四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5150号
上诉人（原审原告、反诉被告）：廉志仁，男，汉族，1949年11月2日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马辉，男，汉族，1979年8月30日出生，住四川省双流县。
委托代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。
上诉人廉志仁因与被上诉人马辉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
廉志仁上诉请求：1、依法撤销原判，依法改判或发回重审；2、判令马辉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：马辉反诉没有主张装修补偿费，而一审判决廉志仁将该装修补偿费支付给马辉，严重违反了不告不理原则；一审判决未查明装修投入的事实，更未查明马辉与李春荣之间的转让费的支付是否属实；按照廉志仁与马辉的约定，案涉房屋如政府拆迁或征用，马辉应当无条件交还租赁物，同时，廉志仁没有违约行为，也没有过错，因此，无论马辉是否向李春荣支付铺面转让费，马辉都不应向廉志仁主张赔偿该转让费，即便马辉有装修损失，如要适用公平原则，也不应将廉志仁应得的装修补偿款全部支付给马辉；一审判决认定案涉租赁关系终止于2014年10月15日正确，案涉租赁关系终止后，马辉继续使用房屋应当支付使用费，而一审法院认定为租金错误，且案涉房屋于2015年3月23日交还，故使用费应计算至2015年3月23日，而非截止2015年1月15日；案涉租赁合同终止后，马辉未能及时退还房屋导致廉志仁无法将案涉房屋交给拆迁单位，导致拆迁安置款迟迟不能领取，因此，马辉应当承担相应的资金利息损失。
被上诉人马辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，廉志仁上诉理由不成立，请求依法予以驳回，维持一审判决。
廉志仁向一审法院起诉请求：依法判令马辉向廉志仁支付逾期交还租赁房屋的占用费33665.75元（以合同约定租金每月8000元为标准，自2014年11月15日起计算至2015年3月23日）；判令廉志仁因马辉逾期交还租赁房屋致使廉志仁迟迟未领取拆迁安置补偿款的资金利息损失，损失以拆迁补偿款2309221元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年11月5日计算至2015年3月23日；本案诉讼费由马辉承担。
马辉向一审法院反诉请求：判令廉志仁赔偿马辉停车停业经济损失7万元、装修转让费108000元、购买设备设施及自行装修费用2万元、财务毁坏的损失1200元、搬家费、宽带费、电话机、空调移机费等3000元、退还押金1万元；由廉志仁承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月8日，廉志仁与李春蓉签订《商铺及房屋租赁合同》，合同约定，廉志仁将其位于成都市金牛区白果林小区百寿路14号1栋9号1-3楼范围内的商铺及房屋出租给李春蓉作餐饮使用，租期五年，即自2013年6月15日至2018年6月14日止，每月租金8000元。合同签订后李春蓉按其要求对该房进行了装修经营餐饮。此后，李春蓉于2014年4月8日与马辉达成协议，将位于百寿路14号附8号-9号的刘老大串串香铺面以108000元价格转让给马辉，协议签订当天附定金8000元，余款在与房东签订正式合同和铺面清场后付清。同年4月12日廉志仁与马辉签订《商铺及房屋租赁合同》，协议约定：廉志仁（甲方）将上述商铺及房屋租与马辉（乙方）作餐饮使用，租期五年，即自2014年4月15日至2019年4月14日止，每月租金8000元，一年后每年递增，每六个月交一次，提前十天交纳租金；签订本合同时乙方向甲方交纳押金10000元，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方无息退还马辉押金；乙方装修承租房需经甲方同意，不得擅自破坏房屋主体结构。合同第十条约定：“本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。如因不可抗力或国家征用此出租房等原因，确需收回商铺及租房时，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴纳的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额”。上述合同签订当天，马辉向廉志仁交纳了2014年4月15日至2014年10月14日期间的租金48000元和租房押金1万元后，又按其与李春蓉的约定，将10万元付给李春蓉。此后，马辉开始使用租赁的商铺及房屋。