江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1649号上诉人（原审原告）：无锡美林湖业主委员会，住所地无锡市惠山区钱桥街道锡陆路423号。负责人：金鹏，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐一飞，江苏金渠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：无锡市德良物业有限公司，住所地无锡市滨湖区科教软件园23号。法定代表人：张小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨雷辉，该公司职员。委托诉讼代理人：毛慧恒，江苏创凯律师事务所律师。上诉人无锡美林湖业主委员会（以下简称美林湖业委会）因与被上诉人无锡市德良物业有限公司（以下简称德良公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2016）苏0206民初4534号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美林湖业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉请或发回重审。事实与理由：（一）《前期物业服务合同》第十六条无效。1、《前期物业服务合同》系德良公司提供的格式合同，其中第十六条规定“其他有偿服务费用：一、车位使用租赁费按市物价部门批准的《停车场（库）车辆收费标准》收取”，该条款免除其责任，排除另一方主要权利，根据合同法第四十条规定，应认定无效。2、物权法第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据物权法第七十六条第七项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项应该由业主共同决定。《前期物业服务合同》签署在美林湖业委会成立之前，相应的条款应属无效。3、个体业主无权处分共有车位的权属及相关用益物权，物业公司更无相应权利。4、物业公司收取的停车费中，小部分是服务费，大部分是租赁费。（二）一审认定停车费为额外的有偿服务费是错误的，“其他”与“额外”的意思完全不同。（三）一审认定停车费的归属已经在三方签订的《移交协议》中予以约定，系认定事实错误。《移交协议》的条款和文字中未有对停车费归属的认定，将停车费的收取推定为归属权无任何证据。（四）一审法院未适用《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，系适用法律错误。被上诉人德良公司辩称：（一）一审判决并未否认涉案小区车位权属，但对于车位有偿服务费用，《移交协议》已经明确属于德良公司所有。（二）《前期物业服务合同》中约定车位有偿使用费是额外收取的费用，其也投入大量人力财力履行该协议，故其收取该费用是合理合法的。（三）其退出该小区时，《移交协议》中再次明确小区车位服务费等由其收取并保留相关法律诉讼的权利。从《移交协议》第十一条可以看出相关费用的结算均包含在该协议书中，停车费涉及重大权益，但在该条中未提到，可见当时三方均认可停车费已有归属。一审判决正确，请求维持原判。美林湖业委会向一审法院起诉请求：判令德良公司向美林湖小区全体业主返还该小区2011年7月至2014年12月地面车位停车费1735700元。一审法院认定事实：2007年11月7日，德良公司正式作为美林湖小区物业服务企业参与美林湖小区物业管理。2014年12月31日，德良公司退出美林湖小区的物业管理。2011年7月至2014年12月期间内美林湖小区的地面车位停车费已由德良公司实际收取。2014年12月27日，德良公司、美林湖业委会、江苏启成物业管理服务有限公司（系现美林湖小区物业服务企业，以下简称启成公司）签订《美林湖小区物业管理工作移交协议》（以下简称《移交协议》），该协议第十条约定：“三方确定，2014年12月31日之前，美林湖小区业主应缴纳的物业费、车位租赁费（即停车费）、充电费等各类费用，由德良物业向业主收取并保留法律诉讼的权利，对于部分欠费的业主，由德良物业公司派员工负责催缴”。同日，德良公司、美林湖业委会、启成公司共同发布告业主书，载明美林湖小区业主代表大会选聘的启成公司将于2015年1月1日起进驻小区实施整体物业管理服务，三方认真履行各项物业具体移交工作，各项移交工作已基本结束，并再次确认“2014年12月31日之前，小区业主应缴纳的物业费、车位租赁费（即停车费）、充电费等各类费用，由德良物业公司向业主收取并保留法律诉讼的权利；对于部分欠费的业主，由德良物业公司派员工负责催缴”。美林湖小区业主在入住小区时，均与德良公司签订了《前期物业服务合同》，该合同第十六条载明：车位使用租赁费（即停车费）按市物价部门批准的《停车场（库）车辆收费标准》收取，为额外的有偿服务费用。同时，德良公司在从事物业管理期间，与小区地面车位的使用业主均签订室外临时车位租赁协议，内容包括德良公司负责对小区户外停车位进行秩序维护，确保车主行驶进出方便，并就停车费用收费标准、车主应遵守的停车规则等进行约定。