四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初4061号
原告（反诉被告）：乐山洪兴府餐饮发展有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。
法定代表人：王树云，董事长。
委托诉讼代理人：粟强，四川三江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许顶柱，四川齐力律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乐山市紫金山水上乐园有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。
法定代表人：梁梅，经理。
委托诉讼代理人：周全根，四川智凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏燕，四川省乐山市川乐法律服务所法律工作者
原告（反诉被告）乐山洪兴府餐饮发展有限公司(以下简称“洪兴府公司”)与被告（反诉原告）乐山市紫金山水上乐园有限公司（以下简称“紫金山公司”）土地承包经营纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，审理中因紫金山公司提起反诉，本案依法适用普通程序进行审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪兴府公司的委托诉讼代理人粟强、许顶柱，被告（反诉原告）紫金山公司的委托诉讼代理人周全根、夏燕均到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外调解三个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）洪兴府公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金202500元、违约金303750元、复耕费420000元，共计926250元；2.判令被告将承租的60亩土地恢复原状后交还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月30日，原告与被告签订《土地租赁协议》，约定被告承租原告位于乐山市市中区苏稽镇民营路388号“佛峨山庄”内面积60亩的土地，用于开展游泳、水上娱乐项目等；租赁期限暂定为5年，从2014年10月30日起至2019年10月30日止；土地租赁费为每亩1350斤大米，按当年市场综合价折合为人民币，由被告在每年10月30日前支付给原告，应先交费后使用；被告如不按时足额支付租金，合同自动解除；双方约定该土地租赁协议总金额的30%为违约金；另约定租赁期满或协议因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或协议终止后15日内将土地复耕恢复原貌交还原告；特别约定：合同解除后，被告应将改变耕地部分复耕，如未复耕，被告应按每亩7000元作为复耕费支付原告。合同签订后，原告履行了合同约定的交付土地的义务，被告也随即开展游泳和水上娱乐等项目，但被告未按照合同约定支付租金，截止2016年10月尚欠原告租金202500元。2016年7月27日，原告通过四川省乐山市嘉州公证处向被告送达了《告知函》，告知被告因未足额支付租金，违反了协议约定，双方协议自动解除，并通知被告在收到告知函后15日内完善退场相关手续并交纳违约金、租金、退耕费等。由于被告至今未退场也未交纳相关费用，故诉至法院请求前述事项。
被告（反诉原告）紫金山公司辩称，被反诉人的水上娱乐项目始建于2013年10月，反诉人的公司成立于2014年8月。2015年4月30日，双方经多次洽谈后签订了《土地租赁协议》。协议签订后，反诉人交付了第一年的租金252450元，被反诉人也让反诉人进场进行恢复经营，期间反诉人总计投资945026元，分别增加了水上乐园滑梯、LED屏幕墙、不锈钢栏杆、铝合金雨篷，同时进行了墙面装修和供排水工程。就在反诉人准备大干一场时，2015年8月，乐山市市中区国土局执法大队来现场找反诉人谈话，明确指出：该娱乐设施所用土地严重改变了土地用途，属严重违法并已涉嫌犯罪，目前正在调查，并要求立即停工。