淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮法民初字第1562号
原告淮安市某某农业机械有限责任公司，住所地淮安市淮安区。
法定代表人崔某某，该公司经理。
委托代理人秦某某，江苏某某律师事务所律师。
被告淮安市东某某帽厂，住所地淮安市淮安区。
代表人徐某某，该厂厂长。
委托代理人张某某，淮安市淮安区某某法律服务所法律工作者。
第三人王某，男，汉族，住淮安市淮安区。
委托代理人张某某，淮安市淮安区某某法律服务所法律工作者。
原告淮安市某某农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）与被告淮安市东某某帽厂（以下简称东某某帽厂）、第三人王轶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农机公司的委托代理人秦某某、被告东某某帽厂和第三人王轶的共同委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农机公司诉称，2005年12月26日，原告与被告签订租房协议一份，约定原告将位于淮安市淮安区淮城镇双刀刘巷49号的办公库区库房及办公用房（除一楼大门南侧原告自用办公房及三楼楼道南张春元住房）出租给被告使用，租赁期限10年，从2006年1月1日至2015年12月31日止，前五年租金6.8万元／年，后五年租金7.2万元／年，付款方式先付款后租用，每半年付一次，每次付年租金的一半。协议签订后，原告按协议约定将上述房屋交付给被告使用。自2006年8月至2008年7月，被告拖欠原告租金12.6万元。2013年1月至12月，被告又拖欠原告租金7.2万元，累计拖欠原告租金19.8万元，原告经向被告索要未果。被告在未征得原告同意的情况下，于2012年9月29日将所租赁的房屋转租给第三人经营。原告向被告发出催收租金和解除租赁协议的通知。综上所述，被告拖欠原告租金，在未征得原告同意的情况下，又将所租赁的房屋转租给第三人，损害了原告的合法权益。故诉请法院判令解除原、被告签订的租房协议，被告给付原告租金19.7万元（已计算至2013年12月31日，逾期按年租金7.2万元／年顺延计算至实际交房时止），判决被告和第三人腾空房屋并返还原告出租给被告的所有租赁房屋及相关附属设施，并承担本案的诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为判令解除原、被告签订的租房协议，被告给付原告租金20.5万元（已计算至2013年12月31日），判决被告和第三人腾空房屋并返还原告出租给被告的所有租赁房屋，并承担本案的诉讼费用。
被告东某某帽厂辩称，原告诉请要求解除签订的租房合同无事实和法律依据，依法应予以驳回。原告诉请要求被告及第三人支付租金的诉讼请求部分已超过诉讼时效。原告没有将合同中约定的房屋交付给被告使用，原告违约在先。被告将所租房屋转租给第三人，原告是明知的，已实际收取第三人两个月的租金，说明原告与第三人履行了转租合同，因此不存在解除租赁合同的问题。被告至今仍未收到原告邮寄的催缴租金的通知，第三人也按约定向原告支付租金，现第三人已投资几百万元用于新建浴室。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人王轶述称，第三人承租的时候，原告与被告已协商好原合同不变，第三人承租期间已实际交了两个月的租金给原告，并且已投资几百万元装修费，第三人要求继续履行原合同。
原告为主张其诉讼请求，提供以下证据：
1、2002年12月4日，淮安市（现淮安区）房产管理局向原告颁发的淮房权证城镇公字第006**号房屋产权证。证明其所出租的房屋产权归原告所有。
2、2005年12月26日，原告与被告签订《租房协议》一份。内容为：原告将位于本区双刀刘巷49号办公库区库房及办公用房（剔除一楼大门南侧原告办公房及三楼楼道南张春元住房）租给被告兴办服装企业。租用期限10年，从2006年1月1日起2015年12月31日止。租金：前五年租金6.8万元／年，后五年租金7.2万元／年，付款方式：先付款后租用，每半年付一次，每次付年租金的一半。2006年1月5日前按时腾清所租房屋及场地，保证承租人装修及安装设备需要。在征得出租方的同意和不影响房屋主体结构的前提下，承租人可拆除或改建部分临时库棚。双方不得无故中途毁约。出租方中途终止合同，须赔偿承租方装璜及由此造成的损失，承租方中途终止合同需另付一年租金等内容。
