中华人民共和国
广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）粤高法民一申字第1003-1005号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大中华国际集团（中国）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：黄胤菲，董事长。
委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。
1003号案件被申请人（一审原告、二审被上诉人）：SAULUNYEUNG，男，美国人，护照号码5873。
1003号案件被申请人（一审原告、二审被上诉人）：SHERRYYINHINGYEUNG，女，美国人，护照号码3648。
1003号案件被申请人（一审原告、二审被上诉人）：CHESTERHERBERTYEUNG，男，美国人，护照号码1628。
1003号案件被申请人（一审原告、二审被上诉人）：CRAIGCOREYYEUNG，男，美国人，护照号码0601。
上列四被申请人委托代理人：黄少明，广东蛇口律师事务所律师。
上列四被申请人委托代理人：罗文钦，广东蛇口律师事务所律师。
1004号案件被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑建华，男，汉族，住浙江省江山市。
1005号案件被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜易言，男，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
法定代理人：姜寿才，男，汉族，年月日出生，住址同上。
法定代理人：郑小英，女，汉族，年月日出生，住址同上。
以上两被申请人委托代理人：章升，广东敬海（深圳）律师事务所律师。
再审申请人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）因与被申请人SAULUNYEUNG、SHERRYYINHINGYEUNG、CHESTERHERBERTYEUNG、CRAIGCOREYYEUNG（以下简称SAULUNYEUNG等四人）、被申请人郑建华、被申请人姜易言房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1279、1754、1755号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
大中华公司申请再审的主要理由如下：（一）申请人对于应承担2010年12月27日取得初始登记至2011年3月3日的延期办证责任没有异议，但2011年3月3日申请人根据补充协议第八条的约定，登报通知小业主办证，绝大部分小业主都即时办妥房产证，部分业主未及时前来领取办证资料，申请人又于2011年5月24日登报催告。催告后被申请人才前来领取办证资料。根据补充协议第7条的约定，申请人不应承担登报通知后的延期办证责任。（二）大中华公司不应承担申请初始登记之前及合理办理期间20日的迟延办证违约责任。涉案楼盘的规划验收、补交地价、初始登记问题长期未能解决的根本原因在于行政机关延长办理工作日。（二）二审判决认定，“具备办证条件后，各业主多次催告大中华公司履行协助办证义务，从方永义等人提交的录音光盘及凡与大中华公司签订调解协议放弃追究违约责任的业主才能办证的事实，可以认定，大中华公司存在要求小业主放弃违约责任为条件才同意将办证资料交付业主的事实”。其一，仅少数业主提交了光盘及催告大中华公司履行协助义务的证据，光盘仅能证明其前往大中华公司，不能证明大中华公司拒绝配合办证。其二，部分业主与申请人签订调解协议放弃追究延期办证违约责任，但不能据此推断本案情况相同。二审采取一刀切的做法，认定本案业主也及时前往申请人处要求协助办证，并均遭申请人拒绝，是错误的。（三）二审认定迟延办证违约金属于惩罚性违约金，没有法律依据和合同依据。2007年至2012年期间涉案楼盘单价不断上涨。申请人迟延办证行为引起的业主无法转让房产的后果反而让业主因此受益，并未遭受损失，申请人提供了初步证据证明违约金过高，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条，以及司法实践中的做法，在此情况下，应由业主举证证明其实际损失与违约金相当。
大中华公司在1004号案件中还提出：被申请人郑建华仅提供了一份大中华员工所发的短信为证据，拟证明申请人以被申请人放弃追究违约责任为条件才同意将办证资料交付给被申请人。申请人对该证据无法确认真实性，即使短信真实，也反映了被申请人于2012年6月5日才前往申请人处要求协助办证，申请人予以积极配合，短信并不存在申请人以被申请人放弃追究违约责任为条件才同意将办证资料交付给被申请人的内容。
