福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第650号
原告三明市住房公积金管理中心，住所地：福建省三明市梅列区建设银行大厦20层，组织机构代码：48878225-2。
法定代表人林峰，主任。
委托代理人苏华敬，男，1989年2月6日出生，汉族。
委托代理人林进坎，男，1963年12月2日出生，汉族。
被告吴承英，女，1973年1月16日出生，汉族，住福建省永安市。
被告彭友堃，男，2000年9月4日出生，汉族，住福建省永安市。
法定代理人吴承英，女，1973年1月16日出生，汉族，住福建省永安市。系被告彭友堃母亲。
被告彭圣杞，男，1944年10月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。
被告严吕珠，女，1948年2月7日出生，汉族，住福建省尤溪县。
原告三明市住房公积金管理中心与被告吴承英、彭友堃、彭圣杞、严吕珠借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘昕独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏华敬、林进坎到庭参加诉讼。被告吴承英、彭友堃、彭圣杞、严吕珠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年7月3日，原告与借款人彭孝锦签订了《职工住房借款合同》一份，约定彭孝锦向原告申请住房公积金借款270000元（该笔款项原告委托建行永安支行代为发放），期限为20年，借款用途是购买永安市南坑新村1幢372室住房，实行等额本息还款法，借款利率公积金贷款执行基准利率（当时是3.225‰）等。上述借款以彭孝锦名下永安市南坑新村1幢372室住宅设定抵押，双方到永安市房管局办理抵押登记，他项权证号是永房他证字20093564，他项权利人为原告和建行永安支行。2009年7月10日，原告依合同约定委托建行永安支行向彭孝锦发放公积金贷款270000元。2014年8月，彭孝锦突然死亡，其继承人为被告吴承英、彭友堃、彭圣杞、严吕珠，经原告与其继承人联系，四人均表示无力还款。至2015年3月5日，已尚欠原告本息合计222310.89元。请求判令：1、解除三明市住房公积金管理中心永安管理部与借款人彭孝锦签订的《职工住房借款合同》（建字2009年169号）；2、被告一、二、三、四在遗产继承范围内承担清偿责任，偿还原告住房公积金贷款本息合计222310.89元，其中：本金219221.26元、利息3089.63元（截止2015年3月5日止）及至全部清偿之日止的利息；3、原告对彭孝锦抵押房产永安市南坑新村1幢372室住宅拥有抵押权，并对抵押的住房处置变现款拥有优先受偿权。4、被告承担本案诉讼费用及实现债权其他费用。
被告吴承英、彭友堃、彭圣杞、严吕珠均未作答辩。
经审理查明，2009年7月3日，借款人彭孝锦以购房为由向原告申请住房公积金贷款。同日，原告下属分支机构三明市住房公积金管理中心永安管理部（下称公积金永安管理部）与被告彭孝锦、吴承英及中国建设银行股份有限公司永安支行（以下简称建行永安支行）、三明市住房置业担保有限公司永安分公司（以下简称住房置业永安分公司）签订了一份编号为建字2009年169号《职工住房借款合同》，约定：原告委托建行永安支行借款270000元给被告彭孝锦，期限从2009年7月10日起至2029年7月10日止；住房公积金借款月利率为3.225‰；借款人采用按月“等额还本付息”还款法，每月归还本息金额为1617.71元，于每月的10日支付；借款人的还款账号为43×××28；保证人住房置业永安分公司自愿为借款人提供阶段性担保，至抵押物的他项权证书办妥并交由委托人保管之日止；若借款人未按期归还应还借款本息，贷款人、委托人按人民银行规定对其所欠款项计收罚息；若借款人连续三个月或累计六次未按期还款，贷款人、委托人有权单方解除本合同并提前收回全部贷款本息；借款人因违约而导致诉讼时，应承担因此产生的诉讼费、仲裁法、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等贷款人、委托人实现债权的费用；借款人彭孝锦与被告吴承英自愿以其购买的位于永安市南坑新村1幢372室房产为该笔借款提供抵押担保。2009年7月7日，双方当事人到永安市住房保障与房地产管理局办理了抵押登记手续，房屋他项权证号为永房他证字第200935**号。又因是涉案贷款系公积金与商业贷款相结合的组合贷款，涉案合同同时约定彭孝锦以相同抵押物向建行永安支行商业贷款50000元，故涉案房产的房屋他项权利人为公积金永安管理部与建行永安支行。
