江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4130号
上诉人（原审被告）：刘红平，男，1968年11月20日生，汉族，户籍所在地姜堰市，现住盐城市大丰区。
被上诉人（原审原告）：江苏腾龙教育发展有限公司，住所地在盐城市大丰区西康路西侧职教中心综合楼二楼。
法定代表人：肖建中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙俐，江苏涤非律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：柏桂银，男，1970年4月10日生，汉族，无业，住盐城市大丰区。
上诉人刘红平因与被上诉人江苏腾龙教育发展有限公司（以下简称腾龙发展公司）、柏桂银房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2016)苏0982民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘红平上诉请求：请求撤销一审判决，依法作出公正的判决。事实和理由：刘红平与柏桂银签订的《合作协议书》，实为房屋转租合同，该合同合法有效，应当继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，刘红平无过错且要求继续履行房屋租赁合同的，愿意就其转租部分的租金向腾龙发展公司履行，或者与腾龙发展公司协商重新签订房屋租赁合同，请求法院驳回腾龙发展公司要求刘红平腾空房屋的诉讼请求。
腾龙发展公司辩称，1、腾龙发展公司与柏桂银签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定的合同解除条件已经成就，一审判决解除符合法律规定。2、一审中刘红平既未有请求替柏桂银代付全部欠付租金和利息的意思表示，也未有实际代付的行为，故一审认定刘红平丧失抗辩腾龙发展公司行使解除权的法律后果，符合法律规定。3、刘红平认为《房屋租赁合同》解除后，其与柏桂银签订的《合作协议书》的权利义务转移给腾龙发展公司，依法应当继续履行的观点没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
柏桂银辩称，我同意一审判决，刘红平如果继续按约交纳其承租部分的租金，合作协议仍有效，如果不交，合作协议就无效。
腾龙发展公司向一审法院起诉请求：腾龙发展公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除腾龙发展公司与柏桂银于2008年4月9日签订的《房屋租赁合同》以及柏桂银与刘红平所签《合作协议书》。2、判令柏桂银将盐城市大丰区西康路西侧职教中心学生创业中心2幢一层南侧房屋中现开设面包房的一间房屋腾空后移交给腾龙发展公司；柏桂银、刘红平共同将盐城市大丰区西康路西侧职教中心学生创业中心2幢一层北侧及二层、三层的全部房屋腾空后移交给腾龙发展公司。3、判令柏桂银给付腾龙发展公司自2014年6月1日起至2016年7月31日期间的租金合计人民币1833333元，并承付其中133333元自2014年1月1日起、80万元自2015年1月1日起、90万元自2016年1月1日起至判决实际付款之日止按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率的3倍计算的利息。4、判令柏桂银向腾龙发展公司支付自2016年8月1日起至2016年12月10日止的房屋租金32.5万元，同时请求法院判令柏桂银向腾龙发展公司支付自2016年12月11日起至实际返还房屋之日止按照每天2144.80元计算的房屋租金。5、本案的诉讼费用由柏桂银、刘红平承担。
一审法院认定的事实：2005年7月21日，江苏腾龙实业集团与大丰市教育局签订合同书，双方共同出资成立腾龙发展公司，从事职业教育工作。所投资建设的创业中心大楼（即职教中心学生创业中心2幢）的所有权人登记在“大丰市职业技术教育中心”名下。根据腾龙发展公司与大丰市职业技术教育中心所签相关协议及该中心的授权，腾龙发展公司取得对该幢大楼对外出租经营的权利。2008年4月9日，腾龙发展公司与柏桂银签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定腾龙发展公司（甲方）将创业大楼（总建筑面积6150.80㎡）出租给柏桂银（乙方）用于举办大型超市营业活动。租赁期限十年，年租金第一至第三年为70万元，第四至第七年为80万元，第八至第十年为90万元，乙方于每年的12月31日前一次性付清本租赁年度租金。租赁保证金100万元，乙方于合同签订时给付50万元，交房时给付50万元。