广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房初字17号原告（反诉被告）：深圳市南约股份合作公司法定代表人：余荣斌，董事长。委托诉讼代理人：林清源，广东星辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳伟美儿童用品有限公司，委托诉讼代理人：陈朝阳，广东一龙律师事务所律师。第三人：雄狮有限公司。委托诉讼代理人：曹积华，广东恒港律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市南约股份合作公司（以下简称南约公司）与被告（反诉原告）深圳伟美儿童用品有限公司（以下简称伟美公司），第三人雄狮有限公司（以下简称雄狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南约股份公司的委托诉讼代理人林清源，被告（反诉原告）伟美公司的法定代表人叶炳霖、委托诉讼代理人陈朝阳，第三人雄狮公司的法定代表人叶炳霖、委托诉讼代理人曹积华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南约股份公司向本院起诉请求：一、解除原告与被告的房屋租赁关系，判令被告立即将承租的洋桥工业区厂房、宿舍、办公楼及附属水电设施等返还原告；二、判令被告向原告支付自2014年9月1日起至返还上述租赁房产之日止的租金、厂长工资、综合服务费（暂计2014年9月份租金人民币68850元、厂长工资人民币3000元、综合服务费人民币2100元，合计人民币73950元）及滞纳金（自2014年10月11日起，每日按拖欠总额的3%，计算至款项清偿之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、确认原被告的房屋租赁合同无效，判令被告立即将承租的洋桥工业区厂房、宿舍、办公楼及附属水电设施等返还原告；二、判令被告向原告支付自2014年9月1日起至返还上述租赁房产之日止的房屋使用费、厂长工资、综合服务费（房屋使用费参照租金标准为每月人民币68850元，暂计2014年9月份租金人民币68850元、厂长工资人民币3000元、综合服务费人民币2100元，合计人民币73950元）及滞纳金（自2014年10月11日起，每日按拖欠总额的3%，计算至款项清偿之日止）：三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向原告承租位于深圳市龙岗区龙岗街道南约洋桥工业区厂房二栋，宿舍、办公楼各一栋。双方于1999年3月24日签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》，并分别于2000年7月2日、2010年5月8日、2011年12月22日签订了《补充合同》、《补充合同二》、《补充合同三》。根据合同约定，被告必须于当月月底交清当月租金及其他费用，如逾期10天未交的，则每天按拖欠总额的3%上交滞纳金；租金自2010年7月1日起按宿舍面积1750平方米每月租金人民币14000元、厂房及办公楼面积6233平方米每月租金人民币54850元，合计每月租金人民币68850元；原告委派一名厂长协助被告工作，厂长工资每月人民币3000元（调整后），由被告上交原告统一发放；被告自2012年11月1日起每月上交原告综合管理服务费人民币2100元；租赁合同于2013年12月31日到期。因上述厂房、宿舍、办公楼位于原告洋桥、汉田片区城市更新范围内，房屋需进行拆除。2013年12月9日，原告向被告发出《关于合同到期不再续租的函》，通知被告合同到期后不再续租，并要求被告搬离。此后至今，被告没有任何搬迁行动，经原告多次催促搬迁未果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请予依法判决。被告伟美公司辩称，一、我方提出程序上的两个问题：（一）我方认为本案遗漏了当事人，我方认为证据交换表明，原告要求被告搬迁其真正的原因是城市更新旧城改造，所以让被告搬迁的原因不是合同纠纷，是拆迁的原因，所以涉及到第三人深圳市中信房地产投资发展有限公司，因为该公司是旧城改造的开发主体，有利害关系，我方在庭前予以申请作为第三人追加。本庭开庭审理而没有通知该第三人参加，我方认为遗漏了当事人。（二）我方认为涉案房屋属于违章建筑，根据深圳市人民政府第221号深圳市城市更新办法第42条的规定，更新对象应该先进行确权，本案房屋未确权，我方将对此向有关部门进行确权的申请，请求法庭中止本案的审理。二、我方认为原告没有提交任何有效的、合法的证据证明其对涉案房屋拥有合法的产权，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回其全部诉讼请求。