河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四初字第354号
原告郑州市华玉有限公司。住所地：郑州市金水区红旗路**号。
法定代表人白玉民，董事长。
委托代理人李海泳，河南建合建律师事务所律师。
被告郑州广厦置业有限公司。住所地：郑州市金水区红旗路**号。
法定代表人毋尚梅，董事长。
委托代理人马新春，河南公为律师事务所律师。
委托代理人王马峰，河南公为律师事务所律师。
原告郑州市华玉有限公司（以下简称华玉公司）诉被告郑州广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华玉公司的委托代理人李海泳，被告广厦公司的委托代理人马新春、王马峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华玉公司诉称：因广厦公司的“城市之巅”项目，华玉公司位于郑州市金水区红旗路20号四层办公楼被拆迁，该办公楼产权证面积为1367.68平方米，占地770平方米，2007年1月10日，双方签订《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补偿协议》及《补充协议》，约定的拆迁安置补偿事宜。该协议签订后，除了500万元借款外，我们没有得到补偿，对方长期违约不交房屋，因合同主要条款（关于安置房屋的楼层及位置）约定不明，不得已我们起诉对方要求撤销合同，重新考虑安置补偿问题。后经协商，双方和解，广厦公司董事长李振州承诺我们合同签订当日（2011年6月7日）就把位于郑州市铭功路83号豫港大厦2501办公楼792.61平方米（房产证号：郑房权证字第××）的房产证交给我们，2011年10月31日前将该房屋交付给我们并将该房产办至我方名下，过户费用由广厦公司承担；广厦公司还承诺郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅项目贰号楼四层面积为575.52平方米的商品房并且承诺合同签订当日下午（2011年6月7日下午）就可以到“城市之巅”看房选定户型，该房屋于2011年11月30日前交付给我们并将该房屋办至我方名下，过户费用由广厦公司承担；除上述两处房产外，广厦公司另按每平方米4000元卖给我方一套160平方米以上的房子，过户费用由我方承担，因有些事当日就可即时履行，有些条款未写入协议。对此协议，我方作出了极大让步，放弃了延期交房的损失，放弃了原先约定的就地补偿，原先我方被拆迁的是临街的一栋四层办公楼，而补偿给我方的是位于25层的办公用房，价值远低于临街1-4层的商业用房，其他则为住宅房，价值更低，对我方显失公平，然而即便如此，广厦公司当日不仅未将豫港大厦2501办公楼782.16平方米的房产证交付我方，下午我方去“城市之巅”看房时，对方态度极其恶劣，拒不配合，不仅如此，在自己不履行义务的情况下，广厦公司又起诉我方要求归还借款。基于广厦公司缺乏履约的基本诚意，如果我方依约归还借款，我方权益难以保证，至今，广厦公司也未依约交付房屋并办理相关产权证书。因广厦公司无正当理由拒不履行合同义务及附随义务，应当承担违约责任并赔偿由此导致的相关损失。诉讼请求：一、判令广厦公司履行2011年6月7日双方达成的《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》，交付房屋并办理相关产权证，具体为，1、交付豫港大厦2501办公楼，办理相关产权证并承担过户费用、或交付其他商业用房792.14平方米办理相关产权证并承担过户费用、或以“城市之巅”（拆迁原址）的商业用房的价格进行货币补偿，2、交付“城市之巅”贰号楼四层共576.86平方米的商品房、办理相关产权证并承担过户费用（具体包括“城市之巅”贰号楼四楼一单元404室／40.62平方米、403室／44.07平方米、402室／95.03平方米，“城市之巅”贰号楼四楼二单元401室／146.41平方米、407室／129.49平方米、406室／121.24平方米），或交付“城市之巅”其他房屋575.52平方米，并承担办证过户费用，或进行货币补偿，3、按每平方米4000元的价格卖给我方一套房子并办理相关产权证，具体为“城市之巅”广厦一街-裙-24号商业房（面积304.51平方米），或以该房价格按4000元／平方米的标准扣除后进行货币补偿；二、判令广厦公司赔偿因迟延交付房屋而导致的我方损失，该损失暂计至2013年10月28日共361.7426万元，至实际交付房屋止；三、判令广厦公司承担本案诉讼费及相关费用。
