河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2077号
上诉人（原审被告）：葛盼盼，女，汉族，1984年11月18日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张淑萍，河南言亮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米慧鑫，河南言亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李欢欢，女，汉族，1987年7月25日出生，住河南省济源市。
委托诉讼代理人：李公正，河南三融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安卡，河南三融律师事务所实习律师。
上诉人葛盼盼因与被上诉人李欢欢房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭于2017年3月21日对本案公开开庭进行了审理。上诉人葛盼盼的委托诉讼代理人张淑萍，被上诉人李欢欢的委托诉讼代理人李公正、安卡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛盼盼上诉请求：1、请求对郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27717号民事判决书依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案的事实情况是：2016年8月份，上诉人决定把位于郑州市金水区丰产路110号院5号楼西1单元4层8号的住房卖掉，上诉人与被上诉人在签订书面购房合同之前，曾在二十一世纪房产中介公司的参与下，达成口头协议，被上诉人需要支付房屋解押款30多万元，并在购房合同签订后还需支付首付款20万元，三方约定于2016年8月7日下午7点半到二十一世纪房产中介门店签订书面购房合同。8月7日下午，上诉人接到二十一世纪中介的电话，说被上诉人放弃购买该房屋。但当天晚上9点多，被上诉人夫妻二人和河南真二房产经纪有限公司的工作人员来到上诉人家，说是要与上诉人签订买卖合同，被上诉人说他们有个朋友兼老乡叫闫旭的，在真二房产公司工作，想通过闫旭来买这个房可以省中介费。当时上诉人认为，通过谁卖房都无所谓。后买卖双方协商的总价是120万，其他的之前在二十一世纪公司都说好了，就没有另行协商。闫旭拿出《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的格式合同，让上诉人与被上诉人双方签了名，上诉人没有详细看，一直认为是与被上诉人之前约定的内容。合同签订后，上诉人就把房产证交给了闫旭，由闫旭给上诉人出具了《证件保管书》一份。同时，被上诉人向中介公司支付了中介服务费4500元、中介保障费6000元、定金10000元。事后，上诉人才发现合同上没有约定首付款20万元，至此，上诉人未收到被上诉人任何费用。2016年8月12日，上诉人的丈夫张建与被上诉人的丈夫牛二宁见面，被上诉人的丈夫当时说他没有那么多钱，他其实不想买这个房子了，而上诉人方又因为不能收到首付款，也觉得没有必要卖，双方一拍即合，因此双方就达成口头协议，解除了上述购房合同。购房合同解除后，被上诉人向真二房产公司要求返还支付的相关费用，但是真二房产公司称被上诉人所交的服务费4500元可以退，但6000元综合保障金不退给被上诉人，被上诉人不同意该退款方案，因此上诉人多次协助被上诉人向中介公司索要上述费用，但是一直未有结果。后来为了尽快解决此事，上诉人无奈同意承担被上诉人这6000元的损失，也得到了被上诉人的同意，但因上诉人方经济紧张，没有及时向被上诉人支付这6000元，才形成此诉讼。综上，买卖双方早已解除购房合同，不存在卖房人违约，本案争议是“支付给真二房产公司的费用怎么返还，返还多少，未返还部分由谁承担”的问题，而不是不履行购房合同的违约责任的问题。二、一审法院未通知必须参加诉讼的当事人参加诉讼，造成本案事实认定错误。上诉人与被上诉人通过真二房产公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，该合同当事人为上诉人、被上诉人、真二房产公司三方，被上诉人支付的中介服务费用、中介保障费、定金等均由真二房产公司实际控制。在上述购房合同被解除后，一审法院首先应该审理查明的问题是真二房产公司需要退回被上诉人多少的费用的问题，只有真二房产公司确定了退款的具体数额并予以实际退还，才能确定被上诉人的最终损失，在真二房产公司未确定和实际退款之前，被上诉人的实际损失是不确定的，所以一审法院判决上诉人承担的各项损失，是没有任何事实和法律依据的，是违法判决。故应追加真二房产公司为本案的被告或第三人参加诉讼。三、一审法院判决上诉人赔偿因房屋增值部分产生的损失3万元，无法律依据，无相关证据证明，属于主观臆断。房产交易行为属于市场行为，房屋价格受市场环境、国家政策、购房者意愿等因素影响较大，本案所涉房屋的价格并非是一直上涨。现实中，该房屋价值一直贬值，并非增值。另外，被上诉人也未就房屋是否增值、增值具体数额等提出相应的证据予以证明，一审法院凭主观臆断确定该损失及数额，没有任何事实及法律依据，系违法判决。四、一审法院判决上诉人返还被上诉人购房定金10000元、中介服务费4500元，与事实不符，系错误判决。根据被上诉人提供的真二房产公司出具的《定金保管书》可看出，被上诉人交付的购房定金保管人为真二房产公司，该定金未交与上诉人，上诉人事实上无法返还该定金，被上诉人应向真二房产公司要求返还该定金。对于中介服务费，真二房产公司称可以退还给被上诉人，该损失并未实际存在，因此该费用判决由上诉人承担，与事实相悖。因此，一审判决上诉人返还该定金、中介服务费，是错误判决、违法裁判。综上，本案一审法院未通知必须参加诉讼的真二房产公司，造成本案事实认定错误，且适用法律错误，为维护上诉人的利益，特向二审法院提起上诉，以维护法律公平、社会正义。
