辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11197号
上诉人（原审原告）：高立娟，女，汉族，1961年7月12日出生，住址：辽宁省新民市。
委托诉讼代理人：汤洋，系辽宁申胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：暂书刚，男，1960年8月19日出生，汉族，系上诉人丈夫。
被上诉人（原审被告）：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地：沈阳市于洪区翟家镇小于村。
法定代表人：符丽华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋娜，女，1978年9月18日出生，汉族，该公司工作人员。
原审第三人：袁长军，住址：沈阳市东陵区.
上诉人高立娟因与被上诉人沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟房产公司”）、原审第三人袁长军商品房销售合同纠纷一案不服新民市人民法院（2015）新民民二初字第444号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人高立娟上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法确认高立娟与金晟房产公司签订的《华丽英典商品房认购协议书》合法有效；3、诉讼费由金晟房产公司承担。理由：房屋物权是否变动，与房屋买卖协议是否有效，没有法律上的因果关系。且本案双方签订的是认购协议，不是以房抵债协议，对此，金晟房产公司予以认可。另外，金晟房产公司与袁长军并无真实的房产买卖关系，只是因借款将涉案房屋担保，故房屋备案在袁长军名下，属于虚假买卖，是无效合同。故一审判决事实认定不清、适用法律错误。
被上诉人金晟房产公司辩称：金晟房产公司与高立娟的合同是真实有效的，与袁长军是借贷关系，同时，我公司也将涉案标的交付高立娟使用。
高立娟原审诉称：2010年7月30日，高立娟与金晟房产公司签订商品房买卖协议并交付房款总计385,056元，金晟房产公司将1号楼3单元3层3号房屋出售给高立娟，现房屋已交付。高立娟已经实际进住。但因金晟房产公司原因，高立娟无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、金晟房产公司签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归高立娟所有，判令金晟房产公司协助高立娟办理房屋所有权登记手续，并由金晟房产公司承担本案诉讼费用。
金晟房产公司原审辩称：按照刘红玉确认，新民市政府调查小组核实，高立娟为真实购房人，我们与暂书刚有债权债务关系，后与暂书刚改为房款，并与暂书刚妻子高立娟签订了购房协议书。经专案小组确认，高立娟为真实购房者，所以，我们也同意高立娟的诉讼请求，公司已将房屋交付给了高立娟使用，虽然合同备案于袁长军名下，但公司与袁长军之间是基于借款产生的抵押关系，和袁长军之间不是真实的房屋买卖关系。我们已将该房屋交付给高立娟使用，所以，同意高立娟的诉讼请求。
袁长军原审未出庭应诉，亦未提交书面答辩。
原审法院审理查明：2010年7月30日，高立娟与金晟房产公司金晟公司签订《华丽英典商品房认购协议书》一份，协议约定高立娟“自愿认购华丽英典项目商品房1号楼3单元3号”住宅一套，该房建筑面积106.96平方米（最终面积以房产局测定为准），实际成交价为3，600元/平方米，总房款为385，056元，付款方式为一次性付款，当日交齐。认购书还约定：“六、本协议代为收款收据，一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字或盖章并乙方交付定金后生效，签定《商品房买卖合同》后，本协议自动生效。七、此楼与暂书刚顶账。”高立娟与暂书刚系夫妻关系。高立娟于2014年向金晟公司补交差价款11,592元，金晟房产公司为其出具相应《收款收据》一张。另，高立娟还持有金晟房产公司出具的《收款收据》一张，收款事由写的是“华丽英典1#11.03,106.96㎡楼款”，与案涉房屋的房号不相符。2012年8月20日，新民市房产管理处为高立娟出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼3单元3层3号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，金晟房产公司金晟公司向高立娟交付本案诉争房屋。高立娟交纳物业费、电费等费用，领取钥匙占有至今。
另查明：案涉房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，但至今尚未竣工验收合格。
