江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02934号
上诉人（原审被告）钱信儒。
上诉人（原审被告）顾连英。
两上诉人委托代理人陈涛涛，江苏禾东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄春涛。
委托代理人陈德炜，启东市公平法律服务所法律工作者。
原审第三人顾留美。
原审第三人顾天凤。
上诉人钱信儒、顾连英因与被上诉人黄春涛以及原审第三人顾留美、顾天凤所有权确认纠纷一案，不服启东市人民法院（2015）启民重初字第00006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄春涛一审诉称，2006年1月8日，黄春涛与顾天凤达成书面协议，约定黄春涛将位于启东市××镇××综合楼××幢×××室房屋以出售的形式过户给顾天凤，由顾天凤以该房产向银行贷款，黄春涛使用银行贷款并负责还本付息，还贷结束，房产恢复原状。后顾天凤以该房产作抵押在中国银行启东市支行贷款11万元，交由黄春涛使用，黄春涛按约支付贷款本息。2010年8月，顾天凤瞒着黄春涛垫付资金提前还贷，又向邮政储蓄银行贷款22万元自用。2011年10月，顾天凤在其妹顾留美未支付房款的情况下将案涉房屋过户给顾留美，后以顾留美名义用该房屋抵押向银行贷款42万元自用。2012年8月31日，顾天凤指使顾留美将案涉房屋以40万元的低价出售给钱信儒，当日钱信儒支付32万元。同年9月3日，案涉房产过户至钱信儒岳母顾连英名下。黄春涛发现房产被几易他人遂报警。2014年2月20日，顾天凤因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑五年六个月，追缴未退赃款，其中发还被害人钱信儒32万元。黄春涛认为：1、顾连英虽是案涉房产的最后权利人，但其仅是顶名的，其女婿钱信儒是该房产的实际购买人。刑事判决认定顾天凤对黄春涛房屋的处分是诈骗犯罪行为，故转让行为无效，顾连英取得案涉房产也是无效的。2、案涉房屋从2006年至今一直由黄春涛居住和使用，案涉房屋虽登记在顾连英名下，然顾连英未支付房款，其女婿钱信儒因付房款32万元，被刑事判决认定为被害人，并明确了追偿途径，钱信儒的权利被法律确认后，顾连英再享受该物权损害了黄春涛的权益。3、案涉房屋评估价为553890元，实际市场价格远不止，钱信儒以40万元购买，价格明显偏低。况且房产不管是投资还是居住，对一般人而言都是一件大事，不可能在钥匙未拿到、未与承租人见面谈好的情况下贸然出资，钱信儒购房显然存在恶意。综上，请求法院确认坐落于启东汇龙镇新风综合楼A幢402室的房屋归黄春涛所有。本案诉讼费由钱信儒、顾连英承担。
钱信儒、顾连英一审辩称，1、不动产物权以登记为准，在不动产登记未被撤销前，不需要法院进行确权。案涉房屋登记涉及到黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与顾连英的三份房屋买卖合同，在这些合同未被撤销或确认无效前谈不上权属争议。2、顾留美与钱信儒、顾连英的买卖合同合法有效，顾留美在出让房屋时是产权登记人，顾连英取得房屋产权，合法有效。3、退一步讲顾留美即使以诈骗的形式取得房屋产权并予出售，根据2011年最高人民法院和最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体运用法律若干问题的解释》第十八条规定，钱信儒、顾连英支付了合理的价格，属于善意取得。4、刑事判决书不能作为审理民事纠纷的依据。在刑事案件处理时，顾连英已取得了案涉房屋的产权，相反黄春涛失去了房屋产权，才是受害人。刑事案件审理时未通知钱信儒、顾连英参与诉讼，擅自更改起诉书认定的受害人导致目前的诉累。5、在案涉房屋登记至顾连英名下前，还有两次买卖，黄春涛单独起诉最后的买受人，显然诉讼不当。综上，请求驳回黄春涛的诉讼请求。
