福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第884号上诉人（原审第三人）李华，男，汉族，1977年4月23日生，福安市人，职工，住福安市潭头镇。委托代理人许芳紊，福建联宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王华，男，汉族，1971年9月5日出生，福安市人，住福安市赛岐镇。被上诉人（原审原告）吴美霞，女，汉族，1972年6月2日出生，福安市人，住福安市阳头街道。被上诉人（原审原告）郭辉，女，回族，1970年12月7日出生，福安市人，住福安市城南街道。被上诉人（原审原告）黄惠平，女，汉族，1977年10月26日出生，福安市人，住福安市坂中乡坂。以上四被上诉人的共同委托代理人郭光榕、龚纯辉，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林秦华，男，汉族，1971年10月5日出生，福安市人，住福安市潭头镇。委托代理人叶富铭，福建联宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）翁丽平，女，汉族，1976年1月20日出生，经商，住福安市阳头街道。上诉人李华与被上诉人王华、吴美霞、郭辉、黄惠平、林秦华、翁丽平债权人撤销权纠纷一案，不服福安市人民法院（2013）安民初字第3801号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王华、吴美霞、郭辉、黄惠平诉称，四原告就其与被告翁丽平、林秦华民间借贷纠纷均已向福安市人民法院起诉，福安市人民法院亦已分别作出（2013）安民初字第1713号民事判决书，判决被告翁丽平、被告林秦华于判决生效之日起五日内连带偿还原告王华借款本金462，828.59元并支付利息；作出（2013）安民初字第1714号民事判决书，判决被告翁丽平、被告林秦华连带偿还原告吴美霞借款本金876，318.79元并支付利息；作出（2013）安民初字第1712号民事判决书，判决被告翁丽平、被告林秦华连带偿还原告黄惠平借款本金35万元并支付利息。原告郭辉与被告林秦华、翁丽平民间借贷纠纷一案，起诉债权本金为147万元，案号为（2013）安民初字第1028号，此外，还有其他债权人的债权，预计债权本金在1000万元以上。在上述案件审理过程中，原告得知被告翁丽平、林秦华夫妇为转移财产、逃避债务，于2012年10月24日协议离婚，于2012年10月27日将登记在被告林秦华名下的位于福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号的俩被告共有房产以虚假转让的方式或者明显不合理的低价转让给第三人李华。该房屋共四层，建筑面积297.22平方米，土地使用权面积72.8平方米，约定成交价格为83万元。该房屋的房产证现已转移登记至第三人李华名下，房屋所有权证编号：0020122894；土地证号：15**号，土地证仍登记在被告林秦华名下。经原告向有关部门查实，俩被告除上述资产外，已无其他登记在俩被告名下的财产，俩被告恶意转移资产、逃避债务的行为已经给包括原告在内的众多债权人造成现实损害。表面上，被告林秦华对以翁丽平名义所借债务矢口否认，声称对借贷不知情，但其在上述民间借贷纠纷案件审理过程中所提供的电话录音，分别是2012年10月28日（对黄惠平录音）、2012年10月29日（对吴美霞录音）、2012年11月14日（对王华录音），该录音时间与俩被告2012年10月24日登记离婚和2012年10月27日转移房产、2012年10月30日转移股权的时间几乎是同步进行（2012年10月30日被告林秦华将其持有的福一格铸业有限公司的70%的股权予以转让）。请求依法判令撤销被告林秦华、翁丽平将位于福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号房产转让给第三人李华的行为。原审判决认定，1、原告王华、吴美霞、郭辉、黄惠平与被告翁丽平、林秦华民间借贷纠纷均已向福安市人民法院起诉，并已判决生效。其中王华于2012年3月22日与翁丽平形成债务关系，借款50万，于2013年3月22日向本院起诉，本院于2013年6月9日作出（2013）安民初字第1713号民事判决书，判决被告翁丽平、被告林秦华于判决生效之日起五日内连带偿还原告王华借款本金462，828.59元并支付利息；吴美霞于2012年4月20日借100万元给翁丽平，于2013年3月22日向本院起诉，本院于2013年7月5日作出（2013）安民初字第1714号民事判决书判决被告翁丽平、被告林秦华连带偿还原告吴美霞借款本金876，318.79元并支付利息；黄惠平于2011年分三笔借35万元给翁丽平，于13年3月22日向本院起诉，本院于13年9月2日作出（2013）安民初字第1712号民事判决书，判决被告翁丽平、被告林秦华连带偿还原告黄惠平借款本金35万元并支付利息。郭辉分别于2011年6月21日、2012年5月11日、2012年7月16日共借147万元给翁丽平，于2013年4月15日向本院起诉，本院于2013年10月27日作出（2013）安民初字第1028号民事判决书，判决被告翁丽平、被告林秦华在本判决生效之日起五日内共同偿还原告郭辉借款1201854.56元并支付利息。2、2012年10月24日被告林秦华与被告翁丽平协议离婚，并约定位于福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号的房子归被告林秦华所有，翁丽平放弃分割。