广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8708号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱小花，女，1984年4月8日出生，汉族,身份证住址：广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：李国，国信信扬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚晴昕，女，1984年11月16日出生，瑶族，身份证住址：广西平南县。
委托诉讼代理人：王威，广东深翔律师事务所律师。
原审第三人：深圳市链家房地产经纪有限公司。
法定代表人：杜欣。
委托诉讼代理人：徐晶晶，女，系该公司员工。
委托诉讼代理人：宋增智，男，系该公司员工。
上诉人朱小花因与被上诉人龚晴昕、原审第三人深圳市链家房地产经纪有限公司（原名深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱小花上诉请求：1、请求二审法院撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第842号民事判决书；2、请求二审法院确认朱小花与龚晴昕之间签订的《房产买卖合同》已于2015年4月23日解除；3、请求二审法院判令朱小花无须向龚晴昕支付违约金人民币282000元（以下货币均为人民币）；4、请求二审法院判令朱小花无须退还龚晴昕定金5万元；5、本案一、二审费用由龚晴昕承担。事实和理由：一审民事判决事实认定错误，依法应予撤销。本案的焦点问题在于龚晴昕未按合同约定向银行提交按揭贷款申请资料的行为是否构成根本违约，朱小花是否可以在此情形下解除合同。一审法院认为龚晴昕在提交按揭贷款申请资料事宜上存在迟延履行的行为，但尚未达到根本违约的程度，在此情形下朱小花解除合同应当承担违约责任。一审法院明显认定事实错误。
第一，龚晴昕在提交按揭贷款申请资料事宜上存在迟延履行的行为，已经违约，事实上龚晴昕在2015年4月23日依旧未提交按揭贷款申请资料。朱小花和龚晴昕签订的《房产买卖合同》第十二条约定“买方承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买方原因无法购买的，责任由买方自行承担。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。”依据合同约定内容，龚晴昕须于2015年4月21日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，但龚晴昕却于2015年4月23日还未提交，未按合同约定期限（合同约定是买方必须保证社保满12个月）向银行提交申请按揭贷款材料，导致交易无法按约定的时间完成，应当向朱小花承担违约责任。双方买卖合同第十五条特别备注第二款“因买方社保只有十个月，买方必须保证社保交满十二个月”，很显然，龚晴昕在签订合同时清楚地意识到，其已知悉社保问题存在瑕疵，并向朱小花保证解决社保问题，并表示若因其原因无法购买的，责任由其自行承担。很遗憾，这些本来要严格制约龚晴昕按时履行合同的补充条款，却被一审法院错误理解为“故双方一致同意等龚晴昕能够打印出12个月社保清单后再办理相关的按揭贷款手续”，明显一审法院理解错误。《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》明确要求必须提供1年以上的社会保险缴纳证明，原审第三人在庭审中也明确表示“中介当天告知买方每月25日才能打印社保清单，但是也不能准确确定打印时间，第二天确定后即通知买方，但是通知卖方时电话没有打通，后来就没有再通知了。”因此，龚晴昕是于签订房屋买卖合同时即知晓社保清单打印时间的，但其既未在合同签订时变更提交贷款申请资料的时间，未与朱小花协商能否延迟提交贷款申请资料，而是积极向朱小花保证“买方必须保证社保交满十二个月”，亦存在恶意欺骗的意思。
