江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0724民初1290号
原告（反诉被告）：灌南县茂盛物业管理有限公司，住所地灌南县长茂轧花厂院内。
法定代表人：吴炳忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王廷军，江苏灌江律师事务所律师。
被告（反诉原告）：连云港市和恒置业有限公司，住所地灌南县田楼镇长茂街。
法定代表人：查中法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张述金，江苏文通律师事务所律师。
原告（反诉被告）灌南县茂盛物业管理有限公司（以下简称茂盛公司）与被告（反诉原告）连云港市和恒置业有限公司（以下简称和恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂盛公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理费73629元（时间段为2014年12月23日至2015年12月23日，0.45元/月/平方米），诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月29日，被告委托连云港驰骋房地产经纪有限公司组织灌南县“和恒金色庄园”小区前期物业管理招投标活动，原告中标。2013年7月29日，连云港市公证处出具公证书，对此次活动的合法性真实性进行公证。2014年11月21日，原被告签订和恒金色庄园前期物业管理委托合同，双方对合同相关权�义务进行了约定。2014年12月，原告派员进驻该小区，并履行物业合同约定的义务。原告根据物价部门收费标准向业主收取物业管理费用，但被告目前尚有部分房屋闲置，原被告就该部分服务费用协商未果，故诉至法院。
被告和恒公司辩称，1.对原被告之间物业合同关系无异议，但被告不知道原告诉求数额如何得来，如果本诉成立，数额应为未销售房屋面积减去我公司自用面积，乘以0.45元/平方米，乘以两个月（2015年10月18日至2015年12月23日），因茂盛公司服务不到位，我公司最多给付50%数额，计算结果为5054.36元；2.茂盛公司主张的闲置房概念是错误的，闲置房应该是具备交付条件而未出售的房屋，2015年10月15日涉案房屋才具备交付条件，茂盛公司主张没有法律依据；3.原告的管理行为没有达到合同约定的标准，原告无权按照合同约定标准要求被告承担相�的物业管理费；4.原告管理行为严重不符合约定，导致被告遭受重大经济损失，被告应承担违约责任。要求驳回茂盛公司起诉。
反诉原告和恒公司提出反诉，向本院提出诉讼请求：1.确认原被告物业服务委托合同自2016年4月18日终止；2.茂盛公司退还前期开办费14000元、完好交还空调及管理设备；3.交付未退的每户500元的装潢保证金、垃圾清运费及合同解除次日起已收但未服务期间的物业费50000元。并由茂盛公司承担诉讼费用。事实和理由：茂盛公司不依约定配备物管人员，不履行管理职责，导致小区管理混乱，盗窃案件造成和恒公司经济损失58309元，业主违章搭建、占用公共面积，小区卫生、绿化、秩序、安全无人管理，给和恒公司造成重大经济损失。和恒公司于2016年4月16日向原告发出解除委托合同的通知书，决定于原告收到通知书之日解除双方之间的委托合同。茂盛公司2016年4月18日收到通知书，双方合同当日终止，茂盛公司有异议，故诉至法院。
反诉被告茂盛公司辩称，和恒公司未在法定期限提出反诉，和恒公司提出终止合同损害业主的权益，茂盛公司没有导致合同不能履行的根本违约行为。至于盗窃现象，不是原告的管理职责，应由公安机关负责处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方当事人提交如下证据。
茂盛公司向本院提交了如下证据：
1.茂盛公司营业执照、物业服务企业资质证书，证明茂盛公司具有物业服务资质；
2.公证书、和恒金色庄园前期物业管理中标通知书、前期物业管理合同，证明茂盛公司中标和恒公司开发的金色庄园�业，并与和恒公司就物业管理进行了约定，物业费按照0.45元/月/平方米收取；
3.物价局公共服务费收取标准备案通知书，证明茂盛公司按政府指导价收取物业管理费；
4.物业管理专用收据，证明茂盛公司参与了和恒金色庄园的物业管理活动并收取业主的物业管理费和垃圾清运费；
5.计算清单，证明和恒金色庄园闲置房屋面积和计算收取闲置费的标准；
6.灌南县房产处情况说明，证明和恒公司开发的和恒金色庄园小区已销售的面积和未销售面积的情况。
和恒公司对证据1-3无异议，但原被告签合同时茂盛公司口头承诺空置房不收物业费，签合同只是为了房管局备案，对证据4物业费收据需核实相关情况，对证据5计算清单所载面积与和恒公司已交付业主面积不符。2号楼是和恒公司办公楼，没有委托茂盛公司管理。对证据6�实际情况不符，双方合同标的是2-6、8-13号楼。
