安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民二初字第00001号
原告：孙某杰
被告：苏某东
被告：高某标
原告孙某杰诉被告苏某东、高某标确认合同无效纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法由审判员崔保山独任审判，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告孙某杰及其委托代理人李先芝、刘润华，被告苏某东及其委托代理人王济东，被告高某标及其委托代理人于孝兵，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙某杰诉称：其于2014年10月17日委托苏某东办理其房屋出售事宜，委托出售的房屋系其单独所有，位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室，房地产权证字号为房地权阜字第2014063723号，双方签订书面委托并经安徽省阜阳市惠颍公证处公证。然而委托书签订后，苏某东却隐瞒原告于2014年10月17日以原告名义与高某标签订抵押借款合同，将委托代为出售的位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室房屋抵押给高某标，并到阜阳市房地产管理局申请办理抵押登记。后原告得知此事，要求阜阳市房地产管理局中止办理抵押登记事宜。原告委托苏某东是为其代为办理房屋出售事宜，具体的委托事项及权限双方公证的委托书具体明确，苏某东与高某标于2014年10月17日签订的抵押借款合同，明显超越了原告委托代理权限，属无权代理。现原告对该抵押借款合同不予认可，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，请求依法确认该抵押借款合同无效。
孙某杰为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：一、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格适格。二、房地权证阜字第20140637**号房产证，证明坐落于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室房屋属原告个人所有。三、委托公证书，证明2014年10月17日原告委托苏某东办理其名下位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室的房屋出售；银行和个人还款；过户转移登记；水电物业、有限电视、天然气过户；协助买方办理二手房按揭贷款等事宜，双方签订授权委托书并在安徽省阜阳市惠颍公证处进行公证。四、抵押借款合同，证明2014年10月17日苏某东以原告的名义与高某标签订抵押借款合同，将原告位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室的房屋抵押给高某标借款100万元，该抵押借款合同超出原告委托书的授权范围，属苏某东超越代理权的个人行为，此抵押借款合同对原告不产生任何效力，应认定无效。五、声明书，证明2014年10月21日原告撤销对苏某东的授权。
苏某东辩称：原告委托苏某东办理其名下位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室的房屋出售；银行和个人还款；过户转移登记；水电物业、有限电视、天然气过户；协助买方办理二手房按揭贷款等事宜，双方签订授权委托书并在安徽省阜阳市惠颍公证处进行公证。没有超出委托范围，孙某杰自书的说明就能说明这一点，建议法庭驳回原告诉讼请求。
苏某东为支持其答辩主张向本院提交如下证据：一、苏某东的身份证，证明其主体资格适格。二、2014年9月28日的阜阳市中级人民法院民事调解书，证明原告欠张晨100万元的事实。三、2014年10月17日的公证书，证明原告委托苏某东办理诉争房屋的他项权抵押、办理银行和个人还款相关事宜。四、2014年10月27日原告作出的一份说明，证明原告同意苏某东将该房产做抵押向他人借款，并出具了公证书的事实。五、收条一张，证明张晨收到孙某杰同意苏某东偿还100万元，是履行调解书的事实。
