商洛市商州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商州民初字第00128号
原告曾某某，男，汉族。
委托代理人林涛，陕西正义剑律师事务所律师。
被告陕西锦瑞泰实业有限公司，住所地商洛市商州区北新街西段。
法定代表人黄琳，董事长。
委托代理人徐立，男，汉族，陕西锦瑞泰实业有限公司项目部经理。
委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。
原告曾某某与被告陕西锦瑞泰实业有限公司(以下简称“锦瑞泰公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾某某的委托代理人林涛与被告锦瑞泰公司的委托代理人穆治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年商洛锦业房地产开发有限公司开发位于商州区通江东路东侧的时代华城住宅小区并向社会公开预售房屋。2010年6月18日原告支付154178元预订该小区2号楼26层2603号房屋。2010年10月20日原告与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区2号楼26层2603号房屋，房屋面积98.26平方米，总价款294178元，原告首付154178元，剩余140000元办理个人住房按揭贷款；该公司应在2011年12月20日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房按日向原告支付已付房屋价款万分之1.5的违约金；该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按房价款1.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告申请以购买房屋按揭抵押贷款的140000元已支付该公司。但其后该公司逾期于2011年12月23日才向原告交付房屋，非但拒绝承担逾期交房的违约赔偿责任，相反强行代收房产契税8905.26元和房屋维修基金8905.27元等多项非其应收款项。原告被迫按该公司要求缴清上述款项，该公司才将房屋交付原告，原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交该公司，但时至今日该公司仍未为原告办理房屋所有权证书。据悉，该公司以代收名义收取原告的房产契税和房屋维修基金并未交付国家相关职能部门，而是私自挪作他用获取利益。另据了解，该公司于2014年4月17日将其名称变更为“陕西锦瑞泰实业有限公司”，欲逃避相关责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判令：1、被告在30日内向房管部门提供办理房屋产权证书所需的资料，为原告办理房屋所有权证书。2、被告按约定自2012年12月起按每年4452.63元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理之日。3、被告支付逾期交房违约金88.25元。4、被告从2011年12月按同期银行贷款利率上浮30%支付代收房产契税8905.26元及房产维修基金8905.27元的利息至房屋所有权证书办理之日。5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告公司做了大量工作，房屋登记工作正在进行，近期能够办理完初始登记并开始分批为各位业主办理和交付房屋所有权证。造成业主不能及时取得房屋所有权证的原因是各种综合因素造成的，并不是被告单方原因或单方责任。被告愿按合同约定的幅度承担相应的责任，业主提出按照年度为一个周期，累计计算违约金的做法，不符合合同约定，也缺乏法律依据。关于业主要求被告承担其缴纳的契税和住房维修基金的利息，无论从合同约定还是法律规定上均缺乏相关依据，被告不同意业主的意见。作为业主，在购买被告开发建设的住宅时，向政府有关部门交纳税费是其法定义务。按照房屋登记有关规定，缴纳契税和维修基金是办理产权证的前提，如果业主未缴纳有关税费，显然不能办理产权登记。关于逾期交房问题，只有1号楼存在逾期交房事实，被告已经承诺按照合同约定支付逾期交房的违约金。但是，交房日期应以被告在商洛报刊登的交房日期为限，在此日期之后的交房行为完全是因为业主个人原因造成的，2012年9月30日之后的逾期日期被告不承担责任。1号楼以外的其他楼宇没有逾期交房的事实，被告也不承担违约责任。
经审理查明，被告锦瑞泰公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2010年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2010014），原告购买被告开发建设的时代华城2幢26层22603号房屋一套，房屋建筑面积98.26平方米，单价2993.87元/㎡，总金额294178元。合同载明买受人于2010年6月18日支付首付款154178元，余款140000元采取银行个人住房按揭贷款方式支付。合同第八条交付期限中约定出卖人应在2011年12月20日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。合同第九条逾期交房的违约责任中约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。第十一条交接约定出卖人向买受人发出通知（电话、传真、书面或登报声明）之日起，在30日内仍未办理房屋交接手续视为买受人自动接收，开发商完成房屋交接，物业管理单位开始计收相关费用。合同第十五条产权登记中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，如未按约定时间取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第八条，在业主委员会成立之前，由出卖人指定的物业管理公司负责时代华城前期的物业管理服务工作，购房者须接受统一的物业管理；第九条，维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准由物业管理公司在业主入住前代为收取，买受人接受房屋钥匙前须向物业管理公司交纳专项维修资金；第十条，契税、有线电视初装费及天然气初装费的收费标准依照国家相关政策法规执行，待业主入住前由物业管理公司代收。2011年3月29日被告向原告出具294178元房款收据一张。2011年12月19日，被告在当天商洛日报第四版上公告，2011年12月20日至31日按以下次序交房：20日，2号楼1至7层；21日，2号楼8至14层；22日，2号楼15至20层；23日，2号楼21至26层；24日，5号楼1至7层；25日，5号楼8至14层；26日，5号楼15至20层；27日，5号楼21至26层；28日，4号楼1至13层；29日，4号楼14至26层；30日，3号楼1至13层；31日，3号楼14至26层；办理时间为8：30至12：00，13：30至17：30。2011年12月23日，被告向原告交房，原告向被告交房屋面积补差2664元，被告代收原告房产契税8905.26元和维修基金8905.27元，原告接受房屋后现已装修入住。
本院确认上述事实的证据有原被告陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、房款收据、面积补差收据、契税收据、维修基金收据、楼宇交接书复印件各1份。被告提交的2011年12月19日商洛日报第四版时代华城交房公告复印件1份。以上证据已经庭审质证和本院审查，合法真实，可以采信。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，真实合法有效，原被告双方均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告按合同约定向被告支付了房屋价款，被告应按约定向原告交房并办理房地产权属证书，现被告未按合同约定期限交房、办证，其应向原告承担逾期交房及逾期办证的违约责任，即被告应按合同约定的违约金计算办法分别支付原告逾期交房违约金和逾期办证违约金，其中逾期办证违约金为（294178元＋2664元）×1.5%＝4452.63元；逾期交房违约金从2011年12月21日起算至实际交房之日2011年12月23日计3天，按日万分之1计算为89.05元，原告主张88.25元按88.25元确定；并应继续履行向房管部门提供原告办证所需的资料，为原告办理房地产权属证书的合同义务。原告要求被告按年计算逾期办证违约金之诉求，不符合合同约定，本院不予支持。原被告在《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》中约定在业主入住前由被告指定的物业公司代收契税、交纳专项维修基金，交纳契税和维修基金系原告应履行的合同义务，这些费用系为原告办理房地产权属证书及日后房屋维修所需，且因契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，契税的所有权归该机关，被告代收契税后未及时向征收机关缴纳，属契税征收机关与被告之间的纠纷，原告无权要求被告向其支付利息；原告交纳的房产维修基金即住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，其存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用，该资金及利息应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利，故原告请求被告支付代收房产契税、维修基金等利息的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司向房屋管理部门提供原告曾某某办理房地产权属证书所需资料，为原告曾某某办理房地产权属证书。
二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告曾某某逾期办证违约金4452.63元、逾期交房违约金88.25元，共计4540.88元。
三、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。
以上一、二项内容，限被告陕西锦瑞泰实业有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费112元，原告曾某某负担20元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担92元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 何 明
人民陪审员 李淑珍
人民陪审员 常惠香
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李 倩