云南省易门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）易民一初字第146号
原告（反诉被告）马玉惠，女，1971年生。
委托代理人罗跃平，云南溪南律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）王建平，女，1972年生。
委托代理人杜亚，云南亚明律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告马玉惠诉被告王建平租赁合同纠纷一案，于2014年4月15日向本院起诉。本院受理后，被告王建平于同年4月23日提起反诉，依法组成合议庭，于2014年5月26日在本院第二审判法庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马玉惠及其委托代理人罗跃平，被告（反诉原告）王建平及其委托代理人杜亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马玉惠诉称，2013年10月30日，玉溪交通运输集团公司易门分公司（以下简称“玉交集团”）将位于兴隆街的原客运站售票厅、停车场、二楼办公区租赁给原告，并且签订了《房屋租赁合同书》，租期5年（从2013年11月1日起至2018年10月31日止）。2014年2月10日原告把上述租赁物转租给被告，并且签订了《租赁权转让协议》，租期5年（从2013年11月1日起至2018年10月31日止）；原、被告在协议中约定第一年租金为320000元，剩下租金每年为280000元，并且每年10月29日前交给原告；被告于2014年2月10日支付给原告租金273000元，剩余租金47000元至今未支付给原告。在此期间原告多次要求被告继续履行《租赁权转让协议》内容，被告对原告的要求置之不理，拒绝支付第一年剩余租金。综上所述，原告与被告签订的租赁协议事实清晰、有效，被告违约事实清楚，而且被告的行为违反了双方协议约定内容，直接损害了原告的合法权益。诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金47000元。二、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）王建平辩称及反诉称，原告的起诉无事实及法律依据，请法院驳回。1、双方签订的租赁权转让协议，约定的付款时间是每年10月29日前，双方签订协议的时间是2014年2月10日，但是房租的缴款期限是2014年10月29日，到现在为止约定的缴款时间还没有到，所以原告无权就租金来起诉。2、原告没有及时交房给被告，现在为止原告还占有部分房屋。3、原告在收到被告交的21万的租金后被告曾经多次要求原告开具发票并协助办理经营手续，但是原告没有开具发票，也没有协助办理经营手续，其起诉的事实与理由不能成立。4、依据原告与玉交集团签订的租赁合同，其中第10条约定，乙方不得擅自转租或者将房屋借给他人使用。被告曾多次要求原告办理转租的手续，要求其提交玉交集团同意转租的证明，如果玉交集团不同意转租的话，原告是没有权利转租房屋的。反诉原告王建平诉称，2014年2月10日，反诉原告与反诉被告签订《租赁权转让协议》，约定反诉被告将位于兴隆街玉交集团的原客运站售票大厅、停车场及办公区等转租给反诉原告经营，这些房屋及场地是反诉被告从玉交集团承租的。反诉原告与反诉被告双方还约定了租期、租金等内容，反诉被告还承诺负责办理与玉交集团同意转租的手续，且反诉被告支付了租金21万元。但是，反诉被告根本不能办理转租的合法手续，且反诉被告至今仍然未向反诉原告移交全部的租赁房屋。根据法律的规定，双方签订的《租赁权转让协议》属于无效协议，应当按照互相返还的方式来处理双方纠纷。诉讼请求：一、请求人民法院判令反诉原告、反诉被告双方于2014年2月10日签订的《租赁权转让协议》无效，并判令反诉被告马玉惠把向反诉原告收取的租金21万元返还给反诉原告王建平。二、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告马玉惠辩称，反诉原告与反诉被告签订的租赁协议合法有效，反诉原告应当继续履行合同。理由是：1、双方是平等主体自愿签订的协议，协议合法、真实、有效。2、反诉被告有合法的手续并向反诉原告提交了相应的手续。3、反诉被告已经向反诉原告交付了房屋，没有任何违约行为。
