江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4973号
上诉人（原审原告）：刘爱民，男，1968年9月15日生，汉族，居民，住浙江省湖州市吴兴区。
上诉人（原审原告）：于星，女，1972年1月26日生，汉族，居民，住浙江省湖州市吴兴区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏鑫之鼎置业有限公司，住所地在江苏省滨海县城阜东中路39号。
法定代表人：曹友智，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李晨红、蔡旭，江苏好道律师事务所律师。
上诉人刘爱民、于星因与被上诉人江苏鑫之鼎置业有限公司（下称鑫之鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院(2016)苏0922民初3135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘爱民、于星上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已将房屋交付给了两上诉人是错误的。1、双方商品房买卖合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后××应当书面通知××办理交付手续，双方通过验收交接后，××应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。但合同签订后，被上诉人至今没有书面通知上诉人办理房屋交付手续，更没有签署交接单。2、签订了商铺租赁协议，不能视为涉案房屋已经交付。签订了商铺租赁协议与签订商品房买卖合同是同步进行的，也是同一销售人员办理的，那时房屋尚未竣工验收，谈何交付？商铺租赁协议和商品房买卖协议均没有约定由麦凯乐代为上诉人进行交接交付；商铺租赁协议是一份欺诈协议，且被上诉人采用售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房，违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，“麦凯乐公司”一直未从事经营活动，并因假冒大连知名“麦凯乐公司”被罚，主体已不存在，因此商品房租赁协议不能作为房屋已经交付的依据。3、商铺租赁目的无法实现，也同样符合解除合同的条件。麦凯乐公司与上诉人等业主签订商铺合同本身是一种虚假宣传，“鑫之鼎”大厦所谓经营过，也是鑫之鼎公司自己招了几户卖服装的开了两个月门就倒完闭了。4、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“办理房屋所有权登记的期限届满后一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的应予支持。
被上诉人鑫之鼎公司辩称：1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，本案中上诉人与被上诉人之间并没有在房屋买卖合同中约定对房屋的转移占有不视为房屋交付使用，结合上诉人与麦凯乐公司在房屋买卖合同约定的交付时间2013年12月30日之前就已经将房屋租赁给麦凯乐公司的事实，以及麦凯乐公司实际运营的事实，可以认定房屋实际已经交付。2、即使被上诉人未能通知上诉人办理交接手续，也未能提交房屋交接单，只能算是交接手续的瑕疵，涉案房屋是商铺，如果上诉人对此瑕疵在意，在两三年前就应该不同意麦凯乐公司对包括其商铺在内的所有商铺的经营，并要求被上诉人采取补救措施，认为其不能实现合同目的，可以行使合同解除权，并要求被上诉人承担违约责任。但上诉人在本案起诉前从没有提出此类要求，至少可以证明其与被上诉人以行为变更了合同约定交付的条件和方式，这种变更不损害国家和社会公共利益，也不违反我国法律法规禁止性规定，合法有效。3、一审法院并没有仅以商铺租赁协议的签订来认定房屋交付的事实，且上诉人也从未就协议提起过确认或解除之诉。4、一审法院认定合同目的能够实现是正确的。（1）上诉人购买商铺的目的无非是租赁给他人经营，事实上，根据其与麦凯乐公司签订的合同，以及麦凯乐公司实际经营的情况，其已经实现了将房屋租赁给他人的购房目的，房产证的办理与否并没有成为其出租商铺的阻碍，租金的获取与否，是上诉人与麦凯乐公司之间的问题，属于另一个法律关系，与本案无关，且也不应成为其解除房屋买卖合同的理由。（2）上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同约定，双方同意待土管部门土地分割办理房产证，由于法院对被上诉人土地使用权证全部查封，致使房屋权证尚无法办理。5、一审法院适用法律恰当，判决正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
