江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐商终字第00207号
上诉人（原审被告）徐州市金光物资贸易有限公司。
法定代表人孟庆光，该公司经理。
委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州华东机械厂。
法定代表人赵春凯，该公司经理。
委托代理人耿吉录，江苏彭城律师事务所律师。
原审第三人陈军，男，1963年11月1日生，汉族。
原审第三人蒋守均，男，1965年10月7日生，汉族。
上诉人徐州市金光物资贸易有限公司（以下简称金光物资公司）因与被上诉人徐州华东机械厂（以下简称华东机械厂），原审第三人陈军、蒋守均租赁合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2013）贾商初字第0560号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人金光物资公司的委托代理人周修旺，被上诉人华东机械厂的委托代理人耿吉录，原审第三人陈军、蒋守均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华东机械厂原审诉称：2011年2月1日，华东机械厂和金光物资公司签订“厂房设备租赁合同”，约定华东机械厂将位于徐州市贾汪区贾韩中段华东机械厂贾汪分厂院内的车间及附房、水泵房、办公用房、场所一处、部分机械设备出租给金光物资公司使用。合同双方对租赁物及其使用、租赁期限、租金及支付方式、其他费用（电费）、转租方式及条件、合同解除等均作了约定。合同签订后，双方办理了租赁物的交接手续。自2012年2月起，金光物资公司违反租赁合同的约定，延付租金、拖欠电费，经华东机械厂多次催要，金光物资公司没有给付。故诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的“厂房设备租赁合同”；2、金光物资公司支付租金215808元（计算至2013年6月），支付华东机械厂代交的电费144494元。
金光物资公司原审辩称：1、金光物资公司与华东机械厂签订“厂房设备租赁合同”属实。但在2012年9月14日，金光物资公司已向华东机械厂发出解除合同的函件，提出在2012年9月30日终止“厂房设备租赁合同”，因此，租金只能支付到2012年9月底；2、2012年2月，金光物资公司已将厂房、设备等转租给第三人陈军、蒋守均，华东机械厂也实际从陈军、蒋守均处收取了电费、租金，因此，华东机械厂所诉租金应由陈军、蒋守均承担；3、华东机械厂从未向金光物资公司出具交费催交单，金光物资公司对陈军、蒋守均所用电费数量不清楚，金光物资公司解除合同时，双方也没有对账；4、在金光物资公司租赁期间，华东机械厂任意拉闸停电、扣押产品，存在违约行为，给金光物资公司和陈军、蒋守均造成损失，此损失应抵扣租金和电费；5、本案的诉讼时效超过了法律规定的期间；6、金光物资公司所交15000元押金应抵扣所欠租金、电费。
陈军、蒋守均原审述称：2012年2月1日，其与金光物资公司签定“厂房设备租赁合同”并组织生产，由于华东机械厂停电，2012年8月份停产，因此，租金只能算到2012年8月份。同时，华东机械厂不让其生产的产品出厂，且生产的产品在厂里被盗，造成损失，要求华东机械厂赔偿损失。
原审法院经审理查明：2011年2月1日，华东机械厂和金光物资公司签订“厂房设备租赁合同”，约定：华东机械厂将位于徐州市贾汪区贾韩中段华东机械厂贾汪分厂院内的车间一间、车间北附房四间及水泵房、车间东办公室6间、场地、设备出租给金光物资公司使用。每年租金152336元。租赁期限为2011年2月1日至2014年1月31日，计3年，租金支付时间：起租日为2011年2月1日，租金按季结算，由金光物资公司在每季首月上旬内将租金38084元交给华东机械厂。用电费用由金光物资公司按照当地供电部门标准进行交纳，由华东机械厂负责安装电度表，保证金光物资公司单独计量电能，金光物资公司按时向华东机械厂缴费，华东机械厂同时向金光物资公司提供缴费发票。