江西省黎川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣1022民初39号
原告：周振，男，2005年1月19日出生，汉族，住黎川县。
法定代理人：黄某1，汉族,1947年3月23日出生，住址同上，系原告奶奶。
委托诉讼代理人胡长明，黎川县明川法律服务所法律工作者。被告：黄老仔，男，1949年8月24日出生，汉族，住黎川县。
被告：梁娥英，女，1955年12月14日出生，汉族，住黎川县。
被告：黄兴逊，男，1937年3月15日出生，汉族，住黎川县。
委托诉讼代理人刘易斯，江西诚浩律师事务所律师。
原告周振与被告黄老仔、梁娥英、黄兴逊确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周振的其委托诉讼代理人胡长明、被告黄老仔、梁娥英及被告黄兴逊的委托诉讼代理人刘易斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周振向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同为有效合同；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是黄某1的孙子。被告黄老仔与梁娥英是夫妻。被告黄老仔与黄兴逊是兄弟。原告的父亲在原告刚出生时因车祸意外死亡，母亲弃原告离家出走，至今杳无音信。原告自幼儿起至今，由祖父母抚养、随祖父母共同生活。2012年8月6日，原告的祖母黄某1出资3万元为原告购买了坐落在彭家码头5号的房屋，即原告现居住的房屋，且自购买日起，原告随祖父母一直在购买的房屋内居住至今。原告购买旧房屋时，与被告签了一份房屋买卖合同，被告梁娥英及黄某1在合同上签了字，当时在场人艾某、邓某等人见证签字。当时，被告黄兴逊说房屋归了被告黄老仔所有，由黄老仔处理就行，无需他再签字。被告黄老仔说其妻子梁娥英在合同上签字就可以。黄某1支付清购房款后，被告黄老仔将房屋的产权证书原件交给了黄某1，黄某1居住至今有四年多时间，原、被告双方相安无异议。现政府因“一河二岸”工程要拆迁原告居住的房屋，因房屋产权证书上所有权人的名字不是原告，拆迁办找被告调查情况，但被告不予理答，且口头表示异议。原告认为，原告向被告购买了房屋，履行了支付购房款的义务，被告亦将房屋交付给了原告，只是原、被告双方没有办理产权过户登记而已。原告居住、使用房屋四年之久，被告亦末表示任何异议，现原告房屋要被政府征收，被告内心不平衡而表示异议，被告的异议没有任何事实依据和法律依据。故起诉要求法院确认合同的效力。
被告黄老仔辩称，卖房屋的时候本人不同意，但因为我妻子管家，故由被告梁娥英处理。
被告梁娥英辩称，房子是我卖的，当时被告黄兴逊不知情，也不同意卖。我隔了几天找到原告家，答应补偿1000元给原告作为退房条件，原告说他有熟人能过户。后来我就告诉黄兴逊没有卖掉，黄兴逊就没有过问过这个事情。此后原告也没有找过我谈过户的事情。拆迁办的人也没有找过我们夫妻。
被告黄兴逊辩称，本案房屋买卖合同未经答辩人同意，属无效合同。理由如下：1.黎川县××号的房屋是答辩人的祖产，自父母去世后便登记在被告黄老仔、黄兴逊两人的名下，为两兄弟共同所有。本人自1958年离开黎川迁居到东乡，在工作、成家、退休一直至今。我离开黎川后，上述房屋虽一直由黄老仔一家人使用，但产权仍然未变，本人也从未作出变更产权的意思表示。2.被告梁娥英出售房屋时，我不在黎川，对此事不知情，事后也没有任何人告知本人此事。综上，黎川县××号房屋系被告黄兴逊与黄老仔共有的合法财产，除被告黄兴逊、黄老仔一致同意外，任何人不得擅自处分。被告梁娥英在无权处分且原告在明知被告梁娥英不是房屋所有权人的情况下，擅自与原告达成房屋买卖事宜的行为，严重侵犯了答辩人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的房屋所有权证、房屋共有权保持证、土地使用权证各1本,证明原告向被告购买的房屋的事实。三被告对房屋所有权证、房屋共有权保持证、土地使用权证的三性均无异议，本院予以认定。2、原告提交的合同1份、证明1份，证明原告购买了房屋并实际居住在该房屋内的事实。被告黄老仔、梁娥英对合同、证明的真实性有异议，被告梁娥英卖房屋给原告是事实，签订合同的时候，蔡某、黄xx等人都不在场，也没有在合同上签名，都是近期才签上去的；被告黄兴逊认为房屋所有权证己经明确载明黄兴逊是本案涉案房屋的共有人，合同签订时被告黄兴逊本人不在场，对合同及证明的真实性、合法性都有异议。被告梁娥英、黄老仔对卖房事实无异议，且原告及其祖父母确实一直居住在涉案房屋内，本院对被告梁娥英卖房给原告且签订合同的事实予以认定。