广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23081号上诉人（原审被告）：柯培源，男，1985年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：潘文婷，女，1984年8月28日出生，汉族，住广东省雷州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：何浪，广东益道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁菊琴，女，1977年10月21日出生，汉族，住广东省广州市东山区。被上诉人（原审原告）：孙玉平，男，1973年9月14日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托代理人：袁娜娜，广东银德律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林长湛，广东银德律师事务所实习律师。上诉人柯培源、潘文婷因与被上诉人袁菊琴、孙玉平合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初13397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人柯培源、潘文婷上诉请求：1、驳回袁菊琴、孙玉平全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由袁菊琴、孙玉平承担。事实与理由如下：一、同意免费继续居住两年是调解(2015)穗天法民四初字第1907号案件（以下简称1907号案）的前提，也是订立《协议书》的背景。免费继续居住涉案房屋两年，并不是通过订立《协议书》所取得的权利，《协议书》订立的目的是规范涉案房屋免费使用两年期限内双方的权利义务，而不是通过《协议书》达成将涉案房屋给予柯培源、潘文婷免费居住两年这一意向。二、将涉案房屋交由柯培源、潘文婷免费使用是1907号案件得以调解结案的前提条件，而不是通过《协议书》的约定柯培源、潘文婷才享有的权利。三、袁菊琴、孙玉平将涉案房屋免费给柯培源、潘文婷居住两年，享受到的权利对价是双方可以通过调解的方式来结束1907号案，并且袁菊琴、孙玉平享有减免支付部分违约金的权利。只要袁菊琴、孙玉平于2016年11月20日前履行完毕生效的调解书，其仅仅需要支付15万元的违约金，相对于柯培源、潘文婷主张的34.8万元违约金，袁菊琴、孙玉平已获得减免支付17.8万的违约金，根据市场行情，涉案房屋两年租金才12万左右，这样的权利互换对价，柯培源、潘文婷明显处于让利地位。四、自调解书做出之日起，袁菊琴、孙玉平将涉案房屋免费让柯培源、潘文婷居住两年的对价权利已经实现，而柯培源、潘文婷免费居住涉案房屋的权利，需要两年居住期限届满才能实现。自2016年7月20日，广州市天河区人民法院做出1907号案的调解书之日起，袁菊琴、孙玉平将涉案房屋免费让柯培源、潘文婷居住两年的目的已经实现，即在2016年7月20日至2016年11月20日这四个月的时间内，只要袁菊琴、孙玉平履行生效调解书确定的支付义务，袁菊琴、孙玉平仅需支付95万元就能够履行完毕涉案款项的支付义务，实现减免17.8万违约金的权利。五、袁菊琴、孙玉平因不履行生效法律文书，而被申请强制执行，强制执行中恢复违约金额是袁菊琴、孙玉平违法行为所致，一审据此认为袁菊琴、孙玉平主张解除《协议书》的行为并未从中获利的观点错误。袁菊琴、孙玉平通过兑换涉案房屋两年居住权利已经实现，无论袁菊琴、孙玉平是否按照生效调解书的要求于2016年11月20日前履行完毕支付义务，均应该将涉案房屋交由柯培源、潘文婷免费居住两年。其次，1907号案件调解书做出后，袁菊琴、孙玉平有1个月的时间去履行生效文书，但其在有能力履行的前提下却选择拒绝履行，直至柯培源、潘文婷申请强制执行后，才得以执行，且违约金从15万恢复至34.8万，不能因此而混淆认定违约金可以覆盖涉案房屋两年的占有使用费，免费居住涉案房屋两年这一权利是在2016年7月20日前通过权利兑换而得来的，两者的法律性质不能混为一谈。被上诉人袁菊琴、孙玉平二审辩称：坚持袁菊琴、孙玉平一审答辩意见。一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当维持一审判决，柯培源、潘文婷上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。