上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1398号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海思瑜休闲娱乐有限公司。
法定代表人李明文。
委托代理人程培新，上海市申达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海幸福湾投资管理有限公司。
法定代表人牛金村。
委托代理人张新民，上海伯阳律师事务所律师。
原审被告黄瑜。
上诉人上海思瑜休闲娱乐有限公司（以下简称思瑜公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人思瑜公司的委托代理人程培新，被上诉人上海幸福湾投资管理有限公司（以下简称幸福湾公司）的委托代理人张新民到庭参加诉讼。原审被告黄瑜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年1月19日，幸福湾公司与黄瑜签订《租赁合同》，由黄瑜向幸福湾公司承租上海市宝山区同济路XXX号XXX号楼XXX室房屋（以下简称系争房屋），用于经营桌球；租期8年，自2009年2月1日至2017年1月31日止。2009年2月1日至2011年1月31日止每月租金人民币（以下币种均为人民币）72，792元；2011年2月1日至2013年1月31日止每月租金76，432元；2013年2月1日至2015年1月31日止每月租金80，254元；2015年2月1日至2017年1月31日止每月租金84，267元。租金每两个月支付一次，承租方须于签订房屋租赁合同之日支付自租赁期始至当期期底的第1期租金，承租方延期支付第1期租金超过15日，出租方有权终止本租赁合同，收取的保证金、意向金或其他费用予退还。履约保证金为两个月租金145，584元。免租装修期从2009年2月1日至2009年6月30日，共计5个月。承租方预计开始营业时间为2009年3月30日。该房屋只限用作经营桌球之用途，承租方须以桌球会所之商业名称经营前述业务。
另外，双方租赁合同2.4条约定：承租方拖欠租金和其他费用，从应付日起按照每日千分之三计算滞纳金至付清日止。合同5.4条约定：出租方须责成管理公司保持该项目的屋顶、主要结构、墙壁、主要排水管道和电缆、公共地方及设施在良好使用状态。合同7.1条约定：如果该项目或该房屋之任何部分在租赁期内的任何时候，因火灾、水灾、暴风台风、建筑缺陷、白蚁、地震、地陷或其他任何出租方不可控制的灾害，及非承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、不作为、不履行、疏忽或懈怠，而造成破坏、损毁，致使该房屋不适合使用；或该项目或该房屋在租赁期内的任何时候，非因承租方、其代理人、雇员、承包商或许可人的作为、疏忽、不履行或不作为，而被宣告为危险建筑、接到清拆命令或关闭命令或政府发出的相关命令而导致该房屋无法继续租用；那么，根据已证实的损坏和无法租用和范围所应减免的合理部分之租金，可以在该房屋遭受破坏或损毁或无法租用的下一个历月的第一天起停止支付，直至该房屋修复或适合使用或上述命令已被消除。合同8.1条主要约定：承租方拖欠租金、管理费等任何其他费用连续超过30天或累计超过60天，出租方有权提前收回房屋，合同立即自行终止。合同第8.2条约定，当发生8.1条情形，承租方已支付保证金不予退还并应承担如下违约责任：（1）承租方应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金；（2）承租方应按本合同约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。
上述合同签订后，幸福湾公司交付系争房屋，黄瑜向幸福湾公司支付保证金145，584元。2009年11月17日，思瑜公司成立，公司类型为一人有限责任公司，黄瑜作为一人股东及法定代表人。2012年8月6日，黄瑜将其全部股权及附属于股权的其他权利一并转让给李明文。2012年8月10日，思瑜公司股东及法定代表人均变更为李明文。2012年10月22日，工商部门向思瑜公司发出企业名称变更预先核准通知书，同意思瑜公司申请变更的企业名称预先核准为：上海德博棋牌娱乐有限公司（以下简称德博公司），保留期自2012年10月22日至2013年4月22日。2012年12月24日，上海幸福湾管理处向太子桌球会所发函催缴2012年6月至2012年12月的租金491，724.8元。2013年7月26日，上海幸福湾管理处向太子桌球会所发函催缴支付2012年12月至2013年7月所拖欠的租金632，116元。思瑜公司已向幸福湾公司付清了2013年前的租金及2013年1月的部分租金，在本案审理中，思瑜公司向幸福湾公司支付了部分租金。双方确认，截至2014年3月31日，思瑜公司未付租金为873，132元。
