福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终1732号上诉人（原审被告）：莆田市名成房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区学园路北段东侧，组织机构代码证代码79836878-6。法定代表人：林毅，董事长。委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：林金雄，男，1978年9月10日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区，委托诉讼代理人：姚春兰，福建凌龙律师事务所执业律师。上诉人莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称名成公司）因与被上诉人林金雄商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名成公司的委托诉讼代理人林丽香、被上诉人林金雄的委托诉讼代理人姚春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名成公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回林金雄要求名成公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林金雄负担。事实和理由：一审认定事实不清，完全忽视名成公司提供的客观证据，导致判决错误。1.名成公司延期交房存在合同约定和法定的正当理由，不应承担违约责任。名成公司与林金雄签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定“因施工涉及重大技术问题或地质灾害而造成停工的，或工期顺延的交房期限按停工期限及顺延的工期相应顺延”。名成公司所提供的“晴雨表”为施工方挂在施工现场的，并非名成公司单方制作的天气情况表，因工程施工单位因重大技术问题导致工期延误2个月，雨天工期延误147天，同时名成公司提供的第三方出具给名成公司的证据也可证实因配电工程施工延期220天，上述期间均符合合同约定的顺延事由。2.名成公司在2013年4月份就通知林金雄进行房屋交接，因林金雄个人原因未及时到名成公司处收房，依照双方《合同补充协议》的约定，名成公司通知的交接期限届满之日即视为名成公司已向林金雄履行了交房的义务。故一审判决自2012年10月1日至2013年5月1日计算名成公司延期交房的责任，不符合合同约定和实际情况。二审庭审过程中，名成公司补充上诉意见如下：1.即使认定名成公司交房的时间延迟，一审法院认定的违约金过高，依法应予调整。名成公司如有逾期交房，造成林金雄的损失如房租损失来看，按莆田同一地段同类房屋的租金标准，逾期交房几个月的租金损失大约一、二万元，一审判决逾期交房违约金53620.65元过高。违约金应体现补偿为主，惩罚为辅的性质，应体现公平原则，名成公司请求二审法院参照购房公积金利率的50%的标准计算逾期交房的违约金。2.林金雄的部分起诉请求已经超过诉讼时效，依法应不予支持。林金雄答辩称：一、名成公司提出的因施工中市政工程延期、配电工程延误导致交房延期、办证延期，而不承担违约责任的上诉理由不能成立。名成公司作为工程建设方在合同签订时应当预见在工程建设过程中会出现一系列的情况且配电工程延误系名成公司与第三方之间的关系，而工程进行综合验收也是出卖人的义务，名成公司以此为由辩称不承担逾期交房违约责任显然不能成立。二、名成公司于2013年4月份的通知不能视为交付房屋的通知。本案讼争房屋的消防验收是在2013年8月2日，显然名成公司在2013年4月份通知交房并未达到合同约定的交房条件，不能视为房屋交付的通知，一审按照双方办理房屋验收交接手续认定为双方确认的交房时间并无不当。三、名成公司在一审审理过程中并未提出诉讼时效的抗辩，在二审审理过程中提出依法应不予支持，且逾期交房是持续违约的，林金雄的起诉并未超过两年的诉讼时效。四、双方在合同中关于违约金的约定未违反法律法规的强制性规定，名成公司要求林金雄提供证据证实没有依据。林金雄向一审法院起诉请求：1.判令名成公司立即向林金雄支付自2012年10月1日起至2013年5月1日止的逾期交房违约金共计53620.65元；2.名成公司没有按照合同约定安装阳台铝合金落地门造成的损失约10000元；3.名成公司为林金雄恢复房屋外墙空调外挂机位；4.名成公司立即向林金雄交付所购房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、消防合格证书等所有房屋附带文件资料。5.名成公司为林金雄更换上述房屋入户门锁。一审法院认定事实：名成公司以出让方式取得位于莆田市××城区××北路的地块（莆国用（2008）第J01937号）的土地使用权。经批准，名成公司在该地块上建设商品房，名称为“名成佳园”，建设工程规划许可证号为建字第350300200908027号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）093号，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第40号。2009年12月18日，“名成佳园”项目开工。2012年3月15日，林金雄与名成公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为MF-2007-01-№0410027）一份，约定林金雄以单价每平方米6445元（总金额632319元）向名成公司购买莆田市××城区××北路名成佳园第2幢2层202房的套房。