2012年10月27日，被告林秦华与第三人李华签订一份房地产买卖合同，约定林秦华将福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号房屋（共四层，混合结构，建筑面积276.16平方米，土地使用权面积72.8平方米）作价83万元转让给第三人李华，第三人李华应于签订合同当天内一次性付清全部购房款，并约定办理房地产过户、办证所需缴纳的税费由林秦华承担等内容。2012年10月31日，原、被告申请房屋转移登记。2012年11月5日，福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号房屋的房屋所有权证登记的所有权人已由林秦华变更为李华，房权证号为安房权证福安字第00201228**号。该房屋国有土地使用证仍登记在被告林秦华名下，国有土地使用证号为安政国用（1999）字第01524号。2012年11月6日，因郭晓玲与林秦华、翁丽平民间借贷纠纷案，讼争房屋被本院查封。第三人李华分别于2012年11月7日、2012年11月8日分别通过建设银行帐户向林秦华转帐400000元、430000元。办理房屋转移过户、办证所缴纳的税费实际由第三人李华支付。3、2013年10月21日，四原告申请对福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号房屋在2012年10月27日的房地产市场价值进行评估，经本院摇号确定委托的评估单位为宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司，该机构出具的宁嘉福估字第13355号评估报告所评估的市场价值为140.7万元，房地产单价为5095元／平方米。原审另查明，被告林秦华与李华原系师徒关系，双方关系密切。林秦华与李华签定买卖房屋合同后，林秦华母亲还是一直居住在讼争房屋至今。林秦华哥哥的房屋也在诉争房屋附近，并时常有过来照顾其母亲。李华的妻子及孩子至今未入住到该房屋。原审争议的焦点是：被告林秦华是否存在以明显不合理的低价向第三人李华转让房产，从而危害原告王华、吴美霞、郭辉、黄惠平债权的实现。原审判决认为，债权人撤销权是指债权人对于债务人危害债权实现的行为，有请求人民法院撤销该行为的权利。根据合同法第74条的规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”因此，只有满足合同法第74条规定的条件，才能撤销债务人的行为。宁嘉福估字第13355号房地产评估报告书系原告申请评估，本院摇号委托宁德市嘉信房地产评估咨询公司后作出，被告林秦华及第三人认为该份鉴定程序违法、评估价值不客观，却未能提供相应的证据证明，故宁嘉福估字第13355号房地产评估报告书可作为评判讼争房产在2012年10月27日价值的参考依据，经评估该房屋市场价值总额为140.7万元，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第19条的相关规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”据此估算，讼争房屋的交易价应不低于98.49万元才算合理，然被告林秦华与第三人李华的房屋交易价才83万元，应视为明显不合理的低价。由于俩被告结欠四原告的款项达300万元左右且均未得到偿还，被告林秦华庭审中也认可没有其他可供执行的财产，若被告林秦华以83万元的明显低价出卖讼争房屋，对债权人确实会造成损害。从被告林秦华与第三人李华的整个交易过程看，2012年10月24日被告林秦华与被告翁丽平协议离婚之前，翁丽平与四原告均已形成民间借贷关系，借款金额达300万元左右，但俩被告协议离婚时，俩被告却约定将车辆、股权、讼争的房产等全部归被告林秦华个人所有，翁丽平放弃分割，这样将导致翁丽平无力偿债，并且危害原告债权的实现（此后尽管翁丽平所欠债务被认定为夫妻共同债务，讼争房产土地证被查封）。俩被告离婚3天后的2012年10月27日，被告林秦华就与第三人李华签订房地产买卖合同，李华与林秦华系师徒关系，彼此知根知底，不可能对林秦华情况毫不知情，在此情形下，林秦华以83万元的低价将讼争房产转让给第三人李华，李华应当知道这种非正常的交易必然导致林秦华责任财产的减少。从签订房地产买卖合同约定上看，第三人李华应于签订合同当天内一次性付清全部购房款，并约定办理房地产过户、办证所需缴纳的税费由林秦华承担等内容，然，直至2012年11月5日，讼争房屋的所有权证的所有权人已变更为第三人李华，第三人尚未支付分文购房款，2012年11月6日讼争房屋土地使用证被查封后，第三人李华才通过银行转帐打款给被告林秦华。对于房产转移税费的约定涉及金额达9万元，房地产买卖合同本约定由林秦华负担，但房产转移税费实际却由第三人李华支付，这明显也不符合逻辑及交易习惯。房屋交付后，照理被告林秦华一家应搬出讼争房屋，但至今已一年多，被告林秦华的母亲还一直居住在讼争房屋，这亦不符合常理。综上，本院认为被告林秦华以明显不合理的低价转让讼争房产，从而损害原告债权的实现，故原告请求撤销被告林秦华将讼争房产转让给第三人李华的行为，符合法律规定，本院予以支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告林秦华、翁丽平对外结欠四原告借款将近300万元，在无其他财产可供清偿债务的情况下，将讼争房产以83万元低价转让第三人李华，显然被告林秦华与第三人李华的行为属损害债权人实现债权的行为，故原告请求撤销被告林秦华将讼争房屋转让给第三人的行为，符合法律规定，本院予以支持。被告林秦华与被告翁丽平离婚时，已约定将讼争房产归林秦华所有，且签订房地产买卖合同的主体也是林秦华个人，被告翁丽平并非合同当事人，故其不应作为撤销行为的主体。被告翁丽平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：撤销被告林秦华将位于福安市阳头街道鹤祥新城豪园别墅21号房产转让给第三人李华的行为。