山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民再初字第7号
原告姜庆，男，1959年9月5日生，汉族，济南福满齐鲁旅行社有限公司总经理，住济南市
委托代理人王福祥，男，济南市中圣剑法律服务所法律工作者，住济南市。
被告山东省泉景置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人陈俊读，执行董事。
委托代理人吴立珂，山东天航律师事务所律师。
原告姜庆与被告山东省泉景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告姜庆于2010年7月20日向本院起诉，本院受理后，于2010年9月6日作出（2010）市民初字第1397号民事判决，已经发生法律效力。原告姜庆对上述判决不服申请再审，山东省高级人民法院于2014年10月10日作出（2013）鲁民提字第271-1号民事裁定：“一、撤销济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1780号民事判决及济南市市中区人民法院（2010）市民初字第1397号民事判决；二、本案发回济南市市中区人民法院重审。”本院于2014年10月22日立案重审，依法另行组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告姜庆及其委托代理人王福祥，被告山东省泉景置业有限公司的委托代理人吴立珂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姜庆诉称：2007年3月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买财富自由港大厦4层411室写字间，面积66.87平方米，总价款34万元。原告签订合同后，即向被告支付14万元首付款。2009年9月，被告因房屋价格暴涨将原告诉至法院，要求解除合同。审理过程中，被告又将诉讼请求变更为确认合同无效。2010年1月13日，济南市市中区人民法院做出（2009）市民初字第1871号民事判决，判令原、被告签订的商品房买卖合同无效，其依据是被告未取得商品房预售许可证。同时判令被告返还原告购房款14万元及利息。就因合同无效给原告造成损失问题，原告在原审中保留了诉权。原、被告合同无效，过错责任在被告，被告应根据《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第九条的规定赔偿原告房屋增值造成的差价损失24.62万元及承担已付购房款一倍14万元，共计38.62万元的赔偿责任。为此，特起诉至法院，请求法院判令被告赔偿原告上述损失，并承担本案的诉讼费用。
被告山东省泉景置业有限公司辩称：2010年1月13日，济南市市中区人民法院已对原、被告的房屋买卖合同纠纷一案做出判决，被告已返还原告首付款，且进行了赔偿。根据《民事诉讼法》一事不再理的原则，原告的本次诉讼已在上次案件中审理完毕，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，但是做为卖方，在出售房屋时没有弄虚作假，而是明确告知原告该房屋没有预售许可证的事实。原告在明知该房屋没有预售许可证的条件下，自愿与我公司签订了《预售房买卖合同》，故我方不存在欺诈行为，不存在隐瞒事实真相的情况，根据合同可以看出，房屋买卖合同中的土地许可证及预售许证处均为空白，因此，我方不承担任何责任。
原审查明：2007年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告自愿购买被告建设的位于市中区经五小纬二路66号财富自由港商务大厦4层411室，合同约定面积66.87平方米，单价5084.50元每平方米，总价款为人民币340000元。合同签订当日，原告向被告支付了首付款140000元。后因原告未按时向被告提供办理按揭贷款的资料，根据合同，被告诉至法院，要求法院判决解除双方所签订的合同。后被告将诉讼请求变更为，确认双方签订的合同无效，原告退还所购房屋。我院经审理认定，因被告未取得房屋的预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。我院做出（2009）市民初字第1871号民事判决书,判决:原、被告所签订的购房合同无效，由原告交还给被告房屋，被告退还给原告已交付的购房款140000元并按中国人民银行同期贷款利率承担原告的损失。该判决现已生效。被告至今未取得上述房屋的商品房预售许可证明。
2010年5月20日，济南市中圣剑法律服务所委托济南同盛房地产评估咨询有限公司对原告所购买的财富自由港商务大厦4层411室商品房的目前市场价格进行评估。该公司作出估价报告，该报告载明上述房屋在2010年5月19日的评估总值为586200元。原告对上述估价报告无异议，认为被告应当赔偿原告因房屋增值所产生的差价部分损失。被告认为评估报告证明的是房产的增值，而不是被告的实际损失，而且评估报告的假设条件是房屋相关权属合法有效，但本案涉案房屋的权属不合法，原、被告所签订预订协议中的价格是基于该房产没有合法有效手续而确定的明显低于公开市场的价格，因此该评估报告不能成为赔偿依据。原告诉至法院，要求被告赔偿因房屋增值造成的差价损失246200元及承担已付购房款一倍140000元，以上两项共计386200元，并由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中没有关于被告方是否取得预售许可证的记载，在第一条项目建设依据中记载：“出卖人以出让方式取得位于济南市市中区经五小纬二路66号，土地使用权出让合同号：济国土资合字［2004］294号，土地使用权证证号为﹍﹍﹍。该地块土地面积为2743.00平方米。出卖人经批准在上述地块上建设商品房。该商品房命名为“财富自由港大厦”。建设工程规划许可证号为：见“双清”期间处理联合审批表；建设用地规划许可证号为：（92）鲁01－02－070；建设工程施工许可证号为：（95）济市建施字0091号。”
