北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06309号
上诉人（原审被告）苏广诚，男，1964年11月25日出生。
委托代理人刘洋，北京兴展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张洪刚，男，1967年7月27日出生。
委托代理人刘中华，北京市一格律师事务所律师。
上诉人苏广诚因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第2067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，张洪刚诉至原审法院称：1993年5月2日，张洪刚之父张成连以4500元的价格自案外人王士财（曾用名：王士才）处购买了位于58号院中的房产。1999年11月20日，张成连将上述房产通过分家的形式分给了张洪刚。张洪刚于2010年1月13日将上述房产出售给苏广诚；根据法律规定，村民对其宅基地仅享有使用权，农村宅基地不能买卖；因此，张洪刚与苏广诚签订的买卖房协议违反法律强制性规定，应属无效。据此，诉至法院，请求判决确认张洪刚与苏广诚于2010年1月13日签订的买卖房协议无效，案件受理费由苏广诚承担。
苏广诚辩称：第一，农村房屋可以买卖。根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”，又根据《中华人民共和国物权法》，第六十四条：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”，因此，农村房屋是农村居民合法的私有财产。第二，目前为止，并无禁止农村居民出售自己房屋的法律、法规；相反，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，从法律规定的精神看，农村房屋是可以出售的。第三，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地使用权只有使用权，而无处置权；虽然宅基地禁止向本集体经济组织以外的人转让，但是，法律、法规、政策均不禁止农村居民向本集体经济组织以外的农村居民出卖房屋；因此不应该也不宜简单认定，在法律未禁止房屋转让的情况下，仅凭禁止农村宅基地使用权转让的规定，就否定此类农村房屋买卖合同的效力；此类房屋买卖合同，只要符合《中华人民共和国合同法》关于有效合同要件之规定，就应认定为有效合同。第四，本案张洪刚不具备主体资格。1993年，王士财将诉争房屋出售给张成连。王士财于2013年6月17日去世；本案涉及多手农村房屋买卖，原始取得房屋的案外人王士财未向其后手主张权利，但二手买受人却向三手买受人起诉要求确认两者之间的买卖合同无效，对此应驳回其诉讼请求。王士财的亲属起诉要求确认买卖合同效力，更是不符合逻辑。王士财已经将房产出售给他人，待他去世后其亲属无权起诉要求确认合同效力；本案苏广诚已经向北京市第二中级人民法院提出再审申请，要求撤销该判决。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回张洪刚的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已生效民事判决书，张成连依据合法有效之买卖合同取得58号院内房屋。之后，张洪刚又因分家析产自父母处合法取得58号院内房屋，故在2010年1月13日订立买卖房协议时，张洪刚系58号院内房屋的合法产权人，其有权依法处分58号院内房屋。但是，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让，在房地一体的格局下，本案张洪刚在处理诉争房屋及院落的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，这是《中华人民共和国土地管理法》等法律法规明确禁止的，苏广诚并非诉争房屋所在集体经济组织成员，故张洪刚与苏广诚于2010年1月13日针对58号院所订立农村房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。据此，原审法院于2015年2月判决：张洪刚与苏广诚于二○一○年一月十三日针对位于五十八院所签订的买卖房协议无效。
判决后，苏广诚对原审判决经审理查明列明的事实无异议，持原审答辩理由上诉至本院，请求撤销原判决，确认其与张洪刚签订的买卖房协议有效，改判驳回张洪刚的诉讼请求。张洪刚同意原判。
经审理查明：王士财生前与案外人赵玉珍系夫妻关系，二人共生育3名子女，即长女王凤如（曾用名：王凤茹）、次女王美英、长子王凤明。2013年6月17日，王士财死亡。
张成连系张洪刚之父，黄淑英系张洪刚之母。王士财、张成连、张洪刚均系北京市大兴区魏善庄镇东芦垡村村民。苏广诚并非该村村民。王士财在58号院办有编号为兴013集建（93）字第17-182号的集体土地建设用地使用证。
1993年5月2日，王士财与张成连签订房产契约书，双方约定由张成连出资4500元购买58号院内正房5间、厢房2间及院墙。
上述房产契约书签订后，王士财将58号院内房屋交付张成连占有使用。张成连支付了相应购房款。
在购买58号院时，张成连、黄淑英夫妇已结婚，购房款系用二人夫妻共同财产支付。1999年，张成连、黄淑英夫妇将58号院内房屋分给张洪刚所有。
2010年1月13日，针对58号院的买卖事宜，张洪刚（出卖人）与苏广诚（买受人）签订买卖房协议。该协议约定：经双方友好协商，张洪刚……将座落在大兴区魏善庄镇东芦垡北街58号宅基地出售给苏广成（即苏广诚）……此房产的总价为叁拾肆万元，此房产现房产集体土地建设用地使用证为王士才（法院注，即王士财）”。张洪刚与苏广诚均在该买卖房协议上签字。证明人田秀玲、张成华、宋朝辉亦签字确认。订立买卖房协议时，58号院内建有北房5间、西厢房2间（系篷房）。买卖房协议订立后，苏广诚以银行转账方式向张洪刚支付购房款340000元；在付款约半年后，张洪刚向苏广诚交付58号院内房屋。58号院内房屋现由苏广诚占有使用。除保留原有北房5间，苏广诚将西厢房2间拆除，又在58号院内建造若干房屋。
2014年，赵玉珍、王凤明、王凤如、王美英将张成连诉至原审法院，要求确认王士才与张成连于1993年5月2日签订的房产契约书无效；原审法院于2014年12月16日作出（2014）大民初字第12452号民事判决书，认定：“现王士财与张成连同为魏善庄镇东芦垡村集体经济组织成员，其二人签订的房屋契约书并未导致本村集体所有的宅基地使用权流转于非本村集体经济组织成员，故该契约书不违反法律的强制性规定”、“王士财与张成连签订的房屋契约书应属合法有效”，并以此判决：“驳回赵玉珍、王凤明、王凤如、王美英的全部诉讼请求”。现该民事判决书已生效。苏广诚主张已针对上述民事判决向北京市第二中级人民法院提起再审申请；经询问，苏广诚陈述称，尚未收到受理再审申请通知书。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、证人证言、买卖房协议、分家单、证明信、（2014）大民初字第12452号民事判决书、证明、居民户口簿、集体土地建设用地使用证等证据材料在案佐证。
本院认为：关于苏广诚与张洪刚签订的买卖房协议是否有效一节，根据已生效民事判决书，张成连依据合法有效之买卖合同取得58号院内房屋。之后，张洪刚又因分家析产自父母处合法取得58号院内房屋。苏广诚与张洪刚于2010年1月13日订立买卖房协议时，张洪刚系58号院内房屋的合法产权人，其有权依法处分58号院内房屋。但是，我国法律规定宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许任意转让。在房地一体的格局下，张洪刚在处理诉争房屋及院落的同时也处分了宅基地使用权，违反了相关法律的强制性规定，应属无效合同。张洪刚向苏广诚出卖58号院所在的宅基地，损害了集体经济组织的权益，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的相关规定。现苏广诚并非58号院所在地的集体经济组织成员，因此，张洪刚与苏广诚于2010年1月13日针对58号院所订立农村房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故苏广诚的上诉理由不能成立。本院对其上诉请求，予以驳回。原审法院所作判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3200元，由张洪刚负担（已交纳）；二审案件受理费6400元，由苏广诚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
审 判 员 姚 颖
代理审判员 李汉一
二〇一五年六月十九日
书 记 员 周 洁