甘肃省民乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民民初字第481号
原告张振海，男，汉族，1979年6月出生，中专文化程度，甘肃省民乐县人，个体户。
委托代理人贺红林，男，汉族，1970年12月出生，专科文化程度，甘肃省民乐县人。
委托代理人周伯福，甘肃德言盛律师事务所律师。
被告杨治海，男，汉族，1974年3月出生，初中文化程度，甘肃省民乐县人，无业。
被告麻新胜，男，汉族，1970年1月出生，高中文化程度，甘肃省民乐县人，下岗职工。
被告陈学海，男，汉族，1976年8月出生，初中文化程度，甘肃省民乐县人，农民。
原告张振海诉被告杨治海、麻新胜、陈学海不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张振海及其委托代理人贺红林、周伯福、被告杨治海、麻新胜、陈学海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张振海诉称，2013年5月，原告在民乐县南市场修建新都时代广场，在买地、拆迁等一系列工作即将结束时，与原告修建的新都时代广场毗邻的被告杨治海、麻新胜、陈学海3家住户，以原告修建广场影响其通行为理由阻拦原告施工。后原告与三被告在杨铭的见证下签订了一份协议，协议约定：为保证被告杨治海等3家住户在修建过程中能够正常通行，原告支付给被告杨治海20万元的保证金，此20万元在路面恢复后，被告无条件返还给原告。协议签订后，原告严格按照协议约定的条款，既在修建过程中保证了被告通行，又在自己出钱购买的所有权完全属于原告的土地上按照城建规划部门的要求，给被告等住户预留了一条通行道路。后原告要求被告返还20万元保证金，被告拒绝返还，予以扣留。现原告起诉要求判令被告返还原告20万元保证金并承担本案诉讼费用。
被告杨治海辩称，首先，原、被告签订的协议并非是在原告违背意愿的情况下签订的，押金也是原告主动押的。其次，根据协议约定，原告所留通行道路宽度应为6米，现在只有5.3米左右，还差0.7米，并且原告给我们预留的自来水管口、暖气管口、下水管口也没有给我们预留，所以不同意退还20万元保证金。要求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告麻新胜辩称，原、被告签订协议时并没有协迫的情形，是原告主动提出押钱的，后来原告也没有多次索要过保证金，现在原告没有达到协议的要求，所以不同意返还20万元保证金，要求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告陈学海的辩称理由同被告杨治海、麻新胜的辩称理由一致。
经审理查明，2013年3月8日，民乐县永鑫房地产开发有限责任公司与民乐县天香源餐饮有限责任公司签订了房地产合作开发合同（王平系民乐县永鑫房地产开发有限责任公司法定代表人，原告张振海系民乐县天香源餐饮有限责任公司法定代表人），双方共同以民乐县永鑫房地产开发有限责任公司名义在民乐县城南华路南（南市场）兴建民乐县新都时代广场，合作期限为2013年3月8日至2015年3月7日。合同载明：由于民乐县天香源餐饮有限责任公司无开发土地相关资质，借用民乐县永鑫房地产开发有限责任公司资质，由民乐县天香源餐饮有限责任公司出资取得兴建民乐县新都时代广场的土地使用权。2013年4月28日，原告张振海以民乐县永鑫房地产开发有限责任公司名义竞得2013—3号地块的国有土地使用权，于2013年5月6日与民乐县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并于同年5月16日缴清了土地出让金。民乐县永鑫房地产开发有限责任公司于2013年5月23日办理了该地块的土地使用证。后民乐县住房和城乡建设局向民乐县永鑫房地产开发有限责任公司发出民城用规建条（2013）035号规划条件通知书，该通知书载明建筑退用地边界线距离≥4米，原告张振海以民乐县永鑫房地产开发有限责任公司名义开始兴建民乐县兴都时代广场。
2013年5月28日，原告施工过程中，被告杨治海、麻新胜、陈学海因担心原告挖路影响其以后通行及生产、生活，出面阻挡原告施工。同年5月29日，原告与三被告在杨铭的见证下签订了协议书，协议约定：1、原告在民乐县城南华路南（南市场）修建建筑物所留通道宽度不小于6米，三被告无偿使用此通道；2、原告在施工中交付给三被告20万元押金作为保证金，原告将6米路面恢复后（路面宽度以两边外缘计算），三被告无偿将20万元押金退还原告；3、原告主体工程结束，无偿给三被告预留自来水管口、暖气管口，无偿为三被告门口留下水井口及管道。原告于同日将20万元保金转入被告杨治海帐户，被告杨治海给原告出具收条一张，原告开始正常施工。原告工程结束后，要求三被告返还20万元保证金，三被告因原告所留通道及预留管口未达到协议要求不予返还，遂引起诉讼。
另查明，该通道的土地使用权人为民乐县永鑫房地产开发有限责任公司，并经现场堪查，原告兴建起新都时代广场后给三被告所留的通行通道宽度为5.15米。
上述事实由原告提供的协议书原件一份，被告提供的农行转帐回单两张、收条原件一张、房地产合作开发合同原件一份、国有建设用地使用权出让合同原件一份、规划条件通知书原件一份、规划红线图原件一份、甘肃省非税收入专用缴款书原件一份、建筑工程施工许可证原件一份、建筑规划许可证原件一份、成交确认书复印件一份、民发改（备）（2013）35号文件复印件一份、民政国土建字（2013）35号文件复印件一份、甘肃省企业投资项目备案登记表复印件一份、民城国用（2013）第253号土地使用证复印件一份以及原、被告当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告的讼争纠纷在于相邻关系，根据《民法通则》处理相邻权关系的原则，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理通行等方面的相邻关系。原、被告通过协商达成处理相邻关系的协议，符合法律规定，真实有效，双方应自觉履行。该通道的土地使用权实际虽系原告所有，原告亦按照民乐县住房和城乡建设局规划条件通知要求修建，但依照该协议的规定，原告将新都时代广场修建后，给三被告预留的通行通道宽度应为不小于6米，原告违反协议约定，所留通道宽度实际为5.15米，未给三被告留足过道宽度。且依照协议，原告无偿给三被告门口预留水井口及管道，庭审中原告认可并未将管道留至三被告门口，故原告违约在先，负有过错责任。依照协议约定原告修建的建筑物本应拆除，恢复通道6米的宽度，但考虑到拆除该建筑物，将会给原告造成巨大的损失，且原告给三被告所留5.15米通行通道，也并未给三被告的生产、生活带来较大的通行方面的障碍。原告与三被告约定的20万元保证金与因原告违约给三被告造成的损失相比较相对过高，应给予适当调整，故本院酌情考虑补偿给被告杨治海、麻新胜、陈学海各3万元，该9万元从20万元的保证金中予以扣除，被告杨治海、麻新胜、陈学海返还给原告保证金11万元。原告辩称所签协议并非其真实意思表示，因原告无相关证据予以证实，该辩解不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告杨治海、麻新胜、陈学海返还给原告张振海保证金11万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告张振海负担1265元，被告杨治海、麻新胜、陈学海负担1035元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 朱 仁
代理审判员 姚晓琴
人民陪审员 陈少英
二〇一四年六月五日
书 记 员 王生林
告知：
申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附本判决书所适用的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。