天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0114民初7252号
原告：中国工商银行股份有限公司天津武清支行，营业场所：天津市武清区杨村镇雍阳东道。
负责人：孙昊，任该行行长。
委托诉讼代理人：景珊珊，天津君利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李楠，天津君利律师事务所律师。
被告：袁希光，男，1970年6月20日出生，汉族，住天津市武清区。
被告：天津顺驰滨海房地产开发有限公司，住所地：天津市滨海新区汉沽文化街11号。
法定代表人：谭少鸿，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：王伟，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人：张磊，男，系该公司职员。
原告中国工商银行股份有限公司天津武清支行与被告袁希光、天津顺驰滨海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司天津武清支行的委托诉讼代理人李楠、被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王伟、张磊到庭参加诉讼，被告袁希光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国工商银行股份有限公司天津武清支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告袁希光签订的《个人购房借款合同》中的借款提前到期，被告袁希光偿还原告借款本金247329.78元，截止2016年5月28日的利息7265.77元（共计254595.55元）及至实际给付之日的利息；2、判令被告袁希光在其提供的抵押物的担保范围内承担抵押担保责任；3、判令被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司承担连带保证责任；4、本�诉讼费由二被告承担。事实和理由：2004年5月28日，被告袁希光与原告签订《个人购房借款合同》，约定被告袁希光向原告借款312000元用于购买坐落于天津市××××路城市艺墅24-2-401储1房产，贷款年限30年，贷款期限自2004年5月28日至2034年5月27日止，还款方式为按月等额本息还款法。另，双方在合同中约定，被告袁希光将其名下位于天津市××××路城市艺墅24-2-401房产抵押给原告，作为偿还借款合同项下之借款本金、利息、违约金、赔偿金及实现债权费用的担保。被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司作为合同的担保人，对被告袁希光的欠款承担连带保证责任。但被告袁希光自2015年5月起即发生逾期还款，截止到2016年5月28日，被告已连续数期未按时偿还原告贷款本息，故原告诉至法院。
天津顺驰滨海房地产开发有限公司辩称，原告陈述的被告袁希光的借款事�属实，本被告作为担保人为被告袁希光的债务承担保证责任也属实，但是根据购房借款合同第36条的约定，本案中抵押手续已经在2004年5月31日办理完毕，本被告的担保期限已在2004年5月31日截止，因原告并未按照合同约定在保证期间内向保证人发函要求提前解除合同并承担保证责任，所以本被告不应承担保证责任。另外，根据担保法的规定，先物保后人保，被告袁希光的债务既有被告袁希光提供的抵押担保又有保证人的保证的情况下，应先执行抵押担保。
袁希光未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的欠息明细一份，证明被告袁希光截止到2016年5月28日尚欠原告借款本金247329.78元、利息7265.77元未能�还。被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司的质证意见为该证据系原告自己打印的，真实性与关联性不认可。对原告提交的该证据，本院经审查后，对其真实性予以确认。2、被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司申请本院从天津市武清区不动产登记分局调取了天津市房屋他项权申请登记表一张、转件单一张、天津市房产期房抵押申请登记证件收据一张、委托书一份、审批表一张、天津市房地产登记审核表一张、天津市房屋权属登记领证通知（收件收据）两张、变更登记申请书一张、天津市房地产登记审核表一张、协议书一份、离婚协议书一份。证明2004年5月28日，原告和被告袁希光一起办理了房屋抵押登记的申请，抵押权人是原告，该申请经房屋管理部门多位承办人审批，后于2004年5月31日下发了房地产抵押权证明书，说明被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司的�保期限自2004年5月31日止。原告的质证意见为对上述证据材料的真实性认可，但不能证明已经办理了正式的抵押登记，如果办理了正式的抵押登记，不可能发生过户的事。3、被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司提交的天津市房产买卖协议两份，证明被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司与被告袁希光之间的房屋买卖合同关系以及被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司作为售房人的身份。原告对被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司提交的上述证据不发表质证意见。本院对被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司申请本院调取的证据材料及其提交的天津市房产买卖协议两份的真实性予以确认。
本院依职权从天津市武清区不动产登记分局调取了坐落于武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401号房产（权利人为李金玉）的不动产登记薄查询证明、案外人袁树新与李金玉签订的天津市房产买卖协议、从天津市公安局武清分局调取的被告袁希光的居民信息表，原告与被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司对上述证据材料的真实性均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月27日，被告袁希光与被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司签订天津市商品房买卖合同一份，约定被告袁希光购买被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司开发建造的坐落于天津市武清区××路西侧、××道北侧城市××室房产××套，购房价款为406955元。2004年5月28日，原告作为贷款人、被告袁希光作为借款人、被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司作为担保人签订了个人购房借款合同一份，约定：“借贷条款第一条贷款金额。贷款人根据借款人的申请，经审查同意向借款人发放个人住房（商业用房)贷款（以下称贷�），金额为人民币（大写）叁拾壹万贰仟元（小写）312000元。第二条贷款用途。贷款用于借款人购买坐落于天津市××××路城市艺墅24号2栋401（储1）号的住房（商业用房），建筑面积173.49平方米。