常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0482民初1484号
原告冯舅平，男，1972年10月17日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
原告田玉梅，女，1970年1月18日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
两原告的共同委托代理人杨贞，江苏能英律师事务所律师。
被告王顺美（曾用名王胜美），女，1971年3月4日生，汉族，户籍地云南省昭通市，现住江苏省常州市金坛区。
被告钟朝珍（追加），女，1941年8月7日生，汉族，住云南省昭通�。
被告杨华琼（追加），女，1984年7月7日生，汉族，××山乡中寨村委十一组33号。
被告杨华书（追加），女，1986年5月13日生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。
被告杨华礼（追加），女，1989年9月9日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
被告杨华非（追加），男，1995年4月7日生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。
被告杨某1。
法定代理人王顺美，即本案被告。
被告杨某2。
法定代理人王顺美，即本案被告。
上述八被告的共同委托代理人景春生，男，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。
第三人杨小梅，女，1946年10月14日生，汉族，住江苏省常州市金坛区。
委托代理人冯菲，女，1993年11月13日生，汉族，系第三人的孙女，住江苏省常州市金坛区。
原告冯舅平、田玉梅诉被告王顺美确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理。审理过程中，被告王顺美申请追加钟朝珍、杨华琼、杨华书、杨华礼、杨华非、杨某1、杨某2为本案被告；第三人杨小梅作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼。2017年7月13日，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯舅平、田玉梅的共同委托代理人杨贞到庭参加诉讼，被告王顺美、杨华非、杨某1到庭参加诉讼，八被告的共同委托代理人景春生到庭参加诉讼，第三人杨小梅及其委托代理人冯菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯舅平、田玉梅诉称�两原告在未经村委及政府同意的情况下与王顺美、杨志荣于2010年10月18日签订房屋买卖协议一份，将位于常州市金坛区白龙荡村委青龙村70号的房产以8.8万元的价格卖给王顺美、杨志荣。协议签订后，两原告了解到法律禁止双方之间就涉案房屋的买卖，为此，曾与被告方协商退房事宜，但协商未果。为维护原告的合法权益诉至法院要求：1、确认2010年10月18日的房屋买卖协议无效；2、判决被告方向两原告返还位于金坛金城镇白龙荡村委青龙村70号的房地产；如遇拆迁判决确认位于金坛金城镇白龙荡村委青龙村70号房地产的拆迁利益归两原告所有；3、本案诉讼费、保全费由被告方承担。
被告方辩称，杨志荣于2013年去世，被告王顺美系杨志荣的妻子，被告钟朝珍系杨志荣的母亲，被告杨华琼、杨华书、杨华礼、杨华非、杨某2、杨某1系杨志荣的子女。双方签订的房屋买卖协议系真实意思表示，且对房屋如遇拆迁作了明确约定，原告方的行为属于投机行为，请求驳回原告方的诉讼请求。
第三人杨小梅诉称，涉案房屋原系第三人杨小梅所有，后于2009年赠予两原告，但约定第三人享有居住权。两原告是在未征得第三人同意的情况下擅自出卖房屋，该买卖行为应为无效，故诉至法院要求：1、确认2010年10月18日的房屋买卖协议无效；2、判决被告方向第三人返还位于金坛金城镇白龙荡村委青龙村70号的房地产；如遇拆迁判决确认位于金坛金城镇白龙荡村委青龙村70号房地产的拆迁利益归第三人所有；3、本案诉讼费由被告方承担。
原告冯舅平、田玉梅辩称，第三人陈述属实，被告方返还房屋或拆迁利益应当是向两原告和第三人共同返还。
被告方辩称，被告方对两原告与第三人之间签订的协议书并不知情，两原告在签订房屋买卖协议时隐瞒了该协议书，被告方是善意的。现被告方已在涉案房屋中居住了近8年，在此期间，第三人并未向被告方主张权利，第三人要求返还房屋已超过诉讼时效。
