中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终字第688号
上诉人（一审被告）：郭红，女，香港特别行政区永久性居民。
上诉人（一审被告）：李伟杰，男，香港特别行政区永久性居民。
被上诉人（一审原告）：中山市华振租售房地产顾问有限公司。住所地广东省中山市火炬开发区，组织机构代码××。
法定代表人：伍平，该公司经理。
委托代理人：于直雨、马校培。
一审第三人：朱长青，男，汉族，住湖南省桂阳县。
上诉人郭红、李伟杰因与被上诉人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）及一审第三人朱长青居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民三初字第127号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院查明：华振公司成立于2009年9月14日，经工商行政管理部门核准的经营范围包括房地产中介服务。2014年8月25日，郭红（卖方）、朱长青（买方）与华振公司（经纪方）就转让中山市房屋事宜签订了一份房地产买卖合同，三方确认该合同包括了房地产买卖合同关系和居间合同关系，该合同上载明了各方的住所地，各方均确认本合同履行过程中所有文件及通知邮寄至有关地址即视为送达，即使收件人拒收或未签收导致退回的亦视为送达。合同具体约定如下：一、卖方同意向买方出售402房，该房的建筑面积为122.14平方米，该房已经办理房地产权证，无抵押或其他权利负担；二、该房地产转让成交价为50.8万元，由买方负责支付过户的全部税费，买方在签订本合同时向卖方支付定金2万元，余款48.8万元中的37万元由买方申请银行按揭的形式支付，具体金额以银行承诺书为准，买方应于2014年9月10日前申请按揭，卖方需提交申请按揭所需收款账户及资料，双方均不得借故拖延，买方首期款（除已付之定金外）11.8万元（根据具体贷款金额多退少补）须在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付；三、在同时满足卖方房地产权证无抵押及银行出具贷款承诺书之日起10个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续，并于国土部门通知之日起三个工作日内办理交纳税费及领取买方新证的手续，卖方须在过户当天将该房地产交予买方使用；在买方领取到新证当日后，买方须按照有关部门的手续进程办理按揭放款的手续；买卖双方应积极配合中介方办理全程手续，否则视为违；四、经纪佣金7620元由买方支付，在签订合同时支付一半，过户当天支付另一半，该内容是以手写的方式记载于备注栏；五、如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，卖方有权将房屋另行出售给任何人，唯卖方不可进一步追究责任和要求赔偿，买方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方的损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行该合同，卖方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；六、双方今后签署的国土版的广东省房地产买卖合同之内容与本合同不一致的，以本合同的约定为准。合同还约定了其他一些事项。上述房地产买卖合同文本是由华振公司提供的填充式的打印本，其中交易标的的具体情况、价款、付款期限、办理手续期限等内容以及合同备注栏的内容都是填写进去的。合同签订当日，买方向卖方支付了定金2万元，但未向经纪方支付中介费，郭红在该房屋买卖合同所附的收据上签名予以确认收到该定金。之后，朱长青积极履行上述合同，委托了公司对买卖的房地产进行测绘和评估，为申请房屋按揭贷款做准备。
