广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1559号
上诉人（原审被告）：官文昌，男，汉族，1975年11月10日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：王登山，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓慧，北京大成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张带娇，女，汉族，1953年1月15日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韦思达，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市三好房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区人民西路168号16栋2层201房。
法定代表人：谢名清。
委托诉讼代理人：陈国雄，男，该公司员工。
上诉人官文昌因与被上诉人张带娇、被上诉人珠海市三好房地产开发有限公司（以下简称三好公司）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
官文昌上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回张带娇的诉讼请求；三、诉讼费、评估费、鉴定费由张带娇负担。事实和理由：一、官文昌不存在恶意，更没有与三好公司进行串通，原审判决认定事实和适用法律错误。第一，《房地产买卖合同》明确约定案涉房屋价款为520万元，原审法院却故意扭曲事实、错误认定案涉房屋价款仅为4592619元。官文昌代付款607381.09元的性质系购房款。三好公司与官文昌签订的《房地产买卖合同》第二条约定，案涉房屋价款520万元，其中，定金100万元；第五条约定，由卖方三好公司承担：（1）营业税、（2）个人（企业）所得税、（3）土地增值税；由买方官文昌承担：（4）契税、（5）产权登记费及贴花、（6）印花税、（7）土地交易手续费。签约后，官文昌向三好公司分批支付购房款5007381元，欠付192619元，二者共计520万元；其中已付款5007381元的构成为：（一）2015年9月25日，官文昌支付定金50万元至三好公司指定账户，系直接支付购房款给三好公司。（二）2015年9月25日、9月28日，官文昌代三好公司向珠海市香洲区地方税务局支付607381.09元税费（185802.52+210057.16+211524.42），系间接支付购房款给三好公司、属代付款。（三）2015年9月29日，官文昌支付390万元至三好公司指定账户，系直接支付购房款给三好公司。上述第二笔607381.09元的购房款，亦是原审法院将其在520万元购房款中错误扣减的款项；该笔代付款的发生具有合理性：该笔款项本应由三好公司收到官文昌的购房款后，三好公司再去自由安排、缴纳其应承担的相关费用，但是，实际履行过程中，鉴于双方各自承担的税费均在珠海市香洲区地方税务局缴纳办理、且均需双方到场缴纳[各自承担的税费指：根据《房地产买卖合同》第五条的约定，三好公司承担的（1）至（3）项费用，官文昌承担的（4）至（7）项费用]，故双方基于提高办事效率、手续简易化的目的，三好公司提出：请官文昌代替自己向香洲区地税局缴纳其依约承担的税费（1）至（3）项；鉴于三好公司向地税局缴纳的税费为60万余元、与官文昌当时需支付的50万元定金之间金额接近等原因，官文昌欣然同意并代付该笔费用；与此同时，官文昌亦另行向地税局缴纳了合同第五条约定其应承担的（4）至（7）项费用共计126566元（44598.92+42791.5+39175.58），也印证了双方完全是基于提高办事效率之目的。
该笔607381.09元代付款的性质，官文昌认为系购房款：第一，在社会经济活动中，该笔费用称之为“代付款”。代付款方式在经济活动中大量存在，就本案而言：在三好公司与地税局之间，三好公司需向地税局缴纳相关税款，当时基于提高办事效率，三好公司提出请官文昌帮助其向地税局缴纳，官文昌同意帮助其缴纳，官文昌主观上是善意的；在三好公司与官文昌之间，官文昌帮助三好公司代付税款，并非没有原因，帮忙代付的原因是官文昌当时应向三好公司支付购房款；这笔费用，鉴于三好公司与地税局之间，系其向税务局支付的税款，但是，鉴于三好公司与官文昌之间，系官文昌购买房屋的购房款。第二，“代付款”的法律性质，适用合同法“代为履行”的规则。原审法院没有正确认识代付款的法律性质，官文昌认为，代付款的性质属于合同法规定的第三人代为履行的法律性质；官文昌作为代履行人即第三人，其与三好公司直接构成委托关系，系三好公司口头委托官文昌代替三好公司向地税局支付税款，税款的性质仅约束三好公司与地税局，不约束、不及于代履行人官文昌；在官文昌与三好公司之间，基于商品房买卖合同关系，这笔费用仍属于官文昌支付给三好公司的购房款。不论是根据合同约定，还是代付款的法律性质，该笔607381.09元的性质系购房款，案涉房屋的价款为520万元，已达到评估价格的82.5%，属合理价格，双方不存在恶意串通。