华东机械厂应于2010年12月31日前将厂房及附属设施、设备按约定条件交付给金光物资公司，厂房附属设施、设备清单经双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，金光物资公司同时向华东机械厂支付保证金15000元。除双方约定外，金光物资公司需事先征得华东机械厂的同意方可与第三人互换房屋使用或租赁期内将该厂房部分或全部转租给他人。双方因故要解除协议，应提前30日通知对方，经双方协商一致，可解除本合同。金光物资公司有下列情况之一者，华东机械厂有权单方解除合同：1、不支付或不按约定支付租金达10日；2、擅自将房屋转租给第三人的；3、不得生产合同约定范围以外的产品等。
华东机械厂陈述，合同签订后，其按合同约定移交了租赁物，单设电表计量，向金光物资公司供电，并收取了金光物资公司15000元保证金。庭审中，华东机械厂提供了签署时间为2011年4月11日的设备交接清单。
2012年2月1日，金光物资公司与陈军、蒋守均签订“厂房设备租赁合同”，约定：金光物资公司将位于徐州市贾汪区贾韩中段华东机械厂贾汪分厂院内的车间一间、车间北附房四间及水泵房、车间东办公室6间、场地、设备出租给陈军、蒋守均使用。年租金452336元。租赁期限自2012年2月1日至2014年1月31日，计2年，租金支付时间：起租日期为2012年2月1日，租金按季结算，由陈军、蒋守均在每季首月上旬内将租金113084元交给金光物资公司。用电费用由陈军、蒋守均按照当地供电部门标准进行交纳。金光物资公司应于2012年2月1日前将厂房及附属设施、设备按约定条件交付给陈军、蒋守均等。合同签订后，金光物资公司将合同约定的租赁物交给陈军、蒋守均生产、经营。
2012年6月13日，华东机械厂向陈军发出电费催缴通知，内容为：“陈军：你单位2012年3、4、5月电费79395元，至今未缴清，于6月15日前到厂财务室交纳，逾期将于6月16日起给予停电处理。特此通知。”
2012年7月27日，陈军以金光物资公司的名义向华东机械厂出具保证书，内容为：金光物资公司欠二机厂（华东机械厂贾汪分厂俗称二机厂）电费10万元、房租12万元，在8月10日前还清。金光物资公司陈军。2012年10月14日，陈军向华东机械厂出具欠条一份，内容为：今欠二机厂房租88863元，10月31日还清，如不还，加收1月房租（12695元）。
2012年9月14日，金光物资公司向华东机械厂发出“关于解除厂房设备租赁合同的函”，内容为：华东机械厂，我公司在2011年2月1日与贵厂签订的“厂房设备租赁合同”一份，租赁期自2011年2月1日至2014年1月31日，共计3年，由于我公司对当时市场行情预测不准，经营管理不善，造成严重亏损，亏损额接近200万元，现确实无力继续经营下去。由于以上因素，根据合同条款，现特向贵厂提出解除2011年2月1日所签的“厂房设备租赁合同”，并于2012年9月30日终止执行此合同。2012年10月23日，华东机械厂收到此函件。庭审中，华东机械厂认为，其收到此函件后，没有同意解除合同，并找金光物资公司协商，但联系不到金光物资公司。
庭审中，华东机械厂要求金光物资公司支付租金的计算方式为：从2011年2月1日至2013年6月30日，共计29个月，每月租金12694元，计368126元，被告已付152336元，仍欠215790元。要求金光物资公司支付电费明细为：2011年4月至10月212634元，付清；2012年3月至2013年5月（其中高压电至2012年8月，民用电至2013年5月）电费144494元，未付。金光物资公司认为，在金光物资公司自己经营期间的租金、电费均已交纳。本案的租金只能计算到2012年9月底，另双方实际移交租赁物的时间为2011年4月11日，多交的租金应予以扣除。陈军、蒋守均经营期间的租金、电费应由陈军、蒋守均偿还。华东机械厂认为，金光物资公司租赁后由姓韩的负责生产，后孟庆光带陈军到华东机械厂告知金光物资公司内部负责人有所调整，并没有告知其转租的事实，现对其转租不予认可。
原审法院认为：华东机械厂与金光物资公司签订的“厂房设备租赁合同”系双方真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