再查明:新民市房产管理处出具《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》中说明，高立娟的房屋为1#1-3-3，备案人为袁长军，备案时间为2011年9月14日，钥匙持有人为高立娟。新民市房产管理处另出具《说明》一份，说明其出具的《华丽英典房产认证证明》存在笔误，“高丽娟”应为“高立娟”，“华丽英典1号楼3单元3层3号房产”应为“华丽英典1号楼1单元3层3号房产”。经询问，原、金晟房产公司均表示向高立娟交付的房屋为华丽英典1号楼1-3-3，且高立娟表示其诉请的标的物也应是此房。
还查明:沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……2.与杨志有关的合同诈骗事实……（2）……2010年7月30日，金晟公司与高立娟签订《华丽英典商品房认购协议书》，以385,056元的价格将新民市民族街67号1#1-3-3住宅顶账给高立娟。2011年9月14日，金晟公司将上述五处住宅在新民市房产处为受杨志委托的袁长军办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……2、证人郭晓玲、王桂杰、高立娟、方志森等人的证言，结合商品房买卖合同、认购协议书、以房抵债协议、收款收据、房屋抵押权登记申请书、房屋抵押权注销登记申请书，房产证、契证、土地使用权证等证据，证实因金晟公司欠其借款或工程款，金晟公司将开发的房产通过签订商品房买卖合同或认购协议书等形式作价顶账，涉及金额700余万元，顶账的房产被金晟公司抵押给他人的事实……5、证人杨志的证言，结合袁长军的证言，借款合同、商品房买卖合同、收款收据等证据，证实2011年7月份，刘红玉通过唐晓敏找到杨志给金晟公司借钱，经过考察，杨志决定买金晟公司开发的华丽英典三套门市楼，与金晟公司签订了三套门市的商品房买卖合同，2011年8月1日金晟公司给杨志出具三张收款收据，总金额为4,999,663万元。2011年10月25日，金晟公司刘红玉通过唐晓敏介绍向杨志借款350万元，金晟公司用华丽英典楼盘的二十一套住宅抵押，签订了商品房买卖合同，并到房产部门做了备案，唐晓敏担保。金晟公司仍有本金利息合计380万元未还杨志的事实”。现该两份法律文书均已生效。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《华丽英典商品房认购协议书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《说明》、民事判决书、民事裁定书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权对对方当事人提交的证据进行质证和答辩的权利，但本案第三人袁长军经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据出庭当事人提供的证据及陈述，对本案的事实予以认定。高立娟、金晟房产公司之间系基于借款产生的以房抵债关系，以房抵债协议为实践性合同，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力。且本案高立娟与金晟房产公司均未提供付款凭证、借款合同等相关证据，本院对原、金晟房产公司之间实际借款金额、借款利息、还款期限等均无法确认，故对于高立娟要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院无法支持。同时，因涉案房屋不具备办理房证的条件，高立娟至今未取得房证，履行以物抵债过程中存在障碍，以物抵债尚未履行完毕，故对于高立娟要求确认产权和办理房证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回高立娟的诉讼请求。案件受理费100元，公告费690元，由高立娟承担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为：关于上诉人提出其与金晟房产公司签订的是认购协议，不是以房抵债协议，故一审判决事实认定不清、适用法律错误的上诉主张，本院认为，一方面，因涉案认购协议书中明确载明此楼与暂书刚（高立娟的丈夫）顶账，即双方基于借款产生的以房抵债关系，并不是高立娟与金晟房产公司之间存在真实的买卖行为。同时，庭审中，高立娟与金晟房产公司均未提供付款凭证、借款合同等相关证据，无法确认涉案房屋买卖协议有效；另一方面，二审期间，虽金晟房产公司认可高立娟与金晟房产公司就本案诉争房屋所形成的抵债合同，但因抵债合同属实践性合同，现抵债行为尚未完成，且涉案房屋存在抵押纠纷，不具备办理产权过户条件，故对高立娟要求确认金晟房产公司签订的买卖协议有效，房屋产权归高立娟所有，金晟房产公司协助办理房屋所有权登记手续的诉请，原审予以驳回并无不当。本院对上诉人的上诉主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，上诉人高立娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。