湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘民再131号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王艳红。
委托代理人：杨敬飙,系王艳红之夫。特别授权。
委托代理人：粱翊芳，湖南云天律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨小鼎。
法定代理人：王艳红，系杨小鼎之母。
委托代理人：杨敬飙，系王艳红之夫。特别授权。
委托代理人：粱翊芳，湖南云天律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长沙凯通置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳街农贸市场商住楼四楼。
法定表人：程宏利，董事长。
委托代理人：徐冰清，湖南森力律师事务所律师。特别授权。
委托代理人：何淼，湖南森力律师事务所律师。
王艳红、杨小鼎与长沙凯通置业有限公司（简称凯通公司）房屋买卖合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2013年7月29日作出（2013）芙民（未）初字第11号民事判决。王艳红、杨小鼎不服，提起上诉。长沙市中级人民法院于2014年8月29日作出（2013）长中民未终字第04356号民事判决。王艳红、杨小鼎仍不服，向本院申请再审。本院于2015年9月24日作出（2015）湘高法民申字第575号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭审理了本案。再审申请人王艳红、杨小鼎的委托代理人杨敬飙、粱翊芳，被申请人凯通公司的委托代理人徐冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审判决认定，凯通公司获准预售凯通国际城商品房，预售许可证号为2010-8906号。2010年12月31日，王艳红、杨小鼎与凯通公司签订《长沙市商品房买卖合同》，主要内容为：王艳红、杨小鼎购买凯通公司开发建设的凯通国际城120房，购房款总金额1041369元。第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。第十条：交付期限及条件。出卖人应当在2012年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、……。第十一条：房屋交接及违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十二条：规划、设计变更的约定。出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同同意之日起10日内书面通知买受人：1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2)该商品房所在小区的平面布局。买受人有权在通知收到之日起5日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起15日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十三条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺，包括在销售过程中，其销售广告和销售人员就商品房开发规划范围内的房屋及相关基础设施、配套设施所作的明确具体的说明和允诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、在交付时，水、电、电梯达到使用条件；2、在交付时，有畅通的道路通往该楼栋。如果在规定日期内未达到上述使用条件或与其销售广告和销售人员所作的明确具体的说明和允诺不符，双方同意按以下第2种方式处理：……。2、买受人不解除合同的，出卖人应按千分之五向买受人支付违约金，并采取补救措施于90日内达到合同约定标准。出卖人除按本条约定承担违约责任和采取补救措施外，不承担其他法律责任。第十五条：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、出卖人按装饰、设备标准完善装饰、设备。合同还就其他事项进行了约定。
合同附件三为《装饰、设备标准》。外墙：商场外墙为天然石材、面砖及外墙涂料。内墙：内墙老粉批白。地面：现浇钢筋混凝土楼地面。门：玻璃门。窗：铝合金窗。共卫生间：公共卫生间天棚为内墙乳胶漆，墙面1.8米以下为内墙面砖，1.8米以上内墙乳胶漆，地面为防滑地砖，安装大小便器具。公共照明：骑楼走廊公共部位设计照明。供水：每户一个给水点一水表，入户主管为内衬塑复合钢管，门面按设计要求预留一个排水口（个别门面没有以图纸为准）。供电：每个商铺设配电箱。电话系统：预留电话接口。宽带网：预留宽带网接口。（小区内电话、宽带线路由运营商投资建设并享有产权）消防系统：一二层商铺和8#房三四层公寓室内及公共通道均按规范设有烟感探测器和消防自动喷水设施。
