广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初5223号
原告：高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司，营业场所广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心A6栋4楼自编408。
负责人：吴健梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴利南，广东德法理律师事务所律师。
被告：广州一休歌投资管理有限公司,住所地广东省广州高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心自编号A6-501/601。
法定代表人：刘有福。
委托诉讼代理人：吴清毅，广东君厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张英，广东君厚律师事务所实习人员。
原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司诉被告广州一休歌投资管理有限公司（以下简称“一休歌公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡新范、被告委托诉讼代理人吴清毅、张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年7月，高成（广州）物业管理有限公司与被告签订《物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定原告为其承租的广州高新技术产业开发区科学城大道193号广州高德汇购物中心自编号A6-501/601号商铺提供物业管理服务，服务期限是2012年8月1日至2024年7月31日，月管理费为79236元，管理费等按月结算，在每月的第五日前以现金或转账方式缴付给原告。
物业合同第8.1条约定：若被告逾期缴纳管理费则从迟交之日起每日按欠缴额的千分之五计算延迟违约金，逾期达30日的，原告有权提前解除合同并没收保证金。
2013年7月，原、被告与高成（广州）物业管理有限公司三方签订《物业管理服务合同补充协议（一）》，约定自2013年7月1日起，高成（广州）物业管理有限公司在物业合同中的权利义务全部转为原告行使。
合同签订后，原告依约履行了物业管理义务，被告目前拖欠原告2017年3月之后的管理费，原告多次向被告催缴欠付管理费，被告未能清缴。
原告认为双方在自愿平等基础上所签订的物业合同合法有效，双方均应全面遵守并履行至合同结束，被告欠缴管理费行为严重损害了原告权益。为维护自身权益，原告现向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付原告自2017年3月1日起至2017年8月31日的物业管理费475416元（每月管理费为79236元）；2.被告以欠缴管理费为基数，自当月6日起按每日5‰标准向原告支付逾期交付管理费的违约金，暂计至2017年8月31日为243650.7元，违约金计算以拖欠本金为限，计至付清之日止；3.被告向原告支付律师费25000元（以上共744066.7元）；4.由被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称：1.被告支付了管理费。被告支付了6月至10月50%的管理费，并非如原告所称拖欠2017年3月16日之后的管理费。2.租赁场地服务未达到基本服务质量标准，物业管理不到位，原告的不作为行为致使被告经营困难、租赁目的不能实现。首先，原告作为商场所有权人，应该营造舒适、优美的公共环境，促进商业物业的保值、增值，知晓商场物业环境的优劣对客流量的影响，但是原告近两三年极少开展商场活动来吸引客流，2015年7月万达商场开业后多家商铺闻风而逃，原告没有采取任何措施改善商场环境，其不作为行为严重影响了合同目的的实现。其次，商场走廊内经常无空调供应，停车场环境脏、乱、差，炎炎烈日，没有消费者会选择闷ＸＸ进行休闲活动，无空调供应对于以客流量为重要创收来源的商铺是致命打击，原告连基本的物业服务都提供不到位，使被告不能实现合同目的，其不作为行为已经构成违约，被告有权行使合同履行抗辩权。3.原告存在过错，被告无违约行为，不应支付违约金。原告不作为违约行为在先，致使被告经营困难，部分商铺关门。被告于5月28日向原告递交了退租申请书，申请书中明确指出“将餐厅完整的退还给物业，包括500多万的装修投资”，“从2017年6月1日起我们会按时缴纳KTV部分的房租，即原有合同中总金额的50%”，双方就履行合同无法达成一致时，原告不置可否，对被告申请中反应的情况没有采取任何措施，致使损失进一步扩大。被告不存在违约行为，不应支付违约金。4.租赁合同签至2024年，但因商场经营环境发生巨大变化，餐厅（601占地部分）从2017年1月20日已经停止经营，有关该占地范围内的条款事实上已经解除，请求法院确认解除的效力。此外，餐厅范围内的租赁场地负债累累，已经负担不起管理费，若继续维持原合同条款显失公平。5.原告要求被告支付的律师服务费没有法律和事实依据。首先，虽《物业服务合同》约定“由于一方违反本合同约定导致另一方通过诉讼的方式向其要求赔偿或支付有关费用的，因诉讼而产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费等由违约方承担”，但原告不作为违约行为、停电侵权行为在先，在诉讼费及律师费承担上应具体分析费用产生的主要原因、过错方行为。其次，诉讼方式是原告自身行为导致，与被告无直接因果关系，由被告支付费用显然有失公平，不符合常理；此外，被告仍在正常缴费期内，没有违约行为，律师费并非原告实现合同利益必然发生的费用，应由原告自行承担，有关律师费的诉讼请求不应得到支持。
