河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀09民终1493号
上诉人（原审被告）：李向宏，男，1973年1月14日出生，汉族，高中文化，职工，住河北省黄骅市。
上诉人（原审被告）：宋娟，女，1973年6月18日出生，汉族，大专文化，公务员，住河北省黄骅市。
二上诉人委托诉讼代理人：曹宝振，河北铭晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈仲炜，男，1992年1月27日出生，汉族，大专文化，工人，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张华英，河北兴骅律师事务所律师。
上诉人李向宏、宋娟因与被上诉人陈仲炜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2016）冀0983民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李向宏、宋娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，上诉人不承担4万元违约金。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人违约，承担违约责任实属认定事实不清，适用法律错误。
2013年6月8日，上诉人与黄骅市华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了万锦星城B区7号楼3单元601号房，合同第六条第四款注明了有公积金贷款。2016年，上诉人通过中介预转让该房产，因没有房产证，向中介提供了商品房买卖合同，并说明了房产情况。经中介介绍，3月5日，被上诉人在充分了解了房产情况后自愿与上诉人签订的《售房协议》。协议第一条中，被上诉人明确表示已经对此房产充分了解，自愿购买该房屋。第二条约定首付20万元，其余房款在乙方陈仲炜自己卖的房产一楼贷款下来一次性现金式付清。同时，甲方把该房所有钥匙及房产证原件交给乙方。并备注：经甲乙双方协定，由于此楼没有出证，所以甲方无条件办理出自己的楼证后，在到此证两年后过户。协议内容表明，被上诉人清楚房产有公积金贷款情况，约定了由上诉人办理房产证（还清贷款后，房产证办理上诉人名下），保证配合过户。
首先，上诉人通过中介预转让房产时已将房产情况说明，上诉人隐瞒房产有公积金贷款的情况没有任何意义，因购买合同已注明，上诉人也隐瞒不了。《售房协议》第一条中，被上诉人明确表示已经对此房产充分了解，自愿购买该房屋。所以，上诉人在签订协议时已尽到了说明义务。
其次，双方约定被上诉人应当先行履行交付购房的余款后，上诉人再交付房产证。也就是说被上诉人应当先交付购房余款后，上诉人再把办理在自己名下的房产证交付给被上诉人。（当然是必须还清贷款，不然房产证也不能办理在上诉人名下。）
第三，一审曲解中介人的证言，不顾事实，断章取义。被上诉人违反协议约定，要求解除合同，因上诉人不同意，而找到中介从中协调。协商中上诉人要求按照协议约定，被上诉人先交付房款，上诉人再还清贷款，办理房产证。因此，被上诉人假借上诉人没有告知房产有贷款为由起诉。一审判决引用的是中介协调双方时的一种推脱责任的说辞，并非客观事实。中介在登记上诉人房产信息时，必然要登记上诉人提供的购房合同信息，了解房产情况。中介没有登记上诉人房产有贷款情况的责任，不能让上诉人承担。一审中，中介张金玲的证言能够证明被上诉人签订的《售房协议》了解了房产情况。
第四，一审认定上诉人房产有抵押贷款违反诚信原则没有法律依据。一是本案的《售房协议》是附有期限和生效条件的协议。上诉人的房产有贷款情况，不影响《售房协议》的效力。双方签订的协议成立后，协议约定被上诉人先交款，上诉人无条件办理出自己的楼证后，在到此证两年后过户。上诉人在被上诉人履行交款义务后，办理房产证，双方按照约定办理过户手续作为协议生效条件，并不违背涉案房产贷款、抵押的约定。且恰恰证明，被上诉人知道房产有贷款的情况，约定了上诉人办理房产证后，履行过户义务。二是涉案房产系上诉人通过个人公积金方式贷款，跟涉案房产无任何关系，个人住房公积金借款合同中约定的预抵押，不具有物权法规定抵押效力。
第五，一审认定违约金的计算方式没有法律依据。违约金计算方式超过实际损失的30%，法院应当根据双方的责任大小和具体情况予以适当调整，假如上诉人存在违约情形，一审直接认定4万元违约金实属错误，对上诉人极不公平。
综上所述，本案涉及的房产是通过中介转让的，被上诉人也看过《商品房买卖合同》，并且从协议约定的内容上也能客观的证明，被上诉人知道此房产的情况，上诉人不存在隐瞒房产情况的行为。被上诉人主张上诉人隐瞒房产情况与事实相悖，也没有证据证明。一审认定上诉人隐瞒房产情况实属认定事实不清，且违背《售房协议》的意思表示，在被上诉人没有先履行交款义务的情况下，就枉然推断上诉人不能交付房产证，增加被上诉人的购房风险，显然没有根据。
