云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初2252号原告：郑昆红，女，1970年3月7日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张月印，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王建海，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理，特别授权代理。被告：昆明天财兴酒店管理有限公司，住所：云南省昆明市西山区兴苑路以北马街街道办事处马街社区居委会云南凯华科教图书有限公司内。法定代表人：叶明礼。委托诉讼代理人：史同广，男，1959年1月25日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系被告职工，特别授权代理。原告郑昆红诉被告昆明天财兴酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月8日、2017年5月19日、2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告郑昆红的委托代理人张月印、王建海，被告的委托代理人史同广到庭参加了第一次庭审；原告郑昆红的委托代理人张月印，被告的委托代理人史同广到庭参加了第二、三次庭审。原、被告双方一致同意在审限届满后继续适用简易程序审理，经本院院长批准，本案延审三个月。本案现已审理终结。原告郑昆红向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年1月1日起至付清所欠房屋租金之日止的租金（先暂计算至2016年11月15日的租金共计36864元）；庭审中，原告变更为自2015年1月1日至2017年6月30日的租金共计52992元，2017年6月30日以后的租金则另案主张；2、判令被告向原告支付违约金11059.20元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月18日，原、被告签订《委托经营管理合同》约定原告将其所有的位于昆明市西山区兴苑路以北XXXXX幢X单元XX号房屋委托给被告经营，期限为2014年1月1日至2023年12月31日，租金为每年27648元，租金支付方式为第一年的租金抵扣房款，第二年开始每半年支付一次。若被告逾期支付租金，则应按照应付租金总额万分之三向原告支付违约金直至付清租金之日止。合同签订后，被告未按约向原告支付租金，经原告多次催要，被告均不履行其义务，故原告起诉至法院。被告昆明天财兴酒店管理有限公司辩称：对于原告的诉讼请求和事实理由被告均不认可。本案租金是分几个时间段，原告主张从2015年1月1日计算是错误的，2016年2月2日，被告与业主代表对过账，2015年的租金已经支付到了5月份或者6月份，2015年7月下旬，业主就把酒店关闭，一直到2016年2月份才开业，2016年2月2日业主代表与被告签订协议，被告欠全部业主两个月租金90万元，分两次付清（2016年年底和2017年年底付清），因业主把酒店锁上不能经营，所以放弃六个月的租金，同时约定2016年租金变更为原合同的60%执行，2017年租金变更为原合同的40%执行，四名业主代表明确表示其可以代表全体业主签订上述协议，并承担由此产生的一切法律后果，故被告申请追加四名业主代表作为被告参加诉讼。从2016月2日2日至今，被告实付租金到2016年10月或者12月份，被告欠付租金不到六个月，所以原告起诉的时间段是错误的，原告主张违约金按照36864元计算是错误的。2017年1月13日，全体业主代表与被告协商所欠租金事宜，确认用一个商铺来抵扣租金，执行局也在协商处理这个事情，在执行的过程中，原告又提起诉讼，违反了诚实信用原则。《补充协议》中没有约定违约金，即便计算违约金也只是未付租金部分按照万分之三计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉辩主张向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对《商品房购销合同》、房屋产权证、《委托经营管理合同》、租金给付明细、租金支付情况，原、被告双方对真实性均无异议，本院予以确认。对被告与四位业主代表签订的《关于XXXX房租的补充协议》（下称《补充协议1》，原告对真实性无异议，并表示若被告按约支付租金，原告实际上是默认该份协议，但被告未按协议约定按时支付租金，该协议自动解除，失去法律效力，对原告无约束力，故租金标准也因按照原合同的租金标准执行。因原告对真实性无异议，本院对《补充协议1》的真实性予以确认。对委托书、会议记录，原告认为该组证据与本案无关，委托书是原告签的，但是委托五位业主代表去查可抵款的酒店情况，会议记录之上无原告签名，也没有实际履行，对原告无约束力。本院认为，该委托书原告对真实性认可，而会议记录系对案涉XXXX租金如何支付的会议记录，且有业主代表签名，本院对该组证据的真实性予以确认。经审理，本院确认以下法律事实：原告系XXXX综合楼X幢X单元XX号房的所有权人。2013年1月18日，原、被告签订《委托经营管理合同》约定原告将其所有的位于昆明市西山区兴苑路以北XXXXX幢X单元XX号房屋委托给被告经营，委托经营期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止，年租金为27648元。第一年租金，即2014年1月1日至2014年12月31日，租金27648元作为购房款抵扣。自第二年及以后租金为每半年支付一次，即由被告分别最迟于每年1月1日前和7月1日前，按全年租金50%标准支付，双方约定，若被告逾期支付租金，则应按照当期应付租金总额万分之三向原告支付违约金直至付清租金之日止。庭审中，原、被告双方认可，截至2017年5月19日，被告2015年支付了原告4个月租金9216元、被告在2016年支付了原告5个月租金6912元。