江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6236号
上诉人（原审被告）沈国强，男，1978年7月27日生，汉族。
委托代理人万樾莉，江苏李安祥律师事务所律师。
委托代理人桑建凤，江苏李安祥律师事务所律�。
被上诉人（原审原告）沈金晶，女，1987年11月4日生，汉族。
被上诉人（原审原告）沈某。
以上沈某、沈金晶委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沈文忠，男，1924年8月30日生，汉族。
委托代理人沈俊，南汽五一机械厂退休职工。
委托代理人沈俊杰，纺织研究所退休职工。
上诉人沈国强因与被上诉人沈金晶、沈某房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第3320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈金晶、沈某原审诉称，本市秦淮区某地8号103室房屋（以下简称诉争房屋）系包括沈某、沈金晶在内的共同生活人因拆迁安置而取得的房产。2005年，经协商，诉争�屋以沈文忠名义按当年南京市房改房政策购买并登记在沈文忠名下。2014年5月5日，沈文忠未经沈某、沈金晶同意，将诉争房屋以400000元的价格出卖给沈国强。沈某、沈金晶认为诉争房屋系沈某、沈金晶与沈文忠的共有财产，沈文忠无权单方处分房屋，其行为侵犯了沈某、沈金晶的合法权益，且沈国强与沈文忠系亲属，双方约定的交易价格明显低于市场价格，沈国强不构成善意取得。为维护沈某、沈金晶合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、确认沈文忠、沈国强之间就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效，将诉争房屋的产权恢复登记至沈文忠名下；2、由沈文忠、沈国强承担本案的诉讼费用。
沈文忠原审辩称，诉争房屋并非沈某、沈金晶与沈文忠的共有财产。2004年沈文忠爱人施兰英跌伤之后卧床不起，其教友来看她，建议买房子以房养老。施兰英就召集全部的子女商量买房事宜，子女均同意并立下字据，购买诉争房屋的资金也是老夫妻凑齐的，故诉争房屋是老夫妻的夫妻共同财产。至于将诉争房屋卖给沈国强，沈文忠夫妻不知情，直到过户后三天才被告知诉争房屋已过户至沈国强名下。且拆迁的时候沈某、沈金晶参加分配，有份额也有优先权购买房屋。沈文忠另外四个子女对本次买卖也不知情，四个子女同样对诉争房屋享有合法的继承权，且沈国强也没有支付过房款。2014年沈文忠卧床不起，身上的钱也是为了准备后事。沈国强串通中介将诉争房屋过户至沈国强名下，故请求法院判决房屋买卖合同无效。
沈国强原审辩称，沈文忠作为诉争房屋的原产权人有权自主处分房屋，其以房屋买卖的形式将诉争房屋过户给沈国强并不违反法律规定，系有效行为。不动产物权的设立、变更、转让等经依法登记发生效�，未经登记不发生效力，沈某、沈金晶称诉争房屋系沈某、沈金晶与沈文忠的共同财产，没有事实和法律依据，沈某、沈金晶主体不适格。沈文忠在房产局办理相关手续时，房产部门工作人员已核实双方的真实意思表示，在此基础上办理的产权过户手续。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院应不予支持。综上，请求法院驳回沈某、沈金晶的诉讼请求。
原审经审理查明，1988年，本市秦淮区某地22号房屋拆迁，当时的家庭人口为2人，总建筑面积10.86平方米。1990年6月22日，因上述房屋拆迁，沈文忠向秦淮区房地产管理局申请住房，诉争房屋以公房形式分配给沈文忠，住房分配登记表上记载某地22号的人口居住情况除沈文忠外还有施兰英及沈某、沈金晶。1991年4月26日，沈某、沈金晶及沈文忠的户籍自某地22号迁入诉争房屋。2004年12月27日，南京市秦淮房产经营公司（甲方）与沈文忠（乙方）签订《南京市直管公有住房买卖契约》，约定：甲方将诉争房屋（面积44.38平方米）出售给乙方，经该房屋承租人与同住成年家属协商一致，同意由乙方购买该房屋，并受之委托办理一切手续；房屋价款为17808.81元。购买诉争房屋时，该房屋内户籍情况为沈某、沈金晶、施兰英及沈文忠，沈某、沈金晶及施兰英签字同意由沈文忠购买诉争房屋。沈文忠于2014年12月22日交纳现金18164.99元（另含维修基金356.18元）。2005年1月6日，诉争房屋产权登记至沈文忠名下。
2007年8月28日，施兰英与沈文忠至南京市公证处作公证遗嘱，载明：二人夫妻共有诉争房屋房产一处，二人去世后，诉争房产中属于二人的份额遗留给大儿子沈义坚、大女儿沈辉、二女儿沈俊、三女儿沈俊杰四人共同继承，但该房产只属于四人个人财产，不作为其夫妻共有财产。
