北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第41586号
原告（反诉被告）王xx，男，1944年5月13日出生。
委托代理人周步海，安徽美林律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司，住所地北京市朝阳区惠新东街11号1号楼3层A-3-2。
法定代表人王建平，总经理。
原告（反诉被告）王xx（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司（以下简称京洋逸峰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李瑶瑶独任审判，公开开庭进行了审理。王xx及其委托代理人周步海及京洋逸峰公司法定代表人王建平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王xx诉称：2005年5月1日，京洋逸峰公司从刘xx处承租了“北京市朝阳区金盏乡东窑村10.2亩土地”。2005年7月12日，京洋逸峰公司与武xx签订了《房屋租赁合同》，约定京洋逸峰公司将上述租赁土地中的部分即“朝阳区金盏乡东窑村京洋逸峰装饰集团产业基地”的A区转租给武xx，租期为18年，自2005年5月1日至2023年5月1日，年租金8万元，每五年递增3%，同时约定任何一方因违反合同给对方造成损失，由违约方负责承担法律责任，赔偿对方35万元人民币。2011年5月10日，我与武xx、京洋逸峰公司签订了《房屋租赁合同变更协议》，约定将2005年7月12日京洋逸峰公司与武xx签订的《房屋租赁合同》中的乙方武xx变更为我，由我继续执行原房屋租赁合同，享有原合同的权利和义务。后，我把租赁场地及房屋转租给了北京新京报传媒有限责任公司（以下简称新京报公司）。2014年9月25日，京洋逸峰公司与我协商每年增加4万元租金，我未同意，当日下午，京洋�峰公司对我的租赁场地实施了停电行为，新京报公司因此与我解除了租赁合同，并已搬出。京洋逸峰公司坚持增加4万元租金，至今仍未恢复供电，我认为其行为已经构成了严重违约，故起诉法院要求1、京洋逸峰公司立即停止违约行为，恢复供电；2、京洋逸峰公司支付我违约金35万元；3、京洋逸峰公司继续履行租赁合同。
京洋逸峰公司辩称：不同意王xx的诉讼请求。王xx从2014年7月至今的水费和管理费均未交纳，根据合同约定，在王xx未交齐费用时，可以采取停电措施，所以不同意给王xx恢复供电。王xx2013年7月12日将租赁标的出租给新京报公司，违反了不能转租的合同约定，新京报公司终止合同是因为王xx和马xx发生了纠纷，与我方停电无关。现土地的所有权人每年提高了十万元租金，属于不可抗力，我公司可以与王xx协商变更或解除合同，现我要求解除合同，不同�继续履行合同。
京洋逸峰公司同时反诉称：2005年6月12日，我公司作为甲方与乙方武xx签订的租赁我公司产业基地A区的承租合同约定，A区厂房及附属房屋乙方不得转让出租及以其他合作方式给第三方，且任何一方因违反合同给对方造成损失，由违约方赔偿对方35万元。2008年7月25日我公司与武xx签订了关于按时交纳电费的通知，约定每月22日之前各单位把应交的电费等费用交到基地办公室，超过22日的单位，由本单位暂停未交单位的所有用电，由此产生的一切损失和后果由未交费用的单位自己负责，本公司按交费的10%收取滞纳金。王xx变更为该合同的乙方，应该遵守合同中关于乙方的权利义务，但2013年8月，王xx将本公司基地A区转让给新京报公司，违反了合同约定，且其一直未交纳2014年7月至今的水费、后勤等费用，合同的违约方为王xx，而非我公司，故我公司反诉要求1、王xx支付我公司35万元违约金；2、王xx交纳2014年7月、8月、9月的水费及后勤费共计13699元，并交纳10%的滞纳金；3、解除我公司与王xx之间的房屋租赁合同，并要求王xx腾退租赁场地及房屋。
王xx辩称：京洋逸峰公司在2013年7月15日知道我已经将涉案房屋转租给了新京报公司，且其直接向新京报公司收取了电费，一直至新京报公司搬离，而京洋逸峰公司并未在六个月之内提出异议，视为其同意我转租。我已经交纳了2014年7月份的水费及后勤费，8月、9月之所以没交是因为双方在协商增加租赁费，且2014年6月、7月的水费及后勤费的收据上京洋逸峰没有盖章，我无法要求新京报公司报销，所以要求京洋逸峰公司先盖章我才交之后的钱。合同的违约方是京洋逸峰公司，而非我方。
