杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初8382号
原告（反诉被告）：卢丽香，女，1960年7月10日出生，住浙江省温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：朱洲、洪楠，浙江浙经律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘蓓，女，1978年12月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
被告：吕江，男，1978年9月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
卢丽香与刘蓓、吕江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法由代理审判员鲁琳独任审判，于2016年12月2日第一次公开开庭进行了审理，卢丽香的委托诉讼代理人洪楠，刘蓓到庭参加诉讼。吕江经本院合法传唤未到庭。刘蓓在法庭辩论终结前提起反诉，本院经审查予以受理并予以合并审理，并于2017年2月15日第二次公开开庭进行了审理。卢丽香的委托诉讼代理人朱洲，刘蓓到庭参加诉讼。吕江经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
卢丽香向本院提出诉讼请求：1、刘蓓、吕江返还押金5000元、租金2437元并赔偿利息损失（以7437元为基数，按银行同期贷款利率，自2016年9月20日计算至款清之日止）；2、本案诉讼费用由刘蓓、吕江承担。事实和理由：2016年3月14日，卢丽香与刘蓓的代理人吕江签订《房屋租赁合同》一份，约定，卢丽香承租位于杭州市西湖区房屋（以下简称1501室房屋），租期自2015年9月8日至2016年8月25日止，月租金4300元，押金5000元。后因刘蓓要求提前收回1501室房屋，卢丽香于2016年8月22日腾退1501室房屋。因最后一月租期不足30日，双方协商一致按日计收。因卢丽香已全额支付了最后一个月的租金，故刘蓓及吕江应返还2437元。但卢丽香多次与刘蓓协商退还押金及租金事宜，刘蓓以各种理由不予返还。
刘蓓答辩并反诉称：第一，卢丽香拖欠燃气费222.87元、电费673.24元、水费737.5元、物业及能耗费485元、燃气费585.1元，合计2703.71元，刘蓓经多次催缴无果，代为缴纳了前述费用，该费用应由�丽香承担。且卢丽香未按约缴纳前述费用已构成违约，刘蓓可随时收回1501室房屋且不予退还押金。第二，刘蓓并非不愿退还押金及租金，系卢丽香不愿意沟通结算相关费用。第三，卢丽香陈述不属实。因刘蓓出国，故将房屋出租，此前曾出租给案外人，案外人于2015年5月底搬离，此后房屋一直空置。出租给卢丽香前，刘蓓曾告知卢丽香房屋租期不满一年，相差的时间按实际天数收取。卢丽香自行多支付13日的租金。卢丽香实际搬离的日期应为2016年8月23日。第四，出租房屋前，刘蓓提出实际居住人不超过2人，小房间内的东西不可移动且不能使用小房间等要求，卢丽香承诺仅夫妇二人居住，满足刘蓓提出的承租条件。但实际上，卢丽香租赁房屋系为了照顾产妇及新生婴儿，其一家5口人居住于1501室房屋，未达到刘蓓提出的承租要求，且卢丽香承租1501室房屋期间，将屋�物品及设施损坏，未经刘蓓同意将刘蓓的物品移至阳台长达一年之久，造成物品损坏，且房屋内脏乱不堪，具体包括：1、电冰箱的玻璃隔板，一个边缘烧焦，一个中间完全断裂，制冷电脑板损坏不能调温，因维修电脑板产生维修费用700元；2、墙纸破损，已自行修复；3、抽油烟机使用风力不明显，且因卢丽香过度使用油污严重，产生清洗费用250元；4、阳台升降衣架损坏，产生维修费用100元；5、餐桌、茶几、电视柜、沙发等因磕碰，失去其应有价值；6、花架开裂；7、钢琴搬动掉漆且需重新调音；8、因下水道堵塞产生疏通费用300元；9、实木地板、门框破损；10、房间内的衣物等被搬至阳台导致风化损失；11、乳胶床垫发霉致无法使用；12、卧室梳妆台镜子框架变色不均；13、厨房小厨宝损坏、厨房大理石台面被染色；14、窗帘拉破；15、微波炉被卢丽香放置在阳台致使不能使用。因前述物品的购买票据已经遗失，故仅主张5000元的赔偿。卢丽香的上述行为已严重违约。故诉请判令：1、卢丽香支付水费、电费等共计2703.71元；2、卢丽香赔偿租住期间损坏各项物品损失5000元、冰箱电脑板维修费700元、抽油烟机的清洗费用250元、卫生清洁费400元；3、卢丽香支付违约金5000元；4、反诉诉讼费用由卢丽香承担。