此时反诉人才明白被反诉人出租给反诉人的60亩土地不能用于娱乐设施。后经了解，国土行政执法部门于2013年10月就以破坏耕地而立案调查，该60亩土地是被反诉人流转苏稽镇卫东村6、7两组的土地，被反诉人在明知该流转土地不能用于非农业生产的前提下，特别是在国土部门介入调查后，出租并同意反诉人用以开展游泳水上娱乐项目，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，双方签订的《土地租赁协议》应属无效协议。从此，反诉人停止了一切经营活动，并找被反诉人协商解决，但至今未果。由于被反诉人违反法律规定，非法出租土地给反诉人，造成反诉人投资的损失，故请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人投资损失945026元；2.判令被反诉人返还反诉人已交租金252450元；3.判令被反诉人赔偿反诉人违约金202500元；4.由被反诉人承担正反诉的诉讼费用。
反诉被告洪兴府公司辩称，签合同时，反诉原告已经经营了一段时间，知道该宗土地的相关情况，不存在反诉被告故意隐瞒事实的情形，不存在缔约过失责任；反诉原告主张的租金不应返还，由于反诉原告在签订协议后，实际进行了经营，如合同无效，则其经营收入也应计算予以冲抵租金；双方签订的合同应当有效，该宗土地上的添附物包括电子屏、滑梯等设施都是从之前的宋建华处接手过来的，不存在反诉原告单独添置的事实；国土部门并没有出具书面文书要求反诉原告停止经营，所以不存在处罚上的损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、被告（反诉原告）紫金山公司在承租土地后是否对承租的60亩土地进行了土地和用途性质的改变？
原告（反诉被告）洪兴府公司为证明该事实，向本院提交了《土地流转承包合同》、《告知函》，前者证明所出租的土地为流转的农用地，不得用于非农建设，后者证明被告在签订《土地租赁协议》后在土地上从事了非法建设。
被告紫金山公司对以上证据之三性无异议，但主张该60亩土地的性质并非是被告承租期间改变的，而是在此前就已经存在，并提交了《土地租赁协议》以及国土部门的相关调查和处罚书等，指出双方的租赁关系签订时间为2015年4月30日，而国土部门认定的违法建设的游泳池及配套设施早在2013年10月就开始，被告紫金山公司并未参与其中。
原告洪兴府公司对以上证据的三性无异议，但指出国土部门的作出处罚决定的时间是2016年6月15日，也是包含了双方的租赁期间的。
本院对此认定如下：虽然乐山市国土资源局市中区分局对宋建华的处罚决定是在2016年6月15日，但该局对该宗土地的违法调查始于2014年8月，对宋建华擅自占用苏稽镇卫东村6、7组集体土地于2013年10月中旬开始动工主要用于游泳池及配套设施建设的认定是清晰的，而根据本案原被告双方签订的《土地租赁协议》，双方的租赁关系明显形成与违法认定之后，所以对原告洪兴府公司主张是被告紫金山公司改变了流转土地性质和用途的事实，本院不予认定。
2、反诉原告紫金山公司在与反诉被告洪兴府公司签订《土地租赁协议》时，对所承租土地的情况是否应当了解？
反诉被告洪兴府公司为证明反诉原告应当知晓该宗土地的情况，向本院提交了2015年4月28日有紫金山公司盖章，由宋建华和梁梅签名的内容为“今欠到ＸＸ现金4万元，在2015年9月底归还，由紫金山公司负责支付”的欠条一张，指出在租赁关系上宋建华是梁梅即紫金山公司的前手，ＸＸ又是和宋建华一起在负责经营该宗土地的人，结合双方《土地租赁协议》签订时间是2015年4月30日，合同履行期却从2014年10月30日起算，而且紫金山公司在第一次交租金时不仅交付了2014年10月30日至2015年10月30日的租金218700元外还交付了2014年上半年租金33750元的事实，足可以知道其承租的60亩土地已经在接受相关部门调查的事实，洪兴府公司不存在向紫金山公司隐瞒土地情况的事实。
反诉原告紫金山公司对以上证据的真实性无异议，但认为以上证据只能证明在宋建华、ＸＸ和紫金山公司之间存在债务转让关系，不能据此认定紫金山公司在与洪兴府公司签订《土地租赁协议》时就知道该60亩土地已经被相关部门调查的并涉及违法的事实。
