江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1102民初2136号原告：中国人民解放军江苏省镇江军分区，住所地镇江市。法定代表人：曹寅，该军分区司令员。委托诉讼代理人：张成，该军分区战勤科科长。委托诉讼代理人：臧宏洲，江苏坚平律师事务所律师。被告：徐州市二府街服饰广场，住所地徐州市中山南路*号。负责人：左放，该服饰广场总经理。原告中国人民解放军江苏省镇江军分区（以下简称镇江军分区）与被告徐州市二府街服饰广场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，适用简易程序于2016年8月26日公开开庭进行了审理。后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月19日再次公开开庭审理了本案。原告镇江军分区的诉讼代理人张成、臧宏洲，被告徐州市二府街服饰广场的负责人左放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江军分区向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐州市二府街服饰广场返还镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房;2、判令被告支付2016年4月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每日5776元计算）；3、判令被告支付逾期返还房屋的违约金50万元；4、判令被告返还清空后的镇江市学府路31号沿街综合楼后场地402.5平方米；5、判令被告支付2012年1月1日至2014年3月18日期间402.5平方米的场地使用费178710元。事实与理由：2011年2月22日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定被告承租原告位于镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房，建筑面积3514平方米，期限自2011年4月1日至2016年3月31日至，年租金70.28万元。同时约定被告必须在租赁期满时将承租房地产及按合同约定权属归原告的财产全部无条件交还原告，逾期不返还的，收取三倍租金。2016年3月1日，原告向被告发出《告知函》，通知被告合同期满不再续签合同，要求被告立即搬离，但被告至今未搬迁。另，2011年10月30日，原告与被告另行订立《军队房地产租赁合同》一份。约定原告将综合楼后空地（约208平方米）出租给被告，被告用以修建临时活动板房，期限自2012年1月1日至2016年3月31日，租金每年200元/平方米。活动板房建成后，经双方测算，实际面积为402.5平方米。2014年3月18日，被告以活动板房未能消防验收合格、不能正常使用为由，要求解除合同，原告予以同意，但至今原告未支付租赁期间的租金，也未清空场地并实际返还。综上，为维护其权益，诉至法院，请求依法判决。被告徐州市二府街服饰广场辩称，1、双方合同签订的时间虽为5年，但实际协商的是15年，故认为合同尚未到期，应该继续履行；2、如果原告坚持要求被告返还房屋，应对其投资进行补偿；3、认为其不存在违约情形，违约金不应该支付。为支持其诉讼请求的成立，原告向本院提交的证据材料有：1、《国有土地使用证》一份，欲证实原告为案涉房屋占用土地的使用权人。2、《军队房地产租赁合同》一份，欲证实原、被告于2011年2月22日签订合同一份，双方对租赁标的物、期限、租金等事宜进行了约定。3、《军队房地产租赁合同》一份，欲证实原、被告于2011年10月30日签订合同一份，约定被告承租原告空地一幅。4、《临时房屋面积测量的说明》，欲证实被告承租的场地建设面积为402.5平方米。5、《关于教导队综合楼附属房屋的申请报告》一份，欲证实被告要求终止2011年10月30日双方签订的《军队房地产租赁合同》。6、《告知函》一份，欲证实：2016年3月1日，原告告知被告房产不再续租，要求被告限期办理。7、房屋所有权证一份，欲证实原告对房产证上的房屋拥有所有权，但需要说明的是，产权证上房屋已然拆除重建，出租房屋在产权证附图面积内。8、案涉房屋建设审批手续一组，欲证实案涉房屋由原告建设，产权归原告所有。9、综合楼审计材料一组，欲证实建设中支出的水、电费数额。为支持其抗辩主张的成立，被告向本院提交的证据材料有：书面证言和照片两张，欲证实原、被告签订合同时的本意为合同期限15年，但因部队审批手续繁琐，故双方口头约定5年期满后，重新签订租赁合同，直至15年期满。对上述证据材料，本院组织原、被告双方进行了质证，现根据相关法律规定，并结合各自的质证意见，分别认证如下：1、原告提交的证据材料1-6、8，经审查，形式合法、内容客观真实、与案件事实相关联，可以证实原告的欲证内容，本院均予采信。2、原告提交的证据材料7，因房产证上的房屋已然拆除，并不存在，原告出租给被告的房屋并非产权证的房屋，故该证据材料与本案不具关联性，该份证据材料本院不予采信。3、原告提交的证据材料9，因未加盖公章，亦无审计单位，真实性本院无法核实，故不予采信。4、被告提交的两份证据材料，照片的目的是为证实签字者的身份，故两份证据材料本质均属于证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，无正当理由未出庭作证的书面证言形式不合法，且该证言与案涉书证内容相矛盾，效力亦较低，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年2月22日,原、被告签订《军队房地产租赁合同》一份。主要内容为：（1）被告承租原告位于镇江市学府路31号沿街综合楼和网点房（不含室外场地），建筑面积3514平方米，租赁用途一层为门面房，二层以上为餐饮宾馆；（2）期限自2011年4月1日至2016年3月31日止，租金为人民币351.4万元，年租金为70.28万元，其中房屋租金按建筑面积计算，每平方米每年租金200元。