四川省绵竹市人民法院� � 事 判 决 书（2017）川0683民初2267号原告：谢德平，男，汉族，生于1958年7月16日，住四川省绵竹市。原告：李凤英，女，汉族，生于1972年7月5日，住四川省绵竹市。谢德平及李凤英共同委托诉讼代理人：叶少卿，四川依仁律师事务所律师。被告：德阳市恒泰宇峰商贸有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇紫岩路272号。法定代表人：范思培，董事长。委托诉讼代理人：淦小萍，女，汉族，生于1978年12月4日，住四川省绵竹市，系被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司员工。被告：绵竹市宏远市场发展有限责任公司，住所地四川省绵竹市剑南镇大南路。法定代表人：范思培，董事长。委托诉讼代理人：赵品健，四川豪迈律师事务所律师。原告谢德平、李凤英与�告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司(以下简称恒泰公司)、绵竹市宏远市场发展有限责任公司（以下简称宏远公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，二原告要求对案涉商铺部分面积进行单独测绘。因该案件案情复杂，后依法转入普通程序再次开庭进行了审理。原告谢德平及谢德平、李凤英的共同委托诉讼代理人叶少卿，被告恒泰公司的委托诉讼代理人淦小萍、被告宏远公司的委托诉讼代理人赵品健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢德平、李凤英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向二原告交付拆迁置换的绵竹市宏远广场103号商铺前房，建筑面积为243.65㎡；2、判令二被告支付二原告因拆迁置换房屋面积不足的货币补偿款357600元；3、判令二被告按照10152元/月标准，支�二原告自2015年2月1日起至实际交房为止的停业损失补偿费（暂计算至2017年9月1日共计31个月，停业损失补偿费共计314712元）；4、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告对其第一项诉讼请求数据更正为243.20㎡，第二项诉讼请求数据更正为364800元。事实和理由：二原告系夫妻关系。因原绵竹大市场改造，需对二原告所有商铺进行拆迁，2013年7月24日，被告恒泰公司（原名：德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司）作为拆迁和建设主体与二原告签订了《城市房屋产权置换协议书》，约定被告将其开发的绵竹市宏远广场新建商住楼1楼第4号营业用房（建筑面积约250㎡）与二原告原所有商铺（建筑面积经核定为266㎡）进行置换，置换面积差异部分按照16000元/㎡实行货币找补。同时，双方还约定二原告应在2013年8月1日前将旧房腾空，过渡期为18个月，过渡期满后被告应向二原告交付还建商铺，如未按时交房的，被告应按40元/㎡标准支付二原告停业损失费。上述协议签订后，二原告于2013年7月31日将原所有商铺腾空并移交被告，之后，双方于2013年9月24日在被告恒泰公司提供的绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图上对还建商铺位置进行了确认。2016年6月，绵竹市宏远广场改造项目修建完毕，被告以各种形式告知原告，新建商住楼的103号商铺（建筑面积为280.97㎡）即是双方置换协议所约定的还建商铺，首次通知收房时间以被告出具的《还建房结算》上所载时间为准，即2016年6月29日。经二原告比对，首先，双方协议还建商铺的建筑面积约250㎡，即便最终面积以测绘为准，但差距不会高达30㎡；其次，双方协议的还建商铺仅限于商铺平面示意图上原告签字确认部分，不包括与签字部分上方相连区域，即协议还建的商铺实为103号商铺前房，不含103号商铺后房。原告认为，被告将不在双方协议范围内的商铺交由原告，并要求原告补足差价收房，其行为已严重违背了双方签订的置换协议。因双方协商未果且就停业损失无法达成一致，故原告诉至法院，请求判如所请。恒泰公司辩称，被告恒泰公司原名德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司。2013年7月24日，二原告与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司签订了《城市房屋产权置换协议》，该协议合法有效。2013年9月24日，双方在绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图上共同签字，对还建商铺具体位置进行了确认，该示意图上所载明的商住楼一楼第4号营业用房，就是后面实际修建的103号商铺，建筑面积为280.97㎡。