广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第425号
原告董攀，身份证地址：广州市天河区。
委托代理人刘映辉。
委托代理人谢泽河。
被告丁晶，身份证地址：湖北省咸宁市咸安区。
委托代理人唐云军。
第三人中国农业银行股份有限公司广州东城支行，住所地：广东省广州市天河区。
负责人曾奋明。
委托代理人陈琦，身份证住址：广州市荔湾区。
委托代理人孙文洁，身份证住址：广州市天河区。
原告董攀诉被告丁晶、第三人中国农业银行股份有限公司广州东城支行（以下简称“农行东城支行”）共有物分割纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董攀及其委托代理人刘映辉，被告丁晶的委托代理人唐云军，第三人中国农业银行股份有限公司广州东城支行的委托代理人陈琦、孙文洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董攀诉称，原、被告原为校友，在大学上学期间相识，毕业后开始恋爱，后来欲结婚成为夫妻。期间被告要求原告为表示结婚诚意出资购买房屋用于结婚，并要求将该房产登记为原、被告共同共有。原告遂依被告的要求于2012年1月12日从原告母亲处借来购房首付款30万元，并于2012年1月14日支付给广州合利房地产开发有限公司购得番禺区兴亚三路1号34座1804房。购房时按被告要求将产权人登记为原、被告共同共有。然而当原告按被告要求办妥上述购房事宜后，被告借故经常与原告闹矛盾并告知不可能与原告登记结婚，同时要求原告支付大笔费用才同意将上述房屋过户至原告一人名下。原告认为，被告以结婚登记为手段欺骗原告购买房屋并登记为原、被告共同共有，而购得房产后却借故不与原告结婚并要求分割房产的行为实属欺诈。针对所购房产而言，原告为实际出资人包括后续还贷款项也一直是由原告在支付，被告没有实际出资却占有着其中的份额，缺乏合法依据。据此原告应为番禺区兴亚三路1号34座1804房的实际产权人，原告有权要求被告配合将登记其名下的产权过户至实际产权人原告一人名下。因此，原告请求判决：1、确认原告为番禺区兴亚三路1号34座1804房的实际产权人；2、被告协助原告办理番禺区兴亚三路1号34座1804房过户至原告一人名下；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更上述第1项诉讼请求为分割原、被告共同共有的上述房屋，但主张上述房屋的首期款和供房款均由其支付，因此，按照出资比例分割，原告应占有上述房屋的全部份额，即为该房屋实际权属人。
被告丁晶辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，从房屋的交易、预售合同的签订、房产的登记等手续过程，都是原、被告双方一起商量确认并办理的，房屋的产权证亦明确登记为原、被告双方共同共有，因此，原告主张上述房屋的产权为其一人所有不是事实，被告不予确认；第二，对于原告当庭变更的第一项诉讼请求，被告也同意对上述房屋进行分割，但分割的标准应按照共同共有原则进行分割，即原、被告各占一半；第三，上述房屋存在附加的价值，包括装修和家私，在分割时应共同处理。
第三人农行东城支行述称，该行与原、被告签订的房屋贷款合同合法有效，原、被告为共同贷款人，该行已经依约发放贷款，且办理了涉讼房屋的抵押登记，该行为涉讼房屋的抵押权人，在未结清涉讼房屋贷款的情况下，该行不同意涉讼房屋的权属人进行变更。
经审理查明，原、被告原为恋人关系。2011年12月26日，原、被告共同作为认购方，案外人广州利某房地产开发有限公司（以下简称“利某公司”）作为出售方，签订了一份《［亚运城］认购书》，约定原、被告共同向利合公司认购坐落于广州市番禺区兴亚三路1号34座1804号房屋（以下简称“涉讼房屋”），认购价为762055元，认购方在签订本认购书时向出售方支付20000元作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保，认购方选择的付款方式为商业按揭，即2012年1月5日前支付首期款282055元，并于同日签署《商品房买卖合同》，余款460000元于签署《商品房买卖合同》时办理银行按揭手续。
