江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣06民终336号
上诉人（原审原告）：郑建民，男，1966年6月18日出生，汉族，江西省余江县人，无业，住江西省鹰潭市月湖区。
上诉人（原审被告）：余江县城镇建设综合开发公司，住江西省鹰潭市余江县邓埠镇沿河路商业街，统一社会信用代码913606221601500160。
法定代表人毛新华，职务经理。
委托代理人：王骏，江西胜利律师事务所律师。
委托代理人：高珍，江西胜利律师事务所律师。
上诉人郑建民因与上诉人余江县城镇建设综合开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建民上诉请求：1、请求依法变更江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初305号民事判决书第一项中“原告郑建民补齐被告购房款8152.18元”，变更为“原告郑建民补齐被告购房款3580.2元”（即在8152.18元的基础上减少4571.98元）。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条第四款没有就“按第种方式”进行填写从而进行明确约定，该条第一项第一种方式还是第二项第二种方式处理具有巨大差别，应视为“没有约定”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”，面积误差在3%以内的房价款为（130平米×3%）×单价918元＝3580.2元，比一审判决8152.18元相比，需减少4571.98元。综上所述，请求法院查明事实，依法改判。
余江县城镇建设综合开发公司上诉请求：1、撤销(2017)赣0622民初305号民事判决书第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反审判公平、公开原则，损害上诉人诉讼权利，诉讼程序错误。根据《民事诉讼法》第五十九条、《律师法》第五十条的规定，法院负有审查诉讼参加人及代理人身份的义务，审判人员最晚应当在开庭前审查双方当事人诉讼主体资格和双方代理人接受委托资格，并确定其是否有资格参加诉讼。律师事务所不得指派不同律师为同一案件的双方当事人提供法律服务，因为双方当事人有利益冲突，这属于执业禁止性规定，审判人员也应当对委托代理是否合法进行审查。本案中，上诉人与被上诉人委托代理人为同一律师事务所律师，上诉人代理人在开庭前赶到法院才发现被上诉人代理人为同所律师，在上诉人的法定代表人未到场参加诉讼的情况下，一审法官没有立即通知上诉人到庭参加诉讼或要求一方当事人更换诉讼代理人，而是在上诉人代理人到场的情况下视为上诉人未到庭，严重损害了上诉人平等的诉讼权利，剥夺了上诉人发表答辩和抗辩意见的权利，违反审判公平、公开原则，导致诉讼程序违法。二、本案已过诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求，一审判决程序违法。根据《民法通则》第135条规定，除法律有特殊规定外，一般诉讼时效期限为二年。本案中，双方是在2004年10月29日订立《商品房买卖合同》，约定2005年6月30日前交房、交房之日后120日内办理房产证。无论按哪个时间算，被上诉人的诉请均已过诉讼时效。上诉人一审代理人在庭前便提出本案已过诉讼时效，一审法院没有采纳上诉人一审代理人的抗辩理由，也没有保障上诉人平等的诉讼权利，甚至在一审判决中都没有任何记载。上诉人认为，本案已过诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、《商品房买卖合同》为双务合同，房产证的办理需合同双方配合，被上诉人不配合导致未办理产权登记，一审判决认定事实错误。根据法律规定和《商品房买卖合同》约定，该合同为双务合同，产权登记应属商品房买实双方相互配合进行办理的，被上诉人后当缴纳办证契税、维修基金等费用，提供办证所需材料，上诉人只有在被上诉人的配合下才能为其办理产权登记，房产交付至今，上诉人多次催促被上诉人提供材料，但均未得到回应。相反，被上诉人却在无任何证据的情况下主张上诉人逾期办证构成违约，被上诉人的主张与实际情况相违背，一审判决认定事实错误。综上所述，一审判决认定事实错误，程序错误，导致判决错误。请求法院支持上诉请求。
