浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0482民初1869号
原告：中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司。住所地：平湖市当湖街道当湖西路**号。
负责人：韩志伟。
委托代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。
被告：浙江嘉兴太极大药房有限公司。住所地：平湖市华都九龙广场**幢*******号。
法定代表人：沈利明，董事长。
被告：沈利明，男，1966年1月14日出生，汉族，住海宁市。
原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司与被告浙江嘉兴太极大药房有限公司（以下简称浙江太极公司）、沈利明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月20日受理，依法由审判员汪佳铭适用简易程序进行审理，于2017年6月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人侯平、被告浙江嘉兴太极大药房有限公司法定代表人沈利明、被告沈利明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2015年1月7日，原告与被告浙江太极公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于当湖西路22号房屋租赁给被告浙江太极公司开设药房，租赁期限为五年，自2015年1月26日起至2020年1月25日止，第一年租金为206000元，第二年起每年递增3%。租金按年结算，第一年在合同签订之日起7日内支付，第二年起于每年的12月310日支付。同时基于该《屋租赁合同》，双方又签订《业务合作协议》一份，约定被告浙江太极公司第一年支付原告业务合作费206000元，第二年起每年递增3%。合同签订后，被告浙江太极公司仅支付了第一年的租金及业务合作费，第二年的费用经原告多次催讨，被告浙江太极公司仅支付了146854元，扣除30717元水电费后，结欠309223元。因被告长期拖欠租金，原告分别于2016年8月18日、9月23日两次书面通知被告解除合同。被告浙江太极公司于2016年12月28日出具承诺书一份，确认结欠第二年租金309223元，并承诺在2017年1月25日前一次性付清，否则自愿解除合同，被告沈利明承担连带保证责任。2016年12月30日，被告调剂公司又出具承诺书一份，承诺第三年租金分两次支付，2017年3月31日支付218550元，2017年6月30日支付218541元，否则自愿解除合同，被告沈利明承担连带保证责任。被告浙江太极公司出具承诺书后，至今分文未付，由此酿成本案纠纷。现原告起诉要求：1.判令解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》及《业务合作协议》、被告腾退当湖西路22号房屋；2.判令第一被告立即支付第二年租金及业务合作费309223元，并按每日1%支付从2016年1月1日至判决生效之日的违约金（2016年10月1日前以424360元为基数计算，2016年10月1日以后以309223元为基数计算）；3.判令第一被告按每天1197.51元支付从2016年12月31日至腾退之日的租金及合作费（第三年）、水电费8401元（抄表至2017年4月10日）；4.判令第二被告对第一被告上述二、三项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。
二被告答辩称，之所以欠付租金是由于资金紧张，原告所述均为事实。被告愿意继续履行合同及业务合作协议，愿意支付所欠租金及业务费。
在庭审中，当事人进行了举证和质证。原告提供的证据及主张证明的事实有：
证据一、《房屋租赁合同》1份，证明2015年1月7日，原被告签订《房屋租赁合同》1份，合同约定原告将位于当湖西路22号房屋租赁给被告浙江太极公司开设药房，租赁期限为5年，自2015年1月26日起至2020年1月25日止，第一年租金为206000元，第二年起每年递增3%。租金按年结算，第一年在合同签订之日起7日内支付，第二年起于每年的12月31日支付。
证据二、《业务合作协议》1份，证明被告第一年支付甲方业务合作费206000元，第二年起每年递增3%；
证据三、付款凭证(复印件)4份，证明第一被告支付了第二年部分租金及水电费共计146854元；
证据四、提前解除合同通知书2份，证明因被告拖欠租金，原告多次向其催缴租金；
证据五、承诺书2份，第一被告于2016年12月28日出具承诺书1份，确认结欠第二年租金309223元，并承诺在2017年1月25日前一次性付清，否则自愿解除合同，第二被告承担连带保证责任。2016年12月30日第一被告又出具承诺书一份，承诺第三年租金分两次支付，2017年3月31日支付218550元，2017年6月30日支付218541元，否则自愿解除合同，第二被告承担连带保证责任；
证据六、水电费清单1份，证明截止2017年4月10日，被告结欠水电费8401元。
证据七、房产证、土地使用权证各1份，证明涉案房屋的所有权人为原告。
二被告对原告提供的证据均无异议。
二被告均未提供证据
经审核，本院对原告提供的证据认证如下：