2017年5月25日，袁菊琴、孙玉平向一审法院提起本案诉讼，请求：一、确认袁菊琴、孙玉平与柯培源、潘文婷在2016年7月20日签订的《协议书》于2016年11月20日解除；二、柯培源、潘文婷立即搬离袁菊琴、孙玉平的广州市天河区新陶大街x号x号房并向袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费（按月租金5400元的标准，从2016年11月21日起计至柯培源、潘文婷实际搬离袁菊琴、孙玉平房屋之日止）；三、本案诉讼费用由柯培源、潘文婷承担。一审法院经审理查明：根据袁菊琴、孙玉平提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，广州市天河区新陶大街x号x房登记在袁菊琴、孙玉平名下，建筑面积为116.8137平方米。2014年7月9日，袁菊琴（出租方）与柯培源（承租方）签订了《租赁合同》，约定出租方将案涉房屋出租给承租方使用，租期从2014年8月1日至2016年8月1日止，租金为每月5000元，租金从第2年起每年递增200元等。后柯培源、潘文婷与袁菊琴、孙玉平签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，在该合同履行过程中双方产生纠纷，柯培源、潘文婷向一审法院提起诉讼，一审法院以1907号案件立案审理。在该案审理过程中，双方当事人达成和解协议，一审法院根据双方当事人要求，于2016年7月20日作出了1907号案民事调解书，内容为：一、确认柯培源、潘文婷与袁菊琴、孙玉平于2015年8月21日签订的《房屋买卖合同》解除；二、袁菊琴、孙玉平于2016年11月20日前向柯培源、潘文婷支付950000元（开户行：广东南粤银行广州分行，账号：62×××78，开户名：潘文婷），逾期未付上述款项袁菊琴、孙玉平应向柯培源、潘文婷支付共计1159888元；三、柯培源、潘文婷放弃本案的其他诉讼请求，双方不得再以任何理由追究对方责任；四、本案受理费15240元减半收取7620元，由袁菊琴、孙玉平承担；保全费5000元，由柯培源、潘文婷承担。2016年7月20日，袁菊琴、孙玉平（甲方）与柯培源、潘文婷（乙方）还签订了《协议书》，内容为甲方与乙方房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2015）穗天法民四初字第1907号]，双方已经达成调解方案，甲方除履行（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书确定的支付义务外，还同意由乙方免费继续居住在案涉房屋二年；为明确甲方将案涉房屋继续交由乙方使用期间双方的权利义务，特订立以下条款供双方共同遵守执行：一、甲方同意乙方在案涉房屋继续免费居住二年，即自2016年8月1日起至2018年8月1日止；若案涉房屋在本协议签订后二年内出现被法院拍卖执行且因拍卖执行需要过户给第三方的情况，乙方不得追究甲方任何违约责任；因出现前述情况导致乙方因另行解决居住问题所产生的所有经济损失，由乙方自行承担，甲方无须承担任何责任；……七、在乙方搬出房屋当天甲方退回乙方原缴交租赁押金10000元等。另，该《协议书》上手写约定，“九、甲方未按调解书约定期限付款的，乙方可向法院申请执行，双方签订的本协议自甲方违反调解书付款义务之日起失效。”。后因袁菊琴、孙玉平未按照（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书内容履行义务，柯培源、潘文婷向一审法院申请强制执行，一审法院以（2016）粤0106执11321号案立案执行。该案执行过程中，孙玉平于2017年1月18日向一审法院缴付了1185659元，一审法院于同日向其开具了《广东省人民法院案款收据》。2017年8月7日，一审法院出具了（2016）粤0106执11321号《结案证明》，确认在执行过程中袁菊琴、孙玉平全额履行该案义务，该案全部执行完毕。现袁菊琴、孙玉平以《协议书》已解除，柯培源、潘文婷无权继续占用案涉房屋为由，向一审法院提起诉讼。一审诉讼过程中，柯培源、潘文婷确认已收到了袁菊琴、孙玉平在（2016）粤0106执11321号执行案件中支付的执行款，确认袁菊琴、孙玉平已按（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书履行完毕全部义务。袁菊琴、孙玉平主张其同意柯培源、潘文婷继续免费居住案涉房屋二年的前提条件是其只需向柯培源、潘文婷返还购房款800000元及支付违约金150000元，当该前提条件不能实现时，双方关于免费居住二年的约定作废。