一审判决上诉人承担违约责任更是于法无据。假设上诉人在签订协议时没有尽到说明义务，也应该是存在缔约过失，而不是违约行为。
一审法院认定事实错误、适用法律不正确。被上诉人违反约定，不先行履行付款义务，反而诉讼上诉人要求解除合同，应当认定被上诉人违约，而上诉人无违约情形。鉴于被上诉人违反诚信原则的行为，上诉人愿意与其解除协议，但保留追究其违约责任的权利。故请求贵院依法撤销一审判决第二项，上诉人不承担4万元违约金。
陈仲炜辩称，一、一审认定上诉人存在违约行为应承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人与被上诉人签订的售房定金协议中明确约定了上诉人保证产权清晰，而上诉人出售房屋却有抵押贷款，并且上诉人将房屋抵押贷款的事宜隐瞒。以上足以证明上诉人所出售的房屋产权不清晰，且隐瞒贷款事宜，存在违约行为。2、楼房价格一直在升涨过程中，并且中介也证明被上诉人在想交剩余款时才发现房屋有抵押。由此说明被上诉人有能力履行，且没有恶意解除合同的理由。从事实角度也足以说明上诉人违约行为的存在。二、一审法院不但没有多计算违约金，而且少计算了违约金，应按购房总价款496000元计算，而不是按20万元计算。鉴于以上所述，请求二审法院依法维持原审判决。
陈仲炜向一审法院起诉请求：依法判令被告返还原告购楼款200000元并赔偿原告损失给付定金；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年3月3日，原被告通过房屋中介张金玲和中间人刘春红（被告宋娟的表姑），达成房屋买卖意向，签订《售房定金协议》，协议约定被告将坐落于黄骅市万锦星城B区7号楼3单元601室的房屋出售给原告，房屋价值496000元，原告交定金10000元，第二部分房款在2016年3月6日付清贰拾万元整，剩余部分在陈仲炜自己卖的房产一楼贷款下来同时付清。协议签订的当日，原告向被告委托的中间人刘春红交付了定金10000元。2016年3月5日，原被告双方再次通过中介张金玲签订《售房协议》，协议约定被告将上述楼房以496000元的价格出售给原告，原告向被告交付首付款200000元（含定金10000元），其余房款在陈仲炜自己卖的房产一楼贷款下来同时付清，合同订立后双方不得违约，如违约，违约方向对方赔付房屋总售价20%的违约金。《售房定金协议》、《售房协议》备注中均分别注明“由于买卖此楼时没有出证，所以被告无条件办理出自己的楼证后，在到此证贰年后过户（被告无条件配合原告），过户费用有原告担负”。被告方认可已经收到原告购房款200000元（含定金10000元）。2016年8月1日，原告起诉被告，形成本诉，原告当庭要求解除原被告签订的售房协议，判令被告返还购房款200000元，并按购房总售价的20%支付违约金及赔付10000元的定金。
2013年6月8日，被告李向宏与黄骅华城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告以373961元的价格购买万锦星城B区7号楼3单元601号房，合同第六条第四款有公积金贷款180000元的表述。之后，被告李向宏（借款人、抵押人）与沧州市住房公积金管理中心黄骅市分中心（委托人）、中国建设银行黄骅支行（受托人）、黄骅华城房地产开发有限公司（保证人）签订黄骅·房委贷字701572号《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》，被告以万锦星城B区7号楼3单元601号房作为抵押物向建行黄骅支行贷款180000元，贷款期限20年，自2013年7月16日起至2033年7月15日止，合同第二十四条约定“抵押物抵押期间，未经委托人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等。”，抵押物清单一页再次明确“未经委托人同意，上述抵押物不出租、不变卖、不重复抵押、不抵偿债务、不馈赠等。”
中介张金玲证实，原被告通过张金玲买卖万锦星城B区7号楼3单元601号房，在原告向被告交付200000元（含定金）购房款一周后，原告预将剩余款项也给付李向宏时，张金玲就要求李向宏把购房合同、结婚证、身份证、交房款的手续都交给原告时，李向宏才说房子有贷款有抵押，宋娟要求这套房子让原告交全款后，她和李向宏仍然用这套房子贷款，张金玲不同意，张金玲觉得这样对原告不公平也不保险。如果在商谈过程中知道房产有抵押和贷款，张金玲会写入原被告签订的合同当中。再后来宋娟要求亲自和原告联系，之后他们怎么联系的张金玲不清楚。张金玲还证实，原告通过中介小滕（音）卖掉了市政府后房产1号楼，得款440000元。
