贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民终1545号
上诉人（原审被告）：李绍安，男，1964年12月6日生，住安龙县。
上诉人（原审被告）：周光芬，女，1963年5月14日生，住安龙县。
上诉人（原审第三人）：李达丽，女，1987年11月24日生，住安龙县。
三上诉人共同委托诉讼代理人：吴洪益，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
三上诉人共同委托诉讼代理人：焦开东，贵州天翊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：韦兴礼，男，1975年4月30日生，住安龙县。
被上诉人（原审原告）：杨光琴，女，1974年2月4日生，住安龙县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑梅，贵州集法律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人李绍安、周光芬、李达丽因与被上诉人韦兴礼、杨光琴建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2016）黔2328民初第650号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李绍安、周光芬、李达丽上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实及理由：1.李达丽作为李绍安、周光芬之女，从未同意将涉案门面转让给韦兴礼、杨光琴，李绍安、周光芬擅自将家庭共同共有财产转让，侵害了李达丽的合法权益，应认定转让协议无效；李绍安、周光芬仅仅通过抽签确定了划拨土地地点，尚未取得该土地权属证书，不是法律意义上的土地权属人，故处分土地使用权的行为属于无权处分。2.李达丽未在转让协议上签字，不属于合同当事人，不是履行合同义务的主体，一审法院判决李达丽履行土地转让义务系适用法律错误。
韦兴礼、杨光琴辩称：签订协议时李绍安、周光芬承诺是经过家庭成员同意的，协议上对此也已清楚载明，且李绍安、周光芬的儿子李达顺也在场，并在在场人处签名。现在安置门面炒得价格一路上涨，要求涨价、违约的情况层出不穷。李达丽承认她在2008年10月12日就知道转让门面土地的事情，既然她不同意转让，也应当在一年之内行使撤销权。李达丽认为李绍安、周光芬转让门面土地未经其同意，侵害她的合法权益，李达丽就应当向李绍安、周光芬主张侵权之债，而不是向被上诉人主张物权。李绍安、周光芬在一审庭审中陈述他们分两个门面给李达丽，那么完全可以将剩下的两个门面分给李达丽即可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
韦兴礼、杨光琴向一审法院起诉请求：李绍安、周光芬位于安龙县栖凤街道办事处大坪社区练家湾组的8.86亩土地被国家征用，根据安龙县人民政府出台的（2008）第61号文件中关于扶助失地农民安置规定，政府应分配四个失地安置门面建设用地使用权给被告。2008年10月12日，韦兴礼、杨光琴与李绍安、周光芬签订了《门面转让协议》，约定李绍安、周光芬经家庭成员协商，一致同意将四个失地安置门面中的前两个门面共120平方米以每平方米746.70元的价格转让给韦兴礼、杨光琴，并约定向安龙县国土资源局交纳的每平方米286元土地出让金由韦兴礼、杨光琴承担。签订协议后的当天，韦兴礼、杨光琴就向李绍安、周光芬支付了转让款89600元。2015年4月22日，安龙县国土资源局、安龙县住房和城乡建设局、安龙县人民政府栖凤街道办事处发布的安国土公（2015）6号公告，对大坪社区435号失地农户安置门面落实公示，李绍安、周光芬的四个门面也在其中。公示后，韦兴礼、杨光琴两次找到李绍安、周光芬向其支付土地出让金34320元，李绍安、周光芬都未收。2015年5月18日，李绍安抽取了四个失地安置门面，中签安置地块号为：985、986、987、988号，韦兴礼、杨光琴应得的安置门面号为985、986号。地块落实后，李绍安、周光芬未按照协议约定无条件协助韦兴礼、杨光琴完成土地转户手续。双方多次协商后，李绍安、周光芬明确表示反悔，拒绝履行义务，故请求人民法院确认双方签订的《门面土地转让协议》有效；责令被告协助办理土地使用权变更登记手续，将土地使用权变更登记到韦兴礼、杨光琴名下；诉讼费由被告承担。
一审认定事实：李绍安、周光芬系夫妻关系，李达丽及案外人李达顺系李绍安、周光芬子女。韦兴礼、杨光琴系夫妻关系。2008年10月12日韦兴礼、杨光琴与李绍安、周光芬签订《门面土地转让协议》。协议：“经甲（李绍安、周光芬）乙（韦兴礼、杨光琴）双方共同协商，甲方征得家庭成员同意后，本着公平公正的原则，就门面土地转让一事达成如下协议：一、甲方将安龙县西城区失地安置的（120）平方米安置门面转让给乙方；二、抽到门面后，乙方除上缴国土局286元/平方米的土地出让金外，还另外支付给甲方746.70元/平方米的土地转让金（合计89600.00元），交易中所有发生的国家相关税费由乙方承担。三、甲方必须按安龙县人民政府〔2008〕61号文件配合征地拆迁工作，若甲方不配合征地拆迁工作而不能参加抽门面土地，则视为甲方违约。四、甲方抽到门面后，无条件将门面转让给乙方。五、若本期抽不到门面，转入下一期，依法类推直到抽到门面为止。六、转让过程中，需要提供有关手续的，一方必须在3日内无条件提供给对方，乙方有权将双方所签协议门面转让给他人，若他人需直接与甲方签订协议的，甲方应予配合。七、乙方预付门面土地转让款（50000.00）元给甲方，余款在一月内付清。八、转让过程中涉及甲方家庭关系所产生的门面土地产权问题，由甲方自行负责处理。九、甲方有失地门面4个（共240平方米）抽到门面后，无条件将门面地（注：前两个门面，如1、2、3、4的1、2号）（合计120平方米）转让给乙方。十、本协议经甲乙双方签字后发生法律效力。若甲违约，甲方除退乙方所付门面土地款（5000.00）元外，甲方还须按1000.00元/平方米的违约付给乙方；十一、本协议长期有效。十二、未尽事宜，另行协商。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”协议签订后的当天韦兴礼、杨光琴已一次性支付李绍安、周光芬转让款89600元。2015年韦兴礼、杨光琴找到李绍安、周光芬要求按照协议交纳土地出让金，但遭到拒绝。李绍安自行向安龙县土地储备中心交纳了四个门面的土地出让金（包含韦兴礼、杨光琴应交纳的34320元）。2015年5月18日，李绍安抽取了四个失地安置门面，中签安置地块号为985、986、987、988号，韦兴礼、杨光琴应得的安置门面号为：985、986号。韦兴礼、杨光琴找到李绍安、周光芬要求交付门面，但遭到拒绝。
