云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0111民初5850号
原告陈平坤，女。
委托代理人刘俊波、苗春艳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路5151号。
委托代理人丁敏、朱方方，云南建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告陈平坤诉被告云南中豪置业有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈平坤诉称：原告于2013年1月27日在被告销售员引导和推荐下，与被告签订《中豪广场订购单》，约定原告向被告订购中豪广场C8-2-709号至712号写字楼。订购面积为293.07㎡，订购总价为2250777.6元。被告承诺预售许可证正在办理中，2013年12月31日前签订正式《商品房购销合同》并交房。原告按照被告要求，向被告支付购房款人民币1125388.8元，但被告时至今日仍未取得预售许可证，无法与原告签订正式《商品房购销合同》。2015年5月27日被告与原告等业主签订了《房地产抵押合同》，约定被告以开发建设的中豪悦城花园、中豪逸境花园两个小区约2500个未售地下车位抵押给原告等业主，用于担保《中豪广场订购单》项下原告所享有的债权的实现。并约定若被告在约定期限内未能给原告等业主办理抵押权登记的，需按照担保主债权总金额的20%承担违约金。但被告至今仍未给原告等业主办理抵押登记。原告认为，被告在中豪广场项目尚未取得预售许可证的情况下，要求原告支付50%以上购房款，最后迟迟不能取得预售许可证，主观上存在恶意违约情形。目前被告经营状况严重恶化，也不具备履行合同义务的能力，原告的合同目的已无法实现。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《中豪广场订购单》；2、请求判令被告返还购房款人民币1125388.8元，支付资金占用费人民币282179.68元（按年利率8%暂计算自2013年5月1日起至2016年5月19日），支付违约金人民币225077.76元，共计人民币1632646.24元，此后利息计算至自还款项还清之日止；3、判令被告承担本案的诉讼费用、保全费、担保费、律师费。
被告云南中豪置业有限责任公司辩称：订购单真实有效，双方应继续履行合同；同意返还购房款，但资金占用费及违约金没有法律依据；诉讼费、保全费、律师费没有事实及法律依据，请求驳回原告诉请。
原告为支持其主张向法庭提交了如下证据材料：1、中豪广场订购单（XXXXXXX）；2、云南省地方税务局通用机打发票4张；3、交房承诺、《昆明25家房企冷对催收令》、《关于订购中豪广场写字楼十五（致函）》；4、承诺书、会议纪要、《关于中豪广场C8、C9地块不符合返租政策认购客户的处理方案》；5、房地产抵押合同及委托人签名；5、法律服务合同、律师费发票。
被告经质证认为：证据1、2真实性无异议；证据3的交房承诺三性均不认可，没有加盖公司公章，承诺人也无法代表公司；《昆明25家房企冷对催收令》三性均不认可，证据来源不清楚，证明内容也不认可；《关于订购中豪广场写字楼十五（致函）》真实性无异议，但证明内容不认可；承诺书三性不认可；会议纪要真实性予以认可，证明内容不认可；《关于中豪广场C8、C9地块不符合返租政策认购客户的处理方案》真实性无异议，我方是要继续履行合同的，且本案原告的情况也不适用这个方案；房地产抵押合同真实性无异议；证据5真实性认可，但证明目的不认可，律师费的产生与本案无关联。
被告为支持其辩解主张向法庭提交了如下证据材料：1、中豪广场订购单（XXXXXXXX）；2、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。
原告经质证认为：对被告提交证据1真实性无异议；证据2被告未提交原件，无法判断真实性。
结合当事人质证及庭审陈述，本院对本案证据材料的认证如下：原告提交证据1、2，被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交证据3交房承诺为案外人陈晓楠、张天银在空白订购单上书写，但无被告公司公章确认，原告也未能证明书写人陈晓楠、张天银与被告的关系，不能证明承诺内容为被告真实意思，故本院对此不予采信；《昆明25家房企冷对催收令，无一家还清土地款》与本案无直接关联，且不能证明原告主张，本院对此不予确认；《关于订购中豪广场写字楼十五（致函）》被告对其真实性无异议，本院予以采信；本院对《承诺书》、《会议纪要》、《关于中豪广场C8、C9地块不符合返租政策认购客户的处理方案》真实性予以确认，但该证据仅能证明因被告未能签订购房合同并交房，被告与原告等业主协调沟通拟以实际交款总额为基数按照每年8%计算资金占用费用以冲抵后续购房款；《房地产抵押合同》及委托人签名被告对其真实性无异议，本院予以采信；法律服务合同、律师费发票本院对其真实性予以确认。被告提交《中豪广场订购单》与原告提交一致，本院予以确认；结合被告庭审陈述涉案写字楼至今尚未取得商品房预售许可证，双方对现今无法签订《商品房购销合同》的事实也无异议，故被告提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证复印件与本案无直接关联，本院不予采证。
