北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07928号
上诉人（原审被告）毛×，男，1972年8月16日出生。
委托代理人郝鲁，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人刘玲玲，北京京翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王×，女，1976年11月13日出生。
委托代理人韩进超，北京市浩东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵×，男，1965年6月16日出生。
上诉人毛×因确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第5853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛×及其委托代理人郝鲁、被上诉人王×及其委托代理人韩进超、被上诉人赵×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王×在原审法院起诉称：王×与赵×曾系夫妻关系，2014年1月22日，二人通过石景山法院调解离婚，协议约定，1104房屋归王×所有，该房屋属于两限房，在夫妻关系存续期间购买，并用我的账户偿还银行贷款，2011年1月28日，赵×在王×不知道的情况下，私自与毛×签订了房屋买卖合同，侵害了王×的合法权益，房屋买卖合同应属于无效合同。我为了维护合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、确认毛×与赵×于2011年1月28日签订的1104号房屋的买卖合同无效；2、判令毛×将1104号房屋腾退交付给王×；3、本案诉讼费由被告承担。
毛×在原审法院答辩称：不同意王×的诉讼请求。2011年1月28日赵×与毛×签订了房屋买卖合同后，房屋一直由毛×实际占有使用，当时赵×与王×并未离婚，王×完全知道赵×与毛×双方签订的房屋买卖合同。由于当时不能办理过户手续，合同约定在可以办理产权过户时，赵×要无条件配合毛×办理过户手续，而在房屋可以过户时，赵×与王×通过法院调解离婚将房屋过户至王×名下，赵×、王×采用欺骗的手段，没有如实向法院陈述事实，侵害了毛×的合法权，毛×于2014年3月在法院起诉赵×要求赵×办理相关房屋过户手续，该案件还没有审理完毕。
赵×在原审法院答辩称：同意王×的诉讼请求。赵×因从毛×处借钱后还不上，毛×说要清理房子内租房的人，在这种情况下，赵×与毛×协商将房屋出卖给毛×，并且签订了房屋买卖合同，合同价款为128万元，但合同写为210万元，毛×向赵×支付第一笔款时，将赵×所借的5万元扣除，后毛×陆续支付给赵×90万元。赵×在将房子出卖给毛×时，王×并不知情，赵×当时和毛×说过王×不知道卖房子的事情，要求瞒着王×。赵×曾给毛×打了张收条，在白纸上签字，但白纸并没有内容，后毛×在白纸上书写了内容，赵×并不知情。对于另一张内容为今收到毛×购房房屋定金102万元整的收条，赵×签字按手印了，但并未收到102万元。
原审法院审理查明：诉争房屋1104号，房屋性质为限价商品住房。
2009年3月7日，赵×与北京首钢房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买诉争房屋，建筑面积88.22平方米，单价每建筑平方米6135元，买受人首期支付购房总价款的18%，其余价款采取公积金贷款方式支付。
王×提供2009年3月7日银行交易明细，主张诉争房屋首付款101230元由王×支付。2009年8月24日，赵×以个人名义申请住房公积金贷款。
2009年9月9日，赵×与王×登记结婚。诉争房屋的按揭贷款由王×、赵×共同偿还。2011年4月11日，诉争房屋交纳契税。2011年11月9日，诉争房屋所有权登记至赵×名下。
赵×陈述，2009年11月，北京首钢房地产开发有限公司将诉争房屋交付赵×，赵×将诉争房屋出租。
赵×陈述，2010年底，因无力偿还信用卡欠费，向毛×借款大约五万元，借款期限约一两个月。后赵×未按期向毛×偿还借款，毛×提出要将诉争房屋的租户清走，赵×因担心租户被清走后，家人知道其借款之事，因此，与毛×签订了买卖合同。
2011年1月28日，卖方（甲方）赵×与买方（乙方）毛×签订买卖合同，约定，赵×将D01、D02、D03、D01A1#H-211层1单元1104号房产（诉争房屋）出售给毛×，房款价格为210万元，此价格包括银行欠款40万元，甲、乙双方商定于2011年1月28日付给甲方购房定金和首付102万元，定于2011年6月1日之前付给甲方30万元，定于2011年12月1日前付给甲方20万元，所欠银行40万元由乙方按月还给银行，直到房产符合上市过户日止，剩下尾款18万元待到房产符合国家法规准许上市交易时全部付清，甲方须无条件配合乙方过户给乙方所指人为交易对象。交房日期为2011年2月28日之前，甲方保证此房产为一个人所有，没有任何法律纠纷，如出现问题由甲方全部付责任。
