江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1510号
上诉人（原审原告）张秀芝，女，1975年11月15日生，汉族。
委托代理人卢欣欣，江苏马健律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。
法定代表人陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人刘波，男，江苏保利宁远房地产开发有限公司员工。
上诉人张秀芝因与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人张秀芝的委托代理人卢欣欣，上诉人保利地产公司的委托代理人杨焘、刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张秀芝原审诉称，2010年12月1日，张秀芝与保利地产公司签订了1份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，张秀芝购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-30幢2室（含负一层）（现在的77-2），面积396.89平方米，房款为人民币6137582元整。保利地产公司应于2012年12月31日前向张秀芝交付该房。2013年1月初保利地产公司通知张秀芝验收房屋时发现很多房屋质量问题，如多处严重渗水、墙面、地面大面积空鼓，张秀芝当场拒绝收房。后张秀芝发现车库尺寸、车库出入的坡道不符合基本停车要求。保利地产公司对房屋维修至今，房屋仍未达到交付条件，张秀芝无法入住。为维护自己的合法权益，张秀芝诉请法院判令保利地产公司：1、按照合同约定履行交付房屋义务；2、每天按万分之五支付逾期交房违约金，自2012年12月31日起计算至房屋整改验收合格之日止；3、对车库整改至符合规范要求；4、同时承担本案诉讼费用。
保利地产公司原审辩称，该房屋已经经过相关部门竣工验收，符合交付条件。张秀芝所称房屋存在质量问题，只是零星的一些渗漏现象，并不构成房屋主体质量问题，保利地产公司也履行了正常的维修义务。业主没有履行收房手续，但也并不具备合同中约定的拒收房屋的条件，其拒收房屋的理由不成立，涉案房屋应当视为于约定的交房日期完成了交付，因此不存在迟延交付。即便法院认定保利地产公司存在迟延交付的情形，张秀芝要求的违约金明显过高，应当降低，可以参照同地段房屋租金计算。张秀芝所主张的车库的设计标准并不适用涉案房屋，保利地产公司在建造房屋时按图施工，车库并不存在违约情形。
原审法院经审理查明，2010年12月1日，张秀芝与保利地产公司签订了1份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，张秀芝购买保利地产公司预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目一期T-30幢2室（含负一层）（现在的77-2），面积396.89平方米，房款为人民币6137582元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条，房屋交付时间、条件和迟延交付的责任，第一项为甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他事项做出相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。该合同签订后，张秀芝方依约履行了付款义务。交房期限届满后，张秀芝去现场收房，发现房屋存在质量问题，遂拒收。保利地产公司对该房屋进行维修和整改。2014年1月6日，保利地产公司又向张秀芝发函催收房通知书。2014年10月24日，张秀芝提供江苏省南京市钟山公证处出具的公证书，对房屋质量进行证据保全，以此证明房屋依然存在质量问题。后双方为房屋质量问题协商未果，张秀芝诉至原审法院。本案在原审审理过程中，原审法院于2015年10月22日进行现场勘验，发现该房1-3层均有维修痕迹，地下室卫生间有积水、潮湿现象。而车库则符合图纸设计要求。庭审时，保利地产公司提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。
另查明，张秀芝购买的房屋所在的同地段、同小区毛坯房类型的房屋，月租金在8000元左右，根据保利地产公司提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示为32元/平方/月。
上述事实，有双方商品房预售合同，验收时房屋存在质量问题的记录、照片，现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。张秀芝、保利地产公司双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照其中的约定，全面正确地履行义务。本案张秀芝已经履行了付款义务，保利地产公司则应当于2012年12月31日前向张秀芝交付该商品房。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但张秀芝在收房时即发现存在质量问题，保利地产公司也对房屋进行了维修和整改。整改后保利地产公司于2014年1月6日向张秀芝发出催收房通知书，但张秀芝依然认为房屋存在质量问题。对此原审法院认为，张秀芝在第一次收房时发现质量问题有权拒收，保利地产公司进行维修和整改至2014年1月6日，此段时间保利地产公司应当属于迟延交房，按照约定应当承担违约责任。保利地产公司提出违约金明显过高，应参照租金标准降低违约金，原审法院认为，张秀芝支付全部房款后，其未能按期使用房屋，其损失应为房屋的出租收益，故应参照租金标准对违约金进行调整，考虑到别墅的价值较大，而实际出租租金较低，从公平的角度出发，原审法院酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，即保利地产公司应给付张秀芝违约金314125元（396.89平方米×371天×64元／30天）。2014年1月6日之后，张秀芝认为房屋维修后仍存在质量问题拒收房屋并主张此后的延期交房违约金，原审法院不予支持。如果2014年1月6日之后因维修整改导致张秀芝依然不能实际使用房屋，可以另案主张损失。需要指出的是，保利地产公司作为开发商，应当注意到自己的品牌和形象，针对目前房屋和车库的现状，应积极与相关当事人协商，拿出诚意和行动，化解矛盾和纠纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、江苏保利宁远房地产开发有限公司自判决生效之日10日内给付张秀芝违约金314125元。二、驳回张秀芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费24476元，由张秀芝负担4476元，江苏保利宁远房地产开发有限公司负担20000元。