同日，利某公司出具《收款专用收据》（编号：3003508），上载明：今收到董攀、丁晶交来番禺区兴亚三路1号34座1804号房定金10000元。利某公司还于2011年12月25日出具了《收款专用收据》（编号：3003506），上载明：今收到董攀、丁晶交来番禺区兴亚三路1号34座1804号房定金10000元。
2012年1月14日，原、被告与利某公司按照前述认购书的约定正式签订了《商品房（一手现房）买卖合同》（编号：201201145989），约定原、被告以762055元向利某公司购买涉讼房屋；该房款由原、被告通过按揭贷款方式支付，即首期款302055元于本预售合同网上签订之日支付，剩余房款460000元于2012年1月14日前办理银行按揭手续，按揭银行为第三人农行东城支行；利某公司应当于2012年4月30日前将涉讼房屋交付原、被告使用。
同日，利某公司出具《发票联》（号码：03622989），显示：付款人为董攀、丁晶，销售的不动产楼牌号为涉讼房屋，金额为302055元，款项性质为售房款。
2012年1月9日，原、被告作为借款人、抵押人，第三人农行东城支行作为贷款人、抵押权人，双方共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定原、被告向农行东城支行借款460000元用于购买涉讼房屋，借款期限为360个月，还款方式为等额本息还款法，还款账户为62×××19，还款日为每月30日，该贷款由第三人直接划入利某公司在该行设立的账户内，原、被告同时以涉讼房屋作为本次贷款的抵押，并配合第三人办理抵押登记。
2012年1月30日，第三人向利某公司支付前述贷款460000元，并出具了相应的《个人借款凭证》。利某公司则于2012年2月18日出具《发票》（号码：03102913），载明：付款人为董攀、丁晶，销售的不动产楼牌号为涉讼房屋，金额为460000元，款项性质为售房款。
2012年5月16日，广州市地方税务局出具了一份《契税完税证》［号码：（2011-1）粤地9800651638号］，显示：纳税人为董攀、丁晶，房地产位置为涉讼房屋，契税纳税金额为7620.55元。
2012年8月6日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《房地产权证书》（证号：粤房地权证穗字第××号），载明：涉讼房屋的权属人为董攀、丁晶，共有情况为共同共有。同日，第三人在广州市国土资源和房屋管理局办理了涉讼房屋的抵押权设立登记。
2013年4月7日，原告以涉讼房屋的首期款和供房款均由其支付为由，提起本案诉讼，要求按实际出资额分割涉讼房屋。
诉讼中，原告称，原告与被告本是恋爱关系，并有计划结婚，被告当时要求原告为表示有诚意与其结婚，应买一套房屋登记在其两人名下。原告为表诚意，遂从其母亲罗某乙处借来31万元用以购买涉讼房屋，并同意将房屋登记在原、被告两人名下；然而，在购买了涉讼房屋之后，被告便借故闹矛盾，并最终导致两人分手。两人结束恋爱关系后，原告要求被告配合将涉讼房屋更名至原告一人名下，被告则要求原告支付一大笔费用才同意原告的要求，但原告认为涉讼房屋的全部首期款和绝大部分供楼款均由原告个人支付，被告仅支付了7800元贷款本息，被告的行为明显属于以结婚登记为诱饵进行诈骗，且根据原告的出资情况，原告应占有涉讼房屋100%的份额，即为实际产权人。
为证实房款的支付情况，原告提交了中国建设银行《转账凭条》2张、中国建设银行《银行卡客户交易查询／打印》单1份、中国建设银行《客户回单》8张、招商银行《自动柜员机客户凭条》1张、中国建设银行《个人网上银行存款记录》1份予以证实。其中2张《转账凭条》显示的付款方户名均为罗某乙、收款方户名均为董攀，收款账号均为62×××82，2011年11月26日的转账金额为10000元，2012年1月12日的转账金额为300000元，合共转账金额为310000元。《银行卡客户交易查询打印》单显示：客户名称为董攀、账号为62×××82，该账户于2011年12月25日转账存入10000元，2011年12月26日转账存入10000元，2012年1月12日转账存入300000元，2012年1月14日消费282055元，2012年4月22日ATM取款6500元，2012年5月20日通过ATM机取款5000元，2012年6月13日现金存入40000元，2012年6月21日现金支取36000元，2012年8月16日ATM机取款15000元。