第三人顾留美述称，顾天凤将案涉房产过户到顾留美名下时，没有讲明房屋是黄春涛的，顾留美看到房产证上产权人是顾天凤，就以为是顾天凤的合法财产，直到案发才知道顾天凤取得该房产是不合法的。顾天凤因贷款出现信誉问题，用该房产无法再抵押贷款，才通过转让形式过户到顾留美名下再去贷款，后来转让给钱信儒、顾连英也都是由顾天凤安排，顾留美只是顶名办理相关房产手续，没有从中获得任何利益。对案涉房产顾留美不主张权利。
第三人顾天凤述称，黄春涛为了贷款，与顾天凤签订虚假的房屋买卖合同，将其新凤综合楼A幢402室房屋过户到顾天凤名下，顾天凤没有支付房款。后为了归还他人为顾天凤垫付的贷款，顾天凤将房屋过户到妹妹顾留美名下，与顾留美签订的房屋买卖合同中的价格是随意填写的，顾留美并没有支付购房款。顾天凤以其妹妹名义到少直信用社用该房抵押贷款，由顾天凤使用贷款及负责还本付息。信用社贷款到期，顾天凤无力还贷，萌生出售该房的想法。顾天凤向顾留美隐瞒与黄春涛签订的协议，虚构房屋已出租的事实，指使顾留美与钱信儒商定房屋转让价格40万元，钱信儒通过转账支付31万元直接用于归还信用社贷款，后又给付了1万元。钱信儒自营房产中介，为便于再次转让，赚取差额，要求顾留美将房屋产权过户到其岳母顾连英名下。在办理贷款及出售房屋过程中，顾留美到场签字都是替顾天凤办的，其没有获得任何利益，相反为顾天凤垫付了利息、交通费等。
原审法院查明，黄春涛曾用名为茅鑫，1999年6月2日取得启东市××镇××楼××幢×××室的房屋所有权，房屋所有权证记载的建筑面积为85.06㎡。2006年1月，黄春涛因急于贷款而找到从事中介业务的顾天凤，双方商定由黄春涛将其××楼××幢×××室的房屋以出售的形式过户给顾天凤，顾天凤以该房产向银行贷款，所得贷款由黄春涛使用。2006年1月4日，黄春涛与顾天凤一起到房产交易部门办理房屋买卖交易手续，签订了一份虚假的《房屋买卖合同》，载明黄春涛以18.7万元的价格将案涉房屋出售给顾天凤。同年1月8日，顾天凤（甲方）与黄春涛（乙方）签订书面《黄顾协议》，载明协议事由为“黄春涛需要贷款，其所住房产作为贷款抵押物，为方便贷款，乙方将房产过户给甲方”，约定由顾天凤收取房产过户费、申请贷款费用代理费等共计12000元，用黄春涛的房产申请贷款，所得贷款交黄春涛使用，在黄春涛还清贷款前，房产证由顾天凤保管，不影响黄春涛居住，顾天凤未经黄春涛授权无权作他用，该房产生的权益归黄春涛，待黄春涛还清贷款后，顾天凤再将房屋过户给黄春涛。顾天凤及其妻子徐柳柳，黄春涛及其女友陈春梅、见证人沈某在协议上签名。同年1月19日，案涉房屋过户至顾天凤名下。当月，顾天凤以案涉房屋作抵押，向中国银行启东市支行贷款11万元交予黄春涛。事后，黄春涛将还款存至顾天凤名下的银行还贷账户。2010年8月，顾天凤瞒着黄春涛垫资提前归还贷款。同月，顾天凤以案涉房屋作抵押向启东市邮政储蓄银行贷款22万元。黄春涛在收到顾天凤所发的手机短信后将还款改存至邮政储蓄银行账户。
2011年3月20日左右，顾天凤趁黄春涛不在家之际，换掉房屋门锁准备出租。3月22日，陈春梅外出回家发现门锁被换遂报警。同日，陈春梅与顾天凤经协商，签订了一份《借款协议》，内容为案涉房屋系黄春涛所有，因借贷需要暂过户给顾天凤，顾天凤借贷得款130000元，黄春涛尚有56000元未归还，现约定黄春涛每月须支付给顾天凤两千元，逾期黄春涛须支付顾天凤双倍银行贷款利息，待还款结束，顾天凤将房产证过户回黄春涛名下。事后，黄春涛陆续归还顾天凤28000元。
2011年9月，顾天凤请他人垫资归还了邮政储蓄银行贷款，为归还他人的垫资款，顾天凤与顾留美商量将案涉房屋过户给顾留美，再以顾留美名义向银行贷款，顾留美表示同意。2011年9月29日，顾留美丈夫李峰出具声明书，表示同意顾留美以个人名义购买房产。次日，顾天凤夫妇与顾留美签订《房屋买卖合同》，合同载明顾天凤将案涉房屋出售给顾留美，价格为30万元。同年10月8日，顾天凤夫妇与顾留美一起到房产交易部门办理房屋买卖交易手续。同月11日，案涉房屋过户至顾留美名下，至此顾留美并未支付购房款。