北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9664号
上诉人（原审被告）：刘德来，男，1965年8月14日出生，住北京市东城区。
上诉人（原审被告）：赵玉华，女，1934年8月31日出生，住北京市东城区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：谢志华，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐延琨，女，1922年6月13日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：高雅，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓征，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王惠丰，男，1955年9月25日出生，住北京市东城区。
上诉人刘德来、赵玉华因与被上诉人徐延琨、王惠丰返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘德来、赵玉华上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，改判刘德来、赵玉华无需向徐延琨交付北京市东城区×××103号房屋；2、改判刘德来、赵玉华无需承担将北京市东城区×××103号房屋南侧自建房拆除、渣土清运干净的义务。事实和理由：1、北京市东城区×××103号房屋南侧自建房系王惠丰出资建设，并由王惠丰占有、使用，刘德来、赵玉华不享有任何利益。一审法院要求刘德来、赵玉华与王惠丰共同承担自建房的拆除义务，属于认定事实不清，适用法律错误；2、刘德来、赵玉华腾空交付房屋确有困难。赵玉华如今八十多岁，身体不好，由儿女轮流照顾，其子女都住在永定门及天坛周边，照顾老人都比较方便，刘德来、赵玉华真诚希望能够承租房屋，给老人一个安度晚年的居所，待老人百年之后，一定将房屋腾空并交付徐延琨。
针对刘德来、赵玉华的上诉，徐延琨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐延琨同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一，刘德来、赵玉华占用北京市东城区永定门东街东里4号楼1层3单元103号房屋基础已经被生效判决判定为无效，其无权继续占有、使用房屋；第二，自建房系刘德来、赵玉华占有掌控期间建造，王惠丰与刘德来、赵玉华是亲属关系，且一审法院已经查明该自建房中放有赵玉华的物品，一审法院要求赵玉华、刘德来、王惠丰共同拆除并无不当。
针对刘德来、赵玉华的上诉，王惠丰辩称，王惠丰对一审判决不予认可，但未提出上诉。
徐延琨向一审法院起诉请求：1、刘德来、赵玉华、王惠丰立即腾退北京市东城区×××103号房屋；2、刘德来、赵玉华、王惠丰向徐延琨支付自2014年10月1日起至实际腾退之日的房屋使用费（2014年10月1日至2015年7月27日房屋使用费按照34897.18元计算，2015年7月28日至腾退之日按照每月3511.30元计算）；3、刘德来、赵玉华、王惠丰拆除自建房屋；4、本案诉讼费由刘德来、赵玉华、王惠丰承担。
一审法院认定事实：赵玉华系刘德来之母，王惠丰系刘德来之姐夫。
位于北京市东城区×××103号房屋（以下简称涉诉房屋）原系案外人徐延玺所有。2008年9月25日，徐延玺立下遗嘱，将涉诉房屋在其去世后遗留给其姐徐延琨、其妹徐延莹、其外甥女梁建婷共同所有，并办理了公证手续。2009年1月，徐延玺去世。2009年10月15日，徐延琨、徐延莹、梁建婷取得涉诉房屋的产权登记，三人对涉诉房屋的共有情况为共同共有。
2009年4月12日，徐延琨出具《委托书》。该《委托书》内容为：“委托人徐延琨有房屋一处，坐落在北京市崇文区永定门东街东里4号楼3-103（房屋所有权证编号17666，建筑面积47.45平方米）。委托人因年迈，不能亲自前往办理上述房屋的继承、卖房手续，特委托女儿华玲代为办理上述房屋的继承、换领产权证、卖房等有关事宜。受托人华玲在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。”
