云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云03民终1950号上诉人（原审被告）：刘红梅，女，汉族，1970年7月11日生住曲靖市。委托代理人：陈昌梅，云南凌云(曲靖)律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：滕建华，男，汉族，1962年12月27日生住曲靖市麒麟区。上诉人刘红梅因与被上诉人滕建华房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2017）云0302民初2270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘红梅上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判。事实和理由：一、从事实上来看，本案完全不同于被上诉人以房屋租赁合同纠纷起诉其它众多租户的案子。本案中，用作定案依据的《承包经营合同书》中约定的租赁期限于2012年9月30日到期。到期之前的所有房租，上诉人已经全部付清。而被上诉人起诉其它租户欠付租金的案子，是欠付合同到期前的租金。故请二审切勿以哪些案子的判决结果来作为本案的参照物下判。二、被上诉人腾建华不是《承包经营合同书》中合同的相对方，合同的相对方(出租人)应为曲靖东恒商贸有限公司。本合同中的甲方(发包方)明确为东恒商贸城，而东恒商贸城的真正经营主体为曲靖东恒商贸有限公司而非腾建华，合同首页如此载明，合同最后一页也是如此载明。甲方并不是腾建华，腾建华在合同中代表人一栏的签字表明，其是以委托代表人身份的签字行为。三、一审判决上诉人支付2014年11月28日至2014年12月31日的房租22295元是错误的。理由如下：首先，上诉人2012年3月7日签订的《承包经营合同》约定的租赁期限为2012年1月28日至2014年9月30日止。其次，根据该合同约定，“在签订本合同时，乙方一次性付清一年承包费，第二年起至每年承包费要提前一个月交纳”。也即，合同要求一次性支付一年的房租。上诉人在一审提交的收款收据上载明最后一次房租的支付时间为2014年8月15日。同时，最后一次房租的支付期限截止为2014年11月27日。根据这一时间点，应认定双方对该房屋的最后使用期限共同确定为2014年11月27日截止，双方的租赁关系就此终止。第三，该合同第十二条约定“合同到期后，甲方要对房屋结构改造，必须收回出租屋，乙方无条件，无任何借口不退房。”由此条规定可见，该合同不允许合同期满后延期。也即，租赁合同必须于2014年9月30日终止，不得延续。第四，该合同期满后，真正的物权所有人——曲靖百大集团有限责任公司于9月份发布通知到各家各户，称东恒商贸公司违约，其与东恒公司的合同早已解除，并释明腾建华不具备出租该商铺的权利，让各租户服从安排与该公司签订新的租赁合同，不要与东恒公司再续签合同及交纳租金。在此情况下，上诉人于2014年10月22日与其签订了《租赁协议》并向其缴纳了房屋租金。四、一审以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条作为判决依据，是错误的。被上诉人没有提交任何证据证实2014年9月30日租赁期间届满后到2015年1月1日期间，上诉人一直继续使用租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的时间点应从2014年10月1日截止到2014年11月27日，而不是截止到2014年12月31日。合同期满后，根据该条法律规定，出租人与承租人为不定期租赁关系，当事人可以随时解除或终止合同。五、一审对本案的证据审核认定出错。1、一审将腾建华提交的与曲靖东恒商贸有限公司签订的《承包经营合同》作为本案的定案证据采信，是错误的。理由如下：上诉人一直认为房屋系曲靖东恒商贸有限公司出租给上诉人使用，对曲靖东恒商贸有限公司与腾建华是否存在经营承包关系或其它经济纠纷毫不知情。故退一万步而言，即便曲靖东恒商贸有限公司与腾建华存在经营承包关系，那是他们双方之间的事，与上诉人无关，不能以此约束本案及上诉人，更与本案属不同的法律关系，应对此不予采信。即，无论腾建华提交的与曲靖东恒商贸有限公司签订的《承包经营合同》是真是假，均不应采信并用作本案定案依据。2、一审对上诉人提交的证据2、证据3、证据4认为与本案无直接关联性，不予采信，却对腾建华提交的证据2中，腾建华与曲靖东恒商贸有限公司签订的《承包经营合同》、《出资建盖房屋合同书》作为本案的定案证据采信，这样的做法，让上诉人不服，同是本案当事人与案外人签订的与本案讼争房屋相关的合同，为何只采信腾建华一方的？