山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第201号
上诉人（原审被告）张卫东，男，1973年7月4日出生，汉族，农民。
委托代理人董悦文，山东恒日律师事务所律师。
委托代理人唐爱新，山东恒日律师事务所律师。
被诉人（原审原告）莱西经济开发区臧家院西村民委员会。
法定代表人臧远明，主任。
委托代理人张淑臣，山东瀚生律师事务所律师。
上诉人张卫东因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2013）西民初字第2921号民事判决，于2013年12月11日向本院提起上诉，本院于2014年1月16日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年2月20日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人张卫东的委托代理人董悦文，被诉人莱西经济开发区臧家院西村民委员会（以下简称臧家院西村委会）的委托代理人张淑臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中臧家院西村委会诉称，2010年7月1日，双方签订为期三年的房屋租赁合同，期限为2010年7月1日至2013年6月30日。合同到期前一个月，臧家院西村委会多次通知张卫东搬出，张卫东置之不理。2012年6月1日，臧家院西村委会与青岛利客来集团莱西购物有限公司签订为期12年的房屋整体租赁合同，因张卫东租赁合同到期后未及时搬出，致使臧家院西村委会造成违约，支付利客来违约金90000元，无奈臧家院西村委会于2013年10月15日解除了与青岛利客来集团莱西购物有限公司签订的本案涉案房屋及场地的租赁合同。为此，请求判令张卫东立即交付租赁的场地和房屋，支付2012年至2013年合同年度拖欠的租赁费10000元，并按照每年30000元租金支付自2013年7月1日至实际交付租赁场地和房屋之日止的使用费，承担臧家院西村委会的违约损失，诉讼费由张卫东承担。
原审中张卫东辩称，臧家院西村委会主张的2012年租赁费与事实不符，事实是臧家院西村委会在2012年8月将我租赁的大院南边东头两间、西边两边及东北角一间让我腾出，给利客来作为仓库使用，抵顶了10000元的租金，并且还将我大门右侧门卫室里间让我腾出。上述四处仓库及监控室均为臧家院西村委会协商减免我10000元租赁费后安置的。并与2012年9月26日由臧家院西村委会会计出具了收条，双方房租结清，不存在臧家院西村委会诉称的拖欠租赁费一事。2010年7月1日，原、张卫东签订合同时，第十条明确约定：“合同到期后，同等条件下乙方有优先租赁权”，因此，在2010年7月1日签订租赁合同后，答辩人搭建了部分临时建筑，用于方便维修汽车，2013年6月30日，合同到期后，双方协商，其要求优先租赁，臧家院西村委会讲考虑一下，在同年9月1日，其书面通知臧家院西村委会，主张优先承租权，臧家院西村委会至今未予答复，因此，其现仍主张优先承租权。至于臧家院西村委会诉请的让其支付给利客来违约金90000元及限期搬出，其与利客来无任何法律关系，承担违约金无法律依据，其另要求行使优先租赁期，利客来是以330000元租赁了一、二层及两面门面，大院我租赁处还为30000元，现臧家院西村委会解除与利客来集团莱西购物有限公司租赁合同未通知张卫东。因此，其现要求优先继续租赁该场地及房屋。请求驳回臧家院西村委会的诉讼请求。
原审查明，2010年7月1日，双方签订租赁合同。合同载明：甲方（臧家院西村委会）将其南外贸超市的南院及房屋租给乙方（张卫东）使用，租赁时间：自2010年7月1日至2013年6月30日止；租赁费用：每年租赁费为叁万元，乙方应于订立合同之日起于每年的7月10日前付清本年度的租金；乙方在承租期间不得擅自改变所租赁房屋的原结构，如有改动，必须经村委同意，并在承租到期后恢复原貌；合同期满，同等条件下乙方享有优先租赁权。合同签订后双方均按合同履行了各自义务，张卫东付给臧家院西村委会租赁费20000元，尚欠10000元。2012年6月1日，臧家院西村委会与青岛利客来集团莱西购物有限公司签订了租赁合同及补充协议。合同载明：一、租赁房屋场地的基本情况：1.1归甲方（臧家院西村委会）产权所有的房屋位于莱西市龙口路南泰山路东，土地证号：西国用（2001）字第05**号，房产证号：西房自字第××号所出租的房屋、场地包括：一层所有建筑及整个大院，建筑面积约为1550平方米，南院面积约为1000平方米。二、乙方租赁房屋用途：2.1由乙方（利客来公司）用于开办超市、百货零售、餐饮娱乐、医药、家具等，由乙方自主经营自负盈亏，自缴纳经营性税费。三、租赁期限：3.1本合同所约定的租赁期限为12年，自2012年9月1日起至2024年8月31日止。四、房屋租赁费及支付方式：4.1租赁费：2012年9月1日至2018年8月31日每年租金人民币31万元；2018年9月1日至2024年8月31日每年租金人民币33万元。五、出租房屋交付：5.1甲方应于2012年6月30日前将所租房屋和场地清理完结，向乙方交付现状完整的出租房屋和场地。六、甲方保证及责任：6.1租赁期间，甲方保证拥有该房屋场地的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于合同后（见附件）。七、乙方保证及责任：7.1乙方在租赁期内，未经甲方同意不得将房屋用于本合同规定外的其他用途……。八、合同提前终止及违约责任：……。补充协议载明：一、甲方（臧家院西村委会）所租赁的房屋南院修车厂及北侧铁皮房暂且对现用户续租一年，由乙方（利客来公司）从支付给甲方第一年的租金中扣除4万元作为费用。二、甲方保证于2013年7月1日前将该南院修车厂及北侧铁皮房迁出，交付现状完整的房屋和场地给乙方，否则，视为甲方违约，乙方有权每年从甲方的租赁费中扣除8万元（修车厂6万元、北侧铁皮房2万元）抵顶费用，同时，甲方还要承担因此给乙方经营带来的损失。青岛利客来集团莱西购物有限公司已扣除臧家院西村委会2013年7月1日至2013年10月10日未及时迁出本案涉案房屋及场地的费用为1.66万元。在审理过程中臧家院西村委会于2013年10月15日解除了与青岛利客来集团莱西购物有限公司于2012年6月1日签订的租赁合同补充协议。
