山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终3385号
上诉人（原审原告）：孙全德，男，某某某某某某某某某出生，汉族，系济南市历城区洪家楼居民委员会退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：马东亮，山东昌平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘声菊，女，某某某某某某某某某某出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市历城区某某某某某某某某某某某某某某某。
委托诉讼代理人：杜建忠，北京大成（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周全和(系刘声菊之夫)，男，某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：李洪远，男，某某某某某某某某某某出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被上诉人（原审被告）：李心珍(系李洪远之妻)，女，某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
被上诉人(原审第三人)：石美，女，某某某某某某某某某某某出生，汉族，住济南市。
上诉人孙全德、刘声菊因与被上诉人李心珍、李洪远、周全和、石美债权人撤销权纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城商初字第1724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙全德上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判支持我方的诉讼请求；2.一、二审案件受理费、鉴定费由刘声菊、周全和、李洪远、李心珍、石美承担。事实与理由：一、一审法院对于房屋转让价款偷换概念。首先，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二款规定，我向法院提供了济南市房地产管理局档案中关于涉案房屋所有权转移登记申请等手续，该证据清楚的记载了涉案房屋转让价格，该证据属于档案资料，具有社会公示力，其证明力明显大于李洪远、李心珍、石美提供的高利率的借条、合同、声明等。因此从证据证明力的角度应当采信我提交的相关证据。其次，我提起的诉讼是请求法院撤销房屋转让行为，也就是房屋转让协议，法院就应当以他们签订的协议为基础进行审理，至于李洪远、李心珍、石美提出的所谓的他们与刘声菊、周全和之间存在债务关系及以房抵债等是另外的法律关系，一审法院审理这些法律关系明显跑偏并最终将房屋转让价格与他们之间的债务进行概念偷换。二、一审法院错误的追加石美为第三人。本案系撤销权之诉，撤销的是房屋买卖合同，指向的是房屋买卖合同的当事人。本案中石美非房屋买卖合同当事人，房产证及房产档案中也未标明石美系共有人，因此其与本案不存在任何利害关系。一审法院仅凭石美手中的借据就认定与撤销权之诉的案件存在利害关系，这显然不是同一法律关系，属于张冠李戴。石美参加诉讼显然存在法律障碍，允许其参加诉讼，完全就是为了用其债务冲抵房款，达到驳回我方诉讼请求之目的。如果按照一审法院之逻辑，刘声菊还存在其他债务人，如果她再为别人出具一份所谓的房子也有他们一份的声明，那么撤销权之诉在任何时候也不可能成立，更不可能胜诉。被上诉人之间本身低价转让房屋就有串通之嫌，在此情况下法院更应当采信的是具有可对抗第三方的档案证据，而不是去相信被上诉人可以随意出具的证据。此外，石美参加诉讼的时机更是让人怀疑。追加石美为第三人是在房屋价款被评估之后，显然被上诉人发现无论是房管局约定的价款还是其债务均不能对抗房屋的评估价值，此时突然冒出一个石美，不得不让人质疑。三、错误的对被上诉人之间的债务进行结算。一审中，各被上诉人就其之间的债务说法并不一致，刘声菊称与李洪远、李心珍之间并非是房屋买卖或抵债，只是无力偿还他们的125万元的借款及银行贷款，先将房屋过户给他们，与他们的债务并未结算。李洪远、李心珍则辩称房屋价格不低，经过交易大厅核实。