江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10715号
上诉人（原审被告）：林正发，男，1982年8月5日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：南京宁佳房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区浦口经济开发区。
法定代表人：史丹凤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。
原审第三人：张文忠，男，1954年6月18日生，汉族。
原审第三人：郑庆芝，女，1956年2月10日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张文忠（系郑庆芝丈夫），住江苏省南京市浦口区。
上诉人林正发因与被上诉人南京宁佳房地产开发有限公司（以下简称宁佳公司）以及原审第三人张文忠、郑庆芝返还原物纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
林正发上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的原审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决认定宁佳公司与张文忠、郑庆芝口头约定十年房屋使用期限与事实不符。在本次诉讼前，张文忠、郑庆芝起诉上诉人要求返还房屋。因该主张未被法院支持，张文忠、郑庆芝变更了诉讼主体再次起诉，可以推断出宁佳公司与张文忠、郑庆芝是存在利益关系的，张文忠、郑庆芝庭审认可诉争房屋的使用期限为十年这一事实不应被采纳。正是由于宁佳公司与张文忠、郑庆芝未约定使用年限，而张文忠、郑庆芝系权利人，其将房屋给上诉人使用是合法有效的，上诉人系有权占有使用的。2、原审判决适用法律不当。上诉人占有使用房屋时是基于对宁佳公司、张文忠、郑庆芝的合理信赖。购房时张文忠、郑庆芝实际占有房屋且本人系宁佳公司的领导，出示了宁佳公司的许可，张文忠、郑庆芝庭审中也认可出租给上诉人使用属实。上诉人系合法的物权占有使用人，原审法院在未查明上诉人是否违约及是否存在侵权行为的情况下以物权法第三十九条判令上诉人归还房屋是错误的。3、原审程序不当。原审法院应当审核各方当事人的主体地位。张文忠、郑庆芝系共同被告，在庭审中其与宁佳公司合谋作出对上诉人不利的陈述不应被采纳。综上，一审法院认定事实错误，适用法律和程序不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
宁佳公司辩称：1、关于宁佳公司和原审第三人之间就涉案房屋借用期限的约定问题。因为宁佳公司原董事长与张文忠是好朋友，借用涉案房屋并未收取张文忠费用，所以才口头约定借期为十年。宁佳公司发送给张文忠的《催告函》也证明了该口头约定的存在。2、宁佳公司要收回属于自己的房屋，既可以让张文忠起诉林正发，也可以以所有人的名义自行提起诉讼，上诉人以此认为被上诉人和原审第三人存在利益关系，是无端猜测。3、《使用协议》约定如果十年内涉案房屋被收回，每提前一年，原审第三人要退还上诉人6000元，联系上诉人购买涉案房屋除房价和装修物品折价外，余60000元，每年6000元，正好是10年的租金，印证了张文忠夫妻当时与上诉人林正发约定了租期为十年的事实。4、一审判决引用物权法第39条之规定是基于宁佳公司所有权人的身份，适用该条款正确。本案中第三人张文忠夫妻没有经过宁佳公司的同意将涉案房屋出售给上诉人，属于无权处分。宁佳公司基于所有权人的身份提起房屋返还之诉，将张文忠、郑庆芝列为第三人符合法律规定。5、林正发已将涉案房屋出租给他人作为仓库使用，2018年3月底才到期，对本案提起上诉是为了拖延时间。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
宁佳公司向一审法院起诉请求：1、判令林正发返还宁佳公司坐落于南京市和××西侧××自××3间房屋。2、判令林正发支付宁佳公司逾期租金（按每月1200元计算，自2015年11月起至实际返还之日）。3、本案诉讼费由林正发承担。
