上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终160号
上诉人(原审被告、反诉原告)：郑海军，男，1982年2月2日出生，汉族，户籍地浙江省。
上诉人(原审被告、反诉原告)：苏海燕，女，1982年3月18日出生，汉族，户籍地浙江省。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林海卫，上海明伦律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张艳艳，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：胡兴华，男，1970年7月8日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：蒋凤兰，女，1971年9月2日出生，汉族，户籍地上海市。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹剑敏，上海市李国机律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市。
负责人：李华，行长。
委托诉讼代理人：童烨，男，该支行员工。
上诉人郑海军、苏海燕(以下简称“郑海军方”)因与被上诉人胡兴华、蒋凤兰(以下简称“胡兴华方”)及原审第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建行松江支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑海军方上诉请求：撤销原判，依法改判驳回胡兴华方的原审诉请，判令解除双方就本市华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》，判令胡兴华方支付郑海军方违约金人民币(以下币种均为人民币)346,000元。事实和理由：按照约定，购房尾款950,000元的支付时间应为2015年10月15日，而实际胡兴华方最终于2015年11月4日才全额完成该款的支付，显已构成违约。郑海军方从未同意放宽胡兴华方的付款期限，只是免除了胡兴华方15天宽限期的违约金给付义务，并非顺延单方解除合同的时间。一审法院认为双方经协商同意放宽付款时间，进而得出双方已经变更了原定的付款期限约定，属于认定事实错误。故要求支持郑海军方的上诉请求。
胡兴华方辩称：郑海军方的所称并非事实。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，故不同意郑海军方的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人建行松江支行述称：对郑海军方与胡兴华方的纠纷不发表意见。
胡兴华方向一审法院起诉要求判令：1、郑海军方履行《上海市房地产买卖合同》，配合胡兴华方办理本市华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、郑海军方偿付胡兴华方代郑海军方偿还的房屋贷款620,657.69元；3、诉讼费用由郑海军方承担。郑海军方则提起反诉，要求判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》；2、判令胡兴华方支付郑海军方违约金346,000元；3、诉讼费用由胡兴华方承担。
一审法院经审理查明：2015年6月29日，胡兴华方与郑海军方通过中介方上海诚星房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定，郑海军方将位于上海市新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给胡兴华方，房屋建筑面积为102.64平方米，房屋总价1,730,000元整，此售价为出售方净到手价。房款付款方式：胡兴华方应在双方签定协议后当日内补足定金20,000元，待双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，胡兴华方应直接支付首期房价款550,000元(含定金)，胡兴华方应于2015年8月18日之前支付郑海军方第二期房价款200,000元。待双方过户当天支付房屋尾款30,000元。该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让胡兴华方。双方还约定，待该出售房屋2016年6月21日之后满两年进行交易过户手续。协议另对其他事项也作了约定。协议签订当日，胡兴华方向郑海军方支付定金20,000元。
2015年7月17日，胡兴华方与郑海军方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，该合同第一条约定，系争房屋房地产权证号为青XXXXXXXX**，位于上海市华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积102.64平方米。合同第二条约定，双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,350,000元。两胡兴华方的付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确。合同第六条约定，双方确认，在2016年8月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，胡兴华方未按本合同约定期限付款的，双方同意按下列第(三)款内容处理，(三)每逾期壹日，胡兴华方应向郑海军方支付未付款的万分之五的违约金，逾期超过十五日，则郑海军方有权单方面解除本合同，胡兴华方应向郑海军方支付本合同约定之总金额20%的违约金。