上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初19419号
原告：邱铖，男，1981年7月30日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：刘晓青，江苏万仕邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟文文，上海江怀律师事务所律师。
被告：王某2，男，1957年9月30日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：魏康寿，上海市建纬律师事务所律师。
被告：申某某，女，1957年11月8日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。
第三人：上海锦厦房地产经纪事务所，住所地上海市铁岭路***号。
投资人：周永根，经理。
原告邱铖与被告王某2、申某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓青律师，被告王某2委托诉讼代理人魏康寿律师，被告申某某委托诉讼代理人魏来律师，第三人投资人周永根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱铖向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告双倍返还定金10万元；2、判令两被告赔偿原告损失45万元。事实和理由：2016年2月23日，被告申某某通过第三人居间，以被告王某2名义与原告签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告王某2将自己租赁的位于本市吴家湾路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的使用权房屋出售给原告，总价为235万元。鉴于系争房屋为使用权房屋，被告方应将房屋买受成产权房后与原告办理过户手续，在2016年5月31日前完成过户。原告于当日向被告申某某支付了5万元定金。其后，被告申某某称房屋涨价要求加价，又称出售房屋未征得被告王某2同意，其不同意出售等理由拒绝履行合同。而原告为履行合同提前出售了其他房屋，现由于被告的违约行为只能另行购房，造成经济损失。现原告起诉请求法院支持原告的诉讼请求。
被告王某2辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其与被告申某某已于2000年离婚，对原告与被告申某某之间签订房屋买卖居间合同完全不知晓，也从未参与过。其原为系争房屋的承租人，后来又是售后公房的产权人，从来没有转让系争房屋的意向。原告在与被告申某某签订合同的过程中，从来没有与其接洽过，也没有签订过任何的协议，其没有出具过书面委托书给被告申某某，这一切都是原告与被告申某某擅自而为，侵犯了自己的合法权利。请求驳回原告的诉讼请求。
被告申某某辩称，当时与原告签订居间协议是因为其与王某2所生之子结婚需要婚房，在未经王某2同意的情况下，其擅作主张与原告签订了居间协议。但在签订居间协议时，其已告知原告和第三人房屋系使用权房，承租人为王某2，房屋需买受成产权房后才能过户。王某2未能追认自己行为，自始至终不同意出售系争房屋，所以居间协议不生效。现愿意返还5万元定金，不同意原告提出的其他诉请。
第三人上海锦厦房地产经纪事务所述称，被告申某某与原告是自行相识并达成一致意见后才至第三人处签订居间协议的。第三人询问过被告申某某其并非房屋的权利人，有无权利签订协议等情况。被告申某某称其已取得了权利人的同意，并在第三人处签订了承诺书。现被告不愿履行合同已构成违约，应承担相应责任，请求法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
两被告曾是夫妻，双方共同生育一子王某1，双方于2000年10月27日离婚。2016年2月，原告通过其他中介公司了解了系争房屋的情况，并在看房时与被告申某某相识，双方共同找到第三人要求对房屋买卖进行居间。在实地看房后，于2016年2月23日，被告申某某以被告王某2名义与原告签订了《房地产买卖居间协议》，约定王某2将自己租赁的位于本市吴家湾路XXX弄XXX号XXX室的使用权房屋出售给原告，总价为235万元。鉴于系争房屋为使用权房屋，被告方应将房屋买受成产权房后再与原告办理过户手续。协议第二条对付款方式、时间做了约定，即签订协议时付5万元定金，164万元为贷款，其他款项等产证办好后一周内支付，在2016年5月31日前交易过户。协议第四条约定，如因甲方即被告王某2原因导致买卖合同未能签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方即原告。协议签订时，被告申某某并未告知其与被告王某2已经离婚一事，反而称其已获得王某2授权，并在格式化的承诺书上写明本次房产转让得到产权人的同意并授权，如发生违约行为，本人愿按定金罚则赔偿违约金。
协议签订后，原告于当日向被告申某某支付了5万元定金。但其后被告申某某称出售房屋未征得被告王某2同意，其不同意出售等理由拒绝履行合同。而原告为履行合同在2016年3月12日出售了其他房屋，由于被告拒绝履约，原告在2016年7月在本市宝山区另行购房。双方交涉无果，原告遂起诉来院。
另查明，两被告与王某1户口均在系争房屋内，2016年6月1日三人与上海高级职业技术培训中心签订《上海市公有住房出售合同》，将系争房屋买受为产权房，三人为产权人，方式为共同共有。
本院认为，原告与被告申某某签订的《房地产买卖居间协议》是集房屋买卖预约合同和中介居间服务合同为一体的协议。该协议从房屋买卖关系角度分析，在协议签订时，原告和第三人清楚系争房屋为使用权房屋，房屋承租人为王某2，被告申某某是以被告王某2的身份与原告签订协议的，即申某某是代理人。故在没有事先征得被告王某2的意见下，被告申某某超越代理权限与原告签订协议，本身具有过错。同样，原告在未亲自征询被告王某2本人意见或看到其出具的委托书的情况下，仅凭申某某个人承诺相信其有代理权限，也未尽谨慎审核义务。根据查明事实，无证据证明被告王某2在购房一事中参与，在事后予以追认，故申某某超越代理权限所产生的后果不及于王某2。再从合同履约风险控制角度分析，基于系争房屋买卖存在委托权限不明和产权变性的不确定性因素，双方在协议中只是对交易对象、价格、履约时间和方式做了简单约定，留待房屋变性后才能签订正式买卖合同，因而该协议只能是带有意向性质的预约合同。对于今后不能履约的，《房地产买卖居间协议》明确了应予双倍返还定金，被告申某某承诺愿为无权代理承担的责任也是双倍返还定金。因此，原告和被告申某某清楚该份协议今后不能履行的法律后果。法律规定，违约方赔偿损失不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。同样，原告为促成交易，自愿降低审查义务，表明对今后存在的一定风险予以容忍和接受，一旦产生风险，也应依照约定主张权利。现原告依照房屋买卖本约合同主张预期利益即差价损失，既无法律依据，也与约定不同，本院不予支持。
综上，被告申某某在无代理权限的情况下与原告签订协议的法律后果对被告王某2不产生法律效力，应由被告申某某承担相应违约责任。鉴于协议已对违约责任做了双倍返还定金的约定，原告要求被告申培林双倍返还定金计10万元的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十八条第一款、第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告申某某应于本判决生效之日起10日内双倍返还原告邱铖定金计10万元；
二、驳回原告邱铖其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,300元，由原告邱铖负担7,609元，被告申某某负担1,691元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严萌根
人民陪审员 顾嘉祯
人民陪审员 赵多明
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。