广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城中民二初字第717号
原告王某某（曾用名王某），男，199X年X月X日出生，汉族，住XXX，身份证号：XXX。
委托代理人赵某某，女，196X年X月X日出生，汉族，住XXX，身份证号：XXX，系原告之母。
委托代理人王某某，男，196X年X月X日出生，汉族，住XXX，身份证号：XXX，系原告之父。
被告韦某某，女，197X年X月X日出生，汉族，住XXX，身份证号：XXX。
委托代理人董某某，广西君行律师事务所律师。
委托代理人王某某，广西君行律师事务所实习律师。
原告王某某诉被告韦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月12日受理后，依法组成由审判员沈昊担任审判长，人民陪审员田梅、杨春鸿参加的合议庭，于2013年8月30日公开开庭审理了本案，书记员季念勇担任法庭记录。原告王某某的委托代理人赵某某、王某某、被告韦某某的委托代理人董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称，2009年1月2日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告韦某某将位于XXX号房屋一套出售给原告，房屋售价为735000元，原告分三次付清全款，被告收款后，应及时协助原告办理房屋产权移交登记手续，否则应支付已支付房款的同期银行利率三倍的违约金。合同签订后，原告依约分别于2009年1月6日、2009年2月26日向被告支付购房款项705000元，余款30000元双方约定于房屋产权变更后支付。后被告反悔，未依约办理房屋产权变更登记手续，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告归还原告已经支付房款705000元；3、被告赔偿解除合同违约金735000元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，第一，合同并不是原告和被告所签订的，因为签订合同时原告王某未满18岁，合同上“王某”的签字是其母亲赵某某代签的，即使原告是两代理人的子女，但是也要签订委托合同，不可能由王某的母亲代王某签字；第二，双方买卖的房屋是被告的安置房，当时房屋没有建好，没有房产证，双方签订的合同是无效的合同，且原告王某是没有能力支付购房款，是赵某某代为支付，被告是根据赵某某的要求出具了付款人为“王某”的收条；第三，同意返还705000元的购房款给赵某某，但是不同意支付违约金，如果因合同无效造成损失的，原告可以提出，现原告只是提出违约金；第四，即使合同是有效的，原告主张的违约金也是过高，不符合法律和事实，根据法律规定，违约金不得超过实际损失的30%，原告没有提供具体的损失数额，因为房屋的市场价值并不是原告所述的抵押金额即160万元，原告也没有提供证据证实，即使存在抵押的事实，也不能证明该房屋市场价值是160万元。
原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、2009年1月2日的《房屋买卖合同》一份，证明双方存在房屋买卖合同关系；
2、2009年1月6日的《收条》和2009年2月26日的《汇款凭据》一份，证明原告按照约定向被告支付了购房款，被告出具了收条。
3、原告当庭提交的证据房产查档书两份，证明涉案房屋已经抵押160万元，被告所有的位于XXX的房屋已经抵押105万元。
被告质证后认为，对原告在举证期限内提交的两份证据的真实性没有异议，但是对房屋买卖合同的证明目的有异议。对原告当庭提供的证据真实性没有异议，但是涉案房屋抵押的价值只是债权人的债权，并不能实际代表市场价值，且被告位于XXX的房屋的查档书和本案无关。
被告在举证期限内没有向本院提交任何证据。
综合双方的举证、质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据2无异议，对证据1、3的真实性无异议，但不同意其证明目的。本院对于双方无异议的证据予以认定，对于原告提交的证据1、3的证明目的能否采信，本院将在下文结合已查明的法律事实进行分析阐述。
综合全案证据及庭审笔录，本院确定以下法律事实：赵某某与原告系母子关系。2009年1月2日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，双方约定，被告韦某某（即甲方）将位于XXX号房屋一套出售给原告王某某（即乙方）；房屋售价为735000元；原告分三次付清全部购房款，即合同签订之日起五日内支付380000元、2009年2月28日前支付325000元和产权变更手续办理完成后支付30000元；被告及协助原告办理上述房产过户手续，……被告应按原告通知期限到指定点领取有关资料并办理各项产权及证件变更手续，如果被告故意拖延或不配合提供相关手续，则视为违约；若被告违约，须向原告退回购房款735000元，并赔偿相应金额735000元，若原告违约，所交房款被告不退。被告在上述合同甲方（即卖方）处签名确认，原告的母亲赵某某在乙方（即买方）处代原告签名“王某”以示确认。
