贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终1429号
上诉人（原审原告）：刘远梅，女，1972年12月15日出生，汉族，四川省璧山县人，都匀市市场监督管理局干部，住都匀市。
上诉人（原审原告）：冯卫，男，1966年12月6日出生，汉族，四川省广元县人，个体户，住址同上。
被上诉人（原审被告）：蔡大任，男，1947年7月9日出生，苗族，贵州省都匀市人，都匀市工信局退休干部，住都匀市。
委托代理人：陆可，贵州桥城律师事务所律师。
原审第三人：席益华，男，1978年6月15日出生，汉族，湖南省双峰县人，户籍地该县，现住都匀市。
上诉人刘远梅、冯卫与被上诉人蔡大任、第三人席益华房屋租赁合同纠纷一案，刘远梅、冯卫于2015年5月18日向都匀市人民法院院提起诉讼，都匀市人民法院于2015年9月15日作出（2015）都民初字第873号民事判决,蔡大任不服判决向本院提起上诉，本院于2015年12月30日作出（2015）黔南民商终字第247号民事裁定，撤销了都匀市人民法院（2015）都民初字第873号民事判决，发回重审。都匀市人民法院于2016年7月14日作出（2016）黔2701民初265号民事判决，刘远梅、冯卫不服，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘远梅、冯卫上诉请求：1、撤销一审法院(2016)黔2701民初265民事判决书，判令蔡大任向刘远梅、冯卫支付租金366515元以及判令席益华继续履行租赁合同，并按合同约定向刘远梅、冯卫支付租金；2、一、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实错误。第一，未能客观查明蔡大任与原房屋所有权人宋君辰之间债权债务是否真实存在。蔡大任主张其帮助原房屋所有权人宋君辰偿还90万元的债务，但是在庭审过程中，蔡大任没有提出任何转款依据、取款凭证等证据证明其为宋君辰代偿了90万元的债务。一审法院在缺乏转款依据、取款凭证等关键证据的情况下，仅依据蔡大任口头陈述及利害关系人宋君辰书面材料就对该借款予以确认，并据此认定蔡大任有权以房屋租金进行抵扣，与客观事实不符，也违背了相关法律规定。第二，刘远梅、冯卫在购买该争议房产之前，蔡大任与宋君辰及黔南州佰利华晟酒店有限责任公司（以下简称：佰利公司）经过协商，佰利公司向蔡大任出具承诺书，承诺由佰利公司在完成房屋过户手续后代宋君辰偿还该笔债务，对此，蔡大任表示认可并自愿放弃优先购买权。蔡大任与宋君辰之间的债权债务已经发生转移，承担还款义务的主体应当是佰利公司。在蔡大任与宋君辰、佰利公司达成上述协议之后，佰利公司同意将本案争议的房产剥离出来由刘远梅、冯卫单独购买并办理了公证。故，刘远梅、冯卫是在蔡大任与佰利公司及原债务人宋君辰发生债权债务转移行为之后购买的该房产，蔡大任无权以债权债务转移行为发生之前宋君辰出具的《承诺书》来对抗刘远梅、冯卫的租金收益权。之后佰利公司没有按约定偿还90万元借款，按照债权债务转移之后的协议，蔡大任也应当是用佰利公司应收房屋租金部分进行抵扣。其次，刘远梅、冯卫在本案开庭质证之前根本不知道宋君辰与蔡大任之间有过类似以房租抵扣欠款的承诺，在刘远梅、冯卫与宋君辰签订的《房屋买卖协议》之中也清楚载明刘远梅、冯卫有权自2013年8月1日起收取房租，并且刘远梅、冯卫也未参与蔡大任与宋君辰、佰利酒店之间的债权债务转移行为。一审法院仅凭蔡大任口头陈述及宋君辰书面证言，在没有其他任何直接证据的情况下，就推定刘远梅、冯卫知道该房租已经用于抵扣欠款，进而认为刘远梅、冯卫依法应受该《承诺书》的约束，完全违背了客观事实，严重损害刘远梅、冯卫合法权益。二、一审法院在适用法律上存在以下几点错误。第一，本案中，在刘远梅、冯卫与宋君辰签订《房屋买卖协议》并实际完成过户手续之后，已经依法取得了该房屋所有权。并且蔡大任就本案争议房屋并不享有法定的担保物权，所以其对宋君辰享有的债权不具有任何的优先性及排他性，出卖人宋君辰向其作出的承诺，只能在宋君辰与蔡大任之间发生效力，当该房屋所有权发生了转移，蔡大任就无权以其与宋君辰的约定来对抗第三人享有的物权，故刘远梅、冯卫不应受到该承诺书的约束。