西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第06793号
原告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。
法定代表人：李志坤，该公司总经理。
委托代理人：刘某某，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人：孙某某，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被告：蒙奕铭，男，汉族。
委托代理人：李某某，北京市中兆律师事务所律师。
原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（下称“家利物业分公司”）与被告蒙奕铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘某某、孙某某，被告蒙奕铭的委托代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月16日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称出卖人）签订《西安市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园·西安（3B期）第X幢X单元X层XXXXX号房（以下简称该房屋），同时签署《逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约》、《关于逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）前期物业管理和逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约〉的承诺书》，认可前期物业管理服务，并同意按照约定及规定标准支付相应费用。原告作为逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。
项目具备交房条件后，出卖人通知被告收房未果，出卖人遂于2012年12月28日以特快专递方式，按照合同记载地址向被告邮寄了《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》等9份交房相关文件，并对整个过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》确定“若您未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为入住并从2013年2月1日开始计收物业管理费等费用。”但被告始终未按通知书规定的时间办理收房手续。
根据购房合同的约定及以上交房通知的内容，可以确定出卖人已经履行通知被告收房义务并已向被告交付该房屋。该房屋自上述交付使用通知书确定的时间视为交付于被告，同时物业管理费等费用开始计算。自2013年2月1日以来，被告未交纳任何物业相关款项。此后，原告委托律师向被告寄送了律师函催交相关费用，但被告仍一直未交纳。暂截至2013年10月31日，累计欠物业费27548.37元。暂至2013年10月31日，前述欠费共产生违约金2261.64元。前述欠费及违约金暂计算至2013年10月31日，原告均主张至被告实际支付之日。
此外，《逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约补充条款》第四章第六条第一款规定：“任何业主未能在应缴物业服务费期限到期前，即交费季度（三个月为一个交纳季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列方式追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。”因此，原告有权要求被告预缴物业相关费用。被告应向原告支付相应的物业管理费等费用。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告向原告立即支付欠交的物业费计人民币27548.37元及违约金人民币2261.64元（物业费及违约金暂计算至2013年10月31日，均主张至被告实际支付之日）；2、被告向原告预缴2013年11月1日至2014年1月31日（三个月）的物业费计人民币9182.79元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告所述的基本事实存在，被告予以认可。因被告在收房时发现房屋上有违章建筑，故被告没有收房亦未交纳物业费及先关费用。因被告没有实际收房亦未享有任何物业服务，故被告不应交纳物业费及相关费用。
经审理查明，2010年1月20日，和记黄埔地产（西安）有限公司（甲方）与家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（乙方）签订了《逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）提供前期物业服务管理。合同第七条约定业主应于物业交付之日或视为交付之日交纳物业服务费（物业服务资金）。合同还约定物业服务收费按照酬金制，即（物业服务资金）由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅：1.65元／月／平方米；商业物业：3.50元／月／平方米；电梯费0.45元／月／平方米。
2011年11月16日，被告蒙奕铭（买受人）与和记黄埔地产（西安）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买西安市逸翠园·西安（3B期）第X幢X单元X层XXXXX号房，建筑面积共875.05平方米，经测量物业管理费用按874.55平方米收取。
2011年11月16日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约》和《逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约补充条款》（下称《补充公约》），该《补充公约》规定，任何业主未能在应缴物业服务费期限到期前，即交费季度（三个月为一个交纳季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列方式追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。同时被告蒙奕铭做出对《临时公约及临时公约补充条款的承诺书》，承诺蒙奕铭（本人）为逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）的买受人，并声明：确认已详细阅读和记黄埔地产（西安）有限公司制定的逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约（含补充条款）。
2012年12月28日，和记黄埔地产（西安）有限公司以特快专递方式，按照其与被告签订的《商品房买卖合同》记载的地址（西安市雁塔区沣惠南路枫叶新都市B2-XXXX）向被告蒙奕铭邮寄了《逸翠园·西安3B期商铺交楼文件清单》及相关收楼文件。同时，和记黄埔地产（西安）有限公司向西安市公证处申请对其邮寄送达行为及过程进行证据保全。西安市公证处作出（2012）西证民字第15914号公证书对和记黄埔地产（西安）有限公司的邮寄送达行为及过程进行了公证。其中，《逸翠园·西安三期（商铺）交付使用通知书》载明：业主未能按照本通知安排的时间内办理入伙手续，仍视为已入住并从2013年2月1日开始计收物业管理费。
2013年4月3日，原告委托北京市惠诚律师事务所西安分所以特快专递的方式向被告蒙奕铭邮寄律师致函一份，该律师函载明：截止2013年3月31日被告欠缴逸翠·尚府X-
XXXXX号商铺物业费合计6121.86元，请被告务必于2013年4月12日前向原告缴清拖欠费用。逾期，将通过法律途径解决。后被告仍未缴纳拖欠原告的物业费。
2013年6月14日，被告蒙奕铭书写情况说明一份，该说明载明：因本人购买3B期商铺10套，因特殊情况本人6月14号才验收房，所以对二、三、四、五月产生的物业费不能交，物业费只能从六月开始交。另查明，被告至今未交物业相关费用，至今亦未收房。
上述事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、公证书、情况说明书、业主临时公约及承诺、业主临时公约补充条款、房屋分层分户面积汇总表、律师致函以及庭审调查笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证核对无误。
本院认为，原告作为物业服务公司，与被告所在小区的开发商签订了前期物业服务合同，并经被告签字认可。被告理应按照合同约定支付物业服务费，但被告长期拖欠物业费，损害了原告的合法权益，故原告要求被告支付拖欠物业费的诉请本院依法予以支持。至于原告要求被告承担违约金的诉请，于法有据，本院依法予以支持。根据原、被告已经形成的物业服务关系，被告应按照合同的约定预交物业费，故原告要求被告预交2013年11月1日至2014年1月31日（三个月）的物业费的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告在答辩意见中称其未交纳涉案房屋物业费是因为该房屋上有违章建筑，其未实际收房，但其未向法庭提交就该“违章建筑”系出卖人搭建的证据予以佐证，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告蒙奕铭于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付自2013年2月1日至2013年10月31日的物业费27548.37元及违约金2261.64元（暂计算至2013年10月31日）。
二、被告蒙奕铭于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司预交2013年11月1日至2014年1月31日（三个月）的物业费9182.79元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费589元，由被告蒙奕铭承担。因原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司已预交，被告将上述款项一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 曹广师
人民陪审员 张居仁
二〇一四年五月十四日
书 记 员 王 璐