北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第11708号
上诉人（原审被告）北京梦之旅酒店管理有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街15号。
法定代表人赵道平，总经理。
委托代理人唐红新，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人付博，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄耀权，男，1957年4月5日出生，北京新大强潮汕食府经营人。
委托代理人田凤素，北京市华尔泰律师事务所律师。
原审第三人北京天安华峰旅游投资有限责任公司，住所地北京市东城区交道口南大街15号。
法定代表人孙伟，总经理。
委托代理人赵红丽，北京市京银律师事务所律师。
委托代理人孙苏，北京市京银律师事务所实习律师。
上诉人北京梦之旅酒店管理有限公司（以下简称梦之旅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第01479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，黄耀权起诉至原审法院称：我和梦之旅公司签有房屋租赁合同，合同约定梦之旅公司将北京市东城区×××15号华锋青年酒店一层的餐饮场地（以下简称涉案房屋）租与我，租期至2016年5月11日。2013年11月左右，梦之旅公司和房东即北京天安华峰旅游投资有限责任公司（以下简称天安华峰公司）发生纠纷，天安华峰公司将涉案房屋封店，并于2013年12月左右将涉案房屋重新装修后另租他人。我认为梦之旅公司在明知房屋可能无法租赁的情况下，还将房屋出租给我，实际上导致我无法正常经营，租赁合同无法履行，梦之旅公司应属违约，故我诉至本院，请求判令1、解除我与梦之旅公司之间的房屋租赁合同及补充合同；2、梦之旅公司退回我押金66000元、支付违约金112500元、赔偿装修费81910元。
梦之旅公司辩称：因涉案房屋已经被天安华峰公司强行收回，故同意解除与黄耀权之间的租赁合同及补充合同。因黄耀权已付租金至2013年11月1日，但黄耀权在涉案房屋实际经营到2014年1月5日，故黄耀权应补缴该段期间的租金共计81250元，扣除66000元押金，黄耀权尚应向我公司支付15250元，我公司就此部分租金保留诉讼权利。关于黄耀权主张的违约金，我公司认为天安华峰公司在2013年11月16日强行将黄耀权清除涉案房屋，致使黄耀权与我公司之间的租赁合同无法履行，故我公司认为我方没有违约行为，黄耀权的损失应由天安华峰公司承担。关于黄耀权主张的装修费损失，因黄耀权与我公司双方有明确约定，黄耀权装修需得到我公司书面同意后方可施工，现我公司并未明确同意黄耀权装修，事实上也不知道黄耀权是否确实在2013年进行了装修，故不同意赔偿黄耀权主张的装修费。
天安华峰公司述称：我公司和黄耀权之间没有直接法律关系，故黄耀权的任何损失应向梦之旅公司主张，和我公司没有关系，且我公司早就已经告知梦之旅公司不要继续将涉案房屋转租给黄耀权，但梦之旅公司仍私自转租，故所有后果均应由梦之旅公司负担。原审法院经审理认为：黄耀权与梦之旅公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同规定履行各自义务。关于黄耀权要求解除与梦之旅公司之间房屋租赁合同关系的诉讼请求，因梦之旅公司同意解除，故法院照准。
关于黄耀权要求梦之旅公司支付违约金112500元的诉讼请求，因黄耀权与梦之旅公司间的房屋租赁合同无法继续履行的根本原因在于梦之旅公司无法继续向黄耀权提供租赁标的物，根据合同相对性原则，梦之旅公司应依照与黄耀权的合同约定向黄耀权承担违约责任，其要求天安华峰公司承担黄耀权损失的答辩意见没有依据，法院不予采纳，黄耀权此节诉请，法院予以支持。
关于黄耀权要求梦之旅公司退回押金66000元的诉讼请求，因双方之间的合同关系已经解除，故梦之旅公司应将押金退还黄耀权；至于其所持黄耀权在涉案房屋实际经营到2014年1月份的答辩意见，因梦之旅公司庭审中所举之证据无法予以充分证实，故梦之旅公司此项答辩意见，法院亦不予采纳。另需指出，因黄耀权已付租金至2013年11月11日，故黄耀权应向梦之旅公司补齐11月12日至16日正常经营期间的租金共计6250元，此款可在梦之旅公司应退还黄耀权的押金中予以扣除。
至于黄耀权要求梦之旅公司赔偿装修费81910元的诉讼请求，首先，黄耀权未举证证实其在装修前曾征得梦之旅公司的书面同意；其次，黄耀权在与天安华峰公司就涉案房屋内可移动物品进行清点造册时，并未提及或固定已形成附合的装修部分，现涉案房屋已重新装修并另租他人，致使法院已无法查证黄耀权事实上是否进行了实际装修，黄耀权对此应承担不利后果，故黄耀权此项诉请，法院不予支持。据此原审法院于2014年9月判决：一、黄耀权与北京梦之旅酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同关系即日解除；二、北京梦之旅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付黄耀权违约金十一万二千五百元；三、北京梦之旅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内退还黄耀权押金五万九千七百五十元；四、驳回黄耀权其他诉讼请求。
判决后，梦之旅公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审。其上诉理由为：一审认定黄耀权的营业截止日期为2013年11月16日属于事实认定不清，黄耀权至少2014年1月5日仍正常营业。我公司在履行《房屋租赁合同》过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。即便承担违约责任，一审法院认定的违约金也远远高于黄耀权所遭受的经济损失，故应适当减少。黄耀权同意原审判决。天安华峰公司同意原审判决。
