浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5572号上诉人（原审被告）：浙江银海置业有限公司，住所地：浙江省杭州市解放路221号亚泰金融大厦1201室。统一社会信用代码：91330000142937683Q。法定代表人：郑承武，经理。委托诉讼代理人：吴岳，浙江浙民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋初霞，女，1959年6月8日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：陈宗广，浙江鼎亚律师事务所律师。原审被告：上海首虹贸易有限公司，住所地：上海市嘉定工业区叶城路925号A区U240。统一社会信用代码：91310114777117849X。法定代表人：范金珠，董事长。委托诉讼代理人：施格，浙江海浩律师事务所律师。上诉人浙江银海置业有限公司（以下简称银海公司）因与被上诉人蒋初霞、原审被告上海首虹贸易有限公司（以下简称首虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初11374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，蒋初霞与银海公司曾签订《房屋使用权转让定金协议》（以下简称定金协议）一份，约定蒋初霞预受让杭州市西湖区西城金座（暂定名）项目A幢418室房屋使用权，房屋预测建筑面积为65.39平方米；银海公司转让给蒋初霞的房产使用权为综合（办公）用途，土地使用权性质为综合用地，土地使用年限为50年；该房屋使用权的全部转让金按每平方米8360元计算，合计546660元，蒋初霞采取分期付款方式；蒋初霞同意签订本协议时，支付定金2万元作为双方当事人订立房屋使用权转让合同的担保，签订房屋使用权转让合同后，蒋初霞支付的定金转为房屋使用权转让款。签订房屋使用权转让合同时，使用权转让单价以本协议约定的单价为准；双方商定，预定期为15天，蒋初霞于2009年9月15日前与银海公司协商签订房屋使用权转让合同，同时支付首期使用权转让款218664元。超过预定期，蒋初霞未与银海公司协商签订房屋使用权转让合同的，银海公司有权解除本协议，定金不予返还等。2009年8月29日，蒋初霞向银海公司支付定金2万元。2009年9月28日，蒋初霞向银海公司支付购房款198664元，并持有中国工商银行现金缴款回单原件一份，该回单上记载款项来源为“张冰418房款”。同时,张冰向本院出具情况说明一份，载明“同意蒋初霞借用我名义向银海公司购买位于杭州市西湖区房屋，房屋是蒋初霞的。在2009年9月28日购买上述房屋的首期房款共计198664元整人民币，这些首期房款都是蒋初霞的钱。我只是名义上帮蒋初霞支出。因为当时本人不在杭州，就由惠群帮忙汇出。特此说明。”另查明，银海公司与首虹公司于2005年10月11日签订《联合开发协议》，约定双方联合开发银海公司已取得实际开发权的位于杭州市西湖区商住区内土地编号为R2-8号的地块。后，银海公司与首虹公司因该地块的开发和经营问题产生纠纷并涉诉。2009年9月开始，银海公司将该地块的项目冠名为“西城金座”对外出售房屋使用权，与首虹公司存在重复销售部分房源的情况，造成该项目无法交付，双方业主为抢占房源多次引发纠纷。2016年3月银海公司的法定代表人郑承武涉嫌合同诈骗罪、挪用资金罪被杭州市西湖区人民检察院提起公诉，该案尚在审理过程中。2016年12月9日，蒋初霞以案涉定金协议的合同目的不能实现为由诉至原审法院，请求：1.解除蒋初霞与银海公司签订的《房屋使用权转让定价协议》；2.银海公司、首虹公司双倍返还蒋初霞定金4万元；3.银海公司、首虹公司返还蒋初霞购房款198664元及利息损失85425.52元（2009年9月28日至2016年11月27日），此后利息按照购房款198664元未还数额和人民银行同期贷款利率另行计算支付至购房款实际返还之日。原审法院认为，案涉定金协议由蒋初霞与银海公司签订，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。