经审理查明：2012年7月30日，案外人高成（广州）物业管理有限公司（甲方，以下简称“高成公司”）与被告（乙方）签订《物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定：甲方为乙方所租赁的广州高新技术产业开发区科学城大道193号高德汇购物中心自编号A6-501/601号商铺（以下简称“案涉房屋”）提供物业服务。第四条约定：物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米为14元（2012年12月1日-2013年7月31日）、16元（2013年8月1日-2016年7月31日）、18元（2016年8月1日-2020年7月31日）、20元（2020年8月1日-2024年7月31日），乙方承租物业计租面积为4402平方米，每月管理费共计61628元（2012年12月1日-2013年7月31日）、70432元（2013年8月1日-2016年7月31日）、79236元（2016年8月1日-2020年7月31日）、88040元（2020年8月1日-2024年7月31日）；2012年8月1日至2012年11月30日的装修期限内，免管理费；免租期间（即2012年12月1日至2013年7月31日）租赁物业每月每平方米管理费标准为14元；乙方应于2012年12月1日开始向甲方缴纳管理费（若出租方迟延交付租赁场地，乙方的管理费收取起始日按书面确认的实际交付时间起算），此后乙方须在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费。第八条第1款约定：乙方须按时向甲方缴付管理费和水、电费等应付费用，如乙方迟延缴交管理费和水、电等应付费用，须向甲方支付违约金，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五（0.5%）的违约金，直至实际付清之日；第八条第2款约定：乙方逾期不超过五日，则无需支付违约金，如逾期五日不缴付管理费、水、电等应付费用，甲方应向乙方发出催缴通知；如乙方逾期二十日，甲方有权停止向该租赁物业提供供水、供电、中央空调等服务，逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知），视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止合同，没收乙方的保证金，除双方另有约定外，乙方还应承担该物业由出租方重新出租前空置期间的管理费作为违约金补偿甲方损失，直到出租方将该物业重新出租或者本合同期满。第十条第3款约定：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可向合同履行地的人民法院提起诉讼，由于一方违反本合同约定导致另一方通过诉讼的方式向其要求赔偿或支付有关费用的，因诉讼而产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等由违约方承担。
后案外人高成公司（甲方）与被告（乙方）和原告（丙方）签订《物业管理服务合同补充协议（一）》（以下简称“补充协议（一）”），约定：1.因出租方变更物业管理公司，甲、乙、丙三方同意自2013年7月1日起，将物业合同项下原属甲方的权利义务转由丙方行使和承担；2.三方确认，自2013年7月1日起物业管理费和水电费，乙方向丙方缴交；3.乙方同意缴交给甲方的管理费保证金、水电周转金和装修保证金变更为由丙方收取并保管，甲方已收取的，乙方同意甲方无需退回管理费保证金、水电周转金和装修保证金，由甲方直接支付给丙方，乙方应在本协议签订后七日内，向丙方交付管理费保证金、水电周转金和装修押金的票据，换取丙方出具的票据。
原告提交的多份催缴费用函显示，被告从2017年3月起开始欠物业管理费，原告通过发函向被告催缴物业管理费。为追缴本案物业服务费及另案处理的租金，广州市高德汇置业有限公司委托广东德法理律师事务所代理相关事宜并于2017年8月17日签订《委托合同》，约定律师服务费及办案费共计50000元，该费用已实际支付。原告陈述该律师费50000元是本案和另案处理的房屋租赁合同纠纷案件的费用总和，每件案件律师费是25000元。
案件审理过程中，原告陈述根据被告的发票，原告认可案涉房屋的物业管理费缴纳到2017年4月，4月已经缴纳完毕，因此其在本案中主张2017年5月1日至2017年8月31日共4个月的物业管理费共计316944元。被告对此予以确认，确认其欠付2017年5月1日至2017年8月31日的物业管理费共计316944元。
被告提交了现场照片以证明原告物业管理不作为导致商场经营环境差。被告于2017年5月28日向优托邦科学城店物业中心提交了《广州一休歌投资管理有限公司（餐厅退租）申请》，主要内容为：广州一休歌投资管理有限公司旗下“椰风雨林餐厅”从2014年12月20日-2017年1月20日营业期间，亏损了巨额的资金，虽然已经结束了营业，但依然拖欠了大量的供应商欠款，导致一休歌公司整体的资金困难。但是KTV还是要生存下去，所以我们不得不作出痛苦的抉择-
放弃餐厅保全KTV。今天，我们正式提出：将餐厅完整的退还给物业，并且为了更好的合作下去，做出如下几点申请，希望物业能接受申请：1.接受餐厅退还给物业的请求，至此KTV不再承受餐厅的房租负担了。2.因为餐厅至2017年1月20日之后就停止营业了，虽然物业没有任何错误在其中，但是我方内忧外患，所以特申请：免除一休歌公司2017年5月31日之前的所有欠款（注明：A、我们退还给物业的餐厅是完整的餐厅，内部有大量的厨房设备、空调设备等，其中任何一个设备项目都不止几十万。我们500多万的装修投资完整的退给你，也有助于你们找到新的经营者。B、一休歌KTV至开业以来没有向物业争取过任何扶持和优惠，但我们却一直顶着巨大的困难在经营着）。3.从2017年6月1日起我们会按时缴纳KTV部分的房租，即原有合同中总金额的50%。此项虽然会涉及到一休歌公司与物业再签新协议等环节，但是我方希望物业在确定新协议时本着“唇亡齿寒、兄弟同心”的原则确定新的合作。
