沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初461号
原告：寇永林,男，1935年11月26日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：王金兵，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏，辽宁瀛沈律师事务所律师。
原告：杨玉梅,女，1936年3月30日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：王金兵，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏，辽宁瀛沈律师事务所律师。
原告：寇星月,女，1992年9月3日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托诉讼代理人：王金兵，辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏，辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告：葛廷军,男，1967年11月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：袁贺，女，系被告葛庭军妻子，住沈阳市。
被告：袁权,男，1991年10月24日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。
被告：原晓明,女，1969年10月3日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。
被告：田航,男，1990年5月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：于占彪，沈阳市东陵区兰天法律服务所律师工作者。
原告寇永林、原告杨玉梅、原告寇星月与被告葛廷军、袁权、原晓明、田航确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序审理，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告寇永林及三原告共同委托诉讼代理人刘敏，被告葛廷军、被告袁权、被告田航委托诉讼代理人于占彪到庭参加诉讼。被告原晓明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。后于2017年7月6日公开开庭进行了审理，原告寇永林及三原告共同委托诉讼代理人刘敏，被告葛廷军委托诉讼代理人袁贺、被告田航委托诉讼代理人于占彪到庭参加诉讼。被告原晓明、被告袁权经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寇永林、原告杨玉梅、原告寇星月向本院提出诉讼请求：1.判决确认寇纯利与袁权之间房产转让合同无效；2.更名至寇纯利名下，并返还房屋；3.四被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：确认诉争房屋归三原告共有。事实和理由：寇纯利系原告寇永林、杨玉梅之子，寇星月之父。2014年5月12日寇纯利因疾病突然去世。2014年7月，突然有人到寇纯利生前所住房屋沈阳市大东区工农路265号3-2-1（面积59.75平方米）声称该房屋已经归其所有，要求原告腾退房屋。原告寇永林持该房房照到市房产局查询，被房产局工作人员收缴，被告知原告手中持有的房屋权属证书已经被作废，已重新颁发有新的房产证。根据留下的电话联系到了被告原晓明所在的沈阳利达财帛管理咨询有限公司工作人员，其称寇纯利曾向其借款26万元，并用该房屋抵押，已将房屋出售，用于还款。向原告提供了寇纯利给被告原晓明出具的收据，无甲方签名的房屋转让合同、借款合同复印件，三份资料落款日期均为2013年9月30日。借款合同约定借款26万元，借款期限为2013年9月30日至2015年9月29日止，以大东区工农路265号3-2-1作为抵押。房屋转让合同中约定房屋转让价格为26万元，在2013年9月30日用该房屋抵押，转让时间为2015年9月29日如乙方未还款时同意转让。之后，原告分别到了省公证处、市房产局，在相关部门的帮助下，原告获得了相关借款、委托、交易过户资料。资料显示，2013年9月30日寇纯利在辽宁省公证处公证委托被告田航办理房屋的贷款、抵押、买卖等事项，委托期限即日起至2015年9月29日止。2014年5月12日田航到房产局撤销原抵押登记。同日以公证委托形式转委托被告葛廷军。2014年5月22日，葛廷军以被委托人身份将房屋转让与被告袁权，转让价格为人民币24万元。另，被告原晓明、袁权系沈阳利达财帛管理咨询有限公司股东，被告田航系沈阳利达财帛管理咨询有限公司员工。被转让的房屋市场价值应在40万元左右。了解和掌握基本事实后，原告找沈阳利达财帛管理咨询有限公司工作人员以房屋实际价格远高于交易价格为由，要求将差额部分予以补偿。经过交涉后，被告知房款并不够偿还寇纯利欠款，拒绝了原告的要求。根据《中华人民共和国物权法》第186条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第211条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。以及《中华人民共和国担保法》第40条：设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。寇纯利与被告原晓明、袁权等人之间的房屋转让合同实际为相互之间借款合同的担保，即名为买卖实为借贷。属于法律禁止的流质条款，双方的房屋转让合同为无效合同。然而被告在得知寇纯利2014年5月12日因病去世后，当日变采取措施将房屋低价转让与被告。因此，作为寇纯利的继承人有权利依法维护自身合法权利，请求法院确认双方的房屋转让合同无效。
被告葛廷军辩称，2014年我是沈阳利达财帛管理咨询有限公司员工，根据公司指派让我代表公司与田航签订转委托合同，作为寇纯利的委托人。对于寇纯利的借款和还款、抵押我都不清楚，也未参与，与我无关，我当时就是随公司的人员去签一个字。作为委托人期间，作为公司员工在公司正常安排我工作的情况下，在不违反法律的情况下必须积极完成公司安排的任务。而且我也没有另外收取任何报酬，我只是尽了公司员工的职责，我每个月只是挣公司给我的死工资，我认为我不应该承担任何责任，是公司行为，不是我个人行为。
被告袁权辩称，我不同意原告诉讼请求，房屋是我自己出钱不买的，如果房子还给原告，那我支出的房款原告也应该给我，还有房款的利息（按贷款利息计算）也应赔偿给我。
