上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第45006号
原告（反诉被告）唐伟中，男，1960年6月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告（反诉原告）万世轩，男，1994年8月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。
委托代理人杨锐，上海嘉澜达律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐伟中（以下简称原告）与被告（反诉原告）万世轩（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告唐伟中及被告万世轩的委托代理人何国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐伟中诉称，2015年9月5日，原、被告就上海市浦东新区齐河路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定其中购房款人民币（以下币种相同）85万元在过户当日支付，因系争房屋内有原告的户口，原告提出被告可从85万元中暂缓支付20万元，合同确定的户口迁出日支付该20万元，2016年1月30日前未迁出户口，每逾期一日原告按房产总价的万分之五向被告支付赔偿金。原告于2015年11月18日迁出户口，于当天晚上通知被告，被告答复周末付款，2015年11月19日晚上其通知被告支付该20万元，被告以无法查到原告于2015年11月18日已迁出户口为由，拒绝支付房款20万元，并提出就算户口迁出，也要留5万元在水、电、煤过户后支付的合同之外要求。该20万元作为户口迁出的保证金，户口已经迁出，被告却未按期支付，根据合同约定，被告应按每日100元的标准向原告支付违约金，故原告诉至本院请求判令：1、被告支付自2015年11月19日起至2015年12月11日止按每日100元的标准计算的违约金共计2，300元；2、诉讼费由被告承担。
被告万世轩辩称，不同意原告的诉讼请求。根据相关规定，持有产权证才能查阅系争房屋内户口。原告称2015年11月18日已将户口迁出，因当时被告还未取得产权证，所以无法查阅户口是否已迁出，该情况告知过原告。被告于2015年12月6日取得产权证后，才查到户口确实迁出，故2015年12月6日之前被告没有违约，而在之后，被告短信通知原告，原告至2015年12月12日才接受付款，延期系原告原因。
被告万世轩反诉称，根据双方签订的《买卖合同》的约定，原告应于2015年11月15日前，除将房地产交付被告外，双方还应签订房屋交接书，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算并办理更名手续，因原告拒绝依约协助被告办理物业维修基金更户等手续，故反诉请求法院判令：1、原告协助被告办理系争房屋的物业维修基金更户及物业管理费、水、电、煤气、有线电视等的更名手续；2、原告支付被告未依约履行物业维修基金更户等过户义务的违约金3，000元。
针对反诉，原告唐伟中辩称，同意被告的第一项诉讼请求，但不同意支付违约金3，000元。其可以协助被告更名、更户，但时间还未到，按照合同约定是在2015年11月15日之前办理相关手续，但原告没有过户所以不能办。被告在系争房屋未过户的情况下出租给他人，被告应当先将系争房屋交还，其再给被告，才愿意协助办理更名、更户手续。
经审理查明，原告为系争房屋原产权人。2015年9月5日，原告作为卖售人（甲方）、被告作为买受人（乙方）就系争房屋签订《买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为309万元，建筑面积为96.03平方米，甲、乙双方确认在2015年10月31日之前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款方式约定为，乙方应于签订本合同当日，自行或通过宝原地产支付甲方首付款93万元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款216万元，该款项由贷款银行转入甲方账户。合同第9.3条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之日第2日起计算至实际付款日止。合同第10.3条约定，……甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。补充条款1.1条约定，甲、乙双方应于2015年10月31日前至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；第1.2条约定，甲方于2015年11月15日前，将该房地产交付乙方，……并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算并办理更名手续；1.4条约定，甲方应于2016年1月30日前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的全部迁出手续，若逾期未迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原的户口（若有）迁出时止；第1.10条约定，甲方若未按照买卖合同中的约定履行自己的义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任……
同日，双方签订《补偿协议》，约定乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方121万元，付款方式为，乙方签订买卖合同当日支付36万元；乙方于甲、乙双方办理产权过户手续当日支付65万元；乙方于甲方办妥该房屋内全部户口迁出手续当日，支付甲方20万元。
另查，被告已付清全部房款，并取得系争房屋，其中20万元于2015年12月12日支付。2015年11月18日，原告迁出系争房屋内户口。2015年12月1日，系争房屋的产权核准登记于被告名下。
审理中，原告称在未取得产权证前的确无法查阅户口，但被告查阅不到不等于其未迁出户口。双方确认合同中所指的日万分之五的赔偿金系指违约金。
上述事实，由经庭审质证的《买卖合同》、《补偿协议》、上海市房地产登记证明等证据及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据查明事实可以认定，被告的确存在未按期付款的事实，关键是违约时间应从何日起算，本院认为，对于户口是否迁出，被告在取得产权证之后才能自行查阅，较大数额款项被告需审慎审查之后支付符合常理，而原告也未及时向被告提供已迁户口的相应依据，故以被告取得产权证次日，作为被告应当支付余款之日更为合理，即自2015年12月2日起计算至被告实际履行日2015年12月11日止。原告按合同约定的违约金为标准主张，符合合同约定，可予支持。对于被告反诉主张的要求原告协助更户、更名的请求，原告同意，于法不悖，本院予以准许。原告应当在被告取得产权证后协助被告履行过户义务，但其未按合同约定办理更名手续，显属违约，其提出的被告应当返还房屋才同意协助过户的意见，缺乏依据，本院不予采纳。对于被告主张的违约金，本院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，由本院酌情调整为1，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）万世轩于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）唐伟中逾期付款违约金1，000元；
二、原告（反诉被告）唐伟中于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）万世轩办理上海市浦东新区齐河路XXX弄XXX号XXX室房屋的物业维修基金更户及物业管理费、水、电、煤气、有线电视更名的手续；
三、原告（反诉被告）唐伟中于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万世轩逾期更名违约金1，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）万世轩负担；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）唐伟中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陶郑忠
二〇一六年三月十七日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。