湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1327号原告：宋文。委托诉讼代理人：洪建军。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李惠鸿。委托诉讼代理人：李润奇。原告宋文诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法组成合议庭，经双方当事人申请提前开庭，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告宋文及其委托诉讼代理人洪建军，被告大汉公司的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋文向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金57978元；2、判令被告按每日122.32元的标准支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金，从2015年7月1日计算至被告办好不动产权证书之日止（计算至起诉时即2017年5月10日为83053元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府18幢803号房，总房款为407721元，合同第八条约定交房时间为2013年6月30日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。第十五条约定出卖人在2015年6月30日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，双方还签订了一份格式化的《补充协议》，该补充协议第九条约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故此，被告已构成逾期交房违约和逾期办证违约，依法应当承担违约责任。鉴于原告已于2015年5月12日向怀化市鹤城区人民法院提起延迟交房赔偿违约金诉讼，法院判决支持了原告2013年7月1日至2014年9月5日期间计368天的延迟交房违约金，而本次违约金为：1、逾期交房违约金，即自2013年7月1日起至2016年6月14日止，共计1079天，去掉已诉讼的368天，计711天，按每日81.54元的标准支付，合计57978元；2、逾期办理房屋产权登记证书违约金，即按每日122.32元的标准支付，从2015年7月1日起计算至被告为原告办理好不动产权证书之日止。被告大汉公司辩称：1、原告请求被告支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，被告已经于2014年9月5日将诉争商品房交付给原告使用，且原告对此交房并没有提出异议，被告已履行了自身的交房义务；2、依双方在《补充协议》第九条之约定，逾期办证违约金为已付房款的1%，而不是原告所称的按每日116.76元计算，原告要求被告支付83053元逾期办证违约金没有事实和法律依据；3、原告要求的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《补充协议》，被告对真实性提出了异议，认为与被告所持有的《补充协议》不一致，经当庭比对双方提交的《补充协议》，原告提交的《补充协议》系原件，被告提交的《补充协议》系复印件，且每页顶部有条形码（编号20120010803），经庭审释明，被告庭后向本院出具说明，明确没有其提交的《补充协议》原件，本院认为，原告该证据来源合法，内容客观真实，应予采信；2、对原告提交的收款收据NO.0008384、NO.0018347及税收缴款书，被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该证据能证实原告已履行相关合同义务的事实，本院予以采信；3、对原告提交的本院（2014）怀鹤民一初字第923号民事判决书，被告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，该证据系有效法律文书，能证实因被告逾期交房，本院曾判令被告向原告支付2013年7月1日至2014年9月5日逾期交房违约金的事实，故对该证据，本院予以采信；4、对被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告对其真实性提出了异议，且认为两份协议上原告的签名和手印均不是其本人所为，因被告未能提交该两份证据的原件，故本院对该两份证据不予采信；5、对被告提交的《大汉.龙城商品房交接书》，原告对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性提出了异议，认为交接书系格式条款，房屋交接时被告仍然没有达到交房条件，回复函否定了交接书的法律效力，该证据与回复函可以相互佐证，能证实被告在未达到双方约定条件下交房及原告收房的事实，故对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年4月16日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于紫东片区大汉龙城兴龙府第18幢803号商品房，房屋总价为407721元；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；若被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。如因出卖人的责任，买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。同日，双方又签订了《补充协议》，该协议第九条约定：“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或乙方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按乙方已付房款每日支付万分之三的违约金”。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年4月16日向被告支付房款207721元，2012年5月25日通过公积金贷款支付房款200000万元。2013年12月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区18栋工程质量经竣工验收合格，但尚未取得《竣工验收备案表》，原告于2014年9月5日已收房。2014年9月3日，原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼，请求判令被告向原告支付自2013年7月1日起至判决付清违约金日止的逾期交房违约金30008.26元，本院于2015年3月4日作出（2014）怀鹤民一初字第923号民事判决，判令被告向原告支付自2013年7月1日至2014年9月5日止的逾期交房违约金15003.36元。原告庭审称被告对该判决不服提起上诉，后怀化市中级人民法院维持原判，又经执行程序，原判决确认的逾期交房违约金已领取完毕。另查明，2016年6月14日，大汉·龙城兴龙府住宅小区18栋取得《竣工验收备案表》，但被告至今仍未给原告办理好不动产权属证书。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。被告于2014年9月5日交房给原告，原告以收房行为改变了双方约定的交房条件，视为原告已默认被告交房。另外，诉争房屋交付后，原告不再产生相应的损失，故对原告要求被告支付2014年9月5日之后的逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。关于原告主张被告逾期办证的违约责任，原、被告在《补充协议》中明确由双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证。对于“双方约定交房”到底系实际交房的时间还是原合同约定的时间，本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书。被告向原告交房的时间为2014年9月5日，根据双方的约定，被告应当在2016年9月4日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予办理，被告应承担逾期办证的违约责任。被告提出约定违约金过高，请求予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合本案具体情况，本院酌定由被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，即每日违约金为40.77元（房屋价款407721元×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内按每日40.77元的标准自2016年9月5日起向原告宋文支付逾期办证违约金至被告怀化市大汉置业有限公司办好不动产权属证书之日止；二、驳回原告宋文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3121元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担51.75元，原告宋文承担3069.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英审 判 员  李军康人民陪审员  黄巧云二〇一七年九月二十七日代理书记员  陶丽如附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。