辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民提字第10号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张金财，男，1927年8月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区昆山西路*号212。
委托代理人：刘大伟，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：郝兆国，男，1954年12月5日出生，汉族，住沈阳市大东区吉祥二路**号673。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司。住所地沈阳市于洪区北固山路***号。
法定代表人：宋德义，该公司董事长。
委托代理人：卜奎云，该公司法务主管。
再审申请人张金财与被申请人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称鑫地置业）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市于洪区人民法院于2013年10月20日作出（2013）于民二初字第945号民事判决。张金财不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）沈中民二终字第264号民事判决，已经发生法律效力。张金财向本院申请再审，本院于2015年9月1日作出（2015）辽审一民申字第261号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张金财的委托代理人刘大伟、郝兆国，被申请人鑫地置业的委托代理人卜奎云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年4月22日，一审原告张金财起诉至沈阳市于洪区人民法院诉称，2011年6月28日，张金财与鑫地置业签订《商品房买卖合同》，约定张金财购买鑫地置业开发的位于沈阳市于洪区黑山路北侧，项目名称为阳光尚城四期的商品房一套，建筑面积77.71平方米，总价款为437362元。双方还约定鑫地置业于2012年11月30日前将符合约定的商品房交付给张金财。合同签订后，张金财交付了全部购房款，鑫地置业在明知其商品房住宅未经有关部门审批合格，工程没有竣工和不具备交房条件情况下，抓住张金财不懂得交房流程和规范等弱点，欺骗张金财签字并交纳各项费用后，才将钥匙交给张金财进屋看房。张金财进屋检查才发该房屋与购房时看到的样板间及所签订的合同不同。鑫地置业给张金财出具的住宅质量保证书上载明的竣工日期为2012年12月31日。该开发工程因未经有关部门审批合格，被市消防部门处罚，并令其限期整改，目前，工程没有办理商品房的登记备案手续，没有经于洪区质检站验收合格。另外，该商品房中所设的煤气转弯干线直接威胁人身和财产安全。鑫地置业所建设的房屋是违反法律规定的，张金财无法接受这样的房屋。张金财至今仍然在出租房居住，每月租金950元。请求判令鑫地置业赔偿张金财因未能按时入住的经济损失（按照合同违约金计算2012年12月1日至2013年5月1日），诉讼费用由鑫地置业承担。
一审被告鑫地置业辩称，合同约定的交房日期为2012年11月30日，鑫地置业已经于该日向张金财发出通知，张金财也于2012年12月1日进行了接收。鑫地置业所出售房屋于2012年11月28日已经由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位进行了联合验收，在合同约定的交房日期前就已经验收合格了，张金财所述房屋未经验收合格与事实不符，虽然鑫地置业给张金财出具的住宅质量保证书上载明的竣工日期为2012年12月31日，该日期是为了计算质保期，实际竣工时间应当以五方联合验收为准。请求驳回张金财的诉讼请求。
沈阳市于洪区人民法院一审认定：2011年6月28日，张金财、鑫地置业签订了《商品房买卖合同》，约定张金财以总价款437362元购买鑫地置业开发的位于沈阳市于洪区青山路40-1号第8幢2-2-3号房屋，建筑面积77.71平方米，鑫地置业应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付张金财使用。张金财依照合同约定交付了全部购房款，鑫地置业于2012年11月30日通知张金财办理入住，张金财于2012年12月1日办理了入住手续，并交纳了相关费用。在张金财办理入住时园区内的道路及配套设施尚不完备。2011年11月28日，中国建筑第八工程局有限公司、沈阳建盛建设监理咨询有限公司、中国建筑东北设计研究院有限公司、中冶沈勘工程技术有限公司、鑫地置业联合出具了《房屋建筑工程竣工报告》，该报告载明：“工程名称居住区（四期-1.1）8#楼开工时间2011年5月12日验收时间2012年11月28日验收程序和内容严格按照设计图纸和国家规范进行施工，符合要求，同意进行竣工验收。”现张金财主张鑫地置业交付的房屋未经竣工备案，未经于洪区质检站验收合格，园区内配套设施不完善，不具备交付条件，应按照合同约定支付逾期交房违约金，促成本诉。