合同签订当日，双方又签订《合同补充条款》作为附件四。主要内容有：一、关于商品房的价款及交接1、…2、《商品房买卖合同》第十条所指商品房经验收合格是指该商品房按照国务院《建筑工程质量管理条例》相关规定通过商品房工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的该商品房工程竣工验收合格时间为准。3、买受人办理房屋交接手续当日如发现所交付房屋存在质量问题，应书面要求出卖人进行合理整改。出卖人无异议的，出卖人应在90日内整改完毕；出卖人有异议的，买受人应在之后30日内委托政府有权部门进行鉴定，经鉴定确实存在质量问题的，出卖人应在90日内整改完毕并承担鉴定费用，经鉴定若不存在质量问题，而买受人未依约收房的，买受人应依约承担逾期收房的责任。在整改期间，出卖人不承担延期交房的责任；超过整改期出卖人应承担每日已付房款万分之零点五的违约金，不另行承担其他责任。买受人在办理房交接手续当日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，或者双方对存在质量问题与否有异议但买受人未在规定期限内委托鉴定的，均视为出卖人己依约将符合约定标准的房屋交付买受人。…8、该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景观及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知。…三、其它约定1、双方确认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。买受人完全清楚合同标的房屋的状况以《商品房买卖合同》及附件内容为准，如与销售广告、宣传资料有不一致之处，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。…7、出卖人以买受人在《商品房买卖合同》中所明示通讯地址和联系电话为送达地址和联系方式。送达方式包括直接、邮寄、电话通知或者报纸公告送达等方式。买受人通讯地址或联系电话发生变化时，应立即书面形式告知出卖人，否则，邮寄到变化前的地址仍视为有效送达（不论退件与否）。邮寄送达通知的，在发出之日起的第七日（最后一日遇法定节假日顺延），不论是否实际收到，均视为买受人收到该通知的日期。如买受人提供通讯地址错误而无法送达的，则视为免除出卖人送达义务，而买受人应采用自取方式。出卖人还可同时就相关事项在市级报刊上进行公告。公告和邮寄两种送达方式具有同等效力。…11、出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买房人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利。…14、本补充协议双方均已认真阅读并充分理解。本补充协议作为《商品房卖合同》附件，无论《商品房买卖合同》有何约定，若本补充协议与《商品买卖合同》的约定不一致，以本补充协议约定为准。
凯通公司在销售房屋前，向业主展示的销售广告中，有“自动扶梯、屋顶种植花园、七重智能安防护卫系统”等内容。
合同签订后，王艳红、杨小鼎按照合同的约定付清了购房款，但凯通公司未按合同约定的日期交房。2012年6月21日，勘察、设计、监理、施工和建设五家单位就凯通国际城的7、8、9号栋项目进行竣工验收，一致签字盖章同意竣工验收。2012年6月29日，凯通公司在报纸上发布《交房公告》，通知包括王艳红、杨小鼎在内的7、8、9号栋购房业主从2012年7月9日起开始分批办理房屋交付手续，时间从7月9日至20日。此前，凯通公司于2012年7月3日向王艳红、杨小鼎发出了《入伙通知书》，通知王艳红、杨小鼎于2012年7月6日办理房屋交接手续。王艳红、杨小鼎认为凯通公司所欲交付的房屋未达到合同约定的交房条件未与凯通公司办理房屋交接手续。7月20日，凯通公司在报纸上发布《交房再次公告》，通知包括王艳红、杨小鼎在内的尚未办理交房手续的部分业主从速办理交房手续，并表示“严格按照合同约定延期交房违约金计算截止日期为2012年7月8日”。此后，王艳红、杨小鼎仍认为房屋没有达到交房条件而未予接受凯通公司的交房，并与其他意见一致的业主共同向凯通国际城发出《拒绝收房——限期整改的通知书》，要求凯通公司按照通知的要求进行整改。凯通公司收到通知后，对包括王艳红、杨小鼎在内的拒绝收房的业主发出了《回函》，认为房屋已经达到法定和约定的交房条件，建议双方按照合同及其补充协议约定的方式处理双方的争议。此后，双方就是否符合交房条件、违约责任如何承担等事项几经协商不成，王艳红、杨小鼎遂诉至法院。