二、办理过户登记手续时，三好公司、官文昌、房屋中介三方同时到场办理，程序合情、合法；原审法院错误认定仅由官文昌单独办理过户手续，属事实认定错误。官文昌有证据证明在房地产登记中心办理过户登记手续时，三方同时到场，而原审法院仅凭一张《授权委托书》的书写错误，就认定官文昌一手托两家独自办理过户登记、不能体现三好公司办理转移登记的真实意思，原审法院属于不尊重客观事实、吹毛求疵。此外，虽然三好公司办理过户登记时的公章与备案的公章不一致，但三好公司认可该公章系公司新使用的公章，对公章的真实性认可，并认可盖章的效力。在三好公司及房地产登记中心均认可该公章效力的情况下，原审法院却以此为由，认定该公章不符合办理过户登记的要求，认定恶意串通。
合同签订和履行过程中，官文昌尽到了一个买房人、一个非法律人士应尽的审查义务，即便是存在微小的失误，也并不构成原审法院所称的恶意。（一）官文昌对案涉房屋进行了实地考察、了解到案涉房屋处于租赁状态，实际占有使用的系承租人的营业员、并非张带娇，且三好公司就租赁事宜给予官文昌书面的承诺，官文昌尽到买房人应尽的义务。原审法院认为官文昌未作调查核实，属故意加重买房人额外义务。（二）在与三好公司签约之前，官文昌实地考察了案涉房屋，了解到案涉房屋处于租赁状态，并向三好公司了解租赁情况，索要租赁合同，三好公司称，公司管理租赁合同的工作人员暂时不到岗，但承诺出租方系三好公司；鉴于官文昌的顾虑，三好公司特在《房地产买卖合同》（2015.9.23）中第六条约定：“交易物业租赁现状为下述2项……2.交易物业附有租赁合同……买卖双方同意按下述A种方式处理租赁合同，A继续履行。（三）该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。买方自物业交付起使用之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。卖方须于物业交付买方使用之当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金交付买方”；在《房地产买卖合同》（2015.9.23）中第二十条备注注明：“……上述三个铺面租金为约18000元/月左右，买方可选择收回或继续出租上述物业”；（四）官文昌基于三好公司在买卖合同中第六条的约定，以及第二十条的承诺，认为：既然都白纸黑字写在合同中，自然不会有假，故相信该约定和承诺。直到交房之时，官文昌才得知案涉商铺的出租人存在争议。
在官文昌索要租赁合同无果的情况下，确实存在一定的失误，但是结合实地考察商铺时，实际占有使用商铺的人系承租人的营业员，加上之后三好公司的书面约定和承诺，此时，官文昌内心确信三好公司就是出租人。官文昌作为普通公民，非法律专业人士，原审法院不能无限加重普通购房人的义务，更不能将微小的“失误”等同于“恶意”。
第二，原审法院认为合同约定定金100万元、官文昌仅支付定金50万元不符合常理，官文昌认为原审法院存在认识错误。三好公司需向地税局缴纳的税款60万余元，与官文昌当时未履行的50万元定金之间金额接近，故官文昌代三好公司支付该笔费用给地税局，对于官文昌而言，其实际支付的定金达到110万余元，完全符合常理。
第三，原审法院认为官文昌付款至三好公司的指定个人账户，与正常的交易习惯不符，官文昌作为普通购房人也不会因为购房款汇入账户的问题而放弃购买案涉商铺。
第四，原审法院认为收据上显示的金额与合同的约定不符，故认定不合常理。官文昌认为，购房款的支付应当按照银行转账凭证来认定，收据不能否认银行转账凭证。
第五，原审法院认为中介及其他手续费的收据上收款人为中介公司人员，却盖有三好公司公章，明显不合理。
购买案涉房屋的整个过程，均是官文昌、三好公司、中介公司多方人员共同办理，中介公司可以作为见证人参与签订《房地产买卖合同》，三好公司也可以作为见证人参与中介费收据。就算是三好公司多此一举在中介费收据上加盖公章，也不能证明多此一举的行为就是官文昌的恶意、甚至是串通。
无论是官文昌买房过程中的微小失误，还是原审法院所称的不符合常理，均不构成官文昌的“恶意”。
三、官文昌与三好公司没有任何利害关系，案涉房屋的房源系中介提供，官文昌在房地产登记中心查询案涉房屋的登记状态为清洁状态（未售出、未抵押），官文昌已尽到一个普通购房人的合理义务。虽然自证清白很难，但是张带娇没有任何证据证明官文昌存在恶意、亦无证据证明官文昌与三好公司存在串通。
四、原审法院没有查清张带娇履行其与三好公司房屋买卖合同的履行情况，特别是没有审查张带娇的付款情况，张带娇仅提供发票无法证明其付款客观事实，是否真实付款应以银行转账凭证为准，请求二审法院查明。张带娇持有的案涉房屋来源不合法，否则张带娇不会在2004年购买案涉房屋后，至今将近13年都不办理网签、不办理房产过户登记。