经审理，本院确认本案法律事实如下：2013年1月27日，原被告签订编号为XXXXXXX号《中豪广场订购单》，约定原告向被告订购其开发的中豪广场C8楼2栋709至712号写字楼，优惠后的总价为2250777.6元，订购单上注明：“订金金额”20万元整；商品房预售许可证明书正在办理中，客户应在接到云南中豪置业有限责任公司签约通知或公告之日起七天内签订《商品房购销合同》。签订订购单后，原告于2013年1月27日、2013年2月28日、2013年3月24日、2013年4月30日共计向被告支付了1125388.8元。因被告一直未能与原告签订商品房买卖合同，原告于2015年4月17日向被告发函要求被告在15天内给予签订商品房购销合同，若超过15天未签订和答复，视为被告拒绝签订商品房购销合同，并要求对长时间拖延造成原告损失由被告以经济形式予以补偿。2015年5月21日，被告向原告出具《关于中豪广场C8、C9地块不符合返租政策认购客户的处理方案》，该方案确定对C8交款达认购总房款50%及以上的写字楼认购客户，自最后交款之日起，以实际交款总额为基数，按照每年8%的比例计算资金占用费，用以冲抵后续购房款。因被告未能与原告签订商品房买卖合同或向原告返还购房款，经双方协商后，原、被告于2015年5月27日签订合同编号：中豪房抵XXXXXXXX号《房地产抵押合同》，合同约定：为了确保抵押权人（债权人）与云南中豪置业有限责任公司签订《中豪广场订购单》的履行和抵押人（债务人）收取抵押权人购房定金（订金）的资金安全保障，抵押人愿为抵押权人按主合同与债务人形成的债权提供房产抵押担保；被担保的主债权为：（1）抵押权人（债权人）与抵押人（债务人）所签订的《中豪广场订购单》项下债权人所享有的债权，即：主债权为全部购房定金（订金）以及利益、权利，具体金额以《抵押权人签名》上收取抵押权人缴纳给云南中豪置业有限责任公司的全部款项及其利益、权利为准；（2）云南中豪置业有限责任公司取得商品房预售许可证，并按原与抵押权人（债权人）签订的《中豪广场订购单》内容、条件与抵押权人签订《商品房买卖合同》；抵押担保范围包括主债权全部金额及其利益、利息、罚息、违约金、损害赔偿金，以及诉讼费、律师费等实现债权和抵押权的一切费用；抵押房产为坐落于昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城由云南中豪置业有限责任公司开发建设的中豪悦城花园、中豪逸境两个小区未售地下车位约2500个抵押给抵押权人（以《抵押房产清单》为准）；未按本合同约定办理房地产抵押登记手续的，但因抵押登记部门等非抵押人原因导致未按本合同约定办理抵押登记手续的除外，抵押人应按本合同担保主债权总金额20%向抵押权人支付违约金。上述合同签订后，约定抵押房产均未办理抵押登记。现因该楼盘至今尚未取得商品房预售许可证，未实际交付且双方至今未签订《商品房购销合同》，原告遂诉至本院提出如上诉请。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告签订的《中豪广场订购单》系以将来双方签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，其系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，原告已实际向被告支付房款1125388.8元，该款项已由被告确认收到并开具相应发票。后因被告的原因导致双方无法签订《商品房购销合同》，原告购买房屋的合同目的已不能实现，故原告诉请解除原被告双方商品房订购单的主张有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张资金占用费，其主张按《关于中豪广场C8、C9地块不符合返租政策认购客户的处理方案》所确定每年8%比例计算自2013年5月1日起至款项还清之日止。本院认为，原告作为上述处理方案中符合可按计算实际交款总额每年8%计算资金占用费并冲抵后续购房款的购房人，其实际又选择通过与被告签订《房屋抵押合同》方式确保订购单的履行，《房屋抵押合同》系原告真实意思表示，故双方当事人应依照《房屋抵押合同》确认双方权利义务关系。《房屋抵押合同》对资金占用费的计算并无约定，但鉴于被告长期占用原告的资金属实，故本院综合本案实际情形，对被告应承担的资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率计付购房款款项自2013年5月1日（最后一次支付房款日次日）起至款项还清之日止的利息予以支持。至于原告主张未办理抵押登记而应承担的违约金，《房地产抵押合同》虽有约定，但原告未能举证证明资金占用费之外因被告未返还房款而导致的其他损失，鉴于本院已支持原告资金占用部分已能够弥补原告损失，故本院对违约金部分不再支持。原告主张律师费、担保费承担，双方在《中豪广场订购单》中并无约定，且该费用非原告必要支出，故本院对此不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告云南中豪置业有限责任公司与原告陈平坤签订的编号为XXXXXXXX号的《中豪广场订购单》即日解除；
二、被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈平坤购房款1125388.8元，并按中国人民银行同期贷款利率计付上述款项自2013年5月1日起至款项还清之日止的利息；
三、驳回原告陈平坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费19494元，由被告承担14928.5元，由原告承担4565.5元；保全费5000元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 和 蓉
人民陪审员 谢雪梅
人民陪审员 章雨春
二〇一七年三月十四日
书 记 员 张奕繇