本系列案审查期间，本院于2015年9月16日作出（2014）粤高法审监民提字第101号民事判决，判决维持深圳市中级人民法院(2011)深中法民五再字第48号民事判决，该判决确认(2011)深中法行终字第414号行政判决认定的以下事实：(一)大中华公司于1994年6月8日与深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》取得宗地号B117-002地块，并于2001年8月30日付清上述合同约定地价款后，开始建造“深圳国际交易广场”。按合同约定深圳市证券交易所原计划进驻上述交易广场、负一层建设为停车场，后因该证券交易所明确表示不进驻、负一层建设由停车场改为地铁商业物业等多方面原因，“深圳国际交易广场”项目的部分规划发生改变。(二)2005年3月16日，深圳市政府办公厅就涉案楼盘建设的有关问题先后召开会议并形成“117号会议纪要”，该会议纪要明确:1、关于项目外立面问题，由市规划局负责处理;2、关于项目建设超面积问题，规划国土部门在认真核查基础上，对项目超面积部分按照有关规定予以处罚并补办手续(补交地价);3、关于项目负一层功能转变为地铁商业物问题，在功能改变后停车场满足规划要求及征得已购物业的现有业主正式同意的前提下，可考虑原有停车场功能改变为地铁商业物业，此项工作由市国土房产局负责在一个月内落实;4、关于政府拥有的5万多平方米物业处置问题，由市国土房产局负责与投资方商谈回购价格，并尽快落实回购协议。(三)此后，大中华公司曾多次向原深圳市国土资源和房产管理局申请尽快落实市政府“117号会议纪要”，该部门均答复称，如在办文过程中存在附生事项，将需要根据实际情况延长办文时限;如申请事项需报会议审定，将会把文件挂起，停止计算办文时限，挂起结束时，续计办文时效。深圳市福田区城市管理行政执法局于2006年5月26日出具福城法地决字(2006)第C002号行政处罚决定书，决定就“深圳国际交易广场”项目超出规定33910.96平方米违法建筑，对大中华公司处以罚金人民币25033033元的罚款；大中华公司于2006年11月2日履行完该行政处罚决定。2008年2月25日，大中华公司向原深圳市规划局申请建筑工程规划验收许可，该部门对此出具受理通知书称:经查，大中华公司所送的申请材料齐全，符合法定形式，予以受理，将在20个工作日内作出相关的行政许可决定，但此后，该部门并没有在规定时限内向大中华公司作出许可。(四)2008年11月11日“598号会议纪要”中，深圳市政府就补交地价问题提供三个参考方案，并同意市国土房产局给预售小业主办理房地产登记，另对合同约定3.4万多平方米办公建筑面积预售等问题作出处理意见。2008年12月19日，原深圳市规划局向大中华公司作出了《关于加快落实解决大中华国际交易广场规划验收问题的复函》称:关于大中华国际交易广场规划验收问题，市政府有关会议纪要已提出解决意见，但具体操作程序和方法有待市政府进一步明确。大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向原深圳市国土部门提出办理房地产初始登记许可申请，该部门也分别出具了深国房许可受A2-20090202号、2-20090653号《受理通知书》，明确办理时限为20日，但此后并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。(五)2010年1月29日，深圳规划国土委下属第一直属管理局针对大中华公司的申请向其作出了《关于彻底处理深圳大中华国际交易广场十五年来的历史遗留问题的复函》明确:大中华公司应落实补交地价问题并补办用地及报建等相关审批手续，达到规划验收条件后，尽快向该局申请办理规划验收。2010年8月11日，深圳规划国土委对大中华公司作出了《关于大中华深圳国际交易广场超面积补交地价款有关意见的复函》明确要求:大中华公司按程序先申请规划验收，取得竣工面积和功能确认的相关文件后再申请办理补交地价款手续。
（2014）粤高法审监民提字第101号民事判决同时确认以下事实：
（一）2010年12月8日，大中华公司按照政府部门发出的通知单补交完地价后，深圳市房地产权登记中心在《深圳商报》就涉案楼盘发布房地产初始登记公告，涉案楼盘于2010年12月27日取得初始登记。
（二）深圳市中级人民法院在审理(2011)深中法民五再字第48号案期间，于2012年5月4日致函深圳规划国土委询问以下问题:1.原规划进驻的证券交易所不进驻与大中华公司是否有关，未能进驻的事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响;2.负一层由停车功能改为地铁商业物业功能是否属于大中华公司自身的请求事项。该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响;3、大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价未能达成一致处理意见，该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响;4、原市规划、国土部门在办理大中华公司申请初始登记的事项时是否存在办理工作日延长等情形，原因是什么?
