河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民初字第701号 原告（反诉被告）陆洋，女，1983年6月5日出生，汉族，现住秦皇岛市昌黎县。 委托代理人董建中，河北律捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）田国华，男，1978年9月24日出生，满族，农民，现住秦皇岛市青龙满族自治县。 被告（反诉原告）李艳艾，女，1981年2月9日出生，满族，农民，现住秦皇岛市青龙满族自治县。 二被告委托代理人李海平，河北杨瑞律师事务所律师。 第三人秦皇岛兴龙房地产集团有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区。 法定代表人田纯刚，董事长。 委托代理人徐秉德，河北港城律师事务所律师。 第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地秦皇岛市海港区。 负责人王东，行长。 委托代理人姜晖，男，1964年8月6日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告陆洋与被告田国华、李艳艾买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告提出反诉，本院合并审理；本院追加秦皇岛兴龙房地产集团有限公司（以下简称兴龙地产）、中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称建设银行）作为第三人参加诉讼。原告陆洋及其委托代理人董建中、被告田国华及其委托代理人李海平，第三人兴龙地产的委托代理人徐秉德、第三人建设银行的委托代理人姜晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陆洋诉称（辩称），原、被告于2014年9月26日签订了一份房屋买卖协议，协议约定，将被告方所属的秦皇岛海港区北部工业区北港大街与民族路交叉口“兴龙生态谷”小区44栋1单元2403号商品房以280000元的价格卖与原告方（该房是被告方以按揭贷款形式购得，首付219012元及支付的部分月供），该协议签订时原告即向被告支付了全部购房款，当日被告将上述房屋交给原告。原告于同年10月以被告名义支付了贷款月供，其后，被告以种种理由拒不履行协议中约定的办理房屋更名、过户手续义务。为防止原告的合法权益受到侵害，故请求人民法院确认双方签订的房屋买卖协议有效，判令被告方履行办理房屋更名、过户手续并承担本案诉讼费用。 被告田国华、李艳艾辩称（诉称），原、被告双方的买卖行为并不是被告方的真实意思表示，双方没有发生任何交易行为，被告也没有收到过原告一分钱购房款，原告所述收到28万元与事实不符。被告与原告根本不相识，也没有谈过买房卖房事宜，因被告田国华的嫂子夏立娜欠张丽清钱，张丽清又欠杨丽环、杨丽红人民币28万元，夏立娜与杨丽环、杨丽红没有任何关系，张丽清本身涉嫌非法集资，2014年9月22日，张丽清将夏立娜喊到自己家里，强行让夏立娜为李巨艳、李巨云、李巨娟、左文峰、董会贤、杨丽红、杨丽环、李丹、张丽娟等人打了欠条，因为张丽清欠上述九人的钱，然后让夏立娜直接给上述九人打的欠条，上述九人除了张丽娟以外都是2014年9月22日打的。据被告了解，杨丽环是原告的母亲，杨丽红是原告的姨，张丽清是原告的婆婆，夏立娜和杨丽红、杨丽环不存在直接的债权债务关系，杨丽环、杨丽红为了讨债，将夏立娜对象田某在住处限制人身自由，同时以追究夏立娜刑事责任相威胁，田某系本案被告田国华的亲哥哥，本案诉争房屋系田国华、田某以田国华的名义共同购买的房屋。杨丽环、杨丽红等人了解到夏立娜在秦皇岛有房屋，就强迫田某联系田国华说要把房屋做抵押，否则追究夏立娜刑事责任。在该情况下田某给田国华打电话，说让其去做担保手续。田国华和妻子李艳艾去燕山大街民生银行对面做的抵押手续，到那以后发现是买卖，被告没同意。原告的丈夫承诺将来夏立娜把钱还了以后，然后再把相应的手续拿回来，而且原告的丈夫强迫被告打了一张收据。在之前田某手里有8000元现金，在其被限制人身自由的时候被张丽清抢走。原告方只是还了一个月的房贷，以后就没有还，都是被告田国华一直偿还贷款至今，我方认为该买卖合同不能成立。 2014年9月26日，田国华接到哥哥田某电话，称田某妻子夏丽娜从别人手中借款，现在田某被债权人控制，不让自由活动，而且对方以要报警追究夏丽娜刑事责任相威胁。田某要求反诉人将兴龙生态谷小区44栋1单元2403号房子抵押给债权人，否则追究夏丽娜的刑事责任。反诉人由于担心哥哥的安危，同时怕追究嫂子的刑事责任，于2014年9月26日赶到秦皇岛，在原告事先写好的《买卖协议》上签了字，并给原告打了一张28万元的收款条。债权人把两张欠条交给被告，一张15万的，一张13万的。