赵×表示，买卖合同与毛×协商签订，合同签订时，毛×表示卖房的事情应让王×知道，赵×提出先隐瞒，不让王×知道。毛×表示，买卖合同签订时询问了毛×诉争房屋的权属情况，并看了商品房买卖合同，结婚证，赵×承诺诉争房屋系其婚前财产。
赵×陈述，签订合同后，毛×向其转账14万元，赵×用其中的49000元向毛×支付了借款和利息。
2011年7月29日，赵×向毛×出具收到购房款11万元的收条，赵×表示未收到该购房款；2011年8月10日，毛×向赵×支付购房款4万元；2012年8月28日，毛×向赵×支付购房款25200元；2012年9月30日，毛×向赵×支付购房款16800元；2011年12月31日，赵×向毛×出具收到购房款15万元的收条，赵×表示实际收款数额为5万元；2011年12月31日，毛×向赵×支付购房款8400元。
毛×提交2011年11月28日的收条，该收条载明：今收到毛×交来房屋定金和首付款102万元。毛×主张该收条是按照毛×所述而写，实际并未收到102万元。
毛×提交2013年2月4日收条一张，内容为：今收到、毛×购房余款1万元，此房屋全款已全部付清，毛×表示，对于“此房屋全款已全部付清”不认可，收条内容系毛×所写。
毛×主张购房款已经全部付清，赵×表示共收到毛×80多万元购房款。
毛×提交2011年8月10日赵×签字的声明一份，内容为：本人赵×购买的1104号房产为个人自己购买，与前妻白×和现在妻子王×无任何关系，本人愿承担任何法律责任。毛×表示，因担心房屋权属问题，故提出让赵×写了该声明，赵×保证该房屋为其一人所有，诉争房屋并不是夫妻共同财产。赵×表示，该声明系其签字，但内容是毛×所书写，在签订合同时已告知毛×诉争房屋是王×购买。
王×主张，该买卖合同是在自己不知情的情况下，赵×私自与毛×签订，而诉争房屋是夫妻共同财产，合同中没有王×的签字，诉争房屋为限价房，购房人取得房产后5年内不能转让所购买住房，合同应是无效的。
另查，2014年1月22日，赵×与王×在石景山法院调解离婚，关于诉争房屋的调解内容为：1104房屋一套归王×所有，该房屋剩余贷款由王×负责偿还，赵×于本调解书生效后三十日内负有协助王×办理房屋产权变更登记手续之义务。赵×表示，王×在与赵×离婚前已得知诉争房屋已经卖给别人。
2014年4月21日，诉争房屋所有权转移登记至王×名下。王×表示，办理所有权转移登记时已经得知赵×将诉争房屋出卖。诉争房屋现由毛×占有、使用。
此外，对于诉争房屋签订买卖合同时的房价，赵×表示，约定的房屋价款是128万元，并非210万元，购房价款128万元是按照当时房屋价格确定的，毛×表示诉争房屋的价格为210万元。
原审法院认定上述事实，有北京市商品房预售合同、房屋所有权证、（2014）石民初字第99号民事调解书、买卖合同、收条、银行交易明细、契税发票、声明、还款额通知书及当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认定：损害社会公共利益，恶意串通，损害他人合法权益的合同应为无效。
赵×与毛×买卖协议涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品住房是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府有明确的政策性规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由此可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象上是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。就本案而言，诉争限价商品住房的买卖合同签订时，尚未办理房屋所有权证，属于转让受限的房屋，且毛×亦不具有购买限价商品住房的资格。因而本案双方签订的买卖合同违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而赵×与毛×签订的《房屋转让协议》损害了社会公共利益，依法应确认为无效。
此外，毛×与赵×签订合同时，赵×与王×登记结婚，二人共同偿还按揭贷款，诉争房屋应属于赵×与王×的夫妻共同财产，毛×亦对赵×有配偶的情况知情，在此情况下，双方均未向王×告知房屋的买卖情况并征得其同意，毛×明知王×不知情房屋买卖事宜，不构成买卖合同中的善意，上述行为不能排除其他权利人对二人恶意串通达成交易诉争房屋的合理怀疑，上述行为损害了王×作为诉争房屋共有人的合法权益。
