北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终174号上诉人（原审原告、反诉被告)：孙薇，女，1979年1月27日出生。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博尧，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张剑，男，1983年1月10日出生。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。上诉人孙薇与上诉人张剑因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙薇及其委托诉讼代理人梁志强，上诉人张剑及其委托诉讼代理人魏修立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结�孙薇上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，请求撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判支持我一审中第三项、第四项诉讼请求，即张剑支付违约金170.6万元，并赔偿中介费17万元，或将本案发回重审。事实和理由：1.在签约时我与张剑及中介经纪人已经商定待张剑房本下来后以我丈夫韩某的名义进行网签、过户，在实际操作中中介经纪人自一开始就直接以韩某名义进行购房资格审核，韩某的资格审查于2016年10月10日与10月14日两次申请并均通过审核；2.2016年10月17日张剑要求涨价100万元，我不同意，张剑即要求解除合同给我13万元赔偿，我也没有同意，张剑即提出韩某不是合同当事人，张剑还拒绝配合办理面签手续，因此是张剑的行为构成违约；3.以我的名义进行的购房资格审核于2016年11月11日通过，但客观上对于合同的继续履行没有影响，而张剑�不配合履行合同，属于根本性的违约；4.在双方争议还没有定论之前，张剑将房屋另行出售获利300余万元；5.房屋买卖合同、补充协议等文件中都有中介公司的盖章，一审法院没有追加中介公司作为当事人，也没有让经纪人作为证人出庭，导致程序错误且未能查清案件事实。张剑上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判驳回孙薇要求退还定金、赔偿中介费的诉讼请求，改判孙薇支付我违约金170.6万元。事实和理由：一、我不构成违约。1.房屋买卖合同是我与孙薇签订的，故我拒绝将房屋过户到韩某的名下是合理合法的，我不存在违约行为；2.在我没有收到首付款的情况下，我不可能签订收到首付款的承诺书，所以我拒绝签署承诺书不构成违约；3.我与孙薇协商房屋价格或者提出解约的方案仅是协商的过程，双方没有达成一致，在录音中我已经�示如果无法达成一致就按照原合同履行；4.孙薇要求签订阴阳合同，规避国家的税收，因此补充协议第二条关于规避国家税收的条款是无效的，但不影响整个买卖合同的效力，我要求按照实际交易价格进行网签和缴纳税收是合法的，我不构成违约；5.双方在房屋买卖合同和补充协议中没有约定办理资金监管，当时的政策也没有强制要求办理资金监管，因此我有权拒绝办理资金监管；6.在符合办理网签和办理过户的条件下我通过信件、微信、短信等多种形式要求孙薇办理网签，缴纳税收，但是孙薇在明知时间来不及的情况下通知中介公司要求暂缓办理网签，因为孙薇履行合同逾期超过15日，我按照合同约定行使解除权，不构成违约。二、孙薇构成违约。1.孙薇要求更换房屋购买主体，违反合同约定；2.孙薇反复审核购房资格导致网签、纳税、过户迟延；3.孙薇单方面要求办理资金监管构成违约；4.在符合网签和过户的条件下，孙薇单方面给中介发通知要求暂缓网签，表明孙薇不同意继续履行合同，同时也必然会超过合同约定的履行期限，孙薇就其不履行合同的行为构成违约。依据房屋买卖合同第七条第一项第二款，我要求孙薇承担20%的违约金，并坚持主张定金罚则和违约金同时适用;5.孙薇构成违约，我没有过错，因此不应当承担孙薇的中介费损失。孙薇向一审法院起诉请求：1.解除我与张剑于2016年8月30日签订的合同编号为：21121885号的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及其《补充协议》；2.张剑双倍返还我支付的定金共计60万元；3.张剑支付我房屋总价款20%的违约金，共计170.6万元；4.张剑赔偿我中介费用17万元；5.张剑赔偿我律师费2万元；以上2.3.4.5项所列款项共计人民币249.6万元；6.张剑承担本案诉讼费�。张剑向一审法院反诉请求：1.孙薇支付我违约金170.6万元；2.孙薇所交定金30万元不予退还。3.孙薇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月30日，张剑（出卖人）与孙薇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区103号，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交【房地产经纪机构名称：某（北京）房地产经纪有限公司（以下简称某经纪公司）】；该房屋转让总价款为853万元，上述总价款由两部分组成，一是该房屋成交价格为500万元，二是该房屋家具家电、装饰装修及配套设施等作价350万元；买受人在签订本合同同时向出卖人支付购房定金30万元；买受人向（居间机构指定的银行）/（公积金中心）申办抵押贷款，出卖人应当按照银行或公积金中心相应规定及要求提供相应的材料，协助�受人办理抵押贷款，买受人拟贷款金额为473万元。