五、原审法院的鉴定报告不合法，主要是因为一审认定的鉴定依据是复印件而不是原件。在一审过程中，被上诉人张带娇的代理人曾经提出官文昌和三好公司之间的房地产买卖合同和相关文件上，三好公司的公章进行鉴定，原审法院同意后，前往珠海市公安局拱北口岸分局调取了三好公司的备案公章，但是，该备案公章只有复印件，没有原件，而原审法院就此作出鉴定报告，该鉴定意见非原件，故认为鉴定报告不合法。
综上所述，购房人官文昌支付了520万元的合理价款、查询到案涉房屋在房地产登记中心的登记状态为可售的清洁状态（既无网签、又无抵押）、三好公司配合官文昌办理完成案涉房屋的转让登记手续，完全符合善意取得的条件，法律应维护官文昌的合法权益。根据物权优于债权的基本原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，请求二审法院改判驳回张带娇的诉讼请求。
张带娇二审答辩称，一、涉案的607381.09元是购买商铺所需缴纳的税金并非交房款。正如官文昌在上诉状中所述，依据其与三好公司、环球公司所签订的房地产买卖合同第五条约定，营业税、企业所得税、土地增值税由三好公司承担。按官文昌的逻辑为代付，则最终该税款最后由三好公司返还官文昌，官文昌最终不需要支付该款项，那不能算做其应该支付的购房款。税务机关与纳税人之间的关系为税收征纳关系。商铺买卖双方为买卖合同关系。前者中存在的是税收之债，后者中存在的是购房款之债，可见税款和购房款根本存在不同的法律关系中也由不同的人承担，不可混淆。最后代付行为的本身，存在就不合理，事实上在房屋买卖的交易中，买卖双方对税金由谁负担非常重视，因为承担者的最终获益会极大的减少。税金为607381.09元不含税的铺价为4592619元，税负比例高达13.2%，无论从理性经济人的角度和实际交易的层面，代付税金不要求返还，极不合理，违反交易习惯。如属实，反而进一步增加了交易存在恶意串通的可能。二、关于原审法院认定的涉案商铺交易手续的办理，三好公司出具委托书，委托官文昌办理，官文昌一人代表三好公司办理，并非说只有其一个人办理。三、张带娇取得使用涉案商铺合法合理，如原审法院查明的事实，涉案商铺，由拆迁补偿、购买所得。其次张带娇在原审中已经提交了包括买卖合同发票入伙接受资料等取得证据，另外也提交了使用多年的证据。均能证明，张带娇以合法占有使用商铺多年。四、官文昌在与三好公司的交易中，具有明知商铺正在出租而不坚持索取查看租赁合同、无法实际接收商铺时，不向出卖人主张实际交付等反常交易行为。属于恶意串通的重要因素。此外，还具有购房款不由出卖人收取，中介费畸高，买受人代为缴纳税款等违反正常的行为。五、官文昌与三好公司的交易中，所签订的所有的合同收件等文件所加盖的三好公司的公章为虚假公章，所进行的不动产转移登记是基于提供虚假登记资料而进行的无效登记。六、一房多卖的保护顺位仅仅在合同有效的情况下才适用。本案中，官文昌与三好公司恶意串通一房多卖损害张带娇的合法权益，其买卖合同应该属于无效合同。七、原审的公章鉴定报告合法有效。首先原审法院委托鉴定机构进行鉴定，且鉴定报告送达给各方当事人，其次，原审法院对鉴定报告进行质证时，官文昌没有提出异议。三好公司当庭承认，买卖合同及相关文件中所使用的印章，不是三好公司在公安局备案的公章，所以鉴定结论与事实相同，由此可见，从真实性和程序性上都能证明这份鉴定报告的真实性。
三好公司二审答辩称，三好公司没有和官文昌恶意串通。三好公司和官文昌不相识。三好公司的委托诉讼代理人2015年才到三好公司就职，当时三好公司比较混乱，当时的法定代表人叫伍德明，其处于病危的时候公司一直混乱，三好公司的委托诉讼代理人对2015年之前的事情不清楚。二审庭审后，三好公司提交加盖三好公司公章及法定代表人谢名清私章的《说明》，称三好公司没有收到张带娇相关三个商铺收款的记录，没有给张带娇办理相关手续。
张带娇向原审法院提出诉讼请求：一、确认三好公司与官文昌签订的关于珠海香洲区南夏商业步行街86号（南厦丰泽园）（以下简称86号商铺）、珠海香洲区夏美路171号-2商铺（以下简称171号-2商铺）、珠海香洲区夏美路173-1号商铺（以下简称173-1号商铺）三间商铺的商品房买卖合同为无效合同；二、三好公司协助张带娇将86号商铺、171号-2商铺、173-1号商铺三间商铺的产权转移登记办理至张带娇名下；三、三好公司、官文昌停止一切针对86号商铺、171号-2商铺、173-1号商铺三间商铺的物权妨害行为，包括但不限于发函、张贴告示给承租人，干扰张带娇收取租金，通知供水供电等；四、三好公司、官文昌承担受理费、保全费等全部诉讼费用。
原审法院认定事实：关于本案所涉三间商铺的门牌变更情况：“珠海市香洲区南厦商业步行街110号”现变更为“珠海市香洲区南厦商业步行街86号”，“珠海市香洲区夏美路181号72#铺”现变更为“珠海市香洲区夏美路171号-2”，“珠海市香洲区夏美路181号71#铺”现变更为“珠海市香洲区夏美路173号-1”。
2004年7月26日，三好公司与张带娇签订《珠海市商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定张带娇向三好公司购买珠海市香××区××商铺××＃号房（新址××号商铺），并已于2004年7月26日前以一次性付款的方式付清总房款812448元。