三、我方认为涉案房屋是违章建筑，根据深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违章建筑的处理决定等有关规定是应当依法拆除的，任何人不得对违章建筑享有收益权。且原告主张的滞纳金属于违约金范畴，也是没有合法依据的，因为主张违约金的前提是双方租赁关系合法有效。四、涉案房屋有部分是被告参与投资建设并且加建的，所以原告无权单方面要求被告搬出涉案房屋。原告并非唯一权利人。第三人雄狮公司述称，同意被告的答辩意见，补充一点：我方认为应当追加深圳中信房地产投资发展有限公司作为本案第三人参加庭审，理由如下：涉案厂房涉及城市更新及拆迁，深圳中信房地产投资发展有限公司是城市更新的开发商，按照相关规定，在开发商进行开发时，应当对地上建筑物进行赔偿，由于涉案的厂房有部分产权属于第三人，还有共建部分产权属于第三人，并且对整个房产进行了装修、改造，此项费用应当由第三人享有。为了更好的查清本案的事实，应当追加深圳市中信房地产投资发展有限公司作为本案的第三人参加本案诉讼。被告伟美公司反诉请求：l、判令确认原被告之间于2013年3月1日签订的《协议书》、原告与雄狮公司于1999年3月24日签署的《厂房租赁合同》及2000年7月27日、2010年5月8日、2011年4月22日分别签署的《补充合同》无效；2、判令涉案房屋属共建部分属原被告共同所有，被告加建部分属被告所有；3、请求判令原告支付被告如下费用和补偿：共建房屋50%价值的等额款项、加建房屋100%价值等额款项、被告装修损失、机器设备搬迁费用、停业经营损失款、员工安置补偿款等项目共计人民币捌百万元（具体项目和金额以评估为准）；4、本案本诉和反诉的诉讼费用、鉴定和评估费用由原告承担。事实和理由：1999年，出于合作建房开办厂房的目的，被告的母公司雄狮公司与原告就深圳市龙岗区龙岗街道南约洋桥工业区用地建设厂房、宿舍、办公楼等，由雄狮公司垫资给原告修建建筑物，之后原告以厂房租赁的形式出租给雄狮公司，期间雄狮公司对原有的建筑进行装修，并进行了加建，雄狮公司后把合同权利转让给被告，由被告使用至今。现原告欲过河拆桥，在没有任何依据的情况下，仅仅凭借一句“洋桥、汉田片区位于城市更新范围，房屋需进行拆除”，企图将被告驱逐出去，并拒绝给予任何补偿。根据龙岗区处理历史遗留问题违法建筑领导小组办公室的收文回执，位于深圳市龙岗区龙岗街道南约洋桥工业区用地建设厂房、宿舍、办公楼等相关建筑属于生产经营性违法建筑。根据相关法律规定，违法违章建筑的租赁合同是无效的。被告认为，原告与被告、雄狮公司之间签订的各个合同、协议、补充协议自始至终无效，根本不存在原告在本诉中所称的合同到期终止，“要求解除房屋租赁关系”的问题。同时，因为双方之间的合同无效，故合同约定的借款建房的约定也是无效的，原告利用被告的资金建造违法建筑获利的行为不应受到保护。被告为保护自身合法权益，现提出反诉，请求确认合同无效，并要求原告支付原有建筑的装修费用、合理的搬迁费用、停产停业的损失费用（预计的停产停业期间）等，请求法院依法判决。根据深圳市人民政府令（第211号）《深圳市城市更新办法》的规定：“城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。”因为涉案房屋涉及确权问题，故请法院中止本案审理，待涉案房屋确权后再重新审理。原告针对被告的反诉请求辩称，除第一项反诉请求我们予以认可以外，被告的其他各项反诉请求均缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。第三人述称，被告的反诉请求符合法律规定，事实清楚，应当予以支持。本院经审理查明以下事实：原告与第三人于1999年3月24日签订《厂房租赁合同》一份，约定：双方就原告建厂，建成后出租给第三人开办工厂有关事宜经双方友好充分协商订立如下合同：原告于南约洋桥工业用地，占地面积约7800平方米，兴建厂房二栋，宿舍、办公楼各一栋，厂房二栋三层，面积约5000平方米，宿舍四层，面积约1750平方米，办公楼一栋四层，面积约600平方米，围墙高度3米（准确总平方数待工程结算为准）；原告提供水电给第三人生产使用，水电费及水电维修费由第三人负责；建成后的厂房、宿舍、办公楼按总面积，前五年以每月每平方米人民币8元为租金，后五年租金按原基数递增10%；第三人的装修、生产要符合消防、环保等有关部门的规定；原告派厂长一名给第三人，每月工资1400元，由第三人支付工资，并向第三人收取综合服务费，如第三人兴办三资企业，则按每人每月人民币65元计算。如兴办来料加工企业，则按第三人结汇额的6%计算；双方签订本合同后，第三人应付定金人民币50万元。可分两期付款，第一期在签订合同时当面付20万元，第二期在原告完成主体封顶即付30万元，否则第三人违约，原告不退还定金。同时原告必须在签订合同日起30天内动工。原告于收到第三人租赁订金后必须在300个晴天内完成工程，交给第三人装修，装修期两个月，两个月后为正式交款计租日期。