同月19日，顾留美按照顾天凤要求用案涉房屋抵押，向启东市农村信用合作联社少直信用社贷款30万元，由顾天凤用以归还他人垫资款及利息。2012年8月左右，顾天凤无力偿还信用社贷款萌生出售案涉房产之念，遂让顾留美出售案涉房屋。顾留美联系了从事房产中介的钱信儒，称所售的房屋现设有抵押并已出租他人。钱信儒表示愿购买，经协商购房款确定为40万元。2012年8月9日，顾留美与钱信儒签订《房屋买卖合同》，约定顾留美以40万元的价格将案涉房屋出售给钱信儒，在办理过户手续前先付31万元，余款在11月1日前腾出房屋后付清。同月30日，钱信儒将31万元汇入顾留美银行卡用于归还少直信用社贷款，顾留美出具收条“收到钱信儒购房款31万元”，后钱信儒又给付顾留美现金1万元。钱信儒与其岳母顾连英商量，将案涉房屋登记到顾连英名下。次日，顾留美与钱信儒、顾连英一起到房屋交易部门办理房屋买卖交易手续，顾留美根据钱信儒的要求又与顾连英签订了一份《房屋买卖合同》，约定顾留美将案涉房屋以30万元的价格出售给顾连英。同年9月4日，案涉房屋登记到顾连英名下。
2012年11月20日，黄春涛获悉顾天凤将案涉房屋出售给钱信儒而向公安机关报案。2013年3月8日，顾天凤因涉嫌合同诈骗罪（除涉及本案房屋的合同诈骗外另有发布虚假劳务信息骗取钱财犯罪行为）被启东市公安局刑事拘留。经启东市价格认证中心鉴证，案涉房屋价格为552890元（以2011年9月30日为基准日）。2014年2月20日，启东市人民法院作出（2013）启刑二初字第0169号刑事判决，顾天凤犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑五年六个月并处罚金15万元，追缴未退赃款，其中发还被害人钱信儒32万元。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。而产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。案涉房屋原登记为黄春涛所有，后又分别转移登记至顾天凤、顾留美、顾连英名下，现双方对物权的归属发生争议，不能以房产部门的登记内容作为确认案涉房屋所有权归属的依据。钱信儒、顾连英认为在案涉房屋登记被撤销前，法院不应当进行确权的意见，没有法律依据，法院不予采信。
案涉房屋在1999年依法进行了产权登记，房屋所有权人为黄春涛，黄春涛为取得银行贷款，与顾天凤虚构《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户至顾天凤名下，其与顾天凤并无买卖房屋的真实意思表示，顾天凤也未支付购房款。对于上述事实，黄春涛及顾天凤均不持异议。案涉房屋虽登记在顾天凤名下，但顾天凤并非案涉房屋的所有权人，其为了套取银行贷款，与顾留美订立虚假的《房屋买卖合同》，在黄春涛不知情的情况下，将房屋过户给顾留美。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，黄春涛作为房屋所有权人，显然未对顾天凤的行为进行追认，顾天凤与顾留美所签订的房屋买卖合同无效，顾留美不能取得案涉房屋所有权。顾留美根据顾天凤要求出售案涉房屋，与钱信儒签订了《房屋买卖合同》，又按钱信儒要求与顾连英签订了《房屋买卖合同》，但购房款是由钱信儒支付，顾连英未支付分文。案涉房屋虽登记在顾连英名下，但实际购房人为钱信儒。钱信儒能否取得案涉房屋所有权，需确定其是否属于法律规定的善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。按正常的房屋买卖交易习惯，受让人出于交易安全通常都会到实地查看房屋，了解房屋位置、结构、现状。钱信儒作为房屋买卖的职业中介人，熟知交易风险，更会尽到谨慎审查的义务。钱信儒称在签订合同前知道房屋被出租并到现场看过两次但未碰到人，在此情况下却未要求顾留美出示租赁合同，也未询问承租人信息，以便审核房屋的真实情况。钱信儒轻信顾留美的说辞，在未能了解房屋的现实状态及人员居住的情况下，就与顾留美签订房屋买卖合同，未能尽到谨慎注意义务，其受让案涉房屋，不构成法律意义上的善意取得。黄春涛要求确认案涉房屋归其所有，法院予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决坐落于启东市××镇××综合楼××幢×××室的房屋归原告黄春涛所有。本案受理费9328元由黄春涛负担。