刘爱民、于星向一审法院起诉请求：1.判令依法解除刘爱民、于星与鑫之鼎公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令鑫之鼎公司退还刘爱民、于星购房款人民币418508元，赔偿刘爱民、于星经济损失（包括购房款利息损失及办证费用）111977.91元；3.判令本案诉讼费用由鑫之鼎公司承担。
一审认定的事实：2013年2月22日，鑫之鼎公司（甲方）与刘爱民（乙方）签订一份《鑫鼎大厦（鑫鼎国际广场）认购协议书》，主要约定：“乙方自愿购买鑫鼎国际广场1楼229号商铺，建筑面积约为13.83平方米，销售单价为每平方米44585.29元，总价为616615元。付款方式为分期付款。乙方在签订认购书之时，自愿交纳定金人民币1万元。乙方须在2013年3月7日之前至甲方销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》”。该认购协议书左下方盖有被告公章，并附备注：“最终成交价为人民币肆拾壹万捌仟捌佰壹拾壹元整（￥418811元），逾期优惠取消”，右下方有原告刘爱民签名。
2013年3月6日，鑫之鼎公司（××）与刘爱民、于星（××）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：第一条××以出让方式取得位于县城阜东中路39号，编号为2009G10”号地块的土地使用权。[土地使用权证号]为滨国用（2010）第029号。××经批准，在上述地块上建设商品房，定名为鑫鼎大厦。第二条××购买的商品房为预售商品房。第三条××购买的房屋为：第1层1229号房，该商品房用途为商业，属框架结构，层高为5.6米，建筑面积共13.83平方米，套内建筑面积8.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.64平方米。第四条房屋单价为每平方米30282.79元，房款合计人民币418811元。第六条××于2013年3月6日前已付首期房款218811元，余款20万元办理银行按揭贷款。第八条××应当在2013年12月30日前，依照规定将符合合同约定的房屋交付××使用。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十二条××保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因××原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。第十五条××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理3.××每户土地使用证办理待土管部门视土地分割条件成熟时办理。该合同签订时，涉案房屋为期房。该合同签订后，原告刘爱民、于星向鑫之鼎公司先后两次共计缴纳了购房款418508元，此款与商品房买卖合同约定的房款总额418811元有出入，是因为案涉房屋的实际面积与合同约定面积有差异，实际面积为13.82平方米。
2013年3月6日，刘爱民（甲方）与麦凯乐购物公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于滨海鑫鼎大厦购物商场中的第1229号商铺出租给乙方经营使用。租赁期限为十年加十年的模式，即2013年5月1日起至2023年5月1日止，前十年固定租金，后十年乙方需要续租的，乙方享有优先承租权。十年固定租金合计299150元，分六次付清全部租金。第一次于2017年6月1日前向甲方直接结算支付租金47864元……第六次于2022年6月1日前向甲方直接结算支付租金53847元，合同另约定：甲方除合同约定（主要为乙方拖欠租金）外，中途不得以任何理由与乙方违约解除或中止本合同。
2014年10月8日，刘爱民向鑫之鼎公司缴纳办理涉案房屋权属证书所需要的费用13826元。刘爱民、于星截至一审本案开庭时，尚未取得涉案房屋的权属证书。
