陕西省洛川县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛川民初字第00925号
原告（反诉被告）韩金芳。
原告（反诉被告）韩建国。
原告（反诉被告）韩德全。
原告韩志锋。
四原告委托代理人陕西屹立律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂。
委托代理人陕西格润律师事务所律师。
委托代理人陕西格润律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）韩金芳、韩建国、韩德全及原告韩志锋与被告（反诉原告）陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂（以下简称“延安炼油厂”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩建国、韩德全及原告（反诉被告）韩金芳、韩建国、韩德全，原告韩志锋的委托代理人、被告（反诉原告）的委托代理人均到庭参加了诉讼，原告（反诉被告）韩金芳、原告韩志锋、被告（反诉原告）的法定代表人未到庭，本案现已审理终结。
三原告（反诉被告）及原告韩志锋诉称，四人以前均系洛川县交口镇交口河行政村桐树底居民。1993年11月20日延安炼油厂与四原告达成《搬迁协议书》，该协议书第一条：“甲方给乙方提供私人住宅71.22平方米，以每平方米300元的造价转让给乙方，所有权归乙方所有。”随后，四原告给延安炼油厂支付了购房款。延安炼油厂协助原告办理了房产证，房产证产别：私产。2015年8月31日，延安炼油厂给四原告下发了《告知书》。要求四原告交回房产证，才能领取西安基地的房产证，逾期不换者，从10月1日起，延安炼油厂将按照20元／平方米收取四原告在交口区域所占房屋的租金。四原告认为：原告的房屋属于拆迁安置补偿置换的房屋，原告已经给被告支付了购房款，被告也协助原告办理了房产证。故涉案房屋是原告的合法私有财产，原告对该房屋拥有合法的所有权。现在被告强行要求四原告交回房产证，并准备从10月1日起按照20元／平方米收取租金的行为，属于严重的侵权行为。为了维护四原告的合法权益，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》之相关规定，特诉至贵院，请求法院判令延安炼油厂停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失，望人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，请求依法判令1、被告延安炼油厂立即停止侵权，停止强行收回原告房产证及其收取房租的行为；2、被告延安炼油厂退还原告韩金芳、韩建国、韩德全已经扣发的所有房租；3、被告延安炼油厂赔偿四原告因为侵权由此产生的交通费、误工费、律师费；4、延安炼油厂承担本案的一切诉讼费用。针对被告延安炼油厂的反诉，反诉答辩人韩金芳、韩建国、韩德全认为，被答辩人延安炼油厂作为国有企业，在反诉答辩人韩金芳、韩建国、韩德全提起物权保护纠纷以后，不是积极应诉，主动承认自己侵权的错误，而是百般阻扰反诉答辩人起诉、拖延开庭时间。在反诉答辩人韩金芳、韩建国、韩德全起诉三个多月以后，又无中生有地提起反诉。其最终目的无非是拖延诉讼，想把反诉答辩人韩金芳、韩建国、韩德全拖累、拖垮。其反诉无相关证据支持，故反诉请求不能成立。为维护社会经济秩序，请人民法院依法驳回其反诉请求或劝其撤回反诉。被答辩人延安炼油厂应当拿出国有企业的高姿态，主动寻找解决问题的最佳方案。
原告（反诉被告）及原告韩志锋向法庭提供了以下证据：
原告（反诉被告）韩德全的证据：第一组证据为涉案房屋属于拆迁安置置换房屋的证据，包括：1、洛房字第12**号房屋所有权证一份；2、洛川县城乡建设环保局拆迁裁决书一份。证据证明目的为：1、原告在洛川县交口镇拥有2孔砖窑、1间角房、三间厦房的小院一处，洛川县房地产管理局于1989年4月16日给原告颁发了洛房字第12**号房屋所有权证一份。2、在1994年8月12日被告与原告达成以产权调换和作价补偿相结合的形式进行拆迁；3、原告属于安置在住宅楼的被拆迁人，已经按照产权调换互补差价，一次性付清房款，涉案住宅楼属于保留私有财产的房屋。
第二组证据为原告对涉案房屋拥有合法所有权的证据，包括：1、延安市购买公有住房合同一份；2、延炼房改资金使用结算表一份；3、中华人民共和国房屋所有权证一份，产别是私有；4、桐树底居民委员会介绍信一份。证明目的为：1、原告于2000年8月20日于被告签订《延安市购买公有住房合同》。购买被告单位18#楼2单元402号3房一厅房屋一套，建筑面积76.12平方米，补交房款26791元，物业管理基金761元。2、原告取得所购房屋的全部产权，享有完全的占有权、使用权、收益权和处置权。3、房屋所有权证证明原告购买的18#楼2单元402号3房一厅房屋的产别是私有，使用年限1997年10月24日至2047年10月24日。