该合同第八条关于交付条件与期限的约定，名成公司应当在2012年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付林金雄使用。如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，名成公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付林金雄使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，名成公司按日向林金雄支付已付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，林金雄有权解除合同。林金雄解除合同的，名成公司应当自林金雄解除合同书面通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按林金雄已付款的10%向林金雄支付违约金。林金雄要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向林金雄支付已付款万分之四的违约金。合同第十一条关于交接的约定，商品房达到交付使用条件后，名成公司应当书面通知林金雄办理交付手续。双方进行验收交接时，名成公司应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，名成公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。名成公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围之外的费用，林金雄有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由名成公司承担。同日，林金雄、名成公司签订《补充协议》一份，第二条对交接进行了约定：“1、买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）。买受人未按时办理房屋交接手续的，出卖人可自通知的交接期限届满之次日起按日收取总房价款的0.1‰作为代保管费，超过60天仍不办理房屋交接手续，出卖人有权单方解除合同并要求买受人按房价款的20%支付违约金……2、买受人未如期办理房屋交接手续的，则自通知的交接期限届满之日起即视为出卖人向买受人履行了交房的义务，与该房产有关的一切风险或责任随之转移给买受人。买受人还应承担自交接期限届满之次日起所缴纳的物业管理费及其他相关费用。”合同签订后，名成公司于2012年3月23日向林金雄出具金额192319元的销售不动产统一发票1份，于2012年4月9日向林金雄出具金额40000元的销售不动产统一发票1份，2012年5月30日林金雄向案外人中国银行股份有限公司莆田分行抵押贷款400000元，2014年12月29日名成公司向林金雄出具金额400000元的销售不动产统一发票。2012年10月，名成佳园的施工单位即福建省莆田市东风建筑工程有限公司提交竣工报告。2013年1月11日，福建省建设厅出具名成佳园项目竣工验收报告。2013年5月1日，林金雄与名成公司办理房屋验收交接手续，交付时套房东南侧卧室外不存在空调外挂机位，名成公司亦未按照合同约定安装主卧室落地窗及大厅与阳台间的落地铝合金门，经一审法院现场测量该主卧室的落地铝合金门面积为宽2.35米×高2.30米=5.405平方米，大厅面积为2.45米×高2.40米=5.88平方米。2013年7月18日，名成公司向莆田市公安消防支队提交建设工程消防验收申请并被受理。本案诉至一审法院后，案经调解，双方对铝合金落地门每平方米的单价达成一致意见，但对逾期交房违约金未达成一致意见，致调解无效。一审法院认为，林金雄与名成公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。出卖人负有将符合约定的商品房交付买受人占有使用之义务。合同约定名成公司应于2012年9月30日前交付符合条件的商品房给林金雄使用，名成公司辩称因施工中出现技术问题，施工期增加二个月导致延期交房，但其申请延期的时间（2010年4月1日）发生在林金雄、名成公司签订合同（2012年3月15日）之前，不属于双方签订的合同中可延期的事项，故对该辩称，不予采纳。名成公司亦辩称雨天因素及配电工程延误导致交房延期，但名成公司作为工程建设方在合同签订时应当预见在工程建设过程中会出现特殊天气情况，故不属于合同中约定的不可抗力，且名成公司提供的证据系单方出具的天气情况表，不属于合同中约定的不可抗力。根据合同相对性原则，配电工程延误系名成公司与第三方之间的关系，与本案无关联性，故对名成公司的上述辩称，不予采信。名成公司提供的房屋承接验收表等证据可以证实房屋的实际交付的时间为2013年5月1日，名成公司未按约履行构成违约，应承担违约责任，故应当自2012年10月1日起计算逾期交付违约金，予以支持。名成公司应当支付自2012年10月1日起至2013年5月1日止向林金雄支付已付款632319元按日万分之四计算的违约金.即632319元×0.4‰×212日=53620.65元。林金雄主张名成公司应支付未安装的阳台铝合金落地门的购置款及安装费10000元，在本案审理过程中，双方同意以每平方米200元计价，故名成公司应当支付给林金雄折价款200元/平方米×（5.405平方米+5.88平方米）=2257元。