2014年9月14日，朱某、张某（系朱某的妻子）与郭红一并递件向中国邮政储蓄银行股份有限责任公司中山市金怡支行（以下简称邮储金怡支行）申请按揭贷款，因张某的收入比朱某更高，所以有关申请是由张某作为借款人，朱某则作为借款人配偶在有关申请上签名，并承诺愿对还款承担连带担保责任。该支行已于当天受理了其申请，该申请由该支行信贷部员工负责接洽和协助办理。2014年10月10日，郭红将上述房地产的产权证件交由邮储金怡支行进行复核。同年10月23日，邮储金怡支行完成对张某上述按揭贷款申请的调查审核。该支行的调查显示，张某所在单位答复张某系该单位合同制员工，每月工资6500元，该收入情况有该公司开具的收入证明及银行流水为证，朱长青口述其月平均收入为4000元，由于其没有提供收入证明及银行流水，所以其收入未计入每月收入款项，张某在邮储金怡支行开立的银行账户的余额为11.8万元。调查结论认为借款人收入稳定，还款能力充足，并建议授信35万元。2014年10月23日，郭红向华振公司寄发通知书1份，以朱长青迟迟不能安排房款，也不能确实提供完成交易的时间表为由，要求华振公司通知朱长青务必于2014年10月30日前支付首期款138000元，否则按朱长青不能履行合约处理，其将朱长青所付定金予以没收。2014年11月10日，中国邮政储蓄银行中山市分行向张某出具中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书，通知张某个人房屋按揭贷款已经审批通过，决定予以35万元额度贷款，需张某自通知日期起180个自然日内按借款申请约定事项办妥相关手续。2014年12月24日，郭红将402房售予案外人。2015年2月2日，华振公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭红、李伟杰向其连带向支付中介服务费15240元及律师费2500元，并支付逾期付款利息损失（以17740元为本金额，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准从起诉之日计至付清之日止）。
2015年2月2日，朱长青另案向广东省中山市第一人民法院起诉郭红、李伟杰，请求判决：1.确认朱长青与郭红签订的房地产买卖合同自起诉之日已解除；2.郭红、李伟杰向朱长青双倍返还定金4万元及律师费3800元，并支付逾期付款利息损失（以4.38万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至实际清偿之日止）。广东省中山市第一人民法院已立案受理该案，案号为（2015）中一法张民一初字第428号。在该案审理过程中，法院依职权到邮储金怡支行就朱长青、张月莲向该行申请按揭贷款是否审批通过事宜向该行职工黄某进行调查。黄某反映，因朱长青、张某为夫妻关系，故就涉案房产由张某申请按揭贷款资格没有问题，该行已于2014年11月通过张某、朱长青的按揭贷款申请。其后，郭红到邮储金怡支行明确表示不再办理涉案房产按揭贷款手续，并取回郭红本人的贷款资料，随后，华振公司也到该行表示涉案房产交易不再进行，黄某向本院提供了该行内部网络系统所提取资料的打印件来证明上述情况。2015年10月13日，广东省中山市第一人民法院作出（2015）中一法张民一初字第428号民事判决，认定在接受按揭贷款申请的银行对朱长青、郭红的按揭贷款申请审批尚未出结论前，郭红单方质疑朱长青的购房付款能力，并单方发函要求将首期房款支付时间变更为2014年10月30日前，否则解除合同，没收定金，其行为已构成违约，郭红不享有涉案房地产买卖合同的解除权。朱长青作为涉案合同的守约方，有权解除涉案房地产买卖合同并主张违约赔偿。朱长青诉请判令郭红双倍返还定金合计4万元，符合合同约定及法律规定，该院依法予以支持。因双方未就合同履行期间产生纠纷导致支出律师费的承担进行约定，故朱长青诉请判令郭红承担律师费3800元，理据不足，该院不予支持。李伟杰作为郭红的丈夫，对夫妻存续期间的夫妻共同债务应承担连带清偿责任。据此，广东省中山市第一人民法院判决郭红、李伟杰于判决发生法律效力之日起七天内向朱长青双倍返还定金4万元，并驳回朱长青的其他诉讼请求。郭红、李伟杰不服该判决，已向本院提起上诉。
在本案审理过程中，郭红、李伟杰反映华振公司的经办业务员曾告知其按揭手续可以在一个月左右完成，华振公司和朱长青均对此否认，朱长青反映华振公司的业务员当时告知有关审批手续需要约3个月的时间。另李伟杰反映，其除于2014年10月23日通过快递的方式将通知书送达给华振公司外，还亲自将该通知送至该公司，由该公司的陈赞辉、莫怡赞收取。在本案庭审时，各方当事人均同意适用内地法律审理本案纠纷。
另查：郭红、李伟杰是夫妻关系，两人于2000年9月30日在福建省××县登记结婚，当时郭红是内地居民，李伟杰是香港居民。后郭红移居香港，并于2006年7月取得香港永久性居民身份证。郭红、李伟杰确认，在发生本案诉争交易时，其二人的经常居住地在内地。