为证明自己的主张，马玉惠向本院提交，并在庭审中宣读、出示了以下证据：
1、房屋租赁合同书复印件1份，证明合同规定的租期，租金以及相应的条款，原告具有承租人的权利。2、租赁权转让协议原件1份，证明王建平在案件中是第二承租人的事实，该协议与房屋租赁合同是一并附着在内，房屋租赁合同书里面的相应条款可以用在租赁权转让协议里面，王建平对相关的协议及真实场地的情况已经非常清楚。3、证明原件1份，证明玉交集团同意原告将房屋转租给他人使用。4、欠条原件一份，证明王建平欠马玉惠承包款47000元的事实。5、证人杨武出庭作证的证言，以证明马玉惠对双方争议的标的有承租权，玉交集团出具过证明同意马玉惠可以对承租的财产对外转租他人使用。6、证人马志出庭作证的证言，以证明马玉惠对双方争议的标的已经履行了交付手续，王建平因为承租不能，将钥匙还给郭春友（马玉惠的丈夫）。7、证人矣涛出庭作证的证言，以证明马玉惠对争议标的有权转租，并且王建平知道马玉惠有转租权。
对原告提供的证据，被告经质证认为，对证据1的真实性没有异议，对证明目的不予认可，在租赁合同第十条中规定乙方不得擅自将房屋转租或者借给他人使用。证据2的真实性没有异议，对证明目的不予认可，第二条中说到了租金的给付时间和数额，付款期限是每年10月29日前，签订的时间是2014年2月10日，在2月10日签订后被告不可能在2013年10月29日去交款，原告按照该协议来起诉，违反该协议的约定。证据3的真实性我们有异议，与本诉原告的起诉没有关联，时间是2013年10月14日，与马玉惠2013年10月30日签订的租赁合同有冲突，我们认为新合同应该取代了旧合同，原告拿旧的合同来说明问题，没有依据。玉交集团的做法恶劣，原告与玉交集团签订的租赁期间与原告与被告签订的租赁合同的租赁期间相互重合，里面存在着明显的利益输送。对这份证明的真实性我们不予认可。证据4的真实性没有异议，但是上面没有写付款的时间。对证据5认为，证人的证词矛盾多，应不予采信。对证据6认为，证人没有见过财产移交清单，证人的证词不能证实原告的主张，其证言请法庭不予以采纳，但做饭和打麻将的房屋都是马玉惠一直在用。对证据7认为，证人对很多关键事情不清楚，该证人的证词不足以采信。
为证明自己的主张，王建平在本院指定的举证期限内，向本院提交，并在庭审中宣读、出示了以下证据：
1、房屋租赁合同书复印件1份，证明其中第十条规定原告不得私自转租或者借给他人使用。2、租赁权转让协议复印件1份，证明其中第二条约定付款时间是每年10月29日支付，协议没有经过玉交集团同意，该协议是无效的。该协议约定，原告应该将场地腾出给被告使用，但是至今为止，原告没有将房屋交给被告使用，原告的本诉不能成立。3、补充协议原件1份，证明原告应协助被告办理经营手续，如果没有协助，应当按照主协议第五条视为违约行为。4、照片10张（2014年2月底拍摄），证明原告在2014年2月底仍然在使用租赁的房屋。5、证人杨佳、冯参出庭作证的证言，以证明马玉惠与王建平签订《租赁权转让协议》后，马玉惠仍然在原客运站房屋居住，马玉惠与其丈夫在原客运站办公楼经营茶室。
