浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第26号
上诉人（原审原告）：盛甲。
上诉人（原审原告）：盛乙。
两上诉人共同委托代理人：杨某某。
被上诉人（原审被告）：湖州市××集团公司，住所地
湖州市××号。
委托代理人：袁某某。
被上诉人（原审被告）：朱某某。
上诉人盛甲、盛乙为与被上诉人湖州市××集团公司（
以下简称商业××）、被上诉人朱某某房屋租赁合同纠纷一案
，不服吴兴区人民法院（2009）湖吴民初字第837号民事判决
，向本院提起上诉。本院于2010年1月11日立案受理后，依法
组成合议庭，于2010年2月4日对当事人进行了询问调查，于20
10年7月20日对本案进行了公开开庭审理，上诉人盛甲及两上
诉人的委托代理人杨某某，被上诉人商业××的委托代理人袁
某某，被上诉人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：盛甲、盛乙系盛丙与刘某夫妇的子
女。盛丙、刘某夫妇均于1983年3月前死亡。刘某生前在原同
岑某爱山段新文化文具店楼上有自留房38.29平某某。新文化
文具店系原湖州市百货公司（以下简称原百货公司）的下属单
位，原百货公司因经营需要动员盛甲等人从新文化文具店楼上房屋迁至红某路某某百货店楼上居住，房屋权属关系不变。19
83年3月红某路某某百货店地段被拆迁，房管部门又将红丰新
村15幢301室房屋安排给盛甲等人居住，但盛甲考虑到自己在
湖州机床厂工作，要求与原百货公司某在湖州机床厂隔壁建造
的职工宿某某行调换居住。经协商，原百货公司与盛甲于1983
年3月20日签订《关于调换住房的协议》一份，对房屋调换事
宜进行了约定。1984年11月21日盛甲以房甲身份与原百货公司
及下属新文化文具商店签订协议书一份，约定刘某自留房38.2
9平某某继续由新文化文具店租用，并对租金结算等事项进行
了约定。双方按协议履行了调换住房和收取租金等费用。原百
货公司后变更为湖州市百货总公司（以下简称原百货总公司）
。2000年3月，原百货总公司将同岑某10号包括刘某自留房38.
29平某某在内的211平某某的房屋出租给朱某某，租赁期为200
0年3月8日至2001年3月7日，年租金16万。原百货总公司在出
租前告知过盛甲。原百货总公司于2000年6月12日向人民法院
申请破产。在破产过程中，有关部门将公司资产进行拍卖出售
，2001年4月20日朱某某以80万元的价格受让了同岑某10号211
平某某的房屋，但在办理产权时被告知转让的房乙有他人所有
的房屋而无法转让。2002年1月18日，朱某某再次以80万元的
拍卖成交价取得了同岑某10号房乙属于原百货总公司的151.48
平某某的房屋产权。2001年11月16日，百货总公司破产程序终
结，2002年6月10日办理破产注销。商业××接受湖州市人民
政府委托，全权处理原属商业系统的破产企业，包括原百货总
公司破产后遗留的相关问题。2006年同岑某地段房屋被政府征用拆迁，并对相关被拆迁单位和个人进行了赔偿安置。2008年
5月盛甲得悉朱某某支付过16万元租金后，以商业××隐瞒出
租事实，与朱某某共同侵权，应共同承担连带赔偿责任诉至法
院。
原审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第二百
一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、
收益，承租人支付租金的合同。综观本案查某的事实，盛甲与
原百货公司签订的非合同法上的房屋租赁合同，而是调换住房
的协议，系盛甲将自己所有的房屋与由原百货公司使用或所有
的房屋，为方便生活、生产而进行的房屋使用权交换。该调换
协议不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有拘束力。盛
甲与原百货公司因调换行为而享有对方房屋使用权后，在行使
房屋使用权时获得的收益，归占有、使用者所有。现盛甲未提
供使用收益归其所有的证据，故对盛甲偿付租金的请求不予支
