云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1968号
上诉人（原审被告）云南上基房地产开发有限责任公司。
住所地：云南省昆明市盘龙区茨坝青松路**号。
法定代表人马罗矶，总经理。
委托代理人宗翔，天戈法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）刘道建，住四川省广元市。
委托代理人张艺馨，云南欣晨光律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基公司”）因与被上诉人刘道建房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审情况：原告刘道建诉称：被告系昆明玉器城的开发商，其在昆明玉器城的宣传广告上注明：“不限购不限贷，即买即享十年租金，首付26%即可拥有。”基于此宣传，原告于2014年6月30日与被告签订《昆明玉器城认购协议书》，约定原告购买由被告开发的位于昆明玉器城2-29栋261号房屋，房屋建筑面积共计42.74平方米，房屋总价款为891898元。根据协议约定，原告于2014年6月30日和7月7日分两次向被告支付26%的购房首付款，约定余款向银行办理按揭贷款，双方签订了商品房购销合同并办理了登记备案手续。之后，被告通知原告称银行按揭贷款办理不了，原告需要一次性付清全款方能将所购房屋交付原告。原告明确表示无法一次性付款，要求解除合同退还已交付的款项，双方于2015年6月初在被告处签署了退款申请，后原告多次追问，被告均无明确表态何时可以退款。因被告虚假宣传导致原告与被告签订商品房购销合同，由于不能办理银行按揭贷款，合同已经无法继续履行。为维护原告的合法权益，故诉请：1、判令解除原告与被告签订的商品房购销合同（合同登记号：KM2014071446751）；2、判令被告退还原告支付的购房首付款人民币237843元；3、判令被告向原告支付资金占用期间的利息人民币15460元(按照中国人民银行2014年一年期贷款利息计算，截止至起诉之日)；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确利息计算至归还款项之日止。
被告上基公司答辩称：原告陈述的事实理由部分不予认可，原告自身不具备相关贷款条件，原告应当按合同约定一次性付款，请求驳回原告诉请。
原判确认：被告上基公司经昆明市住房和城乡建设局审查后准备对昆明玉器城商品房进行销售，在其对外的售楼广告宣传资料上载明“不限购不限贷，首付26%即可拥有”。2014年6月30日，原告刘道建与被告上基公司签订《昆明玉器城认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的昆明玉器城2地块29幢261号商铺一套，房屋总金额为948828元，原告于签订本协议时，向被告支付购房定金10000元。2014年6月30日，2014年7月7日，原告及其妻子分两次向被告交纳完毕26%首付款即237843元。2014年7月8日，被告向原告出具收据“兹收到刘道建2-29-261王亚凤此款为返租24%，214055元”。2014年7月14日，原被告双方签订《商品房购销合同》并完成登记备案由被告单方持有，约定商品房总价款为891898元，买受人首期支付购房总价款的50.67%，金额451898元，其余价款向工商银行贷款支付。2015年6月1日，工商银行向昆明市房管局出具情况说明载明“兹有客户刘道建于2014年7月14日在我行办理个人商用房贷款，贷款金额44万元整，房屋位于昆明玉器城2-29幢261号，因该客户不符合我行贷款政策现已退件，我行未向该客户发放贷款。”原告认为被告违约导致合同无法继续履行，遂提起诉讼主张权利。
原判认为：被告作为商品房的销售商，其在对昆明玉器城的销售广告上明确首付款为26%，被告只收取了原告26%的首付款，并向原告出具了返租24%的收据，故被告在销售广告上对首付款的承诺应视为要约而非要约邀请，原告按照合同约定支付完毕首付款26%且双方签订的商品房买卖合同业已登记备案，双方之间就买卖商品房已达成合意，后根据工商银行出具的情况说明明确因原告不符合其行的贷款政策而未批准贷款导致双方买卖合同不能继续履行，对原告要求解除合同的诉请予以支持。原告虽未取得房屋买卖合同但在签订房屋认购协议时已知首付款比例应为50%，对于未能通过工商银行的贷款审批致该房屋买卖合同无法继续履行原告自身存在一定的原因，故原告主张的损失不予支持。被告辩称双方签订的房屋买卖合同中约定首付比例为50.67%，原告因其自身原因导致无法贷款履行合同义务视为违约，结合房屋买卖合同签订的时间晚于被告向原告出具返租款24%的时间及原告已交纳26%首付款的时间，且原告未取得房屋买卖合同原件这一事实可以确认，双方对房屋买卖的首付款比例的真实意思表示为26%而非50.67%，原告已履行首付款支付义务不存在违约，对于被告的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告刘道建与被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的《商品房购销合同》（合同登记号：KM2014071446751）；二、由被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘道建退还购房款人民币237843元；三、驳回原告刘道建的其他诉讼请求。”一审案件受理费人民币5100元由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，上基公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，判令双方继续履行合同；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其理由为：一、上诉人的首付26%即可拥有的宣传广告仅是要约邀请，不是要约，不能作为认为双方权利义务的合同内容，应以双方最后签订的合同为准。二、本案合同应继续履行，双方于2014年7月14日签订的《商品房购销合同》已备案登记，约定被上诉人首期支付购房款总价款的50.67%，金额为451898元，余款向银行贷款支付。是被上诉人未按约定支付首付款，仅支付237843元就未继续支付，是其自身原因无法申请银行贷款，现银行政策已变更为首付20%就可向银行分期支付，被上诉人已满足向银行申请贷款条件，合同应继续履行。
被上诉人刘道建答辩：上诉人返租款是抵付我方的首付款，以此作为我方向银行办理按揭贷款的条件，因返租款实际未支付，导致不能办理银行贷款，合同无法继续履行，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，二审中双方均认可，被上诉人实际只支付了26%的首付，24%的返租款上诉人未收取，仅开具收据给被上诉人，因实际支付的首付款未达到购房款总价的50%，银行不予办理贷款。
本案争议的焦点为：本案合同是否应继续履行？
本院认为，上诉人上基公司在其对外销售楼盘的宣传广告中明确“不限购不限贷，首付26%即可拥有”，被上诉人按此宣传向上诉人购买房屋，并按26%的广告宣传内容向上诉人支付了购房首付款，该行为已是履行上诉人要约的承诺，被上诉人已按要约履行了合同义务，而不是上诉人主张的要约邀请。之后2014年7月8日上诉人向被上诉人出具了收据，载明收到“返租24%，214055元”，但该款被上诉人实际并未支付、上诉人也未收取，仅是按银行贷款首付条件为使被上诉人能够获得银行贷款而开出的付款凭证，上诉人的销售手段在2014年7月14日双方签订的《商品房购销合同》中已具体体现，被上诉人因未付足50.67%的首付款，最终银行不予办理贷款。按上诉人不限贷的要约内容，被上诉人无法获取贷款，致双方合同不能继续履行，对被上诉人要求解除合同的请求，本院予以支持，原审根据被上诉人实际只支付26%首付款等事实，判决上诉人退还被上诉人购房款并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币5100元，由上诉人云南上基房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审判长 许 莉
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年六月二十日
书记员 仝倩华