被告广厦公司答辩称：一、华玉公司本案之诉程序不合法，华玉公司曾在郑州市中级人民法院起诉要求撤销双方签订的协议，但是时至今日该案未有判决事实，而且其诉讼请求不合法，从程序上说不合法。二、本案中华玉公司诉请我方交付房屋的条件并未成就，华玉公司应当在2011年6月10日之前，归还所借的款项500万元，而广厦公司交付安置房屋这一条件，我方遂起诉，但是没有结果，华玉公司也未支付，该房屋交付条件并未成就。三、根据双方签订的协议及两份补充协议，在华玉公司未按时归还所借款项的前提下，该本应安置给华玉公司的安置房，作为借款的担保方我方有权代华玉公司对外出售，所得款项优先偿还我方借款，华玉公司的诉请缺乏基本的事实及法律依据。四、华玉公司诉状中所陈述的事实，很多是华玉公司自己的想象，根本不是事实，其真实的原因是2011年6月10日签订协议后，我方愿意配合华玉公司选房，华玉公司不选房的原因是，华玉公司的法定代表人白玉民开了端木风担保公司，如果选房就应该偿还500万元的借款，为了放高息，所以华玉公司拒绝选房。华玉公司要求160平方米的房子按街边的裙楼卖300余平方米不可能，另华玉公司还说25楼的房子不是我公司的产权，我公司去房产局查询，该房子的产权还在我公司名下。
原告华玉公司提交以下证据：证据一、华玉公司与广厦公司于2007年1月10日所签《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补偿协议》一份，证明华玉公司被拆迁房屋为临街四层办公楼，面积为1367.68平方米，广厦公司应于2009年7月10日交付安置房屋，应承担违约责任，赔偿我房租金损失，因广厦公司原因双方未按约定安置房屋的楼层及位置，应参照被拆迁房屋计算租金损失；证据二、华玉公司与广厦公司于2011年6月7日所签《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补偿协议》一份，证明根据该协议，广厦公司应于2011年10月31日前交付位于郑州市铭功路83号豫港大厦2501办公楼792.16平方米，应于2011年11月30日前交付位于郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅项目贰号楼四层面积为575.52平方米的商品房，而广厦公司未如约交付应承担违约责任，赔偿我方租金损失，应参照相近房屋租赁情况计算租金损失；证据三、视频资料一组共三段，共计时长约15分钟，证明改组视频拍摄于2013年9月24日，通过豫港大厦一楼物业值班人员、24楼、25楼有关人员询问，获悉郑州市铭功路83号豫港大厦的租金约为1.8元／平方米／日；证据四、孙博与河南豫弘房地产营销策划有限公司所签《承租房屋委托合同》一份，证明根据该合同，位于郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅小区面积为107平方米的房屋租金为2200元／月；证据五、录音证据一组两段及名片一份，显示广厦公司裙楼报价，证明广厦公司正在出售该房屋，因广厦公司建设的住宅用房没有160平方米的房子，我方主张按商业用房给我方相应的160平方米的房子。
被告广厦公司对华玉公司证据的质证意见为：证据一、二真实性无异议，实际是双方签订了三份协议，华玉公司只举证双方签订的一份协议和最后签订的补充协议，无非是想割裂开双方就拆迁安置问题所真正达成的协议，同时在故意回避双方交付房屋的真正条件，2007年1月10日安置补充协议，2007年1月10日安置补偿协议的真实性，我方无异议，该协议确实确定了安置房应该得到的面积，这个协议签订后一个条款明显是双方客观上不能履行的条款，但是该条款又被后来的两份补充协议进行了修订，应该依据给三份协议审理本案；关于2011年6月7日补充协议对原告证明内容有异议，该房屋安置的条件是约定的第二条，负有先履行义务的是华玉公司，而至今华玉公司未履行，因此华玉公司起诉交付安置房的条件仍为成就；关于华玉公司证明内容中的损失及租金问题，缺乏事实及法律依据，根据法律规定安置房交付时间，不应另行支付租金及损失。