杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第652号
原告：浙江××开发有限公司，住所地温岭市××街道
振兴大厦。
法定代表人：张乙。
委托代理人：李某某。
委托代理人：崔某某。
被告：吴某某。
被告：张甲。
原告浙江××开发有限公司（以下简称振兴××）诉被
告吴某某、张甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月21
日立案受理，依法由审判员李亚军担任审判长，与人民陪审员
王明珠、韩思源于2010年3月5日公开开庭进行了审理。原告振
兴××的委托代理人崔某某到庭参加诉讼，被告吴某某、张甲
经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭应诉，本案现
已审理终结。
原告振兴××起诉称：2005年11月4日，原告与两被告签
订《房地产租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市××号的
房屋租赁给两被告使用，租赁期限为2005年11月15日至2010年
12月31日；本协议生效之日，两被告支付租房定金100000元；
租金标准为第一年、第二年为500000元，第三年开始至第五年
按照年3%的比例递增，租金支付方式为先付后用，每半年支付一次，第一次租金支付时间为2005年11月15日支付租金250000
元（含原定金中的50000元，另50000元定金转为保证金，于两
被告履行合同约定义务及租赁期限届满时无息退还），第二次
租金支付时间为2006年5月15日，以此类推；同时约定，两被
告应当依约定支付租金，不得逾期，否则逾期十日，原告有权
解除合同，同时两被告应当向某告支付100000元违约金；合同
还约定了原、被告的其他权利某某。房屋所有权人中国人民解
放军南京军区杭州疗养院海勤疗养区对该合同予以了盖章确认
。合同签订后，原告依约履行合同义务，但两被告经常拖欠租
金。根据合同约定，2008年11月15日，两被告应当支付租金为
265225元，而被告未予支付，经原告多次催促，被告于2009年
1月支付了160000元，余款未予支付。原告认为，两被告未按
约定支付租金的行为已经构成了违约，应当依法承担继续履行
支付租金的义务及赔偿损失的责任，同时依约定支付违约金10
0000元。诉讼请求为：1、判令原告与两被告签订的《房地产
租赁合同》自判决之日解除并判令两被告即时腾退租赁房屋；
2、判令两被告支付从2008年11月15日至2009年5月15日剩余部
分租金人民币105225元；3、判令两被告赔偿从2009年5月16日
起至实际腾退之日按每天1454.93元计算的租金损失；4、判令
两被告承担违约金100000元；5、本案诉讼费用由两被告承担
。审理中原告根据合同后续履行情况，将其诉讼请求1、3明确
为：1、判令原告与两被告签订的《房地产租赁合同》自判决
之日解除；3、判令两被告赔偿从2009年5月16日起至2009年8
月22日按每天1454.93元计算的租金损失。被告吴某某、张甲未予答辩，视为其放弃答辩权利。
原告振兴××为证明其主张的事实，在举证期限内共提
交了下列证据：
1、房地产租赁合同，证明（1）原告将位于杭州市××
号的房屋租赁给两被告使用；（2）租赁用途为小超市及无油
污、无噪音、符合相关部门要求的商业、服务业；（3）租赁
期限为2005年11月15日至2010年12月31日；（4）本协议生效
之日，两被告支付租房定金100000元；（5）租金标准为第一
年、第二年为每年500000元，第三年开始至第五年按年3%的比
例递增，租金支付方式为先付后用，每半年支付一次，第一次
租金支付为2005年11月15日支付租金250000元（含原定金中的
50000元，另50000元定金转为保证金，于两被告履行合同约定
义务及租赁期限届满无息退还），第二次租金支付为2006年5
月15日，以此类推；（6）两被告应依约支付租金，不得逾期
，否则，逾期十日，甲方有权解除合同，同时两被告应向某告
支付100000元违约金；（7）原被告的其他权利某某；（8）房
屋所有权人中国人民解放军南京军区杭州疗养院海勤疗养区对
该合同予以确认并同意；
2、房地产租赁合同两份，证明中国人民解放军南京军区
杭州疗养院海勤疗养区作为房屋权利人，有权对该房屋进行出
租，该租赁合同经相关部门审核同意，原告有权进行使用和转
租，合同租赁截止日期是2010年12月31日。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：上述证据可以证
明原、被告之间存在房屋租赁关系、以及原告与中国人民解放军南京军区杭州疗养院海勤疗养区之间存在房屋租赁关系等事
实，本院对其证据效力予以认定。
被告吴某某、张甲未予举证，视为其放弃举证权利。
综上，根据本院认定的有效证据及当事人在庭审中的陈
述，本院认定的事实如下：
2005年7月28日，原告振兴××与中国人民解放军南京军
区杭州疗养院海勤疗养区（以下简称海勤疗养区）签订《军队
房地产租赁合同》一份，约定海勤疗养区将位于杭州市××号
的房屋租赁给原告使用，租赁期限为2006年1月1日至2008年12
月31日。2009年5月5日，上述合同的双方再次签订《军队房地
产租赁合同》一份，约定续租上述房产，租赁期限为2009年1
月1日至2010年12月31日。上述两份合同均经中国人民解放军
南京军区房地产管理局审核同意。
