文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0406民初20号原告宾春娥，女。委托代理人匡勇卫，衡阳市雁峰区法律援助中心律师。被告衡阳市天撑玛钢有限公司，住所地衡阳市雁峰区园艺村8号。法定代表人刘幸福，该公司总经理。委托代理人胡素珍，湖南金雁律师事务所律师。委托代理人陈志平，男，衡阳市天撑玛钢有限公司法律顾问。原告宾春娥与被告衡阳市天撑玛钢有限公司（以下简称玛钢公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈利思担任审判长，人民陪审员王俊林、李仕英参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员李晨担任记录。原告宾春娥及其委托代理人匡勇卫，被告玛钢公司委托代理人胡素珍、陈志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宾春娥诉称：原告系被告公司退休职工，2008年9月23日，原、被告双方签订了一份职工住房购买协议，被告将位于衡阳市雁峰区黄茶路11号“民建园”二单元904号房（建筑面积115平方米）出售给原告，并约定于2008年12月30日前交付房屋。原告按约付清了购房款，但由于被告原因不能如期将房屋交付原告，为此，双方又于2013年9月26日再次签订协议，被告承诺将原告房屋调分配至“金玛园安置楼”，同时约定必须于2015年8月31日前交付房屋，如逾期则被告以该地段2015年行情房价予以现金赔偿。但时至今日，被告也无法交房，事实是无房可交付。原告为维护自己的合法权益，请求判令：1、被告因无房交付赔偿原告30万元（具体以评估价为准）；2、本案诉讼费用由被告负担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、职工住房购买协议，用以证明原告宾春娥在被告处购买房屋的事实；2、证明，用以证明被告认可原告从其与他人联合开发分配的房屋中购买的事实；3、收款凭证，用以证明原告已交购房款的事实；4、协议，用以证明原、被告约定如被告在2015年8月31日前未交房，则按该地段2015年行情房价予以现金赔偿；5、评估报告，用以证明被告委托评估公司对该地段房屋评估价为2380元/m2。被告玛钢公司对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但对合法性有异议，天撑公司不具备房地产开发及销售资质，公司不能直接与原告签订协议；证据2证明目的有异议，缺少证据证明原告购房；证据3无异议；证据4合法性有异议，如果主协议无效，该协议从属于主协议亦应无效；证据5真实性及合法性有异议，没有一套完整的资料。被告玛钢公司辩称：根据原告的诉讼请求，应追加衡阳永大房地产开发有限公司为本案的共同被告。根据2002年衡阳永大公司与玛钢公司签订的联合开发合同，永大公司是项目的实际开发商，与玛钢公司是共同合作关系，玛钢公司没有开发资质，本案处理结果与永大公司有直接关系；2008年9月原、被告双方签订的职工购买协议是无效的，双方是房屋买卖合同关系，由于本案被告没有房地产开发及销售资质，不具备主体资格，2013年9月26日双方签订的协议应从属于2008年的购房协议，因主合同无效，导致从合同亦无效；因两份协议无效，被告将购房款返还给原告。被告为支持其答辩意见，向本院提供了原告购房交款凭证，用以证明原告交款情况。原告对被告提供的证据不持异议。本院对原、被告提供的证据分析认定如下：对原告提供的证据1职工住房购买协议，被告对其真实性无异议，本院予以确认；证据2被告出具的证明认可了其在金玛园项目中分得的位于黄茶路11号民建园2单元904房售给宾春娥的事实，本院予以确认；证据3被告出具的原告交纳的购房款凭证，本院予以确认；证据4是原、被告双方签订的现金赔偿协议，本院予以确认；证据5评估报告，该评估报告是由具有资质的评估机构出具，对其真实性本院予以确认；对被告提供的证据原告无异议，本院予以确认。本院根据审核认定的证据及原、被告双方的庭审陈述，确认本案如下事实：2002年3月，被告与衡阳永大房地产开发有限公司签订《联合开发合同》，联合开发金玛园项目，根据双方产权分配协议，被告分得位于衡阳市雁峰区黄茶路11号地段“民建园”8套住房。2008年9月23日，被告与其公司职工宾春娥签订住房买卖协议，将位于衡阳市雁峰区黄茶路11号“民建园”2单元904房（建筑面积115平方米）以每平方米850元售给宾春娥，总价款为97750元。合同签订后，宾春娥支付给被告购房款78000元。被告确认该房屋为原告所有（建筑面积为115.37m2）。由于被告自身原因，被告至今一直没有将房屋交付给原告。2013年9月26日，被告与原告宾春娥签订协议，约定如2015年8月31日还无房交付，被告以该地段2015年行情房价予以现金赔偿，获赔现金前购房人应一次性缴清购房款。2015年11月10日，经衡阳市佳圣房地产评估有限公司对涉案房屋进行现场勘查，评估单价为每平方米2380元。本院认为：公民的合法权益依法应受到保护。原告宾春娥的房屋从被告玛钢公司购买所得，由于玛钢公司的原因，致使原告房屋至今无着落，引起本案纠纷，被告玛钢公司应负全部责任。被告与衡阳永大房地产开发有限公司联合开发金玛园项目，被告根据双方协议，取得涉案房屋，对该房屋拥有所有权，被告将该房售给职工，收取了购房款，被告有权行使售房权利，被告与职工的房屋买卖协议合法有效，被告是否具备房地产开发资质，不影响被告从其他合法途径取得涉案房屋的所有权再进行出售，故被告辩称原、被告之间的房屋买卖合同无效的理由不成立，本院不予支持。原、被告于2013年9月26日签订的《协议》，其实质是对原《购房协议》中标的物的变更，以及双方对不能交房所造成损失的赔偿约定，并非原合同的从合同，故被告辩称《协议》是从合同的抗辩理由不成立，本院不予采信。根据合同相对性原则，被告与衡阳永大房地产开发有限公司签订的《联合开发合同》，对原告不产生约束力，被告与衡阳永大房地产开发有限公司签订《联合开发合同》产生的权利义务纠纷，应另案处理，被告辩称应追加衡阳永大房地产开发有限公司为本案的被告，缺乏法律根据，本院不予采信。被告确认无房交付后，与购房人多次协商签订的赔偿协议，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按该协议履行。根据协议及评估报告，宾春娥应得赔偿款即115.37m2×2380元/m2＝274580.60元，减去应补交的购房欠款20064.50元，实应得赔偿款254516.10元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告衡阳市天撑玛钢有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告宾春娥人民币254516.10元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由被告衡阳市天撑玛钢有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  陈利思人民陪审员  王俊林人民陪审员  李仕英二〇一六年五月十日代理书记员  李 晨校对人：李    晨      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。