北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第1686号
原告（反诉被告）李瑞强，男，1979年2月5日出生。
委托代理人赵瑞雪，北京市百瑞律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵有明，男，1968年8月17日出生。
第三人（反诉第三人）何桂英，女，1941年5月9日出生。
第三人（反诉第三人）赵长安，男，1940年5月17日出生。
第三人（反诉第三人）何桂英、赵长安的委托代理人郭铁强，北京市双强律师事务所律师。
原告李瑞强与被告赵有明、第三人何桂英、赵长安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月14日作出（2009）昌民初字第12580号民事判决书。判决后，被告赵有明、第三人何桂英、赵长安不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第09185号民事裁定书，裁定该案发回本院重新审理。本院重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告赵有明在本案审理过程中提起反诉，本院依法进行合并审理。李瑞强及其委托代理人赵瑞雪，赵有明，何桂英、赵长安的委托代理人郭铁强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李瑞强诉称：经北京市易合房地产经纪有限责任公司撮合介绍，李瑞强与赵有明于2008年11月6日签订《房屋买卖合同》。该合同约定，赵有明将其位于北京市昌平区昌平镇×园×号楼×单元×层西门房屋转让给李瑞强。李瑞强于该合同签订当日支付定金20000元，由北京市易合房地产经纪有限责任公司暂时代收。双方还约定，李瑞强向赵有明支付首付款135000元整，余款由李瑞强申请公积金贷款。该合同签订后，经李瑞强催告，赵有明仍拒绝履行该合同。现合同约定的房屋已办理产权登记，登记为赵有明、何桂英、赵长安共有，登记坐落为北京市昌平区×园×号楼×单元602号。该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应实际、全面履行。赵有明拒不履行该合同损害了李瑞强的合法权益，故此诉至贵院，请求贵院支持李瑞强的诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院判令赵有明、何桂英、赵长安继续履行李瑞强与赵有明签订的《房屋买卖合同》，交付房屋并办理房屋产权转移登记手续；2.诉讼费用由赵有明承担。
被告赵有明答辩并反诉称：李瑞强与赵有明于2008年11月6日签订的《房屋买卖合同》，约定赵有明将坐落于北京市昌平区昌平镇×园×号楼×单元602号房屋转让给李瑞强。赵有明在未征得何桂英、赵长安同意的情况下将与何桂英、赵长安共同共有的该房屋出售。何桂英、赵长安得知此事后明确表示不同意出售该房屋。2014年6月15日，赵有明告知李瑞强解除双方所签订的《房屋买卖合同》并以快递方式向李瑞强发出书面通知，后又以电话方式告知。因该房屋一直由何桂英、赵长安占有使用并且为何桂英、赵长安的唯一住所，加之何桂英、赵长安又不同意出售该房屋，《房屋买卖合同》已无履行可能。故不同意李瑞强的诉讼请求，并提起反诉，反诉请求为：1.要求解除李瑞强与赵有明于2008年11月6日签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费由李瑞强承担。
针对反诉原告赵有明的反诉，反诉被告李瑞强辩称：不同意赵有明的反诉请求。第一，双方之间签订的合同是合法有效的，双方在签订合同时都是完全行为能力人，而且赵有明当时是作为房屋唯一的被拆迁人与拆迁方签订了拆迁协议，赵有明有权处置房屋。在诉讼过程中赵有明和何桂英、赵长安恶意串通，改变了房屋产权的状况，但是并不代表合同就会因此无效。第二，根据合同法的规定，在合同一方违约的情况，守约方有权要求违约方继续履行合同，这是法定的权利，房屋没有灭失和毁损，从客观上具有履行的可能性。李瑞强作为合同的守约方，有权要求赵有明和何桂英、赵长安继续履行合同。赵有明反诉所称房屋为何桂英、赵长安的唯一住房不符合事实。之前诉讼中赵有明明确表示房屋处于出租的状态，赵有明还收取租金。第三，赵有明和何桂英、赵长安恶意串通的行为不能产生房屋产权变更的法律效力。即便是昌平法院以调解书的形式将房屋部分权利转给何桂英、赵长安，但是该调解书严重违反法律程序，赵有明和何桂英、赵长安恶意串通达成调解协议，最终导致涉案房屋产权发生变更。基于此，虽然形式上房屋产权状况发生了变化，但该行为是不发生法律效力的。最后，按照物权法第一百零二条的规定，即便现在房屋是赵有明和何桂英、赵长安共同共有，赵有明当时签订了合法有效的合同，赵有明和何桂英、赵长安对于交付房屋、办理产权转移登记手续也是具有连带的义务。故请求驳回赵有明的反诉请求，支持李瑞强的诉讼请求。
