福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初759号原告：吴进华，男，1973年8月27日出生，汉族，住址杭州市下城区。委托诉讼代理人：郑毅，福建至理律师事务所执业律师。被告：陈梅英，女，1958年4月25日出生，汉族，住址福建省福清市。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码91350100796069117L。法定代表人：林根秀，职务总经理。委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所执业律师。原告吴进华与被告陈梅英、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴进华委托诉讼代理人郑毅、福建金诚丰担保有限公司委托诉讼代理人蒋洮婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴进华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》和《交易服务合同》，并立即履行协助原告将甘蔗街道滨江大道88号没换世茂滨江新城（现世茂上游墅）10#楼103联排住宅的《国有土地使用权证》过户登记至原告吴进华的名下；2、判令被告向原告支付不履行协助办理《国有土地使用权证》过户登记手续的违约金（自2016年12月1日去暂计至2017年1月22日止）的金额为51675元（即合同成交价195万元*每日5‰违约金*53天=51675元）；3、判令被告按合同约定向原告支付本案律师费22000元。4、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年3月2日，原告吴进华与被告陈梅英及第三人福建金诚丰担保有限公司签订了《房屋买卖合同》和交易服务合同》，并与闽侯甘蔗丽城麦田房产中介所签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定原告向被告购买本案讼争的房产以及各方之间的权利义务和相应的违约责任等。合同签订后原告履行了包括支付购房款等全部的合同义务，2015年3月27日，被告陈梅英通过办理委托公证书的形式委托苏凤珠和任雅蓉作为其全权代理人（委托期限一年），代为被告办理、领取本案讼争的包括《国有土地使用权证》在内的相关手续。2015年6月11日，原告办理并取得了讼争房屋的所有权证书。后原告获知本案讼争房产的《国有土地使用权证》已可以办理，原告便立即联系被告的委托代理人，要求其按合同约定及时协助原告将本案讼争房产的《国有土地使用权证》过户至原告名下。但此时不知为何，被告的委托代理人也已无法联系到被告直至现在，且被告的委托代理人为其办理相关《国有土地使用权证》的《委托书》亦已于2016年3月27日期限届满，无权进行再为其办理委托的相关事务。故导致原告至今无法取得讼争房屋的《国有土地使用权证》，给原告造成较大的经济损失。根据原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》第十条，土地证过户登记的约定：甲方尚未办理该房屋土地证。甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可以办理房屋土地证后三个工作日内申请办理该证件，并应在相关受理承诺单规定的领证起始日起两个工作日内领取该证件且提交给交易人。甲乙双方应在乙方向范围登记机构领取其名下所有权证后三个工作日内申请办理该房屋土地证过户登记。但被告显然并未按该合同的约定履行申请办理《国有土地使用权证》及过户登记手续，其行为已构成违约。另据《房屋买卖合同》第十三条违约责任第一项约定：自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。同时第2项还约定守约方有权要求违约方支付因主张该违约之日所产生的律师代理费。据此，被告应依照双方合同约定，按合同成交价195万元的每日万分之五给原告支付违约金，其中（自2016年2月1日起暂计至2017年1月22日至）的时间合计为53天，及合同成交价195万元*每日5‰违约金*53天=5675元。而且被告还应依约向原告支付要求其承担违约责任的律师费22000元。此外，第三人福建金诚丰担保有限公司系本案《交易服务合同》的交易服务方，且也是《房屋买卖合同》的见证方，根据《交易服务合同》第一条第（五）项的约定，第三人福建金诚丰担保有限公司有义务协助甲乙双方办理该土地证过户手续。并未尽到协助原告办理土地证等相关责任和义务，存在一定的过错责任。闽侯甘蔗丽城麦田房产中介所是原、被告签订《房屋买卖合同》的居间中介机构，且第三人福建金诚丰担保有限公司也是通过委托其推荐的，因此，作为受托人其也未尽到相应的居间义务，故其也应承担相应的责任。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院能予支持原告的诉讼请求。