2009年7月10日，原告委托建安永安支行向彭孝锦发放公积金贷款270000元。
另查明，2014年8月25日，借款人彭孝锦在永安市开辉福清菜馆聚餐后，在该店门口休息时突然倒地，后经抢救无效死亡。
借款人彭孝锦的法定继承人有：妻子吴承英、儿子彭友堃、父亲彭圣杞、母亲严吕珠。
再查明，截至2015年3月5日，涉案借款本息已连续超过三期未能偿还，累计拖欠本金219221.26元、利息3089.63元，合计222310.89元。经原告向借款人彭孝锦的四位继承人催讨，均表示无力偿付。
诉讼中，本院于2015年4月3日，到尤溪县城关镇解放路55号，就本案的相关情况向被告彭圣杞、严吕珠进行询问并制作笔录。被告彭圣杞、严吕珠明确表示对被继承人彭孝锦死亡时留下的所有遗产，自愿无条件放弃继承。
上述事实，有原告提供的《职工住房借款合同》、三明市职工住房借款凭证、房屋他项权证、贷款账户基本信息表，本院依职权调取的户籍关系证明、制作的《询问笔录》以及当事人的陈述等在案为凭，并经庭审认证，可以采信。
本院认为，原告下属分支机构公积金永安管理部与被告彭孝锦、吴承英及建设永安支行、住房置业永安分公司签订《职工住房借款合同》，合同签订后，原告按合同约定发放贷款及向本院主张合同权利，应视为对永安管理部代为签订合同行为的追认。原告与借款人彭孝锦、被告吴承英在合同中关于双方权利义务的约定意思表示真实，内容合法，为有效约定。借款人彭孝锦死亡后，其借款本息已连续超过三期未能按期偿还，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，原告有权依合同约定解除本合同并提前收回全部贷款本息。原告要求涉案解除合同的主张，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。借款人彭孝锦的遗产尚未分割，被告吴承英、彭友堃、彭圣杞、严吕珠为其第一顺序继承人，应以继承彭孝锦遗产的实际价值为限对该债务承担清偿责任。现因被告彭圣杞、严吕珠已明确表示自愿放弃继承借款人彭孝锦死亡时留下的所有遗产，故对死者彭孝锦的债务可以不负偿还责任。被告吴承英、彭友堃没有自愿放弃继承遗产的明确表示，仍应在继承彭孝锦的遗产范围内对涉案借款本息承担偿还责任。借款人彭孝锦、被告吴承英以其所共有的位于永安市南坑新村1幢372室房产为借款作抵押担保，原告有权以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告吴承英、彭友堃、彭圣杞、严吕珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、一百七十三条、一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除三明市住房公积金管理中心永安管理部与借款人彭孝锦、被告吴承英及中国建设银行股份有限公司永安支行、三明市住房置业担保有限公司永安分公司于2009年7月3日签订的《职工住房借款合同》（建字2009年169号）。
二、被告吴承英、彭友堃应于本判决生效后十日内，在继承彭孝锦的遗产范围内偿还原告三明市住房公积金管理中心贷款本金219221.26元、利息3089.63元（计算至2015年3月5日止），合计222310.89元，并继续按合同的约定利率支付2015年3月6日起至判决指定的履行期限届满时止的借款利息，期限内还款的，支付利息至实际还款日止。
三、原告三明市住房公积金管理中心有权以抵押物即借款人彭孝锦、被告吴承英所共有的永安市南坑新村1幢372室房产（房屋所有权证号为20091943）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
四、驳回原告三明市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。
如果被告未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4635元，减半收取2317.5元，由被告吴承英、彭友堃负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 潘 昕
二〇一五年四月二十七日
书记员 朱巧瑛
附：本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。