浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一再字第7号
再审申请人（二审上诉人、原审原告）詹丽玉。
再审申请人（二审上诉人、原审原告）汤月珍。
委托代理人杨建军。
委托代理人赵国栋。
再审被申请人（二审被上诉人、原审被告）绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会。
法定代表人江柏根。
委托代理人俞友根。
再审被申请人（二审被上诉人、原审被告）绍兴市越城区鉴湖镇人民政府。
法定代表人王姿琴。
委托代理人傅强。
詹天福为与绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村村民委员会、绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司房屋拆迁合同纠纷一案，绍兴市越城区人民法院于2002年3月15日作出（2001）越民初字第2317号民事判决。詹天福不服，提出上诉。本院于2002年5月16日作出（2002）绍民终字第236号民事判决。判决已发生法律效力。詹天福仍不服，向本院申请再审。本院于2007年7月11日作出（2004）绍中民一监字第22号民事裁定，决定本案由本院另行组成合议庭进行再审，在再审审理过程中，詹天福于2007年8月31日亡故，本院于2007年9月26日作出中止诉讼的（2007）绍中民一再字第7号民事裁定；2010年3月12日，詹丽玉、汤月珍作为法定继承人参加诉讼向本院提出恢复审理的请求，经审查詹丽玉、汤月珍作为法定继承人参加诉讼符合法定条件，本院依法另行组成合议庭于2010年4月7日公开开庭审理了本案。再审申请人詹丽玉、汤月珍及其委托代理人杨建军、赵国栋，再审被申请人绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会的委托代理人俞友根，再审被申请人绍兴市越城区鉴湖镇人民政府的委托代理人傅强到庭参加诉讼；现已审理终结。
原审认定，1998年6月被告绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村村民委员会（以下简称念亩头村委）为旧村改造拓宽道路而挂靠绍兴县鉴湖镇房地产开发公司，并以该公司名义在绍兴县计划委员会立项，在办理了建设用地和房屋拆迁许可证后，委托绍兴县城镇房屋拆迁事务所对原座落长城路南侧的10余户住房进行拆迁。原告所有座落绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村的楼屋（2层）3间、披屋1间（计建筑面积153.91平方米，土地性质属集体所有）也列入拆迁范围，经评估原告所有上述房屋重置价为42145.15元，结合成新价值28658.46元。在拆迁期限届满后，因原告与绍兴县鉴湖镇房地产开发公司未能达成拆迁安置补偿协议，1998年11月7日绍兴县城镇房屋拆迁办公室作出“绍县拆建字（1998）06号行政裁决书，裁决由绍兴县鉴湖镇房地产开发公司安置给原告座落于城南西江桥小区3幢104室、4幢102室房屋2套（计建筑面积182平方米）供原告产权调换。1999年1月18日绍兴县人民政府又作出限期拆迁的决定，责令原告于同年1月25日前拆除其位于鉴湖镇念亩头村的房屋。因到期原告仍未履行上述决定，绍兴县城镇房屋拆迁办公室向绍兴县人民法院申请强制执行。执行期间，原告与绍兴县鉴湖镇房地产开发公司于1999年2月8日达成《绍兴县城镇房屋拆迁安置补偿协议》及与绍兴县鉴湖镇房地产开发公司签订《房屋拆迁产权调换合同》，双方约定：原告在鉴湖××××村建筑面积153.91平方米的房屋由绍兴县鉴湖镇房地产开发公司征用，绍兴县鉴湖镇房地产开发公司安置给原告长城路2号楼202室（建筑面积103.81平方米）大套住宅1套，并对补差和补偿事项亦作了约定。同日，原告又与被告念亩头村委达成《关于房屋拆迁协议》，约定：原告所有的念亩头村房屋及附属物在同年2月5日拆除，念亩头村委安置原告上述长城路2号楼202室房屋和营业房（24.78平方米）1间，同时双方还就居住2人的周转房费1920元及其他事项作了约定。协议签订后，原告于1999年2月8日依约腾空所住念亩头村房屋由被告拆除。嗣后，因绍兴县鉴湖镇房地产开发公司未向土管部门办妥有关被拆迁房屋的土地征用审批手续和建造回迁房时未能解决与周围房屋的相邻关系等原因，致回迁房屋无法建成。2000年4月24日，绍兴县鉴湖镇房地产开发公司经绍兴县工商行政管理局批准注销，其债权债务由被告绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司负责处理。另查明，原告因处理上述房屋拆迁纠纷花去交通费1050元、电话费150元。原告被拆房屋的货币化安置，按应安置建筑面积每平方米补偿费600元加拆迁房屋重置价结合成新乘地段系数乘安置建筑面积乘楼层系数，实行补偿安置。
