上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8号
上诉人(原审原告)：刘学丰，男，1969年8月2日出生，汉族，住山东省即墨市。
委托诉讼代理人：蒋霞，上海汉盛律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海毅家房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。
投资人：查世伟，该事务所经理。
上诉人刘学丰与上诉人上海毅家房地产经纪事务所(以下简称“毅家事务所”)因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初15778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘学丰上诉请求：一审法院认定其未采取合理必要措施而扩大的损失无需赔偿系事实认定及适用法律错误。(2016)沪02民终3718号民事判决已经认定，刘学丰与毅家事务所就购买上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖居间协议》，以及系争房屋买卖双方签订的《房地产买卖协议》履行不能的根本原因在于，上述协议签订后毅家事务所不守诚信、坐地起价，将佣金提高至人民币(以下币种均为人民币)29,000元，并以扣押房屋产权证，拒绝办理贷款手续等后续服务为要挟，拒绝履行居间服务义务。在刘学丰将其诉至法院后，毅家事务所虽同意了将佣金降为15,000元，并同意为其提供贷款等服务，但此举只是为了应诉，没有履行合同诚意，故刘学丰未同意。因毅家事务所坐地起价，扣留房产证等拒绝履行居间合同义务，刘学丰又无法自行办理贷款，刘学丰无奈之下与案外人黄某某达成解约和解，并为此支付了违约金15万元。现在系争房屋所在小区的同类房屋价格已经上涨到200万元，刘学丰若购买同位置房产差价损失是36万元，故其一审请求毅家事务所向其支付赔偿金及房屋差价损失共计51万元是有依据的，该损失亦属于合同违约ＸＸ家事务所在订立合同时应当预见的损失范围。综上，请求撤销一审法院判决，改判支持其一审全部诉请。
毅家事务所辩称，其本来也提起了上诉，后收到缴纳通知后，没有缴纳上诉费。其不同意刘学丰的上诉意见，其与刘学丰于2015年1月27日签订买卖合同后产生了佣金分歧，后刘学丰诉至上海市工商行政管理局宝山分局高境工商所(以下简称“高境工商所”)要求调低佣金，在该所的组织下，其本来已经同意只收15,000元佣金，是刘学丰临时推翻自己诉求，改为要求解约，以致调解失败。后毅家事务所同意了刘学丰所要求的15,000元佣金标准，但是刘学丰仍然不同意，在多次电话通知刘学丰来配合办理贷款未果的情况下，2015年4月21日其发短信通知刘学丰提供相关材料以办理贷款手续，但刘学丰仍然置之不理，并于4月23日诉至一审法院，要求解除合同。在一审法院审理过程中，其也向刘学丰表示愿意以15,000元佣金继续履行居间合同，但由于刘学丰不同意，且刘学丰在系争房屋买受人催告后依然怠于履行合同以致违约，对此刘学丰自身亦存在过错。关于扣押产证一事，毅家事务所保管的是房东的产证，如果因没有产证而无法办理贷款的话，也是其与房东之间的纠纷，与刘学丰无关。关于办理贷款一事，刘学丰所述毅家事务所不帮其办理贷款是没有依据的，事实上刘学丰之前一直未与毅家事务所联系办理此事，后在毅家事务所4月21日短信通知后仍未来配合办理，故贷款未能办理系因刘学丰不配合所致，且即使毅家事务所不为其办理贷款，刘学丰仍可凭自己持有的一份网签合同在多家银行自行申请办理贷款，并不需要多份合同。故，即使毅家事务所在居间服务中存在过错，亦不应承担买卖合同未能履行的全部责任，房价上涨的损失更不应由其承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。
刘学丰向一审法院起诉请求：毅家事务所支付刘学丰损失51万元(其中赔偿金15万元，房屋差价36万元)。
一审法院认定事实：2015年1月19日，刘学丰(乙方)与案外人黄某某(甲方)及毅家事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(编号XXXXXXX)，约定刘学丰经毅家事务所居间，购买黄某某所有的系争房屋，总价款1,640,000元，其中刘学丰通过银行贷款支付第二期房价款计1,120,000元；刘学丰不得解除对毅家事务所的委托，否则应支付总房价款2%的违约金；《房地产买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立，毅家事务所居间成功，买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付佣金；若刘学丰与卖方正常履行买卖合同，毅家事务所承诺将无偿提供房屋交易过户、物业交割等协助服务。刘学丰与黄某某同时签订了作为附件的《房地产买卖协议》，其中约定双方一致认同本房款价格为甲方净到手价格；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。
