浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）善民二初字第293号
原告：嘉善××音电子厂（系个人独资企业），住所地
嘉善县××××工业园区。
诉讼代表人：边××。
委托代理人：季×。
被告：陈××。
委托代理人：张×。
原告嘉善××音电子厂（以下简称电子××）与被告陈
××租赁合同纠纷一案，本院于2008年2月22日立案受理后，
依法由审判员朱国强适用简易程序，2008年2月23日原告提出
对租用的钢结构厂房倒塌事故鉴定，4月25日技术调查报告送
达到庭。2008年2月25日原告又提出对被压物品的价值作评估
，7月9日评估报告送达到庭。于2008年7月25日公开开庭进行
了审理，原告诉讼代表人边××和其委托代理人季×以及被告
陈××和其委托代理人张×均到庭参加诉讼，本案现已审理终
结。
原告电子××起诉称：原告与被告在2006年11月5日订立
租赁合同，被告将其厂房412平方米及门房间、食堂、办公室
、仓库租给原告作生产用途。原告租赁后在2007年1月8日搬入
，从事薄型喇叭及音膜配件生产，分为喇叭车间、膜片车间。
在2008年1月28日15：21时左右，原告的18名工人在正常生产中，租赁的厂房瞬间发生倒塌，已生产的产品、机械设备、原
材料等物品全部被压。为减少损失，原告组织人力对被压物资
进行抢救。经统计，仍造成原告经济损失954938元，为此经济
损失，原告多次向被告交涉未果。故请求法院判令1、解除原
、被告之间的租赁合同；2、被告立即赔偿原告的经济损失906
100元；3、被告立即支付给原告抢救费用22500元；4、被告立
即支付生产停止的经济损失等折人民币26338元（此请求于200
8年7月8日申请增加）；5、本案诉讼费用由被告承担。在庭审
诉讼期间原告变更了本案第2、3、4、项的诉讼请求，要求判
令被告赔付经济损失费283308元。
被告陈××答辩称：1、本案的厂房租赁合同，因该厂房
无房、地产证，属于无效合同。无效合同对造成的损失双方根
据过错大小来承担责任。在本案中原告也明知被告的房屋是没
有合法证件，其签订无效合同主观上也有过错，应当对损失承
担相应的责任。2、原告在厂房某结构倒塌上未采取必要措施
，嘉善这次受雪灾的很多企业都采取屋面扫雪的方法，但原告
方并未采取任何措施。3、今年年初这场大雪是百年一遇，尽
管被告租赁给原告的钢结构存在质量问题，但是雪灾的因素应
当予以考虑，应适当减轻被告的责任。4、针对原告的诉请金
额，被告方只认可嘉善嘉恒联合会计师事务所的鉴定结果，其
他均不予认可，请法院依法判决。
经本院审理查明，陈××系魏塘镇城西村村民，2005年7
月2日陈××与嘉善善光照明灯具厂（以下简称灯具厂）该厂
系个人独资企业，无建筑资质条件的单位，签订了一份协议，陈××要求灯具厂在其承包地上建筑416平方某某结构仓库，
包工包料，总造价为88000元。仓库竣工后，于2006年11月5日
原告与被告签订了一份租赁合同，约定：原告上述仓库坐落于
嘉善县魏塘镇××地××号作为厂房出租给原告；租期5年，
自2007年1月1日至2012年12月31日止，租金每年42000元。第
一年租金在房屋交付使用时一次交清，今后双方约定每季度交
一次，交租金日期为每季未提前10天交清。原告租赁后于2007
年1月8日搬入，从事薄型喇叭及音膜配件生产，分为喇叭车间
、膜片车间。在2008年1月28日15时21分许，原告租赁的厂房
屋面遭受积雪突然发生倒塌，已生产的产品、机械设备、原材
料等物品全部被压。造成原告财产经济损失，原告为此经济损
失多次与被告协商未果，遂诉至本院。
另查明，经原告的申请，本院对原告租用的钢结构厂房
倒塌事故委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司进行技术鉴
定，该院调查结论，该厂房倒塌事故的原因：1、上部钢结构
承载能力严重不足，不能满足《钢结构设计规范》（gb50017
－2003）规定的安全使用要求。2、屋架与檩条的连节点、屋
面拉条等构造设置及做法不符合《钢结构设计规范》（gb5001
7－2003）的要求，不能合理传力，进一步削弱其结构承载力
。
又查明，经原告的申请，本院对被压物品委托嘉善嘉恒
