北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07040号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京首地恒瑞投资管理有限公司，住所地北京市东城区工人体育场西路x号。
法定代表人夏士华，执行董事。
委托代理人张国臣，北京大成律师事务所律师。
委托代理人贾可。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京同润淳商贸有限责任公司，住所地北京市海淀区西三旗清缘里x号。
法定代表人王立晖，总经理。
委托代理人刘宏，女，1979年4月16日出生。
被上诉人（原审第三人）北京依巴乃玛餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区关东店南街x号。
法定代表人王立晖，总经理。
委托代理人刘宏，女，1979年4月16日出生。
被上诉人（原审第三人）北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷县夏各庄乡。
法定代表人李树英，职务不详。
上诉人北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地公司）、北京同润淳商贸有限责任公司（以下简称同润淳公司）因与被上诉人北京依巴乃玛餐饮有限责任公司（以下简称依巴乃玛公司）、北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2012年，首地公司起诉至原审法院称：同润淳公司于2004年7月5日与天亚公司签订《旺座中心商业用房租赁合同》，编号是天（商租）字（2004）第005号，租赁范围是朝阳区关东店南街x号xx项目地下一层北部东侧（B1-001）区域（建筑面积1227.27平方米，使用面积818.25平方米）用于经营巴西高级西餐厅项目，租期为十年，自2004年11月5日至2014年11月4日。约定租�按使用面积计算，每平方米每月34美金，承租期内租金单价标准按每五年5%的比例环比递增，即从第六年起（从2009年11月4日起），按照使用面积计算，每平方米每月35.7美金。租金按照固定汇率计算，即美元与人民币按照1：8.28结算，天亚公司以人民币形式向同润淳公司收取租金，并约定合同期内如同润淳公司未能如期缴交租金及其他费用的，除应按天亚公司要求尽快缴清相关款项外，每逾期一天，还应按应缴金额的0.3%支付滞纳金直至其付清应缴金额止。
2007年8月24日，北京中贸拍卖行有限公司受北京铁路运输中级法院委托拍卖旺座商务中心部分房产，首地公司成功竞拍并与该拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。北京铁路运输中级法院于2007年9月10日下发（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书，确认首地公司取得旺座中心地下1层至地上4层的商业及设备用房的所有权，并于2007年10月26日进行了公告，同润淳公司租赁天亚公司的房产就在首地公司拍得的房产范围内。根据《合同法》关于买卖不破租赁的规定，同润淳公司与天亚公司签订的租赁合同依然有效，但租赁合同中的出租人已经依法变更为首地公司，首地公司享有出租人的一切权利。
2009年2月19日，首地公司向包括同润淳公司在内的旺座商务中心的全体承租人、承包人和实际占有人进行公告，要求其向首地公司交纳租金和相关费用，长安公证处对此进行了公证。所以同润淳公司在2007年10月26日和2009年2月19日就应当知道租赁合同的出租人已经变更，应向首地公司支付租金。自首地公司取得该房屋所有权以来，曾多次与同润淳公司的法定代表人王立晖沟通，协商要求同润淳公司交纳租金并换签合同，但同润淳公司一直未予履行。同润淳公司和依巴乃玛公司已经在2011年8月10日从租�房屋中搬走。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据原租赁合同12.2规定，如双方发生争议，应向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。现首地公司要求：1.判令首地公司与同润淳公司之间存在的关于北京市朝阳区关东店南街x号地下一层北部东侧区域场地的租赁合同于2011年8月10日解除；2.同润淳公司给付首地公司租金11030105元（每平方米每月租金34美金，按照合同3.4条美金与人民币固定比例1：8.28计算，合同1.2条约定房屋使用面积818.25平方米，从2007年9月12日计算至2011年8月10日）；3.同润淳公司给付首地公司违约金3309031.5元（违约金按照欠付租金11030105元的30%的标准计算，依据租赁合同第10.3条）；4.依巴乃玛公司连�给付首地公司租金和违约金共计14339136.5元。
