广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终17477号
上诉人（原审被告）：广州市添越餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道799号三层。
法定代表人:方伟涛。
委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李胜军，男，1974年11月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：杨海宁，广东本华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋双双，广东本华律师事务所律师。
上诉人广州市添越餐饮管理有限公司（以下简称添越公司）因与被上诉人李胜军租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人添越公司法定代表人方伟涛及其委托诉讼代理人陈晓明，被上诉人李胜军委托诉讼代理人宋双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
添越公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判涉案租赁合同于李胜军注销涉案商铺营业执照之日解除；3.本案诉讼费用由李胜军负担。事实和理由：（一）2016年5月20日添越公司与李胜军签订《添越美食城租赁合同》，李胜军于9月1日进场经营。随后李胜军出于个人原因，违背诚实信用原则，开业一个月即拒绝履行合同，并以租赁合同无效为由起诉添越公司，造成添越公司严重损失。合同法的基本原则之一是鼓励和保护合法交易。一审判决对李胜军处理过宽，未能充分保护添越公司的合法权益。（二）涉案租赁合同应认定于李胜军注销涉案商铺营业执照之日解除。添越公司在一审庭审中迫于李胜军已无意履行合同，为了减少损失，同意于2017年4月10日解除合同。按照涉案租赁合同第十五条第(六)款第3项约定，合同解除20日内须办理营业执照等注销手续。如同一商铺原营业执照不注销，新的营业执照无法办理，随之相关的税务登记证、卫生许可证等也无法申办。因此，添越公司在同意解除合同之后，仍然无法在法律意义上收回涉案商铺，引入的合作方因无法办理营业执照及其他证照而被迫离场，涉案商铺至今空置，无法出租。本案一审判决作出后，李胜军仍然拒绝办理注销手续，故意造成添越公司损失。因此，涉案租赁合同应认定于李胜军注销涉案商铺营业执照之日解除。（三）一审判决认定涉案租赁合同已于2016年12月7日解除，缺乏事实和法律依据。1.李胜军入场经营一个月后即撕毁合约，强行撤场，并以涉案租赁合同无效为由起诉添越公司，一审法院于2016年12月8日开庭审理，李胜军并无任何解除合同的意思表示。2.2017年3月经法庭释明合同有效后李胜军才当庭变更诉讼请求，要求解除合同。3.添越公司基于李胜军严重违约且无继续履行合同的意愿，才同意于2017年4月10日解除合同。4.一审法院根据李胜军一方提交的微信显示的有关商铺的外观，推断是添越公司解除合同的意思表示，属于认定事实错误。且不说该微信是否能够作为证据，是否符合证据“三性”，即使是真实的，也不应据此认定添越公司于2016年12月7日解除了合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中添越公司未曾通知过李胜军解除合同。（四）李胜军所交的90000元，是李胜军签约时赞助添越公司的赞助费，李胜军的诉讼请求也列明是赞助费，这笔费用属于赠与，无须返还。
李胜军辩称，（一）李胜军撤场之前已经邮寄了律师函，撤场时也向添越公司管理人员提交书面申请并取得放行条，当时也多次报警协调，李胜军不存在野蛮强行撤场、撕毁合同的行为。添越公司的陈述不是事实，也没有证据予以支持。（二）添越公司称收取的赞助费是赠与缺乏事实和法律依据，添越公司为逃避相关法律责任包括纳税义务，将承租人的进场费写为赞助费、入场费、装修分摊费等。添越公司收取的李胜军90000元所谓赞助费实际为租赁行业普遍收取的进场费，该费用应按照未使用租赁物业的期间按比例退还。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。
李胜军向一审法院起诉请求：1.李胜军、添越公司于2016年5月20日签订的《添越美食城租赁合同》于2016年10月19日解除；2.添越公司退还李胜军已支付的赞助费90000元；3.添越公司退还李胜军已支付的保证金18000元及租金、管理费10800元；4.本案诉讼费由添越公司承担。