在此，上诉人必须慎重地再次强调，曲靖市麒麟区商业总公司与曲靖东恒商贸公司签订的《出资建盖房屋合同书》已明确被废止，这是众所周知的事实，不能作为认定案件事实的依据。3、一审将腾建华提交的证据5，即曲靖东恒商贸公司出具的函作为本案的定案证据采信，却对上诉人提交的证据5，即曲靖百大集团有限责任公司出具的《证明》不用作本案的定案依据，这种做法是错误的。4、一审对上诉人提交的证据2及证据5不予认定是错误的。证据2，《出资建盖房屋合同书》上面有合同双方的公章及法定人签字，客观存在，完全真实；证据5系本案所涉房屋所有权人出具的证明，在无证据推翻时，应予以采信。六、一审认定事实错误。一审以曲靖市麒麟区商业总公司与曲靖东恒商贸公司签订的《出资建盖房屋合同书》认定东恒商贸公司使用铺面的期限为2005年1月1日至2014年12月31日。却对曲靖百大集团有限责任公司与曲靖东恒商贸公司签订的《出资建盖房屋合同书》未作认定。以一份作废的合同作为本案事实认定的基础，却对一份合法有效的合同视而不见，导致事实认定错误，请二审纠正。一审认定上诉人“2014年9月30日合同约定的租赁期限届满后，被告刘红梅仍继续使用该铺面至2014年12月31日”，没有任何证据和事实依据，事实上，上诉人在合同期2014年9月30日期满后即停业未再正常经营，直至2015年1月1日才开始正常营业。七、一审判决中，本院认为“到期后被告刘红梅仍继续使用该铺面至2014年12月31日，原告对该铺面的合法承包经营权截止2014年12月31日”的认定是错误的。八、最后，上诉人想要说的是，本案的发生有着错综复杂的背景。包括本案所涉房屋产权人非被上诉人，上诉人与曲靖东恒商贸有限公司有着非常复杂的法律关系和经济纠纷，涉及签订转租合同的真伪及租金收取，双方为此打了四年的官司。被上诉人滕建华、东恒商贸公司及曲靖百大集团有限责任公司的经济纠纷严重影响了上诉人的正常经营，由此而产生的法律后果，强由上诉人独自承担，并不公平。被上诉人滕建华答辩称，一、因为上诉人刘红梅原先于2004年12月6号跟曲靖东恒商贸公司签订了五年的合同，起止日期是2004年12月28日起至2009年12月27日止，当时她签合同时，我还没有承包。我和曲靖东恒商贸公司签订合同时，该《承包经营合同》第六条“鉴于商业局楼下商铺11间，甲方已签订合同五年期，签订时间有前有后的特殊情况，甲方已签的合同，继续履行，租期届满时，乙方自行经营管理”。根据该条款，租金因此归我来收取。二、根据曲靖东恒商贸公司出具的回复函，曲靖东恒商贸有限公司从未收取刘红梅的房租，刘红梅如果主张把房租交给其他人了，要提供相应的依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。滕建华向一审法院起诉请求：由被告支付原告自2014年11月27日至2014年12月31日的房租欠款22664元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2004年12月30日，曲靖市麒麟区商业总公司与曲靖东恒商贸有限公司签订了《出资建盖房屋合同书》，约定由曲靖东恒商贸有限公司出资建盖位于曲靖市麒麟区交通路15号的综合楼临街铺面，铺面建成后由曲靖东恒商贸有限公司无偿使用铺面自2005年1月1日至2014年12月31日。2007年8月1日，曲靖东恒商贸有限公司将以上临街铺面承包给原告滕建华经营管理,承包期限至2019年9月31日。2012年3月7日，原告滕建华与被告刘红梅签订《承包经营合同书》，原告滕建华将其拥有经营管理权的位于曲靖市交通路东恒商贸服装百货商城内7号铺面承包给被告刘红梅经营使用，承包期三年，自2012年1月28日起至2014年9月30日止，合同约定前半年承包费为13万元，后半年承包费为12万元。合同签订后，原、被告均按合同约定履行了各自的义务。2014年9月30日合同约定的租赁期限届满后，被告刘红梅仍继续使用该铺面至2014年12月31日，被告向原告支付租金至2014年11月27日，后未再向原告支付过租金。