首虹公司未能证明本案与郑承武个人的涉刑案件有关，故该院对其要求驳回蒋初霞起诉的抗辩意见，不予采信。案涉定金协议系预约合同，目的在于确保双方在将来订立房屋使用权转让合同，因银海公司的违约行为导致合同目的无法实现，故蒋初霞诉请解除该协议，该院予以支持。银海公司辩称蒋初霞未能在定金协议约定的期限内与其签订房屋使用权转让协议，案涉定金协议即已解除，该抗辩意见无法律依据。根据规定，合同的解除或由当事人约定解除，或由赋有法定解除权的当事人行使解除权。本案即不存在当事人约定解除合同的情形，蒋初霞也未行使过解除权，故该院对银海公司的上述抗辩意见，不予采信。定金协议签订后，蒋初霞支付了2万元定金，根据约定，蒋初霞应于2009年9月15日前与银海公司协商签订房屋使用权转让合同，同时支付首期使用权转让款218664元。而从蒋初霞于2009年9月28日支付购房款198664元的行为可以看出，上述定金2万元已转化为购房款的性质，故蒋初霞无权要求双倍返还定金。银海公司辩称张冰支付的购房款198664元与蒋初霞无关，但该款项的现金缴款凭证由蒋初霞持有，该凭证上记载的房号与案涉定金协议的房屋信息一致，款项数额与蒋初霞已支付的定金之和与定金协议上显示的首付款数额相同，而银海公司与张冰之间不存在任何法律关系，再结合张冰的陈述，该院认为上述款项应认定为蒋初霞欲购买案涉定金协议项下房屋使用权的首期购房款。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故银海公司应当返还蒋初霞购房款218664元。因银海公司违约导致本约合同无法签订，故蒋初霞诉请的利息损失，应于支持。关于银海公司诉讼时效的抗辩，郑承武刑事案件涉及案涉项目，项目相关购房者就此亦在相关部门提出权利主张，故就本案所涉情况，蒋初霞诉请不能认定为超过诉讼时效。案涉定金协议的签订主体为蒋初霞与银海公司，蒋初霞未能证明首虹公司继受取得案涉定金协议项下的权利义务，银海公司与首虹公司的商业合作行为也不能作为并非合同相对人的首虹公司承担民事责任的依据，故该院对蒋初霞要求首虹公司承担共同还款责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2017年6月16日作出判决：一、蒋初霞与银海公司签订的《房屋使用权转让定金协议》于判决生效之日解除；二、银海公司于判决生效之日起十日内返还蒋初霞购房款218664元；三、银海公司于判决生效之日起十日内支付蒋初霞利息损失85425.52元（从2009年9月28日起至2016年11月27日止），自2016年11月28日至购房款实际还清之日的利息损失,以198664元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基础利率另行计算支付；四、驳回蒋初霞的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6162元，由蒋初霞负担402元，由银海公司负担5760元。2017年7月25日，原审法院作出（2016）浙0106民初11374之一号民事裁定，裁定如下：（2016）浙0106民初11374号民事判决书第7页第5行中“涉嫌合同诈骗罪、挪用资金罪”补正为“涉嫌合同诈骗罪”。宣判后，银海公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定：“因为银海公司的违约行为导致合同目的无法实现，”银海公司认为没有任何事实依据支持。理由如下：首先，银海公司在本案中没有任何违约行为，银海公司和蒋初霞订立的《房屋使用权转让定金协议》明确：预定期为15天，蒋初霞必须依约于2009年9月15日前与银海公司协商签订房屋使用权转让合同，同时支付转让款218664元，超过预定期，蒋初霞未与银海公司签订房屋使用权转让合同，银海公司有权解除合同，定金不予返还。合同订立后，作为蒋初霞只是交纳了定金协议约定的2万元，作为履约保证，但是未按约在9月15日前支付合同约定的218664元首付款，和签订房屋使用权转让合同，导致未能按约签订房屋使用权转让合同，事实明显是蒋初霞没有按约支付首付款和签订使用权合同。