经审理查明，2005年5月1日，刘xx作为甲方与乙方京洋逸峰公司签订了租赁合同，约定由京洋逸峰�司承租刘xx位于北京市朝阳区金盏乡东窑村10.2亩的场地及地上物，租期十八年，自2005年5月1日至2023年5月1日，京洋逸峰公司有权将租赁物转租经营，原出租方北京市朝阳区楼梓庄乡东窑村经济合作社同意刘xx将此地及厂房出租给京洋逸峰公司。2005年7月12日，京洋逸峰公司作为甲方与乙方武xx签订了房屋租赁合同，约定京洋逸峰公司将朝阳区金盏乡东窑村京洋逸峰装饰集团产业基地A区部分出租给武xx，租期十八年，自2005年5月1日至2023年5月1日，年租金八万元，每五年递增3%，合同第五条第1款约定：“A区厂房及附属房屋乙方不得转让、出租及以其他合作方式给第三方”，第五条第4款约定：“乙方按照安装在A区部分的电表缴纳电费”，第六条约定：“违约责任：任何一方因违反合同给对方造成损失，由违约方负责承担法律责任。赔偿对方叁拾伍万元整人民币，350，000元�，第七条约定：“合同履行中遇到不可抗力因素使合同不能履行或完全不能履行时，双方协商变更或解除合同”。2011年5月10日，京洋逸峰公司与武xx、王xx签订了《房屋租赁合同变更协议》，约定将2005年7月12日武xx与京洋逸峰公司签订的房屋租赁合同书中乙方武xx变更为王xx，由王xx继续执行原房屋租赁合同，享有原合同的权利义务。京洋逸峰公司委托王x1负责朝阳区金盏乡东窑村京洋逸峰装饰集团产业基地的后勤工作，主要是物业管理，包括收取水电费、大院安全、垃圾清理、卫生间打扫等。现王xx的租金缴纳至2015年5月1日。按双方约定，每月的水费及后勤费由王xx于次月交纳，王xx2014年7月、8月、9月应交的水费及后勤费分别为3045元、7587元、3067元。王xx认可2014年8月、9月的水费及后勤费未交纳，解释称8月份其与京洋逸峰公司因协商增加租金的问题未达成一致，9月�王xx已提起了诉讼，且2014年6月、7月的水费及后勤费收据上京洋逸峰公司未盖章导致王xx无法找新京报公司报销，所以要求京洋逸峰公司先盖章再交之后的费用。王xx提交2014年7月10日及2014年8月4日王x1出具的收据两张，以证明收据未盖章，以及2014年7月份的水费及后勤费已经交纳。对收据的真实性，京洋逸峰公司予以认可，但认为收据未盖章不能作为王xx不按时交纳费用的理由。
2013年7月，王xx委托马xx为代理人将A区部分转租给新京报公司。2014年9月24日，京洋逸峰公司对A区场地实施停电行为。当日，新京报公司负责人杜艳丽向王xx转发了王x1给其发送的短信：“……王xx不同意涨房费，村委会下午准备停基地的电……”，同时告知王xx库房已经停电，要求王xx联系解决。2014年9月26日，新京报公司向王xx发函：“……现由于在租用过程中经常发生因你方与东窑村关于租金�价，而对我方限电，影响我们正常使用的情况。经双方协商一致，均同意解除原协议，因此特通知贵方，自本通知送达之日起原协议自动解除。我方将于2014年10月12日正式搬出租赁房屋……”。王xx称，对于其转租行为，京洋逸峰公司在2013年7月15日就已经知情。为此，王xx申请孔凡平出庭作证，证明王x1在新京报公司刚搬进涉案房屋时，曾帮助新京报公司协调房屋使用和停车问题，同时王xx提交2013年7月至2013年10月、2014年1月、2月、5月电费收据七张，均有王x1手添内容：“原收据已开给新京报，此收据作为证明”，以证明新京报公司直接将电费交给了王x1。京洋逸峰公司称新京报公司曾进院内拉过东西，在库房存放物品，但其从未收到王xx转租给新京报公司的通知，直到2014年7、8月份才正式知情，而电费收据是开给马xx的，后马xx因为与王xx有纠纷，才让王x1后补的收据。京洋逸峰公司称其给涉案场地停电是因为王xx拖欠水费及后勤费，其提交1、2008年7月25日武xx、吴尚青及王x1签订的《关于按时交纳电费的通知》，通知要求各单位于每月22日之前将电费交到基地办公室，超过22日交电费的单位将由京洋逸峰公司暂停未交单位的所有用电；2、2009年6月12日京洋逸峰公司与武xx签订的协议书，约定乙方（武xx）在承租（京洋逸峰公司产业基地A区部分）期间如再发生拖欠电费、后勤人员工资等现象，甲方（京洋逸峰公司）有权对乙方（武xx）所承租的房屋采取停电处理，并约定该协议为补充协议，与原协议有冲突部分以该协议为准；3、2014年3月23日马xx签字的协议书：“……一、京洋逸峰装饰公司产业基地各承租单位，应在每月10号之前向京洋逸峰装饰公司交纳后勤费用。二、京洋逸峰装饰公司产业基地各承租单位应在每月20号之前向公司交�应交的电费及其他费用。三、各承租单位如逾期未交纳应交的费用，公司则按应交费用的10%收取滞纳金，各承租单位并承担所产生的一切后果（包括停水、停电）……”。对该三份证据，王xx不予认可，称其与京洋逸峰公司、武xx签订《房屋租赁合同变更协议》时，并未见到《关于按时交纳电费的通知》以及2009年6月12日武xx与京洋逸峰公司签订的协议书，对此事并不知情，且因王xx与马xx之间存在纠纷，对马xx出具的协议书的真实性存在异议。
另，京洋逸峰公司提交其2014年6月21日与刘xx签订《补充协议》、2014年9月19日与承租产业基地B区的吴文昌签订的《合同终止协议》以及2014年9月12日刘xx给王x1出具的10万元租金收据，以证明因金盏乡东窑村经济合作社出租给刘xx的土地租金上调，京洋逸峰公司自2014年5月1日起，年租金上调了10万元。王xx对此不予认可，并称与其无关。
