云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）维民初字第221号原告：王某甲，女，汉族。原告：王某乙，女，汉族。原告：王某丙，女，汉族。共同委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师。被告:王某丁，女，藏族。原告王某甲、王某乙、王某丙与被告王某丁共有物分割纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2015）维民初字第6号民事判决书，原告王某甲、王某乙、王某丙不服，提出上诉，迪庆藏族自治州中级人民法院于2015年8月10日作出（2015)迪民终字第25号民事裁定书，撤销（2015）维民初字第6号民事判决书，发回重审。本院于2015年9月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王某甲、王某乙、王某丙的委托诉讼代理人张赵志、被告王某丁到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因案情复杂，虽报请本院院长批准延长审理期限六个月，仍不能如期结案，报请上级法院批准后再次延长审限三个月。本案现已审理终结。原告王某甲、王某乙、王某丙向本院提出诉讼请求：1.依法对维西县保和镇十字街111号房产进行拍卖，并为原、被告四人均等分割拍卖价款；2.法判令被告将上述房产拍卖前（即土地使用权及房屋所有权变更前）的房屋租金中的四分之三支付给三位原告；3.依法判令被告将上述房产拍卖后至2019年8月31日的房屋租金支付给竞拍人；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：三原告与被告系亲姐妹关系，四人同为维西县保和镇十字街111号（原102-103号）房产的均等按份共有人。2009年9月1日至2014年9月1日，被告未经三位原告人同意，以个人名义将共有房屋出租给赵某某，租金每年为15000元。之后，在房屋租期届满前，被告违反关于“四人年纪较大，房屋租期届满不在出租，将房产变卖后分钱”的口头协议，未经三原告的同意，再次将共有房屋出租给赵某某，租期为2014年8月31日至2019年8月31日，租金为每年15000元。2009年9月1日至2017年8月30日的八年租金共计120000元，已由被告收取，三位原告应分得部分为90000元，但被告至今未作分配。其后，三位原告与被告因变卖或拍卖共有房屋后进行分割事宜发生纠纷。我国《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割……。”依据上述规定，三位原告作为共有房产四分之三的共有人，可以请求人民法院对该房产进行拍卖并分割拍卖价款，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告王某丁当庭认可其将房屋出租并收取租金150000元的事实，但辩称：1.原十字街铺面，本属原、被告姐妹四人共有房屋。1982年政府重新规划给我家，现十字街房产楼上两间、楼下两间共四间。1996年5月27日经维西县国土资源局将房屋分割为：王某甲、王某丙楼上各一间，王某丁、王某乙楼下各一间，并分别办理了房屋产权证。此后房屋变成各自所有（不再共有）。关于房产证是维西县国土资源局办理的，如果认为有问题，与我无关。2.原十字街铺面，从1962年至1982年（共20年）王某乙独自占用，出租给李某某的母亲使用，租金王某乙收取。1983年至1996年7月27日前，属于姐妹四人共有房屋，被王某乙独占，先是王某乙开百货店，接着卖汽配件，后来儿子媳妇开服装店，王某乙的女儿王某某开酒吧，最后租给了湖南人卖百货、皮鞋，王某乙前后占我铺面长达28年，租金王某乙收取。其中，自房屋产权划分后，王某乙占用了我的楼下铺面共13年。综上王某乙一共占用四姐妹的房屋48年，房租费全额归了王某乙。3.2009年7月，我家中遇到困难，我与王某乙协商，房子由我出租几年，王某乙满口答应，把房子从湖南人手中收回来，交给我来出租。我出租的房屋是楼下两间铺面，属于王某乙和我的部分，楼上王某甲和王某丙的我没有出租，纯属诬告。4.王某乙把房子交给我使用后，因房屋常年失修，屋顶漏水，有部分瓦片脱落，墙壁门窗破损严重，因此我拆除小厦，增建了两间住房和卫生间。对楼上楼下进行了加固，把楼上的楼面改为水泥板面，楼上门窗改成钢门窗，墙面刷白，楼上板壁用层板包装，加固了屋顶，做了吊顶。重新改装了水电、排水，新盖了雨棚。翻修从2009年7月16日开工，我与施工经方口头协商包工包料，完工后实付147500元。5.关于房租分配的问题，前提是王某乙必须把她占用48年所获得的全部房租拿出来，四姐妹分配，至于我出租的租金，除去我支付的维修费用后剩余部分由我和王某乙分配。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，对本案法律事实，本院认定如下：原告王某甲、王某乙、王某丙与被告王某丁四人系姐妹关系，父母去世后，四姐妹共同继承了位于维西县××字街××房产（两层两格土木结构）。1995年3月15日经维西县土地管理局核准，并颁发国有土地使用证，国有土地使用证载明：“土地使用权人为王某甲、王某丁、王某乙、王某丙，地址保和镇××字街××号，地号为01-04-027，面积为60.07平方米”。1996年4月12日经原、被告申请，维西县土地管理局于1996年5月27日向王某乙、王某丙、王某丁、王某甲四人分别颁发№xxx、№xxx、№xxx、№ｘ××号房产所有证，四本房产所有证均载明：“房屋座落于保和镇××字街××号，土木结构一层一间，建筑面积23.785平方米，四姐妹人均有宅基地15.0175平方米”。2009年王某丁将房屋进行修缮后，于2009年9月1日将房屋出租给赵某某，租期自2009年9月1日至2014年8月31日，租金为15000元/年，租金合计75000元，已由王某丁收取。