河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫10民终3760号
上诉人(原审被告，反诉原告):东阳市帝豪红木家具有限公司。住所地：东阳市横店镇工业区。
法定代表人：李进跃，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：景国计、唐丙坤，河南国计律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告)：司松健，男，1977年12月9日生，汉族，住河南省长葛市。
被上诉人(原审原告，反诉被告)：司惠芝，女，1968年5月15日生，汉族，住河南省长葛市。
被上诉人(原审原告，反诉被告)：司惠敏，女，1956年12月26日生，汉族，住河南省长葛市。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：张建华，河南七星灿律师事务所律师。
上诉人东阳市帝豪红木家具有限公司因与被上诉人司惠敏、司惠芝、司松健房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初3827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东阳市帝豪红木家具有限公司(以下简称东阳帝豪公司)的委托诉讼代理人景国计、唐丙坤，被上诉人司惠敏、司惠芝、司松健的委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东阳帝豪公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回三被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。一审变更、增加诉讼请求在法定举证期限外，一审不应对变更、增加的诉讼请求进行审理。一审在开庭当日才告诉上诉人剥夺了上诉人举证、答辩期限。二、一审认定事实错误。1.三上诉人至今未取得涉案房屋所有权，一审认定其已取得房屋所有权有误。2.与上诉人签订商铺租赁合同的是司松健，上诉人有理由相信司松健对涉案房屋解除租赁合同有决定权。租赁合同的解除是双方协商一致的结果，上诉人不存在违约行为。3.上诉人于2017年7月10日前已将房屋腾空，司松健同意第二天接收，足以证明双方达成了解除合同的合意，交付时间应文件精神来2017年7月11日，一审判决被上诉人支付8月份房租有误。4.租赁合同解除后，被上诉人没有采取任何措施避免损失扩大，就扩大的损失不得向上诉人主张赔偿。5.一审判决上诉人给付被上诉人租金损失47.25万元没有事实和法律依据。因上诉人不了解行情，被欺诈签订了每月50元/平方米的租赁合同，事实上该地段商铺租赁市场价格为每月25元/平方米。被上诉人不同意降低房租，上诉人无法经营才解除合同。房屋出租价格的确定应考虑市场或政府指导价等因素或进行司法鉴定确认，一审权依据当事人单方陈述认定不当。三、一审判决错误适用法律，导致判决结果错误。1.上诉人无违约行为，无需承担违约责任，亦无需对预期收益损失承担责任。2.双方当事人已约定了违约条款，应遵守合同约定，不适用合同法130条规定。3.一审对被上诉人所谓的损失方法错误。30万元与39万元租金差额系其应承担的市场风险，把该损失强加给上诉人错误。
被上诉人司惠芝、司惠敏、司松健辩称，1.原审原告在法庭辩论终结前，变更、增加诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十二条规定，一审法院依法审理，符合法律规定，上诉人当庭应诉答辩，而未提出增加举证期限请求，放弃权利，故一审诉讼程序，并无明显不当，上诉人的该上诉理由不能成立；2.本案是房屋租赁合同纠纷，而非物权确认纠纷，依据合同法第五十一条规定，三被上诉人基于房屋买卖合同，对诉争租赁房屋，享有处分权，诉争房屋租赁合同合法有效，不影响上诉人作为承租人依约履行合同义务。其上诉理由不能成立。3.依据合同法第一百二十四条、第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十六条规定，合同解除并不影响违约者承担赔偿损失的违约责任，合同解除后，不影响被上诉人主张房屋未租期间的空置经济损失，符合法律规定，一审判决依据租赁合同约定租金标准，裁判支持其损失请求，公平合同，符合法律规定，并无不当，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，裁判适当，程序合法，应予维持，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求，应予驳回。
被上诉人司惠芝、司惠敏、司松健向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付2016年8月份租金3.25万元。2、请求判令被告赔偿租金损失47．25万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年6月3日原告为共同买受人与许昌市腾远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》取得长葛市钟繇大道与××交叉口西南角“金色佳园小区”临街两层商铺的所有权。2014年6月8日，原告（反诉被告）司惠芝、司惠敏、司松健与被告（反诉原告）东阳帝豪公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：由原告（反诉被告）将其位于长葛市钟繇大道与××交叉口西南角“金色佳园小区”临街两层商铺，出租给被告（反诉原告）使用，租赁期限自2016年6月1日至2019年7月31日，共计5年零2个月，根据合同约定，2014年6月1日至2014年7月31日不收取租金，2014年8月1日至2017年7月31日每年度租金均为390000元，2017年8月1日至2018年7月31日年度租金为429000元，2018年8月1日至2019年7月31日年度租金为471900元；根据《商铺租赁合同》第四条4．2（2）之规定，因经营需要，被告可对商铺进行装修或改造，但不得破坏房屋主体结构；根据合同第五条5．6之规定，未经协商一致，无故解除或终止合同的，应赔偿另一方10万元。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告从事家具销售，同时被告为经营对租赁物进行了装修，被告租金支付至2016年7月31日。2016年4月26日被告公司向原告提出租金降价的书面函，要求原告将第三年的租金降为20万元。同年5月3日原告司松健书面函告对被告的要求不予接受。2016年8月底，被告在未与原告协商一致的情况下，搬离诉争租赁房屋，通过案外人将房屋钥匙和被告已签署的《〈房屋租赁合同〉终止协议书》交付原告方。
