北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4811号
上诉人（原审原告、反诉被告）王静，女，1980年6月3日出生。
委托代理人付素晴，北京华泰（郑州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王海燕，女，1973年4月15日出生。
委托代理人马威，北京市清华源律师事务所律师。
委托代理人李旭彤，北京市清华源律师事务所律师。
上诉人王静与上诉人王海燕因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王静在原审法院起诉称：2015年5月29日，双方签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定王海燕将311号房屋出卖给我，合同总价款共计355万元。合同第九条第三款约定，王海燕应当于房屋所有权转移之日起3日内，将房屋原有户口迁出，逾期未办理的，应当向我支付房屋总价款5%的违约金；逾期超出15日未迁出的，出卖人应当按日支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我依照合同约定履行了合同义务。2015年8月21日，双方办理了过户登记手续，但至今诉争房屋依然有户口没有迁出。现起诉要求：1、判令王海燕一次性支付我违约金17.75万元；2、依法判令王海燕支付以每天1775元计算自2015年8月9日起至迁出户口之日止的违约金；3、依法判令王海燕立即将户口从311号迁出；4、本案诉讼费用由王海燕承担。
王海燕在原审法院答辩称:不同意王静的诉讼请求。我已将户口迁出，王静主张违约金没有事实依据，也没有给其造成实际损失。合同约定“如因出卖人自身原因”，但经查是房屋的前房主宋国维无法将户口迁出，我认为这不是我自身原因导致，是不能归责于我的原因，且王静没有实际损失。另外，我方提出反诉：1、王静承担延迟支付价款的违约金31800元（53天的违约金，按照120万元的基数，每日万分之五计算）；2、反诉费由王静承担。事实理由：双方于2015年5月29日签订了房屋买卖合同，王静购买我名下311号房屋，约定总价款为355万元，其中120万元房款已向贷款机构申请房屋抵押贷款方式支付。双方同时签署了房屋交易保障服务合同，其中第三条第三款约定乙方申请贷款的，应在房屋产权证核发之日起五个工作日内按照银行或公积金管理中心的相关规定，在丙方的协助下办理房屋抵押登记手续。乙方每逾期一日办理抵押登记手续的，应按照贷款机构核发的贷款金额万分之五的标准向甲方支付违约金。双方实际于2015年8月21日办理完毕房屋权属转移登记，王静当天获取房屋产权证书。之后，王静一直拖延未办理房屋抵押登记手续，导致我不能如期收到房屋全部房款。
王静在原审法院针对王海燕的反诉答辩称：不同意王海燕的反诉请求，依法应当全部驳回。理由：王海燕违约在先，没有按照合同约定时间将户口全部迁出，所以我不承担任何法律责任。在房屋交易保障服务合同第三条第三款，是约定我应当于产权证核发5个工作日内办理抵押手续，但是在买卖合同第九条第三款，约定王海燕应当于房屋所有权转移之日起三日内将房屋内相关户口全部迁出。王海燕的迁出户口的义务是先履行一方，我办理抵押手续属于后履行一方，王海燕先违约才导致我无法按照约定时间办理抵押手续。
原审法院审理查明:2015年5月29日，王海燕（出卖人）与王静（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定：出卖人所售房屋311号，建筑面积共60.8平方米；房屋成交价格320万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为35万元；“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起3日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”双方还就其他权利义务进行了约定。同日，王海燕（甲方）、王静（乙方）和北京中融信担保有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定“乙方申请贷款的，应在房屋产权证核发之日起五个工作日内按照银行或公积金管理中心的相关规定，在丙方的协助下办理房屋抵押登记手续。乙方每逾期一日办理抵押登记手续的，应按照贷款机构核发的贷款金额万分之五的标准向甲方支付违约金。”三方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2015年8月21日，311号房屋登记至王静名下。同年8月27日，王海燕将其户口从311号房屋中迁出，但现该房屋内仍有案外人宋家容的户口至今未迁出。此后，王静将其本人及其子的户口落户至311号房屋。同年10月20日，王静办理了311号房屋抵押登记手续。
另查，311号房屋系王海燕于2007年12月28日从案外人宋国维处购买，宋家容系宋国维之妻。在王海燕和宋国维签订的房屋买卖合同中，未涉及户口迁出的内容。王海燕称现已无法与宋家容或宋国维取得联系。
庭审中，王海燕称其曾与王静口头约定于2015年8月21日的下一周办理户口迁出手续，且其直至王静落户后才知道宋家容的户口仍登记在311号房屋，但均未提交证据。王静否认双方曾作出口头约定，并称王海燕应当知道房屋内尚有他人户口的事实。庭审中，根据王静的申请，北京链家房地产经纪有限公司工作人员肖敬坤作为证人到庭作证，证明其与王静于2015年8月22日共同到北京市公安局海淀分局万寿路派出所办理落户手续时，得知该房屋内除王海燕及其家人户口未迁出外，尚有其他人员户口，故不能办理落户手续；王静当即将此情况告知王海燕；且王静在购房过程中曾告知王海燕其购房目的系为了解决子女上学问题；由于出现户口不能迁出问题，王静和王海燕曾多次就此以及办理房屋抵押贷款的时间进行协商，但未达成一致意见。
