延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉24民终1851号
上诉人（原审被告）:延边吴中房地产开发有限公司，现更名为延边吴城房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市依兰镇北大村1单元101室。
法定代表人：符斌，总经理。
委托诉讼代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王丽娜，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：赵明官，吉林华烁律师事务所律师。
上诉人延边吴城房地产开发有限公司（以下简称“吴城公司”）因与被上诉人王丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初4689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴城公司的委托诉讼代理人扈玉海、陶冶，被上诉人王丽娜的委托诉讼代理人赵明官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴城公司上诉称：请求撤销一审判决，改判或发回重审。具体理由如下：1.一审认定交房时间有误。一审认定交房时间为2015年11月1日错误，实际上诉人在2015年9月初至2015年11月1日期间多次通知被上诉人收房，并于同年10月17日以挂号信的方式向被上诉人邮寄了《交房通知》，通知其在10月25日前办理收房手续。2.一审认定逾期交房天数有误。2014年9月28日双方签订的《商品房买卖合同》（简称黄皮合同）中约定的交房条件是房屋验收合格；此后为办理贷款双方又于2015年7月5日签订了《商品房预售合同》（简称白皮合同），约定的交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件。本案中双方约定的交房时间为2015年8月30日，此时上诉人已经获得延吉市住建部门的工程竣工验收报告，应当认定上诉人已经具备了交房条件。被上诉人认为只有取得住建部门出具的《竣工验收备案证》才符合交房条件是错误的，并以此为由拒绝接收房屋，一审据此认定逾期交房时间为61天显属不当。退一步讲，被上诉人的主张成立，上诉人逾期交房的时间也应止于2015年10月23日取得《竣工验收备案证》，并应减少因施工期间延吉市遭遇极端天气、连续停水、停电等不可抗力及临时业主委员会给予的10天免责期，即逾期天数应是43天。3.依照双方合同约定，经多次催告，被上诉人仍不收房的，应按照100元/天的标准向上诉人支付逾期收房保管费，即2015年10月26日至10月30日，共4天400元的保管费。4.一审未经法定传票传唤上诉人到庭参加诉讼，径行缺席判决，侵害了上诉人的合法权益。
王丽娜辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。
王丽娜向一审法院起诉请求：请求法院判令被告支付逾期交房违约金8410.33元。事实与理由：2015年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发的苏州印象小区0843幢（31号楼）2单元302号、建筑面积为88.83平方米的房屋，房屋总价款为人民币459581元，原告已按合同约定付清了全部房款。根据合同约定，被告应于2015年8月30日前交付符合合同约定的房屋，但被告未按时交付房屋，于2015年11月初才通知原告接收房屋，逾期交付房屋62天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向原告支付全部购房款万分之三的违约金。
一审法院认定事实：2014年9月，原、被告达成房屋买卖协议，约定：原告购买被告开发建设的苏州印象小区0843幢2单元302号房屋。协议达成后，原告于2014年9月21日向被告交付定金3万元、同年9月28日，原告向被告交付购房款429581元，计459581元。2015年7月5日，原、被告补签了商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的苏州印象小区0843幢2单元302号、建筑面积为88.83平方米的房屋，总房款459581元。原告于2014年9月28日前一次性付款。买受人逾期付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付全部房屋价款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，被告于2015年9月1日为原告出具了购房款459581元的销售不动产统一发票。2015年11月1日，被告通知原告交付物业管理费，并领取诉争房屋钥匙。同日，原告向被告所属物业公司交付物业服务费及装修垃圾清运费2239元，被告将诉争房屋的钥匙交付给原告。
一审法院认为：一、诉争商品房买卖合同的效力问题。原告与被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，该商品房买卖合同合法有效。
