上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第1242号
上海市普陀区人民法院民事判决书
（2013）普民四（民）初字第1242号
原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司。
法定代表人金卫东，职务董事长。
委托代理人孙靖、ＸＸ烽，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司。
法定代表人赵伟芳，职务不详。
原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司与被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司的委托代理人孙靖、ＸＸ烽到庭参加诉讼，被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司诉称，原告作为出租方、被告作为承租方于2007年2月1日就上海市普陀区华联路、上海真南农副产品综合市场东侧二楼建筑面积为1500平方米的房屋签订租赁合同，约定该房屋租期为10年，年租金为人民币351000元（以下币种均为人民币），租金的实际起算日为2007年5月1日，先付后用，租赁期间的水电费由被告承担。合同签订后，原告当日依约交付了房屋，但被告在2006年12月支付了175500元、2007年9月支付了60000元后即停付租金，截止至2013年3月30日，其共拖欠租金1841250元，经原告多次催讨未果。2011年3月31日，在房屋尚未完成装修的情形下，被告离开房屋并失去联络，房屋内留置了与餐饮经营有关的物品并由被告聘请的人员值守。原告于2011年5月10日、2012年2月21日通过律师函的形式向被告提出了解除合同及支付违约金的要求，但均未获答复。现提起诉讼，请求判令：一、系争租赁合同于2011年5月10日解除；二、被告将房屋恢复原状后返还原告；三、被告支付拖欠租金及合同解除后的房屋使用费（按月租金29250元计，自免租期结束后的2007年5月1日起算至判决生效之日至，扣除被告已付的租金235500元）；四、被告支付拖欠的水费3244元、电费71215.20元（自2007年5月1日起至2011年3月31日止）；五、被告支付违约金58500元（按月租金的两倍计）；六、本案受理费由被告负担。
被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司未作答辩。
经审理查明，2007年2月1日，原告作为出租方，被告作为承租方签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定内容有：1、被告向原告承租上海市普陀区华联路，上海真南农副产品综合市场东侧二楼建筑面积为1500平方米的房屋，租期为10年，月租金为29250元，年租金为351000元；2、租金的支付方式为先付后用，除首付半年租金外，之后每三个月一付，考虑到被告需重新装修，故设免租期三个月；3、租赁期间的水电等费用由被告支付；4、被告逾期不付租金的，原告可书面通知其解除合同，违约方应按月租金的两倍支付违约金，如造成损失的须按损失与违约金的差额作出赔偿；5、租赁结束房屋归还时，装饰品、电器设备等“一切可以不影响建筑的装潢品及设施”归被告所有或通过协商折价给原告。上述合同签订后，原告依约交付了房屋，被告开始对房屋进行装修，在此过程中，被告公司人员于2011年3月离开房屋失去联络。2011年4月，原告向被告注册地及租赁房屋所在地发送了律师函，指出被告有拖欠租金及水电费的行为，并要求其在接函五日内付清欠费，逾期将追究违约责任。2012年2月，原告再次向被告发函，要求解除双方的租赁合同并进行欠费结算。2013年6月26日，原告诉至法院，请求判决如其诉请。
另查明，经实地勘查，该租赁房屋尚未装修完毕，至今仍有物品及建材留置于现场。
诉讼中，经原告申请，本院委托相关机构对租赁房屋内的装修及可移动物品价值进行了评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的“公信中南（2014）建鉴字第1号”司法鉴定意见书的评估结论为：因本案被告下落不明，原告无法提供与涉案相关的装修资料，该装修工程较为复杂，面积较大，故采用平方米造价进行估算，估算造价为3466198元，尚未考虑折旧；上海申威资产评估有限公司的评估意见为：经现场勘查，涉案可移动物品为装潢酒店中的堆放物品，部分为酒店用品、部分为装潢材料、部分疑似装潢工具，权属无法分辨。另在酒店用品中，多数用品疑似二手物品，其中一些只是成套物品中的部件，原告对上述物品的权属与存放情况均不清楚，在评估范围界定不清的情形下，评估工作无法进行，故退回本次委托。原告对上述评估结论及评估意见不持异议，并表示上述装潢与物品应由被告自行处置。
本院认为，当事人应按合同约定履行义务。原告的诉称有相关的租赁合同、律师催告函为证，在未有相反证据的情形下，本院对其陈述的当事人之间形成的租赁关系、被告欠付租金、水电费等事实予以采信。租赁合同既已订立，被告作为承租人应切实履行相关义务，其欠付租金的行为显然严重违反了合同约定。基于被告的违约行为，原告要求解除合同、追缴租期内的欠款及违约金的诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持，并以原告提起诉讼之日为合同解除日。合同解除后，被告应履行房屋的返还义务，同时，基于合同关系非正常终止的责任在于被告，原告要求被告在房屋交还前恢复原状的诉请符合法律规定，本院一并予以支持。上述房屋交接手续办理完毕之前，被告仍需支付房屋占用费，该费用可参照租赁合同中租金的标准。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司与被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司于2007年2月1日签订的关于上海市华联路上海市真南农副产品综合市场东侧二楼的《房屋租赁合同》于2013年6月26日解除；
二、被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述房屋恢复原状并返还原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司；
三、被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司支付租金（按每月人民币29250元计，自2007年5月1日起算至2013年6月26日止，其中需抵扣被告已付租金人民币235500元）；
四、被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司支付房屋使用费（按每月人民币29250元计，自2013年6月27日起算至本判决生效之日止）；
五、被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司支付拖欠的水费人民币3244元、电费人民币71215.20元；
六、被告上海源泰房餐饮管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海真南农副产品综合市场经营管理有限公司支付违约金人民币58500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案装修评估费人民币60000元，由被告负担。
本案受理费人民币22567元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 钱春林
二〇一四年三月十二日
书 记 员 蒋 平
附相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
审判长余莉敏
审判员曹彬
人民陪审员钱春林
二〇一四年三月二十一日
书记员蒋平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。