庭审中，经法院释明，王海燕认为合同中就未迁出户口的违约金数额约定过高。王静称由于他人的户口未迁出，对其心理造成影响且影响了房屋的出售，但未就此提交证据。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《房屋交易保障服务合同》、房屋所有权证、房屋买卖合同、共有人意见书、人口信息查询打印表、证人证言等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王静与王海燕签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均有拘束力。王海燕作为出卖方，在查询房屋涉及的户口信息方面，较买受方更为可行和便利。因此，王海燕应就其在明知王静之购房目的的情况下，未在合同签订前就房屋涉及的户口问题进行详尽、确切的了解，致使房屋内的他人户口不能迁出，应承担相应的违约责任。王海燕称其不知晓311号房屋内存有他人户口，理由不充分，且其是否知晓并不能免除其应当对此承担的违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证王静实现其在该房屋内的户口利益，现王静已将户口迁入该户，其相关利益已可实现。现王静主张其实际损失包括心理影响和今后出售房屋的损失，但未提交证据，应当承担举证不能之责任。且由于我国目前的户籍管理制度原因，王海燕自身无法将311号房屋内的其他户口迁出，而只能尽协助配合之责任。鉴于此，法院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌定，王海燕亦应当尽力协调宋家容将其户口从311号房屋中迁出。关于王静要求判令王海燕立即将户口从311号房屋迁出的诉讼请求，因户口迁移问题属于相关行政机关的行政行为，不属于人民法院处理民事纠纷的受案范围，故法院对其该项诉讼请求不予支持。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，王海燕迁出户口义务的履行期限是房屋所有权转移之日起3日内，王静办理房屋抵押登记手续义务的履行期限是房屋产权证核发之日起5个工作日。因此，王静作为后履行债务一方，其有权在王海燕的债务履行行为不符合约定的情况下，拒绝王海燕的履行要求。故王海燕的反诉请求于法无据，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王海燕于本判决生效后十日内给付王静违约金四万元；二、驳回王静其他诉讼请求；三、驳回王海燕全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王静不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一项、第二项，支持我在原审时的诉讼请求，要求判令王海燕一次性支付我违约金17.75万元；依法判令王海燕支付以每天1775元计算自2015年8月9日起至迁出户口之日止的违约金；一、二审诉讼费用由对方承担。上诉理由：一、原审法院判定违约金过高没有事实依据及裁量标准，合同约定的违约金数额17.75万元公平合理；二、原审法院在审理过程中中介人员出庭作证证明若有第三人户口，在转卖房屋时至少比市场价降低20万元到30万元；三、原审法院漏判对方应支付我日违约金一项。
王海燕针对王静的上诉请求及理由答辩称：不同意王静的上诉请求及理由。
王海燕亦不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，发回重审或改判驳回对方的诉讼请求；判令对方赔偿因延迟抵押给我造成的经济损失共计31800元；一、二审诉讼费用由对方承担。上诉理由：我不应承担因其他人户口未迁出导致的违约责任；王静没有实际损失；我不知诉争房屋内有其他人户口，不存在恶意隐瞒的情况；王静是恶意拖延时间不办理抵押登记手续，原审法院适用法律错误。
王静针对王海燕的上诉请求及理由答辩称：不同意王海燕的上诉请求及理由。第一、原审法院查明的基本事实清楚，认定王海燕是违约方是正确的。第二、原审法院认定我迟延办理抵押是行使的先履行抗辩权没有异议。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王静与王海燕签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据双方签订的《存量房屋买卖合同》之约定，王海燕应当在311号房屋所有权转移之日起3日内办理原有户籍迁出手续。经审查，311号房屋在本案诉讼期间仍有相关户口未迁出，王海燕未履行该项约定义务，该行为已构成违约,其应承担相应的违约责任。王海燕称不知诉争房屋内有其他人户口，故不应承担违约责任，没有法律依据，本院不予采信。王海燕虽上诉主张未能迁出户口并非其自身原因，但王海燕在合同签订前就相关户口迁出问题未进行详尽、确切的了解，原审法院该认定正确。王海燕所持上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方约定的违约金包括两部分，即逾期不超过15日的，支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日的，应自逾期超过15日起按日计算已付款万分之五的违约金。按日支付违约金的目的，是督促当事人及时履行合同，考虑到王海燕现明确表示无法与原户籍人取得联系督促其将户口迁出等客观事实，且王静已将户籍迁入，法院将酌情调整王海燕应承担的违约责任。原审法院所确定的违约金数额过低，本院在尊重双方合同约定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出调整。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同约定，王海燕迁出户口义务的履行期限是房屋所有权转移之日起3日内，王静办理房屋抵押登记手续义务的履行期限是房屋产权证核发之日起5个工作日。因此，王静作为后履行债务一方，其有权在王海燕的债务履行行为不符合约定的情况下，拒绝王海燕的履行要求。故王海燕的反诉请求于法无据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43703号民事判决第三项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43703号民事判决第二项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第43703
号民事判决第一项为：王海燕于本判决生效后十日内给付王静违约金十万元；
四、驳回王静其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费三千八百五十元，由王静负担一千九百二十五元（已交纳）；由王海燕负担一千九百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费二百九十八元，由王海燕负担（已交纳）。
二审案件受理费五千四百四十五元，由王静负担一千九百元（已交纳）；由王海燕负担三千五百四十五元（已交纳一千五百九十五元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年九月六日
书记员 赵梦芸