北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初5781号
原告：谭永香，女，1967年6月24日出生，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：孙芳芳，北京郭旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柳艳，北京郭旭律师事务所实习律师。
被告：禹海英，女，1975年2月28日出生，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：蒋宏普，北京智深律师事务所律师。
原告谭永香与被告禹海英合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭永香向本院提出诉讼请求：1．确认原被告双方于2016年3月8日签订的房屋买卖合同无效；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月8日，原被告双方签订借款合同，约定原告向被告借款100万元，借款期限为一年。但原告实际上仅收到了借款25万元，加上原告之前因赌债向被告男友张某借的60万元，共借款85万元，双方约定的利息15万元预先从本金中扣除了，原告最终打了100万元的借款。借款合同签订当日，被告要求原告用名下位于北京市怀柔区××号房屋（以下简称××号房屋）作抵押，并签订了房屋买卖合同，并称买卖合同并非双方真实的意思表示，而是对借款合同的保证，原告信以为真。借款到期前后，原告多次联系被告偿还借款，但被告无故拒绝接收，并称85万元为购房款而非借款。原告认为，根据合同法的规定，涉案房屋买卖合同并非原被告双方真实意思表示，应属无效。
禹海英辩称，第一，原被告双方于2016年3月8日先后签订过借款合同和房屋买卖合同，双方实际履行的是房屋买卖合同。第二，涉案房屋买卖合同完全符合市场上有关房屋买卖的约定，履行也符合市场交易惯例。合同签订当日，被告支付原告购房款85万元，原告将房屋产权证、契税发票以及居住使用的水卡、电卡、燃气卡等交付给被告，被告入住后对房屋进行了装修。故涉案房屋买卖合同是原被告双方的真实意思表示，且已经履行完毕，应合法有效。第三，如果按照原告的主张，房屋买卖合同是对借款合同的担保，则应当在借款合同中注明有关担保、抵押的条款，但实际并未约定。综上，原告所述无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，谭永香与禹海英签订借款合同，约定谭永香向禹海英借款100万元用于正常经营或消费，借款期限自2016年3月8日至2017年3月7日止，并由案外人李某1作为保证人，担保方式为连带责任保证。同日，谭永香与禹海英又签订了房屋买卖合同，约定禹海英以100万元的价格购买谭永香名下的××号房屋，该房屋性质为经济适用房，建筑面积为57.95平方米，在中国建设银行怀柔支行设定抵押；禹海英应于合同签订当日付清购房款，谭永香于2016年3月15日前交付房屋，于2018年10月31日办理房屋过户，应于该房屋过户前五日内办理完毕还清银行贷款及抵押注销手续。另，补充条款中约定：“若界定该房产满五年以契税发票为准，则甲乙双方按照契税发票填发日期提前办理该房产的银行还款解押及产权过户手续。”后谭永香依约定向禹海英交付了××号房屋、有关契税票据以及房屋所属水、电、天然气卡。禹海英入住后对该房屋进行了装饰装修。
庭审中，谭永香与禹海英对谭永香原购房合同签订时间为2011年12月25日的事实均无异议。谭永香提交了双方存在争议的以下证据：1、银行账户交易明细单（自2016年1月至2017年6月14日），拟证明谭永香每月偿还902号房屋银行贷款至今；2、其与禹海英及案外人张某之间的电话录音，拟证明谭永香多次要求禹海英腾退房屋的事实；3、李某1出具的书面证言，拟证明谭永香向禹海英借款的事实，而房屋买卖合同实际是对借款合同的担保。经质证，禹海英认为谭永香继续偿还贷款与合同效力无关，不能以此否认房屋买卖事实的存在，且双方约定“谭永香应于房屋过户前五日内办理完毕还清银行贷款及抵押注销手续”，禹海英之所以同意以100万元的价格购买几年后才能过户的经济适用房，是因为谭永香要继续承担还贷义务；证据2录音中（摘要）：禹海英称“你看咱手上有个补充协议，反悔啥样啊……”谭永香表示“啥补充协议……反悔……当初就说咱有口头协议……（张某接过电话）”，张某称“那我算租房地算咋着啊？你那房给我了，你那都跟我说的清清楚楚了，你也不是不明白，那是我花一百万买过来的，咱都做了手续了，上次等于是不是……”，谭永香称“咱是做了手续了”，张某称“那你不是不明白，那你再傻又不是不知道做合同做手续，那房就给我了，你这不明白，用找人说别的吗？”谭永香又称“是给你了……那咱们……”。由此表明，证据2所示文字内容与录音内容不尽一致，有意删减了双方关于房屋买卖的内容；证人李某1未出庭接受质询，对其书面证言不予认可，而谭永香提供的证人李某2自称系李某1，因无有关机关出具的身份证明，对此不予认可。为证明涉案借款合同担保人处“李某1”的签名系由李某2所书，谭永香申请对李某2的签名进行笔迹鉴定。