综上，反诉人是因为担心哥哥的安危，同时怕追究夏丽娜的刑事责任，才与原告签订的《买卖合同》，债权人杨丽红和杨丽环，一个是原告的母亲，一个是原告的姨。反诉人从未与原告协商过买卖房屋，甚至在买卖协议上签字前根本没有见过陆洋，是原告丈夫张麒找到小龙等人，先是限制田某人身自由，后又以追究夏丽娜刑事责任相威胁，才使反诉人被胁迫在协议上签的字。卖房根本不是反诉人的真实意思表示。请求法院确认双方签订的《买卖协议》为无效协议。诉讼中，反诉原告将诉请变更为撤销买卖合同，要求反诉被告交回相关的购房手续，将我方的欠条返还给反诉被告。 第三人秦皇岛兴龙房地产集团有限公司陈述意见为，诉争房屋是被告田国华与我公司签订买卖合同购买的，房款已经付清，现在该房屋未到合同约定的办证期限，所以房屋现在不符合办证条件，至于原、被告之间的房屋买卖与我方无关。 第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行陈述意见为，2013年4月15日，田国华、李艳艾向我行申请贷款用于购买秦皇岛兴龙房地产开发的兴龙生态谷44-1-2403号房屋，申请贷款41万元，按月偿还贷款等额本息，每月偿还本息合计2835.99元。田国华和李艳艾2013年4月19日同我行签订了编号为130635849-2012-20130373419号住房借款合同，合同签订后，我行于2013年4月27日向兴龙房地产拨付了该笔贷款41万元，该笔贷款是真实的。现在该笔贷款正常归还，没有拖欠，至于原、被告之间的房屋买卖协议与我行无关。 经审理查明，2014年9月26日，原、被告签订《买卖协议》，协议约定，被告将以按揭贷款方式购得的位于秦皇岛市海港区8万元的价格卖给原告，并约定自本协议双方签字时被告将上述商品房交付给原告，同时被告负责配合原告办理购房更名、过户等相关及后续事宜。协议签订后，被告为原告出具收取28万元的收条，同时，被告将购买该房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、公共维修基金收据、装修保证金收据、二次供水收据一张、物业费收据等手续及房屋钥匙、偿还银行借款的银行卡交付原告。原告向本院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效，判令被告方履行办理房屋更名、过户手续并承担本案诉讼费用。 原告提交的证据为，证据1、2014年9月26日原、被告双方签订的房屋买卖协议一份，证明原、被告之间存在房屋买卖关系，并不是被告所称的抵押关系。证据2、被告夫妻给原告出具的收条，给付方式是现金给付。证据3、诉争房屋的相关手续，包括代办费收据1张、公证处收据1张、建设银行现金交款单3张、付首付款的银行回单1张、预存电费收据1张、水费收据、公共维修基金收据、装修保证金收据、二次供水收据一张、物业费收据、电梯运行费收据、垃圾处理费收据、装修履约金收据、装修服务费收据、购房发票3张。证据4、2013年3月31日被告田国华与兴龙地产签订的商品房买卖合同。证据5、秦皇岛市商品住宅使用说明书一份、兴龙生态谷入伙须知、入伙手册、业主手册、装修服务手册、秦皇岛商品住宅质量保证书、前期物业管理服务协议、银行还贷银行卡一张、房屋钥匙一组。被告的质证意见为，证据1确实签过该协议，但对合法性和关联性有异议，并不是双方的真实意思表示，是受到强迫的。证据2收条上签字是二被告签的，但双方没有实际付款，原告只给付被告两张借条。证据3、4、5真实性没有异议，都是被告交付原告的，但是银行卡原告只偿还了1个月，银行找到田国华，田国华补办的银行卡继续还款。第三人兴龙地产的质证意见为，对被告与我方签订买卖合同没有异议，其他证据与我方无关；第三人建设银行的质证意见为对借款还款的事实没有异议，其他证据与我方无关。 被告提出，原、被告签订的《买卖协议》不是双方的真实意思表示，双方没有发生任何交易行为，被告也没有收到过原告购房款。因被告田国华的嫂子夏立娜欠款，被告的哥哥田某被限制人身自由，原告以追究夏立娜刑事责任相威胁，强迫田某联系田国华说要把房屋做抵押，在该情况下田某给田国华打电话，说让其去做担保手续。被告提交的证据为，证据1、夏立娜给杨丽环和杨丽红出具的借条2张，夏立娜和杨丽环、杨丽红没有借贷关系。证据2、建设银行对账单、交易查询明细、被告名下的建设银行龙卡的复印件，证明只是原告方在2014年9月30日以个人名义向该卡上打款2000元，但在10月、11月原告都没有打款，银行督促被告要求按期还款，被告方才于2014年12月26日补办了还贷卡并存了1万元钱。证据3、夏立娜的证明两份，其中2015年3月2日出具的证明认可向原告母亲和老姨借款28万元，2015年3月12日出具的证明中，不认可其从原告母亲和老姨处借款，只认可和张丽清有债务关系，张丽清从原告母亲和老姨处借款。且两份证明均注明现住址为秦皇岛市看守所。