和恒公司向本院提交了如下证据：
1.前期物业管理合同，证明合同约定的物业服务质量标准、违约责任等；
2.业主手册，证明茂盛公司对业主及房屋装修装饰的日常管理标准；
3.投标文件，证明茂盛公司提出的合同条件，其中涉及项目费用测算；
4.和恒金色庄园未签合同房源，证明和恒公司房屋闲置情况；
5.三名业主对小区物业管理状况的证明、业主田克友录音，证明茂盛公司管理人员不齐备、清扫工作差、治安维护没有做到、公共设施损坏及乱搭乱建无人管理；
6.五组照片及小区两次被盗情况损失清单，证明小区电缆被盗、插座接线盒被损坏19张、路灯损坏、门锁被撬损坏7张、小区未清扫、存在违章搭建、绿化被损坏；
7.房产处出具的情况说明及销售明细，2、3号楼面积情况说明，证明一期房屋销售总面积19714.63平方米，2、3号楼为被告经营用房2310.35平方米；
8.和恒公司2016年4月16日向茂盛公司邮寄解除委托合同通知书快递单、投送记录，证明和恒公司要求解除原被告之间委托合同；
9.金色庄园业主接收房屋交接明细、部分业主专用收款收据，其中有112户将装修垃圾处理费2元/平方米/户及每户500元装修保证金，总计77717.46元交给茂盛公司；
10.茂盛公司出具的收条、物品明细及开办费发票，证明茂盛公司从和恒公司领取的款项、开办费14000、物品及空调一台，开办费用于购买收条附件上的物品的；
11.中标通知书、申请表，证明不存在42万元开办费；
茂盛公司辩称对证据1无异议，2、3证明目的有异议，对证据4不认可，对证据5该证明是复印件，无法于原件�对，我公司未收到类似证明，出具证明人也未出庭作证，不认可该证据，对证据6照片的来源无法核实，和恒金色庄园是否被盗不是我公司管理范围和职责，盗窃案件由公安机关处理，其损失情况与本案没有关联。对证据7情况说明、销售明细无异议，但上面的数字是茂盛公司诉讼后至2016年4月15日和恒公司又销售了部分房屋，2、3号楼情况说明是和恒公司单方制作，不认可。对证据8茂盛公司没有收到该快递，不认可。对证据9中票据都是复印件，无法核实真实性，其他材料是自制单方行为，且和恒公司不具有主张该款项的权利。对证据10中收条真实性无异议，但不能证明茂盛公司收到14000元，但茂盛公司认可收到了14000元开办费，该费用是用于购买附件上物品，和恒公司没有支付另外42万元开办费。对收条的附件不认可，没有茂盛公司签字，物品清单没有茂盛公司确认�不认可。对证据11无异议，中标通知书中标价330060.96元。
另查明，《江苏省物业管理条例》第三十二条第三款规定建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用；第三十四条规定前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
本院认为，茂盛公司、和恒公司之间签订的《前期物业管理委托合同》符合国家有关法律规定，应受法律保护。双方均应按照合同约定全面履行合同约定的义务。双方对于合同涉案房屋楼号为2-6、8-13号楼均无异议，本院予以确认。
关于本诉，茂盛公司为和恒公司开发的和恒金色庄园小区提供前期物业服务，和恒公司应按合同第六章第八条第3项约定按《江苏省物业管理条例》向茂盛公司支付有关闲置房管理费用，和恒公司辩称与茂盛公司口头约定不收取闲置房费用，未提供证据证实，且茂盛公司否认，该辩解意见本院不予采纳。双方争议主要焦点为一、闲置房物业费收取起始时间；二、闲置房面积；三、是否应减轻和恒公司支付物业费数额。关于焦点一，茂盛公司主张计算时间为从2014年12月23日至2015年12月23日，和恒公司辩称应从闲置房符合交付条件，竣工验收备案之日即2015年10月15日起计算。参照《江苏省物业管理条例》相关规定：已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。本院认为闲置房物业费应从竣工验收时间起算，即建设工程竣工验收审批表中载明的验收时间2015年9月17日起计算，茂盛公司及和�公司主张的起算时间均没有法律依据，本院不予采纳；关于焦点二，闲置房面积，茂盛公司庭审中主张以其提供的灌南县房产处2016年2月26日出具的情况说明载明的未销售面积（14206.32平方米）为准，和恒公司辩称应以灌南县房产处2016年4月15日出具的情况说明载明的未销售面积（13542.26平方米）为准，且不应计算和恒公司办公用房面积。本院认为茂盛公司主张物业费的截止时间为2015年12月23日，现其以2016年2月26日主管部门灌南县房产处出具的未销售面积计费比和恒公司辩称的2016年4月15日证明更合理，故本院应采纳2016年2月26日数据即14206.32平方米作为计费面积，至于和恒公司办公用房，原被告签订的物业合同第二条、第三条明确约定管理物业范围为小区中的房屋建筑附属设施设备、场地，茂盛公司对该小区进行全面物业管理，故和恒公司所说办公用房不应在计费面积�扣除。