2005年11月4日，原告与两被告吴某某、张甲签订《房地
产租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市××号的房屋转租
给两被告使用，该合同约定：合同生效之日，两被告支付租房
定金100000元；租金标准为第一年、第二年为500000元，第三
年开始至第五年按照年3%的比例递增，租金支付方式为先付后
用，每半年支付一次，第一次租金支付时间为2005年11月15日
支付租金250000元（含原定金中的50000元，另50000元定金转
为保证金，于两被告履行合同约定义务及租赁期限届满时无息
退还），第二次租金支付为2006年5月15日，以此类推；同时
约定，两被告应当依约定时间支付租金，不得逾期，否则逾期
十日，原告有权解除合同，同时两被告应当向某告支付100000元违约金；合同还约定了原、被告的其他权利某某。房屋所有
权人海勤疗养区对该合同予以了盖章确认。合同签订后，原、
被告均依约履行合同义务。2008年11月15日，两被告未按照合
同约定支付应当支付的租金，经原告催促被告于2009年1支付
了160000元，余款未予支付。2009年8月22日，原告与海勤疗
养区解除了《军队房地产租赁合同》，并将涉案房产交还给了
海勤疗养区。
本院认为：海勤疗养区与原告振兴××签订《军队房地
产租赁合同》将讼争房屋出租给原告振兴××，之后原告振兴
××与两被告吴某某、张甲签订《房地产租赁合同》，将讼争
房屋转租给两被告吴某某、张甲，同时海勤疗养区对该《房地
产租赁合同》亦予以认可，故《房地产租赁合同》系本案原、
被告双方当事人真实意思表示，且与法不悖，应为有效。原、
被告双方均应当依约履行。两被告违约未予支付租金，应当承
担相应的违约责任。原、被告双方的租赁合同因被告违约未支
付租金而依约定解除；2008年11月15日被告应当支付租金为26
5000元{500000元×（100%＋3%＋3%）／2}，被告实际已支付1
60000元，仍应支付105000元；被告自2009年5月16日起至2009
年8月21日期间，未与原告解除租用合同，将涉案房产交还原
告，亦不支付租金仍然占用98天，故仍应参照原合同标准支付
原告租金损失142301.37元{500000元×（100%＋3%＋3%）／36
5天×98天}，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九
十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告浙江××开发有限公司与被告吴某某、张甲签
订的《房地产租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、被告吴某某、张甲于本判决生效之日起十日内向某
告浙江××开发有限公司支付从2008年11月15日至2009年5月1
5日剩余部分租金105000元；
三、被告吴某某、张甲于本判决生效之日起十日内向赔
偿原告浙江××开发有限公司自2009年5月16日起至2009年8月
22日期间的租金损失142301.37元；
四、被告吴某某、张甲于本判决生效之日起十日内向某
告浙江××开发有限公司支付违约金100000元；
五、驳回原告浙江××开发有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4378元，公告费560元，由被告吴某某、张甲
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院，上诉案件受理费4378元，向浙江省杭州
市中级人民法院预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自
动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院；开户
银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68）
。
审 判 员 李亚军
人民陪审员 王明珠
人民陪审员 韩思源
二〇一〇年三月十日
书 记 员 郭晓冬
附页（相关法律）：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己
的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内
仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能
实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔
偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表
明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承
担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违
约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生
的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或
者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应
当履行债务。