广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初3987号原告：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，住所地茂名市茂南区。负责人：李贤，该行行长。委托诉讼代理人：柯嘉尧，男，该行职员。委托诉讼代理人：张健明，男，该行职员。被告：刘伟梅，女，汉族，住茂名市茂南区。被告：王海波，男，汉族，住茂名市茂南区。被告：茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司，住所地茂名市。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦润明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：卢佩娇，女，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）诉被告刘伟梅、王海波、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司（以下简称水东湾碧桂园）借款合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行茂名分行的委托诉讼代理人柯嘉尧、张健明及被告水东湾碧桂园的委托诉讼代理人韦润明到庭参加诉讼，被告刘伟梅、王海波经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行茂名分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告建行茂名分行与被告刘伟梅于2013年7月25日签订的编号为440690008-2012-20130466224的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）；2、判令被告刘伟梅立即归还原告贷款本息合计304664.14元（其中贷款本金298736.51元，利息5927.63元，利息暂计至2017年12月8日，之后的利息按借款合同约定和人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止并计收罚息；3、确认被告刘伟梅以其所有的位于茂名市滨海新区环城东路碧××花园翡翠堤××街××房（房地产预告登记证明：粤房地预登茂字第0700040641号）提供的抵押合法有效，原告建行茂名分行对该抵押物的处置款项享有优先受偿权；4、判令被告王海波对上述债务承担共同清偿责任；5、判令被告水东湾碧桂园对上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2013年7月25日，原告建行茂名分行与被告刘伟梅签订了《借款合同》，约定原告建行茂名分行向被告刘伟梅提供借款364000元用于购买个人住房，借款期限自2013年7月25日至2028年7月25日止，借款贷款月利率为浮动利率，执行基准利率下调5%，借款逾期后按逾期罚息利率（贷款利率水平上上浮50%）和约定的结息方式计收利息及罚息。借款担保方式为抵押加阶段性保证，以被告刘伟梅购买的位于茂名市滨海新区环城东路碧××花园翡翠堤××街××房（以下简称801房）为抵押物，并办理了预告登记手续。被告水东湾碧桂园于2012年9月6日与原告建行茂名分行签订《按揭业务担保合作协议》，为上述借款提供连带责任保证，保证范围在处置完上述贷款抵押的房产后仍不足清偿的债务；保证期限自原告建行茂名分行将贷款资金划入被告水东湾碧桂园的银行账户之日至被告水东湾碧桂园为被告刘伟梅办妥房地产他项权证交原告建行茂名分行保管之日止。2013年9月10日，原告建行茂名分行向被告发放了贷款364000元。但被告刘伟梅使用借款后未能依约还款，经原告建行茂名分行多次催收仍拖欠借款，构成违约。同时，上述贷款发生在被告刘伟梅、王海波婚姻关系存续期间，上述贷款本息应由被告刘伟梅、王海波共同承担清偿责任。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告刘伟梅、王海波均不作答辩。被告水东湾碧桂园辩称，案涉801房已经办理预告登记手续，优先执行该房产仍不足以清偿债务的，再向被告水东湾碧桂园请求承担连带责任。因过错在于被告刘伟梅、王海波没有按照相关合同履行义务，且按揭的商品房已达到交付条件，被告刘伟梅、王海波没有履行接收，因此被告水东湾碧桂园不应承担责任。原告建行茂名分行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、开立账户通知书、借款申请人及借款关联人声明事项、房地产预告登记证明、《按揭业务担保合作协议》、个人贷款对账单、催款通知书、关于协助催收逾期贷款的函、被告的身份证、常住人口登记卡、企业法人营业执照复印件等证据；被告刘伟梅、王海波、水东湾碧桂园未向本院提交证据；本院依法调取被告结婚登记申请书等证据。经庭审证据交换和质证，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年9月6日，原告建行茂名分行（甲方）与被告水东湾碧桂园（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》（编号：[建设银行茂名市]分行[2012]年5号），主要约定：第二条、乙方取得位于茂名市××白区水东湾新城旦场片区一地块的土地使用权，并获准开发兴建水东湾碧桂园项目；甲方对乙方的上述项目的整个项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。第五条、乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定除外。（一）乙方连带保证范围：购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所应承担的全部费用。（二）乙方的连带责任保证期间为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。第六条第（八）款、在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。