根据法律规定及合同约定，名成公司在交付商品房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故林金雄请求名成公司请求名成公司交付房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》合理合法，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定名成公司需向林金雄交付消防合格证书，且法律法规并未规定开发商应交付消防合格证书，故林金雄请求名成公司交付消防合格证书于法无据，不予支持。林金雄请求名成公司恢复房屋外墙空调外挂机位，但其提供的证据只能证实在林金雄、名成公司签订的《商品房买卖合同》中名成公司提供的平面图中存在外挂机位，但无法证实讼争商品房在交接前存在空调外挂机位，故林金雄请求恢复无事实依据，不予支持。林金雄主张房屋入户门锁不能开启，但未提供证据予以证实，且其及家人已在房屋内居住，故对该事实不予认定，对其请求名成公司更换入户门锁的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《商品房销售管理办法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付林金雄逾期交房违约金人民币53620.65元；二、莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付林金雄铝合金落地门折价款人民币2257元；三、莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于莆田市××城区××北路名成佳园第2幢2层202号套房的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》交付给林金雄；四、驳回林金雄的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币1391元，由莆田市名成房地产开发有限公司负担。本院二审期间，名成公司与林金雄均没有提交新的证据。经审理查明，名成公司与林金雄对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，名成公司与林金雄签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。关于名成公司延期交房是否具备正当理由的问题。名成公司主张的工程施工中出现技术问题申请延期2个月的时间（2010年4月1日）是发生在双方签订《商品房买卖合同》（2012年3月15日）之前，故名成公司上诉所称的该理由不属于双方签订的合同中可延期的事项，不予采纳。一年四季轮换，晴雨交替，是生活常识。名成公司在与林金雄签订合同时应当预见到在施工过程中不可避免会出现雨天等自然天气情况，其称因雨天延期同样不属于合同中约定的不可抗力，不予采纳。名成公司提供的证据不足以证实学园北路市政工程施工与名成佳园建设工期延误存在关联，且根据合同相对性原则，配电工程延误系名成公司与第三方间的关系，与本案没有关联性，也不属于其延期交房的正当理由，名成公司主张因配电工程延期亦不予采纳。关于名成公司实际交付房屋的时间问题。名成公司并未提供证据证实其在2013年4月份有通知林金雄接收房屋，且本案讼争房屋所在的楼盘在2013年8月份才通过消防验收，故一审法院按林金雄自愿接收房屋的2013年5月1日确定双方接收房屋的时间是正确的。名成公司未按合同约定的时间交付讼争商品房给林金雄，违反了合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。鉴于本案双方在合同中约定的按日4?计算的逾期交房的违约金一个月高达7587.82元，显然对名成公司不公平。名成公司在一审审理过程中对违约金的承担进行了抗辩，在本院审理过程中也要求进行调整，本院酌情认定逾期交房的违约金计算方式调整为按照林金雄已付款的日1?计算。名成公司在一审审理期间未提出诉讼时效抗辩，在本院审理期间才提出，依法已经超过规定的期间，本院不予支持。综上所述，名成公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第855号民事判决第二项、第三项；二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第855号民事判决第一项、第四项；三、上诉人莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人林金雄自2012年10月1日起至2013年5月1日止以购房款632319元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金；四、驳回被上诉人林金雄的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人莆田市名成房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1391元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担1200元，由被上诉人林金雄负担191元；本案二审案件受理费1141元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担1000元，由被上诉人林金雄负担141元。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华代理审判员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一七年一月六日书 记 员  倪益群附：一、相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。