一审法院认定事实：两第三人张文忠与郑庆芝系夫妻。2000年第三人购买宁佳公司开发建设的坐落于南京市××××室房屋（以下简称112室房屋），后宁佳公司将位于112室房屋的西侧、坐落于南京市和燕路325-12号房屋（于2015年8月21日登记于宁佳公司名下、用途为办公）的一层自南向北3间（建筑面积约40平方米，以下简称诉争房屋）交予第三人无偿使用，双方未订立书面协议。2005年8月18日宁佳公司向第三人出具《关于和燕路小区03-06幢之间小二楼的情况说明》（以下简称情况说明），明确诉争房屋属宁佳公司所有，给第三人无偿使用，第三人无权出售，出具该说明时双方口头约定第三人再使用10年。2005年10月14日第三人郑庆芝与林正发签订南京市房地产买卖契约，约定第三人将112室房屋出售给林正发，房屋价款为255000元，该房屋于2005年10月18日登记于林正发名下。2005年9月4日，第三人与林正发签订关于诉争房屋的使用协议，该协议载明根据宁佳公司于2005年8月18日出具的情况说明的精神订立该协议，诉争房屋权属归宁佳公司所有；该协议第2条约定，因第三人将112室房屋出售给林正发，宁佳公司给第三人使用的诉争房屋面积约40平方米，由第三人转让给林正发长期使用，无权出售；第3条约定，诉争房屋如“涉及到城市规划、房屋拆迁等”，林正发应无条件搬出，如在2005年10月15日至2015年10月15日期间诉争房屋被拆迁，提前1年第三人补偿林正发6000元，期满后如遇拆迁第三人不承担任何责任和费用。2005年11月11日，郑庆芝向林正发出具收条1份，载明收到112室房屋的房款总价32万元。2015年11月2日，宁佳公司向第三人张文忠发出催告函，言明根据双方约定诉争房屋应于2015年10月归还，现已过期，要求第三人接函后尽快回复。张文忠接到此函后，于2015年11月8日发函给林正发，言明收到宁佳公司此函并转寄给林正发，要求林正发接到函后尽快将诉争房屋归还宁佳公司。就第三人将诉争房屋交给林正发使用，当时双方均未告知宁佳公司，第三人和宁佳公司均表示宁佳公司直至2015年要求归还时才知道。
关于2005年11月11日第三人郑庆芝向林正发出具的收条中房款32万元的性质，林正发和第三人均表示其中255000元系购房款。对剩余65000元，林正发表示是第三人将诉争房屋的长期使用权转让给林正发的使用费，是诉争房屋长期使用权的价款；第三人表示其中60000元是诉争房屋10年使用期的租金，另5000元是装修和部分物品的折价款；宁佳公司认为其中60000元是第三人向林正发收取的诉争房屋10年使用期的租金。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据该法律规定，所有权人可以将自己的不动产使用权转移给他人，非所有权人再将使用权转移给他人，应当获得所有权人同意，否则所有权人有权向不动产实际占有人主张返还，此系所有权人依法行使所有权的结果。诉争房屋的所有权属于宁佳公司，宁佳公司将诉争房屋使用权无偿转移给第三人张文忠、郑庆芝，第三人未经宁佳公司同意又有偿转移给林正发。虽然宁佳公司和第三人口头约定在2005年8月宁佳公司出具情况说明时第三人对诉争房屋的使用期为10年，第三人和林正发书面约定林正发对诉争房屋为不定期的长期使用，未约定使用期限为10年，且林正发从第三人获得诉争房屋的使用权时明知诉争房屋的所有权人为宁佳公司，林正发的使用期已长达10年以上。但现在宁佳公司作为诉争房屋的所有权人主张对诉争房屋的占有，系依法行使自己的所有权，合法有据；林正发依据其与非所有权人的第三人签订的使用协议，对抗宁佳公司基于所有权返还房屋的主张，缺乏法律依据。因此，宁佳公司主张林正发返还诉争房屋的请求，合法有据，一审法院应予支持。关于宁佳公司主张林正发支付自2015年11月起至实际返还之日按每月1200元计算的逾期租金的请求，林正发不予认可；一审法院经审查认为，原林正发未就诉争房屋的有偿使用订立合同或达成口头约定，宁佳公司在本案中是依据对诉争房屋享有的所有权向作为实际占有人的林正发主张返还房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如林正发未按本判决指定的期限履行房屋返还义务，应当支付迟延履行金，该迟延履行金可参照同地段同类房屋的租赁市场价格确定。因此，宁佳公司主张的此请求依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、林正发于判决生效之日起十日内将坐落于南京市和燕路325-12号的第一层自南向北3间房屋（3幢112室西侧）腾空返还给宁佳公司南京宁佳房地产开发有限公司；二、驳回宁佳公司主张的其它诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由宁佳公司南京宁佳房地产开发有限公司负担25元，林正发负担40元。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。宁佳公司为涉案房屋的所有权人，其要求上诉人返还涉案房屋，具有法律依据，本院予以支持。上诉人以其和原审第三人之间的签订的使用协议拒绝返还房屋，无法律依据，本院不予支持。上诉人和原审第三人之间的法律关系，可以另行解决。
综上所述，林正发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人林正发负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年二月三日
书记员 汪海燕