广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3157号
上诉人（原审被告）：广州市正德温泉开发有限公司（原广州市华熙温泉开发有限公司），住�地广州市从化区XX镇米铺村御泉大道88号。
法定代表人：韩南保，职务：董事长。
委托诉讼代理人：杨振平，广东经纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈妍旻，广东经纶律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：蔡铿，女，1962年6月24日出生，汉族，住广州市东山区。
委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：殷世卫，男，1962年1月14日出生，汉族，住广州市东山区。
委托诉讼代理人：蔡铿，系殷世卫配偶，基本情况同上。
委托诉讼代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
原审第三人：从化市广从天地实业开发有限公司，住所地广州市从化区街口街河滨北128号（城辉大厦七楼）。
法定代表人：周志雄。
上诉人广州市正德温泉开发有限公司（以下简称正德公司）因与被上诉人蔡铿、殷世卫、原审第三人从化市广从天地实业开发有限公司（以下简称广从天地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人正德公司委托诉讼代理人杨振平、陈妍旻、被上诉人蔡铿及其与被上诉人殷世卫的共同委托诉讼代理人吴凯到庭参加诉讼，原审第三人广从天地公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人正德公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡铿、殷世卫所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蔡铿、殷世卫负担。事实和理由如下：一、蔡铿、殷世卫提起本案诉讼是重复起诉，一审法院作出的判决与已生效判决严重冲突。首先，一审法院作出判决违反“一事不再理”、“禁止重复起诉”的原则。蔡铿、殷世卫已于2014年10月6日就《协议书》的履行向广州市从化区人民法院提起了诉讼，法院受理并作出(2015)穗从法房初字第541号、542号判决，驳回了蔡铿、殷世卫的诉讼请求。判决作出后蔡铿、殷世卫皆未提出上诉，判决已经生效。现蔡铿、殷世卫就同一事实、同一诉讼标的向法院提起诉讼，前诉与后诉的当事人完全一致，且从生效判决作出至今没有出现任何新的事实。蔡铿、殷世卫后起诉的诉讼请求在实质上否定了前诉裁判结果，属于重复起诉。根据我国《民事诉讼法》第一百二十四条第五款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条及二百四十八条的规定，应当驳回蔡铿、殷世卫的诉讼请求。其次，一审判决随意改变、推�已生效的判决，损害司法权威。一审法院作出的判决否定了已生效判决(2015)穗从法房初字第541号、542号认定的基本事实。在已生效判决中，法院已经对《协议书》的性质进行审理并作出了判决，确认《协议书》是双方为未来签订认购书及商品房买卖本约合同而达成的合意，并未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，合同系当事人共同协商的结果，如法院判令强制缔约，有悖合同意思自治原则。一审法院对已经生效的民事判决确认的内容再行进行审理，并且推翻了生效民事判决认定的事实，判决解除《协议书》，与生效裁判内容相抵触。二、一审判决案件事实认定错误。正德公司(原华熙公司)为涉案房屋的合法所有权人，其对涉案房产的处分为有权处分。首先，涉案房屋的开发商即广从天地公司因欠承建商工程款，经广东省高级人民法院二审作出(2002)粤高法民二终字第397号民事调解书、广州市中级人民法院2004年11月17日作出(2003)穗中法执字第20号民事裁定书，将包括涉案房屋在内的128套房屋的所有权抵偿给承建商，承建商以债权转让的形式将涉案房屋的所有权转让给正德公司，并且正德公司已于2007年取得了涉案房产的《国有土地使用证》，办理了涉案房屋的过户登记手续。