河南省兰考县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民初字第01459号
原告李忠成，男，1964年7月14日生，汉族，住浙江省绍兴县。
委托代理人朱胜利，河南裕禄律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告李文忠，男，1968年9月10日生，汉族，居民，住兰考县。
委托代理人尚昱旻、郭荣让（实习），河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权。
兰考县金谷粮油贸易有限公司（下称金谷公司）与李文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年６月17日作出（2012）兰民初字第02093号民事判决书，判决解除金谷公司与李文忠签订的房屋租赁合同，李文忠于判决生效后十日内搬出所租赁金谷公司的房屋。李文忠不服提起上诉。开封市中级人民法院于2014年１月１７日作出（2013）汴民终字第1341号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李文忠不服申请再审，开封市中级人民法院于2015年５月25日作出（2015）汴民再字第19号民事裁定书，以金谷公司在一审期间即已注销，一、二审仍以该公司为诉讼主体进行审理和裁判不当，原判决认定基本事实不清，发回本院重新审理。原金谷公司权利义务承继人股东李忠成申请以原告身份参加本案诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱胜利，被告李文忠及其委托代理人尚昱旻、郭荣让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李忠成诉称，2012年9月18日，兰考县工商行政管理局依法核准了金谷公司的注销登记申请，故公司法人资格消灭。注销申请后，经公司法定代表人李忠成召开股东大会，决议由李忠成作为股东代表行使负担公司注销后的权利和义务。2007年12月26日，原金谷公司将公司办公楼一楼商业用房3间租赁给被告李文忠使用，租赁期为10年，租赁费为每间每月750元，被告预交房租36000元。房屋租赁费用逾期后，经多次催要，被告均不予交纳。后原金谷公司因公司发展建设需要，根据双方租赁合同和补充合同第七条约定，原金谷公司向被告书面送达了解除房屋租赁合同通知书，被告在接到通知后，至今未交回租赁房屋和交纳租赁费。原告请求人民法院依法解除原金谷公司与被告签订的房屋租赁合同，责任被告立即交回租赁房屋，判令被告交纳所拖欠租赁费112500元（租赁费计算至2015年６月份，日后租赁费用交纳至交回租赁房屋之日）。
被告李文忠辩称，一、被告对李忠成以原告身份参加本诉讼有异议。（一）原金谷公司经过依法成立的清算组清算，债权债务已清理完结，股东会所有股东签字的股东决议对清算报告予以确认，向兰考县工商行政管理局申请注销并被核准，根据《公司法》规定，债权债务应在清算过程中解决，不存在主体承继问题。（二）李忠成作为原金谷公司法定代表人、大股东，明知原公司已注销，明知存在未结诉讼，在原一、二审期间均未提出，在原完整法定诉讼程序已完结的情况下，超过两年申请参加承继诉讼，主张三年前的公司权益超过时效，且该权益清算完结确认具有公示力（注销且不存在公司权益），不应再申请以原审原告承继者身份加入诉讼，否则会违反依法组成清算主体对债权清理已完结向法定部门工商局提交了的公示力，同时侵犯了被告对其另案起诉的时效抗辩权。（三）如果本案存在承继者，根据《民事诉讼法》第二百零七条、《民诉解释》三百二十二条的规定，也应该由再审法院在再审程序中依法通知参加确认，而不应在再审发回重审程序中申请参加。再审程序没有在裁定中明确确认承继人，我们理解再审法院认为依法经清算债权债务已经结清，申请注销被工商局核准的公司不存在承继者。二、对申请人变更诉讼请求不应准许。根据《民诉解释》第二百五十二条规定，本案不属于可以变更诉讼请求的情形，因此，对于李忠成变更诉讼请求的申请应不予准许。李忠成既然是所谓股东会决议作为股东代表行使公司注销后原公司的权利义务，怎么可以主张到2015年６月及以后的租赁费呢？三、申请人的事实理由及诉讼请求前后矛盾，与事实不符，存在虚假诉讼。申请人在事实及理由中说：“公司注销申请后，经公司法定代表人召开股东大会，股东会决议”虚假，因为公司注销后就不存在“股东会决议一说”。被告不存在租赁费用逾期。金谷公司原法定代表人在合同上已注明被告房租已交至2013年底，而公司却于2012年９月18日经清算申请并经核准，尚有３个多月房租剩余需结转下家，而注销后该房产权属谁被告不知道，也没有人通知过被告，2014年至今的房租被告不是不交，而是不知道应该交给谁，更不存在有谁向被告多次催要的问题。原金谷公司没有向被告送过《解除租赁合同通知书》。原金谷公司及李忠成的诉求均是主张的租赁费，由此可见，原公司至注销时，原公司的原法定代表人及李忠成至今仍自认租赁关系现在仍然延续。四、本案不存在约定解除合同和法定解除合同的情形。