四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终597号
上诉人（原审原告）：陈玉蓉，女，汉族，生于1976年2月25日，住四川省江油市。
委托诉讼代理人：余朝河，四川天府风律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：郭红梅，女，汉族，生于1981年1月25日，住四川省绵阳市游仙区。
委托诉讼代理人：余朝河，四川天府风律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：绵阳华地圣源置业有限公司，住所地：绵阳科创区。
法定代表人：马克，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄云，四川达宽律师事务所律师。
上诉人陈玉蓉、郭红梅、上诉人绵阳华地圣源置业有限公司(简称：华地公司)因买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员谭红担任审判长，与审判员马翰林、审判员刘立冬组成合议庭，于2017年3月23日进行了审理。上诉人陈玉蓉、郭红梅之委托诉讼代理人余朝河与上诉人华地公司之委托诉讼代理人黄云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈玉蓉、郭红梅的上诉请求为：1、撤销原判第二项；2、依法改判华地公司在判决生效后五日内返还上诉人购房款、维修基金、契税、印花费、登记费、转让手续费、增加共有人费用、国土证工本费、权证印花税等共计946611.50元，并自上诉人付款之日起按日万分之二计算支付上诉人资金利息至款付清之日止；3、一、二审诉讼费用由华地公司承担。其主要上诉理由为：1、一审认定事实不清，适用法律错误。双方买卖合同中对于“上下水”、“电”均约定为“达到使用条件”，因上诉人购买的独立商铺，但没有接通上下水，不能正常使用，一审法院认定通“上下水”指专有部分外的公共区域错误。如对“达到使用条件”双方理解不一致，应对格式合同中的该项约定作出不利于华地公司的解释；2、一审法院仅按照活期存款利率支持上诉人退房后的资金利息损失不当。案涉商品房买卖合同属华地公司提供的格式合同，合同中对于双方违约责任约定不对等，属于典型的免除其责任、加重对方责任、排除对方权利的情况，应认定合同中华地公司未能按时办理转移登记业主退房的违约金计算条款无效。结合中国人民银行公布的同期贷款利率与上诉人提交的租房合同、收据等证明能够证实该地段商铺的最低收益水平。依据相关法律规定，一审法院未考虑上诉人实际资金利息损失及预期利益损失按照活期存款利率计算利息属适用法律错误；3、华地公司在销售案涉房产过程中曾宣传乐荟城商铺的负一层和一层均由华润万家开设超市，上诉人基于该宣传才购买案涉商铺，上述宣传应当视为合同约定的一部分，现实际上华润万家并未在华地公司乐荟城开设超市，造成上诉人购买的商铺商业价值严重降低，不符合上诉人购买目的，属华地公司虚假宣传；4、一审法院未查明各购房户的支付房款准确时间，请二审法院予以明确。
上诉人华地公司针对上诉人陈玉蓉、郭红梅的上诉请求及理由答辩称：双方买卖合同11条明确约定“上水、下水”是指市政基础设施。双方买卖合同中逾期交房与逾期付款的责任是对等的，逾期办证是在买方并无实际损失情况下卖方所承担的责任，该条款是双方协商确认的，应属合法有效。我公司销售时并未虚假宣传，华润万家超市未能进入是因华润方面的经营策略发生变化，且该意见一审诉讼中对方并未提及。购房户具体交款时间由法院审查。
上诉人华地公司的上诉请求为：1、撤销原判；2、依法改判驳回上陈玉蓉、郭红梅一审诉讼请求；3、本案诉讼费用由陈玉蓉、郭红梅承担。其主要上诉理由为：华地公司已提交证据证明在积极履行合同义务，未按期取得产权证属并非华地公司责任，一审法院错误分配举证责任要求华地公司证明非因自身原因导致购房人未能按期取得产权证书，进而做出错误判决。
上诉人陈玉蓉、郭红梅针对华地公司的上诉请求及理由答辩称：华地公司对于案涉房产办理初始登记的时间不符合合同约定，其因与政府部门协调不畅导致逾期办证结果应当承担违约责任。
上诉人陈玉蓉、郭红梅向一审法院起诉请求为：1.判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款943679元，维修基金2932.50元，共计946611.50元，并按2倍同期银行贷款利率赔偿原告资金利息损失（从原告付款之日计算支付至被告付清之日止）；3.判令诉讼费用、保全费用由被告人承担。