本院对此认定如下，正常情况下，租赁关系中承租方对出租方是否是出租标的物的所有权人或者是否拥有对出租标的物的合法占有和使用权应当有基本的了解，在这种情况下，紫金山公司对洪兴府公司所出租的60亩土地性质和来源应当有起码的认知，应当知晓该宗土地系集体流转土地不能用于非农建设，同时对流转土地非经批准不能用于非农建设的相关制度也应当知晓，但紫金山公司却与洪兴府公司签订以“开展游泳、水上娱乐项目等”非农建设为内容的《土地租赁协议》，其行为本身就具有一定的过错，同时，根据洪兴府公司所提供的欠条以及双方交付租金以及租赁期限的计算来看，紫金山公司还代此前的使用人宋建华承担了相关的债务，所以，本院对反诉被告洪兴府公司主张的紫金山公司应当知道该宗土地情况的事实予以认定。
综上，本院认定事实如下：2007年9月至10月期间，洪兴府公司通过与乐山市市中区苏稽镇卫东村六组、七组以及双全村二组签订土地流转承包合同的方式，承包了乐山市市中区苏稽镇卫东村六组、七组以及双全村二组的部分集体土地以经营“佛峨山庄”。2013年11月，乐山市国土资源局市中区分局接收到苏稽镇政府反映“佛峨山庄里面在建游泳池”的违法线索后，经初步查明：宋建华未经批准，擅自占用苏稽镇卫东村6、7组集体土地于2013年10月中旬开始动工建设游泳池及配套设施。同年11月5日，该局向宋建华依法送达了《责令停止国土资源违法行为通知书》和《责令改正国土资源违法行为通知书》。2014年4月2日，该局在动态巡查中发现该处在大面积回填并修建游泳池等设施，该局现场责令施工人员停止违法行为并及时整改，同年4月16日，该局又向宋建华依法下达了《责令停止国土资源违法行为通知书》。2014年8月4日，该局对宋建华未经批准，擅自在苏稽镇卫东村6、7组集体土地上进行游泳池及配套设施建设一案立案查处，经调查，该宗违法占地面积为23.10亩，分硬化地面和非硬化地面，其中硬化地面包括游泳池及水池等占地面积7397.87平方米，非硬化地面7885.03平方米。2014年8月25日，该局向乐山市国土资源局报送了《农用地破坏损毁申请书》。
2015年4月30日，洪兴府公司与紫金山公司签订《土地租赁协议》，将包含以上违法建设用地在内的60亩土地出租给紫金山公司，用以开展游泳、水上娱乐项目及汽车教练场项目，租赁期限从2014年10月30日起至2019年10月30日止，另还约定：土地租赁费的交纳本着先交费后使用的原则，在每年10月30日前支付，土地租赁标准为每亩1350斤大米，按当年市场综合价折合人民币；乙方（紫金山公司）如果需要改变土地用途的，应事先征得甲方（洪兴府公司）公司同意并由乙方自行按有关规定报批，乙方有权根据经营需要在不违法的情况下，在承租的土地上新建、扩建临时性建筑物，相关手续及费用由乙方自行负责；租赁期满或协议因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或协议终止后15日内将土地复耕恢复原貌交还甲方，合同解除后，乙方应将改变耕地部分复耕，如未复耕，乙方庆按每亩7000元作为复耕费支付给甲方，由甲方代乙方进行复耕。随后，紫金山公司向洪兴府公司交付了2014年10月30日至2015年10月30日的租金218700元，同时还支付了2014年上半年欠缴的租金33750元。同年，在2015年4月28日，紫金山公司还向洪兴府公司承诺此前宋建华所欠ＸＸ的40000元，由紫金山公司负责支付。合同签订后，紫金山公司向广州沁潮水上乐园设备有限公司订购了5米高平台三彩滑梯一组、5米高平台敞开螺旋滑梯一组，并对部分场地进行了平整，添加了铝合金雨篷以及不锈钢和LED。
2015年8月6日，乐山市国土资源局市中区分局再次对宋建华违反占用土地一案进行补充调查，确认用于游泳池及配套设施的建设面积为23.12亩。2016年7月27日，洪兴府公司以紫金山公司未按时足额支付2015年10月至2016年10月的租金，遂向紫金山公司发出解除《土地租赁协议》的告知函，并要求支付相关费用。2016年6月15日，乐山市国土资源局市中区分局向宋建华送达了《行政处罚决定书》，处罚如下：1、责令其退还非法占用的土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；2、对非法占用土地行为，按占地面积处以每平方米30元的罚款，合计462443.70元。2016年8月5日，因乐山市国土资源局市中区分局在游泳池外张贴了对宋建华的处罚公告，紫金山公司遂全面停止对游泳和水上娱乐的经营。
