广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初8122号
原告（反诉被告）深圳市湘三实业有限公司，住所地深圳市南山区桃园路田厦国际中心B座1833室，统一社会信用代码9144030009403901XW。
法定代表人陈湘湘，总经理。
委托代理人徐娟，广东隆与律师事务所律师。
委托代理人钱丹，广东隆与律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）深圳市大富永胜投资发展有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道甲岸路金汇名园三层，统一社会信用代码91440300359411252J。
法定代表人何如涛，执行董事。
委托代理人霍静，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人张倩玮，广东国晖律师事务所律师。
上列深圳市湘三实业有限公司（以下简称�三公司）与深圳市大富永胜投资发展有限公司（以下简称大富永胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，湘三公司委托代理人徐娟、钱丹、大富永胜公司委托代理人霍静、张倩玮均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
湘三公司诉称，2016年12月23日，湘三公司与大富永胜公司签署了《房屋租赁协议》，约定大富永胜公司将其承租的宝安区四十一区翻身大道与甲岸路交汇处金汇名园商住楼沿甲岸路4个商铺及二楼三楼整层物业租赁给湘三公司经营酒店，并约定湘三公司应向大富永胜公司支付履约保证金124万元；另约定，装修免租期从2016年12月24日起至2017年4月23日。《房屋租赁协议》签署后，湘三公司诚信将履�保证金、水电等费用支付给大富永胜公司，大富永胜公司为湘三公司出具了收据；湘三公司在大富永胜公司将租赁场地交付后，立即要求大富永胜公司提供办理施工及消防许可文件，但大富永胜公司迟至合同签署后20日才提供前述文件，导致湘三公司立即联系大富永胜公司要求大富永胜公司提供租赁物业相关文件用以申报装修及消防等延开工。湘三公司开工后，因大富永胜公司与其他施工方之纠纷，导致湘三公司无法施工，被迫停工。2017年1月15日，因大富永胜公司未妥善协调租赁场所物业，该物业业委会纠集多人阻挠湘三公司施工，导致湘三公司停工，后只得报警处理。2017年1月16日，因租赁物业业委会阻挠，致使湘三公司仍无法正常施工，后辖区派出所、城管等部门均对此情况进行协调。2017年1月18日，因大富永胜公司尚未解除合同的租户在租赁场所外围拉横幅，�挠湘三公司施工。2017年2月28日，大富永胜公司尚未解除合同的租户再次在租赁场所阻止湘三公司施工。因大富永胜公司未能协调处理前述问题，在没有与前租户解除原租赁合同前提下，将租赁物业再行出租给湘三公司，导致湘三公司无法正常使用租赁物业。综上，大富永胜公司在未解除前租赁合同前提下，将存在纠纷的房屋租赁给湘三公司，导致合同目的根本不能实现。故，湘三公司依据《民事诉讼法》之相关规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、依法解除湘三公司与大富永胜公司于2016年12月23日签署的《房屋租赁协议》；2、大富永胜公司退还湘三公司履约保证金124万元；3、大富永胜公司赔偿湘三公司损失264.6587万元（其中项目工程款195万元、电梯销售安装费11.1万元、消防费用5万元、品牌加盟费48.8万元、设计费4.7587万元）；4、本案诉讼费由大富�胜公司承担。
