湖北省监利县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1023民初457号
原告（反诉被告）：谢松伦，男，1950年7月26日出生，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：李家忠，监利县荆南法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：彭刚志，男，1975年4月1日出生，汉族，住监利县。
委托诉讼代理人：平厚慧，湖北司典律师事务所律师。
原告谢松伦与被告彭刚志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后，依法适用简易程序由审判员陶守成进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。被告彭刚志于2016年4月15日申请对涉案房屋的质量、安全与房屋损坏原因进行司法鉴定，并于2017年6月20日提起反诉，本院决定对反诉合并审理。在审理过程中，原告谢松伦于2017年7月4日申请审判员陶守成回避，经本院院长决定，准许原告谢松伦提出的回避申请。本院依法组成由审判员蔡端垓担任审判长，审判员何启国、王石参加的合议庭，于2017年8月29日、2017年10月17日公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢松伦向本院提出诉讼请求：１.判令被告给付原告购房款156312.6元，办证费38796.83元，及逾期付款利息；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，谢松伦放弃要求被告承担逾期付款利息的诉讼请求。事实与理由：2012年9月2日，原、被告签订了一份《售房合同》，合同约定，原告将自己所有的位于监利县容城镇玉皇台路88-90号东三楼的一套房屋（面积147.48平方米，另有储藏室一间19.03平方米，共计面积166.51平方米）出售给被告，房款分四期给付，所有房款和办证费用应在2014年春节前付清。合同签订后，被告按约给付了220000元房款，2014年春节后，经原告一再催促，剩余156312.6元购房款和38796.83元办证费，计195109.43元，被告均以种种理由拒不给付。为此，特向法院提起诉讼，并提出如前诉求。
彭刚志辩称，1.按照原、被告2015年11月2日签订的《房屋买卖合同书》约定的价款，被告也不欠原告购房款；2.按照原、被告2012年9月2日签订的《售房合同》的约定，原告违约在先，房地产证至今未交付给被告；3.案涉房屋，现在质量严重不合格，损坏严重，原告应当依约承担主体维修义务。
彭刚志向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人依照2012年9月2日签订的《售房合同》第八条第一款的规定，对涉案房屋的主体部分进行维修至房屋能正常使用为止，维修费用由被反诉人承担；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年9月2日，反诉人与被反诉人签订了《售房合同》，约定被反诉人将其所有的位于监利县容城镇玉皇台路88-90号东三楼（含地下室东边车库）出售给反诉人，分四期给付房款，反诉人根据合同约定支付了220000元购房款购得房屋，但反诉人装修入住后，发现房屋出现严重质量问题，大面积裂痕，雨水渗漏，房屋整体向东面倾斜20度，凭目测已成危房，无法达到购房居住的目的。《售房合同》第八条第一款规定：“自乙方接受该房屋之日起，甲方对该房屋的主体部分进行维修，维修费用由甲方承担”，依照该条款的约定，被反诉人有将诉争房屋主体部分维修至能正常使用的义务。为此，特提起反诉，并提出上述反诉请求。
谢松伦对彭刚志的反诉辩称，1.现在原告及案外人张旭、董亚平等九户人家均在案涉房屋同栋楼房中居住，反诉人说案涉房屋大面积裂痕、雨水渗漏、不能正常使用没有事实依据和证据支撑；2.反诉人称案涉房屋存在质量问题，是危房，反诉人也没有提供有关部门鉴定结论等合法有效的证据证明；3.反诉人要求被反诉人对诉争房屋主体部分承担维修义务，反诉人的反诉请求不明确、不具体，也没有提供证据支撑；4.涉案房屋已办理了产权过户登记，产权已登记在反诉人彭刚志名下，反诉人彭刚志是案涉房屋的所有权人，反诉人不能提出没有法律依据的要求。请求驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
