浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5503号
上诉人（原审原告）：杨苇苇，女，1985年4月8日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。
委托代�人：洪刚，浙江同策律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江天虹百货有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区四季青街道新塘路108号。统一社会信用代码：91330000674774803B。
法定代表人:高书林，总经理。
委托代理人:封雨婷，女，汉族，1990年8月20日出生，该公司员工，住江苏省苏州市沧浪区。
上诉人杨苇苇因与被上诉人浙江天虹百货有限公司（以下简称天虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2015年5月8日，天虹公司（甲方）与杨苇苇（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方应于2015年7月1日前将杭州市江干区A栋一层A×号房屋（建�面积106.9平方米，使用面积60平方米）交予乙方；乙方将租赁房屋作为经营第七街餐厅的用途，经营范围为餐饮，经营品牌为第七街，经营菜系菜色为西式快餐；租赁房屋期限为2015年7月1日起至2016年7月31日止；甲方给予乙方自房屋交付日期起30天装修免租期，在装修免租内，乙方无需支付租金给予甲方，除租金以外的其他费用，包括但不限于管理费、水电费、推广费和经营活动而产生的政府税费等均由乙方支付；免租期结束的翌日，即2015年7月31日开始计收租金；租金为固定租金为18000元/月，以使用面积计算；甲方根据乙方实际使用读数每月收取水电费用，水费5元/立方米，电费1.4元/千瓦/小时，甲方有权根据实际情况或政府调价调整水电费；乙方应于每月15日之前向甲方先行交纳当月固定租金；甲方在收到乙方支付的租金后7工作日内向乙方开具相应足额合法的房屋租赁发票；双方费用对账期为每月5日-15日，乙方在对账期内与甲方核对上一自然月的管理费、水电费等费用，并在每月5日-15日甲方对账期间付款；付款后7工作日内甲方向乙方提供有效票据；乙方应于2015年5月30日前向甲方交纳租赁保证金36000元，若乙方违约，甲方有权选择从保证金中抵扣，自甲方抵扣之日起五个工作日内，乙方应按合同约定的金额充实租赁保证金；乙方拖欠应缴款项超过一个月的，甲方可单方面解除合同，等等。
此后，天虹公司（甲方）与杨苇苇（乙方）签订了两份《补充协议》。一份《补充协议》约定：1、场地面积变更为使用面积121平方米（建筑面积215.7平方米）；2、合同租期为三年2015年7月1日至2018年7月31日；3、装修免租期为2015年7月1日至2015年8月9日，共40天；4、免租期免收物业管理费、租金、平台服务费；5、计租日期为2015年8月10日开始收取租金；6、租金明细，第一年租金36300元/月（2015年7月1日-2016年6月30日）、第二年租金36300元/月（2016年7月1日-2017年6月30日）、第二年租金38115元/月（2017年7月1日-2018年7月31日）；原合约与本协议不一致的地方，以本协议为准，其他处仍以原合同为准。另一份《补充协议》约定：1、免租期延长至2015年9月20日，计租日期为2015年9月21日，免租期内免租金、扣点；2、自2015年8月10日至2015年9月20日，乙方需交甲方管理费合计9994.6元；3、本协议自签订日期起即时生效，原合同与本协议不一致地方以本协议为准，其他条款仍以原协议为准。
