黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）香民二初字第468号
原告张某，女，1990年6月19日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省拜泉县。
委托代理人邵颖，黑龙江君驰律师事务所律师。
委托代理人孙晓慧，黑龙江君驰律师事务所律师。
被告张某某，男，1968年10月8日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省辽阳县。
委托代理人姜楠，黑龙江盛尚律师事务所律师。
第三人张某某，女，1973年11月30日出生，汉族，哈尔滨市香坊区好望角房屋中介经营者，住哈尔滨市香坊区。
原告张某诉被告张某某、第三人张某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告张雪的委托代理人邵颖、被告张显峰及其委托代理人姜楠、第三人张贵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告经第三人经营的哈尔滨市香坊区好望角房屋中介提供房源信息，于2013年11月30日与被告签订了《卖、兑房协议书》。协议约定：原告以210000元价格购买被告名下位于哈尔滨市香坊区木材街19号108栋2单元负一楼2号的房产；原告于2014年3月30日全额付清房款，被告负责办理更名过户手续，并于2014年3月30日办理完毕。在办理更名过户手续时，原告了解到被告出售房屋临街的门系窗改门，未经审批，无法正常办理更名过户手续。原告的合同目的是购买被告出售的有临街门的房屋，现在合同目的无法实现。第三人在向原告介绍争议房屋信息时未告知原告该房屋系窗改门且未取得审批手续，第三人曾承诺过该争议房屋可以正常过户。因被告与第三人未如实告知争议房屋的实际情况，导致合同无法继续履行，原告无法达到合同目的。另外，第三人自认曾于2014年4月5日向原告发出通知，告知被告已单方终止履行《房屋买买协议》，并要求原告于2014年4月6日至2014年4月11日无条件搬出争议之房屋。现原告要求：1、依法解除原告与被告、第三人签订的《卖、兑房协议书》；2、被告双倍返还原告购房定金100000元，由第三人配合履行；3、第三人返还原告中介费4500元。
被告辩称，原告的诉请不合法，依据合同法的相关规定，法院只能确认合同解除行为的效力，而不能直接判令解除合同。如果原告诉讼请求是解除合同，原告便不得要求被告给付违约金。在签订房屋买卖合同前，被告向原告出示了房屋所有权证原件，带原告实地查看了争议房屋，并如实告知了原告房屋窗改门的事实，原告亦表示同意接受，被告已尽到了告知义务。原告签订房屋买卖合同的根本目的是取得该房产的所有权并居住使用，该房屋具有合法的手续，且不影响原告居住使用，也可以办理更名过户手续，原告主张的根本违约情况不存在，被告未曾要求与原告解除房屋买卖合同，第三人发出的解约通知未经被告授权，不是被告的意思表示。被告要求没收原告购房定金40000元，并要求原告继续履行房屋买卖合同。
第三人辩称，原告通过第三人经营的中介介绍，得知该争议房屋信息，第三人为原告出示了房屋的所有权证原件，并带原告实地查看了房屋的实际情况，原告有意购买争议房屋，虽然第三人未告知原告房屋窗改门系未经审批的信息，但是第三人承诺争议房屋窗改门虽未经审批，但可以正常办理更名过户手续，第三人向原告发出的解约通知未经被告授权，第三人的真实意图是希望以此方式督促原告配合被告办理更名过户手续。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据一、《卖、兑房协议书》一份，证明原告与被告、第三人存在房屋买卖居间合同关系；按协议约定，原告交给被告定金40000元，交给第三人定金10000元，被告违约，应双倍返还原告定金100000元。
证据二、收条（复印件）一份，证明原告于2013年11月30日，向第三人交付定金50000元、中介费4500元。
证据三、房屋产权证（复印件）一份，证明被告是哈尔滨市香坊区木材街19号108栋2单元负一楼2号房屋的所有权人；诉争房产的建筑面积为43.54平方米，其实际使用面积远少于双方协议约定的43.54平方米，说明被告在售房时已将其外接阳台的面积充当房屋面积售予原告。
证据四、视频资料一份，证明被告自认诉争房产因“窗改门”未经审批不能正常更名过户；第三人作为居间方，未如实告知原告诉争房产窗改门未经审批的真实情况。
