河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终1914号
上诉人（原审被告）：石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心，住所地石家庄市桥西区中山东路***号。统一社会信用代码：91130104776169719F。
法定代表人：田惠琴，总经理。
委托诉讼代理人：丁鲁，河北林平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘爱敏，女，1966年3月9日出生，汉族，石家庄糖尿病医院退休职工，住所地石家庄市裕华区，
第三人：石家庄东方润龙房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山东路118号。统一社会信用代码：911301007454373624。
法定代表人：周得元，经理。
石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心因与刘爱敏房屋租赁纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院(2016)冀0104民初6466号民事判决。向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：
一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
(一)、从被上诉人提供的《商品房买卖合同》《收据》，这些所有证据不能证明本案涉及的位于中山东路118号“东方世界中心”争议商铺属被上诉人所有。我国《物权法》第九条、第十四条和第十六条都有明确规定，包括今年新实施的《物权法若干问题的解释一》也进一步强调了关于“不动产登记簿”的效力。
(二）、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。一审法院依据《商品房买卖合同》，就确认了房屋所有权的归属是错误的。除了前述的《物权法》，我国《城市房地产管理法》第五十九条、六十条也都有明确规定。该份合同是民法上物权变动的原因行为，不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果，比如本案所涉房产。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公不方法。本案中的石家庄东方润龙房地产开发有限公司和被上诉人之间没有办理登记，合同有效，房屋所有权不能发生移转。这就是合同效力和登记的效力的区分。
二、一审法院程序违法。
本次审理为重审程序，依据《民事裁定书》。该份《裁定书》明确注明“因被上诉人同润龙公司委托的石家庄戴维斯物业管理有限公司有合作（租赁）关系，润龙公司同上诉人又有转租关系，故应向当事人释明追加润龙公司为被告，石家庄戴维斯物业管理有限公司为第三人参加诉讼，查明上诉人同润龙公司的租赁合同关系，并予以处理。”但，本次审理中，润龙公司并非为被告，而是作为第三人身份参与诉讼。石家庄戴维斯物业管理有限公司根本没有参与诉讼。该份《裁定书》之所以裁定为“重审”，就是遗漏了必要的共同诉讼当事人，又为彻底解决纠纷，也为保障上诉人依法享有的权利。被告与第三人的区别是显而易见的，地位不同、诉讼标的不同、利害关系不同等等。本次审理在程序上显然缺乏公正性。
三、依旧错误地采纳石家庄市博泰房地产评估咨询有限公司所做的《房地产评估报告》。上诉人申请了该评估公司的代表出庭接受质询。其所采用的“估价依据”、“估价原则”以及“估价方法”，没有因果关系，更无法得出该“市场租赁价值4.09万元/年”这一结论。尤为重要的是，其所述“评估价值与取费没有关系”是与事实不符的。上诉人认为其是不客观的，不真实的，该份《房地产评估报告》不应作为衡量现有实际市场的金额的证据，并不应以采纳。上诉人提交的二份《物业租赁合同》，承租人均为上诉人的企业，一份为与石家庄勒泰物业服务有限公司所签署的，其租金为0.815元/天/平方米；另一份为与石家庄双鸽食品有限责任公司所签署的，其租金的为1.25元/天/平方米，所使用位置与被上诉人同层相邻，应当以此参照使用。
综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
关于对纽约.纽约摄影服务中心第二次上诉状的答辩
被上诉人答辩称：一、关于产权归属问题：上诉人否认原告（被上诉人）位于石家庄市中山东路118号“东方世界中心”诉挣商位属被上诉人所有，认为法院一审曲解法律、适用法律错误。而事实是：原告具有合法有效的《商品房买卖合同》（并不存在任何产权争议）以及法院产权判决书（已经生效），根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《中华人民共和国物权法》第二十八条还规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据以上这两条法律规定，原告对商位产权的合法拥有，不论是从买卖合同方面说，还是从法院的判决文书（法律文书）方面讲，都已经是不容置疑的了同时，在一审法庭上，出庭的第三人(石家庄东方润龙房地产开发有限公司）也当庭确认了商位产权归原告所有。故此，法院的一审判决事实清楚、证据充足、法律依据适用正确。
二、关于上诉人所诉“一审法院程序违法”的问题：本次审理属于重审程序。依据（2016)冀01民终4517号《民事裁定书》的要求，原告追加了石家庄东方润龙房地产开发有限公司（上诉人所说的转租关系）和石家庄戴维斯物业管理有限公司（上诉人所说的合作租赁关系）为第三人。由于石家庄东方润龙房地产开发有限公司与原告既没有产权纠纷，也没有直接的租金债务纠纷，追加为被告不妥，故以第三人进行了追加；同样，石家庄戴维斯物业管理有限公司早已不存在，而且原来与其签订的十年租赁合同也已经过期，本案涉及的租金是十年合同期以后的，和该公司没有任何关系，所以也作为第三人进行了追加。故此，我认为一审法院审理过程程序合法、组织严密、判决公平、公正！