一审中，对于双方提供的有争议的证据，法院认定如下：1.美林湖业委会提供的美林湖小区四期总平面图，该证据为复印件，且德良公司不予认可，法院无法核实该证据的真实性；2.美林湖业委会提供的美林湖小区一、二、三、四期路面车位租用情况登记表，系美林湖业委会单方面出具，德良公司未盖章确认且不予认可，故无法证明美林湖小区地面车位的实际使用情况；3.美林湖业委会提供的由德良公司出具的停车费收款收据，虽双方关于证据的真实性无异议，但美林湖业委会仅能证明德良公司就收款收据涉及的车位收取了停车费，无法据此推断美林湖小区地面车位的整体使用情况；法院对上述证据的证明效力不予认定。以上事实，由《前期物业服务合同》、《移交协议》及双方当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，故美林湖小区地面车位的所有权归属小区全体业主。正是基于此，美林湖业委会代表全体业主提起本次诉讼，主张德良公司返还上述车位在使用过程中产生的停车费收益。德良公司认为，其与小区业主签订的前期物业服务合同中明确约定停车费属于有偿服务费用，且德良公司为维护小区车位的正常使用投入了相应的人力、物力并提供了相应服务，故不同意返还上述停车费。综合双方意见，结合相应证据，法院认为，美林湖小区2011年7月至2014年12月地面车位停车费应归德良公司所有，理由如下：1.德良公司在提供物业管理服务期间，与小区业主均签订《前期物业服务合同》。该期间内，《前期物业服务合同》对全体业主应具备约束力。现合同中明确约定停车位使用服务属于德良公司向业主提供的额外有偿服务，故德良公司据此向业主收取停车费符合法律规定；2.德良公司在退出美林湖小区时签订的《移交协议》中，载明2014年12月31日之前小区停车费由德良公司收取并保留法律诉讼权利。诚然，该条款对停车费最终归属的表述存在瑕疵，但该《移交协议》实质上是德良公司、美林湖业委会、启成公司就美林湖小区物业服务企业的更替达成的一揽子解决方案，三方在确定方案时应对小区内各项收支的具体分配进行了审慎考量。推究全文，可以认定该条款系三方就2014年12月31日之前小区停车费归属德良公司进行的确认。综上所述，本案诉争停车费的最终权属已然明晰，美林湖业委会主张返还停车费于法无据。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回美林湖业委会的诉讼请求。一审案件受理费20420元，由美林湖业委员会负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。另查明：2014年12月27日的《移交协议》共有十五项内容，涉及移交工作中的设施设备、固定资产、水电能耗、业主资料、工程图纸、各类费用押金、办公室设备房等事项。其中第十一条载明：关于移交中相关费用结算时点，三方确认关于各类费用的结算（包括小区部分公共能耗水电费，固定资产作价款，维保费，广告租赁费，2015年物业费、车位租赁费等预收款，各类押金）应于2015年1月15日之前一并轧算结清。上述事实，由《移交协议》在卷佐证。本院认为，2014年12月27日，德良公司、美林湖业委会、启成公司签订的《移交协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应认定合法有效，对三方当事人均具有法律约束力。该《移交协议》第十条中，三方确定2014年12月31日之前，美林湖小区业主应缴纳的物业费、车位租赁费（即停车费）、充电费等各类费用，由德良物业向业主收取并保留法律诉讼的权利，对于部分欠费的业主，由德良物业公司派员工负责催缴。双方对该条款发生争议，德良公司认为该条款就是对2014年前的停车费归属问题的约定，停车费应归其所有。美林湖业委会认为，该条款并未明确停车费的归属，德良公司应将停车费交归其所有。对于双方的争议，应通过分析《移交协议》的签订过程及整个协议的上下文来明确。该《移交协议》共有十五项内容，涉及移交工作中的设施设备、固定资产、水电能耗、业主资料、工程图纸、各类费用押金、办公室设备房等各种事项，系德良公司、美林湖业委会、启成公司就美林湖小区物业服务企业的更替达成的一揽子解决方案。该《移交协议》第十一条中，三方对移交中各类费用的结算（包括小区部分公共能耗水电费，固定资产作价款，维保费，广告租赁费，2015年物业费、车位租赁费等预收款，各类押金）均进行了约定，唯独未将2014年12月31日之前的小区停车费列入其中。从中应能推定出三方就涉争停车费归属问题已经通过《移交协议》第十条得以解决，而非遗漏。因此，通过分析整个《移交协议》，一审认定其中第十条系三方就2014年12月31日之前小区停车费归属德良公司进行的确认，并无不当。现美林湖业委会要求德良公司返还停车费，有违《移交协议》的约定，一审未予支持并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20420元，由上诉人美林湖业委会负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓伟审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇一七年七月十三日书记员  杨 志