2005年11月2日，三好公司与张带娇签订两份《珠海市商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定张带娇向三好公司购买位于珠海市香××区××商铺××＃号房（新址××号商铺），并已于2003年11月21日前以一次性付款的方式付清两商铺房款631350元、635760元。
2005年11月2日，三好公司为张带娇开具了发票，确认收到张带娇交来的珠海市香洲区南厦丰泽园商业步行街86号商铺房款811014元、171号-2号商铺房款631350元、173号-1号商铺房款635760元。
此前，三好公司已于2003年10月3日向张带娇发出《南厦丰泽园入伙通知》，通知张带娇就其购买的71#号、72#号商铺，于2003年7月1日至2003年10月15日期间，到南厦丰泽园销售服务中心办理入伙手续。同日，张带娇向三好公司支付71号、72号铺入伙配套费5100元，并办理了71号、72号商铺入伙手续。张带娇提交《房屋接收记录表》显示2007年5月19日张带娇办理了86号商铺的接收手续。
张带娇提供广东省珠海市公证处1986年3月4日出具的（86）珠证内字第141号《公证书》及房地产权登记表证明张带娇系珠海市香洲区夏美村65号第1、2层房屋的所有权人，该房屋已拆迁，而购买本案商铺系拆迁而来。
张带娇提供一份房地产权登记表显示官文昌曾于2013年出售夏美路183号-2号商铺予他人。
张带娇办理入伙手续后，案涉三商铺交由张带娇占有、使用、并出租给他人经营。张带娇提交了2012年2月12日张带娇与陈林签订的《租赁合同》、2013年6月1日张带娇与陈碌签订的《租赁合同》、2013年6月22日张带娇与刘浪萍签订的《租赁合同》、2013年9月26日张带娇与陈柏麟签订的《租赁合同》、2014年1月25日张带娇与黄键飞签订的《租赁合同》、2014年8月5日张带娇与卜素签订的《租赁合同》及期间收取租金流水、商户缴纳管理费、水电费票据等予以佐证。
2015年9月，三好公司将上述商铺再次转让给官文昌。具体情况如下：2015年9月5日，三好公司出具一份《委托书》，内容为“三好公司委托张亚华（身份证号440822196102055119）出售171号-2商铺、173号-1号商铺及86号商铺，全权确定价格并代收上述三间商铺所得款项。”
2015年9月22日，官文昌（甲方）与珠海市寰球房地产代理有限公司（乙方）（以下简称寰球公司）签订《认购协议书》，约定甲方通过乙方认购171号-2商铺、173-1号商铺及86号商铺，三个商铺面积分别为70.15、70.4、61.29平方米，认购价格为171-2、173-1号铺单价28000元/平方米，86号商铺单价25000元/平方米。甲方承诺于2015年10月01日前可以完成171-2、173-1号铺过户手续，并且支付上述两套商铺总房款给业主，86号商铺于2015年10月31日前办理完过户并支付完全部房款。甲方交认购金10万元整给乙方用于以上物业业主洽谈以上出售事项，如业主同意以上条件将此物业出售给甲方，则甲方不能以任何理由要求乙方退还甲方已交的认购金，如业主不能按上述条件将上述物业出售给甲方，则乙方需于2015年9月30日前无条件无利息全额退还甲方已交的全部诚意金。如上述物业成功出售给甲方，则甲方支付乙方佣金人民币11万元整。同日，官文昌通过刷卡方式向寰球公司支付10万元认购金，寰球公司出具了收据，确认收到认购金10万元。
2015年9月23日，三好公司（卖方）、寰球公司（经纪方）、与官文昌（买方）签订《房地产买卖合同》约定三好公司以520万出售香洲区夏美路171号-2、173号-1，步行街86号商铺给官文昌。签署合同时支付保证金10万元予经纪方，2个工作日内补足定金100万元整，第二部分款项420万元须于过户当天全部付清，双方须于2015年10月5日或之前办理完毕税费缴纳和过户递件手续。房产现状为已经办理商品房房地产证，无任何抵押情形，对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。买卖双方均清楚该物业的产权状况，且确认该物业是以现状出售，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。交楼日期为收齐房款当天。卖方须将该物业以空置状态交付买方。注明：定金100万元由买方与经纪方做资金监管，成交后配合将现金交付指定账号。卖方指定收款账号为张亚华的账户。卖方承诺发票价为20000元/平方米。上述三商铺租金为约18000元/月，买方可选择收回或继续出租。
2015年9月25日，官文昌通过手机银行分两次转账支出20万元、20万元，共计40万元。陈国雄、张亚华出具《收据》，内容载明：“今收到官文昌购买南厦丰泽园步行街86号商铺、夏美路171号-2号、173号-1号商铺交来定金500000元，将定金转入伍金云工商银行珠海市分行的账号，官文昌代交的税款到总付款铺头扣除。”
2015年9月25日至28日，官文昌到税务部门办理了案涉三套商铺的代开销售建筑物发票手续及契税缴纳手续，按照2000元/㎡的单价标准代开发票，税额分别为185802.52元、210057.16元、211524.42元，分别缴纳契税37230元、42090元、42384元。