证据三，从形式上看，不符合证据的法定形式，调查人，咨询人不清楚，看不出具体是什么人。咨询人A不知道是谁，形式上不符合证据的法定条件；从证据的证明内容上看，与本案不具有关联性，本案所审理的是拆迁安置补偿费，根据法庭调查的情况看，安置房的交付，合同当中约定有前提条件。因此，本案中该交付的前提条件并未成就，故其主张缺乏事实依据和法律依据。证据四、该协议与本案无关，真实性不发表意见，该证据不具备证据关联性，要证明损失存在，就应该有法律及事实依据来确定数额，没有事实街法律依据就没有损失。证据五、名片回去核实，广厦公司在售房屋有3万多平方米，不可能没有160平方米以上的房子，即使没有单套160以上的房子也不可能用商业用房第住宅用房，该组证据与本案无关。
被告广厦公司提交一份证据，即华玉公司与广厦公司于2007年元月10日签订的补充协议，证明广厦公司为了拆迁华玉公司的房屋，向华玉公司支付500万元借款的事实，对该借款的性质及用途均作了约定，安置房的交付条件是华玉公司欠广厦公司500万元借款的偿还义务，华玉公司应得的安置房是对该借款的一种担保，而本案截止目前华玉公司未归还广厦公司的借款，广厦公司有权代华玉公司对外出售房屋，华玉公司主张的损失，双方没有明确的约定，因此华玉公司关于损失的请求缺乏事实及法律依据，该证据结合之前的安置补偿协议及后来的补充协议，该三份协议才能作为界定双方权利义务的依据，华玉公司应先履行义务，我方后履行义务，华玉公司先未履行义务，我方有权不交付房屋。
华玉公司对广厦公司提交证据质证意见为，对该补充协议无异议，对其证明内容有异议，该500元借款已经另案审理，在没有结果之前，该协议签订于2007年1月10日，而该协议效力已被2011年6月7日双方签订的补充协议所取代，华玉公司称我方应先履行500万元借款偿还义务不成立，因该案诉讼还没结果，我方将按法院的判决履行义务，即使我方未履行该义务，也是双方违约的问题，应各自承担违约责任。依据郑州市有关规定，拆迁安置房屋交付房屋的时间最长不得超过30个月，广厦公司违约未交付房屋，最后，广厦公司应交付的房屋价值大于500万元，对方声称的不安抗辩权不成立。
本院经审理查明：2007年元月10日，广厦公司作为甲方、华玉公司作为乙方签订《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补偿协议》一份，主要约定华玉公司被拆迁的房屋位于郑州市红旗路20号，占地770平方米，砖混结构四层房屋，建筑面积1367.68平方米（产权证面积）。使用性质为办公用房，房产证号为郑房权证字第××号，根据有关规定，广厦公司、华玉公司双方同意拆迁房屋按建筑面积1：1进行产权调换。调换面积为1367.68平方米，对等面积不再互补差价，根据补偿房屋成套结构及户型面积，如补偿调换房屋面积超出调换安置房屋面积部分，华玉公司同意向广厦公司按市场价计价付款，少于调换安置房屋面积部分，广厦公司同意向华玉公司按每平方米2000元退房款，广厦公司提供给华玉公司的调换房屋用途为商务办公，建造标准符合国家和本市质量安全标准，并具备交房条件的成品房，广厦公司应于本协议生效30个月内，向华玉公司交付调换的安置房屋，并并负责为华玉公司办理调换房屋产权证街土地证，华玉公司向广厦公司提供办理手续所需要的相关手续，等面积费用由广厦公司承担，华玉公司应于本协议生效后15日内，在广厦公司的配合协助下，通知原租赁户终止或解除原租赁合同，将拆迁房屋腾空和清理，房屋内物品由华玉公司自行搬迁、拆除和处置，逾期由广厦公司无偿对屋内物品、设备处理和清除并实施对房屋拆除工作，由此造成的一切损失和责任由华玉公司承担和负责，广厦公司、华玉公司双方应自觉履行本协议约定的条款，不得违约，否则，由此给对方造成的损失和责任由违约方承担和负责。