广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1372号
上诉人（原审被告）：中山市窈窕房地产发展有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：郑敏梨，该公司总经理。
委托诉讼代理人:孙涛，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:戚艳平，广东登鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱秋霞，女，1980年9月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
�托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭家平，广东广瀚律师事务所律师。
上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司（以下简称窈窕公司）因与被上诉人邱秋霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人窈窕公司上诉请求：撤销一审判决，驳回邱秋霞的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，窈窕公司并无为邱秋霞无条件办理土地使用权年限延期10年的义务。一审法院采信对邱秋霞有利的证据，忽视其他不利于邱秋霞的证据，并由此推测窈窕公司以延长土地使用权年限为条件引诱购房者的事实不能成立。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》已明确约�使用权年限至2038年9月8日止。同时窈窕公司已在售楼部公示土地使用权证等证件，邱秋霞应当清楚知晓涉案房地产的土地使用权年限。此外，涉案合同为双方当事人在公平、自愿的条件下所签订，不存在欺诈行为，双方的权利义务的内容应以合同约定为准。2.涉案房地产为商业用途，销售均价为5500元/平方米，该价格较低，已综合考虑了土地使用权年限较短的不利因素。3.窈窕公司向邱秋霞出具《同意书》进一步证明了邱秋霞签订涉案合同时已知晓涉案房地产的土地使用权年限。二、虽然窈窕公司出具了《同意书》，但由于现行政策不允许办理未到期的土地使用权证年限的延长手续，该《同意书》的条件并未成就。因此，窈窕公司暂不负有办理延长土地使用权年限的义务，窈窕公司的行为不构成违约，无需承担违约责任。三、退一步而言，邱秋霞目前未能实现涉案商铺土地使用权年限的延长，并无实际损失，双方也未就此约定违约责任。一审法院认定窈窕公司需按购房款的3%的标准向购房者支付赔偿金没有事实和法律依据。四、一审判决的违约责任不明确，易产生新的争议，应予以纠正。综上，一审判决认定事实不清，责任不明，法律适用不正确，应予以改判。同时，由于在延长土地使用权年限的事宜上，窈窕公司并不存在违约或过错，在邱秋霞无证据证明其损失的情况下，其诉讼请求不应被支持。
被上诉人邱秋霞辩称，一、窈窕公司违反销售商品房时关于涉案商铺土地使用权年限延长10年的承诺。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据窈窕公司员工吴以宁向公安机关所作的陈述可知，购房者取得房产证上载明的土地使用权年限与窈窕公司向购房者承诺的土地使用权年限并不相符。根据业主与ＸＸ春的通话录音可知，窈窕公司曾承诺在业主领受房产证前可以延长土地使用权年限10年。二、涉案商铺均带装修，根据涉案商铺的售价可知，窈窕公司并未就涉案商铺土地使用权年限较短的事实对购房者进行补偿。现涉案商铺因土地使用权年限未能再延长10年，其市场价值贬损，购房人的损失显而易见。一审法院据此认定窈窕公司须按购房款3%向购房人支付赔偿金，合法有据。三、窈窕公司虽然主张涉案商铺不能办理土地使用权年限的延长手续，但其未提供证据佐证。四、本案并非个案，窈窕公司向其他购房者销售的商铺亦存在与本案相同的情况。
邱秋霞向一审法院起诉请求：窈窕公司赔偿邱秋霞损失5万元。
一审法院认定事实：2011年5月14日，邱秋霞与窈窕公司签订《中山市商品房买卖合同》1份，主要约定，由邱秋霞向窈窕公司购买其开发的火炬开�区中山港大道99号金盛广场1号商业楼612房，建筑面积37.86平方米，售价为212016元，土地使用年限至2038年9月8日止。合同签订后，邱秋霞已经将上述购房款支付给窈窕公司。2014年8月13日，中山市国土资源局为该房地产办理了房地产权证书、土地使用权证书，证书记载，上述房地产土地使用面积为5.62平方米，房屋建筑面积为37.25平方米，土地使用年限至2038年9月8日止。2014年11月17日，钟国初等购房者因土地使用年限问题与窈窕公司发生纠纷，中山市公安局西区分局西苑派出所介入接警处理，公安人员对窈窕公司的员工吴以宁作询问笔录时，吴以宁向公安机关陈述称：“业主因为房产证上登记的年限与我们之前的承诺不一样，这是因为政策的原因导致延长停办。我公司提出相关的补偿办法，但业主不同意，然后双方就争论起来了。”
2015年5月，窈窕公司向小区�分购房业主出具同意书，承诺：“在现在政策允许的情况下，经相关政府主管部门同意后，我司可代为将上述房地产的土地使用权年限延长10年，延长该房产的土地使用权年限所产生的费用由我司承担。”
现邱秋霞认为，窈窕公司违反约定，拒不协助办理土地使用年限延长手续，致其损失，故此向一审法院起诉，提出前述诉求。