双方在合同第七条“违约责任”约定“（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：……2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照该房屋总价款的20%向合同的另一方支付违约金；……”。第八条约定“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出该房屋总价款的5%；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方交易该房屋所支付的居间代理费、佣金等相关费用”。第十条“权属转移登记”约定“（一）当事人双方同意，自本合同签订�日起至2016年11月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……”。同日，张剑（出卖人、甲方）与孙薇（买受人、乙方）及某经纪公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方于本合同签订当日向丙方支付居间代理费17万元。同日，张剑（出卖方、甲方）与孙薇（买受方、乙方）签订《补充协议》，某经纪公司作为见证方（丙方）参与该协议的签订。该协议的第二条约定“甲乙双方同意按照人民币伍佰万元的价格进行申报纳税（最终具体金额以税务机关核定数额为准），经甲乙丙三方友好协商同意，买受方承担交易过程中甲乙双方应缴纳的契税、增值税、增值税附加税、印花税、个人所得税等所有税费，但相关税票则应该按理论税费交纳方分配甲乙双方。”第三条约定“经甲乙双方友好协商同意：1、签订本合同当日内乙方支付甲方购房定金人民币叁拾万元整（￥300000.00）；2.乙方于网签后2日内支付甲方购房首付款人民币壹佰万元整（￥1000000.00）；3、办理房产过户当日，乙方支付甲方剩余首付款人民币贰佰五十万元整（￥2500000.00）；4、剩余购房款人民币肆佰柒拾叁万元整（￥4730000.00）甲方同意乙方通过银行按揭贷款的方式支付，支付时间贷款银行办理完毕抵押登记后由贷款银行之间支付给甲方账户的时间为准。”第五条约定“特别确认：……乙方在此声明并承诺其家庭符合且具备北京市购房资格；甲乙双方在此确认对上述情况已熟知并实地勘察过，自愿达成本合同标的房产交易。”第六条约定“……2、本协议为《买卖合同》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》、《居间服务合同》及《过�、按揭代理合同》相抵触，以本协议为准。”合同签订后，孙薇向张剑支付定金30万元，并向某经纪公司支付买卖佣金17万元。根据孙薇提交的录音证据，孙薇和张剑曾在2016年10月17日对银行贷款面签事宜等进行协商。当日，孙薇要求将涉案房屋的所有权办理到其丈夫韩某名下，张剑表示自己只能按照合同约定向合同当事人履行义务；张剑提出希望孙薇能提高房屋价格并要求加价100万，孙薇不同意；张剑表示解除合同并由自己支付中介费17万元及给付孙薇13万元赔偿款的提议，亦未得到孙薇认可；孙薇要求张剑在解除合同后给付其150万元的赔偿意见，亦未得到张剑的同意。同时，张剑对银行要求其签署的承诺存在异议，故双方在当日未办理成功贷款面签事宜。2016年10月26日和11月4日，孙薇、张剑与中介公司工作人员两次就本次房屋买卖�合同后续履行问题进行协商，因双方对房本写谁的名字、网签价格、房屋价格、资金监管等问题均存在分歧，故双方仍未达成一致意见。2016年11月14日，孙薇的购房资格审核通过。同日，张剑与中介公司工作人员联系，表示要求按照853万元的价格办理网签，并称因没有收到足额的首付款而不同意在银行面签的首付款承诺书上签字。2016年11月18日，孙薇发出《暂停网签说明》，内容为“……我不能满足卖方的无理要求，多次协商对卖方已失去信任，现已委托律师立案，目前等待开庭审理，现要求居间方某经纪公司暂停签署网签合同，由此产生的法律后果及法律责任由本人自行承担！”。同日，张剑向孙薇发送《催促办理网签通知》，内容为“孙薇女士：现请您按照合同约定实际价格尽快办理网签合同，以免2016年11月30日前无法完成过户登记。”2016年11月21日，张剑向孙薇发送《关于你方要求暂停网签的回复》，内容为“孙薇女士：我已收到你方要求暂停网签说明，你方在说明中要暂停办理网签手续，我认为如果因为你单方暂停办理网签手续而导致11月30日前无法办理申请房屋转移登记手续，到时我依法追究你方的法律责任”。2016年12月23日，孙薇收到张剑发送的《解除合同通知书》，内容为“孙薇女士：……在合同履行过程中，我方多次催促你履行合同约定的义务，办理网签交税及过户手续，但由于你单方面原因，直到2016年11月14日你才通过购房资格审核，导致双方迟迟未能办理网签。2016年11月16日和11月18日，我又催促你办理网签及过户，却于2016年11月19日上午收到中介转来的你要求暂停办理网签的通知。由于你单方面拒绝履行合同义务，导致双方合同约定的过户时间已经逾期超过十五天�根据第七条第一项第二款规定，特通知你解除双方于2016年8月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。