同润淳公司答辩并反诉称：同润淳公司于2004年7月5日作为股东代表依巴乃玛公司与当时旺座中心所有人天亚公司签订租赁合同，租赁旺座中心地下一层东侧场地用于注册依巴乃玛公司经营巴西高级西餐厅。合同签订后，同润淳公司积极履行合同，支付半年租金后，开始公司注册和西餐厅筹建装修工作，经过艰苦努力和几百万元的投入，于2004年12月前完成了公司注册及装修等所有准备工作，准备2005年初试营业。但此后，一、出租方发生物业纠纷，致使同润淳公司没有基本的经营环境，无法正常经营，造成了巨大的财产和精神损失。2005年1月2日天亚公司与北京万马物业管理有限公司发生物业权纠纷，后“天亚物业”被“万马物业”逐出旺座中心，“万马物业”实际控制了旺座中心，此后双方又数次发生械斗，致使旺座中心�于瘫痪状态，没有了基本的经营环境，甚至连水、电供应都无保障，经常停水停电，根本无法正常经营。二、出租方在签订合同时有商业欺骗行为，其出租的场地不适合经营餐饮业，违反北京市有关规定，致使同润淳公司无法达到合同目的，合同无法履行。依巴乃玛公司成立后，办理环保许可证（当时环保手续是后置办理）时发现，旺座中心开发商在环保部门的项目备案是住宅项目，而北京市有关法规规定住宅项目内及地下不能经营餐饮业。而天亚公司当初提供给我们的商品房销售许可证显示旺座中心项目用途是商用，天亚公司违反了合同第7.1项。三、出租方没能履行合同中规定的相关义务，严重违约，给我方经营造成巨大损失：1.出租方没能尽其应尽的义务，向我方提供公共空间的装修、燃气系统的建设等必须完善的设施设备，出租方违反了合同补充协议第三项；2.办理环保许可证需要旺座中心物业所有权方提供场地环评报告，旺座中心方面始终无法提供，致使依巴乃玛公司自身环保设施完善的情况下，无法办理环保许可证，工商执照无法正常年检，公司执照将被吊销，导致我方彻底无法达到合同目标，巴西高级西餐厅项目失败，损失巨大；3.由于出租方的原因，万马物业的进驻使旺座中心不再由合同中甲方承诺的知名的“凯燕国际管理集团有限公司”管理，也不再是签订合同时承诺的五星级超高级酒店式公寓。合同商定的租金也失去了依据。四、2006年8月我方实在看不到旺座中心物业纠纷解决的希望。向当时实际控制旺座中心的北京万马物业管理有限公司提出终止租赁合同赔偿我们损失的要求，但没有得到回复。同时为了我们与出租方共同的利益，避免双方损失进一步扩大，决定保护场地，公司撤离旺座中心结束了达成合同目标的努力。五、我方认可买卖不破租赁的原则，但也认为合同的承接与延续也是义务与权利的承接与延续。首地公司取得旺座中心物业所有权后没有履行物业所有权方应尽的义务，没有积极解决前两任物业方遗留问题，也未及时直接联系我们，后于2010年初才直接联系我们，而我方一直积极努力合作，并提出解决问题的建议。但出租方只要求权利不尽义务，很遗憾地致使双方问题一直难以解决。综上情况，我们一直想努力遵守执行租赁合同，而旺座中心场地出租方即首地公司却始终没有尽到义务，且合同最初就存在欺骗不实，并有严重违约行为，出租方不应向我们收取租金反而应赔偿我方的损失。我方同意首地公司第一项诉讼请求，不同意首地公司其他诉讼请求。现我方提出反诉，请求：1.首地公司返还我公司租赁定金、保证金691061元；2.首地公司向我公司支�违约损害赔偿款1626667元（依据合同10.1条，未履行部分自2011年8月10日至2014年11月4日，共计38个月，即35.7美金／平米／月＊818.25平米＊8.28汇率＊38个月＊15%＝1378667元，租金损失24.8万元即我方为首地公司垫付的水电费）；3.首地公司向我公司支付装修补偿款1485616元。
依巴乃玛公司述称：认可同润淳公司的答辩意见。
天亚公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