2009年4月14日，华玲作为出卖人（甲方）与刘德来（乙方）签订《协议书》。该《协议书》主要约定：甲方将其拥有完全产权的涉诉房屋以人民币66万元的价款出售给乙方。协议签订之日乙方将50%首付房款交给甲方，甲乙双方提交买卖房合同之日，乙方一次性将余款付给甲方。甲乙双方定于首付50%房款时交付该房屋钥匙，乙方使用该房屋暂时存放家具。甲乙双方同意，在协议签订后，双方积极准备材料办理产权过户手续，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。《协议书》还对其他事项作出了约定。《协议书》签订后，刘德来向华玲支付首付款33万元，华玲向刘德来交付涉诉房屋。刘德来搬进涉诉房屋居住至今。
2010年5月，梁建婷将华玲、刘德来诉至原北京市崇文区人民法院，要求确认华玲及刘德来之间签订的房屋买卖合同无效。北京市崇文区人民法院经审理认为，涉诉房屋系徐延玺以公证遗嘱遗赠给梁建婷、陆红、徐延琨三人共有，华玲在未得到房屋全部共有权人同意或事后追认的情况下，无权处分涉诉房屋，华玲以自己名义与刘德来签订的房屋买卖合同无效。2010年6月29日，北京市崇文区人民法院作出（2010）崇民初字第2460号民事判决书，判决确认刘德来与华玲于2009年4月14日签订的关于买卖涉诉房屋的《协议书》无效。刘德来不服，提起上诉。本院于2010年9月8日作出（2010）二中民终字第16766号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2010年11月，刘德来将华玲、徐延琨诉至一审法院，要求华玲返还刘德来已付购房款33万元，并要求华玲、徐延琨补偿因合同无效导致的购房差价款84万元，并补偿房屋差价损失30万元。一审法院经审理，于2011年6月17日判决华玲于判决生效之日起7日内返还刘德来购房首付款人民币33万元；华玲自判决生效之日起七日内向刘德来支付涉诉房屋差价损失赔偿款人民币407120元；徐延琨对第二项判决承担连带责任；并驳回刘德来的其他诉讼请求。刘德来、华玲、徐延琨不服，提起上诉。本院于2011年9月1日作出（2011）二中民终字第14314号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘德来到本院申请执行，华玲于2012年10月19日、2012年12月7日分别履行了判决义务，并于2013年3月22日支付逾期履行期间的债务利息。
2014年9月29日，陆红、梁建婷将其在涉诉房屋中的份额出卖给徐延琨。2014年9月30日，徐延琨取得涉诉房屋所有权，共有情况为单独所有。
经一审法院现场勘验，徐延琨要求腾退的涉诉房屋格局为两室一厨一卫，南房南侧有一间自建房与南房相连，该自建房长约3.56米，宽约1.3米。一审庭审中，刘德来称其2009年4月14日与华玲签订《协议书》后，同日入住涉诉房屋。刘德来、赵玉华称，现涉诉房屋由刘德来、赵玉华居住使用，房屋内物品为刘德来、赵玉华所有。王惠丰称，涉诉房屋内没有王惠丰物品。关于涉诉房屋南侧与涉诉房屋相连的自建房，王惠丰称自建房为其修建，自建房内物品为王惠丰及赵玉华所有。
在案件一审审理过程中，经徐延琨申请，一审法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉诉房屋2009年4月14日至2015年7月27日期间的房屋使用费进行评估。经北京北方房地产咨询评估有限责任公司评估，涉诉房屋2009年4月14日至2015年7月27日期间的房屋使用费为人民币247579元。双方当事人均对该《房地产估价报告》表示认可。评估费2000元，由徐延琨支付。
关于徐延琨要求的房屋使用费，徐延琨称其一审诉讼请求中房屋使用费按照《房地产估价报告》计算为34897.18元。对此，刘德来、赵玉华认为上述《房地产估价报告》的时间节点至2015年7月27日，之后的房屋使用费不能依据此报告。经一审法院释明，徐延琨不同意进行相关评估。
