江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初1399号原告：朱玲，女，1977年2月2日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住景德镇市。委托诉讼代理人：余彩霞，江西泰方律师事务所律师。被告：万双仁，男，1963年2月12日出生，汉族，原住景德镇市。委托诉讼代理人：王美彬，女，1968年10月5日出生，汉族，住景德镇市。（系万双仁爱人王美兰的姐姐）。原告朱玲与被告万双仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行审理，原告朱玲及其委托诉讼代理人余彩霞、被告万双仁及其委托诉讼代理人王美彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告万双仁签订的房屋买卖合同；2.被告返还原告不当得利30万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，原告与被告万双仁签订房屋买卖合同，房屋卖价15万元。合同签订后，原告发现该房屋为单位集资房，不能买卖。原告多次找到被告要求解除房屋买卖合同，被告都不同意。2016年12月，景德镇市人民政府要求：为三中的整体扩大，拆迁三中教师集资房，并且拆迁补助费比一般的住房补偿费用高。原告住房实际面积76平方米，但2017年10月25日被告与珠山区新安路及观音阁周边地带棚改项目房屋征收办公室签订的补偿协议中，原告房屋面积增加为98.67平方米，补偿款为455204元。原告现为维护自己的合法权利，特向法院起诉。被告万双仁辩称：原告朱玲从来没有到被告处说过诉争房屋不能买卖。原告的单位出资房2栋2单元603室卖给被告，当时是朱玲四处张贴售房广告，被告是通过广告联系到朱玲，之后经双方协定房款15万元，并签订合同，在场见证人签名，该合同已具有法律效力。被告按合同已一次性付清购房款，无任何违约行为。原告在2017年6月8日曾向人民法院起诉，企图解除有效合同。因合同并不存在任何纠纷，原告自觉理由不成立又自行撤诉。诉争房屋所在的小区约有二三十户已转卖，本次原告再次起诉是见房屋拆迁补偿安置费较高。被告是该房屋权利持有人，房屋已被政府征收，并签订征收合同。原告朱玲提出的各种理由均无效，也不成立，请人民法院公正裁判。原告朱玲围绕其诉讼请求，向法院提交了：1.朱玲身份证，证明原告主体身份；2.房屋买卖合同，证明2016年6月6日原、被告签订房屋买卖合同，合同中约定该房是集资房，位于三中小区，而且没有房产证，也没有过户；3.中共景德镇市教委委员会办公室抄告单景教办抄字（2002）8号，证明在2002年11月7日教委分房小组决定分给朱玲三中小区（F1栋）中户一套；4.景德镇市城建局规划处设计图纸，证明朱玲所分的三中教师公寓中户建筑面积74平方米；5.珠山区新安路及观音阁周边地带棚改项目房屋征收货币补偿搬迁奖励补充协议，证明与原告相同的中户实际补偿款为455204元，建筑面积98.67平方米。被告万双仁围绕其辩解，向法院提交了：1.2016年6月6日朱玲出具的收条，证明原告收到被告购房款；2.景德镇市第三中学校证明，证明朱玲为三中教师；3.银行凭证，证明被告已付款的事实；4.联名证明，证明三中周边居家户可证实原告将诉争房屋卖给被告；5.吴火兰在2017年11月22日出具的证明、景德镇市教育局收取被告水电费和卫生费的收据，证明被告已入住诉争的房屋。本院组织原、被告质证，对当事人无异议的朱玲身份证、房屋买卖合同、收条、第三中学校证明，本院经审核予以确认并在卷佐证。双方争议的证据，本院认为，原告提供的抄告单、图纸和房屋买卖合同有关内容一致，被告提供的银行凭证与收条相符，缴费收据有原告陈述的“签订合同后一个星期将房屋交给被告”印证，应予采信。至于房屋征收货币补偿搬迁奖励补充协议与本案争议的房屋买卖法律关系无关联，联名证明、吴火兰证明，因证人未出庭接受对方当事人的质询，不予采纳。根据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：原告朱玲系景德镇市第三中学校教师，在2002年11月7日由中共景德镇市教委委员会办公室分配景德镇市三中小区教师公寓（F1）2栋2单元603室住房一套。2016年6月6日，原告与被告万双仁经协商签订房屋买卖合同一份，约定：甲方（朱玲）将现有的集资房2栋2单元603室卖给乙方（万双仁），价格15万元。乙方一次性交清房款后，甲方应在一天内将此房屋腾空交给乙方。如该房屋要办理交割手续，甲方必须提供帮助并协助办理相关事宜，办理产权所产生的所有费用由乙方支付。甲方保证不会出现任何手续问题，如有违此条，甲方愿承担相关责任及经济损失，等等。合同签订当日，被告万双仁即将购房款15万元付给朱玲。朱玲收到购房款向万双仁出具收条一份，并随后将该房屋交付万双仁居住使用。原告朱玲现已单位集资房不能买卖为由，向本院起诉。本院认为，原告朱玲与被告万双仁争执的焦点为，双方协商签订的房屋买卖合同是否违反国家法律、行政法规强制性规定。诉争的景德镇市三中小区教师公寓（F1）2栋2单元603室住房，系原告朱玲在2002年11月由单位分配的集资房，参照原建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发经的通知》（建住房[2007]258号）第三十五条、第四十八条的规定，属于按建房时规范性文件管理，纳入景德镇市经济适用住房建设计划和用地计划管理的经济适用住房。原告提出，单位集资房有名额，具有福利性质的，不能对外转让，只有职工才有购买的权力和能力。原告分配的房屋没有产权登记证书，实际产权属于景德镇市教育局，买卖房屋实际是出售、转让一种资格权利。双方的房屋买卖合同损害了国家、集体、单位职工的权利，为无效合同。诉争房屋因三中扩建，对三中教师有丰厚的条件，拆迁赔偿超出该房屋实际面积，该福利是给三中教职员工的，被告得44万元赔偿款是不当得利。本院审核认为，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买不满５年，不得在市场上交易的有关规定，系行政管理禁止性规定，而不是效力性强制性规定，即规定经济适用住房购买不足5年的，在市场上向不符合保障条件的人出售则无效。按照物权法的有关规定，不动产物权交易经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生物权变动的法律效力。原、被告签订的房屋买卖合同是一种债权。本案合同债权的设立发生在物权变动之前，不因房屋产权未办理变更登记而影响买卖合同的效力。国家、单位对原告工作年限、学历、职位等进行福利补偿分配房屋，原告将所享受的福利折价出售，获取了被告按对价支付购房款的利益，不存在原告利益受损情况，被告亦未损害他人的合法权益。国家法律对市场参与主体进行平等保护，被告万双仁支付对价购买并已居住使用的房屋，在珠山区房屋征收与补偿管理办公室对该三中小区教师公寓进行征收时，并不因原告教师身份就能够享受超出他人的优惠待遇。被告万双仁应得的补偿不存在不当得利。综上，原、被告双方平等民事主体之间经协商签订的房屋买卖合同，未违反法律法规效力性强制性规定，不存在法定的无效、可变更或撤销情形，应确认有效。双方签订的合同已按约定履行完毕，原告朱玲现在主张解除与被告万双仁签订的房屋买卖合同，被告返还原告不当得利30万元，没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱玲的诉讼请求。案件受理费6300元减半收取3150元，由原告朱玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  伍建平二〇一七年十二月十一日书记员  徐 娜