重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初4435号
原告：重庆川仪物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区碚峡路202号，统一社会信用代码91500109203232303T。
法定代表人：任强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭元江，重庆腾运律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘桢，重庆腾运律师事务所实习律师。
被告：周宗兵，男，1981年4月12日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：汪刘春，女，1986年12月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告重庆川仪物业管理有限公司（以下简称川仪公司）与被告周宗兵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年5月25日公开开庭进行了审理。原告川仪公司的委托诉讼代理人郭元江、刘桢，被告周宗兵的委托诉讼代理人汪刘春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川仪公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决周宗兵支付从2014年10月至2017年1月的物业服务费1820元、公共能耗费140元；请求判决周宗兵支付违约金2568.74元。事实和理由：2013年9月26日，川仪公司与重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司签订《重庆市同兴工业园区××××小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。该合同第五条约定物业服务收费标准为住宅1~2楼0.7元/平方米.月，3楼以上（含3楼）1元/平方米.月(包含电梯使用费)。该合同第六条约定，业主应于办理房屋交接手续之日起，交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定。该合同第二十五条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日应按千分之三的标准支付违约金。周宗兵系××××小区×幢××-×的业主，房屋建筑面积65平方米。从签订前期物业服务合同开始，川仪公司一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对周宗兵居住的小区实施规范的物业管理，为周宗兵提供了完善的物业管理服务。但是周宗兵从2014年10月开始拒绝交纳物业服务费用，至2017年1月共计欠川仪公司物业服务费1820元（1元/平方米.月×65平方米×28个月）、公共能耗费140元（5元/月×28个月），另外产生了相应违约金。公共能耗费是指公共区域的灯和楼栋过道的灯的电费。川仪公司曾多次以多种形式向周宗兵催交物业服务费用，但周宗兵一直拒绝交纳。川仪公司为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告周宗兵辩称，对川仪公司陈述的周宗兵的物业服务费的计算标准、计算方式无异议，金额、欠费期间有异议，周宗兵交了从2014年2月20日至2014年10月19日共8个月的物业服务费，欠费的期间应该从2014年10月20日计算至2017年1月。对公共能耗费即路灯费欠费期间无异议。川仪公司以前按5元/月收取的路灯费，不应该收这么高，计算方式不对，多收了路灯费。川仪公司主张的违约金过高。周宗兵不交纳物业管理费的理由为：1、作为一个开放式小区，小区一天24小时没有保安巡逻，也没有一个视频监控摄像头。小区主要进出口没有保安执勤，也没有设置道闸栏，从而导致任何人员和车辆都可以自由进出小区。没有给小区住户营造一个生命安全、财产安全的环境，进而造成小区业主多次丢失财物，其中造成周宗兵的摩托车丢失。2、小区第9幢楼的底楼墙体现在被人为毁坏打开，已经造成水管多处爆裂，四处漏水，下水道的路面也被人为破坏。经过第9幢楼人员多次劝阻后未再施工，但是造成的破坏也没有恢复。3、小区绿化环境不达标，可以说脏、乱、差。小区绿化带几乎是杂草丛生，第7栋楼后面的绿化带被用来种菜。小区内的垃圾纸屑随处可见。