湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终2214号
上诉人（原审被告）：朱超美，女，1958年8月29日出生，汉族，系华容城市广场D区6栋116、117号商铺业主，住华容县。
被上诉人（原审原告）：华容万佳商业运营管理有限公司，住所地华容县城关镇沿河北路城市广场B1－9#楼。
法定代表人：杨阿众，董事长。
委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。
上诉人朱超美因与被上诉人华容万佳商业运营管理有限公司（以下简称华容万佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服华容县人民法院（2016）湘0623民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱超美，被上诉人华容万佳公司的委托诉讼代理人李武卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱超美上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案的全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原判决认定事实错误，被上诉人在上诉人装修过程中并没有告知该行为不合法，并且上诉人的装修行为也没有损害其他业主的合法权益。被上诉人在知晓该商铺装修范围的情况下从未向上诉人提出过异议，上诉人并未损害外墙结构，更没有侵害其他业主的合法权益，且被上诉人已将装修保证金退还给上诉人。二、被上诉人作为物业管理企业不具有提起本案诉讼的原告主体资格。违章改建是一�侵占或损坏公共部位的侵权行为，侵害的是全体或部分业主的合法权益，诉讼主体应为获得业主大会授权的业主委员会，或者权利受到侵害的其他业主。法律并未授权物业公司可就业主装修违法的行为直接提起诉讼，仅具有向有关行政部门报告的权利。被上诉人没有证据证明上诉人的行为妨害了其服务与管理。三、本案案由错误。《民事案件案由规定》中并没有物业服务责任合同纠纷这样的案由。
华容万佳公司辩称，上诉人的行为违反了业主公共契约以及前期物业服务协议，损害了小区其他业主的公共利益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华容万佳公司向一审法院起诉请求：1、判令朱超美立即拆除违规安装的商铺后门，恢复原状；2、本案诉讼费用由朱超美负担。
一审法院认定事实：湖南博爱置业有限公司委聘具有从事物业管理资质的华容万佳公司为华容城市广场的前期物业管理人，华容万佳公司下设华容城市广场管理处，具体执行对华容城市广场物业的管理职能。2015年3月，朱超美向湖南博爱置业有限公司购买了华容县华容城市广场D区6幢116、117号两间临街商铺。2015年5月31日，朱超美从管理处手中领取钥匙，签署了《华容城市广场入户声明》，并签收《华容万佳商业运营管理有限公司业主手册》、《装修指南》，书面承诺愿意遵守华容城市广场的有关物业管理规定。华容万佳公司作为华容城市广场前期物业服务公司向被告送达了《装修须知》，朱超美作为业主与华容万佳公司签订了《华容城市广场前期物业服务协议》、《公共契约》等。《装修须知》约定：五、装修范围：……，3、禁止擅自折移建筑物的任何梁、柱、承重墙、外墙（墙体、门窗�空调孔），不得在楼板地面开槽安装水管……。七、违章装修处理办法：1、装修期间侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，除责令改正恢复原貌外，造成损失的，依法承担赔偿责任。《华容城市广场前期物业服务协议》中华容万佳公司与朱超美作为甲、乙双方第一条约定：甲方对房屋共有部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、车辆停泊等项目进行维护、服务与管理。第二条、共有部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、天台等。第十条、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，以及给他人或其物业等造成损害和其他损失的，甲方有权要求乙方限期改正、逾期未改正给甲方或他人造成损失的，乙方承担相应的法律责任。《公共契约》第一条�定：华容万佳公司是华容城市广场的物业管理机构，依照法律授权及有关规定对辖区内的房屋、公共设施、居住秩序等事务行使管理权。