浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终932号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘绍善，男，1963年2月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托诉讼代理人：李欣、郑惠丹，浙江汇时律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会。住所地：丽水市莲都区青林村。代表人：杨玉美，主任。委托诉讼代理人：尹芙蓉，浙江博翔律师事务所律师。上诉人潘绍善因与被上诉人丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会（以下简称青林村村委会）租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘绍善上诉请求：1、依法撤销丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初3032号民事判决第一、第二项并改判被上诉人青林村村委会赔偿上诉人经济损失共计497252.6元（其中租金差317300元、修缮费179952.6元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于上诉人在一审中租金差的损失主张，一审法院以“民事活动中行为人应保持必要的审慎，被告作为原告村集体经济组织成员，签订合同时，应对涉案合同标的情况有充分了解，且产权情况查询较为便捷，现因被告自身未充分了解标的情况而产生的损失应由其自行承担”不予支持，系认定事实错误。1、在签订《房屋租赁合同》前，上诉人对涉案租赁房屋进行充分了解，到现场查看，尽到了合理注意义务。涉案租赁房屋是上诉人通过被上诉人招投标的方式取得承租权，上诉人正是基于被上诉人村委会的身份以及公开招投标行为方式的信任，才在招投标时以高价中标。2、上诉人虽为被上诉人的村集体经济组织成员，但基于涉案房屋在2003年前已存在并在本次招投标之前已对外出租近十年的事实，其作为普通村民难以对房屋性质产生质疑。3、一审法院的“产权情况查询较为便捷”不准确，丽水市不动产登记中心对查询房产信息的要求非常严格，需要提供委托手续、被查询人的身份信息原件等，涉讼案件也需等法院受理后方可查询。4、上诉人承租涉案房屋系用于引进的项目经营使用，需要办理相应的工商登记，在合同履行过程中曾多次要求被上诉人提供相应的涉案房屋权证，但均遭到推诿未予提供。因此，上诉人认为该损失主要由被上诉人的违约行为导致，理应由被上诉人承担。二、一审法院在认定责任承担时对“被上诉人恶意隐瞒涉案房屋系违章建筑无相应权证的事实，导致上诉人无法实现合同目的，从而因此遭受巨大损失的事实”未做任何评判，而直接认为造成租金差的损失由上诉人自行承担显然是不公平的。同时，一审判决上诉人按原合同约定的租金标准承担房屋占有使用费也是不合理的。1、被上诉人作为涉案房屋的“所有权人”，清楚涉案房屋只有两年期限的临时建筑，期满后未申请延长使用期限，即以公开招投标的方式拍租，对房屋实际情况进行隐瞒。因涉案房屋没有合法权证导致上诉人引进的项目无法办理工商登记而无法实施。被上诉人应对上诉人的损失承担赔偿责任。2、虽根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。但本案合同无效系被上诉人的原因所致，违章建筑按合法建筑的租金标准向违约方支付租金显然有失公平，也不符合民法关于诚信的基本原则。三、对于上诉人对涉案房屋投入修缮费损失的主张，一审法院认定事实清楚，但酌情认定为50000元不合理。1、因涉案房屋被拆除，上诉人投入在房屋修缮上的损失客观存在，上诉人在一审中已经向法院提交相应的付款凭证，因被上诉人违约造成179952.6元房屋修缮损失事实清楚，证据充分。2、上诉人基于合同约定租赁十年的使用信赖而投入修缮费用，但仅使用了三年合同即被确认无效，房屋即被强制拆除。合同被确认无效系被上诉人违约所致，按照公平原则，该损失应由被上诉人承担。被上诉人青林村村委会辩称，一、村委会对涉案场地使用权的招租过程公平、公开、公正，且在合同履行过程中不存在任何过错及违约行为。1、村委会出租的是场地使用权，双方签订的合同，村委会在招投标过程中并未对涉案场地性质等进行任何恶意隐瞒或作虚假陈述之行为，招标通告明确注明涉案场地使用权（注明面积约15亩、房屋约5000平方）承包期限、投标基数等事宜。