北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初9619号原告董君豪，男，1989年9月22日出生，汉族，交通银行股份有限公司北京市分行小微企业客户经理，住北京市西城区。委托代理人刘会丽，北京市求实律师事务所律师。委托代理人周序中，北京市求实律师事务所律师。被告孟欣，女，1949年4月5日出生，汉族，北京市人才服务公司退休工程师，住北京市海淀区。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员，住同单位地址。原告董君豪诉被告孟欣、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告董君豪之委托代理人刘会丽、周序中、被告孟欣、第三人我爱我家公司委托代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董君豪诉称：原、被告通过第三人我爱我家公司于2016年1月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将位于北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋以464万元价格卖予原告。签订合同当天原告支付被告定金10万元。现被告拒绝履行合同，拒不配合办理房屋上市手续。故原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告于2016年1月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议；2、请求判令被告协助原告办理北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋的央产房上市手续，并取得央产房上市交易审批手续；由农业部房管科出具物业费、供暖费结清证明，由在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》；3、请求判令被告将北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋的所有权转移至原告名下；4、请求判令被告支付原告逾期交房违约金（按房屋成交价每日万分之五计算，从2016年3月15日计算至房屋实际交付之日止）；5、请求判令被告支付原告逾期办理产权转移登记违约金（从2016年4月22日计算至2016年7月14日止按照房屋已付款即10万元的每日万分之五计算，自2016年7月15日起至实际产权转移登记之日止按照房屋已付款即464万元的每日万分之五计算）；6、请求判令被告将北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋交付给原告；7、诉讼费、保全费由被告承担。被告孟欣辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：一、基本事实：（一）被告位于北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋是用来养老的，租金用于生活。没有委托任何人代理出售，也没有与任何人进行过房屋买卖的洽谈。十几年来，曾三次装修、一次更换下水管道。2015年3、4月份又再次装修并更换家具、家电；（二）2016年1月16日，北京市人民政府办公厅印发了京政办【2016】6号文件。该文件第10页中序号为11的项目，是三里河南区住房改造项目，该项目地点栏中，涉案房屋也在该范围内。文件明确要求在2017年底前完成这批项目。6号文件生效日期为1月16日，公开报道是3月10日。这样，有一个时间差，而本案合同就在这个时间差之内。被告在签订合同时并不知道此消息，直到3月10日媒体公开报道后才知道；（三）原告居住在三里河二区，该区环境好、房子新，且价格便宜，但原告不购买，却要购买三区环境差、价格贵的房子，这从常理上讲不通，除非另有目的。结合买房、卖房时间和地点定位十分精确的事实，只能说明他们事先知道了该房屋要拆迁的准确消息。另外，第三人员工张克丰在搜房网上刊登的三里河三区售房信息中有“拆迁！拆迁!”的提示内容，说明第三人知道该地区拆迁的消息；（四）2016年1月21日20时左右，原告误接了第三人员工刘某打来的骚扰电话，之后自称是我爱我家店经理的于帅马上打来电话说有人出价470万元要谈一谈，约第二天见面，并于当晚21:55分用短信发来联系方式和地址。被告没有卖房意愿，也没有卖房的心理准备，对当时的房价也不清楚，认为去谈一谈也无妨。结果就掉进了第三人和原告的圈套，诱骗使我订立了该合同。本合同显失公平。原告和第三人利用被告年老反应慢的缺陷，在极短的时间内签订数额巨大的房屋买卖合同，该合同不是被告的真实意思表示。本合同的价格是普通住房的市场价而不是拆迁房的实际价值，导致交易价格过低。在合同订立后，原告及第三人频繁催促我，导致我受到精神损害。另外，他们提供的合同内容繁多，我连看都没有看，而且该合同还有避税和黑白合同的嫌疑。时至今日，我只收到10万元定金，既没网签也没有过户，买方也没有向我支付任何购房款。该合同显失公平。该房一旦拆迁，以2012年同地区的政策，我将获得86平方米的回迁房，扣除现有的50多平米，多出的30多平米以每平米5660元的价格购买后，我将获得86平米的商品房。该价格与双方约定的成交价相差过大，对我显然有失公平。这事使我一个年近70岁的老人精神几近崩溃，健康状况急剧下降，请求判令原告和第三人赔偿我精神损失2万元和三个月的租金损失1.5万元。为此，我现要求撤销涉案合同；并驳回原告全部诉讼请求。如履行合同，则要求原告撤回办证、交房之外的其他附加条件，并加付被告50万元拆迁利益补偿。第三人我爱我家公司述称：涉案合同由我公司居间介绍完成。在此过程中，我公司并未对被告进行任何的欺诈和威胁，被告完全系自愿签署合同，现服从法院判决并愿意按照生效判决协助完成居间的相应义务。