一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。窈窕公司与邱秋霞签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方本应按法律法规和合同约定履行各自的义务。邱秋霞主张，窈窕公司在销售房产时曾承诺为其办理延长土地使用权年限10年，有窈窕公司员工在公安机关的陈述以及窈窕公司对业主出具的《同意书》等证据予以佐证，上述证据均显示，窈窕公司对购房者承诺过要办理延长土地使用年�；根据窈窕公司提供的土地使用权证显示，案涉地块的使用年限至2038年止，使用年限相对较短，购房者提出延长土地使用年限的要求本属常理，窈窕公司在销售房产时，以此为条件引诱购房者与之签约亦属常理，故此，对邱秋霞的上述陈述，一审法院予以采信。一审法院认定，窈窕公司在与邱秋霞签订履行合同的过程中，曾承诺要为邱秋霞办理延长土地使用权年限10年的手续。债务应当履行，窈窕公司应当履行其承诺，协助为邱秋霞办理延长土地使用权年限10年的手续。窈窕公司现明确表示，不能为邱秋霞办理延长土地使用年限的手续，明示将违反约定，应当承担相应的违约责任。邱秋霞请求判令窈窕公司赔偿损失，理据充分，一审法院予以支持。
关于赔偿数额的问题。一审法院认为，窈窕公司承诺为邱秋霞办理土地使用年限的期限为10年，窈窕公司未�行上述义务，给邱秋霞造成的损失，应当结合案涉房地产周边的土地、房产使用权的市场价值、办理延长手续所需缴纳的费用、延长土地使用权年限的长短等因素综合考量。因案件审理过程中，双方均未申请对案涉房产之土地价值进行评估，故此关于案涉土地延长土地使用年限10年所需费用无法精确计量，一审法院综合考虑上述因素之后认为，将窈窕公司应当赔偿给邱秋霞的损失酌定为案涉房地产总价款之3%为适宜。综上，案涉房地产的总价款为212016元，据此计算，窈窕公司应当向邱秋霞支付赔偿金为6360.48元（212016元×3%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、窈窕公司于一审判决生效之日起七日内向邱秋霞赔偿损失6360.48元；二、驳回邱秋霞其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元（邱秋霞已预交），由邱秋霞负担460元，窈窕公司负担65元（窈窕公司于一审判决生效之日起七日内径行支付给邱秋霞）。
二审期间窈窕公司、邱秋霞均未向本院提交新的证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年11月17日，徐晓春等十几名业主因土地使用年限与窈窕公司发生纠纷。窈窕公司的总经理助理吴以宁向公安报警。吴以宁向公安机关陈述：“今天上午10时许，有十多名购买金盛广场的业主接到我们公司电话来收房产证，到了我公司临时办公场所。然后业主因房产证上登记的年限与我们之前的承诺不一样，�是因为政策的原因导致延长停办。我公司提出相关的补偿办法，但是业主不同意，然后双方就争论起来。……”窈窕公司于2014年4月10日向邱秋霞出具的同意书载明：“阁下2011年5月14日认购了我司开发的位于中山市火炬开发区××大道××广场××商住楼612的商品房，鉴于阁下认为上述该房产土地使用权年限剩余年限较短，故阁下向我司申请代为延长该房产的土地使用权年限。现就阁下上述申请事宜我司意见如下：在现在政策允许情况下，经相关政府主管部门同意后，我司可代为将上述房产的土地使用权年限延长10年，延长该房产的土地使用权年限所产生的费用由我司承担。”窈窕公司确认其曾向邱秋霞出具过上述同意书。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是窈窕公司在其公司出售的涉案金盛�场土地使用权年限未有延长的情况下是否应向邱秋霞承担违约赔偿责任。
窈窕公司与邱秋霞签订的中山市商品房买卖合同虽然已对土地使用权年限进行了书面约定。但窈窕公司在与业主签订买卖合同后，其已通过出具同意书的方式，承诺为业主延长涉案房屋的土地使用权年限。因窈窕公司所作的上述承诺为业主购买涉案房产之重要考量条件，故窈窕公司应按其承诺为业主办理涉案房产所在土地使用权的年限延长手续。窈窕公司上诉主张延长土地使用权年限的条件未成就，本院对此认为，窈窕公司没有举证证明其公司在向业主作出延长土地使用权年限承诺时，在其公司与业主签订的中山市商品房买卖合同中已明确约定土地使用权年限的情形下，其公司为业主延长土地使用权年限的情形确实符合当时相关政府主管部门的政策，即在窈窕公司没有充分举证证明其公司出售给业主的金盛广场存在延长土地使用权年限可能性的情况下，窈窕公司作出的承诺所附的条件根本不成立，窈窕公司为业主延长土地使用权年限的承诺应为无条件。窈窕公司擅自承诺为业主延长土地使用权年限且未履行承诺义务构成违约，应向业主承担违约责任。根据当事人金盛广场业主的诉请及诉因判断，业主是在窈窕公司未履行延长土地使用权年限的情况下，而就此要求窈窕公司承担未延长10年土地使用权年限的整体违约责任。一审法院综合考虑案涉房地产周边土地、房产使用权的市场价值、办理延长手续所需缴纳的费用等相关因素后，酌情判令窈窕公司向业主承担所购房地产价款的3%并无明显不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人窈窕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司已预交1050元），由上诉人中山市窈窕房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一六年十月八日
书 记 员 龙战江