贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终940号
上诉人（原审被告）：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地：凯里市永乐路*号嘉瑞广场*号楼****号。
法定代表人：宋海平，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈奕汐，贵州七律律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：蒲赞阳，男，1995年12月2日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市。
委托诉讼代理人（特别授权）：蒲光林，贵州宏强律师事务所执业律师。
上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司因与被上诉人蒲赞阳商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2016）黔2601民初2872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人贵州嘉瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈亦汐、被上诉人蒲赞阳的委托诉讼代理人蒲光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵州嘉瑞房地产开发有限公司上诉请求：（2016）黔2601民初2870号民事判决，判决驳回蒲赞阳的诉讼请求。
事实和理由：一、未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，该情况上诉人不能预见，不能避免，不能在约定期限内克服，属不可抗力的责事由。上诉人开发本案项目消防审核设计通过时间是2013年3月12日，执行的是以前的消防规范。2013年4月8日贵州省公安消防总队下发新的通知，属内部文件，上诉人无从知晓，也未得到通知。验收时被通知要求按新的《通知》执行，要求增加消防登高场地，因原设计消防通道旁是河道，不能就地拓宽，需要重新设计、发包、施工，均需要时间才能完成。故办理初始登记的责任不在上诉人，不应承担违约责任。二、上诉人在一审已提交相关证据证明上述事实，但一审未组织质证，使上诉人的合法权益未得到保障。因一审举证困难，为此请求给予宽限举证期限，未予准许，庭审中明确表示庭后补充证据，并请求质证，但一审以举证期限已过为由未予准许。使上诉人的合法权益未得到保障。
蒲赞阳辩称，一、上诉人所称的：未能按时取得商品房所有权初始登记是消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，该情况上诉人还能预见，不能克服，不能在约定期限内克服，属不可抗力的负责事由，不能成立。首先，从法律上看，由于不可抗力还能履行合同时，应及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明。其次，就算2013年4月8日消防部队下发新的文件，对原来规范有据修改，从性质上看并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即便这种情况发生，上诉人也未按法律规定履行通知义务，及时通知被上诉人，也未在合理期限内提供证明。如果有证据证明消防支队接到新的《通知》未及时告知上诉人，从而导致违约，仍然应承担违约责任。消防部门文件效力只及于上诉人，对购房人不产生效力。消防规定变更不能成为上诉人迟延办证对抗的理由。按权利义务对等原理，消防管理变更不能成为上诉人迟延办证的理由，不可能成为上诉人的不可抗力。二、上诉人所称：上诉人在一审已提交相关证据证明上述事实，但一审未组织质证，合上诉人合法权益未得到保障的理由还能成立。从时间上看，2016年9月1日立案受理，同年10月21日开庭，上诉人提出庭外调解，获得准许，然而上诉人无心庭外调解，只是妄图推卸责任。这些证据不属于不可抗力、不属于新的证据，在2013年4月8日就已经存在，并非举证有困难，当然不予采纳。
蒲赞阳向一审法院起诉请求：判令被告支付逾期办证违约金，2015年3月1日至2016年8月31日期间的逾期办证违约金为18216元，2016年9月1日之后的逾期办证违约金按照合同约定支付至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。
一审法院认定事实：2014年6月20日，原告蒲赞阳作为买受人、被告嘉瑞房产公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发建设位于凯里嘉瑞广场7幢29层3号商品房一套，建筑面积为81.47平方米，套内建筑面积为69.92平方米。2.商品房价款按照套（单元）计算，总价款为405721元，买受人采取一次性付款方式应当在2014年6月18日前支付全部房价款。3.出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房。4.出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权的初始登记。5.出卖人承诺于2015年2月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。若出卖人逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。6.双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
在合同签订前，原告于2014年6月18日向被告全额支付购房款405721元。被告向原告交付房屋后，至今没有办理商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方因此发生纠纷。原告未主张退房，在与被告多次协商未果的情况下向本院提起诉讼。诉讼中，本院主持原、被告进行调解，因双方当事人意见分歧较大，调解未果。在最后的庭审中，因原、被告均不同意调解，本院不再主持调解。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是双方当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。合同明确约定被告应当在2015年2月31日前完成商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。虽然合同约定的日期不存在，但根据前述约定的期限和常理逻辑，足以推定被告应当在2015年3月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今没有履行前述合同义务，事实确凿无疑。被告辩称未能按照合同约定的期限办理商品房所有权初始登记，是因政府河道改造和消防工程验收标准变更的不可抗力因素所致，但未能提供证据证明自己的主张以及按照合同约定在合理的期限内告知原告，依法应当承担举证不能的法律后果。被告至今没有办理商品房所有权初始登记以及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然构成违约，而被告未能提供证据证明存在免除违约责任的事由，理应按照合同约定即按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。综上所述，原告诉请被告支付逾期办证违约金，事实清楚，于约于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告蒲赞阳逾期办证违约金，以已付房价款405721元为基数，按日万分之一从2015年3月1日起计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，其中2015年3月1日至本判决作出之日（2017年2月27日）期间的逾期办证违约金为29617.63元（即405721元×0.1‰/天×730天）。案件受理费260元，减半收取130元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。
1、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；2、建设工程消防设计的审核意见书，（州公消审（2010）第111号、黔东南州公消审[2013]第0030号）；3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95,2005年版）；4、经审批通过的总平面图；5、关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予扩宽的说明、《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》黔公消（2013）53号；6、《施工工程承包协议》；7、照片；8、质量验收证明书；9、防雷装置验收意见书；10、民用建筑节能备案表；11、2016年10月8日的一个消防通道的验收报告。拟证实上诉人未能按时取得商品房初始登记，是消防部门按黔公消（2013）53号要求增加登高面等不可抗力原因造成，应属于免责事由。被上诉人提交了国土资源信访事项答复意见，拟证实上诉人未能取得初始登记的原因是未办理国有土地使用权证。
本院组织双方当事人进行质证，对上诉人提供的证据，被上诉人质证意见：对上诉人提供证据的证明目的，不予认可。消防的变更针对的是房开公司，不是购房人。双方购房合同没有约定消防的变更，就不承担违约责任，且上诉人也没有履行告知义务，不能成为抗辩迟延办证的理由。对被上诉人提供的证据上诉人不予认可。本院对双方提供证据的真实性予以认可，对证明目不予认可。
二审审理查明，贵州省公安消防总队黔公消（2013）53号文件于2013年4月8日印发，其它查明事实与一审一致。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：消防规定的变更导致本案涉案房屋消防设施的变更是否构成本案《商品房预售合同》的不可抗力情形，贵州嘉瑞房地产开发有限公司请求免除违约责任的理由是否成立。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定。本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间是2014年8月6日，约定交付房屋的时间是2014年10月31日，办理转移登记的时间是2015年2月31日，而贵州省公安消防总队黔公消（2013）53号文件于2013年4月8日印发，其颁发时间虽然是在修建本案涉案房屋时间内，但是在双方签订《商品房买卖合同》后至约定办理房屋转移登记的时间之前。根据合同相对性原则，在双方签订至履行《商品房预售合同》期间并没有发生上述不可抗力情形。因此，本案涉案房屋在修建过程中原消防设计的变更情形，不能认定为是双方在履行《商品房预售合同》过程中遭受的不可抗力情形。贵州嘉瑞房地产开发有限公司以遭受不可抗力为由提出免除违约责任的上诉理由，因无事实和法律依据，亦不能成立。本院不予支持。
综上所述，贵州嘉瑞房地产开发有限公司提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年六月十九日
书记员 杨海萍