广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终10681号
上诉人（原审被告）：朱T，男，汉族，1975年4月28日出生，住所地：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：杨克教，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘婉静，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：龙永K，男，1977年7月24日出生，香港永久性居民。
委托诉讼代理人：刘明珠，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方H，广东广和律师事务所律师。
原审第三人：深圳市招S置业顾问有限公司，住所地：广东省深圳市。
法定代表人：何F，董事长。
委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晶，广东中安律师事务所实习律师。
原审第三人：中国建S银行股份有限公司深圳市分行，住所地：广东省深圳市。
负责人：王Y，行长。
委托诉讼代理人，马力，广东邦罡律师事务所律师。
上诉人朱T因与被上诉人龙永K、原审第三人深圳市招S置业顾问有限公司（以下简称招S置业公司）、原审第三人中国建S银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建S银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第760号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人建S银行深圳分行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人朱T上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，并严重违反法定程序，请求二审法院依法撤销一审判决第1项和第2项，依法改判为驳回龙永K的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由龙永K承担（包括但不限于一审诉讼费、保全费、二审诉讼费等）。事实与理由：
一、涉案证据《通知书》表述“中止合同事项及相关权利和义务”，一审法院将该表述推定理解为“涉案合同解除，权利义务终止”属认定事实错误。首先，“中止”这一用语，根据我国法律体系中诸多规定来看，均表示的是“暂时停止”的意思，因此，在法律上已有明确规定的概念，不应理解为其他含义，应认为是暂时停止合同事项及相关权利和义务。其次，本案作出通知书的背景是因为朱T误以为贷款审批可能会遇到障碍（实际上障碍并没有真正产生），而发出的中止合同履行的意思表示。当时，朱T已经监管了首期款688元，仅等待银行对贷款申请进行审批，基本履行了全部合同义务；并且330新政后，房价大幅攀升，朱T作为买受人，不可能轻易解除合同。再结合该通知全部内容，全文中没有一句话明确表达的是解除合同。在6月3日发出中止通知书，随后在得知贷款意向书已出的情况下，就立即于6月5日委托律师发函告知龙永K合同继续履行，足以体现朱T购房的诚意以实现合同目的的意思表示。因此，“中止”一词并非笔误，应理解为暂时停止履行合同的意思。二、退一步，即使按照一审判决的理解，该通知书也只能认定为是朱T向龙永K表达终止权利义务的意向，最多只能理解为朱T向龙永K所发的终止权利义务的要约邀请或者要约，希望龙永K能和朱T进一步协商解决终止合同事宜或者希望龙永K同意朱T的要求。但是，该要约邀请或者要约在龙永K向朱T发出解除合同的要约或者承诺前朱T已经因为履行合同的障碍不存在（贷款银行已经出具贷款意向书）而通过律师函的方式撤回要约邀请或者要约，要求继续履行合同，因此，合同应该继续履行，一审法院适用法律错误。三、一审诉讼过程中，龙永K在判决结果不明朗的情况，恶意将房产转让给他人，明显可以看出龙永K是担心涉案房产被强制过户，而采取的阻止强制过户的做法，从中可以看出龙永K想方设法解除合同是因为去年330房产新政实施后，南山区房价大幅攀升，截止到本案开庭时，该房产大约涨到3800万元。同时也可以看出龙永K存在明显的违约故意。四、一审法院审理过程中朱T申请调查取证，但一审法院不予调取，一审开庭后朱T提交新的证据二审法院也不予安排质证，一审诉讼中当朱T发现龙永K将涉案房产一房二卖转让给他人后，由于法律上履行不能，朱T向一审法院申请变更反诉请求，但一审法院未作出任何回应，及一审中朱T按法律规定申请财产保全并提供担保公司保函，但一审法院不予保全。以上诸多程序明显存在违法的情况，应该发回重审。