首地公司针对同润淳公司反诉答辩称：我方不同意全部反诉请求。对于第一项诉讼请求，我方没有从天亚公司收到这笔保证金，我方是从法院拍卖得到房屋，从未获得该笔保证金，同润淳公司应该向天亚公司主张该笔保证金。对于第二项诉讼请求，合同解除是因为同润淳公司有过错，我方没有违约，不同意该项诉讼请求。我方不知道垫付的24.8万元如何来的，这笔钱也是我方接手房屋前同润淳公司和天�公司之间的纠纷。这笔钱跟我方无关，同润淳公司也应该向天亚公司主张。对于第三项诉讼请求，因为同润淳公司违约造成合同解除，同润淳公司是过错方，我方不应该赔偿装修补偿款。旺座当年可以经营餐饮，有三家已经将环评证件办下来了，同润淳公司办不下证件不是我方问题，合同5.3.1条约定水电费是承租方向物业公司交纳，与出租方我公司无关。
原审法院经审理查明：首地公司原名北京首地恒瑞房地产开发有限公司，于2013年4月10日变更为现名。
2004年7月5日，天亚公司（作为出租方、甲方）与同润淳公司（作为承租方，乙方）签订了《旺座中心商业用房租赁合同》。双方约定，甲方将其所有的位于北京市朝阳区关东店南街x号x商业项目地下一层北部东侧（B1-001）区域场地（以下简称涉案房屋场地）出租给乙方用于经营巴西高级西餐厅项目，该租赁区域建筑面积为1221.27平方米，使用面积为818.25平方米；租赁期限为10年，自2004年11月5日起至2014年11月4日止；乙方向甲方缴交租金为使用面积34美元／月／平方米（该费用包含：十二小时以内的空调费、包含物业管理费）；付款方式，乙方向甲方缴交的场地租金采用上付制，以3个月为一个付款周期，首期租金（自2004年11月5日至2005年2月4日，人民币691061元应于2004年7月27日之前付讫，以后乙方应于每个应付款期开始之前的5个工作日之内付清下一期租金；承租期内租金单价标准按每五年5%的比例环比递增，即第一年至第五年的租金为34美元，第六年至第十年的租金为35.7美元；在本合同签订的同时，乙方须向甲方一次性交纳相当于3个月租金数额的合同保证金，共计人民币691061元，作为乙方履行本合同项下义务和责任的保证，合同期满或因其他原因导致合同终止后，若乙方已完全履�本合同所规定的条款，甲方将于乙方退还租赁场所并办理完相关手续后30个工作日内将合同保证金退还给乙方，保证金不计利息；乙方承租场地内经营所用水、电、天然气、暖气、中央空调费（十二小时以外）及电信等费用由乙方自行承担；甲、乙双方任何一方违约，给对方造成损失，违约方除弥补守约方实际损失外，还应承担对守约方的赔偿责任；凡属严重违约致使合同终止的违约责任的赔偿办法，属乙方单方面违约导致合同终止，除乙方所交合同保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于本合同未履行部分的合同租金总额15％的赔偿金，属甲方单方面违约导致合同终止，除退还乙方已交纳的合同保证金外，甲方还须向乙方支付相当于本合同未履行部分的合同租金总额15％的赔偿金；合同期内如乙方未能如期缴交租金及其他费用的，除应按甲方要求尽快缴清相关款项外，每逾期一天，还应按应缴金额的0.3％支付滞纳金直至其付清应缴金额止。
随后，天亚公司（作为出租方、甲方）与同润淳公司（作为承租方，乙方）签订了两份《补充协议》。双方约定，自甲乙双方签定本协议之日，乙方向甲方一次性支付人民币20万元整，作为签定本租赁合同的定金；乙方新注册公司应于2004年7月31日之前付清余款，即人民币1182122元；乙方负责建设公用工程的下水工程，但其承租区域外的工程部分，费用暂由乙方垫付，并经甲方工程部门审核同意后，将来由甲方在租金中补还，工程完毕后须经甲方相关部门验收合格；通往B1的滚梯及B1的公共走廊部分的装修由甲方负责，甲方应保证其他与乙方关联的B1其他部分的装修不影响乙方正常开业与经营，如有影响，由甲方与第三方负责协调；虽然乙方的新公司在7月底前不能注册完成，但仍应按原计划付款。甲方承诺在乙方新公司注册成立后，协助乙方倒账，将账面理顺；因公共工程建设的影响，乙方的免租期相应顺延15日，即装修免租期从7月20日开始，相应顺延至11月20日止。
2004年7月5日、2004年8月4日，同润淳公司分别向天亚公司支付定金20万元、保证金491061元。2004年9月10日，依巴乃玛公司成立。2004年9月29日，依巴乃玛公司向天亚公司支付租金691061元。