对王建平提供的证据，马玉惠经质证认为，证据1、2都是合法的、真实、有效的。对方主张原告没有履行移交全部房屋的情况，我方认为，对方的证据不具有客观性，整个租赁的房屋是很大的，经转租经营使用场地来进行获利。原告方只是使用了卫生间旁边的10来个平方的房子，如果用这一小部分的房屋来抗辩没有全部交付房屋是不合理的，况且原告也没有用于商业用途。证据3，补充协议不能认为原告没有转租的权利，其中说到的经营手续如果是转租权的话，原告已经办理了这个手续，如果是其他手续，甲方行使的是协助权利，而不是主要由甲方来办理，我方认为以此来主张租赁协议无效是不能成立的，该协议第3条恰好证实王建平已经交付了房屋租金，已经是事实上履行行为。证据4，我们认为与本案没有关联性。证据5，证人杨佳对房屋里面真实的情况都是靠王建平陈述得知，其证言是传来、间接证据，不足以采信。证人冯参的证言不能满足证据三性要求，尤其是真实性，其证言自相矛盾。
本院依法调查并在庭审中出示了以下证据：
现场照片11张，证明双方争议标的现场的现状情况。
经质证，原告认为，我方对此没有意见，营业大厅里面的招租启示，联系电话是王建平的手机号码，说明王建平是本案合法承租人的事实。房屋大厅空旷，说明原告已经履行了交房义务。对于厨房占用的部门，由于面积少，达不到影响被告使用和出租权问题。被告认为，对真实性没有异议，但是照片不能说明问题，房子被告是没有办法出租出去，原告现在还在占用房间，原告在2014年4月15日就起诉了，双方纠纷没有解决之前，也没有人敢来承租房子。
对原、被告提交的以上证据及本院依法调取的证据，本院认为，原告提交的第1、2、3、4组证据、被告提交的第1、2、3、4组证据及本院调取的证据，与本案事实有关联性，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容是真实的，具有客观性，均予以采信，作为本案的定案依据。原告方证人杨武的证言，证明原告提交的证据3系玉交集团出具，玉交集团同意原告将房屋转租给他人使用；原告方证人马志的证言，证明2014年2月下旬，马玉惠的丈夫郭春友仍在王建平承租的二楼一间房间打麻将，王建平将马玉惠交给的钥匙还给郭春友；原告方证人矣涛的证言，证明马玉惠将向玉交集团承租的部份场地转租给矣涛从事啤酒广场经营，每年租金46000元，与马玉惠签订合同时看到过原告提交的证据3；被告方证人杨佳的证言，证明被告提交的证据4取证时杨佳在场，取证时马玉惠所用的厨房仍放有物品；被告方证人冯参的证言，证明自己是原、被告争议场地的门卫，负责停车场的收费，所收费用在2014年3月后交给王建平，之前系交给马玉惠。上述五份证人证言，上述所证明事实与本案事实有关联性，证据的形式、来源符合法律规定，证明的内容是真实的，具有客观性，均予以采信，作为本案的定案依据。
依据上述有效证据及原、被告双方的陈述，本案查明的事实为：马玉惠、王建平系朋友关系，2013年10月30日前，二人在玉交集团位于兴隆街原客运站的场地上共同合伙从事经营业务，在与玉交集团合同届满之前，二人仍有继续合伙经营该场地的意向。2013年10月14日，玉交集团出具证明给马玉惠，内容为“兹有云南玉溪交通运输集团易门分公司将位于兴隆街的原客运站售票大厅、停车场及二楼办公区租赁给马玉惠经营使用，现公司同意其对外转租他人使用”。2013年10月30日，玉交集团为出租方（甲方），马玉惠为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同书》，甲方将位于兴隆街的原客运站售票大厅、停车场及二楼办公区租赁给乙方经营使用，合同约定：“一、租期：五年，即从2013年11月1日起至2018年10月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，在同等条件下，乙方享有优先承租权，并重新签订租房合同。二、租金：每年租金28万元（贰拾捌万元整），乙方必须于2013年10月30日前，将第一年租金支付给甲方，以后每年10月30日前将下一年租金支付给甲方，不得以任何理由拖延。否则视为乙方违约，甲方有权收回乙方租用的房屋，并终止租房合同，损失由乙方负责。