现原告滕建华认为被告刘红梅尚欠其2014年11月27日至2014年12月31日的房租欠款22664元未付，诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中原、被告双方签订的《租赁经营合同书》约定租期至2014年9月30日，到期后被告刘红梅仍继续使用该铺面至2014年12月31日，原告对该商铺的合法承包经营权截止2014年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同期满后，原、被告双方为不定期租赁关系，故被告辩解自2014年11月27日至2014年12月31日双方不存在租赁合同关系，其不需向原告支付租赁费用的辩解理由无事实与法律依据，不予支持。因被告对该铺面的租金已经支付至2014年11月27日，且约定下半年的租金为12万元，故原告滕建华要求被告刘红梅支付其2014年11月27日至2014年12月31日的铺面租金22664元的诉请，予以部分支持自2014年11月28日至2014年12月31日期间租金为120000元÷183天×34天=22295元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第二款之规定，判决：由被告刘红梅于判决生效后十日内支付原告滕建华2014年11月28日至2014年12月31日的房屋租金人民币22295元。案件受理费867元（原告已预交），由被告刘红梅承担453元，由原告滕建华承担414元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。在二审程序中，上诉人刘红梅向本院提交如下证据：证据一，《承包经营合同书》复印件一份，欲证实被上诉人滕建华不是本案所涉《承包经营合同书》中的合同相对方。合同的相对方，也就是出租人应当是曲靖东恒商贸有限公司。被上诉人滕建华不是本案的适格的诉讼主体。证据二，《租赁经营合同书》复印件一份，欲证实东恒服装百货商城的其他铺面的出租人均是曲靖东恒商贸有限公司，不是滕建华本人，滕建华只是该公司委托签订合同的代表人，滕建华本人不具备本案的诉讼主体资格。证据三，滕建华于2017年10月26日提交给麒麟区人民法院的《民事起诉书》复印件一份，欲证实滕建华自认曲靖东恒商贸公司与曲靖市麒麟区商业总公司2004年12月30日签订的《出资建盖房屋合同书》已被废止，已被曲靖东恒商贸公司与曲靖百大集团有限责任公司2007年11月8日签订的《出资建盖房屋合同书》取代。且曲靖市东恒商贸有限公司使用商铺的合同期限已经变更为2005年1月1日至2010年12月31日，故2010年12月31日之后，该房屋的使用权人为曲靖百大集团有限责任公司，东恒商贸公司及滕建华均无权对房屋继续进行租赁。被上诉人滕建华质证认为，对于证据一，《承包经营合同书》认可其真实性，但是该合同书已经履行完毕了，与本案没有关联性；对于证据二，《租赁经营合同书》，是另外一个租户签订的合同，与本案无关。证据三，我方不认可该份证据的待证目的，后面的一份《出资建盖房屋合同书》是阴阳合同，是仿造第一份制作的，错字连篇。被上诉人滕建华向本院提交如下证据：证据一，被上诉人滕建华发给东恒商贸有限公司负责人以及东恒商贸有限公司财务的《函》及曲靖市东恒商贸有限公司的《函回复》复印件各一份，欲证实滕建华和刘红梅之间的租赁合同与曲靖市东恒商贸公司没有什么关系，我们是自主经营的。证据二，《承包经营合同书》复印件一份，欲证实该合同是第一份同曲靖市东恒商贸有限公司签订的五年期合同，起止时间为2004年12月28日起至2009年12月27日止。出租方是曲靖东恒商贸有限公司，法定代表人黄贤飞。该份合同可以证实承包经营的发包主体是不同的，一审提交的《承包经营合同书》的发包人是“曲靖交通路东恒商贸城”，是一个地址，实际签章的是代表人滕建华，而我方刚才提交的证据里，发包人是曲靖东恒商贸有限公司，实际签章的是曲靖东恒商贸有限公司及其法定代表人。证据三，东恒商贸服装城的牌子的照片复印件一份，欲证实我当时承包的是东恒商贸服装城的经营权，而不是东恒商贸公司。证据四、《云南省地方税务局通用机打发票》复印件一份，欲证实2013年1月份刘红梅因商铺二楼卫生间漏水影响经营而找我报销维修费3000元，正是因为我方同刘红梅之间存在这种租赁关系，其才找我方报销维修费，而不是找百大集团或东恒公司。上诉人刘红梅质证认为，证据一，我方认为该证据不能证实被上诉人的待证事实，同时正好证实了我方的观点，我方观点是根据该《函》第三行“公司签的是五年合同”，也就是东恒公司与曲靖百大有限集团公司签的是五年期的合同。合同起止日期为2005年1月1日至2010年12月31日，在此日期之后，该房屋的使用权人为曲靖百大集团有限责任公司，东恒商贸公司及滕建华均无权对房屋继续进行租赁。