广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初4648号原告：中国银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市蓬江区。负责人：蔡可期。委托诉讼代理人：谈勇强、冯颖夫，均系该行员工。被告：关美莲，女，汉族，1980年12月24日出生，住广东省开平市，被告：苏潮波，男，汉族，1978年5月19日出生，住广东省开平市，被告：开平市碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省开平市。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：刘剑辉、李坤财，系该司员工。原告中国银行股份有限公司江门分行诉被告关美莲、苏潮波、开平市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司江门分行的委托诉讼代理人谈勇强、被告关美莲、苏潮波以及被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司江门分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中国银行股份有限公司江门分行与被告关美莲所签订编号：JGP5AA20140002号《个人一手住房贷款合同》，被告关美莲立即偿还编号：JGP5AA20140002号《个人一手住房贷款合同》项下借款人民币本金1159794.64元、利息91381.63元和罚息2860.43元，本息合计人民币1254036.70元给原告，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%计算，从2016年12月17日起暂计至2017年7月5日止，罚息按照前述利率水平加收50%确定计算，从2016年12月17日起暂计至2017年7月5日止，实际利息、罚息计至被告实际清偿之日止；2、被告关美莲如不履行还款义务时，则以被告关美莲及其配偶苏潮波为上述贷款提供抵押的坐落于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××号全部房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先偿还给原告；3、被告苏潮波对上述债务承担共同清偿责任；4、判令被告碧桂园房地产公司对上述债务承担阶段性连带责任保证；5、三被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2014年6月5日，原告中国银行股份有限公司江门分行与被告关美莲签订编号：JGP5AA20140002号《个人一手住房贷款合同》，约定原告中国银行股份有限公司江门分行贷款人民币122万元给被告关美莲，用于购买坐落于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××号全部房屋（详见《商品房买卖合同》），贷款期限为25年，第一被告将所购房屋抵押给原告，被告苏潮波作为被告关美莲的配偶签署了《贷款同意抵押声明书》。原告于2015年8月6日在开平市房地产交易登记所办理了抵押合同备案登记手续（抵押权人为原告，登记号：QF1508049DD）。该笔房屋贷款由被告碧桂园房地产公司为贷款提供阶段性连带责任保证，在2011年11月21日，原告中国银行股份有限公司江门分行与被告碧桂园房地产公司签订了协议编号：江中银房协2011年第031号《按揭业务担保合作协议》及《补充协议书》，约定双方合作房屋项目名称为：碧桂园-翡翠湾，开发商为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证，保证范围、保证期及保证期内承担保证责任方式详见《按揭业务担保合作协议》。贷款合同签订后，原告中国银行股份有限公司江门分行依约于2014年6月17日向被告关美莲发放贷款人民币122万元（划入被告关美莲授权的户名、账号和开户行），期限30年，贷款用途为购房，贷款合同对利息结算、还款方式、违约责任等均有明确约定。贷款发放后，在2015年12月23日,被告关美莲因不能履行原借款合同约定的还款计划,原告中国银行股份有限公司江门分行与被告关美莲签订了编号：JGP5AA20140002-1《调整还款计划协议》，原告按照协议对其尚剩余本息进行了账务处理。之后，2016年6月14日,被告关美莲因不能履行编号：JGP5AA20140002-1《调整还款计划协议》约定的还款计划,再次向原告申请对剩余贷款本息调整还款计划，在2016年6月27日，原告中国银行股份有限公司江门分行与被告关美莲签订了编号：JGP5AA20140002-2《调整还款计划协议》，原告中国银行股份有限公司江门分行按照协议对其尚剩余本息进行了账务处理。2017年1月17日起，被告关美莲未能按《调整还款计划协议》约定还本付息，连续拖欠6期供款，拖欠人民币本金8080.20元、利息88418.84元及罚息2488.07元，经原告中国银行股份有限公司江门分行多次催收未还，严重违反合同约定，被告碧桂园房地产公司亦没有履行保证责任。原告中国银行股份有限公司江门分行认为，被告关美莲未按期还贷款本息的行为已经构成违约。故此，根据贷款合同“附件一：个人一手住房贷款合同通用条款”第三条第一款第二点、第二款第2、5、8点和第四条约定，原告中国银行股份有限公司江门分行有权解除贷款合同，宣布贷款合同项下的贷款本息全部提前到期，要求被告关美莲立即偿还前述债务给原告；原告中国银行股份有限公司江门分行可依法对第一被告提供抵押的房屋行使抵押权；被告苏潮波作为被告关美莲的配偶，所购的房屋属夫妻共同财产，应共同承担上述债务；被告碧桂园房地产公司作为该笔贷款的保证人，对贷款合同中的借款人债务应承担阶段性连带偿还责任。鉴于上述被告没有依约归还原告贷款，为维护原告权益，原告依据民事诉讼法有关规定向贵院提起诉讼，请贵院受理并依法裁决。原告中国银行股份有限公司江门分行为其诉请向本院提交的证据如下：《个人房屋贷款申请表》、《商品房买卖合同》、《按揭业务担保合作协议》、《个人一手住房贷款合同》、《贷款同意抵押声明书》、《开平市预售商品房抵押备案表》、《借款借据》、《贷款调整还款计划申请书》、《调整还款计划协议》、《贷款明细表》、《逾期未还查询表》、《居民身份证》复印件、《户口簿》复印件、《结婚证》复印件、《机动车行驶证》复印件、《房产证》复印件、《开平市房地产登记信息查询》、《房屋登记情况证明》、《个体工商户营业执照》、《按揭逾期情况》。被告关美莲、苏潮波对于原告中国银行股份有限公司江门分行主张的诉求以及事实理由均无异议。被告关美莲、苏潮波在举证期间内均未提交证据。被告碧桂园房地产公司辩称：我司仅就涉案商品房被处置后，对被告关美莲、苏潮波未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。被告碧桂园房地产公司在举证期间内提交了《按揭业务担保合作协议》。经审理查明，原告中国银行股份有限公司江门分行提供的《个人一手住房贷款合同》、《按揭业务担保合作协议》是原件，证据形式合法。《个人一手住房贷款合同》、《按揭业务担保合作协议》能够证明双方当事人之间的借贷关系、担保关系。