江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终2756号上诉人（原审被告）：顾珺，女，1980年2月4日生，汉族，户籍地如东县，现住如东县。上诉人（原审被告）：葛剑军，男，1979年1月8日生，汉族，住如东县。两上诉人共同委托诉讼代理人：周玉春，江苏联嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：如东县和园房地产开发有限公司，住所地如东县。法定代表人：刘斌，董事长。委托诉讼代理人：张捷，江苏南黄海律师事务所律师。原审被告：葛某。法定代理人：顾珺，女，1980年2月4日生，汉族，户籍地如东县，现住如东县，系葛某之母。上诉人顾珺、葛剑军因与被上诉人如东县和园房地产开发有限公司（以下简称和园公司）及原审被告葛某商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2015）东民初字第02327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾珺、葛剑军上诉请求：撤销一审判决第三项，改判和园公司退还购房款1400354.96元并赔偿装潢损失，一、二审案件诉讼费用由双方按比例分担。事实和理由：顾珺、葛剑军在购买房屋过程中不存在违约行为，案涉购房款已全部交付，和园公司在银行的担保属于借款法律关系，与本案非属同一法律关系。一审法院认定和园公司应退还顾珺、葛剑军的购房款与二人的借款抵销，是违法的，二者系属不同种类的债务。顾珺、葛剑军的损失应当得到支持，应由和园公司申请损失鉴定，一审法院要求顾珺、葛剑军申请鉴定，是对证据规则的错误理解和适用。被上诉人和园公司答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告葛某二审中未作陈述。和园公司向一审法院起诉请求判令：1、解除2014年4月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140881）及网上备案的《商品房买卖合同》（合同编号：20140881，合同备案号：F5××××5K）；2、顾珺、葛剑军、葛某退还位于如东县掘港镇中央广场B区5幢401号建筑面积为601.67平方米的商品房并恢复原状；3、顾珺、葛剑军、葛某给付违约金人民币292800元。一审法院认定事实：顾珺、葛剑军系夫妻关系，葛某系二人婚生子。和园公司系房地产开发企业。2014年4月18日，和园公司（××）与葛剑军、顾珺、葛某（××）签订《商品房买卖合同》，约定：1、顾珺、葛剑军、葛某向和园公司购买位于如东县掘港镇人民路东侧的中央广场B区5幢4单元401号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为3.4米，建筑层数地上5层。该商品房买卖合同约定建筑面积601.67平方米，其中，套内建筑面积419.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积182.4平方米；2、该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价每平方米4866.45503349元，总金额人民币2928000元；3、××于本合同签订当日支付购房首付款人民币1468000元，剩余购房款人民币1460000元于本合同签订后十五个工作日内以银行（按揭）贷款方式付清；4、××应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；5、合同附件与本合同具有同等法律效力。其中，《附件四：合同补充协议》第一条第三款第三项约定：××办理贷款是以××的房屋产权作抵押。在房屋产权办妥前，××为××提供银行贷款担保。如××拖欠银行贷款累计三个还款期（每个还款期为一个月）以上，或致使银行要求××提前清偿全部贷款本息，在××承担连带担保责任后，××有权单方面解除本合同，并将该商品房另行销售，××应按本合同总价款的10%向××支付违约金，并放弃本合同项下的一切权利，由××单方办理备案注销手续。对于××已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向××支付的违约金及其他费用后如有余额，由××据实返还，若不足，由××补足。合同签订后，和园公司向如东县住建局申请办理上述《商品房买卖合同》备案手续，经审核取得合同备案号f5931k2c21f9k65k。