温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初4925号
原告：中国工商银行股份有限公司温州五马支行，住所地：温州市鹿城区大南路诚达大厦。
负责人：王汉勇，该支行行长。
委托诉讼代理人：叶博超，该支行员工。
委托诉讼代理人：周伟锋，浙江金道律师事务所律师。
被告：浙江同方建材发展有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道789号第H幢208室。
法定代表人：周松清。
被告：温州城市建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区东游路67号。
法定代表人：陈聪武。
委托诉讼代理人：蔡京，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行诉被告浙江同方建材发展有限公司（以下简称同方公司）、温州城市建设开发有限公司（以下简称城建开发公司）金融借款合同纠纷一案，原告诉请：1.被告同方公司立即支付原告970万元借款本金及相应利息（截止2017年4月10日的利息、复利为142982.2元，之后的利息以未还的本金为基数、按罚息利率即年利率7.1775%计算至本金还清之日，之后的复利以应付未付的利息为基数、按年利率7.1775%计算至利息支付完毕之日）；2.被告同方公司立即支付原告980万元借款本金及相应利息（截止2017年4月10日的利息、复利为122109.91元，之后的利息以未还的本金为基数、按罚息利率即年利率7.1775%计算至本金还清之日，之后的复利以应付未付的利息为基数、按年利率7.1775%计算至利息支付完毕之日）；3.被告城建开发公司在299万元的最高余额内（实现抵押权的费用不在该最高余额内）以其坐落于鹿城区小南路的房产（温房权证鹿城区字第××号）、坐落于鹿城区小南路的房产（温房权证鹿城区字第××号）及坐落于鹿城区小南路的房产（温房权证鹿城区字第××号）对上述第1、2项诉讼请求承担抵押担保责任，原告对该抵押物享有优先受偿权；4.被告城建开发公司在2800万元的最高余额内（实现抵押权的费用不在该最高余额内）以其坐落于瓯海区新桥街道的房产（温房权证瓯海区字第××号）及其土地使用权[温国用（2014）第xx号]对上述第1、2项诉讼请求承担抵押担保责任，原告对该抵押物享有优先受偿权；5.被告城建开发公司在527万元的最高余额内（实现抵押权的费用不在该最高余额内）以其坐落于瓯海区新桥街道的房产（温房权证瓯海区字第××号）及土地使用权[温国用（2015）第xx号]、坐落于瓯海区新桥街道的房产（温房权证瓯海区字第××号）及土地使用权[温国用（2015）第xx号]及土地使用权[温国用（2015）第xx号]及坐落于瓯海区新桥街道的房产（温房权证瓯海区字第××号）及土地使用权[温国用（2015）第xx号]对上述第1、2项诉讼请求承担抵押担保责任，原告对该抵押物享有优先受偿权；6.被告城建开发公司在2500万元的最高余额内（实现债权的费用不在该最高余额内）对上述第1、2项诉讼请求承担连带保证责任；7.诉讼费由二被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年6月14日公开开庭进行审理，现已审理终结。
本院经审理认定：
2013年12月17日，被告城建开发公司与原告签订编号为2013年五马（抵）字0018号的《最高额抵押合同》，约定：城建开发公司以其名下坐落于温州市鹿城区小南路的房产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，房屋建筑面积：45.23㎡）、坐落于温州市鹿城区小南路的房产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，房屋建筑面积：119.57㎡）、坐落于温州市鹿城区小南路的房产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，房屋建筑面积：32.85㎡）为抵押物，为自2013年12月17日至2016年12月16日期间，在299万元最高余额内，原告依据与被告同方公司签订的主合同而享有的债权提供抵押担保。2013年12月19日，双方为此在房管部门办理了抵押登记手续。
2014年12月8日，城建开发公司与原告签订编号为2014年五马（抵）字0069号的《最高额抵押合同》，约定：城建开发公司以其名下坐落于温州市瓯海区新桥街道的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、土地使用证号：温国用（2014）第xx号，房屋建筑面积：1941.99㎡]为抵押物，为自2014年12月8日至2017年12月7日期间，在2800万元的最高余额内，原告依据与同方公司签订的主合同而享有的债权提供抵押担保。2014年12月11日，双方为此在房管部门办理了抵押登记手续。
