广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民三初字第83号
原告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广州市天河区。
负责人：邓鸿岗，行长。
委托代理人：何怡，该行职员。
被告：严东（yim,tung），香港特别行政区永久性居民。
被告：恒大地产集团有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：赵长龙，总经理。
委托代理人：刘琪，该司职员。
委托代理人：赵东亮，该司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）诉被告严东（yim,tung）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行高新支行的委托代理人何怡，被告恒大公司的委托代理人刘琪、赵东亮到庭参加了诉讼。被告严东（yim,tung）经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告工行高新支行诉称：被告严东向我行申请办理个人住房贷款，并于2009年12月16日与原告签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为081xxxxxxx）。合同约定：原告向被告严东提供购房款175万元，贷款期限为7年；借款以被告严东所购的位于广州市白云区彩滨南路西侧，环洲二路东侧，藤山一路南侧，藤业二路南北两侧地段恒大绿洲花园某房作抵押。由被告恒大公司为上述债务提供连带责任保证，依据原告与被告严东签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为081xxxxxxx）和原告与被告恒大公司于2009年8月27日签订的《按揭贷款业务合作协议》以及《个人住房贷款差别化服务合作协议》，担保期限从原告将购房人所借款项划入被告恒大公司的银行账户之日起至按揭房产的正式抵押登记手续办妥且原告收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》之日止，保证期间为甲方向借款人通知的还款日之次日起两年，担保责任范围为本合同项下贷款全部本金和利息、罚息、复息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用。合同生效后，原告于2009年12月16日向被告严东发放购房贷款175万元，但被告严东从2011年6月起，便开始间歇不按借款合同的约定履行还款义务，至2013年5月26日，连续逾期还款已超过3次，贷款余额1000000.12元，积欠利息20259.87元（利息暂计至2013年5月26日），严重违反借款合同的约定。基于上述事实，原告为保障自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告严东所签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：081xxxxxxx）；2.被告严东偿还所欠原告贷款本金1000000.12元及至该款项还清之日止的利息（包括正常利息、复息和罚息）（截止2013年5月26日利息金额为20259.87元）；3.原告对抵押物-
广州市白云区彩滨南路西侧，环洲二路东侧，藤山一路南侧，藤业二路南北两侧地段恒大绿洲花园某房的物业享有优先受偿权；4.被告恒大公司对上述债务负连带责任；5.两被告承担本案的诉讼费及相关费用。
被告严东未答辩，亦未在举证期限内提交证据。
被告恒大公司辩称：1.承认第一项诉讼请求，因此我方同意与原告解除《个人购房借款/担保合同》；2.原告主张的复息是违反国家的相关规定，我方不予认可，对于原告主张的罚息数额过高，对于复息和罚息请法庭酌定判定；3.对于原告的诉请第四项主张的连带承担责任我方不予认可，由于我方已办理好了《房地产预告登记证明》，已经可以确保对涉案房屋有抵押权。我方与原告签订的担保合同是原告制作的格式合同，明显加重我方的责任显失公平，我方认为从合同的目的上说原告的权利已经得到保障，我方不应再承担连带清偿责任。即便要承担责任，我方也只应承担的是补充清偿责任。如法院判令我方需承担连带清偿责任，我方将会追究严东的相关责任，这是必会增加相关的司法资源；4.根据相关的担保法第28条的规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任；5.对于原告的诉请第五项我方不予认可，我方认为应由被告严东承担，因本次的纠纷是由被告严东所产生的。
经审理查明：2009年12月16日，严东（借款人、抵押人）与工行高新支行（贷款人）、恒大公司（保证人）在中国内地签订《个人购房借款/担保合同》（编号：081xxxxxxx），其中约定：贷款人同意向借款人提供贷款人民币1750000元用于购买位于广州市白云区彩滨南路西侧，环洲二路东侧，藤山一路南侧，藤业二路南北两侧地段恒大绿洲花园26座2702房；贷款期限为7年；其中第4.1条约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮29%，据此确定年利率为4.2174%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人应从贷款发放日次月的对应日起采用按月等额本金还款法偿还贷款本息，还款期共84期，每月的放款对应日为还款日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人未按合同约定期限偿还贷款，就逾期部分，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为合同约定的贷款利率基础上加收50%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生合同约定的其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前归还贷款本息及相关费用，直至解除合同；借款人如在贷款期内连续违约2个月（含）以上的，贷款人有权从次月起对本合同第四条约定贷款执行利率调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%，并按此计收利息和罚息；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息；本合同项下借款的担保方式为：（1）借款人将本合同项下所购房屋作为抵押财产向贷款人提供抵押担保，（2）保证人向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；如发生借款人不履行到期债务或发生本合同约定的行使担保权的情形，贷款人有权选择就上述物的担保实现债权或要求保证人承担保证责任；担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所以其他应付费用；如借款人在本合同项下的债务履行期满（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第14.8条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；在本合同履行过程中发生争议，协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。合同中没有约定若履行过程中发生争议，适用何地法律作为准据法。