郑建民辩称：一、一审判决不存在任何违反法定程序之处。1、被上诉人怠于授权、怠于行使诉讼权利，导致委托代理手续不完备。自被上诉人接收法院《应诉通知书》《举证通知书》《传票》后，被上诉人及所谓的代理人在一个多月内并没有向法院提交授权委托书、律师事务所公函。被上诉人方确有两人在开庭前五分钟到达法庭，但没有向承办法官出具授权委托书及律师事务所公函。被上诉人怠于行使诉讼权利，咎由自取，承办法官没有任何责任。2、江西华星律师事务所没有接受被上诉人的委托。按照规定，律所接受当事人的委托，首先应与受托人签订代理协议并盖章，并获得当事人的授权委托书，同时委托人根据代理协议交纳代理费，然后律所开具公函加盖公章。被答辩人在《上诉状》中说“律所接受了委托”，能否拿出代理协议、收费票据等证据?拿不出，就应承担没有证据的不利后果。3、被答辩人所称的“代理人”没有律所公函，法庭在开庭时自当不必待见，更何况答辩人及法官、陪审员均好不容易到场开庭，没有法定理由不能随便就更换开庭时间。二、答辩人的诉讼请求没有超过诉讼时效。1、被答辩人庭前未答辩开庭时也未到庭提出诉讼时效抗辩，法院无需对诉讼时效问题进行释明即可进行裁判。被答辩人未答辩也未到庭，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(法释(2008)11号)第三条规定，不存在诉讼时效问题。2、根据民法通则第一百三十七条的规定，被答辩人在庭前提供证据证明所出售房屋实际面积为138.51平米，答辨人至庭前才知道或应当知道，故此，答辩人的诉请没有超过诉讼时效。3、被答辩人不但未对商品房买卖合同进行备案，而且至今仍末办证，答辩人因实际面积超过约定面积尚欠购房款，合同一直在持续履行过程中。三、答辩人不存在未配合的情形。被答辩人逾期至今仍未办理产权证书，已构成严重违约，理应承担违约责任。合同第八条约定被答辩人应在2005年6月30日前交房，第十五条约定交付后120日内办理备案手续，合同附件四约定“出卖方在四个月内为买受方办好房产证。买受方支付人民币150元”，也就是被答辩人应在2005年10月30日前为答辩人办理产权证书并承担150元以外的税费。答辩人购买房屋后，进行了简单装修并一直居住，被答辩人从末通知过答辩人配合办证，也没有拿出证据，被答辩人根本未尽通知配合的义务。答辩人购买房屋要的就是交付房屋和办证，办证的材料都给了被答辩人。事实上，被答辩人拖延至2007年才开始房屋面积登记，在答辩人起诉后，才为答辩人的邻居(其他多名买主)匆忙办理了房产证，充分说明被答辩人对业主均是敷衍、拖延进而造成违约。综上，被答辩人的上诉理由没有证据支撑、没有事实依据更不符合法律规定，请求二审驳回其上诉请求。
余江县城镇建设综合开发公司二审未提交答辩意见。
郑建民向一审法院起诉请求：1、判令被告十日内为原告办理“国贸商住小区”第C栋二单元六层602、702房屋（即余江县邓埠镇建设东路商业局3号楼第6层第7层）和柴火间的土地、房屋产权登记证书；2、判令被告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，自2005年10月31日按同期贷款基准利率的1.3倍计算直至办理之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
审法院判决认定：2004年10月29日，原告郑建民与被告余江县城镇建设综合开发公司签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“出卖人：余江县城镇建设综合开发公司，买受人：郑建民。第三条买受人所购商品房的基本情况。国贸商住小区第Ｃ栋第二单元第六层602、702号住宅，建筑面积为130平方米。第四条计价方式及价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米918元人民币，总金额壹拾壹万玖仟叁佰肆拾元整。第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1、双方自行约定：依照县房管局测量确定的面积进行差异处理（即按确定的测量面积×918元／平方米计算购房款）。第六条付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款。2、分期付款。合同生效时给出卖方购房款人民币柒万伍仟元整，主体封顶时付购房款人民币贰万伍仟元整，余款待交付使用时付总款的95%，待办房产证时付清。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。第二十条、本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四：合同补充协议。买受方付清出卖方全额购房款后，出卖方在四个月内为买受方办理房产证，买受方付人民币壹佰伍拾元之内，其他按规定办理。”合同签订后，原告依约支付了购房款119000元。2005年3月6日被告出具收条一份，主要内容是：“郑建民交来购柴火间人民币壹万元整（价格按898元／平方米计算）方位在西边倒数第二间。”2017年3月原告以被告违约不予办理产权证书为由起诉至法院。
