江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6862号
上诉人（原审第三人）：刘贵松。
委托诉讼代理人:陆勇玺，上海江三角（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州建设交通高等职业技术学校。
委托诉讼代理人:谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人:徐韬，江苏百年东吴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：苏州正泽物业管理有限公司。
上诉人刘贵松因与被上诉人苏州建设交通高等职业技术学校（以下简称建设交通学校）、苏州正泽物业管理有限公司（以下简称正泽物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘贵松上诉请求：撤销一审判决，驳回建设交通学校对刘贵松的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、建设交通学校将教育用地作商业用途违反土地规划，正泽物业公司与建设交通学校签订的租赁合同无效。2、没有任何证据证明刘贵松于2014年6月之后对建设交通学校的房屋存在占有、使用或收益。租赁合同中未对刘贵松返还租赁物的形式作任何约定，正泽物业公司张贴的终止租赁的通知也未要求刘贵松作任何形式的交付行为，仅要求经营户不再向上诉人缴纳摊位费而向正泽公司直接缴纳，并且派驻工作人员对涉案房地产进行直接管理，停水停电的行为也表明正泽物业公司掌控了市场内的水电设施。上诉人没有合同和法定和义务、客观上不可能再对涉案房地产作任何形式的返还交付行为。刘贵松申请的证人证言、提供的视频资料以及被上诉人的自认，均证明2014年6月后房地产实际出租人是正泽物业公司，刘贵松已返还了租赁物。一审判决刘贵松将房地产腾空严重侵害了刘贵松的利益。
建设交通学校辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。
建设交通学校向一审法院起诉请求：1、正泽物业公司立即迁让本市官渎里立交桥北堍房屋（5687.66平方米）及土地（6470平方米）；2、正泽物业公司支付房屋使用费人民币暂计60万元（按40万元/年计算，自2014年7月1日计算至实际迁让之日）；3、刘贵松立即腾空搬离上述房地产中的原值班室及东值班室、原东操场、东大楼、南大楼、原豆腐工厂及北面五层大楼等（建筑面积约2500平方米）房屋及占用的土地；4、正泽物业公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：座落于本市官渎里立交桥北堍娄花街房地产（建筑面积为5687.66平方米、土地面积为6470平方米，以下简称涉案房地产）产权及土地使用权登记在苏州市城乡建设职工中等专业学校名下。2007年1月，苏州市机构编制委员会办公室作出苏编办[2007]4号批复，同意将包含苏州市城乡建设职工中等专业学校在内的八所学校成建制合并，合并为苏州建设交通高等职业技术学校。
2013年6月15日，建设交通学校与正泽物业公司签订房屋租赁合同，约定正泽物业公司向建设交通学校承租苏州市娄花街涉案房地产，租期一年，自2013年7月1日至2014年6月30日，租金80万元。2013年11月5日，双方签订补充协议一份，约定建设交通学校同意正泽物业公司对其所租赁的场所进行分割转租，但转租不得超过原租赁期限。
2013年年底，正泽物业公司与刘贵松口头约定由刘贵松向其续租涉案房地产中建筑面积约2500平方米的房屋及场地（原值班室、东值班室、原东操场、东大楼、南大楼、原豆腐工厂及北面五层大楼），租赁期限半年，自2014年1月1日至6月30日，租金为40万元。该口头租赁协议履行完毕后，双方未续签合同。
2014年7月1日，建设交通学校向正泽物业公司发出通知一份，主要内容为：涉案房地产租赁期限已届满，合同终止，建设交通学校拟以公开招租的方式进行出租，在同等条件下，正泽物业公司有优先承租权。为此，建设交通学校正式通知正泽物业公司必须于2014年7月31日前无条件搬离原租赁的房屋并付清租赁期内所欠租金等。
2014年7月2日，正泽物业公司通知刘贵松租赁期间于2014年6月30日届满，要求刘贵松返还承租的房屋及场地。
2015年4月、7月，建设交通学校两次书面通知正泽物业公司，要求其立即无条件搬离承租房屋并结清房屋使用费及水电费用。
另查明：2015年4月28日，正泽物业公司向一审法院起诉刘贵松，要求其迁让涉案房地产中2500平方米部分并按80万元/年标准支付2014年7月1日起至实际迁出之日的房屋使用费。该案后经苏州市中级人民法院二审，认为正泽物业公司既未与建设交通学校就涉案房地产签订续租协议，亦未取得建设交通学校授权处理次承租人刘贵松的租赁事宜，故正泽物业公司主张要求刘贵松迁让涉案房地产、承担房屋使用费原告主体不适格，驳回起诉。
审理中，各方当事人一致确认刘贵松向正泽物业公司承租的房地产为涉案房地产中的：东值班室（房产分丘图中图例23）、原值班室（房产分丘图中图例1）、原东操场为虚线部分（现为彩钢棚）、东大楼（房产分丘图中图例19）、南大楼（房产分丘图中图例5）、原豆腐工厂（房产分丘图中图例18号）房屋东侧临时搭建、北大楼五层（房产分丘图中图例10）；此外，4号楼（房产分丘图中图例4）楼梯下冷库、东操场对面的停车场原系刘贵松占用。刘贵松承租上述房地产系用于经营活禽批发交易市场，由其向经营户收取经营费用。