由此看来，退一步讲，即使刘声菊与李洪远李心珍之间是以房抵债关系，但是他们的抵偿数额当时并未清算，他们也没有提及还存在石美的债务问题，在抵偿房产时，抵偿金额没有经过各方认可，那么就更应当按照李洪远、李心珍辩称的那样，以房管局核准的价格为准。但是一审法院却在事后为他们之间的债务算起账来，再一次的超越本案的法律关系，将本案又添加了一个民间借贷的法律关系，一审法院为他们计算的债务金额实际也没有经过各方认可，更重要的是没有经过债务人刘声菊认可。因此使用一个未经各方认可的债务数额去与房价进行对比，甚是荒唐。四、一审法院还将本案审理成一个确认之诉。一审法院将石美的债务混入其中，允许石美参加诉讼的理由就是石美主张她是涉案房屋之一花园路101号海蔚广场M-012房屋的共有人。一审法院将石美的债务进行了确认并冲抵了房款，实际上就是变相的确认石美为房屋共有人，这又超越了案件的本身。五、一审法院根本逻辑错误。本案中，存在两份房屋买卖合同，假如按照一审法院的逻辑，石美的债务混入到其中，那么根据石美的主张及刘声菊的声明，石美的债务仅仅对花园路l01号海蔚广场M-012房屋的价款有冲抵效果，但是，一审法院却把所有债务累加，不区分每套房子的价值，直接去冲抵两套房子房款，这显然是混乱的逻辑。按照石美主张，她只享有一套房子所谓的共有权，其对花园路101号海蔚广场4号楼l单元402不享有任何权利，其债务当然不应当也去冲抵该房款，其债务无权冲抵该房款，那么至少应当撤销该房屋的转让。综上，一审法院的判决思维混乱，逻辑错误，同一案件审理多个法律关系，更是将所有债务与两套房产一并折价，这种判决于法不通，与理相悖，故请二审法院依法判决。
刘声菊上诉请求：撤销一审判决并依法重新判决。事实与理由：第一，一审判决认定我、周全和共欠李洪远、李心珍、石美264.7万元，与事实不符，我与他们并没有进行结算，一审法院对于该欠款并没有充分调查。第二，我与李洪远、李心珍之间并不是真实的房屋买卖，我从来没有说将两套房屋抵账给他们。第三，房屋买卖与我和李洪远、李心珍、石美之间的欠款是两码事，与本案没有牵扯。
孙全德辩称，刘声菊的上诉认可了其与李洪远、李心珍之间在房屋过户时并未确定债务数额，正常逻辑下按照一审法院确定的以房抵债，双方应当确定债务的金额，在本案中没有确定债务金额的情况下认定以房抵债十分牵强，在房屋过户之后孙全德提出确权之诉之后法院进行债务清算时间是倒置的，这种算账是基于刘声菊与李洪远、李心珍的主观愿望进行。其次，依据刘声菊与李洪远、李心珍在房屋登记主管部门出具的借款结清证明显示，双方之间的债权债务已经结清且房屋抵押款以及结清款共计170万元，双方之间签订的两套房屋总价是160万元，两项数额相近，无论是以房抵债还是房屋买卖，如何确定双方之间交易的金额是本案的关键，因此，即使依据一审法院的逻辑确定本案的金额也应该是170万元或160万元，刘声菊在上诉时也明确就金额提出了否认，因此希望法院就此进行调查。
刘声菊辩称，李洪远明知已存在抵押权事实，以欺骗的手段非法获得我房屋所有权及过户的事实，李洪远以签订买卖合同、抵押合同及相关的过户手续等形式非法获取我房屋所有权，是以合法形式掩盖其非法占有房屋的目的，此行为是无效行为。
周全和未答辩。
李心珍针对孙全德的上诉请求辩称，2012年7月6月刘声菊借钱的时候我就告诉她只要办理他项权证就借给她钱，他项权证办完后把钱打给她，并附证据，原件已经提交一审法院。2013年底我的钱是银行贷款，我问刘声菊你2014年3月之前要把钱还清，当时她说了你放心好了，我还不了你钱就按照约定把房屋过户给你。2014年3月她没有还清，我帮她还清了两套房产的银行贷款，2014年4月刘声菊把房屋过户给我丈夫李洪远，不存在欺骗。至于她的其他债务与我没有任何关系，并且我也不知道，也不认识他们。
李心珍针对刘声菊的上诉请求辩称，当时刘声菊总共给我们打的欠条是310多万，我们根据周边房价作了调查就是4楼也就是卖120万元左右，1楼卖140万元左右，这是市场价，我们认为都是朋友，还不够我们的，我们还认为我们是吃亏了，不够的也不再争取了。还有刘声菊写的一份声明，如果还不清我们的款就主动腾房，没有任何条件腾房，没有欠款哪来的房屋过户。
李洪远针对孙全德上诉请求辩称，不存在欺骗，2013年底刘声菊给我打的电话，说借我钱，说2013年钱如果还不了，就把房屋过户给我。同意李心珍的意见。
李洪远针对刘声菊的上诉请求辩称，同意李心珍的意见。
