.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省大同市城区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）晋0202民初1957号原告：龚锁，男，1964年10月16日出生，汉族，无业，住山西省大同市。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被告：大同市中大房地产开发有限公司，住所地：大同市城区格兰云天E座602室，法定代表人：葛建华，职务：经理。被告：葛建华，男，1959年10月23日出生，汉族，大同市中大房地产公司总经理，住大同市。委托诉讼代理人：田军，山西晨遥律师事务所律师。被告：大同市华田房地产开发有限公司，住所地：大同市开发区樊庄村。法定代表人：沈颂华，职务：总经理。被告：沈屏，男，1937年2月10日出生，汉族，山西柴油机厂退休工程师，住山西省大同市。被告:宋正娟，女，1967年8月22日出生，汉族，山西柴油机厂劳动服务公司业务员，住山西省大同市。委托诉讼代理人：刘韦钰，山西晨遥律师事务所律师。被告：沈力，男，1993年6月30日出生，汉族，北京科技大学在校学生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘韦钰，山西晨遥律师事务所律师。原告龚锁诉被告大同市中�房地产开发有限公司、葛建华、大同市华田房地产开发有限公司、沈屏、宋正娟、沈力买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告龚锁的委托诉讼代理人王建、被告葛建华的委托诉讼代理人田军、被告宋正娟、沈力的委托诉讼代理人刘韦钰到庭参加诉讼。被告沈屏经传票传唤，无正当理由拒不到庭。被告大同市中大房地产开发有限公司、大同市华田房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚锁向本院提出诉讼请求：1、判�六被告向原告归还购房款人民币2000570元，承担违约金人民币600171元，共计人民币2600741元，并承担连带还款责任；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原告以团购价每平方米2374元的价格向被告大同市中大房地产开发有限公司购买了位于大同市府南街7号的华田苑府城6套房屋，分别是7号楼1单元101、201、301、401、501、601，房屋单套面积是140.45平方米，房屋总价2000570元。原告当日支付了购房款，并签订了房屋认购协议书。协议书约定被告大同市中大房地产开发有限公司在2014年5月28日之前向原告交付房屋。被告大同市中大房地产开发有限公司、大同市华田房地产公司以公司名义及二公司的法定代表人葛建华、沈颂华以个人名义向原告出具了担保书，担保书分别约定了以公司财产和个人财产承担保证责任及违约责任。2014年5月28日以后，中大公司、华田�司均以各种理由拖延不向原告交房。2016年初，被告沈颂华因病去世，公司更是无人管理，导致原告至今无法拿到房屋，财产损失巨大。后经查明被告沈屏、宋正娟、沈力分别是沈颂华的父、妻子、儿子，该三人应当依法对原告的损失承担责任。故原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告大同市中大房地产开发有限公司未作答辩。被告葛建华辩称，1、本案系民间借贷纠纷，并非买卖合同纠纷，因借贷形成债权债务法律关系。2013年沈颂华向原告借款2000000元整，在支付利息后，原告通过银行转账将1820000元借款转给沈颂华。沈颂华作为大同市中大房地产公司实际控制人，以6套房屋作为借贷担保，与原告签订了《华田苑府城二期房屋认购协议书》，因此本案实际情况是沈颂华为1820000元借款与原告签订了《华田苑府城二期房屋认购协议书》及《担保书》，同时提供了物的担保及个人保证。2、《华田苑府城二期房屋认购协议书》名为房屋买卖实为融资担保合同，应属无效协议。3、《担保书》内容不符合法律规定，程序违法，且《担保书》作为《华田苑府城二期房屋认购协议书》的从合同，在主合同无效的情况下，应当认定为无效。《担保书》内�体现葛建华以个人财产为因《华田苑府城二期房屋认购协议书》形成的商品房买卖法律关系提供担保，但是本案并未形成真实的买卖法律关系，而是依据借款形成的债权债务关系，所要担保的买卖事实并不存在，且被告对担保一事并不知情，根本没有召开股东会。4、葛建华虽作为公司法定代表人但是公司公章及日常事务均由沈颂华管理，葛建华不参与管理，对提供担保一事不知情，且《担保书》签名不是葛建华本人签名，《担保书》的签订违反法律规定，因此葛建华个人不应承担担保责任。