柯培源、潘文婷确认签订《协议书》后案涉房屋仍由其居住使用，但由于袁菊琴、孙玉平经常骚扰，影响其正常使用案涉房屋，故其于2017年4月已经没有在案涉房屋内居住，但其物品仍放置在案涉房屋，案涉房屋至今没有交还袁菊琴、孙玉平。袁菊琴、孙玉平主张依据双方签订的《租赁合同》约定，在2014年时案涉房屋的租金为5000元/月，而合同约定第二年起每年递增200元月租金，因此其主张自2016年11月21日起柯培源、潘文婷按照5400元/月的标准支付房屋占用费。柯培源、潘文婷认为其不需要向袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费，且袁菊琴、孙玉平依据的《租赁合同》已因为双方签订《房屋买卖合同》而终止，因此在本案中袁菊琴、孙玉平再以《租赁合同》作为确定房屋占用费标准的依据是错误的，2016年7月20日双方签订的《协议书》是双方新的租赁合同，双方的权利义务应当以《协议书》约定为准。一审法院认为，柯培源、潘文婷与袁菊琴、孙玉平因《房屋买卖合同》而产生纠纷并诉至一审法院，后在（2015）穗天法民四初字第1907号案件审理过程中，双方当事人达成和解协议并由一审法院作出民事调解书予以确认。除此以外，双方当事人还签订了《协议书》，对柯培源、潘文婷继续免费居住在案涉房屋进行了约定。《协议书》第九条约定，“甲方未按调解书约定期限付款的，乙方可向法院申请执行，双方签订的本协议自甲方违反调解书付款义务之日起失效。”根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”据上规定，《协议书》即为附解除条件的合同，而合同解除的条件即为袁菊琴、孙玉平未按调解书约定期限付款。根据已查明的事实，（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书生效后，袁菊琴、孙玉平并未按照调解书内容于2016年11月20日前向柯培源、潘文婷支付950000元，柯培源、潘文婷因此向一审法院申请强制执行。在执行过程中，袁菊琴、孙玉平向一审法院缴付了执行款1185659元，（2015）穗天法民四初字第1907号民事调解书已执行完毕。因此，现袁菊琴、孙玉平根据《协议书》第九条约定，要求确认《协议书》自2016年11月20日起解除，该项诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。另，由于袁菊琴、孙玉平违反上述调解书约定期限未向柯培源、潘文婷支付950000元而导致《协议书》解除，但在此情况下袁菊琴、孙玉平要向柯培源、潘文婷支付1185659元，比原950000元多出235659元，远超案涉房屋二年的租金。因此，袁菊琴、孙玉平并未从上述违反约定期限支付款项的行为中获利，故并不属于上述法律规定中的“当事人为自己的利益不正当地促成条件成就”，并不视为《协议书》解除条件未成就。《协议书》于2016年11月20日解除，柯培源、潘文婷无权继续占用案涉房屋，因此，现袁菊琴、孙玉平要求柯培源、潘文婷搬离案涉房屋并支付自2016年11月21日起的房屋占用费，上述诉讼请求均合法有理，一审法院予以支持。对于上述房屋占用费的标准，袁菊琴、孙玉平主张按《租赁合同》约定，以5400元/月的标准计算；而柯培源、潘文婷则主张《租赁合同》已终止，不能作为确定房屋占用费标准的依据。对此，一审法院考虑到广州市房地产租赁市场租金情况及综合本案案情、从公平原则出发，参考《租赁合同》酌情判令柯培源、潘文婷按照5200元/月的标准向袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，于2017年9月29日作出如下判决：一、确认袁菊琴、孙玉平与柯培源、潘文婷签订的《协议书》于2016年11月20日解除；二、柯培源、潘文婷自判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市天河区新陶大街5号2207房；三、柯培源、潘文婷自判决发生法律效力之日起30日内向袁菊琴、孙玉平支付房屋占用费（自2016年11月21日起计至柯培源、潘文婷搬离上述房屋之日止，按照每月5200元的标准计算）；四、驳回袁菊琴、孙玉平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元，由袁菊琴、孙玉平负担80元，柯培源、潘文婷负担400元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，柯培源、潘文婷表示如果需要支付涉案房屋使用费，同意按照一审法院认定的每月5200元的标准支付，无需评估。各方均确认柯培源、潘文婷于2017年10月29日将涉案房屋交还给袁菊琴、孙玉平。