河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1302民初1922号
原告(反诉被告)林秀华，女，1969年3月18日出生，汉族，个体工商户，住河南省唐河县。
委托代理人罗红普，河南从头越律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴学丽，女，1969年9月26日出生，汉族，个体工商户，住河南省南阳市宛城区。
委托代理人李卓，河南玉友律师事务所律师。
原告(反诉被告)林秀华诉被告（反诉原告）吴学丽（以下按本诉的原被告相称）房屋租赁合同纠纷一案，原告林秀华于2017年4月18日向本院提起诉讼，同日，本院作出受理决定，依照简易程序，向当事人送达诉讼权利、义务告知文书和开庭传票后，于2017年6月23日公开开庭进行了审理，原告林秀华及其委托代理人罗红普，被告吴学丽及其委托代理人李卓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林秀华诉称：原告在河南油田××路××号商住楼经营“悦秀茶楼”，2016年3月26日与被告签订房屋租赁合同，将该房屋租赁给被告，双方约定租期五年，年租金90000元，后因河南油田房产管理处房价的变动，实际按年租金96000元收取，同时被告向原告告缴纳押金10000元，原告茶楼已使用的五台空调，每台作价800元，共折款4000元转让给了被告。其后，被告又重新进行了装修。2017年2月份，被告以短信方式告知原告解除合同，3月11日，被告再次要求退房，原告为避免损失扩大，原告只好于2017年3月19日接受了被告的退房要求，收回了房屋。现原告请求被告将承租的房屋装修恢复至承租前原状；根据原告违反合同第六条未提前三个月告知原告的约定条款，按3个月计算，每月8000元，为24000元，再加上2017年一年的违约计算标准为年租金10%的计算方式为9600元，故由被告承担共计33600元的违约责任。对被告的反诉请求，原告认为，被告同意返还三台格力空调及地毯和1684.5元食品款。原被告签合同时一同到河南油田房产处核对过房产情况，被告了解房屋情况，原告出租该房屋后，被告并未受到原告方的干扰，影响了经营活动，合同条款也无违背双方真实意思表示的情形，合同是合法有效的，因被告违约，故原告不应赔偿装修费用和返还押金。同时，2017年6月19日，被告还阻挠了其他租房者租赁原告的房屋，导致原告损失扩大，要求被告承担相应赔偿责任。
原告林秀华出示的证据为：
原告林秀华与被告吴学丽于2016年3月26日签订的《门面房租赁合同》一份，主要约定:原告将位于河南油田××路××商住楼××单元西户，房屋结构为第一层三间门面房，第二层五间房，共250平方米，出租给被告吴学丽，租期自签订合同之日起五年，租金90000元，另交押金10000元，租金可根据河南油田房产管理处的租金变动进行相应调整，原告同意被告装修房屋，租期届满后，或有被告自行处理装修，或拆除装修恢复原状。租期未满，被告解除合同时，属被告违约，押金不退，任何一方提出终止合同时，应提前三个月书面告知对方，违约方支付对方年租金10%的违约金，合同第八条中还约定：“因油田房产处要求甲方不得再次租赁时，甲乙合同自动终止”等。
原被告双方微信交流记录，主要记载：被告提出解除合同是2017年2月28日，并于2017年3月6日作出不让原告返还押金的表示。
图片共八张，证明原告出租前后的房屋装修外观情况；
收条和转账记录各一份。内容为“今收到林秀华退还定金陆仟元整，2017年6月20号黄国柱”。2017年6月19日微信对话记录一份，以证明在诉讼期间，被告阻挠原告对向三人出租房屋并导致6000元的损害后果。
5、2010年的一份租赁合同和2017年6月20日签订的租赁合同各一份，以证明原告一直连续租赁房屋，双方按惯例一年一签的事实。
