山西省临汾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋10民终742号
上诉人（原审原告）：临汾市尧都区滨河办事处南孝社区居民委员会。住所地：临汾市尧都区滨河办事处南孝社区。
法定代表人：许晋忠，该居委会主任。
委托代理人：伍黎斌，山西尧城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：殷巧，女，1956年3月1日出生，汉族。
委托代理人：杨新萍，山西平阳律师事务所律师。
上诉人临汾市尧都区滨河办事处南孝社区居民委员会(以下简称南孝居委会)因与上诉人殷巧租赁合同纠纷一案，均不服山西省临汾市尧都区人民法院（2015）临尧民初第3507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人南孝居委会的委托代理人伍黎斌，上诉人殷巧及其委托代理人杨新萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月12日，南孝居委会作为甲方（出租方）与殷巧作为乙方（承租方）签订租赁协议，该协议载明：“一、甲方自愿将其所有的座落在北外环路南16、17号房屋（门面房）出租给乙方经营使用；乙方同意承租前款约定出租房屋。二、租赁期限自2011年元月1日起至2011年12月31日止。三、租赁费每年计壹万伍仟陆佰元。本协议生效时，乙方依据前款约定将当年租赁费全额一次性交付甲方；以后每年租赁费，乙方应提前一个月全额预交当年租赁费。九、本协议履行期满后，如乙方需继续租赁本协议约定房屋时，乙方应提前三十日向甲方提出书面要求，乙方在同等条件下享有优先承租权。十、本协议履行期满或终止，如乙方拒不腾让本协议约定的房屋时，乙方应双倍交纳租赁费，本协议履行期间，如乙方不按期交纳租赁费，应向甲方支付违约金，违约金按每日三十元计。”该协议有南孝居委会加盖公章及殷巧签字。庭审中，殷巧对南孝居委会出具的租赁协议不持异议，认为其已经交纳了2011年的房屋租赁费，且房屋在第二年就进行了置换，不用继续交纳房屋租赁费。南孝居委会与殷巧均认可现在该房屋是殷巧在占有使用，南孝居委会于2015年9月23日向临汾市尧都区人民法院起诉，要求殷巧交纳房屋租赁费62400元，并腾出房屋，殷巧认为其土地补偿款数额有20多万元，已经与南孝居委会进行了置换，并不欠南孝居委会的房屋租赁费，不同意腾房。
原审法院认为：南孝居委会与殷巧所签订的《租赁协议》系双方真实意思表示且已经履行，南孝居委会与殷巧应按照合同约定履行自己的权利、义务。南孝居委会与殷巧在2011年签订的租赁协议到期后并未续签合同，因《中华人民共和国合同法》第二百一十五条明确规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故南孝居委会与殷巧之间属于不定期租赁关系。对于殷巧主张其所占的房屋是经过土地置换来所有一节，因殷巧提供的证据不足以证明其主张，且《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故该院对殷巧的该辩解意见不予采信。对于南孝居委会要求殷巧腾出北外环路南16、17号门面房屋一节，因南孝居委会与殷巧之间属于不定期租赁关系，且《中华人民共和国合同法》第二百三十二条明确规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故殷巧应当在10日内腾出北外环路南16、17号门面房屋。对于南孝居委会要求殷巧承担房屋租赁费62400元一节，首先南孝居委会追索的是2012年至2015年的房屋租赁费，但2012、2013年度的房屋租赁费已经超过了1年未进行追索，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条明确规定：“下列的诉讼时效期间为1年：（三）延付或者拒付租金的。”且殷巧在庭审中认为南孝居委会一直未向其收取，所以不应交纳房屋租赁费。南孝居委会也未提供诉讼时效中止、中断及向殷巧追索的证据，故该院支持2014、2015年的房屋租赁费共计31200元。对于殷巧主张要求南孝居委会向其解决以前遗留问题一节，因其主张与本案不属于同一法律关系，殷巧在必要时可以另行诉讼，确保其合法权利，故该院对该项主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告殷巧腾出位于北外环路南16、17号房屋。二、被告殷巧向原告临汾市尧都区滨河办事处南孝社区居民委员会支付2014、2015年的房屋租赁费共计31200元。三、上述第一、二项在本判决生效后的十日内履行完毕。四、驳回原告临汾市尧都区滨河办事处南孝社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1460元，由被告殷巧负担。
南孝居委会不服（2015）临尧民初字第3507号民事判决，向本院提起上诉称：原审法院虽判决由殷巧腾出所租赁的房屋并支付2014、2015年的房屋租赁费31200元，但是未判决殷巧支付2012、2013年的房屋租赁费，且2014、2015年的房屋租赁费也显然低于市场标准，因此原审判决显属不当。虽合同签订的期限为1年，但是在租赁期满之后，殷巧一直还占有、使用该房屋，在此期间，南孝居委会曾数次口头并以书面的形式通知殷巧续签租赁合同，并交纳房屋租赁费，南孝居委会一直在主张自己的权利，原审法院未判决殷巧给南孝居委会支付2012、2013年的房屋租赁费不当，应予改判。
