辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫审民终再字第00002号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵启明，男，1964年2月19日出生，汉族，退休工人。
再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：王立华，女，1963年3月29日出生，汉族，退休工人。
二再审申请人共同委托代理人：徐言春，辽宁紫剑律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：程永霞，女，1959年10月27日出生，汉族，干部。
委托代理人：邵英魁，辽宁斯特律师事务所律师。
再审申请人赵启明、王立华与被申请人程永霞房屋买卖合同纠纷一案，龙港区人民法院于2012年7月9日作出（2012）龙民一初字第00451号民事判决。赵启明、王立华不服，向本院提起上诉。本院于2012年10月23日作出（2012）葫民一终字第00389号民事判决。该判决发生法律效力后，赵启明、王立华不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2013年11月19日作出（2012）辽审三民申字第265号民事裁定，指令本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王立华及委托代理人徐言春，被申请人程永霞的委托代理人邵英魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，程永霞与赵启明于2008年5月22日签订房屋买卖居间合同，实质为买卖合同。双方约定将玉皇街海兴社区5-4号赵启明个人私产面积为202.86平方米房屋以80万元卖给程永霞。付款方式为一次性汇款。合同还约定由赵启明配合程永霞办理过户手续，费用由程永霞负担。程永霞于合同签订的当日，将房价款80元汇入被告指定的账户，赵启明确认后将房产证书、房屋钥匙以及赵启明从原房主刘建民处购买的买卖协议，公证书、相关手续全部交给程永霞（赵启明于2008年3月6日购买，该房价款74万元）。程永霞接收房屋后对其格局进行了改造、贴建、修缮和装修，并开始居住至今。2011年程永霞要求赵启明协助办理过户手续时，赵启明不配合，致使程永霞购买的房屋不能办理过户手续。
另查明，赵启明之妻王立华以赵启明出售房屋时不知情，以第三人名义参加诉讼，请求判令房屋买卖无效。赵启明与第三人王立华于2011年9月26日以房产证丢失，在产权处补办了房产证，产权证书上增加了王立华为共同共有人。
一审认为，赵启明将自己以个人名义购买的他人房屋出售给程永霞，程永霞按合同约定支付了全部房款，赵启明将其房屋产权证书、相关手续及房屋钥匙交给程永霞。该合同是双方真实意思表示，其房屋买卖合同合法有效。赵启明及其第三人以房屋产权证书丢失（实际已交付购房人）补办的产权证无效。关于赵启明及第三人辩解的该合同是居间合同，附条件合同。从合同的内容看，双方在合同中约定的房屋出售价款、支付房款方式、交付方式、并已实际履行，实质上就是房屋买卖合同。并且未附任何条件，也没有其他补充合同或证据证明附有条件，故不予支持。关于第三人抗辩的赵启明出售房屋，第三人不知情，赵启明私自处分了夫妻共有财产，事实上赵启明以个人名义购买他人房屋后两个多月出售给程永霞，产权证书上也是赵启明个人的产权。程永霞按当时市场交易价款购得房屋，属善意取得。第三人的财产虽然受到损失，应当由赵启明承担责任，可在夫妻处分共同财产时该损失由赵启明承担。第三人不能以此对抗程永霞善意取得该房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经审判委员会研究决定，判决：程永霞与赵启明签订的房屋买卖合同有效，座落在龙港区玉皇街道海兴社区5-4号楼（建筑面积为202.86平方米）归程永霞所有。案件受理费11800元，邮寄费60元，合计12400元，由赵启明承担。
