河北省冀州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）冀民二初字第426号
原告：谢登其，男，1970年2月18日出生，汉族，冀州市。
原告：范志强，男，1981年5月20日出生，汉族，冀州市。
原告：张兴雷，男，1981年5月21日出生，汉族，冀州市。
原告：张兴龙，男，1976年7月20日出生，汉族，冀州市。
原告：孙晓阳，男，1987年6月12日出生，汉族，冀州市。
原告：贾会秋，男，1976年3月10日出生，汉族，冀州市。
原告：段世博，男，1991年9月9日出生，汉族，冀州市。
原告：贾保欣，男，1982年4月19日出生，汉族，冀州市。
原告：周伟，男，1969年9月1日出生，汉族，冀州市。
原告：常保杰，男，1982年11月25日出生，汉族，冀州市。
原告：刘伏，女，1985年6月28日出生，汉族，冀州市。
原告：孔祥印，男，1978年7月1日出生，汉族，冀州。
原告：苏义，男，1958年8月1日出生，汉族，枣强县。
原告：曹成梁，男，1985年8月25日出生，汉族。
原告：陈亚洲，男，1990年2月25日出生，汉族，新河县。
原告：苏再胜，男，1980年7月7日出生，汉族。
原告：李福东，男，1962年12月11日出生，汉族，住冀州市。
原告：王杰丽，女，1985年5月4日出生，汉族。
原告：常文玲，女，1965年8月16日出生，汉族。
原告：刘占申，男，1971年11月16日出生，汉族。
原告：周国伟，男，1982年7月3日出生，汉族。
原告:周同水，男1981年12月14日出生，南午村镇周庄。
原告：李桂芳，女，1970年9月19日出生，汉族，住赵县。
原告：韩新国，女，1974年10月11日出生，汉族。
原告:赵慧英，女，1969年7月5日出生，汉族。
原告：蔡长海，男，1962年1月4日出生，汉族。
原告：张汝东，男，1973年10月15日出生，汉族，冀州。
原告：韩建飞，男，1984年10月3日出生，汉族，冀州。
原告：张勤亮，男，1972年3月23日出生，汉族。
原告：李建丽，女，1970年12月18日出生，汉族。系张勤亮之妻。
原告：李立江，男，1970年8月13日出生，汉族。
原告:张书丽，女，1970年4月18日出生，汉族。系李立江之妻。
原告:杨彪，男，1970年9月12日出生，汉族，北京市海淀区。
原告：刘焱，女，1972年7月2日出生，汉族，住址同上，系杨彪之妻。
原告：丁冀光，男，1982年4月18日出生，汉族。
原告：曹洪江，男，1957年4月8日出生，汉族。
原告：刘新艳，女，1974年8月28日出生，汉族。
原告：张会，女，1981年5月5日出生，汉族，冀州。
原告：高永安，男，1973年4月21日出生，汉族。
原告：王庆顺，男，1983年10月22日出生，汉族，冀州。
原告：刘奇微，女，1988年8月30日出生，汉族。
原告：李善栋，男，1974年2月2日出生，汉族，住冀州市。
原告：王永昌，男，1985年11月25日出生，汉族，冀州。
原告：高伟，男，1970年12月26日出生，汉族。
原告：杨玉春，1965年12月30日出生，汉族，现住冀州市。
上列原告诉讼代表人：谢登其，男，1970年2月18日出生，汉族，冀州镇大吴村。
诉讼代表人：丁冀光，男，1982年4月18日出生，汉族，小寨乡东王村。
诉讼代表人：曹洪江，男，1957年4月8日出生，汉族，魏屯镇常宜子村。
诉讼代表人：高永安，男，1973年4月21日出生，汉族，魏屯镇常庄村。
上列原告委托代理人：周世豪、张贤，河北双冀律师事务所律师。
被告：衡水腾盛房地产开发有限公司。
法定代表人：沈祖光，董事长。
委托代理人：沈承远，该公司总经理。
委托代理人：刘春华，系该公司副经理，
