广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初61号
原告兰瑛，女，汉族，1984年10月19日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人林志平，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人陈强灵，广东瑞霆律师事务所实习律师。
被告涂创，男，汉族，1981年8月23日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人乐园，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣。
委托代理人刘瑞庭，系该公司员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人林志平、陈强灵，被告的委托代理人乐园，第三人的委托代理人刘瑞庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兰瑛诉称，原、被告与第三人链家房地产公司于2016年9月11日签订了《房产买卖合同》，约定：被告购买原告所有的位于深圳市领航城××华府××区××单元××房产，建筑面积为85.65平方米；被告须在2016年12月1日之前支付首期购房款160万到被告贷款银行做资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户；同时被告应在2016年12月1日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任；逾期超过十日，守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金。合同签订后，原告如约委托了担保公司办理担保赎楼手续，履行了其应尽的合同义务；但被告却迟迟未在合同约定的期限内办理资金监管和按揭贷款申请。虽原告多次要求被告履行合同约定的义务，但被告却置之不理，以各种理由推脱责任，导致无法办理担保赎楼手续。2016年12月3日及2016年12月5日，原告及链家房地产公司分别发送书面《履约催促函》给被告，要求被告于2016年12月7日前办理首期款资金监管，但被告不予理睬，反而委托律师发送单方解除《房产买卖合同》的律师函。2016年12月9日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，要求被告于2016年12月11日前办理首期款资金监管及申请贷款，否则依据合同约定解除合同并要求被告支付房产总价20%的违约金，但被告却仍然置之不理。截止今日，被告已经迟延履行办理资金监管超过十日，根据合同约定，其构成根本违约，原告有权解除合同，且被告还应支付原告房产总价20%的违约金即人民币85万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原、被告与第三人签订的《房产买卖合同》于2016年12月12日解除；2、被告向原告支付违约金人民币85万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告涂创答辩称，本案原告违约在先，被告有权行使先履行抗辩权，故被告并不构成违约。
第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）述称，1、涉案物业买卖合同签订是双方真实意思表示，双方应继续履行合同义务。2、第三人在促成双方交易过程中，已完全履行了居间义务，原告跟被告之间的纠纷与第三人无关。
经审理查明，2016年9月11日，兰瑛作为出卖人，与作为买受人的涂创在链家房地产公司的居间下，签署《房产买卖合同》，约定兰瑛将坐落于深圳市领航城领翔华府A区1号A单元2002号房产出售予涂创，房屋成交价格为人民币4250000元。购房定金共计人民币100000元，由买受人在签订合同3日内支付。出卖人同意从定金中预留人民币5000元作为交房保证金，此款托管于第三方。该房屋处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，出卖人虽由担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。买卖双方同意以贷款方式支付除购房定金以外的房款。买受人须于2016年12月1日之前支付首期购房款（不包括定金）人民币1600000元到买受人贷款银行做资金监管或第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人应在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，并签订资金监管协议等相关法律文件。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。买卖双方同意，自买受人按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且出卖人已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理：1、逾期在7日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的总房价款万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日内，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
2016年9月15日，涂创支付了购房定金人民币100000元。兰瑛及链家房地产公司于庭审中确认，上述定金中的85000元已由兰瑛收取，5000元作为交房保证金现托管于链家房地产公司，另有10000元已转为兰瑛支付给链家房地产公司的佣金。
