山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第415号
上诉人（原审被告）：张世敏，无固定职业。
委托代理人：郭晓东，山东平和律师事务所律师。
委托代理人：马国良，山东平和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕同香，无固定职业。
委托代理人：陈文涛，山东古名君律师事务所律师。
原审被告：逄传兰，无固定职业。
委托代理人：郭晓东，山东平和律师事务所律师。
委托代理人：马国良，山东平和律师事务所律师。
上诉人张世敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民一初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张世敏的委托代理人郭晓东、马国良，被上诉人吕同香及其委托代理人陈文涛，原审被告逄传兰的委托代理人郭晓东、马国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，张世敏与逄传兰系夫妻。1994年12月12日烟台大成建设工程总承包公司（以下简称大成公司）与烟台市粮油运输公司（以下简称粮油公司）签订了联合开发位于三明街粮油公司院内三幢住宅楼的合同。合同订立后，大成公司组织人员开始施工建设。1996年11月5日粮油公司取得了在原粮油机械厂院内（青年路15号）建设住宅楼3幢6层、办公楼1幢6层、建筑面积为10000m2的建设工程规划许可证。同日，烟台市城乡建设委员会出具了烟建开字（1996）第66号、建设单位为粮油公司、建设地址为粮油公司旧址（青年路15号）1号、2号、3号住宅楼、建筑面积为10000m2的工程建设开工许可证。
1998年6月26日烟台德生蚨置业公司（以下简称德生蚨公司）与烟台大荣集团公司（以下简称大荣公司）在签订的三明街粮油机械厂院内规划建设的1号、2号住宅楼项目的协议书中载明：现有规划批准的1号、2号住宅楼建筑面积6200m2，由德生蚨公司一次性买断该项目，买断金额为8500000元，该协议签订生效后，5日内德生蚨公司向大荣公司支付500000元，工程开工放线后5日内支付1000000元，开工后8月底前支付2000000元，主体完工后支付2000000元，余款竣工验收后一次付清；德生蚨公司支付给大荣公司1500000元后，如因售房困难出现付款不及时，大荣公司有权扣抵建成的1号、2号住宅楼部分面积；住宅楼抵顶价格为3100元／m2；大荣公司负责办理场地内的拆迁、规划和场地的三通一平手续及费用，负责政府有关部门、管理单位在该项目建设中应办理的各项手续及费用、办理土地使用证并于8月15日前转移给德生蚨公司，协助德生蚨公司办理房屋销售证；德生蚨公司负责按规定筹备资金，按时支付及将该项目在竣工后连资料一起交烟台昆嵛投资有限公司（以下简称昆嵛公司）协助送有关部门予以验收。1998年7月2日大荣公司与粮油公司签订了补充协议，约定由大荣公司履行大成公司与粮油公司签订的合建宿舍楼合同中确定的权利和义务。
1999年昆嵛公司承担了大荣公司对该项目的所有权利义务，并将原在粮油公司名下的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证变更到昆嵛公司名下。2000年9月6日昆嵛公司取得了坐落于芝罘区三明街、使用面积为3951m2的国有土地使用证。同年10月8日经烟台市建设委员会同意该楼交付使用。当月18日昆嵛公司取得了由烟台市规划局出具的建筑位置在青年路15号、一幢6层4464m2的住宅楼的建设工程竣工规划验收合格证。同年12月18日烟台市建设委员会收回了烟建开字（1996）第66号开工许可证，重新核发了烟建开字（2000）52号、建设单位为昆嵛公司、建设地址为青年路15号建设住宅楼的建筑工程施工许可证。2002年10月3日昆嵛公司取得了芝罘区永安里51至54号1-6层、建筑面积为3026.33m2的初始房屋所有权证书。
2002年11月20日德生蚨公司与昆嵛公司签订了《联建协议书》、《分房协议书》和《补充说明》三份协议。《联建协议书》载明了双方在三明街粮油公司院内共建两栋住宅楼及其他相关的权利、义务，该协议书载明的签订日期为“1998年6月26日”。《分房协议书》载明：德生蚨公司于1998年6月26日与大荣公司签订了协议书，经友好协商，由昆嵛公司代大荣公司履行有关协议条款，现就开发的永安里51至54号住宅楼的分配达成协议，共建成4097.88m2（不含阁楼、车库面积），昆嵛公司分得15套，共1284.19m2；德生蚨公司分得包括涉案房屋在内的33套，共2813.69m2。《补充说明》载明：德生蚨公司与昆嵛公司于1998年6月26日签订的《联建协议书》和送房产交易处的《分房协议书》只限于办理永安里住房房产证所用，协议中所涉及的所有条款不具有任何法律效力，双方无任何责任和义务；双方于2002年11月20日签订的《分房协议书》延续德生蚨公司与大荣公司于1998年6月26日签订的《协议书》，就原协议履行的有关问题，双方另行协商。
