广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法勒民初字第27号
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。
负责人冯丽贞。
委托代理人梁建照，系原告的员工。
委托代理人何嘉明，系原告的员工。
被告梁汝英。
被告佛山市顺德区兆锐房地产有限公司。
法定代表人罗荣锦。
委托代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人梁羽妍，广东广立信律师事务所律师。
原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行诉被告梁汝英、佛山市顺德区兆锐房地产有限公司（以下简称兆锐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月24日立案受理后，依法由代理审判员杜程蕾适用简易程序独任审判，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁建照，被告兆锐公�委托代理人关仕平、梁羽妍到庭参加诉讼，被告梁汝英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月3日，两被告与原告签订了编号为ZF014320100XXXX号《购房担保借款合同》，约定被告梁汝英以其名下位于佛山市顺德区勒流街道龙眼村委会伦桂路1号博澳城1区3座1906号的房屋（以下简称涉案房屋）作抵押（已办妥抵押备案手续），并以被告兆锐公司为连带责任保证人向原告申请贷款。原告依约于2010年5月7日向被告梁汝英发放了贷款520000元，期限28年。另佛山顺德农村商业银行股份有限公司大良支行已依法变更为原告。被告梁汝英应按借款合同第四、第五条约定的利率及供款方式每月向原告归还本息，但从2014年8月份第51期起开始拖欠，至起诉之日已拖欠供款达5期，构成违约。原告为维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1.解除编号为ZF014320100XXXX号《购房担保借款合同》；2.被告梁汝英归还贷款本金447678.79元、利息9180.47元（暂计至2014年12月10日，之后利息计算至所有本息清偿完毕之日止）、违约金4476.79元；3.原告对被告梁汝英提供作抵押的涉案房屋享有优先受偿权；4.被告兆锐公司对被告梁汝英的上述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案诉讼费用。由于被告梁汝英在本案起诉后归还了部分本息，故原告变更第2项诉讼请求为要求被告梁汝英归还贷款本金443511.38元、利息1599元（暂计至2015年1月26日，之后利息计算至所有本息清偿完毕之日止）及违约金4435.11元。
被告兆锐公司辩称，1.原告提起本案起诉后，被告梁汝英已偿还逾期本金及利息，原告主张解除《购房担保合同》的条件不能成就；2.被告兆锐公司提供的是阶段性保证担保，现涉案房屋的《房地产他项权证》已办妥，被�兆锐公司的保证责任应当免除；3.即使法院认定被告兆锐公司应承担保证责任，被告兆锐公司仅应就本案抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款仍不足以清偿的债务部分承担连带责任，并在承担责任后有权向被告梁汝英追偿，而非承担连带清偿责任。
被告梁汝英没有答辩。
诉讼中，原告提供的证据及被告兆锐公司的质证意见如下：
1.原告企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件及金融许可证复印件，被告梁汝英身份证复印件，被告兆锐公司企业法人营业执照复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。
被告兆锐公司无异议。
2.个人借款／授信额度申请书、购房担保借款合同、借款借据各1份，证明被告梁汝英于2010年4月22日向原告申请借款以及被告兆锐公司同意为被告梁汝英向原告申请借款提供连带保证责任的事实；同时，原告与被告梁汝英及兆锐公司在2010年5月3日签订了购房担保借款合同，确立了借款合同关系。原告于2010年5月7日依约向被告梁汝英发放了贷款520000元。
被告兆锐公司质证认为，对证据的真实性无异议，但个人借款／授信额度申请书只是因为按揭贷款而向银行提供的，被告兆锐公司的责任应该以签订的担保合同约定为准。
3.房地产权证、房地产他项权证各1份，证明涉案房屋于2015年1月6日出具房产证并办理了抵押登记手续，原告对涉案房屋享有优先受偿权。
被告兆锐公司质证认为，对证据的真实性无异议，该证据证明了被告兆锐公司已经依据担保合同的约定履行了办理他项权证并交予原告保管的义务，被告兆锐公司的连带保证责任应予以免除，也证明了实际上原告同意继续履行与被告梁汝英签订的担保借款合同。