上述事实，有当事人的陈述，（2010）崇民初字第2460号民事判决书，（2010）二中民终字第16766号民事判决书，（2011）二中民终字第14314号民事判决书，房地产估价报告，房屋档案及勘验笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应该予以返还。本案中，刘德来、赵玉华入住涉诉房屋系因与徐延琨之女华玲之间存在买卖涉诉房屋的《协议书》，但刘德来与华玲于2009年4月14日签订的关于买卖涉诉房屋的《协议书》已经被人民法院生效法律文书确认无效，《协议书》被确认无效后，刘德来、赵玉华继续占有涉诉房屋已经无任何合法依据。现徐延琨作为涉诉房屋的产权人，要求刘德来、赵玉华将涉诉房屋予以返还，于法有据，一审法院予以支持。因徐延琨为涉诉房屋产权人，王惠丰未经徐延琨同意即在涉诉房屋南侧修建与涉诉房屋相连的自建房，现徐延琨作为涉诉房屋产权人，要求刘德来、赵玉华、王惠丰拆除自建房，于法有据，一审法院亦予支持。关于徐延琨主张的房屋使用费，2014年10月1日至2015年7月27日的房屋使用费，依据评估机关评估计算的房屋使用费34897.18元，对此，一审法院予以确认。2015年7月28日之后的房屋使用费，因徐延琨未对其计算标准提供相关合法有效的证据，亦不同意相关评估机关进行评估鉴定，故该部分房屋使用费，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于2017年5月判决：一、刘德来、赵玉华于判决生效后三十日内将北京市东城区×××一〇三号房屋腾空交付徐延琨；二、刘德来、赵玉华、王惠丰于判决生效后三十日内将北京市东城区×××一〇三号房屋南侧自建房拆除，并将渣土清运干净；三、刘德来、赵玉华于判决生效后十日内向徐延琨支付自二Ｏ一四年十月一日至二〇一五年七月二十七日的房屋使用费三万四千八百九十七元一角八分；四、驳回徐延琨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
刘德来、赵玉华对一审法院经法院查明的事实无异议，王惠丰对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，但未向本院提交证据予以证明。一审法院认定事实有当事人的陈述，（2010）崇民初字第2460号民事判决书，（2010）二中民终字第16766号民事判决书，（2011）二中民终字第14314号民事判决书，房地产估价报告，房屋档案及勘验笔录等证据在案佐证，本院依法予以确认。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，物权所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产或者动产被无权占有的，所有权人有权请求无权占有人返还原物、排除妨害并赔偿损失。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、刘德来、赵玉华是否应该腾空涉诉房屋并交付徐延琨；2、刘德来、赵玉华是否应该与王惠丰共同承担拆除自建房并将渣土清运干净的义务。
关于刘德来、赵玉华是否应该腾空涉诉房屋并交付徐延琨一节。刘德来与华玲于2009年4月14日签订的关于买卖涉诉房屋的《协议书》已经被人民法院生效法律文书确认无效。依据我国《合同法》第五十六条之规定，合同的无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故《协议书》被确认无效后，刘德来、赵玉华继续占有涉诉房屋属于无权占有。徐延琨作为涉诉房屋产权人，有权请求刘德来、赵玉华将涉诉房屋腾空并予以返还。一审法院判决刘德来、赵玉华将涉诉房屋腾空并交付徐延琨，并无不当，本院予以维持。刘德来关于赵玉华年纪已大，不方便腾空涉诉房屋之抗辩主张，于法无据，本院不予采信。
关于刘德来、赵玉华是否应该与王惠丰共同承担拆除自建房并将渣土清运干净的义务一节。依据本院查明的事实，虽然自建房屋系王惠丰出资，但该自建房系刘德来、赵玉华使用涉诉房屋期间所建，且自建房和涉诉房屋相连，自建房中亦有赵玉华物品，故一审法院判决王惠丰、刘德来、赵玉华三人共同承担拆除自建房并将渣土清运干净的义务，并无不当，本院亦予以维持。刘德来、赵玉华关于其对自建房不享有任何权利，不应承担上述义务之抗辩意见，无相应事实依据，本院不予采信。
综上所述，刘德来、赵玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5662元，由刘德来、赵玉华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 顾国增
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一七年九月三十日
书记员 曹 华