浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第6号
上诉人（原审原告）：曹军。
上诉人（原审原告）：孔怡。
委托代理人：曹军，系孔怡丈夫。
被上诉人（原审被告）：金水华。
原审第三人：张洪云。
上诉人曹军、孔怡因与被上诉人金水华、原审第三人张洪云房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：金水华与张洪云原系夫妻，金水华、张洪云非本市户籍，双方于2013年7月8日协议登记离婚，约定夫妻共同所有的791室房屋归女方所有。
曹军、孔怡系201室房屋所有权人。2013年8月11日，曹军、孔怡与金水华、第三方我爱我家公司签订《购房意向合同》。合同约定曹军、孔怡将201室房屋转让金水华，转让总价2350000元，付款方式为首付款705000元（转让总价30%），于2013年9月1日前付清，余款为商业贷款；交房时间为银行放贷后五个工作日内；金水华同意将意向金30000元交给我爱我家公司；金水华应如实填写及签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于意向合同签订2日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于我爱我家公司；双方同意在《杭州市住房情况查询记录》出具后3日内，签订《杭州市房屋转让合同》；若曹军、孔怡或金水华违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；金水华承诺符合杭州市买房资格且符合银行贷款资格，曹军、孔怡承诺涉案房屋满五年且是其名下的唯一住房。
《购房意向合同》签订后，金水华支付了意向金3万元，并向我爱我家公司提供了相关住房情况查询资料。2013年9月，金水华将791室房屋过户给张洪云。2013年10月14日，经查询，杭州市住房保障和房产管理局出具的《杭州市住房情况查询记录》显示金水华户名下杭州无房。
2013年10月16日，曹军、孔怡与金水华签订正式《杭州市房屋转让合同》，合同约定金水华须于2013年10月22日前支付首期款710000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；余款金水华申请银行贷款，须于2013年10月22日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；待首付房款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成贷款申请手续后五个工作日内，金水华同意向曹军、孔怡支付首付房款710000元；待银行房贷后五个工作日内，金水华同意向曹军、孔怡支付1620000元；待银行放贷且该房屋户口清空后五个工作日内，金水华同意向曹军、孔怡支付剩余房款20000元；金水华未按约定的时间付款，曹军、孔怡有权按累计应付款追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按活期利率计算。逾期付款超过10天，金水华向曹军、孔怡支付违约金235000元，合同终止，曹军、孔怡实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由金水华据实赔偿。
之后，金水华支付了首付款71万元，但贷款因其曾有贷款记录，银行要求提高首付款比例导致贷款不能顺利办结。经协商，金水华与曹军、孔怡于2013年11月9日向银行出具情况说明，要求银行将房款710000元退回给金水华。同日，孔怡与张洪云、第三方我爱我家公司签订了《购房意向合同》，曹军、孔怡将201室房屋以同样价格2350000元转让给张洪云，首付710000元，剩余款项作商业贷款，张洪云支付意向金100000元给我爱我家公司，待双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该笔意向金用于支付服务费、税费等，如张洪云出现违约情况，此100000元意向金将全部作为张洪云的违约金；买卖双方同意在《杭州市住房情况查询记录》出具后3日内，签订《杭州市房屋转让合同》；若买方或卖方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；张洪云承诺符合杭州市买房条件，符合杭州市商业贷款资格，属于首套房贷款，同意卖方户口于2014年9月1日前迁出。
2013年11月10日，曹军、孔怡（甲方）、金水华（乙方）与我爱我家公司（丙方）、张洪云（丁方）签订《协议书》。协议书约定，自2013年11月10日起甲乙丙三方解除《杭州市房屋转让合同》；丙方本着遵行甲乙双方意思自治的原则，同意甲乙双方终止上述协议并协助办理相关手续。甲方同意在张洪云顺利完成此房买卖交易的基础上，不再追究乙方的违约责任；乙方承诺由张洪云继续以2350000元购买甲方的房屋，愿意承担张洪云购买此房交易过程中可能出现的一切风险及违约责任；甲乙丙三方不再有其他任何争议。我爱我家公司退还了金水华30000元意向金。
