湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0102民初623号
原告：东方家园（长沙）装饰建材有限公司。
法定代表人：吴洪伟，董事长。
委托代理人：唐牡丹，何箭，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被告：文茂松，男。
委托代理人：杨凯，湖南仲声律师事务所律师。
原告东方家园（长沙）装饰建材有限公司（以下简称原告）诉被告文茂松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐牡丹，被告文茂松及其委托代理人杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与文茂松之间的租赁关系于2013年4月30日终止；2、文茂松支付拖欠租金227740元；3、文茂松腾退并归还租赁场地；4、文茂松支付房屋占有使用费660960元（暂计至2016年1月1日，以实际腾退之日为准）。事实与理由：原告是长沙市xx区xxx路东侧xxx东方家园长沙店建材超市所处的整栋建筑物的所有人，2008年8月1日，原告将该建筑一层与夹层部分整体包租给东方家园家居建材商业有限公司（以下简称东方家园公司）。2012年2月17日，文茂松与东方家园公司建立租赁关系，约定文茂松承租东方家园芙钰店（即长沙店）一层0201号展位，租赁期为2012年5月1日至2015年4月30日。但文茂松未按约交租并强占租赁场地至今。现原告受让了此项全部债权。
文茂松辩称，一、原告不适格，应驳回起诉：1.债权转让协议和补充协议因损害第三人利益而无效；2.东方家园公司与文茂松未就拖欠的货款、质保金及巨额经济损失进行清算，其债权转让行为无效；二、应“先刑后民”，中止审理；三、遗漏了必须参加诉讼的当事人，租赁合同的相对人东方家园公司和实际参与管理的东方家园芙钰店应参加诉讼；四、要求支付拖欠租金已过诉讼时效；五、租赁合同并非简单的房屋租赁关系；六、文茂松并未拖欠租金，计租时间应为2012年6月1日至2012年11月30日，2012年5月免租，有货款115665元、质保金10000元，文茂松未占用租赁场地，东方家园公司擅自封门，造成文茂松经济损失，应当赔偿。
本院经审理认定事实如下：2008年8月1日，原告（出租方，甲方）与东方家园公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定：建筑物为长沙市xx区xx路东侧xxx的独栋整体建筑物和建筑物所占土地红线范围内的所有场地（土地使用权证号为长国用0000第000000号，房屋所有权证号为长房权证芙蓉字第00000000、00000000、00000000、00000000、000000**号）；租赁物业为建筑物第一层及夹层的部分，其一层建筑面积8899平方米，夹层建筑面积942平方米，合计9841平方米；甲方同意把租赁物业出租给乙方，并同意乙方无偿使用建筑物的公共区域和设施；乙方同意承租租赁物业并向甲方支付租金；乙方承租租赁物业将用于建材家居零售业务商业项目经营；合同期限为自租赁起始日起计20年。
东方家园公司在此租赁地成立东方家园公司长沙芙钰分公司（以下简称东方家园芙钰店），于2011年对外招商经营建材家居零售业务。
2012年2月17日，东方家园公司（甲方）与文茂松（乙方）签订《租赁合同》，约定，乙方租用甲方东方家园芙钰店一层0201展位，面积153平方米，经营橱柜、衣柜及配套产品，经营湘旺府品牌，租赁期自2012年5月1日至2015年4月30日止，免租期1个月，月租金20655元。同日，东方家园芙钰店出具公函称，欠湘旺府115665元，此货款中61965元用于抵扣2012年6月1日至8月31日租金，尚余53700元在2012年3月31日前支付。
文茂松提供证据证明交租质保金10000元。原告认可已交租金20120元。
2013年4月26日，东方家园芙钰店发出公告：由于大部分商户欠租，且绝大部分商户承租合同到期，再有部分商户形成的是不定期租赁关系，公司决定，自2013年4月30日起，统一解除与各承租商户之间的租赁合同（租赁合同到期的各承租商户一律不再续签，对于不定期租赁的承租商户，即解除双方之间的不定期租赁关系）。公司决定自2013年5月6日起暂停营业，进行整顿，各经营户应在此前办理退场手续并交还场地。
文茂松等部分商户认为需要先行解决善后事宜才能退出，故在东方家园芙钰店2013年5月6日封门后至今未退场。
部分租户认为东方家园公司委派的负责人召集民工对一层商铺内的财物进行故意毁坏，向长沙市公安局芙蓉分局报案，公安局侦查后移送审查起诉，长沙市芙蓉区人民检察院于2015年8月向相关人员下达了不起诉决定书。
