上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初5880号
原告张福兴，男，1952年12月20日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人浦泽幸，上海市新华律师事务所律师。委托代理人陈海平，上海市新华律师事务所律师。被告郑进理，男，1972年6月7日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。被告张妮，女，1982年8月31日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人景芬南(系被告张妮母亲)，女，1956年6月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告张福兴诉被告郑进理、张妮买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法适用普通程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告张福兴及其委托代理人陈海平，被告张妮的委托代理人景芬南到庭参加诉讼。被告郑进理经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张福兴诉称，原告与被告张妮系父女关系、两被告曾系恋人关系。位于上海市长宁区新泾一村XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)原系上海市化工局系统公房，1990年7月，由原告供职单位上海市天原化工厂配套给原告居住使用。从1990年7月起至2005年7月，原告一家三人一直在此居住。2000年4月20日，原告依照上海市旧公房出售的有关规定与上海市长宁区房地产开发经营公司签订《上海市公有住房出售合同》购买涉讼房屋。该合同约定涉讼房屋的购买人为原告及被告张妮，原告需支付房款及其他费用共计人民币14,483元。该合同又明确涉讼房屋经测绘机构实测，建筑面积为37.29平方米。2000年4月26日，原告依约付清全部款项。2000年7月17日，上海市长宁区房产交易中心受理原告与被告张妮申请的涉讼房地产登记。2000年11月13日，上海市房地产交易中心核准原告登记申请并向其颁发长XXXXXXXXX号涉讼房屋房地产权证，该权利证明书明确涉讼房屋的权利人为原告等、共有人和共有情况为原告及其女张妮，涉讼房屋建筑面积37.29平方米。2007年7月，被告张妮称其已在上海市闵行区华漕镇购得房屋，欲将该房产权与涉讼房屋产权互换并要求原告夫妇前往该房居住，涉讼房屋则留着自己结婚而用。原告为女儿婚姻大事计，同意了被告张妮的要求。嗣后，原告多次催促被告张妮房屋产权互换之事，均遭其敷衍搪塞。2008年2月20日，被告张妮涉嫌犯信用卡诈骗罪被刑事拘留。同年8月25日被上海市闵行区人民法院判刑5年，2013年2月19日刑满释放。2013年8月14日，被告张妮涉嫌犯非法组织卖血罪，被上海市宝山区人民法院判刑6个月，2014年2月13日刑满释放。2015年6月18日，原告经人指点到上海市长宁区房产交易中心处，第一次查询涉讼房屋权利等登记信息时，发现涉讼房屋在2004年7月19日已转移登记至他人名下，涉讼房屋新的房地产证号为长XXXXXXXXXX，产权人为被告郑进理。原告本人除在2000年7月17日以涉讼房屋购房人的身份到上海市长宁区房产交易中心办理涉讼房屋权利初始登记(当时称呼的登记种类)之外，此后从未与任何人签订过涉讼房屋权利的转移登记，亦未委托他人到上海市长宁区房地产交易中心办理过涉讼房屋权利的转移登记。2015年6月20日，原告以上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局为被告，向长宁区法院提起行政登记诉讼。长宁法院行政调查的事实为：2004年6月11日，被告郑进理、被告张妮为套取银行贷款，由被告张妮拿着原告的身份证、户口簿，到上海市长宁区房产交易中心处报失产证。2004年7月13日，待补发产证出来后，两被告签订了出卖人(甲方)为原告、被告张妮。买受人(乙方)为被告郑进理的《上海市房地产买卖合同》，由被告郑进理在甲方处签署原告的姓名，然后再加盖上由两被告在外私刻的原告的印章后，到上海市长宁区房产交易中心，以此合同办理了涉讼房屋权利的转移登记。两被告的行为严重侵犯了原告的权利，故原告诉至本院，请求判令：1、判令两被告所签订的房屋买卖合同无效(买卖标的物上海市长宁区新泾一村XXX号XXX室房屋价值245,000元)。2、判令被告将上海市长宁区新泾一村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告和被告张妮名下。