2015年9月28日，三好公司与官文昌签订三份《珠海市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》，内容为官文昌购买三好公司出售的珠海市香洲区夏美路181号第7幢110#、第2幢71#、第2幢72#商铺，总价款分别为1241000元、1412800元、1403000元，于2015年9月25日前以一次性付款的方式支付房款。并于当日依据该合同在珠海市房地产登记中心办理了上述商铺转让给官文昌的转移登记手续，并于当日办理房产产权证书。从张带娇提交的不动产登记中心的过户转移登记手续的资料来看，三好公司提交《授权委托书》委托官文昌办理案涉商铺的登记手续，在《产权登记申请书（二）》、《询问表》等手续中三好公司一方的代理人也为官文昌签字，并盖有三好公司的公章。
2015年9月28日，三好公司出具《授权收款委托书》，内容为：致官文昌先生，现委托伍金云、钟秋清代收三好公司与官文昌及寰球公司于2015年9月23日签订的三方房地产买卖合同。出售上述南厦丰泽园步行街86号商铺、夏美路171号-2号、173号-1号三间商铺款。收款人名称：伍金云，开户行中国工商银行珠海分行，收款人账号：6222082002000697541。收款人名称：钟秋清，开户行：中国工商银行珠海南屏支行，收款人账号：6212262002008530143。
2015年9月29日，官文昌通过转账方式向伍金云账户支付300万元，向钟秋清账户支付90万元。同日，三好公司出具《收据》，内容为：今收到官文昌交来购买珠海市香洲南厦丰泽园商业街86号商铺、夏美路171号-2、173号-1共三间商铺铺款共4665320元，已一次性付清。收据收款人处空白，仅有三好公司公章。
2015年9月28日，官文昌通过刷卡方式向“世华地产按揭部”支付10万元。珠海世华房地产有限公司由唐秋菊、邓存金作为收款人出具收据确认收到官文昌购买珠海市香洲南厦丰泽园商业街86号商铺、171号-2商铺、173号-1商铺佣金服务费10万元。
2015年9月29日，三好公司还出具一份《收据》，内容为：今收到官文昌交来购买珠海市香洲南厦丰泽园商业街86号商铺、171号-2商铺、173号-1共三间商铺中介费及其他手续费共434680元，已一次性付清。收款人处由邓存金签名。
2015年10月11日，三好公司发出《委托声明》，表示案涉三商铺已出售给官文昌，现委托张亚华去现场已交商铺租赁手续。同日，官文昌出具了《告知书》，称其于2015年9月份向三好公司购买171号-2商铺、173-1号、86号商铺三间商铺并于2015年9月29日取得上述三间商铺房地产权证。由于2015年10月8日官文昌和三好房地产开发有限公司员工张亚华一同到现场商铺交接时，租户均不予配合移交租赁手续，现正式书面形式通知上述三间商铺承租方，限于三天内积极向官文昌联系商谈租约事宜，否则均予以停水停电处理。之后，案涉商铺被物业公司停水电，产生本案纠纷。
原审中，经张带娇申请，原审法院委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对案涉86号、171-2号、173-1号商铺2015年9月23日的市场价值进行评估，该评估机构于2016年5月15日作出《房地产评估报告》，结论：珠海市香洲区南厦商业步行街86号的评估单价29000元、评估总价为1799450.00元；珠海市香洲区夏美路171号-2号的评估单价32000元、评估总价为2244800元；珠海市香洲区夏美路173号-1号的评估单价32000元、评估总价为2260480.00元。经过综合分析，确定估价对象于2015年9月23日的市场价值合计为6304730元。张带娇认可评估结论，认为交易价格明显低于评估价格。三好公司认为成交价格实际为520万元，应包含税费等。官文昌认可评估价，认为实际交易价格已经达到此价格82%，属合理低价。
经张带娇申请，原审法院委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对案涉官文昌与三好公司交易的合同、收据等三好公司的签章进行鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所2016年7月25日出具《司法鉴定意见书》中的鉴定意见：送检的《房地产买卖合同》（No0000057，2015年9月23日三好公司、寰球公司、官文昌签订）、《收据》（2015年9月29日三好公司盖章确认收到4665320元及434680元的两份收据）、《委托书》（2015年9月5日）、《授权收款委托书》（2015年9月28日）、《珠海市商品房买卖合同》（2015年9月28日签订，提交不动产登记中心的三份）、三好房地产开发有限公司提供其现使用的公章印文原件（1份）的9份文书材料上的“珠海市三好房地产开发有限公司”印文与珠海市公安局拱北口岸分局出具的《证明》（登记章模上的“珠海市三好房地产开发有限公司”印文不是出自同一枚印章。三好公司认为公司在2013年之后管理的原因使用现有公章，即使与备案的不一致，对于与官文昌的合同认可。官文昌认为三好公司如何使用印章与官文昌没有关系，不能就此得出与三好公司串通的结论。
