湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终2205号
上诉人（原审被告）：蒋礼，又名蒋相礼，男，生于1983年7月18日，土家族，湖北省利川市人，住利川市，
委托诉讼代理人:廖月中，湖北图盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牟方海，男，生于1963年5月5日，土家族，湖北省利川市人，住利川市，
上诉人蒋礼因与被上诉人牟方海房屋租赁合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2017）鄂2802民初2495号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蒋礼上诉请求：1、撤销利川市人民法院（2017）鄂2802民初2495号民事判决书中第一、二、三项，依法改判继续履行《房屋租赁协议》；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2010年2月21日签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为十年，自2010年4月1日起至2020年3月30日止，双方约定的前五年租金为每年5万元，后五年租金按市场行情上下浮动。双方履行至2015年3月31日，双方就后续租金发生争议，因被上诉人要求的租金明显高于市场行情，故上诉人未依约支付租金，后双方就租金给付达成过协议，双方同意由利川市价格认证机构就租赁价格进行认定，期间被上诉人直接向利川市人民法院起诉请求排除妨害，要求上诉人腾退房屋及房前院坝，并赔偿被上诉人经济损失。审理中，被上诉人提出对上诉人持有的《房屋租赁协议》签字的真实性进行鉴定，最终鉴定结论为系当事人签名，被上诉人遂撤回了起诉，后于2017年7月3日再次向利川市人民法院起诉要求解除合同，交还房屋，给付租金并赔偿损失。上诉人认为，一审法院认定事实不清，上诉人一直以来并不是不履行合同，而是由于被上诉人所要求的租金明显过高，且上诉人是同意按权威价格认证机构认定的价格支付租金的，而被上诉人不积极协商解决相关事宜，反而通过诉讼致使双方合同持续不能履行达两年之久，因此，导致双方合同不能履行的责任应由被上诉人承担。2、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁协议》依法成立并生效，双方都应当享受权利，承担义务，但因被上诉人将房屋租金明显不合理的提高，致使双方因租金问题发生纠纷，从而导致合同无法继续履行下去，所以根据法律的相关规定，上诉人与被上诉人所签《房屋租赁协议》依法成立，系双方真实意思表示，还在租赁期内，应当继续履行。
被上诉人牟方海辩称：一审法院判决不合理。上诉人占用我的房屋两年多，我曾多次联系要求其给付租金，上诉人都未予理睬。我们合同约定的五年后租金是按相邻地段租房价格计算，一审判决双方各付一半责任，事实上，上诉人应当给付的租金不止一审判决的7万元，而是应该给付2015年4月1日起至今的租金，一年18万元。后来双方同意按照利川市价格认证机构评估的价格给付租金，但上诉人不同意支付之前占用期间的的租金，致使双方未达成一致意见，请求二审法院依法改判。
牟方海向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间签定的《房屋租赁协议》。2、判令被告立即返还租赁房屋。3、判令被告赔偿原告自2015年4月1日起按每年180000元的标准计算至被告腾退房屋之日的租金损失。4、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：牟方海在利川市××街道办事处岩洞××私房××栋，为三层建筑。2012年2月21日，牟方海为甲方、蒋礼为乙方，双方签订了《房屋租赁协议》，内容有：“甲方现将位于利川市岩洞寺村三组的房屋、场地租赁给乙方从事合法经营活动，本着平等、公平、公正的原则，双方签订以下协议：一、租赁地点：利川市东城岩洞寺村三组（高速公路进出口.腾龙大道门面五间）。二、租赁面积：房屋一栋三层（二层东面三间和二层厨房除外）。停车场面积约800平方米，不算公共面积。三、租赁期限：2010年4月1日起至2020年3月30日止。四、租赁价格：2010年4月1日至2015年3月30日，每年租金为伍万元整（50000.00元），2015年4月1日至2020年3月30日，房租按市场行情上下浮动。五、付款方式：租金为每年一付，在每年的4月1日前付清当年房租（伍万元整〈50000.00元〉）。