重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第01074号
上诉人（原审原告）重庆加州物业服务有限公司万州分公司。住所地，重庆市万州区江南新区南滨大道滨江1号，组织机构代码55202611-0。
法定代表人张然，总经理。
委托代理人唐清林，男，该公司职工。
委托代理人刘其军，重庆渝万律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱志鸿，女，1969年6月3日出生，汉族。
委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵诗群，女，1965年11月12日出生，汉族。
委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）聂继忠，男，1970年10月3日出生，汉族。
委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆四汇家具市场经营管理有限公司。住所地，重庆市万州区陈家坝南滨大道2支路1号A区**栋。组织机构代码59227886-5。
法定代表人聂继忠，执行董事。
委托代理人贺志云，男，该公司职工。
委托代理人谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。
上诉人重庆加州物业服务有限公司万州分公司（以下简称加州物业万州分公司）与被上诉人朱志鸿、赵诗群、聂继忠、重庆四汇家具市场经营管理有限公司（以下简称四汇家司）物业服务合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院于2014年5月6日作出（2014）万法民初字第01571号民事判决。宣判后，上诉人加州物业公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，朱志鸿、赵诗群和聂继忠是“中渝.滨江一号”A区22栋1层-8号至1层-13号，1层-17号，2层-8号，2层-10号至2层-11号，2层-13号至2层-17号的业主，总计物业建筑面积1849.7平方米，2012年4月1日，建设单位重庆瑞昌房地产有限公司通知朱志鸿、赵诗群和聂继忠接房，2012年8月28日，朱志鸿签字接收了所有房屋。四汇家司在2012年4月1日之前就开始对该物业所有房屋进行装修，装修完毕后，四汇家司就开始销售家具、装饰材料、五金、办公用品等。建设单位重庆瑞昌房地产有限公司的《临时管理规约》和建设单位重庆瑞昌房地产有限公司与重庆加州物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》规定本物业管理区域的物业服务收费按以下标准收取：住宅（花园洋房）1.6元／月／平方米，商业4.8元／月／平方米，车库80元／月／个。2012年8月28日，朱志鸿、赵诗群和聂继忠（乙方）与加州物业万州分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业服务收费按以下标准收取：住宅1.6元／月／平方米，商业3.8元／月／平方米；乙方不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳物业服务费的，加州物业万州分公司有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴纳费用3‰日的标准收取违约金；乙方应于每月5至10日主动到加州物业万州分公司客户服务中心缴清当月应缴纳的各项费用，朱志鸿在该协议上签上自己名字，并代赵诗群和聂继忠签了字。加州物业万州分公司对朱志鸿、赵诗群、聂继忠的物业提供了保安巡查、保洁、资料发放、消防知识培训、协调纠纷等物业服务。四汇家司于2012年底向加州物业万州分公司缴纳了2012年4月1日至2012年12月31日期间的物业服务费40000元。四汇家司从2013年1月1日起至2014年2月28日止的物业服务费经加州物业万州分公司多次催收后，四汇家司于2013年底向加州物业万州分公司缴纳了部分物业服务费10000元。加州物业万州分公司、朱志鸿、赵诗群、聂继忠、四汇家司对这期间所欠费用发生争议，加州物业万州分公司诉至一审法院。
另查明，2012年6月27日，万州区发展和改革委员会以万州发改价（2012）23号文件，向加州物业万州分公司颁发了关于确定“中渝.滨江一号”（A区）物业服务收费标准的通知，物业服务收费标准通知如下：1、多层住宅1.18元／月／平方米，2、门面（有烟感，喷淋设施）1.50元／月／平方米，门面（无烟感，喷淋设施）1.00元／月／平方米，3、商场4.10元／月／平方米，该文件要求加州物业万州分公司接本通知后，须持本通知到万州区物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准进行公示。一审法院给加州物业万州分公司释明，要求加州物业万州分公司在法院规定的期限提供到万州区物价检查所办理明码标价的相关手续，并进行公示的证据，加州物业万州分公司没有在法院规定的期限提供相关证据。