虽然广从天地公司与蔡铿、殷世卫签订《房地产订购书》及《房地产预售契约》在先，但是广从天地公司以及蔡铿、殷世卫均未到房地产管理部门办理《房地产预售契约》的审核、登记手续。正德公司已经合法取得了涉案房产的所有权，并办理了过户登记手续。根据我国《物权法》第十四条，涉案房屋的所有权人应为正德公司。其次，正德公司于2006年7月26日2007年3月23日与从化市国土资源和房屋管理局签订《挂牌出让成交确认书》，确认正德公司取得了从化XX村XX地段40861.6平方米的国有土地使用权。2007年4月20日，从化市城市规划局同意将上述建设用地单位变更为正德公司，并有（2008）第00004号、00005号、00006号《国有土地使用证》作为产权证明。2009年12月4日，从化市城市规划局复函（从规函【2009】847号）同意将《建设用地规划许可证》（建从规字第【2000】第002号(XX)、第006号(XX)）相应用地部分的用地单位从广从天地公司变更为正德公司，从化市城市规划局从规函【2009】2009年12月11日86l号复函同意将从规建字【2000】第004号XX和从规建字【2000】第010号XX《建设工程规划许可证》、市规划字(2000)第044号和市规划字(2000)第087号建设工程报建审核书中涉及华熙公司相应产权的建设单位更改为正德公司。同时，华熙公司持相关批准变更文件到从化市国土资源和房屋管理局办理了《商品房预售许可�》的开发企业名称变更及延期手续。这一系列行政许可行为，充分说明正德公司已经办妥了相关的建房、售房手续。无论是涉案房屋所在的国有土地使用权人、建设施工单位，还是涉案房屋的所有权人，均为正德公司。正德公司对自有房产的处分，为有权处分。最后，一审法院以仅具有预约性质的《协议书》判决正德公司承担广从天地公司应当承担的责任明显错误。正德公司非蔡铿、殷世卫的商品房买卖合同关系的合同相对方。蔡铿、殷世卫皆与原开发商即广从天地公司达成购买涉案房屋的合意，并且也直接与广从天地公司签订的B306、B308房的《房地产订购书》及《房地产预售契约》，且购房款也是直接交给广从天地公司，并且由广从天地公司向蔡铿、殷世卫出具了收据。涉案房屋的房屋买卖合同的相对方应当为广从天地公司与蔡铿、殷世卫。蔡铿、殷世卫与广从天地公司签订的《房地产订购书》、《房地产预售契约》均未到房地产管理部门进行备案。根据我国《城市房地产管理法》的规定，广从天地公司与蔡铿、殷世卫仅仅签订了B306、B308的《房地产订购书》及B306房的《房地产预售契约》，并没有到房地产管理部门进行备案，因此双方的商品房买卖关系仅实现了签订商品房买卖合同的债权行为。现蔡铿、殷世卫无法取得所购房屋的所有权，仅可基于签订商品房买卖合同的债权行为，请求广从天地公司承担无法交付房屋的违约责任。且正德公司与蔡铿、殷世卫签订的《协议书》中第一段就明确表明“由甲方(正德公司)有条件地继续履行客户(丙方，即蔡铿、殷世卫)与原开发商(乙方，即广从天地公司)的购房关系”。在第二段明确约定“甲方同意该项目原则上按照原开发意向继续进行开发及经营，丙方与甲方另行签署新的订购�及预售合同，同时解除丙方与乙方签署的原订购书及预售合同，就预售合同签署后，乙丙双方互不再追究责任”。不符合商品房买卖合同应都有的权利义务内容，仅具有预约性质。蔡铿、殷世卫与正德公司需另行签署新的订购书和预售合同，并且只有在签署新的订购书及预售合同后，广从天地公司才将与蔡铿、殷世卫商品房买卖合同的对应权利义务转移给正德公司，退出与蔡铿、殷世卫的商品房买卖关系。在《协议书》签订之后，正德公司与蔡铿、殷世卫并未签订新的订购书和预约合同，蔡铿、殷世卫亦未解除与广从天地公司的《房地产订购书》与《房地产预售契约》。另外，《协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应有的权利义务内容，有关缺失的内容仍然有赖于双方当事人的磋商。《协议书》是双方为未来签订认购书及商品房买卖本约合同而达成的意向性的合意。一审法院判令解除《协议书》，并要求正德公司承担本应由广从天地公司所应当承担的开发商责任，实质上是判令正德公司与蔡铿、殷世卫强制缔约，有悖合同意思自治原则。