之后，张洪云交纳了100000元意向金，但之后《购房意向合同》未再履行，张洪云与曹军、孔怡未再签订《杭州市房屋转让合同》。2014年2月，曹军、孔怡向金水华、张洪云发函，要求履行购房手续。2014年5月，曹军、孔怡向原审法院提起诉讼，请求判令：1、金水华向曹军、孔怡支付违约金235000元、违约利息4529.38元（以235万元基数，按银行同期活期存款年利率0.35%从2013年10月16日起暂计至2014年5月5日，此后至实际履约之日的利息另计）；2、本案诉讼费用由金水华承担。诉讼中，曹军、孔怡明确其请求权基础是其与金水华签订的《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》，之后与张洪云签订《购房意向合同》是另一独立合同关系，坚持另行追究责任，在该案中不处理。
原审法院认为：本案所涉《购房意向合同》、《杭州市房屋转让合同》、《协议书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。金水华作为买受人应当依约支付房屋价款。金水华已在《购房意向合同》中明确承诺符合杭州市买房资格且符合银行贷款资格，其对贷款不成导致无法履行付款义务应当承担违约责任。根据合同相对性，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故金水华以我爱我家公司存在过错其不存在违约的抗辩理由，该院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条明确规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张使用违约金条款的，人民法院应当予以支持，故该院对金水华以合同解除无须承担违约责任的抗辩不予采纳。《协议书》第二条明确约定曹军、孔怡同意在张洪云顺利完成201室买卖交易的基础上，不再追究金水华的违约责任，根据现有证据可以认定张洪云与两曹军、孔怡至今未完成201室买卖交易，双方交易实际未履行，曹军、孔怡有权追究金水华的违约责任。根据《杭州市房屋买卖合同》第五条的规定，本案属于逾期付款超过10天的情形，曹军、孔怡既主张违约金23.5万元又主张利息损失属于重复主张，该院仅支持两曹军、孔怡主张违约金的诉讼请求。综合考虑双方签订《杭州市房屋买卖合同》的合同性质，曹军、孔怡为签约而支出的成本，房屋价格走势，结合违约原因，主观过错程度，曹军、孔怡发函，提起诉讼的时间等因素，该院对违约金酌情调整为70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金水华于判决生效之日起十日内支付曹军、孔怡违约金70000元。二、驳回曹军、孔怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4892元，由曹军、孔怡负担3462元，金水华负担1430元，金水华负担部分于判决生效之日起十日内交纳至该院。
宣判后，上诉人曹军、孔怡不服，向本院提起上诉称：一、一审判决客观上支持了违约，违反了法律的公平原则。本案的基本事实是，在房地产市场陷入低迷时，买受人为规避市场风险而违约，并造成出卖人的损失。自交易日到判决日，买受人的损失已经远远超过10%的违约金，一审仅支持3%没有依据。杭州房产交易示范文本规定的违约责任为10%，已经成为惯例，一审判决显然是打破了这样的交易惯例。二、一审审理违反法律程序。曹军、孔怡于2014年5月提起诉讼，杭州市西湖区人民法院以简易程序审理，9月初改为普通程序审理，并要求当事人将简改普文书回签至8月份，违反了法律程序。综上，请求：1、撤销原判，改判：金水华支付曹军、孔怡违约金235000元，违约利息4529.38元（计算至2014年5月5日，请求判决至实际履约之日）；2、一、二审诉讼费由金水华负担。
被上诉人金水华答辩称：一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人张洪云发表意见如下：要求驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，金水华未按约支付购房款，亦未完成201室房屋的买卖交易，故应承担相应的违约责任，原审法院结合当事人的主观过错程度、房屋价格走势等因素最终酌定金水华应承担的违约金为70000元并无不当。至于曹军、孔怡主张一审审理违反法律程序的上诉意见，因其并无提供证据对此予以佐证，故本院对于该意见不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3691元，由上诉人曹军、孔怡负担。（曹军、孔怡已预交上诉费4892元，应退1201元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一五年三月十日
书 记 员 王勤