从正式交款计租日起，第三人必须于当月月底交清当月租金及其它费用，如逾期10天未交的，则每天按拖欠总额的3%上交滞纳金，在厂房建成起租日起，50万定金在租金中抵扣；本合同期限10年，即从1999年11月1日起至2009年10月31日止，如提前使用，时间向前推移；在租赁期间原告不能无故终止合同，如第三人提出搬迁必须提前两个月书面通知原告，并补交两个月的租金及缴清有关费用…及其他约定内容。同日双方签订《补充协议》，就原告应满足第三人关于办公楼及厂房的地面铺砖、水泥、楼柱等装修要求及合同期满后优先承租权等事项作出了约定。原告于1999年3月就涉案房产与揭阳市揭西建筑集团公司深圳分公司签订了《厂房承建合同书》，约定原告将洋桥工业区工业厂房、宿舍、办公楼总面积8000平方米的建设项目以大包干形式委托揭阳市揭西建筑集团公司深圳分公司承建，造价每平方米560元，按建筑面积结算。原告提交的《建设工程竣工予验申请书》显示：厂房于2000年4月20日竣工，建筑面积5668平方米，工程造价317.4万元；宿舍楼于1999年10月31日竣工，建筑面积1700平方米，工程造价95.2万元；办公楼于1999年12月30日竣工，建筑面积610平方米，工程造价34.16万元。原、被告及第三人均确认2000年5月1日原告将《厂房租赁合同》第一条约定的建筑物移交第三人使用。2000年7月2日原告与第三人签订《补充合同》一份，约定：原告将厂房、宿舍、办公楼于2000年5月1日交付第三人装修，装修期两个月免租；从2000年7月1日起正式计租，厂长上班时间从2000年5月1日起；工厂北面及西面围墙由第三人负责，北面围墙砌至以高达厂发电机房对齐。厂房与宿舍之间的米内地台铺置围墙大门至连接道路由原告负责铺设，西南面围墙由原告划定第三人负责建筑；已收定金50万元，其中30万元从计租日起逐月在租金中抵扣，另20万元作押金，由第二年租金逐月抵扣，抵扣剩下一个月作押金，合同期满退回第三人；2000年7月1日至2001年6月30日止，租用厂房、宿舍、办公楼总面积6139平方米，每月租金49112元。2001年7月1日至2005年6月30日止，租用厂房、宿舍、办公楼总面积7983平方米，每月租金63860元。2005年7月1日起，每月租金70250元至合同期满。原告确认在《厂房租赁合同》签订后，第三人于1999年至2000年期间分5次支付了租厂定金（订金）50万元。第三人于2000年6月27日成立来料加工企业深圳市龙岗区龙岗南约伟美玩具实业厂，在涉案房产进行生产经营，企业负责人即本案被告及第三人的法定代表人叶炳霖。该企业于2012年转型为本案被告深圳伟美儿童用品有限公司，法定代表人叶炳霖，独资股东为本案第三人。2001年6月21日原告向深圳市龙岗区龙岗南约伟美玩具实业厂退还租赁定金450888元（50万扣除1个月押金49112元）。伟美玩具实业厂在原告开具的付款单据的收款人处加盖印章。2003年7月24日深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室就涉案房产向原告出具了历史遗留生产经营性违法建筑申报收文回执。2010年5月8日，原告与第三人签订《补充合同（二）》，约定：原告同意将合同期限延期一年零六个月（即自2010年7月1日至2011年12月31日止）；自2010年7月1日起至2011年12月31日止宿舍（面积1750平方米）租金按每月每平方米8元计算，即每月租金14000元；厂房（面积5633平方米）及办公楼（面积600平方米）租金按每月每平方米8.8元计算，即厂房与宿舍（面积合计6233平方）每月租金为54850元；2010年7月1日起厂长工资为每月2500元。2011年4月22日原告与第三人签订《补充合同（三）》，约定双方同意将合同期限延期二年，即自2012年1月1日至2013年12月31日止。2013年3月1日，原告与被告（第三人）签订《协议书》，就被告转变企业性质及调整联络员工资有关事宜约定：原告委派一名联络员协助被告工作，联络员工资每月2500元，由被告上交原告统一发放；被告从来料加工性质转为独资形式正式运营后（即从2012年11月1日起至2013年12月31日止）每月上交原告综合服务费2100元；被告应于每月15日前向原告支付以上费用，支付方式现金或实时转帐，原告只开具收据，如需发票，税金由被告支付；本协议期限自2012年11月1日至2013年12月31日止。2013年11月5日被告向原告出具《报告》，表示租约将于2013年12月31日到期，被告还要继续生产经营，申请再向原告续约5年至2018年12月31日。2013年12月9日原告向第三人出具《关于合同到期不再续租的函》，内容为：双方就涉案房产于1999年3月24日签订了《厂房租赁合同》，并分别于2000年7月2日、2010年5月8日、2011年12月22日签订了《补充合同一》、《补充合同二》、《补充合同三》。