第二，2013年7月23日，佰利公司向蔡大任出具《承诺书》表明由佰利公司代宋君辰偿还蔡大任90万元借款之后，蔡大任对此承诺无异议，并且自愿放弃优先购买权。该行为应视为蔡大任、宋君辰及佰利公司三方自愿就该债务的承担达成合意，债权债务关系已经发生变更。该行为符合民事法律关系中各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。故，蔡大任有权依据该承诺书内容向佰利公司主张权利，蔡大任无权据此要求刘远梅、冯卫承担相应的责任。第三，本案中，宋君辰出具的《承诺书》上并没有明确载明租金抵扣欠款的时限。在庭审中，蔡大任口头表述每月租金是先冲抵利息，再冲抵本金，即表明该90万元的性质是债权。其性质应该是债权，而在没有法定情形的情况下，债权是不能优于物权的。故，本案中刘远梅、冯卫作为争议房产的产权所有人，有权享有相应的租金收益。
蔡大任二审辩称，一、蔡大任与宋君辰之间的债务是真实存在。1、宋君辰亲笔所写的《承诺书》是在2012年11月所写。这份《承诺书》刘远梅、冯卫并没有申请法院进行真伪鉴定，也没有提供出能推翻该《承诺书》的相关证据。2、宋君辰在调查笔录上认可曾卖自己的股份给黄泰山90万元，已经收了钱，后不同意卖，所收的钱又已经用去，在无钱返还黄泰山的情况下，蔡大任出于好心，才代还了这笔钱。3、冯卫为了使蔡大任能对新港大酒店餐饮部房屋放弃优先购买权，自己主动去佰利公司弄来了一份佰利公司的《承诺书》，说明冯卫与宋君辰协商买房时，宋君辰已经将与蔡有租赁关系，并欠蔡大任90万元的事情告诉了冯卫。4、冯卫与宋君辰签订《房屋买卖协议》第一条第3项的最后一句写到刘远梅、冯卫也己充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。说明宋君辰在卖房前已经如实将该房出租给蔡大任，自己欠蔡大任90万元己作为预收租金等情况告诉了冯卫，该笔款己作为预收房屋租金，如果冯卫要买该房就要承诺归还这笔钱。二、刘远梅、冯卫应当受到《新港大酒店餐饮承包合同》和宋君辰《承诺书》约束。1、《新港大酒店餐饮承包合同》的实质是房屋租赁合同，这份合同在2012年12月18日签订，而宋君辰与刘远梅、冯卫的《房屋买卖协议》是2013年7月23日签订。根据《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。宋君辰与刘远梅、冯卫的《房屋买卖协议》第六条也明确宋君辰与蔡大任签订的房屋租赁合同仍然有效。说明刘远梅、冯卫应当受到《新港大酒店餐饮承包合同》的约束。2、宋君辰写给蔡大任的《承诺书》是2012年11月1日，也早于宋君辰与刘远梅、冯卫的《房屋买卖协议》将近7个月的时间，《承诺书》虽然是宋君辰单方行为，但是，当蔡大任同意并接下了这份《承诺书》后，就变成了双方的真实意思表示，并产生了新的法律关系，由原来的借贷变成了预收租金。既然刘远梅、冯卫认可《新港大酒店餐饮承包合同》继续有效，就得认可宋君辰《承诺书》，因为《承诺书》属于《新港大酒店餐饮承包合同》的补充合同，与主合同具有同等的法律效力，刘远梅、冯卫同样应当受到《承诺书》的约束。三、宋君辰与刘远梅、冯卫签订《房屋买卖协议》时因重大误解而作出下列失误行为。1、宋君辰主要误解了冯卫是代表佰利公司来协商买房，冯卫从佰利公司弄来《承诺书》后，便认为佰利公司出具《承诺书》，自己欠蔡大任的90万元已经有伯利公司代偿了，于是在卖房时，没有按照自己的承诺在还清银行贷款后及时将剩余的钱优先偿还蔡大任，而是用于归还冯卫的借款；2、宋君辰认为佰利公司既己承诺代其还该笔欠款，在没有归还前仍然同意蔡大任收租金抵扣。于是在与刘远梅、冯卫签合同时没有再将自己的《承诺书》中预收租金的事项再考虑进去，才有了从2013年8月1日起的租金归刘远梅、冯卫收取的内容存在。综上所述，因佰利公司的《承诺书》不是佰利公司的真实意思表示，也没有达到其承诺所附的条件，因此，佰利公司的承诺是无效或未生效的。