针对刘蓓的反诉，卢丽香答辩称：刘蓓诉称的人为损坏房屋内物品不属实，即使有损耗也应为自然损耗。水费及电费等确实未缴纳，双方协商将卢丽香多支付的租金用于抵扣水费等费用，后因未协商一致，故卢丽香诉至法院要求退还多付的租金。对于刘蓓主张的其他费用均有异议。因卢丽香并未违约，故不同意支付违约金，且刘蓓主张的违约金过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、费用清单、�业客户接待日志等证据。刘蓓向本院申请证人林某、沈某出庭作证，本院经审查予以准许。林某陈述，其系卢丽香的邻居，居住在隔壁1503室房屋。1501室房屋系两室两厅格局，刘蓓将房屋钥匙寄存在其处。卢丽香承租1501室房屋前由案外人承租，案外人腾退房屋时其前往1501室房屋查看，除墙纸有破损、卫生未打扫外，无其他损坏情况，其中小房间内的一个柜子的封条还在，钢琴摆放在小房间内。卢丽香承租期间，一开始是两位老人居住，后一个婴儿及卢丽香的代理人朱洲都居住在1501室房屋。卢丽香腾退时将钥匙交还给其，但双方并未查看房屋。刘蓓回来的第二天上午，告知其房屋内物品有变化，遂前往1501室房屋查看，发现钢琴已搬至客厅，房屋内堆满了杂物，厨房很脏。沈某陈述，其系杭州豪世华邦房产代理有限公司西城店的业务经理，案涉房屋租赁事宜系该店�工娄竞慰经办，娄竞慰现已离职，其对合同签订经过、1501室房屋现场照片拍摄时间、具体经过、房屋交付等均陈述不清楚。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、刘蓓提交的水费等费用清单，该清单由物业公司自行制作，现卢丽香对拖欠电费673.24元、数字电视电费222.87元、物业及能耗费485元、燃气费585.1元的事实无异议，本院予以认定，水费无相关部门的数据佐证，卢丽香亦不予认可，故对水费部分的金额，本院不予认定。2、刘蓓提交的收款收据，系案外人出具，无相应的支付凭证等其他证据予以佐证，亦无法确定与本案的关联性，不予认定。3、刘蓓提供的照片，卢丽香对真实性无异议，真实性本院予以认定，从照片可见厨房抽油烟机油污明显，水槽堵塞。衣物、地板等均有明显破损。但刘蓓提供的照片中无冰箱控制面板损坏的材料。4、刘蓓提交的出租前的照片，因无法确定拍摄时间、拍摄地点，无法确定与本案的关联性，不予认定。5、娄竞慰的书面证言，证人未出庭作证，且书面证言中陈述的升降衣架使用正常，与交割清单中载明的阳台晾衣架损坏不一，故对其书面证言，本院不予认定。6、林某的证人证言，结合当事人的陈述，对其陈述的1501室房屋两次出租、卢丽香将1501室房屋钥匙交付给其的事实，本院予以认定，但对于房屋内装修及物品损坏的事实，因其并未在卢丽香交还房屋钥匙时查看房屋，故其陈述不足以证明卢丽香交还房屋时房屋内的情况。沈某并非案涉租赁事宜的经办人员，对于房屋交接等事宜均陈述不清楚，亦不足以证明1501室房屋出租前的情况。
本院根据双方当事人的陈述以及�院确认的有效证据，认定下列事实：
1501室房屋系刘蓓与案外人刘传欣共同共有。2015年9月5日，经杭州华邦房地产代理有限公司的居间，吕江作为刘蓓（甲方）的代理人，与卢丽香（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将1501室房屋出租给乙方使用。房屋的现有设施情况，以合同附件《物业交割清单》所列为准。该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。房屋租赁期限自2015年9月8日起至2016年8月25日止。每月租金4300元，付三押一，先付后用。双方约定乙方支付甲方租赁押金共计5000元。未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用；租赁期满，乙方结清所有相关费用后，甲方全额无息退还乙方租赁押金。租赁期内水、电、煤气、物业管理费、收视费等费用由乙方承担，并按规定如期缴纳。乙方在入住时应按交割清单检查配备的设施与数量，并确定是否完好。租赁期内若发现问题应及时提出，由甲方修复和配置。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，由于乙方使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，双方同意违约金为5000元。同日，卢丽香交付5000元押金。刘蓓于2015年9月4日交付1501室房屋给卢丽香，交割清单中载明西门子冰箱、抽油烟机、燃气灶、床、沙发等电器、家具均正常，无微波炉，阳台晾衣架损坏。卢丽香按约交付租金至2016年9月7日。后因刘蓓回国，双方协商一致提前解除租赁合同。2016年8月23日，卢丽香前往物业处办理搬离手续，并将1501室房屋钥匙交付给案外人林某。当日晚，刘蓓入住1501室房屋。因厨房抽油烟机油污明显、水槽堵塞，刘蓓�此支付卫生清洁费200元。
审理中，卢丽香同意支付电费673.24元、数字电视电费222.87元、物业及能耗费485元、燃气费585.1元。
