安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终3719号
上诉人（原审原告）：刘守刚，男，1980年4月27日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人：王义水，肥东县桥头集法律服务所工作者。
被上诉人（原审被告）：葛有生，男，1965年11月16日出生，汉族，住安徽省肥东县。
被上诉人（原审被告）：项贤梅，女，1968年11月27日出生，汉族，住安徽省肥东县，系葛有生之妻。
上述两被上诉人共同委托的诉讼代理人：李祖斌，安徽文得律师事务所律师。
原审第三人：肥东天然房地产营销有限公司，住所地肥东县店埠镇公园路左岸文化村大门口天然房产第二门店。
法定代表人：张俊。
上诉人刘守刚因与被上诉人葛有生、项贤梅，原审第三人肥东天然房地产营销有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初5279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘守刚上诉请求：1、依法撤销肥东县人民法院法院（2016）皖0122民初字5279号民事判决书，依法改判葛有生、项贤梅承担违约金5万元，并向刘守刚返还已支付定金人民币1.5万元，并赔偿刘守刚支付给第三人中介费损失5000元；2、由葛有生、项贤梅承担本案的一、二审诉讼费用。
事实和理由：2016年10月1日刘守刚与葛有生、项贤梅在第三人肥东天然房地产营销有限公司的居间斡旋下签订了《售房合同书》。该合同约定：刘守刚购买葛有生、项贤梅位于肥东县撮镇路燃料公司商住楼202室个人住房，建筑面积61.57平方米（签合同时称室内面积78平方米左右）.价款含税费47万元整。合同规定具体违约责任。合同签订后，刘守刚如约向葛有生、项贤梅支付了购房定金人民币1.5万元，同时支付第三人中介费5000元。依据合同的约定，葛有生、项贤梅应当积极协助和配合第三人办理所购房屋提供办理房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续。但葛有生、项贤梅在合同签字后不久，便明确表示拒绝履行合同，直至现在，葛有生、项贤梅仍无理拒不提供任何手续。期间，刘守刚及第三人曾多次与其协商继续履行合同，但葛有生、项贤梅坚决表示不予履行。刘守刚在万般无奈情况下，向葛有生、项贤梅主张解除合同，并要求葛有生、项贤梅返还定金及依约承担责任，但遭到葛有生、项贤梅拒绝，葛有生、项贤梅表示只返还定金人民币1、5万元。
一审法院也认定上述基本事实，但在对项贤梅是受其丈夫葛有生授权在售房合同上签字，这一事实不予认可。刘守刚认为本案中一审法院明显忽视了本案第三人当庭陈述“当时卖房时葛有生让项贤梅全权代理（见判决书倒数11、12行）”。
退一步说，纵使项贤梅没受其丈夫葛有生授权在售房合同上代签字，其也应承担合同规定的违约之责。一审法院忽视了合同第八条规定“无委托公证书的受托人为他人代签本合同的，若产权人、买受人不履行本合同，由代理人承担违约及赔偿责任”。
再退一步说，纵使项贤梅没受其丈夫葛有生授权在售房合同上签字，合同也并不绝对无效。原审法院在认定买卖房屋合同无效存在适用法律错误。物权与债权相分离，无处分权人处分没有所有权或处分权的标的物，尽管不影响物权转移，但合是有效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：当事人一方已出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
葛有生、项贤梅辩称，1、葛有生没有委托项贤梅；2、葛有生、项贤梅不构成违约；3、第三人肥东天然房地产营销有限公司与葛有生、项贤梅有利害关系，其陈述不应当采纳。
刘守刚向一审法院起诉请求：1、解除合同，葛有生、项贤梅承担违约金5万元，并向刘守刚返还已支付定金人民币1.5万元，并赔偿刘守刚支付给第三人中介费损失5000元，2、本案诉讼费用由葛有生、项贤梅承担。
