台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台黄民初字第710号
原告：台州亿嘉物业管理有限公司。
法定代表人：林欧。
委托代理人：陈崇龙。
委托代理人：王杰。
被告：温州市鑫城房地产开发有限公司。
法定代表人：木增权。
委托代理人：柯晓枫。
委托代理人：陈荣城。
原告台州亿嘉物业管理有限公司（以下简称亿嘉物业公司）与被告温州市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城公司）为物业服务合同纠纷一案，于2015年4月20日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用简易程序于同年5月25日、6月19日两次公开开庭进行了审理。原告亿嘉物业公司的委托代理人陈崇龙，被告鑫城公司的委托代理人柯晓枫、陈荣城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告亿嘉物业公司起诉称：2014年4月1日，原告与黄岩区鑫城天元商务广场业主委员会签订《天元商务广场物业服务委托合同》，合同约定：原告对天元商务广场实行物业管理，期限1年即2014年4月10日至2015年3月31日止，商铺的管理服务费为1.5元每月每平方米等；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三缴纳滞纳金，被告系天元商务广场业主，拥有162套房产（详见物业费清单），应缴物业费计561162.78元，但被告至合同服务期届满未支付。2015年4月11日，原告通过EMS向被告送达《物业费催缴通知单》，催促其在限定期限内缴纳物业费，但被告未缴纳。现要求被告立即支付给原告物业管理费人民币561162.78元，并支付滞纳金（自2015年4月17日起至实际缴纳之日止按每日万分之三计算）；本案诉讼费由被告负担。庭审中因查明被告物业为：车位103处（103×50元/月×12个月=”61800元）、商铺59处（总面积26917.05平方米×105”元/月×12个月=484506.9元），现变更诉讼请求为：现要求被告立即支付给原告物业管理费人民币546306.9元。
被告鑫城公司答辩称：原告主张的162套房屋中，其中106套为车位，并非营业用房，56套营业房中有47套位于一层，9套位于二层。56套营业房是沿街商铺，与住宅小区是独立不同建筑区间。原告入驻后并未提供物业服务，比如：保洁、绿化、维护人员等都是实际使用人聘请；水、电费用由答辩人及实际使用人缴纳；保安工作未落实，导致物业使用人财产多次被盗。为此，答辩人未缴物业费。答辩人所有的车位明确标注是属于答辩人所有，并安装了落地锁，在原告管理的一年期限内，答辩人车位被他人长期非法占用，落地锁遭到破坏。2014年9月12日，原告与业委会协商并共同致函答辩人，称一楼商铺按1.2元/平方米、二层商铺按0.6元/平方米计算。现所有商铺均按1.5元/平方米计算与事实不符。由于原告从未向答辩人及实际使用人提供过合同约定的物业服务，导致委托管理的区域一直处于无人管理的状态，答辩人据此不付物业管理费理由正当，请求驳回原告诉讼请求。退一步，即便确需支付物业管理费，也并非原告请求金额，根据业委会与原告订立的物业委托合同，地下车位是50元/月，故被告所有的106个车位计63600元；一层9178.12平方米按1.2元/平方米计，物业管理费132164.9元；二层12142.13元按0.6元/平方米计，物业费87423.3元，三项合计283188元。鉴于原告未履行合同约定的义务，上述金额也不应当全额支付。由于答辩人将部分物业出租给实际使用人，答辩人作为业主只需承担连带责任。
原告亿嘉物业公司为支持其起诉主张，向本院提交了以下证据材料：1、天元商务广场物业服务委托合同，证明天元商务广场业委会将该小区委托原告进行物业管理，期限为2014年4月1日至2015年3月31日，约定按1.5元/平方米计算物业管理费，逾期按日万分之三缴纳违约金。2、黄岩区住房情况查询记录31张，证明被告有162套商铺在天元商务广场小区。3、未缴物业费清单6张，证明被告欠物业管理费561162.78元。4、物业费催缴单、EMS邮寄凭证及详单，证明原告于2015年4月9日向被告送达了物业费催缴单，要求被告缴纳所欠物业管理费。5、本区西城街道办事处及下埭头村委会出具的证明，证明本区多城同创期间，原告单位一直派人参与保洁工作。6、收款收据、工资表，证明原告安排专门人员徐某、李如永、黄桔林、陶贵珍、黄某乙在一街区打扫卫生。