刘远梅、冯卫向一审法院起诉请求：1、被告蔡大任向原告支付租金375477.78元（从2014年1月1日起至2015年5月20日止，面积为614.53平方米，按39元/平方米计算，15个月零20天租金）；2、第三人席益华向原告刘远梅、冯卫履行《原新港大酒店餐饮转租合同》的租金支付义务（2015年6月30日前支付五个月租金119833.35元），以后按五个月一周期，在每周期结束后10日内支付下一周期租金，从2017年8月21日起，每平方米租金为45元，从2019年8月21日起，每平方米租金为50元，以后每两年租金递增5元，至2021年12月30日止；3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年12月18日，宋君辰、王新强代表“新港大酒店”（甲方）与被告蔡大任（乙方）签订《新港大酒店餐饮承包合同》，该合同约定：1、甲方将剑江中路47号盛鑫大厦二楼（原新港大酒店餐饮部二楼）面积877.46㎡和剑江路47号丽景酒店一、二层面积833.88㎡承包给乙方，用途仅限于餐饮。2、租期十年，自2012年1月1日至2021年12月30日止。3、租金每年72万元，先交费后使用。以后每两年按每平方5元的幅度增加，增加幅度为十年四次为20元。4、第一年减免租金7万元，12月28日一次性交纳承包金65万元；第二年按半年次收取承包费，不再减免；第三年按季度收取承包费（按每平方米5元增长幅度执行不变）。合同签订后被告蔡大任按约向宋君辰交付了第一年的租金65万元；此后，因被告蔡大任之子蔡兴宇帮宋君辰还款90万元，宋君辰于2012年11月1日向蔡大任出具《承诺书》一份，载明：“本人欠蔡兴宇帮我还黄泰山款玖拾万元正（900000.00元）现无力偿还，特转为预收蔡大任租新港大酒店餐饮部70%股份的租金（另计息2.5%按月算）直至抵扣清楚为止，另用本人在新港大酒店餐饮部70%股份的租赁权作质押，另外如新港大酒店房产可处置时，还清银行债务后优先还清此款。”；2013年1月15日，宋君辰、王新强代表“新港大酒店”又与蔡大任签订《新港大酒店餐饮承包补充协议》，约定：1、甲方同意乙方在承包期如餐饮经营不下，可对经营餐饮用途进行更改并自行投资新的项目或可以转租；2、乙方保证如改变经营项目或转租后，按原《新港大酒店餐饮承包合同》规定的租金、经营时间、违约责任等合同规定条款不变，自愿并按照执行；2013年12月30日，王新强（甲方）代表“新港酒店餐饮部”与蔡大任（乙方）签订《补充协议》，同意从2014年元月1日起，乙方租赁甲方新港酒店餐饮部的租金按每月5万元计收（优惠壹年）；2013年7月23日，二原告与宋君辰、杨燕萍夫妇签订《房屋买卖协议》，协议约定:1、宋君辰、杨燕萍将位于都匀××××号盛鑫大厦2层C-2号146.60㎡（房产证号：匀房权证都匀字第××号及93452-1号）、都匀××××号盛鑫大厦2层C-3号247.19㎡（房产证号：匀房权证都匀字第××号及93451-1号）、都匀××××号盛鑫大厦2层C-4号220.74㎡（房产证号：匀房权证都匀字第××号及93450-1号）共计614.53㎡房产转让给原告刘远梅、冯卫。2、房产交易价格为3748633元，该房款支付方式为：原宋君辰欠冯卫的154万元作为首付款，余款2208633元，减掉冯卫代宋君辰清偿信用卡还款220000元和该房产在银行抵押担保的贷款2060000元，宋君辰倒欠冯卫71367元。3、宋君辰于2011年12月18日与被告蔡大任签订的房屋租赁合同仍然有效，二原告有权自2013年8月1日起收取房租，但因宋君辰、杨燕萍已收取2013年8月1日至2013年12月31日租金107728元，这部分租金以及上述71367元，另作为宋君辰、杨燕萍向原告的借款。该《房屋买卖协议》于2013年11月21日经黔南州维正公证处公证，买卖双方于2014年6月27日办理房产过户手续。