云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2504民初1712号
原告：严红伟，男，1965年7月27日出生，汉族，教师，住弥勒市。
原告：张有华，女，1968年8月19日出生，汉族，农工，住弥勒市。
二原告的委托诉讼代理人：朱庆雄，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：夏琼华，女，1968年1月10日出生，傣族，农民，住弥勒市。
委托诉讼代理人：杨文武（夏琼华之夫），男，1966年1月20日出生，傣族，农民，住弥勒市。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：杨忠友，弥勒市竹园镇法律服务所法律工作者。
第三人：夏永琼，女，1980年5月26日出生，汉族，农民，住弥勒市。
原告严红伟、张有华与被告夏琼华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法追加夏永琼为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。各方当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严红伟、张有华向本院提出诉讼请求：1.判决终止原、被告之间的房屋租赁合同，由被告于2017年8月30日前将房屋腾空、保持完好，退还原告管理；2.判决被告支付2016年7月6日至2017年8月6日一年零一个月的房租16250元（按15000元/年计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻。2002年，原告将自己所有位于弥勒市东风街临街的商铺一间租赁给夏永琼经营理发，租期为三年，租期届满后夏永琼续租，双方没有再签订书面租赁合同，口头约定租期为一年，每年6月30日到期，先交租金后使用房屋，就这样房屋一直租赁给夏永琼使用，租金按市场价调整，2015年7月1日至2016年6月30日的租金是8000元。2016年1月，夏永琼生孩子无法继续经营，将房屋转租给被告卖卤鸡米线，当时原告也同意，但是明确告知被告，等租期到期后必须重新协商租赁的事，租金要按市场价调整为15000元/年。租赁期限届满，被告以自己生病住院未开业为由，要求缓两个月，两个月后原告又找被告协商租金或者退房的事，被告声称房子她要的，只是要求租金少点，原告提出物价上涨，东风街的租金每年15000元左右，如果被告不要就将房屋退还，被告不表态也不付租金，但一直使用着房屋。被告无视商业诚信，长期拖欠租金，且不退还房屋，严重侵害了原告的合法权益。
被告夏琼华认可原告所述房屋转租及转租至今一直没有向原告支付过租金的事实，同意�8000元/年的标准支付原告一年零一个月的租金计8667元，但要求原告赔偿其停业期间的损失48400元，否则不同意终止房屋租赁合同。理由是：原房屋租赁期限届满后，双方曾多次协商过续租的事，一直没有达成一致意见，被告继续经营，原告默许继续经营。2016年11月21日，双方达成口头协议，租期5年，前2年11000元/年，后三年每年涨700元，后原告反悔。2017年2月16日，双方达成共识，租期4年，第一年租金8000元，后三年每年9000元，先用房后付租金，第一年租金2017年7月30日支付。这是原告亲自答应的，但原告一直不与被告签订书面合同，双方没有谈过退房的事，所以不存在不付租金、不退房的事实；在被告经营期间，原告未尽到合理保障被告正常营业用水，导致被告于2017年6月28日被迫停业，如原告要求终止租赁合同，则应承担不履行供水义务的违约责任，赔偿被告自停业至开庭之日共计55天的损失合计48400元。
第三人夏永琼认可原告所述她向原告租赁房屋、租金金额、租金交付情况及将租赁房屋转租给被告的事实。
原告依法提交了如下证据：
1.弥勒县产权证〔2003〕字第00××01号房产证1份，欲证实原告的房屋系合法取得。
2.照片三张，欲证实房屋现状及安装水管、水表情况。
经质证，被告及第三人对上述证据均无异议。
被告依法提交了如下证据：
1.转让协议1份，欲证实夏琼华向原租户转租的铺面情况，水通、电通、房窗完好。
2.弥勒市财政局与百红兰的房屋出租合同1份，欲证实相邻铺面的租赁价为每间6000元/年，原告主张的15000元过高。
3.现场照片3张，欲证实被告经营的卤鸡米线店位置及处于被迫停业状态。