一审法院认定事实：2016年5月20日，李胜军（乙方）与添越公司（甲方）签订《添越美食城租赁合同》，合同约定：1.甲方出租涉案商铺，涉案商铺的性质为商业美食城。乙方承租涉案商铺用途为餐饮，经营项目为大罗先生凉拌菜，乙方不能超范围经营。甲方按甲方装修标准交付，由乙方自行投入装修，乙方装修经甲方审批后方可实施。租赁期限自2016年6月10日起至2019年6月9日止，其中2016年5月30日至2016年6月10日为装修免租期，若由于甲方原因，未能于2016年6月10日前交付涉案商铺给乙方，则租赁期限及免租期顺延。2.租金：首年每月租金为9000元，履约保证金为18000元。以上租金包括共同使用美食城顾客就餐公共区约900平方米。从租期第3年开始，租金以1年为一周期计算递增，每次在上一期基础上递增8%，直至租赁关系解除，乙方应在每月5日前支付当月租金给甲方。物业管理费：每单位餐饮商铺为1800元/月。3.乙方应在签订本合同之日向甲方缴纳履约保证金18000元，作为乙方遵守和履行合同的保证，甲方应同时向乙方开具收据。合同期满时，甲方在乙方无违约、无欠租欠款以及该物业交接手续完善的前提下，于甲乙租赁合同关系结束之日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。乙方在租赁期满前单方毁约或者违约导致合同不能继续履行的，保证金归甲方所有等等。4.乙方逾期交纳租金或者相关费用，甲方有权按所欠租金、费用总额，每天加收3%逾期付款违约金，逾期超过三十天，甲方有权单方解除合同，自行收回涉案商铺且不予退还履约保证金。乙方违反本合同内任何一项条款的，视为违约方，应按履约保证金双倍赔偿甲方损失，违约日起30日内赔偿甲方，甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴的租金、履约保证金及所有押金。5.乙方未按期足额支付租金或者其他任何应付费用、未能按本合同约定交付或补足履约保证金并逾期三十日，甲方有权解除本合同，乙方须向甲方支付相当于解除事由发生的租赁年度内6个月租金标准的合同解除违约金等等。
上述合同签订后，添越公司于2016年5月21日向李胜军出具收款收据，记载收到李胜军缴纳的租赁A8铺位费90000元、2个月租金的押金18000元、及一个月租金9000元、管理费1800元。添越公司确认9月1日至9月5日的租金需减免，但因9月份租金已预收，故实际是从10月的租金中扣减5天的租金。
李胜军起诉时要求确认李胜军、添越公司于2016年5月12日签订的《添越美食城租赁合同》无效，一审法院于2017年3月2日审理相关案件[案号为（2017）粤0111民初852号]中释明了合同效力后，李胜军在2017年4月10开庭审理中变更为解除合同。
审理中，李胜军向一审法院提交如下证据：1.案外人广州和畅物业管理有限公司（以下简称和畅公司）于2016年7月28日出具的《客运电梯使用管理规定》，拟证实添越公司未与李胜军协商单方作出影响李胜军经营的决定。规定载明电梯开放时间为上午8：00至12：00、下午14：00至18：00，其余时间不开放等等。2.添越公司于2016年8月29日发出的开业通知，拟证明添越公司未在约定的时间开业。开业通知载明各商户，大家好，2016年9月1日本美食城可以正式交付各商户进场试业，2016年9月6日本美食城正式开业，为各商户租金起算日期，如有特殊情况未能开业，需于2016年9月3日前提交迟延开业申请并审批通过，否则视为同意开业，由此产生的费用由该商户自行承担。添越公司对上述证据1真实性无异议，但主张并非添越公司做出，且涉案商铺开业后已取消该规定，现电梯可正常使用；对上述证据2真实性无异议，并表示延迟开业已得到李胜军及所有业主同意，并未违反合同约定。
添越公司向一审法院提交如下证据：1.和畅公司于2016年12月5日出具的说明，拟证实电梯可正常使用。说明载明本司制定的《客运电梯使用管理规定》是基于和畅大厦第三层添越美食城装修期间，为有序和安全装修而制定执行的，添越美食城开业之前，该规定已废止，所有电梯已开放运行。2.证明3份，拟证明添越公司有权使用涉案商铺。证明分别载明广州市白云区新市镇远景村第六经济合作社现已变更为广州市白云区棠景街沙涌北街第二经济合作社，广州市白云区棠景街沙涌北街第二经济合作社同意由和畅公司对广州市三元里大道799号进行出租管理，和畅公司将799号第三层出租给添越公司。证据3，现场照片及现场视频，拟证实涉案商铺适合经营。李胜军对上述证据1、2三性均不予认可。对上述证据3认为与本案无关。