二、被告逾期交付房屋的行为是否构成违约的问题。本案中，原告已按合同约定向原告履行了交付购房款的合同义务，其合同约定的义务已履行完毕。被告未能按合同约定的2015年8月30日前向原告履行交付房屋的合同义务，其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告逾期交付房屋的期限为2015年8月31日至2015年10月30日，共计61天。被告应支付原告逾期交付房屋的违约金为：459581元（已付房款）X日万分之三X61天=8410.33元。故原告要求被告给付违约金8410.33元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告王丽娜逾期交付房屋违约金8410.33元。案件受理费50元，减半收取25元，由延边吴中房地产开发有限公司负担。
二审中，吴城公司向本院提交的证据有：
证据1：吴城公司与王丽娜签订的《商品房买卖合同》一份。证明一审认定的合同形成时间、交款时间、交房时间有误。王丽娜对证据的真实性无异议，质证称双方在签订黄皮合同后，上诉人将黄皮合同收回重新签订了网络备案的合同，收回黄皮合同时已经说明黄皮合同作废了。
证据2：2015年10月16日给王丽娜邮寄的交房通知、邮寄回执各一份。证明上诉人已于2015年10月17日通知王丽娜收房。王丽娜质证称从回执中无法看出邮寄的内容，且回执中也没有签收日期，无法看出被上诉人是何时签收的。
证据3：竣工验收备案登记证明。证明涉案房屋已经竣工验收。王丽娜对此无异议。
本院对上述证据予以采信。
本院经审理对一审判决认定的事实予以确认外，另查明，吴城公司于2015年10月17日向王丽娜邮寄了交房通知一份，通知李青林、金美花于2015年10月25日前办理房屋交付手续。
本院认为：王丽娜与吴城公司先后针对同一标的签订了两份《商品房买卖合同》，但双方并未对合同效力进行特别约定，因此，该两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”两份合同中约定不一致的内容，应以后合同是否对先合同部分约定进行明确变更为准，有明确的变更内容的，应视为后合同对先合同的相关条款的变更，没有重新约定或后合同约定不明确的，仍然从先合同。本案中，后签订的合同与先合同约定的交房条款不一致，但后合同对房屋交付条件约定明确，应属于对先合同部分内容的变更，本案交房条件的认定应以后合同约定为准。双方签订的商品房买卖合同（预售）第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。”王丽娜在该份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市河南街白川委二组”，吴城公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月17日根据王丽娜提供的地址向其以挂号信方式发出收房通知，要求王丽娜于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴城公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使王丽娜自称未收到该收房通知亦不影响送达效力，王丽娜应于2015年10月25日前收房。买受人王丽娜因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，而涉案房屋于2015年10月23日起满足约定的交房条件，故本院确认吴城公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴城公司应支付王丽娜已交付房价款459581元（已付房款）X日万分之三X54天=7445元。对于吴城公司主张后合同对于交房条件的变更约定不发生法律效力的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。吴城公司主张的本市天气情况及停水情况不足以构成上述法律规定的不可抗力情形，故吴城公司以气象问题主张免责的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照约定的交付条件及交付时间接收房屋，是房屋买卖合同中买受人最重要的合同权利，吴城公司既不能举证证明买受人王丽娜放弃或免除了吴城公司延期交房的责任，也不能证明王丽娜对临时业主委员会作出相应授权，故对吴城公司以临时业主委员会给予其10天免责期间而主张免责的上诉请求，本院不予支持。
本案一审法院已于2016年7月21日向吴城公司送达了相关的诉讼材料，因此不存在未送达起诉材料进而剥夺吴城公司诉讼权利的情形；吴城公司二审中提出的要求购房户支付逾期收房保管费的主张，系二审中新提出的主张，因双方无法协商一致，本案中不予审理，吴城公司可另案主张。
综上，吴城公司的上诉理由部分成立；一审认定事实清楚，适用法律正确，但针对违约时间的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更吉林省延吉市人民法院(2016)吉2401民初4689号民事判决为“被告延边吴城房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告王丽娜逾期交付房屋违约金7445元”；
二、驳回王丽娜的其他诉讼请求。
如延边吴城房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按照一审判决负担；二审案件受理费50元，由延边吴城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 全智光
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 段崇鹏