大富永胜公司答辩并反诉称，1、大富永胜公司无任何违约行为，湘三公司是协议的违约方，湘三公司的所有诉求均没有事实和法律依据，应当予以驳回。2、湘三公司在履行协议过程中违法违规施工，其停工行为与被告无关，由此导致的法律后果应由湘三公司自行承担。3、湘三公司一直实际占有涉案租赁物业，逾期未向大富永胜公司支付租金等各项费用，湘三公司已构成根本违约，应承担违约责任。综上所述，大富永胜公司在履行协议过程中没有任何违约行为，湘三公司无权要求解除协议，退还租赁保证金及赔偿损失；但是湘三公司违法违规施工，且在一直实际占用租赁物业期间拒付租金、水电费、管理费等，湘三公司已构成根本违约，应承担违约责任，请法院依法驳回湘三公司的全部诉讼请求。理由如下：大富永胜公司与湘三公司于2016年12月23日签订《房屋租赁协议》，约定大富永胜公司将位于深圳市宝安区四十一区翻身大道与甲岸路交汇处的金汇名园商住楼的沿甲岸路的4个商铺及二楼、三楼整层出租给湘三公司，每月租金为31万元。协议约定2017年4月24日为起租日，湘三公司应在2017年4月21日支付该月租金，并且在每月的5日前向大富永胜公司缴纳当月的租金、物业管理费及上月水电费等应缴费用。协议签订后，大富永胜公司已按照约定将租赁物业支付湘三公司使用，但湘三公司在施工过程中，违反相关法律法规及相关部门的程序规定，在未取得相关审批的情况下，强行野蛮违反施工，以至于相关行政部门、物业公司、业委会多次约谈湘三公司，责令其整改。湘三公司应承担其违法施工而产生的一切�律责任，与大富永胜公司无关。湘三公司在大富永胜公司没有任何违约行为的情况下起诉大富永胜公司，其诉求没有事实和法律依据。且湘三公司在起诉之后一致持续占有租赁物业，并多次与大富永胜公司沟通继续履行合同后续装修事宜，双方的租赁合同关系仍然存在，其应当按照协议约定履行支付租金、物业管理费、水电费及违约金的义务。但是，湘三公司经大富永胜公司多次催款仍拖欠租金及各项费用，湘三公司的行为已经严重违约。综上，大富永胜公司与湘三公司的租赁合同关系合法有效应受到法律保护，大富永胜公司已严格按照协议约定履行了合同义务，湘三公司的行为已严重违约，应承担相应的违约责任。大富永胜公司为维护自身的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除大富永胜公司与湘三公司签订的《房屋租赁协议》，大富永胜公司没收湘三公�已交的租赁保证金124万元；2、湘三公司向大富永胜公司补偿124万元；3、湘三公司向大富永胜公司支付2016年12月23日至2017年6月30日期间的租金1,942,667元及违约金317,700元（均暂计至2017年6月30日，应继续计至湘三公司将符合协议约定的租赁物业交还给大富永胜公司之日止）；4、湘三公司向大富永胜公司支付拖欠的物业管理费31,774元及违约金96,304元，水电费1,153元及违约金2,732元（违约金暂计至起诉之日，应计算至付清欠款之日止）；5、湘三公司立即拆除其在租赁物业上搭建的全部建筑物并清理垃圾，使租赁物业恢复原状并交还给大富永胜公司，否则，湘三公司应按照月租金31万的标准向大富永胜公司支付房屋占有使用费直至将租赁物业恢复原状交还给大富永胜公司，且大富永胜公司有权立即自行收回租赁物业，湘三公司应承担大富永胜公司为收回租赁物业而进行拆除、清理等事项支出的全部费用；6、湘三公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
经审理查明，2016年12月23日，湘三公司和大富永胜公司签订《房屋租赁协议》，约定大富永胜公司将其承租的宝安区四十一区翻身大道与甲岸路交汇处金汇名园商住楼沿甲岸路4个商铺及二楼三楼整层物业出租给湘三公司用于开办经营“亚朵酒店”，租期14年，自2016年12月23日至2031年11月30日止，装修免租期自2016年12月24日至2017年4月23日止。其中2016年12月23日至2019年12月22日期间的租金为31万元/月，湘三公司应在每月5日前缴纳当月租金、物业管理费及上月水电费等。合同签订后，湘三公司向大富永胜公司交纳租赁保证金124万元。湘三公司于2017年3月16日支付2017年1月3日至3月15日的水电费6,703.45元。湘三公司主张大富永胜公司未妥善处理与其他施工方、物业和原租户的纠纷、导致湘三公司多次停工，并分别于2017年1月15日、2017年1月16日、2017年2月28日打110报警。