安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第03511号
原告：朱新军，男，1983年9月7日出生，汉族，住安徽省灵璧县。
原告：解香丽，女，1982年3月4日生，汉族，住址同上，。
两原告共同委托代理人：李昌田，江苏浩然风律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。
被告：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地灵璧县。
法定代表人：华新福，该公司董事长。
委托代理人：杨洋，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
委托代理人：李洋，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
原告朱新军、解香丽因与被告灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年11月25日向本院起诉，本院于2015年11月25日受理后依法由审判员李朝刚担任审判长、与审判员任艾萍、人民陪审员朱峰组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。原告朱新军、解香丽的委托代理人李昌田、梁斌、被告金鼎置业公司的委托代理人杨洋、李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱新军、解香丽诉称：2014年9月2日，朱新军、解香丽与金鼎置业公司签订商品房买卖合同，朱新军、解香丽购买金鼎置业公司开发的位于灵璧县灵城奇石大道南侧状元府小区4幢1503室商品房一套。合同签订后，朱新军、解香丽按照合同约定的付款方式支付了全部购房款。合同第八条约定，金鼎置业公司应在2015年5月31日前将房屋验收合格并交付使用，然而金鼎置业公司没有如期对房屋进行综合验收，又违法要求接收房屋，金鼎置业公司的行为侵害了朱新军、解香丽的合法权益。为此，朱新军、解香丽具状起诉，要求金鼎置业公司支付逾期交房违约金16086元（按照总房款的日万分之二点一计算，期限从2015年6月1日起至2015年11月30日止）；金鼎置业公司承担本案诉讼费用。
另诉称：金鼎置业公司交付房屋时没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，且房屋不具备居住条件。
金鼎置业公司辩称：2015年5月26日，涉案商品房已验收合格，符合交房条件；按照双方签订的商品房买卖合同第八条第（二）项约定，如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间2015年5月31日顺延三个月，即2015年8月31日前交房符合合同约定，该条款书写的字体和颜色均有别于其他条款，起到了注意提醒义务；2015年5月28日开始，业主采取非法手段阻挠房屋竣工验收，后经县委、县政府等部门协调，双方达成协议，金鼎置业公司为业主解决小孩入学、电梯重新检测、绿化、停车场所改建等问题，整改事项在竣工验收后8个月内完成，业主同意不再提出新的问题。金鼎置业公司履行了承诺，但是业主违反约定提起诉讼；综上，金鼎置业公司认为，业主诉求没有依据，应当驳回。
朱新军、解香丽向本院提交了商品房买卖合同、收据，证明：朱新军、解香丽购买金鼎置业公司开发的状元府小区商品房一套，价款425555元，交房时间2015年5月31日前；朱新军、解香丽已按约定方式付清购房款；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金；交接商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
金鼎置业公司发表质证意见为：对证据的真实性没有异议，但是不能证明公司违约。
金鼎置业公司向本院提交了下列证据：
1、灵璧县房产管理局通知，证明：灵璧县房产局要求我公司开发的状元府小区应当按照规定在综合查验合格后，方可交付使用。该通知要求涉案商品房应当按照规定在综合查验合格后，方可交付使用，因此，交房时间应顺延三个月至2015年8月31日前。
2、协议，证明：2015年6月6日，金鼎置业公司与小区业主代表达成协议，金鼎置业公司为业主解决小孩入学、电梯重新检测、绿化、停车场所改建等问题，整改事项在竣工验收后8个月内完成，业主同意不再提出新的问题。
3、电梯检验报告，证明：重复检验造成延期交房约三个多月。
4、竣工验收备案表、新建住宅小区综合查验备案表，证明：2015年5月26日提交申请，10月14日灵璧县房产局批准同意综合查验备案。
5、照片一组，证明：业主采取非法手段，阻挠正常竣工验收。
朱新军、解香丽发表质证意见为：对证据的真实性不持异议，但是灵璧县房产局通知不是延期交房的理由；协议不能证明业主放弃按期交房的权利，同时也能证明小区需要整改，公司违约的事实；电梯检验报告与本案不具有关联性；竣工验收备案表、新建住宅小区综合查验备案表不是竣工验收报告；照片与本案无关。