被告吴学丽辩称：原被告争议的房屋的系由河南油田房产管理处出租给原告的，原被告之间的合同关系系转租法律关系，而河南油田房地产管理处与原告签订的租赁期间仅为一年，即自2016年1月至2016年12月31日止，且又明确约定不许转租，原告与被告签订的5年合同期间违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其超出部分应认定为无效约定，原告不能依据无效的约定请求被告承担违约金，或将10000元押金归原告所有，被告缴纳的10000元押金，应属合同违约金，即便被告违约，原告请求的既扣除被告的10000元押金，又请求其他违约金的行为，属重复计算违约金。被告在租赁期间，原告违反了合同约定的租金随行就市变动情形，加上被告其后增加的6000元租金，已超出原告实际向河南油田房产管理处缴纳的租金31500元，属原告多收被告的租金。被告接手店面后，经原告许可对其进行装修，现被告并未拆除装修物，无需恢复原状。2017年3月19日的终止合同行为，是在双方协商一致的基础上达成的，应认定为协商解除。尚未拆除的三台空调系由被告接手店面时从原告处按每台折价800元购买的，应归被告所有。现被告反诉请求由原告向被告赔偿装修费34323元，并返还押金10000元，由原告向被告返还三台空调和地毯，并支付食品款1684.5元。
被告吴学丽出示的证据为：
《房屋租赁合同》一份，以证明该租赁房屋，原告与河南油田房地产管理处油田房产处于2016年4月28日签订房屋租赁合同，租期自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金64500元，并约定未经出租方同意，原告不得转租。
《门面房租赁合同》一份，2016年3月26日原被告签订。
银行转账凭证七份，收条一份，以证明被告接手原告房屋后，向原告支付的费用中包括租金、宽带费和5台空调的转让费（含被告在答辩期间提出的三台空调）；
唐河县宜家装饰材料商行于2016年5月16日出具的《宜家装饰家装结算单》一份，移动支付交易信息两张，装修后的照片一组，以证明被告装修房屋和购置地毯、墙纸等费用合计34323元。及格力空调三台，承租房屋的地毯、墙纸9490元；
食品清单一份，以证明被告出售给原告的食品折款1684.5元。
中威融通承租的相片和格力空调标签各一份，以证明该房屋原告已转租的事实。其格力空调系2009年购买，残值不高。
2017年3月19日的录音一份，以证明原被告谈话涉及租赁合同解除的意思。
就原被告出示的证据、经质证，本院分析认证如下：
原告所出示的第一组租赁合同和第二组微信联系解除合同交流情形的书证，被告方无异议，本院予以采信；第三组的图片书证，被告对其整体外观不持异议，其对个别细节提出异议，鉴于该证据能够基本证明原被告装修情形，本院予以采信；第四组的收条和微信交流记录，被告不予认可，鉴于该证言人未到庭接受质证，其证言的真实性无法核实，该组证据本院不予采信。第五组的两份合同，被告对其真实性无异议，对其关联性提出异议，鉴于该两份合同与该案房屋转租行为存在关联，且被告对其真实性未提出异议，本院予以采信。
被告所出示的第一组、第二组的两份房屋租赁合同、第三组的转账凭证、收条、第四组的装修清单、第五组的食品款清单、及第六组的格力空调图片均无异议，本院予以采信；就第四组中的装修图片书证，原告对其整体外观不持异议，其对个别细节提出异议，鉴于该证据能够基本证明原被告装修情形，故本院予以采信；就第六组中的转租图片书证，原告对部分转租效果不持异议，故本院予以采信。第七组的视听资料，原告认可系双方录音，但其真实性存在异议，双方并未达成合意解除目的，不对录音申请鉴定，鉴于该证据与当日交接房屋的事实一致，本院对该证据予以采信。
通过原被告的诉辩、质证，本院综合采信的证据，确认以下事实：
自2010年1月份起，原告林秀华从河南油田房地产管理处油田房产处承租位于河南油田××路××商住楼××单元西户，结构为第一层三间门面房，第二层五间房，共250平方米房屋，用于开办悦秀茶社。原告经营至2016年3月26日，与被告吴学丽签订的《门面房租赁合同》，原告将该承租房屋转租给被告吴学丽，经营食品销售。转租合同主要约定:租期自签订合同之日起五年，租金90000元，另交押金10000元，租金可根据河南油田房产管理处的租金变动进行相应调整，原告同意被告装修房屋，租期届满后，或有被告自行处理装修，或拆除装修，恢复原状。租期未满，被告解除合同时，属被告违约，押金不退，任何一方提出终止合同时，应提前三个月书面告知对方，违约方支付对方年租金10%的违约金，合同第八条中还约定：“因油田房产处要求甲方不得再次租赁时，甲乙合同自动终止”等。被告承租该房屋后，向原告缴纳第一年度租金90000元，押金10000元，随后，被告又按原告的要求增加年租金6000元。被告对该店面重新装修时，原告将原安装使用的五台空调，每台折价800元，转让给被告留用。