4.梁汝英欠供明细表、欠供情况明细表各1份，证明被告梁汝英于2014年7月10日开始未�按照借款合同的约定进行还款，构成了违约，原告于2014年12月24日向法院提起诉讼；从原告起诉后至2015年1月27日期间，原告依据合同约定分别于2015年1月8日、1月10日从被告梁汝英的账户各扣款13372.35元及1627.65元，被告梁汝英现时仍欠原告逾期本金709.04元、利息309.94元及罚息2.06元。
被告兆锐公司质证认为，该证据系原告单方制作，对其真实性不能确认。根据被告兆锐公司的了解，被告梁汝英已经偿还了涉案借款的本息，原告应该重新确认被告梁汝英的欠款数额。
5.挂号信原件1份（当庭拆封，内附贷款催收函1份），证明原告于2014年9月份曾经向被告梁汝英发送挂号信进行催收。
被告兆锐公司质证认为，对证据的真实性有异议，被告梁汝英没有收到原告发出的催告函，即使证据是真实的，该信封上的地址并非借款担保合同上约定的地址，原告寄送的挂号信并不能成�真实的意思表示，且信件不能准时送达的原因也无法查实。该贷款催收函只是提示了被告梁汝英逾期还款的时间，并没有要求被告梁汝英限期支付逾期本金及利息。
诉讼中，被告兆锐公司提供的证据及原告的质证意见如下：
1.被告兆锐公司企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件各1份，证明被告兆锐公司的主体资格。
原告无异议。
2.洋房产权证签收表、罗迪师名片复印件各1份，证明原告的员工罗迪师已于2015年1月12日签收涉案房屋的房地产权证及房地产他项权证，根据原告与被告梁汝英、被告兆锐公司之间签订的购房担保合同第7条第1项的约定，被告兆锐公司的担保责任应当免除。
原告质证认为，对证据的真实性无异议，但被告兆锐公司办理房地产权证及他项权证的时间为2015年1月6日，原告签收的时间为2015年1月12日，本案原告提起诉讼的时间为2014年12月24日。故在原告提起诉讼时，被告兆锐公司尚未履行涉案担保合同约定的义务，原告有权要求被告兆锐公司承担保证责任。
诉讼中，被告梁汝英没有提交证据。
本院于庭前向被告梁汝英送达起诉状副本和开庭传票，但被告梁汝英既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃抗辩和质证的权利。
经庭审辩证、质证，本院对原告及被告兆锐公司所提交的证据认证认为：
原告提供的证据1、2、3及被告兆锐公司提供的证据1、2，原告及被告兆锐公司均对其真实性无异议，本院对上述证据予以采信；原告提供的证据4，经审查，该证据系被告梁汝英拖欠原告涉案借款的情况，被告兆锐公司对其真实性不予确认但未能提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信；原告提交的证据5，经审查，该证据为原告向被告梁汝英寄送的信件，盖有邮政部门的邮戳，经本院当庭拆封，信件内附贷款催收函，但原告并未提供证据佐证该信件的寄送地址与被告梁汝英的关联性，故本院对该证据不予采信。
以上经本院采信的证据，其证明内容均应以证据的实际记载内容为准。
综合以上认证意见，本院确认如下事实：
2010年4月22日，被告梁汝英及被告兆锐公司签订《个人借款／授信额度申请书》向原告申请520000元借款，被告兆锐公司作为保证人声明同意为被告梁汝英向原告的借款承担不可撤销的连带保证责任。
2010年5月3日，原告与两被告签订了编号为ZF014320100XXXX号《购房担保借款合同》，约定：被告梁汝英向原告借款520000元，期限28年，总期数为336期，借款期限为2010年5月7日至2038年5月7日，借款利息按月计付，月利率为3.7125‰，每月10日为偿还贷款本息日，利率根据同期同档次国家基准利率按年作同向同幅度的调整，逾期罚息利率在当期执行的借款利率的基础上加收50%；被告兆锐公司作为连带责任保证人承担连带责任；贷款以被告梁汝英购买的涉案房屋作抵押；担保的范围包括本合同项下的全部债务（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、出质财产保管费用、甲方实现债权的费用和合同约定的其他应付费用）；被告梁汝英应按借款合同约定的利率及供款方式每月向原告归还本息，如出现不按合同约定还本付息情形的，原告有权要求被告梁汝英及被告兆锐公司限期纠正并有权停止向被告梁汝英发放贷款、减少贷款额度、在国家规定的利率范围内对借款利率进行调整，逾期不纠正的，原告有权解除合同并收取贷款余额百分之一的违约金；被告兆锐公司的保证期间为自本合同生效之日起至抵押房产办妥正式《房地产权他项权证》并交予原告保管之日止；在保证期限内，如被告梁汝英未按时归还欠款，被告兆锐公司同意在原告发出书面通知后履行连带保证担保责任，不要求先处理抵押物；在原告需实现债权时，原告有选择先要求被告梁汝英或担保人被告兆锐公司履行债务的权利，被告兆锐公司放弃请求原告先要求被告梁汝英履行债务的权利。合同签订后，原告向被告梁汝英发放了贷款520000元。被告梁汝英从2014年8月的第51期供款开始拖欠，截止至2014年12月10日尚欠原告借款本金447678.79元及利息9180.47元未付。原告遂于2014年12月24日向本院提起本案诉讼，被告梁汝英及被告兆锐公司分别于2015年1月2日及2014年12月30日收到本院送达的本案起诉状副本及其他诉讼材料。
