江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4342号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张家港世茂房地产开发有限公司,住所地张家港经济开发区张杨公路悦丰大厦。
法定代表人：汤沸，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏惠萍，女，1968年11月15日出生，汉族，住张家港市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐国中，男，1968年2月6日出生，汉族，住张家港市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：李湘，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。
苏惠萍与徐国中的共同委托诉讼代理人：陆闻博，江苏颐华（张家港）律师事务所实习律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇杨舍西街252号。
负责人：万海敏，该行行长。
委托诉讼代理人：俞玉明，该行职员。
委托诉讼代理人：许信，该行职员。
委托诉讼代理人：张磊，该行职员。
上诉人张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人苏惠萍、徐国中、原审第三人中国建设银行股份有限公司张家港分行（以下简称建行张家港分行）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2016)苏0582民初8619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
世茂公司上诉请求：请求撤销原审判决第三项、第四项判决，依法改判上诉人按照合同总金额的3%向被上诉人支付违约金共计人民币314397元；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决对本案的期待利益进行了错误的解读，所谓被上诉人缺乏流动资金投入再生产将向外借贷资金则超出了上诉人与被上诉人订立合同之时预见到或者应当预见到的因违法合同造成的损失。2、上诉人认为原审判决主文第五项关于判决上诉人向被上诉人赔偿被上诉人向银行支付的贷款利息的判决，并没有法律依据。按照买卖合同第七条的约定，被上诉人有多种付款方式，系被上诉人自己选择用按揭贷款的方式付购房款。被上诉人向金融机构的按揭贷款，系另一个金融借款关系，上诉人也并不是合同的相对方，对银行收取的按揭贷款利息上诉人并未获利，系原审被告收取，跟上诉人无关。若被上诉人通过民间借贷方式借款，甚至高利贷借款，对其所支付的利息上诉人不可能都要承担。3、上诉人认为买卖合同解除的后果，双方在买卖合同第十条第1款第2项中明确约定，“即使合同解除，上诉人在被上诉人解除合同通知到达之日起60天内退还购房款，并按照累计已付款的3%向被上诉人支付违约金”“上诉人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”，即便买卖合同被判令解除，双方对购房款的返还金额、返还期限、解约赔偿金等均有约定，合同解除后，双方应当按照合同约定履行。被上诉人要求按照所谓的银行同期贷款利率为标准计算所谓的利息损失并无任何的合同和法律依据。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖关系，并不是金融借款合同关系，不应当以银行同期贷款利率为标准计算损失。综上，上诉人延期交付房屋有明确的合同和事实依据，理应顺延，实际交房与合同约定解除合同的日期并未相差很长，即使认定违约，违约程度较轻，应按照合同约定的关于合同解除后的责任条款予以履行。
苏惠萍、徐国中辩称：被上诉人于2014年与上诉人签订购房合同，购买涉案房屋，当时房价为10479910元，现房价已经上涨，该房屋存在明显溢价，上诉人的逾期交付导致被上诉人可期待利益受损。其次上诉人以自有资金购房存在利息损失。2、上诉人承担银行贷款利息符合法律规定，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后商品房贷款合同也被解除，出卖人应当将收受的购房款本金及利息分别返还给担保人和买受人。被上诉人基于上诉人的违约行为解除合同，被上诉人要求上诉人赔偿损失符合法律规定。约定的违约金低于损失的，当事人可以请求增加。
原审第三人建行张家港分行述称：服从一审判决。
原审原告苏惠萍、徐国中向一审法院起诉请求：1、解除苏惠萍与世茂公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除二人与建行张家港分行签订的个人住房(商业用房)借款合同；3、世茂公司返还二人购房款3179910元,并支付利息损失（以3159910元为基数，自2013年12月26日起按年利率6%计算至实际付款之日止；以2万元为基数，自2014年3月30日起按年利率6%计算至实际付款之日止）；4、世茂公司赔偿二人团购服务费15万元；5、世茂公司支付二人已向第三人自2014年3月28日起至实际付款之日止期间的贷款本金及利息；6、世茂公司直接向第三人偿付剩余银行贷款本息；7、世茂公司承担本案的诉讼费用。