审理中，针对王艳红、杨小鼎提出存在侵害王艳红、杨小鼎权益的事实，应当采取相应的措施补救或整改到位，无法完成整改即应予以相应赔偿的问题，凯通公司认为其是严格按照最终审定的设计图纸施工的，即使存在设计变更也属于合理的设计变更，而根据合同约定，这样的变更无需书面通知买受人；有些问题在《商品房买卖合同》及其附件中没有明确约定，而双方的权利义务内容应以《商品房买卖合同》及其附件中的明确约定为准；王艳红、杨小鼎虽然对房屋提出质量方面的异议，但在凯通公司不予认可的情况下没有在约定的期限内申请专业鉴定，应视为房屋质量合格，王艳红、杨小鼎拒绝收房没有道理，为此凯通公司提供了规划设计图、工作联系函、检测报告等房屋建筑施工中形成的工程资料作为证据。王艳红、杨小鼎对以上证据质证后认为要么没有关联性，要么证明力不够，故而不认可凯通公司的答辩主张。
王艳红、杨小鼎在起诉状中称“长沙市住建委在协调会上正式确认了凯通公司不符合交房条件的事实，并要求凯通公司在2012年10月12日前完成整改，再和业主方达成协议”，但经一审法院向长沙市住建委的协调会主持人当面询问，长沙市住建委的协调会主持人表示并未在协调会上确认凯通公司的交房不符合合同附件三约定的交房条件，只是建议凯通公司对业主提出的问题进行复查，如果确实有问题就必须整改。原一审法院判决认为，王艳红、杨小鼎与凯通公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件合法有效，当事人应当全面履行合同义务。上述合同约定凯通公司应于2012年2月28日前交付房屋，但凯通公司未能按期交付，而是直至2012年6月29日才公告通知王艳红、杨小鼎收房，其行为已经构成违约，凯通公司对其逾期交房的违约行为也无异议。
案件当事人的争议焦点主要有三：一是凯通公司的逾期交房违约金如何计算；二是凯通公司是否因没有履行销售广告宣传中的承诺而应当承担违约责任；三是凯通公司是否存在公摊面积所涉及的骑楼漏水等侵害王艳红、杨小鼎权益的事实，进而是否需要采取相应的措施补救或整改到位，或者予以相应的赔偿。
关于争议焦点一，包括两个方面：1、凯通公司的交房是否符合合同约定的交房条件；2、如何计算凯通公司的逾期交房违约金。
1、关于凯通公司的交房是否符合合同约定的交房条件。王艳红、杨小鼎认为凯通公司的交房不符合合同约定的交房条件，进而要求凯通公司提供《竣工验收备案表》，并要求凯通公司按照合同附件三约定的装饰、设备标准完成整改。对此一审法院认为：双方在《长沙市商品房买卖合同》第十条中约定的交房条件是“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”，在合同附件四《合同补充条款》中则进一步约定商品房验收合格是指商品房通过工程竣工验收，验收合格时间以勘察、设计、监理、施工和建设五家单位签字盖章确认的商品房工程竣工验收合格时间为准。现凯通公司已经提供了符合上述合同约定的《竣工验收备案表》。对于是否符合附件三约定的装饰、设备标准的问题，一审法院认为：首先，王艳红、杨小鼎并没有明确要求凯通公司按照合同附件三《装饰、设备标准》的约定应当整改的具体问题，故其相应的诉讼请求并不明确；其次，就双方诉讼外实际发生过争议的本案房屋是否符合合同附件三《装饰、设备标准》的具体问题，即外墙面、楼地面（公共楼梯间）的材质问题，系因双方对“外墙面、楼地面（公共楼梯间）”存在不同的理解所致，因而应当按照政府有关部门最终批准的图纸为准，凯通公司按照图纸施工，符合双方合同附件四《合同补充条款》“一、关于商品房的价款及交接”中第8条“该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景观及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知”的约定，并不构成违约；再次，即使上述问题存在，根据合同附件四《合同补充条款》“三、其它约定”中第11条“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利”的约定，王艳红、杨小鼎据此认为不符合交房条件而拒绝收房也有失公允，不应当得到法律的支持。