合同将于2013年12月31日到期，由于原告与开发商签订了《南约洋桥、汉田片区城市更新改造合作意向书》。按意向书约定：改造范围内的物业不再续租。贵厂刚好位于我公司洋桥、汉田片区城市更新项目范围内，房屋需进行改造拆迁，因此合同到期后我公司将不再续租，但考虑到贵厂搬迁安置需一段时间，经我公司与开发商协商给予贵厂10个月时间作为搬迁过渡期（即2014年10月31日前搬离），请贵司在2013年12月20日前派人到我司办理过渡期临时合同及相关手续。深圳市龙岗区政府于2014年10月将涉案房产所在地块纳入城市更新单元计划，并进行网上公示。被告与第三人均确认，第三人与原告就涉案房产签订的全部协议的权利义务均由被告承继。原告对此予以认可，亦表示本案系原、被告之间的租赁纠纷。被告主张原被告之间就涉案房产存在共建关系，意即当时建楼的资金来源有50万元来自第三人雄狮公司。原告表示，双方不存在共建关系，根据合同约定该50万元为定金，且已返还。被告及第三人主张系第三人对涉案房产进行了装修，并进行了加建，具体包括：车库、铁皮棚120平方米、配电房72平方米、保安室18.4平方米、原料仓库150平方米、大门15平方米、围墙2.5米高×400米长、厕所30平方米、模具仓库150平方米、样品房300平方米及办公室顶楼佛堂，并提交汉田宿舍楼建筑专业设计文件及图纸为证。原告对被告主张的上述加建事实不予确认，并表示除合同约定围墙部分由被告承建以外，未同意被告对涉案房产作任何加建。本院委托深圳市中联建工程项目管理有限公司作出的《工程造价评估书》显示涉案房产的围墙部分工程造价为488859.72元。原、被告均表示不申请重新评估。原告确认被告支付租金及服务费至2015年1月，但自2015年2月起未再缴纳。被告则主张其缴纳至2015年3月，但未能提交相应证据。原告庭后向本院书面确认被告已按月逐期支付厂长工资。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、程序问题：本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，并非拆迁安置补偿纠纷，故无需追加案外人深圳市中信房地产投资发展有限公司作为本案第三人，本案审理程序合法，不存在遗漏当事人问题。二、合同效力问题：本院认为，涉案房产未取得合法产权证书及建设工程规划许可证，并已申报历史遗留违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告之间就涉案房产租赁事宜签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》及《补充合同》、《补充合同二》、《补充合同三》均为无效合同。三、房产返还问题：涉案房产租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应当将涉案洋桥工业区厂房、宿舍、办公楼及附属水电设施返还原告。四、占有使用费问题：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，原告请求被告参照合同约定的每月68850元的租金标准支付房产占有使用费，本院予以支持。原告确认被告支付租金及服务费至2015年1月。被告虽主张其缴纳至2015年3月，但未能提交证据予以证明，本院不予采信。故被告应按照每月68850元的标准向原告支付自2015年2月起至实际搬离之日止的占有使用费。五、综合服务费问题：涉案租赁合同无效，从属于该租赁合同的服务费条款亦应无效。原告主张被告未支付2015年1月之后的服务费，但其并未举证证明其于2015年1月之后向被告提供何种服务的事实及其因此所遭受之损失，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。六、厂长工资问题：原告已确认被告已按月逐期支付厂长工资，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。七、滞纳金问题：涉案租赁合同无效，故作为违约金性质的滞纳金条款亦无效，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。八、共建房产问题：被告主张其共建事实来源于涉案房产的建设经费中有第三人支付的50万元。对此，本院认为，第三人虽于1999年至2000年期间分次向原告支付共计50万元资金，但相关票据均标注为定金或订金而非共建资金，且原告已于2001年6月21日退还定金450888元，仅余1个月押金49112元。双方在数份租赁合同及补充协议中均未提及双方的共建事实，被告仅以建房期间向原告支付了50万元定金或订金为由主张双方对涉案房产存在共建关系，没有法律及事实依据，本院不予采信。且涉案房产并不存在合法产权。