经审理查明，涉案房屋位于常州市金坛区白龙荡村委青龙村70号，原登记在冯殿荣（原告冯舅平父亲、第三人杨小梅丈夫）名下，系涉及农村宅基地的农村房屋。冯殿荣于2001年7月27日去世。2009年2月17日，第三人杨小梅（甲方）与原告冯舅平（乙方）达成协议书一份（并经公证处公证），该协议约定：甲方决定该涉案房屋属于甲方的份额全部分给乙方，其产权全部归乙方所有；甲方保留在涉案房屋中居住到百老归天的权利。2009年3月25日，涉案房屋登记到两原告名下。
2010年10月18日，冯舅平、田玉梅（甲方）与杨志荣、王顺美（乙方）就涉案房屋签订房屋买卖协议一份，该协议约定：一、双方买卖关系系自愿行为，协议一经签订，任何一方不得反悔。二、鉴于乙方是外地人，户口不在本地，房屋买卖后，甲方不能为其过户，乙方予以认可。三、甲方卖乙方的房屋包括楼房两上两下等，房屋前后的所有的设施一同归乙方所有。四、甲方的房屋（含附房）总价款为人民币10万元，因暂时不能过户，甲方让价1.2万元给乙方，实际价格为8.8万元。五、今后遇到规划拆迁时，该房屋享受到的一切利益，全部归乙方所有，但前提是，乙方必须付给甲方房屋让价款1.2万元，甲方才配合乙方办理相关手续。签订上述协议后，甲方将产权证交付乙方，不久乙方即搬入涉案房屋。
杨志荣于2013年去世，被告王顺美系杨志荣的妻子，被告钟朝珍系杨志荣的母亲，被告杨华琼、杨华书、杨华礼、杨华非、杨某2、杨某1系杨志荣的子女，八被告为杨志荣遗产的第一顺位继承人。
被告王顺美在诉讼中陈述：被告王顺美户口仍未迁至本地，房屋买卖时也未征得村委同意。买卖协议应当有效，同意再给付两原告12000元。
两原告的委托代理人在诉讼中陈述：两原告在房屋买卖时告知过被告方其与第三人之间有协议。
原告冯舅平、田玉梅在诉讼中陈述：卖房子时并未提及第三人杨小梅的居住权。第三人于2005年左右即搬至薛埠镇罗村村委居住生活。
涉案房屋现处于规划拆迁范围内，但目前涉案房屋尚未拆除。诉讼中，依据原告的申请，本院于2017年3月16日冻结了涉案房屋拆迁补偿款中价值人民币70万元的部分。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议等证据在卷佐证。
本院认为，农村房屋允许在同一集体经济组织范围内依法转让，未经当地村委会批准或同意的农村房屋买卖合同无效。本案中杨志荣、王顺美均非涉案房屋所在地集体经济组织成员，故双方于2010年10月18日签订的关于涉案房屋的房屋买卖协议应属无效。原告冯舅平、田玉梅要求确认2010年10月18日的房屋买卖协议无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告冯舅平、田玉梅能否要求被告方返还涉案房屋（或确认涉案房屋的拆迁利益归属）的问题：虽然涉案房屋的买卖协议属于无效协议，但这是基于法律的强制性规定，其内容系协议双方的真实意思表示。协议约定了涉案房屋遇拆迁时该房屋享受到的一切利益归买受方所有，原告�舅平、田玉梅对于涉案房屋的拆迁利益的归属是能够预见的，基于诚实信用原则，原告冯舅平、田玉梅要求被告方返还涉案房屋（或确认涉案房屋的拆迁利益归属）的请求，于法无据，本院不予支持。
关于第三人杨小梅的请求：其与原告冯舅平签订的协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告冯舅平、田玉梅与其代理人就在涉案房屋买卖时是否告知被告方第三人享有居住权的事实上陈述不一致，本院采纳原告冯舅平、田玉梅本人的陈述意见。涉案房屋登记在冯舅平、田玉梅名下，被告方基于对物权登记的公示效力的信任从两原告处购买涉案房屋并无不当。涉案房屋的买卖在是2010年年底，距本案诉讼前已有六年左右的时间，第三人杨小梅虽与原告冯舅平有约定，但也应当知道涉案房屋的买卖行为，其也未在合理的时间内提出异议，视为认可涉案房屋的买卖行为，结合合同的相对性，第三人杨小梅的请求，于法无据，本院不予支持。
被告王顺美同意按房屋买卖协议的约定给付原告冯舅平、田玉梅人民币12000元，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认冯舅平、田玉梅与杨志荣、王顺美于2010年10月18日签订的房屋买卖协议无效。
二、被告王顺美于本判决生效之日起30日内支付原告冯舅平、田玉梅人民币12000元。
三、驳回原告冯舅平、田玉梅的其他诉讼请求。
四、驳回第三人杨小梅的诉讼请求。
案件受理费5800元（两原告预交）+2900元（第三人预交）、保全费4020元（两原告预交），合计12720元，由两原告及第三人负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 史春海
人民陪审员 倪美华
人民陪审员 朱小华
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 庄海燕