第三组证据为被告实施侵权行为的证据：代收入凭证一份。
证明目的：被告为了收回原告的房屋，采取威胁的手段，从2015年10月至今从原告工资扣除涉案房屋每月房租1522元。
原告（反诉被告）韩建国的证据：第一组证据为涉案房屋属于拆迁安置置换房屋的证据：洛川县房地产管理局于1989年4月15日给原告颁发了洛房字第11**号房屋所有权证一份。证明目的为：原告在洛川县交口河镇拥有2孔砖窑、1间角房、2间厦房的小院一处。
第二组证据为原告对涉案房屋拥有合法所有权的证据，包括：1、延安市购买公有住房合同一份；2、延炼房改资金使用结算表一份；3、洛房权证交口字第20001**号中华人民共和国房屋所有权证一份。证明目的：1、原告于1999年6月30日与被告签订《延安市购买公有住房合同》。购买被告单位18#楼3单元401号3房一厅房屋一套，建筑面积76.12平方米，补交房款26791元，物业管理基金761元。2、原告取得所购房屋的全部产权，享有完全的占有权、使用权、收益权和处置权。3、房屋所有权证证明原告购买的18#楼3单元401号3房一厅房屋的产别是私有，使用年限1997年10月24日至2047年10月24日。
第三组证据为被告实施侵权行为的证据，包括：1、扣款通知一份；2、代收入凭证一份。证明目的：被告为了收回原告的房屋，采取威胁的手段，从2015年10月-12月从原告工资扣除涉案房屋每月房租1522元，三个月共计4566元。
原告（反诉被告）韩金芳的证据：第一组证据为原告对涉案房屋拥有合法所有权的证据，包括：1、延炼房改资金使用结算表一份；2.洛房权证交口字第20020**号中华人民共和国房屋所有权证一份。证明目的：1、原告补交房款27939元，物业管理基金761元。2、房屋所有权证证明原告购买的18#楼1单元301号3房一厅房屋的产别是私有。
第二组证据为被告实施侵权行为的证据，包括：1、告知书一份；2、证明一份；3、代收入凭证三份。证明目的为：1、告知书证明被告单方面要求将原告的私有房产变为公租房；2、被告为了收回原告的私有房屋，采取威胁的手段，从2015年10月-12月从原告工资扣除涉案房屋每月房租1522.4元，三个月共计4567.2元。
原告韩志锋的证据：第一组证据为原告对涉案房屋拥有合法所有权的证据，包括：1、延安市购买公有住房合同一份；2、延炼房改资金使用结算表一份；3、洛房权证交口字第20001**号中华人民共和国房屋所有权证一份。证明目的：1、原告于1999年6月28日与被告签订《延安市购买公有住房合同》，购买被告单位18#楼1单元402号3房一厅房屋一套，建筑面积76.12平方米，补交房款26791元，物业管理基金761元。2、原告取得所购房屋的全部产权，享有完全的占有权、使用权、收益权和处置权。3、房屋所有权证证明原告购买的18#楼1单元402号3房一厅房屋的产别是私有，使用年限1997年10月24日至2047年10月24日。
被告（反诉原告）辩称，三原告（反诉被告）及原告韩志锋诉称的延安炼油厂侵犯其物权的行为自始就不存在。首先四原告尚未向被告（反诉原告）提供起诉状中所提到的《搬迁协议》，且延安炼油厂也未在四原告拆迁时收到四原告（反诉被告）的任何搬迁置换房款，因此被告（反诉原告）对原告诉称其对房屋享有完全物权的主张不予认可。其次，四原告（反诉被告）对诉称房屋所享有的所有权并非等同于商品房之所有权，属于所有权权能受到限制的房改房。延安炼油厂下发交回交口河房产及房产证的《告知书》，既是执行国家相关房改政策，也是履行原被告双方购买西安基地房屋的所附条件义务，延安炼油厂上述行为法律依据充分合法，不存在侵权行为。故请求法院驳回原告诉讼请求。加之，鉴于四原告之一的韩志锋已交回交口河房产及房产证，履行了集资购买西安基地房产的附条件义务，故被告已向其办理并交付了西安基地房产及房产证，因此韩志锋已不是本案物权之诉的适格主体。韩志锋本人若有异议，只能单独提出撤销合同之诉或合同无效之诉，而非物权之诉，故被告同样请求法院驳回韩志锋的诉讼请求。延安炼油厂反诉认为，2002年5月8日反诉人延炼实业集团公司（系陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂的前身）以延集司办发（2002）14号文件决定：利用房改政策在西安、延安两地为全厂职工建设退休生活基地，并以此改善交口河区域青年职工的居住和生活条件。为落实文件精神，文件规定了“附条件的自愿申请、自愿购买”的原则。即凡符合申购条件的员工，必须在同意购买西安（或延安）房产并且取得住宅楼钥匙时先行交回延炼交口河区域的房改房。所交回的交口河区域的住房，变为公租房性质，交由延安炼油厂再行分配给其余厂青年职工，如交回住房的在岗职工因工作需要的则可以继续租赁使用房产，并自西安房产价款结算清除之日起交纳住房租赁费。认购员工如违反此项附条件义务，延安炼油厂有权按照《延炼实业集团公司住房管理规定》（延炼实业集团公司延集司法（2005）98号）第二条（一）款4项、第五条三款之规定追究其违约责任。