原告谢登其等四十五人与被告衡水腾盛房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷，向本院提起诉讼。本院于2015年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。原告谢登其等四十五人的委托代理人周世豪、张贤，被告衡水腾盛房地产开发有限公司法定代表人沈祖光的委托代理人沈承远、刘春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢登其等四十五人诉称：2009年被告开发冀州市温馨尚城房地产项目，原告作为业主先后购买被告开发楼房，签订商品房买卖合同。其中42户业主中有33户向被告交付了全部房款，剩余业主均办理了按揭贷款。双方合同约定于2013年6月30日交房，原告依约向被告交付房款。可是被告在交房期限届满未能按期交房，先后推拖至2014年初、2014年6月份。后来在被告仍不能交房的情况下，原告找有关部门要求解决。2014年7月8日，经冀州市住建局协调，被告承诺于2014年12月31日交房，为此、被告双方签订协议，约定被告如到期不能交房，自愿用五套房的价值作为违约金赔偿原告损失。但至2014年12月31日，被告仍不能按约交房，也不履行赔偿损失的协议，被告应当对其延期交房的行为承担赔偿责任。因合同约定的违约金标准过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，故要求被告按冀州市同期、同地段、同类房屋租赁价格赔偿原告自2013年7月1日至2015年2月28日房屋租赁损失90万元，如果仍不能交房，要求被告继续赔偿之后的损失。
被告衡水腾盛房地产开发有限公司辩称：1、原告所诉事实与客观实际不符，被告不应赔偿原告90万元。双方自2012年先后订立商品房买卖合同，合同第九条约定了被告逾期交房所应承担的违约金，并非原告主张双方没有约定违约金或损失赔偿额的计算方法。2014年7月8日，原、被告双方又订立了交房协议，协议约定2014年12月31日为交房时间，该时间系原、被告合意一致的结果，是双方对交房时间的变更认可，故交房逾期时间应从2015年1月1日起计算而非2013年7月1日；2、被告逾期交房，并非自身原因造成，而是第三方无理阻挠及设计规划变更所造成的。被告开发楼盘温馨尚城系冀州市国税局家属院改造而来，在被告开发期间，冀州市国税局多次以各种无理要求阻碍被告施工，后期因开发规划变更造成整体方案变动及管网无法定位，造成被告至2015年1月1日不能如期交房，且至今临街楼盘不能如期开发。综上，原告所诉没有合法依据，应依法予以驳回。
根据当事人的诉辩理由，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：原告要求被告赔偿因逾期交房而造成损失900000元的事实及依据是什么。
围绕争议焦点，原告陈述主张：2009年被告开发冀州市温馨尚城房地产项目，原告作为业主先后购买被告开发楼房，签订商品房买卖合同，其中42户业主中有33户向被告交付了全部房款，剩余业主均办理了按揭贷款。双方合同约定于2013年6月30日交房，原告依约交付了房款。被告在交房期限届满后未能交房，先后推拖至2014年初、2014年6月份。在被告仍不能交房的情况下，原告找有关部门要求解决。2014年7月8日，经冀州市住房和城乡建设局协调，被告承诺于2014年12月31日交房，为此双方签订协议，约定被告如到期不能交房，自愿用五套房的价值作为违约金赔偿原告损失。至2014年12月31日，被告仍未按约交房，也不履行赔偿损失的协议。被告应当对其延期交房的行为承担赔偿责任，但双方合同约定的违约金标准过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，原告要求被告按冀州市同期、同地段、同类房屋房屋租赁价格赔偿自2013年7月1日至2015年2月28日租金损失90万元。如果仍不能交房，要求被告继续赔偿之后的损失。
围绕争议焦点，原告提供的证据如下：证据一、贾会秋等45人42份商品房买卖合同；证据二、2014年7月8日原、被告、冀州市住房和城乡建设局签订的温馨尚城交房协议一份；证据三、冀州市物价局对相邻地段熙湖茗苑、日上小区公共租赁住房租金标准的调查报告。