原审法院另查明，2009年5月及2011年8月，系争房屋隔壁所经营网吧负责人翁信旺出具承诺书，主要内容为太子桌球会所同意网吧使用2楼公用部位，翁信旺承诺消防许可自己负责申报，消防后果自行负责。同时，因消防安全通道经过思瑜公司，翁信旺承诺保证消防通道安全。2012年11月6日，上海市宝山区公安消防支队（以下简称宝山消防支队）向建设单位德博公司出具《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，资证明德博公司申请（内装修）建设工程提供了消防设计审核申报表、消防设计等材料。2013年5月8日，案外人李某某在系争房屋隔壁游戏机厅内纵火，造成游戏机厅损坏并殃及同建筑内西侧网吧和南侧桌球房。2013年6月20日，宝山消防支队向德博公司发出《内装修工程消防验收复查不合格的意见》，主要内容，经德博公司提出竣工消防验收申请，该部门于2013年6月4日、6月13日现场抽查，指出该建设工程场所与隔壁网吧、游戏机房之间的防火分隔不到位，不符合相关规定。2013年8月9日，宝山消防支队向德博公司发出《行政处罚决定书》，查明该公司于2013年7月23日在系争房屋内存在消防验收不合格擅自投入使用的违法行为，依照规定责令停止使用并处罚款3万元。2013年9月，因李某某为不负刑事责任的病人，原审法院对李某某作出《强制医疗决定书》。2013年9月13日，宝山消防支队向德博公司发出《内装修建设工程消防验收合格的意见》，主要内容为，经该部门于2013年9月10日现场抽查，该场所与隔壁网吧、游戏机房之间的防火分隔不到位问题通过双面石膏板填充玻璃纤维棉进行整改，基本符合相关规定，综合评定为合格。
2013年9月，幸福湾公司向原审法院提起诉讼，称与思瑜公司签约后，黄瑜、思瑜公司并不严格履行合同，且连续拖欠租金，截至2014年3月31日，共拖欠租金873，132元。经催讨，思瑜公司均以各种理由拖延支付租金，已构成违约，故起诉要求：1、确认幸福湾公司与思瑜公司的房屋租赁关系；2、判令思瑜公司向幸福湾公司支付拖欠的自2013年5月至2014年3月31日的租金873，132元；3、判令思瑜公司支付幸福湾公司违约金145，584元；4、判令思瑜公司支付相当于5个月免租期租金363，960元（72，792元／月×5个月）。原审审理中，思瑜公司提出反诉，称由于幸福湾公司提供的系争房屋不符合国家强制性规定，造成思瑜公司无法通过消防验收进行营业，且造成火灾损失，依照合同约定有权停止支付租金并要求幸福湾公司免除租金及赔偿损失等。故请求法院判令：1、幸福湾公司免除思瑜公司2013年1月1日至2013年9月30日的租金；2、幸福湾公司赔偿思瑜公司因火灾遭受的财产损失512，000元；3、幸福湾公司支付思瑜公司防火隔墙分隔到顶的费用17，300元；4、幸福湾公司支付违约金145，584元。
原审审理中，关于系争房屋的其他使用情况，思瑜公司表示，对2012年8月受让公司股权之前的经营情况及消防申报、验收情况不清楚。2012年8月，思瑜公司新股东李明文受让公司股权并与黄瑜结清转让款、租金等事项后，2012年10月开始装修并向消防部门申报过相关材料。在装修时，系争房屋内已存在吊顶，装修工人对吊顶以外的非封闭空间做了通风管道，未注意到隔墙是否到位。2012年12月底、2013年1月初左右，工程竣工请消防部门来验收，消防部门指出了隔墙分隔不到位及其他问题。思瑜公司认为其装修内容不包括装修封闭空间以外的隔墙（该隔墙位于吊顶与房屋屋顶之间，不可见），该部分隔墙要幸福湾公司进行处理，且因为要利用隔壁网吧的一些空间需要隔壁网吧配合，故要求幸福湾公司做好该做的隔墙，然幸福湾公司不予理睬，思瑜公司就拒付租金，同时因为消防未通过，思瑜公司就一直未营业。2013年5月8日发生火灾以后，思瑜公司与隔壁商量后，隔壁才同意给点空间，思瑜公司出钱请人施工，才将隔墙弄好。另，火灾发生后，思瑜公司再进行维修，修复花费512，000元，至2013年7月中旬左右装修修复结束并开始非正式营业。之后被消防部门处罚，处罚后就停业，直至2013年9月底消防验收通过后才重新开张。
幸福湾公司则表示，2009年将系争房屋交给黄瑜时，系争房屋内没有吊顶，对思瑜公司与游戏机房、网吧之间的隔墙均已用砖头砌到位，之后思瑜公司进行了装修使用。嗣后，李明文接收思瑜公司后又对房屋进行了装修，其对隔墙如何处理幸福湾公司不清楚。2013年5月8日之前，黄瑜或思瑜公司均在正常营业，否则不会支付租金，且思瑜公司未向幸福湾公司反映隔墙不到位的问题，消防设计、竣工验收应由思瑜公司自行申报并由相关部门审核。
原审审理中，关于诉请，幸福湾公司表示，依据《租赁合同》第8.2条主张本案中的违约金及免租期租金。
原审法院经审理后认为，幸福湾公司与黄瑜所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守、全面履行。结合本案事实，黄瑜租用系争房屋系为设立思瑜公司经营之需要，其设立公司过程中所确定的租赁权利义务可由思瑜公司所承受，且思瑜公司在审理中亦认可承受租赁权利义务，故本院认定幸福湾公司与思瑜公司已承受本案系争《租赁合同》所确定的权利义务。幸福湾公司主张确认其与思瑜公司之间存在租赁关系，法院予以采信，然该主张难以构成独立请求，故法院不再在判决中列明。