2016年3月11日，杨苇苇向天虹公司出具报告一份，言明杭州第七街西餐厅，自2015年8月份开业以来，我已经大量的财力、精力、人力在经营，但每天在亏损，而且亏损巨大，因有自身经营管理上的不足，更大的是天虹招商、服务、硬件、软件客流等造成的因素，目前拖欠天虹房租，也非常惭愧，自己也在筹钱想一切办法解决；一、给我一段时间来变卖房产、设备来交齐房租；二、原装修押金、房租押金扣除，再筹钱一并交齐；三、希望贵方本着考虑我方的实际困难，也保证不会给天虹惹麻烦，共度目前经营上的难关。
2016年3月14日，天虹公司向杨苇苇发送关于来函申请回复一份，言明贵、我方于2015年7月1日签订了《房屋租赁合同》，合同履行期间自2015年7月1日起至2018年7月31日止，租赁合同约定贵方在我司杭州天虹购物中心A座A×/×号场地设立“第七街西式简餐”餐饮柜台，现合同履行期内，贵方于2016年3月11日致函我司，现就相关事宜回复如下：1、贵司开业至今一直拖欠我司相关费用未结清，截止今日为止（含3月新产生的租金未含3月费用）共159692.19元，已满足合同6.4.1条拖欠应�款项超过一个月。2、关于贵方提出从保证金及装修押金中抵扣相关租金和费用，我方不予支持，贵我双方现在合同履约期间，此处理办法不适用。3、我公司本着双赢的原则，多次强调希望双方能在营销、营运等方面做努力，共同提升业绩，且我方一直在往这个方面努力，对于贵司拖欠租金和费用的行为表示遗憾并要求贵司于2016年3月15日14：00时前缴清所有欠款，如不能及时补交欠款，我司将停供水电直至费用结清为止。
2016年3月17日，天虹公司对杨苇苇租赁的房屋进行断电。
2016年3月21日、22日、23日，杨苇苇称因断电导致食材变质与天虹公司发生争执。
2016年3月17日天虹公司断电后直至本案开庭时，案涉租赁房屋一直处于停业状态。
天虹公司于2016年3月21日制作《解除合同通知》，于2016年3月23日通过微信形式向杨苇苇送达，也向杨苇苇送达书面通知，该通知言明：截止2016年3月17日，贵方在我司所设第七街西式简餐专柜共拖欠我司2015年11月起，租金、水电费用共计159692.19元，该笔应缴费用不含3月份物业管理费和水电费用。我司已多次发函催告贵方交纳上述欠费，未有结果。截止2016年3月17日贵方拖欠费用已超过合同约定一个月以上。基于贵方的违约行为，现根据贵方与我司签订的《房屋租赁合同》中违约责任6.4条之规定，我司决定解除与贵方之间的租赁合同。请贵方按时至我司核账缴费并处理撤场相关事宜如下：1、贵我双方的合同于2016年3月25日提前解除，贵方交纳的履约保证金不予退还。2、贵方须于2016年3月25日前到我方商场营运部办理撤场手续，并按合同第6.8条约定的要求，退出现经营场地；否则，我方将在2016年3月25日按合同第6.8条约定进行清场。3、贵方须于2016年3月25日前到我方商场交清所欠租金及费用159692.19元；结算时按实结算3月份物业及水电费用。逾期未处理的，我司将按合同约定依法向贵方追究违约责任，等等。
另查明，杨苇苇通过银行转账方式交付天虹公司的款项如下：2015年5月8日转账36000元，摘要为保证金；2015年7月7日转账13600元，摘要为装修保证金；2015年9月23日转账36000元，摘要租金；2015年10月30日通过胡宁银行账户转账22394.6元；2015年11月25日转账36000元，摘要为交租金；2015年12月21日转账36565元，摘要为交租金、水费、服务费；2015年12月31日转账9278元，摘要为电费扣除装修金；2016年1月20日转账5000元，摘要为11月电费；2016年1月20日通过郑鹏开银行账户转账两次金额分别为10000元和9170.76元；2016年2月22日通过郑康银行账户转账9236.7元，摘要为水电费（第七街）。以上共计转账金额共计223245.06元，其中2015年5月8日转账的36000�为租赁保证金，2015年7月7日转账13600元为装修押金及装修管理费，2015年9月21日起租日起共计转账173645.06元。