三反诉被告在明知上述西安房产购买所附成就条件的情形下，仍然选择购买，并递交了购买申请。至此，反诉原告及被告的以西安基地房屋置换交口河基地房屋的合同生效。现西安、延安老年人退休生活基地已建成且反诉原告亦严格履行房屋置换合同所约定的义务，将西安基地房产的房屋产权证办至三反诉被告名下。然而三反诉被告却拒绝履行置换合同中的附条件义务，直接导致置换合同所附条件迟迟不能成就，进而可能造成合同自始不能生效。综上，三被反诉人以上行为已经构成严重违约，现反诉原告请求判令三被反诉人履行附条件义务，或者在三反诉原告拒不履行附条件义务时请求法院依法确认置换合同自始无效，三反诉被告依法退还所占西安房产。延安炼油厂反诉请求：1、依法判令三反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）履行交还延安炼油厂交口河区域房产的房产及房产权属证明文件，所交房产置换成公租房；2、在三反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）拒不同意履行上述第1项附条件义务时，则依法确认三反诉被告与反诉原告之间购买延安炼油厂位于西安北郊EE康城区集资房产的合同自始无效，反诉原告返还三反诉被告当初的集资购房款，注销EE康城房产证，并根据原集资方案重新确定符合条件的职工购买；3、依法判令三反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）承担拒不履行交还交口河区域房产的违约金（按每月每平方米20元，自接到置换房产证通知之日起计算至起诉之日）；4、由反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）承担本案的反诉费用。
被告（反诉原告）向法庭提供证据。
第一组证据包括：1、2002年3月21日韩金芳《延安市购买公有住房合同》及附则；1999年6月30日韩建国《延安市购买公有住房合同》及附则；2000年8月20日韩德全《延安市购买公有住房合同》及附则。2、延炼关于《延安市购买公有住房合同》附则规定：关于延安市购买公有住房合同第五条第一款“权利与义务”部分，根据延集司发（1998）第168号文件第（二）、8、（1）条款执行。3、（延集司发（1998）第168号）关于呈报《延炼实业集团公司住房制度改革实施办法》的报告（附：延炼实业集团公司住房制度改革实施办法）1998年11月20日：第（二）条8款（1）项规定“职工购买后的住房，本人准予使用，继承（属法定继承人），不能赠与、转让、典当和出租”4、延房改公售发（1999）01号延安市住房制度改革委员会办公室关于对延炼实业集团公司出售职工住宅楼的批复。5、韩金芳《延炼房改资金使用结算表》应交房款27939元，韩建国《延炼房改资金使用结算表》应交房款18552元，韩德全《延炼房改资金使用结算表》应交房款12024.65元，韩志锋《延炼房改资金使用结算表》应交房款18552元。
以上证据证明目的为：1、韩金芳、韩建国、韩德全《购买公有住房合同》第三条均约定，成本价为每平方米563元，那么76.12平方米应交房款为42855.56元。但实际上三位所交房款仅分别为27939元、18552元、12024.65元。出现如此差距是因为三原告（反诉被告）所交房款均已参加了房改优惠政策。即按照实际售价=【（成本价一年工龄折扣额＊夫妇双方的工龄和）＊（1-成新折扣率＊已竣工使用年限）-现住房折扣额＋成本价＊（功能调节率＋楼层调节率＋朝向调节率＋地段调节率）＊本套（户）建筑面积】计算房款。由此证明此房的权属性质为按成本价购买的房改房。2、既然三原告（反诉被告）所购房屋是以成本价购买的“房改房”，那么依据国家相关房改政策，房改房并不具有和“商品房”等同的完全产权，而是属于有限产权性质的房产。3、在双方购买公有住房合同的“附则”中就明确约定“职工购买后的住房，本人准予使用，继承（属法定继承人），不能赠与、转让、典当和出租”。进一步证明三原告诉称的房屋权属为有限产权的房改房。
第二组证据包括：1、《延安炼油厂关于成本价出售公有住房的请示》（陕油延炼字（2009）58号）规定“根据陕房改办集发（2002）003号文件批复，现申请按国家房改政策将这两栋楼出售给我单位职工”（2009年4月21日）2、《关于对延炼实业集团公司职工集资购建住宅楼的请示的批复》陕房改办集发（2002）003号文规定“按陕房改办发（1994）009号文规定执行”3、《关于对延安炼油厂向职工成本价出售西安基地5#、6#住宅楼的请示的批复》（陕房改办售发（2009）019号）规定“职工以成本价购买公有住房，以下公式计算房价”（2009年6月10日）4、《关于印发﹤延安炼油厂西安基地5#、6#住宅楼售房方案﹥的通知》（陕油延炼发（2011）61号）5、根据《公有住房出售管理办法》明确规定，“每个职工家庭按房改规定的政策购买公有住房只能享受一次”的政策。
