北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第04640号
原告赵承泽，女，1934年10月15日出生，身份号码×××。
委托代理人樊仲晋，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人李晴（赵承泽之女），1973年9月9日出生，身份号码×××。
被告中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路28号蓝天大厦4层南侧，组织机构代码67879××××。
法定代表人周政，董事长。
委托代理人张盛晰，男，1986年12月9日出生，中粮地产投资（北京）有限公司职员，身份号码×××。
原告赵承泽与被告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员幸江独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵承泽之委托代理人樊仲晋、李晴，被告中粮地产公司之委托代理人张盛晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵承泽诉称：
2014年10月23日，原被告签订编号为XF517991的《北京市商品房现房买卖合同》，并于2014年10月30日签订《补充协议》。根据该合同及《补充协议》的约定，买受人即原告向出卖人即被告购买商品房一套，该房屋坐落于顺义区×大街×号院×号楼×层×。截止2014年10月30日，原告应向被告支付所有房款。被告应在全款到账7日内向原告交付该商品房，且合同对违约责任等内容进行了相应约定，合同签订后，原告依约于2014年10月30日履行了全部的付款义务，但至今被告仍未全面履行房屋交付义务。其间，原告发现该房屋屋顶多处出现新接通管道等后期改动且多处存在漏水渗水等问题，被告对此予以确认，但明确告知原告该改动部分不属于保修范围，且一直未告知原告针对改动部分的整修是否全部完成，未向原告提供证据证明新整修部分通过闭水试验等验收程序，也一直未正式通知原告接收该房屋。为维护原告合法权益，故起诉，要求1.判令被告依照双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》立即将涉诉房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金214445.497元；3.案件受理费由被告方负担。
被告中粮地产公司辩称：
被告认为原告的诉讼事实及诉讼请求均不能成立，被告交付的房屋不存在质量瑕疵，该房屋已经竣工验收合格。原被告双方自2014年10月23日签订《北京市商品房现房买卖合同》之初，被告就依照国家规定向原告明示“住宅五证”，其中即包括住宅工程质量分户验收合格证，证明被告交付的房屋是符合国家住宅建设规定及质量验收规定的。针对原告诉称的“房屋存在质量瑕疵”。则需要原告举证证明和说明的，如果原告无确凿的证据证明其所谓的“质量瑕疵”，则原告应当承担举证不能的后果，人民法院也应当依法驳回原告的诉讼请求。原告诉称的房屋屋顶新搭建管道等情况是案外人所为，被告对此并不知情。被告认为，原告所购买房屋属于现房，原告是在对房屋进行实地勘测后才与被告签署《现房买卖合同》的，原告与被告签署《现房买卖合同》的行为是对房屋现状尤其是原告诉称的新搭建管线的一种明确认可。依常理讲，购买商品房这种大宗商品交易，尤其是现房商品房，任何人都不可能在对房屋现状和建筑属性没有充分了解下就签订买卖合同。被告不存在逾期交房的情况。事实上，自双方签订《现房买卖合同》后，被告一直严格地按照合同约定履行自身的义务，在原告交齐全部购房款后即通知原告办理收房手续，且双方进行了现场验收，此事在原告的诉状中也是予以认可的。但是，原告却一直以各种理由推脱、搪塞，迟迟拒绝与被告签署交付通知书，在此，被告保留向原告追究逾期收房违约责任的权利。原告要求被告依约交付的涉诉房屋现已经具备交付条件，双方在合同中明确约定了房屋交付过程，原告拒绝收房的理由不符合合同约定，原告拒绝收房是单方原因，原告诉称的涉诉房屋管道改动是案外人所为，根据双方签订的房屋买卖合同附件9第12条第39项的约定，出卖人对于案外人造成的问题不承担责任。若法院认定被告应承担逾期交房违约责任，被告认为应当计算至以案外人修复涉诉房屋之日止，具体日期为2014年12月12日。
经审理查明：
2014年10月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为XF517991的《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买被告所有的顺义区×大街×号院×号楼×层×号房屋。该合同第六条计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币21901.59元，总价款人民币玖佰零拾壹万零仟叁佰壹拾伍元整。该合同第九条交付条件约定：（一）出卖人应当在全款到账7日内向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件。1.提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书。2.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅质量使用说明书》。3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。4.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。该合同第十条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十一条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。
