甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0102民初1447号
原告：兰州火焰鹅餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：郑金贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏伟，甘肃中寰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文琪，甘肃中寰律师事务所律师。
被告张某
委托诉讼代理人：李海明，甘肃合睿律师事务所律师。
被告杜某
委托诉讼代理人：安济明，甘肃解开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾惠巧，甘肃解开律师事务所律师。
原告兰州火焰鹅餐饮管理有限公司（以下简称：火焰鹅公司）与被告张某、杜某租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，公开开庭进行了审理。原告火焰鹅公司的委托诉讼代理人魏伟、王文琪，被告张某的委托诉讼代理人李海明、被告杜某的委托诉讼代理人安济明、贾惠巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告火焰鹅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张某签订的《租赁合作合同》；2、判令二被告连带返还原告交纳的转让费55万元、履约保证金10万元，并支付违约金40万元、赔偿装修损失60万元、员工遣散费8.2万元、经营损失30万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2016年4月1日，原告与被告张某签订了《租赁合作合同》，约定：被告张某将兰州市城关区东郊巷26号房屋的二、三层租赁给原告使用；前三年年租金150万元，后三年157万元；租赁期限为6年，2016年4月1日至2021年9月16日止。同时约定：由于被告张某自身原因（包括但不限于出售、抵押、法院执行、贷款等）导致原告无法使用商铺，视为被告张某违约，被告张某应按商铺无法使用之日起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给乙方。同日，被告杜某作为该房屋的所有权人，向原告出具了《同意转租声明》。合同签订后，原告如约向被告张某交纳了转让费55万元、履约保证金10万元以及租金75万元，并投入巨资进行装修经营。2016年8月3日，原告突然收到被告杜某诉被告张某以及原告的起诉书。被告杜某诉称被告张某自2015年9月7日起逾期支付租金达11个月，还诉称被告张某违约转租，要求原告腾房。原告始知二被告故意隐瞒双方存在房租纠纷的事实。原告收到诉状后，二被告分别多次无端骚扰原告，导致原告无法正常营业。2016年12月6日，兰州市城关区人民法院作出的（2016）甘0102民初5047号民事判决书，判令原告腾房，致使原告蒙受巨大损失。原告认为：原告与被告张某之间的租赁合同关系合法有效，且转租已得到了被告杜某的同意，并如约履行了合同义务。二被告故意隐瞒存在租赁纠纷的事实，诱骗原告投入巨资经营，给原告造成了巨额的经济损失。为此，原告诉至法院。
被告张某辩称，1、原告起诉的主体不适格，租赁合作合同的另一方不是原告，该合同系张某和郑金贵所签订；2、原告要求解除合同的理由不成立，原告至今还在使用涉案商铺；3、在原告承租涉案房屋时，杜某同意张某将涉案房屋转租给郑金贵，不存在隐瞒或欺诈。综上，张某与郑金贵签订的租赁合作合同是双方真实意思的表达，不存在欺诈隐瞒，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告杜某辩称，1、原告起诉的主体不适格，租赁合作合同的另一方不是原告，该合同系张某和郑金贵所签订；2、原告起诉杜某属于主体不适格，杜某没有参与租赁合同的签订，也没有收取原告的款项，不应当承担连带责任，而且原告的损失与杜某也没有关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年11月6日，被告杜某从甘肃省总工会购买取得位于兰州市城关区东郊巷甘肃省总工会住宅楼一号住宅楼1-3层、建筑面积1720平方米的房屋。2013年7月12日，被告杜某与张某签订《商铺租赁合同》，杜某将位于兰州市城关区东郊巷26号、建筑面积1720平方米房屋出租给张某，租赁期限自2013年7月18日至2021年9月17日；杜某同意涉案商铺一楼张某在租赁期间内可以转租给第三方使用，租赁期间涉案商铺的二、三楼仅限于张某使用，张某不得转租、转借或者以其他方式变相转租、转借或者分割出租给第三方使用；若张某逾期支付租金达到45天以上，杜某有权解除合同并按未付租金的5%收取违约金；张某擅自将涉案商铺二楼、三楼转租、转借或以其他方式变相转租、转借或者分割出租给第三方使用或者逾期支付租金达到45天以上的，杜某有权解除合同。双方还约定了其他事宜。合同签订后，杜某即将房屋交付于张某使用。