2016年11月21日，由于紫金山公司未按洪兴府公司的要求交付相关费用也未腾退场地，洪兴府公司遂向本院起诉，并提出本诉主张，审理中，紫金山公司于2016年12月19日向本院提出前述反诉主张。
以上事实，有《土地流转承包合同》、《土地流转承包合同补充条款》、《土地流转承包补充合同》、《土地租赁协议》、《告知函》、《公证书》、欠条、《乐山市国土资源局市中区分局调查报告》、《宋建华违法用地过程彩色照片》、《乐山市国土资源局市中区分局行政处罚决定书》、《营业执照》、收条、《水上乐园滑梯设备购销合同》、设备清单、转账凭证、工程劳务承包合同书、收条、《工程承包合同》、照片、公告、当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，1、关于本案原、被告双方所签订的合同效力，根据乐山市国土资源局市中区分局行政处罚决定书以及关于宋建华违反占用土地的调查报告可见，在紫金山公司与洪兴府公司签订《土地租赁协议》以前，宋建华就存在未经批准擅自占用本案讼争土地修建游泳池及配套设施的事实和行为，在此基础上洪兴府公司将该宗土地继续出租给紫金山公司属于是违法行为的继续，所以本案双方签订的《土地租赁协议》应属于无效；2、关于缔约过失责任，其一，关于洪兴府公司方面，洪兴府公司系流转土地的第一承租人，对该宗土地既有使用的权利也有管理的职责，该宗土地是否能用于非农建设应当知晓，而其在承包期间竟然允许宋建华在该宗土地上进行非农建设，且在国土部门到现场责令停止施工后仍未停止违法建设，并在此后将该宗土地出租给紫金山公司，所以洪兴府公司存在缔约过错责任，其二，关于紫金山公司方面，通常情况下，租赁关系中承租方对出租方是否是出租标的物的所有权人或者是否拥有对出租标的物的合法占有和使用权应当有基本的了解，在这种情况下，紫金山公司对洪兴府公司所出租的60亩土地性质和来源应当有起码的认知，对该宗集体土地有无相关流转的审批、是否能用于非农建设应当有基本的了解，对流转土地非经批准不能用于非农建设的制度应当知晓，紫金山公司在没有对上述情况进行基本了解的情况下，与洪兴府公司签订以“开展游泳、水上娱乐项目等”非农建设为内容的《土地租赁协议》其本身就具有过失，同时，根据洪兴府公司所提供的欠条以及紫金山公司交付租金的收条来看，紫金山公司不仅交付了2014年上半年欠交租金，还代宋建华承担了相关的债务，所以，紫金山公司对该宗土地的情况应当是知晓的，其存在缔约过错责任；3、关于本诉部分洪兴府公司的请求，由于双方所签订的《土地租赁协议》系无效协议，故对本诉原告洪兴府公司要求本诉被告紫金山公司支付租金及违约金的主张，本院不予支持，同时由于对该宗土地的违法行为发生在紫金山公司承租以前，所以对洪兴府公司要求紫金山公司承担复耕费的主张，本院不予支持，但其要求紫金山公司退还承租地的主张，本院应予支持；4、关于反诉部分紫金山公司的请求，由于双方所签订的《土地租赁协议》系无效协议，且原告主张的违约金又系未发生的损失，故紫金山公司要求洪兴府公司赔偿违约金202500元的主张，本院不予支持；关于紫金山公司主张的945026元的投资损失问题，由于紫金山公司在签订《土地租赁协议》时，对该宗土地的违法情况应当知晓，在此情况下其仍与洪兴府公司签订《土地租赁协议》，以致其添加的设施等因该宗土地违法而被没收，属于投资风险自负的范围，其要求洪兴府公司承担其投资损失的主张，本院不予支持；关于紫金山公司主张的租金问题，虽然双方所签订的《土地租赁协议》无效，但其在2014年10月至2015年10月期间也实际使用了该宗土地，故其要求退还租金的主张，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起五日内，本诉被告乐山市紫金山水上乐园有限公司退还承租的本诉原告乐山洪兴府餐饮发展有限公司的土地60亩；
二、驳回本诉原告乐山洪兴府餐饮发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告乐山市紫金山水上乐园有限公司的诉讼请求；
本案本诉部分的受理费13062元，由原告（反诉被告）乐山洪兴府餐饮发展有限公司负担；反诉部分的受理费8700元，由反诉原告乐山市紫金山水上乐园有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 王 彤
人民陪审员 王万华
人民陪审员 彭 东
二〇一七年六月十五日
书 记 员 蒋佳玘