广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2280号
原告刘素芬，女，汉族，1965年11月28日出生，身份证住址重庆市沙坪坝区。
委托代理人叶洁红，广东广和律师事务所律师。
委托代理人李丹，广东广和律师事务所实习律师。
被告徐萍，女，汉族，1975年10月15日出生，身份证住址湖北省武汉市江岸区。
委托代理人唐天楼，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
委托代理人董小凤，北京市汉威（深圳）律师事务所实习律师。
被告深圳市万通融资担保有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋18层OlB，组织机构代码699092489。
法定代表人梁羡玲。
被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885�
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人时姗姗，女，汉族，1987年12月4日出生，身份证住址河南省泌阳县，系该公司员工。
原告刘素芬与被告徐萍、深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通融资公司）、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶洁红，被告徐萍及委托代理人唐天楼、董小凤，被告世华地产公司委托代理人时姗姗到庭参加了诉讼，被告万通融资公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告徐萍于2015年5月27日在被告世华地产公司签订了《二手房买卖合同》(N0：1505165)，约定原告将深圳市宝安区金地上塘道花园9栋l单元28C房产转让给被告徐萍，合同约定转让成交价为人民币237万元，买方于签署合同当日支付定金人民币10万元，签订合同之日1日内再支付定金10万元。合同约定买方应于签署本合同之日起16日内付清首期款，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。但原告在2015年5月27日只收到5万元，5月29日收到被告世华地产公司打来的4.5万元，6月18日才收到被告世华地产公司打来的7.6万元定金，共只收到17.1万元，尚有2.9万元在被告世华地产公司。且被告徐萍一直未按照约定进行首期款监管，原告于2015年6月24日电话通知被告世华地产公司因被告徐萍属于根本性违约需要解除合同，并要求被告万通融资公司将委托公证书返还原告。同时2015年6月25日委托广东广和律师事务所叶洁红律师向被告徐萍及被告世华地产公司发了《关于违约解除合同的告知律师函》，但�告世华地产公司不但没有协助原告收回公证委托书，并电话恐吓谩骂原告及原告代理人。而且从被告徐萍提供的另案起诉材料（案号为2015深宝法民三初字第1447号）可知，被告徐萍及被告万通融资公司竟然于2015年6月26日暗自串通一起去工商银行上步支行办理了首期款监管。被告徐萍的行为已经构成根本性违约，因此按照双方签订的合同第14条约定，请法院依法判决：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》(编号1505165)，被告徐萍支付原告违约金人民币303,000元(20％的总价款的违约金为474,000元，扣除被告徐萍已经支付的定金171,000元)，被告万通融资公司、被告世华地产公司对上述违约金承担连带赔偿责任；2、原告无需向被告徐萍返还定金人民币171,000元；3、三被告承担案件受理费、保全费。
被告徐萍答辩称，徐萍在合同履行中一直遵守诚实信用原则，按时履行自己的义务，不存在根本性违约行为。刘素芬违约事实明显，无权要求解除买卖合同，无权要求徐萍承担责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告万通融资公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状称，一、原告将被告万通融资公司列为房屋买卖合同纠纷案件被告，让被告万通融资公司承担买卖合同违约责任存在严重法理错误，被告万通融资公司被告资格不适格。原告与被告徐萍达成房产交易意向并签署买卖合同，其双方为合同相对人，相互具有权利义务关系，被告万通融资公司未参与其中，不负有法律上的权利义务，当然不需要对任何一方承担责任，原告将被告万通融资公司列为本案被告，违反合同相对性原则，明显不适格。二、被告万通融资公司依法接受原告的公证委托授权后，依法行使权利并履行义务，被告万通融资公司处理任何事务均为维护原�的合法权益，不存在任何损害原告权益的事实。根据公证授权委托，被告万通融资公司有权代理原告到银行办理房款资金监管手续，根据原告提供的证据显示，原告委托律师出具的解除合同告知函邮寄时间为2015年6月26日上午11时52分，签收时间为2015年6月26日下午8时24分，且收信人并非被告万通融资公司，被告万通融资公司在未接到任何通知更别说书面通知的情况下于2015年6月26日银行工作时间即9：00至17：00之间（监管资金到账回单显示具体时间为2015年6月26日12时08分）依授权办理资金监管并签署相关协议，属于合法处理委托人事务，实际是维护原告的合法权益，不存在任何损害原告权益的事实。综上，原告在330政策房价暴涨后，违背诚实信用原则，恶意诉讼，其诉求既无事实根据也无法律依据，纯属浪费司法资源，为了维护被告万通融资公司的合法权益，请法院驳�原告的诉讼请求。
