包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民终422号
上诉人（一审被告）李春艳，女，1962年3月12日出生，汉族，退休工人，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人杨德桥，内蒙古昆峰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王江池，女，1941年8月6日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。
被上诉人（一审原告）侯孟，女，1967年8月26日出生，汉族，内退职工，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人王洪涛，内蒙古北琛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）侯孟艳，女，1973年1月10日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。
被上诉人（一审原告）侯卫光，男，1965年2月9日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。
一审被告何丽华，女，1949年10月8日出生，满族，退休工人，住内蒙古自治区包头市。
上诉人李春艳因所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第2381号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李春艳及其委托代理人杨德桥，被上诉人侯孟及其委托代理人王洪涛，一审被告何丽华到庭参加了诉讼。被上诉人王江池、侯孟艳、侯卫光经传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年5月9日，原告侯孟向被告李春艳出具借条一张，内容为：“今侯孟向李春艳借款3万元，利息已付3个月”。2011年11月9日，原告王江池及其丈夫侯赶山向龚淑敏借款6万元，原告侯孟及被告李春艳为担保人。2011年12月20日，李春艳为侯赶山、王江池书写保证材料一份，内容为“侯赶山和王江池共有一套房产（西友谊22号街坊12栋40号）过户在李春艳名下办贷款，由侯孟偿还银行贷款，房产权永远是侯赶山和王江池的，不属于李春艳的。李春艳和侯孟是朋友，这么做是帮助侯孟解决困难”。2011年12月22日，位于包头市昆都仑区友谊大街西22号街坊12栋40号的诉争房屋登记的所有权人为侯赶山。2012年1月5日，王江池、侯赶山与被告李春艳办理了房屋过户手续，将诉争房屋过户在被告李春艳名下。该诉争房屋始终由原告方居住。2012年11月16日，被告李春艳与被告何丽华签订房产交易合同书，被告何丽华购买被告李春艳名下的该诉争房屋，房屋价格为20万元。2012年12月17日，被告李春艳为被告何丽华出具收条，载明“今收到何丽华购房款贰拾万元整”。2012年12月20日，诉争房屋所有权登记在被告何丽华名下。二被告买卖房屋过程中被告何丽华并未到该诉争房屋看房。中国银行凭条显示，2013年5月7日，被告何丽华向被告李春艳账户汇入10万元。侯赶山、王江池于2013年6月3日诉至一审法院，请求：确认被告何丽华与李春艳之间的位于包头市昆都仑区友谊大街西22号街坊12栋40号的房屋买卖合同无效；确认位于包头市昆都仑区友谊大街西22号街坊12栋40号房屋归原告所有；诉讼费用由被告承担。侯赶山于2014年1月2日去世，其子女侯卫光、侯孟、侯孟艳以原告身份参加诉讼。
一审法院经审理认为，被告何丽华与被告李春艳进行房屋买卖时，作为出卖人被告李春艳，对房屋的产权与原告方有明确的约定，其并非房屋的权利人，无权处分该房屋，且在交易过程中，未足额交付房款即为被告何丽华出具收条并办理过户手续，不符合常情常理及房屋买卖的交易习惯。作为买受人的被告何丽华没有尽到必要的注意义务，明知房屋有人居住，没有看房就进行交易过户，不符合常情常理及房屋买卖的交易习惯，不具备善意受让的主观要件。被告李春艳辩称，在2011年11月9日出具的借条中，原告承诺如不偿还房产归李春艳所有，该约定在李春艳出具保证书时间之前，不能作为李春艳享有房屋处置权的依据，对被告李春艳该抗辩意见不予采信。综合全案情况，二被告房屋买卖合同无效。该诉争房屋仍为原告王江池、侯孟、侯孟艳、侯卫光所有。被告何丽华如因房屋买卖合同无效致其财产损失，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决：一、被告何丽华与被告李春艳所签订的房屋买卖合同无效；二、位于包头市昆都仑区友谊大街西22号街坊12栋40号的诉争房屋归原告王江池、侯孟、侯孟艳、侯卫光共同所有。案件受理费500元(原告王江池已预交)，由被告何丽华、李春艳负担。
宣判后，一审被告李春艳不服，向本院提出上诉，请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：（一）一审认定事实不清，买卖双方在房屋办理产权及二手房贷款过程中是在平等自愿基础上的真实意思表示，口头约定亦不违反法律禁止性规定，且履行了相关的要式行为，应受法律保护。本案基本事实是侯赶山、王江池、侯孟与李春艳商定，由李春艳垫付争议房屋应缴款项后取得房屋产权登记并过户到李春艳名下，再由侯孟购买并办理二手房贷款，贷款用于偿还侯孟所欠李春艳债务。后由于侯孟资信问题未能办理二手房贷款，经双方商定由李春艳出售房屋，所得款项去掉欠款及前期垫付款后退还侯赶山与王江池。（二）一审法院对本案判决有失公允。本案候赶山、王江池的行为应认定是一种债的担保行为，其明知侯孟欠李春艳债务的情况下，办理过户及贷款的行为，并不违反法律规定。同时，何丽华作为善意第三人，支付合理价款并办理了房屋登记，民事行为合法有效。
被上诉人侯孟在庭审中答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人王江池、侯孟艳、侯卫光未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
一审被告何丽华在庭审中答辩称，我方没有答辩意见。
经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，侯赶山与上诉人李春艳之间的过户行为，目的是为侯孟从银行办理房屋贷款偿还债务，合同当事人及被上诉人王江池、侯孟、侯孟艳、侯卫光均认可该事实，双方之间过户行为并未形成事实上的房屋买卖关系。李春艳在与何丽华签订房屋买卖合同前后均未取得诉争房屋处分权，其与何丽华订立买卖合同并办理房屋过户登记手续的行为，也未经房屋权利人追认，出卖人李春艳作为无权处分人，合同签订时未足额收到房款即为何丽华出具收条并办理产权过户手续，买受人何丽华购买房屋没有现场查验房屋实际情况，而且约定交房时间为合同签订并办理过户手续一年以后，在一、二审的多次庭审中何丽华对于如何付清全部购房款的陈述也存在相互矛盾，故一审法院认为双方的房产买卖行为存在与交易习惯不符及有违常情常理的情形，何丽华不具备善意受让的主观要件，依据合同法第五十二条第（二）项认定双方签订合同无效，确定诉争房屋归王江池、侯孟、侯孟艳、侯卫光所有，以上认定符合本案查明的基本事实和法律规定，本院依法予以维持。
上诉人李春艳主张争议房屋所有人已经同意其出卖诉争房屋，2011年11月9日王江池及侯赶山向龚淑敏借款6万元时，已经承诺如不偿还房产归李春艳所有。但被上诉人并不认可该约定的真实性，且该约定是在上诉人李春艳为侯赶山、王江池出具房屋所有权保证书之前，上诉人主张自己取得诉争房屋处分权缺乏充足证据支持，故一审法院认定其属于无权处分行为正确。上诉人关于合同有效以及何丽华善意取得的上诉理由，与一审法院查明的基本事实不符，且上诉人一、二审中均未提供充足证据证明其主张，故本院亦不予支持。上诉人李春艳主张侯赶山、王江池明知侯孟与李春艳之间债务，同意过户及办理贷款的行为应认定是一种债的担保行为。但上诉人未提供充足证据证明双方就房屋担保达成合意并办理相关手续，该主张事实和法律依据明显不足，本院依法不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人李春艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 萍
审判员 刘 纲
审判员 沈艳萍
二〇一六年五月五日
书记员 李雅滨
附：本判决所适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。