石美针对孙全德上诉请求辩称，当时我借给刘声菊钱的时候，说如果不能办理他项权证我就不给你用，我一辈子的积蓄都在这里，刘声菊说你放心吧，所以我和李心珍一起把钱借给了刘声菊并办理的他项权证，他项权证的权利人登记的是李洪远。到了2013年12月我和李心珍一起找刘声菊要这个钱，刘声菊说去趟深圳，回来就把这个钱给我们两个，如果给不了钱就把房屋过户给我们。到了2014年过户的时候刘声菊给我打的电话，说石美你和李心珍一起作的他项权证，都绑在一起的，房产证就写我和李洪远两个人的名字。我说不用过成我的，直接过成李洪远的就行，让李洪远直接给我钱就行，我们都是20年的朋友，有时候借钱都不打借条。
石美针对刘声菊的上诉请求辩称，一审法院认定刘声菊向我出具了一份证明，载明刘声菊借李心珍55万元，石美45万元，共计100万元，将位于济南市海蔚广场的门头房过户给李心珍的丈夫李洪远，抵偿李心珍和石美的借款，以上事实证明我和李心珍都是债权人，与刘声菊存在债权债务关系。一审法院认定该事实是正确的。
孙全德向一审法院起诉请求：请求依法撤销刘声菊、周全和将历城区花园路l01号海蔚广场商业北侧M-012的房产及历城区花园路l01号海蔚广场4号楼l-402的房产转让给李洪远、李心珍的财产转让行为。
一审法院认定，2012年6月13日，刘声菊、周全和(借款人、抵押人、甲方)与李洪远(贷款人、抵押权人、乙方)签订借款抵押合同l份，约定：甲方向乙方借款本金70万元；借款期限为7个月(自2012年6月18日至2013年1月18日)；借款担保方式为房产抵押，抵押人以坐落于济南市历城区101号海蔚广场4号楼l单元402室房产设定抵押；甲方不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按贷款本金的l0%作为每月的罚息利率。同时，刘声菊向李洪远出具声明一份，载明：本人刘声菊拥有唯一住宅一套，位于济南市历城区l01号海蔚广场4号楼l单元402室，现该房屋二次抵押给李洪远，承诺：如贷款到期本人刘声菊无偿还能力愿无条件搬迁出该住宅，另自己找住所，该房屋配合过户给李洪远名下。后双方到房产管理局办理了房屋他项权证。
2012年8月7日，刘声菊(抵押人、甲方)与李洪远(抵押权人、乙方)签订抵押借款合同一份，约定：乙方借给甲方人民币100万元(包括李洪远55万元、案外人石美45万元)；借款期限：自2012年8月4日至2012年11月4日；甲方提供抵押物为坐落于历城区花园路l01号海蔚广场商业北侧M-012室(济房权证历城字第1424**号)的房屋；甲方同意以该房产提供担保。同日，刘声菊向李洪远出具声明一份，载明：本人刘声菊拥有唯一商业房一套，位于济南市历城区101号海蔚广场M-012室，现该房屋二次抵押给李洪远，承诺：如贷款到期本人刘声菊无偿还能力愿无条件搬迁出该门头房，另自己找地方，该房屋配合过户给李洪远名下。后双方到房产管理局办理了房屋他项权利证。
刘声菊、周全和于2013年4月偿还李心珍、李洪远借款20万元。刘声菊于2013年12月8日向李心珍出具借条一张，载明：今借李心珍人民币1944400元【自2012年6月13日起至2012年11月13日，以70万元为基数按月息三分计算本息合计80.5万元；自2012年11月13日至2013年5月13日，以80.5万元为基数按月息三分计算本息合计949900万元；自2013年5月13日至2014年4月13日，以749900元(949900元减去刘声菊、周全和偿还的20万元)为基数按月息三分计算本息合计9973670元；自2012年8月4日至2012年11月4日以40万元为基数按月息三分计算本息合计43.6万元；自2012年11月4日至2013年5月4日，以43.6万元为基数按月息三分计算本息合计514480元；自2012年7月10日至2012年11月10日，以15万元为基数按月息三分计算本息合计l6.8万元；2012年11月10日至2013年5月10日，按月息三分计算本息合计198240元；以上514480元加上198240元共计712720元(2013年5月13日出具的欠条)，2013年5月13日至2014年4月13日，以712720元为基数按月息三分计算本息合计947911元；上述997367元加上997911元总合计l944400元】。其中包括复利297900元。