被告世华地产公司答辩称，第一、本案是买卖合同纠纷，被告世华地产公司与买卖双方存在居间合同关系，不是本案适格被告。第二、被告世华地产公司在本案交易中忠于履行作为居间方的各种义务，未有任何不当行为，不应承担任何赔偿责任。
经审理查明：2012年3月14日，深圳市宝安区民治街道布龙路金地上塘道花园9栋1单元28C（房产证号50××25）（以下简称涉案房产）经核准登记至刘素芬名下，该房产建筑面积53.74平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。该房产于2010年12月14日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市支行，并办理了抵押登记手续。
2015年5月27日，被告徐萍作为买方与作为卖方的刘素芬签订的《二手房买卖合同》（编号1505165），约定原告刘素芬将涉案房产出售给徐萍，涉案房产成交价为237万元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金10万元，于签署合同之日起二日内再支付定金10万元；双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起十六日内付清首期房款（根据银行贷款额确定），买方应于约定的应付首期房款届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管帐户。涉案房产处于抵押状态。卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留5,000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方，如卖方未完成交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如�方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款写明，购房定金以卖方到账为准。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年5月27日，徐萍向刘素芬转帐支付定金5万元，向被告世华地产公司转帐支付定金5万元，2015年6月6日，徐萍向被告世华地产公司转帐支付定金10万元。被告世华地产公司于2015年5月27日向刘素芬转交定金4.5万元，于2015年6月18日向刘素芬转交定金7.6万元，被告世华地产公司确认有5,000元作为交房保证金托管在该公司，愿根据本院判决处理，另有2.4万元被告世华地产公司称为刘素芬应向其支付的佣金，被告世华地产公司已向刘素芬开具佣金票据。
2015年6月17日，刘素芬办理了公证授权委托，委托被告万通融资公司、黎志明、向庆源、赵海莲、欧阳楠子作为其代理人，上述代理人的代理权限为管理涉案房产及支付与房产有关的各项费用、收取或指定帐户收取上述房产的赎楼款、售楼款及购买方的银行按揭贷款款项，并在相关文件上签字；到担保公司全权办理赎楼贷款或个人房产转让中转贷款担保的相关手续，签署相关文件资料，包括但不限于担保服务协议、房地产买卖合同、借款合同、委托贷款合同、借款借据、划款委托书等资料；到银行或土地房产交易中心办理涉案房产的房款资金�管手续和终止或解除资金监管手续，收到或指定账户收取监管资金，并签署办理资金监管手续及终止或解除资金监管手续所需签署的申请、资金监管协议及相关文件资料，签署银行出具的出售房产未出租的声明和承诺书等相关资料等。
2015年6月24日，徐萍与刘素芬代理人黎志明签署放款帐号确认书，但该确认书中未填写刘素芬帐号。
2015年6月26日，徐萍、刘素芬代理人黎志明、中国工商银行股份有限公司深圳上步支行三方签订《二手楼交易资金监管协议》，确定监管资金金额为51.1万元，同时约定了资金监管帐户。
2015年6月24日，徐萍向工商银行资金监管帐户转入首期款20.5万元，2015年6月26日，徐萍向工商银行资金监管帐户转入首期款30.6万元。
