吉林省梅河口市人民法院民 事 判 决 书（2015）梅民初字第2171号原告：赵龙芹，女，1958年7月22日出生，汉族，退休工人，现住梅河口市。被告：梅河口市人民政府，住所：梅河口市。法定代表人：张恒，市长。委托诉讼代理人：韩春艳，梅河口市法律援助中心律师。原告赵龙芹诉被告梅河口市人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理，并依法适用普通程序，于2015年12月24日、2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告赵龙芹，被告梅河口市人民政府委托代理人韩春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵龙芹向本院提出诉讼请求：1、要求被告梅河口市政府按同等或相当地段给原告安置新建门市楼173.8平方米或按市场价格计算补偿；2、要求被告梅河口市政府给付原告安置补助费412176元；3、要求被告梅河口市政府给付越冬补偿费64000元（至2015年冬，以后每冬按4000元计算）；4、要求被告给付搬家费2000；5、要求被告赔偿拆迁的饭店及商店停业损失1864960元(至2016年1月末，以后按每月9920计算)；6、要求被告给付从业人员补助费325710元（计算至2016年1月1日，以后按每月2100元计算至补偿之日）；7、要求被告给付暖气片补偿费2600元（70元/片×38片）、有线电视初装费1500元、改造暖气一户一阀费1700元、诉讼及信访误工费549980元（吉林省2014年度服务业职工平均工资标准36692元/年×15年）、预收的保楼号款10000元及利息共计46000元（算至2015年12月31日，以后计算至给付之日）、前夫齐志岩公务员补贴10000元及利息共计46000元（算至2015年12月31日，以后计算至给付之日）、诉讼及信访交通和住宿费30000元、精神抚慰金100000元及本案诉讼费用；8、要求被告负责办理回迁房屋的产权手续。事实与理由：1、我于1989年因房改取得梅河口市人民检察院位于梅河口市新华街原妇幼保健院对面的一层门市房屋。2000年,梅河口市棚户区旧城改造，同年5月31日，被告梅河口市政府作为拆迁主体（拆迁人）与我签订《房屋拆迁安置协议书》，协议约定拆迁我一层饭店和商店等非住宅营业门市房屋100平方米（有照房屋分别为46平方米、30平方米和24平方米），根据2009年吉林省房屋登记若干问题的规定，临时建筑应按有照房屋回迁面积。新增改造差价款被告从73000元私自改成94000元又改成119000元。当年棚户区改造，拆迁邻居的门市房的改造费是100元/㎡，我的动迁记录也是100元/㎡，竟然向我要如此多的改造差价。我拒绝缴纳，被告则拒绝向我交付房屋而拖延至今。而根据《梅河口市拆迁细则》，2002年-2007年的改造费只有每平方米300元，按照梅河口市物价局2000年5月12日批准的我回迁房屋的改造费每平方米120元标准计算，我的两个房屋的重置差价为9120元，被告违反政策多收84880元。安置协议另约定，自行拆迁的每户增加面积5㎡，按期搬迁奖励1140元（有照房屋76㎡×15元/㎡），临时建筑补偿2880元（24㎡×120元/㎡）、电话120元、地窖400元（8㎡×50元/㎡），合计9000元。2、梅河口市政府与建筑商曲洪涛恶意串通擅自涂改合同内容，变更合同条款，在合同的乙方处填写“曲洪涛”，并把回迁楼房顶账给曲洪涛非法使用十三年。梅河口市政府作为拆迁人违法。梅河口市政府与我签订的《房屋拆迁安置协议书》和《拆迁自行安置补偿协议书》违反了合同法第五十二条第二项和第五项的规定，是无效的。