江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0582民初1547号
原告：陈凤娟，女，1996年1月3日生，土家族，住张家港市。
委托诉讼代理人：杜良兴，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陈余兴，男，1970年7月15日生，汉族，住张家港市，系原告陈凤娟父亲。
被告：张家港广聚源置业有限公司，住所地张家港经济开发区悦丰大厦618室。
法定代表人：袁正华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王惠萍，该公司职员。
委托诉讼代理人：季红英，该公司职员。
原告陈凤娟与被告张家港广聚源置业有限公司（以下简称广聚源置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序，于2017年3月31日公开开庭进行审理。后本院依法组成合议庭，于2017年6月14日公开开庭审理本案。原告陈凤娟及其委托诉讼代理人杜良兴和陈余兴、被告广聚源置业公司的委托诉讼代理人王惠萍和季红英以上开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈凤娟向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原、被告订立的预约合同（认购书），被告广聚源置业公司违约应双倍返还原告陈凤娟定金20万元；二、诉讼费用由被告广聚源置业公司承担。事实与理由：2016年12月10日，原告陈凤娟在“房天下”和“吉屋网”上看到张家港天和公馆的售楼信息，去看了属于被告广聚源置业公司的天和公馆的房子。经售楼处置业顾问虞晓芳介绍后，签订了天和公馆西苑3幢703室的房子，交付定金10万元。次日，原告方又至被告广聚源置业公司的天和公馆售楼处，虞晓芳讲：“水电气是民用价格，学区是在乘航”。2016年12月14日，原告陈凤娟带了全款去购房，虞晓芳领到财务科，要求先交钱再签合同。原告陈凤娟说先签合同再交钱。被告广聚源置业公司不同意将承诺的水、电、煤气价格是民用价格及学区在乘航写进协议。原告陈凤娟咨询张家港房产监督科，答复：“学区在乘航，这是售楼处在欺骗消费者，可以向工商部门举报”。当日，原告陈凤娟写了退款通知书要求虞晓芳向上级反映情况，其置之不理。2016年12月15日，原告陈凤娟委托法律机构出具法律函通知被告广聚源置业公司。被告广聚源置业公司未有答复。综上，被告广聚源置业公司的行为违约，侵犯了原告陈凤娟的合法权益。为此，根据有关法律规定，诉诸法院，请求依法判决。
被告广聚源置业公司辩称：一、被告广聚源置业公司不存在虚假广告的行为。被告广聚源置业公司从未委托“房天下”、“吉屋网”代理广告，该两家公司在什么地方被告广聚源置业公司也不知道，也从未委托该两家公司做过任何广告宣传。原告陈凤娟出具的相关内容与被告广聚源置业公司的实际情况也完全不符。故，被告广聚源置业公司不存在虚假广告行为。二、被告广聚源置业公司不存在虚假承诺。1、原告陈凤娟事先已来售楼处了解售房五证及现场看房，对该房屋现状及周边环境等情况进行了实地考察，并于2016年12月10日签订了天和公馆西苑3幢703房屋的《认购书》，《认购书》中认购条款第1条已经明确了土地使用权证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等“五证”详情，原告陈凤娟对此无异议；2、关于销售人员的讲解内容只作为乙方的购房参考，不作为合同内容和甲方承诺内容，具体以政府部门批准的现场实施方案为准。这在原被告双方于2016年12月10日签订的《认购书》认购条款第3条中也已经明确，原告陈凤娟对此无异议；3、关于水、电、气价格问题，这取决于房屋的使用用途。按照目前政策，房屋装修后，经有关部门现场确认作居住使用的，按照民用水、电、气价格标准收取。如现场确认作办公使用的，水、电、气价格按照商业标准收取。这是政策性的事情，不是原被告双方协议的内容；4、关于购房子女就读的问题，根据现阶段政策文件精神，可就近安排在乘航区域接受教育，今后原告陈凤娟如有这个需求的时候，还要看政策进行调整。故购房户子女就读的问题，也不是原、被告双方协议的内容；5、关于先交钱还是先签订《商品房买卖合同》的问题，这是公司的业务流程，在签订《认购书》时销售人员已告知原告陈凤娟。针对贷款客户，银行要求在交纳50%的房款、签订《商品房买卖合同》后才能办理贷款相关手续，否则不予办理。并且《商品房买卖合同》签订以后是不能随便更名的，如果更名将涉及到二手房买卖，这是签订房屋买卖合同的特殊性。综上所述，被告广聚源置业公司没有违约。原告陈凤娟购房后反悔，所以找出了种种借口，并且委托法律机构函告被告广聚源置业公司要求退房，并不愿签订《商品房买卖合同》，原告陈凤娟的行为已经构成违约，被告广聚源置业公司可以依法按照定金法则处理。鉴此，原告陈凤娟的诉求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