永安里房屋建成后，德生蚨公司将按《分房协议书》分得的33套房屋陆续向社会公开销售。1999年12月7日德生蚨公司因欠烟建集团有限公司第九分公司的工程款，双方签订合同约定德生蚨公司将三明街2号楼和1号楼中两个单元的房屋转让给烟建集团有限公司第九分公司，以抵顶工程款7500000元。2001年3月烟建集团有限公司将烟建集团有限公司第九分公司从德生蚨公司抵顶工程款得来的涉案永安里51-11号房屋以210516.48元的价格转让给了刘亚萍。2001年1月德生蚨公司根据烟建集团有限公司第九分公司的通知，将涉案房屋钥匙直接交给了刘亚萍，同时刘亚萍向德生蚨公司交纳了暖气投资款。刘亚萍领取钥匙后入住该房至今。
2004年1月16日烟台市芝罘区人民法院受理了德生蚨公司诉昆嵛公司建设项目转让合同纠纷一案。2007年4月12日山东省烟台市中级人民法院作出（2006）烟民一终字第434号民事判决，确认坐落于烟台市芝罘区永安里51-1、51-2、51-4、51-7、51-8、51-9、51-10、51-11、51-12、52-9、52-11、53-1、53-2、53-5、53-7、53-9、54-5、54-7、54-8、54-9、54-10、54-11号共22套房屋归德生蚨公司所有。
在德生蚨公司与昆嵛公司建设项目转让合同纠纷一案诉讼期间，昆嵛公司将涉案永安里51-11号房屋过户给张世敏，并办理了房产证。2006年8月16日吕同香在与张世敏、逄传兰签订的房屋买卖合同中约定：张世敏、逄传兰将其所有的坐落于烟台市芝罘区永安里51-11号、建筑面积90.67m2的房产以250000元的价款出售给吕同香；房屋公证或者过户后，因原存纠纷造成损失，由张世敏、逄传兰承担责任；如造成产权失效，张世敏、逄传兰应以总房款的两倍对吕同香进行赔偿。合同签订后至2006年10月31日期间，吕同香分四笔共支付给张世敏、逄传兰房款244000元。2006年9月8日吕同香取得了涉案房屋的产权证书，为此支付各项税费26509元。
2008年4月8日刘亚萍对德生蚨公司和昆嵛公司向烟台市芝罘区人民法院提起诉讼，请求确认其取得涉案房屋的行为有效，由德生蚨公司和昆嵛公司协助其办理涉案房屋的产权证书。烟台市芝罘区人民法院依法追加吕同香为第三人参加诉讼。2010年9月11日烟台市芝罘区人民法院作出（2008）芝民一初字第409号民事判决，认定德生蚨公司将涉案房屋转让给烟建集团有限公司第九分公司及烟建集团有限公司又将此房转让给刘亚萍的行为合法有效，昆嵛公司与张世敏、逄传兰及张世敏、逄传兰与吕同香之间的转让行为无效，吕同香未查清房屋当时状况存在一定过错，不属于善意取得，判决吕同香协助刘亚萍办理涉案房产的过户手续。吕同香不服判决提起上诉，2011年6月14日山东省烟台市中级人民法院作出（2011）烟民一终字第198号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2011年8月26日吕同香向法院起诉，主张张世敏、逄传兰隐瞒了涉案房屋产权存在争议的事实，给其造成了巨大经济损失，请求张世敏、逄传兰返还房屋价款244000元，赔偿损失605306.90元（房屋总价款250000元的两倍＋已交纳的税费26509元＋2006年10月31日至2011年10月31日按中国人民银行同期五年贷款最低基准利率计算的利息损失78797.90元），共计849306.90元。张世敏与逄传兰辩称，㈠其将自己所有的房屋出卖给吕同香并将房屋过户至吕同香名下，吕同香无权要求返还房款和赔偿损失。㈡涉案房屋目前仍然在吕同香名下，吕同香并未丧失房屋的所有权。㈢吕同香主张的损失数额过高，其主张的房屋价款总额两倍和房屋利息损失属于重复计算。
原审法院应吕同香的申请委托山东通源资产评估事务所有限公司对坐落于烟台市芝罘区永安里51-11号房屋的市场价值进行了评估。山东通源资产评估事务所有限公司于2013年12月16日出具鲁通评鉴报字（2013）第012号评估鉴定报告书，认定坐落于烟台市芝罘区永安里51-11号房屋的评估价值为798168元。吕同香为此交纳鉴定费7800元。
原审法院根据当事人陈述、房屋买卖合同、房款收据、税费单据、民事判决书、评估鉴定报告书等认定上述事实。