2015年1月27日，毅家事务所工作人员冀慎存与刘学丰签订承诺书：“丙方(居间方)承诺房地产买卖居间协议(XXXXXXX)中介费15,000元乙方承担(包括贷款可能产生的费用)。”刘学丰当即向毅家事务所支付购买系争房屋的服务费5,000元。同日，刘学丰、孙雪梅与黄某某签订了《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)，其中约定刘学丰应于签订买卖合同并申请办理公证手续(若需)后30日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证(若需)及其他一切相关手续；若申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件时将相应部分房价款支付房屋出卖人；双方应在2015年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
此后，刘学丰和毅家事务所就佣金数额发生争议。2015年3月31日，刘学丰为佣金问题向高境工商所投诉毅家事务所，高境工商所调解未果。2015年4月21日，毅家事务所业务员冀慎存向刘学丰发送短信，称“购买场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，过户时间是2015年5月31日之前，如果在五天之内不提供审税、办贷款之所需材料(夫妻两人身份证、结婚证、户口本、成年或未成年子女出生证明、公积金账号以及流水或者账单)给毅家不动产冀慎存处，方便办贷款时所用，如果没有及时配合提供贷款所需材料，因此所造成的一切后果由购买方刘学丰全部承担。”刘学丰回复称，因毅家事务所单方面将佣金提高到29,000元，并以扣押甲方房产证及买卖合同为要挟，拒不履行居间责任至今，要求毅家事务所解除居间合同，退还已付的5,000元佣金，否则将追究毅家事务所的违约责任。之后，冀慎存回复刘学丰,“该通知的已经通知到你。办不办是你自己的事，佣金请尽快支付，不然每天万分之五的滞纳金要支付的”，以及“上面领导已经同意你这个价格，你如果还提这些无理要求，那不好意思，不是你起诉了，我们得起诉你了。如果你继续以不支付佣金为由不办理流程，将违约责任转嫁到本公司的身上，对于你的这一恶意要求本公司无法满足”等。
2015年4月23日，刘学丰向法院提起诉讼，要求解除《房地产买卖居间协议》，毅家事务所返还刘学丰已支付的佣金5,000元，并赔偿损失。法院一审判决对刘学丰的诉讼请求不予支持。刘学丰提起上诉。二审认为，毅家事务所除协助买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》外，并未实际履行其应当承担的协助办理贷款等义务。双方之间的交易未能继续进行，主要是因为双方就佣金金额及支付时间发生分歧。毅家事务所业务员冀慎存已向刘学丰出具书面承诺书，明确承诺佣金调整为15,000元(包括贷款可能产生的费用)。该书面承诺是其代表毅家事务所作出的职务行为，其效力应当及于毅家事务所。此后，毅家事务所又以冀慎存所作承诺未经公司同意为由，要求刘学丰仍需支付佣金29,000元,并在长达近3个月的时间里未履行协助办理贷款等义务，不仅显失诚信，而且使刘学丰陷入居间合同目的不能实现的现实困境。因此，对刘学丰解除居间协议及返还佣金的诉讼请求，依法可予以准许。关于刘学丰要求毅家事务所赔偿预期损失的诉讼请求，因刘学丰就此已另案起诉并经原审法院立案受理，故该事项可另案解决，二审亦不作处理。综上，二审法院于2016年8月1日改判刘学丰与毅家事务所之间的《房地产买卖居间协议》自2015年4月23日起解除；毅家事务所于判决生效之日起十日内返还刘学丰已支付的佣金人民币5,000元。
在上述案件审理期间，卖方黄某某于2015年11月16日向上海仲裁委员会提起仲裁申请，称刘学丰、孙雪梅未能按约在2015年5月31日前办理过户手续，之后经多次催告仍未理会，其违约行为造成申请人重大损失，故请求解除与刘学丰、孙雪梅之间的房地产买卖合同，并要求刘学丰支付违约金及律师费。2015年12月20日，双方达成和解协议，约定解除房地产买卖合同，买方支付卖方违约金等费用共15万元，在已付房款中扣除。
上述事实，有刘学丰提供的《房地产买卖居间协议》、房地产买卖合同、承诺书、收据、工商所告知书、仲裁申请书、和解协议、(2016)沪02民终3718号民事判决书，毅家事务所提供的短信记录，以及双方陈述等证据为证。
一审法院认为，毅家事务所对刘学丰负有协助办理贷款的义务，其以业务员所作承诺未经公司同意为由，要求刘学丰仍需支付佣金29,000元,并在长达近3个月的时间里未履行协助办理贷款等义务，显失诚信，致使刘学丰陷入居间合同目的不达的现实困境，已由法院生效判决所认定。故毅家事务所未能履行合同义务，构成违约，应对就此造成刘学丰的损失承担赔偿责任。然而，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。刘学丰与毅家事务所就佣金数额发生争议后，在毅家事务所拒绝为其办理贷款手续的情况下，刘学丰理应自行或另委托其他机构办理贷款手续，以避免对卖方违约，造成更大损失。刘学丰在2015年4月23日已提起诉讼要求解除居间协议，可知其至迟在当时已决定不再由毅家事务所代办贷款。由于约定的过户时间为2015年5月31日，且卖方又继续等待刘学丰履约，直至2015年11月才提起仲裁要求解约，故刘学丰仍有充裕的时间采取合理的补救措施。而刘学丰与毅家事务所就双方居间纠纷进行的诉讼，其结果并不影响买卖合同的履行。然事实上刘学丰未对买卖合同的继续履行采取任何措施，坐等卖方在半年多的履约催告不成后解除合同及追偿。故刘学丰显然是因自身原因导致了损失的扩大，其试图将该扩大的损失转嫁由作为居间方的毅家事务所承担，有悖于诚信。