黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1031号
上诉人（原审原告）牡丹江民大建筑开发有限责任公司，住所地牡丹江市东海林街58号。
法定代表人张春海，职务经理。
委托代理人郑忠山，住黑龙江省海伦市。
委托代理人王晓明，住黑龙江省牡丹江市。海伦市共合镇众平村5组40号。
上诉人（原审被告）张文祥，住通河县。
委托代理人刘江，住通河县。
上诉人牡丹江民大建筑开发有限责任公司（以下简称民大公司）因与上诉人张文祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服通河县人民法院（2014）通民一初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。
民大公司原审起诉时称：2008年9月，民大公司负责拆迁张文祥所在小区，因未与张文祥在拆迁补偿问题达成一致，张文祥原有房屋被政府强制拆迁。2010年12月12日，工程竣工后，张文祥将民大小区1号楼202室、302室住宅两套，1号楼5号、7号门市，4号楼10号车库占为己有，2011年6月经通河县房产部门和法院工作人员调解达成协议，民大公司与张文祥签订房屋拆迁产权调换协议书，民大公司给予张文祥回迁房屋，包括民大小区1号楼202室、302室两套住宅，1号楼7号门市，4号楼10号车库。张文祥同时承诺于2011年7月末将1号楼5号门市返还给民大公司。张文祥到期未履行承诺返还民大公司5号门市，民大公司认为张文祥的行为违反双方约定，侵犯了民大公司的财产所有权，故诉至法院，要求张文祥立即停止侵权，按承诺返还位于民大小区1号楼5号62.78㎡门市房屋，赔偿民大公司经济损失违约金15000元，供热费8527元，利息78707.20元，合计人民币102234.20元，并承担本案的诉讼费用。
张文祥辩称：民大公司与张文祥签订产权调换协议时虽通过相关部门人员调解，但民大公司与张文祥没有认真协商，张文祥只是在协议书空白处签字，张文祥的被拆迁房屋面积是304.50㎡，而在产权调换后得到的实际面积不足240㎡，按照拆一还一和产权调换协议第三条以测绘结果报告为准、多退少补的规定，本案争议的1号楼5号门市房屋是本应回迁给张文祥的，签订协议时民大公司也口头答应争议房屋回迁给张文祥，故不同意民大公司的诉讼请求。
原审判决认定：民大公司因民大住宅综合楼项目建设于2008年9月28日获得房屋拆迁许可证，由通河县天鑫拆迁事务所有限责任公司负责拆迁该项目所在地的房屋。张文祥系该小区被拆迁居民，其位于该拆迁区域内有住房2栋，其中有房屋产权证的一栋建筑面积为184㎡，无房屋产权证的一栋建筑面积为120㎡，此后因在拆迁安置与产权调换问题上民大公司与张文祥未协调一致，张文祥的2栋房屋被强制拆迁。2010年5月15日民大公司取得建筑工程施工许可证，2010年8月18日取得土地使用权证并进行施工。2010年12月15日民大小区竣工。2011年3月张文祥在未与民大公司达成房屋拆迁安置补偿协议及任何手续的情况下私自进入了该小区内1号楼202室、302室、5号门市、7号门市、4号楼10号车库。2011年6月民大公司与张文祥通过相关部门工作人员调解，补签房屋拆迁产权调换协议，民大公司将小区内1号楼202室（81.05㎡）、302室（81.05㎡）、7号门市（64.79㎡）、4号楼10号车库（22.21㎡）总计249.10㎡回迁给张文祥，同时约定张文祥应于2011年7月末将占用的1号楼5号门市返还。期至，张文祥并未按约将1号楼5号门市返还民大公司并占用至今，民大公司认为张文祥的行为违反约定并侵犯其财产所有权，诉至法院要求张文祥返还侵占房屋，并赔偿因侵占房屋导致民大公司支付他人违约金15000元，造成的经济损失（以房屋价款和取暖费为本金，按照月利率7.96‰计算）92511.05元。民大公司以侵权纠纷为案由起诉，通过庭审调查，该院认为民大公司与张文祥因拆迁问题未达成一致引发纠纷，并在后期签订了产权调换协议，故本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，向双方当事人释明后，张文祥同意以该案由审理，民大公司坚持不变更案由。
根据庭审调查，本案争议焦点为：一、民大小区1号楼5号门市是否属于回迁给张文祥的补偿安置房屋；二、张文祥是否应当返还房屋并赔偿民大公司所受到的损失。
