新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1881号
上诉人（原审被告）：伊犁浦江房地产开发有限责任公司，住所地伊宁市深圳路425号。
法定代表人：高航，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市安家实业投资有限公司，住所地广东省东莞市长安镇沙头建安路438号。
法定代表人：刘明优，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁胜利，该公司法务。
上诉人伊犁浦江房地产开发有限责任公司（以下简称浦江房产公司）因与被上诉人东莞市安家实业投资有限公司（以下简称东莞安家公司）委托合同纠纷一案，不服伊宁人民法院（2016）新4002民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浦江房产公司委托诉讼代理人余川、被上诉人东莞安家公司委托诉讼代理人丁胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浦江房产公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回东莞安家公司的一审诉讼请求；2、一、二审涉诉讼费用由东莞安家公司负担。事实与理由：1、浦江房产公司没有经营房地产经纪的资质，双方签订的《独家驻场销售合作协议》无效；一审判决认定事实错误，一审判决认定其公司强行解除合同，构成违约是错误的，真正的违约方是东莞安家公司。双方约定东莞安家公司收取的客户的购楼款应及时上交，否则其公司有权即时终止东莞安家公司的销售代理权；委托代理过程所有资金必须全部由其公司收取，凡发现东莞安家公司挪用或侵占售楼款的行为，其公司有单方解除本合同的权利；本案中东莞安家公司不仅私自收取客户的费用，而且长时间关闭售楼处，造成客户向相关部门投诉，给其公司的声誉造成很大影响，通过相关部门查询方知东莞安家公司没有从事房地产经纪业务的资质，属超经营范围,该合同无效。在东莞安家公司存在诸多违约的情况下，其公司依法向东莞安家公司发出解除合同通知，是符合法律规定的；2、其公司没有给东莞安家公司造成损失，双方约定的违约金过高。
东莞安家公司辩称，双方签订的《独家驻场销售合作协议》具有法律效力。其公司未收到解除合同的通知，浦江房产公司强行将销售部的门上锁，并在门上贴了解除合同通知。浦江房产公司如不解除合同，其公司可获得200余万元的佣金，双方约定的违约金不属于明显过高的情形。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉。
东莞安家公司一审诉讼请求：1、解除双方签订的销售合作合同；2、浦江房产公司赔偿损失160000元；3、浦江房产公司承担违约金500000元；4、浦江房产公司支付佣金31921.36元；5、浦江房产公司承担本案所有涉诉费用。
一审法院查明：一、2015年6月4日，东莞安家公司作为乙方与浦江房产公司作为甲方签订独家驻场销售合作协议约定，第一条、甲方将自身拥有的伊宁市开发区”浦江花园”项目以独家委托的形式委托乙方进行策划、销售，甲方保证自身享有对本项目及其房产物业的处分权及收益权，如甲方所保证的自身享有的前述权利存在瑕疵，则所引起的一切后果由甲方承担。委托项目简要情况如下：该项目位于伊宁市开发区深圳路与吉林路交汇处，占地面积31.6亩，规划建筑面积大约54000平方米，其中地上建筑面积大约46700平方米，地下建筑面积7300平方米，该项目计划分1期开发和销售。第二条、委托期限自2015年6月3日起至2016年6月2日止。第三条、委托方式1、甲、乙双方约定，由乙方对甲方所委托的物业进行独家代理销售。即使甲方的关系客户，也只有在乙方同意的基础上才可以将甲方独家委托给乙方进行代理销售的本物业项目销售给该客户，且该成交单元应计入乙方的销售业绩和佣金结算范围[成交价最低按双方商定的委托项目销售底价计算]。2、代理权的实施由乙方组织人员进行，策划、销售等工作人员由乙方聘任，人事、经济责任由乙方承担。...第五条销售佣金的计提及支付，甲方根据乙方对本项目完成的销售指标，按销售成交价2%的佣金计提系数给予乙方计提基本佣金[该2%佣金计提系数为基本佣金计提系数，当乙方于2016年5月31日前完成本协议委托物业面积总额的90%时，则甲乙双方商定甲方给予乙方的基本佣金计提系数按2.5%执行]，同时给予乙方溢价部分（超出销售底价的部分）的30%作为溢价分成，甲方给予乙方的销售佣金（包括基本佣金和溢价分成）。...第六条费用承担1、由甲方在项目现场及市中心各提供一个售楼处作为乙方独家代理的办公场地，其水电费、电话费、办公费等由甲方承担。