福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1392号
原告魏景成，男，1971年9月2日出生，汉族，个体户，住福建省永安市。
原告苏美妹，女，1971年12月15日出生，汉族，个体户，住福建省永安市。
二原告委托代理人熊长江，福建商通律师事务所律师。
被告陈银珠，女，1974年2月1日出生，汉族，农民，住住永安市。
被告林盛智，男，1974年2月1日出生，汉族，个体户，原住永安市。
被告洪丽香，女，1977年12月8日出生，汉族，个体户，原住永安市。
被告林建国，男，1950年9月18日出生，汉族，农民，住永安市。
被告郑明卿，女，1952年2月4日出生，汉族，农民，住住永安市。
被告林文强，男，1991年6月26日出生，汉族，学生，住永安市。
被告洪丽香、郑明卿、林文强委托代理人林盛智，系三被告近亲属。
原告魏景成、苏美妹与被告林盛智、洪丽香、陈银珠、林建国、郑明卿、林文强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月21日受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏景成及其委托代理人熊长江、被告林盛智、陈银珠、林建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏景成、苏美妹诉称，2012年5月1日被告林盛智、洪丽香、陈银珠以及被告陈银珠的亡夫林卫华将其所有的座落于永安市西洋镇新昌路81号房屋第三层转让给原告，双方签订了《房屋转让协议书》。合同签订后，原告将房屋转让款300000元支付给被告，被告遂出具收条一份。原告接收房屋后对该房屋进行的装修。2013年10月份，原告办理房屋产权变更登记手续时发现，该房屋系建在集体土地上，不能转让。此外，被告陈银珠尚欠他人借款未还，该套房屋现已被永安市人民法院强制执行，被告无法继续履行合同。为此，原告要求被告返还购房款和装修款共计320000元，但被告一直拒绝返还。因被告林建国、郑明卿、林文强系林卫华的法定继承人，根据《继承法》之规定，其依法应在继承林卫华遗产范围内承担还款责任。综上所述，被告所转让的该房屋已无法履行，故请求贵院依法解除原告与被告双方所签订的《房屋转让协议书》；判令被告林盛智、洪丽香、陈银珠共同连带返还原告购房款叁拾万元，房屋装修费贰万元共计320000元；被告林建国、郑明卿、林文强在继承林卫华遗产范围内承担还款责任。
被告林盛智辩称，被告陈银珠与林卫华（已故）尚欠原告借款本息合计230000元，因二人缺乏还款能力，遂将讼争房屋的第三层转让给原告予以抵销债务。讼争房屋系一幢五层楼建筑，在建成后被告林建国、林盛智与林卫华对该房屋的权属划分进行了约定，即：第一、二层归林盛智所有；第三、四层归林卫华所有；第五层归林建国所有。林卫华、陈银珠处分属于他们的第三层房屋，与其他被告均无关系，依法应当驳回原告对其他被告的诉讼请求。因讼争房屋系登记为林卫华与林盛智共同共有，原告为顺利办理房屋产权变更登记手续，于2012年5月11日到厦门要求被告林盛智、洪丽香在《房屋转让协议书》上签字，并出具收条一份。此外，原告并未对讼争房屋进行装修，故原告所称装修费用20000元不属实。
被告陈银珠辩称，原、被告之间签订的《房屋转让协议书》与被告林盛智、洪丽香无关。因其与林卫华尚欠原告魏景成借款本息合计230000元，因缺乏还款能力，遂将讼争房屋第三层作价300000元转让给原告用于抵债。双方约定：其中150000元购房款予以抵销尚欠原告的230000元借款，剩余80000元由其另外出具借条一张；其中100000元由原告代其与林卫华偿还拖欠银行的贷款；剩余50000元以现金形式支付。被告林盛智、洪丽香为保障原告顺利办理房屋产权变更登记，按原告要求在《房屋转让协议书》和《收条》上签名，实际未收取原告任何购房款。此外，原告并未对讼争房屋进行装修。
被告林建国辩称，林卫华与被告陈银珠缺乏偿还原告借款的能力，遂将此二人所有的第三层出卖给原告，该行为与被告林盛智、洪丽香无关。