平时住户的生活垃圾清理不及时，造成难闻的气味（特别是在夏天）。小区住户装修后的大型垃圾四处乱堆，堆放时间长达2-3年时间不等，其中第9幢楼外路面处堆放的装修垃圾堆放3年左右，在2017年5月16日才清理，且清理不彻底。4、小区车辆乱停乱放，公共地方乱搭乱建，无人问津。第9幢楼一共18层楼，每层有12家住户，只有1楼有一个灭火器，有消防水带和消防水枪，从第2层楼起没有灭火器、消防水带和消防水枪。第9幢楼1楼过道四处是坑，第9幢楼1楼墙砖有脱落，还有许多地方都有损坏，没有人员管理维护。上述情况造成诸多安全隐患。5、周宗兵入住小区时与川仪公司签有入住协议，但是川仪公司没有按照入住协议执行。周宗兵在多次向物业管理人员进行反映、投诉无果后，只能采取拒绝交纳物业管理费的方式保护自身的合法权益。2017年5月13日，汪刘春抱着娃娃，穿着高跟鞋踩到第9幢楼1楼过道的坑里面，造成汪刘春腰部受伤。周宗兵要求依法驳回川仪公司的诉讼请求，并且要求川仪公司赔偿周宗兵的摩托车损失以及汪刘春腰部受伤造成的损失。
经审理查明，周宗兵于2012年12月15日与重庆龙旭实业有限公司签订《经济适用房定向购买协议》，购买了坐落于重庆市北碚区蔡家岗街道凤林路××××小区×幢××层×号住宅。该房屋为电梯房，建筑面积约为65平方米。周宗兵尚未取得该房屋的不动产权证。
2013年9月26日，川仪公司（乙方）与重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由川仪公司为××××小区提供前期物业管理服务。其中，第二条约定：具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一。第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：……2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、电梯、二次供水设施没备、楼内消防设施设备、消防环网及设施、发电机房、照明系统等。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件二）。第五条约定：本物业管理区域的物业收费选择包干制方式：包干制指物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。1、根据本物业管理区域物业服务等级标准，双方初步约定物业服务收费标准如下（按建筑面积计算）：（1）、住宅：1~2楼按建筑面积0.7元/平方米.月；3楼以上（含3楼）按建筑面积1元/平方米.月（包括电梯使用费0.3元/平方米.月）……。3、……公共区域的照明电费、绿化用水费用、楼道照明费用、自备发电机的油料费等费用，不在物业服务费支付范围，由业主和物业使用人据实分摊。上述分摊收费情况每月向业主公示。第六条约定：业主应于办理房屋交接手续之日起，交纳物业服务费用，考虑到业主在装修期间不容易找到人，乙方在办理物业管理相关手续时预收3个月物业服务费。三个月以后，属于甲方的业主，委托甲方按月代扣，其余由乙方收取。第十九条约定：本合同期限暂定为3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十条约定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限协商，继续履行本合同。第二十五条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的应按3‰日标准向乙方支付违约金。第二十九条约定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。附件一载明：共用设施设备明细1、绿化面积：27466.00平方米；2、道路面积：15481.00平方米；3、化粪池：2个；……8、消防水泵：个……10、机动车库：2个；11、庭院灯盏；12、电梯：29部；13、消防水池：个；14、发电机组：1个；16、消防箱：个；17、室外消防栓：个；18、供水计量水表（总表）个。附件二载明：1、房屋管理目标：房屋完好率98%以上。2、公共设施及设备的管理目标：公共设施设备正常使用率95%，维修服务及时率98%，维修质量合格率98%。具体实施措施：……（3）……路灯、楼道灯完好率不低于95%。3、附属设施、构筑物管理目标：小区道路、附属设施、构筑物完好率98%。4、环境卫生管理目标：小区公共区域实行白天8小时清扫保洁制度，保洁率95%以上。5、绿化管理目标：绿化完好率95%。6、安全防范管理目标：小区责任期间治安事件发生率不大于3‰。