河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2401号
上诉人（原审被告）：史瑞梅，女，汉族。
委托诉讼代理人：李红波，河南帝都律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）：洛阳物联电子商务有限公司。
法定代表人：车芳芳，系公司总经理。
委托诉讼代理人：许红军，河南润洛律师事务所律师。特别授权。
原审被告：张波，男，汉族。
上诉人史瑞梅因与被上诉人洛阳物联电子商务有限公司及原审被告张波房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史瑞梅的委托诉讼代理人李红波，被上诉人洛阳物联电子商务有限公司的委托诉讼代理人许红军到庭参加了诉讼。原审被告张波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
史瑞梅上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判被上诉人承担上诉人各项损失；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，未查明以下事实：一、被上诉人洛阳物联电子商务有限公司不享有出租权。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第九条第二款第三项约定：“甲方（出租人：洛阳物联电子商务有限公司）保证对出租房屋享有所有权或具对外出租权，若因甲方原因造成乙方不能使用，甲方除退还保证金陆万元外，应赔偿乙方因装修支出的全部费用。”但是，被上诉人洛阳物联电子商务有限公司一直未出具相关的证明其享有出租权的有关凭证，由此推定被上诉人洛阳物联电子商务有限公司不享有出租权。二、被上诉人洛阳物联电子商务有限公司对上诉人采取停水停电的不当措施，致使上诉人无法正常营业，造成巨大经济损失，侵犯了上诉人的合法权益。1、被上诉人洛阳物联电子商务有限公司于2015年11月22日起开始对上诉人进行停水停电，导致上诉人无法正常营业。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第五条关于其他费用明确约定：“1、乙方（承租人：史瑞梅）负责支付出租房屋的空调费、水电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业费等；2、甲方负责协调物业保证乙方水电等正常使用。”在房屋租赁期间，上诉人已经按照合同约定支付每月的水电等费用，被上诉人无权停水停电并且有义务保证上诉人的正常使用。2、《房屋租赁合同》第九条第二款：“在租赁期内有下列情形之一，乙方（承租人：史瑞梅）有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方（出租人：洛阳物联电子商务有限公司）需予以经济赔偿：乙方在经营中，如因甲方过错造成乙方不能正常使用，逾期30日视为甲方不能恢复乙方继续使用该出租物，甲方除退还陆万元保证金，装修费用外，还应赔偿乙方的经济损失。”被上诉人在上诉人经营期间停水停电造成上诉人巨大经济损失，侵犯上诉人的合法权益，应依法予以赔偿。3、《房屋租赁合同》第十条：“甲方有本合同第九条第二款约定的情形之一的，应按季租金的20%向乙方支付违约金。”被上诉人停水停电的行为，存在重大过错，致使上诉人无法正常营业，应按照合同约定向上诉人支付违约金34050元（56750×3×20%=34050）。一审法院在案件审理过程中并未查明相关事实，导致对案件事实认定不清，希望二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。
洛阳物联电子商务有限公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，证据确实充分，判决正确无误。请求驳回上诉维持原判。2.被上诉人享有对外出租权。3.上诉人上诉称被上诉人侵权行为是不能成立的，且其损失属于反诉内容，在一审中上诉人没有提起反诉，故二审中不能成立。4.由于上诉人长期拖欠租金拒不缴纳，被上诉人于2015年1年14日和2015年7年7日两次对上诉人送达催缴租金通知书，7月7日后我方又向上诉人送达律师函催缴租金，上诉人拒不缴纳。在此情况下被上诉人为了维护其合法权益不得不于2015年11月22日采取停水停电迫使对方缴纳租金，但对方仍不予缴纳才引起本案纠纷。5.上诉人除了不缴纳房租外还拖欠水费一万多元。
原审被告张波未到庭进行答辩。
洛阳物联电子商务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告支付租金661000元。2、判令二被告支付利息自2015年7月7日起至判决给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。3、判令二被告支付违约金34050元。4、判令二被告承担原告律师代理费39000元。5、诉讼费由二被告承担。