深圳规划国土委于2012年7月17日函复内容如下:一、负一层由停车功能改为地铁商业功能属于大中华公司自身的请求事项。2005年4月26日，大中华公司向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。根据市政府《关于研究解决大中华国际交易广场建设有关问题的会议纪要》(2005年117号)，原有规划的停车场功能改变为地铁商业物业，必须满足以下条件:一是功能改变后的停车位数量满足规划要求;二是征得已购物业的现有业主正式同意。鉴于当时以上条件并未满足，原市规划局不予许可深圳国际交易广场负一层停车库改商业的请示。2006年1月12日，大中华公司再次向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。2006年2月26日原市规划局复函(深规函[2006]163号):1、同意负一层车库17485平方米改为商业;2、该项目违法超面积33910.96平方米要求大中华公司执此复函到福田区行政执法局、市国土房产局等部门办理相关手续。二、补交地价是办理规划验收和初始登记的必要条件，大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价经历了较长时间的协商。2006年12月大中华公司向原市国土房产局申请，对3.4万平方米超建面积部分按基准地价标准补交地价。原市国土房产局请示市政府，经过市政府四届八十次常务会审定，对于超建面积按大中华集团申请补交地价时的市场评估价计收地价。但大中华公司对评估报告提出异议，之后又提出地下车库不改功能，仅补交地上超面积部分地价。2008年10月，市政府召开的办公会议议定大中华广场超建面积按2006年12月市场评估价计收应补交地价不变、并对补交地价提出三个选择方案。2009年1月，原市国土房产局再次请示市政府，同意大中华公司选择市政府办公会议(598)的第二方案，即维持地下车库改商业功能不变，该部分待轨道交通布局完善后再单独进行规划验收、补交地价、补签合同、办理房地产证。2010年11月，该委按市政府四届八十次常务会议纪要分别核算了地上与地下的市场评估价。2010年11月18日，该委向大中华公司按地上与地下分别核发地价款缴款通知单。大中华公司仅领取了地上超面积缴款单，对地下改功能缴款单不签收，后该委将地下改功能缴款单以特快专递寄给该公司，该公司无人签字后退回该委。2010年11月23日，大中华公司缴纳地上超面积地价款后，原市国土房产局与其就地上超建面积事宜签订了深地合字(1993)0483号《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书，同时按市政府办公会议纪要(598)要求，在补充协议书中明确“同意地下一层车库18787.98平方米改为商业功能，该部分待与该宗地相连的轨道交通布局完善后须办理补交地价款及规划验收等相关手续，在此之前不得作为商业功能使用。”2010年12月3日，大中华公司再次向市房地产权登记中心(以下简称“登记中心”)提出房地产初始登记申请，登记中心受理后，发现该司已经完善了相关手续并提交了齐备的申请材料。2011年1月11日，登记中心就该司申请的房地产初始登记事项进行公告无异议后核准其房地产初始登记。因此该委在大中华公司项目的用地手续、规划验收、地价款核算及房地产初始登记等全过程中不存在任何过错。三、该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场的房地产初始登记申请的过程中并不存在办理工作日延长的情形。(一)2009年7月29日，大中华公司向登记中心申请办理深圳国际交易广场的房地产初始登记。登记中心受理申请后，经审查，申请人未提交规划验收证明、付清地价款证明、整个项目的竣工验收备案回执等文件，不符合房地产初始登记的条件。2009年8月11日，登记中心向大中华公司作出深房登函[2009]443号《关于深圳国际交易广场初始登记相关问题的复函》，告知该司尽快备齐相关材料向登记中心申请办理房地产初始登记。(二)2009年8月，大中华公司不服深房登函[2009]443号《复函》向广东省住房和城乡建设厅(以下简称“省住建厅”)申请行政复议，省住建厅经复议后于同年12月17日做出粤建复决[2009]16号《行政复议决定书》，责成该委按照《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定，对大中华公司提出房地产初始登记的申请，作出准予登记或驳回申请的行政处理决定。2010年3月12日，该委根据省住建厅的复议决定作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。