第二，龚晴昕在提交按揭贷款申请资料事宜上存在迟延履行的行为已经构成根本违约。合同的不当履行部分包含了实现合同利益的关键因素。对于一个合同来说，其履行中包含的因素包括时间（期限）、地点、标的物情况、特定的身份要求等。对于不同的合同，这些因素发挥的作用并不相同，如果特定因素对权利人而言是其实现合同利益的关键，并且是不能替换的，那么，就可以认定其为合同的关键因素。违约行为只要包含了实现合同的关键因素，就能认定构成根本违约。本案中，朱小花基于对龚晴昕的信任，相信双方能够按照约定的合同履行时间及龚晴昕的履约能力，与案外人严某签订《房产买卖合同》，用于购买深圳市宝安区新安街道新城大道富通好旺角X栋XX号房屋，并向严某交付定金10万元，后由于龚晴昕的违约拖延行为，导致案外人严某没收了朱小花的定金10万元；后朱小花与刘某、赖某于2015年4月25日签订《房屋买卖合同》，购买了刘某、赖某位于宝安区西乡大道西侧大益广场X栋X座XX的房产。朱小花作为买方，买房目的十分明确，即朱小花的小孩已经达到入学年龄，因此朱小花需要一套能够为孩子学习提供方便的房产。同时，朱小花的经济能力使得其无法完全支付所购房产的款项，因此朱小花急需通过卖出现有房产筹集资金购得新房满足小孩的入学要求，同时考虑到当时深圳日益增长的房价和难得的好房源，只有龚晴昕及时支付首付款，使得朱小花有足够的资金才能尽快购得便利小孩上学的房产。所以，龚晴昕及时支付房款是朱小花和龚晴昕之间《房产买卖合同》的关键因素。龚晴昕未及时支付房款导致朱小花选房存在阻滞因素，朱小花有权解除合同。而且，依据双方的《房产买卖合同》第十二条约定，朱小花有权“没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金。”再者，因为龚晴昕迟延履行合同的行为，朱小花失去对孩子学习便利的房产。
第三，一审法院事实理解错误。一审法院在案件审理过程中认为：龚晴昕于2015年4月23日告知朱小花，社保清单要到25日以后才能打印，朱小花回复“好吧，知道了。”这一事实被视为朱小花同意给与龚晴昕一定的宽限期，并履行合同。一审法院显然事实理解错误。按照日常生活习惯和合同交易习惯，朱小花的回复显然只是表示朱小花已经知晓龚晴昕将要延期履行的事实。“好吧”在汉语中是常见的口语之一，相当于“哦”或者略带一些犹豫，不确定之意，又或者表示无奈的感叹，不耐烦又不知道如何接对方的话的用语。很明显，在本案中，朱小花除了表示已经知晓的意思以外，并无其他任何明示或默示愿意不计较龚晴昕的违约行为，也未表示愿意给与朱小花宽限期。一审法院想当然的将事实错误理解，并作出错误的判决。相反，朱小花为表示自己的真实意思，在得知龚晴昕无法按期履行合同后，当日下午即向龚晴昕发出解除合同的通知，并于次日通知银行停止办理相关手续以防止损失扩大。很显然，朱小花并未同意给予龚晴昕一定的宽限期，也不愿和已经违约的龚晴昕继续履行合同。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，支持朱小花的上诉请求。
被上诉人龚晴昕辩称：一、龚晴昕未按房屋买卖合同约定的期限办理按揭贷款手续不属于违约行为。1、双方在签订合同当日即2015年3月21日时已知龚晴昕仅能打印10个月社保清单，那么到2015年4月21日，时间跨度只有一个月，朱小花不可能打印到12个月社保清单，即此时不可能备齐申请按揭贷款的材料。因此，合同第7条约定属于事实上的履行不能，该条款应属不成立或无效。2、双方实际上已经通过口头或短信方式，变更了提交按揭贷款申请材料的时间。朱小花在2015年4月23日及5月15日的短信聊天记录中，均表示愿意继续履行合同，即其以实际行动改变了申请按揭贷款的时间。
二、退一步讲，即使认定龚晴昕超出4个工作日打印出社保清单，未办理按揭贷款违约，也不属于根本违约，朱小花不能解除合同。解除合同的法定情形包括一方迟延履行债务，导致合同目的不能实现或一方迟延履行主要债务经另一方催告后仍不能履行。本案中，不存在合同目的不能实现的情形或经催告仍不履行合同义务的情形。
三、朱小花以购买另外的房产作为龚晴昕根本违约的理由没有事实依据。朱小花提出的其分别和严某及刘某、赖某的交易的真实性存疑。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
原审第三人链家公司述称对朱小花的上诉没有意见。
龚晴昕向一审法院起诉请求：1、解除龚晴昕、朱小花双方签署的《房产买卖合同》；2、朱小花返还龚晴昕已支付的定金5万元；3、朱小花按照合同约定支付龚晴昕违约金282000元；4、本案诉讼费用由朱小花承担。龚晴昕当庭增加诉讼请求：请求朱小花赔偿龚晴昕除违约金外的重置费307859元（龚晴昕的重置费用按房屋评估现值与原购房款差额确定）。
