浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初2711号
原告金伟良，男，1972年3月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。
原告谢福根，男，1961年10月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）周利生，浙江震天律师事务所律师。
上述两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）沈莹莹，浙江震天律师事务所实习律师。
被告西藏宏融资产管理有限公司，住所地拉萨市金珠西路158号世通阳关新城1栋2单元301室。
法定代表人徐可，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）陈灿涛，浙江聚腾律师事务所律师。
被告浙江通威机械有限公司，住所地绍兴市袍江新区群贤东路5号。
法定代表人杨永波。
原告金伟良、谢福根与被告西藏宏融资产管理有限公司（以下简称宏融公司）、被告浙江通威机械有限公司（以下简称通威公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月6日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告金伟良、谢福根及其委托诉讼代理人周利生、沈莹莹，被告宏融公司之委托诉讼代理人陈灿涛到庭参加诉讼。被告通威公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金伟良、谢福根诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602执异300号执行裁定书，认为该裁定书未支持原告的执行异议是错误的。理由为：2016年8月1日，两原告与被告浙江通威机械有限公司签订一份《承租合同》，约定将浙江通威机械有限公司位于绍兴市袍江新区群贤东路5号的厂房、办公室及其他附属房屋其中一层面积为29236.9平方米，两层及以上面积为18819平方米出租给两原告，同时约定由两原告负责解决用电、生活用水、消防用水、电梯、门卫室及电动门、道路9000平方米左右等所需建设，被告浙江通威机械有限公司积极配合，房屋租赁期自房屋交付之日起10年。合同对有关事项作了约定。合同签订后，两原告按约交付了相应的租金及保证金，被告浙江通威机械有限公司也交付了相应的房屋使用权。两原告根据合同约定投入了大量的人力、物力、财力，建设合同约定的配套设施，并投入正常使用。现法院作出的上述裁定，损害了原告金伟良、谢福根的合法权益。综上，两原告与被告浙江通威机械有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，真实、合法、有效。两原告已依据合同约定依法取得租赁权，依法受法律保护。原告现请求：1、确认两原告对绍兴市袍江新区群贤东路5号的厂房、办公室及其他附属房屋（其中一层面积为29236.9平方米，两层及以上面积为18819平方米）享有承租权，法院在执行拍卖处置中应注明带租拍卖（即买卖不破租赁）。2、在法院拍卖租赁物时确定两原告垫资修建的设施设备为两原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担
被告西藏宏融资产管理有限公司辨称，一、被告宏融公司认为法院在执行拍卖中不应该注明带租拍卖，两原告所主张的租赁无效，本案案涉抵押物为在建工程，早在2013年9月4日被告与工商银行签订抵押合同，将案涉不动产作为抵押物进行了贷款。本案中，两原告提供租赁合同落款时间为2016年8月1日，签订合同的时间明显是在抵押之后，根据《物权法》的相关规定，原告的租赁合同不能对抗被告的抵押权。二、原告要求确定修建的设施设备为两原告所有，被告宏融公司认为两原告无相应证据。综上，被告宏融公司在处置抵押物过程中原告所主张的租赁合同包括垫资设施设备不应当予以保护，请求驳回原告的诉讼请求。
被告浙江通威机械有限公司未作出书面答辩。
原告金伟良、谢福根向本院提交的证据及被告质证和本院的认证：
1、（2016）浙0602执异300号执行裁定书一份（附执行异议书），以证明本案起诉的原因。
被告西藏宏融资产管理有限公司经质证认为，对原告提供证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。
2、房屋租赁协议。证明目的：证明两原告与被告浙江通威机械有限公司之间存在租赁合同的事实。
3、基础设施建设费用暂定协议及收据一组。证明目的：证明两原告垫资修建基础设施设备的事实。收款收据抬头虽系浙江通威机械有限公司，但因为这些设施（变压器）必须以房屋所有权人名义登记，道路是两原告铺设的，包括水电等都是两原告开通的。
被告西藏宏融资产管理有限公司经质证认为，针对租赁合同，这是两原告与浙江通威机械有限公司双方串通损害抵押权。对证明目的：从合同落款时间来看，合同签订时间晚于抵押权设立时间，所以说该份合同即使真实也不能对抗抵押权的实现。结合原告提供其他证据材料，原告在合同签订后也没有按照合同约定支付相关的租金，所以说原告本身也存在违约行为。综上，该份证据不能证明原告所待证的事实。针对证据3，对该组证据的本身真实性有异议，这些收据均是案外人出具，同时收据出具给谁也没有注明。另外，有部分收款收据的缴款单位为浙江通威机械有限公司，并不是两原告，所以说该组证据不能证明原告所待证的事实。另法院于2016年10月2日在浙江通威机械有限公司进行张贴封条，进行了现场查封。但从原告提交的部分收据显示，两原告进行建设是在张贴封条之后。
对证据2、3，因被告宏融公司未予认可，本院将结合其他证据综合认证。
被告宏融公司未向本院提供证据。
被告通威公司未向本院提供证据。
