湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5933号
上诉人（原审被告）：赵诗禹，男，1993年9月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市。
委托诉讼代理人：张社全，湖北卧龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉福鼎城房地产代理有限公司，住所地武汉市江夏区美加湖滨新城商业街北40号
法定代表人：彭江，总经理。
委托诉讼代理人：胡强，男，系公司店长。
委托诉讼代理人：黄森，湖北楚义君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊军，男，1982年8月31日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：熊国栋（系熊军之父），住武汉市江夏区。
上诉人赵诗禹、武汉福鼎城房地产代理有限公司（以下简称福鼎城公司）因与被上诉人熊军房屋居间、买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1129号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人赵诗禹上诉请求：一、请求撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1129号民事判决，发回重审或者撤销一审判决第二项，改判为：“赵诗禹向熊军返还购房定金100000元，退还购房款170000元，赔偿损失为以27万元为基数自2017年1月11日至付清时止按月利率2%计算的利息（暂计算至2017年8月10日为37800元）”。维持一审判决第一项。二、判令一审案件受理费由熊军负担2000元，赵诗禹负担2500元，二审案件受理费由熊军负担。事实及理由：一、一审法院事实未予查清。从一审判决书中无法得到一审法院查明的事实，一审判决对于本案基本事实未予查明。二、三方自愿解除合同，且认可《承诺书》的效力，原合同中结算和清理条款已经不再有效，熊军无权主张定金和依合同主张损失。1、《承诺书》项下关于付款数额、方式和损失如何处理问题，意思表示明确，是三方当事人对于《存量房居间（买卖）合同》解除后原合同中关于结算和清理条款的变更，对于原合同中的定金、违约金、赔偿金均不再执行，三方按《承诺书》的内容执行。2、三方当事人已于2017年1月11日解除房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，应由上诉人返还被上诉人的购房款和利息并对被上诉人承担相应的赔偿损失，合同解除后的法律效果是合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，因此被上诉人在一审要求支付定金的主张不应当予以支持。3、上诉人基于《承诺书》已经发生法律效力，上诉人仅向被上诉人负担未予偿还270000元的利息损失，上诉人同意参照借贷司法解释规定的年利率的24%给予赔偿，已经考虑了房价上涨因素，是合理合法的。
上诉人福鼎城公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回熊军对福鼎城公司的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人熊军负担。事实及理由：一、对于“该款项未如期到账，买方有权要求经纪方承担且督促到账”的理解。上诉人福鼎城公司的义务仅以督促或督促到账为限，均不应突破督促义务而进一步承担还款的法律连带责任。二、经纪代理费16600元、评估担保费7311元，应根据三方签订的合同约定，由违约方承担。本案中上诉人福鼎城公司并无任何居间服务义务没有履行的过错。福鼎城公司均是按照合同约定及法律规定办理房屋买卖手续，每个环节都尽到了中介方的义务。根据合同约定，如果买卖双方其中一方违约而导致本合同无法继续履行，应当由违约方承担相应的中介佣金。本案因赵诗禹的过错致合同约定的房屋所有权移转登记之债务不能履行，故本案的经纪代理费应当由赵诗禹承担，其负有向熊军退还经纪代理费的义务。评估担保费系为履行本案所涉及买卖合同而用于办理银行贷款审批而支出的必要的合理费用，如因赵诗禹的违约行为而导致合同无法继续履行的，应当由违约方赵诗禹负责向熊军退还。
被上诉人熊军答辩请求驳回上诉，维持原判。