湘三公司向本院提交的2017年1月15日的110接处警情况登记表处理情况记载：“经了解，是‘深圳市大富永胜投资发展有限公司’拖欠工人工资，工人讨要未果，遂到该处拉横幅……”；2017年2月28日的110接处警情况登记表处理情况记载：“经了解，系房东与租客之间的合同纠纷，租客称房东一房多租遂阻拦楼房装修施工……”。湘三公司于2017年3月15日向大富永胜公司发出停工通知书。2017年8月2日，湘三公司与大富永胜公司就涉案租赁物进行了场地交接，湘三公司将租赁物业交还给大富永胜公司。
湘三公司提交了新安街道司法所对案外人朱利华、周贵亨所做的调解登记表、调解笔录等证明大富永胜公司与前租客朱利华、周贵亨之间存在纠纷，双方在新安街道司法所主持下达成和解协议。大富永胜公司确认双方已于2017年3月份达成了和解协议，不影响其与湘三公司合同的履行。大富永胜公司提交了深圳市宝安区城市管理行政执法局于2017年1月16日、2017年5月12日作出的协调调查通知书，以证明湘三公司对涉案租赁物进行装修时存在违法违规装修的事实，该两份协助调查通知书均载明：经查，在宝城金汇名园2－3楼进行二次装修涉嫌违反《深圳市建设工程质量管理条例》第十八条第一款，故请建设方、施工方提交施工许可证等到该局协助调查。
另查明，本院依湘三公司的申请依法委托深圳市融泽源资产评估有限公司对涉案金汇名园商住楼沿甲岸路四个商铺及二楼、三楼整层的室内装修工程的市场价值进行评估，评估总值为244,431元，包含了人工费、材料、机械费、管理费等费用。
再查明，涉案租赁物的产权人为案外人陈耀成。陈耀成于2016年12月29日出具证明，确认其于2015年12月1日将涉案房产出租给大富永胜公司，并同意大富永胜公司将涉案房产转租。
以上事实，有湘三公司提交的房屋租赁协议、同意转租确认书、证明、照片、收款收据、情况说明、商务函、停工通知书、2017年1月15日、2017�1月16日、2017年2月28日110接处警情况登记表、2017年3月16日收款收据、催款回复函、亚朵酒店施工承包合同、招商银行转账回单、中鸿建筑公司收据、电梯销售安装合同、电梯钢结构井道工程施工合同、招商银行转账回单、宇通公司收款收据、2017年3月30日招商银行转账回单、亚朵轻居品牌授权合同、招商银行转账回单、亚朵公司收据、2017年1月3日招商银行转账回单、向新安街道海乐工作站调取的证据、（2017）深证字第97734号公证书、录音光盘、文字整理、（2017）深证字第111336号公证书、微信记录、录音、文字整理稿、大富永胜公司提交的入伙通知书、（2017）粤晖函字第0474号律师函及快递送达单据、（2017）粤晖函字第0474-1号律师函及快递送达单据、付款通知书及快递送达单据、催告函及快递送达单据、微信截图、催款函及快递送达单据、付款通知书及快递送达单据、催款函及快递单据、回复函三份、授权书、微信聊天记录、房地产证、证明、装修申请表、客户承诺书、进场装修管理协议、装修管理规定、装修违章通知单两份、协助调查通知书两份、消防审核意见书、沟通函、催款通知函及快递单据、解除合同通知书及快递送达单据、深圳都市频道对涉案纠纷的电视采访光盘、房屋租赁居间协议、工行电子银行回单、收款收据、付款情况说明等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，湘三公司和大富永胜公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自的义务。本案双方争议的焦点在于对方是否存在违约行为。湘三公司主张大富永胜公司在未与前租客解除租赁合同的前提下，将存�纠纷的房屋租赁给湘三公司，导致湘三公司合同目的不能实现，大富永胜公司不予认可，主张湘三公司存在拖欠租金、物业管理费、水电费，违法施工等行为，已构成根本违约。本院认为，湘三公司提交的报警回执、调解笔录可相互印证，足以证明因大富永胜公司未妥善处理与前租户和其他施工方的关系，导致前租户及施工方工人多次哄闹施工现场，严重影响租赁场地的使用，大富永胜公司对此确有过错。