北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初16946号原告：北京市八仙别墅小区业主委员会。委托诉讼代理人：马亦操，男，1954年9月14日出生，汉族，北京市八仙别墅小区业主委员会主任，住北京市昌平区。委托诉讼代理人孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。被告：北京瑞景源投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院2号721。法定代表人：郭进忠，董事长。委托诉讼代理人：宁志军，男，1983年10月19日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：叶海波，北京市国汉律师事务所律师。原告北京市八仙别墅小区业主委员会（以下简称八仙别墅业委会）与被告北京瑞景源投资管理有限公司（以下简称瑞景源公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨帆独任审判，公开开庭进行了审理。原告八仙别墅业委会的委托诉讼代理人马亦操、孟宪生,被告瑞景源公司的委托诉讼代理人宁志军、叶海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。八仙别墅业委会向本院提出诉讼请求：1.被告停止一切阻止改造小区供暖系统的行为；2.被告在2017年4月1日前撤离八仙别墅小区锅炉房，移交与供暖系统相关（包括燃气和自来水管道）的图纸、技术资料以及维修保养资料。事实和理由：北京市昌平区八仙别墅建造于1993年，由北京市八仙房地产开发有限责任公司（以下简称八仙房地产公司）开发建设。1994年、1995年小区业主先后入住，由北京市八仙别墅物业管理中心（以下简称八仙别墅物业中心）提供物业服务。2011年7月1日至2011年7月30日，小区业主召开首次业主大会会议，共同决定设立小区业主大会，选举产生业主委员会。2011年8月17日，八仙别墅业委会在北京市昌平区北七家镇政府备案。按照小区建设时的公共配套标准和社会公共服务水平，小区建造了独立的锅炉供暖系统，为小区全体业主供暖。自2010年供暖季开始，物业中心委托由北京瑞景鑫源科技发展有限公司（以下简称瑞景鑫源公司）维护、运营小区锅炉供暖系统。但是2012年供暖季开始，瑞景鑫源公司将供暖系统的运营维护擅自转让给瑞景源公司。近年来由于供暖能力严重不足造成很多业主家中温度常年不达标，业主对小区供暖现状意见很大。2016年7月，根据业主的意见和建议，业主委员会在业主的积极参与下，经过充分调研以及与相关单位协商，与北京京能未来燃气热电有限公司（以下简称京能公司）达成一致，签署《供暖合作意向书》，小区引进京能公司的热能，为小区业主提供“安全、稳定、可靠”的热源，并通过第三方对小区管网进行改造，以满足小区业主的供暖需求。2016年8月10日至8月24日，小区召开业主大会会议，并于2016年8月24日作出决议，业主共同决定引进京能公司为小区供热，改造小区供热管网，允许部分业主自采暖的决定。2016年8月23日，业主委员会向北七家镇社区服务中心提交《关于计划引进京能热力为八仙别墅小区供暖的报告》。2016年8月26日，业主委员会向全体业主公示了决议内容。2016年9月2日，业主委员会向八仙别墅物业中心、瑞景源公司发出通知，通知瑞景源公司终止其对小区供热系统的及设备的运营，于9月15日前移除锅炉房内自有物料和设备设施，腾空锅炉房，移交相关图纸和资料。但是，被告不仅不移交业主共有的资料、设施、场地，而且还阻止施工单位进场改造供暖系统。原告认为，锅炉供暖系统是小区配套公共设施，依法归业主共有。小区业主大会是业主共同决定设立的业主组织，业主委员会是业主大会常设机构，依照法律、法规、规章规定行使共同管理权。现在，业主共同决定对小区供热系统进行升级改造，符合法律规定，也是全体业主的共同意愿。业主共同决定改造管网、引进京能公司热源，属于国家政策鼓励的项目和应获鼓励、奖励的正确之举。现在，被告拒绝向业主移交锅炉房以及锅炉供暖系统，并采取措施阻止业主大会委托的单位对供暖系统、设施进行升级改造，侵犯了业主的共同管理权。故原告提起诉讼，望判如所请。瑞景源公司辩称：不同意原告的诉讼请求，该小区锅炉房及其相关配套设施均是被告方合法取得并进行管理的，原告不属于相关锅炉系统的所有人和管理人，所以没有权利要求被告撤离该小区，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案八仙别墅小区由八仙房地产公司开发建设，于1994年陆续交付业主使用，该小区的供暖管道及锅炉房由八仙房地产公司投资建设，后交由八仙别墅物业中心进行管理，八仙房地产公司同意八仙别墅物业中心与第三方签署合同、供暖、保安、保洁等相关的物业活动及经营。2010年10月15日，八仙别墅物业中心（甲方）与瑞景鑫源公司（乙方）签订《锅炉房投资改建承包经营合同》，约定甲方将位于八仙别墅小区院内的八仙别墅小区原燃煤锅炉拆除，另新建燃气锅炉房，同意新建锅炉房内所有新增设备的项目由乙方投资、设计、安装和组织验收（设计、施工方案须经甲方认可），燃气锅炉房建成后乙方享受从新建燃气锅炉房开始投入使用起20年的承包经营权，乙方在承包经营期间直接负责供暖并负担一切费用和直接向用户收取供暖费以收回投资和获得利润，乙方拥有所投资设备的产权20年，20年后设备所有权和经营权无偿归甲方所有。2012年7月10日，八仙别墅物业中心（甲方）与瑞景鑫源公司（乙方）、瑞景源公司（丙方）签订《变更合同协议》，约定2010年甲乙双方签订的《锅炉房投资改建承包经营合同》中乙方全部权利义务转让给丙方，丙方取代乙方地位，由甲丙双方履行原合同。2016年8月，八仙别墅小区召开业主大会。2016年8月26日，八仙别墅业委会发布业主大会会议决议公告，称业主大会通过了“引进京能热力为小区供热同时允许部分业主改为自采暖；授权业委会同有关公司签订服务协议或合同”的提案。2016年9月1日，八仙别墅业委会（甲方）与玟建建筑工程（北京）有限公司（乙方）签订《八仙别墅小区供暖委托运营管理协议书》，约定甲方将八仙别墅冬季供暖换热站及小区内供暖管网委托给乙方进行运营管理。乙方独立负责供暖运营管理并承担相应的责任和义务。后，八仙别墅业委会告知瑞景源公司将其设备从锅炉房内移出并腾空锅炉房，向八仙别墅业委会移交与小区供暖有关的一切设备与资料。因瑞景源公司主张其对八仙别墅小区享有合法的供暖经营权，故双方产生争议。上述事实，有《锅炉房投资改建承包经营合同》、委托书、《变更合同协议》、公告及当事人双方的当庭陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告八仙别墅业委会提起物权保护纠纷之诉，需举证证明其对于八仙别墅小区的供暖管网及设施设备享有所有权或运营管理权。而本案所涉八仙别墅小区于上世纪九十年代初兴建，小区供暖管网、锅炉房及设施设备均由开发商投资建设，后八仙房地产公司授权八仙物业中心与瑞景鑫源公司签订合同，由瑞景鑫源公司对锅炉房拆除重建、购买供暖设备，享有八仙别墅小区供暖经营权20年，瑞景鑫源公司又将该权利转让给本案被告瑞景源公司，现有证据不足以证明八仙别墅小区的供暖管网、锅炉房及设施设备属于业主共有，现有法律法规也没有明确小区的供暖管网、锅炉房及设施设备属于业主共有，故对于八仙别墅业委会提出的物权保护之诉，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京市八仙别墅小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京市八仙别墅小区业主委员会负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 帆二〇一六年十一月三十日书记员 尹留洋