2015年5月27日天虹公司向杨苇苇出具收据一份，内容为履约保证金36000元。2015年7月16日天虹公司向杨苇苇出具收据一份，内容为押金10000元。2015年12月7日，天虹公司向杨苇苇开具发票3份，内容分别为租金36000元、租金28952.97元、租金19447.03元，三张发票开票金额共计84400元。2016年3月23日，天虹公司向杨苇苇开具发票1份，内容为租金163650.46元；天虹公司认为该份发票金额开具错误，未将2015年12月7日开具的三张发票金额减掉，直接将杨苇苇通过银行转账交纳的173645.06元减去2015年8月10日至2015年9月20日杨苇苇应交纳的管理费9994.6元，得出开票金额163650.46元，实际应开票金额为79250.46元（173645.06元-84400元-9994.6元），多开74405.4元。
2016年4月15日，杨苇苇诉至原审法院，诉讼请求：1、判令天虹公司继续履行双方之间的《房屋租赁合同》；2、判令天虹公司退还装修保证金10000元，赔偿杨苇苇食材损失40000元，赔偿2016年3月17至实际恢复履行期间的经营损失（按每个月80000元的标准主张）暂主张二个月160000元，以上各项合计210000元；3、判令本案诉讼费用由天虹公司承担。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、天虹公司2016年3月23日开具的金额为163650.46元发票中的金额杨苇苇是否实际交纳；二、天虹公司是否应对其断电行为造成的损失承担赔偿责任。对于争议焦点一，天虹公司认为金额为163650.46元发票系错误开具，杨苇苇交纳的款项均是通过银行转账方式金额共计173645.06元减去2015年8月10日至2015年9月20日杨苇苇应交纳的管理费9994.6元，得出开票金额163650.46元，该金额没有扣除2015年12月7日开具的三张发票的金额；杨苇苇称2016年3月之前的租金均已交清，2016年3月及之后的租金因双方发生争执，没有交纳；经核算，自起租日2015年9月21日至2016年2月底共计5个月零10天，租金共计193600元，与四张发票开票总金额248050.46元不一致；杨苇苇称除了银行转账方式交付的款项外，另外款项均是通过现金交付，仅发票金额和转账金额就相差74405.4元，该款项非小数目，杨苇苇未提供现金交付的凭证，天虹公司对其开具发票金额作出合理解释而杨苇苇并没有证据证明现金交付的金额，故该院对天虹公司的意见予以采信，金额为163650.46元发票系错误开具；另外，2016年3月11日，杨苇苇向天虹公司提供的报告中，明确认可其拖欠天虹公司租金；杨苇苇与天虹公司工作人员的聊天记录中，也可以看出杨苇苇对拖欠租金事实的认可。综上，该院对杨苇苇的意见不予采信，该院认为杨苇苇没有足额交纳租金�水电费、管理费等费用；且天虹公司已经向杨苇苇发送解除合同通知，表明天虹公司不同意继续履行合同，因杨苇苇存在违约行为，故对其要求继续履行双方之间《房屋租赁合同》的诉请，该院不予支持。关于退还装修押金的诉请，天虹公司未提供证据证明杨苇苇存在过错导致装修押金不能退还或装修押金已抵扣相关费用，故该院认为天虹公司应退还杨苇苇装修押金10000元。关于食材损失及经营损失的诉请，天虹公司在2016年3月17日断电前已通知杨苇苇于2016年3月15日14：00时前缴清所有欠款，如不能及时补交欠款，将停供水电直至费用结清为止，天虹公司已尽到告知义务，食材损失及经营损失起因于杨苇苇自身的违约行为，该损失不应由天虹公司承担，对杨苇苇的该项诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，原审法院于2016年7月25日判决：一、天虹公司退还杨苇苇装修押金10000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回杨苇苇的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费2225元，由杨苇苇承担2200元，天虹公司承担25元。天虹公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳该院。
