黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二初字第482号
原告吴东志（反诉被告），居民身份证号码2301031967********，男，1967年12月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区香滨路****号*栋*单元*层*号。
委托代理人陈光，女，1969年10月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区香滨路****号*栋*单元*层*号。
被告王永波（反诉原告），居民身份证号码2321261973********，男，1973年6月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区香滨路*号中北春城*期**栋*单元*楼*号。
委托代理人杨春光，黑龙江柔德律师事务所律师。
原告吴东志诉被告王永波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日、2104年8月7日两次公开开庭进行了审理。原告吴东志及其委托代理人陈光与被告王永波及其委托代理人杨春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月22日，诉争房屋所有人程玉觉将房屋出租给杨俊芳。2011年8月24日，杨俊芳与原告签订了房屋租赁协议，将其租赁的房屋部分转租给原告。协议约定：杨俊芳保证原告租赁房屋的正前门的营业通道畅通，若关闭通道，出租人杨俊芳每日给付原告赔偿金100元。2012年8月24日，杨俊芳将租赁房屋及房屋的设备出兑给被告，被告在对租赁房屋进行装修时，将原告租赁房屋的正前门的营业通道封堵，影响原告彩票站的正常经营，给原告造成经济损失。经法院审理判决被告给付原告自2012年9月21日至2013年3月27日止的赔偿金18800元，经法院执行，被告已给付了全部赔偿金，并于2014年6月8日恢复了营业通道的畅通。现原告请求：1、判令被告给付原告赔偿金43800元（自2013年3月28日起至2014年6月8日止，按每日100元计算）；2、本案诉讼费由被告承担。针对被告的反诉请求，原告答辩如下：原告与案外人杨俊芳签订了五年的租赁合同，且经房主确认，约定了权利义务及违约责任。原告认可欠杨俊芳房屋租赁费用25000元，但被告在装修饭店之时将原告经营的彩票站的正门封堵，侵权在先，且没有向原告支付违约金，所以原告才没有给付被侵权后发生的房租；另外，租赁合同也未到期，不符合解除合同的条件，不同意解除租赁合同。
被告辩称：原告要求赔偿金数额与诉状不符，被告对原告所述侵权截止日期有异议，原告应提交相关证据举证证明。原告请求违约金数额明显高于原告房租租金，本案属于合同违约，原告未支付被告房租，所以无权要求被告给付违约金。2011年8月22日，诉争房屋所有权人程玉觉将房屋出租给杨俊芳，2011年8月24日，杨俊芳与原告签订了房屋租赁协议，将其租赁的房屋部分租给原告，协议约定：原告于每年8月11日前向杨俊芳缴纳下一年度的房屋租赁费25000元。2012年8月24日，杨俊芳将租赁房屋，包括出租给原告的部分全部转租给被告，并经房屋所有权人确认，原告应向被告缴纳相应的房屋租赁费。但原告一直未向被告交纳2013年至2014年度的房屋租赁费。经被告多次索要，原告拒不给付，原告的行为属于违约占有使用该租赁房屋。故被告反诉请求：1、原告给付被告房屋租赁费25000及迟延给付利息1500元；2、解除原告与被告间的房屋租赁合同。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据一、香坊区人民法院民事判决书、哈尔滨市中级人民法院民事判决书各一份。证明被告于2012年9月21日封堵原告彩票站通道，构成违约，被告应自违约之日起至侵权行为停止之日止，每日给付原告违约金100元。
证据二、香坊区人民法院执行裁定书一份。证明被告于2014年6月8日恢复了原告彩票站通道，并已给付原告赔偿金18800元及诉讼费用。
证据三、照片二张。证明被告曾将原告经营的彩票站通道封堵。
经质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为原告要求的违约金过高；对原告提交的证据二的真实性无异议，但认为该证据无法证明原告所要证明的问题；对原告提交的证据三的真实性和证明的问题均有异议，认为该证据未经公证，不能证明是在原告所经营的彩票站内拍摄的。
被告为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
