盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1103民初1214号原告：韩雨敬，女，1972年7月7日出生，满族，辽宁省黑山县人，个体，住盘锦市兴隆台区。被告：刘桂芝，女，1948年11月5日出生，汉族，盘锦市劳动教养所退休干部，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：王永权，辽宁泰来律师事务所律师。被告：盘锦市国有土地储备中心，住所地盘锦市兴隆台区劳动就业大楼*楼。法定代表人：杨凯，该中心主任。委托诉讼代理人：谢学国，辽宁双兴律师事务所律师。第三人：盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室，住所地盘锦经济开发区兴隆工业园兴盛路*号。法定代表人：崔兰芳，该办公室主任。委托诉讼代理人：陈亚民，辽宁泰来律师事务所律师。原告韩雨敬与被告刘桂芝、盘锦市国有土地储备中心、第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩雨敬、被告刘桂芝的委托代理人王永权、被告盘锦市国有土地储备中心的委托代理人谢学国、第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室的委托代理人陈亚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩雨敬向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、判令住改非停业费8.80425万元归原告所有，二被告承担连带给付责任；二、（当庭增加）判令被告给付2009年8月1日至2010年3月15日的房屋租金损失2.1875万元；三、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与第一被告于2006年3月15日签订了“房屋出租合同”，2009年8月24日原告所租赁的房屋被盘锦市土地开发储备中心拆除。原告承租的房屋在拆迁之前，二被告在未通知原告的情况下私自签订了“城市住宅房屋拆迁补偿安置协议”，协议中约定：第二被告补偿第一被告住改非停业费8.80425万元，并私自约定第二被告暂扣2万元，此款用于补偿承租人，原告认为，此8.80425万元停业费应全部归原告所有，具体理由如下：1、此停业费的性质应是对实际经营者的停产停业给予的补偿。原告与第一被告租赁合同，期限为2006年3月15日至2011年3月15日，二被告签订补偿协议的日期为2009年8月20日，实际上2009年8月1日该区域已被隔离，原告已不能实际经营，故从2009年8月1日起至2011年3月15日止尚有19.5个月的租期未履行，故原告此期间的停产停业损失是客观存在的。2、原告的停业损失包括：（1）19.5个月剩余租期预期利益损失42万元。（2）2009年3月15日原告向第一被告交纳了2009年3月15日至2010年3月15日的房租3.5万元，因2009年8月1日起原告即不能实际经营，故2009年8月1日2010年3月15日计7.5个月期间的房租损失为2.1875万元。综上两项合计44.1875万元。原告的实际损失已大大超过二被告协议确定的补偿款，故原告主张全部补偿款的所有权转归原告存在客观依据。3、二被告应承担连带给付责任。依据法律规定，原告与第一被告同为拆迁补偿的权利人，二被告共同侵害了原告的补偿款所有权。第一被告明知承租人的存在，也明知依据《依据房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应与承租人签订安置补偿协议后现行拆迁，故明知在签订涉及原告利益的补偿协议时应履行通知原告的义务；第二被告明知与原告存在房屋租赁合同关系，故应当知道其与第二被告签订补偿协议时对涉及原告得奖的部分应发行通知原告的义务；但二被告为了自己的利益违反了上述义务，二被告的行为属于“恶意串通，侵害第三人利益”，因此，对上述8.80425万元补偿款，二被告应依法承担连带给付责任。关于停产停业损失的诉求，原告曾于2011年7月11日以行政赔偿诉讼向盘锦市兴隆台区人民法院提起诉讼，第二被告以第三人身份参加了行政赔偿诉讼，该行政赔偿诉讼由盘锦市中级人民法院于2015年5月8日作出（2015）盘中行终字第00004号行政判决书。