正德公司亦未作出同意解除《协议书》的意思表示，但一审法院在判决书却作出了“现在原告要求解除《协议书》，正德公司亦同意解除，为此原告的诉讼请求有理，本院予以支持”的表述明显歪曲事实，在事实认定上存在重大错误。三、一审判决适用法律错误。广从天地公司为涉案房屋的房地产开发商，蔡铿、殷世卫为涉案房屋的买受人。正德公司与蔡铿、殷世卫之间自始至终未签订新的认购书及商品房预售合同，涉案房屋的出卖人为广从天地公司，买受人为蔡铿、殷世卫。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干�题的解释》第八条第（一）款将正德公司认定为原开发商的义务继受者明显在适用法律上存在错误，且不利于社会稳定；另，正德公司在取得包括涉案房屋在内的218套房屋所有权及土地使用权后，一直大力推动项目建设，投入巨大。综上，望二审法院查明本案事实，支持正德公司的上诉请求。2010年5月27日
被上诉人蔡铿、殷世卫答辩称：1.一审法院没有违反一事不再理的原则，2015年的诉讼我方是要求继续履行合同，而在本案中我方的请求是要求解除合同并赔偿损失，是完全不同的诉讼请求，不存在一事不再理原则的情形；2.一审判决没有推翻已经生效的判决，2015年的判决虽然认定了协议书是预约合同，但该认定并不意味着是正确的。即使认定协议书是预约合同，也不影响本案判决解除该预约合同并要求违约方承担相应的违约责任，并非对于预约合同违约�就无需承担违约责任；3.正德公司称其投入巨大，这是一份商业合同，其理应承担商业风险，并不能由此推翻正德公司需承担责任的结论。
原审第三人广从天地公司经本院公告传唤，未到庭陈述意见。
2016年8月29日，蔡铿、殷世卫向一审法院起诉，请求判令：正德公司继续履行2010年6月18日签订的《协议书》向蔡铿交付从化XX镇XX度假山庄第B栋308房并协助办理产权登记，向蔡铿、殷世卫交付XX镇XX度假山庄B栋306房并协助办理产权登记。起诉后，蔡铿、殷世卫以正德公司至今仍未完成对涉案房屋在内的温泉度假山庄项目的建设而且2014年3月4日办理的涉案房屋在内的建设工程抵押登记仍未涂销，蔡铿、殷世卫的购房目的不能实现为由，变更诉讼请求为：一、解除蔡铿、殷世卫与正德公司于2010年6月18日签订的《协议书》；二、正德公司向蔡铿、殷世卫返�购房款207200元、税费3987.8元及支付利息（从支付日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，截至2016年9月20日为195618元）；三、正德公司向蔡铿、殷世卫赔偿已支付购房款207200元；四、正德公司向蔡铿、殷世卫赔偿预期利益损失（按照当前市场评估价与买卖合同约定价差额计算）。蔡铿、殷世卫为证明其主张，向一审法院提交了《协议书》《房地产订购书》《房地产预售契约》（从房预契字第202860号）、《房地产预售契约》（从房预契字第200595号）、收据、《关于姚环信访问题的答复》《关于蔡铿信访问题的答复》《关于黄大宇等三人信访问题的答复》《依申请公开政府信息答复书》《承诺书》不动产登记查册表等证据予以证明。
一审法院经审理查明：殷世卫与蔡铿是夫妻关系。2016年5月12日广州市华熙温泉开发有限公司名称变更为广州�正德温泉开发有限公司。原审第三人广从天地公司于2005年11月22日被吊销营业执照。
2001年6月6日，蔡铿（乙方）与广从天地公司（甲方）签订《房地产订购书》，第一条约定：乙方现向甲方订购由甲方兴建并经从化市房地产管理局批准出售的、座落于从化市XX镇米埗庙湾路定名为XX山庄，第B幢第3层08号房的房地产（以下简称该房地产）。《从化市预售商品房许可证》编号：从预房字第20049；第二条约定：甲、乙双方同意并确认，该房地产的定价为198000元（人民币）。第三条约定：甲、乙双方同意并确认，乙方向甲方支付10000元作为乙方履行《本房地产订购书》的定金，然后即签署本订购书。第四条约定：甲、乙双方同意并确认，在签署《房地产订购书》后三十天内或发展商通知乙方应根据甲方售楼说明书所列的其中一项付款方式向甲方缴付首期房价款，并�方即签署《房地产预售契约》。《房地产预售契约》签订后，甲方不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。甲方必须在签约后三十天内向从化市房地产管理局（房地产交易所）办理《房地产预售契约》的审核、登记手续。第十条约定：该房地产将按《房地产预售契约》规定的日期内交付使用。2001年6月1日蔡铿向广从天地公司支付了定金10000元、2001年6月28日蔡铿支付购楼款88695元及税费3987.8元、2001年9月6日蔡铿支付购楼款39905元。提交的从房预契字第200595《房地产预售契约》没有及广从天地公司的签名与盖章，与广从天地公司也没有到房地产管理部门办理审核、登记手续。