原告陈述，违约金是按照暂计至2016年11月15日止的租金36864元的30%计算的。另查明，2016年2月2日，被告与“XXXX”方清艳、何隽、杨天秀、高梦薇四位业主代表签订《关于XXXX房租的补充协议》约定业主放弃2015年7月至12月间的租金，2016年-2017年的租金标准，按原合同的60%支付，被告于2016年2月28日前支付2016年1月的租金，3月31日前支付2月份的租金，以此类推至2016年12月31日前付清当年租金，2017年12月31日前付清当年全部租金，如果被告不能按照协议约定的时间向原告支付房租的，拖欠租金期间的租金标准按原合同的标准支付，拖欠两个月以上的，本协议自动解除，原告可另行选择出租人，该协议同时载明签字的业主系全体业主推选的代表，其有权代理全体业主签订上述协议并承担一切法律后果。2017年3月5日经“XXXX业主微信会议决议选举委托李晓燕、朱孝仙、曹道林、方清艳、程九鸿五位业主作为XXXX业主代表与被告洽谈和办理“被告承诺把酒店大堂过户到全体委托人名下”的事宜。2017年3月13日，“XXXX”的上述五位业主代表五位业主代表与被告开会商议将XXXX幢X号商铺以每平米23000元抵偿给业主代表名下，不足部分双方另行协商处理，在过户三日内按总购房款的4%提前支付三个月给业主方，就以上会议内容形成了会议记录。本院认为，本案的争议焦点为1、《补充协议1》对原、被告双方是否有约束力？2、2015年-2017年的租金标准为何？被告尚应支付的租金金额是多少？3、违约金标准是否过高？针对第一个争议焦点，原、被告双方于2013年1月18日签订了《委托管理经营合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。该合同约定原告将其所有的房屋交由被告经营使用，被告按期给付收益，原、被告之间建立了租赁合同关系。2016年2月2日，被告与“XXXX”四位业主代表就2015年-2017年的租金如何给付的问题签订《补充协议1》，该份协议之上虽无原告签名认可，但庭审中，原告表示在被告协议履行义务的前提下，原告是默认该份《补充协议1》的，由此可见，《补充协议1》是合法有效的，在该协议签订之初对原、被告双方都是具有约束力的。《补充协议1》中约定了免除2015年的下半年租金以及2016年-2017年的租金按原标准的60%执行，但同时也约定“如果被告不能按照协议约定的时间向原告支付房租的，拖欠租金期间的租金标准按原合同的标准支付，拖欠两个月以上的，本协议自动解除，原告可另行选择出租人。”对此，本院认为，被告2015年上半年租金未支付完毕、2016年的租金也只履行了一部分，而原告同意减免租金或降低租金标准的前提是被告按约支付租金，既然被告未能按期支付租金已逾2个月以上，结合协议的约定，《补充协议1》已自动解除，现对原、被告双方不再有约束力，在原告未选择新的承租人的情况下，原、被告双方应按《委托经营管理合同》的约定履行各自的义务。针对第二个争议焦点，就2015年1月1日至2016年12月31日的租金标准，原告主张按《委托经营管理合同》中约定租金标准，即每年27648元计算。因《补充协议1》已解除，故原告要求按《委托经营管理合同》约定的标准计算租金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告认为2015年下半年有业主将酒店强行关闭未能经营，该期间的租金不应计算的抗辩。本院认为，强行关闭酒店是一种侵权行为，但没有证据显示实施该侵权行为的侵权人是本案原告，被告应向侵权行为实施人主张自己的权利，而非当然要求本案原告免除其租金，故对被告的抗辩本院不予采纳。因此，2015年1月1日至2016年12月31日的租金按年租金27648元计算应为55296元（27648元×2）。就2017年1月1日至2017年6月30日的租金标准，被告认为五位业主代表与被告经协商确定了2017年的租金按原租金标准的40%计算，就此还形成了会议记录。本院认为，会议记录仅是对欠付租金如何支付的协商过程的记录，该证据中并未反映出原、被告双方就2017年的租金标准作出了约定，因此，在无有效证据证明双方就2017年的租金标准有新约定的情况下，2017年1月1日至2017年6月30日的租金标准按照每年27648元计算为13824元（27648元÷2）。综上，被告应支付的自2015年1月1日至2017年6月30日的租金总额为69120元（55296元+13824元）。同时，原、被告双方共同确认，截至2017年5月19日，被告2015年支付了原告租金9216元、被告2016年支付了原告租金6912元，以上共计16128元，故被告还应支付原告租金合计52992元（69120元-16128元）。针对第三个争议焦点，原告主张违约金按照以暂计至2016年11月15日的未付租金金额36864元的30%计算，但结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，本院认为原告主张的违约金过高，本院酌情按照应付租金的百分之五支持违约金为2649元（52992元×5%）。针对庭审中，被告要求追加签署《补充协议1》的四位业主代表作为共同被告参加诉讼的请求，本院认为，本案系租赁合同纠纷，四位业主代表并非本案合同相对方，被告要求追加四位业主代表作为共同被告参加诉讼的请求于法无据，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明天财兴酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑昆红租金人民币52992元以及违约金2649元；二、驳回原告郑昆红的其它诉讼请求。本案案件受理费499元（原告已预交，减半收取），由被告昆明天财兴酒店管理有限公司承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  杨国娟二〇一七年七月三十一日书记员  符慧芸