福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2487号
原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行，住所地福州市鼓楼区东街43号。
负责人林威，行长
委托代理人林芳漩，国浩（福州）律师事务所律师。
委托代理人陈文婷，该行职员。
被告林琴，女，汉族，1981年12月2日出生，住福建省平潭县。
被告福州东兴龙居房地产有限公司，住所平潭县潭城镇九一六西侧建行大厦七层。
法定代表人卓新荣。
委托代理人金麟、钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行诉被告林琴、福州东兴龙居房地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林芳漩、陈文婷及被告东兴龙居房地产有限公司之委托代理人金麟、钟彬到庭参加诉讼。被告林琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月2日，原告与被告一、二签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字营业部行东街口支行2012年一手房贷0132号），约定原告向被告一提供贷款920000元，贷款期限为30年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定：“借款人（即被告一）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定。”“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同。”此外还约定：“由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担”。
为担保《个人购房借款／担保合同》的履行，被告二自愿向原告提供连带责任保证。合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告一以其位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XXX室房产（房屋预售合同备案号：岚综实房地交第20XXXX2号）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告一所有其他应付费用提供抵押担保，并于2012年11月14日办理了抵押登记。
上述合同签订后，原告依约于2012年11月26日发放了贷款920000元，借款到期日为2042年11月26日，贷款利率为年利率6.55﹪。
但被告一违反合同约定，累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，被告二亦未承担连带保证责任，已构成违约。截止2015年9月9日，被告林琴尚欠本金889761.83元，9月9日之后的利息至今未付。两被告的违约行为已经严重侵害原告合法权利，故诉至贵院，现诉请1.依法判令解除原告与被告一、二签订的编号A：［闽］字营业部行东街口支行2012年一手房贷0132号《个人购房借款／担保合同》；2.依法判令被告一立即向原告偿还全部借款本金898002.03元（人民币，下同）；3.依法判令被告一支付借款利息、罚息、复息至其还清全部借款本息之日止（暂计至2015年1月26日，共计：4652.15元）；4.依法判令原告有权以被告一提供的抵押物（平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XX室）折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5.依法判令被告二对被告一的上述债务承担连带保证责任；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。
被告福州东兴龙居房地产有限公司辩称，借款本金和利息其不太清楚。至2015年8月31日之前，其均有代垫每个月的本息。
一、原告应当先就涉案抵押房产实现债权
根据《个人购房借款／担保合同》之约定，林琴为本案债权提供了涉案房产抵押担保。根据《物权法》第176条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案债务人林琴已提供了物的担保的，原告应当先就该物的担保实现债权，原告直接起诉答辩人在法律程序上是错误的。
二、答辩人不应对本案债权全额承担担保责任
况且，根据《担保法》第28条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”，答辩人承担保证责任的范围为涉案房产以外的债权，而不对债权全额承担担保责任。
综上所述，原告应先就涉案抵押房产实现债权，且答辩人不应对本案债权全额承担担保责任，应依法驳回原告的诉讼请求，以维护法律的公正和答辩人的合法权益。
被告林琴未提交书面答辩状及证据。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
A1.编号A：［闽］字营业部行东街口支行2012年一手房贷0132号《个人购房借款／担保合同》，证明1.原告与两被告于2012年11月2日签订《个人购房借款／担保合同》，成立借款合同法律关系；2.合同中对被告一借款方式、借款利率、罚息、复息、实现债权费用的承担等均作出约定；3.合同约定被告二向原告提供连带责任保证；4.合同约定对本合同项下发生的纠纷调解不成的，由原告所在地人民法院管辖；
A2.《商品房买卖合同》（合同编号MF××××803）、《平潭综合实验区房地产交易中心预购商品房贷款抵押登记证明书》（岚综实预购房字第××号），证明被告林琴以其所有的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XX室为上述《个人购房借款／担保合同》（房屋预售合同备案号：岚综实房地交第20XXXX2号）提供抵押担保，并已于2012年11月14日办理了抵押登记；
A3.中国工商银行借款凭证，证明原告依约于2012年11月26日发放了贷款920000元，借款到期日为2042年11月26日，贷款利率为年利率6.55﹪；
A4.工商银行东街口支行主机查询信息表，证明暂计至2015年1月26日，被告林琴尚欠本金898002.03元，利、罚、复息合计为4652.15元。
被告福州东兴龙居房地产有限公司对原告所提交的证据质证认为：
对A1的真实性没有异议，对上述证据的证明对象有异议，《个人购房借款／担保合同》第21.1条：“贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未久抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物”约定，原告、林琴、质证人均确认原告就涉案房产享有优先受偿权，应判决原告就涉案房产享有优先受偿权；
对A2的真实性没有异议，对上述证据的证明对象有异议：
由《预购商品房贷款抵押登记证明书》可知，本案债务人林琴已提供了物的担保的。根据《物权法》第176条之规定，原告、质证人、林琴未就保证担保与抵押担保的顺序进行约定，原告应当先就该物的担保实现债权；
对A3的真实性、合法性无异议；