3、原告申请出庭作证的证人艾某的证人证言、原告申请本院对证人邓某、黄某2的调查笔录，证明原告向被告购买房屋的事实经过以及被告黄兴逊默认被告梁娥英卖房行为的事实。三被告认为证人所说的不是事实，被告黄兴逊对卖房屋事情一直不知情也不同意卖房。艾某的证言与邓某、黄凤英的证言都能证实原告向被告梁娥英买房的事实，但也存在矛盾之处，本院对艾某、邓某、黄凤英的证人证言不予认可。4、被告黄老仔、梁娥英提供的合同复印件1份、证明1份，证明原告提交的合同原件上的邓某、蔡某等人的签名是事后因艾某的要求加上去的。原告认为被告黄老仔、梁娥英提交的合同系复印件，对其真实性有异议，证明上有两种笔迹，对其真实性不予认定。被告提交的合同是复印件，证人蔡某未到庭作证，本院对被告黄老仔、梁娥英提供的该份证据不予认定。5、被告黄兴逊提交的房权证1本、自述书1份，证明被告黄兴逊一直居住在，鲜少回黎川，对被告梁娥英的卖房行为不知情的事实。原告认为被告提交的证据与本案无关联，不能达到被告的证明对象。被告黄老仔、梁娥英对该份证据无异议。该份证据能证明被告黄兴逊在xx县生活、居住，但不能得出被告黄兴逊的证明对象，本院不予认可。综上，本院对如下事实予以认定:被告黄老仔、梁娥英是夫妻关系。被告黄兴逊是被告黄老仔的哥哥。原告周振自幼由祖父母抚养、随祖父母共同生活。2012年7月，原告祖母黄某1与被告梁娥英商量购买其坐落在彭家码头5号的房屋给原告周振，双方议定房屋价款30000元。2012年7月13日，原告的姑父艾某将2.6万元房款交给被告梁娥英，同年8月6日，艾某将剩余房款4000元交给被告梁娥英。艾某与被告梁娥英在一份手写的合同上签字，合同内容载明“合同黄老仔卖给周振房屋3间（其中走巷大厅共用），共计人币叁万元正，于2012年8月6号付清（过户手续共同配合）。合同人梁娥英代表人艾某2012年8月6号”。邻居邓某在合同上做见证人签字。当天，被告梁娥英将房屋产权证、房屋共有权保持证、土地使用权证原件交给艾某。原告自此随祖父母在彭家码头5号的房屋内居住至今。事后被告梁娥英向黄某1提出过解除合同，原告家属不同意。
另查明，被告黄兴逊自1958年开始一直在工作、生活、居住。坐落在黎川县××号的房屋为被告黄兴逊、黄老仔父辈留下的财产，后登记为被告黄兴逊、黄老仔共有（1992年更换了新的产权证，涉案房屋的房屋所有权证为黎证字第xxxxx号，房屋共有权保持证为黎证字第xxxx号。），但房屋一直由被告黄老仔一家居住至2012年，涉案房屋的土地使用权证、房产证、共有保持证均由被告黄老仔持有。
本院认为，该案系一起确认合同效力纠纷。本案争议的焦点在于被告梁娥英与原告签订的房屋买卖合同的效力问题以及该合同能否实现涉案房屋物权转移的效果。第一，关于合同效力的问题。首先，涉案房屋为被告黄老仔、黄兴逊父辈留下的财产，为被告黄老仔、黄兴逊共同共有。虽然被告黄老仔对被告梁娥英处分涉案房屋的行为表示默认，但原告未能提供充足的证据证实被告黄兴逊将涉案房屋卖给了被告黄老仔和梁娥英，也未能提供证据证实被告梁娥英出售涉案房屋的行为征得被告黄兴逊的同意，故被告梁娥英没有完全的处分权，其出售房屋系无权处理行为。对原告诉称“被告黄兴逊将房产卖给被告黄老仔”的意见，证据不足，本院依法不予支持。该份合同能否实现物权转移的效果的问题。其次，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案房屋是被告黄老仔和黄兴逊共同共有，因被告黄老仔的份额未达到2/3，故被告梁娥英的出卖房屋的行为违反了物权法的有关规定。再次，原告在受让涉案房屋，拿到产权证时已经知道房屋存在共同共有人，且转让的不动产至今未办理过户登记手续，因此原告受让涉案房屋不适用善意取得。综上，被告梁娥应出售房屋的行为该案庭审结束仍未取得被告黄兴逊的追认，是无权处分行为，且其行为违反了物权法的有关规定，而本案原告对房屋不适用善意取得，故原、被告之间的房屋买卖合同无效。合同无效导致不能引起涉案房屋物权的转移。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九十五、第九十七条、第一百零三条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
原告周振与被告梁振英2012年8月6日签订的关于买卖黎川县彭家码头5号房屋的合同无效。
案件受理费100元，由原告周振负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。
审 判 长 邓英智
审 判 员 赵 芳
代理审判员 吴刚辉
二〇一七年六月五日
书 记 员 尧佳伟