徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0302民初699号
原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。
负责人：李长旺，该分行行长。
委托诉讼代理人:李明娟，江苏苏彭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭利民，该分行个贷中心客户经理。
被告：袁卫东，男，1972年7月26日生，汉族，住徐州市云龙区。
被告：夏志华，女，1979年10月8日生，汉族，住徐州市云龙区。
被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市奎山乡淮塔北1号楼302室。
法定代表人：王广备，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行徐州分行）与被告袁卫东、夏志华、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭利民、李明娟到庭参加诉讼，被告袁卫东、夏志华、同力公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、被告袁卫东、夏志华偿还借款本金496777.41元、利息10445.39元（截止至2017年2月15日）及2017年2月16日至实际付清之日的利息，律师费15780元；2、被告同力公司对借款本息及实现债权的费用承担连带偿还责任；3、原告行使抵押权优先受偿。事实和理由：2015年3月2日，原告与被告袁卫东、夏志华签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告袁卫东、夏志华向原告借款52万元，并将坐落于徐州市奎山路奎山美景嘉园1-2-902的房产作为借款的抵押。借款合同签订后，原告按照约定向其发放贷款52万元，但被告袁卫东、夏志华未按约定还款，被告同力公司也未履行担保义务。原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。
被告袁卫东、夏志华、同力公司未答辩,亦未举证。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据：被告袁卫东、夏志华结婚证、身份证、户口本复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》（附特别签订条款、地址确认书）、《徐州市房地产抵押合同》、不动产预告登记证明、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月4日，被告同力公司（甲方）与原告（乙方）签订了编号为2014080401的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：最高额保证所担保的债权是指自2014年8月4日至2017年8月4日期间因购买坐落于奎山美景小区1、2号楼项目所属的住房而与乙方发生贷款关系的全部债务人所形成的全部债权。担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与抵押权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币6000万元。保证方式为连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
2015年2月27日，被告袁卫东、夏志华与原告签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定为确保编号为20150227000001合同的履行，抵押人夏志华自愿以其位于徐州市奎山美景嘉园1-2-902室的房地产抵押给原告，被担保主债权数额52万元，债务履行期间为2015年2月27日起至2035年2月27日止。
2015年3月2日，原告（贷款人）与被告袁卫东、夏志华（贷款人、抵押人）签订了编号为20150227000001的《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款，约定：借款人袁卫东、夏志华因购置位于徐州市泉山区奎山路奎山美景嘉园1-2-902室房产向贷款人借款52万元，借款期限为240个月，即自2015年2月27日至2035年2月27日止。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款的利率调整日位每年的1月1日。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入徐州市同力创展房地产有限公司第三分公司在建行徐州营业部开设的32001718636052523407账户。还款方法为每月等额本息还款法。本合同项下的担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押人以其位于徐州市奎山路奎山美景嘉园1-2-902室房产设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利。双方发生争议，协商不成的，向贷款人住所地人民法院起诉。
合同签订后，原告按照合同约定向同力公司账户转入贷款52万元。截至2017年2月15日，被告袁卫东、夏志华尚欠原告全部贷款本金496777.41元，利息（含罚息）10445.39元。
另查明，2015年3月5日，被告袁卫东、夏志华在徐州市不动产登记局办理了编号苏（2015）徐州市不动产证明第6003395号不动产预告登记证明书，并将该证明交付原告。涉案房产未办理权属证书，也未办理他项权登记。
本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告袁卫东、夏志华之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款、《徐州市房地产抵押合同》，与被告同力公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。
关于原告主张的贷款本息问题，本院认为，原告依约发放借款后，被告袁卫东、夏志华没有按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告袁卫东、夏志华返还剩余全部本金并支付利息。故原告要求被告袁卫东、夏志华返还借款本金496777.41元，利息10445.39元（截止至2017年2月15日）及其后至实际付清欠款之日利息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于被告同力公司是否承担连带责任的问题，本院认为，原告与同力公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定，保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。因此，同力公司的担保责任应在购房人办理《他项权证》并交付原告后方免除。涉案房产未办理权属证书和他项权登记，故同力公司应当按照合同约定对被告袁卫东、夏志华在原告处的借款本息等承担连带清偿责任。被告同力公司在承担清偿责任后，有权向被告袁卫东、夏志华追偿。
关于原告能否对涉案房屋行使优先受偿权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。涉案房屋抵押登记并未完成，被告袁卫东、夏志华只是办理了预告登记，并未办理正式的抵押登记，因此抵押权未完成登记，原告不能就涉案房产行使优先受偿权。
关于原告主张律师代理费问题，因原告未能举证证明其已实际支出该费用，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
被告袁卫东、夏志华、同力公司未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告袁卫东、夏志华一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金496777.41元及利息、罚息（截至2017年2月15日利息及罚息为10445.39元；从2017年2月16日起至实际付清之日的利息，按《个人住房（商业用房）借款合同》及特别签订条款的约定标准计算）；
2017年2月15日后，三被告如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。
二、被告徐州市同力创展房地产有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，其在承担清偿责任后，有权向被告袁卫东、夏志华追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9030元（原告已预付），保全费3220元，公告费600元，合计12850元，原告中国建设银行股份有限公司徐州分行负担120元，被告袁卫东、夏志华、徐州市同力创展房地产有限公司负担12730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
审 判 员 林佳锟
人民审判员 范庆成
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二〇一七年九月二十五日
见习书记员 裴小萌
本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的抵押物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。