杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2841号
原告：杭州三和物业管理有限公司。
法定代表人：赵前，执行董事。
委托代理人：俞群钢、黄慧萍，该公司员工。
被告：杭州丰盛投资有限公司。
法定代表人：黄芳，总经理。
委托代理人：毕一平、ＸＸ，浙江浙经律师事务所律师。
原告杭州三和物业管理有限公司（以下简称原告）为与被告杭州丰盛投资有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，于2015年8月5日诉至本院。本院于当日立案后，依法适用简易程序并于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞群钢、黄慧萍，被告委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2015年11月2日裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年11月26日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄慧萍，被告委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年签订了《嘉文商务大楼物业服务合同》，合同约定原告为被告所有的位于杭州市西湖区益乐路25号的嘉文商务大厦提供物业管理服务，服务期间为2010年11月5日至2011年11月4日止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告也支付了部分物业服务费。在合同届满之际，双方于2011年11月2日办理了交接手续，确定被告拖欠原告物业费16835元、能耗费943.74元、车位费1522元，共计19300.74元。合同期满后，原告不断向被告催讨上述欠款。2013年9月30日，原告又以书面形式向被告进行催讨，但被告至今仍未支付。故诉至法院请求判令被告支付物业费、能耗费、车位物业费共计19300.74元，支付违约金12284.92元（以19300.74元为基数，按每日万分之五为标准暂计至2015年4月30日，此后另计），并由被告承担本案诉讼费。
被告辩称：被告系嘉文商务大楼业主，《嘉文商务大楼物业服务合同》系由被告与原告之间签订，服务范围为整个嘉文商务大楼，被告是嘉文商务大楼物业费的唯一结算主体。为了便利结算，实际操作中各层租户直接向原告缴纳物业费，但其实质是代被告所缴纳，各层租户与原告之间并不存在任何法律关系。2011年11月，原、被告及新的物业管理接受人办理了物业交接手续，并经各方签字确认。交接单将被告及各层租户所产生的各项费用一一列明，各项费用冲抵后，原告尚应退还被告5153.46元，故被告并不存在拖欠原告物业费的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，提交以下证据材料：
一、《嘉文商务大楼物业服务合同》一份，证明原、被告签订物业合同的事实。
二、银行进账单七份，证明被告履行合同情况。
三、工程交接清单四份，证明被告拖欠原告支付物业费、能耗费、车位物业费等费用。
四、清单一份，证明被告应向原告支付支付物业费、能耗费、车位物业费的具体数额。
五、邮政快递单一份、快递查询一份、敦请限期支付物业费的函一份、杭州市邮政速递物流公司西区分公司证明一份、公证书一份，证明原告以邮政快递的方式致函被告催讨费用，且被告已签收。
六、发票九份，证明原告与嘉文大厦内的房屋使用人就物业费的支付分别结算的事实。
七、原告与其他物业使用人分别签订的《嘉文商务大楼物业服务协议》及相应附件，证明原告与嘉文商务大楼其他物业使用人单独签订合同、单独结算物业费的事实。
被告为支持自己的观点，举证如下：
一、《嘉文商务大楼物业服务合同》一份，证明原、被告存在物业服务合同关系，约定由原告对嘉文商务大楼提供物业服务，期限自2010年11月5日至2011年11月4日；
被告系嘉文商务大楼物业服务合同的合同相对人，也是大楼物业费、电费等的唯一结算人；物业费、电费采用预缴方式，预缴期为半年。
二、《嘉文商务大楼物业管理延续服务合同》一份，证明因合同规定期限到期，需终止物业服务关系的，原、被告双方应做好债权债务的处理等善后工作，包括物业管理费用的清算。
三、嘉文业主车位管理费、嘉文业主物业费清单、电能耗费分摊、公共能耗费分摊清单各一份，证明截止2011年11月4日，原告应退还被告车位物业管理费282元、物业管理费10973.2元、公共能耗费13199元，合计24454.2元；经原、被告双方签字确认，原告尚应退还被告物业费共计5153.46元；被告不存在欠缴物业费情形。
四、复函、EMS快递单、快递查询单各一份，证明被告于2013年10月10日向原告发函，对于原告的催款内容存在异议，原告的主张与事实不符。
五、《房屋租赁合同》一份，证明被告与其他承租户签订的《房屋租赁合同》约定的物业管理费、公共能耗费及水电费均由承租户向被告缴纳，合同终止时，也是由被告与承租户直接进行结算。
六、承租户方远建设集团服务有限公司杭州分公司出具的情况说明一份，证明各租户在租赁期间，由被告负责与各租户之间的物业费、电能费、车位费、公共设备能耗费的结算与退费。