宣判后，上诉人钱信儒、顾连英不服一审判决，向本院提起上诉称，1、不动产权属证书是权利人享有不动产物权的有效证明，不动产权属证书被依法撤销前，房屋的权属仍为顾连英所有，在黄春涛未充分举证证明权属为其所有的情况下，一审法院直接认定房屋归黄春涛所有，缺乏事实与法律依据；2、黄春涛、顾天凤、顾留美、顾连英之间的房屋买卖合同成立且已生效，案涉房屋理应归上诉人所有。黄春涛至今也未因合同非真实意思表示而行使撤销权，三份房屋买卖合同均在启东市产权交易所依法交纳了契税后办理了产权过户登记手续，不存在胁迫、欺诈、乘人之危，也不存在合同无效的情形，一审法院认定买卖合同无效，无事实和法律依据；3、退一步讲，即使所有的买卖合同因顾天凤诈骗行为而无效，上诉人购房及取得案涉房屋的行为，构成不动产的善意取得，一审法院仅以上诉人未尽谨慎注意义务认定不构成善意取得是错误的；4、案涉房屋非盗赃物，不适用盗赃物一追到底的相关规定，即使构成诈骗财物，上诉人取得案涉房屋也符合最高人民法院、最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定及立法精神；5、依据黄春涛与顾天凤的协议书，在贷款还清后，才能过户到黄春涛名下，黄春涛还有2.8万元贷款未归还，将房屋过户到其名下的条件尚未成就，黄春涛目前仍无过户回转权利，一审法院确认案涉房屋归黄春涛所有，并限期办理过户手续是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回黄春涛的诉讼请求，本案诉讼费由黄春涛承担。
被上诉人黄春涛答辩称，1、顾天凤将案涉房屋过户到其妹妹顾留美名下时，顾留美并未支付对价，不构成善意取得。顾留美将案涉房屋过户到顾连英名下时，双方并无买卖合同，顾连英也未支付对价，属于非法取得，不属于善意取得。顾留美虽与钱信儒订立的买卖合同，但合同约定的价款为40万元，钱信儒只付了30万元，其至今并未实际占有、使用案涉房屋，也未过户到其名下。启东市人民法院（2013）启刑二初字第169号刑事判决书已确认钱信儒为刑事案件的被害人，其交付给顾留美的32万元应从退赃款中发还，因此，根本不存在善意取得之说；2、不动产的登记只是具有推定性效力，而非确定性效力。如有证据证明不动产的登记确有错误的，当事人可以请求法院确权，不动产登记部门可依据法院的确权判决变更登记，上诉人认为房屋登记在谁名下就归谁所有的观点是错误的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人顾天凤、顾留美均未予答辩。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：1、黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与钱信儒之间订立的房屋买卖合同的效力如何认定；2、案涉房屋所有权应归谁所有。
关于黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与钱信儒之间订立的房屋买卖合同的效力如何认定问题。2006年1月4日，黄春涛与顾天凤订立房屋买卖合同的真实意思不是将案涉房屋的所有权转让给顾天凤，而是过户到顾天凤名下后，由顾天凤出面向银行抵押贷款，所贷款项由黄春涛使用，贷款本息也由黄春涛偿还。2011年9月30日，顾天凤与其妹妹顾留美订立买卖合同，同年10月8日将案涉房屋过户到顾留美名下，其真实意思是为了将房屋抵押贷款后用于偿还顾天凤的银行贷款，并不是将房屋所有权转移给顾留美，顾留美也未向顾天凤支付任何购房款。