对A4的真实性、证明对象不予认可：1.《工商银行东街口支行主机查询信息表》是原告单方制作的证据，不符合证据的形式要件，质证人对其真实性不予认可。2.质证人并未介入原告与林琴之间的具体还款事宜，对于林琴是否存在拖欠贷款本息的事实以及拖欠贷款本息的数额均无法确认。3、原告以《工商银行东街口支行主机查询信息表》证明林琴连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，符合《个人购房借款／担保合同》第14.2条约定的解除合同事由，但该表是原告单方所作，真实性无法确认，因此原告无法证明《个人购房借款／担保合同》达到约定解除的条件。
被告福州东兴龙居房地产有限公司向本院提交如下证据：
B1.《接楼通知单》、《入伙会签单》、《业主入住文表、材料签收清单》、《业主交房验收表》、《业主（住户）基本情况登记表》，证明1、东兴龙居公司通知林琴于收到接楼通知单十日内前往东兴龙居公司办理交房手续。2、2012年12月20日，林琴对涉案房屋的门窗系列、土建系列、水电系列、可视对讲系统等进行验收，并验收合格，林琴在交房验收表中签字同意交房。3、2012年12月20日，林琴在办理交房手续时，林琴已确认收到《业主手册》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等材料；
B2.中国工商银行凭证，共十四张，证明工行东街口支行向林琴发放贷款后，由于林琴未按期归还工行东街口支行的贷款本息，工行东街口支行依约扣划了东兴龙居公司银行账户内的相应款项，截至2015年4月30日扣款金额合计人民币39505.35元；
B3.《律师函》及其邮寄快递面单，证明2014年11月11日，东兴龙居公司委托北京大成（福州）律师事务所向林琴发出《律师函》，函告：由于林琴未按期归还工行东街口支行的贷款本息，工行东街口支行依约扣划了东兴龙居公司银行账户内的相应款项，请林琴于本律师函发出之日起十日内归还全部所欠款项。
原告质证认为：
对B1真实性无异议，证明对象有异议，与本案没有关联；
对B2、B3真实性、合法性、关联性无异议；
本院认为，被告林琴未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。本院对原告及被告福州东兴龙居房地产有限公司所提交证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，证据可以证明原告所起诉的事实。
经审理查明，2012年11月2日，原告与被告林琴、被告福州东兴龙居房地产有限公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：［闽］字营业部行东街口支行2012年一手房贷0132号），约定原告向被告一提供贷款920000元，贷款期限为30年，实际放款日与到款期限以借款凭证为准，还款方式为按月等额返还本息。同时该《合同》约定，借款人（即被告林琴）未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人（即原告）有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并且解除本合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。合同还约定了双方其他权利和义务。
为担保《个人购房借款／担保合同》的履行，被告福州东兴龙居房地产有限公司自愿向原告提供连带责任保证。上述合同约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。
为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告林琴以其位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XX室房产（房屋预售合同备案号：岚综实房地交第20XXXX2号）为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的相关费用和被告一所有其他应付费用提供抵押担保，并于2012年11月14日办理了抵押登记。
上述合同签订后，原告依约于2012年11月26日发放了贷款920000元，借款到期日为2042年11月26日，贷款利率为年利率6.55﹪。
被告林琴累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，经催收仍不偿还，截止2015年9月9日，被告林琴尚欠本金889761.83元，9月9日之后的利息至今未付。
另查，由于林琴未按期归还工行东街口支行的贷款本息，工行东街口支行依约扣划了被告被告福州东兴龙居房地产有限公司银行账户内的相应款项，截至2015年4月30日扣款金额合计人民币39505.35元。
本院认为，原告与被告林琴、被告福州东兴龙居房地产有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。原告按约向被告林琴发放贷款，已履行合同义务。被告林琴未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。故原告诉请解除《《个人购房借款／担保合同》，本院予以准许。被告林琴应向原告偿还借款本金898002.03元及利息4652.15元（暂计至2015年1月26日，此后利息依双方合同约定支付至被告还清欠款之日止）。
被告林琴的抵押物坐落于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XX室的房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押担保法律关系成立。故原告有权以被告林琴的抵押物平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XXX室的房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。
被告福州东兴龙居房地产有限公司自愿为借款提供连带责任保证担保，该连带责任保证担保法律关系成立。故被告福州东兴龙居房地产有限公司应对被告林琴的上述债务承担连带保证责任。被告福州东兴龙居房地产有限公司抗辩因债务人林琴已提供了物的担保的，并且合同三方未就保证担保与抵押担保的顺序进行约定，原告应当先就该物的担保实现债权，该抗辩于法无据，本院不予采纳。
被告林琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行与被告林琴、福州东兴龙居房地产有限公司签订的编号A：［闽］字营业部行东街口支行2012年一手房贷0132号的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告林琴于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行偿还借款本金898002.03元及利息、罚息、复息4652.15元（暂计至2015年1月26日，此后利息依双方合同约定支付至被告还清欠款之日止）；
三、原告中国工商银行股份有限公司福州东街口支行有权以被告林琴所购的位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景三期）第XX号楼XXX室房产从折价、变卖、拍卖所得价款中优先受偿；
四、被告福州东兴龙居房地产有限公司对被告林琴的上述第二项债务承担连带清偿责任。
如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12780元，公告费560元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 郑 如
审 判 员 蔡华峻
代理审判员 叶士怡
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 郑心彤