江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第2200号
原告无锡天安智慧城置业有限公司，组织机构代码证69792148-2，住所地无锡市新区菱湖大道228号天安智慧城1-1105。
法定代表人胡爱民，该公司董事长。
委托代理人汤浩、许大椿，江苏逸鹤律师事务所律师。
被告无锡瓦仑特科技有限公司，组织机构代码证06767865-X，住所地无锡市新区菱湖大道228号天安智慧城A1-608室。
法定代表人范慧丽，该公司总经理。
委托代理人周小帅，该公司股东。
原告无锡天安智慧城置业有限公司（以下简称天安公司）与被告无锡瓦仑特科技有限公司（以下简称瓦仑特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年8月18日受理后，依法由审判员朱逢吉独任审理，于2015年9月28日、2015年10月9日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告天安公司的委托代理人汤浩、许大椿、被告瓦仑特公司的委托代理人周小帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天安公司诉称：2013年3月26日，天安公司与瓦仑特公司签订《天安智慧城租赁合同》1份，约定：由天安公司将坐落于无锡市新区菱湖大道228号天安智慧城A1-608室房屋（以下简称案涉房屋）出租给瓦仑特公司，面积共193.8平方米，租赁期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金为每平方米建筑面积30元，合计月租金为5814元。合同签订后，瓦仑特公司支付了保证金11628元及3个月的房屋租金共17442元，后一直未支付房屋租金，上述保证金11628元已经用于冲抵房屋租金。自2013年7月1日起至2015年5月31日止的期间共23个月，瓦仑特公司尚欠该期间的房屋租金104652元未付，天安公司多次催讨未果。现要求瓦仑特公司支付房屋租金104652元及违约金20930.4元。
被告瓦仑特公司辩称：周小帅与范慧丽系设立瓦仑特公司的发起人。为设立瓦仑特公司，周小帅与天安公司签订了《天安智慧城租赁合同》1份，该合同的相对方及实际履行方均为瓦仑特公司，该合同约定房屋租金为每平方米30元，但天安公司的招商经理承诺可以通过政府补助每平方米30元，所以房屋租金实际应为0元；合同同时约定“本合同经双方签字盖章后生效”，故在瓦仑特公司设立后应该在合同上加盖公章，否则该合同并不生效，瓦仑特公司实际为试租3个月（自2013年7月1日起至2013年9月30日止）。合同签订后，周小帅代瓦仑特公司交纳了5个月的房屋租金共计29070元作为保证金，瓦仑特公司于2013年4月开始对案涉房屋进行装修。后了解到天安公司并不能帮其直接从政府拿到补贴款，瓦仑特公司遂要求天安公司退还已交纳的5个月的保证金，但天安公司不同意，而是将该款中的部分冲抵了试租3个月期间的房屋租金，剩余的金额予以没收，由于没有相应的材料证明天安公司对给予补贴一事负有的义务，故后来对保证金返还一事也不了了之。瓦仑特公司对案涉房屋进行装修后，并未实际开展经营活动，天安公司是知晓并认可的，故瓦仑特公司不应再支付房屋租金，也不应支付违约金。
经审理查明：瓦仑特公司于2013年5月8日设立，发起人为范慧丽、周小帅。为设立瓦仑特公司，周小帅于2013年3月26日与天安公司签订《天安智慧城租赁合同》1份，约定：瓦仑特公司承租天安公司所有的案涉房屋：1.1案涉房屋的坐落、租赁面积等基本情况详见本合同附件一。1.2该房屋的平面图(见本合同附件二)只供方便鉴别之用，不作其他用途。1.3该房屋装修及设施情况及容量指标见本合同附件三。除双方另有约定外，该附件将作为天安公司向瓦仑特公司交付该房屋及瓦仑特公司在租赁期满向天安公司交还该房屋的验收依据。2、租赁用途：2.1该房屋的用途详见本合同附件一。瓦仑特公司应按照规定用途使用该房屋，未经天安公司书面同意不得用作其他用途。2.2天安公司己告知瓦仑特公司该房屋只能在一般情况下满足第2.1项下的用途，并不保证该房屋用于其他特殊状态下的使用。……3.1该房屋租赁期限、免租期和交付日期见本合同附件四。免租期内，瓦仑特公司免交租金，但应支付物业管理费和公用事业费(如水、电、煤气、通讯、网络、热等)等费用。……4.1该房屋的租金数额、租金支付期限与方式，见本合同附件五。最初及最后一个历月的租金，根据租赁期在该月所占的天数计算。……7.1瓦仑特公司应于本合同签订后三日内支付本合同附件五规定的履约保证金。本合同签订前已经支付的定金或类似性质的款项，可以折抵。7.2若瓦仑特公司违约，天安公司可从履约保证金中扣除瓦仑特公司应当支付的租金、费用、违约金和损失赔偿。天安公司在保证金中扣除租金、费用、违约金和损失赔偿后，应立即通知瓦仑特公司。瓦仑特公司应在接到通知后七日内补足履约保证金，使之维持在本合同附件五规定的数额。