4.薛忠堂、冯伟富出具�证明各1份，欲证实证人在被告经营的卤鸡米线店隔壁卖牛肉米线，非常清楚被告的经营状况及被告在经营期间每天纯收入1300元。
经质证，第三人对上述证据均无异议，二原告对证据1的真实性无异议，但对转租时间至2016年7月30日有异议，认为是2016年6月30日，水通、电通、房窗完好是承租人跟转租人约定的与房东无关。对证据2，认为与本案无关，真实性无从考证。对证据3的真实性无异议，对证明力有异议，认为是否停业是被告决定，不能证明是被迫停业。对证据4有异议，认为证人未到庭接受质询不予认可。
第三人夏永琼未提交证据。
上述证据中，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，认定如下：被告提交的证据中，证据1，能证实房屋转租情况，但各方当事人均认可夏永琼租赁的期间至2016年6月30日，该证�上转让时间修改为“至2016年7月30日”与客观事实不符，部分采信。证据2，与本案无关联性，不予认证。证据3，能证实铺面现状，但不能证实停业原因，部分采信。证据4，证人未到庭接受质询，不符合举证规则，不予采信。
本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2002年，二原告将其所有坐落于弥勒市东风农场东风街临街商铺一间租赁给夏永琼经营理发，租期为三年，租期届满后夏永琼续租，双方没有再签订书面租赁合同，但口头约定：租期为当年7月1日至第二年6月30日，先交房租后使用房屋，租期届满如需继续使用，租金按市场价调整，租期仍为一年。多年来，该铺面一直由夏永琼租赁使用，租金按市场价调整，2015年7月1日至2016年6月30日的租金为8000元/年（夏永琼支付）。2016年1月，夏永琼生孩子无法继续经营，经二原告同意，夏永琼之夫代表夏永琼将房屋转租给被告卖卤鸡米线，约定原租期届满由被告与二原告自行协议租赁事宜。原租赁期间届满，原、被告就续租事宜多次协商未果，被告一直使用铺面，至今未向原告交纳过租金，原告以被告严重侵害了其合法权益为由提起诉讼。
另查明：争议店铺现已停业，房屋由被告管理；被告经营期间向二原告交过水费49元。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案承租人夏永琼经出租人原告�意后，将其承租的铺面转租于被告，夏永琼与原告之间的原租赁合同继续有效。转租期限届满，被告需续租应与原告重新协商续租事宜，在双方多次协商未果的情况下，被告继续使用铺面，原告无证据证实其对被告使用铺面提出过异议，视为未提出异议，原租赁合同继续有效，被告概括继受夏永琼的权利义务，但租赁期限为不定期。《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告作为房屋出租人，只要在合理期限之前通知被告则可以随时解除合同终止房屋租赁，故其主张终止房屋租赁合同，由被告将房屋腾空退还其管理符合法律规定，本院予以支持；原告主张由被告按15000元/年的标准支付自2016年7月6日至2017年8月6日止的房租共计16250元，由于原租赁合同于2016年6月30日到期后，�租赁期间双方对租金标准未达成新的协议，被告概括继受夏永琼的权利义务，继续使用铺面至原告起诉之日13个月余，原告未提供证据证实租金标准已提高，故被告应按原租金标准8000元/年向原告支付其实际占用房屋期间的房租共计8667元（8000元/年÷12个月×13个月），对原告的主张支持合理部分8667元；被告要求原告赔偿损失的问题已另案处理，本案不作评判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、终止原告严红伟、张有华与被告夏琼华之间的房屋租赁合同。
二、由被告夏琼华于判决生效之日起三日内将其承租的属于原告严红伟、张�华所有，坐落于弥勒市东风农场东风街临街铺面一间腾空退还原告严红伟、张有华。
三、由被告夏琼华于判决生效之日起三日内一次性支付原告严红伟、张有华房屋租金8667元。
四、驳回原告严红伟、张有华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费206元，减半收取计103元，由原告严红伟、张有华负担48元，被告夏琼华负担55元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 舒永丽
二〇一七年八月三十日
书记员 黄 瑶