8张《客户回单》显示：汇款人均为董攀、汇款账号均为62×××82、收款方均为丁晶、收款账号均为62×××19，汇款时间分别为2012年12月27日、2013年1月29日、2013年2月27日，2013年4月28日、2013年5月29日、2013年6月28日、2013年9月30日、2013年10月30日，汇款金额分别为2200元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元。招商银行《自动柜员机客户凭条》1张显示：付款人为董攀、收款人为丁晶、收款账号为62×××19，付款时间为2013年3月28日，付款金额为3000元。《个人网上银行存款记录》显示：客户名称为董攀、账号为62×××82，该账户分别于2013年7月29日、2013年8月30日转账支出，金额均为3000元，收款户名均为丁晶，收款账户均为62×××84＊＊＊＊＊1319，交易地点均为还房贷。原告陈述罗某乙系其母亲，《转账凭条》和《银行卡客户交易查询打印》单共同证明涉讼房屋的首期购房款302055元由原告向其母亲罗某乙借款310000元支付，被告并未出资给付任何款项。另外，账号为62×××19的户名为被告，该账户用以向第三人偿还涉讼房屋贷款本息的账户，而每期供房款是由原告先在每期扣款日前将供房款转入或汇入上述还款账户内，再由银行进行扣划，截至2013年4月原告已出资还贷15期，故每期供房款基本上都是原告支付的，前述银行汇款《客户回单》可以证实该事实。
被告对原告提交前述证据的真实性均无异议，并确认其未出资给付首期款302055元，且确认账号为62×××19的供款账户为被告本人，但认为原告向该账户所汇款项的用途不是用于支付供房款，实际上在两人关系良好期间，被告个人实际偿还贷款本金利息合计41100元，2013年2、3月两人结束恋爱关系后，被告才未再支付供房款。为证实其偿还购房贷款的事实，被告提交了卡号为62×××19（即涉讼房屋贷款供款账户）的中国农业银行金某借记卡《账户历史明细查询单》1份、卡号为62×××05（持卡人为丁晶）的招商银行《交易详情单》1份以及卡号为62×××75（户名为丁晶）的中国工商银行牡丹灵通卡《账户交易详情单》1份予以证实。其中卡号为62×××19的《账户历史明细查询单》显示：该账户于2012年1月2日开户，分别于2012年2月25日现金存入4000元、4月22日现金存入5600元和6200元、4月30日现金存入10000元、5月20日现金存入5000元、5月22日存入2600元、6月12日现金存入1200元、8月16日存入7000元、9月25日现金存入4300元和400元。卡号为62×××05的《交易详情单》显示：该银行卡分别于2012年2月25日取款4000元、4月30日取款10000元、5月19日取款3000元、6月12日取款500元、8月6日取款30500元。卡号为62×××75的《账户交易详情单》显示：该银行卡分别于2012年4月22日取款6000元、5月22日取款3000元、6月12日取款1000元、9月24日取款1080元。被告称上述卡号为62×××05的招商银行卡和卡号为62×××75的中国工商银行卡取出的现金大部分均存入了卡号为62×××19的中国农业银行卡内（即涉讼房屋贷款供款账户），用于偿付涉讼房屋的供楼款，被告一共出资给付的贷款本息合共41100元，故原告所称供楼款均由原告支付不是事实。
另外，被告还陈述，原、被告恋爱期间，曾经在广州市天河区天润路合晖街196号祥兴大厦B栋705室共同生活了15个月，后又搬至涉讼房屋共同生活，2013年2、3月期间，原告主动提出分手，两人的恋爱关系因此结束，被告在2013年3月搬离了涉讼房屋。原、被告在同居期间，被告为涉讼房屋添置了许多家用物品，总计花费约41801元。就此，被告提交了原告的电子邮件、案外人吴某的短信聊天记录以及出具的《证明》、网上购物的退换货详情单、购买沙发、茶几、床、床垫、纱门、纱窗、洗衣机、电视机、窗帘、鞋柜、不锈钢门、门锁以及其他家私家具的订货单、收据等予以证实。上述《订购单》分别显示：2012年4月21日、5月13日订购健威牌沙发、茶几、床、床垫、地柜，金额合计为13209元；2012年4月29日、5月20日订购“吉祥门业”的纱门、纱窗、不锈钢门等，金额合计为2850元；2012年4月30日订购“润兴墙纸”的电视、沙发装饰品，金额为1800元；2012年5月5日订购“好益家”的布艺，金额为1800元。《发票》（号码：00882170、00882160、01799411、01799410）分别显示：2012年5月1日顾客丁晶购买海尔牌洗衣机，金额为1098元；2012年5月1日顾客丁晶购买LG牌液晶电视机，金额为4099元；2012年5月11日顾客丁晶购买沙发，金额为6180元；2012年5月11日顾客丁晶购买家具，金额为7029元。