持。原百货总公司已被破产注销，双方调换住房协议可中止履
行。而商业××系受政府委托，全权处理原属商业系统的破产
企业破产后遗留的相关问题，商业××并未承接破产企业的权
利和义务，盛甲要求商业××履行偿付义务，没有法律依据，
不予支持。而盛甲要求朱某某承担连带赔偿责任，与事实和法
律不符，不予支持。综上所述，盛甲、盛乙要求商业××、朱
某某偿付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
为保障公民、法人的合法民事权益，正确调整民事法律关系，
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高
人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回盛甲、盛乙的诉讼请求。案件受理费5655元，由
盛甲、盛乙负担。
上诉人盛甲、盛乙不服原审法院上述民事判决，向本院
提起上诉称：一、原判认定事实不清。原审判决认为“非合同
法上的房屋租赁”，上诉人认为双方互偿房屋的行为是合同法
上的房屋租赁关系。出租房屋是对房屋占有和使用权的让渡，
本案中的占有、使用人是朱某某，而非商业××。有关房屋租
赁规定出租人可以从转租中获得权益。二、原审判决审核证据
有误，庭审中没有拍卖成交确认书，也未进行质证，但原审判
决却在事实中予以认定。交纳土地租金协议书是无效的。对双
方提交的其他证据，双方质证后，没有阐述证据是否予以采纳
及其理由，没有予以审核认定。综上，原审判决认定事实不清
，审核证据有误，且存在主体缺失之疑，应予撤销。请求二审
法院撤销原审判决，发回重审。在庭审中，上诉人补充认为其
与商业××没有任何租赁关系，房丁是租给原百货公司的，商
业××在原百货总公司破产的时候应该归还房屋，但其没有归
还，而是将房屋出卖，侵吞、侵占了上诉人的房屋。
被上诉人商业××辩称：一、一审认定事实清楚。一审
判决认定上诉人与原百货公司签订的合同是房屋使用权交换合
同，不是单纯合同法上的房屋租赁关系正确。上诉人撇开双方
调换房屋之前提，将互换房屋使用权的关系单纯理解成房屋租
赁关系，系对事实和法律的曲解。二、上诉人认为原审判决审
核证据有误没有事实和法律依据，被上诉人在一审庭前已经向
法院提交了拍卖成交确认书，并经过上诉人质证。对于双方当事人提交的证据，一审法院虽没有当庭给予认定，但在判决中
均予以了审核认定。三、关于上诉人在转租中能否获取收益的
问题。《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定出租人可以
从转租中获得收益，但对于如何获得收益等事项并没有明确规
定，而原百货总公司在2000年3月的转租是经上诉人同意的，
但当时双方对转租的收益并没有作明确约定。转租后，上诉人
直到原百货总公司破产注销时均没有主张过转租收益。上诉人
在原百货总公司破产注销后长达7年时间才提出转租收益，也
早已超过了法定的诉讼时效。所以上诉人在2009年5月向法院
起诉要求取得转租收益，无事实和法律依据。四、关于2002年
11月11日开具的5.5万元房租收据，该收据名为房租，实为土
地使用权租金，是商业××代土地管理部门收取的朱某某2002
年11月11日到2012年11月10日的租金，由于该地段于2006年拆
迁，所以商业××已经按照与朱某某之间协议的约定退还了33
434元租金。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用
法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人朱某某辩称：对一审判决无异议。房丁于2000
年3月份租赁，2001年4月向某某集团公司购买，2006年房丁被
拆迁。朱某某与商业××之间的买卖关系是正常的。
二审中上诉人向本院提交如下证据材料：1.湖州市房管
处房屋丈量租金计算表、湖州市税务局城市房地产税征纳分户
清册，证明上诉人的房丙号与朱某某房产证上的房号是对应的
，拟证明商业××卖给朱某某的房丁中有上诉人的房丁。2.提