2014年7月，成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市金牛区人民政府西安路街道办事处、成都市鑫金资产投资经营有限公司张贴《百寿路14、16、20号棚户区附条件协议搬迁改造项目搬迁公告》，明确“为改善居住条件，完善城市基本设施和公共服务设施，提升片区整体形象，拟对百寿路14、16、20号实施附条件协议搬迁改造”。2014年9月12日，廉志仁（乙方）与成都市鑫金资产投资经营有限公司（甲方）签订《百寿路14、16、20号棚户区附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》，约定乙方自愿放弃呗搬迁房屋产权和房屋安置，由甲方给予乙方货币补偿，乙方在签约期限内签订搬迁补偿安置合同并在规定时间内交付被搬迁房屋的，甲方给予乙方6万元奖励，乙方选择货币补偿的，甲方另给予面积奖45175元，甲方应当支付乙方其他费用补偿，其中装修补偿费（实测清单面积98.69平方米+自建119.16平方米）×500元/平方米=108925元。合同违约责任约定：“合同生效后，乙方未在规定期限内腾空被搬迁房屋及附属物交由甲方拆除，甲方有权不再向乙方支付搬迁奖励，且甲方有权主张对上述房屋及附属物进行拆除，乙方无权要求甲方对房屋内的任何遗留物品主张赔偿”。2014年9月15日，廉志仁向马辉出具一份《终止房屋租赁告知书》，内容为：“因政府原因，需拆迁白果林小区百寿路14号附9号的房屋及商铺。我方按照与贵方签订的房屋租赁合同约定，提前通知贵方按照合同约定交还租赁房屋及商铺”。9月27日，成都市金牛区棚户区危旧房改造中心、成都市金牛区人民政府西安路街道办事处、成都市鑫金资产投资经营有限公司、成都市金牛区西安路街道办事处白果林社区居民委员会联合发出公告，该项目正式启动。马辉将房屋租金交至2014年11月14日，此后，双方就拆迁赔偿问题不能达成一致，廉志仁于2015年1月16日将房屋卷帘门拆走，同年3月17日房屋交拆迁单位拆除。
一审庭审期间，廉志仁陈述，其出租房屋十年前就听说要拆迁，但一直没有拆迁，期间有政府工作人员进行拆迁摸底调查，并将有可能面临拆迁的情况告知马辉。马辉对此没有异议，但其认为拆迁在任何地方都有可能存在，如果系国家征用即无偿配合，但本次拆迁系有偿行为，故应当对其进行补偿。关于诉争租赁房屋的面积租赁合同中未作约定，廉志仁陈述仅出租房一楼给马辉作火锅店，马辉则称一至三楼均由其承租，双方各执一词。
一审法院认定上述事实有当事人的身份信息、商铺及房屋租赁合同、搬迁公告、附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同、终止房屋租赁告知书、押金收条、房屋租金收条、照片、马辉与李春蓉的协议、李春蓉的收条等证据和一审庭审笔录在案予以印证。
一审法院认为，马辉与李春蓉达成铺面转让协议，李春蓉将其承租廉志仁的白果林小区百寿路14号1栋9号1-3楼范围内的商铺及房屋转让给马辉，由马辉与廉志仁于2014年4月12日重新签订了《商铺及房屋租赁合同》，该合同是马辉与廉志仁双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应当按合同约定履行。该合同履行至2014年7月，租赁房屋即面临拆迁，拆迁相关部门的搬迁公告明确是对百寿路14、16、20号实施附条件协议搬迁改造。因此，马辉提出廉志仁与拆迁单位签订的补偿安置合同实质是房屋买卖合同，而非合同约定的征用的抗辩理由不能成立。廉志仁与拆迁单位于2014年9月12日签订《附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》后即向马辉发出《终止房屋租赁告知书》，要求收回房屋，符合《商铺及房屋租赁合同》第十条约定，双方的租赁合同终止，马辉应当将租赁房屋交还给廉志仁。马辉是否应无条件按廉志仁的要求交还租赁房屋时本案争议的焦点问题。一审法院认为，虽然廉志仁按《商铺及房屋租赁合同》第十条“甲方须提前一个月通知乙方，乙方应无条件按甲方要求交还商铺”约定，有权要求提前收回房屋，但鉴于马辉系支付了转让费108000元才从李春蓉处取得该房租赁权，与廉志仁签订租期为五年的租赁合同，而其实际租赁该房仅三个月即面临拆迁，马辉无条件将租赁房屋交还廉志仁这一后果对其不公平。马辉取得房屋使用权时支付的转让费中包括了李春蓉对房屋的装修费用，该房屋内的装修应当视为马辉的投入，而拆迁单位与廉志仁签订的《附条件协议搬迁改造项目补偿安置合同》中对租赁房屋的装修作了补偿，故根据公平原则，就装修补偿款应当系对马辉投入的装修进行的补偿，故廉志仁应当就马辉实际投入的装修给予补偿。廉志仁提出拆迁补偿安置合同中对装修补偿的房屋面积并非是由马辉全部使用，马辉仅使用1-3楼范围内的商铺及房屋，但未提供证据证明。