福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终3437号
上诉人（原审原告）：项水财，男，1986年2月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
上诉人（原审原告）：翁蓉，女，1989年10月5日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：陈希，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林威，福建汇德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路北段。
法定代表人：周廷艳，董事长。
委托诉讼代理人：曹建忠，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：林艳，女，该公司员工。
上诉人项水财、翁蓉因与被上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
项水财、翁蓉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持一审诉请；2.一审、二审诉讼费由西航公司承担。事实和理由：一、首先，一审法院并未查明案涉房屋为何无法办理权属证书，就认定项水财、翁蓉对无法办理案涉房屋相关权属证书负有过错，而西航公司从未向平潭综合实验区规划局申请过规划条件核实。在西航公司未申请、平潭综合实验区规划局未说明的情况下，不能认定是因为项水财、翁蓉过错导致案涉房屋所在项目无法通过规划条件核实，继而无法办理案涉房屋权属证书。无论是一审法院向相关部门调取的证据，还是西航公司在一审中的举证，都无证据直接证明是因为建筑实地勘测与审批的建筑施工图纸不一致，导致案涉房屋所在项目无法通过规划条件核实，更无任何证据证明项水财、翁蓉对此存在过错。其次、一审法院向平潭综合实验区规划局、平潭综合实验区不动产登记中心发函询问中，并未对案涉房屋具体无法办理权属证书的原因进行查明。从平潭综合实验区规划局、平潭综合实验区不动产登记中心的回函可以看出，所有回复内容均为流程问题，该流程没有明确的指向性，仅仅以反推的形式答复，若无《建设工程竣工测量报告》就无法通过规划验收，没有规划验收就无法办理权属证书，所有的回函均未对案涉房屋所在项目是否因与审批的建筑施工图纸不一致而导致无法出具《建设工程竣工测量报告》，是否仅因无法出具《建设工程竣工测量报告》导致规划无法验收进而无法办理案涉房屋权属证书进行说明。最后，案涉房屋办理权属证书除了需要办理《建设工程竣工测量报告》外，还需办理其他诸多项目的验收。从一审举证可以看出，案涉房屋除《建设工程竣工测量报告》外，尚有人防、消防、竣工等诸多方面验收工作未完成，一审法院未查明案涉房屋办理权属证书所需其他条件是否都已具备情况。二、根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，西航公司应当在交房前完成测绘工作，而不是交房后才进行测绘，西航公司违法交付商品房在前，其对案涉房屋无法办理权属证书负有过错。
西航公司辩称，一、本案项水财、翁蓉诉讼请求缺乏合同及法律依据。1.在合同约定方面，双方明确约定只有因西航公司原因而造成逾期办理权属登记，方可追究西航公司违约责任，而西航公司不存在违反合同约定的违约事实。2.在法律规定方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……”，据此，出卖人仅在因自身原因造成逾期办证的情况下才承担违约责任。二、西航公司主观上无违约的故意或过失。1.西航公司对项水财、翁蓉的按揭贷款承担了阶段性担保，即在不动产权属登记未办妥之前，西航公司对项水财、翁蓉偿还贷款承担连带担保责任，并向银行交付了巨额保证金，西航公司主观上无故意违约的可能性。2.就现有证据来看，西航公司均已依照法定程序进行房屋销售，现办理不动产登记出现阻碍，均是部分业主造成的。三、本案逾期办证是项水财、翁蓉造成的，西航公司不存在过错或过失。项水财、翁蓉对房屋进行违规装修，造成违建致使测绘报告无法顺利出具，且其亦承诺自行承担违规装修产生的包括不能办证在内的一切后果。四、项水财、翁蓉未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定拆除违建防止损失扩大，即便在交付房屋前测绘机构已对小区进行实地测绘，依然不能阻止在规划条件核实时规划局对小区的现场勘验，且不论是否取得测绘报告，是否通过规划条件核实，对房屋进行违规装修均为不合法行为，应当拆除。五、项水财、翁蓉的违规装修行为，实为侵犯了西航公司的物权，西航公司亦有物上请求权，要求项水财、翁蓉排除妨害、赔偿损失，而赔偿的损失至少与项水财、翁蓉诉请违约金等值，且本案的裁判金额与最终西航公司物上请求权请求的赔偿金额存在因果联系。
项水财、翁蓉向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并交付项水财、翁蓉；2.判令西航公司协助项水财、翁蓉办理房屋权属登记；3.判令西航公司向项水财、翁蓉支付逾期办证违约金（按已付购房款934716元的0.01%自2014年3月30日起至实际交付不动产所有权证之日止）。
一审法院认定事实：2012年3月12日，西航公司（出卖人）与项水财、翁蓉（买受人）就买卖位于西航海滨城二期CD区（西航吉祥庐域）第D3幢601号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》，约定总价款为934716元。《合同》第十四条中约定，出卖人应当在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》第五条中约定，本项目产权总登记后，由出卖人通知买受人办理产权证…。产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，项水财、翁蓉依约支付了全部购房款。
2014年8月20日，双方办理交房手续。项水财、翁蓉对所购买房屋的北面阳台进行封包等，为此，项水财于2014年11月16日出具承诺书，承诺日后由于封包安装有框玻璃所产生的安全隐患及一切相关问题，由本人全部承担与开发商和物业公司无关。
2014年7月1日，福州市勘测院平潭分院出具了《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。对此，一审法院发函致福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心，该两个单位复函认为，建设单位向福建省平潭综合实验区规划局申请建设工程竣工规划条件核实需提交《建设工程竣工测量报告》，该报告由申请单位自行委托具有相关资质的勘测单位出具，福州市勘测院平潭分院具有该资质。房地产开发项目，用户要办理《不动产权证书》，首先开发商要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。