涉案标的物就在双方所在村落，因在建材城附近、地理位置合适，具有一定使用价值，故参与投标的人员也不在少数。上诉人作为权利人，且其系村集体成员，理应对涉案场地性质、场地用途等非常明确。如其未对标的物作充分了解调查且未结合自身需求的情况下，以村集体对外出租的场地必定双证齐全而作出错误判断，并超出招标基数30余万元中标，也系其自身原因所致，该行为虽过于武断，但显然与被上诉人无关。二、上诉人的损失非因被上诉人所致且损失依据不足。1、关于租金损失，被上诉人在招标过程中，遵守价高者得之原则，与上诉人签订合同且依法履行，上诉人以合同无效主张租金等损失依据不足。上诉人中标后，对场地如何使用、如何产生收益等并非被上诉人所考虑范围，即便未达到预期效果，相应的市场风险应由其自行承担。上诉人以被上诉人场地无双证导致其不能引进项目为由主张租金损失显然依据不足，如确属因此而起，双方租赁合同在该事项明确之日即可解除，根本不需到2016年才解除。法律也明确规定即便合同无效承租人也应按合同约定租金支付占有使用费用。2、关于装修损失，上诉人认为其对场地进行了装修装饰，依据也不充分，且在招投标时被上诉人已明确愿意给予一万元款项作为装修补贴，该款已在租金中予以扣除。且上诉人将场地进行分割出租并进行部分装修也未征得被上诉人同意。虽一审法院酌情支持上诉人的部分诉请，但因本案经过多轮诉讼，被上诉人为避免诉累，遂不再提起上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。青林村村委会向原审法院请求：一、潘绍善立即支付青林村村委会2015年11月8日至2016年3月8日期间的土地占有使用费253520元（利息自2015年11月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；二、潘绍善支付青林村村委会违约金100000元；三、本案诉讼费用由潘绍善承担。潘绍善向原审法院反诉请求：一、青林村村委会赔偿潘绍善遭受的损失共计497252.6元（其中租金差317300元，修缮费179952.6元）；二、青林村村委会返还押金100000元；三、本案本诉和反诉费用由青林村村委会承担。原审法院认定事实如下：2013年11月8日，潘绍善通过招标获得地处黄桥弄围墙内面积约15亩左右（其中房屋面积5000平方米）土地的承租权，并于当天与原告签订青林村黄桥弄场地租赁合同书。合同约定：租赁期限自2013年11月8日起至2023年11月7日止；第一年租金为720000元，第二年起租金在原投标租金上加20000元；租金每年的10月8日前付清。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，潘绍善已支付第一年、第二年租金。另查明：一、涉案地块用地为临时用地。2002年，国土部门对涉案地块的批准使用期限为两年，两年期满，青林村村委会未申请延长使用期限。二、2016年，涉案租赁场地搭建的临时建筑物因被认定为违法建筑而被拆除。三、（2017）浙11民终227号民事判决书认定涉案租赁合同无效，并认为青林村村委会可另行主张相关出租物占用使用费用。原审法院认为，原、被告签订的青林村黄桥弄场地租赁合同书因其上所建房屋没有相关审批手续且实质将集体所有土地用于非农生产的原因，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。但被告已实际使用涉案地块及房屋进行经营活动，在其占有、使用期间应参照合同约定价格支付占用使用费。原告诉请被告参照租金标准支付2015年11月8日至2016年3月8日期间的占有使用费253333元，符合法律规定，该院予以支持。又因涉案合同系无效合同，故原告占有使用费的利息损失应从其主张之日起即2017年5月4日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款清之日止。被告辩称应以评估价格作为占有使用费计算标准，无法律依据，该院不予采信。被告辩称原告亦存在违约行为故其不需支付违约金，但涉案租赁合同中未明确约定房屋的权属情况，且支付占有使用费系被告占有、使用案涉场地及房屋的对价，原告是否违约并不免除被告在已实际占有、使用案涉场地及房屋后支付相应对价的义务，故对被告该抗辩不予采信。原告以被告未及时支付占有使用费为由诉请被告支付违约金，因案涉合同系无效合同，合同所载的违约金条款亦属无效，故对该诉请不予支持。