二被告对原告提供的证据均无异议，且上述证据真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以认定。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2015年1月7日，平湖市邮政局与被告浙江太极公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定平湖市邮政局将位于平湖市当湖街道当湖西路22号房屋出租给被告浙江太极公司用于经营药房；房屋租赁期限为五年，自2015年1月26日至2020年1月25日止；第一年年租金为206000元，第二年起每年年租金递增3%，第一年租金于合同签订之日起7日内支付，第二年租金于每年的12月31日前支付；被告浙江太极公司向平湖市邮政局交纳保证金40000元。租赁合同还约定被告浙江太极公司无故逾期支付租金、水电费或支付不足的，逾期期间每日按应付金额或逾期部分金额的百分之一支付违约金。合同也约定被告浙江太极公司拖欠租金连续三十天的，平湖市邮政局有权提前解除合同；平湖市邮政局行使单方解除合同权的，解除合同的通知一经送达，即产生法律效力，合同随即解除，被告浙江太极公司应在收到通知后十日内无条件腾退房屋；若被告浙江太极公司逾期未腾退房屋的，应按逾期期间双倍租金向平湖市邮政局赔偿损失。合同还就房屋的装修和维护、转租、续租等事宜进行了约定。同日，平湖市邮政局与被告浙江太极公司又签订《业务合作协议》一份，约定双方在2015年1月26日至2020年1月25期间开展业务合作，由平湖市邮政局协助被告浙江太极公司开展业务宣传等工作，被告浙江太极公司第一年支付平湖市邮政局业务合作费206000元，第二年的业务合作费每年递增3%，业务合作费交纳的时间与房屋租金交纳时间相一致。
房屋租赁合同和业务合作协议签订后，平湖市邮政局按约将涉案房屋交付给了被告浙江太极公司，但被告浙江太极公司只按约交纳了第一年房屋租金及业务合作费，第二年租金只交纳了116137元，第二年起的业务合作费、第三年起的房屋租金及合同约定的40000元保证金被告浙江太极公司均未支付。庭审中，被告浙江太极公司确认尚欠原告水电费8401元。
因被告浙江太极公司拖欠房屋租金及业务合作费，原告于2016年9月23向被告浙江太极公司寄送《提前解除合同通知书》一份，通知被告浙江太极公司因被告违约原告解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告浙江太极公司于2016年10月8日之前交清所签房租、业务合作费、水电费等费用并搬离房屋。被告收到该通知书后，仍继续占有使用涉案出租房至今。2016年12月28日，被告浙江太极公司、被告沈利明向原告出具承诺书一份，内容为“本公司与贵公司于2015年1月7日签订《房屋租赁合同》及《业务合作协议》各一份，按合同约定，第二年租金及业务合作费合计424360元应当在2015年12月31日前付清。由于本公司经营欠佳，故该年度费用至今未全额付清，至今结欠租金及水电费合计309223元。本公司承诺上述费用在2017年1月25日一次性付清。否则，自愿解除合同。本公司法定代表人沈利明愿意承担连带保证责任。”2016年12月30日，被告浙江太极公司、被告沈利明又向原告出具承诺书一份，内容为“本公司第三年度租金及业务合作费，合计437091元，按照合同约定应当在2016年12月31日前支付，本公司承诺分二次支付，在2017年3月31日前付218550元，在2017年6月30日付218541元。否则，自愿解除合同。本公司法定代表人沈利明愿意承担连带保证责任。”上述两份承诺书作出后，被告浙江太极公司、被告沈利明未按约支付房屋租金及业务合作费，故酿成本案纠纷。
另查明，平湖市邮政局于2015年4月10日将名称变更为本案原告。涉案出租房为原告所有。被告浙江太极公司、被告沈利明于2017年5月17日签收了起诉状副本等本案应诉材料。
本院认为，原告与被告浙江太极公司签订的《房屋租赁合同》和《业务合作协议》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，上述合同及协议对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。两被告向原告作出的两份承诺书均系两被告的真实意思表示，两被告亦应恪守该承诺，履行相应义务。对于原告的诉请，本院具体分析如下：
一、《房屋租赁合同》及《业务合作协议》能否解除。
本院认为，合同当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第十条第二款第三项明确约定承租人拖延支付租金30天以上的，出租人有权解除合同。现被告拖欠第二年、第三年租金均已逾30天以上，原告与被告浙江太极公司约定的房屋租赁合同的解除条件已成就，故原告有权解除合同。
关于《业务合作协议》能否解除的问题，本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方有权解除合同。本案中，根据协议约定被告浙江太极公司理应在2015年12月31日之前支付第二年度业务合作费，经原告催告后，原告同意被告浙江太极公司在2017年1月25日之前支付，但约定的最后付款期限届满后，被告浙江太极公司仍未履行付款义务，故原告有权行使协议的法定解除权。此外，被告太极公司也曾书面承诺若在2017年1月25日之前未支付第二年业务合作费的，其自愿解除合同。
综上，原告要求解除其与被告浙江太极公司之间签订的《房屋租赁合同》及《业务合作协议》于法有据，本院予以支持。
二、被告浙江太极公司尚欠原告租金、业务合作费、水电费金额。
关于被告浙江太极公司尚欠原告的第二年度的租金、业务合作费、水电费的金额双方已在2016年12月28日被告浙江太极公司出具给原告的承诺书中进行了结算，为309223元，故本院予以确认。