该合同补充条款(一)第1条约定，郑海军方保证该房屋(除抵押给建设银行松江支行外)无其他权限设置，无其他债权纠纷，可以出售给胡兴华方并收受胡兴华方钱款；第2条约定，郑海军方在签订本合同于交易过户之前办理银行还贷申请手续，(郑海军方于收到胡兴华方首期款当日到银行办理还贷和抵押注销手续)具体时间以银行和交易中心为准，任何一方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；第3条约定，郑海军方于签订本合同于交易过户之前银行办妥还贷和抵押注销手续，郑海军方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；第4条约定，双方应于郑海军方办妥所有抵押注销手续30个工作日内到上海市青浦区房地产交易中心办理房屋产权过户手续，并且郑海军方应于办理交易过户手续之前将房屋内所有户口迁出(若有)，否则，每逾期一天将承担房价款总额千分之一的违约金；6、郑海军方于2015年10月20日之前将该房屋交付给胡兴华方，交付的标志为：郑海军方将该房屋钥匙交给胡兴华方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续；第7条约定，关于该房屋在交易过程中产生的所有税、费全部由胡兴华方承担。合同附件三，付款协议第1条约定，胡兴华方于签订本合同当天支付给郑海军方首付款70,000元(含定金20,000元)；第2条约定，胡兴华方于2015年7月31日前支付郑海军方房款100,000元；第3条约定，胡兴华方于2015年8月18日前支付郑海军方房款200,000元；第4条约定，胡兴华方于2015年10月15日前支付郑海军方房款950,000元；第5条约定，胡兴华方于双方交易过户当日支付郑海军方房款30,000元；合同另对其他事项作了约定。在上述合同签订同时，双方另签订购房合同补充协议书一份，再次确认郑海军方出售给胡兴华方的系争房屋实际总价为1,730,000元，《上海市房地产买卖合同》上载明的房款1,350,000元为做低价。胡兴华方具体付款方式如下：1、胡兴华方于签订合同当日支付给郑海军方首付款70,000元，含定金20,000元；2、胡兴华方于签订合同当日支付给郑海军方购房补偿款380,000元；3、胡兴华方于2015年7月31日前支付郑海军方房款100,000元；4、胡兴华方于2015年8月18日前支付郑海军方房款200,000元；5、胡兴华方于2015年10月15日前支付郑海军方房款950,000元；6、胡兴华方于双方交易过户当日支付郑海军方房款30,000元。双方协商一致，在交易过程中产生的税费均由胡兴华方承担。
2015年7月17日，胡兴华方分别支付郑海军方50,000元和380,000元，2015年8月1日，胡兴华方支付郑海军方100,000元，2015年8月22日，胡兴华方支付郑海军方200,000元，2015年10月8日，胡兴华方支付郑海军方330,000元，2015年11月4日，胡兴华方支付郑海军方620,000元。加上胡兴华方之前支付的定金20,000元，胡兴华方合计支付郑海军方房款1,700,000元，另有30,000元尾款未付。
2015年11月19日，郑海军方通过其委托的律师向胡兴华方发律师函，该函主要内容为，鉴于胡兴华方在合同签订后，并未按照约定的付款期限支付房款，其中950,000元直至2015年11月4日才全部付清，已严重超出合同约定期限，郑海军方依据双方所签合同的相关约定，郑海军方决定与胡兴华方解除房屋买卖合同，并要求胡兴华方支付郑海军方违约金346,000元。
一审法院另查明，郑海军方系夫妻，胡兴华方亦为夫妻。系争房屋于2014年6月21日办理产证，登记在郑海军方名下，并办理了抵押登记，抵押权人为建行松江支行，抵押债权金额为910,000元，至2016年7月27日，尚未归还的贷款本息金额为620,657.69元。在本案诉讼中，胡兴华方已经代郑海军方偿还了该笔贷款本息620,657.69元，系争房屋已涤除抵押登记。目前除本案所涉保全措施外，无抵押及其他司法限制等信息，且已具备办理产权变更之条件。
本案中，双方主要争议为胡兴华方晚于协议约定时间支付房款是否构成违约，郑海军方是否具备行使合同解除权的条件。
《购房合同补充协议书》第5条约定，胡兴华方于2015年10月15日前支付郑海军方房款950,000元。胡兴华方认为，虽然合同约定950,000元付款的时间为2015年10月15日，但在胡兴华方预见到可能会向郑海军方付款延后，于2015年10月8日，胡兴华方先行支付郑海军方330,000元，对于可能延期支付的620,000元，在胡兴华方提前告知的情况下，经房产中介与郑海军方协商，郑海军方也同意将2015年10月15日付款期限延长到了2015年10月31日，双方已经变更了部分的付款期限约定。在11月4日胡兴华方付清除尾款30,000元以外的所有房款后，郑海军方提出10,000元的补偿金要求，胡兴华方也表示同意，意味着郑海军方接受了胡兴华方的延期付款行为。因此，胡兴华方不认可违约，也不同意解除房屋买卖合同。对此，胡兴华方申请中介方工作人员杨婵作为证人出庭作证。该证人证言为，按照合同约定2015年10月15日之前胡兴华方应支付郑海军方950,000元付款，但因为胡兴华方自身卖房的钱款没有到位，故将950,000元分为两笔支付郑海军方，先是在2015年10月8日支付郑海军方330,000元，后于2015年11月4日支付郑海军方620,000元。对于延期付款620,000元，郑海军方是同意宽限到2015年10月31日支付的，当时郑海军方也没有提及补偿。原本620,000元应该于2015年10月31日到账，但后来晚了4天即2015年11月4日到账，为此，郑海军方郑海军曾要求胡兴华方赔偿10,000元，胡兴华方之后也同意，胡兴华方要打款给郑海军方时，郑海军方就不承认了，说要胡兴华方赔偿房价总金额的20%，双方方就该部分延期赔偿金额多少问题未达成一致。郑海军方对证人证言有异议，郑海军方认为，依据《上海市房地产买卖合同》第九条的约定，胡兴华方付款期限逾期超过十五日，郑海军方有权单方面解除本合同。郑海军方认可胡兴华方确实曾与郑海军方提过其要晚付款，郑海军方也认可胡兴华方在2015年10月底支付都是可以的。郑海军方与胡兴华方说过，胡兴华方有十五天的宽限期，只要是十五天内支付，郑海军方都没有权利解除合同，超过15天郑海军方有权解除买卖合同，胡兴华方实际是2015年11月4日付款，郑海军方并没有同意胡兴华方延期支付。就算郑海军方同意延期到2015年10月31日，胡兴华方620,000元款项仍然超出了约定的2015年10月31日，应属于违约。关于10,000元的补偿款，是胡兴华方单方所述，郑海军方不认可，胡兴华方也没有支付10,000元的相关凭证。