沈阳市于洪区人民法院一审认为，张金财、鑫地置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿、协商一致基础上签订的，其内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。关于张金财提出的鑫地置业交付的房屋未经竣工备案、未经于洪区质检站验收合格、园区内配套设施不完善不具备交付条件、鑫地置业出具的住宅质量保证书载明的竣工时间晚于合同约定时间，应支付违约金的诉讼请求，在通常情况下，按照相关条例的规定，房屋建筑工程经验收合格，并取得消防、电梯、燃气等竣工合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。开发商在取得上述工程的竣工验收合格证后交付房地产的，买方接受交付的，视为有效交付。如果开发商在未达到约定的条件下交付房地产的，买方有权拒绝接受，并要求支付逾期交房违约金，但买方不能在实际接受房地产后，又以房地产未经竣工验收、备案为由，要求确认交付行为无效，因为买卖双方交付和接受行为，改变了合同约定的交付条件，视为双方对房地产现状的确认。在本案中，虽然鑫地置业在交房时尚未取得竣工验收备案、园区内的相关配套并不完善的情况下就向张金财交付房地产，但张金财到现场接受了交付并办理入住手续，交纳入住费用，了解房屋的实际情况，张金财实际接受了鑫地置业的交付行为，视为张金财对房屋现状及园区内现状的认可，张金财、鑫地置业之间交付和接受的行为是有效交付，故对张金财要求鑫地置业支付违约金的诉讼请求不予支持。2013年10月20日，沈阳市于洪区人民法院作出（2013）于民二初字第945号民事判决：驳回张金财的诉讼请求。案件受理费191.9元，由张金财承担。
张金财不服一审判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉称：1、建设工程竣工验收合格方可交付使用，鑫地置业交付的房屋虽经所谓“五方验收合格”，但配套工程未验收合格，没有取得《建筑工程竣工备案表》，属于没有竣工的工程，一审判决忽视《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定，仅以《中华人民共和国合同法》为依据，适用法律不当；2、鑫地置业在一审提供的《房屋建筑工程竣工报告》有造假行为，报告上勘查单位、监理单位项目负责人的签字非本人签字，造假和不负责行为使这份“验收报告”不具有真实性，一审以该虚假的报告为判决依据，判决有误。3、张金财接受房屋钥匙的行为，为鑫地置业欺诈行为所致，且张金财自接受房屋钥匙后由于煤气未安装，一直在外租房居住。4、一审开庭审理合议庭成员未参加，程序不合法。综上，请求撤销一审判决，改判或发回重审。
鑫地置业辩称：1、一审判决适用法律正确。合同约定出卖人将经验收合格的商品房交付于买受人。验收合格是指五家单位联合验收，竣工验收备案只是行政管理手段。2、《房屋建筑工程竣工验收报告》真实有效。3、鑫地置业在交房过程中不存在欺诈行为，张金财接收房屋及签字均属其自愿行为。4、一审由合议庭按照普通程序审理，程序合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。
沈阳市中级人民法院二审认为，关于张金财提出鑫地置业所交付的商品房屋不符合设计标准，应承担违约责任并支付违约金的问题，本案在审理过程中，鑫地置业向法庭提供了诉争房屋《房屋建筑工程竣工报告》，证明了该工程已具备入住条件，鑫地置业也按照合同约定通知张金财验收房屋并办理入住手续，张金财也接收了诉争房屋并签字予以确认。张金财在接收房屋后发现煤气管道存在设计不合理的情况，在此情况下，张金财通知鑫地置业后，鑫地置业也按照张金财的要求对煤气管道进行了调整，之后，张金财也对诉争房屋进行装修。现张金财要求鑫地置业承担违约责任无事实法律依据，不予支持。2014年5月19日，沈阳市中级人民法院作出（2014）沈中民二终字第264号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191.4元，由张金财承担。
张金财申请再审称：1、有新证据足以推翻原判决。沈阳市城乡建设委员会《市建委关于对2013年未经验收使用工程的通报》【沈建发（2014）59】号、沈阳市城乡建设委员会《市建委关于郝兆国申请政府信息公开的答复》，证明涉案房屋未达到竣工验收要求和入住条件，至今未办理《辽宁省房屋建设工程竣工验收备案书》，属于未经竣工验收就擅自投入使用的工程，原审判决错误。2、原审适用法律错误。“商品房未经验收不得交付使用”是国家法律的强制性规定，原审将鑫地置业未竣工验收交房行为视为“有效交付”，实为错判。3、鑫地置业没有提供涉案房屋竣工验收合格的证据。鑫地置业提供的《房屋建筑工程竣工验收报告》是其申请主体工程竣工的报表，不具有证明工程竣工的法律效力，系向法院提供的伪造竣工的证据；《房屋建筑工程竣工验收报告》不是证明验收合格的唯一文件。鑫地置业提供的证据不能证明涉案房屋在2012年12月1日交付时已竣工并可以交付使用。4、鑫地置业采取欺骗手法，欺骗张金财入住未经验收的商品房，系欺诈行为。原审将鑫地置业的欺诈行为作为“有效交付”，实为错判。5、鑫地置业提供的《房屋建筑工程竣工验收报告》是伪造的。经沈阳市公安局、中国刑警学院行迹专家初步观察为伪造。五家验收单位负责人签字多处为一人笔迹。其中两个签字人张兴曾、陈诚承认不是本人签字。原审未对该证据真伪进行审理和质证，造成错判。6、一审审判组织不合法，两次开庭只有一名代理审判员和书记员审理和记录。综上，请求再审撤销原判依法改判，判令鑫地置业承担诉讼费用和因其违约造成的各种费用。