被告刘桂芝辩称：原告与答辩人于2006年3月15日签订过房屋租赁合同，答辩人将原位于兴隆台区兴四街南鹤翔路西教养院家属楼四单元102室房屋出租给原告，租期自2006年3月15日起至2011年3月15日，年租金3.5万元。2009年6月30日盘锦市房产局发布拆许字（2009）第11号《房屋拆迁许可证》，对包含答辩人房屋在内中央商务区实施拆迁，答辩人被确定为被拆迁房屋。原告与答辩人之间的房屋租赁协议因政府拆迁而无法履行。属于合同法第94条（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，双方的租赁合同应当解除。对于因租赁合同解除后剩余租金返还事项，答辩人从来都是同意给付，双方对此没有争议。关于原告主张的“住改非”停业费8.80425万元归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，该项诉讼请求应当依法予以驳回。首先，住改非停业费，是答辩人与拆迁人之间达成的拆迁补偿安置协议内容的一部分，给付该项住改非补偿费的政策依据，是《中央商务区改造项目住宅拆迁补偿安置方案》；给付的对象是住改非房屋的所有权人。《城市住宅房屋拆迁补偿安置协议》的甲方和乙方均不是原告。原告与答辩人之间只签订了一份《房屋租赁合同书》，房屋租赁合同中没有约定出现政府动迁时有关补偿的相关约定。原告是房屋租赁合同的一方当事人，而不是《城市住宅房屋拆迁补偿安置协议》的当事人。根据合同相对性原则，原告不能突破《房屋租赁合同书》而依据《城市住宅房屋拆迁补偿安置协议》向答辩人主张住改非房屋停业费的补偿。其次，根据盘政发【2007】16号《盘锦市人民政府批转市房产局关于调整盘锦市城市住宅房屋拆迁补偿标准和安置政策意见的通知》和《中央商务区改造项目住宅拆迁补偿安置方案》的规定，对利用临街住宅从事生产经营并取得营业执照、依法纳税的有照房屋，按住宅房屋拆迁补偿标准执行。其停业费按住宅房屋市场评估价格的30%给予一次性补偿。本案中，利用答辩人临街房屋从事经营的是“盘锦市兴隆台区水美人美容院”（以下称美容院），营业执照是个体经营，经营者是韩希怀；税务登记证的法定代表人（负责人）是杜丹；也就是说，原告只是答辩人房屋的承租者，不是从事“美容院”经营的经营者。“美容院”是否停业与原告没有任何法律上的关系。因此，原告主张该项住改非停业费没有事实和法律依据。其三，原告在以往提起的行政诉讼中，盘锦市中级人民法院的生效判决（2015）盘中行终字第00004号行政判决书，已经对原告的损失予以判决赔偿，原告应当按照该生效判决申请执行。综上，原告主张给付住改非停业费8.80425万元的诉讼请求，没有事实依据，根据最高人民法院《关于适用的解释》第90条规定，应当判决驳回原告的诉讼请求。关于原告当庭增加的租金损失我方之前已同意返还2009年8月24日-2010年3月14日的租金，但按照民法通则的规定原告该项请求已超过法定诉讼时效，应予驳回。被告盘锦市国有土地储备中心辩称：本案所涉拆迁事宜系原盘锦市土地开发储备中心存在时发生的事件，我盘锦市国有土地储备中心是根据盘锦市政府文件新设立的单位，与原单位不具有权利义务上的承接关系，因此与本次拆迁事件的所有权利义务不具有关联性，不应由我方承担任何责任。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室辩称：根据中央商务区改造项目住宅拆迁安置补偿方案和中央商务A区拆迁安置委托协议，第三人的拆迁对象合同相对人为原房主，即第一被告，与原告没有合同关系，所以原告将我方列为第三人无法律依据，我方不承担任何责任。本案的争议焦点为：1、原告主张给付住改非停业费8.80425万元有无事实及法律依据。2、原告主张赔偿租金损失2.1875万元有无事实及法律依据，是否超过法定诉讼时效。原告围绕争议焦点举证如下：1、租赁合同一份，甲方刘桂芝，乙方韩雨敬，租期2006年3月15日至2011年3月12日，租金每年3.5万元，交费方式每年提前一个月交租。证明我承租刘桂芝的房屋经营美容院。被告刘桂芝质证认为：对合同真实性合法性关联性均无异议。只能证明原、被告间的房屋租赁关系，是否经营美容院合同中并无约定，无法证明。被告盘锦市国有土地储备中心质证认为：对合同真实性合法性关联性均无异议，其证明内容只能见合同文本表述。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室质证认为：与第三人无关。2、个体工商户营业执照一份，税务登记证一份，韩希怀身份证复印件一份，证明美容院业主为我父亲韩希怀。