陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00517号
上诉人（原审被告）陕西某公司。
被上诉人（原审原告）吕某某。
上诉人陕西某公司（以下简称某公司）因与被上诉人吕某某委托合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第06356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某公司于2013年10月25日向原审法院起诉称，吕某某与陕西某置业有限公司签订转让合同，合同约定陕西某置业有限公司将其开发的108号商业用房30年经营权转让给吕某某。2009年9月30日吕某某、某公司签订《业主委托经营协议》。协议约定：吕某某将其上述商业用房委托给某公司经营管理，并约定了委托经营期限、收益的计算及支付方式，但某公司在委托经营期间一直拖欠收益款，未曾向吕某某支付过任何一期收益，经多次催要未果，故现诉至法院请求某公司支付委托经营收益123369.88元、承担逾期付款违约金8323元并由某公司承担本案诉讼费用。
某公司辩称，吕某某诉讼请求无事实法律依据，双方签订的业主委托经营协议系吕某某对该协议理解偏差，不同意吕某某的诉讼请求。
原审法院经审理查明，吕某某与陕西某置业有限公司于2006年8月31日签订《慈恩镇商业房经营权转让合同》，合同约定陕西某置业公司将其开发的108号商业用房30年经营权转让给吕某某，商业房面积为32.1平方米，总价款416793元，吕某某以商业按揭贷款的付款方式支付了总房款。2007年9月23日陕西某置业有限公司向吕某某交付了该商业用房，吕某某并在业主收铺验房交接表上签字。同日，吕某某与陕西某置业有限公司签订《关于延期交房的补充协议》，约定：2007年10月1日为一期交房日，吕某某经营权期限从2008年1月1日至2037年12月31日止，2007年10月l日至2007年12月31日不计入经营期，由吕某某无偿使用。2009年9月30日陕西某置业有限公司与吕某某签订《慈恩镇商业房经营权转让合同》的补充协议，约定陕西某置业有限公司保证吕某某经营权期限为30年，即自2009年5月1日至2039年4月30日止。2009年9月30日，吕某某与某公司签订《业主委托经营协议》，约定在其名下的108号，面积为32.1平方米的商铺，委托给某公司进行经营管理。委托经营期限从2009年10月1日至2019年12月31日止。《业主委托经营协议》第二条约定：1、某公司（以下简称乙方）向吕某某（以下简称甲方）支付收益的起算日为2010年1月1日；2、乙方应向甲方支付租金收益＝合同租赁费用（内含物业管理费和商业运营管理费）-扣除费用（物业管理费＋运营管理费），即甲方实际收益为扣除优惠物业费用及运营管理费用（扣除费用＝物业管理费＋运营管理费），物业管理费标准由乙方制定，甲方参与审核，运营管理费用标准为租赁费用的18%；3、租赁费用价格原则上由甲乙双方根据市场情况共同商定，甲方的收益以乙方与租赁方所签租赁合同的实际租赁费计算。初期价格以商铺售价（416793元）的8％为年基准租金价格，2010年至2012年执行优惠租金标准，2010年以基准租金价格为基数执行8折减扣除费用。2011年以基准租金价格为基数执行9折减扣除费用。餐饮、酒吧在100平方米以上规模的实行5至8折特殊优惠，递增方式以每2年递增5％。2013年以后租赁费用标准制定由甲方与乙方根据市场情况共同商议制定。按照双方约定计算吕某某的收益2010年应为26674元、2011年为30009元；2012年为33343.44元；2013年为33343.44元。4、乙方在2009年12月25日前向甲方支付首期收益，其后每三个月支付一次，每期的最后一个月7日前支付当期收益；5、乙方应付款项直接汇入甲方指定的银行储蓄卡账户或由甲方直接收取。第三条（有关经营权的约定）第一款：自签订本合同之日起至委托经营期限届满，乙方即对该商铺拥有独立的使用权、经营权、收益权。甲方不得以任何理由干预乙方的经营、管理。乙方有权以自己的名义对外签订该商铺的经营合同及办理相关事宜。第四条（违约责任）第一款：乙方应如期向甲方支付商铺收益，每逾期一日，乙方按欠付收益的万分之一向甲方支付逾期付款的违约金。庭审中查明2013年3月21日某公司与李荣霞签订房屋《租赁合同书》，约定将108号商铺出租给李荣霞，期限自2013年4月1日至2018年5月31日止。现因某公司在委托经营期间一直拖欠吕某某收益款，故现诉至法院请求某公司支付委托经营收益123369.88元，承担逾期付款违约金8323元并由某公司承担本案诉讼费用。某公司则称，双方签订的《业主委托经营协议》系吕某某对其理解出现偏差，因房屋并未出租，故吕某某获得收益的起始时间应自2013年6月1日起算，不同意吕某某的诉讼请求。
