广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0405民初515号原告：狄道桂，男，1973年9月4日出生，汉族，现住梧州市长洲区。原告：陈素微，女，1972年7月23日出生，汉族，现住梧州市长洲区。被告：广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司，住所梧州市。法定代表人：高健，该公司董事长。委托诉讼代理人：岑东文，男，该公司员工。原告狄道桂、陈素微诉被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司（以下简称皇朝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告狄道桂、陈素微，被告皇朝公司的委托诉讼代理人岑东文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狄道桂、陈素微向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计4020元（375309元×2.1‰×51天）；3.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证给原告造成的其它损失共计5000元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更第一项诉讼请求为：判令被告于2017年6月30日前解除原告购买的房屋上的抵押，使原告能够办理土地使用权证和房屋所有权证。事实和理由：2013年6月17日，原告与被告签订了关于xxx路xxx号第xxx幢xxx房商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为375309元。合同签订后，原告于当日支付了275309元给被告，并于2013年9月12日支付了剩余100000元给被告。根据合同约定，被告应于2015年3月30日前将房屋交付给原告使用，但被告却没有按时交付房屋，直至2016年9月才通知原告收房。原告在已付清房款、房屋契税、维修基金等费用的情况下，被告至今没有为原告办理房屋所有权证。原告多次敦促被告履行义务，被告一直以“目前没有资金向银行申请解除抵押”为由拖延推诿，给原告造成了损失。原告认为，原告在与被告签订商品房买卖合同的时对被告将房屋抵押给银行的行为毫不知情。被告在未征得原告同意的情况下，私自将属于原告所有的房屋抵押给银行，造成现在无法办理原告房屋的房产证。原告与被告签订了商品房买卖合同，且原告已经按约定履行合同义务，被告理应为原告办妥所购房屋的房产证。根据相关法律规定，被告的行为属于违约，应当承担违约责任。被告皇朝公司辩称，1.被告皇朝公司在正常开发程序过程中出售商品房并与原告达成一致意见，从而签订合同，该合同是合法有效的；2.关于原告的第一项诉请，被告皇朝公司没有异议，但应根据办证相关部门程序办理；3.对原告的第二项诉讼请求，认为没有法律依据，而且合同并未约定违约金的计算方式；4.对于原告的第三项诉请，被告皇朝公司要求原告提供损失的依据及具体金额为多少；5.涉案房屋主体按时施工完毕，但由于管道施工方面的原因，导致迟延。根据合同第八条约定，被告皇朝公司是由于客观方面的原因而引起延期的；6.被告皇朝公司会在整体验收前解除银行抵押。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：1.1-4#楼的建设工程质量竣工验收意见书报告、《主体结构分部工程质量验收报告》、《二次供水设施、设备安装竣工验收鉴定书》、《关于对皇朝福邸小区供水申请报告的回复》、《关于皇朝建设投资供水反映福邸小区供水问题的回复》、《关于的批复》、《关于的批复》及《关于的批复》复印件各一份，证明由于客观原因造成供水、供电、消防管道安装的迟延，导致房屋验收迟延的因素是被告方不可控的；2.《承诺书》复印件一份，证明业主与被告已达成交楼时间的变更。原告认为不清楚上述证据。因本案属于审理房屋权属登记问题，上述导致房屋验收迟延以及收楼变更的证据，与本案审理查明的事实之间不存在关联性，本院对上述证据不予认定。经审理查明，2013年6月17日，原告狄道桂、陈素微作为买受人与作为出卖人的被告皇朝公司签订了一份编号为WZxxxxxxxxxxx的《梧州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共101.82平方米，单价为每平方米3686元，总金额为375309元；2.买受人在签约当日交房款275309元，余额100000元在2013年9月17日前交清；3.出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；5.出卖人应当在商品房交付使用（建设工程经验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第十六条规定）后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。上述合同签订当日，原告向被告支付了房屋预收购房款275309元，并于2013年9月12日向被告支付了剩余100000元预收购房款。原告支付了房屋契税5629.64元。2016年9月1日被告将合同约定的房屋交付给原告使用。2013年3月25日，被告皇朝公司作为抵押人将xxx路xxx号第xxx幢部分在建工程抵押给抵押权人中国工商银行股份有限公司梧州市xx支行。梧房建长洲区字第xxxxxxxxx号在建工程抵押登记证明载明，抵权押人：中国工商银行股份有限公司梧州市xx支行；抵押人：皇朝公司，债权数额28000000元；登记日期：2013年3月25日；在建工程抵押共包含228套房屋，xx路xxx号第xxx幢xxx房列于在建工程抵押房地产清单中。被告皇朝公司至今未能解除在建工程的抵押。本院认为，原告狄道桂、陈素微与被告皇朝公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案中，原告已向被告支付房价款，而被告已于2016年9月1日将商品房交付给原告使用。根据合同约定，被告应当保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，而被告皇朝公司销售给原告的房屋尚未解除该房地产的在建工程抵押，故原告诉请要求被告解除设定在房屋上的抵押，合理合法，本院予以支持。对于原告主张要求被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计4020元以及损失5000元的问题。原、被告双方在《梧州市商品房买卖合同》没有约定被告应为原告办理土地使用权证和房屋所有权证的的义务。原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；…”要求被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约责任，因该条款适用于当事人之间没有特别约定的情形，而本案原、被告双方在《梧州市商品房买卖合同》中约定了出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。那么在被告完成提交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，两原告方能办理房屋权属的登记。但被告自交付房屋给原告使用至今尚不足365日，被告的行为没有违反合同的上述约定，故对原告主张要求被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金共计4020元以及损失5000元的诉请，本院依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内解除设定在原告狄道桂、陈素微购买的梧州市抵押。二、驳回原告狄道桂、陈素微的其他诉讼请求。如义务人未按本案生效判决规定的期间履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，由被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  黄柱桓人民陪审员  陈 衡人民陪审员  姚 篮二〇一七年七月二十一日书 记 员  程海燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。