上述事实，有王xx、京洋逸峰公司提交的各项证据、证人证言、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。武xx与京洋逸峰公司签订的《房屋租赁合同》及王xx与武xx、京洋逸峰公司签订的《房屋租赁合同变更协议》系合同当事人的真实意思表示，均为有效合同，各方应依约履行，由王xx承继武xx在《房屋租赁合同》中的权利义务。王xx于2013年7月份将涉案标的转租给新京报公司，违反了承租人不得转租的合同约定，而根据我国相关法律及司法解释的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，故本案的争议焦点之一在于京洋逸峰公司何时知道或者应当知道王xx转租。首先，京洋逸峰公司委托王x1负责涉案院落的后勤服�工作，王x1的工作范围包括收取水电费、大院安全、垃圾清理、卫生间打扫等，可见王x1需经常出入涉案院落，其应对涉案房屋的实际使用人有清楚的了解，且其曾看见新京报公司的货车入院拉东西，在库房存放物品，更印证了在新京报公司入驻之初京洋逸峰公司对转租事实是知道或者应当知道的；其次，2013年7月至2013年10月、2014年1月、2月、5月电费收据上，王x1手添“原收据已开给新京报，此收据作为证明”，亦可佐证从2013年7月起京洋逸峰公司对转租事实知情，京洋逸峰公司称是补开的收据，未提供证据，本院不予采信。故本院认定京洋逸峰公司在知道或者应当知道王xx转租给新京报公司的六个月内，未向王xx提出异议，其以此要求解除合同，本院不予支持，京洋逸峰公司应当继续履行其与王xx的租赁合同。京洋逸峰公司虽丧失此项合同解除权，不影响其追究王xx�租的违约责任，故京洋逸峰公司要求王xx支付违约金35万元，合法有据，本院予以支持。刘xx与京洋逸峰公司协商上调租金10万元，非不可抗力，京洋逸峰公司亦不得以此要求解除合同。
双方均认可王xx未交纳2014年8月及9月的水费及后勤费共计10654元，王xx以京洋逸峰公司未在收据上盖章为由拒绝交纳，于法无据，现京洋逸峰公司要求王xx交纳，本院准予。因马xx与王xx在2013年7、8月份产生纠纷，本院对马xx单方出具的协议书不予采信，故京洋逸峰公司要求王xx交纳10%的滞纳金，缺乏合同依据，本院不予支持。京洋逸峰公司未能举证证明王xx在签订《房屋租赁合同变更协议》时，对2009年6月12日京洋逸峰公司与武xx签订的《协议书》内容知情，且愿意承继该协议书中乙方的权利义务，故该协议书中关于乙方在承租期间拖欠电费、后勤人员工资时，甲方有权对乙方所承租的房�采取停电措施的内容对王xx没有约束力，且从王x1发给新京报公司的短信中可见，京洋逸峰公司停电的真正原因是“王xx不同意涨房费”，故本院认定，京洋逸峰公司对王xx承租的房屋采取停电措施违反了合同约定，王xx要求京洋逸峰公司立即恢复供电，并支付违约金35万元，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司于本判决生效之日起立即恢复对原告（反诉被告）王xx承租的北京市朝阳区金盏乡东窑村京洋逸峰装饰集团产业基地A区的供电，继续履行与原告（反诉�告）王xx之间的租赁合同；
二、被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王xx违约金三十五万元；
三、原告（反诉被告）王xx于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司违约金三十五万元；
四、原告（反诉被告）王xx于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司2014年8月的水费及后勤费七千五百八十七元、2014年9月的水费及后勤费三千零六十七元；
五、驳回被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3275元，由被告（反诉�告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司负担（王xx已垫付，北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司于判决生效之日起七日内给付王xx）。反诉案件受理费3378元，由原告（反诉被告）王xx负担3350元（北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司已垫付，王xx于本判决生效之日起七日内给付），由被告（反诉原告）北京京洋逸峰装饰装潢设计有限公司负担28元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 李瑶瑶
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 刘茵茵