3、关于要求被告梅河口市政府按同等或相当地段给我安置新建门市楼173.8平方米或按市场价格赔偿问题，因为我的有照房屋是46平方米和30平方米两个，另有1992年建的临建24平方米房屋和与被拆迁主房同时建的砖混结构地下室8平方米、平房16平方米，按照2009年实施的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定（一）》第十三条第三项的规定，1998年3月1日之前建设的房屋应当予以登记，所以无照的48平方米应按有照房屋予以回迁；按照梅政发（2013）7号文件第三点工作措施中的第三项全面落实惠民政策中的第1、2点规定，选择回迁安置的，在拆一还一的基础上赠送5平方米，并奖励有照房屋面积的20％，按三张房照计算是15平方米，奖励的20％是24.8平方米，拆迁合同约定新增10平方米，以上合计173.8平方米（46＋30＋24＋16＋8＋24.8＋10＋15）。2013年被告交付我的回迁房屋楼体质量不合格且非新建门市楼，因安置协议书无效，交付行为无效，我已将房屋返还被告。关于我要求被告梅河口市政府给付安置补助费412176元，按照梅政发（2013）7号文件规定，约定期内的安置补偿费为6元/㎡，超过约定期的为9元/㎡；按照梅价字（1999）12号《梅河口市房屋拆迁安置管理暂行规定（补偿细则）》第五条第二款的规定，被告应加倍补偿我。协议约定过渡期为2000年5月31日至2000年12月31日共计7个月，补偿费应为10416元（124㎡×6元/㎡×7个月×2倍），超过过渡期为2001年1月1日至2016年1月1日共计15年，补偿费为401760元（124㎡×9元/㎡×15年×12月×2倍），2016年1月1日之后的按2232元/月计算至安置之日止。关于我要求被告梅河口市政府给付越冬补偿费64000元（至2015年冬，以后每冬按4000元计算），按照《梅河口市房屋拆迁补偿细则》第八条的规定，越冬补偿费为2000元/年，2000年5月31日至2016年1月1日共计16个取暖期，补偿费为64000元（2000元/年×16年×2倍）。关于我要求被告给付搬家费2000，按照梅政发（2013）7号文件规定，搬家费按20元/㎡计算。关于我要求被告赔偿拆迁的饭店及商店停业损失1864960元(计算至2016年1月末，以后按每月9920计算)，是因为被告的原因导致我回迁及补偿问题没有解决，被告违背了诚信原则，侵犯了我的合法权益。我已将被告交付的危房返还给被告，不应以2013年8月2日接收危房时间点分段计算。2000年5月31日至2016年1月31日间原告的营业损失每月按房屋总价值的0.8％计算，我的有照房屋和临时建筑总面积为124平方米，每平方米按1万元计算，2000年5月31日至2016年1月31日间营业损失为1864960元〔124万元×0.8％×（15×12月/年＋8个月）〕。关于我要求被告给付从业人员补助费325710元（计算至2016年1月1日，以后按每月2100元计算至补偿之日），我虽与被告协议确定至2013年七名从业人员补助金为264810元，但该行为因被告以欺骗、强迫手段向我交付危房而无效，并且拖延解决，因此而造成的损失应由被告承担，应按现行标准每人每月300元承担七名从业人员补助金至赔偿之日；2013年8月2日至2016年1月1日共计29个月，补偿金为60900元，共计325710元（264810元＋60900元）。停业损失及从业人员补助费也不应扣除4460元，因4460元被告没有给付我，当时约定的是不直接给付而是抵顶房屋改造费。另我与被告间也不应按20％和80％的比例承担责任，本案完全是因被告单方过错所致，超额收取改造费、私自篡改合同，原告无任何过错。梅河口市人民政府辩称：1、原告主张回迁的门市房没有证据及法律依据，不应得到保护。按拆迁安置协议约定，原告回迁的门市房应为一二层门市房86平方米，交付房屋重置价9.4万元，房屋面积没有发生变化，所以原告要求回迁的面积没有事实及法律依据。本案的动迁发生在2000年，应适用当时的规定，不应适用原告主张的梅政发（2013）7号文件规定。2、原告诉求饭店和商店营业损失没有证据及法律依据，不应得到保护，应当给予144946元。原告没有纳税凭证证明其营业额，其主张没有证据及法律依据。