加州物业万州分公司诉称，加州物业万州分公司是“中渝.滨江一号”小区的物业服务公司，朱志鸿、赵诗群和聂继忠是该A区22栋1-8至1-13，1-17，2-8，2-10至2-11，2-13至2-17的业主，持有物业1849.7平方米。根据加州物业万州分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与朱志鸿、赵诗群、聂继忠签订的《前期物业服务协议》的约定，朱志鸿的等应当按照每月每平方米3.8元的标准缴纳物业服务费，逾期按照每日0.3%支付违约金。朱志鸿等从2013年1月1日起至2014年2月28日除在2013年11月支付了10000元后，尚欠物业服务费88404.04元（1849.7平方米×3.8元／月／平方米×14个月-10000元）。现加州物业万州分公司请求法院判决四汇家司支付尚欠物业服务费88404.04元，并支付违约金（违约金分别按照每月本金7028.86元、日3‰的标准从欠费当月11日算至实际支付为止），朱志鸿、赵诗群和聂继忠负连带支付责任。
朱志鸿、赵诗群、聂继忠、四汇家司辩称，朱志鸿、赵诗群、聂继忠将其购买的物业租赁给四汇家司后，加州物业万州分公司没有实际履行物业服务的义务，前期物业服务合同规定3.8元／月／平方米的标准应当需要相关部门批准，不能自行定价，关于按日支付0.3%的违约金标准过高。朱志鸿、赵诗群、聂继忠购买该房后，签订的前期物业服务协议只是由朱志鸿一个人签字，其他两人没有签字，也没有给朱志鸿授权签字，并且该合同是格式合同，朱志鸿签字时不知情，故这协议是无效的。依照万州发改价（2012）23号文件，朱志鸿等如果向加州物业万州分公司支付物业服务费，最多是一楼采用门面物业的标准计费，二楼采用住房物业的标准计费。请求法院依法判决。
一审法院判决认为，朱志鸿、赵诗群和聂继忠是“中渝.滨江一号”A区22栋1层-8号至1层-13号，1层-17号，2层-8号，2层-10号至2层-11号，2层-13号至2层-17号的业主，四汇家司将以上两层房屋用来销售家具、装饰材料、五金、办公用品等，是该房屋的物业使用人，由于加州物业万州分公司对朱志鸿等的物业提供保安巡查、保洁、资料发放、消防知识培训、协调纠纷等物业服务，四汇家司应当按照有关规定向加州物业万州分公司支付相关的物业服务费用，业主朱志鸿、赵诗群和聂继忠承担连带责任。由于万州区发展和改革委员会以万州发改价（2012）23号文件向原告颁发了关于确定“中渝.滨江一号”（A区）物业服务收费标准的通知，明示了多层住宅、门面、商场的收费标准，加州物业万州分公司应当按照相应的基准价和浮动幅度与业主签订物业服务合同。之后，加州物业万州分公司虽然与朱志鸿业主签订了前期物业服务协议，但此协议只对物业服务收费按住宅、商业进行了约定，没有对商业中的门面的物业服务收费标准进行约定，故加州物业万州分公司与朱志鸿等对商业物业服务收费标准约定3.8元／月／平方米不符合万州区发展和改革委员会收费标准的通知要求，该条应当无效，对朱志鸿等没有法律约束力。另外四汇家司将朱志鸿、赵诗群和聂继忠的两层房屋用来销售家具、装饰材料、五金、办公用品等，不能认定为商场，因为商场是指聚集在一起的各种商店组成的市场，面积较大、商品比较齐全的较大的营业场所，而四汇家司只是一家商店，应当认定为是门面经营，一审法院按照该物业的性质和特定，依照万州发改价（2012）23号文件规定的门面（有烟感，喷淋设施）物业服务收费标准1.50元／月／平方米计算朱志鸿等的物业服务费用，较为公平、合理。关于加州物业万州分公司要求朱志鸿等按照每月本金7028.86元、日3‰的标准从欠费当月11日算至实际支付为止的标准支付违约金的诉讼请求，由于加州物业万州分公司对该房屋物业服务收费标准约定为3.8元／月／平方米不符合规定，并且加州物业万州分公司没有证据证明朱志鸿等有违约情形，故加州物业万州分公司要求朱志鸿等支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《物业服务收费管理办法》第五条、第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、四汇家司在一审判决发生法律效力之日起五日内向加州物业万州分公司支付从2013年1月1日起至2014年2月28日止期间的物业服务费28843.70元（1849.7平方米×1.5元／月／平方米×14个月-10000元），朱志鸿、赵诗群和聂继忠承担连带责任。二、驳回加州物业万州分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，减半收取1005元，由加州物业万州分公司承担605元，四汇家司承担400元。