经审理查明：原、被告于2016年1月22日签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同编号M15060xxx，约定，被告将位于北京市西城区三里河三区xx号楼xx的房屋（建筑面积50.5平方米，以下简称：涉案房屋），以464万元价格卖予原告。原、被告双方约定，原告于网签后1日内分2次向被告各支付除定金外的剩余房款162万元及292万元。被告应当于2016年3月15日将房屋交付原告。原、被告双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因被告原因致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，如原告选择继续履行合同，被告应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，被告按原告全部已付款的万分之五/日向原告支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向原告支付。原、被告双方约定：房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，被告逾期超过10日，原告有权解除合同。原告选择继续履行合同的，被告应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向原告支付逾期违约金。签订合同当天原告支付被告定金10万元。由于涉案房屋性质为央产房，按照央产房上市的相关程序规定，需要出卖方向在京中央和国家机关住房交易办公室提交由原产权单位出具的涉案房屋物业费和供暖费用结清证明。考虑到涉案房屋所在小区没有物业管理，为配合原告办理产权过户手续，被告于2016年2月1日至北京市西城区月坛街道三里河第一社区居民委员会（以下简称：居委会），请居委会出具了如下《证明》：“孟欣，女，身份证号码：×××，系西城区三里河三区xx号楼x门x号房主，截止至2015年止不欠社区保洁员卫生费（本社区无物业管理）。特此证明。（仅用于办理房屋出售手续使用）三区一社区”（此处加盖有北京市西城区月坛街道三里河第一社区居民委员会印章）。《证明》开具后，被告以得知涉案房屋将要拆迁、拆迁政策十分优厚为由拒绝继续履行涉案合同且拒绝配合办理央产房上市手续等相关义务，被告亦拒绝将涉案房屋交付给原告。现原告持诉称事实及理由将被告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行原、被告于2016年1月22日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议；2、请求判令被告协助原告办理北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋的央产房上市手续，并取得央产房上市交易审批手续；由农业部房管科出具物业费、供暖费结清证明，由在京中央和国家机关住房交易办公室出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》；3、请求判令被告将北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋的所有权转移至原告名下；4、请求判令被告支付原告逾期交房违约金（按房屋成交价每日万分之五计算，从2016年3月15日计算至房屋实际交付之日止）；5、请求判令被告支付原告逾期办理产权转移登记违约金（从2016年4月22日计算至2016年7月14日止按照房屋已付款即10万元的每日万分之五计算，自2016年7月15日起至实际产权转移登记之日止按照房屋已付款即464万元的每日万分之五计算）；6、请求判令被告将北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋交付给原告；7、诉讼费、保全费由被告承担。被告持答辩意见不同意原告的全部诉讼请求，要求解除该合同，请求判令原告和第三人赔偿其精神损失2万元和三个月的租金损失1.5万元；如继续履行合同，则要求原告撤回交房及办证之外的其他附加条件，并加付被告50万元拆迁利益补偿。鉴于被告一再强调涉案合同系第三人欺诈取得，显失公平，本院释明被告可以反诉撤销该合同，被告明确表示不反诉。第三人我爱我家公司表示服从法院判决并愿意按照生效判决协助完成居间的相应义务。另查：（一）北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋为央产房，原产权单位为中华人民共和国农业部，被告至今未协助办理供暖费结清证明之外的其他央产房上市手续。经本院前往在京中央和国家机关住房交易办公室核实情况，目前涉案房屋不存在过户障碍。如果出卖人不配合，买受人只要持有涉案房屋的产权证原件、房屋买卖合同、身份证明、原产权单位中华人民共和国农业部出具的物业费、供暖费结清证明以及法院生效判决即可以办理央产房上市交易手续。本院前往中华人民共和国农业部房管科询问涉案房屋情况。接待人员表示，该房屋已经取得供暖费结清证明，该证明底档已留存在中华人民共和国农业部房管科，目前只欠缺物业结清证明。本院通过调查取证，已取得涉案房屋所属居委会出具证明一份，记载涉案房屋无物业管理。（二）经本院与当地居委会——北京市西城区月坛街道三里河第一社区居民委员会联系得知，居委会至今没有接到涉案房屋地区将要拆迁的通知。（三）为保证判决执行，原告已于2016年7月15日将剩余的购房款454万元提存至本院。本院在征得原告同意后，明确向被告释明如其如约履行协助办理过户手续和交房义务，本院将立即将原告提存至本院的全部剩余房款支付给被告。如果被告仍然不履行上述义务，则应按合同约定的房屋成交价四百六十四万元的每日万分之五的标准（每日二千三百二十元）计算至上述房屋实际交付和产权转移登记之日止向原告董君豪支付逾期办证和逾期交房违约金。经本院调解，双方当事人各持己见。