河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民再32号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）朱方文，男，汉族，1952年2月4日出生，住商丘市睢阳区。
委托代理人谢慎之，河南三文律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）李鸽子，男，汉族，1968年10月7日出生，住商丘市睢阳区。
委托代理人王保文，河南君盟律师事务所律师。
申请再审人朱方文与被申请人李鸽子房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院�2016）豫14民终1106号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月19日作出（2017）豫14民申48号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人朱方文及其委托代理人谢慎之、被申请人李鸽子的委托代理人王保文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年11月27日，李鸽子向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼称，2015年4月10日，原、被告双方签订《协议书》，被告将原告位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物拆除，约定由被告在原址补偿给原告门面房五间，如被告违约，致使房屋无法交付给原告，则被告赔偿给原告120万元房屋款。被告将原告的房屋拆除后，至今未重建，原告多次找到被告，但被告明确表示在原址处无法重建且不能按约定交付房屋，被告的行为明显已经构成预期违约。原告为维护自身合法权益，依据�方签订的《协议书》的约定，要求被告支付拆迁补偿款，符合法律规定。原告为维护自身权益，现请求法院依法判令被告支付拆迁补偿款1200000元并承担本案诉讼费。
被告朱方文没有到庭应诉及答辩。
一审法院查明，2015年4月10日，原告李鸽子与被告朱方文签订一份《协议书》，协议书约定：为开发商业街，被告朱方文将原告李鸽子位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物拆除，由被告在原址处补偿给原告门朝西门面房2间，门朝北门面房5间。新建门面房为砖混结构标准，三层标准。同时约定如被告违约致使房屋无法交付给原告，则被告赔偿给原告1200000元房屋款。后被告将原告的房屋拆除后，由于各方面的原因至今未重建，原告多次找到被告，被告向原告出具证明一份，证明原告李鸽子的房屋已经拆迁，由于外界原因，无法在原址处重建。
一审法院认为，李鸽子与朱方文签订拆迁补偿协议书，双方构成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，当事人应当按照协议书的约定全面履行自己的义务。本案中，双方在协议中约定由朱方文将李鸽子位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物拆除，由朱方文在原址处补偿给李鸽子门朝西门面房2间，门朝北门面房5间。新建门面房为砖混结构标准，三层标准。同时约定如朱方文违约致使房屋无法交付给李鸽子，则朱方文赔偿给李鸽子120万元房屋款。该协议书证实当事人之间房屋拆迁安置事实存在，该协议书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对该拆迁安置协议，依法应予保护。李鸽子按照协议的约定将自己位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物交与朱方文进行拆除，履行了自己的合同义务，朱方文也应当按照合同的约定履行在拆迁原址上重建并交付重建房屋的义务。朱方文向李鸽子出具证明书，证明李鸽子的房屋已经拆迁，由于外界原因，无法在原址处重建。该证明说明被告已经用自己的行为明确表示不能履行交付房屋的合同义务，构成预期违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”故朱方文应当按照合同的约定承担违约责任。本案中，双方当事人在协议中约定，如朱方文违约不能交付在原址上重建的房屋，则朱方文赔偿给李鸽子房屋款120万元。该约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，依法应予保护，故对于李鸽子要求朱方文支付房屋拆迁补偿款120万元的请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十�条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审判决：被告朱方文于判决生效后十日内赔偿原告李鸽子房屋拆迁补偿款120万元。案件受理费15600元，由被告朱方文承担。
上诉人朱方文上诉称：（一）原审审判程序违法。一审法院按缺席判决不能成立。（二）本案造成不能履行的原因是被上诉人的过错所致，不能把全部责任归罪到上诉人身上。（三）本案中的120万元折价损失过高，协议中的120万元损失没有依据。综上，原审程序违法，实体审理错误，请求二审法院撤销原判，改判30万元范围内承担责任或发还重审。
