广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初2277号原告：许顺尤，女，汉族，住广州市海珠区。原告：许灼，男，香港永久性居民。原告：许炼瑶，女，汉族，住广州市海珠区。原告：许植尤，男，汉族，住沈阳市铁西区。原告：许炳尤，男，汉族，住广西柳州市柳北区。原告：许增尤，男，汉族，住广州市芳村区。原告：许爟尤，男，汉族，住深圳市南山区。原告：许恕尤，女，汉族，住广州市海珠区。原告：许润尤，女，汉族，住广州市海珠区。原告：许加兴，男，汉族，住广州市荔湾区。十原告共同委托代理人：马星恒，广东恒福律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，该委主任。委托代理人：戴维，该委工作人员。委托代理人：刘嘉欣，该委工作人员。第三人：广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区芳村大道西芳信路**号。负责人：莫志华，该社社长。委托代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托代理人：莫圣玮，广东穗南律师事务所律师。原告许顺尤、许灼、许炼瑶、许植尤、许炳尤、许增尤、许爟尤、许恕尤、许润尤、许加兴诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社（以下简称五眼桥经联社）不动产登记一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人马星恒，被告市国规委的委托代理人戴维、刘嘉欣，第三人五眼桥经联社的委托代理人张学仪、莫圣玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许顺尤、许灼、许炼瑶、许植尤、许炳尤、许增尤、许爟尤、许恕尤、许润尤、许加兴诉称：2015年10月24日，原告等人向被告市国规委的下属部门广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局房地产交易所提交了位于广州市荔湾区五眼桥西约21号房屋（以下简称涉案房屋）的初始登记申请。被告于当天收取材料并出具收件收据。然而被告收取材料后一直不予办理，经原告多次交涉，被告下属部门于2016年6月7日作出荔国房告字［2016］123号《关于许顺尤信访事项的告知函》，告知原告根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第（二）项的规定，决定不予登记。原告不认同被告的上述决定，理由：一、涉案房屋于1953年3月23日由南海县人民政府核发了南秀水字第0705号《土地房产所有证》，根据1950年6月30日实施的《中华人民共和国土地改革法》第三十条规定，涉案房屋的土地使用权是受当时法律的保护和约束。二、原广州市国土房管局于2011年1月21日作出穗国房办函［2011］4号《关于撤销问题的意见》函告被告，建议被告按规定直接给原告许顺尤等人办理涉案房屋的国有土地房地产继承登记。2011年9月14日，原广州市房地产交易登记中心作出穗房交登群字［2011］293号《复函》函复原告，涉案房屋所占用的土地未入社，其房产应属国有土地上的房屋，可以办理国有土地房地产继承登记，并要求原告尽快向登记机关提出申请。2013年5月22日，被告作出荔国房群字［2013］178、195号《复函》，明确原告与其他继承人尽快向登记机关提出申请。综上，涉案房屋的土地使用性质已明确，被告作为广州市荔湾区的房屋登记管理机关，负有本行政区域内房屋登记管理的法定职责，被告根据登记有误的异议对原告作出不予登记的处理决定是错误的。故请求法院：一、判决被告市国规委履行房屋登记的法定职责，依法办理广州市荔湾区五眼桥西约21号房屋的初始登记（继承）；二、本案诉讼费由被告负担。被告市国规委辩称：一、我委作出的行政行为有充分的事实依据和法律依据。涉案房屋旧门牌××，原以许均名义领有南秀水字第0750号《土地房产所有证》，1984年8月经广州市郊区鹤洞区公所批准以李桂珍、吴艮（两人均为许均的配偶）名义核发了穗郊字第246833号《农村（墟镇）宅基地使用证》，现李桂珍与吴艮已故，经公证由许尤顺等10人继承。2015年10月，许顺尤等人10人向我委下属的荔湾区房地产登记交易所申请办理涉案房屋的初始（国有土地）、变更、继承登记。在办理过程中，第三人五眼桥经联社向我委来函反映，涉案房屋的土地属于第三人的集体土地，并在第三人持有的《集体土地所有权证》范围内，声明禁止在未经其同意和办理任何征用手续的情况下，给予任何个人或单位办理有关五眼桥经联社集体土地转国有土地的相关手续。为此，我委对涉案房屋的历史档案资料再次进行核查。经查，涉案房屋坐落于五眼桥经联社的集体土地上，并以五眼桥村民委员会名义领有穗集有（2012）第06000357号《集体土地所有证》。若要为涉案房屋办理国有房地产登记，需由第三人申请变更《集体土地所有权证》，剔除涉案房屋的用地面积。否则，该土地将出现重复发证的问题。另，根据档案反映，涉案房屋曾于1984年以原告的母亲李桂珍、吴艮名义领取《农村（墟镇）宅基地使用镇》，即涉案房屋土地属于集体所有，不能为其办理国有土地上房屋的初始登记手续。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第（二）项规定，我委函知原告，建议其与第三人沟通后再行办理后续的产权登记手续。二、原告许顺尤等人应与第三人五眼桥经联社先行解决土地所有权和使用权问题。鉴于许均所持有的《土地房产所有证》及1984年李桂珍、吴艮名义领取的穗郊字第246833号《农村（墟镇）宅基地使用镇》均可证明涉案房屋的土地为集体土地；而第三人持有的《集体土地所有权证》范围内也包含涉案房屋所占用地，并就原告等人要求办理涉案房屋土地为国有土地的申请提出了异议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，现原告和第三人均对涉案房屋所在土地的所有权和使用权有不同主张，双方应自行协商，若协商不成再向人民政府申请处理，待处理完毕后，再申办产权登记手续。