2016年4月1日，被告张某（甲方）与原告法定代表人郑金贵（乙方）签订了《租赁合作合同》，合同约定：双方出租合作的商铺位于兰州市城关区东郊巷26号，一楼局部商铺有偿使用（餐费抵顶），二、三楼整层商铺设备齐全，精装修，水、电、暖、空调等设施可以正常使用（电梯和天然气不在合作范围内，只限乙方在租赁期内使用）；甲方向乙方出租的商铺系甲方转租商铺，甲方向乙方承诺，租赁合作原出租人同意；租赁期限自2016年4月1日起至2021年9月16日止；乙方同意向甲方支付租赁商铺的转让费用55万元；甲乙双方均同意从2016年4月1日开始计收租金，第一年为每半年支付一次，第二年开始每一年支付一次，须提前一个月支付，其中第一期租金付款期限为2016年4月1日支付75万元，2016年9月1日支付75万元，2017年3月1日支付150万元，2018年3月1日支付150万元；乙方以转账或汇款等方式通过银行支付租金，甲方提供的开户名为张某，开户行招商银行兰州分行天水路支行，银行账号；乙方向甲方交纳的转让、租赁及其他费用，甲方应得到原出租人的同意，若因转租费用甲方与原出租人发生纠纷，由甲方全部承担，与乙方无关；商铺在租赁期间所发生的一切费用，均由乙方自行向相关部门缴纳；乙方租赁商铺经营餐饮业，乙方有权根据经营需要对商铺进行必要的装修，在租赁期满后，甲方不得要求乙方恢复原状；甲方应于2016年3月31日将商铺交付给乙方；租赁期满或合同解除，乙方必须按时将商铺及附属设施、与房屋形成附合的装饰装修物无条件交给甲方所有，乙方在不破坏已装修部分及房屋架构的前提下，搬走未与房屋形成附合的可移动物品；由于甲方自身原因（包括但不限于出售、抵押、法院执行、贷款等）导致乙方无法使用商铺，视为甲方违约，甲方应按商铺无法使用之日起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给乙方；若甲方在未取得原出租人同意的情况下，擅自向乙方转租商铺，甲方承担乙方租赁商铺的全部损失（包括但不限于转让费、装修费用）；乙方在签订合同时须向甲方交纳10万元作为履约保证金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告张某即将商铺交付原告法定代表人郑金贵使用。合同签订次日，原告另一股东卓振群向被告张某支付了履约保证金10万元、转让费55万元（包括设备、设施和装修）以及2016年4月1日至2016年9月30日的房屋租金75万元。同时，张某向其出具了交款人为桌振群的收据一张。随后，原告开始装修商铺、并于2016年5月开始营业。因被告张某拖欠杜某房屋租金，杜某于2016年8月3日以张某为被告、多个实际使用人（包括火焰鹅公司）为第三人诉至本院，要求解除与张某的商铺租赁合同、支付租金、违约金，并要求被告与第三人腾房。后本院于2016年12月6日作出（2016）甘0102民初5047号民事判决书，判决解除了杜某与张某的商铺租赁合同，并判决第三人火焰鹅公司向杜某腾交其占用的房屋。2016年12月12日，被告张某报停了涉案房屋的电梯。随后张某提出上诉，兰州市中级人民法院于2017年5月4日作出（2017）甘01民终524号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。随后，杜某向本院申请强制执行，经强制执行，涉案商铺于2017年8月交付杜某，但商铺内物品原告未搬走。
本案审理过程中，原告火焰鹅公司提出对位于兰州市城关区东郊巷26号二楼、三楼的房屋装饰装修截止2016年12月6日的价值鉴定申请，2017年9月6日，经甘肃金诚信房地产估价有限责任公司鉴定，作出甘金工审字（2017）第071号工程造价评估报告书，经评估兰州市城关区东郊巷26号二楼、三楼房屋装饰装修总造价为610764.49元，其中装修工程为307806.25元，设备安装工程为302958.24元。该报告书送达原、被告后，原告未提异议，但被告张某提出异议，针对被告张某的上述异议，该公司进行了答复。
