山东省莘县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1522执异30号
案外人：郭继春，男，1970年6月23日出生，汉族，山东金牌畜禽实业有限公司职工，住莘县。
委托诉讼代理人：孙早厚，山东鲁阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，山东鲁阳律师事务所律师。
申请执行人：马威，男，1990年12月4日出生，汉族，莘县水利局职工，住山东莘县。
委托诉讼代理人：田相成，莘县莘宇法律服务所法律工作者。
被执行人翟旭，男，1983年12月2日出生，汉族，莘县住建局职工，住莘县。
在本院执行申请执行人马威与被执行人翟旭民间借贷纠纷一案过程中，案外人郭继春对本院查封的位于莘县立信御苑6号楼1单元1502号房产、6号楼1单元17号储藏室及C区4号车位（以下简称涉案房产）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人郭继春称，案外人为被执行房产（莘县立信御苑6号楼1单元1502号房产、6号楼1单元17号储藏室、C区4号车位）的实际所有人和占用人。在马威提出强制执行申请后的案件执行过程中，案外人才得知被执行房产在马威诉翟旭民间借贷纠纷一案中由马威向莘县人民法院提出诉讼保全申请，贵院于2016年11月14日作出（2016）鲁1522民初5078号《民事裁定书》将翟旭名下的位于莘县立信御苑6号楼1单元1502号房产、6号楼1单元17号储藏室、C区4号车位予以查封。经调解贵院作出（2016）鲁1522民初5078号《民事调解书》，此后翟旭未依协议履行，据此马威向贵院提出强制执行申请。
但在查封之前被执行房产的实际所有人和占用人为案外人郭继春，莘县人民法院查封错误，应依法裁定中止执行。
一、案外人已依约支付全部购房款，且房产来源合法。
2016年5月30日案外人通过李玉芬介绍从王允松处购置涉案房产，将全额房款595000元通过齐鲁银行转帐给王允松，王允松将房产购置手续和房产钥匙一并向案外人交付，并出具收款条一份，依《物权法》的规定，案外人自此取得房产所有权。从房产手续上案外人了解到该房产是拆迁安置到翟旭名下，以房抵债转给王允松的，案外人遂于2016年6月8日与翟旭补签了一份《房屋买卖协议》，王允松做为担保人身份签字，并由翟旭在收款条上备注“同意把上述款项支付给王允松”。
二、案外人在查封之前即自2016年5月30日起便取得涉案房产的所有权，并实际占有、使用该房产。
案外人购置涉案房产欲给儿子郭佳文作为婚房，自2016年5月30日起案外人与儿子便对该楼房予以装修、购置家用电器及家具、并以郭佳文的名义交付物业及水电等各项费用。在楼房装修完毕后，案外人与妻子、儿子、儿媳共同入住该楼房，对涉案房产予以占有使用。
三、未办理过户登记手续，案外人对此没有过错，莘县立信佳元房地产开发有限公司开发的立信御苑小区房产证至今均暂不可办理。
综上所述，案外人是涉案房产的合法所有人，案外人是通过合法渠道得知房源，并与翟旭、王允松签署购房合同，且支付全额房款，取得房产时间是在查封之前，现非案外人自身原因未办理过户登记手续。故案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《民事诉讼法》第二百二十七条之规定依法提出执行异议，请予以支持，以维护案外人合法权益。
申请执行人马威称，一、被答辩人郭继春提出的其与被执行人翟旭签订的《房屋买卖协议》，缺少签订日期、生效条件，明显属于虚构的事实。
被答辩人郭继春并没有提供其与被执行人签订的《房屋买卖协议》原件，没提交向被申请执行人支付对应价款的相关凭证，无法证明其与被执行人之间存在合法的房屋买卖关系，也不存在交付的事实，依据《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。涉案房屋被莘县人民法院依法查封时，并未存在任何的预告登记、变更登记，所做出的查封手续符合法律规定，显然被答辩人郭继春与被执行人翟旭之间的房屋买卖关系是虚构的，且据我们了解涉案的C4号车位，长期停放着被执行人翟旭家人的车辆，也进一步证实买卖关系是虚构的事实。
