辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）本民一终字第00360号
上诉人（原审被告）孙万顺，男，1964年3月4日出生，汉族，辽宁省本溪市人，沈阳铁路局本溪车务段工人，现住辽宁省本溪市平山区。
委托代理人王晓光，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈旭，男，1986年12月30日出生，汉族，辽宁省本溪市人，鄂尔多斯神化神东煤矿工人，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。
委托代理人王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈阳铁路局丹东房产段，住所地辽宁省丹东市振兴区。
负责人赵福成，该房产段段长。
委托代理人王争、金玉善，该段工作人员。
上诉人孙万顺因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决所认定的基本事实是：本溪市平山区某某街7栋1单元1层2号房屋的建筑面积为46.41平方米，使用面积为32.49平方米，其中居住面积23.29平方米、厅面积3.88平方米、厨房面积3.94平方米、厕所面积1.38平方米。陈旭父亲陈某甲原系沈阳铁路局本溪车务段的工人，1989年6月1日，根据福利分房政策，陈某甲入住本溪市平山区某某街7栋1单元1层2号房屋，1993年9月8日，本溪铁路房产管理段本溪二分段为陈某甲下发了铁路住宅使用证，承租人为陈某甲，使用面积（一个房屋的居住面积）为12.96平方米，附属面积：厅：3.88平方米；厨：3.94平方米；厕：1.38平方米。另外的一个房屋的居住面积由另外一户人家使用，厅、厨房、厕所由两户人家共用。1995年3月1日，铁路部门将该房屋的另外一室让李某某居住。陈某甲与李某某共同使用该房屋。1997年7月7日，丹东铁路分局本溪站出具介绍信，内容为：“本溪铁路房产段：兹有我单位孙万顺等壹名同志前往你处联系原我站职工李某某的住房现调给该同志居住，需要更改房票，希给予办理。请接洽。”2001年8月24日，沈阳铁路分局丹东住房交易管理中心本溪交易站为孙万顺办理了公有住房使用证，承租人为孙万顺，建筑面积46.41平方米，使用面积为32.49平方米，居住面积23.29平方米。
2005年8月5日，孙万顺向沈阳铁路分局本溪地区住房交易管理中心交付购房款12630元，同年8月23日，孙万顺与沈阳铁路分局本溪地区住房交易管理中心签订出售公有住房协议书一份，约定沈阳铁路分局本溪地区住房交易管理中心将坐落在本溪市平山区某某街7栋1单元1层2号房屋按100%产权出售给孙万顺，标准价位310元／平方米，给予孙万顺购房房屋成新、工龄、地段调解、现住房等折扣，经折扣计算，孙万顺购房单价为272.1元／平方米，实交房款总款为12631元。孙万顺按15元／平方米交纳公共部分维修管理费696元。2005年10月24日，本溪市房产产权管理处为孙万顺办理了房屋所有权证，房屋所有权人登记为孙万顺。庭审中，孙万顺自认陈某甲向孙万顺交纳了至2004年的该房屋一半的房费。陈某甲于2014年3月去世，去世前无婚姻记录，仅有陈旭一人为合法继承人。现双方因房屋使用产生纠纷，陈旭来院提起本案诉讼。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》的规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定，公民的合法财产受法律保护。本案中，陈某甲是因为其是铁路职工，由单位分配，取得了争议房屋的部分使用权，该使用权是基于陈某甲系铁路职工的身份关系而取得的财产性权益，应该得到法律的保护。孙万顺在向沈阳铁路局丹东房产段购买该房屋时，将陈某甲使用的部分房屋购买成孙万顺的私产，且未征得陈某甲的同意，孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段的行为侵害了陈某甲的合法权利，虽孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段之间签订了买卖合同，符合买卖合同的形式要件，其结果损害了陈某甲的合法权益，故孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段的行为应属无效。且根据《沈阳铁路局出售公有住房管理办法》第五条规定，两户以上共同居住使用，不便分割的住宅，不可向职工出售，同时参照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，争议房屋系陈某甲与孙万顺共同使用的房屋，虽公有住房使用证登记的承租人是孙万顺，但实际由陈某甲与孙万顺共同使用，且不便分割，所以该房屋本不属于可出售的铁路公有住房，按照房屋租赁关系，陈某甲作为争议房屋的承租人，沈阳铁路局丹东房产段作为争议房屋的出租人，在沈阳铁路局丹东房产段出售其出租房屋时，应提前三个月通知承租人，即陈某甲，但沈阳铁路局丹东房产段在出售该房屋时，并没有提前通知陈某甲，侵害了陈某甲的优先购买权，陈某甲有权要求确认两被告之间的买卖合同无效。