浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安递民初字第361号
原告：戚建灿。
委托代理人：许建。
被告：安吉六合盛大酒店。
代表人：季熠军。
委托代理人：陈宏彪。
原告戚建灿与被告季熠军、安吉六合盛大酒店房屋租赁合同纠纷一案，浙江省诸暨市人民法院于2014年1月27日立案受理后，根据（2014）浙绍辖终字第80号民事裁定书将案件移送本院审理，本院依法适用简易程序由审判员毛效龙独任审判。审理过程中，原告戚建灿申请撤回对被告季熠军的起诉，本院审查后予以准许。2014年6月19日，本院对该案进行了公开开庭审理，原告戚建灿的委托代理人许建，被告安吉六合盛大酒店代表人季熠军的委托代理人陈宏彪到庭参加诉讼。庭后双方未能达成和解，本案现已审理终结。
原告戚建灿起诉称，2013年8月27日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告安吉六合盛大酒店继续租赁原告所有的安吉县XX镇XX路XX号房产，租期从2013年6月27日起至2016年6月26日止，第一年租金130万元于合同签订当日付清，若逾期支付租金原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约金。现第一年租金经原告催讨后，被告至今未支付，故原告诉请判令：1.解除原、被告租赁合同关系；2.被告返还原告房屋；3.被告支付租金、占有使用费（两项费用按合同约定租金标准计算至被告返还租赁物止）、�约金（以租金和占有使用费为计算基数按每日千分之三计算至款清日止）。
被告安吉六合盛大酒店答辩称：1.原告以办理银行贷款为由让其配合签订的房屋租赁合同非其本意，故不能作为规范本案租赁关系的依据；2.涉案租赁物原是被告从安吉县六合盛房地产开发有限公司承租而来，该租赁物转让丁某某后，被告一直在向丁某某履行租赁合同，而原告是从丁某某处取得该租赁物的所有权。因此，被告与原房屋所有人安吉县六合盛房地产开发有限公司签订的租赁合同仍然有效；3.原告取得所有权的安吉县XX镇XX路XX号房屋建筑面积为2700余平方米，其中约200平方米目前是“XX窗帘”在使用，即便支付租金，也应扣除这部分面积；4.原告以法院裁定取得涉案房屋所有权时支付的价款中并未包含被告的装饰装修。因此，如原告收回房屋则应对被告进行补偿。
原告戚建灿为证�其主张，向本院提交下列证据：
1.房屋租赁合同、房屋所有权证各一份，以证明原告在取得被告使用的安吉县XX镇XX路XX号房屋所有权后，双方于2013年8月27日签订房屋租赁合同一份，约定租期从2013年6月27日起至2016年6月26日，三年租金分别为130万元、139.1万元、148.837万元，先付后用。第一年租金于签订协议当日付清，如逾期支付原告有权解除租赁合同并要求被告对未付租金按每日千分之三承担违约金的事实。
2.律师函、邮件详情单各一份，以证明原告委托浙XX律师事务所通过邮件快递向被告书面催缴租金的事实。
经质证，被告对证据1、2的真实性无异议，提出租赁合同是原告以办理银行贷款为由让其配合所签，律师函未收到。
被告安吉六合盛大酒店为反驳原告主张，向本院提交了下列证据：
3.房屋租赁合同一份和房屋买卖协议四份（均为复印件），以证明被告于2012年2月15日向原房屋所有人安吉六合盛房地产开发有限公司承租包括涉案租赁物在内的房产，约定租期至2024年2月29日。在被告承租期间，安吉六合盛房地产开发有限公司于2012年4月10日将包含涉案租赁物在内的房产转让给丁某某的事实。
经质证，原告对证据3的证据三性均有异议，并认定被告提交的该份房屋租赁合同即便真实，恰恰能够反证原告所举租赁合同是双方当事人的真实意思表示。