2002年3月18日，蔡铿、殷世卫（乙方）与广从天地公司（甲方）签订《房地产订购书》，第一条约定：乙方现向甲方订购由甲方兴建并经从化市房地产管理局批准出售的、座落于从�市××XX路定名为XX山庄，第B幢第3层06号房的房地产（以下简称该房地产）。《从化市预售商品房许可证编号》：20049；第二条约定：甲、乙双方同意并确认，该房地产的定价为228000元（人民币）。第三条约定：甲、乙双方同意并确认，乙方向甲方支付68600元作为乙方履行本《房地产订购书》的定金，然后即签署本订购书。第四条约定：甲、乙双方同意并确认，在签署《房地产订购书》后（空白）天内或发展商通知乙方应根据甲方售楼说明书所列的其中一项付款方式向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》。《房地产预售契约》签订后，甲方不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。甲方必须在签约后三十天内向从化市房地产管理局（房地产交易所）办理《房地产预售契约》的审核、登记手续。第十条约定：该房地产将按《房地产预售契约》�定的日期内交付使用。2002年3月19日蔡铿向广从天地公司支付了购楼款68600元。2003年3月3日广从天地公司（甲方）与蔡铿、殷世卫（乙方）签订编号为从房预契字第202860号的《房地产预售契约》，第一条约定：甲方依法取得位于从化市××XX，使用年限为70年的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为XX山庄，用途为商住，经从化市房地产管理局批准预售，《从化市预售商品房许可证》编号：20049；第二条约定：乙方向甲方预购上述房地产的第B幢第三层06号房（以下简称“该房地产”），建筑面积为50平方米，房地产的基本情况已载于本契约附件一；第三条约定：经协商该房地产的成交总价格为228000元，甲方同意乙方选择本契约附件二中第一项方式支付购房款，签订本契约后，未征得甲方书面同意不得随意变更付款方式；第六条约定：在本契约中所列的建筑面积和土地使用面积（共同）及庭园土地使用面积是按规划部门批准的施工计算的面积，实际面积应以从化市房地产管理局核发的《房地产权证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积为准，如面积的误差值在±1%以内（含±1%），甲、乙双方无需作任何补偿，如误差值超过±1%，甲、乙双方按照本契约第三条确定的单价（不计利息）进行多退少补；第七条约定：甲方应于2003年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，如遇不可抗力的自然灾害、不可抗力的社会原因，甲方可将该房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用；第十七条约定：除本契约第七条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算，如逾期六个月，甲方仍未能将房地产交付使用时，乙方有权以书面通知解除本契约，并报从化市房地产交易所备案，甲方应在收到乙方解约通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款及利息（按当时银行贷款利率计算）、手续费、违约金退还乙方。该《房地产预售契约》还就装修标准、办理产权登记有关事宜、保修期限、解决争议的方法及其他有关事项进行了约定。蔡铿、殷世卫与广从天地公司签订的从房预契字第202860号《房地产预售契约》没有到房地产管理部门办理审核、登记手续。