殷巧针对南孝居委会的上诉答辩称：1、本案所涉及的房屋，殷巧不应支付房屋租赁费，该房屋是殷巧置换而来，该房屋从2012年开始就成为殷巧个人的，故殷巧并不需要向南孝居委会交纳房屋租赁费。2、殷巧从来没有接到过南孝居委会的口头通知和书面通知，南孝居委会提供的合同管理通知回执上殷巧的名字并不是殷巧所签。
殷巧不服（2015）临尧民初字第3507号民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，将殷巧与南孝居委会所签订的租赁协议视为不定期租赁，明显不当。本案所涉及的南孝居委会16、17号门面房，自殷巧与南孝居委会于2011年签订书面租赁协议后，殷巧一次性交纳15600元使用费以土地使用权补偿款抵顶该费用。殷巧与南孝居委会达成口头协议以后每年以土地使用费置换房屋使用权，双方互不交纳费用。2、2011年殷巧与南孝居委会签订书面租赁协议的同时，口头协议土地使用权补偿费置换房屋租赁费同时生效。3、2011年4月12日，殷巧与南孝居委会鉴订书面租赁协议，补充口头协议土地使用权置换房屋使用权，当时出具收款凭证，殷巧与南孝居委会两清。2012年-2014年换届法人代表徐兴仓也证明殷巧与南孝居委会因土地使用权置换房屋使用权存在纠纷一直未予解决。2015年新换届法人代表许晋忠以2011年殷巧与南孝居委会签订的书面租赁协议将殷巧起诉至法院，对于口头协议只字不提，彻底推翻殷巧与南孝居委会当时的口头协议。原审法院将殷巧与南孝居委会所签订的租赁协议确定为不定期租赁，与事实不符。原审法院认为殷巧出具的证据不足以于证明其主张，殷巧所主张的遗留问题与本案不属同一法律关系，明显不当。
南孝居委会针对殷巧的上诉答辩称：1、殷巧与南孝居委会所争议的位于北外路南16、17号门面房屋的所有权是南孝居委会的。殷巧在2011年与南孝居委会达成书面租赁协议，租赁本案争议的门面房屋，约定房屋租赁期限是1年，金额每年是15600元，租赁期限截至到2012年4月12日。且殷巧交纳了1年的房屋租赁费，证明殷巧与南孝居委会确实存在房屋租赁的法律关系。2、殷巧称其用土地使用权置换房屋使用权，并有口头协议，殷巧并未能提供相关证据。经向南孝居委会的负责人邓长青核实，邓长青对此事并不知情。邓长青现任南孝居委会书记，之前是南孝居委会主任。
经审理查明：二审查明的事实与一审相同。
本院认为：2011年4月12日，南孝居委会与殷巧签订租赁协议，该协议约定南孝居委会将其所有的座落在北外环路南16、17号房屋出租给殷巧经营使用。租赁期限自2011年元月1日起至2011年12月31日止。租赁费每年计15600元。殷巧交纳了2011年的租赁费15600元。对于以上事实，殷巧与南孝居委会均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。殷巧与南孝居委会在租赁协议到期后再未续签租赁合同，但殷巧一直占有使用涉案房屋至今。因殷巧与南孝居委会在南孝居委会起诉前几年时间内再未签订书面租赁合同，故殷巧与南孝居委会之间的租赁合同可视为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现南孝居委会要求与殷巧解除租赁合同并要求殷巧腾出所租赁的房屋，符合法律规定。原审法院判决殷巧腾出位于北外环路南16、17号门面房屋，并无不当。关于南孝居委会要求殷巧支付房屋租赁费62400元的问题。南孝居委会要求殷巧交纳2012年至2015年的房屋租赁费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年。在原审庭审时，南孝居委会未提供证据证明其从2012年至起诉之前，向殷巧主张过该权利。在二审期间，南孝居委会提供了合同管理通知回执、律师函和南孝居委会会议纪要，以证明其要求殷巧续签租赁合同，并要求殷巧交纳涉案房屋的租赁费，但殷巧否认收到该书面通知和口头通知，且结合本案其他证据，南孝居委会所提供的证据，不足以证明其在起诉之前向殷巧主张过2012年至2015年的房屋租赁费。故原审法院支持南孝居委会主张的2014、2015年的房屋租赁费31200元，2012年、2013年的房屋租赁费因超过1年的诉讼时效，未予支持，并无不妥。至于南孝居委会上诉称2014、2015年房屋租赁费低于市场标准，但南孝居委会并未能提供证据证明其与殷巧协商过提高房屋租赁费的标准，故南孝居委会的该上诉理由不能成立，本院不予支持。至于殷巧主张其所占的涉案房屋是经过土地置换来所有一节，南孝居委会对此予以否认，且殷巧在一、二审庭审时均未提供充分的证据证明其主张，故殷巧应承担举证不能的法律后果，且殷巧的该主张，也涉及到土地补偿款的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南孝居委会和殷巧的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2240元，由上诉人临汾市尧都区滨河办事处南孝社区居民委员会负担1460元，上诉人殷巧负担780元。
本判决为终审判决。
审判长 遆海鹏
审判员 吉 磐
审判员 贾芝真
二〇一七年五月十日
书记员 杨 艳