2014年10月30日，原告与被告签订《补充协议》。该协议对编号为XF517991的《北京市商品房现房买卖合同》合同中附件五（付款方式及期限约定）的内容进行调整，买受人将付款方式由按揭修改为一次性付款。具体调整为：在本合同签署当日（2014年10月30日）或之前，买受人向出卖人付清全部合同约定的房价款，即人民币9010315元，其中含履约定金500000元，已于2014年10月7日支付。即截止2014年10月30日，买受人向出卖人支付所有房款，共计9010315元。庭审中，经双方认可，原告于2014年10月30日向被告付清全部合同约定的购房款9010315元。
2015年4月17日，本院组织双方对涉诉房屋进行现场勘验，勘验情况如下：1.涉诉房屋厨房两处下水管对应的上层房屋下水管新加两处下水管，原有管道有更换痕迹；2.涉诉房屋保姆间卫生间马桶下水管对应的上层房屋马桶下水管有移位并且增加一处马桶下水管；3.涉诉房屋东北角次卧卫生间马桶下水管对应的上层房屋下水管有移位；4.涉诉房屋东侧中间次卧卫生间下水管对应的上层房屋下水管有两处移位；5.涉诉房屋现场无漏水情况，有漏水干的痕迹，厨房地面有积水干的痕迹。经法庭询问，被告表示上述1-4项内容是原告在购买涉诉房屋时就已经存在的情况，不是原告改动的，应当是楼上业主进行改动并维修造成的。
庭审中，原告方表示在2014年11月初，原告发现涉诉房屋存在漏水的情况，当时就与被告进行联系，被告员工秦勇表示会修复，被告则表示是在2014年12月找的案外人，让案外人的装修公司对涉诉房屋的改动进行修复。双方均认可针对涉诉房屋漏水的情况进行过沟通，被告表示原告代理人李晴与被告员工秦勇的微信对话可以证明涉诉房屋管道改动行为是案外人所为，但案外人已经于2014年12月12日将涉诉房屋漏水问题进行修复，并且于2014年12月11日完成的闭水试验，原告则表示被告员工秦勇是通知原告代理人李晴去观看闭水试验，但原告代理人李晴没有去，具体通知时间记不清了。
庭审中，被告表示在2014年12月15日之前通知原告方收房，但对此没有证据予以证明。经法庭询问，被告表示没有证据证明涉诉房屋何时修复到2015年4月17日法院组织双方进行现场勘验的状态，原告则表示按照2015年4月17日法院组织双方进行现场勘验的状态，原告认为涉诉房屋已经具备交房条件，并同时表示现涉诉房屋未发现质量瑕疵，在本案中原告对涉诉房屋质量问题不申请鉴定，如日后出现质量问题，双方再行解决。
上述事实，有本院庭审笔录、勘验笔录、《北京市商品房现房买卖合同》、《补充协议》等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在买卖合同履行期间，原告已于2014年10月30日向被告付清全部合同约定的购房款9010315元，根据双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》第九条的约定，被告应在原告交付全部购房款7日内向原告交付符合约定交付条件的商品房，因此，原告起诉要求被告按照双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定的交付条件交付涉诉房屋，于法有据，本院予以支持。
当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被告关于涉诉房屋漏水是因案外人原因造成，其不应当承担逾期交房违约责任的辩解意见，本院不予采信。涉诉房屋因漏水情况造成逾期交付，原告据此要求被告承担逾期交房违约责任，于法有据，本院予以支持。关于被告主张其于2014年12月15日之前通知原告接收涉诉房屋，但对此其没有证据予以证明，本院不予采信。针对原告主张之违约金数额，考虑到双方对违约金数额约定过高，且被告亦请求予以调整减少，故本院结合违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对原告违约金数额请求过高部分，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内按照双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定将顺义区×大街×号院×号楼×层×号房屋交付给原告赵承泽；
二、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告赵承泽逾期交房违约金十五万元。
三、驳回原告赵承泽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千二百五十八元，由被告中粮地产投资（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 幸 江
二〇一五年五月五日
书 记 员 马春阳