在上述拆迁安置补偿协议签订当日，广厦公司与华玉公司签订《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》一份，该补充协议依据当日双方拆迁安置补偿协议的各项规定和内容，主要约定了如下内容：1、为了协助和配合华玉公司解除原租赁合同街因该房屋华玉公司对外债务等遗留问题，顺利实现对房屋的拆除工作，广厦公司同意借给华玉公司人民币500万元，由华玉公司解决以上遗留问题；2、华玉公司收到广厦公司款项的同时将拆迁房屋的土地证、房产证等有效证件交给广厦公司，同意广厦公司按照《拆迁安置补偿协议》中约定的期限和办法，事实拆迁工作，如华玉公司没有按照双方协议约定的办法和期限将房屋腾空和清理完毕，华玉公司同意将以上借款转为广厦公司支付的房屋产权转让款，同意将该房屋按以上价款整体转让给广厦公司；3、为了确保借款能够按期偿还，华玉公司同意根据《拆迁安置补偿协议》所调换的房屋作为对以上借款的抵押、担保，逾期华玉公司不归还借款，广厦公司有权代华玉公司对外出售拆迁补偿调换的房屋，所得房款项有限偿还华玉公司对广厦公司的欠款；四、双方约定借款期限为广厦公司通知向华玉公司交付安置房日期为限，借款期内，双方商定广厦公司按同期银行贷款利率向华玉公司收取借款利息（借款到期，如双方合作愉快，广厦公司可以考虑减免华玉公司应付的借款利息），同时，广厦公司承诺以优惠的价格出售给华玉公司住房一套（约120平方米）；5、华玉公司同意并承诺按照《拆迁安置补偿协议》规定分得拆迁调换房屋和按期使用广厦公司借款外，不再向广厦公司就拆迁安置补偿一事提其它补偿要求等内容。
上述《拆迁安置补偿协议》及《拆迁安置补充协议》签订后，华玉公司按照约定配合广厦公司对其房屋进行了拆迁，广厦公司亦按约定向华玉公司支付了500万元借款。在之后履行协议过程中，广厦公司未能按照双方《拆迁安置补偿协议》所约定的期限向华玉公司交付调换的安置房屋并为华玉公司办理调换房屋产权证及土地证，华玉公司亦未归还500万元借款。
后经双方协商，广厦公司与华玉公司于2011年6月7日，重新就调换房屋的具体位置、面积和华玉公司偿还给广厦公司欠款达成《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》一份，主要约定：一、华玉公司被拆迁房屋面积1367.68平方米（产权证面积），按照约定1：1进行补偿安置，广厦公司为华玉公司提供的安置房，位于郑州市铭功路83号豫港大厦2501办公楼792.16平方米（产权证号为：郑房权证字第××）和郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅项目的贰号楼肆层面积为575.52平方米的商品房，广厦公司为华玉公司提供的位于铭功路83号豫港大厦2501办公楼安置房的具体面积及该房产的其他状况以房产证登记的为准，广厦公司为华玉公司提供的位于郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅项目贰号楼四层的安置房，具体户型由华玉公司选定。另补一个160平方米以上的房子，按每平方米人民币4000元的价格计算；2、华玉公司于2007年元月10日从广厦公司借款人民币500万元，华玉公司在签订本协议后三日内偿还给广厦公司，广厦公司不再向华玉公司要求该借款的利息；3、广厦公司将位于郑州市铭功路83号豫港大厦2501办公楼于2011年10月31日前交付给华玉公司，将位于城市之巅贰号楼四层的安置房于2011年11月30日前交付给华玉公司，广厦公司负责将以上两处房产过户给华玉公司，因过户所产生的费用由广厦公司承担，另要的160平方米房产费由华玉公司承担，四、安置房的交付标准：入户房防盗门、窗户塑钢窗、地面毛地毛面、顶棚毛面、水电通，未尽事宜双方协商解决等内容。
涉案2011年6月7日《拆迁安置补充协议》签订后，广厦公司与华玉公司均未按照该补充协议的约定履行。广厦公司已另案向法院提起诉讼要求归还500万元欠款及利息，之后华玉公司提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，根据双方签订的2011年6月7日《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》的规定，华玉公司举证证明因广厦公司迟延交付房屋应向其支付的租金损失为：1、郑州市铭功路83号豫港大厦2501办公楼792.16平方米，该租金自2011年11月1日开始计算，租金标准按每日每平方米1.8元的标准，计至实际交付房屋之日止；2、郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅项目贰号楼四层面积为575.52平方米的商品房，租金从2011年11月30日开始计算，租金标准按每月每平方米20.56元的标准，计至实际交付房屋之日止。本案诉讼过程中，根据华玉公司的申请并提供担保，本院依法对华玉公司相应财产采取了诉讼保全措施。
