福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1292号原告：莫明旺，男，1983年3月10日出生，汉族，住福建省福清市，现住福建省永安市，委托诉讼代理人：陈爱蓉，福建建州联兴律师事务所律师。被告：永安市辰易房地产开发有限公司，住所福建省永安市南山路2号3幢301室，统一社会信用代码：91350481567334394E。法定代表人：张少俊，董事长。原告莫明旺与被告永安市辰易房地产开发有限公司（以下简称辰易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莫明旺的委托诉讼代理人陈爱蓉及辰易公司的法定代表人张少俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫明旺向本院提出诉讼请求：1．继续履行莫明旺与辰易公司于2014年3月25日签订的YS000007238号、YS000007239号《商品房买卖合同》；2．辰易公司自2015年1月1日至2017年3月22日计812日，按日支付已付款590,106元万分之二的违约金即95,833.86元，并继续按上述标准支付违约金至辰易公司实际交付房产之日止；3．本案诉讼费、保全费由辰易公司承担。庭审中，莫明旺将第一项诉讼请求变更为：确认莫明旺与辰易公司于2014年3月25日签订的YS000007238号、YS000007239号《商品房买卖合同》有效。事实与理由：辰易公司系永安市“港联国际商务大厦”房地产开发商。2014年3月25日，莫明旺向辰易公司购买了港联国际商务大厦1幢603号、604号房产，并与辰易公司签订了二份《商品房买卖合同》，二份合同内容相同。合同第三条第五款约定：“该商品房合同约定建筑面积共51.31平方米，……。”第四条第一款第（1）项约定：“该商品房单价为（人民币）每平方米5750.4元,总金额295053元。”合同第六条第3项约定；“签订合同之日，买受人支付首期购房款155053元，余额140000元由买受人申请按揭贷款。”莫明旺依约向辰易公司支付二套房产的首付款合计310,106元。2015年1月19日，莫明旺向福建三明农村商业银行股份有限公司永安支行申请按揭贷款280,000元，该款于当日直接划入辰易公司账户。自此，莫明旺已经全面履行《商品房买卖合同》的义务。根据该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”……第九条第一款第1项第（2）小项约定：“逾期超过90日后（交房），买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”至起诉时止，辰易公司已经逾期812日未向莫明旺交房，按合同约定辰易公司应向莫明旺支付二套房产违约金合计95,833.86元。莫明旺多次找辰易公司协商无果，遂诉至法院。辰易公司辩称：对莫明旺的诉讼请求基本无异议。2016年年底，讼争房产已经竣工，基本具备入住条件，但尚未验收，不具备交房和过户条件。计算违约金的截止时间应以辰易公司通知莫明旺入住的时间为准。莫明旺围绕诉讼请求依法提供了如下证据：身份证复印件一份、商品房买卖合同复印件、销售不动产统一发票复印件、个人购房担保借款合同复印件各二份。辰易公司对上述证据无异议。本院依法进行审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：港联国际商务大厦系辰易公司开发建设。2014年3月25日，莫明旺与辰易公司签订《商品房买卖合同》二份，约定：莫明旺向辰易公司购买位于永安市南溪路398号港联国际商务大厦1幢603号、604号房产两套，建筑面积均为51.31平方米，单价均为每平方米5,750.4元，总房价为590,106元。辰易公司应于2014年12月31日前将符合《商品房买卖合同》约定条件的商品房交付给莫明旺使用。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，莫明旺依约支付了购房款590,106元。辰易公司至今未交付商品房。讼争房屋因未经验收，尚不具备交付条件。本院认为，莫明旺与辰易公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。莫明旺依约履行了支付购房款590,106元的义务，而辰易公司却未依约将合格的商品房交付给莫明旺，且辰易公司在庭审中亦认可讼争的商品房不具备交付条件，故辰易公司逾期交房的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。商品房的交付除须满足合同约定的交房条件外，还存在按合同约定办理房屋交接手续的双务行为。买卖双方只有严格按合同约定履行自己的义务，才能确定实际交房之日。在讼争的商品房不具备交付条件，实际交房之日无法确定的情形下，莫明旺诉请逾期交房违约金计算至实际交房之日的主张欠妥，本案逾期交房违约金应计算至庭审之日为宜。此后的逾期交房违约金可待实际损失发生后，另行主张。故本案的逾期交房违约金应按日万分之二的标准从2015年1月1日起算至2017年4月24日，金额为99,727.91元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条规定，判决如下：一、莫明旺与永安市辰易房地产开发有限公司于2014年3月25日签订的《商品房买卖合同》有效（合同编号：YS000007238号、YS000007239号）；二、永安市辰易房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付莫明旺逾期交房违约金99,727.91元［590,106元×0.0002×845天（自2015年1月1日至2017年4月24日止）］；三、驳回莫明旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,196元，减半收取1,098元，由永安市辰易房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  朱荣增二〇一七年五月十五日书记员  陈慧弘附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。