浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终1647号
上诉人（原审被告）：董霞慧，女，1973年9月6日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：韩陈洋，浙江国毅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟文强，男，1983年1月1日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：汤潍丞，浙江万宝律师事务所律师。
上诉人董霞慧因与被上诉人钟文强房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
董霞慧上诉请求：一、一审判决认定事实不清、证据不足。首先是转租问题。钟文强主张董霞慧在租赁期间未经其同意擅自转租，但却未能提供证据证明。其次是装修问题。涉案房屋出租给董霞慧之前也是用于经营美容养生会所，但并不是全部房屋都进行过装修，而是存在小部分店面未装修，也就是一审过程中争议的装修部位。董霞慧为了充分利用承租房屋，必然要将该部分房屋变更布局后进行使用。虽然合同约定装修需向当时的房屋所有权人王新明提交装修方案并经其同意，但董霞慧考虑到只是对小部分房屋的布局进行变动，因此就口头向王新明征询意见，王新明也口头同意了。钟文强和王新明共同发出律师函之前，董霞慧已经将该部分房屋重新布局。由于之前并不知道王新明已经将涉案房屋转让给了钟文强，因此事实上无法征求钟文强的同意，况且该小部分的变动不构成根本违约。再次是经营范围的问题。董霞慧主要经营的是美容养生会所业务，与合同约定的经营范围一致。只是为了经营的多样化，将其中一小部分店面用来开设其他营生。营业执照上的经营者不是董霞慧并不能当然认定该房屋存在转租或者变更了主要的经营范围。最后是营业执照办理的问题。营业执照的办理是董霞慧自己的事情，无论是以谁的名义办理，何时办理，都与王新明和钟文强无关。二、一审判决适用法律错误。董霞慧按照合同约定使用租赁物，只是对小部分房屋布局作了简单变动，并不影响房屋的实际使用功能，亦未改变房屋的承重结构。且该变更布局是经过王新明同意的，并不存在擅自装修的问题。在较长的一段时间内王新明和钟文强并未对董霞慧的重新布局进行及时阻止，说明他们是同意的。即使未经王新明和钟文强同意，也不是导致解除合同的法定理由。董霞慧并未将房屋转租给他人，钟文强亦未提供证据证明董霞慧存在转租行为。董霞慧是在收到律师函之后才知道涉案房屋转让的事实，但在此之前董霞慧重新布局房屋已经经过王新明的同意。因此，对于既成事实，该房屋转让的效力应当从董霞慧知道之日起重新发生效力。一审法院适用的法律都无法得出房屋租赁合同应解除的结论，属于适用法律错误。
钟文强答辩称：董霞慧没有经过王新明和钟文强的同意即对涉案房屋进行大规模的装修、转租，亦未按时缴纳物业费，存在明显的违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回董霞慧的上诉，维持原判。
钟文强向一审法院起诉请求：一、判令解除董霞慧与王新明签订的租赁合同；二、判令董霞慧恢复原状并立即腾退。
一审法院认定事实：2015年12月29日，案外人王新明（甲方）将其所有的位于桐乡市梧桐街道振兴东路阳光丽景花园S12-16号、S6-11号共计11间商铺（房屋建筑面积合计829.87㎡）出租给董霞慧（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租用于经营美容养生会所，未经甲方书面同意不得变更经营项目；租赁期限共5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止；年租金180000元，并交付10000元押金，共一次性支付190000元；租金每年支付一次，在本合同签订后，乙方支付第一年租金，之后租金在期限届满前一个月内付清。第二年租金不变，第三年开始每年租金在前年租金的基础上以7%的增长速度逐年增长；租赁期间的物业管理费、水电费、宽带费及通讯费等一切相关费用均由乙方自行承担。其中水电费每月一付；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设施设备等；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方书面同意，同时取得政府有关部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分；乙方违约，经甲方要求改正，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同。合同签订后，王新明将涉案房屋交付董霞慧。王新明为董霞慧交纳了部分水费和物业费。2016年8月29日，王新明和钟文强（乙方）签订一份《房地产转让协议》，约定王新明将涉案房产出售给钟文强，成交价540万元，并特别约定“该房产已租赁，于2017年3月31日到期后交付乙方处置”。后钟文强取得了涉案房产的权属证书。按董霞慧陈述，2017年1月左右，其对涉案房屋进行了装修，将底楼一间房间的玻璃墙敲掉并改造成进出门。2017年3月9日，王新明和钟文强共同委托嘉兴市天安法律服务所向董霞慧发送催告函，函件载明：董霞慧未经王新明书面同意，擅自装修，对已装修的出租商铺造成损坏，王新明和钟文强通知董霞慧立即停止装修，由此造成的损失由董霞慧承担。否则，董霞慧立即腾退商铺，并赔偿王新明和钟文强损失。本案诉讼过程中，部分涉案房产由“百姓领购网”、“伟伟果业”占有使用，上述两店铺营业执照上的经营者并非董霞慧。
