上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初27693号
原告：陈宝妹，女，1959年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人于荣，上海市联合律师事务所律师。
原告：陈海山，男，1961年2月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：龙勇，男，1968年2月24日出生，汉族，户籍地湖北省。
被告：唐卫平，男，1978年3月22日出生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：唐乐，上海长策律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号。
负责人：杨军，行长。
委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康颖颖，上海才富律师事务所律师。
原告陈宝妹、陈海山与被告龙勇、唐卫平确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告陈宝妹及其委托诉讼代理人、陈海山、被告唐卫平及其委托诉讼代理人、第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行委托诉讼代理人康颖颖到庭参加诉讼。被告龙勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
陈宝妹、陈海山向本院提出诉讼请求：1、确认龙勇与唐卫平就上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效及过户行为无效；2、恢复上述房屋产权登记至陈海山名下。事实和理由：两原告于1986年3月29日登记结婚，1987年11月生育一女陈某某，于1995年购买上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)作为唯一居所并居住至今。系争房屋登记于陈海山名下。2013年4月26日，案外人杨某作为陈海山代理人与被告龙勇签订房屋买卖合同，并将房屋于5月21日过户登记至龙勇名下。同年11月，系争房屋又被龙勇出售并过户登记给被告唐卫平。2015年6月，陈宝妹提出诉讼，要求确认龙勇购买系争房屋买卖合同无效，2016年4月，法院判决支持陈宝妹诉请。原告认为，龙勇对系争房屋不具备处分权利，将房屋出售给唐卫平的行为于法无据，损害原告权益，被告唐卫平从未至系争房屋查看，中介也告知有矛盾，房价也过低，故唐卫平不构成善意取得。故原告提出上述诉请。
唐卫平辩称，不同意原告的诉讼请求，唐卫平通过中介公司购买系争房屋，支付了相应对价连税费一共173万元，目前房屋已经登记在唐卫平名下，房价160万元是符合市场价并经过交易中心审核，唐卫平是合法产权人，符合善意取得。
龙勇未应诉答辩。
中国银行股份有限公司上海市浦东分行述称，原告的诉请由法院依法判决，但第三人的借款合同合法有效，抵押权已经依法登记，应维护银行的合法权利。只要清偿借款，第三人可以注销抵押权。贷款目前正常偿还，截至2017年3月13日，剩余本金741,118.49元。
本院认定事实如下：
两原告系夫妻关系。1996年2月29日，系争房屋(建筑面积66.32平方米，房屋类型为公寓，竣工日期1995年)产权登记在陈海山名下。购房后，两原告居住系争房屋至今。陈宝妹、陈海山、案外人陈某某(两原告之女)户口均系1996年1月19日迁入系争房屋，至今户口仍在系争房屋。
2012年11月20日，上海市宝山公证处出具(2012)沪宝证字第6837号《公证书》，记载：兹证明陈海山于2012年11月13日在上海市龙阳路XXX号，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名。委托书(落款日期2012年11月13日)主要内容为：委托人陈海山，受托人为被告杨某、案外人刘某某，委托人是系争房屋的权利人，委托人委托受托人单独办理如下事宜：办理房屋还贷、转按揭手续，代为签订房地产买卖合同(房价不低于100万元)，代为办理房地产转移(过户)登记，代收房款等，委托期限至2013年11月12日止。
2013年4月26日，杨某作为代理人签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给被告龙勇。合同主要约定：房地产转让价款140万元，在2013年5月30日前申请办理转让过户手续，买方于2013年4月20日前支付15万元作为定金，4月26日前支付42万元，6月15日前支付20万元，过户当天支付63万元房款。合同中记载居间方为上海欣尚房地产经纪事务所公司。合同未约定房屋交接日期。
2013年5月14日，房地产登记部门受理系争房屋产权变更登记。同年5月21日，系争房屋产权变更登记为龙勇所有。