综上，大中华公司申请初始登记的时间以及该委作出有关具体行政行为的时间非常明确，事实非常清楚，该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场房地产初始登记的过程中并不存在办理工作日延长的情形。四、关于对(2012)深仲裁字14号仲裁裁决和深圳市中级人民法院正在审理的大中华公司与大南玩具(深圳)有限公司的民事再审案件的意见。(2012)深仲裁字14号仲裁裁决书引用了(2010)深福法行初字第347号、(2011)深中法行终字第414号案件所认定的事实。针对该问题，该委认为，一方面，上述行政案件认定事实不清、适用法律错误，该委已申请深圳市中级人民法院再审。另一方面，即使上述行政案件的判决结果是正确的，即该委对大中华公司的初始登记申请事项应作暂缓登记的决定而不应作出驳回决定，那也不能改变一个客观事实，即大中华公司在申请办理深圳国际交易广场初始登记时该项目仍存在擅自违章超建、改变地下一层功能等原因未通过规划验收、未付清地价款等问题而不积极处理，其提交的资料不齐全，不符合登记条件。
（三）深圳市中级人民法院于2012年7月13日作出(2012)深中法行申字第52号通知书，驳回了深圳规划国土委对(2010)深福法行初字第347号和(2011)深中法行终字第414号行政判决的再审申请。
（四）(2011)深中法行终字第414号行政判决认定:“一方面，从本案查明的情况看，深圳市人民政府就涉案楼盘存在的问题先后两次形成了《市政府办公会议纪要》，大中华公司也多次向规划国土委的前身即原深圳市规划部门、原深圳市国土部门提出申请解决涉案项目的验收、补交地价、房地产初始登记等相关问题，但长期并未得到处理；另一方面，大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向深圳市规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请，深圳市规划国土委也分别向大中华公司出具了深国房许可受A2-20090202号《受理通知书》及深国房许可受A2-20090653号《受理通知书》，明确办理时限为20日。但此后，深圳市规划国土委并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定'对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人'。因此，深圳市规划国土委明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限。”
本院认为：关于大中华公司是否应承担涉案项目申请初始登记之前的迟延办证违约责任的问题。根据本院（2014）粤高法审监民提字第101号民事判决确认的事实，大中华公司未能及时申请初始登记的主要原因，一是大中华公司申请负一层由停车场功能改为地铁商业物业功能而导致涉案楼盘的部分规划发生改变，规划验收手续未完备；二是大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价问题进行了长时间协商。可见，造成迟延申请初始登记的责任在大中华公司。关于大中华公司是否应承担登报通知后业主前往申请人处领取办证资料期间的迟延办证违约责任。就此问题，大中华公司于2011年3月3日及5月24日两次在深圳商报上刊登办证通知，符合双方签订的《房产买卖合同》附件五“补充约定”第8条关于卖方可选择登报方式（深圳特区报或深圳商报）通知买方的约定。但被申请人早已于2009年底或2010年初提起本案诉讼，要求申请人履行办证义务。在案件进入诉讼阶段后，按一般习惯和逻辑，申请人如同意继续履行合同约定的协助办证义务，应直接告知被申请人，向其移交办证资料，才符合被申请人在起诉后的合理期待。申请人径行登报通知，并不是充分履行其协助办证义务的合理方式。且大中华公司未能提供证据证明其已经按照过户登记办理的流程要求，提交完整的办证资料。本案二审判决未对该时间段的迟延办证责任予以扣除，是正确的。
至于违约金是否过分高于实际损失应予调整的问题。涉案合同关于违约金的约定是双方真实、自愿的意思表示，申请人作为房地产开发企业，对于该约定隐含的商业风险和经济负担应当具备合理预见能力，在并无充分证据证明约定的违约金过分高于实际损失的情况下，应充分尊重当事人的合同约定。
综上所述，大中华国际集团（中国）有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回大中华国际集团（中国）有限公司的再审申请。
审 判 长 申良洪
审 判 员 黄秋生
代理审判员 贾 密
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 郭尔绚