而租赁合同约定马辉租赁使用的是1-3楼范围内的商铺及房屋，故一审法院采纳马辉的意见，拆迁合同约定对装修的补偿费108925元，应由廉志仁支付马辉。廉志仁于2015年1月16日将房屋卷帘门拆走，马辉不能正常使用租赁房屋，故双方租赁合同实际不能再履行，马辉的房屋租金应计算至2015年1月15日，廉志仁主张计算至2015年3月23日没有依据，马辉应向廉志仁交纳2014年11月15日至2015年1月15日期间的房屋租金16263元。廉志仁没有举证证明因马辉拒绝交房导致其迟迟未领取到拆迁安置补偿款，故其主张拆迁安置补偿款的资金利息损失，一审法院不予支持。租赁合同已经终止履行，廉志仁应将租房押金1万元退还马辉。马辉反诉主张停业经济损失7万元、购买设备设施及自行装修费用2万元、财务毁坏的损失1200元、搬家费、宽带费、电话机、空调移机费等3000元的各项诉讼请求，均无证据支撑，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、马辉应于判决生效之日起十日内支付廉志仁2014年11月15日至2015年1月15日期间房屋租金16263元；二、驳回廉志仁的其他本诉诉讼请求；三、廉志仁应于判决生效之日起十日内支付马辉108925元，并退还马辉租金押金1万元，合计118925元；四、驳回马辉的其他反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费809元（已由廉志仁预付），由廉志仁负担509元，马辉负担300元。反诉案件受理费2906元（已由马辉预付），由马辉、廉志仁各负担1453元。
二审中，廉志仁提交个体工商户营业执照、照片，拟证明廉志仁在案涉房屋中从事经营活动，进行过装修，而马辉未提交证据证明其对案涉房屋进行过装修。马辉质证认为，个体工商户营业执照真实、合法，但与本案无关联，不能否定李春蓉进行装修的事实；对照片的三性均不认可。
马辉提交了马辉及许明春的银行流水，拟证明马辉向李春蓉支付了108000元。廉志仁质证认为，银行流水与本案无关，无法证明马辉将款实际支付给李春蓉。
本院认证如下，个体工商户营业执照、银行流水，来源真实合法，能够证明廉志仁开立了个体工商户、马辉取款108000元，但从上述证据得出李春蓉或马辉未进行装修的事实以及马辉取款后将108000元支付给李春蓉的事实。照片不符合证据的形式要求，本院依法不予采信。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：
一、关于一审法院认定廉志仁应支付马辉108925元是否正确的问题
本院认为，马辉为租赁案涉房屋支出了108000元，如马辉与廉志仁签订的《商铺及房屋租赁合同》正常履行，则期满后，马辉无权要求支付该108000元。现廉志仁提前收回房屋，导致马辉无法使用案涉房屋、《商铺及房屋租赁合同》无法继续履行。因此，该108000元应为马辉的损失，廉志仁应当予以赔偿。加之，廉志仁并未举证证明马辉同意在拆迁等情况下廉志仁提前收回房屋可对马辉的损失不予赔偿。故马辉要求廉志仁支付108000元的主张，本院依法予以支持。一审法院确定的金额错误，本院依法予以纠正。
二、关于一审法院认定计算租金截止点是否正确的问题
一审法院认定廉志仁将案涉房屋卷帘门拆走之日即2015年1月16日为租金计算截止之日，理由在于马辉已不能正常使用案涉房屋，进而《商铺及房屋租赁合同》实际无法履行，因此应以此时间为截止点。本院对此亦予以赞同，在此不再赘述。故廉志仁要求租金计算至2015年3月23日的主张，本院依法不予支持。
三、关于廉志仁是否有权要求马辉支付廉志仁迟迟未领取拆迁安置补偿款的资金利息损失的问题
本院认为，廉志仁提前收回房屋导致双方产生矛盾纠纷，因此，该资金利息损失应由廉志仁自行承担。故廉志仁要求马辉支付资金利息损失的主张，本院依法不予支持。
综上所述，廉志仁的上诉理由均不成立，其上诉应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1727号民事判决第一项“马辉应于本判决生效之日起十日内支付廉志仁2014年11月15至2015年1月15日期间房屋租金16263元”、第二项“驳回廉志仁的其他本诉诉讼请求”和第四项“驳回马辉的其他反诉诉讼请求”；
二、变更成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第1727号民事判决第三项为“廉志仁应于本判决生效之日起十日内支付马辉108000元，并退还马辉租金押金10000元，合计118000元”
本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费2906元，由廉志仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 何广智
审判员 龚 耘
审判员 赵 锋
二〇一六年十二月二十日
书记员 杨大准