2014年4月4日，刘声菊向石美出具借条一张，载明：今借石美人民币702600元【2012年6月25日，刘声菊、周全和向石美借款45万元，2012年7月25日，刘声菊、周全和偿还石美l5万元，2012年8月4日，石美又借给刘声菊、周全和l3万元，借款共计43万元。2012年8月4日至2012年12月4日，以43万元为基数按月息三分计算本息合计457600元；2012年12月4日至2013年4月4日，以457600元为基数按月息三分计算本息合计512512元；2013年4月4日至2014年2月4日，以512512元为基数按月息三分计算本息合计663000元；2014年2月4日至2014年4月4日，以663000元为基数按月息三分计算本息合计702600元】。其中包括复利14600元。
因刘声菊、周全和无力偿还上述两套房屋的银行贷款，李心珍、李洪远在代刘声菊、周全和偿还银行贷款332000元后，刘声菊协助李心珍、李洪远将上述两套房屋过户给李心珍、李洪远名下。并于2014年4月3日，刘声菊(甲方)与李洪远(乙方)签订济南市存量房买卖协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区花园路l01号海蔚广场商业北侧M-012室房屋出售给乙方；建筑面积27.43平方米；价格822900元；2014年4月16日，双方办理了房屋所有权变更登记。2014年4月16日，刘声菊(甲方)与李心珍(乙方)签订济南市存量房买卖协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场4号楼l单元402室房屋出售给乙方；建筑面积118.84平方米；价格83万元(济南市地方税务局历城直属分局开具的发票为1018221元)；2014年4月21日，双方办理了房屋所有权变更登记。
孙全德主张刘声菊、周全和曾向其借款85万余元，现刘声菊、周全和无其他偿还能力，因刘声菊、周全和转让的两套房产市场价值为300余万元左右，刘声菊、周全和的低价转让行为损害了孙全德享有的债权。对此，孙全德提供刘声菊、周全和为其书写的借条6张予以证实，对此，刘声菊、周全和均无异议。刘声菊主张与李心珍、李洪远并非房屋买卖关系及以物抵债，就是将两套房屋先过户到李心珍、李洪远名下，让他们先把银行贷款还上。因房屋无法确定价值，借款本金和利息也未算清。
另，山东新永基土地房地产评估咨询有限公司于2015年6月30日作出房地产估价报告两份，分别为：坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场4号楼l单元402室房屋在2014年4月16日的房地产评估价值为l209791元；坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业北侧M-012室房屋在2014年4月3日的房地产评估价值为1567625元。
案外人石美作为第三人申请参加诉讼，并提供刘声菊出具的声明l份，载明：借李心珍55万元、借石美45万元共计l00万元。李心珍和石美凑的这l00万元，然后办理他项权证，落在李心珍丈夫李洪远的名下。石美及李心珍均在声明上签字。刘声菊向石美出具证明l份，载明：刘声菊借李心珍55万元、石美45万元，共计100万元。将位于济南市海蔚广场M-012的房屋过户给李心珍的丈夫李洪远，抵偿李心珍、石美的借款。该房屋系李洪远与石美共有。该房屋如出售，所售房款中应优先偿还石美的借款本金45万元。李心珍向石美出具证明1份，载明：刘声菊借李心珍55万元、石美45万元，共计100万元。将位于济南市海蔚广场M-012的房屋过户给李心珍的丈夫李洪远，抵偿李心珍、石美的借款。该房屋系李洪远与石美共有。该房屋如不出售或李心珍、李洪远自用，则有李心珍、李洪远偿还石美人民币45万元。
一审法院认为，我国合同法规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。根据上述法律的规定，债权人行使撤销权须具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，主要是指债务人放弃其到期债权、无偿转让或者以明显不合理低价转让自己的财产。二是债务人的相关行为对债权人造成损害。三是要在规定时间内行使，即债权人应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。本案中，刘声菊、周全和夫妇因向李洪远、李心珍、石美借款，将其所有的两套房屋抵押给李洪远、李心珍、石美。根据李洪远、李心珍、石美向法院提交的证据，刘声菊、周全和夫妇共计欠李洪远、李心珍、石美借款本息264.70万元。因刘声菊、周全和无力偿还上述借款及购房时所欠银行的贷款33.2万元，刘声菊、周全和与李洪远、李心珍、石美协商，在李洪远、李心珍替其偿还了银行贷款后，以房屋买卖的形式将涉案房屋过户到李洪远、李心珍名下。