河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终9229号
上诉人(原审原告)：金欣欣，男，1953年10月21日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人:王朝锋，河南元慧律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张桐，男，1961年5月8日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：方雪，河南中锦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪娜，河南中锦律师事务所实习律师。
上诉人金欣欣因与被上诉人张桐不当得利纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初12588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金欣欣及其委托诉讼代理人王朝锋，被上诉人张桐的委托诉讼代理人方雪、张雪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金欣欣上诉请求：1、撤销一审判决，改判张桐向金欣欣返还卖房款60万元及利息；2、本案一、二审诉讼费用由张桐承担。事实和理由：1、金欣欣是涉案房屋在出售之前的真实所有权人，对涉案房屋享有收益权，一审法院忽略了该项基本事实，属于事实认定错误；2、涉案房屋是金欣欣以张桐的名义出售给第三人，而并非是张桐自行出售，一审法院对该项事实的认定错误；3、涉案房屋出售后所获款项应当归属于金欣欣，张桐将款项占为己有没有合法依据，构成不当得利，应当返还给金欣欣，金欣欣的诉讼请求于法有据，应当予以支持；4、本案不存在违约事实，没有违约责任适用的余地，一审法院将金欣欣的不当得利之诉按照违约责任之诉进行处理，缺乏事实依据，适用法律错误；5、一审判决与多份类似案件判决相互矛盾，违反法律规定，滥用自由裁量权；6、任何人都不得从其过错行为中获利，但一审法院在认定张桐“违约”的前提下仍判决其获取近50万元的利益，明显违反民法中公平、诚实信用的基本原则。综上所述，一审判决认定事实严重错误，适用法律错误，请求二审法院依法纠正一审错误判决。
张桐辩称：1、涉案房屋是张桐所在单位河南报业新闻物资贸易有限公司为其本单位职工向河南瑞奇房地产开发有限公司团购的优惠福利房，张桐系房屋的所有权人，对该房屋依法享有收益处分的权利，卖房款理应归张桐所有，并不存在不当得利的情形；2、本案纠纷系房屋买卖合同纠纷而非不当得利纠纷，张桐与金欣欣就该房屋签订的有《协议》一份，协议对违约责任有明确的约定，一审法院依据公平原则酌定按照该房屋的房屋增值部分的60%计算违约金虽然远高于协议约定的违约金，张桐仍然认为一审法院判决是公平合理的。综上，一审法院将张桐与金欣欣2007年7月5日签订的协议定性为房屋买卖，案由认定为合同纠纷，判令张桐向金欣欣承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，金欣欣的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金欣欣向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告卖房款100万元、2016年4月18日前的利息12万元及之后利息（按年利率6%计算）；2、判令本案诉讼费由被告承担。一审庭审结束后，原告自愿将第1项诉讼请求减少为被告返还原告卖房款60万元及按年息6%计算的利息。
一审法院认定事实：被告系河南报业新闻物资贸易有限公司职工。2007年，报业集团为员工团购河南瑞奇房地产开发有限公司（以下简称瑞奇公司）开发的“东瑞园”的房屋，被告享有购房资格。2007年7月5日，原、被告签订《协议书》一份，约定：原告金欣欣委托被告张桐以被告张桐的名义购买位于郑州市农业东路东××楼××单元××东××商品房××套；房屋实际所有权人为原告金欣欣，在适当的时候办理过户至金欣欣名下的手续；原告向被告支付35000元作为代办费，并确认代办费于2006年12月17日已汇给张桐；如有违约，被告返还原告购房款356683元及代办费35000元，并支付金欣欣35000元作为补偿金。2006年10月11日、11月18日、2007年6月30日原告将购房款356683元分三次通过银行汇款全部支付给被告。2007年7月25日，被告张桐与瑞奇公司签订房屋买卖合同（合同中房屋座落表述为郑东新区农业东路东、康宁街南12幢东2单元6层东户房屋），后取得该房屋房产证。该房屋即双方协议中所约定的房屋。2014年4月18日，被告与林晓谕签订房屋买卖合同一份，约定将上述房屋卖给林晓谕，房屋总价款155万元，首付款105万元。被告收到上述首付款105万元后于2014年4月19日转账支付给原告。2015年11月7日，原告向被告退还50万元。被告与林晓谕针对上述房屋另签订郑州市存量房买卖合同并与郑州住房置业担保有限责任公司签订郑州市存量房交易结算资金监管协议一份，约定房屋价款100万元，首付60万元，领取房屋所有权证时支付余款40万元；购房款存入资金监管专用账户。原告称上述房屋的实际交易价格为155万元，郑州市存量房买卖合同只是为了办理过户手续而签，且为办理上述资金监管手续，原告才向被告退还50万元，产权过户手续办理完毕被告收到房款后应向原告支付。2016年1月11日，上述房屋过户至林晓谕名下。被告于2016年1月13日收到上述房屋的监管资金100万元。另查明，被告曾于2015年8月3日、4日分五笔向原告转账40万元，系其向原告出借款项。庭审后，双方同意上述借款抵销被告应向原告支付的房款，同时原告申请减少相应的诉讼请求数额。