3、2013年9月24日，原告向被告发出《催交租金通知书》及邮政特快专递回单一份。内容为原告向被告催收累计拖欠的租金19.7万元，并限被告在收到通知书的三日内履行缴纳租金19.7万元的义务。
4、2013年9月29日，原告向被告发出《解除合同通知书》及邮政特快专递回单（复印件）一份。内容为因被告在收到催收租金通知书限定的期限内未缴纳拖欠的租金，提前解除双方于2005年12月26日签订的租房协议。
5、2012年9月29日，被告与第三人签订的《转租房协议书》（复印件）一份。证明被告未经原告同意将其出租的房屋转租第三人。
6、被告应缴、已缴、未缴房屋租金情况统计表及对应的会计凭证和现金日记账账页。证明被告应缴房屋租金55万元、已缴35.1万元、未缴19.9万元（其中2006年8月至2008年1月欠租金10.2万元，2011年2月至2011年7月欠租金1000元，2013年1月至2013年12月欠租金7.2万元，合计19.9万元）。
7、原告工商企业资料查询表一份。证明企业营业执照吊销后未注销事实。
被告对原告提供的证据，经质证后认为，对第1、2、5号证据的真实性，不表异议。对第3、4号证据，被告没有收到，不予以认可，不能证明原告的观点。对第6号证据的真实性不表异议，但因欠原告的租金，不应由被告给付，应由房屋实际承租人给付，与被告无关。对第7号证据，因原告的企业营业执照已被工商部门吊销，不能证明其合法性。
第三人对原告提供的证据，经质证后认为，同意被告的质证意见。
本院认为，原告所提供的第1、2、5号证据的真实性，被告及第三人无异议，对3、4、6、7号证据被告和第三人虽有异议，但与本案有关联性，应予以确认。
被告为证明其答辩意见，提供以下证据：
1、被告与第三人签订的《转租房协议书》（复印件）一份。证明涉案租赁的房屋现在由第三人实际占有并使用。
2、原告出具收到被告给付房屋租金收据六份和收条一份（复印件）。证明被告已支付原告房屋租金14.5万元。
3、被告工商企业资料查询表一份。证明被告企业的原投资人是毛玉坤，从2008年6月18日，被告企业的投资人变更为徐某某；在2008年6月18日前的房租应由毛玉坤承担，与被告企业变更后的投资人徐某某无关。请求追加毛玉坤为第三人参加诉讼。
4、毛玉坤出具的证明材料一份。证明被告不欠原告房屋租金。
原告对被告所举证据，经质证后认为，对1号证据，被告和第三人签订转租协议，未告知原告。对2号证据不持异议。对第3号证据的真实性不持异议，但对被告所证明的目的持有异议，根据合同的相对性，原告是与被告签订的租房协议，不因被告的投资人变更而影响被告对外承担责任。对第4号证据的真实性不予认可，与本案无关联性。
第三人对被告所举证据不持异议。
本院认为，对被告提供的1、2、3号证据的真实性，因原告、第三人不表异议，应予以认定。但对其证明的目的，应结合本案的综合情况予以认定。对被告提供的第4号证据，因原告对证人证词表示异议，且证人又未到庭作证，故对该证据不予以认定。
第三人为证明其陈述意见，提供以下证据：
1、被告与第三人签订的《转租房协议书》（复印件）一份。证明第三人所转租的房屋是经双方协商的。
2、2012年9月27日，原告出具的交款单位东某某帽厂，收款事由2012年9月-10月份房租费金额12000元的No9129358收据一份。证明第三人缴纳给原告房租。
3、毛玉坤与第三人签订的《转让租房协议书》（复印件）、收条一份。证明涉案的租赁房屋于2012年3月21日由毛玉坤转租给第三人，毛玉坤收到第三人的2012年6月1日至2016年1月31日期间的双刀刘巷49号农机公司办公库区库房及办公用房租金28万元。
原告对第三人提供的第1号证据的真实性，不持异议，但第三人与被告签订《转租房协议书》，双方未告知原告。对第2号证据，真实性不持异议，但不能证明该份收据中记录的房屋租金是由第三人支付的，因为该份收据上明确记录交款单位是东某某帽厂，而不是第三人。对第3号证据，因为原告是与被告签订的房屋租赁协议，毛玉坤与第三人签订的转租协议，与被告与第三人签订的转租协议相互矛盾，不予以认可，不同意追加毛玉坤为本案第三人。
被告对第三人提供的证据不表异议。
本院认为，因原告、被告对第三人所举的第1、2号证据的真实性不表异议，应予以确认。对第三人所证明的目的应当结合本案，综合考量后予以认定。对第三人提供的第3号证据因未提供原件，其真实性无法确认。
