上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第282号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司。
法定代表人孙莉华。
委托代理人朱黎亮。
委托代理人任中原。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海飞机制造有限公司。
法定代表人沈卫国。
委托代理人宋安成、胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司（以下简称飞龙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2012）闸民三（民）初字第1529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年2月27日公开开庭进行了审理。上诉人飞龙公司的委托代理人朱黎亮、任中原，被上诉人上海飞机制造有限公司（以下简称上飞公司）的委托代理人宋安成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：上海飞机制造厂系上海市闸北区场中路XXX号厂房的产权人。2009年，经工商机关核准，上海飞机制造厂更名为上飞公司。
2011年11月11日，上飞公司向飞龙公司发书面通知，主要内容为“接上海市重大工程建设办公室通知，场中路道路拓宽改造工程在年内即将实施，贵公司租借的我公司上海市闸北区场中路XXX号上飞小厨因被规划在拓宽范围内，将被部分拆除。据此，本公司将在与贵公司2010年10月28日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁时间2011年12月31日到期后，不再与贵公司续签房屋租赁合同，请贵公司在2012年1月7日前搬出租赁房屋”等。2011年12月31日，上飞公司再次向飞龙公司发书面通知，要求飞龙公司在2012年1月7日前搬出租赁房屋。因飞龙公司未搬离，上飞公司遂诉至法院，请求判令：1、飞龙公司返还场中路XXX号房屋（包括3115号220室、202室、201室的单身宿舍三间）；2、飞龙公司向上飞公司支付房屋使用费（以每月2，450元计算，从2012年1月1日起至飞龙公司实际迁出之日止）；3、飞龙公司向上飞公司支付2012年4月23日之前的电费3，617.90元、水费471.60元；4、判令飞龙公司向上飞公司支付滞纳金（以第2项诉讼请求所确定的房屋使用费为基数，从2012年1月1日起计算至飞龙公司实际迁出之日止，按照银行同期贷款利率计算）。在2013年8月8日开庭审理中，上飞公司表示，上飞公司要求飞龙公司返还的场中路XXX号房屋是指上飞公司出租给飞龙公司的上飞小厨房屋，包含飞龙公司改扩建在内的面积，以及三间自编号的单身宿舍，并放弃第3、4项诉讼请求。
原审中，飞龙公司辩称：飞龙公司同意按照每月2，450元支付租金，而不是支付使用费；上飞小厨在合同中记载的房屋面积是100平米，根据相关的凭证实际是76平方米，经评估测定，确认的建筑面积是192平方米，加上天井面积12.2平方米，面积增加是因为飞龙公司改扩建了上飞小厨，虽然这些改扩建没有办理相关手续，但是改扩建是上飞公司要求飞龙公司实施，飞龙公司至土地规划局等相关部门，土地规划局给了飞龙公司一个草图，飞龙公司在系争房屋实际经营餐饮八年，从未有任何部门对此提出过异议，因此飞龙公司改扩建的房屋性质应该有别于一般的违章建筑。故飞龙公司不同意上飞公司的返还请求；上飞公司要求飞龙公司迁让的原因是飞龙公司使用的房屋现在因为市政工程的需要拆迁，而上飞公司不愿意补偿飞龙公司。
原审中，飞龙公司反诉称，在与上飞公司签订《房屋租赁合同》长达七年的时间里，飞龙公司没有任何违反合同的行为存在。自从租赁上飞小厨起，飞龙公司对上飞小厨进行了全方位的改建和装修，安装并改建了全部的设施并添置了大量的设备，另在上飞公司的同意下，对原上飞餐厅进行了扩建，现上飞公司置国家相关动迁政策不顾，欲单方终止租赁合同，故诉请判令上飞公司赔偿飞龙公司的经济损失，包含1、按国家动拆迁的相关政策，给付飞龙公司单位职工的遣散补偿费；2、飞龙公司重新选址的搬迁补偿费；3、飞龙公司对上飞小厨装修、设备、设施安装的全部投资（金额由资产评估公司评估后确认）；4、飞龙公司对上飞小厨改建、扩大面积部分予以补偿（金额由资产评估公司评估后确认）。在2013年4月12日开庭审理中，飞龙公司将诉请2变更为：要求上飞公司提供给飞龙公司新的营业场地及注册地。在2013年8月8日开庭审理中，飞龙公司明确诉请1的数额为85万元，诉请3的数额为1，660，875元，诉请4数额的计算方式为：按照5-7万元每平方米计算192.4平方米，按照2万元每平方米计算天井面积12余平方米，扣除上飞公司的76平方米，按照每平方米2万元计算76平方米，并认为双方非简单的租赁关系，而是合伙经营或者共有关系，同时要求确认上飞小厨是上飞公司与飞龙公司的共同财产。