2015年2月5日，城建开发公司与原告签订编号为2015年五马（抵）字0007号的《最高额抵押合同》，约定：城建开发公司以其名下坐落于温州市瓯海区新桥镇的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，土地使用证号：温国用（2015）第xx号，房屋建筑面积：104.52㎡]、坐落于温州市瓯海区新桥镇的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，土地使用证号：温国用（2015）第xx号，房屋建筑面积：164.79㎡]、坐落于温州市瓯海区新桥镇的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，土地使用证号：温国用（2015）第xx号，房屋建筑面积：75.23㎡]为抵押物，为自2015年2月5日至2018年2月4日期间，在527万元的最高余额内，原告依据与同方公司签订的主合同而享有的债权提供抵押担保。2015年2月9日，双方为此在房管部门办理了抵押登记手续（上述登记的债权数额分别为159万元、251万元、117万元）。
上述《最高额抵押合同》均约定：抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用不包括在上述最高余额内。
2016年12月2日，城建开发公司与原告签订编号为2016年五马（保）字0003号的《最高额保证合同》。该保证合同约定：城建开发公司为自2016年12月2日至2018年12月1日期间内，在2500万元的最高余额内，原告依据与同方公司签订的主合同而享有的债权提供连带责任保证；保证担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费等），但实现债权的费用不包括在上述最高余额内；主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。
2016年12月8日，被告同方公司与原告签订二份《小企业借款合同》，合同编号分别为2016年（五马）字00060号、2016年（五马）字00061号，对应的借款金额依次分别为970万元、980万元。上述二份借款合同均约定：借款期限为1年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；每笔借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为每笔借款提款日前一工作日全国银行间拆借中心公布的年期贷款基准利率（LPR）加48.5个基点，借款利率在整个借款期限内不调整；借款自实际提款日起按日计息，按月结息，结息日为每月20日，借款到期日利随本清；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按时偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，贷款人有权宣布本合同立即到期，立即收回未偿还款项。
2016年12月14日，双方在借款借据中约定：年利率为4.785%，还款日为2017年12月7日，原告于当日依约发放了上述二笔借款。后同方公司未按约偿付借款本息。截止2017年4月10日，被告同方公司尚欠原告2016年（五马）字00060号《小企业借款合同》项下借款本金970万元、利息（期内利息）143111.37元、复利（期内利息的复利）1183.39元，尚欠2016年（五马）字00061号《小企业借款合同》项下借款本金980万元、利息（期内利息）122587.39元、复利（期内利息的复利）844.18元。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据二份《小企业借款合同》的约定，在约定的到期日届满前即2017年12月7日前，同方公司所应支付的利息按年利率4.785%计算，故借款合同约定的期限内，原告因同方公司违约造成的损失即上述利息损失。现原告主张从其宣布借款提前到期即2017年4月10日后即按逾期罚息利率即年利率7.1775%计收利息，但原告未能举证证明其于2017年4月10日通知二被告宣布借款提前到期的事实，且原告在借款到期前主张按罚息利率计息明显超过因同方公司违约所造成的损失，故原告的上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持，原告应从借款合同约定的借款期限届满后开始按逾期罚息利率计息。被告城建开发公司以原告方在同方公司在借款合同上签章后才填写利息约定条款内容为由辩称双方未就利息部分达成协议，该意见缺乏事实依据，且同方公司作为具有完全民事行为能力的一方商事主体，在合同中签章，应视为其确认合同约定的所有条款内容，故本院对上述辩称意见不予采纳。被告城建开发公司辩称原告既主张罚息又主张复利，于法无据。本院认为，按原告诉请中的计息方式，其主张的2017年4月10日之后的利息实为逾期利息（罚息），其计收罚息已属于追究违约责任的性质，不应再针对罚息计算复利，但原告依约有权针对借款期限内应付未付的利息计算复利。原告诉请主张的截止2017年4月10日的欠息金额小于该时点的实际欠息金额，视为其自愿放弃部分权利，本院予以支持。
