上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2404号
上诉人（原审被告）：上海呈远物业管理有限公司，住所地上海市松江区茸梅路518号1幢651室。
法定代表人：冯恬，总经理。
委托诉讼代理人：赵震宇，上海信冠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马滢滢，上海信冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王自强，男，1989年11月19日生，汉族，住江西省上饶市铅山县。
委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。
上诉人上海呈远物业管理有限公司（以下简称呈远公司）因与被上诉人王自强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初14530号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
呈远公司上诉请求：撤销原判第一、二、四、五项，依法改判驳回被上诉人王自强原审相关诉请。事实和理由：上诉人要求被上诉人出具上海市松江区XX路XX弄XX号2之列房屋（以下称为系争房屋）的房东同意被上诉人转租的书面证明，但被上诉人拒绝提供。上诉人为保护自身合法权益，有权行使不安抗辩权暂缓支付租金。而且上海A有限公司（以下简称A公司）出具《同意转租证明》的时间不仅在上诉人与被上诉人签署租赁合同之后，而且在一审判决确认的租赁合同解除日之后，无法证明在合同解除之前，被上诉人是否出具了房东同意转租的书面证明。而且上诉人负责商场的整体运营，为保证商场正常运营，租赁合同应当继续履行。
被上诉人王自强辩称，其不同意上诉人呈远公司的上诉请求。上诉人租赁系争房屋后转租给C使用，C不存在没有使用或者无法使用的情况，而且上海XX股份有限公司（以下简称XX股份公司）经营地址就在系争房屋隔壁，其对被上诉人将系争房屋转租给上诉人的情况是清楚且没有异议的。XX股份公司将系争房屋的承租权转让给A公司后，A公司出具《同意转租证明》明确同意被上诉人将房屋自用或者转租。因此，被上诉人有权转租系争房屋，上诉人行使不安抗辩权没有依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年8月，王自强向一审法院起诉请求判令：1、确认王自强、呈远公司在2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除；2、呈远公司支付欠付的租金人民币55,111.08元（自2017年5月1日至2017年7月31日的欠付租金为45,000元，自2017年8月1日至2017年8月14日的欠付租金为10,111.08元）；3、呈远公司搬离上海市松江区XX路XX弄XX号2之列房屋并向王自强返还；4、呈远公司支付房屋占有使用费（按照每月21,666.67元的标准，自2017年8月15日起计算至实际返还房屋之日止）；5、呈远公司支付违约金65,000元；6、呈远公司支付逾期支付租金的违约金（以21,666.67元为基数，按每日百分之三的标准计算，自2017年5月1日起计算至实际支付租金之日止）。
一审法院认定事实：2016年7月1日，王自强作为甲方、呈远公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2016年7月1日至2022年2月28日止。合同第四条约定乙方于2016年7月1日支付租赁保证金2万元，押金至租赁合同结束后返还（视情况）。自2016年7月1日至2018年7月31日的年租金为26万元，自2018年8月1日后租金有递增。第3款约定，租金按照先付后用的原则，每三个月支付一次。第4款约定，乙方逾期支付房租，每日按月租金的百分之三从保证金内扣除，逾期15天甲方有权单方面解除合同。第十条约定，甲、乙双方同意，在发生下列情形之一时，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付相当于违约月度租金3倍的违约金；给对方造成损失的，违约方予以赔偿对方的一切损失。……10-2.0乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费或其它费用的任何一项超过10天的……该合同另对其它租赁事宜作了约定。
2016年9月12日，王自强出具一份《道歉信》，载明：“本人王自强因个人原因，对贵公司带来不必要麻烦，导致贵司名誉上损坏及日常运营受影响，本人保证自今日起不影响贵司正常营业，不发生影响贵司名誉等事件，为此深表歉意。”对于该份《道歉信》，王自强陈述：王自强、呈远公司签订房屋租赁合同后，呈远公司一直未付租金，王自强就找人去闹事，呈远公司称王自强行为影响了呈远公司的经营，要求王自强出具道歉信才付房租，故王自强出具了该份道歉信，次日呈远公司支付了首期房租。呈远公司陈述：双方签订房屋租赁合同后，呈远公司通过其它途径得知王自强没有转租权，就与王自强协商解决事宜，王自强非但不予理会反而找人闹事影响呈远公司经营，所以王自强出具了上述道歉信。该道歉信能够证明呈远公司就王自强有无合法转租权的问题提出过异议。