同润淳公司承租涉案房屋场地后，将涉案房屋场地交予依巴乃玛公司经营，在此开办依巴乃玛餐厅。同润淳公司出资对涉案房屋场地进行了装修。本案原一审中，经各方当事人同意，法院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋场内的装修的造价及现值进行评估。北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2011第359号价格评估报告书，经评估，评估对象的原值为1980822元，现价值为1485616元。首地公司支�了鉴定费46000元。本案审理中，首地公司、同润淳公司、依巴乃玛公司对上述评估报告均予以认可，并均认可上述装修已与涉案房屋场地形成了添附。
因涉案房屋场地外公共区域装修等，导致依巴乃玛公司无法正常开展经营活动，同润淳公司曾向公证部门申请证据保全。北京市国信公证处于2005年8月15日出具公证书，所拍摄的照片显示：餐厅外公共走廊堆放杂乱的建筑材料，一层通往B1层餐厅滚梯旁脏乱，有遮挡的幕布，餐厅门外电梯间堆放有垃圾。
后天亚公司因与中国银行股份有限公司北京昌平支行发生纠纷，北京市高级人民法院依据已经发生法律效力的最高人民法院（2005）民二终字第129号民事判决书，向天亚公司发出执行通知，天亚公司未按期履行。北京市高级人民法院指定北京铁路运输中级法院执行。上述房屋经拍卖，由首地公司购买，拍卖价款共计5亿元。北京铁路运输中级法院于2007年9月10日作出（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书，裁定：自本裁定生效之日起，买受人首地公司即拥有坐落于北京市朝阳区关东店x号的“旺座中心”地下1层至地上4层的商业及设备用房、地下2层至地下4层的车库、22层及68套公寓（具体房号附后）的所有权。本案审理中，各方当事人均认可首地公司于2007年9月12日取得涉案房屋场地的所有权。
2009年2月19日，首地公司在所拍得的房产各处张贴公告及附件《北京市铁路运输中级法院公告》的复印件。公告中说明首地公司已经竞拍取得北京市朝阳区关东店x号的“旺座中心”地下1层至地上4层的商业及设备用房、地下2层至地下4层的车库、22层及68套公寓所有权，要求上述房产的现有承租人、承包人或实际占用人带原有租赁和占有关系的相关原件材料与该公司洽商租赁关系事宜，并向该公司缴纳自2007年9月10日起欠付的租金、承包费及相关费用。
诉讼中，同润淳公司、依巴乃玛公司提交了京华时报2005年5月19日的报纸，该报纸报道因旺座中心“两公司为争旺座物业权矛盾升级百余人持械血战”，旺座中心大厦的房屋租赁、买卖等商业运作实际上陷入瘫痪状态。首地公司对该证据的真实性认可，承认当时确实发生过纠纷，把秩序给搞乱了，但对证据的关联性不认可，称当时的纠纷与其无关。
同润淳公司、依巴乃玛公司还提交了建设项目环境影响报告表、北京市朝阳区环境保护监测站环境检测报告、延期换照申请、行政处罚决定书等证据，用以证明依巴乃玛餐厅装修后，因出租方未及时提供材料和出具证明无法办理环保审批手续，进而被吊销营业执照。首地公司对上述证据的真实性均认可，但不认可证据的关联性和证明目的，称上述事实发生在首地公司接�涉案房屋场地之前，与其无关。
同润淳公司、依巴乃玛公司还提交了2005年3月28日北京电力公司朝阳供电公司出具的旺座中心1-2月欠费明细及违约金明细、2006年1月13日停电通知、2005年3月31日北京万马物业管理有限责任公司出具的《致旺座中心商户、业主应急自治维权协调委员会函》、2006年4月12日燃气安装费发票，用以证明所在楼宇物业单位拖欠电费，导致承租户无法正常经营；出租方未安装燃气，由同润淳公司、依巴乃玛公司自行安装。首地公司对上述证据中欠费明细和违约金明细、发票的真实性认可、关联性不认可，对其余证据的真实性、关联性均不予认可。
同润淳公司、依巴乃玛公司还提交了同润淳公司与北京万马物业管理有限责任公司2005年7月13日签订的《协议书》一份、2005年4月4日收条一张、2005年6月1日至2006年4月14日期间的收据九张、转账支票复印件�张，用以证明同润淳公司垫付了水电费24.8万元。首地公司对《协议书》、收条、转账支票的真实性认可，对其证明目的不认可；对其余证据的真实性无法确认，对其证明目的不予认可。