2014年王某丁再次将房屋续租给赵某某，租期自2014年9月1日至2019年8月31日，租金为15000元/年，租金合计75000元，已由王某丁收取。原、被告因返还原物纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）维民初字第157号民事判决书，认定维西县××字街××房产为原、被告双方按份共有，各共有人按照其份额享有所有权。后原、被告双方因共有物分割产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，一、关于诉争共有房屋的分割问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”即所谓按份共有是各个共有人就共有物的所有权在量上的划分，份额是对共有物的所有权在观念上的划分，份额是确定各共有人对共有物行使权利的比例或者范围而已，该份额是抽象的存在，并不是指向共有物中任何具体的或者实体的部分。具体到本案中，原、被告四人均认可诉争房屋属按份共有，且本院于2014年12月12日作出的（2014）维民初字第157号民事判决书认定维西县××字街××房产为原、被告四人按份共有，各共有人按照其份额享有所有权，亦与双方当事人于1996年4月12日向维西县土地管理局提出的申请书内容一致，即原、被告四人对维西县××字街××房产共有为按份共有，各共有人各享有四分之一的份额。原、被告四人对共有房屋按照其各自的份额享有所有权，这种份额并不是指把共有房屋分为若干份，各共有人对该共有房屋的特定物理部分各自享有所有权，而是各共有人对共有的房屋全部整体上的权利义务享有的相应份额。即原、被告四人对诉争的共有房屋的整体各自享有四分之一的权利。另据《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”就本案而言，原、被告四人对维西县××字街××房产共有为按份共有，三原告请求拍卖并分割价款的诉讼请求属对按份共有物的处分，有事实及法律依据，本院予以支持。本案中，该房屋难以进行实物分割，且实物分割会造成实用价值及经济价值减损，又由于双方当事人均不能支付对方应分得的涉案房屋份额的对价，又不主张房屋的全部所有权，又没有协商一致的分割方案，故确定将涉案房屋所有权归一方所有并向对方折价补偿或对房屋进行实物分割的方式均无法实现。根据《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应对实物予以分割；难以分割或者因分割会造成减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”之规定，三原告请求分割该房屋并平均分割价款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金分割的问题。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，因被告王某丁未提交证据证明房屋修缮的相关费用，故本院对其关于房屋租金应当扣除房屋修缮费用后进行分割的意见不予采纳。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，双方当事人共有的房屋由王某丁于2009年9月1日将房屋出租给赵某某，租金共计150000元亦由王某丁收取，该租金系共有房屋所产生的收益亦应当由共有人共有，原、被告四人各享有四分之一的份额。根据《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应对实物予以分割；难以分割或者因分割会造成减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”之规定，三原告请求分割房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告王某甲、王某乙、王某丙可对位于维西县保和镇十字街102-103号房屋进行合理处置，所得价款在依法扣除处置费用后，由原告王某甲、王某乙、王某丙与被告王某丁平均分割；被告王某丁所收取的房屋租金150000元，由原告王某甲、王某乙、王某丙与被告王某丁平均分割。案件受理费300元，由被告王某丁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审判长  陈章军审判员  马玉梅审判员  张晓丹二〇一六年十一月十四日书记员  丁丽媛附1：本案证据目录一、原告王某乙、王某丙、王某甲提交证据和证明目的1.身份证复印件三份，欲证明三原告的身份信息及诉讼主体自资格。2.土地使用权证、维西县保和镇房产所有证存根复印件，欲证明位于保和镇十字街102-103号60.07平方米的土地使用权人为原、被告四人；№xxx、№xxx、№xxx、№ｘ××号房产所有证产权人分别为王某乙、王某丙、王某丁、王某甲。房屋出租协议、租房合同、收条、银行取款回单，欲证明被告王某丁将保和镇十字街102-103号房屋出租给赵某某，租期为2009年9月1日至2019年8月31日，年租金为15000元；被告王某丁已经收取了2013年8月30日至2017年8月30日的租金60000元。（2014）维民初字第157号民事判决书，欲证明生效判决确认的事实。照片复印件一张，欲证明保和镇十字街102-103号房屋现状。二、被告王某丁提交证据及和证明目的1.身份证复印件，欲证明被告的身份信息及诉讼主体资格。2.房屋出租协议、租房合同，欲证明被告王某丁将保和镇十字街102-103号房屋楼下两间出租给赵某某，租期为2009年9月1日至2019年8月31日，年租金为15000元。附2：本案适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。