2013年8月2日，原告已接收到回迁门市房，之前不接收门市房和补偿款是原告的过错，原因是原告要求回迁的面积和补偿款额高，未达成协议，所以原告该项请求不应得到支持。原告的该项请求应当按照2013年8月2日之前梅河口市各年拆迁补偿细则规定的补偿标准分段计算，依据梅政函（2000）25号、梅价字（1999）12号、梅政办发（2002）63号、梅政办发（2003）44号、梅政办发（2005）28号、梅政办发（2007）8号文件的规定，计算如下：2000年至2002年为500元、2003年至2005年为4560元（76㎡×20元/㎡年×3年）、2006年为3800元（76㎡×50元/㎡年）、2007年至2010年为18240元（76㎡×60元/㎡年×4年）、2011年1月至2013年7月为117846元（房屋评估价475186元，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》并结合梅河口市实际，每月停产停业损失为房屋价值的0.8％，31个月即117846元），以上合计144946元。3、原告诉求饭店和商店从业人员补助费315210元没有证据及法律依据，不应得到保护，应当给付206010元。该项请求应当按照2013年8月2日之前梅河口市各年拆迁补偿细则规定的补偿标准分段计算，具体为：2000年6月至2002年4月18480元（120元×7人×22个月）、2002年5月至2003年6月19110元（210元×7人×13个月）、2003年7月至2005年9月38220元（210元×7人×26个月）、2005年10月至2007年4月37800元（300元×7人×18个月）、2007年5月至2010年12月92400元（300元×7人×44个月），合计206010元。4、停业损失和从业人员补助费350956元（144946元+206010元），应当扣除《拆迁自行安置补助协议书》中已给付的4460元（其中商店1080元＋饭店2880元＋营业损失500元），此数额参照辉南县法院（2006）辉民再字第21号判决书和通化市中级人民法院（2007）通中民二终字第61号判决书的结果按过错责任比例承担为宜即拆迁方承担80％责任为277197元，原告承担20％责任为69199元。两年前被告方及通化市信访局均告知原告通过诉讼程序解决，导致至今没有解决是原告的原因，原告应承担主要责任，但被告最大限度照顾原告而承担主要责任。5、回迁门市房实际面积80.536平方米，面积差价应返还原告32238元。2013年8月2日回迁安置给原告的80.536平方米房屋比回迁协议约定的86平方米少了5.464平方米。经梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司评估，回迁房屋每平方米5900元，差价款为32238元（5900元/㎡×5.464㎡），该款应返还给原告。6、原告要求的过渡期补助费、搬家补助费、取暖费、暖气片损失、一户一阀改造费、有线电视初装费不应得到保护。因为在《拆迁自行安置补偿协议书》中体现2000年动迁时，原告屋内设施只有一部电话，不存在38片暖气片及有线电视初装费和一户一阀改造费，搬迁费已经以奖励形式每平方米15元补偿给原告。原告回迁的是门市房，该门市房的过渡期补助和冬季取暖费是同一项内容，不应当重复，营业成本中包括取暖费和过渡期补助，因为营业损失和从业人员补助已经计算补发，所以，取暖费和过渡期补助不应给原告。7、原告要求诉讼及上访15年的误工费及交通住宿费，没有证据及法律依据，不应得到保护。根据《吉林省信访局接待群众来访工作规则》的有关规定，上访人在上访期间所发生的一切费用自理，退一步，从业人员补助中包括原告本人，也不存在误工费问题。8、原告要求精神抚慰金没有证据及法律依据，不应得到保护。9、原告前夫不享受公务员补贴1万元的福利，另原告也无权代其前夫主张该福利。10、原告要求返还预收保楼号款1万元及其15年利息7.2万元没有法律依据，不应得到保护。原告应交付的差价款大于原告交付1万元及安置补偿协议中应补偿给原告的9000元，此1.9万元可冲减房屋差价款，不应予以退还，所以不存在利息问题。