7、消防安全管理目标：消防设施设备完好率95%以上。8、交通与车辆停放管理服务标准：车辆停放有序，违章处理率90%。2013年11月25日，重庆市北碚区发展和改革委员会作出《重庆市北碚区发展和改革委员会关于重庆市同兴工业园区××××小区物业服务收费标准的通知》，该通知载明：……一、物业服务费（按建筑面积计算）（一）高层住宅：0.7元/平方米（含日常维护养护费0.25元/平方米）……二、电梯费电梯费可实行月票或次票的方式，物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费。月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收……。2014年2月20日，川仪公司（甲方）与周宗兵（乙方）签订入住协议，该协议对双方的权利、义务和责任、服务收费等进行了约定。该协议载明：二、甲方的权利、义务和责任……第四条负责本物业的房屋及其附属设施、设备的日常管理，公共部位、共用设施、设备的日常养护、维修。……第六条负责本物业区域内卫生的清扫、保洁、业主生活垃圾的收集与绿化养护。第七条协助辖区派出所做好本物业公共秩序的维护与消防安全工作，配备专职护卫队员，开展24小时安全防范工作，预防和减少治安刑事案件的发生。周宗兵于2014年2月20日接房，于2014年8月入住。在周宗兵于2014年2月20日接房时川仪公司在为××××小区提供物业管理服务，之后至今川仪公司为××××小区提供物业管理服务。
周宗兵于2014年2月20日向川仪公司预交了3个月的物业服务费195元，于同日向川仪公司交纳了装修除渣费325元。周宗兵于2014年5月23日向川仪公司预交了公共能耗费即路灯费30元，于2014年8月6日向川仪公司交纳了5月-9月的物业服务费325元。周宗兵未支付川仪公司从2014年10月至2017年1月的公共能耗费即路灯费。
2017年5月17日，在××××小区存在如下现象：小区内道路上的一个下水道窨井没有井盖，该窨井上盖有物品。2017年5月17日和2017年5月20日，在××××小区存在如下现象：部分绿化带中有杂草。室外公共区域多处有垃圾。小区内道路一侧停放有车辆。靠近小区车行道入口处的道路旁放置有装有垃圾的车载垃圾箱。第9幢楼1楼过道处有多块地砖砖角损坏形成小凹坑，有预制盖板损坏，墙砖有脱落。第9幢楼楼梯间采光口外的平台有垃圾。第9幢楼多个楼层的消防箱内没有消防水带、消防水枪。2017年5月20日和2017年5月25日，在××××小区存在如下现象：第8栋楼附近的小区车行道入口附近道路旁搭有一个棚，第9幢楼1楼过道两边停放有摩托车。在距本案开庭时最近一两个月××××小区的第9幢楼底楼有墙体开始被打开，未恢复。
还查明，××××小区有9幢房屋，没有围墙，没有摄像头，有7、8个出入口，进出小区没有大门，有2个车辆进出的出入口，主要出入口没有设置道闸。该小区进出小区的出入口都没有门，没有岗亭，没有人执勤。××××小区的装修垃圾由川仪公司清运。××××小区未成立业主委员会。
审理中，川仪公司要求周宗兵支付从2014年10月至2017年1月期间的80%的物业服务费、公共能耗费，放弃要求周宗兵支付从2014年10月至2017年1月期间的20%的物业服务费、公共能耗费的诉讼请求，放弃要求周宗兵支付违约金2568.74元的诉讼请求。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《重庆市北碚区发展和改革委员会关于重庆市同兴工业园区××××小区物业服务收费标准的通知》、《经济适用房定向购买协议》、收据等书证、视频资料，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，川仪公司与重庆君恒建设有限公司、重庆龙旭实业有限公司、重庆市同兴工业园区开发建设有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案中，周宗兵与重庆龙旭实业有限公司签订《经济适用房定向购买协议》，购买了坐落于重庆市北碚区×××街道××路×幢××层×号住宅，已经合法占有该住宅，尚未依法办理所有权登记，按照有关规定，周宗兵为该房屋的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《前期物业服务合同》对川仪公司与周宗兵均有约束力。《前期物业服务合同》第二十条约定本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限协商，继续履行本合同。