以上证据证明目的为：1、原告所购西安基地住房产权性质仍然为房改房属性。2、根据陕西《公有住房出售管理办法》等系列政策及规定，在原告已享受交口河基地购买公有住房优惠政策后，再享受西安基地公用住房优惠政策的，就必须退出购买的房改房。被告要求原告退出交口河基地住房，属于执行陕西房改政策的合法行为，而非侵权行为。
第三组证据包括：1、延集司发（2002）39号《关于呈报延炼实业集团公司西安集资建房方案的报告》（2002.3.7）2、延集司字（2002）62号《关于呈报延炼实业集团公司西安集资建房方案的报告》（2002.4.15）3、延集司办发（2002）14号《关于西安集资建房报名的通知》第五条“凡参与本次集资人员，住宅楼建成交钥匙时必须先腾出延炼交口河区域的现住房，否则给予经济和行政处理”。（2002年5月8日）4、延集司发（2005）89号（延股司发（2005）35号））《关于印发延炼实业集团公司住房管理规定的通知》（2005.6.1）5、西安基地5#、6#楼分配人员资料汇总表。
以上证据证明目的：1、退出交口河区域房产是原告（反诉被告）申请购买西安基地房产的所附成就条件，在退回交口河区域房产之条件不能成就时，延安炼油厂有权主张三原告（反诉被告）与延安炼油厂的集资购买西安房产合同自始不生效。2、三原告（反诉被告）对于延安炼油厂所附成就条件是明确知悉的，其申请购买西安基地房产的行为，是其自愿接受所附成就条件的真实意思表示。三原告（反诉被告）应当遵守集资购买约定，积极成就条件，方能取得西安基地房产权利。3、三原告（反诉被告）怠于履行所附合同成就条件，拒绝按照约定退出交口河基地房产的行为，已经构成违约行为。基此，延安炼油厂将交口河区域的房子按照公租房性质处理，对三原告（反诉被告）收取租金的行为，既是为了避免三原告（反诉被告）更大的经济损失而采取的合法行为，也是延安炼油厂为了督促三原告尽快履行其义务而按照合同约定实施的合同约定行为。
第四组证据包括：1、延炼西安生活基地5#住宅楼房价测算表。其中韩金芳、韩建国、韩德全三人均享受了房改房政策给予的各项优惠条件。2、延炼西安5#楼职工住房结算汇总表。其中韩德全、韩金芳、韩建国、韩志锋四人在享受房改政策后应交房款332611元、330360元、327450元、356556元。3、韩德全、韩金芳、韩建国、韩志锋《延炼西安5、6号楼结算表》，分别记载了四位为购买西安基地房产支付的房款为332611元、330360元、327450元，356556元。以上证据证明目的为：1、三原告（反诉被告）已经履行了其与延安炼油厂关于集资购房应当支付购房款的义务。2、同时也证明延安炼油厂有权合乎逻辑地推断认为，三原告（反诉被告）也已完全同意了延安炼油厂关于集资购买西安基地房产所附的成就条件。
第五组证据包括：1、韩德全、韩金芳、韩建国三原告（反诉被告）西安基地房产证，权属登记号分别为西安市经济技术开发区字第1125116022-5-5-10402-2，西安市经济技术开发区字第1125116022-5-5-10604-2，西安市经济技术开发区字第1125116022-5-5-10603-2。三房产证附记部分均记载“房改单位：陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂，产权人占100%。建筑面积含公用分摊面积”。2、延炼西安基地未领房产证在岗人员明细。3、《延炼西安基地5号楼房产证发放统计单》，证明延炼690户在交口河有房的职工均一视同仁，按照集资购房时的约定，交回交口河区域房产证，同时领取西安基地房产证。4、以韩金榜、韩林虎、贺延文、李军四人为例，证明690户在交口河有房的职工均交回了他们在交口河的房产证，领取西安基地房产证。
以上证据证明目的为：根据三原告（反诉被告）付款行为延安炼油厂完全有理由推断双方西安基地购买合同所附条件已经成就，基此延安炼油厂积极按照申购约定履行合同义务，为三原告（反诉被告）办理了西安基地的房产证。但三原告（反诉被告）却在领取房产证时，拒绝交回交口河区域房产证，导致“集资购房须退出交口河区域房产”的所附条件不能成就。延安炼油厂基于三原告（反诉被告）的拒绝行为，有权主张确认三原告（反诉被告）与延安炼油厂间的西安基地购房协议自始不生效。
第六组证据包括：1、洛政发（1988）第2号《洛川县人民政府关于桐树底归属、村民安置及补偿费使用办法的批复》2、桐树底归属和安置及补偿费使用办法的座谈会议纪要（1988.1.4）。该纪要第三条“关于征地安置补助费的处理办法”第1款明确，已征用桐树底土地629.3亩，每亩每年安置补偿费335元，六年补偿费共计1264893，扣除农转非费用164500元，下余1100393元。3、韩德全、韩金芳、韩建国、韩志锋《洛川县私有房屋搬迁登记表》（1993.7.2）4、《桐树底搬迁房产及其它折价登记册》及附（一）不动产面积折价统计表（房屋部分），附（二）不动产附着物面积折价统计表（指房屋装修、装饰部分），附（三）不动产附着面积折价统计表（指门楼、院墙部分），附树木及地面零星附着补偿登记表（指树木、鸡窝、厕所等部分）。5、原告（反诉被告）放弃划宅基地的承诺。
