铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铁银民一初字第00171号
原告：王佐臣，男，1944年07月20日出生，满族，住址辽宁省铁岭市银州区北一路*****栋**单元***室。
委托代理人：关颜波（系原告王佐臣女婿），男，1973年05月24日出生，锡伯族，系原铁岭色织厂下岗工人，住铁岭市银州区金湾尚城小区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，代为收取法律文书。
委托代理人：秦国林，系辽宁正业律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉。
被告：韩丽华，女，1978年09月15日出生，汉族，户籍地为铁岭县熊官屯乡下峪村*组**号。
被告：穆刚，男，1976年05月18日出生，回族，户籍地为铁岭市银州区北市路金地韩府**号楼**单元****室。
第三人：中国银行股份有限公司铁岭分行，住所地铁岭市银州区市府路19号。
负责人：彭立功，系该行行长。
委托代理人：孟庆红，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。代理权限：举证、质证、参加庭审；代为提起、放弃、变更诉讼请求；进行调解、和解、代为提起上诉；代收法律文书。
原告王佐臣与被告韩丽华、被告穆刚、第三人中国银行股份有限公司铁岭分行（后文简称中行铁岭分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年03月04日立案受理，依法组成合议庭于2015年04月21日公开开庭进行了审理。原告王佐臣委托代理人关颜波、秦国林，第三人中行铁岭分行委托代理人孟庆红到庭参加诉讼，被告韩丽华、被告穆刚经传票传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告王佐臣诉称：2013年10月08日，被告韩丽华、被告穆刚夫妻自愿将其家的房屋卖给原告，此房屋坐落于银州区金地韩府12-02-1304室，建筑面积92.33平方米。当场原告与被告夫妻签订了《房屋买卖协议》，并向被告一次性支付了购房款20万元，二被告亦将此房屋交付原告，同时将《住房贷款合同公证书》交给原告。双方商定被告还贷款至2014年10月8日后所欠银行贷款均由原告提前还款，被告配合原告办理房屋产权变更的全部手续。原告要求代被告提前偿还所欠贷款本息，第三人已同意原告代被告还了三期贷款本息6300元。但经原告多次催促被告一直不与原告见面，不积极配合原告办理房屋产权变更手续。为了维护原告的合法权益，现起诉提出诉讼请求如下：一、判令第三人允许原告提前代为被告清偿所欠贷款，撤销房屋抵押权；二、判令被告继续履行《房屋买卖协议书》约定的义务，配合原告办理房屋产权变更的全部手续；三、判令被告承担本案的全部诉讼费。
被告韩丽华、被告穆刚未出庭、未答辩。
第三人中行铁岭分行述称：被告韩丽华在2010年9月2日和第三人签订了贷款合同，被告韩丽华以其所购买的位于柴河街金地韩府12-02-1304室的房屋办理了抵押登记，贷款19万元，十年期，每月等额还款数额是2047.53元。被告韩丽华和第三人在公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证。现二被告卖与原告的房屋是第三人为抵押权人的抵押物，第三人的意见是依照法院判决处理。
庭审中原告李志所举证明材料如下：
1、原、被告双方于2013年10月08日签订的房屋买卖协议书复印件，用于证明原、被告双方的房屋买卖的事实。质证时，第三人未提出异议，予以采信；
2、二被告出具的收条复印件，用于证明二被告收到原告的购房款20万元。第三人未提出异议，予以采信；
3、铁岭金城房地产开发有限公司给被告韩丽华出具的销售统一发票复印件，用于证明被告当初购买房屋的自然情况及价格。第三人没有异议，予以采信；
4、被告韩丽华名下的契证复印件，用于证明涉诉房屋已经办理了被告韩丽华名下的所有权证书。第三人没有异议，予以采信；
5、公证书复印件，用于证明被告韩丽华购买房屋时贷款19万，并办理了所购房屋的抵押权登记。第三人没有异议，予以采信；
6、还款回执单，用于证明原告代二被告向第三人中国偿还了三期贷款。第三人没有异议，予以采信。
第三人中行铁岭分行未举证。
经当事人举证、质证和法庭认证确认如下法律事实：2013年10月08日，被告韩丽华、穆刚将其所有的位于铁岭市银州区金地韩府的12-02-1304室房屋（建筑面积92.33平方米）卖给原告王佐臣，双方为此签订了《房屋买卖协议》，按双方约定原告一次性向二被告支付了购房款20万元，二被告亦将所卖房屋交付原告。二被告购买该房屋时于2010年09月向第三人中行铁岭分行贷款19万元，贷款期限为10年。现原告王佐臣在庭审中称双方已商定尚欠第三人中行铁岭分行的贷款由二被告还贷款至2014年10月08日，2014年10月08日后所欠第三人的贷款均由原告提前偿还，由二被告配合原告办理房屋产权变更的全部手续。
本院认为，原告与二被告就已登记抵押的房屋签订买卖合同时，因双方买卖的房屋是第三人中行铁岭分行为抵押权人的抵押物，故双方房屋买卖合同的效力当时待定。在诉讼过程中，经本院询问原告和第三人，双方均同意由原告王佐臣代替二被告一次性偿还二被告欠第三人的购房贷款以解除房屋抵押，因此，可确认原告王佐臣与二被告订立的房屋买卖合同有效。因原告已支付购房款，二被告亦已交付房屋，在原告代替二被告偿还完所欠第三人的购房贷款后，二被告即应配合原告办理有关房屋更名过户手续。故对原告提出的诉讼请求，应予支持。二被告经依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应缺席判决。为依法保障当事人实现正当的合同权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。】、《中华人民共和国合同法》第六十条一款【当事人应当按照约定全面履行自己的义务。】、《中华人民共和国担保法》第四十九条一款【抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。】、第五十条【抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。】、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条一款【抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。】之规定，判决如下：
一、被告韩丽华名下的位于铁岭市银州区金地韩府小区的12-02-1304室房屋（建筑面积92.33平方米）归原告王佐臣所有；
二、被告韩丽华所欠第三人中国银行股份有限公司铁岭分行的购买金地韩府小区12-02-1304室房屋的贷款由原告王佐臣代替被告韩丽华一次性履行还款义务；
三、被告韩丽华、穆刚于原告王佐臣履行完本判决第二项确定的代替还款义务后，配合原告王佐臣办理相关的房屋所有权变更手续，将房屋所有权更名至原告王佐臣名下。
案件受理费4300元（原告王佐臣预交），由被告韩丽华、穆刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起07日内，向本院交纳上诉费，逾期交纳按撤回上诉处理。
审 判 长 ：谢贵清
人民陪审员 ：刘静波
人民陪审员 ： 付 伟
二〇一五年七月三十日
书 记 员 ： 李 一
3、出示原告赵英杰自书的被告应返还设备清单。证明被告应返还原告的设备，包括前述的新购买的设备。3、分家协议，用于证明原、被告于2005年7月协议离婚时夫妻共同财产的情况及当时的分割意向。被告认为此证系原告单方行成，没有被告签字，对被告不具有约束力。合议庭认为，此协议因没有被告签字且被告否认，故不予采信。