江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第161号原告：江西省翠林山庄有限公司。住所地：南昌县南昌翠林高尔夫度假酒店*号。组织机构代码：75111543-1。法定代表人：赵长龙，该公司董事长。委托代理人：范蓉，该公司职员。被告：林煜卿，男，1970年9月20日出生，汉族，户籍地址福建省福安市，现居向塘镇银三角国际商贸城6栋1号。原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告林煜卿商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人范蓉、被告林煜卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠林公司诉称：2011年12月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号为：2011-026044,协议约定被告购买原告开发建设的南昌恒大绿洲二期第6栋2单元2-3202号房，总价款517424元整，付款方式为银行按揭付款，贷款金额为360000元整。原告为被告的贷款提供连带保证责任并与银行签订三方协议，合同编号为12（2011）0235的《个人房产抵押贷款合同》。因被告自2014年8月至2014年11月期间连续3期未向银行按期偿还贷款本息，银行要求原告履行保证责任并依据《个人房产抵押贷款合同》于2014年11月28日直接扣划原告账户内346540.23元用于结清被告贷款所有欠款本金、利息、罚息、复利等。依据原、被告双方签订《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第5款之约定，因被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权单方解除合同并收回所购商品房，被告所交全部款项不予退还。被告行为已构成违约。原告已于2014年12月11日向被告发出《关于解除的函告》，行使单方解除权。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原与被告于2011年12月15日签订的编号为2011-026044号的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告返还位于南昌恒大绿洲二期第6栋2单元2-3202号房；3、判令被告已支付的购房款人民币157424元归原告所有；4、判令被告承担原告代为支付的贷款逾期利息、罚息等费用8193.65元；4、判令被告向原告支付逾期违约金3383.5元。本案诉讼费用由被告承担。被告林煜卿辩称：我不同意与原告方解除合同，希望合同继续履行。原告方帮我支付的银行利息、罚息及违约金我愿意承担，尚未支付的购房款我也愿意继续支付。经审理查明：2011年12月15日，被告林煜卿（买受人）与原告翠林公司（出卖人）签订合同编号为2011-026044号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲二期第6栋2单元2-3202号房屋一套。付款方式及期限：买受人于2011年12月15日前支付首期房款157424元，余款360000元须在2011年12月15日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告与被告林煜卿及案外人交通银行股份有限公司洪城大市场支行（以下简称交通银行）办理了360000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了编号12（2011）0235号《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的360000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2012年1月4日发放。自2014年8月开始，被告林煜卿未按约偿还银行贷款。同年，11月28日，交通银行直接扣划原告账户内346540.23元（其中本金338346.58元，利息、罚息、复利等共计8193.65元）用于结清被告林煜卿所欠款项。庭审中，被告林煜卿确认原告曾以邮寄方式向其寄送了《关于解除的函告》。同时查明，被告林煜卿已于2014年8月23日与恒大绿洲的物业服务提供者金碧物业有限公司南昌分公司办理了涉诉房产的收楼交付手续，至庭审之日止，被告林煜卿在该套房屋内居住。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、物品领用登记表、楼宇情况反馈表、收楼业主回复记录表、《关于承担连带保证责任的证明》、交通银行（南昌府前支行）分行个人贷款还款凭证四张、交通银行特种转账传票两张、交通银行府前支行结清单、《关于解除的函告》、EMS快递单及妥投证明等证据予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2011-026044号《南昌县商品房买卖合同》及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款360000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了346540.23元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告林煜卿逾期支付房款已超过90天，虽然被告在庭审答辩中称愿意继续履行合同，支付尚未支付的钱款，但并未得到原告的同意，故原告主张解除编号为2011-026044号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。根据双方的合同约定，原告翠林公司在单方解除合同后，有权收回商品房，本院认为，《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人协商一致的结果，对于合同中有约定的，应从其约定，故对原告主张被告返还位于南昌恒大绿洲二期第6栋2单元2-3202号商品房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币3383.5元的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币338346.58元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为3383.5元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计8193.65元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币8193.65元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款157424元归原告所有，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告林煜卿于2011年12月15日签订的编号为2011-026044号《南昌县商品房买卖合同》及补充协议；二、被告林煜卿应在本判决生效之日起十日内将位于南昌恒大绿洲二期第6栋2单元2-3202号商品房返还给原告江西省翠林山庄有限公司；三、被告林煜卿应在本判决生效之日起十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计8193.65元；四、被告林煜卿应在本判决生效之日起十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款338346.58元的违约金人民币3383.5元；五、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元、保全费1365元，合计为5145元由被告林煜卿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  肖守康人民陪审员  熊九员二〇一五年六月二十九日书 记 员  刘文莉