被告质证后认为：对证据1最后一页无异议，对1-5页的三性有异议，因为未加盖骑缝章。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明162套都是营业用房，房号后标注有S的全部是车位。对证据3三性均有异议，制作主体是原告，只能作为原告的诉讼陈述，不能作为证据。对证据4投递、签收过程没有异议，但对催缴单的内容有异议，原告投递的催款单物业费一层1.2元/平方米、二层0.6元/平方米。对证据5三性均有异议，办事处、村委会是政府派出机构、村民自治组织，它们无法证明原告是否履行合同义务。形式上要求其制作人签名加盖单位印章，但该证据没有经办人签名；内容是多城同创，不是小区卫生，多城同创只是局部卫生打扫，不能直接确认原告履行了合同义务。对证据6三性均有异议，原告是为了应付本案后补的。
被告鑫城公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、车位目录清单、产权证，证明涉案房产中有106套虽系商品房但规划用途为车位的事实。2、租赁合同、产权证（复印件），证明被告将35套房产出租给他人使用，并约定由承租人承担物业管理费的事实。3、商铺目录清单，证明一楼商铺中有39套房产出租及二楼商铺中有8套房产出租的事实。商铺产权证在规划中有标注是营业用房。4、函，证明原告曾于2014年9月12日致函被告，声明“物业管理费具体标准为商品（一楼）每月1.2元每平方米，（二楼以上）每月0.6元平方米”的事实。5、照片打印件，证明规划车位的现状以及原属被告所有的车位被他人占用的事实。6、卫生费用明细表，证明涉案商铺的保洁员工资由商铺承租者支付及原告未履行保洁义务的事实。7、水费发票（复印件），证明公共水费由被告直接向自来水公司交纳，原告未履行代收义务的事实。8、维修收据1张、卫生费收据2张，证明原告未履行保洁、维修义务的事实。9、电费发票，证明原告未履行代缴电费合同义务的事实。10、租赁合同、工商登记信息，证明四商户的身份情况。11、今日黄岩打印件，证明黄岩多城同创活动。
经原告质证后认为：证据1无异议。证据2系复印件，真实性无法核实。证据3因当庭提供真实性无法核实。证据4真实性无异议，但当时是与被告协商，后被告不同意，故按合同约定的价格收取物业管理费。证据5真实性、关联性有异议，照片没有时间、地点。证据6真实性有异议，明细系被告制作没有相关人员签名确认，也没有相关收据发票来证明。证据7水费原告没有代缴事实，但原因是原告提出将水费移交给原告代缴，但被告不同意移交，不能因此认定原告未履行义务。证据8真实性有异议，没有客户名称，也没有修理单位盖章。证人作证称搞卫生没有出具收据发票，证据8中的卫生费收据如何存在。证据9质证意见同证据7质证意见一样。证据10真实性无异议，关联性有异议，与本案物业管理合同无关。证据11真实性无法核实。
庭审中，原告申请证人董某、黄某甲、邵某、叶某、黄某乙出庭作证。
董某作证称：我是一街区（即涉案街区）开车拉垃圾的，主要是建筑垃圾，也有少量生活垃圾。店面的垃圾都倒在小区四号楼南面的场地上，物业公司通知我拉，我就去拉。工资是亿嘉物业公司付的。我住房在小区，看到小区里有物业人员扫地。
黄某甲作证称：我是物业工作人员，负责安排小区保洁人员工作的，我安排小区临街东面由叶某、西面由黄桔林、南面由黄某乙和徐答娥打扫。临街的垃圾箱是办事处放置的，垃圾箱的垃圾我们清理，温州开发商（即被告）也安排陈德俊（音）清理过，主要是我们清理。绿化是我们搞的。
邵某作证称：我是小区业主，也是业委会副主任，负责监督卫生的，住小区11号楼601室。多城同创上面要检查，办事处、社区下达任务要我们打扫卫生，我带物业人员去打扫卫生，一个月二、三次。我没有看到一街区店铺人员打扫卫生。垃圾箱是物业人员清理的。小区外面哪个地方不干净，我就叫物业人员去打扫，垃圾成堆后我就叫物业人员去清理。
叶某作证称：我是一街区搞卫生的，工资每月2000元。同时分派我在一街区大门口外面到下埭头村办公室门口扫地，再加600元工资，我每天早上4点半开始扫地，将垃圾倒在垃圾箱里，垃圾箱谁清理我不知道。是黄某甲安排我们扫地的。