2017年8月11日，王自强向呈远公司发送一份《通知书》，载明双方租赁合同签订后，呈远公司一直存在逾期付款的行为，因王自强催讨无果，故通知呈远公司解除《房屋租赁合同》，并要求呈远公司返还房屋、支付欠付的租金和违约金。呈远公司于2017年8月14日收到该通知书。
一审另查明：上海市松江区XX路XX号房屋于2008年5月28日登记在案外人Z公司（以下简称Z公司）名下。
2008年8月1日，Z公司作为甲方、案外人Y公司（以下简称Y公司）作为乙方，签订一份《租赁招租协议》，约定甲方同意从2008年8月1日将其投资兴建的松江区XX路XX号总面积为45,012.76平方米交于乙方独家招租；甲方同意将其产权房以每日每平方米0.70元的价格租赁于乙方，免租期为18个月，租期20年，期间每三年递增8%。该协议另对其他事宜作了约定。
2011年11月15日，Y公司作为甲方、案外人XX股份公司作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区XX路XX弄XX号房屋（建筑面积为1,956.72平方米）出租给乙方，租期自2012年3月1日至2022年2月29日。第8-1条约定，乙方转让、分租或转租该房屋或其任何部分或该房屋之任何权益，给予任何其它第三人，在不影响本合同继续履行的情况下，必须经甲方书面同意方可，否则视为违约行为。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
2015年6月26日，案外人XX股份公司作为甲方、王自强作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区XX路XX弄XX号之列房屋（面积为835平方米）出租给乙方，租期自2015年7月1日至2022年2月28日止。第9-1条约定，乙方转让、分租或转租该房屋或其任何部分或该房屋之任何权益，给予任何其它第三人，在不影响本合同继续履行的情况下，必须经甲方同意方可。该合同另对其它租赁事宜作了约定。
一审庭审中，王自强还提供了：1、2017年10月1日案外人A公司作为甲方、王自强作为乙方签订的《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于松江区XX路XX弄XX号之列，房屋出租面积为835平方米，租期自2015年7月1日至2022年2月28日止。2、2017年10月1日案外人A公司出具的《同意转租证明》，载明其同意王自强对松江区XX路XX弄XX号之列房屋（出租面积为835平方米）自用或转租，但不得从事非法经营。3、2017年10月19日案外人Z公司作为甲方、案外人XX股份公司作为乙方、案外人A公司作为丙方签订的《承租方变更之三方协议》，约定自2017年10月1日起，关于上海市松江区XX路XX弄XX号房屋的《房屋租赁合同》的承租方变更为丙方，甲方与乙方之间的租赁关系自2017年10月1日起终止。甲方与丙方之间另行签订新的租赁合同。第三条载明乙方于2015年6月26日将该房屋中的835平方米面积转租给王自强。王自强提供以上三份证据证明其有权将系争房屋转租给呈远公司。呈远公司对以上三份证据的真实性不予确认，并认为即便上述证据真实，王自强获得案外人A公司的授权也是在王自强、呈远公司建立房屋租赁合同关系之后。
一审审理中，双方确认呈远公司向王自强支付了2万元保证金，王自强同意以保证金抵扣欠付租金。
一审审理中，呈远公司陈述：在与王自强签订房屋租赁合同时其并未审查王自强有无出租权或转租权；除道歉信以外，呈远公司并无书面证据证明其就王自强是否享有转租权或出租权向王自强提出过异议；系争房屋呈远公司系转租案外人C使用，为了不影响案外人实际使用房屋，其直至2017年4月底一直向王自强正常支付租金，2017年5月其听闻系争房屋租赁主体发生了变更，故再次口头要求王自强提供转租证明，但王自强未能提供。
一审法院认为，王自强、呈远公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。从王自强提供的证据来看，自2017年10月1日起，松江区XX路XX弄XX号房屋的《房屋租赁合同》的承租方由案外人XX股份公司变更为案外人A公司，案外人A公司也出具了同意王自强转租的承诺书，故本案王自强有权将系争房屋转租给呈远公司，双方于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。现，依据《房屋租赁合同》第4-4条的约定，呈远公司逾期支付租金超过15天，王自强享有合同解除权。王自强发送的解除合同通知于2017年8月14日送达呈远公司，故法院确认王自强、呈远公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，呈远公司应当搬离系争房屋并将其返还给王自强。关于王自强主张的欠付租金和使用费，呈远公司对金额及计算方式均无异议，法院予以支持。关于王自强收取的保证金20,000元，王自强同意抵扣欠付租金，法院予以准许。关于王自强主张的解约违约金65,000元及逾期支付租金的违约金，法院认为，王自强主张的解约违约金也是基于呈远公司逾期支付租金的事实，就同一违约行为不应当重复计算违约金，综合考虑本案情况，法院对王自强主张的解约违约金65,000元予以支持。