被告反诉原告赔偿损失，对租金差部分该院认为，民事活动中行为人应保持必要的审慎，被告作为原告村集体经济组织成员，签订合同时，应对涉案合同标的情况有充分了解，且产权情况查询较为便捷，现因被告自身未充分了解标的情况而产生的损失应由其自行承担，故对被告租金差损失的诉请不予支持。对于原告修缮费损失的诉请，基于对房屋可以按照合同约定的租赁期十年使用的信赖，被告对房屋进行了适当修缮，因房屋被强制拆除，被告无法按照预期期限使用，未使用期限的修缮投入构成被告的实际损失，而该损失的产生系因原告原因导致且被告难以从外观知悉该建筑系违章建筑，故被告的信赖利益应获保护，该院根据被告对房屋的使用期限；有证据证明的修缮投入金额并综合考虑本案的实际情况及双方的利益衡平，酌情认定被告该项损失为50000元，对被告该金额反诉诉请予以支持。被告反诉原告返还押金，案涉租赁合同既违法无效，因该合同取得财产应当返还，故对该反诉诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《最高人民法院》第二条的规定，判决：一、被告潘绍善于本判决生效后十五日内支付原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会2015年11月8日至2016年3月8日的占有使用费253333元及利息（利息自2017年5月4日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会于本判决生效后十五日内支付潘绍善修缮赔偿款50000元；三、原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会于本判决生效后十五日内返还潘绍善押金100000元；四、驳回原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告潘绍善的其他反诉诉讼请求。案件受理费6934元，减半收取3467元，反诉案件受理费4887元，合计8354元，由原告丽水市莲都区岩泉街道青林村村民委员会负担1250元，由被告潘绍善负担7104元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，关于占有使用费，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。所涉租赁合同因涉案房产属于未经审批的临时建筑及所涉集体土地用于非农业生产，违反了法律及行政法规的强制性规定被认定无效，但因上诉人潘绍善对涉案地块及房屋已进行实际使用和开展经营活动，故其应向被上诉人支付占有使用费。关于占有使用费如何计算的问题，双方对占有使用费以《合同书》的形式进行了约定，且上诉人潘绍善按照合同约定已支付了头两年租金，故原审法院据此判令潘绍善按照合同约定的租金标准支付2015年11月8日至2016年3月8日的占有使用费，并无不当。上诉人潘绍善以涉案租赁场地上的建筑被认定为违法建筑、违法建筑和合法建筑的租金或场地使用费的计算标准不同为由，向本院申请鉴定涉案租赁场地上的建筑的占有使用费计算标准。本院认为，涉案租赁场地上的房屋虽为违法建筑，但对相关土地及房屋的租金的约定系双方真实意思表示，可以作为本案计算占有使用费的标准，上诉人潘绍善主张鉴定占有使用费的计算标准没有依据，故对上诉人潘绍善的鉴定申请本院不予准许。对于合同无效导致的损失，上诉人潘绍善主张其转租收入与其向被上诉人青林村村委会所支付租金的差额损失，应由被上诉人青林村村委会承担，本院认为，上诉人潘绍善在中标后应按合同约定支付相应租金，无论其是从事其他经营活动还是对涉案房屋进行转租，均属于市场经营行为，所涉的租金差或其他亏损并不是合同无效的直接损失，其也可通过解除合同等手段规避风险、减少损失，现其主张租金差为损失缺乏依据，本院不予支持；关于修缮费用，原审法院综合考虑房屋使用期限、有证据证明的修缮费用及双方的利益衡平等因素，确定该项费用为50000元并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，法律适用正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8759元，由上诉人潘绍善负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈江云审 判 员 李 洋审 判 员 金红萍二〇一七年九月十九日代书记员 叶东望