合同签订后，原告之母赵某某分别于2009年1月6日、2009年2月26日通过转账方式向被告支付购房款项共计705000元，被告韦某某在收款当日各出具《收条》一份给原告，载明是收到“王某转来购XXX号”购房款。据被告陈述，上述房屋于2012年底办理了房屋产权证。2013年6月9日、6月14日，被告将前述房屋分两次抵押给第三人，抵押价值160万元，并办理了抵押登记。原告认为被告未依约办理房屋产权变更登记手续，侵害其合法权益，酿成此诉。
本院认为，根据双方当事人的分歧意见，本院对本案的争议焦点确定为：1、原被告双方签订的合同效力问题；2、合同约定的违约金是否过高。
对于争议焦点1，本院认为，第一，就合同本身来讲，原、被告之间签订的房屋买卖合同是当事人自愿签订，内容未违反法律法规的强制性规定，也未侵害其他人的合法利益，满足合同有效的客观条件。第二，被告称对原告之母赵某某代原告在合同上签字存有异议，但被告在签订合同时对此情况即是明知，自合同签订至今的四年多时间里，被告并未因此主张合同无效，在原告之母赵某某代原告向其支付共计705000元购房款时，被告也没有拒绝，由此可以推断，房屋买卖是原被告双方当事人的真实意思表示。故本院对原被告双方签订《房屋买卖合同》的效力予以认可。第三，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立的要件。房屋买卖合同能否成立，取决于合同当事人的意思表示是否真实、合同的内容是否违反法律和社会公共利益等因素。而登记作为房屋买卖合同所追求的法律后果，是房屋产权有效转移的要件，而非房屋买卖合同生效的要件，故被告以涉案房屋没有办理房产证为由主张合同无效本院不予采信。
合同签订后，原告依约履行了支付大部分购房款的义务，但是被告未依照合同约定办理产权过户手续，反而以该房屋向第三人抵押贷款，被告的违约行为导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，原告要求解除《房屋买卖合同》以及要求被告返还购房款705000元，有事实和法律依据，本院予以支持。
对于争议焦点2，本院认为，原告与被告于2009年1月2日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则履行自己的义务。合同签订后，原告已依约向被告支付了705000元的购房款，被告在办好房产证后，本案争议房屋已具备过户条件，被告本应依照原被告双方合同约定协助原告办理过户手续，而被告不但不履行自己的合同义务，反将该房屋作为抵押向他人借款，导致合同无法继续履行，已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告向其支付违约金，于法有据。至于被告辩称原告主张的违约金过高，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求判断违约金是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。本案中，如前文所述，在合同签订了四年、原告履行了大部分义务之后，因为被告未遵循诚实信用原则履行自己的合同义务导致合同无法继续履行，也就是合同不能履行的责任在于被告。同时，在原告如约交付购房款705000元四年之后，如果被告依约履行过户义务，原告本可以获得涉案房屋的所有权，现在由于被告违约导致合同无法继续履行，考虑到自2009年以来柳州房屋价格大幅增长的现实状况，以及被告将涉案房屋抵押了160万元的现实情况，本院认为原被告双方合同中约定的违约金735000元并未超过被告给原告造成损失的百分之三十，故对原告该项诉请，本院亦予以支持。被告辩称违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告王某某与被告韦某某的《房屋买卖合同》；二、被告韦某某返还原告王某某购房款705000元；
三、被告韦某某向原告王某某支付违约金735000元。
案件受理费11481元（原告已预交），由被告韦某某承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 沈 昊
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨春鸿
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 季念勇