根据当事人举证、质证意见，本院认证意见为：对以上双方不持异议的证据，本院经审查予以确认；存在争议的证明观点，本院在争议焦点中予以阐明。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2014年9月2日，朱新军、解香丽与金鼎置业公司签订商品房买卖合同，朱新军、解香丽购买金鼎置业公司开发的状元府小区第4幢1503室商品房一套，价款425555元。合同第八条，交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为（1）、该商品房经验收合格；（2）、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。朱新军、解香丽已按约定方式付清购房款。
另查明：2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎置业公司签订协议，金鼎置业公司承诺协助业主解决就近入学、电梯检测、路面、广场、车库的问题整改及门口绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题，上述整改事项在竣工验收后8个月内结束，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。
2015年8月28日，灵璧县房产局通知金鼎置业公司，要求金鼎置业公司开发的灵璧县状元府小区在综合查验合格后，方可交付使用。涉案房屋所在的4#楼工程竣工验收消防备案时间为2015年7月21日。2015年10月22日，朱新军、解香丽接收房屋。
2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意了该小区综合查验备案。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：金鼎置业公司的行为是否构成违约；如何计算逾期交房违约金。
朱新军、解香丽与金鼎置业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因此，双方应按照合同约定履行自己的义务。商品房买卖合同属于双务有偿合同，买受人的主要义务是按照约定支付购房款，出卖人的主要义务则是按照约定交付房屋，朱新军、解香丽已按约定方式付清了购房款，金鼎置业公司则应该按照约定交付房屋。
本案中双方在格式合同中约定的商品房交付条件是该商品房经验收合格，合格之日应是建设单位、勘察、设计、施工、监理、规划、公安消防、环保、城建档案管理等单位出具认可性意见的时间，本案中公安消防部门是规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门中最后一个出具认可性意见的，出具的时间为2015年7月21日，故涉案房屋符合交付条件的时间应认定为2015年7月21日。由于涉案房屋在2015年5月31日尚不符合交付条件，金鼎置业公司已构成违约，且金鼎置业公司也未提供证据证明其在涉案房屋符合交付条件后书面通知了朱新军、解香丽上房，故朱新军、解香丽有权要求按照合同约定支付2015年6月1日至实际交房之日的逾期交房违约金。鉴于灵璧县房管局于2015年8月28日要求金鼎置业公司对涉案房屋所在小区进行整改，金鼎置业公司也按照通知要求进行了整改，因此依据双方对交付条件的补充约定，金鼎置业公司可延期三个月交房，故在计算违约金时应该扣除三个月的时间。如上所述，至朱新军、解香丽于2015年10月22日上房之日，金鼎置业公司应支付的逾期交房违约金为4826元（以已付购房款425555元为基数，按照日万分之二点一标准，扣除90天，计算为54天）。
朱新军、解香丽认为双方关于延期交房三个月的约定无效，因该约定是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，其该项意见不成立，本院不予采信。金鼎置业公司提出涉案房屋已于2015年5月26日符合交付条件，无事实和法律依据，本院不予采纳。
至于小区业主代表与金鼎置业公司达成的协议，金鼎置业公司在竣工验收后8个月内完成整改事项，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。现金鼎置业公司已在期限内完成整改，业主不应该提起诉讼。本院认为，金鼎置业公司承诺的整改事项属于合同约定及售房广告宣传内容，也是住宅小区应当具备的基本公共设施，并没有加重公司的义务，与主张金鼎置业公司逾期交房的违约责任并无关联。因此，金鼎置业公司的辩解，本院不予支持。
朱新军、解香丽称，金鼎置业公司交付房屋时没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。本院认为，房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告灵璧县金鼎置业有限公司应于本判决生效后10日内给付原告朱新军、解香丽逾期交房违约金4826元。
二、驳回原告朱新军、解香丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费202元，原告朱新军、解香丽承担141元，被告灵璧县金鼎置业有限公司承担61元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 长 李朝刚
审 判 员 任艾萍
人民陪审员 朱 峰
二〇一六年五月六日
书 记 员 周 祥
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。