2017年2月，熊军诉至一审法院，请求：1、解除双方于2016年11月13日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、由赵诗禹向熊军双倍返还购房定金200000元，退还购房款170000元、经济代理费16600元、评估担保费7311元，赔偿损失166000元；3、福鼎城公司负连带责任；4、由赵诗禹及福鼎城公司承担诉讼费。事实与理由：2016年11月13日，熊军与赵诗禹签订合同。按合同约定，熊军向赵诗禹支付购房定金100000元，向福鼎城公司支付经纪代理费16600元、评估担保费7311元。12月初，赵诗禹及福鼎城公司告知过户手续已办妥，熊军随即按合同约定的“过户当日付购房款220000元”向赵诗禹如数支付。2016年12月12日，武汉市江夏区人民法院依据（2016）鄂0115执保282号民事裁定，将该房查封。经熊军要求，福鼎城公司于2017年1月11日出具《承诺书》，言明“承诺督促赵诗禹于2017年1月30日前向熊军分批退还320000元，如未如期到账，熊军有权要求福鼎城公司承担且督促到账。”赵诗禹当日向熊军退还50000元，余款未付。熊军认为，赵诗禹属于欺诈，取得房屋所有权之目的不能实现，合同应当解除，福鼎城公司依承诺应付连带责任。赵诗禹与福鼎城公司的责任范围，请求法院依法决定。
赵诗禹承认熊军主张的事实，但认为：1、房屋被查封发生于合同签订之后，不成立欺诈。熊军以欺诈为由只能行使撤销权，且赵诗禹没有收到熊军办理相关手续的通知，债务履行期没有届至，不构成违约，不能适用定金罚则；2、房屋被查封一案尚在审理中，若赵诗禹提出的解封请求获准，合同目的可以实现，合同不能解除；3、按照《最高人民法院关于民间借贷纠纷案件的规定》（以下简称借贷规定）合同约定的违约金及赔偿金超过年利率24%；请求法院适当调减；4、依照合同法规定，熊军主张了定金，则不得同时主张违约金和损失赔偿金，熊军的诉讼请求应予驳回。
福鼎城公司承认熊军主张的事实，但认为，签订合同时房屋未被查封，熊军看过房屋权属证书，知晓房屋设定了抵押，福鼎城公司并无欺诈、隐瞒行为。福鼎城公司按照合同约定履行了相应义务。福鼎城公司出具《承诺书》只是为了督促尽快解决纠纷，不应承担违约责任。
一审法院认为，《存量房居间（买卖）合同》具有买卖和居间两个合同关系，无效力上的瑕疵，均属有效。福鼎城公司不仅负有促成合同的订立，而且负有促成合同目的实现的服务义务，根据合同法第四百二十四条的规定，属于媒介居间。本案一审法庭辩论终结前，房屋被查封未得解除，合同目的不能实现，且通过对《承诺书》进行规范解释，三方具有不再进行交易的一致意思表示，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故确认《存量房居间（买卖）合同》于2017年1月11日解除。熊军诉请判决解除不当，予以纠正。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于买卖合同，赵诗禹应向熊军返还剩余购房款170000元。基于居间合同，福鼎城公司应向熊军返还中介费16600元和评估担保费7311元。
《存量房居间（买卖）合同》第八条“若因赵诗禹违约，熊军解除合同，则赵诗禹应赔偿熊军全部房款的20%”的约定，既是双方达成交易时的意思自治，又考量了现阶段房价上涨的因素，熊军主张赵诗禹按约定支付赔偿金166000元的诉讼请求，依法予以支持。赵诗禹主张按照借贷规定予以调减的抗辩，不合本案基于“买卖”的特质而作成的明确约定，依法不予采纳。
合同法第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。案涉房屋被查封属赵诗禹自身的过错，致合同约定的房屋所有权移转登记之债务不能履行，应当双倍返还定金200000元。赵诗禹主张合同撤销不适用定金罚则的抗辩，非熊军主张的诉由，不能成立。
福鼎城公司出具的《承诺书》就返还购房款320000元的问题，“该款项未如期到账，买方有权要求经纪方承担且督促到账。”对“承担”遵循文意解释和目的解释，构成对于该《承诺书》项下赵诗禹未如期到账的债务的承担。符合合同法第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”蕴含的法理基础，就赵诗禹所负尚欠因退购房款270000元债务，成立并存的债务承担，福鼎城公司应负连带责任，其主张不负违约责任的抗辩，依法不予采纳。
