北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初30520号原告:北京东居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路58号。法定代表人:王昭亮，董事长。委托诉讼代理人:赵东红，北京市清华源律师事务所律师。被告:乔立宏，女，1967年6月出生，汉族，住河北省张家口市。委托诉讼代理人:谢疆，北京市普贤律师事务所律师。被告:乔彦明，男，1970年5月出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京东居物业管理有限公司（以下简称东居物业公司）与被告乔立宏、被告乔彦明案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东居物业公司的委托诉讼代理人赵东红、被告乔立宏的委托诉讼代理人谢疆、被告乔彦明到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告东居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告乔彦明对位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内由其所建的所有建筑不享有所有权、用益物权等任何权利，该建筑物的用益物权（占有、使用及收益权）自2013年3月28日至2023年8月7日期间由原告东居物业公司享有;2、判令立即解除2016年3月23日北京市海淀区人民法院对上述场地上建筑所采取的查封措施;3、判令本案诉讼费由被告乔立宏、被告乔彦明承担。事实和理由：北京东居兴业企业管理有限公司(以下简称东居兴业公司)是东居物业公司全资成立的子公司。2013年经北京市工商行政管理局海淀分局核准，东居兴业公司注销。根据永勤鉴字[2013]第117号鉴定报告、东居兴业公司董事会决议，东居兴业公司所有剩余财产全部转入母公司东居物业公司。2005年8月8日，东居兴业公司与北京市东北旺农场签订《场地占用合同》，取得了14.36亩国有土地的使用权。2006年3月24日，东居兴业公司在该场地上建房3024平方米。2006年6月份，东居兴业公司与乔彦明签订了《房屋租赁合同》，将上地西路西侧（原石头城）内的房屋3024平米，场地面积9000平米进行出租。合同约定：租赁期限十年（自2006年7月1日始至2016年6月30日止）；年租金551880元；租赁期间，乙方（乔彦明）不得擅自对所承租场地增设他物，若乙方需对场地进行改动，增建设施，需要事先征得甲方的书面同意，乙方未经甲方同意，必须对租赁地恢复原状，并赔偿甲方的损失等约定。因出现房屋租赁合同第四条所规定事宜，根据第十一规定，经双方友好协商，在2013年3月28日，东居物业公司与乔彦明签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方新增2860平方米的建筑从签订本协议之日起，无偿归甲方所有；按每日每平方米0.30元人民币从2013年7月1日起向甲方交纳租金；本协议未列内容仍按房屋租赁合同执行等约定。合同签订后，东居物业公司与乔彦明一直按照合同约定履行自己的合同义务。2016年3月23日，海淀法院在执行乔立宏与乔彦明公证债权文书一案过程中，将东居物业公司享有用益物权的坐落于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城内）乔彦明所建房产查封，查封依据是：北京市中信公证处的公证债权文书。根据2006年6月份，东居物业公司与乔彦明签订的《房屋租赁合同》，推断该地块上的房屋使用权应由乔彦明享有，该查封是完全错误的，具体如下：1、被查封房屋建在了国有土地上，土地使用者北京东北旺农场，该土地与乔彦明无关，东居物业公司与东北旺农场签订了《场地占用合同》，取得了诉争场地的经营管理权，享有该场地的用益物权（占有、使用、收益权）；2、乔彦明在租赁期间所建房屋，根据2013年3月28日，东居物业公司与乔彦明所签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定，应无偿归东居物业公司（即东居物业公司取得了该地上物的用益物权，包括占用、使用、收益权）；3、本案诉争场地自2013年7月1日起，由乔彦明向东居物业公司交纳租金。根据以上三点可以充分说明：法院所查封的房屋的用益物权人应为东居物业公司，乔彦明不享有任何物权。故东居物业公司起诉至法院。被告乔立宏辩称，由于乔彦明未向乔立宏支付本金及全部利息，乔立宏向法院申请了强制执行，被执行人为乔彦明。查封涉案房屋是人民法院依职权采取的措施，是否需要解封请法院查明相关事实依法作出判决，乔立宏不持其他异议。本案诉讼是东居物业公司与乔彦明之间的争议引起的，无论判决结果如何乔立宏都不应承担本案的任何诉讼费。被告乔彦明辩称，法院的查封措施是正确的，东居物业公司不应起诉此案。乔彦明与东居物业公司是租赁关系，双方的合同应属无效。乔彦明请求法院驳回东居物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，东居兴业公司是东居物业公司全资成立的子公司。2003年11月11日，北京市东北旺农场通过划拨方式获得海淀区上地开发区西路的土地使用权。2005年8月8日，东居兴业公司(乙方)与北京市东北旺农场(甲方)签订《场地占用合同》，约定甲方将座落在上地西路西侧场地面积14.36亩以及丘比公司西侧足球场17.8亩(含293平方米房屋)租给乙方使用，乙方对房屋及场地只有使用权及出租权。合同租赁期限十八年。2006年3月至5月，东居兴业公司在该场地上建房3024平方米。