南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终319号
上诉人（原审被告）：广西昊鼎贸易有限公司，住所地广西南宁市青秀区鲤湾路5号综合楼主楼8层801号房。
法定代表人：彭永艳，总经理。
委托诉讼代理人：马金文，广西作一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴海芬，广西作一律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：谭维翌，男，1989年9月13日出生，瑶族，住广西南宁市青秀区。
原审被告：南宁市显浪房地产投资有限责任公司，住所地广西南宁市江南区星光大道13号巨隆大厦C座C2609号房。
法定代表人：李昆，总经理。
原审被告：南宁市柳园物业服务有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区鲤湾路10号柳沙大厦六楼。
法定代表人：李铁，经理。
委托诉讼代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。
原审被告：南宁市柳沙企业有限责任公司，住所地广西南宁市鲤湾路10号。
法定代表人：李铁，董事长。
委托诉讼代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。
上诉人广西昊鼎贸易有限公司（以下简称昊鼎公司）因与被上诉人谭维翌房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。昊鼎公司的委托诉讼代理人马金文、吴海芬，南宁市柳园物业服务有限责任公司（以下简称柳园物业）和南宁市柳沙企业有限责任公司（以下简称柳沙企业）共同委托诉讼代理人文仁振到庭参加诉讼。谭维翌、南宁市显浪房地产投资有限责任公司（以下简称显浪公司）经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
昊鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭维翌针对昊鼎公司提出的全部诉讼请求。事实和理由：1.显浪公司提交的水电费收缴通知单客观真实，且能够与昊鼎公司提交的照片、谭维翌提交的工资表、银行转账明细等相互印证，足以证明谭维翌实际使用案涉房屋至2015年12月。谭维翌交租至2015年9月，其支付的履约保证金不足以抵扣2015年10月至12月期间的房屋占用费，一审判决昊鼎公司向谭维翌返还履约保证金，明显错误。2.广西正德资产评估有限公司所作《资产评估报告书》的评估对象包含了很多未形成附合的装饰装修物，一审判决未予以甄别，完全依照评估结果认定装修损失，属于认定事实错误。3.合同无效的法律责任属于缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，缔约过失责任实质上就是诚实信用原则在缔约过程中的具体体现。本案中，谭维翌历时三个月多方求证后，明知案涉房屋没有取得合法手续而自愿签订案涉合同，自身有过错；显浪公司、柳园物业、柳沙企业明知案涉房屋没有取得合法手续仍然向谭维翌出具证明，谎称案涉房屋已经验收合格，具有过错；昊鼎公司遵循诚信原则，在签订案涉合同时明确告知谭维翌案涉房屋没有任何合法手续，对案涉合同的无效没有任何过错，不应对谭维翌的装修损失承担赔偿责任。
柳园物业、柳沙企业统一答辩：案涉商铺所在的土地，南宁市人民政府和南宁市规划管理局早已将其列入征收范围，柳园物业在得知信息后第一时间通知了显浪公司，并且于2011年5月向显浪公司送达终止协议书。从这一刻开始，双方的关系已经终止，而显浪公司随后作出的建设、租赁等行为均与柳园物业及柳沙企业没有任何关联。
谭维翌、显浪公司未作答辩。
谭维翌向一审法院起诉请求：1.昊鼎公司、显浪公司、柳园物业、柳沙企业向谭维翌退还履约保证金71590元；2.昊鼎公司、显浪公司、柳园物业、柳沙企业向谭维翌赔偿装修损失486490元、餐厅设备损失200000元、关店搬迁安置费110000元；3.昊鼎公司、显浪公司、柳园物业、柳沙企业谭维翌赔偿停产停业损失873900元；4.昊鼎公司、显浪公司、柳园物业、柳沙企业向谭维翌赔偿人员安置费225000元。
