广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11969号
上诉人（原审被告、反诉原告）:深圳市恒信奥特投资发展有限公司。
法定代表人：袁军，董事长。
委托诉讼代理人：吴小超，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：谭芝耀。
委托诉讼代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。
原审被告：深圳市优一城商业管理有限公司。
法定代表人：袁军，董事长。
委托诉讼代理人：吕成廉，系该公司员工。
上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）因与被上诉人谭芝耀、原审被告深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初81号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒信奥特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、改判一审判决第一项，对违约金的计算标准予以适当调低；2、撤销一审判决第四项并改判支持恒信奥特公司一审全部反诉请求，即解除恒信奥特公司与被上诉人之间签订的《深圳市房屋租赁合同》、恒信奥特公司按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金的违约责任。事实和理由：一、继续让恒信奥特公司承担约定违约金将进一步加重恒信奥特公司的负担和损失，且有违公平原则。恒信奥特公司原审反诉时提交了相关证据，以证明恒信奥特公司经营严重亏损情况。而且，被上诉人并未举证证明房屋租赁合同迟延履行除利息损失外的损失及损失数额。因此，根据公平原则及合同法的相关规定，请求对违约金的计算标准予以适当调低。二、现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利。履行合同除必须符合法律规定外，更多的是取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不自愿履行的情形。因此，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥。三、现行法律合同法第一百一十条中可以找到违约方解除合同的依据。本案中，恒信奥特公司已无法继续按约支付租金至租赁期满，强制恒信奥特公司履行合同于法无据。据此，请求二审法院支持恒信奥特公司的请求。
谭芝耀辩称，一、恒信奥特公司要求调低违约金标准没有事实依据。每日千分之一是违约金约定的标准，该标准是合理的。在一审庭审中，恒信奥特公司已经明确认可了该违约金标准，并当庭表示无需对其调低。二、恒信奥特公司要求解除合同的反诉请求，郭梅梅的答辩与一审答辩意见一致。综上，恒信奥特公司的上诉没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
优一城公司未发表答辩意见。
谭芝耀向一审法院起诉请求：一、恒信奥特公司、优一城公司向谭芝耀支付拖欠的租金（以合同约定的每月租金标准为基数计算拖欠租金至全部付清之日止，暂计至起诉之日为120943元）；二、恒信奥特公司、优一城公司向谭芝耀支付违约金（按拖欠租金以每日千分之一标准自各应交付租金之日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日为16832.05元）；三、恒信奥特公司、优一城公司承担本案的全部诉讼费用。
恒信奥特公司向一审法院提出反诉请求：一、解除恒信奥特公司与谭芝耀之间签订的《深圳市房屋租赁合同》；二、恒信奥特公司按上述《深圳市房屋租赁合同》约定条款承担支付年租金30%违约金的违约责任；三、本案诉讼费由恒信奥特公司承担。
一审法院认定事实：谭芝耀与优一城公司签订的《深圳市二手房买卖合同》及补充协议约定，谭芝耀购买优一城公司所有的位于深圳市××××路某N231号房地产，且已知悉并接受深圳市优一城商业管理有限公司将该房产出租给深圳市恒信奥特投资发展有限公司，租期自2013年1月25日至2023年1月24日。2013年7月11日，位于深圳市××××路某N231的产权转移登记至谭芝耀名下。
优一城公司作为出租方（甲方）与恒信奥特公司作为承租方（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于深圳市××××路某N231号商铺出租给乙方使用，租赁期限为2013年1月25日起至2023年1月24日；2013年1月25日至2014年1月24日月保底租金为11933元，2014年1月25日至2015年1月24日月保底租金为11933元，2015年1月25日至2016年1月24日月保底租金为11933元，2016年1月25日至2017年1月24日月保底租金为14319元，2017年1月25日至2018年1月24日月保底租金为14319元；每月10日前向甲方通过银行转账方式支付月租金，不得有任何扣减，因租金支付所产生的费用均由恒信奥特公司负担；在租赁期内，乙方按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金；合同还对其他事项作了约定。