关于第三年度的租金、业务合作费、水电费，本院计算如下：合同当事人主张解除合同的，合同自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，原告起诉前未书面通知被告浙江太极公司解除《房屋租赁合同》和《业务合作协议》，仅在诉状中明确要求解除合同及协议，故《房屋租赁合同》及《业务合作协议》应在被告浙江太极公司签收诉状副本之日起解除，即于2017年5月17日解除，故第三年度租金、业务合作费的计算期间为2017年1月26日至2017年5月17日，共计112天。原告和被告浙江太极公司在第二份承诺书中明确第三年度的年租金、年业务合作费合计为437091元，故被告浙江太极公司尚欠原告第三年度的租金、业务合作费为134121元（437091元/年÷365天*112天）。两被告对于原告提供的水电费清单无异议，故第三年度水电费本院确认为8401元。
综上，被告浙江太极公司尚欠原告租金、业务合作费、水电费合计451745元。
三、被告浙江太极公司迟延支付原告第二年度租金的违约金计算及第二年度业务合作费利息损失问题。
本院认为，违约方违约后应承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。现被告浙江太极公司迟延支付租金和业务合作费，显属违约，故原告要求被告支付迟延履行第二年租金的违约金及赔偿迟延支付第二年业务合作费的利息损失的诉请本院予以支持。
关于迟延支付第二年度租金的违约金问题，原告要求以本金96043元，从2016年1月1日计算至被告实际履行之日止，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，故本院予以确认。但原告要求以每日1%的利率计算违约金，被告认为过高，本院予以调整，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少；又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告迟延支付租金给原告造成的主要损失为利息损失，原告主张的日利率1%远高于银行同期贷款基准利率的1.3倍，故被告浙江太极公司要求调低违约金的抗辩意见本院予以采纳。参照原告的实际损失，根据公平原则，本院调整违约金的计算利率为银行同期贷款基准利率的1.3倍，故违约金计算方法为，以本金96403元为基数，按照银行同期贷款基准利率的1.3倍，从2016年1月1日计算至本判决确定的履行之日止。
原告关于要求被告浙江太极公司赔偿迟延支付第二年业务合作费的利息损失的计算方法于法有据，本院予以支持，即以本金212180元为基数，按照银行同期贷款基准利率，从2016年1月1日计算至本判决确定的履行之日止。
四、关于涉案房屋的腾退事宜及房屋占有使用费的计算问题。
原告与被告浙江太极公司签订的房屋租赁合同解除后，被告浙江太极公司基于合同占有使用涉案房屋的权利灭失，应及时将涉案房屋腾退返还给出租人，故原告要求被告浙江太极公司腾退涉案房屋的诉求本院予以支持。合同解除后，被告浙江太极公司仍继续占有使用涉案房屋，故原告要求其支付房屋占有使用费的诉请，本院亦予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张以原租金每日598.75元，从合同解除之日起计算至实际腾退之日止，符合相关法律规定，本院予以支持
五、被告沈利明的责任承担问题。
根据被告沈利明向原告出具的承诺书，被告沈利明应就被告浙江太极公司尚欠原告的第二年租金、业务合作费、水电费及第三年租金及业务合作费承担连带责任。承诺书中未明确约定保证期间，故原告向被告主张权利的期限为主债务履行期届满之日起六个月内。本案中，原告主张权利的时间未超过被告沈利明的保证期间，故原告要求被告沈利明就被告浙江太极公司尚欠原告第二年租金、业务合作费、水电费及第三年租金及业务合作费承担连带保证责任的诉求本院予以支持，被告沈利明承担连带责任的款项金额为443344元。
由上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司与被告浙江嘉兴太极大药房有限公司之间的《房屋租赁合同》和《业务合作协议》解除；
二、被告浙江嘉兴太极大药房有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司房屋租金、业务合作费、水电费合计451745元，被告沈利明在443344元范围内就上述款项承担连带保证责任；
三、被告浙江嘉兴太极大药房有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司因迟延支付第二年租金的违约金，计算方法为：以本金96403元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍，从2016年1月1日计算至本判决确定的履行之日止；
四、被告浙江嘉兴太极大药房有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司因迟延支付第二年的业务合作费的利息损失，计算方法为：以本金212180元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2016年1月1日起计算至本判决确定的履行之日止；
五、被告浙江嘉兴太极大药房有限公司于本判决生效之日起十日内将位于平湖市当湖街道当湖西路22号房屋腾退给原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司；
六、被告浙江嘉兴太极大药房有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司房屋占用费，以每日598.75元的标准，从2017年5月18日计算至被告浙江嘉兴太极大药房有限公司实际腾房之日止；
七、驳回原告中国邮政集团公司浙江省平湖市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6064元，减半收取3032元，由被告浙江嘉兴太极大药房有限公司、被告沈利明共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 汪佳铭
二〇一七年七月二十八日
书记员 朱骏健