关于焦点三，和恒公司辩称茂盛公司未按合同约定履行相应的义务，如人员配备不齐、清扫不及时、设备损坏未及时维修、小区存在盗窃、业主违章搭建、损坏绿化等现象，应减少相应的物业费。根据相关规定，当物业管理公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，才能构成和恒公司拒交、少交物业费正当理由，而和恒公司所说盗窃应由茂盛公司赔偿，茂盛公司作为物业管理，其应尽的安全保障责任为有限责任，发生盗窃是由公安机关处理，和恒公司提供的证据不能证明茂盛公司未尽安全保障义务，关于小区绿化被业主毁损、占用公共服务设施、违章搭建，和恒公司提供了相应照片证明，根据照片显示存在绿化被毁损种植蔬菜、饲养家禽、违章搭建现象，茂盛公司虽辩称不认可，但其仅否认而未提供证据进行反驳，也未提供证据证明其已按照物业合同第六条第三项规定对业主违规行为采取制止或提请有关部门进行处理。故可以认定茂盛公司存在未严格按合同履行相应义务，应当减少相应的物业管理费用，本院结合上述情况，认为和恒公司应承担70%的给付义务。
综上，和恒公司应支付茂盛公司的闲置房物业管理费为14320元（0.45元/月/平方米×3.2个月×14206.32平方米×70%）。
关于反诉，和恒公司要求确认前期物业管理委托合同已于2016年4月18日解除终止，但依据物权法规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且和恒公司未提供证据证实已达到物业合同中第四条约定的解除合同条件，且其提供的证据证明不能证实茂盛公司已构成根本违约，和恒公司无权单方终止合同，和恒公司提出解除合同时本案仍在审理阶段，其发出的解除合同通知书也载明通过法律途径解决，故对和恒公司要求确认双方委托合同已解除的诉求本院不予支持。和恒公司主张退还开办费，因相关法律法规规定前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。故和恒公司要求茂盛公司退还开办费、交还开办费购买设备等没有法律依据，本院不予支持。关于装潢保证金、垃圾清运费，因和恒公司未向茂盛公司交纳该款，故和恒公司无权主张。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：
一、被告连云港市和恒置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告灌南县茂盛物业管理有限公司2015年9月17日至2015年12月23日的物业管理费14320元；
二、驳回原告灌南县茂盛物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告连云港市和恒置业有限公司对反诉被告灌南县茂盛物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费820元（灌南县茂盛物业管理有限公司已预交），由灌南县茂盛物业管理有限公司负担660元，由连云港市和恒置业有限公司负担160元，于兑现上述款项时一并给付灌南县茂盛物业管理有限公司。反诉案件受理费1400元，由连云港市和恒置业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出�本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 高 涛
人民陪审员 侍红雨
人民陪审员 潘 琴
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 朱茂浪
书 记 员 郑跟亮
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（二）《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
（三）《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（四）《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用缴纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未缴纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未缴纳或者未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用＜诉讼费用缴纳办法＞的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。