山东省青岛市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁02行终737号
上诉人（原审第三人）刘贯礼。
上诉人（原审第三人）张珍梅。
二上诉人之共同委托代理人李和蓉，山东德衡（青岛西海岸）律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人王福欣，山东德衡（青岛西海岸）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）姜桂云。
被上诉人（原审原告）李振卿。
法定代理人姜桂云。
二被上诉人之共同委托代理人马世来，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局。
法定代表人刘明诗，局长。
原审第三人李华卿。
上诉人刘贯礼、张珍梅因被上诉人姜桂云、李振卿诉原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局、原审第三人李华卿及其房产行政登记一案，不服青岛市黄岛区人民法院于2017年8月4日作出的（2017）鲁0211行初43号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年10月24日在本院第二十七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人刘贯礼、张珍梅的共同委托代理人李和蓉，被上诉人姜桂云、李振卿的共同委托代理人马世来到庭参加诉讼。原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局、原审第三人李华卿经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，涉案房屋位于青岛市黄岛区灵港路1379号“金地花园”小区。2011年12月26日，第三人张珍梅、刘贯礼向被告提交“房地产登记申请书”，申请将涉案房屋所有权登记到其名下。第三人提交了青岛市商品房出售合同、收款收据、税收缴款书、身份证、结婚证复印件等材料。2011年12月28日，被告核准将涉案房屋所有权登记到第三人名下，并向第三人张珍梅、刘贯礼发放了房屋所有权证（证号南房地权证市字第××号）。
另查明，第三人刘贯礼、张珍梅曾于2014年1月29日以姜桂云为被告向青岛市黄岛区人民法院提起民事诉讼（案号2014黄民初字第1840号），要求姜桂云腾出涉案房屋交付两第三人。该案经审理，黄岛法院查明并确认了以下与本案相关的事实：一、李华卿系青岛同源制药有限公司的法定代表人。2002年3月7日，青岛同源制药有限公司与原胶南市大地房地产有限公司签订联合开发协议，合作开发了原胶南市灵山卫街道办事处金地花园小区。二、李华卿的弟弟李振卿因患有××，生活不能自理。李华卿介绍姜桂云照顾李振卿的生活起居，并与李振卿登记结婚，李华卿送给李振卿和姜桂云一套房屋。2004年11月份姜桂云和李振卿结婚。李华卿将其公司开发的涉案房屋给姜桂云夫妇居住，并承诺将涉案房屋赠与姜桂云。三、2011年11月15日，李华卿向刘贯礼、张珍梅借款358088.64元，用于偿还包括涉案房屋在内的几套房屋的银行抵押按揭贷款。双方签订财产抵押借款协议，约定借款抵押物为涉案房屋，并将房屋产权办理到刘贯礼名下；借款到期后，李华卿一次性偿还全款借款本金加利息及因此产生的其他费用，刘贯礼和张珍梅无条件返还抵押物；如李华卿逾期不能偿还，超过60天，则视为李华卿放弃抵押物产权回收权，刘贯礼和张珍梅此时拥有使用权和任意处置权。2011年12月28日，李华卿按照协议约定将涉案房屋登记在刘贯礼和张珍梅名下。该案经审理，黄岛法院认为：“不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的在于公示，公示的主要目的又在于产生公信力。但登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定。两原告与李华卿签订的借款协议，以涉案房屋作为抵押，但是约定到期不能偿还债务超过60天，涉案房屋就归两原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第186条之规定：抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。故，两原告与李华卿的上述约定系流质条款，该约定无效。因此虽然涉案房屋登记在两原告名下，但是两原告并非是涉案房屋的所有权人。因此两原告要求被告姜桂云腾房并赔偿损失没有事实依据，依法不予支持。”故于2014年12月10日作出判决：驳回刘贯礼和张珍梅的诉讼请求。两人不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，经该院审理，于2015年11月13日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书已生效。