反诉原告世茂公司反诉称：苏惠萍向其支付逾期付款违约金54176元并承担案件反诉费用。
一审法院认定事实：2014年1月19日，苏惠萍（买受人）与世茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ2014000559），合同约定，世茂公司向苏惠萍出售位于暨阳湖苑第XXX幢XX号房（以下简称涉案房屋），商品房价款为10479911元。第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式买受人应于签署本合同当日支付该商品房总价款的30%，即人民币3159910元，余款人民币732万元买受人采取按揭贷款方式支付，并应于本合同签署后30日内支付完毕。第八条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。第九条交付期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有样规定，将具体下列第1,2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2.第四条所列权利瑕疵已消失。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的；无法预见的意外事件造成工程延误的；因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误的；国家政策、法律、法规变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……该合同附件七《合同补充协议》第3条第（2）项约定，买卖受人确认，出卖人就该房所做的相关促销、优惠措施与承诺等均已直接结算并体现在本条所约定的价款中，出卖人不再另行兑现。第7条第（2）项约定，出卖人就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。
嗣后，苏惠萍、徐国中（借款人、抵押人）、建行张家港分行（贷款人）、世茂公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为322986236-2012-20140XXXX37），约定徐国中、苏惠萍因购买涉案房屋并以该房屋向建行张家港分行申请个人房产抵押贷款金额为730万元，贷款期间228个月，徐国中、苏惠萍在委托建行张家港分行在贷款发放后，将贷款资金一次性划入世茂公司账户，贷款以等额本息还款方式，世茂公司为本合同项下的贷款提供阶段性保证（保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止）。徐国中、苏惠萍将涉案房屋为《个人住房（商业用房）借款合同》项上的债权提供抵押担保。2014年3月28日，建行张家港分行发放贷款730万元。
截止至2013年12月26日止，苏惠萍向世茂公司支付房款3159910元。2014年3月28日，建行张家港分行将苏惠萍按揭贷款730万元发放给世茂公司。同年3月30日，苏惠萍又向世茂公司支付房款2万元。2013年12月26日、2014年3月28日、同年3月20日，世茂公司向苏惠萍分别开具了金额为3159910元、730万元、2万元的销售不动产统一发票。
2016年8月2日，苏惠萍通过EMS向世茂公司邮寄一份《解除合同通知函》（主要内容为：世茂公司应于2016年6月30日前向我方交付房屋，现逾期交房已超过30天，我方书面通知贵公司解除合同），该邮件回执显示次日前台签收。一审审理中，世茂公司认可收到该邮件。
2016年9月20日，张家港市住房和城乡建设局就涉案房屋（别墅公安编号为241号，别墅工程编号为24号）向世茂公司出具了《商品房交付使用通知书》。
2016年9月22日，世茂公司向苏惠萍通过EMS方式邮寄了《房屋交付通知书》（载明落款时间为2016年9月22日），通知苏惠萍于2016年9月24日至世茂公司办理购置房屋交接手续，该邮件后被退回。
一审另查明，苏惠萍与徐国中系夫妻关系。
上述事实，有商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、POS单、销售不动产统一发票、商品房交付使用通知书、房屋交付通知书、EMS面单、邮件查询单、补发婚姻登记证审查处理表及一审庭审笔录等证据予以证实。
一审审理中，苏惠萍、徐国中及建行张家港分行均表示涉案房屋未办理抵押权预告登记。苏惠萍、徐国中还一致确认签订本案所涉的商品房买卖合同时系由苏惠萍代表夫妻二人所签订，涉案房屋贷款其按约还贷至今。