现××××小区未成立业主委员会，川仪公司虽未提供2016年9月以后签订的物业服务合同，但在2016年8月31《前期物业服务合同》履行期限届满后，川仪公司继续为××××小区提供物业服务至今，应当视为川仪公司以自己的行为实际履行了合同义务，且实际上周宗兵也接受了服务，应当按照《前期物业服务合同》约定的内容确定双方的权利义务。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，周宗兵应当根据《前期物业服务合同》载明的标准按时支付物业服务费用。对周宗兵辩称不交纳物业服务费用的理由，本院分别评析如下：1、周宗兵辩称川仪公司没有给小区住户营造一个生命安全、财产安全的环境，进而造成小区业主多次丢失财物，其中造成周宗兵的摩托车丢失，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，××××小区为开放式小区，该小区建造时就没有围墙，没有摄像头，进出小区的出入口都没有门，没有岗亭，主要出入口没有设置道闸，小区的出入口较多，因此，小区出入口没有人执勤应属于正常情况，川仪公司实际上无法对车辆和行人进出小区进行管理，周宗兵也未提供证据证明包括其在内的小区业主丢失财物及丢失财物与川仪公司的物业服务有关。对周宗兵的该辩称意见本院不予采纳。2、周宗兵辩称小区第9幢楼底楼墙体被人为毁坏打开未恢复，已经造成水管多处爆裂，四处漏水，下水道的路面也被人为破坏，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然第9幢楼底楼有墙体在距本案开庭时最近一两个月开始被人打开，未恢复，但是川仪公司起诉要求周宗兵支付的物业服务费、公共能耗费为2014年10月至2017年1月期间的费用，该情况并不是发生在2014年10月至2017年1月期间，本院对周宗兵的该辩称意见不予采纳。3、周宗兵辩称小区绿化环境不达标，脏、乱、差，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，周宗兵辩称第7栋楼后面的绿化带被用来种菜，平时住户的生活垃圾清理不及时，装修垃圾四处乱堆，堆放时间长达2-3年，但其未提供充分证据证明其主张，川仪公司也未认可，本院不予确认。虽然××××小区在2017年5月间部分绿化带中有杂草，室外公共区域多处有垃圾，靠近小区车行道入口处的道路旁放置有装有垃圾的车载垃圾箱，第9幢楼楼梯间采光口外的平台有垃圾，但周宗兵未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求周宗兵支付的物业服务费、公共能耗费为2014年10月至2017年1月期间的费用，周宗兵未提供充分证据证明上述情况发生在2014年10月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明各项服务目标从95%到98%不等，而非100%。因此，本院对周宗兵该辩称意见不予采纳。4、周宗兵辩称小区车辆乱停乱放，公共地方乱搭乱建，无人问津，第9幢楼从第2层楼起没有灭火器、消防水带和消防水枪，第9幢楼1楼过道四处是坑，第9幢楼1楼墙砖有脱落，还有许多地方都有损坏，没有人员管理维护，上述情况造成诸多安全隐患，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，虽然××××小区在2017年5月间小区内道路一侧停放有车辆，第9幢楼1楼过道两边停放有摩托车，小区内道路上的一个下水道窨井没有井盖并盖有物品，第9幢楼1楼过道处有多块地砖砖角损坏形成小凹坑，有预制盖板损坏，墙砖有脱落，第9幢楼多个楼层的消防箱内没有消防水带、消防水枪，第8栋楼附近的小区车行道入口附近道路旁搭有一个棚，但周宗兵未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求周宗兵支付的物业服务费、公共能耗费为2014年10月至2017年1月期间的费用，周宗兵未提供充分证据证明上述情况发生在2014年10月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明各项服务目标从95%到98%不等，而非100%。因此，本院对周宗兵该辩称意见不予采纳。5、周宗兵辩称川仪公司没有按照入住协议执行，因此其不交纳物业服务费用。本院认为，周宗兵虽提供了证据证明××××小区在2017年5月间物业服务有瑕疵，但周宗兵未提供充分证据证明上述情况产生的时间以及上述情况持续的时间，而川仪公司起诉要求周宗兵支付的物业服务费、公共能耗费为2014年10月至2017年1月期间的费用，周宗兵未提供充分证据证明上述情况发生在2014年10月至2017年1月期间，并且《前期物业服务合同》附件二表明各项服务目标从95%到98%不等，而非100%。因此，本院对周宗兵该辩称意见不予采纳。周宗兵要求川仪公司赔偿周宗兵的摩托车损失以及汪刘春腰部受伤造成的损失，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，周宗兵可另案主张自己的权利，对其上述要求，本院不予处理。