因此，订立上述两份房屋买卖合同的目的均不是为了交易，不是当事人的真实意思表示，不能产生当事人预期的法律后果，原审法院据此认定合同无效并无不当。2012年8月，因顾天凤无力偿还信用社贷款，遂让顾留美出面与钱信儒订立房屋买卖合同，钱信儒给付顾留美32万元，顾天凤将其中31万元偿还其在信用社的贷款，钱信儒并未将房屋过户到其名下，而是过户到顾连英名下，但顾连英并未支付房款，仅到房屋交易部门办理了交易手续，对订立买卖合同、房屋价款等事并不知晓。启东市人民法院（2013）启刑二初字第0169号生效刑事判决认定，顾天凤以非法占有为目的，隐瞒其对黄春涛所有的房屋无实际处分权，在与被害人钱信儒等人签订、履行合同过程中骗取他人钱财，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。因顾天凤指使顾留美与钱信儒订立买卖合同的行为已被启东市人民法院的生效刑事判决认定构成犯罪，顾留美与钱信儒所订立的房屋买卖合同依法应当认定为无效。故上诉人认为三份买卖合同未依法撤销前均为有效合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于案涉房屋所有权应归谁所有问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该法第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”因此，房产证对于确定所有权人只具有证据推定性效力，并非认定房屋所有权的唯一证据，在有证据证明房屋属于真实权利人的情况下，人民法院可以根据查明的事实予以确权。上诉人认为房产证未被撤销前，案涉房屋应归顾连英所有的上诉理由与上述法律规定相悖，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的变动可以分为基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变动。基于法律行为的物权变动，原则上应当采取合意（或法律行为）及公示（登记或交付）的方式完成，上述两个因素缺一不可，而合意则是依法律行为变动物权的基础。如果没有合意，即使房屋发生了变更登记，也不产生物权变动的效力。从本案现有证据来看，案涉房屋进行了三次转移登记，虽然转移方式在房产证书上登记为购买，但黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与顾连英之间并无房屋买卖、转移房屋所有权的合意，即使进行了过户登记，也不能产生物权变动的效力，顾连英作为最后的登记人不能取得案涉房屋的所有权。根据查明的事实，顾连英与顾留美买卖合同的实际出卖行为人系顾天凤，买受人是钱信儒。钱信儒在案涉房屋买卖过程中未充分了解房屋的现实状态及人员居住情况，且其支付的购房款明显低于该房屋的市场价值，与其作为从事房屋买卖业务职业中介人的认知程度明显不符，本院不能认定钱信儒在该过程中系善意且无过失，不能认定其属善意取得案涉房屋。故上诉人主张其属于善意取得、本案不适用赃物一追到底规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
至于上诉人提出的黄春涛尚余2.8万元贷款未归还，将案涉房屋过户到其名下条件未成就的问题，因黄春涛未归还贷款本息已转化为其与顾天凤之间的债务关系，双方可另行解决，本案不予处理，但该事实不影响黄春涛系案涉房屋权利人的认定。至于钱信儒已支付的款项，应依据启东市人民法院（2013）启刑二初字第0169号生效刑事判决，通过追缴退赔程序予以解决。
综上，上诉人钱信儒、顾连英的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9328元，由上诉人钱信儒、顾连英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一六年六月一日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。