经质证，被告对原告提交的证据一、证据二无异议，对证据三的真实性无异议，但该证据所要证明的问题与本案无关；对证据四的真实性和证明问题均有异议，该录音是原告在被告并不知情的情况下私自偷录的，而且录音录像内容多为争吵，无法体现双方真实意思表示，不能证明原告所要证明的问题。
第三人对原告提交的证据一、证据二无异议；对证据三的真实性无异议，但认为在签订协议前，被告与第三人曾向原告出示过房产证和土地使用证的原件，不存在误解；对证据四有异议，录音系原告偷录的，第三人一直配合原告与被告办理更名过户手续，该证据内容不是双方真实意思表示。
被告未在规定期限内提供其反驳的证据。
第三人为证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
EMS、特快专递邮寄单各一份及邮寄的通知书一份，证明被告于2014年4月5日曾向原告发出通知，告知被告张显峰已单方终止履行《房屋买卖协议》，并要求原告于2014年4月6日至2014年4月11日无条件搬出争议的房屋。
经质证，原告对第三人提交的证据的真实性无异议，但原告并未收到通知书，且该证据可证明被告及第三人主张与原告解除房屋买卖协议。
被告对第三人提交的证据的真实性无异议，但第三人作为居间人并未经被告授权发出该通知，被告对此据不知情；且该房屋买卖合同主体是三方，第三人未经被告授权解除协议的行为不生效。
经审理查明：原告与被告经第三人经营的哈尔滨市香坊区好望角房屋中介提供房源信息，于2013年11月30日签订了《卖、兑房协议书》，协议约定：原告以210000元价格购买被告名下位于哈尔滨市香坊区木材街19号108栋2单元负一楼2号房产，原告于2014年3月30日付清全额房款，被告负责办理更名过户手续，并于2014年3月30日办理完毕。协议签订后，因争议房屋涉及窗改门未经审批，无法正常办理更名过户手续。
另查明，被告已将房屋窗改门未经审批一事告知了第三人，而第三人未将此事如实告知原告，并向原告承诺争议房屋可以正常办理更名过户手续。第三人自认在未经被告授权的情况下曾于2014年4月5日向原告发出通知，告知被告已单方终止履行《房屋买卖协议》，并要求原告于2014年4月6日至2014年4月11日无条件搬出争议之房屋。
再查明，原告交给被告购房定金40000元，交给第三人购房定金10000元、中介费4500元。
本院认为：第三人作为居间方为原告与被告买卖房屋提供居间服务，并收取原告交付的居间费用，即中介费4500元，第三人作为居间人有义务全面详细的了解被告出售房屋的实际情况和信息，并如实的向原告进行传达。本案中，因作为居间方的第三人未将从被告处了解的真实房源信息告知原告，且向原告承诺争议房屋在保持现状的情况下可以正常办理更名过户手续，致使争议房屋因窗改门未经审批，无法在房产部门正常办理更名过户手续，导致原告与被告、第三人签订的《卖、兑房协议书》不能履行，对此第三人存在过错，故原告要求第三人返还中介费4500元符合法律规定，本院予以支持。由于被告在委托第三人售房时已如实将争议房屋窗改门的信息告知了第三人，已尽到了告知义务，故被告对于房屋买卖合同不能履行本身不存在过错，故被告无义务双倍返还原告交付的购房定金100000元，故本院对原告要求被告双倍返还购房定金100000元的请求不予支持；由于原告对于房屋买卖合同的不能履行也不存在过错，故被告应返还原告购房定金40000元，第三人应返还原告在其处保管的购房定金10000元。关于原告诉请解除《卖、兑房协议书》的问题，因原告与被告及第三人签订的三方《卖、兑房协议书》在签订时存在重大误解，现不能正常履行房屋更名手续，无法实现合同目的，故原告要求解除《卖、兑房协议书》符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十七条、第四百二十五条，《哈尔滨市房屋拆改审批备案暂行规定》第四条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告张某与被告张某、第三人张某某签订的《卖、兑房协议书》；
二、被告张某某于本判决生效后三日内返还原告张某交付的购房定金40000元；
三、第三人张某某于本判决生效后三日内返还原告张某交付的中介费4500元及原告张某在其处保管的购房定金10000元。
案件受理费人民币2390元（原告已预交2390元），由第三人张贵军负担，于本判决生效后三日内一并给付原告张雪。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 宋某某
人民陪审员 张生滨
人民陪审员 郝淑梅
二〇一四年七月三日
书 记 员 张文曦