被告张妮辩称，原告所说属实，同意原告的诉讼请求。被告郑进理未应诉答辩。经审理查明，原告张福兴与被告张妮系父女关系。被告张妮称其与被告郑进理系男女朋友关系。1990年7月，张福兴作为受配人套配了涉讼房屋，新配方人员为张福兴夫妇及其二人所生之女张妮。2000年4月20日，原告及被告张妮与涉讼房屋的出售人签订《上海市公有住房出售合同》(加盖了张福兴的私章)，以17,068元的价格(折扣价13,654元)购买涉讼房屋。2000年4月26日，原告支付了全部房款。2000年11月13日，原告及被告张妮取得涉讼房屋的产权证，两人共同共有涉讼房屋。2004年6月25日，“张福兴”、张妮(甲方)与郑进理(乙方)签订房地产买卖合同，约定甲方购买以24.5万元之价格将涉讼房屋出售给乙方(签章处也有张福兴的私章，但与公有住房出售合同上的私章不一样)。合同条款中未涉及房屋交付日期已及过户日期。交易所使用的房地产权证附记为补发，2004年6月14日更正。2004年7月19日，被告郑进理以涉讼房屋为抵押向银行借款17万元。2014年12月24日，被告郑进理再次以涉讼房屋为抵押向案外人孙传影借款5万元。原告陈述，2007年，被告张妮称在华漕镇购买了房屋，要求原告至华漕居住。原告搬至华漕不到一年发现，华漕的房屋因未付房租，被房东赶出来。但张妮在被问及涉讼房屋是否被出售时，一直否认坚称房屋是出租给他人，2015年3月才承认涉讼房屋已经被出售了。但，房地产权证的原件、原告的私章等均在原告处。2015年6月18日，原告到上海市长宁区房产交易中心处查询得知涉讼房屋已经在2004年7月19日被转移登记至被告郑进理名下。后，原告提起行政诉讼，要求撤销郑进理的产权登记，后撤诉。该案调查中，被告张妮陈述，其拿了张福兴的身份证及户口簿至房地产交易中心报失旧产证，在新产证办出之后，与郑进理一起去办理了房屋产权转移手续。当时在马路边找了一个开摩托的人假冒张福兴，买卖合同上张福兴的名字是郑进理代签的。整个出售的过程，张福兴并不知情。后原告随之提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的《上海市住房调配通知书》、《上上海市公有住房出售合同》、上海市公有住房出售收入专用发票、建行上海市分行公积金进帐单、建行上海市分行出售公房解款单、上海市房地产权证、上海市房地产登记信息、上海市房地产登记簿、上海市长宁区人民法院通知、上海市房地产登记申请书、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市财政局契税缴款书、海市房地产登记信息、《上海市房地产买卖合同》以及当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。被告张妮与被告郑进理未征得原告同意，违背原告的意愿擅自代原告签订房地产买卖合同，以超低价出售原告的房屋，损害原告的合法利益，该买卖合同应为无效。原告手中持有涉讼房屋房地产权证原件以及私章原件，合同用的私章与原告曾经使用的私章不一致，房屋买卖合同的价格超低，也没有交房的日期以及登记过户的日期，因此该买卖合同也未反应交易双方买卖的真实意思。原告在知晓房屋出售事宜后也未予以追认，现原告要求确认房屋买卖合同无效，本院予以准许。被告郑进理应协助原告办理产权变更登记手续，将涉讼房屋的产权变更为原告及被告张妮所有。因涉讼房屋被被告郑进理先后两次抵押，为保护抵押权人的合法权益，被告郑进理应在协助过户前将涉讼房屋上的抵押权涤除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告张妮与被告郑进理就本市长宁区新泾一村XXX号XXX室所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告郑进理应于本判决生效之日起六十日内涤除设定在本市长宁区新泾一村XXX号XXX室上的抵押权，并在抵押权涤除后的十五日内协助原告张福兴办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权恢复登记至原告张福兴与被告张妮名下。公告费人民币560元，由被告郑进理、张妮负担。财产保全费人民币1,745元，由被告郑进理、张妮负担。案件受理费人民币4,975元，由被告郑进理、张妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 尹明华
二〇一六年八月五日
书 记 员 徐晓敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
恶意串通，损害国家集体第三人利益的；
损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。