山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁14民终1979号
上诉人（原审原告）：刘兆林，男，1956年11月13日出生，汉族，住德州市德城区。
上诉人（原审原告）：石普选，男，1954年12月17日出生，回族，住德州市德城区。
上诉人（原审原告）：马金钟，男，1959年2月20日出生，汉族，住德州市德城区。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：周立国，北京市京师（德州）律师事务所律师。
以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张雷，北京市京师（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨文富，男，1956年8月4日出生，汉族，住德州市德城区。
委托诉讼代理人：郭冬善，山东思昂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范业强，山东思昂律师事务所律师。
原审第三人：王文明，男，1957年9月27日出生，汉族，现羁押于德州监狱。
上诉人刘兆林、石普选、马金钟因与被上诉人杨文富及原审第三人王文明案外人执行异议之诉纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2016）鲁1491民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。
刘兆林、石普选、马金钟上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认三上诉人受让的夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室补偿给王文明、刘桂芳的回迁安置中的回迁住宅房四套D型安置房（125平方米/套）所有权归三上诉人所有，并中止执行、解除查封，或将本案发回重审。二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：《抵债协议书》是三方协议，三上诉人不但与德州市银城汽车服务销售有限公司存在债权债务关系，而且与作为债务加入人的王文明、刘桂芳也存在债权债务关系。一审法院将该协议认定为双方法律关系错误，从而认定三上诉人与王文明、刘桂芳之间不存在债权债务关系，明显错误。该协议是三方当事人的真实意思表示，合法有效。另外，德州市银城汽车服务销售有限公司系一人有限公司，在该公司股东王文明不能证明公司财产独立于股东自己财产的情况下，应当对公司的债务承担连带责任。（一审中三上诉人提供的汇款凭证证明：三上诉人对公司的借款全部打入王文明个人账号）因此，王文明、刘桂芳将个人名下房产冲抵德州市银城汽车服务销售有限公司债务的抵账行为也是有效的。一审法院认定抵账行为无效是错误的。二、一审法院认定《转让协议书》约定王文明、刘桂芳将四套D型安置房转让给三上诉人，三上诉人未支付房款，与事实不符，属于认定事实错误。2014年10月23日，三上诉人与王文明、刘桂芳签订《转让协议书》，约定三日内付清房款。2014年10月26日王文明、刘桂芳以债务加入的方式与三上诉人等三方签订《抵债协议书》，约定王文明、刘桂芳将四套D型安置房变更到三上诉人名下，以冲抵德州市银城汽车服务销售有限公司欠三上诉人等人的借款本金及利息。2014年10月27日王文明、刘桂芳履行《抵债协议书》，将四套D型安置房变更到三上诉人名下，并由夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室给予办理了变更手续，在《转让协议书》上盖章，且主管领导签字确认四套D型安置房的产权归三上诉人所有。王文明、刘桂芳的房屋产权因征收变更为回迁安置房的回迁指标，该权利有别于传统物权，系一项财产性权利。王文明、刘桂芳与三上诉人等五人达成协议，将回迁安置指标权利转让给三上诉人，三上诉人等五人与王文明夫妻已用126万元债权相抵，因此，三上诉人已履行支付全部价款的义务。因房屋未建成未办理产权过户登记，但已办理登记变更手续，证明三上诉人已对该财产性权利进行了实际占有。三、2016年5月16日夏津县人民公园东侧片区改造工程指挥部给受让方出具证明一份，证明：法院查封前三上诉人已经办理了变更手续，对未办理过户登记手续并不存在过错。夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室和夏津县人民公园东侧片区改造工程指挥部均是夏津县人民政府设立的法定机构，其行为代表夏津县人民政府。上述两部门对王文明、刘桂芳与三上诉人签订的《转让协议书》认可，并出具《证明》确认将四套安置房的产权归三上诉人所有。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，一审法院对法律关系认识错误和认定事实错误，从而作出判决错误，侵害了上诉人的合法权益。