二原告与宋君辰、杨燕萍夫妇签订《房屋买卖协议》的同日即2013年7月23日，贵州佰利酒店管理有限责任公司（以下简称佰利公司）出具《承诺书》一份，约定向宋君辰购买盛鑫大厦其名下的房产，该《承诺书》载明：1、如新港大酒店房产能过户到贵州佰利公司，由该公司归还宋君辰欠蔡大任的90万元；2、该90万元的利息（月息2.5%即每月2.25万元），在佰利公司未归还蔡大任本金前，新港酒店餐饮部的承包租金仍由蔡大任收取用以抵扣利息，待本金归还时，由佰利公司与蔡大任计算，按2014年元月以后佰利公司应收取租金及利息相抵，多退少补。后因佰利公司未替宋君辰偿还欠蔡兴宇的90万元债务，被告蔡大任便以宋君辰于2012年11月1日出具的承诺书为由，自2014年1月以来未向二原告支付二原告名下房产的租金；2014年6月27日，被告蔡大任与第三人席益华签订《原新港大酒店餐饮部转租合同》，将承租的盛鑫大厦二楼（原新港大酒店餐饮部）877.46㎡（含刘远梅、冯卫名下的614.53㎡房产）的场地转租给席益华作健身会馆使用。该转租合同约定：1、合同租期从2014年8月20日至2021年12月30日止。2、承租期间第一年和第二年每月租金按每平方米39元计算，从第三年开始，租金为每月每平方米45元，第五年开始，租金为每平方米50元，以此类推直至合同到期。3、按照“先付租金后使用”的原则，乙方按照合同一次性向甲方缴纳五个月租金，乙方须在每五个月周期结束后十日内一次性向甲方缴纳下一周期的租金。从2014年1月以后蔡大任一直拒绝支付刘远梅、冯卫名下的614.53㎡房产的租金，二原告遂于2015年5月18日诉至本院，提出如上所请。
一审法院另查明，二原告系夫妻关系；位于都匀××××号盛鑫大厦原系宋君辰与王新强按份共有，本案所涉《新港大酒店餐饮承包合同》中所述的丽景酒店和新港大酒店餐饮部所在经营场所位于盛鑫大厦不同楼层，都匀市新港大酒店已于2006年11月28日注销，都匀市新港大酒店餐饮部已于2014年7月25日注销，现盛鑫大厦除第2层的房产C-2、C-3、C-4号共计614.53㎡产权归冯卫、刘远梅所有,其余房产（包括该第2层C-1号部分）的所有权人为佰利公司。佰利公司虽承诺如新港大酒店房产能过户到佰利公司，由该公司归还宋君辰欠蔡大任的90万元，但因宋君辰的其它债务问题被债权人申请查封，致使佰利公司所购盛鑫大厦C栋8层8-1号房产未能按约过户至佰利公司名下，该公司后通过拍卖方式取得该套房产。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。2011年12月18日宋君辰、王新强以“新港大酒店”名义与被告蔡大任签订的《新港大酒店餐饮承包合同》，系双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，应为合法有效，其时“新港大酒店”已经注销，其法律上的主体资格已经消灭，而该合同内容又涉及宋君辰、王新强所属房屋面积的租赁、使用用途、租金支付等房屋物权的处分，故该合同是名为酒店餐饮承包而实为房屋租赁性质的合同，并直接约束宋君辰、王新强；在该合同签订时，本案所涉争议房屋都匀××××号盛鑫大厦2层C-2、C-3、C-4号共计614.53㎡房产的所有权人是宋君辰、杨燕萍夫妇，宋君辰、杨燕萍应知晓前述房屋租赁及租金收取的事实，是该合同的实际出租人；2012年11月1日，宋君辰向蔡大任出具《承诺书》中载明所欠蔡兴宇90万元及利息转为预收蔡大任租新港大酒店餐饮部70%股份的租金直至抵扣清楚为止的表述，蔡大任对此承诺无异议，应视为蔡大任与宋君辰对《新港大酒店餐饮承包合同》关于租金约定的变更，系该合同的组成部分，系双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，应为合法有效；在房屋的租赁期内，2013年7月23日二原告与宋君辰、杨燕萍签订《房屋买卖协议》，约定宋君辰、杨燕萍将本案所涉房屋所有权转让给二原告，并于2014年6月27日办理房产过户手续，房屋所有权已转移为二原告所有，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，《新港大酒店餐饮承包合同》仍应继续履行，对于被告蔡大任应付房屋租金数额及欠款数额，蔡大任应与房屋所有权人根据《新港大酒店餐饮承包合同》及宋君辰2012年11月1日出具的《承诺书》中合法利息部分自行结算，以确定租金抵扣清楚的日期。