宣判后，上诉人加州物业万州分公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。
上诉人加州物业万州分公司上诉称，1、建筑面积为1849.7平方米的争议物业实际被朱志鸿等三人交付给四汇家司后，四汇家司将该15间房屋统一打造从事商业活动，经营家具、装饰材料、五金、产品、办公用品等，对内统一管理，对外统一以家具市场名义开张营销工作，该物业已实际转化为一中小型商场使用，应被认定为商场，其物业收费标准应按照商场定位取费。一审法院判决将该1849.7平方米的物业简单认定为门面，缺乏理论及法律依据且未能尊重事实，系严重认识错误。2、争议物业的物业服务费应属市场调节范围，本案的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》均系各方当事人真实意思，应为有效，即上诉人与被上诉人之间达成的以人民币3.8元／月／平方米的标准记取物业管理费的约定亦合法有效，应得到合理保护及司法支持，被上诉人应当按照该约定履行缴纳该物业服务费的义务。3、被上诉人应当承担按照逾期缴纳部分0.3%／日的标准支付违约金。请求二审法院：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人朱志鸿、赵诗群、聂继忠、四汇家司辩称，一审判决认定事实清楚，是对双方诉争的物业现状及收费标准进行了充分调查而做出的判决，适用法律正确，审判程序合法，裁判公正，是完全正确的，恳请驳回上诉，维持原判。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院维持原判。
上诉人加州物业万州分公司在二审审理中向本院提交了如下证据，1、现场照片一组共13张；2、巴里巴特的产品册一本；3、四汇家司工伤登记资料一组；4、图纸；5、机打发票、收款收据7张。证明该物业实际被打造成商场使用，经营品种多样，规模较大，自身也定位为无烟商场，根据设计图该建筑设计的定性为商业，且其他同位置业主已按照约定的3.8元／月／平方米缴纳了其相应的物业服务费。
被上诉人朱志鸿、赵诗群、聂继忠、四汇家司对上诉人加州物业万州分公司提交的证据质证后认为，1、证据不属新证据，可不予质证。2、工商登记资料真实性予以确认但不能达到其证明目的；“证明”中称该房屋系经营性用房不能得出就是商场；3、巴里巴特的产品册只能证明有这种品牌，不能说明是商场；4、图纸只能说明有商业部分也不能证明是商场；5、缴费发票证明，在诉争物业附近连20平方米的小餐饮同样适用的是3.8元／月／平方米收费标准，即上诉人认为所有的商业用房均是商场。综上，对上诉人在二审中提交的证据均不予认可，不能达到其证明目的。
双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对双方当事人无争议的事实予以确认。二审庭审中上诉人加州物业万州分公司称其已按照一审法院的规定于2013年国庆假期结束后在万州区物价检查所办理了明码标价的相关手续，并进行了公示。并在本院规定的时间内向本院提交了中渝·滨江一号（A区）等物价服务收费标准公示牌的照片和公示位置照片各一张。本院经审查，首先，该两张照片只能证明上诉人加州物业万州分公司就中渝·滨江一号（A区）等物价服务收费标准在万州区物价检查所办理了明码标价的相关手续，但不能证明该收费标准在何时、何地进行的公示，且公示牌上其中一项载明商业（建筑面积）的收费标准：4.10元／月／平方米的内容，与万州发改价（2012）23号通知确定的中渝·滨江一号（A区）物业服务收费标准…2、门面（有烟感、喷淋设施，建筑面积）：1.50元／月／平方米…。3、商场（建筑面积）：4.10元／月／平方米…等内容不一致，也不完整。
另查明，根据上诉人加州物业万州分公司在一审中提交的《业主／使用人情况登记表》右上角就业主、使用人房屋的具体位置表述为：一品家具品鉴馆所有门面。…该表上记载的填写时间为：2012年8月28日（即交房时间）。本案争议的15个商品房的《重庆市新建商品房屋使用说明书》15份，每份均载明商品房基本概况及主要配置用途：住宅□别墅□商场□办公写字楼□车库□厂房□其他□这一栏和设计使用荷载这一栏，房地产开发企业在商品房用途栏均勾画了“其他”这一项，荷载栏也载明为：“商业门面350公斤／平方米”。
