云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云29民终709号
上诉人（原审被告）：沈彭义。
委托诉讼代理人：韩炳华，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：大理市大理房地产管理所。
法定代表人：杨建云，所长。
委托诉讼代理人：郭军，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人沈彭义因与被上诉人大理市大理房地产管理所（以下简称“房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈彭义的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人不具备从事民事活动的行为能力；2.代管权利来源不明，即便有代管权也无权提起诉讼；3.上诉人家曾经借给孙定钱，且对房屋进行了修缮，陈鸿藻归国时也未对上诉人的代管行为提出异议。
被上诉人房管所认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人房管所向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告将所承租的房屋交还给原告；3.判令被告向原告支付拖欠的2011年9月至2016年5月房屋租金245000元（2011年租金2500元/月，2012年起租金5000元/月）；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：1966年被告祖母柴凤仙向孙定承租得其所有的位于大理市大理镇复兴路497号（原465号）临街坐西向东二层石木结构铺面房上下各一间，房屋以西为天井。租得房屋后由被告一家居住使用，被告户向孙定支付租金。1968年左右孙定病故，其子陈鸿藻解放前随军去台湾后一直未归。孙定去世后其侄子陈怀义将房屋经居委会交由中和镇（现大理镇）房管组进行代管。1990年8月，大理市编制委员会下发“市编字（1990）第7号”《关于大理市建设委员会机构设置和人员编制的批复》，决定成立大理市建设委员会，下设大理市建设委员会大理古城办事处、大理市房产管理所等9个事业单位。其中房产管理处所辖单位为大理房产管理所，工作任务及职责为：“市域范围内的房产行业管理；直管公房的出租、维修；房屋产权监理；房产交易及住房改革。”后随着机构调整，现大理房管所举办单位变更为大理市历史文化名城保护管理局大理分局，业务范围不变，并领取了《事业单位法人证书》。原告单位成立后，以复兴路497号房屋代管人的身份，于1993年1月13日与被告母亲沈琼芳签订《房屋租赁合同》，租期自1992年10月1日至1993年9月30日，租金165元/月。之后双方又于1993年11月2日、1995年1月25日两次续订合同，租期至1995年12月31日。合同期限内沈琼芳向原告交付了租金。合同期限届满后，双方未再签订租赁合同，而沈琼芳继续向原告交付租金至2002年10月，至此租金上涨至665元/月。此后被告户未再向原告交付过租金。2000年左右孙定之子陈鸿藻回大理处理复兴路497号房产事宜，与原告进行了交涉，但处理过程中其回台湾后再未返回，此事便搁置至今。2007年至2010年期间，原告数次要求被告户交付租金，沈琼芳认为租赁合同期限届满后自己未再与原告签订租赁合同，且房主之子已经出现，应当对该户多年来代管房屋的行为进行结算，故拒绝交付租金。被告父亲彭祖积2005年去世，母亲沈琼芳2011年8月去世。此后复兴路房屋由被告一家居住，2015年8月被告搬回老宅居住，复兴路497号由被告之子经营使用至今。经查，除原告曾对复兴路497号房屋进行过修缮外，在被告户承租使用该房屋期间，曾多次对房屋进行修缮，现天井部分已用彩钢瓦搭建后与铺面连为一体。另查，争议房屋现未办理房屋及土地产权证。