赵启明上诉称，本案的由来是2008年赵启明从刘健民手购买该楼房时，程永霞与其丈夫高良彬参与了整个买卖过程，各种手续均控制在程永霞手中，由于赵启明有1700万元煤款在葫芦岛锌厂不能如期结算，期间高良彬任葫芦岛锌厂董事长，商定如果将煤款如期全额结算，是有意将该房屋转让给程永霞与高良彬的，也是附条件转让的。但该煤款分别按70%结算，造成赵启明严重亏损，为此，2011年8月16日，在葫芦岛日报刊登的声明，公告期满后补办了房证。一审法院认定居间合同的实质是买卖合同，将争议的房屋判归程永霞所有。请求撤销一审判决，确认涉案的居间合同无效，争议的房屋归上诉人夫妇所有。
王立华上诉称，该房屋是赵启明与王立华夫妻共同财产，2007年12月7日王立华汇款给侯长育80万元，是购买刘健民的房子，赵启明与王立华是1986年结婚，为此，该房屋一审认定是赵启明的个人财产毫无道理。2008年办的房证未标明共有人，系属不动产登记错误。程永霞持有的房证是无效证件。2011年8月6日赵启明与王立华夫妻已在葫芦岛日报刊登声明，程永霞在有效的一个月公告期内并未主张权利，并不是程永霞所说的始终不能取得联系，只能证明程永霞有怠于行使权利的事实，已超过诉讼时效。李铁艳给侯长育的80万汇款不能证明是程永霞给赵启明的房款。赵启明确实与葫芦岛锌厂有煤款纠纷。一审认定程永霞是善意取得，本案的被上诉人显然不是善意取得，而是乘人之危、利用职权巧取豪夺，而且价值显失公平，应当登记的而又未登记。
程永霞答辩称，上诉人2008年3月6日以74万元价款购买房屋一所并过户至上诉人一人名下。上诉人买房后，未经实际使用又于两个月后以80万元价款卖给答辩人，通过一买一卖，已经达到从中盈利的经济目的，协助答辩人过户既是合同约定的义务也是上诉人的法定义务。2008年5月答辩人与上诉人交易成立交付房屋至答辩人提起本案一审诉讼，经过四年时间，房屋由答辩人实际占有、出资、维修、装饰、改建和使用，证明上诉人始终认可房屋产权转移至答辩人的事实。2011年以来，房地产大幅升值后，上诉人明知房屋产权证已交给答辩人，却采取欺骗手段谎称丢失于2011年8月补办房证，只能证明上诉人侵害答辩人合法权益的违约事实成立，所谓附条件转让的理由显然不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
二审认为，赵启明以个人名义于2008年3月6日从刘健民手中花74万元购买的房屋，房照的所有权人一栏中也载明为赵启明个人的房屋，又于同年5月22日以80万元的价款出售给程永霞，程永霞按合同约定支付了全部房款，赵启明的代理人庭审中也承认赵启明收到了该房款。而后赵启明将该房屋产权证书等手续及房屋钥匙交给程永霞。从交易的价款看，赵启明并未以低于该房屋实际价值的价款卖给程永霞，从当时的市场价格看，程永霞支付的价款亦系合理。尽管赵启明与程永霞签订的合同名头为居间合同，从合同的内容看为房屋买卖合同，该合同是赵启明与程永霞真实意思表示，其房屋买卖合同以及双方的买卖行为合法有效。赵启明明知自己将房产证等手续交给了程永霞，却与王立华一起以房屋产权证书丢失为由声明该房证丢失后，又补办了新的房屋产权证，应属以欺骗手段所取得，并非善意，故不能因此而否定双方买卖合同的效力。关于赵启明辩解的该合同是居间合同及附条件合同，只是赵启明自己的陈述，并未提供充分的证据予以证明。故赵启明的上诉理由不能成立。赵启明与程永霞签订房屋买卖合同及房屋买卖过程确实发生在赵启明与王立华夫妻关系存续期间，但是因为房屋产权证登记的所有权人为赵启明，程永霞取得该不动产时是善意的，支付的房款高于两个月前赵启明购房款，应属于支付了合理的价款，故王立华上诉称价值显失公平缺少证据证实。赵启明将该房的房屋产权证等手续交给程永霞，程永霞实际占有、使用该房屋多年，期间上诉人并未提出异议，原审法院认定赵启明与程永霞签订的房屋买卖合同有效，该房产系程永霞善意取得并判决该争议房屋所有权应归程永霞并无不当。如果王立华认为赵启明出售房屋行为侵害了自己合法权益，有权请求赵启明赔偿损失，但不能对抗善意的程永霞。综上，赵启明和王立华的上诉请求均没有事实和法律依据。原审判决正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人赵启明、王立华各承担5900元。
赵启明、王立华申请再审称，一、本案涉案房屋为赵启明与王丽华的夫妻共同财产。二、程永霞持有的房证是无效证件。赵启明、王立华补办房证是合法有效的。三、赵启明确实与锌厂有煤款纠纷。四、程永霞并未支付房屋价款80万元，取得该房屋不属于善意取得。五、认定居间合同就是买卖合同没有根据。
