上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初12979号原告：王大兴，男，1952年1月15日生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹琼雪，上海咏君律师事务所律师。被告：陶奎荣，男，1958年8月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。被告：ＸＸ颖，女，1981年5月22日生，汉族，户籍地重庆市。委托诉讼代理人：姚柏明，上海创美律师事务所律师。原告王大兴诉被告陶奎荣、ＸＸ颖案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人尹琼雪、被告陶奎荣的委托诉讼代理人薛勇、被告ＸＸ颖及其委托诉讼代理人姚柏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大兴向本院提出诉讼请求，1、判令立即停止位于青浦区商榻镇商周路XXX弄XXX号XXX室房屋的强制执行，并解除该房屋的查封；2、判令确认2009年8月4日原告与被告陶奎荣签订的《房屋认购意向书》合法有效，并确认上述房屋归原告所有；3、判令被告陶奎荣协助和配合原告办理上述房屋的产权过户登记。事实和理由：原告与陶奎荣于2009年8月4日签订《房屋认购意向书》，约定陶奎荣将位于本区商榻镇商周路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，转让款为人民币32万元。陶奎荣承诺将涤除房屋抵押后办理产权过户手续。合同签订后，原告已支付了26万元，并实际入住房屋至今。原告多次要求陶奎荣办理产权过户手续，但陶奎荣以各种理由拖延。2014年9月29日，陶奎荣因结欠ＸＸ颖借款未还而涉诉，法院查封了上述房屋。原告提出执行异议，但被裁定驳回，故提起本案诉讼。被告陶奎荣辩称：与原告之间的房屋买卖关系属实，由法院依法判决。被告ＸＸ颖辩称：原告与陶奎荣签订《房屋认购意向书》时，涉案房屋已设定了抵押，原告应注意到房屋权利的限制；意向书中约定房屋办理产权过户的时间为2个月内，但至今已有8年，原告对于房屋未能过户至其本人名下有过错；ＸＸ颖不清楚原告与陶奎荣之间的房屋交易情况，房地产登记信息显示房屋产权人是陶奎荣，ＸＸ颖是善意第三人，原告与陶奎荣之间的购房协议不应继续履行，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：本院于2014年9月29日立案受理了ＸＸ颖与陶奎荣民间借贷纠纷一案，并于2015年1月15日作出(2014)青民一(民)初字第2645号民事调解书，内容为一、陶奎荣应分期归还ＸＸ颖借款本金44万元，此款陶奎荣应于2015年2月15日之前归还10万元，2015年3月15日之前归还10万元，2015年4月15日之前归还10万元，2015年5月15日之前归还14万元。若陶奎荣有任何一期款项逾期未归还，则ＸＸ颖可就剩余全部款项一并申请执行。同时陶奎荣应另行支付ＸＸ颖利息损失，以剩余全部款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自逾期未还款之日起计算至实际清偿之日止。二、若陶奎荣未能按期履行上述还款义务，则ＸＸ颖有权就坐落于上海市青浦区商榻镇商周路XXX弄XXX号XXX室、商周路64、66号的房屋(抵押权登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)行使抵押权。三、双方无其他争议。四、本案受理费8,960元，减半收取计4,480元，由陶奎荣负担，并应于2015年5月15日之前支付ＸＸ颖。因陶奎荣未按调解书的内容履行付款义务，ＸＸ颖于2015年3月11日向本院申请强制执行，本院以(2015)青执字第1761号立案受理。执行期间，本院于2015年4月29日查封陶奎荣名下位于青浦区商榻镇商周路XXX弄XXX号XXX室、商周路64、66号的房屋。在上述房屋的房地产抵押状况信息显示，分别由中国邮政储蓄银行有限责任公司上海青浦区支行于2008年12月2日、殷正余于2013年2月1日、ＸＸ颖于2013年4月15日进行了不同金额的债权抵押。另查明，涉案房屋由陶奎荣于2007年9月7日经核准取得产权，房地产权证号为青XXXXXXXX**。上述查明的事实，由原告提供的涉案房屋房地产登记信息、(2017)沪0118执异94号执行裁定书及原、被告双方陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。审理期间，原告为证明其与陶奎荣之间的房屋买卖合同关系及履行情况，提供了下列证据予以佐证：1、原告与陶奎荣于2009年8月4日签订的《房屋认购意向书》，约定陶奎荣将其所有的位于青浦区商榻镇商周路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.17平方米房屋按32万元(3,548元∕平方米)出让给原告，原告先支付定金5万元、于2009年8月25日前付余款27万元，另约定了违约责任等；意向书另注明因房屋有贷款未还清，陶奎荣于二个月后还清贷款，双方办理过户手续等。2、陶奎荣于2009年7月11日、8月5日、9月15日出具的收到原告定金5万元及房款21万元的收条；3、2017年5月24日由青浦区金泽镇南新村民委员会及青浦区金泽镇商榻居民委员会共同出具的证明，内容“兹有南新村村民王大兴，身份证号(XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，自2009年9月起至今居住在上海市青浦区商榻镇商周路5弄商欣新村3－202.此证明用于办理房产证用途”。4、2017年4月和5月的缴纳水费发票，户名为王大兴。本院认为：案外人执行异议之诉审查的内容应为案外人对执行标的提出的实体权利是否足以排除执行。王大兴基于其与陶奎荣之间关于涉案房产的买卖合同关系主张不动产买受人的物权期待权，要求排除ＸＸ颖的执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据王大兴的陈述，其在涉案房产被查封前已与陶奎荣签订了涉案房产的认购意向书、支付了大部分房款并实际占有该房产，并以此为由提起本案主张，但涉案房产至今未能办理房产过户手续有王大兴自身的原因。按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，王大兴与陶奎荣就涉案房产签订认购意向书之时，明知涉案房产上设定有抵押，未涤除该抵押权，不能办理过户登记，王大兴应当预见到可能在涉案房产上设立其他抵押权等风险。因此，王大兴作为买受人，对涉案房产上设定有他人的抵押权登记没有尽到合理的注意义务，不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。王大兴以不动产买受人的物权期待权排除ＸＸ颖的执行，缺乏法律依据。综上所述，王大兴的诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回原告王大兴的全部诉讼请求。本案受理费6,100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  ＸＸ晶人民陪审员  俞锦林人民陪审员  邹惠贤二〇一七年九月二十八日书 记 员  方成凤附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……