原审法院认为：该院生效民事判决书已确认李华卿系涉案房屋的合作开发一方的法定代表人及李华卿将涉案房屋交给二原告居住并承诺将房屋赠与姜桂云的事实，故原告姜桂云、李振卿作为房屋的实际居住者和赠与合同的受赠方，与被诉行政行为有利害关系，具有原告主体资格。在该院民事案件中，已查明涉案房屋所有权变更所依据的基础民事关系是李华卿与刘贯礼、张珍梅签订的借款抵押合同。因该合同双方的约定系流质条款，违法无效，该院生效民事判决书已确认第三人刘贯礼、张珍梅“并非是涉案房屋的所有权人”。由此导致被告所作行政行为依据的事实不清、证据不足，依法应予撤销。原告要求被告支付律师费的诉讼请求无法律依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：一、撤销被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2011年12月28日作出的将涉案房屋所有权登记到第三人张珍梅、刘贯礼名下及颁发房产证的行政行为。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告负担。
上诉人刘贯礼、张珍梅不服原审判决，共同上诉称，一、被上诉人姜桂云、李振卿并非本案的利害关系人。不论原审判决所依据的生效民事判决是否合法，民事判决中并没有确认被上诉人系涉案房屋的合法权利人。被上诉人虽然实际居住在涉案房屋里达十余年，但其居住行为并不能作为其是涉案房屋合法使用权或所有权人的判断依据。1、涉案房屋系青岛同源制药有限公司与青岛大地房地产开发有限公司联合开发，产权归青岛同源制药有限公司所有，李华卿虽然系青岛同源制药有限公司的股东及法定代表人，但非经法定程序，其并不直接拥有涉案房屋的所有权，其对被上诉人姜桂云、李振卿所作出的赠与承诺系无权处分，是无效的。2、如被上诉人姜桂云、李振卿所称李华卿将涉案房屋赠与二人的前提条件是姜桂云与李振卿结婚，那么附条件的赠与违反了婚姻法和公序良俗，根据《合同法》第五十二条的规定也是无效的。3、被上诉人目前所拥有的只是口头的赠与承诺，根据物权法的规定，不动产在未登记在被上诉人名下之前，其并不享有涉案房屋的物权，其依法享有的仅仅是请求赠与人履行赠与承诺、交付赠与物的债权请求权。归根结底，即使被上诉人主张的赠与是有效的，根据债权系对人权的属性，其只能向赠与人李华卿主张，而不能向李华卿之外的第三方主张。综上，被上诉人居住使用涉案房屋系非法使用，其居住行为即使没有侵犯上诉人的物权，也侵犯了青岛同源制药有限公司的财产权。因此，原审判决依据被上诉人的非法居住行为认定其是本案的利害关系人及原审适格原告是错误的。二、原审判决用民事审判思维审理本案，严重违反行政诉讼法。原审法院在行政判决书中依据《行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定作出撤销登记行为的判决是严重违法的，该项规定适用于行政机关作出的行政行为证据不足的情形，但是原审法院并没有审查原审被告在不动产登记时应当依据哪些法律规定，应当审查哪些资料文件或依据哪些证据进行登记，就简单地以被上诉人所主张的其是涉案房屋实际权利人、上诉人并非实际权利人为由，认定原审被告作出登记行为的证据不足，显然是有悖于行政诉讼法的规定。1、行政行为应当符合合法性和合理性的行政原则。即使被上诉人的确是涉案房屋的实际权利人，但其并未在上诉人于2011年作出涉案房屋不动产权利登记行为时提出。判断行政行为合法合理的依据必须是作出行政行为时的法律规定和证据，原审被告不可能预见涉案房屋会在其登记行为结束后6年产生产权纠纷。2、原审被告只是法律规定的不动产登记机构，其没有职权和能力替代审判机构去审查不动产的实际权属。原审被告将涉案房屋登记在上诉人名下时，是按照一手房交易进行登记的，彼时作为涉案房屋的开发商青岛大地房地产开发公司依照规定向登记部门出具了相关文件，确认双方的交易行为并同意将涉案房屋登记在上诉人名下，原审被告已经尽到合理审慎的审查义务，并无任何违法或者不合理之处，不应被撤销。综上，原审法院在整个庭审和判决中并没有按照行政诉讼的要求审查行政行为的合法性，而是将重点放在审查涉案房屋的实际权属上，原审判决书通篇只有在判项里援引了行政诉讼法，却并未就其援用该法条的事实和理由进行充分法庭调查和认定，这俨然是用民事审判代替了行政审判。三、原审法院混淆了行政诉讼中的撤销行政行为与行政程序中的变更登记行为。在行政诉讼中撤销某行政行为的前提是该行政行为被认定为违法，但原审被告依据作出涉案房屋不动产登记时的法律规定以及相关资料，并不存在任何违法的情形，不应当被撤销。但是依据现行的不动产登记操作规定，如果因不动产在登记后权属发生争议并被法院生效判决认定不动产登记的权利人之外的第三人为实际权利人，实际权利人可以持生效判决，依据《物权法》第二十八条的规定向原审被告申请变更登记。原审法院混淆了二者的区别，用审判程序替代了行政程序。综上，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211行初43号行政判决书；驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人姜桂云、李振卿共同辩称，其系涉案房屋受赠人和实际占有使用人，与被诉行政行为具有直接的法律上的利害关系，原告主体适格。涉案房屋系原审第三人李华卿在2004年赠与被上诉人姜桂云和李华卿夫妻二人共有的，接受赠与后被上诉人就一直在涉案房屋中居住至今。上述事实已经青岛市中级人民法院作出的（2015）青民一终字第2128号民事判决予以查明并认定。该判决同时还认定上诉人刘贯礼、张珍梅并非是涉案房屋的所有权人，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记在并非涉案房屋所有权人的刘贯礼、张珍梅名下的行为已经严重影响并侵害了被上诉人作为涉案房屋受赠人和实际占有使用人的合法权益。根据《行政诉讼法》第二条、第二十五条之规定，被上诉人作为涉案房屋的合法权利人与被诉行政行为具有直接的法律上的利害关系，其诉讼主体适格。