安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终612号
上诉人（原审原告）：刘元春，女，1952年2月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。
委托诉讼代理人：芮珍平，安徽民主律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：马鞍山市兴海置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区中央花园4-4C。
法定代表人：李学文，该公司经理。
委托诉讼代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵华，安徽长城律师事务所律师。
上诉人刘元春因与上诉人马鞍山市兴海置业有限公司（以下简称兴海置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服马鞍山市博望区人民法院(2017)皖0506民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘元春上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判兴海置业公司支付逾期办证违约金48333元，一、二审诉讼费用由兴海置业公司承担。事实与理由：1.一审认为案涉小区于2012年7月23日竣工验收时已具备竣工备案的条件，未能及时完成竣工备案手续并非兴海置业公司自身原因造成的。该认定是错误的。根据兴海置业公司当庭陈述，案涉小区由于建筑施工时占地超越了规划许可证中的规划红线，直至2015年9月才通过了环保、规划、消防等部门的验收。而根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的规定，未经核实或核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。故一审认定案涉小区于2012年7月23日竣工验收时已具备竣工备案的条件没有任何事实和法律依据，也没有证据证明是主管部门未能及时审批导致无法办理竣工验收备案手续。2.即使是相关部门未能及时审批以及区划调整的影响造成了兴海置业公司未能及时办理竣工验收备案手续，这一原因也不属于不可抗力，不是免责事由。兴海置业公司仍要对其承担违约责任。
兴海置业公司辩称，一审驳回刘元春要求支付逾期办证违约金的诉请是正确的，其也就一审支持的逾期交房违约金提出了上诉。
兴海置业公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回刘元春要求支付逾期交房违约金7752元的诉请，一、二审诉讼费用由刘元春承担。事实与理由：其根据合同约定在案涉房屋具备竣工验收条件的情况下即通知刘元春办理房屋交接手续，导致双方逾期办理房屋交接手续系因刘元春在接到通知后未能办理交接手续所致。同时，刘元春要求其支付违约金超过了诉讼时效。
刘元春辩称，其要求支付违约金没有超过诉讼时效，一审中兴海置业公司也未提出诉讼时效抗辩，请求驳回兴海置业公司的上诉。
刘元春向一审法院起诉请求：1.兴海置业公司支付违约金48333元（以272261元为基数，按照年利率6%标准，自2013年1月4日起计算至2015年12月21日止）；2.案件诉讼费用由兴海置业公司负担。诉讼过程中，刘元春增加诉讼请求：要求兴海置业公司增加支付逾期交房违约金7752元（以272261元为基数，按日万分之三标准，自2012年5月31日起计算至2012年9月4日止）。
一审法院经审理查明：2011年1月27日，刘元春（买受人）与兴海置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案号：20110459）1份，约定由刘元春购买由兴海置业公司开发建设的位于博望镇博望时代花园10栋405室的商品房1套。该合同约定该套商品房建筑面积为83.68平方米，总价款为272261元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按下列方式处理：⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同将继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，双方协商解决。合同签订当天，刘元春交付了购房款272261元。2012年9月4日，兴海置业公司将房屋交付给刘元春。2015年12月21日，案涉房屋完成工程竣工备案手续。
一审另查明：兴海公司所开发的博望时代花园10栋商品房于2012年7月23日竣工验收，有建设单位、监理单位、施工单位、勘验单位、设计单位的盖章，验收结论为同意验收。在办理备案手续中发现小区规划宗地图的位置发生偏移，相关主管部门未能及时重新审批，后又因2012年9月行政区划调整成立博望区，相关行政管理部门需要进行工作交接、协调，导致2015年12月21日才完成竣工验收备案手续，现已具备领取房产权属证书的相关手续。
一审法院认为，刘元春与兴海置业公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方当事人均应按约履行。一、对刘元春主张的因兴海置业公司延期完成工程竣工备案致刘元春无法在合同约定的期限内办理产权登记手续，应支付违约金48333元的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，双方协商解决，未约定明确的违约责任。现兴海置业公司未能及时完成工程竣工备案手续，致使刘元春未能在规定期限内取得房地产权属证书，经协商又未能达成一致意见。刘元春主张兴海置业公司因延期完成工程竣工备案给其造成重大损失，但未提供证据证明，故不予采信。双方对违约损失无明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。兴海置业公司所开发的博望时代花园10栋商品房于2012年7月23日竣工验收，有建设单位、监理单位、施工单位、勘验单位、设计单位的盖章，验收结论为同意验收，说明兴海置业公司已在约定期限内完成自己应办理涉案房屋竣工验收的相应报备义务，没有完成竣工备案手续的原因在于：在办理备案手续中发现小区规划宗地图的位置发生偏移，相关主管部门未能及时重新审批，后又因2012年9月行政区划调整成立博望区，相关行政管理部门需要进行工作交接、协调，导致2015年12月21日才完成。从该事实可以看出，兴海置业公司于2012年7月23日竣工验收时已具备竣工备案条件，未能及时完成竣工备案手续，并非出卖人自身原因造成，故不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的赔偿条件，刘元春的该项诉讼请求因此不能成立，不予支持。二、对刘元春主张的逾期交房违约金的诉讼请求，兴海置业公司虽辩称已超过诉讼时效，但刘元春曾就房屋质量及逾期交房问题于2015年8月10日向一审法院起诉，构成诉讼时效中断，故刘元春主张的逾期交房违约金的诉请没有超过诉讼时效。双方约定交房时间为2012年5月31日前，逾期交房按已交房款的日万分之三支付违约金，该约定合法有效。兴海置业公司实际交房时间为2012年9月4日，逾期95天，按日万分之三标准计算，逾期交房违约金应为7759元，刘元春主张7752元，在7759元范围之内，应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，于2017年4月18日作出如下判决：一、兴海置业公司于判决生效之日起十日内给付刘元春逾期交房违约金7752元；二、驳回刘元春的其他诉讼请求。一审案件受理费1202元，减半收取601元，由刘元春负担518元，兴海置业公司负担83元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审确认一审对证据认定意见及查明的事实。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：刘元春向兴海置业公司主张逾期交房违约金和逾期办证违约金是否有事实和法律依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘元春、兴海置业公司在《商品房买卖合同》中约定交房日期为2012年5月31日前，但兴海置业公司至2012年9月4日才将案涉房屋交付给刘元春，构成了违约，一审判令兴海置业公司给付逾期交房违约金，并无不当。兴海置业公司主张是刘元春的原因致使逾期交房，但未提交充分证据证明，本院不予支持。兴海置业公司又称刘元春主张逾期交房违约金超过了诉讼时效，因刘元春就房屋质量及逾期交房曾提起过诉讼，构成诉讼时效中断，故对兴海置业公司该项上诉理由，本院不予采纳。对于逾期办证违约金，兴海置业公司依法取得案涉房屋所在土地使用权，并依规办理了房屋的竣工验收手续，报送了综合验收的相关材料，已尽到其办理产权证的相关义务，案涉房屋未能如期办证的原因并非兴海置业公司的原因，故一审对刘元春主张逾期办证违约金的诉请未予支持，并无不妥。综上，刘元春、兴海置业公司的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1058元，由刘元春负担1008元，马鞍山市兴海置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘鸿飞
审判员 曹悝元
审判员 陈广金
二〇一七年九月十二日
书记员 易 莉
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。