供产权证基本信息，证明房丁卖给了朱某某，是朱某某的。对上诉人提交的证据，商业××质证认为：租金计算表中看不出
同岑某10号的房丁是谁的，本案是房屋租金问题，而不是税务
部门的问题。商业××卖给朱某某的房丁不包括上诉人母亲的
房丁，朱某某房产证上的房号和上诉人所表述的房号是不一样
的。对产权证基本信息的真实性没有异议。朱某某质证认为，
房产证上是150多个平方，上诉人的房丁并不包括在内。本院
对上诉人提交的证据认定如下：对上述证据的真实性予以认定
，上述证据可以证明原同岑某10号上诉人的房屋房号与商业×
×卖给朱某某的房屋的房产证上所载明的房号存在重合现象。
被上诉人商业××向本院提交如下证据材料：1.应退土
地租金情况表一份、商业××领付款凭证一份、工商银行现金
支票一份，拟证明商业××收取的5.5万元租金是土地使用权
租金，该租金的时间段是2002年11月11日到2012年11月10日，
不足部分已经退还给朱某某，金额是33434元。2.市区商业系
统国家直管公房划拨合同，是湖州市房地产物业管理公司和商
业××签订的，拟证明同岑某10号的房屋产权是商业××调换
来的，房号的表述与朱某某房产证上的房号是一致的，转让给
朱某某时商业××拥有该房丁的产权。对商业××提交的证据
，上诉人质证认为：第1组证据与5.5万元租金的收条是矛盾的
，不予认可。对证据2的真实性没有异议，但没有关联性。朱
某某质证认为：对第1组证据没有异议，对证据2不清楚。本院
对商业××提交的证据认定如下：第1组证据与原审中2001年1
1月11日的收据相互印证，可以证明5.5万元为土地租金，而非
朱某某支付的房屋租金。证据2可以证明湖州市房地产物业管理公司将包括同岑某10号的房屋划拨给商业××的事实，同岑
某10号的房屋房号与朱某某房产证上的房号是重合的。
被上诉人朱某某在二审中向本院提交如下证据材料：200
3年6月6日代收土地转让款收据一份，拟证明2001年的土地租
金是拖到2003年补交的，与2002年交的5.5万元土地租金相互
印证，总共是10年的租金。上诉人质证认为不是二审中的新证
据，与本案没有关联性。本院认为朱某某在二审中提交的该证
据，可以证明其在2003年向某某集团公司缴纳了的部分土地租
金。
本院二审中查某的事实与原审法院查某的事实一致。
本院认为，上诉人主张商业××在原百货总公司破产后
继续履行协议，将房屋出租给朱某某，且隐瞒事实，应承担民
事赔偿责任。朱某某与商业××共同侵权，应承担连带责任。
朱某某与原百货总公司签订的租金是每年16万元，按上诉人所
拥有的38.29平某某在总面积211平某某中所占的比例，从2000
年至2009年计算10年，要求商业××和朱某某连带偿付290350
元。二审庭审中，上诉人又主张认为其与商业××之间没有任
何的租赁关系，商业××在原百货总公司破产之后，占有了其
所有的房屋并将房屋出租，转卖给朱某某。根据当事人的陈述
和抗辩，本案应从以下三个争议焦点分析认定：
争议焦点一，盛甲与原百货公司之间的法律关系应如何
认定，上诉人主张转租收益能否成立。根据本案事实，1983年
盛甲与原百货公司签订“关于调换住房的协议”，约定原百货
公司将原湖州机床厂附近的在建宿舍租给盛甲居住，盛甲母亲刘某的位于同岑某10号新文化文具店楼上的自留房38.29平某
某租用给原百货公司，双方的租金各自按房管会标准支付。19
84年11月21日，盛甲与原百货公司签订“协议书”，对1984年
及其之前的租金及相关事宜进行了结算和明确。两份协议均明
确双方房屋是互相租用，并对租金进行了约定和结算，故应认
定盛甲与原百货公司签订的协议符合租赁合同的特征，应受《
中华人民共和国合同法》调整。2000年3月，原百货总公司将
同岑某10号包括上述刘某自留房38.29平某某在内的211平某某
房屋出租给朱某某，租赁期限2000年3月8日至2001年3月7日，
年租金16万元，出租前，原百货总公司告知过盛甲，盛甲当时
未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条