本院审查后认为，原告所举证据1、2，被告质证对其真实性无异议，且该两份证据与本案有关，本院予以确认。至于被告提出的原告所举租赁合同系其为配合原告办理银行贷款所签，非其本意的辩解。本院认为，被告作为具有完全民事行为能力商事主体，其应当能够其预见签约可能产生的法律后果。现其据以否认原告所举租赁合同效力的事实也无相应证据证实，故本院不予采信。�告所举证据3所涉事实中涉案租赁物原系安吉六合盛房地产开发有限公司所有，后转让丁某某再转让原告所有，经查属实。此外，在原告取得租赁物所有权前，被告已在使用租赁物的事实双方无异议，该部分事实本院亦予以确认。至于被告所举租赁合同应否作为调整本案租赁关系的依据。本院认为，被告所举租赁合同为复印件，首先其证明力较低；其次，该份租赁合同即便真实，也只能说明被告作为承租人先后分别与涉案房屋的原所有人安吉六合盛房地产开发有限公司和现所有人即本案原告先后分别签订了租赁协议。因此，原、被告双方的签约行为也应视为双方变更了原租赁合同的主要内容，故本案所涉事宜仍应以原告所举租赁合同为准。关于涉案租赁物是否已包含“XX窗帘”所使用的面积。本院认为，被告明确“XX窗帘”所涉面积是从丁某某处取得，而被告所举租赁合同中已明确其原始承租的租赁面积本就不包含丁某某使用的300平方米面积。此外，原告所举租赁合同亦明确本案租赁事宜仅涉及被告尚需继续使用部分，故本院认定，本案租赁合同所涉租金不包含“XX窗帘”所涉面积。至于被告辩称其向涉案租赁物前任所有人丁某某已履约之事实，因无相应证据证实，且与本案原告无关，本院不予采信。
综上，本院对本案事实认定如下：
安吉县XX镇XX路XX号房产原系安吉六合盛房地产开发有限公司所有，后转让丁某某。此后，因丁某某未履行生效法律文书确定的支付义务，本院依法对该处房产进行处置。2013年6月27日，上述房产经三次流拍后，原告戚建灿以第三次拍卖保留价2590万元（不含装饰装修）接收。原告取得房屋所有权后，在2013年8月27日与被告安吉六合盛大酒店签订房屋租赁合同一份，约定由被告继续使用涉案房产，租�从2013年6月27日起至2016年6月26日，三年租金分别为130万元、139.1万元、148.837万元，第一年租金应于协议签订当日付清，第二、三两年租金应在上一年度租期届满前一个月内付清，逾期支付租金原告有权解除租赁合同并要求被告对未付租金按每日千分之三承担违约金。合同签订后，被告继续使用涉案租赁物，但至今未支付租金，原告故而起诉并要求判准其诉请。
本院认为，原告戚建灿与被告安吉六合盛大酒店签订的房屋租赁合同成立并生效，其中内容不违反法律的禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力。现被告承租涉案房屋后至今未付租金，其行为已构成违约，故被告除应支付拖欠未付租金外，还应承担违约金，违约金按合同约定以未付租金为基数按每日千分之三计算。此外，因本案租赁合同约定，被告逾期支付租金原告有权解除租赁合同，故原告诉请解除租赁合同并要求被告返还租赁物，本院予以支持。合同解除时间为原告通知被告解除合同之日，即原告起诉要求解除租赁合同之日。租赁合同解除后，因被告至今仍占用租赁物，故被告还应承担合同解除后至其返还租赁物期间的占有使用费，占有使用费参照合同租金标准计算。被告逾期支付租金尚需承担违约金，举轻明重，占用使用费亦应参照合同约定继续计算违约金。至于原告取得涉案房屋所有权时所支付的价款中并未包含装饰装修，合同解除后原告应否就此对被告进行补偿。本院认为，本案租赁合同对此未作约定。合同解除后，原告对装饰装修是否加以利用亦不明确，故该部分事宜目前尚不宜处置。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告戚建灿与被告安吉六合盛大酒�在2013年8月27日签订的房屋租赁合同于2014年1月27日解除；
二、被告安吉六合盛大酒店于本判决生效之日起十日内返还原告戚建灿由其承租的安吉县XX镇XX路221号租赁物；
三、被告安吉六合盛大酒店给付原告戚建灿房屋租金、占有使用费（两项费用自2013年6月27日起按合同约定租金标准即第一年130万元／年、第二年139.1万元／年、第三年148.837万元／年计算至被告实际返还租赁物止）、违约金（房屋租金和占有使用费两项之和按每日千分之三计算至款清日止），限于本判决生效之日起十日内付清。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8250元（已减半），由被告安吉六合盛大酒店负担，因该费用原告戚建灿已预交，限被告于本判决生效之日起十�内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 毛效龙
二〇一四年九月二十六日
书记员 肖美琪