二审期间，朱T补充其上诉理由称，朱T具备购房资格，其名下没有其他房产可供居住，并有足够资金购买该房产，同时朱T与龙永K签订居间合同的时间是2015年3月31日，是去年330房产新政实施的第一天，签订合同后，房价大幅上涨，涉案房产的房价截止到龙永K将房产转让给案外人时，市场价约为4000万元，从主客观看，朱T没有违约的主观动机。合同未能履行的原因是龙永K拒不协助履行相关担保手续，且一审诉讼过程中，龙永K于一审判决之前，将涉案房产转移至案外人名下，恶意制造涉案合同无法履行的法定条件，造成朱T一审要求继续履行合同的诉讼请求无法得到法院支持。可见，龙永K一直恶意阻绕朱T履行合同。即使朱T发出的通知书，按一审法院理解为解除通知书，因朱T不具有法定解除权和约定解除权，其发出的通知书在法律上不具有解除合同的法律后果，最多只能认为是协商解除合同的要约。结合龙永K提供的朱T出具通知书当天的录音和龙永K2016年6月8日发出的律师函，律师函中表示朱T曾单方要求解除房地产买卖居间合同及口头提出赔偿龙永K30万元的方案，但是其不同意朱T的方案，朱T因贷款可能会遇到障碍，与龙永K协商解除合同，事实上，障碍并未真正产生，曾提出以30万元解除合同的方案，即解除合同的要约，但是龙永K不同意朱T解除合同的方案，因此，在龙永K不同意朱T方案的情况下，朱T的行为不能达到解除合同的效果，对于朱T提出以30万元解除合同的方案，龙永K有三种选择，一是要么接受朱T的方案，二是拒绝朱T的方案，三是向朱T提出解除费更高的解除邀约。在龙永K向朱T提出要以合同成交价20%协商解除合同的情况下，朱T的协议解除方案邀约即失效。更何况在龙永K没有对朱T的协议解除要约作出承诺的情况下，朱T已通过电话或律师函的方式撤回了邀约，朱T和龙永K签订的房地产居间买卖合同自始至终没有解除，龙永K也不具有解除权解除合同。
被上诉人龙永K辩称，一、一审法院认定涉案通知书中的“中止合同事项及相关授权和义务”应理解为“涉案合同解除，合同权利义务终止”，属于认定事实清楚适用法律正确。第一，从文义角度分析，该通知书所表达的为朱T单方解除涉案合同的意思表示。第二，龙永K提交的视频及录音内容证明了朱T单方解除合同并提出赔偿的内容，与通知书相互印证。第三，无论是因何种原因造成通知书出现笔误，均不影响通知书所表达的朱T单方违约解除合同、明确表示不履行合同的意思表示。第三，朱T是因向银行虚报涉案房产成交价及提供虚假资料导致无法获得贷款导致无法继续履行合同。二、事实上，涉案合同的各方在朱T单方解除合同、明确表示不履行合同当日起即已终止履行合同，朱T也已明确提出赔偿龙永K，即各方的行为表明涉案合同实际上已解除。且因朱T根本违约行为，龙永K享有依法及约定解除权，已于2015年6月8日发出律师函明确要求朱T在合同解除后按约定支付违约金，朱T于2015年6月9日收到上述函件，自此合同已解除，一审法院认定2015年6月9日为合同解除之日应属认定事实清楚，适用法律正确，而朱T作为违约方，无权要求继续履行合同，故朱T将涉案通知书、律师函等歪曲理解为所谓的要约、要约邀请、要约撤回等，主张合同应继续履行，没有任何事实及法律依据。三、朱T于单方解除合同后又提出继续履行合同，其真正目的明显为逃避承担违约责任，而龙永K在朱T明确表示不履行涉案合同主要债务且龙永K也行使了法定及约定的解除权后，有权处分涉案房产，合法合理，不构成任何违约。四、朱T主张一审法院存在程序违法情形，要求将本案发回重审，没有任何事实及法律依据。
原审第三人招S置业公司述称，认可一审查明的事实，恳请依法裁判。
原审第三人建S银行深圳分行书面述称，涉案房产已抵押给建S银行深圳分行，并已办理了抵押登记。请求法院对案件审理时依法保证建S银行深圳分行的抵押权，建S银行深圳分行也就依照法院判决履行相应的义务。对于双方提交的证据，除了对产权信息单予以确认外，其他证据不发表质证意见，以法院认定为准。
龙永K向一审法院起诉请求：1、确认编号为ZRNo.1407072的《房地产买卖居间合同》已解除；2、朱T向龙永K支付违约金人民币4176000元（应付违约金总额为5176000元，已收的人民币100万元定金冲抵相应金额的违约金，实际应支付违约金为人民币4176000元）；3、朱T承担本案所有受理费、保全费。
朱T向一审法院反诉请求：1、龙永K继续履行《房地产买卖居间合同》；2、龙永K向朱T支付逾期履行违约金（以房产转让成交价为基数按日万分之五支付，从2015年6月9日起算至龙永K履行日止，暂计为人民币50万元）；3、本案诉讼费用由龙永K承担（含受理费、保全费等）。庭审中，朱T对反诉诉讼请求第一项作出补充：1、龙永K协助朱T重新办理首期款监管手续，及申请按揭贷款手续；2、龙永K自行办理赎楼手续，并办理注销抵押登记手续；建S银行深圳分行协助办理注销抵押登记；3、龙永K待银行出具贷款承诺函且将涉案房产赎出后两个工作日内协助朱T办理产权转移登记，将涉案房产过户登记至朱T名下；4、龙永K于收到全部房款（不含交房保证金）的次日前，将房产交付给朱T，并协助朱T办理水电、燃气网络等设施的过户手续。
一审法院经审理查明：位于深圳市南山区工业四路半山HJ兰溪G（二期）3B栋B-20C（以下简称涉案房屋）的产权于2012年9月18日核准登记在龙永K名下，产权为100%，房产证号为深房地字第××。
