山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第244号
上诉人（原审原告）：张静静（曾用名张晶晶）。
委托代理人：田峰，山东鲁石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张元松。
被上诉人（原审被告）：王惠政。
委托代理人：武林，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：于香娥。
被上诉人（原审被告）：烟台经济技术开发区八角街道上刘家居民委员会。
法定代表人：周正文，该居委会主任。
上诉人张静静因与被上诉人张元松、王惠政、于香娥、烟台经济技术开发区八角街道上刘家居民委员会（以下简称上刘家居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民三初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：张元松与于香娥于1993年登记结婚，婚后生张静静。涉案房屋原为张元松与于香娥共同建造，位于烟台经济技术开发区八角街道上刘家村，土地证号为福集建（95）字第**号，未办理房产证。张元松与于香娥于1997年9月16日经烟台市福山区人民法院调解离婚，离婚调解书中双方约定婚生女张静静由张元松抚养教育；婚后夫妻共同财产房屋二处（各四间），张元松、于香娥自愿放弃，产权归张静静所有。涉案房屋即为上述离婚协议中约定的共同财产房屋二处中的一处。
2000年8月20日，由上刘家居委会当时的会计周世忍代笔，书记周世成、邻居李言臣、邻居林学先在场见证，张元松与王惠政签订了房屋买卖合同，约定张元松自愿将涉案房屋卖给王惠政，价格18000元，实际交易金额48000元，上刘家居委会在该合同上盖章。该合同签订后，王惠政将房款48000元交付给张元松，张元松将土地证及房屋交付给王惠政。
2002年，烟台经济技术开发区对全区房屋进行普查，该房屋产权登记申请表登记产权人为王惠政。2004年，王惠政将涉案房屋进行了翻新装修，2005年1月，王惠政之子王东海结婚居住涉案房屋至今。
张静静于2013年7月23日诉至原审法院，请求确认张元松与王惠政签订的房屋买卖合同无效。
原审法院依据当事人的陈述、书证等认定以上事实。
原审法院认为，涉案房屋原为张元松与于香娥共同建造，系二人夫妻共同财产，二人离婚时共同约定涉案房屋归张静静所有，但未办理过户手续。2000年张元松与王惠政签订房屋买卖合同时，张元松将涉案房屋及登记在自己名下的集体土地建设用地使用权证交付给王惠政，上刘家居委会在合同上盖章，双方约定的房屋价款在当时应属合理的价格，综合烟台经济技术开发区划区后实际停止了农村房屋的过户及张元松当时是张静静的监护人等情况，应认定王惠政购买该房屋时是善意的，其对该房屋的取得为善意取得，张静静的诉请不应得到支持。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张静静以张元松无权处分为由请求确认张元松与王惠政签订的房屋买卖合同无效亦不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及其他相关法律规定，原审法院于2013年12月20日判决：驳回张静静的诉讼请求。一审案件受理费1300元，由张静静负担。
上诉人张静静不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定2002年房屋普查时，涉案房屋“产权登记申请表上登记产权人为王惠政”无有效证据证明。即使申请表登记的产权人为王惠政，也属于王惠政的个人行为，不代表政府主管部门的认可，更不代表王惠政是涉案房屋的产权人。二、张元松称卖房时将法院的离婚调解书给在场人看过是可信的。张元松与于香娥1997年离婚及2000年6月左右张元松殴打于香娥，把于香娥和张静静一起赶走的事实，本村村民都知道，王惠政不可能不知情，更不可能随意购买涉案房屋。三、张静静的实际监护人是于香娥，不是张元松，张元松无权以监护人的身份卖房。张元松与于香娥离婚后，对张静静不管不问，从未尽抚养教育义务。张静静六岁时与于香娥被张元松一起赶出村子，直到2012年春节张元松假释出狱后才与张元松见过面。四、张元松1987年因头部受伤造成精神障碍，是限制行为能力人。2009年前后，公安机关曾到上刘家村调查过张元松的精神障碍问题，经司法鉴定认定为限制行为能力。因此，张元松擅自出卖涉案房屋的行为不应受到法律保护。五、王惠政受让涉案房屋不属于善意取得。涉案房屋原是张元松与于香娥婚后共同建造，张静静与于香娥一直在该房居住到被张元松赶走，王惠政及上刘家居委会应当知道涉案房屋不是张元松的个人财产。王惠政及上刘家居委会对张元松与于香娥离婚的事实也是明知的，应当注意涉案房屋的所有权可能因离婚而发生变更。张元松在出卖涉案房屋时向在场人出示了离婚调解书，王惠政及上刘家居委会应当知道涉案房屋已属于张静静所有。涉案房屋的买卖价格不合理，涉案房屋是1996年建造的，建房成本8万余元，买卖价格明显低于市场价。不动产的善意取得必须以登记为条件，而涉案房屋买卖未履行审批及登记过户手续，应属无效。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判确认张元松与王惠政签订的房屋买卖契约无效。
