北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7880号
上诉人（原审原告）：边合，男，1939年9月23日出生。
委托诉讼代理人：边建兴（边合之子），1977年7月8日出生。
委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路58号。
法定代表人：赵威，镇长。
委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。
上诉人边合因与被上诉人北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
边合上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由永定镇政府承担。事实和理由：1、依据《购房协议》约定，我选购的房屋位于“小园”地块，双方应当依约履行，永定镇政府主张事实上履行不能没有证据予以证明；2、一审永定镇政府未主张调整违约金，且没有证据证明约定违约金金额过高，一审法院主动调整违约金数额，缺乏事实和法律依据；3、永定镇政府迟延交房，导致我产生租房损失，永定镇政府应当赔偿。
永定镇政府辩称，我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、购房协议的内容存在笔误，甲方信息、安置房性质、地点和房屋面积都是笔误，房屋性质不是经济适用房；2、边合在本案前也起诉过我方，主张过何各庄地块安置房相关权利，在此前相关信访过程中也主张了何各庄地块权益，未主张小园地块权利，签署安置协议的本意应是何各庄地块而不是小园地块；3、小园地块的经济适用房是安置棚户区改造的安置房，而石厂村安置房是按照宅基地拆迁补偿；4、不同意给付违约金，存在政府变更行为，且对方主张的违约金过高，一审法院酌定违约金数额合理。
边合向一审法院起诉请求：1、永定镇政府履行双方签订的《北京市定向安置房购房协议》，具体内容为永定镇政府安置我位于小园地块一居室一套、两居室一套；2、永定镇政府向我支付自2013年12月21日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（以已付房款616500元为基数，按照日万分之二的标准计算）；3、永定镇政府赔偿我因为逾期交房造成的租房损失，自2016年3月之后至房屋实际交付之日止，按照每月1500元的标准计算。
一审法院认定事实：2010年12月17日，边合作为被腾退人与腾退人北京永鸿世业房地产开发有限公司（简称永鸿世业公司）就石厂村房屋订立了腾退补偿协议，协议中载明的被认定人口为3人。边合可以在北京市门头沟永定镇S1线区域组团项目定向安置房“何各庄”地块购买两居室1套和一居室1套，永鸿世业公司应向边合支付包括周转费在内的腾退补偿款共2205550元。周转费发放标准为每位被认定人口每月500元。
2010年12月18日，边合（乙方）签订购房协议（协议编号：S1-SH-0235），该协议第一页记载的甲方为北京国信嘉业房地产开发有限公司。合同落款处系永定镇政府盖章。协议约定：乙方自愿购买北京市门头沟区永定镇石门营经济适用房项目定向安置房“小园”地块一居室1套，合计面积550平方米；两居室1套，合计面积82平方米。本项目回购均价为4500元/平米，因楼层原因在此基础上有一定浮动，暂定回购均价核算总价款，因此，乙方共计购房2套，总面积共计137平方米，总价款共计616500元（暂定）。乙方于腾退房屋之日起15个工作日内向甲方一次性交纳全部购房款，由乙方委托指定银行统一代扣代缴。购房协议第六条约定：甲方应于2013年12月20日之前，使该定向安置房达到交付条件，甲方应当在交付日的15日前，书面（或电话）通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。购房协议第七条约定：1、非因甲方原因，包括但不限于不可抗力、政府行为、突发事件等，导致甲方未能按照第六条约定的期限将该商品房屋交付买受人的，甲方不承担任何违约责任；2、非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向乙方支付违约金。
上述购房协议签订后，边合向永定镇政府交纳了购房款616500元，边合按照腾退补偿协议确定的标准领取了2011年1月至2016年3月的周转费。永定镇政府于2016年2月28日至3月2日为石厂村的安置房买受人办理房屋入住手续，边合接到选房通知，但未选房。
另查，12地块安置房屋原定建设主体于2011年确定为中建京西建设发展有限公司，后经北京市人民政府批准，建设主体由中建京西建设发展有限公司变更为国信嘉业公司。2013年7月4日，区政府向国信嘉业公司出具授权委托书，由国信嘉业公司全权负责12地块安置房屋的建设。边合主张，12地块安置房建设主体在2011年已经确定，但该建设主体并未实施任何建设行为，后建设主体虽经过各级政府审批进行了变更，但并非政府行为导致，不属于免责情形。
再查，《关于门头沟区永定镇S1线区域组团定向房屋安置相关规定》记载，定向安置房地点，石厂村安置在何各庄地块。
2016年8月，边合同部分石厂村村民以永定镇政府为被告向法院提起诉讼，要求解除购房协议并赔偿违约金，后边合撤诉。本案审理过程中，永定镇政府始终表示无法履行交付北京市门头沟区永定镇石门营经济适用房项目定向安置房“小园”地块安置房的合同义务，边合可在“何各庄”地块选房。2017年3月8日，法院向边合释明，如永定镇政府无法交付小园地块的安置房，其是否依然坚持该项诉讼请求，其表示需要考虑，后边合表示坚持要求永定镇政府履行交付小园地块安置房的诉讼请求。
结合双方当事人的陈述，法院认为本案争议焦点如下：
1、双方约定的安置地块。
边合主张，根据购房协议，永定镇政府应安排其到小园地块选择安置房并将房屋交付予其。永定镇政府辩称，腾退石厂村的安置房全部坐落在永定镇“何各庄”地块，边合所签的腾退补偿协议里对此也已经明确；石厂村腾退属于门头沟区永定镇S1线区域组团项目，而非门头沟区永定镇石门营经济适用房项目；“小园”地块的安置房属于针对国有土地棚改项目建造的经济适用房，不属于永定镇政府可以调配的房源；边合曾和石厂村其他村民为“何各庄”地块迟延安置和安置房房型问题上访，表明其一直知情自己的安置房位于“何各庄”地块，双方并未对在“小园”地块安置形成过合意；合同甲方系永定镇政府但是第一页记载的甲方为“北京国信嘉业房地产开发有限公司”，一居室合计面积550平方米超出一般认知，结合上述情况及石厂村腾退和安置现状，边合所持的购房协议第一页所记载安置地块应属打印错误。
