上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8994号
上诉人(原审被告)：周嘉陵，男，1937年2月16日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人(原审原告)：李健，男，1974年3月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：田小丰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾昭旺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱文姝，女，1979年11月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：田小丰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾昭旺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原审被告：姜碧英，女，1942年5月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。
原审被告：周杰，男，1967年5月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。
原审被告：王君，女，1971年10月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。
原审被告：周筱雅，女，2001年11月6日出生，汉族，住上海市黄浦区。
法定代理人：周杰(周筱雅父亲，本案原审被告之一)。
法定代理人：王君(周筱雅母亲，本案原审被告之一)。
上诉人周嘉陵因与被上诉人李健、朱文姝、原审被告姜碧英、周杰、王君、周筱雅返还原物纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初22605号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周嘉陵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李健、朱文姝一审诉请。
事实和理由：1、一审法院认定事实错误。上海市黄浦区徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)是己方2006年出资购买，全家自2006年起在系争房屋居住至今，只是将系争房屋产权登记在周长青名下。2015年周长青避开己方，将系争房屋以低价卖给李健、朱文姝。李健、朱文姝没有在签订合同时“查验是否存在产权争议和其他权利限制”，且未按合同第十条约定的主张权利方式执行，即起诉己方，不合理也不合法。本案实质是周长青在李健、朱文姝的支持下，企图利用“合法”形式，侵犯己方合法权益，一审判决对此认定为是债务纠纷是错误的。一审法院经过法庭质证，确认了系争房屋是己方在上海的唯一住房。从系争房屋内部照片看，陈设家具均按房屋尺寸定制且油漆颜色陈旧，可以佐证己方在系争房屋居住多年；山西省人力资源和社会保障厅颁发的社会保障卡，准予周嘉陵、姜碧英异地就诊，结合一审在案证据足以证明己方自2006年居住于系争房屋。2、一审适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，认定周长青拥有绝对的物上所有权，可以将周嘉陵、姜碧英赶出系争房屋是滥用法律。李健、朱文姝在购买系争房屋过程中存在不良动机与行为，转让价格也不合理，并非善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，李健、朱文姝取得的物权不合法。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五条，保护李健、朱文姝与周长青之间的恶意串通行为，并剥夺己方合法权益的行为是错误的。3、一审的审判程序不规范。一审中，李健、朱文姝陈述的理由和证据逻辑混乱，自相矛盾，但却得到一审法院的支持。一审庭审中，己方详细列举了李健、朱文姝与周长青之间存在恶意串通，企图通过法律手段剥夺己方的合法权益，达到周长青侵吞全部房款的目的等证据和法律依据，但一审法院对己方的指证刻意忽略，偏袒对方，故意转移争论焦点，为李健、朱文姝开脱。在一审庭审结束时，法官征询双方是否愿意调解时，己方表示同意调解，并表示“让周长青除房款外再加一点补偿退还给李健、朱文姝”，但一审法官表示由于己方意见不再组织调解。一审法院对局门后路居委会、上海同涞物业管理有限公司园景苑管理处(以下简称“物业公司”)进行的调查，均存在诸多问题。一审中，周嘉陵按照法官授意“拿空白纸哄她签名，再填内容”的方式，补办了姜碧英的授权委托书，并以同样方法出具了周杰、王君的委托书。己方有足够理由怀疑本案受到了外部干预。