5、诉讼期间，葛建华申请法院鉴定《担保书》签字是否为葛建华本人所签。原告两次拒不提供鉴定材料原件，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，原告应当承担不利法律后果。6、假如法院认定《担保书》有效，葛建华以个人财产提供担保，原告在保证期间内未向葛建华主张权利，因保证期间已过，葛建华也不应承担担保责任。7、原告放弃物的担保。直接诉求保证人承担保证责任，假如法院认定被告承担保证责任，被告仅对物的担保以外的债权承担保证责任，被告在原告放弃权利的范围内免除保证责任。8、违约金13749元，应当以本金1820000元，参照《华田苑府城二期房屋认购协议书》第八条违约金计算。（0.35%÷360天×1820000元×777天）综上所述，请法院查明事实，依法判决。被告大同市华田房地产开发有限公司未作答辩。被告沈屏未作答辩。被告宋正娟辩称，1、宋正娟与沈颂华于1989年结婚，1995年开始分居，分居后，沈颂华就不再往家里拿钱，由我独立抚养儿子，等儿子成年上大学后，2015年3月23签署离婚协议并办理离婚登记，协议约定离婚双方无夫妻共同财产，且债务由男方承担偿还责任。2、沈颂华与原告于2013年10月28日签订《房屋认购协议书》，宋正娟对沈颂华的房屋买卖事宜并不知情。3、沈颂华与原告借款一事，宋正娟不知情，且宋正娟与沈颂华自2000年开始分居，因此宋正娟与沈颂华不存在夫妻共同举债的合意。4、宋正娟对于沈颂华的担保行为并不知情，而且也没有在担保书中签字，不存在以夫妻财产担保的合意，同时《担保书》载明”由我公司名下及个人名下所有财产承担赔偿责任”，即沈颂华个人财产承担，并非夫妻财产承担。现在要求宋正娟承担保证责任，于情于理都没有任何的依据。5、沈颂华签订的《担保书》中，保证期间的约定并不明确，根据《担保法》的规定，保证期间约定不明确的，适用六个月的保证期间。在本案中，《担保书》于2013年10月28日签订，约定的交房时间为2014年5月28日，在交房之日六个月保证期间内原告未向宋正娟主张保证权利，因此保证期间已过�应当免除沈颂华及宋正娟的保证责任。6、夫妻关系续存期间，夫妻一方所作出的有关财产方面的重要决定，应当经另一方同意，否则对另一方不具有法律上的约束力。而本案中，沈颂华是作为公司的法定代表人，与被答辩人签订了一系列的合同。与宋正娟的家庭生活并无任何关系，该合同对宋正娟不具有约束力。7、根据最高人民法院关于夫妻一方对外担保之债能否认定为夫妻共同债务的复函中的答复，夫妻一方对外的担保之债不应当认定为夫妻共同债务。综上所述，本案债务不能构成夫妻共同债务，答辩人不应承担偿还责任。请法院查明事实，依法判决。被告沈力辩称，沈力自愿放弃继承的权利，且被告沈颂华无财产继承。依据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超出遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对于继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。因此沈力不应承担还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的�据均有异议，对双方当事人争议的事实和证据，本院做如下确认：1、原告提供华田苑府城二期房屋认购协议书、付款凭证、收款收据，证明原告支付了购房款，签订了房屋认购协议书。被告葛建华对证据有异议，认为认购协议书是为借款提供的担保书，该协议书签订6套房屋，不符合大同市房地产交易规则，且房价偏低，低于市场价值。付款凭证的真实性认可，但是对于付款人与金额有异议，金额与购房合同不符，收据有异议，与购房金额不符。被告宋正娟、沈力称没有见过，不知情。本院认为，房屋认购协议书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，同时应确认付款凭证、收款收据的真实性。被告虽提出抗辩，但未提供证据证实该合同是为借款作担保，对其抗辩本院不予采纳；2、原告提供担保书，证明被告大同市中大房地产开发有限公司、大同市华田房地产开发有限公司、葛建华、沈颂华分别以公司财产和个人财产为原告做了书面担保承诺，并约定了违约责任。被告葛建华对担保书不认可，认为签名是伪造的，不是本人所签，同时作为担保协议，应该是对原债权债务的担保，这里设立了违约金的条款，不符合法律规定。被告宋正娟、沈力称没有见过，不知情。本院认为，担保书均加盖公司印章且有沈颂华和葛建华个人签名，本院确认证据的真实性。