2、关于如何计算凯通公司的逾期交房违约金。王艳红、杨小鼎主张按房屋总面积×租金每月每平方米500元×违约月份整数值计算至凯通公司完成整改后实际交付房屋之日止；凯通公司则主张只应按已付购房款×日万分之一×违约天数（从逾期交房之日起至2012年7月5日）。对此一审法院认为：首先，双方合同约定逾期交房违约金的计算方式是按已付购房款的日万分之一的标准乘以违约天数计算，故王艳红、杨小鼎主张按房屋总面积×租金每月每平方米500元×违约月份整数值计算没有合同依据。其次，上文分析表明，凯通公司的交房符合双方在《长沙市商品房买卖合同》第十条中约定的交房条件，而凯通公司以发出《入伙通知书》及登报公告的方式通知王艳红、杨小鼎办理交房手续，符合双方在合同附件四《合同补充条款》中有关交房通知的约定，故王艳红、杨小鼎以凯通公司不符合交房条件为由拒收房屋，并要求逾期交房违约金计算至最后实际交付房屋之日止没有合同依据。再次，考虑到凯通公司逾期交房违约在先，也考虑到王艳红、杨小鼎已经付清全部购房款，从合理平衡双方利益的角度出发，凯通公司逾期交房违约金的截止期限应当确定为2012年7月20日（凯通公司公告通知办理交房手续期限的截止日），计算基数则应为全部购房款，计算标准则为每日万分之一。综上，凯通公司应支付给王艳红、杨小鼎逾期交房违约金应以购房款总额1041369元为基数，按每日万分之一的标准，从2012年3月1日起计算至2012年7月20日止（共计142天），金额为14787.44元。
关于争议焦点二。王艳红、杨小鼎主张凯通公司在销售广告宣传资料中承诺了自动扶梯、屋顶种植花园、七重智能安防护卫系统但没有兑现，要求凯通公司按购房款千分之五的标准承担违约金。凯通公司反驳主张双方的权利义务内容应当以《长沙市商品房买卖合同》及其附件的约定内容为准，而上述内容并不包含在《长沙市商品房买卖合同》及其附件的约定内容中，故不认可王艳红、杨小鼎的上述主张。对此一审法院认为：双方在《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》的“三、其他约定”中约定：“双方确认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。买受人完全清楚合同标的房屋的状况以《商品房买卖合同》及附件内容为准，如与销售广告、宣传资料有不一致之处，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。”以上内容是双方自愿约定的，属于双方商品房买卖合同的权利义务的组成部分，双方当事人均应遵照执行。《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》中并没有约定王艳红、杨小鼎主张的凯通公司通过销售广告宣传明确承诺的内容，故王艳红、杨小鼎关于凯通公司因没有履行广告销售宣传承诺而应当给付违约金的诉讼请求不符合双方合同的约定，不予支持。
关于争议焦点三。王艳红、杨小鼎主张凯通公司应当因存在公摊面积所涉及的骑楼漏水、所在小区的变压器位置不符合规划设计要求、按照规划设计和销售效果图对外墙石材的颜色、干挂支架等整改到位等侵害王艳红、杨小鼎权益的事实采取相应的措施补救或整改到位，或者予以相应的赔偿。凯通公司则主张是严格按照最终审定的设计图纸施工的，符合双方的合同约定，凯通公司不存在违约。对此一审法院认为：一方面，双方在《长沙市商品房买卖合同》第十二条明确约定了规划设计变更时出卖人应当通知买受人的具体情形是指“1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2)该商品房所在小区的平面布局”，而且双方在《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充条款》“一、关于商品房的价款及交接补充条款”中的第8条约定了“该商品房的图纸及建筑面积、公共建筑、景观及配套设施等均以政府有关部门最终批准的为准，如有更改，除《商品房买卖合同》第十二条约定情形外，出卖人不另行通知”，在《合同补充条款》“三、其它约定”中的第11条则约定了“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利”，据此可知凯通公司按照图纸施工是符合双方合同约定的，并不构成违约。另一方面，本争议焦点中王艳红、杨小鼎主张的事项实际上属于王艳红、杨小鼎对房屋的质量存在异议，而根据双方在《合同补充条款》中“买受人办理房屋交接手续当日如发现所交付房屋存在质量问题，应书面要求出卖人进行合理整改。出卖人无异议的，应在90日内整改完毕；出卖人有异议的，买受人应在之后30日内委托政府有权部门进行鉴定，经鉴确实存在质量问题的，出卖人应在90日内整改完毕并承担鉴定费用，经鉴定若不存在质量问题，而买受人未依约收房的，买受人应依约承担逾期收房的责任。”的约定，由于王艳红、杨小鼎并没有按照合同约定的期限委托政府有权部门进行鉴定，并且没有鉴定结果表明房屋确实存在质量问题，因此，王艳红、杨小鼎主张凯通公司应当因存在公摊面积所涉及的骑楼漏水、所在小区的变压器位置不符合规划设计要求、按照规划设计和销售效果图对外墙石材的颜色、干挂支架等整改到位等侵害王艳红、杨小鼎权益的事实采取相应的措施补救或整改到位，或者予以相应的赔偿的诉讼请求不予支持。对于王艳红、杨小鼎主张凯通公司因登报发布的交房公告和入伙通知书中的重要内容不一致的问题在报纸上刊登道歉声明的诉讼请求，其实质就是要求凯通公司承担赔礼道歉的民事责任，但赔礼道歉作为一种法定的承担民事责任的方式，主要适用于人身权遭受侵害的情形的责任形式，本案的情形显然不符合，故对王艳红、杨小鼎的此项诉讼请求不予支持。对于王艳红、杨小鼎主张以附件形式详细约定保修范围、期限和责任的诉讼请求，因不属于合同约定的义务，故王艳红、杨小鼎的此项诉讼请求没有合同依据，不予支持。
