贵州省水城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔水民初字第1677号
原告徐家智，男，住水城县滥坝镇。
特别授权委托代理人万宽书，六盘水市水城县滥坝法律服务所法律工作者。执业证号：324091313022。
特别授权委托代理人柯贤桢，贵州省水城县滥坝镇法律服务所法律工作者。执业证号：324061114182。
被告李健龙，男，住水城县滥坝镇。
特别授权委托代理人汤贵云，贵州惟正律师事务所律师。执业证号：15202201311665714。
被告卢吉敏，女，住址同上。
原告徐家智诉被告李健龙、卢吉敏缔约过失责任纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王锡钢独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐家智及其委托代理人万宽书、柯贤桢，被告李健龙及其委托代理人汤贵云均到庭参加了诉讼。被告卢吉敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐家智诉称，2009年3月22日，原、被告经协商，达成被告自愿把被告与赵长久、赵长学两兄弟合建的，位于水城县滥坝镇明硐搬迁街，属于被告的第七层靠右边的住房一套卖给原告，并于当日在被告的家里签订了《售房协议书》，双方约定总房款115000元，面积以实际建筑面积为准，在签订合同的同时，原告支付定金105000元给被告，余款10000元待被告办理完所有证件交付给原告时再支付。并且约定被告在两年之内办理好所有证件交给原告，所产生的一切办证费用由被告承担。《售房协议书》第五条约定：原、被告双方如哪一方违约，应支付违约金人民币50000元。《房屋协议书》签订后，原告如约交纳了购房款100000元给被告，被告也把房屋交付给了原告使用，可原、被告签订《房屋协议书》至今已五年多，被告未给原告办理该套房屋的相关证件。请求：1.判令被告立即为原告办理被告卖给原告的，位于水城县滥坝镇明硐搬迁街富民小区的住房的房屋产权证；2.判令被告支付违约金50000元给原告；3.判令本案诉讼费由被告承担。
原告徐家智在举证期限内向本院提交了以下证据：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.售房协议，证明协议约定，违约方需承担5万元的违约金；3.收条，证明原告如约支付了购房款105000元给被告。
被告李健龙对原告徐家智的证据质证意见为：第1、3份证据无异议；第2份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，协议签订之日是2009年3月22日，违约金系债权请求，故该请求已超法律规定的两年诉讼时效期限。
被告李健龙辩称，所售房屋为被告与赵长久、赵长学两兄弟合资建房，属华飞公司占地安置地基，被告从与原告签订售房协议后便多次找到当地房管部门要求给予办理房屋产权，由于政府部门的原因从而致使房屋产权手续一直未办理下来，才导致被告造成违约，此违约是由于政府行为导致的，是不可克服的，属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此，被告不应承担违约责任。并且原告在与被告签订售房协议时在主观上是明知此房屋是拆迁安置房的，本案中被告未按约定给原告办理房屋产权并非被告行为造成违约，而是政府行为造成。因此对被告违约行为应给予免除责任。原告经常找过被告询问办证事宜。至2014年5月19日，水城县住建局发出关于水城县房屋产权历史遗留问题办理的通告，现在应该是可以办理房产证的。原告要求被告支付违约金50000元，违约金约定过高，依法予以减少。违约金属于债权请求权，适用我国民法通则关于诉讼时效的规定，从诉讼时效上看，本案中原告与被告签订售房协议时间是2009年3月22日，至今已有五年之久，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时计算，原告与被告签订售房协议至今已有五年之久，由于原告怠于行使权利，又未有中止、中断、延长诉讼时效之事由，故原告的请求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定原告的诉请不应得到支持，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告得知在2014年5月19日，水城县住建局发出关于水城县房屋产权历史遗留问题办理的通告后，经询问，是可以办房屋产权证的。现被告正进行登记，正在积极的办理房屋产权证，可以在六个月内办理下来，但原告应协助被告办理。
被告李健龙在举证期限内向本院提交了以下证据：身份证，证明被告的身份情况。
原告徐家智对被告李健龙的证据无异议。
被告卢吉敏未答辩，未提交证据。
通过当事人陈述、提交的证据及庭审调查，本院查明如下事实：
2009年3月22日，原告徐家智（乙方）与被告李健龙（甲方）签订了一份《售房协议》，内容主要为：“乙方向甲方购房，甲方将与赵长久、赵长学两兄弟合建的，位于水城县滥坝镇明硐搬迁街，属于甲方的第七层靠右边的住房一套卖给乙方。房屋总价为115000元，在签订合同的同时，付定金100000元，余款部份在所有证办理好后交付，乙方一次性付清。住房手续办理大概在两年之内，一切手续证件由甲方负责办理好后交给乙方，所产生的一切办证费用由甲方负责，与乙方无关。甲乙双方不得违约，如任意一方违约，处罚金人民币50000元。本协议自签字之日起生效，并产生法律效力等”。
《售房协议》签订后，原告徐家智妻子左全会于2009年4月11日将购房款105000元交给被告李健龙，被告李健龙并向左全会出具了《收条》。之后被告李健龙将其与赵长久、赵长学两兄弟合资建房的右第七层房屋交给原告徐家智使用，但至今尚未办理房屋产权证。原告徐家智遂诉至本院。
另查明，被告卢吉敏与被告李健龙于2011年6月16日登记离婚。
本院认为，原告徐家智与被告李健龙于2009年3月22日所签订《售房协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且原告徐家智已按《售房协议》履行了大部分付款义务，该房屋也实际由被告李健龙交付给原告徐家智使用，双方均履行了主要义务，故原、被告双方签订的《售房协议》属合法、有效合同，原、被告双方之间成立房屋买卖合同关系。双方理应按合同约定各自完全履行其合同全部义务。故原告徐家智请求被告李健龙办理房屋产权证，本院予以支持。被告辩称原告应协助被告办理理由成立，也是原告应尽的义务，本院予以采纳。鉴于水城县滥坝镇明硐搬迁街富民小区的住房的房屋产权证办理问题，因水城县房屋产权历史遗留问题以及被告李健龙所称时限办理的情况，本院认为被告李健龙应在三个月时限内办理为宜。
对于原告请求判令被告支付违约金50000元的诉讼请求，从双方《售房协议》约定来看，约定了“大概在两年之内办证”，其应当是预见并考虑到了一时难以办理产权手续，房屋产权手续也并不是被告想办理就能办理，而受到房产行政管理部门的有关规范约束的。本案中，原告并未举证证明被告是在能够办理房产手续的情况下而不予办理房屋产权证，故本院认为被告尚未构成违约，本院对原告的该项违约金诉讼请求不予支持。被告其他辩解理由本院则不予采纳。本案被告卢吉敏与被告李健龙于2011年6月16日离婚，且《售房协议》为原告丁俊翔与被告李健龙所签订，故被告卢吉敏在本案中应不存在权利义务关系。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李健龙于本判决生效后三个月内为原告徐家智办理位于水城县滥坝镇明硐搬迁街富民小区内被告李健龙与赵长久、赵长学两兄弟合资建房的右边第七层房屋的房屋产权证；
二、驳回原告徐家智的其他诉讼请求。
案件受理费2600元，因适用简易程序减半收取1300元，由被告李健龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。
审判员 王锡钢
二〇一四年十一月四日
书记员 张永菊