原告对于被告前述提交的购买家私家具等票据的真实性予以确认，但对被告所主张的金额有异议，其中原告认为购买家私家具的金额应为2624元，且该款项是原、被告两人共同出资的，且被告存入涉讼房屋供楼账户内的款项并非用于支付供楼款，而是用于购买上述家私家具。涉讼付款还贷账户内2012年4月22日现金存入6200元、5月20日现金存入的5000元、5月22日现金存入2600元、8月16日现金存入的7000元、9月25日现金存入4700元，均是原告在同日从其账号为62×××82的账户中取现后存入该还贷款账户的，2012年6月12日现金存入的1200元，则是原告以现金方式直接存入还贷账户内。另外，原、被告双方曾协议涉讼房屋贷款供款账户（即卡号为62×××19）还用以购买家具等共同生活用品，且被告所称存入该账户内的金额显然大于应偿还的贷款本息，被告实际出资还贷的金额为7800元。
第三人农行东城支行举证证实截至2013年10月30日，涉讼房屋剩余贷款本金为451284.86元，已偿还本金8715.14元、利息总额54380.05元，本息合计63095.19元，还贷情况正常；其中2012年2月29日至2013年2月28日期间贷款本金为5107.31元、利息为34418.39元，合计39525.7元，2013年3月1日至2013年10月30日期间贷款本金3607.83元、利息（包含罚息、复利）19961.66元，合计23569.49元。原、被告双方对第三人的证据和陈述无异议。但原告主张其共偿付贷款本金利息合计55295.19元，被告仅偿付了7800元。被告则主张其个人单独出资支付了41100元贷款本息，房屋的其余出资是双方共同出资，无法区分，即使房屋的首期款和部分供房款由原告出资，但因涉讼房屋是原、被告两人共同共有的房屋，原、被告单方各自支付的购房款应视为互相混同赠与的关系，故原告的出资额不影响双方对房屋各占一半的事实，被告自2013年3月与原告结束恋爱关系后，未再向还贷账户内存款。
诉讼中，原、被告双方自愿同意在扣除尚余贷款本金451284.86元后，通过当庭公开公平竞价的方式确定涉讼房屋的剩余价值。通过当庭公开竞价，最终双方均同意涉讼房屋的剩余价值为505000元，由原告获得涉讼房屋，同时按照505000元的标准分割涉讼房屋，并确认自2013年11月1日起涉讼房屋的剩余贷款本息由原告继续偿还。
对于涉讼房屋剩余价值50.5万元的分割，原告主张，应按双方实际出资比例进行分割，因房屋登记为原、被告共同共有，故双方各占涉讼房屋剩余价值的一半即252500元，涉讼房屋首期款及截至2013年10月30日的贷款本息合共357350元，该费用也应该由原、被告各付一半，现原告已单方支付了前述357350元，故被告应向原告偿还已付款的一半即178675元，据此，原告尚需向被告支付涉讼房屋分割款73825元（252500元－178675元＝73825元）。被告不同意原告的分割意见，其认为在2013年3月以前，两人系同居生活关系，两人的财产混同，双方均有向涉讼房屋还贷账户内存款的行为，该账户也同时用于购买房屋的生活用品，故双方所存的款项无法明确区分用于还贷还是用于购物，故相应购房款的支付也应视为两人共同支付，且被告已举证证实其单独出资41100元的事实。2013年3月以后，被告从涉讼房屋搬离，未再支付涉讼房屋的供楼款等相关款项，但由于涉讼房屋现归原告所有，原告获得了房屋利益，因此，被告在2013年3月至10月期间的供款义务应予以免除，现涉讼房屋登记为原、被告共同共有，按照共同共有的法定分割方式，被告应占有涉讼房屋剩余价值50%的份额，即原告应向被告支付涉讼房屋分割款252500元。