3、说明一份，证明我父亲授权我经营美容院。被告刘桂芝质证认为：对营业执照真实性合法性关联性均无异议。经营者为韩希怀。税务登记证与提交拆迁办的不一致，提交件为2006年，经营者为杜丹，此证为2009年12月份，系拆迁之后颁发。对于说明的真实性无法确认，应以营业执照为准。被告盘锦市国有土地储备中心质证认为：同意第一被告质证意见。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室质证认为：与第三人无关。4、城市住宅房屋拆迁补偿安置协议一份，证明原房主刘桂芝所得到的款项，货币补偿数额为97.5平方米×估计价每平3010元=29.3475万元；限期内签订协议的奖励金额97.5平方米×100元=9750元；住改非停产停业损失费97.5平方米×3010元×30%=8.80425万元。5、搬迁验收合格证一份，房屋搬迁验收单一份，2009年8月20日，验收人贾玉辉、吴昊，房屋验收编号1-44-98-4-102，被拆迁人刘桂芝，罗庆男代签。证明2009年8月24日房屋被强拆，8月20日我还在店里，并未拆迁完毕，属被告串通制作。被告刘桂芝质证认为：对协议真实性合法性无异议。拆迁人是土地开发储备中心与刘桂芝签订，协议上的所有补偿均是对房主刘桂芝，与原告无任何关系。对合格证验收单无异议，是拆迁补偿必备手续，不存在串通。被告盘锦市国有土地储备中心质证认为：对协议真实性无异议。但当时的实施主体是兴隆台区拆迁管理办公室，原盘锦市土地开发储备中心只是后加盖公章而已，对整个拆迁事宜原储备中心不了解不知情，且拆迁协议中体现的暂扣2万元也是在实施单位征收管理办公室予以扣留，原储备中心无此款项。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室质证认为：该组证据真实性关联性合法性无异议，恰恰证明合同的相对人为原告，暂扣的2万元也是属于本案被告，与原告无关。被告刘桂芝围绕争议焦点举证如下：1、个体工商户营业执照复印件一份，经营者为韩希怀。2、2006年税务登记证复印件一份，法定代表人为杜丹。来源为第三人拆迁档案，证明利用答辩人的房屋实施经营者为韩希怀，原告主张停业费无依据。原告质证认为：杜丹是我原来的合伙人，我们于2002年合伙，2003年杜丹撤出，但税务登记证直到2009年到期后才变更为我父亲韩希怀。被告盘锦市国有土地储备中心质证认为：无异议。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室质证认为：与第三人无关。2、中央商务区改造项目住宅拆迁补偿安置方案，根据第八条第三项，住改非被拆迁人在规定拆迁期限内签订拆迁协议的，按其经营面积的被拆迁房屋市场评估价格30%一次性给予住改非停业费。3、证明根据文件规定对利用临街住宅从事生产经营并取得营业执照、依法纳税的有照房屋，按住宅房屋拆迁补偿安置标准执行。其停业费按住宅房屋市场评估价格的20%-30%给予一次性补偿。证明根据此两份文件住改非停业费是给付被拆迁所有权人的补偿。原告质证认为：无异议。被告盘锦市国有土地储备中心质证认为：无异议。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室质证认为：无异议。也是我方需要出具的证据，证明目的与第一被告一致。4、（2015）盘中行终字第00004号行政判决书一份，证明搬迁费临时安置补偿费已经法院判决生效，已经补偿完毕。补偿为两项，盘锦市城市管理综合执法局补偿原告搬迁补助费780元临时安置补偿费800元，合计1580元。判决书中第七页倒数第八行明确表述：“因此本院认为上诉人可以向兴隆台区拆迁办索要停产停业损失2万元，另外，该房屋被拆时，尚有租金未予退还，对此事项上诉人可通过民事法律关系途径向原房主追讨。”且我们认为行政诉讼中的停产停业损失与文件中规定的住改非停业费不是一个概念。原告质证认为：对判决书的真实性无异议。我没有得到任何补偿款。被告盘锦市国有土地储备中心质证认为：无异议。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室质证认为：无异议原告围绕第二个争议焦点陈述：多年来我一直通过法律途径解决此事，强拆时原房主未与我签订解除租赁关系协议，属违约。我交纳了2009年3月15至2010年3月15日3.5万元。强拆时间为8月24日，但自8月1日开始整个街道已经封索，用布围起来，不能经营。