关于被告蔡大任辩称二原告购买房产时，其为承租人放弃了优先购买权的前提，是因为佰利公司出具了由该公司代宋君辰归还被告90万元的本息的承诺书，而佰利公司又未实际履行承诺，所以被告有权以租金用于抵扣相应债务的意见。二原告认为因宋君辰的其它债务问题致使佰利公司所购盛鑫大厦房产未能按约过户至佰利公司名下,故佰利公司拒绝替宋君辰偿还蔡兴宇的90万元债务的问题与二原告无关，被告应向佰利公司主张权利。对此，本院认为，在上述合同履行过程中，二原告所购买房屋由被告租赁经营、也知道房屋的出卖人宋君辰欠被告之子蔡兴宇债务90万元以及该90万元及利息存在由被告蔡大任用新港大酒店餐饮部的租金抵扣风险的基础上，仍于2013年7月23日与宋君辰、杨燕萍签订《房屋买卖协议》，故二原告依法应受《新港大酒店餐饮承包合同》及宋君辰《承诺书》的约束，二原告虽陈述对宋君辰以收取被告蔡大任房租冲抵借款的书面承诺毫不知情，是在开庭质证时才知晓此事，但结合宋君辰的书面证言和其他证据来看与常理不符，不予采信，故对被告蔡大任有权以租金抵扣债务的辩称意见，予以采纳。
二原告诉请要求被告向其支付2014年1月1日起至2015年5月20日止的租金375477.78元，因宋君辰所欠被告债务及利息与应交租金在该时段尚未抵扣清楚，故对其诉请不予支持。
对于被告蔡大任称替宋君辰偿还的“新港酒店”欠他人的债务368254元。一审法院认为，该事项属蔡大任与宋君辰、原新港大酒店的其他债权债务关系，被告可依法另行主张权利；对于王新强与蔡大任签订的按每月5万元计收租金（优惠一年）的《补充协议》，该协议签订时间为2013年12月30日，而刘远梅、冯卫此时作为租赁物的产权人，并未在该协议上签名或表示认可，所以，该《补充协议》对二原告没有效力；蔡大任将所租赁房屋部分转租给第三人席益华，因该事项发生在二原告取得房屋所有权之前，且二原告在取得房屋所有权后也未就此提出异议，故可视为二原告对蔡大任转租行为的认可。至于二原告向第三人席益华主张租金支付义务，因第三人与二原告没有直接的房屋租赁合同关系，该项请求没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十九条之规定，判决驳回原告刘远梅、冯卫的诉讼请求。案件受理费8280元，由原告刘远梅、冯卫负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。一审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，宋君辰、杨燕萍与刘远梅、冯卫签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，且已于2014年6月27日办理房产过户手续，房屋所有权已转移为刘远梅、冯卫所有，依法成立有效。一审法院认定宋君辰、王新强以“新港大酒店”名义与蔡大任签订的《新港大酒店餐饮承包合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立有效，于法有据，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。
本院认为，2013年7月23日，佰利公司作出为宋君辰偿还蔡大任欠款90万元的承诺，但同时附条件要求宋君辰保证佰利公司所购买的新港大酒店房产能过户到佰利公司名下。在此前提下，宋君辰、杨燕萍与刘远梅、冯卫签订《房屋买卖协议》购买本案所涉房屋。由于宋君辰的其它债务问题致使佰利公司所购房产未能按约过户至佰利公司名下,导致佰利公司拒绝替宋君辰偿还蔡兴宇的90万元债务，即由于宋君辰的违约行为，才导致蔡大任的债权不能实现，与刘远梅、冯卫没有关联性。2012年11月1日，宋君辰向蔡大任出具《承诺书》，蔡大任认可，仅对合同双方当事人产生法律效力，因蔡大任所提交的证据不足以证明刘远梅、冯卫认可该《承诺书》。