广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤14民终861号
上诉人（原审原告）：肖桂华，男，汉族，1969年4月20日出生，住所地：广东省蕉岭县。
委托诉讼代理人：黄长云，广东粤梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄静芬，广东粤梅律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：罗福兰，男，汉族，1971年9月5日出生，住所地：广州市越秀区。
委托诉讼代理人：潘广球，广东义致律师事务所律师。
上诉人肖桂华因与被上诉人罗福兰确认合同无效纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人肖桂华及其委托诉讼代理人黄长云，被上诉人罗福兰的委托诉讼代理人潘广球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖桂华上诉请求：1、依法撤销一审判决，并确认上诉人与被上诉人于2016年9月21日签订的房屋买卖合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人认为，涉案合同效力的判断，与涉案房屋的建房用地性质密切相关，一审判决未审查涉案建房用地的性质，事实明显不清。上诉人认为，涉案房屋的建房用地为农村集体土地，并非国有用地，这点有上诉人一审提交的《合同书》、《申请报告》和被上诉人承认的向村集体申请取得等证据材料予以证实，一审判决未查明建房用地性质为农村集体土地，明显不当。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为，涉案合同不具有合同法第五十二条规定的合同无效情形，这是错误的。上诉人认为，涉案房屋的建房用地为农村集体土地，被上诉人不仅不是该土地所在村集体经济组织成员，而且还属城镇居民。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；村民建设住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，应经依法批准。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》[国办发（2014）71号]规定，农户宅基地使用权、农民住房财产权流转交易的受让方具有资格限制。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确，在非宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认为无效。据此，上诉人认为，农村集体土地上建造的房屋流通受限，被上诉人并非该土地所在村集体经济组织成员，属城镇居民，受让该房屋导致农村集体土地权利发生不当转移，侵害了村集体经济组织的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同依法应确认为无效。三、一审判决程序违法。上诉人认为，一审提交的西阳镇莆蔚村民委员会出具的《证明》、《受案回执》等证据能证实涉案房屋的权利人为案外人肖中平。据此，案外人肖中平为与本案有利害关系的当事人，一审法院未追加案外人肖中平为本案第三人，属于遗漏当事人，违反了法定程序。
罗福兰辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、答辩人对一审法院查明事实无异议。2、一审法院认定事实清楚，答辩人与上诉人签订的合同属于在建建筑物的交易合同，上诉人承诺协助办理相关证件，土地性质应由国土部门确定。上诉人的在建建筑物尚未办证，不能按上诉人的上诉主张由法院直接认定土地性质。3、上诉人的户籍在蕉岭县××镇，其在建建筑以后所办土地使用证的结果必然不可能是梅江区西阳镇莆蔚村集体所有，所涉土地的性质不应由法院认定，而应由土地管理部门依法进行认定，上诉人的第一项上诉请求明显要求法院行使行政权。二、一审判决适用法律准确。上诉人主张本案应适用《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条及【国办发(2014)71号】《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，答辩人认为其主张并不符合上述法律规定。1、上诉人先入为主，将尚未办证的在建建筑物的土地使用权性质定性为集体所有土地，答辩人认为，在建建筑物的土地使用性质应由土地行政主管部门依法进行认定，且其户籍为蕉岭县××镇，也不可能办理梅江区西阳镇莆蔚村的集体土地使用证。因此，本案不可能以上诉人自定土地性质而要求法院适用《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定下判。2、【国办发C2014)71号】《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》中“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，该房屋买卖合同认定为无效。”中的“农民”在本案中应当理解为梅江区西阳镇莆蔚村村民，而上诉人并不是梅江区西阳镇莆蔚村村民。因此，上诉人无权以该文件的规定要求认定合同无效。三、一审判决审理程序合法。答辩人在一审法院开庭后，根据上诉人的起诉及庭审意见，向梅州市公安局梅江分局报案，认为其无权与答辩人签订在建房屋买卖合同，涉嫌合同诈骗，但上诉人在公安局时称其与答辩人签订在建房屋买卖合同有权、真实、合法，与其在法庭上说法不一样，也与其在上诉状中的说法不一样，公安局也依其供述作出《不予立案》的决定，上诉人不应当刚刚拿到公安局的《不予立案决定书》，即就在上诉状中提出无权、不真实、不合法的主张。上诉人所主张的所谓案外人肖中平，实际上与上诉人为堂兄弟关系，其在整个交易过程均未出现，而是在上诉人试图推翻在建房屋买卖关系，又不愿退钱时突然冒出来，且上诉人一审未向法院申请追加当事人，肖中平也未申请加入诉讼，肖中平也不是合同的对应方，一审法院根本无需追加肖中平为本案第三人，一审法院审理程序完全合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，依法应予维持。