对第二份证据，一、该份证据不但不能证实被上诉人的待证事实，反倒能证实我方的主张，也即上诉人一直以来都是在以曲靖东恒商贸公司签订租赁合同，上诉人在与滕建华签订本案所涉这一份合同时，有足够的理由相信出租人同为曲靖东恒商贸公司，合同的主体均为东恒公司，甲方只能是一个民事主体，不可能是地名；二、根据滕建华提交的与东恒公司签订的承包经营合同，该合同约定的承包期限为2007年12月1日起至2019年9月31日止，而滕建华今天提交的这一份承包经营合同书就与东恒公司与上诉人签订的承包经营合同中，合同期限包括在滕建华与东恒公司签订的承包经营合同书的合同期限内，能够说明无论滕建华与东恒公司是否存在合法转租关系，他们之间的承包关系系内部关系，只能约束双方，不能约束第三人也就是上诉人。在对外签订房屋租赁合同时，都必须以曲靖东恒商贸公司作为发包方。对第三份证据，上诉人认为被上诉人不具备东恒服装商贸城的合法经营权，滕建华与东恒公司签订的承包经营合同书为无效合同，其次，根据曲靖东恒商贸公司2007年11月8日与曲靖北大集团有限责任公司签订的出资建盖房屋合同书，该东恒商贸服装城的经营使用权人为东恒商贸公司。对第四份证据，首先该证据是一份复印件，无从查证其真实性，其次，开票单位为曲靖市索菲亚信息发展有限公司，也就是说这份发票的付款人不是上诉人，不能证实被上诉人向上诉人支付了维修费。本院认为，上诉人刘红梅提交的证据一、二，与本案待证事实无关联，应不予采信；证据三系被上诉人滕建华的起诉状，不能证明上诉人主张的2010年12月31日之后，东恒商贸公司及被上诉人滕建华无权对本案诉争房屋进行租赁，应不予采信。被上诉人滕建华提交的证据一，上诉人刘红梅并未否认其真实性，与本案待事实有关联，应予以采信；证据二与本案待证事实无关联，应不予采信；证据三系照片，证据四不能证明系被上诉人滕建华收取的费用，应不予采信。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”及第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本案中，根据曲靖市麒麟区商业总公司与曲靖东恒商贸有限公司签订的《出资建盖房屋合同书》，曲靖东恒商贸有限公司无偿取得本案诉争铺面自2005年1月1日至2014年12月31日的使用权；虽然在一审庭审中，上诉人刘红梅提交了《出资建盖房屋合同书》一份，欲证明曲靖市麒麟区商业总公司被撤销后，案外人曲靖百大集团有限责任公司与东恒商贸公司重新签订《出资建盖房屋合同书》一份，合同载明：“铺面建成后，乙方（东恒商贸公司）享有十年的无偿使用权，2005年1月1日至2010年12月31日”，并约定原《出资建盖房屋合同书》废止；一审法院审理认为，本案中原、被告均非合同相对方，无法对合同当时的签订情况及合同双方当事人的真实意思进行说明，本院不宜对该合同内容进行认定，该证据不足以证明被告（上诉人刘红梅）欲证明的事实是正确的。2007年8月1日，曲靖东恒商贸有限公司将以上本案诉争的铺面承包给被上诉人滕建华经营管理；根据被上诉人滕建华与上诉人刘红梅签订的《承包经营合同书》，滕建华将其拥有经营管理权的本案诉争铺面出租给刘红梅经营使用，书面约定的租期自2012年1月28日起至2014年9月30日止，《承包经营合同书》到期后，上诉人刘红梅实际继续租用该铺面至2014年12月31日。虽然本案双方当事人签订的租赁合同上发包方的名称为曲靖东恒商贸城，但加盖的系该铺面实际上的经营管理人，即本案被上诉人滕建华的印章，上诉人刘红梅亦系向滕建华交纳租金，故一审法院依法认定该租赁合同的相对方系被上诉人滕建华与上诉人刘红梅是正确的。被上诉人滕建华与上诉人刘红梅签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务；合同到期后，双方当事人并未续签合同，而由上诉人刘红梅继续租用本案诉争的铺面；上诉人刘红梅与曲靖百大集团签订的租赁合同仅能证明双方约定的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。被上诉人滕建华与上诉人刘红梅双方当事人实际上已形成了不定期租赁合同关系，上诉人刘红梅平实际交付的铺面租金至2014年11月27日，一审法院据此依法判决由上诉人刘红梅向被上诉人滕建华支付其下欠的相应房屋租金并无不当。综上所述，上诉人刘红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费453元，由上诉人刘红梅负担。本判决为终审判决。审判长  付卫红审判员  何福浩审判员  高体所二〇一七年十二月十九日书记员  何雨洁