一审法院认为，案外人王新明和董霞慧签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。后王新明将涉案房产转卖钟文强。虽然董霞慧辩称其优先购买权受侵害，但在其知道涉案房产被转卖后未见在合理期限内要求以同等条件购买涉案房产，表明其认可了由钟文强取得租赁房产的所有权。根据“买卖不破租赁”原则，董霞慧可以请求房屋受让人即钟文强继续履行原租赁合同，钟文强、董霞慧受前述《租赁合同》约束。《租赁合同》约定：乙方承租用于经营美容养生会所，未经甲方书面同意不得变更经营项目；乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方书面同意；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。查明的事实显示，董霞慧对涉案房产进行了装修但未能提供经出租人同意的证据，诉讼过程中，部分涉案房产又变更经营项目，由“百姓领购网”、“伟伟果业”占有使用，而上述两店铺营业执照上的经营者并非董霞慧，董霞慧虽然辩称并非转租却未提供证据。综上，董霞慧明显违约。根据合同约定和法律规定，钟文强有权解除《租赁合同》。钟文强要求解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，董霞慧应当将涉案房产腾空并返还钟文强。另外，董霞慧未经同意进行装修，钟文强要求恢复原状的诉讼请求，依法有据，亦予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、二百二十三条、二百二十四条、二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、即日起解除王新明和董霞慧于2015年12月29日就位于桐乡市梧桐街道××路阳光××花园××号、××房产签订的《租赁合同》；二、董霞慧于判决生效之日起三十日内将上述房产恢复原状、腾空并返还钟文强。案件受理费80元，减半收取40元，由董霞慧负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案外人王新明与董霞慧签订的《租赁合同》合法有效，对王新明与董霞慧均具约束力。王新明将涉案租赁房屋转让给钟文强后，《租赁合同》仍然有效，合同约定应由王新明享有的权利和履行的义务由钟文强承继。《租赁合同》约定董霞慧承租房屋用于经营美容养生会所，未经出租人书面同意董霞慧不得变更经营项目，不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。根据查明的事实，董霞慧承租的部分房屋由“百姓领购网”、“伟伟果业”占有使用，上述两店铺营业执照载明的经营者并非董霞慧，足以证明董霞慧将房屋转租他人并改变房屋使用用途的事实，董霞慧的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十四条第二款的规定，钟文强有权解除合同。董霞慧在使用租赁房屋过程中对部分房屋进行了装修，其主张已口头征得了王新明的同意，但未能提供充分有效的证据予以证明。董霞慧同时认为，王新明在较长的一段时间内未对其装修行为及时阻止即可视为王新明同意其进行装修。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定“……不作为的默示只有在法律有规定或者当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示。”，《租赁合同》约定董霞慧装修房屋需向王新明提交装修方案并经王新明书面同意，该约定明确排除了默示意思表示的适用，故即使存在王新明未及时阻止董霞慧装修房屋的事实，也不能据此认定董霞慧装修房屋的行为已经经过了王新明的同意。因此，董霞慧擅自装修房屋的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，董霞慧应将房屋恢复原状。
综上，一审判令解除涉案租赁合同，并要求董霞慧恢复原状、腾退返还房屋正确。董霞慧认为租赁合同不应解除的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人董霞慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 金富祥
审 判 员 倪 勤
二〇一七年九月二十九日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