一审法院认定事实：2013年5月27日，谭维翌(乙方，承租方)与昊鼎公司（甲方，出租方）签订《南宁市英华路临街商业铺面租赁合同书》（以下简称租赁合同书1），约定:1.签订本合同前谭维翌已对昊鼎公司的铺面情况与性质做了充分了解，愿意按现状整体承租“柳沙半岛商业街”英华路28号3号楼一层C-1、C-2、C-3、C-4号铺面用于餐饮经营，总面积340.9平方米；2.租期5年，自2013年5月27日至2018年5月27日，实行先交租金后使用房屋的原则，每年按季度以现金或转账方式支付租金，第一年租金35795元，从第二年起租金递增，增幅分别为5%、6%、6%、8%；3.本合同生效之日起1日内，谭维翌向昊鼎公司支付履约保证金71500元和三个月租金107385元，合同期满或终止解除时，在谭维翌未违反本合同相关规定的前提下，昊鼎公司无息如数退还履约保证金。合同还约定了当事人的其他权利义务。合同签订后，谭维翌依约向昊鼎公司支付了履约保证金和首期租金，昊鼎公司将房屋交付谭维翌使用。2015年10月9日，南宁市青秀区城市管理综合行政执法局（以下简称青秀区城管局）向柳沙半岛商业街各租户发出《关于限期自行搬离物品的通知》，载明案涉房屋为违法建筑，决定近期对该建筑物进行拆除，要求租户于2015年10月19日前自行清理并搬离所有物品，逾期不搬离的，后果自负。2015年11月，谭维翌委托广西正德资产评估有限公司（以下简称正德公司）对南宁市英华路28号泰府餐厅即案涉房屋的装修价值进行评估。2015年11月6日，正德公司派评估人员到案涉房屋进行资产清查。2015年11月9日，正德公司作出正德资评报字（2015）第109号《资产评估报告书》，评估结论为：谭维翌委托评估的资产在评估基准日2015年11月6日的市场价值为304056元。谭维翌因本次评估支出评估费5760元。庭审中，谭维翌自认《资产评估报告书》中的“筒灯”系可拆卸、可重复利用之物，愿意从装修价值中扣除该筒灯的价值400元，并表示如法院认定其需要另行支付房屋占用费，其同意用其所交的保证金抵扣拖欠的房屋占用费。
另查明：2010年6月14日，柳园物业（甲方）与显浪公司（乙方）签订《合作协议书》，主要内容为：1.柳园公司将位于南宁市柳沙半岛区域，沿英华路半岛康城对面（长约600米，深约30多米），总面积约为30亩的场地，以土地出资的方式与显浪公司合作，显浪公司以不少于1000万元的项目投资款作为出资的方式与柳园公司合作；2.合作期限20年，自2011年1月1日至2030年12月31日，本项目合作期满，地上不能移动的附着物全部归柳园公司所有；3.商业街各阶段的建设和整体运营，临时用地和建设手续均由显浪公司负责。2013年4月15日，显浪公司（甲方）与昊鼎公司（乙方）签订《南宁市英华路临街商业铺面租赁合同书》（以下简称租赁合同书2），主要内容为：显浪公司将自行开发建设的位于南宁市[其中包括一层A-4、C-1、C-2、C-3（不包C-3梯间）、C-4]房屋出租给昊鼎公司，租期自2013年5月1日至2018年4月30日；租赁期内，昊鼎公司不得将上述铺面转租给第三方。
还查明：2013年6月3日，显浪公司出具《证明》，证明南宁市英华路28号铺面是其与柳园物业合作开发的商铺，该商铺验收合格，可投入使用，如有质量、房产纠纷，显浪公司愿意承担法律责任。2014年9月29日，柳园物业出具《证明》，证明其与显浪公司合作开发南宁市英华路28号商铺已建成，并经有关部门检验合格，可以投入使用；该商铺如有纠纷，柳园物业同意按合同承担相应法律责任。2015年9月15日，柳沙企业出具《证明》，证明案涉商铺已验收合格，同意显浪公司进行转租，承诺如有房产纠纷，愿承担一切责任。
再查明：南宁市泰府餐厅成立于2013年9月26日，类型为个体工商户，经营场所为南宁市青秀区英华路28号C栋一楼1、2、3、4号房，经营者为谭维翌。2014年1月20日，广西昊鼎投资有限公司变更为广西昊鼎贸易有限公司。谭维翌已将案涉房屋的租金交至2015年9月30日。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故谭维翌与昊鼎公司于2013年5月27日签订的租赁合同书1应属无效合同。
关于显浪公司、柳园物业、柳沙企业是否应承担责任的问题。案涉合同的当事人是谭维翌与昊鼎公司，显浪公司、柳园物业、柳沙企业均不是合同的相对人，也未收取谭维翌所交的履约保证金和租金。显浪公司、柳园物业、柳沙企业出具的《证明》，只是笼统地表示要对英华路28号商铺的合法性承担法律责任。按一般理解，只能推断出显浪公司、柳园物业、柳沙企业同意对与其签订合同的相对人承担合同责任，不能推断出其同意为谭维翌与昊鼎公司签订的租赁合同承担法律责任。谭维翌要求显浪公司、柳园物业、柳沙企业退还履约保证金、赔偿餐厅设备损失、装修损失、停产停业损失、人员安置费和关店搬迁安置费，于法无据。
