山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4156号
上诉人（原审原告）：屈英，男，1967年7月20日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：陈建滨，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：李菲菲，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王雪，女，该公司工作人员。
上诉人屈英因与被上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省章丘市人民法院（2016）鲁0181民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
屈英上诉请求：1.依法撤销山东省章丘市人民法院（2016）鲁0181民初4936号民事判决，依法改判碧桂园公司支付逾期交房违约金325930.15元（以2282424元为基数，自2014年7月18日计算至2016年7月1日，按日万分之二计算）；2.一审及二审诉讼费用由碧桂园公司负担。事实和理由：一审法院认定事情不清、适用法律错误。一、碧桂园公司未按照《商品房买卖合同约定》办理涉诉房屋的交接手续，未按合同约定履行交付义务。《商品房买卖合同》第十一条对房屋交接进行了具体的约定，碧桂园公司既未按约定履行书面通知义务，亦未在交接时出示相关证明，碧桂园公司未按照《商品房买卖合同》履行房屋交付手续，不存在合同约定的交付行为。二、碧桂园公司所主张的房屋交付行为违反国家效力性强制性规定，是无效交付行为。《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建筑工程质量管理条例》均明确规定，未经竣工验收的房屋不得交付使用，上述法律关于房屋竣工验收后方可交付使用的规定属于效力性强制规定。碧桂园公司所主张的房屋交付行为发生在涉诉房屋尚未通过竣工验收之前，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，碧桂园公司的房屋交付行为应属无效。三、屈英未对涉诉房屋进行占有使用，不存在交付及占有事实。屈英在2014年7月17日签订完协议书后得知涉诉房屋尚未通过竣工验收且碧桂园公司的交付行为无效，所以在碧桂园公司未按照合同约定条件履行通知及交付义务时，屈英从未对涉诉房屋进行占有使用。综上所述，碧桂园公司未按合同约定履行通知及交付义务，屈英也不存在对涉诉房屋的占有利用。
碧桂园公司辩称，双方已就该商品房逾期交付签订相关赔偿协议书，并且已经作出相应赔偿。根据该协议书约定，屈英无权对该商品房迟延交付再向碧桂园公司追究任何法律责任，及主张任何权利。涉案商品房于2014年7月17日实际交付，且已竣工，在此之后碧桂园公司不存在逾期交付行为，屈英在碧桂园公司交付房屋之后是否使用该房屋，与碧桂园公司无关。综上，请求二审依法驳回屈英的上诉请求。
屈英向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付逾期交房违约金361193元（自2014年2月16日起至2016年7月1日，以2282424元为基数，按照日万分之二计算，扣除已支付的34122.91元）；2.判令碧桂园公司向广东碧桂园物业服务有限公司济南分公司为屈英代付物业服务费14085.6元并承担逾期支付物业费产生的滞纳金；3.诉讼费用由碧桂园公司承担。
一审法院认定事实：2012年12月1日，屈英与碧桂园公司签订碧桂园凤凰城认购书1份，屈英认购某三区某某号楼某某某某某某某某某某某号（G146型）联体住宅，建筑面积234.76平方米，单价9881.1元，认购价为2319688元，付款方式自付分期，付款时间为定金30000元于签订认购书时付清，第一期楼款695906元（含定金）于2012年12月4日前付清，第二期楼款1623782元于2013年1月4日前付清。认购书签订同日屈英缴纳定金30000元，碧桂园公司出具收据1张。2012年12月4日，双方再次签订碧桂园凤凰城认购书1份，并签订商品房买卖合同1份、协议书1份。重新签订的碧桂园凤凰城认购书确认，屈英认购某三区某某号楼某某某某某某某某某某某号（G146型）联体住宅，建筑面积234.76平方米，单价9821.1元，认购价为2305602元，付款方式自付分期，付款时间为定金30000元于签订认购书时付清，第一期楼款691681元（含定金）于2012年12月4日付清，第二期楼款1613921元于2013年1月4日前付清。商品房买卖合同约定屈英购买碧桂园公司开发的碧桂园?凤凰城某三区某某号楼某某某某某某某某某某某号房，建筑面积共234.74平方米，单价9821.94元，房屋价款总计2305602元；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付屈英使用，如逾期交房超过90日后，屈英要求合同继续履行，自逾期之日起每日支付屈英已交付购房价款万分之二的违约金。协议书约定，屈英购买碧桂园凤凰城某三区某某号楼某某某某某某某某某某某号商品房，碧桂园公司同意为屈英代付所购商品房物业服务费用14085.6元，自商品房买卖合同约定的交房日期起使用代付金额，但在可选择的代付金额用于商品房发生的商品房物业服务费、家政有偿服务等3个代付选项中，屈英均未选择。合同签订后，屈英依约交付全部购房款2305602元，实测后碧桂园公司退还23178元，实收2282424元。2014年2月15日碧桂园公司未取得分期综合验收合格的证明，无法交付商品房给屈英使用。2014年7月17日，碧桂园公司与屈英签订协议书1份，确认屈英购买的商品房因碧桂园公司在交付日房屋工程有部分未完善，现经整改已完善，双方就存在未完善之处的补偿问题达成协议，约定碧桂园公司一次性支付屈英34122.91元作为补偿，屈英保证在协议生效后不再就该商品房此事项及推迟交付向碧桂园公司追究任何法律责任及主张任何权利，同日双方签字确认生效。该协议签订后，碧桂园公司依约将34122.91元支付给屈英。2014年7月17日，碧桂园公司将涉诉商品房交付屈英使用，双方签订了物业及资料移交书。屈英主张交房时碧桂园公司承诺对房屋存在的问题进行维修后再次进行交房，至今未进行维修也未再次通知交房为由诉来法院。涉案商品房于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明。