因东方家园公司欠原告2013年4月1日至2015年12月31日期间租金6972018.827元，2015年12月31日，东方家园公司与原告签订《债权转让协议》，将东方家园芙钰店对各承租户享有的收租权转让给原告，计有颜玉英一层0902号门面、胡国平一层0301号门面、张军一层卖场正入口最南侧的门面、翁碧云一层2003号门面、王利明一层1304号门面、文建江一层1801号门面、邹海辉一层2305号门面、娄海燕一层0901号门面、王景山一层1001号门面、廖慧蓉一层2103号门面、湖南君为科技有限公司一层1603号门面、湖南省福地装饰有限公司一层1501号门面、蔡忠慧一层1402号门面、文茂松一层0201号门面，苏金钗一层1301号门面、王帅一层0503号门面，以及承租户刘细雄、长沙天沐家具有限公司、刘雪华共19个承租人的收租权及产生的相应租金、利息、违约金等权利全部转让给原告，原告同意受让上述全部债权。
东方家园公司与原告签订《债权转让协议》补充协议，进一步明确约定，原协议中“19个承租人的收租权及产生的相应租金、利息、违约金等权利全部转让给原告，原告同意受让上述全部债权”的“等权利”包括收回房屋、对逾期腾退房屋的经营户收取房屋占有使用费的系列权利。
东方家园公司为目前多起法院执行案件的被执行单位。
上述事实，有双方当事人的陈述及身份证、营业执照副本、物业租赁合同、租赁合同、结算清单、公函、结算凭证、民事裁定书、清账凭证、确认函、公告、公告约谈通知及公证书、公告约谈回复、汇报材料及联名上书、公开声明、债权转让协议、快递单、债权转让协议补充协议、不起诉决定书、新闻报道、鉴定书、停止收款凭证、照片、损失明细等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：一、原告的诉讼主体资格及是否遗漏必须参加诉讼的当事人问题。2015年12月31日，东方家园公司与原告签订了《债权转让协议》，将其对被告享有的收租权等权利全部转让给原告。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。而本案所涉债权并不属于以上三种除外情形，且东方家园公司也已将债权转让事宜通知了被告，故原告享有本案的诉讼主体的资格。被告对于合同相对人的抗辩同样适用于本案原告，故不存在遗漏当事人情形。
二、租赁关系与租金的问题。原被告双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法、有效。双方合同约定租赁价格为20655元/月，租赁期限为2012年5月1日至2015年4月30日，免租期1个月，货款抵扣租金3个月，依此被告至2013年4月30日的租金为20655元/月×8个月=165240元，原告认可被告支付了20120元租赁费用，被告辩称其已付清全部租金，但没有提供相关证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告于2013年4月26日公告明确自2013年4月30日起解除双方的租赁关系，证明被告已知悉原告解除合同的意思表示，因此，双方租赁关系的终止时间为2013年4月30日。
三、被告腾退场地与支付房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。被告自2013年4月30日之后的房屋占有使用费参照双方租赁期限的租赁价格计算，即2013年5月1日至原告诉请暂计至2016年1月1日，20655元/月×32个月=660960元。
四、“先刑后民”问题。没有证据证明有刑事案件侦查审理影响到本案的民事审理，故被告该项主张不成立。
五、诉讼时效问题。从本案双方的陈述及提交的证据可以看出，从东方家园芙钰店发出解约公告开始，合同双方就收租退场等问题发生了极大冲突，双方采取了多种措施办法试图解决，但一直没有进展，诉讼时效持续计算。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认东方家园（长沙）装饰建材有限公司与文茂松之间的租赁关系于2013年4月30日终止；
二、文茂松于本判决生效之日起3日内向东方家园（长沙）装饰建材有限公司支付房屋租145120元；
三、文茂松于本判决生效之日起3日内腾退并归还租赁场地给东方家园（长沙）装饰建材有限公司；
四、文茂松于本判决生效之日起3日内向东方家园（长沙）装饰建材有限公司支付房屋占有使用费660960元(自2013年5月1日起计至2016年1月1日，此后的房屋占用使用费按同样标准计算至实际腾退之日）；
五、驳回东方家园（长沙）装饰建材有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费12687元，由文茂松承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖 涌
人民陪审员 陶术光
人民陪审员 徐 丹
二〇一六年十一月三日
书 记 员 黄伟兰