杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第587号
原告（反诉被告）何某某。
委托代理人孔某某。
被告（反诉原告）杭州××开发有限公司，住所地杭州
市××区××号。
法定代表人廖某某。
委托代理人雷某某。
原告何某某为与被告杭州××开发有限公司（以下简称
景××房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月17日向本
院起诉。景××房产于2010年6月4日向本院提起反诉。本院受
理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日、2010年8月26日二
次公开开庭进行了审理。何某某及其的委托代理人孔某某、景
××房产的委托代理人雷某某二次均到庭参加了诉讼。本案经
本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
何某某诉称：其于2006年1月17日与景××房产分别签订
了一份房屋使用买卖合同及补充协议，以房屋使用权买卖形式
分别购买了由景××房产开发的香槟之约园a109室一套房屋，
用于居住。房屋使用权买卖合同约定何某某一次性购买房屋土
地使用权期限内的使用权，享有占有、使用、收益（出租、使
用权再转让等权利），该土地使用权期限为50年，性质为出让
土地，以建筑面积为单位买卖，实质是以租代售。同时补充协议约定，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时候
，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证。景××
房产于2008年11月27办理、领取了该涉案房屋的产权证，但并
没有通知作为买受人的何某某，现据了解，景××房产因债务
纠纷被多达三家法院诉讼保全，查封了该小区的全部房产，隔
壁其他房屋甚至有被外地法院进入执行程序的直接危险，何某
某的权利面临巨大风险，已经无法得到保障，景××房产的行
为严重侵犯了何某某的合法权益。故何某某提起诉讼，请求判
令：1、依法判决确认双方签订的合同有效；2、景××房产立
即依法给予办理过户手续；3、由景××房产承担本案诉讼费
用。
景××房产答辩并反诉称：对于何某某的诉讼请求没有
异议，但是合同中有约定，办理过户手续，需缴纳相应费用。
根据双方于2006年1月17日签订的房屋使用权买卖合同及补充
协议一的约定，何某某一次性购买景××房产在土地使用权期
限内的房屋使用权；并约定景××房产在合同签订之日起5年
内为何某某办理产权，且同时约定何某某应承担办理权属登记
相关的一切费用（包括但不限于印花税、交易手续费、土地出
让金、工本费、公某某、评估费等）。目前何某某已经向法院
提出要求景××房产办理产权过户登记，因此景××房产认为
何某某缴纳上述费用的条件已经成就，因此提出上述诉讼请求
，请求依法判令：1、何某某缴纳土地出让金等相关税费按每
平米2940.63元计算，即37.42平方米×2940.63＝110038.37元
；2、承担本案诉讼费。何某某答辩称：景××房产提出的反诉请求没有相应的
事实与法律依据。合同中约定由买受人承担的“相应费用”不
包括土地出让金。而且景××房产的土地出让金的计算方法有
误，应当参加分摊的房屋面积是21812平方米。还有景××房
产支付的滞纳金、从大证到小证的契税、测绘费用不应当由买
受人承担。请求驳回景××房产的反诉请求。
为证明其主张，何某某向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明双方以租代售的
买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明何某某已付
购房款和维修基金的事实，房屋已属于业主所有；
3.房屋交付单，拟证明2006年10月31日涉案房屋已经交
付给何某某，双方已经交接房屋，何某某也一直居住在涉案房
屋内；
4.房屋所有权证的存根，拟证明景××房产已经办理了
开发商的房产小证；
5.园区abc三幢房屋在透明售房网上的信息，拟证明三幢
房屋在透明售房网上可销是396套房屋，还有357套限售房屋，
景××房产所交纳的土地出让金中也包括了限售房屋在内；
6.杭州市人民政府公文处理简某单（府办简某第b200721
71）、杭某简某（2008）101号、杭某函（2008）130号、杭政
储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能
出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步某某案涉的
使用权买卖合同只是形式上的，该合同实质就是商品房买卖合同；
7.网上打印资料一组，印证香槟之约在网上的可销面积
是19102.23平方米，套数是396，已销98套，限制面积是17041
.78平方米，但除了纳入网上销售的面积之外还有在销售的，
所以土地出让金还应包括网上可销面积之外的这部分房产；
8.一般查档证明，拟证明何某某购买房产的土地证已经
办出了以及每一套房某的占地面积。
景××房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明何某某向景××
房产购买房屋，并约定由何某某缴纳相应税费；
2.关某某园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴
费票据21份，拟证明景××房产缴纳土地出让金等相关税费按
每平米2940.63元；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋面积37.42平方
米；
4.商品房预售证，拟证明可销售面积为19102.23平方米
；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟
证明为了改变可租不售的情况，三幢房屋总共缴纳的土地出让
金为4602.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景某交纳测绘费用的合同依据。
本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现
认证如下：
1.对于何某某提交的证据1-4、6、8，景××房产对真实性无异议。证据2证明内容有异议
，只能证明使用权买卖的价款已经支付完毕，不能证明房款已
经支付完毕。对于证据6本身没有异议，但该证据对何某某所
主张的事实不具有证明力。签订合同在前、政府批文在后，不
能以事后发生变化的事实来证明之前的事实。对于证据8本身
没有异议，但该权证是办在景××房产名下，而且该权证是没
有包括公摊面积的。本院对以上证据予以认定；
2.对于何某某提交的证据5、7，景××房产对证据形式
有异议，认为仅是网上下载的内容，无法确定其真实性。本院
认为，该证据与本案处理不具有关联性，不予认定；
3.对于景××房产提交的证据，何某某表示，对证据1真
实性无异议，补充协议中约定何某某应交的只是正常税费，这
与土地出让金是有区别的。证据2真实性无法确认，合法性、
关联性也有异议，清单是景××房产单方制作的，后面所附的
票据，没有一一列举说明票据所对应的费用。对于土地出让金
票据，上面没有明确补缴的是哪个地块，多少面积的出让金，
与本案无关，也无法证明所交的出让金就是为了同意预售的面
积的出让金，对其真实性、合法性无异议。对于滞纳金票据，
异议的理由同前，对其真实性、合法性无异议。补缴契税票据
，正常的商品房买卖契税指的是买受人过户要交契税，之前房
产商办产权证要交契税与本案无关，同样也无法证明是哪个地
块，多少面积的契税。测绘费、信息服务费、工本费等，真实
性无法确认，这里有好多次测绘，测绘应该只有一次，复印的
工本费也应由原告承担没有道理，故与本案无关。印花税有好多份，对关联性有异议，也无法证明这些费用用到可预售面积
上，无法证明具体用到哪个地块，哪一幢。他项权证的工本费
有异议，这些工本费是办理他项权证，原告要求办理过户手续
，过户都没有过户就有他项权证，与本案无关，这些费用是为
了抵押去办理的他项权证产生的费用，与本案无关。证据3无