以上证据证明目的为：1、依据《中华人民共和国土地管理法》（1986年）第27-30条规定，延安炼油厂已经将土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗费等各项拆迁补偿款全部补偿到位。自此，原告（反诉被告）位于桐树底的私有住房全部依法取得对价补偿。2、原告（反诉被告）主张交口河房产归属个人所有，没有任何法律依据。3、原告（反诉被告）其后向延安炼油厂不断提出的划宅基地的要求已经超出法律规定。即便如此，延安炼油厂还是基于情理之考虑，同意支付原告（反诉被告）每人9000元的购房补贴，而至此时原告（反诉被告）也书面承诺不再向延安炼油厂提出划宅基地的要求。基此足以证明，原告（反诉被告）所占有交口河区域的房产，自参加房改前就不为原告（反诉被告）个人所有，故其关于此房为其拆迁桐树底时被告置换给其的房屋自始就不是事实。4、原告（反诉被告）现在主张的产权，与其桐树底私产毫无关系，相反它只是根据延安炼油厂1999年的房改政策取得的房改房产权。依据国家房改政策及双方房改房合同约定，该产权属性并不是完全的私人产权。5、延安炼油厂要求原告（反诉被告）交回交口河的房产证，是合法执行国家房改政策，而非侵犯权利。
总之，集资申购西安基地房产是经过延安炼油厂职代会讨论通过的，也就是说申购条件获得了全厂员工一致同意。延安炼油厂职工在西安集资购买房屋共690户（在次西安基地房屋申购中，尚有樊加鹏、孙保民、孙军、王光富4名符合申购条件的职工自愿放弃购买西安基地房屋。对此，延安炼油厂亦未收回其交口河住房及房产证），除原告（反诉被告）外其余职工均已按照集资建房的申购条件和约定，全部将交口河镇房屋和房产证退回公司。三原告（反诉被告）在明知申购西安基地房产的前提是退回交口河基地的房屋，却仍然在实际接收并入住西安基地房屋后拒绝退回交口河基地房产及房产证，其违约行为直接导致集资申购合同条件不能成就，购买西安基地房屋的合同不能生效。对此，三原告（反诉被）若执意拒不退还交口河房和房产证等，则被告（反诉原告）有权请求确定西安基础购房合同自如不生效。
庭审质证中，延安炼油厂对韩德全第一组证据真实性无异议。但对证据2“洛川县城乡建设环保局拆迁裁决书”的证明目的不予认可，认为原告断章取义理解裁决书第二条内容。裁决书第二条裁定的“安置在住宅楼的被拆迁人，要求保留产权者，双方应在10日内按产权调换互补价差”，然而由于双方均没有履行，因此按照裁决书第二条之裁定，即“十日内不办价差互补手续者，按自动放弃产权保留对待”。因此因为双方并未在十日内互补产权调换差价，所以三原告（反诉被告）并未取得分配住宅楼的所有权。对韩德全第二组证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。事实是原告（反诉被告）用以证明其对诉争房屋享有完全私产的证据，即《延安市购买公有住房合同》，恰恰说明在2000年8月20日房改之前原告（反诉被告）居住房屋并非拆迁安置房，而是延安炼油厂的公有住房。该证据与其主张相互背离且矛盾，被告（反诉原告）不予认可。另外，原告（反诉被告）购买公有住房的洛房权证交口字第20001**号、第20001**号附记上也都明确标注“未包括楼梯面积4.90㎡”，说明三原告对房屋享有的产权仅为部分产权。且双方在签订《延安市购买公有住房合同》时，在附则中也明确规定了购买公有住房售后管理及所有权处置问题按照延集司发（1998）第168号）第（二）、8、（1）条款执行。该文全称为《延炼实业集团公司住房制度改革实施办法》（1998年11月20日），文件第（二）条8款（1）项规定“职工购买后的住房，本人准予使用，继承（属法定继承人），不能赠与、转让、典当和出租”，该文后经延安市住房制度改革委员会批复“原则同意”。由此可知，原告2000年参加房改所取得房产的所有权能必须受双方约定及国家房改政策的限制。被告对原告第三组证据真实性没有异议，证明目的有异议。延安炼油厂是在三原告拒不退还交口河基地房产，又实际交付西安基地房产的情况下，为了最大限度地保护原告（反诉被告）的经济利益，扣除原告（反诉被告）自2015年10月下发《告知书》之日起至今的房租。该房租标准也是按照双方西安基地房屋申购政策执行的，属合法行为。
针对韩建国、韩金芳证据，被告（反诉原告）质证意见均与韩德全质证意见相同。