工商登记资料显示伍金云为三好公司的股东、监事。三好公司的委托诉讼代理人在庭审中明确表示公司的法定代表人谢名清认可委托诉讼代理人在本案审理过程中陈述的内容，清楚公司与官文昌签订买卖合同的过程及交易经过，对于收款的情况没有意见。
原审法院认为，三好公司将案涉三间商铺先后出售给张带娇、官文昌，张带娇实际占有使用商铺多年，但未办理房产转移登记手续，官文昌办理房产转移登记手续，但未能交付房产，属于“一房二卖”产生的纠纷。对于一房数卖纠纷案件，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但上述原则的前提是数份合同均有效，合同无效或恶意办理登记的买受人，其权利不应优先受到保护。本案中应综合交易价格、交易过程、手续办理过程等因素，审查两次交易的实际情况、是否存在恶意串通、买卖合同效力等问题，对此分析如下：
关于三好公司与张带娇的买卖关系，张带娇提交了《商品房买卖合同》，内容未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，从实际情况来看，三好公司已经交付房产，由张带娇实际使用至今，合同已经履行。
关于三好公司与官文昌的买卖关系，官文昌也提交了相关合同，并取得了产权登记，针对双方的争议，首先是交易价格的问题，交易价格是反映买卖真实情况的主要因素，也是认定购买人是否善意购买的主要依据之一。本案中，官文昌与三好公司2015年9月23日签订的合同约定三间商铺交易价格为520万元，官文昌主张520万元的款项包含房价、税费，合同也约定契税、产权登记费及贴花、印花税、土地交易手续费由官文昌支付，实际履行过程中，官文昌支付了代开发票的税额185802.52元、210057.16元、211524.42元，合计607381.09元，即扣除该款项后，商铺的价款实际为4592619元。从官文昌实际支付的款项来看，共计向三好公司指定的账户支付了440万元，其认可尚欠19万余元，也与前述数额基本吻合。经评估，案涉三间商铺当时的市场价值合计为6304730.00元。官文昌的购买价与评估的市场价格差异为1712111元。官文昌认为应以520万元作为购买价来与评估价对比，但该评估结论中明确并未考虑税费的问题，所以，以扣除税费后的价格4592619元来衡量更为公平合理，官文昌的该项辩解原审法院不予支持。转让价格达不到交易时市场价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。三好公司与官文昌之间的转让价格约为市场价格的73%，接近于明显不合理低价的情况，且差异数额较大，从此角度，不能认定官文昌为正常购买价格。
其次，办理过户登记手续时，三好公司出具委托书委托官文昌办理，由官文昌一人代表三好公司办理出让方手续，同时又作为买受人，期间，多份文件需盖三好公司公章，三好公司将公章交由房屋买受人掌握不符合公司管理及日常交易习惯，不能体现办理转移登记的真实意思。而且，从鉴定机构鉴定的结论来看，转移登记手续中三好公司的公章印鉴与三好公司登记备案的公章并不一致，亦不符合办理过户登记的要求。
从合同签订和履行的情况来看，官文昌购置案涉商铺，但在签订合同前对于商铺实际出租及出租方的基本情况未作调查核实，这与房产交易的日常习惯不符。合同约定签订后2个工作日支付定金100万元，过户当天支付余款，但实际履行过程中，并未按照该约定履行，仅支付定金50万元。官文昌明知三好公司为出让方，但约定房款支付至并非三好公司的个人账户，明显与正常的交易习惯不符，官文昌也未提出异议。在2015年9月29日的两份《收据》中盖有三好公司的公章，其中房价款4665320元、中介及其他手续费434680元，与合同约定不符。以上交易过程中的不合常理的问题，亦应作为认定双方交易的考虑因素。
2015年9月29日的中介及其他手续费的收据上收款人为“邓存金”（世华地产公司人员），却盖有三好公司公章，明显矛盾和不合理。
综上所述，官文昌与三好公司在交易价格、合同签订、办理过户登记及房价款交付等方面均存在矛盾或不合常理的地方，构成恶意串通、办理登记，并侵犯了张带娇购买案涉商铺的权利，张带娇诉请确认三好公司与官文昌的合同无效，符合法律规定，原审法院予以支持。
三好公司与官文昌的房屋买卖合同无效，双方基于房屋买卖合同办理的案涉商铺登记不能作为物权依据对抗张带娇的请求，三好公司应协助变更案涉房屋登记，协助张带娇办理转移登记手续。三好公司与官文昌之间合同无效的法律后果，二者可另循法律途径解决。
争议发生时，官文昌和三好公司发函、张贴告示等系主张权利的方式，进入诉讼之后，案件审理过程中，物业公司的停水停电行为已经终止，张带娇诉请官文昌和三好公司停止对案涉商铺的妨碍，已无事实依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、确认三好公司与官文昌签订的关于珠海市香洲区南厦商业步行街86号（南厦丰泽园）、珠海市香洲区夏美路171号-2商铺、珠海市香洲区夏美路173-1号商铺三间商铺的商品房买卖合同无效；二、三好公司协助张带娇将上述三间商铺办理转移登记至张带娇名下；三、驳回张带娇的其他诉讼请求。案件受理费收取39254元、保全费5000元、评估费18261元、鉴定费42040元，由三好公司、官文昌共同负担。