被告还提交了餐厅照片以及清算备案通知书等以证明餐厅已停止经营，部分案涉房屋已停止使用，其中广州市丰椰餐饮服务有限公司的股东会决议载明：1.椰丰雨林餐厅决定于2017年1月底停止营业，全体股东一致同意注销广州市丰椰餐饮服务有限公司；2.成立广州市丰椰餐饮服务有限公司清算组，清算组成员为吴清云、何娟、杨冠师、ＸＸ，负责人为吴清云；3.清算组成立后，负责对公司财务进行清算，清算结果报下次股东会确认，同时依照《公司法》行使清算组的其他职权。2017年6月8日，广州开发区市场和质量监督管理局向广州市丰椰餐饮服务有限公司发出《备案通知书》，载明：经审查，提交的广州市丰椰餐饮服务有限公司清算组成员备案申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局予以备案。
案件审理过程中，原告陈述涉案物业合同还在继续履行中。被告陈述合同还在继续履行中，但其已经申请将案涉房屋中的餐厅交还给原告，餐厅里面有装修和设备、桌椅，其都不要了，就按现状交还给原告，被告认为其写了退还申请后，原告对此没有回应，双方没有办理交接手续，应视为交付，餐厅面积是2200多平方米，是整体租赁面积的一半；原告对此陈述当时是案涉房屋整体出租，是被告内部做了划分，被告要求退还一部分案涉房屋，原告很难将案涉房屋进行处理，原告没有收回案涉房屋，也没有办理交接手续。
上述事实有《物业服务合同》《物业管理服务合同补充协议（一）》、催缴费用函、委托合同、律师费发票、银行进账单、管理费发票、借记卡账户历史明细清单、客户收（付）款入账通知、照片、《广州一休歌投资管理有限公司（餐厅退租）申请》、股东会决议、备案通知书及当事人陈述等予以证实。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。案外人高成公司与被告一休歌公司签订的《物业服务合同》、案外人高成公司与原、被告双方签订的《物业管理服务合同补充协议（一）》是各方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守履行。
关于物业管理费的认定。根据现有证据查明的事实，原告交付案涉房屋后，被告从2017年5月起开始拖欠物业管理费，原告依据物业合同及相关补充协议的约定要求被告支付2017年5月1日至2017年8月31日共4个月的物业管理费依法有据，本院予以支持。根据租赁合同及补充协议的约定，每月物业管理费为79236元，因此被告应向原告支付上述时段的物业管理费共计316944元（79236元×4个月）。
关于违约金的认定。被告上述欠付物业管理费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方在物业合同及补充协议中约定，被告在每月五日前缴纳当月管理费，每逾期一日须按所欠缴金额0.5%支付迟延违约金。由于原告并未提交证据证明其实际损失，被告现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计付违约金，原告超出该标准的诉讼请求依据不充分，本院予以驳回。原告要求被告按照每月应缴纳物业管理费从每月6日起分别计算违约金，依法有据，本院予以支持。原告主张违约金计算以拖欠本金为限，符合合同法公平及补偿原则，本院予以支持。
关于律师费。双方在物业合同第十条第3款约定，由于一方违反本合同约定导致另一方通过诉讼的方式向其要求赔偿或支付有关费用的，因诉讼而产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等由违约方承担。原告为追缴物业管理费，委托律师代为提起本案诉讼，为本案诉讼支出律师费25000元，根据前述约定，有权向被告主张该笔费用，本院对该请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广州一休歌投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付2017年5月1日至2017年8月31日的物业管理费共316944元；
二、被告广州一休歌投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付违约金（以每月欠付物业管理费79236元为基数，从每月6日起参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准计至实际付清之日止，每月违约金总数以不超过当月欠付物业管理费数额为限）；
三、被告广州一休歌投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司支付律师费25000元；
四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11240.7元，由原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司负担6033.8元，被告广州一休歌投资管理有限公司负担5206.9元。原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司已经预缴本案案件受理费，本院不再退还，被告广州一休歌投资管理有限公司负担的诉讼费在履行本判决时一并迳付给原告高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 臧玉林
人民陪审员 柯嫦婷
二〇一七年十一月二十七日
法官 助理 李丹丹
书 记 员 王结仪