经审理查明：2016年12月10日，陈凤娟（乙方/买方）与广聚源置业公司（甲方/卖方）签订格式化的《认购书》一份，约定由陈凤娟向广聚源置业公司认购位于张家港市香港城天和公馆西苑3幢703室的房屋，建筑面积约73.09㎡，合计总额约403000元；付款方式为银行按揭贷款；购房信心来源：“（）广告（）介绍”处未作勾选。具体认购条款为：1、乙方认购房屋结构已完成，甲方交付时为土建通过验收没有任何装修的毛坯房，乙方已充分了解了认购房屋的土地使用权证（张国用（2010）第0150342号，地类为商服用地）、预售许可证（（2013）张房预售证第043号）、建设用地规划许可证（村2004-072）、建设工程规划许可证（320582201231026，320582201231037）、建筑工程施工许可证（32058214032500001B）、房屋现状及周边环境等情况，并已对认购房屋进行实地考察，乙方已无任何异议。乙方购买以上房屋，甲方负责提供一套电表、水表、气表。2、本《认购书》签订当日，乙方应向甲方支付定金10万元。乙方应在2016年12月18日前与甲方签订《商品房买卖合同》。甲乙双方就本认购房屋签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为履行《商品房买卖合同》的定金，该定金在乙方支付最后一笔房款时折抵房款。如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，甲方有权将乙方认购房屋另行出售，所交定金按定金法则处理。3、甲方为本商品房所做的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均只作为乙方的购房参考，不作为合同内容和甲方承诺内容，具体以政府部门批准的现场实施方案为准。4、乙方购房后不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能。未计入分摊面积的物业为甲方所有，甲方有权依法销售、处分、出租或收取收益，乙方不得占用、损坏。5、双方在本《认购书》首部载明的电话、邮寄地址等为双方真实、有效的通讯信息，如有变更应在本《认购书》签订之日起2日内书面通知对方，因未通知所产生的后果由未通知方承担。任何乙方依据本《认购书》约定的电话、邮寄地址进行的电话、短信、函件、或在张家港日报登报均为有效的通知方式，代收、拒收、无人接受等均视为通知收悉。同日，陈凤娟向广聚源置业公司交付了定金10万元，广聚源置业公司向陈凤娟出具了相应的收款收据。后陈凤娟及其家属分别于2016年12月11日、2016年12月14日至广聚源置业公司售楼处，并通过电话联系的方式，就购买案涉房屋是否可以使用住房公积金、案涉房屋的水、电、煤气使用价格、子女的学区问题与广聚源置业公司售楼处的工作人员进行交涉，并要求就相关内容形成补充协议。广聚源置业公司售楼处的工作人员对陈凤娟及其家属的相关问题予以回应，表示案涉房屋不能使用公积金贷款，水、电、煤气为民用价格，子女就学可安排在乘航（注：张家港市杨舍镇乘航街道办事处），但由于其公司出售房屋使用的都是一样的格式合同，其公司的其他客户均是照此签约的，无法就上述价格和学区等问题形成补充协议。双方为此发生争议，陈凤娟及其家属认为广聚源置业公司违约，遂要求广聚源置业公司退还定金10万元，广聚源置业公司表示其公司未违约，系陈凤娟违约，不同意退还定金。陈凤娟委托张家港市杨舍法律服务所向广聚源置业公司发送《法律函》一份，该函声明的主要内容如下：“1、贵司行为已构成根本违约。2、取消认购书第2条约定的‘应在2016年12月18日前与贵司签订《商品房买卖合同》’之签约行为。3、请贵司在收此函后三日之内退还已支付的定金10万元。4、逾期不退还定金，鉴于贵司违约行为，将诉诸法律，要求双倍返还定金20万元。5、望贵司接此函后慎重处理之”。广聚源置业公司对该函未作回应，进而引起本案诉讼。
