甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终535号
上诉人（原审被告）马某某。
委托代理人许勤、胡毓铎，甘肃久铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙某某。
委托代理人侯小涛，甘肃金达律师事务所律师。
上诉人马某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2015）安民三初字第10478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。�诉人马某某及其委托代理人许勤、胡毓铎，被上诉人孙某某的委托代理人侯小涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原、被告双方于2015年9月3日签订《房屋买卖协议书》一份。协议约定被告将其位于兰州市安宁区通达街银滩雅苑第7幢2单元2503室房屋转让给原告，房屋总价778000元，付款方式为分期付款。合同签订之日原告向被告支付第一笔房款400000元，被告将该房屋住房公积金贷款款项还清后，原告在2015年9月30日前向被告支付350000元。剩余28000元在双方办理过户手续时原告一次性付清。自合同签定之日起，双方不得反悔，一方反悔则赔付总房款的30%为违约金。若第二部分房款未按约定时间交付被告，被告有权利收回此房，并从已交房款中扣出总房款的30%作为违约赔偿。协议签订后，原告于当天向被告支付第一笔房款400000元，该款从原告孙某某之子栗浩然的妻子杨爽在中国工商银行的账户（）打入被告马某某的中国工商银行账户（）。被告将房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡、装修押金条、购房款收据、入住费收据、暖气费收据、物业费收据、门禁卡、猫眼交予原告。原告在取得上述物品后，于2015年9月4日与甘肃典尚·逸品装饰设计有限公司签订了《家庭居室装饰装修工程施工合同》，开始对房屋进行装修。2015年9月29日，被告马某某将该房屋公积金贷款及利息435667.29元还清，并于当日通知原告要求原告支付第二笔房款350000元，原告以虽还清了公积金贷款但未对该房屋进行撤押为由拒绝付款。2015年10月8日，原、被告双方一同办理了该房屋的公积金贷款撤押手续。撤押手续办理完毕后，被告电话通知原告，以原告违反合同约定为由，解除双方的《房屋买卖合同》，并拒绝接受原告支付第二笔房款350000元。当日，被告在该房屋所在物业公司办理了该房屋停水停电手续。2015年10月21日，被告再次以微信和手机短信的形式，通知原告，以原告“未根据合同履约，已违约”为由解除了合同，在原告第一次支付的400000元款项中，扣除了违约金233400元及房屋的装修损失26000元，将剩余的140600元转入原告之子栗浩然的妻子杨爽账户。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，且自成立时生效，原告孙某某与被告马某某自愿签订的合同，属有效合同。双方应当本着诚实信用的原则，积极履行合同双方的权利义务。本案中，被告在2015年9月29日还清房屋公积金贷款后，要求原告支付第二笔房款350000元，原告以被告未办理房屋撤押手续为由拒绝支付，是履行自己的不安抗辩权。房屋撤押手续，应当是公积金贷款还清后的延续行为，不撤押，就不能完成该房屋的过户手续，原告以此理由拒绝付款实属正当。在2015年10月8日双方完成撤押手续后，被告应当给原告一个合理期间让原告支付第二笔房款350000元，但被告在撤押当天就电话通知原告，以原告违约为由要求解除合同，是不合情理的。被告未能在2015年9月30日前完成对房屋的撤押行为，是致使原告未能按时支付第二笔房款的原因，但直至2015年10月21日，原告仍未将第二笔房款350000元支付给被告马某某，是被告马某某以手机短信、微信等形式通知原告解除合同，并扣除违约金及装修损失的原因。但双方当事人自愿签订的合同，如不违反法律强制性规定，并且不构成合同的根本违约情况下，应当继续履行合同。虽然双方当事人都有违约行为，但双方的违约行为不构成对该合同的根本性违约，故对原告要求继续履行双方的《房屋买卖协议书》的请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的请求，因原、被告双方均存在过错，本院不予支持。本着鼓励市场交易，减少损失的原则，合同双方当事人应当互谅互让，以诚实信用的态度继续履行原、被告签订的《房屋买卖协议书》。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、原告孙某某与被告马某某于2015年9月3日签订的《房屋买卖协议书》继续履行；二、驳回原告孙某某其他诉讼请求。案件受理费4802元，减半收取2401元，由原告孙某某承担1200.50元，由被告马某某承担1200.50元。