被上诉人李鸽子答辩称：一审判决程序不存在违法之处，一审法院按法定程序向上诉人送达了开庭传票，开庭之日被上诉人没有到庭参加诉讼，一审法院缺席审理本案符合法律规定。被上诉人李鸽子被拆除的四间门面房是其合法购得的房产，并且已经居住使用十一年，对于有第三人曾经无理阻挠施工的行为，上诉人依法可以通过正常司法途径解决，不能成为其不履行协议义务的理由，在此过程中，被上诉人没有过错。约定拆迁补偿款120万元是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，上诉人应当依照约定支付120万元赔偿款，依照约定被上诉人应当在原址交付给上诉人7间门面房，三层标准，120万元是7间门面房的市值价格，而非是4间门面房的价格。综上，原审认定事实清楚，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明事实相同外，另查明：上诉人在对被上诉人房屋建设过程中，由于第三人蒋建设的阻挠造成上诉人无法正常施工，被上诉人也多次出面协调未果，后造成上诉人停工，导致房屋拆迁安置协议不能按时履�。经被上诉人与第三人蒋建设协调，第三人蒋建设不再干扰上诉人施工，现上诉人明确提出先赔偿其60万元后再说建房的事，否则不予施工。
本院二审认为，一、关于原审程序是否违法的问题。原审法院依照法定程序向上诉人送达了开庭传票，上诉人没有如期到庭参加诉讼，按缺席审理本案符合法律规定。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于被上诉人是否存在过错问题。被拆迁房屋是被上诉人购买的房屋，已经居住使用十一年，对此事实双方当事人均无异议。协议书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，对该拆迁安置协议，依法应予保护。被上诉人按照协议的约定将自己位于宋集镇105国道东侧的四间门面房及地上附属物交与上诉人朱方文进行拆除，履行了自己的合同义务，上诉人朱方文也应当按照合同的约定履行在拆迁原址上重建并交付重建房屋的义务。由于第三人的干扰，导致上诉人对被上诉人重建的房屋未能按时施工，被上诉人没有做好协调事宜具有一定的责任。现被上诉人已经排除了第三人的干扰，并要求上诉人进行施工建设，上诉人要求被上诉人先赔偿误工损失60万元后才能进行施工，否则不予施工。因上诉人在原审未针对被上诉人的诉讼请求提起反诉，明确表示本诉判决后另行提起诉讼。
三、关于约定的房屋补偿款120万元是否过高问题。因上诉人没有提交证明该房屋补偿款120万元过高的相关证据，其上诉称赔偿30万元适宜的理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人朱方文负担。
朱方文申请再审称，1、申请人延期�房是因为第三人蒋建设阻止施工，申请人无过错，不应承担违约责任；2、申请人于2016年9月10日将房屋建成，而交房日期是2016年12月30日，申请人并未违约；3、双方签订协议时，被申请人隐瞒涉案房屋有纠纷的情况，同时该土地是宅基地，禁止转让和开发，申请人朱方文不具有土地开发资质，双方所签合同是无效的；4.原判在未对原房屋进行评估的情况下，判决120万元缺乏依据；5、申请人向宋集镇人民政府出示的请示函，是无效的；6、一审程序违法，剥夺了申请人的诉权。综上，申请人已将涉案房屋竣工，而被申请人不接收，不存在预期违约之事，请求撤销一、二审判决，依法改判或发回重审。
被申请人李鸽子答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、二审时并没有人阻止施工，申请人拒绝履行合同，二审判决作出前，房屋尚未建成；2�申请人所建房屋深度不够，粗制滥造，价格严重缩水；3、约定的120万元拆迁补偿款是双方真实意思表示；4、合同是有效的，宋集镇镇政府是批准的。
本院归纳本案的争议焦点为：1、双方当事人签订的合同是否有效；2、原判朱方文赔偿李鸽子房屋拆迁款120万元是否有事实及法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议。
再审中，被申请人李鸽子提交涉案房屋司法鉴定估价报告一份，证明涉案房屋价值34.23万元。
申请人对该证据发表质证意见，和本案无关，不予质证。
本院认为，被申请人提供的证据系复印件，申请人不认可，本院不予采纳。
本院再审查明的事实与二审查明的事实相同外，另查明：涉案房屋属于睢阳区宋集镇和谐大街旧街改造项目，原规划路宽20米，房深10米。实施中，变更为路宽18米，房深除被申请人李鸽子的外均为10米。被申请人的旧房与邻居是共用屋山的。申请再审人已将涉案房屋建成，门面房五间，三层高，其中两间长8.5米，深6.63米，另外三间长10米，深4.5米。房屋未起脊，后墙未粉刷，未留窗户。
本院再审认为，双方在2015年4月10日签订的拆迁补偿协议，涉案土地系宅基地，协议虽系当事人双方的真实意思表示，但实质却涉及宅基地使用权的处分以及集体所有土地的开发建设。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有、《中华人民共和国物权法》�一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外；第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从上述法律规定可以看出，国家依法实行国有土地有偿使用制度，严格限制或禁止集体土地（宅基地）用于商业开发、建设。本案双方签订协议，其实质为未经审批，用集体所有的土地变相参与商业开发，违反法律的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，被申请人依据合同约定要求对方赔偿120万元补偿款，无依据，本院不予支持。被申请人因房屋拆迁受到的损失可另案主张。
综上，本院二审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
撤销本院（2016）豫14民终字第1106号民事判决及睢阳区人民法院（2015）商睢民初字第4395号民事判决；
二、驳回原告李鸽子的诉讼请求。
一审案件受理费15600，二审案件受理费12800元，合计28400元，由李鸽子负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓静
审判员 肖玉学
审判员 白中哲
二〇一七年十一月二十一日
书记员 杜倩雯