被告葛建华否认其签名的真实性，但未提供反驳证据，本院对其抗辩不予确认；3、户籍证明4份，证明沈屏、宋正娟、沈力作为沈颂华财产继承人，应当依法承担偿还债务的责任。被告葛建华无异议。被告宋正娟、沈力认为与本案无关。本院确认证据的真实性。4、被告宋正娟提供离婚证及离婚协议，证明沈颂华与宋正娟于2013年3月23日解除婚姻关系，双方没有共同财产。原告认为离婚协议书的签名与给原告出具的担保书签名不一样，对于证据真实性存疑，离婚协议不影响被告宋正娟承担责任。本院经审查确认证据的真实性。根据原、被告陈述及证据认定，本院确认如下事实：2013年10月28日，原告（乙方）与被告大同市中大房地产开发有限公司（甲方）签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，约定乙方自愿认购甲方位于大同市府南街7号的华田苑府城6套房屋，分别是7号楼1单元101、201、301、401、501、601，房屋单套面积是140.45平方米，共计842.7平方米，单价为2374元/平�米，房屋总价2000570元；甲方定于2014年5月28日将购买的房屋交付。同日，原告通过龚鹏龙向沈颂华账户汇款1820000元，大同市中大房地产开发有限公司为原告出具收购房款2000000元的收款收据。同时，大同市中大房地产开发有限公司、葛建华、大同市华田房地产开发有限公司、沈颂华分别以公司及个人名义出具担保书，称”如2014年5月28日不能交房或间接给买受人造成损失，由公司及个人名下所有财产承担赔偿责任，归还购房人全部房款，并自愿承担购房之日起房款总额按每月10%的违约金承担违约责任，并担保无限期约定，直至该房产交易完成后解除。”本院认为，本案争议焦点为1、原告与被告大同市中大房地产开发有限公司的买卖合同关系是否真实存在；2、被告葛建华、大同市华田房地产开发有限公司、沈屏、宋正娟、沈力是否应承担担保责任。根据上述证据认定，原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的房屋认购协议书合法有效，原告已实际支付购房款，双方存在买卖合同关系。担保书中约定”担保无限期约定，直至该房产交易完成后解除”，该约定应视为不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。本案约定的交房时间为2014年5月28日，原告于2016年7月15日提起诉讼，已超过两年的保证期间，因此保证人的责任已免除，被告葛建华、大同市华田房地产开发有限公司及沈颂华不再承担担保责任。担保书中已明确以沈颂�个人名下所有财产承担赔偿责任，因此被告沈屏、宋正娟、沈力均非担保人，对本案不应承担责任。综上所述，原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《房屋认购协议书》为有效合同，现原告已依约交纳了购房款，被告大同市中大房地产开发有限公司未按约交付房屋，显系违约，原告主张返还购房款，本院应予支持。合同约定的购房款总额为2000570元，但原告提供的房款收据金额为2000000元，因此被告应按实际交纳数额予以返还。关于违约金，根据认购协议书约定，如逾期交房，应支付已付房款金额的违约金，违约金按银行同期同等活期存款利率计算。因此原告有权从2014年5月29日起按约主张违约金，计算至2016年7月15日应为0.35%÷360天×2000000元×777天=15108.33元。因担保期间已过，担保人的担保责任已免除，原告主张被告葛建华、大同市华田房地产开发有限公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持，被告沈屏、宋正娟、沈力对本案不承担责任。诉讼费依法应由败诉方承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，判决如下：一、被告大同市中大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告龚锁返还购房款2000000元，支付违约金15108.33元（计算至2016年7月15日），合计2015108.33元；二、驳回原告龚锁对被告葛建华、大同市华田房地产开发有限公司、沈屏、宋正娟、沈力的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27606元，由原告负担6216元，被告大同市中大房地产开发有限公司负担21390元（在本判决生效后十五日内履行并直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长武抒琴人民陪审员常雪勤人民陪审员吉凤兰二0一七年十二月十七日书记员刘佳欣