原审法院经审理查明：洛阳物联电子商务有限公司（出租人、甲方）与史瑞梅（承租人、乙方）于2012年7月28日签订《房屋租赁合同》一份，载明：“…第一条、房屋坐落租赁房屋位于：洛阳市新区政和路与望春门街东南角，建筑面积1135平方米，房屋质量优良…第二条、租赁期限双方约定租赁期限9年，自2012年8月1日至2021年7月31日…第三条、租金1、自租赁之日起，即2012年8月1日至2015年7月31日，每月56750元…2、自2015年8月1日至2018年7月31日，每月62425元…第四条、租金的支付期限及方式租金按照“先付后租”方式按半年支付；乙方每年8月1日及2月1日前向甲方一次性支付下年租赁费用，甲方向乙方出具收款单据…第六条、租赁房屋的用途：餐饮火锅…第九条、合同解除的条件（一）在租赁期内有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方需予以经济赔偿。1、乙方不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上…第十条、违约责任1、乙方中途毁约的，所交保证金不予退还；违约方承担守约方的律师代理费…3、乙方有本合同第九条第一款约定的情形之一的，应按季租金的20%向甲方支付违约金…”。又查明，洛阳物联电子商务有限公司（甲方）与史瑞梅（乙方）于2012年9月15日签订《合同补充协议书》一份，载明：“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2012年7月28日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”）中的定义相同。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1、原合同第三条租金项修改为：自租赁之日起，即2012年8月1日至2017年7月31日，每月租金56750.00元，年租金人民币￥681000.00元（大写：陆拾捌万壹仟元整），不含税票价…原合同该条款同时无效…二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有互相冲突时，以本协议为准…”。还查明，洛阳物联电子商务有限公司于2015年7月29日向史瑞梅出具《收据》一份，载明：“今收到史瑞梅交来2015.2.1—7.31日部分租金人民币（大写）贰万元整￥20000。”
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。洛阳物联电子商务有限公司与史瑞梅之间的《房屋租赁合同》、《合同补充协议书》，均系合同当事人真实意思表示，且未违反国家强制性法律、法规规定，据以认定洛阳物联电子商务有限公司与史瑞梅之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，其均应依约行使权利、履行义务。现史瑞梅无正当理由未能及时、足额依约支付2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金，构成违约，应承担相应的法律后果。根据《房屋租赁合同》、《合同补充协议书》所载房租金额、租赁期限等，以及本案所涉租金的支付情况，对于洛阳物联电子商务有限公司要求史瑞梅支付租金661000元的诉求，予以支持。根据《房屋租赁合同》第四条所载租金的支付期限及方式，结合洛阳物联电子商务有限公司诉求，对于洛阳物联电子商务有限公司要求史瑞梅以661000元为基数，按照中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率的标准，向其支付2015年7月7日（立案之日）起至判决确定的给付之日止的租金利息的诉求，该院予以支持。根据《房屋租赁合同》第十条第3款所载违约责任条款，对于洛阳物联电子商务有限公司要求史瑞梅支付违约金34050元的诉求，该院予以支持。洛阳物联电子商务有限公司要求史瑞梅按照《房屋租赁合同》相关约定承担律师代理费39000元的诉求，因其未出具据以证明律师代理费实际支付的相关凭证，对于该项诉求，该院不予支持。洛阳物联电子商务有限公司要求张波对上述债务承担共同清偿责任的诉求，于法无据，该院不予支持。被告的相关答辩意见，于法无据，该院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告史瑞梅向原告洛阳物联电子商务有限公司支付2015年2月1日至2016年1月31日的房租共计661000元。二、被告史瑞梅向原告洛阳物联电子商务有限公司支付房租利息，计算方式：以661000元为基数，按照中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率的标准，自2015年7月7日起计算至判决确定的给付之日止。三、被告史瑞梅向原告洛阳物联电子商务有限公司支付违约金34050元。上述给付义务应于本判决生效后十五日内履行完毕；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。四、驳回原告洛阳物联电子商务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11140元，由原告洛阳物联电子商务有限公司负担590元，被告史瑞梅负担10550元。
二审期间，被上诉人提交了2012年9月5日洛阳物联电子商务有限公司与房主马安乐签订的房屋租赁合同；2012年9月7日由洛阳物联电子商务有限公司向马安乐提交的转租申请，马安乐签字同意。
本院认为，被上诉人洛阳物联电子商务有限公司虽不是涉案房屋的所有权人，但其作为承租人向他人转租行为已经过房屋所有权人的同意，故洛阳物联电子商务有限公司有权向上诉人史瑞梅转租。关于史瑞梅上诉认为被上诉人在租赁期间停水、停电，造成上诉人经济损失，侵犯其合法权益问题。本院认为，因该请求上诉人在一审时并未提出反诉，如上诉人认为自己权益收到侵害，上诉人可通过其他渠道另行主张。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序亦无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费10751元，由上诉人史瑞梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆刚
审 判 员 于 磊
代审判员 卢媛媛
二〇一六年九月七日
书 记 员 邵羽菲