李欢欢辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法,适用法律正确，河南真二房产经纪有限公司是收取中介费,不受本案涉诉房产成交与否的影响,不是必须参加诉讼的当事人,上诉人的上诉理由无事实根据和法律依据，请二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
李欢欢向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告双方签订的《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003521）；2、依法判决被告返还定金10000元，赔偿原告为购房花费的中介费4500元、中介保障费6000元；3、请求法院依法判决被告承担合同约定的违约责任，赔偿原告违约金80400元（日违约金为房款总额的1‰即1200元，自对方违约之日至起诉之日，以后违约金继续计算至实际履行之日）；同时，赔偿原告因房屋增值部分产生的损失暂定260000元（最终金额以评估为准）；4、本案诉讼费、律师费3000元，及其他相关诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、2016年8月7日，原告李欢欢与被告葛盼盼通过河南真二房产经纪有限公司签订了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003521），合同约定被告葛盼盼将位于郑州市金水区丰产路110号院5号楼西1单元4层8号（房产证号：郑房权证字第××）的一套商品房以1200000元的价格转让给原告李欢欢。2、原、被告签订合同后，原告李欢欢依照合同约定支付了购房定金10000元，并支付了中介服务费4500元，中介保障费6000元，共计20500元，已经庭审查明。
一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。被告辩称已通过口头协议的方式解除了该买卖合同，但其提交的证据不足以证明合同已被解除，对此辩解意见，法院不予支持。原告已按照约定向被告支付了购房定金，被告未按照合同约定的时间协助原告办理房屋按揭贷款手续，导致该房屋至今未按合同约定办理网签等房屋过户后续手续，其行为已构成违约，原告诉请法院依法判决解除原、被告双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003521），被告亦当庭表示不再继续履行合同，该院认为该合同已不具有继续履行的可能，对于原告的该项诉请该院予以支持。被告没有按照合同履行义务，合同已经不具有继续履行的可能，该院认为被告应返还原告的购房定金10000元。原告诉请被告赔偿因房屋增值部分产生的损失暂定为260000元（最终金额以评估为准），原告未提交申请要求对房屋增值损失做出鉴定，原告提交的房屋房价走势图并不足以证明该房屋现在的实际价值，该院不予采信，原、被告于2016年8月7日签订买卖合同，原告于2016年10月20日起诉要求解除合同，期间间隔时间较短，参照合同期间内的市场变动情况及本案合同履行情况该院酌定该部分损失应为3万元。原告诉求被告支付违约金80400元，该院认为该违约金的约定过分高于给原告造成的损失，本案中原告提交的证据亦不足以证明其因该合同所遭受的损失，故该院酌定违约金为1万元。原告诉求被告赔偿其购房中介服务费4500元及中介保障费6000元，本案中原告为购买房屋向中介支出以上款项，现因被告的违约行为导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，其应当对原告的上述损失承担赔偿责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003521）；二、被告葛盼盼于本判决生效后十日内返还原告李欢欢购房定金10000元，赔偿原告中介服务费4500元、中介保障费6000元、违约金1万元及其他损失3万元，共计60500元；三、驳回原告李欢欢的其他诉讼请求。案件受理费6759元，由原告李欢欢负担5636元，被告葛盼盼负担1123元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。被上诉人李欢欢已按照约定支付了购房定金，而上诉人葛盼盼未按照合同约定的时间协助办理房屋按揭贷款手续，导致涉案房屋未按合同约定办理网签等房屋过户后续手续，一审法院认定上诉人的行为已构成违约并无不当。因合同目的无法实现，对被上诉人请求依法判决解除双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉请，上诉人亦表示不再继续履行合同，故一审判决解除双方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因上诉人葛盼盼没有按照合同履行义务构成违约并导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，综合考虑房屋增值、合同履行情况等全案事实，并基于合同相对性原理，一审法院判令上诉人返还被上诉人购房定金10000元、赔偿被上诉人中介服务费4500元及中介保障费6000元，酌定上诉人支付违约金1万元以及因房屋增值部分产生的损失3万元，也并无不妥。关于上诉人葛盼盼上诉称的购房定金10000元应由中介公司退还给被上诉人的问题，鉴于买卖合同的当事人系上诉人和被上诉人，中介公司收取该10000元购房定金仅系代为保管，李欢欢基于解除合同向葛盼盼要求返还购房定金10000元并无不当，葛盼盼承担责任后可就此再向河南真二房产经纪有限公司要求返还。综上，上诉人葛盼盼的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，故不能成立，对其上诉请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6759元，由上诉人葛盼盼负担。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 宋江涛
审判员 樊汴玲
二〇一七年四月二十七日
书记员 崔顺龙