2010年6月18日，蔡铿、殷世卫（丙方）与广州市华熙温泉开发有限公司（甲方）、广从天地公司（乙方）签订《协议书》，约定鉴于乙丙双方于2001年签订从房预契字第202860号、200595号《房地产预售契约》，购买位于从化XX镇的XX度假山庄B栋306、308房（下称该房产）。由于在经营的过程中出现困难，乙方现已无法继续开发该项目和履行与丙方所签订的购房合同。甲方广州市华熙温泉开发有限公司通过拍卖分别取得该项目周边土地和剩余的房产。考虑到原开发商已出售的部分房产和新项目开发的完整性，甲乙两方经过协商，达成协议，由甲方有条件继续履行客户与原开发商（乙方）的购房关系，有效合理地保障丙方的利益。现三方协议如下：一、甲方同意该项目原则上按照原开发意向继续进行开发及经营，丙方与甲方另行签署新的订购书及预售合同，同时解除丙方与乙方所签署的原订购书及预售合同，就预售合同签署后，乙丙双方互不再追究责任。甲丙双方签署新的订购书和预售合同，除另有约定以外，交楼条件、房屋价格及经营收益方案按甲方公开发售给第三方所公示的合同或文件（包括但不限于订�书、预售合同、物业管理公约、委托管理合同等）执行。届时丙方需签署上述的全部合同及文件。如果丙方不接受新的经营管理协议，甲方同意提供办理产权证所需的全部文件及协助客户办理房产转让的手续。但出售时间应在甲方通知丙方签署经营管理协议之日起三个月内，且新受让方须接受上述公开发售条件。如超过三个月丙方未能出售且丙方继续拒绝签署新的预售合同及其他相关文件的，甲方有权按丙方的实际已付给乙方的价款收购该房产。当甲方将该价款划至丙方账号后，该房产所有权属甲方所有，丙方必须配合办理有关手续，否则承担违约责任。上述甲方、丙方重新签订的订购书及预售合同所约定的房屋价格仅是甲方为丙方理顺房屋产权关系而参考甲方公开发售给第三方时所公示的房屋价格，该价格对甲丙双方均无约束力。甲方不得据此要求丙方补交该价格与丙方已付楼款之间的差额，丙方不得以此价格为依据向甲方主张权利，但除价格外的条款双方均应履行。二、因乙方遗留的房产未完工，只具框架，甲方需要垫资完成符合原合同交楼标准的装修。就该部分装修价款的差额，甲、丙方双方同意按以下方式处理：丙方将该房产交由甲方统一经营管理，以自酒店对外正式试业之日起一年半时间内的该房屋的所有收益由甲方收取，作为丙方支付甲方垫资的装修价款差价。此后相应的收益归丙方支配。三、丙方至本协议签署前实际已向乙方支付两套房产的购房款合计共207200元，原合同约定的价格及交楼条件见附件。最后核对时丙方应提供与乙方签署的全部文件原件及收据原件，以收据（或发票）上确认的数据为准。丙方尚未按原订购书的约定支付全部的购房款应向甲方补交。丙方所欠款项应于土建竣工验收之日（以甲方�丙方发出的催款通知为准）起的十五天内付清（如届满之日为法定节假日的则相应顺延）。丙方逾期付款的，每逾期一天按欠款额的千分之一支付违约金，逾期超过一个月的，本协议及此前合同解除，丙方须按欠款额30%向甲方支付违约金，甲方扣除上述违约金后将丙方已付的款项（包括付给乙方的）退还丙方，甲方退款后该房产归甲方所有。四、甲方负责为丙方提供办理产权证所需的全部条件及文件（乙方负连带责任），并在丙方按上述第三条付清全部欠款之日（以丙方银行划账记录为准）起一个月内为丙方办理。丙方有责任向甲方提交办证所需要的文件。办证的费用由各方按规定承担。鉴于丙方之前已经支付了一套房的相关费用（丙方须向甲方提供相关证明，否则视为没有支付），现丙方只需支付另一套房的办证费用以及前一套房办证费用增加的不足部分。丙方应按规定支付办证费用、签署并提交办证所需的全部合同及文件，否则责任自负。五、除本协议约定的甲方应承担的责任外，乙丙方因该房产买卖合同解除而产生的其他问题与甲方无关，丙方不得以原订购书或预售合同为依据要求甲方承担任何责任。……七、协议书自三方当事人签字、盖章之日起生效。八、本协议书一式肆份，甲方执两份，乙丙方各执壹份，具有同等法律效力。附件1、订购书2、预售合同3、收款收据4、丙方身份证5、甲乙方的营业执照。