综上，本案争议房屋属于不宜出卖的房屋，且孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段之间的买卖行为侵害了陈某甲实际的居住权利，同时侵害了陈某甲的优先购买权，所以，该买卖行为无效。诉讼中，陈某甲死亡，陈旭系陈某甲的唯一继承人，陈旭有权行使陈某甲的权利，要求确认孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段之间的买卖协议无效。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认被告孙万顺与被告沈阳铁路局丹东房产段之间对于本溪市平山区某某街7-1-1-2号公产房屋的买卖行为无效。案件受理费一百元，由被告孙万顺负担五十元、被告沈阳铁路局丹东房产段负担五十元。
孙万顺上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回陈旭对孙万顺的诉讼请求或发回重审，由陈旭承担本案全部诉讼费用。其所依据的事实和理由是：原审法院认定事实错误，适用法律错误。1、2001年8月24日，沈阳铁路局丹东房产段为孙万顺办理了公有住房使用证，面积为46.41平方米，2005年8月5日，孙万顺通过房改向沈阳铁路局丹东房产段交付该房全部房改款12630元后，沈阳铁路局丹东房产段将该房屋卖给孙万顺，并办理了房权证，标明建筑面积46.41平方米，因此，孙万顺通过房改程序获得的争议房产所有权是合法有效的，不存在侵犯陈旭父亲陈某甲的权利，陈某甲的该房产权利保护不应适用民法通则关于优先权部分的法律规定。2、本案不属于平等主体间的民事纠纷属于因职工身份问题发生的同单位之间福利分房的劳动纠纷。
陈旭提出了答辩：原审判决正确，请求维持原审判决。孙万顺将全部住房面积购买成私产，侵害了陈某甲的合法权益，该买卖行为应为无效。
沈阳铁路局丹东房产段提出了答辩：原审判决正确，请求维持。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有铁路住宅使用证、会议记录、职工租用局宅租金卡、公有住房使用证、收款收据、房屋所有权证、出售公有住房协议书、公房出售工龄证明表、个人购买公有住宅申请表、住宅分户管理卡片、介绍信及双方当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据材料，已经过原审开庭质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，陈某甲基于铁路职工的身份取得的争议房屋部分使用权，理应受到法律保护，而孙万顺在购买该争议房屋时，将陈某甲居住使用的部分在未征得陈某甲同意的情况下购买为其私有产权，该行为侵害了陈某甲所享有的上述财产性权益，应为无效。同时，作为出租人的沈阳铁路局丹东房产段于2005年将争议房屋出售给孙万顺时，并未依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条的规定提前三个月通知承租人陈某甲，陈某甲有权要求确认孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段之间的买卖行为无效。且根据《沈阳铁路局出售公有住房管理办法》第五条“两户以上共同居住使用，不便分割的住宅，不可向职工出售”的规定，本案争议房屋为陈某甲与孙万顺共同居住使用，属于不应出售的房屋。综上，沈阳铁路局丹东房产段将争议房屋全部出售给孙万顺的行为侵害了陈某甲的合法权益，原审判决确认孙万顺与沈阳铁路局丹东房产段之间对于本溪市平山区某某街7-1-1-2号公产房屋的买卖行为无效并无不当，本院予以维持，孙万顺提出其购买争议房屋的行为不存在侵犯陈旭父亲陈某甲的权利的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于孙万顺提出本案属于因职工身份问题发生的同单位之间福利分房的劳动纠纷的上诉理由，本院认为，由于本案是陈某甲之子陈旭要求确认沈阳铁路局丹东房产段将陈某甲与孙万顺共同居住使用的争议房屋全部出售给孙万顺的买卖行为无效而引发的纠纷，该纠纷不属于职工因身份问题同单位之间福利分房引发的劳动纠纷，故孙万顺的该项上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一百元，由上诉人孙万顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王淑新
审 判 员 朱 飞
代理审判员 郑 红
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 任 燕
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。