陈梅英未作答辩。福建金诚丰担保有限公司答辩称，本案的诉争房屋已经过户，房产证已经办理。房屋已经交付，合同主要义务已经履行。关于土地证，第三人在2016年12月21日已向被告发出告知函，要求其办理房屋土地证，在此过程中第三人已经履行相应的责任和义务，并不存在过错，无须承担责任。吴进华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、《居间服务合同》，证明2015年3月2日，原被告与闽侯甘蔗丽城麦田房产中介所签订了《房屋买卖合同》并约定了三方之间的权利义务。证据二、《房屋买卖合同》、《交易房屋合同》，证明2016年3月2日，原被告于第三人福建金诚丰担保有限公司签订了《房屋买卖合同》和《交易服务合同》，合同约定了原告向被告购买本案讼争房产，并约定了各方的权利义务以及相应的违约责任及赔偿等，并明确约定守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。证据三、《委托书》及《公证书》，证明2015年3月27日，被告阐明应通过办理委托公证书的形式委托苏凤珠和任雅蓉作为起全权代理人（委托期限为一年），代为被告办理、领取本案讼争的包括《国有土地使用权》在内的相关手续的事实。另可证明由于被告委托公证过期，导致原告至今无法办理讼争房产土地证的事实。证据四、《房屋所有权证》，证明原告已于2015年6月11日取得了本案讼争的房产证的客观情况。证据五、委托代理合同及律师费发票，证明原告为本案支出律师代理费22000元的客观事实。福建金诚丰担保有限公司对吴进华提供的证据的真实性无异议，本院对吴进华提供的证据予以认定。福建金诚丰担保有限公司向本院提交告知函一份，证明第三人于2016年12月21日向被告发函要求其办理房屋土地证，已经履行了相应义务。吴进华对福建金诚丰担保有限公司提供的证据的真实性无异议，本院对福建金诚丰担保有限公司提供的证据予以认定。根据当事人的陈述、举证、质证、庭审调查及本院对上述证据的认证意见，本院可以确认如下事实：2015年3月2日，陈梅英（甲方）与吴进华（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定甲方的房屋位于福州市××甘蔗街道××城大道××号闽侯世茂滨江新城10#楼103联排住宅，建筑面积154.28平方米，详见商品房买卖合同（预售合同号：20120380065）；合同第二条约定该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为：人民币壹佰玖拾伍万元整（1950000），该价格包含该房屋的房价款、该房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具；合同第五条约定（一）甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人，办理该证件应缴纳的税费、房屋公共维修基金由甲方承担。合同第十条约定甲方尚未办理该房屋土地证。甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可以办理该房屋土地证后三个工作日内申请办理该证件，并应在相关受理承诺单规定的领证起始日起两个工作日内领取该证据且提交给交易服务人。甲乙双方应在乙方向房屋登记机构领取其名下所有权证后三个工作日内申请办理该房屋土地证过户登记。合同第十三条约定(一)自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何乙方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币壹拾万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。（二）房屋所有权过户登记后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，甲乙双方另有约定的除外。合同补充协议第五条约定《房屋买卖合同》第十一条第（二）款变更为：甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币伍万元整作为土地证过户保证金。在土地证过户登记受理后，甲方有权要求交易服务人退还保证金。在甲方积极配合的情形下，若乙方未按本合同第九条的约定办理土地证过户相关手续，逾期超过十个工作日的，甲方也有权要求交易服务人退还土地证过户保证金。合同补充协议第八条约定甲乙双方商定，自本合同签订后2年内若因甲方原因导致土地证无法办理，则甲方承担赔偿责任，若因开发商原因导致土地证无法办理，则甲方应协助乙方向开发商追究责任。