丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1102民初2129号原告：叶莉莉，女，1993年10月30日出生，汉族，住松阳县。委托代理人（特别授权）：雷王薇、刘邦根，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。被告：陈浩，男，1989年9月27日出生，汉族，住丽水市莲都区。第三人：金淑珍，女，1968年10月7日出生，汉族，住丽水莲都区。原告叶莉莉与被告陈浩、第三人金淑珍合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法由审判员邬勇独任审判，于同年4月18日公开开庭进行了审理。原告叶莉莉及其委托代理人刘邦根、被告陈浩、第三人金淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶莉莉诉称：2017年1月15日，原、被告签订“店面转让协议”，双方约定被告将其经营的位于丽水市××都区××号“陈浩烟酒店”转让给原告，转让费为人民币40000元，店内香烟另外结算。同时被告明确告知原告，该转让店面房与房东即第三人签订的租赁合同期限是5年，即从2016年4月起至2021年3月止，并承诺当天晚上约第三人前来与原告见面，共同协商转让事宜。当天，原告即以现金方式向被告支付了转让费40000元，并清点支付了香烟货款，被告当即将“陈浩烟酒店”交付给原告经营管理。随后，被告电话联系第三人，却称第三人因故未能相约。至次日晚上，第三人明确告知原告，其与被告签订的《房屋租赁协议》约定该店面未经其同意不得擅自转租，否则其有权解除合同，并称将在第一年度租期到期后收回房屋。因此，原告立即打电话给被告，告知相关情况，并要求被告前来解决店面租赁问题。后被告与其父亲来到案涉店铺，经原、被告与第三人共同协商，第三人的态度坚决，称不同意被告擅自转租店面，并且明确表示将于2017年3月底收回店面。后被告要求原告给予适当宽限期间，保证会做通第三人的思想，为此双方签订了一份书面协议，约定原告给予被告三天期限，如第三天仍与第三人协商不成，则将转让款全额返还原告，但被告一直未能妥善解决。时至2017年2月7日，原告再次找到第三人协商房屋租赁事宜，第三人当场向原告出具书面说明，仍然表示拒不同意被告转租店面房屋，从而导致原、被告双方签订的《店面转让协议》无法实际履行。综上，根据《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被告未经第三人允许擅自将店面转租给原告，由于第三人拒不同意转租，从而致使原告无法实现转租店面从事经营至目的，完全符合解除协议法定条件。现经原告多次要求解除而未果，为此，原告诉至法院，请求判令：解除原、被告于2017年1月15日签订的《店面转让协议》，并要求被告返还原告支付的转让费人民币40000元。被告陈浩辩称：答辩人于2016年10月在店铺张贴“店铺转让”公示，至2017年1月15日止，期间房东第三人金淑珍看到未表示反对。11月原告看到公示后有意承租店铺经营，并多次来我店了解生意情况，我给他看了房屋租赁协议内容。2017年1月15日，原告来我店商谈转让费事宜，因我有更重要事情要做，只能同意低价转于原告经营。店里所有包括空调、冰箱、麻将桌、床、货架、货柜、货物（架上多品种水、饮料及多品种酒类、日杂用品和日用品），还有剩下已付的3个月房租和2000元押在房东那的押金，笼统估价4万元交给原告经营。双方同意付款后不得反悔。我当时告知房东第三人，房东说要加房租，原告当时也无异议。1月16日，第三人表示以后不允许店铺转让他人，合同到期后收回店面房。为此，原告不同意，原告要求合同期内至期满有权转让店铺。要求我帮助与房东沟通，三方为此协商多次未果。但是，这并没有影响原告合同期内的经营权，事实上原告照常使用“陈浩烟酒店”的名义正常经营着，还有4年多的时间，租赁期满是否续租到时可以再议。事实上，答辩人与第三人并没有影响原告店铺正常经营。所以不能退还原告转让费4万元，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人金淑珍陈述：“陈浩烟酒店”经营所用的店面是我刚从原房主金叶处购买。原房主金叶2016年4月份出租给被告陈浩，我出于对原房主金叶的尊重，可以继续出租给被告陈浩，但不同意被告陈浩转租或者转让。经审理，本院查明：位于丽水市××都区××号的店面房原房主金叶与被告陈浩于2016年4月1日签订《房屋租赁协议》，约定原房主金叶将位于丽水市××都区××号的店面房20平方米出租给被告陈浩使用；租期2016年4月1日至2021年3月30日，第一年租金15000元，第二年租金18000元。