黄某乙作证称：我是物业公司扫地人员，负责小区南面（河边）卫生，上、下午各一次，我将打扫的垃圾倒在垃圾箱里，看到有一个外地女人将垃圾箱垃圾清理到三轮车上拉走，她不是物业公司人员。
经被告质证认为：对证人证言的三性均有异议，五证人没法证明自己的身份。董某是负责垃圾清运，谁打扫卫生无法证明。黄某甲称是物业员工，但原告提供的工资名册中没有其名字。邵某的证言反映响应号召要求物业公司承担合同义务，证明物业公司不尽责。叶某、黄某乙不能证明物业公司提供保洁服务，且两证人系物业公司员工，与本案有利害关系。他们是负责小区内打扫卫生的，从领款凭证看这600元是加班费，是为配合多城同创打扫街道卫生的。
庭审中，被告申请证人葛某、蒋某、孙某、吴某、姚某、张某、梁某出庭作证。
葛某作证称：我是一街区二十五、六家商铺叫去扫地的，从东边“佳鑫窗帘”扫到西边“国色天香”，下午三点扫到五点，扫的垃圾运到垃圾站，每天一手拉车垃圾。我们三个人分段扫。大概2012年夏天开始扫了近三年了。工资每家店铺40元，每月15号收钱，没有收据发票。
蒋某作证称：我给一街区西边靠马路一排店铺打扫卫生，每间30元，早上一个小时就打扫完成，垃圾拉到西客站垃圾站。
孙某作证称：我是一街区扫地的，每天五点半开始扫，一个小时就完成，收费双方自愿的，有20元、30元、50元。
吴某作证称：我是一街区商铺做建材生意的，物业公司对我们整个商铺是没有管理的，包括保安、卫生、车辆出入等。平常我们自己看管，卫生自己叫人搞，自己安排停车。水电费是我们自己缴的。清洁费我是交给商会，商会给我出具收据。
姚某作证称：开始由鸿翔物业管理，没多久就不管了，我自己找人搞卫生，水、电费自己缴，打扫卫生每间付给50元、100元、200元不等。
张某作证称：我是“佳鑫窗帘”法定代表人，二楼商铺，自己搞卫生，水电费自缴。搞卫生人我们自己找来，每月110元。
梁某作证称：我是“尚品灯饰”商铺一、二楼都有，开始鸿翔物业管理，后来不管了，就乱七八糟，我们自己找人搞卫生，早上、下午各一次，每月支付工资100元。
经原告质证认为：对葛某证言真实性有异议，从记忆角度，开始模糊，后来清楚，怎会客观真实。对蒋某证言真实性无异议，这条街垃圾很多，证人处理的仅是店铺门口的垃圾。孙某证言真实性有异议。对吴某证言真实性有异议，之前三位证人称清洁费是每户收取的，而吴某称是交给商会的，前后证言有矛盾。该证人系被告房屋的承租户，他们之间有利益关系，其证言不应采信。对姚某、张某、梁某证言，因上述证人系被告房屋的承租户，与本案有利益关系，其证言不应采信。
经原告举证、被告质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对于原告提供的证据1虽没有骑缝章，但经与业主委员会核实是真实的，予以认定。对证据2真实性被告无异议予以认定。对证据3被告的质证理由成立。对证据4被告对投递、签收没有异议，对催缴单内容有异议，并称投递过来的是2014年9月12日的函，这与EMS邮寄时间相差半年多，被告异议证据不足。对证据5虽然单位负责人没有签名，但与证人邵某证言及本区当时在搞多城同创卫生城市活动相一致，真实性予以认定。对证据6与证人徐某、黄某乙证言能相互印证，其真实性予以认定。
对被告提供的证据1系法定机构出具的文书，真实性予以认定。对证据2、3与本案无关，不予认证。对证据4真实性原告未否认，予以认定。对证据5、6、8原告的质证理由成立。对证据7、9真实性原告无异议予以认定。对证据10与本案无关不予认证。证据11与事实相符予以认定。
原告申请证人董某、黄某甲、邵某、叶某、黄某乙的所作证言能相互印证证实在本区多城同创期间物业公司安排人员对一街区四周街道（包括涉案商铺街面）进行卫生清理，及时搬运垃圾的事实。
被告申请证人葛某、蒋某、孙某出庭所作的证言，虽对搞卫生的方式、时间、工资支付等陈述不尽一致，证人吴某、姚某、张某、梁某，与本案的物业公司有利害关系，但结合案件其他证据，承租人曾经雇人搞卫生的事实应该予以认定。
经审理，本院认定如下案件事实：