庭审中，原告及被告宏融公司对本院（2016）浙0602执异300号执行裁定书认定的事实均无异议。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
被告通威公司名下登记有位于绍兴市袍江新区118-1地块的国有土地使用权[分块一至三，土地证号分别为绍市国用（2012）第18**号，绍市国用（2012）第1823号，绍市国用（2012）第1822号]。2013年9月4日，工商银行与通威公司签订最高额抵押合同1份，约定通威公司以其名下的上述国有土地使用权及土地上的在建工程为其向工商银行的相应借款提供最高额抵押担保，并于同日办理了抵押登记手续，他项权证号为绍房建袍在字第0068号，抵押债权数额为12900万元。2015年3月27日，工商银行与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）签订了债权转让协议，将其对通威公司所享有的相关债权及担保权益转让给信达公司。2015年5月19日，工商银行与信达公司在《浙江法制报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告，向债务人公告通知了债权转让的事实，并要求债务人履行还款义务。2016年5月23日本院作出（2015）绍越商初字第4823号民事判决书，判决确认信达公司就其享有的相应债权对绍房建袍在字第0068号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额1亿2900万元的范围内享有优先受偿权。
判决生效后，因信达公司将上述判决书项下的债权转让给宏融公司，并已在报纸上刊登公告通知各债务人，宏融公司向本院申请强制执行，本院于2016年8月23日立案受理。执行中，本院作出（2016）浙0602执4112号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人通威公司、杨永波、潘丽琴存款人民币1亿2千万元，或查封扣押其相应财产（其中杨永波、潘丽琴以人民币1亿元为限）。此后本院又作出（2016）浙0602执4112号公告及限期履行通知书，责令被执行人通威公司在2016年11月10日前自觉履行生效法律文书确定的义务，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年11月10日前向本院申请相关权利或提出执行异议。原告金伟良、谢福根遂以案外人身份向本院提出执行异议，要求法院在依法处置上述土地使用权及在建工程的过程中应确保案外人的承租权，在拍卖过程中应注明带租拍卖，同时在拍卖过程中，应对案外人垫资修建的设施设备予以保护，并确认该财产系案外人所有。2017年2月4日，本院作出（2016）浙0602执异300号执行裁定，驳回了金伟良、谢福根的执行异议请求。原告金伟良、谢福根不服，于2017年3月6日提起本诉。
另查明：原告金伟良、谢福根（乙方）与被告浙江通威机械有限公司（甲方）于2016年8月1日签订租赁合同1份，双方约定甲方出租给乙方的厂房、办公楼及其他附属房屋场地坐落在绍兴市袍江新区群贤东路5号，经双方确认，其中一层面积为29236.9平方米，两层及以上面积为18819平方米，该房屋的平面图见本合同附件；甲方按现状交付乙方，由乙方负责解决用电、生活用水、消防用水、电梯（货梯2台、客梯2台，具体视情况再定）、门卫室及电动门、道路9000平方米左右等所需建设（时间暂定2个月），甲方积极配合，但上述费用经甲乙双方确认后由乙方负责支付，并在第一年的租赁费用中予以扣除；房屋租赁期自房屋交付之日起10年；租赁期内租金按如下标准计算：第一、第二年所有第一层租费为85元每平方，二层及以上楼层租费为40元每平方，第三年开始租金每年在前一年的基础上上涨5元每平方；租金按年支付，第一年合同签订后支付定金20万元，于合同签订后三日内支付，其余部分租金于乙方完成本协议基础设施后三个工作日内予以支付，第二年起租金于每年10月1日前付款200万元，余款在3个月内付清；上述租金由乙方汇入甲方如下指定账户：开户人戴丽琴，帐号工行望云支行6222081211005185714；租赁期间，乙方应向甲方缴纳保证金10万元，合同签订后三日内支付；协议同时对双方其他权利义务事项作了约定。2016年8月2日，金伟良、谢福根通过中国农业银行个人结算业务分别汇付给戴丽琴15万元。2016年8月18日，通威公司（甲方）与金伟良、谢福根（乙方）还签订基础设施建设费用暂定协议1份，对通威厂房基础设施建设的暂定费用进行了约定。后原告金伟良、谢福根对通威公司的水电、道路设施进行了建设施工并产生一定费用。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，原告金伟良、谢福根与被告通威公司虽签订了厂房租赁合同，但因通威公司名下位于绍兴市袍江新区118-1地块的国有土地使用权及土地上的在建工程已于2013年9月4日依法办理了抵押登记，而租赁合同签订时间为2016年8月1日，在抵押登记之后，故原告金伟良、谢福根所主张的租赁权依法不得对抗已登记的抵押权。此外，原告金伟良、谢福根虽已垫资修建了水电、道路通行设施设备，但该事实不应妨碍原告对争议标的物抵押权的实现，原告金伟良、谢福根对不能实现租赁目的及垫资修建水电、道路通行设施设备的损失，可另行向通威公司主张。故对原告金伟良、谢福根的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告金伟良、谢福根的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告金伟良、谢福根承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
审 判 员 蒋震锋
人民审判员 李小英
二〇一七年五月十七日
书 记 员 李婷婷
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。