2015年3月31日，龙永K（委托人、买方）与朱T（委托人、卖方）、招S置业公司（居间方）签订《房地产买卖居间合同》(编号：1407072)一份，约定：卖方将涉案房屋以2588万元的价格转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10内(含当日)出具全权公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续(包括配合签署相关文件等)。卖方不得通知欠款银行及(或)担保公司及(或)其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。本次转让买方应向卖方支付的定金为100万元，买方在签署本合同时向居间方交购房保证金4万元，若卖方签署本合同，则买方授权居间方将已交纳的购房保证金交卖方以定金名义签收。如买方已交纳的购房保证金不足以支付本合同约定的定金，则买方应在签署本合同之3日内补足定金之余款96万元至居间方处，卖方应于上述期限届满之日起1日内到居间方处以定金名义签收该款，卖方逾期未签收的，仍视为定金已交付给卖方。定金98万元由卖方托管在居间方处，待卖方出具全权公证委托书并将委托书原件交至居间方处后领取，居间方已告知此方式的风险，买卖双方均予接受，定金2万元由卖方作为交房保证金交居间方托管，待卖方交房完毕并结清本合同约定的各项费用后，由居间方转付卖方。买方应在2015年5月31日前将首期房款688万元存放于买方按揭银行监管，首期款金额以银行批准为准，卖方须配合办理监管手续、签署所有文件，该款项由银行根据协议支付给卖方。1800万元为按揭款，由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方，卖方应在约定的应付首期房款之日起3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，卖方须配合提交签署申请按揭贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产原件并注销抵押登记之日）起2个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《深圳市二手房买卖合同》等相关资料，收文回执原件由居间方保管。违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失等，违约方应赔偿的守约方损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益。买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过2日（不含2日)，卖方有权单方解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方逾期支付首期款或剩余房款或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05％的标准向卖方支付违约金，逾期超过10日（不含10日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除本合同、将房产另行出售，同时有权选择没收买方已付定金，或要求买方支付相等于该房产总价款20%的违约金；买方未按本合间约定支付房产转让的税费、领取《房地产证》、办理抵押登记手续、其他事项，每延迟1日办理，即应按该房产总价款每日0.05%的标准向卖方支付违约金。卖方未按本合同约定期限出具全权公证委托书、交付房地产证原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清费用、其他事项，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金；如卖方逾期出具全权公证委托书，或逾期交付房地产证原件，或逾期签收定金，或逾期申请房地产转移登记，超过10日(不含10日)，或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，买方有权单方解除本合同，同时有权选择要求卖方双倍返还定金，或要求卖方支付相等于该房产总价款20%的违约金。补充条款注明：买卖双方同意自签署本合同之日起买方在2个工作日内落实银行贷款手续，如由此引起的买方贷款不到本合同约定的金额，买卖合同双方友好协商解决；以及其他条款和内容。
当日，朱T在招S置业公司处刷卡支付4万元，龙永K出具收款收据确认收到上述保证金；2015年4月2日，朱T在招S置业公司处分别刷卡12万元、48万元，龙永K出具收款收据确认收到上述保证金共计60万元；2015年4月3日，朱T在招S置业公司处刷卡支付36万元，龙永K出具收款收据确认收到上述保证金。三份收款收据均载明：卖方对保证金以定金名义签订托管协议之后，买方所交保证金自动转为定金。
龙永K与招S置业公司先后于2015年3月27日、2015年4月3日签订《业主定金证明及托管协议》各一份，分别约定将朱T交的定金2万元、96万元托管于招S置业公司处。
2015年4月7日，龙永K出具公证委托书办理涉案房产的赎楼手续。同日，招S置业公司将龙永K托管的定金98万元转账支付给龙永K。尚有定金2万元在招S置业公司处。