六、租赁期间，甲方不得以任何方式干扰乙方的经营活动，并保证乙方经营活动的用水、用电、邻里关系由甲乙双方出面协调。七、乙方必须爱护甲方财产，不得改变甲方房屋结构（如有必要改变，需甲方同意），否则，造成的安全隐患，甲方有权索赔。八、乙方在经营活动中发生的费用，由乙方承担；因甲方房屋发生的费用（如房屋税等）由甲方承担。九、违约：甲方无故干扰乙方正常经营，乙方有权提前终止合同，甲方应退还乙方所有租金并赔偿由此造成的一切损失；乙方如在经营期间未经甲方同意改变甲方房屋结构，甲方可提前终止合同，并不退还租金。若甲方在乙方拾年租期内，未经乙方同意而将房屋和场地租给第三方，甲方应向乙方支付违约金伍万元。十、在主管部门（交警、城建等）干涉的情况下，使乙方无法正常经营，甲方应退还乙方支付的剩余房租。十一、如2015年后，甲方家里发生红白喜事，乙方应在此期间内无条件配合甲方至红白喜事结束。其他未尽事宜，双方共同协商。本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，自双方签字之日起生效。”前述《房屋租赁协议》签订后，双方依约履行至2015年3月31日。此后，蒋礼未再向牟方海给付租金，双方因房屋租赁价格产生争议。其间，牟方海曾以在租赁房屋的房门上粘贴通知及短信方式告知蒋礼于2015年6月25日前与其协商按照市场行情价确定并交付2015年至2016年的房租，逾期租赁协议于2015年6月26日解除。2015年6月25日，蒋礼以短信方式回复牟方海：“我们的合同还没有到期，我不同意解除合同。你现在要的租金明显太高，租金要么通过价格鉴定要么你向法院起诉解决。”及“我们的房屋租赁期限还没到期，你的房屋情况与相邻的情况不一样，我对房屋进行了大量投资建设，租金也应当不一样，你现在要的租金价格明显过高，违约责任在你方，你无权单方解除合同，更无权换锁！”次日，蒋礼向利川市公安局东城派出所报警称有人将其经营的“典雅农场”的物品损坏。该所民警接警后及时赶至现场，发现系牟方海之妻郑雪英因合同纠纷与蒋礼发生争吵，争吵中将蒋礼经营的典雅农庄中的2个塑料酒坛、暖瓶及塑料脸盆各1个、啤酒8瓶及少许药材损坏。经出警民警现场调解无果。2015年8月5日，牟方海申请利川市东城街道办事处法律顾问团调解。次日，经调解，双方达成了牟方海同意蒋礼继续租赁涉案房屋及场地，租赁价格由利川市价格认证机构确定的协议。2015年8月17日，牟方海向法院提起排除妨害诉讼。2015年10月17日，牟方海申请对蒋礼持有的《房屋租赁协议》中的指纹进行司法鉴定。本院依法委托了湖北三真司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心作出了三真司法鉴定中心[2016]痕鉴字第HW0001号《司法鉴定意见书》。2016年6月23日，法院作出（2015）鄂利川民初字第02248号民事判决。后蒋礼不服前述判决向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉。立案受理后在审理期间依法委托了广东南天司法鉴定所对《房屋租赁协议》尾页落款甲方处“牟方海”签名字迹是否为牟方海书写进行鉴定。2017年1月23日，广东南天司法鉴定所作出粤南[2017]文鉴字第71号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《房屋租赁协议》尾页落款甲方处“牟方海”签名字迹是牟方海书写。2017年4月6日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2016）鄂28民终1574号民事裁定，裁定撤销（2015）鄂利川民初字第02248号民事判决，发回利川市人民法院重新审理。2017年5月22日利川市人民法院重新立案后，经开庭审理，牟方海于2017年6月22日以另案提起解除合同之诉为由申请撤回起诉。同日，利川市人民法院作出（2017）鄂2802民初1988号民事裁定，裁定准许牟方海撤回起诉；案件受理费2100元，减半收取1050元，由牟方海负担。次日，利川市人民法院依法向牟方海、蒋礼双方送达了前述民事裁定。2017年7月3日，牟方海再次诉至利川市人民法院。
另查明：蒋礼自2014年7月1日开始陆续搬走了其在涉案房屋内经营所需大部分物品至现经营地，2015年6月26日左右已无人在涉案房屋内居住并锁住了涉案房屋的大门，该房门钥匙由蒋礼保管至今;涉案房屋中的厨房及烤火屋，因反锁，牟方海不能进去;蒋礼现存放于涉案房屋内的活动物品有：书桌约15张、台式电脑（组装）1台、电视机约10台、电扇约5个、矮组合1组、电视天锅约8个、抽水砼1个、热水器约2个、桌椅约30套、展示柜1个；2015年4月1日前蒋礼经营期间对涉案房屋安装了房门约10扇、房间隔断9个、玻璃门1栋、窗帘约12副，修建了灶台1套、洗漱台2个。
