浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异23号
案外人孟剑伟，男，1967年12月15日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴市越城区。
申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市下城区延安路528号11、12层。
法定代表人胡德。
委托代理人（特别授权代理）陈校、刘胤，浙江大公律师事务所律师。
被执行人绍兴隆鑫电子有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区孙端镇许家埭村。
法定代表人王国祥。
被执行人绍兴益析光电科技有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区。
法定代表人王国庆。
被执行人绍兴市金丰印染有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区孙端镇许家桥村。
法定代表人徐伟良。
被执行人王国祥，男，1965年1月29日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
被执行人韩文娣，女，1965年1月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）与被执行人绍兴隆鑫电子有限公司（以下简称隆鑫公司）、绍兴益析光电科技有限公司（以下简称益析公司）、绍兴市金丰印染有限公司（以下简称金丰公司）、王国祥、韩文娣金融借款合同纠纷一案中，案外人孟剑伟提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人孟剑伟异议称，案外人向隆鑫公司租用位于绍兴市区名都苑4幢404、402室的写字楼场地（以下简称涉案房产），作为私人的办公用地，用于案外人控股的公司的接待、会客、储藏等；租赁期限自2013年4月10日起至2033年4月9日止，共20年；签约之日已一次性付清20年租金，共计300万元，汇入隆鑫公司法定代表人王国祥的农行卡内。案外人承担了涉案房产租赁期间的一切水费、电费、物业费，并自租赁之日起一直使用至今。望法院在处置抵押物业时，充分考虑案外人的实际情况，不要影响案外人的租赁权利。
申请执行人信达公司称，案外人与债务人之间不存在租赁合同关系，案外人虽然提供了租赁协议及一张汇款凭证，但申请执行人对该协议的真实性提出异议，案外人主张的租赁关系不符合一般市场交易习惯，且隆鑫公司在设定抵押时向抵押权人出具了抵押物未出租申明，保证涉案房产未向任何单位或个人出租、抵押，如果出租、抵押需承担相应的法律责任，综上，请求驳回案外人异议请求。
被执行人隆鑫公司、益析公司、金丰公司、王国祥、韩文娣未发表意见。
本院查明：被执行人隆鑫公司名下登记有坐落绍兴市越城区名都苑4幢404室、4幢402室，权证号为F00000236232号的办公房产的所有权及相应的国有土地使用权。根据绍房他证绍市字第××号他项权证记载，隆鑫公司以其所有的上述房地产向交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）提供限额为600万元的最高额抵押担保，并于2013年5月16日办理了抵押登记。
2014年7月21日，本院在审理（2014）绍越商初字第2249号案件中对涉案房产进行轮候查封。2015年6月1日，本院作出（2014）绍越商初字第2249号民事判决书对交通银行就涉案房产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。判决生效后，因被告未自觉履行生效法律文书确定的义务，而交通银行已将判决书项下的债权转让给信达公司，并在报纸上联合刊登了债权转让公告，信达公司向本院申请强制执行，本院于2016年9月1日立案受理。执行中，本院于2017年1月3日作出（2016）浙0602执4173号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2月4日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方为隆鑫公司（甲方）、承租人为案外人（乙方）、落款时间为2013年4月9日的租赁合同1份，其中记载甲方将涉案房产出租给乙方使用；租赁期共计20年，自2013年4月10日至2033年4月9日；每年租金15万元，本合同签订之日一次性支付20年租金共计300万元，该款汇入甲方法定代表人王国祥的农行卡内（卡号62×××16）。2、户名为案外人的中国农业银行银行卡取款业务回单1张，其中交易日期为2013年4月9日，交易类型为卡卡转账，金额为300万元，转入账户为王国祥名下的上述账户。3、开票日期分别为2014年9月1日、2015年1月1日、2015年5月11日、2016年10月1日，缴款单位为广州市顺嘉信文化发展有限公司的水电费收款收据复印件4份，开票日期为2014年6月16日、付款户名为广东顺嘉信文化发展有限公司的停车费发票打印件1份。4、绍兴市汇泉文化发展有限公司营业执照和开户许可证，法定代表人身份证复印件额1份。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、落款时间为2013年5月15日的抵押物未出租申明1份，其中隆鑫公司向交通银行申明至抵押合同签署之日止，申明人未将该房产出租给任何单位或个人；也未向任何单位或个人做出出租承诺；并承诺如果故意隐瞒抵押物已出租的事实，将构成对交通银行的欺诈，愿意承担法律责任。2、关于涉案房产的他项权证、房屋所有权证、土地使用权、契税证各1本。3、在2017年2月28日于涉案房产所在的办公楼一楼拍摄的楼层索引照片1份。
听证中，案外人陈述在涉案房产设定抵押前，银行工作人员来踏勘现场时其也在场，但因为之前隆鑫公司法定代表人王国祥向其打过招呼要求其不要主张租赁权，故其没有向银行工作人员反映租赁房屋的事实。
本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，首先，案外人提供的证据尚不足以证明其在抵押、查封之前已实际占有使用涉案房产的事实，依法应承担举证不利的后果。其次，即使案外人主张的事实成立，但其在听证中自认在明知产权人要将涉案房产向交通银行提供抵押登记的情况下，仍应产权人要求未向踏勘现场的银行工作人员如实陈述已承租涉案房产的事实，导致交通银行根据产权人提供的抵押物未出租申明认定涉案房产无租赁关系存在，同意办理抵押登记并发放贷款，案外人对此存在明显过错，理应承担由此产生之不利法律后果。综上，对案外人之异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人孟剑伟的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年三月六日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。