三、关于租金问题：上诉人提供的2份《物业租赁合同》既时间久早，又存在内部利益输送因素，与真正的市场行情相差巨大，根本就不存在参照的价值和意义！另外，值得一提的是：在前次一审庭审时，由于租金具体应该多少达不成共识，在双方共同同意和要求下才由桥西区人民法院出面聘请的评估公司，当时双方也都曾表示过评估后按照评估结果确定租金，现在评估结果出来了，法院也依法依据进行了判决！上诉人却又出尔反尔，毫无任何诚信！上诉人称商铺租金一直都是支付给了转租方石家庄东方润龙房地产开发有限公司，却拿不出任何证据，并遭到该公司（第三人）当庭否认。上诉人的上诉状自相矛盾：上诉人一方面极力否认原告对商位的产权所有，另一方面又承认应该支付租金而在具体数量上进行讨价还价。其两个上诉理由自相矛盾，完全无法自圆其说。
综上所述，根据这些事实完全可以清楚地看到：被上诉人（原告）根据法律规定对商铺拥有合法产权；上诉人占用属于原告的商铺进行经营，就理所当然地应该按照市场价格（评估结果）支付租金！所以，原一审判决认定的事实清楚，法律依据充足，适用法律正确。上诉人所提出的上诉理由错误并自相矛盾，显然并不成立。据此，我恳请本次法院庭审依据事实和证据给予明断，驳回上诉，维持原审判决，以维护法律的公正和原告的合法权益。同时，请求法庭裁定本次开庭所产生的诉讼费由上诉人承担。
一审法院查明的事实:一、2005年3月8日，原告与第三人签订一份商品房买卖合同，约定原告购买第三人开发的“东方世界中心”A座第二层第B27号商位，建筑面积为27.07平方米。2004年10月30日，原告与第三人签订一份《东方新世界中心认购书》补充协议，约定由第三人委托的经营管理公司或者物业管理公司联合经营该商位，期限为10年，至2014年11月1日止。合同到期后，被告一直占有使用B27号商位至今，被告认可。二、原告诉称，请求法院判令被告支付自2014年11月1日至2016年11月30日期间的租金，按每平方米每天4.195元计算。三、被告辩称，根据原告提交的证据不能证实本案诉争的商铺属原告所有，原告主张租金计算标准每平方米每天4.195元，参照的《房地产评估报告》不应作为衡量现有实际市场价格的证据。被告系承租第三人的房屋，向第三人支付租金，双方未签订租赁合同。四、第三人述称，第三人与原、被告均不存在房屋租赁合同关系，没有收取被告的租金，本案与第三人无关。五、在本案原一审中，因原、被告对诉争房屋租金价格存在争议，协商不成，本院委托石家庄市博泰房地产评估咨询有限公司对“东方世界中心”A座第二层第B27号商位（2014年11月1日至2016年1月31日）的市场租赁价格进行评估，评估结果：租金每平方米每天折合为4.195元。被告对评估报告不认可，提交两份租赁协议，旨在证实相同位置房屋的租金价格。原告认可评估报告，原告认为被告提交的租赁合同与本案无关。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
一审法院认为，第三人石家庄东方润龙房地产开发有限公司开发的“东方世界中心”A座第二层第B27号商位归原告刘爱敏所有，有双方签订的商品房买卖合同能够证实，本院予以确认。原告与第三人签订一份《东方新世界中心认购书》补充协议，约定由第三人委托的经营管理公司或者物业管理公司联合经营该商位，期限为10年，至2014年11月1日止。该合同已经到期，该商铺现由被告实际占有使用，虽然原、被告之间未签订商位租赁合同，但双方已形成事实上的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。因此，被告应当向原告支付租金。租金应参照本院委托评估机构对同楼层所做评估价格每天每平方米4.195元计算。被告对房地产评估报告持有异议，未能提供充分的反证，本院不予支持。被告称系承租第三人的房屋，向第三人支付租金，第三人不认可，被告未提供证据证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：被告石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心自本判决生效后十日内，给付原告刘爱敏2014年11月1日至2016年11月30日的租金共计86418.13元。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1960元，由被告石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定的事实同原审认定的事实一致。
本院认为，第三人石家庄东方润龙房地产开发有限公司开发的“东方世界中心”A座第二层第b27号商位归刘爱敏所有，有双方签订的商品房买卖合同以及法院产权判决书（已经生效）能够证实，本院予以确认。根据被上诉人与石家庄戴维斯物业管理有限公司签订的商铺使用协议，由石家庄戴维斯物业管理有限公司对被上诉人购买的商位代为出租，期限为十年至2014年11月1日止。该合同已经到期，该商铺现由上诉人实际占有使用，虽然双方之间未签订商位租赁合同，但双方已形成事实上的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。因此，上诉人应当向被上诉人支付租金。租金应参照一审法院委托评估机构对同楼层所做评估价格每天每平方米4.195元计算。上诉人对房地产评估报告持有异议，未能提供充分的反证，一审法院不予支持并无不当。上诉人称系承租第三人的房屋，向第三人支付租金，第三人不认可，上诉人未提供证据证明，一审法院不予采信，符合法律规定。
综上所述，石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1960元，由石家庄星光纽约纽约时尚新娘摄影服务中心负担.
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 周玉杰
审判员 李荣水
二〇一七年二月二十二日
书记员 马利佳