朱小花一审时反诉请求：1、解除《房产买卖合同》；2、朱小花不予退还定金5万元整；3、龚晴昕赔偿朱小花损失10万元；4、龚晴昕承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月21日，龚晴昕作为买方，朱小花作为卖方，在第三人的居间下，签订了一份编号为2XX-2号《房产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市宝安区兴华花园X栋XX物业转让给买方，建筑面积92.35平方米。房产无抵押，卖方应在签订本合同后三十日内将房产证原件交付第三方办理过户手续之用；房产转让总价款141万元；购房定金5万元，由买方在签订合同当日支付。买方须于2015年4月21日之前预付首期购房款（不包括定金），以银行实际监管为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，朱小花应在接到龚晴昕或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。双方于备注条款约定：1、附带家私电器一同出售，详情以《家私电器清单为准》；2、在买方已付定金、首期款银行监管协议、贷款承诺书之和等于成交价后三个工作日内到国土局办理过户手续；3、因买方社保只有十个月，买方必须保证社保交满十二个月。
同日，龚晴昕支付定金5万元。
2015年4月3日，龚晴昕（甲方）、朱小花（乙方）及中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，龚晴昕、朱小花双方一致同意将购买涉案房产的交易资金38万元交由丙方监管。同日，龚晴昕将首期款38万元划入银行监管账户。
2015年4月23日，朱小花向龚晴昕发出律师函，称因龚晴昕未于2015年4月21日之前向银行递交按揭贷款申请的相关资料，办理购房按揭贷款，《房屋买卖合同》无法履行，故朱小花要求解除双方签订的《房产买卖合同》，并没收定金。
2015年4月24日，朱小花通知银行工作人员其已与龚晴昕解除涉案合同，要求银行不要再办理后续手续。
2015年4月29日，龚晴昕向朱小花发出律师函，要求朱小花继续履行《房产买卖合同》，要求朱小花在10个工作日内协助龚晴昕完成房屋按揭贷款手续。
另查，1、龚晴昕于2015年4月27日（星期一）打印的社保证明显示，截至2015年4月，龚晴昕在深圳连续缴纳社保满12个月；2、关于合同备注条款“因买方社保只有十个月，买方必须保证社保交满十二个月”的约定，龚晴昕及第三人主张龚晴昕、朱小花在签订合同时，已知道龚晴昕于2015年3月21日只能打印10个月的社保清单，故双方一致同意待龚晴昕能够打印出12个月社保清单后再办理相关的按揭贷款手续；朱小花则认为该条款要求龚晴昕在4月21日前须满足交满12个月社保并打印出社保清单、符合贷款申请条件，因为社保清单是申请银行贷款的材料。朱小花同时否认龚晴昕于签订合同当天说过当时只能打印10个月的社保清单；3、根据龚晴昕、朱小花双方提交的短信记录显示，龚晴昕于2015年4月23日告知朱小花，社保清单要到25日以后才能打印，朱小花回复“好吧，知道了”。朱小花同时向龚晴昕求证房贷申请的资料是否只差社保清单，龚晴昕予以确认，并称银行回复“就差社保清单，然后就可以放款了”；4、关于涉案房产于2015年4月25日左右的市场价格，朱小花表示不知情，龚晴昕及第三人主张为190万元左右；5、本案起诉状副本于2015年7月23日送达朱小花。
一审法院认为，龚晴昕与朱小花签订的编号为2XX-2号《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。按照合同约定，龚晴昕应于2015年4月21日前向银行提交按揭贷款申请资料，其中包括龚晴昕在我市连续12个月缴纳社保的证明。本案龚晴昕截至2015年4月才满足在我市连续缴纳12个月社保的条件，并于2015年4月27日打印出社保证明。从龚晴昕、朱小花的短信记录可知，龚晴昕已于2015年4月23日告知朱小花须于当月25日后才能取得社保清单，朱小花并未提出异议，应视为其同意给予龚晴昕一定的宽限期，继续履行合同。然而，朱小花于当天下午即向龚晴昕发出解除合同的通知，并于次日通知银行停止办理相关手续，导致龚晴昕即便备齐了申请贷款所需资料，涉案房屋买卖交易亦无法继续进行。一审法院认为，龚晴昕在提交按揭贷款申请资料事宜上存在迟延履行的行为，但尚未达到根本违约的程度，朱小花在此情形下径行解除合同，是本案合同不能继续履行的根本原因，应由朱小花承担违约责任。龚晴昕作为守约一方，有权主张解除合同并要求朱小花支付违约金。一审法院确认上述合同于解除合同的通知到达朱小花时解除，即于本案起诉状副本送达朱小花之日即2015年7月23日解除。合同解除后，朱小花应将收取的购房定金5万元返还龚晴昕。