综上，原告（反诉被告）诉称房屋属于房改房，被告是依据国家公有住房出售管理办法相关政策，以及双方购买西安基地房屋的申购约定要求原告退还交口河基地房产及产权证，该行为合法有据。原告主张侵权事实应不予支持。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）第一组证据真实性有异议，认为“附则”中的文号（1996）168、（1998）168存有笔误，不能达到证明目的，其诉称房产属于私产，房产证记载“计算未包括楼梯”不能说明问题。第二组证据真实性无异议，证明目的有异议。第三组证据真实性无异议，证明目的有异议。被告与三原告没有书面合同，没有收取房租费每平方20元的依据。第四组证据真实性没有异议，证明目的有异议。原告履行了支付房款的义务，并不能说明就同意了附随条件。小院住户应与上楼住户享受同等优惠待遇。第五组证据证明目的有异议。韩金榜、韩林虎不能说明什么问题，这两人放弃权利不能说明其他人也放弃权利，贺延文、李军不是桐树底居民，与三原告不是同一性质，延安炼油厂没有证据证明小院住户的人将交口河基地房产证交回。第六组证据真实性没有有异议，证明目的有异议，原告（反诉被告）的房产证和购房合同都可以证明是私产。
经双方庭审举证和质证，本院可以确认以下事实：被告（反诉原告）的证据六，1988年桐树底拆迁时，韩德全、韩金芳、韩建国三原告（反诉被告），以及韩志锋四人的宅基地的各项拆迁补偿款，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗费等，已经全部由延安炼油厂支付补偿到位。又三原告对被告分配的交口河基地住房也未进行产权调换与互补差价，因此其对诉争的楼房自始并不享有所有权。另外，三原告在2000年参加延安炼油厂的公有住房改革时，以书面形式明确承诺“同意领取被告支付9000元的购房补贴，同时自愿放弃划宅基地”，至此，三原告位于桐树底的宅基地拆迁问题全部解决。
三原告（反诉被告）依据延安炼油厂1999年的房改政策取得房改房产权。而依据国家房改政策及双方房改房合同约定，该产权属性并不是具有完全权能的物权。原告（反诉被告）韩建国、韩德全、韩金芳提供的与延安炼油厂所签《延安市购买公有住房合同》及附则（时间分别为1999年、2000年、2002年），均明确规定双方按延集司发（1996）168号文件（二）、8、（1）约定执行，即：职工购买后的住房，本人准予使用、继承（属法定继承），不能赠与、转让、典当和出租，故三原告诉称8#楼取得所购房屋的产权属完全私产的证据不能成立，本院采纳被告（反诉原告）的主张。
被告（反诉原告）的第一组证据至第五组证据，延集司办发（2002）14号《关于西安集资建房报名的通知》第五条规定“凡参与本次（延炼西安基地住房）集资人员，住宅楼建成交钥匙时必须先腾出延炼交口河区域的现住房，否则给予经济和行政处理”，西安基地5#、6#楼分配人员资料汇总表，韩德全、韩金芳、韩建国三原告西安基地《延炼西安5、6号楼结算表》，三原告西安基地房产证，均已充分证明三原告（反诉被告）已经自愿申购了延炼西安基地住房并全额交付了房款，被告也依照合同约定向三原告交付了西安基地房产及办理了房产证。三原告应按申购报名条件退出延安炼油厂交口河18#楼的住房，反之亦然。原告（反诉被告）在不能提出相反证据的情况下，其证据本院不予采纳。
经审理查明，1988年韩德全、韩金芳、韩建国三原告（反诉被告）以及原告韩志锋所属桐树底村进行拆迁安置。依据洛川县人民政府洛政发（1988）第2号“洛川县人民政府关于桐树底村归属、村民安置及补偿费使用办法的批复”以及《桐树底搬迁房产及其他折价登记册》，延安炼油厂依法《中华人民共和国土地管理法》（1986年）将土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗费等各项拆迁补偿款全部补偿至四原告，四原告位于桐树底的宅基地各项补偿均已到位，双方搬迁协议履行完毕。然因客观条件有限，洛川县交口河镇不能向搬迁村民按照1比1的比例提供宅基地，三原告同意分配至被告位于交口河基地的公有住房，亦即三原告诉称的18#楼住房。但三原告在被分配至诉争住房后，仍不断向被告提出划分宅基地的要求。直至2000年，三原告同意比本村划宅基的其他住户多领取9000元的购房补贴，同时书面承诺不再向延安炼油厂提出划宅基地的要求。至此，延安炼油厂对分配给三原告（反诉被告）韩德全、韩金芳、韩建国及原告韩志锋四人的住房依约享有公有住房的所有权，而韩德全、韩金芳、韩建国以及韩志锋四人亦享有公有住房的居住使用权。
1999年延安炼油厂进行房改。延安炼油厂作为公有住房产权单位统一房改时，分别于1999年6月30日、2000年8月20日、2002年3月21日与购买住房职工韩建国、韩德全、韩金芳签订了《延安市购买公有住房合同》及附则。附则中约定：关于延安市购买公有住房合同第五条第一款“权利与义务”部分，根据延集司发（1998）第168号文件第（二）条8、（1）条款执行。而延集司发（1998）第168号文件全称为《延炼实业集团公司住房制度改革实施办法》（1998年11月20日），该文第（二）条8款（1）项规定“职工购买后的住房，本人准予使用，继承（属法定继承人），不能赠与、转让、典当和出租”。据此，依据国家房改政策及双方房改房合同约定，房改后三原告（反诉被告）的取得房改房产权，办理了有关房、地产手续。
2002年前后延安炼油厂决定在西安市区、延安市区为延安炼油厂职工建设退休生活基地，同时一并解决延安炼油厂厂区职工居住紧缺的困难。