（一）被告不存在无正当理由逾期不支付租金的情形。（二）《房屋租赁合同》第五条明确约定“如一方提出解除合同，必须征得对方同意”，而原金谷公司没有通知被告，也没有向被告发出送达过《解除合同通知书》，也没有收到过原金谷公司的《限期搬迁通知书》，原金谷公司所诉称的重建办公楼事由也根本不存在，公司注销本身不构成房屋租赁合同解除的理由。（三）原审中对于合同解除权存在法律认识上的错误，把拆旧建新理解为“不可抗力”是常识性错误。对于“当事人可以解除合同”中的“当事人”在法律解释中是指无过错方，而不是恶意一方或违约方，所以不存在让“守约人”去请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力的说法。五、被告不欠原金谷公司房租。原金谷公司原法定代表人栗大轩在合同右上角签署“房租费已交至2013年底，后五年2014年１月１日交”，对此笔迹的真实性原审原告特别授权委托代理人已经认可，并且收的是2009年到2013年的房租，房租是2008年３月６日涨的，怎么会不包括涨的房租？房租已交到2013年底，原金谷公司却在2012年３月注销了，被告怎么会欠公司房租？六、被告与原金谷公司签订的租赁合同2017年底才到租赁期，此合同合法有效。自合同订立以来，被告始终遵照合同条款履约行事，后又委曲求全忍受无理的追加租金和追加条款，现房产尚在，被告的承租权理应受到法律保护。金谷公司预收被告房租到2013年底，却又在2012年7月16日起诉与被告解除合同，且在起诉两个月后又注销公司，又故意隐瞒事实，导致被告忙于应诉，申请再审。在诉讼过程中，不断有不明身份的人来门店骚扰，强行拆除楼上的窗户等，破坏被告人的经营环境。综上，请人民法院驳回李忠成作为原告参加诉讼的申请，终结原审诉讼。
经审理查明,兰考县粮油批发交易市场始建于1983年，坐落于兰考县城关镇建设路41号,是隶属于兰考县粮食局的全资国有企业，时任法定代表人为栗大轩。2005年12月份，兰考县粮食局根据《国务院关于进一步深化粮食流通体制改革的意见》（国发〔2004〕17号）、河南省发改委等九部门《关于进一步规范国有粮食购销企业产权制度改革的若干意见》（豫发改经贸〔2005〕1189号）以及兰考县人民政府《关于印发兰考县国有粮食购销企业产权制度改革实施方案的通知》等文件精神，经兰考县国有粮食购销企业产权制度改革领导小组研究后，兰考县粮食局于2006年3月8日同意并报请兰考县国有资产管理局审批，由金谷公司对兰考县粮油批发交易市场的人员、资产、债权债务全面承接。2006年3月12日，兰考县国有资产管理局审批同意兰考县粮食局将兰考县粮油批发交易市场整体出让给金谷公司。后兰考县粮食局与金谷公司办理了整体出让手续，金谷公司承接了兰考县粮油批发交易市场的所有资产、人员及债权债务。
2007年12月26日，金谷公司作为甲方与作为乙方的被告签订房屋租赁合同约定：一、将该公司一楼商用临街房三间大厅租赁给被告经营兰考县文峰书店使用；二、租期10年，自2008年1月1日起至2017年12月30日止，租金为每年每间4800元。三、三间大厅五年租金为72000元，使用前一次付清，后五年仍为72000元，在2013年１月１日付清，否则甲方有权停止使用；四、大厅的原规模、形状不能随意改变，如乙方经营需要，必须经甲方同意；五、房子租赁期间，不能单方改租他人，如一方提出解除合同，必须征得对方同意；六、承包期间的水、电、门前卫生，由乙方自理；七、在承包期间如遇政府改建、街道扩充等不可抗拒的行政行为，甲方和政府应退还不到期的一段租费；八、合同期内房租不变，如变更必须双方共同认定。
2008年3月6日，金谷公司与被告签定房屋租赁补充合同约定：金谷公司与文峰书店在2007年12月签定的租赁合同，因市场房屋租赁价位发生变化，租价不断升高，经双方共同协商，每间门面房每年增加租金肆千贰百元，使用间数依原合同为准。又签订一份房屋租赁补充合同内容为，为圆满执行合同、双方一致同意将原合同第七条改为：七、在乙方租赁期间内，如甲方因各种原因需要拆建原租赁楼房，双方合同即终止，甲方多收乙方租赁费的部分足额退还给乙方；乙方对甲方新建的楼房，在同等条件下，享有优先承租权和优先购买权（上述补充协议是对原合同的补充，与此相抵触的部分无效）。
金谷公司原法定代表人栗大轩在房屋租赁合同的右上角签署了“房租费已交至2013年底，后五年2014年１月１日交”的字样。
2012年7月16日，原金谷公司以因公司发展建设需要重建办公楼、向被告发出了解除房屋租赁合同通知书、被告在接到通知后未交回房屋，也未交纳拖欠的房租为由向本院提起诉讼，要求确认金谷公司与被告的租赁合同已解除，责令被告立即交回所租赁房屋，并交纳拖欠的至交回租赁房屋之日止的租赁费，承担本案的诉讼费用。