关于履约保证金的问题。案涉房屋并非由供电、供水部门直接安装电表、水表，并直接收取水电费，而是由显浪公司的工作人员抄表，谭维翌确认后再向显浪公司缴纳水电费，谭维翌对显浪公司提供的2015年10月至12月期间的水电费收缴通知单不予认可，且显浪公司未提供谭维翌当时已经确认了水电表度数或谭维翌拒绝确认水电表度数的证据，故对显浪公司提供的水电费收缴通知单的证明效力不予认定。因青秀区城管局于2015年10月9日发布《关于限期自行搬离物品的通知》，要求各租户于2015年10月19日前自行清理并搬离所有物品，谭维翌委托的正德公司的评估人员于2015年11月6日到评估现场进行资产清查，故对谭维翌称其于2015年10月9日后基本停止经营并于2015年11月10日完全搬离的意见予以采信。2015年10月9日以后，谭维翌为核定损失而委托评估公司对案涉房屋的装修物价值进行评估以及准备搬迁等事宜，继续占用房屋，该期间属于谭维翌面临房屋即将被强拆，为固定证据、核定损失、寻找搬迁场所所需的合理时间，故对谭维翌主张无需支付该期间的房屋占用费的意见予以采纳。谭维翌已将租金支付至2015年9月30日，尚拖欠昊鼎公司2015年10月1日至2015年10月9日期间的房屋占用费，该期间的房屋占用费约为949元[35795元×（1+6%）÷360天×9天]。庭审中谭维翌同意用保证金抵扣房屋占用费，抵扣后昊鼎公司应退还谭维翌履约保证金70641元（71590元-949元）。
关于装修损失的问题。2015年10月9日，谭维翌收到青秀区城管局发出的《关于限期自行搬离物品的通知》后，在得不到出租人赔偿，而房屋即将被强拆的情况下，为保全证据和固定装修损失，自行委托正德公司对案涉房屋的装修价值进行评估，并无不妥。正德公司于2015年1月9日作出的《资产评估报告书》认定谭维翌委托评估的资产的市场价值为304056元。庭审中，谭维翌自认报告书中的“筒灯”系可拆卸、可重复利用之物，愿意从装修中扣除该筒灯的价值400元，即案涉房屋装修的市场价值为303656元（304056元-400元）。昊鼎公司虽对评估结果有异议，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，其未提交足以反驳鉴定结论的证据，亦无足以反驳鉴定结论的理由，故依法认定谭维翌的装修损失为303656元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”规定，出租人昊鼎公司针对谭维翌对案涉房屋进行装修的行为并未提出异议，且案涉房屋已被拆除，昊鼎公司已无利用之可能，故由谭维翌与昊鼎公司按照导致合同无效的过错分担责任。昊鼎公司将违法建筑出租给谭维翌，应对导致合同无效承担主要责任；而谭维翌签订租赁合同时未对案涉房屋尽谨慎审查义务，对导致合同无效有一定的过错责任，对此也应承担相应的民事责任。故认定由昊鼎公司对房屋装修损失承担主要责任，谭维翌对装修损失予以适当分担，酌定由昊鼎公司承担80%的装修损失，谭维翌承担20%的装修损失。即昊鼎公司应赔偿谭维翌装修损失242924.8元（303656元×80%）。
关于餐厅设备损失的问题。庭审中谭维翌称餐厅设备是指案涉房屋餐厅内可移动的设备和物品。因谭维翌未举证证明该移动设备是根据案涉房屋的实际情况定做以及该设备的价值，故对谭维翌诉请昊鼎公司赔偿餐厅设备损失20万元，不予支持。
关于停产停业损失、关店搬迁安置费、人员安置费。谭维翌主张的停产停业损失，是以《南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见》为参考，要求昊鼎公司按此标准对谭维翌进行相应赔偿。该指导意见是政府部门针对拆迁对象的补偿指导参考文件，案涉房屋是由于违法建设被强制拆除，不应参照指导意见进行相关损失的认定。谭维翌对其实际损失负举证责任，应提供相应证据证明其实际损失及因合同无效而支付的相关费用。现谭维翌无法提供停业停产损失、关店搬迁安置费的相关证据，所主张的人员安置费也是估算出来，故对谭维翌要求昊鼎公司赔偿停产停业损失、搬迁安置费、人员安置费的诉讼请求，不予支持。
关于评估费的问题。谭维翌为评估装修损失支出评估费5760元，属于合同无效造成的损失，有发票为证，根据上述责任分担比例，应由昊鼎公司承担4608元（5760元×80%），由谭维翌自行承担1152元（5760元×20%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1.广西昊鼎贸易有限公司向谭维翌退还履约保证金70641元；2.广西昊鼎贸易有限公司向谭维翌赔偿装修损失242924.8元;3.驳回谭维翌的其他诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。应昊鼎公司申请，本院向刘征平、张国华核实情况。综合本案情况，本院认为，刘征平、张国华陈述的内容不能证实昊鼎公司的主张，不予采纳。