双方还约定，未经原房主金叶同意，被告陈浩不得转租或分租他人。被告陈浩向原房主金叶支付了第一年租金15000元和押金2000元。被告陈浩以其承租的丽水市××都区××号的店面房为经营地址注册成立了“丽水市莲都区陈浩烟酒店”，类型为个体工商户。因原房主金叶向银行借款需将上述房屋进行抵押，2016年5月17日，原房主金叶与被告陈浩及银行签订的《房屋出租补充协议》。2016年10月，原房主金叶将位于丽水市××都区××号的店面房卖于第三人金淑珍，被告陈浩知晓该房屋买卖。2017年1月15日，被告陈浩将其经营的位于丽水市××都区××号“丽水市莲都区陈浩烟酒店”转让给原告叶莉莉，转让费为人民币40000元（不包含店内的香烟），原告叶莉莉当日接手“丽水市莲都区陈浩烟酒店”。由于丽水市××都区××号的店面房的房主第三人金淑珍不同意被告陈浩转租丽水市××都区××号的店面房给原告叶莉莉，原告叶莉莉与被告陈浩遂发生纠纷。另查明，上述40000元转让费，包含：1、丽水市××都区××号的店面房2017年1月15日至2017年3月31日的租金3125元和押金2000元；2、“丽水市莲都区陈浩烟酒店”店内除香烟之外其他货物的价款；3、丽水市××都区××号的店面房的装修价值。本院采信并据以认定上述事实的证据有：一、原告叶莉莉提供的2017年1月15日被告陈浩与原告叶莉莉形成的交接单、“丽水市莲都区陈浩烟酒店”工商登记材料、《房屋租赁协议》、《房屋出租补充协议》、第三人金淑珍2017年2月7日出具的《说明》、原告叶莉莉与被告陈浩之间的微信聊天记录；二、到庭当事人的庭审陈述。原告叶莉莉提供的载明为2017年元月17日的《协议书》，因无法确认该证据的真实性，本院不予采用。本院认为：2017年1月15日被告陈浩将其经营的位于丽水市××都区××号“丽水市莲都区陈浩烟酒店”以转让费40000元转让给原告叶莉莉，该民事行为根据转让费40000元的组成包含三种法律关系，即：1、被告陈浩向原告叶莉莉转租丽水市××都区××号店面房所形成的房屋租赁合同；2、原告叶莉莉向被告陈浩购买位于丽水市××都区××号“丽水市莲都区陈浩烟酒店”店内除香烟之外的货物所形成的买卖合同；3、被告陈浩向原告叶莉莉转让位于丽水市××都区××号店面房的装修所形成的买卖合同。关于被告陈浩向原告叶莉莉转租丽水市××都区××号店面房的合同法律关系，根据房主第三人金淑珍不同意转租之事实，该合同系无效。因该合同无效，被告陈浩依法应返还原告叶莉莉支付的租金3125元及押金2000元。但鉴于原告叶莉莉自2017年1月15日至今使用丽水市××都区××号店面房，其系该店面房的使用受益者，且原告叶莉莉对该合同的无效也存在过错，故原告叶莉莉依法应按被告陈浩与房东第三人金淑珍之间约定的租金标准赔偿被告陈浩损失至其将该店面房交还被告陈浩时止。关于原告叶莉莉向被告陈浩购买位于丽水市××都区××号“丽水市莲都区陈浩烟酒店”店内除香烟之外的货物所形成的买卖合同，因标的物系通用物，且也不存在法定解除的情形，故原告叶莉莉诉请要求被告陈浩返还该部分的货款，无事实和法律依据。关于被告陈浩向原告叶莉莉转让位于丽水市××都区××号店面房的装修所形成的买卖合同，由于店面房的装修不可移动，原告叶莉莉不可能因店面房的租赁合同无效而继续拥有装修的使用权，故该部分的合同依法应当解除，被告陈浩依法应返还原告叶莉莉装修的转让价款。因原告叶莉莉未提供证据证明店面房装修转让价款的多少，本院从减少双方诉累的角度，酌情确定为25000元。综上，原告叶莉莉有事实和法律依据的诉请，本院予以支持，无事实和法律依据的诉请予以驳回。被告陈浩的抗辩于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告叶莉莉本判决生效日交还被告陈浩位于丽水市××都区××号店面房的使用权，并原物返还被告陈浩丽水市××都区××号店面房的装修；二、被告陈浩返还原告叶莉莉装修转让款人民币25000元；三、按日49.32元（18000元/年÷365天/年）的标准，押金2000元自2017年4月1日起至原告叶莉莉履行完毕上述第一条时止，扣除原告叶莉莉应承担的租金后，结合第二条被告陈浩应返还原告叶莉莉装的修转让款人民币25000元，若有盈余款项的，被告陈浩在原告叶莉莉履行完毕上述第一条时即返还原告叶莉莉；四、驳回原告叶莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币800元，减半收取400元，由原告叶莉莉和被告陈浩各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  邬 勇二〇一七年五月二日代书记员  沈琛琛??-8-?