2014年4月18日，顾珺以顾珺、葛剑军、葛某的名义与和园公司签订两份《借款合同》，约定：借款金额分别是70.9万元，合计141.8万元，所借款项用于向和园公司所购商品房首付款；两笔借款的借款期限分别至2014年12月30日、2015年6月30日止；顾珺、葛剑军、葛某在约定的还款之日起7日内还清全部借款后，和园公司办理交房手续。当日，顾珺向和园公司支付现金5万元，与上述141.8万元借款冲抵应支付的购房首付款146.8万元。2014年6月9日，顾珺与中国农业银行股份有限公司如东县支行、和园公司、如东东盛包装有限公司及葛剑军签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：顾珺向中国农业银行股份有限公司如东县支行借款人民币146万元，用于向和园公司购买其开发的如东县掘港镇中央广场5幢4层401室，并由和园公司、如东东盛包装有限公司提供阶段性保证担保等。后中国农业银行股份有限公司如东县支行将146万元借款直接划入和园公司账户。2014年5月底，经协商，和园公司将案涉商品房向顾珺交付，顾珺对案涉房屋进行了部分装修。因顾珺家庭信用下降，中国农业银行股份有限公司如东县支行要求其提前偿还贷款，并于2014年10月20日诉至法院，2015年4月14日，法院以（2014）东商初字第0820号判决书判决：“一、顾珺于判决生效后十日内偿还和园公司中国农业银行股份有限公司如东县支行借款本金人民币1379384.43元。二、顾珺于本判决生效后十日内支付中国农业银行股份有限公司如东县支行自2015年3月10日起至判决确定的给付之日止，按合同约定的分期计算标准计算的利息、逾期利息及复利。三、和园公司、如东东盛包装有限公司对顾珺的上述借款本息承担连带清偿责任。”该判决生效后，和园公司为顾珺向中国农业银行股份有限公司如东县支行代偿贷款本息1504928.04元，案件受理费17717元，保全费5000元，合计1527645.04元。2014年10月17日，和园公司向顾珺发出要求解除《商品房买卖合同》的通知。此后因双方协商未果，和园公司曾于2014年11月4日向法院提起诉讼，后于2015年10月10日申请撤回起诉，法院裁定准许后，和园公司于2015年12月9日再次诉至法院，请求判决：1、解除2014年4月18日顾珺以顾珺、葛剑军、葛某名义与和园公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140881）及网上备案的《商品房买卖合同》（合同编号：20140881，合同备案号：F5××××5K）。2、要求顾珺、葛剑军、葛某退还和园公司位于如东县××镇××广场××区××幢××号建筑面积为601.67平方米的商品房并恢复原状。3、顾珺、葛剑军、葛某给付和园公司违约金人民币292800元。庭审中，顾珺向法院提供装修明细清单一份，以此证明其存在装修损失622453.78元，从而主张和园公司赔偿其装修费损失62万元。和园公司对该损失清单的真实性、关联性均不予认可。顾珺、葛剑军未提供其他证据予以证明，同时经法院释明，顾珺、葛剑军亦不对其装修费损失申请鉴定。一审法院认为，和园公司与顾珺、葛剑军、葛某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效合同。在该合同中，双方对一方解除合同的条件进行了约定。本案中，因顾珺、葛剑军的家庭信用下降，导致银行提前收回贷款，并向法院提起诉讼，和园公司作为顾珺、葛剑军银行贷款的担保人，被判决对该贷款本息承担连带清偿责任，且在判决生效后实际代偿人民币1527645.04元。和园公司承担连带责任并代偿款项的行为属于合同约定的××单方解除合同的条件成就情形，故和园公司起诉要求解除双方订立的《商品房买卖合同》符合约定，应予解除。双方签订的《商品房买卖合同》后，网上备案的《商品房买卖合同》也随之解除，由和园公司自行办理解除备案手续。合同解除后，合同的权利义务终止，顾珺、葛剑军应当返还和园公司涉案商品房，和园公司本应当返还购房款292.8万元。但根据双方签订的《商品房买卖合同》《附件四：合同补充协议》第一条第三款第三项的约定，：对于××已付的房款，扣除代偿的贷款本息和向××支付的违约金及其他费用后如余额，由××据实返还，若不足，由××补足。故和园公司应当返还的购房款中首先应当扣除和园公司为顾珺向银行支付的代偿款1527645.04元，余款为1400354.96元。