2002年5月8日延炼实业集团公司（系陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂的前身）以延集司办发（2002）14号文件决定：在西安、延安两地为全厂职工建设退休生活基地，并以此改善交口河区域青年职工的居住和生活条件。为落实建设西安基地的目标与精神，文件规定了利用房改政策“附条件的自愿申请、自愿购买”的原则。即凡符合申购条件的集资员工，必须在同意集资购买西安（或延安）房产并且取得集资住宅楼钥匙时先行交回延炼交口河区域的住房。所交回的交口河区域的住房，变为公租房性质，交由延安炼油厂再行分配给其余厂青年职工，如交回住房的在岗职工因工作需要的则可以继续租赁使用房产，并自西安房产价款结算清除之日起交纳住房租赁费。集资认购人员如违反此项附条件义务，延安炼油厂有权按照《延炼实业集团公司住房管理规定》（延炼实业集团公司延集司法（2005）89号）第二条第一款4项、第五条第三款之规定追究其违约责任。（2005）89号第二条第一款4项内容为：在岗职工在西安或延安分得住房，其在延炼交口区域的住房必须变更为租赁房，并从办理西安或延安房价结算手续后次月起，在本人工资表中按本规定中第五条第三款缴纳住房租赁费。第五条第三款为：每套（户）月租金=1.6＊本套（户）使用面积。原告（反诉被告）韩金芳、韩建国、韩德全、韩志锋均于2010年前接收并入住了西安基地住房（其中韩建国分在6#楼1单元603室、韩志锋分在6#楼；韩德全、韩金芳分别分在5#楼1单元402室、604室），但韩建国未交回延炼交口18#楼3单元401室、韩金芳未交回延炼交口18#楼1单元301室、韩德全未交回延炼交口18#楼2单元402室。
2009年，延安炼油厂依据陕房改办售发（2009）019号《关于对延安炼油厂向职工成本价出售西安基地5#、6#住宅楼的请示的批复》的精神以及该批复第7条“未尽事宜按延安炼油厂《公有住房出售管理办法》及有关规定处理”的意见，制定《延安炼油厂西安基地5#、6#住宅楼售房方案的通知》并以陕油延炼发（2011）61号文件下发，向申购西安基地住房的职工出售房产。同时，依据1997年9月22日施行的《陕西省国家机关、事业单位成本价出售公有住房分期付款办法（试行）》（陕政发（1997）44号）第十六条规定“用成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，已购住房达到陕办发（1996）7号文件规定的各职级面积标准的，原则上允许换购”，以及陕西省住房制度改革委员会1999年2月6日颁布《关于当前房改工作中几个具体问题的通知》第三条“关于标准价向成本价过渡工作中要注意的问题”中规定的：采取严格措施，杜绝住户在同一城市或跨地区购买两套以上公有住房现象的发生”的政策，延安炼油厂除韩德全、韩金芳、韩建国三人未按房改政策和原在西安、延安基地报名条件的约定向延安炼油厂交回交口河的18#楼的住房外，其余职工均已向延安炼油厂交回了交口河的房产证。2012年延安炼油厂给西安和延安基地的职工690户办理了有关房产证。2015年8月31日，延安炼油厂给韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰下发了《告知书》，要求四人交回延安炼油厂交口河生活区房产证，才能领取西安基地的房产证，逾期不换者，从10月1日起，延安炼油厂将按照20元／平方米收取在交口区域所占房屋的租金。延安炼油厂遂于2015年按约定以租赁的方式从韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰的工资中扣取交口18#楼房的房屋租金。2015年11月3日韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰四人诉至本院，请求判令1、被告延安炼油厂停止侵权，停止强行收回原告房产证及其收取房租的行为，2、退还已经扣取的所有房租，3、承担诉讼费以及诉讼所引起的交通费、误工费、律师费等。被告延安炼油厂在接到原告的诉状后，进行答辩认可扣取房租费的事实并对韩金芳、韩建国、韩德全提出了反诉，请求1、依法判令三反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）履行交还延安炼油厂交口河区域房产的房产及房产权属证明文件，所交房产置换成公租房；2、在三反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）拒不同意履行上述第1项附条件义务时，则依法确认三反诉被告与反诉原告之间购买延安炼油厂位于西安北郊EE康城区集资房产的合同自始无效，反诉原告返还三反诉被告当初的集资购房款，注销EE康城房产证，并根据原集资方案重新确定符合条件的职工购买；3、依法判令三反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）承担拒不履行交还交口河区域房产的违约金（按每月每平方米20元，自接到置换房产证通知之日起计算至起诉之日）；4、由反诉被告（韩金芳、韩建国、韩德全）承担本案的反诉费用。在2016年3月29日的庭审中双方未达成调解协议。