一审法院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。项水财、翁蓉依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方合同约定，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助项水财、翁蓉办理房屋权属登记的义务。现因项水财、翁蓉所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括项水财、翁蓉本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。但西航公司并不能因此免除合同约定的相关权属登记义务，项水财、翁蓉在拆除违章搭建物后仍可要求西航公司办理相关权属登记。因此，西航公司应于项水财、翁蓉拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助项水财、翁蓉办理房屋权属登记。
关于逾期办证违约金，因项水财、翁蓉在内的部分业主违法封包导致案涉小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具。根据平潭综合实验区不动产登记中心复函，首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记，故项水财、翁蓉对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错。另，项水财、翁蓉作为完全民事行为能力人，其自愿签订《承诺书》，承诺“日后由于封包安装有框玻璃所产生的安全隐患及一切相关问题，由本人全部承担与开发商和物业公司无关”。故项水财、翁蓉主张西航公司支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，西航公司应于项水财、翁蓉拆除违章搭建物之日起90日内代为项水财、翁蓉办理房屋所有权初始预登记并协助项水财、翁蓉办理房屋权属登记，对项水财、翁蓉主张的逾期办证违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、平潭西航实业集团有限公司应于项水财、翁蓉拆除违章搭建物之日起90日内代项水财、翁蓉办妥坐落于西航海滨城二期CD区D3幢601号商品房的所有权初始预登记并协助项水财、翁蓉办理上述房产的不动产权属登记手续；二、驳回项水财、翁蓉的其他诉讼请求。案件受理费2153元，减半收取计1076.5元，由项水财、翁蓉负担。
二审审理过程中，项水财、翁蓉向本院提交10份证据。其中，证据2、关于西航海滨城二期CD区人防竣工验收问题反馈意见，证据5、情况说明，证据6、闽岚综实公消竣查字[2017]第0002号、第0003号，证据7、岚交建安监[2016]8号文件，证据8、岚交建安监[2017]11号文件，证据9、建设工程竣工验收备案申报材料清单，证据10、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，均在一审已经提交并组织质证，本院不再另行认证。证据1、关于西航海滨城二期CD区（西航吉祥庐域）C区（1-3、5#）D区（1-3、5-7#）项目竣工验收相关事宜说明。项水财、翁蓉拟以此证明西航公司在施工过程中，存在不按图纸施工的情形。截止目前，西航海滨城二期CD区项目尚未开始进行竣工验收，导致诉争房屋产权登记无法办理，西航公司应当承担逾期办证的违约责任。证据3、政府信息公开告知书。项水财、翁蓉拟以此证明：截止2017年7月7日，因西航公司仍未向平潭综合实验区规划局申请西航海滨城二期CD区竣工规划条件核实，导致诉争房屋产权登记无法办理。证据4、平潭综合实验区不动产登记中心关于申请政府信息公开的复函。项水财、翁蓉拟以此证明：截止2017年6月30日，西航公司仍未向平潭综合实验区不动产登记中心申请西航海滨城二期CD区海坛金城项目的不动产登记。西航公司质证认为，证据1关联性有异议，竣工验收在规划条件核实之后，未经规划条件核实，不得组织综合竣工验收，因此，该份证据与本案未能办证无直接因果关系；证据3三性无异议，证明对象有异议，未申请规划条件核实是因为小区业主违规装修，致使西航公司无法取得竣工测量报告，不符合申请规划条件核实的条件，故不能证明不能办证为西航公司导致；证据4三性无异议，证明对象有异议，项水财、翁蓉未提供申请公开事项，因此仅有答复情况下是断章取义的，即便如此，在本证据第2条，已明确回复，验收备案非不动产登记考虑范围，故该证据不能证明不能办证为西航公司导致。本院认为，证据3仅能证明西航公司未申请竣工规划条件核实，但不能证明不申请竣工规划条件核实的具体原因系西航公司导致，故不能证明拟证对象，本院不予认定。证据4仅能证明西航公司未申请不动产登记，但不能证明不申请不动产登记系西航公司导致，故不能证明拟证对象，本院不予认定。证据1可以证明西航海滨城二期CD区C区1-3、5#D区1-3、5-7#未举行竣工验收的部分原因为西航公司未按图施工，但该行为已经得到整改，该项目截止2017年7月27日已经具备竣工验收条件。
经审查，本院确认一审判决查明的事实属实。本院另查明，西航公司未按图施工确系西航海滨城二期CD区C区1-3、5#D区1-3、5-7#未能办理产权登记的部分原因。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽然本案讼争房未能及时办理产权登记的部分原因为西航公司未按图施工，但根据福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心的复函，结合福州市勘测院平潭分院出具的《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，可以认定，讼争房屋所在小区部分业主包括项水财、翁蓉本人，将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦是无法办理产权登记的原因之一。且，即便西航公司未按图施工的问题得到整改，因项水财、翁蓉等人的违建行为未得到整改，讼争房屋亦无法办理产权登记。在此种情况下，项水财、翁蓉主张逾期办证违约金，本院不应予以支持。一审判决西航公司应于项水财、翁蓉拆除违章搭建物之后90日内代项水财、翁蓉办理房屋所有权初始预登记并协助办理房屋权属登记，于法有据，应予维持。若西航公司未在项水财、翁蓉拆除违章搭建物之后90日内代项水财、翁蓉办理房屋所有权初始预登记并协助办理房屋权属登记，项水财、翁蓉可另行主张此后的逾期办证违约金。
综上所述，项水财、翁蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2153元，由上诉人项水财、翁蓉负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 霞
审判员 唐宇恒
审判员 林 伟
二〇一八年五月二十九日
书记员 蒋莉莉
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。