广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终22039号
上诉人（原审被告）：杨观福，男，1965年4月16日出生，汉族，住广东省吴川市。
委托诉讼代理人：陈泰，广东洛亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨欢，广东洛亚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：梁伟峰，男，1982年5月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：罗志伟，广东增法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗惠榆，广东增法律师事务所实习律师。
上诉人杨观福因与被上诉人梁伟峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初10226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨观福及其委托诉讼代理人陈泰，被上诉人梁伟峰委托诉讼代理人罗志伟、罗惠榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨观福上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法予以改判；2.一审、二审的诉讼费由梁伟峰负担。事实和理由：（一）杨观福与梁伟峰买卖涉案宅基地房屋已经过当地主管部门同意，双方签订的协议合法有效，一审法院认定该协议无效属于法律适用错误。杨观福与梁伟峰于2003年签订协议，由梁伟峰将涉案宅基地房屋作价41万元转让给杨观福，该协议已经海珠区土华村改制办公室同意，并且在当时允许办理过户。杨观福已按协议约定支付了价款并实际使用该房屋。后来由于政策变动导致无法办理相应的宅基地使用权证，双方一直维持现状直至梁伟峰提起诉讼。根据相关法律规定以及司法实践，若出售宅基地房屋经过有关主管部门同意的，该合同可以认定有效。双方签订的协议已经过海珠区土华村改制办公室批复同意，并且从梁伟峰提交的宅基地档案可以看出，海珠区土华村改制办公室有权批复宅基地房屋的转让。而一审法院认为杨观福未能对此提交充分证据证明涉案宅基地房屋转让已经审批机构核准同意，对杨观福的意见不予采纳，实际上属于事实认定错误，从而导致法律适用错误。因此，协议书是双方在平等自愿的情况下签订，对双方均具有法律效力。本案是因梁伟峰的不诚信而提起，理应驳回其诉讼请求。（二）梁伟峰已在土华村拥有了另一处宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。如果认定了双方签订的协议无效，将导致梁伟峰实际拥有两处宅基地，违反了“一户一宅”的基本原则，并且使得梁伟峰的不诚信行为获得巨大的利益，对杨观福造成事实上的不公，因此，在协议已经过相关主管部门批复同意的情况下，考虑到本案实际属于历史遗留问题，理应维持现状。（三）杨观福在原房屋基础上加建了两层房屋，该加建的两层房屋并非是基于《协议书》所取得的财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，即使《协议书》被确认无效，加建的两层房屋也不应返还给梁伟峰，而应当由双方按份共有。一审法院判决杨观福将加建的两层房屋一起返还梁伟峰没有法律依据，属于法律适用错误。综上，请求二审法院依法改判。
梁伟峰辩称，（一）农村宅基地买卖行为不但受当事人意志约束，还要受国家意志限制。当两者发生冲突时，应以国家规定为主。尽管双方于2003年签订宅基地买卖协议，但该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，根据合同法的规定，该协议无效。（二）根据我国土地管理法规和政策，农村宅基地转让必须由特定有权机关审批，其他部门无权批准。首先，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”其次，杨观福一审提交的2003年7月15日的《申请书》，主要内容是梁伟峰经家庭会议同意将涉案房屋（使用权）转让给杨观福。该申请书由广州市海珠区华洲街土华城中村改制办公室在上面盖章，注明“情况属实，同意申请办公证”。杨观福以此认定该部门同意宅基地买卖，依据不足。该申请书上只反映了该部门对双方签订协议知情，并对办理公证行为表示同意，并不表明该部门有权同意宅基地买卖。杨观福提出涉案宅基地房屋已经土华村改制办同意过户，因与上述法规冲突而无效。（三）梁伟峰在土华村只有一处宅基地，并未违反“一户一宅”的法律规定。杨观福以一审中提交的交纳电费通知单为由，主张梁伟峰另外拥有一处宅基地。但是该通知单上的用户不是梁伟峰，无法证明杨观福的主张，且电费单也不能证明房屋权属。（四）杨观福主张加建的两层房屋应由双方按份共有，缺乏依据。杨观福加建的两层房屋没有在加建时取得梁伟峰的同意和履行必要的审批手续，而加建部分又必须依附原来的房屋一起使用，一审法院判令加建的房屋一起返还并无不妥，且该判决符合我国“地随房走”的土地管理法律适用原则。综上，请求二审法院驳回杨观福的上诉请求。
梁伟峰向一审法院起诉请求：1.确认梁伟峰、杨观福于2003年7月7日签订的房屋转让《协议书》无效；2.判决杨观福立即交还该房屋给梁伟峰，并限期搬离该房屋。
一审法院认定事实：位于广州市海珠区土华华泰xx巷xx号(宅基地证编号穗海新字第xx**号，登记为框架结构3.5层，四至面积80平方米，建筑面积310平方米，发证日期1995年10月30日；该房屋的档案中附有一份地址变更的《证明》，上面盖有“广州市海珠区华洲街土华城中村改制办公室”章)的宅基地房屋登记的使用权人为梁伟峰。
