江西省抚州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）赣10行终49号
上诉人（原审原告）胡细保，男，1960年6月23日出生，公民身份号码：3625311960********，汉族，住东乡县孝岗镇胜利街龙山南路**号。
委托代理人喻沙沙，江西云龙律师事务所律师。
委托代理人李华川，江西云龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东乡县房地产管理局。地址：东乡县舒同西路**号。
法定代表人徐龙高，局长。
委托代理人万克勤，江西汝河律师事务所律师。
委托代理人孙玉芳，系东乡县房地产管理局副局长。
第三人江山市江建房地产开发有限责任公司。
法定代表人刘银红，执行董事。
委托代理人田立元，江西正石律师事务所律师。
上诉人胡细保因房屋行政许可一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002行初7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡细保及其委托代理人喻沙沙，被上诉人东乡县房地产管理局的委托代理人孙玉芳、万克勤，第三人江山市江建房地产开发有限责任公司的委托代理人田立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2008年，吴自旺、吴英平挂靠第三人江山市江建房地产开发有限责任公司，联合开发东乡县金迪商厦房地产项目。在办理有关建房手续时，经常需要到第三人处盖章。2008年下半年，吴自旺、吴英平为办事方便，私刻了第三人江山市江建房地产开发有限责任公司的印章。2009年至2011年期间，吴自旺先后多次向胡细保借款累计872万元，并在借据上承诺以金迪商厦的第2、3层多功能商住楼，第3、4号店铺、东土国用（2004）第A44008-3号国有土地使用证（系第三人用于开发金迪商厦的国有土地使用证）作为抵押，但胡细保均未在房管部门、国土部门办理抵押手续。胡细保虽与第三人签订了金迪商厦第3、4号店铺买卖合同，但未到房管部门办理商品房预售合同备案。2010年8月1日，第三人向东乡县房地产管理局申请办理金迪商厦商品房预售许可证，并提交了办理预售证申请书、预售方案、开发公司相关证件及项目材料，但在开发公司相关证件中没有开发企业的资质证书。上述申请材料中，有一份加盖了吴自旺私刻的江山市江建房地产开发有限责任公司印章的承诺书，内容为：“本公司因原法人死亡，现进行法人股东变更，原资质证书还没年检和变更，承诺在壹个月内把二级资质证书变更年检完毕，送达贵局”。2010年8月12日，东乡县房地产管理局据此向第三人江山市江建房地产开发有限责任公司颁发了（东）房预售证（2010）040号商品房预售许可证。2014年4月18日，东乡县人民法院以吴自旺犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、伪造公司印章罪，判处有期徒刑18年。判决书对吴自旺向原告借款872万元的事实予以认定，同时也认定了吴自旺一房多卖以及伪造江山市江建房地产开发有限责任公司印章的犯罪事实。吴自旺被判刑后，东乡县房地产管局对金迪商厦的部分商住楼购房户颁发了房产证。为此，胡细保认为其合法权益受到侵犯，向法院提起行政诉讼。
原审法院认为，胡细保与吴自旺之间有多次借贷行为，且吴自旺多次书面承诺以金迪商厦的国有土地使用证、房屋及其店面抵押，双方虽未办理合法抵押手续和备案登记，但胡细保与东乡县房地产管理局颁发金迪商厦商品房预售许可证的行政行为有利害关系。东乡县房地产管理局颁发（东）房预售证（2010）040号商品房预售许可证，涉及的是不动产的行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“公民、法人或者其他组织直接向法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过20年的，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案属于因不动产提起诉讼，东乡县房地产管理局未提供证据证明胡细保何时知晓已颁发该商品房预售许可证，在行政机关既未告知当事人诉权和起诉期限，又未告知当事人行政行为内容的情况下，涉及不动产提起诉讼的最长起诉期应为20年。（东）房预售证（2010）040号商品房预售许可证是一种客观存在的行政许可行为，商品房预售许可证是否失效并不影响法院对行政许可行为进行合法性审查。第三人江山市江建房地产开发有限责任公司向东乡县房地产管理局申请金迪商厦商品房预售许可证，提交的材料基本齐全，东乡县房地产管理局受技术条件所限，并不能识别出吴自旺提交了伪造第三人公章出具的“承诺书”，且第三人具有房地产开发资质是客观事实，伪造的承诺书对颁证行为不产生实质影响，东乡县房地产管理局颁证行为并不违法。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回胡细保要求撤销东乡县房地产管理局颁发的（东）房预售证（2010）040号商品房预售许可证的诉讼请求。案件受理费50元，由胡细保负担。
