湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终285号
上诉人（原审被告）：武汉中央商务区建设投资股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。
法定代表人：卢志强，董事长。
委托诉讼代理人：王超、李智钧，均系湖北我们律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：魏惠娟，女，1962年10月26日出生，汉族，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：杨亚、赵思源，均系湖北得伟君尚律师事务所律师。
上诉人武汉中央商务区建设投资股份有限公司（以下简称武汉商务区公司）因与被上诉人魏惠娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初5265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
武汉商务区公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回魏惠娟的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由魏惠娟承担。事实与理由：1、武汉商务区公司在租赁使用魏惠娟的商铺期间，虽在商铺旁边的一层消防通道上设置一块广告牌，但在广告牌旁边的墙面重新开了一扇门，并未封闭了一层整个消防通道。且租赁期满通知退租时，租赁物的建筑现状与楼层平面规划图纸相符，不构成租赁合同违约。故广告牌的拆除与否不能成为魏惠娟拒收房屋的理由，加之武汉商务区公司在约定租赁期届满之日起就已经腾空并搬离租赁商铺，没有实际使用房屋，原审判决认定将租赁合同期限届满后魏惠娟因故不收房导致房屋闲置造成的损失，不应由武汉商务区公司承担。2、一审法院未经当事人同意，将房屋买卖合同和房屋租赁合同两个不同法律关系序列在本案中一并审理，违反了程序规则，且《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》是预约和本约的关系，并且进行了商品房销售合同备案，一审判决认定武汉商务区公司向魏惠娟开具房价差额973037元的发票无合同依据。商品房约定交房时间为2014年1月1日至魏惠娟起诉之日逾期4年，该项诉求已经超过诉讼时效，理应不予保护。3、一审判决适用合同法违约赔偿条款系法律适用错误，消防通道堵塞不是案涉房屋租赁合同约定的违约行为，武汉商务区公司也没有在租赁期限届满后占有使用案涉房屋，一审法院认定武汉商务区公司违约没有事实依据，更不应判决武汉商务区公司承担违约损害赔偿责任。
魏惠娟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
魏惠娟向一审法院提起诉讼，请求判令：1、武汉商务区公司恢复租赁房屋原状，将封堵的消防通道恢复，将电梯拐口的卫生间拆除；2、武汉商务区公司支付魏惠娟自2017年1月1日起至房屋恢复原状并移交魏惠娟之日止的房屋占用费及物业管理费（占用费按每月每平米80元计算，物业管理费按照每月每平米12元计算）；3、武汉商务区公司支付魏惠娟违约金15万元；4、武汉商务区公司更正《武汉市商品房买卖合同》中第五条的房屋价款，向魏惠娟出具房屋价款发票；5、诉讼费由武汉商务区公司承担。
一审法院认定事实：2012年12月16日，魏惠娟与武汉商务区公司（原名称为武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司，于2013年2月28日更名为武汉中央商务区建设投资股份有限公司）签订《泛海国际SOHO城.尚街认购协议书》，约定魏惠娟购买武汉商务区公司开发建设的坐落于武汉市王家墩中央商务区泛海国际SOHO城第7幢3层6室房屋，建筑面积675.72平米，总价款12357811元，双方于2013年1月12日签订买卖合同。同时，双方签订《店铺租赁协议》，约定魏惠娟将所购房屋出租给武汉商务区公司经营使用；租赁期限自2014年1月1日起至2017年1月1日止；租金为60元/平方米/月，前两年租金直接抵扣购买房屋购房款，最后一年租金于2016年1月31日前付清。