禹海英提交了双方存在争议的以下证据：1、银行交易凭证5张（付款账户均系张某），拟证明禹海英以其男友张某的账户向谭永香支付购房款25万元的事实；2、张某出具的证明，内容为“张某于2016年3月8日替购房人禹海英向卖房人谭永香支付现金75万元，分别于2016年3月8日、3月9日、3月15日从自己账户内向谭永香转账25万元，此款为张某替购房人禹海英向卖房人谭永香支付的购房款”，拟证明禹海英支付谭永香购房款100万元的事实；3、张某于2016年6月15日向禹海英出具的收条，拟证明张某收取禹海英902号房屋装修款117000元的事实。经质证，谭永香主张该25万元为借款；对证据2不予认可，称仅收到了禹海英25万元；认可房屋装修事实，但对装修款数额不予认可。
另查一，涉案借款合同保证人李某1在该合同上载明其身份证号为×××。经查，该身份证号显示公民为李某2。2017年5月，谭永香以排除妨害纠纷为由将禹海英诉至本院（案号为（2017）京0116民初3389号）。在该案审理过程中，证人李某2（李某1）与证人张某均出庭作证。据此，本院可以认定“李某1”系由李某2所书，认为谭永香提出的笔迹鉴定申请，对证明待证事实已无必要。经释明，谭永香撤回了上述申请。
另查二，经释明，禹海英在本院指定期限内未表示对合同无效而引发的购房款返还及损失赔偿问题提出反诉，视为其不要求在本案中一并处理。
本院认为，本案的争议焦点之一在于谭永香与禹海英之间是否存在房屋买卖合同关系；焦点之二在于如存在，则该合同是否有效。
关于焦点一。谭永香与禹海英于同一日分别签订了借款合同与房屋买卖合同，且约定借款金额与房屋价款均为100万元。现双方对从张某账户内转账给谭永香的25万元性质产生争议，谭永香主张为借款，而禹海英主张为购房款。首先，从房屋买卖合同约定的内容上看，已具备房屋买卖的一般条款，且双方对涉案房屋性质为经济适用房及银行抵押贷款情况，以及房屋过户时间、条件均作出了明确约定。其次，房屋买卖合同签订后，谭永香向禹海英交付了房屋及有关契税票据、物业，此举与房屋作“抵押”的习惯做法不符。再次，谭永香在录音中称“（房屋）是给你（禹海英）了”，现在要“把房赎回来”。而证人李某2（李某1）作为涉案借款合同的保证人，其证明谭永香与禹海英系借款合同关系，且××号房屋系对借款的担保，所证事实与李某2作为保证人的主体之间有利害关系，故其证言不能单独作为认定案件事实的依据。综上，依据谭永香提交的现有证据，尚不足以证明房屋买卖合同系借款性质或者系对借款的担保。故本院对谭永香主张房屋买卖合同并非双方真实意思表示的意见难以采纳，能够认定谭永香与禹海英之间房屋买卖合同关系成立。
关于焦点二。相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。本案中，涉案房屋为经济适用房，属于政策性保障住房，且在一审法庭辩论终结前尚不具备上市交易条件，涉案房屋买卖合同因违反了国家相关政策，损害了社会公共利益，应为无效。故谭永香要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，禹海英坚持主张房屋买卖合同有效，并在购房后进行了装修，经释明，其表示对合同无效而引发的购房款返还及损失赔偿问题不在本案中处理。为防止涉案房屋返还后相关损失无法确定，对于房屋返还问题，将来与购房款返还及损失赔偿中一并解决为宜，故对该部分权益本院不予一并处理，当事人可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：
谭永香与禹海英于二○一六年三月八日就位于北京市怀柔区××号房屋签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费13800元，减半收取计6900元，由谭永香负担4830元（已交纳），禹海英负担2070元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王燕军
二〇一七年十二月十一日
书记员 王亚男