江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民初字第0384号
原告陆霏。
委托代理人张同林。
被告无锡三阳银辉房地产开发有限公司。
委托代理人钱志伟、李叶清。
原告陆霏与被告无锡三阳银辉房地产开发有限公司（以下简称银辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月30日受理后，于同年9月20日作出（2011）崇民初字第0765号民事裁定书，裁定驳回陆霏的起诉。陆霏不服该裁定，上诉至无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）。无锡中院于同年11月8日作出（2011）锡民终字第1125号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。陆霏不服该裁定，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年12月11日裁定指令无锡中院再审。无锡中院于2013年3月15日作出（2013）锡民再终字第0006号民事裁定书，裁定撤销（2011）崇民初字第0765号民事裁定书、（2011）锡民终字第1125号民事裁定书，同时裁定本案由本院继续审理。本院依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告陆霏的委托代理人张同林，被告银辉公司的委托代理人钱志伟均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告陆霏诉称：2007年4月24日，其根据银辉公司发布的无锡市摩天360大厦销售广告和宣传资料，经银辉公司销售人员严茹洁引领，参观了摩天360大厦的配套设施及待售商品房。当日，其决定购买无锡市人民中路123号摩天360大厦919室房屋，并签订了商品房买卖合同。其入住后，常在该大厦一至五层的大堂、餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、舞蹈室等服务场所休闲、娱乐和接待客户。但几个月后，银辉公司便取消上述配套服务设施，将大厦一至五层出租给无锡三阳百盛广场有限公司开办商场，给其生活带来诸多不便。其认为，银辉公司通过发放楼书、大楼平面图、物业手册及刊登广告的方式，承诺摩天360大厦内有一层有具备休息接待使用功能的豪华大堂、二至五层有餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池，该承诺应为双方买卖合同的内容。现银辉公司取消该些设施，构成违约，造成了其房屋价值的贬值，应承担违约责任。另外，建设单位应按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，故要求银辉公司披露、确认物业用房。综上，请求判令：一、银辉公司继续履行商品房买卖合同，按照无锡三阳城市花园竣工图纸、摩天360楼书、摩天360无锡市银辉物业手册恢复摩天360大厦一层大堂的休息接待使用功能、二至五层的餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池。若不能恢复，则要求银辉公司赔偿其损失20万元；二、银辉公司披露、确认无锡市人民中路123号摩天360大厦的物业用房的位置、面积。
被告银辉公司辩称：无锡市摩天360大厦内有多个门牌号，其中的人民中路121号房屋登记在其名下，其有权使用该房屋。该房屋二至五层从未进行装修，从未存在陆霏所称的设施，现已出租给百盛公司。陆霏购买的房屋位于无锡市人民中路123号，该房屋一楼现在有豪华大厅，可用于休息接待，六楼设有健身房、乒乓室，大厅可兼作茶室、咖啡屋、棋牌室，该层还设有小影院，可兼作卡拉OK厅，餐厅位于48层。摩天360大厦内现无美容中心、舞蹈室、游泳池，按摩房。陆霏提供的物业手册是物业公司发放的，其发放的楼书、宣传手册、平面图均不能作为商品房买卖合同内容。双方买卖合同已经履行完毕，其未违约，陆霏无权要求其恢复设施或赔偿。摩天360大厦人民中路123号的物业用房及面积为：1、物业管理处办公室位于B807，78平方米；2、档案仓库位于8楼，4.50平方米；3、物业仓库位于7楼，4.50平方米；4、工程维护部位于10楼，74平方米；5、消防控制中心位于负1楼，13平方米；6、智能控制中心位于1楼，45平方米；7、更衣休息室位于负2楼，20平方米；8、清洁绿化室位于34楼，6.50平方米；9、清洁绿化人员更衣休息室位于负二楼，34平米；10、其他更衣室位于负2楼，15平米。其已披露、确认上述物业管理用房的位置、面积。综上，请求驳回陆霏的诉讼请求。
经审理查明：本市摩天360大厦内分别由无锡市人民中路121号（含121-A号、121-B号、121-2A号、121-3A号、121-4A号、121-5A号）、121-1号、123号、125号房屋组成。其中121-1号房屋登记在蔡惠珠、黄耀清名下，人民中路121号房屋登记在银辉公司名下，人民中路125号房屋登记在张锡岗、朱耀中名下。该大厦项目设计的原功能设置安排为：1-4层为大堂、商业（银行证券）、餐饮用房，5层为会所，用于商务、健身、娱乐等；其中1层有大堂、办公门厅等，2-4层有酒吧、餐厅等，5层有游泳池、茶室、健身房、娱乐室、洗衣店、美容厅等。
银辉公司销售摩天360大厦房屋时，在楼书、平面图、宣传册及报纸广告等宣传资料中，以图片、文字说明等形式宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。2007年4月24日，陆霏与银辉公司签订《商品房买卖合同》，购买了摩天360大厦的无锡市人民中路123－919号房屋，用途为住宅，建筑面积73.76平方米，总价款112万元。2011年6月30日，陆霏诉至本院。
另查明：摩天360大厦一至五层现不存在银辉公司在上述楼书、平面图、宣传册及报纸广告中宣传的相关设施，该大厦的人民中路123号1层为写字楼大堂，6层设有健身房、乒乓室、影像室，6层大厅内放置了几对茶几、靠椅，48层西餐厅已不经营。
诉讼中，陆霏为证明其房屋价值的贬值情况，申请本院对无锡市人民中路123－919号房屋在摩天360大厦有具备休息接待使用功能的一楼豪华大堂的、二至五楼的餐厅、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK厅、舞蹈室、室内游泳池的情况下与现状的情况下的价值差额进行评估。经本院咨询，22家评估机构均回复无法评估。
以上事实，有楼书、平面图、宣传册、报纸、《商品房买卖合同》、（2009）崇民一初字第55号民事判决书、现场勘察笔录、照片以及当事人的陈述等证据在卷作证。
本院认为：陆霏与银辉公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反、法规的规定，合法有效，双方应按约履行。银辉公司通过发放楼书、平面图及发布广告，对摩天360大厦配套设施的功能和位置作了具体说明，这些设施的存在符合部分购房者的需求，会提升待售商品房对潜在购房者的吸引力，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响。因此，银辉公司在楼书、平面图及广告中关于摩天360大厦设施的宣传应当视为商品房买卖合同内容，银辉公司应当履行相应的义务，提供相应的设施。现摩天360大厦内并无上述设施，银辉公司构成违约。
关于陆霏要求银辉公司按照竣工图纸、楼书等材料恢复摩天360大厦一至五层相关设施的诉讼请求，因设施原状无法明确，且恢复费用高、不适于强制履行，故对该请求本院不予支持。陆霏因上述配套设施的缺失，无法获得购房时期待的居住品质和良好感受，其民事权益受到了侵害，应得到相应的赔偿。但因房屋贬值损失无法评估，陆霏要求银辉公司赔偿20万元的请求缺乏依据，本院结合陆霏权益受损及银辉公司违约的情况，酌定银辉公司赔偿陆霏22400元。陆霏关于披露、确认物业用房的请求已在诉讼中实现，对此本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、无锡三阳银辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陆霏22400元。
二、驳回陆霏的其他诉讼请求。
诉讼费4300元由陆霏负担3820元，无锡三阳银辉房地产开发有限公司负担480元。该款已由陆霏预交，无锡三阳银辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接给付陆霏。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 诸庆文
代理审判员 吴 伟
人民陪审员 胡敏奇
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 李绥栋
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。