原审中，针对飞龙公司的反诉，上飞公司辩称，飞龙公司的反诉请求与本案没有关系；双方所签订的租赁合同于2011年12月31日到期，飞龙公司在明知合同即将到期的情况下，于2011年下半年对上飞小厨进一步装修、改建，责任应当由飞龙公司自行承担；关于上飞小厨改建、扩大面积部分予以补偿的问题，上飞公司认为飞龙公司应当提供相应的证据证明。对于飞龙公司变更的诉讼请求，上飞公司认为没有义务为飞龙公司提供新的营业场地及注册地。
原审庭审中，上飞公司提供上飞公司（出租方）与飞龙公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，《房屋租赁合同》的主要内容为，双方约定由上飞公司提供上海市闸北区场中路XXX号上飞小厨给飞龙公司作为经营餐饮使用，该房屋建筑面积共100平方米；租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，月租金2，450元（其中包括租用上飞公司单身宿舍三间，月租金100元／间）；租赁期满，出租方有权收回全部出租房屋，承租方应如期交还，承租方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向出租方提出书面意向，双方协商决定是否续签此租赁合同；如遇有国家、地方政策调整、城市规划、动拆迁等事项发生导致房屋（或场地）无法继续出租时，承租方应予配合无条件办理退租手续，于接到书面通知之日起一个月内搬离，并做好清场工作，出租方不承担任何赔偿责任。上飞公司称，场中路XXX号指上飞公司的整个厂房，《房屋租赁合同》约定的月租金2，450元，包括上飞小厨和单身宿舍三间的租金。飞龙公司称，2，450元月租金不包括三间宿舍，宿舍费用原由飞龙公司另行支付，后上飞公司不向飞龙公司收取；该《房屋租赁合同》上公章是飞龙公司的，但“孙莉华”的签名不是法定代表人孙莉华本人所签，合同上也未注明签订日期。
原审中，飞龙公司在庭审中提供2011年11月16日飞龙公司致上飞公司的回函及2006年4月12日孙莉华（乙方）与刘茉莉（甲方）的《协议》一份，回函主要内容为“2004年左右，贵厂的领导有意重新整修厂门口的招待所，希望有合作伙伴一起整修改建已经破败不堪的招待所，委托我公司代表厂方办理相关改建工程的手续，期间，厂办要求我们先接手‘上飞餐厅’，‘上飞餐厅’当时状况破烂不堪，承包经营的上飞厂的职工已不能再维持营业，我们走市政，跑规划，在得到了他们许可下，重新土建装潢，更换所有设备，厂办承诺提供全部营业执照，永久使用‘上飞小厨’，但据说出于厂部的规定，合同只能一年一续，一段时间后厂方突然要求‘上飞小厨’另开营业执照，我们只得重新增加设备，开挖隔油池，增加通排风，消防等设施。通过环保，卫生，工商，税务，消防一整套繁琐手续，将东方明珠飞龙餐饮管理公司迁到场中路XXX号，为了上飞小厨花费了大量的人力物力，按政策市政动迁应有充分的补偿，投入上飞小厨的全部资产应该全额赔偿。”等；《协议》主要内容为“上飞招待所餐厅2006年继续实行承包责任制的基础上，现承包方刘茉莉愿委托给孙莉华经营。”等。飞龙公司称，上飞小厨原承包人刘茉莉无法继续经营，在原上飞公司厂办的主持协调下转包给飞龙公司，且改扩建系经上飞公司领导同意，上飞公司因系争房屋动迁而不与飞龙公司续签合同。上飞公司称，系争房屋确实涉及到动迁，上飞公司现在还没有和动迁公司正式签订动迁协议，合同是2011年12月31日到期，动迁是在合同到期之后，所以上飞公司认为没有飞龙公司的动迁利益，即便动迁是在合同履行期间发生，根据合同约定，作为飞龙公司应当搬离，上飞公司不予补偿。