龙永K（卖方、甲方）与朱T（买方、乙方）、招S银行（监管方、丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定涉案房屋的二手楼交易资金688万元托管于丙方的监管账户。2015年5月27日，朱T向双方指定监管账户转账支付剩余首期房款688万元。
2015年6月3日，朱T出具《通知书》，载明：“现买方朱T先生与龙永K先生有关房地买卖合同（合同编号为ZR1407072）停止一事，现告知居间方与卖方龙永K先生通知如下：买方因资金以及银行申请贷款事宜无法继续履行合同事宜，中止合同事宜及相关权利和义务，特此告知。”
2015年6月5日，朱T委托的律师刘亚J向龙永K、招S置业公司、龙永K委托赎楼的担保公司通过EMS寄发《律师通知函》，称由于银行贷款过程中出现一些波折，6月3日朱T在与龙永K及居间方磋商过程中签署了一份中止履行合同通知书，但该通知书签订后朱T仍积极与银行沟通，现银行工作人员已向朱T表示可以发放贷款，但需要龙永K协助出具保函，继续完成贷款审批手续。龙永K拒收该函件，招S置业公司及龙永K委托赎楼的担保公司签收函件。
2015年6月8日，龙永K委托的律师方H向朱T出具《律师函》，称朱T于2015年6月3日单方面要求解除《房地产买卖居间合同》的行为构成根本违约，龙永K不同意朱T口头提出的赔偿龙永K30万元的方案，要求朱T按照合同约定支付龙永K相等于涉案房产总价款20%的违约金。
2015年6月11日，朱T委托的律师刘亚J向龙永K回函，称朱T从未解除与龙永K签订的《房地产买卖居间合同》，朱T委托其于2015年6月5日向龙永K、居间方、以及龙永K委托的担保公司各发送了一份律师函通知龙永K继续履行合同，合同已于2015年6月6日起继续履行。
2015年6月19日，龙永K委托的律师方H向朱T回函，称：2016年6月3日，招S置业公司收到朱T单方解约通知书，于当日通知担保公司退回龙永K提交的全权公证委托书等资料，并于收到担保公司退回的全权委托公证书等资料后已于2015年6月4日退还给龙永K；合同既已解除，龙永K不同意继续履行合同，朱T应按合同约定承担违约责任。
朱T提交落款日期为2015年6月3日的《招S银行贷款意向书》复印件一份，拟证明银行向龙永K的代理人深圳市融安融资担保有限公司发出贷款意向书，表明贷款审批已经有了初步结果，只需龙永K委托的担保公司协助办妥银行所要求的各项相关担保手续即可。龙永K、招S置业公司对该证据真实性不予认可。
一审法院认为，龙永K、朱T签订的《房地产买卖居间合同》(编号：1407072)是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
本案的争议焦点在于对朱T2015年6月3日出具的《通知书》如何理解。对此，一审法院分析如下：首先，当事人对合同条款的理解有争议的，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条作出了“应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定。本案中，朱T对于通知书内容表述不明致使龙永K、朱T双方产生理解上的分歧时，应当依据通知书的文义、交易习惯、公平合理及诚实信用的原则来解释，按照一般第三人处于相同境地的理解及判断。该《通知书》中出现“有关房地产买卖合同停止”、“买方因资金以及银行申请贷款事宜无法继续履行合同事宜”表述，亦有“中止合同事项及相关权利和义务”表述，综合考量，应当理解为涉案合同解除，合同的权利义务终止为宜，而非朱T所认为的“中止”，“中止”应系朱T在起草该《通知书》时的笔误。其次，即使朱T出具该《通知书》的目的是变更涉案《房地产买卖居间合同》的履行期限，亦需要当事人双方协商一致。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”朱T未与龙永K协商确认，仅出具《通知书》以“中止”涉案《房地产买卖居间合同》的合同事项及相关权利和义务，无事实和法律依据。再次，本案朱T明确表示不履行主要债务，亦构成合同的法定解除，龙永K可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案朱T明确表示“有关房地产买卖合同停止”、“买方因资金以及银行申请贷款事宜无法继续履行合同事宜”、“中止合同事项及相关权利和义务”，表明朱T无法在合同约定的履行期限内完成合同约定的申请按揭贷款这一主要义务，构成合同的法定解除，龙永K可以解除合同。综上，龙永K为守约方，享有合同单方解除权。朱T称合同未能继续履行的原因是由于龙永K拒不协助履行相关担保手续，无相关证据佐证，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。龙永K提交的律师函显示，其已于2015年6月8日向朱T发函表示解除合同，朱T委托的律师回函确认于2015年6月9日收到上述函件，一审法院确认以2015年6月9日为合同解除之日。
关于龙永K要求朱T支付20%违约金的主张，一审法院以龙永K的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对朱T应付违约金数额予以调整，从而确定朱T向龙永K支付100万元的违约金。