2013年8月21日，陈宝妹至本院起诉陈海山、杨某、龙勇要求确认系争房屋买卖合同无效[案号(2013)徐民四(民)初字第3469号，以下简称3469号案件]。该案审理中，龙勇到庭称其于2013年4月20日现金支付定金15万元，4月27日银行转账支付42万元，5月13日银行转账63万元，6月15日现金支付20万元并提供银行转账凭证和收条证明其支付房款的事实。杨某到庭称，2012年9月11日，其作为保证人与鑫隆小额贷款股份有限公司签订保证合同，就陈海山与鑫隆小额贷款股份有限公司2012年9月11日的借款提供连带保证。杨某收到了龙勇支付的140万元房款，支付情况与龙勇陈述相符，因鑫隆小额贷款股份有限公司催讨欠款，杨某也是保证人，故杨某替陈海山偿还了欠款。2013年4月27日、5月13日杨某分别转账42万元、63万元给鑫隆小额贷款股份有限公司，另外35万元售房款作为利息、违约金也给了鑫隆小额贷款股份有限公司。杨某提供了保证合同、银行转账凭证以证明其代陈海山偿还鑫隆小额贷款股份有限公司欠款的事实。2014年8月，陈宝妹对3469号案件申请撤诉。
2013年9月30日，龙勇(甲方，出售方)与唐卫平(乙方，买受方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同记载：双方通过上海智迅房地产经纪有限公司第二分公司居间介绍，乙方以160万元的价格向甲方购买系争房屋，2013年9月22日乙方支付定金5万元，2013年9月30日前(签订买卖合同当天)支付房款43万元，乙方通过银行贷款支付112万元，双方申请办理转让过户手续时间为2013年11月30日前，房屋交接日期为2014年2月28日前，并约定了违约条款。同日，唐卫平通过银行卡转账，转入龙勇账户43万元。
2013年11月18日，唐卫平(借款人、抵押人)、中国银行股份有限公司上海市浦东分行(贷款人、抵押权人)签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》、《个人住房(二手房)抵押借款补充合同》，其中约定：唐卫平借款金额112万元，借款用途为购买系争房屋，贷款期限264个月，采用等额本息还款法，唐卫平以购买的系争房屋抵押给银行以作担保，购房总价款160万元，借款人指定贷款发放至龙勇的账户。合同另有其他约定。同日，房地产交易中心受理系争房屋的产权登记申请、抵押权登记申请。
2013年11月25日，系争房屋核准登记至唐卫平名下，中国银行股份有限公司上海市浦东分行登记为抵押权人，债权数额112万元，债务期限2013年11月18日至2035年11月18日。目前抵押权登记尚未注销。
2014年11月16日，唐卫平带人至系争房屋收房并找锁匠将房门开启，与陈海山等发生冲突，遂报警处理。
2015年3月27日，上海市宝山公证处出具《撤销公证书决定书》，载明：陈海山申办(2012)沪宝证字第6837号《公证书》时向本处提交的户口簿、婚姻证明等证明材料系伪造的。根据相关规定，决定撤销(2012)沪宝证字第6837号《公证书》，此公证书自始无效。
2015年6月5日，陈宝妹至本院诉陈海山、杨某、龙勇案，要求确认陈海山、杨某、龙勇于2013年4月26日签署的系争房屋买卖合同无效[案号(2015)徐民四(民)初字第1863号，以下简称1863号案件]。该案审理中，陈海山称，其于2012年9月11日与鑫隆小额贷款股份有限公司签订借款合同，借款105万元，借款期限2年，陈海山已经偿还了9余万元利息，其他款项没有偿还。2013年5月1日之后，鑫隆小额贷款股份有限公司未再催讨款项，2013年系争房屋的市场价值在200万元左右。后法院认定代理人杨某、买受人龙勇在系争房屋的买卖过程中，存在诸多难以合理解释的疑点，而系争房屋买卖合同的签订及过户行为已经侵害了原房屋权利人的利益。遂判决支持原告诉请。该案于2016年7月5日生效。
另查明，2014年12月，唐卫平至本院起诉陈宝妹、陈海山、陈某某[案号(2014)徐民四(民)初字第4281号]要求搬离系争房屋并赔偿租金损失计利息，本院认为陈海山等对系争房屋为有权占有，唐卫平可依据合同向龙勇主张房屋权利，故判决驳回唐卫平的诉请。唐卫平不服上诉，二审法院于2016年11月17日判决维持原判。
审理过程中，原告陈宝妹、陈海山表示其一家一直居住系争房屋，从来没有看到过唐卫平来看房，也没收到过房款，2013年系争房屋的市场价至少是在200万元，按照唐卫平与龙勇约定的价格房屋单价只有2万多，比市场价低很多。唐卫平称当时是委托中介公司买房的，买房的目的是自住和投资，中介公司向其介绍了系争房屋，挂牌价165万元，但是不能看房，说上家与房屋内居住的人有矛盾，其也上6楼去看过但是没进到房屋里面，与龙勇是在签居间合同的时候才遇到，最后约定房价是龙勇到手价160万元，2013年9月22日支付了现金4万元作定金，加上前面付的1万元定金，龙勇写了5万元定金的收条，还约定了贷款下来三天内，龙勇返还10万元作为交房和签户口的押金，唐卫平承认龙勇后来是返还其现金10万元，到约定交房时间，其去找中介公司要求联系龙勇交房，龙勇说里面的人不肯走，后来龙勇就找不到了，直到2014年11月16日其自行上门换锁。
审理中，陈宝妹表示愿意偿还第三人银行剩余贷款以涤除抵押权，由此产生的损失将另行主张。