故对被告关于涉案房产共建部分为双方共同所有并要求原告向其支付共建房产50%价值的等额款项的诉讼请求，本院不予支持。九、扩建房产问题：被告主张其在接收原告交付的涉案房产后，扩建了车库、铁皮棚、配电房、保安室、原料仓库、大门、围墙、厕所、模具仓、样品房及佛堂等部位，但其提交的设计文件及图纸并不能与其主张的上述扩建部位相互对应，亦未能提交相应的施工合同予以佐证。根据2000年7月2日原告与第三人签订的《补充合同》，双方仅约定了涉案房产的围墙部分由第三人负责建设，并未约定由被告扩建其他部分，不能证明上述建构部位确系被告或第三人所扩建。被告应对此承担举证不能的责任。况且，即使上述除围墙以外之部分确系由被告扩建，被告亦不能证明其扩建行为经得原告同意，原告亦对此明确予以否认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。且涉案房产因系违章建筑而无合法产权。故被告关于确认加建部分为其所有、原告应向其支付除围墙以外的加建部分价值等额款项的诉讼请求，本院不予支持。关于围墙加建部分，本院认为，2000年7月2日原告与第三人签订的《补充合同》明确约定工厂围墙由原告划定第三人负责建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，双方应基于共同过错平担该部分损失。本院委托深圳市中联建工程项目管理有限公司作出的《工程造价评估书》显示涉案房产的围墙部分工程造价为488859.72元。原告应就此向被告支付一半的费用损失即244429.86元。十、装修损失、设备搬迁费用损失、停业损失及员工安置补偿损失问题：根据2000年7月2日原告与第三人签订的《补充合同》约定：原告将厂房、宿舍、办公楼于2000年5月1日交付第三人装修，装修期两个月免租。故本院认定原告同意第三人对涉案房产进行了装修。合同无效，未形成附合的装饰装修物，原告不同意利用，被告可自行拆除。已形成附合的装饰装修物，原告亦不同意利用，被告主张原告应向其赔偿相应的装修损失。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。该条规定表明，即使在合同有效的情况下，租赁合同到期，附合的装饰装修物亦应视为在租赁期内摊销完毕，不存在装修损失。在本案中，租赁合同无效且已到期，承租人主张的装修损失应为信赖利益损失，根据信赖利益不得超出履行利益的法理，承租人不得基于无效合同取得比有效合同更多的利益，故对于被告关于装修损失之诉讼请求，本院不予支持。同理，因租赁合同无效且已到期，被告亦不存在设备搬迁、停业经营及员工安置补偿等损失，被告的上述请求，本院亦不予支持。十一、评估鉴定费用问题：被告在本案中提出评估及审计申请，并已向相关机构支付评估及审计费用。根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第十二条之规定，评估鉴定费用不属于当事人向人民法院交纳的诉讼费用，人民法院应根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构。故就被告主张由原告负担评估鉴定费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十二条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告深圳市南约股份合作公司与被告深圳伟美儿童用品有限公司就涉案房产签订的租赁合同无效；二、被告深圳伟美儿童用品有限公司应于本判决生效之日起三十日内将涉案房产即其承租的深圳市龙岗区南约洋桥工业区厂房二栋、宿舍、办公楼各一栋及附属水电设施返还原告深圳市南约股份合作公司；三、被告深圳伟美儿童用品有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市南约股份合作公司支付涉案房产的占有使用费（按照每月人民币68850元的标准自2015年2月起计至实际搬离之日止）；四、原告深圳市南约股份合作公司应于本判决生效之日起三十日内向被告深圳伟美儿童用品有限公司支付扩建围墙损失人民币244429.86元；五、驳回原告深圳市南约股份合作公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳伟美儿童用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费824元，由原告负担200元，被告负担624元；反诉受理费67800元，由原告负担2100元，由被告负担65700元。如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 武 永 庆审判员 张   睿审判员 吴 春 泷二〇一七年九月十二日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。