2014年4月1日，原告亿嘉物业公司与黄岩区鑫城天元商务广场业主委员会签订《天元商务广场物业服务委托合同》一份，合同约定：原告对天元商务广场实行物业管理，期限1年即2014年4月10日至2015年3月31日止；商铺的物业管理服务费为每月1.5元每平方米，地下车位每月50元；管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。公用环境卫生。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序。……负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费；代收水电费；代收公用房租费。并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约对黄岩区鑫城天元商务广场进行物业管理。被告鑫城公司系黄岩区鑫城天元商务广场的业主，拥有162套房产，其中汽车位103处，商铺56处，其中一楼商铺47处面积为9178.12平方米，二楼商铺9处面积为12142.31平方米，地下自行车位3处等；因被告未缴物业管理费，原告和黄岩区鑫城天元商务广场业主委员会于2014年9月12日联合发函给被告，要求被告接到函7日内缴纳物业管理费，并载明：商铺一楼每月1.2元每平方米，二楼每月0.6元每平方米。后被告没有缴纳。2015年4月11日，原告又通过EMS向被告送达《物业费催缴通知单》，催促其在限定期限内缴纳物业费，载明物业管理费561162.78元，并限3天内缴纳。后被告也未缴纳。原告于2015年4月20日诉至本院。
另认定：被告出租商铺的承租人因店面道路卫生不清洁雇佣人员搞卫生。业主的水电费原告没有为其代缴。
本院认为：原告与黄岩区鑫城天元商务广场业主委员会签订《天元商务广场物业服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告应当按约履行。至于审理中，被告提及的物业管理服务存在瑕疵或不到位的现象。物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足业主越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费······会导致恶性循环。本案中，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，需要完善和改进，但被告不能以此拒付或少付物业费。被告的欠费行为不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。被告鑫城公司没有缴纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业管理费，事实清楚。对于物业管理费的价格，虽然合同约定商铺的物业管理服务费为每月1.5元每平方米，地下车位每月50元，但2014年9月12日原告及业主委员会联合发函给被告，载明商铺一楼每月1.2元每平方米，二楼每月0.6元每平方米，应当认定原告考虑到被告物业位置存在一定特殊性等因素自愿对原合同进行了变更，故被告应按此价格缴纳物业管理费，因被告拥有162套房产，其中汽车位103处，商铺56处，其中一楼商铺47处面积为9178.12平方米，二楼商铺9处面积为12142.31平方米，地下自行车位3处。故应缴物业管理费为：车位（106处×50元/月×12个月）63600元；一楼商铺（9178.12平方米×1.2元/平方米×12个月）132164.93元；二楼商铺（12142.13平方米×0.6元/平方米×12个月）87423.34元，合计人民币283188.27元。对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。因被告未缴纳物业管理费有一定客观原因，对原告要求赔偿损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告温州市鑫城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告台州亿嘉物业管理有限公司物业管理费人民币283188.27元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9412元，依法减半收取4706元，由原告负担2330元，由被告负担2376元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费9412元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院]。
审 判 员 秦 伟
二〇一五年七月十六日
代书记员 牟奕静