本院认为：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是原、被告以及第三人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据现有证据可以证明：合同签订后，被告以涉案房屋将来的拆迁价格大大高于原、被告双方的合同成交价格，涉案合同显失公平为由作为拒绝继续履行合同，对此，本院经审理认为：鉴于被告所述的拆迁事实尚未发生，双方签署涉案合同的日期（2016年1月22日）发生在被告所提及的【2016】6号文件（生效日期为1月16日）发布后，且双方签约的成交价格并未低于签约时市场的同期价格，故被告以尚未发生的拆迁事实及将要获得的拆迁利益大大超过签约时房屋成交的市场价格为由拒绝履行合同，既缺乏事实及法律依据，也有悖诚实信用的基本原则，本院不予支持。被告有关签订合同并非其本人真实意思表示，而是受到原告及第三人的欺骗，认为该合同无效的抗辩理由，由于被告针对上述主张未向本院出示相关证据，且被告经本院释明后，明确表示不提出反诉或另行诉讼，本院对其主张不予支持和采纳。按照合同约定：被告应当于2016年3月15日将房屋交付原告。原、被告双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，被告逾期超过10日，原告有权解除合同，原告选择继续履行合同的，被告应当继续履行……原、被告双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。因被告原因致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，如原告选择继续履行合同，被告应当继续履行房屋权属转移义务。同时经本院调查取证，涉案房屋不存在房屋交付和产权过户的障碍，且原告已自行将剩余房款454万元提存于我院案款账户，具备履行能力，故本院对于原告要求判令被告要求继续履行房屋买卖合同、交付房屋并完成产权过户的诉讼请求予以支持。关于原告向被告追索未按合同约定的日期完成产权过户及房屋交付违约金之诉讼请求，首先应参照合同约定。按合同约定：被告应当于2016年3月15日将房屋交付原告。原、被告双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，被告逾期超过10日，原告有权解除合同，原告选择继续履行合同的，被告应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向原告支付逾期违约金。由于被告未按上述约定履行相关义务，原告有权依约选择继续履行合同。按照合同约定，该部分违约金至本案法庭辩论终结之前（2016年7月15日）应为28.304万元（122天×464万元×0.0005/日）。另按照合同约定：原、被告双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。因被告原因致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，如原告选择继续履行合同，被告应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，被告按原告全部已付款的万分之五/日向原告支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向原告支付……按照合同约定，逾期办理产权转移登记违约金至本案法庭辩论终结之前（2016年4月22日至2016年7月15日应为4200元（84天×10万元×0.0005/日）。原告的该项请求具有合同依据。另依照相关法律规定：当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告抗辩称，原告主张的违约金过高，理由是近期房价上涨，涉案房屋将要拆迁的事实，原告未产生实际损失。考虑到原告至2016年7月15日前仅向被告支付了10万元购房定金，且并未提交证据证明其实际损失，加之涉案房屋所处区域成交价格一直处于上涨态势，依照司法惯例：当事人主张调整过高违约金的，一般应以实际损失为衡量依据，但在双方提供的证据均不能证明实际损失的数额时，应结合合同履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的，并参照合同约定等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案，由于原告不能证明其实际损失情况，为均衡双方当事人利益同时兼顾诚实信用原则，本院将结合原告已交纳的购房款比例及利息、房价上涨因素、被告的违约情节和期限的基础上，并参照双方约定的定金金额，酌情确定违约金的数额。由于原告就给付违约金的期限及总额未予清晰适当地界定，为判决义务的及时履行和权利主张范围的不恣意扩大，本院对两项违约金结合上述各种综合因素直接酌定为10万元。被告虽然在答辩状中提出请求判令原告和第三人赔偿其精神损失2万元和三个月的租金损失1.5万元，要求撤销涉案合同，但经本院释明，被告明确表示不提出反诉亦未通过另案起诉，故本院对被告的上述请求不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决书生效后十个工作日内，被告孟欣协助原告董君豪办理北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋的央产房上市手续。二、自本判决书生效后二十个工作日内，被告孟欣协助原告董君豪将北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋的所有权转移至原告名下；届时，原告董君豪将剩余购房款四百五十四万元给付被告孟欣（已提存至本院）。三、被告孟欣于本判决生效后十日内将北京市西城区三里河三区xx号楼xx房屋交付给原告董君豪。四、被告孟欣于本判决生效后十日内给付原告董君豪逾期交房和逾期办理产权转移登记手续的违约金共计十万元。五，驳回原告董君豪的其它诉讼请求。如果被告孟欣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千九百六十元、财产保全费五千元（原告董君豪均已预交），由孟欣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李凤新二〇一六年七月十八日书记员  刘晓冉