2、安置房屋应交付时间及永定镇政府是否存在免责情形的问题
边合认为2013年12月20日为房屋交付时间，永定镇政府未按约定时间向其交付安置房系违约。永定镇政府辩称，2013年12月20日只是安置房达到交付条件的时间，且政府行为导致交房延迟，属免责事由。
一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。边合签署的购房协议系永定镇政府盖章，故永定镇政府作为合同主体应按照合同约定履行交付“小园”地块安置房的义务，其辩称系笔误，并从边合的行为中可推定边合明知，无明确证据证明，法院对此辩称意见不予采信。
根据购房协议第六条的规定，甲方应于2013年12月20日之前使安置房达到交付条件；第七条第2款约定，非因法定或约定事由，甲方未按照本协议第六条约定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理。协议第六条虽未明确确定2013年12月20日为房屋交付时间，但第七条第2款已经明确载明甲方应在第六条约定的期限向买受人交付房屋，因此法院确定2013年12月20日应为安置房的应交付截至时间。
根据购房协议第七条第1款的约定，政府行为导致永定镇政府未能按照约定期限将房屋交付买受人的，永定镇政府不承担任何违约责任。根据永定镇政府提交的证据材料可以看出，12地块安置房建设主体虽经过报请批准发生了变更，但申请报批变更建设主体仅是履行行政审批手续的过程，该变更并非由于政府颁布行政法规、规章和实施行政措施等所导致，不属于购房协议约定的可以免责的情况。
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。根据购房协议约定，永定镇政府应当于2013年12月20日之前将安置房交付边合，但因双方对合同内容产生争议诉至法院，双方在腾退协议中约定边合石厂村被征收房屋所处的S1线区域组团项目，石厂村该项目安置房处于“何各庄”地块，虽双方签订的购房协议约定，边合的安置地块为北京市门头沟区永定镇石门营经济适用房项目“小园”地块，但根据S1线区域组团项目的相关规定，石厂村安置地点为何各庄地块，边合要求永定镇政府交付门头沟区永定镇石门营经济适用房项目“小园”地块安置房，属于事实上不能履行的情形。至此，边合通过证据开示明确获知永定镇政府不能交付“小园”地块安置房。在永定镇政府表示边合可以在“何各庄”地块选房的情况下，法院2017年3月向其释明，如永定镇政府不能交付“小园”地块安置房，其是否坚持该项诉讼请求，后，边合表示坚持要求永定镇政府交付“小园”地块安置房，鉴于购房协议事实上不能履行，故对于边合要求永定镇政府交付“小园”地块安置房的诉讼请求，法院不予支持。
永定镇政府未按照合同约定期限交付房屋，构成违约，故2013年12月21日至2017年3月期间，永定镇政府应按照购房协议的约定承担逾期交付房屋的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，安置房建设主体的确定及变更均需履行相关审批手续，法院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期安排交房造成的损失等因素，酌情判定永定镇政府应向边合支付的逾期交房违约金的数额。
边合主张永定镇政府支付2017年3月之后逾期交房违约金和因逾期交房造成的租房损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起十日内给付边合逾期交房违约金94250元；二、驳回边合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，边合上诉要求永定镇政府依据购房协议的约定交付小园地块的安置房两套，但是依据《关于门头沟区永定镇S1线区域组团定向房屋安置相关规定》，石厂村安置地点为何各庄地块，且永定镇政府明确表示小园地块不属于其可以调配的房源，故交付小园地块房屋的义务属事实上履行不能。因此，一审法院判决驳回边合该项诉讼请求是正确的，边合上诉坚持要求永定镇政府交付小园地块的房屋，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，边合主张永定镇政府支付2013年12月21日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金及2016年3月之后至房屋实际交付之日止的租房损失。但依据查明的事实，边合于2017年3月本案诉讼中已经明确知晓永定镇政府无法交付小园地块的房屋，且永定镇政府表示边合可在“何各庄”地块选房，但边合仍然坚持要求交付小园地块的房屋，故一审法院判决驳回边合要求永定镇政府支付2017年3月之后的逾期交房违约金和租房损失的请求，是正确的，应予维持。边合坚持要求赔偿上述期间的违约金及损失，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审法院依据双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、永定镇政府的过错程度及逾期安排交房造成的损失等因素酌定的违约金是适当的，应予维持。一审法院在酌定违约金数额时，已经充分考虑了边合的租金损失情况，故就2016年3月至2017年3月的房租损失，不予支持。边合上诉要求提高违约金的数额，但未提供证据证明其实际损失高于一审酌定的违约金，故其该项上诉请求，证据不足，不能成立，本院不予支持。
综上所述，边合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3495元，由边合负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 王湘羽
书 记 员 李昊婷