另查，原告火焰鹅公司成立于2016年4月12日，其股东为郑金贵、桌振群。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《租赁合作合同》虽然是被告张某与郑金贵于2016年4月1日签订，但在双方签订合同时原告正在筹备成立之际，而且被告张某签订合同时对于郑金贵租赁房屋的用途是明知的，加之被告张某出具的收据载明交款人为该公司另一股东卓振群，这亦能印证郑金贵与张某签订合同是履行原告公司法定代表人的职务行为，因此《租赁合作合同》中的甲乙双方虽然是郑金贵与张某，但合同的相对人实际是原告火焰鹅公司与被告张某。原告现依据该合同向被告张某主张权利符合法律规定，其诉讼主体适格。故本院对二被告认为原告主体不适格的辩称不予采纳。根据已生效的（2016）甘0102民初5047号、（2017）甘01民终524号民事判决书，可知杜某与张某已解除了房屋租赁合同关系，且涉案商铺的腾交已执行完毕，因此，双方的合同已实际无法履行，故本院对原告要求解除双方于2016年4月1日签订的《租赁合作合同》的诉讼请求予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在涉案合同解除后，被告张某应将其收取的履约保证金10万元退还给原告，故本院对原告要求被告张某退还履约保证金10万元的请求予以支持。
本案中，被告张某向原告转让的应当是一个综合性权利，其中不仅包括涉案商铺的装修、设备、设施等有形物品，还应包括受让人基于涉案商铺所处地段、经营、客源、渠道、使用期限等带来的可期待利益等的经营权。庭审中双方均无法确定转让时物品、装修等的确切价值，但该转让费系原告基于对商铺使用期限及商铺预期利润的合理信赖而支付。现由于张某拖欠房屋租金引起杜某向其主张权利，导致合同无法继续履行，被告张某应当向原告承担相应的违约责任。而原告在签订合同时未尽到审慎义务，且当杜某要求其返还涉案商铺时，根据现有证据，原告并未积极主动的维护自身的合法权利，故原告对其损失也应当承担相应的责任。结合本案查明的事实及原告与被告张某在合同履行过程中各自的义务，根据公平原则本院确认原告对其损失承担30%的责任，被告张某承担70%的责任。故被告张某应向原告返还转让费385000元（55万元×70%）。关于原告要求被告赔偿装修损失60万元的请求，原告基于对商铺使用期限的合理信赖而对涉案房屋进行了装修，如上所述，现因被告张某违约导致双方合同解除，其应向原告承担70%的赔偿责任。由于原告在腾房时没有将未与房屋形成附合的物品搬出，对此导致的损失应由原告自行承担，鉴于原告未提供证据证明上述物品的价值，本院据此扣除报告书中的设备安装工程302958.24元，故被告张某应向原告赔偿装修损失215464元（307806.25元×70%）。
关于原告要求被告支付违约金40万元的请求，如上所述，被告张某构成违约，本应依约支付原告相应的违约金，但鉴于本院已判令被告张某向原告赔偿装修损失，故对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其员工遣散费82000元、经营损失30万元的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明该项损失的具体数额，故对原告该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告杜某连带承担返还、赔偿责任的请求，原告虽主张被告杜某同意转租，但被告杜某予以否认，并且除了转租声明，原告并未提供其他证据印证被告杜某同意转租，故本院对原告该主张不予采纳。因被告杜某并未收取原告任何款项，亦不存在违约行为，加之原告提供的证据不能证明二被告故意隐瞒事实，故本院对原告该项请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告兰州火焰鹅餐饮管理有限公司与被告张某于2016年4月1日签订的《租赁合作合同》；
二、被告张某于本判决生效后十日内向原告兰州火焰鹅餐饮管理有限公司返还履约保证金100000元、转让费385000元，并赔偿装修损失215464元，共计700464元；
三、驳回原告兰州火焰鹅餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23056元，原告兰州火焰鹅餐饮管理有限公司负担8056元，被告张某负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 柴宗海
代理审判员 张金凤
人民陪审员 曹乃心
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 郭桂荣
??
??
??
??
1