一审法院认定事实：原告陈玉蓉、郭红梅与被告华地公司于2014年8月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告方购买被告开发的位于绵阳市科创园区东辰中学北侧的华地恒通·乐荟城X幢X层X号商铺，测绘建筑面积39.1平方米，总房款943679元。付款方式为一次性付款，交房时间为2015年5月31日前。合同第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：市政基础设施中的上水、下水、电于2015年4月30日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人继续采取措施以使上述设施达到条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任。合同第十四条“交接手续”约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、印花税、行政机关收取的产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费、工本费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第十九条产权登记第一项“初始登记”约定：出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第二项“转移登记”中约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，且出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款、维修基金，共计人民币946611.50元，但未向被告支付其他相关税费。2015年5月24日被告向原告交房，原告签署商品房验收交接书，提出意见要求增加给水管。被告于2016年9月12日取得乐荟城1幢的房屋产权登记，未能按约在2015年12月31日前，取得原告所买商品房所在楼栋的权属证明。原、被告交接房屋后至原告起诉时已逾365日，原告未能取得房屋所有权证。上述事实，有双方当事人陈述、原告身份证件、被告营业执照、法定代表人身份证明、商品房买卖合同、房款收据、维修基金收据、商品房验收交接书、网上下载的绵阳市住房和城乡建设局房屋登记初始登记服务指南、新建商品房转移登记服务指南、乐荟城项目办理房屋产权初始登记时间为2016年9月12日的档案查询等证据证实。
庭审中，原告举出乐荟城项目招商手册、户型手册、业主肖凤霞的门面房出租合同、解除租赁合同、收条，用以证明被告虚假宣传，导致原告作出错误意思表示，现因房屋无上下水问题无法实现购买商铺目的。被告辩称合同约定上下水是指专有部分外的公共区域，被告是按设计施工，被告不存在虚假宣传的行为，肖凤霞的房屋租赁合同与本案没有关联性。该院认为，根据合同约定，合同所指上水、下水是指属于市政基础设施中的上水、下水，原告购买商品的行为本身是一种高风险的商业行为，原告所举证据不足以达到其证明目的，对该部分证据该院不予采纳。
庭审中，被告华地公司举出《建设工程竣工验收备案申报表》、《建设工程竣工规划核实合格证》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程竣工验收备案证书》、房屋所有权人为绵阳华地圣源置业有限公司的房产证，用以证明被告在乐荟城竣工后就开始积极办证，原告未能按期取得房屋所有权证书不是由于被告的责任造成。原告提出质证意见认为因被告交付房屋后存在对乐荟城工程进一步的施工完善和相关证书的取得，才导致原告的房屋产权证书无法按期取得。该院认为被告所举该部分证据无法证实非因被告原因造成原告未能在指定期限内取得相关证书。被告以《商品房买卖合同》第十一条、《商品房验收交接书》的具体内容来证实上水、下水是指属于市政基础设施中的上水、下水，原告对此不予认可，该院对该证据予以认定。
一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告已按照合同约定履行了向被告支付全部购房款、维修基金的义务，被告也已按约向原告交付了房屋，虽然原告在接房时未按约将相关税费交给被告，但根据双方合同约定，被告应在2015年12月31日前，取得原告所买商品房所在楼栋的权属证明，根据庭审查明的证据，被告在2016年9月12日才取得乐荟城1幢的房屋产权登记，已经远远超过双方约定的交房之日起365日内为买受人办理房屋权属转移登记的期限，故原告未按时向被告交付委托办理产权证书相关税费的行为不足以影响退房条款的效力。原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原、被告交付房屋已逾365日，被告没有为原告取得房屋所有权证书。现原告起诉要求解除房屋买卖合同，并要求被告返还原告购房款、维修基金共计946611.50元，符合法律规定。被告当庭所举证据，不能证实非因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告承担举证不能的责任。原告要求解除合同，判令被告返还原告购房款、维修基金，该院予以支持。原告要求被告从原告付款之日起按二倍同期银行贷款利率赔偿原告资金利息损失，与合同约定不符，该院按照中国人民银行同期活期存款利率予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决:一、解除原告陈玉蓉、郭红梅与被告绵阳华地圣源置业有限公司间的商品房买卖合同；二、判令被告绵阳华地圣源置业有限公司在本判决生效后五日内向原告陈玉蓉、郭红梅返还购房款、维修基金共计人民币946611.50元，并从原告付款之日起按中国人民银行同期活期存款利率支付原告利息至款付清之日止；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费6633元、诉讼保全费5000元，由被告绵阳华地圣源置业有限公司负担。