2006年6月，东居兴业公司(甲方、出租方)与乔彦明（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，将上地西路西侧（原石头城）内的房屋3024平米，占地面积9000平米进行出租。合同约定：租赁期限十年（自2006年7月1日始至2016年6月30日止）；年租金551880元；租赁期间，乙方不得擅自对所承租场地增设他物，若乙方需对场地进行改动，增建设施，需要事先征得甲方的书面同意，乙方未经甲方同意，必须对租赁地恢复原状，并赔偿甲方的损失等约定。2007年至2008年期间，乔彦明在其租用的场地内自建房屋2860平方米。就乔彦明的自建房屋，乔彦明与东居物业公司发生分歧。经双方友好协商，在2013年3月28日，东居物业公司(甲方、出租方)与乔彦明(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方新增2860平方米的建筑从签订本协议之日起，无偿归甲方所有；乙方按每日每平方米0.30元人民币从2013年7月1日起向甲方交纳租金；本协议未列内容仍按房屋租赁合同执行等内容。合同签订后，东居物业公司与乔彦明一直按照合同约定履行自己的合同义务。2013年9月26日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，东居兴业公司注销。根据北京永勤税务师事务所有限公司出具的永勤鉴字[2013]第117号《企业纳税清算查账鉴证报告》、东居物业公司董事会决议，东居兴业公司所有剩余财产全部转入母公司东居物业公司。2016年3月23日，本院在执行乔立宏与乔彦明公证债权文书一案过程中，作出（2015）海执字第1862号公告，将坐落于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内乔彦明所建房产查封，查封依据是：北京市中信公证处的公证债权文书。东居物业公司向本院执行部门提出执行异议。本院于2016年8月18日作出(2016)京0108执异132号执行裁定书驳回东居物业公司的异议请求。东居物业公司对该裁定不服，提起本案诉讼。2016年12月19日，北京市东北旺农场出具一份《证明》。《证明》的内容是：坐落在北京市海淀区上地西路西侧(原石头城)的土地，北京市东北旺农场是使用者，详见京海国用（2003）划字第2452号《国有土地使用证》。东居物业公司是北京市东北旺农场的控股公司，上述场地自2005年8月8日起交由东居物业公司对外进行经营管理，期限至2023年8月7日，并签订了《场地占用合同》。在此期间，该场地由东居物业公司独立对外进行经营管理，该场地对外产生的纠纷由东居物业公司负责解决，必要时有权依法进行诉讼解决纠纷。上述事实，有原告东居物业公司提交的《国有土地使用证》、《证明》、《场地占用合同》、《场地租赁补充协议》、《北京东居物业管理有限公司第三届董事会2009年第六会议决议》、《北京东居物业管理有限公司第四届董事会第三次会议决议》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及本案开庭笔录在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点是东居物业公司对涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。2003年，北京市东北旺农场通过划拨方式获得海淀区上地开发区西路的土地使用权。2005年，东居兴业公司通过租赁方式获得上地西路西侧场地面积14.36亩以及丘比公司西侧足球场17.8亩（含293平方米房屋）土地及房屋的使用权及租赁权。2006年，东居兴业公司在租赁土地内建造3024平方米建筑。2013年，东居兴业公司所有财产全部转入东居物业公司，东居物业公司继承东居兴业公司的债权债务，东居物业公司获得对上地西路西侧场地的使用权。且依据北京市东北旺农场出具的《证明》,可以证明东居物业公司对上地西路西侧（原石头城）对外经营管理的事实，并有权负责解决对外纠纷。不动产物权的设立，未经登记，不发生效力。2007年至2008年期间，乔彦明在其租用的场地内自建房屋2860平方米，但该建筑未经房屋建设部门批准，为私自建造房屋的行为。乔彦明未依法进行产权登记，不能取得对该建筑的所有权。乔彦明增设2860平方米房屋的行为未经东居物业公司同意，东居物业公司可以要求乔彦明恢复原状或赔偿损失。2013年，东居物业公司与乔彦明签订《房屋租赁合同补充协议》，是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同约定，乔彦明新增2860平方米建筑面积从签订本协议之日起，无偿归东居物业公司所有。《房屋租赁合同补充协议》是乔彦明对增设建筑物处理，本院据此合同确认2860平方米场地内自建房屋用益物权发生转移。东居物业公司是2860平方米自建房屋的真实权利人，且在东居物业公司土地租赁期间具有排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告乔彦明对位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内所建的所有建筑不享有所有权、用益物权，原告北京东居物业管理有限公司在2013年3月28日至2023年8月7日期间对该建筑物享有占有、使用、收益的权利；二、自判决生效之日起解除（2015）海执字第1862号公告查封的被告乔彦明租赁的北京东居兴业企业管理有限公司位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内所建的所有建筑。案件受理费七十元(原告北京东居物业管理有限公司已预交)，由被告乔彦明负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张建文人民陪审员  张本正人民陪审员  沈玉明二〇一七年十二月二十六日书 记 员  郭 瑞