原告提交的谢松伦与案外人董亚平、张旭的《售房合同》，案外人陈红霞与吕东海的《房屋转让合同书》，以及原告委托诉讼代理人对案外人陈红霞就房屋销售价格所作的调查笔录，均与本案无关，不能达到原告证明目的，不予采信。原告提交的监利县打击非法用地和违法建设工作领导小组办公室收取268278元的发票，该票据的形式和内容、收费单位、收费项目均不能明确的反映收取的款项是谢松伦办理房屋过户登记时所交纳的相关税款，该证据不能作为认定谢松伦办理产权过户登记时交纳税款的依据，不能达到原告证明目的，不予采信；原告提交的监利县房产管理局收取的46665元分户办证费用明细表，该证据反映的收费项目和数额具体明确，监利县房产管理局对谢松伦交纳该笔费用的具体情况出具了书面证明，对谢松伦向房产管理局交纳46665元分户办证费用的真实性予以认定，该证据可以作为认定案件事实的依据。
被告提交的一组照片，可以看出照片中的房屋有倾斜和裂缝，但不能证明案涉房屋在建筑上有质量问题、已成危房，房屋建筑是否存在质量问题和是否是危房，应由相关权威机构进行鉴定才能作出认定，仅凭几张照片无法作出认定，该组照片不能达到被告证明目的，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年9月2日，原、被告签订了一份《售房合同》，合同约定：原告将自己所有的位于监利县容城镇玉皇台路88-90号东三楼的一套房屋（含车库）约170平方米（以房产证为准）出售给被告，房屋每平方米价格为2260元，车库的价格与房屋的价格相同；甲方（谢松伦）负责房产证及土地证分户，费用由乙方（彭刚志）承担，2013年12月31日前将房产证和土地证交付乙方，乙方及时结清所有办证费用（以财政票据为准）；购房款分四期给付，第一期在合同签字之日给付150000元，第二期在2012年春节前交付40000元，第三期在2013年春节前交付60000元，第四期在2014年春节前结清余款；自乙方接受该房屋之日起，甲方对该房屋的主体部分进行维修，维修费由甲方承担。合同签订后，房屋交付给了被告，被告也按约支付了第一期购房款150000元，第二期购房款40000元，第三期只交付了30000元购房款，共计支付了220000元购房款。被告于2013年上半年对诉争房屋进行装修，下半年入住，一直居住至2015下半年。2015年11月2日，原、被告共同向监利县房产管理局申请房屋所有权转移登记，在申请转移登记的同时，双方另签订了一份《房屋买卖合同书》，并将该合同提交给房地产管理部门作为办理房地产过户登记的依据，该合同载明：甲方将位于容城镇玉皇台路88号东三楼的一套房屋（面积为147.48平方米及储藏室19.03平方米卖给乙方；水电开户及二证办理由甲方代理乙方出资；本房屋共147.48平方米，价格为1000元/平方米，共计人民币17万元整；付款方式为：甲方交付房产证、土地证后，乙方一次性付清房款。房地产管理部门为被告彭刚志分别于2015年11月23日颁发了房产证、于2015年12月21日颁发了土地证。房产证载明彭刚志购买房屋的建筑面积为147.48㎡，车库面积为19.03㎡。后原告向被告催讨购房余款和办证费用，被告以原告出售的房屋存在质量问题为由拒付，为此，原告向本院提起诉讼，并提出如前诉求。
同时查明，原告自行建设的一栋房屋的总建筑面积为2103.34㎡，向外出售了九套房屋，出售给被告彭刚志的房屋建筑面积共计为166.51㎡。原告在办理房屋交易和分户登记时向监利县房产管理局交纳了分户办证费用46665元、向监利县土地市场交易中心交纳了土地中介服务费26000元。现与诉争房屋相关的整栋房屋有向东倾斜现象。
根据当事人的诉讼请求、反诉请求及答辩意见，本案争议的主要焦点为：1.原、被告签订的二份合同效力问题；2.诉争房屋质量和维修问题；3.购房款和办证费用的承担问题。
一、关于谢松伦与彭刚志签订的二份合同效力问题。
本院认为，谢松伦与彭刚志于2012年9月2日签订的《售房合同》是双方为实现房屋买卖的目的而签订的，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方对该合同的效力不持异议，应认定该合同依法成立有效。关于谢松伦与彭刚志于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同书》，原告认为：该合同是为了办理过户登记手续时少交税费订立的，不是当事人真实意思的表示。被告认为：该合同是因为原告出售的房屋存在质量问题，双方商定对购房价格进行变更订立的，双方签订的二份合同均有效。本院认为：从该合同的表述内容看，该合同与2012年9月2日签订的合同并无实质关联，该合同对签订合同的目的仍表述为谢松伦将其房屋卖给彭刚志，并无因购买房屋存在质量问题，双方对2012年9月2日所签合同的房屋价格进行变更的表述，且该合同约定“房屋价格共计为17万元整，甲方交付房产证、土地证后，乙方一次性付清房款”，事实上，在此之前彭刚志已经支付了220000元购房款，如果该合同是对2012年9月2日所签合同购房价格进行变更，按照常理不应再作如此约定；另外，从该合同签订的时间、地点看，该合同是双方向房产管理部门申请办理过户登记的当日，在房产办证大厅签订的，如果该合同是对2012年9月2日所签合同购房价格进行变更，按照常理应是对价格协商一致达成协议后再去办证大厅办理申请事宜。故对于谢松伦与彭刚志的说法，根据生活经验和常理判断，相比较而言，谢松伦的说法比较符合事实和常理，故对谢松伦的说法予以采信。谢松伦与彭刚志于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同书》，并非当事人真实意思表示，且该行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同应认定无效。