2012年7月16日，金谷公司股东会决议：一、本公司因公司经营问题，股东会一致同意公司解散，报请工商行政管理机关核准；二、股东会一致同意公司注销后，公司的权利义务承受人为李忠成；三、李忠成依照《中华人民共和国公司法》及本公司章程的有关规定，行使公司注销后的公司权利义务。2012年9月13日，金谷公司股东会决议：一、将公司解散；二、成立清算组，开展清算工作，清算组成员为李忠成、朱卫红、段治国，清算组长李忠成。2012年9月18日，清算组作出清算报告：经公告，在清算过程中，清算组共收到和登记公司债权人申报的债权0万元，清偿债务0万元，剩余财产按公司章程等规定分配。当日，股东会对清算报告予以确认，决定公司予以解散，并向兰考县工商行政管理局递交了《有限公司注销登记申请书》，兰考县工商行政管理局向原金谷公司发出（兰工商）注销登记企核准字[2012]第44号《注销登记核准通知书》，决定准予注销登记。
被告至今仍占有使用所租赁的原金谷公司的三间房屋。
以上事实，有2010年2月23日企业法人营业执照副本一份，2011年3月18日兰国籍用（2011）第2287号国有土地使用证及宗地图各一份，2010年11月3金谷公司与兰考县粮食局、兰考县粮油批发交易中心达成的职工安置协议书一份，豫正清字（2005）第067号清产核资被告一份，豫天会改专审字［2005］第018号审计报告一份，豫正评字（2005）第066号资产评估报告书一份，2005年12月15日资产评估补充评估说明一份，兰考县人民政府兰政文〔2006〕40号批复一份，2012年12月1日兰考县粮食局证明一份，2007年12月26日签定的房屋租赁合同复印件一份，2008年3月6日签定房屋租赁补充合同原件两份，金谷公司章程一份、股东会决议四份、清算报告一份、有限公司注销登记申请书一份、注销核准登记核准通知书一份及原、被告当庭陈述在卷佐证。
本院认为，金谷公司与被告所签定的房屋租赁合同及房屋租赁补充合同真实有效,双方应按照合同约定全面履行自己的义务。被告李文忠应当按照合同约定的期限支付租金。被告未在约定的“后五年2014年1月1日交”的期限支付租金，应视为以自己的行为表示不履行主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的法定解除条件，且金谷公司的债权不因公司主体的消灭而灭失，公司的原股东可以一般债权人的身份主张其权利，公司的注销并不影响租金的交纳，故对原告李忠成要求与被告解除租赁合同并交纳所拖欠租赁费的诉请，应予支持。因被告至今尚占用所租赁原金谷公司的房屋，故应在解除房屋租赁合同后将所占用的房屋交回，但应给被告一定的准备期限。对原告之被告欠交2013年底以前租赁费的主张，因金谷公司原法定代表人栗大轩已在房屋租赁合同右上角签字确认租赁费已交至2013年底，本院不予支持。对原告之已向被告发出解除租赁合同通知书、限期搬迁通知书的主张，因原告所提供的证据不足以证明该两份通知已送达被告，且被告不予认可，本院不予支持。《最高人民法院<关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）>》第26条规定，“被注销登记的企业为债权人的，如有权利义务承受人，可应其申请直接变更其为诉讼主体。”李忠诚作为金谷公司注销后的权利义务承受人，本院根据其申请直接变更李忠诚为本案原告的诉讼主体符合规定，故对被告之李忠诚不具备本案原告诉讼主体资格的抗辩理由，本院不予支持。鉴于此，对被告之李忠成变更诉讼请求不予准许、本案存在虚假诉讼的抗辩理由，本院亦不予支持。对被告之租赁合同不存在约定及法定解除的情形及被告不欠原告房屋租赁费的抗辩意见，因被告对房屋租赁合同及补充合同均予认可，同时认可租赁费已交至2013年底，可见被告欠交自2014年１月１日起至今的租金，欠交租金构成解除房屋租赁合同的法定情形，对其抗辩意见本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，根据民法权利的承继原则，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第七十七条，第八十六条，第九十三条第二款，第九十四条第二项，第九十六条，第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院<关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）>》第26条之规定，判决如下：
一、解除原兰考县金谷粮油贸易有限公司与被告李文忠签订的房屋租赁合同。
二、被告李文忠于判决生效后十日内搬出其所占用的租赁原兰考县金谷粮油贸易有限公司的三间房屋。
三、被告李文忠于判决生效后十日内向原告清偿其所欠房屋租赁费40500元（自2014年1月１日至2015年6月30日，日后租赁费按每间每月750元计算至搬出所占用房屋之日止）。
四、驳回原告李忠成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2650元，由原告李忠成承担1737元，被告李文忠承担913元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人发人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 武令涛
审判员 赵玉分
审判员 郭国起
二〇一五年八月四日
书记员 金冬磊