温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初8693号
原告：ＸＸ禄，男，1955年1月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。
被告：王彩凤，女，1963年1月22日出生，汉族，住文成县。
被告：包俊斌，男，1987年4月27日出生，汉族，住址同上。
被告：包丽丽，女，1989年8月24日出生，汉族，住址同上。
被告：浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司温金支行，住所地温州市鹿城区双屿2组团拆迁安置营业房4幢101-107号。
主要负责人：周巨成，该支行行长。
委托诉讼代理人：鲍愉敏，该公司职员。
原告ＸＸ禄与被告王彩凤、包俊斌、包丽丽、浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司温金支行（以下简称鹿城农商银行）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ禄及其委托诉讼代理人严恒系、被告鹿城农商银行的委托诉讼代理人鲍愉敏到庭参加诉讼。被告王彩凤、包俊斌、包丽丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ禄向本院提出诉讼请求：1.判令被告王彩凤、鹿城农商银行与案外人包才启共同签订的编号为8511320130005195《最高额抵押合同》无效，被告注销坐坐落于温州市鹿城区仰义街道仰新居民区D2幢10号房屋的抵押登记；2.判令被告鹿城农商银行与案外人包才启签订的编号为8511120140030786《个人借款合同》无效。
事实与理由:2005年8月18日，原告与案外人施云华签订《房屋卖尽契》，约定：施云华将其名下坐落于温州市鹿城区仰义新居民屋D-2幢东至西第十间私有混合结构的五层楼房一长间（现为温州市鹿城区仰义街道仰新居民区D2幢10号房屋）出卖给原告；房屋总价款25.9万元，房款在立契约之日一次性支付给施云华，施云华应无偿配合原告办理房产证、土地证的过户手续。原告于当日付清房款后，施云华将房屋交付给原告，原告居住使用至今。
2013年11月18日，包才启、王彩凤隐瞒原告私自领取了上述房屋的房产证和土地证。同年11月28日，包才启、王彩凤与鹿城农商银行签订编号为8511320130005195《最高额抵押合同》，约定：包才启、王彩凤提供坐落于温州市鹿城区仰义街道仰新居民区D2幢10号房屋作为抵押物，为包才启在2013年11月22日至2016年11月21日期间向鹿城农商银行的融资提供最高额50万元的抵押担保。双方办理了抵押登记手续。2014年11月26日，包才启向鹿城农商银行借款30万元，并与鹿城农商银行签订编号为8511120140030786《个人借款合同》。2015年3月25日，包才启亡故，遗有妻子王彩凤、儿子包俊斌、女儿包丽丽。
2015年7月，原告向鹿城法院提起诉讼，要求确认《房屋卖尽契》合法有效。同年11月24日，鹿城法院作出判决，判令《房屋卖尽契》合法有效。
被告鹿城农商银行答辩称：1.原告与包才启等人就涉案房屋签订买卖合同，但未在房管部门办理变更登记手续，不发生物权变动效力，原告享有的仅仅是债权。被告鹿城农商银行与包才启就涉案房屋签订抵押合同，并在房管部门办理了抵押登记手续，享有对涉案房屋的物权。2.被告鹿城农商银行系善意第三人，已经向包才启支付了价款，应当取得涉案房屋的抵押权。3.温州市人民政府曾有涉案房屋不能买卖的政策，包才启出售房屋，违反该政策。4.包才启、王彩凤等人行为未经刑事判决，不属于违反刑法的规定。综上，涉案的抵押合同和借款合同依法有效，不属于《中国人民共和国合同法》规定的合同无效情形，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：坐落于温州市鹿城区仰义街道仰新居民区D2幢10号房屋【房屋权证号：温房权证鹿城区字第××号、75××93号，土地权证号：温国用（2013）第1-344004号】原系案外人包才启所有。2001年，包才启将该房屋出售给张国华。此后，张国华再将该房屋出售给施云华。2005年8月18日，原告与施云华、徐秀蓉夫妇签订《房屋卖尽契》，以25.9万元受让该房屋，并居住使用该房屋至今。
2013年11月18日，上述房屋经温州市房产管理局核准登记于包才启、王彩凤名下。同年11月22日，包才启、王彩凤与鹿城农商银行签订编号为8511320130005195《最高额抵押合同》，约定：包才启、王彩凤提供坐落于温州市鹿城区仰义街道仰新居民区D2幢10号房屋作为抵押物，为包才启在2013年11月22日至2016年11月21日期间向鹿城农商银行的融资提供最高额为50万元的抵押担保。双方办理了房屋的抵押登记手续。2014年11月26日，包才启向鹿城农商银行借款30万元，并与鹿城农商银行签订编号为8511120140030786《个人借款合同》。
