浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终4号
上诉人（原审原告）：黄海祥，男，1969年11月5日出生，汉族，住浙江省嵊州市。
委托诉讼代理人：章丽鸿，浙江浙西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周根木，男，1952年5月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
被上诉人（原审被告）：衢州市海湖水产批发有限公司。住所地：浙江省衢州市衢州农贸城内。
诉讼代表人：衢州市海湖水产批发有限公司管理人，浙江中桥律师事务所。
委托诉讼代理人：盛兴中，浙江中桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宜雪，浙江中桥律师事务所实习律师。
上诉人黄海祥因与被上诉人周根木、衢州市海湖水产批发有限公司（以下简称海湖公司）合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院(2017)浙0802民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人黄海祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.农贸城二期项目建设资金绝大部分是上诉人及农贸城业主出资，一审法院作出了与此事实不一致的认定，2002年11月至2003年4月间，周根木以海湖公司的名义与上诉人订立房屋租赁合同，并一次性收取了上诉人20年至28年的租金，实质上是全体业主以周根木及海湖公司名义负责集资建房的模式，上诉人及全体业主实质上是本案诉争标的投资人。2.本案诉争房屋不属于海湖公司的财产。首先，海湖公司成立于2002年7月2日，本案诉争房屋即农贸城综合交易楼工程，衢州农贸城管委会以建设单位名义于2002年11月办理建设工程规划许可证，如果是海湖公司财产，为何不以海湖公司的名义进行建设规划，虽然竣工验收是由海湖公司组织，但并非当然属于海湖公司财产。其次，被上诉人以周根木、周王亿个人陈述及海湖公司资产评估报告为依据，认为上诉人房产属于海湖公司，一审法院虽未对此明确认定，但判决书内容也倾向认定属于海湖公司财产，该认定缺乏有效证据。周根木、周王亿是利害关系人；在对海湖公司财产进行评估时并未客观向评估机构反映上诉人及其他农贸城业主在案涉租赁合同期限内的租赁行为实质上是上诉人一次性买断经营权的行为。3.一审法院未对上诉人的一审第二项诉讼请求作出认定，上诉人认为该项请求的确认直接影响租赁合同的性质、上诉人是否享有合法租赁权及是否应当解除的问题，若诉争标的不属于海湖公司财产，则案涉租赁合同即为违法而无效。由于本案纠纷是基于海湖公司破产而产生，因此法院应当在本案中对上诉人一审诉请第二项进行认定。
海湖公司辩称，1.上诉人主张其是案涉农贸城二期项目投资人，但在案证据中的租赁合同及租金付款凭证显示其与海湖公司是租赁关系。虽然农贸城二期项目建设资金中含有上诉人支付的租金，但不代表上诉人是投资人，农贸城二期项目除了被上诉人自有资金，其他资金来源于贷款等，在银行贷款方面被上诉人与银行成立贷款关系，与上诉人之间则成立租赁关系，上诉人当时若签的是投资协议，则会是另外的法律关系。2.关于案涉营业房所有权的归属问题。周根木本人陈述及其他在案证据表明营业房不属于周根木及周王亿个人，海湖公司管理人认为应属于海湖公司，但本案系合同纠纷，一审法院不作认定也是可以的，且衢州农贸城管委会对于农贸城二期项目所有权归属提起诉讼，故本案中不宜对财产归属作出认定，但显然上诉人不享有所有权，案涉租赁关系是否应当解除与营业房所有权是两个法律关系，上诉人自己也说不清楚所有权归属问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人周根木未发表答辩意见。
黄海祥向一审法院起诉请求：1.确认黄海祥对2068号、2075号营业房享有使用管理权；2.确认2068号、2075号营业房不属于海湖公司的财产，2031年3月27日前营业房的使用管理权归黄海祥；3.责令海湖公司停止侵权。
