当原告准备依约支付首期款100万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭申请的相关材料，原告及第三人中联地产多次以电话、短信、催约函等方式通知被告配合履行合同时，被告以各种理由推诿，屡次爽约，拒不履行其合同义务。2015年6月9日，第三人中联地产向被告发出《履约催促函》，但被告仍置之不理。直至2015年6月15日，被告明确告知原告及居间方将不按照合同约定履行，加价50万元。被告的行为构成预期违约，故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《房产买卖合同》的相应义务，如签订资金监管协议、赎楼、过户等相关手续，直至配合将涉案房产过户登记至原告名下；2、被告支付迟延履行违约金6670元（按转让�交价每日万分之五的标准从2015年6月15日起计至涉案房产过户登记至原告名下之日止，现暂计至2015年6月19日）；3、被告在原告付清全部房款之日交房给原告，并付清交房前被告所拖欠的因使用涉案房产所产生的物业管理费、水电费等相关费用；4、诉讼费、保全费等由被告承担。
被告辩称：1、双方签订的《房产买卖合同》中约定2015年8月1日前预付首期款并办理资金监管手续，在原告起诉前，合同约定的履行时间未到，被告也没有表示不履行合同，因此，被告并不构成预期违约。2、在合同约定履行时间没到的情况下，原告与其亲属于2015年6月15日到被告所工作的便利店闹事，并在便利店门口拦住消费者，不让消费者消费，严重影响了便利店的正常经营，被告不仅在心理上受到严重伤害，也因此受到所在工作单位的处罚，故原告违约在先。3、涉案房产系被告的唯一住房，被告离了婚，又带有小孩，卖房的初衷是为了改变居住环境。但由于原告的原因导致双方签订的合同履行时间过长，深圳的房价飙升，涉案合同如继续履行，被告无法再购置住房，将严重影响到被告两母子的正常生活，故根据法律相关规定，《房屋买卖合同》不适合继续履行。4、合同中并未约定延迟履行的违约金，被告也没有延迟履行的事实，因此，原告主张的延迟履行违约金没有事实依据，也无法律依据和合同依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人中联地产辩称，在交易过程中，中联地产作为居间方，积极促成双方履行合同，尽到居间义务，后因被告未能配合办理资金监管手续，导致合同无法履行，因此请求法院依法裁判。
第三人工商银行辩称，买卖双方的权利义务与�商银行无关，工商银行不做具体答辩。
第三人民生银行未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，位于深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村94栋16B房（涉案房产）登记在被告名下，建筑面积91.58平方米，登记价356714.83元；涉案房产于2011年4月15日办理抵押登记，抵押权人为第三人民生银行。
2015年4月1日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方同意将涉案房产转让给买方，转让价格为2668000元；购房定金共计10万元，买方在签订合同当日支付1万元，签订合同后3日内，买方补交定金9万元；卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中预留5000元作为交房保证金，此款托管与�三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方；买方须于2015年8月1日前预付首期购房款（不包括定金）100万元，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料；卖方承担赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息，买方承担除卖方承担的费用以外的营业税、个人所得税、土地增值税等其他费用；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；因买方或卖方中某一方原因导致合同约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金5000元；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后5日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；及其他内容。
2015年4月1日和4月2日，原告分别向被告支付定金1万元和9万元，共计10万元（其中5000元作为交房保证金托管在第三人中联地产处）。
2015年6月9日，第三人中联地产向被告出具《履约催促函》，告知被告于收到该函后7日内配合原告做资金监管等手续。2015年6月19日，原告向被告出具《履约催促函》，告知被告于收到该函后7日内配合原告作资金监管等手续。被�表示其未收到上述函件。
为证明被告存在拖延履行合同、拒绝履行合同的行为，原告提交了2015年5月29日至6月中旬原、被告之间的短信记录、第三人中联地产的工作人员与被告之间的短信记录以及2015年6月5日、7日、15日原、被告及第三人中联地产之间的谈话录音予以证明。被告对上述证据的真实性不予认可，并表示被告并未表示不履行合同，只是因为忙需要协商办理手续的时间，且被告也明确表示可以在合同约定的2015年8月1日前与原告协商办理相关手续。
为证明2015年6月15日原告及其亲属到被告工作单位闹事，影响被告经营，被告申请证人张某出庭作证。原告对该证人证言的真实性不予认可。
庭审中，被告表示，其与原告和第三人协商过办理资金监管手续的问题，但协商未果，2015年6月15日�告到被告便利店闹事，双方对资金监管手续的问题也未协商一致；且被告表示不愿意继续履行合同。
另查，原告为深圳户籍，其与配偶陈露元名下均无房产。
以上事实，有《房产买卖合同》、收据、《履约催促函》、短信记录、录音资料、证人证言等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。
本案中，原告已按《房产买卖合同》的约定向被告支付了定金，被告虽表示合同约定的支付首期款并办理资金监管手续的时间未到，被告并未拒绝履行合同，但从原、被告提交的相关证据及被告的陈述可以看出�原告曾多次通知被告办理资金监管手续，而被告均以没有时间为由予以推脱，且被告未明确表示其愿意配合原告办理资金监管手续；在庭审中，被告亦明确表示不同意继续履行合同。而且，被告并未提交证据证明其已履行《房产买卖合同》的约定并办理了涉案房产的赎楼手续，可见被告并未积极履行《房产买卖合同》约定的相关义务。综上，《房产买卖合同》未能继续履行的原因在于被告，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任，原告在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺愿意代为赎楼并一次性向被告支付购房款，且原告具备购房资格，故本院认为上述《房产买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于原告要求被告继续履行《房产买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于原告要求被告自2015年6月15日起按日承担成交价万分之五的违约金至房产过户之日止的诉讼请求，本院认为，按照双方签订的《房产买卖合同》的约定，因一方原因导致签订国土部门买卖合同及递件迟延的，每延迟一天应支付违约金5000元。原告现要求按成交价的日万分之五的标准支付违约金，对此，本院认为，原告未举证证明因被告的迟延履行给原告造成的实际损失与其主张的违约金相当，综合各方履行合同的实际情况、购房款的总额及原告已支付定金的情况，本院酌定被告应自合同约定的办理资金监管之日（2015年8月1日）的次日起，即2015年8月2日起按转让成交价的日万分之三的标准向原告支付违约金，支付至房产过户至原告名下之日止。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王强与被告胡日玲继续履行双方于2015年4月1日签订的《房产买卖合同》，具体包括：
1、被告胡日玲于本判决生效之日起三十日内办理位于深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村94栋16B房的赎楼手续，并注销抵押登记，被告胡日玲逾期未办理的，原告王强可在被告胡日玲逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（赎楼的相关费用可在原告王强应支付给被告胡日玲的购房款中予以抵扣）；
2、原告王强于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向被告胡日玲支付剩余购房款2568000元（已扣除定金10万元）；
3、被告胡日玲于原告王强付清购房余款2568000元之日起三个工作日内配合原告王强办理位于深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村94栋16B房产权登记至原告王强名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由原告王强自行负担；
4、被告胡日玲于原告王强付清购房余款2568000元之日起五日内将深圳市南山区龙珠大道南侧桃源村94栋16B房交付给原告王强；
二、被告胡日玲于本判决生效之日起十日内向原告王强支付违约金（违约金按购房款2668000元的日万分之三的标准，自2015年8月2日起支付至本判决确定的被告胡日玲将房产过户至原告名下之日止）；
三、驳回原告王强的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民�诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14098.7元、财产保全费5000元，合计19098.7元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一五年十月二十日
书书记员沈蕊