上诉人胡细保不服判决，上诉称：1、本案预售许可证是以欺骗的不正当手段取得，应当予以撤销；2、2014年4月18日，东乡县人民法院作出（2013）东刑初字第47号刑事判决认定吴自旺伪造印章后，东乡县房地产管理局明知本案预售许可证是欺骗手段取得，本应依法撤销该预售许可证，却不予撤销，系明显行政不作为。3、原审法院认定事实错误，违反全面审查原则，仅审查东乡县房地产管理局颁发预售许可证的行政行为，不审查东乡县房地产管理局明知涉案预售许可证系伪造印章取得而不予撤销的行政不作为行为。综上，请求二审法院撤销原判，依法支持我的诉求。
被上诉人东乡县房地产管理局辩称：1、胡细保与本案商品房预售许可证无任何关系，不具有行政诉讼主体地位；2、本案商品房预售许可证已失效，无可诉性；3、本案已过起诉期限，不应受理；4、我局颁发的商品房预售许可证，事实依据清楚，法律适用准确，程序使用正当；5、胡细保持有土地证与本案无关；6、行政机关对印章审查为形式审查，只要符合法律规定的条件和材料，就应办理相关证照。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回原告诉讼。
第三人江山市江建房地产开发有限责任公司辩称：第三人是严格按照规定向房管部门提交商品房预售许可证申报手续，但因种种原因未获证，后吴自旺通过其他手段取得了该预售许可证，我公司并不知情。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。认定上述事实的证据材料有：办理预售证申请书、预售方案、开发公司相关证件、项目材料、商品房预售许可证、（2013）东刑初字第47号吴自旺一案判决书、吴自旺的陈述、吴英平的陈述、万海平的证言、吴自旺使用假公章向被告出具的“承诺书”、借条9张、“承诺书”1张、东土国用（2004）第A44008-3号国用土地使用证、国有建设用地使用权出让合同（编号：GF-2008-2601）、商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）。
另查明，二审庭审中，胡细保自认其在2010年8月就知道本案商品房预售许可证已颁发，2010年9月9号金迪商厦开盘时其亲睹该商品房预售许可证，2012年9月吴自旺被抓之后，其才知道吴自旺用伪造的公章申请办证，自2010年9月其知道该商品房预售许可证到2016年其提起本案一审行政诉讼之前，未就此提起过行政诉讼，只是针对吴自旺提起过民事诉讼。
本院认为，提起行政诉讼应该符合法定的起诉条件。《最高人民法院关于执行<；中华人民共和国行政诉讼法>；若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。本案中，2010年8月12日，东乡县房地产管理局向江山市江建房地产开发有限责任公司颁发了（2010）040号商品房预售许可证。2010年9月9日，胡细保亲睹该证，此时其应当知道该行政行为的内容，按照上述法律规定其最迟应该在2012年9月9日前，就东乡县房地产管理局颁发该商品房预售许可证的行政行为提起行政诉讼，但其直至2016年1月11日才向原审法院起诉，已超过法定的起诉期限。原判认定，“本案属于因不动产提起诉讼，东乡县房地产管理局未提供证据证明胡细保何时知晓已颁发该商品房预售许可证，在行政机关既未告知当事人诉权和起诉期限，又未告知当事人行政行为内容的情况下，涉及不动产提起诉讼的最长起诉期应为20年”，系适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行<；中华人民共和国行政诉讼法>；若干问题的解释》第七十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国行政诉讼法>；若干问题的解释》第三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
一、撤销抚州市临川区人民法院于2016年5月16日作出的（2016）赣1002行初7号行政判决；
二、驳回上诉人胡细保的起诉。
一、二审案件受理费100元，退还上诉人胡细保。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 上官笑东
审 判 员 黎 璆
代理审判员 王 康 季
二〇一六年八月十七日
书 记 员 付 政