2、为方便销售，必要时由甲方提供一辆收房专车及司机，相关费用由甲方承担。3、乙方在代理销售过程中自身所发生的一切费用（人员聘任费用保险等）由乙方承担。...第十条违约责任1、委托代理过程中所有资金必须全部由甲方收取，凡发现乙方挪用或侵占销售楼款的行为，甲方有单方面解除合同的权力，并追究乙方的法律责任。2、乙方提供虚假信息、故意隐瞒事实或有恶意串通行为的，赔偿甲方因此受到的损失。3、乙方不得以甲方代理商名义从事任何侵犯甲方合法权益或形象的违法行为。4、乙方不得无故延误上交客户购楼的款项，否则甲方有权即时终止乙方销售代理权，并对延误上交的金额每天按1%对乙方收取滞纳金。（诚意金少于2000元的除外）；5、甲方须按合同有关条款将佣金及时支付乙方，逾期每天罚取佣金金额百分之一的滞纳金。6、本协议一经签订，委托期内任何一方中途不得无故解除本协议，否则违约方应在赔偿守约方正常的损失外，还应额外赔偿守约方人民币伍拾万元整的违约金，因自身特殊原因需要终止合同的应提前15天书面通知对方。7、乙方不得以甲方的名义对外从事与甲方楼盘销售无关的商业行为。二、在合同签订后，浦江房产公司在其销售部提供办公室作为东莞安家公司的派驻人员的办公场所开展房屋销售业务。2016年1月8日，浦江房产公司向东莞安家公司下发解除合同通知”童发生：2015年6月4日，你以东莞安家实业投资有限公司代表的身份与伊犁浦江房地产开发有限公司签订了《独家驻场销售合作协议》书。依据法律规定：凡从事房地产经纪业务（包括居间介绍、代理销售、代办手续、信息、咨询、策划等服务行为）的人员，必须取得全国房地产经纪人执业资格或省房地产经纪人协理从业资格并经注册生效方可从事房地产经纪业务，否则一律不得从事房地产经纪活动。房地产中介在异地代理项目，必须设立分公司，有营业执照异地经营法律不予许可。经查发现：1、你及从业人员并无全国房地产经纪人执业资格。2其公司也未在我伊宁市工商部门设立分公司。3、你也未能出具贵公司的授权委托书。4、对本合同的印章的真实性已交相关部门核实。鉴于上述情况，我公司决定与你及其公司解除本合同，并保留向你主张500000违约金的权利、保留主张向伊宁市工商行政管理局行政举报的权利、保留主张向伊宁市公安局经济侦查大队刑事控告的权利。限你在收到本《通知》24小时内人员撤离我公司所有房屋销售网点。逾期我公司将行使保留权利，后果自负。”浦江房产公司对东莞安家公司使用的销售部办公室强行锁门。三、2016年2月1日，东莞安家公司向浦江房产公司邮寄送达关于贵司单方解除《独家驻场销售合作协议》履行的告知函”贵司与我公司于2015年6月4日签订《独家驻场销售合作协议》，根据协议约定我公司享有独家销售权利，合同有效期为一年（到2016年6月2日）。2016年1月8日贵司强行更换销售部门锁，提出单方解除合同，严重损害了我公司的正当权益。在此，我公司通过书面形式告知贵司，必须严格按照合同约定履行合同，贵司与他方签订销售协议后又单方提出解除合同是严重违背合同法规定的。贵司不按约定给付佣金在先，又以强制手段单方撕毁协议，是极其不诚信的。我公司希望贵司在收到此函后7日内立即停止侵害、恢复原状。否则，我公司将按合同约定维护自身合法权益，并保留通过法律进一步追究贵司违约责任的权利。”四、2016年1月20日，伊宁市工商行政管理局以东莞安家公司违反《中华人民共和国公司法》第七条规定，东莞安家公司超出核准的经营范围在伊宁市边合区受某房产开发企业委托”进行房地产项目策划、销售”，构成超范围经营，责令其在十五日内改正。我院向该局调查核实有关东莞安家公司超范围经营如何认定的情况，该局在回复函中表示东莞安家公司在规定的期限内办理了变更登记经营范围。现东莞安家公司以要求与浦江房产公司解除合同、赔偿损失等为由诉至法院。
一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案焦点问题一、东莞安家公司与浦江房产公司签订的合同是否有效的问题，从双方签订的合同内容来看，东莞安家公司为浦江房产公司销售房产提供代理业务，并约定了合同履行期限，通过工商部门对东莞安家公司代理销售房产事宜的整改处理来看，说明东莞安家公司的代理行为并不属于法律禁止的行为，故双方签订的合同应属于有效合同。焦点问题二、东莞安家公司要求与浦江房产公司解除合同的问题，由于双方的合同已经解除，且合同履行期限已过，东莞安家公司再行要求解除合同，已无实际意义，故对该项诉请不予支持。焦点问题三、东莞安家公司要求浦江房产公司支付违约金的诉请，由于浦江房产公司在合同履行期间，在双方未协商的情况下，直接强行与东莞安家公司解除合同，构成违约，且双方对违约金进行了明确约定，故浦江房产公司应向东莞安家公司支付违约金500000元。焦点问题四、东莞安家公司要求浦江房产公司赔偿损失及支付佣金的问题，由于东莞安家公司在庭审中并未提供其因浦江房产公司违约给其造成损失的证据，也未提供浦江房产公司尚欠佣金的证据，故对东莞安家公司该两项诉请不予支持。综上所述，遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、浦江房产公司于本判决生效之日起十日内一次性向东莞安家公司支付违约金500000元。二、驳回东莞安家公司其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取即5900元，由东莞安家公司负担2125元，浦江房产公司负担3775元。