原审法院经审理认为，吕某某、某公司双方所签订的《业主委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法对双方均有约束力。吕某某依约履行了义务，某公司应向吕某某支付该协议约定的租金收益，双方协议明确约定某公司应自2010年1月1日起向吕某某支付租金收益，现其拖欠租金收益并拒绝支付的行为显系违约，应当承担违约责任。某公司称，双方签订的《业主委托经营协议》系吕某某对其理解出现偏差，吕某某获得收益的起始时间应按照《业主委托经营协议》与《房屋租赁合同书》的约定，应为2013年6月1日起算，故其不应承担责任。在吕某某、某公司双方签订的《业主委托经营协议》中约定，“吕某某将其拥有独立使用权的慈恩镇商铺之物业委托给某公司经营管理，某公司对该商铺拥有独立的使用权、经营权、收益权。吕某某不得以任何理由干预某公司的经营、管理，某公司有权以自己的名义对外签订该商铺的经营合同及办理相关事宜。”并且约定支付收益的起算日、支付收益的依据、计算方式、支付收益时间。但该协议事实上只对经营管理的权利进行了委托。而在该协议中约定的“被告陕西慈恩商业运营管理有限公司对该商铺拥有独立的使用权、经营权、收益权，吕某某不得以任何理由干预”的条款，排除吕某某作为委托人应当享有的权利，且在该协议中并未约定某公司以获得收益是支付吕某某租金收益的前提条件，其该委托协议本身就是为了降低业主投资风险，使业主获得相对稳定并不断提升的租金收益，故某公司称在空租期不应支付吕某某收益的辩称意见，不予采信。至于某公司与李荣霞签订的《房屋租赁合同书》中约定的内容，根据合同相对性的原则，该《房屋租赁合同书》仅对某公司与李荣霞有约束力，某公司称，自2009年10月1日至2010年9月30日期间吕某某已将该商铺出租给胡某某，并未将该商铺交付于某公司使用，故不应向吕某某支付在此期间的租金收益。但某公司并未提交该商铺实际交付日期的相关证据予以佐证，故对某公司的辩称不予采信。《业主委托经营协议》中约定吕某某给予某公司的3个月免租期，故某公司应向吕某某支付租金收益的期限应从2010年1月1日起开始起算，委托经营收益应为123369.88元。对于吕某某要求某公司支付逾期付款违约金8323元诉讼请求，吕某某、某公司双方在签订《业主秀托经营协议》时约定了逾期支付收益需承担违约责任的条款，故对于吕某某的该项请求依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条之规定，判决：被告陕西慈恩商业运营管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告吕某某支付2010年至2013年租金收益123369.88元及违约金8323元。驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2820元，由某公司承担，因吕某某已预交，某公司应在支付上述款项时将其应承担的诉讼费直接支付吕某某。
宣判后，某公司不服，向本院上诉称，原审法院法律适用错误，认定获取收益的计算原则标准适用错误，吕某某诉请主要是依据双方在2009年9月30日签订的《业主委托经营协议》，该协议对租赁费用及收益的获取原则及标准进行明确约定，第二条第2款：乙方应向甲方支付租金收益=合同租赁费用-
