江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2500号
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔华华，男，1986年10月26日生，，汉族，住东台市。
委托诉讼代理人：周国忠、周青，江苏周国忠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈真，男，1990年2月4日生，，汉族，住泰州市高港区。
委托诉讼代理人：孙丹，江苏金锡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱金伟，江苏双汇律师事务所律师。
上诉人崔华华因与被上诉人陈真房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2016）苏0206民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔华华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈真的一审诉讼请求，支持崔华华的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由陈真负担。事实和理由：一审法院在事实认定和法律适用上不当，1、根据三方签订的房屋转让协议第五条的约定，陈真应该在2016年9月25日之前付清25万元首付款（含定金），该条款中单独约定了首付款包含了尾款，并直接表述尾款1万元由无锡南山房产经纪有限公司（以下简称南山公司）代为保管，而未报数首付款全部由南山公司保管，根据协议第五条的前后意思表示，只能推定出陈真应该将首付款直接付至崔华华处，一审法院认定陈真应该将首付款支付至南山公司处是错误的。2、即便协议约定陈真应将首付款付至南山公司，陈真和南山公司也通知崔华华的义务，让崔华华知道首付款已经到位，否则，崔华华在未获知陈真履行先合同义务时，没有义务配合办理相应手续。但是，陈真和南山公司直至2016年10月28日也未向崔华华告知过首付款的支付信息。3、崔华华在2016年10月28日前未获知陈真支付款项的情形下，仍愿意配合办理过户手续，是崔华华诚信的表现，但因陈真当天迟到，让崔华华对陈真的诚信产生怀疑，崔华华不再等待陈真，符合常理。4、崔华华在2016年9月25日未收到首付款后，已经享有合同解除权，随时可以谅解陈真并继续履行合同，也可以随时追究陈真的违约责任，直至合同解除，一审法院认定崔华华在2016年10月28日仍到南山公司处配合办理过户手续视为放弃抗辩或合同变更，这是不当的。
陈真辩称，1、根据协议第五条的约定，首付款应该由南山公司代为保管。崔华华在出售房屋时，贷款并未付清，且无力偿还贷款，需要以陈真支付的首付款和南山公司垫资来归还银行贷款，对于这一点，崔华华在一审中也明确认可。据此，协议中约定将首付款由南山公司保管符合常理，也能够保证协议正常履行。2、陈真在2016年9月19日已经向南山公司支付了首付款，并在之后申请了银行贷款，陈真已经履行了合同义务。合同中并未约定陈真在支付首付款后应该通知崔华华，且客观上陈真与崔华华在当时也无法直接联系，无法告知。3、南山公司已经明确通知崔华华前来办理银行还贷手续，可以说明崔华华已经知道陈真的首付款已经支付到位，且崔华华在一审开庭前也从未提出过首付款应该支付给其本人，这种情况下，崔华华要求解除合同，明显存在恶意。请求驳回上诉，维持原判。
陈真向一审法院起诉请求：1、要求崔华华继续履行《无锡市房屋转让协议》、履行产权过户义务以及支付违约金11.8万元；2、诉讼费由崔华华负担。
崔华华向一审法院反诉请求：请求法院判令陈真支付违约金11.8万元，并承担诉讼费。
一审法院经审理查明事实如下：2016年8月27日，陈真与崔华华在南山公司居间介绍下签订了《无锡市房屋转让协议》，约定崔华华将其所有的坐落于无锡市惠山区绿地世纪城207-1803室房屋出售给陈真。协议约定：房屋价款为118万元；陈真于协议签订当日支付定金5万元，于协议签订30日内支付首付款27万元（含定金5万元）；首付款含尾款10000元由南山公司代为保管；双方于2016年10月8日前办理产权转让手续；若陈真未在约定时间内付款或崔华华逾期交付房屋，逾期十五日的，守约方有权要求违约方支付房屋成交价的10%作为违约金。协议签订后，陈真于2016年8月27日向崔华华支付定金5万元，于9月19日将25万元交至南山公司，南山公司出具收据，并载明收到陈真支付的“用于购买绿地207-1803室房屋部分房价款（作为房东还银行贷款使用）”。10月8日，南山公司员工汪某微信联系崔华华让其向银行预约还贷，崔华华遂与银行预约10月26日，后汪某因陈真当天没有时间遂假称陈真首付款尚未支付，要求崔华华改期至10月28日，崔华华表示同意。10月28日，崔华华按约至南山公司，后在等待陈真的过程中，崔华华离开，未再办理银行还贷及房屋过户手续。
