甘肃省平凉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘08民初42号
原告：郭亮，男，生于1974年10月17日，汉族，农民，住平凉市，
委托诉讼代理人：于五世，甘肃泾水清律师事务所律师。
被告：平凉市金宇房地产开发有限责任公司，住所地：平凉市崆峒区东大街89号。
法定代表人：胡正兴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：位国政，该公司副总经理。
被告：平凉天泰房地产开发有限责任公司，住所地：平凉市崆峒区工商联大厦16楼。
法定代表人：袁建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马建华，该公司副总经理。
二被告共同委托诉讼代理人：王璞，甘肃璞义律师事务所律师。
原告郭亮与被告平凉市金宇房地产开发有限责任公司（以下简称金宇公司）、平凉天泰房地产开发有限责任公司（以下简称天泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郭亮及其委托诉讼代理人于五世、被告金宇公司委托诉讼代理人位国政、被告天泰公司委托诉讼代理人马建华、二被告共同委托诉讼代理人王璞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭亮诉讼请求：1、判令金宇公司、天泰公司共同向郭亮交付新建星兴商厦综合楼A幢西侧由北向南第一间置换独立门面营业房76.44㎡；其中一楼实用面积38.22㎡有卫生间，二楼实有面积38.22㎡；上下楼串并，内置楼梯，位置在由北向南第一间，长9.1m，宽4.2m；上下楼有供电、暖、给水排水（污）配套设施，以合同附图为准。2、判令金宇公司、天泰公司共同向郭亮交付星泰广场新建住宅楼A幢16层83㎡补偿住宅楼一套，维修基金由金宇公司、天泰公司承担。3、判令金宇公司、天泰公司共同给郭亮办理置换独立门面房和补偿住宅楼房屋所有权、土地使用权不动产登记证，费用由金宇公司、天泰公司承担。4、判令金宇公司、天泰公司给郭亮赔偿逾期（2015年5月1日起至2017年7月30日）迟延交房造成的租金损失（一楼38.22㎡×300元/26个月+二楼38.22㎡×88元/26个月）385563.36元。5、本案诉讼费由金宇公司、天泰公司承担。事实与理由：2004年9月21日，郭亮有偿取得了位于平凉市南门巷16号国有土地使用权，平凉市人民政府、国土资源局给原告颁发了平国用（2004）第780号《国有土地使用证》，地号为2/11/11-1，用途为商业服务；使用类型为出让；独立使用权面积35平方米，终止日期2036年5月11日。同年郭亮经规划、建设部门批准许可，出资建成二层营业房，经验收合格，11月20日，平凉市人民政府给郭亮颁发了私产字第023750号《房屋所有权证》，载明结构为混砖，房屋总层数为2层，所在层数1-2，建筑面积74.2平方米，用途为非住宅。郭亮将此房屋用于出租6年，年租金收入约在5万元左右。2010年，金宇公司、天泰公司合作投资商业开发新建”平凉市星兴广场商住楼工程”，郭亮拥有合法产权的房屋被列入拆除范围。2010年6月1日，金宇公司、天泰公司以甲方与郭亮以乙方经过协商，签订了《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》，第一条3项约定：”甲方将以新建的星兴商厦综合楼A幢以1:1进行房屋置换，位置为改建后的营业房共计76.44平方米，其中一楼实用面积38.22平方米，二楼实有面积38.22平方米，作为营业房置换，为独立门面房，上下楼串并，内置楼梯，位置在由北向南第一间，长9.1m，宽4.2m；详见附图”。4项约定：”室内水电独立，有供暖、给水、排水（污）配套设施，一楼有卫生间。”5项约定：”产权证、房产证由甲方负责办理，费用由甲方承担，一年内交付产权证。”6项约定：”两层营业门店为全额拆迁补偿，甲方代理产权过户，交付乙方使用时，甲方不得向乙方增加土地补偿费和产权置换费用”。协议第二条1项约定：”经甲乙双方协商，由乙方交付甲方拆迁门店时，即2010年6月1日-2014年6月1日期间，乙方放弃由甲方应付的各种费用补偿。”2项约定”甲方将以新建住房A幢16层，83平方米住宅楼一套作为补偿给乙方使用，办理产权证，维修基金由乙方承担，乙方有优先选择朝向的权利。”