本案原一审审理期间，法院于2011年8月3日对诉争的房屋场地进行了现场勘验，依巴乃玛餐厅设施、设备齐全，餐厅内有照明电，但管道内无水供应。依巴乃玛公司称2006年8月，承租场地内水、电被停止，后经过沟通，过了一二个月，电又恢复，水未恢复。
2011年8月10日，同润淳公司、依巴乃玛公司从涉案房屋场地中腾退，并将涉案房屋场地（含装修）交付给首地公司。诉讼中，首地公司主张其与同润淳公司关于涉案房屋场地的租赁合同于2011年8月10日解除，同润淳公司表示同意。
原审法院经审理认为：对于租赁合同，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，天亚公司与同润淳公司签订的《旺座中心商业用房租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不具有法定的无效事由，应认定为合法、有效。在上述合同履行期间，虽然涉案房屋场地的所有权发生变动，所有权人于2007年9月12日由天亚公司变更为首地公司，但并不影响上述合同的效力，亦即自2007年9月12日起，上述合同对于首地公司与同润淳公司具有法律效力，首地公司和同润淳公司应按照合同约定或法律规定履行各自的义务。
关于首地公司主张其与同润淳公司之间租赁合同于2011年8月10日解除一节，由于同润淳公司对首地公司上述诉讼请求表示认可，法院不持异议，对首地公司上述请求予以支持。
关于首地公司要求同润淳公司支付欠付租金、违约金及依巴乃玛公司承担连带责任一节，根据合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从本案查明的情况看，租赁合同中明确约定同润淳公司租赁涉案房屋场地的用途为经营巴西高级西餐厅，故出租人提供的涉案房屋场地应符合上述约定的用途。但从同润淳公司提交的公证书等证据看，可以认定在依巴乃玛餐厅外公共区域堆放有建筑材料，导致依巴乃玛餐厅无法正常经营，结合本案其他证据，法院不能认定作为出租人的天亚公司履行了自己的合同义务。在首地公司成为涉案房屋场地所有权人后，根据法院现场勘验的情况，依巴乃玛餐厅内水管无水，同润淳公司、依巴乃玛公司仍无法正常使用涉案房屋场地用于餐厅经营，可以认定首地公司并未履行其使涉案房屋场地符合租赁用途的义务。依据合同法的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对�履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中的《旺座中心商业用房租赁合同》并未明确约定租金交付时间和涉案房屋场地交付时间的先后顺序，故首地公司和同润淳公司均享有同时履行抗辩权。由于同润淳公司占有的涉案房屋场地并不符合租赁用途，且该状况直至双方租赁合同解除前都未改变，故同润淳公司有权拒绝首地公司关于给付相应租金的要求，其行为并不构成违约。据此，对于首地公司要求同润淳公司给付租金11030105元、违约金3309031.5元及依巴乃玛公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。
关于同润淳公司要求首地公司返还其租赁定金、保证金、支付违约损害赔偿一节，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的各种纠纷，应由新的所有权人处理。对于同润淳公司主张的定金、�证金及违约损害赔偿中24.8万元的垫付水电费，由于上述费用均发生在涉案房屋场地所有权变更为首地公司之前，因此，同润淳公司应向原出租人天亚公司主张，其要求首地公司赔付上述费用，于法无据，法院不予支持。对于同润淳公司主张的2011年8月10日至2014年11月4日期间的违约损害赔偿款，虽然首地公司提供的涉案房屋场地未达到租赁用途的要求，但由于同润淳公司亦未履行向首地公司支付租金的义务，故首地公司享有同时履行抗辩权，其行为并不构成违约。因此，对于同润淳公司要求首地公司支付2011年8月10日至2014年11月4日期间违约损害赔偿款的请求，法院亦不予支持。