原审审理中，飞龙公司要求追加市政动迁单位为本案的当事人，并坚持要求对上飞小厨的全部投资申请估价；对上飞小厨面积进行测定。原审法院通过上海市高级人民法院，确定上海联合工程监理造价咨询有限公司（以下简称鉴定方）对上述内容进行鉴定。2013年6月26日，鉴定方出具鉴证报告，结论为：本工程建筑面积192.4平方米，天井面积12.2平方米；本工程装修工程价值30.7025万元，残值23.0269万元（不含设备费、按0.75折估列）。上飞公司认为，评估结论总体上取费较高，不具合理性。飞龙公司认为，上飞公司仅提供了不到100平方米的面积，其余上飞小厨的营业面积均由飞龙公司新建和改造，应当对建筑面积、天井面积分别作出营业面积的市场价格评估；对于上飞小厨数次装潢改建的投资总额，23万余元残值的评估明显过低，土建面积评估只局限在门面一处，遗漏了清洁间、储藏室、仓库、配料间、厕所、隔油池、化粪池、排水等隐蔽工程；装饰工程、水电工程方面遗漏了许多项目，如霓虹灯、消防设备、厨房油气分离器、排风设备等。鉴定方认为，营业面积的概念不属于鉴定方鉴定范围，现场已经过多次装修，无法确认新增建筑面积范围，另房屋房地产价值评估不属于鉴定方评估范围；地下隔油池及化粪池属于隐蔽工程，双方当事人均无法提供图纸，鉴定方无法评估；可移动的家具、家电、设备等不属于鉴定方评估范围；现场经数次装修，从现场实际情况来看，鉴定方仅能对最后一次大装修后的成果进行评估（装修时间为2011年9月），现场目测装修约七八成新，过程中的重复装修投入，鉴定方无法评估。2013年7月8日，飞龙公司再次提交书面评估申请，要求对上飞小厨的设备、设施进行评估；对上飞小厨的营业面积进行单位面积的价格评估。
原审审理中，上飞公司表示，根据双方在《房屋租赁合同》中将一个月租金作为押金的约定，现上飞公司同意按押金2，450元抵扣房屋使用费。
关于飞龙公司在2013年8月8日庭审中要求确认上飞小厨是双方共同财产的反诉请求，原审法院已向飞龙公司释明，飞龙公司提出的该主张与本案不属于同一法律关系，不能作为本案的反诉请求。飞龙公司表示，该要求属飞龙公司对于本诉诉讼请求的答辩意见。
原审法院认为：本案有以下争议焦点：一、上飞公司与飞龙公司之间是租赁关系还是合伙经营或者共有关系；二、上飞公司是否应当对飞龙公司进行赔偿。
对此，上飞公司认为，双方之间是租赁关系，租赁合同到期后，应当按照合同的约定处理，不同意对飞龙公司进行赔偿。飞龙公司则认为，本案不是单纯的租赁合同关系，上飞小厨原是上飞厂的内部食堂，后来租赁给了飞龙公司，上飞小厨从内部食堂变成现在的经营场所，飞龙公司付出了巨大的投资，上飞小厨已经无法分清哪部分是上飞公司的，哪部分是飞龙公司的，飞龙公司的部分投资利益应该得到体现，上飞小厨是双方共有或者是合伙经营，飞龙公司的动迁利益应该受到法律保护，上飞公司应该按照动迁标准赔偿飞龙公司的损失。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因双方曾签订《房屋租赁合同》，并在该合同中明确约定租赁期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止，故上飞公司认为双方存在租赁合同关系的主张，可予采信。飞龙公司所述其因对租赁的上飞小厨进行改扩建，而使上飞小厨成为双方共有或者使双方关系成为合伙经营关系的辩解意见，因飞龙公司在本案中未能提供证据证明双方存在共有或者合伙的合意，也未能提供证据证明双方存在合伙经营的事实，故对飞龙公司的上述主张，难以采纳。
鉴于双方签订的租赁合同已经期满，上飞公司要求飞龙公司返还租赁物，并支付合同期满后的房屋使用费，符合法律规定，予以支持。上飞公司要求参照合同约定租金标准（每月2450元）支付房屋使用费，尚属合理，予以准许。同时，上飞公司同意押金2，450元抵扣房屋使用费，并无不妥，予以准许。
至于飞龙公司的反诉请求，作为租赁合同期限已届满的承租人，是否能够得到相关的动迁补偿，取决于出租人与动迁单位所签订的补偿协议中所约定的补偿事项是否与承租人有关，以及相关的动迁法规及政策是否规定了承租人可享有特定的权益。飞龙公司现提出的反诉请求1，是认为其可享有相关的职工遣散补偿，而事实上，并无证据证明上飞公司和动迁部门已签订动迁协议，且协议上有针对承租人的上述特定补偿项目。因此，对于上述诉讼请求，不予支持。关于反诉请求2，鉴于租赁合同已于2011年12月31日到期，双方并没有约定合同期满后，上飞公司有提供新的经营场地和注册地的义务，故对此诉请，不予支持。关于反诉请求3、4，双方在合同中约定，如遇有国家、地方政策调整、城市规划、动拆迁等事项发生导致房屋（或场地）无法继续出租时，承租方应予配合无条件办理退租手续，于接到书面通知之日起一个月内搬离，并做好清场工作，出租方不承担任何赔偿责任。现双方所签订的租赁合同期限已经届满，飞龙公司还要求上飞公司承担赔偿责任，难以支持。