但我一直向刘桂芝本人主张，她始终不同意给付，且刘桂芝存在违约行为，应退还房屋租金，不应主张时效问题。被告刘桂芝陈述为：关于租金的时效问题，原告从来没有主张过，从2011年的起诉状中可以看出，只要求拆迁赔偿损失。2011年原告在兴隆台人民法院提起诉讼的起诉状，证明原告当时并没有主张租金损失，已超过诉讼时效。但我方同意将2009年8月24日至2010年3月15日的租金予以返还。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室自认为：在拆迁被告刘桂芝房屋时我单位名称是兴隆台区拆迁管理办公室。是作为盘锦市国有土地储备中心的受委托单位与刘桂芝签订安置协议。协议中暂扣2万元住改非停业费是在我单位。本院对以上证据的认证：原、被告提供的以上证据为有效证据。本院予以确认。经审理查明：2006年3月15日，原告与被告刘桂芝签订了房屋租赁合同。被告刘桂芝将原位于兴隆台区兴四街南鹤翔路西教养院家属楼四单元102室房屋出租给原告，租期2006年3月15日至2011年3月15日，年租金3.5万元。2009年3月15日，原告向被告刘桂芝缴纳了2009年3月15日至2010年3月15日的房租3.5万元。合同签订后，原告以其父亲名义经营美容院。2009年8月1日开始对该房屋动迁，2009年8月20日，拆迁完毕。被告刘桂芝所得到的款项为：货币补偿数额为97.5平方米×估计价每平3010元=29.3475万元；限期内签订协议的奖励金额97.5平方米×100元=9750元；住改非停产停业损失费97.5平方米×3010元×30%=8.80425万元。第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室暂扣住改非停业费2万元。2011年至2015年，原告以要求赔偿拆迁损失为由，在本院、盘锦市中级人民法院诉讼。盘锦市中级人民法院下达了（2015）盘中行终字第00004号行政判决书，判令盘锦市城市管理综合执法局补偿原告搬迁补助费780元临时安置补偿费800元，合计1580元。判决认为上诉人可以向兴隆台区拆迁办索要停产停业损失2万元，另外，该房屋被拆时，尚有租金未予退还，对此事项上诉人可通过民事法律关系途径向原房主追讨。”另查明，2007年5月29日，盘锦市人民政府下发盘政发（2007）16号文件。文件规定，临街“住改非”房屋停业费补偿标准为，“对利用临街住宅从事生产经营并取得营业执照、依法纳税的有照房屋，按住宅房屋拆迁补偿安置标准执行。其停业费按住宅房屋市场评估价格的20%-30%给予一次性补偿。”本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，因被告盘锦市国有土地储备中心对该租赁的房屋实施拆迁而解除。原告所交纳的2009年8月1日至2010年3月15日期间的房租费2.1875万元，被告刘桂芝应退还给原告。盘锦市人民政府盘政发（2007）16号文件中，虽然没有明确对承租人的补偿数额，但临街“住改非”房屋停业费的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产、停业期限等因素确定。“住改非”房屋停业费的补偿，即包括房屋所有人改造房屋的费用、房屋租金损失，也包括承租人搬迁过度期间的停业损失。根据公平原则，本院与盘锦市中级人民法院下达了（2015）盘中行终字第00004号行政判决书中认定一致，原告应得到住改非停业费补偿款2万元，由被告盘锦市国有土地储备中心、第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室给付原告。被告刘桂芝不承担此款的给付责任。故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十八条的规定，判决如下：一、被告刘桂芝于本判决后十日内返还原告已交纳的2009年8月1日2010年3月15日期间的房租费2.1875万元。二、被告盘锦市国有土地储备中心、第三人盘锦市兴隆台区房屋征收管理办公室于本判决后十日内给付原告住改非停业损失补偿款2万元。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2498元，减半收取1249元，由原告负担850元，由被告刘桂芝负担249元，被告盘锦市国有土地储备中心负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  陈剑锋二〇一七年七月二十五日书记员  邱 冬