本案中，和园公司主张顾珺、葛剑军尚欠借款141.8万元在应返还购房款中予以抵销，对此，法院认为，考虑到双方当事人订立《借款合同》系因房屋买卖而发生，借款141.8万元是用于支付所购商品房的首付款，借款并未实际现金支付，为了减轻双方当事人诉累，对和园公司应向顾珺、葛剑军返还的1400354.96元购房款，在顾珺、葛剑军尚欠和园公司的141.8万元借款中予以抵扣，双方就抵扣部分的债权债务关系消灭。故和园公司在本案中无须再返还顾珺、葛剑军购房款。关于和园公司主张要求将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，法院认为，根据双方的约定，和园公司本应在顾珺、葛剑军还清全部借款后再将案涉商品房交付，但和园公司提前交由顾珺装修并实际使用，对此，和园公司亦有一定的过错，故对和园公司要求恢复原状的诉讼请求法院不予支持。根据双方签订的合同补充协议第一条第三款第三项的约定，××应按本合同总价款的10%向××支付违约金，并放弃本合同项下的一切权利，由××单方办理备案注销手续。故对和园公司要求顾珺、葛剑军支付违约金292800元（292.8万元×10%）的诉讼请求予以支持。葛某系限制民事行为能力人，案涉商品房买卖合同、借款合同的订立均由其法定代理人顾珺代理，葛某不应承担本案的民事责任，案涉相关义务应由顾珺、葛剑军履行。关于顾珺、葛剑军抗辩要求和园公司赔偿其装修费损失62万元的意见，法院认为，首先可以确认的是案涉《商品房买卖合同》系因顾珺、葛剑军的过错而解除；第二，顾珺、葛剑军确实存在装修费损失，但就损失的具体数额，顾珺、葛剑军仅提供一份明细清单，对此，和园公司不予认可，而顾珺、葛剑军未提供充分证据予以证明，经释明后，顾珺、葛剑军仍然不申请价格评估，故对其抗辩的装修费损失难以确认。法院对其抗辩意见难以采信。综上，对和园公司要求解除案涉合同，顾珺、葛剑军返还案涉商品房并支付违约金的诉讼请求依法予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、和园公司与顾珺、葛剑军、葛某签订的《商品房买卖合同》解除。二、顾珺、葛剑军返还和园公司位于如东县掘港镇人民路东侧中央广场B区5幢4单元401号房（建筑面积601.67平方米）。三、顾珺、葛剑军支付和园公司违约金292800元。四、驳回和园公司的其他诉讼请求。以上第二、三项判决于判决生效后三十日内履行。案件受理费人民币32726元，由顾珺、葛剑军负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人自愿签订《商品房买卖合同》，该合同依法有效成立并对双方当事人产生法律约束力。合同签订以后，顾珺、葛剑军连续多期未能还本付息，因其自身信用原因导致银行提前收回贷款，并由此引起诉讼，作为贷款担保人的和园公司被判决对贷款本息承担连带清偿责任，并在判决生效后实际代偿了相关款项。根据合同补充协议第一条第三款第三项约定，如××拖欠银行贷款累计三个还款期，或致使银行要求××提前清偿全部贷款本息，××在承担连带担保责任后有权单方解除合同，××应按合同总价款的10%向××支付违约金。现因顾珺、葛剑军的原因致使合同无法继续履行，给和园公司造成相应损失，顾珺、葛剑军的行为已经构成违约，其应当依照约定承担违约责任。和园公司作为案涉房屋买卖合同的××，既是顾珺、葛剑军支付首付房款的借款人，又是顾珺、葛剑军购房贷款合同的担保人，在本案中具有双重身份。顾珺、葛剑军的购房款与顾珺、葛剑军向和园公司的借款均系因买卖案涉房屋所发生，且均属于金钱债务，和园公司以其到期债权抵销债务的请求符合法律规定及交易习惯，一审法院判决予以冲抵并无不妥，本院予以确认。顾珺、葛剑军关于借贷与商品房买卖属于不同法律关系而不应还款的主张不能成立，本院不予支持。顾珺、葛剑军主张在购买房屋以后产生了装修损失，根据谁主张谁举证的原则，应由顾珺、葛剑军对实际损失情况承担举证责任，现因顾珺、葛剑军拒不申请司法鉴定而导致损失金额无法认定，一审法院对于该项损失暂不予处理并无不当，双方当事人可以另行通过合法途径解决。综上，顾珺、葛剑军的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32726元，由上诉人顾珺、葛剑军负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏审 判 员  卢 丽代理审判员  郭相领二〇一七年三月二十九日书 记 员  邱 晴