一审另查明，刘爱民与于星系夫妻。2014年2月27日，盐城市滨海工商行政管理局作出滨工商案字[2014]第00026号行政处罚决定书。该决定书中载明：鑫之鼎公司利用广告和现场解说对位于滨海县阜东中路39号“鑫鼎国际广场”群楼一至四层购物广场中出售的商铺的性能作引人误解虚假宣传，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，决定责令鑫之鼎公司停止违法行为并处以罚款50000元。2015年8月，扬州市中级人民法院请求滨海县国土局协助执行查封鑫之鼎公司的滨国用（2010）第029号土地使用权，目前该宗土地处于被查封期间。
一审再查明，包括涉案房屋在内的鑫之鼎公司的商铺曾经对外正常营业，后因效益较差，部分经营者撤离现不对外经营。
一审法院认为：公民合法的民事权益受法律保护。公民、法人在进行民事活动过程当中，应当遵循诚实信用原则。公司从事经营活动，必须遵守法律、行政法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。同时，民事案件双方当事人应对自己的主张提供证据，并应承担举证不能的后果。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘爱民、于星与鑫之鼎公司双方之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，该协议具有法律效力。
一、关于鑫之鼎公司有无将案涉房屋交付给刘爱民、于星的问题。
在本案审理中，刘爱民、于星多次陈述，鑫之鼎公司至今未将案涉商铺交付。经查，刘爱民、于星在与鑫之鼎公司签订案涉商品房买卖合同当天，又与麦凯乐购物公司签订了案涉商铺租赁合同，且租赁期间始点及租金计算起点2013年5月1日均早于商品房买卖合同中约定的房屋交付时间点2013年12月30日。商铺不同于普通住宅，从现有证据来看，案涉房屋的交付有其特殊性。刘爱民、于星在签订商品房买卖合同时，已明知或默许案涉房屋的交付是由鑫之鼎公司向承租人麦凯乐购物公司直接交付的。且包括案涉房屋在内的商铺确曾经营一段时间，刘爱民、于星在商铺正常经营期间并未提出商铺未曾交付等异议问题。综上，应当认定鑫之鼎公司已将案涉房屋交付给了刘爱民、于星。
二、关于刘爱民、于星购买案涉房屋的目的能否实现的问题。
本案中，案涉鑫鼎大厦1229房屋的用途为商业，即1229房屋为商铺。如刘爱民、于星所述，刘爱民、于星购买该房屋的目的主要包括获得房屋权属及获取基于房屋产生的租金等收益。首先，关于鑫之鼎公司能否为刘爱民、于星办理好案涉房屋产权证之问题，包括案涉商铺在内的房屋所位于的滨国用（2010）第029号土地目前处于被查封状态，致使鑫之鼎公司在目前情况下无法为刘爱民、于星办理好案涉商铺的产权证。而刘爱民和于星、鑫之鼎公司在案涉商品房买卖合同中约定，如因鑫之鼎公司责任致刘爱民、于星不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意刘爱民、于星土地使用证办理待土管部门视土地分割条件成熟时办理。换言之，案涉买卖合同中对合同解除并没有明确约定，合同约定了待土地分割条件成熟时办理房地产权属证书，但对条件成熟未明确约定。经查，所涉土地已被其他法院查封，此查封事实致该整宗土地不能及时分割、房屋不能办理独立的权属证书，如不全部查封则可以办理产权证件。如刘爱民、于星在庭审中陈述“与本案相似的商铺里面已经有十几户办理了两证”。因此，依双方办理产权证件约定，刘爱民、于星购买案涉商铺获得房屋权属的目的不是无法实现。其次，关于刘爱民、于星基于案涉商铺租赁合同能否获取租金收益之问题。刘爱民、于星系与麦凯乐购物公司签订案涉商铺租赁合同，经营风险应由合同双方承担，与他人无涉。经查，包括案涉房屋在内的商铺曾对外经营一段时间，后因故停业。但经营状态如何，是经营管理者的处理范围事宜，与承租人麦凯乐购物公司能否向出租人刘爱民、于星支付租金并无直接因果关系。而且，依照案涉商铺租赁合同，案涉商铺的租金由麦凯乐购物公司分六期向刘爱民、于星支付，首期支付时间为2017年6月1日前。即，刘爱民、于星因案涉商铺可获得的首期租金收益时间还未届至，无从论及刘爱民、于星购买案涉商铺的收益目的无法实现问题。综上分析，刘爱民、于星购买案涉房屋的目的均不是无法实现。
三、关于鑫之鼎公司在案涉商铺销售过程中是否存在欺诈行为以及与刘爱民、于星诉请之间关系的问题。
