广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗黄法民三初字第188号
原某：李勇。
委托代理人：廖宇哲，广东卓信律师事务所律师。
被告：李海彬。
被告：广州骏启投资管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西668号420房。
法定代表人：陈卫，该公司总经理。
两被告的共同委托代理人：徐军，北京德恒（广州）律师事务所律师。
原某李勇诉被告李海彬、广州骏启投资管理有限公司（以下简称骏启公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁洁独任审判，公开开庭进行了审理。原某及其委托代理人，两被告的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某诉称，2012年11月14日，被告李海彬通过被告骏启公司与原某签订《商铺认购书》，并于同年11月15日签订《商铺买卖合同》，约定原某买受其位于广州市黄埔区荔香路50号B196单元商铺，房价款总金额为326850元，付款方式为一次性付款；合同生效后220个工作日内办妥商铺的交易过户手续，如被告未按合同规定时间办妥商铺的交易过户手续，则自合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，按日向原某支付已付房价款的1‰的违约金。合同签订后，原某按约定付清了房价款326850元，并按两被告的要求支付了综合税费10696.42元、律师费公证费1780元。合同约定的220个工作日已于2013年10月8日届满，但两被告直至2014年5月12日才办妥涉案商铺的房地产权证。两被告的行为属于严重违约，已损害了原某的权益。被告骏启公司是实际收款人和合同签署人，更是实际办理房地产证的执行人，应当和被告李海彬连带承担违约责任，故起诉要求：被告李海彬向原某支付自2013年10月9日起至2014年5月12日止迟延办证违约金70599.6元（按已付房价款326850元×1‰×216天计算）；被告李海彬赔偿原某为本次诉讼支付的律师费2000元；被告骏启公司对上述各项请求承担连带责任。
两被告共同辩称，原某计算的迟延时间有误，被告同意支付违约金，但认为违约金的计算标准过高，请求调整为银行同期贷款利率。被告实际向房管部门递件办证的时间是2013年5月31日，税局发出的核税通知是2013年8月27日，被告于2014年1月16日提交了异议申请，认为税局的核税金额过高，超过双方的交易价格，申请复核；税局发出的第二次核税通知是2014年4月9日，税局按略高于双方的交易价格调低了税金，所以被告迟延办证的期限是2013年10月9日至2014年1月16日，共计100天，同意按该时间计算违约金，税局的核税时间不应计算为逾期办证时间。不同意原某要求赔偿律师费的诉讼请求，该律师费不是被告违约造成的直接损失。被告骏启不同意承担连带责任，该公司只是被告李海彬的委托代理人和保证人，合同约定该公司是承担一般保证责任。
经审理查明，广州市黄埔区荔香路50号B196房规划用途为商业，作商铺使用。被告李海彬原为该商铺的所有权人，其委托被告骏启公司出售该商铺。2012年11月14日，被告骏启公司作为被告李海彬的委托代理人及保证人与原某签订《商铺认购书》，约定原某以326850元认购上述B196号商铺，需按约定的付款期限付清定金、认购价款，并支付购铺综合税费10574元，由出售方代收代缴等。当日，原某依约按向被告骏启公司支付了定金、综合税费等款项。次日，原某与被告骏启公司签订《商铺买卖合同》，其中约定，出卖人为李海彬，委托代理人及保证人为骏启公司，买受人为李勇；买受人所购商铺（现房）为广州市黄埔区荔香路50号B196单元，建筑面积18.7333平方米、套内建筑面积9.3240平方米，按套内建筑面积计算该商铺房价款为326850元；买受人按一次性付款方式付款，2012年11月15日前支付全部房价款的60%（包含定金）计196110元，同年12月14日前支付全部房价款的40%计130740元；逾期付款在15日内的，自应付款期限的第二天起至实际付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金；出卖人应当在2013年6月1日前将商铺移交给买受人使用；本合同生效后的220个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构所需资料，买受人同意委托并授权出卖人或其指定代理人代其办理产权登记手续和申领《房地产权证》；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，则自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金；保证人同意对出卖人在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同自各方签字或盖章后生效等。该合同尾部，出卖人及保证人签章处均只加盖有被告骏启公司公章，买受人签章处由原某李勇签名。该合同签订后，原某依约向被告付清全部房价款326850元，被告依约将商铺交付原某。