二、驳回原告王华、吴美霞、郭辉、黄惠平的其他诉讼请求。宣判后，李华不服判决，向本院提出上诉。上诉人李华上诉称，一、宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司的《房地产评估报告书》是违反《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定程序出具的，且结果与事实相违背，依法不应作为定案的证据。宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司仅在2013年11月28日，是一名叫做刘强的人联系了上诉人，然后就他一个人来到标的房，询问了几句，拍了几张照片后就走了，并没有见到他人同行，更没有见到《房地产评估报告书》估价人员“林立营、王敏”。且《房地产评估报告书》所评估的140.7万根本就是不现实的价格，仅供参考而已。二、上诉人在购买房产时是善意的，其不知道也不可能知道林秦华与其他被上诉人存在债权债务关系，其已支付了合理对价，依法应享有标的房的所有权。第三人曾在林秦华工厂呆过多年，名义上虽是学徒与师傅的关系，并不存在亲密关系。上诉人与林秦华间的房屋买卖合同系房产交易部门提供的格式合同，是双方为了申请房产变更需要提供的，其中关于具体付款时间和税费承担的真实意思是：房产交易的所有税费均由上诉人承担，上诉人所提前支付的税费是上诉人提前支付的预付款，在房产证变更到上诉人名下且上诉人与林秦华将土地使用证转移材料提交土地局受理后，上诉人付清全部购房款。该真实意思并不违背法律规定，依法应受法律保护。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人（一审原告）的诉讼请求。被上诉人王华、吴美霞、郭辉、黄惠平答辩称，一、宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司宁嘉福估字第13355号《房地产评估报告书》合法、有效，可以证明林秦华以明显不合理的低价将房产转让给李华。讼争房产在2012年10月27日市场价值为140.7万元，而林秦华转让讼争房产给李华时的交易价才83万元，不足市场价的60%，显然属于以明显不合理的低价转让财产。二、林秦华与李华恶意串通，以明显不合理低价转让财产，逃避债务，李华认为其属于善意取得房产，明显不能成立。三、林秦华对一审判决没有上诉，表示认可，也说明一审判决的正确性。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人林秦华答辩称，一、林秦华在转让房屋的时候不知道一审原告与翁丽平之间存在债权债务关系，卖房的目的是为清偿公司到期债务，不存在恶意。二、林秦华因公司债务到期资金压力大急于将房屋变现，同时在出售房屋时又处于福安经济低迷，购买力下降，国家对商品严格调控时期，导致房屋长时间无法如愿售出，因此，以稍低于市场价格转让房屋实属无奈并非不合理低价。三、房屋评估机构对诉争房产评估价值为140.7万元明显过高。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人翁丽平未作答辩。经审理查明，诉争各方对原审认定的事实均无异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。诉争各方争议的焦点是：上诉人李华与被上诉人林秦华之间的买卖房屋行为是否应予撤销；原审程序是否存在违法。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。一、关于原审审理程序是否存在违法的问题。本院认为，上诉人认为原审审理程序存在违法的表现，是原审采信的评估报告的作出人员没有到过评估房屋的现场。但本案的评估机构—宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司，在出具的评估报告中，提供有现场照片等证实，说明评估机构工作人员已经到过现场，否则，不可能拍摄有现场照片。而且，即使按照上诉人在上诉状中的陈述，也承认评估机构有派人到过现场，只是人员不是评估报告中署名的人员而已。因此，上诉人主张评估机构评估违法的事实与实际不符。宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司，系具有评估房地产资质的专业评估机构，其所作的评估报告如无相反证据证明，应予以采纳。二、关于上诉人李华与被上诉人林秦华之间的买卖房屋行为是否应予撤销的问题。本院认为，根据宁德市嘉信房地产评估咨询有限公司的评估，诉争房产价值约140.7万元，上诉人李华与被上诉人林秦华的成交价格仅为83万元，按照《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第19条的相关规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”因此，可以认定83万元为明显不合理的低价。被上诉人林秦华至今仍欠被上诉人王华等四人约300万元的巨款未还，以如此低价转让房地产，明显损害了债权人的利益，被上诉人王华等四人请求撤销买卖行为符合法律规定，可以予以支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予以维持。上诉人上诉理由不足，本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人李华的上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由上诉人李华负担。本判决为终审判决。审 判 长  高树惠代理审判员  郑 彦代理审判员  易丽容二〇一四年九月二日书 记 员  何斌坤