联合会计师事务所进行价值评估，评估结果：嘉善××音电子
厂设备重置价值172000元，维修价值44800元，设备搬迁费528
8元（设备实际损失50088元）；该厂存货及辅助材料重置价值62496元，直接损失59580元。另厂房倒塌事故物资抢修支付人
工费2000元，厂房倒塌期间值班工资支付1440元，以上五笔财
产损失费某计为113108元。
上述事实，有租赁合同1份、厂房倒塌事故现场照片15张
、倒塌事故物资抢修清单1张、值班工资收条1张、嘉善××音
电子厂租用的钢结构厂房倒塌事故技术调查报告1份、嘉会鉴
字（2008）第100号司法鉴定报告书1份、庭审笔录等证据予以
证实。
本院认为，原告在自已的承包地上，擅自建造钢结构仓
库，后又作为厂房与被告签订了租赁合同，违反了《中华人民
共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使
用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。和《城市房屋租
赁管理办法》第六条第一款有下列情形之一的房屋不得出租：
第（一）项，未依法取得房屋所有权证的；第（五）项，属于
违法建筑的；第（六）项，不符合安全标准的；第（九）项，
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。因此，原、被告签
订的厂房租赁合同自订立之曰起无效，合同无效自始没有约束
力。造成合同无效和造成厂房倒塌事故，主要责任是被告，因
为，被告擅自在自己承包的集体土地上建造厂房，同时，发包
给无建筑资质条件的单位承建厂房。厂房屋面遭遇大雪积压，
未及时扫除有一定因素，但仅加速厂房倒塌时间，最主要原因
是该厂房建造时上部钢结构承载能力等构造设置及做法，不符
合《钢结构设计规范》（gb50017－2003）规定的质量要求所
致，由此造成的财产损失被告应当负有70％的主要责任。原告明知该厂房无房屋所有权证等情况，却与被告订立厂房租赁合
同，也有过错，对此造成的财产损失应当负有30％的次要责任
。造成原告财产经济损失113108元事实清楚，于法有据，本院
予以支持。原告其他经济损失请求要求被告赔偿1、停产时间
从2008年1月28日至7月28日期间经济损失13298元；2、附属用
房改造：装修5000元；3、车间地面油漆材料，人工费2000元
；4、给排水费用材料，人工费1000元；5、抢救物品整理费10
00元；6、部分设备及物品搬迁费1000元；7、电动门安装费16
00元，以上7项合计24898元。本院认为第1项，合同无效情况
下的损失赔偿责任必有损失的事实存在，原告仅以参照2007年
缴纳所有税情况作为赔偿数额，但无其证据证明，不能作为损
失的事实存在；第2、3、4改造、装修费，双方在签订合同时
和原告在改造、装修前未向被告商定，按照租赁房屋民间通常
习惯应由原告自负；第6、7项搬迁费、电动门安装费原告未提
供相关证据，属证据不足，本院不予支持。被告辩称理由充分
，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第
一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告嘉善××音电子厂与被告陈××签订的租赁合
同无效；
二、被告陈××于本判决书发生法律效力之日起十日内
赔付原告嘉善××音电子厂113108元70％的财产损失费79175
元；其余33933元由原告自负；
三、驳回原告嘉善××音电子厂其他损失费170200元的诉讼请求。
本案受理费5550元，本案适用简易程序审理减半收取受
理费2775元，检测费22000元、检测车费800元、评估费4000元
，合计检、评费26800元，由原告嘉善××音电子厂负担受理
费1886元，负担检、评费8040元；被告陈××负担受理费889
元，负担检、评费18760元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉
于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 朱国强
二〇〇八年七月三十一日
书记员 黄 丽