二、被答辩人属于恶意占有，房产来源明显不合法。
王允松并非涉案房产的权利人，被答辩人向王允松转账的款项，与涉案房屋无关。另，依据合同的相对性与日常生活交易习惯及规则，审查是否是房屋的权利人应是合同的必要前提条件，被答辩人在明知王允松没有上述房产处分权的情况下，进行银行转账，显然房产来源明显不合法，被答辩人属于恶意侵占。
三、被答辩人提出的王允松与被执行人翟旭签订的《借款人借据》、《协议书》，自相矛盾，且两份材料中的“翟守东、翟旭”的签名不一致，房屋价值与借债本息相差悬殊，明显属于伪造、虚构的事实。
被答辩人郭继春提交的《借款人借据》显示出具日期为“2011年5月4日，约定还款日期为2011年11月4日15时”，而《协议书》首页显示“。于2011年11月4日向甲方出具借款金额70万元的借条一张。”，两份证明材料自相矛盾，也没有王允松向翟守东支付对应借款的相关凭证，无法证明王允松与翟守东、被执行人翟旭之间存在债权债务关系。另外，假如，《借款人借据》与《协议书》并不矛盾，均显示本金70万元，借款月息1.5%，自2011年5月4日起至2016年1月15日止计算，利息约为630000（63万）元，本息合计约为1330000（133万）元。涉案房屋在2016年显然与王允松在2016年的应收本息133万元相差悬殊，从房屋价值尚不足已清偿王允松出借的70万元本金，反证，王允松与翟守东、翟旭的借款担保属于虚构的事实。进一步证明，房产来源不合法，被答辩人郭继春并非善意取得。
四、被答辩人提出的王允松和李玉芬的证明相互矛盾，无证明力。
王允松与被执行人翟旭系亲戚关系、与被答辩人郭继春妻子李红玲系工友关系，且与本案有利害关系；李玉芬与郭继春妻子李红玲系工友关系；上述两证人证明内容相互矛盾，无法作为有效证据使用，无证明力。
五、房屋价值与被答辩人称的595000元购房款相差极大，与常理不符，反证被答辩人并非善意取得，属恶意侵占。
在2016年的莘县，按涉案房屋同小区同楼层相同或相近户型和面积住宅房的均价在4000元/㎡以上，涉案住宅面积138.27㎡，车位100000（10万）元，储藏室11.19㎡按照25000元计算，涉案房屋价值为678080（67.808万）元。《房屋买卖协议》签订时仅作价595000（59.5万）元，远远低于涉案房屋的市场价值，明显不合常理。
六、被执行人早已将涉案房屋凭证质押给了张锋和答辩人，该房屋价款应优先用于偿还被执行人翟旭拖欠张锋和答辩人的债务。
涉案房产的《交房通知书》原件；翟守东、翟旭6-1-7,6-1-19,5-1-7,6-1-6地下室款缴费收据原件；翟守东、翟旭C4、C5、C22、车位款缴费收据原件；翟守东、翟旭超出安置面积以外的优惠款收据原件两张，2015年被执行人翟旭向答辩人借款时，其为保证按时还本付息，特提供涉案房屋所有凭证作为债务按时履行的担保，并称上述材料是涉案房屋的所有凭证，张锋和答辩人共同享有涉案房屋的优先受偿权。
七、被答辩人郭继春提交的郭佳文相关的证明材料，与郭继春无关联性，不能证明其对涉案房屋已经实际占有使用。
八、在执行中，被执行人翟旭与答辩人在莘县人民法院共同指定了房地产评估机构，将涉案房屋进行评估的事实。
九、如被答辩人主张依据系合同，可以向人民法院提起违约之诉，与涉案房屋并无关联。
综上所述，莘县人民法院依法执行被执行人的房产符合法律规定，并无不当。被答辩人提出的申请与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回被答辩人的申请，继续执行
被执行人翟旭称，涉案房产属于案外人郭继春所有，不再属于我的财产。案外人郭继春所提异议成立。