另外，根据绵竹市规划局签发的相关文件反映，绵竹市宏远广场改造项目的实际建设主体已经变更为被告宏远公司，故原告起诉的相�诉讼后果及法律责任不应再由被告恒泰公司承担。宏远公司辩称，与二原告签订置换协议的合同主体虽然是被告恒泰公司，但之后绵竹市宏远广场改造项目的建设主体已由行政部门批准变更为被告宏远公司，因此，原告诉讼请求的义务承担主体应当是被告宏远公司，被告恒泰公司不应再承担本案义务。置换协议系当事人真实意思表示且合法有效，协议约定被告用商住楼一层4号营业用房的实际测绘面积置换二原告原所有商铺，且双方还就置换住宅达成一致，并将其作为商铺置换的附属条件。现住宅置换已经完成，房屋已实际交付。针对原告各项诉讼请求：1、关于交付置换商铺。双方协议还建商铺的建筑面积为266㎡，结合绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图及测绘报告，此前协议还建商铺就是实际修建的109号商铺及103号商铺前房，后在修建过程中，原�主动提出将109号商铺调整为103号商铺后房，故最终形成应当交付的103号商铺整体。该调整不仅优于之前约定，面积未作改变，且更有利于原告今后的经营所需。现103号商铺客观已是独立整体、不可分割，其建筑面积约280㎡，与协议还建商铺面积相差不大，符合约定。现原告仅主张交付103号商铺前房，其请求不能成立。如原告否认之前主动提出将109号商铺调整为103号商铺后房，那被告也可按原协议履行交付义务，即将109号商铺和103号商铺前房作为交付对象。2、关于面积补偿。103号商铺的建筑面积大于协议还建商铺的建筑面积，按照双方约定，被告保留对原告追偿货币补差的权利，原告该项请求不能成立。3、关于停业损失费。原告主张停业损失费按照10152元/月标准计算，被告对此无异议，但原告诉称其于2013年7月31日将原商铺腾空并移交被告并不属实。双方约定从腾房之日起经18个月过渡期，过渡期满即为还建商铺交房时间，逾期未交房的，则开始计算停业损失补偿费。这里“腾房”并非是指原告房屋腾空，而是指涉及拆迁的最后一户商铺腾空，根据另案判决，绵竹市宏远广场改造项目最后一户商铺腾房时间确定为2013年12月1日，故原告主张逾期交房的停业损失费只能从2013年12月1日起经18个月即从2015年6月1日起计算。另外，绵竹市宏远广场改造项目于2015年12月完工，之后，被告即通知原告结算并收房，2016年5月9日，被告书面通知原告在内的所有业主收房，原告当日是直接到被告办公室领取的收房通知，故停业损失补偿费应计算至2016年5月9日时止，总金额为121440元。当事人对德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司与原告谢德平、李凤英签订的《城市房屋产权置换协议书》、德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司与原告谢德平�协议还建商铺位置所出具的绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图、德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司出具的收条、被告宏远公司制作的《还建房结算》、绵竹市宏图房产测绘有限公司制作的测绘报告资料1组（含房屋分层平面图）、绵竹市人民法院（2017）川0683民初24号《民事判决书》、德阳市中级人民法院（2017）川06终748号《民事判决书》、德阳市绵竹市工商行政管理局出具的《准予变更登记通知书》、绵竹市规划局出具的《关于建字第（2013）056号建设单位变更的通知》、不动产登记受理凭证、原告原所有房产的房产证，《竣工验收报告》《竣工验收备案书》《建设工程消防验收意见书》的真实性均无异议，经审查，上述证据与本案待证事实相关，来源及形式合法，本院予以认定并在卷佐证。对被告宏远公�提供的德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司与本案二原告、谢川辉、谢沁竺分别签署的关于住宅《城市房屋产权置换协议书》以及向案外人邮寄挂号信函收据1组，经审查，上述证据无本案争议实质无关，不予认定。根据当事人陈述及对证据的认定，本院对本案事实查明如下：（一）2013年7月24日，德阳市恒泰房地产开发有限公司（甲方）与原告谢德平、李凤英（乙方）签订《城市房屋产权置换协议书》，协议约定：第一条乙方房屋基本情况，产权人姓名：谢德平、李凤英；房屋性质：门市；房屋建筑面积：产权证面积253.80㎡，实际面积266㎡；第二条营业用房置换方案：经甲乙双方协商同意用位于大市场新建的商住楼一层第4号营业用房（建筑面积约250㎡）【以有资质的测绘机构实际测绘面积为准】与乙方营业用房置换；被置换房屋与置换房等面�部分互不找补；被置换房屋与置换房屋超面积部分实行货币找补：被置换房屋面积大于置换房面积，超面积部分由甲方以16000元/平方米对乙方进行货币补偿；被置换房屋面积小于置换房面积，超面积部分由乙方按16000元/平方米向甲方进行货币找补。第三条其他补偿：1、营业用房停业损失补助费253平方米×25元/平方米×18月=113850元；2、装饰装修补偿费一次性补偿12.5万元。