合同签订后，工行高新支行于2009年12月16日向严东发放贷款人民币1750000元。2010年4月1日，工行高新支行与严东办理了上述预购商品房抵押权预告登记手续，广州市国土资源和房屋管理局核发了粤房地预登穗字第012xxxxxxx号预购商品房抵押权预告登记。从2011年6月16日起，严东开始出现未按合同约定时间还款的情况，后于2011年8月26日清偿了之前所欠的本金及利息，随后正常还款至2012年5月16日。从2012年6月16日开始，严东又开始出现未按合同约定时间还款的情况，后于2012年8月16日清偿了之前所欠的本金及利息，随后每月均有在当月内还清当月所应还的本金及利息直至2012年12月17日，之后严东没有再还款。截至2013年5月21日，严东尚有贷款本金余额1000000.12元尚未归还，欠利息合计20259.87元。2013年5月22日，工行高新支行向严东发出《提前还款函》，宣布鉴于严东已连续或累计超过6个付款期未依合同约定按时偿还贷款本息，合同提前终止，要求严东必须在2013年5月24日前清偿所借贷款本金1000000.12元及其利息（包括罚息、复息，具体金额计算至归还全部贷款本息之日止）。2013年6月4日，工行高新支行向恒大公司发出《提前还款函》，宣布提前终止合同，要求恒大公司在2013年6月8日前回函并尽快清偿所借贷款本金1000000.12元及其利息（包括罚息、复息，具体金额计算至归还全部贷款本息之日止）。
另查，2009年12月10日，严东（乙方）与恒大公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区御洲一街25号（恒大绿洲花园自编26栋）某房（房屋建筑面积293.74平方米），总金额人民币3501315元；首期款自该合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的50.02%即人民币1751315元，剩余房款人民币1750000元须于2009年12月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是工行高新支行。双方同意由乙方委托甲方办理《房地产权证》，自2011年4月1日起720日内甲方应办妥并向乙方交付以乙方为产权人的房地产权证，乙方应按甲方要求办理产权登记有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，否则甲方无义务为乙方办理该商品房的房地产权属证书。
2010年4月1日，恒大公司为严东办理了上述预售房屋的预购商品房预告登记手续及预购商品房抵押权预告登记手续，相关登记证明记载严东为购房人，工行高新支行为抵押权人。2013年8月，上述房屋因本案被本院查封。
再查，涉案房屋由恒大公司申请初始登记并已被依法核准。
还查明，2009年8月28日，工行高新支行（甲方）与恒大公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，其中约定甲方对乙方“恒大绿洲”项目的住宅、商业用房、车位购买者提供抵押贷款业务；乙方承诺将其在本协议合作项目所收到的房款转入其在甲方开立的商品房预售款监控账户用于按揭项目建设；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的预收款监控账户；乙方同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的保证担保按以下方式确定：阶段性连带责任保证：乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：(1)按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；(2)甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》；如借款人未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务，乙方放弃要求甲方先行使抵押权的抗辩权。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。
同年，工行高新支行（甲方）与恒大公司（乙方）签订《个人住房贷款差别化服务合作协议》，其中约定甲方对乙方开发的恒大绿洲项目商品房的购房人，提供相关的个人住房购置贷款业务；乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后，在送房管部门办理预购商品房预告登记和抵押权预告登记手续（预售项目）或房地产权证和他项权利证（已确权项目）过程中，在乙方向甲方缴存借款人拟申请贷款本金的15%作为本协议项下履行保证责任的履约保证金的前提下，应乙方的申请甲方即在第五条第（一）款约定的时限内向借款人发放个人住房购置贷款，同时乙方为该笔个人住房购置贷款提供连带责任保证担保：乙方应按照本协议的第六条约定办理相关登记手续；乙方所担保的主债权为：甲方依本协议第三条的约定向借款人发放的所有贷款而享有的对借款人的债权；保证方式为连带责任保证；保证期限：阶段性保证，自甲方将购房人所借款项划入乙方的银行账户之日起至办妥购房人所购房屋的抵押权预告登记手续或房地产他项权利证之日止的期间内，若借款人未能履行主合同项下还款义务（包括甲方依主合同约定宣布贷款提前到期）的，乙方应无条件履行本协议项下的保证责任，并按本条第（五）款的约定起算保证期间；保证责任范围：购房人与甲方签订的借款合同项下的贷款本息及相关费用；保证期间：自每笔借款合同确定的每期还款日之次日起两年，如甲方根据主合同的约定提前收回贷款的，则保证期间为自甲方向借款人通知的还款日之次日起两年；对于预售项目，乙方应当在贷款发放后的30日内办妥预购商品房预告登记手续并将《商品房买卖合同》原件和《预购商品房预告登记证明书》原件交甲方执管；乙方按照如下程序承担本协议约定的保证责任，不得以甲方和借款人签订的借款合同中的抵押条款为抗辩事由：1、在保证期限内，一旦借款人未按照借款合同的约定按期足额供款的，乙方必须在收到甲方发出的《履行担保责任通知书》后5个工作日内无条件代为清偿借款人拖欠甲方的贷款本息；2、在保证期限内，出现按照借款合同的约定甲方可提前收回贷款的情形时，乙方必须在收到甲方发出的《履行担保责任通知书》后5个工作日内无条件代为清偿借款人的贷款本息余额，前款相关款项乙方须一次性划入甲方指定账户，否则按应付款项总额的万分之五/天向甲方支付逾期履行违约金；本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起算。