2015年3月25日，包才启亡故，王彩凤、包俊斌、包丽丽分别系其遗妻、遗子、遗女。
2015年7月27日，原告将施云华、徐秀蓉、张国华、包美红、王彩凤、包丽丽、包俊斌等人诉至本院，要求确认《房屋卖尽契》合法有效，并要求施云华等人协助办理涉案房屋的房产证及土地证的过户手续。同年11月24日，本院作出判决，判令：ＸＸ禄与施云华、徐秀蓉于2005年8月18日签订的《房屋卖尽契》合法有效；驳回ＸＸ禄的其他诉讼请求。
2016年7月15日，原告提取本案诉讼。同年9月24日，鹿城农商银行将王彩凤、包俊斌、包丽丽诉至本院，要求三人在继承包才启遗产范围内对编号为8511120140030786《个人借款合同》项下的借款承担还款责任，并要求对涉案房屋行使抵押权。现该案正在审理中。
另查明，编号为8511120140030786《个人借款合同》第十六条第（一）款约定：本合同对应的担保合同《最高额抵押合同》合同号为8511320130005195，系本合同的组成部分。
以上事实有原告提供的《房屋卖尽契》、土地证、房产证、《最高额抵押合同》、《个人借款合同》、（2015）温鹿民初字第1581号民事判决书、用水情况查询清单、用电明细等证据以及双方当事人的陈述为证。
本案的争议焦点为：涉案《最高额抵押合同》、《个人借款合同》是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，包才启虽是涉案抵押房屋的登记所有权人，但其已于2001年将该房屋出售，并由原告从他人处购得长期居住使用至今，包才启对该房屋不具有所有权。在此情况下，包才启仍持房管部门核准颁发的房屋权利证书与鹿城农商银行签订《最高额抵押合同》，并办理抵押登记手续，违背了《中国人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律”以及《中华人民共和国合同法》第六条“遵循诚实守信原则”的规定，《最高额抵押合同》依法应认定为无效。被告鹿城农商银行辩称应以违反刑事犯罪并经判决确认为准，缺乏依据，本院不予采信。关于被告鹿城农商银行辩称的善意第三人问题，本院认为，即使被告鹿城农商银行在办理抵押登记手续过程中对涉案房屋的真实权利归属不知情，但考虑到原告已为涉案房屋支付房款、居住使用至今十余年、在涉案房屋抵押登记过程中并不存在过错等情形，认定《最高额抵押合同》无效并办理涉案房屋的注销登记手续，更公平、合理。另外，被告鹿城农商银行辩称包才启出售涉案房屋违反温州市人民政府的政策，本院认为，市政府的政策性文件并不属于法律、行政法规的强制性规定，不影响合同效力，被告鹿城农商银行的该辩称本院不予采信。
关于《个人借款合同》的效力，本院认为，《个人借款合同》除第十六条有关《最高额抵押合同》的表述外，其余部分仅涉及贷款人与借款人之间的权利义务关系，与原告无关。《最高额抵押合同》无效，不影响《个人借款合同》的效力。因此，原告主张涉案《个人借款合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。
综上，原告请求确认涉案《最高额抵押合同》无效，被告鹿城农商银行注销涉案房屋的抵押登记，符合法律规定，本院予以支持。
被告王彩凤、包俊斌、包丽丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，自动放弃了相关诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）款、《中国人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告王彩凤、浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司温金支行及包才启于2013年11月22日签订的编号为8511320130005195《最高额抵押合同》无效；
二、被告浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司温金支行于本判决生效之日起十日内注销坐落于温州市鹿城区仰义街道居民区D2幢10号所设房屋及土地的抵押登记；
三、驳回原告ＸＸ禄的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告王彩凤、浙江温州鹿城农村商业银行股份有限公司温金支行共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 胡 斌
代理审判员 童剑波
人民陪审员 朱汉阳
二〇一七年三月二日
书 记 员 孔彬彬