甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘04民终159号上诉人（原审被告）：张正清，男，汉族，生于1954年2月6日，住白银市白银区。委托诉讼代理人：彭莹，甘肃和谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：会宁县甲佳饲料有限责任公司，住所地会宁县。法定代表人：刘建勤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张武雄，白银枝阳律师事务所律师。上诉人张正清与被上诉人会宁县甲佳饲料有限责任公司（以下简称甲佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服会宁县人民法院（2016）甘0422民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人张正清及其委托诉讼代理人彭莹，被上诉人甲佳公司的委托诉讼代理人张武雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张正清上诉请求：撤销原判，将本案发回一审法院重审。事实和理由：第一，一审法院未查明本案基本事实。本案涉案房屋的所有权人未查明。政府征收土地时，决定地上房屋征收不仅有政府，还需要有房屋所有权人的同意，在本案中并未查清涉案房屋所有权人，也就不明确房屋所有权人是否要求上诉人搬离房屋。第二，�审法院对股份制企业的解说存在严重问题。一审法院对股份制企业说明时提到未改制前和改制后的情况，这种说法是一个严重的错误。综上所述，一审法院程序违法，认定基本事实不清，请求二审法院将本案发回重审。被上诉人甲佳公司辩称，涉案房屋是甲佳公司的企业财产，一审认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人甲佳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同，张正清搬出房屋，甲佳公司退还租赁押金；2、本案诉讼费由张正清承担。一审法院认定事实：2002年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定原告将其所有的房屋租赁给被告居住，租赁期限为20年，每间房屋租金5500元，被告一次性交纳16500元，利息支付租费；合同履行期内，除非由于企业发展，需要收回房屋时，原告支付被告24750元。2002年4月10日，双方在会宁县公证处对该合同进行了公证。另查明，涉案房屋系原会宁县饲料加工厂职工宿舍。2008年7月30日，原告通过竞买方式从会宁县国土资源局以60.97万元的价格购得原会宁县饲料加工厂国有建设用地使用权。2016年4月20日，会宁县人民政府常务会议同意启动实施会宁县会师镇北关区域棚户区改造并决定征收相关房屋土地。2016年7月9日，会宁县人民政府在白银日报刊登关于收回国有建设用地使用权的公告，其中包括原告国有建设用地使用权。2016年9月12日，会宁县天润房地产开发有限责任公司通过挂牌竞买方式从会宁县国土资源局购得编号为6－255号宗地国有建设用地使用权，该宗地包括原告国有建设用地使用权。2016年10月10日，会宁县天润房地产开�有限责任公司取得建设用地规划许可证。一审法院认为，本案的争议焦点是双方签订的租赁合同是否有效；该合同能否解除。第一、被告主张其受蒙蔽与原告签订租赁合同，但其未能提供证据证明签订合同不是其真实意愿，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，该合同合法有效。第二、涉案房屋系原告所有，其有权主张房屋权利。故被告抗辩原告主体不适格的理由不成立。第三、被告主张其系甲佳公司股东，因公司改制安置其对房屋享有相关权利。签订合同时，被告是否系该公司合法股东，其对公司享有何种权利，公司改制时房屋产权如何确定的，不是本案审理范围，其可以另行主张权利。第四、被告主张合同未到期，但涉案房屋占用土地被政府征收，客观情势发生变化致使双方签订�合同无法继续履行。故原告主张解除合同的理由成立。综上，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，按照约定原告支付被告24750元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告会宁县甲佳饲料有限责任公司与被告张正清于2002年1月1日签订的租赁合同；二、原告会宁县甲佳饲料有限责任公司于本判决生效后30日内支付被告张正清24750元；三、被告张正清于本判决生效后30日内搬出租赁原告会宁县甲佳饲料有限责任公司的房屋。案件受理费106元，由被告张正清承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中上诉人提交证据1，甲佳公司登记注册核对表�甲佳公司发起人名录、股东花名册、验资报告、被审核单位基本情况表等工商注册登记资料。证明会宁县甲佳饲料加工厂于1998年10月19日破产，根据会宁县体改启动领导小组安排，经全体职工同意，由包括上诉人在内的17名职工以原饲料加工厂实物、拖欠职工工资、劳动保险金折价及共同出资5.7万元合计注册本金51.04万元于1999年12月成立股份合作企业甲佳公司。甲佳公司是由17名股东组建的股份制企业。证据2，房屋所有权证存根。证明2003年12月4日甲佳公司取得涉案土地房屋所有权证，涉案房屋属于甲佳公司全体股东共同所有，从而证明一审认定事实不清。证据3，会宁县会师镇广场社区居民委员会证明及会宁县行政规划图，证明涉案房屋所在地不在会宁县政府同意实施棚户区改造范围之内。证据4，行政起诉状、兰州铁路运输法院受理案件通知书，证明上诉人提起行�诉讼，要求判决会宁县工商局股东变更行为无效，本案应当等行政案件诉讼终结后以该诉讼结果作为本案审理依据。