“厂房设备租赁合同”约定，金光物资公司需事先征得华东机械厂的同意方可与第三人互换房屋使用或租赁期内将该厂房部分或全部转租给他人。庭审中，华东机械厂认为其对金光物资公司的转租不知情，金光物资公司也没有举证证明华东机械厂当时同意其转租，故金光物资公司与陈军、蒋守均签订的转租合同对华东机械厂不产生效力。金光物资公司仍应依据其与华东机械厂之间的“厂房设备租赁合同”向华东机械厂承担责任。陈军、蒋守均在本案的诉讼地位为无独立请求权的第三人，其与金光物资公司之间的纠纷及与华东机械厂之间是否存在侵权纠纷可另案处理。金光物资公司辩称华东机械厂所诉租金应由陈军、蒋守均承担不能成立，原审法院不予采信。
“厂房设备租赁合同”还约定，金光物资公司不支付或不按照约定支付租金达10日，或擅自将租赁房屋转租给第三人的，华东机械厂有权解除合同。庭审中查明，自2012年2月1日，金光物资公司就没有支付租金，金光物资公司也没有举证证明其转租得到了华东机械厂的认可，现华东机械厂要求解除与金光物资公司之间的“厂房设备租赁合同”，原审法院予以支持。
金光物资公司认为，其在2012年9月14日向华东机械厂发出解除“厂房设备租赁合同”的函，双方的“厂房设备租赁合同”应在2012年9月30日解除。但金光物资公司解除合同的原因并不符合双方的约定和法律的规定，依据双方租赁合同的履行情况，金光物资公司没有单方解除合同的权利。同时，华东机械厂认为，其在2012年10月23日收到此函件后，没有同意解除合同。因此，金光物资公司辩称租金只能支付到2012年9月底不能成立，此辩称意见原审法院不予采信。
“厂房设备租赁合同”约定，华东机械厂应于2010年12月31日前将厂房及附属设施、设备按约定条件交付给金光物资公司，厂房附属设施、设备清单经双方交验签字盖章并移交钥匙后视为交付完成。依据华东机械厂向原审法院提交的设备交接清单，签署的时间为2011年4月11日，现金光物资公司认为实际交付时间为2011年4月11日，因华东机械厂没有证据证明租赁物的交付时间为2011年2月1日，因此，租金应从2011年4月11日起计算。现华东机械厂要求租金计算到2013年6月30日，故自2011年4月11日起至2013年6月30日止，金光物资公司应支付的租金为152336元×（26月＋19天÷30天／月）÷12月=338101.29元，金光物资公司已付152336元，故金光物资公司应支付华东机械厂租金185765.29元。
江苏省物价局苏价工（2011）358号文件规定了大工业基本电价，因此，金光物资公司应交的电费中包含基本电费，即只要不报停，即使不使用电力，也得交纳基本电费。“厂房设备租赁合同”约定，金光物资公司应按时向华东机械厂交纳电费。一审庭审中，金光物资公司、陈军、蒋守均对华东机械厂提供的电量、电费明细没有异议，因此，华东机械厂要求金光物资公司支付144494元电费原审法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定：用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交纳电费，经催告用电人在合理期限内仍不交付电费的，供电人可以按国家规定的程序中止供电。本案中，自2012年3月，金光物资公司一直拖欠电费，2012年6月13日，华东机械厂向金光物资公司发出通知，如在2012年6月15日前不交纳电费，将作停电处理，直到2012年8月，金光物资公司仍没有交纳电费，因此，华东机械厂停止向金光物资公司供电没有不当之处。金光物资公司认为因华东机械厂停止供电造成其损失没有依据。金光物资公司认为华东机械厂扣押产品，存在违约行为，给金光物资公司和陈军、蒋守均造成损失，但金光物资公司没有举证证明，故金光物资公司的上述辩称理由均不能成立，原审法院不予采信。
本案为租赁合同纠纷，金光物资公司拖欠的租金为连续性债务，在2012年10月14日陈军向华东机械厂出具的欠条中，承诺拖欠租金在2012年10月31日前付清，此承诺至华东机械厂起诉时不超过1年，故金光物资公司辩称本案的诉讼时效超过了法律规定的期间明显不能成立，原审法院不予采信。