根据合同法的相关规定，你我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本解除通知到达你处时解除。关于你方的违约责任我将通过法院诉讼的方式主张权利。”孙薇表示自己已经在11月17日向法院提交立案材料，而且和中介说了等争议解决；《解除合同通知书》是张剑单方发出，而且是在其先期违约的情况下，自己是行使不安抗辩权。2016年12月14日，孙薇向北京市某律师事务所支付代理费2万元。另查，孙薇与韩某为夫妻关系，双方于2006年1月23日登记结婚。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、付款证明、中国农业银行转账业务客户回执、收据、发票、结婚证、录音、《暂停网签说明》、《关于你方要求暂停网签的回复》、《解除合同通知书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：张剑与孙薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示。对于《补充协议》中约定的“甲乙双方同意按照人民币伍佰万元的价格进行申报纳税（最终确定金额以税务机关核定数额为准）……”，该条款内容虽然违反相关的税收征管法规，存在违法性，但其并未违反强制性规定，故法院亦不认定其为无效条款，因此本案所涉合同有效。双方当事人均应依约全面履行各自义务。对于孙薇要求解除双方于2016年8月30日签订的合同编号为：21121885号的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及其《补充协议》及张剑要求确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2016年12月23日解�的诉讼请求，现双方当事人均表示因对方的违约行为而要求解除合同，且均没有继续履行合同的意愿，故法院对孙薇要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于张剑要求确认双方合同在2016年12月23日解除的意见，虽然孙薇在当日签署并接收了相关文件，但其已经在该日前向法院提交了民事起诉状，亦在之前向张剑发送过《暂停网签说明》，告知过张剑诉讼事宜，且张剑收到上述材料，故法院认为张剑发送给孙薇的《解除合同通知书》不构成合同解除权的行使，因此，对张剑的该部分诉讼请求，法院不予支持。关于孙薇要求张剑支付违约金并双倍返还定金的诉讼请求和张剑要求孙薇支付违约金并不退还定金的诉讼请求，因双方均主张同时适用违约金和定金罚则，根据合同法的法理基础和法律条文，违约金和定金罚则二者不可并用，且双方合同中并未约定违约�况下的定金返还情况，综合案件情况法院对双方定金的诉讼请求均不予支持。关于孙薇和张剑均指称对方存在违约情况并要求对方按合同约定支付170.6万元违约金的诉讼请求，根据查明的事实，法院认为双方当事人均存在违约行为。首先，孙薇认为张剑存在单方变更合同主要价款的情形，根据其提交的录音证据，张剑确实提出了上调房屋价格的要求，虽然张剑自行陈述该要求只是与孙薇进行协商并愿意按照合同约定价格853万元办理网签及申报税款，但在双方在《补充协议》中明确约定了申报纳税价格的情况下，结合双方后续多次见面协商的内容，法院认定张剑的行为造成了本案合同履行的拖延，存在违约情形。其次，孙薇在2016年11月14日通过购房资格审核，该情形与《补充协议》中约定的其具有购房资格存在冲突，客观上对于合同中约定于2016年11月30日前完成房屋权属转移登记的履行不可谓无阻碍，亦为违约行为。另外，双方当事人在《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》均未明确约定网签具体日期，而仅约定孙薇于网签后2日内支付张剑100万元，属于约定不明；双方当事人在2016年10月17日商谈银行贷款面签事宜未达成一致后，均未再与中介公司联系确定贷款日期及网签日期。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，鉴于双方均存在违约行为，且过错相当，故法院对于双方分别要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。对于孙薇要求张剑赔偿中介费用的诉讼请求，因相关款项已经由孙薇实际支付给中介公司，且双方在合同中约定了相关费用的承担，现双方之间已经解除合同，且双方均存在违约行为，故法院认定该部分款项在双方当事人之间分担。�于孙薇要求张剑赔偿律师费的诉讼请求，虽然双方当事人在合同中约定了相关费用的承担，但本案中双方当事人均聘请了律师参加诉讼，其理应对各自支付的律师费用自行承担，故法院对孙薇的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条规定，一审法院判决：一、解除孙薇与张剑于二○一六年八月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、张剑于本判决生效后十日内退还孙薇定金三十万元；三、张剑于本判决生效后十日内给付孙薇中介费八万五千元；四、驳回孙薇的其他诉讼请求；五、驳回张剑的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，孙薇�请某经纪公司经纪人马某出庭作证，马某陈述，在签订房屋买卖合同时其在场，孙薇表示要以自己的配偶韩某的名义办理网签和过户，张剑对此表示同意，故其此后以韩某的名义申请购房资格审查。