第三人何桂英、赵长安述称：不同意李瑞强的诉讼请求，同意赵有明的反诉请求。房屋是何桂英、赵长安的财产。2006年5月，昌平镇成角村被拆迁，何桂英、赵长安为被拆迁人，一家人认购了3套房屋。本案所涉房屋根据分家协议属于何桂英、赵长安及赵有明共有的房屋。2013年3月30日昌平法院（2010）昌民初字第4332号调解书确认了房屋为何桂英、赵长安和赵有明所有。2010年4月6日，何桂英、赵长安取得房屋所有权证。以上事实说明当时房屋是赵有明和何桂英、赵长安共有的房屋。2008年11月6日赵有明背着何桂英、赵长安与李瑞强签订房屋买卖合同，该行为侵犯了何桂英、赵长安的合法权益，违反了相关法律规定。李瑞强没有到房屋去过，何桂英、赵长安一直居住在房屋内，如果李瑞强去过何桂英、赵长安会知道房屋买卖事宜。何桂英、赵长安知道后极力反对赵有明出卖房屋，明确表示绝不搬出自己唯一住房，要求保护老人合法权益，请求支持赵有明反诉请求。
经审理查明：2006年5月22日，赵有明（为被拆迁人、乙方）与北京天方房地产开发有限责任公司（为拆迁人、甲方）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定：甲方拆迁乙方在拆迁范围内的16间房屋，乙方现有户籍人口5人，实际居住人口5人，实际居住人口分别为赵长安、何桂英、赵有明、张连伟、赵莹。同日，赵有明（为乙方）与北京天方房地产开发有限责任公司（为甲方）签订《回迁楼认购意向书》，约定：乙方系西关社区城角村居民，同时也是城角村拆迁范围内被拆迁户，在拆迁范围内有房屋16间，根据乙方被拆迁房屋建筑面积及回迁认购标准，乙方认购×号楼×单元×层西门一居室等3套房屋。何桂英、赵长安系赵有明的父母。张连伟系赵有明之妻、赵莹系赵有明之女。
2008年11月6日，李瑞强（为买房人、乙方）、赵有明（为卖房人、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定如下内容：甲方自愿将坐落于昌平区昌平镇×园×号楼×单元×层西门的房产出售给乙方（以上坐落根据卖方所提供西关×巷回迁楼确认书）；该套房产的建筑面积为×平方米（以甲方所取得该套房产的北京市房屋所有权证登记面积为准）；房屋成交价格为33.5万元，此房款还包括水表改造费（含水卡）、电卡、防盗门、有线电视初装费；签订合同同时乙方向甲方交付购房定金2万元，此定金为购房首付款的一部分（此定金由易合房产经纪公司暂时代收）；经甲乙双方充分协商，除购房首付款之外剩余购房款，甲方同意乙方向公积金管理中心申请贷款，乙方首付款为13.5万元，于房屋过户当天付给甲方，剩余房款人民币20万元由乙方申请公积金贷款付给甲方；甲方承诺所售乙方房屋产权性质为商品房，由回迁房变更为商品房所需交纳的相关税费由甲方承担，双方约定甲方收到全部购房款当天交接该套房产，自房产交接当天之前的物业等房产费用由甲方承担，之后由乙方承担；甲方保证所售的该套房屋产权清楚，无查封，无纠纷，无抵押，无债权、债务，无设定他项权利，如有问题由甲方负责解决，并承担由此产生的一切后果。2008年11月7日，李瑞强向北京市易合房地产经纪有限责任公司支付了购房定金2万元。
2009年9月18日，赵有明取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋坐落登记为昌平区×园×号楼×层×单元602，所有权人登记为赵有明，共有情况登记为单独所有。2009年10月，李瑞强与赵有明就继续履行《房屋买卖合同》发生争议。2009年10月20日，李瑞强将赵有明以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求继续履行《房屋买卖合同》，即（2009）昌民初字第12580号案件。本院受理后，何桂英、赵长安作为第三人申请参加诉讼。诉讼过程中，何桂英、赵长安于2010年2月以所有权确认纠纷将赵有明诉至本院，要求确认涉案房屋归何桂英、赵长安、赵有明共有，即（2010）昌民初字第4332号案件。2010年3月30日，赵有明与何桂英、赵长安达成调解协议，涉案房屋归何桂英、赵长安与赵有明共同所有，本院对此作出（2010）昌民初字第4332号民事调解书。经询，张连伟、赵莹对该调解书予以认可。2010年4月6日，涉案房屋所有权登记变更为赵有明、何桂英、赵长安共同共有。2012年5月，何桂英、赵长安起诉赵有明、李瑞强确认合同效力纠纷，要求确认赵有明、李瑞强于2008年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效，即（2012）昌民初字第06714号案件。本院经审理后于2014年4月21日作出（2012）昌民初字第06714号民事判决书，判决驳回何桂英、赵长安的诉讼请求。何桂英、赵长安、赵有明对该判决不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）一中民终字第04930号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2014年6月15日，赵有明向李瑞强邮寄送达《解除合同通知》，以涉案房屋系赵有明与何桂英、赵长安共同所有，何桂英、赵长安不同意出售该房屋且无其他住房为由，通知李瑞强解除合同并表示不再履行合同。李瑞强认可收到该邮件，但表示不同意解除合同。
