福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3261号
上诉人（原审原告）庞廷华，男，汉族，1984年5月10日出生，江西省永丰县人，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人庞芝生，男，汉族，1959年2月4日出生，江西省永丰县人，住江西省永丰县恩江镇，系原告父亲。
上诉人（原审被告）福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。
法定代表人李雄虎，董事长。
委托代理人邱小红、王飞，福建拓维律师事务所律师。
上诉人庞廷华因与上诉人福建仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1978号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定：原、被告于2010年11月25日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由原告向被告购买其开发的福州市鼓楼区洪山镇国光路86号仁文大儒世家原厝南地块第21#楼304单元。原告已于2010年10月12日签订预售合同时首付了355738元房款。剩余房款80万元由原告向银行申请按揭贷款支付。原告为此于2011年4月16日与银行签订贷款800000元、期限30年、月利率5.6666%的借款合同。该借款合同生效后，银行放贷日为2011年7月7日，该款项直接划到被告账户上，原告已完全付清房款。原告也按借款合同约定每月还本付息。合同约定讼争房产应当在2012年12月31日前交付。但在合同履行过程中，被告仁文建设有限公司于2012年12月1日发出《商品房延期交付通知书》，请求将交房日期从2012年12月31日延期至2014年9月30日前，并同意按约定计付违约金”。原告认为被告在签订购房合同时存在恶意延期交房的目的，故在格式合同中写上：延期交房，小于3个月以所交房款的日万分之0.5支付违约金、大于3个月以所交房款的日万分之1支付违约金。被告在签订合同时具有欺诈嫌疑，逾期交房约定违约金标准过低，严重损害了购房者的利益，双方纠纷由此产生。
原审判决认为，原、被告于2010年11月25日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。被告逾期交房事实清楚，可予确认。但合同中有关逾期交房违约金条款是否过低，应予适当调整问题。是本案争议焦点，原告认为被告在合同上规定：买受人拖欠首付款之外房款，应以欠款的0.5%支付违约金，被告逾期交房亦应按同等对待的主张。本院认为，原告逾期缴纳房款，实质是被告未能收取相应房款，被告即可能存在本息损失。被告如逾期交房，则存在原告无法如期收房及入住问题，与原告如逾期缴款性质是不一样，该违约金标准并不能同等参照适用。原告上述主张不能成立。原告另主张被告所定违约金标准连银行存款利率都低，明显对被告有利，本院认为原告上述主张合符常理。被告所定逾期交房违约金明显过低，不具有约束被告按约履行合同及惩罚作用。本院也参考原告所提交其他房地产公司有关逾期交房违约金标准，及相关的利息标准，酌情认定该逾期交房违约金标准调整为日万分之三为宜。另外原、被告约定对购房余款，由原告申请向银行放贷，银行同意放贷后，所申请的房屋贷款自然转入被告公司账户，用于支付原告所购房产。自然原告负有向银行还本付息的义务。原告主张被告应补偿原告提前付清房款80万元自房贷之日2011年7月7日起至合同约定交房日2012年12月31日止的银行贷款利息82052元，没有合同依据。且被告所应承担的逾期交房违约金，本金是按原告所付总购房款作为基准，该款项已涵盖原告所贷款款项80万元，而非以原告所付首付款为本金计算依据。故原告上述主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告庞廷华支付延期交房违约金（按原告总购房款1155738元为本金，按日万分之三标准计算，时间从2013年1月1日起至被告具备交付讼争房产条件之日止）。驳回原告庞廷华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3074元，适用简易程序减半收取1537元，由被告承担。
一审宣判后，双方当事人均不服，向本院提出上诉。
上诉人庞廷华上诉称：一、一审判决认定事实不清，判决书查明事实中，有三个关键事实遗漏。1、是合同附件六中规定，拖欠首付款之外的房款，按欠款的日0.5%（即万分之五计付违约金）；2、是被上诉人恶意停建二年多时间，即从2010年6月停至2012年8月，这是不争的事实；3、合同中并未明确规定何时之前要交清余款80万元。二、判决显失公正，适用法律错误。1、上诉人不存在逾期缴纳购房款问题，2、同一合同中违约责任标准应是一致的，不能有双重标准，否则显失公平。3、被上诉人擅自变更交房期限，上诉人有权提出按对等原则及当地延期交房违约条款变更。因此，按日万分之五支付违约金，是合理、合法的。4、上诉人主张被上诉人补偿上诉人提前付清房款80万元自房贷之日2011年7月7日起至合同约定交房日2012年12月31日止的银行贷款利息82052元。与要求被上诉人承担逾期交房违约金，不存在涵盖问题，5、上诉人的违约行为，应受到法律制止，被上诉人作为购房者弱势一方的合法权益，应受到法律的维护。1、请求撤销原判决一、二项，并依法予以改判“被上诉人应按延期交房所所交房款的日万分之五支付违约金给上诉人从2013年1月1日起至交付合格房时止；被上诉人应补偿上诉人提前付清房款80万元从房贷之日起合同约定交房日止的银行贷款利息霰82052元”。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。
上诉人福建仁文建设有限公司上诉称：一、商品房买卖合同对逾期交房的违约责任进行了明确约定，上诉人仅需按合同约定承担逾期交房的违约责任。若被上诉人主张变更合同，应当在一年内提出，否则其诉请不应得到支持。二、一审法院参照银行相关利率，以及其他房地产企业的违约金标准对逾期交房违约金进行调整没有事实依据。三、一审法院未对被上诉人的损失进行认定即调高违约金标准缺乏法律依据。四、即使一审法院认为合同约定的违约金过低，那么调高违约金也也应当以实际损失为限，一审法院判决按日万分之三的标准支付违约金明显加重了上诉人的违约责任。五、一审判决调高违约金适用的法律错误。1、请求撤销福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1978号民事判决，改判第一项判决为：上诉人福建仁文建设有限公司按商品房买卖合同约定的违约金标准，即逾期交房超过90日的，上诉人每日按买受人已付款的万分的万分之一向上诉人庞廷华支付延期交房违约金（从2013年1月1日起支付至讼争房具备交付条件之日止）。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
根据一审诉讼过程中的举证、质证及原审法院的认证，二审诉讼过程中的质证，本院确认一审认定的事实清楚。
本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应依约履行。上诉人福建仁文建设有限公司逾期交房，应承担违约责任。对于双方当事人关于逾期交房违约金支付比例的争执，本院认为原审参考其他房地产公司有关逾期交房违约金标准及相关的利息标准，将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，已考虑到本案双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定及银行存款利率情况，理由是适当的，本院亦持相同的意见。上诉人庞廷华请求上诉人福建仁文建设有限公司补偿提前付清房款80万元从房贷之日起合同约定交房日止的银行贷款利息82052元，没有合同依据，且上诉人福建仁文建设有限公司所应承担的逾期交房违约金，本金是按所付总购房款作为基准，该款项已涵盖贷款款项80万元，故上述主张本院不予采纳，原审认定的事实清楚，依法应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案原审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费上诉人福建仁文建设有限公司负担3074元，上诉人庞廷华负担3074元。
本判决为终审判决。
审判长 卢秋华
审判员 张 俊
审判员 郑乐影
二〇一四年三月五日
书记员 林 婧