8月1日房子腾空后交钥匙时一次性付给乙方装修费。第四条交接：……乙方应在甲方与乙方签订搬迁房屋产权置换协议后，8月1日房屋腾空交付给甲方拆除。甲乙双方交房时结算相关费用……；第五条违约责任：……3、若甲方未在约定时间内交房，则应向乙方按40元/月平方米支付停业损失费。另外，在上述协议第一页下方部分，由德阳市恒泰房地产开发有限公司在手写字体“还建面积266平方米”处加盖公司印章。（二）2013年7月31日，德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司出具收条一份并加盖公司印章，载明“收到谢德平交来一楼门市钥匙一把，一楼门面正式移交。收房人：范思培。2013年7月31日。”2013年9月24日，德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司与原告谢德平在绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图上就还建商铺位置进行确认并签字，协议还建的商铺由两个四方相连区域组成，呈“L”型，其中较小的四方区域紧邻住宅入口，即电梯间。（三）2014年12月，德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司更名为德阳市恒泰宇峰商贸有限公司。2014年12月30日，绵竹市宏远广场改造项目建设主体由原德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司变更为被告绵竹市宏远市场发展有限责任公司。2015年12月21日，绵竹市宏远广场改造项目竣工验收合格。2016年3月31日，经绵竹市公安消防大队验收，评定该项目消防验收合格。（四）2016年6月7日，绵竹市宏图房产测绘有限公司对绵竹市宏远广场改造项目房屋面积进行测绘并出具测绘报告，载明103号商铺产权面积为280.97㎡，该商铺呈“凸”型，由两个四方相连区域组成，其中较小四方区域紧邻109号商铺，109号商铺邻电梯、前室及水电风井。2016年6月29日，被告绵竹市宏远市场发展有限责任公司通知原告对103号商铺收房，并出具了《还建房结算》。因双方就商铺位置及结算费用存在分歧，致本案纠纷发生。诉讼过程中，原告申请对103号商铺前房进行单独面积测绘。2017年12月22日，绵竹市宏图房产测绘有限公司组织测绘并出具测绘报告，载明103号商铺前房产权面积为243.20㎡、后房产权面积为37.77㎡,109号商铺产权面积为34.90㎡。因双方分歧过大，致本案调解不成。本院认为，二原告与德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司系平等主体，双方当事人签订《城市房屋产权置换协议书》是彼此真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点为：1、责任承担主体；2、应交付的置换商铺位置及面积；3、面积不足的货币差价；4、停业损失费。关于焦点一。原告主张由二被告共同承担责任；二被告辩称，案涉项目的建设主体已变更为被告宏远公司，故应由被告宏远公司承担本案责任，被告恒泰公司不再承担责任。本院认为，根据审理查明的事实，德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司的名称现已变更为德阳市恒泰宇峰商贸有限公司（即被告恒泰公司），故其权利义务应由被告恒泰公司享有、履行。另外，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定：“当事人协商一致，可以变更�同。”本案中，德阳市恒泰宇峰房地产开发有限公司作为合同主体与二原告签订了《城市房屋产权置换协议书》并约定了还建商铺位置。被告恒泰公司认为其不应承担责任，但其未就与原告在合同履行过程中对合同主体变更达成一致出示任何证据，根据合同的相对性原则，被告恒泰公司应当履行《城市房屋产权置换协议书》约定的义务。现案涉项目的建设主体已变更为被告宏远公司，被告宏远公司当庭也表示愿意承担应由被告恒泰公司承担的义务。综上，对原告主张二被告共同承担本案责任，本院予以支持。关于焦点二。庭审中，当事人均认可的绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图和测绘报告中房屋分层平面图分别反映了双方协议的还建商铺和实际修建商铺情况。经对二图对比，双方协议的还建商铺呈“L”型，而现存有交付争议的103号商铺呈“凸”型，两者均由两个相连四方区域组成，但其中较小的四方区域位置存在明显差异。被告辩称，虽然二者存在差异，但从“L”型调整为“凸”型是原告主动提出且双方合意结果，该调整优于之前方案，对合同目的也不构成实质性改变和影响。本院认为，原告否认双方就商铺调整进行合意，而被告对此未出示任何证据，现被告要求原告对103号商铺收房，属对交付对象的变更。