二、原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公正。1、青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局在办理涉案房屋登记时依据的基础民事法律关系是涉案房屋买卖合同，而该买卖合同并非李华卿与刘贯礼、张珍梅的真实意思表示，事实上是刘贯礼、张珍梅在申请登记时隐瞒了涉案房屋转移登记的基础事实，即刘贯礼、张珍梅因借款与李华卿达成“借款抵押合同”的事实，提交了虚假的“房屋买卖合同”。上述“借款抵押合同”已经青岛市中级人民法院作出的（2015）青民一终字第2128号民事判决认定为流质条款而无效。因此，该民事判决认定的上述事实足以证实青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局将涉案房屋登记在并非房屋所有权人的刘贯礼、张珍梅名下的具体行政行为失去了事实基础，证据明显不足，原审法院根据《行政诉讼法》第七十条之规定，依法撤销将涉案房屋登记在刘贯礼、张珍梅名下并为其颁发房产证的具体行政行为并无不当。2、即便青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局在办理涉案房屋所有权转移登记时尽到了合理审查义务，但并不等于其登记结果正确。由于上诉人刘贯礼、张珍梅在申请登记时隐瞒了涉案房屋登记所依据的基础民事法律关系的真实情况、提交了虚假的“房屋买卖合同”，且上述房屋转移登记的基础法律事实即原审第三人李华卿与刘贯礼、张珍梅签订的“财产抵押协议”已经法院一、二审生效的民事判决确认系流质条款而无效，故涉案房屋登记的事实基础不成立，登记结果错误。原审法院在依法查明上述事实的基础上撤销原审被告为上诉人登记并颁发房产证的错误行为，事实清楚、依据充分，判决结果正当。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局及原审第三人李华卿均未向本院提交书面答辩材料。
关于原审法院的审判程序，上诉人明确表示没有异议。经审查，本院确认原审法院的审判程序合法。
当事人原审时向法院提交的证据均已随案移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审查，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及确认原审法院据此认定的事实成立。
本院认为，一、关于被上诉人姜桂云、李振卿是否系本案适格原告的问题。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，现已生效的（2014）黄民初字第1840号民事判决书查明：李华卿系青岛同源制药有限公司的法定代表人。2002年3月7日，青岛同源制药有限公司与原胶南市大地房地产有限公司签订联合开发协议，合作开发了原胶南市灵山卫街道办事处金地花园小区。2003年12月28日，李华卿以其公司职工刘薇的名义，与原胶南市大地房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了金地花园小区2号楼1单元102户房屋。李华卿的弟弟李振卿因患有××，生活不能自理。李华卿通过他人介绍姜桂云照顾李振卿的生活起居，并与李振卿登记结婚，李华卿送给李振卿和姜桂云一套房屋。2004年11月份姜桂云和李振卿结婚。李华卿将其公司开发的位于原胶南市灵山卫海尔大道西侧金地花园小区2号楼西单元102户房屋给姜桂云夫妇居住，并承诺将涉案房屋赠与姜桂云。被上诉人姜桂云、李振卿夫妇自2004年一直居住在涉案房屋至今。因此，被上诉人姜桂云、李振卿夫妇作为房屋的实际居住使用人和受赠人，与原审被告于2011年12月28日为上诉人刘贯礼、张珍梅颁发的涉案房屋登记行为存有利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的上述规定，有权提起本案撤销之诉。
二、关于被诉房产行政登记是否应予撤销的问题。现已生效的（2015）青民一终字第2128号民事判决书认定：李华卿与刘贯礼、张珍梅签订《财产抵押借款协议》，双方约定：以涉案房屋（亦即本行政诉讼案件的涉案房屋）作为借款抵押物，将该房屋更名过户到刘贯礼、张珍梅名下，并约定到期不能偿还债务超过60天，则视为李华卿放弃抵押物产权回收权，刘贯礼、张珍梅此时拥有使用权和任意处置权。刘贯礼、张珍梅基于与李华卿的该约定，经李华卿同意以房屋买卖的形式将涉案房屋过户到其名下，但刘贯礼、张珍梅与李华卿之间存在的是借贷关系，而并非房屋买卖关系。因刘贯礼、张珍梅与李华卿的上述约定违反了担保法关于禁止流质的规定应属无效。因此，虽然涉案房屋登记在刘贯礼、张珍梅名下，但是刘贯礼、张珍梅并非是涉案房屋的所有权人。鉴于生效民事判决的上述认定，原审被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局于2011年12月28日为上诉人刘贯礼、张珍梅颁发涉案房屋的产权登记不当，故原审法院撤销涉案房屋产权登记，结果并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘贯礼、张珍梅共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙志刚
审判员 李玉兰
审判员 高沛沛
二〇一七年十月三十一日
书记员 赵洪峰
书记员 王倩倩