淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第1434号
原告淮安市豪威房地产开发有限公司。
法定代表人金吉明，该公司执行董事。
委托代理人沈辉、李梓，江苏律轩律师事务所律师。
被告祁海燕，女，汉族，1977年6月24日出生，无业。
原告淮安市豪威房地产开发有限公司（以下简称豪威公司）与被告祁海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，因被告下落不明，本院依法向其公告送达了民事诉状、开庭传票等诉讼文书。在公告期间本院与被告取得联系，又向其重新送达诉讼文书，并依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈辉、被告祁海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告豪威公司诉称：20××0年9月××××日，原、被告签订了关于京河湾公寓××5号楼504室《商品房买卖合同》××份，被告支付首付款6××780元，以向中国农业银行股份有限公司淮安淮洲支行（以下简称农行淮洲支行）按揭贷款的方式购买房屋。原告与农行淮洲支行签订《按揭贷款合作协议》为被告贷款提供担保。现被告无故拖欠贷款超过三期，从而导致农行淮洲支行要求原告承担担保责任，原告根据协议代偿了被告所欠的全部贷款本息204069.79元。根据原、被告签订的《合同补充协议》（一）第二条规定：如买受人拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在出卖人承担连带担保后，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同后，可将该商品房另行销售，买受人应按合同房价5%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，由出卖人单方办理备案注销手续。据此，原告认为被告行为明显违约，合同依约应予解除，且被告应承担违约责任。综上，请求法院判令：××、解除原、被告于20××0年9月××××日签订的《商品房买卖合同》，被告立即返还房屋；2、被告支付违约金××4089元；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告祁海燕辩称：原告诉称代我偿还银行贷款本息是事实，因为我家里发生了变故，目前经济困难，暂时无力偿还银行贷款，但我不同意解除双方签订的商品房买卖合同，我可以通过变卖房屋来偿还原告的债务。对于原告主张的违约金我认为没有依据，不应该得到支持。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：20××0年9月××××日，原、被告签订了《商品房买卖合同》××份，约定由被告购买原告开发的位于淮安市北京南路西侧、柯山路南侧京河湾公寓××5号楼504室商品房××套（建筑面积为88.6××平方米），房屋总价款为28××780元，交房时间为20××××年××0月3××日前；被告于20××0年9月××××日支付首付款6××780元，余款22万元应于本合同签订后5个工作日向指定银行贷款申请购房按揭付款。合同附件四：补充协议（一）中还约定，如买受人拖欠银行贷款累计3个还款期以上，或致使银行要求买受人提前清偿全部贷款本息，在出卖人承担连带担保后，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同后，可将该商品房另行销售，买受人应按合同房价5%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，由出卖人单方办理备案注销手续。对于买受人已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向出卖人支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实无息返还，若不足应由买受人无息补足。
20××0年××0月××2日，被告到中国农业银行股份有限公司淮安淮州支行（以下简称农行淮州支行）贷款22万元，用于购买涉案商品房，贷款期限为20年，原告作为保证人在《按揭贷款合作协议》上盖章确认。
截止20××4年2月××7日，被告已超过三期未能正常还款，农行淮州支行便于同日向原告发函，告知原告“需要承担阶段性担保责任，并于近日扣收保证金”。同年2月××8日，农行淮州支行从原告保证金中扣收被告应偿还的银行贷款余款合计204069.79元（包含本息）。后原告遂诉至本院，要求与被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告立即返还房屋，并要求被告支付违约金××4089元。
另查：被告收到原告交房通知后未能及时到原告处办理房屋交接手续，直到20××2年××0月才与原告办理房屋交接手续，并向物业服务公司缴纳物业费、装修服务费、装修押金。20××2年××0月××2日，原告向被告出具购房发票，购房款为282480元，被告于同日向淮安市物业管理中心缴纳住宅维修基金444××.5元。后因被告自身原因，被告至今未取得该房屋产权证，该房屋产权仍登记在原告名下。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的商品房买卖合同××份、购房发票××份、农行淮州支行告知函××份、农行业务凭证5份、房产证××份及被告提供的个人借款凭证××份、淮安市住宅维修基金专用收据××份、现金完税证××份、物业管理专用收据3份予以证实。庭审中，原、被告均表示如果解除双方签订的《商品房买卖合同》则按照该合同附件四补充协议（一）第二项约定履行。
本案在审理过程中，本院依法主持原、被告进行了调解，因双方意见分歧，致调解未果。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，应受法律保护。本案的争议焦点：因被告未按期偿还贷款，导致原告承担保证责任，并代为履行偿还贷款的义务，原告能否据此要求解除《商品房买卖合同》，以及被告是否应承担总房价款5%的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定了争议房屋的总价款为28××780元（被告实际支付282480元），被告于20××0年9月××××日支付首付款6××780元，余款22万元应于本合同签订后5个工作日向指定银行贷款申请购房按揭付款。被告虽依约向农行淮州支行申请贷款并付清房屋余款，但至20××4年2月××7日，被告已超过三期未能正常还款，致保证人即本案原告承担了保证责任，并支付了被告所欠的银行贷款余款合计204069.79元（包含本息）。现被告未能履行偿还贷款的义务，以其行为明确表示不再履行合同义务，致本案《商品房买卖合同》的目的不能实现，现原告据此要求依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》并返还房屋，符合法律规定，本院依法予以支持。
对合同解除后的违约责任问题。因被告未履行合同主要义务，致原告承担了保证责任，给原告造成了一定的经济损失。现原告按照补充协议的约定要求被告承担违约金即合同价款28××780元的5%计人民币××4089元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据双方补充协议约定，对于被告已实际支付的房款282480元，扣除代偿的贷款本息204069.79元和向原告应支付的违约金××4089元，余额6432××.2××元由原告予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安市豪威房地产开发有限公司与被告祁海燕于2010年9月11日签订的《商品房买卖合同》，被告祁海燕于本判决生效后10日内将位于淮安市清浦区京河湾公寓15号楼504室商品房1套返还给原告。
二、被告祁海燕承担原告淮安市豪威房地产开发有限公司违约金14089元。该违约金及原告代偿的贷款本息204069.79元与被告实际支付的房款282480元相抵后，余款64321.21元由原告淮安市豪威房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性支付给被告祁海燕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80403005100007032）。
案件受理费232元，公告费300元，合计532元，由被告祁海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 潘树林
代理审判员 卢开旭
人民陪审员 王淑益
二〇一四年七月二日
书 记 员 高春花
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。