被上诉人李健、朱文姝共同辩称，不同意周嘉陵的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告姜碧英、周杰、王君、周筱雅未作述称。
李健、朱文姝向一审法院起诉请求：1、要求周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅立即迁出系争房屋；2、要求周嘉陵、姜碧英支付李健、朱文姝房屋占有使用费【每月人民币(以下币种均为人民币)1万元，从2015年12月4日起算至判决生效日】。
一审法院认定事实：
一、李健、朱文姝系夫妻关系。周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅系原房屋权利人周长青(CHANGQINGCHOU-
LAW)的父、母、弟、弟媳、侄女。周长青，持有美国护照，现居中国香港。
2006年1月，周长青取得系争房屋(建筑面积114.35平方米)的房地产权证。
二、2015年5月24日，周杰委托上海信义房屋中介咨询有限公司卢湾店(以下简称“中介”)出售系争房屋，并与中介签订《上海市房地产经纪委托书》，约定出售系争房屋，委托成交价为580万元，委托期限自2015年5月24日至2016年6月23日。
2015年6月23日，李健、朱文姝(乙方)经中介居间，与周长青(甲方)的委托代理人李宇明(执业律师)就系争房屋买卖签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，该合同约定甲方以447万元价格将系争房屋转让给乙方；甲乙双方于2015年9月30日办理交易过户手续等。合同补充条款约定，双方确认交易尾款22万元作为甲方履约保证金，以甲方向乙方交付房屋并迁出全部户口为条件；交接当日，双方对水电煤等确认无误，乙方支付余款2万元；待甲方户口迁出后，乙方一次性支付全款20万元；甲方确认，本合同签订时，该房屋内存有周筱雅一人户口等。该合同附件(付款协议)约定，合同签订当日，乙方应直接支付甲方部分首期房款17万元、连同定金10万共计27万元；2015年9月30日前，乙方支付甲方第二期房款318万元；乙方贷款银行审批、乙方取得房产税认定通知书后三日内，双方向房地产交易中心申请办理房产过户，交易中心登记完毕(即以乙方权利人的房地产权证办理完毕)七日内(以银行实际放贷时间为准)，乙方支付甲方第三期房款80万元；尾款22万元由乙方分两期支付，即待贷款银行将贷款发放至甲方账户三日内，甲方配合乙方完成房屋交付，经验看、清点后，双方签订房屋交接书，乙方支付甲方房款2万元、待甲方户口全部迁出，迁出当日乙方支付甲方尾款20万元。
同日，双方另签订《补偿协议》，约定乙方支付甲方装潢补偿93万元等。
是日，周长青代理人李宇明与李健、朱文姝共同向上海市东方公证处申请办理《上海市房地产买卖合同》公证。公证处于2015年6月25日出具(2015)沪东证字第25063号公证书，公证证明周长青的委托代理人李宇明与李健、朱文姝签订的《上海市房地产买卖合同》上签名属实。
合同成立后，李健、朱文姝于2015年6月12日、6月23日、9月26日分别向周长青支付房款10万、110万元、318万元；另办理住房公积金贷款，贷款金额80万元，该款于同年12月1日划款至周长青银行账户。合计，李健、朱文姝支付房款518万元。
李健、朱文姝与周长青的代理人李宇明办理了房地产过户手续。2015年11月11日，李健、朱文姝取得系争房屋的房地产权证。
三、李健、朱文姝在与周长青代理人李宇明交涉中得悉，系争房屋因由周长青的兄弟一户居住并不愿腾房。2015年6月25日，周长青的代理人林威、李宇明向周杰、王君发送律师函，称依照周长青女士的陈述及律师调取的相关资料，周女士于2006年1月14日经依法登记，取得系争房屋，系唯一权利人。近期在出售系争房屋过程中，周长青发现在未经授权的情况下，周杰、王君自2006年起占有、使用系争房屋至今，同时调查发现，王君、周筱雅于2006年擅自将户口移入。周长青已多次要求搬离，迁出户口，但未果。要求周杰、王君收到律师函后五日内与律师联系确认腾房及迁户事宜，于2015年7月15日前搬离；并于7月30日前迁出户口。逾期将承担房屋占有费、房屋买卖合同中出售方的违约责任等。周杰、王君收讫该函后未予答复及搬离。周嘉陵、姜碧英已知悉该律师函的内容。
李健、朱文姝又于2015年12月4日向周嘉陵发出《通知函》，称李健、朱文姝向周长青购买系争房屋并已依法登记为权利人，根据合同约定应于2015年12月3日交房，要求周嘉陵方于2015年12月20日搬离系争房屋。2015年12月4日，李健、朱文姝向周嘉陵方出具通知并张贴在系争房屋房门上，要求周嘉陵方于同月20日搬离系争房屋，如继续占有系争房屋将通过报警、停水、停电、换锁等方式维权，并将追究周长青延期交房的违约责任和对方非法侵占的民事、刑事责任。