关于违约金的数额。根据合同约定，龚晴昕有权要求朱小花支付房产转让成交价20%的违约金。本案中，龚晴昕已依约支付了定金，并办理了首期款的资金监管，朱小花在龚晴昕向其告知须迟延提交社保证明时未提出异议，却于当日径行发出解除合同的通知，依法不能发生解除合同的效力。朱小花对于龚晴昕此后发出的继续履行的通知不予理会，涉案合同无法继续履行，龚晴昕诉请朱小花支付房屋转让价20%的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。但鉴于龚晴昕在合同履行的过程中，未按约定提交按揭贷款申请材料，存在一定的违约行为，在此期间因房价上涨而造成的损失，应由其自行承担，对其诉请朱小花赔偿重置费307859元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于朱小花的反诉诉讼请求。因本案系因朱小花违约导致合同无法继续履行，其关于不予退还定金及要求龚晴昕赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认龚晴昕与朱小花签订的《房产买卖合同》（编号：2015001448-2）于2015年7月23日解除；二、朱小花于本判决发生法律效力之日起五日内向龚晴昕支付违约金282000元；三、朱小花于本判决发生法律效力之日起五日内向龚晴昕返还定金5万元；四、驳回龚晴昕的其他诉讼请求；五、驳回朱小花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3140元，反诉费1650元，均由朱小花负担；龚晴昕增加诉讼请求的受理费5918元，由龚晴昕负担。案件受理费及增加诉讼请求的受理费龚晴昕已预交，反诉费朱小花已预交。
本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，朱小花与龚晴昕签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案二审争议的焦点问题为朱小花是否有权在2015年4月23日时解除买卖合同。
根据合同法的规定，合同解除权分为法定解除权和约定解除权，朱小花二审法庭调查时明确表示其是根据涉案买卖合同第12条第一款和第15条第3款的约定行使约定解除权。本院认为，该两款约定的内容是“龚晴昕承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的货款规定，否则，因龚晴昕原因无法购买的，责任由其自行承担”和“因龚晴昕社保只有十个月，龚晴昕必须保证社保交满十二个月”，并未明确约定朱小花解除合同的条件，故朱小花主张其有权行使约定解除权，缺乏事实和法律依据。而当事人一方以对方迟延履行合同义务为由行使法定解除权，则须满足以下条件之一：迟延履行债务行为致使不能实现合同目的；或一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中龚晴昕因至2015年4月27日才打印出符合要求的社保证明，故未能依约在2015年4月21日前向银行提交按揭贷款申请资料，构成违约。但迟延不到一个星期显然并未达到合同目的不能实现的程度，故上述解除合同的第一个条件并不满足。朱小花在2015年4月23日通过短信催促龚晴昕打印社保证明，系催告龚晴昕履行合同义务，龚晴昕回复称4月25日后就可打印社保证明，但朱小花未给予龚晴昕合理的履行期限，在当日即发函解除合同，显然也不满足上述第二个解除合同的条件。因此，朱小花也无权行使法定的合同解除权。一审认定龚晴昕迟延履行提交贷款资料的义务不构成根本违约，朱小花在不具有解除权的情况下单方解除合同，致使合同不能履行构成根本违约，是妥当的。综上，朱小花的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3140元，由朱小花负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月十四日
书记员 伍圣（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。