被告欲证明夏立娜和本案原告的母亲及老姨不存在债权债务关系。证据4、昌黎公安局对夏立娜的起诉意见书。原告的质证意见为，证据1与本案没有关联性，合同为本案原、被告签订的，并没有夏立娜，夏立娜和杨丽环、杨丽红并不是本案的原、被告，与本案没有任何关联，他们之间是否存在借贷关系与本案无关。证据2原告还款1个月后再次还款时发现被告注销了还款的银行卡，被告提交的证据不能否定2014年9月26日双方签订的买卖协议的法律效力。对账单中显示还款信息其中有一个月是原告偿还的，其余是被告偿还的。证据3作为证人不能出庭作证，证明内容法院不应采信，证人的证明内容相互矛盾，不真实。证据4与本案没有关联性。第三人兴龙地产的质证意见为与我方无关。第三人建设银行的质证意见为，与我方无关。 另，被告申请证人田某、温某、夏某出庭作证，证明田某被限制人身自由的情况。原告的质证意见为，证人田某是田国华的亲哥哥，由于该证人的特殊身份，其证言内容很难保证客观真实，田某的证言内容也不是真实的，田某说其被限制人身自由没有任何证据证明，9月26日原、被告双方签订的不是抵押协议，是买卖协议。本案诉争房屋田某说其有一定份额，但是也并未提交证据证明其出资情况，诉争房屋属于被告所有。证人温某与第一个证人之间关系密切，其证明田某在9月25日人身自由受到限制，但证明内容对本案没有任何关联，况且也没有报警。证人夏某与证人田某有亲属关系，证明内容同样与本案没有关系。被告的质证意见为，我方认为三位证人证言客观真实，没有报案是因为夏立娜在签订协议当天被公安机关刑事拘留，我方为了办理取保，就没有报警。第三人兴龙地产的质证意见为，与我方无关。第三人建设银行的质证意见为，与我方无关。 诉争房屋秦皇岛市海港区兴龙生态谷44-1-2403号建筑面积为112.4平方米，有下房一间，编号为44号楼-115号，下房的套内面积为5.68平方米。被告田国华与第三人兴龙地产签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》约定，该房屋的首付款为183047元，贷款410000元，交付时间为2013年6月30日，约定的办理产权证书时间为，房屋交付后720日内。 诉讼中，被告田国华称，诉争房屋是其和哥哥田某共同出资购买的，二人各占百分之五十份额，被告出资15万元，剩下的首付款都是田某出的，后来还贷的钱都是被告还的。田某出庭作证时称，购买房屋的定金是夏立娜出的、契税是我出的，其余都是田国华出；当时这个房是我定的，定金是我们家出的，后来我们没那么多钱，是我弟弟出钱买的。 原告在诉讼中，申请诉讼保全，申请对海港区兴龙生态谷44-1-2403号房屋查封，本院在查封诉争房屋时为轮候查封，在2014年11月24日，该房屋被昌黎县公安局查封。 因夏丽娜涉嫌集资诈骗犯罪，诉争秦皇岛市海港区兴龙生态谷44-1-2403号房屋被昌黎县公安局查封，原告申请撤回要求被告田国华、李艳艾协助办理海港区兴龙生态谷44-1-2403号房屋过户的诉讼请求。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，被告提交的夏丽娜出具的欠条及夏丽娜在看守所内出具的证明，并称夏丽娜签署的欠条是原告交付给被告，双方属于抵押，因夏丽娜羁押于看守所，原告对此予以否认，被告未提交其他证据予以佐证；被告申请田某、温某、夏某出庭作证，三位证人均陈述原告丈夫非法限制田某的人身自由，但证人田某、夏某与被告存在亲属关系，温某系田某所开商店的店员，且田某在人身受限制后未及时报警，本案作为民事纠纷，无法确认该事实的真伪；虽被告否认将房屋出售给原告，但二被告对原告提交的《买卖协议》及收条上的签字予以认可；二被告作为完全民事行为能力人，对双方所签署合同的性质及出具收条的意义应为明知；且二被告在签订合同后，将购买诉争房屋的全部手续及房屋钥匙交付给原告，双方所签合同的主要义务已经履行。原告所举证据的证明力大于被告所举证据的证明力，被告所举证据不足以证明其主张，本院对原告提交的双方签订的《买卖协议》及被告为原告出具的收条予以确认，双方所签《买卖协议》合法有效；对反诉原告要求撤销双方所签订的《买卖协议》的诉请，本院不予支持。虽被告及田某均提出诉争房屋有田某的份额，但二人所述并不一致，且未提交证据予以佐证，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下： 一、原告陆洋与被告田国华、李艳艾于2014年9月26日所签订的《买卖协议》合法有效； 二、对原告陆洋的其他诉讼请求不予支持； 三、对反诉原告田国华、李艳艾的反诉请求不予支持。 案件受理费80元，反诉案件受理费2750元，诉讼保全费1920元，由被告田国华、李艳艾负担，于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判长 莫 军 审判员 王辉久 审判员 许庆海 二〇一七年八月八日 书记员 刘 鸣