此外，苏惠萍陈述：其与世茂公司签订商品房买卖合同前，世茂公司委托第三方苏州市博客多信息技术有限公司(以下简称博客多公司)与其签订一份团购协议，由世茂公司收取了团购服务费15万元。为此其提供了《好屋网专用收据》（载明，付款人姓名苏惠萍，收款内容为团购服务费，金额为15万元，该收据加盖了博客多公司财务专用章）。世茂公司质证后认为，其并非该协议的当事人，对收据的真实性无法确认，苏惠萍系自愿参与团购活动，团购服务费不计入、不抵消购房款，现要求其返还购费于法无据。
一审审理中，世茂公司为证明其因商品房买卖合同第九条约定的“无法预见的意外事故”导致延期交房，提供了照片若干（其中部分照片中显示有群众身穿“世茂退房”字样的Ｔ恤在世茂售楼处等地）。苏惠萍方质证后认为，世茂公司未能提供照片的原始载体，对其真实性无法确认，且即使这些照片是真实的，照片也未能显示照片中的人员在工地现场，也未显示上述人员阻止施工。
世茂公司还称，根据合同第10条第1款第2项的约定“合同解除，世茂公司在原告解除通知到达之日起60天内退还购房款，并按累计已付款3%向原告支付违约金”及补充协议第6条第2款的约定“世茂公司就逾期交付除承担本条约定的违约金外不再承担其它责任”，即使双方的买卖合同被法院判令解除，双方也应按合同约定返还购房款、支付违约金，而不是赔偿苏惠萍已付房款的同期银行贷款利率计算的利息损失。根据双方合同第8条的约定，苏惠萍存在逾期付款的行为，按约应承担相应的逾期付款违约责任，其公司向苏惠萍开具发票的行为不能默认为对苏惠萍逾期付款行为的确认。而本案系争的合同尚在履行过程中，其的反诉请求也未超过诉讼时效。
一审法院认为，苏惠萍与徐国中购买该房屋时系夫妻关系，虽然签订《商品房买卖合同》时只有苏惠萍一人签名，但审理中苏惠萍及徐国中一致确认该合同由苏惠萍代表二人签订，考虑到二人特殊的身份关系，一审院对此予以确认，认定涉案商品房买卖合同系苏惠萍代表二人与世茂公司所签，故徐国中系本案的适格原告。苏惠萍代表其夫妻二人与世茂公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。世茂公司作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，世茂公司应于2016年6月30日向苏惠萍一方交付取得《商品房交付使用通知书》的涉案房屋，逾期超过30日，苏惠萍一方有权单方面解除本合同。2016年9月20日，世茂公司就涉案房屋才取得《商品房交付使用通知书》，后通过EMS邮件通知苏惠萍交房，显已违约，苏惠萍一方据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除按揭合同的，应予支持，据此，苏惠萍、徐国中要求解除其与建行张家港分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，一审法院予以支持。因本案将商品房买卖合同纠纷及按揭抵押贷款合同纠纷合并审理，本案的案由应更改为商品房预售合同纠纷及按揭贷款合同纠纷。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，世茂公司应按约将苏惠萍一方已支付的房款3179910元返还给苏惠萍一方，并赔偿苏惠萍一方因此所产生的损失。因双方对损失的计算方法未有约定，但世茂公司占有苏惠萍一方预交的房款后，苏惠萍一方可期待利益落空，将导致苏惠萍一方缺乏流动资金投入再生产，将为此向外借贷资金，故苏惠萍一方已付款利息损失，可以年利率6%为准，自苏惠萍支付之日起计算至实际付款之日止。因此，苏惠萍要求世茂公司返还已付购房款3179910元并赔偿已付款项按年利率6%计算利息损失的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
根据法律规定，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于苏惠萍主张世茂公司赔偿团购服务费15万元的诉讼请求，苏惠萍现仅提供了一份收据，世茂公司对该收据不予认可，现仅凭该份收据也无法查明该笔费用交纳的情况，故苏惠萍的该项诉讼请求证据不足，一审法院难以支持。
本案中，按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。苏惠萍、徐国中应当返还建行张家港分行已发放的全部贷款，建行张家港分行应当返还苏惠萍、徐国中已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于苏惠萍、徐国中，苏惠萍、徐国中还应当向建行张家港分行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入商品房买卖合同项下因世茂公司违约而致苏惠萍、徐国中损失的组成部分，不过，建行张家港分行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。本案所涉商品房买卖合同因世茂公司违约而解除时，世茂公司本应将收到的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还给苏惠萍、徐国中，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，故依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定直接由世茂公司将按揭贷款及苏惠萍、徐国中应当赔偿建行张家港分行的损失部分直接支付给建行张家港分行，将苏惠萍支付的房款及应当赔偿苏惠萍、徐国中的其他损失支付给苏惠萍、徐国中。