本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告浙江同方建材发展有限公司于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行偿付2016年（五马）字00060号《小企业借款合同》项下借款本金970万元及利息、逾期利息、复利（截止2017年4月10日的利息、复利合计142982.2元；之后的利息以970万元为基数、按年利率4.785%计算至2017年12月7日，之后的复利以应付未付的利息为基数、按年利率7.1775%计算，逾期利息从2017年12月8日起以970万元为基数、按年利率7.1775%计算，但上述利息、复利、逾期利息均以本判决确定的履行之日为限）；
二、被告浙江同方建材发展有限公司于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行偿付2016年（五马）字00061号《小企业借款合同》项下借款本金980万元及利息、逾期利息、复利（截止2017年4月10日的利息、复利合计122109.91元；之后的利息以980万元为基数、按年利率4.785%计算至2017年12月7日，之后的复利以应付未付的利息为基数、按年利率7.1775%计算，逾期利息从2017年12月8日起以980万元为基数、按年利率7.1775%计算，但上述利息、复利、逾期利息均以本判决确定的履行之日为限）；
三、若被告浙江同方建材发展有限公司未按期履行上述第一项、第二项条款中的债务，则原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行有权以拍卖或变卖被告温州城市建设开发有限公司名下坐落于温州市鹿城区小南路的房产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，房屋建筑面积：45.23㎡）、坐落于温州市鹿城区小南路的房产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，房屋建筑面积：119.57㎡）、坐落于温州市鹿城区小南路的房产（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，房屋建筑面积：32.85㎡）所得价款优先受偿，但原告对包括上述债务在内的2013年五马（抵）字0018号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以299万元为限；
四、若被告浙江同方建材发展有限公司未按期履行上述第一项、第二项条款中的债务，则原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行有权以拍卖或变卖被告温州城市建设开发有限公司名下坐落于温州市瓯海区新桥镇的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，土地使用证号：温国用（2015）第xx号，房屋建筑面积：104.52㎡]、坐落于温州市瓯海区新桥镇的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，土地使用证号：温国用（2015）第xx号，房屋建筑面积：164.79㎡]、坐落于温州市瓯海区新桥镇的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，土地使用证号：温国用（2015）第xx号，房屋建筑面积：75.23㎡]所得价款优先受偿，但原告对包括上述债务在内的2015年五马（抵）字0007号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以527万元为限（上述三项抵押物的优先受偿金额依次分别以159万元、251万元、117万元为限）；
五、若被告浙江同方建材发展有限公司未按期履行上述第一项、第二项条款中的债务，则原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行有权以拍卖或变卖被告温州城市建设开发有限公司名下坐落于温州市瓯海区新桥街道的房屋及土地使用权[房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号、土地使用证号：温国用（2014）第xx号，房屋建筑面积：1941.99㎡]所得价款优先受偿，但原告对包括上述债务在内的2014年五马（抵）字00697号《最高额抵押合同》项下所有主债务的优先受偿总额以2800万元为限；
六、被告温州城市建设开发有限公司对上述第一项、第二项条款中的债务承担连带偿还责任，但其对包括上述债务在内的2016年五马（保）字0003号《最高额保证合同》项下所有主债务承担连带偿还责任的总额以2500万元为限；
七、驳回原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费141906元，减半收取70953元，由原告中国工商银行股份有限公司温州五马支行负担242元，被告浙江同方建材发展有限公司、温州城市建设开发有限公司共同负担70711元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 金 春
二〇一七年六月十六日
书记员 黄诗诗