2016年11月14日，兰瑛向深圳市中诚致信融资担保有限公司等人出具了公证委托书。链家房地产公司的工作人员代为垫付了公证费人民币400元，涂创于2016年11月28日向该工作人员支付了该笔费用。
2016年12月3日，兰瑛向涂创发出履约催促函，称涂创应于2016年12月1日前办理首期款监管手续，但经催告后，涂创拒不在合同约定时间内履行，故催促涂创在接收到此函后于2016年12月7日前办理首期款监管。2016年12月9日，兰瑛委托律师再次向涂创发出履约催告函，催促其于2016年12月11日前办理首期款资金监管及申请贷款手续。2016年12月12日，兰瑛委托律师向涂创发出律师函，解除双方于2016年9月11日签订的《房产买卖合同》，该律师函于2016年12月13日送达涂创。
2016年12月8日，涂创向兰瑛发送手机短息，称因兰瑛未在合同约定期限内办理赎楼手续，已构成根本违约，故通知兰瑛正实解除双方之《房地产买卖合同》。
2016年12月6日，涂创向链家房地产公司及兰瑛在合同中预留的地址中寄送律师函，称兰瑛未在合同约定期限内办理赎楼手续，已构成根本违约，要求解除双方签订之《房地产买卖合同》。其中，向链家房地产公司寄送的邮件已送达；向兰瑛寄送的邮件因收件人名址有误而退回。
兰瑛提交了一份买卖双方及链家房地产公司工作人员三方会谈录音，并说明该录音系由链家房地产公司于2016年12月2日在该公司门店谈话现场录制的，兰瑛据此主张兰瑛与链家房地产公司工作人员催促涂创尽快办理资金监管，涂创承认自己违约，但表示资金困难，要求推迟资金监管时间。涂创对上述证据不予认可，亦表示不申请对录音的真实性进行鉴定。链家房地产公司对录音的真实性、合法性、关联性均予以认可。
为查明案件事实，本院向深圳市中诚致信融资担保有限公司去函查询涉案房产交易情况，该公司复函称：兰瑛与涂创签订房屋买卖合同后向该公司出具公证书，委托该公司办理赎楼手续。而该公司需在审查相关信息并在买卖方完成首期款资金监管且买方获得贷款承诺函后决定是否接受委托，但由于买卖双方一致未能办理首期款资金监管，因此该公司未能办理相关手续。
另查，涂创以兰瑛及链家房地产公司为被告另案提起诉讼，案号为（2017）粤0306民初418号，涂创认为其就涉案合同已经充分履行己方义务，但兰瑛未在合同约定期限内办妥赎楼手续已经构成根本违约，故诉请确认双方签订的《房产买卖合同》于2016年12月8日解除，并请求兰瑛返还定金10万元、支付违约金85万元，诉请链家房地产公司返还居间服务佣金31875元。本院另行制作民事判决书予以处理。
以上事实，有房产买卖合同、资金托管协议、履约催促函、邮寄单及邮寄记录、解除合同律师函、邮寄单及邮寄记录、公证书、微信聊天记录、会谈录音、不动产权证书、定金转账凭证、收条、短信通知、复函等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告兰瑛与被告涂创签署的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同的履行情况。合同签订后，涂创已依约支付了购房定金。根据合同约定，兰瑛应于合同签署后30日内与担保公司签订服务合同、办理赎楼手续。但兰瑛至2016年11月14日出具公证委托书，已晚于上述约定期限。对此，本院认为，兰瑛上述行为确系迟延履行，但在涂创未办理首期款资金监管的情况下，并不足以造成合同无法继续履行的后果。且涂创对此并未提出异议，还在2016年11月28日亦补交了由链家房地产公司工作人员垫付的公证费，系以实际行动表明愿意继续履行合同。但在办理资金监管期限届至时，涂创以兰瑛未完成赎楼手续为由拒绝办理首期款资金监管，才是导致合同无法继续履行的原因所在，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，涂创应于2016年12月1日前办理首期款资金监管，截至2016年12月12日，涂创仍未履行上述义务，已逾期超过七日，兰瑛向涂创发送律师函要求解除合同，符合合同约定。该律师函于次日送达涂创，故本院确认兰瑛与涂创签署之《房产买卖合同》于2016年12月13日解除。合同解除后，兰瑛应将涂创支付的定金人民币100000元返还涂创。由于定金中有人民币5000元现仍作为交房保证金托管于链家房地产公司，故应由链家房地产公司负责返还，剩余人民币95000元由兰瑛返还涂创。
关于违约金。根据合同约定，因涂创原因导致涉案合同无法继续履行的，兰瑛有权向涂创主张房产转让总价款20%的违约金。本案中，兰瑛并未提交证据证明其具体损失数额，且其亦存在迟延履行行为，综合考虑本案案情，本院认为双方约定之违约金标准过高，故本院酌情调整为涂创向兰瑛支付违约金人民币425000元。对于兰瑛之超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告兰瑛与被告涂创签署的《房地产买卖合同》于2016年12月13日解除；
二、原告兰瑛于本判决发生法律效力之日起十日内向被告涂创返还定金人民币95000元；
三、第三人深圳链家房地产经纪公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告涂创返还定金人民币5000元；
四、被告涂创于本判决发生法律效力之日起十日内向原告兰瑛支付违约金人民币425000元；
五、驳回原告兰瑛的其他诉讼请求。
案件受理费6150元，保全费人民币4770元，共计人民币10920元，由原告与被告各负担人民币5460元。案件受理费及保全费原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年三月二十三日
书记员 席俊奇
书记员 刘 婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。