五年租赁期中，前三年的租金共计210.84万元于正式签订合同前由一次性缴纳，后两年租金在前三年租赁期满前30日内一次性缴纳；（3）租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、经经营产生的各类规费等所有费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由被告承担，费用由被告自行向相关部门和单位缴纳；（4）本合同签订时，乙方（被告）向甲方（原告）支付伍万元租赁履约保证金，乙方履行合同约定义务的，甲方应在五年租赁期满后15日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还履约保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还履约保证金，并加付银行活期存款利息；（5）合同第八条：租赁期内，乙方（被告）应当履行下列义务：按时缴纳租金；……；必须在租赁期满时将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满三个月前提出，重新参加甲方组织的竞价招标，在同等条件下优先承租，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；（6）合同第十一条：乙方违约责任：乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币伍拾万元作为违约金；……；租赁期满或解除合同后，乙方应搬离并交回租赁房地产和按本合同约定权属归甲方的全部财产，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取叁倍租金；（7）合同第十七条：双方承认的附加条款如下：……甲方提供的房源为经中国人民解放军南京军区工程环境质量监督站验收通过的毛坯房，甲方负责按照进户大门和大楼的窗户，4月10日前接通户外至楼内总计量表的水、电和室外排水、排污管线，对房屋门前至绿化带的道路进行硬化，并按规划要求铺设从学府路人行道至综合楼的入户道路，其余工程和配套由乙方负责装修、安装；前期甲方已完成的楼内水、电、消防工程量，乙方于本合同签订前按投标价格向甲方预交相应工程款45万元，待审计结束后10日内，根据审计核定价格，不足部分由乙方向甲方补缴，多余部分，由甲方向乙方退还。2、2011年10月30日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》一份。主要内容为：（1）被告承租原告位于镇江市学府路31号四层沿街综合楼后的空地约208平方米，用于修建一层临时活动板房，建筑面积总计约208平方米，具体面积以建成后实测为准；（2）租赁用途为配电房、消防水泵房、车库；（3）租赁期限自2012年1月1日至2016年3月31日；（4）场地租金约为人民币17.68万元，年租金约为人民币4.16万元。具体租金按活动房屋建成后的建筑面积计算，每平方米每年租金为人民币200元。租赁期中，租金按年缴纳，每年12月1日前缴纳下一年度租金；（5）租赁期内的水、电、暖、煤气、设备、物业管理、经经营产生的各类规费等所有费用由乙方承担；（6）如甲方需要场地时，乙方必须在接到甲方通知后3个月内，将场地无偿无条件归还甲方，并自行自费拆除场地上的所有建筑物。如乙方提前解除合同时，乙方必须提前3个月通知甲方，将场地无偿无条件归还甲方，并自行自费拆除场地上的所有建筑物，租金按实际租赁时间计算。上述场地上临时活动板房建好后，经双方测量，确定活动板房的建筑面积为402.5平方米。2014年3月18日，被告向原告提交《关于教导队综合楼附属房屋的申请报告》一份，载明其投资所建400平方米简易房屋，有余屋面彩钢瓦结构不符合消防要求，一直无法通过消防验收，不能正常使用，请求终止简易房屋的租赁合同，本人自行拆除，原告对解除该合同表示同意。3、2016年3月8日，原告向被告送达《告知函》一份，载明其与被告关于镇江市学府路31号的沿街综合楼及网点房租赁合同期限至2016年3月31日，合同即将到期，加之上级要求全面停止房地产租赁活动，故告知被告不再续签租赁合同，请被告在合同期满后，立即搬离并教会租赁房地产和按合同约定权属归其的全部财产，同时结清应当由被告承担的各项费用并办理移交手续。否则，由此引起的一切法律后果由被告承担。被告负责人左放在该《告知函》上签字确认。4、原告对镇江市学府路31号国有土地享有国有土地使用权，并持有镇军字第0002号《房屋所有权证》，但该《房屋所有权证》载明的房屋已经拆除。2010年3月12日，镇江市发改委批复同意原告按照报送的项目可行性研究报告的主要内容组织实施镇江军分区教导队综合楼建设项目。2010年4月21日，镇江市规划局向原告办法《建设工程规划许可证》，同意原告在镇江市学府路31号土地上修建战备勤务用房。2010年7月28日，南京军区向原告颁发了军队工程建设项目施工许可证，准许原告施工。5、对于租金支付情况。诉讼中，原告认可被告支付2011年2月22日合同约定的房屋租金至2016年3月31日，2011年10月30日合同约定的场地租金从未支付过。被告对原告上述陈述予以认可，但认为402平方米场地的租金未支付是因为其在合同签订前曾向原告预交费用65万元，65万元中包含前三年的差额租金10.84万元，余款双方未进行结算。原告亦认可曾收到被告支付的65万元，认为65万元具体包括2011年2月22日《军队房地产租赁合同》约定的前期水电费45万元、履约保证金5万元及前三年的部分租金。6、诉讼中，原告提供工程费汇总表一组，欲证实建造案涉综合楼和网点房发生水、电、消防费用179909.32元，被告认为过高，对此不予认可。双方均认可对上述费用未结算。本院认为：1、本案中，原、被告双方签订的两份《军队房地产租赁合同》对双方的租赁标的物、期限、租金等进行了明确约定，原告亦将租赁物交付被告使用，双方之间形成了租赁合同的民事法律关系。