此后双方对于网签价格产生争议，导致网签没有进行。张剑对于马某陈述的协商以韩某名义履行合同的真实性不予认定，认可马某关于张剑曾催促孙薇要求继续履行进行网签的陈述。本院经审理认定，以韩某名义进行的购房资格审核，分别于2016年10月10日和2016年10月14日提交，并分别于2016年10月21日和2016年10月27日通过审核。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》第四条�定，房屋转让总价款为853万元，其中包括房价款500万元，其他设施350万元。结合《补充协议》第二条，甲乙双方同意按照500万元的价格进行申报纳税的内容可知，双方关于房屋交易价款分为两部分的约定系为了减少纳税数额，意在规避税收监管，故该条款为无效条款，双方之间关于房屋价款真实的意思表示为853万元。价格条款无效，并不影响双方之间房屋买卖合同及补充协议整体的效力，该合同其他部分系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。现张剑与孙薇均主张对方构成违约，要求对方承担违约责任，故本案的争议焦点在于房屋买卖合同未能履行完毕的原因及责任应如何认定。一审法院关于合同中价格条款效力的认定错误，本院予以更正。依据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》关于房屋买卖合同履行流程的约定，孙薇支付定金30万元后，接下来应当办理网签手续，且孙薇应当在网签后2日内支付首付款100万元，但双方所签协议中并未明确约定办理网签的时间。现双方并未办理网签，孙薇亦未支付该笔款项，故本案争议的实质在于合同网签手续未能办理的原因应当如何认定。孙薇虽上诉主张张剑拒绝配合办理面签手续构成违约，但依据房屋买卖交易流程，贷款审批需在网签办理完毕后进行，故在网签没有办理的情况下，张剑是否存在拒绝配合签署贷款所需相关文件的行为，并不构成房屋买卖合同履行的障碍。尽管双方之间的合同中并未约定办理网签的时间，但办理网签需要以购房资格审查和房屋核验的通过为前提，并不得晚于合同约定的最后履行期限2016年11月30日。关于办理购房资格审查的问题，以韩某的名义进行购房资格审查于2016年10月10日和2016年10月14日两次提交，并于2016年10月21日和2016年10月27日两次通过。在2016年10月17日时，张剑对以韩某的名义进行审核提出异议，要求必须以孙薇名义办理购房资格审核并作为合同义务的履行主体。本院认为，购买房屋作为家庭重大财产的处分，须夫妻双方达成一致，孙薇签订的合同作为夫妻的共同债权债务，约束夫妻双方。依据本案现有的录音、证人证言等证据，结合中介以韩某名义两次提交购房资格审查的事实，可以认定在签订合同时，张剑已经知晓孙薇与韩某系夫妻关系，且在2016年10月17日前，张剑并未对于以韩某作为履行主体提出异议。故张剑提出不同意以韩某名义办理包括网签在内的相关手续的行为，构成违约。此后，张剑提出涨价、解除合同、将诉争房屋另行出售等要求，但双方未达成一致，不产生变更合同的法律后果，亦未直接导致房屋买卖�同无法继续履行。但张剑在房屋价格上涨的情况下，提出上述主张的行为不符合诚实信用原则要求，亦会使孙薇对于合同是否能够顺利履行产生合理的怀疑，故张剑上述行为虽不构成违约，但亦不应当得到法律的肯定。韩某的购房资格审查于2016年10月21日第一次通过，合同已经具备办理网签的条件，但由于孙薇并未提供证据证明其在此情况及时要求张剑办理网签而张剑拒绝，并达到合同约定的解除条件，故孙薇并不享有解除合同的权利。因此，尽管双方就合同履行主体等问题产生争议，但房屋买卖合同仍处于有效状态，仍应当继续履行。此后，孙薇以自己的名义提交购房资格审核，并于2016年11月14日通过，双方当事人均负有继续履行房屋买卖合同的义务，孙薇和张剑仍应当相互配合办理网签。双方当事人之间的短信、函件等证据可以证明，张剑在2016年11�16日开始要求孙薇按照房屋实际价格办理网签，张剑该项要求表明其愿意继续履行合同，其要求按照实际交易价格办理网签的主张，亦符合法律规定。孙薇于2016年11月18日发出要求暂停办理网签的声明，表示其不同意继续履行房屋买卖合同，孙薇就此亦构成违约。鉴于双方当事人均同意解除房屋买卖合同及补充协议，且双方当事人对于一审法院判决合同解除均未提出上诉，故本院对于一审法院的该项判决予以确认。关于合同解除后的法律责任，鉴于合同对于网签时间未作明确约定，且双方当事人均存在违约行为，综合考虑双方的过错程度、所受损失等因素，一审法院判决双方互不承担违约责任，并分担中介费用损失的处理结果并无不当。综上所述，孙薇、张剑的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审法院关于合同避税条款效力的认定有误，对于双方违约行为的认定亦欠准确，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45212元，由孙薇负担21684元（已交纳），由张剑负担23528元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年三月十三日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