2003年7月7日，梁伟峰与杨观福签订《协议书》，约定：梁伟峰同意将广州市海珠区土华华泰xx巷xx号楼占地80平方一栋4层连地皮转让给杨观福使用，屋内所有东西不能拿走；经协商定价为41万元，暂时未能办理过户手续，以后卖方要协助买方办理过户手续，双方同意无异。
签约当日，杨观福向梁伟峰支付了房屋转让款41万元，梁伟峰将涉案房屋（庭审中，双方确认交接房屋时是完整的4层房屋）交给了杨观福。杨观福接手后，对房屋加建了2层，现双方确认房屋为完整的6层楼。涉案房屋由杨观福一直使用至今。
另查明，杨观福不是涉案房屋所在村社的村民。
本案诉讼中，杨观福明确表示假如本案双方的合同被认定无效，也不在本案中要求梁伟峰方给予赔偿或补偿，也不要求处理已付房款的问题，会另循途径解决。
另杨观福提交的证据其中有：1.2003年7月15日的《申请书》，主要内容是梁伟峰经家庭会议同意将土华华泰xx巷xx号转让给杨观福所有。该申请书由广州市海珠区华洲街土华城中村改制办公室在上面盖章，注明“情况属实，同意申请办公证”。（梁伟峰对关联性不确认。）
2.2003年7月15日的《赠与合同》及《公证书》，证明梁伟峰与杨观福就涉案宅基地房屋签订有赠与合同，并办理了公证手续。（梁伟峰对真实性无异议。）
3.缴纳电费通知单，证明梁伟峰另有一处宅基地房产土华华泰东四巷11号，用户名称黄贺文。（梁伟峰对此不予确认。）
一审法院认为,梁伟峰与杨观福于2003年7月7日签订《协议书》，将名下的广州市海珠区土华华泰xx巷xx号宅基地房屋转让给杨观福，并约定交易价款为41万元，签约后，杨观福支付了房款41万元给梁伟峰，梁伟峰亦将房屋交付给了杨观福。据此，双方间的买卖合同已实际履行。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，涉案的广州市海珠区土华华泰xx巷xx号房屋属于集体所有的土地的住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。杨观福表示涉案房屋转让已经当地部门同意，应为有效的意见。因杨观福未能对此提交充分证据证明涉案宅基地房屋转让已经审批机构核准同意，故对杨观福的该辩称意见，不予采纳。因杨观福并非该房屋所在经济联合社组织成员，根据上述法律规定，梁伟峰、杨观福不能买卖上述房屋。故梁伟峰、杨观福之间买卖涉案房屋的行为，违反了法律的强制性规定，所订立的买卖房屋协议应为无效，对双方当事人自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现梁伟峰诉请要求确认其与杨观福签订的《协议书》无效，并要求返还房屋，合法有据，一审法院予以支持。对于杨观福在原宅基地房屋的基础上擅自加建的两层部份，虽然未办理合法报建手续及经合法登记，但因该两层必须依附于原来的房屋一起使用，故理应一起返还给梁伟峰。
杨观福庭审中明确表示不在本案中要求梁伟峰返还购房款及给予赔偿或补偿，属于当事人自行处分自己的民事权利，并无不当，故对于杨观福已支付的转让款及房屋的改建装修投入，本案不作处理，由杨观福另循途径解决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，于2017年9月22日判决：一、确认梁伟峰与杨观福于2003年7月7日签订的《协议书》无效。二、杨观福在本判决生效之日起30日内搬出广州市海珠区土华华泰xx巷xx号房屋，并将上述房屋腾空后交还给梁伟峰；杨观福在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物。本案受理费7450元，由梁伟峰负担3725元，由杨观福负担3725元。
二审期间，杨观福与梁伟峰均未提交新证据。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。杨观福、梁伟峰对于涉案《协议书》已实际履行无异议，本院予以确认。杨观福对于一审法院认定其并非涉案房屋所在经济联合社组织成员的事实无异议，故本院予以维持。根据杨观福的上诉及梁伟峰的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）梁伟峰与杨观福签订的涉案《协议书》是否有效；（二）关于杨观福主张的其在涉案房屋上加建的问题。
关于第一个争议焦点问题，杨观福、梁伟峰均确认双方签订的《协议书》中所涉的广州市海珠区土华华泰xx巷xx号系梁伟峰的宅基地房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”之规定，涉案房屋的转让违反了上述法律的强制性规定，故《协议书》无效。杨观福上诉称涉案房屋转让已经当地部门同意，应为有效。对此，本院认为，因杨观福提交的证据不足以证明涉案宅基地房屋转让现已经审批机构核准同意，故对杨观福以现有证据证明涉案《协议书》有效，依据不足。一审法院基于杨观福、梁伟峰签订的《协议书》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认定杨观福应返还房屋给梁伟峰正确，本院予以维持。至于杨观福称梁伟峰实际拥有两处宅基地违反“一户一宅”的问题，由于杨观福对其所称仅有陈述，未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。
关于第二个争议焦点问题，杨观福称其在涉案房屋基础上加建了两层房屋，因此这两层不应返还给梁伟峰，应归双方按份共有。对此，本院认为，由于梁伟峰在本案中没有对于涉案协议因无效而产生的问题，如房款的返还、房屋因返还而产生的损失等提起反诉，故本院在本案中不予调处。杨观福就此可先和梁伟峰进行协商，若协商不成，则杨观福可另循法律途径解决。
综上所述，杨观福上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3725元，由上诉人杨观福负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十二月二十七日
书记员 甄雪皓
王敏