据此判决：一、凯通公司于判决生效之日起十日内给付王艳红、杨小鼎逾期交房违约金14787.44元；二、驳回王艳红、杨小鼎对凯通公司的其他诉讼请求。案件受理费2987元，由凯通公司负担。
本案二审期间，王艳红，杨小鼎提交了凯通国际城8号栋规划设计的调整公示一份，拟证明在2013年5月18号之前，凯通公司的工程没有完工。凯通公司质证认为该证据与本案无关。凯通公司提交了如下证据：1、房屋分层分户平面图、4号地7号楼一层平面图，拟共同证明王艳红、杨小鼎的商铺属于7号栋，7号栋自动扶梯的变更是在2011年4月2号由规划局审批通过的，7号栋的变更是在竣工验收之前。2、4号地8号楼1、2层的平面图，拟证明8号楼的变更是通过了规划局的合法审批，与王艳红、杨小鼎7号栋的门面无关。3、照片9份，拟证明王艳红、杨小鼎的门面属于7号栋120门面，4号地8号楼的变更与其无关，不影响其任何经营。电梯是由2楼门面使用的，不影响1楼门面的使用。王艳红、杨小鼎质证认为：对证据1的三性都有异议，对证据2、3的关联性有异议，二审法院认证如下：因王艳红，杨小鼎的门面位于7号栋，故王艳红，杨小鼎提交的凯通国际城8号栋规划设计的调整公示与本案无关。对凯通公司提交的证据1、2、3，其来源合法、内容真实、且与本案相关联，予以认可。
二审判决认定的事实与一审判决认定的一致。二审判决以与原一审判决相同的理由判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2987元，由上诉人王艳红、杨小鼎负担。
王艳红、杨小鼎申请再审称：1、原审判决认定凯通公司交房符合合同约定的条件，属于认定事实错误，凯通公司在2013年5月还在就房屋的规划设计方案公示，至今也没按照公示的规划设计方案完工，亦没有在公示后向申请人发出收房通知，这充分说明逾期交房一直在持续中。凯通公司违法变更规划，将申请人门面正前方原设计的自动扶梯改为垂直电梯后，导致申请人所购门面的商业价值受到极大影响，不能实现合同的目的，系凯通公司根本性违约。2、原审判决关于逾期交房违约金期限、违约金计算标准和销售承诺未履行的认定有误，适用法律错误。3、二审判决明显超过法律规定的期限结案。请求依法改判，支持申请人的诉讼请求。
凯通公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人的房屋经验收合格，满足合同附件三的各项标准，符合合同约定的交付条件；答辩人没有违法变更规划，不存在违约；原审判决关于逾期交房违约金的计算没有违反法律规定，非常正确；双方合同及附件四约定了如与销售广告、宣传资料不一致，以合同及附件约定为准。而合同及附件中并未经自动扶梯、安防系统等作出任何承诺，答辩人严格按照最终审定的图纸施工，没有任何违约。请求维持原判。
本次再审查明，凯通国际城最初的规划设计在涉案门面前有一自动扶梯，与宣传资料中一致。取消自动扶梯改为垂直电梯这一设计变更的批准时间是2011年4月2日，但凯通公司没有将这一设计变更情况通知再审申请人。
查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院再审认为，虽然再审申请人在原审时提出了多项诉讼请求，但在本次再审中，申请人明确其主要诉求是凯通公司交付的门面不符合最初的规划设计，导致其所购门面的商业价值严重受损，合同目的不能实现，构成根本性违约，要求凯通公司承担违约责任，赔偿其损失。
从查明的事实看，在凯通公司最初的销售广告、宣传资料中显示申请人所购的120号门面前是一个开放式的步行楼梯，该门面左前方是一自动扶梯，从整栋楼的外部可以直接看到该门面。2012年7月，凯通公司通知交房时，申请人发现原规划的120号门面左前方的自动扶梯被取消，取而代之的是在该门面正前方的步行楼梯前修建了一个垂直电梯井，该电梯井完全从正面遮挡了120号门面的视线，而且给门面的通风采光造成了影响。凯通公司亦不否认最初的规划设计与宣传资料一致，并提交证据证明取消自动扶梯改为垂直电梯这一设计变更的批准时间是2011年4月2日。从现场情况看，这一规划设计的变更确实给申请人所购120号门面的正常使用造成了实际影响，达不到申请人购买时的预期。由于双方签订购房合同时，凯通公司的销售广告、宣传资料中显示的自动扶梯与当时的设计一致，且双方在补充协议中确认本合同及补充协议已充分涵盖出卖人在此之前发布和签署销售广告、宣传资料、楼书中就开发规划范围内的房屋所作记述、说明和允诺。故可以认定自动扶梯是双方合同约定的内容。本案争议的焦点在于凯通公司应否对此承担违约责任。