一审法院认为，屈英与碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。碧桂园公司违反合同约定，未按期将商品房交付屈英使用，应当依法承担违约责任。2014年7月17日双方签订的协议书系双方真实意思表示，不违法有关法律规定，对双方具有约束力；协议签订后，屈英取得合意确定补偿款，应认定其自愿放弃依照商品房买卖合同约定主张2014年7月17日以前违约金的权利，故对2014年7月17日协议签订之前的违约金依法不应再行诉求。依照法律规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。碧桂园公司开发的涉诉商品房，未经验收合格就将商品房交付屈英使用，违反了法律强制性规定，交付行为不应认定为有效交付；因屈英自2014年7月17日起已经接受商品房，碧桂园公司也已于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明，涉诉商品房自2014年8月22日起符合合同约定的分期综合验收合格的交付条件，故应当认定碧桂园公司于2014年8月22日将涉案商品房交付屈英使用。屈英基于签订协议日，协议取得补偿款项、交付商品房的事实，放弃迟延履行违约金权利的主张，应当认定为放弃2014年7月17日以前违约金，而非放弃2014年7月17日之后的违约金，碧桂园公司仍应对之后的违约行为承担违约责任，即依合同约定自2014年7月18日起至2014年8月21日止以已交付房款为基数按每日万分之二支付违约金15976.97元（2282424元×0.2‰×35天）。屈英已经接受商品房，房屋已转移占有，依法认定房屋已实际交付，其未提供证据证实碧桂园公司曾承诺对房屋存在的质量瑕疵维修后再行进行商品房交接验收，故其关于的碧桂园公司至起诉日未将商品房交付使用的主张，证据不足，依法不予认定；屈英诉求自2014年8月22日至起诉日的迟延履行金，证据不足，依法不予支持；故屈英关于迟延履行金361193元的诉求，依法支持15976.97元，其余部分，依法不予支持。关于屈英主张的质量问题，其可依照商品房买卖合同另行主张权利。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任；屈英与碧桂园公司关于代交物业服务费的约定对双方具有约束力，碧桂园公司未依约定向广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司支付物业服务费，屈英可要求碧桂园公司承担违约责任，因广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司不是本案的当事人，不能诉求碧桂园公司向广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司支付物业服务费，故屈英要求碧桂园公司代屈英向广东碧桂园物业管理有限公司济南分公司支付未依法的诉求，于法无据，依法不予支持，屈英可另行主张权利或实际支付后向碧桂园公司主张损失赔偿。碧桂园公司未依合同约定交付商品房，亦未告知屈英涉案房产在签订协议时尚未取得综合验收合格证明，且屈英并未明确表示签订协议后自己权益遭受损害时，仍然放弃自己的权利，因商品房验收合格才能交付房屋系法律强制性规定，故碧桂园公司关于屈英无权再主张违约金的辩驳，依法不予采信。碧桂园公司关于14085.6元物业服务费用已在总房款中扣减的主张，双方在签订商品房买卖合同的同时，又签订了新的认购书，新的认购书与商品房买卖合同中的涉案房产总房款一致，即双方合意重新确认了房款，代付物业服务费用协议书中约定的服务费用的性质、使用时间与其主张核减的购房价款性质、使用时间亦均不同，且其提供的2份认购书及协议书中均未表明核减的事实，又未能做出合理解释，故碧桂园公司的抗辩无证据予以支持，其关于14085.6元物业服务费用已在总房款中扣减的辩驳，证据不足，依法不予采信。判决：一、章丘市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告屈英迟延履行违约金15976.97元。二、驳回屈英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7441元，屈英负担7241元，碧桂园公司负担200元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：屈英主张的2014年7月18日至2016年7月1日的逾期交房违约金应否予以支持。
屈英与碧桂园公司于2012年12月4日签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。2014年7月17日双方签订的协议书系双方真实意思表示，对双方具有约束力。屈英依据该协议取得了已确定的补偿款，应视为双方对2014年7月17日协议签订之前的违约金已经达成一致。碧桂园公司于2014年8月22日取得分期竣工综合验收备案证明，涉诉商品房自2014年8月22日起符合合同约定的分期综合验收合格的交付条件，故碧桂园公司仍应承担2014年7月18日至2014年8月21日期间的违约责任。涉案房屋自2014年8月22日起符合双方合同约定的分期综合验收合格的交付条件，碧桂园公司已于2014年8月22日将符合合同约定的房屋交付屈英，且屈英亦实际占有使用，故屈英主张2014年7月18日至2016年7月1日的逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，屈英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7441元，由屈英负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年七月十七日
书记员 李在利