2013年5月31日，被告骏启公司派员作为卖方李海彬、买方李勇的委托代理人向广州市黄埔区房地产登记交易所递交相关材料，申请办理上述B196号房屋的交易过户登记，该交易所于当日出具《广州市房地产交易登记中心收件收据》，其中“缴费指引”载明需核缴有关税费，缴交契税、交易手续费、登记费及印花税；申请人按上述收件收据缴纳税费后，凭本收件收据及缴费凭证领取正式受理回执，业务办理时限从换领正式受理回执起计算。同年8月27日，广州市黄埔区地方税务局出具《存量房（非住宅部分）交易计税价格核定通知书》穗地税埔房核字（2013）2103号，其中载明转让房屋黄埔区荔香路50号B196房计税价格为777710.2元，请交易双方按此计税价格缴各项税费。被告领取通知书的情况。被告李海彬领取该通知书后，对核定的计税价格有异议，认为该价格过高，应当按买卖双方的实际交易价格计税，于2014年1月17日向税务机关书面提出争议处理申请并得到受理。同年4月9日广州市黄埔区地方税务局出具《存量房交易计税价格核定通知书》黄地税房通（2014）00501号，其中载明转让房屋黄埔区荔香路50号B196房计税价格为330834.00元。同年4月18日，被告骏启公司代原某向税务机关缴纳了契税、印花税。同月23日，原某收到被告骏启公司的《催交税费通知》，告知原某按核定价格330834元计缴税费，原某应补缴税费121元，出卖人已经代为垫付应补缴部分的税费。当日，原某向被告骏启公司付清该款项。同年5月5日，被告骏启公司代原某向房地产交易登记机关交纳了交易手续费和房屋登记费，于同月7日领取了办理上述B196号房屋交易过户登记的正式《受理回执》。同月12日，房地产行政管理机关核准登记上述B196号房屋的权属人为原某，原某已经领取《房地产权证》。
本院认为，广州市黄埔区荔香路50号B196房原属于被告李海彬所有，被告骏启公司作为出卖人李海彬的委托代理人及保证人与买受人原某因买卖该房屋而签订上述《商铺认购合同》及《商铺买卖合同》，三方当事人因此产生的法律关系及权利义务在合同中已有明确约定。上述合同是三方当事人自愿签订，合同内容及形式没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，对三方均具有约束力。依据合同约定，被告李海彬需在2013年10月8日前代原某向房地产交易登记机关申请办理该房屋的交易过户手续，逾期申办的则从次日起至实际申办之日止，每日按已付房价款的1‰向原某违约金。故原某主张被告负有办妥产权证的义务，与合同约定不符，本院不予支持。被告于2013年5月31日向房地产交易登记机关递交了相关材料，申请办理该房屋的交易过户手续，按照办理操作流程，需缴清有关税费、交易手续费及登记费后领取正式的受理回执，即“申请办理交易过户手续”除递交所需材料外，还需缴交相关税费、取得正式的“受理回执”。同年8月27日税务机关出具《存量房（非住宅部分）交易计税价格核定通知书》，被告认为计税价格过高，至同年10月8日合同约定的申办产权证期间有足够时间为提出异议作好充分准备，但被告至2014年1月17日才向税务机关提交书面异议，其在2013年10月9日至2014年1月16日显然怠于履行完成申办交易过户手续的义务，构成违约，应当承担违约责任。2014年1月17日至同年4月9日是税务机关对上述计税价格异议的审查处理时间，不应计算为被告逾期的违约时间，原某要求被告支付该期间的违约金是无理的，本院不予支持。2014年4月9日计税价格核定通知书出具后至被告于同年5月7日领取了房地产交易登记机关出具的《受理回执》，被告先后需完成代原某垫付应缴税款差额缴清了相关税费、通知原某向被告返还垫付差额、缴清交易手续费及登记费等事项，并经历“五一”节公众假期，可见被告在2014年4月10日至5月7日期间，为履行申办产权证的义务积极完成后续手续，无怠懈情形，该期间应视为履行申办手续的合理期限，不应计算为违约时间。被告李海彬应当按照合同约定的标准每日以已付房价款326850元的1‰计算，向原某支付2013年10月9日至2014年1月16日迟延申办交易过户手续的违约金。合同中买卖双方权利义务是对等的，对各自需承担违约责任支付违约金的计算标准约定相同，不存在被告所称原某主张的违约金计算标准过高的情形，被告要求调整为银行同期贷款利率，依据不足，本院不予采纳。违约金的主要作用是违约方因违约对守约方造成损失的赔偿，原某因本案诉讼为自身需要委托律师而支付的律师费2000元，在被告李海彬需向原某支付的上述违约金中得到赔偿，原某再主张被告赔偿律师费，本院不予支持。
原、被告已经明确约定被告骏启公司作为被告李海彬的保证人承担一般保证责任，即被告李海彬不能履行债务时，由被告骏启公司承担保证责任。当事人对保证方式没有约定或约定不明的，才按照连带责任保证承担保证责任。故原某要求被告骏启公司承担连带责任是无法律依据的，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告李海彬在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告李勇支付2013年10月9日至2014年1月16日迟延申办房屋交易过户手续的违约金（每日按已付房价款326850元的1‰计算）；
二、被告广州骏启投资管理有限公司对上述判决确定的给付义务承担一般保证责任；
三、驳回原告李勇的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费807元，由原告李勇负担443元，被告李海彬负担364元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 袁 洁
二〇一四年十一月××日
书记员 李春辉
附一：本判决主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
附二：申请执行期限
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。