综合以上两点，毛×与赵×签订的买卖合同损害了社会公共利益，他人的合法权益，依法应确认为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效后，毛×继续占有诉争房屋已无合法理由，毛×负有返还房屋的义务。王×与赵×已经通过离婚财产处理的方式对诉争房屋的所有权进行了分割，现诉争房屋所有权人为王×，赵×亦同意将诉争房屋返还给王×，且王×作为房屋所有权人，有权要求毛×返还诉争房屋。因此，对于王×请求毛×腾退并返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。
关于合同无效后，毛×所支付的购房款以及损失赔偿等问题，经释明，毛×表示通过另诉方式主张，且毛×与赵×关于购房款支付数额存在异议。因此，法院不在本案中一并解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、确认赵×与毛×于2011年1月28日签订的关于1104号房屋的买卖合同无效；二、毛×于本判决生效后七日内将1104房屋腾退并交付给王×。
毛×不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，改判驳回对方的诉讼请求或将本案发回重审。上诉理由：一、毛×与赵×签订的房屋买卖合同未损害社会公共利益，北京市对于限价商品房的买卖政策并不是禁止的，毛×与赵×签订的房屋买卖合同完全可以实际履行，即使现阶段无法办理房屋所有权手续，也不能导致双方签订的合同无效。毛×与赵×签订的房屋买卖合同亦未损害他人的合法权益，毛×与赵×签订合同的时间是2011年1月28日，赵×与北京首钢开发公司签订商品房预售合同的时间是2009年3月7日，赵×与王×的结婚时间是2009年9月9日，故涉案房屋属赵×婚前的单独房屋，毛×有理由相信涉案房屋由赵×单独所有，签订合同后毛×按照合同约定支付购房款及负责偿还银行贷款，毛×构成买卖合同中的善意取得，并未损失他人的合法权益。故原审法院认为毛×与赵×签订的房屋买卖合同损害公共利益且损害他人权利属于认定事实不清。
王×服从原审法院判决，不同意毛×的上诉请求及理由。称：原审法院认定事实清楚，二审法院应维持原判。
赵×服从原审法院判决，不同意毛×的上诉请求及理由。称：我与毛×签订合同的时间确实是2011年1月28日，但是毛×并未支付我首付款102万元，且毛×未按合同约定的时间和款项向我支付购房款。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审期间，毛×出示了2011年5月至2014年3月，通过银行转账，共支付赵×房款377400元的相关转帐手续，赵×对此表示认可。
上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：损害社会公共利益的合同无效。本案双方所签订的房屋买卖协议涉及的房屋性质为限价商品住房，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。由上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象上是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。
就本案而言，赵×与毛×就诉争房屋签订买卖协议时，尚未办理房屋所有权证，属于转让受限的房屋。因而诉争房屋买卖协议违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，如果按此协议履行，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而诉争房屋买卖协议损害了社会公共利益，原审法院确认为无效合同是正确的。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在诉争房屋买卖协议被确认无效的情况下，王×作为房屋所有权人，有权要求毛×返还诉争房屋。因此，原审法院对于王×请求毛×腾退并返还房屋的诉讼请求予以支持并无不当。
毛×所支付的购房款以及损失赔偿等问题，经原审法院释明，毛×表示通过另诉方式主张，且毛×与赵×关于购房款支付数额存在异议。因此，法院不在本案中一并解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由赵×和毛×各负担三十五元（均于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由毛×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十一月十日
书记员 赵梦芸