高某标辩称：原告主张借款抵押合同无效的理由是代理人苏某东没有代理借款及抵押的权限，这一理由无视事实，毫无根据。苏某东有权代理原告签署借款抵押合同并办理抵押登记手续，其权限来自以下证据：1、公证书。阜阳市慧颍公证处（2014）皖阜惠公证字第7011号公证书载明的授权共有5项：单独出售阜阳市民主西路皮革厂101-3室房屋，办理银行和个人还款事宜，办理过户登记手续，办理水电过户手续，其他权利。而办理银行和个人还款事宜还包括他项权证办理、领取，及还款证明、他项权证注销。但其中隐含了一项权限就是授权苏某东向他人借款的权利。原告授权苏某东还款，钱从何来，只能是借款。如果不包括此项权限，原告为何又授予苏某东他项权证办理、领取、注销的权限。2、原告出具的说明。该说明载明：“2014年10月17日，我经张晨介绍后委托苏某东以我位于颍州区民主西路皮革厂101-3室的房产做抵押向他人借款，并出具了经公证的委托书，将阜字第2014063723号房地产权证交给苏某东……我到阜阳市房地产管理局提出抵押登记异议，是因为我没有收到抵押的借款。”该说明证明二点：一是补充了公证书隐含的授权；二是其因为没有得到借款而提出异议，而非否认借款合同的效力。苏某东受原告的委托向高某标借款并办理抵押登记手续，完全是有代理权限的，其代为签订的抵押借款合同合法有效，应当依法驳回原告的起诉。
高某标为支持其答辩主张向本院提交如下证据：一、高某标身份证，证明其主体资格适格。二、抵押借款合同，证明苏某东代理原告与其签订了抵押借款合同，三、房屋所有权证书及他项权证书，证明苏某东代理原告以原告所有的位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室的房地产为其设定抵押权利。四、转款凭据证明其已将借款实际支付给苏某东，借款抵押合同成立。五、公证书，证明1、原告授予苏某东以阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室的房地产设定抵押、出让等物权。2、原告授予苏某东借款及还款的权限。六、说明一份，证明目的同证据五的证明目的。
经审理查明：2014年10月17日，孙某杰向苏某东发出授权委托书，该委托书于当日经安徽省阜阳市惠颍公证处进行公证，全权代表其办理以下相关事宜，约定：全权办理出售孙某杰单独所有的位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂101-3室的房屋，房产权证字号为房地权阜字第2014063723号（面积97.50平方米），办理银行和个人还款相关事宜（包括他项权证办理，领取，及还款证明，他项权注销），办理过户转移登记（包括签订房屋买卖合同、缴纳地税、契税、外业勘察、调档查询），办理水、电、物业、有限电视、天然气过户，协助买方办理二手房按揭贷款（包括银行开户及卡、转账、代收房款、资金托管）等一切相关手续，并有权在与相关的合同、文件上签名。苏某东于受委托的当日凭借该委托书代表孙某杰与高某标签订抵押借款合同，以上述房产作抵押从高某标处借款100万元。因孙某杰与案外人张辰之间存在债权转让纠纷，并经阜阳市中级人民法院调解，以（2014）阜民一终字第00049号民事调解书确认，孙某杰欠张辰110元同意在2014年10月31日之前付清，于是苏某东从高某标处借得100万元后直接交付给了张晨。在高某标与苏某东到阜阳市房地产管理局办理上述房地产他项权登记时，被孙某杰得知其房屋已被苏某东向高某标借款抵押给了高某标，孙某杰为此与苏某东发生争议。
经审理另查明：2014年10月27日，孙某杰给高某标出具《说明》：“2014年9月28日的阜阳市中级人民法院调解确认我欠张晨110万元。但此调解书送达前，我与张晨又签订《调解协议》（具体详见协议内容），约定以我位于颍泉区河滨南路明鸿花园2#、3#、4#号楼110室的门面房抵付给张晨。因此，我与张晨债务已结清。
2014年10月17日，我经张晨介绍后委托苏某东以我位于颍州区民主西路市皮革厂101—3室的房产做抵押向他人借款，并出具了经公证的委托书，将阜字2014063723号房地权证交与苏某东。后苏某东在我不知情的情况下，到阜阳市房产局办理了他项权证，我得知情况后，就到阜阳市房地产局提出抵押登记异议，是因为我没有收到抵押的贷款。”
本院认为：本案诉争的焦点即是苏某东代表孙某杰与高某标签订抵押借款合同，将取得的借款交付给张晨，是否有代理权问题。从委托书约定的办理事项进行分析，虽未明确约定让苏某东办理抵押借款，但明确了办理银行和个人还款相关事宜，而苏某东从高某标处获得借款后及时交付给了张晨，能够证明苏某东是在办理受托事宜，在双方发生争议之后，孙某杰又给高某标出具书面说明，明确了其委托苏某东以其位于阜阳市颍州区民主西路市皮革厂的房产做抵押向他人借款，故苏某东的行为未有超出高某标的委托代理权限。另从我国《合同法》第五十二条的规定看，苏某东代表孙某杰与高某标签订的房产抵押借款合同，并不具有该条规定的合同无效五项法定情形。故孙某杰的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
驳回原告孙某杰的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告孙某杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 崔保山
二〇一五年四月二日
书记员 张 敏
附：（2015）泉民二初字第00001号民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。