对于朱T要求继续履行合同、支付违约金的主张，无相关事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
建S银行深圳分行经一审法院传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决:一、确认龙永K与朱T双方于2015年3月31日签订的《房地产买卖居间合同》(编号：1407072)于2015年6月9日解除；二、朱T应于本判决生效之日起十日内支付龙永K违约金人民币100万元（其中，龙永K所收朱T支付的定金人民币98万元，不予返还；另人民币2万元现托管于深圳市招S置业顾问有限公司处，由深圳市招S置业顾问有限公司代为返还龙永K）；四、驳回龙永K的其他诉讼请求；五、驳回朱T的全部反诉请求。本诉案件受理费40208元，保全费5000元，由龙永K负担34382元，朱T负担10826元；反诉案件受理费86850元，由朱T负担。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）一审法院2015年11月23日庭审中，朱T作为反诉人未变更反诉请求。
（二）朱T、龙永K均确认的2015年6月3日的视频对话内容如下：朱T：“或者呢，你们拿标准范本过来，我签、写上签字，因为这个东西你们应该有吧……”
夏留香（招S置业公司员工）：“不，这个首先是由你单方面提出，这个就是说，因为你这个资金问题或其他什么问题导致现在就是不购买这个房子了，而不是说我们来出这个东西的，首先这个程序是这么走的。然后说，至于你……你太太刚刚念的那个就是关于这个赔偿问题，这个只是你们单方面一个原因给卖方提出的一个赔偿的方案，至于卖方同不同意，他们也是在商量当中……就是说至于你们（卖方）以后想怎么赔偿，也是根据合同进行到什么程度，你们去怎么要求买方怎么赔偿，这都是一个商议的过程。所以说，今天可能这个解约的协议是没办法签的……”
（三）龙永K确认，涉案房产已由其转让给案外人。
本院认为，本案二审争议的焦点为房屋买卖合同履行过程中违约方的确定。朱T于2015年6月3日出具《通知书》称就双方房地产买卖合同停止一事，通知居间方及龙永K，无法继续履行合同、中止合同。虽然朱T称此处《通知书》的内容仅是暂时中止合同，并非是要求解除合同或终止履行，但是该《通知书》既使用了“中止”一词也使用了“停止”一词，即表达了终止履行的意思，同时结合2015年6月3日的视频内容可知，朱T提出不购买涉案房产，因此其《通知书》中表达的是终止合同履行的意思。朱T单方面明确表示不履行合同，构成根本违约，龙永K可以解除合同。而根据2015年6月3日的视频内容，朱T一方提出了对龙永K进行补偿的方案，龙永K未同意。因此，双方已涉及具体的赔偿方案，仅是赔偿方案未能达成一致，而并未对合同是否解除存有异议，朱T出具的《通知书》实际也确认了合同不再履行的事实，故双方的《房地产买卖居间合同》因朱T的违约于2015年6月3日解除，原审判决确认的合同解除时间不当，本院予以纠正。合同解除后，朱T已不能撤回其单方解除合同的《通知书》，朱T请求判令龙永K继续履行合同无事实和法律依据，本院不予支持。并且，合同因朱T违约解除，朱T应承担相应的违约责任。考虑到朱T已支付定金、进行了首期款资金监管，且2015年6月3日出具《通知书》的行为也属于预期违约，两天后也即表达了要继续履行的意思表示，而龙永K此后另行出售了涉案房产，也无证据证明其因此受到损失，因此，原审判决确定朱T支付的违约金过高，本院依据双方的过错程度、损失、履行阶段等因素酌定朱T向龙永K支付违约金50万元。龙永K已收取朱T定金100万元，合同已解除，为避免诉累，龙永K应将定金100万元返还给朱T。
综上，朱T的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第760号民事判决第五项；
二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第760号民事判决第四项；
三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第760号民事判决第一项为：确认龙永K与朱T双方于2015年3月31日签订的《房地产买卖居间合同》（编号：1407072）于2015年6月3日解除；
四、变更广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第760号民事判决第二项为：朱T应于本判决生效之日起十日内向龙永K支付违约金50万元；
五、龙永K应于本判决生效之日起十日内向朱T返还定金100万元（其中2万元托管于深圳市招S置业顾问有限公司处，由深圳市招S置业顾问有限公司返还朱T）；
六、驳回龙永K的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费、保全费共计172266元，由朱T负担109450，由龙永K负担62816元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。