另查明，2017年4月22日，原告以年租金30万元的价格将房屋出租他人，租期自2017年6月1日起至2022年5月31日。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订房屋租赁合同系双方在平等、自愿基础上签订的，不违反法律、行政法规的规定，合同有效。双方均应遵循诚信原则，按合同所约定条款履行应尽义务，行使相应权利。合同生效后，双方按合同约定分别履行了其相应义务，被告东阳帝豪公司在合同期内终止了其与原告的租赁合同，造成原告因该合同未能履行所期待的利益损失。因此，东阳帝豪公司应承担因其单方违约致原告司惠芝、司惠敏、司松健的各种合理部分损失。对原告主张的2016年8月份的租金32500元，被告没有提供足够的证据证明2016年7月底合同解除，故原告要求被告支付，该院予以支持。对原告主张的租金损失，虽双方约定违约金10万元，原告主张该约定明显低于被告给原告造成的租金损失，自2016年9月至2017年5月底之间租金损失29．25万元（以年租金39万元计算）及至双方约定的合同到期日2019年7月31日租金差30．09万元合计59．34万元，原告自愿放弃12．09万元，要求被告赔偿47．25万元，该院予以支持。本案双方签订合同并未约定为装修及形成附合的装饰装修物的处理，且双方合同解除系反诉原告违约，故其主张反诉被告承担装修剩余价值没有事实依据和法律依据，其作为承租人，在搬离租赁房屋时有妥善交付义务，其未妥善交付房屋，应承担不利后果，故对被告提出的反诉请求，该院不予支持。遂判决：一、被告东阳市帝豪红木家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告支付租金3．25万元；二、被告东阳市帝豪红木家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告租金损失47．25万元；三、驳回原告司惠芝、司惠敏、司松健的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东阳市帝豪红木家具有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费8850元、反诉费1564元，由被告东阳市帝豪红木家具有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提供的证据一，虽然能够证明上诉人与司松健就解除租赁合同进行过磋商，但并不能证明双方协商一致解除了房屋租赁合同，对该证据本院不予采信。对证据二，只能证明其对租赁房屋进行了装修，并不能证明租赁价格过高，上诉人有权解除合同，对该证据本院不予采信。
本院二审查明事实与一审一致。
本院认为，1.关于一审原告增加、变更诉讼请求是否程序违法问题。本案一审原告变更诉讼请求是对第一次起诉诉讼请求事项减少了“判令被告支付违约金10万元”，并未加重上诉人的举证责任，也不属民事诉讼法规定的严重违反法定程序的情形。上诉人请求撤销原判，发回重审的理由不成立，本院不予支持。2.关于商铺租赁合同解除问题。上诉人提供了李宝民与司松健的录音，向三被上诉人送达了《房屋租赁合同》终止协议书并搬迁离场，以证明双方签订的商铺租赁合同已经解除。但，本案双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，均应依约履行。上诉人提供的证据不能证明双方就解除租赁合同达成一致意见，上诉人以其行为明示其不再履行双方签订的《商铺租赁合同》，其行为已构成违约。因合同解除权为守约方享有，上诉人作为违约方，不享有解除合同的权利，上诉人称其解除租赁合同已通知对方当事人，双方协商一致，租赁合同依法解除，其不存在违约的理由不能成立。3.关于2016年8月份租金应否支付问题，因一审中，被上诉人提供《房屋租赁合同》终止协议书，以证明其于2016年8月底双方未协商一致，上诉人向其送达了终止协议和房屋钥匙，上诉人对此不持异议。且上诉人证据不足以证明其于8月前已将房屋交付被上诉人，其称不应支付8月份房租的主张不能成立，本院不予支持。4.关于三被上诉人损失赔偿问题。承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用。出租人作为守约方也应当采取合理措施，减少损失扩大，也是其法定义务。本案因上诉人以其行为表示终止合同履行，现涉案房屋已另租他人，无法继续履行，上诉人应承担相应违约责任并赔偿相应损失。因出租人重新出租房屋需给予合理准备期限，本院酌定准备期限以3个月为宜。上诉人对该3个月房租损失应予以赔偿，数额为97500元(39000012×3)。一审以整个租赁期间计算损失有失公正，本院予以纠正。5.关于上诉人称其签订合同价格过高问题。上诉人投资经商应对市场进行考察，审慎签订合同。其与被上诉人签订租赁合同地段、价格等均属商业风险，应由上诉人自行承担。
综上所述，东阳市帝豪红木家具有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初3827号民事判决第一、三、四项；
二、撤销河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初3827号民事判决第二项；
三、东阳市帝豪红木家具有限公司于本判决生效后十日内给付原告租金损失97500元。
一审本诉案件受理费8850元，由被上诉人司惠敏、司惠芝、司松健负担6594.1元，由上诉人东阳市帝豪红木家具有限公司负担2255.9元。反诉费1564元，由上诉人东阳市帝豪红木家具有限公司负担。二审案件受理费10414元，由被上诉人司惠敏、司惠芝、司松健负担7759.5元，由上诉人东阳市帝豪红木家具有限公司负担2654.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王秋霞
审判员 谢新旗
审判员 信宏敏
二〇一八年一月十九日
书记员 娄潇爽