本院查明，原告马威与被告翟旭民间借贷纠纷一案，山东省莘县人民法院于2016年12月9日作出（2016）鲁1522民初5078号民事调解书，调解协议为：一、被告翟旭于2016年12月31日之前偿还原告马威15万元，剩余本金15万元及利息（按月息1.5分计算，自2015年5月19日至还清之日止）于2017年1月28日之前偿还原告马威。二、自被告翟旭还清原告马威本金及利息之日原被告本次借贷关系发生的权利义务终结。案件受理费2900元，财产保全费2020元，由被告翟旭承担。本案在审理过程中，根据原告马威的财产保全申请，本院于2016年11月14日作出（2016）鲁1522民初5078号民事裁定，裁定如下：对被告所有的位于莘县立信御苑6号楼1单元1502号房产、6号楼1单元17号储藏室、C区4号车位予以查封。查封期限为三年，查封期间不得买卖、过户、转让、赠与、抵押。因被告未按调解书确定的期间履行给付义务，原告申请强制执行，本院立案执行。本案在对涉案房产评估过程中，案外人郭继春提出异议。
另查明，2016年6月8日，被执行人翟旭（出售方）与案外人郭继春（购买方）补签了《房屋买卖协议》，协议约定：1、该楼房买卖的标的位于莘县政府街路南立信御苑小区6号楼1单元15楼西户及车位储藏室。2、该楼房建筑面积共138.27平方米，储藏室面积为11.19平方米，车位一处（10万元），经双方协商款项合计伍拾玖万伍仟元整（595000元）。该房屋价格及款项经过双方协商不再变更，不受市场价格影响。3、经双方协商，上述价款乙方于2016年5月30日一次性付清，付款方式为银行转账。4、该楼房价款包括全部费用（如暖气开口费、维修基金、契税等，）已由乙方交纳给甲方，单据由乙方保存。5、甲方应对乙方保证本套楼房不存在银行抵押，或者被法院查封以及第三者纠纷等情况，并保证任何第三人无权对该楼房主张权利，因此而产生的纠纷异议由甲方承担全部责任，且乙方有权选择退房并要求甲方赔偿该楼房全款及给乙方造成的一起损失（包括以上供暖开口费、维修基金、契税等费用，装修费用以及因此产生的乙方再购房差价）。6、本协议签订后，该楼房的所有权即归乙方所有，甲方已丧失该房屋的所有权。甲方应将该套楼房的房地产买卖手续等交给乙方。7、双方签定协议后，乙方暂时无法办理过户手续，可以办理房产证时，甲方应予积极配合乙方办理，费用由乙方承担。8、另外第三人自愿作为本买卖楼房事项的担保人。当双方碰到法律问题时，担保人应承担一切连带担保责任。9、本协议一式三份，甲乙双方及担保人各持一份。2016年5月30日，案外人郭继春将房款595000.00元通过银行转账方式转给了王允松，王允松于同日出具了收到条。在被执行人翟旭与案外人郭继春（购买方）补签《房屋买卖协议》时，被执行人翟旭在收到条上注明了“同意把上述款项支付给王允松2016.6.8号”的内容。案外人郭继春购买涉案房屋后，与其家人共同对房子进行了装修，并按规定缴纳了涉案房屋使用过程中的有关物业、水电等费用。现案外人郭继春与其家人已实际居住、占有使用涉案房屋。涉案房产开发公司莘县立信佳元房地产有限公司证实办证手续正在进行，待手续批复完毕后方可准予办理房产证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案外人郭继春与被执行人翟旭于2016年6月8日补签了《房屋买卖协议》，该协议签订在查封之前；案外人郭继春根据协议已支付全部房屋价款595000元；案外人郭继春于查封之前已实际合法占有使用涉案房产；因房地产开发公司原因导致未能办理房产登记手续。由此来看，案外人郭继春已实际取得涉案房产的所有权，系涉案房产的权利人，其异议请求本院予以支持，应中止对涉案房产的执行。申请执行人马威的答辩理由以及主张优先受偿权的理由，无事实和法律根据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对案外人郭继春所有、位于莘县立信御苑6号楼1单元1502号房产、6号楼1单元17号储藏室及C区4号车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 赵保福
审 判 员 李子方
人民陪审员 赵玉波
二〇一七年九月十四日
书 记 员 程 飞