合同终止履行后，飞龙公司可以将所属的可移动设施设备物品搬离租赁房屋，现飞龙公司要求对上飞小厨的设备、设施进行评估的要求，不符合法律规定，不予准许。至于飞龙公司要求对上飞小厨的营业面积进行单位面积的价格评估，以及要求追加市政动迁单位为本案的当事人的申请，因与本案处理无关，不予准许。
据此，原审法院作出如下判决：一、飞龙公司应于判决生效之日起三十日内返还上海市闸北区场中路XXX号上飞小厨及自编号为220、202和201室单身宿舍三间给上飞公司；二、飞龙公司应于判决生效之日起十日内按每月2，450元之标准向上飞公司支付上址房屋2012年1月1日至实际返还之日的房屋使用费；三、上飞公司应于判决生效之日起十日内返还飞龙公司租房押金2，450元，该金额可与本判决主文第二项中的金额折抵；四、驳回飞龙公司的反诉请求。
原审法院判决后，上诉人飞龙公司不服原审判决，向本院上诉称：第一，被上诉人将上飞小厨租给上诉人经营使用，至今已有8年，上诉人将100平方米不到的上飞小厨改造成今天沿街对外公开经营的200多平方米的酒店是明显的事实，上诉人对酒店进行了大量的投资，进行装潢、改造、安装是众所周知的事实，一审法院予这些基本事实不顾，单纯地以租赁合同到期，而草率地支持被上诉人的诉请，是不公平的。第二，被上诉人不肯与上诉人续签已签了多次的一年一次的《租赁合同》，首先告知上诉人的理由是该址要进行市政动迁。被上诉人在动迁部门再三敦促下，坚持不肯与动迁部门签订动迁协议，目的就是为了侵占上诉人的利益。一审法院不应回避动迁这一事实，至少应当在程序上向当事人释明。如果本案审理终结，被上诉人即与动迁部门签订了动迁协议，而动迁范围又涉及上诉人范围，这必然会增加矛盾和冲突。第三，上诉人为了维护自身的合法权益，向一审法院提出了审计申请，一审合议庭经评议同意上诉人的评估请求。但一审法院在判决中认定审计与本案审理无关，是一种草率的认定。第四，上诉人对上飞小厨的改造曾向法院提交了图纸照片等相关证据，而不是像一审法院认为的未提供证据，而在审计报告质证中，被上诉人也曾表示面积确有增加，只不过对于增加多少，双方意见不一。第五，上诉人是在被上诉人强行要求的情况下将公司注册于场中路XXX号原上飞小厨地址的，因此，上诉人在一审过程中曾表述了认为双方系共同经营的意思表示，但并未对共同经营内容提起诉讼。上诉人坚持认为，这一基本事实法院在审理中应充分考虑，因为本案的确不是单纯的房屋租用案，但一审法院却没有认定该基本事实。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉请，支持上诉人的原审反诉请求，或将本案发回重审。
被上诉人上飞公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，双方的租赁合同合法有效，应该按照合同的约定来执行。现租赁合同已到期，上诉人理应迁出系争房屋。关于动迁补偿问题，双方合同中也有约定，上诉人应当搬离，被上诉人不予补偿。第二，最高院的相关司法解释中对于合同到期后装修等问题的处理有专门规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人就系争房屋签订的《房屋租赁合同》中对租赁期限的约定为自2011年1月1日起至2011年12月31日止。现合同约定的租赁期限已届满，而双方未签订新的房屋租赁合同，故上飞公司要求飞龙公司返还租赁房屋并支付房屋使用费的请求，应予支持。飞龙公司认为双方当事人之间存在共同经营的关系，但未提供充分的证据证明其主张，本院无法采信。关于飞龙公司主张的动迁补偿，根据双方租赁合同的约定，如遇动拆迁等事项导致房屋无法继续出租时，承租方应予配合无条件办理退租手续，出租方不承担任何赔偿责任。现亦无证据证明上飞公司已与动迁单位签订动迁协议，且动迁协议中包括针对承租人的特定补偿项目，故对于飞龙公司的赔偿主张，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，520元，由上诉人上海东方明珠飞龙餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年五月七日
书 记 员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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