肖桂华向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.由被告承担案件诉讼费。
一审法院认定事实：2016年9月21日，卖方肖桂华、邱金凤与买方罗福兰签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容如下：“1.乙方同意购买甲方拥有的座落在梅州市××××蔚村大赵屋的整栋房产（含基地）。该栋房产基地面积900平方米、建筑楼高为五层半（含地下一层）；2.上述房产的交易价格为总价：人民币￥200万元整（大写：贰佰万元整）；3.甲方应于收到乙方房产首付款之日，将交易房产的全部证明资料等交付给乙方使用；4.现房价款为甲方实得净价，甲方不支付交易中的任何费用；5.双方约定：本协议签订之前，乙方同意付给甲方人民币壹拾万元作为定金，本协议签订之后，乙方一次性交付甲方房款人民币一百万元（小写：￥100万元）整，余款人民币玖拾万元（小写：￥90万元）整在签订和合同后40日内付清，双方应该共同信守执行。如乙方逾期付款的情况下，必须要给甲方每天1%违约金；6.甲方保证该房产无抵押、无贷款及其他争议。若有任何争议，所有责任由甲方负责；若该房产有抵押、有贷款，甲方无条件赔偿乙方三倍房款的损失；7.本协议一式两份，双方各执一份为凭。本协议自双方签字之日起生效。”肖桂华和罗福兰分别在出卖方（甲方）和购买方（乙方）栏签名，邱金凤在合同签订的日期下方签名。合同签订后，被告依约支付首付款110万元给原告，并对房屋进行外围墙、地梁、化粪池等附属项目工程建设。
经查，肖桂华与邱金凤是夫妻关系。邱金凤确认是以卖房方身份在合同上签名，知晓并同意肖桂华诉讼，其本人不加入本案诉讼，肖桂华的诉讼活动也代表其本人。
一审庭审中，原、被告确认案涉房屋未办理土地权属及建设手续。原告确认案涉房屋土地是由原告夫妇取得，被告确认土地是由原告向西阳镇蒲蔚村委会申请取得。
一审法院认为，本案争议焦点在于双方签订的《房屋买卖合同》是有效还是无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋在交易时尚未取得房屋所有权及土地使用权，属于在建建筑物，在建建筑物非法律禁止性流通物，达不到法律规定的交易条件只是导致该建筑物物权不发生变动。原、被告签订购房合同是债权行为，而债权是一种期待权，原告并不能以房屋未取得行政许可否定合同本身的有效性；其次，房屋买卖合同签订是原、被告双方当事人真实意思表示，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形的存在，故双方房屋买卖合同自成立时起生效。原、被告双方为证明剩余房款支付及交付房屋所提交证据属于合同履行问题，并不影响合同效力的认定，不予采信。综上，一审法院对原告主张合同无效的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：驳回原告肖桂华的诉讼请求。案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告肖桂华负担。
二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明除对一审判决书第4页倒数第7行“外围墙是罗福兰砌筑”和一审判决书第4页倒数第2行“涉案房屋土地是由原告夫妇取得”外的事实予以确认。本院另查，2012年7月1日，肖桂华与梅江区西阳镇蒲蔚村村民赵志平签订了《土地转让协议》约定赵志平位于梅江区××××东郊李增玉地块南面沈云元官宅基地防洪堤，北抵赵二队的旧房宅基地一块，约50平方米，转让给肖桂华。肖桂华与其妻邱金凤的户籍所在地为广东省××镇××佑村，属农业家庭户口。罗福兰的户籍所在地为广州市越秀区，属城镇居民。
本院认为，根据上诉人肖桂华的上诉主张和被上诉人罗福兰的答辩意见，本案争议焦点是一审法院判决双方签订的《房屋买卖合同》为有效合同是否适当。
涉案房屋座落在梅州市××××蔚村，房屋主体已基本建造完成，没有取得土地使用证、建设用地许可证等手续。涉案房屋的部分土地是由肖桂华私自从西阳镇蒲蔚村村民赵志平转让而来，依法属于农村集体土地。因此，肖桂华与罗福兰签订《房屋买卖合同书》属于农村房屋买卖合同。罗福兰的户籍所在地为广州市越秀区，属城镇居民。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据国务院办公厅于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》[国办发（1999）39号]第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”作为城市居民的罗福兰与肖桂华签订农村《房屋买卖合同书》违反了上述强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，肖桂华与罗福兰签订农村《房屋买卖合同书》应依法认定为无效合同，一审法院认为该合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，认定双方房屋买卖合同自成立时起生效不当，应予纠正。肖桂华上诉请求确认其与罗福兰于2016年9月21日签订的房屋买卖合同无效，理由充分，予以支持。
综上所述，肖桂华的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初631号民事判决；
二、确认上诉人肖桂华与被上诉人罗福兰签订的《房屋买卖合同书》为无效合同。
一审案件受理费22800元，减半收取为11400元；二审案件受理费22800元，共计34200元（均已由上诉人肖桂华预交），由被上诉人罗福兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄基烽
二〇一七年九月二十日
书 记 员 陈宏群