其次，从合同相对性看，定金合同的相对人是银海公司和蒋初霞，蒋初霞未按定金协议约定支付首付款，其他案外人在合同约定期限以后支付的款项定金协议没有规定，蒋初霞也没有明示，同时也是违反期限约定的，也没有签订房屋使用权转让协议，对此按约应当解除定金协议，定金不予返还，约定很清楚。再次，定金合同约定房屋使用权转让总价格是546660元，蒋初霞只是支付了2万元定金，也没有按协议约定时间支付首付款，更没有支付后面的全部转让款，蒋初霞的违约行为导致无法实现双方的合同目的。本案定金合同目的是蒋初霞依约按期支付款项，并且签订房屋使用权转让合同，全部履行合同义务，取得房屋使用权，现在蒋初霞没有按约履行义务，并不是银海公司的责任。最后，案外人张冰并不是银海公司和蒋初霞合同的相对人，和定金协议没任何关系，而且双方的定金协议没有约定，蒋初霞也没有明示，就是张冰的汇款时间也超过协议约定的支付期限，和本案的定金协议毫无关系，案外人张冰在7年以后说明的内容也是蒋初霞借用张冰名义买房，这里张冰应该是买房屋主体，其证明也没有说代蒋初霞付款，所以原判认定案外人张冰事后汇款就是蒋初霞的首付款没有任何依据。而且7年以后蒋初霞提供的说明从内容、形式、真实性看银海公司都是否定的。但是一审予以采纳，并且作为主要证据，在证据的采信上是没有道理的。综上，银海公司认为：原判认定的“因银海公司的违约行为导致合同目的不能实现”的理由不能成立，也没有事实依据支持。二、原判认定“因银海公司违约，导致本约合同无法签订”，更没有事实依据支持，理由如下：首先，根据定金合同约定，本约合同签订的条件是在9月15日前蒋初霞必须支付首付款，而蒋初霞没有在9月15日前支付首付款，同时签订本约合同，并非银海公司违约。其次，蒋初霞和银海公司同时签订了两份定金合同，其中一份蒋初霞按定金合同要求支付了首付款，同时也签订了本约合同，对于这一点蒋初霞在起诉状中也是肯定的，本案诉争的定金合同由于蒋初霞没有按约定支付首付款，没有签订本约合同，事实清楚。签订合同当时还有很多房屋，银海公司是希望签订本约的。7年前，当时是“工作专班”进入时，通过文新派出所登记，项目还有10000多平方米房屋没有处理。最后，蒋初霞没按约支付首付款，没有签订转让合同，当时也没有约定或者明示张冰汇入款就是定金约定的首付款，而对这个事实张冰也没有到庭明确说明，原审判决不能就此确定张冰汇入款就是定金约定的首付款。因为定金合同明确约定是9月15日支付首付款，张冰事后汇款的时间对不上。综上，本案事实来看，“不是银海公司违约，导致合同无法签订”，而是蒋初霞当时犹豫不定，没有按定金协议要求支付首付款，没有签订转让合同。判决书将蒋初霞的责任确定为银海公司的责任，无事实和法律依据。三、本案诉争项目开发协议、定金协议、使用权转让协议是合法有效的，而且经过三级法院依法确认合法性。经过三级法院确认合法有效的银海公司和首虹公司签订的项目合作开发协议规定，银海公司对项目有处置、收益权。有完全的能力履行开发项目项下的定金合同和转让合同。而且权益大大超过义务，不存在无法履行的问题，因为法定代表人涉案问题，公司的合法财产权利被“工作专班”以通知的形式非法剥夺，将巨额的公司合法财产通过公权力交付给了另外个人的贸易公司处理，严重侵犯了银海公司的财产合法权和处置权，给银海公司的合法财产受到重大损失。对这样的严重的非法行为，首虹公司解释为接受委托的安置权，蒋初霞解释为继受权，而银海公司以为是严重的对合法财产的侵犯，对这样的涉及案件的原则问题，一审判决选择了回避，而事实上判决又提出银海公司履行能力问题，银海公司认为银海公司项目的合法权利没有被依法剥夺，既然没有依法剥夺，银海公司就有处置和收益权，根据合作开发协议，银海公司在项目中权益应该有一个亿左右，而这个财产权益被“工作专班”非法剥夺，而且是交给一个私人的贸易公司处置，所以不能以这个理由来认定履行能力问题。四、关于原判决另查明，原判另查明“2009年9月开始，银海公司将该地块的项目冠名为西城金座，对外出售房屋使用权，与首虹公司存在重复销售部分房源情况，”银海公司认为原判这样的查明没有任何依据。首先，本案涉讼的418房源没有订立转让合同，不存在销售问题。