一审法院认定事实：1999年4月20日，衢州市计划与经济委员会下文批复同意柯城区政府蔬菜办公室（以下简称柯城蔬菜办）在新铁路货运站附近新建衢州农贸城。2000年4月3日柯城蔬菜办下文设立衢州农贸城，同年6月7日经衢州市工商行政管理局注册成立。2002年5月29日，衢州农贸城与周根木签订《项目协议书》，约定：甲方（衢州农贸城）将农贸城二期项目的冷库、水产交易区项目租赁给乙方（周根木），由乙方负责组织项目建设和管理……项目租赁期限共计叁拾年……租赁期间，乙方自主经营、自负盈亏，有权转租项目范围内的经营场所……租赁期满后，乙方所投固定资产均无偿归甲方所有。2002年12月5日，衢州市柯城区国有资产管理委员会办公室（以下简称柯城国资办）经柯城区政府批准决定公开转让衢州农贸城资产。同月18日，赛尔公司与柯城国资办签订《衢州农贸城资产转让合同》，约定：标的物为衢州农贸城可供转让的全部资产（包括土地使用权证、房屋所有权证、衢州农贸城名称和各类证件使用权等无形资产）……衢州农贸城与周根木签订的关于衢州农贸城二期租赁协议书的所有权利义务条款规定由乙方（赛尔公司）承受履行……衢州农贸城原出租给周根木的土地租金和其他经营户的租金，自合同签订之日起合同有效期内的已付租金，按时段比例归乙方所有，原衢州农贸城收取的各项保证金、押金转付给乙方，合同到期后由乙方负责退还给各经营户。衢州农贸城于2003年2月25日被工商部门登记注销。2003年2月27日由赛尔公司等人共同投资成立衢州农贸城有限公司。周根木签订《项目协议书》后，筹资建设农贸城二期项目的冷库、水产交易区等。2002年7月2日，周根木及其儿子周王亿经工商部门登记注册成立海湖公司。2002年11月期间，以衢州农贸城管委会作为建设单位名义向衢州市规划局经济开发区分局办理了农贸城二期1#冷库、2#冷库、水产交易房、综合交易房建设项目的建设工程规划许可证。2003年4月30日，以海湖公司作为建设单位名义向衢州市规划局经济开发区分局办理了农贸城二期办公楼、营业房、钢棚建设项目的建设工程规划许可证。农贸城二期水产交易楼、综合交易楼工程的竣工验收，由海湖公司组织。衢州市建设工程质量监督站于2004年9月3日向海湖公司出具工程竣工验收意见书。海湖公司登记成立后，对于上述在建工程进行了大额投资。2002年11月8日，案外人李生滨与海湖公司签订二份《预收房屋租金协议》，约定：甲方海湖公司将坐落于农贸城二期综合门市部2间营业房租赁给乙方李生滨使用，租金分别为11万元、15万元，均从冷库设备款中扣除。2003年3月28日，案外人李生滨与被告海湖公司签订《房屋租赁合同》二份，约定：甲方海湖公司将坐落于农贸城二期综合门市部2068号、2075号营业房租赁给乙方李生滨使用（只有使用权无产权）。租赁期限为28年，自2003年3月28日至2031年3月27日。使用权金额共计26万元。租赁期间若因政府政策性原因，该营业房需拆迁或改建时，甲方应按政府在租赁期间实际赔偿额全额付给乙方，赔偿金额按拆迁或改建时的价格计算，再加上租赁期不足年限的租金。如赔偿额不足抵消剩余已交租金的，甲方应补足差额部分。该合同经柯城区公证处公证。同日，黄海祥与李生滨签订《房屋租赁合同》二份，约定：甲方李生滨将坐落于农贸城二期综合门市部2068号、2075号营业房租赁给乙方黄海祥使用（只有使用权无产权）。租赁期限共28年，自2003年3月28日至2031年3月27日。使用权金额共计26万元。租赁期间若因政府政策性原因，该营业房需拆迁或改建时，甲方应按政府在租赁期间实际赔偿额全额付给乙方，赔偿金额按拆迁或改建时的价格计算，再加上租赁期不足年限的租金。如赔偿额不足抵消剩余已交租金的，甲方应补足差额部分。被告海湖公司在二份《房屋租赁合同》的尾部“证明单位”处加盖公章。2016年9月30日，一审法院作出（2016）浙0802破申5号民事裁定：受理占青山对海湖公司破产清算申请。后该院指定浙江中桥律师事务所担任管理人。2016年12月20日，海湖公司管理人发出《公告》，载明：海湖公司与承租人的《房屋租赁合同》已于2016年11月30日解除……。2017年6-7月间，农贸城市场关停。