二审期间，官文昌提交了新证据并申请证人梁靖、邓存金出庭作证发表了证言；张带娇和三好公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一、关于官文昌签订合同前了解涉案商铺出租情况。证人梁靖称官文昌在交易之前去过涉案商铺，是梁靖和官文昌在晚上去的，具体时间忘记了。梁靖还作证称官文昌曾要过涉案商铺的资料，但三好公司没有拿出来，而是写在买卖合同里，但梁靖不知道为何三好公司未将出租合同给官文昌。证人邓存金作证称，官文昌、骆艺、张亚华和邓存金曾到涉案商铺去看过，具体时间不记得了。邓存金还称，官文昌向张亚华要过租赁合同，张亚华称专门管出租的人出差了。官文昌自称在签订合同之前三次去过涉案商铺，寻问过其中一个商铺中面包店的店员，但店员称不知道租赁情况，另两个商铺中的一个开小酒吧，很晚才营业，故未进去问租赁情况，另一个一直关着门。签订三方合同时，官文昌曾问过邓存金，邓存金又问了张亚华关于涉案商铺租赁的问题，邓存金和张亚华都回复说三好公司管理租赁合同的人出差，暂时拿不到。
二、关于涉案商铺出售给官文昌的决策过程。三好公司称，该公司比较混乱，有些房子登记在公司员工名下，张亚华不是三好公司的正式员工，只是与三好公司有业务往来，三好公司处于困难时期，没有运转资金，就查出没过户的房产，发现涉案三套商铺还登记在三好公司名下，张亚华向三好公司提出出售，三好公司的伍金云就决定把这三套商铺卖出，伍金云要陈国雄到不动产登记中心查房产状态，2015年9月25日，陈国雄、官文昌、邓存金、梁靖四人去查询了房产登记状况。张亚华到涉案商铺查了产权，三好公司的人没有去。出售时候商铺的使用状况陈国雄不清楚，张亚华说应该不是正常买卖，商铺被人强行占用。张亚华2017年开始和三好公司就没联系了。陈国雄协助办理登记手续，对于谁订的买卖价格不清楚。
三、关于三好公司公章使用情况。三好公司称，签订三方合同时是张亚华带着三好公司的公章去盖章的；三份买卖合同是陈国雄拿公章盖的，谢名清的私章也是陈国雄加盖的。证人梁靖作证称办理产权登记过户时，是三好公司陈国雄掌管公章的。证人邓存金作证称，到税务部门交税时，陈国雄带了三好公司公章去；房产过户时三好公司陈国雄带了公章去，没有看到官文昌拿公章。
四、关于公章鉴定。2016年6月15日，原审法院召集双方当事人就原审法院从珠海市公安局拱北口岸分局调取的三好公司备案公章，但珠海市公安局拱北口岸分局回复只有复印件，问双方是否同意以该复印件作为样材进行公章鉴定，各方均称同意以法院调取的备案公章复印件进行鉴定。中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》载明：“经检验，样本纸张为A4格式纸，其上需检的‘珠海市三好房地产开发有限公司’印文，印文复印为黑色，印文特征能够得到反映，具备比对条件。”
五、关于张带娇与三好公司签订和履行买卖合同的情况。张带娇陈述：就171-2及171-3号商铺，三好公司曾先后要求张带娇签订了两次买卖合同，第一次签订时间已经忘记，合同被三好公司收回，第二次签订的合同为2005年11月2日合同，用拆迁补偿款抵扣，加上自有资金补足差价后取得的，该两间商铺的实际交付日期为2004年5月28日。就86号商铺，三好公司曾先后要求签订了两次《商品房买卖合同》，前份的签署时间已经忘记，第二次签订的合同为2005年11月2日签订，落款所书2004年7月26日为倒签日期。86号商铺系完全以张带娇自有资金购买，商铺实际交付日为2004年5月28日。一方面，三好公司不提供代办房产证的服务，需要业主自行办理，张带娇手握合同、发票，当时认为已经是对自己产权的证明和保障。对张带娇而言，已经签署了合同，足额支付了购铺款，开具并领取了发票，产权已有保障。张带娇当时无法预料日后会发生如此大的麻烦。另一方面，张带娇自2008年退休，2012年孙子出世，自此长期在英国照顾孙子，更无暇办证，其后回国希望办证，但无法联系到三好公司。2012年、2013年乃至2015年回国期间曾希望办证，但发现无法联系三好公司，其工商注册登记地址已人去楼空。张带娇曾致电三好公司原工作人员，但其表示不了解，张带娇无法找到三好公司，即便希望主张买卖合同约定的办证违约责任也无从谈起。
六、其他事实问题。（一）二审中，张带娇称一审未提交证据证明2013年6月1日张带娇与“陈碌”签订《租赁合同》，原审判决认定有误。经查，该证据显示的承租人为“陈丽霞”。（二）2015年9月3日三方合同第五条约定：“买卖双方需付税费：（1）营业税；（2）个人（企业）所得税；（3）土地增值税；（4）契税；（5）产权登记费及贴花；（6）印花税；（7）土地交易手续费；（8）买卖合同公证费；（9）委托公证费；（10）融资赎楼费；（11）赎买楼利息；（12）评估费；（13）查证费；（14）律师费；（15）其它。其中卖方支付上述1、2、3项。买方支付上述4、5、6、7项。在本合同履行过程中，因政府原因，发生税费或税率等的调整，如有新增，则新增部分由买卖双方各自按政府规定承担；如有减少，则减少部分在合同约定支付方相应减少。”（三）官文昌与三好公司签订的买卖合同第十五条约定：双方同意委托办理产权登记：……2、买受人办理。买受人办理产权登记的，出卖人应在商品房交付使用后（空白）日内将登记机关要求需由出卖人提供的申请资料提交买受人。”