庭审中，经本院释明，李瑞强明确表示坚持要求继续履行合同，并同意提前一次性付清全部房款及承担相应税费，不同意解除合同。何桂英、赵长安表示涉案房屋现由其居住使用。
上述事实，有《回迁楼认购意向书》、《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《房屋买卖合同》、收据、房屋所有权登记档案材料、（2010）昌民初字第4332号民事调解书、房屋所有权证、户口本、（2012）昌民初字第06714号民事判决书、（2014）一中民终字第04930号民事判决书、《解除合同通知》、特快专递邮件详情单及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
李瑞强与赵有明所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的效力禁止性强制规定，该合同合法有效，双方均应如约履行自己的义务。本案的争议焦点在于李瑞强与赵有明所签订的《房屋买卖合同》是否能够继续履行？《房屋买卖合同》是否应当解除？根据《回迁楼认购意向书》及《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》可知，涉案房屋等3套回迁房屋系赵有明家庭因拆迁而来，故虽然《回迁楼认购意向书》和《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》的乙方仅列赵有明一人，但该两份合同的权利义务实际为与拆迁具有利害关系的人员也即赵长安、何桂英、赵有明、张连伟、赵莹共同承担。因此，涉案房屋在赵长安、何桂英、赵有明、张连伟、赵莹之间未进行分割以前，即便房屋所有权仅登记在赵有明一人名下，亦应属于赵长安、何桂英、赵有明、张连伟、赵莹家庭共同共有。鉴此，虽然赵长安、何桂英、赵有明系在（2009）昌民初字第12580号案件审理过程中通过（2010）昌民初字第4332号民事调解书确定涉案房屋由赵长安、何桂英、赵有明共同共有，张连伟、赵莹对此予以认可，但其性质属于家庭成员对于家庭共有财产进行分割的行为，故不能仅据此认定赵长安、何桂英、赵有明构成法律上的恶意串通，因此现涉案房屋由赵长安、何桂英、赵有明共同共有合法有据。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。因此，虽然李瑞强与赵有明签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因房屋共同共有人何桂英、赵长安不同意转移房屋所有权给李瑞强，故《房屋买卖合同》无法继续履行，故对李瑞强要求继续履行的诉讼请求，本院无法支持。李瑞强主张赵长安、何桂英应与赵有明共同承担《房屋买卖合同》中卖房人义务，但李瑞强未提交有效证据证明赵长安、何桂英在本案诉讼前即知晓并认可赵有明签订《房屋买卖合同》将涉案房屋卖与李瑞强的行为，故对其该主张，本院不予支持。李瑞强依据《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定主张何桂英、赵长安应与赵有明承担连带债务的意见，属于对法律适用理解错误，本院不予采信。现《房屋买卖合同》无法继续履行，赵有明在本案中反诉要求解除合同，本院在本案中予以支持。虽然赵有明于2014年6月15日以何桂英、赵长安不同意出卖房屋为由通知李瑞强解除《房屋买卖合同》，但李瑞强对该通知存有异议，且彼时本案诉讼正在进行中，故赵有明的解除通知不能发生解除《房屋买卖合同》的效力。因《房屋买卖合同》解除系因赵有明不能履行其合同义务所导致，故本案反诉费用应由赵有明承担。解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经释明后，李瑞强坚持要求继续履行，就合同解除后果未表明其意见，属于其对自身权利的处分，故对于合同解除后的清算、损失赔偿、违约责任等问题，李瑞强可另行起诉解决。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除李瑞强与赵有明于二○○八年十一月六日签订的《房屋买卖合同》；
二、驳回李瑞强的诉讼请求。
本诉案件受理费六千三百二十五元，由李瑞强负担，已交纳。反诉案件受理费三千一百六十三元，由赵有明负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 邓徐娟
人民陪审员 凌国军
人民陪审员 许艳平
二〇一六年五月三十日
书 记 员 张 欣