关于呈远公司辩称其迟延支付租金系行使不安抗辩权的意见，法院认为，双方租赁关系自2016年7月1日起，呈远公司正常支付租金至2017年4月30日，在此期间并直至本案诉讼，呈远公司并无证据证明其就王自强是否享有合法转租权提出过异议，也并未举证证明王自强存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，亦未举证证明因其对王自强是否享有合法的转租权存疑而影响到系争房屋的实际使用，故对呈远公司的辩称意见，法院不予采纳。呈远公司认为道歉信可以证明其就王自强有无转租权问题向王自强提出过异议，法院认为，从道歉信的内容看，并不能证明呈远公司的证明内容。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○一七年十二月十五日作出判决：一、确认王自强与上海呈远物业管理有限公司在2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月14日解除；二、上海呈远物业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区XX路XX弄XX号2之列房屋并返还给王自强；三、上海呈远物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王自强欠付租金35,111.08元（该金额已扣除上海呈远物业管理有限公司向王自强支付的保证金20,000元）；四、上海呈远物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王自强房屋占有使用费（按照每月21,666.67元的标准计算，自2017年8月15日起计算至实际返还房屋之日止）；五、上海呈远物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王自强违约金65,000元；六、驳回王自强的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,595元，减半收取3,297.50元，财产保全费1,420元，诉讼费合计4,717.50元，由王自强负担2,312.50元，由上海呈远物业管理有限公司负担2,405元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，双方均确认XX股份公司经营地址与系争房屋相邻。
本院认为，上诉人呈远公司与被上诉人王自强签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在上述合同履行过程中，双方产生争议导致诉讼，本案争议焦点为上诉人以行使不安抗辩权为由拒付租金是否成立，其行为是否构成违约。对此，本院认为，上诉人行使不安抗辩权的主要理由为被上诉人拒绝提供系争房屋的房东同意被上诉人转租房屋的书面证明，上述不安情势致上诉人暂缓支付租金，但是上诉人承租系争房屋后又转租给C使用，期间，C处于正常使用状态，系争房屋的房东并未出面提出异议，并且被上诉人系从XX股份公司处租赁系争房屋后再转租给上诉人，XX股份公司经营地址与系争房屋相邻，未有证据显示XX股份公司对C使用房屋提出异议，表明XX股份公司事实上认可被上诉人转租系争房屋。XX股份公司将其作为系争房屋承租人的权利义务转让给A公司之后，A公司出具《同意转租证明》，表明被上诉人的上家自始至终同意被上诉人将系争房屋转租。更何况，未有证据证明上诉人在租赁合同履行过程中，曾经对被上诉人有无转租权问题向其提出过异议。因此，本院有理由认定被上诉人有权对系争房屋转租，不存在任何丧失或可能丧失合同履行能力的情形，上诉人以行使不安抗辩权为由拒付租金，明显不能成立，本院不予采信。上诉人无正当事由拒付租金，其行为构成违约，被上诉人据此主张解除合同，并主张违约责任，合法有据，应予支持。一审法院对租赁合同解除的法律后果处理，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人呈远公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,595元，由上诉人上海呈远物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年四月二十三日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……