一审法院认定事实：2016年10月1日，刘守刚与项贤梅在肥东天然房地产营销有限公司的居间斡旋下签订了《售房合同书》。该合同约定：刘守刚购买葛有生位于肥东县店埠镇撮镇路燃料公司商住楼202室个人住房，建筑面积为61.57平方米。价款含税费47万元整。合同规定具体违约责任。合同签订后，刘守刚如约向项贤梅支付了购房定金人民币1.5万元，同时支付第三人中介费5000元，依据合同的约定，葛有生、项贤梅应当积极协助和配合第三人办理所购房屋提供办理房屋所有权证书更名等的所有凭证和手续。但葛有生、项贤梅在合同签字后不久，便明确表示拒绝履行合同，刘守刚及第三人多次与葛有生协商继续履行合同，葛有生坚决不予履行，葛有生、项贤梅表示只返还定金1.5万元，因葛有生的这种行为严重损害了刘守刚的利益，遂成讼。
一审法院认为，刘守刚与项贤梅签订合同涉案房屋系葛有生、项贤梅的共同财产，买卖合同上未有葛有生签字，是项贤梅代签的，项贤梅的代签行为构成无权处分。葛有生事后也未追认，根据物权法规定，项贤梅与刘守刚签订的合同是无效合同。无效合同自始无效。刘守刚诉请解除此合同，不予支持。无效合同对双方无约束力，无需承担违约金。对刘守刚要求葛有生、项贤梅承担违约金的请求，不予支持。项贤梅已收取刘守刚的定金1.5万元应返还刘守刚。刘守刚支付给第三人中介费5000元，与本案并非同一法律关系。本案不作处理。刘守刚可另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决：一、葛有生、项贤梅于判决生效之日起十日内返还刘守刚人民币1.5万元；二、驳回刘守刚其他诉讼请求。一审案件受理费1550元，由刘守刚承担1000元，葛有生、项贤梅承担550元。
二审中双方均未提供新的证据，对一审举证、质证意见均与原审相同。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于本案《售房合同书》的效力问题。葛有生称项贤梅签订合同时其不知情，项贤梅系无权处分。对此，本院认为，根据本案查明的事实及双方当事人陈述，葛有生对拟将房屋出售是知情的，刘守刚作为购房人去看房其也是知情的。葛有生一审中也陈述在项贤梅和刘守刚签订合同后，其对签订价格不满意，所以不卖。由此看出，项贤梅与刘守刚签订合同系正常的市场交易行为，并不存在恶意串通损害他人合法权益的情形。故葛有生现主张项贤梅处分房屋未经其同意，其事前不知情，事后不追认，该理由不能成为阻却案涉房屋买卖合同的效力的事由，且本院不予采信。退一步说，即使项贤梅在葛有生完全不知情的情况下与刘守刚签订案涉合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案项贤梅与刘守刚签订的《售房合同书》并不因项贤梅对房屋无权处分而无效。一审法院对合同效力认定错误，本院予以纠正。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《售房合同书》签订后，双方均应按照合同约定履行义务。但葛有生、项贤梅未能按照合同约定履行，即按照合同约定的价格进行交易，故构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。故本案葛有生、项贤梅在不愿以合同约定的价格履行时，刘守刚可以依法解除合同。根据《售房合同书》第八条约定，甲乙双方任一方违约，由违约方赔偿守约方人民币伍万元整。故刘守刚诉请葛有生、项贤梅支付违约金5万元，符合合同约定，本院予以支持。
至于刘守刚要求赔偿中介损失5000元，因刘守刚未提供证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，包括中介费损失，故本院对该项上诉请求不予支持。
综上，刘守刚的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初5279号民事判决第一项，即：“葛有生、项贤梅于本判决生效之日起十日内返还刘守刚人民币15000元”；
二、撤销安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初5279号民事判决第二项，即：“驳回刘守刚其他诉讼请求”；
三、葛有生、项贤梅于本判决生效之日起十日内支付刘守刚违约金50000元；
四、驳回刘守刚的其他诉讼请求。
一审案件受理费1550元，由刘守刚负担111元，由葛有生、项贤梅负担1439元；二审案件受理费1175元，由刘守刚负担107元，由葛有生、项贤梅负担1068元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十月十日
书记员 金婉莹
附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；