另查：为提起本案诉讼，华振公司委托了律师为其委托代理人，并向该所支付律师费2500元。2015年1月30日，律师事务所向华振公司开具了一张面额为2500元的律师费发票。
一审法院认为：本案为涉港居间合同纠纷。在本案庭审时，各方当事人均同意适用内地法律审理本案纠纷，郭红、李伟杰也确认其在发生本案诉争交易时的经常居住地在内地。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条关于“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律”的规定，本案应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。华振公司与朱长青、郭红签订的房地产买卖合同包含有房地产买卖合同关系和居间合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。华振公司经核准的经营范围包括房地产中介服务，因此郭红、李伟杰关于华振公司不具备房地产经纪服务的资质的主张没有事实依据。华振公司已促成朱长青与郭红签订房地产买卖合同，并积极协助双方办理银行按揭及相关手续，其有权按照约定收取居间费用。郭红主张华振公司在提供居间服务的过程中故意提供虚假信息，告知其按揭手续可以在一个月左右完成，对此华振公司和朱长青均不予确认，而郭红未能提交任何证据证明其上述主张，故一审法院对郭红的该项主张不予采信。根据合同约定，朱长青应于2014年9月10日前申请银行按揭贷款，并于双方办理递件过户手续并领取回执的当日支付首期款118000元。朱长青、张某于2014年9月14日与郭红一并到邮储金怡支行递交材料申请银行按揭贷款，虽该时间点与约定的时间相差几天，但不影响对朱长青已履行该义务的认定，对此郭红、李伟杰亦不持异议。根据二手房买卖交易惯例，若买受人申请银行按揭贷款以支付购房款的，通常会在买受人经审核通过按揭贷款申请后，双方到国土部门办理递件过户手续的同时由买受人支付首期款，买受人再提交资料给银行正式办理按揭贷款手续。诉争房地产买卖合同约定的首付房款的支付时间是在双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付。该约定符合二手房买卖交易习惯，不存在加重任何一方风险、减轻一方责任的情况，该约定合法有效。诉争房地产买卖合同还约定，如买方交纳定金后违约，买方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，卖方还应承担买卖合同双方所约定应付的全部中介服务佣金，并负担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。上述约定对于买卖双方的权利义务是对等的，也是符合居间合同通常交易习惯的，且不存在加重任何一方负担的情形，故该约定合法有效。在邮储金怡支行受理张某、朱长青的按揭贷款申请后尚未作出审批结论前，郭红即单方无端质疑朱长青的购房付款能力，并于2014年10月23日单方发函要求将首期房款的支付时间变更为2014年10月30日前，否则便解除合同，没收定金，继而又单方向邮储金怡支行取回了其所提交的用于申请按揭的资料，明示其不再履行诉争房地产买卖合同，其行为违反了诉争合同的约定，属于违约行为。按照诉争房地产买卖合同的约定，华振公司有权要求郭红向其支付中介服务佣金及逾期支付期间的利息，并可以要求其赔偿为本案支出的合理律师费。但居间费用的金额应为合同中约定的数额7620元，而非华振公司主张的15240元。另华振公司就其主张的律师费2500元已提供了委托代理合同和律师费发票佐证，该费用符合广东省司法厅关于律师收费的相关规定，现华振公司起诉要求郭红赔偿其为本案支付的律师代理费2500元，合理有据，一审法院予以支持，但其要求支付律师代理费的利息没有合同及法律依据，一审法院不予支持。关于华振公司要求李伟杰对本案债务承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但是夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。