宣判后，马某某不服，提出上诉称：1、原审判决认定涉案房屋买卖合同不构成合同根本违约与事实不符。上诉人从未违反合同义务，上诉人在还清公积金贷款后已经将合同义务履行完毕。上诉人在办理完毕撤押手续后再一次要求被上诉人支付房款，却被拒绝，且被上诉人强行占用、装修房屋，甚至与上诉人发生冲突，被上诉人的行为已构成根本违约，双方签订的合同已无法继续履行。2、原审判决适用法律错误。本案被上诉人拒付房款不属于不安抗辩权的行使，不应当适用相关的法律规定。另，上诉人现已将涉案房屋卖给了第三人，为避免损失扩大，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三款规定，按照约定及时解除合同。上诉人请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判本案诉讼费全部由被上诉人承担。
被上诉人孙某某答辩称，1、上诉人诉称不属实。上诉人未办理撤押手续，会影响被上诉人对涉案房屋的过户，因此上诉人未完全履约，且此后上诉人与被上诉人约定一起办理撤押手续，然后再付第二笔款项，故该约定属于双方在合同履行中对合同的变更和补充。事实上在办理完撤押手续后被上诉人准备付款时上诉人电话告知房子不卖了，被上诉人多次与上诉人沟通，但上诉人称合同履行可以但需被上诉承担违约金233400元。被上诉人认为自己并未违约，拒绝支付违约金，上诉人便将正在装修的涉案房屋停水、停电。2、原审判决驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求错误。由于上诉人的违约给被上诉人造成了损失，对此应当予以赔付。3、本案一审结束后被上诉人支付上诉人490600元，合计支付上诉人750000元房款，已完全履行了合同义务。4、上诉人称涉案房屋又卖给了第三人，该行为违背了诚实信用原则，该买卖行为无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决第一项，支持原审中被上诉人的第二项诉讼请求。
二审经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，原审判决宣判后被上诉人支付上诉人490600元。�上诉人共计支付上诉人750000元房款。
本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》是否应当继续履行。上诉人与被上诉人签订协议的目的为出售房屋获取房款，被上诉人的目的在于支付房款取得房屋所有权。在涉案房屋买卖合同的履行过程中，被上诉人因上诉人未办理公积金还贷后的撤押手续提出异议，属于履行合同中的异议，在上诉人与被上诉人互相负有履行义务时，上诉人完成撤押手续是保证上诉人完全交付房屋的必要条件，被上诉人对此提出异议符合行使不安抗辩权的要件，也是被上诉人未按合同约定时间支付第二笔房款的原因。上诉人在撤押当天即告知被上诉人因其迟延支付房款而解除合同，未给被上诉人合理的期限让其付款，有违诚实信用。被上诉人因撤押手�相关问题迟付房款并不能导致双方当事人合同目的不能实现，更不构成根本违约，且被上诉人也已按照合同约定支付了上诉人房款75万元，故上诉人以被上诉人构成根本违约为由主张解除合同既无事实依据，也不符合法定解除的条件，上诉人的上诉理由不充分，本院不予采信。上诉人在和被上诉人之间的纠纷尚未得到解决的情况下，主张已将涉案房屋卖于他人，导致本案协议无法继续履行，并以此要求解除涉案房屋买卖合同有违公序良俗，对其该项上诉理由本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 �石林
代理审判员 王 锡 东
代理审判员 关 涛
二〇一六年五月十日
书 记 员 李 芬 芬