北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4073号
上诉人（原审被告）：吴永丽，女，1977年5月31日出生。
委托诉讼代理人：王伟，北京市信汉律师事务所律师。
被上诉人�第三人）：牛建军，男，1970年10月12日出生。
委托诉讼代理人：赵永利，北京市国汉律师事务所律师。
原审原告：陈某，男，1973年4月14日出生。
委托诉讼代理人：刘锋，北京市京德律师事务所律师。
上诉人吴永丽因与被上诉人牛建军、原审原告陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初26991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
吴永丽上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判或发回重审。事实和理由：借名买房合同有效，不能履行与牛建军的买卖合同，房屋应当过户给陈某。可以向牛建军承担违约责任，但违约金过高，要求减少。
陈某述称，不同意一审判决，房屋应当归陈某所有，但未提起上诉。
牛建军辩称，同意一审法院判决。
陈某向一审法院起诉请求：1.确认陈某与吴永丽之间的借名买卖合同合法有效；2.吴永丽协助陈某办理1505号房屋的产权过户手续；3.吴永丽承担本案诉讼费用。
牛建军向一审法院提出诉讼请求：1.吴永丽继续履行与牛建军在2012年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；2.吴永丽协助牛建军办理1505号房屋的过户手续，将该房屋过户至牛建军名下；3.吴永丽向牛建军给付逾期配合办理房屋过户违约金1186100元（自2014年8月6日至实际办理完毕过户手续之日止）；4.由吴永丽承担诉讼费用。
一审法院认定事实：陈某与吴某原系夫妻关系，二人于2007年8月17日离婚。吴永丽与吴某系姐妹关系。2009年10月24日，吴永丽（买受人）与北京华润新镇置业有限责任公司（出卖人）签�《商品房预售合同》，约定由吴永丽购买位于北京市海淀区1505号房屋（以下简称1505号房屋），房屋成交价为2168000元。后吴永丽作为借款人就1505号房屋向中国建设银行股份有限公司北京市分行申请住房按揭贷款，贷款金额为1730000元，贷款期限为360个月，自2010年9月1日至2040年9月1日，截至2016年12月2日，已还贷款75期，剩余贷款本金为1529112.41元。2014年7月25日，1505号房屋产权证下发，规划用途为住宅。
吴永丽、牛建军针对诉请中涉及到的违约金数额，均申请酌减。另，牛建军表示愿意变更后续购房款的付款方式，即由贷款方式变更为直接付款方式，并愿意替代吴永丽清偿1505号房屋上的剩余按揭贷款本金和利息，代为清偿部分优先自剩余购房款中抵扣，超过剩余购房款部分作为损失在本案中以违约金方式一并解决。
另查，涉案房屋现由牛建军居住�用，牛建军具备在京购房资格。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，关于陈某与吴永丽之间的借名购房争议，法院认为：首先，当事人吴永丽在诉讼中自认与陈某就1505号房屋存在借名合同关系，且结合牛建军的陈述意见，可以证实吴永丽在本次诉讼发生之前，已向牛建军披露过1505号房屋的实际所有权人为陈某的事实；其次，根据陈某提交的证据，亦可以证明1505号房屋所涉的购房款、银行贷款等费用均实际由陈某支付。因此，法院认定陈某与吴永丽就1505号房屋存在借名购房的合同关系。因该借名购房合同关系，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，陈某要求确认相应借名购房合同关系合法有效的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
关于牛建军和吴永丽之间的房屋买卖合同关系争议，法院认为：根据�院查实的证据，可以确认牛建军和吴永丽就1505号房屋签署了《房屋买卖合同》及《补充协议》，陈某虽主张其对此不知情，但根据牛建军提交的短信、录音及证人李某的证人证言，足以证实陈某对此是明知的。陈某就此仅提交了证人王某的证人证言，但该间接证据无法形成证据链，无法推翻牛建军所提交的证据的证明力。因此，吴永丽将1505号房屋出售给牛建军，并不属于擅自转让行为，二人之间的房屋买卖合同关系，亦应当合法有效。