二、关于诉争房屋质量和维修问题。
彭刚志主张的房屋质量问题，实际上涉及二个方面，一是诉争房屋的质量问题，一是与诉争房屋有关的整栋房屋建筑的质量问题。从庭审查明的事实看，该栋房屋整体出现了倾斜现象，但出现整体倾斜的原因是什么？是否属于房屋建筑质量问题？目前的状况处于什么程度？是否影响正常居住？这些问题均需要专业的权威机构进行专业的鉴定才能作出认定。本案在审理过程中，彭刚志申请进行鉴定，相关鉴定部门未能作出明确的结论，故本院无法对整栋房屋的建筑质量问题作出认定，且整栋房屋的建筑质量问题也超出了本案审理的范围。关于本案诉争房屋的质量和维修问题，彭刚志与谢松伦于2012年9月2日签订的《售房合同》约定“自乙方接受该房屋之日起，甲方对该房屋的主体部分进行维修，维修费由甲方承担”，该约定对维修责任范围和期限约定不明确，主体部分指哪些部分？如何理解？是否指房屋的主体结构？无论是房屋的主体结构存在质量问题还是指一般质量瑕疵，主张权利的人均应承担举证责任，彭刚志所提交的照片，不能充分有效的证明其购买的房屋主体结构存在质量问题，不能证明一般质量瑕疵是在有关管理部门规定的出售方承担维修责任的期限内发生的，也不能充分有效的证明诉争房屋不能正常使用，故本院对诉争房屋的质量问题和谢松伦应承担的维修责任无法作出认定。
虽然本院在本案中对房屋建筑质量不能作出认定，但与诉争房屋相关的整栋房屋明显出现了整体倾斜，已预示有安全隐患，根据物权法不动产登记制度，彭刚志购买的房屋已进行了产权过户登记，彭刚志和谢松伦均是该栋房屋的业主，应和其他业主一起心平气和的、实实在在的进行协商，寻求合法有效途径解决这一难题，以免后患。
三、购房款和办证费用的承担问题。
本院认为，按照谢松伦与彭刚志于2012年9月2日签订的《售房合同》约定，彭刚志应支付购房款为376312.6元（166.51㎡×2260元），已支付购房款220000元，彭刚志还应支付给谢松伦购房款156312.6元（376312.6元-220000元）。谢松伦在办理房屋交易和分户登记时向监利县土地市场交易中心交纳的26000元费用，没有分户明细，可按照整栋房屋总建筑面积2103.34㎡分摊费用，彭刚志应承担相关费用为2058元（26000元÷2103.34㎡×166.51㎡）；监利县房产管理局收取的46665元分户办证费用有具体的明细表，彭刚志应承担分户办证费用为3703元（面积147.48平方米的分户办证费用为3273元、面积19.03平方米的分户办证费用为430元）。彭刚志共计应承担分户办证相关费用为5761元。
综上所述，谢松伦与彭刚志于2012年9月2日签订的《售房合同》是双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，所签合同合法有效。谢松伦与彭刚志于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同书》，并非当事人真实意思表示，且该行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同无效。彭刚志购买的房屋已办理了产权登记，并已实际占有使用，合同目的已经达到，根据合同约定，彭刚志应支付谢松伦剩余购房款156312.6元和办证费5761元，现谢松伦要求彭刚志支付其剩余购房款及办证费用，对谢松伦的诉讼请求，经本院核实认定的部分予以支持，超出部分不予支持。彭刚志抗辩称已不欠谢松伦购房款，并提出反诉请求，主张房屋存在质量问题，要求谢松伦承担维修责任，因彭刚志的抗辩意见与事实不符，也没有提供充分有效证据证明其反诉主张，故对其抗辩意见和反诉请求不予支持。为此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定,判决如下：
一、彭刚志在本判决生效之日起三十日内给付谢松伦剩余购房款156312.6元和办证费用5761元；
二、驳回谢松伦的其它诉讼请求；
三、驳回彭刚志的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4202元，反诉受理费2101元，共计6303元，由原告谢松伦负担303元，被告彭刚志负担6000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
审判长 蔡端垓
审判员 何启国
审判员 王 石
二〇一七年十月二十四日
书记员 郭 恋