杨文富辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与第三人王文明签订《转让协议书》后未按照协议约定支付购房款，没有实际占有房产，也未办理变更登记，上诉人并非涉案标的的所有权人。上诉人并无实体权利能够排除执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的可以排除执行的情形。上诉人主张的所谓的变更登记不具有任何法律效力，且该变更并不属实。安置房指标仍归王文明所有。上诉人主张已就4套安置房变更登记到三上诉人名下，夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室在《转让协议书》上盖章，并由夏津县人民公园东侧片区改造工程指挥部出具了办理变更手续的《证明》。这种所谓的登记变更不具有任何法律效力。首先，上述两单位不是法定的物权登记部门，其无权就物权的归属作出任何认定。其次，从夏津县人民公园东侧片区改造工程指挥部出具的《证明》可以看出，所谓的变更是依据王文明、刘桂芳“二人送来《申请书》2份，《转让协议书》5份”，但上述两单位并未对该转让是否已经支付房款进行审查。一审法院认定三上诉人并未支付房款，因此法院查封并无不当，该认定是正确的。再次，上述两单位签收了查封裁定及协助执行书，说明上述两单位认可该回迁房指标是属于王文明的，所有权并未改变。最后，从夏津县人民公园东侧片区改造工程指挥部出具的《证明》中表述可以看出，该回迁指标的归属由法院确定，回迁指标的归属是否属于上诉人，该单位并未对此予以确认。因此该房产仍旧归王文明所有。二、上诉人与第三人王文明之间并无债权债务关系，王文明以个人名下的房产低价冲抵德州市银城汽车服务销售有限公司的债务，损害了被上诉人以及其他债权人的利益，应当认定无效。从《抵债协议书》可以看出，三上诉人与王文明并不存在债权债务关系，而是杨春明、刘兆林、赵凤娥、刘康祥、马金钟等5人与德州市银城汽车服务销售有限公司存在债权债务关系，王文明本身对外负有巨额债务的情况下，以低价转让回迁房指标，代替德州市银城汽车服务销售有限公司还款，其行为损害了被上诉人及其他债权人的利益，其行为及其签订的《抵债协议书》应当无效。一审认定抵账行为无效是正确的。三、上诉人主张的签订以房抵债协议时仍有125万元债权缺乏证据支持。《抵债协议书》载明乙方尚欠甲方本金及利息共计125万元。一审中上诉人为证明该债权的存在提交了借据及银行转账凭证，但提交的借据均为复印件，不具有证明效力。对于银行转账凭证，仅有刘兆林和赵凤娥的转账记录，总计为110万元。根据一审法院调取的银行转账记录显示，王文明账户返还刘兆林、杨春明、石普选、赵凤娥账户的资金总计为1553431元，已超过上诉人有证据证明的债权，这说明王文明已偿还了借款。在此情况下，王文明却与上诉人达成以房抵债协议，确认仍有125万元债权，显然不符合常理。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘兆林、石普选、马金钟向一审法院起诉请求：1、依法确认三原告受让的夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室补偿给王文明、刘桂芳的回迁安置中的回迁住宅房四套D型安置房（每套125平方米）的所有权归三原告所有，并解除查封。2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月26日，德州经济开发区人民法院向夏津县城市建设综合开发征收管理办公室送达了（2015）德开民初字第5号协助执行通知书，让该办公室协助查封了王文明、刘桂芳回迁安置房中的回迁住宅房615.76平方米。王文明、刘桂芳回迁安置住宅房共615.76平方米。后提出执行异议的申请，申请解除对原告受让的王文明、刘桂芳的四套回迁安置住宅房予以解封。德州经济开发区人民法院于2016年11月8日作出（2016）鲁1491执异73号执行裁定书，驳回了刘兆林、石普选、马金钟的异议请求。