上述事实，有当事人陈述、上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《个人住房(二手房)抵押借款合同》、银行卡取款业务回单、(2015)徐民四(民)初字第1863号民事判决书等证据证明，本院予以确认。
本院认为，龙勇在陈宝妹起诉其房屋买卖合同无效的案件诉讼中，仍将系争房屋出售，明显带有恶意，现龙勇与陈海山之间的买卖合同已经本院判决确认为无效，龙勇系无权处分，故本案的争议焦点为唐卫平是否构成善意买受人，能否适用善意取得制度取得系争房屋的所有权。是否善意应结合交易时对象、场所、时机等进行认定。首先，唐卫平自称买房是用于自住和投资，但没有实地进入系争房屋看房，就确定了房价，签订了买卖合同，这与常理不符。其次，房屋买卖系非一般商品交易，在交易前一般会对房屋各方面进行调查，唐卫平也称委托了中介公司支付了中介费，而原告及其家人户籍均在系争房屋内，唐卫平若能要求中介公司进行户籍调查就能发现房屋内并非龙勇户籍，并且在中介已经告知其龙勇与居住人员有矛盾的情况下，唐卫平却仍然接受，不符合普通购房人应有的谨慎态度，存在过失。第三，唐卫平称其查看过龙勇的产证，而龙勇的产证是在2013年5月21日核准登记，与龙勇挂牌出售时间仅相隔4个月，而此时陈宝妹已经至法院起诉龙勇了，又结合中介公司告知上家与房屋内居住的人有矛盾，唐卫平若持普通购房人的谨慎态度，应能发现出售房屋时机存有疑点。第四，买卖合同中并未约定尾款，反而约定出售方在收到银行贷款后返还买受人10万元，唐卫平自称收到龙勇返还的10万元现金，这也与正常买卖合同约定有异。第五，收房过程中，唐卫平在与长期居住在系争房屋内的原告及其家人没有过任何形式的接触和沟通的前提下，即径行带领包含锁匠在内多人至系争房屋开锁收房，这也不符通常做法，尤其是结合唐卫平之前没有实地看房，更令人增添了合理怀疑。最后，系争房屋位于徐汇龙华地区，系建造年代为1995年的多层住宅，唐卫平购买房屋总价为160万元，即每平方米仅为2.4万元左右，低于市场价。综合上述分析，唐卫平在收房等多方面都显现出了有别于一般购房人的特殊之处，在调查房屋相关情况、看房等方面又缺乏普通人面对大额交易所应秉持的审慎态度，而且购房价格偏低，合同约定也与一般房屋买卖合同有异，本院认为唐卫平在受让不动产时存在重大过失，不构成善意的买受人，不符合物权法有关善意取得的适用条件，因此原告要求确认龙勇与唐卫平签订的买卖合同无效的请求，依法有据，本院予以支持。买卖合同无效，则双方过户行为亦无效。
合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。为避免当事人讼累，本院就买卖合同无效的后果予以一并处理。系争房屋实际一直由陈宝妹、陈海山居住，故不存在返还问题。关于房款的返还，唐卫平与龙勇约定房款160万元，唐卫平现金支付5万元、银行转账43万元、银行贷款支付112万元，但唐卫平自认龙勇返还其10万元，故唐卫平实际支付房款150万元，龙勇应返还唐卫平房款150万元。第三人银行的抵押权系合法设立，应予以保护，而第三人表示清偿贷款本息后可注销抵押登记，系由唐卫平与第三人签订抵押借款合同，现陈宝妹同意代唐卫平偿还借款以涤除抵押，于法无悖，本院予以准许。陈宝妹垫付后产生相关损失可另行主张。因龙勇与陈海山之间的买卖合同亦已确认为无效，故涤除抵押权后，唐卫平应配合将系争房屋产权恢复登记至陈海山名下。
被告龙勇经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认龙勇与唐卫平就上海市徐汇区丰谷路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效及过户行为无效；
二、陈宝妹于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司上海市浦东分行唐卫平所欠贷款本息，具体金额以该行当日借款流水账为准，中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述贷款清偿之日起十日内办理房屋注销抵押登记手续；
三、唐卫平于上述银行抵押登记注销后十日内配合办理上述房屋产权恢复登记至陈海山名下；
四、龙勇于本判决生效之日起十日内返还唐卫平房款1,500,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,200元，保全费5,000元，共计24,200元，由龙勇、唐卫平各半负担。公告费560元，由龙勇负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 曹 庆
审 判 员 徐 红
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年七月十日
书 记 员 姚铭潮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第十七条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。