3项约定：”甲方若按约定之日，不能按时交付乙方门面房时，立即发生租房费用，具体标准为每年4万元。”协议还约定了其他事项和内容，金宇公司、天泰公司在该协议和附图上签字盖章。协议签订后，郭亮履行了约定的全部义务，金宇公司、天泰公司开始拆除重建，2015年5月，新建的星兴商厦综合楼建成竣工，但金宇公司、天泰公司不依照合同约定向郭亮交付置换房屋，将约定置换给郭亮的房屋出租给他人营业使用。2015年10月，金宇公司、天泰公司向郭亮支付4.5万元租赁费后，再未向支付过任何费用。郭亮多次追讨交付安置房及租赁费用损失，但金宇公司、天泰公司以新建安置房已出租给他人经营使用，租期尚未届满为由推诿，拒不履行合同约定交付义务。郭亮一家六口人，均属农民，依靠原营业房出租维持生计，金宇公司、天泰公司不履行合同约定行为，使郭亮的合法权益不能兑现，遭受严重侵害。
被告金宇公司、天泰公司辩称：1、金宇公司、天泰公司与郭亮签订的拆迁补偿协议属实，由于市规划局规划变更，使最后建成的房屋面积有较大的减少，也使得金宇公司、天泰公司遭受了巨大的经济损失。2、郭亮已经同意其门面房由金宇公司、天泰公司在大厅内划定位置进行安置，且郭亮已经领取了4.5万元的房租费，应视为对原安置协议门面房地点做出了更改。3、郭亮按照协议给予83平方米住宅楼的请求，因A幢不是商品住宅，且无房可补，无法满足，金宇公司、天泰公司同意在B幢给予郭亮补偿同等面积的住宅房一套。4、郭亮要求办理房屋所有证、土地使用权证，金宇公司、天泰公司愿意依法办理。5、郭亮提出2015年以后涉案商品房的租赁费以一楼每月300元/㎡，二楼每月88元/㎡的标准没有依据，也不符合双方约定。金宇公司、天泰公司愿意按照一楼每月60元/㎡，二楼每月50元/㎡统一返租租金支付给郭亮。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的郭亮提交的土坝村纸坊沟社与任奎、孙月娟、姜和辉签订的三份租赁合同复印件，与当事人实际履行的4.5万元年租金及合同约定的租金不相同，本院经审查认为，当事人实际履行的租金及合同约定租金数额，证明力大于郭亮提交的他人租赁合同的证明力，故郭亮的三份租赁合同本院不予采信。
根据以上已经确认的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2004年9月21日，郭亮有偿取得了位于平凉市南门巷16号国有土地使用权，用途为商业服务，郭亮出资建成二层营业房，郭亮取得《房屋所有权证》，房屋结构为混砖，房屋总层数为2层，所在层数1-2，建筑面积74.2平方米，用途为非住宅。2010年，金宇公司、天泰公司合作投资商业开发新建”平凉市星兴广场商住楼工程”，郭亮拥有合法产权的房屋被列入拆除范围。2010年6月1日，金宇公司、天泰公司以甲方与郭亮为乙方经过协商，签订了《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》，第一条3项约定：”甲方将以新建的星兴商厦综合楼A幢以1:1进行房屋置换，位置为改建后的营业房共计76.44平方米，其中一楼实用面积38.22平方米，二楼实有面积38.22平方米，作为营业房置换，为独立门面房，上下楼串并，内置楼梯，位置在由北向南第一间，长9.1m，宽4.2m；详见附图”。4项约定：”室内水电独立，有供暖、给水、排水（污）配套设施，一楼有卫生间。”第5项约定：”产权证、房产证由甲方负责办理，费用由甲方承担，一年内交付产权证。”6项约定：”两层营业门店为全额拆迁补偿，甲方代理产权过户，交付乙方使用时，甲方不得向乙方增加土地补偿费和产权置换费用”。协议第二条第1项约定：”经甲乙双方协商，由乙方交付甲方拆迁门店时，即2010年6月1日-2014年6月1日期间，乙方放弃由甲方应付的各种费用补偿。”2项约定”甲方将以新建住房A幢16层，83平方米住宅楼一套作为补偿给乙方使用，办理产权证，维修基金由乙方承担，乙方有优先选择朝向的权利。”第3项约定：”甲方若按约定之日，不能按时交付乙方门面房时，立即发生租房费用，具体标准为每年4万元。”协议还约定了其他事项和内容，金宇公司、天泰公司在该协议和附图上签字盖章。协议签订后，郭亮按约定将其房屋和房产证、土地使用证交付给金宇公司和天泰公司。2015年5月星兴广场商住楼建成竣工后，郭亮向金宇公司、天泰公司多次追讨交付安置房及租赁费用损失，2015年10月，金宇公司、天泰公司向郭亮支付2014年6月1日至2015年6月1日4.5万元门面房租赁费。此后，经郭亮多次催要，金宇公司、天泰公司拒不履行协议内容。