7.4租赁期内瓦仑特公司不得自行要求用履约保证金冲抵租金、管理费及其他费用，亦不得将上述履约保证金用于对外的担保或进行债权转让。……8.4租赁期届满或本合同提前解除时，经天安公司同意的，瓦仑特公司可将该房屋按照装修现状移交予天安公司，移交后天安公司成为该等装修装饰的所有者。天安公司也可以要求瓦仑特公司拆除所有装修装饰，并按天安公司原先交付的状态交还给天安公司。……14.1如瓦仑特公司未按照本合同约定按时支付租金、管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费、电话费等公用事业费，或者未能按时补足履约保证金的，每逾期一日，瓦仑特公司应按欠费总额的千分之三向天安公司支付违约金，违约金自瓦仑特公司应付款之日起算直至瓦仑特公司付清全额款项及违约金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，天安公司有权按照第14.2条追究瓦仑特公司责任。14.2以下情形将被视为瓦仑特公司严重违约，天安公司有权单方面解除本合同，合同解除之日为自天安公司书面通知送达瓦仑特公司之日：14.2.2瓦仑特公司逾期支付任何一期租金、管理费或其他费用超过30日的；……14.3第14.2规定的严重违约情形出现而天安公司单方面解除本合同的，瓦仑特公司应向天安公司偿清截至合同解除日所欠的所有应付款项，天安公司除行使本合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求瓦仑特公司支付违约金，违约金相当于（空格）个月租金(以合同解除时的租金为准)和（空格）个月管理费总和。违约金不足以弥补天安公司损失(该损失包括但不限于天安公司向瓦仑特公司追讨有关费用而发生的所有费用和开支及天安公司行使本合同项下其他权利而引起的所有费用，包括但不限于律师费、公证费)的，天安公司仍有权要求瓦仑特公司赔偿。……16、其他事项：16.7本合同附件为本合同不可分割的一部分。16.8本合同经双方签字盖章后生效，连同附件为一式四份。其中：双方各执一份，另二份备用，均具有同等效力。合同附件一、该房屋坐落、面积、用途：该房屋坐落于无锡市新区菱湖大道228号A1-608单元（见附件平面图涂色部分）。该房屋的租赁建筑面积为193.80平方米。承租该房屋的用途为科研办公。附件二、该房屋的平面图。附件三、该房屋的装修及设施情况。附件四、租赁期限、免租期、交付日期：该房屋的租赁期限自2013年7月1日（下称起租日）起至2016年6月30日止。该房屋定于2013年5月15日之前交付，但承租方未全额支付本合同约定的履约保证金的除外。附件五、履约保证金、租金、物业管理费：租金标准：从起租日起至2016年6月30日，该房屋每月租金为每平方米建筑面积30元，合计月租金为5814元。租金支付：租金每3个月支付一次，承租方应在每3个月的首月10日前支付该3个月的租金。本合同履约保证金共计11628元，本合同签订时已经支付的定金或类似款项，可以折抵。该房屋物业管理费为每月每平方米建筑面积6.5元，每月物业管理费合计为1259元。合同签订后，周小帅为瓦仑特公司向天安公司支付了29070元（于2013年3月25日支付5000元，于2013年3月26日支付24070元）。天安公司交付案涉房屋后，瓦仑特公司于2013年4月起对案涉房屋进行装修，至2013年7月止。
审理中，瓦仑特公司主张其签订上述租赁合同时，仅有附件一、二，无附件三、四、五，并提供《天安智慧城租赁合同》及附件一、二文本1份。经质证，天安公司认为双方共同签订了租赁合同正文部分与五份附件，且合同正文中明确说明有五份附件，瓦仑特公司不可能没有看到所有附件就签订合同。为查明事实，本院依法至无锡工商行政管理局新区分局调取了瓦伦特公司的工商登记资料，内有上述租赁合同文本及五份合同附件。经质证，天安公司无异议；瓦仑特公司无异议，但坚持认为与天安公司签订租赁合同时，只有附件一、二，没有附件三、四、五。
天安公司提供收据复印件3份，分别载明：2013年3月25日，周小帅交款5000元，事由为案涉房屋租房保证金；2013年3月26日，周小帅交款6628元，事由为案涉房屋租房保证金；2013年3月6日，周小帅交款17442元，事由为案涉房屋租金。用以证明瓦仑特公司按合同约定支付了租房保证金11628元及3个月的房屋租金共17442元。经质证，瓦仑特公司对真实性无异议，但认为上述款项的性质均为租房保证金，收据上的事由系天安公司书写的且其未收到过上述3份收据。
瓦仑特公司提供无锡国家高新技术产业开发区管理委员会制订的锡高管发（2011）7号文件，证明政府对于企业给予每平方米30元的房屋租金补贴，天安公司的招商经理曾承诺帮助瓦仑特公司申请该补贴，瓦仑特公司因此才先试租案涉房屋3个月。经质证，天安公司对真实性无异议，但认为该文件中清楚载明，企业需符合一定条件并经相关部门认定后才能申请房屋租金补贴，再经相关部门审批后方才能最终获得房屋租金补贴。作为出租方天安公司有义务帮助承租企业办理相应的房租补贴申请手续，但天安公司从未承诺也不可能一定帮企业办到。故瓦仑特公司未获得房屋租金补贴系自身未达到上述文件的要求，且未得到相关部门认定，与天安公司无关。经本院进一步询问，瓦仑特公司称其得到了相关部门的认定，符合获得房屋租金补贴的条件，但无相关认定的材料，亦无其他证据证明。
