湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂孝感中民二终字第00042号
上诉人（原审被告）田春荣。
委托代理人张继文、沈晓霞。
被上诉人（原审原告）郑进安。
委托代理人杨公强。
委托代理人郑德安。
原审第三人孝感市孝南区经济商务和信息化局。
法定代表人李爱清。
委托代理人余军红。
上诉人田春荣因与被上诉人郑进安、原审第三人孝感市孝南区经济商务和信息化局房屋买卖合同纠纷一案，不服孝感市孝南区人民法院（2012）鄂孝南民初字第01145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭进行了审理。上诉人田春荣的委托代理人张继文、沈晓霞，被上诉人郑进安的委托代理郑德安，原审第三人孝感市孝南区经济商务和信息化局的委托代理人余军红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑进安原审诉称，我系孝感市城西原塑料厂的干部。在1994年以前，我向原塑料厂缴纳集资款6000元，由塑料厂盖起一层房屋一套，并分配给我居住。1994年实行房改时，因该房屋只有一层，按照当时政策不能进行房改，故仍以福利分房的形式由我居住。2000年9月6日，原塑料厂的上级机关孝感市手工业合作联社以正式文件的形式，将该房屋的居住使用权交给我终身使用居住。现孝感市手工业合作联社已经不存在，其相应职责均由本案第三人行使。2001年，因我要到外地子女处探亲并居住，将该房屋租赁给田春荣居住，但双方未约定租期，只是口头约定我回孝感后将房屋退出。2010年，我从外地回孝感，因需要住处，要求田春荣及其家人腾退房屋并将房屋使用权交还给我，我多次找田春荣协商，但田春荣以种种理由拒绝。田春荣的行为侵犯了我的合法居住权。现依据事实提起诉讼，请求人民法院依法确认我与田春荣之间签订的相关协议无效，判令田春荣立即腾退所住房屋，并承担本案的全部诉讼费用。
田春荣原审辩称，双方系房屋买卖关系，有郑进安之妻出具的售房款收据为证。该房屋是职工集资兴建，土地使用权是原塑料厂的，房屋所有权应是住户的，郑进安将其集资房卖给田春荣是合法的。郑进安请求腾退房屋于法无据，应依法驳回郑进安的诉讼请求。
孝感市孝南区经济商务和信息化局原审述称，本案争议的房屋属于我方所有，根据原孝感市手工业合作联社与郑进安达成的处理意见，郑进安可终身居住，如中途变卖需要双方商议确定。本案郑进安使用该房屋未经过我方同意，无论是租赁还是买卖都侵害了我方的利益，均属无效。
原审查明，郑进安系原孝感市城西塑料厂的职工，其向塑料厂集资6000元，厂方将位于孝感市城西一路塑料厂集体宿舍院内一幢一层楼住房（面积为121.04平方米）分配给郑进安居住。2000年9月6日，因孝感市城西塑料厂已经倒闭变卖，为解决该房屋权属问题，其上级机关孝感市手工业合作联社就郑进安住房问题作出处理意见，主要内容有：一、原塑料厂宿舍院土地使用权证和该房屋使用权证收归手工业联社所有。二、该楼房居住使用权由郑进安本人（不包括子女）享受终身为止。使用权终止后，由手工业联社退还6000元集资款给郑进安。三、如中途需要变卖，由手工业联社和郑进安本人共同商议确定。郑进安本人居住使用权失效后，由手工业联社自行处理。2001年10月7日，郑进安之妻刘某甲以“乙方田春荣购买甲方郑建安住房款”为由收取田春荣房款23000元并出具了收条。2001年10月10日，田春荣向郑进安出具了一份“租字”字条，载明：“今租住位于城西一路塑料厂集体宿舍院内的一幢一层楼宿舍；房东郑进安；租房人，田春荣；每月房租一百元整，一季度一交”。之后，郑进安将该房屋交给田春荣居住，自己到外地与子女居住。其间，郑进安分次收取田春荣支付的该房屋集资款3000元，并于2008年3月17日向田春荣出具收条。2010年，郑进安从外地回孝感居住，要求田春荣及其家人腾退房屋并交还房屋使用权，遭到田春荣拒绝，以致成讼。另查明，由于政府机构改革的变化，1984年原孝感市手工业合作联社与原孝南区第二轻工业局合并，实行一套班子两块牌子管理体制，2001并入孝南区经贸局，现并入孝感市孝南区经济商务和信息化局。
原审法院认为，本案郑进安与田春荣双方系房屋买卖关系而非租赁关系。从2001年10月7日，郑进安之妻刘某甲收取田春荣购房款23000元可以看出，郑进安与田春荣之间形成的是房屋买卖关系。虽然2001年10月10日，田春荣向郑进安出具的“租字”字条上载明是租住郑进安的房屋，但田春荣从未按该字条约定支付租金，郑进安亦从未向田春荣主张过租金，故双方房屋租赁关系不成立。之后，郑进安分次收取田春荣支付的房屋集资款3000元，进一步证明了双方是房屋买卖关系而非租赁关系。原孝感市手工业合作联社作出的“关于原塑料厂一幢一层楼宿舍权属问题的处理意见”已经明确了该住房的所有权归孝感市手工业合作联社所有，郑进安与田春荣双方之间的房屋买卖行为事前未经原塑料厂主管部门的同意，事后又未经孝感市孝南区经济商务和信息化局追认，依据我国合同法第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”郑进安买卖房屋的行为属无权处分，郑进安与田春荣双方之间房屋买卖行为无效，郑进安收取的购房款和集资款应予以返还，田春荣占用的房屋应予以腾退。本案买卖行为无效，有过错的一方依法应当赔偿对方因此所受到的损失，因当事人对此均未提出主张，法院不作处理，如有纠纷，可另行协商或诉讼。据此，经原审法院院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、原告郑进安、被告田春荣之间的房屋买卖行为无效；二、被告田春荣于判决生效后三十日内腾退出位于孝感市城西一路原塑料厂集体宿舍院内一幢一层的住房（面积121.04平方米）；三、原告郑进安于判决生效后三十日内退还田春荣购房款23000元、集资款3000元，合计26000元；四、驳回原告郑进安其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由原、被告各负担1000元。