一审法院认为，该案需要解决的是《门面土地转让协议》效力的认定问题。
首先，被告与原告签订的《门面土地转让协议》是在平等、自愿、等价有偿的前提下签订的，合同内容体现了双方的真实意思表示，该协议并未违反法律、法规禁止性规定，属于依法成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，被告应履行合同约定的义务。本案原告已依约定履行了交付转让款的义务，有权取得该预期门面的土地使用权。
第二、关于该案其他家庭成员的权利保护和未办理国有土地使用权证的土地使用权转让的效力问题。被告及第三人以“被告在处理该财产时未取得其他权利人的同意，其行为侵犯了其他权利人的合法权益，且该国有土地未办理国有土地使用权证”为由主张该协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，李绍安户虽然未在原告起诉前办理该案所涉国有土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律适用原则，应优先适用；根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，李绍安户未办理土地登记手续的事实不影响《门面土地转让协议》的成立和法律效力；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。由此，该案《门面土地转让协议》为有效协议。综上，被告及第三人主张的《门面土地转让协议》无效的理由不能成立，不予采纳。基于《门面土地转让协议》合法有效，原、被告及第三人均应按照协议内容执行。被告及第三人应当按照《门面土地转让协议》的约定，将已抽签得到的985、986号二个门面交付给原告管理使用，并协助原告办理该门面土地使用权变更登记手续。至于该案的第三人李达丽对该门面享有的权益可在其家庭成员之间协商处理，协商不成，另案解决。综上所述，一审法院判决：一、原告韦兴礼、杨光琴与被告李绍安、周光芬于2008年10月12日签订的《门面土地转让协议》属有效协议；二、由被告李绍安、周光芬、第三人李达丽在判决生效之日起10内将985号、986号二个门面交付给原告韦兴礼、杨光琴管理使用，并协助原告韦兴礼、杨光琴办理土地使用权变更登记手续，将该二个门面土地使用权变更登记在原告韦兴礼、杨光琴名下；三、驳回第三人李达丽的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由被告李绍安、周光芬承担。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，在本院已生效的（2015）兴民终字第1181号判决载明：2016年1月27日，本院依职权致《函》向安龙县人民政府调查，2016年2月2日，安龙县人民政府向本院出具《关于安龙县西城区门面安置相关问题的复函》、安龙县国土资源局向本院出具《关于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院致函内容的情况报告》，载明：〔2008〕61号文件中失地农户获得的安置门面土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为协议出让。失地农户获得安置门面土地需缴纳286元/㎡价款为征地费用、土地报批费用、基础设施配套费用的综合平均值。失地农户在抽签明确所得安置门面地块编号后，在经县国土部门公示、现场划地、县人民政府批准、安置农户与县国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并提交建设用地规划许可证、竣工许可证后，方可办理不动产权证（即国有土地使用权证和房屋所有权证，现二证已合一）。此后，若要转让，受让方提交不动产权证书及相关材料，可办理过户手续。
本院认为：综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为韦兴礼、杨光琴与李绍安、周光芬签订的《门面土地转让协议》是否有效，一审法院判决李达丽与李绍安、周光芬一并承担协议约定的义务是否合法。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条在《物权法》第十五条的基础上，对无权处分合同效力及履行问题明确为“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本院到相关部门调取的材料亦反映，该类门面可以自由转让并办理产权登记，不属于法定禁止转让的情形。综上所述，韦兴礼、杨光琴与李绍安、周光芬签订的《门面土地转让协议》有效，李绍安作为户主，与妻子周光芬转让门面土地，李达丽对此明知，但其从2008年10月12日签订协议以来七年多的时间里未行使撤销权，现又以李达丽未签字同意为由主张协议无效，不应予以支持。李达丽对该门面土地享有的权益可在家庭成员之间协商处理，协商不成可另案解决，李达丽作为家庭成员亦应遵守协议约定，配合协助履行。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人李绍安、周光芬、李达丽的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人李绍安、周光芬、李达丽共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈昌泽
审 判 员 付 君
代理审判员 罗 倩
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 张 玲