庭审中，经本院询问，天安公司表示其不依据上述租赁合同第14.1条的约定主张违约金；其不要求解除上述租赁合同，并认为只要瓦仑特公司存在违约行为即可适用上述租赁合同第14.3条的约定，明确表示依据上述租赁合同第14.3条的约定主张违约金，并主张该条约定内容虽并未约定明确的违约金金额及或算方式，但根据其利息损失等核算，应按照瓦仑特公司欠付金额的20%计算违约金为20930.4元。
以上事实，有当事人陈述、案涉房屋产权证、《天安智慧城租赁合同》及合同附件一、二、三、四、五、收据、锡高管发（2011）7号文件及本院调取的瓦仑特公司的工商登记资料等证据在卷证实。
本院认为：根据本院调取的瓦仑特公司的工商登记资料，瓦仑特公司用以进行工商登记的租赁合同包含上述附件三、四、五，现瓦仑特公司主张从未看到过上述附件三、四、五，与事实不符，故本院对瓦仑特公司的该项抗辩意见依法不予采信，双方当事人之间的租赁合同内容应包含上述附件三、四、五。
发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，上述租赁合同中“本合同经双方签字盖章后生效”的约定，无论从字面还是从租赁合同全文进行解释，均无法得出要等瓦仑特公司设立之后由设立后的瓦仑特公司盖章合同才生效的意思。周小帅作为瓦仑特公司的发起人为设立瓦仑特公司与天安公司签订租赁合同，合同权利义务由设立的公司承担并无不当；范慧丽、周小帅作为发起人以上述租赁合同办理了瓦仑特公司的工商登记手续，在案涉房屋上登记设立了瓦仑特公司，瓦仑特公司也对案涉房屋进行了装修，故上述租赁合同已经由瓦仑特公司实际履行，双方当事人均表示瓦仑特公司系合同相对方。综上，关于瓦仑特公司认为上述租赁合同需瓦仑特公司盖章才生效的主张，本院依法不予支持。上述租赁合同应认定为已经生效，现天安公司要求瓦仑特公司承担合同责任，于法有据，本院依法予以支持。
关于瓦仑特公司的付款情况。天安公司提供的收据上载明的履约保证金的金额与合同的约定一致，虽瓦仑特公司认为其已经支付的29070元均为租房保证金，但瓦仑特公司对此并未提供证据予以证明，且其对天安公司提供的收据真实性并无异议，故瓦仑特公司已经支付的29070元包含租房保证金11628元及3个月的房屋租金17442元。天安公司因瓦仑特公司未按约支付房屋租金而将瓦仑特公司已经支付的保证金11628元直接冲抵瓦仑特公司应付的房屋租金，符合上述租赁合同的约定，本院依法予以支持。
瓦仑特公司已于2013年4月对案涉房屋进行了装修，即已对案涉房屋进行占有使用，此后瓦仑特公司未与天安公司解除上述租赁合同，也未将案涉房屋返还天安公司，应认定瓦仑特公司一直占有使用案涉房屋。现天安公司要求瓦仑特公司支付自2013年7月1日起至2015年5月31日止的期间结欠的房屋租金104652元，符合合同的约定，亦不违反法律的规定，本院依法予以支持。
瓦仑特公司未按约支付房屋租金，构成违约，应承担相应的违约责任。上述租赁合同第14.1条约定了关于承租方迟延支付房屋租金应支付违约金的计算方式，但因天安公司明确表示不依据该条约定主张，本院依法予以采纳。因上述租赁合同第14.3条约定的适用条件为瓦仑特公司根本违约导致天安公司解除合同的情形，而现天安公司明确表示不要求解除合同，且该条内容关于违约金的计算方式并未有明确约定，故关于天安公司要求依据上述租赁合同第14.3条的约定主张违约金的主张，本院依法不予支持。考虑到上述租赁合同中确有关于违约金的约定，但因天安公司未提供证据证明其实际损失，故本院酌定瓦仑特公司应支付的违约金为：以104652元为基数自2013年10月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：
瓦仑特公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付天安公司房屋租金104652元及违约金（以104652元为基数自2013年10月1日起至判决应支付之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2812元（此款已由天安公司预交），由瓦仑特公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。
审 判 长 严海涛
审 判 员 朱逢吉
人民陪审员 秦迪光
二〇一六年二月十七日
书 记 员 赵 蔚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：
第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。