经审理查明，2005年12月26日，原告与被告签订租房协议一份，约定原告将位于本区淮城镇双刀刘巷49号的办公库区库房及办公用房（除一楼大门南侧原告自用办公房及三楼楼道南张春元住房）出租被告使用，租赁期限10年，从2006年1月1日至2015年12月31日止，前五年租金6.8万元／年，后五年租金7.2万元／年，付款方式先付款后租用，每半年付一次，每次付年租金的一半。协议签订后，原告按协议约定将上述的房屋交付给被告使用。自2006年8月至2008年7月，被告拖欠原告租金12.6万元，2011年8月至2011年12月，被告拖欠原告租金1000元，2013年1月至12月，被告又拖欠原告租金7.2万元，累计拖欠原告租金19.8万元，经原告向被告索要未果。2012年9月27日，原告出具收到被告缴纳2012年9-10月租金12000元的收据一份。2012年9月29日，被告与第三人签订《转让租房协议书》，被告将其所租赁的房屋转租给第三人经营。原告向被告发出催收租金和解除租赁协议的通知，被告未履行。原告遂诉至本院。
本院认为，原告依法取得房屋产权证，将其所有的位于淮安市淮安区双刀刘巷49号办公库区库房及办公用房（剔除一楼大门南侧原告办公房及三楼楼道南张春元住房）租给被告使用。双方并签订《租房协议》一份，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该法第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案原、被告签订租房协议，原告将合同中约定的房屋租赁给被告使用。但被告未经原告同意，又将其承租的房屋转租给第三人并使用，且又拖欠原告租金，在原告催告后仍未履行给付租金的义务。现原告主张要求与被告解除《租房协议》、被告和第三人腾房并返还租赁物，符合法律规定，依法应予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。该法第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年；…（三）延付或者拒付租金的；…。本案原、被告签订《租房协议》，被告未按照合同约定的期限延付或者拒付原告2006年8月至2008年1月的租金10.2万元、2011年2月至2011年7月的租金1000元。2013年9月24日，原告向被告发出催交租金通知书，因被告未履行，原告遂于2013年10月9日诉至本院，显然已超过法律规定的延付或者拒付租金的一年诉讼时效期间。故对被告辩解原告主张上述期间的租金，已超过法律规定的诉讼时效的意见，本院予以采信。对被告拖欠原告2013年1月至12月的租金7.2万元，被告在原告催告后仍未支付原告租金，现原告主张要求被告支付2013年1月至12月的租金7.2万元的请求，符合法律规定，本院应予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安市某某农业机械有限责任公司与被告淮安市东某某帽厂于2005年12月26日签订的《租房协议》；
二、被告淮安市东某某帽厂于本判决生效后十日内支付原告淮安市某某农业机械有限责任公司2013年1月至12月的房屋租金7.2万元；
三、第三人王轶于本判决生效后三十日内将其占有的位于淮安市淮安区淮城镇双刀刘巷49号的办公库区库房及办公用房（除一楼大门南侧原告自用办公房及三楼楼道南张春元住房）腾空并返还给原告淮安市某某农业机械有限责任公司，被告淮安市东某某帽厂负连带责任；
四、驳回原告淮安市某某农业机械有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案案件受理费46800元（原告已预交6495元），由原告负担2340元，被告负担1600元，第三人负担42860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审 判 长 林以喜
人民陪审员 顾佳驹
人民陪审员 吴云平
二〇一四年四月三日
书 记 员 任 蕾
附：裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年；
…
（三）延付或者拒付租金的；
…。
三、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。