本院认为，金宇公司、天泰公司与郭亮签订的《星兴商厦改扩建项目门店拆迁补偿协议》，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议，双方应当按协议履行各自的义务。该协议对金宇公司、天泰公司拆迁后向郭亮交付转换门面房及住宅楼房，及未能交付门面房时发生租房费用均作了明确约定。郭亮已履行了其合同义务，星兴商厦改扩建项目完成后，金宇公司、天泰公司未履行交付置换房屋的义务，构成违约，应承担交付义务及相应的违约责任。金宇公司、天泰公司辩称因市规划变更致建筑面积缩减，没有可供向郭亮交付的门面房,约定的A幢实际建设中并非商品住宅且无房可补，只能补偿郭亮B幢同等面积的住宅房一套。但该辩称与置换门面房图纸约定不符，与合同约定相悖，且其因迟延交付门面房向郭亮支付过一年的租金；住宅房的补偿置换位置在A幢16层，实际修建的层数为18层，天宇公司、天泰公司并无A幢非商品住宅房的证据，且其不按合同约定修建，将应建为住宅的楼房改建成公寓式房屋，责任应由金宇公司、天泰公司承担。其仅提供发改委等文件，不足以证实未给郭亮修建门面房和住宅楼房。天宇公司、天泰公司认为郭亮领取了4.5万元的租房费用应视为郭亮对安置协议门面房地点做出了更改。因郭亮否认，天宇公司、天泰公司无其他证据证实，仅凭门面房租赁费领条，只能推导出天宇公司、天泰公司未按合同约定交付门面房，不能推导出双方另行更改了安置协议中的门面房位置或进行了返租。合同约定门面房的”产权证，土地证办理由甲方负责办理，费用由甲方承担，一年内交付产权证。”故郭亮要求金宇公司、天泰公司办理门面房权属证书的请求成立，应予支持。合同约定住宅楼”维修基金由乙方承担”。郭亮要求金宇公司、天泰公司承担置换的住宅楼的维修基金无合同依据，不予支持；金宇公司、天泰公司同意依法办理房屋所有权证，郭亮请求办理住宅房屋所有权证也有合同依据，故郭亮该理由成立，予以支持。对于逾期交付房屋的违约责任，合同约定”甲方若按约定之日，不能按时交付乙方门面房时，立即发生租房费用。具体标准为每年4万元。”但在实际履行中，为一年4.5万元，应按双方的实际履行数额确定为4.5万元，应由金宇公司、天泰公司支付，郭亮要求按同地段他人租赁合同中约定的租金确定其门面房租赁费损失，与合同约定及实际履行的租赁费不符，不能成立。郭亮要求的赔偿逾期损失是从2015年5月1日起算，但是，郭亮的领条证明其领取了2014年6月1日至2015年6月1日的门面房租金，其主张的起始时间与已领取的租金重复一月，故迟延交付门面房租金应从2015年6月2日起算。
综上所述，郭亮的主要诉讼请求成立，予以支持，对不成立的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：
一、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司向郭亮交付新建星兴商厦综合楼A幢西侧由北向南第一间置换独立门面营业房76.44㎡；其中一楼实用面积38.22㎡，有卫生间，二楼实用面积38.22㎡；上下楼串并，内置楼梯，长9.1m，宽4.2m；上下楼有供电、暖、给水排水（污）配套设施；办理门面房的房屋产权证和土地使用证，费用由平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司负担；交付星泰广场新建住宅楼A幢16层83㎡住宅楼一套，办理房屋产权证。
二、平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司向郭亮赔偿因逾期交付房屋自2015年6月2日起至2017年7月30日造成的租金损失9.738万元。
三、驳回郭亮的其他诉讼请求。
上述执行内容限判决生效之日起30日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费49800元，由平凉市金宇房地产开发有限责任公司、平凉天泰房地产开发有限责任公司负担49500元，由郭亮负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审判长吕长录
审判员曹海荣
代理审判员李艳
二〇一七年十月十一日
书记员白晓伟