上述事实，有《售房定金协议》、《售房协议》、《商品房买卖合同》、《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》、证人证言及原被告陈述等在案佐证。
一审法院认为：原被告经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《售房定金协议》和《售房协议》，两份协议系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。两份协议订立后，原告按照合同约定交纳了定金和第二部分房款（两项合计200000元），并且通过中介小滕将房产1号楼卖掉得款440000元，在按约交付200000元购房款一周后，原告准备用处分房产1号楼所得的款项向被告支付剩余款项时，被告李向宏提出出售的房屋有抵押有贷款，被告宋娟提出让原告交全款后，她和李向宏仍然用这套房子贷款的要求。原告的行为足以证明原告在按约履行义务，但被告李向宏在原告准备向被告交付剩余购房款时才告知原告涉案房屋有抵押有贷款，显然违反了诚实信用原则，而被告宋娟提出的让原告交付全款后，她和李向宏仍然用这套房子贷款的要求，增加了原告的购房风险，损害了原告的权益，且被告与沧州市住房公积金管理中心黄骅市分中心等签订的《沧州市职工个人住房公积金委托贷款借款合同》第二十四条明确约定未经委托人书面同意，抵押人不得将该抵押物出租、变卖、重复抵押、抵偿债务、馈赠等，但至今被告未提交委托人沧州市住房公积金管理中心黄骅市分中心的任何书面意见，且该房至今没有办理产权登记，造成该房屋产权不清晰。因此，原被告于2016年3月5日订立的《售房协议》依法应当予以解除，被告收受原告的购房款200000元应返还给原告。关于原告主张的被告应按购房总售价20%支付违约金的请求，虽原被告在售房协议中约定“合同订立后双方不得违约，如违约，违约方向对方赔付房屋总售价20%的违约金”，但因原告只给付了被告购房款200000元，余款并未支付，如果按照购房总售价496000元的20%支付违约金，显失公平，参考当地市场房价涨幅情况，应以原告已经实际交付的200000元的20%计算为宜，被告应给付原告违约金40000元。关于原告主张的被告还应赔付10000元定金的请求，法律规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告只能择其一而行使，且本案中的定金10000元已经转为购房款，故原告要求返还定金的请求，一审法院不予支持。
被告方主张自己没有违约。原被告商谈房屋买卖过程中，中间人刘春红（被告宋娟的表姑）已经向中介和原告出示过购房合同，合同中有贷款的记载。原告不予认可，原告主张当时看到的合同与庭后被告提交的《商品房买卖合同》不是同一份，自己是在准备交付剩余房款时，才听说涉案房产有抵押有贷款。而中介张金玲证实，被告房产存在抵押和贷款是在原告准备交付剩余房款，张金玲找被告要房屋相关手续交给原告时，被告才提出的，如果在商谈过程中知道房产有抵押和贷款，张金玲会写入原被告签订的合同当中。被告对中介张金玲的证人证言不予认可，但无证据提交。一审法院认为，中介作为原被告之外的第三方，其全程参与并主持了原被告之间的房屋买卖活动，其所做的证言真实可信，一审法院予以采纳，被告的抗辩，证据不足，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈仲炜与被告李向宏、宋娟于2016年3月5日订立的《售房协议》；二、被告李向宏、宋娟返还原告陈仲炜购房款200000元，并支付违约金40000元；三、驳回原告陈仲炜的其他诉讼请求。上述有给付内容的第二项，于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告李向宏、宋娟承担（限本判决生效之日交纳）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，一审法院通过全面、客观地审核本案证据，认定被上诉人在协议订立后按约定履行义务，上诉人李向宏在被上诉人准备向其交付剩余购房款时才告知涉案房屋有抵押有贷款，认定事实清楚。并且上诉人宋娟提出让被上诉人交付全款后，上诉人仍以该房屋贷款，增加了被上诉人购房的风险。上诉人违反合同约定和诚实信用原则，上诉人应当承担违约责任。一审综合考虑当地市场房价涨幅等情况，判决上诉人返还被上诉人购房款20万元并支付违约金4万元，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人李向宏、宋娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余志刚
审 判 员 高 娜
代理审判员 代 玉
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 蔡一璘