原审认定上述事实由绍计经（1998）67号文件、绍县拆许字（98）第09号房屋拆迁许可证、（98）浙规证062005N号建设用地规则许可证、绍县拆字（1998）09号公告、土地使用权申报登记情况表、绝卖屋契2份、买契本契、契税申请书、绍县拆裁字（1998）06号行政裁决书、限期拆迁决定、执行通知书、《绍兴县城镇房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁调换合同》、《关于房屋拆迁的协议》、企业申请注销登记注册书、绍兴县人民法院（2000）绍民初字第1783号民事判决书、房屋评估证明书、交通费票据、电话IP卡、关于绍兴县城镇房屋拆迁货币化安置的通知及当事人陈述等证据予以证实。
原审认为：原告詹天福与绍兴县鉴湖镇房地产开发公司签订的《房屋拆迁调换合同》和与绍兴县城镇房屋拆迁事务所签订的《绍兴县城镇房屋拆迁补偿安置协议》及与被告念亩头村委签订的《关于房屋拆迁的协议》，虽系双方真实意思表示，但因拆迁人至今未向土管部门办理土地征用手续，尚未取得土地使用权，有违国家法律，应属无效，绍兴县城镇房屋拆迁事务所系受被告念亩头村委的委托从事动迁工作，其行为后果应由被告念亩头村委承担。民事行为被确认无效后，被告理应返还财物，但因返还标的物之房屋已被拆除，且对此被告念亩头村委负有过错，依法应承担过错赔偿责任。在拆迁中被告念亩头村委挂靠绍兴县鉴湖镇房地产开发公司，而绍兴县鉴湖镇房地产开发公司实施了具体拆迁行为，依法应负连带责任，因绍兴县鉴湖镇房地产开发公司已被工商部门批准注销，其债权债务由绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司负责，故绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司应承担连带清偿责任。鉴于讼涉房屋已被拆除，其结构、质量、成新、内设装修等状况无法进行参照估量，难以按市场价评估被拆的原告所有之房产，而按国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。故原告被拆房屋的损失可参照绍兴县物价局和绍兴县建设局“关于绍兴县城镇房屋拆迁货币化安置的通知”中私有住宅房屋货币化安置补偿标准给予核算，并由被告赔偿自拆迁日至今的房屋及扩大的损失。原告因处理拆迁纠纷而化去的交通费、电话费之损失，被告亦应予以赔偿，但原告要求被告赔偿误工费、住宿费和违约交房的房屋使用费于法无据，本院不予支持。判决：1、原告与被告绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村村民委员会及原绍兴县鉴湖镇房地产开发公司签订的拆迁协议无效；2、被告绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村村民委员会赔偿原告房屋损失折价款计人民币158927.86元，同时赔偿上述房屋损失折价款自1999年2月8日起至本判决责令被告履行上述房屋损失折价款之日的同期银行贷款利息；3、被告绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村村民委员会赔偿原告其他损失交通费1050元、电话费150元；4、驳回原告的其他诉讼请求；5、被告绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司对上述赔偿义务承担连带清偿责任。上述二、三项均于本判决生效后五日内履行。
二审认定，双方当事人对原判认定主要事实均无实质性异议，原判认定事实可予确认。上诉人提出被拆房屋拆迁基准价应按绍兴市最新标准每平方米2150元核算，并提供绍兴市区城市房屋拆迁货币基准价及区域类别划分表一、二，被上诉人念亩头村委对证据真实性并无异议但认为该标准不能适用于被拆房屋的价值核算，因该证据内容与本案事实无关联性，本院不予采用。因行政区域调整原绍兴市越城区鉴湖镇念亩头村民委员会已更名为绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审认为，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。因被拆房屋已不实际存在无法确认其真实价值，原审参照绍兴县物价局和绍兴县建设局“关于绍兴县城镇房屋拆迁货币化安置的通知”中私有住宅房屋货币安置补偿标准核算被拆房屋价值并无不当。上诉人提出原审参照绍兴县私有住宅房屋货币化安置标准核算被拆房屋价值严重低于其真实价值，因不能提供相关证据或事实依据，本院不予采信。上诉人提出其为本案所花去的律师代理费用应由被上诉人支付之上诉请求，因系在二审程序中增加的独立的诉讼请求且双方当事人无法在二审中达成调解，本院不予审查。原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。被上诉人绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百三十条、第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
詹丽玉、汤月珍申请再审及在庭审中提出，1、再审被申请人在未取得安置用地的建设用地使用权的情况下，在再审申请人不自愿的前提下，詹天福与村委会、房产公司、拆迁事务所于1999年2月8日签订的协议是无效的，对申请人的房屋建筑面积153.91平方米及与之配套的天井面积72.75平方米及其附属物被非法拆迁，应当承担全部过错责任。2、再审申请人房屋拆迁人在合同被认定无效后仍有优先选择安置的权利，申请人在一审中就选择了产权调换；原审参照绍兴县私有住宅房屋货币化安置标准核算被拆房屋价值严重低于其真实价值，也严重剥夺了申请人的安置请求权；请求再审依法改判。