基于上述论证可知，现1505号房屋同时存在借名购房合同关系和房屋买卖合同关系，而陈某作为借名人、牛建军作为买受人，均要求继续履行合同。对此法院认为，可以参照以下顺序确定履行顺序，即：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，根据法院查实的证据，1505号房屋现登记在吴永丽名下，陈某和牛建军均未完成房屋所有权转移登记手续，但牛建军已经实际合法占有房屋，故牛建军的履行顺序要优先于陈某的履行顺序，故吴永丽应当继续履行与牛建军签署的《房屋买卖合同》和《补充协议》。
在此前提下，根据《房屋买卖合同》和《补充协议》约定，吴永丽应在取得1505号房屋所有权证后，配合牛建军办理1505号房屋的权属转移登记手续，但现因1505号房屋上的按揭贷款尚未清偿完毕，导致至今无法办理权属转移登记手续，吴永丽的行为已构成违约，应当承担违约责任，故对于牛建军要求吴永丽承担逾期办理过户手续违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金数额，吴永丽对此提出了违约金数额过高的抗辩，法院对此认为，鉴于牛建军明确表示愿意代为清偿1505号房屋所涉的按揭贷款的剩余本金和利息，且代为清偿部分优先抵扣其应付的剩余购房款，且亦明确表示对于代为清偿部分超过剩余购房款部分将作为损失在本案中以违约金方式一并解决，而根据本案查明的事实，1505号房屋所涉按揭贷款的剩余本金和利息数额远远高于牛建军应付的剩余尾款数额，故关于违约金数额，由法院根据以上情形，并结合当事人的违约程度等因素酌情判定，判定为80万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认陈某与吴永丽之间就1505号房屋的借名买卖合同合法有效；二、牛建军与吴永丽继续履行于2012年4月24日签订的《北�市存量房屋买卖合同》和《补充协议》；三、吴永丽于本判决生效后5日内向中国建设银行股份有限公司北京市分行提交一次性清偿1505号房屋剩余贷款本息的申请，并于该房屋所涉贷款本息清偿完毕后3日内协助牛建军办理该房屋的解除抵押权登记手续；若吴永丽逾期未履行该义务，牛建军可替吴永丽向中国建设银行股份有限公司北京市分行清偿该房屋剩余贷款本息并办理该房屋的解除抵押权登记手续；吴永丽于办理完毕该房屋的解除抵押权登记手续后3日内协助牛建军办理该房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至牛建军名下，办理该权属转移登记手续所需费用由牛建军负担；四、牛建军应向吴永丽支付剩余购房款100万元，于办理1505号房屋权属转移登记手续的当日给付吴永丽；若牛建军按本判决第三项确定的替代吴永丽向中国建设银行股份有限公司北京市分行清�剩余贷款本息，则按实际发生费用自其应向吴永丽支付的剩余购房款中予以抵扣；五、吴永丽于本判决生效后7日内向牛建军支付逾期办理过户手续违约金80万元；六、驳回陈某的其他诉讼请求；七、驳回牛建军的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，牛建军和吴永丽就1505号房屋房屋买卖关系合法有效，现有证据足以证实陈某对买卖合同关系知情。1505号房屋同时存在借名购房合同关系和房屋买卖合同关系，陈某与牛建军均享有要求吴永丽协助其办理转移登记的合同权利。二人现均未完成房屋所有权转移登记手续，但牛建军已经实际合法占有房屋，故牛建军的履行顺序要优先于陈某的履行顺序。吴永丽主张其与牛建军之间的合同无法履行、涉案房屋应当过户给陈某，没有法律依据。吴永丽的行为已构成违约，应当支付违约金。牛建军代为清偿1505号房屋所涉的按揭贷款的剩余本金和利息，该部分金钱应当作为其损失，在确定违约金数额时予以考虑。一审法院确定违约金数额80万元，符合法律规定。
综上所述，吴永丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19744元，由吴永丽负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年六月二十九日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