李胜军为证明涉案场地没有规划报建依法申请信息公开，2016年11月29日广州市国土资源和规划委员会依申请公开政府信息答复书（穗国土规划公开〔2016〕1011号）载明：根据您提供资料，暂未查到广州市白云区三元里大道799号相关建设项目的规划报建记录。
添越公司为证明涉案建筑已合法报建向一审法院提交《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号），拟证明地址为“远景村荔枝基（土名）”即为涉案建筑物，该建筑物已合法报建。
一审法院于2016年12月9日向广州市白云区国土资源和规划局发函询问涉案建筑物规报建情况。广州市白云区国土资源和规划局于2017年2月10日向一审法院复函，载明：经查，未发现以门牌号为广州市白云区三元里大道799号及广花二路281号办理建筑物规划报建的相关记录。贵院来函所附的（1993）穗城规（云）建字第254号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、（1994）穗城规（云）建字第162号《建筑审核书》及《建设工程规划许可证》、穗规验证字[1998]第04号《建设工程规划验收合格证》均属我局核发的行政许可证件，由于门牌地址的确定及变更均为建筑建成后产生的，故上述行政许可的建筑物是否与广州市白云区三元里大道799号及广花二路281号建筑为同一建筑，请贵院自行核实。
李胜军主张于2016年9月1日进场，离场前曾向添越公司发出律师函，要求添越公司接收场地，后于2016年10月31日离场。添越公司确认进场时间，不确认离场时间，主张未收到律师函，称李胜军是强行离场，并未取得添越公司同意，并出示2017年5月17日拍摄的现场视频主张涉案商铺在2017年3月上旬交由他人使用。添越公司于2017年4月10日一审庭审中同意于当日解除与李胜军签订的《添越美食城租赁合同》，另陈述铺位费的支出为环保设备、消防设备、排烟换气设备、空调、天然气管道、公共水电设施及所有商铺的室内（包括厨房内部）装修、照明、地面、天花、营业柜台、收银台、壁柜等费用。
另查，添越公司就涉案添越美食城商铺租赁事宜于2017年5月18日向一审法院起诉段志文等9人，案号为（2017）粤0111民初6330-6338号。该9案审理中，段志文等9名被告出示部分被告与微信名称为“添越美食达人”的聊天记录，聊天记录内容均与添越美食城商铺租赁、经营情况有关；点击进入“添越美食达人”朋友圈，显示2016年12月期间发送大量添越美食城的相关朋友圈，其中2016年12月7日的朋友圈发文为“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”，该文配图为该大四喜卤味研究所商铺现场照片；2016年12月14日朋友圈发文为“添越美食城现隆重推出福禄寿火锅专区，正宗清远走地鸡”，该文配图为福禄寿火锅商铺的现场照片。经核对，上述“大四喜”商铺位置与添越公司出示的2017年5月16日拍摄的现场视频中案外人张蒲林的商铺位置一致，“福禄寿”商铺位置与案外人段志文、包铁牛、刘军妹、黄训敏、李业密的商铺位置一致。
以上事实，有租赁合同、收据、开业通知、依申请公开信息答复书、说明、证明3份、情况说明、现场照片、视频、《国家建设征用土地通知书》（第613号）、《建设用地规划许可证》（第1179号）、《建设工程规划许可证》（第254号、162号）、《建设工程规划验收合格证》（第04号）、《广州市白云区规划分局《建筑审核书》（第162号、254号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）、地址变更证明、微信聊天纪录、朋友圈及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，添越公司出具的《建设工程规划许可证》（第254号、162号）与一审法院发函询得的复函可证实“远景村荔枝基（土名）”建筑物已合法报建。添越公司另出示申请门牌呈批表复印件、地址变更证明、广州市公安局白云区分局建筑工程消防设计审核意见书（穗公云防审[2000]第2021号）、广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书（穗公云防验[2001]第2178号）证实“远景村荔枝基（土名）”与广花二路281号及三元里大道799号为同一地址，故一审法院对添越公司主张“远景村荔枝基（土名）”与广花二路281号及三元里大道799号为同一地址予以采信。现涉案建筑物已经合法规划报建，李胜军、添越公司签订的《添越美食城租赁合同》应系双方的真实意思表示，合法有效，李胜军、添越公司均应恪守履行。