2016年6月21日，法院在审理（2015）鄂利川民初字第02248号案件过程中曾问及蒋礼是否继续租赁涉案房屋经营使用和其如继续租赁，对2015年4月1日后房租按何种标准计付。蒋礼表示因牟方海家人砸坏其物品致其在涉案房屋内无法经营，合同期未满要求继续经营，但与牟方海商量后期租金，双方未达成一致意见。对前五年的房租费已付完，2015年4月1日起，后五年房租每年按市场价涨20%同意支付，而牟方海要求每年180000元房租，明显高于市场价格。后双方协商按价格鉴定部门鉴定的价格确定租金标准，但牟方海不进行价格鉴定也不让其继续经营，致双方再未履行本案租赁合同。
一审法院认为：根据本案的事实和双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、本案《房屋租赁协议》能否继续履行。2、导致本案《房屋租赁协议》未能继续履行的原因及其责任承担问题。3、蒋礼应按什么标准向牟方海支付2015年4月1日后的涉案房屋使用费损失。
关于第一个焦点。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，《房屋租赁协议》第三条约定租赁期限2010年4月1日起至2020年3月30日止；第四条约定租赁价格2010年4月1日至2015年3月30日每年租金为50000元，2015年4月1日至2020年3月30日，房租按市场行情上下浮动。该协议约定租赁期限明确为十年且已约定了前五年租金，说明双方对履行合同具有一致性，虽然双方对后五年的年租金未协商一致，本来根据合同目的和交易习惯完全可以参照同地段同户型房屋租金加以确定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，应当认定本案房屋租赁合同成立并继续有效，牟方海不能擅自解除合同。但因双方就后五年的租金标准经协商未达成一致并产生重大分歧，法院亦不能依市场行情及其变化确定。综合双方对本案《房屋租赁协议》2015年4月1日后的实际履行情况即：牟方海曾向法院提起排除妨害诉讼，要求蒋礼腾退涉案房屋，表明牟方海无继续租赁涉案房屋给蒋礼经营的意愿;蒋礼已搬走其经营所需大部分物品后锁着涉案房屋另租赁他人房屋经营的事实，本案《房屋租赁协议》继续履行已无必要。故本案《房屋租赁协议》可依法解除，终止履行。
关于第二个焦点。依照双方签订的《房屋租赁协议》第四条约定“租赁价格2010年4月1日至2015年3月30日每年租金为50000元，2015年4月1日至2020年3月30日，房租按市场行情上下浮动。”该条款除明确约定前五年租金为每年50000元外，后五年的租金按市场行情上下浮动，五年后双方多次协商未能就年租金达成合意，系双方签订《房屋租赁协议》时留下的瑕疵，应认定双方均有过错，对本案《房屋租赁协议》未能继续履行各自应当承担相应的责任。
关于第三个焦点。依据本案《房屋租赁协议》约定，前五年每年租金为50000元，五年后租金按市场行情上下浮动。由于双方在签订《房屋租赁协议》时对后五年的年租金约定不明，导致该协议中后五年的房屋租金支付条款无法履行，双方因租金分歧无法继续履行本案《房屋租赁协议》，蒋礼虽未在租赁房屋内继续经营，但将其部分原经营所用物品存放于涉案租赁房屋内并锁住租赁房屋房门即实际占有了该租赁房屋，蒋礼应继续承担租赁房屋的相应使用费。牟方海虽然通知过蒋礼后五年的租金按每年180000元的标准计付，但蒋礼明确表示不同意，双方对后五年租金标准经协商未达成合意，本案《房屋租赁协议》自2015年4月1日后未能继续履行，系双方签订该协议时对后五年的年租金约定不明所致，由此产生的涉案房屋使用费损失由双方各半负担。牟方海2015年8月向本院起诉要求蒋礼腾退房屋和赔偿占用涉案房屋期间的经济损失90000元，该案于2017年6月23日结案。其间，蒋礼表示如继续租赁经营，2015年4月1日起后五年的房租每年按市场价上涨20%，同意支付。对该案诉讼期间涉案房屋的使用费损失也应由双方均担。双方对2015年4月1日后的年租金产生争议的情况下，双方均应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务，防止损失扩大，但双方都没有采取适当措施，由此扩大的损失不得要求对方赔偿，应自行承担。综合本案《房屋租赁协议》前五年的履行情况并结合本案实际情况，为防止纠纷升级，利于化解矛盾，本院按照诚实信用、公平原则，酌定蒋礼赔偿牟方海涉案房屋自2015年4月1日起至本判决确定的给付日间房屋使用费70000元，牟方海补偿蒋礼原经营期间在涉案房屋安装及修建的房间隔断、门窗、窗帘、灶台及洗漱台的折价款10000元，其余损失由牟方海自行承担。