一审法院认为，本案主要争议焦点是《房屋租赁合同》的性质。黄海祥主张合同性质均为项目转让协议。海湖公司则主张系房屋租赁合同。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从合同名称看，均为房屋租赁合同。从合同内容看，租赁标的物为2068号、2075号营业房。虽然，合同签订时2068号、2075号营业房尚未建成。但是，租赁合同的标的物既可以是现存之物，也可以是将来之物。因此，合同签订时2068号、2075号营业房是否建成不影响其成为租赁标的物。黄海祥主张合同标的物是项目。但根据庭审查明的事实，2068号、2075号营业房及其他固定资产的立项、审批、建造、施工、验收等均非由李生滨或黄海祥等人完成，而是由海湖公司等主体负责实施。海湖公司将2068号、2075号营业房交付给承租方使用、收益，合同明确约定承租方对营业房只有使用权没有产权。综上，该院认定涉案合同的性质均为租赁合同，租赁标的物为2068号、2075号营业房、而非项目。关于2068号、2075号营业房是否属于海湖公司财产以及海湖公司是否有权解除合同。关于合同性质，前述已进行分析。关于合同主体。其一，原承租人李生滨与海湖公司签订的《房屋租赁合同》明确载明出租方为海湖公司，而非周根木。其二，约定原承租人李生滨交付及抵扣营业房使用权租金的对象是海湖公司，亦非周根木。其三，周根木未主张其系租赁合同一方当事人。故，该院认定海湖公司为出租人，对黄海祥提出合同主体实质上是周根木的主张不予采信。李生滨取得合同权利后，又与黄海祥签订《房屋租赁合同》，黄海祥系次租赁人。至于2068号、2075号营业房在《项目协议书》期限届满前的所有权归属，此系周根木与海湖公司之间的关系，与李生滨及黄海祥并无直接利害关系，与本案系不同的法律关系，故该院在本案中不作评判。换言之，即便海湖公司不是2068号、2075号营业房所有权人，其与李生滨签订的房屋租赁合同仍然有效。海湖公司作为租赁合同一方当事人，可以按照法律规定解除合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该院于2016年9月30日受理对海湖公司破产清算申请，李生滨与海湖公司之间《房屋租赁合同》的租期尚未届满，合同尚未履行完毕。海湖公司管理人发布公告，宣布海湖公司签订的租赁合同于2016年11月30日解除。海湖公司管理人享有待履行合同的挑拣履行权，故李生滨与海湖公司签订的《房屋租赁合同》自该日得以解除。综上，黄海祥主张海湖公司侵权，缺乏依据，该院不予采纳。黄海祥取得对涉案房屋的使用管理权是以李生滨取得对涉案房屋的使用管理权为前提条件。现李生滨对涉案房屋所享有的使用管理权基于合同解除而终止，黄海祥再主张使用管理权缺乏依据。故该院对黄海祥要求确认享有该营业房使用管理权的诉讼请求亦不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回黄海祥的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由黄海祥负担，于判决生效之日起五日内交纳。
各方当事人二审中均未提交新的证据材料。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，投资并非一个严格的法律概念，所涉各方的权利义务应遵循约定优先的原则。本案的主要争议是案涉《房屋租赁合同》的性质。首先，营业房及其他固定资产的立项、审批、建造等工作均由海湖公司等主体完成，上诉人一方只是交付一定费用。其次，合同中载有“承租方”不得擅自抵押赁租房屋、擅自拆改房屋结构等内容。再次，从合同中关于营业房拆迁或改建的赔偿约定可知，赔偿款应先支付的直接对象是海湖公司。综上，双方签订合同的内容符合租赁合同的特征，应认定案涉合同的性质系租赁合同。由于案涉合同载明的出租方以及租金接受方均系海湖公司，故上诉人的合同实际相对方应为海湖公司，诉争营业房“只有使用权无产权”系《房屋租赁合同》明确约定，至于营业房所有权在《项目协议书》约定期限届满前归属海湖公司还是周根木，与上诉人并无利害关系，也不影响案涉合同性质的认定，故一审法院对营业房所有权归属不作认定并无不当。此外，因诉争房屋地点已列入政府土地收储项目，上诉人作为承租人无法实现原租赁合同目的，解除合同对双方更具合理性。上诉人因解除合同产生的损失可依法向管理人申报债权。
综上，黄海祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄海祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程顺增
审 判 员 祝志昌
审 判 员 郑慧芳
二〇一八年三月二十九日
法官助理 鲁晓波
书 记 员 毛树曦