李胜军主张离场是因为添越公司迟延交付商铺、分摊费用过高、经营环境较差，但未能提供证据证实在添越公司迟延交付商铺时提出过异议，亦未能提供证据证实分摊费用过高且超出合同约定，而经营环境好坏并非合同约定的添越公司必需履行的义务，故李胜军以上述理由离场不再继续履行《添越美食城租赁合同》无合法依据。故在添越公司不同意解除的情况下，李胜军单方撤场，不构成房屋的有效交还及合同解除。李胜军依此原因发出律师函主张合同解除时间为2016年10月19日，添越公司对该律师函及解除时间均不予确认，故李胜军要求确认《添越美食城租赁合同》于2016年10月19日解除的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。添越公司确认已将涉案商铺交由他人使用，该交由他人使用的行为应视为添越公司同意解除李胜军、添越公司《添越美食城租赁合同》，故一审法院对合同已解除的事实，予以确认。添越公司主张2017年3月上旬才交由他人使用，但根据相关案件中微信“添越美食达人”的朋友圈记录显示，添越公司已在2016年12月7日便收回涉案添越美食城的其他六间商铺交由他人使用，虽添越公司对该朋友圈内容不予确认，但微信朋友圈的显示时间属实，且朋友圈照片显示的现场情况与添越公司出示的2017年5月16日视频中的商铺位置一致，添越公司亦未能提供证据证实在2016年12月7日未将添越美食城的商铺交由他人使用，故一审法院对上述朋友圈内容予以采信，确认添越公司已在2016年12月7日收回添越美食城的六间商铺。虽未有证据证实添越公司在2016年12月7日已将涉案商铺交由他人使用，但在添越公司收回其他六间商铺时应知晓其收回涉案商铺不存在障碍，故此时添越公司已可自行收回涉案商铺，现添越公司在可以收回涉案商铺而未收回的情况下，因未收回涉案商铺导致的损失属于添越公司自行扩大的损失，该损失应由添越公司自行承担。故涉案商铺的租赁合同解除时间亦应认定为2016年12月7日。但是，李胜军上述离场不再继续履行合同的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
关于铺位费，该铺位费实际为现本市租赁行业普遍收取的进场费，该费用应按照未使用租赁物业的期间按比例退还。合同约定添越公司应于2016年6月10日交付商铺，但实际于2016年9月1日交付，该期间系添越公司原因导致，故该期间不应计算铺位费。迟延交付商铺租期顺延，故李胜军、添越公司的租赁合同期限仍应为3年。现李胜军实际使用涉案商铺的期间为2016年9月1日至2016年12月6日，故添越公司仍应向李胜军退还铺位费82000元（90000元－90000元÷36月×3月-90000元÷36月÷30天×6日）。关于押金，现李胜军违约，依据合同约定，添越公司有权不予退还该押金；故李胜军要求添越公司退还押金18000元一审法院不予支持，予以驳回。
关于租金及管理费，李胜军实际已使用涉案商铺，使用期间应支付租金及管理费，现李胜军要求添越公司退还租金9000元、管理费1800元无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月3日作出判决：一、李胜军与添越公司于2016年5月20日签订的《添越美食城租赁合同》于2016年12月7日解除；二、自本判决生效之日起三日内，添越公司向李胜军返还82000元；三、驳回李胜军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2676元，由李胜军负担829元，由添越公司负担1847元。
二审期间，添越公司、李胜军均提交了证据。添越公司提交证据如下：证据一，营业执照和商事登记信息，拟证明李胜军在承租涉案商铺后以文玲的名义注册了大萝先生小吃店；证据二，空调设备购销安装合同及涉案商铺装修等费用的证据，拟证明由于李胜军没有将涉案商铺的营业执照注销，导致添越公司无法将涉案商铺对外租赁，所以只能将商铺收回重新装修改造后自用。经质证，李胜军意见为：1.关于证据一，对真实性和合法性予以确认，关联性不予确认。在同一地址可以登记注册多个商事主体，在营业执照未注销的情况下，是可以登记新的营业执照的。2.关于证据二，对三性均不予认可，该证据是与案外人签订的，李胜军无法确认其真实性，对于款项也没有相应的转账依据。李胜军没有注销营业执照与添越公司购买空调没有关联性，且该装修是针对整个商场的，不是仅针对涉案商铺的。