……九、遇有下列原因之一出现，甲方有权提前收回出租房屋，并提前三个月通知乙方：（1）、政府部门及城建规划部门的要求；（2）、甲方集团公司要求收回；（3）、甲方新上项目需要使用该地及生产经营需要。因以上事由提前收回房屋的，由甲方一次性补偿乙方70万元（柒拾万元），其他一切损失均由乙方承担。十、租赁期间，乙方不得私自将房屋转租或借给他人使用，不得利用出租房从事违反国家法律法规的……。”签订上述协议时，王建平也在签约现场，但玉交集团仅同意与马玉惠一人签订该协议。当日，王建平交给马玉惠现金119000元。上述合同签订后，马玉惠将部分停车场场地分租给矣涛用作经营风行啤酒广场的场地，合同期限同马玉惠与玉交集团签订的合同期限一致，每年租金为46000元。马玉惠与玉交集团签订合同后，马玉惠、王建平因由两人合伙或者分别由其中一人经营所租场地发生纠纷，期间，所租的停车场由马玉惠一人管理经营，售票厅及二楼办公区房屋大部分闲置，马玉惠使用少部分房屋，即二楼房屋一间及一楼房屋两间。2014年1月23日，王建平交给马玉惠现金41000元。经马玉惠、王建平反复协商，2014年2月10日，马玉惠为甲方（转让方），王建平为乙方（承接方），双方签订了《租赁权转让协议》，经甲乙双方共同协商，甲方将从玉交集团通过合同方式（以下简称《合同书》，见附件）获得的原客运站场地及房屋租赁经营权，转租给乙方经营。为了明确甲乙双方的权利义务，甲乙双方在平等自愿的基础上，达成如下协议条款：“一、租期：五年，即2013年11月1日至2018年10月30日。二、租金：第一年为叁拾贰万元整（￥320000.00元），以后每年贰拾捌万元（￥280000.00元），由乙方在每年10月29日前交给甲方，再由甲方出具收据后上交给玉溪交通集团易门分公司，不得以任何理由拖欠租金，否则甲方有权收回乙方租用的经营场地，视乙方违约，终止合同，一切损失由乙方负责。三、在乙方经营期间，自负盈亏，一切税费均由乙方支付，并且全面履行该合同中承租方的一切义务，未尽到的义务造成的经济损失一律由乙方承担。四、因出现附件《合同书》第九条情形（即玉溪交通集团公司易门分公司收回甲方租赁权）之一，在甲方收到赔偿当日由甲方一次性打入伍拾万元（￥500000.00元）入王建平帐户作为补偿，如甲方违约，甲方愿意赔偿乙方柒拾万元整（￥700000.00元）。五、违约责任，在乙方经营期间，甲方无权干涉乙方的合法经营权。如甲方干涉乙方的独立经营，造成乙方违约，甲方赔偿乙方叁拾万元整（￥300000.00元）违约金；如乙方违约，乙方应赔偿违约金叁拾万元整（￥300000.00元）。六、乙方在经营期间，甲方的原始合同由甲方保存，乙方有用得着原始合同时，甲方必须出具配合乙方。七、本协议一式二份，甲乙双方各留一份，签字盖章后生效。”2014年2月14日，王建平付给马玉惠租金50000元。经马玉惠、王建平对第一年320000元租金进行计算，扣除马玉惠收取矣涛的场地租金46000元及2013年11月1日至2014年2月10日期间停车场费17000元，王建平三次付给马玉惠现金210000元，王建平还欠马玉惠租金47000元。王建平出具欠条给马玉惠：“欠条今欠马玉惠老客运站承包款47000.00元（肆万柒仟元）欠款人：王建平2014、2、10。”之后，王建平对停车场进行管理经营，马玉惠将售票大厅及二楼办公区的钥匙交付给王建平，王建平发出招租启事，对其承租的老客运站场地及房屋进行招租。王建平接钥匙后不久，王建平将钥匙拿到二楼马玉惠家还使用着的一间房间把钥匙放下还给马玉惠丈夫郭春友。2014年4月1日，王建平与马玉惠签订了《补充协议》（王建平写好，马玉惠在上面签字确认），协议约定“1、甲方无条件协助乙方办理该租赁房屋相关经营手续，如甲方不协助或迟延造成乙方的损失，乙方应视为甲方违约。按主协议第五条承担违约责任。2、大厅地板损坏，租期满后由马玉惠修复还玉交集团公司。3、风行啤酒广场的承包费由马玉惠收取，扣减玉交集团公司的承包费，王建平每年交玉交集团公司承包费贰拾叁万肆仟元整（￥234000.00元）。4、该补充协议作为主协议的补充，与主协议具有同等的法律效力，双方必须遵守。”2014年4月15日，马玉惠以诉称中的理由起诉来院，请求判令王建平支付租金47000元。同年4月23日，王建平提起反诉，请求判令《租赁权转让协议》无效，并判令马玉惠返还租金21万元。庭审时，王建平承租的一楼售票大厅及二楼办公区房屋仍处于闲置状态，马玉惠仍使用着一楼一间房屋。