第二条、《公共契约》双方应严格履行各自的职责和义务，享有本契约约定列明的各项权利并应知晓对自己的行为应该承担的法律责任和道德责任。第十八、业主不得损坏、变更房屋承重结构和外貌、擅自改变房屋设计用途、功能、布局，私自占有或损坏物业的共用部位、共用设备、公共设施。第二十条、凡违反本公共契约或有关政策法规的行为，除必须立即停止违章、违约行为外，还应照章缴付赔偿费用及违约金。朱超美对所购买的D区6幢116、117号商铺验收入户后，根据与华容万佳公司签订的协议交纳了4000元装修保证金，并对该临街商铺进行了装修，装修工程于7月底完毕，8月份，朱超美在所购商铺开设了“江南苑超市”。2016年2月3日，华容万佳公司将装修保证金退还朱超美。2016年2月5日，华容万佳公司巡逻人员在巡查时发现朱超美将该临街门面外墙后窗拆除安装了一扇防盗门，并修建了一条从该门进入小区的水泥路。一审法院认为，华容万佳公司作为华容城市广场的前期物业管理人与朱超美签订《华容城市广场前期物业服务协议》、《公共契约》，朱超美亦书面承诺愿意遵守临时管理规约后，双方即存在物业管理服务合同关系，华容万佳公司作为华容城市广场前期物业管理人有权享有前期服务协议及公共契约中约定对辖区内房屋公共部位、公共设施、居住秩序的管理权，朱超美作为华容城市广场业主亦应遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。双方签订的《公共契约》约定，朱超美在物业范围内不得损坏、变更房屋承�结构和外貌、私自占有或损坏物业的共用部位等。《华容城市广场前期物业服务协议》约定华容万佳公司有权对房屋共有部分、共有设施设备、绿化等项进行维护、服务与管理，共有部分包括了户外墙面。朱超美作为华容城市广场业主，在未经任何许可的情况下，私自将商铺作为共有部分的外墙窗户拆改为进入小区的后门，其行为违反了《华容城市广场前期物业服务协议》及《公共契约》的约定，故华容万佳公司作为华容城市广场的前期物业管理人有权要求被告拆除所安装的后门并恢复原貌。故对华容万佳公司要求朱超美拆除违规安装的商铺后门，恢复原状的请求予以支持。朱超美在庭审中辩称华容万佳公司已认可其将临街商铺后墙窗户拆改为房门与事实不符，且华容万佳公司仅作为物业管理人并无此权利认可朱超美将公共部分外墙窗户改装为门的事实，故对其辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条第一款（二）项、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：朱超美于判决生效之日起十日内拆除违规安装的商铺后门并恢复原状。案件受理费100元，减半收取50元，由朱超美负担。
二审中双方当事人均未提交新证据。
对一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是朱超美是否实施了妨害物业服务和管理的行为以及华容万佳公司是否具备本案诉讼主体资格。关于朱超美是否实施了妨害物业服务和管理的行为的问题，朱超美作为华容城市广场的业主，在未经许可的情况下，私自将商铺外墙窗户拆除安装防盗门的行为，违反了其与华容万佳公司签订的《华容城市广场前期物业�务协议》及《公共契约》“在物业范围内不得损坏、变更房屋承重结构和外貌、私自占有或损坏物业的共用部位等”的约定，其行为给小区带来安全隐患，也不便于小区的物业管理。华容万佳公司为广大业主的共同利益，消除小区安全隐患，行使管理职权，要求朱超美恢复原状的行为，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。朱超美上诉称其没有违反小区规约，也没有损害他人利益，不应当承担本案责任的理由不成立，本院不予支持。关于华容万佳公司是否具备本案诉讼主体资格的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，朱超美将商铺外墙窗户拆除安装防盗门的行为，违反了其与华容万佳公司签订的《华容城市广场前期物业服务协议》及《公共契约》，妨害了物业服务与管理，华容万佳公司有权起诉要求朱超美恢复原状，华容万佳公司具备本案诉讼主体资格，朱超美上诉称华容万佳公司不具备本案诉讼主体资格的理由不成立，本院亦不予支持。另外，根据最高人民法院关于民事案由的规定，本案案由应为物业服务合同纠纷，原判决案由定性错误，本院予以纠正，但不影响实体判决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由朱超美负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚孟君
审判员 冯媛君
审判员 周闻丽
二〇一七年二月二十四日
书记员 陈汝情