李胜军提交了公证书一份，作为对一审中提交的微信证据的加强。经质证，添越公司的意见为：对该公证书本身的合法性没有异议，对关联性不予确认。该公证书是在清远作的公证，不是在广州市公证的，且该证明内容与本案李胜军没有任何关系。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明，一审审理期间，李胜军为证明其已于2016年10月19日将租赁场地退还给添越公司，提交了其于2016年10月28日通过律师寄送给添越公司的律师函。该律师函内容如下：我所接受李业密、李胜军、杨立炳、周望胜、张蒲林、刘军妹、包铁牛、黄训敏、段志文、林金荃的委托，指派本律师作为委托人的代理人。现就贵司与委托人于2016年5月到8月期间分别签订的《添越美食城租赁合同》（以下简称：租赁合同）相关事宜依法告知如下：一、贵公司与上述各委托人签订的《租赁合同》因为涉案物业没有产权证明，根据最高人民法院的司法解释规定，该类租赁合同为无效合同，即涉案《租赁合同》自始至终没有法律效力。为此，各委托人已经向法院提起诉讼，相关的权利及义务、责任的处理均尊重法院的判决。二、上述委托人已经在2016年10月19日将租赁场地退还给贵司，并有权将自有的私人财产或者物品携带离开租赁场地，恳请贵司前往接受场地，并不得故意阻碍各委托人离场，否则造成一切损失及影响均由贵司承担。二审中，经质证，添越公司意见如下：收到该律师函，对真实性予以确认。但是李胜军在律师函中没有要求解除合同，且李胜军起诉请求也是主张合同无效。
李胜军二审确认本案所涉商铺没有在添越公司2016年12月7日所发微信朋友圈中“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”商铺范围之内。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据添越公司的上诉及李胜军的答辩意见来看，现本案争议的焦点问题为：(一)添越公司与李胜军签订的《添越美食城租赁合同》的解除时间；（二）添越公司主张李胜军交付给其的90000元赞助费系赠与，依据是否充分。
关于第一个争议焦点问题，根据二审查明的事实来看，李胜军确认在添越公司2016年12月7日所发微信朋友圈“大四喜卤味研究所今天新开业，正宗潮汕卤味，味道一流”图片中，没有本案所涉商铺。故一审法院以该微信朋友圈为依据推定李胜军已于2016年12月7日将涉案商铺交付给添越公司，并认定双方所签订的《添越美食城租赁合同》也于2016年12月7日解除，依据不足，故本院不予支持。关于如何认定添越公司、李胜军解除上述合同时间的问题，根据2016年10月28日李胜军寄送给添越公司的律师函内容来看，在该律师函中，李胜军及其余9位承租人均明确已于2016年10月19日将租赁场地退还给添越公司，并恳请添越公司前往接收场地。在李胜军作为承租人违约并已明确要求作为出租人的添越公司接收涉案商铺的情况下，添越公司理应依照《中华人民共和国和合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”的规定接收商铺，防止损失扩大。诉讼中，添越公司没有提交证据证明在其收到上述律师函后，都采取了哪些减损措施。因此，综合本案案情，依据合同法关于减损及公平原则，本院认定双方所签订的《添越美食城租赁合同》于2016年12月7日解除。添越公司上诉称上述合同于2017年4月10日解除依据不足，故本院不予支持。
关于第二个争议焦点问题，关于铺位费，在双方签订的上述《添越美食城租赁合同》中没有约定。添越公司上诉称该费用系李胜军所赠，但在李胜军予以否认的情况下，添越公司没有为其主张提供证据予以证明，故本院对其所称不予采信。一审法院认定该铺位费实际为现市场租赁行业普遍收取的进场费，符合客观事实，故本院予以维持。至于该费用的退回比例，一审法院采用未使用租赁物业的期间按比例退还，并根据查明的事实认定添越公司应向李胜军退还铺位费82000元正确，本院予以维持。
综上所述，添越公司上诉请求不成立，故本院不予支持。一审判决虽对于添越公司、李胜军解除《添越美食城租赁合同》的时间依据不够充分，但处理结果适当，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人广州市添越餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月九日
书记员 甄雪皓
王敏