原审法院认为，涉案房屋已经人民法院生效判决确认所有权归德生蚨公司所有的情况下，昆嵛公司与张世敏、逄传兰之间及吕同香与张世敏、逄传兰之间签订的房屋买卖合同及转让房产的行为均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”之规定，本案合同无效的责任在于张世敏、逄传兰对房屋处分权的缺失，吕同香有权主张张世敏、逄传兰返还房屋价款，并赔偿因此所受到的损失，包括房屋差价损失及吕同香因此产生的其他实际损失。案经山东通源资产评估事务所有限公司评估，认定坐落于烟台市芝罘区永安里51-11号房屋的市场价值为798168元，据此，涉案房屋现值与房屋价款之间的差额为548168元。现吕同香诉讼请求中包含的张世敏、逄传兰返还房屋差价款244000元、实际产生的税费损失26509元及损失500000元是其对自己权利的处分，且于法并无相悖，予以支持。吕同香因该合同所受到的损失，通过对涉案房屋购房款与现值之间的差额进行补偿后，吕同香再主张张世敏、逄传兰赔偿2006年10月31日至2011年10月31日的利息损失，属于重复计算，于法无据，不予支持，采信张世敏、逄传兰不应支持利息损失的抗辩。张世敏、逄传兰的其他辩解，与事实不符，亦于法无据，不能支持。原审法院于2014年2月25日判决：一、限张世敏、逄传兰于本判决生效之日起十日内返还吕同香房屋价款244000元、赔偿税费损失26509元及房屋差价损失500000元。二、驳回吕同香的其他诉讼请求。如果张世敏、逄传兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给吕同香。一审案件受理费12428元及鉴定费7800元，由吕同香承担448元，张世敏、逄传兰共同承担19780元。鉴于吕同香已全额预交，故限张世敏、逄传兰于本判决生效之日起10日内迳付给吕同香19780元。
宣判后，上诉人张世敏不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人有权处分涉案房屋，被上诉人已合法取得了涉案房屋的产权，被上诉人的诉请没有依据。昆嵛公司对涉案房屋有合法的开发建设及销售手续，上诉人在看到昆嵛公司完备合法手续的情况下购买了涉案房屋并办理了房产证。上诉人与被上诉人在充分协商的情况下签订了房屋买卖合同并办理产权过户手续，上诉人充分履行了自己的义务，涉案房屋至今登记在被上诉人名下，被上诉人仍为涉案房屋的合法所有权人。上诉人无法获悉昆嵛公司与德生蚨公司之间的纠纷，不能以该纠纷否定上诉人已依法取得涉案房屋产权的事实和上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的效力。二、即使合同无效，被上诉人也存在过错，产生的损失应由被上诉人自行承担。被上诉人在购买涉案房屋时对房屋状况是知悉的，上诉人亦将房屋状况向被上诉人进行了充分告知，被上诉人对将来能否实际取得房屋的风险是明知的，生效判决亦认定被上诉人未查清房屋状况存在一定过错，不属于善意取得。因此，被上诉人应承担无法取得房屋所产生的损失。另，被上诉人实际仅支付上诉人房款184000元。请求二审法院撤销原判，依法处理。
被上诉人吕同香答辩称：原审判决正确，应予维持。
原审被告逄传兰述称：同意上诉人的上诉意见。
二审中，上诉人提交被上诉人分别于2008年3月15日、6月21日出具的、收到原审被告逄传兰共计60000元的收条两张，证明其已返还给被上诉人房款60000元。被上诉人对该两张收条的真实性无异议，但称该60000元并非上诉人返还的房款，而是其因母亲生病向上诉人的借款。上诉人提供的收条中未载明款项用途。
本院查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，涉案房屋原归德生蚨公司所有，德生蚨公司以涉案房屋抵顶所欠烟建集团有限公司第九分公司的工程款后，烟建集团有限公司又将涉案房屋转让给刘亚萍，由刘亚萍占有使用的事实清楚。上诉人从昆嵛公司受让涉案房屋后又出卖给被上诉人，但因昆嵛公司对涉案房屋实际不享有所有权从而导致被上诉人无法取得涉案房屋，因此，被上诉人要求上诉人返还房款并赔偿因不能取得房屋所造成的经济损失，理由正当，应予支持。上诉人主张已返还给被上诉人60000元房款，被上诉人则主张该60000元系其向上诉人的借款，而上诉人提供的收条中并未载明款项用途。因此，上诉人关于已返还被上诉人房款60000元的主张证据不足，本院不予采信，上诉人对其与被上诉人之间的借贷法律关系可另行起诉。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12428元，由上诉人张世敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一四年八月十八日
书记员 车丽翠