湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1021民初319号原告：桂阳汇利商贸有限责任公司，住所地桂阳县龙潭街道园艺路2号。法定代表人：邓晓丽，女，职务董事长。委托诉讼代理人：何良开，男，湖南志浩律师事务所律师。被告：杨涛，男。委托诉讼代理人：欧阳志华，女，湖南民浩律师事务所律师。原告桂阳汇利商贸有限责任公司与被告杨涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何良开、被告委托诉讼代理人欧阳志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂阳汇利商贸有限责任公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告解除合同违约金300000元；2、判令被告支付2015年7月1日至2017年1月31日的租金570000元；3、判令被告支付原告水电费84830.4元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告的桂阳汇利购物广场的地下附（负）一层使用经营儿童用品商场，租赁房屋面积大约3000平方米，以实际测量面积为准；租期为15年；给予被告7个月装修免租期，即2015年7月1日至2016年1月31日；给予被告市场培育期两年，即从2016年7月1日至2018年1月31日免收租金；租金标准为2018年2月至2019年1月每月每平方米10元，2019年2月至2020年1月每月租金为11元，之后每年在上年月租金的基础上每平方递增一元；被告方装修租赁房屋必须在设计施工方案时事先将该方案报经原告方同意，并取得原告方对该施工方案的书面同意意见文件后方可施工；合同还约定，租赁房屋进行的装修装饰及改善之财产全部无偿归甲方所有。考虑到地下负一层作儿童游乐场使用难以通过有关部门的审批，为满足被告开办“金宝宝（桂阳）儿童城”的需要，经原、被告双方协商，被告杨涛安排其妻子黄艳以黄艳的名义于2016年7月28日与原告签订了《租赁合同》，以优惠的价格租赁了原告520平方米地上一层中桂阳县汇利购物广场的场地（柜台）用于经营儿童游乐场，并允许其从一楼租赁区改一条通往负一楼的楼梯通道，建成了一个上下连通的“金宝宝(桂阳)儿童城”。2016年7月31日，原告与被告杨涛双方就负一层租赁房屋与涉及的规划设计用途及调规和办理消防手续等个方面进行充分协商，并订立了《补充合同》，内容为：一、租赁房屋大约3000平方米，不论原来设计作为什么用途，被告都要按合同约定向原告支付租金；二、2015年6月29日《房屋租赁合同》签订之前，被告已清楚租赁房屋是规划设计为设备和车库用房，当时正在规划部门办理设计车库用房调整为商业用途的调规手续。由于多方面原因未能及时完成调规后的安全通道改建工作，为此延误了被告的二次装修报建时间，给被告现有装修造成一定损失；三、针对上述第二条，原告同意在合同原有免租期的基础上，增加了两个月免租期，并补偿被告16346元作为被告增修的补贴，被告不再就上述问题承担任何责任；四、一次消防通道的改建验收工作和二次消防的报建验收工作同时进行，原告负责一次消防通道改建及相关费用，被告负责承担二次消防报建验收及相关费用。被告在租赁原告负一层房屋期间，使用原告的水电，从2016年5月至2016年10日，累计拖欠原告水电费84830.40元。同时，被告以其妻黄艳租赁原告的地上一层的场地（柜台）拖欠一个季度的租金54600元及应交的履约保证金50000元。原告多次向被告催讨，被告仍然分文不付。2016年11月10日清早，被告以“金宝宝（桂阳）儿童城”的名义在儿童城张贴公告，以规划和消防问题为借口，宣布儿童城歇业，表明解除租赁合同。为此，原告于2016年11月10日下午分别向被告和其妻黄艳发出书面催收通知，限被告在2016年11月13日前交清拖欠的水电费，并告知了逾期不交将面临停止供电供水的后果；限黄艳在三日内交清拖欠的租金和履约保证金。被告收到催收通知后，根本不考虑清偿拖欠水电费的问题，而于2016年11月12日向原告书面告知他要组织人员对租赁的负一楼门门面中的商品、设施进行盘点、清理和运输拉走，再次明确表示解除双方《房屋租赁合同》。为促使被告交清水电费，原告于2016年11月14日停止向被告租赁的负一楼提供水电。之后，被告多次以书面或者口头方式明确表示不再经营租赁房屋的儿童用品商场，解除房屋租赁合同，并组织人员将商场的商品全部搬走。原告耐心与被告沟通，诚心换留被告继续合作，履行合同，但遭到被告的拒绝。综上，鉴于被告缺乏诚信，违反约定单方解除合同，应依法及合同的约定承担违约责任，向原告支付违约金300000元；由于被告签订租赁合同后，占用、使用了原告的房屋，之后，又不再履行合同，给原告造成了房租损失，应当向原告支付从租赁之日起至房屋交付给原告期间的租金。为维护自己的权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告杨涛辩称，原告提供的租赁场地不合法，无规划部门的调规手续，无法通过一、二次消防验收，原告对租赁物无权出租，致使被告无法履行合同，原告方是根本违约方，被告方有权拒绝履行合同义务，拒付水电、租金等费用。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和案件事实，本院认定如下：2013年5月30日原告（乙方）与郴州富通房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，由原告租赁甲方所有的桂阳县城关镇园艺路帝景华府房地产项目楼盘上地上第一、第二、第三和地下负一层房屋，租期20年。