其次，本案所涉项目不存在重复销售情况，也没有任何生效的法律文书确认存在重复销售。而且银海公司销售的房屋使用权是在西湖区人民法院判决确认项目销售事实且首虹公司也是明确表示从来没有对外销售过的情况下按开发协议合法进行销售的，而首虹公司以非法融资的形式处置房屋价值1.47亿（有审计报告），与银海公司合法依约处置使用权毫无关系，原审判决另查明存在重复销售没有依据。最后，原审判决认定2016年3月银海公司的法定代表人郑承武涉嫌合同诈骗罪，挪用资金罪被杭州市西湖区人民检察院提起公诉，而事实是西湖区人民检察院公诉的是合同诈骗罪，而且已经1年多还是没有判决，没有挪用资金罪提起公诉。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三项判决，并驳回蒋初霞一审第二、三项的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由蒋初霞承担。被上诉人蒋初霞答辩称：一审法院针对蒋初霞与银海公司之间的相关房屋使用权转让定金协议的事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审被告首虹公司称：1.首虹公司从未与蒋初霞签订《房屋使用权转让定金协议》及《房屋买卖合同》，也未收到定金，未与蒋初霞发生合同约定的相关权利义务，亦不存在返还蒋初霞购房款及支付利息损失的义务。2.首虹公司虽与银海公司签订过《联合开发协议》，但双方仅为商业合作关系。后对案涉项目的部分权利人进行安置，不能等同于首虹公司同意受让案涉合同的权利义务，也不符合《合同法》中对于合同权利义务概括承受的法定或约定条件，请求维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，各方均未提交新的证据材料。本院经审理查明，原审判决认定“2009年9月开始，银海公司将该地块的项目冠名为‘西城金座’对外出售房屋使用权，与首虹公司存在重复销售部分房源的情况，双方业主为抢占房源多次引发纠纷”，但该节事实各方在原审中均未提供证据证明，且与本案并无关联性，故对该事实认定予以纠正。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定事实一致。本院认为,蒋初霞与银海公司签订的案涉定金协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。该协议约定，蒋初霞预受让了案涉项目A幢418室房屋使用权，蒋初霞应于2009年9月15日前与银海公司协商签订房屋使用权转让合同，同时支付首期使用权转让款218664元。银海公司上诉认为，2009年9月28日以张冰名义支付的款项并非蒋初霞支付的首期使用权转让款，且付款时间超过了约定时间，因此系蒋初霞违约导致双方未能签订房屋使用权转让合同。对此，本院认为，蒋初霞提供的中国工商银行现金缴款回单款项来源处注明的房号及金额与蒋初霞预购的案涉房屋均一致。且根据张冰出具的《情况说明》，其明确表示2009年9月28日支付的该笔款项系蒋初霞的钱，其只是代蒋初霞支付。而银海公司未能举证证明张冰与银海公司之间存在其他经济往来，也未能举证证明张冰曾就该笔款项主张权利，故原审法院认定该笔款项系蒋初霞支付的案涉房屋首期使用权转让款并无不当。虽然，蒋初霞支付该笔款项的时间比双方约定的时间晚13天，但银海公司在收到该笔款项后至蒋初霞提起本案诉讼前一直未提出异议，也未以此为由主张要求解除与蒋初霞签订的案涉定金协议，故不能以此认定蒋初霞违约。银海公司以蒋初霞未能在定金协议约定的期限内与其签订房屋使用权转让协议为由解除双方之间的定金协议，理由不能成立。现蒋初霞与银海公司对于解除案涉定金协议均无异议，故银海公司应当返还蒋初霞已经支付的购房款并支付相应利息损失。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5861元，由上诉人浙江银海置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余文玲审判员  张一文审判员  盛 峰二〇一七年九月十五日书记员  赵 勤