其后，周长青的代理人林威、李宇明得悉系争房屋由周嘉陵、姜碧英实际居住。故于2015年12月22日向周嘉陵、姜碧英发送律师函，称依照周女士的陈述及律师调取的相关资料，周女士于2006年1月14日经依法登记，取得系争房屋，系唯一权利人，现系争房屋已由李健、朱文姝购买并办理房地产产权转移登记。要求周嘉陵、姜碧英收到律师函后五日内与律师联系确认腾房及迁户事宜，最晚于2015年12月31日前搬离。该律师函并告诉周嘉陵、姜碧英如逾期未搬离可能面临以下法律后果：赔偿因未及时完成搬离、迁户手续，导致周长青承担的违约责任；赔偿李健、朱文姝因无法取得房屋而产生的额外支出等。周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅收讫该函后未予答复及搬离。上海邮政速递物流(EYXXXXXXXXXCN)于2016年1月26日投递并签收。一审审理中，周嘉陵、姜碧英称未收讫该律师函。
四、2015年12月12日，周长青的代理人李宇明、李健、及中介公司业务员杜立军三方签署确认书，三方确认“本交易涉及的房屋位于徐家汇路XXX弄XXX号XXX室，因第三人原因无法完成交接……为了排除妨害，先行水电煤过户，并采取中断水电煤供应等必要措施，以确保交接顺利进行。”
2015年12月29日，李健与物业公司办理业主信息事项。
一审诉讼中，李健、朱文姝出示上海信义房屋中介咨询有限公司2016年12月到2017年3月间，新加坡园景苑小区房屋挂牌出租信息，面积自94平方米至109平方米不等，层次为中、高层，委托价为每平方米8,800元到1.2万元不等。
五、一审诉讼中李健、朱文姝出示诉讼代理人向中介公司业务员杜立军就系争房屋委托出售的情况所作的询问笔录，杜立军称2015年5月24日，公司接受周杰委托出售系争房屋，产权人周长青。接受委托后其电话与周长青沟通，周长青明确表示出售房屋，具体情况可与周杰沟通。其带客户看房均由周杰接待，李健也去看过房，期间只看到周杰一人。周长青本人办理房产过户，之后将钥匙留在中介公司，上家收到尾款，我方将交钥匙给下家。2015年12月初，李健办理房屋交接时开门进户发现周嘉陵、姜碧英也在该房中居住。
周嘉陵方对2015年5月24日《上海市房地产经纪委托书》真实性不予认可，提出签名是真的，但系中介诱骗。并提出系争房屋系周嘉陵出资于2005年底向上家罗益平购买，并出示罗益平书写的证明“本人于2005年底，将本人位于上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室住房一套出售。收到王君、周嘉陵交付的购房款人民币现金壹佰伍拾万元整。因周嘉陵将原收据遗失。特出具此证明”；称周嘉陵、姜碧英等人均居住系争房屋至今。为证明周嘉陵、姜碧英实际在该处居住，另出示两人由上海市公安局签发的临时居住证，签发日期均2010年4月13日，但均未续签；原上海市卢湾区局门后路居委会(现为黄浦区局后居委会)于2007年12月3日出具的证明“太原市社保中心、太原市矿山机器集团有限公司：兹有本居委会居民王君，现住上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室(她全家于2005年从上海市松江区新桥镇场南路XXX弄XXX号迁往本住处)，从2000年他丈夫周杰及其父母周嘉陵、姜碧英就与她同住上海。请给予办理异地就医有关手续。”。对该证据，李健、朱文姝表示对上家罗益平真实身份无法确认；临时居住证未续签，不能证明周嘉陵、姜碧英长期居住；居委会的证明目的系王君办理医保，仅能证明2007年状态，无法证明2015年房屋交易时状态。
六、一审法院调查：
1、2017年2月8日向黄浦区局后居委会调查、摘录《一户一卡人口登记册(人口)》，王君，2006年6月登入人口登记；周筱雅，2012年7月迁出(有本市常住户口)；李健，2015年11月入户。居委会反映一户一卡记录实际居住人口，居委会对临时居住三个月以上人员，有专人上门了解，要求办理临时居住证；临时居住证有效期为半年。
2、2017年2月8日、向物业公司调查，系争房屋原居住人员一对小夫妻及小孩，2015年下半年李健持房地产权证来物业办理进户手续，物业知悉该房屋进行买卖，并为其办理业主登记信息，李健并支付2015年度至2016年第一季度物业费。期间至今有一对老夫妻带一小孩居住，媳妇有时也居住。
3、2017年2月9日，李宇明接受一审法院调查称，周长青的丈夫系香港律师，其系经同行介绍委托办理周长青名下系争房屋出售；周长青告知，系争房屋由弟弟(周杰)一家三口居住，周长青自己已委托中介公司；李宇明核对房屋产权信息及具体居住情况，并了解周长青、周杰均向中介公司出具委托书；办理房地产买卖合同公证时周长青本人到场；在办理房屋交接时，周长青的父母提出其二人为系争房屋的出资人，不同意搬离；为此作为周长青的代理人与周长青微信联系，希望她能出面解决，但无答复。