2014年10月23日，三原告（乙方）与王文明、刘桂芳（甲方）签订《转让协议书》一份，协议书约定，甲方将取得的五套回迁安置房中的四套D型安置房（125平方米）转让给乙方，由乙方享有所有权。上述转让房屋价款按照每平方米2500元计算，总价为125万元，由乙方在本协议签订后三日内一次性付清。乙方为合伙出资购买上述房屋，按照出资比例对所购房屋享有所有权。2014年10月26日，杨春明、刘兆林、赵凤娥、刘康祥、马金钟（甲方）与德州市银城汽车服务销售有限公司（乙方）、王文明、刘桂芳（丙方）签订《抵债协议书》一份，协议书约定，鉴于：乙方（德州市银城汽车服务销售有限公司）总计在甲方（杨春明、刘兆林、赵凤娥、刘康祥、马金钟）处借款壹佰贰拾陆万元（其中杨春明叁拾柒万元，刘兆林叁拾叁万元，赵凤娥贰拾万元，刘康祥壹拾陆万元，马金钟贰拾万元），利率为，截止到2014年10月26日乙方尚欠甲方本金及利息共计壹佰贰拾伍万元。丙方在夏津县人民公园东侧片区改造项目中和夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室签订了《夏津县人民公园东侧片区改造项目房屋征收补偿协议书》（编号：Z4号），该协议书确定丙方选择回迁D型安置房（125平方米）伍套（详见附件一）。甲方和乙方、丙方经过友好协商，在平等、自愿的基础上达成以下协议，以资信守一、甲方同意乙方上述借款本金及利息壹佰贰拾伍万元自本协议签订之日起不再计算利息。二、现丙方将附件一中的伍套D型安置房（125平方米）中的肆套转让给甲方，用于代替乙方冲抵本协议第一条所确定的乙方欠甲方的借款本金及利息，甲方同意受让。乙方、丙方负责将丙方和夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室签订的附件一中的肆套D型安置房（125平方米）变更到甲方共同指定的刘兆林、石普选、马金钟名下，但上述房产的所有权归甲方共同所有。甲方同意丙方在三个月内，以125万元的价格自行回购上述房产，如果在三个月内乙方和丙方按照约定完成了回购或对外销售，则甲方和乙方之间的债权债务完全消灭，如果在三个月内乙方和丙方无法按照约定完成回购或对外销售，则上述房产所有权归甲方所有，甲方和乙方之间的债权债务完全消灭。履行完毕后，丙方对乙方享有125万元的债权，乙方必须及时偿还。2016年8月19日，王文明出具声明一份，声明在夏津县人民公园东侧片区已无安置房产。一审法院认为，三原告与王文明、刘桂芳于2014年10月23日签订的《转让协议书》约定，王文明、刘桂芳以125万元的价格将四套D型安置房转让给三原告，于三日内付清房款，但三原告并未支付房款。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，三原告并未支付房款，故法院查封该房产并无不当。根据王文明、刘桂芳与杨春明、刘兆林、赵凤娥、刘康祥、马金钟、德州市银城汽车服务销售有限公司签订的《抵债协议书》的约定及三原告提供的借据，债务人系德州市银城汽车服务销售有限公司。德州市银城汽车服务销售有限公司与刘兆林、石普选、马金钟之间存在债务关系，第三人王文明与刘兆林、石普选、马金钟之间并无债权债务关系，王文明将个人名下的房产冲抵德州市银城汽车服务销售有限公司的债务显属不当，王文明的该抵账行为应认定无效。原告主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施，进而请求对房产停止执行，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。判决：驳回原告刘兆林、石普选、马金钟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘兆林、石普选、马金钟负担。
二审中，上诉人刘兆林、石普选、马金钟提交如下证据：证据一、德州市银城汽车服务销售有限公司工商公示信息一份，证明该公司系一人有限公司，王文明系该公司的一人股东；证据二、借款协议一份，证明王文明、刘桂芳与德州市银城汽车服务销售有限公司为共同债务人；证据三、声明一份，证明借款协议的真实性，声明内容约定王文明、刘桂芳及公司都是第一还款人；证据四、分房现场照片九张，证明三上诉人已经办理了分房手续，实际占有安置房屋的事实；证据五、德州经济开发区人民法院协助执行通知书两份、执行笔录一份，证明上诉人刘兆林所述的内容属实。