刘爱民、于星在诉状及庭审中，多次提及鑫之鼎公司在销售案涉商铺过程中，存在欺诈行为，且该行为已经案涉行政处罚决定书确认，案涉商品房买卖合同自然应当解除。虽经法庭询问，刘爱民、于星明确主张案涉商品房买卖合同解除的依据在于被告至今未能为原告办理好案涉商铺的产权证及案涉商铺租赁目的无法实现，而未提及鑫之鼎公司在销售案涉商铺过程中存在欺诈等问题。欺诈是刘爱民、于星认定的事实，不作为解除合同的理由。但因庭审期间，刘爱民、于星、鑫之鼎公司对该问题多次争论，故在此对该问题进行梳理分析。经查，案涉行政处罚决定书认定鑫之鼎公司在销售商铺过程中存在虚假宣传行为，并依法对该行为进行行政处罚。即便如刘爱民、于星所认为，鑫之鼎公司在与刘爱民、于星签订案涉商品房买卖合同过程中存有欺诈行为致使其在违背真实意志下签定了案涉商品房买卖合同，但刘爱民、于星未在法律规定期限内向有关部门主张权利。刘爱民、于星提出的该理由与刘爱民、于星在本案中对案涉商品房买卖合同主张解除之诉请无法律上的关联。
综上，关于刘爱民、于星提出的鑫之鼎公司至今未将案涉房屋交付、鑫之鼎公司无法为刘爱民、于星办理案涉房屋产权证件、刘爱民和于星购买案涉房屋目的无法实现的意见，不予采信。关于鑫之鼎公司提出的其已将案涉房屋交付给刘爱民、于星及刘爱民、于星诉请目前并无事实基础和法律依据的辩解，经查属实，予以采信。因此，刘爱民、于星要求解除案涉商品房买卖合同、鑫之鼎公司向其退还购房款并赔偿经济损失的主张，不予支持。一审判决：驳回刘爱民、于星的诉讼请求。案件受理费9105元，由刘爱民、于星负担。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院认为，上诉人刘爱民、于星与鑫之鼎公司于2013年2月22日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效。合同签订当日，上诉人即与麦凯乐购物公司签订了案涉商铺租赁合同，且租赁期间起始点为2013年5月1日，早于商品房买卖合同中约定的房屋交付时间点2013年12月30日。显然，上诉人上述签订商铺租赁合同的行为，是其对商铺的一种处分行为，实际上案涉房屋在租赁合同签订之后确实曾经营过一段时间。由于本案所涉的房屋是商铺，主要用于商业，并非住宅使用。从上述租赁合同签订的事实来看，上诉人购买此商铺的用途明显是用于投资收益，并非其自己使用。从商铺租赁合同的签订，租赁期间的计算，商铺曾实际经营的事实，均可证明本案所涉商铺已实际交付给了上诉人。上诉人在实际已租赁给他人使用的情况下，仍上诉称根据商品房买卖合同第十一条第一款的约定，××应当书面通知××办理交付手续，显然不合常理。
上诉人刘爱民、于星购买本案所涉商铺的目的主要是投资收益。而商铺作为一个房地产品种，其本身在具有保值、增值的特性的同时，也必然存在着商户经营、市场竞争等因素的投资风险，所以投资者在购买商铺时理应进行全面、理性、有针对性的风险分析。本案中，上诉人刘爱民、于星在购买此商铺后已经与他人签订商铺租赁合同，至于租金是否能够及时支付，上诉人实际收益多少，则是受投资环境的影响，该风险应由购买人自己承担，而并不影响上诉人购买此商铺收益的目的。至于上诉人购买的商铺未能及时办理产权证的原因，经查，是因为包括案涉商铺在内的房屋所位于的滨国用（2010）第029号土地目前处于被查封状态。在上诉人刘爱民和于星与鑫之鼎公司签订的商品房买卖合同中约定，如因鑫之鼎公司责任致刘爱民、于星不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意刘爱民、于星土地使用证办理待土管部门视土地分割条件成熟时办理。由于所涉土地已被其他法院查封，致该整宗土地不能及时分割、房屋不能办理独立的权属证书，上诉人完全可以以其实际已购买此房屋，并对该查封提出异议后，申请土管部门对所涉土地使用权进行分割，并要求被上诉人鑫之鼎公司办理房权证书，所以上诉人刘爱民、于星购买案涉商铺获得房屋权属的目的不是无法实现。
综上，刘爱民、于星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9105元，由刘爱民、于星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
审 判 员 张晨阳
代理审判员 刘 淼
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 戴书琪