另根据（2015）穗从法房初字第541、542号民事判决书，查明以下事实，广从天地公司原开发的位于从化市××XX“XX山庄”于2000年5月31日依申请取得了“XX山庄”A幢《商品房预售许可证》，证号20011号；于2000年12月28日依申请取得了“XX山庄”B幢《商品房预售许可证》，证号20049号；于2000年12月28日依申请取得了“XX山庄”C幢《商品房预售许可证》，证号20050号。2007年3月23日广州市华熙温泉开发有限公司与从化市国土资源和房屋管理局签订《挂牌出让成交确认书》，确认广州市华熙温泉开发有限公司以900万元的价格取得从化市XX镇米埗村XX地段40861.6平方米的国有土地使用权。2007年4月20日从化市城市规划局同意将上述建设用地单位变更为广州市华熙温泉开发有限公司。广州市华熙温泉开发有限公司取得（2008）第00004号、00005号、00006号《国有土地使用证》。根据上述《国有土地使用证》，XX山庄A栋A101-106、201、202、205、206、209-214、303、304、307-310、401、404-414、501-503、508-511、514、601、602、604-606、610-614、701、702、707-709、711-714、B栋除B708、709外的68套房产、C栋除309、606、609外的67套房产登记在广州市华熙温泉开发有限公司名下，包括涉案的B308、B306房。2009年9月28日广州市华熙温泉开发有限公司向从化市规划局递交申请更名报告，请求将原广从天地公司开发的XX山庄（公寓A、B、C三栋楼宇）的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程报建审核书，由建设单位原广从天地公司更名为广州市华熙温泉开发有限公司。2009年11月25日广州市华熙温泉开发有限公司向从化市城市规划局出具《承诺书》，载明：我公司通过拍卖和协议等方式收购了原属从化市广从天地实业开发有限公司开发的位于XX镇××幢公寓楼大部分产权（即收购了三幢公寓楼共238套中的210套产权），还有28套因为当时已预售给了客户，我司正在与他们协商中，即将陆续理顺产权关系。为了不影响我司的开发进度，请贵局及时将三幢公寓楼的产权过户到我司名下，为此，特作如下承诺：我司保证与有关业主达成协议，理顺这28套房的产权关系，若因此而产生债权债务关系�我公司将承担相应的法律责任。该《承诺书》经从化城市规划局函复告知一审法院不是建设单位名称变更的必不可少的要件。2009年12月4日从化市城市规划局从规函[2009]847号复函同意将建从规地字[2000]第002号（XX）、第006号（XX）《建设用地规划许可证》中相应用地部分的用地单位由广从天地公司变更为广州市华熙温泉开发有限公司。2009年12月11日从化市城市规划局从规函[2009]861号复函同意将从规建字[2000]第004号XX和从规建字[2000]第010号XX《建设工程规划许可证》、市规划字（2000）第044号和市规划字（2000）第087号建设工程报建审核书中涉及广从天地公司相应产权的建设单位更改为广州市华熙温泉开发有限公司。2010年5月27日广州市华熙温泉开发有限公司持相关批准变更文件到从化市国土资源和房屋管理局办理了《商品房预售许可证》的开发企业名称变更及延期手续，XX�庄A幢编号为从房预字第200011号、XX山庄B幢编号为从房预字第200049号、XX山庄C幢编号为从房预字第200050号，其他内容不变，新变更的有效期限至2014年6月12日，至今已超过有效期限。经从化市国土资源和房屋管理局公开可查询的资料显示广州市华熙温泉开发有限公司在办理了《商品房预售许可证》的变更及延期手续后，未进行过房屋销售行为，也没有办理房屋备案登记的行为。
一审另查明，正德公司（广州市华熙温泉开发有限公司）于2014年3月4日将XX镇米埔村（原XX山庄B幢）办理了在建工程抵押。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。涉案房屋B306、B308是由广从天地公司开发预售给蔡铿、殷世卫，但之后却将房屋抵偿承建商的债务，而承建商又以债权转让的形式转让给正德公司，据此，正德公司�受了涉案房屋的权利和义务。2010年6月18日蔡铿、殷世卫与正德公司、广从天地公司就涉案房屋签订了《协议书》，对各自的权利义务进行了约定，是三方的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，具有法律约束力。为此，合同当事人应当按照合同约定和法律的规定全面履行自己的义务。关于蔡铿、殷世卫要求解除《协议书》的请求。