被告洪丽香、郑明卿、林文强未发表答辩意见。
经审理查明，被告陈银珠及其亡夫林卫华尚欠原告魏景成借款本息合计230000元，因二人缺乏偿还能力，故双方协商以座落于永安市西洋镇新昌路81号房屋第三层转让给原告予以抵消债务。2012年5月11日，原告魏景成与被告陈银珠及其亡夫林卫华、林盛智、洪丽香在厦门市签订《房屋转让协议书》一份，双方约定：“一、甲方（林盛智、洪丽香、林卫华、陈银珠）自愿将座落于永安市西洋镇新昌路81号房屋的第三层转让给乙方（魏景成、苏美妹）。二、转让房屋产权面积为129.5平方米（房屋所有权证号：永房权证字节200064**号）。三、房屋转让费人民币叁拾万元整。乙方应当于本协议签订之日付清给甲方。四、甲方应于乙方付清房屋转让费之日，将房屋交付给乙方使用。五、甲方应确保转让的房屋无产权争议，否则甲方应返还转让费人民币叁拾万元整。并承担支付房屋室内装修费，（装修费人民币贰万元整）六、本协议签订后，如因国家政策原因造成不许转让，甲方应返还购房款叁拾万元整。……”同日，林卫华、被告陈银珠、林盛智、洪丽香出具《收条》一张，载明：“兹收到魏景成、苏美妹房屋转让款人民币叁拾万圆整，以此为据。”并在该收条上签字。《房屋转让协议书》签订后，原、被告同意以购房款150000元抵销林卫华、被告陈银珠尚欠原告的借款本息230000元，结算后被告陈银珠针对剩余借款80000元重新出具借条一张；原告将购房款100000元按林卫华、陈银珠的指示存入中国邮政储蓄银行偿还二人所欠贷款，剩余购房款50000元以现金形式交付林卫华、陈银珠。被告陈银珠及其亡夫林卫华将讼争房屋交付原告使用，原告至今未对讼争房屋进行装修。
另查明，永安市西洋镇新昌路81号房屋的所有权人登记为林盛智、林卫华所有，该房屋于2011年9月21日被永安市人民法院依法查封。
再查明，林卫华与被告陈银珠系夫妻关系，林卫华于2012年9月14日病逝。被告林盛智系林卫华胞弟，与被告洪丽香系夫妻关系。被告林建国系林卫华父亲、被告郑明卿系林卫华母亲、被告林文强系林卫华与被告陈银珠的婚生子。
本案争议的焦点及本院对争议的分析认定：
原告魏景成、苏美妹是否将购房款300000元支付完毕。
原告魏景成、苏美妹认为，其与被告林盛智、洪丽香、陈银珠及其亡夫林卫华签订《房屋转让协议书》时，双方已经就购房款150000元抵销陈银珠、林卫华尚欠原告230000元中相应数额的债务达成合意，原告亦将借款本息合计230000元的借条销毁、就余款80000元重新出具借条。因此，应当认为原告将该部分购房款交付完毕。其余购房款100000元按陈银珠、林卫华的指示存入中国邮政储蓄银行偿还二人所欠贷款，剩余购房款50000元以现金形式交付。因此，原告已经将全部购房款300000元支付完毕。
被告林盛智、洪丽香认为，因被告陈银珠及其亡夫林卫华尚欠原告借款本息230000元，无力还款遂将讼争房屋第三层作价300000元转让给原告，原告系与被告陈银珠、林卫华达成买卖房屋的合意，林盛智、洪丽香仅是作为房屋共有人在《房屋转让协议书》上签字，出售房屋的合同主体应当为原告魏景成、苏美妹、被告陈银珠及其亡夫林卫华。原告与陈银珠、林卫华约定以购房款150000元抵销二人尚欠原告的债务，并不是抵销被告林盛智、洪丽香的债务，故被告林盛智、洪丽香不应当返还该笔购房款150000元。并且原告未实际交付购房款150000元，抵销被告陈银珠、林卫华债务的购房款150000元不应当认定为原告已交付。其余购房款100000元按照陈银珠、林卫华的指示存入银行代为偿还贷款，剩余购房款50000元以现金形式交付陈银珠、林卫华，被告林盛智、洪丽香未收取原告的购房款，不应当承担返还购房款的义务。
被告陈银珠认为，其与原告约定以购房款150000元抵销债务，因此，原告仅支付购房款150000元，并未实际支付购房款300000元。