双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于规划、设计变更的约定内容为：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2)该商品房所在小区的平面布局。买受人有权在通知收到之日起5日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起15日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期人民银行活期存款利率付给利息。买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。凯通公司的规划设计变更虽经有关部门批准，但这一变更对申请人所购门面使用功能的影响是明显的，且改变了门面所在小区的平面布局。根据上述约定，凯通公司应当依约通知买受人，由买受人作出解除合同或是另行签订补充协议、重新约定房价的选择。但凯通公司没有通知申请人，导致交付的门面不符合商品房预售合同的约定，凯通公司应向申请人承担违约责任。虽然合同附件四《合同补充条款》“三、其它约定”中第11条“出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利”的约定，排除了申请人因规划设计变更主张凯通公司赔偿损失的权利，但该《合同补充条款》是凯通公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，上述条款的内容由于排除了申请人的主要权利而应认定无效。申请人在接到凯通公司的交房通知后发现原设计的自动扶梯已变更为垂直电梯，并与其他意见一致的业主向凯通公司发出了整改通知书，但没有提出解除合同，而凯通公司对该设计变更至今仍未整改或是采取其他补救措施，双方亦未根据合同的约定重新签订补充协议，以解决设计变更后门面商业价值受到影响的问题。申请人在本次再审开庭时明确：如客观上无法采取补救措施，要求赔偿损失。故凯通公司应以赔偿损失的方式承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，可以按照有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。由于申请人没有申请原审法院委托评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评估，申请人主张按每平方米500元计算亦无依据。造成申请人拒绝收房的主要原因是凯通公司违约，故可参照双方合同约定逾期交房违约金的计算方式确定损失数额，即按已付购房款日万分之一的标准计算。考虑到从凯通公司通知申请人办理交房手续期限的截止日（2012年7月20日）起至今已近四年，申请人拒绝收房导致房屋不能出租也扩大了损失，且收房也并不影响其主张相关权利，以及规划设计变更对申请人所购门面的影响程度等因素，酌定损失的计算期限为3年（计1095天），以购房款1041369元为基数，按日万分之一的标准，确定赔偿金额为114029.9元。
此外，原审判决对于本案诉争房屋是否符合合同约定的交房条件、凯通公司逾期交房违约金的期限及标准认定，以及凯通公司在销售宣传资料中承诺的次卧飘窗、电梯刷卡门禁、入口水景区、空中精装休闲庭院等没有兑现，应否承担违约责任等问题的处理有相应的事实和法律依据。且申请人这部分诉请与已被本院裁定驳回再审申请的其他系列案件的诉请相同，申请人在本次再审中也明确表示其主要诉求是凯通公司变更规划设计导致其购买的门面商业价值降低的损失赔偿问题，故对申请人这部分再审请求不予支持。
综上，再审申请人关于规划设计变更给其所购门面的商业价值造成影响，凯通公司应当赔偿损失的理由成立。原审判决对此未予支持不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长沙市中级人民法院（2013）长中民未终字第04356号民事判决和长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民（未）初字第11号民事判决主文第二项；
二、维持长沙市芙蓉区人民法院（2013）芙民（未）初字第11号民事判决主文第一项；
三、长沙凯通置业有限公司于本判决送达之日起十日内赔偿王艳红、杨小鼎损失114029.9元；
四、驳回王艳红、杨小鼎的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计5974元，由长沙凯通置业有限公司负担5000元，王艳红、杨小鼎负担974元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓春
审 判 员 王 琳
代理审判员 林 峰
二0一六年六月十二十一日
书 记 员 王燕琳