此后，双方签订《武汉市商品房买卖合同》，对商品房买卖涉及的具体事项进行了约定，其中载明房屋总价款为11384774元。该价款与《泛海国际SOHO城.尚街认购协议书》约定价款的差额为973037元。合同签订后，魏惠娟以武汉商务区公司应付的前两年租金折抵购房款973037元，并收至武汉商务区公司支付的第三年期间租金。2014年1月1日起，讼争房屋所在三层和同栋一、二层由武汉商务区公司用于售楼处办公使用。2016年12月26日，武汉商务区公司向魏惠娟致函，表示不再续租房屋，并要求魏惠娟办理房屋交接手续。魏惠娟收函后，于2016年12月31日对房屋查验时，以武汉商务区公司擅自将三楼电梯间处的部分面积改建为卫生间，封闭一层及三层的消防通道为由，拒绝接受讼争房屋。2017年4月18日，双方办理了讼争房屋的交接手续后，魏惠娟实际占用房屋，并以12元/月/平方米标准向物业公司缴纳了2017年1月至4月的物业管理费。
一审法院另查明，讼争商铺所在三层电梯间处的规划设计为两部货梯，魏惠娟主张的电梯间处的其他部分的规划设计是卫生间，武汉商务区公司在此处建设卫生间，违反规划设计要求。武汉商务区公司租赁使用商铺期间，在商铺旁边的大楼消防通道的一层通道上设置一块广告牌，封闭了整个消防通道，另在广告牌旁的墙面开一扇门，与一楼售房大厅相通。魏惠娟提出异议后，武汉商务区公司于2017年3月17日前拆除了广告牌，并于当日向魏惠娟寄送“我司已将原一层占用消防通道的广告牌进行拆除，相关通道已按照图纸进行恢复，符合消防的要求。”等内容的函件。
一审法院认为，魏惠娟为购买中央务区泛海国际SOHO城第7幢3层6室商品房，与武汉商务区公司协商一致后签订的《店铺租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，武汉商务区公司已使用租赁商铺，在租期届满前已表示不再续租商铺，租赁合同已于租期届满后终止。武汉中央商务区公司作为商铺承租人，在合同期满后应当向魏惠娟承担恢复商铺原状并返还租赁商铺的义务。武汉商务区公司在租赁期间将讼争商铺在一楼的消防通道用广告牌封闭，在广告牌旁边另行开门通向一楼售房大厅，直至2017年3月17日才拆除广告牌，恢复消防通道的原状，其行为违反了有关消防法律方面的禁止性规定，也构成合同违约，故魏惠娟在广告牌拆除前拒收商铺的理由正当，由此导致魏惠娟在2017年1月1日至2017年3月17日期间受到的房屋占用使用费损失，武汉商务区公司应予赔偿，房屋占用费标准可参照涉案租赁合同约定的租金标准计算，其金额为103319.4元，魏惠娟在上述期间向物业公司交付的物业费20664.28元，因魏惠娟未接受商铺，应认定为武汉商务区公司违约所造成损失，武汉商务区公司应承担赔偿责任。上述费用合计123983.68元。魏惠娟主张的房屋占用费标准无事实依据。武汉商务区公司拆除广告牌后及时通知了魏惠娟，由于魏惠娟怠于接受房屋，导致此后产生的占用使用费损失，其无权向武汉商务区公司主张。武汉商务区公司主张2017年3月17日已拆除广告牌，未提供证据证明，不予采纳。魏惠娟关于三层的卫生间违反规划设计以及三层消防通道大门封锁的主张，缺乏证据证明，且一楼广告牌已拆除，故魏惠娟提出恢复房屋原状的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。武汉商务区公司已履行买卖合同的主合同义务，租赁合同中未约定违约金条款，魏惠娟主张的违约金责任的诉讼请求没有合同依据，不予支持。关于魏惠娟提出的开具购房款发票的诉讼请求，虽然商品房买卖合同关系与租赁合同关系不是同一法律关系，但涉案两份合同的主体、标的物相同，为减少当事人诉累合并审理并无不妥。根据双方签订的《泛海国际SOHO城.尚街认购协议书》、《店铺租赁协议》以及《武汉市商品房买卖合同》的约定以及合同履行情况，可以确认诉争商铺的总价款为12357811元，魏惠娟已通过直接付款以及以租金抵款方式履行付清购房款。武汉商务区公司收到购房款后，应当向魏惠娟履行开具全额房款发票的义务，其在庭审中出示11384774元购房款的发票，应当继续向魏惠娟开具下余973037元购房款的发票，并将全款发票交付魏惠娟。