惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初207号原告:李某，男，汉族，1954年8月4日出生，住长春市宽城区.被告：惠州大亚湾龙光房地产有限公司，住所地：惠州大亚湾西区新南大道88号龙光城酒店会所。法定代表人：沈沛勇。委托代理人：曾文涛、刘邦柠，该公司职工。原告李某诉被告惠州大亚湾龙光房地产有限公司（以下简称“龙光公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年2月10日立案受理后，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员徐黎、曾日华组成合议庭，于2017年4月25日公开开庭进行了审理，原告李某、被告委托代理人曾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称，2013年4月12日原告和被告签订了《商品房买卖合同》，原告按合同约定一次性付清了全部房款，在2013年6月1日办理入伙并交清物业管理费，按照合同第十五条及补充协议第十条的约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。时至今日，原告仍未收到土地使用权证，致使原告几次失去转让房产的时机，给原告造成了极大的经济损失，按照合同约定被告应当赔偿原告违约金不超过商品房总价款的5%计13703.25元（274065元×5%）。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付违约金13703.25元；二、被告为原告办理房屋土地使用权证；三、本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交商品房买卖合同、购房发票、物业费收款收据、房产证、收款收据、税收缴款书、专项维修基金收据、住宅质量保证书、国土资源局回复等证据，拟证明其诉称事实。被告龙光公司辩称，一、被告不是办理不动产权属证书的行政主体，原告要求被告自起诉之日起3个月内完成土地使用权证办理并发放给原告于法无据，事实上亦无可能；二、被告与原告签署的《广东省商品房买卖合同》附件四-补充协议第十条规定了被告的办证义务为：被告应在商品房交付使用后240天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告早就将需由被告提供的资料报至产权登记机关，原告事实上也已取得房地产权证，被告的办证协助义务已完成；三、惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告通知自2016年6月30日起，大亚湾房管局停发国有土地使用权证，按照“不变不换”的原则，原告已经取得的房地产权证继续有效，无需再办理国有土地使用权证，原告虽未取得国有土地使用权证，但不影响房产证的效力，不影响原告对涉案房产的处分；四、原、被告双方就逾期办证一事已达成和解，原告确认收到被告支付的房地产权属证书延期办理补偿款8137.32元后，原告不应再就涉案房产的房地产权属证书一事追究被告违约或赔偿责任；五、退一步讲，如认为被告未按约办理国有土地使用权证，应承担违约责任，按照《广东省商品房买卖合同》附件四-补充协议第十条的约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，自交付后的第240日起，每天按总价款的万分之一计算违约金，并且累计违约金额度不超过涉案房产总价款的5%。因为被告在2015年11月6日已向原告支付过补偿款，所以，按照合同附件四-补充协议第十条计算的违约金应减去2015年11月6日已支付的补偿款，此次土地证的违约金金额应该是5565.93元（13703.25元-8137.32元）。被告向法庭提交《惠州市不动产登记局关于换发不动产证书有关问题的公告》、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》、授权委托书、和解协议书及补充约定、收款收据等证据，拟证明其辩称事实。经审理查明，2013年4月12日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：一、商品房基本情况及价款：原告购买被告开发的位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭5栋1803号房，建筑面积71.95平方米，总价274065元于2013年4月12日之前一次性付清；二、交付期限：被告应当在2013年5月30日前将符合约定的商品房交付给原告使用；三、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总房价的5%。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2013年5月30日将涉案商品房交付给原告使用，2014年12月9日被告才为原告办理了房产权证书。2015年8月17日，原告以被告逾期办理房产权证为由向本院起诉，请求被告承担违约责任，案号为：（2015）惠湾法民一初字第1530号。后双方于2015年11月6日达成和解协议书约定：由被告代原告支付管理费8137.32元；原告向法院递交撤回（2015）惠湾法民一初字第1530号的起诉；协议生效后，原、被告双方就（2015）惠湾法民一初字第1530号案及该案所涉诉讼事实再无任何争议，且双方互不另行追究违约或赔偿责任。该和解协议签订后，被告向原告支付了8137.32元，原告出具收款收据给被告收执。嗣后，原告向本院申请撤回（2015）惠湾法民一初字第1530号案件的起诉。另查明，2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区事实不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定，该公告自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心办理，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书、证明。海洋部门、林业部门不再受理海域、林地等登记发证业务。国家规定的过渡期内农村土地承包经营权登记仍由原部门办理，过渡期后纳入统一登记的具体时间另行通告，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、物业费收款收据、房产证、收款收据、税收缴款书、专项维修基金收据、住宅质量保证书、国土资源局回复、被告提交的《惠州市不动产登记局关于换发不动产证书有关问题的公告》、《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》、和解协议书及补充约定、授权委托书、收款收据以及当事人庭审陈述等证据经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的焦点是对逾期办理国有土地使用权证事宜是否已协商并履行及能否补办国有土地使用权证。关于被告逾期办理国有土地使用权证是否已协商并履行的问题，本案中，被告已经协助原告办理了房产权证，但未办理国有土地使用权证，且因被告逾期办理房产证问题，原被告双方已达成和解，原告出具的收款收据中款项的性质为“天悦龙庭项目5栋1803号房的补偿款”，基于上述事实，依据诚实信用原则，推定双方已对逾期办理房产证及国有土地使用权证的纠纷已达成调解，且按协议履行完毕。关于能否补办国有土地使用权证问题，2016年6月28日惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局与惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发文《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告规定自2016年6月30日起，停发原各类不动产证书、证明，按照“不变不换”的原则，原已依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明继续有效，权利未变动的，证书与证明不需更换，权利变动的，在依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。即原告持有的《房地产权证》仍然有效，不再颁发《国有土地使用权证》，权利变动时予以换发新证。因此，原告诉请办理土地使用权证、支付违约金的主张，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。案件受理费143元，由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 薛银标审 判 员 曾日华审 判 员 徐 黎二〇一七年七月五日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露