依照《中华人民共和国合同法》第三十条“受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更是对要约内容的实质性变更”的规定，该项变更属对合同内容的实质性变更，现原告对此明确表示拒绝，故被告上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。现原告拒绝对103号商铺整体收房�被告辩称可按原协议交付还建商铺，即将109号商铺和103号商铺前房作为交付对象。原告认为，即便该两部分是此前协议的还建商铺，但该两部分实际修建的连接处通道距离与绵竹市宏远广场改造项目商铺平面示意图对比，该距离修建后过窄，足以影响对商铺的整体经营使用，故原告拒绝接收109号商铺。本院认为，经图纸反映，实际修建的109号商铺和103号商铺前房属双方协议的还建商铺，二者之间相连的通道宽度与商铺平面示意图上标注的宽度虽存有一定差异，对商铺经营使用可能会造成一定影响，但该影响并不构成对合同的根本性违约，如原告认为被告瑕疵履行合同义务的，可另行主张赔偿。现原告要求被告仅向其交付103号商铺前房而拒绝接收109号商铺，该项主张同样属于对合同内容的变更，在双方对此未能达成一致情况下，原告经本院释明相关法律后果后仍然�绝变更相应诉求。综上，对原告主张被告仅向其交付103号商铺前房，本院不予支持。关于焦点三。本院认为，面积不足的货币补差是对双方完成还建商铺交付后就面积差异部分的货币补偿，本案中，双方尚未就置换商铺完成交付，关于面积补偿的相关权利并不确定，对原告该项请求，本院在本案中不作处理。关于焦点四。当事人对于停业损失费按每月10152元标准计算均无异议，本院予以确认，彼此争议的是停业损失费计算期间。第一，关于计算起点。当事人均认可从房屋腾空之日起，经过18个月过渡期，过渡期满即为还建商铺交房时间，逾期未交房的，则开始计算停业损失费。原告认为，这里的“房屋腾空”是指原告房屋腾空，故停业损失费计算起点从2013年8月1日起经过18个月即为2015年2月1日；被告认为，“房屋腾空”是指涉及拆迁的最后一户�铺房屋腾空，故停业损失费的计算起点从2013年12月1日起经过18个月即为2015年6月1日。本院认为，双方对于“房屋腾空”的理解现存在分歧，根据所签订的置换协议，协议虽未就房屋腾空具体指向作进一步明确，但对原告腾空房屋的时间作了具体规定。结合合同内容中关于交接的约定：“甲乙双方交房时结算相关费用”，相关费用包含18个月过渡期间的费用均是在合同双方交房时开始计算，因此，应当认定“房屋腾空”仅指原告房屋腾空。根据审理查明的事实，置换协议约定原告房屋应于2013年8月1日前腾空，原告于2013年7月31日已将房屋正式移交，故停业损失费计算起点应确定为从2013年8月1日起经18个月，即为2015年2月1日。第二，关于计算终点。原告主张计算至实际交房时止；被告认为，停业损失应计算至原告收到被告向其送达的收房通知时止，即2016年5月9日。本院认�，被告未出示任何证据证实其于2016年5月9日向原告送达了收房通知，故关于原告收到收房通知的时间应以原告陈述为准，即2016年6月29日。虽然此时被告已通知原告收房，但此时的交付对象是指103号商铺，而该商铺整体并非是双方协议的还建商铺。被告要求原告对103商铺收房，属对合同的不当履行，其本身存在过错，故从2015年2月1日起至原告收到收房通知（2016年6月29日）时止，该期间的停业损失应由被告全部承担。之后，双方就交付103号商铺前房还是整体存有分歧，纠纷一致僵持，故交付未能完成，而上述两种方案均不是原协议的交付方案，对一直未能完成交付，彼此都存在过错。结合双方过错程度，被告系履行交付义务的主要责任方，故本院酌定由被告承担从原告收到收房通知次日（2016年6月30日）起至原告起诉之日(2017年8月10日)止期间停业损失的60%。针对原告主张停业损失计算至“实际交房时止”，本院认为，原告关于仅交付103号商铺前房的诉讼请求已被驳回，“实际交房”在本案中指代不明，对原告起诉之后所产生的停业损失，原告可在交付对象确定后再行主张权利。综上，以每月10152元标准计算，停业损失费为：10152元/月×16个月﹢10152元/月÷30天×28天+[10152元/月×13月+10152元/月÷30天×10天]×60%=253123.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内向原告谢德平、李凤英支付停业损失费253123.20元；二、驳回原告谢德平、李凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10720元，由原告谢德平、李凤英负担6720元（已缴纳5360元，未缴纳1360元），被告德阳市恒泰宇峰商贸有限公司、绵竹市宏远市场发展有限责任公司负担4000元。限当事人于领取本判决书之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长 尚   梦   雪人民陪审员 黄   开   明人民陪审员 谢   泽   勇二〇一八年二月一日法官 助理 张燕书记员王高喜