二审期间，柯培源、潘文婷提交了以下新证据：1、4401002017040916086790611号《报警回执》、《报警信息登记表》及照片，拟证明因涉案房屋价值大涨，袁菊琴、孙玉平为收回该房进行获利，便擅自切断涉案房屋煤气及电源，带人更换门锁，形成对峙氛围，对患有高血压、心脏病的老人及3岁小孩造成严重的心理压力威胁；2、涉案房屋挂牌价格打印件，拟证明涉案房屋价值大涨，挂牌转让价格已达780万元，袁菊琴、孙玉平因其违约行为获得巨大利益；3、天河区陶育路新陶大街5号2207房房屋交接确认书，拟证明柯培源、潘文婷不堪忍受袁菊琴、孙玉平的无理取闹，早已搬离涉案房屋，双方补充签订《房屋交接确认书》；4、收款收据，拟证明柯培源、潘文婷于2014年7月20日向袁菊琴、孙玉平缴交涉案房屋租赁押金10000元，《协议书》约定柯培源、潘文婷搬出房屋当天，袁菊琴、孙玉平应当退回该押金。袁菊琴、孙玉平对此质证称：1、对证据一的真实性予以确认，但是关联性不予确认，柯培源、潘文婷违背了双方合同约定按时搬离袁菊琴、孙玉平的房屋，所以其单方报警的行为，不能对抗双方签订的合同。2、对证据二的三性不予确认，因为是中介的行为。3、对证据三的三性予以确认，柯培源、潘文婷确实是2017年10月29日将房屋交还袁菊琴、孙玉平。4、对证据四的三性予以确认，但是由于一审判决柯培源、潘文婷应当继续支付租金给袁菊琴、孙玉平，根据法律的相关规定产生债的抵消，1万元押金直接抵扣占用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是柯培源、潘文婷能否继续免费居住涉案房屋。本院对此评析如下：柯培源、潘文婷之所以能在涉案房屋免费居住，是基于其和袁菊琴、孙玉平达成了一份《协议书》，主要内容是双方因1907号案达成调解，袁菊琴、孙玉平除履行调解书确定的支付义务外，还同意柯培源、潘文婷免费继续在涉案房屋居住两年，但《协议书》第九条同时约定“袁菊琴、孙玉平未按调解书约定期限付款的，柯培源、潘文婷可向法院申请执行，双方签订的本协议自袁菊琴、孙玉平违反调解书付款义务之日起失效”，由于袁菊琴、孙玉平并未按照调解书约定的期限付款，故该协议书失效，袁菊琴、孙玉平要求柯培源、潘文婷搬离涉案房屋并支付协议书失效之后的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。柯培源、潘文婷提出该条款约定的“袁菊琴、孙玉平未按调解书约定期限付款的”是指袁菊琴、孙玉平未能履行调解书中约定的1159888元的付款义务，但是调解书因强制执行得到了履行，故不存在未按调解书约定期限付款的情形，一审认定协议书失效理据不足。对此，本院认为，结合1907号案调解书内容来看，袁菊琴、孙玉平应在2016年11月20日前向柯培源、潘文婷支付950000元，逾期未付的，就应向柯培源、潘文婷共计支付1159888元。可见协议书第九条约定的“未按调解书约定期限付款的”，应是指袁菊琴、孙玉平未能按照约定在2016年11月20日前给付950000元，只有明确约定给付期限但不履行约定的，才存在可向法院申请执行的问题，向柯培源、潘文婷支付1159888元，是柯培源、潘文婷向法院申请执行后，袁菊琴、孙玉平应承担的给付金额，协议并未约定该笔款项的给付时间，故柯培源、潘文婷对协议约定的“袁菊琴、孙玉平未按调解书约定期限付款的”的理解不正确，本院不予支持。且结合柯培源、潘文婷自己陈述，柯培源、潘文婷之前基于袁菊琴、孙玉平的违约行为提起诉讼，要求袁菊琴、孙玉平承担返还房款80万元和支付违约金34.8万元，为达成调解作出了让步，只要袁菊琴、孙玉平承担15万元的违约金，但在袁菊琴、孙玉平未按期支付款项的情况下，袁菊琴、孙玉平则需要承担的违约金是35.9888万元（1159888元-800000元）。可见双方本意应是，在袁菊琴、孙玉平只需支付15万元违约金的情况下，其还应提供涉案房屋给柯培源、潘文婷免费居住两年，但如果要支付的违约金为35.9888万元，则无需提供涉案房屋给柯培源、潘文婷免费居住，否则不仅超出了柯培源、潘文婷在之前诉讼中主张的违约金数额，也显失公平。因二审期间，各方均确认柯培源、潘文婷于2017年10月29日将涉案房屋交还给袁菊琴、孙玉平，故柯培源、潘文婷需支付涉案房屋的使用费应计算到2017年10月29日止。柯培源、潘文婷在二审期间提交的证据不影响案件处理结果，本院不予审查。综上所述，上诉人柯培源、潘文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人柯培源、潘文婷负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年二月二十六日书记员 李依虹