以上所有项目计算期限应为2000年6月至2013年8月2日止，因为原告已于2013年8月2日接收回迁房屋，房屋所有权已归原告。综上所述，原告应履行已签定的回迁安置协议及补偿协议内容，实际回迁房屋面积与协议约定回迁面积误差部分按评估价格找差价，完成回迁。根据双方签订的《房屋拆迁安置协议书》和《拆迁自行安置补偿协议书》，原告应交房屋差价款94000元，应给原告营业损失9000元，再扣除原告已交房款10000元，原告应交75000元；根据以上计算方式，应给原告补偿款277197元，回迁面积误差部分补偿款32238元合计309435元，扣除原告应交的75000元，还应给付原告234435元。本院经审理查明如下事实：2000年,梅河口市人民政府决定对西市场附近旧城进行改造，原告赵龙芹所有的房屋在该区域内，其中有房屋所有权证房屋46平方米和30平方米两处，24平方米临时建筑等。同年5月31日，梅河口市政府办公室房产科与赵龙芹、齐志岩（赵龙芹前夫）签订《房屋拆迁安置协议书》，协议约定，因拆迁赵龙芹非住宅房屋建筑面积46平方米和30平方米（经营饭店和商店，含原告从业人员共7人），政府房产科以回迁方式进行安置，回迁新建暖气楼西侧第七号一、二层86平方米门市房，其中原面积回迁76平方米，新增面积10平方米；赵龙芹应返房屋重置差价款94000元，其中46平方米返46000元（1000元/㎡×46㎡）、30平方米返48000元（1600元/㎡×30㎡），放线后七日内预交80％，如不按期交款楼号自动取消等，竣工日期为同年12月末，回迁面积上下不差5平方米等。同日，梅河口市拆迁服务站与赵龙芹、齐志岩签订了《拆迁自行安置补偿协议书》，协议约定，拆迁服务站补偿赵龙芹9000元，其中按期搬迁奖励1140元（76㎡×15元/㎡）、临时建筑2880元（120元/㎡×24㎡）、小卖店1080元（120元×3个月×3人）、饭店2880元（120元×6个月×4人）、营业损失500元、地窖400元（50元/㎡×8㎡）、电话120元，合计9000元，此款顶回迁房款。后房产科单方将赵龙芹应返差价增加25000元即拆迁安置协议中体现新增10平方米，每平方米2500元，应返差价总数改为119000元。赵龙芹拒绝按此数额返差价款，双方因此发生纠纷。赵龙芹多次信访。2013年8月2日，梅河口市人民政府办公室房产科将泰源街房产科开发楼7号楼1-2层西侧7号80.536平方米门市房的钥匙交付给赵龙芹，赵龙芹接收房屋后发现房屋存在裂纹等问题而将房屋退回，双方的纠纷仍未得到解决，赵龙芹继续上访。另查明，根据梅河口市房地产评估测绘中心出具的证明，交付赵龙芹的实际回迁房屋面积比合同约定少5.464平方米。梅河口市人民政府办公室房产科为解决与赵龙芹间的纠纷，于2013年7月23日委托梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司对赵龙芹应回迁房屋单价进行了鉴定，结论为每平方米5900元。2013年7月31日，梅河口市人民政府办公室作出处理意见：1、履行回迁协议及补偿协议内容，完成回迁。根据拆迁双方签订的《房屋拆迁安置协议书》及《拆迁自行安置补偿协议书》，赵龙芹应交房屋差价款94000元，减去应给赵龙芹的营业损失等补偿款共计9000元（包括按期搬迁奖励费1140元、临时建筑补偿2880元、商店饭店从业人员补偿3960元、营业损失500元、地窖400元、电话120元）以及赵龙芹已交的10000元房款，赵龙芹应补交75000元给拆迁人；2、现回迁安置给赵龙芹的房屋面积80.536平方米，比回迁协议约定面积86平方米少了5.464平方米，经鉴定现回迁房屋每平方米价值5900元，房屋误差部分拟按现房评估价格计算，拆迁人应补偿赵龙芹32238元；3、对于一直未能回迁而造成的损失，按照梅河口市房屋拆迁文件政策给予补偿，拆迁营业房屋损失包括营业损失补偿及从业人员补助，按照梅河口市各年度拆迁补偿细则规定的补偿标准，从2000年6月至2013年7月从业人员补助共计264810元，减去已在协议中体现的3960，实际为260850元（营业损失标准已在拆迁自行安置补偿协议中体现并补偿完毕）；考虑多年未能回迁并非拆迁方单方面的原因，赵龙芹具有先行履约的义务，但一直未按协议内容交纳房屋差价款，所以拆迁方按80％责任承担即208680元，赵龙芹承担20％责任即52170元；4、综上，拆迁人应给予赵龙芹补偿款及差价款240918元，减去赵龙芹应交房款75000元，拆迁人应给付赵龙芹165918元，对于赵龙芹提出其他补偿款项因无法律及政策依据，不予支持。