4、2017年2月16日，一审法院向周杰进行调查，周杰称父亲曾出资为其夫妻购买上海莘庄一幢别墅，因姐姐周长青与姐夫关系不合，所以父亲在2005年出资为姐姐购买了系争房屋；购房后父母亲就在该处居住，其名下的莘庄别墅因与周长青合伙办厂已出售，故与父母一起居住在系争房屋；周长青曾提出出售系争房屋，但家人都不同意，如果要出售需对众人进行安置；中介公司委托书上签名是本人，但不清楚房屋是否出售，这是中介公司设的圈套。
一审法院认为：根据物权法规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现有证据可以证明系争房屋的原权利人为周长青，其与李健、朱文姝所签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》未违背国家禁止性规定，且该合同已实际履行，双方已办理房地产权利的转让手续，故周长青与李健、朱文姝间的房地产买卖合同应认定合法有效。
李健、朱文姝依法取得系争房屋的房地产权证后，即拥有排除他人对其合法物权妨害的权利，故要求周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅迁出系争房屋的诉请，一审法院予以支持。关于周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅占有物业对其造成损失，要求周嘉陵、姜碧英承担自2015年12月份起到实际腾房日止的房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以采纳。李健、朱文姝所出示中介公司挂牌的同一小区物业出租信息，其中建筑面积109平方米的房屋每月租金在9,500元至1.2万元之间，而系争房屋建筑面积为114.34平方米，故其主张房屋使用费为每月1万元，一审法院予以确认。
一审诉讼中，周嘉陵提出系争房屋系其实际出资购买并实际居住，买卖过程中周长青避开父母，明知其在上海无其他房屋居住，与李健、朱文姝签订合同，存在恶意；李健、朱文姝以低于市场价购得系争房屋，也存在恶意或虚假交易。根据买卖不破租赁、买卖不破居住的规定，不因房屋的买卖影响其居住。一审法院经查，虽周嘉陵方出示了上家情况证明，但未能提供其实际出资金额的银行流水或凭证，既便周嘉陵方观点成立，其为实际出资人，其所谓的出资性质或借款或赠予，且其对上述事实在未提供有效证据及作出合理解释的情况下，占有系争房屋，无法律依据；再退一步，周嘉陵为实际出资人，但房地产权证记载于周长青的名下，即周长青拥有绝对的物上所有权，周嘉陵拥有的仅仅为债权，从法律层面分析，债权不得对抗物权。换言之，周嘉陵可向周长青另行主张债权，与本案无涉。又，买卖不破租赁系一项法律制度，一审诉讼中周嘉陵方并未能提供其与周长青之间存在房屋租赁的法律事实，据此抗辩无法律依据；而买卖不破居住并非法律专用词语，据此抗辩无法律依据。综上，对周嘉陵方提出其有对系争房屋居住权的抗辩，一审法院不予支持。鉴于，周嘉陵、姜碧英与周长青为父母与子女关系，双方均应互谅互让，体现中华民族尊老爱幼的美德，晚辈应体恤父母养育之恩，安排照顾好长辈居住、养老问题；长辈应体谅尊重晚辈决定，毕竟晚辈具有法律规定的民事行为能力，合同的不完全履行，具有法律风险。希望双方之间通过协商、沟通，用亲情化解矛盾。
一审法院判决：一、周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅应自判决生效之日起三十日内迁出系争房屋(含物品)；二、周嘉陵、姜碧英应按每月1万元标准支付李健、朱文姝自2015年12月4日起至周嘉陵、姜碧英、周杰、王君、周筱雅实际搬离系争房屋日止的房屋使用费。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据李健、朱文姝与周嘉陵方的诉辩称意见、各自提交的证据以及一审法院调查的情况，对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现周嘉陵上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对周嘉陵的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,700元，由上诉人周嘉陵负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一七年十月二十日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……