故魏惠娟要求开具购房款发票的诉讼请求理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉中央商务区建设投资股份有限公司支付魏惠娟房屋占用费及物业管理费合计123983.68元；二、武汉中央商务区建设投资股份有限公司向魏惠娟交付购房款金额为12357811元的购房款发票；三、驳回魏惠娟的其他诉讼请求。以上义务，于判决生效之日起十日内履行，如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，由魏惠娟负担2508元，由武汉中央商务区建设投资股份有限公司负担1132元（此款魏惠娟已预付，武汉中央商务区建设投资股份有限公司应随同上述判决款项一并支付魏惠娟）。
二审期间，上诉人武汉商务区公司为支持其上诉请求，提交了一组证据：2016年12月23日的施工期间桁架制作及拆除的情况说明以及一份招标合同和营业执照，拟证明武汉商务区公司是2月25日拆除了广告牌。经质证，魏惠娟对武汉商务区公司提交的营业执照的真实性无异议；对合同的真实性和关联性均有异议，认为合同为复印件，只能证明武汉商务区公司与广告公司间存在合同关系，不能证明合同履行地点为案涉房屋区域以及广告牌由该公司拆除；对合同的情况说明的真实性亦有异议，可能为后期补充制作，况且武汉商务区公司于2017年3月17日向魏惠娟送达拆除广告牌的函件。本院认为，武汉商务区公司二审期间提交的上述证据不属于二审期间的新证据，且与待证事实缺乏关联性，故本院不予采纳。二审期间，魏惠娟未提交新证据。
二审经审理查明，一审法院审理认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，魏惠娟与武汉商务区公司签订的《店铺租赁协议》，该协议约定魏惠娟将其购买的中央商务区泛海国际SOHO城第7幢3层6室商铺租赁给武汉商务区公司承租使用，上述协议系双方当事人真实意思的表示，协议内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，故上述协议为有效协议。双方当事人在租赁协议到期办理租赁物交接时，魏惠娟向武汉商务区公司提出租赁商铺应恢复原状，并拒收出租的案涉房屋。武汉商务区公司在租赁期间擅自将租赁商铺一楼的消防通道用广告牌封闭，在广告牌旁边另行开门通向一楼售房大厅，该行为违反了消防法的禁止性规定。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，武汉商务区公司应在租赁协议期满后向魏惠娟承担恢复商铺原状并返还租赁商铺的义务，武汉商务区公司在租赁期间擅自将租赁商铺一楼的消防通道用广告牌封闭，在广告牌旁边另行开门通向一楼售房大厅的行为既违反法律禁止性规定，也构成违约。直至2017年3月17日武汉商务区公司才将广告牌拆除及恢复消防通道原状的情况告知魏惠娟，由此造成魏惠娟在2017年1月1日至2017年3月17日期间受到的租赁房屋占用使用费损失，武汉商务区公司应承担赔偿责任，故一审法院判决武汉商务区公司承担该期间造成魏惠娟的相应损失正确。武汉商务区上诉认为其已腾空租赁房屋并符合交付租赁房屋，不应承担赔偿责任的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于武汉商务区上诉认为一审法院未经当事人同意将房屋租赁合同与房屋买卖合同两个不同法律关系合并审理错误的问题，虽房屋租赁合同与房屋买卖合同不属于同一法律关系，但一审法院根据案涉两份合同的主体、标的物相同，为减少当事人诉累合并审理并无不妥，武汉商务区的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。武汉商务区公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1647元，由上诉人武汉中央商务区建设投资股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一八年三月十九日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