程永霞答辩称，一、本案赵启明申请再审不真实，再审案件是第三人与第三人的代理人蓄意制造的虚假诉讼。二、买受人在房屋交易过程中尽到了必要的审查与注意义务，属于善意购买人。三、买受人在房屋交易过程中支付了合理的房屋价款，王立华否认收到房屋价款理由不成立。四、赵启明于2008年5月22日将出售房屋交付程永霞占有和使用，出售房屋意思表示真实，第三人关于附条件未成就理由不成立。
辽宁省高级人民法院（2013）辽审三民申字第265号民事裁定认为，赵启明与王立华系夫妻关系，从二审庭审笔录中并不能清晰反映赵启明的委托代理人承认收到的是购房款，王立华上诉状及庭审中均已表示程永霞没有支付购房款，原审认定赵启明的代理人承认收到购房款不符合客观实际。涉案房屋为夫妻共同财产，赵启明未经王立华同意擅自将涉案房屋卖与程永霞，属于无权处分。程永霞提供的证据不足以证明已支付购房款且涉案房屋未过户登记到其名下，原审认定程永霞取得涉案房屋属于善意取得不妥。另原审法院在判决中径行认定赵启明、王立华补办的涉案房屋产权证无效不当。综上所述，赵启明、王立华的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条之规定，裁定：一、指令葫芦岛市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
本院再审在原一、二审查明事实的基础上另查明，本案诉争房屋（龙港区海飞路5-4号楼，建筑面积202.86平方米）已于2013年3月28日登记于程永霞名下。
本院认为，根据合同约定的付款方式，程永霞把房款捌拾万元一次性打入赵启明提供的收款帐户中，原二审庭审中赵启明的委托代理人也承认赵启明收到了80万元，虽汇款人为李铁艳，收款人为侯长育，但因李铁艳系程永霞外甥女，侯长育为赵启明司机，由李铁艳给侯长育汇房屋款合乎情理，亦符合合同约定的付款方式。汇款日期为2008年5月22日，与合同签定日期相一致，也符合双方签定合同的本意。程永霞第一次在龙港区人民法院提起诉讼的本意是要求赵启明履行房屋买卖交付义务后的过户义务，赵启明在答辩中也未否认收到房屋款。证人李铁艳、李宝权亦证实王立华2008年7月2日、11月5日两次给李铁艳汇款50万元是因为双方之间曾有过债权债物关系。综上，从双方提供的证据与本案事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，赵启明、王立华提供的证据不足以支持其诉讼请求，对其主张李铁艳于2008年5月22日汇给侯长育的80万元并非是房屋款的请求不予支持。从程永霞签订房屋买卖合同、交购房款这一系列民事行为看，其买房是出于善意，赵启明与王立华也没有证据证明程永霞的行为是恶意；赵启明以个人名义于2008年3月6日从刘健民手中花74万元购买的房屋，又于同年5月22日以80万元的价款且以个人名义出售给程永霞，从交易的价款看，赵启明并未以低于该房屋实际价值的价款卖给程永霞，从当时的市场价格看，程永霞支付的价款亦系合理；程永霞接收房屋后对其格局进行了改造、贴建、修缮和装修，开始居住至今并于2013年3月28日依照法律规定，进行了产权变更登记，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，另根据HYPERLINK”javascript：SLC（156539，0）”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第HYPERLINK”javascript：SLC（156539，11）”十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”之规定，程永霞与赵启明签订的买卖合同有效。原一审法院在判决中径行认定赵启明、王立华补办的涉案房屋产权证无效确有不妥，应予纠正。综上，赵启明、王立华的再审申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）葫民一终字第00389号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐铁刚
代理审判员 席 贺
代理审判员 侯秀菲
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 张 阳
本判决书援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。