宣判后，杨苇苇不服，向本院提起上诉称：一、一审中被上诉人的辩解本身不能自圆其说，法院却错误采信其一面之词。1.被上诉人称上诉人自2015年10月起就一直拖欠租金及费用，但其却在2015年12月启动装修保证金的退款申请程序，这显然不合常理。2.被上诉人称上诉人所有付款均在其所列清单中，且均以自己或通过他人转账支付款项，这与事实不符。上诉人经常以现金方式向被上诉人工作人员缴纳租金和费用。被上诉人自认的其中一笔款项中，上诉人就是以转账和现金共同方式向被上诉人管理人员缴纳的。但单笔现金的，考虑对于被上诉人的信任和双方长期合作，并没有要求被上诉人及时出具收款手续。事实上，被上诉人也没有及时向所有客户及时出具收据的惯例。这可以从上诉人提交的被上诉人开具给自己和第三方的发票上可以看出。3.被上诉人称其2016年3月23日开具的租金发票系上诉人所缴纳的全部租金发票，其未将此前开具的发票金额扣减，系其工作人员错开发票导致。这一辩解显然不能成立。首先，根据上诉人提交的其他商户的发票上看，被上诉人发票开具是严格分项开具，而被上诉人自称开具的发票金额中又实际包含了其提交证据中转账记录中明确标明为电费、水费、服务费项目的金额，其显然无法自圆其说。其次，被上诉人在3月23日向上诉人开具发票时，双方矛盾已经因被上诉人单方解除合同通知和停电�化。事实上，被上诉人财务人员也是在请示领导后再向上诉人开具发票的。第三，前后两次开具发票时间间隔仅三月，且均系被上诉人同一工作人员操作开具，人为错开可能性没有。第四，根据合同约定和被上诉人的实际操作，包括上诉人在内的所有商户发票均是收款后开具的。所以被上诉人所称事实并不存在。二、一审判决中法院以上诉人未提供现金交付凭证，且争议金额达7万余元，非小数目为由，故而采信被上诉人方辩解理由。上诉人认为一审如此裁判显然让人无法信服。首先，实际付款采用现金方式在现实中普遍存在，作为经营款项支付在半年期间内7万余元的总额，怎么会是大数额。其次，上诉人本身就是因为向被上诉人缴款存在多种方式，自身未保存有完整的交付凭证，所以才会在2016年3月23日主动到被上诉人财务处要求将租金发票开全。一审法院却在�诉人持有发票的情况下，加重上诉人的举证责任，显然错误。三、被上诉人并无事实依据可以在2016年3月24日行使合同解除权。被上诉人行使合同解除权，应在欠款事实存在，且欠款期限达到合同约定时限下行使。上诉人并未实际欠缴租金，其余费用在双方未确认、未通知的情况下，显然不能作为合同解除理由。双方签订的《房屋租赁合同》在约定履行期内，在被上诉人发出单方解约通知前，上诉人并不存在法定和约定合同解除条件，故被上诉人有义务继续履行双方所签订的《房屋租赁合同》。四、被上诉人在合同履行期内，单方停电并阻挠上诉人使用租赁房屋，导致合同履行中止，应赔偿给上诉人造成的相关经济损失。综上，上诉人认为，一审法院做出的判决没有事实和法律依据，请求二审法院：1.撤销一审判决，依法支持上诉人的原审诉请；2.本案一、二审诉讼�用由被上诉人承担。
被上诉人天虹公司答辩称：一、上诉人确实存在欠租的事实且发票金额确系被上诉人多开。上诉人在3月11日的报告中认可自身欠租的事实，3月14日、3月23日被上诉人均依据上诉人欠租事实向上诉人送达函件，在此期间虽然双方矛盾激化，上诉人至被上诉人处要求开具发票，但被上诉人仍然向上诉人开具了发票。事后，被上诉人员工在发现3月23日向上诉人多开发票，立即通过各种途径希望上诉人至被上诉人处重新开具，但上诉人拒不承认。第一，被上诉人自始至终都在向上诉人主张欠租事实并积极沟通希望解决多开具的发票，而上诉人在收到多开具的发票后即自称已不存在欠租情况。虽然上诉人持有24万余元的发票，但无法说明双方争议的差额7万余元现金是何时、何地、向何人缴纳，并且在一审中从未提交过相应证据证明自身向被上诉人缴纳过，此举证不利的后果应当自行承担。第二，由双方函件往来可以推断，上诉人自称的现金支付的7万余元系在3月18日至3月23日期间缴纳的，上诉人作为多年从事商业活动的经营者，应当明确知晓支付现金款项后向收款人索要支付凭证。