一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方经中介签订的《房地产买卖居间协议》中确定，系争房屋价款为1,730,000元，该价款为郑海军方净到手价款。其后，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为1,350,000元，而双方之间签订的《购房合同补充协议书》中又再次明确双方买卖该房屋的郑海军方实际到手价格为1,730,000元。据此，应认定双方真实的房屋交易价格为1,730,000元。《上海市房地产买卖合同》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，双方仍应按照1,730,000元的价格确定房屋价款。双方之间签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。郑海军方主张解除双方之间签订的房屋买卖合同，胡兴华方不同意，并主张继续履行合同及郑海军方协助胡兴华方办理系争房屋的过户登记手续。法院认为，房款950,000中的330,000元，胡兴华方已于2015年10月8日支付给了郑海军方，双方均无异议。对于剩余的620,000元房款支付时间，根据庭审查明的事实，结合双方陈述及证人证言，双方均认可存在先前协商，经协商双方均同意放宽至2015年10月底之前支付，故就合同约定的付款时间，双方已经变更了620,000元的付款期限约定，即不应再按照《购房合同补充协议书》第5条约定的胡兴华方应于2015年10月15日前支付郑海军方房款950,000元履行。鉴于付款时间经协商后予以变更，郑海军方再以2015年10月15日作为胡兴华方支付房款的时间节点，并进而以胡兴华方付款期限逾期超过十五日为由，单方面主张解除本合同，显属不当，故法院对郑海军方主张解除双方签订的房屋买卖合同不予支持。法院也注意到按照双方均同意放宽至2015年10月底之前支付的约定，但实际上胡兴华方仍然是在2015年11月4日支付620,000元，显属违约，应承担相应的违约责任。但郑海军方主张按照房屋总房款1,730,000元的20%计算违约金，郑海军方的该项主张并无相应的依据，胡兴华方也不同意支付。故对于郑海军方主张以房屋总房款1,730,000元的20%计算违约金，法院难以支持。审理中，胡兴华方就郑海军方主张的违约自愿赔偿40,000元，胡兴华方之行为与法无悖，法院予以准许。胡兴华方现已支付郑海军方绝大部分房款，且系争房屋抵押登记已经办理注销手续，目前除本案所涉保全措施外，无抵押及其他司法限制等信息，已具备办理产权变更之条件，郑海军方亦应继续履行合同约定的协助办理过户登记手续义务。故对于胡兴华方主张郑海军方协助胡兴华方办理系争房屋过户登记手续的诉讼请求，法院予以支持。另，根据合同约定，郑海军方有义务于交易过户之前还清银行贷款并办理抵押登记注销手续，鉴于郑海军方未履行该项义务，胡兴华方为系争房屋过户需要，代郑海军方偿还银行贷款本息620,657.69元，办理抵押登记注销手续，该笔款项胡兴华方主张要求郑海军方予以偿还，应予支持。对于剩余房款30,000元，胡兴华方亦同意由法院一并处理，支付给郑海军方，法院对此予以准许。判决：一、郑海军、苏海燕应于判决生效之日起十日内协助胡兴华、蒋凤兰办理房屋过户手续，将上海市青浦区华新镇新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋权利转移登记至胡兴华、蒋凤兰名下(过户所涉税费均由胡兴华、蒋凤兰负担)；二、郑海军、苏海燕应于判决生效之日起十日内支付胡兴华、蒋凤兰620,657.69元；三、胡兴华、蒋凤兰应于房屋登记过户完成之日起十日内向郑海军、苏海燕支付剩余房款30,000元；四、胡兴华、蒋凤兰应于判决生效之日起十日内支付郑海军、苏海燕违约金40,000元；五、驳回郑海军、苏海燕的其他诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，郑海军方与胡兴华方达成的以1,730,000元价格买卖系争房屋的约定系双方的真实意思表示，应予确认。一审中，郑海军方也已承认经双方协商对于原约定第5期购房款(950,000元)中余额620,000元的付款期限同意放宽至2015年10月底之前支付，故应确认就该款付款期限的变更双方已达成了新的合意，虽然胡兴华方最终支付该款的时间比双方新达成合意的2015年10月底又迟延了四天，但并未达到双方合同约定郑海军方可得以享有解约权的迟延十五天的条件，因此一审法院对郑海军方所持其已享有解约权的主张不予支持是适当的，据此所作的相应处理亦无不当。郑海军方的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,466.50元，由上诉人郑海军、苏海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年一月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……