四川省邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1623民初2203号
原告：邻水县正大物业管理有限公司，住所地：邻水县鼎屏镇雅园街3号。
法定代表人：尹方，总经理助理。
委托诉讼代理人：鲁春勇，男，公司法务总监，一般授权。
委托诉讼代理人：刘群英，女，公司员工，特别授权。
被告：周小琼，女，1967年1月24日出生，汉族，住四川省邻水县。
原告邻水县正大物业管理有限公司（以下简称正大物业公司）与被告周小琼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托诉讼代理人鲁春勇、刘群英、被告周小琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告正大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告周小琼支付原告2015年1月至2016年9月的物业管理费2500.32元、违约金2097.15元、水电公摊费269.22元，共计4866.69元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告以招标方式获得正大华府小区前期物业管理服务资格，并与正大建设（集团）正义房地产开发有限公司签订了相关合同。被告于2011年11月购买了正大华府房屋（建筑面积128.22㎡），并签订了《正大华府业主临时公约》，该公约第二十七条约定物业管理费“住宅为人民币1.00元／平方米／月；商铺为人民币2.00元／平方米／月，以建筑面积为收费标准”；第三十二条约定“物业的服务费用或服务资金按月缴纳，业主应在每月前十日内主动向物业管理公司履行交费义务”；第三十七条约定“业主或使用人违反本临时规约的约定，未能按时足额交纳物业服务费，按每天应交服务费总额的3‰累计加收违约金”。正大华府小区业主委员会于2015年11月13日与原告签订《物业管理服务合同》，按照该合同约定，被告所有的房屋的物业管理费应按1.3元／平方米／月计算。因此，2015年1月至2015年12月每月的物业管理费为103.1元，2016年1月至2016年9月每月的物业管理费为128.22元。被告从2015年1月至2016年9月欠原告物业管理费和其他费用共计4866.69元。被告不主动交纳物业管理费，经原告多次催收，被告仍然拒绝交纳。
被告周小琼辩称，楼上住户掉下或扔下的东西砸坏阳台，排放的空调水损坏自己的房屋墙面，自行车丢失，监控摄像头未安装，监管不完善，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查核实证据，认定事实如下：邻水县鼎屏镇正大华府小区住宅由四川正大建设（集团）正义房地产开发有限公司开发建设。被告周小琼购买了正大华府小区房屋（建筑面积128.59㎡），该房屋于2011年11月交付。2010年1月15日，四川正大建设（集团）正义房地产开发有限公司（甲方）与原告正大物业公司（乙方）签订正大华府前期物业服务合同，对与正大华府小区物业管理有关的事项进行了详细约定。其中，物业服务费：“公摊水电费用根据政府政策规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知书确定的交房日期起按建筑面积0.10元／平方米·月计收”；“住宅物业服务费按建筑面积1元／平方米／月计收”。物业服务费缴费办法：“物业服务费应按月缴纳，业主（使用人）在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金”。服务期限约定为：“正大华府项目由乙方根据本合同内容进行服务，至小区业主委员会成立后与选聘的物业服务企业签订服务合同生效时自动终止”。2011年9月21日，邻水县物价局出具邻价发〔2011〕71号文件，核准正大华府小区物业管理收费标准：“1、电梯公寓：1.30元／㎡·月（含电梯费及日常维护费）。2、商业门面：2.50元／㎡·月”。2015年10月29日，正大华府小区成立业主委员会，由陈一文任主任，王杰、何春任副主任，王德全、李加林、朱琼（女）、曾玲（女）任委员，并在邻水县鼎屏镇人民政府进行了备案登记。2015年11月13日，正大华府小区业主委员会（甲方）与原告正大物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，该合同以物业基本情况、物业服务委托方式、物业服务事项、物业服务质量、物业管理服务费用及相关约定、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任、附则共十一章对与物业管理服务有关的权利义务进行了详细约定。其中，第五章物业管理服务费用及相关约定：“5.2公摊水电费用根据政府政策规定的据实摊销原则及核算从简原则，按建筑面积0.10元／平方米·月计收”；“5.3.1住宅（不分楼层）按1.30元／㎡·月收取管理费（不含公摊水电费）”。第九章合同期限：“物业管理实质委托服务合同期自2015年11月13日起至2018年11月13日止，为期3年”。第十章违约责任：“第二十三条甲方、业主或使用人违反本合同第五章的约定，未能按时如数支付约定的物业管理服务费用，应按应交而未交的物业服务费每日千分之3的标准向乙方支付违约金”。原告正大物业公司从2011年10月起进驻正大华府小区，提供物业管理服务至今。原告提交的水泵房巡检记录表、发电机运行保养登记表、配电设备运行记录表、电梯周巡检记录表、公司员工冲洗道路、清洁墙面、检查设备、更换灯具、疏通下水道、清掏化粪池的大量照片及部分小区业主赠送的锦旗表明，原告经常性提供物业管理服务，并受到部分业主的认可。被告主张楼上住户掉下或扔下的东西砸坏阳台，排放的空调水损坏自己的房屋墙面，自行车丢失，监控摄像头未安装，监管不完善等物业服务不符合要求，未提供任何证据证实，本院不予认定。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，作为建设单位的四川正大建设（集团）正义房地产开发有限公司与正大物业公司签订的前期物业服务合同、经鼎屏镇人民政府备案登记的正大华府业主委员会与正大物业公司签订的物业管理服务合同对正大华府小区全体业主具有约束力。原告举示的证据表明其已经基本履行了物业管理服务的义务，被告周小琼作为业主，应当按照合同约定交纳物业管理费及相关费用。被告主张原告提供的物业服务存在各种问题，无证据证明，本院不以采纳，被告以此为由拒交物业管理费无事实依据。如果确有楼上住户掉下或扔下的东西砸坏阳台，排放的空调水损坏房屋墙面的事实，被告可以依照《中华人民共和国物权法》关于相邻权的规定向当事业主主张权利。因而，原告请求被告支付2015年1月至2016年9月的物业管理费2500.32元、水电公摊费269.22元，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付违约金2097.15元，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金数额已经过分高于造成的损失，本院支持违约金按年利率6%计算至物业管理费付清之日止。
综上所述，原告邻水县正大物业管理有限公司的诉讼请求除违约金应予调整以外，其余部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条、《国务院物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告周小琼于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县正大物业管理有限公司物业管理费2500.32元、水电公摊费269.22元。物业管理费违约金以2500.32元为基数，从2015年1月起按年利率6%计算至物业管理费付清之日止。
二、驳回原告邻水县正大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告邻水县正大物业管理有限公司负担12.5元，被告周小琼负担12.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
代理审判员 胡 松
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 张春凤