综上，因金光物资公司违反合同的约定，故华东机械厂要求解除与金光物资公司之间的“厂房设备租赁合同”并要求金光物资公司支付拖欠的电费、租赁费应予支持，但金光物资公司预交的15000元保证金应予以抵扣。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除徐州华东机械厂与徐州市金光物资贸易有限公司于2011年2月1日签订的“厂房设备租赁合同”；二、徐州市金光物资贸易有限公司于判决生效后十日内向徐州华东机械厂支付电费、租赁费315259.29元；三、驳回徐州华东机械厂其他诉讼请求；案件受理费6700元，由徐州华东机械厂负担840元，徐州市金光物资贸易有限公司负担5860元；公告费290元，由徐州市金光物资贸易有限公司负担。
原审判决送达后，金光物资公司不服，向本院提起上诉称：1、金光物资公司于2012年9月14日向华东机械厂致函，要求解除“厂房设备租赁合同”，华东机械厂已自认收到该函，合同应已解除，金光物资公司不应再支付租金；2、上诉人经营期间不拖欠租金和电费，2012年2月，上诉人已将厂房、设备等转租给第三人陈军、蒋守均，且华东机械厂也实际从陈军、蒋守均处实际收取了电费、租金，拖欠的费用系第三人陈军、蒋守均经营期间拖欠，华东机械厂所诉租金应由陈军、蒋守均承担；3、根据双方合同约定，在承租人不支付或不按约支付租金达10日，被上诉人有权解除合同，承租人不支付租金，华东机械厂应该解除合同，华东机械厂明知金光物资公司不履行合同，仍然闲置厂房、设备，导致损失扩大，该损失扩大部分，上诉人不应承担责任；4、租赁合同履行期间因华东机械厂拉闸停电、扣押产品的行为给上诉人造成损失部分应抵扣租金和电费；5、华东机械厂于2012年6月13日向陈军发出电费催缴通知，陈军亦向华东机械厂出具还款保证书和欠款条，并被华东机械厂认可，该行为证明华东机械厂认可上诉人转租行为，故华东机械厂应向第三人主张权利；6、本案的诉讼时效已超过法律规定的期间。故一审判决法律适用错误，事实认定错误，程序错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回华东机械厂的诉讼请求，由华东机械厂承担一、二审案件诉讼费。
华东机械厂辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上述理由均不能成立：1、金光物资公司虽于2012年9月14日向华东机械厂致函，要求解除“厂房设备租赁合同”，但根据该合同约定，不具备合同已被解除的条件，上诉人无权单方解除合同，不能免除上诉人支付所欠租金的义务；2、承租方未按合同约定按期支付租金，出租方有权解除合同，这是出租方的权利，而非义务；3、双方关于转租事宜在“厂房设备租赁合同”第十一条有明确约定，2012年2月1日金光物资公司与陈军、蒋守均之间的整体转租行为，华东机械厂并不知情，且陈军也是以金光物资公司的名义从事经营，故被上诉人与上诉人之间、上诉人与第三人之间形成的是两个独立的法律关系。综上，一审判决客观、公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
陈军、蒋守均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：2011年2月1日，华东机械厂和金光物资公司签订“厂房设备租赁合同”，第十三条第三款约定：华东机械厂有下列情形之一者，金光物资公司有权单方解除合同：1、未按约定时间交付厂房设备达10日的；2、交付的厂房设施设备不符合合同约定严重影响使用的；3、交付的房屋如有不可预见的危险（如放射源）危及安全健康的。
本院二审期间的争议焦点为：1、本案诉争的租金、电费承担责任主体；2、本案诉争租金的计算截止时间；3、合同履行期间是否存在因被上诉人的行为给上诉人造成损失的事实；4、本案是否超过诉讼时效。
本院认为：华东机械厂与金光物资公司签订的《厂房设备租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。金光物资公司应当按照合同约定履行支付租金、电费的义务，不得擅自变更或者解除合同。
一、关于金光物资公司主张华东机械厂认可其转租行为，华东机械厂应向第三人陈军、蒋守均主张权利的问题。