另查明，被告梁汝英在2015年1月8日、10日分别向原告归还了本息13372.35元及1627.65元，合共15000元。截止至2015年1月26日，被告梁汝英尚欠原告借款本金443511.38元、利息1599元未付。本案抵押物于2015年1月6日办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，原告于2015年1月12日签收了上述《房地产他项权证》。
再查明，原告原名称为佛山顺德农村商业银行股份有限公司大良支行。
以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。
本院认为，原告与两被告签订的《购房担保借款合同》合法有效，依法应受法律保护，当事人应按合同约定履行各自的义务。原告依约向被告梁汝英发放贷款，但被告梁汝英收取借款后不按合同约定及时履行还款义务，自2014年8月份开始拖欠应供款项，根据合同约定，原告有权解除《购房担保借款合同》。原告提起本案诉讼之日，视为其已履行通知义务，《购房担保借款合同》自两被告最后收取本案诉讼材料之日即2015年1月2日解除。合同解除之时，被告梁汝英尚欠原告借款本金447678.79元，按照合同约定，被告梁汝英须承担借款余额百�之一的违约金即4476.79元（447678.79元×1%）。被告梁汝英在2015年1月8日及10日共向原告归还了本息合共15000元，截止至2015年1月26日尚拖欠原告借款本金443511.38元、利息1599元，被告梁汝英对此应承担清偿责任。故原告第1、2项诉讼请求于法有据，本院予以支持。
被告梁汝英以其所购买的涉案房屋提供抵押担保，并已办理抵押登记备案，抵押行为具有法律效力，原告有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。原告请求对抵押物享有优先受偿权合法有据，本院予以支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条规定：“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”但是，在保证期间，被告梁汝英逾期还贷，原告提起诉讼，被告兆锐公司应承担保证担保责任，因此对被告兆锐公司认为保证期间已届满不需承担担保责任的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”由于原告与两被告已约定原告实现债权不受担保责任先后顺序的限制，该约定合法，因此对被告兆锐公司认为其仅应就本案抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款不足以清偿的债务部分承担连带责任的答辩意见不予采纳，原告第4项诉讼请求合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人�共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行与被告梁汝英及被告佛山市顺德区兆锐房地产有限公司签订的编号为ZF014320100XXXX号《购房担保借款合同》于2015年1月2日解除；
二、被告梁汝英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行清偿借款本金443511.38元、利息（利息计算方式：计算至2015年1月26日的利息为1599元，之后的利息以443511.38元为本金按照中国人民银行同期同档次逾期贷款利率计至实际清偿之日止）及违约金4435.11元；
三、被告佛山市顺德区兆锐房地产有�公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、原告广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行对位于佛山市顺德区勒流街道龙眼村委会伦桂路1号博澳城1区3座1906号的房屋（房地产他项权证号：粤房地他项权证佛字第0315000365号）在本案全部债权范围内享有优先受偿权。
本案受理费减半收取为4110.02元（原告已预交），由被告梁汝英、佛山市顺德区兆锐房地产有限公司共同负担（两被告迳向原告支付，本院不另作退收）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杜程蕾
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 董鹤鹏