二审诉讼中，陈玉蓉、郭红梅向本院提交银行取款凭证以及存款凭条以及华地公司出具的收据复印件，拟证明陈玉蓉、郭红梅实际支付购房款中有15万元系定金转购房款，实际支付日期为2013年11月28日。华地公司对于上述取款、存款凭证均系复印件不予认可，且认为付款时间应当以其公司出具票据时为准。本院认定与一审法院认定一致。补充认定事实：因陈玉蓉、郭红梅二审诉讼中提交的上述取款凭证、存款凭证均系复印件且无金融机构加盖印章，其真实性无法确认，且上述凭证上总计金额仅10万元，与其主张的定金15万元并不相符，本院对此不予认定，其付款时间本院依照华地公司出具的票据载明的交款日期认定：陈玉蓉、郭红梅于2014年8月26日向华地公司缴纳购房款943679元，于同日缴纳维修基金2932.5元。
本院认为：本案争议焦点在于：双方所签订的商品房买卖合同是否应予解除，原审法院判令华地公司从陈玉蓉、郭红梅付款之日起至款付清之日止，按中国人民银行同期活期存款利率支付利息是否合理。
首先，关于商品房买卖合同是否应予解除的问题。依照双方合同第十九条相关约定，华地公司应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并且陈玉蓉、郭红梅作为买受人同意委托出卖人华地公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，陈玉蓉、郭红梅应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，否则其有权退房。事实上，双方于2015年5月24日交房，华地公司于2016年9月12日取得乐荟城1幢的房屋产权登记，并未按约在2015年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。陈玉蓉、郭红梅亦未能将在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。虽华地公司简称未能按期办理初始登记及转移登记的原因不在华地公司，其已积极履行合同义务，不符合双方买卖合同中约定的“因出卖人原因”这一条件。结合商品房买卖交易惯例，由开发商负责办理初始登记及经买受人委托办理转移登记实属普遍情况，房地产开发企业基于其业务能力、经验对于上述办证期限向买受人作出承诺应当严格履行。故本案中上述合同约定中的“因出卖人原因”应理解为非因买受人原因或其他不可抗力，现华地公司未按照合同约定办理初始登记、转移登记的情形确构成违约，陈玉蓉、郭红梅有权主张解除合同。陈玉蓉、郭红梅在知晓华地公司逾期未能办理初始登记后未继续向华地公司缴纳契税、印花税、登记费，转让手续费、国土证工本费、权证印花税属陈玉蓉、郭红梅对华地公司不能依照合同约定期限办理产权登记产生的合理不安，且华地公司亦未主张系因陈玉蓉、郭红梅未缴纳上述费用导致不能办理产权转移登记。因此，其主张陈玉蓉、郭红梅无证据证明系因华地公司原因导致逾期办证故不应解除合同的意见与常理相悖，本院不予采信。原审法院判令解除合同符合法律规定。
其次，双方所签订的《商品房买卖合同》十九条法对于逾期办证导致退房的违约责任有明确约定，双方应当依约履行。现陈玉蓉、郭红梅主张该条款中的违约责任约定明显不公平应确认无效。考虑到买受人的损失应按照资金日万分之二计算违约责任。因较逾期交房或逾期付款的情形，逾期办证对买受人造成的经济损失相对较小，上述合同条款中对于逾期办证导致退房解除合同违约责任的约定虽然偏轻，但并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条之规定，亦不符合第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形。并且，本案陈玉蓉、郭红梅购买商业铺面用于投资本身系具有一定风险的商业行为，其商业回报情况受市场影响较大。其所提交的证据不足以证明因逾期办证导致合同解除其遭受到的损失为极可能发生的合理损失。因此，原审法院依照双方约定确定违约责任并无不当，违约损失应当自买受人陈玉蓉、郭红梅实际支付相应款项之日起分别计算。
综上，上诉人陈玉蓉、郭红梅及华地公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17166元，由上诉人陈玉蓉、郭红梅负担3900元；由上诉人绵阳华地圣源置业有限公司负担13266元。
本判决为终审判决。
审判长 谭 红
审判员 马翰霖
审判员 刘立冬
二〇一七年三月三十一日
书记员 唐梓菡