2010年6月18日蔡铿及殷世卫、正德公司、广从天地公司就涉案房屋B306、B308签订了《协议书》，对各自的权利义务进行了约定，但协议签订至今已经七年多，涉案房屋仍然没有竣工交付，而且正德公司将涉案房屋进行了抵押，显然，蔡铿、殷世卫的合同目的已经难以实现，现在蔡铿、殷世卫要求解除《协议书》，正德公司亦同意解除，为此，蔡铿、殷世卫的诉讼请求有理，予以支持。关于蔡铿、殷世卫要求返还购房款、税费及计付利息�赔偿购房款的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，正德公司继受了涉案房屋的权利和义务，而且双方在2010年6月18日签订《协议书》，对彼此的权利义务�行了明确，因此，正德公司应当按照约定履行相应的义务。虽然在协议书中双方没有约定交付房屋的日期，但至今已经七年多，涉案房屋仍然没有竣工交付，显然，已经超出常人合理的预期，况且正德公司在2014年3月4日将涉案房屋办理了在建工程抵押。为此，蔡铿、殷世卫的诉讼请求符合前述规定，予以支持。即正德公司应当返还蔡铿、殷世卫购房款207200元、税费3987.8元，并支付利息，利息从交款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止。同时，赔偿蔡铿、殷世卫207200元。至于正德公司认为蔡铿、殷世卫交付的购房款、税费并非由其收取，与蔡铿、殷世卫也没有签订房屋买卖合同，而且办理的在建工程抵押不属于前述规定的抵押，不同意蔡铿、殷世卫的诉讼请求。对此，一审法院认为正德公司的主张没有依据，不予采纳。关于蔡铿、殷世卫要求正德公司赔偿预期利益损失的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，正德公司的违约行为给蔡铿、殷世卫造成损失是客观的，但一审法院判决正德公司返还购房款、税费及支付利息和承担赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，已经弥补了蔡铿、殷世卫的损失，为此，蔡铿、殷世卫该项诉讼请求的依据不足，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法�若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2017年9月21日作出如下判决：一、解除蔡铿、殷世卫与正德公司、广从天地公司于2010年6月18日签订的《协议书》；二、正德公司于本判决生效后10日内返还蔡铿、殷世卫购房款207200元及税费3987.8元；三、正德公司于本判决生效后10日内支付蔡铿、殷世卫购房款及税费的利息（计算方法：2001年6月1日至2001年6月27日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算本金10000元；2001年6月28日至2001年9月5日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算本金102682.8元；2001年9月6日至2002年3月18日的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算本金142587.8元；2002年3月19日至还清之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算本金211187.8元）；四、正德公司赔偿蔡铿、殷世卫207200元，于本判决生效后10日内支付；五、驳回蔡铿、殷世卫的其他诉讼请求。如果正德公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10200元，财产保全费3590元，由蔡铿、殷世卫负担受理费100元，正德公司负担受理费10100元、财产保全费3590元。
二审期间，各方当事人均无提交新的证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，广东省广州市从化市人民法院于2016年7月8日作出（2015）穗从法房初字第542号民事判决，判决驳回蔡铿、殷世卫提出的“正德公司履行协议义务，与蔡铿、殷世卫签署新的商品房预售合同并到国土部门办理商品房预告登记（原合同价格228000元）”的诉讼请�。