如乙方逾期给付租金，按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率的三倍计算利息。超过一个月仍不给付的，甲方可解除本合同。《房屋租赁合同》还在其他事项“甲方承诺在同等条件下每年度在乙方超市消费额不少于人民币100万元”进行了约定。房屋租赁合同签订后，腾龙发展公司将案涉创业大楼交付于柏桂银用于其举办的超市于2008年8月1日前开始对外营业。2009年7月4日，腾龙发展公司又与柏桂银签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定房屋租金从2008年8月1日起开始计算。2009年7月23日，腾龙发展公司向柏桂银发出承诺函，同意其与他方在案涉房屋租赁合同约定的租赁期限内进行合作经营。2010年6月18日，柏桂银于刘红平签订《合作协议书》。该协议约定刘红平使用创业大楼一层北侧部分及二层、三层的全部房屋经营宾馆、酒店；刘红平按其所有经营项目营业额的10%收取使用费；双方不得无故单方中止履行本合同，因特殊情况，刘红平确实无法履行本合同时，须提前一个月通知柏桂银，并经柏桂银书面同意后结清所有营业使用费、水电费等相关费用，方可终止合同等。该合作协议签订后，刘红平实际占用创业大楼一层北侧（具体以双方确认的该楼第一层平面图中横线北侧区域为准）、二层、三层房屋并对上述房屋进行改建、装潢后经营宾馆、酒店业务。
2012年10月，腾龙发展公司以柏桂银未能按约给付租金、擅自变更房屋租赁用途为由向盐城仲裁委员会申请仲裁。2014年1月，盐城仲裁委员会作出盐仲（2012）裁字第297号仲裁裁决。2014年6月，腾龙发展公司就此纠纷向一审法院提起诉讼。其具体诉讼请求为：1、判令柏桂银将大丰市职业技术教育中心创业大楼腾空并恢复原状后移交给腾龙发展公司；2、判令柏桂银立即给付腾龙发展公司2014年5月31日前的房屋租金和房屋占有使用费合计人民币256.277737万元，并承付上述款项中的812808.08元自2010年10月8日起至2011年1月14日止、712808.08元自2011年1月15日起至2011年5月10日止、687808.08元自2011年5月11日起至2013年1月24日止按照同期银行贷款基准利率（年利率6.15%）的三倍计算的利息合计人民币29.976639万元；3、判令柏桂银参照双方于2008年4月9日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向腾龙发展公司支付2014年6月1日起至被告将大丰市职业技术教育中心创业大楼腾空并移交给腾龙发展公司之日期间的房屋占有使用费。4、本案诉讼费用由柏桂银承担。案经盐城市中级人民法院终审判决，柏桂银应于判决生效后一个月内向腾龙发展公司支付2008年8月1日至2014年5月31日期间的租金计人民币2562777.37元及相应利息，并承担相应诉讼费用；驳回腾龙发展公司其他诉讼请求。该判决生效后，柏桂银至今仅支付了5万元，刘红平代为履行了13万元房屋租金。
根据《房屋租赁合同》的相关约定，柏桂银应于2013年12月31日前支付2014年6月1日至2014年7月31日期间的租金，应于2014年12月31日前支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金，应于2015年12月31日前支付2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金。但柏桂银均未能按期支付上述房屋租金。刘红平在履行其与柏桂银所签《合作协议书》期间，因使用费的交纳发生争议，柏桂银于2015年8月29日向刘红平发出《解除合同通知书》，要求其在收到通知书后十日内，交出使用房屋，遭刘红平拒绝。迄今为止，刘红平亦未能按《合作协议书》的约定，及时与柏桂银结清相应档期的房屋使用费。
腾龙发展公司为解除案涉《房屋租赁合同》，收回相应房屋及被拖欠租金，遂于2016年10月14日向一审法院提起诉讼。2016年12月10日，腾龙发展公司经与柏桂银协商，柏桂银已将案涉承租创业中心大楼除第一层南侧现开设面包房一间以及被告刘洪平使用的第一层北侧部分及第二、三层的房屋以外的全部房屋（总计800㎡）移交给腾龙发展公司。本案在诉讼中，刘红平未有请求代柏桂银支付欠付的租金和约定利息，以抗辩腾龙发展公司房屋租赁合同解除权的意思表示。