本院认为：华玉公司与广厦公司于2007年1月10签订的《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补偿协议》、《补充协议》及双方于2011年6月7日签订的《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》，均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均有效。上述协议签订后，华玉公司按约定配合广厦公司进行拆迁工作，广厦公司未按约对华玉公司进行房屋拆迁安置补偿，属违约行为，应当承担相应的民事责任。对于华玉公司要求广厦公司按约定交付安置房屋、办理相关产权证并承担过户费用或按照相对应的商业用房的价格进行货币补偿的诉讼请求本院予以支持。关于华玉公司要求广厦公司按照4000元每平方米价格出售房屋或进行相应货币补偿的诉讼请求，其依据为2011年6月7日《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》第一条约定，该条仅约定另补一个160平方米以上的房子及价格按4000元每平方米计算，未对房屋的类型及面积上限作出约定，对此，应结合广厦公司所开发房屋的户型情况及双方所签协议进行认定，鉴于双方协议中有关以“城市之巅”项目房屋安置的内容，仅有以商品房进行安置而没有按商业房安置的内容，故该房屋的种类应以商品房为准，关于房屋面积应结合“城市之巅”项目房屋具体情况，结合不低于160平方米的约定确定应出售的房屋或补偿数额，没有单套大于160平方米的商品房，则以该项目现有户型中两套房屋面积之和高于160平方米且最接近该面积的房屋履行。关于华玉公司要求赔偿因迟延交房的损失，符合法律规定且已举证证明损失计算方法，对其该项请求本院亦予以支持。被告广厦公司辩称华玉公司未按涉案合同约定归还借款，故交付房屋的条件并未成就，鉴于本案双方当事人随签订的涉案协议和补充协议中并没有约定华玉公司归还借款为交付房屋的前提条件，结合华玉公司在本案诉讼之前已就其所称的借款另案起诉，故对广厦公司的答辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、郑州广厦置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照本案2011年6月7日《郑州市华玉有限公司办公楼拆迁安置补充协议》，向郑州市华玉有限公司交付房屋并办理相关产权证。如郑州广厦置业有限公司不按上述协议约定交付豫港大厦2501房产，则以本案所涉“城市之巅”项目的商业用房的价格进行货币补偿，如郑州广厦置业有限公司不按上述协议约定交付涉案“城市之巅”贰号楼四层共576.86平方米的商品房、办理相关产权证并承担过户费用，则交付“城市之巅”其他房屋575.52平方米，并承担办证过户费用，或进行与约定房屋价值相当的货币补偿，如郑州广厦置业有限公司不按约定以每平方米4000元的价格出售给郑州市华玉有限公司一套房子并办理相关产权证，则以约定160平方米房屋价格的现价按每平方米4000元的标准扣除后进行货币补偿；
二、郑州广厦置业有限公司赔偿因迟延交付房屋给郑州市华玉有限公司造成的损失361.7426万元（该损失暂计至2013年10月28日，之后的损失按照应交付房屋的租金收益至实际交付房屋止具体计算方法：1、郑州市铭功路83号豫港大厦2501办公楼792.16平方米，租金标准按每日每平方米1.8元的标准计付；2、郑州市红旗路与黄河北街交叉口城市之巅项目贰号楼四层面积为575.52平方米的商品房，租金标准按每月每平方米20.56元的标准计付）。
案件受理费103489元，由郑州广厦置业有限公司负担，保全费5000元由郑州广厦置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 岳修文
审判员 崔凤茹
审判员 成 锴
二〇一五年十一月十九日
书记员 程晓芳