异议。证据4真实性、合法性、关联性无异议，但可以看出被
告直到2008年11月3日才去申某预售证。证据5真实性、合法性
无异议，对关联性有异议，这份是补充协议二应该还有一份补
充协议一，而且证明内容也有异议。证据6真实性合法性无异
议，关联性有异议，在交房时已经进行了测绘，实际面积也已
经进行了补差，进行重复测绘原告有异议，费用也不应由原告
承担。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如
下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，
景××房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项
下b宗某（香槟之约园a、b、c幢）的规划条件为“地块性质为
公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出
售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景×
×房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，
向公众进行销售。
2006年1月17日，何某某与景××房产签订《房屋使用权
买卖合同》，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖总原则。
买受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使用权期限内的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出
租、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买卖所指的
房屋为香槟之约园a幢1单元109室，建筑面积38.57平方米。第
八条，出卖人应当在2006年10月31日前，将房屋交付给买受人
使用。合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方
已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性
向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日
期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有
该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利
。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时
候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理
时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
对于以上合同，由景××房产委托律师进行见证，由律
师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，何某某依约支付了购房款，景××房产也
按约定向何某某交付了房屋。
2008年4月30日，景××房产（乙方）与杭州市国土资源
局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议
（二），约定：第一条，根据市政府b20072171号简某单、市
规划局杭某简某（2008）101号简某单以及杭某函（2008）30
号复函意见，甲方同意《出让合同》项下b宗某（香槟之约园a
、b、c幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用
地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取
消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向
甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上
述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条
，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方
缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景××房产于2008年8月27日支付了该土地出让金460220
72元，并支付滞纳金2669280元。景××房产还因此缴纳契税1
380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景××房产取得杭售许字（2008）第14
7号《商品房销售许可证》，获许销售“香槟之约园a、b、c幢
”房屋。可销售的面积为19102.23平方米。
诉讼过程中，双方当事人均陈述，景××房产取得房屋
所有权证后以部分房屋作为抵押物向银行或个人借款。且因景
××房产的其他债务，南浔法院等司法机关对该地块、房屋进
行了查封。本案所涉房屋既属于查封范围，也属于被抵押的范
围。
诉讼过程中，由于当事人要求办理房屋产权过户手续在
目前情况下存在法律和事实上障碍，本院向当事人进行了释明
，并进行了风险告知。何某某表示坚持该诉讼请求。
本院认为：景××房产在向公众销售案涉房屋时，明知
房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其公司与
买受人签订的买卖合同无效。但由于在2008年，景××房产补
办了相关手续，获得了销售许可，故合同效力可以得到补正。但是，由于该地块被景××房产设定了抵押，又被法院查封，
事实上已经无法过户到买受人的名下。这种情况在可预见的一
段时期内都不会发生变化。根据《中华人民共和国合同法》第
一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务
或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法
律上或者事实上不能履行的除外。房屋、土地被采取司法强制
措施，法律上不能履行过户手续，事实上在解除抵押和司法强
制措施前也无法履行。故本院对何某某要求景××房产协助办
理房屋产权过户登记手续的请求不予支持。由于景××房产的
过错造成目前合同无法继续履行的状况，故对于景××房产的
反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第
一百条一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第
六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认何某某与杭州××开发有限公司于2006年1月17
日签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回何某某的其他诉讼请求；
三、驳回杭州××开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由何某某和
杭州××开发有限公司各负担1637.5元。反诉案件受理费1250
元，由杭州××开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费7800元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法
院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决
部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自
动撤回上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