关于同润淳公司要求首地公司支付装修补偿款一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，对方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，同润淳公司与天亚公司签订租赁合同时，已明确约定涉案房屋场地用于开办餐厅，天亚公司应该知道同润淳公司必定要进行装修，且在同润淳公司进行装修后，天亚公司亦未在合理期限内提出异议，故应推定同润淳公司对涉案房屋场地进行装修已经过天亚公司同意。现涉案房屋场地中的装修已经形成附合，双方当事人在租赁合同中亦未对已形成附合的装修物的处理进行约定，而同润淳公司与首地公司均同意解除合同且双方对于合同解除均不承担违约责任，故对于合同解除后剩余租赁期内涉案房屋场地的装修残值损失，应由同润淳公司和首地公司按照公平原则平均分担。对于装修残值损失的计算，应以�修造价为基础，根据合同约定的租赁期限计算摊销费用，以合同未履行期间未摊销费用与装修现值进行比较，取其低者即为残值损失。本案中，根据鉴定机关的评估结论，可以确认涉案房屋场地装修现值为1485616元，合同未履行期间未摊销费用为640827.57元（1980822元／120个月×38个月＋1980822元／3650天×25天）元，故涉案房屋场地装修残值损失应认定为640827.57元，首地公司应向同润淳公司支付装修损失补偿款320413.79元。
天亚公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈�华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，原审法院于2014年11月作出判决：一、确认北京首地恒瑞投资管理有限公司与北京同润淳商贸有限责任公司之间的《旺座中心商业用房租赁合同》及补充协议于二〇一一年八月十日解除；二、北京首地恒瑞投资管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京同润淳商贸有限责任公司装修补偿款三十二万零四百一十三元七角九分；三、驳回北京首地恒瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京同润淳商贸有限责任公司的其他反诉请求。
原审法院判决后，首地公司、同润淳公司均不服，向本院提起上诉。首地公司请求撤销原审法院判决第二、三项，改判同润淳公司支付其房屋租金9127383.25元、违约金2738214.975元。事实及理由为：根据合同约定，供水系物业公司与同润淳公司之间形成的法律关系，依巴乃玛公司餐厅内水管无水系其不交付水费所致，与首地公司无关；环评许可属行政审批文件，应由依巴乃玛公司自行办理，需要的相关文件应由天亚公司提供，与首地公司无关；首地公司取得房屋所有权前，房屋已经交付同润淳公司，同润淳公司应当支付租金，不能行使同时履行抗辩权；同润淳公司违约致合同解除不应取得房屋装修补偿款。同润淳公司请求撤销一审判决第四项，改判首地公司与天亚公司连带支付其装修补偿款1485616元。事实及理由为：一审认定装修残值数额与鉴定意见不符，同润淳公司交付的房屋不符合约定用途，其违约在先，无权行使同时履行抗辩权，应按照鉴定意见确定的装修残值由首地公司与依巴乃玛公司连带支付装修补偿款。
依巴乃玛公司不同意原审判决，同意同润淳公司的上诉意见。
天亚公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有《旺座中心商业用房租赁合同》、补充协议、发票、收据、（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书、京评（涉）字2011第359号价格评估报告书、勘验笔录等证据材料及当事人陈述在案佐证。
本院认为：结合查明的事实及各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为首地公司与同润淳公司之间的合同权利义务范围、同时履行抗辩权的行使及装修补偿款的给付。
关于首地公司与同润淳公司之间的合同权利义务范围。本案中，天亚公司与同润淳公司签订的《旺座中心商业用房租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行期间，首地公司于2007年9月12日取得涉案房屋场地的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，首地公司于2007年9月12日�代天亚公司成为《旺座中心商业用房租赁合同》的出租人。因天亚公司、首地公司、同润淳公司之间就合同如何履行未进行特别约定，2007年9月12日之前的租赁合同关系发生在天亚公司与同润淳公司之间，与首地公司无涉；2007年9月12日之后，首地公司法定承受天亚公司与同润淳公司的《旺座中心商业用房租赁合同》项下的权利义务。