2015年被告杨涛夫妇欲在原告处租赁房屋场地，经营“金宝宝（桂阳）儿童城”，2015年6月29日原告与被告杨涛签订《房屋租赁合同》，原告将其租赁的汇利购物广场的地下负一层3000m2场地转租给被告杨涛，用于被告经营儿童用品商场。合同约定：被告承租原告的桂阳汇利购物广场的地下附（负）一层使用经营儿童用品商场，租赁房屋面积大约3000平方米，租期为15年，给予被告7个月装修免租期，即2015年7月1日至2016年1月31日；给予被告市场培育期两年，即从2016年7月1日至2018年1月31日免收租金；租金标准为2018年2月至2019年1月每月每平方米10元，2019年2月至2020年1月每月租金为11元，之后每年在上年月租金的基础上每平方递增一元；被告方装修租赁房屋必须在设计施工方案时事先将该方案报经原告方同意，并取得原告方对该施工方案的书面同意意见文件后方可施工；为满足被告开办“金宝宝（桂阳）儿童城”的需要，经原、被告双方协商，被告杨涛妻子黄艳于2016年7月28日与原告签订了《租赁合同》，租赁了原告520平方米地上一层中桂阳县汇利购物广场的场地（柜台）用于经营儿童游乐场，双方协商可从一楼租赁区改一条通往负一楼的楼梯通道，建成一个上下连通的“金宝宝(桂阳)儿童城”。另外，2016年7月31日，原告与被告杨涛双方就负一层租赁房屋与涉及的规划设计用途及调规和办理消防手续等几个方面进行充分协商，订立了原告租赁合同的《补充合同》，约定：一、租赁房屋大约3000平方米，不论原来设计作为什么用途，被告都要按合同约定向甲方支付租金；二、2015年6月29日《房屋租赁合同》签订之前，被告已清楚租赁房屋是规划设计为设备和车库用房，当时正在规划部门办理设计车库用房调整为商业用途的调规手续，由于多方面原因未能及时完成调规后的安全通道改建工作，为此延误了被告的二次装修报建时间，给被告现有装修造成一定损失；三、针对上述第二条，原告同意在合同原有免租期的基础上，增加了两个月免租期，作为乙方增修的补贴，被告不再就上述问题承担任何责任；四、一次消防通道的改建验收工作和二次消防的报建验收工作同时进行，原告负责一次消防通道改建及相关费用，被告负责承担二次消防报建验收及相关费用。补充合同签订后，补偿被告的16346元，原告已抵扣免除了被告杨涛应支付另外租赁原告娃娃果门面2个月租金款。被告在租赁原告负一层房屋期间，从2016年5月至2016年10日，累计拖欠原告水电费84830.40元，原告多次向被告催讨，被告分文未付。2016年11月10日清早，被告以“金宝宝（桂阳）儿童城”的名义在儿童城张贴公告，以规划和消防未办理为由，宣布儿童城歇业，表明解除租赁合同。为此，原告于2016年11月10日下午分别向被告和其妻黄艳发出书面催收通知，限被告在2016年11月13日前交清拖欠的水电费，并告知了逾期不交将面临停止供电供水的后果，被告收到催收通知后，未与原告协商支付水电费的问题，而于2016年11月12日向原告书面告知其要组织人员对租赁的负一楼门门面中的商品、设施进行盘点清理和运输拉走，表示解除双方《房屋租赁合同》。原告于2016年11月14日停止向被告租赁的负一楼提供水电。之后，被告多次以书面或者口头方式明确表示不再经营儿童用品商场，解除房屋租赁合同，并组织人员将商场的商品全部搬走。此时原、被告间实际已解除了租赁合同关系，不再继续履行合同。原告与被告协商未果，遂向法院提起诉讼。另查明，原告的租赁场地于2015年4月13日通过郴州市公安消防支队的一次消防验收，被告装修后的二次消防验收正在办理中，并于2015年7月3日通过桂阳县住房和城乡规划建设局调规审批手续。本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同，是在平等自愿协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，具有法律效力，双方都应遵守。按照合同约定原告履行了交付租赁物，被告进场装修租赁经营，原、被告已形成租赁合同关系。后被告经营不善停业，并把货物搬离，并提出解除合同，未与原告方协商同意，且被告至今还锁门占有原告的出租场地，又不支付租金，被告行为系违约行为，应承担支付原告违约租金损失的赔偿责任，现原告起诉要求被告支付水电费、租金损失及违约金，符合有关法律规定，本院予以支持。对于租金损失标准，以原、被告约定的月租金标准计算较为客观，对于计算期间，因合同未完全履行，被告先行解除合同，原告要求从2015年7月1日至2017年1月31日计算租金损失，本院予以支持，折算租金损失为570000元；对于违约金的请求，按照合同法司法解释相关规定，以不超过租金损失的30%为限，即为171000元。对于原告提出的原告违约在先，所提供的租赁房屋无规划手续，无权租赁，不能办理消防手续，无充分的事实依据，本院不予支持，且原告已提交了规划审批手续及第一次消防验收手续，而第二次消防手续办理依合同约定应由被告承担相关义务，在《补充合同》中的约定看被告也是知情的，另外被告也并未提交相关部门的强制其停业无法继续履行合同的证据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告杨涛支付原告桂阳汇利商贸有限责任公司水电费84830.40元、租金损失570000元、违约金171000元，合计825830.40元，限本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13350元，减半收取6675元，由原告负担1652元，由被告承担5023元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何志生二〇一七年五月二十二日书记员  刘 伟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。