2016年5月份，被告拆除原告原部分装修物，投资约43813元左右，重新装修了店面，铺设了地毯。
被告经营销售食品至2017年初，因经营亏损严重，于2017年2月份联系原告，要求解除合同。双方多次交涉后，被告于2017年3月6日作出不让原告返还押金的表示后，于2017年3月19日将房屋交付给原告，交付当日，被告向原告反复提出“两清”并允诺，1、押金10000元归原告，2、留下的3台空调及地毯等已装修物不拆除，归原告。3、原告购买被告的1684.5元食品欠款不用返还。当日，被告将房屋交付原告。
另查明：河南油田房地产管理处与原告就该争议房屋于2017年6月30日补签《黄山区41号楼门面房（悦秀茶楼林秀华）》的房屋租赁合同一份，约定租期自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金66000元等条款。
本院认为：原被告签订的房屋转租合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定的禁止性规范，为有效合同。该转租合同签订时，约定租期虽超过了原告与河南油田房地产管理处约定的租期，但河南油田房地产管理处并未表示请求确认该合同超期部分无效，且双方又按惯例连续签订续租合同，被告主张超期部分无效，因既不具有代为河南油田房地产管理处主张无效的请求权地位，也不符合原告与河南油田房地产管理处按惯例续签合同的事实，被告的合同无效抗辩不成立，该合同自订立时，对原被告即具有约束力。被告主张以原告与河南油田房地产管理处约定租金标准，确定双方的租金标准，既不符合市场运行规律，也与双方合同约定不符，该项主张不能成立。就原被告在2017年3月19日交付房屋解除合同后，原告是否有权依据合同清算条款向对方主张违约责任的争议，鉴于被告未出示足以认定双方存在排除原告向被告主张违约责任的证据，其交付仅具有终止合同履行的效果，不能扩展至排除一方依据合同清理条款向对方主张违约责任的权利，故被告仍应承担在合同期间内单方终止合同的违约责任。原告依据合同第五条约定，请求将被告缴纳的10000元押金作为承担合同终止的违约责任，理由正当，本院予以支持。原告依据被告违反第六条约定的提前三个月书面告知其终止合同条款，主张被告承担年租金10%的违约责任，鉴于前述第五条约定的押金并非定金条款，其押金明显存在原告可依据被告违反相应约定情形，不予返还该款项的针对性，与该第六条约定的违反提前告知义务具有互补效能，两个违约责任条款既不重复，也不冲突，被告应当按合同该条约定向原告支付相应违约金，其金额基数应根据合同约定的90000元年租金标准，计算该项违约金为9000元；原告依据第六条约定条款，另请求的三个月租金损失，因被告已按本院前述意见，承担了该项违约责任，且并未发生被告超租期占用房屋，故本院对此不予支持。原被告向对方请求的装修损失，鉴于被告装修时的拆除行为，不违反合同约定，被告单方终止合同时也未拆除已装修的效果，本院基于被告存在违约终止合同行为，综合拆除后恢复原状，并不经济的情形，对双方的补偿或恢复原状请求，均不支持。被告请求原告返还三台空调和地毯，并支付食品款1684.5元，原告同意，本院予以确认，其违约金和食品款对冲后，被告应向原告支付的违约金为7315.5元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十五条、第十六条的规定，判决如下：
本判决生效后十日内，被告吴学丽向原告林秀华支付违约金7315.5元。
如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告吴学丽已向原告林秀华缴纳的10000元押金，归原告林秀华所有。
原告林秀华向被告吴学丽返还所租房屋的三台空调和已铺设的相应地毯。
四、驳回原被告的其他请求。
原告预交的案件受理费640元，本院退给原告320元，另320元，由原告负担其中的260元，被告负担其中的60元；被告预交的反诉费475元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判员 叶俊凡
二〇一七年七月六日
书记员 王海燕