被上诉人自认收到款项共173645.06元系本着诚实信用原则，并且亦提交了相应的银行流水单予以证明，上诉人陈述被上诉人另行收到过7万余元现金无事实依据。二、被上诉人解除租赁关系合法有效。依据合同约定，双方间费用结算日为每月15日，据此可知，3月11日上诉人认可的欠租事实至少应当为3月前一月份，即2月15日。故被上诉人依据双方间租赁合同于3月24日解除租赁关系合法有效的。即使按照上诉人所称发票金额全部为上诉人缴纳，亦未足额支付租金，已经达到租赁合同所约定的解除条件。三、上诉人应当自行承担货物损失。被上诉人于3月14日通过各种形式向上诉人告知继续欠租的后果，上诉人在明知继续经营的前提是交足费用的情况下，却依旧不履行合同义务且继续进货，此后货物发生损失应当自行承担。综上所述，上诉人在未足额缴纳租金的情况下，利用被上诉人工作失误多开具金额的发票称自己已经履行了合同义务，违反了诚实信用原则。并且在被上诉人依法维护自身权益后，采取激烈措施影响被上诉人正常经营。被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、杨苇苇是否已经足额支付租金，天虹公司单方通知解除租赁合同能否产生合同解除的效果；二、天虹公司是否应当�偿杨苇苇因停电造成的食材损失。关于第一个争议焦点，杨苇苇作为支付租金的履行义务人，应当举证证明其已经按时足额支付了租金。现杨苇苇提交了天虹公司开具的发票，发票总金额确实超过了其至2016年3月份应付租金总和。杨苇苇据此主张其不存在拖欠租金的事实。天虹公司则认为，2016年3月23日该公司开具的发票金额有误，系工作人员未扣除之前已经开具的三张发票的金额共84400元，仅针对杨苇苇承租后通过银行转账支付的款项总金额173645.06元减去杨苇苇应支付的管理费9994.60元后得出的开票金额163650.46元。本院认为，一方面，杨苇苇未能提交其实际已经足额支付了发票票面金额款项的直接证据。杨苇苇主张除其举证的银行转账款项之外还存在现金支付，并无任何证据证明。另一方面，根据杨苇苇在2016年3月11日向天虹公司提交的报告，其自称尚拖欠房租；根�2016年3月16日天虹公司工作人员与杨苇苇的微信聊天记录，杨苇苇称“租金也拖欠很久”。因此，天虹公司关于工作人员开票失误的主张具有合理性，仅该组发票并不足以证明杨苇苇主张的其已经足额支付租金的事实。原审法院认定杨苇苇拖欠租金构成违约并无不当。根据双方租赁合同的约定，杨苇苇拖欠租金超过一个月的，天虹公司可单方面解除合同。根据杨苇苇于2016年3月11日向天虹公司提交的报告载明拖欠租金的情况，结合合同约定的杨苇苇应于每月15日前向天虹公司先行缴纳当月固定租金的内容，可以推定杨苇苇至少拖欠了其在2016年2月15日前应支付的2月份租金。至天虹公司向杨苇苇发出解除租赁合同通知时，杨苇苇拖欠租金已然超过一个月，故天虹公司行使合同解除权的条件成就，其解除合同的通知已经产生合同解除的法律后果。原审法院对于杨苇苇要求�续履行租赁合同的诉讼请求未予支持并无不当。杨苇苇就此提出的上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，因杨苇苇拖欠租金、水电费等超过十万元，天虹公司在2016年3月17日停供水电前已经告知杨苇苇在2016年3月14日前付清所有欠款，否则进行停供水电。杨苇苇在未按天虹公司要求支付租金的情况下，再行在2016年3月16日采购食材导致损失，属于系其自行扩大的损失，其要求天虹公司赔偿食材损失依据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。杨苇苇的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人杨苇苇负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 文 玲
审判员 张一�
审判员 盛 峰
二〇一六年十一月二十一日
书记员 赵 勤