经审理查明：2007年12月29日，黄耀权和天安华峰公司签订《房屋租赁合同》，合同约定天安华峰公司将涉案房屋出租给黄耀权用于经营餐饮，期限从2007年12月29日至2013年2月12日，其中2007年12月29日至2008年2月11日为装修期免租、2008年2月11日至2011年2月11日期间月租金为36700元、2011年2月12日至2013年2月11日期间月租金为38300元，黄耀权应于每月10日前向天安华峰公司一次性缴纳当月租金及水电费，此外，黄耀权需向天安华峰公司交纳押金10万元。合同另约定黄耀权如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案均事先得到天安华峰公司的书面同意后方可施工；黄耀权在承租期内进行房屋装修或改造，所需投入均由黄耀权担负，所投入的资金应在3年内摊销完。合同签订后，双方各自履行合同义务。
2008年6月22日，黄耀权和天安华峰公司签订《房屋租赁补充合同》，合同约定将2008年2月11日至2011年2月11日期间月租金减为25900元、2011年2月12日至2013年2月11日期间月租金减为27500元，将押金变更为66000元；同时另约定在租赁期内天安华峰公司如违反本合同，提前收回房屋，应向黄耀权支付违约金，违约金为本合同三个月的月租金。
2009年8月1日，天安华峰公司和梦之旅公司签订房屋租赁合同。同日，天安华峰公司通知黄耀权，因天安华峰公司已将涉案房屋所在的大楼整体出租给梦之旅公司，故天安华峰公司与黄耀权之间的房屋租赁合同继续在梦之旅公司与黄耀权之间履行，由梦之旅公司承担天安华峰公司的权利义务。黄耀权与梦之旅公司均对此未持异议。
原租赁合同履行期满后，黄耀权与梦之旅公司在2013年协商一致续期，即将原租赁合同延续至2016年5月11日，并自2013年5月12日起，月租金在原基础上上浮一万元，仍按月缴纳。黄耀权与梦之旅公司对于合同其他条款没有另行约定。
2013年4、5月份，梦之旅公司与天安华峰公司之间因履行房屋租赁合同发生纠纷。
2013年10月10日，梦之旅公司通知黄耀权缴纳10月份租金及9月份水电费，10月23日，黄耀权向梦之旅公司缴纳了10月份房租37500元（至2013年11月11日）及9月份水、电费4900元（至2013年10月10日）。
2013年11月16日，因天安华峰公司和梦之旅公司未就双方之间的租赁合同达成一致意见，天安华峰公司遂将出租给梦之旅公司的房屋大门贴上封条，黄耀权因承租的涉案房屋受天安华峰公司和梦之旅公司纠纷的影响无法正常营业，故向相关部门申请停业，2013年11月18日，北京市东城区地方税务局同意黄耀权停业申请，黄耀权自停业后未再重新开业。
2013年12月29日，天安华峰公司与黄耀权将黄耀权留在涉案房屋内的可移动物品进行清点造册，但未提及或固定已形成附合的装修部分，涉案房屋现已经重新装修并由天安华峰公司另租他人。
一审庭审中梦之旅公司提供照片一张及石月林书写的情况说明一份，用以证明黄耀权在涉案房屋实际经营至2014年1月5日，黄耀权对此不予认可。黄耀权另提供收据一张及合同一份，用于证明黄耀权在2013年6、7月份经梦之旅公司口头同意对涉案房屋进行装修，支付了81910元，梦之旅公司称不清楚黄耀权事实上是否进行了装修，但梦之旅公司从未同意黄耀权装修。
另查明，2013年10月，梦之旅公司向原审法院起诉天安华峰公司，要求确认天安华峰公司单方解除合同违法，并要求继续履行该公司与天安华峰公司签订的《房屋租赁合同》，原审法院于2014年5月作出（2013）东民初字第14214号判决，判决驳回梦之旅公司的诉讼请求。梦之旅公司不服上诉至我院，我院经审理于2014年9月作出（2014）二中民终字第07656号判决，判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《房屋租赁合同》，《房屋租赁补充合同》、通知、《核准停业通知书》、《物品统计清单》、照片、情况说明、收据、（2013）东民初字第14214号判决书、（2014）二中民终字第07656号判决书、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综合本案现有证据，黄耀权与梦之旅公司在2013年租赁合同届满后，协商一致将租赁合同延续至2016年5月11日，并自2013年5月12日起，月租金在原基础上上浮10000元。上述的约定系黄耀权与梦之旅公司的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方各自均应按照约定履行义务。经查，2013年11月16日天安华峰公司因与梦之旅公司就租赁问题产生纠纷，将涉案房屋大门粘贴封条，影响到黄耀权的实际经营，现涉案房屋已经转租他人，黄耀权与梦之旅公司在原审中均同意解除合同，对此本院不持异议。原审法院依据合同相对性原则判决梦之旅公司按照合同约定支付违约金并返还剩余押金于法有据，本院予以维持。梦之旅公司提出黄耀权实际经营到2014年1月，但就此主张并未提供充分的证据证明，且有关部门已经出具核准停业通知书，故对于梦之旅公司的该项上诉意见，本院不予采纳。关于梦之旅公司提出的违约金过高的问题，梦之旅公司无法提供黄耀权的实际损失，且双方对于违约金已经做出明确约定，故本院对于该项上诉请求不予支持。
综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5200元，由黄耀权负担200元（已交纳），北京梦之旅酒店管理有限公司负担5000元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费3745元，由北京梦之旅酒店管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 刘永民
代理审判员 王 广
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 施成微