第十三条第（二）款第一项、在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订《借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于《借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。2013年7月25日，原告建行茂名分行（贷款人）、被告刘伟梅（借款人、抵押人）、王海波（抵押人）与被告水东湾碧桂园（保证人）签订《借款合同》，主要约定：借款人应将借款用于购置801房，借款本金为364000元，期限自2013年7月25日至2028年7月25日止；借款月利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为6.2225%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，于每年的1月1日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内的每月对日，若当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平上，每月归还本息3115.57元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核准无误、收执之日止；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，行使担保权利等。同时对其他权利义务做出相关约定。2013年7月22日，被告刘伟梅、王海波共同签署《借款申请人及借款关联人声明事项》，确认本案贷款属于夫妻共同债务，同意以上述房屋作为抵押物。2013年9月10日，原告建行茂名分行发放了贷款364000元。2014年2月11日，各方当事人到房产管理部门就801房办理了预购商品房抵押权预告登记手续。被告刘伟梅使用借款后，2017年7月开始逾期。截至2017年12月8日，被告刘伟梅拖欠借款本金298736.51元，利息5927.63元。另查明，被告刘伟梅与被告王海波于1992年2月18日登记结婚，上述债务发生在其夫妻关系存续期间。本院认为，各方当事人之间签订的《借款合同》、《按揭业务担保合作协议》等均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。各方当事人均应依约履行。被告刘伟梅未能依约及时足额偿付借款本息，已构成违约。现原告建行茂名分行请求解除案涉《借款合同》及请求被告刘伟梅偿付借款本金298736.51元，利息5927.63元（暂计至2017年12月8日，之后利息按合同约定另计），具有合同和法律依据，本院予以支持。对于本案的抵押担保及保证问题。首先，801房设定的是预告登记，预告登记权利人为原告建行茂名分行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告建行茂名分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于801房的产权至今未登记至被告刘伟梅名下，抵押权设立登记无法完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告建行茂名分行所主张的抵押权并未设立，原告建行茂名分行请求确认801房抵押有效，对该房屋享有优先受偿，没有合同和法律依据，本院不予支持。其次，由于801房的抵押权未设立，被告水东湾碧桂园根据《按揭业务担保合作协议》约定“乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止”和《借款合同》约定，801号房未办妥抵押登记手续前，被告水东湾碧桂园需对以上述债务承担连带保证责任。被告水东湾碧桂园主张仅对处置该801号房后剩余部分承担连带清偿责任，无法律和合同依据，本院不予支持。本案债务发生在被告刘伟梅与被告王海波夫妻关系存续期间，被告刘伟梅、王海波共同签署《借款申请人及借款关联人声明事项》，均知悉本案债务属于夫妻共同债务。被告刘伟梅、王海波没有充分证据证明原告建行茂名分行与被告刘伟梅明确约定为个人债务，被告刘伟梅、王海波也没有属于《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故被告刘伟梅、王海波婚姻关系存续期间所产生的债务，属夫妻共同债务，应由被告刘伟梅、王海波连共同清偿。现原告建行茂名分行请求被告王海波对被告刘伟梅以上债务承担共同偿还责任，合理合法，本院予以支持。被告刘伟梅、王海波经合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行与被告刘伟梅签订的编号为440690008-2012-20130466224的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告刘伟梅、王海波于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付借款本金298736.51元及利息5927.63元（暂计至2017年12月8日，之后利息按合同约定另计）给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行；三、被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5870元减半收取2935元，诉讼保全费3120元，合计6055元（原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行已预交），由被告刘伟梅、王海波、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司负担。被告刘伟梅、王海波、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 程柳梅二〇一八年一月三十一日法官助理 杨惠雯书 记 员 杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。