关于同时履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”据此，同时履行抗辩权的行使应当同时符合以下条件：同一双务合同中互负债务；抗辩者须无先为给付的义务；双方互负的债务均已界清偿期；对方未履行债务或履行不符合约定。房屋租赁合同属典型�双务合同，出租人负担租赁物用益维持义务，保证房屋合乎合同目的实现的要求，承租人依约交纳租金，二者之间构成对价，可以行使同时履行抗辩权。根据查明的事实，租赁合同中明确约定同润淳公司承租涉案房屋场地用于经营巴西高级西餐厅，故出租人提供的涉案房屋场地应符合上述约定的用途。同润淳公司主张出租方未及时向其提供办理环保审批手续所需的材料和证明，致营业执照被吊销，并提交建设项目环境影响报告表、北京市朝阳区环境保护监测站环境检测报告、延期换照申请、行政处罚决定书等证据加以佐证，首地公司对上述证据的真实性均认可，但称上述事实发生在其接手涉案房屋场地之前，然其取得涉案房屋场地后，亦未见为同润淳公司提供上述所需材料，本院对其所述不予认可。首地公司提供的涉案房屋场地仍无法用于正常经营餐厅，不符合租赁合同约定的用途，同润淳公司可行使同时履行抗辩权，并未违约，无需承担违约责任。因同润淳公司未交付租金，首地公司亦可行使同时履行抗辩权，亦未违约。故，对首地公司要求同润淳公司支付租金、违约金的上诉主张，本院不予支持。
关于装修补偿款的支付问题。本案中，同润淳公司与天亚公司的租赁合同明确约定涉案房屋场地用于开办餐厅，天亚公司对同润淳公司需要装修是明知的，且同润淳公司进行装修后，天亚公司未在合理期限内提出异议，故应推定天亚公司已同意同润淳公司对涉案房屋场地进行装修。因装修已与涉案房屋形成附合，双方在租赁合同中未对已形成附合的装修物的处理进行约定，现同润淳公司与首地公司均同意解除合同，且双方对于合同解除均不承担违约责任，原审法院综合装修造价、租赁期限、使用时间等因素认定装修残值损失，根据公平原则确定装修损失补偿款数额，并无不妥。同润淳公司主张首地公司与天亚公司连带支付其装修补偿款，如前所述，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理，在天亚公司、首地公司、同润淳公司就租赁合同的权利义务并无特别约定的情形下，同润淳公司主张首地公司返还相关费用及要求天亚公司、首地公司就上述费用承担连带责任没有依据。故，本院对同润淳公司该项主张不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
评估费46000元，由北京首地恒瑞投资管理有限公司负担23000元（已交纳），由北京同润淳商贸有限责任公司负担23000元（北京首地恒瑞投资管理有限公司已交纳，北�同润淳商贸有限责任公司于本判决生效之日起7日内给付北京首地恒瑞投资管理有限公司）。
公告费1420元，由北京天亚物业开发有限公司负担（北京首地恒瑞房地产开发有限公司已交纳520元，北京同润淳商贸有限责任公司已交纳900元，北京天亚物业开发有限公司于本判决生效之日起7日内分别给付北京首地恒瑞投资管理有限公司520元和北京同润淳商贸有限责任公司900元）。
一审本诉案件受理费107835元，由北京首地恒瑞投资管理有限公司负担（已交纳46497元，余款61338元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费18614元，由北京同润淳商贸有限责任公司负担15614元（已交纳），由北京首地恒瑞投资管理有限公司负担3000元（北京同润淳商贸有限责任公司已交纳，北京首地恒瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京同润淳商贸有限责任公司�。
二审案件受理费110166元，由北京首地恒瑞投资管理有限公司负担94880元（已交纳）；由北京同润淳商贸有限责任公司负担15286元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
代理审判员 程 磊
代理审判员 杨 夏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘艳辉