关于首付款的支付及违约责任。崔华华称，其作为房屋的出卖方，首付款应当支付给其本人，陈真将首付款付至南山公司不属于履行了首付款支付义务。崔华华至今未收到首付款，故陈真已构成违约，应承担违约责任。
陈真、出庭证人汪某均称，根据约定首付款应支付至南山公司，届时将在崔华华、陈真、南山公司三方见证下将该首付款用于偿还绿地世纪城207-1803室房屋的银行贷款。陈真认为其已按约履行了首付款支付义务，按照合同约定，崔华华应于2016年10月8日前办理产权转让手续，但崔华华至今拒绝办理产权转让手续，构成违约，应当按照协议约定赔偿违约金11.8万元。
以上事实，有《无锡市房屋转让协议》、银行回单、收据、微信聊天记录、证人汪某的证言、当事人陈述在卷佐证。
一审法院认为：陈真、崔华华签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点关于首付款的支付及违约责任。经查，崔华华与陈真签订的《无锡市房屋转让协议》第五条明确约定，陈真应于2016年9月25日前支付首付款，首付款由南山公司代为保管。另从合同实际履行上看，崔华华在2016年10月28日前，仍在南山公司的通知下办理房屋过户手续，始终未以“陈真首付款未支付给崔华华”进行抗辩拒绝办理房屋过户手续，亦可印证陈真将首付款支付至南山公司符合合同约定。故对崔华华“首付款应支付给其本人”的辩解意见法院不予采信。陈真主张其已于2016年9月19日将25万元首付款交至南山公司，并提供南山公司出具的收据及银行交易回单予以证明，法院予以确认。陈真要求崔华华继续履行《无锡市房屋转让协议》、履行房屋产权过户义务，合法有据，予以支持。陈真已按约履行了首付款支付义务，根据合同约定，其后应由崔华华配合办理房屋产权转让手续，而崔华华至今未履行该合同义务，已构成违约。陈真根据《无锡市房屋转让协议》约定，要求崔华华支付房屋成交价的10%（即11.8万元）作为违约金，合法有据，法院予以支持。
综上，一审法院判决：一、崔华华、陈真签订的《无锡市房屋转让协议》继续履行。二、崔华华于判决发生法律效力之日起十日内协助陈真办理房屋过户手续并向陈真支付违约金118000元。三、驳回崔华华的反诉请求。
二审中，双方均未提供新证据。
二审中，陈真对一审查明的事实无异议，崔华华对一审法院查明的除“首付款含尾款10000元由南山公司代为保管”以外的事实无异议，本院对双方当事人均无异议的一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，崔华华、陈真与南山公司于2016年8月27日签订的《无锡市房屋转让协议》第5.2条约定，陈真应于签订本协议后30日内支付首期房价款人民币270000元作为购买该房屋的首付房款（包含已支付的定金）。该首付房款内是否包含尾款:√是□否，尾款计人民币10000元由南山公司保管。
以上事实，由《无锡市房屋转让协议》在卷予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然崔华华、陈真与南山公司签订的《无锡市房屋转让协议》中并未明确约定陈真应该将首付款交至南山公司，但是，崔华华为涉案房屋设定了抵押贷款，崔华华在一审中也明确表示其不需要筹集款项，而是应由陈真和南山公司一并筹集款项偿还抵押贷款，再结合南山公司中介汪某在10月8日及之后与崔华华沟通预约还贷的时间、汪某假称陈真没有支付首付款而要求将崔华华改期至10月28日，崔华华没有异议，崔华华直至10月28日去南山公司处欲前去办理还贷时仍未向南山公司或陈真询问首付款有无支付的情况，综合本案协议履行的实际情况及房屋交易习惯，应当认定陈真将首付款直接交付给南山公司符合协议约定，且崔华华最起码在2016年10月28日时已经知道陈真将已经首付款支付给了南山公司。而陈真在2016年9月19日支付了首付款，符合协议约定的期限，并未违约。此种情况下，崔华华应该按照协议约定，配合陈真办理银行还贷和房屋过户手续，而崔华华拒不办理，已经构成违约，一审法院判令崔华华继续履行房屋过户手续并向陈真支付违约金，依据充分，本院予以维持。崔华华关于陈真构成违约，其不应该履行合同并支付违约金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。
综上，崔华华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理13241元，由上诉人崔华华负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年九月二十日
书记员 徐冬晖