湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初1641号原告：赵毅。委托诉讼代理人：袁三慧、陆文，湖北易圣律师事务所律师。被告：黄石市众邦城市住房投资有限公司，住所地黄石市黄石港区湖滨大道1623号，统一社会信用代码91420200688487055N。法定代表人：刘昌猛，董事长。委托诉讼代理人：熊虎鹏、张博亮，湖北元初律师事务所律师。原告赵毅与被告黄石市众邦城市住房投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后，依法适用普通程序于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告赵毅及其委托诉讼代理人陆文，被告黄石市众邦城市住房投资有限公司委托诉讼代理人张博亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《黄石市商品房买卖合同》约定的交房义务；2、判令被告支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起，按日万分之二计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月30日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：HS14002686），购买被告开发的位于广州路以南、大畈路以西地块上的金广厦·未来城项目南区10号楼2单元22层2204室商品房一套，房屋建筑面积117.75平方米，房屋总价款461462元，合同对交付期限、交付条件、出卖人逾期交房的违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款461462元，但被告至今未能按约交付房屋，其预期交房的行为已构成严重违约，应依据合同约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。2014年12月12日，被告发布《房屋延期交房通知函》，单方将房屋交房期限变更至2015年4月30日前，但仍旧未兑现承诺，至今无法依约交房，原告多次找被告要求履行交付义务但未果，原告故而诉至法院。原告为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示以下证据：证据一、原告身份证复印件。证明：原告赵毅诉讼主体适格。证据二、被告营业执照。证明：被告黄石市众邦城市住房投资有限公司的诉讼主体适格。证据三、黄石市商品房买卖合同、销售不动产统一网络发票、房屋延期交房通知函复印件。证明：1、原告与被告之间成立商品房买卖合同关系；2、原告已依约支付全部购房款461462元；3、被告单方将合同约定的交房期限变更，承诺于2015年4月30日前交房，但至今未依约交房。被告辩称，1、原告提出继续履行房屋买卖合同的诉讼请求被告予以同意。2、涉案房屋事实上已符合交付入住条件。3、即使被告存在逾期交房行为，也请求法院对违约金予以调低。综上，被告请求法院公正判决。被告为证明其所主张的事实，在本院开庭审理时出示以下证据：证据一、被告营业执照复印件。证明：被告系国有独资公司。证据二、建设用地规划许可证。证明：金广厦项目系为黄石市棚户区改造工程需要而建设开发的，其性质为保障性住房。证据三、1、土地使用权证（黄石国用（2013）第00394号）；2、城市规划行政主管部门审定意见；3、建筑工程施工许可证；4、湖北省商品房预售许可证书（黄房售字（2013）0051号）。证明：涉诉商品房取得了土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，属于合法预售。证据四、1、环保竣工验收表；2、环保专项证明书；3、绿化工程竣工验收单；4、建筑工程竣工验收报告；5、建设工程消防验收意见书。证明：涉案房屋已竣工验收合格，符合交付条件。证据五、金广厦业主手册。证明：1、由业主手册中《物业交接书》可知，金广厦未来城南区业主已办理了房屋交接手续，原告房屋事实上已不存在交付障碍，早已可以办理入住手续。证据六、湖北九州房地产评估经纪事务所评估报告书。证明：1、受黄石市价格认证中心委托，湖北九州房地产评估经纪事务所对黄石市各城区房地产市场租金进行了调查和分析；2、评估报告书将市场租金水平进行了分段，其中金广厦片属于二类地段，市场租金区间值为8.80元/㎡-10.50元/㎡。证据七、1、委托评估函；2、黄石市价格认证中心价格鉴证评估结论书。证明：1、结论书中认定二类地段市场平均租金区间值为8.80元/㎡-10.50元/㎡；2、若被告存在逾期交房行为，则原告之损失为金广厦地段房屋租金损失；3、涉诉房屋位于金广厦，属于二类地段，若以9.75元/㎡为标准，月租金损失仅为1148.06元；4、原告主张违约金每月为2768.77元，远远高于其房屋租金损失，应当予以减少。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据三的房屋延期交房通知函因系复印件，无其他证据相印证，不予确认。对被告提供的证据三、四予以确认，对证据五、六、七与本案无关联性，不予确认。经审理查明，2013年11月29日，被告开发的黄石市金广厦·未来城工程项目取得了商品房预售许可证。2014年3月30日，原告与被告签订一份《黄石市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的黄石市金广厦·未来城南区10号楼2单元2204室房屋（建筑面积为117.75平方米）。合同约定，该商品房总价款为人民币461462元；买受人按贷款方式付款，出卖人应当于2014年12月31日前，将符合下列条件房屋交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收。2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。出卖人如未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示符合交房条件的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，原告于2014年8月5日向被告支付了全部购房款461462元。因被告未完成合同约定的相关验收手续，被告在约定的期限内未履行交房义务。2016年10月18日，金广厦·未来城工程的参建单位出具建筑工程竣工验收报告，参建各方的竣工验收意见为合格。2017年9月7日，被告完成了该项工程的全部专项验收。本院认为，原告与被告于2014年3月30日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已经按约付清全部购房款，被告亦应依约将符合合同约定的房屋交付给原告。但因被告在2017年9月7日才完成金广厦·未来城工程的全部专项验收，故在此之前，原告购买的房屋并不符合合同约定的交房条件。另原、被告双方约定的交房时间为2014年12月31日，因原告已于2014年8月5日支付了全部购房款461462元，但被告至今未履行合同约定的交房义务，其行为已构成了违约，应依约承担逾期交房的违约责任。对于原告主张从2015年1月1日起的逾期交房违约金（按已付购房款的每日万分之二计算），该违约金符合合同及法律的规定，本院予以支持。因被告在2017年9月7日完成金广厦·未来城工程的全部专项验收，原告购买的房屋已符合交房条件，故原告主张的逾期交房违约金应计算至2017年9月7日止。对于被告主张的逾期交房违约金按同地段房屋租金标准计算的观点，本院认为，因双方在合同中对逾期交房违约金进行了明确约定，且该约定没有超过相关法律对于违约金计算的相关规定，故本院对被告辩称的观点不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十七条之规定，判决如下：一、被告黄石市众邦城市住房投资有限公司于本判决生效后五日内向原告履行交付黄石市金广厦·未来城南区10号楼2单元22层2204室房屋的义务。二、被告黄石市众邦城市住房投资有限公司于本判决生效后五日内向原告支付赵毅从2015年1月1日起至2017年9月7日的逾期交房违约金（以461462元为基数，按每日万分之二标准计算）。三、驳回原告赵毅的其他诉讼请求。如果被告黄石市众邦城市住房投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由被告黄石市众邦城市住房投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  周雷刚人民陪审员  董晓慧人民陪审员  刘 勇二０一七年九月十八日书 记 员  肖 君