本院认为，本案系因双方对前期物业服务协议中约定的物业服务费用“商业物业：3.8元／平方米／月”发生争议而导致的纠纷，其争议实质是对前期物业服务协议物业服务合同价格和报酬进行调整，属于对合同内容的变更，一般而言物业服务费的变更须经双方进行协商或依据法律规定进行调整、修改或补充，但对地方政府确定了收费项目和价格的，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费、业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，即如果物业服务企业与业主协商的物业收费高于定价标准的，人民法院可以直接按照政府确定的价格标准，确定物业服务费用。结合本案实际，虽然双方当事人于2012年8月28日签订的《前期物业服务协议》对争议物业的物业服务费标准进行了约定（商业：3.8元／平方米／月），但本案所涉“中渝.滨江一号”（A区）的物业服务收费标准重庆市万州区发展和改革委员会于2012年6月27日以万州发改价（2012）23号文件已作出了通知，对该物业服务区域的多层住宅、门面、商场等物业服务收费项目和收费标准进行了明确和定价（非基准价或浮动价），因此加州物业万州分公司应当按该通知确定的收费项目和收费标准向业主进行公示，并与业主协商变更《前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准，即按该定价收取相应的物业服务费。现双方当事人对通知中确定的收费项目、收费标准本身不持异议，但对本案所涉物业收费项目的性质或房屋的用途问题存在争议，即上诉人加州物业万州分公司认为，争议的物业实际已被打造成“商场”性质使用，应当按照通知中收费项目“商场”的收费标准（4.1元／平方米／月）作为计收该物业服务费的标准，而因双方签订的《前期物业服务协议》约定的物业收费标准3.8元／平方米／月低于该定价，因此，其诉讼主张按照双方约定标准计收物业服务费。被上诉人朱志鸿等认为，争议物业应为“门面”性质，应当按照通知中收费项目“门面”的收费标准1.5元／平方米／月作为计收该物业服务费的标准，《前期物业服务协议》中双方约定的物业收费标准3.8元／平方米／月，与万州发改价（2012）23号通知确定的收费标准明显不符，属自行定价，不能按照该约定的标准计收本案物业服务费。就双方当事人的该争议焦点，本院经审理认为，本案所涉“中渝.滨江一号”（A区）在进行建筑设计时被定性为“商业”性质，而设计图中对所有属商业性质的房屋（包括本案所涉15间房屋在内）的实际商业性质即属“门面”性质或“商场”性质均没有作出明确标识，但根据本案所涉15间房屋各自的《重庆市新建商品房屋使用说明书》所载明的相关内容可以确认，该房屋的设计使用荷载是按照商业门面标准进行的设计，而开发商在分别出售该15间房屋时，亦未按“商场”的用途予以出售，而是勾画的“其他”栏，且上诉人加州物业万州分公司对该物业进行业主／使用人情况登记时在其登记表上也特别注明为“一品家居品鉴馆所有门面”，即本案所涉15间房屋本身应认定为属商业门面性质（上诉人加州物业万州分公司对此应不持异议，因其在诉讼中称该争议物业现已实际被打造成商场使用）。现被上诉人四汇家司租用该15间门面（将二层上下左右相互连成一体）作为其营业场所，用于销售家居、装饰材料、五金、办公用品等，虽然从表面上看，该营业场所上下共二层、面积达1800多平方米，销售商品的种类、品种也多样，但究其实质就是被上诉人四汇家司这一个商家在由15个门面组成的较大的营业场所和其经营范围内从事经营活动，并非是在这个较大场所内聚集了众多商家在一起组成市场进行经营活动，因此上诉人加州物业万州分公司仅以面积大、销售商品多样、自诩为无烟商场等为据诉称该物业已实际被打造成商场使用，应当按照“商场”的收费标准计收物业服务费的主张明显缺乏事实和法律依据，故上诉人加州物业万州分公司上诉称争议物业的物业服务费应属市场调节范围、物业收费标准应按商场定位取费的上诉理由不能成立，本案所涉物业应当定性为商业门面，其物业收费标准按照收费项目“门面”的收费标准计收本案所涉物业服务费。另上诉人加州物业万州分公司上诉称被上诉人朱志鸿等应当支付按照逾期缴纳部分0.3%／日标准的违约金的理由，因上诉人加州物业万州分公司在收到万州发改价（2012）23号通知后，没有及时持该通知到万州区检查所办理明码标价相关手续，并将其收费项目、收费标准等在该物业服务区域内显著位置向业主进行公示（其提交的公示牌的内容与通知内容不符），更没有与业主协商且按照通知的定价向业主收取相应的物业服务费用，被上诉人朱志鸿等在知道万州发改价（2012）23号通知内容后拒绝按照双方约定标准支付本案所涉的物业服务费而酿成本案纠纷，现人民法院经审理后对双方争议方作出明确判定，故被上诉人朱志鸿等以此为由拒交物业服务费应不属违约行为，上诉人加州物业万州分公司要求被上诉人朱志鸿等支付逾期缴纳部分0.3%／日标准的违约金的理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、判处恰当，上诉人加州物业万州分公司的上诉理由均不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2010元，由上诉人重庆加州物业服务有限公司万州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李学文
审判员 刘 健
审判员 何 洪
二〇一四年八月二十九日
书记员 章立立