二审庭询中，正德公司述称涉案楼盘已经建好，但尚未竣工验收。正德公司及蔡铿、殷世卫均确认在三方签订《协议书》时，各方均确认蔡铿、殷世卫此前向广从天地公司支付的购房款207200元视为正德公司已收取。
一审开庭中，正德公司表示对于蔡铿、殷世卫提出的解除协议书的诉讼请求，其司没有意见。二审庭询中，正德公司再次表示因公司的经营决策发生了变化，同意解除《协议书》。
本院认为，（2015）穗从法房初字第542号案中蔡铿、殷世卫请求正德公司履行协议义务，与其签署新的商品房预售合同并办理预购商品房预告登记，该诉讼请求经审理后被法院判决驳回。本案中蔡铿、殷世卫请求解除《协议书》、退还购房款、税费及赔偿损失等，与前案的诉讼请求不同，且本案的诉讼请求实质上亦不否定前案裁判结果，故不构成�复起诉。
根据各方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、蔡铿、殷世卫与正德公司之间的法律关系性质及效力；二、蔡铿、殷世卫主张解除《协议书》、返还财产、赔偿损失是否应予支持。
关于争议焦点一。蔡铿、殷世卫与正德公司、广从天地公司于2010年6月18日签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。正德公司上诉提出其已于2007年取得涉案房产的《国有土地使用证》及办理了涉案房屋的过户登记手续、办妥了建房、售房等相关手续，涉案房屋的所有权人应为正德公司的意见，不足以否认前述2010年签署的《协议书》为正德公司的真实意思表示，亦不影响《协议书》的合法有效性，正德公司应受其约束。
根据《协议书》约定，正德公司�条件继续履行蔡铿、殷世卫与广从天地公司的购房关系，蔡铿、殷世卫应签署新的订购书和预售合同，新签订的订购书和预售合同所约定的房屋价格仅是正德公司为蔡铿、殷世卫理顺房屋产权关系而参考正德公司公开发售给第三方时所公示的房屋价格，该价格对正德公司及蔡铿、殷世卫均无约束力；蔡铿、殷世卫实际已向广从天地公司支付两套房产的购房款合计共207200元，蔡铿、殷世卫尚未按原订购书的约定支付全部的购房款应向正德公司补交，正德公司负责为蔡铿、殷世卫提供办理产权证所需的全部条件及文件，并在蔡铿、殷世卫付清全部欠款之日起一个月内为蔡铿、殷世卫办理；蔡铿、殷世卫逾期付款的，本协议及此前合同解除，蔡铿、殷世卫须按欠款额30%向正德公司支付违约金，正德公司扣除上述违约金后将蔡铿、殷世卫实际已付的款项（包括付给广从�地公司的）退还蔡铿、殷世卫，正德公司退款后该房产归正德公司所有。从上述约定可见，各方通过签署《协议书》的方式，约定蔡铿、殷世卫与广从天地公司之间基于《房地产订购书》、《房地产预售契约》所形成的商品房预售合同关系，转由蔡铿、殷世卫与正德公司按特定方式继续履行，正德公司认可蔡铿、殷世卫已向广从天地公司交付的购房款视为已向正德公司支付，蔡铿、殷世卫向正德公司补交原订购书约定的购房款的未付部分，正德公司则在蔡铿、殷世卫付清原订购书约定的购房款后为蔡铿、殷世卫办理房产过户手续，即通过该《协议书》的约定，蔡铿、殷世卫与正德公司形成直接的购房关系。《协议书》虽然约定了蔡铿、殷世卫与正德公司应签署新的订购书和预售合同，但正德公司确认蔡铿、殷世卫向广从天地公司支付的购房款207200元视为正德公司�收取，且在《协议书》签订时，正德公司已取得《商品房预售许可证》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，上述《协议书》可以认定为商品房买卖合同。正德公司上诉辩称《协议书》仅具有预约性质，与事实及法律规定相悖，本院不予采纳。
关于争议焦点二。正德公司确认涉案房屋至今仍未竣工验收，且正德公司将涉案房屋进行了抵押至今未予涂销，蔡铿、殷世卫提出正德公司继续履行协议书义务的诉讼请求亦已被法院生效判决驳回，据此，蔡铿、殷世卫以正德公司违约导致其合同目的无法实现为由，请�解除《协议书》、返还购房款、税费及赔偿损失等，合法有据，一审法院判决予以支持适用法律正确，处理并无不当，应予维持。
综上，正德公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元,由上诉人广州市正德温泉开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年六月二十日
书记员 张 旭