2014年5月5日，沈文忠（甲方）与沈国强（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋价款为400000元，乙方于过户当日支付400000元；甲乙双方定于2014年5月5日前正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。2014年5月7日，诉争房屋产权转移登记至沈国强名下。
关于诉争房屋的居住使用情况，沈某、沈金晶陈述自分得诉争房屋开始，沈某、沈金晶就一直居住在诉争房屋，直到沈金晶结婚，沈某为了补贴家用将其使用的部分出租，沈某另外租房居住，沈文忠一直居住在诉争房屋内。沈文忠认可沈某、沈金晶的陈述，沈国强抗辩沈文忠一直居住在诉争房屋中，但沈某、沈金晶没有长期稳定的居住在诉争房屋内，并提供1988年某地22号房屋的《居民住房情况调查表》，表上载明某地22号有沈文忠夫妻及沈某一家三口，但备注沈某一家三口并不住在某地22号。
以上事实，有《秦淮区房地产管理局分配住房登记表》、《居民住房情况调查表》、《常住人口登记卡》、《南京市直管公有住房买卖契约》、现金交款单、《购买直管公有住房申请表》、房屋权属证书、公证书、《南京市存量房买卖合同》及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和法人不得侵犯。本案中，沈文忠因拆迁分得诉争房屋，分房时沈某、沈金晶及施兰英均登记为现住人口，表明诉争房屋系分配给四人使用，沈某、沈金晶及施兰英对诉争房屋也享有使用权。按照房改政策，房改房只能登记在一人名下，施兰英及沈某、沈金晶作为同户籍成年家属同意由沈文忠购买并不意味着三人放弃对诉争房屋的权利，故诉争房屋登记在沈文忠一人名下为代表登记，施兰英及沈某、沈金晶为诉争房屋的共有权人。现沈文忠未经共有权人同意将诉争房屋出售给沈国强，侵犯了其他共有权人的合法权益。现沈文忠虽抗辩其对于房屋买卖不知情，但未能提供证据予以证明，双方当事人亦均认为沈文忠具有民事行为能力，故原审法院对沈文忠主张诉争房屋的买卖其不知情故房屋买卖合同无效的抗辩意见不予采信。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故沈文忠、沈国强之间的房屋买卖合同有效。沈国强与沈某、沈金晶及沈文忠系亲属，应清楚知道诉争房屋的来源等情况，也应该知道沈文忠与施兰英曾就诉争房屋做过遗嘱公证，买卖合同约定的房款也明显低于市场价格，且房款未实际支付，故沈国强�构成善意取得，所有权登记不发生物权转移的效力，诉争房屋的产权应恢复登记至沈文忠名下。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、沈国强于本判决生效之日起十日内将本市秦淮区某地8号103室的房屋产权恢复登记至沈文忠名下。二、驳回沈某、沈金晶的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元减半收取3650元，由沈国强、沈文忠负担。
上诉人沈国强不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审沈某、沈金晶诉讼主体不适格，原审法院认定沈金晶和沈某为诉争房屋的共有权人没有事实和依据。并无法律规定房改房的同户籍人即为共有权人，沈某、沈金晶亦未与产权人具有任何共有约定；根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》、江苏省高级人民法院《婚姻家庭案件审理指南》均规定，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。可见，购买房改房的产权应以产权登记为准，即使有出资只能按债权处理，更何况沈某、沈金晶二人并无出资，系沈文忠用工龄及夫妻共同财产所购。2、被上诉人沈某、沈金晶是否对房屋享有使用权，均不能必然导致对诉争房屋享有所有权；拆迁时沈某、沈金晶亦未实际居住，系空挂户、按房改政策并不享有拆迁安置利益。秦淮区某地22号房屋拆迁前系沈文忠私房，建成于1979年，当时沈某尚未成年，沈金晶尚未出生。沈某于八十年代结婚后居住大桥南路，但户口尚未迁出，于1987年11月4日在大桥南路居住期间生育沈金晶、沈金晶父亲后因判刑户口迁出，沈金晶随其母落户在沈文忠户籍处，但未居住。1988年8月，沈文忠私房拆迁。拆迁档案中1988年8月12日的《私房收购审批表》已充分证明拆迁前家庭居住人口为二人，《居民住房情况调查表》中亦注明沈某和和沈金晶不住在该处。《南京市建设征用土地补偿和安置办法》第二十一条规定，暂住户口或虽是常住户口但属租用房屋居住的，不计入安置人口。有常住户口并实际居住的，计入安置人口。而沈某、沈金晶在拆迁时并未实际居住，属空挂户，故拆迁部门支付过渡费仅为二人，即沈文忠夫妇。