二审查明，原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，张带娇提交了房屋买卖合同、购房发票、商铺入伙证明、商铺使用出租的证据，足以认定张带娇与三好公司之间的买卖合同关系。原审法院认定张带娇与三好公司签订并已经履行买卖合同，并无不当，本院予以维持。
本案二审争议的焦点是官文昌与三好公司的买卖合同是否无效。本院认为：一、关于交易价格。原审法院认定官文昌实际向三好公司支付的款项为440万元，尚欠19万余元，官文昌支付的共计607381.09元税款应从购房款中扣除。官文昌上诉主张607381.09元税款依合同约定本应由三好公司交纳，官文昌是代三好公司交税，该款理应计入购房款。本院认为，根据三方合同的约定，三好公司应当交纳营业税、个人（企业）所得税和土地增值税，官文昌所交607381.09元税款为“税务机关代开-
销售建筑物、构筑物”，该税款应由三好公司承担。根据查明事实，官文昌支付定金50万元、按三好公司委托向伍金云支付300万元、向钟秋清支付90万元，共付440万元，加上607381.09元代付税款，共向三好公司付购房款5007381.09元，尚欠192618.91元未付。根据原审法院委托评估结论，涉案三间商铺市场价值为6304730元，官文昌与三好公司的交易价格达市场价的79.42%（5007381.09÷6304730=0.7942）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”，参照此规定，结合官文昌与三好公司签订合同约定的价格520万元、实际支付的价款5007381.09元，即便是按原审法院认定的4592619元，官文昌与三好公司的交易价格都超过了市场价的70%，不宜认定为“明显不合理的低价”。原审法院认为三好公司和官文昌的交易价格不正常，适用法律错误，本院予以纠正。
二、关于三好公司公章的问题。官文昌上诉主张原审法院鉴定所用样材为复印件，鉴定程序不合法。经查，原审法院曾询问双方当事人意见，官文昌和三好公司原审中均同意以公安机关提供的复印件作为样材进行鉴定，鉴定机构出具的报告中亦载明复印件可以作为样本进行比对鉴定。故本院认为官文昌的此项上诉理由不成立，本院不予采纳。原审法院认定官文昌与三好公司的买卖交易中官文昌使用三好公司的公章，但从二审证人证言、官文昌和三好公司的陈述以及全案证据来看，原审法院的这一认定缺乏事实根据，本院予以纠正。
三、关于官文昌和三好公司的买卖合同是否存在恶意串通的问题。虽然官文昌与三好公司的买卖合同价格不宜认定为“明显不合理的低价”，也无充分证据证明官文昌曾使用三好公司公章完成交易，但是官文昌和三好公司的买卖合同仍应认定为恶意串通。理由是：第一，官文昌自称在签订合同前曾三次到涉案商铺，知道商铺正被出租，也曾要求中介人员提供出租合同，但中介人员称三好公司管理出租合同的工作人员出差无法提供，官文昌就未进一步查证商铺使用情况。既然官文昌如此关注商铺使用情况，也明知应当向三好公司查阅出租合同，三好公司是法人，某个工作人员出差，还有其他人员可以完成工作。而中介人员“相关工作人员出差”的理由就令官文昌放弃了查阅出租合同这一签订合同的重大事项，显然不合理。第二，三好公司派人与官文昌一同参与办理过户登记手续，但三好公司却出具委托书委托官文昌办理相关手续，官文昌作为买受人却又成为出卖人的代理人办理过户手续，这显然不合常理，不能体现办理转移登记的真实意思表示。第三，付款过程中，三好公司委托官文昌将房款支付给个人，尤其是向伍金云付300万元和钟秋清90万元，占购房款总额的75%，官文昌对此毫不生疑也不担心付款安全性，这也不符合常理。第四，合同约定购房款总额为520万元，官文昌仅付5007381.09元尚欠192618.91元未付，而三好公司就配合官文昌办理了产权过户手续。这不仅与合同约定不符，也不合常理。官文昌和三好公司对此都没有作出合理解释。第五，正如原审法院认定的事实，三好公司在中介及其他手续费收据上加盖公章，三好公司、中介公司没有应有的分离，这显然也不合常理。第六，官文昌为三好公司支付了607381.09元税款，但官文昌和三好公司对这一合同约定的重大变更，未提供证据予以证明，这显然也不合常理。
综上所述，本院认为，原审法院认定官文昌与三好公司的买卖合同是恶意串通侵害张带娇合法权益，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39254元，由上诉人官文昌负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年八月十日
书记员 江月娴