三、我委严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法办理、依法行政、依法审查，履行了告知义务，不存在超越和滥用职权等违法情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人五眼桥经联社述称：一、原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据。1953年取得的《土地房产所有证》，根据原告提交的材料，涉案房屋是属于许均、李桂珍、吴艮三人共同所有，许均在1974年去世后，属于许均个人的房屋份额已经发生继承，但许均的继承人并无办理该房屋的继承手续，1984年涉案房屋其余的两个共有权人以其名义申领了《农村宅基地使用证》，涉案房屋已归李桂珍、吴艮两人共同所有，其两人的行为视为共同继承了属于许均的房屋份额，此后，许均的其他继承人并无就该房屋的继承问题提出任何的权利要求和异议，应视为其他继承人对李桂珍、吴艮继承许均的房屋份额是没有异议的。即使现在许均的其他继承人对李桂珍、吴艮继承有异议，根据《民法通则》第一百三十七条的规定，原告现在对继承的房屋提出异议，已超过20年保护期限，因此该房屋是属于李桂珍、吴艮的房产。《农村宅基地使用证》已经取代了1953年的《土地房产所有证》，原告能够继承的只是《农村宅基地使用证》，是李桂珍、吴艮的房屋，而不是许均的房屋，原告要求办理涉案房屋的国有土地房产证没有事实依据。二、涉案房屋位于我村的集体土地范围内，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，涉案房屋在2013年领取《集体土地所有证》，该土地属于我村集体所有土地。因此，原告要求把涉案房屋的土地登记为国有土地没有事实依据，被告不予登记的行为事实和法律依据充分。经审理查明：2015年10月24日，原告许顺尤、许灼、许炼瑶、许植尤、许炳尤、许增尤、许爟尤、许恕尤、许润尤、许加兴向被告市国规委申请办理荔湾区五眼桥西约21号房屋的初始登记；继承。被告于当日向原告出具登记字号为15收06001559《收件收据》。2016年6月7日，被告作出荔国房告字［2016］123号《关于许顺尤信访事项的告知函》，函告原告：鉴于五眼桥西约21号、24号的房屋均位于村集体土地范围内，若要办理国有房地产登记，需由五眼桥联社申请变更《集体土地所有证》，剔除五眼桥西约21号、24号房屋的用地面积。否则，该土地将出现重复发证的问题。但五眼桥联社对你申请的上述两房屋土地权属性质登记为国有提出了异议，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款第（二）项的规定:存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。建议你与五眼桥联社沟通联系，双方在对五眼桥西约21号、24号两房屋的用地权属性质问题上取得共识的情况下，方可办理后续的产权登记手续。另查明，1953年3月23日，南海县人民政府核发了南秀水字第0705号《土地房产所有证》，其中记载：第三区秀水乡（镇）西约村居民许均，依据中国人民政治协商会议共同纲领第二十七条[保护农民已得土地所有权]暨中华人民共和国土地改革法第三十条[土地改革完成后由人民政府发给土地所有证]之规定确定房屋一间地基一坵贰分捌厘玖毫均作为本户全家/本人私有产业有耕种居住典卖转让赠与出租等完全自由任何人不得侵犯，房产座落西约壹段第贰拾号，种类平房，间数壹座贰间，面积贰分捌厘玖毫，地基四至（东至路、南至小路、西至门前、北至丫路）。1984年8月15日，广州市郊区鹤洞区公所核发了穗郊字第246833号《农村（墟镇）宅基地使用证》，其中记载：使用人姓名李桂珍、吴艮，宅基地座落××鹤洞区公所五眼桥乡，面积133.08平方米。2013年3月16日，原广州市国土资源和房屋管理局核发了穗集有（2012）第06000357号《集体土地所有证》，其中记载：土地所有权人广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社农民集体，地址广州市荔湾区石围塘街道秀水社区居民委员会，地号440103017002JA00001,图号556.0418.0等，土地总面积30.0173公顷。再查明，2016年4月28日，第三人五眼桥经联社向被告提交了《关于许顺尤等人在我联社集体土地办理国有房产登记的函》，第三人认为许顺尤等人在被告处办理的荔湾区五眼桥西约21号房屋的国有房地产登记，该土地属于第三人的集体土地，第三人向被告声明，禁止在未得到其同意和办理任何征用手续的情况下给予任何个人或单位办理有关第三人集体土地转国有的相关手续。以上事实，有关于许顺尤信访事项的告知函、土地房产所有证、农村（墟镇）宅基地使用证、集体土地所有证、关于许顺尤等人在我联社集体土地办理国有房产登记的函及当事人陈述等证据证实。本院认为：《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”《广州市城镇房地产登记办法》第四条规定：“市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。”据此，被告市国规委依法享有对涉案房屋进行登记的职权。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”本案中，十原告向被告申请办理涉案房屋的初始登记、继承，第三人向被告提出异议，第三人认为涉案房屋的土地在其集体土地范围内，第三人不同意将涉案房屋的土地由集体土地转国有。鉴于十原告与第三人对涉案房屋的土地权属性质存在争议，根据上述规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，在权属争议未解决前，不动产登记机构应不予登记，被告已将上述情况函告原告。原告诉请被告履行法定职责为其办理涉案房屋的初始登记，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告许顺尤、许灼、许炼瑶、许植尤、许炳尤、许增尤、许爟尤、许恕尤、许润尤、许加兴的诉讼请求。案件受理费50元，由原告许顺尤、许灼、许炼瑶、许植尤、许炳尤、许增尤、许爟尤、许恕尤、许润尤、许加兴共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  蔡雅红人民陪审员  邓金兰人民陪审员  邓国权二〇一六年十一月十日书 记 员  杨锦新