本院认为，延安炼油厂在1988年至1993年期间征迁韩金芳、韩建国、韩德全、韩志锋四人在内所在桐树底村的宅基地时，对村民均进行了安置补偿，对本案的该四人迁住延安炼油厂交口河生活区18#楼福利房较其他需划宅基的村民均多给了9000元的补偿，同时四人承诺放弃划分宅基地的要求，且四人亦未提供任何房屋置换搬迁协议的证据。1993年至2002年延安炼油厂依照1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”，及（陕政发（1997）44号）《陕西省国家机关、事业单位成本价出售公有住房分期付款办法（试行）》的房改政策积极参加房改，四原告在承担部分购买资金并享受延安炼油厂房改优惠补贴的基础上，与被告自愿签订了《延安市购买公有住房合同》及附则，其中附则中约定：职工购买后的住房，本人准予使用，继承（属法定继承人），不能赠与、转让、典当和出租”。韩金芳、韩建国、韩德全、韩志锋四人在延安炼油厂交口河生活区18#楼福利房转变为房改房，取得了房屋产权证。2002年至2011年，延安炼油厂在西安、延安两地为全厂职工建设退休生活基地，并以此改善交口河区域青年职工的居住和生活条件决定在西安、延安两地建设退体生活基地。为实现建设目标，申购政策中明确附有“凡符合申购条件的集资员工，必须在同意集资购买西安（或延安）房产并且取得集资住宅楼钥匙时先行交回延炼交口河区域的住房，所交回的交口河区域的住房，变为公租房性质”的条件。延安炼油厂经向省市有关部门申报请示获得标准后，以延集司办发（2002）14号以及陕油延炼发（2011）61号下发《延安炼油厂西安基地5#、6#住宅楼售房方案的通知》文件，延安炼油厂中符合申购条件并自愿报名的690余户职工中包括韩金芳、韩建国、韩德全、韩志锋四人在内。2012年延安炼油厂给韩金芳、韩建国、韩德全、韩志锋四人在内的690余户职工（减除樊加鹏、孙保民、孙军、王光富4名符合申购条件的职工自愿放弃购买西安基地房屋。对此，延安炼油厂亦未收回其交口河住房及房产证）办理了房产证并交付了基地的房屋。韩金芳、韩建国、韩德全、韩志锋四人拥有西安基地5#、6#楼住房所有权，其合同权利获得完全实现。在此，延安炼油厂与690余户职工亦形成了事实上的附成就条件的购房合同关系，延安炼油厂已全部履行了其在合同约定的义务。但至2015年8月31日前韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰却违反了双方申购合同约定义务，拒绝退还延安炼油厂交口河住房，韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰行为已经构成严重违约。延安炼油厂给四原告下发《告知书》，要求四人交回延安炼油厂交口河生活区房产证，并收取在交口区域所占房屋的租金，属于维权行为。除韩志峰退还了延安炼油厂交口河住房的房产证外，韩德全、韩金芳、韩建国迁住西安基地住房却未履行退还交口河的住房及房产证的约定义务，其依法应当为其违约行为承担相应法律责任，故其请求的退还延安炼油厂扣取的租金本院不予支持。延安炼油厂反诉请求依法判令三反诉被告韩金芳、韩建国、韩德全履行交还延安炼油厂交口河生活区住房18#楼的房产及房产权属证明文件，所交房产置换成公租房的请求本院予以支持，第2项反诉请求本院不予支持。延安炼油厂反诉请求由三反诉被告韩金芳、韩建国、韩德全承担炼油厂交口河18#楼的租金的要求，属双方自行约定的范畴，本案不予涉及。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第六十八条之规定，判决如下：
一、驳回韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰的诉讼请求。
二、在本判决生效后十日内，由韩德全、韩金芳、韩建国交还位于陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂交口河生活区18#楼住房的房产及房屋所有权证，所交房产置换成公租房。
三、驳回陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂的其它反诉请求。
案件受理费2300元、反诉费2300元，由韩德全、韩金芳、韩建国、韩志峰承担2300元、陕西延长石油（集团）有限责任公司延安炼油厂承担2300元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 李亚莉
审 判 员 常忠民
人民陪审员 郭改英
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 李 凡