广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0403民初364号
原告：胡石海，男，1944年5月10日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。
委托诉讼代理人：潘冠生，广西荣御律师事务所律师。
被告：甘海全，男，1986年6月30日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。
委托诉讼代理人:邓百宁,男,1970年3月1日出生,汉族,住广西梧州市龙圩区。
被告：刘诗敏，女，1968年8月6日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
原告胡石海诉被告甘海全、刘诗敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员陈永发独任审判，于2018年4月12日公开开庭审理了本案。原告胡石海的委托诉讼代理人、被告甘海全及其委托诉讼代理人、被告刘诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡石海向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告胡石海与被告甘海全、刘诗敏签订的《房屋租赁协议书》；二、请求法院判令被告甘海全、刘诗敏共同向原告支付拖欠租金9800元（按每月1400元暂计至2018年2月底止，以后另计）,罚息42000元（按合同约定月租金30倍计），共51800元；三、本案诉讼费由两被告共同负担。事实和理由：2015年8月9日，原告与被告刘诗敏、甘海全签订《房屋租赁协议书》，协议约定：甲方（原告）将坐落于梧州市富民三路55号102房出租给乙方（被告）用作商铺；租赁期限自2015年8月9日至2020年8月8日止；乙方必须在每月9日前交清下一个月租金，租金为2015年8月9日至2017年8月8日按每月1300元，2017年8月9日至2018年8月8日按每月1400元，2018年8月9日至2019年8月8日按每月1500元，2019年8月9日至2020年8月8日按每月1600元；甲方向乙方收取1500元租房押金。甲方归还保证金日期为2020年8月8日。如乙方提前退租，视乙方违约甲方不退还押金；乙方有下列情况之一，应接受甲方处罚，罚收原租金的30倍，并由甲方终止协议，收回房屋……（3）拖欠或连续两个月不缴房租者。根据《合同法》第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告租赁后，从2017年8月份开始至今一直拖欠租金至今达7个月之多，拖欠租金数额9800元（按每月1400元计从2017年8月份开始至2018年2月底止共9800元，以后另计），原告多次催交仍以困难为由不支付。根据合同约定，拖欠或连续两个月不缴房租者，原告有权终止协议，收回房屋。为此，请求法院判令解除原告胡石海与被告刘诗敏、甘海全签订的《房屋租赁协议书》。根据合同约定，拖欠或连续两个月不缴房租者。原告有权向被告收取租金30倍的罚息。罚息应为42000元，按合同约定月租金1400元的30倍计，加之被告租赁后，从2017年8月份开始至今一直拖欠租金至今达7个月之多，拖欠租金数额9800元，按每月1400元暂计至2018年2月底止，以后另计，共计51800元。
原告胡石海对其诉讼主张在举证期限内向法庭提交以下证据：
1.原、被告身份证复印件，欲证明原、被告身份情况以及具备诉讼主体资格；
2.梧州市富民三路55号102房的国有土地使用证、房屋信息查询单复印件，欲证明梧州市富民三路55号102房是原告所有，具有出租资格；
3.《房屋租赁协议书》复印件，欲证明原、被告双方存在租赁关系及被告拖欠从2017年8月至2018年2月7个月租金的事实，罚息30倍也是按照协议书约定的；
4.手机短信截图复印件，欲证明本案是原告催收租金的事实以及因催收租金问题双方发生纠纷。
被告甘海全、刘诗敏辩称，按照合同约定原告是每月8日来店铺收取租金，两年多来一直是这样执行，我们也是按时支付租金给原告，店铺邻居对此也见证，原告也一直没有异议，纠纷发生原因是2017年政府发布征收公告，双方因征收拆迁问题没有达成一致，我们认为政府补偿的装修款等属于我们所有而原告不同意，原告便从2018年1月起没有来收取租金，我们也多次打电话要求原告来收取租金，原告拒绝收取；双方签订合同是格式条款合同，由原告提供的，是霸王条款，特别是关于罚息30倍的约定，我们认为该条款是无效的，加重了被告的责任，根据合同法第39条规定，我们认为该条款是无效，根据合同法第114条的规定，我们认为即使要支付罚息，也只能根据利息计算损失。综上，我们没有拖欠原告的租金，我们不同意解除合同，要求继续履行合同。
被告甘海全、刘诗敏对其辩解在举证期限内向法庭提交以下证据：
1.证明及证明人身份证复印件各一份，欲证明邻居证实原告从2015年8月至2018年1月每月到店铺已经收取被告的租金；
2.刘诗敏通话清单、刘诗敏手机拨打原告手机通话情况的手机截屏复印件各一份，欲证明被告刘诗敏老公3次打通原告电话，请求原告来店铺收取租金，原告拒绝来收租金，甚至拒绝接听被告打来的电话，后面原告拉黑了被告电话后一直打不通，原告拒收租金的事实；
3．3次通话录音光盘，欲证明被告已经支付从2015年8月至2018年1月的租金，2018年1月被告多次请求原告来收取租金，由于原告拒收租金，被告无法交租金给原告，是原告拒收租金；
4.梧州市万秀区人民政府公告、图片复印件，欲证明原告和被告争议的租金的房屋位于政府拆迁范围，双方因拆迁补偿款归谁所有而引起争议，故原告拒收租金，以被告违约解除合同为由，把被告赶走，目的是想把拆迁补偿款全部归原告所有。
