云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终78号
上诉人（原审原告）：王恒媛，女，汉族，1954年12月10日生，初中文化，个体户，住景东彝族自治县。
委托诉讼代理人：陈先平，男，彝族，1951年10月1日生，系上诉人王恒媛丈夫，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：芮红军，男，汉族，1984年12月6日生，个体户，系普洱市江城哈尼族彝族自治县人，现羁押于景东县看守所。
被上诉人（原审被告）：吴毕兰，女，汉族，生于1982年6月8日，个体户，住景东彝族自治县。
上诉人王恒媛因与被上诉人芮红军、吴毕兰买卖合同纠纷一案，不服景东彝族自治县（以下简称景东县）人民法院（2016）云0823民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。因被上诉人吴毕兰下落不明，本院依法向其公告送达应诉通知书、举证通知书、开庭传票。本院于2017年6月22日在景东县人民法院公开开庭审理了本案，上诉人王恒媛及其委托诉讼代理人陈先平、被上诉人芮红军到庭参加诉讼，被上诉人吴毕兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王恒媛上诉请求：1.判决确认景东城景检名苑小区l幢1单元401室房屋以及1幢2单元3号车库归王恒媛所有；2.判令芮红军、吴毕兰协助王恒媛进行房屋产权过户，并承担过户的相关税费。3.判令芮红军、王恒媛承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，王恒媛购买房屋系善意取得。王恒媛在购买房屋时对于芮红军欠款情况并不知情，一审在无证据的情况下认定，王恒媛明知芮红军、吴毕兰欠款数额巨大，已经无力偿还自己的借款及其他人大额欠款的情况下，仍和芮红军、吴毕兰签订买卖合同。当时，系芮红军、吴毕兰提出变卖本案争议房产后偿还欠款，而正好王恒媛打算买房，最终双方形成合意以物抵债。房屋买卖时系芮红军、吴毕兰主动将房产证土地证交给王恒媛。同时，交易时王恒媛到房管局、土地局查询过涉案房屋产权清晰，无抵押和查封的情形。本案双方以物抵债签订买卖合同，系在查封房产以前3个月。合同签订后，对方将钥匙系交给王恒媛后，才更换钥匙入住。吴毕兰对于将房屋出售给王恒媛清楚并同意。王恒媛得知自己购买的房屋被法院查封后递交了查封异议官，并提起了本案诉讼。一审判决认定王恒媛以物抵债的目的是使自己的普通债权得到单独、优先受偿，无事实和法律依据。本案双方均认可买卖合同效力，在第三人都没有提出诉请要求确认合同无效的前提下。一审判决主动审查，并确认以损害第三人利益为由，判决驳回王恒媛诉请违法。
芮红军答辩称：认可王恒媛的请求、事实和理由。吴毕兰未向本院提交答辩意见。
王恒媛向一审法院起诉请求：1.判决确认景东城景检名苑小区l幢1单元401室房屋以及1幢2单元3号车库归王恒媛所有；2.判令芮红军、吴毕兰协助王恒媛进行房屋产权过户，并承担过户的相关税费。3.判令芮红军、王恒媛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：芮红军、吴毕兰系夫妻，在经商过程中向多人借款，包括王恒媛的借款在内，芮红军、吴毕兰欠款金额高达数千万元。现芮红军因涉嫌集资诈骗犯罪，已被公安机关立案侦查。在2012年和2014间，芮红军、吴毕兰向王恒媛借款共计70万元，因芮红军、吴毕兰欠债较多，借款到期后，芮红军、吴毕兰已资不抵债，无力偿还王恒媛借款。2015年1月13日，王恒媛和芮红军签订了房屋买卖合同，合同约定将芮红军、吴毕兰共有的座落于景东锦屏镇景检茗苑小区1幢1单元401室的住房一套和该小区1幢2单元3号车库以70万元价格卖给王恒媛，王恒媛不另行支付房款，而是用芮红军、吴毕兰所欠的70万元借款冲抵房款。后王恒媛自行更换房屋钥匙入住、使用上述房屋。因芮红军、吴毕兰的其他数位债权人向法院起诉要求芮红军、吴毕兰偿还借款的案件进行执行程序后，景东县人民法院作出（2015）景法执字第112-1号执行裁定书，对上述二芮红军、吴毕兰共有的住房和车库进行了查封，并口头告知执行案件的案外人，即本案王恒媛，但王恒媛至今未向景东县人民法院执行局提出书面执行异议申请。
一审法院认为，本案系芮红军、吴毕兰向王恒媛借款引起，在芮红军、吴毕兰无力偿还借款的情况下，双方签订了房屋买卖合同，该买卖合同的实质就是以物抵债。芮红军和王恒媛签订买卖合同时，明知自己资不抵债，已经无力偿还所欠的大额债务的情况下还和王恒媛签订买卖合同，任意处置自己的财产，置其他债权人的权益而不顾。王恒媛也在明知芮红军、吴毕兰欠款数额巨大，已经无力偿还自己的借款及其他人的大额欠款的情况下，仍然和芮红军、吴毕兰签订买卖合同，其目的就是使自己的普通债权得到单独、优先受偿。对芮红军、吴毕兰的其他债权人（第三人）而言，本案双方签订合同时主观上都具有恶意，双方的合同行为损害了芮红军、吴毕兰的其他债权人（第三人）的利益，该买卖合同应当属无效合同。故对王恒媛坚持主张取得房屋所有权、要求芮红军、吴毕兰协助办理房屋过户手续的诉请，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决为：驳回王恒媛的诉讼请求。案件受理费8300元，由王恒媛负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审阅卷宗材料及庭审，审理查明的法律事实如下:
芮红军、吴毕兰系夫妻。2012年11月，芮红军、吴毕兰向王恒媛借款20万元，王恒媛通过其子陈刚账户于2012年11月4日向芮红军转账提供了19.2万元借款。2013年7月4日，芮红军、吴毕兰向王恒媛出具了上述20万元借款的借条，借条的主要的内容为：“今借到王恒媛20万元，利息按2分计算，按季度付息，借期由双方商定，出借方随时可以收回借款，但需提前一个星期通知借款方……。”王恒媛通过其子陈刚账户于2012年11月4日向芮红军转账提供了50万元借款。2014年12月3日，芮红军、吴毕兰向王恒媛出具借条，借条主要内容为：“今借到王恒媛现金50万元，借期为叁个月，利息3分计算，按月付息。此借款用景检茗苑小区1幢1单元401室1幢2单元3号车库作抵押……。”王恒媛通过其子陈刚账户于2014年12月3日向芮红军转账提供了50万元借款。
2015年1月，吴毕兰芮红军未能再按上述两份借条约定还本付息。2015年1月13日，吴毕兰、芮红军为甲方（卖方）与作为乙方（买方）的王恒媛签订了《房屋买卖合同》。该合同主要内容为：一、甲方自愿将坐落于景东景检茗苑小区1单元401室和1幢2单元3号车库（住房建筑面积152.99平方米，车库建筑面积22.31平方米；产权证号分别为：房权证景东县字第××号及房权证景东县字第××号）出卖给乙方；二、上述住房及车库总价款为70万元；三、由于甲方先后向乙方借款70万元做生意周转金，因经营不善，资金无法偿还，特将上述住房及车库按70万元卖给乙方，乙方用70万元借款抵作房款，乙方不再支付甲方任何费用；四、办理房产证手续所产生的相关税费由甲方承担。五、甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方将借据交回甲方销毁。六、甲方自签订合同之日起30天内将住房和车库交付乙方使用……。合同签订后，芮红军将房屋钥匙交给了王恒媛。王恒媛占有使用该房屋及车库至今。因其他数位债权人要求芮红军、吴毕兰偿还借款的案件进入执行程序后，景东县人民法院于2015年4月24日作出（2015）景法执字第112-1号执行裁定书。该执行裁定对上述二芮红军、吴毕兰共有的住房和车库进行了查封，并口头告知了王恒媛。现芮红军因涉嫌集资诈骗犯罪，已被公安机关立案侦查。
还查明，2015年4月22日，王恒媛向景东县人民法院提起本案诉讼。2016年9月23日，经景东县人民法院向景东房产管理局对吴毕兰名下坐落于锦屏镇景检茗苑小区1幢1单元401室，证号为“景东房权证景东县字第××号一套住房”与房权证号为“景东房权证景东县字第××号一套住房”登记信息相同进行查询，该所复函称“20150109004号”住房与“20150109005号”住房是同一住房。“20150109004”号房屋产权在房屋产权产籍管理系统已注销登记。该房屋登记产权证号为：20150109005号。
本院认为,依法成立的合同，受法律保护。对本案《房屋买卖合同》的真实性，双方当事人均不持异议。该合同并非为双方的借款合同的履行提供担保，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。而是双方对此前已生效的借款合同项下借款本息难以清偿时，双方协商通过将吴毕兰、芮红军所有的房屋及车库出售给债权人王恒媛的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定。《房屋买卖合同》合同项下购房款，虽以吴毕兰、芮红军尚欠款项抵付，但尚欠的70万元，系基于双方合法有效借贷产生的欠款。王恒媛对此提供了相应的银行转账凭证等证据予以证实。芮红军、吴毕兰亦未对尚欠70万元的真实性、合法性提出抗辩或异议。从在案证据看，亦无相应证据证明双方存在恶意串通的情形。故本院确认王恒媛与芮红军、吴毕兰于2015年1月13日签订的《房屋买卖合同》属合法、有效合同。一审判决认定双方存在恶意串通，损害第三人利益，证据不足，理由亦不充分。一审法院以此认定《房屋买卖合同》属无效合同，亦不符合法律规定。本院二审予以纠正。对王恒媛的该项上诉主张，本院予以采纳。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。景东城景检名苑小区l幢1单元401室房屋以及1幢2单元3号车库尚未办理产权过户登记，依法尚未产生物权变动的法律效力。王恒媛请求确认上述房屋及车库归其所有，不符合上述法律规定。故对其该项诉请，本院不予支持。依据《房屋买卖合同》约定，芮红军、吴毕兰负担配合办理合同项下房产（即：产权证号分别为：房权证景东县字第××号的房屋及房权证景东县字第××号车库）的过户手续及承担相关税费的义务。王恒媛的要求协助过户及由对方承担相应税费的诉请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。
综上所述，王恒媛的上诉请求部分成立。一审法院认定事实不清，判决结果部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，缺席判决如下：
一、撤销景东县人民法院（2016）云0823民初717号民事判决；
二、由被上诉人芮红军、吴毕兰于本判决生效之日起三十日内协助上诉人王恒媛办理《房屋买卖合同》项下房屋及车库的产权登记过户手续，并承担由此产生的相应税费；
三、驳回上诉人王恒媛的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由被上诉人芮红军负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊西南
审判员 韩瑞斌
审判员 秦 健
二〇一七年九月三十日
书记员 李馨珂