综上所述，牟方海、蒋礼签订的《房屋租赁协议》依法成立，且合法、有效，应当受法律保护。双方在《房屋租赁协议》中虽然自愿约定了房屋租赁条款，但对租赁房屋后五年的年租金数额约定不明，导致双方无法根据“市场行情价”协商确定房屋后五年年租金并达成合意，且在协商租金过程中产生重大分歧，导致本案《房屋租赁协议》未能继续履行，双方均有过错，其责任由双方各自承担。综合本案实际情况，遵循诚实信用、公平原则，酌定蒋礼赔偿牟方海涉案房屋自2015年4月1日起至本判决确定的给付日间房屋使用费70000元，牟方海补偿蒋礼原经营期间在涉案房屋安装及修建的房间隔断、门窗、窗帘、灶台及洗漱台的折价款10000元。牟方海要求蒋礼按照每年180000元的年租金标准赔偿其损失，事实根据和法律依据不足，依法不予采纳。一审判决：一、解除原、被告2010年2月21日签订的《房屋租赁协议》。二、被告蒋礼于本判决生效后十五日内搬走现存放于涉案房屋内的活动物品（具体见另查明部分内容）并将锁住该房屋大门的钥匙交给原告牟方海。逾期履行被告蒋礼则按每年120000元的标准向原告牟方海支付房屋使用费至其实际交还锁住涉案房屋大门的钥匙之日止。三、被告蒋礼赔偿原告牟方海房屋使用费70000元，与原告牟方海补偿被告蒋礼原经营期间在涉案房屋安装及修建的房间隔断、门窗、窗帘、灶台及洗漱台的折价款10000元相互折抵后，余款人民币60000元被告蒋礼于本判决生效后十五日内一次性付给原告牟方海。四、驳回原告牟方海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7373元，减半收取3686.50元，由原告牟方海负担2412元，被告蒋礼负担1274.50元。
二审期间，上诉人蒋礼提交涉案房屋拆除时照片复印件一份，拟证明争议房屋已经被拆除。被上诉人牟方海提交房屋拆除时蒋礼搬走物品录音录像一份，拟证明上诉人蒋礼已将租赁房屋内东西搬走。两份证据经质证，双方无异议，本院依法予以采信。
二审查明，被上诉人牟方海与利川市国土资源局于2017年10月1日签订了《利川市建设项目征地房屋拆迁补偿合同书》，涉案房屋已经被征收拆除。其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点为：一审判决上诉人蒋礼解除与被上诉人牟方海签订的租赁合同、腾退房屋及赔偿牟方海房屋使用费用是否正确。对此，本院评判认为，首先，根据合同法的规定，不能实现合同目的系合同解除的法定条件。就本案而言，上诉人蒋礼租赁被上诉人牟方海房屋系为进行商业经营，但双方自合同履行期限一半时间即开始因租金问题发生争议，且不能达成一致，双方进入诉讼，表明双方无继续履行合同的意愿。而且，涉案房屋早已纳入利川市国土资源管理部门行政征收拆迁范围，因此，双方事实上也无法按合同约定继续履行合同，故一审判决双方解除租赁协议正确。其次，根据二审查明的事实，涉案房屋进入二审期间，已由相关部门实际拆除，双方当事人对此明知且未表示异议，故上诉人蒋礼腾退房屋实际不能实现，亦无必要。第三，对于双方应否赔偿或补偿，本院认为，根据本案基本事实，可以认定双方自第一个约定的五年租赁期满发生纠纷，系合同约定不明所致，双方若打算继续履行，应依据现实情况予以协商，如果无法达成一致意见，关于房屋租金应该依据有权部门核实的标准确定。但双方均未采取合理的方式避免争议继续存在和防止产生损失，故双方均应对合同不能继续履行的后果承担相应的合同责任。就本案实际情况而言，争议发生后，上诉人蒋礼并无实际经营租赁房屋，一审判决其给付房屋使用费不当，二审依据公平原则对此予以变更。
综上所述，上诉人蒋礼的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持利川市人民法院（2017）鄂2802民初2495号民事判决第一项，即解除牟方海、蒋礼2010年2月21日签订的《房屋租赁协议》；
二、撤销利川市人民法院（2017）鄂2802民初2495号民事判决第二、三、四项；
三、驳回被上诉人牟方海其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1300元，由上诉人蒋礼、被上诉人牟方海各负担650元。
本判决为终审判决。
审判长 徐东海
审判员 蔡 斌
审判员 曾俊铭
二〇一七年十一月三十日
书记员 谢俊英