刘学丰主张因房地产买卖合同的多数副本在毅家事务所手中，故无法办理贷款，但其自身却从未对办理贷款进行尝试，无证据证明该情况构成贷款无法办理的必然障碍，一审法院对此不予采信。况且毅家事务所已在2015年4月21日向刘学丰发出继续代办贷款的短信通知，刘学丰既然对此予以拒绝，就应当对此后的交易履行自行负责。综上所述，毅家事务所应承担与其过错及后果相适应的赔偿责任，但对因刘学丰未采取合理必要措施而扩大的损失无需赔偿。据此，一审法院酌情确定赔偿数额为15,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，一审法院作出判决：一、上海毅家房地产经纪事务所应于判决生效之日起10日内赔偿刘学丰15,000元；二、驳回刘学丰的其他诉讼请求。
一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，毅家事务所提出上诉后在规定期限内未缴纳上诉费。
本院再查明：一审法院审理过程中，刘学丰表示毅家事务所提供的2015年4月21日向其发送的短信虽然是真实的，当时有收到过，但对其关联性有异议。同时表示，其向毅家事务所主张的前案居间合同纠纷案件于2015年4月22日起诉，一审法院于同年4月23日受理。
本院又查明，关于贷款事宜，刘学丰与黄某某在2015年1月19日签订的《房地产买卖协议》中约定，刘学丰通过银行贷款支付第二期房价款计1,120,000元，刘学丰应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后50日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议。2015年1月27日，双方签订的《上海市房地产买卖合同》则约定，刘学丰应于签订买卖合同并申请办理公证手续(若需)后30日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证(若需)及其他一切相关手续；若申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件时将相应部分房价款支付房屋出卖人。该合同同时约定，双方应在2015年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
本院还查明，一审法院审理过程中，一审法院询问刘学丰对于未能办理贷款，系争房屋的卖方是何态度，刘学丰表示与卖方说其起诉了，要等一等，上家就说你们快点，后上家一直等到了11月底。
以上事实有一审法院2016年8月23日庭审笔录、(2016)沪02民终3718号民事判决书予以证实。
本院审理中，本院询问刘学丰是否有自行申请办理过贷款，刘学丰表示其去问过，但没有相应的书面依据。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。毅家事务所未能履行合同义务，构成违约，显失诚信，应对就此造成刘学丰的损失承担赔偿责任。同时，法律亦规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明的事实，毅家事务所于2015年4月21日向刘学丰发出的短信通知表明，其愿意继续代办贷款，但刘学丰对此予以拒绝，并于次日诉至一审法院要求解除双方居间合同，并要求对方返还已付佣金及承担相应损失，可知刘学丰至迟在当时已决定不再由毅家事务所代办贷款。审理中，刘学丰虽主张因房地产买卖合同的多数副本在毅家事务所手中，故其无法自行办理贷款，但其自身却从未对办理贷款进行尝试，亦无证据证明该情况构成贷款无法办理的必然障碍。结合买卖双方约定的系争房屋过户时间为2015年5月31日，且该房屋卖方又继续等待刘学丰履约，直至2015年11月才提起仲裁要求解约，故刘学丰仍有充裕的时间采取合理的补救措施。而刘学丰与毅家事务所就双方居间纠纷进行的诉讼，其结果并不影响买卖合同的履行。但事实上刘学丰并未对买卖合同的继续履行采取任何措施，而是坐等卖方在半年多的履约催告不成后解除合同及追偿。据此，一审法院认定对于损失的扩大，系因刘学丰自身原因所致，其要求毅家事务所承担该部分扩大损失，有悖诚信，于法有据，并无不当，本院予以认同。现刘学丰上诉主张，因毅家事务所拒绝履行原居间合同，以致其不能自行办理贷款，最终与房屋卖方解除了买卖合同并承担了违约金，亦因房价上涨遭受了购房差价损失，对此毅家事务所应全部责任，故要求撤销原判，改判支持其一审全部诉求，但在审理中其并未提供充分证据以支持其观点，亦未能提供其自行办理贷款未果的相应证据，故本院对其观点不予采纳。一审法院根据查明的事实和在案证据，认定毅家事务所应承担与其过错及后果相适应的赔偿责任，但对因刘学丰未采取合理必要措施而扩大的损失无需赔偿，并酌情判决毅家事务所向刘学丰赔偿15,000元，于法有据，并无不妥，本院予以确认。
综上所述，上诉人刘学丰的上诉请求不能成立，应予驳回。毅家事务所提起上诉后，未在规定期限内缴纳上诉费，依法应按毅家事务所自动撤回上诉处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,980元，由上诉人刘学丰负担。
本判决为终审判决。
法官助理莫燕
审判长 倪知良
审判员 张志煜
审判员 陈 军
二〇一七年二月十六日
书记员 常 飞
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……