上述原、被告提交的证据经当庭质证，被告对原告提交的证据一、三、四、五“三性”无异议，对证明目的有异议；对证据二的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对证据六的合法性无异议，但对其关联性及证明对象有异议；对证据七“三性”均有异议，认为并不知晓该协议，即使协议是真实的，也早于原、被告双方于2010年签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》。原告对被告提交的证据一、二、三的“三性”无异议，但对证明对象有异议；对证据四的“三性”均有异议，认为从未收到过该快递；对证据五的真实性无异议，但该合同第五条并未约定承租户向被告缴纳物业费等；关于证据六，原告认为该情况说明系2015年出具，此时原、被告早已终止物业服务合同。
根据上述原、被告质证意见，本院认证如下：对原被告双方各自对对方提交的证据“三性”无异议的证据，本院予以确认。关于原告提交的证据二、六，被告认为与本案无关，应查实该证据系被告及其他物业承租人支付相关物业费的凭证，与本案存在关联性，故应予确认。关于原告提交的证据七，被告认为并不知晓，经查实，该证据与双方提交的《嘉文商务大楼物业服务合同》存在一定关联性，故本院予以确认。关于被告提交的证据四，原告认为从未收到过该份快递，且签收人并非其职员，而被告未能提供相应证据予以进一步证明，故该证据本不予确认。关于被告提交的证据五，原告对其真实性无异议，故本院予以确认。关于被告提交的证据六，系嘉文商务大楼承租户出具的情况说明，该情况说明并无其他相关证据予以证明，故本院不予确认。关于原、被告双方各自对于对方所提交证据的证明对象所提异议，本院将在以下再作阐述。
根据上述本院确认证据，结合原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
原、被告双方曾于2008年11月10日签订《嘉文商务大楼物业服务合同》，双方确定的服务周期至2010年11月4日止，在该合同届满前，双方于2010年11月3日签订了《嘉文商务大楼物业管理延续服务合同》，合同约定：双方同意《嘉文商务大楼物业服务合同》及其补充件约定的服务期延续一年，即原告受托管理期限延续至2011年11月4日止。因合同规定期限到期或其他原因，需终止或解除双方的嘉文商务大楼物业服务关系的，双方应做好债权债务的处理等善后工作，包括物业管理费用的清算。届时，原告应按照被告要求，及时向被告移交包括但不限于受托管理的物业，设施设备，应留存各种物业管理档案资料，水电过户等物业交接事项。双方其他如服务收费标准、方式等合同条款按原规定执行。同时，双方又签订《嘉文商务大楼物业服务合同》一份，合同约定：被告将嘉文商务大楼（物业名称）委托原告实行物业管理，建筑面积9062平方米，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本物业服务费，租户或物业使用人按其拥有楼层实际测绘面积每月每平方米五元向原告交纳（有特殊承诺见补充协议）。物业服务费实行预收方式，预收期为半年。空置房的物业管理服务费，分别由业主或物业使用人按规定标准70%向原告交纳，预收半年。业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任。物业管理服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、景观灯及其他公共设备等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按月按使用面积向业主分摊。车位使用费由车位使用人按露天车位管理费60元／月·辆及地下车卫生及照明服务费120元／月·辆向原告交纳。被告在租赁本物业前，将《嘉文大厦使用守则》向物业使用人明示，予以说明，并要求物业使用人签署物业服务协议。委托管理期限定为一年，自2010年11月5日起至2011年11月4日止。同时合同还对委托管理服务事项、物业管理服务质量、双方权利义务、违约责任等均作了相应约定。合同届满前，双方办理了交接手续，制作了工程交接、车位物业管理费、物业费及电能耗费和公共设备能耗费分摊四份清单。其中车位物业管理费清单中列明被告尚未交费1522元，原告应退还二位承租户282元；物业费清单中列明被告尚未交费16835元，原告应退还七位承租户10973.2元；电能耗费及公共设备能耗费分摊清单中列明被告尚未交费943.74元，原告应退还六位承租户13199元。双方相关人员在上述四份清单上签字确认。后双方对物业服务费、车位使用管理、能耗费能否抵扣产生争议，协议未果。2013年9月30日，原告向被告发送催交函一份。
另查明，原告曾分别与嘉文商务大楼四位承租户签订《嘉文商务大楼物业服务协议》等。其中三位承租户并非案涉四份清单所列承租户，且所签协议在案涉合同之前；另一承租户虽在清单所列目录，但其物业服务费等各项费用均已结清。
再查明，案涉嘉文商务大楼系被告向杭州市居住区发展中心有限公司承租。庭审中，原、被告双方对该事实均无异议。