2015年6月26日，刘素芬委托律师向徐萍发出《关于违约解除合同的告知律师函》，称双�签订《二手房买卖合同》后，徐萍一直没有按照合同的约定向银行进行首期款资金监管，也没有办理按揭贷款手续，逾期履行义务已经超过约定的最后时间10日，该行为已经构成根本性违约，因此刘素芬要求与徐萍解除二手房买卖合同，并没收定金。该律师函由刘素芬委托的律师直接邮寄给被告世华地产公司员工曹倩，邮递查询结果显示邮件寄出时间为2015年6月26日上午11时52分，于6月26日下午8时24分投递签收，签收人为他人收。
另查明：1、徐萍及被告世华地产公司均称定金交付及首期款资金监管均延迟是因为刘素芬一直未提交涉案房产的房产证复印件予被告世华地产公司，导致无法办理公证授权委托及资金监管手续；
2、2015年6月16日，被告世华地产公司协助刘素芬从涉案房产的抵押贷款银行取得了《个人住房（商业用房）借款合同》及房产证复�件；
3、2015年7月7日，徐萍作为原告向本院提起诉讼，要求解除与刘素芬签订的《二手房买卖合同》，并要求刘素芬返还定金、支付违约金、律师费、担保费，案号为（2015）深宝法民三初字第1447号，该案起诉状副本于2015年9月14日送达刘素芬。
上述事实，有当事人当庭陈述及二手房买卖合同、收款收据、银行交易记录、房产证复印件、不动产资料电脑查询结果表、短信记录、公证委托书、个人住房借款合同、关于违约解除合同的告知律师函、邮递详情单、二手楼交易资金监管协议等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，被告徐萍与原告刘素芬签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据双方签订的《二手房买卖合同》，刘素芬须�签署合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，被告徐萍须于签署合同之日起十六日内付清首期款，并三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，刘素芬作为卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入帐户确认书）等，而在本案中，刘素芬办理公证委托书时间为2015年6月17日，逾期达十六天，因刘素芬迟迟未能向被告世华地产公司提交涉案房产的房产证复印件、办理公证委托手续，在此情况下被告徐萍可行使不安抗辩权，相应的推迟办理首期款资金监管时间，事实上被告徐萍也在刘素芬办理公证委托之后的合理时间内即2015年6月24日要求刘素芬协助办理首期款资金监管及申请银行贷款的相关手续，并于2015年6月26日与刘素芬公证授权委托的代理人签署了资金监管协议，向银行监管账户存入了首期款51.1万元，被告徐萍未在合同约定的时间内办理首期款资金监管并不存在违约，刘素芬据此提出解除合同并不成立，因此刘素芬委托律师于2015年6月26日发出的《关于违约解除合同的告知律师函》并不产生合同解除的法律效力。而刘素芬以被告徐萍存在根本违约为由，拒绝在资金监管协议上提供收款账号，不配合被告徐萍办理申请按揭贷款所需要卖方签署的按揭款项存入帐户确认书等相关材料，导致涉案合同未能继续履行，构成根本违约，被告徐萍已另案提出解除合同，合同解除时间为该案起诉状副本送达刘素芬时间即2015年9月14日。关于刘素芬主张的被告徐萍支付定金亦构成根本违约问题，本院认为，双方签订的合同明确约定买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，因此，被告徐萍向被告世华地产公司支付定金可视为向刘素芬支付了定金，双方在合同备注中�定的购房定金以卖方到账为准，实际为针对的刘素芬提前向被告徐萍开具收款收据的行为，并未指定被告徐萍应将购房定金直接支付至刘素芬账户，且向居间方支付定金亦为二手房交易惯例，徐萍向被告世华地产公司支付定金并无不妥，但被告徐萍确实存在晚于合同约定时间支付定金情形，但逾期时间并未超过十日，并不构成根本违约，且在刘素芬委托律师发出的《关于违约解除合同的告知律师函》中也未提及被告徐萍逾期支付定金的情况，被告徐萍逾期支付定金也并非涉案合同未能继续履行的原因，因此，对刘素芬关于徐萍逾期支付定金构成根本违约的主张，本院不予采纳。因涉案合同解除系因刘素芬违约所致，刘素芬依《二手房买卖合同》约定要求被告徐萍支付20％违约金，本院不予支持，同时对刘素芬要求确认无需返还定金的请求，亦不予支持。关于刘素芬要求被告万通融资公司、被告世华地产公司承担连带赔偿责任的请求，亦无相应法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：
一、确认原告刘素芬与被告徐萍于2015年5月27日签订的《二手房买卖合同》（编号1505165）已解除；
二、驳回原告刘素芬的其他诉讼请求。
本案受理费人民币4,205元，由原告刘素芬负担，案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和�合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
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