上述事实，由商品房买卖合同、估价报告、（2009）市民初字第1871号民事判决书以及原、被告相一致的陈述等证据予以证实。
原审认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……本案中，被告与原告签订了关于本市经五小纬二路66号财富自由港商务大厦4层411室的《商品房买卖合同》，但是至今尚未取得上述房屋的商品房预售许可证明，故原、被告所签订的上述合同应当认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我院生效判决书已判决双方合同无效，并由被告退还原告已交购房款并承担了银行贷款利息。对于原告主张被告应当赔偿其房屋增值所造成的差价损失的问题，本院认为，在合同无效的情况下，一方或者双方承担缔约过失赔偿责任的目的是使当事人的利益回复到缔约之前的状态，本案中如果判决被告赔偿原告房屋增值的差价部分，显然超出了原告在签订《商品房买卖合同》之前的利益状态。故对原告的该主张，本院不予支持。对于原告要求被告返还一倍已付购房款的请求，本院认为，双方在签订合同时，虽对被告是否取得预售许可证没有记载，但从合同的内容来看，合同中关于土地使用证编号的记载为空白，且注明了是“双清”期间处理联合审批的项目，故应认定原告的签订合同时是了解项目的状况和被告没有取得土地使用权和房屋预售许可手续的，不存在被告故意隐瞒没有取得房屋预售许可证的事实，故原告主张要求被告已交房款一倍的赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决如下：
驳回原告姜庆的诉讼请求。
案件受理费3545元，由原告姜庆负担。
重审查明的事实与原审一致。
另查明，被告山东省泉景置业有限公司对于涉案房产，因超规划建设等问题至今尚未办理规划许可证明手续，截止到再审庭审结束仍未取得涉案房产的商品房销售许可证明手续。本院（2009）市民初字第1871号民事判决于2010年6月23日生效，根据该判决，山东省泉景置业有限公司应当返还姜庆首付款14万元并按照同期银行贷款利率赔偿自2007年3月9日起的利息损失，现该判决已履行完毕。
重审过程中，关于原告姜庆所主张的房屋差价损失赔偿问题，原告仍依据其在原审期间提交的其自行委托鉴定的《房地产估价报告》主张权利，被告认为该估价报告系以假定涉案房产为合法房产为基础予以估价的，但本案涉案房产系非法房产，故其估价依据错误。本院再次征求原、被告对房屋差价损失是否重新申请司法鉴定，双方均明确表示不再申请司法鉴定。
本院重审认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告山东省泉景置业有限公司至今仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，故原、被告于2007年3月9日签订的商品房买卖合同，应予认定为无效合同。对此，本院在（2009）市民初字第1871号民事判决中已作出确认，并已经发生法律效力；按照该判决返还给原告姜庆首付款14万元并按照同期银行贷款利率赔偿给原告利息损失，被告现已履行完毕。
关于原告姜庆主张的被告应承担其已付购房款一倍14万元的赔偿问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的有关规定，因出卖人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，双方签订的合同中关于土地使用证编号和建设工程规划许可证号均没有记载，且条款中已注明系“双清”期间处理的联合审批项目。原告姜庆作为买受人，在签订合同时应当了解该项目的实际状况，和被告没有取得土地权证、建设工程规划许可证和房屋预售许可证明的事实。故原告姜庆主张被告存在故意隐瞒、欺诈签订合同的行为证据不足；对于原告姜庆请求被告承担已付购房款一倍14万元的赔偿请求，本院不予支持。
关于原告姜庆请求被告赔偿因房屋增值造成的差价损失24.62万元，并提供济南同盛房地产评估咨询有限公司作出的评估报告一份。该报告中记载，原告姜庆于2010年5月19日通过济南市中圣剑法律服务所委托鉴定，委托书载明：“兹委托评估济南市市中区经五小纬二路66号，财富自由港商务大厦411室房屋，假定房屋产权合法、手续完备情况下的市场价值”；“估价对象为期房，未办理房屋所有权证和国有土地使用权证，根据委托书此次评估设定估价对象为产权合法、手续完备情况下的市场价值”；该报告载明上述房屋在2010年5月19日的评估总值为586200元。从以上评估报告可以看出，该评估公司是将涉案房产设定为产权合法、手续完备情况下出具市场价值评估报告，但本案中涉案房产至今未取得商品房预售许可证等合法手续，尚不属于产权合法的房产，故前述评估报告的设定条件与房屋客观情况不符，不能作为确定涉案房产市场价值的依据。因此，原告姜庆据此主张因房屋增值造成其差价损失证据不足，本院不予采纳。原告姜庆请求被告赔偿其因房屋增值造成的差价损失24.62万元，因其未能提供相应的证据予以证实，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下：
驳回原告姜庆的诉讼请求。
案件受理费3545元，由原告姜庆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 徐计方
审判员 孟庆敏
审判员 王 卫
二〇一五年五月八日
书记员 赵 娣