对一审法院认定的事实，柳园物业、柳沙企业提出了柳园物业、柳沙企业未向显浪公司出具过《证明》的意见。经审理查明，一审法院认定柳园物业、柳沙企业出具的《证明》并非针对特定的债权债务关系，只是笼统的表示要对英华路28号商铺的合法性承担法律责任，不能推断出柳园物业、柳沙企业同意承担谭维翌和昊鼎公司所签订的租赁合同承担法律责任，一审认定并无不当。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被上诉人谭维翌、原审被告显浪公司经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。
本院应予确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本案的争议焦点：一审判令昊鼎公司向谭维翌退还履约保证金70641元，向谭维翌赔偿装修损失242924.8元有无事实和法律依据。
本院认为，关于履约保证金的问题。一审法院在对各方当事人提交的证据进行了分析认定，综合考虑了谭维翌固定证据、核定损失、防止损失扩大等因素后，认定谭维翌于2015年10月9日后基本停止经营、11月10日完全搬离案涉房屋，并以2015年10月9日作为谭维翌应向昊鼎公司支付房屋占用费的截止时间，该认定并无不当。谭维翌已将租金支付至2015年9月30日，尚拖欠昊鼎公司2015年10月1日至2015年10月9日期间的房屋占用费，该期间的房屋占用费约为949元[35795元×（1+6%）÷360天×9天]。一审法院在庭审中确认了谭维翌同意用保证金抵扣房屋占用费，抵扣后昊鼎公司应退还谭维翌履约保证金70641元（71590元-949元）。故一审判令昊鼎公司向谭维翌退还履约保证金70641元符合审理查明的事实，并无不当，应予维持。
关于装修损失的问题。一审期间，昊鼎公司对《资产评估报告书》列明的评估对象提出了异议，认为评估对象中包含很多未形成附合的装饰装修物，如收银台、空调、排风管道、墙柜、货架、灯具等。经组织当事人质证，一审法院认为以上装饰装修物存在根据现场尺寸定制、镶嵌在墙体或者地板之中等因素，进而将其认定为已经形成附合的装饰装修物，该认定并无不当。为保全证据和固定装修损失，谭维翌委托正德公司对案涉房屋的装修价值进行评估，并无不妥。《资产评估报告书》认定谭维翌委托评估的资产的市场价值为304056元，谭维翌自认重置价值为400元的双排灯管属于可移动的装修物，同意从装修损失中予以扣减，可确认案涉房屋装修的市场价值为303656元（304056元-400元）。一审判决将“双排灯管”表述为“筒灯”，属于笔误，应予更正。关于装修现值损失的责任比例的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一般认为，该条规定中损失赔偿责任属于缔约过失责任，应当按照缔约过失责任制度的相关规定和原理予以处理。顾名思义，缔约过失责任就是由于当事人在缔约过程中的过错而造成损失，有过错的当事人依法应予承担的赔偿责任。因此，判定一方当事人是否需要承担缔约过失责任，关键要审查该当事人在缔约过程中是否存在过错。本案中，造成案涉租赁合同无效的根本原因是案涉房屋未经规划、审批，进而被行政机关认定为违法建设。依照相关法律规定，案涉房屋的报建手续包括用地许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等均为建设单位（通常情况下为出租人）的义务，其怠于履行该等义务或者履行不能，应当认定其对合同无效后果的产生具有过错。但是，出租人在缔约时已经将房屋不具备合法报建手续的情况明确告知了承租人，或者承租人作为商事主体对其自身经营需要和风险应有相应的审慎注意义务而怠于履行的，应当认定其对合同无效后果的产生也具有一定的过错。本案中，当事人就案涉房屋签订了两份房屋租赁合同，均属无效。其中，建设单位（出租人）显浪公司与承租人昊鼎公司签订了租赁合同书2，昊鼎公司（转租人）与次承租人谭维翌签订了租赁合同书1，原本属于出租人的瑕疵担保责任，因转租行为而转由承租人（转租人）与出租人并存承担。承租人昊鼎公司并未提供证据证明次承租人谭维翌在缔结租赁合同书1时已经明知案涉房屋不具备合法报建手续，而谭维翌作为商事主体也没有提供证据证明其在缔约时正确履行了审慎注意义务，故一审判决将二者的缔约过失责任比例酌定为8:2，已经充分考量了各自的过错程度，据此判令昊鼎公司向谭维翌赔偿装修损失242924.8元（303656元×80%）并无不当，应予维持。
综上所述，广西昊鼎贸易有限公司的上诉理由不能成立，应不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6003元（广西昊鼎贸易有限公司已预交），由上诉人广西昊鼎贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 妙
审判员 玉 萍
审判员 韦圆圆
二〇一七年十二月二十五日
书记员 明俊君