恒信奥特公司向谭芝耀出具《承诺函》称：我司和深圳市优一城商业管理有限公司签订《深圳市房屋租赁合同》，承租优一城所有的铺位号为N231的商铺，因我司放弃上述商铺的优先购买权，知悉优一城将该商铺出售给你方，我司承诺在租约期内，保证遵守上述《深圳市房屋租赁合同》，履行承租人义务，在你方已向优一城结清购房款的前提下，按时支付租金。
自2016年1月起，恒信奥特公司开始拖欠谭芝耀租金，其中1月份拖欠租金6391元，2月-6月每月拖欠租金5727.6元，7月-12月每月拖欠租金14319元，截止2016年12月31日止共计拖欠租金120943元。
一审法院认为：优一城公司与恒信奥特公司签订的《深圳市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。谭芝耀向优一城公司购买前述租赁合同约定的出租房产某N231时，明确表示知悉并接受深圳市优一城商业管理有限公司将该房产出租给深圳市恒信奥特投资发展有限公司，且恒信奥特公司亦向谭芝耀出具《承诺函》称保证向谭芝耀履行租赁合同的约定，故谭芝耀成为优一城公司与恒信奥特公司签订的《深圳市房屋租赁合同》中出租人权利、义务的承接人。恒信奥特公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应向谭芝耀支付租金并承担违约责任。谭芝耀要求恒信奥特公司支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金120943元的诉讼请求该院予以支持。租赁合同约定，在租赁期内，恒信奥特公司按规定时间缴纳租金，每逾期一天，按应缴纳租金的千分之一支付违约金。谭芝耀要求恒信奥特公司按照合同约定支付违约金，深圳市恒信奥特投资发展有限公司亦未提出异议，对该项诉讼请求该院依法予以支持。优一城公司系涉案商铺的转让方，谭芝耀未提交证据证实深圳市优一城商业管理有限公司应对深圳市恒信奥特投资发展有限公司支付租金及违约金承担连带责任，故谭芝耀要求优一城公司对恒信奥特公司所负债务承担连带责任的理由不能成立，该院依法不予支持。2016年12月31日之后的租金，谭芝耀在起诉时并未予以明确，且该院并未向谭芝耀计收该部分受理费，故对于该部分租金，该院在本案中不作处理。谭芝耀可另行向恒信奥特公司主张。
恒信奥特公司反诉要求解除租赁合同并自愿承担违约责任，该院认为谭芝耀并无违约行为，《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权，虽然恒信奥特公司的违约已经达到了合同约定的解除条件，但作为享有解除权的谭芝耀在本案中明确要求不解除合同，因此涉案合同不能解除。恒信奥特公司的诉讼请求该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、恒信奥特公司应于判决生效后十日内向谭芝耀支付自2016年1月起至2016年12月31日的租金120943元及违约金（违约金的计算标准：逐月以每月所欠租金为基数按每日千分之一的标准自每月的10日起计至实际付清之日止）；二、驳回谭芝耀要求优一城公司对该判决第一项恒信奥特公司所负债务承担连带责任的诉讼请求；三、驳回谭芝耀的其他诉讼请求；四、驳回恒信奥特公司的全部反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3055.5元，由恒信奥特公司承担；反诉受理费544元，由恒信奥特公司承担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：在一审庭审过程中，一审法院询问恒信奥特公司对合同约定的违约金标准有何意见，恒信奥特公司表示没有异议。在本案中，恒信奥特公司也未提交证据证明其违约金过高的主张。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、恒信奥特公司要求解除合同的理由能否成立；二、恒信奥特公司二审要求调低违约金的请求能否支持。关于第一个争议焦点，本院同意一审法院的处理意见。在本案中，出租人并无违约行为，恒信奥特公司作为违约方，无权根据合同法第九十四条行使合同解除权。恒信奥特公司以无力继续履行合同为由请求解除合同，既无合同依据，也无法律依据。一审法院驳回其该项反诉请求，处理正确。关于第二个争议焦点。根据本案查明的事实，恒信奥特公司在一审并未请求调低违约金，在一审法院询问对违约金标准的意见时，其仍表示没有异议。恒信奥特公司在本案中也未提交证据证明涉案合同所约定的违约金过高。一审法院未调整违约金，并无不当。
综上，恒信奥特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1088元，由上诉人深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 陈晓莹（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。