福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1260号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张啸，男，1988年11月10日出生，汉族，住福建省连江县凤城。
委托诉讼代理人黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇玉荷西路口（招亮实业）招亮宾馆三层。
法定代表人刘永柱，该公司总经理。
委托诉讼代理人陈彩霞、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。
原审原告、反诉被告：黄凤桃，女，1988年4月8日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人黄祥滨，福建亚太天正律师事务所律师。
上诉人张啸因与被上诉人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称永昇公司）、原审原告黄凤桃商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2015）连民初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张啸上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持张啸、黄凤桃的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由永昇公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。张啸、黄凤桃并未委托案外人张加祥与永昇公司签订所谓的协议，应属无效合同。永昇公司要求签署的《协议书》属于格式合同，该合同免除永昇公司责任，加重张啸、黄凤桃责任、排除张啸、黄凤桃主要权利，故该《协议书》应为无效。该《协议书》显失公平，永昇公司只支付了2500元奖励金却要张啸、黄凤桃放弃高达数万元的违约金，显失公平。
永昇公司未发表答辩意见。
黄凤桃未陈述意见。
张啸、黄凤桃向一审法院起诉请求：1.永昇公司承担违约责任，向张啸、黄凤桃支付未按交付条件违约金2000元；2.永昇公司承担违约责任，向张啸、黄凤桃支付逾期办证违约金（以599542元为基数，按每日0.01%计算），从2013年9月28日起计算至永昇公司向张啸、黄凤桃提供购房票据等有关办理讼争房屋权属登记的材料止（暂计算至2015年5月4日止，逾期办证违约金为34953.30元）；3.永昇公司承担本案诉讼费用。
永昇公司向一审法院反诉请求：1.张啸、黄凤桃向永昇公司支付违约金3万元；2.本案的诉讼费由张啸、黄凤桃承担。
一审法院认定事实：2012年10月15日，俩原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买其开发的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭三期第x#楼3层xxx单元房，总金额599542元，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……。第八条交付条件与期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。……。第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择（2）：（1）……。（2）因开发商无法按照第（1）约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”2012年10月15日、2012年12月6日，俩原告先后支付给被告购房款189542元及41万元，合计599542元。被告按约定的交房时间将商品房交付俩原告使用。2013年10月9日，案外人张加祥以俩原告（反诉被告）的名义，与被告（反诉原告）签订一份《协议书》，约定“第一条在乙方（俩原告（反诉被告））交房时，甲方（被告（反诉原告））一次性给予乙方贰仟伍佰元整奖励金，作为对乙方就本协议第二条做出承诺的补偿。第二条乙方承诺：自本协议签订之日起，就“江山豪庭”2#309单元的商品房，乙方自愿放弃以任何形式向甲方索赔或追究其他任何法律责任，包括放弃向甲方追究逾期交房及逾期办理产权证等的法律责任。第三条甲、乙双方确认，上述约定依约各自履行完毕后，甲、乙双方就“江山豪庭”2#309单元的商品房交房及办理产权证等事宜再无其他任何争议和纠纷。第四条如任何一方未依照本协议的约定履行义务，应当向另一方支付违约金叁万元整。第五条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字或盖章之日起生效”。同日，案外人张加祥代为领取了被告（反诉原告）支付给俩原告（反诉被告）的奖励金2500元。
一审法院认为，俩原告和被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。由于被告未能在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付俩原告，致使俩原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书及其提供的证据未能证明讼争商品房已于交房时通过勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收，因此，被告违反了《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，已构成违约，本应承担违约责任。但根据案外人张加祥以俩原告名义与被告签订的《协议书》中的约定，被告一次性给予俩原告2500元奖励金，俩原告承诺自愿放弃以任何形式向被告索赔或追究其他任何法律责任，包括放弃向被告追究逾期交房及逾期办理产权证等的法律责任。该《协议书》系张加祥（俩原告承认张加祥系张啸父亲）代为签字确认，且张加祥亦实际代俩原告领取了奖励金2500元，因此，俩原告请求被告支付未按合同约定条件交付房屋违约金和逾期办证违约金，违背了诚实信用原则，不予支持。由于俩原告起诉请求被告支付未按合同约定条件交付房屋违约金和逾期办证违约金，并未造成反诉原告实际的经济损失，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，对反诉原告请求俩反诉被告支付违约金3万元，不予支持。被告辩解讼争商品房系在签订《协议书》时才交付俩原告，交房时间应该以实际交房时间，而非合同约定的交房时间为准，但未提供证据证明，故不予采纳。俩反诉被告对《协议书》和领款凭证上“张加祥”的签名予以认可，但辩解张加祥没有权限替俩反诉被告签订《协议书》。一审法院认为，《协议书》虽系案外人张加祥以俩反诉被告名义与反诉原告所签订，但基于案外人张加祥与俩反诉被告的特殊关系，反诉原告有理由相信其有权代表俩反诉被告做出意思表示并签订《协议书》，该《协议书》对俩反诉被告具有约束力，故对俩反诉被告的上述辩解，不予采纳。俩反诉被告辩解《协议书》是在反诉原告欺诈的情况下签署的，反诉原告声称在交房时因房屋未予隔间且尚未达到交房条件，因而给予俩反诉被告2500元奖励金，作为俩反诉被告购买隔间的砖头之用，俩反诉被告并未放弃主张反诉原告逾期办理房地产权属证书的违约责任，但未提供证据证明，故不予采纳。俩反诉被告辩解《协议书》显失公平以及属于格式合同，双方未进行协商，对免除俩反诉被告主要权利的条款无效，请求驳回反诉原告的反诉请求，但反诉原告只与部分业主签订《协议书》，案外人张加祥以俩反诉被告名义与反诉原告签订《协议书》，其作为具有完全民事行为能力的成年人，应该知道签订《协议书》的后果，且其亦实际代为领取了2500元奖励金，因此，俩反诉被告的该辩解，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、驳回原告张啸、黄凤桃的诉讼请求；二、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费724元，由原告张啸、黄凤桃负担；反诉受理费275元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，案涉《协议书》系案外人张加祥以张啸、黄凤桃的名义与永昇公司就讼争商品房交房和产权证办理等事宜达成的协议，基于案外人张加祥与张啸、黄凤桃的特殊身份关系，以及该《协议书》签订后近两年来张啸、黄凤桃并未对该《协议书》提出异议，其亦自认接收了讼争商品房，据此可以合理推定张加祥系代表张啸、黄凤桃作出意思表示并签订《协议书》。该《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，且张加祥亦代张啸、黄凤桃领取了2500元的奖励金，故讼争《协议书》已依法成立并生效，一审法院认定正确，本院予以确认。张啸虽主张《协议书》存在欺诈、显失公平等情形，并认为该格式条款因免除永昇公司责任，加重张啸、黄凤桃责任，排除张啸、黄凤桃主要权利而无效，但其未提供证据证明，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，张啸的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费724元由上诉人张啸负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 陈碧珍
二〇一六年九月六日
书 记 员 程 婷