被告田航辩称，我方认为本案所提出的诉讼请求与我方无关，我方是依据公证委托的权利和义务履行了公证委托的事项，属于合法的行为，没有侵害被委托人的任何利益，同时该房屋的处置权是我方在委托给被告一所行使的，我方在本案中没有得到任何财产方面的权利和义务，所以不应承担本案的相关事项，也不应该承担本案的诉讼费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定争议的证据及事实如下：
二原告系夫妻关系。被告原晓明与被告田航系夫妻关系，被告袁权系被告原晓明与被告田航的女儿。诉争房屋位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3，建筑面积45.23平方米，房屋原所有权人为二原告。
2013年3月26日，被告原晓明作为二原告的代理人与被告袁权签订《存量房买卖合同》一份，约定二原告将诉争房屋出售给被告袁权。其中约定双方申报房屋成交总价款为16万元。当日，二原告向沈阳市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋所有权转移给被告袁权。但被告原晓明代二原告进行前述买卖行为前未与其协商，相关文件签字均由被告原晓明代签。被告原晓明对此予以认可。庭审中，被告原晓明、被告袁权均表示，双方进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，亦未实际支付价款，仅为将诉争房屋变更至被告袁权名下。
2013年7月13日，被告袁权（甲方）与案外人张玉华（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方以330,000元将诉争房屋出售给案外人。2013年7月18日，被告袁权与案外人张玉华签订《存量房买卖合同》一份，约定被告袁权将诉争房屋出售给案外人张玉华，其中约定双方申报房屋成交总价款为241,648元。当日，被告袁权向沈阳市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋所有权转移给案外人张玉华。被告袁权自认，其与案外人张玉华约定房屋价款为33万元，案外人已支付全部房款。
本院依原告申请委托辽宁长信房地产土地评估有限公司就诉争房屋在2013年3月26日的市场价值进行评估。辽宁长信房地产土地评估有限公司于2015年3月19日出具《评估报告书》，鉴定意见为：位于沈阳市和平区荣（容）生街19号3-5-3号房地产在估价时点2013年3月26日所表现的市场价值：评估单价为7,400元/平方米；总评估值为334,702元。原、被告对上述鉴定结论均无异议。
另查明：2010年9月13日，二原告通过辽宁省公证处出具《授权委托书》一份，委托人为二原告，受托人为被告原晓明。其中载明：“委托人寇永利、郑新安委托原晓明全权办理沈阳市和平区荣生街19号353房产（房屋所有权证编号：沈房权证和平字第××号，建筑面积45.23平方米，卷号：1-私-136620），有关至下列事宜：1、办理房产抵押登记手续、前述相关法律文件并取回房产证；……7、前述《房屋买卖合同》及相关法律文件；……19、办理其他与出售上述房产有关事宜。委托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予以同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：二〇一〇年九月十三日至此事办完为止。……”。
又查明：二原告曾为被告田航出具借据一张，其中载明：兹向田航借款人民币（大写）叁拾万元整，（小写）300,000元整，双方约定利息为每月3.5%，每月应付利息（空白）元，双方商定借款人在2012年9月13日之前还清此款。二原告亦为被告田航出具收条一张，其中载明：付款方式：现金：（大写）叁拾万元整。二原告称上述钱款系其朋友所借，被告田航将钱款交付给其朋友，二原告未实际收到钱款。被告田航辩称将上述钱款交付给二原告，二原告对此不予认可。
上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》、辽宁长信房地产土地评估有限公司出具的《评估报告书》，被告提供的《授权委托书》、借条、收条，本院至沈阳市房产局调取的《存量房买卖合同》及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共利益。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。被告原晓明作为二原告的代理人将诉争房屋出售给被告袁权，但被告原晓明、被告袁权均认可进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，仅为将诉争房屋所有权转移给被告袁权，且被告袁权亦未支付价款。同时，被告原晓明与被告袁权系母女关系，且双方约定的房款价格远低于当时市场价格，该交易行为损害了二原告的合法权益，故应认定被告原晓明作为二原告的委托代理人与被告袁权签订《存量房买卖合同》应属无效，因此，对二原告第一项诉讼请求，本院予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，同时，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”及《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款“……无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，被告袁权应将诉争房屋归还寇永利。但因寇永利已经去世，故三原告作为被告的继承人，应将诉争房屋变更至其名下。
关于三被告提出二原告与被告田航存在借款合同关系，案外人张玉华支付的房款已用于偿还借款本息的抗辩。虽三被告就此向法庭提交借条及收据，但二原告对其与被告田航之间存在借款合同关系的事实不予认可。因双方该借款合同关系存在争议，且与本案并非同一法律关系，故本院不予审理，被告田航可另行主张权利。故三被告据此提出的抗辩，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零六条之规定，判决如下：
一、确认寇永利与被告袁权于2013年3月26日签订《存量房买卖合同》无效；
二、被告袁权于本判决生效之日起十日内协助原告将位于沈阳市大东区工农路265号3-2-1（建筑面积59.75平方米）更名过户至原告寇永林、原告杨玉梅、原告寇星月名下，产生的相关费用由被告袁权负担。
案件受理费6678元（原告已预交），由被告袁权负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 朱 铁
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 程 慧
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国合同法》第四百零六条之规定：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。