被上诉人张元松辩称，上诉人主张的情况属实。房屋买卖契约是王惠国代理王惠政与我签订的，当时在场的上刘家村大队书记、邻居都知道房屋是我与于香娥的共同财产。我与于香娥离婚后，于香娥在涉案房屋居住了三年多，直到约2000年6月我把于香娥打跑了。签订房屋买卖契约时，我把离婚调解书拿出来给在场人看了，他们都知道房屋归张静静所有，所以买卖契约中载明王惠政购买涉案房屋“永久使用”，而非“永久所有”。
被上诉人王惠政辩称，一审判决认定房屋产权登记申请表上登记产权人为王惠政，证据充分，有登记表及居委会的证明证实。我方购买涉案房屋时并不知道房屋不属于张元松的情况，而张元松提供的土地证证明房屋及土地使用权属张元松所有。上诉人主张张元松属于限制行为能力人，但在一审未提交证据证明。购买涉案房屋的价格是根据当时农村房屋买卖的价格及房屋的实际情况，与张元松协商一致确定的，属于正常交易价格。对于张元松与于香娥离婚时调解将房屋赠与张静静的情况我方不了解，我方是善意取得涉案房屋。张元松是否侵害了上诉人的合法权益，与我方无关。请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人于香娥辩称，一、张元松与王惠政买卖涉案房屋的行为侵犯了我的居住权，应属无效。我与张元松的离婚调解书中确定我在未再婚期间享有居住涉案房屋的权利。张元松擅自将房屋卖给王惠政，侵犯了我的合法居住权，不应受法律保护。二、我是张静静的实际监护人，张元松无权以监护人的身份卖房。我与张元松离婚后，张元松对张静静不管不问，从未尽抚养教育义务。我与张静静在2000年6月被张元松赶出村子，再未回村居住。上述事实，上刘家村的村民都知道。三、张元松与王惠政恶意串通买卖涉案房屋，既损害了上诉人的利益，又损害了我的利益。四、王惠政受让涉案房屋不属于善意取得。张元松在上刘家村早已恶名远扬，王惠政与张元松进行房屋买卖，不可能不了解房屋的权属情况。王惠政及村委都知道房屋系我与张元松共同建造、我和女儿张静静被张元松赶出村子的事实。综上，涉案房屋是上诉人的合法财产，我至今享有居住权，张元松擅自与王惠政签订的买卖契约无效。请求支持上诉人的诉讼请求，保护上诉人和我的合法权益。
被上诉人上刘家居委会未到庭答辩。
二审审理期间，上诉人提交了一份山东精神疾病司法鉴定所于2009年4月7日出具的《司法鉴定意见书》复印件，证明被上诉人张元松为限制行为能力人，其与王惠政签订的房屋买卖契约无效。被上诉人王惠政质证称，该证据为复印件，无法确认其真实性和合法性，即使该证据是真实的，也是对张元松在2009年刑事能力的鉴定，并非对其民事行为能力所作的司法鉴定；且该鉴定意见中诊断张元松为器质性人格改变，对其案发时的责任能力评定限定刑事责任能力，不属于《民法通则》规定的限制民事行为能力人，不能证明张元松与王惠政签订房屋买卖契约时属于限制民事行为能力人，该证据在本案中不能作为有效证据使用。
本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，被上诉人王惠政及其签订房屋买卖契约的代理人王惠国均否认知晓张元松和于香娥离婚时将涉案房屋赠与上诉人张静静的事实。被上诉人张元松称其在签订房屋买卖契约时，将其与于香娥的离婚调解书出示给在场人看过，但未提交有效证据证明。虽然被上诉人张元松与于香娥离婚时，经法院出具调解书确认涉案房屋产权归上诉人张静静所有，但房屋产权未进行变更登记，则涉案房屋的物权变动对于上诉人和被上诉人张元松、于香娥以外的第三人来说公示力较弱。涉案房屋的土地使用权登记于被上诉人张元松名下的事实清楚，被上诉人王惠政与张元松在上刘家居委会及邻居的见证下，经协商一致签订了房屋买卖契约，王惠政购买涉案房屋的行为系出于善意。上诉人张静静以涉案房屋归其所有、张元松无权处分为由，要求确认张元松与王惠政签订的房屋买卖契约无效。原审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，判决驳回张静静的诉讼请求，适用法律正确。另外，上诉人张静静提交的山东精神疾病司法鉴定所于2009年4月7日出具的《司法鉴定意见书》复印件不足以证实张元松于2000年8月签订房屋买卖契约时为限制民事行为能力人，上诉人张静静以此为由，主张被上诉人张元松与王惠政签订房屋买卖契约无效，缺乏依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人张静静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年五月九日
书 记 员 付微微