云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0111民初191号
原告陈美兰，女，彝族。
原告黄振，男，汉族。
委托代理人邓羽茜、方琼，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。
被告王薇茜，女，汉族。
委托代理人何涛，男,汉族。特别授权代理。
被告何涛，男,汉族。
原告陈美兰、黄振诉被告王薇茜、第三人董洪敏租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，在审理过程中，原告撤回对第三人董洪敏的起诉，本院予以准许。本院依法追加被告何涛作为本案被告到庭参加诉讼，依法组成合议庭于2017年6月8日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓雨茜、方琼，被告王薇茜的委托代理人何涛及被告何涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈美兰、黄振诉称，被告王薇茜、何涛与董洪敏于2016年4月15日签订了一份《房屋租赁合同》，其中第三条第二款约定由被告承租董洪敏所有的房屋，租期为一年（自2016年4月22日至2017年4月21日），每月租金为2000元，签订合同时被告先支付半年的租金，剩余半年在2016年9月22日前支付，逾期七日视为违约，守约方有权单方解除合同；第九条第三款约定被告逾期缴纳租金的，除补交所欠租金外，还必须以合同约租金的5%按日支付违约金。合同签订后，董洪敏将房屋交付被告使用，并在向原告转让涉案房屋后将《房屋租赁合同》剩余租期内的权利义务转移给了原告。经原告多次催告被告仍然拒绝支付租金，现请求判令：一、解除《房屋租赁合同》的履行；二、由被告将房屋腾空并结清水电、物业管理费等全部费用后交还原告；三、由被告向原告支付拖欠租金4000元（暂计算至起诉时，并按每月2000元的标准继续计算至被告实际交房为止）；四、由被告向原告支付违约金7200元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，房子是被告与老房东租的，不是被告与原告租的，被告与老房东已口头约定房屋租期三年，所以被告对房子做简单装修，在老房东将房子买给原告后，由于与原告协商，原告不愿将房屋租给被告使用。经双方协商未果。起诉过程中原告两次将房屋的锁撬开。对于租金，原告不愿租房给我，不应该由被告支付租金。况且被告的装修原告应给予补偿。
在审理过程中，原告针对其诉讼主张及诉讼请求，向法庭提交如下证据：
一、房屋租赁合同、董洪敏房产证，欲证明被告与第三人于2016年4月15日签订《房屋租赁合同》，租期为2016年4月22日至2017年4月21日；被告逾期向原告支付租金，已构成违约，应支付违约金人民币7200元。
被告质证后，对原告所提交证据一的证据三性予以认可。
二、公证书，陈美兰、黄振房产证，租金、押金交接单，欲证明原告于2016年6月13日依法从董洪敏处取得了涉案房屋；原告取得涉案房屋剩余租期内的权利，被告应向原告支付拖欠租金人民币4000元及违约金人民币7200元。
被告质证后，对证据二的三性予以认可。买卖合同签订后，原告明确表示不愿继续租房给我。
三、照片一组，欲证明被告一直居住在涉案房屋内，截止庭审之日仍未向原告交还房屋。
被告质证后，对证据三的三性予以认可。
在审理过程中，被告未向法庭提交证据。
综上原告的举证及被告的质证意见，本院运用证据规则分析后认为，对原告所提交的证据一、二、三，经被告质证后，对其证据三性无异议，本院予以确认，能够证明原、被告之间所建立的事实租赁关系及租赁合同履行的情况。
综上所述，本院确认本案法律事实如下：2016年4月15日董洪敏于被告王薇茜、何涛签订了一份房屋租赁合同。合同约定：董洪敏将自有的房屋出租给被告王薇茜、何涛；租赁期限自2016年4月22日至2017年4月21日止；每月租金2000元；签订合同时被告先缴纳半年租金12000元，2016年9月22日前支付剩余半年租金；逾期7日补缴纳房租视为违约，守约方有权单方解除合同，由此带来的一切后果由违约方承担；租房押金2000元，在签订合同时一次性付清，租期满后，如无违约行为发生并结清相关费用，由出租方一次性退还；被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向出租方支付违约金。
2016年6月8日董洪敏将所出租房屋卖给原告陈美兰、黄振，双方并签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续。2016年7月4日董洪敏向原告办理了房屋的交接手续，并将剩余的三个月房屋租金6000元及2000元房屋租赁押金转交给原告黄振、陈美兰。之后，原、被告协商房屋租赁事宜时发生意见分歧，经多次协商未果，原告遂诉至本院主张诉请。
本院认为，本案被告王薇茜、何涛与董洪敏之间是租赁合同民事法律关系。双方在平等、自愿、合法的基础上签订的租赁合同，为有效合同，应受法律保护。但在董红敏将房屋出卖给原告后，将其在租赁合同中的权利与义务转让给原告后，原告陈美兰、黄振便与被告王薇茜、何涛建立了事实上的租赁关系。
本案的焦点问题是原告的诉请是否具有事实及法律依据？就原告要求解除与被告所签订的租赁合同的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，本案中，被告自2016年10月22日起至今拖欠原告租金未付，其已经以自己的违约行为表明不履行合同义务，致使原告不能实现其合同目的，并且双方合同中也约定在被告超过7日不缴纳租金的情况下，原告有权终止合同的履行，在一年的租期届满后，双方未续签合同，视为不定期租赁，原告有权随时解除租赁合同的履行，故原告要求与被告解除合同的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持，本院确认自2017年1月22日起原告主张权利之日合同予以解除。就原告要求被告支付自2016年10月22日起至实际返还房屋之日止的租金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中双方在合同中已约定租金的支付方式与支付时间，但由于被告自2016年10月22日起至今均未按约定时间和方式支付原告租金，已构成违约，应依法承担违约民事责任，自2016年10月22日至2017年5月22日期间的租金为14000元（2000元／月×7个月）。其余暂未计算的租金由原告至被告将房屋交付后，以侵权法律关系另行主张权利。就原告要求被告支付违约金7200元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的事实”、第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，虽然双方在合同中对违约金均有具体明确的约定，但本案的纠纷的起源在于原告在房屋租赁期间向被告表示不再向被告租赁房屋，导致被告未按时缴纳房租，故双方对纠纷的发生均有违约责任，依法应承担相应的责任。原告要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。就原告要求被告支付所欠水电费及物业管理费的诉请，审理中被告对原告主张截止到5月1日的水费99.65元、电费187.04元不持异议，本院对原告诉请的水电费286.69元予以支持。因物业管理费用，未向法庭提交证据，本院不予支持。就原告要求被告腾房后交还的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中，合同所约定的一年的租赁期依据届满，依法被告应当将租赁房屋返还给原告，故原告的该项诉请，具有事实及法律规定，本院予以支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十二条、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告陈美兰、黄振与被告王薇茜、何涛所形成的房屋租赁关系自2017年1月22日予以解除；
二、由被告王薇茜、何涛于本判决生效之日起五日内支付原告陈美兰、黄振自2016年10月22日至2017年5月22日止的租金14000元；
三、由被告王薇茜、何涛于本判决生效之日起五日内支付原告陈美兰、黄振水电费286.69元；
四、由被告王薇茜、何涛于本判决生效之日起五日内将租赁房屋东华1村7幢2单元1层105号返还给原告陈美兰、黄振；
五、驳回原告陈美兰、黄振的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元由被告王薇茜、何涛承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 谈建国
人民陪审员 施云红
人民陪审员 钟美玲
二〇一七年六月十二日
书 记 员 邹 雄