上诉人张秀芝不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：请求依法变更原审判决第一项为保利地产公司向张秀芝按每日万分之五的标准，支付自2012年12月31日起至2014年1月6日止的逾期交房违约金。依法改判被上诉人继续对车库进行整改维修至符合国家标准。本案一审、二审全部诉讼费用由保利地产公司负担。其上诉理由及答辩意见为：1、一审法院将逾期交房违约金以租金标准计算适用法律错误。因被上诉人交付的的房屋存在严重质量问题，漏雨严重，雨水倒灌，车库不符合国家标准，2014年1月6日大修完毕，万分之五之约定系其单方提供，不是明显过高，应当按照该约定支付违约金才符合公平原则。2、原审法院认定车库符合涉及规范要求与事实不符。2013年9月6日上诉人对涉案标的进行了公证，作为别墅整体组成部分的半地下车库涉及明显不达标，不能满足相关规范要求，有严重缺陷。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人保利地产公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原审判决，改判驳回张秀芝要求保利地产公司承担迟延交房违约责任的诉请。一审、二审诉讼费用由张秀芝承担。其上诉理由及答辩意见为：1、保利地产公司已履行了交房义务，并未逾期交房。双方签署的《南京市商品房预售合同》（以下简称合同）补充协议第七条约定“在该商品房符合本合同第六条约定的前提下，除非出现本合同第十三条第二款所述的重大质量问题，否则乙方不得拒绝收房”。同时双方在补充协议第十五条第7款也特别约定：甲乙双方一致同意，甲方及买卖合同项下的房屋在满足本合同第六条有关约定条件时即达到交付标准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。此外，双方在补充协议第五条第6项约定：乙方在收到甲方发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管。根据以上约定，在涉案房屋已取得合同第六条约定的《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料及《房屋测绘成果》的材料及履行了通知收房义务之后，张秀芝不能以其他理由拒绝收房。因此，保利地产公司已按照合同约定完成了涉案房屋的交付，不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。2、保利地产公司发催收房通知给张秀芝，仅是为了催促其尽快完成收房手续，不能因此认定其存在迟延交房之情形。张秀芝在收房过程中，认为房屋存在一些质量瑕疵，要求保利地产公司进行维修，故而未与上诉人完成收房手续，但不能因此认为上诉人就涉案房屋未完成交付、存在迟延交付情形。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人张秀芝对原审查明事实的异议为：原审中保利地产公司未提交租金标准证据，原审判决认定的租金标准无依据。上诉人保利地产公司对原审查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。
上诉人张秀芝在二审中提交由南京市钟山公证处的公证员徐爱晴于2013年9月6日拍摄的光盘一份，以及四份照片，拟证明在2013年7月至2014年2月保利紫晶山所有别墅都在大面积的维修屋顶，现在也还存在质量问题，保利地产公司所交付的房屋不符合法律的相关交付规定。上诉人保利地产公司的质证意见为：光盘及照片不符合新证据的规则，不应作为新证据采纳，该录像证据中所显示的房屋并非涉案房屋，无法达到上诉人的证明目的。因保利地产公司并无相反证据否定该证据，本院对上述证据的真实性依法予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。上诉人保利地产公司二审中未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审期间，双方争议焦点为：1.保利地产公司是否存在逾期交房行为；2.如存在上述行为，保利地产公司应如何承担违约责任。
本院认为，张秀芝与保利地产公司签订的《保利紫晶山项目商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同行使权利并履行义务。本案房屋虽然经过相关部门的竣工验收，但张秀芝在收房时即发现存在质量问题，之后保利地产公司对房屋存在质量问题的部位进行维修和整改，直至2014年1月6日才再次发出收房通知，对此，保利地产公司应当承担迟延交房的违约责任。上诉人保利地产公司认为其不构成逾期交房，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定过分高于造成的损失。本案中，双方在《保利紫晶山项目商品房预售合同》中约定了违约金标准，但保利地产公司认为该标准过高而申请适当减少，上诉人张秀芝主张按每日万分之五的标准，支付自2012年12月31日起至2014年1月6日止的逾期交房违约金，但并未提交证据证明其实际损失情况，原审参照已查明的租金标准对违约金进行调整，酌定违约金调整至按照64元/平方/月给付，并无不当。
对于车库问题，本院认为，涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格书》，且竣工验收后由行政机关批准进行销售，能够证明保利地产公司交付的车库符合规划设计，张秀芝要求保利地产公司对车库进行整改至规范要求的主张缺乏法律依据，原审对此不予支持，亦无不当。
同时，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案现有证据能够证明，涉案房屋确实存在一定需要维修的质量问题，且车库现状导致使用不便，致使张秀芝的居住需求和感受受到影响，保利地产公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及自身的品牌形象。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24476元，由张秀芝负担4476元，江苏保利宁远房地产开发有限公司负担20000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一六年七月十四日
书 记 员 朱亚芳