本案诉争的债务发生于郭红与李伟杰的夫妻关系存续期间，郭红与李伟杰没有明确约定本案债务为郭红的个人债务，郭红与李伟杰也没举证证明其约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有且为华振公司所知晓，也没有举证证明两人没有分享该债务所带来的利益，诉争债务应认定为郭红与李伟杰的夫妻共同债务，应当由两人承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国涉外民事关系法律适用法﹥若干问题的解释（一）》第十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第二款之规定，判决如下：一、郭红、李伟杰于判决生效之日起七日内连带向中山市华振租售房地产顾问有限公司支付中介服务佣金7620元及逾期支付期间利息（利息计算方法：以尚欠中介服务佣金的数额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的标准，从2015年2月2日起计至清偿之日止）；二、郭红、李伟杰于判决生效之日起七日内连带向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司赔偿其为本案支出的律师费2500元；三、驳回中山市华振租售房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元（中山市华振租售房地产顾问有限公司已预交），由中山市华振租售房地产顾问有限公司负担191元，由郭红、李伟杰共同负担53元（于判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。
宣判后，上诉人郭红、李伟杰不服，向本院提起上诉称：一、郭红没有通过华振公司放售本案所涉房产，而是通过搜房网放售，郭红属于应约方，相反朱长青是通过华振公司置购上述物业，存在委托关系，所以本案三方约定所有费用包括居间费用由朱长青支付，符合合同法第四百二十条之规定，华振公司要求没有法律依据；二、本案买卖合同是由两部分组成，一是郭红与朱长青的买卖协定，另一是华振公司与朱长青的居间报酬规定，二者不同，合同已约定朱长青签约当天支付其中一半费用，华振公司向郭红、李伟杰追讨居间报酬没有法律依据；三、华振公司要求郭红、李伟杰支付居间报酬没有法律依据，因合同十（二）条是格式合同，是对方强加的霸王条款，根据合同法第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人间的权利义务，并采取合的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按对方的要求对该条款予以说明，但华振公司未向郭红提及并加以说明；四、签订合同当天，华振公司有关员工亲口告诉郭红一个月便可完成买卖程序，致使郭红等了两个多月还没有结果后才迫不得已向其发出催款通知收，要求买方在2014年10月30日日前完成交易，此做法符合合同法第六十四条（四）的规定，华振公司收到通知后并没有提出异议，也未和郭红沟通合同履行或进展，所以郭红才另寻买家，况且郭红一直都在积极协助办理买卖事宜，直到2014年10月30日都没有违约行为。郭红在10月30日后将房屋卖与他人只用了54天，但本案69天都没有完成按揭，完成按揭用了79天，这相当一部分是买家收入不符的原因。所以即使法院认为郭红违约，也应有责任的划分，把所有责任归给郭红不能彰显法律的公平；五、合同已清楚列明佣金由买方负责，合同（十二）是格式条款，法院要郭红赔偿华振公司律师费没有任何依据；六、法院判决前债务是不成立的，华振公司也不是金融机构，一审法院判决居间报酬的利息没有法律依据；七、一审法院认为华振公司是合资格的地产代理机构，郭红、李伟杰予以认同，但不理解合同上只有买方需于9月10日前申请按揭的时间约定，而没有多长时间履行或完成合约的时间，郭红基本不存在违约责任。很明显华振公司利用郭红不懂交易细节及内地法律，为减轻自己的责任及保障自己交易的成功而故意漏掉合同履行时限这一重要条文，法院应依合同法第五十条（一）（二）判决此合同无效，撤销一审判决，改判驳回华振公司的全部诉求；八、李伟杰并没有否认跟郭红存在夫妻关系，没有表示过不承担郭红的债务，但在法院判前债务尚没有成立，对于华振公司滥用法律程序，令李伟杰多次奔波中港，请求法院判令华振公司向李伟杰赔偿误工费及损失2000元。
被上诉人华振公司答辩称：本案买卖合同包括了居间合同，是三方真实意思表示，合同合法有效。合同约定交易价格3%是居间服务费，卖方收取定金后违约承担全额佣金及中介方追讨的律师费；合同签订后郭红到办理按揭的银行索取按揭材料，表示不再按揭，并很快出卖了房屋，导致合同履行不能，应支付律师费、诉讼费；李伟杰作为郭红的丈夫应对夫妻共同债务承担连带清偿责任，一审判决正确，应予维持。