扣除费用…（扣除费用＝物业管理费＋运营管理费）…运营管理费用标准为租赁费用的18％；第二条第3款租赁费用价格原则上由甲乙双方根据市场情况共同商议制定，甲方的收益以乙方与租赁方所签租赁合同的实际租赁费用计算；上述双方约定吕某某的收益建立在合同租赁费用的前提下，而合同租赁费用应经双方根据市场情况共同商议制定，而吕某某的收益是以某公司与租赁方所签的实际租赁费用计算；未出租何来租金收益，若没有租金收益，一审判决支付123500元委托经营收益违反协议约定的计算原则标准；审判决认定经营收益计算方式适用错误，《业主委托经营协议》第二条第三款明确租赁费用价格的计算方式为：租赁费用期初价格＝商铺售价×8%＝年基准租金价格；2010年租赁费用价格=年基准租金价格×8％－扣除费用（物业费＋运营管理费）；2011年租赁费用价格＝年基准租金价格×9％－扣除费用（物业费＋运营管理费）；2012年租赁费用价格＝年基准租金价格－扣除费用（物业费＋运营管理费）；根据《业主委托经营协议》第二条第三款：…2013年以后租赁费用标准的制定由甲方与乙方根据市场情况共同商议制定。即使在一审法院认定“空租期必须支付收益”的情况下，其收益也应依据《业主委托经营协议》第二条第三款计算；一审法院判决支付经营收益中，未扣除合理相关税费。依据《业主委托经营协议》第六条第三款，甲方收益包含应当承担的税费及各项其他费用；一审判决简单的将经营收益等同于年基准租金价格打折，并没有减掉扣除费用（在空租期内物业费是由产权人承担，出租期内是由实际承租人承担），吕某某这种简单粗略的计算违反《业主委托经营协议》及《陕西省物业服务收费管理办法》，适用法律错误；原审法院认定事实不清，一审法院认定支付委托经营权收益123500元起算认定期限事实不清，2009年9月30日某公司与吕某某签订《业主委托经营协议》约定委托经营期限从2009年10月1日起至2019年12月31日止。但自2009年10月1日至2010年9月30日期间该商业房均由吕某某出租给第三方胡某某，胡某某也已经实际经营。在此期间的收益也是吕某某自行收取，一审判决起算认定期限为2010年，认定事实错误；一审过程中某公司提交的收铺交接表，明确吕某某于2007.9.23日接收涉案商铺；2009.9.30双方签订《业主委托经营协议》时，涉案商铺的使用占有人为吕某某，双方签订《业主委托经营协议》后应由使用占有人吕某某履行并出示涉案商铺向委托受让方（即某公司）交铺的手续，一审法院认定由2009.9.30并未使用占有商铺的委托受让方即某公司提交涉案商铺的交铺手续，认定事实错误；2013年4月1日起至2013年12月7日期间的收益，一审认定事实错误；某公司于2013年3月21日与第三方李荣霞签订《房屋租赁合同书》约定租期自2013年4月1日起至2018年5月31日止，租金自2013年6月1日起算，对于上述期间的收益应严格按照《业主委托经营协议》相关约定计算，即：经营收益＝租赁费用-（物业费＋运营管理费）=8399元÷91天-（物业费＋92.296元／天／18%）=92.296元／天-（物业费＋16.61元／天），但因《业主委托经营协议》物业面积是以套内建筑面积计算为26.35平方米，而某公司与李荣霞签订的《房屋租赁合同书》中约定面积是以建筑面积25.92平方米计算，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，由于上述计算基础的不同会造成物业费的差异，最终导致吕某某经营收益产生差异，一审法院未审核清楚涉案商铺面积核算基础，简单以加减法计算，认定事实错误；吕某某签订《业主委托经营协议》后并未依约将商铺交付某公司经营管理，一审判决支付违约金8323元认定事实不清，适用法律错误。上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法发回重审或改判；2、判令本案一、二审诉讼费由吕某某承担。
吕某某辩称，某公司上诉状中的事实与理由部分前后矛盾，在上诉状前半部分自称涉案房屋只有在有租金的情况下才向吕某某支付收益，而后半部分又默认即使无租金也应当向吕某某支付租金，2013年支付收益，前半部分认为双方应当共同商议，而后半部分却认为应当以某公司的定价为准，故某公司的上诉状前后矛盾，上诉状中所称的很多事实也与本案无关；双方签订委托经营协议的本意是为降低业主的投资经营风险，是为业主获得相对稳定并不断提升的收益，正是基于此，协议明确约定了收益的起算日期是2010年1月1日，并且约定了在有租金收益的情况下和无租金收益的情况下两种收益的支付方式，协议的所有条款并未约定租金是支付收益的前提条件，所以即便在涉案房屋没有租出去的情况下依据协议也应当向吕某某支付收益；一审的整个审理过程程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，某公司要求发回重审没有任何事实和法律依据，综上，请求驳回上诉维持原判。