一审法院认为，在本案争议的复兴路497号房主孙定在世时，被告祖辈向孙定承租使用该铺面房一事并未产生争议。在孙定去世后，因法定继承人无法联系，其亲属陈怀义经居委会将该房产交由中和镇房管组代管，1990年原告单位成立后，根据职权继续行使代管权，可见在原房主去世且其法定继承人未出现的情况下，在房主亲戚及铺房所在社区居委会参与的情况下，将复兴路497号房产交由政府代管符合当时历史情况并能切实维护房主利益。虽然此过程中房产先后由居委会、中和镇房管组、原告等处管理，但均未超越由政府代管的范围。且在孙定之子2000年左右返回大理时，并未对原告的代管行为提出质疑，未明确提出解除代管，应视为接受原告的代管。故被告不应以房主之子出现为由，否认原告的代管行为，被告户也不因此成为房屋的代管人。被告辩称原告不具备从事民事活动的主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。”原告作为大理市历史文化名城保护管理局大理分局所举办的事业单位法人，职责系为人民群众及社会各界提供房管服务，现因所代管房产发生租赁纠纷，有权以房产管理人的身份提起诉讼，对被告的该项辩解不予支持。同时，在原告代管该房产后，与沈琼芳先后三次签订了《房屋租赁合同》，除在合同期限内支付租金外，沈琼芳还在租赁合同期限1995年12月31日届满后继续交付租金至2002年10月，可见沈琼芳与房屋代管人订立租赁合同是双方的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。上述合同租赁期限届满后双方没有续签租赁合同，沈琼芳户继续占有使用承租房屋，租赁性质转为不定期。在沈琼芳2011年8月去世后，被告至今承租使用房屋，属不定期租赁合同的相对方。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。现原告要求解除租赁合同关系、收回房屋，合法合理，予以支持。
租赁关系解除后，原告要求被告支付自沈琼芳去世后(2011年9月起)至2016年5月的房屋使用费合法合理，予以支持。原告就租金未能提交证据证实，结合大理镇同地段同类铺房租金情况，酌情确定2011年租金为2500元/月，2012年起租金4000元/月。在租赁合同履行期间，原告及被告均对复兴路497号房屋进行了修缮维护，根据查明事实，被告对房屋进行修缮，有对房屋老旧结构的修补，也有为扩大经营面积进行的搭建、改建，故对被告修缮房屋的行为予以确认，因被告所提交证据无法清楚明确证实其对房屋修补所支出的费用，酌定在应付租金中扣减30000元作为被告修补房屋的补偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、于本判决发生法律效力之日解除原告大理市大理房地产管理所与被告沈彭义之间关于大理市大理镇复兴路497号（原465号）铺面房的租赁合同关系；二、被告沈彭义于本判决发生法律效力之日起三十日内将大理市大理镇复兴路497号（原465号）铺面房腾空交还给原告大理市大理房地产管理所；三、被告沈彭义于本判决生效之日起三十日内支付给原告大理市大理房地产管理所从2011年9月至2016年5月的租金192000元（已扣减被告沈彭义30000元修缮费用）。案件受理费6208元，减半收取3104元，由被告沈彭义承担。
二审中，双方当事人均无新证据提交。本院查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，被上诉人房管所系依法成立的事业单位法人，完全可以自己的名义对外从事民事活动，包括提起民事诉讼。本案中，涉案房屋在原主人孙定去世后，一直没有发生继承，产权处于不确定状态。1993年1月13日房管所以代管人身份就涉案房屋与上诉人沈彭义的母亲沈琼芳签订《房屋租赁合同》，行使代管权。符合当时《城市私有房屋管理条例》（现已失效）第二十四条“所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管”的规定，该权利系基于法律的规定，而非权利人的委托，故无论有无委托均不影响房管所行使代管权，虽然该规定现已失效，但房管所的代管始于上述规定生效期间，并一直存续，房管所为发挥房屋价值将其出租、在收不到租金的情况下提起诉讼，系合理行使代管权的表现，上诉人关于被上诉人无代管权、不能提起诉讼的主张不成立，不予支持。
关于房屋占用期间的损失问题，本案中双方当事人均未提出鉴定申请，被上诉人房管所作为房屋主管机关，其根据直管房屋和代管房屋的租金状况提出了相应的租金损失主张，一审法院（古城法庭）根据其对大理古城房屋租金的了解程度做了适当酌减，本院认为并无不当，应予维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6208元，由上诉人沈彭义负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 娟
审判员 赵万石
审判员 杨剑丽
二〇一六年十二月一日
书记员 段杰润