被上诉人甲佳公司质证认为，证据1与本案无关，证据2真实性予以认可，恰好证明涉案房屋所有权属于甲佳公司，证据3与本案无关，且居委会无权证明城市规划，证据4不予认可，上诉人有无股权与本案房屋租赁合同无关，房屋租赁合同解除不影响股权问题。本院经审查认为，上诉人提交的证据1只能证明甲佳公司如何成立，与本案房屋租赁合同无关，故不予认可；证据2由会宁县房地产管理局出具，且被上诉人无异议，可以证明涉案房屋属甲佳公司的事实，故予以认可；证据3中的会宁县行政规划图无相关行政机关确认，真实性无法核实，不予认可，会宁县会师镇广场社区居民委员会不属于城市建设规划部门，其出具证明的证明效力不予认可；证据4可以�明上诉人因甲佳公司股权登记问题与会宁县工商局及第三人刘建勤产生行政诉讼，本院对该事实予以确认。二审中被上诉人甲佳公司提交证据1,2008年、2016年交纳涉案土地使用权出让金凭证，证明2008年的土地使用权出让金是刘建勤一人交纳，2016年的土地出让金是以天润公司的名义交纳。证据2，甲佳公司解除劳动合同补偿明细表，证明上诉人领取的经济补偿金是由刘建勤个人出资。证据3，会议记录复印件，证明原股东李作斌与刘万彪已退股。上诉人质证认为，被上诉人提交的证据1的真实性与证明效力均不认可，可以看出一审适用情势变更不正确。证据2的真实性与证明效力有异议，只是解除劳动关系，不能证明退股。证据3与本案无关。本院经审查认为，被上诉人提交的证据1、2能与一审证据相互印证，本院予以确认，证据3与本案无关，不�采信。二审查明，2003年12月4日会宁县房地产管理局向甲佳公司颁发了涉案房屋所有权证书，载明涉案房屋所有权人是甲佳公司。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，第一，关于本案应否中止审理的问题。本案二审中上诉人张正清提交了张正清等11人起诉会宁县工商行政管理局及第三人刘建勤工商行政登记纠纷案件的起诉状及兰州铁路运输法院受理案件通知书，主张上诉人原为被上诉人甲佳公司注册股东之一，会宁县工商行政管理局将甲佳公司变更登记为刘建勤一人公司侵犯了上诉人对甲佳公司土地使用权、房屋所有权的合法权益，而这一事实与本案有密切联系，申请本案中止审理。本院认为，上诉人在另一案中主张会宁县工商行政管理局变更登记错误，侵犯了上诉人对甲佳公司土地使用权、房屋所有权的�法权益，其实质是诉求解决上诉人有无被上诉人甲佳公司股权的问题。本案双方当事人提交的证据显示涉案房屋所有权属于被上诉人甲佳公司，而股权是基于出资者投资而形成的权利，股权享有者不能因为拥有股权而直接干涉公司对法人财产权的行使，即上诉人即便享有被上诉人甲佳公司的股权，其作为股东亦不能直接主张甲佳公司的土地使用权及房屋所有权。故被上诉人甲佳公司将涉案房屋租赁于上诉人后双方形成房屋租赁合同法律关系，上诉人有无甲佳公司股权与本案租赁合同纠纷无关，上诉人申请本案中止审理的理由不能成立，本院不予支持；第二，关于本案租赁合同应否解除的问题。一审中被上诉人甲佳公司主张涉案房屋所在区域被纳入政府规划的棚户区改造范围，涉案房屋需拆除，本案租赁合同已履行不能，主张解除合同，并提交规划条件通知书、建设用地使用权出让合同、会宁县政府收回国有建设用地使用权公告、会宁县政府国有土地使用权出让合同、不动产权使用证、宗地图等证据证明其主张。本院经审查认为被上诉人提交的证据能形成完整的证据链证明涉案房屋区域被政府纳入棚户区改造范围，政府已收回被上诉人甲佳公司对涉案土地的使用权，故双方当事人签订的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，合同目的已不能实现，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。本案中会宁县政府将涉案房屋区域规划为棚户区改造范围属于行政行为，对于此行政行为是否属于上述法条规定的不可抗力，本院认为，《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”�故认定某一事件是否为不可抗力应从不能预见、不能避免、不能克服三种情况综合分析判断。预见是人的主观心理活动，判断能否预见应审查一般理性正常的人对某一事件的发生是否尽到善意、合理的注意义务，而判断是否属于不能避免、不能克服则应审查某一事件是否为具有客观性与必然性，当事人虽尽了合理注意义务或尽了最大努力仍不能阻止事件的发生。本案中，双方当事人签订房屋租赁合同的时间是2002年1月1日，合同约定了20年的租赁期限，在签订合同时，如要求当事人必须预见涉案房屋所在区域会在15年后被政府划入棚户区改造范围则太过苛刻，因为签订合同时当事人无法预见到15年后会宁县城区的经济发展及城区建设的规划情况，故涉案房屋所在区域被政府划入棚户区改造范围这一事件的发生，合同当事人主观上既无故意，也无过失，客观上也无法阻�政府为改善群众居住条件和城市环境及完善城市功能所做的城区规划建设，故本院认为本案中会宁县政府将涉案房屋区域规划为棚户区改造范围的行政行为就本案合同而言属不可抗力。本案房屋租赁合同应当按照《合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”情形予以解除。一审法院判决解除涉案房屋租赁合同并根据合同实际约定情况判决被上诉人甲佳公司支付上诉人缴纳本金1.5倍的赔偿金并无不当，本院予以支持。另外，本案一审法院适用法律时引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，本院认为，一审法院适用法律时引用上述司法解释条款不当，该条款是关于合同履行中有关情势变更的解释，与本案情形不符，一审法院适用法律存在瑕疵，本院予以纠正。综上所述，上诉人张正清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元由上诉人张正清负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 琳代理审判员  魏晓龙代理审判员  张霞明二〇一七年三月二十日书 记 员  王杏花