一审法院认为，腾龙发展公司与柏桂银之间所签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。柏桂银在经腾龙发展公司许可后与刘红平所签《合作协议书》，其内容实质为柏桂银将租得腾龙发展公司的部分房屋转租给刘红平的行为。该转租合同亦系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上列当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述合同在实际履行过程中，柏桂银未能按约履行支付租金的义务，导致案涉房屋租赁合同约定的“乙方逾期给付租金的，按照中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率的三倍计算利息。超过一个月仍不给付的，甲方可解除本合同。”的合同解除条件已成就，加之柏桂银同意解除该合同，故腾龙发展公司与柏桂银所签房屋租赁合同及补充协议应予解除；刘红平作为案涉房屋的次承租人，未能按照次承租合同的约定及时向柏桂银交纳租金，且其未请求代柏桂银支付所欠腾龙发展公司的租金和约定利息，上述行为均导致其丧失抗辩腾龙发展公司案涉房屋租赁合同解除权之法律后果，故柏桂银与刘红平所签《合作协议书》亦应予解除。据此，柏桂银应按合同约定及时履行向腾龙发展公司支付租金的合同义务，并将案涉创业中心2幢一层南侧房屋中现开设面包房的一间房屋腾空后移交给腾龙发展公司；柏桂银、刘红平应共同将案涉创业中心2幢一层北侧及二层、三层的全部房屋腾空后移交给腾龙发展公司。柏桂银未按约及时向腾龙发展公司交纳案涉房屋租金，对本案纠纷的形成应负全部责任。刘红平所辩无事实与法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零七八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，一审法院判决：一、解除腾龙发展公司与柏桂银之间所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；解除柏桂银与刘红平所签《合作协议书》。二、柏桂银给付腾龙发展公司自2014年6月1日起至2016年7月31日期间的租金合计人民币1833333元，并承付其中133333元自2014年1月1日起、80万元自2015年1月1日起、90万元自2016年1月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率的3倍计算的利息，给付自2016年8月1日起至2016年12月10日止的房屋租金32.5万元，给付自2016年12月11日起至实际返还房屋之日止按照每天2144.80元计算的房屋租金。上述款项均于判决生效后十日内履行完毕。三、柏桂银将盐城市大丰区西康路西侧职教中心学生创业中心2幢一层南侧房屋中现开设面包房的房屋一间腾空后移交给腾龙发展公司，于判决生效后十日内履行完毕。四、柏桂银、刘红平共同将盐城市大丰区西康路西侧职教中心学生创业中心2幢一层北侧（具体以案卷内双方确认的该楼第一层平面图中横线北侧区域为准）及二层、三层的全部房屋腾空后移交给腾龙发展公司。于判决生效后三个月内履行完毕。案件受理费24064元，由柏桂银负担。
二审中，当事人均未提交新的证据。
本院二审对一审查明的事实予以认定。
本院认为，腾龙发展公司与柏桂银签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》为合法有效的协议，双方应按约履行。合同中约定，柏桂银拖欠租金超过一个月不给付的，腾龙发展公司可以解除合同。现因柏桂银拖欠租金，腾龙发展公司要求解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，符合合同约定和法律规定。在一、二审审理过程中，刘红平作为次承租人，均未按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，请求代承租人支付欠付的租金和违约金，故一审法院认定其丧失对合同解除的抗辩权并无不当。
关于腾龙发展公司与柏桂银的房屋租赁合同解除后，柏桂银与刘红平的《合作协议书》是否应当解除的问题。《合作协议书》实为转租合同，转租合同是基于柏桂银对租赁标的物享有使用权、收益权而存在的，现腾龙发展公司与柏桂银的租赁合同已被解除，转租合同将因此处于履行不能的状态，且经查明，刘红平未按照《合作协议书》的约定向柏桂银支付租金，柏桂银已经向刘红平发出《解除合同通知书》，故一审法院判决解除柏桂银与刘红平的《合作协议书》符合法律规定。刘红平认为腾龙发展公司应履行柏桂银在《合作协议书》中的权利义务，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘红平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24064元，由刘红平负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴珊珊
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十二月十一日
书记员 张 育