本案的争议焦点在于思瑜公司能否以幸福湾公司提供的租赁物不符合合同约定的目的而拒付租金并进而要求免除租金、赔偿损失及支付违约金。对此，思瑜公司提出，幸福湾公司提供的租赁物不符合合同约定的目的系指系争房屋防火隔墙分隔不到位不符合强制性规范。结合到本案中，黄瑜与思瑜公司在使用系争房屋过程中均对该房屋进行了装修，在装修过程中及发生火灾之前无确切证据证明其向幸福湾公司反映过隔墙问题。思瑜公司作为房屋实际使用人有义务向出租方反映该问题以便采取措施，然思瑜公司对此未能举证，由此造成的损失难以归责于幸福湾公司。同时，即便确系存在隔墙分隔不到位的问题，依据消防法规定，思瑜公司作为建设单位需履行工程设计、竣工验收的申报手续，并经审核、验收通过后方可施工及最终投入使用。然思瑜公司所提供的证据尚不足以证明其在发生火灾之前已经通过消防审核、验收，且作为建设单位及经营单位，思瑜公司在2012年底、2013年初在消防部门指出隔墙不到位问题后有义务进行整改以符合消防要求，其亦未采取积极措施消除该消防隐患，以致造成火灾损失。综上，法院难以认定因火灾发生的相关损失系幸福湾公司所提供的租赁物不适合使用所致，难以认定幸福湾公司违约，故对思瑜公司依据双方租赁关系主张财产损失及违约金，法院难以支持。
关于思瑜公司主张的租金减免与修复费用，根据思瑜公司提供的《内装修工程消防验收复查不合格的意见》、《行政处罚决定书》等证据及结合其他事实来看，法院有理由相信在发生火灾当时及之后确系存在隔墙分隔不到位情形。火灾发生后，考虑到思瑜公司在维修期间，租赁物难以达到使用的目的，思瑜公司亦必然对隔墙进行修复，并支出相关费用。故法院遵循公平原则，综合考虑思瑜公司在发生火灾后对系争房屋的使用、修复等因素，酌情按每月80，254元标准减免思瑜公司三个月的租金，减免上述租金后，幸福湾公司无需向思瑜公司支付隔墙的修复费用。
关于幸福湾公司主张的违约金（包括保证金与免租期违约金），考虑到幸福湾公司依据合同8.2条所主张的违约金为解约违约金，而本案中，幸福湾公司并未提出解除合同，故其主张解约违约金，缺乏依据，不予支持。综上，双方已确认的未付租金873，132元扣除应减免的三个月租金后，思瑜公司还应向幸福湾公司支付2014年3月31日前的租金632，370元。
原审法院据此作出判决：一、上海思瑜休闲娱乐有限公司于判决生效之日起十日内向上海幸福湾投资管理有限公司支付租金632，370元；二、上海幸福湾投资管理有限公司与上海思瑜休闲娱乐有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人思瑜公司不服，向本院提起上诉称：幸福湾公司在交付系争房屋时未按照消防要求将分隔墙砌至屋顶，构成瑕疵，并致使思瑜公司因火灾而蒙受财产损失，且亦无法通过消防验收而正常营业。后，思瑜公司自行修复上述问题，因此幸福湾公司理应赔偿损失，并承担相应违约责任。故请求撤销原审判决，改判驳回幸福湾公司原审本诉第2-4项诉讼请求，并支持思瑜公司原审反诉请求。
被上诉人幸福湾公司辩称：幸福湾公司交付房屋符合约定，不存在瑕疵。思瑜公司曾因分隔墙问题收到消防部门的整改通知，但其并未及时整改，导致其财产因火灾受损，相应责任应由侵权人及思瑜公司自行承担。故请求依法判决。
原审被告黄瑜未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，现思瑜公司主张幸福湾公司交付房屋不符合消防要求，致使其因火灾而蒙受财产损失，故幸福湾公司应免除相应租金并承担相应赔偿责任等。根据查明的事实，双方的租赁关系始于2009年1月黄瑜与幸福湾公司的租赁合同，之后系争房屋一直由思瑜公司使用。现思瑜公司主张幸福湾公司交付的房屋不符合消防要求，仅依据的是其股东变更后系争房屋的状况。鉴于在此之前思瑜公司已在系争房屋内实际经营数年，亦曾进行过装修，按常理应经消防、工商等相关部门审核批准后方可经营，故如系争房屋自始就存在消防隐患，则思瑜公司在合同履行初期即应提出过相关主张。此外，如原审法院所述，思瑜公司所提供的依据亦不足以证明其就相关问题曾向幸福湾公司进行过反映，故思瑜公司主张幸福湾公司因所提供的房屋不适合使用而应承担违约赔偿责任，依据不足，本院难以支持。综上所述，原审法院根据已经查明的事实，基于公平原则，酌情减免了相应期间的租金，亦考虑到了幸福湾公司作为出租方应承担修复隔墙的责任，相关判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，282元，由上诉人上海思瑜休闲娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年九月十一日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……