田春荣不服原判上诉称：一、原审法院两次开庭时都明确定性是房屋租赁合同纠纷一案，但最终判决却是房屋买卖合同纠纷，误导了当事人，使田春荣根本没有就房屋买卖行为展开辩论和举证，因而公正就无从谈起。二、当时手工业合作联社集资建房是本着“单位出土地，职工出钱建房”这一原则，也就是说土地是单位的，房屋是职工自己的。这说明郑进安是在合法转让属于自己的房屋（不包括土地）。理应受到法律的保护。三、该宿舍中的住户多是从郑进安手中买来的房屋，孝感市孝南区经济商务和信息化局的不作为行为，表明了其明示许可郑进安的卖房行为。四、2000年9月6日，孝感市手工业联社已经不存在了，《处理意见》也不可能存在。且该意见内容中认定了职工集资建房，又要收回使用权，属违法。故请求撤销原判，改判田春荣与郑进安之间的房屋买卖行为合法有效。
被上诉人郑进安未在法定的答辩期间内提交答辩状，庭审时辩称，本案争议的房屋产权自始至终是轻工业局的，现在是经济商务和信息化局的，从来不是郑进安的。房子是郑进安租给田春荣的。郑进安是集资建房，但产权是轻工业局的。院子里其他的房子是福利分房。
原审第三人孝感市孝南区经济商务和信息化局述称，坚持本案在孝感市中级人民法院发回重审前我局提交给市中院的一整套材料为准。
上诉人、被上诉人及原审第三人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实。另查明，原孝感市第二轻工业局于2001年根据中共孝感市孝南区委孝南发（2001）12号文件归口孝南区经贸委管理，同年，根据《中共孝感市委、孝感市人民政府关于印发〈孝南区机构改革方案〉的通知》（孝文（2001）20号）更名为孝南区经济贸易局；2005年4月30日，根据中共孝感市孝南区委孝南发（2005）7号文件，以区经济贸易局为基础，组建区经济商务局，后设立为孝感市孝南区经济和信息化局。2012年3月22日，根据孝感市孝南区机构编制委员会孝南机编（2012）3号文件，孝感市孝南区经济和信息化局更名为孝感市孝南区经济商务和信息化局（即原审第三人）。2012年5月17日，孝感市孝南区经济商务和信息化局出具《关于郑进安与田春荣诉争房屋的情况说明》称，原孝感市手工业合作联社和原孝感市二轻局系一套班子两块牌子，隶属于原孝感市经委。后经机构改革，原孝感市手工业合作联社、原孝感市二轻局及孝感市经委均被撤销，逐步变更为孝感市孝南区经济商务和信息化局，其国有资产和历史遗留问题均由现孝感市孝南区经济商务和信息化局负责管理和处分。郑进安与田春荣房屋买卖纠纷所指房屋，原孝感市手工业合作联社已于2000年9月6日作出了具体的处理意见，因此，孝感市孝南区经济商务和信息化局对该房屋享有所有权和处分权。经核查，孝感市孝南区经济商务和信息化局没有对此房屋作出任何新的处理意见和决定。
本院认为，本案讼争之房屋，郑进安与田春荣之间行为的文字证据有：2001年10月7日，郑进安之妻刘某甲以“乙方田春荣购买甲方郑进安住房款23000元收条”收取田春荣购房款23000元；同年10月10日，田春荣向郑进安出具了一份“今租住位于城西一路塑料厂集体宿舍院内的一幢一层楼宿舍，房东郑进安，租房人田春荣，每月租金一百元整、一季度一交”的“租字”条。但田春荣从未按租字条约定支付租金，郑进安亦未向田春荣主张过租金，故双方房屋租赁关系不成立，原审法院根据查明的事实定性为房屋买卖关系正确。郑进安与田春荣诉争的房屋属国有资产，孝感市孝南区经济商务和信息化局对该房屋享有所有权和处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”郑进安对本案诉争的房屋无处分权，其与田春荣之间的房屋买卖行为事前未经原塑料厂主管部门的同意，事后又未经孝感市孝南区经济商务和信息化局追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效，故郑进安与田春荣之间的房屋买卖行为无效，郑进安收取的购房款和集资款应予以返还，田春荣占用的房屋应予以腾退。综上所述，田春荣上诉称原审法院开庭时定性是房屋租赁合同纠纷，判决是房屋买卖合同纠纷及其与郑进安是合法转让属于郑进安的房屋，应受到法律的保护之理由不能成立，其上诉请求应依法予以驳回。原判认定基本事实属实，适用法律正确，实体处理恰当，应依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人田春荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘玉安
审判员 谭光剑
审判员 孙 伟
二〇一三年五月二十二日
书记员 胡 红