赵龙芹对此处理意见不同意并提出复查申请，梅河口市人民政府信访事项复查复核委员会经复查仍维持原处理意见。赵龙芹仍不同意而信访，在政府办释明下，原告赵龙芹遂提起本案诉讼。在诉讼中，经被告申请，本院依法委托吉林省正源房地产评估有限责任公司对原告所拆迁房屋所在区域营业性房屋(证照齐全、全新一二层门市房)现行市场价款进行评估鉴定，评估结论为每平方米9052元。另赵龙芹从被告处已领取165918元。认定上述事实的证据有：原、被告的陈述及提供的《房屋拆迁安置协议书》和《拆迁自行安置补偿协议书》、梅河口市物价局价格报告单、梅河口市房地产评估测绘中心出具的证明、2013年房产科交付房屋通知书、被拆迁房屋产权证照及临时建筑审批手续、闫双等三人出具的证明、高玉龙出具的便条、通化市人民检察院民事抗诉书、梅河口市人民政府梅政函（2000）25号文件、2005年梅河口市城市房屋拆迁补偿细则、梅河口市人民政府办公室的梅政办〔2002〕63号文件、梅河口市人民政府的梅政发〔2013〕7号文件、被拆迁房屋所有权证、临时建筑用地及建设、规划许可证、商店和饭店营业执照、梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司出具的评估报告、吉林省正源房地产评估有限责任公司的房地产估价报告等。本院认为，关于拆迁安置补偿协议的效力问题，原告赵龙芹与梅河口市人民政府办公室房产科于2000年5月31日签订的载明赵龙芹应返还差价款9.4万元的《房屋拆迁安置协议书》及《拆迁自行安置补偿协议书》，双方各持有一份，就该协议有关拆迁的条款均已履行完毕，原告已交付了房屋，房屋拆迁已既成事实，只是因房产科单方篡改了该差价款、不交付房屋而使双方发生争议，该协议应是双方的真实意思表示，且政府办房产科作为安置补偿主体并不违反法律法规强制性规定，篡改的条款是不生效的，所以，双方签订的载明9.4万元差价款的安置及补偿协议是合法有效的，原告主张拆迁安置补偿协议无效，本院不予支持。政府办房产科单方篡改协议内容，以此不履行交付回迁房屋的义务且交付的房屋不符合协议约定（面积误差超出协议约定）应属违约，原告无法实现合同目的，原告要求按同等或相当地段给安置新建门市楼无法实现，所以，原告要求解除拆迁安置协议并赔偿损失的诉求，本院应予支持；但原告要求解除有关附属物补偿的《拆迁自行安置补偿协议书》，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的各项损失的计算方法和标准问题，因安置协议书解除，合同期（2000年12月31日）之内的各项损失依约履行，合同期之外至赔偿款给付之日的各项损失依据梅河口市历年同期拆迁安置补偿细则规定的标准分段计算予以赔偿，回迁房屋价款的赔偿参照回迁房屋所在区域全新一二层门市房屋的现行市场价格予以赔偿即以每平方米9052元计算。依据上述方法和标准计算，原告赵龙芹的各项损失（明细表附后）为：1、临时安置补助费236488元（该款计算至2017年7月，自2017年8月起每月按86㎡每平方米9元的二倍计算至给付之日止），2、停产停业损失728104.30元（该款计算至2017年7月，自2017年8月起每月按86㎡每平方米9052元的0.8%计算至给付之日止），3、其他损失（含搬迁费，取暖期补助）9020元，4、房屋折价款778472元（86㎡×9052元/㎡），合计1752084元。