审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应予履行。合同附件四补充协议：“买受方付清出卖方全额购房款后，出卖方在四个月内为买受方办理房产证，买受方付人民币壹佰伍拾元之内，其他按规定办理。”与合同第第六条约定的付款方式及期限约定的：“余款待交付使用时付总款的95%，待办房产证时付清。”两者相矛盾。合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”。附件一般是对合同正文补充说明的相关文件，是合同的组成部分，附件要服从合同的约定，故附件四约定的“全款”应当理解为“交付使用时付总款的95%”。故在房屋交付使用时原告付清总款的95%，被告应当在交付使用后120日内为原告办理房产证。本案原告提供的证据证明其交付了房款119000元，已超过合同约定的总价款119340元的95%，故被告应当在房屋交付使用后120日内为原告办理房产证。同时根据被告提供的证据显示房屋的实际测绘面积比合同约定的面积130平方米多8.51平方米。合同第五条也约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意依照县房管局测量确定的面积进行差异处理（即按确定的测量面积×918元／平方米计算购房款），而不是原告所称的按照第五条第二项处理：面积误差在百分之三由买方承担，超过百分之三由出让方承担购房款。故原告应当依照约定按县房管局测量确定的面积×918元／平方米支付购房款，即原告还应支付被告购房款138.51×918-119000＝8152.18元。被告逾期未给原告购买的房屋办证，故对原告要求被告自逾期之日（2005年10月31日）起至办证之日止，按已付购房款119000元，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。原告主张被告为其购买的柴火间办理土地、房屋产权登记证书，因该柴火间与本案无关，不属于本案商品房买卖合同约定范围内，是事后另行购买的，原告可以另行起诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告余江县城镇建设综合开发公司于判决生效后十五日内为原告郑建民购买的“国贸商住小区”第Ｃ栋二单元六层602、702房屋办理产权登记，原告郑建民补齐被告购房款8152.18元；二、被告余江县城镇建设综合开发公司自2005年10月31日起至办证之日止，按原告郑建民已付购房款119000元，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付逾期办证违约金；三、驳回原告其它诉讼请求。
二审期间，本案各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、收条、房屋面积信息表等证据在案佐证，且上述证据均经一审庭审查证属实，二审予与确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中，关于面积确认及面积差异处理部分，有双方自行约定的条项，郑建民提出变更补交购房的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。余江县城镇建设综合开发公司对其主张应当提供相应证据予以证明。在一审期间，余江县城镇建设综合开发公司未提出时效抗辩，应当视为其放弃该抗辩权利及该时效利益，一审判决并无不当。虽然余江县城镇建设综合开发公司在二审期间提出了诉讼时效的抗辩理由，但并未提供新的证据证明涉案房屋买卖合同纠纷已过诉讼时效期间。此外，上诉人余江县城镇建设综合开发公司对于同一律师事务所代理两方当事人的事实主张，没有提供证据证明，其主张不能成立，其以该事实为基础而提出的一审法院程序违法的上诉理由亦不能成立。故余江县城镇建设综合开发公司的上诉请求与理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人郑建民、余江县城镇建设综合开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2100元整，由上诉人郑建民、余江县城镇建设综合开发公司各负担人民币1050元整。
本判决为终审判决。
审判长 傅高煌
审判员 张文胜
审判员 周林昌
二〇一七年十一月一日
书记员 徐 惠