期限届满前，原告书面通知被告不再续签合同，要求被告在租赁期限届满时迁让房屋。期限届满后，双方未再续签合同，合同即应终止。原告要求被告返还镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房、返还清空后的镇江市学府路31号沿街综合楼后场地402.5平方米的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2、关于原告要求被告支付2016年4月1日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每日5776元计算）的诉讼请求。本案中，被告支付房屋使用费至2016年3月31日，其后未再支付费用，但案涉房屋仍处于被告使用和控制之中，故应依法支付房屋使用费。原告要求按照租赁合同中约定的租赁期内租金标准的三倍计算，即每日5776元计算。本院认为，双方合同中约定“乙方逾期不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取叁倍租金”的约定，实质为违约责任的约定。同时合同第十一条又约定“乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币伍拾万元作为违约金”，第八条对于被告违约责任规定的情形亦包含逾期支付租金的情形，存在重复的情况，且原告在其第3项诉讼请求对此亦予主张，故本项中被告支付房屋使用费的标准仍应按租期内的标准为宜，即每年70.28万元。3、关于原告要求被告支付逾期返还房屋违约金50万元的诉讼请求。我国合同法对于违约金的规定是以补偿性为主、惩罚性为辅，目的是填补守约方的损失，同时对违约方以一定的惩罚。经本院庭审释明，被告认为合同约定的50万元违约金过高，请求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑该案合同双方的履约情况、合同的标的额、原告的损失及被告的过错等因素，本院酌定被告应支付的违约金为10万元。4、关于原告要求被告支付2012年1月1日至2014年3月18日期间402.5平方米的场地使用费178710元的诉讼请求。被告承租原告402.5平方米场地后，未依约支付费用，原告现主张相关费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于具体标准，双方合同中约定每年每平方米200元，经计算，上述租金应为177982元（402.5平方米*200元*2年+402.5平方米*200元/365天*77天），被告应予支付。5、关于被告辩称双方合同应为15年，合同尚未到期，应该继续履行的意见。本案中，双方签订的合同明确约定期限为5年，自2011年4月1日至2016年3月31日。且该合同第八条第九项约定“需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满三个月前提出，重新参加甲方组织的竞价招标，在同等条件下优先承租，重新签订租赁合同，办理有关报批手续”，该条约定即为对合同期满后是否继续承租以及如何继续承租的约定，本案中，并无证据证实在合同期满三个月前被告向原告提出过继续承租房屋，且原告向被告送达的《告知函》明确告知不再续租，双方更无重新签订合同。被告向本院提交甄邢兵签字的书面证言并不能否定合同五年的期限，具体理由如下：（1）该书面证言的本质为证人证言，证人无正当理由未出庭，未能接受法庭及双方当事人的质询，故对证言的内容本院不予采信。（2）案涉两份合同均为原、被告双方签订，双方对此并无异议，合同中对合同期限进行了明确约定，即为5年，本案中书证的证明力要高于证人证言的证明力，在无有效证据可以推翻书证内容的前提下，书证的真实性、客观性应予确认。故本案中，房屋租赁合同的期限应至2016年3月31日止。6、关于被告支付给原告的65万元，诉讼中，双方均认可其中10.84万元已结算在综合楼及网点房前三年的租金中，故该10.84万元已冲抵租金。余款54.16万元，因双方对综合楼及网点房的水、电、消防费用未能协商一致，被告对原告提供的审定价格不予认可，双方未进行最终决算，该款项在本案中不予处理，双方可另案解决。综上所述，根据根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐州市二府街服饰广场应于本判决发生法律效力之日三十日内向原告中国人民解放军江苏省镇江军分区返还镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房；二、被告徐州市二府街服饰广场应于本判决发生法律效力之日十日内向原告中国人民解放军江苏省镇江军分区支付镇江市学府路31号沿街综合楼及网点房的房屋使用费（自2016年4月1日起至房屋返还之日止，按照每年70.28万元标准计算）；三、被告徐州市二府街服饰广场应于本判决发生法律效力之日十日内向原告中国人民解放军江苏省镇江军分区支付违约金10万元；四、被告徐州市二府街服饰广场应于本判决发生法律效力之日三十日内向原告中国人民解放军江苏省镇江军分区返还清空后的镇江市学府路31号沿街综合楼后场地402.5平方米；五、被告徐州市二府街服饰广场应于本判决发生法律效力之日十日内向原告中国人民解放军江苏省镇江军分区支付402.5平方米的场地使用费177982元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14778元，原告中国人民解放军江苏省镇江军分区承担4000元，被告徐州市二府街服饰广场承担10778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  兰 欢人民陪审员  张纪风人民陪审员  郭建庆二〇一七年二月七日书 记 员  於 联（上诉须知、法律条文）《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。