本院经审理查明，按照2009年9月30日吕某某与某公司签订的《业主委托经营协议》，初期价格以商铺售价（416793元）的8％为年基准租金价格，2010年至2012年执行优惠租金标准；2010年以基准租金价格为基数执行8折减扣除费用，2011年以基准租金价格为基数执行9折减扣除费用，2012年执行基准租金价格减扣除费用，2013年以后租赁费用标准制定由甲方与乙方根据市场情况共同商议制定；扣除费用＝物业管理费＋运营管理费，物业管理费标准由乙方制定，甲方参与审核，运营管理费用标准为租赁费用的18%。按照协议约定，2010年以基准租金价格为基数执行8折为26674元，运营管理费为4801元；2011年以基准租金价格为基数执行9折为30009元，运营管理费为5401元；2012年以基准租金价格为基数执行为33343元，运营管理费为6001元；2013年以基准租金价格为基数执行为33343元，运营管理费为6001元。其余事实原审判决查明属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。吕某某与某公司签订的《业主委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法对双方均有约束力。吕某某依约履行其义务，某公司应向吕某某支付该协议约定的租金收益，双方协议明确约定某公司应自2010年1月1日起向吕某某支付租金收益，原审法院认定某公司拖欠租金收益并拒绝支付的行为显系违约，应当承担违约责任，是正确的。按照双方协议约定，初期价格以商铺售价（416793元）的8％为年基准租金价格，2010年至2012年执行优惠租金标准；2010年以基准租金价格为基数执行8折减扣除费用，2011年以基准租金价格为基数执行9折减扣除费用，2012年执行基准租金价格减扣除费用，2013年以后租赁费用标准制定由甲方与乙方根据市场情况共同商议制定；扣除费用＝物业管理费＋运营管理费，物业管理费标准由乙方制定，甲方参与审核，运营管理费用标准为租赁费用的18%，吕某某实际应取得的收益需要扣减相应的物业管理费及运营管理费，因双方协议约定物业管理费标准由乙方制定，甲方参与审核，对此费用，双方未能达成一致意见，本案亦非物业管理费纠纷，故对于物业管理费问题本案不涉。某公司上诉称吕某某实际应取得的收益需要扣减相应的物业管理费及运营管理费，理由成立，本院予以采信，在扣减运营管理费用后，某公司应给付吕某某101165元及违约金6825元。某公司其余上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第06356号民事判决即“被告陕西慈恩商业运营管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告吕某某支付2010年至2013年租金收益123369.88元及违约金8323元。驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为：陕西慈恩商业运营管理有限公司于本判决生效之日起15日内向吕某某支付2010年至2013年委托经营收益101165元及违约金6825元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2820元，吕某某已预交，由吕某某承担220元，由某公司承担2600元；二审案件受理费2820元，某公司已预交，由吕某某承担220元，由某公司承担2600元。某公司应于支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付吕某某。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 秦燕燕
代理审判员 马延环
二〇一四年八月十四日
书 记 员 孙婉侠