审理过程中：1、陈凤娟提交有江苏省张家港市公证处作出的《公证书》一份【（2016）苏张证民内字第3122号】，用以证明其在“房天下”和“吉屋网”网站上看到广聚源置业公司发布的案涉房屋的产权是70年，而此后陈凤娟致电住房公积金中心及向广聚源置业公司售楼处的工作人员询问，才了解到案涉房屋的实际产权年限仅为40年，广聚源置业公司通过网络发布的案涉房屋产权年限信息与实际情况不符。广聚源置业公司表示其从未委托“房天下”和“吉屋网”代理广告，如有该广告与其公司无任何关系，其公司所出售的案涉房屋的产权年限是40年，陈凤娟来现场看房，对案涉房屋的产权年限、现状及周边环境进行了实地考察、予以认可。2、广聚源置业公司提交有张家港香港城市场物业管理有限公司出具的《关于购买香港城天和公馆房屋后水、电、气收费标准的情况说明》一份、《香港城综合管理工作研讨座谈会签到表》两页及《会议纪要》（注：该纪要上未有所记载到会人员签名）一份，用以证明凡购买香港城天和公馆房屋的业主，在房屋装修结束交付使用时，经张家港香港城市场物业管理有限公司与相关部门共同现场查看、照相、确认所购房屋属居住性质的，水、电、气收费按民用标准收缴；如属经营办公用房的，则按商业性质收费标准收取。《会议纪要》上明确，关于经商户子女和购房户子女上学问题，乘航街道办事处认为乘航小学新校舍已在建造之中，2017年暑期开始前就能使用，到时就能满足就学问题。陈凤娟认为：对《关于购买香港城天和公馆房屋后水、电、气收费标准的情况说明》的真实性无异议，我方认为既然对于水、电、气收费有规定，广聚源置业公司就可以和我方签订补充协议予以规定；《香港城综合管理工作研讨座谈会签到表》及《会议纪要》不符合证据的形式要件，不能作为证据使用，无法律效力。广聚源置业公司表示：因为会议签到表上已经有相关部门领导及出席会议人员签到，当时会议结束的时候，《会议纪要》没有及时生成，故在《会议纪要》上没有相关人员的签字。
以上事实，有《认购书》、收款收据、汇款凭证、录音及文字整理资料、《法律函》及邮寄凭证、《公证书》、《关于购买香港城天和公馆房屋后水、电、气收费标准的情况说明》、《香港城综合管理工作研讨座谈会签到表》、《会议纪要》及本院庭审笔录等予以证实。
本院认为：原告陈凤娟与被告张家港广聚源置业有限公司签订的《认购书》系相对于正式的商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。双方在《认购书》中约定的定金为订约定金，是双方互相承诺在将来签订商品房预售合同的担保，系双方真实意思表示，合法有效。预约合同的主要意义在于设定了合同当事人按公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，商品房预售的本约合同未能订立，系双方当事人对住房公积金的使用、水、电、煤气价格的确定、子女学区的确定及相关内容发生争议而产生，即双方当事人对正式合同的内容如何确定发生争议而导致，系双方当事人在签订合同之前充分行使合同订立自愿原则的体现，双方未能最终订立正式的商品房买卖合同，无法归责于某一方当事人的过错，不属于合同及法律法规的违约情形，故案涉《认购书》应当自双方当事人约定的正式合同的最后签订日即2016年12月18日解除，被告广聚源置业公司应当返还原告陈凤娟预交的定金10万元。对于原告陈凤娟其余部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及相关法律法规，判决如下：
一、原告陈凤娟与被告张家港广聚源置业有限公司于2016年12月10日签订的《认购书》自2016年12月18日起解除。
二、被告张家港广聚源置业有限公司返还原告陈凤娟定金10万元，限于本判决生效后十日内履行。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告陈凤娟其余部分的诉讼请求。
案件受理费4300元由原告陈凤娟与被告张家港广聚源置业有限公司各半负担2150元，被告张家港广聚源置业有限公司负担部分原告陈凤娟已预交，本院不再退还，限被告张家港广聚源置业有限公司在履行本判决时直接给付原告陈凤娟。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 宋志成
人民陪审员 李振飞
人民陪审员 缪永兴
二〇一七年八月一日
书 记 员 曹云菲