刘声菊、周全和欠李心珍、李洪远及石美借款本息及偿还的银行贷款共计297.9万元，因刘声菊、周全和、李洪远、李心珍及石美计算的本息包括复利314300元超出了有关法律规定，复利应当扣除，故刘声菊、周全和共欠李心珍、李洪远及石美借款本息及银行贷款共计2664700元，依照山东新永基土地房地产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，涉案两处房产总价是2777416元。因此，孙全德主张刘声菊、周全和以明显不合理的低价转让财产的理由，不能成立，对其诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回孙全德的诉讼请求。案件受理费100元，鉴定费12000元，由孙全德负担。
本院二审期间，李心珍、李洪远与刘声菊认可如下事实，本院予以认定：就历城区花园路101号海蔚广场4号楼1-402的房产，李心珍、李洪远代刘声菊偿还银行贷款229000元，该房产在办理过户时是以1018221元为基数缴税；就历城区花园路101号海蔚广场商业北侧M-012的房产，李心珍、李洪远代刘声菊偿还银行贷款103000元，该房产在办理过户时是以822900元为基数缴税。
关于将涉案两套房产过户到李洪远名下的原因，刘声菊陈述：我借的李洪远的钱，并且借条上说如果还不了钱就把房子过户给他，后来李洪远手头紧张让我还钱，我也还不上这么多钱，为了应急就把房子过户给了李洪远。关于为何签订房屋买卖合同，刘声菊陈述：是为了到房管局办理过户，买卖合同上的价款是为了缴税，双方并没有实际履行该合同。李洪远对此予以认可。
除上述事实外，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，孙全德在本案的诉讼请求为撤销刘声菊、周全和将相关房产转让给李洪远、李心珍的财产转让行为，《中华人民共和国合同法》第七十四条对债权人享有的撤销权作出了规定，且《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条对撤销权作出了进一步明确，孙全德在本案中行使撤销权，则法院应对刘声菊、李洪远之间房产过户的基础关系进行审理，以确定该变更行为是否违反上述法律规定，原审法院审理范围并无不当。
刘声菊出具的声明载明其向李心珍、石美所借100万元办理他项权证落在李洪远名下，且李心珍对此亦予以认可，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条的规定，涉案两套房产办理过户后，石美作为受益人，原审法院追加其为第三人，符合法律规定。
刘声菊与李洪远、李心珍、石美之间系因借贷产生债权债务法律关系，亦将涉案两套房产办理抵押以用以对债权的担保，双方均认可因刘声菊无法偿还债务而将房产过户到李洪远名下，即房产办理过户是以双方存在债权债务法律关系为基础，故刘声菊上诉主张房产过户与欠款之间不存在关联性，本院不予采信。
刘声菊并无证据推翻其向李洪远、李心珍、石美出具的与借贷关系有关材料的真实性，一审法院在此基础上通过审理查明了双方之间的债权债务数额，以该数额为衡量标准，未低于房产当时市场价值的70%，即未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，一审法院以此为由驳回孙全德的诉讼请求，并无不当。一审法院并未对李洪远、石美是否取得不动产物权作出认定，孙全德上诉主张一审法院确认债权债务的行为变相确认了石美作为房屋共有人，本院不予支持。
二审审理期间，刘声菊申请对2012年6月13日、2012年6月25日的借条申请鉴定是否为当日所签，本院认为，两份借条中“刘声菊”字迹均系其本人所签，是否为当日所签与其证明目的即李洪远、李心珍、石美以欺骗的手段办理房产过户手续并无必然联系，且刘声菊在一审中对办理房产过户的原因作出了解释即为代其偿还涉案房产所欠银行贷款，其并未主张系因欺骗而办理过户，故对其该项申请，本院不予准许。
综上所述，孙全德、刘声菊上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人孙全德负担50元，上诉人刘声菊负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏维华
代理审判员 张 伟
代理审判员 孙延东
二〇一六年十二月五日
书 记 员 王 雯