综上所述，熊军的诉讼请求成立，但主张退还经纪代理费16600元、评估担保费7311元的责任主体应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第八十四条规定，判决：一、确认熊军、赵诗禹、武汉福鼎城房地产代理有限公司于2016年11月13日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2017年1月11日解除。二、赵诗禹于本判决生效之日起10日内向熊军双倍返还购房定金200000元，退还购房款170000元，赔偿损失166000元，合计536000元。武汉福鼎城房地产代理有限公司对其中270000元负连带责任。三、武汉福鼎城房地产代理有限公司于本判决生效之日起10日内向熊军退还经纪代理费16600元、评估担保费7311元，合计23911元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，减半收取4700元，由赵诗禹负担4500元，武汉福鼎城房地产代理有限公司负担200元。
本院经审理查明，2016年11月13日,赵诗禹、熊军、福鼎城公司三方签订《存量房居间买卖合同》，合同约定赵诗禹将其所有的坐落于武汉市江夏区经济开发区江夏大道梅南山居17栋2单元3层2室房屋（建筑面积110.01平方米），出售给熊军，房屋交易成交价格为830000元。合同签订后，熊军向赵诗禹支付购房定金100000元，向福鼎城公司支付经纪代理费16600元、评估担保费7311元。此后，熊军又于2016年12月5日、12月8日分两次向赵诗禹支付购房款220000元，剩余购房款510000元双方约定由熊军申请银行贷款的方式支付给赵诗禹。2016年12月12日，武汉市江夏区人民法院依据（2016）鄂0115执保282号民事裁定，将上述房屋查封。经熊军要求，福鼎城公司于2017年1月11日出具《承诺书》，载明：“因赵诗禹所属坐落于江夏区梅南山居17栋2单元3层2室房屋产权不清晰造成买家熊军所签署的《存量房买卖合同》无法继续履行，现由经纪方督促卖方赵诗禹退还买方熊军房屋首付款共计叁拾叁万圆整，分次转入买方指定账户，如下：1、2017年1月11日转于买方伍万元。2、2017年1月21日转于买方壹拾伍万元整。3、2017年1月30日转于买方壹拾贰万元整。该款项未如期到账，买方有权要求经纪方承担且督促到账。”赵诗禹当日向熊军退还50000元，余款未付由此引发纠纷。
本院认为，赵诗禹、熊军、福鼎城公司三方于2016年11月13日签订《存量房居间买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同履行中，因房屋被查封导致双方无法办理过户手续，买卖合同目的不能实现，故三方就解除合同、退还购房款不再进行交易达成一致并签订了《承诺书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因赵诗禹未能依照承诺履行退款义务，熊军有权要求其退还剩余购房款并赔偿损失。案涉房屋被查封当属赵诗禹自身原因导致合同约定的房屋所有权转移登记不能履行，赵诗禹构成违约应向熊军双倍返还定金200000元。与此同时，熊军还主张赵诗禹按照全部房款的20%赔偿其损失166000元，考虑到双方签订合同至合同解除间隔时间较短，且熊军并未能举证证明赵诗禹双倍赔偿其定金尚不足以弥补其损失的客观事实，因此，熊军的该项诉讼请求缺乏事实依据本院不予支持。
关于福鼎城公司是否应就赵诗禹所负债务承担连带责任及其是否应当向熊军返还中介费、评估担保费的问题。福鼎城公司出具的《承诺书》载明：“该款项未如期到账，买方有权要求经纪方承担且督促到账。”对“承担”的理解一审认定为系福鼎城公司对于该《承诺书》项下赵诗禹未如期到账的债务的承担并无不当。另外，福鼎城公司负有督促义务，现双方交易终止，赵诗禹亦未依约退款，福鼎城公司应向熊军返还其收取的中介费、评估担保费。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1129号民事判决第一项、第三项；
二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初1129号民事判决第二项；
三、赵诗禹于本判决生效之日起10日内向熊军双倍返还购房定金200000元，退还购房款170000元。武汉福鼎城房地产代理有限公司对其中270000元负连带责任。
四、驳回熊军的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9400元，减半收取4700元，由赵诗禹负担4500元，武汉福鼎城房地产代理有限公司负担200元。
二审案件受理费9400元，由赵诗禹负担4700元，武汉福鼎城房地产代理有限公司负担4700元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一七年十一月十六日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