另按安置补偿协议书原告应返还差价款9.4万元，被告应补偿原告附属设施等9000元并收取原告预付款1万元，两项冲抵后原告应返被告7.5万元，该款项应从被告赔偿的1752084元中扣除，所以，被告应赔偿原告各项损失1677084元。赵龙芹已领取165918元应在给付时扣除。原告赵龙芹主张的其他损失项目及标准无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告赵龙芹与梅河口市人民政府办公室房产科于2000年5月31日签订的《房屋拆迁安置协议书》解除；二、被告梅河口市人民政府于本判决生效后立即给付原告赵龙芹赔偿款1677084元（给付时扣除165918元），临时安置补助费自2017年8月起每月按86㎡每平方米9元的二倍计算、停产停业损失自2017年8月起每月按86㎡每平方米9052元的0.8%计算,至给付之日止；三、驳回原告赵龙芹的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40450元，由被告梅河口市人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长  李艳平审判员  王吉玲审判员  汤文慧二〇一七年九月十三日书记员  张所颖附：赵龙芹各项损失计算明细表一、临时安置补助费时间2000年5月31日—2017年7月31日（约定2000年底竣工）分段计算：2000年6月—2000年12月：76㎡×5元/㎡.月×7月=2660元2001年1月—2005年9月：86㎡×5元/㎡.月×57月=24510元2005年10月—2007年4月：86㎡×10元/㎡.月×18月=15480元2007年5月—2013年8月：86㎡×6/㎡.月×（6×12+4）月=39216元2013年9月—2017年7月：86㎡×9/㎡.月×（3×12+11）月=36378元合计：118244元（注：根据梅政发（1998）67号梅河口市城市房屋拆迁安置管理暂行规定第五条规定，逾期临时安置补助费应按二倍计算）。临时安置补助为：236488元（118244元×2）二、停产停业损失（含从业人员补助费和营业损失）1、从业人员补助（2000年6月-2010年7月）：2000年6月—2002年4月:120元/人.月×7人×22个月=18480元2002年5月—2003年月：210元/人.月×7人×13个月=19110元2003年7月—2005年9月：210元/人.月×7人×13个月=38220元2005年10月—2007年4月：300元/人.月×7人×18个月=37800元2007月5月—2010年12月：300元/人.月×7人×44个月=92400元合计：206010元2、营业损失：2000年—2002年：每户500元2003年1月—2005年12月：86㎡×20元/㎡×3年=5160元2006年1月—2006年12月：86㎡×50元/㎡×1年=4300元2007年1月—2010年12月：86㎡×60元/㎡×4年=20640元合计：30100元3、自2011年开始停产停业损失按房屋价值的0.8%按月补偿至2017年7月86㎡×9052元/㎡×0.8%×（12×6+7）月=491994.30元停产停业损失三项总计：728104.30元三、其他损失（协议中未体现的暖气片、一户一阀等费用未计算在内）：1搬迁费1520元2取暖补助费：2000.6——2005.9300元/年×5=1500元2005.10——2017.7500元/年×12=6000元合计：9020元临时安置补助费236488元+停产停业损失728104.30元+其他损失9020元=973612元四、房屋折价款86㎡×9052元/㎡=778472元总计：973612元+778472元=1752084元。另按安置补偿协议书原告租赁赵龙芹应返还差价款9.4万元，被告应补偿原告附属设施等9000元并收取原告预付款1万元，两项冲抵后原告应返被告7.5万元，该款项应从被告赔偿的1752084元中扣除，所以，被告应赔偿原告各项损失1677084元。