关于世茂公司辩称按合同第九条因意外事件可延期交房的意见，一审庭审中世茂公司提供了相应的照片加以佐证，但仅凭上述照片，无法认定世茂公司系所受无法预见的意外事件导致延期交房，该辩解一审法院未采信。关于世茂公司辩称即使法院认定其逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金，除此之外不再承担其他责任，而不是赔偿苏惠萍利息损失的意见，鉴于苏惠萍、徐国中诉请世茂公司赔偿其实际的利息损失，而合同约定的违约金明显低于其的实际损失，故一审法院依法支持苏惠萍、徐国中要求世茂公司赔偿其实际损失的诉请，世茂公司的该辩解一审法院不予支持。
关于世茂公司要求苏惠萍按约支持逾期付款违约金54176元的反诉请求，因苏惠萍的确存在逾期付款的违约事实，且世茂公司违约金的计算也未超过双方约定，一审法院予以支持。关于苏惠萍抗辩称世茂公司默认其逾期付款的意见，现苏惠萍未能提供其他证据证明世茂公司曾放弃或免除其承担逾期付款的违约责任，故该辩解无事实与法律依据，一审法院难以采信。关于苏惠萍抗辩称世茂公司的反诉请求已过诉讼时效的意见，因涉案房屋约定的交房期限为2016年6月30日，双方因履行本案所涉商品房买卖合同所产生的纠纷尚未过诉讼时效，苏惠萍的该辩解不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及其他相关法律规定，判决：一、解除合同编号为Ｙ201400XX59的《商品房买卖合同》。二、解除合同编号为322986236-2012-20140XXXX37的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向苏惠萍、徐国中返还购房款3179910元并赔偿利息损失（以3159910元为基数，自2013年12月26日起按年利率6%计算至实际给付之日止；以2万元为基数，自2014年3月30日起按年利率6%计算至实际给付之日止）。四、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向苏惠萍、徐国中返还二人已向中国建设银行股份有限公司张家港分行归还的贷款本金（以中国建设银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），并赔偿苏惠萍、徐国中自2014年3月28日起至判决生效之日止已向中国建设银行股份有限公司张家港分行支付的贷款利息（以中国建设银行股份有限公司张家港分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、张家港世茂房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司张家港分行偿还苏惠萍、徐国中自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款。六、驳回苏惠萍、徐国中其他的本诉请求。七、苏惠萍应于判决生效之日起十日内支付张家港世茂房地产开发有限公司逾期付款违约金54176元。本诉案件受理费85579元，由苏惠萍、徐国中负担900元，由张家港世茂房地产开发有限公司负担84679元。反诉案件受理费577元（已减半收取），由苏惠萍负担。
二审中查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，世茂公司、苏惠萍签订的《商品房买卖合同》依法成立有效，双方应恪守。世茂公司超过合同约定期限交付房屋，构成违约，苏惠萍、徐国中请求解除商品房买卖合同符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他措施，并有权要求赔偿损失。本案中苏惠萍、徐国中以自有资金向世茂公司支付房款3179910元，后建设银行张家港分行将苏惠萍、徐国中按揭贷款的730万元发放给世茂公司。现苏惠萍、徐国中要求世茂公司返还已付房款本院予以支持。关于苏惠萍、徐国中通过自有资金已支付房款部分的利息损失，一审以年利率6%为标准计算利息损失尚在合理范围之内，本院不予调整；关于苏惠萍、徐国中已向建设银行张家港分行支付的贷款利息，系因世茂公司违约造成苏惠萍、徐国中通过按揭方式已付房款部分所实际发生的损失，本院对此予以支持。世茂公司上诉认为即使法院认定逾期交房构成违约，其也应按合同约定支付已付房款3%的违约金。本院认为，合同约定3%违约金低于造成的利息损失，苏惠萍、徐国中请求调整至实际损失于法有据，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9834元，由上诉人张家港世茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 岑
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年七月七日
书 记 员 孙 莉