原告于2012年11月7日向香坊区法院提交的起诉状及哈尔滨市中级人民法院民事判决书各一份。证明原告自认与被告系租赁合同关系，被告应继承杨俊芳的相应权利义务。
经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，原告认为原、被告之间没有合同关系，被告无权要求原告给付房租，并解除房屋租赁合同。在原告第一次起诉要求被告给付违约金时，因原告与被告无合同关系，原告无法确认应将房租交给被告或者其他人，所以原告曾要求二审法院提存原告要求缴纳的25000元房屋租赁费。若法院确认应将房租交给被告，原告要求房屋所有权人出具书面意见加以确认，经确认后原告同意将房屋租赁费交给被告。
经审理查明：2011年8月22日，诉争房屋所有权人程玉觉将房屋出租给案外人杨俊芳。2011年8月24日，杨俊芳与原告签订了房屋租赁协议，将其租赁的房屋部分转租给原告，租期为五年，年租金为25000元。协议约定：杨俊芳保证原告租赁部分房屋的正前门的营业通道畅通，若关闭通道，出租人杨俊芳每日给付原告赔偿金100元。2012年8月24日，杨俊芳将租赁房屋转租给被告，被告在对诉争房屋进行装修时，将原告租赁房屋部分的正前门的营业通道封堵，影响原告彩票站的正常经营，给原告造成经济损失。为此，原告诉诸法院请求判令被告给付自2012年9月21日至2013年3月27日的违约赔偿金18800元，并经哈尔滨市中级人民法院终审判决支持了原告的诉讼请求，现已由香坊区法院执行完毕，被告已给付了赔偿金，并于2014年6月5日恢复了营业通道的畅通。现房屋租赁合同尚未到期。
另查明，哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民一民终字第59号民事判决书认定：被告在租赁涉案房屋后承接杨俊芳与原告之间租赁合同的权利义务，与原告形成了新的转租合同关系，被告应与原告继续履行转租合同。
本院认为，原、被告间房屋转租赁合同关系有原、被告的陈述及哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民一民终字第59号民事判决书为证，依法成立。原、被告履行房屋转租赁合同期间，被告擅自将诉争房屋正前门通道封闭，影响原告正常经营，违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，原告要求被告承担违约赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张违约金每天100元过高的问题，被告并未提交实质有效的证据予以证明，依据合同约定，违约金每天100元并非过高，而且被告已按每月100元的标准实际给付原告2012年9月21日至2013年3月27日的违约赔偿金18800元，故本院对被告的该项抗辩主张不予采纳，由于被告已于2014年6月5日恢复了原告经营的彩票站的营业通道，故计算赔偿金的截止日期应为2014年6月4日，故被告应给付原告自2013年3月28日起至2014年6月4日止的违约赔偿金43400元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告反诉要求：1、原告给付被告2013年至2014年度的房屋租赁费25000元及迟延给付房屋租赁费利息1500元；2、解除原、被告间的房屋租赁合同的问题。由于原、被告间系房屋转租赁合同关系，原告应依照转租赁合同向被告支付2013年至2014年度房屋租赁费25000元，但原告迟延给付被告房屋租赁费，系因被告违反合同约定，封闭原告租赁房屋正前面通道所致，原告的行为属于行使先履行抗辩权，符合法律规定，且原告同意给付房屋租金，另外，原、被告间的租赁关系尚未到期，且能继续履行，故本院认为被告反诉要求原告给付迟延给付房租利息1500元，并解除房屋租赁合同的请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王永波于本判决生效后十日内给付原告吴东志自2013年3月28日起至2014年6月4日赔偿金43400元；
二、原告吴东志于本判决生效后十日内给付被告王永波2013年至2014年度房屋租赁费25000元；
三、驳回被告王永波的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币896元（原告已预交896元），由被告负担，于本判决生效后十日内给付原告；反诉费463元（被告已预交463元），由原告负担，于本判决生效后十日内给付被告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 宋志明
人民陪审员 王春艳
人民陪审员 熊依丽
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 张文曦