再审被申请人绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会在庭审中辩称，原审是根据申请人的诉讼请求在协议被认定无效，房屋无法返还的情况下作出折价补偿的判决并无不当；请求再审维持原判。
再审被申请人绍兴市越城区鉴湖镇人民政府在庭审中辩称，再审申请人的房屋是在集体土地上的拆迁，在程序上是属于合法拆迁，对申请人的补偿有拆迁部门的裁决，由于当时申请人自身的原因无法履行，责任应由其承担；1999年2月8日签订的两份补偿协议是无效的；双方应以裁决书为依据重新来处理。
经再审审理查明的事实与一、二审认定的事实基本一致，再审予以确认。
另查明，因行政区域调整原绍兴市绍兴县鉴湖镇念亩头村民委员会已更名为绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会。2000年4月24日，绍兴县鉴湖镇房地产开发公司经绍兴县工商行政管理局批准注销，其债权债务由被告绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司负责处理。2004年11月4日，绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司被绍兴市工商行政管理局吊销营业执照，其债权债务由主管部门绍兴市越城区鉴湖镇人民政府负责处理。詹天福于2007年8月31日亡故，汤月珍、詹丽玉为法定继承人。
本院认为，原审原告詹天福与绍兴县鉴湖镇房地产开发公司签订的《房屋拆迁调换合同》和与绍兴县城镇房屋拆迁事务所签订的《绍兴县城镇房屋拆迁补偿安置协议》及与再审被申请人念亩头村委签订的《关于房屋拆迁的协议》，虽系双方真实意思表示，但因拆迁人未向土管部门办理土地征用手续，尚未取得土地使用权，有违国家法律，应认定无效，绍兴县城镇房屋拆迁事务所系受念亩头村委的委托从事拆迁工作，其行为后果应由再审被申请人念亩头村委承担。民事行为被确认无效后，再审被申请人念亩头村委理应返还财物，返还标的物之房屋已被拆除，对此再审被申请人念亩头村委负有过错，依法应承担过错责任。在拆迁中念亩头村委挂靠绍兴县鉴湖镇房地产开发公司，而绍兴县鉴湖镇房地产开发公司实施了具体拆迁行为，依法应负连带责任，因绍兴县鉴湖镇房地产开发公司已被工商部门批准注销，其债权债务由绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司负责，2004年11月4日，绍兴市越城区鉴湖镇集体资产经营管理公司被绍兴市工商行政管理局吊销营业执照，其债权债务由主管部门绍兴市越城区鉴湖镇人民政府负责处理。绍兴市越城区鉴湖镇人民政府应承担连带清偿责任。詹天福于2007年8月31日亡故，汤月珍、詹丽玉为法定继承人。其权利义务由法定继承人汤月珍、詹丽玉继受。本案为集体土地房屋拆迁纠纷，拆迁人应当赔偿因违法拆迁给被拆迁人造成的损失。原审判决认定合同无效并无不当，但按照合法拆迁的补偿标准，即根据绍兴县有关私有住宅房屋货币安置补偿标准来核算被拆房屋的价值，使被拆迁人的利益没有得到充分保护。作为违法拆迁的后果，拆迁人应当使被拆迁房屋恢复原状，在无法恢复原状的情况下，拆迁人给予的赔偿应当根据被拆迁人的选择优先予以安置住房，维护被拆迁人的合法权益，保障其居住条件，对被拆迁人的赖以生活的住房安置赔偿是拆迁人应当承担的首要义务。原审判决采用货币赔偿的方案，明显不当，应予以改判。再审申请人就此提出的申请再审理由成立，本院予以支持。周转房费每人每月80元以及交通费、电话费等诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法》第四条、第五十八条、第六十一条、第一百零六条、第一百十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市越城区人民法院（2001）绍民初字第2317号民事判决和本院（2002）绍民终字第236号民事判决；
二、绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会自本判决发生法律效力之日起十日内，根据被拆迁的詹天福的房屋面积、在相应的区域为再审申请人汤月珍、詹丽玉安置住宅房；并赔偿自1999年2月5日起至2007年8月31日止两人每月80元的周转房费16480元，赔偿其他损失交通费1050元、电话费150元，合计17680元，汤月珍的周转房费每月80元自2007年9月1日起至住房安置日止；
三、驳回再审申请人汤月珍、詹丽玉的其他诉讼请求；
四、绍兴市越城区鉴湖镇人民政府对上述义务承担连带清偿责任；
一审案件受理费7356元，由再审申请人汤月珍、詹丽玉负担922元，再审被申请人绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会负担6434元；二审案件受理费7356元，由再审被申请人绍兴市越城区城南街道念亩头村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱耀炯
审 判 员 彭丽莉
代理审判员 赵启龙
二〇一〇年五月二十五日
书 记 员 何玉清