金光物资公司于2012年2月1日将涉案厂房设备转租给陈军、蒋守均，该转租行为对华东机械厂不产生效力，金光物资公司仍应依据其与华东机械厂签订的“厂房设备租赁合同”承担责任。首先，华东机械厂与金光物资公司签订的“厂房设备租赁合同”中约定，金光物资公司需事先征得华东机械厂的同意方可与第三人互换房屋使用或租赁期内将该厂房部分或全部转租给他人。金光物资公司未能举证证明华东机械厂当时同意其转租，且华东机械厂认为其对金光物资公司的转租不知情，故金光物资公司与陈军、蒋守均签订的转租合同对华东机械厂不产生效力。其次，金光物资公司主张华东机械厂于2012年6月13日向陈军发出电费催缴通知，陈军亦向华东机械厂出具还款保证书和欠款条，华东机械厂予以认可，该行为证明华东机械厂认可金光物资公司的转租行为。2012年7月27日，陈军系以金光物资公司的名义向华东机械厂出具保证书，同时陈军用于生产经营的厂房设备系本案租赁合同同一标的，华东机械厂有理由认为陈军系代表金光物资公司出具保证书。故金光物资公司关于华东机械厂认可金光物资公司的转租行为的上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于金光物资公司主张本案租赁合同已2012年9月30日解除，其不应承担后续租金的问题。
金光物资公司于2012年9月14日向华东机械厂致函，要求解除“厂房设备租赁合同”，并于2012年9月30日终止执行该合同。本院认为金光物资公司的解除合同的行为并不具有法律效力。首先，华东机械厂与金光物资公司在签订的“厂房设备租赁合同”第十三条明确约定了合同解除的条件，其中第三款列举了金光物资公司享有单方解除权的情形，本案中金光物资公司未举证证明出现符合该款列举的情形，故金光物资公司不具有单方解除租赁合同的权利。其次，合同中约定双方因故要解除合同，应该提前30日通知对方，并经双方协商一致，方可解除合同。华东机械厂在2012年10月23日收到金光物资公司解除租赁合同的函件后，并没有同意解除合同，且金光物资公司未进一步举证证明双方关于解除合同协商一致。综上，金光物资公司关于本案租赁合同已2012年9月30日解除，其不应再承担后续租金的上诉主张不能成立，本院不予支持。
三、关于金光物资公司主张合同履行期因华东机械厂的行为造成的损失以及不及时解除租赁合同造成扩大损失的问题。首先，自2012年3月，金光物资公司一直拖欠电费，华东机械厂于2012年6月13日向金光物资公司发出通知，如不在2012年6月15日前交纳电费，将做停电处理，至2012年8月金光物资公司仍没有交纳电费，故华东机械厂的拉闸停电行为没有不当之处。其次，金光物资公司认为华东机械厂扣押其产品，存在违约行为，造成其损失，金光公司未举证证明具体损失的内容及数额。再次，金光物质公司诉称华东机械厂明知其不支付租金，仍不解除租赁合同，闲置厂房、设备，导致损失扩大，其不应承担该损失扩大部分责任。本院认为金光物资公司不支付或不按照约定支付租金达10日，华东机械厂取得了单方解除租赁合同的权利，其有权选择要求金光物资公司继续履行合同或单方解除租赁合同，金光物资公司要求华东机械厂承担因不及时解除租赁合同而导致的扩大损失责任于法无据。综上，金光物资公司认为合同履行期因华东机械厂的行为造成的损失以及不及时解除租赁合同造成扩大损失的上诉主张不能成立，本院不予支持。
四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。
2012年7月27日，陈军以金光物资公司的名义向华东机械厂出具保证书，保证在2012年8月10日前还清电费、房租；2012年10月14日，陈军向华东机械厂出具欠条承诺在2012年10月31日前付清拖欠租金；2013年6月20日，华东机械厂向徐州市贾汪区人民法院提请本案诉讼，诉讼时效未超过法定期间，金光物资公司关于本案超过诉讼时效的主张，本院不予采信。
综上，上诉人金光物资公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用6028元，由上诉人徐州市金光物资贸易有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏志名
代理审判员 单德水
代理审判员 赵 涛
二〇一四年四月十七日
书 记 员 孟文儒