被上诉人杨文富质证意见为：一、对上诉人提交证据一的真实性没有异议，但没有证据显示王文明的财产与公司的财产不可分割；二、对借款协议的真实性、关联性均有异议，原件本身没有时间，该协议的签订时间不明，该协议的内容并没有显示与三上诉人主张的125万元债权有任何关系，王文明所签协议或自认债务是为了逃避执行；三、对于王文明的声明，因王文明未到庭，对这份陈述的真实性有异议，这份陈述没有法律上的效力；四、照片看不出具体地点和具体行为，对照片不予认可；五、对两个协助执行通知书和执行笔录的真实性没有意义，来源于夏津指挥部，说明王文明名下的回迁房都已查封，而且查封合法有效。对于上诉人提交的证据，原审第三人王文明质证意见为：对企业信息真实性认可，借款协议是王文明签的，借款协议不是刘桂芳的真实意思表示，照片无法辨认；对声明没有意见；开发区法院不应该查封房产，查封是违法的。被上诉人杨文富提交德州经济开发区人民法院查封手续及相关法律文书（共24页）。上诉人刘兆林、石普选及马金钟质证意见为：对查封手续及相关法律文书没有异议，开发区法院查封时间在转让协议之后。原审第三人王文明质证意见为：开发区法院不应当查封，对查封手续没有意见。本院为全面客观地审查核实证据，依法在夏津县人民公园东侧片区改造工程指挥部调取转让协议书5份、声明1份、征收补偿协议书3份并制作调查笔录一份。上诉人对上述证据真实性没有异议，调查笔录中王德水所提到的委托书就是王文明的声明，王德水的表述不当，王文明声明表示不再享受回迁房的所有权，所以其没有委托人的资格。被上诉人杨文富对本院调取证据的真实性没有异议，但认为指挥部没有对房屋的所有人进行变更，房产仍属王文明所有，王文明是委托上诉人进行选房。原审第三人王文明对本院调取证据的真实性没有异议。
另查明，本案原审第三人王文明与案外人刘桂芳作为甲方，三上诉人作为乙方于2014年10月23日签订《转让协议书》，约定甲方将涉案房屋安置楼（指标）卖给乙方，总价125万元，由乙方三日内一次性付清。约定的生效条件为“本协议经甲、乙双方签字并在夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室办理变更备案后生效”。2014年10月27日，夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室在该《转让协议书》上签章，并注明“面积以最终实际交房为准”。2014年10月26日，杨春明、刘兆林、赵凤娥、刘康祥、马金钟作为甲方，德州市银城汽车服务销售有限公司作为乙方，王文明、刘桂芳作为丙方，三方签订了《抵债协议书》后，丙方三个月内没有对房产进行回购，也未完成对外销售。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，各方当事人争议的焦点问题为：上诉人在本案中是否具有足以阻却强制执行的民事权益。
本案中，涉案房产尚未进行产权登记，三上诉人要求确认涉案住宅安置房所有权归三人所有，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，争议房产在执行查封前尚未建成交付，三上诉人未实际占有该房产，且三上诉人与原审第三人签订的转让协议书也仅仅是放到了夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室，房屋征收补偿协议书的相对方仍是王文明和刘桂芳。夏津县城市建设综合开发房屋征收管理办公室的安置档案并未变更备案为上诉人刘兆林、石普选及马金钟的名字，法院执行查封时，也是查封的王文明的安置房，并未查封三上诉人的安置房。
本案中的《转让协议书》虽然具有房屋买卖合同的性质，但从三上诉人合伙买房的情况看，买房人无支付房款真实意思表示，签订《转让协议书》时，就有以物抵债故意。后来签订的《抵债协议书》也证明了这一点。本案中以物抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，三上诉人不享有物权期待权，不具有阻却执行的民事权益。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决理由不当，但判决结果正确。本院在纠正一审判决理由的同时，对一审判决结果予以维持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百三十四规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘兆林、石普选、马金钟共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨贵孚
审 判 员 陈 涛
审 判 员 王玉敏
二〇一八年二月八日
法官助理 王善文
书 记 员 张 哲