广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法生民初字第547号
原告张素文，女，1964年4月14日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人李朔，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人张筱畅，广东格林律师事务所律师。
被告广州市环博展览有限公司，住所广州市海珠区。
法定代表人罗锦灿，董事长�
委托代理人杨春涛，该公司职员。
原告张素文诉被告广州市环博展览有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李朔、张筱畅，被告的委托代理人杨春涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，我与被告于2011年4月4日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《买卖合同》），约定我购买被告开发的琶洲国际采购中心（A-1栋）1484号房（下称涉案房屋）。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），约定被告应当在本合同签署之日起720日内为我办妥产权登记。随后，被告因不能按约定为我办理产权证，双方再次于2013年5月30日签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》（下称《确认书》），被告承诺《确认书》签订后九十个工作日内为我办理产权证。�此，被告应于2013年10月11日前为我办理好产权证。但时至今日，我都未能取得产权证。鉴于被告多次变更办理产权登记的日期，仍不能在最后承诺的办证期限内为我办妥产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，我有权解除合同。此外，由于被告的违约行为，致使我不能实现合同目的，且大量资金被被告长期占用，给我造成实际损失，故被告还应向我赔偿实际损失。为维护我的合法权益，故起诉要求：1、判令解除双方《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还我已支付购房款1015000元和税费31606元；3、判令被告赔偿我实际损失（从2013年10月12日起按已支付的购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之四计算，直至被告将购房款全额退还至我账户之日止）；4�被告承担本案诉讼费。
被告辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。原告提出解除合同的事实和理由不能成立，双方应继续履行合同。原告在起诉状陈述我公司应当在2013年10月11日前为其办好房产证，但根据原告引用的司法解释规定，原告应该在双方约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年才可以行使合同解除权，而原告在2014年6、7月单方提前解除合同，故原告的行为构成根本违约。此外，原告的赔偿实际损失必须是双方解除合同之后才可以提出请求权，且原告要求按照万分之四标准计付实际损失没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年4月4日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买琶洲国际采购中心（A-1栋）1层1484号商品房。该商品房以套出售，总金额为1015000元。被告应当于2015年1月1日�将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后30个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件材料。被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料。被告未告知或者告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任（第二十一条关于产权登记约定）。如因被告为履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合�。原告要求解除合同的，应书面通知被告，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还原告已支付房价款并支付利息（利息以原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金（第二十二条关于迟延办理产权登记的违约责任约定）。当日，原、被告还签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由原告委托被告办理该单位《房地产权证》，被告应当在本合同签署之日起720日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记。原告已知悉办理《房地产权证》所需资料，被告不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，原告应按被告的书面通知另行提交），原告应在收到被告交楼通知书之日起15日内，向被告提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则被告办理或交付《房地产权证》的时间顺延。因原告原因导致被告办理或交付《房地产权证》的时间顺延的，原告应承担由此产生的一切不利后果……（第十六条约定）；如原告向被告交齐了办理房地产权证的所有资料，因被告责任未能在本补充协议约定的日期内办理好房地产权证的，本合同继续履行，逾期超过100天则被告按原告已付房价的每日万分之一向原告支付违约金（但因政府部门或原告个人的原因致逾期的除外）。（第十七条约定）；本协议自双方签订日起立即生效。如本协议与《商品房买�合同》有不同约定的，以本协议为准……（第二十四条约定）；等。之后，原告向被告付清购房款，被告于2011年4月22日出具金额为1015000元的购房款发票及相关税费的《收款收据》（记载内容为：收到张素文交来涉案房屋合同印花税、契税、预告登记费、房屋所有权登记费、房产证印花税等合计31606元）给原告。
原、被告于2013年5月30日签订《办理房地产权证确认书》（下称《确认书》），确认原告向被告提供办证资料，被告在本确认书签订后九十个工作日内为原告办理房地产权证。若原告存在按揭贷款且贷款银行为工商银行广州五羊支行和兴业银行广州天河北支行以外的银行，须原告自行联系银行提供办证资料，被告在原告联系好贷款银行提供相关办证资料后九十个工作日内为原告办理房地产权证。该《确认书》约定办证期限届满后，被告仍没未能为原告办妥涉�房屋的产权登记手续，原告遂于2014年6月24日提起本案诉讼。
庭审中，原、被告一致确认：按《确认书》约定，被告为原告办理房地产权证期限九十个工作日的截止时间为2013年10月11日。此外，原告变更第三项诉讼请求为：被告按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条第2点约定，支付逾期办证违约金（从逾期之日的次日起至起诉之日止，每日按房价款0.05%标准计付）和解除合同违约金（按房价款的10%支付及支付房价款利息）。另外，原告还陈述：其是一次性支付购房款给被告的，故不存在《确认书》约定需自行联系银行提供办证资料的情况。被告没有提交其公司为原告办理《房地产权证》的证据。
本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是合法、有效的合同，对双方当事人具有约束力。关于办理涉案房屋产权�移登记的问题，双方在《补充协议》变更了《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定被告为原告办妥产权登记的期限，该约定期限届满后，被告未能履行办证义务，原、被告再次签订《确认书》，重新确定被告在《确认书》签订后九十个工作日内为原告办理房地产权证。该约定是双方的真实意思表示，当事人应自觉履行。但被告在收齐原告办证资料后至原告起诉时止，仍没有履行承诺，故被告一再迟延履行办证义务的行为已构成根本违约，致使原告购买涉案房屋的合同目的难以实现。现原告主张解除合同、被告返还已付房款、退还相关税费，合理合法，本院予以支持。至于原告主张被告支付违约金问题，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”第2点第2小点的约定，被告应退还原告已支付房价款并支付利息（�息以原告付款日起至被告退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。诉讼中，原告变更诉讼请求，主张被告按该约定承担解除合同后的违约责任，合理合法，本院予以支持。此外，《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条第2点第1小点的约定内容是针对被告继续履行办妥房产证义务应承担的逾期办证违约责任作出的。现原告已主张解除合同，故被告的违约责任应按照解除合同的违约责任条款予以确定，鉴此，原告适用该条款主张被告支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、�一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张素文与被告广州市环博展览有限公司于2011年4月4日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》。
二、被告广州市环博展览有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告张素文退还购房款1015000元、税费31606元，并以购房款1015000元为基础，按照中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算，支付从2011年4月22日起至本判决确定被告退款期限届满之日止的利息给原告张素文。
三、被告广州市环博展览有限公司在本判决生效之日起10日内，按购房款1015000元的10%的标准支付违约金给原告张素文。
四、驳回原告张素文的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理�15233元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄惠玲
人民陪审员 邓志达
人民陪审员 吴桄辉
二〇一四年十月九日
书 记 员 孙雪莹
郭艳芬