浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）善民二初字第293号
原告：嘉善翔音电子厂。
诉讼代表人：边利钢。
委托代理人：季彪。
被告：陈伟江。
委托代理人：张宏。
原告嘉善翔音电子厂（以下简称电子厂）与被告陈伟江租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月22日立案受理后，依法由审判员朱国强适用简易程序，2008年2月23日原告提出对租用的钢结构厂房倒塌事故鉴定，4月25日技术调查报告送达到庭。2008年2月25日原告又提出对被压物品的价值作评估，7月9日评估报告送达到庭。于2008年7月25日公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人边利钢和其委托代理人季彪以及被告陈伟江和其委托代理人张宏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告电子厂起诉称：原告与被告在2006年11月5日订立租赁合同，被告将其厂房412平方米及门房间、食堂、办公室、仓库租给原告作生产用途。原告租赁后在2007年1月8日搬入，从事薄型喇叭及音膜配件生产，分为喇叭车间、膜片车间。在2008年1月28日15：21时左右，原告的18名工人在正常生产中，租赁的�房瞬间发生倒塌，已生产的产品、机械设备、原材料等物品全部被压。为减少损失，原告组织人力对被压物资进行抢救。经统计，仍造成原告经济损失954938元，为此经济损失，原告多次向被告交涉未果。故请求法院判令1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告立即赔偿原告的经济损失906100元；3、被告立即支付给原告抢救费用22500元；4、被告立即支付生产停止的经济损失等折人民币26338元（此请求于2008年7月8日申请增加）；5、本案诉讼费用由被告承担。在庭审诉讼期间原告变更了本案第2、3、4、项的诉讼请求，要求判令被告赔付经济损失费283308元。
被告陈伟江答辩称：1、本案的厂房租赁合同，因该厂房无房、地产证，属于无效合同。无效合同对造成的损失双方根据过错大小来承担责任。在本案中原告也明知被告的房屋是没有合法证件，其签订无效合同主观上也�过错，应当对损失承担相应的责任。2、原告在厂房钢结构倒塌上未采取必要措施，嘉善这次受雪灾的很多企业都采取屋面扫雪的方法，但原告方并未采取任何措施。3、今年年初这场大雪是百年一遇，尽管被告租赁给原告的钢结构存在质量问题，但是雪灾的因素应当予以考虑，应适当减轻被告的责任。4、针对原告的诉请金额，被告方只认可嘉善嘉恒联合会计师事务所的鉴定结果，其他均不予认可，请法院依法判决。
经本院审理查明，陈伟江系魏塘镇城西村村民，2005年7月2日陈伟江与嘉善善光照明灯具厂（以下简称灯具厂）该厂系个人独资企业，无建筑资质条件的单位，签订了一份协议，陈伟江要求灯具厂在其承包地上建筑416平方米钢结构仓库，包工包料，总造价为88000元。仓库竣工后，于2006年11月5日原告与被告签订了一份租赁合同，约定：原告上述仓库坐落于嘉�县魏塘镇城西村地藏庵8号作为厂房出租给原告；租期5年，自2007年1月1日至2012年12月31日止，租金每年42000元。第一年租金在房屋交付使用时一次交清，今后双方约定每季度交一次，交租金日期为每季未提前10天交清。原告租赁后于2007年1月8日搬入，从事薄型喇叭及音膜配件生产，分为喇叭车间、膜片车间。在2008年1月28日15时21分许，原告租赁的厂房屋面遭受积雪突然发生倒塌，已生产的产品、机械设备、原材料等物品全部被压。造成原告财产经济损失，原告为此经济损失多次与被告协商未果，遂诉至本院。
另查明，经原告的申请，本院对原告租用的钢结构厂房倒塌事故委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司进行技术鉴定，该院调查结论，该厂房倒塌事故的原因：1、上部钢结构承载能力严重不足，不能满足《钢结构设计规范》（GB50017－2003）规定的安全使用要求�2、屋架与檩条的连节点、屋面拉条等构造设置及做法不符合《钢结构设计规范》（GB50017－2003）的要求，不能合理传力，进一步削弱其结构承载力。
又查明，经原告的申请，本院对被压物品委托嘉善嘉恒联合会计师事务所进行价值评估，评估结果：嘉善翔音电子厂设备重置价值172000元，维修价值44800元，设备搬迁费5288元（设备实际损失50088元）；该厂存货及辅助材料重置价值62496元，直接损失59580元。另厂房倒塌事故物资抢修支付人工费2000元，厂房倒塌期间值班工资支付1440元，以上五笔财产损失费合计为113108元。
上述事实，有租赁合同1份、厂房倒塌事故现场照片15张、倒塌事故物资抢修清单1张、值班工资收条1张、嘉善翔音电子厂租用的钢结构厂房倒塌事故技术调查报告1份、嘉会鉴字（2008）第100号司法鉴定报告书1份、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原�在自已的承包地上，擅自建造钢结构仓库，后又作为厂房与被告签订了租赁合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。和《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款有下列情形之一的房屋不得出租：第（一）项，未依法取得房屋所有权证的；第（五）项，属于违法建筑的；第（六）项，不符合安全标准的；第（九）项，有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。因此，原、被告签订的厂房租赁合同自订立之曰起无效，合同无效自始没有约束力。造成合同无效和造成厂房倒塌事故，主要责任是被告，因为，被告擅自在自己承包的集体土地上建造厂房，同时，发包给无建筑资质条件的单位承建厂房。厂房屋面遭遇大雪积压，未及时扫除有一定因素，但仅加速厂房倒塌时间，最主要原因是该厂房建造时上部钢结构承载能力等构造设置及做法，不符合《钢结构设计规范》（GB50017－2003）规定的质量要求所致，由此造成的财产损失被告应当负有70％的主要责任。原告明知该厂房无房屋所有权证等情况，却与被告订立厂房租赁合同，也有过错，对此造成的财产损失应当负有30％的次要责任。造成原告财产经济损失113108元事实清楚，于法有据，本院予以支持。原告其他经济损失请求要求被告赔偿1、停产时间从2008年1月28日至7月28日期间经济损失13298元；2、附属用房改造：装修5000元；3、车间地面油漆材料，人工费2000元；4、给排水费用材料，人工费1000元；5、抢救物品整理费1000元；6、部分设备及物品搬迁费1000元；7、电动门安装费1600元，以上7项合计24898元。本院认为第1项，合同无效情况下的损失赔偿责任必有损失的事实存在，原告仅以参照2007年缴纳所有税�况作为赔偿数额，但无其证据证明，不能作为损失的事实存在；第2、3、4改造、装修费，双方在签订合同时和原告在改造、装修前未向被告商定，按照租赁房屋民间通常习惯应由原告自负；第6、7项搬迁费、电动门安装费原告未提供相关证据，属证据不足，本院不予支持。被告辩称理由充分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告嘉善翔音电子厂与被告陈伟江签订的租赁合同无效；
二、被告陈伟江于本判决书发生法律效力之日起十日内赔付原告嘉善翔音电子厂113108元70％的财产损失费79175元；其余33933元由原告自负；
三、驳回原告嘉善翔音电子厂其他损失费170200元的诉讼请求。
本案受理费5550元，本案适用简易程序审理减半收取受理费2775元，检测费22000元、检测车费800元、评估费4000元，合计检、评费26800元，由原告嘉善翔音电子厂负担受理费1886元，负担检、评费8040元；被告陈伟江负担受理费889元，负担检、评费18760元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 朱国强
二〇〇八年七月三十一日
书记员 黄 丽