2013年7月23日，宋君辰、杨燕萍与刘远梅、冯卫签订的《房屋买卖协议》中明确约定：宋君辰与蔡大任签订的房屋租赁合同仍然有效，刘远梅、冯卫有权自2013年8月1日起收取房租等内容。该协议约定仅是认可《新港大酒店餐饮承包合同》仍然有效，并未涉及宋君辰出具给蔡大任《承诺书》的相关事项，因90万元的欠款并非小额款项，若刘远梅、冯卫与宋君辰、杨燕萍签订《房屋买卖协议》时，宋君辰明确将其出具给蔡大任《承诺书》欠款90万元的债务转移至刘远梅、冯卫，则双方对购房款总价进行结算时，宋君辰倒欠冯卫的款项将不是71367元，否则，有悖常理，故《房屋买卖协议》约定刘远梅、冯卫有权自2013年8月1日起收取房屋租金等，属宋君辰的真实意思表示。因宋君辰作为完全民事行为能力人，其应当知道自己签订《房屋买卖协议》所产生的法律后果，因此蔡大任提出宋君辰与刘远梅、冯卫签订《房屋买卖协议》时，宋君辰因存在重大误解，约定从2013年8月1日起收取的租金归刘远梅、冯卫所有等是失误所为的答辩意见，由于缺乏事实与法律依据，故本院不予以采信。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，刘远梅、冯卫与宋君辰、杨燕萍签订《房屋买卖协议》后，约定宋君辰、杨燕萍将本案所涉房屋所有权转让给刘远梅、冯卫，该协议经过公证后，双方已于2014年6月27日办理房产过户手续，则房屋所有权已转移至刘远梅、冯卫所有。虽然《新港大酒店餐饮承包合同》仍然有效并继续履行，但刘远梅、冯卫作为本案所涉房屋的所有权人，取得了按《新港大酒店餐饮承包合同》约定向蔡大任收取房屋租金的权利，蔡大任应当按协议约定向刘远梅、冯卫支付房屋租赁租金。为了有效化解本案矛盾纠纷，刘远梅、冯卫在本院审理本案时，提出可按2014年6月27日起算收取房屋租金，在此基础上再作适当让步，属当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利，符合法律的规定，本院予以确认，故酌定刘远梅、冯卫向蔡大任收取房屋租金的时间从2014年11月1日起计算收取较为妥当。根据《新港大酒店餐饮承包合同》房屋租金计算的约定，该合同全部租赁房屋面积1711.34㎡，一年的租金为72万元，折合每平方米租金单价为35元（72万/年÷12月/年÷1711.34㎡），以及先交费后使用、每两年按每平方5元的幅度增加、增加幅度为十年四次为20元、第三年按季度收取承包费（按每平方米5元增长幅度执行不变）等约定内容，本院酌定蔡大任在连续的租赁期间内2014年11月1日至2015年12月31日按照每平方米39元租金计算标准向刘远梅、冯卫支付租金。由于刘远梅、冯卫向一审法院起诉请求所取房屋租金付至2015年5月20日，则应收房屋租金的金额为：614.53㎡×39元×6.67个月=159857.69元。
蔡大任将二楼转租给第三人席益华时，刘远梅、冯卫无异议，故刘远梅、冯卫房提出席益华继续履行租赁合同，并按合同约定向刘远梅、冯卫支付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，刘远梅、冯卫房的上诉请求部分成立，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销都匀市人民法院（2016）黔2701民初265号民事判决；
二、被上诉人蔡大任于本判决生效之日起十五日内从2014年11月1日至2015年5月20日止支付上诉人刘远梅、冯卫租金159857.69元；
三、原审第三人席益华不承担本案民事责任；
四、驳回上诉人刘远梅、冯卫的其它诉讼请求。
若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8280元，由上诉人刘远梅、冯卫负担3000元，由被上诉人蔡大任负担5280元；二审案件受理费8280元，由上诉人刘远梅、冯卫负担3000元，由被上诉人蔡大任负担5280元。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 田一铭
审判员 刘国红
二〇一六年十二月十六日
书记员 王 玮