2015年3月2日，陈梅英（甲方）与吴进华（乙方）、福建金诚丰担保有限公司（丙方）签订《交易服务合同》，合同第约定甲乙双方已就买卖于福州闽侯县甘蔗街道××城大道××号闽侯世茂滨江新城10#103联排住宅的房屋签订了《房屋买卖合同》，鉴于房屋交易程序的复杂性，甲乙丙三方就甲乙双方委托丙方提供房屋交易服务事宜进行协商并订立合同，丙方协助甲方办理该房屋其名下《房屋所有权证》，协助甲方办理解除该房屋抵押权手续，协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续，协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续，协助甲乙双方办理该房屋土地证过户手续。服务期间：自本合同签订时起至该房屋交易所需的上述约定范围内的手续办理完毕时止。2015年6月11日，吴进华取得位于甘蔗街道滨城大道88号闽侯世茂滨江新城（现世茂上游墅）10#楼103联排住宅的房屋所有权证（侯房权证Ｈ字第1505623-××号）。2016年12月21日，福建金诚丰担保有限公司通过EMS快递向陈梅英寄送了一份《告知函》，内容为2015年3月2日，您与吴进华先生经协商签订坐落于闽侯县甘蔗街道××城大道××号闽侯世茂滨江新城（现世茂上游墅）10#楼103联排住宅的《房屋买卖合同》，约定由我司为你们办理房屋交易过户相关手续。根据《房屋买卖合同》第十条土地证过户登记：甲方尚未办理该房屋土地证，甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可以办理该房屋土地证后三个工作日内申请办理证件，并应在相关受理承诺单规定的领证起始日起两个工作日内领取该证件且提交给交易服务人。现您应申请办理该房屋证件，我司工作人员已多次致电催促您，但您至今未前来办理，为此，我司特发此函，望您在收到本函件后即行携带相关材料前往闽侯行政服务中心办理该房屋土地证。吴进华为本案支出律师费22000元。本院认为，吴进华与陈梅英签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并不违反法律强制性规定，应受法律保护。《房屋买卖合同》第十条约定陈梅英尚未办理该房屋土地证。陈梅英应在交易服务人、吴进华或该房屋开发商通知可以办理该房屋土地证后三个工作日内申请办理该证件，并应在相关受理承诺单规定的领证起始日起两个工作日内领取该证据且提交给交易服务人。陈梅英、吴进华双方应在吴进华向房屋登记机构领取其名下所有权证后三个工作日内申请办理该房屋土地证过户登记。交易服务人福建金诚丰担保有限公司于2016年12月21日通知陈梅英可以办理房屋土地证但陈梅英仍未在约定的期限内申请办理土地证，现吴进华请求判令陈梅英继续履行《房屋买卖合同》并立即协助其将闽侯县甘蔗街道××城大道××号闽侯世茂滨江新城（现世茂上游墅）10#楼103联排住宅的《国有土地使用证》过户登记至吴进华名下，本院予以支持。关于支付违约金及律师费问题，《房屋买卖合同》第十三条约定房屋所有权过户登记后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时，守约方有权要求违约支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，甲乙双方另有约定的除外。现吴进华请求判令陈梅英支付不履行协助办理《国有土地使用证》过户登记手续的违约金及律师费，本院予以支持。关于违约金的时间，吴进华认为从2016年12月1日起计算但未提供依据，2016年12月21日，福建金诚丰担保有限公司向陈梅英发出《告知函》，但陈梅英未按约定在三个工作日内办理土地证，故本院确认违约时间从2016年12月25日起算。审理中，陈梅英经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权，并承担对其不利的法律后果。本院依法予以缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、陈梅英应继续履行于2015年3月2日与吴进华签订的《房屋买卖合同》，陈梅英应于本判决生效之日起十五日内协助吴进华将位于闽侯县甘蔗街道××城大道××号闽侯世茂滨江新城（现世茂上游墅）10#楼103联排住宅的《国有土地使用证》过户登记至吴进华名下；二、陈梅英自本判决生效之日起十五日内向吴进华支付自2016年12月25日起每日按1950000元的万分之五的标准计算至《国有土地证》过户登记至吴进华名下之日止的违约金；三、陈梅英自本判决生效之日起十五日内向吴进华支付为本案支出的律师费22000元；四、驳回吴进华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1642元，公告费600元，由陈梅英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  胡秀锦人民陪审员  程天池人民陪审员  陈晓华二〇一七年六月二日书 记 员  王婧娴附：本案适用主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。