3、2007年的公证遗嘱，再次证明案涉房产系沈文忠和施兰英夫妻共同财产，与沈某、沈金晶无关，证明老人有权处置其私有财产。而老人两次遗嘱均不同意沈某继承，也反映老人不愿意沈某对涉案房屋享有权利。沈文忠在世时将房产过户给孙子，是其真实意思表示，各方应尊重老人的财产处分决定。4、原审认定《房屋买卖合同》有效，但又判决将房屋过户回沈文忠名下，系自相矛盾。综上，请求二审法院判令：1、撤销原判，依法改判沈某、沈金晶全部诉请或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人沈某、沈金晶二审辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，审判程序正当，应予维持。拆迁作为政策性既定事实，应推定合法有效，上诉人的理由不能推翻拆迁结果。沈金晶、沈某系通过拆迁安置、房改政策获得涉案房产，根据相关法律规定其系房产共同共有人。某地22号房屋拆迁前，沈某即与父母共同居住，因沈某年龄最小，所以与父母一起分得涉案槽坊巷103室房屋；秦淮区房屋分配表也明确载明分配住房原因是拆迁，分配住房人口为四人，包括沈某与沈金晶。根据国家有关规定，房改时房屋尚未市场化，应当保护同住人的共同居住权、使用权不因房改而受损。当时拆迁是以户为单位，按照房屋中的户口分配房屋，即在原房屋里有户口的人都可以享有相应拆迁权益。按照当时政策，一对夫妇只能分到单室间，但是因为拆迁房屋中有四个户口，所以才会分到一个小套。同时，拆迁安置房是以整个家庭为单位，必须征得整个家庭同意才可以房改；沈文忠也是在征得沈某、沈金晶书面同意的情况下才签订房改房合同。沈国强明知涉案房屋状况，还一手操办了所谓房产过户，所以房屋买卖合�应为无效，不能发生物权变动效力。
被上诉人沈文忠二审辩称：原审判决为沈文忠本人讨回公道，同意一审判决。沈国强当时诱骗沈文忠办理过户手续，沈文忠得知房产过户至沈国强名下后非常生气。房屋买卖合同是为以合法形式掩盖非法目的，应为无效。沈文忠有工资、房租等收入，不可能卖房子，且沈国强也未实际支付房屋价款。
上诉人沈国强对原审查明的事实异议之处为：原审查明《住房分配登记表》上记载某地22号的人口居住情况除沈文忠外还有施兰英及沈某、沈金晶，但该登记表原文为现在人口情况，并非居住人口情况。原审查明“沈文忠于2014年12月22日交纳现金18164.99元”有误，应为2004年12月22日。同时，原审遗漏查明以下事实：《居民住房情况调查表》中有被上诉人沈某、沈金晶未居住该房屋的记录，《南京市直管公有住房买卖契约》第8条亦明确规定乙方购买公有房屋后房屋所有权归乙方所有；2007年8月10日两位老人曾将房屋公证给沈国强的父亲沈义坚一人继承，后来的公证书也明确载明“案涉房屋系施兰英与沈文忠的夫妻共同财产”。被上诉人沈某、沈金晶、沈文忠对原审查明的事实不持异议，且均同意沈文忠于2014年12月22日交纳现金18164.99元”为笔误，实际应为是2004年12月22日。对于原审查明的事实中各方当事人不持异议之处，本院予以确认。
上诉人沈国强在二审中提交了南京市人民政府宁府马1983（37）号文、住房联系单存根、公房租赁合同等证据，以证明被上诉人拆迁时被上诉人沈某已婚，其和沈金晶未居住在拆迁房屋内，而是居住在大桥南路，沈某亦自认没有领取过过渡费；故沈某和沈金晶系空挂户，其对案涉房屋不享有拆迁安置房利益。被上诉人沈某、沈金晶、沈文忠对上述证据的真实性不持异议、对关联性、证明力持异议，认为不能达到沈国强的证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。
本院二审另查明：
沈文忠于2004年12月22日交纳现金18164.99元购买诉争房屋。沈某陈述，其于1987年结婚后，短暂离家居住在大桥南路，后其夫判刑，其即带着出生未久的沈金晶回父母家中同住；沈文忠对其陈述表示认可，认为其与父母一直同住，并非空挂户。
以上事实，有现金交款单、当事人陈述等在案佐证。
本院认为，诉争房屋因拆迁分得之时，沈文忠、施兰英、沈某、沈金晶均登记为现住人口，表明诉争房屋系分配给四人使用。诉争房屋房改虽按政策只能登记在一人名下，但该情形应视为代表登记，原审法院据此认定施兰英及沈某、沈金晶为诉争房屋的共有权人，并无不当。沈文忠未经共有权人同意将诉争房屋出售给沈国强，应为无权处分。原审法院结合各方当事人亲属关系、房款数额及实际并未支付等因素，认定沈国强不构成善意取得，所有权登记亦不发生物权转移的效力，亦无不当。沈国强认为沈某、沈金晶系空挂户、不应享有诉争房屋产权等上诉请求，并不具有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人沈国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年一月十九日
书 记 员 罗程允