江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）亭民初字第461号原告盐城市达华物业有限公司，住所地盐城市盐马路169号水岸名都紫荆苑11幢办公楼。法定代表人戚晓兵，总经理。委托代理人戚金玉，该公司员工。被告颜平生，男，1977年11月11日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市达华物业有限公司（下称达华物业公司）与被告颜平生物业服务合同纠纷一案，本院2015年1月15日受理后，依法由代理审判员袁满斌适用简易程序，于同年2月13日公开开庭进行了审理。原告达华物业公司的委托代理人戚金玉到庭参加诉讼。被告颜平生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告达华物业公司诉称，被告系盐城市水岸名都小区紫荆苑*幢*室业主。根据盐城市泰特房屋开发有限公司同我公司达成的前期物业管理委托合同之规定，我公司一直履行相关权利义务。但被告自2012年1月1日起未能交纳物业服务费。我公司多次上门催缴未果，现诉请法院判令被告支付物业服务费8446元并按同期银行贷款利率标准承担违约金。被告颜平生未答辩。经审理查明：达华物业公司系盐城市水岸名都小区紫荆苑物业服务企业。2010年4月9日，盐城市泰特房屋开发有限公司（甲方）与达华物业公司（乙方）签订一份前期物业管理委托合同，合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；2、共用设施的维修、养护、运行和管理；3、小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公共绿化、花木、建筑小品的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生管理；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、负责向业主和物业使用人收取物业服务费、小区个性服务、特式服务费和其他有关社区政策性的费用承担；12、业主和使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接收委托并合理收费；13、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节严重，采取批评、规劝、警告、制止、处罚，提交行政部门处理等措施；14、空置房屋（未出售房屋）的管理；15、《物业管理条例》范围内所涉及的相关内容。二、委托管理期限：甲方委托乙方前期物业管理期限为贰年，自2010年3月26日至2012年3月25日止。三、物业管理服务费用。1、本物业的管理服务费（包括住宅房屋和非住宅房屋）由乙方按政府有关部门核定的标准向业主或物业使用人收取；2、管理服务费的调整按政府规定调整；3、共用水电费用，增压水泵费用及蓄水池养护费按实结算，由乙方向业主或物业使用人按月收取。2010年11月30日颜平生（甲方）与达华物业公司（乙方）签订一份前期物业服务管理协议，内容为：1、服务管理事项，物业管理服务期限为2年，自本协议签字之日起生效，服务内容同上述前期物业服务管理协议；2、双方权利和义务；3、物业管理服务质量；4、物业服务和维修费用，预收服务费标准为：多层住宅每平方米每月0.6元、多层住宅（带电梯）每平方米每月1.3元，将按物价部门批复标准进行多退少补，以上费用不包含机动车车位费、垃圾清运费以及楼道亮化费。每年的12月31日至1月31日缴纳下一年度12个月的物业管理服务费。甲方逾期交纳物业管理费（或专项设备运行费）的，从逾期之日起每日按应交费的日千分之三交纳滞纳金。合同签订后，颜平生入住该小区，达华物业公司提供了相关物业服务，颜平生自2012年1月1日起未能交纳物业服务费。原告达华物业公司经催要未果，遂诉至本院。另查明：2011年7月22日，盐城市泰特房屋开发公司对其开发的盐城市水岸名都小区紫荆苑、文斓苑物业向盐城市房产管理局和盐城市物价局申请物业服务等级和收费标准评定，同月27日，盐城市房产管理局认定物业服务标准为五档。同年10月14日，盐城市物价局批示意见：你单位要根据市房产管理局的要求，按五档服务标准向业主提供物业服务。普通住宅的物业公共服务费不超过每平方米每月0.6元（上下浮动20%）标准执行。颜平生居住的房屋主房建筑面积为149.53平方米，物业服务费收费标准为每平方米每月1.3元；自行车库建筑面积为21.65平方米，物业服务费收费标准为每平方米每月0.30元；单元照明每年30元。2012年1月1日起至2014年12月31日止，颜平生欠2012年度、2013年度、2014年度的物业服务费均为2440.61元，合计为7231.83元。本院认为：《物业管理条例》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中盐城市泰特房屋开发公司与原告达华物业公司、原告与被告颜平生先后分别签订了前期物业服务管理协议不违背法律规定，故为有效合同，当事人均应按合同的约定履行各自的义务。本案原告达华物业公司已按合同约定提供了被告所居住的小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，安全防范等物业服务，被告颜平生作为业主接受了服务，但未能按约交纳物业服务费。原告所提供的物业服务具有公益性，即为全体业主的公共利益服务，因此，原告要求被告支付拖欠的物业服务费的请求本院予以支持。关于滞纳金的承担，双方在合同中约定了违约条款，现被告未能及时交纳物业费，其行为已构成违约，故应承担相应的违约责任，原告主张按同期银行贷款利率标准计算违约金符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告颜平生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市达华物业有限公司支付物业服务费7231.83元及违约金（其中2012年物业服务费2440.61元的起算时间自2012年2月1日起、2013年的物业服务费2440.61元起算时间自2013年2月1日起、2014年物业服务费2440.61元的起算时间自2014年2月1日起至均至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告颜平生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入财政汇缴专户，开户银行：中国农业银行盐城中汇支行营业部，帐号：10×××21）。代理审判员  袁满斌二〇一五年三月十六日书 记 员  王 婷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释法释[2009]号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。