规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”
，故原百货公司的转租行为于法有据。根据《城市房屋租赁管
理办法》第二十七条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租
人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以
从转租中获得收益。”该条规定了出租人可以从转租中受益，
但并未规定转租的收益必定归属于出租人，由于原百货总公司
告知盛甲转租房屋时，双方未就转租的收益归属问题进行约定
，在转租后的长时间内盛甲也未对收益问题提出异议，故上诉
人主张转租收益的理由不能成立，本院不予支持。
争议焦点二，上诉人向某某集团公司和朱某某主张赔偿
损失290350元能否成立。根据本案事实，原百货总公司于2000
年6月12日被宣告破产，2001年11月16日终结破产程序，2002
年6月10日办理破产注销。在破产期间，由其上级主管部门商业××处理破产遗留问题。2001年4月20日，商业××以80万
元的价格将同岑某10号的房屋卖给朱某某，但在办理产权证时
被告知该房乙有上诉人所有的房屋而无法转让，2002年1月18
日朱某某再次以80万元的拍卖成交价取得了同岑某10号151.48
平某某的房屋，2002年7月5日，湖州市人民政府向朱某某颁发
湖房权证湖州市字第××号房产证，房屋面积为151.48平
某某，房号为同岑某10号2-
4上下，8上下，9下无棚。2006年同岑某10号地段的所有房屋
被政府拆迁。商业××认为其卖给朱某某的房屋是原百货总公
司的房屋，上诉人的房屋并未包含在其中。朱某某认为其通过
合法的买卖获得房屋，并依法办理了产权证，并未侵占上诉人
房屋。上诉人则认为商业××所卖给朱某某的房屋中包含了其
所有的房屋。从双方提交的证据来看，可以证明上诉人的位于
同岑某10号的38.29平某某房屋的房号与朱某某从商业××购
买的房屋房号存在重合的现象。本院认为上诉人主张商业××
将其所有的房屋卖与朱某某，侵占其房屋，则应请求房管部门
撤销房屋登记，并按侵权之诉主张相应的损失。但根据上诉人
的诉讼请求来看，却是按原百货总公司与朱某某的租赁合同的
租金来计算2000年至2009年的损失，与上诉人自己所主张的事
实和理由不符。从本案事实来看，朱某某只与原百货公司签订
并履行了一年的租赁合同，上诉人要求按该年租金来计算10年
的损失，依据不足。且涉案房屋也已经于2006年被政府拆迁，
无论是商业××还是朱某某在2006年之后均未再占有房屋，上
诉人要求赔偿10年的损失，也没有事实依据。争议焦点三，关于原审法院对于证据的认定是否正确。
对于上诉人提出异议的拍卖成交确认书，本院查某该证据由商
业××在2009年7月17日一审法院第一次庭审时作为证据提交
，并经上诉人和朱某某质证，上诉人的异议不能成立，本院不
予支持。关于商业××与朱某某签订的土地租金协议书，二审
中商业××补充提交了应退土地租金情况表一份、商业××领
付款凭证一份、工商银行现金支票一份，上述证据与朱某某交
给上诉人的5.5万元的收据形成证据链，能够较为清楚地说明5
.5万元系土地租金，而非房屋租金，故上诉人对于上述证据的
质证理由不能成立。对于本案当事人提交的其他证据，均经当
事人当庭质证，虽然原审法院对于部分证据未当庭认证，但在
原审判决第五页对于采信的证据予以了确认，并不存在上诉人
所称的没有对证据进行审核认定，上诉人关于原审对于证据审
核不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律基本正确
，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款
第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5655元，由盛甲、盛乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 袁惠康
二〇一〇年八月三日
书 记 员 谢敏飞