物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免。川仪公司提供的是小区公共管理服务，物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时，更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业服务费用，才能共同营造整洁有序的生活环境。川仪公司在2017年5月间物业服务有瑕疵，川仪公司应积极进行整改。现在川仪公司仍在为××××小区提供物业服务，周宗兵如果对川仪公司的物业服务有意见，可及时向川仪公司反映，川仪公司应按照相应约定和规定及时处理，或向川仪公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
本案中，周宗兵每月应支付川仪公司物业服务费1元/平方米.月×65平方米=65元/月。《前期物业服务合同》第六条约定，业主应于办理房屋交接手续之日起，交纳物业服务费用，考虑到业主在装修期间不容易找到人，乙方在办理物业管理相关手续时预收3个月物业服务费。故，周宗兵应从2014年2月20日接房之日起交纳物业服务费用，其在2014年2月20日向川仪公司预交了3个月的物业服务费195元，周宗兵预交的该费用实际应为2014年2月20日至2014年5月19日的物业服务费，周宗兵又于2014年8月6日向川仪公司交纳了5月-9月的物业服务费325元，从周宗兵提供的证据看，周宗兵并未交纳2014年10月的物业服务费。双方未对周宗兵于2014年2月20日预交的2014年5月1日至同年5月19日的物业服务费作出处理，该费用为65元/月×（19天÷31天/月）=39.65元，周宗兵可随时要求川仪公司返还或抵销该重复交纳的费用。现周宗兵辩称其交了从2014年2月20日至2014年10月19日共8个月的物业服务费，欠费的期间应该从2014年10月20日计算至2017年1月，周宗兵实际是要求用其重复交纳的物业服务费抵销其未交的物业服务费。周宗兵从2014年10月至2017年1月应支付川仪公司物业服务费1820元（1元/平方米.月×65平方米×28个月），与周宗兵重复交纳的物业服务费39.65元抵销后，周宗兵还应支付川仪公司物业服务费1780.35元。川仪公司放弃要求周宗兵支付从2014年10月至2017年1月期间的20%的物业服务费的诉讼请求，为川仪公司对其权利的处分行为，本院予以准许。川仪公司要求周宗兵支付上述期间的80%的物业服务费的合法诉讼请求，本院予以支持。周宗兵应支付川仪公司物业服务费1424.28元（1780.35元×80%）。
本案中，周宗兵虽未支付川仪公司从2014年10月至2017年1月的公共能耗费即路灯费，但《前期物业服务合同》约定公共区域的照明电费、绿化用水费用、楼道照明费用、自备发电机的油料费等费用，不在物业服务费支付范围，由业主和物业使用人据实分摊，而川仪公司未提供证据证明其要求周宗兵支付的公共能耗费即路灯费为据实分摊的费用。周宗兵虽曾向川仪公司预交了公共能耗费即路灯费30元，但周宗兵对川仪公司以前按5元/月收取公共能耗费即路灯费提出异议，对公共能耗费即路灯费按5元/月计算并不认可。因此，川仪公司要求周宗兵支付从2014年10月至2017年1月的80%的公共能耗费即路灯费112元（5元/月×28个月×80%）的诉讼请求，本院不予支持。川仪公司自愿放弃要求周宗兵支付违约金2568.74元的诉讼请求，为川仪公司对其权利的处分行为，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告周宗兵在本判决生效之日起五日内支付原告重庆川仪物业管理有限公司从2014年10月至2017年1月的物业服务费1424.28元。
二、驳回原告重庆川仪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告周宗兵负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年七月二十八日
书记员 包薇