被告甘海全、刘诗敏对原告胡石海提供的证据质证意见：对证据1、2无异议；对证据3的三性无异议，对证明的内容有异议，对于被告与原告存在租赁关系无异议，合同是有效，租赁协议无法说明被告存在拖欠租金的事实，事实是原告拒收租金，2017年的租金我们已经结清，是从2018年1月开始原告没有来收取租金，同时，合同约定违约金即罚息过高，违反法律规定；对证据4有异议，短信的内容证实本案的纠纷首先是由于拆迁补偿问题有争议而产生的，被告对原告就拆迁补偿问题的沟通方面与原告之间有不理智的行为，短信内容也反映纠纷产生是有关于拆迁赔偿，不是因为拖欠租金问题，彩信也明确有说关于被告向原告的道歉，也有就拆迁问题进行继续沟通的问题，原告明知我们要交租金，却不来收取的问题，证明争议的焦点是由于拆迁赔偿问题产生，不是因为租金问题，也证明我们是按时交租金，从2018年1月份开始是原告不来收取租金。
原告胡石海对被告甘海全、刘诗敏提供的证据质证意见：对证据1有异议，并不能证明相关证人的主体是否适格，与店铺是否有关联性；按照法律规定，证人证言必须要出庭接受质证，对被告提供的证据不予认可；对证据2中的通话记录及证明的内容不予认可；对证据3的通话录音反映的事实是被告说没有租金交，一分钱没得交，在通话后，胡石海要求被告说带租金到太阳广场，后面被告也说到太阳广场店铺交，至今也没有交租金的行为，我们认为通话印证了被告不交租金的事实。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。
本院结合双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方均无异议的证据，能证明来源合法，客观反映案件事实，并与本案具有关联性，本院依法予以认定并作为认定案件事实的依据，对于双方提出异议的证据，本院结合案情予以审查和采纳。
综合法庭笔录和全案有效证据，本院确认以下法律事实：
梧州市富民三路55号102房产权登记在原告胡石海名下。2015年8月9日，原告胡石海（甲方）与被告甘海全、刘诗敏（乙方）协商，双方签订了《房屋租协议书》。协议书约定：甲方胡石海自愿将坐落于梧州市富民三路55号102房出租给乙方，用途为商铺；租赁期限自2015年8月9日至2020年8月8日止；乙方必须在每月9日前交清下一个月租金，租金为租期前两年为每月1300元，第三年为每月1400元，第四年为每月1500元,第五年为每月1600元；甲方向乙方收取租房押金1500元，甲方归还保证金日期为2020年8月8日，如乙方提前退租，视为乙方违约，甲方不退还押金；乙方有下列情况之者，应接受甲方处罚，罚收原租金的30倍，并由甲方终止协议，收回房屋：（2）拖欠或连续两个不缴交房租等内容。签订协议后，原告胡石海依约将房屋交付给被告甘海全、刘诗敏使用。2017年3月8日梧州市万秀区人民政府发布征收拆除决定公告，梧州市富民三路55号102房列入征收拆除范围。被告甘海全、刘诗敏依约向原告胡石海交租到2017年7月。从2017年8月起因双方就拆迁装修补偿款归属问题和装修补偿款冲抵租金问题发生矛盾，被告甘海全、刘诗敏遂停止向原告胡石海支付租金。2018年1月14日至15日期间双方在电话协商解决租金交付事宜，但协商无果。原告胡石海遂于2018年3月15日诉至本院提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容除违约金约定过高外，其余条款未违反法律法规的禁止性和强制性规定，应为合法有效协议，原、被告双方均应恪守履行各自的权利义务。原告认为被告从2017年8月开始没有向原告交纳租金；被告认为已结清了2017年12月底前的租金以及在签协议时交付了押金，因原告予以否认，被告也没有提交银行转帐或现金收据等凭据证实自己已结清2017年8、9、10、11、12月的租金，仅是提供电话录音，但电话录音只是提及到交租的事宜，没有提及到租金的总额，原告在电话录音中也没有确认被告仅拖欠当月租金，因此，对被告的辩解意见，本院不予采纳，对原告主张被告从2017年8月起拖欠租金的意见，本院予以采纳。被告以拆迁装修补偿款归属问题和装修补偿款冲抵租金问题发生矛盾，原告拒收租金，导致被告无法按期交租。本院认为，如原告拒收租金，被告可依法向有关部门申请提存租金，但被告没有采取提存措施，所产生的责任应由被告承担。同时原、被告双方在协议中没有约定拆迁装修补偿款如何处理的事项，在双方发生纠纷的情况下，可以协商解决或通过法律途径解决，而不能以拒付租金方式进行处理双方矛盾。从原、被告双方签订的协议来看，被告必须在每月9日前交清下一个月租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告拖欠租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方协议的约定，被告拖欠或连续两个不缴交房租的，原告有权终止合同，况且讼争房屋已列入拆迁范围。因此，原告诉请解除原告胡石海与被告刘诗敏、甘海全签订的《房屋租赁协议书》以及要求被告支付2017年8月至2018年2月的租金9800元的请求，合理合法，本院予以支持。庭审中，被告对原告的违约金请求提出了抗辩意见，认为违约金过高，应按银行存款利率计算。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中被告在2017年7月前一直按协议履行，没有交租的原因是基于拆迁装修补偿款归属的问题发生矛盾，该情形在合同中也没有约定，是客观因素导致双方发生纠纷，且造成原告的损失也是限于租金的利息损失，因此，原告提出按月租金的30倍计算违约金过高，本院应予以调整，本院酌情确定本案违约金为800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告胡石海与被告刘诗敏、甘海全于2015年8月9日签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告甘海全、刘诗敏应于本判决生效后十日内向原告胡石海支付租金9800元及违约金800元。
三、驳回原告胡石海其他诉讼请求。
本案受理费1096元，实行减半收取548元，由原告胡石海负担248元，被告刘诗敏、甘海全负担300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院。
审判员 陈永发
二〇一八年四月十六日
书记员 李燕君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。