在本协议履行过程中，若有未尽事宜双方协商解决。若协商不成，由广州仲裁委员会在广州市仲裁解决；本协议生效后甲方、乙方与购房人签订的借款合同不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于借款合同中涉及甲乙双方之间权利义务的所有条款；甲、乙双方就本协议第二条约定的项目签订的《按揭业务担保合作协议》如与本协议的约定不一致的，以本协议的约定为准。购房人所购房产办妥抵押权预告登记手续后、办妥《房地产权证》和《他项权利证》之前，乙方仍须按照甲、乙双方签订的《按揭业务担保合作协议》承担责任。
以上事实，有工行高新支行提供的工商银行借款凭证、《个人购房借款/担保合同》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、广东省房地产预告登记证明、个人住房贷款执行处理情况表、恒大公司出具的《授权委托证明书》、借款人专用印鉴卡、《按揭贷款业务合作协议》、《个人住房贷款差别化服务合作协议》、《提前还款函》信笺情况登记表、《提前还款函》、ems国内快递详情单、国内挂号信函收据、恒大公司提供的《广州市房地产初始登记告知书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》等证据及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：严东系香港居民，本案属于涉港民商事纠纷案件，应参照涉外民事案件确定管辖和法律适用。工行高新支行、严东、恒大公司在涉案合同中约定由工行高新支行所在地人民法院管辖，故本院对本案有管辖权。当事人虽未对处理合同争议所适用的法律作约定，但涉案合同在中华人民共和国内地签订及履行，涉案房产位于中国内地，恒大公司的住所地位于中国内地，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款的规定，本案应适用中华人民共和国大陆地区法律作为解决本案争议的准据法。
工行高新支行与严东、恒大公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应自觉履行。严东借款后长期未按合同约定的还款期限履行还款义务，造成工行高新支行不能实现合同目的，已构成违约，工行高新支行据此要求解除上述合同，符合合同约定及法律规定，应予以支持。严东应将所欠的借款清还给工行高新支行，并按银行规定及上述借款合同约定的利率标准向工行高新支行支付借款利息、复息、罚息。
严东以其名下涉案房屋为其向工行高新支行的借款提供抵押担保，系该房屋上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即本案抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有物权变动的排他效力。因此，工行高新支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，故工行高新支行有关享有涉案房屋抵押权的诉请，因与相关法律法规的规定不符，本院不予支持。
恒大公司是严东的借款保证人，根据合同约定恒大公司的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，故恒大公司现仍应对严东的上述借款本息、逾期利息及有关费用承担连带保证责任。恒大公司承担保证责任后，有权向严东追偿。本案的纠纷，责任在于严东，本案受理费应由严东承担，恒大公司承担连带责任。
严东经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行与被告严东（yim,tung）、恒大地产集团有限公司于2009年12月16日签订编号081xxxxxxx号的《个人购房借款/担保合同》于本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告严东（yim,tung）于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行贷款余额本金人民币1000000.12元及其利息（含复息、罚息）（截止至2013年5月21日止利息为人民币20259.87元，2013年5月22日起至清偿之日止所欠利息、复息、罚息按银行规定及编号081xxxxxxx号的《个人购房借款/担保合同》约定标准计算）；
三、被告恒大地产集团有限公司对被告严东（yim,tung）的上述债务承担连带清偿责任；被告恒大地产集团有限公司承担保证责任后，有权向被告严东（yim,tung）追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13980元、保全费5000元，由被告严东（yim,tung）承担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该费用）；被告恒大地产集团有限公司对上述费用承担连带责任，被告恒大地产集团有限公司交纳上述费用后，有权向被告严东（yim,tung）追偿。
如不服本判决，原告中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行、被告恒大地产集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告严东（yim,tung）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 宋 薇 薇
人民陪审员 赵 小 丽
人民陪审员 刘 红 梅
二〇一四年九月十八日
书 记 员 司徒晓君
判决书于年月日送达