被告对原告提供证据的质证意见为：对证据一没异议；对证据二没异议，但说明一下，对合法部分履行，不合法部分不履行，2014年6月开始，原告组织所有业主家属围攻冀州市委、市政府，在温馨尚城小区打出条幅，给政府施加压力，要求交房，市委、市政府迫于压力，责成市住建局组织成立协调工作小组，由市住建局局长担任组长，市住建局也清楚该项目交不了房，至今也交不了房，现在也不能确定交房日期，协议是经双方认可达成的合意，这一部分是合法的，但住建局暂扣温馨尚城五套房查封、拍卖作为补偿业主损失是违法的，其没有司法权，没有扣押商品房的权利；对证据三有异议，没有原件，不具有法律效力，即使有原件，也不是出具给45户业主的。
围绕争议焦点，被告陈述主张：商品房买卖合同签订日期实际是2012年，不是2009年，具体时间以各位业主签订的购房合同为准。商品房买卖合同是按国家标准规定受法律保护的唯一具有法律效力的合同，是在双方权利义务平等的情况下签订的，不存在任何一方威胁的情况，且到政府部门备案，不能随意更改，合同对付款方式、交付期限、违约责任等作了详细、规范的约定，且双方对未尽事宜处理的约定也受法律保护，原告应严格按照合同约定履行，对冀州市物价局出具的附近同地段房租标准的关联性有异议。对原告主张适用最高院关于审理商品房买卖合同的若干解释第十七条的问题，被告认为该规定是针对没有约定违约金的，原告提供的合同中明确约定了违约金，故不适用这一规定，违约金应按商品房买卖合同确定的数额计算。被告至今未交房是由于第三方原因造成的，赔偿时间应从2015年1月1日计算，之前均是双方合意了的，原告要求赔偿损失应提供相关证据或相关部门证明，如属于二套住房不承担租房损失。
本院对上述证据的认证意见是：被告对原告提供证据一、证据二的真实性无异议，予以确认；被告虽对证据三有异议，但未申请重新评估，故依法确认。
本院经审理查明：被告开发冀州市温馨尚城房地产项目。自2012年开始，贾会秋等45原告先后与被告签订商品房买卖合同，合同约定被告于2013年6月30日前向原告交房，被告逾期交房的违约责任为逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的交房期限次日始至实际交付之日止按原告实际交付房款的日万分之零点一支付违约金。合同履行过程中，45名原告涉及42户业主中有33户向被告交付了全部房款，另9户业主办理了按揭贷款。至2013年6月30日，被告未能按期交房，原告找政府相关部门寻求解决。2014年7月8日，在冀州市住房和城乡建设局的监管下，各业主与被告分别签订了温馨尚城交房协议，商定于2014年12月31日前交房，由冀州市住房及城乡建设局暂扣被告五套房，若不按期交房或配套设施不完善影响正常使用，由冀州市住房和城乡建设局对暂扣五套房进行拍卖作为全体业主损失。至2014年12月31日，被告亦未能如期交房。经双方交涉未果，原告诉至本院，请求依法判令被告赔偿因延期交房给原告造成的损失90万元。
本院认为：法律规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力“。就本案而言，原告与被告签订商品房买卖合同后，双方均应按照合同约定的条款履行相应义务，即原告向被告支付房款，被告向原告交付证件齐全的房产，否则依法承担违约责任。在2013年6月30日被告未能如期交房时，双方于2014年7月8日达成了新的交房协议，应视为双方对原买卖合同交房时间的变更，交房期限相应变更为2014年12月31日。因至2014年12月31日被告仍未能交房，故被告承担违约责任的期限应自2015年1月1日始至判决执行完毕之日止。双方在商品房买卖合同中约定被告逾期交房违约责任为按日万分之0.1支付违约金，对该计算标准原告持有异议，且显属过低，鉴于原告的诉讼主张系要求被告赔偿逾期交房造成的损失，故依法调整至按同期银行贷款利率计算利息为妥。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
限被告衡水腾盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，赔偿原告谢登其等42户业主已付房款自2015年1月1日始至判决执行完毕之日止按同期银行贷款利率计算利息的损失（详见附表）
案件受理费12800元，由被告衡水腾盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审 判 长 王凤计
审 判 员 李春密
人民陪审员 王爱荣
二〇一五年七月三日
书 记 员 郝彦华