本院认为，吕江作为刘蓓的代理人，与卢丽香签订《房屋租赁合同》，卢丽香及刘蓓均知情并予以认可，故卢丽香与刘蓓成立房屋租赁关系。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，双方协商一致解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于卢丽香主张的返还租金问题。因卢丽香已交付租金至2016年9月7日，其已于2016年8月23日腾退，故2016年8月24日至9月7日的租金刘蓓应返还给卢丽香。按合同约定的租金标准计算，�返还的金额为2150元。根据合同约定，水、电、煤气、物业管理费、收视费等费用由卢丽香承担，现卢丽香确认电费673.24元、数字电视电费222.87元、物业及能耗费485元、燃气费585.1元，合计1966.21元未付，且同意支付，故对刘蓓主张要求卢丽香支付1966.21元的反诉诉讼请求，本院予以支持。如证据认证所述，刘蓓主张的水费仅有物业公司自行书写的金额，无其他证据予以佐证，卢丽香亦不予认可，故其要求卢丽香支付水费737.5元，依据不足，本院不予支持。关于押金。根据合同约定，卢丽香结清所有相关费用后，押金退还给卢丽香。现虽卢丽香未结清前述电费、物业费等费用，但其多支付的租金已超过其未结清的电费等费用。为减少当事人的诉累，租金折抵费用后，应视为卢丽香已结清相关费用，押金退还条件已经成就。刘蓓应按合同约定将5000元押金退还给卢丽香，故对卢丽香要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。关于刘蓓要求赔偿物品损坏的诉请。首先，根据合同约定，房屋及附属设施以物业交割单为准。而根据物业交割单记载，刘蓓交付1501室房屋时，阳台晾衣架损坏、无微波炉，而根据林某陈述，案外人腾退房屋时壁纸有破损，虽交割单中未记载壁纸破损事项，但刘蓓对林某的陈述无异议，故阳台晾衣架、壁纸的损坏发生于卢丽香承租房屋前，其无需承担损坏赔偿责任，而交付时并无微波炉，卢丽香亦无需承担未交付的物品的损坏赔偿责任。其次，交割单中载明的冰箱品牌为西门子，而刘蓓主张的损坏的冰箱品牌为三星，且其对于控制面板损坏亦未提交证据证明；至于餐桌、茶几等损坏刘蓓主张为掉漆，而地板、花架等未在交割清单中载明，刘蓓未提交充分的证据证明系卢丽香损坏，其亦未就其主张的损失金额进行举证，且刘蓓主张房屋损坏系在本案诉讼过程中提出，其未提交证据证明卢丽香腾退房屋时双方已确定损坏事实，亦未举证证明其收回1501室房屋后立即向卢丽香提出存在物品损坏事宜，故现有证据不足以证明刘蓓主张的物品损坏系由卢丽香造成，对其要求卢丽香赔偿冰箱、餐桌、花架等物品损坏的损失，依据不足，本院亦不予支持。最后，刘蓓主张抽油烟机油污明显、水槽堵塞，卢丽香亦予以认可，故对该部分的清洁疏通费用，卢丽香应予支付。现刘蓓仅提供收据证明清洁费用200元的支出，未提交证据证明疏通费用等的实际发生，故对刘蓓要求卢丽香赔偿清洁费200元的诉请，本院予以支持，超出部分因未提交证据证明损失实际发生，本院不予支持。关于利息损失及违约金。因双方解除合同后并未就相关费用进行结算，包括多付租金的返还以及物业费等的结清，合同中亦未明确约定款项的返还支付时间，故对卢丽香要求刘蓓支付利息损失的诉请，本院不予支持。而刘蓓亦未举证证明卢丽香未结清物业费、电费等费用给其造成的损失，物品损失其已另行主张，故对其要求卢丽香支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。因吕江仅为刘蓓的代理人，相应的民事责任应由刘蓓承担，卢丽香仅以押金由吕江收取为由要求吕江承担支付款项的责任，于法无据，本院不予支持。吕江经本院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、刘蓓返还给卢丽香租金2150元、押金5000元，合计7150元；
二、卢丽香支付给刘蓓电费、燃气费、物业费、收视费、卫生清洁费共计2166.21元；
三、以上一、二项相互折抵，刘蓓还需支付给卢丽香4983.79元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回卢丽香的其他本诉诉讼请求；
五、驳回刘蓓的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取25元，由卢丽香负担1元，由刘蓓负担24元；反诉案件受理费76元，由刘蓓负担64元，由卢丽香负担12元。
卢丽香于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；刘蓓于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人�法院。
代理审判员 鲁 琳
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 王好学