原告中国银行股份有限公司江门分行作为贷款人与被告关美莲作为借款人签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告关美莲为了购买位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××号房屋，向原告借款122万元，借款期限为30年，借款利率为浮动利率，贷款月利率为0.573125%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。贷款的罚息利率为合同约定的利率上浮50%。对于不能按期支付的利息，按照罚息利率计收复利。还款方式为按月等额本金。另外，附件《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条约定借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或者解除本合同。被告关美莲同意以其名下购买的位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××号房屋为涉案债务提供抵押担保，并于2015年8月6日办理了抵押预告登记。被告关美莲与被告苏潮波为夫妻关系，被告苏潮波签订的《贷款同意抵押声明书》载明其同意以涉案房屋作为抵押物。原告中国银行股份有限公司江门分行与被告碧桂园房地产公司签订《按揭业务担保和协议》，约定被告碧桂园房地产公司为购房者与原告中国银行股份有限公司江门分行签订的《个人一手住房贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金、利息以及为实现债权而发生的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）承担连带保证责任，保证期限为发放贷款之日起至《房地产他项权证》出具之日期间。在保证期间内，若购房者拖欠本息，原告同意先处置抵押物，就未能清偿部分再向保证人请求连带清偿责任。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告中国银行股份有限公司江门分行与被告关美莲、碧桂园房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》、《按揭业务担保合作协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。上述合同约定原告中国银行股份有限公司江门分行向被告关美莲出借122万元，借款期限为30年，合同还分别对还款方式、利息、罚息以及复利等进行了约定。上述合同签订后，原告中国银行股份有限公司江门分行于2014年6月17日依约向被告关美莲发放了贷款122万元。由于被告关美莲自2016年9月开始拖欠本息，已经构成违约，根据附件《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条的约定，原告中国银行股份有限公司江门分行有权解除合同并宣布合同项下贷款本息提前到期。经核算，截至2017年7月5日，被告关美莲尚欠涉案借款本金1159794.64元以及利息91381.63元、罚息2860.43元。故原告中国银行股份有限公司江门分行要求被告关美莲偿还借款本金1159794.64元以及相应利息、罚息（截至2017年7月5日的利息91381.63元、罚息2860.43元；此后的利息、罚息自2017年7月6日起按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算至欠款实际清偿之日止），依法有据，本院予以支持。关于原告中国银行股份有限公司江门分行对涉案房屋是否享有优先受偿权问题的认定。被告关美莲、苏潮波同意以其名下购买的位于开平市××办事处××大道××号碧××翡翠××街××号房屋为涉案债务提供抵押担保，该房屋已经办理了抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及第一百八十七条：“以本案第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权预告登记所设立的是将来发生抵押权变动的请求权，原告中国银行股份有限公司江门分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件或约定期限届满后办理抵押权登记的请求权，抵押权自依法办理抵押权登记时才设立。涉案房屋尚未办理抵押登记，原告中国银行股份有限公司江门分行对涉案房屋不享有优先受偿权，故对于原告中国银行股份有限公司江门分行的该项主张，本院不予支持。关于被告碧桂园房地产公司应否承担连带清偿责任问题的认定。原告中国银行股份有限公司江门分行与被告碧桂园房地产公司签订的《按揭业务担保合作协议》第五条约定被告碧桂园房地产公司同意为购房者向原告中国银行股份有限公司江门分行提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证以及保证范围为尚欠的贷款本金、利息以及为实现债权而发生的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准），其次，双方约定被告碧桂园房地产公司在发放贷款之日起至《房地产他项权证》出具之日期间涉案借款合同项下的债务承担连带清偿责任。在保证期间，原告中国银行股份有限公司江门分行同意先实现抵押物，在处置抵押物后仍不足以清偿的，再就未能清偿部分向保证人请求承担连带清偿责任，上述约定实际是双方对于实现债权的担保顺序的约定。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告原告中国银行股份有限公司江门分行对抵押物不享有优先受偿权，而在双方约定的保证期间到期前（即《房地产他项权证》出具前），原告中国银行股份有限公司江门分行并不能取得抵押权，被告碧桂园房地产公司与原告中国银行股份有限公司江门分行约定的承担担保责任顺序的条件未成就，故被告碧桂园房地产公司对涉案债务承担连带清偿责任。关于被告苏潮波应否承担连带清偿责任的认定。涉案债务发生在夫妻关系存续期间，涉案借款用于购买家庭大宗财产，应当推定为夫妻共同债务，且被告苏潮波对涉案债务知情并无异议，故被告苏潮波应承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司江门分行与被告关美莲签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告关美莲应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江门分行偿还借款本金1159794.64元以及相应利息、罚息【截至2017年7月5日的利息为91381.63元、罚息为2860.43元，此后的利息、罚息自2017年7月6日起按照《个人一手住房贷款合同》的约定计算至欠款实际清偿之日止】；三、被告苏潮波、开平市碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费16086元，财产保全费5000元，合计21086元，由被告关美莲、苏潮波、开平市碧桂园房地产开发有限公司共同负担。本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审审 判 长  林俊峰人民陪审员  钟伟玲人民陪审员  刘 颖二〇一七年十月二十七日法官 助理  李小红书 记 员  关冬平