借款人不得以任何理由将贷款挪作他用。第三条贷款利率。执行中国人民银行规定的利率，确定为月利率4.2%，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人。第四条贷款期限为30年。自2004年5月28日起至2034年5月27日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。第六条贷款人与借款人双方商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息（一次性还本付息除外）共360期。借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息。第八条借款人应按期偿还贷款本息，如未�约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之2.1的罚息。第九条借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。第十三条本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责：（一）借款人违反本合同借贷条款中的任何条款；（二）借款人本人因丧失民事行为能力、被宣告失踪、死亡而无继承人或受遗赠人；（三）借款人的继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝为借款人履行偿还贷款本息的义务；（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息；（五）根据担保条款的约定，因担保人（物）发生变故，致使担保人需提前履行义务或贷款人提前处分抵（质）押物的。（六）借款人发生其他可能影响归还贷款本息的行为。抵押条款第十六条借款人（即抵押人）保证以其有权处分的本合同第二条规定之房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押物详细情况见本合同所附《抵押物清单》。第十七条抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。第十八条抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日，将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。保证条款借款人根据贷款人要求，由第三方履行保证责任时，保证人承诺并遵守本合�的如下条款：第三十四条保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。第三十五条保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括按本合同第九条规定所计收的复利）、罚息以及实现债权的费用。第三十六条保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。”。上述合同签订当日，原告给付被告袁希光借款本金312000元并与被告袁希光共同向天津市武清区房地产管理局申请对坐落于武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401室房产设定抵押登记。2004年5�31日，天津市武清区房地产管理局向原告发放了天津市房地产抵押权证明书，该证明书显示：“抵押权人中国工商银行天津市武清支行抵押人袁希光房产坐落武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401抵押期限2004年5月28日至2034年5月27日。”同日，原告与二被告共同至天津市武清区公证处对三方签订的《个人购房借款合同》办理了公证手续。2012年4月9日，被告袁希光申请将坐落于武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401室房产过户到案外人袁树新名下。2015年11月12日，袁树新将坐落于武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401室房产出售给案外人李金玉。现坐落于武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401室房产的权利人为李金玉，抵押权人为渤海银行股份有限公司天津分行。
另查明，2014年1月28日至2015年12月24日，被告袁希光发生多次未�约定偿还借款的情况。从2015年12月28日起，被告袁希光未再偿还借款本息，截止到2016年5月28日，被告袁希光尚欠原告借款本金247329.78元、利息7265.77元未能偿还。
本院认为，原告与被告袁希光于2004年5月28日签订的《个人购房借款合同》系当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原告与被告袁希光签订上述协议后，依约足额发放贷款，而被告袁希光未能按照合同约定履行还款义务，截止2016年5月28日已多次未能按时偿还贷款本息，属违约行为，原告据此要求贷款提前到期，被告袁希光提前偿还贷款剩余本息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的要求被告袁希光在其提供的抵押物的担保范围内承担抵押担保责任的诉讼请求，因该抵押财产即坐落于武清区泉发路西侧、富民道北侧城市艺墅24-2-401室现�记在案外人李金玉名下，本案不宜直接作出处理，原告可就抵押担保责任另行主张权利。对于原告要求被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，根据《个人购房借款合同》第三十六条的约定：“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”，因原告已于2004年5月31日从天津市武清区房地产管理局领取了天津市房地产抵押权证明书，故担保期限已于2004年5月31日到期，原告现主张要求被告天津顺驰滨海房地产开发有限公司承担担保责任，于法无据，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零�条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
被告袁希光于本判决生效之日起十日内一次偿还原告中国工商银行股份有限公司天津武清支行截止2016年5月28日所欠借款本金247329.78元及利息7265.77元并支付原告中国工商银行股份有限公司天津武清支行自2016年5月29日起至本判决生效之日止所产生的利息、罚息及复利；
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司天津武清支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5120元，由袁希光负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 唐津津
代理审判员 胡东豪
人民陪审员 崔春英
二〇一七年三月十三日
书 记 员 解立伟
附判决依据的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时�还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。