审理中，刘贵松为证明其于2014年7月前退出涉案房地产，申请证人陈某、曾某、王某到庭作证。三证人均陈述称其系在涉案房地产内从事活禽批发生意的经营户，2014年7月前均向刘贵松交费；2014年7月刘贵松向其宣布退出市场后，其三人仍在市场内经营，然市场内已无水电供应。正泽物业公司曾来向其收费，但其三人均未交费。刘贵松退出时未要求其三人搬离，其三人现仍在市场内经营活禽批发，并居住在市场内。
审理中，正泽物业公司提供2014年7月至9月期间报警记录四份，欲证明在上述期限内与刘贵松就市场经营问题多次发生冲突，刘贵松并未在2014年6月退出市场。
审理中，一审法院至涉案房地产现场张贴告示，告知因涉案房地产涉诉，产权人要求收回，要求相关涉案房地产内相关承租人、次承租人、经营户限期向本院申报权利、参加诉讼，然在指定期限内无人向一审法院申报。
审理中，正泽物业公司表示无需追加其控制的涉案房地产中的其他次承租人，届时由其自行负责清场。
以上事实，由建设交通学校提供的国有土地使用证、房屋所有权证、编办文件、房屋租赁合同书及补充协议、函件、正泽物业公司提供的报警记录、刘贵松申请的证人证言及一审法院调取的（2015）苏中民终字第02481号民事裁定书及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。
一审法院认为：建设交通学校与正泽物业公司就涉案房地产签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，依法成立有效，双方均应按约履行。现该合同已于2014年6月30日届满，双方未就续租达成一致意见，故正泽物业公司作为承租人应在租期届满后及时将涉案房地产腾空交还建设交通学校。现因正泽物业公司未能交还涉案房地产，且事实上对部分房屋仍在转租使用，故建设交通学校主张参照合同约定的租金标准，减半收取2014年7月1日起至实际迁让之日止的房屋使用费，并无不当，故一审法院支持建设交通学校主张要求正泽物业公司腾让涉案房地产及支付上述期间房屋使用费的诉讼请求。
关于刘贵松的责任问题。建设交通学校主张要求刘贵松就其原先占有使用的涉案房地产中约2500平方米房屋及场地进行迁让，刘贵松虽认为其已于2014年6月退出涉案房地产，然因其未能提供证据证明其已将上述房地产向其出租人正泽物业公司交还，且从刘贵松申请的三名证人出庭作证的陈述来看，刘贵松虽在2014年6月表示退出市场，但并未对其管理的涉案房地产内的家禽经营户进行清场，直至目前仍有经营户滞留现场，故一审法院认为刘贵松在2014年6月并未履行将其承租房地产腾空交还出租人正泽物业公司或产权人建设交通学校之义务。现建设交通学校作为产权人，要求刘贵松迁出涉案房地产中2500平方米部分的诉请，于法有据，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、苏州正泽物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内将本市官渎里立交桥北堍娄花街房地产（建筑面积为5687.66平方米、土地面积为6470平方米）腾空返还苏州建设交通高等职业技术学校。二、苏州正泽物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付苏州建设交通高等职业技术学校房屋使用费（按40万元/年标准，自2014年7月1日起计算至实际迁让之日止）。三、刘贵松于判决生效之日起三十日内将本市官渎里立交桥北堍娄花街房地产中的东值班室、原值班室、东操场彩钢棚部分、东大楼、南大楼、原豆腐工厂东侧临时搭建、北大楼五层、4号楼楼梯下冷库、东操场对面停车场等房地产腾空交还苏州建设交通高等职业技术学校。案件受理费9800元，由苏州正泽物业管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审相一致。
本院认为，虽然涉案土地登记用途为教育用地，但建设交通学校将房屋出租给正泽物业公司并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方签订的租赁合同合法有效。刘贵松从正泽物业公司处承租房屋后，引入经营户经营活禽批发交易市场，并向经营户收取经营费用。现建设交通学校作为产权人要求返还房屋及场地，刘贵松主张其已不再占有、使用房屋，应承担举证责任。即使刘贵松与正泽物业公司未就房地产交还的形式进行约定，刘贵松也应证明从房屋现有状态看并非由其及其引入的经营户占有使用。现经营户滞留现场的情况仍存在，刘贵松主张正泽物业公司已张贴通知要求经营户向正泽物业公司交纳费用，正泽物业公司不予认可。而且即使正泽物业公司单方发出该通知，也不能证明正泽物业公司与经营户之间成立了租赁合同关系，更不能等同于刘贵松已完成了返还租赁标的物的义务。一审法院判决刘贵松将其承租的房地产腾空交还给建设交通学校并无不当，应予维持。
综上所述，刘贵松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘贵松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 陆晓婷