对当事人二审争议的事实，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。
本院另查明，一审中，浦江房产公司陈述未收到2016年2月1日东莞安家公司邮寄送达关于贵司单方解除《独家驻场销售合作协议》履行的告知函。
本院认为，本案争议焦点是：1、双方签订的《独家驻场销售合作协议》是否具有法律效力，浦江房产公司解除合同的行为是否违约；2、双方约定的违约金是否过高。
关于第一焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定：”当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”房地产销售不属于国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的范围，故东莞安家公司签订合同时超经营范围经营，不影响该合同的法律效力，该合同具有法律效力。浦江房产公司关于合同无效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。浦江房产公司在解除合同通知书中关于东莞安家公司销售人员无全国房地产经纪人从业资格、未设立分公司的解除理由均不符合双方约定或法定的解除条件，不能成为解除合同的理由。双方签订的《独家驻场销售合作协议》上的受托方有童发生的签名及东莞安家公司盖章，东莞安家公司的该盖章行为是对童发生代表其公司签订合同的确认。故浦江房产公司关于童发生未经东莞安家公司授权的上诉理由，也不能成立，本院不予采纳。浦江房产公司提出的东莞安家公司私自收取购房款等其他解除合同事由在解除通知书中均未提及，不属于审查解除合同通知书效力的范畴，故本院不予审查。
关于第二焦点。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：”为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同来生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”本案中，浦江房产公司以东莞安家公司在合同履行期间仅销售了两套房屋，没有损失为由主张双方约定的违约金过高，东莞安家公司则以该项目销售完成后，其公司可获得200元余万元的佣金，其公司已支付销售人员公司160000余元，浦江房产公司应向其公司支付佣金31900元为由主张双方约定的违约金合理。本院认为，双方签订的是委托销售协议，该协议的如果正常履行，东莞安家公司不必然能够在履行期内将房屋售出，同时，该协议如果正常履行，东莞安家公司还需支付人员工资等成本，东莞安家公司能否获得利润尚不可知，据此，不能以房屋售出后东莞安家公司可获得的佣金作为双方违约金高低的判断标准。浦江房产公司单方解除合同造成东莞安家公司的直接损失是已支付的销售人员工资无法通过销售房屋获取佣金予以收回。本院结合东莞安家公司一审主张的损失销售人员工资支出160000元，酌定违约金为208000元[160000×（1+30%）]。
综上所述，浦江房产公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销伊宁人民法院（2016）新4002民初3724号民事判决；
二、伊犁浦江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向东莞市安家实业投资有限公司支付违约金208000元；
三、驳回东莞市安家实业投资有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费5900元，二审案件受理费8800元，共计14700元，东莞市安家实业投资有限公司负担10878元；伊犁浦江房地产开发有限责任公司负担3822元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 凤
审 判 员 芦海龙
代理审判员 杨 静
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 王雪纯