本院认为，合同自当事人达成协议签字时成立，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马玉惠、王建平在签订《租赁权转让协议》之前，双方就因由两人合伙或者分别由其中一人经营马玉惠从玉交集团所承租的场地发生纠纷，且王建平对2013年11月1日至2014年2月10日期间由马玉惠一人经营管理停车场，售票厅和二楼办公区房屋大部分处于闲置状态，马玉惠仍使用少部分房屋等情况是充分了解的，双方在充分协商一致后签订的《租赁权转让协议》，当事人意思表示真实，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方签订的《租赁权转让协议》是合法有效的。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对上述有效租赁合同，马玉惠、王建平既负有一定的义务，也享有一定的权利，其权利义务具有对应性和对价性。协议签订后，马玉惠将停车场交由王建平经营管理，双方还就马玉惠经营停车场期间取得的分租场地租金及停车收费，用于扣减王建平所应交给马玉惠的租金；在马玉惠将售票大厅、二楼办公区的钥匙交给王建平时，王建平对马玉惠仍使用着少部分房屋未提出异议，并接受了马玉惠所交的钥匙，以上事实表明马玉惠已将本案争议的租赁售票大厅、二楼办公区及停车场交付给王建平使用、收益。马玉惠向王建平实际交付租赁场地后，王建平就有支付马玉惠房屋租金的义务。《租赁权转让协议》系马玉惠、王建平于2014年2月10日所签，根据协议约定租金王建平在每年10月29日前交给马玉惠，结合马玉惠与玉交集团签订的房屋租赁合同，应认定第一年租金应于2013年10月29日前给付，王建平在签订合同之日出具的欠条，虽然欠条上未约定给付租金的时间，但根据协议，在王建平出具欠条给马玉惠后，马玉惠就有随时主张王建平给付租金的权利。马玉惠与玉交集团在自愿、平等协商的基础上签订房屋租赁合同后，马玉惠取得了对当事人争议场地的承租权。马玉惠在取得承租权之后，经玉交集团同意将所承租的场地转租给王建平经营，且在马玉惠、王建平签订《租赁权转让协议》后，玉交集团也未提出异议，因此马玉惠、王建平之间的转租系合法转租。综上所述，马玉惠请求王建平支付租金47000元的请求成立，应以支持；而王建平以马玉惠不能办理转租的合法手续，且马玉惠至今仍然未向反诉原告移交全部的租赁房屋，双方签订的《租赁权转让协议》属于无效协议的理由不能成立，其请求判令双方于2014年2月10日签订的《租赁权转让协议》无效，并判令反诉被告马玉惠把向反诉原告收取的租金21万元返还给反诉原告王建平的请求，本院不予支持。为维护当事人的合法民事权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、由被告王建平于判决生效之日起十五日内给付原告马玉惠租金47000元。
二、驳回反诉原告王建平的诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费975元，由被告王建平负担；反诉案件受理费2225元，由反诉原告王建平负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 杜周平
审 判 员 马亚伟
人民陪审员 李忠华
二〇一四年六月十三日
书 记 员 张小龙