本院认为，涉案房屋权属证书登记涉案房屋属原告董攀、被告丁晶共同共有，且双方均确认涉讼房屋在两人恋爱期间为准备结婚而购置的，故涉案房屋应认定为属原告董攀、被告丁晶共同共有。现原、被告已经分手，双方丧失对涉案房屋共同共有的基础，且双方同意对涉案房屋进行分割，本院予以准许。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”现董攀、丁晶在诉讼中达成如下协议：除开尚欠的银行贷款451284.86元外，以505000元分割涉讼房屋，房屋归原告董攀所有，被告丁晶协助办理涉讼房屋更名至原告董攀一人名下的手续，由原告董攀对被告丁晶进行折价补偿，自2013年11月1日起涉案房屋尚欠第三人的贷款本息由原告董攀承担。上述协议，符合法律规定，本院予以确认。至于第三人农行东城支行主张在涉讼房屋的抵押贷款未全部清偿之前不同意变更对涉讼房屋进行变更登记的抗辩，本院认为，涉讼房屋是原、被告向第三人借款购房的抵押物，办理了抵押登记，因此抵押合同有效，第三人作为抵押权人，在原、被告的借款不能如期偿还时，第三人仍能行使其抵押权，而不受抵押物权属变更的影响。因此，原、被告对涉讼房屋进行分割并不会影响第三人的抵押权。故本院对第三人的上述抗辩不予采纳。
关于原告董攀对被告丁晶折价补偿的金额问题。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”因此，被告丁晶应获得涉讼房屋的折价补偿款为房屋现值的50%，即252500元（505000元÷2）。因原告董攀提供中国建设银行《转账凭条》及《银行卡客户交易查询／打印》足以证明涉讼房屋的首期款302055元系原告董攀从其母亲罗某乙处借贷而来，被告丁晶也确认其未支付首期款，显然该302055元并未发生原、被告出资混同的情形，且被告丁晶也没有提交证据证明该款项为罗某乙对原、被告双方的赠与，故该302055元应属于原告董攀个人的出资，被告丁晶应承担上述款项中一半金额即151027.5元的付款义务。至于2012年2月29日至2013年2月28日期间涉讼房屋贷款本息39525.7元（资产混同，被告举证已付清应承担的付款义务）的承担问题。本院认为，根据原、被告双方各自提供的银行账户明细、票据等证据，双方在恋爱期间，两人曾在涉讼房屋内共同居住生活，并且均有向涉讼房屋还贷账户存款的行为，原、被告双方亦确认该还贷账户内资金也用以购买日常家居用品，而原、被告双方均未能提供有效证据证实各自所付金额具体是用以偿还涉讼房屋贷款本息还是支付家私家居的购买款，故本院认为被告称在该期间内，其与原告的财产发生混同，涉讼房屋的贷款本息属于某、被告共同出资偿还的主张，更符合常理，本院予以采信。至于2013年3月1日至2013年10月30日期间涉讼房屋贷款本息23569.49元的承担问题，现被告已自认其自2013年3月起搬离涉讼房屋，且未再支付涉讼房屋贷款本息的事实，原告对此亦无异议，本院予以认可，故被告丁晶应承担该贷款本息中一半金额即11784.75元的付款义务。至于所购家具费用的承担问题。本院认为，原、被告双方曾在涉讼房屋内共同居住生活，双方亦确认涉讼房屋还贷账户内资金也用以购买日常家居用品，现原、被告双方均有向该账户内存款，但无法举证证实所存款项具体是用于还贷还是购买家具家私，故本院认为原告称涉讼房屋购置家具家私的款项属于某、被告共同出资的主张，更符合常理，本院予以采信。综上所述，原告董攀应向被告丁晶支付折价补偿款89687.75元（252500元-151027.5元-11784.75元）。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下：
一、位于广州市番禺区房屋的全部产权归原告董攀所有，自2013年11月1日起该房屋所欠中国农业银行股份有限公司广州东城支行的贷款本息由原告董攀承担；
二、原告董攀于本判决发生法律效力之日起十日内向被告丁晶支付折价补偿款89687.75元；
三、被告丁晶于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告董攀办理上述第一项判决所指房屋过户登记至原告董攀名下的手续；
四、驳回原告董攀的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5930元，由原告董攀承担2965元，被告丁晶承担2965元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 卢艳桩
人民陪审员 陈丽娟
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 马敏婷
书 记 员 李会兰