被申请人鑫地置业辩称：1、鑫地置业交付的房屋经过验收合格，既符合法律规定，又符合合同约定。首先，根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格，方可交付使用”。该规定明确说明五家单位联合验收是判断商品房验收合格的标志。建设单位是竣工验收的组织者，实施验收单位是建设、设计、施工、监理等相关单位，政府部门并非组织或实施竣工验收的单位。竣工验收备案只是验收合格后的一个管理程序，是一种程序性的备案检查制度，不是验收合格的前置程序。其次，国家取消了行政机关对房地产开发项目竣工验收的行政审批权，建设单位组织有关单位进行竣工验收并取得验收合格的竣工验收报告，即为“商品房验收合格”，交房条件已成就。再次，合同约定交付条件为“该商品房经验收合格”。张金财所述的环保、人防等验收属于综合验收的范畴，不属于合同约定的交房条件。2、鑫地置业在交房过程中不存在欺诈，张金财所述与事实不符，其接收房屋及签字的行为均属其自愿行为。3、《房屋建设工程竣工验收报告》真实有效，并未伪造。首先，张金财私自委托的所谓行迹专家不具有法律效力。其次，《房屋建设工程竣工验收报告》上各单位签章为真实签章，签章的效力高于签字。各单位经审查后的签章行为是对工程竣工验收报告的认可。4、一审审判组织合法，张金财所述与事实不符。综上，请求驳回张金财的再审申请。
本院再审查明，2011年6月28日，张金财、鑫地置业签订了《商品房买卖合同》，约定张金财以总价款437362元购买鑫地置业开发的位于沈阳市于洪区青山路40-1号第8幢2-2-3号房屋，建筑面积77.71平方米，鑫地置业应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付张金财使用。张金财依照合同约定交付了全部购房款，鑫地置业于2012年11月30日通知张金财办理入住，张金财于2012年12月1日办理了入住手续，并交纳了相关费用。在张金财办理入住时园区内的道路及配套设施尚不完备。
另查明，沈阳市城乡建设委员会于2014年4月2日作出《市建委关于对2013年未验收使用工程的通报》，该通报的主要内容为：沈阳市城乡建设委员会对全市2013年内所有完工工程进行梳理，发现个别工程未经竣工验收就擅自使用。这些工程未经竣工验收擅自投入使用的原因主要是参建单位不重视，未申请和组织竣工验收；因项目前期手续不完善，以及消防、环保、档案预审等未通过验收；建设单位急于投入使用，不组织竣工验收。要求各参建单位主动完善竣工验收相关手续，建设单位在15日内组织竣工验收，并报当地工程质量监督机构。该通报附件《2013未验使用明细表》中包括涉案工程即阳光尚城四期8号楼。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《入住通知书》、《市建委关于对2013年未验收使用工程的通报》及附件《2013未验使用明细表》等证据在卷佐证，结合当事人的陈述，可以认定。
本院再审认为，张金财、鑫地置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。鑫地置业2012年12月1日向张金财交付使用房屋是否符合法律、行政法规的强制性规定及合同的约定，是本案焦点问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，张金财与鑫地置业签订的《商品房买卖合同》是当时施行的由住建部、国家工商总局制发的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）。其中约定“该商品房经验收合格”为交付使用的条件。根据上述法律、行政法规的强制性规定及双方合同约定，涉案房屋经验收合格，才符合交付使用条件。原审诉讼过程中，鑫地置业提交2011年11月28日的《房屋建设工程竣工验收报告》，据以证明交房时涉案房屋经验收合格，符合交付使用条件。张金财申请再审提供了新证据，即沈阳市城乡建设委员会于2014年4月2日作出《市建委关于对2013年未验收使用工程的通报》及该通报附件《2013未验使用明细表》，证明涉案房屋在2012年12月1日交付使用时未经竣工验收。《市建委关于对2013年未验收使用工程的通报》及该通报附件《2013未验使用明细表》是建设行政主管机关在职权范围内制作的文书，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，其证明力大于鑫地置业及施工、监理等单位作出的《房屋建设工程竣工验收报告》，其记载的事项依法应推定为真实。应认定涉案房屋交付使用时未经验收合格，不符合交付使用条件，鑫地置业应承担违约责任。违约金具有赔偿、惩罚的双重性质，张金财与鑫地置业签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。根据张金财原审诉讼请求，本案中鑫地置业应向张金财支付自2012年12月1日起至2013年5月1日的违约金6686.1元（43.7元／日×153日）。关于张金财提出原一审程序违法的主张，本院予以采信。
综上，本案原审认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字第264号民事判决及沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第945号民事判决；
二、恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付张金财2012年12月1日至2013年5月1日的违约金6686.1元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原一审案件受理费191.9元，二审案件受理费191.9元，合计383.8元，由恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 米继东
代理审判员 孟凡永
代理审判员 蒋华明
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张 靖