本院认为，原告魏景成、苏美妹与被告林盛智、洪丽香、陈银珠及其亡夫林卫华于2012年5月11日签订《房屋转让协议书》，该协议书中明确约定“一、甲方（被告林盛智、洪丽香、陈银珠及其亡夫林卫华）自愿将座落于永安市西洋镇新昌路81号房屋的第三层转让给乙方（原告魏景成、苏美妹）。……三、房屋转让费人民币叁拾万元整。乙方应于本协议签订之日付清给甲方。……”林卫华、被告林盛智系该房屋的所有权人，依法对该房屋享有处分的权利，并且该协议书的内容未违反法律禁止性规定，是当事人双方意思自治的结果，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。被告林盛智、洪丽香辩称其在《房屋转让协议书》上签名系配合原告办理过户手续并与原告达成买卖房屋的合意，该辩解理由无事实和法律依据，本院不予采信。同日，被告林盛智、洪丽香、陈银珠及其亡夫林卫华向原告魏景成、苏美妹出具《收条》一份，载明“兹收到魏景成、苏美妹房屋转让款人民币叁拾万圆整，以此为据。”该收条应当视为被告林盛智、洪丽香同意原告将购房款150000元抵销被告陈银珠、林卫华尚欠原告债务的行为及对剩余购房款150000元的支付形式予以认可。因此原告与被告陈银珠、林卫华的抵销行为业已完成并经被告林盛智、洪丽香的同意，原告魏景成、苏美妹已将全部购房款300000元支付完毕。
上列事实，有原告身份证复印件、《房屋转让协议书》、《收条》、《房屋产权证》复印件、《集体土地使用证》复印件、《结婚登记申请书》复印件、户口注销证明复印件及原、被告的陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审质证，原、被告双方均无异议，本院予以采信。
综上所述，本院认为，原告魏景成、苏美妹与被告林盛智、洪丽香、陈银珠及其亡夫林卫华签订《房屋转让协议书》，林卫华、被告林盛智系该房屋的所有权人，依法对该房屋享有处分的权利，并且该协议书的内容未违反法律禁止性规定，是当事人双方意思自治的结果，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。被告林盛智、洪丽香在《房屋转让协议书》上签字，表明其愿意将共同共有的房产变卖以抵销林卫华及被告陈银珠所欠原告的相关债务，该协议书中约定的条款对原、被告双方具有约束力。原告在签订《房屋转让协议书》后，已经按约定将购房款300000元履行完毕，由于合同标的物所指房屋被法院依法查封，原告至今无法办理产权变更登记手续，致使原告无法实现合同目的，故原告主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告魏景成、苏美妹与林卫华、被告陈银珠约定以转让房屋的形式抵扣借款，根据法律的规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。故原告与被告陈银珠及其亡夫林卫华之间的抵销债务的行为业已完成，合法有效。根据双方签订的《房屋转让协议书》中第五条之约定，“甲方（林盛智、洪丽香、林卫华、陈银珠）应确保转让的房屋无产权争议，否则甲方应当返还转让费人民币叁拾万元整。……”，被告林盛智、洪丽香、陈银珠依照合同约定应当返还原告购房款300000元。林卫华作为本案涉讼《房屋转让协议书》的合同主体，林卫华病逝后，其第一顺位继承人应当在继承其遗产范围内对其债务承担清偿责任。故原告主张被告林建国、郑明卿、林文强在继承林卫华遗产范围内承担还款责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第九十五条、第一百零二条之规定，判决如下：
一、解除原告魏景成、苏美妹与被告陈银珠、林盛智、洪丽香签订的《房屋转让协议书》。
二、被告林盛智、洪丽香、陈银珠在本判决生效后十日内返还原告魏景成、苏美妹购房款300000元。
三、被告林建国、郑明卿、林文强在本判决生效后十日内，在继承林卫华遗产范围内对上述债务承担清偿责任。
四、驳回原告魏景成、苏美妹其他诉讼请求。
案件受理费6100元，由原告魏景成、苏美妹负担300元，由被告林盛智、洪丽香、陈银珠、林建国、郑明卿、林文强负担5800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 陈 艳
代理审判员 胡 倩
人民陪审员 罗 汪
二〇一四年七月十七日
书 记 员 蔡星星