一审法院认为，原、被告于2007年7月5日签订的协议书虽约定为原告以被告名义购房，其实质内容为被告将其享有优惠购房资格的房屋在团购价格基础上加收35000元转让给原告，应定性为房屋买卖协议，该协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告将涉案房屋卖与他人，违反合同约定，应承担相应的民事责任。原告请求被告返还卖房款及利息，其实质内容亦属要求被告按卖房价格及相应利息支付违约金。双方约定的违约金过份低于原告损失，应予调整。参考被告向他人出卖房屋的价格、原告购买房屋时支付的费用等因素，一审法院酌定被告按原告购买涉案房屋时支付的价款与涉案房屋增值部分的60%即694990.2元[（1500000-356683-35000）×60%]之和计算违约金，合计1086673.2元（694990.2+356683+35000）。双方协商一致，以互负债务相抵销，该约定系当事人真实意思表示，一审法院予以准许。扣除被告已向原告支付的55万元及双方同意抵销的40万元后，被告应向原告支付136673.2元。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张桐于本判决生效后十日内向原告金欣欣支付违约金136673.2元。二、驳回原告金欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元、保全费5000元，共计19880元，由原告金欣欣承担8014元，被告张桐承担11866元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
金欣欣为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：
1、《前期物业服务协议》、《业主手册》原件各一份。证明涉案房屋于2009年9月26日进行交房时，金欣欣以张桐名义同河南大河物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》及《业主手册》。同时结合金欣欣在一审中提交的2009年9月26日《钥匙保管承诺书》、《东瑞园入住钥匙交接单》以及房地产公司、物业公司收取的物业维修基金登记费、装修保证金、物业服务费、垃圾清运费等费用收据，能够证明金欣欣于2009年9月26日从物业公司处接收了涉案房屋。
2、《民事起诉书》、《离婚协议书》及《离婚补充协议书》复印件各一份。
3、交通银行账户流水记录原件一份。证明涉案房屋自交房起至出售给林晓谕时止，电力公司一直在通过银行自动扣除金欣欣的电费，同时该记录显示金欣欣向河南大河物业服务有限公司支付了2014年上半年的物业费。同时结合金欣欣在一审中提交的2012年、2013年物业费收据、《地上非固定车位占用协议》及相应费用的收据，可以证明涉案房屋在出售给林晓谕之前一直是由金欣欣占有、使用。
张桐对以上证据的质证意见为：对以上证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议。以上三组证据均非新证据，《前期物业服务协议》及《业主手册》均显示涉案房屋的业主为张桐，交通银行账户流水记录也不能显示具体是哪一处房产的电费缴纳记录，该三组证据均不能达到金欣欣证明其是房屋实际所有权人的目的。
本院经审理查明，涉案房屋在出售给林晓谕之前，已交付给金欣欣占有、使用，并由金欣欣缴纳相关费用。其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，金欣欣为购买涉案房屋与张桐在2007年7月5日所签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《协议书》中所约定的购房款、代办费的支付及涉案房屋的交付、使用问题，双方在涉案房屋出售给林晓谕之前，已经履行完毕。金欣欣在向张桐足额支付购房款及代办费，并实际占有、使用涉案房屋后，已成为涉案房屋的真实权利人。虽然在2014年4月18日签订《房屋买卖合同》时涉案房屋仍登记在张桐名下，该《房屋买卖合同》亦是以张桐的名义与林晓谕所签订，但真实的房屋买卖双方应为林晓谕与金欣欣，张桐此时仅是涉案房屋的名义权利人，对涉案房屋并不享有占有、使用及收益的权利。本案系双方因林晓谕所支付155万元购房款的归属问题而产生的纠纷，不属于2007年7月5日《协议书》所约定的内容，故本案案由应为不当得利纠纷。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中，涉案房屋的真实权利人系金欣欣，其将涉案房屋出售给林晓谕，理应取得林晓谕所支付的购房款；张桐作为涉案房屋的名义权利人，对涉案房屋不享有占有、使用及收益的权利，亦没有在涉案房屋出售过程中取得利益的合法根据。张桐将林晓谕所支付购房款中的100万元占为己有，已构成不当得利，应当向金欣欣予以返还。因双方在一审中已同意将金欣欣向张桐所借的40万元在本案中予以抵销，故张桐还应当向金欣欣返还60万元。关于金欣欣所主张的利息问题。本院认为张桐应当自金欣欣起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向金欣欣支付利息损失，至清偿之日止。
综上所述，金欣欣的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初12588号民事判决；
二、被上诉人张桐于本判决生效之日起十日内向上诉人金欣欣返还卖房款60万元及利息（利息以60万元为基数，自2016年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；
三、驳回上诉人金欣欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14880元、保全费5000元，二审案件受理费8250元，共计28130元，由上诉人金欣欣负担13060元，被上诉人张桐负担15070元。
本判决为终审判决。
审判长 侯军勇
审判员 张向军
审判员 安 军
二〇一七年九月四日
书记员 白凯丽