江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盱民初字第0609号
原告薛建军，律师。
原告朱洪汾，工人。
委托代理人薛建军，自然情况同上。
被告江苏金瑞置业有限公司，住所地盱眙县盱城镇山水广场南侧金鼎华府售楼部。
法定代表人金月桥，该公司董事长。
委托代理人李训付、赵秀林。
原告薛建军、朱洪汾与被告江苏金瑞置业有限公司（以下简称金瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭于2014年6月18日及7月24日两次公开开庭进行审理，原告朱洪汾委托代理人薛建军（即共同原告）、被告金瑞公司委托代理人李训付、赵秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛建军、朱洪汾诉称，原被告于2010年6月17日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的A7栋一单元202室，套内建筑面积126.11平方米，房价449000元。交付期限为2011年12月30日前，逾期交付出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期按已付房款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后原告依照合同约定支付了房款449000元，而被告方开发销售的房屋依然没有验收合格并符合交付条件，逾期已达730天，并且未办理产权证。请求判令被告金瑞公司给付逾期交房违约金65554元（截止2013年12月30日）及逾期办证违约金449元，并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告金瑞公司辩称，原告薛建军、朱洪汾诉称商品房销售合同的内容及房价款支付情况属实。两原告已于2012年2月12日办理了房屋交付手续。合同是双方平等自愿签订的，应当按照合同的约定认定处理。
经审理查明，2010年6月17日原被告双方签订商品房买卖合同一份，约定两原告购买被告金瑞公司开发的A7栋一单元202室房屋，建筑面积126.11平方米，房款总额449000元。出卖人应当于2011年12月30日前交付房屋，逾期交付超过30日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，两原告于2010年6月17日付房款90000元，同年9月25付45000元，2010年9月13日日以按揭贷款方式付款31.4万元。2012年2月12日原被告办理房屋交付手续，原告薛建军在业主资料登记表及物业交付使用验收记录表上签字确认。2014年5月27日被告金瑞公司取得房屋产权证。
另查明，本案2014年6月18日第一次庭审时两原告变更诉讼请求，要求被告金瑞公司赔付逾期办证违约金71031.80元，即自2012年4月1日至2014年5月31日，共计791天，按已付房款449000元的日万分之二计算，而撤回对逾期交房违约金的诉请。同时认为，2012年2月12日受领房屋时被告公司尚未取得批准文件，涉案房屋未经验收不能交付使用，逾期办证违约金应自合同约定的2011年12月30日的90日后即2012年4月1日起算。对于逾期办证违约金幅度应予调整，两原告陈述认为因为办证迟延无法受领房屋进行出租，存在租金利息损失，无法进行对该学区房进行二手房交易转让而造成差价损失等。被告金瑞公司质证认为合同有效，具有约束力，不应调高逾期办证违约金幅度，房屋已于2012年2月12日交付使用等。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房产证、业主资料登记表、物业交付使用验收记录表、房产证等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告签订商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当按照合同约定或者依据法律规定全面履行义务。被告金瑞公司未按合同约定的时间办理房屋产权登记手续是违约行为，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。原被告合同中约定应当于2011年12月30日前交付房屋，实际视为交付的时间是2012年2月12日，按照双方当事人的签约预期，房屋产权登记时间应为2012年5月13日前，被告金瑞公司实际办证时间2014年5月27日。被告金瑞公司逾期交房和办证，构成双重违约行为，并且逾期办证时间较长。违约金具有补偿和惩罚性质，因原被告对违约金有明确约定，原告诉称低于损失未提出确实的证据，其诉称理由只是一种假设。但原被告合同约定因出卖人责任逾期办证的，按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，房款449000元，其0.1%应为449元，不足以体现惩罚性，因而约定的逾期办证违约金幅度应予以调整。结合同一类案件情况，违约金标准酌定为以已交付房款的百分之零点五计算，如原告取得实际损失的证据，可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告江苏金瑞置业有限公司于判决生效后10日内给付原告薛建军、朱洪汾逾期办证违约金2245元。
二、驳回原告薛建军、朱洪汾其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1428元，由原告薛建军、朱洪汾负担828元，被告江苏金瑞置业有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审 判 长 陈 正 龙
代理审判员 王云云人民陪审员武振波
二〇一四年九月八日
书 记 员 赵 容 达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的，当事人可以约定请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出当事人有特殊阅读外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。