一审第三人朱长青在法定期限内未提交陈述意见。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，各方当事人均未提出异议，亦未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
本案为涉港居间合同纠纷，一审时各方当事人已一致同意本案纠纷适用内地法律进行处理，一审法院依法适用内地法律作为准据法进行裁判是正确的。现就上诉人郭红、李伟杰的上诉内容综合分析如下：一、本案郭红与华振公司、朱长青签订了包含居间合同内容的房屋买卖合同，华振公司居间促成郭红与朱长青本案房屋买卖合同的成立，华振公司与郭红、朱长青成立居间合同关系，郭红、朱长青均是委托方，华振公司是居间人，相关合同的签订出于本案当事人的真实表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，对本案当事人均有法律约束力；二、前述合同中约定的违约责任条款虽为华振公司提供的格式条款，但其内容未超出二手房屋交易和相关居间合同关系及违约责任的通常理解，不存在导致合同无效等情形，不违反公平原则，且因该条款在合同中独立存在，条款本身不存在免除或限制华振公司责任的内容，故本院认为相关违约条款具有法律效力。需要指出的是，除书面内容的表述本身，本院认为本案相关合同中并不存在华振公司提供的格式合同中存在免除或限制本方责任的情形的原因还在于，民事主体的民事责任或为法律规定的法定责任，或为合同的约定责任，相应法律规定中存在对应的法律责任内容时，当事人在合同中虽未约定某方某种合同责任但也未明文约定免除或限制其法定责任的，并不能视为格式合同的提供者构成对该方法定责任的免除；三、本案华振公司已促成郭红与朱长青房屋买卖合同的成立，华振公司有权依照约定收取报酬，各方当事人已通过前述违约条款约定卖方即郭红违约情况下居间报酬的支付方法，现郭红合同成立后拒绝完全履行已构成违约，应依照违约条款的约定向华振公司支付全部居间报酬即全额佣金；四、关于郭红是否违约的问题，一审法院已作分析阐述是正确的。根据前述查明的事实，本案房屋买合同约定了买方缴纳定金和申请按揭的时间，但未约定完成按揭的时间因而也未确定完成全部交易及过户的时间，本院认为，二手房屋买卖按揭申办时间等相当程度上非由买卖双方自身所能够确定，从相关合同签订内容看，各方当事人对该种二手房屋买卖的实际状况并不缺乏必要的认知，没有证据反映存在因朱长青或华振公司未履行合同义务造成按揭办理等合同事项明显拖延、滞宕的事实，应当认定郭红在未取得买方的同意下不再履行涉案合同，其行为缺乏单方解除合同的约定基础和法定条件，已构成违约，其应按相关合同约定向华振公司支付全额佣金及华振公司追讨所支付的律师费、诉讼费，郭红、李伟杰相关上诉主张不能成立，本院予以驳回；五、关于华振公司主张的佣金利息问题。虽然本案当事人并未约定迟付佣金应支付利息，但应认定自起诉追讨佣金时起华振公司即产生不能及时受偿而存在损失，一审法院支持华振公司相关诉讼请求，以同期中国人民银行公布的同类贷款基准利率作为认定和计算华振公司的相应损失，此种处理不违反法律的强制性规定，处理并无不当，本院予以维持；六、因本案不存在李伟杰在法院判决其向华振公司承担连带支付责任前支付相关款项因而使法院不必做出相应裁判的情形，因而法院应通过裁判判令其承担相应的支付义务，一审法院判决李伟杰承担相应的支付责任具有事实和法律依据。李伟杰请求判令华振公司向其赔偿误工费等损失，因其未提起反诉，不属本案审理范围，本院不予处理。
综上，上诉人郭红、李伟杰的上诉请求缺乏理据，本院予以驳回；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费244元，由上诉人郭红、李伟杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨雪燕
审 判 员 吴朝晖
代理审判员 张 荣
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 欧汉庭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）……
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