大富永胜公司主张湘三公司违法施工，但其提交的协助调查通知书仅是要求协助调查并提交相关材料，并未认定施工违法或作出相应处罚，故对大富永胜公司的主张，本院不予采信。因湘三公司已于2017年3月22日诉至本院请求解除双方租赁合同，本院已于2017年4月24日将起诉书等送达给大富永胜公司，故本院确认《房屋租赁协议》已于2017年4月24日解除。根据双方租�合同的约定，装修免租期自2016年12月24日至2017年4月23日止，湘三公司无需缴交在此期间的租金，故大富永胜公司主张湘三公司拖欠在此期间的租金及违约金无事实依据，本院不予采信。综上，大富永胜公司未能提交充分有效的证据证明湘三公司在履行合同过程中存在违约行为，其应就此承担举证不能的不利后果。因此本院认定因大富永胜公司的违约行为导致合同解除。合同解除后，大富永胜公司应将租赁保证金124万元返还给湘三公司。湘三公司主张装修工程损失195万元、大富永胜公司不予认可。本院认为，湘三公司承租涉案租赁物并进场装修，因大富永胜公司违约导致合同解除，故大富永胜公司应赔偿湘三公司该项装修工程损失。关于赔偿金额，本院认为，深圳市融泽源资产评估有限公司系具有资产评估资质的评估机构，评估程序合法，故本院对该评估报告予以采信，并据此确定大富永胜公司应赔偿湘三公司装修工程损失244,431元。湘三公司主张电梯销售安装费11.1万元、消防费用5万元和品牌加盟费48.8元依据不足，本院不予支持。租赁合同中并无对物业管理费金额作出约定，故大富永胜公司主张湘三公司拖欠物业费亦无事实依据。湘三公司已2017年3月16日交纳水电费6,703.45元，大富永胜公司主张尚欠水电费1,153元，但未能提交相关证据证明，本院不予采信。涉案租赁合同已于2017年4月24日解除，但湘三公司未能及时腾空租赁物业并交还给大富永胜公司，湘三公司应支付相应的房屋占有使用费；考虑到租赁合同因大富永胜公司违约而解除，故本院酌情确定湘三公司应按月租金的30%支付自2017年4月24日起至2017年8月2日交还租赁物业之时止的场地占有使用费306,900元（310,000×30%×3.3）。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十�、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认深圳市湘三实业有限公司与深圳市大富永胜投资发展有限公司签订的《房屋租赁协议》于2017年4月24日解除；
二、深圳市大富永胜投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内返还深圳市湘三实业有限公司租赁保证金124万元；
三、深圳市大富永胜投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿深圳市湘三实业有限公司装修工程损失244,431元；
四、深圳市湘三实业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付深圳市大富永胜投资发展有限公司2017年4月24日起至2017年8月2日期间的场地占有使用费306,900元；
五、驳回深圳市湘三实业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市大富永胜投资发展有限公司的其他反诉诉讼请求。
本案本诉受理费37,893元，反诉受理费22,889元，保�费100元，合计60,882元，由深圳市湘三实业有限公司承担24,862元，深圳市大富永胜投资发展有限公司承担36,020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 晓 屏
人民陪审员 张 汉 新
人民陪审员 陈 荣
二〇一七年十月十三日
书 记 员 庄秋玲（兼）
书 记 员 李 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。