2013年8月2日，臧家院西村委会召开村委及村民代表会议，决定：1.由村委再次通知张卫东立即无条件迁出，交还南院及房屋，并向村委缴纳2012年欠缴的租赁费10000元。2.由村委要求张卫东赔偿因其迟延迁出南院及房屋的费用，目前给村委带来的违约损失9万元……。2013年9月1日，张卫东通过顺丰快递发给臧家院西村委会要求优先租赁本案涉案房屋通知书，通知书载明：莱西市臧家院西村委会：我与贵村委会于2010年7月1日签订的租赁合同，合同期限至2013年6月30日。现获知在合同期内，贵村委会在我的合同期限内将我租赁的大院租赁给青岛利客来集团公司，依据我们双方合同第十条规定：在同等条件下我享有优先租赁期。现我书面通知贵村委会，主张优先承租权，请贵村委会在接到通知之后十日内给予书面答复。臧家院西村委会收到张卫东通知后未给予答复，在庭审中表示不同意张卫东优先承租。
原审认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，原审法院予以确认。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案双方虽在合同中约定，同等条件下张卫东享有优先租赁权，但在合同到期后，张卫东仅在2013年9月1日书面通知臧家院西村委会，要求优先租赁权，在此之前并未提出该主张，臧家院西村委会已解除与青岛利客来集团莱西购物有限公司签订了本案涉案的房屋及场地的租赁合同，臧家院西村委会要求张卫东立即交付租赁的房屋及场地、支付2012年度至2013年拖欠的10000元租赁费、支付按每年30000元的标准自2013年7月1日至实际交付租赁房屋及场地之日止的使用费符合法律规定，原审法院予以支持，但臧家院西村委会要求张卫东支付违约损失的证据不足，原审法院不予支持。张卫东的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。据此判决：一、张卫东于判决生效之日起10日内将其租赁的房屋及场地交付给莱西经济开发区臧家院西村民委员会；二、张卫东于判决生效之日起10日内付给莱西经济开发区臧家院西村民委员会租赁费10000元；三、张卫东自2013年7月1日起至实际交付租赁的房屋及场地之日止，按年租金30000元向莱西经济开发区臧家院西村民委员会支付占用期间的使用费；四、驳回莱西经济开发区臧家院西村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，速递费60元，合计110元，由张卫东负担。
上诉人张卫东上诉称，1、双方约定：“合同到期后，同等条件下张卫东有优先租赁权”，被上诉人在没有通知上诉人的情况下，将房屋租赁给利客来莱西购物中心，被上诉人明显违反约定，应承担相应的违约责任，原有合同应继续履行。2、上诉人在原审中，解除了与青岛利客来莱西购物公司的补充租赁合同，是一种虚假的解除行为。即使解除，被上诉人也应书面通知上诉人。3、2012年8月，被上诉人将上诉人租赁的大院南边东头两间、西边两间以及东北角一间让上诉人腾出，给利客来作为仓库使用，被上诉人主要负责人及其他三位成员均在场，同意上诉人支付2012年度至2013年度的租赁费2万元，1万元用腾让利客来仓库抵顶租房款，并于2012年9月26日由被上诉人的会计出具了收条，双方之间的租赁费已经实际结清。综上，上诉人不欠被上诉人的租赁费，双方应继续履行原有的合同。原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人臧家院西村委会答辩称，上诉人张卫东提出优先承租的要求时，双方已经合同期届满，且被上诉人与利客来解除了租赁合同，不再对外出租。被上诉人在双方合同到期后，收回房屋作为孤寡老人临时安置房。上诉人一直拖欠租赁费。原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人张卫东与被上诉人臧家院西村委会签订的租赁合同，是双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方均具有约束力。被上诉人依约交付给上诉人张卫东房屋，完成了其合同约定义务，上诉人张卫东应及时如数缴纳租金。上诉人张卫东所称“被上诉人将上诉人租赁的大院南边东头两间、西边两间以及东北角一间让上诉人腾出，被上诉人主要负责人及其他三位成员均在场，同意上诉人支付2012年度至2013年度的租赁费2万元，1万元用腾让利客来仓库抵顶租房款，双方之间的租赁费已经实际结清”，上诉人张卫东作为主张租赁合同主要内容（租金标准）发生变更的一方当事人，应对变更之事实负相应举证责任。上诉人张卫东提供的收款收条没有载明免除或折抵欠付的租金的内容，且缺乏其他相应的证据支持；被上诉人对上诉人张卫东所述不予认可，且没有放弃对上诉人拖欠部分租金的主张，故上诉人张卫东上述理由不能成立，本院不予采信。上诉人张卫东在合同期届满后，被上诉人已经与案外人解除了租赁合同，因被上诉人的需要，涉案房屋不再对外出租，故上诉人张卫东要求继续租赁该房屋的请求，本院不予支持。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张卫东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年三月十一日
书 记 员 徐雪峰