本院认为，依据诉辩双方的意见，本案争议焦点可归纳为被告应向原告支付的物业服务费、车位使用管理费、能耗费能否与原告应退还嘉文商务大楼承租户的物业服务费、车位使用管理费、能耗费相抵扣。下面就各项费用能否抵扣进行分析阐述如下：一、关于物业服务费。首先被告并非案涉嘉文商务大楼建设单位或业主，其本身是嘉文商务大楼的承租者，根据我国《物业管理条例》相关规定，双方所签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》及《嘉文商务大楼物业管理延续服务合同》仅对双方有效，对嘉文商务大楼承租户并无约束力。也就是说，原告与其他承租户并不当然存在物业服务合同关系。其次，从双方签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》的内容来看，原告提供物业服务范围为整个嘉文商务大楼，提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，所以被告作为嘉文商务大楼的承租人及合同相对方应承担嘉文商务大楼的物业服务费。第三，双方签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》第四章第十七条第四项明确约定：业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任。显然，这里所指“业主”即是被告，原告未能提供证据证明被告与物业使用人另有约定，且已送原告处备案，故被告是案涉嘉文商务大楼物业服务费交纳的唯一主体。至于该合同第四章第十七条第二项规定：本物业服务费，租户或物业使用人按其拥有楼层实际测绘面积每月每平方米五元向原告交纳。本院认为，租户或物业使用人并非案涉合同相对方，故对其并无约束力，该条款仅是对支付方式的一种约定，也就是说本应由被告向原告交纳的物业服务费可由租户或物业使用人向原告交纳。第四，原告提供了其与四位承租户签订的《嘉文商务大楼物业管理协议》；证明其与嘉文商务大楼其他承租户单独签订合同，单独结算物业费。经查实，其中三位承租户并非案涉《嘉文业主物业费清单》所列承租户，且所签订合同在案涉合同之前，另一承租户虽在《嘉文业主物业费清单》所列，但其物业服务费已结清。所以原告无有效证据证明其与其他承租户存在物业服务关系。况且，原告提供的其与四位承租户签订的《嘉文商务大楼物业管理协议》也是依据原、被告签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》第五章第二十一条第一项要求所签，其内容仅是明确各项收费标准，无法证明原告五与其他承租户之间存在物业服务合同关系。综上，本院认为，被告系嘉文商务大楼物业服务费交纳的唯一主体，各承租户向原告交纳物业服务费的行为应视为代被告所为，故被告要求就物业服务费统一结算的抗辩理由符合事实和法律规定，应予支持。被告应支付本公司物业服务费16835元，原告应退还被告各承租户的物业服务费10973.2元，二项相抵扣，被告尚需支付原告物业服务费5861.8元并承担相应违约责任。二、关于车位使用管理费和能耗费。首先，从合同内容看，双方签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》第四章第十七条第五项规定：物业管理服务费未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、景观灯及其他公共设备等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按月按使用面积向业主分摊。第十八条规定：车位使用费由车位使用人按露天车位管理费60元／月·辆及地下车卫生及照明服务费以120元／月·辆向原告交纳。从上述合同约定的内容看，车位使用费和能耗费是由车位或物业使用人承担并向原告交纳。该约定也符合谁使用，谁承担公平交易原则。其次，参照相关法律规定来看，我国《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。所以原告向各承租户收取的能耗费实际是代收代缴的行为。综上，本院认为，被告要求抵扣车位使用管理费和能耗费抗辩理由，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告应立即支付原告车位使用管理费1522元及能耗费943.74元。由于双方签订的案涉合同对逾期支付物业费、车辆使用管理费及能耗费的违约责任未作明确约定，故应按中国人民银行规定的每日万分之二点一支付滞纳金，起始时间从合同期届满日即2011年11月4日始计算至原告申请主张截止日期即2015年4月30日止，共计滞纳金2222.7元。综上，本院认为，上述原、被告所签订的《嘉文商务大楼物业服务合同》及《嘉文商务大楼物业管理延续服务合同》依法成立，双方当事人对此均无异议，故对双方当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应依照约定履行各自的义务，被告尚欠原告物业服务费5861.8元、车位使用费1522元、能耗费943.74元应立即支付并承担相应违约责任。原告诉请中超出合理部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杭州丰盛投资有限公司支付给杭州三和物业管理有限公司物业服务费5861.8元，车位使用管理费1522元，能耗费943.74元，滞纳金2222.7元，合计10550.24元。该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州三和物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费590元，由杭州三和物业管理有限公司负担540元，由杭州丰盛投资有限公司50元。杭州丰盛投资有限公司负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 张 争
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 王文仙
二〇一六年二月十九日
书 记 员 金 劼