关于争议的第一个问题，该院认为，张文祥在未与民大公司签订任何协议、合同的情况下占用了拆迁后落成的几套房产，后经相关部门工作人员调解，与民大公司补签了产权调换协议，并签名捺印，属于真实意思表示，不违反法律规定，该产权调换协议具有法律效力，民大公司、张文祥双方均应按照协议约定履行各自义务和行使相应权利，该产权调换协议所确定的回迁给张文祥的房屋并未包括本案争议房屋，庭审中张文祥提出所签订的协议是空白的和以一换一的回迁方式，以及民大公司曾口头答应本案争议房屋是回迁给张文祥的说法，因未能提交确实有效的证据对此加以证实，不予认定。故应认定本案争议的房屋不属于回迁给张文祥的补偿安置房屋。
关于争议的第二个问题，该院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，民大公司对民大小区1号楼5号门市房屋享有所有权，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，张文祥应按产权调换协议约定在取得相应回迁房屋的同时履行返还给民大公司本案争议房屋的义务，故对民大公司请求张文祥返还争议房屋的主张，予以支持；民大公司主张因争议房屋不能交付案外人而支付的违约金的请求，该院认为民大公司在与张文祥没有将1号楼5号门市问题处理完毕的情况下就将此房屋卖于他人，自身存在过错，支付违约金前是否与案外人签订了房屋买卖合同、约定了支付违约金事项均未举示相关有效证据予以证实，故民大公司此项诉讼请求不予支持；民大公司主张张文祥给付2010-2011年度供热费的请求，该院认为，民大公司提出按照惯例新竣工的楼盘应由开发商代供热部门向受热用户收缴供热费，但庭审中并未提供其已向供热部门交纳了此项费用的相关凭证，无证据证实其以上主张成立，故此项诉讼请求不予支持；民大公司主张因张文祥占用房屋造成的经济损失，该院认为，民大公司、张文祥在补签产权调换协议时张文祥已经占用本案争议房屋，但在签订协议时双方并未对张文祥如不按期返还房屋是否支付因此造成的损失做出约定，庭审中，民大公司对其主张损失金额亦未举示相关有效证据加以证实，故民大公司的此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：一、张文祥于判决生效之日起30日内将占用的民大小区1号楼5号门市房屋腾空并返还给民大公司牡丹江民大建筑开发有限责任公司；二、民大公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费2345元（民大公司已预交），由张文祥负担100元，此款于判决生效后10日内交纳；按照侵权纠纷交纳的2245元返还民大公司。
宣判后，民大公司、张文祥均不服上述民事判决，提起上诉。民大公司上诉称：原审确定案由错误，双方的纠纷是因张文祥侵权造成的，不应以房屋拆迁安置补偿合同纠纷审理该案。张文祥的行为已构成侵权，给民大公司造成经济损失，理应赔偿。请求撤销原审判决，依法改判。张文祥上诉称：原审判决认定事实不清，应安置补偿给张文祥的产权调换房屋的面积不清，补偿的基本政策不清，只有将5号门市房补给张文祥才符合协议约定，原审审理还存在违反法定程序，以判决权代替行政权问题，请求改判民大公司完全履行房屋安置补偿约定，将给张文祥的房屋面积补足到304平方米。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。
本院确认原审判决认定的事实。
本院认为：民大公司与张文祥因拆迁安置补偿引发纠纷，经有关部门调解后，双方当时人达成《非住宅房屋拆迁产权调换协议》，在履行协议的过程中，张文祥未能正确理解协议内容，强行占据协议中未约定的房产，故原审确认双方纠纷为拆迁安置补偿合同纠纷并无不当。民大公司主张侵权之诉的理由不能成立。民大公司称张文祥强占争议之房的行为给其造成经济损失，但其并未举示充分的证据证明其损失存在，又考虑该起纠纷引发的最初因素是有关部门强迁造成的的，作为拆迁人及房地产开发企业又未做好被拆迁人张文祥的解释及安置工作，故对民大公司赔偿损失请求不予支持。民大公司与张文祥达成《非住宅房屋拆迁产权调换协议》后，在该协议未经法定程序变更和撤销时，双方当事人均应严格依照协议约定履行各自的义务。张文祥以被安置面积不够为由，强占争议之房，属违反协议约定的行为，原审判决其将争议之房腾空并交付给民大公司并无不当。综上，民大公司、张文祥上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，有民大公司、张文祥各负担50元。本判决为终审判决。
审 判 长 焦崇升
审 判 员 柳 波
代理审判员 崔 宁
二〇一五年三月三日
书 记 员 于凯华
王晓航